環境不動産と不動産投資市場の育成に向けてVol. 29

November, 2023
Real Estate Sustainability & Energy-Efficiency Diffusion

一般社団法人 環境不動産普及促進機構

Index ─────────────────「耐震･環境不動産形成促進事業」の概要と制度の見直しについて ���������������������������������������������� 2
座談会 不動産分野の過去・現在・未来～不動産事業・ESG投資・サステナブル
ファイナンスの視点から～ 第１回 ������������������ 8
Re-Seed投資事業の活用戦略と「プロシード小岩プロジェクト」のご紹介②������������������������� 17
環境不動産ニュース����������������������������������������������� 20

「耐震･環境不動産形成促進事業」の概要と制度の見直しについて
一般社団法人環境不動産普及促進機構
専務理事

１．はじめにいつも広報誌「RE-SEED」をご愛読頂き、誠に有難うございます。
私ども（一社）環境不動産普及促進機構（以下、機性能を有する良質な環境不動産を供給する民間プロジ
ェクト（以下、対象事業）を支援・推進するために、国が民間資金の「呼び水」となるリスクマネーを供給する制度で、国土交通省および環境省の共管事業として創設されました。

構）が、「耐震・環境不動産形成促進事業」（以下、本

2013年3月に、機構が本事業の基金設置法人に選事業）を開始してから、満10年を経過しました。こばれ、両省から補助金の交付を受けて、本事業をスタ

れまで、本事業をご活用頂いたプロジェクトの関係者

ートしています（基金残高は現在280億円）。

の皆様、本事業の創設とその後の運営をご支援頂いた
皆様には、この場をお借りして、改めて御礼を申し上げます。

２．本事業の目的と創設の経緯
本事業は、民間の資金とノウハウを活用して、老朽・低未利用不動産を改修・建替え・開発し、耐震・環境
図表１ 耐震･環境不動産形成促進事業の仕組み

2

千葉 達也

RE-SEED ● November, 2023

３．制度の改正
本事業の創設当初より、開始後10年以内に、事業の 内 容 に つ い て 検 討 す る と さ れ て い た こ と か ら、
2022年に本事業のあり方についての有識者検討会を設置する等、国の方で、本事業の見直しを行ったうえで、2023年6月に制度改正が行われました。

「耐震･環境不動産形成促進事業」の概要と制度の見直しについて

改正のポイントは、覧を掲げております。

① 高い環境性能を有する不動産への社会的要請の高まりを踏まえた環境要件の一部引き上げ

また、機構では、出資の効果を測定する観点で、い② 民間事業者の負担軽減に向けた出資スキームの合

くつかの指標としてＫＰＩを設定しております。その理化（ＳＰＣへの直接出資スキームの導入等）

中に、出資案件におけるCO2排出の削減量というもの２点からなっています。

のがあり、機構の試算では、2023年3月末時点にお機構では、本稿を通じて、皆様に制度改正の内容をいて、設立以来の累計で年間約15千トンを超えておご理解頂き、ご活用頂くことで、環境性能の高い不動ります。2021年の閣議決定で設定された我が国全体

産投資市場の拡大を力強く推進していきたいと願ってのCO2削減目標のうち、オフィスや商業施設の属す

おりますが、ここで、改正内容の説明に入る前に、こる業務部門の削減目標1.2億トンと比べるとまだまだれまでの10年間における本事業の足取りを簡単に振不十分なレベルですが、皆様にご活用頂くことで、少り返っておきたいと思います。

しでも貢献を積み上げていきたいと願っております。

４．これまでの10年間の出資実績

また、機構では、出資の効果に関するＫＰＩとして、「誘発した民間投資額」も設定しております。本事業は、本事業では、2013年の開始から現在までに、累計

いわゆる「呼び水」として、個別の開発改修案件に対18事業（物件数27件）238億円の出資（コミットメ

して、民間事業者の投資等を引き出す機能があります。

ント分を除く）を行いました。対象事業は、改修のみ

当機構の出資案件に対して、民間事業者が投じた資金ならず新規開発も多く、各事業への出資額は2.3億円の累計額は2,300億円を超えており、当機構自身の出〜45億円と様々です。また、アセットタイプも、オ

資額の10倍近くの民間投資を創出するに至っており

フィスが多い一方で、ホテル・ヘルスケア・商業施設・ます。

物流施設・住宅と幅広く取り組んでおります。そのほ機構の出資を活用することで、ファイナンススキー

か、出資ポジションも、エクイティ・メザニンと、民ムの安定化や関係者の環境性能に対する意識の向上等、間事業者のニーズに応じ、様々なパターンで出資を実

民間事業者からは、有形無形の効果を実現できたとの行しております。以下に出資実行済みの対象事業の一評価も頂いております。

図表２ これまでの活用事例

RE-SEED ● November, 2023

3

以上のように、設立以来、多様な対象事業でご活用されたとりまとめ報告書においては、

頂いてきましたが、出資の多くは、すでに出口（EXIT）■環境要件の引き上げを必要とする一方、本事業の活を迎えて、償還されております。本事業の出資期間は用が困難とならないよう、引き上げ内容は「政策性」

最長10年間ですが、好調な不動産マーケットの下で、と「収益性」を両立する水準とする。

早期に出口を迎える対象事業も多く、本事業における■効率的な運営体制を継続するとともに、新たなＫＰ

投資余力も相応に高い水準で推移してきております。

Ｉの進捗状況を検証していく。
■出資スキームの負担が重いとの民間事業者の意見を５．制度の見直しに向けて踏まえ、出資スキームを合理化する。

ここからは、今回の制度の見直しについて説明して■インパクト投融資としての発信を強化するとともに、いきます。まず、見直しに向けた議論の経緯に触れて

民間事業者との連携強化や地方での案件形成を通じおきたいと思います。

た人材育成等、一層の普及促進に取り組む。

今回の制度改正に先立って、国土交通省・環境省がといった提言が行われました。これらも踏まえつつ、設置した有識者検討会では、30社を超える民間事業

国の方で制度の見直しを進めた結果、今回の改正が実者へのアンケート結果も踏まえて、議論が行われまし現しました。

た。2013年の設立時よりも、高い環境性能を有する
不動産への社会的要請を踏まえた政策的観点から、環６．制度改正の内容
改正に伴う主な変更点を以下に記載しています。

境要件の引き上げが求められる一方で、民間事業者が本事業を利用するにあたっての負担軽減を通じた、一層の活用促進をどうバランスさせるかが大きなテーマ【耐震・環境要件の一部引き上げ】でしたが、数ケ月の議論を経て、2022年８月に公表

まず、旧耐震建物の改修については、従来、環境性

図表３ 改正後の耐震要件・環境要件（赤字が今回の変更点）① 現行の耐震性基準を目的とした事業
事業の概要
耐震改修

改正前

改正後

旧耐震建築物の改修を行った結果、現行耐震基準に適合することが見込まれる

旧耐震建築物の改修を行った結果、現行耐震基準に適合し、かつ、改修前と比較して、エネルギー消費量が概ね10％以上削減することが見込まれる② 一定の環境性能基準を満たすことを目的とした事業（以下のいずれか）
事業の概要

