［巻頭言］

住宅市場への期待
木村惠司

三菱地所株式会社取締役社長
社団法人不動産協会副理事長

日本経済は着実に持ち直しつつあるが、依然として厳しい状況が続いている。米国経済や中国経済の減速が心配されることや、欧州の財政破綻懸念による金融市場混乱のおそれなど、先行きには十分留意が必要である。
足下の住宅市場を見ると、住宅ローン減税や住宅版エコポイント制度などの政策支援の恩恵や、価格調整が一定程度進んだことを背景に好調に推移している。
住宅市場は安心・安全な生活の基盤を提供する重要な産業であることに加え、日本経済が、課題を克服し、自律的回復を達成するうえで果たす役割は
大きく、寄せられる期待も大きい。住宅市場は、関連産業が多岐にわたり、
耐久消費財への波及効果も大きいなど重要な内需の柱である。環境対策は住宅市場においても重要かつ喫緊の課題となるが、住宅版エコポイント制度な
どの経済インセンティブの付与により省エネ住宅への購入者の関心は高まっている。常に地震などの災害リスクと隣り合わせるわが国において、耐震性能が不十分と判断される既存住宅ストックが多く残ることも大きな問題である。人口減少や世帯構成の変化は着実に進行しており、住宅に対する嗜好は変化の過程にあることから、顧客のニーズを先取りする努力も重要となろう。
このような状況のなか、政府の新成長戦略において「ストック重視の住宅政策への転換」が重点項目に定められたことは評価でき、着実に施策が実行されることを希望する。当社としても質の高い住宅を供給することで、日本経済に活力を与えていきたいと考えている。

目次●2010年秋季号 No.78［巻頭言］住宅市場への期待

1

木村惠司

［特別論文］SNAにおける住宅・土地関係項目の処理［研究論文］住宅ローン市場と住宅資産［研究論文］収益格差が土地利用転換に及ぼす影響［研究論文］太陽光発電買取制度の定量分析［海外論文紹介］子供の健康と近隣環境
エディトリアルノート
センターだより

40

編集後記

40

10

清水千弘・唐渡広志

大橋 弘・明城 聡

牛島光一

8

2

髙木新太郎

中川雅之・長田訓明

36

29

21

特別論文

SNAにおける住宅･土地関係
項目の処理
髙木新太郎

1 最近の SNA と統計制度の概略
以前、筆者は本誌で国民経済計算年報（以下、する重要統計の 3 種である。これより、SNA
が国勢統計と並んで基幹統計に格上げされた。
旧統計法では、加工統計は指定統計の外にあっSNA 年報と略記）での住宅・土地項目の対応

たから、これは SNA にとって画期的なこととについて議論した（髙木 1994）。しかし、当時、言える。こうした SNA と一次統計の関係を整

わ が 国 は 93SNA に 移 行 し て お ら ず（移 行 は理することは、もう一つのテーマである。

2000 年）、68SNA（United Nations

1968）の体系であった。わが国の93SNA への適用は、

2 SNA における帰属家賃の一つの論点

今でも一部未完である。これには、移行のため住宅と土地は密接に関係しているが、高木

努力している項目、実情に合わないため見送っ（1994）で若干述べたように、SNA ではその取た項目等々がある。しかし、わが国の現在のり扱いを異にする。ここでは、2010SNA 年報

SNA は、93SNA の 移 行 を 進 め て お り、か つを中心に、この問題を前稿と若干異なる角度か

2008SNA（以下、08SNA）の導入項目も検討

ら考えてみる。

中である（統計委員会第 3 回ストック専門委員
会 2009を参照されたい）。

まず帰属家賃から考えてみよう。「持ち家居住者」（「持ち家」と略記）は不動産業を営んで本稿の目的の一つは、住宅・土地の関連項目

いるごとく処理され、「持ち家」は住宅サービを中心に、93SNA での処理方法と若干の統計

スの消費者と同時に、生産者として記述される。

的な動向を検討することである。さらに、国連「持ち家の帰属家賃」は市場家賃から推計され

SNA 自体が08SNA と改訂された。そこでは土るが（消費支出）、生産側の処理が問題となる。

地と関連する項目もあり、その扱いについて考2010SNA 年報によれば（548ページ）、「持ち家

えたい。これは、統計委員会のストック検討委の帰属家賃」は家計の生産額に含まれ、営業余員会で検討中のテーマでもあり、それに対する剰は、筆者の私見である。

営業余剰

こうした SNA の動向とともに、最近わが国の統計制度が大きく変わった。2007年 5 月に、60年ぶりに統計法が改正された。この新統計法＝持ち家の帰属家賃−中間投入−固定資本減耗−生産・輸入品に課される税⑴という形で、家計の営業余剰に含まれる。

では、一つに公的統計の体系的整備が掲げられ⑴式で注意する点は、右辺に雇用者報酬が含た。公的統計を、中心となる「基幹統計」とまれていないことである。持ち家でも、本来な「その他の公的統計」とに区分した。基幹統計

ら住宅管理業務等を行なっており、それに対すは、国勢統計、国民経済計算、総務大臣が指定る持ち家居住者の雇用者報酬が計上されるべき

2

季刊 住宅土地経済

2010年秋季号№78である。しかし、SNA では清掃、修理、家事

たかぎ・しんたろう
1941年東京都生まれ。慶應義塾

等の「無償労働」は生産にカウントされないか

大学経済学部卒。同大学院経済学研究科博士課程修了。成蹊大ら（別途、他の人を雇用すれば別）、⑴式には
雇用者報酬がない。さらに「持ち家の家賃」は、(髙木新太郎 氏 写真)

住宅床面積をベースに市場家賃で評価したもの

学経済学部専任講師、助教授、教授を経て、現在、成蹊大学名誉教授。著書：『国民所得統計と国際収支表に関する統計情報

であり、これは消費支出の一部を構成する。すの探索』ほか。

なわち、帰属家賃は生産勘定の営業余剰と関連しており、雇用者報酬と無関係となる。この帰属家賃の導入により、家賃は借家人も持ち家もの変数として雇用者報酬では不十分であること

体系内に参入され、「持ち家率」といった制度を示すが、動向の原因の一つは帰属家賃にある。

的（むしろ経済的か？）影響を受けずに分析で持ち家の営業余剰の大きさを見ておく。営業

きるという長所がある。

余剰は、一般に非金融法人、金融機関、個人企

その反面、帰属家賃が雇用者報酬でなく、営業（家計）で発生する。しかし、個人企業の場

業余剰と関係する点は、金額が大きいだけに利合、家計の雇用者報酬との分離が困難なため、用上注意を要する。例えば、マクロの消費関数

93SNA では両者を合わせて混合所得（(7)行）

で、所得を Y、消費を C とし、とした。したがって、一国の営業余剰（(5)行）

C=a+bY⑵

は非金融法人、金融機関、持ち家の三者の和との形を想定したとする。表 1 の生産勘定で、Yなる。一国の営業余剰に対する持ち家営業余剰として雇用者報酬（(1)行）、C を民間最終消費の 比 を 見 る と（(12) 行）、32.5％（97 年）、（(3)行）として見ると、C>Y となる（生産勘36.8％（00 年）、38.8％（03 年）、36.5％（06

定を見た時に感じる素朴な疑問であろう）。範年）、42.1％（08年）と、上昇傾向で 4 割近い。

囲を合わせ、C として家計最終消費（(8)行）

これは、法人営業余剰は景気に依存するが、持をとる。(10)行に示したように、Y=100としち家のそれは安定的に増加しているからである

た時に C は100を超え、拡大傾向にある。所得（(6)行）。

表ઃ―国内総生産勘定と家計所得支出勘定等

出所）内閣府経済社会総合研究所国民経済計算部編『国民経済計算年報』（2010年版）

SNA における住宅･土地関係項目の処理

3

家計部門内で見ると、持ち家の営業余剰の比したのは、むしろ耐用年数にあるのではないか。

重は高くなる。一つの指標として、混合所得をいずれにしても、持ち家の自己消費のためのサ100とした時の営業余剰の比率を見ると（(13)

ービス生産は、“自己勘定サービス生産を一般

行）、90.0（1997 年）、103.6（2000 年）、125.2

的 に 除 外 す る こ と の 例 外 に なっ て い る”（2003 年）、158.0（2006 年）、164.1（2008 年）（93SNA、6.29項）。

と、拡大する。混合所得をすべて個人企業の営業余剰とみなしても、持ち家営業余剰はその3 土地の賃貸料について1.5倍以上である。また、93SNA は消費の二元

建築物、設備等の賃貸は商品のサービスとな化を図った。家計に関して言えば、支出負担額

るが、土地の賃貸は所有者の生産活動とみなさを示す最終消費（(8)行）と享受した便益額をれない。土地の賃貸料は、財産所得の一部を構示す現実消費（(4)行）である。前者を100とし成する。髙木（1994）で述べたように、土地のて後者を見ると（(11)行）、120前後で推移する

賃貸に関しては、土地の所有者と使用者の関係から、一般政府および民間非営利団体からの個が複雑である。これについて再考しておく。

別消費の和が約 2 割あることになる。

2010SNA 年報では、“賃貸された土地は、生ところで、こうした自家消費はどの程度認め

産面ではあたかも使用者が所有しているかのよられるのか。93SNA では、例示として自家消うに取り扱われ、土地の所有に伴う税金、維持費のため農業生産物と帰属家賃を挙げ（1.25

費等の経費は使用者が生産活動を行なうための項）、2010SNA でも帰属計算の例としてこの 2

コストの一部（生産・輸入品に課される税、中項目を掲げている（531ページ。ただし「等」

間投入）として計上され、また純賃貸料（＝総があるから他にも帰属計算はある）。しかし、賃貸料−税金等諸経費）は使用者の営業余剰に農産物の自家消費と帰属家賃とはまったく性格含まれる。他方、所得支出勘定において、使用が異なる。帰属家賃は、耐久性のある資本形成

者から所得者に上述の純賃貸料が財産所得（賃との観点が存在する。住宅サービス（対価が家貸料）の受払として計上される”（545ページ）。

賃）は、住宅（資本形成）から発生するが、帰髙木（1994）は、この種の議論等を踏まえて、

属家賃導入により、実際の借家家賃と同等の形となった。これにより、住宅も自己居住でも貸家でも同じ資本形成となる（そうでないと、貸家か否かにより住宅資産が変動する）。

帰属家賃を念頭に、帰属家賃営業余剰＝帰属家賃−中間投入−固定資本減耗−純間接税⑶と、想定した。また、2010SNA 年報では、賃この議論を拡張すると、耐久消費財に波及す

貸料に土地賃貸料以外に特許権等の使用料を含る。耐久消費財は消費であるが、93SNA では、

むものの、賃貸料を地代とみなして賃貸料の措“ 1 年またはそれ以上の期間、反復的または継置を考えてみよう。

続的に消費目的に使用することができる財貨でまず、生産勘定では使用者が所有者のようにあ る”（9.38 項）。他方、固定資産の定義は、コストを負担するというから、⑶式の右辺のよ“生産過程において 1 年を超えて、繰り返して、

うに、帰属家賃からコストを差し引くと純営業

あるいは、継続して使用される生産資産であ余剰（⑶式左辺で、表 1 の(6)行）とみなせる。

る”（10.7項）。両者の定義を比較すれば、消費使用者は、所有者のように振る舞うというから、目的か否かにある。持ち家も、ほとんど自己消

借地でも地代が発生せず、使用者の営業余剰に費ではないだろうか。もしそうであれば、耐久留まると思われる。そして、所得支出勘定にお消費財を住宅と類似の形で処理する方向も出ていて、使用者から所有者に賃貸料（地代）としくる。93SNA が住宅と耐久消費財とを線引きて計上される。

4

季刊 住宅土地経済

2010年秋季号№78

表઄―土地等の賃貸料の動向

注）(8)行は、非金融法人と金融機関の和である。
出所）国民経済計算部編『国民経済計算年報』（2010年版）

住宅と異なり、土地に関する帰属地代の概念（2008 年）へ と 増 加 す る の に 対 し、家 計 がを SNA では設けていない。所有地と借地の差

64.3％（1997年）から48.1％（2008年）へと減（すなわち地代の差）は、所得支出勘定に表現少する。賃貸料受取の両部門の和は、一国のされることになる。ところで2010SNA 年報で99％と安定しているが、両者の比重が逆方向では、制度部門別の地代の受払は把握できない。

ある。この事実とどう関係するかは検討を要す

そこで、賃貸料（地代より範囲が広い）の動向

るが、「家計の土地純購入」が1997∼2008年のを見たのが表 2 である。まず、一国経済の賃貸

すべての年次でマイナス（すなわち、土地売料の受け払いが4.7兆∼6.6兆であり、持ち家の却）というもう一つの事実がある。家計は土地

純営業余剰（23.4∼28.1兆）と比べても、規模売却を行ない、土地を賃貸しなくなったと、 2の小さい取引である。また一国経済の賃貸料受

つの事実を短絡的に結び付けるのは早計である。

払の比（表 2 、(12)行）は、受取を100とする

表 2 によれば、家計の賃貸料受取は2003年以後、と、支払が105.3（97年）から88.4（08年）ま安定しているからである（(10)行）。むしろ法で低下する。それだけ受取が増加した。

人の賃貸料の増加（(8)行）に焦点を当てるべ

次に、制度部門別の賃貸料受払の比（支払／きであるが、賃貸料の範囲が問題となってくる。

受取）を見ておく。法人（非金融法人プラス金

最後に、データ面について触れておきたい。

融機関）、家計部門ともに、この比率は低下す

SNA の 土 地 項 目 に 関 し て 見 る と、ス トッ クるから（(13)、(14)行）、相対的に支払の伸び（残高）、調整勘定（特に再評価勘定）、資本調が小さい（または減少する）ことを示す。また

達勘定（土地の純購入）では制度部門別に把握

賃貸料受取に関し、両部門の一国経済に対するできる。しかし賃貸料になると、他の項目（特比（(15)行、(16)行）はまったく異なる動向を

許権、著作権等の使用料）と抱き合わせのため、示 す。法 人 は 34.2％（1997 年）か ら 50.9％

土地の賃貸料（地代）を部門別に把握できない。
SNA における住宅･土地関係項目の処理

5

土地の分析にとっては、地代の情報も必要かも

生産資産としても表示する。土地に係わる所有しれない。私見だが、土地統計にとってこの分権移転費用は、固定資産として扱い、土地改良

野（権利関係、地代等）は最も弱い領域とは思と一緒に入れる。

えるものの（例えば表 2 での(8)行でわかるよ08SNA（10.44項、10.80項、10.177項）

うに、SNA 年報の賃貸料受取は 2 部門の和と（土地の）改良は、新しい固定資産の創出として表示）、「賃貸料」から「土地の賃貸料」がして取り扱われ、自然資源の価値の増加とみな分離できると、この項目の利用も進むだろう。

されない。一度改良された土地がさらに改良されるなら、既存固定資産の改良に関する通常の4 土地改良について取り扱いが適用される（10.44項）。改良がなさ

統計委員会（2009）では、08SNA の項目にれる前の土地は、非生産資産のままであり、そつ い て も 検 討 を 行 なっ て い る。そ こ で は、

れ自体は、改良に影響を与える価格変化とは別

08SNA と そ の ベー ス に なっ た AEG（93SNA

個に、保有利得・損失に従う（10.80項）。土地改訂のための Advisory Expert Group）の「全あるいは構築物のどちらが高額かを決定できな

統合推奨案」も併用しており、同委員会の資料

いなら、伝統的に、取引は構築物すなわち粗固等に基づき、論点を述べておく。

定資本形成の購入として分類されるべきである

土地改良は資本形成ではあるが、改良後の処（10.177項）。

理が SNA で微妙に異なる。

日本の土地推計（統計委員会（2009）資料）

68SNA（7.83項）⑴土地造成分を固定資本形成として推計するが、土地の開発、改良のための支出は資本形成の生産資産には計上せずに、資本取引を経て非一部として計上される。しかし、このような土生産資産としての土地資産に加算している。

地改良は、土地の価格に含まれるようになる。

所有権移転費用の一部を含む。

それ故にこのような土地改良は、それがなされ⑵非生産資本としての土地の推計は、原則とした会計期間の経過後は土地の概念に含めることて面積に地価を乗じて求めているので、土地が望ましい。

