環境不動産と不動産投資市場の育成に向けてVol. 30

March, 2024

Real Estate Sustainability & Energy-Efficiency Diffusion

一般社団法人 環境不動産普及促進機構

Index ───────────────────────────────────
建築分野におけるホールライフカーボン問題：建物の生涯でのCO2排出削減に向けて�������� 2
座談会 不動産分野の過去・現在・未来～不動産事業・ESG投資・サステナブルファイナンスの視点から～ 第２回�������� 8「LOGI'Q南茨木」
プロジェクトにおけるRe-Seed投資事業の活用戦略① �������������������������20
環境不動産ニュース�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������24
photos Nacasa & Partners

建築分野におけるホールライフカーボン問題：
建物の生涯でのCO2排出削減に向けて
一般財団法人 住宅・建築 SDGs 推進センター 理事長
一般社団法人 環境不動産普及促進機構 理事長

村上 周三

がWLC、その中のブルーがエンボディドカーボン、序

さらにその中のグリーンがアップフロントカーボンを

ホールライフカーボン（WLC）では、ライフサイ示す。エンボディドカーボンの外の紫の枠がオペレー

クルの観点から建物の生涯にわたるCO2管理が、まショナルカーボンを示す。

たスコープ１，2，3の視点からバリューチェーンの

従来、ゼロカーボンの議論の対象は一般にオペレー

全領域におけるCO2管理が検討対象となる。WLCA

ショナルカーボンであったが、近年それがWLCに拡（WLCアセスメント）に基づく脱炭素の検討は、建物大してきた。

の新築、運用、改修、解体等のすべての側面に強い影

1.2 CO2排出の内訳
世界全体のCO2排出量の38～39％は建築由来のも響を及ぼす。本稿では、ＷＬＣＡと建築・不動産計画のである。建築分野の責任は重い。建物からのCO2に係る内外の動向について解説する。

排出量を生涯の累積値で評価すれば、一般にオペレー

１ 建築分野の脱炭素とWLCの枠組み

ショナルカーボンが70％、エンボディドカーボンが1.1 WLCの枠組み

30％である。省エネの取組が実施されている建物でWLCの枠組みを図表１に示す。オレンジの枠全体

は、両者はそれぞれ50％程度になる。新築後の10年

図表１ ホールライフカーボンの枠組み（WBCSD, 2021）① 建築物のホールライフカーボン② エンボディドカーボン (新築・改修・解体時に発生）②-1 アップフロントカーボン（新築時に発生するカーボン）
資材製造段階

A1

A2

A3

施工段階

A4

A5

②-2 使用段階（資材関連）
B1

B2

B3

B4

B5

②-3 解体段階
C1

C2

C3

補足情報
C4

③ 使用段階（光熱水関連）③ オペレーショナルカーボン（運用時に発生するカーボン）
B6

エネルギー消費B7

水消費

出典： wbcsd,ARUP 2021/7, Net-zero buildings Where do we stand?
和訳：住宅・建築SDGsフォーラム第21回シンポジウム 村上周三 2023/5/15「建築分野におけるライフサイクルカーボン問題」

2

RE-SEED ● March, 2024

D

建築分野におけるホールライフカーボン問題：建物の生涯でのCO2排出削減に向けて間に限定して評価すればその内訳は逆転し、エンボデ

図表３ 外 装断熱計画におけるエンボディドカーボンとオペレーショナルカーボンィドカーボンが70％程度、オペレーショナルカーボ
ンが30％程度となる。

ホールライフカーボン

1.3 脱炭素の緊急性

エンボディドカーボン
CO2排出量政府のカーボンニュートラル宣言の下で、2030年にCO2排出の46％削減が掲げられる今日、CO2排出における時間の視点を忘れてはならない。CO2排出

均衡点量の累積値の時間経過の構造をモデル化して図表２にオペレーショナルカーボン示す。直近の脱炭素対策としてのアップフロントカー

断熱性能

ボン削減の有効性が改めて認識される（図表２におけ

出典・参考資料 wbcsd,ARUP 2023/1, Net-zero buildings Halving
construction emissions today （村上が和訳・加筆・修正）

る（ロ）から（ハ）への移行）。2060年までに世界の不動産のストックは2倍になると言われており、アップフロントカーボン対策の緊急性が指摘される。

2 建
 築分野におけるWLCAの取組とバリューチェーン

日本で開催されたG7/気候・エネルギー環境大臣会
合（2023.4）において、ライフサイクルを考慮した建物設計や改修・解体時におけるサーキュラーエコノ

従来、建築物の脱炭素の取組は省エネが主で、そのミーの推進が指摘されており、この問題に対する国際

中身はオペレーショナルカーボンの削減であった。こ的関心は高い。

の場合検討対象は建築物に直接係るCO2排出、いわ1.4 WLCAにおける統合的視点

ゆるスコープ１と２を対象とすることが一般的であっ

図表１に示す各種のカーボンは相互に関連している。

た。WLCの取組は、検討対象がスコープ３として上流、

例えば、オペレーショナルカーボン削減のために外装

下流のサプライチェーン全体にまで拡大されるというの断熱材を厚くすることは、エンボディドカーボンの意味で、脱炭素計画のパラダイムシフトであると言え増加をもたらす。すなわち両者はトレードオフの関係る。このようなWLCの視点に基づいて建築・不動産に あ る。 こ の 状 況 を モ デ ル 化 し て 図 表 ３ に 示 す。

の企画、開発、建設、運用のシステムを考えれば図表WLCの削減には、平面計画、構造計画、建物高さ、４のようになる。これはそのまま、金融機関・投資家

内外装、設備計画等の建築計画の多くの側面が関与す/ユーザー → ディベロッパー → 設計・建設業者 →るので、脱炭素計画においては統合的視点が重要であ

資材製造業者 に至る建築・不動産のバリューチェー

る。

ンに対応する。建築・不動産システムのステークホル
ダーはそれぞれの立場で脱炭素計画を具体化するが、バリューチェーンに留意すればそれぞれの立場の役割
が 一 層 明 確 に な る の で、図表２ 建物から発生するCO2の累積値のモデル化※1
建物から発生するCO2の累積値（イ）オペレーショナル
カーボン

脱炭素の統合的対策や協力の仕組みを作りやすいという利点を指摘するこ①一般的建築とができる。建設活動自体 は ロ ー カ ル で あ る が、

②ZEB,ZEH

不動産投資や脱炭素の国（ロ）アップフロント
カーボン（ハ）削減された
アップフロント
カーボン③LCCM建築

LCCM建築では太陽光発電、
植林等によりCO2の借金を返済する

年数（建物のライフサイクル）

際的枠組みはグローバルであるので、建築分野の対策立案にも結果的にグ
ローバルな視点が求められる。

※１ モデルの簡略化のため、エンボディドカーボンについては、アップフロントカーボン以外は省略

RE-SEED ● March, 20243

図表４ 建築・不動産のバリューチェーンと開発・建設・運用システム

金融・投資

土地・建物
ディベロッパー
オーナー
1
1

建築
2
システム

1

インフルエンサーのバリューチェーン
建物のバリューチェーン
CO2発生

1

1 エンボディドカーボン
2 オペレーショナルカーボン

資材管理
出典・参考資料 wbcsd 2020/7, The Building System Carbon Framework （村上が和訳・加筆・修正）が進展してきた。CDP等の主導により、日本のプラ3 脱炭素とWLCに係る国際動向

イム市場においても、スコープ３に関する情報開示が国連、EU、ISO、WBCSD（World Business Council

浸透しつつある。図表５や図表６に示すこれらの取組

for Sustainable Development：持続可能な開発ののある部分は流動的であり、国際的枠組みはダイナミ

ための世界経済人会議）など公民の国際組織・団体にックに変化している。変化の流れに乗り遅れないよう、

より脱炭素の基本的枠組みの整備が推進されており、日本としての組織的対応が必要である。

WLCに係るルールも徐々に整備されてきた。基本的枠組みを補完するものとして、RE100やSBTiのように企業に身近な活動からPCAFのように金融分野に特４ WLCの算定ツールに関する内外の動向
4.1 世界の動向化したものまで、欧米を中心に脱炭素やWLCAに係

WBCSDは、GHGプロトコルをはじめとして早くる多様な国際的活動が進展している。主要なものをまからWLCA運動の推進に貢献してきた。図表１の枠とめて図表５に示す。
これらの取組は相互に関係しているが、その構造は複雑である。国際的活動の相関関係を二次元の図にまとめて
図表６に示す。WLCAの出発点として、
図表６の上段に示すGHGプロトコルにおけるスコープ１，２，３の提案が指摘される。例えば自社ビルの場合、スコ（2000）
1. CDP（炭素開示プロジェクト）
Carbon Disclosure Project

プライム市場に上場されている全企業に対して
ライフサイクルカーボン等の取組に関する回答を要請（約 1800社）（2009）
2. GRESB（グローバル不動産サステナビリティベンチマーク）
Global Real Estate Sustainability Benchmark

不動産に特化してライフサイクルカーボン削減の推進（2014）
3. SBTi（科学的根拠に基づく目標達成）
Science Based Targets initiative

サプライチェーンと連携した
ライフサイクルカーボン等の削減目標を求める動き

ープ１，２がオペレーショナルカーボ（2015）
4. TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）
Task Force on Climate-related Financial Disclosures

ンに、スコープ３の上流の一部がエン（2015）
5. PCAF（金融向け炭素会計パートナーシップ）
Partnership for Carbon Accounting Financials

ボディドカーボンに対応する。TCFD

投資・融資先のライフサイクルカーボン等の算定・開示の促進

やIFRS/ISSBの活動を通じて、気候変

6. IFRS/ISSB（国際財務報告基準/国際サステナビリティ基準審議会）（2021）

動に係る情報開示を求める国際的圧力
4

図表５ ホールライフカーボンに係る国際的規制、活動目標等（主要事例）

RE-SEED ● March, 2024

International Financial Reporting Standards / International Sustainability Standards Board

