湊地区まちづくり事業基本計画策定
報告書

平成 18 年 3 月
八戸市

八戸市

湊地区まちづくり事業基本計画策定 報告書
目

序章

次

湊地区まちづくり事業基本計画の策定にあたって

１．計画の背景２．目的
３．計画対象地区

第１章

既定調査計画・地区条件の把握と検討課題の整理

１．既定計画・プロジェクトの整理
２．地区条件等の把握
３．計画課題の整理

第２章

28
40
42

事業計画案（まちづくり基本計画）の検討

１．まちづくり基本方針の検討
２．施設計画の検討
３．管理運営計画等の検討
４．公共・民間参画条件の検討・整理

第４章

4
11
26

計画条件の検討・整理

１．地元意向２．都市基盤整備に係る計画条件の検討
３．市街地整備・事業化候補地区に係る計画条件の検討

第３章

1
1
3

46
51
58
61

事業推進課題の整理・プログラム化

１．事業化プログラム案の検討
２．推進課題と今後の進め方

6264

序章 湊地区まちづくり事業基本計画の策定にあたって

１．計画の背景
八戸市は人口約 25 万人、都市圏人口約 60 万人に達する地域における中心都市である。
同市湊地区は、市営魚菜小売市場を中心に魚介類を扱う商店が集積し、定期的な朝市の開催などを通じて、地域の台所としての役割を果たしており、また館鼻公園等周囲の遠嶺とともに独自の都市景観を有している。
しかしながら、地域の中心であった市営魚菜小売市場の老朽化、朝市の散在化、水産関連業の低迷、八食センターの開設等周辺環境の変化により、かつての「市」の賑わいが失われつつある。
こうしたなか、平成 14 年 12 月の東北新幹線八戸駅開業による広域アクセス条件の向上に伴い、みなと八戸の独特の雰囲気を持つ湊地区は、大きな観光要素としてその重要性が再認識されているところである。
このように、市営魚菜小売市場及び陸奥湊駅周辺地区は、当市の特徴である「みなと八戸」の歴史・地域文化性を持ち、今後のまちづくりにあたっての基本的素地として貴重なものとして捉えられる。
今後、市民、地域住民が誇りを持てるまち（づくり）は、都市そのものが観光資源となるものである。その先駆的事業として当地区再開発による波及効果への期待はもとより、かつ同時に必要な公共・観光交通ターミナルとしての駅前広場等基盤整備や市場機能の再生（産業観光・交流）は、地域交流（勉強観光）との適正な計画性を図ることにより、自治体、市民、関連団体等を含めた共同のまちづくり事業としての構築が可能であると考えられる。

２．目的
当基本計画は、平成 15 年度に策定した八戸市湊地区まちづくり基本構想を踏まえ、特に同基本構想において、
市営魚菜小売市場を含めた市場街の再生が期待されているＪＲ陸奥湊
駅周辺地区を対象地区（必要に応じて周辺地区を含む）と して、地区条件を踏まえた、市街地整備及び都市基盤整備計画案の検討を行うとともに、有効かつ適用可能なまちづくり手法と事業化計画・方策を具体に検討・提起し、まちづくり基本計画として取りまとめることを目的として行うものである。

1

調査・計画Ⅰ既定調査 計画における検討課題の整理第４次市総合計画 H15.3
都市マスタープラン H16.3
海洋立市プラン H15.3
観光基本計画 H11.4 他

既往関連調査・プロジェクト
・ 湊地区まちづくり事業基本構想 H16.3
・ 館鼻公園基本計画 等

地区条件・検討課題の整理

Ⅱ計画条件の整理・検討及び計画案の作成―１．交通都市基盤整備に係わる計画条件の検討

権利者条件把握・権利／意向等−２．市街地整備・事業候補地区に係わる計画条件の検討①現状分析・施設需要の検討
・交通都市基盤・施設の現状分析
・交通施設需要の検討（公共交通、駐車場）
・歩行者回遊動線の検討①駅周辺市街地整備方針の検討
・土地利用・市街地整備方針の検討
・保全修復・改善整備（誘導）方策の検討等②計画条件の検討②施設需要の検討
・商業・業務／観光／産業振興／公共公益施設／市民活動等に係わる施設需要の検討
・魚菜小売市場需給動向
・関連企業動向調査・ﾋｱﾘﾝｸﾞ等

・広域交通／市街地道路交通体系
・路線、定期ﾊﾞｽ 、観光ﾊﾞｽ 路線（導入）計画／駐車場等交通施設需要
・駅周辺地区交通処理（交通規制等）計画
・駅前広場施設・配置計画③.関係機関等との協議調整
・交通施設管理者、関係機関・団体等③景観デザインの検討
・街並み景観、ﾌｧｻｰﾄﾞﾃﾞｻﾞｲﾝ等―３．まちづくり基本計画案（ﾏｽﾀｰﾌﾟﾗﾝ）の作成
・交通都市基盤整備計画・市街地整備計画 ・重点整備地区：計画ｺﾝｾﾌﾟﾄ／施設建築物／公共施設（都市施設）等
Ⅲ事業計画案の検討−１．事業計画・権利変換計画の検討−２．事業採算・管理運営計画等の検討①.事業計画・権利変換計画諸元の設定①.事業採算性の検討
・市場価格水準の把握
・保留床処分条件、計画の検討
・公的施設についての補助・助成制度の検討、
設定
・公共（行政）投資水準の設定 等

・ 手法・主体（市､民間､３ｾｸ等）設定
・権利変換方式等検討①.資金計画案の作成
・支出入費目、補助対象費目設定と費用の積
算／年度別資金計画、負担割合等③各種支援事業制度・中心市街地活性化施策の適用性の検討・ 補助事業ﾒﾆｭｰ整理と適用性の検討
・ 事業主体、手法等の整理②管理運営計画の検討
・管理運営主体・手法の設定／管理運営計画の検討
・長期経営収支計画の検討 等−３．公共・民間参画条件の検討・整理

Ⅳ事 業推進課題の整理・プログラム化

②権利者特性（意向等）に基づくﾓﾃﾞﾙ権利変換、配置計画の検討
・従前資産の算出
・用途別階別床価格の算出
・ ﾓﾃﾞﾙ権利変換計画の作成 等・出資（融資）条件（ｹｰｽ）の整理
・施設整備、管理運営に伴う出資事業制度の適用性検討 等−１．.事業化プログラム案の検討−２．推進課題と今後の進め方

2３．計画対象地区
計画検討に係る周辺概況等の調査対象地域は、湊地区まちづくり基本構想の区域、
面積約 24.4ha とし、当湊地区まちづくり事業基本計画策定の計画対象地区は、陸奥湊駅前の市営魚菜小売市場を含む市場街周辺の地区とする。
調査対象地区（面積：約 24.4ha）

計画対象地区3

第１章

既定調査計画・地区条件の把握と検討課題の整理

１．既定計画・プロジェクトの整理
湊地区まちづくりに係る既定の上位計画、関連プロジェクトの整理を行う。
関連する既定計画（八戸市都市計画マスタープラン H16.3、海洋立市プラン H15.3、観光基本計画 H13.4、そして湊地区まちづくり事業基本構想 H16.3、館鼻公園基本計画等）における当地区に係る位置づけ、各構想・計画内容等を把握し、必要な整合を図りながら当地区における広域的要請課題として整理する。
①第 4 次八戸市総合計画 中期基本計画（平成 15 年 3 月）
将来の都市像『人・産業・文化のフロンティア都市：八戸』を実現するための戦
略プロジェクトである「海洋立市プロジェクト」において以下のように位置づけられている。

「海」に親しむまちづくり「みなとまち」らしさを醸し出している陸奥湊駅周辺については、
その雰囲気と魅力を保ち、観光資源としてより活かしていくための整備を進めるとともにその活用について検討を行います。
◆湊地区の整備と活性化
・館鼻公園整備事業
・湊地区まちづくり事業の調査・研究・日曜朝市「海」を活かした観光交流の推進◆食文化の振興及び育成
・陸奥湊駅周辺朝市のＰＲ

4

②八戸市海洋立市プラン（平成 15 年 3 月）
基本理念である「八戸は海を母とし、海とともに発展する」を実現するための基本方向と施策において、以下のように位置づけられている。
「海」に親しむまちづくり◆湊地区の整備と活性化
陸奥湊駅前市場とその周辺について、「みなとまち」らしさの雰囲気と魅力を観光資源として活かしていくため、館鼻公園の整備を行う他、同地区の総合的なまちづくりの検討等を行います。
また、同地区の活性化を図るため、魚菜市場と地元商店街等の連携による日曜営業等を実施します。
事業名

事業主体

事業概要
館鼻公園を、地形条件を充分活かし、観光

館鼻公園整備事業

八戸市

地的要素を持った公園として拡張・改築整備を行います。街区公園（ 0.57ｈａ）→近隣公園（1.3ｈａ）
老朽化した魚菜市場、駐車場不足、狭隘な湊地区まちづくり事業の調査・研究

