［巻頭言］

わが国の持続的成長と住宅消費税
菰田正信

一般社団法人不動産協会理事長（三井不動産株式会社代表取締役社長）

わが国の経済は、企業収益や雇用情勢の改善等により緩やかな回復を続けているが、世界情勢が不確実な状況であり、先行きは不透明な状態にある。
そうしたなか、2019年10月には、消費税率の10％への引上げが予定されている。わが国の将来のため、財政健全化や社会保障の安定的な財源確保が必要であり、国際的な財政への信認を得るうえでも、消費税率の引上げ自体は避けて通れない課題だ。他方、引上げに際しては、⚖月に閣議決定された「骨太の方針」でも言及されているとおり、駆け込み需要・反動減といった経済の振れをコントロールし、需要変動の平準化に万全を期す必要がある。
とりわけ、住宅は国民生活の基盤となる社会的資産であるとともに、住宅
投資は内需の柱であり経済波及効果が極めて高い。住宅市場において駆け込
み需要・反動減が起きた場合、デフレ脱却への道筋を確実に進んでいるわが
国経済にも非常に大きなマイナスの影響を及ぼす可能性がある。
そのような事態を防ぐため、住宅消費税対策として、税制・予算による十分かつ総合的な措置を講じることが不可欠だ。また、これを機に、ライフス
タイルや世帯構成の変化、職住近接ニーズに対応するため、要件等の見直しもあわせて行なうべきだろう。
人口減少、少子高齢化など社会構造が著しく変化するなか、東京オリンピック・パラリンピックの開催まで⚒年を切った今、その後のわが国の持続的な成長も見据えれば、まさに分水嶺ともいえる重要な時期だ。大胆で思い切った施策の実現を期待したい。

目次●2018年秋季号 No.110［巻頭言］わが国の持続的成長と住宅消費税［特別論文］東日本大震災住宅復興の課題

菰田正信

三井康壽

［論文］移動世帯の特徴と移動先での社会環境の変化

1
2
唐渡広志・山鹿久木［論文］市場近接性と経済活動

中島賢太郎［論文］米国の空き家・空き地問題対処

22

藤井康幸

［海外論文紹介］土地利用からの土地の権利の切り離し
エディトリアルノート
センターだより

40

8
編集後記

40

29
山田昂弘

36

10

特別論文

東日本大震災住宅復興の課題
三井康壽
たわけである。

未曾有の大災害

わが国が江戸時代から明治時代に入って近代

平成23（2011）年⚓月11日は、わが国の災害
史上忘れることのできない日となった。

国家として歩みはじめてからも、われわれは多くの地震に見舞われてきたが、その中で最大級

ユーラシア大陸から離れて東の海上に位置すのものを⚓つ挙げるとすれば、1923年⚙月⚑日

る日本列島は、古来、災害に悩まされてきておの「関東大震災」、1995年⚑月17日の「阪神・り、その災害も多種多様で、台風、豪雨、豪雪、 淡路大震災」そして、2011年⚓月11日の「東日地震、津波、干魃といった自然災害ばかりでな

本大震災」と考えてよいであろう。その被害は、

く、大火、工場爆発……ひいては原子力災害に表⚑の通りであるが、この数字をみても東日本

いたる人工的災害に見舞われてきている。

大震災は未曾有の大災害であったことがわかる。

なかでも地震は、台風、豪雪、干魃などの事

そこで以下では、東日本大震災復興の課題を、前にその規模や影響範囲がわかるものと違って、 ⑴堤防の再構築、⑵市街地のつくり方、⑶住宅
いつ、どこで、どの程度の規模で起こるか予測の復興、⑷産業の復興・振興策という⚔点からできない。軽度の地震はしょっちゅう起こって要約してみたい。

いるが、甚大な被害をもたらすものか否かは事前に予測できないことから、いざ大地震が起こると大変な事態をもたらすことになる。

住宅復興の課題
東日本大震災は三陸地方の沿岸部の市街地を

特に三陸地方の沿岸部はリアス式海岸で、港壊滅させてしまった。被災後間もなく現地に出の湾口が広く湾内に入っていくにしたがって海かけたが、数少ない鉄筋の建物を除いてまったが狭くなり、津波を受けると津波高が上昇して、 く平らな土地になってしまったことに驚いた気その高さが堤防を越えると市街地が壊滅的被害

持を今も忘れられない。震災の直前まで走ってを受けてしまう結果となるおそれがある。そのいた鉄道も線路と上屋が流出してしまって平た

ため江戸時代の1611年12月の慶長三陸津波、明いホームだけという有様だったのである。

治29（1896年）⚖月の明治三陸津波、昭和⚘（1933）年⚓月の昭和三陸津波等の津波被害を経験してきているのである。
古来の諺に、
ʠ地震、かみなり（雷）、火事、
おやじ（親爺）ʡが伝えられてきたが、地震はわが国にとっては恐ろしい存在であり続けてき2

季刊 住宅土地経済

2018年秋季号№110

大きな災害が起きると、必ず復興計画が策定
表⚑

明治以降の⚓大地震の被害される。その基本はまず復旧であり、特に道路

著者写真などの公共施設から始められるが、三陸地方での津波の被害に際しては、堤防と旧市街地の復興をどうするかが最大の課題である。防災対策の最大の命題は人命と建築物の被害を防ぐことにあるといってよいが、特に津波からの被害をみつい・やすひさ
1939年東京都生まれ。東京大学法学部卒。建設省（現・国土交通省）入省後、住宅局長、国土事務次官、建設経済研究所理事長、住宅金融公庫副総裁などを経て、現在、政策研究大学院大学客員教授。著書：『防災行政と都市づくり』（信山社）ほか。

守る一番手は堤防である。テレビでもよく放映された宮古市の北部にある田老地区では、高さ翻って考えると、きわめて稀で、しかも、不⚖メートルの堤防が昔から築かれてきたにもか意に襲ってくる大津波に対して教訓を生かすこ

かわらず、今回の津波は10メートルを超えるもとの難しさも思い知らされるのである。したがのであったことから、現在は高さ15メートルのって、堤防の強化は大切であり、今回の津波が堤防工事が進められている。さらに、津波が1010メートルを越えるものであったことから、15メートルを超えた場合に備えて、最初の堤防でメートル程度の堤防が構築されている。

波の勢いを小さくして、次の堤防で抑える多重

三陸沿岸の人々は主として漁業と漁業関連業

堤防という考え方で建設が進められている。

を生業としていて、従来から海に面し、海の見える場所で生活し仕事をしてきたので、10メー⑴堤防の再構築――堤防か避難か

トルもの高さの堤防がつくられることに心情的

三陸地方に昔から伝わってきたʠ津波てんでに抵抗があるようだが、今回の大津波のことをんこʡ。津波がきたらてんでんに高い所へ逃げ考えると、それも止むを得ないのかもしれない。

ろよ、という教えである。こうした教えが今回

もっとも、堤防の高さは地域によって異なる。

の東日本大震災で十分に生かされてきたのであ

それは津波の高さが海岸の状況、湾の形状等にろうか。多くの人が亡くなっている事実からみよって異なるためである。したがって、それぞ

ると、そう言い切れるとはいえないように思えれの地域で津波のシミュレーションをして、さるが、現地で当時の話などを聞いてみたところ、 らに地震動のレベルによってその高さが決めら
意外なことがわかった。

れている。

1960（昭和35）年⚕月23日にチリで起きたマＬ⚑レベルは、おおむね100年から150年周期

グニチュード9.5の大地震によって大津波が太で発生するマグニチュード（Ｍ）⚘クラスの地

平洋岸に押し寄せて、三陸海岸を含めて北海道

震、津波であり、Ｌ⚒レベルは過去数千年間発から沖縄まで大きな被害をもたらしたのである

生した記録は見つかっていないが、発生すればが、昔から津波の被害を受けてきた宮古市田老

甚大な被害をもたらす恐れがあるＭ⚙程度の巨地区では、津波が堤防を越えてくることはなく

大地震・津波である。Ｌ⚒のレベルの地震・津被害はなかったという。したがって、この経験

波に耐えられる堤防は、Ｌ⚑に比べかなり高くによって今度も大丈夫だろうと考え、逃げる必しなければならず、その費用も多額になり、し要がないと思ってしまい、被害を受けたというかも起こる確率が少ないのであるから、避難すのである。堤防によって守られているという安るという考え方によることとされている。また、

心感がそうさせたということになると、津波はＬ⚒レベルへの堤防は実際にはこれまでより高堤防だけに頼ることはできないという意味で、

いものとならざるを得ず、海岸に近い低い土地ʠ津波てんでんこʡ、つまり避難が最も大事なこ

では堤防によって海がまったく見えず、海とととであると再認識されたと言える。

もに海の見えるまちに暮らしてきた住民には安

東日本大震災住宅復興の課題

3

全のためには耐えなければならない課題となる。 公共施設にし、土地を嵩上げしたり、山地や丘
そして、堤防のこうした作り方と地震のレベル

陵を削って高台にしたりして住宅やまちをつくによって避難もするという考え方が広く市民にり、津波が来ない安全なまちをつくりあげるの理解されながら進められていくことは、被災地である。

の住宅復興にあたっても重要なポイントである。

こうした考え方が今回の住宅復興にあたっての大きな課題の一つであり、それを基本にして、⑵市街地のつくり方―画期的な市街地の復興

被災市町村がそれぞれの町にあった形の復興市

東日本大震災の衝撃には、わが国ばかりでな街地を作り上げようとしている。そして、そのく国際社会も驚愕した。東日本大震災はＭ9.1

ための事業の手法が、「土地区画整理事業」「防であり、1960年のＭ9.5のチリ地震、1964年の

災集団移転促進事業」「津波復興拠点事業」でＭ9.2のアラスカ地震、2004年のＭ9.1～9.3のある。

スマトラ沖地震に次いで世界で⚔番目の巨大地

津波被災地の市街地の復興の主力は、土地区

震によるものだったからである。特に、三陸地

画整理事業と防災集団移転事業である。土地区

方の沿岸部が壊滅的な被害を受けたことは、復画整理事業は大きな災害等の際に市街地復興の興にあたって被災市街地をそのまま復興すると主役を担ってきた事業である。関東大震災、第いう従来の考え方から、新たな市街地をつくる

二次世界大戦、阪神・淡路大震災といった大規という考え方に変換させる契機となった。

模で広範囲に及ぶ被災市街地の復興は、土地区

もちろん、こうした考え方がまったくなかっ

画整理事業によって行なわれてきた。今回の東たわけではなく、明治三陸大津波（1896年）や日本大震災でも、この事業による市街地復興に

昭和三陸津波（1933年）で壊滅的被害を被った

大きな役割を持たされているのである。この事

宮古市姉吉地区が高台移転をしたことがある。

業では、土地の嵩上げも可能である。しかも換しかし、同地区は町の中心部でもなくそれほど

地計画を柔軟に使うことによって、小学校、公大きな町でもなかったこともあり、今回のよう

民館、市町村の庁舎、保育所といった市民に便に町の中心部全体の大津波に対する復興計画が利な施設の適確配置を決めることもできる利点たてられたことは、特筆に値する画期的なものがある。この事業によって、広い道路、整然とである。三陸海岸の都市は昔から漁業が生業のした区画のまちができるが、この事業は土地の中心で、人々は海に近い平地で生活し、海は働区画をきちんと整理する目的のものであるので、く場所であったため、幾度となく襲ってきた大その上に立つ住宅などの上物は別の事業によら津波の後でも、長い歴史と伝統に支えられてきざるを得ない。

た従前の町のたたずまいを大事にしてきたからである。

特に今回は人々の生活の場である住宅も根こそぎ津波で流失してしまったため、建物につい高台移転と土地の嵩上げての事業も必要になってくる。それが防災集団

今回の復興計画の特徴は、高台移転と土地の移転促進事業で、再び被災することのない安全

嵩上げによるまちづくりのやり直しである。そな土地へ被災者が移転するための事業である。

れは、それまで慣れ親しんできたまちを元のよ

実は、土地の嵩上げは従来の低い土地からの移うな形でつくり直すという従来の方法ではなく、 転と考えることもでき、遠い高台地区への移転
古いまちを放棄して新しいまちをつくるというも当然その対象となる。防災集団移転促進事業

考え方である。海岸に近い低地は、災害危険区

は、昭和47（1972）年に熊本県天草地域を襲っ域に指定して住宅の建設を禁止し、公園などのた豪雨による山崩れで従前の町が壊滅したため

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季刊 住宅土地経済

2018年秋季号№110町全体を安全な地域に集団で移転させるというとに住民集会などで議論を重ね、翌年には具体

復興計画のために作られた事業である。そして、 的な事業計画が決められ、住宅の移転が開始さその時作られた法律が「防災のための集団移転れたのである。地震によって建物が多数倒壊し促進事業に係る国の財政上の特別措置に関するたとはいえ、土地の境界・形状は原状のままで法律」で、その名称から防災集団移転促進事業あったから、津波によって土地の形状や境界がと呼ばれ、災害の際に利用されている。

まったく変わってしまった東日本大震災とは違

今回は、土地区画整理事業と防災集団移転促進事業がセットとなって復興事業が実施されてって、ある意味では容易な作業であったともいえる。

いる。集団移転の土地が、被災土地の嵩上げか

東日本大震災では、被災地はまったく平らな

高台移転かは、それぞれの地域で判断されてい土地になってしまい、かつ、敷地の境界もわかるが、津波の恐怖心が強く残っている人たちにらないままになってしまったことから、しかもとっては高台移転のほうが安心感を持てるとの復興計画によって土地の嵩上げが行なわれた区ことだった。

域では嵩上げに伴い法面などもできたりして、三つめの津波復興拠点事業は、海岸の水産加

まったく新しい土地によって土地区画整理事業

工業などの建築物等で仕事をする人たちが、襲を施行することとなった。土地区画整理事業のって来た津波に巻き込まれないような建物を建施行は従前地に対して換地を定め、従前地の地て、その建物の屋上等へ避難できるようにする

積・形状などに照応するように換地を定めるこための事業であり、会社や商業施設が入ることととされているのだが、今回は土地区画整理制等を想定して作られている。

度の応用をかなり行なわざるをえなかったよう現在行なっている復興事業の大きな目的は、である。

被災抵抗力のあるまちをつくり上げることであ

土地区画整理事業は、土地区画整理法というり、これによって、安全な住まい、安全な生活法律に基づいて行なわれる事業で、まちづくりのための住宅の復興の礎ができたことになったのプランとなる事業計画を定め、その事業計画といえる。

によって道路、公園、住宅地等の利用に合わせて土地の区画割りを決めていくもので、各権利⑶住宅復興者の公平をもたらすように進めていかなければ復興計画の課題のなかでも、住宅復興は重要ならない。したがって、事業主体も地方公共団

な課題の一つである。今回の東日本大震災は大体、UR 都市機構、認可を受けた土地区画整理

津波によって市街地の建物がすべて流失してし組合が事業をすることとされている。特に災害まったので、その住宅復興は津波のない地震災の復興は、公共的色彩が強く反映されるべきも害の復興とは桁違いのものとなった。阪神・淡のであるから、地方公共団体が施行することと路大震災の時と比べてみるとその違いがよくわされている。UR 都市機構の前身は日本住宅公かる。

団であり、こうした法律や事業の知識・経験を

平成⚗（1995）年⚑月17日に起きた阪神・淡持っていたために、東日本大震災の復興と土地

路大震災では、⚑月30日には兵庫県、神戸市が区画整理事業で大きな役割を果たすこととされ復興計画を発表、土地区画整理事業によって市た。岩手県宮古市から宮城県東松島市までの11