ライフサイクルカーボンを含む情報開示の推進

建築分野におけるホールライフカーボン問題：建物の生涯でのCO2排出削減に向けて
図表６ 脱炭素に向けた国際的枠組みの構成③PRI 責任投資原則② GHG Protocol① SDGs・パリ協定（ESG投資）GHG算定の国際的ルール
Supply chain：Scope1, 2, 3

1.5℃シナリオ⑤ IFRS/ISSB④TCFD
金融機関と企業の
気候関連
財務情報開示⑥GRESB

TCFDが担った気候関連開示の監督,国際会計基準を定めるIFRS戝団に引き継ぎ

不動産のESG
ベンチマーク評価⑦PCAF

PRIを主導した投資家が不動産のESG指標を創設

金融機関の投融資先の排出の算定手法を開発⑧ CDP

CDP質問書への回答による環境情報開示

み

CDPはRE100やSBTiも主導⑨ RE100➉ SBTi

事業用電力の再生エネ100％化⑪ CRREM

企業の
GHG排出目標⑫ 建築物 環境
評価・認証
CASBEE
BELS etc

不動産の脱炭素目標経路の策定

経済産業分野全般

建築・不動産分野

制作：村上周三、丹羽勝巳、堀江隆一

図表７ 欧州のホールライフカーボン算定に関するルール（事例）
国

方法論

施行年

対象建物

適合ツール

組みもWBCSDによるものである。

評価項目と
タイミング

デンマーク

建築基準法

2023

単一評価-建設後

全建築物

制限なし

一方、欧州規格15978，国際規格

フィンランドフィンランド方式
/RakL

2024
（予定）

単一評価-計画時（建築許可）

エネルギー宣言が必要な全建築物

制限なし

フランス

RE20202022

レジデンシャル/オフィス/学校

承認ツール
のみ

欧州・米国の動きは日本より先複数評価-建築許可時/
建築後

オランダ

MPG

2013

行しており、アップフロントカー

単一評価-計画時（建築許可）

レジデンシャル/
オフィス

承認ツール
のみ

ノルウェー

2022

単一評価-計画時（建築許可）

レジデンシャル/
商業施設

制限なし

ボンに関する法令・制度化が進展

NS 3720 /TEK 17

スウェーデン

建築物の温暖化対策宣言

2022

単一評価-建設後100m2以上（一部除外有）制限なし

UK

London Plan
/ Part Z 18

検討中

複数評価
-建築前/建築後1,000m2以上
又は10戸以上

制限なし

EU

Level(s) via
EPBD

検討中
（2027/
2030）

複数評価-計画/詳細設計/
建築後

全建築物

制限なし

ISO21930等が発表され、WLCAに係る国際基準も整備されてきた。

している。欧州や米国の一部の州
では、アップフロントカーボン排出量に制限を設けた制度も導入されている。欧州各国におけるWLC
算定に関するルールの事例を図表７に、WLC算定ツールの事例を図表８に示す。図表７に示すように、欧州における法令化が急速に

出典：One Click LCA,2020/10,

図表８ 既往のホールライフカーボン算定ツールの事例
名称

管轄

One Click LCA 民間企業進展したのはここ数年のことである。これにキャッチアップするべ

ISOへの準拠

データベース形式

BIMデータ活用○
ISO 14040/44,
ISO 21930

積上型

可能（BIM360,
Revitなど）

EC3

民間企業

○
ISO 21930（一部説明に解釈を使用）

積上型

可能（BIM360,
Revit）

Tally

民間企業

○
ISO 14040/44,
ISO 21930

積上型

可能（Revit）

eTool LCD

民間企業○
ISO 14040/44,
ISO 21930

積上型

可能（Revit）

く、日本での算定ツール開発の動きも活発である。

CONSTRUCTION CARBON REGULATION IN EUROPE

出典：IBECs･JSBC, 2023/3,「令和4年度ゼロカーボンビル（LCCO2ネットゼロ）推進会議報告書」

RE-SEED ● March, 2024

5

4.2 日本の動向

図表９ WLCと関連技術に係る既往の成果と将来展望

LCAに係る日本の先導的取組として、以下のような事例が指摘される。

2020

2010

WLC

LCCM住宅ゼロカーボン推進会議の発足

エンボディドカーボン

・ 国 交 省 官 庁 営 繕 部：
針（1999）施 設 の LCCO2 評 価[今後の方向(案)]アップフロント
カーボンの算定制度化(大規模)[今後の方向(案)]WLC算定
ツールの開発グリーン庁舎計画指・東京都財務局：都有

LCCM
非住宅
への拡大

LCCM低層
集合住宅
への拡大

LCCM住宅認定制度

・日本建築学会：LCA
指針（1999）2030

オペレーショナル
カーボン

省エネ法の
改正･強化

建築物 （ ZEB･
省エネ法 ZEH ）エンボディドカーボン全体の算定促進(大規模)断熱義務化

関連技術の整備

（2006）

EPDデータの取得の推進

データ（EPD 等）

・IBECs：CASBEEによるLCCO2評価と認証

ＢＩＭ

実用化
の推進

BIMを用いた
確認申請の試行開始（2008）
・建築研究所：LCCM（ライフサイクルカーボンマイナス）住宅の建設（2009） 等
これらの取組は当時の世界の動きと比較して、十分に 先 導 的 で あ っ た。 し か し な が ら 現 状 に お い て、ーボンの削減を目指す
４）‌日本建築学会/LCA委員会における継続的検討（1999）

WLCの算定ツール整備や制度化の動きは欧米に遅れこれらのWLCAに係る取組を、過去から将来にわを取っている。行政におけるCO2削減の従来の動き

たって展望すれば図表９のようになる。建築・不動産

は、新築建築を対象にした省エネ、すなわちオペレー

業界の関心の中心は、国交省によるWLCAの制度化

ショナルカーボン削減の取組が主であった。一方で、の時期と内容である。

民間企業においてはスコープ３に係るCO2排出量の算定が浸透しつつあり、プライム市場におけるCO2

５ 今後の課題

排出量に関する情報開示も進展してきた。このような国交省支援の下にゼロカーボンビル推進会議で進め状況を踏まえて、日本でもＷＬＣ推進の運動や取組がられているＷＬＣの算定ツールが開発されたとしても、各所でスタートしている。それらを列挙すれば以下のツールの円滑な運用が直ちにスタートするわけではなようになる。

い。WLCの算定ツールが開発された後を展望して、

１）ゼロカーボンビル推進会議の発足（2022）
・国交省の支援に基づいて、一般財団法人IBECsに設置

取組むべき宿題の主要なものを以下に示す。
5.１ WLC算定ツールの一層の充実
１）‌継続的なツール改良と算定事例のデータベース化

・目的：2024.3を目途に、WLC算定ツールの開発

2024.3にツールが完成した後は、これを現場で・求められる算定の精度と必要な作業量を勘案試用に供して、その改良を図る継続的な努力が必要

して、簡易算定法、標準算定法、詳細算定法等である。さらにWLCの算定結果を幅広く収集してのツールを整備し、利用者の利便に配慮

これを事例集としてデータベース化することが求め

・EPD等のデータ整備の方策、海外動向についても調査研究２）不動産協会によるツールの開発（2022）
・‌アップフロントカーボンの評価とスコープ３のGHG排出量の把握・‌ゼロカーボン委員会と連携
３） 東‌ 京都による条例化の動き（2022）
6・‌「資源の適正利用」の視点からエンボディドカ
RE-SEED ● March, 2024

られる。このデータベースは、建築物のWLC削減のための設計手法の開拓に貢献するものである。
２）EPD（環境製品宣言）等の原単位データの整備
ツールに基づいてWLCが算定されるためには、利用される建築資材について、その製造過程で排出されるCO2についての原単位データが不可欠である。代表的なものがEPDであるが、日本ではEPDの建築分野におけるホールライフカーボン問題：建物の生涯でのCO2排出削減に向けて整備が欧米に比べ著しく遅れている。その整図表10 木造建築におけるCO2排出のモデル化： 植林、再利用/燃焼の検討＋

備は喫緊の課題である

解体

新築②ｰ2 解体後、燃焼のケースから、経済産業省、環鉄筋コンクリート造
鉄骨造の事例

境省、国交省など関連省庁が民間企業と連携して作業を進める体制①ｰ2 解体後、燃焼のケースの整備が急務である。

② 植林なしのケース②ｰ1 解体後、再利用のケース

３）‌BIM（Building① 植林ありのケース

Information

燃料として利用（CO2の吸収）

Modeling）技術の整備
WLCの算定に際しては、使用される膨大な資材の積み上げ作業が発生する。これを効率的に実施するために
はBIM技術の整備が不

0

（年）

20

40

60

（サーキュラーエコノミー）

50年程度の植林サイクルを想定−新築①ｰ1 解体後、再利用のケース

解体

出典：Hawkins,W 2021/1, Timber and carbon sequestration The Structural Engineer, vol.99, no.1 (村上が簡略化)
参考資料：wbcsd,ARUP 2023/1, Net-zero buildings Halving construction emissions today'
大畑､河原､柿川､竹内、｢Arupが考えるサステナビリティ Vol.5 WLCAがもたらす未来｣､新建築2023年10月号

可欠である。欧米で利用に供されている既存ツールではBIMの利用は一般

ＷＬＣの大小に関連する重要な検討課題が存在する。

的である。国交省においてもその重要性は認識してこの問題に関する検討事例を図表10に示す。植林

おり、確認申請手続きにおけるＢＩＭの利用を視野や解体後の再利用など木材利用方法が適切である場に入れてこの技術の整備を推進している。早期の実合に限り、木材利用が脱炭素につながることを認識用化が期待される。

すべきである。その意味で木材利用とサーキュラー

5.２ ‌W LC算定ツールの活用に基づく新たな脱炭素
設計手法の開発
1） WLC時代の脱炭素計画のあり方
第１節でのべたように、図表１に示すWLCを構

エコノミーは親和性が高い。木材資源が有する
CO2の吸収・固定効果を有効に活用できる木造建築の設計、利用システムの開発が求められている。
5.3 行政におけるＷLＣの取組の制度化

