ＣＢＬーＳＬＣ ＣＢＬーＳＬＣ
ＣＢＬーＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ
ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ
ＣＥＮＴＥＲ ＦＯＲ ＢＥＴＴＥＲ ＬＩＶＩＮＧＳＵＳＴＡＩＮＡＢＬＥ ＬＩＶＩＮＧ ＲＥＳＥＡＲＣＨ ＣＥＮＴＥＲ

財団法人 ベターリビング

サステナブル居住研究センター

研究年報 2010/2011～持続可能な住まいと暮らしを目指して～

ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ
ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ
ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ

●

財団法人ベターリビング●

サステナブル居住研究センター

2010/2011 研究年報

●

●

目次
１．はじめに
深尾 精一･・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
２．財団法人ベターリビング

サステナブル居住研究センターの紹介

鈴木 昌治･・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３
３．研究報告･・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・５①サステナブルな住生活の進展状況の計測のために福田

卓矢・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・６②構造・建て方を考慮した住宅ストック構成の将来推計について
齋藤茂樹・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１２③住宅部品の維持管理にかかる情報伝達システムの要件整理
齋藤茂樹・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１６④超高齢社会におけるサステナブル居住のために
永野

浩子、大泉

誠司・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２０⑤住宅インフィルリフォームの潜在ニーズと顕在化手法の研究
山本洋史・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２２

４．コラム①住宅履歴情報の蓄積・活用の動向
西本賢二・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２４②ソーシャルハウジングの始まりと今
深尾

精一・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２６
みち③サステナビリティへの途
青木仁・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２８

ＳＬＣ研究年報2011.07―1―

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

１．はじめに
深尾

精一～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

財団法人ベターリビングにサステナブル居住研究センターが設置されて、３年が経過しました。この間、メンバーの移動交替等はありましたが、当初の設立趣旨に沿って、様々な研究を進めてまいりました。設立当初から進めてきた「サステナブルリビングインデックスの構築のための研究」なども、提案ができる段階にまでになっております。本年の建築学会の大会においても、サステナブル居住研究センターとしての研究発表を行うことになりました。
そこで、このたび、サステナブル居住研究センターとしての研究年報を発刊し、広く皆様方に公開させていただくことにいたしました。創刊ということで、十分なものに仕上がっているかどうか、不安ではありますが、皆様方の忌憚のないご批評をいただきたいと思います。また、今後の研究の方向について、ご示唆をいただければ幸いです。

３月に起きた東日本大震災は、サステナブルな居住というテーマに、さらに大きな課題を突き付けることになりました。持続的に安心な居住を続けるということを、国民が皆で再び考えざるをえない状況となっております。特に、エネルギー問題に関しては、その基本的な考え方の再構築も求められております。そのような中で、本サステナブル居住研究センターが行える
ことには限りはございますが、その特徴を活かして、シャープな視点に立った研究を今後とも続けていきたいと考えております。皆様方のご支援をお願いいたします。
（サステナブル居住研究センター センター長）―2―

ＳＬＣ研究年報2011.07

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

２．財団法人 ベターリビング
サステナブル居住研究センターの紹介
鈴木 昌治～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

財団法人ベターリビングでは、これまで住宅やサステナブル居住研究センターのメンバーの一覧を示している）。内部研究者だけでなく、組織外部

暮らしのあり方について、研究を進めてきた。
今日、地球の温暖化や生物の多様性の減少等のの広範なネットワークを活用しながら、個々の研問題が顕在化するに伴い、地球環境の有限性を前究テーマに適した研究体制の構築を心がけている。

（注）
提とした持続可能性（サステナビリティ）を強センター長として深尾精一（首都大学東京

都く認識した住まいと暮らしのあり方が求められる

市環境学部ようになった。

するとともに、住宅・まちづくり部門等のアドバ

地球環境の有限性に対応した住まいや暮らしのあり方を考える際には、住まい手、作り手など住教授）が、研究活動を総括的に指導イザーとして青木仁（東京電力株式会社技術開発
研究所主席研究員）が就任している。

まいや暮らしに関わるステークホルダーを包含する総合的な視点から考えるとともに、住宅、建築

２．研究対象分野のあり方だけではなく、住まいや暮らしを支える
サステナブル居住研究センターは、持続可能な社会制度などのあり方についても考えていく必要

住まいと暮らしの実現を目指し、財団が長年培っがある。
そこで、当財団では持続可能な住まいと暮らしてきた知識、技術、ネットワークを生かして、公の実現を目指す調査研究を実施するために当財団益に資する実用性の高い調査研究を実施している。

内に平成 20 年 4 月に「サステナブル居住研究セ

調査研究の対象は、次ページの上図のように、ン タ ー 」（ 英 文 名 称 ： Sustainable Living

住宅･建築及び住宅部品はもちろんのこと、地域

Research Center，略称：ＳＬＣ）を設置した。

（エリア）、都市を超えて広がるスケールまで対象

本稿では、サステブル居住研究センターの概況としている。また、物的･技術的な観点（ハード）について、紹介させていただきたい。

からの調査研究だけでなく、住まい方、コミュニ（注）持続可能性（サステナビリティ）：将来の世ティ活動、基準･政策といった非物的･社会的な観代の利益や要求を損なわない範囲内で、現代の世点（ソフト）の調査研究も実施している。
調査研究の対象分野としては、サステナブルな代が環境を利用・活用し、要求を満たしていこう

住まいと暮らしに関係する広範な分野を包含するとする理念

が、具体的に例示すると、以下に示した分野が含まれている。今後、研究分野をさらに充実してま１．研究体制いりたいと考えている。
サステナブル居住研究センターは、財団法人ベ（１）ストック型社会への対応（ストック再生･

ターリビング内に設けられた組織である。設立し形成、リフォーム、住宅履歴、長期優良住宅等）て３年、まだ、所員１０名程度の小さな組織だが、少数精鋭で、質の高い研究を行っている（Ｐ５にＳＬＣ研究年報2011.07―3―

【調査研究の対象】

サステナブルな
都市・地域

サステナブルな
住宅・建築
サステナブルな
住宅部品
ハード
物的・技術的ソフト
非物的・社会的
サステナブルな住まい・暮らし

左記の分野を中心に、調査研究（受託、自主研（２）環境問題への対応（省エネ、省資源、地球環境等）

究）を実施している。質問、相談等ございました（３）安全･安心の確保への対応（防犯、防災、耐ら、サステナブル居住研究センターまで気軽にお震化等）

問い合わせください。

（４）少子･高齢化社会への対応（ユニバーサルデ
ザイン、安心住空間、高齢者住宅、住宅セーフテ【問い合わせ先・連絡先】

ィネット等）

電話：03-5211-0585（５）ソーシャルキャピタル向上への対応（まちＦＡＸ：03-5211-1056

づくり、地域コミュニティ、エリアマネジメント

メール：slc@cbl.or.jp

等）

ホームページ：（６）その他のサステナブルな住まいと暮らしのhttp://www.cbl.or.jp/slc/index.html

実現のための課題への対応【調査研究の対象分野】

安全・安心の確保への対応

環境問題への対応

少子・高齢化社会への対応

ストック型社会への対応

その他のサステナブルなソーシャルキャピタル向上への対応

住まいと暮らしの実現のための課題への対応

サステナブルな住まい・暮らし―4―

ＳＬＣ研究年報2011.07

ＳＬＣ年報（巻頭言・研究センター紹介・トピックス）テンプレート 110510～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

３．研究報告～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

平成 2２年度は以下の研究を実施しました。次頁以降に研究成果の概要をご紹介します。
研究名（収録論文の標題）

研究年度

①

サステナブルリビングインデックスの構築に関する研究（サステナブルな住生活の進展状況の計測のために）

平成 2１年度～（継続中）②

構造・建て方を考慮した住宅ストック構成の
将来推計手法の提案

平成 22 年度～
（継続中）

維持管理にかかる情報伝達システムの③

平成 22 年度

評価方法に関する研究（住宅部品の維持管理に係る情報伝達システムの要件整理）

平成 22 年度～
（継続中）

緊急通報・安否確システムに関する研究（超高齢社会におけるサステナブル居住のために）④住宅インフィルリフォームの⑤

平成 22 年度

潜在ニーズと顕在化手法の研究

担当者○福田 卓矢
永野 浩子
鈴木 昌治
深尾 精一
青木
仁
○齋藤 茂樹
永野 浩子
鈴木 昌治
深尾 精一
青木
仁
○齋藤 茂樹
永野 浩子
鈴木 昌治
深尾 精一
青木
仁
○永野 浩子○大泉 誠司齋藤 茂樹
鈴木 昌治○山本 洋史永野 浩子（○：研究の主担当者）
サステナブル居住研究センターのメンバーは以下の通りです。
・深尾

精一（ふかお

せいいち）

・青木

仁

ひとし）

・鈴木

昌治（すずき・山本

洋史（やまもと

ひろし）

総括研究役

・西本

賢二（にしもとけんじ）

主席研究役（東京大学生産技術研究所

・大泉誠司（おおいずみ・永野

浩子（ながの

ひろこ）

上席調査役

・福田

卓矢（ふくだ

たくや）

研究企画部

・齋藤

茂樹（さいとう（あおき

センター長（首都大学東京

アドバイザー（東京電力株式会社

しょうじ）

副センター長せいじ）

しげき）

ＳＬＣ研究年報2011.07

都市環境学部

研究企画部

兼

研究企画課

主席研究員）

協力研究員）

上席調査役

研究員

調査研究課

―5―

技術開発研究所

研究企画部長

調査研究課

研究企画部

教授）

研究員

３．研究報告①

サステナブルな住生活の進展状況の計測のために～サステナブルリビングインデックスの構築～
福田１．はじめに我が国の住まいと暮らしの分野においては、
サステナビリティの重要性が徐々に認識されてきているが、これを一層促進するためには、生活に係るサステナビリティの進展状況をわかりやすく社会に発信することが有力な手段の一つである。
本研究は、サステナビリティの度合いを「サステナブルリビングインデックス（以下「ＳＬＩ」とする）」という指標群としてわかりやすく構成し、将来も継続して発信することを目的としている。
２．ＳＬＩとは
１）指標群の定義「ＳＬＩ」とは、個人及び社会が、地球や地域の環境を損なうことなく、有限な資源の制約の元で、安全、健康、快適な住生活を、現在のみならず将来も継続的に過ごすことができる度合い（「住生活におけるサステナビリティ」）を、定量的かつ分かりやすく示すために構築された、全国的、定期的にデータの入手が可能な一連の指標群である。
表1
ジャンル２）個別指標の抽出方法
個別指標は、次に示す a～f の７つの観点を考慮し、住生活基本計画（全国計画）成果指標、
住生活基本計画（各都道府県計画）成果指標等を参考に、住まいと暮らしのサステナビリティに関係が深い 14 の指標を個別指標として抽出した。
a：住まいと暮らしに関連が深いこと
b：全国のデータがあること
c：都道府県別のデータがあること
d：公開資料からデータを入手できること
e：５年に 1 度以上の頻度で更新されること
f：定量的であること
g：誰にでもわかりやすいこと
３）ＳＬＩの構成
抽出した個別指標を、サステナブルな居住の観点から「１．防災・防犯」、「２．少子・高齢化対応」、「３．省エネ・省資源の推進」、「４．
ストック対応」、「５．住みよい地域づくり」の５つの分野（ジャンル）に整理し、各分野の個別指標の平均値をジャンル指標とした。表 1 はジャンル指標と個別指標からなるＳＬＩの構成