八戸市

道路といった課題を克服するために、再開
発事業等を含む総合的なまちづくりについて、調査・研究します。

日曜朝市

市営魚菜市場や周辺市場及び商店等が早民間

朝日曜営業を実施します。

「海」を活かした観光交流の推進◆食文化の振興及び育成〜 食文化拠点の形成「海」に関わる食文化の交流拠点として、陸奥湊の朝市を内外にＰＲし、観光資源としての活用を図ります。
事業名

事業主体

事業概要

湊駅周辺朝市のＰ

民間

地域の風土、生活感が感じられる陸奥湊駅

Ｒ

八戸市

周辺の朝市を観光資源として活用します。

5

③八戸市都市計画マスタープラン（平成 16 年 3 月）
将来都市像「えがおが生まれる

えがおが集まる都市」の実現に向けた将来都市構造において、以下のように位置づけられています。
くらしの都市構造◆地域拠点「陸奥湊駅周辺」
中心市街地を補完する東部地域の中心となる拠点。
商業・サービス機能などとともに、市民活動支援機能や交流機能などの機能を集積させます。
◆交通
中心市街地と八戸駅周辺、陸奥湊駅周辺の各拠点を結ぶ軸の強化を図るとともに、市内各所からの拠点へと快適に連絡できる公共交通ネットワークを形成します。
産業の都市構造◆産業拠点
新幹線の開業を受けた交流人口の拡大による都市活力の創出に向け、（中略）観光・交流機能を付加した拠点を形成します。
将来都市像「えがおが生まれる

えがおが集まる都市」の実現に向けた分野毎に基本方針において以下のように位置づけられています。
にぎわい・活力を生み出す都市づくりの基本方針◆人々が集い、にぎわう都市拠点の形成（陸奥湊駅周辺）
観光・交流拠点として、現在の魚菜市場周辺の風情を残しながら観
光機能、商業・サービス機能などの充実を図るとともに、観光客が訪れやすく、回遊して楽しめるような総合的な市街地整備を図ります。
八戸市東部を圏域とした、市民が利用する地域拠点の形成をめざし、
商業・サービス機能の積極的な集積を図ります。さらに交通基盤や情報基盤の整備とともに、鉄道とバスの結節点機能の整備を図ります。
◆都市活力を創造する産業拠点の形成（陸奥湊駅周辺は観光・交流拠点）
それぞれの特性を活かした観光・交流拠点の育成、充実を積極的にすすめます。また、観光基盤整備などを図るとともに、公共交通の連携強化やソフトの充実、ＰＲなどをすすめます。

6

地域別の構想（湊・白銀・鮫域）では、以下のように位置づけられています。
将来像「海からの活気、くらしのうるおい、にぎわいが重なるまち」

まちづくりの方針
・陸奥湊駅周辺：商業サービス機能などが集積する生活サービス拠点の形成
陸奥湊駅北側：観光機能、交流機能を高める
・陸奥湊駅（バスと鉄道の交通結節点）：利便性の高い公共交通網の形成
・陸奥湊駅周辺：観光バスの乗り入れを考慮し駐車場の整備、館鼻公園へのアクセス道の整備など
・陸奥湊駅周辺：歩道整備や歩行者空間のバリアフリー化など快適な歩行空間の形成を図る
・館鼻公園：眺望に配慮した公園づくり、駐車場やトイレの整備など観光施設として充実
・新井田川沿いでは、館鼻公園につながる散策コースとして地域の人々に親しまれる空間整備
・館鼻公園（港湾や海、市街地を一望できる眺望拠点）：都市景観を楽しめる空間
として整備
・魚菜市場：活気のある独特の景観を活かした整備

7

④八戸市観光基本計画（平成 11 年 4 月）
観光振興を進めて行く施策として、以下のように位置づけられています。
八宝の振興◆グルメ拠点の形成 朝市の振興
・陸奥湊駅前朝市、湊日曜朝市・朝市ツアーの導入
八景の振興◆新しい魅力スポットの振興と発掘 八戸百景の継続的な活動
・館鼻公園からの眺望
八達の推進◆広域観光ルートの形成と都市間の連携

広域観光を支える道路整備の促進

・観光ポイントにおける駐車場の整備・充実◆市内周遊観光ルートの形成 グルメ・食材等買い物観光ルートの形成
・市場等への新鮮な食材の買出し◆休憩機能の整備 休憩拠点の整備
・観光スポットにおける駐車場の整備・充実◆サインシステム等案内機能の充実 主要施設における観光案内板・説明板等の設置
・観光スポットにおける説明板の整備⑤八戸市景観計画素案（平成 18 年 3 月）
景観の形成に関する方針について「八戸市景観形成基本計画」の「景域別の景観形成方針」が方針に位置付けられており、以下のように示されている。
海岸線を景観軸とする景域の景観形成方針◆館鼻公園
・主要な眺望点及び周辺の緑地等の景観を保全
・海の眺望点を活かした景観形成◆陸奥湊駅周辺・港町としての庶民的な雰囲気を保全
・港や市場へのゲートとなる港町の風情を感じさせるような昔ながらの街並みを形成・駅前において地域の生活や交流の拠点形成により賑わいのある景観
形成◆湊高台
・住宅地内の良好な眺望点及び周辺の緑地景観を保全◆新井田川沿い・河口部の港町としての雰囲気を活かした街並みづくり

8

⑥湊地区まちづくり事業基本構想（平成 16 年 3 月）
当該地区のまちづくり事業について、以下のように示されている。
湊地区まちづくり基本テーマ「
新鮮な笑顔あふれる湊町」
まちづくりの基本方針◆イサバのにぎわいのまちづくり◆海と川を活かしたまちなみづくり◆親しみと活力と思いやりあふれるまちづくり
将来地域構造9

整備構想◆土地利用構想
・にぎわいのある水産関連の商業集積づくり
・安心して住み続けられる住宅地づくり
・新井田川沿いを活かした水辺の魅力づくり
・斜面緑地など緑のうるおいづくり◆基盤整備構想
・利用しやすい駐車場づくり
・移動しやすい道路づくり
・館鼻公園の眺めを活かした観光拠点づくり◆その他公共公益施設等の整備構想
・地域の顔である魚菜市場の再生
・陸奥湊駅の利便性の向上
・商業サービスの向上と事業者への支援
・地域を支える人づくり

10

２．地区条件等の把握対象地区及び周辺地区における、権利形態、生活・営業実態等権利者に係る即地的条件の調査の他、権利者意向、まちづくり関連活動状況等について把握し、まちづくり事業化計画検討のための基礎的条件として整理する。
また、対象地区及び周辺地区における土地・建物利用状況、地形・地質、市街化
動向、地価動向等まちづくり計画立案のために必要な地区条件の把握を行う。
１）人口・世帯対象地区の人口・世帯は、平成 16 年 9 月 30 日現在で人口 1,168（人）、世帯数 448
世帯となっており、1 世帯当りの人口は 2.6 人となっている。
人口については、平成 6 年以降減少傾向が続いており、平成 16 年人口は平成 6 年
時の約 67.７％となっている。
世帯数については、市全体の増加傾向と異なり、平成 6 年以降減少傾向が続いている。
また、対象地域は、市内でも高齢化率が高い地域となっている。

2000

5.0
1679

1639

1594

（
人口、世帯）

1600

1200

3.0

2.9

1533

1507

1500

1479

4.0

1411

1359
1168

3.0

2.9

2.9

2.8

2.8

2.8

2.7

538

535

536

524

2.6

3.0
2.6

800

2.0
586

555

552

552

537

519

（
人口/世帯）

1726

448

400

1.0

0

0.0
H6

H7

H8
人口（人）

H9

H10

H11

世帯数（
世帯）

H12

H13

H14

H15

H16

１世帯当りの人口（
人／世帯）※対象地域の正確な人口データがないため、住民基本台帳の字別人口データから、館鼻、下条、上ノ山、汐越については全数を、柳町、久保については半数を大沢については 0 として整理した。

11２）歴史・文化
新井田川の河口部付近には、八戸藩が設置した「十分一役所」跡があり、かつてはこの場所で、漁獲の 10 分の 1 を漁業税として徴収していた。現在では、港町としての歴史を伝える貴重な資源となっている。
陸奥湊駅前は、かつてはセメント工場の引込線の分岐点であったが、地域の要望で停車場となった。そして、1925 年（大正 14 年）の小中野町の大火を契機にイサバの中心がこの駅周辺に移り、東北最大の駅前魚菜市場を形成してきた。
対象地域には、漁事など海にまつわる信仰の歴史から、大祐神社や十王院をはじめ、多くの社寺や祠がある。
文化財としては、十王院に市指定文化財の地蔵菩薩像がある。