改正前

改正後

イ
省エネルギー改修

既存建築物全体におけるエネルギー消費量が、改修の前と比較して概ね15％以上削減（ヘルスケア施
設は10％以上）

既存建築物全体におけるエネルギー消費量が、改修の前と比較して概ね20％以上削減（但し、ヘルスケア施設・住宅・延床面積１万㎡以上の建築物・特定地域※以外の物件は15％以上）

ロ､ハＣＡＳＢＥＥ｢ＣＡＳＢＥＥ-建築｣または｢ＣＡＳＢＥＥ-不動産｣の評価がＡランク以上（特定地域※以外の旧耐震基
準建築物の建替えの場合はＢ＋ランク以上）

変更なし｢ＣＡＳＢＥＥ-建築｣におけるライフサイクルCO2の評価において緑星表示が３つ以上

変更なし

ニ
ＢＥＬＳ

｢ＢＥＬＳ｣による評価において、星表示３つ以上｢ＢＥＬＳ｣による評価において、
星表示４つ以上（改修については星３つ以上）ホ
低炭素建築物｢都市の低炭素化の促進に関する法律（エコまち法）」 変更なしに基づく｢低炭素建築物｣認定

ヘ
低炭素誘導基準建築物に係るエネルギー使用の合理化の一層の促進のために誘導すべき基準を満たす

変更なし

ホ
地方自治体の制度

地方公共団体等による一定の環境性能を確保する（東京都建築物環境計画書等）

変更なし※埼玉県･千葉県･東京都･神奈川県･大阪府･名古屋市･京都市･神戸市以外の地域

4

RE-SEED ● November, 2023

「耐震･環境不動産形成促進事業」の概要と制度の見直しについて

能に関する要件は設けておりませんでしたが、概ね10％以上のエネルギー消費削減という環境性能基準が追加されることになりました。

【スキームの合理化】
今回の制度改正に伴い、従来の、①「ＬＰＳを経由した出資」に加えて、②「事業者ＳＰＣへの直接出資」

また、省エネ改修のエネルギー消費量の要件が、事スキームを導入し、双方の利用が可能となりました。

業前と比較して「15％以上削減」から「20％以上削減」

また、ＬＰＳ経由の場合のＧＰ（無限責任社員）のに変更されましたが、ヘルスケア施設・住宅・大規模出資要件を、「ＬＰＳ総出資額の1％以上」から「100建築物・地方物件については「15％削減」で改正に万円以上」に変更し、あわせて、それ以外のセイムボ

伴う変更はありません。一方、環境認証については、ート出資（「ＬＰＳ出資総額の10％以上」）は不要とＢＥＬＳ（建築物省エネルギー性能表示）の要件が、なりました。

建替え・開発については星４つ以上に引き上げられま

なお、「ＬＰＳ経由スキーム」「直接出資スキーム」

した（但し改修については星３つ以上で変更なし）。

における、機構の出資限度額・ポジションの要件につそれ以外は改正前と変更ありません。

いては、今回の制度改正に伴う変更はありません（図表５をご参照）。

図表４ 出資スキーム

図表５ 出資限度額･ポジションに関する要件

RE-SEED ● November, 2023

5

また、今回の制度改正に合わせて、新規出資の決定
時期が2030年度末（2031年3月末）まで延長されています（５年後に定期見直しを実施）。

７．今後の普及促進に向けた取組みの推進という視点を加えた出資ならびにその効果の発信が求められています。
実践ガイダンスにおいては、「不動産を通じた社会課題解決に向けた「４段階」のプロセスが掲げられており、このプロセスに沿ったRe-Seedとしての取組み

機構では、今回の制度改正を契機に、これまで以上

は、今後具体化していくこととしていますが、現時点に、民間事業者・金融機関の皆様にご活用頂き、環境での活用や効果の一例を、以下に記載しています。

性能の高い不動産案件の形成を推進していく方針です。

例えば、第１段階の「安全･尊厳」であれば、これ本事業の普及促進に向けて、以下の観点での取組みをまでの耐震性の確保のみならず、水害への備えや備蓄

強化してまいります。

倉庫等、防災設備の充実化に取り組む対象事業への出資が想定されます。

【社会的インパクトの発信】
国土交通省は「不動産分野の社会的課題に対応する

項目における、Re-Seedの活用例を掲げております。

ＥＳＧ投資促進検討会」での検討結果として、本年3いずれにしても重要なのは、中長期目線で価値を高め

月に「社会的インパクト不動産」の実践ガイダンスをるという視点での取組みであり、出資した事業が実現

公表しましたが、その中で、社会的インパクト不動産する効果や課題解決の見通し、さらには評価結果等を、の促進に向けた官民協調したファイナンスとして、本

きめ細やかに発信していくことが大切であると認識し事業の活用と民間投資の呼び水効果への期待にも言及ております。

しています。

私どもとしても、様々な案件の取組みの中で、いか社会的課題解決（Ｓ）の側面に関する、本事業の取に社会課題の解決につなげていくかを、事業者の皆様

組実績としては、これまで、「耐震性の確保」「ヘルスと一緒に考えていきたいと思っております。皆様からケア施設への出資」が中心でしたが、今後は、実践ガの幅広い案件のご相談をお待ちしております。

イダンスの発表も受けて、「社会的インパクト不動産」

図表６ 社会的インパクト不動産の実現に向けた活用の一例

6

そのほか、第２段階から第４段階あるいは共通する

RE-SEED ● November, 2023

「耐震･環境不動産形成促進事業」の概要と制度の見直しについて
図表７ 活用事例 木材利用のESG対応オフィスビルの開発案件（仙台市）【三大都市圏以外での案件形成を通じた人材育成】

老朽・低未利用不動産の再生・再利用を進め、良質な不動産投資市場は、三大都市圏のウェイトが高い一環境不動産を形成する事業を行う民間事業者に資金供方で、活力ある地域創りに向けて、三大都市圏以外に給を行い、呼び水機能を発揮することで、地域再生・

おいても優良な不動産ストックの形成が求められてい活性化に資するまちづくり及び地球温暖化対策に貢献ます。機構では、本年７月に仙台市内におけるオフィ

してまいります。

スビルの開発案件に出資を実行していますが、地域金事業者の皆様が、不動産の改修・建替え・開発を計融機関との連携を強化するとともに、三大都市圏以外

画され、ファイナンスを実施される場合には、本事業での民間事業者への積極的な働きかけを行い、普及促の活用をご検討頂くとともに、お気軽に機構にご相談進を図ってまいります。また、このような案件形成を頂ければと思います。