造成分を含む額を計算している。

93SNA（10.53項、10.54項）

以上の∼は、土地改良に伴う各 SNA 上

従来生産に使用されていた土地に関する整地の経緯を整理したものである。個人的に、国連もまた、土地改良としてではなく、建物またはSNA では68SNA がわかりよい。わが国の推計

その他の構築物における総固定資本形成の不可は、これに近い。

欠部門として取り扱われる（10.53項）。土地改これに対し、93SNA 以後の議論は、土地改良は、総固定資本形成の分類に独立項目として良の資本形成への取り扱いを重視し、これを生示さなければならない。当該会計期間の期首と産資産とみなし、資産として蓄積され資本減耗期末の間における土地改良の価値の減少は、慣も行なう（∼）。さらに、土地と構築物の行として､ 固定資本減耗として示される (10.54

どちらが高額かわからない時には、資本形成と項）。

される（）。
土地改良）

しかし、93SNA 以後の議論にはいろいろな

93SNA では、土地改良を総固定資本形成と課題が残る。まず、「自然の土地」の概念が、して記録しているが、土地自体（つまり非生産

いつ（時期）を基準にするかにより変動する。

資産）は、そうした改良も含めて貸借対照表に

次に、土地改良の償却期間、資本減耗をどうす含めている。今後、土地改良は、総固定資本形

るのか。例えば、土地改良を行ない住宅地にし成としてだけでなく、自然の土地とは区別したたとする。住宅と住宅地では償却期間が異なる

 AEG の全統合推奨案（項目206

季刊 住宅土地経済

2010年秋季号№78

ため同一には処理できない。住宅地と近隣の土「国民経済計算の整備と一次統計等との連携強地とに、経年的な時価の差があるのだろうか化」であり、まったく同感である。と同時に、（土地改良は減価）。また、土地と構築物のどち

連携のベースが SNA なら、SNA が体系的にらが高額かわからない時、構築物として処理す

しっかりしたものでなければならない｡ 93SNA

ることは、わが国において妥当なのだろうか。

以後、SNA の拡大指向が感じられ、検討項目

土地改良の処理は今後とも検討を要する。

も増えるのではないか。SNA にとって必要な

5 最近の公的統計の整備のは利用しやすい体系ではないだろうか。
第三に、ストック統計の整備がある。従来のわが国は、代表的な分散型統計機構の国であ

ベンチマーク・イヤー法から、恒久棚卸法を中る。集中型機構と分散型機構は、一長一短があ心として内閣府で推計・検討中である。そこでる。概略的に言えば、集中型は特定の目的に有はフローにおける資本減耗の時価評価も検討さ

効で、費用も相対的に安く、分散型は多目的にれている。

有効で費用もかかる。新統計法で司令塔的な統最後に、今後 5 年間に講ずるべき具体的施策

計委員会の設置、SNA の基幹統計への格上げの一つに「住宅・土地に関する統計体系につい（SNA は統計整備体系でもある）は、分散型機て検討する」（47∼48頁）項目がある。そこで構に集中型の芽を入れたものであり、両者の長は、詳細が不明だが、所有権移転取引、地代等所を取り入れる形で進むことが期待される。

の権利関係の情報も検討されることを個人的に総務省（2009）は、公的統計の整備の基本計は期待している。

画に関する閣議決定であり、今後この方向に沿って推進される（ 1 頁）
。同計画の本格的な検討は別の機会に譲るとして、ここでは気付いた
点を簡単に述べておく。公的統計の整備に関し講ずべき施策（ 8 ∼12頁）は興味深い。そこで
は、まず「国勢統計、国民経済計算、経済構造
統計の重要性」を謳うが（ 8 ∼10頁）、同感である。経済構造統計は、経済センサスを考えているが、一つ注意がいる。経済センサスは従来の全産業分野の事業所および企業の経済活動の実態把握を意図した一次統計であり、SNA 年
報の精度向上に有益である。経済センサスは一次統計であるから、調査しやすい時期を調査期日と考える。SNA 年報は年次（または年度）を対象とした加工統計であり、これを精度よく得られる一次情報が必要である。両統計の概念上の調整に加えて、調査期日といった実査に伴う課題（他にもあるかもしれない）も配慮がいる。
第二に、「統計相互の整合性および国際比較参考文献
総務省（2009）『公的統計の整備に関する基本的な計画（平成21年 3 月13日閣議決定）』総務省
髙木新太郎（1994）「現行 SNA にみる住宅・土地分野」『季刊住宅土地経済』Vol.12、10-19頁
統計委員会国民経済計算部会第 3 回ストック専門委員会（2009）『資 料 3-1 項 目 別 課 題』。こ の 資 料 は、2008SNA のベースとなった AEG（The Advisory Expert Group for the Update of the System of National
Accounts 1993）の統合案も引用している。
内閣府経済社会総合研究所国民経済計算部編（2010）『国民経済計算年報・平成22年版』メディアランド。
ここでは、2010SNA 年報と略記。
Commission of the European Communities and others（1993）System of National Accounts 1993, The
International Organization Publications. 経 済 企 画 庁
経済研究所 国民所得部訳（1995）『1993改訂 国民経済計算の体系』上巻、下巻。欧州共同体委員会、他
5 つの国際機関による共同 SNA。ここでは93SNA と略記。
European Commission and others（2009）System of
National Accounts 2008。08SNA と略記。
United Nations（1968）A System of National Accounts,
経済企画庁経済研究所国民所得部訳（1974）『新国民経済計算の体系
国際連合の新しい国際基準』。ここでは68SNA と略記。

可能性の確保・向上」に関していくつかの事項を検討する（10∼15ページ）。その第 1 番目がSNA における住宅･土地関係項目の処理

7

エディトリアルノート

耐用性のある良質な住宅を建設

債務者にとっての帰属家賃である。 の至る所でバブルのような現象がしてストック循環型の住宅市場へ

その点を踏まえ、中川・長田論文

見られたが、なかでも日本は凄まと移行させようとする動きがあるは平常時と緊急時における請求権

じかった。東京はアジアにおけるなか、住宅金融システムの高度化の対象をどこまで残すかによって国際金融市場の中心として全世界と中古住宅市場の活性化は重要な

個人向け住宅ローンを 3 つに分類から注目を浴び、東京都心部のオポイントになる。昨今わが国でもしている。

フィス市場は活況を呈し、商業地

ノンリコース型の住宅ローンに関しかし、中川・長田論文が強調

地価は急騰してバブルへと突入し心が集まっている一方、一昨年のするのは、リコース型であれ、ノていく。そしてバブルの崩壊。土

リーマン・ショックを契機にノン

ンリコース型であれ、債権者にと地神話は大きく崩れ、土地や不動

リコース型の住宅ローンに支えらって緊急時の請求権がどこまで保産からの収益性がクローズアップ

れた米国住宅金融制度を不安視す

護されるかどうかという点である。 されていく｡ 清水・唐渡論文 (「収る向きもある。ノンリコース型のそのために、平常時の請求権を守益格差が土地利用転換に及ぼす影

住宅ローンを導入することでわがるために賃金等の返済能力に関す響」）は、こうしたバブル崩壊後

国の住宅市場は元気を取り戻し、る審査の徹底しておくこと、またの不動産市場の調整期を振り返り、

ストック循環型の住宅市場へと移デフォルト債権を処分しやすい法

東京都心部のオフィス市場でどの行することができるのか。こうし制の整備すること、さらには緊急ようなことが起こっていたのか、た観点から、米国における昨今の時において中古住宅市場で適正な土地利用の収益格差に着目しなが住宅ローン市場の動きを整理する

住宅価格がつくように良質な中古ら土地利用の動学的な側面を分析ことによってわが国の住宅市場改住宅市場の確立することなど、多している。

善への方向性を模索した中川・長くの改善すべき点が指摘されてい田論文（「住宅ローン市場と住宅る。

資産」）は、時宜を得たテーマで都市経済学の教科書などでも論じられているように、土地開発のとくに、中川・長田論文でも議

最適なタイミングは開発を遅らせ論されているように、良質な中古ることによる費用が開発を遅らせ

ノンリコースローンとは、債務住宅市場を確立するためには、住ることによる便益を上回るとき、者がデフォルトし、債権者が担保宅の資産価格の経年変化などを含とされる。清水・唐渡論文では、不動産を処分した後に残債が生じ

め、住宅価格指数の整備が欠かせ

オフィス用途から住宅用途への土た場合であっても、債権者は債務ない。膨大な不動産取引データに地利用転換に注目しているので、者の他の個人資産や所得にまで遡基づき住宅価格指数を整備しよう

事務所の取壊し費用や住宅の建築及できないローンのことをいう。

とする動きはあるものの、その動費などを考慮した後の土地利用転すでにわが国でも商業用不動産証

きも首都圏などを中心に一部の地換による収益が、再開発前の土地券化やアパートなどでは見られる域に限られている。わが国の住宅利用収益を上回れば上回るほど土が、住宅金融機関の間で個人向け市場とりわけ中古住宅市場を活性

地の再開発が起こる確率は高くな

住宅が投資財として捉えられるこ化し、ストック循環型の住宅市場

るということになる。清水・唐渡とがなかったために、個人向け住へと移行させるためにも、全国主

論文は、東京都都市計画局の「土宅ローンは融資担保を債務者の返

要都市を対象とした住宅価格指数

地建物利用現況調査」による建物

済能力にまで求めるリコース型だの整備が是非とも必要であろう。

単位での GIS ポリゴンデータやけであった。個人向け住宅ローン◉

事務所賃貸料と住宅賃貸料に関すの場合、住宅ローンによって住宅1980年代、国際金融市場で規制るデータなどを利用し、東京23区を所有しそこから得られる所得は緩和が進んだ。それを受けて世界内において1991年に事務所として8№78あり多くの示唆に富む。

季刊 住宅土地経済

2010年秋季号

利用されていた物件が、1996年ま太陽光発電は、温室効果ガス排コストがまったく下がらない場合

での 5 年間と次の1996年から2001

出量削減の切り札として全世界でには2020年までの累積導入量は年までの 5 年間に、土地利用転換注目されるなか、住宅産業におい770万 kW であるのに対して、生がなされたかどうかという点につても低炭素社会の成長ビジネスと産コストが 5 年で半減する場合にいてプロビット分析を試みている。 して急速に動き出そうとしている。 は3100万 kW、生産コストがこれ
また、東京23区を都心部と 2 つの世界一を誇っていたわが国の太陽までと同じペースで低下する場合

周辺地域の 3 つに分けて同様の分光発電導入量も近年ではヨーロッには1600万 kW という結果を得

析を試みている。

パからの追い上げにあい、ドイツている。買取制度が導入されず生実証結果によれば、事務所の取にその座を奪われた。わが国にお産コストも下がらない場合の累積

壊し費用や建替え費用を考慮したける太陽光発電の普及を阻んでき

導入量が650万 kW であることを

後の再開発後の土地利用収益が開たのは高い導入コストであり、国考慮すると、生産コストがどれだ

発前の土地利用収益を上回っていの政策的な後押しが足りないのでけ低下するかが新たな買取制度のるほど土地利用転換が発生する確はないかという指摘が多方面から評価を行なううえで鍵となること率は高くなることを示しており、なされてきた。そして昨年11月、がわかる。さらに大橋・明城論文

理論モデルと整合的であった。まそれまでの公的補助金に加えて、は、費用対効果として社会厚生にた、その確率は都心部よりは周辺

ドイツなどで成功を収めていた住ついても評価分析を行なっており、地域のほうが大きくなることが示

宅用太陽光発電の余剰電力の買取

そこでも生産コストの低下の重要された。換言すれば、1990年代冒制度が導入されることになった。

性が指摘されている。

頭の事務所賃貸料の高騰とその後

大橋・明城論文（「太陽光発電買

もちろん、1997年から2007年まの下落は、都心部よりはむしろ周取制度の定量分析」）は、この新での都道府県レベルのデータから辺部における土地利用転換によるしい電力買取制度が将来の太陽光推定された構造モデルを用いて収益性を高め、オフィス用途から発電の普及に与える影響を定量的

2020年までの経済的効果を評価す

住宅用途への土地利用転換が促進に分析したもので、政策的にも極ることを危惧する向きもあろう。

させたということになる。

めて興味深い。

シミュレーションを行なううえで、

清水・唐渡論文でも述べられて

大橋・明城論文は、まず1997年

構造モデルのパラメータの推定値

いるように、同論文ではオフィスから2007年にわたる都道府県レベが極めて重要な意味をもつことは用途から住宅用途への土地利用転ルのデータをもとに、太陽光発電

いうまでもない。その意味では構換のみを考えているが、都心の再に対する需要関数および太陽光メ

造モデルの推定結果についてもっ開発の場合、住宅を集約して商業

ーカーの供給関数からなる構造モと言及しておく必要があったのか系への土地利用転換を図ることがデルを推定した。その結果を用いもしれない。しかし、生産コスト多いことを考えれば、住宅用途かて、kWh 当たり48円で始まったを低下させることこそ新たな買取

らオフィス用途への土地利用転換

買取価格が 5 年で半減するケース

制度の経済効果を高める鍵になるについても考慮すべきであったろを想定し、今後の太陽光発電シスという結論は、政策当局者にとっう。マイクロなデータから理論モ

テムの生産コストの変化によってて重要な指摘である。わが国ではデルと整合的な結論が得られたと2020年までの経済的効果にどのよ

費用対効果をはじめとして政策にいうだけでも興味深い結果ではあうな違いが生ずるかという点をシ対する評価分析があまりなされてるが、より一般的なモデルへの拡

ミュレーションによって定量的にこなかったことを思えば、このよ張が期待されよう。

明らかにしている。

うな分析が行なわれていることに◉大橋・明城論文によれば、生産

勇気づけられる｡(Ｙ･Ｎ)

エディトリアルノート

9

研究論文

住宅ローン市場と住宅資産
米国の教訓

中川雅之・長田訓明

1 ノンリコース型住宅ローンを検討することの意義があろう。本稿は、中古住宅市場が発達している米国における住宅金融システムの特徴を捉え、そこからわが国に対する示唆を得るという作業

わが国の中古住宅流通量が欧米と比べて非常を行なう。その際、ノンリコースローンと呼ばに少ないことは、様々なところで指摘されていれる、デフォルトした場合の債権の請求権を対る。情報の非対称性をはじめ様々な理由が指摘

象不動産の価値に限定するタイプのローンの導されているが、住宅金融の仕組みが住宅資産価

入可能性が、大きな検討課題となる。

値の評価を前提としておらず、建物資産の質を

以下では、 2 節で住宅ローンにノンリコース

向上させるインセンティブと整合的でないとい

ローンを導入することの意味を整理する。 3 節

う指摘も含まれる。

では、その運用の実態を記述するため、米国のわが国の金融機関は、融資対象の建物資産の住宅金融制度と運用の実態について、主にサブ

品質や市場価値を審査し、それに基づいて融資

プライムローン問題が生じる前の時期に着目しの判断を行なうことを重視しておらず、借り手て解説する。 4 節ではサブプライムローン問題の返済能力＝人的資本や更地としての敷地の評が引き起こした市場環境の変化を受けた、住宅

価額＝土地資本を重視する傾向がある。このた金融市場改革の方向性について解説する。 5 節

め金融機関の融資が、住宅建設投資や維持管理はまとめである。

投資に影響を与える要素は非常に限定的である。
金融機関が建物資産によって債権保全を図る場
合、良質な中古住宅の購入には金融機関の融資

2 ノンリコース型住宅ローンが意味するものがつきやすく、売買が成立する可能性が高くな

ノンリコースローンは、債務者がデフォルト

る。そうした住宅金融システムは良質な住宅建し、債権者が担保不動産処分後の残債が生じた

設、維持管理投資を促進する。しかし、人的資場合、これを債務者の他の資産や処分後の所得

本、土地資産を重視するわが国の住宅金融シスに対して遡及できないローンを意味する。わがテムは、住宅の質の向上につながる住宅建設投国でも、商業用不動産の証券化、アパートロー

資や維持管理投資を促進しなかった。

ンなどでは見られるが、住宅ローンでは存在し今後の住宅政策が、長期優良住宅普及促進法ない。その一方で米国の住宅ローンはノンリコなどにおいて表れているように、良質な既存住ースローンが一般的だとも言われる。以下では、宅を流通させることで国民の居住ニーズに応え

まず商業用不動産ローンなどにおけるノンリコていくシステムを目指すならば、住宅資産をよースローンの意味を整理し、次に住宅ローンにり重視した住宅金融の仕組みが導入される必要

