月例セミナー（189 回）

医療 ･ 介護制度改正と動き出すサービス付き高齢者住宅
医療型高齢者専用賃貸住宅成功の秘訣とは！

株式会社エヌ ･ ビー ･ ラボ

清原

晃

代表取締役

はじめに

清原

晃

（きよはら

あきら）

講 師 経 歴
岡山大学大学院終了。
株 式 会 社 日 本 エ ル・ シ ー エ ー 介 護 担 当 役 員 を 経 て、2001 年株式会社ケア・リンク代表取締役に就任。全国に介護付き有料老人ホーム、グループホーム等を FC を含めて25 箇所を展開。
平成 18 年 11 月より介護再生会社（株）NB-Lab. 設立、代表取締役に就任、併せて、12 月湘南地域にて小規模高齢者住宅を展開する株式会社ユーミーケアの代表を務め、平塚でオープンした医療併設型高専賃「ユーミーメディカ
ルタウン湘南四之宮」がマスコミにも取り上げられて、注目を浴びた。これまで直接開発・運営に携わってきた施設
数は40 以上に及ぶ。
加えて、（株）キュアプラス取締役、（株）アスティ・ケア
取締役を務めるなど、高齢者住宅の開発・運営に取り組み
ならが、講演活動やコンサルティング活動を展開してきた。又、その活動は高齢者住宅新聞やシニアビジネスマー
ケット誌に度々取り上げられる。2011 年 1 月より10 ヶ月にわたって、日経ヘルスケアに高専賃スタートアップ講座と題して連載される。現在は、医療法人が取り組む高齢者住宅の指導並びに小規模ローコスト型高齢者住宅 eL3（エルスリー）の開発・普及に努めている。

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皆様こんにちは。ただいまご紹介に預かりました、株式会社エヌ･ビー・ラボの清原です。よろしくお願いいたします。今日は大体1時間45
分位でお話させていただき、その後、質疑等ございましたらお願い申し上げます。
今日のお話は、医療介護制度の動きと、それに伴って動き出しているサービス付き高齢者住宅の今後についてです。今、来年の改正に向けていろいろな議論がされています。それが今後どのように影響してくるのか、医療の方々も介
護の方々も、固唾を呑んで見守っている状況かと思います。まだまだ細かいところは十分に出揃ってきていませんが、今後の方向付けはある程度出てきています。今日はそういうものを中心に、医療･介護制度改正が今後の医療と介護、そしてサービス付き高齢者住宅とどのように関連していくのか、また高齢者向け住宅とは一体
どういうものなのかについて、事例を踏まえてお話ししたいと思います。
私どものエヌ･ビー ･ラボというのはナーシ
ング･ビジネス･ラボラトリーの略で、医療と介護の研究所たらんという名目で2006年の11月1日に設立しました。2006年は介護関係においても4月から総量規制が入ってくる年でした。従
来の介護付き有料老人ホームやグループホームといった、丸めの事業から外付けの事業に転換されるという、一つの大きな転換点でした。
私どもがこの会社を作ったのは、恐らく今後
は従来の丸めの高齢者住宅ではなく、介護外付けで展開される高齢者住宅の時代になるだろうと思ったからです。このモデルは、一筋縄ではいかないと思っていました。そこで、いち早

型のモデルとして取り組みを進めています。ち
なみに、私どもの標準的なローカル･バージョンは月額利用料が8万5,000円です。一部でようやく8万円を切って7万円台に入ってきています
が、家賃、食事代、管理費の基本料金が10万円

資料 1

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月例セミナー（清原講師）

くこのエヌ･ビー ･ラボを立ち上げました。目
的は、今流行りのサービス付き高齢者住宅を成功に導くためのビジネスモデルを作ることです。具体的には、神奈川、愛知、福岡などで、私どもも一緒に参画してモデルを作りながら、今日 に 至 っ て い ま す。
今、私どもで重点的に取り組んでいるのは、医療･介護一体型の高齢者住宅の開発と、ローコスト型の高齢者住宅の開発です。医療法人の方々
が、今、積 極 的 に 高齢者住宅の開発を進めています。従来の医療に比べて難しいのは、介護だけではなく、そこに生活の要素が入ってくるということです。医療･介護･生活という3つの要素をどのように組み合わせていけばいいか非常に難しい
資料 2と こ ろ が あ り ま す。
年金も将来どうなる
か分かりません。これまでは、中流以上の方々を対象に高齢者住宅が開発されてきました。そのため、中から下、低所得者向けの高齢者住宅は世の中になかなか存
在していません。そこで我々は5 〜 6年かけて、今年度から具体的な開発に着手しました。 現 在、直 営
施設とコンサルティ
ングを含めて、全国
で41棟がローコスト

を切る商品がようやく出てきているという状況です。現在、医療法人の方々と、高齢者住宅を含めて、全国で取り組みをしています。
（資料1）
私どもが今まで開発してきた高齢者住宅は、
2000年から既に取り組みを進めており、介護付
き有料老人ホーム、グループホームから始まり、高専賃や住宅型有料などがあります。ほとんど
北海道から鹿児島まで展開を進めてきています。ですから、私どもは全国フィールドで進めています。これまでの開発実績は有料老人ホームで22施設、グループホーム8施設、高専賃6施設、高専賃の立ち上げ指導で10。これに先ほどのローコスト型のモデル41棟が加わります。
（資料2）
Ⅰ高齢者住宅市場
高齢者住宅市場の現状と問題点
まず、最初に高齢者住宅の現状と問題点に触れてみたいと思います。昨年の数値ですが、全国の高齢者住宅148.8万戸で、65歳以上の高齢者の人口に対して、5.05%の供給となっています。
この5.05%が多いか少ないかが今、議論になっています。95%の方がまだご自宅で暮らしているという現状です。デンマークやイギリスなどの先進諸外国では、10%という数字が一つの目安です。10%という数字が出れば、ちょうど今ある施設の倍の数の施設があって初めて高齢社会に対するインフラが整備されると考えられているのです。
高齢者住宅市場で特徴的なのは、特養等の施設系サービスおよび介護付き有料老人ホームの供給数が減少している点です。これは総量規制が2006年の4月からかかっているため、2005
年がピークとなります。グループホーム、介護付き有料老人ホーム、特定施設も、2000年から一気に拡大しました。民間参入の成果だと思います。2006年4月から総量規制がかかり、それ以降は、年々供給数が少なくなり、2009年の介護付開設数は2005年のピーク時と比べて約4割の供給に留まっています。要は、介護度の高い方々を対象にした高齢者住宅の供給は、ピーク時の4割に落ちてしまっているということです。
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2006年以降の開設は、従来型の丸めの施設がな
かなか作れないということもあり、思うように展開できませんでした。その代わり、住宅型有料老人ホームや高専賃などの展開がなされてきました。どちらかと言うと、これらは軽めの施設と見られがちです。そういう点でいくと、重たい方々を対象にした施設は、供給数がどんどん少なくなっているということです。そして、新たな高齢者住宅の動きが始まりました。高専賃です。2011年7月末時点で2,157件、約5万8,000戸が供給されました。介護付は新設が困難なことから、住宅型への転換あるいは既存物件の買収から数を増やしてきました。住宅型有料老人ホームでは介護付き有料老人ホームとほぼ同数になるとのことですが、戸数から言うと、まだ介護付き有料老人ホームのほうが多くあります。しかし、棟数でいくと、住宅型がそれに変わるべきものとして、登場して来ています。
おまけに高専賃が2005年の12月から、徐々に展開を進めてきました。高専賃の住宅型は従来の丸めの施設ではなく、外付けの施設になるのですが、介護外部サービスのために、サービスメ
ニューの構成が難しく、収益確保が困難です。
実際、2005年の12月以降、高専賃に取り組んだ
多くの企業が、5年間に相当数、討ち死にしたことが、その難しさを表しています。一言で言うと、介護付き有料老人ホーム、グループホー
ムは丸めの定額制であるため、中に入れば自動的に収益が読めることになります。高額なもの
で入居がなければ経営が非常に苦しくなりま収益が読めるようになれば、事業として安定するわけです。しかし、2005年の12月以降、高専賃御三家と言われていた不動産関係、建築関係の企業が軒並み倒産しました。この事業に手を出したがために、会社本体の事業を失っていくという会社も多くありました。しかし、面白いことに5年も経てば、大体ビジネスモデルが確立し、今はこの事業の成功ポイントがどこにあるかが、分かってきました。これからは住宅型
有料、高専賃が名前を変え、サービス付き高齢者住宅という外部付けの機能を持った高齢者住宅として拡大をしていくだろうといわれています。また、今年から国土交通省が325億の予算をつけて、一気に高齢者住宅の拡大を行うことになりました。時期を得たということですが、簡
単にはいきません。のちほど運営者から見た問
題点をご指摘致します。（資料3）

