施工者・専門工事会社募集要項書
プロジェクト名
発注者
ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ会社

平成30年1月26日作成

南紀田辺リゾート大規模修繕工事

住所

和歌山県田辺市新庄町字東跡之浦2901番地1

電話番号

氏名

南紀田辺リゾート A棟管理組合、C棟管理組合、団地管理組合

Eｍａｉｌ

住所

大阪府大阪市中央区瓦町4丁目2番14号

電話番号

氏名

鹿島建物総合管理㈱関西支社 一級建築士事務所

Eｍａｉｌ tom-morita @kajima-tatemono.com

担当者 氏名・資格

森田 富夫

0739-24-8908（㈱東急コミュニティー南紀事務所）
06-6530-0630

一級建築士、一級施工管理技士、認定コンストラクション・マネジャー（CCMJ)

・築26年経過し、長期修繕計画に基づき、第２回大規模修繕工事を価格開示方式で実施する。
1.工事の目的・次回の大規模修繕工事のために、今回の大規模修繕工事の全てに係る記録を残す。
1.名称

南紀田辺リゾート 大規模修繕工事

2.住所〒646-0011 和歌山県田辺市新庄町字東跡之浦2901番地1

3.建物概要Ａ棟－鉄骨鉄筋コンクリート造、地上14階、112戸、延べ面積：7,852.19㎡、竣工：1992年(平成4年)3月
Ｂ棟－鉄骨造、地下1階・地上19階、212戸、延べ面積：16,575.8㎡、1993年(平成5年)2月
団地－駐車場棟-RC造・地下1階地上2階・318台、集会所棟-S造･地上1階、ﾁｬﾍﾟﾙ棟-RC造･地上1階

2.プロジェクトの概要

設計者 ㈱日建設計

元施工会社 東急建設・熊谷組共同企業体

管理会社 ㈱東急コミュニティ

専有部以外の共用部分

4.工事対象

規約共用部

建物に調節付属する設備で専有部に属さない部分 管理事務室、集会所、電気室、受水槽室、駐輪場等
アプローチ、駐車場、外灯、植栽、敷地外郭壁、通路、ごみ置き場

3.工事名・工期

1）工事名

南紀田辺リゾート 大規模修繕工事

2）工事期間 2018年 9月 1日～ 2019年 3月 31日

4.改修設計・工事監理者

価格開示方式によるマネジメント会社

鹿島建物総合管理㈱ 関西支社 一級建築士事務所

5.元請会社

価格開示方式による元請会社

鹿島建物総合管理㈱ 関西支社

1.現地調査による劣化状況を的確に把握し、適切な数量・修繕仕様による設計を提案し、区分所有者に対して説明責任の果たせる「見える化」した改修工事を実施すること。
2.業務の遂行にあたり、適切な資料を作成し、説明を尽くして理事会・修繕委員会の検討・承認の手順を守り、合意形成を図る。
3.居ながら改修となるので、制約条件（安全・防災・衛生・環境）に配慮して設計・計画し、工事を実施すること。

6.発注者からの要求事項 4.住居棟と団地(駐車場・集会所・チャペル他)の改修であり、会計がA棟・C棟・団地に区分されているので、大規模修繕工事費も同様に工事費用を区分すること。
安全性・衛生性
5.湾岸地域に立地しているので、塩害の影響を大きく受けているので、鉄部の改修工事には十分に配慮すること。
快適性・機能性
6.バルコニー・共用廊下天井部の汚れ、漏水に配慮し、施工時に十分に配慮すること。
社会的劣化への対応
7.改修時に空調、電気、衛生、移動・昇降等の設備等の快適性・機能性を維持できるように計画し、工事を実施すること。
8.社会の変化や技術の革新に伴い、建物の有する機能や性能が社会の要求水準より劣っていくので、常に利用目的に対して最適であるように提案し、改修すること。
9.省エネルギー向上の検討を行い、照明LED化改修を行いライフサイクルコストの低減を図ること。

1.日本リノベーション・マネジメント協会が提唱する価格開示方式を実践すること。
2.建設業登録許可を持っていること。
3.応募時点で職長名登録を行ない、登録した職長を中途で変更しないこと。
4.原則として、職長が所属する会社が直接工事を行なうこと。下請けを使用する場合は応募時点で明らかにしておくこと。但し、重層度は元請から数えて2次を限度とする。