通じて、各地域で不足しがちなリスクマネーを扱う人
材の育成にも寄与したいと考えております。

なお、本事業の詳細な要件等につきましては、機構のＨＰをご確認下さい。

８．最後に
機構では、2013年の本事業の開始以来、高い環境性能を有する不動産への資金供給を行ってまいりました。不動産の環境性能に対しては、我が国においても地球温暖化対策が強化される中で、社会的要請の目線が高くなる一方で、社会的課題の解決に向けた役割への期待も高まるなど、不動産をめぐる社会的な状況は、相当に変化を遂げてきています。また、アセットタイ
プに応じて、投資用不動産に対する、テナント、ユー
ザー、自治体や地域住民のニーズもますます多様化しています。機構では、そのような変化に対応しつつ、
RE-SEED ● November, 2023

7

座談会

不動産分野の過去・現在・未来～不動産事業・ESG投資・サステナブルファイナンスの視点から～ 第１回
出席者（敬称略）

梶原 敦子
CSR デザイン環境不動産投資顧問株式会社 代表取締役社長 堀江 隆一
東急不動産ホールディングス㈱ グループサステナビリティ推進部 担当部長 松本 恵
一般社団法人環境不動産普及推進機構 専務理事 千葉 達也

株式会社日本格付研究所

常務執行役員サステナブルファイナンス評価本部長

司会：西岡敏郎 日本不動産研究所研究部 上席主幹、小田 真司、同 資産ソリューション部 環境室長

１．不動産分野におけるESG投資の先行事例
─この３年間を振り返って─
西岡：では、定刻になりましたので座談会を始めたいている途中でも、どんどん介入いただいて刺激のある
座談会になれば、いやなるに違いないと期待する次第です。それでは、最初に松本さんに口火を切っていただきます。

と思います。皆様、本日は大変お忙しいところお集まりいただき、ありがとうございます。３年ほど前に、

1.1．不動産事業における変化

ESG投資やSDGsに関して不動産分野で先行的な取り

松本：はい。今回ご出席のメンバー構成からすると、組みをされている企業にインタビューを行い、リシー

私に求められる話としては、事業会社の立場としてのドの広報誌にて掲載を始めました。当時はESG投資やお話かと理解しています。この３年間を振り返ります

SDGｓという言葉が賑やかに飛び交ってはいたのでと、やはりコロナ禍の影響は大きかったと思います。

すが、実際に何をどういうふうにやればいいのか、不ソーシャル・ディスタンスや外出制限の影響で、生活動産分野でどう取り組めば良いのかわからないというの中でも、強制的に人との接触やリアルなコミュニケ

会社が多く、特に中小企業、あるいは地方の会社からーションから遠ざからざるをえない状況になりました。

そういう声が上がっていました。

不動産事業の関連では、オフィスでの従来からの働き

そこで、まずは「トップランナー」と思われる方々

方が変わり、リモートワークやオンラインミーティンのお話をうかがってリシードの広報で広く読んでいた

グが広まりましたし、住宅では在宅時間が増えたのでだければ。少しずつでも広がっていくのではないかと

住まいの質を高めたいというニーズも高まりました。

いう想いで始めました。これまでにご登場いただいた

また、商業施設は、自宅にいながら買い物をするイー

方は、あの私の「独断」と堀江さんからのご推薦によコマース利用の増加が影響を受けています。

り、「友達の輪」のような感じで選んで参りましたので、

また、ESG面での開示の厳格化という変化もありま

系統立ててというわけではなく、それでも10回を重した。コーポレートガバナンスコードの改訂や、東京

ねたところで、この３年間でどんなことをやってきた

証券取引所の市場区分の再編で、特に「プライム市場」のか、どういう変化があって現状はどうなっているのは旧東証一部より厳しい基準となり、サステナビリテ

か、そしてこれからどうなるかというようなことを皆ィやESGの重要度が増しました。有価証券報告書には、様にご議論いただく機会があると良いだろうと。また、人的資本やTCFDなどサステナビリティ取り組みの情

このあと何回続くか分かりませんが、これからどうい

報開示が実質義務付けられるようになったというようう方向でお話を伺えば面白そうかを私自身が探りたい、な変化もありました。

感じ取りたいと考え、皆様にお集まりいただいた次第

1.1.1．オフィスビルです。

8コロナ禍の真っ只中では、一時「オフィス不要論」

いまから、不動産分野におけるESG投資等の現在・のような極端な指摘も取り沙汰されましたが、結果的

過去・未来を皆様の視点でお話をいただきますが、あには懸念は杞憂に終わりました。社会課題の観点でいまりまとめることを意識せず、どなたかがお話しされえば、コロナ発生直後は、従業員の感染リスク・健康

RE-SEED ● November, 2023

座談会

不動産分野の過去・現在・未来にどれだけ配慮しているか、解雇や給与の対応、職場

湯という場をつくることで、街の文化を受発信できるのデジタル化推進などオフィスのBCPが問われました。

場所・地域のコミュニティを引き出したいというチャ

こういった面での改善は引き続き残っていると思います。

レンジです。また、今年開業の「フォレストゲート代

一番大きな変化はリモートワークの定着ではないでし

官山」は、商業・賃貸レジデンス・コワーキングオフ

ょうか。コロナ禍では、オフィスへの出社を控える動ィスの複合施設で、施設内の「TENOHA代官山」は、きでワーカーのリモートワークが進みましたが、コロ

当社が森林保全で関係している岡山県西粟倉村の間伐

ナ禍が落ち着きをみせたところで、出社してフェイスtoフェイ
スでの顔を突き合わせたコミュ
ニケーションの必要性も改めて再認識されました。今は、オンラインとリモートワークを組み合わせたハイブリッドワークが一般化していると捉えています。
また、コロナとは別に、働き方改革や生産性向上といった企業側の観点からのオフィスのあり方の見直しも進み、企業が従
業員のパフォーマンスを上げる
ための「戦略的なオフィス活用」
といった変化も起こりました。

東急プラザ原宿「ハラカド」

1.1.2. 商業施設
コロナ禍前からECシフトは起こっていましたが、コロナ禍
では巣ごもり消費が増加し、外出制限や実店舗の休業でさらに加速したため、商業施設はeコ
マース拡大の影響を受けました。
そうなると、リアルな商業施設
では、リアルだからこその価値、その場に来ていただくような仕掛けが重要になります。原宿・神宮前の交差点の、東急プラザ
原宿「ハラカド」は2024年春に開業予定ですが、ユニークな試みとして商業施設の地下に本格的な銭湯をオープンします。
昔は原宿にも銭湯があって、クリエイターたちが集まって文化を生み出していたそうです。銭TENOHA 代官山

RE-SEED ● November, 2023

9

材を使用した木造です。カフェやイベントスペースが松本：大阪の施設ですね。ご評価頂き、どうもありがありまして、イベントスペースでは、サステナブルな

とうございます。

生活を体験できたり、雨水を再利用して菜園やパブリ

1.1.4. 住宅

ックスペースに利用するなど、サーキュラーエコノミ

現在、住宅、とりわけ都市部のマンションは高値がー活動を行って、地域と都市をつなぐ活動拠点を目指続いている状況にあります。コロナの感染拡大中の時しています。ということで、商業施設では、その場に期も売買取引は活発でした。在宅勤務が増えて、むし