街地の復興をすることが決められ、その都市計

市町の45地区で、復興地区画整理事業が実施さ

画決定は⚓月には都市計画審議会の議を経て決れたが、そのうち33地区で UR 都市機構が市町定される。これに基づいて、⚖つの事業地区ごから受託して施行をしたことは、地元の早期復東日本大震災住宅復興の課題

5

表⚒

震災前と現在との公営住宅戸数の比較ている。特に高台移転地の場合は、防潮堤の工事を待つことなく工事ができるため、早めに住宅復興が進んできたといえる。実際に被災後⚗年を経た現在では、かなり成熟した住宅地として住宅復興がなされた地区もできている。
他方、嵩上げ地区で出所）国土交通省住宅局

は、近くの丘陵を削っ興にとっても好ましいものだったと言ってよいて土を運搬したり、場合によってはベルトコンだろう。

ベアで土を移送したりして嵩上げを行なってき被災市町村は10を超えており、それぞれの市

たが、通常、嵩上げ自体は時間の経過とともに町村ごとに復興計画は異なっているので、それ地盤が下がってくる（これを「圧密沈下」と称らをすべて一律に述べることは不可能なので、する）ため、地盤沈下がおさまるまである程度

以下では特徴のある点のみを述べることとしたの期間を待たなければならない。したがって、い。

住宅復興は当然その分遅れていくことになる。

被災地の多くは、海岸に近い土地を災害危険

こうした宅地整備が実施された個所から住宅の区域にして住宅の建設を禁止し、公園などの利着工が行なわれてきたのであるが、以下では、用に帰すこととされたが、これによって当該地

災害公営住宅を中心に述べていくこととする。

域にあった住宅は高台移転地で建設することに市街地が壊滅に帰し、家屋などの財産を一瞬なった。また、被災した土地から離れた高台移にして失い、働き場もなくなってしまった被災

転地や、場合によっては被災地外の市町村や他者に対しては、まず住宅を提供することが必要

県で住宅復興をするといったことも招来した。

である。避難所、仮設住宅を経て恒久住宅へと復興計画において将来の企業誘致のために市が復興が辿る道はどのような災害でも同じだが、土地を所有しているような地域では、土地区画

東日本大震災では自力再建を当面できる人の数整理事業で遠く離れた飛換地を高台に指定してが通常の震災に比べ少ないことから、災害公営いる事例もあるからである。

住宅の役割がきわめて大きくなった。公営住宅

このように土地区画整理事業や防災集団移転の被災前の数と被災後の数は表⚒のようになる。

促進事業によって住宅復興の基礎となる住宅地

表⚒でわかるように、震災前の両県の公営住が造成されてきているが、政府としても一刻も宅は県営1902戸、市町営5638戸で計7540戸であ早く住宅復興を行なうため、用地取得の手続きったが、平成29年度末には県営3319戸、市町営の迅速化や労務単価の引き上げ等の加速化措置⚑万6763戸、計⚒万82戸と激増している。特にを講じて、民間住宅等用宅地の供給時期を平成

災害公営住宅が県営の1435戸、市町営の⚑万30（2018）年までに、岩手県に7809ヘクタール、 2356戸を合わせると⚑万3791戸となっている。
宮城県に9176ヘクタールを完成させることとし

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季刊 住宅土地経済

2018年秋季号№110

これは大津波によって災害公営住宅がいかに必要とされたかを示しているといえる。そして、にはよい住宅となったこと、そして生活の安定

こうした被災の激しさに対して公営住宅にあるに伴い災害公営住宅への払い下げを希望する者

家賃減免対策に加えて、特に所得の低い世帯にが増えてくると考えておいたほうがよいと思わ

対して東日本大震災特別家賃軽減策もとられてれる。したがって、現在の払い下げの仕組みもいる。国土交通省住宅局の資料によると、両県被災地の実状や要望を適確にとらえて政策決定の災害公営住宅の平均家賃額は、各市町村によがなされることを望みたい。

って差があるものの、7586円から⚑万6701円とされており、特別家賃低減策の対象となってい⑷商業復興と住宅復興

る最低の家賃額は、月額1200～5000円となって住宅復興に劣らず重要なのが産業復興である。

いる。

三陸沿岸都市は漁業が主要産業とされてきた。

こうした災害公営住宅の建設は、土地区画整したがって漁港の復旧、船舶の修復などが急ピ

理事業も含めて、戦後の人口増の都市開発・住ッチで進められ、廃業を余儀なくされた者もい宅建設にかかわり経験豊富で技術力のある UR

るが、漁業関係の復興は住宅復興より早いとい都市機構が地元自治体から受託してかかわってえる。次の問題は商業復興であるが、高台移転

きたが、現在では住宅復興も進み、まちのにぎ

地には商業施設も立ち並んできているものの、わいも増してきている。被災直後の状況からみ一般的には嵩上げ地区については住宅復興もまて、当初は災害公営住宅の需要が大きかったもだ途次にある地域も多く、商業復興はこれからのの、もともとは民間住宅の多い地域であるこという段階のように見受けられる。

とから、徐々に自力住宅が増えていくと考えてそのなかで岩手県大船渡市と宮城県女川町にいかなければならない。自力住宅のためには、ついて述べてみる。大船渡市では、大船渡駅前

住宅金融支援機構の災害復興融資制度があり、に33.8ヘクタールの土地区画整理事業が行なわ

金利0.55％（ただし当初⚕年間は⚐％、⚖～10

れ、桜並木通りの両サイドにホテル、スーパー

年目は0.02％に軽減）で据置期間も最長⚕年

マーケット等の商業施設などが立ち並び、中心（一般の災害は⚓年）とされている。また、早商業地が出来上がっており、その周辺に水産加期の住宅復興をもたらすため、住宅の融資に限工業が立地し、人のにぎわいを取り戻している。

らず、以前の住宅等の抵当権の抹消の問題や住さらに、その縁辺部に集合住宅が建ち並んで、まいの復旧交付金の申請相談など被災者の住宅

こうした商業復興が住宅復興にとっても重要な復興に役立つ「住宅再建相談会」を、平成25年

役割を果たしている。

度以降29年度までに岩手県、宮城県で約800回

一方、女川町では、仙石線女川駅の復旧が早開き、4000組の方々の相談に乗っていることもかったこともあって、駅前から海に向けて直線

住宅復興に役立ってきているといえる。

のプロムナードの整備が進められ、その両サイ

阪神・淡路大震災は、被災後10年で市街地でドに新しい商店街が出来上がっている。観光客

は震災があったとは思えない状態で復興し、人も増え賑わいを示していることは、住宅復興に

口も被災前に戻った。しかし、東日本大震災かあたっては、こうした商業、産業の復興や誘致らの復興は、わが国も人口が減少に転じ、東北に力を入れたことがきわめて大切であることをの被災地では人口減が続いてきたうえに被災者痛感させられた。

も約⚒万人に達したため、人口の復元は望むべ
くもない。住宅復興については、従前の住宅より居住面積は小さくなっているものの、設備的東日本大震災住宅復興の課題

7

エディトリアルノート

唐渡・山鹿論文（「移動世帯の入世帯が、比較的高所得の世帯で義を見出した。こうした経済学の特徴と移動先での社会環境の変あり、持家世帯よりも非持家世帯

理論的発展によって、これまで外化」）は、総務省の住宅統計調査のほうが転入する傾向が高いこと

生変数と考えられていたものが内のデータ（1993年から2008年）をも、中古住宅を売却するコストと生化される結果、理論を検証する

用いて、人々の転出がどのような関連しているのであろう。

ためには、外生変数をほかに探さ要因によって生じているかを実証

こうした分析をしたうえで、なくてはならなくなる。すなわち、的に分析した論文である。理論的

人々がどのような要因によって転理論がより精緻になるにつれて、に予想される結果と整合的な点や、 入するかについて明らかにするた

その理論を実証することがより困

所得や高齢化との関連において、

めに、社会環境変数のデータを組難になるということであり、まこ人々の移動がどの程度制約されてみ合わせて、回帰方程式を推定しとに皮肉な話である。

きたかを知るうえで重要な研究でて、いくつかの興味深い結果を得

さて、中島論文（「市場近接性ある。

ている。例えば、自然環境を求めと経済活動」）は、この内生化に膨大なデータを丹念に分析してて移動する人の割合はそれほど大伴う困難を克服して、空間経済学

おり、地域に転入した世帯の割合

きくない点や、空き家が少ない地の産物の一つである市場近接性がは、1993年に26.8％であったもの域へ移動すること、古い住宅があ経済に及ぼす影響の重要性を検証

が 次 第 に 低 下 し、2008 年 に はる地域を避けようとするような誘

しようとするものである。

20.7％にまでなっていることや、因は中所得以上の世帯に顕著であ

プロビット推定の結果として、移ることなどである。

中島論文で市場との近接性の対象としているのは、朝鮮の市場と転確率が高齢化や景気の低迷と重危険な地域を避けるという傾向

日本の各地の市町村の地理的関係

要な関係を持っていることが報告

は、市場による住み分け（ゾーニである。外生変数としたのは、されている。

ング）が生じていることを示唆し1910年に日本帝国が朝鮮を植民地

世帯主の年齢の平均を調べると、 ている。すなわち、所得水準が高化した歴史的事実である。植民地

転入世帯は非転入世帯、すなわちい人々がより安全で暮らしやすい

化後に、日本の各都市で人口がど以前からそこに居住している世帯

地域へ移動するのに対して、所得のように変化したかについて、に比べて、18歳ほど低いことから、 水準が相対的に低い人々は、比較

DID（difference in difference）

相対的に若い世代が移動している

的安全でない地域や環境の決しての統計的手法を用いて検証する。

ことがわかる。その結果、転入の望ましいとは言えない地域へ移動

すなわち、地理的近接性を説明変多い地域では高齢化が抑制されてするという傾向が見られる。

数として、日本の都市の人口成長いることが示唆される。しかし、今後、景気が回復した時点での率を被説明変数とした回帰式を推そうした転入世帯も1993年以降、データを用いて、分析を拡張する

計したうえで、その近接性の係数

次第に高齢化していることも興味ことによって、人々の高齢化が依が植民地化後にどのように変化し深い事実である。

然として進行しているなかで、雇たかについて調べている。

また、世帯人員数が多くなると用を求めて人々がどのように移動

植民地化によって関税が引き下転入に対する制約が増えてくる。

するかを分析すると、より興味深

げられ、日朝間の域内交易が自由

さまざまなライフイベントに応じい結果が得られるように思われる。 に行なわれるようになり、大きなて、人々は転入転出をすると考え

今後の研究に期待したい。

ると、世帯人員の数が少ないほう

貿易圏が形成された結果、釜山か◉ら よ り 近 い 地 域（400km 以 内）がより容易に移動しやすいことも1990年代に飛躍的な成長を遂げの市町村の人口成長率とそれより理解できる。もちろん、移転にコた空間経済学は、都市間の距離と遠い市町村の人口成長率を比較しストがかかることを考えれば、転いう市場近接性の概念に重要な意たところ、朝鮮の市場と近い地域

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季刊 住宅土地経済

2018年秋季号№110

での人口成長率が高まったことがの理由で、都市の中心部から人々ジネスとして、税抵当証券を購入検証されている。

が郊外に移転した結果、中心部がした投資家は、立ち退き請求や物同じく中島氏の研究では、戦後スラム化し、それに伴って、さら件の売却を通じて納税し、手数料の朝鮮の独立によって、逆に、釜に、高所得層が郊外に移転するとを得るという仕組みであろうか。

山に近い日本の地域の人口成長率

いうインナーシティ問題も、以前

こうした仕組みを使って、行政府が鈍化したとの結果が報告されてからたびたび指摘されている。日は税の滞納を回収していく。

いる。その結果と比較すると、朝本でも、地方や都市の郊外におび

しかし、こうした市場メカニズ

鮮の植民地化と朝鮮独立によって

ただしい数の空き家が存在し、そムの仕組みは、必ずしも地域の再生じた人口変化の絶対値は、独立

れが社会的な問題になりはじめて生に役立っているとは限らない点の効果のほうが大きいことも示さいる。

が指摘されており、競売市場におれる。その原因は、戦中に朝鮮経

藤井論文（「米国の空き家・空

ける限界とも言われている。つま済が発展したことにあり、より大き地問題対処――市場メカニズム

り、新しく所有権を購入した投資

きな経済との近接性が重要である型施策とランドバンク事業の組合

家が、こうした物件を効率的に利という点が示唆される。

せ」）は、こうした背景を受けて、 用することなく、再び税の滞納をそのうえで、朝鮮との交易の具

空き家や空き地問題に対して、米繰り返すそうである。

体的な内容に注目すると、織物製

国ではどのような対応がされてい品が交易において重要であったこ

るかという点が紹介され、市場メ差し押さえ物件を有効に利用するとがわかる。そこで、同じ統計的カニズム型施策とランドバンクをために考えられたのが、行政機関

手法を用いて分析をしたところ、用いた施策が比較検討されている。 であるランドバンクである。ラン

市場型処理の代替的手法として、織物業と関連の深かった地域の人市場メカニズム型施策とは、基ドバンクは、1970年代から存在し口成長率が、そうでなかった地域

本的に競売市場を用いて、差し押ているが、実際に大きな転換を遂の人口成長率よりも有意に高かっ

さえ物件の転売を図り、土地のよ

げたのは1990年以降である。現代たことが示されている。これにより有効な利用を図ろうとするもの

型のランドバンクが現在いくつかって。朝鮮の植民地化という政治である。深刻な問題を発生させるの州で運営されており、「市場に的な事件を外生変数としてとらえ

空き家になるのは、住宅ローンのよって見捨てられた」土地が、都ることによって、市場の近接性が返済ができなくなったために、金市の再生に役立つような利用方法

いかに重要な変数であるかという融機関等に差し押さえられた物件に転換されるかどうかを、一件一点を明らかにした。

や、税を滞納したために行政府に件精査したうえで譲渡されていく

当時の朝鮮国内の各地域の人口

よって差し押さえられた物件であ

仕組みになっている。その際に、データが入手可能であれば、植民る。もちろん、その両方を兼ねて細かい事業実績・事業計画などが地化が朝鮮の地域人口の集積に及いる物件もある。

慎重に審査されたうえで物件が譲ぼした影響も分析していただきた

興味深いのは、手数料を徴収すいところである。

ることによって、税滞納物件を解渡されるという意味で、コストや時間がかかるという。

◉

消していくことがビジネスとして

今後は、市場メカニズム型施策

米国では、ある産業で発展した

成り立っていることであり、10％とランドバンク事業を比較するた

地域が、その衰退とともに、雇用以上の手数料を払うこともあるとめのデータを集め、どちらが実証

や人口が減少した結果、空き家や言う。つまり、税抵当証券を市場的な観点から望ましい結果を生む

空き地が街中に生まれ、それに治で売却することによって、行政府

かについての検証が行なわれるこ

安の悪化が拍車をかけるという例

が民間の力を借りて、税収を確保とが望まれる。

が数多く見られる。また、何らかするということである。手数料ビ(Ｆ・Ｙ)