稲荷神社
川口神社
(十分一役所跡)
八坂神社

大祐神社
十王院

竹駒神社

12

３）土地建物利用状況①対象地域全体
陸奥湊駅通りには、商業用地が集積しており、市営魚菜小売市場を中心に大小の市場が 20 棟程度立地している。
本町通り沿いには、商業用地が集積しており、銀行等の公益施設、食料品や日用品等の小売店舗等が立地している。
新井田川沿いには、工業用地があり、日本酒工場、鉄工所等が立地している。
その他の地区は、概ね住宅地となっており、老朽化した戸建木造住宅が多く、区画道路も狭いことから、防災面の問題を抱えている。
②駅前周辺地区
登記簿（土地及び建物）のデータをもとに、建物用途、建物建築面積、建物容積、
建物構造、建物建築年、建物階数について整理した（なお、登記簿がない建物については、今後固定資産台帳等により補う必要がある）。
ｱ 建物用途
建物用途がわかるものについて、その棟数を見ると、居宅が 45 棟（43％）と最も多く、ついで居宅兼店舗が 27 棟（26％）、店舗が 19 棟（46％）となっている。分布を見ると、陸奥湊通り沿いに店舗等の商業系建物が集まっていることが伺える。

13

ｲ 建物建築面積
建物建築面積については、公図をもとに図上計測した。150 ㎡未満が 72 棟
（71％）、150 ㎡以上が 30 棟（29％）となっている。

ｳ 建物容積建物と土地の登記簿がともに揃っているものに限って集計すると、延面積合計が 21,510 ㎡、それに対応する敷地面積が 22,281 ㎡となり、容積率は約94％となる。当該地区の用途地域は陸奥湊駅通りに面して商業地域（建ぺい
率 80％・容積率 400％）、その他が第一種住居地域（建ぺい率 60％・容積率200％）と比較しても、効率的な土地利用とはいえない。

14

ｴ 建物構造
建物構造では、陸奥湊駅通りに面しては非木造が多く建っているが、全体では 7 割近くを木造が占めている。

ｵ 建物建築年
建物建築年では、登記簿から建築年がわかるもの（75 棟）のうち、41 棟と半数以上の建物が 31 年以上前の建築となっている。

15

ｶ 建物階数
建物階数別では、1 階建（16 棟・15％）、2 階建（80 棟・77％）で全体の 9割以上を占めている。

16

５）市街街・商店街動向①商店街の動向
対象地域の商業は、陸奥湊駅前通り、本町通り沿いに集積しており、陸奥湊駅通
り商店街、湊商栄会等の商店街がある。
商業統計（平成 9 年）によれば、陸奥湊駅通り商店街は、商店数 202 店、従業員
数 398 人、年間商品販売額約 39 億円、売場面積 2,342 ㎡となっており、平成 3 年以降の傾向では、商店数、売り場面積はほぼ横ばい、従業員数、年間商業販売額は減
少傾向となっている。特に、年間商業販売額については、平成 6 年以降急激に落ち込んでおり 43％減少となっている。

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②市場街の現状
市場街の現状について、駅前通り周辺の市場に対するアンケート調査の結果を以下に整理する。
ｱ 店舗面積「150 ㎡未満」の割合が全体の 73.33％を占めており、小規模なものが多い。
ｲ 建物築年数「30 年以上経過」が 87.50％を占めており、次いで「 25 年以上 30 年未満」、「10 年未満」の 7.14％となっており、全体的に老朽化が進んでいる。
ｳ 建物構造「鉄筋コンクリート造・鉄骨造」が 41.18％で最も多く、次いで「木造」、「軽量鉄骨造」の 23.53％となっている。
ｴ 店子件数・空店舗数
店舗件数として約 190 件あり、その内、店子件数約 100 件、空き店舗 90 件となっており、空家率が約 47％となっている。
ｵ 営業年数「20 年以上」が 92.31％を占めている。
ｶ 従業員数「0 人」が 38.46％で最も多く、次いで「1 人」の 30.77％となっており、
小規模となっている。
ｷ 駐車場「敷地外・所有」が 43.75％で最も多く、次いで「敷地外・賃貸」の 37.50％、となっており、「敷地内・所有」は 18.75％しかない。
ｸ 市場の経営
テナント家賃収入は、平均約 37 万円/月、一方、運営維持費は、平均約 66
万円/月とテナント家賃収入を上回っている。

18

③朝市
対象地域周辺では、以前から毎週日曜日に「湊日曜朝市」実施してきており、陸奥湊駅前通りにおいても平成 14 年 10 月から第一日曜日に「日曜新鮮市」を開始し、現在では、「湊山手通り朝市」、「海の朝市」を含め 4 つの朝市が開催され、市民を中心に観光客にも親しまれ、賑わいをみせている。

海の朝市
湊日曜朝市

日曜朝市循環バス

陸奥湊駅前朝市・日曜新鮮市

湊山手通り朝市

朝市名

開催場所

陸奥湊駅前朝市

陸奥湊駅前

日曜新鮮市

陸奥湊駅前

湊山手通り朝市

湊山手通り

湊日曜朝市

館鼻岸壁

海の朝市

館鼻岸壁

期間・時間
通年
※日曜年始休み
お盆営業
午前 3:00〜正午
4 月〜12 月
第 1 日曜日
午前 5:00〜9:00
3 月中旬〜12 月
毎週日曜日
午前 5:00〜8:00
3 月中旬〜12 月
毎週日曜日
日の出〜9:00
3 月中旬〜12 月
毎週日曜日
日の出〜10:00

19

店舗数
200〜300

70〜90
100〜120220
100〜150

６）街並み・景観①陸奥湊駅前
市営魚菜小売市場を中心に集まる市場街、駅前通りの朝市の風景等、港町八戸の
昔ながらの庶民的な雰囲気の景観が形成されている。
朝市が開かれている時間帯は賑わいある風景であるが、それ以外の時間帯は、閉店している市場も多くひっそりとした風景となる。
また、駅前通り及びその周辺全体で路上駐車が多く、景観の阻害要素となっており、歩行者の安全上の面からも問題である。

市営魚菜小売市場

陸奥湊駅通りの市場街

ＪＲ陸奥湊駅

イサバのカッチャ像

朝市の風景

市営魚菜小売市場のにぎわい

20

②伝統・文化の景観
対象地区周辺には、漁事など海にまつわる信仰の歴史から、大祐神社や十王院をはじめ、多くの社寺や祠があり、落ち着きのある景観が形成されている。

大祐神社

十王院

③館鼻公園
館鼻公園は、太平洋、港、周辺市街地（夜景も美しい）を一望できる絶好の眺望ポイントであり、新しい観光ポイントとしての整備が望まれる。

館鼻公園からの眺望

館鼻公園④新井田川沿い周辺
川沿いには漁船等が係留され日本酒蔵元倉庫等の景観資源もあり港町の雰囲気があるが、川沿いの建物は空き家や老朽化したものがあり魅力が損なわれている。

新井田川の風景

趣のある酒造倉庫

21

７）交通・都市基盤①道路網
地区内の広域幹線道路としては、主要地方道八戸階上線が陸奥湊駅北を東西に走っている。地区内の都市計画道路としては、中心市街地から臨港道路に連絡する 3･4･11 八戸大通り線があり、湊地区から国道 45 号に連絡する 3･4･6 湊大館線は未整備となっている。
主要地方道八戸階上線が地区の骨格道路であり、沿道には商店街や市場街が形成されているが、3.4.11 八戸大通り線、3･4･8 白銀沼館環状線が整備されたことにより、広域幹線道路としての移動・輸送等の機能の一部が都市計画道路に移り、自動車交通量は減少している。

(都)3･3･7
白銀八太郎臨港線(都)3･4･13
白銀湊臨港線(都)3･4･11
八戸大通り線
主要地方道
八戸階上線(都)3･4･6
湊大館線(都)3･4･8
白銀沼館環状線

幅員別で見ると陸奥湊
駅通り、本町通り、新井田川沿いの道路は幅員 6m以上を確保できているが、それ以外の区画道路は 6m
未満で、4m 未満の道路も少なくない状況となっている。

22

②公共交通鉄道は、対象地域の南端にＪＲ八戸線が東西に走っており、地域内に陸奥湊駅がある。陸奥湊駅の乗客数（平成 15 年）は、80,580 人となっており、八戸駅から鮫駅まで区間で最も少なくなっている。
陸奥湊駅は、駅舎、駅前広場の施設が老朽化しており、鉄道・バス交通の有機的な連携に資する交通結節機能の強化、バリアフリーへの対応等が必要である。また、観光交流の拠点として、駐車場や観光客向けの情報案内等の機能充実も必要である。
（人）
2,000,000

