K R I

ア ウト ル ッ ク

vol.57沖縄の住宅取得環境の近況
2 0 1 4 年 4月の消 費 税 増 税 後 、住 宅 需 要はしばらく低 迷していたが、2 0 1 5 年は現時点で昨年比プラス成長となっている。沖縄の現在の住宅取得状況や金利の動 向を踏まえ、2 0 1 6 年 以 降の住 宅 取 得 環 境について考 察してみたい。

消費税増税は様々な影響をもたらした一戸建ては益々高根の花に
消費税増税の反動により、2014 年の着工数は 3,148 戸

沖縄県内における新設持家の着工戸数（以下、着工数とにまで 減 少した。
しかし、2015 年（１〜10月計）は 2014 年言う）
は、リーマンショックのあった 2008 年以降では、2013 年の同時期の着工実績を上回っており、最終的には 2014 年が 3,976 戸でピークであった（図表１）。

を若干上回りそうだ。特にマンション建設が好調だ。2014 年

図表１：住宅着工数の推移の 着 工 数 は 前 年 比 で 28％以 上（1,524 戸→1,102 戸）
も（戸）20,000

減 少したが 2 0 1 5 年（１〜1 0 月計 ）は持 家の約 半 数はマ2008 年９月
リーマンショック

16,00016,64015,435新設住宅着工数

12,00010,772

4,000

持家

1,542 3,14806

0708091011121,1021314

ンションという状 況 で、す でに 昨 年 の 実 績を 2 0％以 上（1,102 戸→1,325 戸）上回っている。
弊社は 2011 年に県内事業者と共同で県内の11ブランド9,092のマンション居住者に対し、住み心地や設備などに対する満 足 度 や 望ましい居 住 形 態（一 戸 建てまたはマンション3,976

マンション

0513,52410,914

貸家

8,00002014 年4月消費税増税８％2,648
1,32515（年）（出所）国土交通省のデータをもとに弊社にて作成

2013 年は、2014 年４月に消費税が８％に増税されるのを控え、全国的にも住宅取得に対する駆け込み需要があった年だ。
いくつかのアンケートからも、消費税増税が住宅取得を促した結果がうかがえる。駆け込み需要によって、建設関連人材不足による工期の遅れ、人件費や一部の建設資材価など）などを調査するアンケートを行った。年代や年収別にアンケート結果をまとめると、望ましい居住形態はマンション居住者全体の約 33％がマンションであった（図表２）。
図表 2：望ましい居住形態（％）
100
806040建ての場合、見積もりを取ってから実際の入居までに 1 年を20少ない人口増 加 地 域であるため、本 土からは多くの住 宅メーカーが進出しているが、その動きは今後も続きそうだ。

11.70.9

33.1

62.5

1.0

7.1

6.5

13.4

16.3
0.9

240

こだわらない1.128.647.8

格が高騰し、持家の販売価格も次第に上昇し始めた。一戸要するケースも珍しくなかった。
また、沖縄県は日本の中で数無回答

5.8
7.7

7.5

賃貸マンション

46.7

全体（出所）株式会社海邦総研

61.5
37.5

20 代

一戸建て

50
28.3

30 代

40 代

50 代

分譲マンションに関する意識調査

ここ数年でマンションは那覇や浦添などの都心部だけでなく周辺の市町村にも数多く建設されるようになってきており、

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vol.130 2016 年 1月号

住みたい街でマンションを購入できるケースが多くなったこ

見が多かった。取得費用が高騰し、購入できる層が減少してとや、また一戸建てに比べ安価なことなどがマンション志向いくというのが主な理由だ。実際、住宅建設以外の分野に進を高め、マンションが普及し始めた要因ではないだろうか。

出したり、一戸建て建設重視からマンション建設重視に移行

ただ、一戸建て志向も依然として根強い。図表 2 にあるした事業者なども存在する。

通り、46.7％が 一 戸 建て志 向である。
しかし、一 戸 建てのマンションは、供給地域が拡大傾向にある。従来は、那覇工事費は確実に上昇している。国土交通省の統計によれ市や豊見城市など本島南部が主な供給地であったが、今年ば（図表３）2015 年（１〜10 月平均）の沖縄県内の工事費は沖縄市や嘉手納町などの中部地区にまで広がっており、来は、RC（鉄筋コンクリート造）が 2,678万円、木造が 2,018 万年も同様な流れが続きそうだ。
また、那覇市内においては、住円となっている。床 面 積 の 平 均 はそれぞ れ 約130㎡、約宅街の中の比較的狭い土地にもマンションが建設され、短期116 ㎡である。土 地 取 得 費について、例えば 人 気の高い間のうちに完売となっているケースが増えている。一戸建て工