個別指標とジャンル指標の構成及び算出方法

個別指標

①耐震性能

個別指標（Ｘ）の算出方法
持家のうち耐震基準が確保された住宅/住宅数

ＳＬＩ11

ＳＬＩ14

Ｙ＝（Ｘ-50）/8

×○

Ｙ＝Ｘ/400-2.5○○

Ｙ＝Ｘ/1600-0.625○○

Ｙ＝Ｘ/600

○

○

Ｙ＝Ｘ/5

○

○

個別指標のレーティング（Ｙ）式

注5
②火災発生

世帯数/建物火災発生件数
注1、注2

１．防災・防犯③住宅内事故卓矢

世帯数/死亡者数のうち、死因の分類が「交通事故を除く不慮の事故」で発生場所が「家庭」
注1、注3④住宅侵入盗世帯数/住宅侵入盗件数
注1、注4⑤共同住宅のバ 共同住宅のうち道路から各戸まで車いす、ベビーカーで通行可能な住宅の数/共同住宅数
リアフリー
注5
２．少子・高 ⑥高度なバリア 高度なバリアフリー化率/高齢者の居住する住宅数
齢化対応
フリー
注5
⑦ケアのついた ケアのついた住宅等の定員数/65歳以上人口（千人当たり）
賃貸住宅
注1、注6、注7、注8⑧省エネルギー 二重サッシ又は複層ガラスが設置された住宅数/居住世帯のある住宅数
対策
注5
３．省エネ・
省資源の推進人口（千人当たり）/生活系ごみにおいて「生活系ごみ収集量+直接搬入量」
⑨廃棄物量
注1、注9
⑩増改築・改修 持家のうち、直近5年間で増改築・設備工事を行った住宅の比率/持家数
工事
注5
４．ストック⑪空き家率
対応（その他空き家+賃貸又は売買用の空き家数）/住宅総数
注5⑫住宅ストック 住宅総数/住宅着工戸数/住宅着工
注5⑬交通機関への 最寄りの駅までの距離が1,000ｍ未満又は最寄りのバス停からの距離が500ｍ未満の世帯数/居住世帯のある住宅数
アクセス
注5
５．住みよい地域づくり⑭医療機関への 高齢者のいる世帯で医療機関までの距離が1,000ｍ未満の世帯数/高齢者のいる世帯数
アクセス
注5

―6―

Ｙ＝Ｘ/5

×

○

Ｙ＝（Ｘ-200）/120○○

Ｙ＝log10（Ｘ）* 2.5○○

Ｙ＝（Ｘ-3）* 2.5○○

Ｙ＝（Ｘ-20）/2

×○

Ｙ＝（-Ｘ+20）/3○○

Ｙ＝Ｘ/16-1.25○○

Ｙ＝（Ｘ-60）/8○○

Ｙ＝（Ｘ-50）/10○○

ＳＬＣ研究年報2011.07

である。
14 の個別指標をすべて使用したＳＬＩをＳＬ
Ｉ14 と言う。「４.指標間の相関」ではＳＬＩ14を用いている。
また、平成 15 年ではとることができなかった
３指標（①耐震性能⑤高度なバリアフリー⑩増
改築・改修工事）を除いた 11 指標の個別指標に基づき作成したＳＬＩをＳＬＩ11 と言う。「３.
ＳＬＩの算出結果」はＳＬＩ11 を用いている。
４）個別指標の算出
個別指標は表１の「個別指標の算出方法」に基づいて算出した。各個別指標は世帯数、住宅数、人口等あたりの原単位を基本的に用いている。ただし、数値が大きい方がよりよい状態を示すよう、逆数を用いたものがある。「②火災発生」、「③住宅内事故」、「④住宅侵入盗」、「⑨廃棄物量」がこれに該当する。

（１）共同住宅のバリアフリー（図１）「⑤共同住宅のバリアフリー」は「２．少子・高齢化対応」のジャンルにあり、共同住宅の道路から各戸へのバリアフリーの進展状況を示す指標として構築したものである。平成 20 年の全国の値は 3.15 である。
この個別指標のレーティングの平成 20 年の値が最も高いのは、兵庫県の 4.83 であり、次いで大阪府が 4.18、東京都が 3.95、福岡県が 3.45、奈良県が 3.44 と大都市を有する都府県が高い傾向がある。
反対に平成 20 年の値が最も低いのは、群馬県の 0.96 であり、次いで秋田県の 1.10、京都府の1.30、福島県の 1.30、富山県の 1.35 と地方部の府県が低い傾向がある。
平成 15 年と 20 年を比較すると、全国及び大半の都道府県のレーティングの値が向上している。

５）個別指標のレーティング
14 の個別指標を横断的に比較可能とするとともに、ジャンル指標を算出するために、表１の個別指標のレーティング式を用いて都道府県の値が 0～5 までの幅に収まるようにレーティングを行った。レーティングにおいては、「5」が将来のあるべき姿、「3」が現在のあるべき姿となるようイメージして設定した。
６）ジャンル指標の算出
ジャンル指標は、ジャンルを構成する各個別指標を単純平均して算出した。
個別指標とジャンル指標の対応を表１に示す。
例えば、ジャンル指標「５．住みよい地域づくり」は「⑬交通機関へのアクセス」と「⑭医療機関へのアクセス」の２つの個別指標を単純平均して出した指標である。
３．ＳＬＩの算出結果
本章では 11 指標で構成した「ＳＬＩ11」を用いている。
１）都道府県別の個別指標の例
11 の個別指標のうち３つの指標を例に挙げて、その算出結果を示す。

図１

ＳＬＣ研究年報2011.07―7―

個別指標「⑤共同住宅のバリアフリー」のレーティングの値

（２）住宅ストック/住宅着工（図２）「⑫住宅ストック/住宅着工」は「４.ストック対応」のジャンルにあり、住宅総数をその年の住宅着工で除すことで、いわゆる住宅のサイ
クル年数を示す指標として構築したものであり、
平成 20 年の全国の値は 2.04 である。
このレーティングの値が平成 20 年で最も高いのは、長崎県で 4.43 であり、次いで青森県が4.37、島根県が 4.28、高知県が 4.26、徳島県が4.21 と地方部の指標が高い傾向にある。
反対に平成 20 年でレーティングの値が最も低いのは、滋賀県の 1.17 であり、次いで愛知県の1.20、埼玉県の 1.40、東京都の 1.45、千葉県の1.46 と大都市を有する都府県が低い傾向にある。
平成 15 年と平成 20 年の値を比較すると、い
くつかの県を除き、全体的に住宅総数/住宅着工
は延びる方向にある。

（３）交通機関へのアクセス（図３）「⑬交通機関へのアクセス」は「５．住みよい地域」のジャンルにあり、最寄りの駅やバス停へのアクセスの状況を示す指標として構築したものである。平成 20 年の全国の値は 3.06 である。
この個別指標のレーティングの値が平成 20 年
で最も高いのは、東京都で 4.52 であり、次いで神奈川県が 3.93、大阪府が 3.87、北海道が 3.64、京都府が 3.60 と大都市を有する都道府県が高い傾向がある。
反対に平成 20 年でレーティングの値が最も低
いのは、栃木県の 0.33 であり、次いで香川県の1.07、徳島県の 1.21、茨城県の 1.49、宮崎県の1.58 と地方部の県が低い傾向にある。
平成 15 年と平成 20 年の値を比較すると、交通機関へのアクセスは、全国及び約 3/4 の都府
県で向上していることが分かる。

図２個別指標「⑫住宅ストック/住宅着工」のレーティングの値

図３個別指標「⑬交通機関へのアクセス」のレーティングの値―8―

ＳＬＣ研究年報2011.07

２）都道府県別のジャンル指標の例
五つのジャンル指標のうち「５．住みよい地
域づくり」を例にあげてジャンル指標の算出結果を示す。
本指標は、「⑬交通機関へのアクセス」と「⑭
医療機関へのアクセス」の 2 つの個別指標を単純平均して算出した。
各都道府県及び全国の算出結果を、図４に示す。
このジャンル指標の、平成 20 年の全国のレー
ティングの値は 2.81 となっている。
このレーティングの値が平成 20 年で最も高いのは、東京都で 4.60 であり、次いで神奈川県が4.13、大阪府が 4.08、京都府が 3.50、兵庫県が3.32 と大都市を有する都府県が高い傾向にある。
反対に平成 20 年でレーティングの値が最も低
いのは、栃木県の 0.78 であり、次いで茨城県の1.00、宮崎県の 1.27、岩手県の 1.30、福島県の 1.33 となっている。
平成 15 年と平成 20 年の値を比較すると、ジャンル指標の状況が良くなったのは 28 県で、悪化したのは 17 県である。
全国の値は 0.07 ポイント上昇している。
３）ジャンル指標を都道府県ごとにレーダーチ
ャートにした例
都道府県ごとに算出したジャンル指標をレー
ダーチャートに表した例を 図５・図６に示す。
図５のＡ県のように、平成 15 年から平成 20
年で全体的に数値が向上している都道府県が大部分を占めている。
さらに、大都市を有する都府県は、図６のＢ県のように「５．住みよい地域づくり」については突出して数値が高くなっているものが多い
結果となっている。
これは大都市圏の交通網の発達や、医療機関の施設数の多さに起因すると考えられる。