資料 3

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月例セミナー（清原講師）

すが、そうでない場合は、入居者が多ければ一定の収益と費用もほぼ読めます。収益と費用が読めれば、利益も読めるということです。ワタミあたりが、一貫して介護付き有料老人ホームを手掛けてきたのは、民間として企業経営がやりやすいからです。ところが、高専賃や住宅型
有料といった外付けのものは、経費だけはほぼ100%近く読めるものの、収益を読むのが難しいのです。
というのも、入居者の方々が介護サー
ビス、特に訪問介護サービスやデイサービスを利用するため、
そういうものを併設するものの、それを使うも使わないも、利用者次第です。そういう面から考えると、なかなか収益が読めません。使ってくれるとは限らないからです。無理に使わせようとすると、行政の方々からお叱りを受けます。
その点で収益が読めない事業が、高専賃や住宅型有料なのです。これがある程度

資料4はタムラプラニングが出しているデー
タです。高齢者住宅の開発が年々どういう供給の構造を持ってきたかを見ると、2005年がピークです。それからの5年で丸めの事業が一気に市場に展開していきます。ただ、そうなると財政負担の関係がどうしても出てきます。2006年
からは総量規制がかかり、右下下がりになってきています。なおかつ、介護度の高い方々を対象とした介護付きになると、供給数はピーク時の4割、おまけに療養病床の削減が年間1万床にもなると、いよいよ介護度の高い方々の受け皿がないというのが現状です。市場経済の世界では、需要があれば供給が伸びるのは当たり前ですが、需要があるのに供給が伸びていかないという不自然な市場になっています。（資料4）2005年、高専賃が始まった段階では一般賃貸が厳しかったため、不動産関係、建築関係が先行して、高専賃に取り組まれるケースが多くありました。ところが、3 〜 4年もすると、しぼん
でしまいました。これは簡単な事業ではないということが分かり始めたからです。建築のほうでも、当初の流れからすると、余り伸びていません。不動産、建築のほうでは二つに分かれて、
もう二度とこういう事業には手を出したくないという方々と、建築･不動産では今後飯が食えないから、こっちに特化しようという方々とになってきています。いずれにしても、簡単な事業ではないということがはっきりと分かってきたわけです。要は、ハードだけの事業ではなく、ハードとソフト一体の事業なのです。ソフトがないと、ただの箱で商品にはならないことが分かってきたということです。代わって、運営者に名乗りを上げてきたのは、介護付き有料老人ホームや施設系を営む方々、あるいは医療法人です。医療法人の参入が加速化しています。タムラプラニングの試算では、高専賃の運営事業者として、1位に躍り出ているのが医療法人なのです。ちなみに、私ども全国で展開していますが、福岡市で1施設立ち上げたときは非常に入居募集に苦労しました。おかしい、こんなはずではないのにと、地域の高齢者のことをいろいろ調べたところ、医療法人が作った高齢者住

資料 4

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高齢者住宅市場規模（2025年）
2010年の高齢者人口は約3,000万人です。2010
年の高齢者住宅数は、先ほど申し上げたとおり、
約1,488,000万戸、充足率は5.05%です。2025年の高齢者人口は3,500万人になります。高齢者人口の増加率は18.9%です。従来の5.05%で試算をすると、充足率で必要な高齢者住宅は1,767,500戸ということで、現戸数と差し引くと、278,623
戸の高齢者住宅が不足することになります。ところが、先ほど申しました、欧米基準の充足率10%で計算すると、350万戸の高齢者住宅が必
要になります。
欧米基準による追加必要戸数は、約200万戸になります。これを1棟50戸換算でいくと4万棟。私どもが今進めている1棟16戸という小規模のモデルだと、125,700棟必要になるということです。前の高専協が国に提言していたのは、100万戸という数値です。少し多めになるかもしれませんが、これからどんどん高齢化が進んでいくことを考えると、充足率5%のままの推移では足りないと思っています。今後、高齢者が安心して住める住宅数は約200万戸必要になってくるというわけです。国土交通省では
今年から3万戸ずつ供給しようということですが、まだ足りないというのが現状だと思います。
200万戸を前提にして高齢者住宅を整備するとすれば、建築と設備関係で13.5兆円というマーケットになります。ハード面での市場規模が13兆円を超えるものになります。また、介護保険、医療保険は別で、食事やリネン、保険以外のサービスまとめて、大体年間9,000億のランニングコ

資料 5

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月例セミナー（清原講師）

宅に入っていたことが明らかになりました。表向きは医療法人ではない名前を使っている住宅もあるのですが、我々が追跡をした結果、高齢者住宅の36.7%が医療法人の経営であることが明らかになりました。これなら同じ金額では勝負になりません。医療が付いていたら、そちらに流れるのに決まっています。そこで一気に商品を変えたといういきさつがありました。既に進んでいるエリアにおいては、医療法人の取り組む高齢者住宅は、かなりの数に及んできているということが言えます。（資料5）ストが発生します。そこに様々なビジネスチャ
ンスがあるということです。先頃、施設系の高齢者住宅が増えていて、これに供給するベッドや厨房の機器などを扱っているところが大変調
子がよく収益も上がっているというデータで出ていました。まさに、それは一つの成長分野として捉えることができると思います。最たる内需拡大の手段になっていくと思います。
（資料6）
政 府 は、生 活 支 援
サービス付き賃貸
住 宅 の 整 備 の た め、
2011年度中に3万戸、2020年度までに30万戸に増やす方向で推進しています。
（資料7）

資料 6

資料 7

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高齢者住宅のこれからの主な動き
2035年、高 齢 者 は、2005年 に 比 べ て 全 国 で45%増えるといわれています。増加率は、埼玉
県83%増、神奈川県82%の増、千葉県77%増、東
京都68%増、愛知県66%の増と、都市部の伸びが際立っています。増加の63%を3大都市圏が占めるということで、高齢化住宅の需要は都市圏に集中すると考えてよいと思います。要は、
これから増える高齢者の過半数が3大都市圏に集中するということです。高齢者の問題は、従来、地方の過疎地帯の問題だったと思います。
それが今は都市部にシフトしてきています。その原因はどこにあるのでしょうか。
「あなたは2025年の衝撃に耐えられますか」ということが今よく言われています。それは、団塊の世代がすべて75歳以上の後期高齢者になるのが2025年だからです。2015年には団塊の世代がすべて高齢者になりますが、2025年が本格的な超高齢者社会ということです。今後、高齢者の問題は、都市圏の問題に移ってきます。一番深刻なのは埼玉県です。不思議なことに、医療も介護もどちらかと言うと西高東低です。そして、西のほうからジワジワと整備がなされてきています。
首都圏でもなんとか体制を作ろうと躍起になっ

資料 8

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月例セミナー（清原講師）

従来、厚労省の管轄だった有料老人ホームと国土交通省の管轄だった高齢者住宅をわかりやすく統一しようということで生活支援サービス付き賃貸住宅という名称になるわけです。もともと高円賃、高専賃、高優賃という高齢者住宅を推進するための制度があったわけですが、こうしたものを一本化しようと高齢者住まい法を今年度改正しました。そして、1部屋の床面積が25㎡以上、トイレと洗面設備を設置してバリアフリー化、安保確認と生活相談のサービス提供
をするという条件を満たしていれば、サービス付き高齢者住宅として一本化することになりました。つまり、もし有料老人ホームを営んでいても、こうした基準を満たしていれば、有料老人ホームではなく、国土交通省と厚労省の共同事業として取り組まれたサービス付き高齢者住宅として展開できるというわけです。また、従来の高専賃はすべて10月20日をもって、サービ
ス付き高齢者向け住宅に切り替えなければ登録抹消ということになります。要は、サービス付
き高齢者向け住宅を特別養護老人ホームの受け
皿にしたいという狙いで制度を作ったということです。（資料8）

老人ホームでも基準を満たすものは該当するとていますが、首都圏近辺の方々の反応が今一ついう、新しい取り組みが遅まきなら始まりましです。ちょうど高度経済成長のときに地方都市た。2006年〜 2008年度の特養の整備状況は財政から移ってきた方々が団塊の世代で、これから高齢を迎えるにあたってインフラはどうかが 負担の問題があり、計画に対して実績は50%を切っている状況です。重たい方々の施設の整備問題となっています。2015年には一人暮らしのは急がなければいけません。しかし、財政の問
高齢者世帯は570万世帯となり、高齢者世帯の33%にあたります。なかでも、2020年に独居割 題があって、地方都市等ではまだ整備ができて合が50%以上になる県が9つあります。鹿児島 いないという現状です。待機者数は42万人にも及びます。この層の囲い込みが需要になってきや和歌山はその常連ですが、その中に東京都がています。ベネッセ、メッセージ、ワタミなど入ってくるのです。2020年に東京の高齢者世帯
を見ると、その過半数が独居の世帯という、と の大手は、今年の決算報告会で軒並み低価格型
高齢者住宅に関する方針を出しています。ワタんでもない状況が生まれくるのです。恐らく東ミでは低価格の基準は、一時金が300万、月額の京は世界一の高齢者の街になると言われていま
利用料が15万円だということですが、我々はそす。そうなると、自立から介護まで、幅広い高
れでも足りないと思っています。
本当の低額は、齢者住宅の必要性が予想されます。先ほど申し10万円を切るものだと私どもは思い続けていまたように、サービス付き高齢者住宅は今年からす。ただ、こぞってシフトを組むということは、
始まり、向こう3年間で9万戸の開発が行われま
そこが大変な成長分野だと言えると思います。
す。従来の高専賃、高優賃、高円賃は、すべてサー
ビス付きに統合されます。そして、一部住宅型 （資料9）