成する各種カーボンは相互に関連している。WLC

建築物のゼロカーボンに向けて、行政における当面は平面計画、構造計画、内外装計画、設備計画などの主要な課題として、WLCの取組の制度化が挙げら

建築計画のあらゆる側面に密接に関連する。開発される。WLCの行政的手続きが建築・不動産業界や関れたツールを活用して、WLC時代の脱炭素設計手

連資材産業界に軟着陸できるよう、官民が密接に連携法の開発が求められている。例えばWLCAの視点した準備作業が求められる。ＷＬＣが普及の段階に入から、改めて木造/鉄筋コンクリート/鉄骨造などのる際には、カーボンオフセットなどを含め、制度運営

各種工法の優劣や地球環境に対するインパクト評価

上の新たな課題が発生すると予想される。国交省主導の検討がなされるべきである。これは建築設計の新の下に、ゼロカーボンビル推進会議、日本建築学会、

たな領域の開拓につながるものである。

不動産協会など、公民の各種団体が協力してこれらの

2） 木‌ 材資源有効利用とサーキュラーエコノミー

課題に取り組むことが期待される。

政府は花粉症対策に関連して、WLC削減の観点から木材資源有効利用の方針を提示している。防火規定の改訂により木造建築は中高層にまで拡大する

謝辞 本稿作成にあたり丹羽勝巳氏（日建設計）、堀

状況にある。木材の利用には、利用後の再利用/燃

江隆一氏（CSRデザイン環境投資顧問）のご協力を焼の問題、伐採・利用に対応する植林の問題など、得ました。記して深甚の謝意を表します。
RE-SEED ● March, 2024

7

座談会

不動産分野の過去・現在・未来～不動産事業・ESG投資・サステナブルファイナンスの視点から～ 第２回
出席者（敬称略）

株式会社日本格付研究所

常務執行役員サステナブルファイナンス評価本部長

CSR デザイン環境不動産投資顧問株式会社
東急不動産ホールディングス㈱代表取締役社長

グループサステナビリティ推進部

一般社団法人環境不動産普及推進機構

梶原 敦子
堀江 隆一
松本 恵
千葉 達也

担当部長

専務理事

司会：西岡敏郎 日本不動産研究所研究部 上席主幹、小田 真司、同 資産ソリューション部 環境室長

（承前）象ですが、その頃はあまり何もやらないままに仕事が変わってしまいました。昨年リシードに来て以降、懸8１．
４ リシードの事業にみる変化

命に勉強をしながら追いつこうとしていますが、この

西岡：梶原さん、ありがとうございました。続きまし6～7年の動きが非常に早いことに驚きました。ESGて千葉さんからお願いいたしますにしても環境性能にしても、次々に新しい言葉が出て

千葉：私はこの３年を振り返ると言われても、皆さん

きて、このスピードの速さに戸惑う一年間でした。

とは少し異なった分野で仕事していたので、やや話し

リシードについてお話しすると、2013年に発足しづらいのですが、2016年までJリートの運用会社にて10年が経っておりまして、この間に18プロジェク

いたあと、この５～6年は信託銀行グループの住宅仲トに出資を終えたところです。ただ、もともと国から介子会社で、西日本の責任者をやっておりました。不300億円の補助金を基金で預かって、それを一通りは動産業界では、最も多数の人が従事している、仲介の使った格好です。不動産市場が好調だったので、エグ業務に携わっておりました。皆さんがESGに関してト

ジットが早く、出資から３～4年で資金が戻ってきまップランナーだとすると、あまり直接つながりのないすので、足元の投資余力が非常に高まっている状況に世界で、この６年間やっていたものですから、本日のあります。一方で、市場での資金調達環境が良好なも座談会でわたくしがお話しすることは範囲が限られてのですから、みなさん、あまりリスクマネー自体を求います。ただそういう業界の実態としてお話しすると、められるところが少なくなっており、自社で資金調達

中古住宅の仲介というのは、古いといってもだいたいされることが多く、リシードをご活用いただく案件も築20年～30年の物件を、プロの建売業者等に売却す限られていたのかなと感じております。

るケースが多く、私の立場からするとまだ使えるのにこの数年、リシードに相談いただく案件を見ていまもったいないなというものが多いのが実情です。住宅

すと、新規開発案件と改修案件が大体半々ぐらいです。

を売却される際、郊外ですと一軒の大きめの住宅が建一番多い用途は、オフィスの改修ですね。昭和63年っていた土地を、３分割ぐらいにして、小さい戸建住から平成４年にかけて、各都市でオフィスの供給が進宅を建てる建売業者や、都市部ですと低コストのワン

みましたので、その頃建築されたオフィスの改修案件

ルームマンションを建てて、個人投資家に売却するデが多いのかなと見ております。また、ホテルについてィベロッパーに売却することが多く、とにかく値段・

も新規開発と改修の相談件数が増えています。

価格が最優先の世界で戦っておりましたので、建物のあと特徴的なのは賃貸住宅案件の相談が増えている

設備仕様や環境性能とはあまり縁のない仕事をしていことです。住宅は入居者がおられる状態での環境改修ました。

工事、省エネ工事は難しいものですから、新規開発に私がJリートの仕事をしていた2015年頃には、海限られるのですが、新規開発で断熱性能を分譲マンシ

外IR等の機会に、投資家からESGやサステナビリティ

ョン並みとし、BELS等の認証を取ろうとすると、工に関する質問をされたことが増えつつあったという印

事費がおよそ坪５～10万円上がってしまいますので、

RE-SEED ● March, 2024

座談会

不動産分野の過去・現在・未来 ──第２回

分譲マンションにBELS水準の環境性能とする一方で、えば省エネ改修では、概ね15%削減という要件があ

賃貸はそこまでスペックを上げようというディベロッ

りますが、削減水準については、環境認証の新規取得

パーはあまりおられませんでした。ところが、2020とセットで考慮して取り組むケースもあります。

年度あたりから、相談が増えてきておりまして、ZEH

一方で、西岡さんがおっしゃったように、リシード

基準の導入が間近だということもあって、分譲並みのの政策目的とされている項目は多様化していて、耐震仕様で賃貸住宅を建設しようと考えるディベロッパー

もあれば、サステナビリティある。最近では、地方再も増えているのではないかと見ています。簡単ですが、生・まちづくりへの貢献も重視されています。ただ、３年を振り返ると、こんな状況です。

幅広い事業者の方から、いろいろな案件をご相談いた

松本：相談案件の数に比べて、実際に出資する件数がだくには、間口が広い方がいいかなとも感じておりま少ないので、審査が厳しいのでしょうか。

す。この10年間、幅広い案件に対応してきたことで、

千葉：実際に出資している件数は、年間数件にとどま

官民ファンドの中では、それなりの運用成果を上げてっております。リシードの出資に際しては、DBJアセ

きたのではないかとも考えています。

ットマネジメントや日本不動産研究所に助言をお願い

西岡：ありがとうございます。ここまでが第一部、過していますが、リシードは国のお金を使うということ

去３年における変化というトピックで本当に盛りだく

で、一定程度詳しく吟味するケースが多いことも理由

さんの内容になり、ここでさあディスカッションをとのひとつです。私どもとしては、もっと相談案件が増言っても絞りきれないのですが、特にこれまで出てき

えると、出資件数も増加していくと考えておりまして、たお話しについてコメントあるいはここは大きく変わ

まだまだ相談が少ないので、これを増やす努力をしてったなといった感想でも結構です。

おります。

松本さん、今日ご紹介いただいた新しいプロジェク

西岡：少し本筋からはずれますが、「環境不動産」とトは、直近始まったものでしょうか？

いうことば自体が、日本語として落ち着きが良くない

松本：不動産は事業化から竣工まで、プロジェクトに印象がいまだにあります。最初に「環境不動産」といよりますが数年かかりますので、計画時からのタイム

うことばが使われたのは10年ぐらい前、国土交通省

ラグが発生します。コロナの発生で、計画していたサの委員会でしたか？ 当時、環境不動産ということば

ステナビリティや環境の取り組みは目先どうなるんだ（訳語）で本当に良いのかなと感じていたのですが、ろうかという心配はありましたけれども、振り返ってリシードさんも組織名は、「環境不動産普及促進機構」

みると全く動きは止まらなかったですね。新規のプロですね。リシード（Re-Seed）は、Real Estate Sus-

ジェクトでは、むしろその辺の取り組みはより進化しtainability & Energy-Efficiency Diffusionの略語で、てしっかり組み入れられています。

サステナビリティということばが使われていますが、

堀江：2020年に戻ると、その年はGRESBの参加者が環境／Environmentは入っていません。この３年のどれだけ減っちゃうかなと正直不安でした。でも日本間に、ESGということばがさらに流通し、環境はそのも世界も伸びたんですよ。そこで、長期的にサステナ

うちのひとつの要素。環境不動産が日本語の組織名にビリティへの関心や取り組みは止まらないんだな、不入っていることで、外から見てできることが縛られて可逆の動きなんだなと、ちゃんと思いましたね。

いるように思われることもあるかもしれないと。この梶原：コロナ禍では、世界的に起債額が減少していまあたりは、リシードにいらして、いまどういう感覚をした。そんな中、国内のサステナブルファイナンス調

お持ちなのでしょうか？

達額は伸びました。これは、将来が不確実な時にこそ、

千葉：リシードは官民ファンドのひとつですが、出資

中長期ビジョンを投資家に示し、サポーターをつけたの取り組みに際しては、良質な投資案件の形成に向けいという企業の思いがあったのかなと思っています。

て、比較的柔軟な運営を行っているという実感がありそういう意味で投資家との対話のツールの種類が、ます。出資要件は一定程度明確化されていますが、例

ESGやサステナビリティの取り組み強化によって企業
RE-SEED ● March, 20249からすると増えたのではないかと思います。
逆に2020年頃、ESGについて企業の取り組みをお