行きたくなるようなリアルならではの体験や魅力が一ろ住宅の質を高めたいというニーズが高まった結果、層問われる、そういった変化に応えることが重要と捉よい部屋・広い部屋・環境のよい場所に住みたいといえています。

う住み替え需要が発生しました。そうしたニーズに応

1.1.3. 物流施設やホテル

えて東急不動産のBRANZ（ブランズ）というマンシ

物流施設は、eコマース市場の拡大で需要は非常にョンシリーズでは、在宅ワーク向けのオプション家具

堅調です。東急不動産では、「LOGI'Q（ロジック）」の開発も行いました。ほか、マンション共用部に、快という名称でロジスティクス施設の開発を展開してい適にリモートワークが行えるライブラリールームや、ますが、施設のつくりは、働く方がくつろげるスペー

オンライン会議等に対応する TELブースを設置した

スやカフェテリアの設置、洗練されたハイグレードな物件もあり、自宅で仕事を行う新しいライフスタイル

内装など、以前のいわゆる倉庫的なつくりとは全く異への提案を行っています。

なるイメージです。また、自動運転や遠隔操作、ロボ

1.1.5. ‌ESG債発行方針 “WE ARE GREEN” ボンドットの活用など、デジタルを活用したスマート物流のポリシー取り組んでいまして、労働力不足が物流業界でも大きESG投融資に関してコロナ禍の影響はあまりなかっ

な課題となっているなか、働く場所の快適性や魅力をた 印 象 で す。 東 急 不 動 産 ホ ー ル デ ィ ン グ ス で は、高める施設づくりを進めています。また、物流施設の2020年に当社初となるESG債のグリーンボンドや、

低層で平たい形状は、太陽光発電パネルの設置に向い国内初のサステナビリティボンド形式での公募劣後債ていますので、オンサイトPPA契約で、屋上パネルでを発行しました。コロナ発生時ではありましたが、い発電した生グリーン電力を施設内で活用するといった、ずれも債権投資家から好評を頂きました。翌年の環境に取り組む物流施設も増えています。

2021年には、長期ビジョンに基づいたESG債の発行

次にホテルです。ホテル事業では、インバウンド

方針「“WE ARE GREEN” ボンドポリシー」を発表の減少で大きな打撃を受けましたが、2023年になっしまして、あわせて国内不動産セクターでは初となるて一挙に戻りがでてきている状況です。ピンチをチャ

寄付型スキームでのサステナビリティ・リンク・ボン

ンスと捉え、操業が厳しかったコロナ禍の時期に、オドを発行しました。ボンド発行の際には、梶原さんにペレーションにデジタルを活用して、運営面での強化も色々とご協力を頂きまして、どうもありがとうござを図りました。一部店舗では、自身のスマートフォンいました。ESG債の資金使途は、再エネ事業や、グリ

上でチェックイン、部屋選択、チェックアウトが完了

ーンビルディング、シニア住宅事業等、社会課題の解できる非接触型アプリを導入しています。withコロ

決につながる事業としていまして、将来的には、社債ナでは感染対策として、またafterコロナでも、チェの発行をESG債に置き換えて、現在は3割のESG債比

ックイン時もスムーズで、会計でフロントが混雑する

率を、2025年度には50%以上、2030年度には70%状態も緩和につながり、宿泊ゲストの利便性向上につ以上への引き上げを目指しています。

ながっています。
千葉：茨木の物流施設は、私どもの資金を使っていただいておりまして、この場で御礼申し上げます。引き続きよろしくお願いいたします。
10

RE-SEED ● November, 2023

1.2. 不動産におけるESG投資−世界の動きと日本の動きー
1.2.1. 世界の動き

座談会

不動産分野の過去・現在・未来

堀江：私のほうからは、ESG投資に関連した世界の動部分だけ、CO2を吸収していくということです。他方、き、日本の動きを、やや概念的な話になりますが、おカーボンニュートラルは、自力で最大限頑張って減ら話しいたします。

さなくても、残った分はクレジットでオフセットすれ2020年3月からの３年半、まさにコロナに翻弄さばいいだろうという考え方。海外の不動産企業やプロ

れ、明け暮れたということでなんですけど、私はいっジェクトだと、もうカーボンニュートラルは達成してたん脱炭素の方の話を中心にお話させていただいて、ますとか、カーボンニュートラルを2025年までに達時間があれば、健康・Well Beingといった話にも広成しますとかで、そしてネットゼロは2040年の目標

げるっていう順番にしたいと思います。

に置いてますといったことがかなり多いんですよね、

まず世界では、特にヨーロッパを中心に、コロナが先進的な事例だと。それに対して日本はカーボンニュ

拡大した2020年の春ごろから、ヨーロッパでグリーートラルとネッゼロという言葉の使い方があやふやだ

ンリカバリーって言葉が出てきたり、アメリカだとビということが、ネットゼロを目指す上の問題点としてルドバック・ベターって言い方だったんですけれども、あるかなと。

そういった環境投資をして復興するんだとの動きが凄1.2.2. 日本の動き

く力強かったなあと思っています。他方、当時の日本とはいえ、日本もこの３年半で脱炭素の動きはいろ

はコロナでこれからどうなるか全く分からないっていんな業界で（不動産業界も含めて）進んだということ

う空気があって、脱炭素とかと言ってる場合じゃないで、日本の不動産業界の話をしますと、Jリートでもんじゃないのという空気も一部ではあったと思います

既存建物のZEB改修が始まりました。これまでディベが、その流れを変えたのが2020年10月の当時の菅首

ロッパーさんが新築でZEBを建てるのはありましたが、相による「カーボンニュートラル宣言」ですね。

既存建物のZEB改修は新しく始まった動きですね。まこの脱炭素宣言で、日本でも低炭素から脱炭素へ舵

た、再エネの話が松本さんから出ましたけれども デを切ったのかなと思ってます。その後、脱炭素についィベロッパーさんだとちょっと離れたところに自社でては、パリ協定では元々2℃目標だったのが、IPCCの持っている土地で再エネ発電をして、自己託送で持っ６次報告書を受けて、2021年グラスゴーのCOP26てくるという動きも始まっています。これは、デベさ

では、完全に1.5℃目標になりました。1.5℃目標をんだとできてもJリートさんだとそこまではなかなか達成するためには、2050年までにネットゼロを達成できないので、いわゆる再エネメニュー購入というかしなくちゃいけないということで、ここで目標がぐんたちでの100%再エネ化という動きが、Jリートや私と切り上がりましたね、金融とか投資の絡みで言うと。

