環境不動産と不動産投資市場の育成に向けてVol. 31

July, 2024

Real Estate Sustainability & Energy-Efficiency Diffusion

一般社団法人 環境不動産普及促進機構
Index ───────────────────────────────────
2050年ネットゼロに向けた日欧におけるカーボンプライシングの動向�������������������������������������� 2
不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー第11回������������������ 8「LOGI'Q南茨木」
プロジェクトにおけるRe-Seed投資事業の活用戦略② �������������������������12
環境不動産ニュース�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������16

2050年ネットゼロに向けた日欧におけるカーボンプライシングの動向
みずほリサーチ＆テクノロジーズ

サステナビリティコンサルティング第 1 部
コンサルタント

はじめに排出量をコントロールすることから、より確実な排出削減を導くことができるとされる。他方で、排出枠が2023年5月12日、「脱炭素成長型経済構造への円滑不足する企業と余る企業との間での需給バランスを踏な移行の推進に関する法律」（以下、GX推進法）が成

まえ、排出枠の取引価格が日々変動することから、企立し（5月19日公布）、日本における新たな2つのカ業の投資予見性が低いことが課題とされる。

ーボンプライシングの導入が定められた。制度実施に世界銀行によれば、2024年4月時点で、炭素税39、必要となる法整備は、GX推進法の施行（2024年2月

排出量取引制度36の計75の規制的なカーボンプライ

16日）から2年以内に行われるとされており、既存のシングが世界で導入されており、世界全体の温室効果

カーボンプライシングである地球温暖化対策のためのガス（GHG）排出量の約24％をカバーしている。こ税（地球温暖化対策税）との組み合わせを含め、そのれらの足元の炭素価格は1トンあたり数ドルから160

制度設計に注目が集まる。

ドル超と幅があり、EUの排出量取引制度の排出枠価

本稿では、カーボンプライシングの概要について説

格や欧州各国で実施されている炭素税の税率は高い水

明 し、 日 本 に 先 ん じ て 排 出 量 取 引 制 度 を 導 入 し、準にある。2℃目標の達成には2030年までに1トンあ2050年ネットゼロに向けた強化を進めているEUの動たり63ドルから127ドル（2024年価格）の炭素価格向について紹介する。その上で、日本のカーボンプラが必要とされているが、現時点でその水準でカバーさイシングの最近の取組を整理しつつ、今後について展れるGHG排出量は世界全体の排出量の1%未満に留ま望する。

っているとされる。世界銀行は、カーボンプライシン

カーボンプライシングとはカーボンプライシングとは、炭素の排出に価格付けする（価格シグナルを与える）ことにより排出削減を

グは拡大しているものの、その多くにおいて炭素価格は不十分であると指摘している（注1）。

EUにおけるカーボンプライシングの動向促す制度である。政府が排出量に応じた費用負担を排

本項では、世界で初めて排出量取引制度を導入した

出者に義務付ける規制的な手法に加え、企業による自EUを先進事例として取りあげる。EU全体の2030年

主的な取組による排出削減量や除去量を政府等が認証

排出削減目標を40％削減から55%削減（1990年比）

するカーボンクレジット制度をカーボンプライシングに引き上げたことを踏まえ、欧州委員会は、2021年と位置付ける場合もあるが、本稿では前者の規制的な7月に、その実現に向けた気候変動対策パッケージ「Fit

手法について取り上げる。

for 55」を発表した。既存制度であるEU ETSの強化

規制的なカーボンプライシングには炭素税と排出量に向けた改正、EU ETS対象外である業務・家庭・運取引制度がある。炭素税は政府が税率水準を設定する

輸部門等を対象とする新たな排出量取引制度（ETS2）

ため価格の予見可能性が高いことが特徴である一方、や域外からの輸入製品に対する炭素国境調整措置

排出削減に不確実性があることが難点とされる。排出（CBAM）の導入について提案し、2023年に施行さ量取引制度（このうちキャップアンドトレード）は、れている。以降、これら制度について紹介する。

政府が対象部門全体の排出上限（キャップ）を定めて
2

金池 綾夏

RE-SEED ● July, 2024

2050年ネットゼロに向けた日欧におけるカーボンプライシングの動向（欧州域内排出量取引制度（EU ETS））

量に相当する排出枠の原則全量をオークションや二次

EU ETSは2005年に導入され、現在は第4フェーズ

市場で購入する必要があるが、その価格転嫁による電（2021〜2030年）である。EU27か国、アイスランド、

気料金の上昇によって炭素リーケージリスクにさらさ

リヒテンシュタイン及びノルウェーの30か国が参加れる同じく鉄鋼などの電力多消費産業への対応として、している。発電・産業の固定施設、域内航空の事業者

電気料金の上昇分を補償する支援措置（State Aid）に加え、2024年から新たに域内と域内外を運航するも導入されている。

海運事業者が対象に加わった（注2）。対象部門全体でEU ETSの排出枠の取引価格（注3）は、排出枠の過2030年にGHGを62％削減（2005年比）することを剰供給により2017年頃までは10ユーロ/トンを下回目指している（図表１）。

る水準で推移していた。その後、供給過多となってい

EU ETSでは、産業部門に対する負担軽減措置とした排出枠の流通量を調整する市場安定化措置の導入やて、鉄鋼やセメントなど炭素リーケージリスク（炭素第4フェーズにおけるキャップ削減率の強化を背景に価格がより高い地域から低い地域に企業が転出するこ

価格は上昇傾向に転じ、2022年にはガス価格の高騰とで、炭素価格がより低い地域の排出量が増加するこ等を受けて100ユーロ/トン近くに達した。2024年にと）が高いと特定された業種に、一定の排出枠（域内

入ってからは、再エネの普及やエネルギー価格高騰を企業のGHG排出原単位の上位10％平均値をベースと受けた産業活動の停滞による排出枠の需要減少によりするベンチマークに、過去の生産量と掛け合わせて算取引価格は抑制気味であり、足元の価格は60〜70ユ出）を無償で割り当てている。他方、発電部門は排出ーロ/トンで推移している。このように、政府の政策