資料 9

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のが、高専賃や住宅型有料の報酬が結構高いということです。要するに、グループホームや介護付き有料老人ホームのほうが住宅型よりも高いと。確かにマックスが取れれば高いのです。
訪問介護や在宅医療を使いながら、35万8,000円
だと、結構な金額になると思いがちです。ところが、住宅型や高専賃などの外付けサービスでは、介護保険は大体半分しか使いません。これが一般的な通例です。ですから、それくらいの感覚で事業計画を組まないと、とんでもないことになります。これを無視して建築コストを上げ、いいもの作っても大丈夫だという形で進んでダメになるケースが非常に多いのです。そういう場合は、数値がマジックになります。丸めの施設では当然入居は定額制ですから、一定の収益が確保できます。しかし、住宅有料、高専賃と呼ばれるものはあくまでも任意性のある、
選択性のあるサービスなので、満額はお使いになりません。ですから、この半分くらいで経営すると、かなり厳しいことになります。医療関係で行くと、療養病床では、先ほど言ったよう
資料 10

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月例セミナー（清原講師）

高齢者施設の種類と選択
高齢者住宅には施設と在宅があります。施設は特養、老健、療養病床群で、それ以外はすべて在宅ということになります。資料10で見ていただきたいのは、給付額です。おそらく多くの医療関係の方々が、今後、高齢者事業、介護事
業に取り組むときに、介護は儲からない、労多
くして報い少なしと思っていると思います。しかし、特養、老健、療養病床群の給付額を見ていただいたら分かると思いますが、従来の特養で給付額は20万〜 30万円です。老健も25万〜 30万円です。こ療養病床群については、25万〜 40万円。療養病床では1ベッド当たり30万〜
35万円というのが通常の考えだと思います。グ
ループホーム等で24万〜 25万円、ケアハウス、
介護付き有料老人ホームなどで25万円くらいの数字になります。つまり、かなりの差があるということです。住宅型有料や高専賃も、訪問介
護外付けとなると、訪問介護の部分で6万〜 35
万円、要介護5の方が介護サービスで給付額35
万8,000円がピークです。ここでだまされやすい

に、1ベッドで35万〜 40万近くになります。要は倍以上です。ですから、高齢者住宅事業は儲からないということになります。ところがこれが間違いなのです。方法によっては、この辺が全然違ったものになります。要は、医療法人が高齢者住宅を介護保険と訪問診療のダブルイン
カムで経営すれば、一人当たりの収益は、療養
病床1床分くらいに相当するということです。
ですから、新しい医療型の高齢者住宅を作ることは可能だということです。（資料10）
新制度創設に至った背景
新成長戦略、国土交通省成長戦略は、7つの成長分野の一部として、高齢者住宅のマーケットを位置付けています。国土交通省でも、賃貸が非
常に厳しくなっています。現実に今賃貸が20%の空室率と言われています。今後アパートを推進しようにもリスクが高く、なかなか推進できないという状況があります。一方、高齢者が増えていくため、高齢者住宅にシフトしようという動きがあります。そこで2020年くらいを目標に、年間約6万戸の供給を見込もうというのが今回の対策です。資料11には、孤立化の恐れのある高齢単身･夫婦のみの世帯支援について、総理指示の注目すべき言葉が入っています。介護保険はこれまで「家族同居世帯」を標準としたサービスが中心である。しかし今後は、「高齢単身･夫婦のみ世帯」を支える『新型サービス3本柱』の全国普及を目指す、というところです。これは国が従来の家族を中心とした介護保険の限界を表明したことになります。それ以外のサービスをもっと付け加えないと、家族で高齢者を見るという時代は終わったと。それに代わるべき社会インフラとして、こういうサービスを提供する
仕組を作らないと間に合わないというのがこの趣旨です。
『新型サービス』3本柱は、今いろいろ議論がなされている部分です。24時間地域巡回・
随時訪問サービス、高齢者向け住宅、認知症支援です。要は、この3つに焦点を当てた制度改革をしていかないと、従来の高齢者を対象とした介護保険だけではもう限界だという状況になってきています。ですから、来年度の改定はこう

資料 11

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サービス付き高齢者向け住宅登録標準
住宅に関する要件は、先ほど言いましたように原則25㎡以上です。ただし、共同利用の居間、食堂、台所が十分な面積を有する場合は、18㎡以上でもいいということですが、この事業の厄介なことは、国が決めた基準、県が決めた基準、市町村が決めた基準が、下に行けば行くほど厳しくなっていくことです。国はこう決めていま
すが、大方の県において言われているのが、25㎡と18㎡の差の7㎡×居室数の共有部分がないとダメだということです。その共有部分の中に廊下は入りません。事務室も入りません。厨房も入りません。エレベーターも入りません。それを除くと、リビングや食堂など、共同で使われる部分は増えていきます。通常の住宅型有料
老人ホームよりも面積は膨らんでしまいます。
要するに、それだけコストが掛かってしまうということです。その分、1割の補助金が出ても、相殺されるような内容が結構あるというのが我々の考え方です。原則、台所、トイレ、収納、浴室が、25㎡でフル装備型のものが、サービス付き高齢者向け住宅のモデルになっています。
そう考えると、誰を対象にしているか分かると思います。どちらかと言うと、自立系を対象にしたものです。自立系は以前から言われている
ように、25㎡以上必要です。介護付だと、居間
有料老人ホームの最低は13㎡です。普通、特定施設で18㎡なので、約10畳です。18㎡で、トイ
レ･洗面付というのが、通常の介護型施設の規模ということです。サービス付きとなるとフル

資料 12

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月例セミナー（清原講師）

いうものを背景にした大幅な改定が予測されています。我々も、注目していて、いつ出てくるのか、毎日情報やデータを探しています。24時間
巡回型訪問介護サービスが、包括型になるのかどうかが、今非常に議論されています。確かに
高齢者住宅ということでは、包括型システムは必要ですが、問題なのは、金額や報酬がどうなのかです。これによって経営が変わってきます。
年末に向けて数値的なものが出てくると思いま
すが、それ次第で我々も戦略を大きく変えていかなくてはいけないという段階です。
（資料11）

では、高齢者下宿という無届のものが約200軒あると新聞に載っていました。一部では、こういうものは違法ではないものの、何かあったときには非常にリスクが高いことになります。基本
的には、高齢者住宅は住宅型になると思います。
問題は、住所地特例が使えるかどうかです。住
宅型有料老人ホームは、住所地特例が使えます。
住所地特例とは、他の行政から入ってきたときに、自分のところの行政の介護保険を使うのではなくて、前にいたところで介護保険の給付を行うということです。地方都市では、他の市町村の行政から来た高齢者の税金の面倒を全部見るのはかなわないということで、住所地特例が使えていました。実は、このサービス付き高齢者住宅の一番大きな問題点は、基本的には住所地特例が使えないことです。サービス付き高齢者住宅に、外部の行政から入ろうとすると、住民票を移さざるを得ないことになります。ですから、自立型のサービス付き高齢者住宅であれば、当然住民票も移してとなりますが、介護の付いた方や医療依存の高い方などは、なかなか住所を移してまでは入って来ません。おおむね
私どもが全国的に展開している中で、3 〜 4割
は地区外の方々です。その3 〜 4割の方が地区外から得られないとなると、地区内だけで賄っていかなくてはいけない。これは30名以下の地
域密着型とまったく一緒で、苦労します。実際、我々も苦労しました。ですから、大都市で、高運営者の視点から比較
齢者人口も有り余っており、自分たちの行政だ
サービス付き高齢者住宅の説明会が4月末かけで賄えるようなところでは、サービス付きでら5月の連休を挟んで、全国で開かれました。私もいいと思いますが、地方都市になると、サーどもも、東京で第1回目の説明会があるというので行きました。開始して3分経たないうちに240 ビス付きは集客に苦労するという問題が出てくると思います。これが一番大きいと思います。
名分の席が全部埋まったというくらい盛況な説明会でした。おおむね、建築、不動産設計の方々 それ以外は、行政の指導あり・なしです。当然、が、非常に関心を持たれていました。説明会の 有料老人ホーム等になると、指導監査があります。今度のサービス付きも厚労省と組んで、指ときの質問でも「300億円の予算、3万戸の枠が導という面では入ってくるようです。ただし、半年もしないうちになくなってしまうんじゃないですか」というのがありましたが、そんなに 住宅型は、通常の有料老人ホームよりはゆるい
簡単にはいきません。今もまだずっと続いてい と思います。その意味では、住宅型有料とサーますが、実はこのサービス付き高齢者住宅と、 ビス付き高齢者住宅をどのように使い分けるか
有料老人ホームには、大きな差異があります。 が、非常に需要だと思います。私どもは、都内で補助金についても、サービス付きはありで、従 サービス付き高齢者住宅を手掛けています。そ来の有料老人ホームはなしです。今、札幌市内 こでは面積をどのように圧縮するかで苦労しま
装備で、お風呂やキッチンは共同でよくても、先ほど言った基準があります。25㎡でフル装備の自立系は、介護系では厳しいと思います。介
護系で一番事故の起きるのはお風呂や火の周りなので、それを介護付にするとすれば、かなりいろいろな工夫が必要になります。サービス要件としては、緊急通報、安否確認のために、一定の資格を持った職員が待機しなければなりません。また、これまでのように高額の一時金は取れないことになります。礼金等は当然取れず、敷金程度となります。敷金か前払い家賃として一定の金額を取ってもちゃんと償却していかな
くてはいけません。銀行か有料老人ホーム協会
等の保全措置が必要だという結構シビアな形になっています。基本的には、このサービス付き
高齢者住宅は、一時金を取らない方向で進められると思います。要は、一般賃貸とほぼ同じよ
うな条件です。6ヶ月までの敷金と、月額利用料という形になると思います。こういう条件を満たしていれば、補助金として1/10、一戸当たり100万円。そして、高齢者生活支援施設は訪問介護事業所やデイサービスを併設する場合にも、
1/10あるいは上限1000万円です。資金額の建設コストの1/10は一応補助金として出ますが、内容からして規模の大きなものを作らざるを得な
い傾向があるということです。
（資料12）