エディトリアルノート

9論文

移動世帯の特徴と移動先での社会環境の変化唐渡広志・山鹿久木
が多い。

はじめに

本稿では、筆者らが、齊藤（2017）の第⚖章、総務省（2016）の『住民基本台帳人口移動報

第⚗章で報告している分析の内容をコンパクト

告』によると、2000年以降、三大都市圏（埼玉にまとめて解説する1)。齊藤（2017）は、人口

県、千葉県、東京都、神奈川県、岐阜県、愛知の高齢化と住宅の老朽化が進むなか、人口減

県、三 重 県、京 都 府、大 阪 府、兵 庫 県、奈 良

少・地価低下という事態に対しどのように向き

県）への転入超過数の累計は170万人を超えて合っていき、これからの都市運営をどうしていいる。図⚑は同じく総務省（2017）が集計した

くべきなのかを議論している。そのなかの第⚖「地方自治体が考える人口流出の要因」につい章、第⚗章で筆者らは、総務省統計局の『住宅ての調査結果である。交通や病院、商店などと

土地統計調査』の個票データを用いて、どのよ

いった社会インフラの状況が転出の要因である

うな世帯が移動を行なっているのかを、移動しことも多いが、やはり雇用機会が大都市圏ではている世帯の属性に焦点をあてて分析を行なっ

圧倒的に多いので、それを求めて人々が移動している。この『住宅土地統計調査』のデータでてきているのがわかる。

は、ある地点に住む世帯が過去⚕年以内に転入

このように居住地の移動が行なわれる主要なしてきた世帯（転入世帯）とそうでない世帯

動機には、進学、就職、転勤、結婚、世帯人数（非転入世帯）を区別することができる。移動の変化などのライフ・イベントに関連するもの

世帯がどのような特徴をもっているのか、またそれらの特徴はどう変化してきているのかを明図⚑地方自治体が考える人口流出の要因

らかにすることは、人口が減少し、都市を縮小していくための政策が求められている今、重要であると考える。

1 記述統計による分析
使用した『住宅土地統計調査』のデータ年度は平成⚕ (1993) 年、10 (1998) 年、15 (2003) 年、20（2008）年である。各調査年において現在の住宅に入居した時期が過去⚕年以内の世帯を転入世帯と定義している。表⚑は世帯数である標
本サイズ、有効な観測値の数、および調査時点
から過去⚕年以内に別の居住地から転入してき10

季刊 住宅土地経済

2018年秋季号

№110

著者写真

からと・こうじ
1971年東京都生まれ。青山学院
大学経済学部卒。大阪大学大学
院経済学研究科博士課程修。博士（経済学）。富山大学経済学
准教授などを経て、現在、富山大学経済学部教授。

た世帯数とその割合を示している。

著者写真

やまが・ひさき1973年京都府生まれ。立命館大
学経済学部卒。大阪大学大学院
経済学研究科博士課程修了。博士（経済学）。筑波大学社会工学系講師などを経て、現在、関西学院大学経済学部教授。

で第⚒種の一般化ベータ分布で推定した中央値

有効な観測値に占める「転入世帯数」の割合を示している。また、転入世帯と非転入世帯のは、1993 年 に 26.8% で あっ た が、1998 年 に代表値の差を Mann-Whitney U test で検定し26.4%、2003年に23.8%、2008年に20.7% へとている。

変化した。1993年から2008年にかけて転入世帯

まず、世帯主年齢の平均値をみてみよう。転

割合はおよそ⚖ポイント低下しており、転入前

入世帯の場合は、1998年で38.9歳、2003年での居住地別に見ると、「同一都道府県内同一市

40.7歳、2008年で42.1歳と上昇している。転入

区町村」からの転入が2.1ポイント、「同一都道前居住地別にみると同様の上昇傾向が観察でき

府県内他市区町村」からの転入が1.5ポイント、るが、都道府県外、同一都道府県内他市区町村、「都道府県外」からの転入が2.6ポイントそれぞ同一都道府県内同一市区町村の順で平均年齢はれ低下し、比較的長距離の県外からの移動が大若い。非転入世帯は転入世帯よりも平均年齢がきく減少している。

高めであり、1998年で56.2歳、2003年で58.2歳、

表⚒では、世帯構造と住宅に関連する特性代

2008年で60.1歳と転入世帯と同様に上昇を続け

表値を比較している。世帯主年齢と世帯人員はている。転入世帯は、平均値で世帯主年齢が18

各調査年次で集計された平均を、世帯年収階級

歳ほど若いことがわかる。

は上段のローマ数字で中央値、下段のカッコ内

世帯人員数は、年度別にみると転入世帯よりも非転入世帯のほうが多い。世帯人員数が多く

表⚑

標本サイズと転入世帯割合1)

なると、移動をより困難にしていると考えられる。また、転入世帯のうち都道府県外からの転入世帯の世帯人員数は少ない傾向がある。都道
府県外からの移動は、居住環境を大きく変化させるため、世帯人員数が少ないほうが、さまざ
まな移動コストの点からして移動しやすいと考えられる。また、時系列的にみると、転入世帯
では、都道府県外からの転入世帯だけが世帯人

注⚑）『住宅土地統計調査』における住宅への入居時期が過去⚕年以内の世帯を転入世帯と定義した。ただし、「入居時期」、「従業上の地位」、「世帯年収」、「世帯人
数」、「住宅の所有形態」、「住宅延べ床面積」、「建築後年数」などが観察できないサンプルを取り除いている。
⚒）標本サイズは生の個票データの大きさ（データ・レコ
ードの件数）を示している。
⚓）総務省『人口推計』および『住民基本台帳人口移動報告』より求めた人口ベースの転入者割合。ただし、同一都道府県内同一市区町村の移動は含まれない。

員数の減少傾向がみられる。非転入世帯は減少傾向である。
世帯年収は転入世帯よりも非転入世帯のほうが高い。非転入世帯の世帯主年齢が高いためと考えられる。
表⚓は転入世帯に限定して、転入前と転入後の住宅所有状況をクロス集計したものである。
移動世帯の特徴と移動先での社会環境の変化

11

表⚒

転入前居住地が同一都

世帯主年齢、世帯人員の平均、世帯年収の中央値

道府県内他市区町村のケースにおいても、転入前
後の両時点で非持家である世帯の割合は1993年に0.69であったのが、2008
年には0.58となり減少傾向にある。また、転入前
は非持家であった世帯が、転入後に持ち家になる割
合 は 1993 年 の 0.12 か ら
2008年の0.26へと大幅に増加している。転入前と転入後のどちらにおいても持ち家である割合は1993年に0.05、2008年に0.07と微増している。
転入前居住地が都道府
県外のケースにおいて、転入前後の両時点で非持家である世帯の割合は1993年から1998年にかけて高まっており、非持ち
家世帯が転入後に持ち家世帯になる割合は1993年
注⚑）転入世帯と非転入世帯の代表値の差を Mann-Whitney U test で検定（順位和検定）
している。上段の値は検定統計量（標準正規分布）、下段の[ ]内は p 値を示す。
⚒）転入世帯のうち、転入前居住地（⚓群）の間での代表値の差を Kruskal-Wallis test
で検定している。上段は検定統計量（カイ⚒乗分布）、下段の[ ]内は p 値を示す。
⚓）下段の( )内の数値は最尤法で推定された第⚒種一般化ベータ分布における世帯年
収中央値を示す。

まず、転入前居住地が同一都道府県内同一市区
町村のケースにおいて、1993年に転入世帯のうち⚖割は転入前も転入後も非持家であるが、から2008年にかけて逆に低下している。転入前と転入後のどちらも持ち家である世帯割合は1993年
から2008年にかけてわず

かに減っている。

2 転入世帯割合変動の要因分解

2008年には0.51にまで低下している。これと対照的に、転入前は非持家であった世帯が、転入

2.1 年齢分布と移動性向の変動（全国）

後に持ち家になる割合が1993年に0.21、1998年

転入世帯割合の変動は「年齢分布の変動」とに0.27、2003年に0.31、2008年に0.33と年々高「移動性向の変動」に要因分解することができまっていることがわかる。転入前と転入後のどる。つまり、ある期間において、転入世帯割合

ちらも持ち家である世帯割合は0.11でほとんどが減少しているとしたとき、この減少を、年齢変化していない。

分布の変動と移動性向の変動に分解するのであ12

季刊 住宅土地経済

2018年秋季号№110

る。例えば、転入世帯割
合が－3.0ポイント変動

表⚓

住宅の所有状態別の延べ床面積、世帯主年齢および世帯人員の平均、世帯
年収の中央値するとき、年齢分布の変動が－3.5ポイント、移動性向による変動が＋0.5ポイントの和によるものであるとわかれば、転入世帯減少要因のほとんどは年齢構成の変化によって起こっている、ということになる2)。
具体的に、表⚔で分析の結果を報告している。
1998年から2003年および2003年から2008年にかけての全年齢の転入世帯割合の変動を年齢分布の変動によるものと移動性向の変動によるものに分解して計測した結果である。
[ ]内は変動要因をさらに転入前居住地別に分けた内数を示している。
1998年から2003年の変動では、全年齢の転入世
帯割合が2.2ポイント減
少している。これは、年

注）世帯年収の中央値が入る階級番号を示している。下段の( )内の数値は最尤法で推定した第⚒種一般化ベータ分布における中央値である。

齢分布の変動による－
2.8ポイントと移動性向の変動による＋0.6ポイ

表⚔

転入世帯割合の変動（全国、単位：％ポイント）

ントの和であり、転入世帯減少要因のほとんど
は年齢構成の変化によって示されている。これは、20歳台や30歳台などの若年層では転入確率が高まっているにもかかわらず、社会全体の年齢構成が高齢化したため、移動確率が低い高齢層の割合の上昇によって全体としての転入世帯割合は減少しているからであると推察できる。
内数の転入前居住地別に分けた年齢分布の変動は、どの居住地であったとしても影響は負でポイント増大した移動性向について、同一都道あり、特に同一都道府県内同一市区町村からの府県内他市区町村からの転入割合の増大が大き転入割合の減少が−1.1ポイントと大きい。0.6

なウエイトを占めていることがわかる。
移動世帯の特徴と移動先での社会環境の変化

132003年から2008年の変動においても、全年齢

移動性向の低下（0.6ポイントの減少）が原因の転入世帯割合が3.0% 減少している。この値であることがわかる。特に同一都道府県内他市

は、年齢分布の変動－2.4ポイントと移動性向

区町村からの転入の変動は+1.0ポイントであの変動－0.6ポイントの和である。1998年から

るにもかかわらず、同一市区町村からの転入の2003年の変動のケースと異なるのは、年齢構成

変動は−1.5ポイントと際立っており移動性向変化による影響と各世代の転入確率の変化がどを低下させている。2003年から2008年までの期

ちらも負の値になっている点である。内数の転間では、中部を除くすべての地域で年齢分布の入前居住地別に分けた移動性向の変動は、1998

変動と移動性向の変動がどちらも負になってい年から2003年の変動のケースと同じくどの居住る。中部では他の地域に比べて同一都道府県内地であったとしても世帯構成の変動による影響

他市区町村からの転入の減少幅がそれほど大きは一様に負である。移動性向の変動は同一市区

くなく、この期間では全国で唯一、都道府県外町村において正であり、同一都道府県内他市区からの転入が増加している。

町村と他都道府県ではどちらも負である。移動

表⚔では、1998年から2003年までの期間にお距離の長い転居の減少が観察できるが、同一自ける全国の年齢分布の変動は−2.8ポイントで治体内での移動は活発化している傾向が観察であるのに対して、北海道(−3.4）、東北(−3.0)

きる。

および南関東(−3.7)ではそれよりも減少ポイ
ントが大きい。特に、南関東では他都道府県か

2.2 年齢分布と移動性向の変動（⚙地域別）

らの移動の減少が−1.5ポイントと大きいこと

表⚕は全国を⚙地域（北海道、東北、北関東、 が特徴的である。南関東以外では、年齢分布の南関東、中部、近畿、中国、四国、九州［沖縄

変動による減少ポイントはおおむね同一市区町を含む］）に分割し、各地域の転入世帯割合の村、同一都道府県内他市区町村、他都道府県の変動を年齢分布と移動性向の変動に分解して計順で大きいが、南関東ではやや傾向が異なって測した結果である。[ ]内は変動要因をさらにいる。また、表⚔の2003年から2008年までの年

転入前居住地別に分けた内数を示している。

齢分布の変動は−2.4ポイントであったのに対

1998年から2003年までの期間では、表⚔の全

し て、表 ⚕ を み る と 北 海 道 (− 2.9）
、東 北国における転入世帯割合の変動(−2.2ポイン(−2.6）、中国(−2.7）、四国(−2.6)および九ト) と 比 較 す る と、北 海 道 (− 4.0）
、南 関 東州(−2.7）ではそれよりも減少ポイントが大き（−3.2）、近畿(−2.5)で減少ポイントが大きく、 い。このことから、主に高齢化を原因とする移中部(−1.4）、中国(−1.8）、四国(−1.3）、九動世帯割合の減少は地方圏を中心に観察される

州(−1.6)では減少ポイントが小さい。また、ようになってきているが、南関東のように大都

2003年から2008年までの期間では全国の−3.0

市を抱える地域では他都道府県からの転入の顕

ポ イ ン ト に 対 し て、北 海 道 (− 3.3）
、東 北

著な減少も観察できる。

(−3.4）、近 畿 (− 3.2）
、中 国 (− 3.2）
、九 州

移動性向の変動による転入世帯割合の変動に(−3.2) で 減 少 ポ イ ン ト が 大 き く、北 関 東

ついても全国との比較を行なってみよう。表⚔(−2.5）、中部(−2.0)では減少ポイントが小さでは、1998年から2003年までの期間においてい。

+0.6 ポ イ ン ト で あ る の に 対 し て、北 海 道

1998年から2003年までの期間では、北海道を(−0.6)はマイナスの変動である。南関東(0.5)

除くすべての地域で年齢分布の変動が負、移動と近畿(0.2)ではプラスの変動であるが上昇幅

性向の変動が正になっている。北海道で転入世は全国に比して小さい。北海道の場合は、同一帯割合の変動ポイントが大きくなっているのは、 市区町村からの移動が−1.5ポイントと大きく
14

季刊 住宅土地経済

2018年秋季号

№110

表⚕

転入世帯割合の変動（⚙地域別、単位：％ポイント）

減少しているのが特徴的である。移動性向の変−0.5ポイント、南関東は−2.5ポイント、近畿

動がプラスとなった地域はほぼ共通して、同一は−1.7ポイント）。このことから、移動性向は都道府県内他市区町村からの移動が増えている

南関東や近畿などの大都市を抱える地域においことが内訳として示されている。

てより弱まっていることがわかる。ただし、こ全国の2003年から2008年までの期間におけるの期間の移動性向の変動は全体としてはマイナ

移動性向の変動は−0.6ポイント（表⚔）であスであるが、同一市区町村からの転入割合は、り、中部地方を除くすべての地域において変動

北海道（1.1）、東北（0.1）、北関東（0.5）、南はマイナスとなった。特に、東北(−0.8）、南

関 東（1.8）、中 部（0.9）、近 畿（0.6）、中 国

関東(−0.7)および近畿(−1.2)は全国水準より（0.9）
、四国（0.3）、九州（0.7）とすべての地も減少ポイントが大きい。転入前居住地別にみ域で増大しており、自治体内での移動はむしろると、同一都道府県内他市区町村からの移動の活発化している傾向が観察できる。

減少ポイントの大きさが顕著である（東北は移動世帯の特徴と移動先での社会環境の変化

15

表⚖

る。それらは「移住しな推定で用いた標本サイズと移住世帯割合1)い」、「同 一 市 区 町 村 移
動」、「同一都道府県内他
市区町村移動」、「他都道府県移動」である。
表⚖で、分析に用いた
被説明変数の記述統計を
注⚑）『住宅土地統計調査』における住宅への入居時期が過去⚕年以内の世帯を転入世帯と定義した。
⚒）全標本サイズは『住宅土地統計調査』の生の個票データ数である。
⚓）分析の標本サイズは多項選択プロビット推定において用いられたデータ数を示している。

