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番動感開発艦齢柑愚紫蘭爾磯イ粗金資本整備を脚腑封∴て血谷下 雅義……‖‖＝‖＝州…………………l……ll………＝‖‖……l…‖‖州…州……………ll………………州………l………………………＝‖‖‖＝‖‖＝‖‖‖‖＝‖＝＝‖＝‖州…測＝…………州…ll‖＝‖州…‖‖…………llil………lli…………il…

ーームの構造がヮ 交渉における取引費用を変化させ，ゲ．

‥．一二・．．、ー¶ムの結果に大きな影響を与えている。本稿は9 社会

不動産開発の1つの重要な要素が，道路や公園といった社会資本の整備であることば言を待たない。社会資本の量や質が地域の環境を規定し9 また地価に反映する。落ち着いた家並み，ゆとりある空間といったキャッチフレーズで売り出されるマンションや住宅はこうした社会資本に支えられている面は決して少なくない。また，まもなく 4年団を迎える6，000人を超す死資本整備を題材にゲ山ムとしてみた不動産開発における共同行ノ鞄について述べる。

2め 不動腰間発臆お柑る共闘行為の分析の・・・∴∴ニ∴

はじめに聾者が想定している不動産開発，都市計画の分析の枠組みを図＝に示す。

者を出した阪神淡路大震災において大きな被害を受け

字澤（1972）は社会的共通資本を，森林や大気，水た地域は，低層の木造住宅が密集している市街地であ資源などの自然資本9 社会資本，そして制度資本に分った。）こうした地域では，道路ヰ公園といった社会資類している［1］。制度資本は，教育，医療制度に加え，本が十分整備されておらず，このことが救助活動を困本特集号に関する不動産開発制度，都市計画制度など難にし9 またそもそも住宅の建替え自体を雉しくしてを意味する亜 その内答はプレイヤー，戦略（活動），きたといわれている。

情報（非対称性夕 不確実性），手番（住民参加手続，社会資本は経済学の分野では，公共財として扱われ決定権限の有無），利得（税制など）に関するルール

る8 道路や公園は9 非排除性や非競合性という性質をであり，いいかえれば9 ゲーム理論におけるゲームの有しており，こうした財の供給を個々人の自発的な供構成要素であるゆ給に委ねておくと9 過小となってしまう（市場の失敗

われわれは，こうした社会的共通資本のもとで，不と呼ばれる）。そこで政府が個々人に代わって整備を動産開発（建物の用途，容積，デザインなど），立地希うのであるが9 政府も最適な供給ができるとは限ら（不動産取引）9 交通（移動量），社会資本整備などのない。金団各地で公共事業をめぐる反対運動が生じて活動を行い，金銭的および安全性，自尊心，自己実現，いる状況を考えると，政府はタ 必ずしも住民の望んでステータス9 社会貢献などの非金銭的な効用（利潤）いる状況を把握することができず，また制度によってを引き出していると考えることができる。

拘束されていることから，望ましい結果が生まれない

このゲームのプレイヤーは，市区。県。国￠土地所
有者曲建物所有者℡居住者。企業。住民団体皿開発業こともある（政府の失敗と呼ばれる）。

では9 誰がどうやってその供給（そして維持管理）者◎自然保護団体。議会。裁判所昏審議会。コンサルを衝えばよいのか？これが筆者の研究テーマの1つ

タントリー専門家Qプランナーなどであり9 各プレイヤである。

叫は時艶 子乳 資源などの制約のもと，自らの効用

不動産開発は，住民と街j改もしくは住民間の交渉と（利潤）を最大にするよう，先に挙げた活動に加え，いう共同行為によってなされるものであり9 われわれ法の立案，実施，監査，納税，自然保護／環境保全，はこれをゲームとして捉えることができようp このゲ権益の保護p拡大（ロビーイング）などの活動を行っている。制度資本はサ ニうした活動空間に制約を与えたにした まさよし 中央大学 理工学部土木ユニ学科〒112−8551文京区春軋巨13−27
習6（18）

るものである。

不動産開発，都市計画に関する研究とは，①制度の© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

オペレーションズ。リサーチ払って，事前に事業対象地区内住民（以下住民孔 住民斤は1つの組織をつくって事業者Gと交渉するものとする）の意思を把握するものとしよう（公聴会，説明会に相当する）．J＝0は意見聴取を行わない場合，∬＝1は許容コストの範囲内で最大の利害調整を行った場／合を想定している．事業者Gはここから得られた情報をもとに計画を策定する（丘ト℃（∬）だけの利得が得られるものとする．ただ
空間分布