募ファンドでも出てきてるというのも新しい動きかな

もともと金融業界において銀行、運用機関といた業と。

界団体別にあった脱炭素の動きが大きな動きとして統こうしたなかで、ちょっと弊社のビジネスと関係す合されてGFANZ（ジーファンズ、Glasgow Finan-

るところで言いますとGRESBですね。日本の参加者

cial Alliance For Net Zero）になり、マーク・カー

が2020年は85社だったのが、今年は134社というとニーさん（元イングランド銀行総裁）、TCFDを提唱

ころまで伸びています。そのうちJリートは46社からしたカーニーさんの主導のもとに、金融業界でも全体57社と少ししか伸びてない。Jリートは全部で60社

で1.5℃目標と整合するネットゼロを目指すという動ほどですので、当たり前なんですけど。他方、この３

きになりました。

年半で、東急不動産ホールディングスさんのような大

ちなみに、カーボンニュートラルという言葉とネッ

手もそうですけれども、中堅を含むディベロッパーさ

トゼロの違いが、グローバルと比べて日本はほとんどんとか私募リート、私募ファンドの参加が広がってき意識されていないことが問題だと最近思っています。

ました。それから2020年3月にGPIFがGRESBの投資

ネットゼロは、自力でスコープ3も含めて排出を限り

家側のメンバーになりました。この影響が非常に大きなくゼロに近くに減らし、最後どうしようもできない

くて、GRESBの評価を受ける参加会社が増えただけ
RE-SEED ● November, 2023

11

ではなく、評価結果を投資判断に使う投資家が、ゆう

ツールとして広まっています。

ちょ銀行、かんぽ生命、農林中金といったような大手

ここで大事なのは、排出過多になるポイントを「座機関投資家がもう10社以上という状況になりました。

礁ポイント」と呼んでいるんですけど、CO2を減ら

弊社のビジネスでも、投資家に開示するための気候変していくということは、それをやったからプラスに評

動とかTCFD関連の分析、開示サポートっていう業務

価されるという面もあるんですけど、やらないともうが一番伸びたところです。

劣後する、ディスカウントされる、最終的には座礁資次に、CRREMというイニシアティブ、分析ツール

産化して行くんだよと、投資家もそう考えるようになの名前でもありますが、もともとEUのファンディン

ってきたところです。この分析をJリートや一部の私グで始まって、EUの不動産についてTCFDにおける募リート、あるいはディベロッパーさんなんかも着手

移行リスクを分析するものですが、GPIFやGRESBがして、一部は開示されるようになってきました。海外

2021年に加わりました。

の投資家さん、外資系のファンドなんかですと、不動日本を含む世界の不動産について、それぞれの不動産企業やファンド分析のツールというよりも、個別物

産ないしポートフォリオが、2050年に向けて脱炭素

件のアクイジションのときのデューデリのためのツー化する経路、すなわちパスウェイと比べてCO２の排ルですね。NZC（ネットゼロカーボン）オーディッ

出過多になってないかということを分析します。排出ドと言いますが、カーボンオーディット（監査）です

しすぎている場合には、そのリスクを金額として定量ね。まずはこのCRREMを使って、購入を考えている化したり、出し過ぎを避けるにはどのように改修した物件がこのパスウェイに整合してきそうかどうか、合り、再エネを導入して下げていけばいいかを分析する

わないとしたら改修にどれだけコストがかかるかで、

CRREM：個別不動産等のCO2排出削減把握ツール
CRREM（クレム）
排出量(原単位ベース)

座礁ポイント１
対象不動産に
おける炭素
排出基準値

一定排出量
座礁ポイント２

改修工事１

改修工事２

©CSRデザイン環境投資顧問

12RE-SEED ● November, 2023

気候変動による潜在的な影響(HDD/CDD)

出典： CRREM Risk Assessment Reference Guideに加筆

グリッド電力の脱炭素化

セクター脱炭素化目標

1

座談会

不動産分野の過去・現在・未来

買収価格に加味していくという考え方が出てきました。

堀江：日本で言えば全国ですし、今全世界にこれを広このあたりが、３年間で非常に進んできたところだとげようとしてるっていうところです。

思います。

CRREMの分析やサービスをローカライズして行く、

西岡：このCRREMの話は、堀江さんのセミナーで度々ローカルのデータをとって計算するという意味がある

お聞きしているんですけど、国内外でどのように運営と思うんですけど、個別物件について初年度にある値

され、活用されているのでしょうか？

は、基本的には直近のエネルギー消費原単位の実績値

堀江：CRREMは学術機関や投資家のコンソーシアム

ですよね。それをCO2に変換するだけです。図の黒みたいなもので、分析ツールを作って提供するところ

線や点線の左端のところですけど。

まで。このツールを使って、分析は自社でやることもそこから、グリッドが脱炭素化していけば、少しずできますし、当社などはそのコンサルティングサービ

つ自然に減っていきますとか、気候変動によって気温スを提供しています。

が上がれば、冷房を使う日が多くなるから上がってま

どのようにコンサルティングが成り立つかというと、すといった計算が入ったり、大きく減少しているとこ

例えばパスウェイは日本のオフィス、商業、住宅と各ろは、ここでは改修工事、省エネ改修が入ってますけ

国 の セ ク タ ー ご と に 作 っ て い く ん で す け れ ど も、

ど、実際の分析では、再エネの導入みたいなところも

CRREMがグローバルで出している元ツールだと、まあります。市場に再エネの供給が増える追加性のあるだ少し荒かったりするんで、日本のデータを使って調再エネと、追加性がない再エネがあって、松本さんが整します。必ずしも勝手に調整するのではなくて、やられてるような追加性があるものは、物件に紐付け

CRREMという組織にデータパートナーという制度がで考えられるでしょうけど、非化石証書とか再エネメ

あって、各国のグリーンビルディング協会などがデー

ニューを買っただけというのは、市場の再エネを取りタを提供してるんですけど、日本については我々がデ合っているだけで追加性がないので、メインシナリオ

ータパートナーになり、このツールを作るなかにも入としては考えるべきではないのではないか。会社の取り込んでいます。また、省エネ改修や再エネの導入にり組みとしてはいいんですけど、物件固有の省エネ性

ついてもよりきめ細かい分析ができるということで、能ないし、CO2の性能って意味では、少し違うんじ

日本向け、詳細な分析向けに調整したツールを日本のゃないのといったところですね。

企業にも使っていただきたいと考えているところです。

それに対してコーポレートPPA（Power Purchase

西岡：ツール自体は無料でダウンロードはできるけれ

Agreement：電力購入契約）だったら20年とかの長ども、パラメーターはグローバルなものを使うと粗い期契約になるし、市場で新しい再エネができるっていので、CSRさんが協力して日本にあったデータを提供

う追加性もあるので、そういうのはメインシナリオにして、そのデータを企業に使っていただくということ入れていいんじゃないかという議論をしていることでですね。

す。いずれにしても、どんな業界でも、パスウェイの

梶原：データは、グリーンビルディング認証に使って話がまさにされていると思うんですけど、日本だと他いるものだけなのか、もう少し広くカバーされるっての業界でもロードマップはあるけど、数値がないパスことですか？

ウェイじゃないですかね。そこが課題だと思うんです

堀江：ありがとうございます。これは認証とは全く関けど、不動産だと、この緑のラインが各国セクターご

係なく、CO2の排出量だけ計算できればいいので、エとの数値が入ったパスウェイであり、これに合わせてネルギー消費量のところさえ取れていればどんな物件投資判断が始まってるっていうのは、意外に他の業界でも分析できるので、グリーンビルディング認証よりと比べても進んでいるところだと思います。