図４ジャンル指標「５.住みよい地域づくり」のレーティングの値

ＳＬＣ研究年報2011.07

―9―

図５

Ａ県のジャンル指標のレーダーチャート

図６

Ｂ県のジャンル指標のレーダーチャート

４）全国のＳＬＩ
全国の平成 20 年及び平成 15 年の個別指標、
ジャンル指標の値を算出した結果を表２に示す。
ジャンル指標をレーダーチャートで表したもの
を図７に示す。
各ジャンル指標のレーティングの値は、「４.
ストック対応」を除き、いずれも上昇している。
表２ 全国の個別指標・ジャンル指標の
平成 20 年・15 年のレーティングの値
レーティング
ジャンル指標・個別指標
Ｈ20
Ｈ15
１．防災・防犯
1.55
1.27
②火災発生
1.85
1.29
③宅内事故
1.85
2.10
④住宅侵入盗0.96
0.43
２．少子・高齢化対応
2.29
1.76
⑤共同住宅のバリアフリ
3.15
2.08
ー
⑦ケアのついた賃貸住宅
1.42
1.44
３．省エネ・省資源
3.03
2.45⑧省エネルギー対策
3.31
3.14
⑨廃棄物量
2.74
1.75
４．ストック対応
2.28
2.28
⑪空き家率
2.52
2.90
⑫住宅ストック/住宅着工
2.04
1.65
５．住みよい地域づくり
2.81
2.74
⑬交通機関へのアクセス
3.06
2.97
⑭医療機関へのアクセス
2.56
2.51
５つのジャンル指標の平均
2.39
2.10
値

最も上昇幅が大きかったのは、「３．省エネ・省資源」で、平成 15 年の 2.45 が、平成 20 年には 3.03 と、0.58 ポイント上昇している。
次いで「２．少子・高齢化対応」が、平成 15年の 1.76 が、平成 20 年には 2.29 と、0.53 ポイ
ント上昇している。
また、5 つのジャンル指標の平均値は、平成15 年には 2.10 だったものが、平成 20 年には2.39 と、0.29 ポイント上昇した。
４．指標間の相関
本章については 14 指標で構成した「SLI 14」を用いている。
１）相関係数の算出
個別指標間相互、ジャンル指標間相互、個別指標とジャンル指標間の相関係数を算出した。
表３により相関の強さを評価した。
なお、本章では±0.4～±1.0 の値について相関があるものとして考察を行っている。
表３0～±0.2±0.2～±0.4±0.4～±0.7±0.7～±1相関係数の目安
ほとんど相関がない
やや相関がある
かなり相関がある
強い相関がある

２）個別指標間の相関係数（表４）個 別指標 間相 互の相 関を みると 、「 ①耐震性」と「⑦ケアのついた賃貸住宅」が-0.83、「①耐震性」と「⑫住宅ストック/住宅着工」
が -0.70 、「 ⑤ 共 同 住 宅 の バ リ ア フ リ ー 」 と「⑭医療機関までのアクセス」が 0.70 となっており、これらには強い相関があるといえる。
３）ジャンル指標間の相関係数（表５）
ジャンル指標間相互の相関係数については「１．防災・防犯」と「５．住みよい地域づくり」が 0.55、「２．少子・高齢化対応」と「５．住みよい地域づくり」が 0.57 とかなり相関があるといえる。

図７

全国のジャンル指標のレーダーチャート

４）個別指標とジャンル指標の間の相関係数（表６）
個別指標とジャンル指標の間の相関係数は
表６の通りである。
このうち、個別指標とジャンル指標の間で強い相関があるものを表７に示す。

―10―

ＳＬＣ研究年報2011.07

表４

各個別指標間の相関関係について

１．防災・防犯

①耐震性能
②火災発生
③住宅内事故④住宅侵入盗⑤共同住宅のバリアフリー⑥高度なバリアフリー⑦ケアのついた賃貸住宅⑧省エネルギー対策⑨廃棄物量⑩増改築・改修工事⑪空き家率⑫住宅ストック/住宅着工⑬交通機関へのアクセス⑭医療機関へのアクセス

２．少子・高齢化対応
３．省エネ・省資源の推進
４．ストック対応
５．住みよい地域づくり⑤共同住宅の ⑥高度な ⑦ケアのついた ⑧省エネルギー⑩増改築⑫住宅ストック ⑬交通機関 ⑭医療機関①耐震性能 ②火災発生 ③住宅内事故 ④住宅侵入盗
⑨廃棄物量
⑪空き家率
対策
バリアフリー バリアフリー 賃貸住宅
・改修工事
/住宅着工 へのアクセス へのアクセス
1.00
0.24
1.00
0.38
0.45
1.00
-0.41
-0.23
-0.15
1.00
0.57
0.18
0.26
-0.26
1.00
0.35
-0.10
-0.35
0.08
0.17
1.00
-0.83
-0.04
-0.39
0.18
-0.52
-0.28
1.00
-0.03
-0.21
-0.38
0.33
-0.33
0.52
0.00
1.00
-0.07
0.27
0.30
0.19
0.11
-0.02
0.00
-0.18
1.00
-0.41
-0.04
-0.42
0.14
0.04
0.25
0.39
0.24
0.09
1.00
0.47
0.25
0.29
-0.12
0.15
0.32
-0.36
0.00
0.17
-0.14
1.00
-0.70
-0.23
-0.29
0.45
-0.27
-0.25
0.59
0.20
0.02
0.35
-0.60
1.00
0.35
0.27
0.21
-0.03
0.50
0.31
-0.24
0.09
0.26
0.22
0.32
-0.05
1.00
0.69
0.49
0.49
-0.38
0.70
0.13
-0.56
-0.34
0.15
-0.16
0.35
-0.50
0.54
1.00

表５
１．防災・防犯
２．少子・高齢化対応
３．省エネ・省資源の推進
４．ストック対応
５．住みよい地域づくり

表６

各ジャンル指標間の相関関係について

１．防災・防犯
1.00
0.07
0.22
0.01
0.55

２．少子・高齢化対応 ３．省エネ・省資源の推進

1.00
-0.03
-0.25
0.57

1.00
0.24
0.09

４．ストック対応

５．住みよい地域づくり

1.00
-0.12

1.00

個別指標とジャンル指標間の相関関係について

１．防災・防犯

２．少子・高齢化対応
３．省エネ・省資源の推進
４．ストック対応
５．住みよい地域づくり⑤共同住宅の ⑥高度な ⑦ケアのついた ⑧省エネルギー⑩増改築⑫住宅ストック ⑬交通機関 ⑭医療機関①耐震性能 ②火災発生 ③住宅内事故 ④住宅侵入盗
⑨廃棄物量
⑪空き家率
対策
バリアフリー バリアフリー 賃貸住宅
・改修工事
/住宅着工 へのアクセス へのアクセス
１．防災・防犯
0.53
0.65
0.80
0.15
0.33
-0.03
-0.49
-0.13
0.33
-0.35
0.40
-0.33
0.36
0.57
２．少子・高齢化対応
0.26
0.14
-0.04
-0.16
0.86
0.33
-0.09
-0.20
0.11
0.35
0.05
-0.04
0.51
0.50
３．省エネ・省資源の推進 -0.08
0.11
0.03
0.38
-0.11
0.30
0.00
0.47
0.79
0.23
0.16
0.14
0.29
-0.07
４．ストック対応
0.11
-0.34
0.05
0.17
-0.17
0.11
-0.16
0.58
-0.14
-0.16
0.15
0.24
0.08
-0.24
５．住みよい地域づくり
0.63
0.45
0.42
-0.27
0.70
0.23
-0.48
-0.18
0.23
0.00
0.39
-0.35
0.83
0.92

表７

ジャンル指標と強い相関がある
個別指標
ジャンル指標強い相関がある個別指標
１．防災・防犯③住宅内事故２．少子・高齢化対 ⑤共同住宅のバリアフリ
応ー
３．省エネ・省資源 ⑨廃棄物量の推進
４．ストック対応
特になし
５．住みよい地域づ ⑤共同住宅のバリアフリ
くりー⑬交通機関へのアクセス⑭医療機関へのアクセス

ＳＬＣ研究年報2011.07

５．今後の検討課題（１）指標値の経年変化や都道府県間の差の要因を分析する。
（２）相関係数を参考に指標間の因果関係の分析を行う。
（３）今後も定期的にＳＬＩを更新し、住まいのサステナビリティの進展状況を発信するとともに、ＳＬＩの組み立てについて継続的な検証・見直しをしていく。
【注】
注 1：総務省自治行政局「住民基本台帳」
注 2：総務省消防庁「消防統計」
注 3：厚生労働省「人口動態統計」
注 4：警察庁「犯罪統計」
注 5：総務省統計局「住宅・土地統計調査」
注 6：財団法人高齢者住宅財団「高齢者住宅必携 付録
関係資料等」
注 7：厚生労働省「介護保険事業状況報告」
注 8：厚生労働省「社会福祉施設等統計」
注 9：環境省「一般廃棄物処理事業実態調査」【参考文献】
１）国土交通省、住生活基本計画(全国計画)2006 年 9 月
２）すぐわかる統計解析 石村貞夫 東京図書（株）―11―

３．研究報告②

構造・建て方を考慮した住宅ストック構成の
将来推計について齋藤茂樹

した結果を図１に示す。新設住宅着工戸数の将来

１．はじめに住生活基本計画の冒頭でも述べられているよう推計を行う際には、この結果に対して近似曲線のに、今後はフロー重視の政策から転換し、良質なあてはめを行うなどして外挿することとする。

住宅ストックを活用していくことが、持続可能な社会を構築するために不可欠とされている。そのためには、今後の住宅ストック構成がどの様に推移するかを推計した上で、必要な対策を講じることが重要である。
本報では、一般に入手可能な情報を用いて、一定の条件下で住宅の構造別、建て方別、建設年代

1988

1993

1998

2003

2007

別のストック構成の中期的な将来推計手法を提案
し、ストック型社会を迎えるにあたり考慮するべき事項を検討するための基礎資料を作成すること

図１

新設住宅着工戸数の 5 点移動平均

２）残存率を目的とする。

本報では、小松による既往研究 1)を基に、構造２．調査の概要
本報では、新設住宅着工戸数及び住戸の残存率

別（木造、RC 造、S 造）、建て方別（戸建・長屋を用いることで、既存住宅ストック構成がどの様

建、共同建）の 1997 年及び 2005 年時の残存率曲に変化するかを推計する。

線を作成する。残存率曲線は、最小二乗法を用い

１）新設住宅着工戸数て、最弱リンクモデルであるワイブル分布へのあ本報では、建築着工統計調査（国土交通省）のてはめを行った。表１にワイブルパラメータの推

構造別（木造、RC 造、S 造、その他）、建て方別定結果を示す。なお、本研究では既往研究におけ（戸建・長屋建、共同建）のデータを基に、新設る戸建住宅の残存率を戸建・長屋建として扱って住宅着工戸数の推計を行う。住宅・土地統計調査いる。ワイブル分布における信頼度の累積分布関では RC 造、SRC 造を区別していないため、本報

数 R(t) は次の式で表される。
R(t)=exp{-(t/β)α}では RC 造に SRC 造も含めて集計している。
新設住宅着工戸数は、市場経済の動向等の影響