ＪＲ八戸線乗車人数（H15）1,704,943

1,600,000
1,200,000
800,000

594,862400,000
118,466

111,449

80,580小中野

陸奥湊

288,280

247,616

白銀

鮫

0
八戸

長苗代

本八戸

（出典：八戸市統計書）
バス交通については、陸奥湊駅前通りの路線バスが、平成 17 年 4 月に廃止され、現在は、日曜朝市にあわせて運行される日曜朝市循環バスのみとなっている。
日曜朝市循環バスは、陸奥湊駅前の日曜新鮮市、湊山手通り朝市、館鼻岸壁の湊
日曜朝市、海の朝市、中心市街地の片町朝市を巡ることができるようになっている。
③駐車場
陸奥湊駅通り周辺には、大規模な駐車場が少なく、50 台程度収容の優良駐車場はあるものの、間口が狭く奥まった駐車場が多く、観光客等には利用しづらいものがほとんどである。
また、市場関係者用の駐車場も不足しており、地区全体に路上駐車が多くなって
いる。

23

④下水道
下水道については、雨水は全面未整備であるが、汚水は概ね施行済みとなっている。

汚水整備済みエリア（対象地区内のみ）⑤公園
対象地区の都市計画公園は、3･3･7 館鼻公園（1.3ha）１箇所で、現在、平成 20 年度までの予定で改修整備中となっている。
その他の公園や広場は、ほとんどない状況となっている。
８）公共公益施設①市営魚菜小売市場
市営魚菜小売市場は、1953 年（昭和 28 年）に、引き揚げ者等を中心とした生活困窮者の救済を目的に市が開設した施設であり、現在の施設は 1967 年（昭和 42 年）に整備された鉄筋コンクリート造、2 階建ての建物で、建設後 40 年近く経過し老朽化が進んできており、入居者もピーク時の半分以下となっている。
②その他の公共公益施設
対象地区における公共施設は、測候所や集会所、生活館がある程度であり、地区の公民館や学校等は駅の南側に立地している。その他の公益施設としては、陸奥湊
駅通りと本町通沿いに銀行 3 か所、信用金庫 1 か所、郵便局 1 か所がある。

24

９）都市計画等①用途地域
用途地域については、陸奥湊駅通りと本町通りの周辺を中心に商業地域に指定されており、建ぺい率 80％、容積率 400％となっている。
その他の部分は第一種住居地域に指定されており、建ぺい率 60％、容積率 200％となっている。また、日影規制が「5 時間−3 時間／計測高さ 4ｍ」と指定されている。

②その他の法規制等対象地区の北西部分、東側部分は、急崖地となっており、急傾斜地崩壊危険区域に指定されている25

３．計画課題の整理
当地区の土地利用状況や、「基本構想」（平成 15 年度）等から、当地区における整
備課題を整理すると以下のようになる。
① 土地利用■ 土地の高度利用・有効利用
当地区の用途地域は、商業地域（建ぺい率 80％・容積率 400％）と第一種住居地
域（建ぺい率 60％・容積率 200％）となっているが、登記簿データから伺える容積率は 94％と、容積率の充足率は極めて低い。駐車場（平面駐車）も点在している。
⇒立地に相応しい高度利用・有効利用を図る必要がある。
■ 市営魚菜小売市場を中心とした陸奥湊駅通りの活性化
市営魚菜小売市場を中心とする陸奥湊駅通りには、水産関連の市場等が集積しているが、それら施設の大半は築後 30 年以上を経過しており、建物の老朽化が進んでいる。
また、市場従事者の高齢化が進むとともに、後継者不足等のため空き店舗も目立
つようになり活気が失われている。
⇒市営魚菜小売市場の周辺を含めた一体的な建替え等による、魚菜市場再生が
必要。
② 交通
■ 駐車場
当地区にはまとまった駐車場もなく、小規模の駐車場が点在している状況である。
また、市営魚菜小売市場専用の駐車場や大型バス用の駐車場がなく、朝市などの車での来街者に対応しきれていない。
⇒駐車場の確保や大型バス駐車場の整備を行う必要がある。
■ 移動しやすい道路
陸奥湊駅通りは歩道整備が不十分であり、また、停車車両によって歩行が妨げられたりしているなど、市場の買い物客にとっては危険な状態といえる。
⇒歩道の整備や、駅と市場の連絡通路整備などを行う必要がある。
⇒建物セットバックによる空地の確保等による良好な歩行空間の整備が有効。

26

③ 防災
■ 木造・老朽建物の建替え・不燃化促進
市営魚菜小売市場をはじめ、築 30 年を超えた建物が多く老朽化が進んでいる。
大規模な地震の影響を過去に受けていることも十分に考慮しなければならない。
⇒火災や地震に対処でき、生命や財産が守れるよう、建物の不燃化と耐震化を進める必要がある。
■ 避難スペース・避難ルート
近くの公園として館鼻公園があるが、駅周辺地区にはまとまったかたちでの広場
等がなく、
陸奥湊駅通りが幅員 6m 以上であるが、地域内の生活道路には 6m 未満も多く、4m未満も少なくない。
⇒特に避難地へのルート等は拡幅整備を行う必要がある。
⇒また、建替え等に合わせてまとまった規模の空地等の確保を行い、避難地や一時避難場所として整備することが望ましい。

以上のような課題を受け、これらを実現するために、広域的かつ将来展望に立った計画を広く市民の中に位置付け、段階的に達成していくことが重要である。また、その中でもとくに重点的に再開発等の整備を行う地区を定め、その役割を明確にする必要がある。
全国有数の漁獲高と施設を誇る八戸港。新井田川河口の大漁旗を掲げた漁船群、そして水揚げされた新鮮で豊富な海の幸や日常の食料品・雑貨衣類まで扱う市民の台所である市営・民営市場群（市営魚菜小売市場や近隣の個人･企業の市場が立ち並ぶ）の湊地区一帯のまちの風情・景観は、かつての隆盛期は過ぎたとはいえ、まさ
しく「みなと八戸」の顔としての市民意識、市民生活の一部としても、また独特の観光要素としても確実に存在していることは間違いない。
社会経済環境変化のなか、再開発事業においても経済的に成立しうる事業スキー
ム構築は極めて厳しい状況にある。地方中心都市にとっても地方分権、中心市街地活性化の推進等が叫ばれながらも、現実的な立地条件や経済性がその成否を大きく左右する再開発事業には、関連諸制度整備を含め新たな仕組みが求められている。
特に、外部資本にその多くを期待していた従来の再開発と異なり、地域や都市に密着した自治体と市民との共同のまちづくりが求められている。このため、事業リ
スクとその担うべき役割分担を明確化し、地権者の合意形成のもと、市民、地域住民、地権者自らのまちづくり、施設運営の仕組みづくりが求められている。

27

第２章

計画条件の検討

１．地元意向湊地区まちづくり事業基本計画を策定するにあたり、当該地区の特徴でもある市
場でご商売をされている方々の日頃感じているや考えていること、まちづくりに対する意向等を把握し、計画に反映するため、アンケート調査をおこなった。

１）アンケート調査の概要
アンケート調査の概要について以下に整理する。
①調査対象
当該地区内の市場のオーナー及びテナントを対象とした。
②調査方法
個別訪問留め置き法によるアンケート調査で実施した。
③実施期間
・配

布：平成 17 年 11 月上旬

・回答期限：平成 17 年 11 月 15 日（金）④配布回収状況
対象

配布数

回収

回収率

オーナー

17 票

17 票

100.00％

テナント

160 票

148 票

92.50％

⑤調査内容
対象
オーナー

調査内容
・属性（市場の現状、家族構成、居住地 等）
・市場の現状認識（満足度）
・まちづくり意向（必要な施設、まちづくりの方向性、事業の継続意向）・再開発への賛否
・自由意見

テナント

・属性（市場の現状、家族構成、居住地 等）
・市場の現状認識（満足度、必要な施設）
・まちづくり意向（事業の継続意向）
・自由意見

28

２）ブロック区分
事業区域、スケジュール等の設定に当っての参考とするため、土地利用の状況か
ら主要な道路により、下図のとおり「西」、「東」、「南」に区分した。

ブロック区分図挿入
東
西
南

種別

西

オーナー

東

南

不明

合計

4票

7票

6票

0票

17 票

23.53％

41.18％

35.29％

0.00％

100.00％

19 票

91 票

10 票

28 票

148 票

12.84％

61.49％

6.76％

18.92％

100.00％

テナント

３）アンケート調査結果（オーナー）
アンケート調査結果について以下に整理する。

(1)属性
①店舗面積
「150 ㎡未満」の割合は、全体で 73.33％となっており、エリア別では西で100.00％、東で 83.33％、南で 50.00％となっている。
②築年数「1970 年以前（30 年以上経過）」が 87.50％を占めており、次いで「1975〜
1984 年（25 年以上 30 年未満）」、
「1996〜2005 年（10 年未満）」の 7.14％となっている。
「1970 年以前
（30 年以上経過）」の割合をエリア別で見ると、東、南が 100.00％、
29