7.応募の条件

5.管理組合に対して、大規模修繕工事に関するすべての情報開示を行なうこと。
6.工事は、仮設足場、タイル張替、下地補修（ﾀｲﾙ含む）、シーリング、外壁等塗装、鉄部等塗装、ｱｽﾌｧﾙﾄ防水、ウレタン塗膜防水、美装、その他、鋼製建具他、内装工事、給排水衛生設備工事、照明ＬＥＤ更新工事の工種に分けて見積を徴収するが、重複して応募しても可とする。
7.見積作成までに、日本リノベーションマネジメント協会が主催する価格開示方式オープンブックセミナーを受講して、価格開示方式を理解すること。
8.当物件において知り得た情報については守秘義務契約を締結して、外部に漏らさないことを遵守すること。

9.反社会的勢力と関係がないこと。
1.「価格開示方式」オープンブックセミナーで説明した「価格開示方式」見積ルール、現場管理ルール、支払ルール、精算ルール、竣工時のルール、オープンブック監査ルール、保証項目の内容を遵守すること。
2.専門工事会社決定後、元請が開催するキックオフミーティング、施工検討会に参加し、元請と一体となって工事準備ができること。

3.ＲＭＲが行う施工準備業務・施工管理支援業務に積極的に参加し、品質の作りこみを行うこと。
8.要求する業務水準

4.ＲＭＲ・元請が提供する標準帳票を使用し、工事に関する全ての情報を提出すること。
5.各業務の完了時に要求する成果物を提出し、理事会の承認を得ること。
6.業務完了時に工種別施工記録・報告書にまとめ提出すること。
7.平成29年度から導入された法定福利費を支払うので、ＲＭＲからの要求に応じて根拠資料（実際の保険加入状況）を提出すること。

1.今回のマネジメント業務に応募される方は、関心表明（応募参加の意思表示）を3.担当者宛メールすること。
2.関心表明 期限

9.関心表明平成30年2月13日（火） 10：00 ～ 2月20日（火） 12：00迄

3.宛先：鹿島建物総合管理㈱関西支社 一級建築士事務所 ☎06-6530-0630

担当：森田 tom-morita @kajima-tatemono.com(C.Cにて田村 m-tamura@kajima-tatemono.com)

4.関心表明のあと、9.応募時提出書類の1.2.3.4.5.6.7.8.（1.、2.、8.は指定様式をこちらから送付）を提出すること。

1）工事参加申込書 2）誓約書（価格開示方式を実践する） 3）会社概要・経歴 4）建設業許可の写し
10.応募時提出書類

5）改修工事の実績（中四国・近畿圏における最近3年間）

6）職長経歴・資格（現場配置予定の）7）担当者連絡先（氏名、住所、☎、ＦＡＸ，ﾒｰﾙｱﾄﾞﾚｽ（すべて必須）） 8）守秘義務誓約書
1)工事参加申込書 2）誓約書 8）守秘義務誓約書は指定様式です。
1. 応募時提出書類にて、事前審査を行い、管理組合が見積をお願いすると決定した業者に対して、12.の書類を配布します。

11.事前審査

2. 事前審査にて、見積依頼をお断りする場合には、メールにて担当者宛送付します。
3. お断りした場合、書類等は返却をしません。また、理由等についても回答しません。

1）見積用図書（平面図・立面図、総合仮設計画図、外部足場計画図、仕様書等）の配布（電子データ）
12.配布書類（事前審査通過者）

2）見積用明細書・工種別提出見積金額一覧表の配布（電子データ）
3）工種別見積用材料単価表の配布（電子データ）
4）工事スケジュール（電子データ）
5）質疑応答書用紙（電子データ）

13.配布方法

1）事前審査に合格した施工者に対して、ＣＤを指定された担当者に郵送する。
2）担当者は受け取りを確認したら、メールにて鹿島建物担当者に通知すること。
1）価格開示方式による見積明細書を作成する。（見積明細標準帳票により作成する。）
2）工種別に見積書を作成する。（2.直接仮設工事 3.タイル張替工事 4.下地補修工事 5.シーリング工事 6.外壁等塗装工事 7.鉄部等塗装工事
8-1.ｱｽﾌｧﾙﾄ防水工事 8-2.ｳﾚﾀﾝ塗膜防水工事 9.美装工事 10.その他工事 11.鋼製建具他工事 12.内装工事 13.給排水衛生設備工事 14.照明LED更新工事

