［巻頭言］

バブルと住宅・不動産市場の動き
吉野直行

慶應義塾大学経済学部教授

バブルはいろいろな国で発生する。
1980年代後半の日本のバブルでは、地価・株価が高騰した。土地の担保価値に依存する行動をとっていた銀行は、バブル崩壊とともに大きな不良債権を抱え、日本経済の回復には多大な時間がかかってしまった。アメリカの住宅バブルでは、銀行による住宅貸付が増大し、住宅価格の上昇が銀行の住宅向け貸出をさらに増大させた。しかし、住宅ローン債権を転売する「証券化」が進み、それをヨーロッパなどの金融機関に転売したため、アメリカの銀行が抱える不良債権比率は日本よりも低かった。
日米のバブルとその崩壊を比べると次のような特徴が見て取れる。⑴住宅・不動産の価格が所得と比較して大きく上昇したが、バブル崩壊後には、もとの水準に戻っている。⑵銀行貸出に占める住宅・不動産向け貸出比率が、バブル期にはトレンド以上に大きく上昇傾向を示している。⑶住宅・不動産向け貸出の上昇率が、GDP の上昇率（＝経済成長率）から大きく乖離して動いていた。⑷株式の回転率が急な上昇を示していた。
中国でも、北京地域の不動産融資は、GDP 成長率や銀行貸出全体と比較
すると大きな伸びとなっており、北京住宅市場はバブルの方向に動いている可能性がある。
アベノミクスにより、日本経済は回復方向に向かっているが、バブルを発生させないためにも不動産・住宅市場の動きを注意深く見守る必要がある。
そして同時に、高齢者が長く働ける状況を作り、女性の社会進出を進めるた
めの保育施設などを整備し、国から地方への資金の流れを民間資金で代替する「ふるさと投資ファンド」の拡大など経済構造改革が不可欠である。

目次●2014年春季号 No.92［巻頭言］バブルと住宅・不動産市場の動き［特別論文］市場経済における都市計画

1

吉野直行

2

竹歳 誠

［論文］最適な土地利用規制方法とその決定要因

河野達仁・ジョシ キリティ クスム［論文］応急仮設住宅と被災者の支援

宇南山 卓

10

22

［論文］活断層リスクの社会的認知の変化と周辺地価形成の関係の検証

顧 濤・中川雅之・齊藤 誠・山鹿久木［海外論文紹介］住宅価格と出生率
エディトリアルノート
センターだより

40

石野卓也

8
編集後記

40

36

29

特別論文

市場経済における都市計画
竹歳 誠
英国都市農村計画法など具体的な事例について

1 夢と現実のはざまでは、市場を歪めただけではなく、個人の自由を

今、私は37年ぶりにウィーンの街中に立って奪うものとして容赦ない批判を加える。

いる。整然とした古い街並みやそびえ立つ聖シ

歴史を振り返ると、人々はこういう都市に住ュテファン寺院の外見に圧倒された若い留学生

みたいという意志、あるいは夢を都市計画といの頃とは違い、様々な人間活動をこの街がどうう形で実現しようとしてきた。例えば、コンパ

包み込み、変化しているのか、変化していない

クトシティの考え方は、その目的こそ時代によのか。都市計画のむずかしさを知ってしまった

り様々に変遷してきているが、古代から連綿と身としては、素直に楽しめない観察者としてこ今につながる都市計画に特有の発想と言えよう。

の街を見ている。

しかし、このように繰り返し、繰り返しコンパ

この街に生まれた経済学者、ハイエクは都市

クトシティの必要性が強調されてきたということは、逆説的に言えば、いかにこの「夢」を計画について次のように語る。

「文明は都市生活と切り離すことはできない。 「現実」としてかなえることがむずかしいかと都市生活がもたらす複雑な問題に対して、私有いうことを如実に示していると言える。

財産や契約の自由といった一般的な公式からは

夢がなければ進歩はない。しかし、夢を実現

ただちに答えは見つけられない。経済学者は都するためには、技術の壁、市場の壁、法律の壁

市の発展に伴う各種の利害調整の問題についてを乗り越えなければならない。その時代におい今まで十分な関心を払ってこなかった。価格メて技術的に不可能な住まい方は単なる夢に終わ

カニズムは都市の土地利用を決める指針としてる。市場経済においては、需要がなければ供給は不完全ではあるが、開発が民間の手に委ねらされないし、需要があっても採算に合わなけれれている限り、欠くことのできない指針である。 ば供給されない。民主主義の世界では、私有財大枠だけ決めて後は市場メカニズムをうまく使

産の自由、居住や移動の自由を完全に否定するう“都市計画”もあれば、“都市計画”の名の下にような都市計画は憲法上認められない。都市計

中央集権的に市場メカニズムに取って代わろう

画のむずかしさはまさに、このような様々な現とするものもある。そして、ほとんどの都市計

実的な制約の中で、どう夢を実現するかという画が、価格機能について理解したことがない建ところにある。そしてだからこそ都市計画はお築家や技術者によって運営されているのであもしろいのである。

る。」（The Constitution of Liberty, 1960, Ch. 22“Housing and Town Planning”より）

新自由主義者として知られるハイエクは、都

2 市場の力に飲み込まれる都市計画⑴ 取り壊された城壁

市計画や建築基準制度の一般的な役割を認めつ「都市計画をやる場合、最初にやるべきこと

つも、パリ、ウィーンなどの家賃統制や1947年

は市の周りに城壁をつくること、壁がなければ

2

季刊 住宅土地経済

2014年春季号№92

防衛できない、防衛できなければ破壊を招くのみである。」（アリストテレス）
敵から身を守るため人々を窮屈なまでに押し込めた城壁は次第にその軍事的役割を失い、むしろ都市人口の急膨張を受け容れるために、19
世紀半ばになるとパリでもウィーンでも市壁は取り壊され、物理的な壁により都市を閉じ込め

著者写真

たけとし・まこと
1949年鳥取県出身。1972年東京大学法学部卒業、建設省入省、1977年オックスフォード大学院
経済学修士。国土交通事務次官、内閣官房副長官、東京大学公共政策大学院客員教授等を経て、現在、在オーストリア特命全権大使。地区計画の創設、景観法の制定、街づくりઅ法の見直しなどに携わった。

る時代は終焉を迎える。
の下に論理的に組み立てられた都市計画システ⑵ 現代の“城壁”づくり

ム も 誤っ た も の と なっ て し まっ た。
」（Urban

いち早く産業革命と都市化を経験した英国でand Regional Planning, 1975, Ch. 7 “Planning for

は、ハワードの田園都市構想、さらには第二次Cities and City Regions from 1945 to 1972”より）大戦後、ロンドンの外延的拡大にタガをはめる

日本でも英国の制度も参考としながら、1957

グリーンベルトとニュータウン建設をセットに

年首都圏整備法に基づくグリーンベルト計画、した都市・地域計画が実行されることになる。

1968年都市計画法による「線引き制度」など、市場経済において、効率的な資源配分を実現

無秩序なスプロールを抑え込むための努力が重するために合理的な土地利用計画が必要なことねられてきた。しかし日本では、英国以上に都は多くの経済学者も認めるところである。しか市化のスピードが急速であったため、都市環境

し、具体的な手段として何を選択するかは、国の悪化､地価上昇､住宅宅地供給の不足など様々

により、時代により違ってくる。英国の経験にな問題が深刻化した。1955年から75年のたったついて、都市学者ピーター・ホールが明らかに20年間にカナダ一国分に相当する3000万人ものした市場と都市計画の相互関係、ポジティブな

人口が増加し、それがさらに特定の大都市に集都市計画とネガティブな都市計画の手法の違い

中するような状況下で、都市への“民族大移動”などの論点は、「市場経済における都市計画」

が生み出した膨大な住宅宅地への需要をどう受を考えるうえで極めて示唆に富むものである。

け止めればよかったのか。限られた財源と時間「戦後英国の都市計画システムは、社会的、の中で、量の供給に重点を置けば質は犠牲にな

経済的、物理的な変化のペースや方向をコント

り、質を重視すれば量は確保できないという構

ロールすることが可能であり、また望ましいと造的なトレードオフに直面することとなる。

いうことを前提としていた。さらに新しいシス

都市計画の目的は、市場に任せるだけでは達テムを動かす行政的な責任が国ではなく地方に成できない都市の生活水準を高めることにあり、任 さ れ て い た か ら、積 極 的 に 物 事 を 動 か す

そのために、規制というネガティブプラニング（positive initiative）というよりは規制サイドと供給というポジティブプラニングの両方の手（negative side）に対し、より強力に作用する法を使う。しかし、英国の経験でも明らかなよような仕組みに初めからなっていた。

うに、規制は短期間に実行可能である一方、物

すなわち、変化が遅いからコントロールも可理的な供給には時間がかかることから、例えば

能であり、開発を行なうポジティブな役割は公住宅市場の供給能力が追いつかない場合には、的機関が担うであろうから、残りのネガティブ

規制の副作用のほうが大きく出てしまう結果とな権限は地方に任せても問題ないと考えられた。 なる。さらに皮肉なことに、宅地供給を増やす
ところが実際は戦後の現実はこの前提とまったために農地転用の規制を緩めたはずの市街化区

く違うものとなってしまったので、誤った前提

域でも、経済的、政策的要因により開発価値の市場経済における都市計画

3

上昇期待だけが膨らみ、その分逆に供給が進ま

シティが実現できるのであろうか。すでに見てないという別の形での副作用も生じてしまった。 きたとおり、市場のニーズに合わない街づくり
ここで改めて日本の経験を総括するとすれば、 の理想というものは、たとえ一部実現できたと都市計画という“城壁”により計画的、段階的にしても社会全体の大きな流れにはなりえない。

整然と街づくりを進めるという作戦は、歴史的結論から言うと、移動の自由が制限される高な一歩ではあったが、市場の力があまりに強大齢化社会では、街なかでの居住のニーズは高くであったため、当初のイメージどおりには作戦なると見込まれる。このニーズをうまく受け止を展開できなかった、これがあの熱狂の時代とめて、医療、介護、買い物、余暇の楽しみなど格闘した人達から教えを受けた者の一人として日常生活を支える機能を充実していけばかなり

今言えることではないだろうか。

の程度「歩いて暮らせる街づくり」というものが実現できるのではないだろうか。ただし、これは簡単な道のりではない。

⑶ 新たな挑戦

大都市への人口集中が終わった後も、都市の今まで中心市街地対策の柱と言えば、大型店

居住パターンは、産業立地の動向、交通網の整対策であった。確かに大型店の郊外立地は大き

備状況、住宅に関する消費者のニーズといったな影響を与えたが、それだけではなく市役所、市場条件に大きく依存し、郊外化の傾向は止ま

病院、さらには商店街の人々自身が郊外に移転らなかった。特に1970年代後半から経済先進国

し“通勤商業化”するなど、複合的な要因も重なにおいては「都市の衰退」が大きな問題になり、っているという現実も明らかになった。

あの英国でも分散政策の転換が行なわれた。

そこで2005年の「街づくり法」の見直しの

このような都市を大きく動かすマクロ的なト議論においては、市場経済の中でどういうメカ

レンドの中で、コンパクトシティの発想は、都ニズムで中心市街地が衰退し、その上で何が消市計画というミクロ的なレベルでの手段として費者、生活者のためになり、そのためには政策脚光を浴びてきた。すなわち、1970年代の石油的に何が可能なのか、望ましいのかという検討

危機後の省エネルギー対策として、続いてヒュが行なわれた。この結果、中心市街地に人口をーマンスケールの街づくり理念として、最近で呼び戻す「街なか居住」に政策の焦点が当てらは地球温暖化対策としてと新たな政策課題が生れるとともに、大型店立地についても頭から否まれるたびに注目されてきたのである。

定するのではなく、都市計画という市民合意の日本でも古くからの商店街がシャッター街化するのを目の当たりにして、70年代当初より大仕組みを活用するなかで、市場との調和を図る
方向へと転換が試みられた。

型店の規制など様々な政策がとられてきた。し大型店サイドからは、消費者も喜び、地元自かしながら、このような努力にもかかわらず中治体も雇用、税収が増えて喜んでいるのに規制

心市街地の衰退に歯止めがかからず、地方都市

するのはおかしいという反論も聞こえてきた。

においては「ガス水道電気完備の駐車場」と揶

しかし立地する時は消費者のためと言いながら、揄されるような広大な“空き地”が拡大を続けて撤退する時は消費者のことは眼中になく、そういる。また急速に人口減少や高齢化が進んでいいう事例が積み重なるうちに、目の前の利益でるため、特に地方都市において安心して暮らす

動く短期的な市場、消費者のニーズだけではな

ための“コンパクトシティの実現”が日本再興戦

く、長期的な街づくりの観点との調整をどこか

略（平成25年6月14日閣議決定）において再度、で図らなければならないということになった。

政府全体の取り組みとして明示された。
では、どのような条件が備わればコンパクト
4

季刊 住宅土地経済

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調整の仕方は国により様々で、英国のように他に代替手段がないのかどうか、公共交通のアクセスはどうかなど国が定めた都市計画のガイ

図―ネガティブプランニングとポジティブプランニング

ドラインに沿って丁寧に検討している国もあれ
ば、ドイツの都市のように商品の品目まで事細かに介入する事例もある。まさにハイエクの言う市場メカニズムをうまく使おうとする都市計画とそうでない都市計画の違いの典型であり、どのような市場条件の下なら、このような正反対とも言えるシステムが機能するのかどうか格
好の観察材料を提供していると言えよう。
昨年、フランスで小売り書店を保護するため、 ティブプラニングであり、政府自ら、あるいは
インターネットと無料配達で市場シェアを拡大

民間活動を誘導して積極的に政策を実現しようしているアマゾンを規制する法律が国民議会とするものがポジティブプラニングである。こ（下院）で可決された。2013年10月日付『フこで、ネガティブとポジティブプラニングの違ァイナンシャルタイムズ』紙は、一般論としていについて、モデルを使って考えてみよう。

は政府の介入を否定しないまでも、この件に関しては政府に批判的な社説を掲載した。

⑴ ネガティブプラニング「勝手気ままな市場が望ましい社会的バラン

建物の高さを揃えてすっきりとしたスカイラ

スを揺さぶりそうな場合に政府が動くのはもっインを創ること、または重要な文化財の周辺のともなことである。特に、フランスでは文化を建物の高さを低く抑えて景観を守ること、これ守るために1950年代より“小さなお店屋さん”やらの規制は広く一般的に使われる都市計画の手フランス語の映画を擁護してきた。しかし、今法である（図のＮ線）。これは、民間のやろう

回の法律は上手くいった試しがない一種の市場としていることの一部を否定する（negate）

へのお節介みたいなものだ。政治家は権力の限ことになるから、ネガティブプラニングと呼ぶ界についてカニュート Canute の教訓（何かがことができる。この手法は、この規制を守らせ起こるのを防ごうとして成功したことがない人

る執行体制さえあれば実現可能であるし、政策の比喩）から学ぶことができる。ビジネスとは手段としては比較的わかりやすく、政府が“得消費者を満足させることで伸びるものであり、意”とする分野である。

自分たちを守ってくれる政治家に頼って伸びるものではない」問題は、切り取られたグレーの部分である。
もし、需要に応じて供給がなされ建物に空室が市場と都市計画のバランスをどこに見出すか。 ないと仮定すれば、この切り取られた需要はど
消費者は王様であるとともに、限られた情報のこに行くか。需要が一定で、グレーの部分の供

世界に生きる弱者であり、また賢明な市民にも給がカットされれば価格が上がるから、より狭なりうる。コンパクトシティの成否もまさに相い部屋でみんなが我慢するか、それともどこか互にぶつかりあう様々な要因の折り合いを見つ

別の場所を探すか。現実に存在する需要はどこけられるかどうかにかかっていると言えよう。

かで受け止められなければならない。

3 ネガティブプラニングとポジティブプ
ラニング
市場に任せたままでは実現できない公共的な目的のために、民間活動を規制する政策がネガ規制により市場がどう反応するか、この反応の仕方をどう見極めるかがネガティブプラニン
グを実施する場合に、よくよく注意しなければならない点である。具体例を挙げよう。
人口急増に伴う急激な財政負担に苦しんだ東市場経済における都市計画5

