ニッセイＪリートオープン(毎月分配型)
追加型投信／国内／不動産投信 特化型

マンスリーレポート

2024 年 8 月 末 現 在

運用実績

基準価額・純資産の推移

38,000

基準価額および純資産総額

（円）

（億円）

純資産総額(右軸)
税引前分配金再投資基準価額(左軸)
基準価額(左軸)

基準価額

9,634円

1,250

前月末比

1,000

純資産総額

24,000750

実質組入比率17,000500

31,00010,000

250

3,000

0189円
232億円

投資対象比率

不動産投資信託証券

97.7%

短期金融資産等

2.3%※対純資産総額比

2010/2/22（設定時）

2013/10/9

2017/5/26

2021/1/10

2024/8/27

基準価額の騰落率（税引前分配金再投資）
1ヵ月
ファンド

2.0%

3ヵ月
1.8%

6ヵ月
5.6%

1年3年

設定来

− 2.5%− 9.3%

208.7%※上記は過去の実績であり、将来の運用成果等を保証するものではありません。
※基準価額は信託報酬控除後のものです。税引前分配金再投資基準価額は分配金（税引前）を再投資したものとして計算しております。なお、信託報酬率は「手続・手数料等」の「ファンドの費用」をご覧ください。
※運用状況によっては、分配金額が変わる場合、あるいは分配金が支払われない場合があります。分配金は信託財産から支払いますので、基準価額が下がる要因となります。収益分配金には普通分配金に対して所得税および地方税がかかります（個人受益者の場合）。
※ファンド騰落率は分配金（税引前）を再投資したものとして計算しており、実際の投資家利回りとは異なります。
※基準価額の前月末比は、決算日到来月に分配金支払実績がある場合、分配金込みで算出しています。

分配の推移（１万口当り、税引前）
第168期

2024年02月25円

第169期

2024年03月

25円

第170期

2024年04月25円

第171期

2024年05月

25円

第172期

2024年06月25円

第173期

2024年07月25円

第174期

2024年08月25円

直近1年間累計300円

設定来累計額14,415円

ファンドの状況
月間の売買としては、日本プロロジスリート投資法人などを購入した一方、日本都市ファンド投資法人などを売却しました。
月末の基準価額はＪ−ＲＥＩＴ市場の上昇を受けて、前月末比＋189円（税引前分配金込み）となりました。
銘柄選択では、ＫＤＸ不動産投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人などがプラスに寄与しました。

本資料に記載されている投資リスク、ファンドの費用等を必ずご覧ください。
＜24-TD-M675＞

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2024 年 8 月 末 現 在

ニッセイＪリートオープン(毎月分配型）
マザーファンドの状況
セクター別構成比率

ポートフォリオ情報
予想配当利回り

4.69%

組入銘柄数

47

純資産総額

1,135億円※予想配当利回りは、組入銘柄が公表している予想配当利回りを加重平均したもので、当ファンドの予想配当利回りではありません。
※各投資法人のデータをもとに、ニッセイアセットマネジメントが作成しています。

※対組入投資信託証券評価額比※セクターはニッセイ基礎研究所のデータをもとに当社が分類したものです。以下同じです。

組入上位10銘柄
セクター銘柄比率

1

ＫＤＸ不動産投資法人

複合

9.1%

2

ＧＬＰ投資法人

物流・産業施設9.0%

3

ラサールロジポート投資法人

物流・産業施設7.1%

4

大和証券リビング投資法人

住宅・ヘルスケア

6.0%

5

日本プロロジスリート投資法人

物流・産業施設4.9%

6

イオンリート投資法人

商業

4.9%

7

日本都市ファンド投資法人

複合

4.5%

8

星野リゾート・リート投資法人

ホテル

4.1%

9

ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人

物流・産業施設

3.8%

10

積水ハウス・リート投資法人

複合

3.5%

※対組入投資信託証券評価額比

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2024 年 8 月 末 現 在

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マーケットの状況
東証ＲＥＩＴ指数（配当込み、配当除き）の推移
6,000