し，月は事業による利得，C（∬）

配置・密度・規模

は住民意思の把握およびそれに伴図1 不動産開発・都市計画の分析の枠組み

う計画案の修正に要する費用下での行動（例えば，住宅地開発行動），②制度の設（（（た（J）／ゐ≧1）とする）．事業者Gは住民屈がいか計（例えば，開発許可手続）の2つがあり，社会資本なる意思（事業がない場合の利得γ）を持っているの整備は，現行制度の下でどのような供給がなされるかかは不明（情報の非対称性が存在する）であるが，多という（∋の問題と，どういう制度のもとで供給される

くのコストを支払えば住民斤の利得（少（∬））の高いのが望ましいかという②の問題の2つがあると筆者は計画案が策定できるものとしよう（め（∬）／ゐ≧0）．

考えている．

住民月には意見書を提出する，しないの選択肢があ

3．社会資本整備と都市計画地方審議会る（コストは無視できると仮定する）．意見書の提出がない場合，都計審エは技術的，専門的な見地からのさて，1節で述べたように，社会資本整備をめぐる判断を加え，計画案を採用する（コストはかからない

住民と事業者の紛争は全国各地で見られる・．都市計画ものとする）．もし意見書が提出された（反対運動をにおいてその利害調整の役割を担っているのが，都市展開したと解釈することもできる）場ノ釧こは，事業者計画地方審議会（以下，都計審と記す）である（都市Gおよび住民斤の利得，および事業者Gがいかなるコ計画決定手続（図2）参照）．ここでは，「都計審は活スト∬を支払って住民尺の意思を把握したのかについ用されにくい．」というパラドックスについて紹介しても審議を行い，もし，都計審の設定した基準αをたい［2］．

満たしていれば計画案を採用し，もし基準αを満た（1）前提となる諸仮定とモデルしていなければ計画案を廃止するものとしよう。この

いま，事業者Cが，あるコスト∬（0≦∬≦1）を支住民意思の把握に要した費用∬をめぐる都計審の審議は，地区内外の住民に不安感，緊張感を与えるものであり，事業者Gに．∂G，住民Rにβガだけの損失（Demoralization Costと言われる［3］）が発生するものとしよう．ただしβ−C（1）≧0（∬＝1としても事業による利益は正である）とする．このゲームの構造は次の図3のように整理される．事業者G，住民斤は利得を最大にする合・理的な行動をとるとするとき，いかなる結果が生じるであろうか．
（2）審査基準αに関する情報と結果αがいかなる情報となっているかによって結
図2 都市計画決定の流れ（都道府県決定）

1999年2月号

果が異なる．

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（19）〃

意思の把握

意見薔提出せず（住蟻瀾の刺青執事業者の利得）

審耗

摘輔餌㈱）
摘ゆ恥鼎轍購帰、㌔Ⅹ＜α′ −∴．‥・閣3 都市計画決定ゲーⅧムの構造

1）αが事業者と住民の共有情報となっている場合memoralizatiom Costを大きくすると考えられ，事業者Gの最適機略は，∬＝αとすることであり，〟層事前的利害調整を促進することが予想される。

これにより住民腰は意見書を提出しても利得を増大さ〔・・・∴

せることはできない。籍嵐 意見書は提出されず9 都

都市計画地方審議会の審査基準の明確化，また住民市計画決定される。したがって9 都計審はいかなる審の関心の高まり（Demoralization Costの増大）が都査基準を設けようとも事業者G，住民厨が合理的に行市計画地方審議会の活用という形ではなく9 事前的な動する限り，都計審は利害調整機関として晴用されな利害調整システムとして機能する可能性があることをしヽ示した。．

しかし，実際は住民が都計審の審査基準を知ってい本モデルは分析の基礎的な枠組みを与えるものであり9 各主体の役割，衝動規範等を単純化している。例

るとは考えにくい2）αに関して情報の非対称性が存在する場合（事えば9 住民はここで示されているようにゲームの構造

業者は審査基準αを知っているが，住民はより高くを理解して9 さらに1つの組織を作って行動している想定している。そのことを事業者は知っているが，住わけではない。．また都計審の行動規範の表現も正確と民は事業者が審査基準αを知っていることを知らなは言えないであろう。ここでは都計審がαを決定し，住民はそのαを認めているという仮定をおいているむい）

21）α9 β。が大きい場合（β。＋c（α）＞c（且））しかし実際には住民が「αの水準を高める」ことを求

このとき，事業者は意思把握コストの審査により計めて行動することも少なくなく，αの決定自体も交渉画案が採．用されるという利得の低い状態を回避するたゲームの車に取り入れて分析すべきである。さらにαめに∬＝1を支払っても都計審で審議されないようにをコストとしているが，実際は賛成者（反対者）の割住民と交渉する。したがって，都計審前の利害調整に力ノ含によって計画案の採択，不採択を決めることが多い。