京周辺の埼玉、千葉、神奈川では、調整区域のころに連れて行くことはできるが水を飲ませる

計画開発を厳しく規制することで人口増加を抑ことはできないと諺に言うとおりである。

えようとした。その結果どうなったか。1980年

以前、台湾の台北で郊外スプロール防止のた〜90年に3県でほぼ100万ずつ、285万もの人口

め、ヘクタール当たり560世帯の密度で階が増加した。このうち調整区域では18万しか増建てで建てるべしという土地利用規制をかけた。

えていないから、都市の外延的拡大を防止する

ところが、実際には多くの労働者はそのようなという作戦（ネガティブプラニング）は成功し住宅を買う資金がなく、みな郊外の密集住宅地た。しかし、財政負担の原因である人口増自体に小さな家を買うのがやっとだったとされるは止められなかったのである。結局、市街化区（H. Darin-Drabkin,

域の中にインフラが未整備なミニ開発が広がり、

Growth, 1977）

Land Policy and Urban

こんなことなら調整区域で国の支援も引っ張り

これは、コンパクトシティを目指して、逆に込んでインフラのしっかりした計画開発をやれ

市場に裏切られてスプロールを助長してしまっば良かったと10年経って県の担当者が嘆いてみた例であるとともに、市場条件が整わなければても、後の祭りになってしまった。

規制だけでは高層化という作為を求めるポジテ

別の例として、米国のある都市でスプロールィブプラニングは実現できない例でもある。

を抑えるために、価格メカニズムを使った規制

わが国においても、都市の高層化をするためが行われた。市のインフラ計画のタイミングとに、例えば山手線の内側では階建て以下は禁合わない開発について、開発側にインフラコス

止すべきという議論があった。モデルの図で言トを負担させることで開発を抑制しようとした

えば、Ｐ線より下の高さの建築を禁止することのである。その結果どうなったか。開発業者はでＰ線に棒グラフの高さを引っ張り上げて揃え増加したコスト負担を吸収するため、より地価るという提案である。確かに都心の不動産へのの安い、より都心から離れた場所で開発するこ需要は存在し、また供給側である民間デベロッととなり余計ひどいスプロールを生じさせてしパーにも大いなる意欲があるのだから、規制にまったのである。フランス植民地時代のハノイより高層化は可能なように見えるが、果たして

で、ネズミ退治のため、しっぽを1本持ってきどうであろうか。答えは多分ノーである。

たら報奨金を出すという仕組みを作ったら、ネ

それは、日本のように土地の権利が細分化、ズミを飼育する者が続出したという「政策の逆錯綜しているところで再開発をやろうとすると、効果」を髣髴とさせるケースである。市場メカ

民間企業には手間と時間とおカネがかかり過ぎ

ニズムをうまく使ったように見えて、見事に市て採算が取れない、すなわち需要と供給を結び

場に裏切られてしまうこともある。市場とは政つけるパイプが詰まっていて、市場が十分に機策立案者にとって誠に厄介なものと言わざるを能しないという構造的な問題があるからである。

得ない。

このような状況においては、建物の最低限の高さを規制すれば再開発が進むというような単純⑵ ポジティブプラニングな話ではなく、物事を前に進めるための政策、

ネガティブプラニングもポジティブプラニン

民間デベロッパーに十分なインセンティブを与グのどちらも公共目的達成のために政策介入をえるポジティブプラニングが必要となる。

行なう点では同じだが、ポジティブプラニング

1500兆円の個人金融資産を活用して都市を再のほうは、新たなアクションを求める、すなわ

生し、経済を活性化させるためには、Ｊリート

ち不作為ではなく作為を求めることから、政策は一つの有力な手段である。しかし、せっかく的にはより大きな困難を伴う。馬を水のあると投資家に人気があり投資対象の拡大が期待され

6

季刊 住宅土地経済

2014年春季号№92

ているのに、実際にはＪリートに組み込む投資

都市計画とは、決まった後は法律と同じよう適格物件が足りずに市場が伸び悩んでいる状態に皆で守らなければならない“空間の規範”であにある。これを解決するには、都市再生の呼びるが、決まるまではいろいろな議論や手続きが水としてのポジティブプラニングの発想がもっあって当然である。それこそまさに民主主義でと強調されてよいと思われるし、そのためにはあり、市場経済を支える透明なルールである。

「国の都市政策」として政策資源の配分が強化

政策には必ず異論がつきまとう。それをどうされなければならないであろう。

4 機能する都市計画を目指して乗り越えるか。モデルのない時代には、現実を直視し、分析し、現実に即したルールを作り、それをまた見直すという不断の作業を続けるしすでに繰り返し述べたとおり、急速な都市化かない。「規制法の執行の欠如は、日本の行政が生み出す市場の圧力の前に、わが国の都市計

スタイルの特色というよりは、欠陥とでもいう

画制度はその意図した目標を十分には達成するべきものである」（塩野宏『規制緩和と行政法』

ことができなかった。しかし、これからは人口

1999年）という指摘は、実効性のあるルールメ

減少の時代である。人口減少は社会保障費の負ーキングを目指す政策立案者にとって肝に銘ず担の問題など過渡期の苦しみの影を投げかけてべき点である。

いる。一方、街づくりという面からは、ようや

同時に、改めて強調するとすれば、政府と市

く市場の圧力から解放され、美しい景観、コン場の関係について政策的な関心と洞察力を持っパクトシティへの転換など落ち着いた街づくり

た人材の育成が国、地方を通じて行なわれるべに向けた展望が開けはじめている。

きであろう。ネガティブプラニングをめぐり論

今までは大量の開発申請書類を片付けるためじた問題、すなわち規制により切り取られた潜に画一的な基準で処理する制度とせざるをえな

在的需要が“暴れる”のをどう制御するかというかったのが、これからはひとつずつ丁寧に処理

問題は、都市計画に限らず、上限金利の規制にする仕組みへと変えていくことができる。画一関する論争、あるいはより一般的に、社会の歯的な基準は最低限のものとならざるをえず、最車の一部であった慣行なり意思決定プロセスが低限の基準で作られた街は、当然のことながら変革を迫られた時、その“システム”に対する需最低限の街とならざるをえなかった。規制緩和

要はどう代替できるのか、できないのかなど幅の掛け声に押されて、今の最低限の基準をさら広い政策課題に対して応用可能な視点を提供しに一律に緩和するようなことを都市計画の分野てくれる。

ではしてはいけない。むしろ、街の個性を最大

民主主義と市場経済は政策立案者にとってま限に引き出すために、厳しい規制を開発の内容

ことに難しい“お友達”である。しかし、このに応じて弾力的に緩和できる方向へと転換すべ

つがわれわれの住む世界の基本原理である以上、きであろう。

仲良くしなければならない“お友達”である。不商業施設の典型とも言うべき大型店の立地が、確実な未来に夢を描く都市計画は、それ自体困都市計画に定められた商業地域以外でも、都市難な仕事である。それを個人個人の意思決定が計画という市民の合意なしに、野放しで開発で尊重される民主主義と市場経済の中で実行する

きるという時代は終わった。しかし、それは民のであるからなおさらである。しかし、だから間のイニシアティブまで否定するものであってこそ都市計画は挑戦する価値があり、おもしろはならない。画一性の対極が多様性である。多いのである。

様性の実現は、公正、中立、平等が求められる政府にとって“苦手”な分野である。
市場経済における都市計画

7

エディトリアルノート

都市問題の中心的な課題の一つ

人々が都市の中心業務地域に通なる。この理由は、中心周辺部にに交通渋滞の問題がある。交通渋

勤する状況を前提に、その周辺居人口を集中させるほうが交通費用

滞は通勤者に不快感を与えるだけ

住地における容積率をコントローを軽減できるという点は閉鎖都市

でなく、通勤時間を長引かせるた

ルする状況を考える。閉鎖都市にと同じだからである。

め、経済的にも非効率である。しおいては、容積率を規制すると、興味深い分析であるが、居住地

かも各個人は、自分の選択が他の

人々が都市内部で転居することでのみを分析するもので、中心業務

人に影響することを考慮しないと通勤費用が変化する。都市の中心地域の問題は基本的に扱われていいう点で負の外部性をもたらすも部から離れて居住する人が増える

ない点には注意が必要である。まので、自由な市場取引だけでは解ほど通勤費用は増加するため、都た、河野・ジョシ論文は、最適な決しない問題である。

市の中心部に近い居住地の容積率

容積率の規制水準を扱うものであ

この問題に対しては、従来から規制を緩めるほうが、規制によるり、容積率規制が最適な政策であ

交通集中を回避するために、容積死過重も発生せず、混雑が減ってることまでは示していない。混雑率を規制するなどの対応がなされ通勤費用が低下する。

料金との関係など、より詳細な分てきた。しかし、その規制水準のこの効果を考えると、容積率を合理性については、必ずしも十分

市場均衡で達成される水準より高な理論的根拠が提示されているとめるほうが望ましく、そのため、は言いがたい。そのため、都市の容積率の上限を定めるのではなく、

東日本大震災から年が経ち、発展の中で、現行規制のあり方がむしろ中心部周辺の居住地では下震災からの復興も大きく進みつつしばしば問われてきた。

限を定める規制が望ましくなり、あり、その検証と評価はこれから

他方、郊外部では人口を減らしたの課題となろう。他方で、阪神・地利用規制方法とその決定要因」） ほうが混雑は低下するから、上限

淡路大震災については、すでに20

河野・ジョシ論文（「最適な土は、混雑外部性がある場合における容積率の最適な規制水準を示そうとするものである。

析が有効な規制のためにも重要であろう。
◉

規制が望ましくなると論じている。 年近く経過したこともあり、さま
また、人口を都市中心部周辺に居住させたほうが、混雑と通勤費

ざまな検証が可能となってきている。

ここでは政策手段として容積率用を軽減できて社会的厚生が高ま

宇南山論文（「応急仮設住宅と規制だけでなく都市境界規制も組るため、境界規制も市場均衡水準

被災者の支援：阪神・淡路大震災

み合わせて、最適な規制水準のあよりも狭めることが望ましくなる。 のケースを中心に」) は、震災時にり方を論じている。またその規制

これに対して、人口が変化する

建設される応急仮設住宅の役割と水準を閉鎖都市と開放都市の異な開放都市では、混雑を軽減するた

その問題点について議論している。

る状況下で分析している。

めに、規制によって人口もコント

宇南山論文によれば、震災時点

閉鎖都市とは、規制や政策が実ロールできる。そのため、境界部 （1995年月）で1993年10月時点

施されても居住者は都市内部にしを狭めるとともに容積率を引き下と同程度の空き家率であったとす

か転居せず、都市内部で人口が一げる、すなわち容積率の上限規制

ると、被災地域でも、震災直後に定で変化しない都市のことであり、 を、郊外部のみならず中心周辺部

約13.7万戸の空き屋が存在してい開放都市とは、規制や政策によっでも定めて人口自体を減らすことたと試算している。そのため、プて都市内部に転入したり、外部へが望ましい規制となる。ただし、レハブによる応急仮設住宅の大部転居が生じたりするなどして、人郊外部ほど市場均衡水準からの乖分が不要であった可能性が高い。

口が変動する都市のことである。

離は大きくなる上限規制が最適と

しかも、応急仮設住宅の建設コス

8№92

季刊 住宅土地経済

2014年春季号

トは、戸あたり350万円にもな

上記のような宇南山論文の指摘 （断層帯から㎞以内）の地価が、り、神戸の借家家賃を直接補助すは、データの制約のため、統計的断層に近いほど1995年以降有意にるほうがコスト面でも大幅に有利には十分な検証ができないという低下し、さらに1996年以降では、であったと指摘している。

点では、注意深い検討が求められ

特に住居地で有意な低下が観察さ

また、災害救助法が「災害の発ると思われる。しかし、東日本大れることを紹介している。

生した地域」において救助や支援

震災では、阪神・淡路大震災の時を実施するという「現在地救助のの教訓もあり、「見なし仮設住宅」 ルの推定結果の頑健性を、二つの原則」に従っていることが、被災という民間住宅の賃貸への補助が追加の推計によって検証している。

者の転居を制限した可能性を指摘多用されたことは記憶に新しく、一つ目の検証は、上町断層帯ましている。被災地を離れれば、被宇南山論文のような検証や議論のでの距離に対してはパラメトリッ

災者としての支援が受けられなく蓄積が、被災者の立場に立った支クな仮定を置かず、他の変数につなってしまうために、住民が被災

援と救助のあり方を考える上で重いては線形性を仮定したセミ・パ地域内にとどまろうとするからで要な資料となろう。

ラメトリック・モデルによる検証

そのうえで、この線形回帰モデ◉である。この推計でも、1995年

宇南山論文では、この人口動態

被災者支援は震災の事後的な問月以前には上町断層帯までの距離

へ の 影 響 を DID（Difference in

題であるのに対し、事前の問題、に関する説明力はほとんど有意である。

Difference）の手法を用いて試算

すなわち、震災や地震のリスクにはないが、1996年以降には有意にしている。具体的には、隣接する人々がどう対応しているのかを評転じたとし、頑健性を確認してい人口類似地域の人口の変化を、震価することも、防災対策を考えるる。

災がなかった場合の被災地の人口

うえで重要となる。東日本大震災

もう一つは、公示地価データに変化とみなし、実際の震災前後のでは、津波による被害が大きかっ含まれる測定誤差の問題を検証す

被災地の人口の変化と比較して、

たが、阪神・淡路大震災では、活るために、地価公示データをパネ

その差を震災による転居への影響

断層に対するリスクが大きくクロル化して固定効果モデルで分析しとして試算するものである。試算

ーズ・アップされた。

た推計である。この固定効果モデによると、震 災によって約 1 万 9000

顧・中 川・齊 藤・山 鹿 論 文ルでも1995年を境に活断層までの人の県外転出が抑制されたとして （「活断層リスクの社会的認知の変距離が近いほど有意に地価が割りいる。被災者の自立のためにも自化と周辺地価形成の関係の検証」） 引かれる傾向を確認している。

由な転居と転居先での適切な援助

は、1995年月の兵庫県南部地震

顧・中川・齊藤・山鹿論文の分が認められるべきであろう。

（すなわち阪神・淡路大震災）の

析は、活断層リスクと地価形成のさらに、宇南山論文は、「応急震源となった活断層に対して、震問題としてとらえられるだけでな

仮設住宅入居者調査」を基に、仮災の前後で人々の認識がどう変化

く、人々が地震のリスクをどのよ

設住宅が高齢者や低所得者への経したかを、地価への影響を検証すうに認識して居住地を選択するの済的な支援として実施されていたることでとらえようとするものでかという点を理解するうえでも極と指摘し、これらの考察に基づいある。

めて意義深い。防災の観点から、て、災害救助法の現物主義、現在

顧・中川・齊藤・山鹿論文では、 居住地や土地利用をどうコントロ

地主義の矛盾と一時支援という目

すでに彼らが分析した線形回帰モールしていくのか、そのための貴的と実情の齟齬の問題を指摘してデルの結果として、兵庫県南部地

重な基礎的情報ともなり得るだろいる。

震に地理的に近い上町断層帯周辺

う。

(Ｈ･Ｓ)

エディトリアルノート

9

論文

最適な土地利用規制方法とその決定要因
河野達仁・ジョシ キリティ クスム（以降、開放都市と略）では、人口が内生であはじめにるのに対して、均衡効用は与件である。

都市における高い人口密度は渋滞、騒音、汚本稿では、所得与件のもとで住宅地における染、通勤時間増加など様々な問題を発生させて土地利用規制を検討する。この枠組みでは、閉いる。土地利用規制（用途･容積率･敷地面積･

鎖都市は住宅環境以外の要因（例：雇用機会）

都市境界の規制等）は、このような問題の改善によって人口が決定している都市であり、開放を土地利用（用途や密度）の制限により行なう

都市は住宅環境の変化があれば居住人口が変化

もので、世界中の多くの都市で行なわれている。 する都市である。例えば、名古屋市や仙台市は土地利用規制の経済学研究は、Stull（1974）

雇用機会により人口集積がある都市と考えられや Helpman and Pines（1977）による用途規制

るため、本稿の枠組みでは閉鎖都市である。一や Kanemoto（1977）による都市境界規制に始方、神戸市は、大阪等の他都市で雇用されていまり、Fujita（1989）や Wheaton（1998）による人の居住地にもなっており、周辺都市と比較る敷地面積規制、Anas and Rhee（2007）によのうえで居住地として選択されている点から開る副都心がある場合の都市境界規制、Brueck-

