七 次台

三 丁目 地区

地 区 計 画 の 手 引 き

白 井市

目
１．地区計画制度について

次…………………………………………………

１【１】七次台三丁目地区地区計画の内容 ……………………………
【２】地区計画の区域 …………………………………………………

２
４

２．地区計画の内容

３．地区計画の運用基準【１】建築物等の用途制限……………………………………………

５【２】敷地面積の最低限度……………………………………………

７【３】容積率の最高限度………………………………………………

８【４】建ぺい率の最高限度……………………………………………

８【５】壁面の位置の制限………………………………………………

９【６】建築物の高さの最高限度………………………………………

【７】建築物の形態又は意匠の制限【８】垣又は柵の構造制限

１２…………………………………

１２……………………………………………

１３

地 区 計 画 制 度 に つ い て

地区計画制度は、計画に基づいて建築又は開発行為について必要な誘導及び規制を行い、実現を図っていくものです。
そのあらましは次のとおりです。
○ 計画区域に発生する個別の開発・建築行為を、地区計画に沿って誘導・規制することによって計画の実現が図られます。
○

地区計画制度は、多様な市街地にきめ細かく対応するために、地区計画として定める内容やそれを実現するための規制手段を、地区計画の状況に応じて選択できます。

○

地区計画制度は、計画の策定及び実現にあたって、市町村が主体となる制度です。

○

地区計画制度は、計画策定の段階から地区住民の意向を十分反映することを義務付けた、いわゆる住民参加のまちづくりを目指す手法です。

＊こんなところに地区計画を定めたら、こんな効果があります。

区画整理事業等の市街地開発事業が行われる、良好な環境の街区を形地又は行われた区域成し、これを保全します区
市街化しつつあり、又不良な環境の形成を防は市街化が確実と見込止します

まれる区域

計

すでにすぐれた居住環

画境が形づくられた区域

すぐれた居住環境を保全します1

地区計画の内容
印西都市計画地区計画の決定（市決定） 白井市告示第 18 号

平成 19 年 3 月 20 日

印西都市計画地区計画の変更（市決定） 白井市告示第 108 号 平成 27 年 9 月 29 日

名称

七次台三丁目地区地区計画位

置

白井市七次台三丁目の一部の区域

面積

約 2.0ｈａ

印西都市計画区域は、首都圏整備法に基づく近郊整備地帯に位置し、首都東京を中心とする過密地域からの人口流入に適切に対処し、良好な宅地を大量に供給する目的で、千葉県及び独立行政法人都市再生機構の共同施行による新住宅市街地開発事業により、千葉ニュータウンの開発が進められてきたが、平成 25 年度末をもって事業完了を迎えた。また、成田・千葉ニュータウン業務核都市としての整備が進められ、業務等諸機能の立地促進が図られたことにより、①北総地域の拠点都市及び首都圏における良好な宅地供給として②首都圏における広域連携拠点として③近郊レクリエーション拠点として④立地優位性と地域資源を活かし地区計画の目標 た拠点としての役割を担うことを目指している。
本地区は、西白井駅から北東約１．８ｋｍ、都市計画道路３・３・１６号西白井１６号線の沿道に位置し、戸建住宅を主体とする低層住宅地区として、良好な居住環境の形成とうるおいのある住宅地の形成を目指す。
本地区計画は、新住事業の事業効果を維持増進させて行くと共に、適正かつ合理的な土地利用等の誘導、規制を図り、良好な居住環境と魅力ある街並みの形成を目標とする。

１．土地利用の方針
戸建住宅を主体とした土地利用を促進し、周辺環境と調和した良好な市街地環境と魅力ある街並みの形成を図る。
区域の整備、開発及び保全に関する方針

２．地区施設の整備の方針
新住事業等により整備された道路等の都市基盤施設の機能が損なわれないよう維持、保全を図る。
３．建築物等の整備の方針
地区計画の目標を踏まえ、以下の建築物などの整備方針に基づき規制、誘導を図ることとする。
適切な規模の敷地割りにより、快適で魅力的な市街地環境と街並みの保全を図る。