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資料 1315

月例セミナー（清原講師）した。その結果、廊下のない高齢者住宅となり るだけコンパクトに仕上げていくことが必要にました。廊下が共有部分に含まれないのであれ なると思います。サービス付きで行くのか、あば、廊下をなくしたらいいと。要は、アイラン るいは住宅型で行くのか、そういう柔軟な発想ド方式です。真ん中にキッチンやリビングを設 を持って、取り組むべきだと思います。
け、その周辺に部屋を張り巡らすという形です。 （資料13）
これには都でも非常に頭を抱え、お互いに折り合った条件は、1m分だけは廊下とみなすというものでした。とにかく1㎡でも削りたいということからすると、そういう対策も考えられるということです。ですから、そういう工夫が今から成されてくると思います。ありのまま、そのま
まの基準で作ると、やはり図体の大きいものを作ることになり、その分コスト高になってしまう面があります。そこのところは十分に気を付けていただきたいと思います。医療型でとなると、重度の方々を対象にするには、お風呂、キッ
チンはリスクです。ですから、18㎡にして、でき高齢者施設の推移
2000年の介護保険が始まる前を、第一世代の高齢者住宅と呼んでいます。これは何らかの形で高齢者の問題は行政が責任を持つという時代です。2000年に介護保険が始まって、民間参入になり、当面5年間は丸め介護、定額制となりました。
グループホームや介護型有料老人ホーム、
特定施設などは第二世代の商品です。こうしてみると、国はしっかり制度設計をしています。
相当の時間を掛けて、日本の高齢化社会をどうしたらよいのかを計算し尽くして、この制度を始めたのが見て取れます。要するに、2005年までは民間参入で簡単にできる事業ではないので、出来るだけ定額制にして、導入しやすいよ
うにしているということです。そこから5年単位で大胆な改革を進めていると考えてよさそうです。総量規制が入り、今度は外部付け。住宅
型有料老人ホームや高専賃、改めサービス付き
高齢者向け住宅などの外付けサービスの商品が第三世代です。これが2006年に始まり、今はまさにその時代です。第二世代で汎用性のモデル
はこれから生まれてきません。したがって今後、量産化を進めるときは、第三世代から第四世代のものとなります。第四世代は、地域多連携による在宅介護で、これに属するのは小規模多機
能や今度出てくるお泊りデイなどです。これらが在宅との連携、施設と在宅とをつなぐサービ
スとして生まれてくるのが第四世代ということです。第一世代から第四世代の商品、高齢者住宅は地域の中に折り混ぜられ、一番大きいマー
ケットは第三世代以降になると考えられます。
ベネッセやワタミなど、介護事業で貢献している企業のモデルはほとんどが第二世代の商品です。その中で収益を上げたモデルは、まだ世の中に出ていません。非常に難易度の高い事業です。こうした変遷を辿りながら、20年間で国は高齢者の受け皿を確立するというシナリオが見て取れます。（資料14）
Ⅱ 医療法人の取り組むサービス付き高齢者住宅
医療制度改革とサービス付き高齢者住宅
平成18年度の大幅改正に続いて、平成20年度、平成22年度の医療･介護保険制度の改正の

資料 14

16

資料 1517

月例セミナー（清原講師）

背景には、超高齢化社会の到来と同時に、財政 の改正で、1.55%アップして、かなり病院の経営負担、社会保障費の増大という問題があります。 が改善されてきたと言われています。それがここに来て、医療法人の方々の見方が二つに分か
特に2015年には1人暮らしの高齢者世帯が、570れてきているのを感じています。私どもは2年万世帯、33%になります。現在34兆円という医ほど前に、北海道から鹿児島まで、医療関係を療費も、2025年には70兆円になることが予測さ対象に高齢者住宅の説明ツアーを組みました。
れています。それをどのように抑制するかが国
今回も6月から8月にかけて、第2回目のツアーの最重要課題になるとなると、来年の改正等において、ポイントは以下のようになります。入 を組みました。すると2年前と今回のツアーで院医療と介護療養などの役割の明確化を図る。 は、まったく違っていたのです。2年前は皆様方の危機感がひしひしと感じられたのが、今回は、医療保険枠と介護保険枠の間で報酬項目の出入やらなければいけないねというものの、危機感りを進める。在宅医療等との地域医療連携の推が伝わってきませんでした。今のうちに次の手進。こうした点が大きな方針として掲げられていますが、ダブル改定の最大のポイントは、病 を打たねばと積極的にこの分野を模索し始めた
床の再編になるのではないかと言われていま 医療法人の方と、いやまだいいんじゃないかとす。一般病床の再編を促し、介護との連携をは 先延ばしにする医療法人の方と、完全に二極に分かれてきたと思っています。今やっておかな
かりながら、できるだけ在宅での医療を推進す
いと、もう一度厳しくなったときには手が打てる。その動きが加速度化することが予測されまないという方も少なくはなく、私どももいろいす。従って、在支援制度を含め、在宅医療におろとお手伝いをさせていただいています。
いて手厚い報酬が支払われている今日、先行した取り組みこそ、病院･診療所が生き残る勝機 （資料15）
ではないかと思うのです。前回の医療保険制度

2008年度からの一貫した診療報酬改定のポイント
2008年度からの一貫した診療報酬のポイント
は、入院医療、在宅医療、その他です。特に入院については、平均在院日数の短縮を大きなテーマとして掲げています。今、日本の一般病床の平均在院日数は大体18日と言われています。対してアメリカは5.5日、ドイツでは7.8日と報告が上がっています。現実的に日本の一般病床の入院日数は長いので、これを何とか短縮したいと。ある金融機関が試算をしたところ、18日を10日に短縮すると、50万人が病院から出て行かざるを得ないだろうと。その受け皿をどうする
かも金融機関は試算しています。そして、在宅医療の拡大については、開業医イコール在宅医療の構造を作ろうとしています。医療、介護保険サービスの連携をよりいっそう強化し、特に在宅療養支援診療所では、従来19床未満だった
ものを昨年は200床未満の病院まで拡大しました。ですから、私どものような介護や高齢者住宅の事業をしているものからすると、ベッドを持っている先生と24時間の訪問診療の契約を結ぶのがありがたいということになります。何かあったときに、高齢者を運び込めるからです。
在宅療養支援診療所の登録をしても半分は実際稼動していないという中で、もっと競争を激化させるためにも、200床未満の病院を認めたという傾向があります。その他部門は、リハビリ関係、地域医療連携パスなど、地域医療連携については今後10年間、非常に積極的に進められていくのではないかと思います。（資料16）
資料17は、2009年の6月のデータです。11月2日に今年6月の数値が出て、第18回の医療実態調査の結果が上がってきています。実際、2年前の数値は、100床あたりの公立病院と私的病院の経営状況は、国公立の病院で 1ヶ月大体1,500
万円の赤字、私的病院では大体100万円の赤字という数値になっています。それが最新のデー

資料 16

18

医療区分2､ 3で大体80%以上を満たそうという流れがある中で、まだまだ思うように医療区分
1の方々を圧縮できていません。圧縮しようにも、出て行く先がなければ病院が抱えざるを得ないことが明らかになっています。今回6年介
護病床が延期されたのも、そういう背景かと思います。（資料18）