記載している。サンプル数 は 1993 年、1998 年、2003年は約210万件であり、2008年は約190万件である。説明変数の欠損

表⚗

値の影響で表⚑のサンプ

調査年度別説明変数の平均値

ル数とは異なる。
説明変数として用いたデータは、従前の居住形
態、世帯人員数、従業上の地位、世帯主年齢、世帯年収である。調査年度
別のこれら説明変数のカ
テゴリー別平均値を表⚗に報告している。世帯人
員数は整数値をとる変数
で、それ以外はダミー変数である。
表⚗によると、居住形態については、持ち家の世帯がもっとも多いが、1998年と2003年においては持ち家率が低く、その代わりに民営賃貸率が他の⚒年と比較して高くなっている。また世帯人員

3 移動選択についての計量経済分析

数の平均値は2003年の調査では⚓人を切り、世帯数が減少していることがわかる。従業上の地

3.1 多項選択プロビットモデル

位については、もっとも多いカテゴリーは会社、

本節では、移住の要因を、多項選択プロビッ

団体などの雇用者であり、全体の⚔割から⚕割

トモデルを用いて分析する。被説明変数は、移を占めている。次に多いのが商工、その他の自住の⚔つのパターンを区別したもので、第⚑節、 営業主である。時系列的にはこれらの占める割
第⚒節の記述統計分析で分けた分類と同じであ16

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合は減少傾向にあった。また世帯主の年齢については、30歳台の世帯数は横ばい、40歳台、50と給与住宅の差は見られないが、他市区町村や歳台の世帯割合が減少している一方で、60歳台、 他都道府県からといった移動距離が長くなると70歳台の高齢者世帯が大きく増加している。世

給与住宅からの移住の可能性が高くなる傾向に

帯所得については、700万円以上の世帯割合がある。

⚔ポイントほど減っている一方で500万円未満「従業上の地位」に関する限界効果の値につの世帯割合が増加している。特に300万円未満

いても、ベースが農林漁業であるため、「移住の低所得世帯が10ポイント増えており、高齢化しない」以外の値はすべて正であり、1993年でに伴い低所得世帯の増加傾向が顕著に見られる。 は、雇用者（官公庁）の移動が同一市区町村、同一都道府県内他市区町村の比較的移動距離の3.2 推定結果

短い移動が行なわれる確率が高かった。また、

多項選択プロビット推定を行ない、推定され移動の距離にかかわらず学生の移動傾向は強い。

た係数値から各変数の平均値における限界値を

2003年では業種間の違いは小さくなると同時に、計算し、調査年度別、移動形態別に表⚘に掲載

同一市区町村内の移動の傾向が少し強まり、同した。基準となる移動形態は「移動しない」で一都道府県内他市区町村内の移動が減った。しある。表⚘の限界効果の値は、各説明変数の値

かし2008年になって遠距離移動の自営業主や官が変化したときに、ある選択肢を選択する確率

公庁の業種が負であり、全体としても数値が非が、「移動しない」世帯と比べてどの程度増え

常に小さくなり、農林漁業との差がなくなってたり減ったりするのかを示している。

いる。2008年では業種別の移動傾向はほとんど

具体的に、例えば表⚘の「世帯人員数」の限みられなくなっている。

界効果の値をみてみよう。1993年の値では「同「世帯主年齢」別の移動傾向についてみてみ

一 市 区 町 村」か ら の 移 動 世 帯 の 限 界 効 果 がよう。1998年の同一市区町村内の近距離移動で0.003で正値である。このことは、世帯人員数

は、ほぼ全世代で移動傾向がみられるが、2003が増えると、同一市区町村内での移動が0.3%

年では40歳台以下のみで、2008年には30歳台以

ポイント上がる、ということを意味する。一方

下がかろうじて正となるにとどまっており、近で、他市区町村移動、あるいは他都道府県移動

距離の移動傾向のある年齢階層の範囲が狭くな

はどちらも－0.002であり、世帯人員数が増えってきている。同一都道府県他市区町村や他都

ると比較的距離が長い移動を選択する確率が道府県からといった移動の距離が長くなると、

0.2% ポイント下がる。これは第⚑節の記述統

2000年代ではほぼすべての年代で負の値となり、計量からみられた結果と整合的である。

移動の傾向が小さくなってきている。

時系列的な変化はどうであろうか。2003年と「世帯所得」別の移動確率の傾向については、

2008年では同一市区町村の限界効果の確率が正全年度を通じて、所得が高くなると移動傾向がとなっているため、2000年代に入って、世帯人

高くなる傾向にある。全体の時系列的な変化も員数の増加は、同一市区町村内の移動傾向を高1998年以外の⚓年度ではほぼ横ばいであるが、めたことがわかる。

2003年と2008年でみると、同一市町村内の比較「住宅の居住形態」については、ベースであ的近距離移動については500万円以上の中高所

る持ち家と比較すると、限界効果の値が正であ得世帯は移動の傾向が高くなってきている一方るため移住の可能性が高くなっている。特に親で、市町村をまたぐ中距離移動が減少傾向にあ族の家からの移動確率が高く、次に民営賃貸住る。時系列的には移動距離の縮小傾向がみられ宅や給与住宅からの移動確率が高いことがわかる。

る。同一市区町村移動については民営賃貸住宅「はじめに」で述べたように、世帯のライフ
移動世帯の特徴と移動先での社会環境の変化

17

表⚘

移住形態別の限界効果

注）***、**、* はそれぞれ⚑％水準、⚕％水準、10％水準で統計的に有意であることを表す。

ステージに特有のイベントが発生し、その際に誕生、親の介護や同居といった世帯人員の数が移動するかどうかの決定が行なわれる。子供の変化するイベントは、世帯主の年齢が30歳台か18

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2018年秋季号№110

ら40歳台に多いと考えられ、これまでの住環境ことが考えられる。この社会環境の変化と移動を変化させなくてはならないことも多い。そのの関係をとらえることで、どのような属性の世ため移動を考え、そしてできるだけ通勤や通学

帯がどのような社会環境指標に重きを置いて移などの環境が変化しない比較的近距離の範囲で動をしているのかをみることができる。

の移動といったことを考えるであろう。このよ

社会環境指標のデータは、『統計でみる都道

うなことが、親族の家からの移動や30歳台、40

府県・市区町村のすがた（社会・人口統計体

歳台の世帯主の移動が、近距離で確率的に高く系）』を 用 い た（以 下、SSDS3)）。こ の デー タ

推定された背景として考えられる。

は、人口・世帯、自然環境、経済基盤、行政基

一方で、20歳台は、その家族構成の特徴より、 盤、教育、労働、居住、健康・医療、安全など
移動のコストが小さい世帯が多い。よりよい住の項目で、国民生活全般の実態を示す地域別統環境を求めて頻繁に移動することも考えると、計データが収集・加工されてまとめられている。

住宅は賃貸住宅のほうが便利である。これらは、 本分析で使用したのは、市区町村レベルでの集
20歳台の移住傾向が高く推定される理由にある計データである。
『住宅土地統計調査』のデーと考えられ、時系列的にも安定的にみられた。

タとこの SSDS のデータを組み合わせることで、そして年齢階層を問わずに、移動には金銭的な人々の移動と社会環境の変化の関係をとらえる。

コストもかかるため、所得階層が高いほうがよ

被説明変数は、この SSDS より、対象となる社り移動傾向が高くなることがわかった。

会環境の市区町村データを抽出する。用いたデ

また、時系列的にみた場合にもっとも特徴的

ータは51種類であり、主なものは4.2節においなことは、移動の傾向がみられる年齢層が縮小て推計結果とともに示している。詳しくは山してきている点であった。その傾向は移動距離

鹿・唐渡（2018）を参照されたい。

が長くなるほど顕著であった。そのようななか

データの年度は、『住宅土地統計調査』の調でも、20歳台や30歳台の比較的若い世帯の近距

査年度の移動前と移動後の年に対応した年度を離の移動の傾向は依然みられた。また、会社や選び、それぞれの年度の平均値で割ることで実官公庁の雇用者といった、比較的移動の可能性

質化し、移動後の値から移動前の値を引き算すが高い職業世帯の移動確率も減少傾向にあり、る。すなわち、推定モデルの被説明変数 は、経済活動における人の移動が大きく縮小してきていると考えられよう。

4 社会環境の変化と移住に関する計量経
済分析

􀀽

􂈒

􎸒
􎸒

のように表せる。添え字の は移動後の年度、􂈒 は移動前の年度を表し、 は、当該年度の平均値である。当該年度の平均値で割ることに

4.1 社会環境変数の変化と移動

より値を実質化し、移動後から移動前を引くこ

本節では移住した世帯にサンプルを限り、世とで、変化を表す変数を作成している。

帯の移動が、移住先となっている市区町村のど

ここでは、移住した世帯にサンプルを限ってのような社会環境変数に変化をもたらしているいるため、まずは第⚒節で行なった移住の意思のかをみてみる。世帯は、移動することを決め

決定の多項選択プロビット推定から、逆ミルズ

ると、現状の居住環境から得られている効用水比を計算し、推定モデルの説明変数として加え準を下げないような立地選択を行なうはずであて、サンプルセレクションによる問題を除いてる。ある市区町村の社会環境を特定の属性の世いる。

帯が重視している場合、移動先の地域とは、そ説明変数には、第⚓節の多項選択プロビットの社会環境がより充実した地域であるといったモデルから、居住形態、世帯人員数、従業上の移動世帯の特徴と移動先での社会環境の変化

19

地位、世帯人員数を用いているが、特に世帯主

く、所得階層が高い世帯であった。空き家数にの年齢と所得階層に焦点をあてるために、年齢

ついても、比較的移動距離が短い世帯が、空きと所得の両方の影響をあわせて考慮できるよう家が少ない地域へ移動しており、また昭和55に、各世帯主年齢ダミーと世帯所得階層ダミー（1980）年以前に建てられた古い住宅が少ないをかけあわせて交差項を作成し、説明変数に加地域への移動は、中所得以上の世帯で避ける傾えている。そして住宅の延べ床面積、逆ミルズ向が強かった。ある程度の所得がある世帯では4)比を加えて最小二乗法を行なった 。

老朽化した住宅が多い地域への移動を避けていることが考えられる。

4.2 推定結果

経済基盤、行政基盤

推定される場合分けが非常に多いため、推定納税義務者数当たりの課税対象所得額が高い

結果は山鹿・唐渡（2018）を参照されたいが、地域での同一市区町村内移動が活発であると同推定結果から社会環境変数の変化と移住者の世時に、同一都道府県内の他市区町村からの移住

帯特性との関係についてわかった点を、SSDSが活発なのは、高所得世帯であることがわかっのデータ項目ごとにまとめてみる。

た。課税対象所得額が高い地域と住環境の正の人口・世帯関係がこれら世帯の活発な移住を引き出してい65歳以上人口割合や高齢単身世帯数割合が高る可能性がある。

くなっているところへの移動が顕著であったの

また、第⚒次産業従事者割合が高い地域へのは、同一都道府県内の移動世帯であった。また、 中所得以上の世帯移動が見られず、一方で第⚓職場と居住地が近い職住近接の特徴をもつ地域

次産業従事者割合が多い地域への移動は同一都への移動が、同一都道府県内での移動世帯はそ

道府県内他市区町村移動世帯でみられた。生活れほど重視していない。その程度の移住では、保護費が増えている地域への低所得者のさらな通勤・通学にそれほど大きな改善がもたらされる移住傾向が明らかになったと同時に、同一都ないということもあるが、通勤・通学をあまり

道府県内他市区町村移動世帯の中所得階層以上、重視していない世帯が増えてきていることも考

都道府県外移動の高所得世帯は、生活保護費のえられる。通勤以外の要因を重視したり、通学支出が増加している地域への移住が避けられて時間がかかってもよりよい学校へ通ったり、あいる傾向がみられた。

るいは在宅勤務やフレックスタイム制の普及、

教育

退職後の移動などの影響が考えられる。

幼稚園を移住地選択の要因とする世帯は、同

一方で、15歳未満人口が多い地域への移動は、 一都道府県内の世帯の高所得世帯であった。ま同一都道府県内の移動世帯が重視しており、遠た小学校、中学校、高校についても同一都道府距離世帯では500万円以上の中所得階層以上で県内の移動で重視されていた。

この傾向が見られた。また人口密集地域への移健康・医療

動傾向が高い世帯も、同一都道府県内の移動世

病院病床数や医師数の指標に対しては、同一帯であり、都道府県外の移動世帯では所得水準

都道府県内の移動世帯のみであった。老人ホーが中所得以上の世帯でのみこの傾向がみられた。 ムや介護施設等の数に関しては、移住に際して自然環境、住居の重要度は低かった。保育所の待機児童数につ

可住地面積割合が増加しているような地域へ

いては、同一市区町村内と同一都道府県内他市の移動を重視しているのは同一都道府県内の移

区町村内移動世帯で待機児童数が多い市区町村

動世帯で中所得以上の世帯、都市公園面積が増への移動傾向がみられたが、待機児童数が多い

えている地域への移動は、比較的移動距離が短地域は東京などの大都市であることから、これ20

季刊 住宅土地経済

2018年秋季号№110

ら地域への移住ということが反映されている可同一市区町村内での近距離の移住傾向は依然と能性がある。

して観察されている。都市のコンパクト化に向安全けた人々の移住をうまく誘導できる可能性が、比較的所得が高い世帯では、交通事故などの同一市区町村内での比較的短い距離の移動世帯

死傷者数が増加している地域への移住が避けらに対しては十分にあると言えるだろう。世帯のれる傾向にあることがわかった。また、この傾

移動パターンによる違いや世帯特性の違いに注向は比較的所得が高い世帯で強く見られる。建意し、より効率的なスマートシュリンクを達成

物火災出荷件数については、住宅の密集度や老できる政策立案が求められる。

朽度と関係しており、住宅価格との関連から、低所得世帯の移住傾向がみられた。

5 おわりに
本稿では計量経済学の手法を用いて、移住するかどうかの決定と世帯特性との関係をみてきた。また移住した世帯は、移住先のどのような社会環境の変化を重視して移動しているのかを、世帯主の年齢と世帯所得を中心に分析を行なった。
データ期間の15年間において、高齢化の進行と移動の停滞減少がみられた。今後のさらなる高齢化によって、人々の移動はますます少なくなると考えられる。そして、このような年齢構成の変化による移動の減少は、北海道、東北、
中国、四国、九州といった地域で強くみられた。
さらに、年齢階層や所得階層による移動の傾向にも差があることがわかった。また所得が低い世帯と高い世帯で重視している社会環境が違い、特に他都道府県といった遠距離移住では、高所得者世帯のみにみられる傾向が多かった。

注⚑）本 稿 第 ⚑ 節、第 ⚒ 節 の 分 析 の 詳 細 は 唐 渡・山 鹿（2018）を、また第⚓節、第⚔節の分析の詳細は山鹿・唐渡（2018）を参照されたい。
⚒）詳しくは唐渡・山鹿（2018）を参照。
⚓）SSDS と は System of Social and Demographic
Statistics の略。
⚔）被説明変数のデータは市区町村単位であるため、移住世帯のうちの同一市区町村内の移動者についての結果は、地域間の差はなく、同一市区町村内の時間を通じた相対的変化の影響をみていることに注意が必要である。
参考文献
唐渡広志・山鹿久木（2018）「どの世帯が移動し、どの世帯が移動しないのか？：「住宅・土地統計調査」から 見 た 傾 向 と 特 徴」、齊 藤 誠（2018）第 ⚖ 章、187216頁。
山鹿久木・唐渡広志（2018）「社会環境の変化と移住行
動」、齊藤誠（2018）第⚗章、217-252頁。
齊藤誠（2018）『都市の老い：人口の高齢化と住宅の老朽化の交錯』勁草書房
総務省（2016）『住民基本台帳人口移動報告（平成28年）』
総務省（2017）『地域における ICT 利活用の現状に関する調査研究（平成29年）』

