KRI アウトルック 21Vol.

【KRI アウトルック：駐留米軍用地取引の現状】

KRI Outlook

図表２：軍用地料総額の推移

駐留米軍用地取引の現状

対前年比平均1％割れ。
沖縄振興特別措置法制定。

(億円）
800

対前年比平均0%に。
普天間移設→交渉停滞

766

前年度比平均6%増。
冷戦構造の崩壊に伴う米軍プレゼンス強化。

700

791793777 784

軍用地返還、跡地利用が法的に明記。

前年度比平均1%増の傾向。

600
517

中台関係、中国・北朝鮮の軍事力強化へのけん制として在日米軍の駐留継続。
日本政府も日米同盟を外交の軸にする方針を表明。

500

2012 年、嘉手納より南の５駐留米軍施設の先行返還に向け、日米間で段階的な検討が始まったことを受け、400

県内外の地主・投資家が駐留米軍用地の持つ資産価値に高い関心を寄せはじめたようだ。県内駐留米軍用地

前年度比約40%増

300の地権者には毎年、国費で約 790 億円の賃借料（軍用地料）が支払われており、その総額は上昇傾向にある。
本土投資家のなかには軍用地と軍用地料を安定的な金融資産とみる者もおり、その動きが注目されている。

200255
177
123

100

土地連「復帰対策基本方針」①契約地料は必ず現行地料を上回ること。
②軍用地の適正評価と損失補償を加味すること。
③沖縄の特殊事情を考慮。

072 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 (年度)（出所）沖縄県企画部基地政策課「沖縄の米軍基地及び自衛隊基地（統計資料集）」2012 年 3 月版に基づき筆者作成

嘉手納飛行場より南の５米軍施設優先返還
2012 年３月現在、231,763㎢（沖縄本島の面積の 10.2％）の駐留米軍用地が所在する。
日本政府は当初、2012 年中に５米軍施設を３段階に分けて返還するプログラムもふくめ（図際に施設区域として提供されている土地面積のら、県内の駐留米軍用地は元本保証の優良投資物に平行な直線となる。軍用地に対する需要と供給65.5％が県・市町村有地および民間地で占めら件になりつつあるようだ。

が釣り合う最低限の価格が国から軍用地主に支払れている。これに対し、本土の駐留米軍用地は国軍用地料と軍用地取引価格の決まり方われる年間補償としての軍用地料と仮定できる。

有地となっている。よって、軍用地料は沖縄に特有の経費といえる。

軍用地料と軍用地取引価格はともに、価格決定

地主と業者の間で交渉期間中の需要曲線は、一時の政治的判断や軍用地主・不動産業者間の駆け時、０方向に向かうが、業者が物件情報の公開日

表 1）、在沖の駐留米軍施設の統合計画の検討に

軍用地料総額の推移をみると、普天間飛行場の引きなど、市場外の諸要因に影響を受けやすい。

を明らかにした前後から需要が戻りはじめ、販売着手するとしていたが、2012 年 12 月、その検県内移設による代替が模索されはじめた 2008 年

軍用地料の場合、駐留米軍施設ごとの軍用地料単開始日に第一の取引価格が決まる。

討作業が 2013 年に先送りされることが明らかに度以降、毎年、軍用地料総額が前年比平均約１％

価の変動率をみると、その価格動向が政治情勢や嘉手納飛行場の敷地内やその周辺に所在するなった。

ずつ増額される傾向にある（図表 2）。

政治判断に左右されやすい傾向がみえてくる（図駐留軍用地物件など、現時点で返還の実現に目処

表３）。

が立ちにくい米軍施設に提供されている軍用地物

軍用地料総額の推移

軍用地を投資あるいは売買の対象とみる顧客

軍用地料とは、在沖の駐留米軍施設として使の視点からすると、軍用地の借主が国である事実

例えば、キャンプシュワブ（辺野古地先）の場件については、短期間で有望顧客が集まりやすい。

用されている土地に対する年間使用料である。実と、近年、軍用地料総額が上昇傾向にあることか合、1998 年頃から 2001 年にかけて、他の４駐とくに不動産業者が直接の売主である場合、軍用留米軍施設に比べ、単価上昇率が約２～５％程度