ずっと広い範囲でカバーできます。

パスウェイは2030年、2035年と段々に低下して

西岡：エリアとしては、どのぐらいカバーしていらっいくわけですね。そこで自社の排出をそれに合わせてしゃるんですか？

どう減らしていくかっていうところが大事になってい
RE-SEED ● November, 2023

13

て、省エネにより何年までに何パーセント、再エネで140ドルの前提なんですよね。為替レートによります

何年までに何パーセント減らすという実行計画を出しけど2万円、2050年は250ドル、3万５千円ぐらいにて、そこに財務計画を合わせるとか、トータルの移行なります。そういう価格がのってくるっていうことな計画を出していくというのが、不動産だけじゃなくて、

んで、対策をしないと本当にそれだけコストがかかる。

投資家や金融機関から求められつつあるという流れで対策をとれば競争力が増すし、取らないと市場でディすよね。

スカウントされることを示しやすい。改修には当然コ

梶原：一部のリートさんはもう取り入れられて堀江さストがかかるんですけど、それはその手前のコストのんと一緒にTCFD分析など活用していらっしゃるとう

話で、中長期的にはその方がちゃんと資産としてサスかがっています。

テナブルなんだよって説明に使えるっていう考え方で

堀江：これを使うことによって投資家さんにも説明がす。

しやすくなる。パスウェイからはみ出す、緑よりも黒

松本：商社セクターなどでは、ICP（社内炭素税）のが上に行くと、その分カーボンプライスがかかります

価格設定をグローバルな観点からIEA（国際エネルギよという話なので、そこのコストが移行リスクになるー機関）基準での140ドルと置いている会社もありまわけですね。日本だと今のカーボンプライスは、社内すよね。当社のICPの価格設定は現在5,000円/トンと的に多分4,000円ぐらいで話しているところが多いとしていますが、不動産業での投資額からすれば、もっ思うんですけど。

と高い設定でもいいかもしれません。必要に応じて適2030年にはIEAのネットゼロ2050のシナリオだと

宜見直しは必要だと考えています。カーボンプライス

サステナブルファイナンスの市場普及動向

世界のグリーン・ボンド分類別発行総額の推移

国内のサスティナビリティ・グリーンボンド発行総額の推移

世界のサスティナビリティ・リンク・ローン融資額の推移

国内のサスティナビリティ・リンク・ローン融資額の推移

出所：グリーンファイナンスポータル

14

RE-SEED ● November, 2023

座談会

不動産分野の過去・現在・未来の検討にも活用できそうですね。

のですので、当然環境のみならず社会的便益も期待で(堀江)きます。東急不動産ホールディングス様を含め、不動

外資系ファンドは、アクイジションにこのツールを

産会社やJ-REITは、環境に特化したグリーンファイナ

いたるところで使い始めているようですが、Jリート

ンスと環境・社会両面の便益を実現するサステナビリ

さんはまだそういう使いかたではなくて、ポートフォ

ティファイナンスの両方の資金調達手段をとられるケ

リオ分析としてどちらかというと投資家に見せるためースが多いですが、グリーンとサステナビリティの比に使っている。会社のための分析をやってるんですけ

率で言うと、グリーンが圧倒的に多いです。やはり気ど。

候変動・温暖化緩和を含め環境改善のインパクトは定
量的に出せてわかりやすいということがあるのかなと

1.3. サステナブルファイナンスの変化

思っています。

梶原：私は不動産分野に特化したサステナビリティと下のグラフはサステナビリティリンクローン（SLL）

いうより少し広い分野を全般についてファイナンス側の世界と国内の動きです。東急不動産ホールディングから評価する立場にあります。弊社は1985年より債

スさんはこのファイナンス手法も取り入れられている券の信用格付をしている会社でして、2017年からサところになりますけれども、こちらは企業のサステナ

ステナブルファイナンス評価を始めました。

ビリティ戦略上コアなKPIを設定し、目標を達成した

最初にお見せするのは世界のグリーンボンド分類のら金利優遇など経済面でインセンティブがつくという推移ですが、産業別の分類を見ていただくと、建物を金融商品です。例えば、気候変動問題を最重要課題とグリーンプロジェクト分類とするグリーンボンドが実捉えている事業会社が10年物のローンを借り入れて、は徐々に増えて全体の1/3ぐらいまできています。世

７年後の2030年に設定した○○％の温室効果ガスを界的にこの不動産におけるグリーンボンドの発行額は削減出来たら金利優遇される、というようなかたちで多いということを今回見直して改めて思ったところです。資金使途特定型ですと、例えば大きい開発物件がす。不動産は、人が利用することで価値が生まれるも現れて、そこの資金調達に紐づけるみたいなことが必

サステナブルファイナンスの類型
資
金
使
途
特
定

資
金
使
途
不
特
定

グリーン
ボンド原則

サステナビリティ
ボンド
ガイドライン

ソーシャル
ボンド原則

【ICMA Climate Transition Finance】
・グリーンボンド原則やソーシャルボンド原則あるいは、サステナビリティ・ガイドラインに準拠したものとして定義された資金使途
or・サステナビリティ・リンク・ボンド（SLB）原則に沿った一般的なコーポレート向け金融商品

トランジション
ファイナンス
ハンドブック概念
・トランジション・ファイナンスの概念としては資金使
途特定の有無は問わない

サステナビリティ・リンク・ボンド原則
ポジティブインパクト金融原則

・トランジションの４要素を満たせば、グリーンボンド、
SLB の一部もトランジション・ファイナンスの一種となる（出所）ICMA Climate Transition Finance Handbook をもとに作成

RE-SEED ● November, 2023

15

要なんですけど、リンクローンは資金使途不特定なの値が高まるようなエンゲージメントを銀行に期待してで、例えば運転資金でもサステナブルファイナンスといます。特に中小企業の方々にサステナブルファイナ

して資金調達ができます。そのかわりに、自社が設定ンスを実行する際に、本ファイナンスの有効性を感じしたサステナビリティにおける重要な目標を達成すれます。というのも、中小企業ではサステナビリティのば、その達成に連動して金利が安くなるというような体制を整え、多くのスタッフを配置できるわけでも、ローンになっています。

中期経営計画を構築する部署があるわけでもないこと

サステナブルファイナンスは、コロナ禍であってもが多く、中長期的な経営戦略は経営者がほぼ一人で構

資金調達額が伸びてきました。当時、債券市場はかな

築しているケースが多々あります。また、外部コンサ

り停滞していたのですが、グリーンボンドの起債は前ルティングをESGやサステナビリティの取り組みに特年を上回りました。財政が停滞しているからこそ、こ化して雇用するということもコストの観点からあり得

