RETIO. 2011. 4 NO.81

注目の判例〜中間省略登記〜

土地の所有権が、贈与、相続により順次移転している場合に、真正な登記名義の回復を原因として、直接元所有者に持分移転登記手続を請求することは許されないとした事例（最高裁第一小法廷 判決 平・22・12・16 ウエストロー・ジャパン）

村川 隆生

部分を破棄・差戻しとした。

【事案・判決の概要】

その理由として、「不動産の所有権が、元本事案は、①上告人Ａが所有していた土地の所有者から中間者に、次いで中間者から現をＢに贈与し、Ｂが所有権を取得した。その在の所有者に、順次移転したにもかかわらず、後②Ｂの死亡により被上告人Ｃが単独で本件登記名義がなお元の所有者の下に残っている土地を相続し、取得した。ところが、本件土場合において、現在の所有者が元の所有者に地には持分10分の３のＡ名義の持分登記があ対し、元の所有者から現在の所有者に対するった。Ａは本件土地について共有物分割を求真正な登記名義の回復を原因とする所有権移め（本訴）、Ｃは、真正な登記名義の回復を転登記手続を請求することは、物権変動の過原因とするＡ持分全部移転登記手続を求めた

程を忠実に登記記録に反映させようとする不（反訴）。

動産登記法の原則に照らし、許されないものというべきである。
」と述べたうえで「Ｃは、Ａ名義で登記されている持分につき、①Ａか＜土地所有権の移転と各請求（概略図）＞

らＢに対する本件贈与を原因とする移転登記【本訴】共有物分割請求手続を請求し、その認容判決を得た上で、②ＢからＣに対する本件相続を原因とする持分移転登記手続をすべきである」として、不動上告人
ＡＢ
贈与

産登記法の原則に従った手続を求めた。つま被上告人
Ｃり、所有権がＡ⇒Ｂ⇒Ｃと移転しているとき相続に、ＡからＣに直接所有権移転請求をすることは、物権変動の過程を忠実に登記記録に反映させようとする不動産登記法の原則に照らし、許されないと判示したものである。

【反訴】持分全部移転登記手続請求

この直接移転（中間省略）登記については、原審は、本件土地について、Ｃの単独所有平成17年の改正不動産登記法の施行を受けを認定のうえ、①Ａの本訴請求を棄却し、②て、これまで行ってきた「中間省略登記」がＣの反訴請求を認容した。

できなくなったとして、不動産業界において大きな問題となり、多方面で様々な議論がさこれに対し、最高裁は、反訴請求に関する70

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れたことは、記憶に新しいところである。そ

有権が移転した場合には、「Ａ⇒Ｃ」と直接こで今一度、取引実務における「中間省略登移転登記を申請することができる。そこで、記」について、整理・確認しておきたい。

内閣府規制改革・民間開放推進会議は、不動産登記法改正前と実質的に同様の不動産登記の実体を実現し、不動産の流動化、土地の有●直接移転（中間省略）登記について効利用を促進する観点から、法務省との間で、次の場合には、「Ａ⇒Ｃ」直接の移転登記の買主Ｂ売主申請が可能であることを確認した。
（平成19年１月10日）

第１の契約

第２の契約

①「第三者のためにする売買契約」の売主かＡＣ

売主：所有者買主ら当該第三者への直接の所有権の移転登記②「買主の地位を譲渡」した場合における売主から買主の地位の譲受人への直接の移転
登記

１．直接移転登記の可否の議論と背景「Ａ⇒Ｃ」直接の移転登記の申請が可能となる場合として、ＡＢＣ三者が売買等に関与

従来、売主の節税対策等でそれまで行われする場合であっても、実体上、所有権が「Ａていた「中間省略登記」が、平成17年の不動⇒Ｃ」と直接移転し、中間者Ｂを経由しない産登記法の改正・施行により、不動産の所有ことになる２つの契約類型を示したものであ権移転登記に際しては、登記原因証明情報をる。しかし、「買主の地位の譲渡」は、不動提供することが必須となったことから、Ａ⇒産そのものを取引する形態でないため、宅建Ｂ（第１の契約）、Ｂ⇒Ｃ（第２の契約）と業法の適用はない。また、第１の契約が「第『２つの売買契約』を経由してＡからＣに直三者のためにする契約」の場合においても、接、所有権移転登記をすることはできなくな