放都市と言える2)。ほかにもベットタウンと呼ner（2007）による都市境界規制の定量的厚生

ばれる都市は本稿の開放都市にあてはまる。

分析、八田・唐渡（2007）による東京都心にお関連研究として、通勤混雑外部性に対してはける容積率規制撤廃の定量的評価、Brueckner

Pines and Sadka（1985）お よ び Wheaton

and Sridhar（2012）による容積率規制の定量（1998）がロットサイズで表現される住宅（一的厚生分析、Jou（2012）による不確実性下の軒家と解釈可能）のみが存在する都市モデルで都市境界規制、Rhee et al.（2014）による集積

敷地面積ロットサイズ規制により最善経済が達の経済の存在下でのゾーニング等、各種土地利成できることを示した。しかしながら、敷地面

1)

用政策の分析が盛んに行なわれている 。

積規制は、ビルの人口密度を調整するには不適

本稿では、混雑外部性を考慮した都市におい切であり、ビルの場合は容積率規制が有効であて最適容積率および都市境界規制を理論的に分る。さらに、容積率規制と敷地面積規制は経済析した Kono and Joshi（2012）に加筆したもの

学的に大きな違いがある。敷地面積規制は、すをベースに関連研究結果を併せて紹介する。特でに述べたように、一軒家のみが存在する都市に、最適土地利用規制の方法は、都市の開放性

での通勤交通混雑に関しては最善政策であるもに極めて依存することを示す。閉鎖都市では、のの、容積率規制は最善政策にはなりえず、死住民の均衡効用値が内生的に決まるのに対し、荷重を必ず伴う政策である3)。本稿は、その死

都市人口は外生である。対照的に、小開放都市

荷重の発生メカニズムを明示しながら最適な容10

季刊 住宅土地経済

2014年春季号

№92

著者写真

こうの・たつひと
1968年生まれ。東北大学工学部

著者写真

JOSHI, KIRTI KUSUM
1973年生まれ。トリブバン大学卒。東北大学大学院情報科学研

建築と都市計画学科卒。東北大

究科、博士(学術）。東北大学准教授を経て、現在、東北大学大学大学院情報科学研究科、博士(学術)。インドネシア大学客員

学 院 情 報 科 学 研 究 科 教 授。論学者などを経て、現在、トリブ

文：
1Optimalon

バン大学建築・都市計画学科教building size and city bound-

職 員。論 文：1Optimization of

aryFほか。

floor area ratio regulation in a
growing cityFほか。

regulation

積率規制を検討する。

市モデルを利用して、それぞれにおける最適容

また、Kono et al.（2010）や Joshi and Kono

積率規制および都市境界規制を求める。結果と（2009）がゾーンのみからなる閉鎖都市を考して、閉鎖都市では、一般的な最高容積率規制

えて、最高容積率規制に加えて最低容積率規制を課すだけでなく、人口密度を引き上げるためが必要であることを、それぞれ静学および動学の最低容積率規制が必要となることを示す。一4)モデルで示した 。これらの研究に対して、本方、開放都市においては、最高容積率規制のみ

研究は連続な都市空間を用いた分析であり、で十分である。都市境界規制はどちらの都市で

CBD からの距離に応じて交通混雑や床面積供も必要である。また、その最適容積率規制の地

給 量 が 変 化 す る。Bertaud and Brueckner

点別の程度および最適都市境界の位置の設定方（2005）は、数値計算により容積率規制の厚生

法の公式を閉鎖・開放都市別に示す。公式は、損失を計測した。彼らの研究では最適な容積率

観察可能な経済変数で構築されており、実務に規制の検討はなされず、最高容積率のみが考慮

おいて利用可能である。

されている。本稿では、最適規制を示す。

本稿の構成は、節で通勤混雑のある単一中

本稿では、容積率規制に加えて都市境界規制

心都市モデルを構築する。節は、閉鎖都市とも検討する。都市境界規制により都市規模をコ

開放都市の順に最適規制を分析する。次に節

ンパクトにすることで交通混雑エリアを小さく

では、数値分析を用いた定量分析を紹介する。

できる。すでに、都市境界規制には多くの研究

最後の節はまとめである。

蓄積がある（例：Kanemoto 1977; Arnott 1979;
Pines and Sadka 1985; Sasaki 1998; Brueckner

1 モデル2007)。最 近 の 興 味 深 い 結 果 を 紹 介 す る と、Wheaton（1998）や Brueckner（2007）がAnas and Rhee（2007）は通勤混雑のある都市

土地利用研究に用いている「通勤混雑の存在すに副都心がある場合、都市境界規制が都市全体る都市モデル」（Mills and De Ferranti 1971）の厚生をかえって減少させる場合があることをにビルを導入する。都市は、円形であり環状に数値分析で示している。一方、Anas and Pines

は 対 称 で あ る。都 心 に は CBD が あ り、CBD（2009）は、複数都市を考えて全体の厚生を最からの距離を x で表す。CBD の縁を x=1 とし大化した場合、都市境界を市場均衡で決まる境て都市境界 x=x まで住宅エリアが広がってい界より大きくすべき都市と小さくすべき都市のる。地点 x のビルの容積を Fxとする。地点 x

両方が存在することを証明した。しかしながら、 において土地の ρx∈0,1 の比率分が道路に、
これまでの研究は、都市境界規制のみを検討し残りの土地 1−ρx 分が住居用に利用される。

ている。本稿では、容積率規制にあわせてどの

この比率は地点別に変化してもかまわない。

ような都市境界規制を行なうべきかを示す。
まとめると、本研究では、閉鎖都市と開放都

土地は、不在地主によって保有されているとする。地方政府は、容積率規制と都市境界規制
最適な土地利用規制方法とその決定要因

11

を課すことで道路混雑外部性を調整する。一般

せてビルを建築する。デベロッパー数は多く、的には、政府は最高容積率規制を課している。

完全競争状態にあるとする6)。容積供給は供給

本稿では、最適な容積率規制を求めるためにそ関数 FS で与えられる。ここで S は資本土地のような上限制約ではなく、各地点別に最適なの比率（つまり、ビルの高さ）である。この関

容積率を指定する状況を想定する。この最適容数の逆関数を SF として、容積 F を供給する

積率を上限や下限制約で実行することは可能でために必要な資本量 S でビルの供給費用を表ある。例えば、最適容積率規制が市場均衡容積す。完全競争にあるデベロッパーの利潤を都市率よりも小さい場合は最高容積率をこの最適容全体で総和すると、その総利潤 Π は、積率に設定すればよい。逆に大きい場合は、最低容積率規制を行なえばよい。



Π= 2πx1−ρxFxpx−SFx−rxdx
⑸1-1 家計の行動とデベロッパーと表される。ここで、rx は（底地の）地代で都市には、N 世帯が住んでいる。簡単化のある。なお、資本の価格はに基準化されていために、人口と世帯数は同一とする。家計は、る。容積率規制がない状況では、デベロッパー

都市内の点に居住する。効用は、次の準線形

は各地点の容積を適正に変化させて、利潤を住5)宅地代与件のもとで最大化する。この最大化の効用関数で表されるとする 。
v=z+υq、⑴

ここで、υq は部分効用関数であり、住宅床面

一階条件式は、
px−∂S∂F=0⑹

積 q の関数である。z は（住宅以外の財で構成となる。この式を Fx と SFx について解き、される）合成財を示す。合成財の価格をとし⑷式を用いると、てニューメレールとする。

Fx=Fy−tx,vx and SFx=Sy−tx,vx

各家計は、ある期間に得る所得 y を、住宅⑺

消費と合成財消費および通勤費用に用いる。ことなる。これらの関数を⑸式に代入して、利潤

こで、床面積地代を p(円㎡)として、地点xのゼロ条件を用いると、底地の地代は、住民の通勤費用を tx で表す。その結果、所得制約は、⑵式で表される。
⑵

各地点の床面積地代pは、家計間の競争により（最大）付け値で決定する。数学的には、⑴式と⑵式を用いて、
⑻のように表される。人口密度 D は次式のよう

z+pq=y−tx。

max p=

rx=ry−tx,vxに得られる。
Dx≡Fy−tx,vx。
qy−tx,vx⑼

次に容積率規制下では、総床面積（＝容積）y−tx−zqs.t. eq.⑴⑶

Fが政府によって決定されるため、デベロッパ
ーにとっては外生である。そのとき、デベロッと表される。⑶式を解くと、床面積地代 px

パーの総利潤は⑸式で与えられ、利潤ゼロ条件と 住 宅 面 積 qx は、通 勤 費 を 除 い た 所 得より、底地の地代は、⑽式のように計算できる。
rx=Fxpx−SFxy−tx と効用 vx の関数として表される。
px=py−tx,vx と qx=qy−tx,vx⑽⑷

後の分析で最適容積率規制を市場均衡容積率

1-2 通勤費用：外部性要因と比較する。そこで、まず容積率規制がない場

簡単化のために、自動車が通勤の唯一の手段

合のデベロッパーの行動を定式化する。デベロと想定する。現実の都市においても、鉄道が整

ッパーは、資本（住宅材料）と土地を組み合わ備されている都市は多くはない。バスについて

12

季刊 住宅土地経済

2014年春季号№92

は自動車と同様に混雑に巻き込まれるため、バンタッカー条件によりシャドープライスの符号スを導入しても本研究の結果と定性的には同じを決定するためである。ここで、nx の定義式

結論が得られる。また、鉄道が整備されていると式⑿の距離微分を示しておく8)。

都市であっても、全域において鉄道利用がある
わけではない。鉄道空白地域については本研究の結果がそのまま利用できる。また、放射線上の道路で混雑を考え、放射線道路につながる環dnx
=−2πx1−ρxDx≡n′x、
dx
and

dtx
≡t′x≥Tx。
dx⒀

状道路における交通費用は無視する。この無視
は簡単化のためである。また、CBD 内の土地

1-3 市場均衡条件と社会厚生関数

利用規制を分析対象としていないため、CBD

市場均衡条件は⒁式〜⒅式のようにまとめら

エリア内の交通費についても考えない。

れる。まず、⒁式が示すように、家計は住居地

通勤自動車交通が各地点から CBD まで発生

点を選択できるため、家計の効用はどの地点でするため、CBD に近づくにしたがって交通量も等しくなる。閉鎖都市においては、効用値はは増加する。ここで、各地点を通過するための内生的に決定され、開放都市では外生で与えら費用は、各地点を通過する交通量と各地点の道れる。すなわち、本研究の開放都市はいわゆる路容量に依存する。nx を各地点を通過する交

小開放都市である。次に、人口制約と交通費用

通量とすると、地点 x より外側に居住してい制約がそれぞれ⒂式と⒃式で表される。総人口

る 人 口 を 総 和 し て nx≡N が都市境界内の人口と一致していることを 2πm1−ρmDmdm と定義できる。ここで、伝統的に使わ7)れている交通費用関数である⑾式を用いる 。
Tx=cnx

 2πxρ ⑾⒄式が示している。閉鎖都市では、総人口 Nは外生であり、開放都市では内生である。次に⒅式は、都市境界での地代が農業地代に、市場均衡（すなわち、都市境界規制なし）では一致

ここで、c· は、単位距離あたりの交通費用することを示している。都市境界 x が規制に関数である。一階微分 c'· と二階微分 c"· はよって決定されるとき、この式は成立しない。

両方とも正である。この nx2πxρx は“総交通量道路容量”比率を示し、この比率に応じて交通費用は上昇する。地点 x に居住する人は、通勤費として tx を支払う。この tx は需要者側の費用である。一方、⑾式をもとに構築される

 Tmdm は道路側、すなわち供給vx=u ∀x∈1, xn'x=−2πx1−ρx
t'x≥c⒁Fy−tx,vxqy−tx,vxnm

 2πmρm n1=N⒂⒃⒄

者側の費用である。通勤者は、供給者側の費用

Fy−tx,vxpy−tx,vx−Sy−tx,以上に支払うことが可能である。例えば、必要vx−r =0

以上にアクセルを踏んだり、必要以上にゆっく

最適土地利用規制を、社会厚生を最大化するりと走ったりすることができる。そのため、通規制と定義する。デベロッパーの利潤は完全競勤費用制約を⑿式のように不等号条件で示せる。

争でゼロであるから、社会厚生 W は家計の効









nm

  2πmρm dmtx≥ Tmdm= c⑿



合理的な通勤者は、当然この式が等号になる
ように費用を支払う。ここで、不等号条件を用⒅

用（準線形であるため貨幣価値）と地主の収入（差額地代）の合計で示される。ただし、開放
都市の場合は、効用水準は一定であるため、地主の収入のみで社会厚生が定義できる。

いたのは、後ほどこの不等号条件を使ってクー
最適な土地利用規制方法とその決定要因

13

W=







Nu+ 2πx1−ρxrx−r dx 閉鎖都市

⒆

2πx1−ρxrx−r dx 開放都市

⑵∂p∂v=−1q（準線形効用関数のため）、⑶人口密度条件 n′x=−2πx1−ρxDx を開いて一階条件を求めると式〜式が得られる。
∂L∂S=0 : py−tx, u−
∂Fx
∂F







2 最適容積率規制と都市境界規制+

社会厚生 W は、⒇式に示すように容積率規9)制と都市境界規制に依存する 。
W=W

F





,

x


、



μx
=0
qy−tx, u



∂L
Fx
=0 : −2πx1−ρx
∂vx
qx
−μx2πx1−ρ

⒇




Dx ∂qy−tx, vx
qx
∂vx
 12)

−ϕx=0

ここで F=Fx ∀x∈1, x。
最適土地利用規制は次のように定義される。

∂LDx
=0 : n′x−μx2πx1−ρx
∂tx
qx

定 義 1（最 適 土 地 利 用 規 制）
。最 適 容 積 規 制∂qy−tx, vx
−λ′x=0
∂tx





F x と最適都市境界 x は、次式で定義される。F , x =arg max WF, x s. t. eq. ⑽ と eqs.


⒀-⒄。



∂L
nx
1
=0 : −λxc′∂nx
2πxρx 2πxρx
−μ′x=0

2-1 閉鎖都市

閉鎖都市における定義は次のラグランジアンで示せる10)。
∂L=0 : N+ ϕxdx=0
∂u



∂L
=0 : Fxpy−tx, vx−SFx−r ∂x

L=Nu+ 2πx1−ρx

+μx



Fxpy−tx,vx−SF−r dx 

+ λx t'x−c


λx

nx
 dx
2πxρx + μx 2πx1−ρx




Fx
+n'x dxqy−tx,vx





Fx
=0
qy−tx,u∂L∂L=0, λx≥0,
≥0
∂λx
∂λx

!