が注がれ，ここでも都計審は活用されないこととなる。

この割／含は都市の根幹的施設か，それとも支線的，宅2−2）α，血。が小さいとき（β。＋c（α）くc（M）

地周りの施設か，といった計画の種類によって異なる。

事業者は∬＝αとし9 都計審で意思把握コストが審これらの問題点に対して，今後，実態の分析を行って査され9計画が尋采用される。このときりemoralizatiom

より現実的なものに近づける必要があるゆCostが発生する吋

以上から，審査基準αに関して情報の非対称性が梯◎ 社会資本整備臆お柑る値段参加

次に9 共同行為の1つの形態である住民参加につい存在するとき，次のことがいえる。
a）事業者にとっては，共有情報とすること，すなてのゲームを紹介するゆ 社会資本整備を円滑に進める

わち住民に審査基準を明らかにすることが望ましには，地区住民の理解を得ることが不可欠であり，そしヽの手段として，従来から「住民参加」の重要性が議論も）住民からすれば9「意見書を出す」とコミットメントをすることでより高い利得を得られる可能性を有している（2−1）が，都計審で計画が決定されるため9 Demoralization Costにより低い利得となる可能性もある。また地区内外の住民の都市計画への期待，関心の高まりはそれだけされている［4］。

では，そもそも住民参加の効果とは何なのか？筆者は以下のようにまとめられると考えている。
1）環境づくり：地区にとってより望ましい選択ができる

2）八づく り：参加者に「その地区のために投資© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

習愚（20）

オペレ叫ションズ。リサーチ（費用の負担や財の供給）してもよい」という意であると読み替えることができ，このように住民参加を理解するとき，住民参加は，「法と経済」「契約の経識を生み出す

3）社会づくり：参加者間の信頼関係を築くことが済学」等と同様，ゲームとして分析することが可能となる．

できる1）はいうまでもなかろう．社会資本を整備する際

そこで，社会資本整備水準の決定権限を住民に与えには，その意義を理解し，費用の負担や整備後の維持た方がよいのか，それとも行政に与えた方がよいの管理に対して，自らが積極的にかかわっていくことがか？という問題について，以下簡単な2段階ゲーム

望まれる．住民参加は2）の効果をもたらし，これにを用いて検討する［5］．

より社会資本の供給費用の低下が期待される．しかし（1）前提となる諸仮定とモデル

その理解や負担のために，地区住民は努力をしなけれプレイヤー：行政，地区住民（組織をつくって行動ばならない（注1）．またその努力は，他人がするならば，自分はしないがよいというフリーライダー問題を含んでいる．3）の社会づくりは，このフリーライダー問題を回避する装置として機能することが期待できすると考える）

戦略：努力（する／しない）の決定，さらに意思決定権限を有している主体は社会資本整備水準の決定
利得およびプレイヤーの行動ルール：行政は社会資本整備水準に応じて決まる地域全体の便益からその社る．

一方，この努力は地区住民がしなくても行政が行う会資本整備水準を供給するための費周および努力（地べきであるという主張もあろう．前節のモデルでイ反走区住民への説明，説得）に伴う費用を差し引いた純便したように，行政が積極的に地区住民を説得し，さら益を最大にする．地区住民は社会資本整備水準に応じには自らが費用を負担するによって地区住民の合意をて決まる地区の便益からその社会資本整備水準を供給得て，社会資本を整備していくという考え方である．

するために地区住民が負担する費用および努力に伴ういずれにせよ，社会資本整備の整備量の決定には，行費用（説明会に参加するだけでも，その時間を家族と政や地区住民の努力が重要な要素となる．の会話や労働などにあてれば得ることができた満足やこの住民参加については，現在，積極派と消極派の2つの意見がある．積極派は「計画策走に住民を参加

所得機会を喪夫するという機会費用が発生する）を差し引いた純便益を最大にする．

させる場さえ，行政が用意すれば，住民は積極的に参どちらの主体も努力することにより，双方の社会資加してうまくいく」と主張する．一方，消極派は「住本の供給（負担）の限界費用が低下するものとする．

民を参加させるとできるものもできなくなる」また

ただし，その低下の程度は，相手が努力した方が，自「日本に住民参加は早すぎる」と主張する．

らが努力するよりも大きいと仮定する（注2）

筆者はこれら住民参加の積極派と消極派双方に対し

手番：第1段階，行政，地区住民双方が，努力する／て疑問をもっている．まず積極派に対しては，①参加しない，を決定する．第2段階，意思決定権限を有しの場が用意されれば，住民は参加するのか？（診参加ている主体が，社会資本整備水準を決定する．