表１を受けて大きく変動するものであり、各年でのば構造

らつきが大きい。本報では、年次別に集計した 1986

木造

年~2009 年の新設住宅着工戸数に対して、5 点の移動平均を用いることで、各年のばらつきをある程RC 造

度平準化し、今後の予測を行うものとする。構造

S造別、建て方別の新設住宅着工戸数を 5 点移動平均

―12―

（1）

残存率のワイブルパラメータの推定結果
建て方1997 年

2005 年

α

β

α

β

戸建・長屋

2.619

51.6842.962

62.49848.523共同

2.721

44.209

3.187

戸建・長屋

3.704

58.3984.004

64.223共同

4.682

46.9554.840

50.422

戸建・長屋

3.596

44.5143.436

58.407

共同

2.992

45.7774.521

50.543α：形状パラメータ

β：尺度パラメータ

ＳＬＣ研究年報2011.07

３）既存住宅ストック構成(1)既存住宅ストックを、構造別、建て方別、建設年代別に整理する。

既存住宅ストック構成は、住宅・土地統計調査(2)構造別、建て方別の残存率より、2009 年以降（総務省）より、構造別（木造、RC 造、S 造、そ各年の除却住戸数の推計を行う。

の他）、建て方別（戸建・長屋建、共同建）、建設(3) 2009 年以降各年の構造別、建て方別の新設住

年代別（~1980、1981~1990、1991~2000、2001~2008）

宅着工戸数を推計する。

のデータを用いる（表 2）。なお、同調査は 5 年ごとに実施されており、直近の調査は平成 20 年のも(4)ある（N＋１）年時点のストック構成割合は、のである。また、本報では空き家住戸数及び建設(1)により得られる N 年におけるストック構

年不詳住戸数を、構造別、建て方別、建設年代別

成割合から、(2)により得られる除却住戸数をの住戸数割合に基づいて割り振っている。

減じ、(3)より求める（N＋１）年時点の新設
住宅着工数を加えたものとする。

表２(5)住宅ストック構成の推計は、2009 年から 2030

住宅ストックの分類

年までを対象として行う。

分類
構造

木造、RC 造、S 造、その他

建て方

戸建・長屋建、共同建

建設年代

３．住宅ストック構成の将来推計
本報では、いくつかのシナリオを設定して、~1950 、 1951~1960 、 1961~1970 、2030 年までの住宅ストック構成の推計を行った。

1971~1980 、 1981~1990 、 1991~2000 、

ここではその内の３つを示す。

2001~2008

１）長寿命化トレンド
近年、長期優良住宅の普及や中古住宅流通の促進など、住宅の長期使用を促進する取組みが広く

４）住宅ストック構成の推計方法
住宅ストック構成の将来推計は、以下の手順によって行う（図２）。

行われ、認知されてきている。また、図３に示す
ように滅失建築物の数も 1996 年の約 32 万戸をピークとして近年は減少傾向にある。

図３

滅失住戸数の推移（建築統計年報平成 21 年度版より）

本節では今後も住宅の長寿命化トレンドが続くものとして、残存率が今後漸増すると仮定する。
ここでは、小見ら 2)に倣って表１に示すα及びβを直線回帰することで観察年別の残存率曲線をそ
図２

住宅ストック構成の将来推計フロー図

ＳＬＣ研究年報2011.07

れぞれ求めた。表３に各パラメータの直線回帰式―13―係数を示す。また、「その他」構造の残存率を求め世帯のおよそ 1.5 倍であり、3 戸に 1 戸は居住世帯

るためのデータを入手できなかったため、本報でのない空き家になることを表している。表３の残は木造、RC 造、S 造の残存率を単純に相加平均し存率により導かれる除却戸数の推計値は、2009 年

た値を用いている。

で約 12 万戸であり、その後ほぼ線形に増加し、2030 年には約 21 万戸となる。

表３
構造
木造
RC 造
S造

残存率の回帰係数（直線回帰）
建て方

α

β

a

b

a

b

戸建・長屋

0.043

2.576

1.352

50.332

共同

0.058

2.663

0.539

43.670戸建・長屋-0.020

3.616

1.737

42.778

共同

0.191

2.801

0.596

45.181

戸建・長屋

0.037

3.667

0.728

57.670

共同

0.020

4.662

0.434

46.521

a：傾き

b：切片

新設住宅着工戸数の推計に当たり、近似曲線のあてはめに直線回帰を行った場合、新設住宅着工
図４

戸数が負の値を取ることがあり、現実にはあり得

住宅ストック構成の将来推計結果

ない状況となる。また、新設住宅着工戸数は近年減少傾向であり、今後もこの傾向は続くと考えら

２）空き家率上限設定（25%）
総住宅ストックに占める居住世帯のない住戸のれる。以上より、本報では近似曲線として指数関数を用いることとした。これは、指数曲線は負の値を取らず、経年に伴い減少する傾向を表すことができるためである。指数関数へのあてはめを行

割合がある水準になると、空き家率の上昇を抑制する働きが起こると仮定する。ここでは、先の１）長寿命化トレンドと同様の手順に従って住宅スト
ックの推計を行い、空き家率が 25%に達した時点

った構造別、建て方別の近似式を表４に示す。

から、新設住宅着工戸数の制限を行う。この仮定
表４
構造
木造
RC 造
S造
その他

新設住宅着工戸数の指数曲線による回帰式
建て方

指数回帰式

戸建・長屋

568875*EXP（-0.016*x)

共同

177740*EXP（-0.063*x)

戸建・長屋24033*EXP（-0.063*x)

共同

487703*EXP（-0.013*x)

戸建・長屋

122862*EXP（-0.027*x)

共同

296002*EXP（-0.045*x)

戸建・長屋

1016*EXP（-0.003*x)

共同

1410*EXP（-0.0027*x)に基づいて住宅ストック構成の推計を行った結果が図５の淡色グラフである。なお、残存率は１）で求めた値をそのまま用いている。

（1988 年を x=0 とする）

以上の仮定に基づいて住宅ストック構成の将来推計を行った結果が図４のグラフである。住宅ス
トックの総数は 2030 年には約 7,200 万戸となり、新築着工戸数が漸減すると仮定しても増加を続ける。これは、総世帯数の推計値 3)である約 4,900 万

―14―

図５

住宅ストック構成の将来推計結果（1)と 2)の比較）

ＳＬＣ研究年報2011.07

得られた結果より、2015 年には空き家率が 25%に達し、新設住宅着工戸数は約 67 万戸に制限される結果となった（図６淡色グラフ）。その後、新設
住宅着工戸数は減少し、2025 年以降は住宅の新設ができないだけでなく、表３の残存率による除却
戸数を割増しすることによる空き家率の制御が必要となる。これは、総世帯数の減少による住宅戸数上限の減少幅が、残存率による除却戸数の推計
図７値を上回るためである。

住宅ストック構成の将来推計結果（1)と 3)の比較）

図６

新設住宅着工戸数の推計値の比較

図８

新設住宅着工戸数の推計値の比較（1)と 2)の比較）

３）縮小トレンド、空き家率上限設定（25%）（1)と 3)の比較）

年には新設住宅着工戸数は負の値となった（図８

空き家率制限（25%）に加えて、2009 年のリー
マンショック等の影響による新設住宅着工戸数の淡色グラフ）。
４．まとめ

大幅な減少を考慮した推計を行う。ここでは、2009

本報では、一般に入手可能な情報を用いて、一年の新設住宅着工戸数を 80 万戸と設定し、表４よ定の条件下で住宅ストック構成の将来推計を行っり得られる新設住宅着工戸数の推計値を補正した。

た。新設住宅着工戸数が今後漸減すると仮定して2010 年以降は、図６に示す 2009 年時点での新設

も、住宅ストック数は増加し続け、空き家の増加

住宅着工戸数との比を各年のフローに乗じることを如何に制御するかが今後の課題となる。新設住

で、新設住宅着工戸数の推計を行う。更に、２）宅着工戸数と住宅除却のバランスを考慮した対策

空き家率上限設定（25%）と同様に、空き家率がが重要となることを示唆する結果となった。

25%に達した時点から、新設住宅着工戸数の制限

参考文献
1)小松幸夫：1997 年と 2005 年における家屋の寿命推計、
日本建築学会計画系論文集 第 73 巻 第 632 号、2197-2205、2008 年 10 月
2)小見康夫、栗田紀之：長寿命化トレンドを考慮した建物
残存率のシミュレーション、日本建築学会計画系論文集
第 75 巻 第 656 号、2459-2465、2010 年 10 月
3)国立社会保障・人口問題研究所、日本の世帯数将来推計（全国）、2008 年 3 月推計を行う。推計結果を図７（淡色グラフ）に示す。
新設住宅着工戸数が今後 80 万戸以下の水準で減少していくと仮定した場合でも、2018 年には空
き家率 25%に達し、新設住宅着工戸数は約 23 万戸となった。その後は２）と同様の傾向を示し、2025

ＳＬＣ研究年報2011.07―15―

３．研究報告③

住宅部品の維持管理にかかる情報伝達システム
の要件整理
齋藤

茂樹

３．維持管理にかかる情報の整備（Ａ）

１．はじめに
耐久消費財である住宅部品について、初期性能

一般的には工業製品の故障発生率はバスタブ曲が担保されていることと同時に、時間軸の中で適線に従うと言われており、初期故障、偶発故障、切な保守・点検が実施されることによる性能、機摩耗故障に分けられる（図２）。

能および安全性の確保が重要である。しかし、住宅等に設置され、使用を開始された住宅部品について、その状態を製造業者もしくは設置業者等が継続的に追跡することは多くの場合困難であり、使用者による維持管理が行われることが望まれる。
その際に、所有者もしくは使用者に対して住宅部
品の維持管理にかかる情報が確実に伝達され、適切な保守・点検を行うことができる体制が整備されていることが重要である。
本報では、このような所有者による維持管理に
図１ 情報伝達システムのスキーム

かかる情報伝達システムに求められる要件を既存の制度 1)2)を参考に整理し、時間軸の中で住宅部品の性能を確保する方法についての知見を得ること

偶発故障期間、摩耗故障期間
が変化

故障率
初期
故障

を目的とする。

偶発
故障

摩耗
故障

定期点検

２．維持管理に係る情報伝達システムの概要
維持管理にかかる情報を円滑に所有者に伝達するためには、維持管理に係る情報の整備（A）、情

設置環境、
使用方法等
で変化する
可能性があ
る
時間経過

図２

報を伝達する仕組みの整備（B）、維持管理に係る

バスタブ曲線

情報を管理する体制の整備（C）、維持管理を実施する体制の整備（D）、廃棄に係る情報の整備（E）

初期故障は主に製品の製造時等の不具合が原因が必要である。情報を伝達する仕組みについては、と考えられ、使用期間とともに故障発生率は減少

維持管理にかかる情報をいかに所有者に通知するしていく。製品の無償修理保証等は、この初期故かによって手法が異なり、製品の設置から点検通障に対して保証するものであり、耐用年数とは異知までのプロセスが異なる。維持管理にかかる情なることに注意が必要である。偶発故障は初期不報伝達システムのスキームを図１に示す。