豊見城市豊崎地区で 60 坪程度の購入予算は概ね 1,500

事費等の高騰が続けば、2016 年のマンション供給は駆け込万円以上（坪単価 25 万円以上）だ。
したがって、土地購入み需要のあった 2013 年に迫る可能性もあるのではないだろ

費 用も加 味した 一 戸 建 て 住 宅 の 取 得 費 用 は RC が 約うか。消費者にとっては、マンションを選ぶ選択肢がさらに増え4,200 万円（工事費 2,678 万円＋土地購入費 1,500 万円）、る可能性がある。

木造でも3,500万円程度（工事費 2,018 万円＋土地購入費1,500 万円）になると予想される。
図表３：住宅建設工事費の推移
（万円）
3,000
2,500

2,430

2,435

2,388

2,000

1,752

1,749

1,728

1,500
1,000

1,363

1,662

2,465

2010

2011

2,678

2,602

1,877

1,867

1,387

1,480

1,548

2012

2013

2014

5000

数年前から住宅ローン金利は史上最低水準を維持してRCいる。特に今年は県外から２つの金融機関が参入した結果、住宅ローンの実質金利はさらに低下傾向にある。金利

2,018

木 造
1,672

だけを見れば、住宅ローンを借り入れる環境としては最適

分譲マンションな時 期だと言える。県 内の可 処 分 所 得も 2015 年 後 半か2015年は10月現在

らは前年同月比でプラスが続き始めている。住宅ローンの2015 （年）（出所）国土交通省のデータをもとに弊社にて作成
注：国土交通省によるマンションの定義（利用関係：分譲住宅、建て方：共同住宅、構造：鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造）

低金利、県内景況の好調さなどを鑑みれば、2016 年も住宅需要は底堅く推移するとみられる。

分譲マンション一戸当たりの建設費は、駆け込み需要があった 2013 年は 1,480 万円であったが、2015 年（１〜10 月平均）は 1,672 万円となっている。一戸当たりの床面積の平均は 92.3 ㎡であった。
マンションの販売価格は建設費に、販2017 年４月には消費税が現在の 8％から 10％に引き上売管理費やモデルルーム建設費と土地購入費用などが加算げられる予 定だ。2014 年 4 月に 5％から 8％に引き上げらされ決定される。
また、階層や広さにより金額も大きく変わるれた際、注 文 住 宅など 請 負契 約を行う住 宅については、が、一般的には同地域で土地を購入し一戸建てを建設する

新 消 費 税 率 施 行の半 年 前（13年 9 月30日）までに請 負契場合よりも安い金額で取得できることが多い。分譲マンション

約を締 結した場 合に経 過 措 置がとられた。つまり、同様なの建設費も上昇しているが、沖縄で圧倒的なシェアを持つ措置となれば 16 年 9月30日までの住宅取得契約が現行のRC 住宅の取得金額も高値傾向が続くのであれば、一戸建消 費 税 8％の対 象となる。13 年の駆け込み需 要と同様にて住宅は益々高嶺の花になりそうだ。
したがって、持ち家購入建設関連の人材不足が深刻化したり、住宅取得価格がさ希望者の中でも価格面から断念し、マンションを購入する層らに高騰する可能性もある。

は今後も一定程度、存在すると予想できる。

一戸建ては減少、マンションは供給地域が拡大
住宅建設事業者へのヒアリングによれば、消費税が 8％に増税した段階から、一戸建ての供給は減少していくという意

そのような状況を踏まえれば、2016 年の住宅取得環境
は、住 宅 取 得 購 入 資 金を借り入れる環 境は引き続き良いと言えそうだが、建 設 費の上 昇 傾 向 が 続いていることから、住 宅 取 得 金 額はさらに高 騰 する可 能 性があると言えそうだ。
（海邦総研事業支援部研究員／中山禎）
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