西が 50.00％となっている。
③構造「鉄筋コンクリート造・鉄骨造」が 41.18％で最も多く、次いで「木造」、「軽量鉄骨造」の 23.53％となっている。
「鉄筋コンクリート造・鉄骨造」の割合をエリア別で見ると、東が 57.14％、
南が 33.33％、西が 25.00％となっている。
④階数「2 階建」が 86.67％を占めている。
⑤店子件数・空店舗数
店子件数は、東が 57 件と最も多く、次いで西の 28 件となっている。
空店舗数は、東が 46 件と最も多く、次いで西の 29 件となっている。
空家率は、西が 50.88％と最も多く、次いで南の 48.39％、東 44.66％の順となっている。

南

16

15

東

57

西

28
0

46

29
20

40

60
店子件数(件)

80

100

120

空店舗数(件)⑥営業年数「20 年以上」が 92.31％を占めている。
⑦従業員数「0 人」が 38.46％で最も多く、次いで「1 人」の 30.77％となっており、小規模となっている。
⑧家族構成「夫婦のみ」が 41.18％で最も多く、次いで「本人のみ」の 23.53％、「夫婦と親と子供」、「その他」の 17.65％となっている。
⑨居住地「市場以外・湊地区外」が 58.82％で最も多く、次いで「市場」の 29.41％、「市場以外・湊地区内」の 11.76％となっている。
⑩駐車場「敷地外・所有」が 43.75％で最も多く、次いで「敷地外・賃貸」の 37.50％、30

「敷地内・所有」の 18.75％となっている。
⑪市場の経営
テナント家賃収入は、平均約 37 万円/月、一方、運営維持費は、平均約 66 万円/月とテナント家賃収入を上回っている。

(2)満足度①満足度「不満」が 86.67％を占めており、次いで「やや満足」の 6.67％となっている。
②不満の理由不満の理由としては、「建物や設備が老朽化している」が最も多く、次いで「駐車場が少なく不便である」、「なじみの地縁的なつながりが減少している」の順となっている。
12

11

10
8

9
8
7

6

5
4

4
2

0
そ の他

建 物 の維 持 管 理 に
経 費 が か かり す ぎ る

大型店などと の競 争 が厳 し い

駐 車 場 が少 な く
不 便 であ る

建 物 や設 備 が
老 朽 化 し て いる

交 通 の便 が悪 く
人 の集 ま り が悪 い

な じ み の地 縁 的 な つな が り が 減 少 し て いる0(3)希望施設「買物客・観光客用の駐車場」が最も多く、次いで「新鮮な魚介類を扱う飲食店」、「人の集まるような広場や公園」、「イベント・観光情報などの情報施設」の順で多くなっており、その内、特に必要な施設としては、「買物客・観光客用の駐車場」の要望が高い。

31

14

1
2
2

そ の他
デ イ ケ ア セ ンタ ー
等 の福 祉 施 設
イ ベ ン ト ・観 光 情 報
な ど の情 報 施 設

33

コ ミ ュ ニ テ ィー セ ン
タ ー 等 の公 共 施 設
温 泉 等 の温 浴 施 設
娯 楽 ・エ ンタ ー テ イ
メ ント施 設建 物 のデ ザ イ ン

周 辺 の道 路 環 境 等と の一 体 的 な 整 備

市 場 だ け でな く 他 の集 客
施 設 と 組 み 合 わ せ る こと家 賃 を 今 と 同 じく ら いに 抑 え る こと

災 害 時 に 強 い建 物

段 差 の 解 消 と い った
建 物 の バ リ ア フリー 化

今 の市 場 の雰 囲 気
を 残 す こと

来 客 のた め の駐 車 場

32

マ ン シ ョ ンな ど の
集合住宅
事務所など の業務施設

2

新 し い市 場

224

新鮮な魚介類を扱う飲食店

7
8

人 の集 ま る よ う な
広 場 や公 園

9
10

3
3
3
3
3
4

核となる大型店

0

0

9
10

5
6
8

4
4
4
6

災 害 発 生 時 の拠 点と な る 防 災 セ ンタ ー

12

12
14

買 物 客 ・観 光 客
用 の駐 車 場

0

14
16

12

(4)共同化を含めリニューアルで大切なこと「来客用の駐車場」が最も多く、次いで「市場だけでなく他の集客施設と組み合わせること」、「今の市場の雰囲気を残すこと」の順で多くなっている。

6

(5)今後の事業展開①今後の事業展開「現在の場所で市場を継続していく」が 66.67％で最も多く、残りは「近いう
ちに事業をやめる（やめざるを得ない）」となっており、事業形態の転換や他の場所への移転の意向はなかった。
「継続」の割合をエリア別に見ると、東が 80.00％、西が 75.00％、
南が 50.00％となっている。

総計

66.67%

南

33.33%

50.00%

50.00%

東

80.00%

西20.00%

75.00%
0%

10%

20%

30%

40%

25.00%
50%

現在の場所で市場を続けていく
他の場所へ移転する

60%

70%

80%

90%

100%

現在の場所で他の事業形態への転換をする
近いうちに事業をやめる②事業継続に対する考え方
市場を継続していく上での考えについては、「具体的には考えていない」、「建物の改修」が 50.00％となっている。
③廃業の理由「当地区では事業の見通しが立たないため」が 40.00％で最も多く、次いで「他店舗との競争が激しく維持できそうにないため」、「後継者がいないため」、「時代に合わなくなってきたため」の 20.00％となっている。

(5)共同化に対する意向①共同化に対する考え「どちらかといえば賛成」が 40.00％で最も多く、次いで「賛成」の 33.33％となっており、前向きな回答が 7 割以上となっている。
前向きな回答の割合をエリア別でみると、南が 8 割、西が 7 割以上、東が 6割以上となっている。

33

総計

33.33%

南

40.00%

20.00%

60.00%

東

50.00%

西10%

33.33%

50.00%

20%
賛成

30%

40%

50%

どちらかといえば賛成

6.67%

20.00%

16.67%

25.00%

0%

20.00%

25.00%

60%

70%

どちらかといえば反対

80%

90%

100%

反対

②賛成の理由「地域の活性化につながるから」が最も多く、次いで「土地を有効に使えるから」、「現状の単独での経営に限界を感じているから」が多くなっている。

9
7

7
4
1

1
0
そ の他

現 状 の単 独 で の 経 営 に
限 界 を 感 じ て いる から

土地と建物を 処分した いから隣 近 所 が やる な ら
協 力 した いから

地 域 の活 性 化 につな が る か ら

耐 震 耐 火 等 ︑安 全 性が高 ま る から

土地を有効 に使 え る から

10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0

③共同化に対する資金投下について「内容によっては考えられる」が 72.73％となっており、次いで「考えられない（無理である）」の 27.27％となっている。
「内容によっては考えられる」のエリア別の割合は、東が 100.00％、南が75.00％、西が 33.33％となっている。

34

④建物の共同運営について「内容や条件によっては検討したい」が 50.00％と最も多く、次いで「運営会社を設立するのであれば参加（出資）したい」の 40.00％となっており、前向きな回答が多くなっている。
エリア別の共同運営に対して前向きな回答の割合は、東が 100.00％（その内、参加希望が 75.00％）、西が 66.67％、南が 100.00％となっている。

総計

27.27%

72.73%

南

25.00%

75.00%

東

100.00%西66.67%

0%

10%

20%

30%
考えられない33.33%

40%

50%

60%

70%

内容によっては考えられる

80%

90%

100%

その他

⑤反対の理由「土地や建物が共有になるのはいやだから」が多く、その他、「共同化の内容がわからず不安」、「時間がかかりそうだから」、「現状の建物を維持したいから」、「必要ないと思うから」と様々な理由があげられた。

４）アンケート調査結果（テナント）
テナントに対するアンケート調査結果について以下に整理する。

(1)属性
①店舗面積
「5 ㎡未満」が 33.64％と最も多く、次いで「5 ㎡以上 10 ㎡未満」30.00％、「10 ㎡以上 15 ㎡未満」が 18.18％となっており、小規模な店舗が多い。
「15 ㎡未満」をエリア別でみると、東は 90.28％と小規模な店舗が大半を占めており、西は 50.00％と比較的大きな規模の店舗が多くなっている。
②家賃（㎡当たり）「4 千円以上 6 千円未満」が 28.71％で最も多く、次いで「2 千円以上 4 千円