良がなく、安定して使用している中でごく稀に発生する故障であり、設計上の標準使用期間はこの―16―

ＳＬＣ研究年報2011.07

期間に設定されるのが一般的である。従って、偶達方法の特徴を整理した。

発故障期間であっても故障が発生しないわけではなく、標準使用期間に発生する故障が直ちに製品（１）設置情報取得による通知についての設計上、製造上の瑕疵とはいえない。摩耗故障

点検通知を製造事業者等から所有者に対して行期は製品の使用に伴って各部が摩耗や劣化するな

うためには、所有者票などにより所有者情報を事どして故障率が上昇する期間を指すもので、製品前に取得する必要がある。設置情報を取得するこの物理的な耐用年数に相当すると考えられる。

とは、点検通知だけでなく、リコール時の製品回

時間軸の中で適切な保守・点検を実施するため収などにも有効である。この方法は、製造事業者には、製品が摩耗故障に至る前に保守・点検を実からの情報を確実に所有者に届けることができる

施し、突発的な故障を防ぐことが重要である。製ため、情報伝達の精度が高い。一方で、法的な拘品の設置環境や使用方法は多様であるため、設計束力がない住宅部品については、設置情報の取得上の標準使用期間は想定する前提条件を明らかには実態として非常に困難であり、情報の回収率をしたうえで、偶発故障期に設定する必要がある。

如何に上げるかが課題といえる。また、所有者が変わった際に、所有者情報の更新が適切に行われ

４．情報伝達の仕組みの整備（Ｂ）

る必要がある。以下に代表的な設置情報取得の方

１）安全性にかかる維持管理の重要度

法を紹介する。

住宅部品は、その用途や機能により経年劣化により発生が予想される不具合が居住者等へ及ぼす①IC タグによる設置情報取得

影響の程度が異なると考えられる。従って、安全製品に組み込まれた IC タグ等を読み取り、個性にかかる維持管理の重要度が高い住宅部品には、別の ID と設置情報を関連付けることで情報を管より精度の高い維持管理に関する情報伝達を行う

理するもので、優良住宅部品（BL 部品）「住宅用

ことで、未然に経年劣化等による損害を防止する

火災警報器」において取組みが行われている（図ことが望ましい。本報では、安全性にかかる維持３）。設置業者が製品の設置時に情報を取得するた管理の重要度を、表１のとおり定義する。

め、高い回収率が期待できる。

表１

安全性に係る維持管理の重要度
経年劣化等により発生が予想される不具合によっ維持管理の重要度

高て、生命及び財産に重大な危害を及ぼす恐れがあるもの。
経年劣化等により発生が予想される不具合によっ中

図３て、転倒、やけど、けがなどをする恐れがあるもの。

IC タグを用いたﾄﾚｰｻﾋﾞﾘﾃｨｼｽﾃﾑ

経年劣化等により発生が予想される不具合によっ
低②所有者票による設置情報取得の特徴て、けが等をする恐れが少ないもの。

長期使用製品安全点検制度における特定保守製
品には、所有者に対して製造事業者等が点検の通

２）維持管理の重要度に応じた情報伝達方法
本報では、維持管理にかかる情報伝達の仕組み知を行うために、所有者票を製品に同梱し、登録を設置情報取得による通知、維持管理情報の本体を行うことが義務付けられており、所有者票に記表示、維持管理情報の提供、に分類し、各情報伝載する内容も定められている。

ＳＬＣ研究年報2011.07―17―報伝達方法は、所有者に対する維持管理情報伝達（２）維持管理情報の本体表示について
維持管理情報の本体表示は、住宅部品の特性をのアプローチが異なるため、維持管理の重要度が考慮した対応が求められるため、対応可能な「維高い住宅部品には、複数の情報伝達方法を組み合持管理情報の本体表示」の整理を行う。ここでは、わせるなどしてより精度の高い情報伝達を行うこ

住宅部品の特性に応じた維持管理情報の本体表示とが望ましい。維持管理の重要度に応じた情報伝方法を表２のとおり整理した。

達の仕組みの一例を表４に整理した。
表３

表２

メリット

設置情報取得による通知
・IC タグ
・所有者票
等

・特定の所有者に情報を発信できる・リコール時の情報発信にも活用できる

維持管理情報の本体表示方法

分類
機器本体による通知
機能
ラベル表示

概要
リモコンや本体の電源ランプ等によって、点検時期の通知や表示が可能な機能を有するもの（タイムスタンプ等）
点検時期の目安や点検依頼にかかる連絡先等を示したラベル表示が可能なもの
上記のいずれの方法も取ることができな
いもの。ここでは、ラベル表示が可能であ

ラベル表示等不可っても設置後に製品が隠ぺいされてしま

維持管理情報の本体
表示・ラベル表示・タイムスタンプ
等

うなど、所有者が確認できないものも含むこととする。

製品交換の目安や日常点検の方法、緊急時の連絡先等の維持管理に関する情報の提供方法として維持管理情報の提供（３）維持管理情報の提供について

各情報伝達方法の特徴

情報伝達の方法

は、各企業の Web ページによるものと、取扱説明

・Web ページ
等

・取扱説明書等書等の書面によるものがある。Web ページによる・日常的に目に触れるため、情報が伝わりやすい・所有者の変更に関わらず情報を伝えることができる
・最新の情報を伝えることができる・多くの情報を伝えることができる・製品の形状や設置場所等の制限を受けずに情報を発信できる・適時情報を確認することができる

デメリット
・設置情報の登録は所有者の意思によるため、回収率が低い
・所有者の変更などによる情報の更新が困難
・運転機能もしくはラベル貼付スペースが必要
・日常的に目に触れない製品には適用できない

・インターネットに接続できる環境が必要
・所有者による能動的な接続が必要・記載の情報が更新されない・紛失等の恐れがある

情報提供は、情報を適時更新することができるた
め、最新の情報を提供することができる。また、

表４

維持管理の重要度と適用手法の関係

ラベル表示等が困難な製品であっても情報を提供
Web ページで公開される情報を取得するためには、所有者等が能動的に当該ページにアクセスす

維持管理重
の要度

することができるなどのメリットがある。一方で、る必要があり、インターネットに接続できる環境

設置情報の
取得
高

必須

適用する情報伝達の方法
維持管理情報の維持管理情報
本体表示
の提供
必須

中

いずれか一つ以上を適用

低任意で適用することができる

必須が整備されていることが前提となる。取扱説明書等の書面による情報提供は、適時情報を確認する

５．維持管理に係る情報を管理する体制の整備（Ｃ）

ことができ、先の Web ページのような情報取得の１）設置情報の管理ための環境整備は必要ない。しかし、記載されて維持管理に係る情報伝達を目的として所有者情いる情報を更新することができないことや、紛失報を取得した場合には、個人情報等を含めた情報等により必要な情報を得られない場合があることの管理が重要となる。消費生活用製品安全法では、に注意が必要である。

所有者情報の登録義務に基づく個人情報等の取得、管理にあたり、個人情報の取扱に関するガイドラ
インを策定している。主な内容を以下に示す。

３）情報伝達方法のまとめと適用の考え方
各情報伝達方法の特徴を表３にまとめた。各情―18―

・個人情報保護法との適用関係

ＳＬＣ研究年報2011.07

・製造・輸入事業者（特定製造事業者等）が留築する際の考え方について整理を行った。従来は、販売後の製品使用にかかる維持管理は所有者の意

意すべき点
・販売事業者等（特定保守製品取引事業者）が思に任されてきたところではあるが、適切な点検等の情報を所有者に対して伝達する努力を行う事留意すべき点が、今後ますます企業に求められて行くであろう。

・関連事業者が留意すべき点

同時に、その様な企業の取組みを適切に評価し、社会に対してアピールしていくことが、企業によ

２）点検履歴の管理
住宅部品の耐用年数が長い場合には、その存続

る維持管理にかかる取組みを更に促進することに期間中に複数回の点検・補修を実施する可能性が繋がり、より良い維持管理にかかる情報伝達シスある。その際に、過去の点検記録等が整備されてテムの発展に寄与すると考えられる。

おり、どの様な処置が施されたかの履歴情報が残されていることが、適切な対応を取る上で有効で９．今後の課題ある。住宅部品は、住宅を構成する一部でもある

本報では、維持管理にかかる情報伝達システム

ため、住宅の履歴情報と併せて管理することで、の考え方に関して、一般的な視点から要点を整理

統一的に情報の管理が可能と考えられる。

してきた。しかし、ここで扱う住宅部品は非常に幅の広い品目を対象としており、製品の特徴に応じて多角的に検討することが重要である。また、

６．維持管理を実施する体制の整備（Ｄ）
所有者からの依頼を受けて、適切に点検等を実製品を安全に長期間使用するにあたり、耐久性の施するためには、製造事業者等における維持管理向上による長期使用が適しているのか、交換容易の実施体制の整備が重要である。具体的には、点性の向上により取替えを推進することが適してい検の依頼を受け付ける窓口の整備、点検を実施す

るのかについても、個々の住宅部品の特性に応じる事業者の配置、点検作業を行う者に対する技術て考慮することが望ましい。
本報では、維持管理にかかる情報伝達システム

的な教育・訓練を目的とした講習の実施等である。

の基本的な考え方のみを示しており、例えば情報伝達に関わる各主体間で、具体的にどの様な情報

７．廃棄に係る情報の整備（Ｅ）
住宅部品を構成する部品や部材の種類によってをやり取りするのか等についての詳細には触れては、廃棄時に特別な手続きが必要な場合がある。

いない。製造事業者、販売事業者、関連事業者、

また、電気やガスを使用するものの場合には、有エンドユーザーでは、それぞれが有する製品知識

資格者による取外しが必要であり、個人で取外す等に相当の差があることが予想されるため、情報ことができないことがある。従って、住宅部品の提供をする主体は、情報の受け手の理解度に応じ取り換えや廃棄の際にも、必要な手続きに関するた表現とすることが重要である。この点について、情報が所有者に伝達されるよう、体制を整備する

今後検討を行うことが望ましい。

ことが重要である。また、維持管理情報と併せて、Web ページ等で情報提供することも重要である。
８．まとめ
本報では、所有者が住宅部品の維持管理を行う
ために必要と考えられる、情報伝達システムを構ＳＬＣ研究年報2011.07