∂L
=0
∂μx

"

∂L
=0 : u−vx=0
∂ϕx



式は最適な都市境界の条件である。最適容積+ ϕxu−vxdx







率規制は、以上の式〜式、!式〜式を満たす。以下で、一階条件を段階的に解釈する。



ここで、λx と μx は、それぞれ t′x と地点 x

最 初 に、 式 を 整 理 す る と、−μx

の人口および 2πx1−ρxFxqx のシャドーqy−tx, u=py−tx, u−∂S∂Fが得られる。

プライス（ラグランジェの未定乗数）である。

これを式に代入のうえ式を用いて、さらに

ϕx は、効用制約 u−vx に関するシャドー

x に関して積分し、整理すると、

プ ラ イ ス で あ る。境 界 条 件 は、n1=N、
nx=0、t1=0。である。txは制約されていラグランジアンを部分積分を用いて書き直し、
つの関係式：⑴ Muth 条件：∂p∂t=−1q、
季刊 住宅土地経済

2014年春季号∂Spy−tm, u− ∂F ないため、λx=0 となる11)。

14−λx=−nx+№92

2πm1−ρmDm

∂q
dm
∂t

#

と な る。こ の 式 を 導 く う え で、λx=0 と

nx=0 を利用している。

図ઃ―床面積地代と容積の限界費用#式は、次のように簡単に解釈できる。式に示したように、−λx は地点 x の単位距離あたりの交通費用 Tx のシャドープライスである。言い換えれば、交通費用 Tx が限界的に増加したときの限界的な社会厚生変化を意味する。#式の右辺の最初の項 −nx は、地点 x
を通る交通量 nx に対して単位の交通費用が増加した時の直接の影響を示す。第項は、通勤費用変化に対応した容積変化 ∂q∂t の影響を 示 し て い る。こ れ は、交 通 費 用tm, m∈x, x の伸びによってもたらされたものである。交通費変化による家計あたりの敷地
面積の変化 ∂q∂t に Dx を乗じると、それはそ の 地 点 で の 総 容 積 Fx を 意 味 す る。
py−tx, u−∂S∂F の項は、容積率規制がもが得られ、式を x に関して微分すると、

Bx≡μ′xdx=qx px−



∂S
Fx
∂F

−qx+dx px+dx−∂SFx+dx %∂F

たらす限界的死荷重（あるいは歪み）であるが得られる。$式の Ax と%式の Bx はいず（図参照）。

れもμ′xと等しいため、容 積 率が最 適の時 $ 式

すなわち、容積率規制は、床面積市場では積の右辺は%式の右辺と等しく、Ax−Bx=0

極的に歪みを生じさせて、代わりに混雑外部性である。これは次のように解釈できる。μx はを減少させているのである。容積率規制のもと

2πx1−ρxDx のシャドープライスである。

で、死荷重が存在しているということは、容積

言 い 換 え れ ば、μx=∂W∂2πx1−ρxDx

率規制がせいぜい次善政策であることを意味しである。したがって、μ′x は μx+dx−μxdxて い る。# 式 に 似 た 方 程 式 が Kanemotoと表現できる。つまり、地点 x+dx の人口が（1977）、Arnott（1979）、PinesSadka

限界的に増加して代わりに地点 x で減少（つ（1985）にある。ただし、われわれのモデルでまり、人の人が地点 x から地点 x+dx へ移は、容 積 率 規 制 に よ る 床 面 積 地 代 の 歪 み住）したとき、どの程度厚生が増加するのかをpy−tm, u −∂S∂F が 現 れ て お り、一 方、

μ′x が示している。

andこれらの従来研究では道路と住宅の配分におい閉鎖都市の人口は固定されている。そのため
地点 x+dx で人口増があれば、その分どこかて底地地代の歪みが現れている。
次に、容積率規制の最適化について解釈をすで減少する必要がある。そういった場合、⑾式に 従 え ば、地 点 x か ら の 通 勤 費 用 は、c′·る。式を整理すると、

2πxρxdx=∂Tx∂nxdx 分だけ地点 x よμ′x=−λxc′·2πxρx。
ここで、#式の −λx をこの式に代入して、りも外側に居住している人に影響を与える。そnx
1Ax≡μ′xdx=−c′dx⋅nx
2πxρx
2πxρx

こで、$式の Ax と%式の Bx の解釈は次のようにできる。

∂∂



nx
1
∂S
+c′

dx⋅ pm−
2πxρx
2πxρx∂F∂∂

2πm1−ρmDm

∂q
dm
∂t


$

$式の Ax は、この居住変化に伴う通勤費用変化がもたらす厚生変化である。Tx のシャドープライスは −λx であり、厚生変化はc′·2πxρxdx に −λx を 乗 じ た も の で 表最適な土地利用規制方法とその決定要因

15現できる。$式の最初の項は、総交通費用増加

これと (34a) 式を用いると、μx が CBD の縁でであり、項目は、通勤費用変化に伴う容積率は正で、CBD からの距離が増加すると単調に変化による容積市場における死荷重変化である。 減少していき、都市境界では負になることがわ%式の Bx は次のように解釈できる。地点
x において人口が減少すると、総床面積 Fxが一家計の床面積 qx 分減少する。応じて、床面積市場の死荷重が qxpx−∂S∂FFx
分増加する。次に、地点 x+dx において、死荷重が qx+dxpx+dx−∂S∂FFx+dx 分

かる。この結果をまとめると、次の補題となる。
［補題ઃ］ で あ り μx<0 forμx>0 for any x∈1, x
, x である。ここで 1<x
<x でありany x∈x
=0 である。また、μ′x<0 も成立する。
μx

減 少 す る。ま と め る と、厚 生 は −qx px−

補題と式を用いると命題⑴・⑵が得ら∂S  ∂F Fx +qx+dx px+dx −∂S∂F Fxれる。まず、容積が完全競争（すなわち規制な+dx≡−Bx 分変化する。

し）で決まっていると py−tx, u−∂S∂F=0

要 す る に、最 適 容 積 率 規 制 の た め の 条 件が成立する。そこで、式を μx について解“Ax−Bx=0”は、地 点 x か ら 地 点 x+dx

い て、補 題  の μx の 符 号 を 適 用 す る と、への人口移動を考えた場合、それぞれの地点にまで）の住宅エリア
CBD の縁からある範囲（xおける容積変化による死荷重の変化、すなわちでは、市場で決まる容積よりも引き上げて（す“−Bx”、が通勤費用変化による厚生変化であな わ ち py−tx, u−∂S∂F<0）、一 方、郊 外

る c′·2πxρxdx、す な わ ち Ax、と キャ ン

側では容積を市場均衡容積より引き下げるようセルすることを示している。

に（す な わ ち、py−tx, u−∂S∂F>0）す べ

次に、最適な容積率規制を検討する。式と
式をまとめて、− μx2πx1−ρ(34b)式から μ′x を消去して得られる。

Dx ∂qy−tx, u
dx=0
qx
∂u
(34a)

または式を用いて、




px−



∂qy−tx,u
dx=0
∂u

命題 1（閉鎖都市における最適容積率規制）
混雑のある閉鎖都市では、⑴最適容積率規制は、最低容積率規制（最高容積率規制）を CBD 側（郊外側）で課す∂SFx 2πx1−ρDx
∂F



−

きといえる（図参照）。命題⑶は、$式〜必要がある。
⑵床面積市場の歪みに一家計あたりの敷地面(34b)が得られる。ここで、(34a) 式の項について、
Dxqx>0 と ∂q∂u>0 が成立する。この最初の不等号は明らかである。二つめの不等号は、効用最大化から得られる13)。ここで、(34a)式のμx の地点 x に関する変化をみるために、式の μ′x=−λxc′·2πxρx について検討する。
まず λx>0 が!式からクーンタッカー条件から成立する。これは直感的にも明らかである。

積 を 乗 じ た qxpy−tx, u−∂S∂F が
CBD の縁で負の値であり、そこから郊外に向かって単調に増加し、都市境界においては正の値になる（図の左図を参照）。
⑶最適容積率規制は、$式の Ax と%式のBx が 各 地 点 で 等 し い こ と（す な わ ちAx=Bx for any x）と&式の両条件が満たされるように設定すればよい。
命題⑴は、CBD 側では容積を市場均衡よ

すなわち、−λx=∂W∂Tx、λx>0 であり、 り大きく規制し、都市境界側では容積を市場均
通勤費用の増加は厚生を減少させるという意味
14),15)である
16。すなわち、μ′x<0 がいえる。

季刊 住宅土地経済

2014年春季号№92

衡より小さく規制すると混雑外部性を減少できることを意味する。これは、直感的には、人口図઄―最適容積規制と都市境界規制（閉鎖都市および開放都市）

を中心に追いやるようにコンパクトシティを達成するとよいということである。ただし、最低

命題઄（最適都市境界）⑴ 最 適 都 市 境 界 x  は、Fx  py−tx , u

容積率規制の必要性については、さらに説明が−SFx −r >0

必要である。最低容積率は、市場均衡より容積⑵最適都市境界x では、を大きく制限する規制である16)。命題は、
その CBD 側での最低容積率規制と郊外側での最高容積率規制を組み合わせることが、単に最高容積率規制を用いるよりも効率的と指摘して
17)

いる



Fx  py−tx , u −SFx  −r  = py−∂Stx, u−Fx が成立する。
∂F

命題⑴は、最適都市境界においては、底地。これは、組み合わせることで容積率の地代が農業地代（機会費用）より高いことを規制によって発生する容積市場での死荷重を都意味する。すなわち、市場で決定される都市境

市内全体で最小化できるということである。命界よりもコンパクトにすべきと主張しており、

題⑵は、その容積市場での歪みの程度に敷地

自然な結果である。つまり、都市境界が拡大す

面積を乗じたもの（μx に相当）が CBD からると混雑外部性も大きくなるため、コンパクトの距離に応じて単調にマイナスからプラスに変にすることが最適となる。ただし、容積率規制化することを示しており、命題⑶はさらにそと敷地面積規制を比較して考えると、必ずしもの歪みの大きさ（= 容積率規制の程度を表す

当 た り 前 の 結 果 で は な い。Pines and Sadka

もの）の地点別の公式を示している。この公式（1985）や Wheaton（1998）が示したように、

は、混雑費用、床面積価格、ビル建設の限界費

敷地面積規制は、容積率規制とは異なり最善経用といった観察可能な経済変数のみで構築され済を達成できる。すなわち、都市に一軒家しかており、実務において利用可能である。

ない場合は、敷地面積規制を行なえば、通勤混

次に、最適都市境界について、市場で決定す雑外部性に対処するための都市境界規制は必要

る都市境界との比較を行なう。都市境界 x にがない。命題⑵は、最適都市境界において成関 す る 一 階 条 件 ! 式 は Fxpy−tx, u −S立する関係式を示している。この式の構成要素

Fx−r  +μxDx=0 と表される。補題にはすべて観察できるため、この式を用いて都市示されるように、μx<0 である。ここから、境界の適切さを検討できる。なお、この式が成命題⑴が得られる。さらに、式を利用する

立するのは容積率規制が最適の時である。

と、命題⑵が得られる。

最適な土地利用規制方法とその決定要因

17

点で最高容積率規制を課す必要がある。

2-2 開放都市

開放都市における定義のラグランジアンは

面積が CBD の縁ではゼロであり、郊外に

L= 2πx1−ρxFxpy−tx, vx

いくにしたがって単調に増加するように、

規制をする必要がある。

−SFx−r dx
⑶最適容積率規制は、最適容積率規制は、$

nx
 dx
+ λx t'x−c
2πxρx ⑵容積市場における歪み × 家計あたりの床式と%式の右辺が等しいこと（すなわちAx=Bx が 任 意 の 地 点 x で 成 立）とFx
+ μx 2πx1−ρx
+n'x dxqy−tx,vx

 





p1−∂S∂F1=0 の両条件が満たされるように設定すればよい。

+ ϕxvx−udx'

最後の行は vx≥u を表している。閉鎖都市と異なり、開放都市の場合、効用水準 u が外生で与えられる。境界条件として閉鎖都市と同様 の nx=0、t1=0 と λx=0 が 成 立 す る。
また、総人口 N は内生である。したがって、
境界条件のひとつである n1=N は固定ではな
く、制約なしとなる。そのような自由端の場合、一階条件から μ1=0 が成立する。なお、開放都市の場合の一階条件は紙面の都合から省略する。た だ し、閉 鎖 都 市 の と き と 同 様 に、λx≥0 が 成 立 す る。ま た、μ′x= −λxc′·2πxρx≤0 も成立する。そこで、開放都市の特徴である境界条件から導かれた μ1=0 に

命題⑴は、命題⑴とは異なっている。つまり、容積率規制については閉鎖都市と開放都市では異なる規制を行なうべきであることを示している。命題⑵は、その容積市場での歪みの程度に敷地面積を乗じたもの（μx に相当）が CBD からの距離に応じて単調にゼロから増加することを示している。命題⑶はさらにその歪みの大きさ（= 容積率規制の程度を表す
もの）の地点別の公式を示している。その公式
は、混雑費用、床面積価格、ビル建設の限界費用といった観察可能な経済変数のみで構築されており、実務において利用可能である。都市境
界規制については、境界に関する一階条件式が同じことから、結局、命題と同様となる。

より、閉鎖都市とは異なる補題を得る。
2-3 閉鎖都市と開放都市［補題઄］

閉鎖都市と開放都市間の最適土地利用規制の開放都市では μx<0 for any x∈1, x および違いをまとめると、閉鎖都市では、一般的な最μ1=0 が成立する。また、μ′x≤0 である。

高容積率規制を課すだけでなく、人口密度を引

閉鎖都市の時と同様の一階条件式を用いると、補題の成立には、都市全域（つまり、
x : 1<x≤x） で、 py−tx, u−∂S∂F>0） が必 要 と な る。た だ し、CBD の 縁（す な わ ちx=1）では、容積率規制は必要がない。結局、閉鎖都市とは異なる命題を得る。
命題અ（開放都市における最適容積率規制）

18

き上げるための最低容積率規制が必要となる。
一方、開放都市においては、最高容積率規制のみで十分である。都市境界規制はどちらの都市でも必要である（図参照）。
閉鎖都市と開放都市で異なる結果が現れる直感的理由は次のようになる。閉鎖都市では、ある地点の人口が増加した場合、他の場所で人口は必ず減少する。すなわち、この人口増減に関混雑のある開放都市の場合、する外部性の変化がバランスする必要がある。

⑴容積率規制は、CBD の縁以外すべての地

一方、開放都市の場合には、このバランスの必

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2014年春季号№92要がない。閉鎖都市の場合は、都市全体の死荷重を最小化するために最低容積率規制が必要と図અ―最適容積率規制と最適都市境界（Example 1のケース）なる。一方、開放都市の場合は、ある地点の人
口増加は必ず混雑外部性を増加させる。開放都市の場合、効用水準は固定であるため社会厚生が不在地主の収入にのみ依存する。その時、容積規制による底地の地代変化は、⑴容積変化によるもの、⑵人口密度分布変化に伴う交通費変化によるもの、の種類ある。仮に、容積率が規制でなく市場均衡で決まっている状態とする。
そこから、ある地点の容積を小さく規制すると、市場均衡では価格と限界費用が一致しているため⑴はゼロである。そこで⑵に着目すると、混ラメータ γ と δ の組み合わせを Example 〜

雑外部性変化であり、基本的に中心部に人口集(として、次のように設定した。Example11:

中させることが望ましい。ただし、CBD 端でγ=1.25, δ=0.001, 〈1st〉; Example 2: γ=1.20,の容積変化は、混雑外部性を変化させない。つδ=0.001, 〈4th〉; Example 3: γ=1.25, δ=0.0002,

まり、CBD 端では容積規制なしが最適となる〈5th〉;Example 4:γ=1.35, δ=0.0002, 〈3rd〉;Ex-

ため、他の地点では中心部に人口集中させるた

ample 5: γ=1.40, δ=0.00015, 〈2nd〉 で あ る。こめに、容積率を絞る規制が必要になる。

こで、 〈 〉 内は、結果としての混雑外部性の
大きさのランキングを示している。

3 容積率規制の定量的厚生分析

図は、Example 1のときの結果を示してお

閉鎖都市は、CBD 側で一般的に行なわれなり、縦軸に人口密度、横軸に都心からの距離がい最低容積率規制が必要になる。そこで、このとられている。これを見るとわかるように、ような最適容積率規制の改善の程度を数値分析

CBD 付近では最低容積率規制が必要となってでみる。ここでは、Kono et al.（2012）のモデいる。一方、郊外部では最高容積率規制が必要

ルで得られた定量的な結果を示す。

である。なお、その最低規制から最高規制にス

定量分析のためには関数とパラメータの特定化が必要である。ここでは、都市境界規制の定イッチする位置は、この数値分析結果によると
CBD の縁から㎞強のところにある。

量 的 厚 生 分 析 を 数 値 分 析 で 行 なっ て い る

なお、厚生の改善度合いを最適境界規制のみ、

Brueckner（2007）にできるだけあわせている。

最適容積規制のみ、両方の規制について示すと、

ただし、紙面の制約から、一部のみ示すことと図)のようになる。本研究のモデルに基づくと、し、詳細は Kono et al.（2012）を参照されたい。 最適容積および都市境界規制を課した場合、最効用関数は vc, q=c+αln q に特定化し、床β

善混雑料金政策の70〜80％程度の厚生改善度が面積生産関数は FS=θS である。交通所要時
n γ
n γ
間関数は、T =η+δ、τ =γδ、2πx ρ
2πx ρ
で表し、i は離散化された都心から等距離にあ見込まれる。また、Brueckner (2007)も示した