による便益は，参加による費用を上回るものか？こ情報：第2段階での社会資本整備水準の意思決定権限うした問いに答えていく必要があると考えている．まを有する主体は，第1段階における双方のプレイヤーた消極派に対しては，①では行政が意思決定を行えば，の努力する／しない，についての情報を有している．

最適な供給がなされるのか？（診日本では早すぎるとしたがって，第1段階では，第2段階で意思決定権限いうとき，どういう道筋をたどればよいのか？につを有する主体が自らにとって最適な水準を選択するこいて示されなければならないと考えている．とを理解した上で，努力する／しない，を決定する．

こうした疑問を乗り越えるために住民参加の原点に立ち返ることは有用であろう．「住民参加の梯子」を提案したアwンスタインは，住民参加を次のように定義している［4］．

備水準が大きいと仮定しておく．
（2）結果とその考察

地域全体の利得の最大化を図るという観点から，こ「住民参加とは，意思決定の力を分担することである．（Arnstein，1969）」のゲームの結果を検討する．適当なパラメータを設定すると図4のような条件が得られる．これより，住民参加は，行政と住民の意思決定権限の配分問題
1999年2月号

さらに行政の方が地区住民よりも最適な社会資本整

1）地区住民と行政がそれぞれ最適と考える社会資© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

（21）79

本整備水準が大きく禾離する場ノ合は，意思決定権限はとは無謀なことである，と考えられてきたのではない行政が有していた方がよい。

だろうか？しかし，現在，場／合によっては，行政よ

地区住民と行政がそれぞれ最適と考える社会資本整

りも地区のことをよく知っており，また専門的な知識をもった住民が多く存在するようになっていると考え備水準があまり轟陳しない場合られる仙 また，インタ山ネットの普及などにより，時

2）住民の努力費用が高い場／合にも行政が意思決定間や空間的な距離を乗り越え，互いのコミュニケーシ権限を有している一方がよいw

ョンを図るツーmルが整備されるようになって，努力費

3）住民の努力費用がほとんど無視できる場合にも行政が意思決定権阻を有している方がよい ．

用は碓芙に低下しているように思われるm 幹線道路以外の支線的施設や地区公園など宅地周り施設の整備水

4）住民の努力費用が29 3）の中間にある場／飢こ準の決定について，地区住民にその権限を与えることは，地区使既に意思決定権限を与えた方がよい。
地域全体の利得を最大化するために9 地区住民に意を構梅的にすすめてもよいのではないだろうか巾（注3）

思決定権限を与えるのが望まLいという一九見パラドキ−、ンカルな撒果は乎 次のように理解できる㊥ 地区住民に意思決定権限が与えられることは最適な整備量を決定

以止，取引費用，情報の非対称性，努力といった概できることを意味し，これによって地区住民の努力す念を取り入れた卑純なモデルを用いて社会資本整備をるインセンティブが高まる曲 山方，街政（地域全体）

例に不動産の共同行為について分析を行った。しかし，にとってむ，地区住民の勢力によって社会資本の供給

そもそもモデルとは，情報量が無限大ともいえる現実費用が低下し，利得が増加する。．このときの利得は，から，情報量を有限とすることによって議論を進める

行政と地区住民の閥に優遇な整備量の乗離がノ「∬、さい場ものであり，以￣下▲のようにまだ適切に表現できていな合ク 行政が意思決定を行うよりも大きくなる可能性がい点も多い。

あるということである¶ ただし，地区住民が行放と協①時間的，金銭的な余裕の有無（余裕がない場合，参調的な関係を築いてレーることなどにより，努力費用が加したくても参加できない）

ほとんどかからない場ノ釧こは，意思決定権限の有無に（卦参加すること自体の効用（参加の結果としての事業かかわらず，地区住民は努力する冊 この場合にほ，行による利得ではなく，その過程自体に喜びを感じるこ政が意恩決定権限を有していた方が地域全体の利得がとを，認知心理学の分野では，コンサマトリーな価値，最大となhる。また逆に地区住民の分裂や行政と非協調という．通常，われわれは隊標が達成されることによ的な場ノ凱 努力費用は高く，意思決定権限の有無にかって喜びを感じる（効用を得る）のである（達成性のかわらず，地区住民は努力しない。この場／飢こおいて闘標という）が，その目標の達成過程を体験することも行政が意思決定権限を有していた方が地域全体の利自体に喜びを感じること（コンサマトtノー性の目標と得が蔵太となる可．