また同一都道府県内他市区町村内といった中距離移住であっても、課税対象所得額が増え続けるような地域へのさらなる高所得者の移住や、生活保護費が増え続けるような地域へのさらなる低所得者層の流入といった傾向がみられ、所得階層によるゾーニングの傾向が考えられる。
移住者の二極化は、地価の分布にも影響を与える。人口の縮小、高齢化の傾向と同時に所得による住み分けが進む可能性がある。
全体として移動距離や移住世帯の年齢層が縮小してきているなかでも、20歳台を中心とした移動世帯の特徴と移動先での社会環境の変化

21

論文

市場近接性と経済活動
中島賢太郎である。ある地域の市場近接性の上昇は、そのはじめに地域の経済変数を上昇させ、またその上昇した

地域の経済活動を考察するうえで、その地域

経済変数を通じて他地域の市場近接性に影響をが他の地域、特に大きな市場を持つ地域にどれ与える。このような一般均衡効果を制御したうほど近接しているかというのはきわめて重要なえで、市場近接性の地域経済への因果効果を観要素の一つである。大きな市場に近接している

察データから推定するのはきわめて困難なのでことは、その地域の経済的な魅力の大きさとなある。

り、企業や人を引きつける。このような市場へ

このような困難を解決したうえで、市場近接のアクセスの良さという概念は Harris（1954）

性が地域経済に与える影響の推定を行なうため

によって「市場近接性（market potential）」とには、外生的ショックによる市場近接性の変動

して提案され、経済地理学の分野で広く応用さを利用するのが一つの有効な方法である1)。これてきた。また、いわゆる近代経済学の分野にのようなアプローチによって市場近接性が地域

おいては、1990年代に爆発的な発展を遂げた、経済に与える因果効果を導出した画期的研究がNew Economic Geography（e.g., Fujita, Krug-

Redding and Sturm（2008）である。彼らは第man, and Venables 1999）によって、この市場

二次世界大戦後の東西ドイツ分断に注目するこ近接性の概念にミクロ経済学的基礎付けが与えとで、このような分析を可能にした。彼らのアら れ、以 降、市 場 近 接 性 は New Economic

イデアは以下の通りである。

Geography の、特に実証研究において広く利用されることとなった。

まず分断前において、後に分断される東西ドイツ都市の間の交易は自由であった。しかし、このような市場近接性と地域の経済活動との分断によって、東西ドイツ間の交易は遮断され関係について、New Economic Geography のた。これによって西ドイツ各都市の市場近接性

観点から実証的に検証した研究の先駆的なもの

は、東ドイツ都市へのアクセスを失うという意に Redding and Venables（2004）や Hanson

味で大幅に変化することとなった。この東西ド（2005）などがある。これらは New Economic

イツ分断という、経済活動の分布そのものとはGeography の理論モデルを基礎として、市場

独立のショックによる市場近接性の変動を用い、近接性が地域の経済活動に対して与える影響を

それが戦後の各西ドイツ都市の成長に与えた影推定したものである。しかし、そもそも市場近響を分析するものである。特に彼らは、西ドイ接性の地域経済への影響の因果効果を推定する

ツ都市の中でも東ドイツに地理的に近接した都ことは非常に困難である。というのも、市場近市とそうでない都市との間の差に注目した。東接性はそもそも空間均衡で決定される内生変数

ドイツに近接した都市は、東ドイツへのアクセ

22

季刊 住宅土地経済

2018年秋季号№110

スが良く、分断前は東ドイツ都市との多くの交著者写真

易があり、その市場近接性の多くは東ドイツ都市へのアクセスによるものだったと考えられる。
したがって、戦後の分断によって東ドイツ都市
へのアクセスを失ったことは、これらの都市において大きく市場近接性を減少させることとなったと考えられる。それに対し、東ドイツから

なかじま・けんたろう
1979年福岡県出身。東京大学経済学部卒。東京大学大学院経済学研究科博士課程修了。博士（経済学）。一橋大学経済研究所
経済制度研究センター准教授、
東北大学大学院経済学研究科准教授などを経て、現在、一橋大学イノベーション研究センター
准教授。

地理的に遠い都市は、分断前の市場近接性に東ドイツ由来のものは大きくなく、分断後もそれ23年にかけて、日本と朝鮮との間の移出入におほど市場近接性に大きな変動はなかったと考えける関税はほぼ撤廃され、経済的統合が実現さられる。このようなアイデアのもと、地理的にれたのである。Nakajima and Okazaki（2018）

東ドイツに近接した都市とそうでない都市の、は、この1920年から1923年にかけての関税の大分断前後の経済パフォーマンスを比較すること

幅引き下げによる経済的地域統合が、市場近接

で、市場近接性が経済活動に与える影響を推定

性の変化を通じて日本の地域経済に与えた影響したのである。その結果、確かに分断後、東ドを分析した研究である。

イツに近接した都市の成長がその他の都市に比

本稿は Nakajima and Okazaki（2018）につべて低下したこと、さらにこの成長率の低下が、 いて紹介する。本稿の構成は以下の通りとなる。
これら都市が東ドイツ市場へのアクセスを失っ⚑節では、日本と朝鮮の植民地化に関わる歴史たことによる市場近接性の低下に起因している的背景について概説する。⚒節では分析の枠組ことなどが示された。

みおよび使用するデータについて説明する。⚓

このようないわゆる自然実験アプローチによる市場近接性の実証研究は、その後 Nakajima（2008）による第二次大戦後の朝鮮の日本からの独立を経済分断とみなしてその効果を推定し節では結果を示し、⚔節はまとめとなる。

1 歴史的背景
明治維新の直後から何人かの有力な日本の政た研究や、Brülhart et al.（2012, 2017）による、 治家が朝鮮への侵攻を主張した。しかし同時に、鉄のカーテン崩壊による東西欧州経済の分断解

東アジアにおける⚒つの強国である清国とロシ消（経済的統合）がオーストリア東部の経済活

アもまた朝鮮に強い関心を有していた。日本は動に与えた影響を推定した論文など、その他の

まず日清戦争（1894-95年）を通じて、清国の興味深いケースに適用されてきた。

影 響 力 を 朝 鮮 か ら 排 除 し た。続 く 日 露 戦 争

本 稿 で 紹 介 す る Nakajima and Okazaki（1904-05）を通じて、日本は欧米列強から朝鮮（2018）は、市場近接性が地域の経済活動に与における支配的な地位を認められた。これを受えた影響について、日本の戦前期における朝鮮

けて1905年、日本は朝鮮を保護国とした。そし半島の植民地化による日朝経済の経済統合に焦て最終的に1910年、日本は公式に朝鮮を併合し点を当てて、同様のアプローチで分析したもの

た。

である。日本は1910年に朝鮮を植民地化し、併合に伴い、朝鮮は日本の貿易圏に統合され1920年⚘月に、日本政府は朝鮮からの移入すべることとなった。つまり、外国からの輸入品にてについて関税を撤廃した。また、日本から朝ついては日本と朝鮮で同率の関税を賦課する一鮮への移入については、1923年⚔月に、⚓つの方、日本帝国の内部では関税を撤廃することが品目を例外として日本から朝鮮への移入すべて目指されたのである。1920年⚘月に、日本政府について関税を撤廃した。つまり、1920年からは朝鮮からの移入すべてについて関税を撤廃し市場近接性と経済活動23

た。日本から朝鮮への移入については、1923年ータである。われわれは1913年、1920年、1925⚔月に、⚓つの品目（アルコール、アルコール

年、1935年の⚔期間のパネルデータを整備した。

飲料、織物）を例外として、日本から朝鮮へのまず、1913年については日本帝国人口静態統計

移入すべてについて関税が撤廃された。したがによって得た。また、1920、1925、1935年のデって、朝鮮を日本の貿易圏に統合するという、ータは国勢調査から得た。さらに、筑波大学村

併合時以来の日本政府の意図は1923年までにほ山研究室が公開する1930年の行政界シェープフぼ実現したということができる。以下では、こァイルと接続することで、各地域（市町村）のの1920年から23年にかけての日本と朝鮮との間位置情報を取得した。

の移出入関税の大幅引き下げによる経済的地域

これらのデータを用いて DD 分析を行なう

統合が日本の地域経済に与えた影響を分析する。 ため、まず関税引き下げによる市場近接性の上昇効果を受けた処置群と、その比較対象となる

2 分析枠組み対照群を定義する必要がある。これについては、

1920年から23年にかけて行なわれた日朝間移先行研究の Nakajima（2008）に従い、当時の出入における関税引き下げは、以下のようなメ

日本との最大貿易港である釜山からの距離を基カニズムを通じて地域の経済活動に影響したと準として処置群と対照群を定義した。具体的に考えられる。まず、この関税引き下げによる経は、釜山から400km 圏内に属する地域を処置

済的統合は、関税・通関手続きを含む広義の日群として（1334地域）、その他地域を対照群と朝間輸送費用の低下を通じて、日本の各都市にして定義した（5277地域）。

おける朝鮮市場へのアクセスを向上させる。し関税引き下げは1920年と23年に生じている。

かし、そのアクセスの向上の度合いには都市ごしたがって、1913年、および1920年を処置前のとに差がある。それは、輸送費用が地理的距離期間とし、1925年および1935年を処置後の期間に応じて大きくなるからである。つまり、このとして定義して分析を行なうことにした。

経済統合によって、地理的に朝鮮半島に近い都市についてはそのアクセスの良さによってより以上の設定のもと、推定式は以下の通りとなる。

多くの市場近接性の上昇がもたらされるのに対􀀽し、朝鮮半島から遠い都市については輸送費用が高まることによって、その効果が減衰してい
2)

􀀫 􎜀

􀃗

􎜐

􀀫 􀀫
ただし、

は地域 i における期間 t

くのである 。以上の議論より、以下の理論的の人口成長率、予測を導出することができる。

り、地域 i が処置群（釜山からの距離が400km「朝鮮の植民地化に伴う関税引き下げによる経済的統合は、市場近接性の上昇をもたらし、
地理的に朝鮮半島に近い都市の経済活動を向上させるのに対し、地理的に遠い都市については
相対的に小さな影響しかもたらさない。
」
このような理論的予測を、Redding and Sturmは処置群ダミー、つま以内）であれば⚑をとり、その他の場合⚐をとる変数、は処置後期間ダミー、つまり、期間 t が処置後の期間（1925、35年）であれば⚑をとり、その他の場合⚐をとる変数である。この式におけるがわれわれの関心のあるパラメータであり、われわれの仮説通り、
関税引き下げによって市場近接性の上昇を通じ（2008）に従い、Difference-in-differences(DD）た人口増加効果が存在した場合、法によって実証する。

れることとなる。

Nakajima and Okazaki（2018）に お い て 主に用いられたデータは、市町村レベルの人口デ
24

季刊 住宅土地経済

2018年秋季号

№110

⚐ が得ら

表⚑

3 推定結果ベースラインの結果

3.1 ベースライン推定

推定結果は表⚑によって示される。まず、⑴
列 は ベー ス ラ イ ン の 結 果 で あ る。
􀃗の係数は正で、⚕％水準で有意であった。この結果はわれわれの仮説と整合的なものであるといえる。また、その数量的規模であるが、処置群、つまり地理的に朝鮮半島に近接した地域は、関税引き下げ後、その他の地域に比して年あたり0.36% 人口成長率が高かったという結果となっている。これは、関税費引き下げ後15年間で5.4% の人口規模の差とな地域のみ、つまり経済規模の大きな地域に限定

り、数量的にも決して小さくない結果といえよ

し て 分 析 を 行 なっ た 結 果 で あ る。

う。

􀃗の係数は正ではあるが有意では

しかし、この経済統合の影響は、Nakajima

なかった。それに対し、⑶列はサンプルを村、（2008）で示された日朝分断の効果に比して小つまり経済規模の小さい地域に限定して分析をさいこともいえる。第二次世界大戦後の朝鮮の行なった結果であるが、独立に伴う日本と朝鮮経済の分断の効果は、同の係数は正、かつ有意であった。つまり、理論

様に釜山から400km 圏内の処置群に対し、年的予測通り、より経済規模が小さい地域においあたりで0.8% の人口成長率の低下をもたらすてこの関税引き下げの効果は大きかったのであ􀃗

ことが示されている（Nakajima 2008）。つまり、 る。
ここで示された関税引き下げの効果は分断の半では、これらの効果は本当に、この研究が想分以下の影響しかもたらさなかったのである。

定しているメカニズムである関税引き下げによ

この関税引き下げの時点で朝鮮の経済はまだ十る市場近接性の上昇がもたらした効果であると分な発展をみておらず、植民地化後1930年代以いえるのであろうか。何か別の要因がこのよう降に工業化を伴う急速な発展を遂げたことが指な1920年以降の釜山から400km 圏内にある地

摘されている。つまり、1945年の分断の時期に域の人口成長を促したということがありえるで比べて、相対的に朝鮮の経済規模が小さかった

あろうか。

ため、市場近接性に与える影響が小さかったことがその理由として考えられる。

まず、そもそも釜山から400km 圏内にある地域とそうでない地域で、初期時点での人口規

また、この関税引き下げ効果は地域の規模に模に差があるということが考えられる。例えば、

よって異なる可能性がある。この関税引き下げ

釜山から400km 圏内にある地域はそうでないの効果は市場近接性を通じたものであり、自地地域に比べて初期時点で規模が大きく、その初域の市場に比してアクセス可能な他地域の市場

期時点での規模の大きさがその後の規模の差の規模が大きいほうがその効果はより大きいと考拡大をもたらしたという疑念である。このようえられる。このような予測のもと、サンプルをな疑念に対応するため、われわれはマッチング

経済規模によって分割し、それぞれ分析を行な法による分析を行なった。その分析結果は省略った。具体的には村とその他（町・市）に分けするが、定性的にも定量的にも結果はほとんどて分析を行なった。⑵列はサンプルを村以外の変化しなかった3)。したがって、初期時点での市場近接性と経済活動

25

表⚒

さ れ る た め で あ る。Nakajiama and Okazaki

距離ごとの処置効果（2018）では、この点についての分析を行なう
ため、釜山からの距離を50km ごとに区切ってそれぞれのダミーを作成し、これらダミー変数と処置後期間ダミーとの交差効果について推定している。結果は表⚒に示される。
まず⑴列は、マッチングされたすべてのサン
プルを使用した分析である。釜山からの距離
0-250km ダミーと Integration ダミーとの交差
効 果 は 正 で 有 意 で あっ た。ま た、同 様 に、
250-300km ダミーと Integration ダミーの交差
項、300-350km ダミーと Integration ダミーの交差項の係数も正で有意であった。しかし、それより距離が離れると、つまり350-400km ダ
ミーと Integration ダミーの交差項からは有意な結果が得られなかった。これは、釜山に十分に近い範囲つまり⚐km から350km の範囲でのみ1920年以降の人口成長が見られるという結果であり、われわれの想定する理論と整合的である。さらに、有意であった0-250km ダミーとIntegration ダミーとの交差効果、250-300km
ダミーと Integration ダミーの交差効果、300350km ダミーと Integration ダミーの交差効果
は徐々に小さくなっていることがわかる。つまり、朝鮮に近いところから距離とともに1920年以降の人口成長効果は減衰しており、このような推定結果は、Nakajima and Okazaki（2018）
が想定する理論的背景以外によって説明することは困難であると考えられ、想定する理論的背差異が、朝鮮半島に近かった地域の関税引き下景の妥当性を補強する結果であると考えられる。