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七次台三丁目地区・地区整備計画書

地区の区分

地区の名 称地区の面 積建築物等の用途の制限

建住宅地区（Ａ）

住宅地区（Ｂ）

約 1.5 ヘクタール

約 0.5 ヘクタール

次の各号に掲げる建築物は建築してはならない。
１．長屋又は共同住宅（住宅の数が２戸のものを除く）
２．寄宿舎又は下宿
３．公衆浴場
４．前各号のほか、建築基準法別表第二（い）項で規定した建築物以外の建築物

次の各号に掲げる建築物は建築してはならない。
１．長屋又は共同住宅（住宅の数が２戸のものを除く）
２．寄宿舎又は下宿
３．公衆浴場

築地

物

区等

整に

備関

計す

画る

170 平方メートル
建築物の敷地面積の最低ただし、市長が公益上必要な建築物で用途上又は構造上限度
やむを得ないと認めて許可したものについては、この限りではない。
建築物の延べ面積の敷地10 分の 8―面積に対する割合の最高限度事
項

10 分の 4
建築物の建築面積の敷地―面積に対する割合の最高 建築基準法第53 条第3 項第限度2 号に該当する建築物にあっては、10 分の 5
道路境界線及び隣地境界線から建築物の外壁又はこれに代わる柱の面までの後退距離は、１メートル以上とする。
ただし、床面積に含まれない出窓及び次に掲げるものについては、この限りでない。
壁面の位置の制限(1)別棟の物置で、高さ２．５メートル以下かつ床面積６．
６平方メートル以下であるもの。
(2)別棟の自動車車庫で高さが３.０メートル以下かつ壁を有しないもの。
建築物の高さの最高限度10 メートル

―

建築物の屋根、外壁もしくはこれに代わる柱の色彩は、建築物の形態又は意匠の原則として原色を避け周辺の環境と調和した落ち着きのあ制限る色調又は明るい色調とする。
道路境界に面する側の垣又は柵の構造は、生け垣又は透視可能な柵とする。
ただし、生け垣又は柵の基礎で宅地地盤面から０．６メ
垣又は柵の構造制限ートル以下のもの、あるいは門柱、門の袖等にあってはこの限りではない。
｢区域、地区整備計画区域及び地区の区分は、計画図表示のとおり。｣

理由：千葉ニュータウン事業の完了に伴い、本地区の土地利用が明確になったことから、将来にわたり良好な市街地環境と魅力ある街並みの形成を図るため、本地区計画を変更する。

3

地区計画の区域

4

地区計画の運用基準〔１〕趣旨
この運用基準は、七次台三丁目地区地区計画の都市計画決定に伴い、地区計画の実施にかかる運用基準を定めるものとします。
〔２〕適用区域
この運用基準は、七次台三丁目地区地区計画の区域として設定した区域内に適用します。
〔３〕運用基準１．建築物の用途の制限≪住宅地区（A）≫
次の各号に掲げる建築物は、建築してはならない。
（１） 長屋又は共同住宅（住宅の数が２戸のものを除く）（２） 寄宿舎又は下宿（３） 公衆浴場（４） 前各号のほか、建築基準法別表第二（い）項で規定した建築物以外の建築物★趣旨★
第二種住居地域に指定されていますが、戸建住宅を主体とした土地利用を促進し、周辺環境と調和した良好な市街地環境と魅力ある街並みの形成を図るため、建築物の建築を上記のとおり制限しています。
≪住宅地区（B）≫
次の各号に掲げる建築物は、建築してはならない。
（１） 長屋又は共同住宅（住宅の数が２戸のものを除く）（２） 寄宿舎又は下宿（３） 公衆浴場★趣旨★
第一種低層住居専用地域に指定されていますが、戸建住宅を主体とした土地利用を促進し、周辺環境と調和した良好な市街地環境と魅力ある街並みの形成を図るため、建築物の建築を上記のとおり制限しています。
★解説★
◆長屋
複数の住戸が連続している集合住宅の形態のもので、それぞれの住宅の壁を共通にし、それぞれ別々に玄関のある住宅をいいます。テラスハウス、タウンハウス、及び長立て店舗併用住宅等がこれに該当します。
◆共同住宅
複数の住戸又は住室が廊下や階段等を共有する形で造られた建築物をいいます。
アパート、マンション及び共同建て店舗併用住宅等がこれに該当します。
◆寄宿舎
学校、事務所、病院、工場等に付属して設けられる居住施設で、主として単身者のために造られ、便所、台所、浴室等が共同で利用できる建物をいいます。
◆下宿
家計を共にしない単身者が、比較的長い間賃借で滞泊できるように造られた部屋を持つ家屋をいいます。