35

未満」の 27.72％、「6 千円以上 8 千円未満」の 17.82％となっている。
③営業年数「20 年以上」が 81.45％を占めており、次いで「5 年未満」の 7.26％、「5 年
以上 10 年未満」、「10 年以上 20 年未満」の 5.65％となっている。
エリア別で見ると、西で 10 年未満の割合が 3 割以上となっている。
④従業員数「1 人」が 47.01％で最も多く、次いで「2 人」の 24.79％、「0 人」の 6.84％となっている。
⑤主な扱い商品「鮮魚・鮮魚加工」が 46.02％で最も多く、次いで「水産加工」の 31.86％、「食料品・惣菜」の 13.27％となっている。
⑥家族構成「夫婦のみ」が 24.26％で最も多く、次いで「夫婦と子供」の 23.53％、「その他」の 19.85％となっている。
⑦家族人数「２人」が 29.46％で最も多く、次いで「３人」の 23.21％、「４人」の 14.29％となっている。
⑧居住地・通勤手段「湊地区外居住・車通勤」が 37.59％で最も多く、次いで「湊地区内居住・徒歩または自転車通勤」の 30.50％、「湊地区内居住・車通勤」の 22.70％となっている。
⑨駐車場・駐車台数「借りている」は 45.32％となっており、駐車台数は、「1 台」が 77.05％となっている。

(2)満足度①満足度「やや満足」が 31.62％を占めており、次いで「不満」の 34.56％となっている。
②不満の理由不満の理由としては、「建物や設備が老朽化している」が最も多く、次いで「大型店などとの競争が厳しい」、「なじみの地縁的なつながりが減少している」の順となっている。

36

そ の他

建 物 の維 持 管 理 に
経 費 が か かり す ぎ る

デ イ ケ ア セ ンタ ー
等 の福 祉 施 設

そ の他

コ ミ ュ ニ テ ィー セ ン
タ ー 等 の公 共 施 設

マ ン シ ョ ンな どの集 合 住 宅

災 害 発 生 時 の拠 点と な る 防 災 セ ンタ ー

核となる大型店

人 の集 ま る よ う な
広 場 や公 園

新鮮な魚介類を扱う飲食店

新 し い市 場

事務所など の業務施設

娯 楽 ・エ ンタ ー
テ イ メ ント施 設

温 泉 等 の温 浴 施 設

イ ベ ン ト ・観 光 情 報
な ど の情 報 施 設

01

買 物 客 ・観 光 客
用 の駐 車 場

37

2
5
2

23
24

大型店などと の競 争 が厳 し い

駐 車 場 が少 な く
不 便 であ る

建 物 や設 備 が
老 朽 化 し て いる

交 通 の便 が悪 く
人 の集 ま り が悪 い

な じ み の地 縁 的な つな が り が 減 少 し て いる

38
33
40

7
14
10
20

10

0

120
140

31
28
29
32

37
40

11
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0

(3)希望施設「買物客・観光客用の駐車場」が圧倒的に多く、次いで「新鮮な魚介類を扱

う飲食店」、「人の集まるような広場や公園」、「新しい市場」、「イベント・観光情報などの情報施設」の順で多くなっており、その内、特に必要な施設として
は、「買物客・観光客用の駐車場」の要望が高い。

120

100

80

60

(4)リニューアルした場合の対応「家賃があまり変わらないのであれば継続して入居したい」が 54.55％で最も多く、次いで「リニューアルを機に今の商売をやめようと思う」の 18.18％、「家賃が高くなるのであれば移転せざるを得ない」の 15.91％となっている。
条件が合えば継続のエリア別の割合は、南で 90.00％、西で 88.89％、東で70.24％となっている。

総計

54.55%

15.91%

18.18%

8.33%

3.03%
不明

50.00%

南

50.00%

東

15.00%

30.00%
40.00%

55.95%

10.71%

5.00%
10.00%

20.24%

9.52%

3.57%
西

55.56%
0%

10%

20%

30%

5.56%

27.78%
40%

50%

5.56%
60%

70%

80%

家賃があまり変わらないのであれば継続して入居したい
家賃が多少高くなっても継続して営業を続けたい
家賃が高くなるのであれば移転せざるを得ない
リニューアルを機に今の商売をやめようと思う
今の市場が気に入っているのでリニューアルはしないで欲しい

38

5.56%
90%

100%

(5)商売継続の意向①商売継続の意向「現在の場所で継続していく」が 60.31％で最も多く、次いで「近いうちに市場での商売をやめる（やめざるを得ない）」の 36.64％となっている。

総計

60.31%

36.64%
3.05%

45.83%

不明

南54.17%

60.00%

東

20.00%

64.56%

20.00%

32.91%
2.53%

西61.11%
0%

10%

20%

30%

現在の場所で続けていく

38.89%
40%

50%

他の場所へ移転する

60%

70%

80%

90%

100%

近いうちに市場での商売をやめる②商売継続に対する考え方
市場で商売を継続していく上での考えについては、「現在の状態（店舗面積や取扱品目等）を維持していく」が 87.50％で最も多く、次いで「店舗面積の縮小を図る」の 9.72％となっている。
③移転する理由「当地区では商売の見通しが立たないため」が 50.00％で最も多く、次いで「他地区のほうが安くいい場所が借りられるから」、「その他」の 25.00％となっている。
④廃業する理由「当地区では商売の見通しが立たなくなったため」が 45.50％で最も多く、次いで「後継者がいないため」の 35.00％となっている。

39

２．都市基盤整備に係る計画条件の検討
来街者・生活者にとって主要なアクセス動線となる陸奥湊駅通り（主要地方道八戸階上線）や、ＪＲ陸奥湊駅及び駅周辺施設等の交通施設、上下水道等の都市イン
フラの整備状況の把握等必要な都市基盤整備に係る計画条件の検討を行う。

１）陸奥湊駅通りの整備状況
道路幅員は約 8.0m であり、その内、車道は約 3.0m が 2 車線、その両側に約 1.0m の路側帯があり、路側帯の官民境界部に側溝が整備されている。
計画対象区域内（市場街周辺）のほぼ全長で歩道は未整備であり、路側帯を歩行者通行帯として利用しているが、沿道の市場等の荷物や路上駐車等の障害物が多く、歩行者は車道部を歩かざるを得ない状況となっており、歩行者の安全確保が課題となっている。また、歩行者通行帯の側溝蓋のガタツキ等もあり、バリアフリー化の対応が必要である。

２）道路の交通量と利用状況
陸奥湊駅通り（主要地方道八戸階上線）は、広域幹線道として機能してきた道路であり、トラフィック機能、アクセス機能等の多様な機能を担ってきた。
現状においては、周辺地域の都市計画道路整備により、特に自動車の通行サービ
ス機能の役割は他の路線に移転しており、高齢者社会の進展、安心・安全な道路環境へのニーズ等を踏まえると、今後は自転車や歩行者の通行サービス機能、アクセス機能に重点をおいた整備改善が求められる。
■道路の機能

交
通
機
能

道路機能
・自動車・自転車・歩行者などへの通行
トラフィック
サービス
機能

アクセス
機能
土地利用誘導機能
空間機能

効果など
・道路交通の安全確保
・時間距離の短縮
・交通混雑の緩和
・輸送費の低減・エネルギー消費の節約
・環境問題の軽減
・沿道の土地、建物、 ・生活基盤の充実
施設への出入りサ ・土地利用の促進
ービス
・地域開発の基盤整備
新たな市街地形成等
・防災空間
・避難路、消防活動、延焼防止
・生活環境空間
・緩衝空間、緑化、通風、採光
・公共公益施設の収容 ・ライフライン
空間40

また、計画区域においては、沿道建物と一体的な道路利用（建物前に露店を設置
して水産加工品や干物等の販売）、朝市の設置等、道路空間を商空間、交流空間として日常的に活用しており、道路整備にあたっては空間機能を重視する必要がある。

３）道路整備の方向性①既存道路の使い方の見直しによる安心安全な歩行者空間確保
計画対象地区の陸奥湊駅通りの沿道には、建物が近接して立地しており、全面的な道路の拡幅整備は困難である。
そのため、既存道路の使い方を見直し、現道幅員内での改修により安全な
歩行者空間を確保することを基本とする。
中心市街地と白銀・鮫方面の通過交通は、地区南北の都市計画道路に転換可能であることから（実態的にも主体は移っている）、陸奥湊駅通りの横断構成を歩行者の通行サービスに重点をおいた構成に変更する（整備にあっては道路管理者である県と調整を図ることとする）。
②セットバックにより道路空間と一体的に活用できる交流空間を創出
沿道建物の前面に露店を設置することを考慮して、沿道建物の建替え更新等に合わせて、一定程度道路境界よりセットバックすることとし、道路空間と商業活動等がせめぎ合っている。
・歩行者空間が確保できておらず、車が近接して危険である。

路 側線

・建物と車道の間の狭い空間で、歩行者

道路境界

路 側線

道路境界

と一体的に活用できる交流空間を創出する。

・車道を狭め歩行者空間を拡幅し、安全
安心な歩行者空間を確保する。
・建物をセットバックし、道路空間と一体的に使える交流空間を創出する。

41

３．市街地整備・事業化候補地区に係る計画条件の検討
上記までの検討を踏まえ、市街地構造の特性、施設需給動向の検討、導入施設の可能性検討、景観形成方針の検討等、市街地整備に係る計画条件の検討を行う。
さらに、以上の検討のもとに、必要かつ有効な事業化候補地区の設定を行う。