資料 17

資料 18

19

月例セミナー（清原講師）

タでは、国公立の病院の1,500万円の赤字が670万円くらいの赤字に圧縮されてきています。これは先ほど言いましたように、前回の医療保険制度の改正によって、本体部分で1.55%の医療報酬のアップとなり、約5,700億円と言われています。こうしたことで経営がだいぶん改善されてきました。私的病院等においては、プラス460
万円と大幅に改善されてきています。しかし、まだまだ利益率は3.3%というレベルで、決して今の病院経営が高収入のビジネスとは言えないのではないかと思います。ただし、介護関係の貢献は2%未満、要は98%が医療に特化した病院の経営になります。これが前提条件です。ですから、医療単体で見たときの経営状況
は国公立、私的病院で改善はされていますが、依然として低レベルという位置付けがなされてくると思います。（資料17）
資 料18は 慢 性 疾 患 の方 々 を 医 療 区 分1､ 2､ 3、ADL区 分1､ 2､ 3に 分 けた数値です。我々は介護から来ていますが、様々な医療法人が高齢者住宅に取り組んでいます。そうなると、医療と介護のどこで融合点を見出すのかを我々も探っていかざるを得ません。そういう面から考えて、医療区分
1と、ADL1､ 2､ 3で ベ ッ
ドも3つに分かれることが 分 か り ま し た。特 に、医療区分1の比率が平成18年 度 と20年 度 で 依 然として30%台です。国は慢性疾患の療養病床ではADL1､ 2､ 3と医療区分1､ 2､ 3で9象限。黒字のベッドもあれば、赤字のベッドもあるという実態が分かります。医療 区 分1でADL3の ベ ッ ド で1日 当 た り3,529円の赤字になっています。一番利益を上げている
ところで、1日当たり
5,000円 の 黒 字 で す。
ですから、医療区分
1でADL3の方を多く抱えていると、当然、病院の経営に甚大な影響を及ぼすということが予想されます。同じベッドでも8,000円の開きがあるのに驚きました。重要なのは、医療区分1の方をいかに外に出すかですが、出たあとの行き先がありません。
（資料19）
資 料20は2009年 の数値です。医療病床
で3.7% の 黒 字、介 護
病床で3.2%の黒字となっています。これも今年の調査で大幅に 改 善 さ れ ま し た。
今のところ、医療病床は7.3%まで改善しています。介護病床は6年 凍 結 さ れ て い

ますが、こうした状況も背景にあるのではない
かと思います。こうした背景で医療収入が大分改善されてきていることが改革に逆にブレーキを掛けている要因になっているのではないかという気がします。（資料20）

資料 19

資料 20

20

院入院費用の割合は40%超でした。それが現在では、日本、米国、カナダなど医療制度が異なる国でも約30%まで低下しました。その背景には抗がん剤に代表される新薬開発、日帰り手術の普及といった医療技術の進歩があると言われ

資料 21

資料 22

21

月例セミナー（清原講師）

療養病床転換の切り札
療養病床転換の切り札とは、先ほど申したよ
うに、まずは医療病床23万床を22万床にし、区分2､ 3が80%を占める要件があります。また、
介護病床12万床を平成23年度末までに廃止す
る の を6年 間 延 期 することが挙げられます。し か し、入 院 日
数を短縮し、療養病床の削減のためにはどういうものが受け皿になるのでしょうか。今言われているのが、病院から出て行く高齢者30万人分の受け皿が必要だということです。ただ、従来の特定施設、介護付き有料老人ホー
ム、特 養 老 健 は、総量規制の枠の中でどんどん作っていける
状況ではありません。そ う な る と、最終的には住宅型有料
老人ホーム、サービ
ス付き高齢者住宅といったところに新たな受け皿を作らざるを得ません。であれ
ば、そこのビジネスモデルをいち早く作
り上げたほうが勝ちではないかということ に な っ て き ま す。
（資料21）
地域医療再生のカギとして今言われているのは、病院単独
施設経営から地域完結型医療経営へ、です。1980年 ご ろ は 医
療費全体に占める病ています。医療技術の進歩が病院経営に与えた最大のインパクトは、患者の「入院から外来施設、在宅へのシフト」だと言われています。医療事業体が病院単独施設経営に固執していては、成長力が低下するという考え方があります。日
本以外の先進諸国では、病院での急性期ケアのみでなく、予防、リハビリ、介護、在宅など、地域住民が必要とするケアを
継ぎ目なく提供する医療事業体を構築しています。日本でもそういう新しい病院
経営、医療経営というもののあり方が今後模索されてくるでしょう。既にそういう先進的な取り組みをしている病院が結構出てきています。
（資料22）
医療と介護の融合
ビジネスの可能性
そ う 考 え る と、医療と介護の融合ビジネスが見えてきます。資 料23に あ る よ
うに、医療は介護と連携した在宅医療分
野への流れが当然出て く る と 思 い ま す。
また、介護も医療との連携のもとに施設や在宅での介護という流れが加速度化してきます。特に、サービス付き高齢者住宅、あるいは住宅型
有料老人ホームという外付けの機能の高22

齢者住宅は、病院との連携がなくては作れません。要するに、24時間安否確認等をやっていこうとすると、従来の特養施設などでは看護師さんの義務付けがありますが、実際のそれが外付けになると、医療とより密接な連携を取らない

資料 23

資料 24

資料 2523

月例セミナー（清原講師）と事業としては成り立たない面があるわけで サービスができるのは、医療法人だけです。介護ではどうしても医療が手薄になるため、重篤す。そこにおいてお互い引き合うものがあるのの方々を対象にしたものは難しくなります。
ではということで、医療と介護の新しい融合ビ
ジネスモデルの可能性が拡がってきています。 （資料24）
要するに、医療を核にして、その周辺部分に様々なビジネスチャンスが生まれてきているので 医療の新しい収益モデル
訪問診療で在宅にシフトしていこうとしていす。医療と介護をつなぐのではなく、融合させるため、国はまだ依然として訪問診療に高い点て、一つの高収益ビジネスを作り上げるという数を掲げています。特に、在宅医療の24時間体視点に移ってきています。（資料23）
制は、在宅療養支援診療所に登録をして24時間
今、私どもが考えているのは、高齢者住宅と体制で高齢者や患者さんを見るということにな
いう一つのハードに生活支援サービス、介護支
援サービス、看護支援サービス、医療支援サー ると、在宅時医学総合管理料で4,200点が 1ヶ月で付きます。要は4万2,000円ということになりビスをリンクして、重篤な方々も受け入れる高齢者住宅を生み出すというものです。では、多 ます。特定施設等では看護師が常駐していることもあり、これが3,000点に下げられます。要は、機能を備えた住宅に、どれくらいの金額で入れるでしょうか。今、東京都内の高齢者住宅で、 サービス付き高齢者住宅とか住宅型有料は、従来の在宅という発想なので、一人4,200点付きま一番高い一時金額は1億8,000万円、月額は30万す。ただし、同一建物内にあるので、管理のた〜 40万円です。そこに入れる方がどれだけいめに往診する場合は、1回に付き200点が限度にらっしゃるかということです。そういうものをもう少しローコストにすることは大変社会的 なります。最低月に2回訪問するのが前提です
価値があります。そして、その中でトータルな が、私どもの施設のように週1回来ていただき、

患者さんを診るとなると、月に4回で800点です。
そ う な る と4,200点 と800点 で5,000点 に な り ます。これが月に支払われる金額です。資料25の表に在宅療養支援診療所と、それ以外という項目がありますが、それ以外の項目の在宅ターミ
ナル加算では、1回の見取りで1万点という数値もあります。要は、訪問診療にかなり手厚い報
酬体系が組まれているのです。若干、特定施設
や同一建物で調整しつつあるものの、まだ大きく流れは変わっておらず、おそらく今後も継続されていくのではと思います。（資料25）
例えば、非常にシンプルな例ですが、基本的な医療収入として、41名の外来患者が月4回来院した場合は、再診料が69点なので、4回で276点。その再診療で11万3,160円という数字になります。ところが、41名の在宅患者のところに月4回往診した場合は、200点と4,200点、4回行って5,000点。41人を往診すると、収益は205万円になるということです。来る患者を待っているだ
けの経営、あるいは患者のところに行く経営に
おいて、これだけの収益格差があるわけです。
ところが、41人の患者のところに1回1回行っていたのでは、体が持たないという話になります。
では、この41名の高齢者専用住宅を用意し、全員が在宅療養支援
診療所に登録したらどうかという仮設に
基 づ い て 考 え る と、年間の在宅時医学管