ういうESG絡みのファイナンスとして調達することでません。そのような企業に、銀行がファイナンスを通投資家との対話の幅を広げたいと考える会社が多かっ

じてサステナビリティ、SDGs、あるいは国際的な原たのではないかと思っています。ただ、21、22年度

則などを踏まえ、借入人の強みや弱みについて対話すを見ていただくと、少し停滞気味になってきています。

ることになります。企業からすると、ファイナンスを

環境省の分析によると、グリーンボンドを発行できる

実行してもらう銀行に財務だけではない非財務の取り会社は結構もう出尽くしてきていて、リピーターは多組みも含めて「健康診断」をしていただいているといいものの、新しい層がなかなか増えて来ないという指う安心感もあるみたいです。ボンドの発行とローンの摘もあります。

借入は、異なる投資家と異なるアプローチで資金調達

一方で、サステナビリティ・リンク・ローンは今年が進むので、様々なアプローチがあり得ると思います。

も引き続き旺盛ですね。
西岡：グラフの縦軸と横軸は件数と金額ですが、サスを我々は推奨しているんですけれども、サステナブル

テナビリティ・リンク・ローンの案件当たりの金額は、ファイナンスはここまで注目を浴びるようになってま

2022年は前年より小粒になっている感じですね。

だ10年もたたないとても若いマーケットです。そう梶原：ここでサステナブルファイナンスの種類を概観

思うとまだまだ改善の余地がいろいろとあるマーケッさせていただきますと、図のような整理となります。

トだなと思っています。

下にポジティブインパクトファイナンスという商品を以上がおよそこれまでの動きですね。2018年にグ記載しております。弊社では、企業のポジティブとネ

リーンボンドに対する環境省の補助金が開始され、急ガティブなインパクトを包括的にみるこのファイナン

速に拡大したマーケットですが、東急不動産ホールデス手法を、銀行をはじめとする金融機関の皆様にお勧ィングスさんはとても早い段階から取り組んでおられめしています。というのもSLLは結局KPIひとつで金利ますよね。2019年にグリーンボンド、2020年にサが動く商品のため、本当に企業のインパクト全てを把ステナビリティ・リンク・ボンドを実行されました。

握しながらエンゲージしているかという点について不サステナビリティ・リンク・ボンドについては環境省

安が残ります。一方、このポジティブインパクトファの モ デ ル 事 業 に も 選 定 さ れ、 現 在 の「WE ARE

イナンスは、社会・経済・環境の３側面・23要素にGREEN」を確か初めて掲げられた年で[梶原2]、今後ついて企業分析してくださいと銀行さんにお願いしま

調達するファイナンスは全てサステナブルファイナン

す。そしてポジティブインパクトがと考えられる部分スで調達することを、この資金調達と同時期に公表さについてKPIを設定していただき、それをローンの期れました。非常に先進的なお取り組みで、いつも勉強

間定期的にモニタリングしていただくという伴走支援させていただいています。評価の際にはご協力いただです。

きありがとうございました（笑）
。

伴走支援していく中で、借入人となる会社の企業価16

こういった伴走支援型のサステナブルファイナンス

RE-SEED ● November, 2023



（次号に続く）Re-Seed投資事業の活用戦略と「プロシード小岩プロジェクト」のご紹介②
スターツアセットマネジメント株式会社
不動産コンサルティング部長 兼 ファンド運営事業部長
不動産コンサルティング部【はじめに】
スターツコーポレーション株式会社は、お客様との

時武 洋平
寺島 孝祐

【物件紹介】＜物件コンセプト＞

一度だけでは終わらない永続性のあるサービスを提供

本プロジェクトは、環境配慮型賃貸住宅の整備を通する総合生活文化企業として、1969年の創業以来、じた持続可能な社会の実現に寄与することを目的とし不動産の建設・仲介・管理等の不動産関連業務を主軸ています。賃貸住宅における環境配慮型物件の整備のに、金融・出版・ホテル・レジャー施設・高齢者支援・

難しさについては、RE-SEED Vol.28「Re-Seed投資

21ヵ国（地域を含む）34都市に広がる海外ネットワ事業の活用戦略と「プロシード小岩プロジェクト」のーク等、全91社に及ぶ企業グループの親会社として、

ご紹介①」にて紹介した通り、該当物件の整備に対す様々な事業に多角的かつグローバルに取り組み続けてる投資額と収益力向上のバランスがとりづらいことがまいりました。

挙げられます。これに対して、本プロジェクトではフ

本稿では当社が環境配慮型賃貸住宅の整備として手ァンド形式による資金調達と金融機関からの借り入れ掛ける「プロシード小岩プロジェクト」
（以下、
「本プ

を併用することで上記懸念を払拭しつつ、今後の環境

ロジェクト」）の取り組みについてご紹介します。

配慮型賃貸住宅整備に係るモデルケースとなることを

なお、下記の記載は本稿の記載時点での計画に基づ目指しています。

くものであり、今後の協議検討結果により仕様やデザイン等について変更が生じる場合があります。

＜建物デザイン＞
建物の外観は、直線を基調とするデザインに落ち着きのある色合いを取り入れた、高級感を備えながらも［建物外観（イメージ）］［１階テナント入口（イメージ）］

RE-SEED ● November, 2023

17

周辺地域との調和のとれた外観デザインを目指しています。
事業敷地は商業地域と第一種住居地域という2つの用途地域に跨っており、それぞれに高さ制限が設定されています。そのような特殊な敷地条件に対して建物
形状をL字にすることで無駄なく容積を活用し、賃貸住宅としての収益性を高めています。また1・2階の低層部においては、賃貸住宅区画ではなく店舗テナン
ト区画として計画することで、建物全体の収益最大化を図ります。加えて低層部にガラスサッシを多用する
ことで、道路面から各テナントへの視認性を確保し、更に本プロジェクト敷地の向かい側に存する弊グループが開発を手掛けた分譲マンション「アルファグラン
デ小岩スカイファースト」とのデザインの統一感も演出しています。

【環境認証取得への取り組み】【基礎免震の導入】
本プロジェクトにおいては、免震構造を採用します。
免震物件は地震による揺れを免震装置によって建物全体で受け流すという方法で対策する為、建物における本プロジェクトでは2023年度時点でのBELS星３の地震対策として他に挙げられる耐震や制震を採用した

取得を前提に、外皮性能の省エネ基準適合（UA：物件と比較すると、高さのある物件においても建物本

0.87以下）と一次エネルギー消費量の削減（BEI：0.9

体への損傷が少なく、また建物内部への影響も抑えら以下）を図っています。建物北側や角部屋等の外界のれるという特徴があります。本プロジェクトにてプロ影響を受けやすい部屋については壁や梁の断熱材を厚シード小岩の設計・施工を務めるスターツCAM株式

くする、天井や床に追加のウレタンフォームを吹き付

会社は高床免震や吊床免震、低重心免震等の免震技術

けるといった形で対応し、全ての住居スペースにおいの特許を保有し、2022年９月末時点で賃貸住宅も含て前記の認定水準を達成する計画としています。

めて免震受注棟数累計600棟を達成する免震物件の設計・施工に際し実績のある企業になります。

［スターツが手掛ける免震工法］

18

RE-SEED ● November, 2023

Re-Seed投資事業の活用戦略と「プロシード小岩プロジェクト」のご紹介②［基礎免震について］

今回は新築かつ１・２階を店舗として活用する計画

し、建物の長寿命化に貢献します。建物の長寿命化はの為、免震構造の中では最もベーシックな “基礎免震”