Ｊ−ＲＥＩＴ配当利回りと長期金利の推移（ポイント）

10.0

5,000

8.0

4,000

6.0

3,000

4.0

2,000

2.0

1,000

0.00

− 2.0

2006/6

2011/1

2015/72020/2（％）

2001/92024/8

2007/5

2013/1

2018/9

全銘柄加重平均配当利回り:①

東証REIT指数（配当込み）

東証REIT指数（配当除き）

2024/5

新発10年国債金利:②

イールドスプレッド：①-②※ブルームバーグのデータをもとに、ニッセイアセットマネジメントが作成しています。

※ＱＵＩＣＫ、日本相互証券のデータをもとに、ニッセイアセットマネジメントが作成しています。

募集賃料の推移空室率の推移25,000（円/坪）1522,500（％）

1220,000

917,500

615,000

312,500

0

10,0002006/6

2010/12東京23区

2015/6大阪市

2019/122024/6

2006/6名古屋市

2010/122015/6

2019/12

東京23区

大阪市

J-REIT保有オフィス(全国)名古屋市

2024/6※ブルームバーグのデータ、投資信託協会のデータおよび三鬼商事のデータをもとに、ニッセイアセットマネジメントが作成しています。
※マンスリーレポート作成時点で取得可能なデータを使用しています。

当月の市況動向
当月におけるＪ−ＲＥＩＴ市場（東証ＲＥＩＴ指数配当込み）の騰落率は＋2.81％となりました。
当月末時点におけるＪ−ＲＥＩＴの予想配当金利回りは＋4.63％（時価総額加重平均）、10年国債金利（長期金利）は＋0.89％となり、イールドスプレッド（配当金利回りと10年国債金利の差）は約＋3.74％です。
当月のＪ−ＲＥＩＴ市場は上昇しました。前半は円高等を背景にリスク資産として株式市場と同様に大きく下落しましたが、株式対比での相対的な割安感に加え、安定的なキャッシュフローによるディフェンシブ（景気動向に左右されにくい）性が着目され、後半にかけて上昇した結果、前月末を上回る水準で月末を迎えました。
当月におけるセクター別の動きとしては、オフィスセクターが相対的に堅調な推移となった一方、ホテルセクターが相対的に弱い動きとなりました。大型オフィス銘柄の上昇がＪ−ＲＥＩＴ市場全体の上昇をけん引しました。
◆最新のマーケット情報は、ニッセイアセットのホームページ「マーケット情報」をご覧ください。
https://www.nam.co.jp/market/forecast/jreit/index.html

本資料に記載されている投資リスク、ファンドの費用等を必ずご覧ください。

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2024 年 8 月 末 現 在

マーケット環境
三鬼商事が発表した7月時点における都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷区）の平均空室率は5.00％となり前月比0.15ポイント改善しました。
東証が毎月発表している投資部門別の売買状況によると、7月における主な買い越し主体は証券自己部門、主な売り越し主体は銀行部門でした。