3）表現を省略しない。（外壁塗装⇒外壁塗替え、外部足場⇒外部足場組立・解体、シール⇒シーリング打替え等）
14.見積明細の作成

4）１式表示をしない。（材料費を明確にするためには、形状・寸法・個数を記入し、材料費が拾えるように表現する。
5）材料費を算出するため、箇所ものであっても形状がわかるように表現する。（例 幅×高さ×奥行、 樋：径・長さ・材質）
6）見積明細での労務費の算出は0.000（下3桁）表示とする。（1人工＝8時間⇒1/8＝0.125人工/Ｈ）
7）材料単価は材料単価算出表を使用し、材料単価の根拠を残す。
8）見積作成時、千円未満の金額については、端数調整を行う。千円以上の値引きはない。
1）総合仮設計画には以下の内容を含んだ計画図となっています。
①現場事務所・資材置き場・倉庫・仮設トイレの設置②作業員詰所の設置③防犯システム④揚重計画

15.施工条件（見積作成時に考慮すること）⑤仮設電気・給排水設備
2）外部足場計画には以下の内容を含んだ計画図となっています。但し、設計業務時時点での計画図です。この計画より安全・安価・効率アップは提案可。

①建物形状・敷地形状・足元廻りの状況②植栽・機械式駐車場・駐輪場等による制約③外壁仕上と壁つなぎ位置・形状④道路占用・道路使用許可の元請による取得（当案件では該当しない）⑤階段足場・吹抜け足場・昇降階段、昇降式移動足場⑥水平養生・垂直養生
1）施工者（1次下請）は直接雇用の作業員を現場作業に使用しないで、専門工事会社（2次下請まで）を使用して工事を行なうことができる。
2）施工者（1次下請）は、計画・積算・工事管理・品質管理・出来高管理・精算等の業務を行なう。
3）専門工事会社が直接雇用の作業員を使用して行う場合（2次下請を使用しない）、施工者欄は１次下請社員の業務について労務費を計上すること。
4）価格開示方式見積明細書作成時、見積作成者が記入できるのは黄色のセルのみとする。
5）計算式等がロックしてあるので、エクセルのセル・行・列の挿入・削除する変更は行わないこと。
6）各工種の仕様については具体的にメーカー・製品名を記入しているが、これは同程度の仕様とすると見積単価にバラつきが生じ、厳正に比較できなくなる恐れがあることを配慮している。また、決定後のトラブルを防止するためでもある。

16.見積作成上の注意事項 7）指定の仕様と違うメーカー・製品名で見積を行なう場合にはメーカー・製品名を明記すること。

8）各工種の仕様については日本ＲＭ協会が発行している「マンション大規模修繕 工事標準仕様書」（鹿島出版会）￥2,000-（税抜き）に基づき、決定している。
9）作成した提出見積ファイル名は以下の要領で記入すること。提出日・会社名を記入すること。※見積作成者が勝手にファイル名を作らないこと。
元のファイル名

180224南紀田辺リゾート大規模修繕工事○○工事価格開示方式見積明細

提出見積ファイル名 180310南紀田辺リゾート大規模修繕工事○○工事価格開示方式見積（△□○○㈱）10）実数精算項目については足場架設後、現地調査を行なって数量・仕様を確定する。
11）精算時、数量のみの変更項目については材工単価は変更できない。
1）質疑書提出日時

2月28日(水) 17時まで

2）宛先：鹿島建物総合管理㈱関西支社 一級建築士事務所 ☎06-6530-0630

17.質疑応答担当：森田 tom-morita @kajima-tatemono.com(C.Cにて田村 m-tamura@kajima-tatemono.com)

3）提出方法 ①提供した質疑書：（エクセル・データ）に入力し、電子メールにて送付のこと。
②用紙の署名欄には見積者名(会社及び見積代表者名）を記名する。
③質疑応答は電子メールのみにて行ない、電話又は口頭等での受付けはしない。
④メール送付名：南紀田辺リゾート大規模修繕工事（工種 塗装： ○○会社）
4）回答日・方法