地の立地条件や跡地利用計画の進展あるいは有望高率になっている。現地の軍用地主会が防衛当局顧客の動きを見て、売却予定の軍用地の取引価格に強い働きかけを行った経緯が、その背景にあるを定期的に、徐々に上げていく事例が表れることといわれている。一方、那覇港湾施設に関しては、もある。この場合、物件によってはオークション

1998 年から 2000 年にかけて、３％台から１％のように取引価格の釣り上げが生じやすい環境が台への急な低下がみられる。当時、キャンプキンできてしまう。ここで、駐留米軍用地の取引価格ザー（牧港補給施設）への移設を前提に、那覇港と軍用地に対する需要量の相関を図示すると、Ｓ湾施設の返還交渉が行われており、国と浦添市の字型の曲線が描かれることになるのだ。

図表１：嘉手納基地より南の５米軍施設間で移設条件をめぐる政治交渉が激しくなっていたのである。

防衛省『2012 年版防衛白書』第Ⅲ部第２章第３節

6 かいぎんエコマガ ■ Vol.94 2013 年 1 月

一般に、駐留軍用地の返還が行われると、不動産市場に出回る土地（返還跡地）の供給量が増え駐留米軍用地の市場取引価格の動向も特徴的ると考えやすいが、これは誤解である。実際に返だ（図表４）。軍用地に対する不動産市場の需要還が決定した軍用地であっても、当面のあいだ、と取引価格の相関を見よう。前提として、駐留米その地権者は返還前の軍用地主と同一人物である軍用地に提供される県内の土地面積は常に一定でことが多い点に注意したい。

ある。よって、軍用地の供給曲線は取引価格の軸

そして、返還跡地が国から地権者に引き渡されかいぎんエコマガ■

Vol.94 2013 年 1 月

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【KRI アウトルック：駐留米軍用地取引の現状】

図表５：県内の主要軍用地の平均取引倍率の例（2012 年 1 月時点）た場合であっても、該当跡地の区画整理期間中もしたがって、不動産市場における駐留米軍用地ふくめ、区画整理後の返還跡地から実際に使用収の取引価格は個々の軍用地に対する需要量によっ益が上がると国が認めるまでの期間、跡地利用特て決まるのであり、これが駐留米軍用地取引にみ普天間飛行場27倍

別措置法の規定に基づいて、引き続き、国から地られる最大の特徴なのである。

嘉手納飛行場35倍

キャンプ瑞慶覧

28倍

権者に補償金が毎年支払われることになる。こう

取引倍率した事情から、現実には返還決定後も軍用地（跡県内軍用地の売り広告には必ず取引倍率が記地）を所有しつづけようとする地主が大勢となりされている。これは個々の軍用地物件に対する市やすい。それゆえ、地主側によほどの理由や動機場の需要量を計る指標として、市場取引の現場でが伴わないかぎり、不動産市場に返還跡地が売り重視されている。県内の主要な軍用地ごとの平均出されてくる流れにはなりにくいのだ。

的な取引倍率の事例は図表５のとおりだ。

米 軍 施 設

取引倍率

キャンプ桑江30倍

牧港補給地区33倍

那覇港湾施設30倍

ホワイトビーチ地区

28倍※軍用地取引価格の決まり方（軍用地料）×（取引倍率）＝（取引価 格）＜例＞年間地料100万円の軍用地が取引され

図表３：県内の主要な米軍施設ごとの軍用地料単価変動率の推移

る場合、市場における取引倍率が25倍と仮定すると、(前年度比％）

100万円×25倍=2,500万円 （取引価格）

1211

キャンプシュワブ
10（出所）県内不動産業者がインターネット上で公表した軍用地の売り広告データをもとに取引倍率の平均値を弊社にて算出。

嘉手納飛行場

98990001

まとめ取引倍率が付与されている事例もみられるようだ。

近年の軍用地料単価上昇率は、一律、年度平均

通例、取引倍率は県内不動産業者同士で共有さ1％程度に抑えられている一方、県内不動産市場れた暗黙の了解、そして有望顧客と不動産業者のにおける駐留米軍用地への資産評価は全般的に高間に生じる力学に基づいて決まると考えられていまる傾向がみられる。跡地利用特別措置法の施行る。このことから、取引倍率とは個々の軍用地がにより、返還跡地に対しても、年間 1,000 万円