図表１ EU ETS（第4フェーズ）の概要
開始年

・2005年

部門

・発電・産業（2005年〜）、域内航空（2012年〜）、海運（2024年〜）▶海運：2024年は排出量の40%、2025年は70%、2026年は100%が対象
・都市ごみ焼却施設および域外航空の追加を今後検討

対象者

・固定施設（発電・産業）、航空事業者、海運事業者

削減水準

・2030年排出削減目標は2005年比62%削減
・排出量のキャップを2021〜2023年は2.2％、2024年〜2027年は4.3%、2028年以降は4.4％ずつ毎年
削減

割当方法

・発電・海運：原則すべてオークションによる有償割当
・産業（炭素リーケージのリスクの高い業種）：ベンチマーク方式で100％無償割当、
うち炭素国境調整措置の対象部門は2026年より無償割当を段階的に削減し2034年ゼロ・産業（上記以外）： 30％を無償割当、2026年以降年次逓減し2030年ゼロ・域内航空：2024年以降無償割当を段階的に削減し2026年ゼロ（出典）EU ETS指令（DIRECTIVE 2003/87/EC）よりみずほリサーチ＆テクノロジーズ作成

RE-SEED ● July, 20243

動向や排出枠流通量の調節措置、ガスと石炭の価格、とするEU ETSに対し、同制度は対象部門に燃料を供企業の生産活動、天候等の影響を受けて排出枠の取引給する上流の事業者を対象とすることである。これは、価格は変動している。なお、今後の価格について、例

該当部門の排出主体の数が膨大であることから、制度（注4）

は、短期的には足元の抑制の対象者を限定し管理コストを抑えるためとされてい傾向が継続するものの、2026年には産業部門への無る。上流の事業者を対象とすることから、最終的に償割当の削減開始などにより需要増加が見込まれるこ

EU ETS対 象 事 業 者 に 流 通 さ れ る 燃 料 に つ い て もと、また供給される排出枠が次第に減少することなど

ETS2による炭素価格の二重負担が生じ得る。その対から、価格は2030年150ユーロ/トン、2035年194

応策として、各国はオークション収入を二重負担の金

ユーロ/トンと上昇が続くと見通している。

銭的補償に活用することが認められている。今後欧州

えばBloombergNEF

委員会が二重負担の回避策と金銭的補償に関する詳細（業務部門等を対象とする新たな排出量取引制度（ETS2））

規則を策定する予定であり、制度のすみ分けが図られEUでは2050年ネットゼロの達成に向けてEU ETSている。また、オークション収入は、二重負担の金銭

対象部門以外の排出削減を推進すべく、業務、家庭、的補償、及び気候変動対策のほか、本制度による影響

運輸（道路輸送）、及びEU ETS対象外の産業部門をを受けやすい低所得者層などへの脱炭素支援に活用す対象とするETS2を2027年から新たに導入する（図ることとされている（注2）。

表２）。当面は両制度が併存するが、2031年10月までにはEU ETSへの統合について評価が行われる予定である。EU ETSと異なる点は、排出主体を義務対象（EU ETSと各国制度のすみ分け）
世界銀行によれば、EU ETSの対象の30か国のうち

図表２ ETS2の概要
開始年・2027年（エネルギー価格高騰の場合は2028年）

部門

・業務部門、家庭部門、運輸部門（道路輸送）、EU ETS対象外の産業

対象者

・燃料供給事業者

削減水準

・2030年排出削減目標は2005年比62%削減
・排出量のキャップは、2027年については算出された該当部門の2024年の排出上限から毎年線形で5.10％ずつ減少した値、2028年以降は報告された2024〜2026年の排出データの平均値から2025
年を開始年として毎年線形で5.38％ずつ減少した値

割当方法

・すべてオークションによる有償割当

二重負担へ
の対応

・二重負担の回避策を導入（詳細規則は今後策定予定）
・オークション収入の一部をEU ETSとの二重負担の金銭的補償に活用（詳細規則は今後策定予定）

公正な移行

・オークション収入の一部を本制度による影響を受けやすい低所得者層などへの脱炭素支援に活用（出典）EU ETS指令（DIRECTIVE 2003/87/EC）よりみずほリサーチ＆テクノロジーズ作成

4

RE-SEED ● July, 2024

2050年ネットゼロに向けた日欧におけるカーボンプライシングの動向

18か国において、独自の炭素税や排出量取引制度が（炭素国境調整措置（CBAM））

導入されている。このうちG7諸国のフランスでは

CBAMとは、EU域外を対象とするカーボンプライ

2014年から化石燃料に係る炭素税が導入されているシングであり、EUと比べて炭素価格が低い国からのほか、ドイツでは2021年にEU ETS対象外の熱利用・

鉄鋼やセメント等の輸入に際し、その製品の直接排出

運輸の燃料全般を対象とした国内排出量取引制度が上

量や一部の間接排出量について、EU ETS相当の炭素

述のETS2に先んじて導入されている。フランスでは価格の負担を輸入者に求める措置である（図表３）。

EU ETS対象企業は国内炭素税を含まない価格で燃料

今後、EU ETSにおける産業に対する無償割当を削減を購入することが可能であり、ドイツではEU ETS対していく中で、域内企業の炭素リーケージリスクに対象企業を国内制度の対象外とする措置がとられている。

応しつつ、他国に対して排出削減のインセンティブを

なお、いずれも、EU ETS対象企業が国内制度の炭素与えることを目的としている（注5）。CBAMは、EU

価格を含んだ価格で燃料を購入せざるを得なかった場

ETSの 無 償 割 当 の 削 減 ス ケ ジ ュ ー ル に あ わ せ て、合は、後に還付措置を受けることも認められている。

2026年から2034年にかけて段階的に導入される。

このように、自国の制度を持つ国の多くにおいて二重製品の製造に際し原産地国で支払われた炭素価格分は負担への配慮がなされている。

差し引くことができるが、その計算方法の詳細は現時点（2024年5月時点）では明らかになっていない。
EU ETSと異なる点として、①製品レベルの排出量

図表３ 炭素国境調整措置の概要
対象国・原則すべてのEU域外諸国が対象（アイスランド、リヒテンシュタイン、ノルウェー、スイスは対象外）

対象製品

・セメント、電気、肥料、鉄鋼、アルミニウム、水素、一部の原材料・下流製品

対象排出量

・直接排出量＋間接排出量▶State Aidの対象となっている鉄鋼、アルミニウム、水素の間接排出量は対象外

価格・購入量・対象者は、輸入品に含まれる排出量に応じたCBAM証書を購入・提出
・CBAM証書価格は、前週のEU ETS排出枠オークションの終値の平均価格
・CBAM証書の購入・提出量は、CBAM対象部門におけるEU ETSの無償割当が減少するにつれて増加
・対象者は、原産地国で支払われた炭素価格に応じて、CBAM証書の提出量の削減を要求することが可能