3月2日（火） 17時までに全ての質疑に対する回答を参加した全ての会社に送付する。

1）日時

2月27日（火） 10：00～12：00*調査時の注意事項※注意事項を守れない場合には失格とする。

・調査を始める前に管理人に名刺を渡すこと。完了時も挨拶すること。
・調査時は会社名の判る腕章・ＩＤカードを見えるようにつけること。
・直接居住者様の質問は厳禁する。

18.現地調査・専用部分への立入り調査は不可とする。
・居住者様・近隣居住者への迷惑をかけない事。(写真撮影は確認すること。)
・居住者に出会った時、挨拶等は励行すること。
・敷地内で迷惑になるような携帯電話、会話をしなこと。
1）日時
19.オープンブックセミナー

2月27日（火） 13：00～16：00

2）見積作成までに、日本リノベーションマネジメント協会が主催する価格開示方式オープンブックセミナーを受講して、価格開示方式を理解すること。

3）オープンブックセミナーを受講しなかった場合、参加資格を取り消す。
1）提出期限 3月14日(水) 12：00 電子メールによる見積（エクセルデータ）必着
20.見積提出

2）提出先：鹿島建物総合管理㈱関西支社 一級建築士事務所 ☎06-6530-0630

3）見積金額確認書類

その後、ＣＤによる到着は１日遅れも可とする。

担当：森田 tom-morita @kajima-tatemono.com(C.Cにて田村 m-tamura@kajima-tatemono.com)

応募した工種について提出見積金額の確認を行なうため、所定の提出見積一覧表に記入し、ＰＤＦで添付する。

1)1次選考：管理組合工種別予算に対して大きくかけ離れた金額を提示された会社を除外する。
2)2次選考：見積金額・施工能力・職長評価・会社業績・実績・アフターサービス対応能力・その他の項目について、管理組合が決めた配分点に基づく総合評価表にて評価する。
3)発注区分・工種別に内定予定者を管理組合（理事会）が選考し、内定予定者は施工者責任者（1次下請）、専門工事会社職長（2次下請）の面接を行って21.施工者・専門工事会社 最終内定者とする。

選定基準

4)最終内定者は、総会にて正式に承認される。

3）内定予定日

4月21日（土）4）内定予定者面接

内定予定者は施工者責任者・専門工事会社職長の面接を行なう。

5）承認

内定予定者は理事会にて承認された後、総会にて正式に承認される。
施工者（1次下請）・専門工事会社（2次下請）総合評価項目（各項目の配点は管理組合の決定による）

1.見積金額対管理組合予算
1.2次下請の使用の有無
2.材料費単価算出表の有無
3.1次下請労務単価

2.見積内容評価

5.経験年数（職長の）5.1次下請一般管理費率

応募した工種ごとの提案数
仕様・計画・工事範囲等

6.2次下請一般管理費率
8.2次下請利益率
9.2次下請管理費率

3.会社施工能力評価

4.社員（1次下請）職長 2.配置予定職長名（1次or2次）（1次or2次下請）技術 3.価格開示方式監理（主任）技術者
力・経験・資格評価
4.作業に必要な資格（職長）