参考文献
1) 経済産業省：「消費生活用製品安全法等に基づく 長期使用製品安全点検制度及び長期使用製品安全表示制度の解説 ～ガイドライン～」、平成２０年８月
2) 財団法人ベターリビング：「優良住宅部品認定基準」「優良住宅部品評価基準」―19―

３．研究報告④

超高齢社会におけるサステナブル居住のために～緊急通報・安否確認システムに関する研究～
永野 浩子、大泉 誠司
２．見守りニーズの概況

１．研究の目的
ＳＬＣでは、
平成 20 年度 1)・21 年度 2)にかけて、見守りニーズには、高齢者を対象とするものだ

公的集合住宅団地において、安心して住み続けら

けでなく、子供やペット等を対象とした多様な見れる住空間の整備方策として、ハード・ソフト両

守りニーズがある(図１)。しかしながら、子供やペ面から調査研究を行った。平成 20 年度においては、ットの場合は見守る人のニーズにより見守ること「見守りは高齢者のみ世帯が安心して自宅で生活が明確であるが、高齢者の場合は、見守りが必要を継続するために必要な生活インフラである」とな人は、社会的孤立が進んでおり、見守る人がいの知見を得た。また、平成 21 年度においては、見ないという課題が明らかとなった。

守りの方法を５類型に整理し（表１）、見守り確保

３．要見守り世帯の特徴の方策として、機器を活用した方法と人的な方法

ここで、「要見守り世帯」を孤立化のおそれがあがあり、複数の取組を重層的に行うことが大切でる「高齢単身・夫婦のみの世帯」と定義する。要あるとの知見を得た。
表１

見守り世帯は総世帯 4800 万世帯に対して、約２見守りの方法５類型①機器による緊急通報（緊急通報装置等）②機器による安否確認（人感センサー、水セン
サー等）③人的な安否確認（定期的な個別訪問、電話等）④日常的な見守り体制の構築（住民間の相互見
守り等）⑤コミュニティ形成支援（サロン、ふれあい喫茶等）

割に及んでいる（平成 21 年国民生活基礎調査）。人口
機器を
活用し
た方法

の高齢化と世帯の小規模化があいまって、推計注 1によると、2030 年には要見守り世帯は倍増となる。
さらに 2030 年には、50 代・60 代男性の４人に人的な方法

1 人が単身世帯となるとされている。これは、結婚しない人＝生涯未婚者の増加によるものである。
生涯未婚者は、子育て等地域との接点を持ちにく

これらを踏まえ、本自主研究では、緊急通報装いことから、地域社会において孤立しがちとなる注置や安否確認センサーなど住宅に設置される機器2を活用した見守りサービスについて、その現状と的孤立という課題は今後いっそう深刻化していく

課題を整理することを目的としている。
高齢者の社会的
孤立が社会問題となる

ペットを飼う人が増えているものと想定される。

対応するサービス（既にあるもの）

緊急時に助けを呼びたい（本人が）緊急通報ボタンにより通報→応答→
駆け付け、消防等への通報

室内にいて、動けない状態となっていることを察知したい（本人が、自治体が、離れた家族が、住宅管理者が）安否確認のための生活リズムセン
サー等により通報→応答→駆け付け
ガスメーター、電気メーター、電気ポット等により使用量を把握

ＧＰＳ携帯による位置情報把握、子どもが一人歩きしている時の情報がほしい（親が）不在時の様子を知りたい（飼主が）不在時に室温をコントロールしたい（飼主が）緊急ボタンにより警備会社出動
パスモ等ＩＣカードで玄関や改札通過時にメール送信セキュリティカメラの画像を携帯電話に転送
携帯電話からエアコンのオン・オフ

見守る人のニーズにより見守る

子どもの安心・
安全ニーズの高まり

代表的なニーズ

見守りが必要な人には、見守る人がいない

背景ことが指摘されている。このため、高齢者の社会要見守り世帯の特徴を整理すると下記となる。
① 持家戸建てに住む世帯が約７割。他の世代と比べ、集合住宅居住は少ない。注 3② 半数近くは築 30 年超の木造戸建てに住む注 3③ インターネットの使用率や携帯電話の所有率は、他の世代と比べて低い。注 4
４．緊急通報サービスの概況
緊急通報（＝対象者が自ら異変が起きたことを

図１ 多様化する見守りニ－ズ―20―

ＳＬＣ研究年報2011.07

発報する）サービス（図 2 参照）は、自治体や住月に開始した「ホットつながりサポート」は、月宅管理者によって提供される市場が約９割と言わ額利用料金 100 円と格安だが、見守られる人の携れている注 5。自治体は、介護保険の地域支援事業

帯電話の利用状況や歩数計（内蔵）のカウント等の中で、国庫補助を受けて緊急通報サービスを格を、登録した家族や知人などが、外部から随時モ

安に提供することができるが、自治体によっては、ニターすることができる。

利用に制約が生じる場合もある

注6

このように、新たな機器の開発と合わせた新た。

一方、高齢者専用賃貸住宅等の高齢者向け集合な見守りサービスの展開は、高齢者市場の拡大と住宅が増加する中で、それらを中心とした緊急通ともに、今後ますます充実されることが予測され報サービスの需要が伸びているという注 5。

る。一方で、多様な事業者により多様なサービスが提供されている現状は、消費者にとってサービ

５．安否確認サービスの概況
安否確認（＝本人ではなく機器等が異変を検知し発報する）サービスでは、図２に示すように「在宅中だが人の動きがない」ことを検知する多様な方法が開発されている。
ホームセキュリティを手がける警備会社が、高齢者向けの安否確認サービスをオプションとしている例もある注 7。子世帯が、離れて住む親世帯の契約を申し込む例が多いという。また、マンショ
ン管理に参画する警備会社が、基本機能として緊急通報サービスを提供する中で、オプションとして人感センサーによる安否確認サービスを提供す現状では、必ずしも普及は進んでいない。公的機関等が、各サービスを比較し、わかりやすく評価・
表示することにより、見守りサービスの普及を促進することが求められている。
見守り関連の市場は、団体契約（自治体・住宅管理者による緊急通報）と個人契約（ホームセキ
ュリティ、携帯電話による見守り等）に二分される。潜在的な見守りニーズをいかにして顕在化させるか、見守りサービス市場を活性化させられるのかについて検討を進めたい。
参考文献
1)「都道府県と市町村等との連携による公的住宅団地を活用した安心住空間支援システムの構築事例に関する調査研究事業」平成 21 年 3 月（厚生労働省老人保健等健康増進事業）
2)「公的住宅団地を活用した見守りサービス拠点および福祉サービス拠点の構築に関する調査研究」平成 22 年 3 月（厚生労働省老人保健等健康増進事業）
上記は、http://www.cbl.or.jp/slc/info.html よりダウンロード可るケース注 8 も出てきている。

図２ 機器による見守りの基本的な流れ
６．今後に向けて
緊急通報・安否確認に資する機器は、「住宅内に設置する機器」以外にも、携帯電話（含むスマートフォン）・携帯情報端末・テレビ電話等が活用され始めている。中でも、ＮＴＴドコモが平成 23 年 4

ＳＬＣ研究年報2011.07

スの内容・質を比較しづらいという指摘もあり、

注
注 1 国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）－平成 18 年 3 月推計」
注 2 総務省「平成 21 年版高齢社会白書」
注 3 総務省「平成 20 年住宅・土地統計調査」
注 4 インターネットが利用できる機器保有率は、全世帯平均が 73.7%のところ、70 歳以上世帯では 45.3％にとどまっている。総務省「平成 21 年家計消費状況調査年報」
注 5 事業者ヒアリングによる。
注 6 自治体で当該事業を実施していない場合や、利用にあたり協力員を登録する必要がある場合、利用対象を要介護者等に制限する場合等がある。また、自治体とサービス事業者間の契約内容によっては、駆けつけを行
わない、鍵の預かりは行わない等の場合もある。
注 7 セントラル警備保障株式会社「ライフリズムオプショ
ン」、アルソック「ALSOK シルバーパック」、東急セキ
ュリティ「シニアセキュリティ」等
注 8 大京・セコムによる「健康サポート・介護相談・見守りサービス」（平成 23 年 5 月 23 日株式会社大京ニュースリリース）―21―

３．研究報告⑤

住宅インフィルリフォームの潜在ニーズと顕在化手法の研究
山本洋史

２．住宅ｲﾝﾌｨﾙ･ﾘﾌｫｰﾑ懇談会による社会実験の実施

１．はじめに近年、人口の高齢化が進展し、65 歳以上の高齢

平成２２年度、住宅インフィル・リフォーム懇

人口は 2,900 万人を超え、その割合は 22％強に達談会では、消費者が安心して相談のできる窓口をし、超高齢社会に突入している。平成 12 年には約整備し相談を受け付けることでインフィルリフォ

250 万人であった要介護等認定者数は、昨年 8 月

ームの需要喚起に繋がるとの仮説のもと、1,000

時点で 470 万人を超え、増加の一途をたどっていを超える相談ショップの整備と、相談ショップでる。
（平成 19 年高齢社会白書より） しかし、要介使える共通無料相談券（以下、相談券）を発行し護等でない「元気な高齢者」が大多数であり、元相談対応を行う、社会実験を行った。

気な高齢者を要介護にさせない取り組みが重要で５万枚を超える相談券を各種のイベント等を通ある。これからは、生活者のライフスタイルに適じて配布するとともに、消費者が相談ショップをした住まいのインフィル（内装・設備）の改修が検索できる web ページを開設した。また、相談シ

重要であると考え、平成 21 年度末より、「住宅イョップをはじめとした関係者が閲覧する各種情報

ンフィル・リフォーム懇談会」（座長：神﨑茂治

を掲載したページも整備した。

(社)リビングアメニティ協会副会長）と「『アドバ相談券が用いられた枚数は６枚に留まり、ダイ

イザー』を核とした住宅改修促進検討委員会」（委

レクトメール等とほぼ同等の効果で、今回の取り

員長：深尾精一 首都大学東京教授）により検討を組みだけで判断するとインフィルリフォームの活開始し、当財団も事務局の一員としてメンバーに性化に繋がったとは言えない。