げ後の経済成長をもたらしたわけではないのである。

3.2 輸出産業

また、もし本当にこの統合後の正の効果が市

以上のように、日本と朝鮮の市場統合の後、

場近接性を通じたものであるならば、その効果

朝鮮半島に近接する日本の諸地域でより大きなは朝鮮半島により近いところで大きいはずであ

人口増加が生じた。この人口増加が理論的に予る。これは、同一の大きさの市場が統合された

想されたように市場アクセスの向上によるもの

としても、輸送費用によってその市場価値は割だったとすると、元の国境に近い地域のなかでり引かれる。また、その輸送費用は地理的距離

も朝鮮とより深い経済関係を持っている地域がに依存するため、統合の効果は統合された市場

相対的に大きなプラスの影響を受けた可能性がからの地理的距離によって減衰することが想定ある。こうした経済関係の効果を調べるために、

26

季刊 住宅土地経済

2018年秋季号№110ここでは、製品のうち比較的大きな部分を朝鮮

表⚓

Triple difference の結果に輸出していた産業に焦点を当てる。
当時の朝鮮の日本からの主な移入品は繊維製品、化学製品、金属、機械であった。また、これら繊維製品のなかでも、朝鮮が日本から移入した主な製品は綿、絹、レーヨンの織物であった。例えば、1935年に朝鮮が日本から移入した繊維製品のうち、糸、織物、衣服が占める比率
はそれぞれ23.5％、54.2％、22.2％であった。
このことを踏まえれば、織物業に特化した地域
は朝鮮市場と相対的に強い経済関係を有しており、したがってこれら地域はその他地域に比べて、朝鮮市場へのアクセスの向上によってより大きなプラスの影響を受けたと予想できる。
この仮説は以下の triple differences（DDD）
分析によって検証可能である。
􀀽 􎜀

􀃗

􀀫

􀀫 􀀫

ここで

􀃗

􎜐

は織物工業ダミーであり、ある

関税引き下げ後に相対的に高い人口成長率を経

地域が織物業に特化している場合に⚑、それ以験した。この点は上の結果と整合的である。こ外の場合に⚐をとる。織物業に特化した地域は、 れに加えて

􀃗

の係数も正

各地域の全工場数のなかでの織物工場数の比率で有意である。これは織物業に特化した地域はによって特定した。資料としては農商務省が作

関税引き下げ後に相対的に大きな人口成長率の成した『工場通覧』の1919年に関するデータを上昇を経験したことを意味する。さらに、⚓つ使用した。そして全国の市町村の織物工場数比の変数の交差項の係数 も正で有意となってい率の分布の中で75パーセント点以上の比率を持る。すなわち、朝鮮半島に近接する地域の中でつ市町村を織物業に特化した市町村と見なした。 織物業に特化した地域が、それ以外の朝鮮半島
は そ の 他 の 共 変 量 の ベ ク ト ル で あ り、に近接する地域より、関税引き下げ後に相対的􀃗􀃗

に大きな人口成長率の上昇を経験した。この結􀃗か ら なっ て い

果は、関税引き下げが朝鮮に近い地域の市場アる。そして係数 によって、処理効果を捉える

クセスを向上させ、そのことがそれら地域の人ことができる。すなわち、 が正であれば、織口成長率を引き上げたという理論的な見方を支物工業に特化した朝鮮半島に近接する地域は、持するものである。

織物業に特化していない朝鮮半島に近接する地

表⚓の第⚒列はマッチングを行なった場合の域と比べて、関税引き下げにより大きな人口成結果を示しており、第⚑列の結果と同様である。

長率の上昇を経験したことになる。

すなわち、上の結果は対照群の選択に対して頑基本となる結果は表⚓の第⚑列に示されている。

􀃗の係数は正で有意健性をもっている。第⚓列は村以外の市と町に限定した場合の結果である。前項で示した結果である。すなわち、朝鮮半島に近接する地域は、 と同様に

􀃗の係数は有意市場近接性と経済活動

27

ではない。他方で、⚓つの変数の交差項の係数分布の決定要因となっていたことを示唆していは有意に正となっている。すなわち、朝鮮半島る。

に近接する市と町は関税引き下げ後に、その他の市と町に比べて人口成長率がより大きく上昇
することはなかったが、そのなかで織物業に特化した市と町は織物業に特化していない地域に比べて関税引き下げ後に大きな人口成長率の上昇を経験した。最後に第⚔列はサンプルを村に限定した場合であり、第⚑列とほぼ同様の結果となっている。
以上の結果をまとめると、日朝間の大幅な関税引き下げによって、朝鮮に近接した日本の地
域の人口成長率が上昇したこと、そのなかでも、当時の朝鮮への移出財のなかで主要なものであった織物製品に特化した地域の人口成長率をさらに引き上げたということがいえ、これらの結果は Nakajima and Okazaki（2018）が想定す
る関税引き下げによる地域統合の結果、市場近接性の向上を通じて地域経済の成長がもたらされたというストーリーと整合的なものといえる。

4 おわりに
市場近接性が地域の経済活動に与える影響は
長く議論されてきたが、その因果効果を精密に推定することは困難であった。本稿で紹介した
Nakajima and Okazaki（2018）は、日 本 に よる朝鮮の植民地化、およびそれに伴う域内移出入における関税引き下げをケースとして、それがもたらす市場近接性の外生的変動を用いて市場近接性が地域経済にもたらす影響について実証的な検証を行なったものである。
分析の結果、朝鮮市場の統合によって、日本
国内で朝鮮半島に近接する地域で、他の地域より人口成長率のより大きな上昇が生じたことが明らかになった。さらに、元の国境に近い地域のなかでも、日本から朝鮮への主要な移出品を生産する織物業に特化した地域では特に大きな
人口成長率の上昇が生じた。
これらの結果は、空間経済学の理論が示すよ
うに、市場アクセスが実際に経済活動の空間的28

季刊 住宅土地経済

2018年秋季号№110

謝辞 本稿は Nakajima and Okazaki（2018）の紹介論文である。このような紹介論文を執筆することを快諾してくださった岡崎哲二先生に感謝します。

注⚑）前 述 の Redding and Venables（2004）や Hanson（2005）においては、操作変数による外生変動を用いて上記の問題に対応しているが、後述する Redding
and Sturm（2008）では、より高い妥当性を持つ外生変動を利用している。
⚒）詳しい理論的背景については Nakajima and Okazaki（2018）参照のこと。
⚓）詳しい結果は Nakajima and Okazaki（2018）参照
のこと。
参考文献
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ʠTrade and Towns: Heterogeneous Adjustment to a
Border Shock,ʡJournal of Urban Economics, Vol.105,
pp. 162-175.
Brülhart, M., C. Carrère, and F. Trionfetti（2012）ʠHow
Wages And Employment Adjust to Trade Liberalization: Quasi-exprimental Evidence from Austria,ʡ
Journal of International Economics, Vol.86, pp. 68-81.
Fujita, M., P. Krugman, and A. Venable（1999）The
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論文

米国の空き家・空き地問題対処
市場メカニズム型施策とランドバンク事業の組合せ

藤井康幸

1 旧工業都市の大きな人口減少

割を超えていた白人系人口割合は、2010年には10% 余にまで低下した。一方、デトロイト都

米国では、工業で繁栄した中西部と呼ばれる市圏を構成する周辺郡の居住者は白人系が大半地域に、大きな人口減少をみた都市が少なからとなっており、経済的に困窮した中心都市と一ず存在する（表⚑）。日本の都市圏においても定の経済活力を保つ都市圏という歪な構図とな

郊外化は進み、市街地の人口密度の減少が問題っている。同時に、都市の地区という単位でみとなっているが、地域中心都市のうちで、当該た場合には、米国では総じて、いわゆる中産階

地域において求心力の弱まった都市は基本的に級の減少が指摘されている（Booza et al. 2006;

はない。米国においては一般に、都心に程近い

Mallach 2014）。

地区に衰退地区が見られ、インナーシティ問題

大幅な人口減少は当然に、空き家・空き地のとされる。この背景には、人種による都市内の増加と連動する。まちを出て行く居住者が自ら地区の住み分け、自動車社会の都市の拡散、さ放棄家屋を建物解体することはないであろうか

らには、郊外における持ち家の建設を優遇したら、発生の順としては通例、空き地よりも空き住宅政策などがある。

家が先となる。放棄不動産が社会経済全般に悪都市圏の中心都市の衰退は、郊外や他都市に影響を及ぼすことは、さまざまに研究、分析さ転居できる層のいっそうの流出を招くこととなれている。Wilson and Kelling（1982）の「一った。例えば、デトロイト市では、1950年に⚘軒の放棄家屋が発生し、雑草が生い茂る。窓が割られる。騒がしい子どもたちを大人が注意し表⚑

1950年における米国の人口上位100都市のうちピーク年からの人口減少率の大きな都市

なくなり、子どもたちはますます騒々しくなる。
家族世帯が転出し、振る舞いのよくない大人が入ってくる。子どもたちが非行に走り、まちが荒れる」は、
ʠBroken windows（割られた窓）ʡ
理論として今や古典となった。全米の統計によれば、放火を原因とする住宅火災は、全住宅火災については10％であるが管理の不十分な空き家では57% に跳ね上がることが報告されている1)。
空き家が周辺の不動産価格に及ぼすマイナス
影響についても、さまざまに定量分析がなされ注）2010年順位について、－は上位200都市の圏外を示す。

ている。Harding et al.（2009）は、経済動向に
米国の空き家・空き地問題対処

29

ついて強弱の混ざった⚖都市を対象に、1989年

表⚒

滞納物件差押種別の比較

から2007年に滞納差押物件の近傍で取引された
不 動 産 価 格 の 下 落 率 を ⚑％ と 算 出、ま た、Hartley（2014）は、シカゴの空き家の少ない地区を取り上げ、2000年から2011年にかけた取引においてマイナス1.6% の影響があったとする。

2 市場メカニズム型施策による放棄、抵
当融資・税滞納不動産への対処
放棄物件においては、抵当融資返済の滞納や資産税の滞納が発生する。抵当融資返済は民間
領域、資産税納税は行政領域である。滞納が解消されない場合、銀行等の抵当融資機関、あるいは、行政当局は、当該物件を差し押さえることとなり、前者は mortgage foreclosure、後者
は tax foreclosure と呼ばれる。
抵当融資滞納差押と税滞納差押を比べた場合、
まず、差押までの期間が大きく異なる点に留意を要する（表⚒）。税滞納差押の規定は州ごと出所）筆者作成。

に 異 な り、物 件 そ の も の を 差 し 押 さ え る 州（deed 州）と税滞納分や課徴金を先取特権とす

書購入者がこの手続を完了せず、物件の放置、る州（lien 州）に大別され、両者の数は拮抗し滞納状態が継続することが指摘されている4)。

ている2)。抵当融資滞納差押と税滞納ʠ物件ʡ

米国において、資産税の徴収は多くの場合、差押においては双方とも、滞納所有者から債権郡の財務官（treasurer）が所轄しており5)、滞者あるいは第三者に所有権を移転するための競納差押にかかる規定と実際の適用はまちまちで売が実施される。一方、税抵当差押の場合には、 ある。ミシガン州でランドバンクの制度が進展
行政が民間に税抵当を売却し、税抵当証書の購した背景には、1999年の税滞納差押規定の改定

入者が、税滞納の回収を担う。税滞納の解消時があるとされる（Alexander 2015）。改定前にに、税滞納物件所有者の支払うことになる手数

おいては⚗年程度とされていた差押までの期間

料率は、今日においても年率10％を超えるもの

は、税滞納と課徴金の発生から⚒年と短縮されが見受けられ、高率に据え置かれたままとされた。

る。このため、米国では、税抵当の購入が民間

税滞納差押物件の競売という米国的ともいえ投資ビジネス化し、滞納物件による地域衰退、そうな市場メカニズム型の施策の適用は、物件

地域の再活性化とはまったく関係のない文脈で、 そのものの利用・再利用を志向しない投機的な税抵当投資ビジネスの指南サイトや指南書があ3)

投資を呼び込むこととなり、とりわけ、滞納物ったりする 。期限内に、税滞納の解消されな

件差押危機（foreclosure crisis）と呼ばれるこい場合には、税抵当証書の購入者は、当該物件ととなった2008年前後の不動産市場の混乱期にの所有権移管の手続に入ることができるが、市は、大きな社会問題となった。今日では、滞納場の冷え込んでいる都市や地区では、税抵当証物件の競売入札をオンラインで受け付けること30

季刊 住宅土地経済

2018年秋季号

№110

表⚓

米国におけるランドバンクの経過

著者写真

ふじい・やすゆき
1962年兵庫県生まれ。東京大学
都市工学科卒。米国 UCLA 建
築都市計画スクール修士課程修了、東京大学工学系研究科都市工学専攻博士課程単位取得満期退学。博士(工学)。清水建設株
式会社、みずほ情報総研株式会社を経て、現在、静岡文化芸術大学教授。

クの保有物件は非課税扱いされる。
米国において空き家・空き地を扱うランドバ
ンクは1970年代から存在したが、法的な位置づけという点で十分ではなかった（表⚓）。当初のランドバンクは、定款や理事会によって経営される機関ではなく、行政の担当部署の施策に出所）筆者作成。

すぎなかった。1990年前後には、ケンタッキー
州のルイビル市とジョージア州で、組織としても増え、域外の事業者が、現地で物件を確認すのランドバンクが規定されたが、事業予算に裏ることなく、転売目的から、安易に複数物件を付けられたり、税滞納差押の過程と密接に関連

応札するということが増えた（Kirtner 2016）。

づけられたりしたものではなかった。この状況

また、行政当局と民間事業者の協議により、複が大きく動いたのは、先述したミシガン州にお数物件にかかる大量の税抵当が一括（バルク）ける1999年の税滞納差押規定の改定と2003年ので売却されることもある。衰退都市の市場動向

一連のランドバンク関連法の制定にある。以降、を読み誤った域外事業者は、滞納の解消割合、中西部、北東部など、多くの空き家・空き地をすなわち、フィー収入の見込みがはずれ、ビジ

抱える中心都市を有する州においてランドバン

ネスとして成立しない結果、行政当局との溝がク州法が制定され、2016年時点で、延べ13州が深まるということなった。追加で予定されていランドバンク州法を有している。また、カンザ

た税抵当のバルク売却が中止となったオハイオ

スシティやシカゴ市の所在するクック郡では、

州カヤホガ郡（中心都市はクリーブランド）と州法に基づくものではないものの、組織、運営

在カリフォルニア事業者との一件は、この典型

規定等の点から、現代版と呼べるランドバンク

6)

である 。

3 空き家・空き地の流通と再生を手掛ける機関ʠランドバンクʡの登場が設置、運営されている。
ランドバンクの取り扱う物件は、市場のʠ見
捨てたʡ物件が基本となる（Heins & Abdelazim 2014）。これの意味するところは、市場に

ランドバンクとは、空き地、放棄地、税滞納より正常に対処できる場合には、市場に任せる

差押物件等を利用物件に転換することに特化しという米国らしい考え方である。実際のところ、た行政機関と定義される（Alexander 2015）。

税滞納物件には、権利が輻輳し再利用のはかり

ランドバンクにかかる州法においては通例、物にくい物件が少なからず存在し、市場性の低い件の譲渡、利活用を進めやすくする趣旨で、滞物件も多い。こうした問題物件の所有権をまず納されていた資産税や課徴金はランドバンクのは公的機関であるランドバンクに移したうえで、物件取得時に帳消しにされたうえ、ランドバン