小田：日本の不動産鑑定評価では、不動産鑑定士は伺いすると、海外のESG評価機関からの問い合わせに「あるべき価格」を出すのか、「あるがままの価格」を対応するのが精いっぱいでまだサステナビリティと経出すのかという議論あり、市場参加者に成り代わって営戦略を結び付けて長期戦略を立てておられる企業はその鑑定士が「価値がある」と判断するところもある

とても少なかった印象です。ところが、一度サステナ

けれども、我々が投資家さんに代わってこれだけの価

ブルファイナンスで調達された会社さんと翌年お話を値がありますと主張しているかどうかは・・・。ニワ

すると、サステナビリティの取り組みがかなり進んでトリが先か卵が先かのような状況ですので。

おられて、驚きました。独自の中長期的なサステナビ

松本：木造建物の利回りはどうするんですかね？ 木

リティ戦略を構築しておられ、かなり突っ込んだ質問

造建物の残存耐用年数に関連して。

をされることが増えました。

西岡：今まではキャップ・レートに反映していなかっ堀江：不動産に戻すと、結局CO2でも、健康でもいたけれども、ESGとかサステナブルの時代のなかで、いですが、それが不動産の評価にどう反映されていく

こういう市場ができるようにというプレイヤー達の想かいうところが一番大きくて、個別の不動産で言うと、

いが先に出てきていると思いますが、それに関係業界、まさに不動研さんのお仕事と思うんですけれども。

金融機関がついていけてないというか、どうやればそ西岡：不動産の資産価値に反映するのは当然に避けてれが反映できるかっていう方法論の問題もあるかもしは通れないところですね。

れません。

小田：ええ。鑑定評価への反映は、現状全部大変ですね。遅れています、本当に。いまヒアリングして、キ

２．現状と課題ャッチアップしているところです。

西岡：では、次のテーマに移ります。過去３年でこれ

堀江：もう２年前になると思うんですけど、第一生命

だけ状況が変わってきたというところで、現状をご覧

さんが、環境不動産についてハードルレートを引き下になられて、進んできたところ、これからの課題と思げましたという発表が出て、もう少しこれに続く動き

われてるところをお話しいただけますでしょうか？

が出るかなと思ったんですけど、そこからあんまり目

堀江：はい。では、引き続き省エネとかCO2の話か立った動きがない。これもやや戯言なんですけど、海らします。

外だと投資家が投資をするときに、自分のバリエーシ

規制面での現状と課題みたいなところを、これもグ

ョンはこうなんだと出しますけど、日本の場合は、不ローバルと比べて話をすると、まず新築だと、欧州で動産鑑定評価から1%ズレてはいけないみたいな感覚

はもう2021年初頭からｎZEB（ニアリーZEB）じゃ

がどうしても残っている。自分はこういうバリューア

ないともう建てられないんですね。

ップするから、こういうバリエーションをするんだと

日本は、2030年にZEB Orientedレベル、BEIでオいう投資家や金融機関が、どうやったら出てくるのか

フィスとかだと0.6以下ということで、以前に比べるなって思います。

とだいぶ進みましたが、スピード感としては遅れてい海外だと、自分はちょっとキャップ・レート下げて、ることは否めない。より問題なのは既存ストックの問

この物件であれば、鑑定評価額の105％で買うとかと

題で、これは10年ぐらい前から同じ議論がされていいうことがあるんですよ、バリエーションとして。

る感はあるんですけれども、欧州もそうですし、オー

環境とか、ソーシャルといった要素で独自に判断しストラリアやアメリカじゃ自治体ごとに、基本的にエているんですね。さっきのNZCオーディットの結果

ネルギー消費の実績値に基づいた省エネ格付けが義務

によっては購入価格を下げる場合もあって、同じよう化されて普及していて、それを前提に様々な規制やイに見えても、これだけ将来回収のコストがかかるから、

ンセンティブといった政策がとられてます。

そこはその差し引かなきゃいけないみたいなことで、
10

そういう自主的なバリエーションがあるんですけど。

RE-SEED ● March, 2024

イギリスではEPCのA～Gの評価のうち、下から２

座談会

不動産分野の過去・現在・未来 ──第２回

段階のFとGは、2018年以降、新規の賃貸はできないって思ってます。ディベロッパーさんは、かなり自分ところから始まって、既存の賃貸契約が更新できないで施設を設置して電気を使い始めていますけど、Jリと広がっていて、それが2030年には、C以下は賃貸

ートとか私募ファンドがそれをやるのはまだまだこれできませんというところまで、規制の段階が上がってから。そこが非常に大事なところかなと思っているといくんですね。

ころです。

結局、2050年、あるいはそれより早いネットゼロ

３つ目として、現在進行形の大きな課題としてはエに向かって、何年にはどこにいるべきというのが、ンボディドカーボン。これまでの話は、いわゆるオペ

EPCの評価による賃貸可能な基準が段階的に厳しくな

レーショナル・カーボンといわれる、建築物・不動産っていくみたいなことで行われている。それに対しての運用時にエネルギー消費に基づくCO2をどれだけ

日本は省エネ格付けにBELSがあるんですけど、性能出しているかという話ですけども、それだけではなく値なので、新築以外にはどうしても使いにくい。既存て、竣工前段階（次ページ図左側アップフロント・カの築30年経った物件で、そもそもその設計図書を引ーボン）、運用段階、それから解体段階を含めたのがっ張り出して評価するということが、なかなかできな

ホールライフ・カーボンです。少し見にくいんですけいので。

ど、真ん中下のB6と書いてある運用時のカーボンが、エネルギー消費の実績値に基づいた格付けというの

これまで議論してきたもの。これに対して、A1からが上の方だけじゃなくて、市場全体をカバーするよう

A5の竣工前、B1からB7の運用段階のエネルギー消費

なかたち。BELSの今の一つ星はBEIが1.1って、今の以外、そしてC1からC4の解体段階、これら全部を合新築基準よりちょっと低いレベルなんですけど、イギわせたのが、エンボディドカーボンで、それらとB6

リスで言うFとかGというイメージ、BEIの1.5以下とのオペレーショナル・カーボンを合わせたものがホーかそういうところなんですけど、その辺もカバーして、

ルライフカーボンという考え方になってますね。

下の方を底上げするといった政策からやっていかないとダメだろうなと。
明るい兆しとしては、国交省が省エネ性能表示制度、

これを減らしていこうという動きになっていて、特に今はアップフロントA1からA5を減らしていこうというところが、海外でも日本でもエンボディドカーボ

今のBELSを改定する、改定するなかで非住宅の既存ンは大きな議論になっています。海外だと特に欧州をビルについては実績値での表示も検討しますというこ

中心にデンマークとかオランダ、あるいはイギリスだとを公表しました。今年３月だったと思うんですけどとロンドンという単位なんですけども、それに北米でも。ということは、これが進展して格付けになって、もカリフォルニア州とか、このエンボディドカーボン

普及していくことを願うばかりというのがひとつ目です。

に関する報告義務がもう課されています。これに一部

それから大きな2つ目としては、まあ、省エネの次は上限規制、運用時だけではなくて、建築するときのは再エネ。先ほども少しお話ししましたが、追加性の材料を含めたカーボンの上限規制が始まっている状態あるものの大幅な拡大というのが、日本全体にとってです。

も不動産業界にとっても脱炭素というものを達成する

特にアップフロント・カーボンは、開示の言い方でためには決定的に重要かなと。メーカーさんなんかの言うと、スコープ３のカテゴリー２資本財といったと

話でも、日本っていうのは、やっぱり再エネを使いたころに相当するんですけれども、ISSBの議論とかもあいのに、本当に使うのに困っている。

って、スコープ３の開示が非常に重要になってきていAppleなんかはもうRE100っていうことでサプラます。日本でもエンボディドカーボンを算定するツーイチェーンを含めて再エネじゃなきゃダメだって言っルを国交省系のゼロカーボンビル推進会議というとこてる中で、日本だとまあ、それがどうしてもなかなかろで来年3月の公表に向けて開発中ですけれども、問実現できないって話を聞くっていうのがあると思うん

題はその個別の建築材料のEPCと言われるカーボンフですけれども。不動産業界でも同じ状況があるのかな

ットプリントのデータですね。これが圧倒的に足りな
RE-SEED ● March, 202411

ホールライフ・カーボンとエンボディド・カーボン

これまでの脱炭素の対象©CSRデザイン環境投資顧問

12

出典： Bringing embodied carbon upfront(WORLD GREEN BUILDING COUNCIL) を弊社和訳

3

い、集まってないということがある。それがないと現ていませんが、グリーンビルの次に健康についても、状ではディベロッパーさんの立場で言うと、工事の発それに配慮した物件のほうが、賃料が高いという分析

注金額に係数をかけてスコープ３のところで排出量計

結果が複数出てくるようになってきたことです。6～

算をせざるを得ない。つまり工事をすればするだけ、7%ぐらい賃料が高いという分析結果があったりする

どんな低炭素材を使っていようとスコープ３が大きくんですけども、これがこの３年間ぐらいで出てきてるなる。これを実際に使った素材ごとに、例えば先ほどし、今後さらにそういう動きになってくるだろうといのような木造であれば少なくなるとか、同じセメント

うところです。

でも低炭素セメントを使えばとか、そういうのが反映

もうひとつ、最近の新しい動きとしてはレジリエン

されるようになってかなきゃいけないですね。ここもス。特に水害ですけれども、ここに関する新しいレジいま非常に大きなイシューです。

リアルという認証制度が、これも不動研さんが提供し最後に、健康とウェルビーイング、レジリエンス、ているのですけれども、立ち上がっています。気候変

それからあとで松本さんが話されると思うんですけど、動の問題には、当然緩和と適応があって。緩和のため

生物多様性、自然資本だとか、サーキュラーといった

CO2排出削減をするけれども、ある程度以上気温のところでも、新しい動きが出ていてます。

上昇はどうしても起きてしまうので、それに備えなく

健康・ウェルビーイングのところでひとつだけお話

ちゃいけないということで、それに適応してレジリエしするのは、認証は日本ではまだそこまで広まってきンスを上げていく、この観点も非常に重要です。災害

RE-SEED ● March, 2024

座談会

不動産分野の過去・現在・未来 ──第２回大国と言われる日本においては、不動産を差別化する

一方、世界との関係をみたとき、堀江さんがおっし要素として、このレジリエンスもますます重要になっゃっていただいたように、再エネがどれだけ手に入れてくると思っています。