資料 26

24

理料は2,000万円くらいになります。それに諸々を加えて試算すると、年間約2,800万円の収入になります。これは週1回来てもらう程度のものです。ですから、私どもと提携している先生方は、外来を終えて一息ついてから、夕方1時間〜
1時間半来て頂いて、ざっと施設を巡回していただきます。普通の場合は、この41名が全員登録することはありません。サービス付き高齢者住宅で、かなり重い人が入っているという場合
でも、半数くらいしか登録はなされません。ところが、私どもが考えている医療型高齢者住宅
では、大体平均要介護度が3から3.5という方々が中心になります。介護型では、平均2から3で、自立型は1以下ということになります。ですから、医療型で要介護3以上になると、ほとんどの方々が、この在宅医療の対象になってきます。
医療法人が、医療依存度の高い方々の高齢者住宅を作って、そこで訪問診療を囲い込んでいくと、実際にこういう収益モデルが生まれてくるということです。（資料26）
さらに、そこに訪問看護、服薬指導等も付随すると、年間1,000万円近い数値が見込めることになります。私どもは神奈川県でも高齢者住宅
を幾つか作りました。その際、ドクターから「ぜで5億6,000万、開業準備費用で4,000万。年間の売上高が3億5,000万。その内訳は、家賃、食費、管理費でおおむね1/3。そして、介護保険（訪問
介護、訪問看護、デイケア）で45%、医療報酬で21%という構成です。介護保険はもっとも高いのがデイケアで、2番目が訪問看護、3番目が訪問介護です。日中はデイで過ごしていただき、
夜間早朝を訪問介護、訪問看護で手厚く見ていくという体制です。年間の経常利益が約9,500万
円、27.1%という数値です。初年度のオープン月に、54戸中26戸が埋まりました。医療型の高齢者住宅は、損益分岐点が低いのです。通常の民間企業がやる高齢者住宅は、損益分岐点の稼働率は、70%〜 75%くらいないと収益を生みません。ところが医療の場合は、医療保険と介護保
険のダブルインカムで収益が高いという形になるので、損益分岐点は55%〜 60%で完全に黒字になります。
要は、
半分ちょっと入れば月次ベー
スで黒になるというメリットがあるのです。医療保険・介護保険で、一人が大体35万円前後の報酬になっています。通常、私どもの高齢者住宅で、介護保険の適用率は80%前後まで取ります。そういう仕組みを作っています。それでも、一人当たりの介護保険でどれだけ介護だけで頑

25

月例セミナー（清原講師）

ひ、うちのほうにも在寮診療をさせてもらえませんか」というご丁寧な手紙をいただきました。
実際に我々が高齢者住宅を作るときには、その地域の有力な先生方との連携が重要になります。特に、24時間この施設を見ていただけるドクターを最初に獲得することがこの事業の成功ポイントです。そして、その先生のお名前を借りて届け出を致します。（資料27）
資 料28は、140床 く ら い の 一 般 病 床 と 療 養病床を経営されている都市型病院のモデルです。駐車場の隣で、54戸の住宅型有料老人ホームを作られました。1階でデイケアセンター 30人、これはマックス40人まで増やせます。そして、サテライトクリニックを併設しました。今は200床まで認められるため、あえてサテライ
トクリニックを作る必要はありません。当時は在寮診のドクターで19床未満しか認められていなかったため、サテライトクリニックを併設しました。そして、ヘルパーステーションと、重度対応型高専賃を10戸、1階に作りました。2階には、認知症対応型高専賃を18㎡に決めて22戸、3階には医療・介護型高専賃を同じ
く18㎡で22戸、合計54戸で展開しました。平均介護度は当初3で作りましたが、あっという間に3.5に上がっています。在寮診と訪問診による医療のバック
アップ体制を組んでいます。介護は訪問介護事業所を新設して、居宅支援事業所
は病院設置で行っています。スタッフは30名前後ですが、これにデイケアの方が10名くらいで、合計40名のスタッフ体制です。料金体系は一時金が120万で、月額17万（ 家 賃、食 事 代、管理費を含む）です。
事業収支は、総投資
資料 27
額は約6億です。建築張っても、20万前後が関の山です。25万円取れ
れば、超御の字です。ところが、医療法人が医療型のこういう住宅を作ると、ある程度介護報
酬が取れ、さらにこれに医療報酬がオンされるので、35万前後という数字が出てきます。先ほど言いましたように、療養病床1床分に相当する収益が出てくるということです。おまけに病院と決定的に違うのは、人件費率が低いことです。ドクターが診ているわけではありません。
あくまで基本は介護ですから、介護と訪問看護師が中心になってくるので、人件費も低い。そして、なおかつ高度の医療機器は、入ったとして、特浴くらいのものでしょうか。それもコストを抑えて、固定費がある程度圧縮できるということなので、当然これくらいの利益率を確保するのは当たり前です。ですから、先ほど申した利益が出て10%という医療と比べて、今度は医療と介護をうまく組み合わせて、その融合を図って行くことで、生まれてくる利益には大きな違いがあるということです。こういう点において一度目を留めていただきたいと思います。
今は最大のチャンスだと私は思っています。逆に、これだけ収益性が高い場合、私どもが提案している医療型の高齢者住宅ゆえに料金を下げていただきたいと思います。要するに、ダブルインカムの収益 体 系 が 高 い の で、
ローコスト型に一番
向 い て い る の で す。
こ こ で す ら15 〜 17万円です。私どもでは、と に か く15万 円
以内に落としてくだ
さいとおすすめしています。そして少しでも医療保険・介護
保険でまかなっていただければ、多くの人に入居してもらえる と 思 っ て い ま す。
実際、これだけのモデルを作り上げるこ26とができるのですから。（資料28）
医療型高齢者住宅と介護型高齢者住宅を比べて、構成がどうなっているかについて、分析しました。先ほどの54名を対象としたもので見ると、売上高が3億6,430万という数値になります。
経費的なものを差し引いても高収益となります。
これは医療的な部分が高くなればなるほど、実際にこのように収益は上がってきます。当然それだけ人件費も上がりますが、全体的な報酬体系も上がってきます。介護のほうはどれだけ頑張っても、15%というのが限界だと我々は見ています。むしろ介護という面で見れば、10%でしょう。10%というのが介護のモデルだと言われていましたが、要は先ほど申したように、医療型は収益のほうがダブルインカムで入ってきます。コストの方は、それほど大きくかかっていないので、当然これだけの利益を生み出すことができます。少なくとも20%以上の利益を出せるのが、この医療型高齢者住宅の特徴だと思います。（資料29）

資料 28

Ⅲ 高専賃開発

成功のポイント

資料 29

27

月例セミナー（清原講師）

ので、そこはできるだけ固定費を掛けずにやりましょうということを言っています。周辺環境
は、病院がやるのであれば問題ありません。
ハー
入居者のターゲッティングとコンセプト作り
高専賃開発のポイントとして、幾つか申し上 ド面では、誰を対象にしたものかをしっかりと見定めることが大事です。特に、医療型はスト
げたいと思います。入居者のターゲッティング
レッチャーが入るようなエレベーターでないととコンセプト作りで、ほぼ8割の成否を分けます。立地面から見ると、自立型と介護型という ダメです。部屋の大きさも、自立型と介護型で違いはありますが、病院の場合は1mでも病院 は異なります。病院の場合は25㎡くらいの広い部屋を幾つか作ってもいいのですが、ボリューに近いほうがよいです。もし病院の近くに有効
ムゾーンは、やはり18㎡くらいが医療型の一つな土地を見つけることができなければ、借地で結構です。あるいは建て増しでも構いません。 の特徴かと思います。場合によっては13㎡という有料老人ホームの基準もあります。
いずれにしても、病院に近い方がよいというこ
介護度が重くなった場合、高齢者が生活を続とです。一つだけ気を付けていただきたいのは、けるイメージを持てるかどうかもポイントにな
市街化調整区域はダメです。病院に高専賃の事ります。立地面においては、病院に近いのが一業を認めていながら、都市計画法と非常に連携
番で、ソフト面では24時間緊急時のサービスあができていないためです。土地が高いところをり、対応者の顔が見えているかどうか。要は、手に入れるのも将来的にはいいかもしれません
が、私どもとしては、賃貸でもよいのが高齢者 医療はいいが、介護は他の誰かがやってくれる住宅の特徴なので、1棟は自前でやっても2棟目、 という形で連携を取ろうとするケースがあります。これは正直言ってうまく行きません。な
3棟目は賃貸で行きましょうと。病院が借りてぜなら医療と介護で食い争いが起きてしまう
くれるなら今の地主さんは喜んで貸してくれるからです。訪問看護も訪問介護も、双方が介護保険を使います。ここで奪い合いが起きてしまいます。機能分担をして、任せるなら全部任して、訪問診療だけ医療だけを取り組むのがよいです。部分的に介護をどこかと連携して行うのは、なかなかやりづらいものです。食事
サービスも出来るだ
けそこで作るとのが前 提 で す。そ し て、
ターゲットは男性なのか女性なのか、自立型なのか。私どもが申し上げているのは、医療型の高齢者住宅で自立型を対象にする意味は全くな
い と い う こ と で す。
何のメリットも起きません。世の中が医療型の住まいを求めているというのもありますが、介護保険、医療保険でのダブル
インカムという話になると、自立型をやる意味はほとんどな
いと申し上げています。ターゲットが夫婦なのか独居なのかは 大 切 で す。た だ、
一つだけ気を付けて
い た だ き た い の は、夫婦部屋をあまり作らないことです。皆さん、大変関心を持
たれますが、入る人は少ないのです。男性は夫婦部屋でいいと言いますが、奥様方が全員拒否されます。奥 様 方 は、全 員
個室で別れたほうが28