4.2次下請労務単価

7.1次下請利益率
22.施工者・専門工事会社
評価項目

1.配置予定社員名（1次下請）

5.提案力評価
6.アフター・サービス
対応力評価

組織
責任者

10.1次・2次労務費金額比率

7.ＲＭ会社による専門工事会社評価

1.1次下請過去3年間修繕工事実績

9.2次下請規模(資本金）

2.2次下請過去3年間修繕工事実績

10.最近3年間決算状況（1次下請）

3.価格開示方式施工実績（1次下請）

11.最近3年間決算状況（2次下請）

4.価格開示方式施工実績（2次下請）

12.価格開示方式監理技術者（1次下請）

5.1次下請技術系社員数

13.価格開示方式主任技術者（2次下請）

6.1次下請技術系社員保有資格

14.オープンブック監査評価

7.（1次）2次下請作業員数

15.日本ＲＭ協会会員資格

価格開示方式遂行能力評価

8.1次下請規模（資本金）※価格開示方式による見積ルール
1）工事費を材料費、労務費、一般経費、利益に明確に分ける。
2）労務費は各作業員の単価×計画人工数＝労務費として算出する。
3）材料費は材料を購入する金額、労務費は実際に作業員に支払う金額を記入し、材料費・労務費の中に不明な経費、利益は入れてはいけない。
（回復利益を入れない）
4）職長は固定すること。作業員の入れ替わりは計画人数の２倍までとし、新規作業員の労務単価は予め申告したうえ施工担当者が現場で評価を行い、単価の妥当性を検証する。
5）材料費は使用材料の歩掛をもとに単位面積当たりの使用量×ロス率×数量×単価＝材料費として算出する。
6）材料費には養生材・ﾃｰﾌﾟ等の副資材費の費用も計上する。（使用材料単価算出表で副資材費の率を入れれば副資材費の費用が算出できる）
23.価格開示方式による見 7）各工種の使用材料単価算出表を見積提出時に一緒に提出すること。
積ルール（規則）
8）交通費も一般管理費（経費）に計上する。
9）一般管理費は材工金額×10％を標準とするが、専門工事会社の実情に応じて決定してよい。
10）利益は材工金額×3％を標準とするが、専門工事会社の実情に応じて決定してよい。
11)仕様はメーカー名・製品名を明記しているので、同程度として単価を入れないこと。これは同程度の仕様とすると見積単価にバラつきが生じ、厳正に比較できなくなる恐れがあることを配慮している。場合には指定見積と別に提案見積として採用したメーカー・製品名・仕様を記入して提出すること。

12)施工者（1次下請）は直接雇用の作業員を現場作業に使用しないで、専門工事会社（2次下請）を使用して工事を行なうことができる。
13)施工者（1次下請）は、計画・積算・工事管理・品質管理・出来高管理・精算アフター・サービス等の業務を行なう労務費、経費、下請経費、利益を計上する。
14)専門工事会社が直接雇用の作業員を使用して工事を行う場合は、専門工事会社が1次下請となり、2）の業務を含めた経費、利益を2次下請の欄に記入し、施工者（1次下請）欄は記入しない。
15)各工種の仕様については日本ＲＭ協会が発行している「マンション大規模修繕 工事標準仕様書」（鹿島出版会）￥2,000-（税抜き）に基づき、決定している。

16)価格開示方式見積明細書作成時、見積作成者が記入できるのは黄色のセルのみとする。計算式等がロックしてあるので、エクセルのセル・行・列の挿入・削除する変更は行わないこと。
作成した提出見積ファイル名は以下の要領で記入すること。提出日・会社名を記入すること。
17)タイル張替工事、下地補修工事、シーリング工事は実数精算とする。実数精算項目については足場架設後、現地調査を行なって調査プロット図を作成し、実際の数量・仕様を確定する。
18)その際の労務費、材料費、経費、利益の比率は契約時の比率に倣う。

23.価格開示方式による見19)実数精算を行なった時点で、覚書を交わす。
積ルール（規則）20)試験施工において、材料標準使用量を変更した場合（あくまでメーカー立会いによる保証が前提）において、材料費の増減について覚書を交わす。
21)実数精算項目以外の工事については精算時、数量のみの変更項目については労務単価・材料単価は変更できない。経費、利益は契約時の比率で変更する。
22）平成29年度（’2017/04）から国交省通達により、労務費の15.5％を法定福利費として計上する。（見積明細では自動的に計上されます）
23）法定福利費は自動的に計上されるが、支払いは現場精算時に保険加入状況を確認したうえで支払うものとする。
1)労務費は作業員個別にタイムカードを使用して、就労人員を集計し、予め決められた労務単価に人工数を乗じて計算する。労務費は最終月に精算する。
2)材料費は工事着工前に提出された、使用材料数量確認表により、入荷数量・使用数量を確認して材料費をチェックする。材料費は最終月に精算する。
3)中間の出来高については、下請けからの出来高報告（項目毎に出来高を％表示）を元請が査定し、ＲＭｒ・工事監理者が確認して管理組合に出来高として報告し、承認を得る。
4)元請から下請への支払は50日以内に、全て現金払いとする。1次下請から2次下請への支払いも同様とする。
5)管理組合と元請間の支払いについては、予め決められた支払条件とする。