不要な建て替えによるエネルギーの浪費を抑制し、持を採用しています。店舗テナントに対しては低層部の続可能な社会実現への貢献の一つの方法となります。

使い勝手を損なうことなくBCP対策が施された物件であるという付加価値を、賃貸住居の入居者に対しては【終わりに】

いつ来るか分からない災害への未然の備えとしての安本稿に先立つRE-SEED Vol.28「Re-Seed投資事業

心感を、入居者募集時に訴求することが出来ます。この活用戦略と「プロシード小岩プロジェクト」のご紹れは類似競合物件との差別化による相対的資産価値の介①」でも述べている通り、環境配慮型の賃貸住宅整向上を意味します。免震物件の安心安全性に魅力・価備における政策等周辺環境は、最低限の収益性を事業

値を感じる入居者にとっては永く住みたい物件である

継続の為に必要とする民間事業者にとって、未だに課為、長期的な入居につながる可能性が高まり、オーナ

題の残るものと考えます。一方で本プロジェクトのよーと入居者の双方がメリットを享受することが出来ま

うに環境対策を講じつつ、免震技術導入といった更なす。つまり、入居者満足度の維持向上が事業期間中のる物件価値を付与することで相乗効果を生み出し、結安定した賃料収入の実現に寄与すると考えています。

果的に高稼働率の維持や賃料収入の向上を図ることも

更に免震物件は前記の通り地震による揺れを免震装出来ます。

置によって受け流す形をとる為、災害時における物件

本プロジェクトはRe-Seed投資事業も活用した環境への損傷が非常に少ないという特徴があります。これ

配慮型賃貸住宅整備に係る一つのモデルケースとして、は万が一大規模な地震災害が起きた場合でも、建物に今後の他プロジェクトにも繋げていければと考えてい

対する損傷を最小限に抑えることが出来ることを意味ます。
RE-SEED ● November, 2023

19

環境不動産ニュース
金融環境の変化を捉える二つの視点
2022年12月に日本銀行が金融政策の一部修正を施し態度が緩い」と認識する企業の割合（百分率）から「厳て以降、長らく続いた緩和的金融政策が “出口” に近づしい」と認識する企業の割合（百分率）を差し引いて作いている、あるいは “正常化” に向かっているとの見方成されます。図表で示されたとおり、これが足下に至るが強まっています。今後も金融政策の修正が継続するとまでプラスの領域にあるということは、依然として「金すれば、不動産市場はそれに対してどのような心構えを

融機関の貸出態度が緩い」と認識する企業が多数派であしておく必要があるのでしょうか。

ることを示しています。言い換えれば、不動産市場にお一般に、金融環境の変化に伴う不動産市場への影響を点検する上では資金の「コスト」と「アベイラビリテ

ける資金のアベイラビリティに大きな問題が生じていないことを示唆しています。
アベイラビリティに問題が生じる状況とは、例えば金ィ」の両面から捉えることが有用です。
「コスト」は文字通り、不動産投資家や不動産会社が融機関が借り換えに応じなくなり、不動産投資家が保有調達する借入のコスト、すなわち金利水準です。
「アベ

物件を売却して現金化する必要に迫られるような事態を

イラビリティ」は不動産投資家や不動産会社が必要な資指します。このような状況下では売り手に不利な条件で金を適切なタイミングで借り入れられることを意味して物件が取引されることになりがちです。するとそのようおり、その状況は金融機関の貸出態度として表れます。

な取引事例を観察した他の投資家や金融機関も投融資姿

これらはいずれも、日銀短観を通じて点検することが勢を硬化させ、ますます不動産市況の悪化が増幅する、できます。図表に全規模・不動産業の「借入金利水準といった悪しきスパイラルが生じかねません。

DI」および「金融機関の貸出態度DI」の推移を示して今後の金融政策の行く末が、不動産市場にとって穏います。このうち前者は「3か月前と比べて借入金利がやかなコスト上昇を招く程度であれば、不動産市況の調上昇した」と認識する企業の割合（百分率）から「低下

整も軽微に留まると期待されます。その一方、アベイラした」と認識する企業の割合（百分率）を差し引いて作ビリティの低成されます。図表でこれまでの経過を確認すると、借入下までもが起金利水準DIは長らくマイナス圏内を推移していました

こることとなが、2021年3月調査で約12年ぶりにプラスに転じた後、れば、その後

このところプラス幅を拡大しています。すなわち「借入の不動産市況

金利が上昇した」との認識を持つ不動産市場関係者が増の展開には厳

えていることを示しており、不動産市場に融通される資重に警戒しな

金のコスト上昇は既に始まっているとみるべきでしょう。

ければなりま一方、「金融機関の貸出態度DI」は「金融機関の貸出［表紙の写真］虎ノ門ヒルズ ステーションタワー
地上49階、高さ約266m、日比谷線新駅「虎ノ門ヒルズ」駅と一体開発された多用途複合の超高層タワー。オフィス、地下鉄駅前広場と一体となった商業施設、

ホテルのほか、最上部には情報発信拠点「TOKYO NODE」を開設し、世界に向けて新たなビジネスやイノベーションを発信する。また、効率的なエネルギー利用による環境負荷低減はもちろん、人々が健康・快適にいられる建物としても国内外から高い評価を得ており、「BD+C（CS）」プラチナ予備認証、「WELL」予備

認証（竣工後にプラチナ認証取得見込）を取得、「CASBEE-建築（新築）」Sラン

クも取得見込みとなっている。

※認証対象はいずれもオフィス・商業施設部分

せん。

図表 借入金利水準DI、金融機関の貸出態度DI（全規模・不動産業）

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

60
50
40
30
20
10
0
-10
-20
-30
-40

（DI）

借入金利水準 DI（「上昇」ー「低下」）
金融機関の貸出態度 DI（
「緩い」
−
「厳しい」
）

出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査」

所 在 地：東京都港区虎ノ門１丁目、２丁目の一部
区域面積：約2.2ha
敷地面積：約13,960m²
延床面積：約253,540m²
用
途：事務所、店舗、ホテル、情報発信拠点、他
階
数：地上49階・地下４階
着工：2019年11月／竣 工：2023年７月
構
造：S造（一部SRC造、RC造）
施 行 者：虎ノ門一・二丁目地区市街地再開発組合
設
計：森ビル(株)一級建築士事務所
デザイナー：OMA 他
施
工：鹿島建設(株)Vol. 29 ● November, 2023
編集発行：一般社団法人 環境不動産普及促進機構〒105-0001 東京都港区虎ノ門１−16−４ アーバン虎ノ門ビル２階
Tel：03-6268-8015（代表・総務部）03-6268-8016（企画部・環境不動産部）Fax：03-3504-8826
http://www.re-seed.or.jp/

制

作：株式会社 たいせい

〒156-0042 東京都世田谷区羽根木 １−７−11
T el：03-3321-2111
Fax：03-3321-2100

大成出版社ビル４階