スケジュール・2023年10月より報告義務開始（移行期間）、2026年1月より支払義務開始
・移行期間終了前に、欧州委員会が対象製品の拡大や対象排出量の拡大（輸送に伴う排出量や、鉄鋼等の間接排出量）に関するレビューを行い、2030年までの段階的な対象製品拡大のスケジュー
ルを提出予定（出典）CBAM規則（REGULATION (EU) 2023/956）よりみずほリサーチ＆テクノロジーズ作成

RE-SEED ● July, 20245

を対象とする（EU ETSは施設レベルの排出量を対象

賦課金と排出量取引制度の有償割当が導入される予定とする）、②直接排出量だけでなく間接排出量も対象である。以降では、日本におけるカーボンプライシンに含む、③排出枠の取引は行われない、などがあげらグの取組を整理したうえで、今後について展望する。

れる。CBAMに対しては、WTOルールとの整合性、排出量の算定方法、機密情報の漏洩リスクなど各国か（地球温暖化対策税）

ら懸念の声があがっており、特に中国・インド・ブラ

地球温暖化対策税は、石油石炭税の特例として、化ジルなどはCBAMに強く反対する姿勢を示している。

石燃料の重量に応じて設定された本則税率に排出1ト

一方、CBAMの影響が特に大きいとされるトルコは、ンあたりの税率を上乗せする形で2012年10月に導入

国内排出量取引制度の導入に向けた準備を進めているされた。税率289円/トンはEU ETSの排出枠価格や他

ほか、英国や豪州では国境調整措置の導入を検討するのEU各国の炭素税率と比較して低い水準であるが、など、EUに追随した新たな動きもみられる。

国内GHG排出量の約75％と広範囲をカバーしている

CBAMが日本に及ぼす影響について、現時点でEU（図表４）（注7）。地球温暖化対策税は、広く薄く負担

への輸出割合が高くないなどの理由から影響は限定的を求めることで、特定の分野・産業への過重な負担を

（注6）

とされるが

、今後CBAMの対象製品が拡大予定

回避するよう設計された制度といえる。

であるため引き続き制度動向を注視する必要がある。

日本におけるカーボンプライシングの動向（成長志向型カーボンプライシング）
日本では、GX推進法に基づき、化石燃料賦課金と日本では、2012年度より炭素税として地球温暖化

排出量取引制度における発電部門への有償割当が導入

対策税が導入されているほか、東京都と埼玉県で地域されることとなった。政府が2023年度から10年間でレベルの排出量取引制度が導入されている。加えて20兆円分のGX経済移行債を発行することにより先行

2050年カーボンニュートラルに向けてGX（グリーン投資支援を行い、2028年度開始の化石燃料賦課金とトランスフォーメーション）を促進するべく、「成長

2033年度開始の排出量取引制度の有償割当から得ら志向型カーボンプライシング」として新たに化石燃料れた収入をGX経済移行債の償還に充てる仕組みとな

図表４ 欧州諸国の炭素税率の比較（2024年1月時点）
国

導入年

税率

カバー率

国

導入年

税率

カバー率

スウェーデン

1991年

19,240円/tCO2

40%

ポルトガル

2015年

7,874円/tCO2

29%

スイス

2008年

16,560円/tCO2

33%

アイルランド

2010年

7,840円/tCO2

49%

ノルウェー

1991年

15,288円/tCO2

66%

フランス

2014年

6,244円/tCO2

35%

フィンランド

1990年

8,680円/tCO2

36%

デンマーク

1992年

3,718円/tCO2

35%（出典）環境省税制全体のグリーン化推進検討会資料よりみずほリサーチ＆テクノロジーズ作成

6

RE-SEED ● July, 2024

2050年ネットゼロに向けた日欧におけるカーボンプライシングの動向っている。

じめとする海外の国々で日本よりも相当高い炭素価格

2028年度から導入される化石燃料賦課金は、対象が課され、かつ国境調整措置の導入が進んだ場合、政を化石燃料の採取・輸入事業者とするなど地球温暖化

府は国内の炭素価格の引上げ圧力にさらされることに対策税と類似した制度であるが、税率を国会で議決すなる。将来的には、カーボンプライシングの価格上昇る必要がある租税に対して、賦課金は負担の水準を政の制限を取り除くべく、法律の見直しが議論の俎上に省令で定めることが可能であり、柔軟な税率の変更が上がる可能性も考えられる。

行えるとされる。一方の排出量取引制度は、参加義務のない試行フェーズ（2023〜2025年度）
、一定規模

おわりに

以上の排出企業に参加を義務付けるとされる第2フェ

今後、日本では新たなカーボンプライシングの具体ーズ（2026〜2032年度）を経て、2033年度から排化が進められる。制度設計にあたっては、EUをはじ

出量の多い発電部門を対象として排出枠の有償割当をめとする諸外国の取組も参考にしつつ、排出削減に実

段階的に行うとしている。有償割当が多いほど発電部効性のある制度が構築されるよう、今後の議論に引き門への排出削減インセンティブを与えることができる

続き注目したい。

が、排出枠の総量に占める有償割当の割合は明らかとなっていない。

（注1）世界銀行（2024）「State and Trends of Carbon Pricing
2024」（注2）EU ETS指令（DIRECTIVE 2003/87/EC）