24.価格開示方式による支6)職長は固定すること。作業員の入れ替わりは計画人数の２倍までとし、新規作業員の労務単価は予め申告したうえ施工担当者が現場で評価を行い、単価の妥当性を検証する。
払ルール（規則）
7)作業員の入れ替わりが計画の2倍を超えた正当な理由が無い場合には、次回の価格開示方式への公募資格を一定期間留保される。
8)支払・受取の証拠となる資料を必ず保存し、工事完了後オープンブック会計監査の資料とする。
9)追加・変更項目、契約明細に無い項目については、工事着工前に管理組合の承認を得ること。未承認のまま工事が行われた場合、指示した者、実施した者の責任となり、支払が出来なくなる。
10）法定福利費については、明細に計上しているが、実際に保険加入していることを確認できる資料に基づき、支払手続きを行い、支払う。2保険、1保健加入の場合は決められた比率に応じて支払う。
1)見積・支払・精算ルールに基づき、現場の運営を行なうこと。
2)労務費・材料費を正確に出すことが、価格開示方式の特徴であるので、日常管理でのデータの収集・整理を確実に行ない、施工担当者に定期的に報告すること。
3)労務費については現場で作業を行なった作業員の氏名・労働時間について毎日確認すること。（タイムカードの使用による）
4)材料費については納入するごと元請の立会いの下で製品名・数量の検品を行ない、使用材料確認表でチェックを行なうこと。
5)使用した材料についても元請立会いの下で空の容器の検品を行ない、記録に残すこと。
6)材料の納入を照明する出荷伝票を提出すること。

25.価格開示方式による現場管理ルール

7)外壁等調査のプロット図・数量集計表は実数精算項目の資料となるので、調査後速やかに纏めて提出し、実数精算を行なうこと。
8)各工程毎、作業にかかる前に施工担当者の立会いのもと、現場の状況を確認し、次作業にかかる。以下同様の工程内検査を行う。
9)その都度所定の施工チェックシートに記録し、工事写真を撮って残すこと。
10)各施工者（1次下請）・専門工事会社（2次下請）は各工程ごとに工程内検査を自主的に行ない、検査記録・写真を提出すること。
11)各工事完了検査を元請立会いの下、バルコニー部作業完了時、共用部作業完了時に分けて実施する。指摘事項については、是正方法をお互いに確認したうえで是正し、結果を検査する。
12)バルコニー部完了時、居住者の完了確認アンケートを実施し、完了を確認した後に、外部足場解体作業に着手する。
13)共用部完了時、足場解体範囲の発注者検査を実施し、完了を確認した後に、外部足場解体作業に着手する。
1）工事内容が、すでに使用している施工専門工事会社で見積を徴収できる場合は、契約明細にある単価を採用している事を確認する。
2）契約明細に無い内容や単価・仕様が既規契約内容と異なり、見積金額が30万円（消費税込）を超過する場合、他の専門工事会社からも見積を徴収し、専門工事会社選定基準に従って評価を行い、管理組合に説明し、管理組合の決定を支援する。

26.価格開示方式による追 3）ただし、工期に余裕がなく、管理組合が1社承認を許可した場合は2）の規則は適用しない。ＲＭｒ・施工担当者は意図的にこれを行ってはならない。
加・変更ルール（規則）4）追加・変更工事はインセンティブ報酬の対象としない。
5）施工担当者は、追加・変更工事について、施工担当者が専門工事会社・工事金額を決定できると勘違いをする場合があるが、専門工事会社・及び工事金額の決定権は管理組合にあるので決してこれを行ってはならない。
6）追加・変更工事の原価と当初契約工事の原価は明確に区分しなければならない。追加・変更工事についても精算を行う。
1）精算ルールに基づき、速やかに精算を行なう。支払・受取を証明する書類は原本を残すこと。
2）当該工事完了後、2週間を期限として工事の項目明細ごとに要した作業員数・材料の総数を集計し、所定の施工記録用紙に記録して提出すること。
3）材料については施工中入荷時数量、使用済み数量の記録を全て提出すること。
4）精算は精算比較表（実施ー契約）を用いて精算する。精算対象は、労務費、材料費、数量とし、数量に±5％以上の変更がある場合でも一般経費・利益は精算対象外とする。
5）契約はコスト+フィーであり、最終月に、労務費、材料費、数量について実数精算とする。ただし、契約ー実施数量±5％未満の場合は精算しないが±5％以上の場合には精算する。