るリングである。

度が調整できる容積率規制の効果が相対的に大









ように、都市境界規制のみでは厚生の改善度は(％未満と低い。この結果は、地点別に人口密世 帯 数 N は 100,000 と し、各 世 帯 の 所 得 はきいことを示している。なお、その他の詳細な$40000（Brueckner 2007 と同値）とした。ま

分析結果は Kono et al. (2012) に示されている。

た、感度分析のために、交通所要費用関数のパ最適な土地利用規制方法とその決定要因

19

図આ―Examples 〜(における厚生改善度（感度分析)

4 結論
本稿では、容積率規制と都市境界規制を閉鎖
都市と開放都市で分析した。その結果、閉鎖都
市と開放都市で異なる土地利用規制が必要であることを示した。すなわち、都市計画を行う前に、その都市の住宅地の開放性について検討が必要であることを意味している。なお、閉鎖都市の場合に必要な最低容積率規制は現在の土地利用規制では一般的ではない。しかしながら、現在の政策にないことが、その不必要性を意味するわけではない18)。また、最適容積率規制の地点別の程度および都市境界の位置の公式を示した。この公式は、現在の土地利用規制の最適性のチェックに利用可能である。
注）現実社会では、コンパクトシティの達成が叫ばれるなかで、わが国では逆に都市境界規制が最近いく
つかの都市圏（例：香川中央、熊本等）で撤廃された。この時、撤廃時にもその後の評価時にも、行政の場でこれまでの研究成果が活用されていないことが問題である。
）閉鎖都市の場合、土地利用規制以外（例えば、産業政策等）による都市人口の変化の有無は本研究の結果に影響しない。土地利用規制によって人口が変化しないことのみが条件である。ここに示した開放
都市や閉鎖都市の解釈は、本研究の枠組みのみに適用できる。通常は、雇用まで含めた都市の開放性で定義される場合が多い。
）敷地面積規制のもとでは、家計は敷地面積を規制されており自由に選択できない。一方、容積率規制

20

季刊 住宅土地経済

2014年春季号№92

されたマンションにおいては、家計は自分の床面積を自分にとって最適に選択できる。したがって、政府が人口密度を調整したいとき、容積率規制の場合
は家計が床面積を変化させることを見込んで、規制を行なう必要がある。これにより床面積市場において死荷重が発生する。この点について図を用いた説
明が、Kono et al.（2010）に示されている。
)）関連研究（例：Bertaud and Brueckner 2005）は、
最高容積率規制のみを考えている。ただし、最高容積率規制ほど一般的ではないものの、オレゴン市や、
バッファロー市などで、最低容積率規制が低開発を避けるために使われている。また、日本でも、高度利用地区という用途地区において、最低容積率を指定できる。
(）準線形効用関数は、社会厚生関数を設定するとき、地主の利潤と単純に足し合わせられるため便利である。なお、この仮定は結論に大きな影響は与えていない。一般の効用関数を用いて、閉鎖都市について同様の結論を Pines and Kono（2012）が得ている。
*）結果として、デベロッパー企業をすべて総和した企業の行動で各デベロッパー行動を表現できる。
+）こ の 通 勤 費 用 の 設 定 は Kanemoto（1977）、Wheaton(1998）、Brueckner(2007）などで用いられており、伝統的な費用関数である。ボトルネックモ
デルなどの異なる通勤費用関数の利用も可能である。
そして、地点別外部性が通過交通量に依存するのであれば、結果は変わらない。
,）この不等号条件は、⒀式に対応するラグランジェ
未定乗数を"式に示すように正に定める。この符号
条件は命題の証明に用いられる。
-）Pines and Kono（2012）では、容積率規制は、容積をゼロに設定できるので、実質的に都市境界規制と同等の働きを示すことを指摘している。ここでは、都市境界において、地代が農地地代よりも高いか低
いかで、都市境界の特徴づけを行なう。
10）ラグランジアンで表現する代わりにハミルトニア
ンを用いることも可能である。その場合でも、後に示す最適化条件式は変わらない。
11）tx に関する一階条件から求められる。

 2πx1−ρxDxdx12） 式 を 導 く た め に N=

 n′xdx を利用している。

=−









13）効用の q に関する一階条件は ∂υ∂q=py−tx, u。
この方程式を効用水準 u に関して微分して ∂ υ∂q 
dq=∂p∂udu。こ こ か ら、dqdu=−1q  ∂ υ∂q >0 because ∂ υ∂q <0。
14）この旅行費用増加は、混雑料金とは意味合いが異なる。混雑料金の場合は、交通費用の増加とともに料金収入の増加もある。
15）すなわち、正の λx は、旅行費用の増加は厚生を減少させることを意味する。もし、この性質がなけ
れば、混雑が生じると厚生があがるというパラドキ
シカルな状況を生む。道路ネットワーク上において、そのようなパラドックス（例；Brasse paradox）が

起こることはあるものの、ここのように混雑以外の外部性がない状況では起こらない。そのため、λx
は正でなければいけない。
16）最低容積率規制 F* は、デベロッパーが F*, ∞ の
容積開発のみ許されることを意味し、最低容積率規制 F* は 0, F* の開発が許可されることを意味する。
17）一見、最低容積率規制は利潤最大化の観点から問題と思われるかもしれない。しかし、デベロッパー
は、最低容積率規制があっても底地地代が正である
限り、容積を供給し問題は生じない（議論の詳細はKono et al. 2010を参照）。特に、最低容積率規制が必
要な都心部は、底地の地代は高く、一般には負になることは考えにくい。また、Kono et al.（2012）の数値分析でも負の底地地代は発生していない。
18）David Pines が筆者のひとりに「Vickrey（1969）
が混雑料金提案をしたときはその導入は技術的にそもそも無理であった」と語ったことがある。現在では、最善の混雑料金政策は無理であるものの、次善策であるコードンプライシングは各都市で導入検討がなされる重要な政策である。このように、最適政策の提案の実現可能性は、提案時だけでなく将来の見通しも考慮する必要がある。実際、最低容積率規制の導入は、現在でも技術的には難しくない。
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最適な土地利用規制方法とその決定要因

21

論文

応急仮設住宅と被災者の支援
阪神・淡路大震災のケースを中心に

宇南山 卓
時に、被災市町村には約13万戸、隣接した市町

はじめに村には約20万戸の空き家が存在していた。これ

本稿では、応急仮設住宅の建設が被災者の支ら30万件以上の空き家は、建設されたプレハブ

援に果たす役割について論じた。主要な内容は

仮設住宅数約ઇ万戸はもちろん、再建が必要と『国民経済雑誌』所収論文（宇南山 2013）の要された住宅戸数12.5万戸も大きく上回っており、旨をまとめたものであるが、東日本大震災に関原理的には新たに建設をしなくても、被災者の連した近年の動向にも若干の考察を加えている。 収容は可能であった。また、コスト面でもઃ戸大規模な災害が発生すると、災害救助法に基当たり350万円の財政負担があったが、これはづく「救助」として、応急仮設住宅が供与され当時の平均的な家賃約ઇ年分に相当していた。

る。災害によって破壊された既存の住宅ストッ

存続期間が原則઄年、最大でもઇ年の応急仮設

クの代わりに、住宅を提供することは、生活再住宅のコストとしては過大であった。さらに、建の重要な第一歩であり、被災者支援の必須の現物で供与するには入居地域・優先順位などを施策と考えられている。

集権的にマネジメントする必要があり、被災自

しかし、現在の供与方法が最適な支援であるかどうかは必ずしも自明ではない。災害救助法

治体に非財政的な負担を強いる。
現行制度の問題は、現物給付の原則だけでなの「救助」は災害の発生地点で、現物によって、 く、現在地救助の原則によっても発生する。プ
供与することが原則となっている（「現在地救レハブの応急仮設住宅は被災地にだけ建設され助の原則」および「現物給付の原則」と呼ばれるため、そこを離れると支援が受けられない。

る）。住宅支援も、被災地にプレハブを建設す支援を受けようとすれば、実質的に住所移動がることで提供される。これが非効率な被災者支制限されることになり、遠方の親族のもとへの援となっている可能性がある。

転居などを制約し、被災者の孤立などの厚生ロ

プレハブという現物で供与する手法は、災害スが発生する。ここでの試算によれば、阪神・により必要な物資が欠乏する場合には有効であ

淡路大震災のケースで約ઃ万8000人が県外転居

るが、既存の住宅ストックが十分に存在していを断念したと推定される。

れば、むしろ非効率である。既存の住宅に入居

住宅供与の方法としては問題の多い応急仮設させれば、新規の建設よりは迅速に被災者の収住宅であるが、実質的な経済支援としては重要容が可能で、コストも小さい。

な役割を果たしてきた。入居者の多くは自力で少なくとも阪神・淡路大震災のケースでは、
既存の住宅ストックの活用でほとんどの被災者を収容することができたはずである。震災発生
22

季刊 住宅土地経済

2014年春季号№92の住宅再建・生活復興が困難な世帯であり、適切な経済支援の枠組みとなっている。
今後は、応急的な住宅の供与としてではなく、

経済支援策としての機能を強化すべきである。

著者写真

その役割を維持・評価するためには、現金給付

うなやま・たかし
1974年生まれ。東京大学大学院博士課程修了。博士（経済学）。

に移行することが望ましい。

京都大学講師、神戸大学准教授、
一橋大学准教授などを経て、現本稿の構成は以下の通りである。第ઃ節では、

在、財務省財務総合政策研究所

応急仮設住宅の概要と阪神・淡路大震災での経政策研究所総括主任研究官（出向中）。

緯を確認する。第઄節では、阪神・淡路大震災のケースに基づき、現行の応急仮設住宅の評価を行なう。第અ節では、実際に収容された被災者の実態を見て、応急仮設住宅の役割を明らか

救助活動をするのは都道府県であり（市町村がにする。そして、第આ節はまとめとディスカッ

これを補助する）、支援が実施可能なのもそのションである。

範囲内だけである。被災地以外の首長が災害の

1 災害救助法と阪神・淡路大震災における応急仮設住宅実態を把握して適切な救助をすることも、被災地の首長が他地域に移動した被災者に対応することも困難であり、救助は被災地内だけで実施

1.1 応急仮設住宅の法的根拠とその原則

せざるを得ないのである。そのため、応急仮設

災害発生時の政策対応は災害救助法をベース

住宅について言えば、原則として被災地内にだとしており、応急仮設住宅もその枠組みで供与けに建設される。

される。災害救助法第23条には対象とする「救助」が列挙されており、その第ઃ号が「収容施1.2 阪神・淡路大震災での応急仮設住宅

設（応急仮設住宅を含む）の供与」である。

1995年ઃ月17日午前ઇ時46分に阪神・淡路大災害救助法にいくつかの原則があるが、ここ震災が発生すると、兵庫県によって迅速に応急では「現物給付の原則」と「現在地救助の原

仮設住宅が設置された。発災の翌々日のઃ月19則」に注目する（以下の引用は、厚生労働省

日には発注が開始され、翌20日から工事着手、2008による）。「現物給付の原則」とは、「災害半年程度でઆ万8300戸が建設された。

が発生すると、生活に必要な物資は欠乏し、あ一方で、応急仮設住宅への入居はスムーズにるいはその調達が困難になるため、金銭は物資進まなかった。災害救助法の運用では、「住家の購入にはほとんどその用をなさない」こと、が全壊、全焼又は流出し、居住する住家がない「金銭を給付すれば足りるような場合には、通者であって、自らの資力では住宅を得ることが常、法による救助を実施して社会秩序の保全をできない者」に供与とされていたが、「被害の図らなければならないような社会的混乱（又は大きさや深刻さ等を勘案し、所得や資産等の資

そのおそれ）があるとは考えにくい」ために適力要件についての厳格な運用は行わず、必要と用される。さらに「単なる経済的困窮は、法に考えられる希望者にはできる限り供与」とされよる救助が対応するものではなく、その他の法た。それでも、1995年આ月ઃ日現在でઅ万47戸

律又は施策で対応すべき」としている。

が完成していたのに対し入居戸数はઃ万308戸

一方、「現在地救助の原則」とは、「救助は緊にとどまっていた（兵庫県土木整備部 2000）。

急時の応急的な救助であり円滑かつ迅速に行わ

その後、法定の存続期限である઄年で約半数れることが極めて重要であることから、法によが退去した。特別措置法で法定供与期間は延長

る救助は被災者の現在地において実施する」原されたが、震災ઇ年後の2000年ઃ月には仮設住則である。ただし、実際には「被災者の現在宅は解消された。

地」とは災害の発生した地域とされる。実際に応急仮設住宅と被災者の支援

23

市場は逼迫しなかったと考表ઃ―被災地・被災地隣接地域の空き家の状況えられる。それは、1998年
住宅・土地統計調査の結果からも裏付けられる。住宅
総数は震災による滅失にもよらず13万戸増加しており、出所）1993年および1998年「住宅・土地統計調査」（第ઃ表
別住宅数及び建物の種類（ઇ区分）別）より作成。

居住世帯の有無（ઊ区分）

空き家もむしろ8.5万戸増加している。震災前より空き 家 率 は 高 く（14.5%）、

2 現物主義と現地主義の妥当性
2.1 現物主義の必然性と住宅ストック

既存の住宅ストックは十分に活用されなかったのである。
この事実は、被災者が市場を通じて住宅を確

応急仮設住宅が災害救助法の対象なのは、被保できた可能性を示唆する。もちろん、地域的

災直後は市場における住宅確保が困難であるこな偏りなどを考慮する必要はあるが、応急仮設とが前提となる。逆に、既存住宅が利用可能な

住宅建設の少なくとも一部は不要であったと考ら、その意義は失われる。ここでは、「空き家」

えられる3)。

の利用可能性を検証することで現物主義の妥当性を検討する。

2.2 応急仮設住宅のコスト

表ઃは、1993年住宅・土地統計調査に基づき、被災地・被災地隣接地域の住宅の利用状況をま
1)

空き家が十分に存在し、被災者が市場での住宅調達が可能だったとすれば、応急仮設住宅のとめたものである 。住宅・土地統計調査とは、妥当性を認めるには、市場での解決よりも経済総務省統計局がઇ年ごとに調査・公表をしてい厚生が高まることを示さなければならない。そる統計で、1993年と1998年に調査されている。

こで、ここでは応急仮設住宅の経済的・厚生上

以下では1993年調査の結果を震災発生時の状況のコストについて考察する。
阪神・淡路大震災では、法定の範囲を超えるとみなして分析をする。
1993年10月時点で、被災地には合計149万戸

特別基準が適用された。そのため、用地の確保の住宅が存在し、うち15万世帯が空き家であっと水道・電気・ガスの敷設費用および撤去費用た。一方、阪神・淡路大震災では11万戸から12などで1689億円が支出された。ઃ戸当たりのコ万戸が滅失したと推定され、「兵庫住宅復興અ

ストは約350万円である。このコストは、市場カ年計画」では12.5万戸の住宅の再建が必要とで解決する方法よりも大きいと考えられる。

された2)。つまり、震災後の住宅数は137万戸

1993年の住宅・土地統計調査によれば神戸市程度のはずであり、空き家率が震災前後で不変の借家世帯が支払う家賃の中位値は「આ万円以なら残された空き家は被災地に13.7万戸となる。 上ઈ万円未満」であり、財政負担は家賃ઇ年分
さらに、被災地隣接地域には20万戸（うち大阪以上に相当する。応急仮設住宅は最大ઇ年しか市が16万戸）の空き家も存在していた。すなわ

利用されていないことから、既存の住宅ストッ

ち、被災地周辺には滅失した住宅以上の空き家

クを利用していれば財政負担を減らしても住宅が存在していたと考えられ、少なくとも原理的の供与は可能だったと考えられる。公営住宅のには、既存の空き家だけで被災者全員を収容す

建設費や民間住宅の補修などを含む「住宅対策ることはできたのである。もちろん、一定の空費」の総額8011億円と比べてもઇ分のઃ強の規

き家は必要であるが、被災者を収容しても住宅模であり、恒久住宅の整備に支出するほうが望24

季刊 住宅土地経済

2014年春季号№92

表઄―被災地・被災地隣接地域の人口移動の状況

出所）1990年および2000年「国勢調査」（人口移動集計）より作成。

出者の支援は困難だからである。実際、兵庫県ましかった。
しかも、プレハブによる現物供与のコストはまちづくり部（2000）は、「県外被災者に対す直接的な財政負担だけではない。各自治体は、