加わっている。前者は主に産業界を中心に具体の一方で、相談券は用いられなかったがリフォー

取り組み検討を行い、後者は学識者と産業界によム受注は進展したとの報告や、一過性の取り組み

りインフィルリフォーム活性化の仕組みや技術的だけでは需要の喚起には繋がらないという意見もな検討を行っている。

寄せられた。社会実験に対する取り組みの詳細と高齢化が進展し、各地に「自然発生的な高齢コ結果については、当財団が別途公開している報告

ミュニティ」が登場している。そのような地域が書（http://www.cbl.or.jp/soudan/gaiyo.pdf）を参照されたい。

活性化し、サステナブルな社会を構築するためには、適切な改修を実施し継続して居住することが３．リフォームの潜在化の程度に関する検討

重要と考えるが、大多数の住民は自身のライフス

本研究は当初、使用された相談券を分析し潜在タイルに適した住まいにするためのリフォーム

需要の顕在化について検討する予定だったが、用需要は顕在化していない。本研究は、住宅インフ

いられた相談券が少数のため、相談ショップへヒィルリフォームを顕在化させる手法について、住アリング等を実施し検討を継続した。相談ショッ

宅インフィル・リフォーム懇談会の取り組み結果

プへのヒアリングの結果、潜在ニーズを持つ顧客から、今後の方策を検討することを目的とした。

にも、段階が存在することが想定されてきた。新潟地区の相談ショップへヒアリングする際、図１―22―

ＳＬＣ研究年報2011.07

様は、ファーストコンタクトの時点でどのレベル

リアル

バーチャル

の概念図を用意し「御社に相談に来訪されるお客にいるのか教えてほしい」と聞いた。この図は、住まいのリフォームを実行する前の検討において、様々な段階が存在するのではないか、との仮説を

ＳＮＳ

Webサイト

模式化したもので、時計に見立てている。12 時か相談ｼｮｯﾌﾟ

顧客現場

各種ｲﾍﾞﾝﾄ

内覧会

ｺｰﾙｾﾝﾀｰﾒﾃﾞｨｱ媒体

ら 3 時、6 時、9 時へと時間が進むにつれて、リフ
ォームへの意欲が向上することを示している。す社会実験
特設webサイト

なわち、消費者は潜在か顕在かといった「０か１」共通無料相談券

ＢＬＲではなく、分単位の段階が存在するのではないか、

強みに出来ないか？

という新たな仮説である。

図２

ス
タ

多段階にわたる取り組み

多段階の働きかけイメージー

５．リアルとバーチャルの間を取り持つ情報発信ト

次に、実際の店舗等（リアル）と web 等の情報
１２

今度の週末に相談に行こう。見積りもとって検討しよう！

寒い

媒体（バーチャル）とを上手に組み合わせた事例

暑い
結露

リフォームを前提として相談、価格等を具体的に調べる。

段差のレビューを行った。以下にその概略を示す。

住まいの不満は感じているが、特に行動は起こさない。

ﾎｰﾑｸﾘｯﾌﾟ、ﾎｰﾑﾌﾟﾛって便利だ

・会員向けに発行する手作りのチラシから店舗に

こんなことは当たり前。我慢すれば暮らせるから大丈夫！

素敵なリフォーム事例を見つけた。
けれど、どこに頼めばいいんだろう？

住まいよりも趣味。今度はどこへ旅行しよう？

９

足を運ばせ、リフォームに誘導している事例。

３

どんなことが出来るんだろう？
いくらぐらいかかるんだろう？
リフォームを視野に入れ、身の回りの手段で調べ始める。

週末は何となくホームセンターや家電の量販店に立ち寄ることが多い。
目的を持たず、何となく情報を集めている。

雑誌やwebでリフォームのことを調べるようになった。

・ワインのインターネット通販に、web、ブログ、
SNS を組み合わせて成功している事例。

特価品のヒーターをゲッ ト！
脱衣所で使えば暖かくなりそう。

もっと抜本的に何とか出来ないの？

・SNS の中に設定したゲームで遊ぶうちに、商品６

図１

情報（清涼飲料）を違和感なく発信する事例。

潜在ニーズの概念図

・自社商品（家具）を用いた顧客の自室写真をラ

ヒアリングの結果、ショップに初めて相談する

ンキング付けして紹介し、店舗へ誘導する事例。

消費者の意識は、概ね 6 時を回っており、6 時半

・靴の通販を行う web サイトにおいて、電話対応

から 8 時頃といった回答が多く寄せられた。社会を行うオンラインコンシェルジュにより、通販

実験では、上記のような段階を考慮せずに相談券に付きものの不安感を払しょくしている事例。

を配布し、「時計の針が進んで 6 時を大きく回る」

これらは、バーチャルからリアルまで複数の手段ことを期待したがそのような結果は得られなかっで自社商品のプロモーションを行っており、インた。以上のことから、今後は「消費者への多段階

フィルリフォームの需要開拓を検討する上で参考の働きかけ」が重要であると想定できた。

にする価値がある。

４．多段階における働きかけのイメージ
住宅リフォームに関する情報発信は、様々なメ
ディアを通じ行われている。今後の方策の基本的な考え方として、インフィルリフォームに関して「相談ショップ」「協賛企業」「ＢＬ」が有機的に重なり合うように同じメッセージの発信を継続して行うことが、時計の針を進める上で有効であると考える。（図２参照）

ＳＬＣ研究年報2011.07

６．今後の方策
本研究では、インフィルリフォームの重要開拓を行うための今後の方策として、「メインターゲッ
トを絞り込み、そのターゲットに明確に届く消費者参加型の手法を用い、バーチャルとリアルを連携させた情報提供を行う。」が重要であることを結論付けた。今後具体的な活動が実行され、需要開拓が進展することを期待する。

―23―

４．コラム①～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

住宅履歴情報の蓄積・活用の動向
西本 賢二～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

１．建物の長期利用の実現に向けた情報管理
資源環境問題や CO2 削減などフィジカルな課
題に対して、住宅・建築物は大きな影響力を持っており、持続可能な建物の在り方は、その重要性を増している。住宅・建築物を長期にわたって活用するためには、建物自体の耐久性・耐用性を高めるためのメンテナンス、リフォームといったハードウェアとしての手当てを行うと同時に、建物の持つ価値を正しく判断され「よく手入れされた
図１

建物が相応に評価される＝市場原理の働く」環境

住宅履歴情報に関わる各主体の形成が必要となると考えられる。
このような背景のもと、住宅産業界では建物の表１

主な住宅履歴情報

生産情報や維持管理の履歴情報を蓄積し活用する
動きが活発になりつつあり、平成 19～21 年度に住宅履歴情報整備検討委員会（委員長：野城智也
東京大学生産技術研究所教授）が設置され『住宅履歴情報の蓄積・活用の指針』が策定されている。
これは、住宅履歴情報の蓄積・活用について住宅
市場における事実上の標準（デファクトスタンダード）として、最低限必要な共通の仕組みをとりまとめたものとなっている。
この仕組みにおいては、住宅所有者の住宅履歴蓄積・活用推進協議会」が平成 22 年 5 月 10 日

情報の蓄積・活用を支援する機関として「情報サに設立されている（平成 23 年 4 月現在、51 社

ービス機関」（図１）が新たな主体として登場してが加盟）。本協議会は前述の「住宅履歴情報整備検いる。『住宅履歴情報の蓄積・活用の指針』では、

討委員会」おいて検討された成果である『住宅履

この「情報サービス機関」が行う業務についての歴情報の蓄積・活用の指針』を踏襲し、住宅所有

共通のルールが設定されており、「多くの情報を、者の信頼を得つつ住宅履歴情報サービスの公正か

長期間、多くの主体の間」で住宅履歴情報が活用

つ適正な実施を図るとともに、住宅履歴情報の蓄される「オープンなシステム」の実現が念頭にお積・活用の普及のための活動を行っている。

かれ、「共通の ID の利用」、「情報項目の標準化」、

２．住宅履歴情報の活用「共通の用語の使用」などに言及している。

このように、蓄積・活用が始まった住宅履歴情

以上のような背景のもと、住宅履歴情報サービ
ス機関が相集まり「一般社団法人

住宅履歴情報報であるが、それにより得られるメリットとして様々なことが期待される。その第一に住宅自体の―24―

ＳＬＣ研究年報2011.07

維持管理や価値評価への活用があげられる。

持っていくことで、従来、確認し忘れがちな消耗計画的な維持管理品（電球やフィルターなど）の規格や、製品の設竣工時の仕様の情報や、過去に実施された維持管理の情報を明らかにできることで、必要な維持置に必要な寸法を、量販店やショールームなどで確認することが可能となる。

管理を計画的かつ効率的に実施できる。
合理的なリフォーム
住宅履歴情報を活用し修繕、改修、リフォームの計画を立てることができ、的確な予算・工期で希望にかなう合理的なリフォームを実現する。
中古住宅市場での適切な評価
住宅履歴情報があることで「住宅の素性」が明らかになり、買主が安心して購入できることから、中古住宅市場で住宅の価値の適切な評価を受ける
リコール対応ことが期待できる。
次に、住宅は一般居住者が「生活をする場」で製品供給側からのリコール情報を素早く正確に入あることから、住生活において各種のサービスを手できるので安心・安全が拡がる。また、従来、受けるにあり住宅履歴情報を活用することでサーメーカー毎・業界毎に出所が異なる情報を、ワンビスの効率や質の向上をうむことが期待されていストップで入手することが可能となる。

る。
ＷＥＢコンサルティング
住宅履歴情報をインターネット上でやり取りし、同時に複数の事業者に相談できることで、複数の企画提案から選択するといった「自分の好み」を実現できる機会が増大する。 また、現場調査の軽減や隠蔽部情報が入手できることによるリスクが軽減できることにより、トータルコストを下げられることが期待できる
３．住宅履歴情報の普及・展望
以上のように、今後活用の範囲が広がることが期待される住宅履歴情報であるが、その普及にあたっては、一般消費者に向けた PR による認知度の向上とともに、住宅産業界外とのサービス連携の拡大及び ICT システムの連携を実現させるためのルール検討が必要となる。
筆者らは、今後直近の活動として、実証事業等の活動を展開することによって効果・課題を具体化し、イメージの共有を図ることが肝要であると購入現場での支援
スマートフォン等で住宅履歴情報を購入現場に

ＳＬＣ研究年報2011.07

考えている。

―25―

４．コラム②～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

ソーシャルハウジングの始まりと今
２０１０年のヨーロッパを歩いて
深尾 精一～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

１．はじめに筆者は、2010 年度に本務先の首都大学東京において、サバティカルと呼ばれる、講義を免除され研究に専念できる環境を与えられた。長期に渡って海外に滞在することはできなかったが、ヨー
ロッパを数回訪問することができ、様々な住宅・建築を見てくることができた。12 月にその見聞録について、サステナブル居住研究センターで講演したが、ここではそれらの中から幾つかを紹介したい。訪問することをお薦めしたい集合住宅で

写真２

シテ・ナポレオン

階段室ある。
３．ギースのファミリステール
フランス北部のギースという小さな町に、ファ

２．パリのシテ・ナポレオン
パリの北部、モンマルトルの丘の麓に、1853

ミリステールという古い社宅が建っている。

年に建設された、シテ・ナポレオンと呼ばれる社

当地に鋳物工場を経営していたゴダンという人が、会住宅がある。世界的に見て、公共集合住宅の初

理想的な社会を目指して、社員と共に生活する社期の事例と言ってよい。今でこそ、パリらしい街宅を造ったものである。1860 年頃の建設であり、区の一角であるが、建設当時は周囲に建築はなか150 年経ったいまでも健在である。ロの字型の平ったようである。中央の階段室がアトリウムにな