いいと。場合によっては階も分けてくれという方もいらっしゃいます。それと、おおむね自宅から5キロ、10キロ圏内の近隣、通常言われているのは、車で30分圏内が一番いいみたいです。
あまり近過ぎると、いつも行かなくてはいけな

資料 30

資料 31

ターゲットの選定が最重要
もう一つ重要なのは、ターゲットの選定が最重要だということです。高齢者住宅事業は需要の価格弾力性が極めて高い状況です。値段が上がれば需要はしぼんでいきます。値段が下がれ
ば、需要はドンドン拡大していきます。新しいマーケットが生まれてくるのです。従来の高齢者住宅、有料老人ホームも含めて、ターゲット
は、ペストレーション層です。65歳以上の女性の19%以上が相対的貧困、年収124万円以下の人たちです。その層をターゲットにした高齢者住宅は、今非常に手薄の状況です。その層に対して、我々が10万円ハウスと呼んでいる、介護保険も医療保険も入れて13万円以内、都市部で15万以内の高齢者住宅が今問われています。これからは、そこに向けた商品開発が一番のポ
イントになるだろうと。先ほど私が申し上げた
ように、医療型の高齢者住宅は、料金を安くしてくださいと。それでも十分に20%の利益を確保することができます。この事業は入居リスクが最大のリスクです。どんなにいいものを作っても、人が入らなければうまくいきません。本体の病院すらひっくり返すくらいの大きなリスクを負う形になります。しかし、逆に入って

資料 32

29

月例セミナー（清原講師）

いので敬遠されます。車で30分くらいが一番いいのですが、他の市町村にまたがる場合は、先ほど言いました住所特例に気を付けてください。（資料30, 31）
高専賃の成功要因は、賃貸住宅サービスに24時間コンシェルジュサービスをベースに、介護、医療、食事等のサービスをいかに付加するかです。生活支援サービスをベースにするということです。医療法人が行うと、どうしても病院にしてしまうケースが多いのです。ベースは生活支援、そこに医療と介護。そうなると、コーディ
ネーター、ライフプランナーの役割が非常に重要になります。特に暮らす方々のプランです。
そのプランの一角に、介護、医療のサービスが加わってくるという仕組みを作っていくということです。基本コンセプトは明確にしておいていただきたいと思います。これが非常に曖昧になっているケースがよくあります。高専賃はただの箱です。社会的ニーズをどう商品化するかです。今既にフルラインアップが揃いました。
自立型の高齢者住宅、介護型の高齢者住宅、医療型の高齢者住宅、これに、ホスピス型の高齢者住宅。ホスピスですら、外部サービスできちっとお世話できます。これは下から上に行くほど利益率が高くなります。今 は、ホ ス ピ ス型の高齢者住宅が出てきて、高齢者住宅のビジネスモデルがほぼ出揃ったという段階に入りました。
（資料32）

いただければ、安定したビジネスが生まれます。ですから、入れることが最前提です。そのためには料金を下げて、ダブルインカムにすることです。もし、我々民間の企業が医療の先生
方と下手に競争したら、収益率の高さ等において100%負けます。料金設定ではかないませんから。今は先生
方がちょっと欲を出して、医療が付いているから値段の高いものをと思っていますが、まだ我々は勝負 が で き る の で す。
本気になって医療が値 段 を 下 げ だ し て、我々と勝負をした
ら、我々は絶対かな
いません。それだけの優位性を医療関係
は 持 っ て い ま す。10
万ハウスでも20%の利益は確保できるので す。そ れ が15万 ハ
ウ ス、20万 ハ ウ ス になると、先ほど言った よ う に、30% 近 い
収益を上げてしまう。これは市場を選んでください。市場とターゲットを選ばないとリスクは高いということになります。（資料33）
我々が進めている
小規模ローコスト・
ロープライス高専賃の モ デ ル は、16室 です。1部 屋18㎡ で、通常の介護付老人ホー
ム と ほ ぼ 同 じ で す。
スプリンクラーから何まで全部付いてい30ます。建築コストを坪50万円以内に抑えます。
標準は坪45万円で作っていただく。これができないと、ローコスト・ロープライス型は生まれ
てきません。延べ床600㎡、200坪くらいです。
総投資額は1億以内に押さえます。土地は200坪

資料 33

資料 34

設することによって、実際のこのシフトは、通常の介護付き有料老人ホームのほぼ 2 割のシフ
トになります。この中が小刻みに切られて、訪問介護と外部サービスをうまくつなげながら、同等のサービスをするというのが、高専賃の事
資料 35

資料 36

31

月例セミナー（清原講師）

くらいあれば、この1棟ができます。建築から竣工まで 6ヶ月です。実際の建築期間は2ヶ月から3ヶ月で竣工します。計画から竣工まで半年というのが、我々が進めているモデルです。敷金
3ヶ月、月額利用料8万〜 10万円。先ほど言いましたように、ローカ
ルで進めているのは、
8万5,000円、家賃・食費・管理費含めてです。年 間 売 上 高7,000
万円前後です。経常
利益で10〜12%です。
医 療 と の 複 合 化 で、クリニックの先生には こ れ を お 一 人 で3〜 4棟 や り ま せ ん かということを言っています。そうすると、
外来収入以上になるので、その複合型でいくと20〜 25%の利益率確保が見込めます。その代わり、対象者を間違えないでほしいということです。
医療型は介護度3以上です。私どもは平均
介護度2.5に設定しています。自立型は入れていきません。こ
ういうものが今市場に投入され始めています。
（資料34）
高専賃のサービス
体系という面で見ると、切れ目のない
シームレスのサービスを展開できないと価値を感じていただ
けません。高専賃の一つの部分、有料老人 ホ ー ム の 部 分 と、
訪問介護事業所を併業の特徴です。資料35のタイムテーブルのように、時間から時間を切って、訪問介護に行きます。ですから、プラニングが最大のポイントです。それと、コンプライアンス上問題がないよ
うに、訪問介護なら、その記録がきちっと残されて、エビデンスがちゃんと付けられていることが前提になります。こういうきちんとしたプラニン
グをケアマネジャーが 作 る。私 の 場 合は、外部のケアマネ
ジャーに全部プランを作ってもらっています。内部で作ると、行政からチェックが入 っ て し ま う の で、外のケアマネジャーに、私どものライフ・
プラニングに基づくものをベースに、ご家 族 と の 協 議 の 上、適切に作っていただ
くというのが我々のやり方です。
（資料35, 36）
医療機関の受入基準事例
医療機関の受け入れ基準は、非常に範囲 が 広 く な り ま す。
後期高齢者の75歳以
上 が 約3割 近 い 医 療
保険を使っているよう に、実 際、医 療 依
存度がどんどん高くな っ て い ま す。今、医療型の高齢者住宅で一番高いニーズ
は、胃ろうの方々です。それは一般の介32

護付き施設では受け切れません。看護室の24時間体制でみなければならないからです。また、夜間のインスリン投与の方々と末期がんの方。
こういう方々が今確実に増えています。こうした方々の行くところがないのです。ですから、

資料 37

資料 38

本的には介護保険サービスか、介護保険外サー
ビスかにおいて全て有償ですという事を前提に
メニュー表を作り、介護保険を使わないのであれば、あとは有償になりますよという形です。
例えば、おむつ交換1回が500円といったことです。こうなると、どんどん値段が上がります。
私どもは料金体系を工夫して、携帯のようにパケット化します。
それで、丸めに近いようなサービス体系を組み合わせていく。価格体系の妙です。価格の組み合わせの妙も高齢者住宅を進める上でのポイントになります。利用者にメリットのあるもので、商品を作っていくということです。（資料38）
Ⅳ「住宅」
「医療」
「介護」の連携をいかに図るか
既存医療・介護モデルの問題点
これまで医療法人が介護に取り組むと、どちらかと言うと医療が主で介護が従、あるいは補完的な意味合いが強かったと思います。
例えば、訪問看護事業に取り組むときは、医療法人の場
合は赤字が多いと思います。それは退院した方を何らかの形で補完しなくてはいけないという
コストセンターとしての位置付けが非常に強い