１）市街地構造の特性
計画対象地区は、陸奥湊駅通り及び市営魚菜小売市場西側の市道により、大きく３つの街区に分かれている。
また、北向きの緩やかな斜面地であり、市場街の北側には約 1m 程度の高低差（地形的なバリア）が存在している。
建物の用途でみると、駅通りに面した陸奥湊駅通りに面した画地は、市場等の店
舗、銀行や郵便局等の事業所であり、その背後にある画地は住宅となっており、明確に分かれている。
市場等の店舗は、市営魚菜小売市場の西側市道の両側及び陸奥湊駅の西側に集中的に立地している。

42

２）施設需要について（１）住宅①近隣におけるマンション開発の事例
当該地区の住宅計画に係る参考事例として、青森県内の新築分譲マンションについて、以下にその概要として、分譲戸数、販売価格、規模等について整理する。
■青森県おけるマンション開発の事例

名称

所在地

売主

西松建設

駐車場

最小面積(㎡)㎡単価(円/㎡)

最低価格(万円)

平 面(台)

構造・規模

タイプ

最大面積(㎡)

坪単価(円/坪)最高価格(万円)

機械式(台)

最多価格(万円)

整備率(台/戸)

備考

107 戸

1LDK

45.3

38.0

1,620.0− ・医療・福祉施設を併設した再開発ビル、集会室 2 室

RC、一部 S

〜

88.1

125.6

3,670.0− ・バリアフリー、情報化、オール電化、／17 階地下 1 階

2LDK

1,900.0− ・セキュリティ

87 戸

2LDK

58.15

30.0

1,640.0

0 ・集会室（1 室）、管理室１質

集会室他 2 戸

〜

93.94

99.2

3,490.0

RC／10 階4LDK

116 番地

10

販売価格

住戸

ク レ ア 善 知 島 グ 青森市安方 2 丁目 ㈱クレアランデュール

平均単価

分譲戸数(戸)ミ ッ ド ラ イ フ タ 青森市新町 1 丁目 西松建設
ワー青森駅前住戸面積

76（タワー） ・セキュリティ、ペットストップ

2,100.00.87 ・石油給油・暖房システム、融雪ヒーティングシステム

高 齢 者 等 に 対 応 坪単価 100〜130 最 多 価 格 帯 は 都心でも 80％程 ・セキュリティ対策は一般的
傾向等

80〜100 戸
RC／10〜17 階

2LDK

して 50〜60 ㎡程 万円程度〜

度の物件もある。

4LDK

80〜100 ㎡程度の2,000 万円前後

度は確保

・集会室やペット対応等の機能を含むものある

機械式もある・冬季対策の設備等が充実しているファミリー向け
②当該地区周辺の傾向等
周辺は戸建ての住宅が主体であり共同住宅の需要は高いとは言えないが、利便性の高い市街地中心部での生活を志向するファミリー層は一定程度見込めるほか、周辺地域には老朽化した住宅が多いた
め既存住宅ではライフスタイルに対応できない高齢者等の住み替え等の潜在的な需要もあると思われる。
③住宅計画の方針
近隣におけるマンション開発の事例調査を踏まえ、当該地区における住宅供給の方向性を以下に整理する。
■住宅計画の方向性

戸数規模

住戸タイプ・住戸面積

販売価格

駐車場

・販売対象圏域は、八戸市を中・需要層は、ファミリーの他、高・駅前近接の立地、商業、公・駅前という立地を考慮して共公益機能との併設等をも、戸数に対して 80％の確保

・公共公益機能との連携により地域コミュニティ形成に配慮する

・3LDK〜4LDK のファミリー向けを付加価値として考慮すれは必要

・駅前近接の立地、公共公益機能の導入により付加価値の高い計画とする

中心に供給、一部高齢者向けのば、販売価格は坪単価で小規模な間取りも検討

120 万円＋α程度

心とする市東部地域であり、人口規模から考えて戸数は60 戸程度までと想定

齢者の住替え備考
・セキュリティ対策に配慮する

・商業施設、公益施設の動線とは明確に区分する・住戸専用面積は 80〜100 ㎡程度

43

（２）公共公益施設
計画対象地区周辺には、銀行・郵便局等の公益サービス機能は揃っているが、市民生活を支援する公共サービス機能は小規模な集会所等のみである。
上位計画においては、陸奥湊駅周辺を地域拠点として位置づけており、市民サービス機能などとともに、市民活動支援機能や交流機能などの機能を集約することが示されている。また、産業拠点として位置づけられており、交流人口拡大による都市活力の創出に向け、産業機能に観光・交流機能を付加した拠点を形成すると示されている。
駅前周辺の立地特性及び土地利用を考えると、老朽化した市場機能の再生に
より、産業・観光・交流の拠点を形成することが考えられ、観光案内所、特産品販売所、休憩、飲食等の機能導入が有効である。
また、駅前近接の立地を活かした交流機能（交流広場、来街者向け駐車場等）、
等を導入することも考えられる。
① 観光・交流拠点の形成を目指して
・ 観光案内所（港町八戸の観光・交流拠点として）・ 土産物販売コーナー
・ 飲食店舗（市場の新鮮な食材を活かした料理を提供）

等② 地域コミュニティの再生と拠点性の強化
・ コミュニティ機能（会議室、和室等）③ 市民活動支援と観光・交流機能との相乗効果を期待して・ 小ホール（交流イベント）
・ 視聴覚コーナー（観光情報発信）
・ 調理室（市場の新鮮な魚介類を活かした体験観光等）

等

（３）市場
市場関係者のアンケート調査より、商売の継続意向は 100 人程度の規模を想定する必要がある。

44

３）事業化候補地区の設定
事業化候補地区については、下図に示す陸奥湊駅通りの北側のおよび南側の地区（約 1.1ha）とした。以下に事業化候補地区設定の理由を述べる。

（１）市街地構造の特性による区域設定
陸奥湊駅通りに面した、市営魚菜小売市場をはじめとする民間市場等の店舗が多く立地している地区を事業化候補地区として検討する。
市営魚菜小売市場等の北側に広がる住宅地とは明確に分かれており、区域を確定しやすいと考えられる。また、市営魚菜小売市場をはじめとする、民間市場が湊地区の特徴のひとつでもあり、市場を中心とした拠点再整備が最も効果的と考えられる。更には、陸奥湊駅に面しており、拠点としてのポテンシャルが他の地区に比べて高いといえる。
（２）地元意向による区域設定
地元組織として、平成 16 年に、湊地区再生まちづくり促進協議会の分科会として再開発専門部会が発足しており、市場オーナーを中心として勉強会等が行われている。
本調査においても、再開発専門部会を中心にアンケートやヒアリングを行い、意向等
をある程度把握した上で、上記の事業化区域を設定した。

45

第３章

事業計画案（まちづくり基本計画）の検討

１．まちづくり基本方針の検討
前項までの調査、条件整理のもとに、対象地区におけるまちづくり基本方針の設定を行うとともに、事業化候補地区における事業コンセプトの構築を図る。
①基本計画のテーマ「八戸特有の港町原風景の再生」と「そこに住み、働く人々の生活文化と観光・交流拠点の創造」

イサバのにぎわいのまちづくり
・ 集客施設としての市営魚菜小売市場等市場街の再生
・ 観光客や市民など消費者のニーズ等を踏まえた魅力づくり
・ イサバのイメージを活かした雰囲気づくり
海と川を活かしたまちなみづくり
・ 歴史ある昔ながらの（昭和の）港町の原風景の再生
・ 市場街を中心とする雰囲気ある通り、まちなみ空間の整備
・ 新井田川沿いの船着場としての雰囲気を活かした魅力づくり
親しみと活力と思いやりあふれるまちづくり
・ 来街者、観光客のための人にやさしいまちづくり（バリアフリー、ユニバーサル
デザイン）
・ 駐車場、観光バスプール等来街者用アクセス･サービスの充実・整備
・ 市場をはじめとする水産関連事業者が安心して事業を継続できるまちづくり46

②まちづくり基本計画（マスタープラン）

基本計画のテーマ「八戸特有の港町原風景の再生」と「ここに住み、働く人々の生活文化と観光・交流拠点の創造」
イサバのにぎわいのまちづくり
・ 集客施設としての市営魚菜小売市場等市場街の再生・ 観光客や市民など消費者のニーズ等を踏まえた魅力づくり
・ イサバのイメージを活かした雰囲気づくり