る支援は、地方自治体としての行政サービスの入居地域や優先順位をコントロールして被災者限界を探る問題であった。県内に居住しないも間の利害を調整しながら、入退去を一元的に管のに対して行政が住宅再建等に係るサービスを4)

理する必要がある 。阪神・淡路大震災のケー行うことは通常では考えられないことである」

スでも、希望地と乖離しているなどの理由で入（182頁）と指摘している。被災者には、被災後居を辞退するケースが続出し、被災઄カ月でઅに住居を移転する大きなニーズがあり、転居に万47戸が完成したのに対して入居はઃ万308戸

よって支援を放棄せざるを得なくなることは大にとどまった。自治体のリソースが仮設住宅のきな制約となる。

マネジメントに集中したために、結果として他の被災者対応が遅れた可能性が高い。

表઄は、1990年と2000年の国勢調査を用いて、
ઇ年前の住所を基準に現在の住所をまとめたもこうした負担にもかかわらず、供与される住のである。1990年調査と2000年調査それぞれに、宅の質は決して高くはない。プレハブであり、調査ઇ年前すなわち1985年および1995年に被災

居住性が低いのは当然として、他の性質につい地域に常住していた者のその後の転居状況を観ても問題がある。用地確保の困難さのため、郊察したものとなっている5)。1995年の被災地の外や被災地外の立地が避けられなかった。世帯

常住人口は355万人であり、2000年現在も同一属性や間取りの希望を短期間で把握することは住所である人口が225万人、1995年から2000年

実務的に不可能であり、画一的な間取りになっのઇ年間に転居した人口が130万人（1995年時た。これらの要因のため、被災者のニーズと無点の人口の36.7%）である。

関係に建設され、満足度は低く、非効率な被災者支援となってしまった。

震災によらない転居の影響をコントロールす
るため、ここでは次のઅステップを実行することで、Difference in Differences（DID）の手法

2.3 現在地救助の原則と転居の制限

で震災による影響を推計する。まず、人口動態

現物で供与するという原則だけでなく、住宅が類似していると考えられる地域（コントローの供与場所を被災地に限定する現在地救助の原

ル）を特定する。次に、コントロール地域にお則も厚生ロスの原因となった。

ける震災前後の人口動態の変化を「震災がなか

災害救助法では救助主体を「都道府県知事」ったとしたら被災地が経験する変化」とみなす。

としており、他都道府県に転出した住民は実質最後に、被災地での震災前後の人口動態の変化的に支援対象外となる。自治体の首長には、転を、コントロール地域の人口動態の変化と比較
応急仮設住宅と被災者の支援

25

することで「震災の影響」を推計するのである。
઄つの地域の「変化の差」を取ることから、DID と呼ばれている。ここでは、コントロー
ル地域を被災地隣接地域としている。

3 応急仮設住宅と被災者支援
ここまで現物による現地での住宅供与の問題点を指摘したが、このことは、応急仮設住宅の表઄によれば、1985年時点での両地域は人口

意義そのものを否定するものではない。宮城県

350万人程度で類似しており、過去ઇ年に転居（2005）が指摘するように「その供与は、第二した人口の割合も被災地が29.7%、29.2% と極次的救助として位置付けられ、救貧的色彩」がめて近い。2000年になると、被災隣接地域では強い政策である。経済的な支援としては、無料

転居した人口割合が34.3% と5.1% ポイント増

で居住する場所を提供する政策の意義を評価す加している。これは、震災とは関係なく転居をる必要がある。そこで、阪神・淡路大震災の際する人口の割合が増加したと考えられる。このにઅ次にわたって実施された「応急仮設住宅入変化を被災地域に適用すれば「震災がなくても居者調査」によって、入居者の特徴を明らかに転居をしたであろう世帯の割合」が34.8% とする。

推計できる。これを実際の転居者の割合36.7%

調査対象の持家世帯の比率は38.3% であっと比較すれば「震災によって1.8% の人口が転た。他の統計（国勢調査の52.4%、住宅・土地

居した」と推計できる。1995年の被災地の人口

統計調査の51.2%）と比較しても格段に低い6)。

(a)で実数に戻せば、震災によって転居をした

震災前に借家に居住していた世帯の従前の家賃のは約ઈ万3000人ということになる。

はઈ万円以下である割合が90% 以上であり、同様に、DID の手法を県外転出者に適用す

住宅・土地統計調査での分布よりも家賃の低い

れば、1990年調査で被災地からの県外転出者が世帯の比率が高い。また、入居世帯の年齢構成

9.1%、被災地隣接地域では県外への転居者がは、「世 帯 主 が 65 歳 以 上 の 世 帯」の 割 合 が0.2% 減少していることから、震災がなければ38.8% と、国勢調査（17%）より20% ポイント

8.9% が県外へ転出したと考えられる。これを以上も高い。さらに年間収入の分布を全国消費

実際の転出者8.4% と比較して、県外転出者が実態調査と比較すると、年間収入の低い世帯が0.5%、ઃ万9000人程度減ったこともわかる。

より多く存在している。

震災が転居者数を増加させたにもかかわらず、

こうした結果から、阪神・淡路大震災では県外転出者はઃ万9000人減少させたのである。

「必要と考えられる希望者にはできる限り供与」

さらに市町村別にみてみると、県外への転出者とされたにもかかわらず、相対的に経済基盤のの減少幅が大きかったのは、西宮市・芦屋市・弱い世帯を中心に支援がされていたことがわか

川西市・宝塚市であり、これらの市では県内他る。快適とはいえないプレハブ住宅に居住する

市町村を含めた転出全体が減少しており、市内ことが条件となっていたために、結果として高の転居が増加している。つまり、もとの市町村

齢者や低所得者など困窮度の高い世帯が住宅供からの転出が大きく抑制されていたのである。

与の対象となったのである。

ここでは、この転居の抑制の原因が、被災地

さらに、入居者全体を調査していた第ઃ次調にとどまることを前提にした災害救助法の現地査と、震災からઃ年以上が経過した時点に実施

救助の原則であると考えている。転居は、離れされた第અ次調査を比較することで、どのようた親類からの支援などの自助の機会を増加させな世帯が応急仮設住宅から早期に退去できたのることから、自由な転居は厚生を高めると考えかを観察した。その結果、公的借家に入居を希られる。逆に、現地救助の原則に基づく住宅の望する世帯ほど、世帯主が高齢であるほど、応供与は、非効率的な被災者支援となる。

急仮設住宅からの退去が遅れる傾向がわかった。

26

季刊 住宅土地経済

2014年春季号№92高齢者が住宅を失えば、再建することは困難で効だと考えられる。現金を給付することで住宅ある。応急仮設住宅のような一時的な対策では再建を市場に委ねれば、迅速かつ効率的に意思なく、復興住宅の供与のような恒久的な支援が決定をすることが可能となる。また、社会的弱必要なのである。

者への配慮は支給される金額で調整すればよく、少数であるが、持家世帯に住む若年世代のよ

被災者間の利害を調整する必要がなく、非財政

うに、早期に退去ができた世帯もある。こうし的なコストも削減できる。もちろん、既存の住た入居者は、緊急避難的な収容場所を求めてい宅ストックが利用可能であることが前提となるたと考えられ、本来の災害救助法の目的に沿っが、被災者の多様なニーズに対応した柔軟な意

た「一時的な住宅」を求める世帯である。しか思決定を尊重することができ、同じ財政負担でし、その比率は低く、現行の制度を正当化するも大幅に厚生を改善することができる。

ほどの割合ではなかった。

2011年に発生した東日本大震災では、現金給

災害救助法は「単なる経済的困窮は、法によ付に近い対応が取られた。具体的には、災害救る救助が対応するものではなく、その他の法律助法が弾力運用され、実質的な家賃補助である又は施策で対応すべき」として運用されており、 「みなし仮設住宅」が許容されたのである。こ
一時的な住宅を求める被災者だけに焦点を当て

れは「津波による浸水で仮設住宅の建設用地がるべきである。経済的な支援が継続性を必要と不足したことに加え、東京電力福島第一原発事しているのに対し、災害救助法は時限的な措置

故で地元を離れる被災者も多かったため」（『朝を対象としており、被災者の経済支援のために

日新聞』2012年ઃ月29日付）の措置とされていは適切な枠組みではなく、別途の手当てが必要

るが、被災者の反応は大きく、プレハブによるである。

供与を上回る規模で実施されている。

4 まとめとディスカッション

ただし、今後、現金給付を導入するのであれ
ば、支給制限の方法の検討が必要である。現物

本稿では、災害救助法に基づく応急仮設住宅による供与では、制限をかけなくとも、自発的の供与の有効性について検討した。少なくともな選択として支援の必要な被災者だけに供与が阪神・淡路大震災の際には、被災地および被災可能だった。しかし、現金給付ではこのメカニ地隣接地域には滅失した住宅と同等数の空き家

ズムが機能することは期待できない。緊急時にが存在しており、大規模な応急仮設住宅の建設支給制限を厳格に行なうことは困難であることは必ずしも必要ではなかった。

から、その方法を事前に検討しておく必要があ

プレハブによる住宅の供与は、自治体に非財る。また、団地形式の従来型の応急仮設住宅と政的なコストを発生させ、間取りなどは被災者比べ、現金給付にすれば自治体外の居住の可能のニーズが反映できず、さらに被災者の転居を性もあることから、支援体制を再検討する必要

抑制することで、大幅な厚生ロスを発生させるがある。

可能性が高い。

さらに、現金給付に切り換えるのであれば、応急仮設住宅の供与を、非常時の応急的な対仮設住宅が経済支援であることを明確に位置づ

応のひとつとみなせば、現行の制度は非効率でけるべきであり、災害救助法の枠組みからは外ある。しかし、実質的な経済的な支援とみなせす必要がある。災害救助法は、単なる経済的困ば、65歳以上の高齢者や経済的な基盤の弱い被窮は、法による救助が対応するものではないと災者に集中した適切な被災者支援策であった。

していながら、「自らの資力では住宅を得るこ

これらを考慮すると、被災者支援策として住とができない者」だけを応急仮設住宅供与対象宅を供与するのであれば、現金による支援が有としてきた。この矛盾はみなし仮設住宅制度の応急仮設住宅と被災者の支援

27

下ではより深刻となる。目的を、抜本的に見直す必要がある。
災害救助法の枠組みから外し、現金支給を想定するのであれば、関連する制度との関係を整理する必要がある。被災者に対する現金支給という点で災害弔慰金制度や被災者生活再建法との関連としている7)。生活に困窮したものの支援という意味では、生活保護法との役割分担を明確にする必要がある。さらに、住宅政策としての側面からは、政策的な目的が類似する災害
復興公営住宅を規定する公営住宅法と一体で運用することが有効である。
最後に、被災者の自由な住所の選択は、被災者の被災地の復興にマイナスとなる可能性があることを指摘しておきたい。転居が容易になれ
ば、被災地域の人口を減少する可能性が高まる。
阪神・淡路大震災のケースでは県外への転出が約ઃ万9000世帯ほど抑制されたと考えられたが、これは逆に、被災地域からの人口流出を抑えたと見なすこともできる。言い換えれば、転居の促進は被災「地」の復興という観点からは大きなマイナスの可能性があるのだ。
2000年10月に発生した鳥取県西部地震では、市町村内に継続して居住させる目的で、同一市町村内に住宅を再建すれば支援金を支給するとい う 政 策 が 実 施 さ れ た（福 崎 2005；片 山
2006）。現在の災害救助法では、被災者ではな
く被災地を中心とした制度体系になっている。
みなし仮設制度を恒久化するのであれば、被災者の支援と被災地の復興のバランスを考慮して制度設計をする必要がある。
＊本研究の一部は、経済産業研究所（RIETI）での研究成果である。吉川洋教授、その他の RIETI 研究会・住宅経済研究会の参加者に有益なコメントいただいた。また、荒木恵氏（神戸大学）には資料の整理等の支援を受けた。記して感謝したい。

注ઃ）ここでの被災地とは、「阪神・淡路大震災に対処するための特別の財政援助及び助成に関する法律」で指定された（大阪府）豊中市、（兵庫県）神戸市、尼28

季刊 住宅土地経済

2014年春季号№92

崎市、明石市、西宮市、芦屋市、伊丹市、宝塚市、川西市、および津名郡の津名町、淡路町、北淡町、一宮町、五色町、東浦町、三原郡緑町である。被災地隣接地域とは、上の市町村と隣接する（大阪府）
大阪市、箕面市、池田市、吹田市、能勢町、豊能町、（兵庫県）播磨町、加古川、稲美町、三木市、吉川町、三田市、猪名川町、洲本市である。
઄）兵庫県まちづくり部（2000）によれば「がれき処理に基づく住宅解体戸数調査」では12.3万戸、大阪ガスによる「ガス供給戸数調査」では11.4万戸、関西電力による「電力供給戸数調査」によれば12.2万戸、兵庫県防災部による「被災住宅再建状況調査」によれば11.9万戸と被害の実態には若干の幅がある。
અ）兵庫県まちづくり部（2000）は、応急仮設住宅後の災害復興公営住宅の建設の際に「民間賃貸住宅を活用」することは、「民間賃貸住宅の大半が企業等の宿舎として抑えられ極端に不足していた」ことから、「現実的なものではなかった」と結論している（62頁）。ただし、根拠となる統計等は示されていない。
આ）震災時の兵庫県都市住宅部住宅管理課長は、「一番頭を痛めたのは、入居者の選考基準であった」（兵庫
県まちづくり部 2000）と述べている（72頁）。
ઇ）ઇ年前とは原理的には1995年10月ઃ日現在であるが、ここでは震災前の住所を答えていると仮定した。
ઈ）ここでの比率は、兵庫県土木整備部（2000）での数値とは異なり、無回答を除いた総世帯数に占める割合を示している。
ઉ）被 災 者 生 活 再 建 法 の 設 立 経 緯 に つ い て は、福 崎（2005）を参照。
参考文献
宇南山卓（2013）「災害救助法と応急仮設住宅：阪神・淡路大震災の経験から」『国民経済雑誌』第208巻、105-118頁。
片山善博（2006）『住むことは生きること：鳥取県西部
地震と住宅再建支援』（日本居住福祉学会居住福祉ブ
ックレット11）東信堂。
厚生労働省（2008）『災害救助事務取扱要領』平成20年
度災害救助担当者全国会議別冊資料（厚生労働省社会・援護局総務課災害救助・救援対策室編)〈http://
homepage3. nifty. com/n-kaz/iinkai/h20_toriatukai.
pdf〉
兵庫県県土木整備部（2000）『阪神・淡路大震災にかかる応急仮設住宅の記録』（http://web.pref.hyogo.jp/
wd33/documents/000037459. pdf）（2011 年 12 月 29 日
取得）
兵庫県まちづくり部（2000）『住まい復興の記録：ひょうご住宅復興અカ年計画の足跡』兵庫県まちづくり部。
福崎博孝（2005）「自然災害の被災者救済とわが国の法制度：被災者生活再建支援法の成立ちを中心として」『予防時報』第220号、58-63頁。
宮城県（2005）『地震被災者に対する住宅再建支援策の調査研究業務報告書』（http://www.pref.miyagi.jp/
juutaku/data/houkokusyogaiyouban.pdf）

活断層リスクの社会的認知の変化と周辺地価形成の関係の検証
顧 濤・中川雅之・齊藤 誠・山鹿久木
固定効果によるパネル分析の結果を報告する。

はじめにこれらの頑健的な検証を行なうことの意義は、活断層に対する人々のリスク認知はどのように変化してきたのだろうか。この点についてわ

次の点である。
第に、顧・中川・齊藤・山鹿（2011）では、

れわれは、顧・中川・齊藤・山鹿（2011）で、1983年から2009年の公示地価データを被説明変

大阪府の東部を南北に走る上町（うえまち）断数とし、説明変数の一つに断層帯までの距離変層帯を対象にして、住民の地震リスク認知の推数を加えた線形のヘドニック価格関数を年度ご移について、断層帯周辺の地価公示分布をみるとに推定している。すなわち、活断層帯までのことで明らかにしてきた。