5◆「２世帯住宅」の取り扱いについて
土地の有効利用や、つかず離れずの親と子の関係を保ちつつお互いのプライバシーを尊重する、いわゆる、「２世帯住宅」と呼ばれる住宅については、建物の形態（構造）から判断し、「一戸建住居専用住宅」に分類されるものと「長屋」や「共同住宅」に分類されるものがあります。
○一戸の建物で親世帯と子世帯等が、お互いに建物内部で共有する空間（居間、台所、玄関等）がある、又は建物内部でお互いに行き来ができる構造であれば、「一戸建住居専用住宅」の扱いになります。
○一戸の建物で親世帯と子世帯等が、壁・床等で完全に遮断され、建物内部でお互いに行きができない構造であれば｢長屋｣や「共同住宅」の扱いになります。
○建築基準法では、「２世帯住宅」の定義はありませんので、「一戸建住居専用住宅」扱いの２世帯住宅を建築する場合は、なるべく外観上「長屋」や「共同住宅」であるかのような誤解を生じることのないようにしてください。
なお、「３世帯住宅」、「４世帯住宅」等々も同様の解釈になります。

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２．敷地面積の最低限度
１７０平方メートル
ただし、市長が公益上必要な建築物で用途上及び構造上やむを得ないと認めて許可したものについては、この限りではない。
★趣旨★
適切な規模の敷地割りにより、快適で魅力的な市街地環境と街並みを保全するため、建築物の敷地面積の最低限度を１７０㎡としています。
★解説★
◆「市長が公益上必要と認めたもの」
変電所、ガスガバナー、警察官派出所、公衆便所等をいう。
◆連続した２区画以上の区画を１敷地として利用することは可能です。
◆敷地分割する場合、１７０㎡未満となる敷地での建築はできません。

分割前の面積
３４０㎡
１７０㎡

１７０㎡

２００㎡

１４０㎡

分割前の面積３４０㎡

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３．容積率の最高限度≪住宅地区（A）≫
１０分の８
★趣旨★
住宅地区（A）は、第二種住居地域に指定されており、容積率の最高限度は１０分の２０となっているが、戸建住宅を主体とする低層住宅地区として、良好な居住環境の形成とうるおいのある住宅地の形成を図るため、１０分の８としています。差し替え

４．建ぺい率の最高限度≪住宅地区（A）≫
１０分の４（建築基準法５３条第３項第２号に該当する建築物にあっては、１０分の５）★趣旨★
住宅地区（A）は、第二種住居地域に指定されており、建ぺい率の最高限度は１０分の６となっているが、戸建住宅を主体とする低層住宅地区として、良好な居住環境の形成とうるおいのある住宅地の形成を図るため、１０分の４としています。

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５．壁面の位置の制限
道路及び隣地境界線から建築物の外壁又はこれに代わる柱の面までの後退距離は、１メートル以上とする。
ただし、床面積に含まれない出窓及び次に掲げるものについては、この限りでない。
（１）別棟の物置で、高さ２．５メートル以下かつ床面積６．６平方メートル以下であるもの。
（２）別棟の自動車書庫で高さ３．０メートル以下かつ壁を有しないもの。
★趣旨★
良好な居住環境の形成とうるおいのある住宅地の形成を図るため、壁面の位置を上記のとおり制限しています。
★解説★
◆「道路」には、歩行者専用道路を含みます。
◆「外壁又はこれに代わる柱の面」とは、外壁及び柱の仕上げ面をいいます。
◆「距離」は、外壁及び柱の仕上げ面からの水平距離とします。
◆「外壁又はこれに代わる柱」には、テラス、ベランダ、外階段、玄関ポーチを支える柱も含まれ、壁面線の制限を受けますが、出窓、戸袋、庇は含まれず、壁面線の制限を受けません。