おける検討を行なう。さらに、サブプライムな10

季刊 住宅土地経済

2010年秋季号№78

(中川雅之 氏 写真)

なかがわ・まさゆき

ながた・くにあき1961年秋田県生まれ。京都大学

1954年神奈川県生まれ。東京都

経 済 学 部 卒 業。博 士（大 阪 大学）。建設省住宅局住宅政策課

立大学経済学部卒。横浜市立大学大学院経済学研究科修了。住建設専門官、大阪大学社会経済研究所助教授などを経て、現在、(長田訓明 氏 写真)

宅金融公庫住宅融資保険部商品性改善担当部長などを経て､現在、日本大学経済学部教授。

社団法人全国市街地再開発協会

著書：『都市住宅政策の経済分

プロジェクト業務部長。著書：『わが析』（日本評論社）ほか。

国の住宅市場改善に関する研究』（共著、日本住宅総合センター)

どの非伝統的な住宅ローンも同じ文脈で整理すれているリスクから遮断した債権を債権 A' とる。

する。この債権の請求権の対象は、より低いリ
スクａにさらされている不動産事業から得られ

商業用不動産ローン、アパートローンにおけるる所得と、抵当権が設定された不動産資産であ

ノンリコースローン

り、他の請求権と競合しない。つまり、債権Ｂ

リコースローンの仕組みを図 1 に整理していの返済困難に起因する債務不履行が生じて、債る。実線で示されている平常時の請求権は、不権Ｂとの間で他の資産からの回収をシェアする動産事業に対する債権 A においても、貸出し事態に陥ることはない。このため、債権者Ａは対象の商業ビル、アパートから生じる収入と他

リスクａに対応する利子率だけを要求する。

事業の収入をプールした所得から返済を受けていることを示す。返済が困難になった緊急時の住宅ローンにおけるノンリコースローン

請求権を破線で示している。異なるリスクの事

商業用不動産ローンやアパートローンと異な業を同時に遂行している場合、 2つのリスクが分離されていないか

図ઃ―商業用不動産ローン（リコース）

ら、不動産投資のリスクのほうが低い（リスクａ）としても、Ａの債権者はその資金調達にあたって、他の事業の高いリスク（リスクｂ）を勘案して高い利子率を要求する。なぜなら、債権Ｂが返済できなくて、この企業全体が倒産してしまう場合には、債権Ａはプー
ルされた所得からの返済が受けられなくなる場合があるためだ。そ図઄―商業用不動産ローン（ノンリコース）の一方で、担保物権の競売による債権回収が不完全なものである場
合、プールされた所得や対象不動産以外の資産等にも債権回収を遡及することができる。
一方、図 2 のように SPC を設立するなどして、対象不動産からの所得の流列を、他事業がさらさ
住宅ローン市場と住宅資産

11低利での資金調達が可能となった。

図અ―住宅ローン（リコース）

しかし、図 4 に示すように、住宅ローンの場合、平常時の請求権の対象を分離することができない。
それにもかかわらず、債務不履行時の請求権を対象不動産の資産価値に限定することとすれば、それは債務者の賃金やその他の資産に対する請求権を一方的に放棄することを意味する。この場合、競売

図આ―住宅ローン（ノンリコース）

によっても債権保全が図れる水準
まで住宅ローンの融資率が低下す
るか、適用される利子率が上昇しなければならない。
非伝統的住宅ローンの位置づけ

サ ブ プ ラ イ ム ロー ン や Alt-Aなどの非伝統的な貸出しは、債務者の借り換えや資産の処分を事実
図ઇ―非伝統的住宅ローン（ノンリコース）

上前提としたものだといわれる。
このようなローンは、平常時の請求権を形式的に賃金所得に残すものだが、実質的には資産処分による回収、つまり将来時点の資産価格に依存したものと考えることができる。その場合、債権 A' は債
権Ｂがさらされているリスクから実質的に遮断される。しかしこの場合、平常時の請求権と緊急時のり、居住用住宅の取得を目的とする住宅ローン

請求権がさらされているリスクは同じものとな

では、対象不動産からキャッシュフローを得る

るから、不十分なリスク分散しか行なわれていことは、そこに住むことを諦めない限りできなない。

い。このため、不動産から生じる所得は債務者の帰属家賃収入として観念できるに留まる。
このような性格を持つ住宅ローンに関して、

このように、債権者がデフォルトした場合に、住宅資産以外の所得、資産に遡及しないことが可能なケースとは、以下のような場合に限定さ

図 3 ではリコース型のローン、図 4 ではノンリれる。

コース型のローンの請求権の構造を整理した。

①図 3 のようなケースで、将来賃金から債権回

図 3 は図 1 とほぼ同じ構造を持っている。商業収を行なうコストと資産処分をして債権回収

用不動産ローンでは平常時の請求権の対象を分を行なうコストを比較して、事後的に後者が離することで、債権Ａをリスクｂから遮断して安価であった場合

12

季刊 住宅土地経済

2010年秋季号№78

図ઈ―米国の住宅ローン与信時の流れ

出所）日本住宅総合センター（2008）より。

②資産価格が上昇しており、リスク a' が非常

らにはレンダーからの買取りや発行する MBSに小さいため、実態上図 4 のようなローンとの支払い保証を行なうファニーメイ、フレディ

して組成されている場合

ーマックを利用する場合には、これらの GSE③資産価格が上昇しており、その利得を金融機
関と債務者で分配するために、図 5 のようなローンとして組成されている場合

3 米国における住宅金融制度および債権回収の実態機関も独自の担保評価を行なって融資決定に関与することとなる（図 6 ）。
米国の住宅ローン手続きでは、審査書類の一つとして購入住宅についての住宅ローン固有の不動産鑑定評価書の提出が義務付けられている。
評価書は、鑑定評価会社によって、300∼500ド

米国の住宅ローン融資における不動産価格評価

ルで作成される。レンダーは、鑑定評価額によと実行プロセス

り購入住宅の価格の妥当性と担保評価のチェッ

本節では、まずリーマン・ショック前の米国クを行なう。鑑定評価手法は、⑴再調達価格、住宅金融の仕組みに焦点をあてる。住宅ローン⑵収益還元法、⑶近傍類似価格比較、の 3 つかの融資手続きにおいては、顧客と直接応対してら行なわれる。居住用住宅としての特徴と、郡必要な審査書類を徴求し、手続きを進めるモーの登記所から豊富な価格情報が入手可能なこと

ゲージ・ブローカーと実際の住宅ローンの引受から、 3 番目の近傍類似価格からの算出が大きけ基準を設定・管理し、個別の融資を承認してな比重を占めている。

融資資金を提供するレンダー（銀行、S&L、モーゲージ・バンカー）が登場する。また、信

住宅価格指数等の情報インフラ

用リスクを分担する公民のモーゲージ保険、さ建物資産価値により債権を保全する住宅金融
住宅ローン市場と住宅資産

13

図ઉ―米国における取引価格情報等の収集

出所）日本住宅総合センター（2008）より。

システムでは、前述のような融資に際して住宅を含めた全取引案件をカバーする登記情報で作価格を厳密に査定するだけでなく、時間の経過成される。住宅価格のマクロ経済的な影響を示に応じて資産価値を再査定して LTV などを算すことに主眼を置いており、シカゴ市場の住宅出し、債権を管理することが重要になる。その価格の先物取引に用いられている。この指数は、際に用いられるのが住宅価格指数だ。それぞれ

FHFA の住宅指数に比べると、物件情報が都の住宅価格指数作成のプロセスを図 7 に示す。

市圏中心であり、全米や地域・都市圏別指数を代表的なものとして、元連邦住宅金融機関監

作成するにあたり、住宅価格による加重平均を督局(OFHEO)､ 現在の連邦住宅金融庁(FHFA)
1)が作成している FHFA Home Index がある。

用いているため、指数の変動幅は大きい。
両指数とも、住宅の品質調整にリピートセー

ファニーメイ、フレディーマックが適格とする、 ルス法を用いている。住宅の売買価格が登記情コンフォーミングローンと呼ばれる一定限度額報として広く公開されていること、ファニーメ

以下のローンの、申込み時点の価格情報によっ

イやフレディーマックなどの大きな住宅金融機て作成される。この指数はファニーメイ、フレ関のミクロデータを入手し、それを利用できる

ディーマックのバランスシートの再評価、住宅

FHFA のような主体が存在することが、住宅ローンの延滞・破綻率や繰上返済（期限前償指数の算定を可能としている。

還）の変動とそれに伴うリスク量を予測するス
トレステストのために用いられる。

このような住宅価格指数が公表されているため、マクロの住宅価格変動を追跡することが可

また、格付け会社の S&P 等が頒布している能であり、過去に査定された資産価値を現在価

Case-Shiller Home Price Index がある。ジャン

値化することも容易である。このことは、レンボと呼ばれるコンフォーミングローン限度額をダーが自らの債権の質を把握したり、レンダー

超えた高額ローンやサブプライムローン物件等のストレステストを行なうにあたって不可欠の14

季刊 住宅土地経済

2010年秋季号№78

図ઊ―米国住宅ローンの延滞債権処理のプロセス

出所）HUD ホーム・ページより作成 http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/nsc/faqnsctc.cfm

情報であるほか、米国の信用保証制度にとって住宅ローン債権回収の実態も不可欠のものとなっていた。

①リコースローンとしての延滞債権の遡及

米国の住宅金融システムでは、預金金融機関

米国の住宅ローン延滞の債権回収手続きにつの住宅ローンについては融資額の鑑定評価額にいては、60日や90日の延滞が生じると、債務者対する比率＝ LTV を 8 割以内とすることとさへの面談が行なわれ、所得や資産処分による返れている。そして、 8 割を超える融資利率の住済（延滞分の一括弁済や分割弁済）、元本繰り宅ローンについてはモーゲージ保険の付保が義入れによる返済条件の変更などによる正常返済

務付けられる。米国のモーゲージ保険には、ジへの復帰が追求される。延滞解消や今後の返済

ニーメイの証券化対象住宅ローンを扱う FHAが困難と見極められる状況においては、債務者

保険、VA 保証という公的保険と、ファニーメ

による物件の売却が求められる。さらに、債務イ、フレディーマックの住宅ローンを保険する者との返済に向けての合意が不可能な場合には、

民間モーゲージ保険（PMI）とがある。返済がローン契約の解除による全額一括の返済が求め進み、LTV が 8 割以下となった住宅はモーゲ

られ、ついで差押さえ手続きとなる（図 8 ）。

ージ保険の付保を外すことも求められているこ

しかし、差押さえ手続きについては、費用、とから、住宅価格指数などの金融機関の債権の時間がかかることから極力回避されることが一

担保価値を把握し、債権管理を容易にする情報

般的だ。まず債務者からの返済が追求され、つインフラが不可欠である。

いで債務者による物件売却と返済が求められる。
基本的に債務者による返済を求める手続きであ
住宅ローン市場と住宅資産

15

り、このことは図 2 に示したようなノンリコー

押さえによる信用履歴の毀損は致命的であり、スローンとしては米国のローンを位置づけられ生活再建の大きな障害となることから、差押さないことを意味する。しかし以下で述べるようえを回避することは大きなメリットと考えられ、に、残債を管理し追求し続けるコストを勘案し、 担保回収手続きの中心となってきている。
デフォルトした場合には、その時点で最大限のこうした債務者による一定の販売期間を設け回収を図ったうえで、残債務を免除する運用がて の 売 却 が 不 調 に 終っ た 場 合 に は、Deed in

実際には行なわれている。これは図 4 のように、

Lieu（差押さえの代替措置）として担保物件を事前に担保物件以外の緊急時の請求手段を放棄

金融機関に譲渡することで、残債免除の条件はするというよりは、図 3 においてデフォルト時満たされる。

の債権回収のコストを考慮して、不動産売却以

このような残債を免除するプレフォークロー

外のルートを事後的に放棄したケースとして位

ジャーセールが一般的に行なわれていることが、置づけられるのではないか。

米国ではノンリコース型の住宅ローンが普及しているという理解に繋がっている。

②プレフォークロージャーセール
延滞等が起こった場合、まずミチゲーション③差押さえによる担保住宅の処分と呼ばれる条件を変更しながら、債務者の所得

さらに、債務者による物件売却が行なわれなからの返済によって正常債権に復帰する試みがい場合には、差押さえによる担保住宅の処分と行なわれる。しかし、こうした措置による正常なる。この場合、担保物件処分後の残債務の追債権への復帰が難しく、担保住宅の処分による求には、抵当権実行とは別の司法手続きである返済が必要となる場合には債務者による売却が不足金判決が必要とされている。住宅ローンの求められる。これをプレフォークロージャーセ

延滞債権では、多くの場合この司法手続きの負ールと呼ぶ。債務者の住宅処分のなかでは、過担に見合う回収が見込めず、また、カリフォル

半数を占め、正規のフォークロージャーを大き

ニア州、ニューヨーク州などでは、不足金判決

く上回っている。

のためには、コストのかかる司法手続きによる要件として、90日延滞になった場合、融競売が前提とされており、こうした二重の判決

資審査に準じた返済能力審査が行なわれ、返済をとってもなお残債務に遡及して返済を求める

継続が困難であり、他に売却して返済に充てらのは、債務者による所得隠し、資産隠しが行なれる資産がないと認められる場合、不動産鑑

われている可能性が高い場合に限定される。

定評価に基づく債務者による住宅売却が行なわこのように物件処分後の残債務の処理の実態れ、債務への充当が行なわれる場合に、金融機は、任意処分、差押さえ競売、いずれの場合も関側は、無税償却による損金計上が可能であり、 実質的にノンリコースと考えられる。しかし、完済扱いとして残債務を免除する手続きが可能

これはローン破綻者については司法手続きによとなっている。こうした債務者への残債免除をるコストを上回る資産や返済能力が期待できな交換条件とする住宅売却促進は、債権者であるいためであり、逆にリコースすべき資産、所得金融機関にとっては、競売による売却が市場価がある場合には残債務が免除されることはない。

格を下回って損失を拡大するケースが多いこと、
州に規制されている競売手続きの期間が長く、金利負担や住宅の維持費用などの負担が大きいことから、メリットが大きい。

季刊 住宅土地経済

2010年秋季号

融市場改革
伝統的な審査、融資に回帰する新規貸出ローン

債務者にとってもカード社会である米国で差16

4 米国における住宅市場の動向と住宅金№78

前節ではリーマン・ショック以前の住宅金融

の実態を解説した。 2 節でみたように、住宅ロ化されて付保件数を減らしている。その結果、ーンがノンリコース型のものであるためには、

8 割超融資のモーゲージ保険の分野では、2008

住宅資産処分のコストが非常に低いか、住宅資

年以降、FHA 保険、VA 保証という公的モー

産価格が上昇しており、住宅資産により債権保ゲージ保険の付保が新規住宅取得の中心となっ全をするリスクが非常に小さい場合に限られてている。

いるはずである。確かに1990年代終盤に急速に新規貸出市場でも保険市場でも、収入の安定上昇局面に入った住宅価格の上昇は、このよう性の審査や返済負担率上限基準の厳格化が行なな運用を可能にしていたと考えられる。このよ

われ、住宅取得やローン設定費用、自己資金な

うな環境下では、デフォルト時に資産処分によどの準備状況を確認する伝統的な審査手続きがって債権回収を図り、残債務を追求しないノン重視されるようになっている。このように、住リコース型の運用と、図 5 に示すサブプライム

宅価格が上昇している局面において有効であっローンのような非伝統的住宅ローンの普及が可たノンリコース型の住宅ローン、あるいはノン能となった。しかし、2007年以降住宅価格は下リコース型の運用は、住宅価格が下落に転じる

落に転じた。この価格の下落に呼応する形で、ことで急速にみられなくなってきた。

米国の持家戸建着工は、近年のピーク時である
2005年の172万戸から2008年までに約64% も落

米国における住宅金融市場改革

ち込み、62万戸となったほか、既存住宅、新規

前節でみた住宅バブルの崩壊を受けて、債権

住宅の取引件数の大幅な減少がもたらされた。

の保全を過度に建物資産に依存したシステムはこれらの住宅市場の変化を受けて、住宅ロー

維持可能性を大きく低下させた。これらの環境

ン市場はどのように変化したのだろうか。サブ

変化を受けて米国政府は、下記の 5 つの方向のプライムローンとそれを支えたプライベート・

住宅金融市場改革を行なっている。

レーベルの証券化による住宅ローン供給は、規制の少ない投資銀行とモーゲージ・ブローカーを通じたシャドウ・バンキング・システムと呼2)⑴ロス・ミチゲーション
オバマ新政権は、経済状況の急激な悪化によばれている 。このシステムは、住宅バブルのる大規模な差押え問題を解決すべく、2009年 2崩壊、住宅ローン破綻の増加と債券市場、金融