距離と地価との線形関係を仮定している。しか1995年月に起きた兵庫県南部地震は、人々し、活断層型地震の被害の大きさは、断層帯まに「活断層」の存在を強く意識させ、活断層にでの距離との関係に大きく左右されるという特対するリスク認識を大きく変化させた。このよ

徴を考えると、活断層リスクをとらえる際の断うな意識の変化は、震災前後の NHK ニュース

層帯までの距離に対してのモデル内での取り扱

や新聞記事での「活断層」という単語の使用回

いを慎重に検証することは重要である。そうい

数や活断層に関する記事の取り扱いの頻度の増った点から、焦点となる上町断層帯までの距離

加、さらには活断層地図など活断層に関する書と地価の関係について、よりフレクシブルなノ

籍の販売数の大幅な増加などからも明らかであン・パラメトリックな関係を採用するセミ・パ

り、活断層の社会化とも言われている。

ラメトリック分析を用いて検証する。

顧・中川・齊藤・山鹿（2011）の研究では、

第に、中川・齊藤・山鹿（2011）で述べて兵庫県南部地震の勃発とその後の人々の活断層いるように、本分析で用いている地価公示を用に対する認識の変化が、立地選択行動を通じていることの批判がいくつかある。公示地価は、土地価格に反映されているのかどうかを、活断

不動産鑑定士により周辺の取引事例や当該地点

層帯から直線距離で㎞内の地価分布と地価測の将来収益などを更地評価した、全国を対象に定地点から断層帯までの距離の関係に焦点をあした鑑定価格である。そのため、たとえば評価て、ヘドニック・アプローチの手法を用いて分者や政策的意図によるバイアス、都市部と地方析している。

部での評価バイアスの差、取引事例とのタイム

本稿では、第節でこの研究結果を簡単にふ

ラグや予測誤差の存在などがある。しかし、こり返った後、顧・中川・齊藤・山鹿（2011）でれらの問題は、地価公示データをパネル化するの線形回帰モデルを用いて得た結果を頑健的にことである程度克服することが可能である。よ検証するために、セミ・パラメトリック分析とって、固定効果モデルによるパネル分析を行な

活断層リスクの社会的認知の変化と周辺地価形成の関係の検証

29

うことで断層帯リスク認知の変化を検証し表ઃ―上町断層帯からの距離に関する係数値ている。
以下、本稿の構成は次の通りである。第節では、顧・中川・齊藤・山鹿（2011）の線形モデルによる分析を簡単に報告し、第節ではセミ・パラメトリック分析の結果を、第節では固定効果モデルによるパネル分析の結果を報告する。第節はまとめである。

1 活断層帯までの距離と地価の関係
上町断層帯は、1970年代よりその存在が専門家の間で知られてはいたが、その危険性が社会的、政策的に認知されたのは兵庫
県南部地震後である。この上町断層帯は今後30年以内の地震発生確率が非常に高い断層帯に分類されている。
1995年月の兵庫県南部地震において、上町断層帯を含む大阪府では、地理的に非常に近いが地震の被害はほとんどみられな＊
注）括弧内は頑健な標準偏差値。＊＊＊、＊＊、
はそれぞれ％、％、10％水準で有意なことを示す。

かった。これらの状況は、兵庫県南部地震
勃発の前と後という時間的な前後比較と、兵庫

りの地価）の自然対数値である。説明変数とし県南部地震で地震エネルギーが解放された六ては、分析の焦点となる活断層帯までの距離

甲・淡路島断層帯と、そこに隣接しているが、（danso_kyori  、ｍ）である。上町断層帯まで

しかしまだ地震が発生していない危険度の高いの距離と六甲・淡路島断層帯までの直線距離を地域を対象にするという地域比較を組み合わせ

それぞれの推定モデルにおいて計測している。

る社会実験的デザインとなっている。

その他の説明変数としては、地価公示データセ

顧・中川・齊藤・山鹿（2011）では、このフットに含まれている住居地ダミー（Yoto 、住レームワークを用いて、上町断層帯と六甲・淡居地の場合に、非住居地の場合にをとるダ

路島断層帯周辺（断層帯から㎞以内）の1983

ミー変数）、前面道路の幅員（Haba 、ｍ）、容

年から2009年の公示地価データを用いることで、 積 率（Yoseki 、％）、最 寄 り 駅 ま で の 距 離
活断層に対するリスク認知の変化を明らかにし（Kyori 、ｍ）、を用いている。

ている。用いたヘドニック価格モデルは次のよ

また、地価に影響を与えるその他の変数としうな線形モデルを、上町断層帯と六甲・淡路島て、都心までの距離として JR 大阪駅までの時

1)

断層帯周辺に対して別々に構築している 。

間距離を加えている。この値は『駅すぱあと：P =β +β danso_kyori +β Yoto +2009 年 版』で 計 測 し た（CBD_kyori 、分）。

β Haba +β Yoseki +β CBD_kyori +なお、六甲・淡路島断層帯のモデルについては、




⑴

JR 大阪駅までの時間距離だけではなく、JR 三

添え字 i は地価測定地点を、t は年度を表す。

宮駅までの時間距離も追加している。さらに

被説明変数は、公示された地価（P 、1㎡あたUDS 社2) が提供している大阪府と兵庫県の町

β Kyori +β  +ε 30

季刊 住宅土地経済

2014年春季号№92

丁目ベースの2005年度世帯平均年収の自然対数
値（Average ）を、それぞれ地域環境の代理変数として加えている。
以上の被説明変数と説明変数を用いて、上町断層帯と六甲・淡路島断層帯に関する⑴式の推計モデルを年度ごとにそれぞれ OLS 推定している。
表に⑴式の上町断層帯までの距離に対する係数（β ）の値を、住居地と非住居地に分けて報告している3)。断層帯両側 1 ㎞圏内で「非住居地における活断層帯までの最短距離」の係数が1993年より正値であり、活断層に近いほど地

こ・とう
1978年大連市生まれ。横浜国立大学経済学部卒、一橋大学大学院経済学研究科博士後期課程修了。博士（経済学）。現在、一橋大学大学院経済学研究科研究員。
なかがわ・まさゆき
1961年秋田県生まれ。京都大学経済学部卒。博士（大阪大学）。大阪大学社会経済研究所助教授、国土交通省都市地域
整備局都市開発融資推進官などを経て、現在、日本大学経済学部教授。
さいとう・まこと
1960年愛知県生まれ。京都大学経済学部卒。Ph.D.。ブリティッシュ・コロンビア大学経済学部助教授、京都大学経済学部助教授などを経て、現在、一橋大学大学院経済学研究科教授。
やまが・ひさき1973年京都府生まれ。立命館大学経済学部卒、大阪大学大学
院経済学研究科博士課程修了。筑波大学社会工学系講師などを経て、現在、関西学院大学経済学部教授。

価が低下する傾向が認められる。しかし、その係数が有意に正となるのは、1995年以降であり、れなかった。このように上町断層帯周辺でみら

1995年に％水準で、1996年以降は％水準でれたような地震発生時期を境にした、地震リス有意となっている。さらに、1995年以降、値がクを確認することができなかった。

大きくなっている。上町断層帯の両側 1 ㎞圏内の地価公示ポイントでは、兵庫県南部地震勃発
後の1996年以降に活断層帯に近いほど地価が低

2 セミ・パラメトリック・モデルによる検証

下する傾向が％水準で統計的に有意になり、

第  節 で 報 告 し た 顧・中 川・齊 藤・山 鹿

その後、活断層帯の近接地で地価が割り引かれ（2011）のモデルは、活断層帯からの距離が地る度合いが高まっていく。また、上町断層帯距価形成に及ぼす影響について、パラメトリック

離と住居地ダミーの交差項の係数は、1996年以な仮定を想定している。本節ではこの仮定を緩降負値で有意になっており、非住宅地の係数値

め、よりフレクシブルなセミ・パラメトリッとの合計をみると、符号が反転するほどの大きク・モデルで推計することによって、線形モデ

さではないが、住宅地のほうが活断層帯までのルによる特定化の頑健性を検証していく。

距離の負の影響が小さいことを示している。

たとえば、線形モデルの想定が妥当しないケ

一方、スペースの都合で推定結果は省いていースとしては、断層帯に非常に近い地点では、

るが、六甲・淡路島断層帯の近接地に関する係

地価が極めて大きく割り引かれる一方で、断層数値をみると、上町断層帯のサンプルとは対照

帯から相対的に遠く離れた地点では、活断層リ的に負値をとる傾向にある。すなわち、上町断スクに対する評価が大きく弱まるケースが考え層帯とは異なって、六甲・淡路島断層帯では断られる。そのような場合には、線形モデルの推層帯に近いほど地価が上昇するという傾向にあ定で得られた「断層帯までの距離」の推定係数

り、六甲・淡路断層帯周辺では、「活断層帯まが過剰もしくは過少に評価される可能性がある。

での距離」が地震リスクの指標になっているとそこで、上町断層帯周辺を対象としたモデルは考えにくい。さらにこの傾向は、兵庫県南部に対して、断層帯までの距離の説明変数に関数

地震の前と後で一貫して認められる傾向であり、 形を特定化せずにノン・パラメトリックな推計
兵庫県南部地震のイベントが何らかの影響を与方法を適用する一方、他の説明変数に関してはえたとも考えにくい。また、住宅地における距

依然として線形性を仮定するセミ・パラメトリ

離係数についても、有意な係数はまったく得ら

ック推定を試みる。推定モデルは次のように定活断層リスクの社会的認知の変化と周辺地価形成の関係の検証31式化する。

図ઃ―上町断層帯1キロ圏内（1996年）
P =β +fuemachi_kyori +β Yoto +β Haba +β Yoseki +β CBD_kyori +β Kyori +β  +ε 

⑵



「上町断
右辺第項（uemachi_kyori ）は、層帯までの距離」に関する非線形関数となっており、パラメトリックな仮定を設けずにノン・パラメトリック推定を行なっている。その他の変数は線形性を仮定しており、説明変数は⑴式と同じである4)。
推定結果は、表にまとめている。表の上町断層帯の両側 1 ㎞圏内の推定結果をみると、
用途ダミー、容積率、大阪駅時間距離、最寄りで表示している。この図から明らかなように、

駅距離、平均所得に関しては、線形モデルの推線形モデルとセミ・パラメトリック・モデルの定結果とほぼ同じである。決定係数についても予測値は両者がほぼ近似しており、非線形性の大きく変化がない。

程度は著しくない。

次に、上式の非線形部分（f∙ で表された部以上の線形モデルとセミ・パラメトリック・分）については、帰無仮説が定数、対立仮説がモデルの推計結果をまとめてみよう。上町断層「上町断層帯までの距離」に関して非線形であ

帯の両側 1 ㎞圏内の地価公示ポイントにおいてるという仮説検定を行なっていく。この仮説検は、線型モデルでは、兵庫県南部地震が発生し定を通して、より一般的な仮定の下で、「上町

た1995年以降、活断層帯に近いほど地価がある断層帯までの距離」変数がいつの時点から公示

程度割り引かれる傾向が認められる。また、よ地価に有意に影響を及ぼしはじめたのかを検証

り頑健ないくつかのモデルを用いたとしても、することができる。表の検定値の列では、検そうした傾向が統計的に有意に認められ、特に定統計量の p 値を報告している。この仮説検

震災後の1996年以降のデータでは高い有意水準

定結果によると、1995年月に兵庫県南部地震

でこの傾向がみられた。さらに、活断層帯の近が発生するまでは、「上町断層帯までの距離」

接地で地価が割り引かれる度合いは、兵庫県南に関する非線形パートの説明力が有意ではない

部地震の発生以降に年々高まっている5)。

か10％水準で有意である程度だが、1996年以降
では％水準や％水準という高い水準で有意3 固定効果モデルによる検証に転じている。こうした仮説検定結果は、上町

節と節のどちらの推定モデルも、1983年

断層帯の両側 1 ㎞圏内の地価公示ポイントでは、から2009年の年度ごとのクロスセクションによ兵庫県南部地震が発生した直後の1996年から、る分析を行なっている。
「はじめに」で述べた「上町断層帯までの距離」が公示地価に有意なように、鑑定価格である地価公示データを用い影響を及ぼしていることを意味している。

ることには、時間を通じて不変なさまざまな計

ただし、「上町断層帯までの距離」に関する測バイアスが言われている。その問題点は、デ

非線形性の度合いはそれほど大きくない。図ータをパネル化することである程度取り除いてでは、線形モデルとセミ・パラメトリック・モ

分析を行なうことができる。本節では、パネルデルについて、1996年の公示地価の予測値を実化したデータを用いた固定効果分析による検証

線（セミ・パラメトリック）と破線（線形）とを報告していく6)。

32

季刊 住宅土地経済

2014年春季号№92活断層リスクの社会的認知の変化と周辺地価形成の関係の検証

33＊注）括弧内は頑健な標準偏差値。＊＊＊、＊＊、
はそれぞれ％、％、10％水準で有意なことを示す。

表઄―上町断層帯断層帯からの距離と地価（セミ・パラメトリック推定）：両側 1 ㎞圏内の地価公示地点

表અ―上町断層帯断層帯からの距離係数の推移（固定効果分析）：両側 1 ㎞圏内の地価公示地点＊
注）＊＊、はそれぞれ％、10％水準で有意なことを示す。

まず、固定効果モデルでは、1983年度から

数値を、非住宅地と住宅地に分けて報告してい2009年度のデータをプールして推定するため、る。基準年は地震が起こる前年の1994年である。

本節の分析では公示地価の相対水準（平均水準

まず非住宅地の、活断層帯までの距離変数と年からの乖離率、より正確には、それぞれの時点

次ダミーの交差項の係数の符号が1995年を境にについて、各地点の地価の対数値から平均地価

マイナスからプラスへ転換している。プラスへの対数値を控除した値）を被説明変数として用の変換は、活断層帯までの距離が遠くなるほど、いることで、変数の実質化を行なった。

相対地価が高く評価される方向への変化を意味

説明変数は、⑵式で用いたものと同じである
が、活断層帯までの距離住宅ダミー、JR 大阪しており、その傾向が阪神・淡路大震災後になってみられる、ということがわかる。

駅までの時間距離、平均年収の変数は、時間を

特に震災直後の1996年、1997年には％水準

通じて変化しない。このような時間を通じて不で有意に推定されており、これまでのクロスセ

変な観測されるデータの係数値は固定効果分析

クションの推定結果と併せて考えると、阪神・では求められないため、これらの変数と年次ダ

淡路大震災後に、活断層帯までの距離が近いほ

ミーとの交差項を作成し、説明変数として加え

ど、地価が割り引かれる傾向が顕著になったとることで、ある年度を基準に、時間を通じてそいうことが、パネル分析においても支持されてれらの変数が地価にあたえる影響がどのようにいる、と言えるのではないだろうか。住宅地に変化してきたのかをみることが可能となる。