9◆適用除外となるもの○出窓☆形状が通常の出窓で、次の全てに該当するものです。
・下端の床面からの高さが３０㎝以上であること。
・周囲の外壁面から水平距離５０㎝以上突き出ていないこと。
・見付け面積の２分の１以上が窓であること。
（立面図）
50 ㎝未満wah

出窓部分

30 ㎝以上b（平面図）
1m 以上

床面
宅地盤

出窓部分

隣地・道路境界線※見付面積(w×h×1/2≦ａ×ｂ(窓面積))☆コーナー出窓の場合の取り扱い
隣はみ出し部分

地
1m

又1m

ははみ出し部分

道路

道路

境 ３

境界 m

界線 以線
1m

内
1m
３m 以内

３m 以内

10

○別棟の物置☆次の全てに該当するものです。
・高さが２．５メートル以下であること。
・床面積が６．６平方メートル以下であること。なお、複数の物置がある場合は、全ての物置の床面積の合計が６．６平方メートル以下であること。
☆建築物と一体の物置については、１m 以上後退してください。

メートル以下2.5

床面積が１ｍ以上

6.6 ㎡以下

隣地・道路境界線○自動車車庫☆次に該当するものです。
・高さが３．０メートル以下であること。
・壁を有しないものであること。
☆屋根のない駐車スペースは、車庫とはみなしません。
☆建築物と一体の自動車車庫については、１m 以上後退してください。

メートル以下3.0

１ｍ以上

隣地・道路境界線

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６．建築物の高さの最高限度≪住宅地区（A）≫
１０メートル★趣旨★
第二種住居地域に指定されていますが、周辺環境と調和した良好な市街地環境と魅力ある街並みの形成を図るため、建築物の高さの最高限度を１０ｍとしています。
★解説★
◆建築物の高さとは、建物の最も高い部分の地盤面からの高さをいいます。
◆軒の高さとは、地盤面から屋根を支持する敷げた又は柱の上端までの高さをいいます。
◆地盤面とは、宅地地盤面（平均地盤面）をいいます。

７．建築物の形態又は意匠の制限
建築物の屋根、外壁もしくはこれに代わる柱の色彩は、原則として原色を避け周辺の環境と調和した落ち着きのある色調又は明るい色調とする。
★趣旨★
周辺環境と調和した良好な市街地環境と魅力ある街並みの形成を図るため、建築物の形態又は意匠を上記のとおり制限しています。
★解説★
◆本地区の分譲事業や工事の用に供する仮設の屋外広告物については、制限は適用しません。
◆店舗等の意匠登録又は商標登録された屋外広告物の形態意匠については、制限は適用しません。

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８．垣又は柵の構造制限
道路境界に面する側の垣又は柵の構造は、生け垣又は透視可能な柵とする。
ただし、生け垣又は柵の基礎で宅地地盤面からの高さが０．６メートル以下のもの、あるいは門柱、門の袖等にあってはこの限りではない。
★趣旨★
本地区は、地区計画の目標を踏まえ、建築物などの整備方針に基づき規制、誘導を図ることとするた
め、垣又は柵について構造の制限を定めています★解説★
（道路について）◆道路には、歩行者等専用道路を含みます。
※歩行者等専用道路で、幅員が４ｍ未満の場合は建築基準法上道路扱いとはなりませんが、一般歩行者等が通行する道路であり、開放的な街並みの形成、防災、防犯上の観点から同様な構造制限とします。
(生垣又は透視可能な柵の基準)◆透視可能な柵の材質については特定しません。
◆生け垣とは、次のようなものです。
○平面図○側面図（生垣とする場合）
フェンス
フェン
ス 車

フェンス
生庫
道垣路

○道路境界線に沿ってブロック積みとする場合（生垣と鉄柵による併設の例）

道路

宅地

60cm以下13◆透視可能な柵とは、通風性があり水平角度から見て支柱及び枠部分を含め、さえぎるものがない空間部分の割合が、原則均等に概ね５０％以上確保できるもので、下記に図示したものを基準とします。
○透視可能な柵の例（標準図）
・ 鉄柵等

・ フェンス・ 四ツ目垣・布掛14