月18日に「持家所有者アフォーダビリティおよ

市場の混乱と経済危機をもたらすとともに中断

び安定化計画」（Homeowner Affordability andされることとなった。住宅バブル崩壊後の事故

Stability Plan）を公表した。それを構成する 2率の上昇により、商業銀行、貯蓄金融機関によつのプログラム（HAR、HAM）を解説する。

る住宅ローンでも自己資金を重視した融資が行① Home

なわれるようになってきており、大手金融機関（HAR）

による住宅ローンでは、融資率 8 割以下のローンが中心となってきている。

Affordability

Reliance

Program

400万∼500万の持家世帯を対象に、ファニー
メイとフレディーマックのコンフォーミングロ

また、ファニーメイ、フレディーマックの関ーン（ 5 ％前後まで低下した30年固定金利ロー

与するコンフォーミングローンの分野では民間ン）に借り換えることを可能とするプログラム

モーゲージ保険（PMI）が 8 割超の住宅ローンである。通常、借り換えでは LTV が80％以下の貸し倒れ損失を保険して、1990年代以降のコになる必要があるが、住宅評価が下がった場合

ンフォーミングローンの拡大、MBS 市場の拡には100％を超える LTV を認めることとして大を支えたが、住宅バブル崩壊とともに保険財いる。

務が悪化し、業務を停止に至り、保険審査も強② Home Affordability Modification Program
住宅ローン市場と住宅資産

17

⑶金融機関の強化（HAM）
300万∼400万世帯にのぼる持家保有者を差押前述のロス・ミチゲーションは、金融機関のえから保護する施策である。具体的には、第 1

リスクを増加させる措置でもあるため、政府は順位の住宅ローンの返済額の比率を31％に抑え

2008年住宅経済復興法（Housing Economic Re-

ることを目標に、①年率 2 ％を下限に金利を減

covering Act of 2008）に基づきファニーメイ

免する、②返済期間を最大40年まで延長する、とフレディーマックなどの財務基盤の強化と保③元本の返済猶予を行なう、④債権放棄などを険 機 能 の 強 化 を 行 なっ て い る。財 務 省 は 両講じる、プログラムとなっている。ここで、返GSE の優先株を各々1000億ドル購入していた済額比率を31％に減らした分については、コスが、これを各々2000億ドルまで拡大することで、トを政府と貸し手でシェアすることとなってい両社を実質国有化し、拡大を続ける両機関の損る。

失補填を将来にわたっても行なうこととしていこのような貸付条件の変更を促進するために、る。加えて両社が留保できる住宅債権のポート

ガイドラインと一致する的確な住宅ローンの条

フォリオを500億ドルだけ拡大し、合計で9000

件変更を行なった場合にサービサー、抵当権者億ドルとして買取り余力を確保した。さらに、に対する金銭的インセンティブを与えている。

財務省と FRB は機能停止した MBS 市場に代借り手が延滞することなく返済を続けた場合のわり、両社とジニーメイが発行する MBS の大

金銭的インセンティブも用意されている。

半を直接購入する措置を2010年 3 月末まで実施
して、金利引き下げによる住宅市場の下支えと⑵迅速な資産処分

前述の借り換えによる返済負担軽減を図ってい

上記のロス・ミチゲーションは効果が期待でる。

きるローン条件変更を対象とし、過大な納税者

また、連邦預金保険公社（FDIC）と連携し負担を回避することとされている。このため、て、金融機関が差押さえを避けてローン条件のローン条件変更によるコストが差押さえのコス変更を行なった場合に、想定以上の住宅価格下

トよりも高くなる場合には、それを適用しない。

落が起こった時の損失を部分的に付保する保険

その場合、政府は対象となる世帯と貸し手、コを創設した。この保険は住宅価格指数にリンク

ミュニティに対して、最も負担の少ない差押さし、毎月の住宅価格の下落に関して保険金が支え手続きを推奨することとなっている。具体的

払われることになる。このため政府は最大100にはコストの高い競売手続きを避けるために、億ドルの保険基金を創設している。

Short Sales/Deeds in Lieu プログラムを導入している。

⑷透明な市場整備

また金融機関、GSE、地方政府などが、借り連邦準備制度理事会(FRB)は、貸付真実法

手の状況を常時モニターしてきめの細かい対応(TILA)と持家所有および資産保全法(HOEPA)を行なうことは非常に困難であるため、Neighborにおける新たな規則を公表し、全般的に規制強Works America（NWA）のような NPO を活化の方向を示した。サブプライムローンなどの用した取組みが積極的に実施されている。具体

ハイリスクの高金利貸付けに対しては、「適合的には､ 政府の補助を受けた NWA の第 2 抵当性の原則」により身の丈にあった貸付けを行な融資を活用することで、住宅ローンの条件変更、 うことを徹底した。これは事実上、サブプライ
借り換えを進めている。特にマイノリティグル

ムローン市場を対象とする高金利貸付けの供給

ープや低所得者層に対する取組みで大きな成果は困難になるとの見方が出ている。

を上げていると評価されている。
18

季刊 住宅土地経済

2010年秋季号№78また、住宅都市開発省により、2010年 1 月に

⑸家計部門の強化
住宅市場の需要を喚起したり、新たに住宅を

議 会 に” Report to Congress on the Root取得したりすることが困難になっている世帯をCauses of the Foreclosure Crisis U.S”が提出さ支 援 す る た め に、2008 年 住 宅 支 援 税 制 法れた。その中では、過去に進められた住宅ロ（Housing Assistance Tax Act of 2008）により、ーン金利上限の撤廃、変動金利ローンにおける複数の住宅税制支援策が導入された。このうち

元金据え置き型ローン、利息元本加算型ローン

住宅一次取得者向けの税額控除制度は、オバマの容認がサブプライムローンを準備したこと、新政権によって拡充されている。持家に対する証券化の進展により、金融当局の規制を受け主たる税制改正には、①固定資産税の所得控除、 ないモーゲージ・バンクとモーゲージ・ブロー②住宅 1 次取得者に対する税額控除制度、③主カーによる住宅ローンの比率が増大し、大手預たる住居を処分した場合の譲渡益課税の軽減処

金金融機関においても非規制事業を行なう動き

置、などが含まれている。

が拡大したこと、ノンリコース型破綻処理、延滞発生と同時に差押えが行なわれたことがホ

住宅金融市場の出口戦略と GSE 改革

ームレスと競売物件の増加と住宅価格の連鎖に住宅市場が新築市場、流通市場とも大きく落つながったこと、 GSE が短期市場資金で住ち込み回復を示さないなかで、FRB による金宅ローン債権を保有し、簿外のビークルで短期融緩和措置解除と保有 MBS の売却には至らず、市場資金による金融資産運用を行なった投資銀

逆にいっそうの市況悪化には MBS 購入の再開

行と同様の高リスクを取っていたこと、などがが示唆される状況が続いている。

指摘されている。

こうしたなかで金融危機の原因を究明し、フさ ら に「the Fraud Enforcement and Re-ァニーメイ、フレディーマックの改革を中心とcovery Act of 2009」に基づき、超党派の国会した住宅金融システムの改革案が議論されてき議 員、専 門 家 で つ く ら れ た FCIC（Financialている。2009年 7 月には、FHFA（連邦住宅金Crisis Inquiry Commission）は、GSE 改革の動融庁）が、実質的に破綻したファニーメイ、フ向も含む報告書を公開している。これらの議論

レディーマックに代わり、第三の GSE であるをみると、すでに 7 月21日に成立した2010年の連邦住宅貸付銀行制度による証券化支援事業の金融規制改革法により投資銀行の事業が制限さ

3)

検討結果を報告した 。そこでは、ファニーメれる方向にあること、ファニーメイ、フレディ

イ、フレディーマックの事業インフラ、住宅ローマックによる MBS 買い支えを担ってきた資ーン証券化を可能としている TBA 取引市場

産運用事業は厳しい批判にさらされていること、（証券化前の段階の住宅ローン債権やローン債

証券化によるオフバランス機能を認めていたバ

権の取引市場）や CMO 市場（投資家の限定さーゼルⅠの自己資本比率規制がバーゼルⅡではれる MBS を投資銀行が投資家向けに再証券化制限され、さらに再証券化商品には否定的な制して売却する市場）を利用、再整備することは約が課されたこと、そして、2003年の両 GSE

適当でないという認識が示されている。そのうの会計疑惑浮上時と異なり、両社によるロビー

え で、MBS 市 場 の 混 乱 や 新 会 計 制 度 に よ る

活動が禁止されていることから、両社の機能のMBS の評価の低下、新規事業参入のコストと縮小と MBS 市場の大幅な縮小は避けられない

リスク、そして、既存事業の管理との両立の困ものと考えられているようだ。

難を考慮すると、連邦住宅貸付銀行制度の既存事業の伸張による住宅金融市場支援がより必要性が高いとされている。

5 日本への教訓
本来、米国においても住宅ローン契約はリコ
住宅ローン市場と住宅資産19

ース契約であった。しかし、住宅資産価格の継であろうとノンリコース型であろうと必要な、続的な上昇を背景に、図 5 のような住宅ローン

与信時の詳細な住宅資産評価や期中の債権管理が大量に与信されていた。この場合、平常時のを行ないうる環境と、デフォルト債権を処分し請求権と緊急時の請求権がさらされている資産

やすい法制を整えることで、住宅金融の高度化

価格変動リスクは同一であるから、デフォルトと既存住宅市場の活性化を同時に図ることではすることは債権回収ができないことをそのままないだろうか。

意味する。また、賃金等の変動を大きく上回る
形で資産価格が変動することはよく知られている。今回のサブプライムローン問題の示唆は、人的資本に関するモニタリングを行なわない図
5 の債権 A' のような形態のローンが直面するリスクは、制御できないほど大きいものだということではないだろうか。
このように整理すると、今後わが国の住宅金融を構想するにあたって、リコースローンかノ
ンリコースかという異なるシステムの採用問題に議論を集約するのは、あまり生産的な議論ではない。図 3 においても、将来賃金に対して残債を遡及するコストと資産処分をするコストを比較して、後者の選択をする場合が合理的であるケースも当然存在する。図 4 のような住宅ローンを与信するのであれば、平常時の請求権を守るために賃金等に関する詳細な審査を行なう必要がある。その後には緊急時の賃金に対する請求権の放棄と引き換えにどれほどの利子率の上昇を見込み、それを債務者が受け入れるかどうかという問題が残るだけである。
むしろわが国が抱えている問題とは、図 3 の債権 A において緊急時の請求権の保護が十分に行なわれていない状況ではないだろうか。このルートの債権保護が十分に働くかどうかは、
中古住宅市場で良質な住宅の価格が適正につくかという問題に決定的に依存する。
しかし、米国の例を見るかぎりにおいて、金融機関が与信や期中の債権管理にあたって、抵当権を設定した資産の評価を詳細に行なう行為
は、中古住宅市場において豊富な情報が提供される結果をもたらしている。つまり、わが国で今後重要なのは、ノンリコース型を導入するというシステム選択の問題ではなく、リコース型
20

季刊 住宅土地経済

2010年秋季号№78＊

本稿の執筆にあたり、清水千弘・麗澤大学准教授、
唐渡広志・富山大学准教授、篠原二三夫・ニッセイ基礎研究所土地・住宅政策室長、原野啓・日本住宅
総合センター副主任研究員、山崎福寿・上智大学教授、瀬下博之・専修大学教授から貴重なアドバイスをいただいた。深く感謝します。

注1 ）OFHEO 指数は、OFHEO が FHFA に統合されたことによって、現在は FHFA 月次指数と呼ぶ。
2 ）シャドウ・バンキングは、モーゲージ・ブローカーを窓口とし、投資銀行＝モーゲージ・バンクを金融仲介機関とする証券化手法による住宅金融システ
ムであり、規制金融としての銀行システムと対立する概念とも言える。しかし実際にはファニーメイ、
フレディーマック、連邦住宅貸付銀行も資金供給に加わっており、また、大手銀行、貯蓄金融機関の多くがモーゲージ・バンク事業部門を有してサブプラ
イムローンを供給している。また、最大手のカント
リー・ワイドを始め多くの大手モーゲージ・バンク
も銀行部門、貯蓄金融機関を有しており、その機能と影響は銀行システムとも複合していた。
3 ）“Securitization of Mortgage Loans by the Federal
Home Loan Bank System”Report Submitted to theCommittee on Banking, Housing and Urban Affairs of
the U.S. Senate the Committee on Financial Servicesof the U.S. House of Representatives.
参考文献
日本住宅総合センター（2007）『建築後年数の経過が住宅価格に与える影響』調査研究リポート No.06285
日本住宅総合センター（2008）『我が国の住宅市場改善に関する研究――ノン･リコースローンの導入可能性と住宅価格構造』調査研究リポート No.07289
日本住宅総合センター（2010）『我が国の住宅市場改善に関する研究Ⅱ――サブプライム・ショックを経験した米国住宅金融制度の変化』調査研究リポート No.
08297

研究論文

収益格差が土地利用転換に
再開発の計量経済モデル
及ぼす影響清水千弘・唐渡広志

1 研究の目的

利用の動学モデルが出発点となる。同研究では、再開発の条件として、建物の取壊し費用や建築

不動産価格の急騰とその後の下落といった、費を考慮した後の再開発後の土地利用収益が、いわゆる不動産バブルの発生と崩壊は、多くの再開発前の土地利用収益を上回った時に、開発国に深刻な経済問題をもたらしてきた。とりわが実施されることを示した。

け、日本は1980年代半ばから1990年代にかけて

Rosenthal and Helsley （1994）は、Wheaton

20世紀最大の不動産バブルを経験し、バブル崩（1992）が示した条件を、住宅市場を対象とし壊後の「失われた10年（lost decade）」は日本

たプロビットモデルにより実証的に明らかにしに長い経済停滞を強いた。

た。Munneke（1996）は、商 業 用 の 不 動 産 に

バブル崩壊後の経済政策の焦点は「不良債権関して Rosenthal and Helsley（1994）と同じ枠問題」への対処であり、主に金融政策の中で対組みで分析した。さらに、 McGrath（2000）

処されてきた。しかし、不動産バブルは不動産

では、土壌汚染の改良コストをも加味した実証

市場に対して何の影響ももたらさなかったのでモデルへと拡張した。

あろうか。不動産市場の中で発生した問題の解

しかし、これらの収益格差と再開発インセン

決の遅れが、経済の回復の遅れの一因になってティ ブ と の 間 の 実 証 的 な 研 究 は、Wheaton

いなかったのであろうか。常識的に考えれば、（1982）が示した経済条件を、ある単一の時点

不動産市場の中で発生した問題は、当該市場ににおけるスナップショットのように切った時の対して最も深刻な影響をもたらしたと考えるほ状態と土地利用転換との関係を明らかにしたにうが自然であろう。

すぎない。また、土地や建物に関する個別性が本研究1)におけるわれわれの最大の関心は、あるため、再開発確率の誤差は大きくなってい1990年代のバブル崩壊後の不動産市場の調整期

ることが予想される。さらに、異なる用途へのを振り返り、東京都心部のオフィス市場でどの変更を考慮しているものではない。

ようなことが起こっていたのか、具体的には、

本研究は、1991年のバブル崩壊を出発点とし

不動産価格の大規模なマクロ的変動の中で、不て、1991年から1996年および1996年から2001年

動産市場のマイクロ構造はどのように変化してにかけての土地利用転換に関するパネルデータ

いたのか、といったことを明らかにすることでを構築し、東京都区部のオフィス市場で生じたある。

歪みの程度をマイクロなレベルで計測するととこの問題は、古くから再開発の問題として研もに、その資源配分の調整として再開発がどの究が蓄積されてきた。再開発の経済モデルとしような確率でもたらされたのかを明らかにするては、Wheaton（1982）によって示された土地ことを目的とした。
収益格差が土地利用転換に及ぼす影響21

建築物は耐久性があるため、ある程度の期間割引率をi、延床面積 Q の賃貸料を R  とするを想定しなければ、用途変更に至る意思決定をと、新しい居住用建物の敷地面積 1 単位当たり観察できない可能性がある。そのため、データの最大化された収益は次の式で表現できる。