日本では今後、地球温暖化対策税を含めた3つのカーボンプライシングが併存することとなる。今夏以降に始まるとされる化石燃料賦課金と排出量取引制度の具体化の検討において、制度の詳細だけでなく、二重負担の回避や還付の方法など制度のすみ分けに関する議論にも注目が集まる。
また、GX推進法では、既存制度（石油石炭税、再エネ賦課金制度）による負担が減少する範囲を上限として化石燃料賦課金や排出量取引制度の有償割当を導入するとしている。価格上昇の余地がそもそも限られ（注3）ETC CM（2023）「ETC CM report 2023/07: : Trends
and projections in the EU ETS in 2023. The EU Emissions
Trading System in numbers」及びERCST（2024）「ERCST
COMMENTARY︲EU carbon price: regulatory intervention,
economic cycle, market fundamentals」（注4）BloombergNEFウェブページ「EU ETS Market Outlook
1H 2024: Prices Valley Before Rally」（注5）CBAM規則（REGULATION (EU) 2023/956）（注6）日本経済団体連合会ウェブページ「EUの炭素国境調整措置」（注7）環境省税制全体のグリーン化推進検討会（令和6年3月）「参考資料 諸外国におけるカーボンプライシングの導入状況等」（注8）一般財団法人日本エネルギー経済研究所（2023）「20兆円の歳入を生むカーボンプライス」ていることが分かるが、このことは、日本エネルギー経済研究所の試算（2050年度に2013年度比で排出量を90％削減するケースにおいて、2050年度時点の化石燃料賦課金の価格は6,094円/トン、2049年度時
点の排出量取引制度の価格は19,078円/トン、2030
年代前半はいずれも数百円から数千円程度とそれよりも低い水準）（注8）からも読み取れる。前述のEUをは
RE-SEED ● July, 20247

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー

第11回 三井ホーム株式会社（前半）三井ホーム株式会社

施設・賃貸事業本部コンサルティング第二営業部長

十文字 将敏 様
同本部事業推進室施設営業推進グループチーフマネジャー 大坪 浩二 様
マーケティング・コミュニケーション部 コーポレート・コミュニケーショングループ長 津田 聡子 様
聞き手：一般財団法人日本不動産研究所研究部（西岡）・SBT認定に関連した事業活動全体のCO2排出量の報

１ 三井ホームグループにおけるESG及びSDGsの推進体制

告・女性活躍に関連した目標の共有■一般財団法人日本不動産研究所（以下、JREI）：貴社のESG関連の推進・組織体制はどのようになっていますでしょうか？三井不動産グループとの連携は・グループ共通のサステナブル調達基準・調達先となる企業へのアンケートの実施
・内閣府等による「パートナーシップ構築宣言」など、三井不動産グループ全体で社会的責任を果た

いかがでしょうか？
□津田（三井ホーム株式会社〈以下、MH〉）：三井ホ

す行動をとっています。パートナーシップ構築宣言にームグループでは、ESG/SDGs推進委員会を設置し、ついては、当社グループは製造業として多くの企業と

さらにその下部組織として「脱炭素推進部会」と「ダの協力が前提となりますので、三井不動産グループだ

イバーシティ＆インクルージョン（女性活躍）推進部

けでなく、当社グループでも宣言に参画しております。

会」を設置しており、推進部会は本社内の部門が複数■JREI：ESG投資やSDGsに関して、貴社の特徴を挙参加し、部門の連携により重点課題に取り組んでいま1げていただけますか？
□津田（MH）：はい、当社の建設工法の中心である

す。

三井ホームグループは三井不動産グループの一翼を木造建築は、他の構造と比べてCO2の排出量が少な担っており、前記の「脱炭素推進」「女性活躍推進」

く、炭素を固定化する木材は、循環型資源としても脱2についてもグループ連携のもと推進しています。

炭素社会の実現に欠かせない、理に適った有効な建築

すなわち、三井不動産グループのサステナビリティ行資材と考えています。私たちは、「木」を活用した木動計画のもとで、造建築の発展を通じて サステナブルな社会の実現に

図 1 三井ホームグループサステナビリティ推進体制（2022年7月1日現在）（出所）三井ホーム株式会社ホームページ（以下、MHHP）

						
1 https://www.mitsuihome.co.jp/company/kankyo/environment/management/
2 https://www.mitsuifudosan.co.jp/esg_csr/approach/sustainability/

8

RE-SEED ● July, 2024

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー

図 2 三井不動産グループのサステナビリティ推進組織体制（2023年4月1日現在）⑪（前半）（MOCXION）の建築を主に手がけている部門の営業責任者です。
事業案内にあるとおり、
これまでは医療・介護施設
や保育園などの施設を手がけることが多かったのですが、2021年にMOCXION（モクシオン）という木造マンションを建設してからはディベロッパーさんからの引き合いが多く、医療福

注）三井ホーム、三井不動産ファシリティーズ、三井不動産商業マネジメント、三井不動産ホテルマネジメント、
東京ミッドタウンマネジメントでは、グループ環境方針のもと、独自の環境方針を定めて環境活動を推進しています。また、個社独自の社会・環境報告も行っています。
（出所）三井不動産株式会社ホームページ

貢献することを活動の根幹に据え、6つのマテリアリ
3祉施設と木造マンションを主体として営業活動をしております。

また、当社では建物の一部を木造化することも手が具体的には、①木造建築

けており、阿蘇くまもと空港のターミナルビルのようの発展、②豊かな暮らし、③お客様満足、④脱CO2、に、屋根・天井を木造化するといった事業もやってお⑤D&I（ダイバーシティ＆インクルージョン）
、⑥ガ

ります。

ティを掲げております。

バナンスの６つです。
特に、創業50年間で手がけた木造建築は25万棟以

大坪マネジャーは、施設系建築事業の全国展開をしていく推進業務の部署に所属し、ビジネスモデルの構上を数えるなかで、多くの個人のお客様とは今でも継築やネットワーク作りを行っています。

続的なコミュニケーションを図っており、今後もその■JREI：私も貴社のホームページから、どのように事つながりを大切にすることから生まれた建物の保証シ業を拡げてこられたか拝見したのですが、そもそも