今後の見通し不動産賃貸市況や資本市場環境といったＲＥＩＴを取り巻く外部環境には不透明感が残りますが、ＲＥＩＴ各社は収益性の低い物件の売却や賃料交渉、稼働率上昇などによるポートフォリオの質改善や自己投資口の取得などにより配当金の下支えや底上げを実施する姿勢を示しています。また、積極的な物件取得が困難な状況下において、外部成長（物件取得等の資産規模拡大を通じての収益拡大）戦略に違いが出てきています。
当面のＪ−ＲＥＩＴ市場は、インフレによるコストの増加、内部成長戦略や資本コストを意識した投資・資本政策に注目が集まることが想定されます。中長期的には、賃上げ機運の高まり、ＲＥＩＴ各社の環境・社会・企業統治（ＥＳＧ）の取り組みなどに投資家の注目が集まると予想されます。
ＲＥＩＴ各社の取り組みとしては、保有物件の質的向上や資産価値顕在化を目的とした物件入れ替え、インフレを背景とした賃料増額交渉やバリューアップ（不動産の価値向上）による内部成長、自己投資口取得による資本政策、中長期的な事業の継続性に着目したＥＳＧへの積極的な対応を実行するＲＥＩＴが増加しています。厳しい資本市場環境により、各社の資金調達手段は限られており、不動産を運営する能力や配当可能な利益成長を維持する経営戦略の差が顕在化してきています。投資主価値向上に寄与する各社の自発的な取り組みの強化が予想されます。
引き続き、魅力的な利回り水準にあることや資産価値の観点で割安な水準にあることから、相対的に業績の安定性や財務の健全性が高く、投資主価値向上に対する意識が高まっているＲＥＩＴには長期的な資金流入が期待できると考えます。

本資料に記載されている投資リスク、ファンドの費用等を必ずご覧ください。

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マンスリーレポート

ファンドの特色①国内の金融商品取引所に上場（これに準ずる市場で取引されているものを含む）している不動産投資信託証券（Ｊ−ＲＥＩＴ）を実質的な主要投資対象とします。
ファンドは、特化型運用を行います。特化型運用ファンドとは、投資対象に一般社団法人投資信託協会規則に定める寄与度が10％を超える支配的な銘柄が存在、または存在することとなる可能性が高いファンドをいいます。
ファンドが主要投資対象とするＪ−ＲＥＩＴには、寄与度が10％を超える、または超える可能性の高い支配的な銘柄が存在するため、特定の銘柄への投資が集中することがあり、当該銘柄に経営破綻や経営・財務状況の悪化などが生じた場合には、大きな損失が発生することがあります。

②運用にあたっては、「不動産としてのＪ−ＲＥＩＴ」と「有価証券としてのＪ−ＲＥＩＴ」の２つの側面に着目します。
③ニッセイ基礎研究所から不動産市場およびＪ−ＲＥＩＴ市場に関する調査・分析等の助言を受け、ファンドの運用に活用します。
④毎月、分配金をお支払いすることをめざします。
※分配金額は、委託会社が基準価額水準、市況動向、残存信託期間等を勘案して決定します。分配対象額が少額の場合には、分配を行わないこともあります。
※将来の分配金の支払いおよび水準について、保証するものではありません。

投資リスク※ご購入に際しては、投資信託説明書（交付目論見書）の内容を十分にお読みください。

基準価額の変動要因●ファンド（マザーファンドを含みます）は、値動きのある有価証券等に投資しますので、基準価額は変動します。
したがって、投資元本を割込むことがあります。
●ファンドは、預貯金とは異なり、投資元本および利回りの保証はありません。運用成果（損益）はすべて投資者の皆様のものとなりますので、ファンドのリスクを十分にご認識ください。
主な変動要因不 動 産投 資信 託 ︵ リ ート︶投 資リ スク

保有不動産に関するリスク

リートの価格は、リートが保有する不動産の価値および賃貸料収入の増減等、また不動産市況や景気動向等の影響を受け変動します。リートが保有する不動産の賃貸料や稼働率の低下、また自然災害等によって保有する不動産に損害等が生じた場合、リートの価格が下落することがあります。

金利変動リスクリートは、金利が上昇する場合、他の債券の利回り等との比較から売却され、価格が下落することがあります。また、金融機関等から借入れを行うリートは、金利上昇時には金利負担の増加により収益性が悪化し、リートの価格が下落することがあります。

信用リスク

リートは一般の法人と同様に倒産のリスクがあり、リートの経営や財務状況が悪化した場合、リートの価格が下落することがあります。

J-REITの税制に関するリスク

一般に、Ｊ−ＲＥＩＴの発行者には課税の実質免除措置が適用されますが、税法上の一定の要件を満たさない場合、当該措置は適用されず発行者の税負担が増大し、Ｊ−ＲＥＩＴの価格が下落することおよび分配金が減少することがあります。