の時系列方向への拡張は欠かせない。その一方で、10年におよぶ経済環境の変化は個々の不動

max r =R  FK, L−iK−cQ
L⑴

産所有者に対して、異なる影響を与えているも

ここで、Q=FK, L は既存の事務所用建物ののと考えられる。そのため、異時点間の個別効

延床面積を示す。再開発を行なわない場合の事

果の懸隔を制御したうえで、収益格差が再開発

務所用建物からの収益は r =R ⋅QL である。

を行なう確率を推定する必要がある。先行研究

したがって、r −r ≥0 のとき再開発を行なうの多くは 2 時点間の差分によるクロス・セクシ

インセンティブが生じる。すなわち、

ョン分析であるため、個別効果が消去されていR FK, L−iK−cK−R Q≥0⑵αβ

るという前提条件のもとでの結果しか示していである。いま、生産関数を FK, L=AK L とない。本研究はランダム効果を推定することに

特 定 化 す る と、⑴ 式 に お け る 最 適 化 条 件 は

よって、個別性を無視することによる除外変数R  ∂FK, L∂K=i であるから、転用するためバイアスに対処した結果を示す。

の再開発条件は次のように書き換えられる。

本稿の構成は次のようになる。 2 節では、土

Δ=1−α R Q−R +c Q≥0⑶

地利用転換の経済理論的な条件を整理し、 3 節

ここで、再開発条件である⑶式は収益格差 Δ

ではデータを紹介し、そして、 4 節では実証分

が 0 以上であることを示している。

析の結果を示す。そして、 5 節は結論として整このような導出された条件に基づき、再開発の意思決定が開発前後の賃貸料 R  と R  によ理する。

って説明できるかどうかを、パネルデータによ2 土地利用転換の条件

る 2 値選択モデル（binary choice model）を通土地市場が効率的であるならば、それぞれのじて実証分析を行なう。推定モデルは次のように書ける。
Ψ=γΔ+u 
得することができるような土地利用を選択する。
合理的な土地所有者は、もっとも高い収益を獲
さらに、本研究では都市集積の高い東京都区部

u =δ+μ+εを対象とし、問題を単純化するために、事務

i=1, 2, ⋯, n

所・住宅の 2 つの用途に限定しモデルを設定す
2)⑷
t=1, 2

ここで、u  はエラー・コンポーネント、δ はサる 。具体的には、日本における1990年代のバ

ンプル全体に共通の切片、μ は各グループのラブル経済崩壊後の不動産価格の下落過程で生じンダム効果、ε は平均ゼロ、分散 1 を仮定した事務所用途から住宅用途への転換を観察し、た標準正規分布にしたがうランダム変数である。

土地の所有者が用途を変更する際に、建物の除却や再開発を行なう意思決定がどのような経済

収益格差の係数γの符号条件と収益格差の実績値にしたがって､ もし､ Ψ>0Ψ=1 であるな

条件で生じるのかを分析する。

≤0 Ψ=0 なららば、区画は再開発され、Ψこのことを地主の土地開発行動によって描写しよう。資本 K と既存の土地面積 L を投下して、延床面積 Q の建物が生産されるものとし、これを生産関数 Q=FK, L で表す。地主は新しい建物を竣工させるために、延床面積 1 単位
当たりの費用 c をかけて既存の建物を取り壊す。
22

季刊 住宅土地経済

2010年秋季号№78

ば、現状の土地利用が保持される。したがって、再開発が生じる確率は次のように書ける。
>0
Pr Ψ=1=Pr Ψ=Pr ε>−γΔ−δ−μ=ΦγΔ+δ+μ⑸

ここで、最後の等式は分布関数 Φ を描写す

しみず・ちひろ

からと・こうじ

1967年生まれ。1994年東京工業

1971年生まれ。1996年青山学院

大学大学院理工学研究科博士課程中退。(財)日本不動産研究所、

大学経済学部卒業。2003年大阪大学大学院経済学研究科博士課(株)リクルート住宅総合研究所(清水千弘 氏 写真)を経て、現在、麗澤大学経済学(唐渡広志 氏 写真)程修了。2002年આ月より富山大学経済学部准教授。

部准教授。

論文：「ヘドニック・アプロー

論 文：“Residential Rents andチによる集積の外部経済の計

Price Rigidity: Micro Structure測」ほか。

and Macro Consequences”ほか。

る密度関数がゼロの周りで対称である限り保持

事務所賃貸料データについては、社団法人全される。再開発された区画の地代が、現状のま

国宅地建物取引業協会によって調査された1991

まにされた場合の地代と取壊し費用の和よりも年1月から2004年12月までの賃貸料データを用

大きいときに再開発が生じるならば、γ はゼロいることとした。同データには、当該期間におよりも大きいことが期待される。以下では、パ

ける成約賃貸料で 1 万3147件のデータが存在し

ネル・プロビット・モデルを利用して未知パラ

た。

メータ γ およびランダム効果を推定する（推定

一方、住宅賃貸料データ3)については、リク

方法は Baltagi 2008、pp.237-244を参照した）。

ルート社の『週刊住宅情報・賃貸版』に掲載された情報を用いた。同データのうち成約等によ

3 データって情報誌から抹消された時点の情報を用いる

土地利用・転用の推移こととした。情報誌から抹消された時点の賃貸

本研究では「土地建物利用現況調査」（東京

料価格は、逆オークション的に情報誌を通じて

都都市計画局）による建物単位での GIS ポリ

品質と価格に関する情報を発信し、借り手が登ゴンデータを利用して、1991年に現存した建物

場するまで賃貸料を下げていく過程での最初のが、1996年、2001年においてどのように再開発

オファー価格であるために、借り手の付け値のおよび転用されたのかを観察した。1991年時点

なかでの上位価格という性格ではあるが、借りでの事務所用の建物は 4 万516件存在する。こ手が交渉によってさらに賃貸料を引き下げるのこで、店舗や住宅との併用である事務所用途のは極めて稀であるため、市場賃貸料価格である

建物を除いている。

と考えてもよい。1991年から2004年12月までに48万8348件のデータが存在した。事務所賃貸料、住宅賃貸料それぞれの要約統計量を表 1 に示す。

事務所賃貸料と住宅賃貸料

前節で設定したモデルを推定するためには、


各データベースともに、いわゆるバブル期からバブルの崩壊過程を経て現在に至るまでの14を特定化する必要がある。本研究で利用する建年間のデータであることから、大きく価格が変築物に関する GIS データでは、1991年時点に化した時期のデータを含む。賃貸料水準（円

おいて事務所として利用されていたものが、/㎡）を み る と、事 務 所 賃 貸 料 は、平 均 値 は

1996年および2001年時点において用途変更され4851円であるが標準偏差は1925とばらつきが大たか否かがわかる（ 4 節で詳述する）。そこで、きい。住宅賃貸料では平均値は3248円で、標準再開発前の賃貸料は事務所用途での賃貸料、再偏差は824である。

再開発後の賃貸料 R と再開発前の賃貸料 R

開発後の賃貸料は居住用住宅用途の賃貸料とする。

上記のデータを用いて、⑵式における各用途における賃貸料を推定する。事務所賃貸料は、収益格差が土地利用転換に及ぼす影響

23

表ઃ―事務所賃貸料・住宅賃貸料データの記述統計表઄―再開発データ（観測値の数 107）

注）データ出所は「日本の都市再開発

第 1 − 6 集」
（社団法人全

国市街地再開発協会）。実質工事費用は2000年基準の消費者物価指数でデフレートしている。

表અ―床面積生産関数

需要者である企業の立地行動の帰結として決定されるものであり、ビジネス・コミュニケーシ
ョンの利便性や従業員の通勤のしやすさ、広さ等の職場環境などによって決定される。
ここでは、1991年から2004年と14年間をプールしたデータ群であることから⑹式のように設
定する。



注）年次トレンドは竣工時点を表わすトレンド項の係数推定値を示










log R =x 'θ +d 'δ +v




⑹

R  は第 i 物件の t 時点における単位面積当
たり事務所賃貸料、x  は第 i 物件の属性ベクト

す。

log R =x 'θ +d 'δ +v 

⑺




R は第 i 物件の t 時点における単位面積当ル（床面積、最寄り駅までの距離、建築後年数、 たり事務所賃貸料、x  は第 i 物件の属性ベクト
都心までの近接性、地区ダミー変数など）、θル（専有面積、築後年数、最寄り駅までの時間は対応する属性価格、d  は取引時点が t のとき

距離、都心までの時間距離、地区ダミー変数な

1 、それ以外で 0 となる時間ダミー変数、δ はど）である。この理論値を利用して、⑶式では  と近似する。
R ≈R

賃貸市場での取引時点に関する時間効果、v は攪乱項を示している。この理論値を利用して、  と近似する。
⑶式では R ≈R

資本シェア、取壊し費用

住宅においては、就業地への通勤のしやすさ

収益格差である Δ を特定化するために、床といった都心までの近接性や最寄り駅までの距面積生産に投じられる資本シェア α と既存物

離、築後年数とともに、構造などの建物特性や件の単位床面積当たり取り壊し費用 c を推定す

開口部の向きなどによって決定されるものと設る必要がある。しかしながら、われわれが利用定した。さらに、住宅においては、単身者が中する「土地建物利用現況調査」（東京都都市計

心 に 立 地 す る ワ ン ルー ム 系 の 集 合 住 宅 と画局）は、用途の変更を知ることはできるが、

DINKS 等の小規模世帯が立地するコンパクト

物件への投下資本や取り壊しのための費用はわ

タイプの住宅、大規模世帯が立地するファミリ

からない。

ータイプ系の住宅では、価格構造がそれぞれ異そこで、別のデータセットを利用して α と cなることが知られている。つまり、単身者・を推定する。「日本の都市再開発」（社団法人全DINKS 等の小規模世帯、子供と同居している

国市街地再開発協会）は、1982年から2001年ま大規模世帯では立地選好が異なり、それぞれ異での期間において再開発されたビルの竣工計画

な る 付 け 値 を 持 つ（Shimizu, Nishimura andや事業資金を記録している。このうち、東京都

Asami

は107のケースが存在する。表 2 は同資料より

24

2004）
。モデルを⑺式のように書く。

季刊 住宅土地経済

2010年秋季号№78

表આ―事務所賃貸料関数／住宅賃貸料関数・推定結果（OLS)

14,394円］と定義される。

4 推定結果事務所および住宅用途の賃貸料関数

事務所賃貸料関数および住宅賃貸料関数の推定結果を表 4 に示す。まず、オフィス賃貸料関数では、「築後年数」（−
0.093）、「最 寄 り 駅 か ら の 距 離」（−
0.219）として推定された。
「築後年数」
に関しては、 1 年経過するにつれて、平米当たりの単位賃貸料価格が9.3％減価
していくことが示される。一見、高い減価率であると見られるが、近年における事務所建物の設備の高度化（OA 対応・
天井高・耐震性）や建物工法の進化（柱など）により、古い事務所建物は、経済的な劣化とともに技術的な劣化が急速に進んでいる影響が、「築後年数」という変数の中に吸収されていることが予想される。特に、分析対象データの平均築後年数が16年であることを考えると、この傾向は強く出ているものと考える。
作成した再開発された物件の延床面積、2000年「最寄り駅までの距離」については、ビジネ

基準の消費者物価指数で実質化された工事費用

ス・コミュニケーションのしやすさとともに、および敷地面積の記述統計である。

就業者の通勤のしやすさといった影響も加味さ

表 2 のデータを利用してコブ = ダグラス型生

産関数 Q=AK L を対数変換し、パラメータを OLS 推定する。ここで、Y は延べ床面積、れている。
続いて、住宅賃貸料関数に注目すれば、まず、基準タイプとして推定されているコンパクトタ

K は工事費用、L は敷地面積である。なお、地イプの各変数の推定値をみると、築年数（−

域的な個別効果を制御するために東京都の各区

0.070）、最寄り駅からの距離（−0.034）、1階に対応したダミー変数を導入し、竣工時点の年

ダ ミー（− 0.042）、都 心 ま で の 接 近 性（−

次をトレンド変数として時間効果を制御する。

0.066）ともに負で推定されており、一般的な最小 2 乗法で推定した結果を表 3 に示す。この傾向と一致する。なお、専有面積においては

結 果 よ り 床 面 積 生 産 に 占 め る 資 本 シェ ア は（−0.197）と事務所賃貸料モデルとは符号条件

α=0.390と推定できる。

が異なることに注意が必要である。ここで定数「増改築・改装等実態調査」（国土交通省）は

項ダミーとクロス項と併せて観察する。

建物を取り壊すときの平均的な費用を 1 万4394

まず、定数項ダミーについては、ワンルーム

円 /㎡と報告している。各竣工時点の割引率とダミーが（+0.706）、ファミリータイプダミー

して長期国債の利率を利用すると、ある一時点で（−1.581）と推定されている。ワンルームにおいて発生する取壊し費用は［c= 割引率×

ダミーとの各変数とのクロス項においては、専収益格差が土地利用転換に及ぼす影響25

有面積（−0.263）、最寄り駅からの距離

表ઇ―パネル・データの概要（− 0.011）、築 年 数（+ 0.025）、都 心 までの時間距離（−0.040）と推定されている。つまり、ワンルームタイプにおいては、コンパクトタイプの立地主体と比較して、築後年数を回避する傾向は小さいことがわかる。一方、ワンルーム系のマンションに居住する消費者は、環境水
準よりも利便性を追求する傾向が強いことが予想されるため、最寄り駅までの距
離や都心までの時間距離に対しては、より強い選好を顕示している様子がうかが注）R  は再開発された用途での賃貸料（表 4 の R  の理論値で近似）、R  は再開発されなかった場合の賃貸料（表 4 の R  の理論値で近似）を示している。

われる。

ファミリータイプにおいては、専有面積（+

対的に弱いことが予想される。

0.043）、最寄り駅からの距離（+0.004）、築年
数（−0.002）、都心までの時間距離（−0.035）

収益格差条件として推定されている。コンパクトタイプやワ

上記で求められた事務所および住宅用途の賃ンルームタイプへの立地者と比較して、より新

貸料関数のパラメータを利用して、対象となっしいものをまたはより広いものを好むことがわている建物の賃貸料の理論値を計測する。GIS

かる。また、駅までの距離に対しては、クロス

ポリゴンから同定された建物データは、利用用

項の（+0.004）を考慮すると（−0.030）とな

途、容積率、面積、建物階数、建物形状、およる。この傾向については、相対的に広い賃貸マ

び座標に関する情報がある。そこで、時間効果

ンションに居住する消費者は、ワンルームタイも含めたうえで、これらの値を内挿して、各建

プ、コンパクトタイプの立地者と比較して、交物、各年次（1996、2001年）のオフィス賃貸料

通利便性を重視していないこととなる。このこ

および住宅賃貸料の理論値（予測値）を計算すとは、駅から離れたところでの居住環境水準のる。

相違として理解すべきであろう。東京都区部に

ここで計算されたオフィス賃貸料・住宅賃貸

おいては、駅周辺は利便性、またはそれに伴い料を比較し、取壊し費用と建替え費用を加味し商業集積が高いものの、緑や児童公園が少なかてでも、土地利用転換をしたほうが収益の改善

ったり、治安が悪かったりすることが予想されが図れるのであれば、土地利用の変更を行なうる。むしろ、駅から離れていったほうが、自然

インセンティブが働く。加えて、当該時点だけ環境が保全され公園整備なども進むとともに、において、瞬間的に土地利用転換をした場合の治安もよい。つまり、大規模な住宅に住む家計

収益が上回ったとしても、土地利用の転換は発

は、駅に近いことに伴う利便性の高さよりもむ

生しない。不動産は耐久性を持つ投資財である

しろ、自然環境の水準の高さを選択しているもため、一定期間継続して費用を考慮した後のネのと考えるほうが自然であろう。

ットの収益が改善されなければ、土地利用の変そのため、住環境に対して相対的に強い選好

更は発生しないものと考える。そこで、以下にを顕示するファミリータイプの立地者は、ワン

おいては、収益格差を過去 5 年間の平均をとる

ルームタイプやコンパクトタイプの立地者と比とともに4)、取壊し費用と建替え費用を加味す

較して、「駅からの距離」に対する反応は、相る こ と と し た。こ こ で、資 本 投 入 シェ ア

26

季刊 住宅土地経済

2010年秋季号№78

表ઈ―再開発確率のプロビット推定

ム・プロビット推定した結果である。収益格差の係数推定値は有意に正であり、再開発による収益の上昇が期待されるときには、実際に再開発される確率が高まることが示される。σ はラン ダ ム 効 果 の 標 準 誤 差 を 示 し て い る。ρ はμ+ε と μ+ε の相関係数 ρ=σ 1+σ  を示しており、モデル全体の分散のうちパネル・レ
ベルの分散要素が寄与する比率である。［］

