４回 まちづくりなでしこインタビュー

第マンション建替え、マンション管理、再開発事業、コーポラティブハウス等まちづくり分野でご活躍されておられる女性に、携わっておられるお仕事や女性ならではの視点等をインタビューによって紹介します。

インタビュアー大野 由利子住宅金融支援機構
まちづくり推進部調査役

マンション管理士の実践的な取組
オフィス・日下部代表

第１回マンション管理士・管理業務主任者試験に合格後、管理会社での勤務を経て、マンションの総合コンサルタント事務所「 オフィス・日下部」を設立。女性ならではの視点で、管理組合の相談・顧問業務、書籍などの執筆・連載、行政・民間が主催する様々なセミナーに登壇。
さらに、テレビ出演・ラジオのパーソナリティなど幅広く活躍中！

日下部 理絵1995 年一橋大学社会学部卒、同年住宅金融公庫入庫。近畿支
店、審査部等を経て、2014 年４月より現職。
再開発プランナー・マンション管理士。再開
発事 業、マンション建替事業に対する融資を担当。

マンション管理士とは？

ポートを継続的に行う顧問業務を行います。そのマンション管理士試験に合格し、マンション管他に、管理規約の改正、長期修繕計画の見直し、理士として登録を受け、マンション管理士の名大規模修繕工事実施時の業者選定といった特定の称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運業務を支援するスポット業務、管理組合向けの勉営その他マンションの管理に関し、管理組合の管強会・セミナーの講師から企画運営する業務など理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応も行います。

じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする専門家です。

また、３回目の大規模修繕あたりから建替えを検討する管理組合が増えています。マンション管

具体的には、管理組合の役員などからのマン理に関する相談の延長で、建替えについて相談さション管理に関する相談に対して、回答または助れることも多いのですが、建替えの大まかな流れ言を行う相談業務にとどまらず、理事会が行うべや円滑に進めるための管理規約の改正、合意形成

き日常業務全般について総合的なアドバイスやサのポイントなどを説明したうえで、建替えの専門管理組合の業務を遂行する理事の集まり

チェック

理事会

監事

管理委託契約

事務管理業務、管理員業務
清掃業務、建物・設備管理業務

持ち回りで「理事長」を選出

コンサルタント契約
組合員（区分所有者）

管理組合

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管理会社

マンション管理士
助言、指導など家にバトンタッチさせていただきます。他方、耐震診断を実施して明らかに低い I s 値（構造耐震指標）が出た場合、資産価値の低下につながりかねないので、耐震診断を実施するかしないかで合意形成が難しい管理組合も多いです。耐震補強には多額の費用がかかるため、せっかく耐震診断しても工事の実施に至らず、前に進まないケースもあります。そうした場合、助成金の活用や行政の勉強会について情報提供します。マンション管理士はマンション管理の専門家ではありますが、他の分説、資格用テキスト、スマートマンション、競売といっ野の専門家につなぐ窓口の役割も果たしています。

たものから、最近話題のマイナンバーに関するものま

日下部さんのお仕事は、管理組合顧問、本ので幅広く手がけています。マイナンバーは、管理組合ご執筆、セミナー講師等、多岐にわたりますね。

法人、団地管理組合法人だけでなく、太陽光発電管理組合との顧問契約は、通常 1年更新です。管の売電、自販機設置等により収益事業を行っている、

理組合と管理会社の管理委託契約も1年更新です

或いはマンション管理士等の専門家（個人）への報から、それに合わせています。マンション管理士と酬の支払いにより源泉徴収義務が発生する等、税申管理会社は、二人三脚で管理組合の運営を支援し、告のある管理組合であれば、法人格がなくともマイナマンション住民が快適に暮らせるようにお手伝いしンバーが指定されます。税務署への支払調書の提出ています。

がある場合、管理組合の法人番号に加えて、支払を管理組合がマンション管理士と顧問契約を締結受ける者の個人番号も必要となるため、その取扱いすることによって、役員の皆さまの負担が軽減されについて適切な安全管理措置を講じることが求めらるとともに、安心感が生まれます。専門家が管理組れます。マイナンバー制度は管理組合にも多大な影響合の運営状況をリアルタイムに把握していることで、があることをもっと周知していく必要があると感じて現在起きている問題のみならず、将来起こり得る問います。今後も、わかりやすい視点で皆様のお役に題への迅速な対応が可能になります。また、その都立てるものを発刊できればと思っています。

度状況を確認したうえでアドバイスするより管理組

セミナーは、行政や管理会社などの民間からの依合の費用負担も軽減できます。法改正など、めまぐ頼を受けて行います。自ら講師として登壇するもの、るしく変化するマンションを取り巻く情報を容易に得企画するものを合わせて年間 200 回くらい行ったこられるというのもメリットです。顧問契約の締結は、ともあります。管理会社のセミナーは、既に受託していわばマンション管理組合が“主治医”をもつといういる管理組合の理事長向け、将来のお客さま向け、ことなのかもしれません。マンションや管理組合の社内研修の３パターンになります。行政、管理会社状態を熟知している“主治医”だからこそ、必要に応以外では、資格の学校がこれからマンション管理業じて他の“専門医”につなげることもできます。

界を目指す方に向けてや、システム会社が管理会社

私が出版した書籍は、「マンション」に関連したものが16 冊あります。マンションの基礎知識、法の解向けの会計ソフトを制作する際に招かれ、業界の動向などについて講演したこともあります。

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４回 まちづくりなでしこインタビュー

第マンション管理員検定協会が運営する資格制度着を図ることができます。マンション管理への取っ付「マンション管理員検定 」についてき難いイメージを打破してもらうため、テキストは、教えてください。