地 需 量が価格を決める
軍用地の需要量が取引価格を決める！
軍持つ資産価値の評価内容が端的に数値化された指までの制限付きだが、国から跡地地主に対する給標なのである。また、軍用地の取引価格を決める付金補償が行われることになる。返還跡地の区画

需要超過が価格上昇に拍車

基本的な考え方を示す公式は図表５の下段に掲げ

整理期間中も含め、返還された軍用地跡地から実たとおりである。

際に使用収益が上がると国が認めるまでの期間、金融資産化傾向が強まる県内の駐留米軍用地

実質的に、軍用地料が継続支給される点が、県内

020304050607

09 (年度）08

県内新聞の広告欄を読むと「売軍用地」の四文

軍用地主の物件売惜しみ、不動産業者による値ぶみから、一時的に需要減少

字に出会わない日はない。インターネットの検索
軍用地の需要曲線はS字カーブ！
需要・供給の均衡点（曲線の交点）が複数でき、需要曲線がS字カーブを描く。軍用地取引の場合、市場メカニズムに加え 市場外の要因（倍率な市場メカニズムに加え、市場外の要因（倍率など）が価格を左右することの表れ。

（出所）弊社ヒアリングに基づき作成

8 かいぎんエコマガ ■ Vol.94 2013 年 1 月など、何らかの変動要因による元本割れのリスクエリア内にある軍用地物件には平均 35 倍以上の最低価格

軍用地の供給量は常に一定

は、ローンの弁済期間中に軍用地料が減額されるわれている。

取引相場

０

中長期のプランを計画実行しているようだ。彼ら

内と滑走路の周辺、そして飛行場内のハウジング（取引価格）

軍用地料

国から支払われる軍用地料をローン弁済に充てるもとに持ち込み、売買交渉を行った者もいたとい

図表４：駐留米軍用地に対する需要と取引価格の相関イメージ

物件需要の高まりや、日本本土の顧客を意識した県内不動産業者による物件価格の釣り上げから価格上昇

み、軍用地購入資金を現金で取りまとめ、毎年、かには、嘉手納飛行場にみられるように、滑走路（出所）沖縄県企画部基地政策課「沖縄の米軍基地及び自衛隊基地（統計資料集）」2012 年 3 月版に基づき筆者作成

最高価格

こうした顧客は在職予定期間を決めてローンを組

用地物件情報を直接、本土の有望顧客や投資家の098に、県内不動産業者は注目しているのだともいう。ている軍用地には概ね 30 倍程度の倍率がつく。な

キャンプ瑞慶覧97

現金を確保しうる社会的地位にある若手や中高年

産業者のなかには、県内で買い手がつきにくい軍196という。彼らのなかでも、ある程度のまとまったが実現するまでに、まだ時間がかかるとみなされ295

将来の土地転売を見越した購入などに大別できるい」とみなす傾向を持っているとも言われ、不動394

たは株投資の代替、③棚卸資産としての保有、④補給地区など、商業地に近接し、かつ軍用地返還

493

求める動機を探ると、①資産運用、②年金確保ま

普天間飛行場

那覇港湾施設92

彼ら本土の顧客が県内の軍用地を現金で買いが生じないかぎり、売り出された軍用地物件を「買591るといわれている。

取引倍率の傾向をみると、嘉手納飛行場や牧港

690

当日から３日以内に売買契約が成立した事例もあ牧港補給施設
789

ターネット上で売り軍用地物件の情報を公開した（需要量）

外の地主・投資家にとって魅力となりつつあるようだ。

ブラウザに、
例えば「沖縄軍用地」と入力すると、また、沖縄県による中南部都市圏構想とあわ県内軍用地の売買広告が常に上位にランクされてせ、嘉手納より南の５米軍施設の整備コンセプトいる。

が公表されていることから、県内不動産業界には実際、ここ数年、本土在住あるいは本土出身の顧客が現金で軍用地を買い求める取引事例が目立っているという。なかには、不動産業者がイン駐留米軍用地の跡地利用計画の動向にも高い関心と期待も広がりはじめているようだ。
（海邦総研経営企画部研究員／玉城有一朗）

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