第２の契約は不動産の売買契約ではなく、移ったとされた。しかし、「物権変動の過程を転先を指定する無名契約＊であり、ＡからＣ忠実に登記記録に反映させようとする不動産に直接所有権移転できるとするものである。

登記法の原則」と本件裁判においても判示しそうであると、第２の契約は売買契約ではなているように、不動産登記制度においては、いことから、Ｂが宅建業者である場合も宅建物権変動の態様と過程を忠実に公示すること業法の規制が適用されないことになり、買主が要請されており、「誰から誰にどういう原消費者保護の各種規制が及ばず、買主消費者因で所有権が移転した」ということを登記にに不測の不利益等が生ずる恐れがあることが反映させることが必要であり、これは新・旧指摘された。そこで、上記の問題点を踏まえ、不動産登記法下において変わらない原理原則

内閣府・規制改革会議の答申が出された。

であることに留意が必要である。

＊無名契約：売買・賃貸借・請負…等、民法や商しかし、改正法下においても、一定の類型法に規定されている契約（典型契約）の契約により、実体上も「Ａ⇒Ｃ」と直接所以外の契約をいう。

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２．内閣府・規制改革会議の答申

３．宅建業法施行規則の一部改正
国土交通省は、２の答申を踏まえ、宅建業（規制改革推進のための第１次答申）

法33条の２第１号（適用除外条項）に基づく、

平成19年５月30日 閣議決定：同年６月22日

宅建業法施行規則の一部を改正する省令を次のように定めた（平成19年７月10日施行）。

① 「第三者のためにする契約」を活用し、かつＢＣ間の契約を他人物売買とする場（宅建業法施行規則15条の６に第四号を追加）

合、Ｂが他人物の所有権の移転を実質的に支配していることが客観的に明らかである場合等、一定の類型に該当する場合

四 当該宅地又は建物について、当該宅地建には宅建業法33条の２の規定の適用が除物取引業者が買主となる売買契約その他の外されることが明確になるよう、国土交契約であって、当該宅地又は建物の所有権通省令の改正を含む適切な措置を講ずるを当該宅地建物取引業者が指定する者（当こと。

該宅地建物取引業者を含む場合に限る。）② ＢＣ間の契約を他人物売買（所有権に関に移転することを約するものを締結していしては、第三者のためにする契約の効力るとき。に基づきＡからＣへ直接に移転する旨の特約が付される）とする場合でも、Ａか

本施行規則15条の６第四号により、第１のらＣに対して直接所有権が移転するとき契約であるＡＢ間の契約が「第三者のためにには、ＡからＣへと所有権の移転の登記する契約」である場合には、第２の契約であをすることが当然に可能であること。

るＢＣ間の契約は「他人物の売買の禁止」の③ 国土交通省令の改正等の措置が講じられ適用から除外された。これにより、宅建業者

るまでの間も、「第三者のためにする契は買主が宅建業者以外の者とも他人物の売買約」においてＢＣ間を無名契約とする方契約を締結することができることになった。
したがって第１の売買契約が「第三者のた式をとることは可能であること。
④ 「買主の地位の譲渡」を活用する場合、めにする契約」の場合、第１の売買契約に基又は「第三者のためにする契約」を活用

づき所有権の移転先がＣに指定されると、Ｂし、ＢＣ間の契約を無名契約とする場合は取引不動産の所有権を取得しないことにな

は、宅建業法で規律するものでないこと。

り、移転先として指定されたＣが所有権を取ただし、そのような契約形式による場合得することから、ＡからＣへの直接移転登記は、宅建業者Ｂに宅建業法上の重要事項が可能となる。

説明や瑕疵担保責任の特例等の規制が及ばないことや、瑕疵担保責任については

４．実務上の留意点

個別の合意に基づく特約によることな
ど、Ｃが自らの法的地位を十分に理解し国土交通省総合政策局不動産業課は、業界た上で締結することが望ましいこと。

各団体に向けて、省令改正・施行と同日の平成19年７月10日付けで「中間省略登記に係るなど不動産取引の運用改善について」の通知を出72

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して、中間省略登記を行う場合の適正な運用２．ＢＣ間において買主の地位の譲渡を行うを求めた。

場合、又はＡＢ間の契約を第三者のためにする契約としてＢＣ間の契約を無名契約とする場合は、ＢＣ間の契約は民法上の典型

いわゆる「中間省略登記」に係る不動産取引の運用改善について契約たる宅地建物の売買契約とは異なるため、Ｂが宅地建物取引業者であっても売買契約に関する宅地建物取引業法の規律を受けない。