リートおよびリートおよび不動産等に関する法制度（税制・建築規制等）の変更により不動産の価値および収益性が低下する場合、リートの価格が下落することおよび分配金が減少することがあります。

不動産等の法制度に関するリスク
流動性リスク！

市場規模が小さいまたは取引量が少ない場合、市場実勢から予期される時期または価格で取引が行えず、損失を被る可能性があります。

基準価額の変動要因は、上記に限定されるものではありません。

その他の留意点●ファンドは、多量の換金の申込みが発生し換金代金を短期間で手当てする必要が生じた場合や組入資産の主たる取引市場において市場環境が急変した場合等には、一時的に組入資産の流動性が低下し、市場実勢から期待できる価格で取引ができないリスク、取引量が限定されるリスク等が顕在します。
これらにより、基準価額にマイナスの影響を及ぼす可能性、換金の申込みの受付けを中止する、また既に受付けた換金の申込みの受付けを取消しする可能性、換金代金のお支払いが遅延する可能性などがあります。
本資料に記載されている投資リスク、ファンドの費用等を必ずご覧ください。

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マンスリーレポート

分配金に関する留意事項
 分配金は、預貯金の利息とは異なり、ファンドの信託財産から支払われますので、分配金が支払われると、その金額相当分、基準価額は下がります。
分配金ファンドで分配金が支払われるイメージ

ファンドの信託財産

 分配金は、計算期間中に発生した収益（経費控除後の配当等収益および評価益を含む売買益）を超えて支払われる場合があります。その場合、当期決算日の基準価額は前期決算日と比べて下落することになります。また、分配金の水準は、必ずしも計算期間におけるファンドの収益率を示すものではありません。
計算期間中に発生した収益を超えて支払われる場合
前期決算日から基準価額が上昇した場合

10,500円

10,550円
期中収益(①＋②)50円＊50円

10,500円

分配金100円

＊500円
（③＋④）

前期決算日
＊分配対象額
500円

前期決算日から基準価額が下落した場合

10,450円＊500円（③＋④）

＊450円
（③＋④）

10,400円
配当等収益
①20円
＊80円

当期決算日分配前 当期決算日分配後＊50円を取崩し＊分配対象額450円

前期決算日＊分配対象額500円

分配金100円

10,300円
＊420円
（③＋④）

当期決算日分配前 当期決算日分配後＊80円を取崩し＊分配対象額420円※分配対象額は、①経費控除後の配当等収益および②経費控除後の評価益を含む売買益ならびに③分配準備積立金および④収益調整金です。分配金は、収益分配方針に基づき、分配対象額から支払われます。
分配準備積立金：期中収益（①および②）のうち、当期の分配金として支払われず信託財産に留保された金額をいい、次期以降の分配金の支払いにあてることができます。
収益調整金：追加型株式投資信託において追加設定が行われることによって、既存の受益者の分配対象額が減らないようにするために設けられた勘定です。
！ 上記はイメージ図であり、実際の分配金額や基準価額を示唆するものではありませんのでご留意ください。

 受益者のファンドの購入価額によっては、支払われる分配金の一部または全部が実質的に元本の一部払戻しに相当する場合があります。ファンド購入後の運用状況により、分配金額より基準価額の値上がりが小さかった場合も同様です。
分配金の一部が元本の一部払戻しに相当する場合

分配金の全部が元本の一部払戻しに相当する場合

普通分配金

受益者の購入価額
分配前の個別元本

元本払戻金 ＊
（特別分配金）分配後の基準価額
分配後の個別元本

受益者の購入価額
分配前の個別元本

元本払戻金 ＊
（特別分配金）分配後の基準価額
分配後の個別元本＊実質的に元本の一部払戻しに相当する元本払戻金（特別分配金）が支払われると、その金額だけ個別元本が減少します。
また、元本払戻金（特別分配金）部分は非課税扱いとなります｡