ついての係数値は、非住宅地との差を示してい

表に固定効果モデルの推定結果のうち、上るため、このような明確な効果はみられないが、町断層帯までの距離と年度ダミーの交差項の係

それでも1995年から1997年では、住宅地におい34

季刊 住宅土地経済

2014年春季号№92

ても活断層帯までの距離が遠くなるほど、相対地価が高く評価される方向への変化が統計的に有意にみられ、これまでの推定結果や解釈と整合的である。

4 おわりに顧・中川・齊藤・山鹿（2011）では、兵庫県南部地震の勃発とその後の人々の活断層に対する認識の変化が、立地選択行動を通じて土地価格に反映されていることを実証している。本研
究では、この結果について、地価と断層帯までの距離の線形関係を緩めたセミ・パラメトリッ
ク分析と、公示地価データ特有の測定誤差を取り除くパネル分析を用いて頑健性の検証を行ない、顧・中川・齊藤・山鹿（2011）の線形モデ
ルの結果が支持されることを示した。
日本の公示地価のデータは、鑑定価格ではあるが、大量の客観データを定期的に長期間公表
し続けている点で、世界に類をみることのない
貴重なデータである。しかし、鑑定価格特有のさまざまな問題点も指摘されている。このような問題の克服については、たとえば西村・清水（2002）のように、対象期間の取引事例と鑑定価格の誤差を明確にしたうえで、それを明示的に推定モデルに取り入れていく方法や、本稿で（2011）を参照されたい。
）こ の モ デ ル の 具 体 的 な 推 定 方 法 に つ い て は、Yatchew（1997, 1998）が提案した手法（differencebased semi-parametric estimation）を採用している。
）線形モデルでのその他のバリエーションの推計結
果は顧・中川・齊藤・山鹿（2011）を参照。
）ランダム効果分析との Hausman 検定を行なった結果、固定効果分析が選択されたため本節では固定効
果分析を採用した。
参考文献
Yatchew, Adonis（1997）“An Elementary Estimator of
the Partial Linear Model,”Economic Letters, Vol.57,
pp. 135-143.
Yatchew, Adonis（1998）“Nonparametric Regression
Techniques in Economics,”Journal of Economic
Literature, Vol. 36, pp 669-721.
顧濤・中川雅之・齊藤誠・山鹿久木（2011）「活断層リスクの社会的認知と活断層帯周辺の地価形成の関係について：上町断層帯のケース」『応用地域学研究』
No.16、27-41頁。
中川雅之・齊藤誠・山鹿久木（2011）「ヘドニック・ア
プローチにおける地価公示データのパネル構造の活用について」『住宅土地経済』No.79、18-25頁。
西村清彦・清水千弘（2002）「地価情報のゆがみ：取引事例と鑑定価格の誤差」西村清彦編『不動産市場の経済分析』日本経済新聞社、19-66頁。
野村浩司・大塚美保・目黒公郎（2009）「都市直下型地震が地価に及ぼす影響に関する一考察：1995年兵庫県南部地震の被害地を対象として」『生産研究』61巻、709-712頁。
山口勝（2008）「活断層情報を社会に生かすために」『活断層研究』28号、123-131頁。

行なったように、公示地価データをパネル化す
ることで観測されないバイアスを除去するなどの方法が考えられるのではないだろうか。これ
らの方法で頑健性を確認していくことで、公示地価という大きなデータベースを活用し、人々の立地選択行動に関する多くの情報を引き出し、政策提言に活かすことができるのではないだろうか。
注）* のついた変数については住宅地と非住宅地で地価に与える影響をダミー変数との交差項により区別している。
）株式会社ユー・ディー・エス（http://www.uds.co.
jp/）。
）その他の係数値については顧・中川・齊藤・山鹿

活断層リスクの社会的認知の変化と周辺地価形成の関係の検証

35

海外論文紹介

住宅価格と出生率

Simon, Curtis J. and Robert Tamura (2009) “Do Higher Rents Discourage Fertility? Evidence from U.
S. Cities, 1940-2000,” Regional Science and Urban Economics, Vol.39, pp.33-42.

セットを構築し、いくつかの住宅価格を表す変数をはじめに作成のうえ、分析を行なっている。

出生率の動向を考えることは、その国の経済的展

第のデータ・セットは、1940年から2000年まで

望を分析するうえで必要不可欠である。この出生率のアメリカの国勢調査から成る Integrated Public

が様々な経済的要因に大きく影響されることは、労Use Microdata Surveys (IPUMS) の調査対象者の

働経済学や都市経済学など多岐にわたる分野からす％から構成されている。この IPUMS のデータでは、

でに明らかにされている。その大半の研究において住宅価格として、借家世帯の家賃と持ち家世帯の住は、特に賃金や女性の労働供給など出産・育児にか居の価値について、各家計レベルで観察している。

かる機会費用が出生率に与える影響について焦点を

ただし、例えば、住宅によって面積や立地が異なっあてて分析を行なわれている。

ているように、それぞれの住宅は面積や立地などのしかしながら、新たに子供が生まれれば、育児な多様な属性の束になっている。このことを考えれば、どにかかる費用から家計の支出は増大する。住宅の観察された各家計レベルの住宅価格は、各属性に対価格に代表される必需品の価格についても、家計のする需要とその属性の価格の積和が反映されたもの

出生を巡る意思決定に影響を与えると考えるほうがであり、そのまま住宅の単価として扱うわけにはい

自然ではないだろうか。このような問題意識に基づかない。このため、Simon and Tamura（2009）にき、出生率に対して住宅価格がどのような影響をもお い て は、Consolidated Metropolitan Statistical

た ら す か を 実 証 分析した研究がここで紹介する

Area（CMSA）による都市圏別で、家賃や持ち家

Simon and Tamura（2009）である。

価値の中央値を部屋数の中央値で割った部屋ごと

近年の出生率の経済的要因を実証分析した先行研の家賃・持ち家価値を算出し、住宅価格としている。

究においては、ミクロ的な緻密さを重視した分析手

第のデータ・セットには、1988年から1993年ま法が用いられることが多い。しかし、Simon andでの American Housing Surveys（AHS）を用いて

Tamura（2009）においては、誘導系をベースとしいる。IPUMS に加えて、このデータ・セットを構た最小二乗法による非常にシンプルな方法を用いて築したのは、IPUMS では住居の面積が調査されて各種の経済的要因が出生率に与える影響を分析していないためである。AHS では、各家計の住居の面いる。言うまでもなく、その分析結果の是非や解釈積が観察されており、さらに、毎月の家賃や住宅ロ

については議論があるだろう。しかし、単純に統計

ーンの支払額に設備費や保険の支払額を加えた住宅的分析を行なった時に、どのような傾向が生じるのに関する費用についても情報がある。これを用いて、かを把握しておくことは有用である。

都市圏別の面積あたりの住宅に関する費用の平均値

本稿では Simon and Tamura（2009）の内容について第節と第節で説明を行なう。

（Monthly Housing Cost; MHC）と、都市圏別の
部屋あたりの家賃を平均的な部屋あたりの面積で割ることで求めた面積あたりの家賃というつの住

1 データ

宅価格を表す変数を作成した。また、36の CMSA

Simon and Tamura（2009）では、都市圏に住むにおいては、AHS と IPUMS で重複して調査を行

有配偶家計を分析対象として、主につのデータ・なっている。よって、この AHS から新たに作成し36

季刊 住宅土地経済

2014年春季号№92

たつの住宅価格を表す変数を、IPUMS における点 で 分 析 が 行 な わ れ た Börsch-Supan（1986）や36の CMSA においても分析に用いることができる。 Haurin et al.（1993）と同様の結果になっている。
ゆえに、このつの変数を IPUMS にあてはめた分
析も行なっている。

1940年から2000年までの IPUMS のデータ・セッ
トをプールして、現在同一家計内にいる子供の数を住宅価格を都市圏別で作成したため、出生行動を

被説明変数に設定し、最小二乗法を用いて分析を行回帰分析した際に、住宅価格がその都市圏の気候やなったのが、表の第列である。ここでは、住宅経済状況などを反映してしまう可能性がある。ゆえ価格としては、部屋あたり家賃を用いており、子に、都市圏別の変数として、住宅価格のほかにも女供の数に負に有意な影響があることがわかる。加え性の就業率、平均収入、大学卒業率、気候を回帰分て、推定結果から、部屋当たりの家賃が％上昇

析の中で説明変数として用いている。

すると、家計における子供の数が0.16人減ることが2 推定

明らかにされている。住宅価格の上昇は出生率の低下をもたらしているのである。

Simon and Tamura（2009）では、子供の数につアメリカの国勢調査は10年に回行なわれるため、いて特に焦点をあて、これに住宅価格が与える影響

IPUMS によるデータ・セットを10年ごとに分割し、を、クロスセクション・データによる回帰分析から

年ごとに子供の数を被説明変数とする回帰分析を行明らかにしようとしている。

なっている。その結果が表に示されている。ここ

この分析においては、住宅価格が子供の数に影響

では、住宅価格を表す変数として、部屋あたりのを与える経路として、子供が生まれると新たな生活

家賃、部屋あたりの持ち家価値および各 CMSA

スペースが住宅に必要となり、住宅価格が高いと新の人口密度のつを考え、そのいずれかを用いた推

たなスペースを確保するのが難しくなるため、子供定を行なっている。表の列目が、部屋あたり

を生まなくなるということを考えている。これを確の家賃を住宅価格として用いた場合の、その係数の認するため、まずは、IPUMS のデータ・セットを推定結果を表している。列目は持ち家価値を用い用いて、住宅価格や子供の数が住宅の部屋数の需要た場合、列目は人口密度を用いた場合の、係数をに与えている影響を、最小二乗法によって明らかにそれぞれ示している。

している。その結果が表の列目である。仮説を2000年の人口密度と1960年の持ち家価値の効果を厳密に検証するためには、子供の数と部屋数の同時除けば、いずれの年のいずれの住宅価格についても、性を考慮する必要がある。しかし、この推定結果か

住宅価格は子供の数に対して、負に有意な効果があらも、子供の数と部屋数の需要には正の相関関係がることがわかる。さらに、その係数の絶対値を見れあり、住宅の価格は需要に負の効果をもつことがうば、1960年から1970年にかけては値が大きくなってかがわれる。

いるが、1970年以降はいずれの住宅価格についても

さらに、出生に関する多くの先行研究においては、 値が小さくなっている傾向がある。
そのタイミングについて焦点をあてて分析が行なわ

IPUMS のデータ・セットによって示された、推れ て い る。こ の た め、こ の 分 析 に お い て も、

定 結 果 の 頑 健 性 を 確 認 す る た め に、Simon and

IPUMS のデータ・セットを用いて、被説明変数とTamura（2009）では、AHS で観察された面積あ

して妻の初婚年齢と初産年齢をおいた、最小二乗法

たりの住宅価格を利用した推定も行なっている。

による回帰分析を行なっている。表の、列目

AHS の1988年から1993年にかけて分析対象者をプにその結果が表されている。どちらの推定においてールして、子供の数を被説明変数におき、最小二乗

も、住宅価格は正に有意な効果を持っていることが法による住宅価格の効果の推定を行なっている。まわかる。つまり、住宅価格が高くなるほど、タイミ

た、加えて、1970年から2000年の IPUMS に面積あングが遅くなることがわかる。若者の独立という観たりの住宅価格をあてはめた回帰分析も行なってい海外論文紹介37

表ઃ―回帰分析の結果る。

IPUMS のデータ・セットを各年で推定したときそれぞれの住宅価格の効果の推定結果は表に示の係数を見れば、やはり1970年の絶対値が最も大きされている。AHS の対象者をプールしたデータ・

く、年数の経過とともに小さくなる傾向があり、セットにおいて、MHC を用いた場合も面積あたり2000年には有意な効果が見られなくなっている。

の家賃を用いた場合も、住宅価格は子供の数に対し2000年の MHC に至っては、有意ではないが正の係て負に有意な効果があることが示されている。つ数が推定されている。このような理由として、近年、の住宅価格の係数の大きさはほとんど同じであった。 不動産によるキャピタル・ゲインが、家計に認識さ
IPUMS のデータ・セットの推定結果からは、年別れ始めた可能性が言及されている。持ち家世帯であで推定を行なった2000年を除けば、同様に負に有意るならば、住宅価格の上昇は将来の高い売却益へのな効果が表されている。

期待につながり、必ずしも支出の増大だけを意味す

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季刊 住宅土地経済

2014年春季号№92

表઄―各年の回帰分析

表અ―AHS を利用した回帰分析

るものではないということである。
確かに、1976年から1977年のアメリカのデータを用いて分析を行なった Börsch-Supan（1986）によれば、住宅を通じたキャピタル・ゲインは、当時の家計にあまり認識されていなかった可能性が示唆されている。その後の1970年代以降2000年に至るまでの住宅価格の上昇により、住宅によるキャピタル・
ゲインが認識され始めた可能性は考えられる。
こ れ ま で の 分 析 か ら、Simon and Tamura

参考文献
Börsch-Supan, Axel (1986）“Household Formation, Housing Prices, and Public Policy Impacts,” Journal of
Public Economics, Vol.30, pp.145-164.
Haurin, Donald R., Patric H. Hendershott, and Dongwook
Kim（1993）“The Impact of Real Rents and Wages on
Household Formation,” The Review of Economics andStatistics, Vol.75, pp.284-293

石野卓也

金沢星稜大学経済学部（2009）では、住宅価格の上昇は出生率を減少させることが示されている。ただし、その効果は年々弱まっていることも示唆されている。

海外論文紹介39

センターだより◉新刊リポートのご案内

場合でも、立地できないことがあを目的として調査研究を行なった。

る。

具体的には、分析に有効な方法を

成熟社会を迎えた我が国では『市街地環境改善における建築物例
外許可の円滑化に関する調査研究』 人々の生活スタイルや生活サイク構築するため以下の項目について「調査研究リポート」No.12308
平成26年5月発行予定

ઃ．サンプルポイントの設定方法

建築基準法は、国民の生命、健康および財産の保護を図り、もって公共の福祉の増進に資する観点から、用途規制について定めている。現行法による業態と外形基準を主とした用途規制は、事前明示性の高さや法適合の判断のわかりやすさなど一定の合理性があると考えられる。その一方で、国民の多様なニーズに応える形で、法律上では明確に位置付けられていな
い用途の建物が出現するなど、その取扱いに苦慮する場合が見受けられる。新たに立地する建物周辺の状況や建築物の環境対策等により周辺環境に与える影響が小さい

ルの多様化が進み、また、今後、急速に進むと予測されている高齢の検討

化社会の進展、地球温暖化の抑制

઄．各サンプルポイントにおける環に向けた低炭素社会の実現を踏ま境要素データの収集方法の検討

えれば、歩ける範囲で多様なサー

અ．ヘドニック法をベースとした

ビスをいつでも享受できる環境づ
くりへの要請が高まっている。
このような社会・経済情勢の変分析モデルの検討
આ．環境要素データが地価に反映されるレベルの検証化等に対応するためには、用途規

ઇ．用途地域において守るべき環制の例外許可の柔軟な運用が求め境要素の閾値についての検討られると考えられる。このため、本リポートでは、特に第઄章に本調査研究では、戸建住宅地におおいて「周辺環境に影響を与える

いて、建築物に起因する騒音、交要素を抽出するためのラフな分

通量といった環境上の影響がある

析」を行ない、第અ章ではその結と想定される各要素が周辺市街地

果を受けて「周辺市街地に与える

環境に与える影響について分析を影響の詳細な分析」を行なってい行ない、建築基準法における用途る。また、検討・検証課題となっ地域と環境要素との関係性に係るた各テーマは、参考資料としてま検討のための基礎資料を得ることとめている。

編集後記
઄月の上旬、太平洋側に雪が降った。東京都区部の積雪は27cm となり、戦後અ番目の大雪ということである。週末だったので、通勤に影響はなかったが、受験生には災難だっただろう。私は、昨年雪が積もった際に雪かきで苦労した経験から、シ
ャベルを購入していたため、ここぞとばかりに家の周りの雪かきに精を出した。初日の午前中と夕方、翌日の朝と合計અ回の雪かきである。翌日から身体中が痛いのは言うまでもない。
翌日が都知事選だったため、図らずも大雪後の街を歩くこととなったのだが、雪かきの状況にもいろいろなパターンがあった。一戸建てでは、家の周囲を15cm 程度だけ雪かきしている場所、歩道も含めてઃm 程

検討・検証を行なった。

編集委員
委員長
瀬下博之
委員
浅見泰司
直井道生
中神康博

度雪かきしている場所、車道も含めて完璧に雪かきしている場所、まったくやっていない場所などさまざまである。共同住宅周辺では、管理人 季刊 住宅土地経済が常駐していると思われる所では比 2014年春季号（第92号）
較的きれいに雪かきしてあるものの、 2014年આ月ઃ日 発行
管理人がいない共同住宅やアパート
定価［本体価格 715円＋税］送料別などでは、人が歩いたと思われる場
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されていないようだった。定番の雪 編集・発行 公益財団法人
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入れるようなしっかりしたカマクラ
東京都千代田区二番町6-3までできていたのは、今回の積雪量
二番町三協ビル5階
ならではのことだと納得してしまう。
〒102-0084
やがて残雪も溶けてしまい、いつ
電話：03-3264-5901
もの街並みに戻ってしまうが、普段
http://www.hrf.or.jp
はほとんど交流することのないご近所さんたちの素顔が少しだけ垣間見 編集協力
堀岡編集事務所
えた出来事だった。
（k･h） 印刷
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