面で、中央に大きなアトリウムを持ち、そこでは、っており、ブリッジが架け渡されたような空間で、様々な催しものが開かれたらしい。現在は博物館

現在でも魅力的であり、住み続けられている。サとして公開されているが、一部は現在も住居としステナブルな居住とは何なのかを考えさせられるて使われている。

建築である。

写真３
写真１

ファミリステール外観

シテ・ナポレオン外観―26―

ＳＬＣ研究年報2011.07

写真４

写真６

ファミリステール内観

５．

４．ベルリンのジードルンク

ジーメンスシュタット
ロッテルダムシュパンヘンの集合住宅

ベルリンにはジードルンクと呼ばれる様々な公

オランダにはモダニズム勃興期の集合住宅が数

共集合住宅があるが、そのうちの６つが 2008 年

多くあるが、ブリンクマンによって 1921 年に建にユネスコの世界遺産に指定された。現在も住み設されたシュパンヘンの集合住宅は特筆に値する。

続けられている住宅であるから、その意味は大き重ね建て長屋で三階のレベルに街路を持つこの住いであろう。今回はそのうちの５つを見てきたが、宅は、1985 年に改修が行われたが、2010 年にブリッツとジーメンスシュタットを紹介したい。

はスケルトン状態にした大規模改修が行われていブリッツはタウトによる馬蹄形の集合住宅とした。

て名高いが、グーグルアースで確認していただくと判るように、緑豊かな住宅地である。鉄筋コン
クリートが普及した時期の建築であり、バルコニ
ーの取り方が、それまでの組積造の集合住宅とは根本的に異なることに注目していただきたい。

写真５

写真７

シュパンヘン

1997 年

写真８

シュパンヘン

2010 年

ブリッツのジードルンク

ジーメンスシュタットのフーゴ・ヘーリングによる住宅は、1930 年当時はそれほど評価が高くはなかったらしいが、その表現手法・バルコニーの取り方などは、注目に値する。

ＳＬＣ研究年報2011.07―27―

４．コラム③～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～みち

サステナビリティへの途
青木仁～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

１．お詫び
筆者は、財団法人ベターリビングサステナブル
居住研究センターのアドバイザーを勤めているが、本務は東京電力技術開発研究所である。東京電力
福島第１原子力発電所の放射能漏れ汚染事故により大きな被害と多大なご心配をおかけしていることに関し心よりお詫び申し上げます。また、事故対策の最中、原子炉の最終冷却にも至らない現時点で、本稿を執筆することに関しては、これが昨
年 11 月に行った発表の内容を当年報掲載用に編集するものであることに免じ、ご容赦のほどお願
いいたします。
２．本稿の意図 過剰成長の是正と下降戦略
現代社会は地球温暖化等さまざまな危機に直面しています。私はこの危機の最大原因を「過剰成長」だと考えています。20 世紀後半に急加速した人類経済社会の成長拡大シナリオは今や正常範囲を超え過剰領域に突入したのではと危惧しているのです。先進国に暮らす私たちは既に享受して良い以上の便益を手にしてしまい、新興人口大国の人々もまさにそれを求めて経済の成長拡大に邁進しています。しかし、既に過剰領域にあるものをさらに成長拡大させることは不可能であるばか
りか、現状維持すら困難を極めると考えます。早急にこの過剰状態を是正し、将来にわたって持続可能な状態へと遷移させる必要があります。そのための方途として私は「下降戦略」を提唱しています。以下その内容を、それを構成するアイデアに即して説明していきたいと思います。
３．下降戦略を構成するアイデア
１）要求水準のコンパクト化・そこそこ化広々とした住宅や広幅員道路等、規模の大きさ
や規格水準の高さを追求するのが建築計画、都市計画の基本姿勢ですが、これすなわち資源・空間・エネルギーの大量消費に繋がります。それを防止するには、逆に空間の Compact さ、規格のそこそこさを追求することが有効です。何故ならコンパクトなものは少ない資源や空間しか必要としま
せんし、そこそこなものは少ない資源エネルギー
で維持可能だからです。規模大型化の代表は米国の住宅やクルマの仕様ですが、欧州も日本も、現状をみると規模は 2/3 程度の水準にとどまっています。米国の後を追いながらも、国力を勘案してある程度の水準にとどめたと考えることが妥当です。わが国の軽自動車規格や最近のインド・タ
タ社のナノなどのさらに小型の自動車規格設定の動きは良い傾向として評価できます。規模のコン
パクトさ、規格のそこそこさこそが持続性獲得の鍵なのです。
クルマの世界で起こっているコンパクト化の動き
環境制約
CO2排出削減

資源制約
原油高

成長鈍化
所得減退

先進国型高規格スタンダード
Ex.大型アメリカ車
下降
夢

夢の実現が可能に
新興国民

圧力

新たなコンパクト＆エコ型
グローバルスタンダード
ｺﾝﾊﾟｸﾄｶｰ 電気自動車

羨望

アメリカでもｺﾝﾊﾟｸﾄ&ｴｺｶｰが売れる時代の到来

２）大きな単位の分割
分割というと建築計画や都市計画では狭小過密の原因として唾棄すべきことと考えられています
が、シェアする、分かち合うための有効手段であると捉えれば、その利点が明らかになると思います。例えば、ワークシェアリングとは一つの就業機会を分割して複数の勤労者に配分し直す考え方です。一人当たり所得は減りますが、就業機会の増大により失業率は大きく改善し、社会的公正と安定の実現に寄与します。大型住戸を高齢世帯と子育て世帯で分割シェア居住して生活介助と子育て支援を交換し合うことも夢ではありません。
要改善建物

自らが
居住

譲渡

木造2階建
120㎡
敷地100㎡

敷地50㎡×2
敷地を2分割し、半分を譲渡して建替え費用を獲得・コンパクトで安全な住まいを確保
自らが居住

賃貸経営
敷地100㎡

究極の選択：
コンパクト化と緑の創出

敷地100㎡

代替案： 建替え後コンパクトに住まうことによって生み出される床を賃貸経営

上図のように敷地を分割し一部を譲渡・賃貸することで自己資金をもたない所有者でも老朽危険―28―

ＳＬＣ研究年報2011.07

住宅の建替えが可能になります。大きなままの住宅や敷地の維持に拘泥していては、このような効果は期待できません。
３）建築のリカレント化
既存住宅やオフィスは、既に高い空家率・空室率に示されるように過剰状態にあります。その中で、さらに新築するのであれば、そのあるべき姿をよく考えてみる必要があります。人口が減り、地域衰退のリスクが高まるのですから、ある場所に同じ用途で長期に存続する建築物の姿は考え難
くなります。災害復旧・復興でも、従来のように
先ず仮設建築物を建て、その後さらに本設建築物を建てるといった二重の投資の形は避けられる限
り避けるべきでしょう。この意味で、今後の新築に当たっては、簡単に建設でき、分解・移設も容易で、なおかつ本設並みの耐久性を有する所謂「リカレント建築」を極力志向すべきだと考えます。
４）既存建築ストックの利活用
以前から、今後はストック時代であり、その循環利用を考えるべきと言われてきました。しかしストック時代の定義自体はあいまいで、一方では新築建物の長寿命化を図ろうとする動きもありま
すし、既存リフォーム事業の活性化に活路を見出そうとする動きもあります。私はストック時代の本質的な定義を経済力の低下によって「新築できなくなる」、「既存ストックを直し直し使い続けなければならなくなる」時代だと捉えています。その意味で、従来の新築中心の建築設計・生産シス
テムをメンテナンス・リフォーム・リノベーションに適合したものへと根本から見直す必要があると考えています。このことに成功しなければ真の循環型社会の実現もできませんし、私たちの生活環境は衰退の一途を辿ることになるでしょう。
スクラップ＆ビルド型建築投資あり都市計画規制によって統制すべきもの捉えられがちです。しかし、実際には都市における建設投資の大きな部分はこれらの民間建築投資によって担われています。民間建築投資がまちを造っていると言っても過言ではありません。今後は公共
財政の逼迫によって公共施設の建設・維持管理は困難さを増していきます。ですから今後は、不断に行われていく民間建築投資の機会を捉え、それに従来は公共施設整備事業や都市計画が担っていた公共的役割を担ってもらうことが必要になると考えます。私たち民間建築投資を行う側でも、自らの投資効果を高め、その資産価値の保全を図る
上でも、従来よりも積極的に社会貢献を担う姿勢をもつことが重要です。

公共的役割を担う「21世紀社会貢献型民間建築物」
個別建築活動群
両者を合成
公共政策・事業（Ex.インフラ整備）

個別建築活動が担える形に分解
６）パッシブ・アクティブソーラー対策の統合
人類が今後持続的に利用可能なのは太陽エネルギーに代表される再生可能自然エネルギーです。
その活用は従来はパッシブソーラー対策中心でしたが、今後は太陽光発電・風力発電による創エネ
ルギー、ヒートポンプによる環境中の熱エネルギー回収など所謂アクティブソーラー対策を加え、より総合的かつ徹底的な再生可能自然エネルギーの利活用を追求していくことが必要不可欠です。
パッシブ対策とアクティブ対策を融合してみる
自然環境の
4つの系

パッシブ
親自然的対応光の系

太陽熱集熱・蓄熱

太陽光発電

大気の系

風の道・
外気冷房

大気熱利用
ﾋｰﾄﾎﾟﾝﾌﾟ
風力発電

陳腐化・老朽化状態の未然防止が小さな投資によって可能になる（建替え新築時のレベルまでは性能向上しないけれど）。個々の投資規模は小さいがより高い頻度
で投資が行われることで投資全体のレベルは維持確保され得る。

土壌と
植生の系

緑陰効果
蒸散効果

５）個別民間建築投資による公共的役割の担任
都市計画の考え方では、個別民間建築投資は公共施設にフリーライドする好ましからざる存在で

水の系

温熱環境
緩和効果

建替え時期まで我慢しようということで陳腐化・老朽化が放置されがちになる。

ストック活用リノベーション型建築投資

ＳＬＣ研究年報2011.07

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アクティブ
新技術的対応

都市・
建築物

地熱利用
ﾋｰﾄﾎﾟﾝﾌﾟ
水中熱利用
ﾋｰﾄﾎﾟﾝﾌﾟＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ
ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ
ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ
ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ
ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ
ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ
ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ
ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ
ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ
ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ
ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ
ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ
ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ ＣＢＬ－ＳＬＣ
財団法人ベターリビング

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