普通分配金：個別元本（受益者のファンドの購入価額）を上回る部分からの分配金です。
元本払戻金（特別分配金）：個別元本を下回る部分からの分配金です。分配後の受益者の個別元本は、元本払戻金（特別分配金）の額だけ減少します。
※普通分配金に対する課税については、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。
本資料に記載されている投資リスク、ファンドの費用等を必ずご覧ください。

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手続・手数料等

マンスリーレポート※基準価額は便宜上1万口当りに換算した価額で表示されます。

お申込みメモ
購入時

換金時申込について決算・分配

購入単位各販売会社が定める単位とします。

購入価額

購入申込受付日の基準価額とします。

換金価額

換金申込受付日の基準価額とします。

換金代金

換金申込受付日から起算して、原則として5営業日目からお支払いします。

申込締切時間原則として毎営業日の午後3時までに販売会社の手続きが完了したものを当日受付分とします。
※申込締切時間は2024年11月５日から「午後３時30分」までとする予定です。ただし、申込締切時間は販売会社によって異なる場合があります。

決算日

毎月12日（該当日が休業日の場合は翌営業日）

収益分配

年12回の毎決算日に、収益分配方針に基づき収益分配を行います。

信託期間2028年11月13日まで（設定日：2010年２月22日）

繰上償還

委託会社はあらかじめ受益者に書面により通知する等の手続きを経て、ファンドを繰上償還させることがあります。

課税関係

課税上は株式投資信託として取扱われます。
配当控除、益金不算入制度の適用はありません。
公募株式投資信託は税法上、一定の要件を満たした場合にＮＩＳＡ（少額投資非課税制度）の対象となりますが、当ファンドは、ＮＩＳＡの対象ではありません。

その他！ ご購入に際しては、投資信託説明書（交付目論見書）の内容を十分にお読みください。

本資料に記載されている投資リスク、ファンドの費用等を必ずご覧ください。

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ファンドの費用
投資者が直接的に負担する費用
購入時

購入時手数料

購入申込受付日の基準価額に2.2％（税抜2.0％）を上限として販売会社が独自に定める率をかけた額とします。
※ 料率は変更となる場合があります。詳しくは販売会社にお問合せください。

換金時

信託財産留保額ありません。
投資者が信託財産で間接的に負担する費用

毎

随日時

運用管理費用（信 託 報 酬）

ファンドの純資産総額に年率1.1％（税抜1.0％）をかけた額とし、ファンドからご負担いただきます。
○ファンドが実質的な投資対象とする不動産投資信託証券（Ｊ-ＲＥＩＴ）は、市場の需給により価格形成されるため、不動産投資信託証券の費用は表示しておりません。

監査費用ファンドの純資産総額に年率0.011％（税抜0.01％）をかけた額を上限とし、ファンドからご負担いただきます。

その他の費用・手数料

組入有価証券の売買委託手数料、信託事務の諸費用および借入金の利息等はファンドからご負担いただきます。これらの費用は運用状況等により変動するため、事前に料率・上限額等を記載することはできません。

！

当該費用の合計額、その上限額および計算方法は、運用状況および受益者の保有期間等により異なるため、事前に記載することはできません。

！

詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。

税金
分配時の普通分配金、換金（解約）時および償還時の差益（譲渡益）に対して、所得税および地方税がかかります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。
・外国税額控除の適用となった場合には、分配時の税金が投資信託説明書（交付目論見書）の記載と異なる場合があります。
・法人の場合は上記とは異なります。
・税金の取扱いの詳細につきましては、税務専門家等にご確認されることをお勧めします。