ステムやご紹介制度、個人顧客連繋のプラットフォー

は5年ほど前だったでしょうか、日本経済新聞社がムとなる「三井ホーム倶楽部」運営などは、当社のサ木材活用フォーラムを開催されたときに貴社がブー

ステナビリティに欠かせない事例のひとつです。

２ 三井ホーム：事業の歩み

図 3 阿蘇くまもと空港旅客ターミナルビル■JREI：三井不動産グループのなかでも、特に木造建
築、木造化にかかる中心企業ならではのマテリアリ
ティを打ち出されているということですね。
さて、次に貴社の事業展開についてご案内をお願
いいたします。
□十文字（MH）：私は当社では専用住宅以外の大規
模建築、いわゆる施設系あるいは木造マンション						
3 https://www.mitsuihome.co.jp/company/kankyo/（出所）MHHP（事業者：熊本国際空港株式会社／設計監理：株式会社日建設計／工事監理：株式会社梓設計／施工：大成建設株式会社）

RE-SEED ● July, 2024

9

スを出されていて、そこで介護施設を中心に木造建

特に中高層や大規模な建物で特殊な部材を利用したも築を展開されているというお話をうかがいました。

のが多く、その分建設費も高くなっているケースが多

私は、これから木材を使ったオフィスや店舗がでいようですが、非住宅は事業用建物が主体ですから、きて街に増えてくると景観も良くなるだろうし、そ

経済合理性も合わせて検討していくことが重要だと考

ういう建物を集めた不動産ファンドができると面白えています。

いのではないですか、といったお話をしたのが貴社との最初の出会いでした。

そのためには住宅建築と共通するような一般流通材を使用することや、施工時の仮設計画を踏まえた合理

貴社では元々ESG投資やSDGsの実行を目標とさ的な設計を提案していくなど、奇をてらうのではなく、れてきたのではなく、木造住宅から非住宅に対象をお施主様の要望や敷地条件を勘案して魅力的な提案を拡げてこられた。その背景には、住宅産業の将来性するよう心がけています。

への懸念があったのでしょうか？ また、木造工法の開発といった面では、いかがでしょうか？

壁を最小限に配置するような空間構成や中高層化における構造強度の課題に対しては、MOCXウォールと□十文字（MH）：そうですね、当社は今年創立50周

いう高強度耐力壁を当社の技術研究所が開発したこと年になりますが、今まで培ってきた当社の強みであるにより解決いたしました。

ツーバイフォー工法の利点をいかに施設系建物や大規■JREI：その場合、繰り返しの質問で失礼かもしれま

模建築に活かせるかを追求してまいりました。クリニ

せんが、新築住宅着工戸数が将来的に減少していく

ックなどの非住宅は数多く手がけていましたが、介護ことは当時から予測されていた。ツーバイフォーは、施設や大規模木造建築は2010年から本格的に事業を部材の大半は当時輸入されていたと思いますが、住行っており、当時はSDGsという言葉もありませんで宅需要の落ち込みへの対応策、先行投資として非住した。

宅にも手を広げる、あるいはシフトする、というこ

しかしながら、ツーバイフォーは断熱性に優れた省とを考えられたのでしょうか？

エネルギー性の高い建物であり、木材は循環型資源で□十文字（MH）：そうですね。住宅着工戸数が今後あることから、建物を木造化することは環境に優しい

右肩上がりではないことはわかっていましたが、落ちということを当時から訴求していました。

込みへの対応策ではなく、会社としては新規事業とい■JREI：近年木造化が進められてきたところには、まう捉え方で建設事業の拡大を目指していたと思います。

さに国産CLT材をいかに活用していくか、燃えにく

逆に、大規模な建物や様々な用途の非住宅の実績を積い部材を開発して活用するかということがあって、むことによって、当社のツーバイフォー住宅への信頼

それらの実証あるいは実装というかたちで、オフィ性が高まったと言えます。そういった意味では住宅へ

スや店舗といった非住宅系の建物を建てていくことの良い波及効果があったと思います。

に力点が置かれてきたように思います。

■JREI：その当時は、住宅会社やゼネコンさんのなか

貴社の取り組みは、そうした新しい部材の活用をで、非住宅施設に木材を使っていこうということを推進していくというよりは、元々あった一般材の活実際にやられたり、普及させようとしたりされてい用を進化させながら、用途を少しずつ拡大するといたところは貴社以外にもあったのでしょうか？

うアプローチと考えられますね。

□大坪（MH）：我々も普及させようということでは□十文字（MH）：はい。今では非住宅の木造化・木

やっていませんが、ツーバイフォー工法で最初に3,000

質化はいろいろなゼネコンや建設会社が始めています。

㎡を超える建物は特養でした。4						
4 特別養護老人ホーム「総合ケアセンター明治清流苑」（大分県大分市）。2006年６月竣工。

10

RE-SEED ● July, 2024

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー⑪（前半）

ベースになったのは2004年にツーバイフォー工法

く問題なくできますよ、というところから住み心地

による木造初の耐火構造認定を取得したことですね。

の良さも加えてシニア向けの施設が増えていった。

この目的は下町の木密地域の建て替えを普及させるた

例えば営業に行かれて、鉄骨か、木造かというとき

めには、鉄骨やRCだとコストがかかるので、木造でに、まず木造の見積もりをお見せになるのか、ある耐火ができないかというのがスタートでした。ここでいは施主さんからの要望が先にあって木造でやりた耐火建築ができるようになったことで、3,000㎡以上

いということが多かったのか。

の建物もできるようになりました。

□十文字（MH）：建築スキームが二通りありまして、

それを普及することを目的としていたわけではない

ひとつは事業者さん、例えば社会福祉法人さんや医療のですが、木造もいいんじゃないかと実際に運用して法人さんが自社で建てて自社で運営するケース。もうみたら、高齢者と木造って凄く相性がいいねという話

ひとつは、地主さんが土地活用で介護施設を建てて、が出てきて、少しずつ木造の良さの認知度があがってそれを介護事業者がマスターリースで借りるというケきたということはあると思います。