27.価格開示方式による精算ルール（規則）6）増加した原因が元請に責任がある場合にはリスクフィーから支払う。下請に責任がにある場合には、施工者（1次下請）あるいは専門工事会社（2次下請）の負担とする。
7）精算は契約分と追加変更分とを別々に行なう。契約分において精算減となった場合には、元請の一般管理費、利益も同じ比率で減額する。リスクフィーは減額しない。
8）精算で増になった場合、追加変更項目以外の理由が無い限り、管理組合への負担はない。
9）契約明細で実施しなかった項目については、管理組合に返還する。この場合、一般管理費、リスクフィー、利益も同じ比率で減額する。
10）インセンティブ報酬は、予め決められた比率で配分する。

11）共通仮設工事については、実費精算とする。ただし、精算で増となった場合、管理組合のからの要求が無い限り、元請の責任となる。減となった分は全額管理組合に返還する。
1）監査の対象は元請、施工者（1次下請）、専門工事会社（2次下請）である。
2）オープンブック会計監査の詳細については、オープンブック会計監査要領書に基づき実施する。
3）オープンブック会計監査の申請は、工事請負契約締結後速やかに申請する。
28.価格開示方式によるオープ 4）申請時に価格開示方式の内、Ａ，Ｂ，Ｃ方式及び会計監査レベルを明らかにして申請する。
ンブック会計監査時のルール 5）工事中、精算時においてオープンブック会計監査に必要な帳票類について、ＲＭｒは工事関係者に対して、帳票類の作成状況を確認し、必要に応じて指導する。
6）ＲＭｒは精算が完了し、管理組合に説明し、承認を得た後に元請が最終の工事金額を管理組合に請求し、また、1・2次下請に対しても支払いを行う。それらの銀行振り込み、受け入れを確認した後、速やかに日本ＲＭ協会宛にオープンブック会計監査を受けることを連絡する。
7）ＲＭｒは、連絡と同時にオープンブック会計監査レベルに応じて必要な書類を日本ＲＭ協会が指定する監査機関・事務所に送付する。

レベルⅠ

●
●
●
●

レベルⅡ

レベルⅢ

●
●
●
●
●
●
●

●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●

帳票名

作成者

確認者

①

作業員名簿兼労務費算出表

元請・下請

ＲＭＲ・工事監理者②

工種別使用材料数量集計表・チェックシート

元請・下請

ＲＭＲ・工事監理者③

共通仮設工事実費精算基準

元請

ＲＭＲ・工事監理者④

現場管理費実費精算基準

元請

ＲＭＲ・工事監理者⑤

実数精算表（タイル張替え、下地補修工事）

元請・下請

ＲＭＲ・工事監理者⑥

実数精算時覚書（タイル張替え、下地補修工事）

元請

ＲＭＲ・工事監理者⑦

工種別精算表（実施ー契約）

元請

ＲＭＲ・工事監理者⑧

銀行送金書類・預金口座明細

下請

ＲＭＲ・工事監理者⑨

追加・変更実績表

元請・下請

ＲＭＲ・工事監理者⑩

工事上限金額保証金運用実績

元請

ＲＭＲ・工事監理者⑪

インセンティブ報酬配分実績

元請

ＲＭＲ・工事監理者

28.価格開示方式によるオープ
オープンブック会計監査の実施・報告
ンブック会計監査時のルール
1）監査員による事前提出書類の精査を行なう。（通常1か月程度）
2）監査員は資料の内容に疑義、不足、不明な点があれば追加資料提出要求を行う。・ＲＭｒ・元請負人の両方に資料請求を行う。
3）ＲＭｒ・元請負人は請求のあった資料を1週間を目途に提出する。
4）この間のやり取りの記録はメールにて行うことを基本とし、日本ＲＭ協会オープンブック監査委員会にもＣ.Ｃで送る。
5）1週間を超えても未提出、提出資料の送付予定の未連絡、2週間を超える提出予定の連絡の場合は、監査員は監査を打ち切り、申請者に対して「監査不可」と報告する。
6）この報告は.メールにて行うことを基本とし、日本ＲＭ協会オープンブック監査委員会にもＣ.Ｃで送る。
7）「監査不可」となった場合でも、オープンブック会計監査費は請求する。
8）監査員は、オープンブック会計監査の日時を工事関係者に指定し、オープンブック会計監査を実施する。
9）監査には、元請負人、1次下請負人、2次下請負人が立ち会う。（RMｒ及び工事監理者は基本は立ち合わない）但し1次下請、2次下請への日時連絡は元請人が行う。
10）工事代金の支払い、受け入れの確認については原本照合とする。
11）オープンブック会計監査結果報告書は、既定の様式に倣い作成する。
12）監査員はオープンブック会計監査結果報告書を、日本ＲＭ協会理事長宛提出する。
13）日本ＲＭ協会は会長名でオープンブック会計監査結果報告書を管理組合に提出する。
1）工事記録写真について、当該工事完了後４週間を期限として電子データにより、所定の工事記録写真台帳をＣＤで提出すること。
2）保証書の提出を要求する工種について、当該工事完了後４週間を期限として、元請・施工者・使用材料メーカーとの連名の保証書を提出すること。
3）本工事の保証は工事請負契約約款に係らず、各工種毎に下記の表によるものとします。保証の開始時期は引渡の翌日とする。