委託会社【ファンドの運用の指図を行います】
ニッセイアセットマネジメント株式会社
金融商品取引業者登録番号 関東財務局長（金商）第369号
加入協会：一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会
受託会社【ファンドの財産の保管および管理を行います】

ファンドに関するお問合せ先

ニッセイアセットマネジメント株式会社
コールセンター 0120-762-506
9:00〜17:00（土日祝日・年末年始を除く）

ホームページ

https://www.nam.co.jp/

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
本資料に記載されている投資リスク、ファンドの費用等を必ずご覧ください。

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ご留意いただきたい事項①投資信託はリスクを含む商品であり、運用実績は市場環境等により変動し、運用成果（損益）はすべて投資者の皆様のものとなります。
投資元本および利回りが保証された商品ではありません。
②当資料はニッセイアセットマネジメントが作成したものです。ご購入に際しては、販売会社よりお渡しする投資信託説明書（交付目論見書）、契約締結前交付書面等（目論見書補完書面を含む）の内容を十分にお読みになり、ご自身でご判断ください。
③投資信託は、預金保険機構および保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。また、登録金融機関で購入された場合、投資者保護基金による支払いの対象にはなりません。
④投資信託のお取引に関しては、クーリング・オフ（金融商品取引法第37条の6の規定）の適用はありません。
⑤当資料のいかなる内容も将来の運用成果等を示唆あるいは保証するものではありません。また、資金動向、市況動向等によっては方針通りの運用ができない場合があります。
⑥当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。
⑦当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。
⑧当資料にインデックス・統計資料等が記載される場合、それらの知的所有権その他の一切の権利は、その発行者および許諾者に帰属します。
⑨当資料の内容は原則作成基準日現在のものであり、将来予告なく変更されることがあります。

取扱販売会社一覧※販売会社は今後変更となる場合があります。また、販売会社によっては、新規のお申込みを停止している場合もあります。
詳しくは、販売会社または委託会社の照会先までお問合せください。

取扱販売会社名

金融商品
取引業者

登録金融

登録番号

機関

日本証券業
協会

一般社団法人 一般社団法人
日本投資金融先物

顧問業協会

取引業協会

一般社団法人
第二種金融
商品取引業
協会

岩井コスモ証券株式会社〇

近畿財務局長(金商)第15号

〇

〇

〇

auカブコム証券株式会社〇関東財務局長(金商)第61号

〇

〇

〇

〇

株式会社ＳＢＩ証券〇

関東財務局長(金商)第44号

〇

〇

〇

岡三証券株式会社(※1,※2)〇

関東財務局長(金商)第53号

〇

〇

〇

光世証券株式会社〇

近畿財務局長(金商)第14号〇

ＫＯＹＯ証券株式会社〇

関東財務局長(金商)第1588号〇

静銀ティーエム証券株式会社〇

東海財務局長(金商)第10号〇

松井証券株式会社〇

関東財務局長(金商)第164号〇

丸三証券株式会社〇

関東財務局長(金商)第167号〇

水戸証券株式会社〇

関東財務局長(金商)第181号〇〇

楽天証券株式会社〇

関東財務局長(金商)第195号

〇

〇

〇

東北財務局長(登金)第1号〇〇

関東財務局長(登金)第10号〇

株式会社但馬銀行(※3)

〇

近畿財務局長(登金)第14号〇

株式会社百十四銀行〇

四国財務局長(登金)第5号〇

株式会社みちのく銀行〇

東北財務局長(登金)第11号〇

株式会社青森銀行
株式会社ＳＢＩ新生銀行（委託金融商品取引業者 株式会社ＳＢＩ証券）

〇

〇

〇

〇

〇

〇

(※1)現在、新規申込の取り扱いを行っておりません。
(※2)一般社団法人日本暗号資産取引業協会にも加入しております。
(※3)インターネットのみのお取扱いとなります。

本資料に記載されている投資リスク、ファンドの費用等を必ずご覧ください。

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