いう）む多い。会話を楽しむ，仕事に没頭する，とい

従来，地区住民は，情報や知識が乏しく，努力費用った行動はその輿型であるp これら2つのタイプの目はきわめて高く，地区使既に意思決定権限を与えるこ

標は，別々のものではなく墓点が違うだけであるという見方もできる［6］中）住民め勢力費用③帰属欲求に基づく集団閣⊥性（異質な人間と思われたくない）や尊敬欲求（もしくはプライドを傷つけられたくない）に基づ
く効用

行政と地区住民の④個々人の差異（①〜③が個々人によって最適インフラ整備異なることに加えて，他の住民との信頼関水準の相違

係，および行政との信頼関係は全員同じという仮定をおいているが，現実には初期値はみな異なる。）

図4 地域全体の利益最大化の観点から見た望ましい意思決定権限（灰色部分が住職こ意思決定権限を与えた方がよい領域）甑餞（22）

これらを通じて，集団，組織が個々人の不確定なゆらぎを経てどのように自己組織© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

オペレーションズのリサーチタであるる．なお，んは他主体の努力による自化し，また変異していくことになるのか，そして個々パラメー

人の努力を引き出すために行政はどのような手段を有らのインフラ供給（地区住民にとっては負担）費用の低下の程度を表すパラメータである（＞1）．第1項はインしているのか，について検討して必要がある．

フラ整備水準による粗便益，第2項はインフラ整備水準

その際，認知心理学，社会心理学等との共同作業がの供給費用（地区住民にとっては負担費用），第3項は必要であり，それを検証する手段としての実験心理学，実験経済学等との連携が不可欠である．こうした研究努力費用を示す．
（注3）震災復興都市計画事業における神戸市「まちづく成果を積極的に取り入れて，不動産開発，都市計画，り協議会」はこうした意思決定権限を議論する上での材

まちづくりをフィールドとした研究をすすめるととも料となりうる［5］．に，これらのフィールドにおける知見を他の学問分野参考文献に伝えていきたいと筆者は考えている．

［1］字澤弘文（1972）「社会的共通資本の理論的分・析Ⅰ・

注

ⅠI」経済学論集，Vol．38，No．1，3（注1）人間は，ある行動をする／しないときに予想され［2］谷下雅義，松浦正浩（1995）ー￣都市計画事業におけるる結果の重要性，緊急性，不確実性から，情報収集の程計画策走手続に関する基礎的分析」土木計画学論文集，度を判断する。これらが高いほど情報収集しようとするが，収集にはコスト（認知的負担）がかかるため，できるだけ簡略化しようと動機づけられている（認知の経済

No．14，pp．262−267［3］Fischel，A．W．and P．Shapiro（1988）

Takings，Insurance，andMichelman：Comments onEconomic性）．

Interpretation of（注2）ここで設定した関数形は以下のようなものである．

Just Compensation Law，Jour−

nalofLegalStudies，Vol．17，pp．269−293

行政の利得：方（e。，el，ツ）＝Aln（ッ）−β（C−eo−ゐ・el）ッ［4］太田勝敏編（1998）「新しい交通まちづくりの思想」

ー上）・e。

鹿島出版会

地区住民の利得：U（e。，el，γ）＝α1n（γ）−∂（c−かe。

［5］谷下雅義（1998）「社会資本整備とまちづくり協議会」−el）ッ…d・el

ここで，e。は行政の努力水準，elは地区住民の努力水準，

日本不動産学会誌，Vol．12，No，4，pp．16−23

ッ：インフラ整備水準（整備量）であり，残りの変数は［6］池田謙一・村田光二「こころと社会」東京大学出版会◎OR教材の募集（予告）
創立40周年記念事業推進委員会
OR教材ワーキンググループ

創立40周年記念事業の一環として，ORの教育の質的向上と普及を目的に，OR学会員間での ORに関する教材の共有化 事業を計画しています．
1．募集対象：無償に限ります．
（1）プレゼンテーションツー

ルを用いて作成された教材（2）パソコンで利用可能な演習用ソフトウェア教材（3）ORの麓義プリント等のテキスト教材（未出版に限ります）
2．募集方法：詳細は学会誌等を通じて連絡敦します．
3．権 利：著作権は作者に帰属します．学会は伸介のみの関与です．

なお，応募頂いた教材はCD−ROM化し，希望会員へ無償で配布する予定です．皆様の多数の応募をお待ちしています．
1999年2 月号© 日本オペレーションズ・リサーチ学会. 無断複写・複製・転載を禁ず.

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