内における相関係数 ρ の標準誤差は十分に小さいことから、ランダム効果の推定値はプーリ
ング推定の結果とは有意に異なることが示されている。Wald 統計量は Δ の係数推定量がゼロ
注）係数推定値下の（）内は標準誤差を示している。被説明変数

であるという帰無仮説に対する検定を示していはその区画が再開発された場合 1 、現状のままであれば 0 となるる。確率値が十分に小さいことからこれを棄却

2 値変数である。ρ はランダム効果を含む誤差構造の相関係数。

する。

ワルド検定統計量はすべてのパラメータが 0 であるという帰無仮説に対する検定統計量（自由度 1 のカイ 2 乗分布にしたがう）。
［］は確率値を示す。

さらに、再開発効果の地域的な差をみるために、次の地域グループを定義した。

α=0.390、取 壊 し の 限 界 費 用［c= 割 引 率 ×

地域 1 ：千代田区、中央区、港区

14,394円］を利用して、Δ, Δ を計算し地域 2 ：新宿区、文京区、台東区、品川区、渋た。これらパネルデータの概要を表 5 に示す。

谷区

Δ は収益格差を示している。1991年の記述統

地域 3 ：墨田区、江東区、大田区、目黒区、中計では、再開発・転用が生じた建物の数は全体

野区、豊島区、荒川区、世田谷区、杉の 6 ％にあたる2607件であり、再開発があった

並区、練馬区、板橋区、北区、足立区、

場合となかった場合の収益格差を比較すると、葛飾区、江戸川区ΔΨ =1>ΔΨ =0 であるから、再開発が生じたときのほうが大きいことがわかる。同様に、サンプルを上記の地域に分割して推定した結2001年においても、全体の 9 ％にあたる3576件

果を表 6 の第 2 、 3 、 4 列に示す。第 2 列の地が再開発・転用されている。収益格差も再開発

域 1 は千代田区、中央区、港区などの東京都心が生じたときのほうが大きいことが示されてい部に限定したサンプルでの転用確率を推定してる。表 5 の推定結果より、1991年から2001年のいる。第 3 列の地域 2 および第 4 列の地域 3 は間の賃貸料指数は、事務所、住宅、どちらの用その周辺地域である。どのサンプルにおいても、途においても下落傾向にある。収益格差自体も収益格差の係数推定値は正であり、標準誤差も負の値になっているが、そのような場合でも、十分に小さく有意である。地域 1 の係数推定値

再開発しなかったときの機会費用が存在するたよりも地域 2 、 3 のそれのほうが値は大きく、め、再開発された建物の収益格差は、再開発さ同様の収益条件下であれば、周辺地域のほうがれていない建物に比べて大きいことがわかる。

事務所用途から住宅用途に転用される確率が高いことがわかる。

ランダム・プロビット・モデルの推定結果

表 6 は上記のデータを利用して⑸式をランダ

1990年代における事務所賃貸料の高騰と下落は、都心部よりも周辺部の事務所空室率を高め、収益格差が土地利用転換に及ぼす影響27

土地利用の収益性を悪化させていた。その背景がよいであろう。それでは、定常状態に近くなには、1980年代のバブル期において、強い期待ってきた2001年以降はどうであろうか。

だけに基づく住宅用途からオフィス用途への積現在、この 2 つの問題を含めて、より一般的

極的な転換が図られたことが指摘されているが、 なモデルへと拡張しているところである。
その開発の失敗を調整するように、土地利用の更なる転換が図られたものと予想される。本分析はこのことを裏付ける実証結果になっている。

5 結論
本研究は、1990年代のバブル崩壊期の東京都区部のオフィス市場に着目し、オフィス市場がどのように変容してきたのかを明らかにすることを試みた。
具体的には、オフィス市場と、そのカウンタ
ーパートとしての住宅市場という 2 つの用途を設定したうえで、その両市場間での収益格差に着目した。オフィスを仮に住宅に転用した場合に、より高い収益が獲得できるような状態を、
土地利用の非効率性と定義し、その格差が将来の土地利用転換が発生する確率に対して、どのような影響をもたらすのかを、1991年を出発点

注1 ）本 研 究 は、Shimizu, C., and K. Karato（2010）“Estimation of Redevelopment Probability using
Panel Data-Asset Bubble Burst and Office Market inTokyo-,”Journal of Property Investment & Finance,
Vol.28, No.4.（forthcoming）を要約したものである。
2 ）現実の土地市場では、それぞれの土地利用の外部性を制御するために、土地利用規制が存在する。しかし、工場や都市農地に対しては、強い制限が存在しているが、事務所から住宅への用途転換は、建築基準に関する制限は存在するものの、土地利用制限は弱い。そのため、ここでの仮定は現実的であると考える。
3 ）賃貸住宅ストックの多くは、依然としてＳ造等のアパートが中心である。ここでは、事務所建物と対比することを目的としていることから、分析データ
を RC 造、SRC 造の建物だけに限定した。
4 ）1991 年 時 点 の 分 析 に は 1986 年 か ら 1990 年 ま で、
1996年時点の分析には1991年から1995年まで、2001
年の分析には1996年から2000年までの各年度のオフ
ィス賃貸料・住宅賃貸料の平均値の差分を用いることとした。

として、1996年、2001年にかけてのパネルデー
タとして分析を行なった。
得られた結果をみると、Wheaton（1982）で示されたように、取壊し費用や建替え費用を考慮した後の再開発後の土地利用収益が、開発前の土地利用収益を上回っている場合には、土地利用転換が発生する確率が高くなることが示された。
しかし、本研究に残された課題は多い。第一に、本研究ではオフィス市場から住宅市場にかけての転用しか考えていない。東京都区部で発生している多くの再開発は、住宅を集約して商業系の土地利用へと転換することが多い。その意味では、両方向での土地利用転換に関して考えることで、より一般性が高まる。
第二に、バブルが崩壊した直後の1991年から2001年にかけての不動産価格が大きく変動する過程の中での現象だけを扱っている。この時期
は、ある意味特殊な時期であったと考えたほう28

季刊 住宅土地経済

2010年秋季号№78

参考文献
Baltagi, B. H.（2008）Econometric Analysis of PanelData, 4th ed., John Wiley & Sons Ltd.
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Wheaton, W. C.（1982）“Urban Spatial Developmentwith Durable but Replaceable Capital,” Journal of
Urban Economics, Vol.12, pp.53-67.

研究論文

太陽光発電買取制度の定量分析
大橋 弘・明城 聡
庭のネットでの負担額と考えられている3)。新

はじめに

たな買取制度は余剰電力の売電収入を増やすこ

わが国の住宅用太陽光発電の累積導入量は、とによって、太陽光発電の導入による実質的な2007年までに設備ベースで150万 kW にのぼり、負担をなくし太陽光発電の普及を目指すものでわずか10年の間に100倍以上に増加している。

ある。現時点では、既設および2010年に新規導これだけの太陽光発電が普及した背景には、太入される太陽光発電については買取価格を48円

陽光発電システムの導入費用の低下によるとこ/kWh とし、それ以降の年度については買取価ろが大きいだろう。太陽光発電のシステム価格

格を毎年見直したうえで、 5 年後をめどに過去（太陽電池モジュール、周辺機器および施工費の水準である24円/kWh へと引き下げるものと用を含めたもの）は1997年に設備容量 1 kW 当されている。なお余剰電力の買取費用は電力価

たり105万円であったが2007年には68万円まで格へ上乗せする形で電力の需要家全体で負担す低下している。また1994年から2005年までの13

ることになる。

年間に総額1340億円にのぼる公的補助金が給付

本稿では、新しい電力買取制度が将来の太陽されたことも住宅用の太陽光発電の普及に大き光発電の普及に与える影響を定量分析する。

1)

く寄与したと考えられる 。そして、さらなる

1997-2007年までの市場データから推定した構

太陽光発電の普及拡大の柱として2009年11月に造型モデルを用いて、想定される今後の生産費

太陽光発電の買取制度が導入された。

用に関するいくつかのシナリオのもとで太陽光

この買取制度では、既設および今後新規に設置される住宅用太陽光発電について、一般家庭発電の普及をシミュレーション手法によって将来推計する。

の余剰電力を従来の買取価格の最大 2 倍となる

本稿は以下のように構成される。 1 節では、

48円/kWh で10年間電力会社に売電できるとす

本稿で用いる構造推定モデルを紹介する。構造2)るものである 。これにより太陽光発電の導入推定モデルは、太陽光発電システムの需要関数

コストを短期間で回収でき、一般家庭の太陽光と供給関数との 2 つの要素からなる。とりわけ発電の導入インセンティブが高まることが期待

太陽電池市場が少数の生産メーカーによる寡占される。政府発表のモデルケースでは、2007年

市場であることを踏まえ、数量（クールノ）競

時点のシステム導入費用は約185万円であり、争モデルを明示的に取り込んだ推定モデルを採

そのうち補助金や減税が43万円、グリーン電力用する。 2 節では、推定結果を紹介する。推定価値および自治体による補助が20万円、10年間された構造モデルを用いて、 3 節では2009年11の電気料金節約額が35万円、10年間の余剰電力

月からはじまった新たな買取制度のもとでの太の売電収入が約50万円で、差額の約37万円が家陽光発電の普及経路をシミュレーション手法に太陽光発電買取制度の定量分析

29

よって将来推計を行なうとともに、CO2削減効発電による電力節約額を表す。

果を加味したうえで、社会厚生の観点からこの買取制度を評価する。 4 節は結論である。

太陽電池の需要・供給モデル

第 t 期における都道府県 j の太陽光発電シス

1 太陽光発電の普及モデル



テムの需要関数は q  =Doc , x , ε|Φ として

本節では太陽光発電システムの需要モデルを表現される。ここで oc  は前述の太陽光発電の紹介し、太陽光発電の普及を説明する。なお本

実質価格、x  は都道府県の太陽光発電の導入

稿で用いるデータの性質を鑑み、太陽光発電シに影響を与えるマクロ要因、ε は研究者が観ステムは同質財と仮定し、製品レベルでの価格測できない誤差項、そして Φ は需要パラメー

差や性能差は考慮しないものとする。太陽電池

タの集合である。具体的な需要パラメータにつモジュール単体での発電容量は太陽光発電シス

いては次節で説明する。国内の太陽光発電シス

テム容量と同等とみなすことにより、太陽電池


テムへの需要は各県の需要の和 Q  =∑ q の生産量（kW）を太陽光発電システムの生産で表される。なお、太陽光発電システムの需要量（kW）と同値として扱うものとする。

モデルは対数線形型モデルを用いて推定を行なう。また太陽電池モジュールの生産量 Q  と住太陽光発電システムの実質価格

宅用太陽光発電システムの生産量を同値とする

太陽光発電の導入に係る費用に加えて発電に（Q =Q 。
 ）よる将来収益も含めた値を太陽光発電システム

太陽電池の供給モデルとして、国内市場を合の第 t 期における都道府県 j での実質価格とし、

計 F 社の企業が数量競争する状況を想定する。

oc  と定義する。具体的には、oc  には、導入同質財におけるクールノ寡占モデルにおいて、から T 年間のコストとして、導入費用、補助

太陽電池モジュールの需要 Q  の価格 p  に対す

金による控除、そして発電による電力価値を含る弾力性 ε に直面する企業 i の利潤最大化の必む。太陽光発電のシステム価格を p 、補助金による控除額を G 、将来の発電電力の割引現要条件は以下のように表される。

在価値を ev  とすると、oc  は以下のように表s p −mc 
=
p
ε 

せる。

ただし、mc  は第 t 期における企業 i の限界

oc =p −G −ev 

費用であり、数量によらず一定であるものとす

は太陽電池モジュる。また s  は第 t 期における企業 i のマーケ

ールと周辺機器の価格に施工費用を加えたもの

ットシェアであり、企業 i の生産量を Q  で除である｡すなわち、p  をモジュール価格、p 


すことで得られる。そこで、クールノ競争の仮を周辺機器価格および施工費用、r を消費税率定の下で需要関数を推定することにより、上記

ここでシステム価格 p







 となる。また T 年の利潤最大化の式から限界費用 mc  を計算す

間の電力価値は、導入時の発電量 E  および売ることができる。次節では、太陽電池生産の限

電電力量 SE  が T 年のあいだ同じ値をとると界費用の性質を分析するために、限界費用が以仮定して、下の Cobb-Douglas 型関数で与えられるものととすると、p =rp +pev =p  ∙ SE + p  E −SE  ∙1−δ 1−δと表す。ここで p  は電力価格、p  は売電電力の買取価格、δ は割引因子であり、p

して費用関数を推定する。
mc k , l , z , t; θ=θk l z  t 、i=1,⋯,F
ここで k  は企業の生産キャパシティ、l  は生∙ SE 

産習熟度、そして z  は原材料（シリコン）価は余剰電力の売電額、p  E −SE  は太陽光格とし、詳しくは次項で定義する。またトレン

30

季刊 住宅土地経済

2010年秋季号№78

(大橋 弘 氏 写真)

おおはし・ひろし

みょうじょう・さとし

1970年東京都生まれ。2000年米1976年静岡県生まれ。2007年筑国ノースウェスタン大学経済学
博士課程修了。経済学博士。ブ

波大学大学院システム情報工学研究科博士課程修了。社会工学

リティッシュ・コロンビア大学（カナダ）経営学部助教授を経(明城 聡 氏 写真)博士。文部科学省科学技術政策
研究所を経て、現在、神戸大学て、現在、東京大学大学院経済大学院経済学研究科准教授。論

学研究科准教授。著書：『モバ

文：「住宅用太陽光発電の普及

イル産業論』（共著編、東京大に向けた公的補助金の定量分学出版会）ほか。

析｣(科学技術政策研究所)ほか。

ド項 t は産業の技術進歩等を捕捉する項として『レアメタルニュース』の半導体向け高純度多考えている。

結晶シリコンの年平均価格とした。
需要関数に含まれる太陽光発電の普及に影響推定に利用するデータについてを与えるマクロ要因には、世帯数、 1 世帯当た

推定には主として1997年から2007年までのパ

りの所得水準（万円/年）、 1 世帯当たりの年間

ネルデータを利用した。システム導入量（都道

電力消費量（kWh）、年間日照時間（h）、新規

府県別）および価格（モジュール、周辺機器お着工住宅戸数（自己所有）、電力充足率およびよび施工費用）は財団法人新エネルギー財団

トレンドを考慮する5)。これらのデータの出所（以下、NEF）の公表データであり、価格はすについては、世帯数は総務省の住民基本台帳、

べて1kW 当たりの全国平均である。太陽光発

日照時間は気象庁の気象統計情報、消費電力量

電の実質価格に関しては導入から10年間（つまは日本電気協会発行の電気事業便覧、新規着工

り T=10）の発電電力を経済価値に換算する。

住宅戸数は国土交通省の建築着工統計調査であ

ここでは割引因子 δ は1.0として将来価値の割る。また所得データは総務省の家計調査年報に4)

引は考えないものとして議論する 。太陽光発

掲載される県庁所在地における平均実収入を用

電の発電量については NEF 公表の都道府県別

いた。

の年間発電量（kWh/kW）および売電電力量

一方、太陽電池モジュールのメーカー別出荷（kWh/kW）のデータを用いる。また新しい買量は Prometheus Institute 発行の PV NEWS の取制度導入前の買取価格は家庭用電力料金（円

データを用いた。ただし、このデータは各メー/kWh）に等しいことから、電気事業便覧に掲カーの国内出荷と輸出の生産量内訳がわからな

載される電力会社各社の従量電灯 B の 2 段目

い。したがって、前述の NEF の国内住宅用の価格を電力の経済価値換算に用いる。なお、価太陽光発電の導入量が全メーカーの生産量の合格データはすべて消費者物価指数（CPI）を用計に占める割合を求め、国内出荷割合がメーカ