やすいかという点で、日本はかなり制約要因があるな

最後にお話ししたいのは、こうしたイシューを個別とつくづく思っています。例えば、人口密度あたり太にどこかだけ見るんじゃなくて、いろんなESGの要素

陽光パネル量は、日本が世界で一番多いんです。欧州を総合的に見ていくという、インパクト投資とか、イを上空から見渡すと緑ばっかりで全然太陽光パネルがンパクトファイナンスの考え方ですね。いまESG投資

見えないです。フィンランドは原子力で電力を全部まの世界でも「ネクサス」ということばが言われるようかなっていて、自分たちはカーボンニュートラル、ネになっています。
「つながり」という意味なんですけど、ットゼロを達成しましたと宣言しています。そのよう気候変動の問題と自然資本の問題、人権の問題、これな異なる地理条件とエネルギーミックスを全く無視し全部つながってますよね、という話ですね。

て再エネ率（原子力を含む）だけで批判される日本は、

気候変動の問題を解決しようと思って、例えば太陽

うまく立ち回って行かないといつまでもネガティブな

光発電所を作るときに、森林を伐採してしまえば、生印象を持たれてしまうのではないかと危惧します。

物多様性にマイナスな面があります、あるいは太陽光

ここは皆さん議論がいろいろあると思うんですけど、パネルを製造するとき、おおもとのシリコンを作るとクリーンエネルギーに原子力を入れるかどうかという

ころに、例えばウイグル自治区で作ったものであれば、のが、今後のキーにはなってくると思います。まさに人権問題がありますよねとか、そういうことをホリス

トランジションをやっているなかでも思うんですけど、ティックに包括的に考えていく。さっき環境不動産の安定供給とレジリエンスを考えると、自然災害が激甚話があったんですけれども、最終的には不動産でも企化するなかで再エネだけに頼るというのは非常に危な業でもそうなんですけど、環境だけではなくて、ESG、

いと思います。太陽光パネルや風力の災害に対する強あるいはサステナビリティと言うほうが良いと思うん

靭性が気になります。

ですけども、さまざまなインパクト、ポジティブ・ネ

松本：普段あまり他のセクターと比較する機会がない

ガティブを含めて、総合的に見ていく動きになってくので、梶原さんの「不動産はスコープ３の整理が他業るのかなと思ってまして。そこはまた最後にもう少し界と比して進んでいる」というコメントは少し意外でお話ししようと思います。

した。メーカーさんとかの方が進んでいる印象を持っ

梶原：今の堀江さんの課題認識に激しく同意するとこていました。スコープ３は、自社ではリーチが難しい

ろばかりなんですが、特に不動産はスコープ３の整理

上流と下流の算出の精緻化や削減について依然課題感

が他業界と比して進んでいるなと思っています。スコを持っています。

ープ3については、建設会社も最近真剣に取り組み始

梶原：エネルギー問題だけでなく、製造業も日本の場めている印象をもっています。資材はセメントを含め合は脱炭素が難しい部分があります。例えば、セメン

CFP（Carbon Foot Print）を出しやすい部分が素材

トは、日本では地震が多いことから欧州やアメリカに産業である化学などと比してあると思います。建築工

比べて耐震強度をあげるような基準になっています。

事のCO2算定は、これまでは荷役高に係数をかけて強度を維持するためにクリンカ以外の混合物がとても出すものが主流でした。今は、建設会社が荷役工事を限定されているのです。欧米では製造工程でCO2を細かく分け、また燃料も区分するようなビッグデータ

多く排出するこのクリンカの比率を下げることでを構築して、極力実績値に近づくよう取り組んでおら

CO2削減を図る施策を提唱しています。日本はそれれます。ここ数年すごい変わりようですよね。建築現ができないので、CO2削減率が限定的になってしま

場のCO2算定は、その他の作業効率の向上を含め、デいます。グローバルにひとつの基準値で統一していく

ジタルトランスフォーメーションの取り組みが進んでことの難しさをつくづく感じます。

きたことを感じます。

堀江：結局、各国に今データがないんで、ひとつのグ
RE-SEED ● March, 2024

13

14

ローバル数値でやらざるを得ないっていう状況なんで仕組みが構築されました。これから排出権取引が始ます。CRREMを見ていただいたんですけど、オペレーっていくというところなので、まだやっぱり4,000

ショナル・カーボンは、各国あるいは東京都のように円／トンという価格であっても多排出産業にとってはもう少しと細かい単位で、エネルギーや消費実績の報

かなり苦しいと思います。ただ、排出権取引市場が出

告データの蓄積があるので、それで各国別とかできる

来上がり、カーボンプライシングによって得られた資

わけですよ。ただ、エンボディドカーボンのところは、

金を今後政府が発行するGX国債の原資にするわけで日本などはEPD（Environmental Product Declara-

すよね。だからうまく回らないと日本全体のグリーンtion）によるカーボンフットプリントのデータの蓄積への移行がうまくいきません。

がない。一部の国を除いてそういうところが多いので、西岡：不動産業界はカーボンプライシングの設定につ残念ながら今はグローバル基準ひとつのパスウェイをいてはどうでしょうか。

始めざるを得ないという状況です。これは本当にいろ

堀江：はい、数値を伴ったパスウェイが使われていて、んな人が、各国の事情を入れてくれないと実情に合いその点は進んでると思うんですけど、結局、鉄鋼とセませんと発言しているんだけど、データの制約があっメントを使っているので、エンボディドを含めると、てできないんですね。データがないといくら言っても全然進んでないんですよ。

納得してもらえないし作りようがない、そこが弱いで

松本：ICPの炭素価格は、国内の不動産業だと4,000

すよね。

～5,000円／トンあたりの設定が多いようなのですが、

松本：エンボディドカーボンのCO2排出算定につい別のセクターだと企業によって価格設定はかなりばらて整備が進んでいると聞いていますが、今年度中にはつきがある状況のようです。環境省の資料によれば、完成するのでしょうか？

商社は140ドル／CO2トン、トヨタ自動車は5万円／

堀江：算定ツールはできると思います。そこに入れる

CO2トンといった高額な設定です。企業によっては、データについては3つあると思うんですよ。個別の当初の設定から見直しを図って、ICP価格を変更され

EPCデータがなければ、業界標準を使うのか、あるいている会社もありますね。対象範囲も、スコープ１・は産業連関表を使って出すかということなんですよね。

２の会社もあれば、スコープ３まで対象としている会ですから、最初はざっくりとしたものが出てくるけど、社もあって、ばらつきがあります。

工事の受注金額よりベターなものになっており、だんスコープ１・２・３のCO2 排出量削減でいえば、

だん個別材料ごとのEPCデータがそろうことで精度が再エネ利用などでスコープ２は一定の目途付けができ高まっていくという話です。

る一方で、スコープ３は自社以外の上流、下流のサプ

梶原：私は今、多排出産業が脱炭素に向かうために政ライチェーンで取り組む必要があるので、難易度の高

府が公表したGX推進戦略に関わって、トランジショ

さを感じます。先ほどの話にもありましたけれども、ンファイナンス評価をいろいろな企業に提供していま現段階ではスコープ３のCO2排出量算出は、環境省

す。セクターで見ると、不動産は、いわゆるネットゼのデータベースを利用した係数での算出が主流となっロがより見えているセクターという取り扱いで、私たています。ただ、この方法ですと、せっかくZEBやちからするとより苦しい鉄鋼やセメント、化学といっ

ZEHといった環境性能が高い建物を作っても、工事費たところを見たり、EV、HV、合成メタンの複線的なが高ければ、金額換算で計算上のCO2排出量算出が脱炭素戦略を実現しようと努力する自動車などを、国増えてしまうところが課題です。サプライチェーン先

際社会にどう説明して理解してもらうのかといったとのゼネコンから1次データをもらうか、建築資材の積ころで戦っています。

み上げから推計するなど、算出方法の改善の必要があ

また、GXリーグという、脱炭素を目指す企業がりました。この解決策として、今年、不動産協会から、2030、2050年の目標を立て、目標を達成した企業

スコープ３上流＝建設時のGHG排出算定マニュアル

は達成できなかった企業に排出権を売ることができるの発表がありました。

RE-SEED ● March, 2024

座談会

不動産分野の過去・現在・未来 ──第２回

さっき堀江さんもおっしゃったように、環境課題は

堀江：それについていかなくてはいけないというスピ

単独ではなく、包括的な視点での取り組みが不可欠だ

ードになってるってことなんですよね。なんでそのスと思っています。例えば、森林保全の効用では、CO2

ピードかというと、それがビジネスの競争力の源泉に吸収で「脱炭素」への寄与もあれば、「生物多様性」

なっているから。グローバルな考え方でやらなければ保全の側面もありますし、木材利用では「サーキュラ

劣後するし、やればビジネスのチャンスになる。日本

ーエコノミー」という観点で捉えることもできます。

だとどうしても今の技術でどう頑張ってもここまでしさらには、森林からの適正な木材調達という文脈では、

かいかないという考え方から来ちゃうんですけど、違法伐採や、原住民の人権課題といったソーシャルな

2050年ネットゼロとか、2035年にCO2何パーセン

課題との関係もあります。

ト削減と決めたら、あとはイノベーションを起こして

西岡：こうした課題にいろんな企業が対応されようと実現するしかないよねと。よく言われる話ですが、走しているところを拝見すると、我々の組織は何もやっりながら考えることが苦手な日本人という話もあるとていないように感じますね。横から見ていると新しく思うんですけども、そこを乗り越えないと。世界はそ越えるべきハードルが、ひとつの対象について何種類れで動いているので、一緒にやっていかないと本当ビも出てくる。本当にすごいことになってるなと。このジネスの競争力って意味で厳しい。