責任ある主体を選別し、戦略的な物件譲渡を行
米国の空き家・空き地問題対処

31

なうというのがランドバンクの趣旨である。

図⚑

物件譲渡を通じた当該物件の納税物件、利活用物件への回帰は、ランドバンク事業の大きな

クリーブランド市 South Broadway 地区における2010〜2014年の当初の空き家・空き地の譲渡
主体と2015年時点の現所有者の納税状況目標である。税滞納物件の競売と異なり、ランドバンクは、ランドバンクの使命に沿って物件
譲渡先を選定することが可能である。また、ランドバンクは公的な機関であるため、査定価格による物件譲渡が基本とされているものの、ランドバンクはしばしば、譲渡価格についても裁量性を有する場合がある。ランドバンクの物件
譲渡先は、空き家・空き地のいずれについても、
おおまかには、個人、事業者、コミュニティ団体となるが、事業者への物件譲渡では、事業実績、事業計画、資金計画などが審査されたうえで、物件譲渡の決定がなされる。合わせて、居住に適した状態にするための修繕や一定期間の居住を義務づけることもなされる。譲渡価格に出所）Case Western Reserve University NEO CANDO デー
タ ベー ス、Office of the Cuyahoga County Auditor
Property Information より作成。

図⚒

クリーブランド市 South Broadway 地区における2010〜2014年の当初の空き家・空き地の譲渡
主体とその後の権利移動の状況

ついての裁量という点では、CDC（コミュニティ開発会社）と総称されるコミュニティ開発団体、また、警察、消防、学校教員など地域コ
ミュニティの維持・再生に不可欠な関係者に対する優先譲渡、割引価格の適用といったことも行なわれる。

4 衰退地域の再生にとっての市場メカニ
ズム型施策とランドバンク事業
図⚑と図⚒では、クリーブランド市の所在す
るカヤホガ郡の不動産物件取引データベースにより、さまざまな主体が扱った民間エンドユー
ザーへの譲渡物件の現所有者の2015年の納税とその後の権利移動の状況をみた7)。クリーブラ
ンド市内の南東に位置する South Broadway 地
区は、滞納物件差押危機時に一時、全米の zip
コード（郵便番号地区）別で、最も多くの滞納差押物件の発生した地区として知られる。Slavic Village という地区名称の示す通り、滞納物件差押危機の前にはどちらかといえば中流のエ
スニック地区であったが、大きな社会問題となった略奪的融資にも関連したとされる滞納物件差押危機で大いに混乱した地区である。
32

季刊 住宅土地経済

2018年秋季号№110出所）Case Western Reserve University NEO CANDO デー
タ ベー ス、Office of the Cuyahoga County Auditor
Property Information より作成。

クリーブランドは、1970年代から続くクリーブランド市コミュニティ開発部署の事業である

クリーブランド市ランドバンクと州ランドバン

Village Development が存在するほか、クリーク法に基づいて設置されたカヤホガ郡ランドバ

ブ ラ ン ド 地 域 の 非 営 利 ディ ベ ロッ パー のンクの⚒つのランドバンクの並存する例外的な

Cleveland Housing Network も同地区において地域である。前者は独立した組織ではなく、後積極的に事業展開している。2015年時点の納税者は組織としてのランドバンクである。クリー

義務者までの所有権移転の経過をみた際には、ブランド市ランドバンクは空き地しか保有しな

カヤホガ郡ランドバンクが、金融機関との協定

い。カヤホガ郡ランドバンク発足後には、カヤに基づいて取得したと思われる物件が、Slavic

ホガ郡ランドバンクが郡の税滞納差押や金融機

Village Development や Slavic Village Develop-

関との取り決めによって空き家を取得し、再利

ment が他主体と共同で立ち上げた地域再生の用は難しいと判断した物件については、建物をためのプロジェクトに多く譲渡されていること

解体し、クリーブランド市ランドバンクに物件が確認された。

を移管するという方法がとられている。
図⚑からは、2010〜2014年の当初に空き家・空き地状態であった物件について、ランドバン

5 市場メカニズムとランドバンクの組合せの考え方

ク⚒機関と CDC 等の取り扱った物件では、上述したクリーブランド市 South Broadway

2015年時点の納税義務者における滞納発生の割地区の分析結果にみるように、競売による市場

合がファニーメイ（Fannie Mae）や主要銀行

メカニズム型施策とランドバンク事業を比較しの取り扱った物件よりも低いことが読み取れる。 た場合、滞納、放棄状態にある物件を、納税物
それでも、ランドバンク⚒機関と CDC 等によ

件、利活用物件に安定的に回帰させるという点

る譲渡物件の⚒割弱で全額滞納が発生し、地域で、ランドバンクのほうが優れている。しかしの経済状況の厳しいことが推察される。次に、ながら、ランドバンクは、取得物件について必

同サンプルの物件について、2015年時点の納税要となる修繕費用、当該物件の立地する地区の義務者までの権利移動の頻度をみると、ランド

市場性判断、物件譲渡の候補先の経営、事業実バンク⚒機関ならびに CDC 等の取り扱った物

績、予定される事業の当該地区の再生へのイン件に比べて、ファニーメイと主要銀行の取り扱

パクト、さらには、最終的な居住者のイメージった物件では、高い頻度の所有権移動が発生しの見極め等を行ないつつ事業を遂行していくこている（図⚒）。

とになる。いわば、取扱物件⚑件⚑件が手作り

譲渡先では、各主体ともに個人への譲渡が最の過程を経る（藤井 2017）。公的な非営利機関

も多くを占めているが、ランドバンクと CDCの組織形態をとり、行政機関そのものではない

等の譲渡物件の場合には、個人というときに基点、保有物件数を限定的としている点で特殊性

本的には所有住宅居住者を意味するのに対して、 を有したランドバンクであるが、例えばカヤホ
ファニーメイと主要銀行の譲渡物件の場合には、 ガ郡ランドバンクは、⚑カ月あたりの取得件数
個人投資家も含まれるという違いがある。カヤの目処を100件までに抑えている9)。

ホガ郡ランドバンクの譲渡先には、法人も⚒割

実際のところ、納税物件化と利活用物件化は程度みられるが、ランドバンクの物件譲渡先と分けてとらえる必要がある。競売を通じて税滞しての適性審査を経た事業者であり、ファニー

納物件を取得する事業者や個人の多くは、少な

メイや主要銀行が、投資家としての法人に対しくとも物件取得の直後においては納税するであて物件を譲渡するのとは性質は異なる。

ろうし、税滞納者が定められた期間内に税の滞South Broadway 地区には、市内の CDC で納状態を解消せず、税抵当の購入者が当該物件8)を取得する際には税滞納分が解消される。これ最も多くの取扱物件数 を誇る CDC の Slavic

米国の空き家・空き地問題対処

33

らは、競売という仕組みによっており、いっとが指摘されている（Dewar et al 2015; Ford 2015)。

きに大量の物件を扱うことが可能となる。した

市場性の見込めない物件については、行政とラがって、納税に転じた総額と短期的な時間軸でンドバンクの協調した対処が効果的である。空みる場合には、税回復の効果は大きい。しかしき家については、修繕の可否判断を行なったう

ながら、物件は転売対象として扱われているこ

えで、利活用が難しそうであれば、地域への荒とが多いために、物件の安定、継続的な利活用

廃の伝播を阻止する意味から、迅速に建物解体は実現しにくい。必要となる修繕がなされず、することが望まれる。空き地については、地域

物件放棄のサイクルが繰り返される結果、当該団体が、都市農業等への利活用に積極的な場合地区がさらに荒廃することにもなりかねない。

もあり、衰退地区の立て直しが期待できる。ま

一つの自治体内において、資産税を所轄するた、物件についての情報を充実させることは、

財務当局とプランニング、コミュニティ開発部

利活用の可能性検討の際の参考となる。米国の署で、滞納、放棄物件について基本的な方針が物件情報は一般に、ウェブで容易にアクセスで必ずしも一致しない点は、典型的な行政の縦割きるようになっているが、物件を取得し、修繕10)構造に起因する問題である。インディアナ

したうえで売却したり、賃貸物件として利活用

州はいわゆる liens 州であり、郡による税抵当したりすることを検討する事業者が、建物の構競売が実施されている。地元紙が、マネーゲー

造や設備などの別に、必要となる修繕費用の算

ム化している税抵当売却の問題を指摘した連載段をできるような物件情報がより充実していく

記事によれば、インディアナポリス市の所在すことが必要である。

るマリオン郡の財務官は、
「たとえ、
（税の滞納
が繰り返される結果、）同一物件が⚒〜⚓年の6 まとめ

サイクルで税抵当競売で扱われることとなって米国においては、税滞納物件の競売による譲も、税抵当売却のつど、応札があり、いったん渡、高い手数料収入を投資目的とした民間事業

は税滞納分が回収できる場合には何の問題もな

者の税滞納額取り立て、税滞納が解消されない

11)い」とコメントしたとされる。

場合の税抵当購入者への物件譲渡と、税滞納物

行政は競売方式の限界を認識しており、税滞件の対処について市場メカニズム型の施策が広納となっている物件を保有している主体の入札く適用されている。滞納物件の納税物件への安参加の禁止、一定期間内に修繕と入居の完了し定的な回帰、加えて、放棄物件の利活用を通じない場合の物件取り戻し規定などを設けていたた衰退地区の再生が行政施策に組み込まれるべりするが、前者は、複数主体のパートナーシッ

きであるが、単純入札方式では、これらの実現

プや物件取得のための新法人の設置などによっには限界がある。2000年代後半の米国の住宅市て監視の網をくぐり抜けることができるし、後場混乱期はまさにこの限界の露呈した時期であ者は、手続に労力を要することが課題となる。

った。一方、納税物件化、利活用物件化の堅実

また、最低価格提示者を落札者とする方式がとさという点で、ランドバンクは優れた方式であられる以上、
ʠ良いʡ事業者とʠ悪いʡ事業者

るが、⚑件⚑件の物件をいわば手作りの過程でを篩にかけて選別することには限界がある。

扱うために、大量の物件に対処することは難しʠ良いʡ事業者を確保するための方策としてい。したがって、滞納、放棄物件を所轄する行は、以下のようなものが挙げられる。市場性か

政機関は、市場の動向を正確に分析、把握したらみて、低価格物件の利活用は難しい場合が多うえで、市場メカニズム型の施策とランドバン

く、転売対象となりやすいので、こうした低価ク事業を適度に組み合わせていくことが現実的格物件を競売の対象から除外することの必要性な対処策といえる。

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季刊 住宅土地経済

2018年秋季号№110

ランドバンク事業においては、譲渡物件を安定した納税物件、利活用物件にするためのきめ
細かな方策が実施されている。市場メカニズム型施策に関しても、低価格物件の競売からの除外や取得物件の修繕費用の参考となる物件情報の充実等によって、衰退地区の再生に貢献するʠ良いʡ事業者の参画を促進する仕組みや工夫が求められる。同時に、行政の体制面について
は、資産税を所轄する郡と衰退地区の再生に取り組む市、また、財務部署とプランニング、コミュニティ開発部署が連携を密にすることが肝要となる。
注⚑）Marty Ahrens（2009）ʠVacant Building Fires,ʡ
NFPA Fire Analysis and Research. Quincy: National
Fire Protection Association.
⚒）John Rao（2012）ʠThe Other Foreclosure Crisis:
Property Tax Lien Sales,ʡBoston: National Consumer Law Center.
⚓）例えば、Barazandeh, D. E.（2004）ʠTax Lien andTax Deed Investing: The Fundamental Approach.（https://reiclub.com/authors/barazandeh/taxlientaxde
ed.pdf）, Musa, J. M.（2016）ʡTax Lien Ladyʼs State
Guide to Tax Lien and Tax Deed Investingʠupdated
for 2016（http://taxlienlady.com/StateGuide.pdf）⚔）Brian Eason（2015）ʠDeclining Neighborhoods:
Indyʼs Auction Block,.ʡThe Indianapolis Star
（November 28）、ほかの連載記事。
⚕）米国の多くの地域や都市においては、資産税は郡（カウンティ）が所轄するが、郡と市の両方が所轄する場合、また、フィラデルフィア、デンバーほか郡
市一体の都市も存在する。
⚖）Karen Farkas（2015）ʠCuyahoga County will not
Sell Property-tax Liens to a Private Company,ʡThe
Plain Dealer, December 3.
⚗）クリーブランド市 South Broadway 地区の記述は、Fujii（2015）におけるケーススタディの結果によっている。
⚘）Case Western Reserve University NEO CANDO のproperty sales データベースにより、クリーブランド
市内の全25CDC の取扱物件量を確認した。
⚙）カ ヤ ホ ガ 郡 ラ ン ド バ ン ク に 対 す る イ ン タ ビュー（2013年⚔月実施）による。
10）この問題は、米国ではしばしばʠsilo（貯蔵塔）ʡ
と表現される。日本でいうところの縦割りと同じ語感である。
11）Brian Eason（2015）前掲。http://www.indystar.com/story/news/investigations/2015/11/28/neighborhoods-auction-block/76368818/
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米国の空き家・空き地問題対処

35

海外論文紹介

土地利用からの土地の権利の切り離し

メキシコにおける保証と移住

de Janvry, A., K. Emerick, M. Gonzalez-Navarro, and E. Sadoulet（2015）“Delinking Land Rights fromLand Use: Certification and Migration in Mexico,” American Economic Review, Vol. 105 (10): pp.
3125-3149

され、1994年⚑月に発効が差し迫った北米自由貿易

はじめに協定（NAFTA）を契機に、メキシコ政府は、農民

明確に定義され、保証された土地の財産権は、経に対する土地所有権の保証書配布を認める重要な憲

済発展に不可欠なものとして認識されてきた（De-

法改正を1992年に行なっている。政府は、この第⚒msetz 1967; North and Thomas 1973; De Soto 2000）。

回目の農地改革において、農地利用の効率性改善と土地の財産権が土地所有権によって確立される先進

長期的な生産性の高い投資促進を目的としていた。

国の基準とは反対に、多くの途上国では、偶発的な土地利用によって土地の権利が確立されている。こデータの場合、土地の権利は、居住者自身が土地を生産的PROCEDE に係るデータは、土地所有権の保証に使用している証拠を必要としており、土地の不使書を配布する過程で作成されたデジタル版の ejido1)

用や、他人に使用させることが土地の権利を失う大の地図に依拠する。1993－2006年の間に土地所有権

きなリスクとなる。

の保証書配布が終わった⚒万6481の ejido のデータ

これは⚒つの意味で非効率である。⚑つ目は、代が利用可能となっており、1997年までに約半分の替的な経済活動から得られる労働収益を無視し、一ejido で保証書の配布が完了し、2006年までにほぼ

般に認められた一定の水準で生産を維持するよう求すべての ejido で保証書の配布が終わっている。図めることによって、土地に従事する労働力を必要と⚑は、土地所有権の保証書配布が国レベルで広範にすることにある。⚒つ目は、土地取引を禁止するこ

広がっていく様子を可視化している。

とによって、生産性の低い利用者から高い利用者へ⚒つ目のデータは、1998－2000 Encuesta Evalua-の土地の再配置が妨げられることにある。土地利用

ción de los Hogares（ENCEL）で、ENCEL は、の効率性向上に焦点を当て、土地利用の制約を取り除き、土地取引を認める土地認証と権限を付与するプログラムは政府および国際開発機関によって広く