管理の歴史、設備、実務など初歩的な内容から入っマンション管理員検定は、３月と９月の年２回試て、標準管理規約、法律と段々難しい内容になって験を実施しており、3月で10 回目となります。これまおり、取り組みやすい構成としています。

で延べ7000人に受験いただき、検定用テキストはシ管理員検定の実施及び検定用テキストを通じ、マリーズ４万部が読まれています。受験者は、マンションションにホテルと同等の接遇マナーが大事というン管理員を目指す方、管理会社の方、マンション住認識がマンション管理業界に広まったので、多少な民の方が主になりますが、全くこの業界を知らないりとも貢献できたのではないかと自負しています。

受験者も多いです。年齢層は10 代後半から70 代後半

また、日本のマンションの平均的な戸数は、50戸までで、生涯学習としても活用されているようです。

程度と言われています。50戸規模のマンションだと、マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取受付、点検、立会、報告連絡業務、そして清掃の引士など別の資格試験と同時受験されるケース、管すべてを管理員一人でこなすことが多く、一人の果た理組合の役員が大規模修繕のタイミングに合わせてす役割が大きくなります。
「マンションは“管理”を買集団受験されるケース、信託銀行やリフォーム会社え」と言われ、その“管理”を支えているのは、マンの方が、フロント担当者や管理員と対等にお話できション管理の現場に常駐し、最前線にいる管理員でるようにと受験されるケースもあります。社内研修のす。この管理員の資質こそが、マンションの質そのも一環として団体受験される管理会社もあります。マンのに大きく関わりますので、マンション管理員の皆様

ション管理業は、人材サービス業であり、コンサルには、検定を通じて是非スキルアップを図っていたタント業であると言われることがあります。社員が優だければと思います。

秀であることを対外的に示すため、マンション管理

マンション管理に関するラジオ番組のパーソナ士、一級建築士などと並んで、客観的指標になる管リティのご経験もおありですが、リスナーに理員検定の資格取得を推奨しているそうです。

一番お伝えになりたかったのは何ですか。

試験内容は、マンション管理員の実務知識・法的2013 年に「知っ得・納得・マンション管理 」と題して、知識・一般常識等を問う設問になっているため、検ラジオＮＩＫＫＥＩで３か月にわたり、全 13 回のシリー定の受験に向けた学習をすることで、マンション管ズ番組が放送されました。当番組は、radikoを通じ理員の業務に関し、正しい理解と幅広い知識の定て全国のリスナーにお聴きいただきました。放送時間帯は、金曜日の21:15 ～ 21:30とし、週末の理事会前に聴いていいただくことを想定していたのですが、残業中の管理会社のフロント担当者にも多数聴いていただいていたようです。廣田信子氏、飯田太郎氏、
瀬下義広氏、高橋ゆき氏、親泊哲氏をゲストにお招きし、マンションコミュニティ、防災、計画的な修繕、専有部の家事代行サービス、これからのマンション管理と様々なテーマでお送りしました。
マンション管理員検定 試験風景～熱気あふれる受験会場～

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収録スタジオにてマンション管理の分野は、まだまだマイナーでしょう。不動産といえば、まずは賃貸、売買であって、マンションを購入して初めて、管理の重要性に気づくというのが一般的です。本の読者にもラジオのリスナーにもセミナーの受講者にも全てに共通して、管理という分野があること、また、管理が違えば、マンショうのも非常に便利です。公的機関の制度で安心感がンの資産価値や快適性も違ってくるということを認知ありながら柔軟性があるのが良いですね。

していただきたいなと思って情報を発信しています。

すまい・る債と比較されるのは、銀行の定期預金ここ10 年くらいで、ようやくマンション管理の分野もや積立保険です。大規模マンションは資産が多く、認知されてきたかなと感じています。

ペイオフ対策のために預入先を分散させる必要が生マンション管理の現場で、女性目線が役立つことなどおありですか。

じます。このような場合も、すまい・る債は有効です。
本来、長期修繕計画に基づいて修繕積立金を積み建替えとか耐震化とか、難しい問題になればなる立てていれば、必要な時期に必要な修繕ができます。

ほど、合意形成が難しく長期化します。これら問題

ところが、築年数が経過し、大規模修繕を必要としの合意形成を円滑に進めるにあたって、人とのつなているマンションほど、修繕積立金が極端に少額だっがりを大切にする女性がキーパーソンになれるのでたり、融資の要件に合う管理規約がなかったりします。

はないかと思います。

このように管理不全に陥ったマンションに対し、機構

私がマンションの現場に行く際は、お住まいの方々の生活の雰囲気を知るため、行く前に必ず近隣のスーと専門家が組んでアドバイスしたり、手をさしのべたりする取組があると良いかもしれませんね。

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パーの特売日やポイントカードなどの話をすると、一を徴収する計画を立てたとしても、滞納につながるこ気に管理組合の役員の女性と打ち解けることができともありますので慎重な対応が必要です。全額借入ます。スーパーで仕入れた衣食住に関する話題によっはあまりお勧めできませんが、一時金で不足する部て住民の心をつかむことは信頼にもつながります。

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ご感想などお聞かせください。
修繕積立金は、組合員みんなの資産ですので、元本割れは許されず、安定的な運用が求められます。
その意味で、マンションすまい・る債は、まさに管理組合のニーズに合った制度だと思います。10 年債とはいっても中途換金できるので、修繕計画を立てやすいことも大きなメリットです。また、一口 50万円とい本日はありがとうございました。

【インタビューを終えて】
マンションの維持・管理分野において、専門知識・実務経験豊富なマンション管理士や最前線の現場にいるマンション管理員の果たす役割の大きさを再認識することができました。機構の制度も上手く活用いただきながら、マンションの適切な維持・管理や再生が円滑に進んでいけば嬉しいです。

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