スピード感は、2050年カーボンニュートラル達成と松本：取り組みのスピードを上げる必要性も感じていいう目標が深く突き刺さっていて、2030年、2035

ますし、一方で、時間軸で見たときの具体策の課題も年についても須く、企業ごとにいかに課題が多かろうあります。東急不動産ホールディングスではTCFDが難しかろうが、チャレンジして取り組まなくてはい

提言に沿った「脱炭素社会への移行計画」を今年開示

けないということは建前ではなくて、世界的にそれらしまして、ロードマップを描いて具体的な削減策を定が実行されていっているわけですね。

めています。2025年度までは、RE100達成や建物の東急不動産ホールディングス「TNFDレポート」より

RE-SEED ● March, 202415

脱炭素化、環境認証の取得といった推進策が見える一気にするためには漁港を復活したいとすごく思ってら方で、2030年、さらにその先の2050年のネットゼ

っしゃるとのことでした。あと、リアス式海岸が連なロになると、段々と具体策の確度がフワッとしてきまる岩手県では、森林が海に接近してるので、森を育てす。バックキャスティングでの目標設定ということで、ないと豊かなミネラルで魚介類も育たないから、森林

将来的な技術革新も織り込みながら取り組みを詰めて保全も海を守るという文脈からやっていきたいとおっ

いくしかないかと思っています。

しゃったんです。

梶原：2100年の人口動態だけじゃなくて、その生物

西岡：ありがとうございました。では、千葉さん、お自然資源がどうなるかっていう予測を見たことがある

願いいたします。

のですが、今はいろいろなところで温暖化の減少で植

千葉：かなりグローバルな視点で、皆さんお話しいた

生や動物の生息域に変化が出てはいるものの、まだまだいたので、一応現状という意味で一点ご説明させてだ 多 様 な 生 物 が い ま す。 こ れ が50年 後 に は 半 減、ください。リシードの出資については、設立10年目

100年後はもう人間以外の生物がいなくなるという想の節目での制度の見直しがこの7月に行われました。

定になっていました。生物多様性を守るということは、

ポイントは、社会的要請の高まりを受けて、環境要

気候変動と実は密接に絡んでいるんだなと実感しまし16

件を引き上げた点です。

た。最近の森林火災もそうですけど、酷暑となったこ

例えば、省エネ改修であれば、これまで15%以上の夏は、セミやカラスの声すら聞こえなくなったようの省エネが要件だったのですが、基本的に20%以上

な気がしました。気候変動によってどんどん生態系がに引き上げました。また、新規開発での環境認証では、変わってきているので、事業会社さんにはこういった

BELSの三ツ星以上という要件を四つ星以上に引き上こともリスクとしてとらえ、是非生物多様性の取り組げました。ただ例外措置も多く設けておりますので、みにも配慮いただきたいと思いました。自然資本の取決して使い勝手が悪くなるわけではないと思っておりり組みを企業価値向上に結び付けるのは、なかなか大ます。

変なことだと思います。ただ、この自然資本の保護をまた、スキームに関しては、見直しにあたって国交

しっかりと行っていかないと、今度は食料の安全保障

省が民間事業者にアンケートをとったところ、使い勝にもつながってきますし、すべてのことはリンクして手があまりよくないとの意見が多かったのです。特に、いるなと思います。

LPSという組合を使って、間接的でなければ事業者

松本：そうですね。さすがに今年の夏ぐらい猛暑にな

SPCに出資ができない点についての評価が低かったの

ると、誰もが気候変動の問題を自分ごとと考えざるをで、リシードからSPCに直接出資することも可能な形得ないのではないでしょうか。気象庁の発表でも、日に見直しされました。この変更により、使い勝手はか本全国的に平均気温は平年を大きく上回っていて、過なり改善されたと、民間事業者の皆さんから評価をい去最高だそうです。台風や豪雨、線状降水帯の多発は

ただいております。

海水の温度が下がらないことの影響で、気候変動の課そして、官民ファンドとして、ファンドの終期が決題がいよいよ顕在化しています。日本各地で、相当影

まってなかったのですが、これは2030年度となりま響が出ているエリアもありますね。

した。先ほどの堀江さんのお話にもありましたが、梶原：ええ。岩手県のグリーンブルーボンド評価とい2030年がひとつの区切り、目安だろうというところ

うのをやったんですけど、岩手の方がどうしてもブルで、延ばしていただくことになりました。

ーの使途（海洋資源に結び付く事業）を資金使途とし環境要件を少し引き上げましたが、使い勝手を改善て含めたいと主張されました。どうしてそんなに海洋したので、私どもとしても、現在、民間事業者の皆様

資源について重視しておられるのですかと訊ねたら、に、積極的な活用を促すようアプローチしています。

昔、鮭漁が盛んだった地域では1／10以下に漁獲高が現状の課題はいくつもありますが、ひとつだけ申し落ちた。震災の影響から人口流出もあったが、県を元上げると、活用の拡大に向けて、金融不動産業界でのRE-SEED ● March, 2024

座談会

不動産分野の過去・現在・未来 ──第２回

リシードの認知度がまだまだ低いことかと思います。

り組んで、それぞれの主体の価値を高めていっていた

あくまでファンドの規模でいうと、不動産市場の巨大だきたいなと思います。そこで本当に気になるのは、な規模からすると小さな存在です。ただ、限られた存

統計・数値情報が少ないというところが、大きな課題

在ではあるものの、担っている目標が、環境不動産のだと思っていて、そこがないと始まらないと思ってい普及というところも含めて、まさにグローバルな課題ます。ほかの業界でも、化学業界なんかですと、住友克服に向けたものですので、具体的な出資につながら化学さんがいろいろな要素に分けたCFPの計算ができなくても、こういう仕組みを国がつくり、環境不動産るアプリを作って、業界に無料で配ってたりするんでの普及を促しているんだというところについて、しっすよ。あの住友化学さんが、無料でいいんですかとい

かり認知度を上げていくことも、資金の活用を図るこうふうでしたが、それだけやらないと自分たちもスコとと同じように、大事な課題だろうと考えて、力を入ープ３は算定できない、サプライチェーンの企業も巻れて取り組んでいきたいと思っています。

き込んでいこうというふうに、ますますステークホル

３．今後の展望ダーとの連携が増えていくのかなって思っており、そこがとてもごく期待しているところです。

西岡：では最後に、それぞれのお立場から、ESG投資、

松本：環境・ESG・サステナビリティの分野は、取りSDGｓ、サステナビリティファイナンスといったこ組む内容の深さと幅とが年々どんどん拡がっていますとが、これからどんなふうに進んでいく、あるいはどので、企業としても担当者としても、そのボリューム

んなふうに進んでいくと良いとお考えか、ひとことずに苦慮していることはあるかと思います。しかし、受つお願いいたします。この座談会の準備をするなかで、け身で義務と捉えるのではなく、トレンドレーダーと

この半年ぐらいのあいだに、「SDGs折り返し地点」

して扱うことで、戦略的に価値に変えていけると思っという文言をよく見かけました。なんで折り返しなんています。社会課題は、リスクでもあり、事業機会でだろうとピンとこなかったのですが、2015年国連サもあるので、ビジネスチャンスにどうつなげていくか

ミットでSDGsが採択されて、2030年に目標達成をという視点も合わせて取り組みを進めています。企業置いた。2023年はちょうど中間地点にあるというこは経済的な利益追求の必要があるので、取り組みをマとです。

ネタイズにつなげていかないと、逆に持続可能ではな

そして、ドイツのある財団が今年（2023年）9月

いからです。

に公表したSDGｓ達成ランキングによれば、日本は

また、企業単独ではできることが限られていますの

前年の19位から２つ順位を落として21位になりましで、サプライチェーンでステークホルダーと一緒に取た。2017年には最高11位だったのが、徐々に順位をり組む必要があるとも考えています。東急不動産ホー

下げて20位台になりました。技術的な問題、今できルディングスでは、
ステークホルダーを「お客さま」「グ

ることと限界や制約、メンタリティといった様々な要

ループ従業員」「ビジネスパートナー」「地域社会」「株因があると思います。

主・投資家」「未来社会」と定めていまして、中でも、それぞれの主体は、目標達成に大きなエネルギをー

ビジネス関係のステークホルダーは、環境やサステナ使いながらも、世界競争の文脈でいえば、まだまだやビリティの意識が近年かなり高まっていると感じているべきことがあるということを改めて感じたところでます。東急不動産では、去年の12月に自社事業所とすが、それらを踏まえて今後の展望についてお話しく保有施設の使用電力を100%再エネに切替えして、ださい。

RE100要件を達成しました。オフィスビルでの再エ

梶原：先ほど出ていましたとおり、いろんなものがつネ利用には、テナントさんが入居の価値を見出してく

ながっているので、これまでよりもさらに取り組むこ

ださっています。また、RE100要件の達成はESG投ともアプローチも複雑化している。エンボディドカー

資家からも評価され、企業のレピュテーション向上にボンもそうですけど、複雑化しているものをうまく取も寄与しています。一方で、toC、一般の方々の環境
RE-SEED ● March, 202417

価値の評価の意識は、正直まだこれからの部分もありでやること、その残りがとても大事だなと思っていまます。例えば、マンション購入の決め手が環境性能かす。結局、省エネ・再エネをやっていくってうえで、というと現段階ではそうでもなくて、自分ごととして不動産はサプライチェーンの下流ではテナントさん、生活の中で省エネや電気代が安くなるといったことにそれから上流の材料の話はエンボディドカーボンで建つながって初めて支持が得られるといった感じです。

材メーカーに関わっています。日本は、サプライチェ

我々は様々なステークホルダーとの関係の上で事業ーンや政策へのエンゲージメントが弱いと言われていが継続できているわけですから、すべてのステークホるのを克服していくのが重要なところかなと思っていルダーへ自社のリソースを活かしてどのような価値をます。

提供できるのか、そして、その先に社会へのポジティ

実行計画において、何年まで何パーセントCO2をブなインパクトをどのように実現できるかといったこ減らしていくと言った時に、CDPなんかでもエンゲとを考えて、サステナビリティ課題に取り組みたいとージメントの重要性も言われていて、特に政策エンゲ