図⚑

PROCEDE による土地所有権保証書配布の時間
および空間的な推移
1993 年

1996 年

2000 年

2006 年

支援されてきた（Heath 1990）。
de Janvry, A., K. Emerick, M. Gonzalez-Navarro,and E. Sadoulet（2015）（以 下、本 論 文）で は、
1993年から2006年までの期間にメキシコ全土の農民に対して行なわれた大規模な土地所有権保証プログ
ラム（PROCEDE）を自然実験として捉え、同プロ
グラムによる土地の財産権確保によって主に農村地
域からの移住が促進されたかどうかを精緻に検証している。メキシコでは、第⚑回目の農地改革が1914－1992年の期間に、土地を持たない小作農に対して農地を与えることを目的に行なわれた。一方で、米国・カナダ・メキシコ⚓カ国間で1992年12月に署名

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季刊 住宅土地経済

2018年秋季号№110注）黒く塗られた ejido では、それぞれの年もしくはそれよ
り前に PROCEDE による土地所有権保証書の配布が終わっている。太い枠線で区切られた州は、移住に係る結果がわかっている PROGRESA 対象の⚗州。

1997年にメキシコではじまった貧困削減を目的にし検討しているが、紙面の制約から以下では、土地所た条件付き現金給付プログラム PROGRESA の評

有権保証プログラムによる移住の効果の検証結果に価のために実施されたもの。ENCEL は、同プログ

ついてのみ記述する。

ラムの対象となる506の貧しい locality から抽出された約⚒万5000の家計調査パネルデータで、本論文

土地所有権の保証による移住への効果

では、locality の重心の座標に基づいて200の local-

1997－2000年の期間の ENCEL 家計調査パネルデ

ity と195の ejido を結合させている。これらの ejidoータを用いて、土地所有権付与が移住に与える影響のうち68が1993－1996年の期間に保証書の配布が終を検証する。

わり、51が1997－1999年の期間、76が1999年より後に同配布が終わっている。最終的なデータは、1996
年より後に保証書の配布を受けた ejido の7577家計

従属変数からなる unbalanced パネルデータで、これらの家

的 な 移 住 者 が い る か ど う か を 示 し、説 明 変 数

計 の 2.2％ が 1997 年 に 移 民 を 送っ て お り、1998 －は、 年までに ejido の家計 に永続は ejido が 年初に所有権を付与され2000年の間に追加的に5.9％の家計で移民が送られたかどうか、ていることがわかっている。これらの他、1990年と効果、2000年の国勢調査などが本論文の分析に用いられて確率的誤差項をそれぞれ示す。

いる。

実証分析と主な推定結果

は ejido の固定効果、

は時間固定

は家計レベルの共分散ベクトル、は推定に際して、標準誤差は ejido レベルでクラスターされている。推定手法は標準的な固定効果回帰分析を用い、識別は所有権ステータスの変化と移住

PROCEDE では、保証書の配布がコミュニティ

行動の変化の相関をみることによる。保証書の配布

全体にいっせいに行なわれたため、典型的な土地所と相関する時間に不変な ejido の特徴は ejido の固

有権保証プログラムと違って個人レベルのセレクシ定効果によるもの。つまり、識別における仮定は、ョンは問題とならない。一方で、土地所有権を保証

移住へ影響を与える時間に可変な ejido の特徴は所された ejido は、初期に保証されたものと後期に保有権の保証書の配布とは相関しないというものであ証されたものがあり、本論文では、分析上ありうるる。

推定バイアスをタイムトレンド（初期と後期）で異表⚑の列⚑の推定結果によれば、保証書の配布になる観察不能な変数によるものだと考えている。まよって移住確率は約1.5％ポイント上昇し、種々のた、de Janvry et al.（2014）では、初期に土地所有変数をコントロールした列⚒～⚖の推定結果と比較権を保証された ejido は後期に保証されたものと比しても保証書の配布による移住への影響は同程度とべて、共同体の大きさが小さい、一区画あたりの土なっており、推定結果は頑健である。頑健性の確認

地シェアが大きい、比較的大きい都市に地理的に近について、列⚒では、NAFTA を通じたメキシコ

い、裕福といった特徴が統計的に有意にあることを経済の開放による効果を ejido レベルの⚑ヘクター

示した。さらに、これら初期と後期の ejido の特徴

ル当たり農業収益2)を説明変数に加えることで同開の差が移住に影響を与えないこともまた示している。 放による効果が交絡因子であるかどうかを検討し、本論文の実証分析においても、ejido の固定効果と結果、交絡因子ではないと結論づけている。

タイムトレンドの交差項を説明変数に入れ、初期と列⚓では、ejido の固定効果を家計の固定効果に

後期の ejido の特徴の差が移住に影響を与えるかど

置き換えても推定結果が頑健であることを示していうかを検証し、ありうる推定バイアスの可能性をてる。列⚔～⚖は、特定のタイムトレンドをコントロ

いねいに検証している。

ールした後でも推定結果が頑健であることを示して本論文では、土地所有権保証プログラムが土地利いる。特に列⚖では、de Janvry et al.（2014）に示され用や家計の生活水準に与える影響になどについてもている PROCEDE の保証書配布と相関のある ejido
海外論文紹介37

表⚑

果回帰分析により、保証書配布が終わった

PROCEDE の家計移住行動への効果

ejido で人口がどのように変化するかを検証する。
-

次の推定式では、保証書配布後の時間の経過を考慮する。同推定式では、保証書の配布が終わってから数年を経て移住反応が単線的な形ででることを想定している。

最後の推定式では、ejido を⚒回分の国
勢調査の間の早い段階で保証書配布が終わったもの（1993－1996）と、遅い段階で終わったもの（1997－1999）に分け、保証書
配布のタイミングの初期と後期で移住に与える影響がどの程度違うのかを検証してい注）Ejido でクラスターした標準誤差は、括弧内の数値で示されている。
データは1996年より後に PROCEDE による保証書配布が終わった
Ejido のすべての家計を含んでいる。すべての回帰分析は、被説明変
数が二項変数の Linear Probability Model を用いる。被説明変数は、家計が該当年もしくはそれより前のサンプル期間に移住者をもつ場
合⚑をとる。Certified 変数は、Ejido が年初に土地所有権の保証を受けていれば⚑をとる。列⚖の Ejido Characteristics は、最も近い大都市（人口10万人超）までの距離、Ejidatarios の数、投票権のない
人員の数、Ejido の面積、区画当たりの Ejido の土地シェア、Locality Marginalization Index、経度、緯度。*** は⚑パーセント水準、**は⚕パーセント水準、* は10パーセント水準で統計的に有意であることを示している。

る。

-

表⚒にある通り、回帰分析の結果は、PROCEDE による土地所有権保証がコミュニティレベルでの移住を誘発していることを示している。第⚑行列⚑および⚒では、の特徴（都市への近さなど）とタイムトレンドの交

ejido locality で1990－2000年の間におおよそ9－10

差項を入れることで、初期に土地所有権を保証され人もしくは約21％の人口が減ったことを示している。

た ejido と後期に保証された ejido の特徴の差をコ⚒行目の列⚑は、PROCEDE によって人口が約3－ントロールしている。

4人減った（locality に平均99人いる設定）ことを示

次に、1990年と2000年の locality レベルの人口センサスを結合したデータ（locality の 年におけるし、列⚒は人口の⚔％程度が減ったことを示している。

人口）を被説明変数として用い、以下のモデルに基列⚓は、潜在的な農業収益をコントロールしてもづき個人および家族全体の移住について分析してい上記の推定結果が大きく影響を受けないことを示しる。このデータセットの特徴は⚓つあり、すべてのている。また、統計的に有意ではないものの、列⚔規模および所得水準の地域が含まれていること、デは、PROCEDE 後、毎年0.54％の人口が減っていータの範囲が国全体であること、データの期間が比ることを示し、人口減少が時間とともに漸進的であ較的長いことにある。

ることを示唆している。

まず、以下の推定式で、標準的な⚒期間の固定効

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季刊 住宅土地経済

2018年秋季号№110

列⚕の推定結果は、保証書配布のタイミングが早表⚒PROCEDE の locality レベルの人口への効果

おわりに
本論文は、多くの途上国で土地所有権が要件とする土地利用の制約を取り除くこと
で、主に農村地域からの移住が増加することを示した。分析の結果が示唆するものとして、土地所有権の保証により労働力の再配置が促され、経済活動を促進する重要な経路となりうること、また、農村地域の土地集約が進み、土地利用の効率性向上に繋がりうることを指摘している。

注）Ejido でクラスターした標準誤差は、括弧内の数値で示されている。
Ejido と結合させた⚑万7328の Locality に基づいた列⚑－⚕の回帰分
析では、1990年および2000年の国勢調査で収集された人口が用いられている。列⚖の回帰分析は1万2455の Locality に基づいており、
1980年の人口データが用いられている。*** は⚑パーセント水準、**は⚕パーセント水準、* は⚑パーセント水準で統計的に有意であることを示している。

注⚑）Ejidos は1914－1992年の間に大規模な農地改革プログラムの一環としてつくられた
農 業 共 同 体 で，同 共 同 体 の 構 成 員（eji-datarios）は農地の使用と余剰地の権利要求を認められている。
⚒）NAFTA による各 ejido への影響が農業
産品の価格を通じて起きると仮定し，その代理変数として⚑ヘクタール当たりの潜在的な農業収益を用いている。

参考文献

かった ejido（1993－1996）では人口が約5.9％減り、 de Janvry, A., M. Gonzalez-Navarro, and E. Sadoulet
比較的遅かった ejido（1997－1999）では人口が約（2014）“Are Land Reforms Granting Complete Property Rights Politically Risky? Electoral Outcomes of⚒％減っていることを示している。この推定結果は、
Mexicoʼs Certification Program,” Journal of DevelopPROCEDE により初期の移住が促進され、移住のment Economics, Vol.110, pp. 216-225.
Demsetz, H.（1967）“Toward a Theory of Property
目的地で移住者コミュニティが形成された後に更なRights,” American Economic Review, Vol. 57 (2), pp.
る移住が誘発されていることを示唆し、移住者コミ
347-59.
ュニティのネットワークが構築されるのに約⚓－⚔
De Soto, H.（2000）The Mystery of Capital: Why
年かかると示した Munshi（2003）と整合的な結果
Capitalism Triumphs in the West and Fails Everywhere Else, New York: Basic Books.
となっている。
Heath, J. R.（1990）“Enhancing the Contribution of列⚖では、反証テストとして⚒列目と同様の推定
Land Reform to Mexican Agricultural Development,”
を1980－1990年の期間のデータを用いて行なっていWorld Bank Policy Research Working Paper 285.
Munshi, K.（2003）“Networks in the Modern Economy:
る。その結果、同期間では、PROCEDE による保Mexican Migrants in the U.S. Labor Market”Quarterly
証書配布が初期に行なわれた地域と後期に行なわれJournal of Economics, Vol.118(2), pp.549-99.
た地域の人口変化は非常に小さく、統計的に有意でNorth, D., and R. Thomas（1973）The Rise of theWestern World: A New Economic History, Cambridge,
ないことが示されており、PROCEDE 導入後の保UK: Cambridge University Press.

証書配布初期地域と後期地域の人口変化の違いが導入前の同地域間の人口変化の違いによって決定されたものでないことが示唆されている。

山田昂弘

財務省財務総合政策研究所研究官

海外論文紹介39

センターだより

ス付高齢者向け住宅を整備するこ としての側面」を「住宅部門」、とによる費用と便益の推計手法を 「（在宅介護より効率的な）サービ『高齢者向け住宅の社会的費用及び 検討することを目的として、既往 ス提供の面」を「サービス部門」
研究の整理を行なうとともに、提 として、それぞれを分けて捉えて便益の推計手法検討調査』
案した推計手法に基づいて費用便 いる。このように、「自宅市場」
平成30年10月発売予定
益比のシミュレーションを行ない、 と「サ付市場」、そして「住宅部
その結果を取りまとめた。
門」と「サービス部門」のそれぞサービス付き高齢者向け住宅は、 本書では、具体的にはサービス れについて、比較しながら費用と平成23年度に創設されて以来、現 付高齢者住宅と関連する社会保障 便益を検討している点も大きな特在では登録戸数が約23万戸になり、 政策について整理し、先行研究の 徴である。
第⚓章では、第⚒章の分析結果
戸数は順調に増加している。しか サーベイを行なったうえで、比較し、近年、それらの住宅は、立地 静学を用いた費用便益分析を実施 を踏まえて、実際のデータに基づ場所や医療・介護サービスとの連 している。費用便益分析は経済学 いて標準的なサービス付高齢者住携において課題が指摘されている。 をベースにした分析手法だが、経 宅、および日本全国のサービス付
サービス付高齢者住宅は、建設に 済学を学んだことのある人でない 高齢者住宅における費用便益につあたって補助金（＝税金）が利用 と理解することは難しい点がある いてケーススタディを行なっていされているため、市場原理に任せ ため、第⚒章において推計方法に る。また、サービス付高齢者住宅
るだけではなく、より効率的な建 ついてできるだけ詳細な解説を付 の導入による介護料軽減が費用便
設・運用が検討されなければなら けている点が特徴である。また、 益比にどのように影響するのかに
その際に「自宅介護」から「サー ついても検討している。
ない。
本調査が、今後さらに進展する
こうしたことを背景にして、サ ビス付高齢者住宅での介護」へのービス付高齢者向け住宅の効果的 移行を促進させることに伴う便益 高齢者社会において、より望まし「自宅市場」 い住宅供給の在り方を検討するたな整備のあり方を検討する必要性 に着目しているため、が高まっており、それらを整備す と「サービス付高齢者住宅市場」 めの資料として活用されることにることによる費用と便益の把握が を比較している。そして、サービ なれば幸いである。
求められている。そこで、サービ ス付高齢者住宅に付帯する「住宅◉調査研究成果のご案内

編集後記
今年は、梅雨が短く、夏が長かった。⚗月中旬からは猛暑が続き、小学校のプールなどが熱中症を予防するために中止になったという。台風が東から西へと日本列島を縦断するなど、台風の動きも奇妙だった。
夏季休暇に子供を連れて九州の実家に帰った。自分が子供の頃に遊んだ山や川や海に子供を連れて行き、
当時の記憶をたよりに虫捕りや魚釣りを楽しんだ。はじめは、子供にいろいろと教えていたのだが、次第に自分が熱中してしまい、大きなクワ
ガタやたくさんの蟹を採ることに子
供以上に夢中になってしまった。思

編集委員
委員長
山崎福寿
委員
瀬下博之
隅田和人
宅間文夫

いかえすと滑稽である。
今も多くの自然が残っており、子
供時代と変わらないと考えていたが、季刊 住宅土地経済
親世代の人から見るといろいろと変 2018年秋季号（第110号）
化しているらしい。一番の変化は、 2018年10月⚑日 発行
人が生活していたエリアが小さくな 定価［本体価格 715円＋税］送料別っていることだそうだ。都市化とい 年間購読料[本体価格2860円＋税]送料込
うほど大げさなものではないが、過 編集・発行 公益財団法人
日本住宅総合センター
疎化が進み、里山などの手入れが疎
東京都千代田区二番町6-3
かになったことで、昔に比べて猪や二番町三協ビル5階
鹿の生活範囲が広がっているという。
〒102-0084
数十年後、私が親と同じような年代
電話：03-3264-5901になった時、この土地はどうなって
http://www.hrf.or.jp
いるのだろう。
編集協力
堀岡編集事務所(K･H)
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季刊 住宅土地経済

2018年秋季号№110