ースです。

先ほどの物件は九州ですけど、もうひとつは相模原

減価償却の考え方では、個人の地主さんには木造がに建設された大きな介護施設も先行事例としてありま有利だとか、自社で建設する事業者の場合は、木造の5した。 このあたりが、木造非住宅の大規模建築の創

優しい感じ、あるいは歩行感が良くスタッフさんが働生期ですね。2009年頃からの仕事ですから、我々はきやすいということを重視されて木造にしたいとも言

それらを手がけられた設計事務所さんや関係者から、われたりして、それぞれのケースで木造を選ばれる理

いろいろなノウハウを教わってきました。

由がありました。

■JREI：初期には介護施設が増えていったわけですが、□大坪（MH）：まさにそうですね。社会福祉法人やこうした施設は木造と相性がいいだろうということ

医療法人は、どちらかというと利益を追求するというは、貴社のなかで議論をされて出てきたのでしょう

よりもキャッシュフローを重視するので、減価償却がか？ 他社さんが先行して建設されたのは、そうし22年（とRCより短い）ということは、そんなに影響た施設だったわけですが。

がないんですよ。

□十文字（MH）：そうですね、元々住宅会社ですから、□十文字（MH）：そのメリットは今も一緒で、今で高齢者の方の住み心地や居住性において、とても親和は木造で介護施設を検討するのは常識となりましたが、性があるだろうと考えたのがひとつ。もうひとつは、

以前は耐震性能や耐火性能に対して不安を抱く法人様

設計的には部屋が小割りのプランが多く、大空間を作が多く、商談の初期はそのあたりの基本的な性能の話

らなきゃいけないという建物ではないということが木から始めていました。

造の構造とマッチしたと思います。

□大坪（MH）：実際その手の心配があるのと、木造コスト的には木造はその当時、RCなどで建設する施設というのはどうなっているのだろうというのがあのに比べ全体的に少し高かったり、あまり変わらない

りましたので、構造現場や竣工物件を見ていただくこぐらいでした。というのも、冒頭申し上げたように流とに力を入れていましたね。

通材を使っており、当時の営業トークとしては「RCより１〜２割は建設費を抑えられます」と営業してい（次号、後半に続く）

ましたし、統計的にもそのくらいの感じでした。



2024年5月15日（水）のインタビューに基づきJREIが構成■JREI：面白いですね。耐火性や耐久性についても全						
５ 特養老人ホーム「りんどう麻溝」（神奈川県相模原市）。2010年竣工。

RE-SEED ● July, 2024

11

「LOGI'Q南茨木」プロジェクトにおけるRe-Seed投資事業の活用戦略②
東急不動産株式会社
インダストリー事業本部
執行役員本部長

はじめに

佐藤 公俊

ムにて出資いただいたことを踏まえ、前稿では、当社
物流施設ブランドの「LOGIʼQ」の目指す姿や本プロ

東急不動産は、東急不動産ホールディングスの中核

ジェクトのハード面の取り組みについて紹介いたしま会社として、都市事業、住宅事業、インフラ・インダ

した。本稿においては、同じくインフラ・インダスト

ストリー事業、ウェルネス事業、海外事業などを展開

リー事業として展開をしている当社の再生可能エネル

する総合不動産企業です。1953年の設立から昨年でギー事業「ReENE（リエネ）」やLOGIʼQ南茨木にお70周年を迎える私たちは、一貫して新たな不動産ビ

ける環境取り組みについてご紹介いたします。

ジネスによる価値創造を追求してきました。
東急不動産ホールディングスは、2021年5月にReENE（リエネ）について2030年に向けた長期ビジョン「GROUP VISION

当社は、2014年より再生可能エネルギー事業に参

2030」、2022年５月に「中期経営計画2025」「環境

入し、2018年には「Re-Creating the Value（未来に、経営レポート」「DXレポート」を発表しました。私た

新しい価値を）」と「Edit Next Energy（次の時代をちがめざす価値創造は、魅力あふれる多彩なライフス

作るエネルギーを）」という２つの志を組み合わせ、タイルの創造を通じて、誰もが自分らしく、いきいき

再生可能エネルギー事業ブランド「ReENE（リエネ）」と輝ける未来をつくること。グループの強みを活かしが誕生しました。これまで当社は、総合不動産デベロて、ありたい姿を実現し、サステナブルな成長をめざッパーとして都市再開発、宅地やリゾートなど大規模します。私たちは「WE ARE GREEN」をスローガンに、な街づくりをはじめ、多岐にわたる開発事業を行って多様なグリーンの力でさらなる成長を実現するべく、きました。地域・社会・環境にかかわる様々な課題とすべてのステークホルダーへの価値創造に取り組みまも向き合い解決策を模索する中で培われてきた経験はす。

リエネの中でも活かされています。再生可能エネルギ
ー事業においては、「脱炭素社会の実現」「地域との共生と相互発展」「日本のエネルギー自給率の向上」の3つの社会課題の解決を掲げ、これまでに開発中の事
業を含め全国108件（内訳：太陽光発電事業89件、風力発電事業14件、バイオマス発電事業５件）、定格
容量1,761MWの事業に携わってきました（2024年

Re-Seed投資事業としては、この後ご説明する

４月末現在）。これは、一般家庭約83.8万世帯分（※1）

LOGIʼQ南茨木の案件が第一号案件となっており、今の電力使用量に相当し、1,732,000t-CO2/年（※2）の後もRe-Seed投資事業を活用した取り組みを推進してCO2が削減されることになります。

いく所存です。

※１

この度、当社がプロジェクトマネージャーを務める
LOGIʼQ南茨木（以下、本プロジェクト）について
Re-SeedがLP出資を行うLPSより出資を受けるスキー
12

RE-SEED ● July, 2024

世帯当たりの電⼒使⽤量4,716kWh/年を⽬安に算出（太陽光発電協会「表⽰ガイドライン2023年度」より）※２ 環境省・経済産業省公表の『電気事業者別排出係数(2022年度実績)における一般送配電事業者のCO2排出係数「438gCO2/kWh」（沖縄電力㈱以外の全国平均係数）』を使用