思っています。

ージメントの話はこれまでしてなかったんですが、ガ

堀江：そうですね。今までの話の中でなんか将来展望

スのコジェネの話だとか、あと地域冷暖房の話とか。

みたいなことも全部話してしまったので、ネットゼロ

恐らく、一不動産会社、不動産業界だけでもどうしよ関係については最後にひとつ付け加えたいと思います。

うもない課題、エネルギー業界も入ってきて、国とし「エンゲージメント」という言葉が出たんですけど、てどうしていくかという話ですので。

最後は自力だけではどうしようもないというところま

行政に対するエンゲージメントで、学会も巻き込ん「社会的インパクト不動産」の実践ガイダンス©CSRデザイン環境投資顧問

18

RE-SEED ● March, 2024

出典： 国土交通省 不動産分野の社会的課題に対応するESG投資促進検討会 （2023年2月20日）

2

座談会

不動産分野の過去・現在・未来 ──第２回

でということになるかもしれないんですけれども、そロジェクト・オーナーにとっては、社会的責任を果た

ういう形でやっていかないと、電力の部分は再エネのしたことになり、併せて、入居テナントにとっても安推進で段々と下がってくると思うんですけど、最後に全・安心の証になる、そういう資金にならないといけ

残ってしまうのは電化が難しいところで、政策エンゲ

ませんといったことを発言されておられました。リシージメントが大事になってくると思います。

ードは、まさにそれを目標にしなきゃいけないなと、

もうひとつ大事なこととして、サステナビリティの私としては強く認識しております。ただ遠い道のりで要素を不動産評価につなげていくところですね。企業

ありますし、やるべきことは多数ありますので、そう

価値ないし不動産のバリエーションにつなげていくっいう意味で活用を促す観点で認知度を上げていくとこ

ていうところが、どうしても大事になってくる。そのろに、しっかり軸足を置いてやっていきたいと思ってときに、インパクト評価を総合的にやっていくというおります。

ことが、これから重要になると思っていますので、もう一度ここでお話ししておきます。

私どもの資金は、あまり大手事業者には使っていただいておりませんし、証券化スキームが前提なので、梶原さんも私も委員となって関わったのが、国交省

民間の一般個人の方とか、事業法人には活用いただけが出した『社会的インパクト不動産の実践ガイダンス』

ない。ただ規模や用途に関しては、使っていただけるで、今年の3月に公表されましたけれども、ここでい範囲は広いので、不動産金融業界の若い方に環境不動

う「社会」は、実は環境を含めた幅広いサステナビリ

産、ESG投資の重要性を、私どもの出資の仕組みの案

ティのことを意味しています。そのなかで狭い意味で内も兼ねながら、しっかり考えていただくような普及の社会課題を、マズローの欲求の５段階説を参考にし活動をやっていけたらなと思います。私どものセミナながら４段階に整理しています。社会だけでも14のーには、大手の事業者の若い方にも、多数ご参加いた

課題があって、さらには環境課題、気候変動から、サ

だいてます。皆さん熱心に聴いていただいているので、ーキュラー、生物多様性という、すべてがつながって

環境・ESGに対する志向は強いことをひしひしと感じいます。ある課題に向けてのポジティブなアクションておりますので、まさに今日ご出席いただいた皆さんがほかのところのポジティブに相乗効果になることものお考えを、セミナーや広報誌で皆さんとともにお伝

あれば、別のところのネガティブになることもあるの

えし、次世代にしっかりとした意識を植え付けていく

で、それをトータルで評価していく動きが重要で、不ことを、スピード感を持ってやっていければなと。そ動産に限らずESG投資の世界を広く見ていると必ずそれがリシードのひとつの役割でもあるのかなと思ってういう動きになっていくと思います。

おります。

不動産の評価にも、まずは省エネとかCO2が入っ

今日は皆さん最先端の知見に接する機会になり、こてくる、あるいは既に一部入っているでしょうし、次の知見をお借りして環境不動産の普及を促していこうに健康・ウェルビーイングが入り、その次にひょっとという、決意を新たにできました。本当にいい機会にすると順番が逆転するかなというぐらいで入るのが、なりました。ありがとうございました。

レジリエンス。これは生命に関わることだからです。

西岡：非常に長時間にわたって、どうもありがとうご繰り返しになるんですけれども、本当にホリスティ

ざいました。
（完）

ックに全体的に、このインパクト評価をしていくことが非常に大事になってくるかと思っています。

（2023年９月17日（火）開催の座談会に基づきJREI

千葉：本日は皆様のお時間をいただきまして、ありがが構成）

とうございます。私どもの今後の展開として考えておりますことを申し上げますと、まずリシードの出資に関しては、過去のインタビュー記事で、野村不動産投資顧問の方が、リシードの資金を使うことで、そのプ
RE-SEED ● March, 2024

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「LOGI'Q南茨木」プロジェクトにおけるRe-Seed投資事業の活用戦略①
インフラ・インダストリー事業本部

東急不動産株式会社
インダストリー事業部
統括部長

はじめに
東急不動産は、東急不動産ホールディングスの中核会社として、都市事業、住宅事業、インフラ・インダ
ストリー事業、ウェルネス事業、海外事業などを展開する総合不動産企業です。1953年の設立から昨年で70周年を迎えた私たちは、一貫して新たな不動産ビ
ジネスによる価値創造を追求してきました。

佐藤 公俊

ムにて出資いただいたことを踏まえ、本稿では、当社
物流施設ブランドの「LOGI'Q」の目指す姿に加え、本プロジェクトのハード面の取り組みについて紹介します。

LOGI'Qについて
当 社 は、2016年4月 よ り"Deliver future andsmiles."の ブ ラ ン ド コ ン セ プ ト の も と、 物 流 施 設

東急不動産ホールディングスは、2021年5月に「LOGI'Q（ロジック）」シリーズを展開してまいりま

2030年に向けた長期ビジョン「GROUP VISIONした。関わる全ての人にやさしい施設であるため、当2030」、2022年5月に「中期経営計画2025」「環境社が長く培ってきた街づくりのノウハウを活かせるよ経営レポート」「DXレポート」を発表しました。私たう開発を進めると共に、皆様に愛される物流施設建設

ちがめざす価値創造は、魅力あふれる多彩なライフスを目指してきました。

タイルの創造を通じて、誰もが自分らしく、いきいき

一方、ブランド発足から6年が経過しようとする中と輝ける未来をつくること。グループの強みを活かしで、新型コロナウイルスのパンデミックや急激なデジて、ありたい姿を実現し、サステナブルな成長をめざ

タル化、脱炭素社会の進展、生活スタイルの多様化なします。私たちは「WE ARE GREEN」をスローガンに、ど、不確実で先が読みにくい時代が加速しております。

多様なグリーンの力でさらなる成長を実現するべく、そのような環境認識のもと、テナント様とステークホ

すべてのステークホルダーへの価値創造に取り組みま

ルダーのサステナブルな成長を実現していくためには、す。

提供する施設自体も変化し、進化し続けなければならないという思いに至り、2022年8月にブランドリニ
ューアルを実施いたしました。
これまでのLOGI'Qロゴの４本柱を扉の形へと進化させ、「未来への扉を開く」物流施設を表現しました。
また、開いているようにも、開き始めているようにも

Re-Seed投資事業としては、この後ご説明する

旧ロゴ

LOGI'Q南茨木の案件が第一号案件となっており、今後もRe-Seed投資事業を活用した取り組みを推進していく所存です。
この度、当社がプロジェクトマネージャーを務める
LOGI'Q南茨木（以下、本プロジェクト）について
Re-SeedがLP出資を行うLPSより出資を受けるスキー
20

RE-SEED ● March, 2024

新ロゴ

「LOGI'Q南茨木」プロジェクトにおけるRe-Seed投資事業の活用戦略①

見える複数の扉に、あらゆる人やモノが集まり共に未

今後、「LOGI'Q」シリーズの開発において、使用

来を創る、多様性・共創性を持った物流施設を目指す

電力のグリーン化を実現すると共に、先進技術の積極という想いも込められています。

的な導入により物流のスマート化を推進することで、また、カラーについては、東急不動産のロゴマークに使用しているグリーンや、先進性や多様性を表すモーブグリーンを中心にバリエーションを持たせた多様な緑＝「クアッドグリーン*」とし、サステナブルなテナント様とステークホルダーのビジネスの未来を切り拓いてまいります。

LOGI'Q南茨木について成長を目指しながら、現代的な多様な価値観を持って

LOGI'Qのブランドコンセプトを具現化するフラッ

社会やテナント様とコミュニケーションしていくこと

グシップ物件で、この度Re-Seed投資事業を活用したを表現しています。

LOGI'Q南茨木をご紹介します。

*「4つの」を意味する「Quad」（クアッド）から名付けたもの

本プロジェクトは、LOGI'Qシリーズとして過去最

東急不動産ホールディングスの長期ビジョンスロー

大延床面積約161,538m2のマルチテナント型物流施ガンである「WE ARE GREEN」に込められた思いを踏襲し、「NEXT GREEN LOGISTICS」を「LOGI'Q」