いて1997年時点の価値に実質化している。

ー間で一定であると仮定して、この値を各メー

需要関数 Doc , x , ε|Φ に含まれる太陽電カーの全モジュール生産量に掛けあわせ国内出池の価格（およびシステム価格）は、市場均衡

荷量へと換算した。生産キャパシティ（k ）

によって決まる内生変数である。したがって需についてはデータ制約上の理由から各メーカー

要パラメータ Φ を不偏に推定するためには、が生産設備をフル稼働しているものと仮定し、価格とは相関を持つが誤差項 ε とは無相関と各メーカーの全モジュール生産量を生産キャパ考えられる変数を操作変数に利用して推定を行

シティの代用値として利用する。この生産量はなう必要がある。本稿では太陽電池の主原料と国内住宅向けの出荷だけでなく、国内産業向け

して現在利用されている多結晶シリコンの価格

出荷および海外輸出等を含んだ数量である。まを操作変数として用いる。なお、この価格はた企業の生産習熟度（l ）を測る指標として
太陽光発電買取制度の定量分析

31

で有意に負であった。本図ઃ―新たな余剰電力買取制度のもとでの累積導入量

分析では、生産技術の進歩をトレンド項にて外生的に捉えているが、太陽電池の主原料であるシリコン価格に加えて技術進歩が生産コストに与える影響が大きいことを示す
結果となった。また習熟効果の係数θ は−0.011
であり、これは累積生産
量が 2 倍になると限界費
1997年から前年度までの累積生産量を用いる。

用が0.8% 下がることを意味する。なお生産キ生産者側のデータの出所についての詳細は明ャパシティ（θ ）については有意な結果は得ら

城・大橋（2009）を参照されたい。

れなかった。

2 推定結果6)

3 新たな余剰買取制度に関する予測と評価

本稿では、操作変数法を用いて以下の対数線

2009年11月に導入された新たな電力買取制度

形需要モデルを推定した。
logq  ≡α∙oc +∑  βx +ε,によって一般家庭の負担する太陽光発電システΦ=α,β

ムの実質価格は低減し、太陽光発電を導入する

この結果 oc  の係数 α は統計的に0.1% 水準

インセンティブが高まると考えられる。ここでで有意に負となり、需要の実質価格に対する平は実質価格の低下による需要の変化が太陽光発

均弾力性は2.3であった。また世帯数、日照時電の普及に与える影響を構造方程式モデルから間、新規着工住宅戸数、消費電力および電力充求めることで、今後の太陽光発電の普及過程を足率が需要に与える影響も統計的に0.1% 水準

シミュレーションする。

で有意に正となった。すなわちこれら数値が大きい都道府県あるいは年は、太陽光発電の導入

シミュレーション分析

量も大きくなる傾向があることを意味する。一

太陽光発電システムの価格は、太陽電池原料

方、所得水準はその係数が正となるものの有意のシリコン価格や生産性に関する技術進歩の程な結果は得られなかった。これは太陽光発電を度などによって影響を受けると考えられる。こ導入する世帯の割合は2007年時点で全世帯の約

こでは、今後の太陽光発電システムの限界費用

1 % 程度といまだ少数であるため、県レベルに関して以下の 3 つのシナリオを設定し、太陽での所得平均では個々の世帯の意思決定を十分

光発電の普及をシミュレーションによって予測に捉えられない可能性を示唆しているとも考え

する。

られる。

⒜限界費用は2007年のまま一定

費用関数の推定については残差項の自己相関⒝限界費用は2008年以降、過去と同じペースと分散不均一の問題に対処するため FGLS 推（年率3.6%）で低下定を行なった。その結果、原料価格（θ）は統⒞限界費用は2008年以降5年で半減し、2013年

計的に 1 % 水準で有意に正となり、それ以外

以降は一定の習熟効果（θ）、トレンド（θ）は 1 % 水準

シナリオ⒜は2008年以降の生産コストが2007

32

季刊 住宅土地経済

2010年秋季号№78

表ઃ―新たな余剰電力買取制度の費用対効果

注）数値はすべて新たな買取制度が導入されずコストも下がらない場合との差額、単位：100億円。
ａ：2010-2020年導入分の CO2削減効果（20年分）を経済価値に変換したもの
ｂ：2005-2007の自主参加型 CO2排出権取引の平均値
ｃ：Tol（2005）における平均値（$93/t-C）
ｄ：「2050日本低炭素社会シナリオ：温室効果ガス70% 削減可能性検討」における上限値
ｅ：2010-2020年の消費者余剰の総計
ｆ：2010-2020年の生産者余剰の総計、生産者余剰には太陽電池メーカー、周辺機器、施工業者の利潤を含む
ｇ：2010-2020年導入分の余剰電力買取に必要となる追加費用額

年水準のまま一定のケースである。シナリオ⒝す。新たな買取制度が導入されることで太陽光は推定された1997-2007年の限界費用の年平均発電の導入量が大きく増加することがわかる。

低下率と同じ割合（つまり3.6%）で以降もコ

もっとも普及が進むのは生産コストが 5 年で半ストが下がり続けるケースである。シナリオ⒞

減するシナリオ⒞で、2020年の累積導入量はは 5 年間で限界費用が半減、すなわち年率13%3100万 kW に達する。一方、生産コストが下でコストが低減するケースである。ただし、限がらないシナリオ⒜では2020年の累積導入量は界費用が半減する 6 年目（つまり2013年）以降

770万 kW である。なお、買取制度が導入されは、限界費用は一定値に落ち着くものとした。

ずコストも下がらない場合には650万 kW であなお上記のシナリオは太陽電池だけでなく周辺る。

機器および施工費用についても同様である。その他にシミュレーションを行なうための仮定とCO2削減効果と社会厚生

して、太陽電池市場への新規参入や退出はない

太陽光発電の普及によって従来の火力発電をものとする。また、住宅用太陽光発電への国の主体した発電が抑制される。太陽光発電のライ

補助金は2008年と同じ 7 万円/kW で以降も継フサイクル（20年間）における CO2 排出原単続的に給付され、マクロ変数もシミュレーショ

位は58.6g/kWh であり、電力全体の平均の排ンの期間を通じて2007年の値と同様とした。な

出原単位445.6g/kWh に比べ、電力 1 kWh 当

お需要関数のトレンドについては今後も一定でたり387.0g の CO2 削減効果があると考えられ続くものとした。

る7)。この数字に基づくと、新たな余剰買取制

余剰買取制度については、現状で想定されて度のもとで1997から2020年の間に普及する太陽いる買取価格を 5 年で半減させるケースを想定

光発電が持つ CO2 削減効果は、もっとも普及する。すなわち既設および2010年の新規導入分が進むシナリオ⒞で2.7億トンと推定される。

については買取価格を10年間48円/kWh とする

他方で、買取制度が導入されずコストも下がらが、それ以降については買取価格を毎年 6 円ずない場合には0.6億トンである。また2020年時

つ下げていくこととする。2014年以降の導入分

点での CO2 の年間排出量はシナリオ⒞で0.14については10年間の買取価格を24円/kWh とす

億トン（1990年の日本の CO2 排出量11.4億トる。

ンの1.2%）削減されるものと推定される8)。

以上の条件のもとで、新しい余剰買取制度にこの CO2 削減効果がどれだけの経済価値を持おける太陽光発電の普及過程をシミュレーショ

つかについては、CO2の価値をどのように評価ンした。図 1 に2020年までの導入量の推移を表するかによって大きく左右される。ここでは太陽光発電買取制度の定量分析

33

CO2削減効果の価値を、 CO2削減枠の市場取引額（1212円/トン）、 CO2 の社会的費用負担の平均値（3044円/トン）、 CO2 削減費用の上限値（10882円 / トン）の 3 つの推定値を9)を評価する上での重要な要素であると言える。

おわりに
本稿では、2009年11月に導入された新たな余用いて評価した 。この結果、太陽光発電の普剰電力の買取制度の将来の太陽光発電の普及へ

及がもっとも進むシナリオ⒞での2.7億トンのの影響を定量評価した。その結果、2020年まで

CO2削減効果には、換算に用いる価格に応じての累積導入量は、生産コストが 5 年で半減する

0.26∼2.3兆円程度の経済価値があると考えら場合には3100万 kW、生産コストがこれまで同れる。

じペースで低下する場合には1600万 kW にな

さらに、新しい買取制度の費用対効果を考えると推定された。ただし、生産コストがまった

るため、各シナリオで達成される社会厚生（すく下がらない場合には、770万 kW にとどまる

なわち消費者余剰、生産者余剰、CO2削減効果

結果となった。また、生産コストが十分下がるの経済価値の和から電力買取費用を差し引いた場合には、新たな買取制度は電力買取にかかる10)。 ここでは比較対象として費用以上に社会厚生を向上させ、費用対効果の買取制度が導入されずに生産コストも下がらな観点からも正当化されうる可能性があることがいケースを基準として取り上げ、買取制度があわかった。

もの）を求めたる場合のシナリオ⒜-⒞の社会厚生との比較を

本稿での分析結果から、太陽電池や周辺機器行なった。新たな買取制度の導入により太陽光などの生産コストがどれだけ下がるのかが、今発電産業での設備投資が促され、その結果とし後の太陽光発電の普及の鍵を握っていると言えて太陽光発電システムの生産コストが低減するる。推定された費用関数にもとづくと、産業全だろうと想定されるものの、この仮定を置くこ

体の限界費用は1997年から2004年にかけて年率とにより、余剰買取制度の効果を過大に見積ら4.5% 低下しているが、2004年から2007年ではれている可能性があることに注意が必要である。 年率わずか0.4% しか低下しておらず、近年で表 1 の結果において、制度の導入により生産コ

は生産コストの低下が鈍ってきている。この現ストが低減する場合（b, c）には CO2削減効果

状を踏まえると、生産コストがシナリオ⒝およの価値の評価にかかわらず社会厚生はプラスとび⒞を満たすためには、太陽電池およびその周なった。生産コストがこれまでと同じペースで辺産業において、これまで以上の技術革新が必下がる場合⒝には、電力買取にかかる費用以上要とされよう。シリコン原料を大幅に節約できに社会厚生は増加し、その額は1.6∼2.4兆円とる薄膜型太陽電池の生産や、純度の低いソーラ

推計される。さらに生産コストが 5 年で半減すーグレード・シリコンの生産拡大などコスト削る 場 合（c）に は、買 取 制 度 の 社 会 厚 生 は減に向けた生産技術の普及はそうした技術革新

4.7∼6.7兆円へと大幅に増加すると考えられる。 の一環として重要な役割を果たすことだろう。
ところが、生産コストが下がらない場合（a）

太陽光発電の大量導入を通じて、電気自動車には、CO2の価値を削減費用の上限（10882円/

や蓄電池技術など周辺産業に新たな需要が生みトン）で見積ったとしても0.2兆円のマイナス出される可能性がある。平成22年 4 月に公表さとなった。この場合には、消費者余剰や生産者

れた経済産業省資源エネルギー庁における次世余剰の向上および CO2 削減効果以上に余剰電

代送配電ネットワーク研究会での報告書「低炭力の買取に社会的なコストがかかることを意味

素社会実現のための次世代送配電ネットワーク

する。すなわち社会厚生の観点からも生産コスの構築に向けて」では、国内市場のみを考慮しトがどれだけ下がるかが、新たな電力買取制度

た2020年までの10年間の経済波及効果は2.1兆34

季刊 住宅土地経済

2010年秋季号№78

円から42.5兆円と推定されている。環境と成長との両立を図るグリーンイノベーションの観点
からは、こうした中長期的な経済波及効果も費用対効果の計算に含めて考えていくことが肝要だろう。また今後は中国などを中心とした海外メーカーが日本市場に参入することも予想される11)。こうした新規参入による供給者の増加
は価格低下を促し、太陽光発電の普及を大きく促す可能性もある。
なお本稿での分析では、送配電ネットワーク
についての技術的制約は存在しないとの仮定のもとで議論を行なった。太陽光発電の大量導入が進んだ場合には、電圧上昇や周波数低下、余剰電力の発生などに対する系統安定化対策やそれに係る費用負担の検討も十分になされるべきだろう。特に太陽光発電は各電力会社について地域として均一に導入されるわけではなく、かなり偏在する形をもって導入されることが予想される。太陽光発電の大量導入が地域偏在を伴う形で導入された場合、余剰電力等への対策として、地域間連系線の果たす役割もまた大きく
クローズアップされるのではないか。
2010年 8 月 4 日に再生可能エネルギーの全種全量買取制度の大枠がまとまり、本稿で扱った余剰買取制度は継続されることとなった。本稿で用いた将来推計の手法や社会厚生という評価軸を用いた制度評価自体は太陽光発電のみならず、再生可能エネルギー全体に汎用性をもつものである。新たな制度設計に向けては、こうした経済学的な考え方も十分に目配りをしつつ、費用対効果に見合った温暖化対策への取り組みが強く望まれる。
注
1 ）2005年度にいったん終了した同補助金制度であるが、2008年度には 1 kW 当たり 7 万円の給付額で再開された。補助金制度の普及効果については、明城・大橋（2009）で詳細な分析を行なっている。
2 ）非住宅用となる事業者からの余剰電力買取については24円/kWh となる。
3 ）総合資源エネルギー調査会新エネルギー部会・電気事業分科会買取制度小委員会資料（平成21年 7 月
9 日）

4 ）なお、割引因子 δ を0.95としても以下での結論は定性的な影響を受けない。
5 ）電力充足率は太陽光発電を導入した場合の年間発電量が年間電力使用量に占める割合である。これは電力充足率が高いほど太陽光発電によって賄える消費電力の割合が多いことを意味し、太陽光発電を導入するインセンティブが高まることが予想されるためである。
6 ）推定結果のより詳しい分析および頑強性の議論については、大橋・明城（2009）を参照のこと。
7 ）NEDO 資料『太陽光発電のライフサイクル評価に関する調査研究（2007）』における多結晶シリコン電池（住宅用）の排出原単位。
8 ）太陽光発電の CO2 削減効果は、NEDO 公表の CO2
排出原単位に加えて、太陽光発電システム 1 kW 当たりの発電量（NEF 公表値）およびシミュレーション
での導入量を用いて、太陽光発電が20年間利用されることを想定して算出した。
9 ）CO2 の市場価格には、2005−2007年に環境省主導で実施された事業者間の自主参加型 CO2 排出権枠の平均取引額を用いた。また CO2 の社会的費用にはTol（2005）による推定値の平均値、CO2 削減費用には環境省が推定した2050年に1990年比で温室効果ガ
スを70% 削減するための平均削減費用の上限値を用いた。
10）消費者余剰と生産者余剰は明城・大橋（2009）と同様の方法に従って算出した。ここで生産者余剰については太陽電池メーカー、周辺機器及び施工業者の利潤を考慮した。ただし、周辺機器および施工業者については限界費用がわからないため、推定した
太陽電池産業全体の限界費用が価格に占める割合を用いて利潤を推計している。
11）実際に2007年の海外メーカーの市場シェアはわず
か0.3% 程度であったが、2008年以降、安価な中国製の太陽電池モジュールを採用した製品がシェアを伸ばす可能性もある。ただし、2010年 7 月段階においては、中国製品の輸入は限定的である
参考文献
Tol, R. S. J.（2005）“The Marginal Damage Costs ofCarbon Dioxide Emissions: An Assessment of the
Uncertainties,”Energy Policy, Vol.33, pp.2064-2074.
大橋弘・明城聡（2009）『太陽光発電の普及に向けた新
たな電力買取制度の分析』科学技術政策研究所ディスカッションペーパー、no.57。
明城聡・大橋弘（2009）『住宅用太陽光発電の普及に向けた公的補助金の定量分析』科学技術政策研究所ディスカッションペーパー、no.56。
PV NEWS, March 1996-2008, Prometheus Institute.
『電気事業便覧』1997-2007、日本電気協会。
『太陽光発電のライフサイクル評価に関する調査研究』
2007年、NEDO。
『日本国温室効果ガスインベントリ報告書』2009年、国立環境研究所。
『レアメタルニュース』1997-2007年。

太陽光発電買取制度の定量分析

35

海外論文紹介

子供の健康と近隣環境 無作為住宅バウチャー実験の結果

Fortson, J. G. and L. Sanbonmatsu, “Child Health and Neighborhood Conditions: Results from a
Randomized Housing Voucher Experiment,” Journal of Human Resources, forthcoming.