「LOGI'Q南茨木」プロジェクトにおけるRe-Seed投資事業の活用戦略②

当社は、2019年にRE100（※3） へ加盟しており、リエネソーラーファーム東松山太陽光発電所

2022年12月 １ 日 付 で 当 社 事 業 所 お よ び 保 有 施 設（RE100対象外の施設は除く）の100％再生可能エネ
ルギー切替えを完了、1年間の利用実績に基づく正式審査を経て、RE100事務局よりRE100達成が認定されました。日本におけるRE100を達成した事業会社（金融機関を除く）として初の認定となります。これは、当社が大規模施設を多く保有する電力需要家としての立場でありながら、1.7GWを超える再エネ発電能力を有する再生可能エネルギー事業を展開するという強みを活かした取り組みといえます。当社の非FIT発電

県横浜市、2024年３月には同県内の相模原市におい所から再エネ電力を「生グリーン電力」として自社のて、市内の学校を対象とした、PPA（※4）による太陽施設へ直接供給を行うほか、当社の発電所由来の非化

光発電設備等の導入事業の実施事業者としても選定さ石証書を活用している点が、当社のRE100の最大のれています。

特徴です。

※4「Power Purchase Agreement（電力販売契約）」の略※３ 事業活動で消費する電力を100％再生可能エネルギーで調その他にも、太陽光発電としては農地を活用した営達する事を⽬標とする国際的なイニシアティブ

農型太陽光発電事業や駐車場を活用したソーラーカー

これらの、事業参入以来から再生可能エネルギー事

ポート、陸上/洋上風力発電やバイオマス発電事業な業に積極的に取り組む姿勢が評価され、令和３年度にど、それぞれの地域に合った形で再生可能エネルギーは新エネルギー等の導入促進・普及・啓発の優れた取導入を進めています。

り組みを表彰する「令和３年度新エネ大賞」において、最高位にあたる「経済産業大臣賞」を受賞。2022年

さらに、当社は2021年９月に、専門人材・ノウハには環境関連のアワードを３賞同時に受賞し、中でもウの蓄積などにより再生可能エネルギー事業のさらなグリーン購入ネットワ—クの「第23回グリーン購入る拡大をめざす事業会社「株式会社リエネ（当社

大賞」では最上位の「大賞・環境大臣賞」を受賞しま

100％出資）」を設立しました。小売電気事業者としした。2023年には、
国土交通省及び環境省主催の「脱ての免許を持つ株式会社リエネと連携し、発電所の電

炭素都市づくり大賞」、日本経済新聞社主催の「2023

力を自ら需要家まで供給する取り組みを進めています。

年度NIKKEI脱炭素アワード」を２賞同時に受賞する

株式会社リエネは、東急不動産のグループにおける再など、脱炭素の取り組みを加速しています。

生可能エネルギー事業の強化を目的として、2024年
４月１日付で再生可能エネルギーファンド運用事業をまた、再生可能エネルギー事業においては、新たな承継しております。

挑戦を進めています。国内において、大型太陽光の適地が減少する中、施設の屋根上を活用したルーフトップ事業にも注力をしており、現在では全国1,111棟・定格容量101.8MWの規模で事業を展開しております（2024年４月末時点）。施設の屋根上に再生可能エネ
ルギー設備を導入するだけではなく、設置した施設へ

ReENE ÉCOLE（リエネエコール）についての自家消費や、余剰分の売電による再エネ電気の地産

当社の再生可能エネルギー事業「ReENE（リエネ）」地消を実現しています。再エネ導入施設は、LOGIʼQのブランド名と、フランス語で “学校・学び舎”を指をはじめとする当社施設のほか、民間・公共施設へもす「ÉCOLE（エコール）」を組み合わせ、発電所のあ積極的に導入を行っており、2023年２月には神奈川る地域をはじめ全国の子供たちに、再生可能エネルギ
RE-SEED ● July, 2024

13

ーを中心とした環境問題を楽しみながら学んでいただ

物件概要

くことを目的とした環境教育プログラムを展開してい所在地

大阪府茨木市蔵垣内一丁目３番26号

ます。

アクセス

名神高速道路「吹田IC」約2.0km
JR京都線「千里丘」駅 徒歩９分

敷地面積64,509.91㎡

これまでに、発電所のある地域での発電所見学や出前授業、当社商業施設等を活用した環境イベントの実
施などを実施しており、今後も未来を担う子供たちに向けて、再生可能エネルギーの理解促進や環境意識醸成に努めてまいります。

用途

倉庫業を営む倉庫

延床面積

約161,538.70㎡

階数

４階

構造

S造 耐震構造 杭基礎

建築主

合同会社ユニーク（東急不動産100%出資）

設計・施工

西松建設株式会社

竣工時期

2024年１月

広域図

発電所見学会の様子（茨木県行方市）

狭域図

LOGIʼQ南茨木の環境取り組みについて
LOGIʼQのブランドコンセプトを具現化するフラッグシップ物件で、この度Re-Seed投資事業を活用した
LOGIʼQ南茨木を紹介します。
本プロジェクトは、LOGIʼQシリーズとして過去最大延床面積約161,538m2のマルチテナント型物流施設です。ハード面の取り組みについては前号について紹介しておりますのでぜひご覧ください。
LOGIʼQ南茨木の環境取り組みとしては、まずは当本発電所で発電した電力はLOGIʼQ南茨木で自家消社最大の屋根上太陽光発電所の設置が挙げられます。

費します。この屋根上太陽光発電の電力と、自社再エ

LOGIʼQ南茨木の屋根上太陽光発電所（「リエネ

ネ発電所由来のトラッキング付非化石証書を組み合わ

LOGIʼQ南茨木太陽光発電所」、以下「本発電所」）にせることで、LOGIʼQ南茨木の使用電力を100%再生

は約２㎡の太陽光パネルを約9,000枚搭載し、定格容可能エネルギーで賄う計画としております。

量は4.8MWになる見込みです。施設の屋上で行う当

また、LOGIʼQ南茨木の建設地である大阪府内には社の太陽光発電施設としては過去最大の規模となりま

自社商業施設である「みのおキューズモール」
（所在地：

す。

大阪府箕面市）があり、本発電所で発電した電力はみのおキューズモールへの自己託送を実施しております。

14

RE-SEED ● July, 2024

「LOGI'Q南茨木」プロジェクトにおけるRe-Seed投資事業の活用戦略②

屋根上太陽光発電所

ポケットパーク

この自己託送スキームによる送電をするのは当社初と他にも停電時において蓄電池の電力を用いて街灯の一なります（※みのおキューズモールでの年間消費電力部を点灯するなど再エネ化とBCP対策を両立した施設の約20%を再生可能エネルギーで賄う程度の送電量となっております。