物件概要
所在地

大阪府茨木市蔵垣内一丁目53番「人、モノ、自然を、次につなぐ。
」というステートアクセス

名神高速道路「吹田IC」約2.0km
JR京都線「千里丘」駅 徒歩９分

メントのもと、環境に配慮し、人にもやさしい物流施

敷地面積64,509㎡

設のあるべき姿とは何かを追及すると共に、お客様と用途

社会のため、次の時代を先駆けるように、サプライチ

延床面積

ェーンの中で担うべき物流施設の新たな役割と価値を階数

４階

探し続けます。そして、すべての絆を持続可能な未来

構造

鉄骨造

へとつなぎ、確かに届けることをミッションとして、建築主

合同会社ユニーク（東急不動産100%出資）「LOGI'Q」はさらに次のステージへ成長していきます。

設計・施工

西松建設株式会社

竣工時期

2024年１月の新たなブランドコンセプトといたします。

倉庫業を営む倉庫
約161,538㎡

RE-SEED ● March, 202421

設です。名神高速道路「吹田I.C.」から約2.0km、近性にも優れ、倉庫内で勤務する人材の確保に恵まれた

畿自動車道「摂津北 I.C.」から約3.0kmと、関西全域

立地となっております。

へ即日配送可能な位置に有しております。加えて、JR

本プロジェクトは、新型コロナ感染症が拡大を始め

京都線「千里丘」駅から徒歩9分と電車でのアクセス

た2020年ころにプロジェクトを開始しており、全世

外観写真

界的に今後の経済情勢が読めない中での投資となりました。しかし、物流業界では残業時間等の規制が強化される2024年問題
が課題となっており、まずはこの人材確保をしやすい立地に物件を開発することが、我々にできるハード面での取り組みと考え、本プロジェクトの投資に踏み切りました。
この後は、本プロジェクトの立地面以外の建物スペックを紹介するとともにそこに込めた思いについて紹介したいと思います。
本プロジェクトは、地上4階建て、トラックが全フロアーに接車できるランプウェ
イを2基有するダブルランプウェイ型の倉庫となっております。建物の中央部に車路

北東メインエントランスを有する中央車路型の倉庫となっており、トラックが接車するトラックバースを336台有する施設となっております。
各階倉庫のスペックとしては、基準階は近年建設が進む先進物流倉庫として一般的な有効階高5.5m以上、床荷重1.5t/㎡を有しており、1階部分には一部床荷重2.0t/㎡を有し、地中の凍上防止管を設置している冷凍冷蔵将来対応区画と有効階高6.5m
以上、床荷重2.5t/㎡を有している低床倉
庫区画を設けております。2階全区画には、
近年危険物の取扱が厳格化している中、ニ

22

RE-SEED ● March, 2024

「LOGI'Q南茨木」プロジェクトにおけるRe-Seed投資事業の活用戦略①ーズの高まりがある少量危険物庫将来対応

北東カフェテリア「THE LODGE」

区画を有しております。3、4階の西側倉庫区画の一部には快適に作業ができるように、作業用空調を基本設備として設置しました。テナント様の雇用確保や初期投資の低減に寄与いたします。
また、西側倉庫区画においては1階から4階まで小割区画を設けることで、最小面積約375坪から提供できる設計とし、最適な面積でのリースラインの設定が可能となります。なお、各階建物外部の歩行者通路
を利用すれば、他テナントの区画や中央車路を通らずに、共用部から各小割倉庫区画

南西カフェテリア「THE SQUARE」

へと移動が可能であり、歩車分離による安全性にも配慮した計画といたしました。
施設内のアメニティについても「LOGI'Q」の中でも最高グレードの仕様としております。茨木市北部の山間部をイメージした北
東エントランス・カフェテリアの「THELODGE」、茨木市南部の都市部をイメージした南西カフェテリアの「THE SQUARE」
を設けております。また、24時間の無人
売店を「THE LODGE」に隣接する形で設けることで本プロジェクトで働かれる方々の満足度を向上させています。

礼拝室、シャワー室

また、「LOGI'Q」シリーズでは新たなアメニティゾーンとして、シャワー室と礼拝室を設けております。こちらは先ほど述
べた2024年問題の中でテナント様のワー
カー様を少しでも集められるようにと考え、新たに導入するもので、このプロジェクトの稼働状況を見ながら、今後の「LOGI'Q」
シリーズに導入するかを考えていきたいと思っております。
礼拝室については、当社オフィスビルなどでは設置することが増えてきておりますが、オフィスよりも外国人労働者が多いとされる物流

ト様の2024年問題を解決できるような物件を今後も施設での設置は当社としては、今回が初めてとなって多く開発していきたいと考えております。

おります。

本号では「LOGI'Q」シリーズの紹介と本プロジェ

また、外国人労働者が働きやすいように、今回のクトの概要について、記述させていただきましたが、「LOGI'Q」リブランディングにあたり、館内のピク

次号では、本プロジェクトの環境面を中心に、当社がトサインをわかりやすいように再定義を行いました。

取り組む太陽光発電を中心とした再生可能エネルギー

このような小さな取り組みからも当社としてはテナン

事業について紹介させていただきます。
RE-SEED ● March, 202423

環境不動産ニュース
過去の利上げ局面における不動産市場
1998年の日本銀行法改正を経て、日銀は「無担保コましょう。
「不動産投資家調査®」の調査結果から、当ールレート（オーバーナイト物）」という短期金利の目時の不動産の期待利回りの推移を図表に示しました。２

標（政策金利）を設定・公表し、その金利水準を達成す

回の利上げのタイミングを縦線で示しています。

るようにオペレーションを行う、という手法で金融政策

ここから分かるとおり、政策金利の引き上げが即座にを実施するようになりました（このような金融政策の手

期待利回りの上昇を招いたわけではありません。
「東京

法を「伝統的金融政策」と呼ぶことがあります）。しか丸の内、大手町」のオフィスの利回りがボトムに至った

しその後、日銀はほどなくしてゼロ金利制約に直面しまのは2007年10月の調査であり、それまで期待利回りのした。金融緩和（政策金利の引き下げ）によって経済を低下局面が続いていたといえます。その後期待利回りは刺激しようにも、通常であれば名目金利をマイナスに設上昇に転じますが、米国のサブプライムローン問題に端定することができませんから、政策金利が一旦ゼロ近傍を発する金融危機がその主因であったと考えられます。

に至ってしまうと利下げによる追加緩和の余地がなくな

現在日銀は「金融正常化」を模索しています。いずれってしまいます。

マイナス金利政策を解除し、その後政策金利をプラスに

そこで日銀は政策金利の操作とは異なる金融政策手

誘導することを再開するかもしれません。しかし過去の法（非伝統的金融政策）を用いて金融緩和の効果を生み経緯に照らせば、そのことが即座に不動産市況を悪化さ出すことに腐心してきました。1999年２月から2000

せるなどと過度に悲観する必要はありません。不動産市

年８月にかけて実施した「ゼロ金利政策」、2001年３

場の関係者が狼狽することなく「金融正常化」の時を迎

月から2006年３月までの「量的緩和政策」、そしてえることが望まれます。

2013年４月に始まった「量的・質的金融緩和」以降現

図表 2005年から2009年にかけての期待利回りの推移

在に至る金融政策は、いずれも非伝統的金融緩和に位置

7.0

づけられます。

オフィスビル（丸の内、大手町）

6.5
6.0

ワンルームマンション（城南地区）

5.5

ファミリー向けマンション（城南地区）

えるのみです。1回目は2006年７月、２回目は2007年

5.0

都心型高級専門店（銀座地区）

２ 月 で し た。 そ れ ぞ れ 政 策 金 利 を ０ ％ か ら0.25 ％、4.5

郊外型ショッピングセンター（幹線道路沿い）

0.25％から0.5％に引き上げました。

4.0

シングルテナント型物流施設（江東地区）

したがって日銀が伝統的金融政策を繰り広げることができた期間はごくわずかに過ぎません。ましてやこの間に日銀が政策金利の引き上げを実施したのは2回を数

このとき不動産市場は政策金利の引き上げにどのよ

3.5
2005

うに反応したのでしょうか。過去の経緯を振り返ってみ［表紙の写真］ウッドライズ仙台
本物件は、木造木質を採り入れた環境配慮型オフィスビルというコンセプトにより持続的な社会の実現に寄与すると共に、館内動線のオールタッチレス、各階に備えた開放的な木質バルコニーなど、環境と衛生の両面に配慮した新しい賃貸オフィスのあり方を提案するという設計思想に基づいています。構造の一部に耐火集成材「燃エンウッド®（※）」の柱梁を採用し、内外装の仕上げには不燃木材やCLT耐震壁を積極活用することで差別化を図っています。環境性能としては、標準的な建物と比べ一次エネ
ルギー消費量について50％超の削減効果を実現し、ZEB Ready認証を取得しています。また、CASBEE-建築（新築）SランクとCASBEE-ウェルネスオフィスSランクをそれぞれ取得することで、CASBEE-スマートウェルネスオフィス認証を獲得しました。

2006

2007

2008

宿泊特化型ホテル（JR・地下鉄の主要駅周辺）

2009

出所：日本不動産研究所「不動産投資家調査®」

所 在 地：宮城県仙台市青葉区国分町1-7-16

竣工年月：令和５年11月（2023年11月）

地域地区：商業地域、都市再生特別地区、景観地

設 計 者：株式会社竹中工務店 東北一級建築士

区、駐車場整備地区、駐輪場整備地区

事務所

敷地面積：1,249.96m2

施 工 者：株式会社竹中工務店 東北支店

建築面積：934.24m2

⽊材
（国産材）
の利⽤量：約200㎥

延べ面積：10,188.91m2

炭素貯蔵量：約190t‐CO2（⼀般的な⼾建住宅

容積対象面積：8,742.61m2

53⼾分の年間CO2排出量に相当※）

主要用途：事務所階

数：地下1階、地上10階

構

造：コンクリート充填鋼管造 一部 鉄筋（※竹中工務店の開発した、国土交通大臣より耐火性能の認定を受けた耐火集成材）

コンクリート造、鉄骨造、木造※出典：環境省「令和２年度家庭部⾨のCO2排出実態統計調査資料編（確報値）」「⼾建住宅に住む世帯のCO2排出量：3.58t‐CO2/世帯・年」

Vol. 30 ● March, 2024
編集発行：一般社団法人 環境不動産普及促進機構〒105-0001 東京都港区虎ノ門１−16−４ アーバン虎ノ門ビル２階
Tel：03-6268-8015（代表・総務部）03-6268-8016（企画部・環境不動産部）Fax：03-3504-8826
http://www.re-seed.or.jp/

制

作：株式会社 たいせい

〒156-0042 東京都世田谷区羽根木 １−７−11
T el：03-3321-2111
Fax：03-3321-2100

大成出版社ビル４階