資料 39

33

月例セミナー（清原講師）

うちはこういう方々を受け入れることができるのを前提に、地域医療連携室等との連携を持つと、オープン時にほとんどの予約が入るという状況です。料金設定さえを間違えなければの話ですが。
（資料37）
価格体系的には、一般の不動産会社・介護事
業者の価格体系を見ると、都市部では家賃、管理費、食事代がついて、21万や16万、18万です。
問題は管理費が7万や6万5,000など高いことです。管理費は二つの要素があります。共益費とライフサポート費用です。普通の高齢者住宅は、介護保険をどれくらい使ってくれるか分からな
いため、生活支援費として、3万〜 5万を上乗せします。そのため、どうしても金額が高くなります。この高くなった分だけ、入居リスクも高くなっていきます。私どもが先生方にご提案するのは、この管理費を共益費部分だけにしてく
ださいということです。生活支援費は取らないでくださいと。それで値段を下げて、あとは医療保険・介護保険のほうに任せればよいと。繰
り返しですが、値段が上がると、入居リスクが高くなります。ですから、管理費の部分をどんと下げて、早期に入居していただくという仕組みを作るべきだと思っています。
各 種 サ ー ビ ス は、
管理費の中に含まれるサービスです。安否確認や朝のゴミ出しサービスなど、最低限の生活支援に関わるものは、管理費の中でよいでしょうと。し か し、民 間 の場合は各種サービスということで別に取ります。高齢者住宅で気を付けなければいけないのは、あれしてくれ、これしてくれという入居者のわがままがどんどん拡大するということで す。で す か ら、基からだと思います。医療法人が取り組む際、どうしても介護とうまく連携が取れないという点があります。ワンウェイ、一方通行のサービスになってしまって、どうも介護は儲からないという認識を持った方が非常に多かったと思います。（資料39）
地域完結型の医療経営のあるべき新機軸として、高収益モデルが考えられるのは、病院、訪問診察、
訪問介護、訪問看護、デイケア、デイサー
ビ ス、居 宅 介 護、通所リハといったもの
を、外付けの高専賃に集約するというものです。これらを連携していくと、それがプロフィットセン
ターになります。高齢者住宅は、これらの事業を統合するイ
ンターフェイスに相当するという位置付けが明確になり
ま す。訪 問 診 察 も1軒1軒 訪 ね て い っ たら、効率が悪くなります。ところが、1ヶ所の高齢者住宅に高齢者がいて、そこにいろんな事業を併設することで、一気に
時間・経費が圧縮されて一定の収益をもたらすようになります。それらの機能を融合させるインターフェイスをまず作り、それを一つのコ
ストセンターからプ
ロフィットセンター
34に転換する戦略が、今後の医療経営の重要な戦略ではないかと我々は見ています。病院の周辺に、1号棟、2号棟、3号棟と、徐々に囲い込みをしていく体制ができれば、地域の医療と介護の核になっていくという考え方です。（資料40）

資料 40

資料 41

月例セミナー（清原講師）

地域の医療・介護連携モデルの構築では、総合病院はいかに入院日数を短縮するか、患者さんを外に出すかがポイントです。しかし、現状
はベッドが空いても患者さんの受け皿がありません。そこで求められるのが、24時間365日の医療のバックアップ体制がある診療所および在宅支援診療所の高齢者住宅です。（資料41）
高齢者専用住宅+介護+医療の機能イメージモデルとしては、病院があり、そこに病院が併設した高齢者住宅があって、重篤の方々、医療依存度の高い方々に来ていただくというものです。そして周辺部分の民間事業所と連携して、重たくなったら、ここに行く、そして、病院からは訪問診療でこう行く。ダブルのルートが開けてくることによって、地域の中で医療と介護の連携が取れた高齢者住宅が生まれてきます。
これを先生が作り、さらにその周辺に2号棟、3号棟を作るのもよいと思います。民間の高齢者住宅と連携する医療法人を我々は欲しています。どうしても我々が展開する段階では、そこをまず確認して、我々はここをやりたいという考えを持っています。（資料42）

資料 42

35

我々の将来の構想で一番大きいのは、エリア・
ケアセンター構想です。10万都市に1センター、病院併設または医療連携型の高齢者住宅があり、胃ろうやインスリン投与の方々、あるいは末期がんの方々などを対象としたホスピス型のセンターを作ることです。その周辺部
分 に 介 護 型 が あ り、
その周辺部分に自立型がある。介護型は介護事業者が行います。自立型は民間の賃貸・不動産が行うというふうに、地域の連携が取れ、その中核でハブ機能が持てるのは医療しかありません。民間企業
は 絶 対 に 無 理 で す。
こういう地域の絵面の中で、病院として
どういう機能を発揮していくかということです。この構築こ
そが今最も求められています。これをメ
ディカルケアタウンと言います。コンパ
クト・シティーと言われていますが、医療と介護を中心とした街作りが、面的な展開に今後なっていくだろうと思います。そのリーダー
シップを取るのは誰
か と い う こ と で す。
（資料43）

高齢者住宅+介護+医療の機能モデル
最後に幾つかのパターンをご紹介します。医
療と介護の連携ということになると、一番オーソ
ドックスなのは、1階にクリニックや調剤薬局があり、上は高齢者住宅というものです。
（資料44）

資料 43

資料 44

36

資料47は透析クリニックで実際に取り組まれた事例です。1階にデイケアセンター、レストランがあり、2階に透析患者を対象とした小規模多機能施設と透析クリニックが27床くらいあります。その上は透析患者用で、重度対応型、介

資料 45

資料 46

37

月例セミナー（清原講師）

資料45は神奈川で実際に取り組んだ事例です。1階に医療モールと調剤薬局があり、2階・3階は高齢者住宅、4階・5階は自立型の高齢者住宅という都市型の一つのモデルです。これは都市型では人気が高いタイプです。この上の1番
大きな部屋は50㎡です。ど の 部 屋 も18㎡以上です。本当はこれ全部高専賃でやりた か っ た の で す が、
神奈川県の基準が厳し く て、2階・3階 を住宅型有料の届出をし て、4階・5階 は 高
専賃の届出をした複合施設です。これは半年で全部埋まりました。
（資料45）
資料46は先ほど申し上げた、クリニッ
ク、デ イ ケ ア、ヘ ル
パ ー ス テ ー シ ョ ン、
厨 房、重 度 対 応 型、認知症対応型の複合化したもので、医療型で最も収益を上げ
や す い タ イ プ で す。
フル装備型です。こう い う 風 な も の で、重篤な方々を受け入れていったということです。
（資料46）

護型、虚弱型と、透析患者の方々も間違いなく高齢化してきているため、通院しにくいという方々の利便性を図っています。こちらもニーズが高いのですが、気をつけていただきたいのは、
透析患者用として利用料金を上げていくと厳し
く、ローコスト型でないとなかなか難しいという点です。ご紹介しているのは三重県と奈良県で我々が取り組んだ事例ですが、月額利用料を11万5,000円から12万
5,000円に抑えた一つのモデルです。
（資料47）
透析クリニックの改築型高専賃という事例もあります。3階建ての透析クリニッ
ク で、2階 が ま っ た
く使われていませんでした。もったいな
い と い う の で2階 を用途変更して、高齢者 住 宅 に し ま し た。
表から見たら病院です。裏 か ら 見 た ら、
高齢者住宅という看板が通用口のところにあります。これが、私どもが手がけた11
万5,000円バージョン
で す。要 す る に、病院の中を用途変更して、高齢者住宅に切り替えることができた と い う こ と で す。
2007年 に、医 療 法 人に高齢者住宅を解禁したことが前提になっています。ただし、気を付けていた38

だきたいのは、改築はよほどいい物件でないと難しいのです。廊下幅や部屋の大きさ、水回り、スプリンクラーといった諸条件を満たそうとす
ると、結構ハードルが高いので、物件次第だということを申し上げておきます。（資料48）

資料 47

資料 48

5万人などと言われますが、その方々を否応でも外に出していかなくてはいけません。そうな
ると、それを専門的に受け入れる受け皿が必要になります。モデルはほかにもあります。先般行ったある病院では、全部、在宅酸素の管を付けていました。要するに、在宅酸素を使う方を対象にした高齢者住宅や特殊疾患を扱う高齢者住宅です。要は、患者がみな高齢化していくので、それに応じた専門的な対応のできる高齢者
住宅は、さすがに民間ではできません。そこに私が申し上げたように、医療、介護、生活をミックスした一つの高齢者の住宅を提案するとすれば、大変なビジネスチャンスが訪れるだろうと思います。経営が上向きかけているときこそ、次の時代を見越して、こういう高齢者住宅、こういう方々を対象としたビジネスモデルへの挑戦をお願いしたいと思います。（資料49）
長時間にわたってありがとうございました。

資料 49

39

月例セミナー（清原講師）

高齢者+介護+医療の専門特化モデルの可能性
最後に、医療・介護の専門特化モデルです。
これからは医療型のビジネスモデルが花盛りになるだろうと思い、我々は今、透析病院と高齢者住宅を合わせたものを考えています。透析患者は平均年齢が65歳を越えており、年間4万人患者が増えて、3万人亡くなっています。1万人の純増で、それを約4,000の病院が奪い合っているということです。そのため、年間2.5人しか増患できません。そうなってくると、いかに高齢の患者を同一の病院と連携の下に抱え込むかも一つの戦略だと思います。また、非常に期待されているのが、精神科の病院が取り組んでいる認知症高齢者の住宅です。これが非常に注目されると思います。医療からご紹介をいただ
く場合の2大高齢者は、先ほど申した胃ろうの方々と認知症の方々に分かれます。精神科の病院では、社会的入院で入っている方々が4万〜