を想定しております。
）。

上記の取り組みに加え、本物件では各種省エネ設備の導入や環境配慮設計を行うことにより、「LOGIʼQ」

最後に当施設のBCP・地域貢献についてご紹介させシリーズでは初となる「CASBEE」Sランク、「BELS」ていただきます。LOGIʼQ南茨木を建設するにあたり、☆☆☆☆☆、『ZEB』と各種環境認証で最高評価を取

歩行者の方々の安全に配慮し敷地を一部歩道として提得いたしました。東急不動産HD全体としても『ZEB』

供し、憩いの場としてポケットパークを設けました。

取得はLOGIʼQ南茨木が初めての物件となっております。

本建物の敷地の一部を災害時一時避難場所として設今後も当社は引き続き環境に配慮し、人にもやさし

定しており、本発電に併設された蓄電池から停電時にい物流施設を積極的に開発していきたいと考えており電力を供給するBCP対応コンセントを非難場所に設置。

ます。

みのおキューズモールへの自己託送スキーム
リエネLOGIʼQ南茨木太陽光発電所
ReENEグリーンエネルギー

定格容量 4.8 MW
自己託送

当社再エネ発電所
自家消費

トラッキング付
非化石証書

RE-SEED ● July, 202415

環境不動産ニュース
不動産にポジティブな見方を維持する投資家
2022年12月にイールドカーブ・コントロール政策に（2024年４月現在）」の特別アンケートにおいてアセット修正を加えた日本銀行は、2023年７月、10月にも政策のごとの今後の見通しについて尋ねたところ、今後数年先の修正を実施し、事実上イールドカーブ・コントロール政策

不動産市況にネガティブなイメージを有する投資家が少を有名無実化することに成功しました。2024年３月には、数に留まっていることが明らかとなりました。

マイナス金利の解除、ETF・REITの買入れの終了、時間軸

図表にはオフィスとレジデンシャルについて、今後５政策（オーバーシュート型コミットメント、フォワード・

年間の各年の見通しを５段階評価で尋ねた結果を示してガイダンス）の撤廃等、金融政策の枠組みに抜本的な見直います。オフィスについては各年とも「ポジティブでもネ

しがなされたことで、日銀が本格的な金融緩和の縮小に向ガティブでもない」との回答が多い中、2028年にかけてかって歩みを進めていることが一層明確となりました。従「ポジティブ」「ややポジティブ」とする回答が「ややネガ来から金利上昇は不動産投資市場を取り巻くリスク要因

ティブ」「ネガティブ」を上回っていく様子を確認できまとして認識されてきたところですが、いまや「金利のあるす。レジデンシャルに至っては「ポジティブ」「ややポジ世界」に向かう流れがこれまで以上に差し迫っているとのティブ」との回答が各年とも過半数を占めています。

所感は多くの不動産投資家の方々が共有しているところでしょう。

この結果は、多くの投資家はこれまでの金融政策の変化を狼狽なく受け止めていることを示唆しています。今後

もっとも、不動産市況の変化が差し迫っているというの金融環境の変化に際しても不動産市場への織り込みは認識が不動産投資家の間で広がっているわけではありま

緩やかなものになると期待され、著しい市況の変化が訪れせん。日本不動産研究所の「第50回不動産投資家調査®

るなどと過度に悲観する必要はなさそうです。

図表 アセットごとの不動産投資市場に係る今後の見通し（オフィス）
0%

20%

40%

60%

80%

（レジデンシャル）
0%

100%

20%

40%

60%

80%

100%

2024年

ポジティブ

2024年

ポジティブ

2025年

ややポジティブ

2025年

ややポジティブ

2026年

ポジティブでもネガティブでもない

2026年

ポジティブでもネガティブでもない

ややネガティブ

2027年

ネガティブ

2028年

2027年
2028年

ややネガティブ
ネガティブ

出所：日本不動産研究所「第50回不動産投資家調査®（2024年4月現在）」特別アンケート（Ⅰ）［表紙の写真］LOGIʼQ南茨木
本物件は、1フロア約40,000㎡の地上4階建て大型マルチ
テナント型物流倉庫です。LOGIʼQの基幹物件として無人
コンビニ、シャワー室、祈祷室などを設置、カフェテリアにはサステナブル建材やアート作品を積極的に採用し働く人にとってやさしい施設となるよう心掛けました。
環境配慮として、屋根に太陽光発電設備を設置し、倉庫照明や事務所空調への高効率機器の採用といった消費電力削減への取り組みを行い、『ZEB』を達成しました。また、室内の快適性や景観への配慮など建築物の品質を高める取り組みを行い、竣工時にCASBEE Sランクを取得しました。

所 在 地：大阪府茨木市蔵垣内一丁目３番26号
地域地区：工業地域
敷地面積：64,509.91㎡
延床面積：161,538.70㎡
構
造：Ｓ造 耐震構造 杭基礎
建ぺい率：64.78％
容 積 率：199.93%
階
数：地上４階建て
竣 工 日：2024年１月10日
設計・監理：西松建設一級建築事務所
施
工：西松建設Vol. 31 ● July, 2024
編集発行：一般社団法人 環境不動産普及促進機構〒105-0001 東京都港区虎ノ門１−16−４ アーバン虎ノ門ビル２階
Tel：03-6268-8015（代表・総務部）03-6268-8016（企画部・環境不動産部）Fax：03-3504-8826
http://www.re-seed.or.jp/

制

作：株式会社 たいせい

〒156-0042 東京都世田谷区羽根木 １−７−11
T el：03-3321-2111
Fax：03-3321-2100

大成出版社ビル４階