30.価格開示方式による竣
4）工事引渡し後、施工上の欠陥あるいは使用材料に起因する不良が生じた場合には施工者・専門工事会社の負担により補修すること。
工時のルール5）アフターサービス計画による年次点検（1,3,5,10年）において、専門工事会社アフターサービス責任者が立ち会うこと。

6）アフター・サービス点検において指摘された内容が施工者・専門工事会社の責任である場合には、施工者・専門工事会社が無償で補修を行なうこと。
7）工事完了後、工事に関するアンケート調査に協力すること。

31.施工障害・廊下・バルコニー等の共用部で事前に工事施工の障害となる居住者の設置物がある場合には、再度移動・片付をお願いするので勝手に処理しないこと。

・本工事の保証は工事請負契約約款に係らず、各工種毎に下記の表によるものとします。保証の開始時期は引渡の翌日とする。
・各工事の工事保証は元請・専門工事会社・使用材料メーカーの連名保証とし、工事竣工引渡し時に連名保証書を提出すること。
・工事引渡し後、施工上の欠陥あるいは使用材料に起因する不良が生じた場合には施工者・専門工事会社の負担により補修すること。
表-1 本工事に関する保証項目・保証内容・保証期間
保証内容

工事項目

32.保証

躯体等補修工事

ｸﾗｯｸ、欠け、爆裂等を補修した箇所で故障が再発

５年

タイル工事

ﾀｲﾙを張り替え、ｴﾎﾟｷｼ・ﾋﾟﾝﾆﾝｸﾞ工法で補強した箇所で故障が再発

５年

外壁等塗装工事

塗装を行った箇所で著しい浮き、剥がれ等の故障が起きた場合５年シーリング工事施工を行った箇所でシーリングの剥離、漏水等の故障が起きた場合

５年

共用廊下・バルコニー等天井面塗装工事

塗装を行った箇所で著しい浮き、剥がれ等の故障が起きた場合

３年

鉄部等塗装工事

塗装を行った箇所で浮き、剥がれ、発錆等の故障が起きた場合３年

屋上ｱｽﾌｧﾙﾄ防水施工を行った箇所で防水層の破断、剥がれ、浮き、漏水等の故障が起きた場合

10年

庇塗膜防水・ｼｰﾄ防水施工を行った箇所で防水層の破断、剥がれ、浮き、漏水等の故障が起きた場合

5、10年

共用廊下・ﾊﾞﾙｺﾆｰ 床・側溝塗膜防水 施工を行った箇所で防水層の破断、剥がれ、浮き、漏水等の故障が起きた場合

５年

共用廊下・バルコニー等床長尺塩ビシート張 施工を行った箇所で防水層の破断、剥がれ、浮き等の故障が起きた場合

５年

適用除外
① 入居者または第３者の故意、過失によるもの② 天変地異に起因するもの
1）バルコニー内の人工芝、物置、植木鉢等私有物の撤去・再設置、移動等の費用
33.見積除外項目

2）外部に面する開口部の網戸、簾等の撤去・再取付費用
3）衛星放送のアンテナの撤去・再取付費用
4）室外機の撤去・再取付費用。但し、簡単な移動で作業ができるもの について本工事に含む。
1）大規模修繕工事に関する情報は外部に遺漏しない。

34.情報管理のルール

保証期間2）コスト情報が記載されている資料についてはＲＭｒの許可なく、外部に出さない。（電子データも同様）
3）議事録はＲＭｒの許可なく外部に出さない。