標記に関し、平成19年５月30日に規制改革会議において決定された『規制改革推進のた一方、この場合には、ＢＣ間の契約についめの第１次答申』を踏まえ、今般、『規制改てＢに重要事項説明や瑕疵担保責任の特例等革推進のための３か年計画』が平成19年６月の宅地建物取引上の規制が及ばず、また、不22日に閣議決定されたところである。

適切な行為があった場合に宅地建物取引業法

これを踏まえ、宅地建物取引業法の適用関違反の監督処分を行えないため、Ｃは消費者係に関し、下記事項について遺漏ないように保護上不安定な地位にあることから、そのよ取り計らわれたい。

うな契約形式による場合には、宅地建物取引業者Ｂに宅地建物取引業法上の重要事項説明

記
Ａ（売主等）、Ｂ（転売者等）、Ｃ（買主等）や瑕疵担保責任の特例等の規制が及ばないこの三者が宅地又は建物の売買等に関与する場とや、瑕疵担保責任については個別の合意に合において、実体上、所有権がＡからＣに直基づく特約によることなど、Ｃが自らの法的接移転し、中間者Ｂを経由しないこととなる地位を十分に理解したうえで行うことが前提類型の契約である「第三者のためにする売買となる。

契約の売主から当該第三者への直接の所有権

このため、Ｃとの間の契約当事者であるＢの移転」又は「買主の地位を譲渡した場合には、そのような無名契約の前提について、Ｃおける売主から買主の地位の譲受人への直接に対して十分な説明を行った上で、両当事者の所有権の移転」については、Ｂが宅地建物の意思の合致のもとで契約を締結する必要が取引業者でＣが一般消費者であるとき、契約あることに留意すること。

形態の違いに応じ、宅地建物取引業法の適用関係について次の点に留意すること。

＊ 通知文の甲をＡに、乙をＢに、丙をＣに読み替えている。

１．ＡＢ間の契約を第三者のためにする契約とし、かつ、ＢＣ間の契約を他人物の売買★ 第２の契約を無名契約とする場合の取引上の問題点

契約とする場合において、Ｂが他人物の所有権の移転を実質的に支配していることが客観的に明らかである場合には宅地建物取第２の契約を他人物売買の形式で取引を行

引業法第33条の２の規定が除外されること

えば、宅建業法の適用を受けることで買主消となるよう、宅地建物取引業法施行規則第費者の保護が図られる。

15条の６の規定を改正したこと（平成19年

しかし、ＢＣ間において「買主の地位の譲渡」を行う場合やＡＢ間の契約を「第三者の７月10日公布・施行）。

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ためにする契約」としてＢＣ間の契約を「無裁判年月日：平成22年12月16日

名契約」とする場合、買主消費者は宅建業法

裁 判 所 名：最高裁第一小法廷上の保護を受けられず、不利益を被る可能性

裁 判 区 分：判決がある。

事 件 番 号：平21（受）1097号

そこで国土交通省不動産業課は、そのよう

事

件

名：持分所有権移転登記手続、遺な契約形式による場合には、宅地建物取引上産確認、共有物分割請求本訴、の規制が及ばず、買主消費者が消費者保護上持分所有権移転登記手続請求不安定な地位にあることから、宅建業者Ｂは反訴事件「宅地建物取引業法上の重要事項説明、瑕疵担保責任の特例等の規制が及ばないことや瑕主文

疵担保責任については個別の合意に基づく特１ 原判決中、反訴請求に関する部分を破棄約によること」などについて、十分な説明をする。

行い、買主Ｃに自らの法的地位を十分に理解

２ 前項の部分につき、本件を大阪高等裁判させたうえで行うことを求めたものである。

所に差し戻す。
３

上告人のその余の上告を却下する。

４ 前項に関する上告費用は上告人の負担と★ 第２の契約は「他人物売買」でする。

中間省略登記は、買主消費者が望んでいるものではなく、宅建業法上の規制が及ばず、理由宅建業法上の保護が受けられない取引形態を

１ 本件の本訴請求は、上告人が、被上告人買主自らの意思で選択することはない。

らに対し、上告人及び被上告人らの共有名「買主の地位の譲渡」や「無名契約」行う

義で登記されている第１審判決別紙物件目場合に、その意味について通り一遍の説明を録記載１の土地（以下「本件土地」という。）したとしても、買主は「通常の売買としてのについて共有物分割を求めるなどするもの認識」しか持たないのではないかと思われる。