ない。今回紹介する Fortson and Sanbonmatsu（近はじめに刊予定）では、無作為住居移動実験（Randomized

途上国はもとより、先進国においても豊かな家計

housing mobility experiment）、い わ ゆ る MTO プの子供と貧しい家計の子供の健康状態の間には大きログラム（Moving to Opportunity program）のデな差異が存在することが知られている。明確なメカータを利用して、子供の健康に対する住居の質や近ニズムは明らかになっていないが、特に先進国の場

隣環境の影響を推定している。この論文の特徴は、

合は、親の社会経済的背景と子供の健康の間に強い

近隣の属性が健康に与える影響を特定するために実相関があることが数多くの先行研究によって示され

験的なデザインを採用することで、観測しにくい家ている（Currie 2009）。その一方で、健康状態を説

族の属性をコントロールしている点にある。以下で明する際の住宅や近隣環境の役割に関心が集まりつ概要を紹介する。

つある。これらの要因の役割を理解することは、健康の社会経済的格差を減少させる、もしくは、取り除く政策のデザインに大きな貢献を成すと考えられるからである。

1 MTO の実験デザインと分析方法
1994年から1998年の間、MTO プログラムは 5 つの都市(Baltimore、Boston、Chicago、Los Angeles、

住宅や近隣環境と疾病率や死亡率の関連に関する

New York）の公営住宅（貧困度の高い地域）に住証拠は豊富に存在する。Pickett and Pearl（2001）

む家族から参加者を募集した。子供を持つ収入の低では、数多くの研究がレビューされており、ほぼすい家族がこのプログラムに参加する資格を持っていべての論文で健康に対して近隣環境が影響を与えてた。参加家族はおよそ40% が“experimental”処置いることが示されている。例えば、Diez-Roux et al.

群へ、そして、残りの家族が等確率で“Section8”（2001）は近隣環境の質が低い地域にすむ成人は、処置群と対処群に無作為に割り当てられた。この時、所得、職業および教育水準をコントロールした後も“experimental”処置群は貧困度の低い地域で利用

冠状動脈性心臓病のリスクが有意に高いことを明らできる住宅バウチャーを受け取り、他方、“Sec-かにしている。

tion8”処置群は利用地域の規制がない住宅バウチ

一方で、いくつかの研究では、詳細な個人属性でャーを利用することができた。また、対処群に割りコントロールすると、近隣の健康に与える影響がと当てられたとしても、家族は公営住宅に住む権利をても小さくなることを明らかにしている。例えば、失うことはなかった。

アメリカの死亡率の研究の分野では、Steenland et

この MTO の実験デザインは子供の健康に対するal.（2004）が、地域レベルの社会経済的変数はいく

住宅と近隣属性の影響を分離することを可能にする。

つかの死因による死亡者数と相関するが、地域属性

なぜなら、バウチャーはランダムに割り当てられるは個人の社会経済的状況ほど重要でないことを示しので、バウチャーを受け取った家族の属性は、対処ている。

群の属性と差がないと考えられるからである。それ

近隣環境の属性は、しばしば家族の属性と相関するので、実証研究では近隣環境と健康の因果関係を特定するための情報が不足してしまうことが少なく

36

季刊 住宅土地経済

2010年秋季号№78

ゆえ、観測される健康の差は、住居の質や近隣属性における差に起因するとみなすことができる。
健康の差を推定するために、以下のフレームワー

クを用いて ITT 効果（intent-to-treat effect）を考住居と近隣特徴に対する ITT の効果を推定するこえる。

とができる。

Y =πZ +X' β+ε⑴

ここで π（ITT 効果）は、プログラムを通して住宅

2 データ概要

バウチャーを受けることの子供の健康に与える影響

本研究では、2002年初頭に収集された MTO プロを示している。また、Y  は子供 i の健康指標、Z 

グラムの中間評価のデータが用いられており、このは処置群への割り当てを意味するダミー変数、X 

中間調査は人口や住宅に関する特徴に加えて、肉体は個人属性や家族の属性などのコントロール変数ベ

的な健康の尺度だけでなく健康管理や通院について

クトルを意味する。本研究は、“experimental”との情報も収集している。この情報をもとに、 4 つの“Section8”の処置群のサンプルを分けて推定して健康のアウトカム（報告された健康ステータス、喘いる。

息発作、治療が必要な怪我、BMI）に注目し、これ本研究は、処置群へ割り当てられることの効果を調べるのに加えて、年齢のグループごとに効果が異なっているかどうかについても調べている。先行研らに加えて、健康の尺度を構築している。
Y =

1  Y −μ
∑
J 
σ

⑶

究（Case et. al. 2002など）で示されている証拠から、 ここで Y  は子供 i の健康指標、Y  は子供 i の健康
子供の年齢によってトリートメント効果の違いが存状態 j の指示変数、μ は Y  の対処群における平均、在することが期待される。例えば、プログラム期間

σ  は Y  の対処群における標準偏差、そして J は健中に引越しを経験する年齢の低い子供は、新しい環

康指標を構成する健康尺度の数を意味する。

境の中での生活が人生の中でより大きな割合を占め

さらに、MTO データセットは、家族や近隣の属ることになる。もし、健康状態の悪さが恵まれない性に関する大量のデータを収集している。これらの近隣環境にさらされる期間の関数となっているなら属性の多くは子供の健康に影響を与える潜在的な要ば、高い貧困度の地域に住んでいた期間が長い子供因であると考えることができる。分析では、⑶式で（年齢の高い）よりも、そうでない子供（年齢の低健康の尺度を構築したのと同様の方法で、 5 つの環い）のほうが MTO プログラムを介して近隣環境の境指標（健康的な環境、喘息を減らすような要素、影響をより強く受けるような結果が期待される。

肥満を減らすような要素、医療保障サービス、そしMTO の年齢ごとに異なる影響を検証するために、て近隣の安全性）を構築し用いている。

以下のフレームワークを用いている。
Y =πZ I6≤age ≤10+πZ I11≤age ≤15
+πZ I16≤age ≤20+X' β+ε

3 分析結果⑵

本研究では、様々なサンプルを用いた分析が行な

ここで、すべての項は⑴式と同様である。そしてわれているが、本稿ではそのなかでも代表的な結果

age は子供の年齢を表している。この分析でも、だけを紹介する。

“experimental”と“Section8”の処置群のサンプルを分けて推定されている。

まず、表 1 の左のパネルにおいて、⑴式を用いた
子供の健康アウトカムに対する MTO の ITT 効果

MTO が子供の健康状態に与える影響を調べるこの推定結果を紹介する。この結果によると ITT 効とに加えて、子供の健康に影響を与える住宅や近隣

果は一般に小さく、有意でないことが明らかにされの属性にプログラムが与える影響も評価する。プロている。むしろ、“Section8”処置群への割り当て

グラムが住宅や近隣の属性を改善するかどうかを調は、平均もしくは悪い健康状態と報告される確率とべることによって、MTO が近隣環境の改善を介し正に有意に関連していることから、この結果は、プて子供の健康にどの様な影響を与えているかを調べ

ログラムを通じてバウチャーを受け取ることが、健ることができる。⑴式と同様の特定を用いることで康状態が不良であることとの関連を示している。

海外論文紹介37

表ઃ―代表的な推定結果

注）＊は 5 ％水準で統計的に有意であることを示している。

続いて、表 1 の右のパネルでは、⑵式に基づく年因となる要素と ITT 効果の間には正の関連のある

齢グループと ITT 効果の交差効果を示している。

ことが示されている。論文の中で、この関連のメカ

ほとんどの年齢グループとアウトカムに対して、ニズムに関する説明はされていないが、このことは

ITT 効果は有意ではない。しかしながら、一貫し

ITT 効果が喘息の発作などに対して正の影響をもた傾向ではないが11歳から15歳の子供の間では、小つ（表 1 の右のパネルで示した）原因の一つであろ

さいけれども MTO が子供の健康に負の効果を与えうと述べられている。

ているように見られる。具体的には、11歳から15歳の間において、“experimental”処置群への割り当

4 まとめては喘息に関するアウトカムと正で有意に関連して本研究が推定した ITT 効果は、住居や近隣の多おり、“Section8”処置群へのアサインメントが平くの特徴を改善したにもかかわらず、子供の健康に

均もしくは悪い健康と報告される確率と正で有意な与える影響は、中期的には、わずかしかなく、結果関連がある。さらに、“experimental”処置群の11として子供の健康は改善していないことを意味して

歳から15歳の子供の健康指標と ITT 効果の間にもいる。しかも、処置群のいくつかの子供の健康アウ負の関係が表れている。

トカムに対しては、プログラムが逆の影響を与えて表としては紹介しないが、本研究では、子供の健

しまっていることを示している。つまり、多くの先康に影響を与える住宅や近隣の属性に対する ITT

行研究が示していた住宅や近隣の環境と子供の健康効果の推定値を報告している。分析の結果より、の正の関係を観察することができなかった。

ITT 効果は、近隣の安全性だけでなく、健康環境

これらの結果が示唆することは以下の 2 点に要約

指数や肥満減少に影響する要因に対して正で有意なすることができよう。⑴ MTO のような実験を用い影響が存在することが示されている。このことは、た政策が、子供の健康格差を取り除くことはそれほ

処置群の家族が近隣環境の良い地域に住んでいるこ

ど期待できない。⑵近隣の環境が改善されても子供とを意味している。しかしながら、喘息の発作の誘の健康は、少なくとも中期的には、改善されなかっ38

季刊 住宅土地経済

2010年秋季号№78

た。つまり、子供の健康に対する近隣環境の重要性までもなく、わが国にとって重要課題であるため、には疑問が残る。

今後、研究に耐えうる情報の整備・開示がなされる

しかしながら、本文中でも繰り返し述べられていことが期待される。

るように、推定結果は、MTO プログラムによって引越しを行なった 3 ∼ 4 年後のデータを用いたものである。近隣環境が健康に与える影響はより長い期間を必要とする可能性もあるため、近隣環境と子供の健康の長期定期な関係を考慮した実証的証拠を得ることが、今回紹介した、Fortson & Sanbonmatsuの今後の研究課題になるだろう。

おわりに少子化問題が注目されるわが国において、子供の人的資本の蓄積は、家計にとって非常に重要な課題である。それにもかかわらず、わが国を対象として子供の健康と住宅・近隣環境の関係を経済学の視点から扱った研究は、筆者の知る限り存在しない。実
証研究の蓄積が少ない最大の理由は、MTO のような社会実験が行なわれないことはもとより、研究に必要な客観的なデータが開示されないことにある。

参考文献
Case, A., D. Lubotsky, and C. Paxson（2002）“Economic Status and Health in Childhood: The Origins of theGradient,”American Economic Review, Vol.92, No.5,
pp.1308-1334.
Currie, J.（2009）“Healthy, Wealthy, and Wise: Socioeconomic Status, Poor Health in Childhood, and Human
Capital Development,” Journal of Economic Literature, Vol.47, No.1, pp.87-122.
Diez-Roux, A.V., et al.（2001）“Neighborhood of Residence and Incidence of Coronary Heart Disease,”New
England Journal of Medicine, Vol.345, No.2, pp.99-106.
Pickett, K. E., and M. Pearl（2001）“Multilevel Analyses of Neighbourhood Socioeconomic Context and
Health Outcomes: A Critical Review,” Journal of
Epidemiol Community Health, Vol.55, pp.111-122.
Steenland, K., J. Heneley, E. Calle, and M. Thun（2004）“Individual-and Area-Level Socioeconomic Status
Variables as Predictors of Mortality in a Cohort of 179,
383 Persons,”American Journal of Public Health, Vol.
95, No.4, pp.660-667.

実証的な証拠がなければ、効果的な政策がなされる
ことは困難である。子供の人的資本の蓄積は、言う

牛島光一

日本大学人口研究所 PD 研究員

投稿論文募集
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1 ．投稿論文の内容は、住宅・土地に関連する経済学的研究の成果とする。
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⑸投稿者の氏名・所属・連絡先（電話番号・メールアドレス）を明記すること。
3 ．原稿の送り先・問い合わせ先財団法人 日本住宅総合センター 住宅経済研究会事務局〒102-0083 東京都千代田区麹町 4 - 2 麹町 4 丁目共同ビル10階
TEL：03-3264-5901 FAX：03-3239-8429

海外論文紹介39

センターだよりーズを把握・予測するとともに、結論章では、望ましい方向性と国民の住生活の安定の確保およびして、コミュニティ機能を反映さ『次期「住生活基本計画」を見据え向上の促進に寄与する方策のありせた住宅ストックの価値形成、子た今後の居住ニーズに関する調査方を検討することを目的に、調査

育てにやさしく多世代が交流する報告書』

研究を実施した。本リポートはそソーシャルミックスの促進、人口

財団法人日本住宅総合センター
平成21年ઊ月刊
定価1800円（税込み）の成果をとりまとめたものである。 減少時代に対応したエリアマネジ◉新刊書のご案内

本調査研究においては、まず統メントへの転換、既存住宅の情報

計データに基づいて住宅事情・住開示・格付け・検定システムの構

住宅政策の基本となる「住生活宅市場の現状分析を行ない、次い

築、住宅セーフティネットにかか

基本計画（全国計画）」（平成18年

で、多岐にわたる今後の住生活ニ

わるソフト施策の充実の必要性な

9 月策定）は、平成18年度から平ーズを巡って、大学研究者等の有どを提示している。加えて、巻末

成27年度までを計画期間としてい識者、住宅関連事業者等に対してには、住宅セーフティネット施策

るが、社会情勢の変化および施策

連続ヒアリングを行なった。さらの一翼を担う自治体レベルでの家の効果に対する評価を踏まえて、に、これらの調査結果をもとに、賃補助制度と住宅手当制度の実施

おおむね 5 年後に見直すこととさ①良質な住宅の形成および将来世状況に関する一覧表を掲載した。

れている。国土交通省住宅局にお代への承継、②良好な居住環境の

なお、本調査研究は、国土交通

いては、平成23年度から平成32年

整備、③多様な居住ニーズに適し

省住宅局住宅政策課の指導と協力度を期間とする次期「住生活基本

た住宅市場の環境整備、④住宅ののもと、株式会社三菱総合研究所

計画（全国計画）」について検討確保に特に配慮を要する者の居住に委託して遂行したものである。

が進められている。

の安定といった 4 つの観点から、本リポートが、成熟時代における

このような状況下で当センター

現行の「住生活基本計画（全国計

住生活の質的充実のあり方や、そでは、時代の変化や今後ますます画）」において見直すべき点や付の実現方策を追究するための基礎

発展する技術の進歩を見据えて、加すべき点とその根拠について考資料として、多方面の方々に活用

多様化・高度化する国民の居住ニ察している。

されることを期待したい。

編集後記

編集委員
委員長

ドイツ観念論哲学の最高峰ヘーゲ

要なのに」。1953年に、東西冷戦構

ルが総長を務め、「マルクス経済学」

造を象徴するメッセージとして掲げの元祖マルクスが学んだ「ベルリンられたという。

大学」。コッホやアインシュタイン

最近の新聞記事によると、同大学が教鞭をとったことがあれば、わがは2010年に創立200周年を迎えたの国からも森鴎外、北里柴三郎、寺田を機に、このマルクスのテーゼを顕寅彦などが留学している。

揚し続けることの是非を再吟味し、

委員

中神康博
浅田義久
中川雅之
吉田あつし

季刊 住宅土地経済

2009年、ほかならぬこの「ベルリ議論の末、その壁面に至る階段各段

2010年秋季号（第78号）
2010年10月ઃ日 発行
定価750円(内消費税35円）送料180円
年間購読料3,000円（税・送料共）

ン大学」を訪れる機会があった。現の縦板中央部分に、「段差に注意」

編集・発行

在の名称は「フンボルト大学」。正と記した文字板をはめ込んだそうだ。

面玄関ロビーの階段中腹の踊り場のかくしてマルクスのアフォリズムは、壁面に刻まれた、マルクスの警句

世界秩序の変容の荒波を掻い潜って（1845年）が目に留まる。「哲学者た不朽の地位を獲得した。高齢社会にちは世界をあれこれ解釈してきただもやさしいまなざしを投げかけるこ

編集協力

けだ。世界を変革することこそが重とになるのだろうか。

印刷（C.Y.)㈶日本住宅総合センター
東京都千代田区麹町4-2
麹町4丁目共同ビル10階〒102-0083
電話：03-3264-5901
http://www.hrf.or.jp

堀岡編集事務所
精文堂印刷㈱本誌掲載記事の無断複写・転載を禁じます。

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季刊 住宅土地経済

2010年秋季号№78