であり、反訴請求は、被上告人Ｘ１が、上もともと買主消費者が望んでいる契約形式

告人に対し、本件土地につき、真正な登記ではないのだから、買主に不利益をもたらす名義回復を原因とする上告人持分全部移転可能性のある「買主の地位の譲渡」又は第２登記手続を求めるものである。の契約を「無名契約」とする取引を行うこと

２ 原審の確定した事実関係の概要等は次のは、好ましくなく避けるべきである。

通りである。
¸ア 本件土地は、上告人がもと所有して直接移転登記方式で取引を行うにしても、買主消費者の保護を第一として、適正な取引いた。

を行うことが望まれる。

イ 上告人は、昭和63年９月ころ、Ａに（調査研究部上席主任研究員）対し、本件土地を贈与した（以下、この贈与を「本件贈与」という。）。
ウＡは、平成17年１月10日、死亡し、その共同相続人の一人である被上告人
Ｘ１が遺産分割協議により、本件土地74

RETIO. 2011. 4 NO.81を単独で取得した（以下、この相続をうな場合に、真正な登記名義の回復を原因「本件相続」という。）。とする持分移転登記手続を請求することは¹ 本件土地については、持分10分の３の許されないというべきである。被上告人Ｘ上告人名義の持分がある。

１の反訴請求を認容すべきものとした原審の判断には、法令の解釈適用を誤った違法て、本件贈与と本件相続の事実を主張すがあり、この違法は原判決に影響を及ぼする。

ことが明らかである。論旨はこの趣旨をい原審は、上記事実関係等の下において、うものとして理由があり、原判決中、反訴

３º 被上告人Ｘ１は、反訴の請求原因とし本件土地は被上告人Ｘ１の単独所有である請求に関する部分は破棄を免れない。などとして、本訴請求を棄却すべきものとそして、本件訴訟における被上告人Ｘ１判断する一方、被上告人Ｘ１の反訴請求をの主張立証にかんがみると、被上告人Ｘ１容認すべきものと判断した。の反訴請求は、これを合理的に解釈すれば、４ しかしながら、原審の上記判断中、反訴その反訴請求の趣旨の記載にかかわらず、請求に関する部分は、是認することができ予備的に、本件土地について本件贈与を原ない。その理由は次の通りである。

因とする上告人からＡに対する上告人持分不動産の所有権が、元の所有者から中間全部移転登記手続を求める趣旨を含むもの者に、次いで中間者から現在の所有者に、であると理解余地があり、そのような趣旨順次移転したにもかかわらず、登記名義がの請求であれば、前記事実関係の下では、なお元の所有者の下に残っている場合にお特段の事情のない限り、これを容認すべきいて、現在の所有者が元の所有者に対し、ものである。そうであれば、被上告人Ｘ１

元の所有者から現在の所有者に対する真正の反訴請求については、事実審において、な登記名義の回復を原因とする所有権移転適切に釈明権を行使するなどして、これが登記手続を請求することは、物権変動の過上記の趣旨の請求を含むものであるのか否

程を忠実に登記記録に反映させようとするかにつき明らかにした上、これが上記の趣不動産登記法の原則に照らし、許されない旨の請求を含むものであるときは、その当ものというべきである。

否について審理判断すべきものと解されこれを本件についてみると、前記事実関る。したがって、上記の観点から、反訴請係等によれば、本件土地の所有権は、本件求につき、さらに審理を尽くさせるため、贈与により上告人からＡに、本件相続によ原判決中、反訴請求に関する部分を原審にりＡから被上告人Ｘ１に、順次移転したに差し戻すこととする。

もかかわらず、上告人名義の持分登記がな

なお、上告人は、本件請求に関しても上お残っているというのであるから、被上告告受理の申立てをしたが、その理由を記載

人Ｘ１としては、上告人名義で登記されてした書面を提出しないから、同部分に関すいる持分につき、上告人からＡに対する本る上告は却下することとする。

件贈与を原因とする移転登記手続を請求

よって、裁判官全員一致の意見で、主文し、その認容判決を得た上で、Ａから被上の通り判決する。

告人Ｘ１に対する本件相続を原因とする持（裁判長裁判官

分移転登記手続をすべきであって、このよ

治75

白木勇

裁判官 櫻井龍子

裁判官裁判官宮川光金築誠志）