まちの基盤づくり

まちの拠点、まちなみづくり

交通結節機能の強化（来街者ｻｰﾋﾞｽの整備）

市場街の再生（交流と賑いの拠点づくり）

・ 市場街来街者用駐車場、大型ﾊﾞｽ用ｽﾍﾟｰｽの確保

・ 市営魚菜小売市場の廃止・建替えに伴う市場街の・ 駅前広場、駐車場案内ｼｽﾃﾑ等の整備

共同化

・ ｲﾍﾞﾝﾄ等とあわせた地域全体の交通規制ｼｽﾃﾑ整備

・ 飲食、交流機能等の導入・整備

・ 周辺開発整備とあわせた駅舎･南北連絡通路整備
・ 駅構内ｾﾒﾝﾄ線跡地の有効活用
観光・生活拠点としての機能整備
ひと（生活者、来街者）にやさしい道づくり

・ 公益的サービス施設の導入

・ 陸奥湊駅前通りのコミュニティ道路化

・ 観光スポット・情報発信機能の整備

・ 地区内回遊ﾙｰﾄﾈｯﾄﾜｰｸ化（石畳の坂道、ｶﾗｰ舗装）
・ 潮風に大漁旗がなびく小径の整備
・ 都市計画道路(本町通り)の整備促進
・ 陸奥湊駅前通りの無電柱化 等

地区内歴史資源の活用、（昭和の）まちなみづくり
・ 社寺等歴史的建物の保全

海と川を活かしたまちなみづくり
・ 歴史ある昔ながらの（昭和の）港町の原風景の再生
・ 市場街を中心とする雰囲気ある通り、まちなみ空間の整備
・ 新井田川沿いの船着場としての雰囲気を活かした
魅力づくり

潤いある緑と港のみえる公園（館鼻の森）づくり

・ 市場、水産関連建物等の特色あるまちなみづくり・ 斜面林・緑地・社寺林の保全

・ 体験型観光の実施（酒蔵見学、試飲販売）

・ 館鼻公園の観光拠点機能整備

・ 歴史と文化に触れる小径の整備

・ 歴史的資源、坂道、水辺、公園等の回遊ﾙｰﾄ整備
安心して住み続けられる住宅地づくり
水辺の魅力づくり・ 住宅地内民有地緑化の促進（館鼻の森）

・ 漁船船着場と水辺に触れ合える親水空間整備

・ 急涯斜面の整備・保全

・ 新井田川沿い建物景観の誘導

・ 避難路の確保

・ 湊橋の歩道拡幅整備

等

親しみと活力と思いやりあふれるまちづくり
・ 来街者、観光客のための人にやさしいまちづくり：
バリアフリー、ユニバーサルデザイン
・ 駐車場、観光バスプール等来街者用アクセス・サー
ビスの充実・整備・ 市場をはじめとする水産関連事業者が安心して事

まちを支える人・組織づくり
事業化組織の設立

市場街・商店会の連携

地域のまちづくり運動の強化

・ 駅前拠点事業化区域の設定

・ 日曜朝市等の共催

・ 地元自治会活動、湊小学校生徒活・ 同事業準備組合の設立

・ 朝市やその他関連ｲﾍﾞﾝﾄとの連携

業を継続できるまちづくり

動の活性化
・ まち(みち、公園･広場、水辺、社

再生まちづくり促進協議会組織強化
・ まちづくり活動母体の整備・ 関連機関・団体からの出資等

47寺等)の清掃・美化運動
・ 地域住民、学校施設、水産業等関係団体との連携（別紙まちづくり方針図挿入）

48

（別紙

陸奥湊駅周辺整備イメージ挿入）49

■ 市場街の再生（交流とにぎわいの拠点づくり）
昔なじみの市場を集約化・再生

生活支援と地域コミュニティの機能導入

・当地区の顔ともなっている市場の集約

・湊地区のコミュニティ向上を図るため、化・再生を図る。

生涯学習等の機能（会議室や小ホール等）

・市場再生にあたっては、昔ながらのイサの導入を検討する。

バの情緒を継承するような内容とする。

・ 周辺地域の生活利便性・生活環境の向上を図るため、公益的サービスの導入を検討する。

飲食・交流機能の導入・整備
・観光客が市場で仕入れた新鮮な素

観光スポット・情報発信機能の整備

材をその場で調理してくれるような「市場食堂」や新鮮な魚貝類を

・ 観光客向けのサービス充実を図るため、売りにした寿司割烹等の導入。

観光情報発信、地域物産販売等の機能を・市場関係者や観光客などが気軽に備えた観光案内機能を検討する。

くつろげる「賑わい」と「交流」
を育む交流ラウンジを併設する。

朝市広場・交流広場で賑わいを創出
・市場機能と連携した多目的なイベント広場を設置し、朝市や蚤の市、交流イベント等を開催し、街なかに賑わいを発信する。

■ 交通結節機能の強化（
来街者サービスの整備）
来街者向け駐車場・観光バス駐車場の整備
・休憩・トイレ・情報案内等の機能を備
えた駐車場（観光バス用を含む）整備
により観光客の立ち寄りを誘導する。

50

２．施設計画の検討
事業化候補地区における施設整備方針の設定とともに、施設配置計画、フロアー
計画、都市施設計画等の検討を行い、事業化のモデル計画案４案を作成する。

１）事業化候補地区における施設整備方針の設定
施設計画案の検討に当っては、その前提となる計画対象地区の位置づけ等を踏まえ、交通動線、オープンスペース、景観形成、施設配置についての考え方を整理する。
（１）交通動線計画の考え方
自動車動線については、通過交通及び周辺住民が利用する陸奥湊駅通り及びセンターの市道の交通機能は保全しつつ、施設利用者の動線に対しては、
陸奥湊駅通りをメイン動線として、各街区にアクセスすることとする。
歩行者動線としては、再開発に合わせて道路を拡幅整備し、新たに陸奥湊
駅通り及びセンターの市道に歩行者空間を整備する。
再開発ビルへの導入施設は、市場・業務（飲食）、公益、住宅、駐車場と多岐にわたるため、大きく住居への居住者用動線と商業・公益施設への従業者・来街者用動線に明確に分離することとし、防災上の計画からも分かり易
い動線計画とする。
（２）オープンスペース確保の考え方
オープンスペースの確保については、市場街と連携したイベントの開催を考慮した配置とし、イベント時はセンターの市道を含めて東西街区を一体的に使えるようにする。
（３）景観形成の方針
再開発ビルの形態・意匠については、周辺の景観に配慮するとともに、港や市場へのゲートとなる港町の風情を感じさせるような、昔ながらの雰囲気を意識したデザインとする。
（４）施設配置の考え方①市場、飲食・店舗
規模は、周辺の市場関係者の商売継続意向を考慮して、1 階部分に店舗面積を約 1,000 ㎡確保する。
事業化候補地区内の既存店舗の継続営業を中心に、周辺の市場関係者の誘致を図り、鮮魚、鮮魚加工、水産加工品、惣菜等を扱う店舗で構成し、従来の市場の雰囲気を保全・継承する。
また、市場の新鮮な素材を活かした飲食店舗（寿司・割烹、市場食堂等）を誘致し、市場従業員、周辺住民、観光客等が気兼ねなく立ち寄れる雰囲気の飲食店街を形成する。

51

②公益施設市場の観光・交流拠点としての拠点性と魅力を高めるため、観光機能（観光案内、特産品販売等）の導入を検討する。
駅前近接の立地特性を活かし、地域拠点の機能強化と地域コミュニティの再生を図るため、市民活動支援機能（会議室、和室等）等を導入を検討する。
③住宅
敷地形状を活かし、東西方向に施設を配置し南面の住戸とする。
当地域におけるニーズを考慮して、高齢者の住替えや若年世帯の定住等に対応した住宅を供給する。また、バリアフリー対応、高耐久仕様、情報化対応等、社会情勢を反映した付加価値型も視野に入れる。
施設とは別に住宅専用のエントランスを設けて、市場や公益施設と独立した専用の動線計画とする。
④駐車場・駐輪場
来街者向けの駐車場については、メイン動線となる陸奥湊駅通りから直接アクセスできる位置に確保する。
団体観光客向けの対応として、観光機能の導入にあわせて観光バスの駐車スペースを確保するほか、陸奥湊駅の交通結節機能を強化するため、陸奥湊
駅通りにバスの停車スペースを確保する。
駐輪場は、住宅用はエントランス近辺に設置する。

52

２）各計画案の施設整備方針
事業化モデルスタディの計画案Ａ〜Ｄについて、交通動線、オープンスペース、景観形成、施設配置についての考え方を整理する。

事業化区域

計画案Ａ

計画案Ｂ

計画案Ｃ

計画案Ｄ

西街区＋東街区＋南街区

東街区＋南街区

東街区

西街区＋東街区＋南街区・西街区には、「公益施設」、「交流広場」､ ・東街区には、「市場」､「飲食・店舗」、「住 ・東街区には、「市場」､「飲食・店舗」、「住 ・西街区には、「公益施設」、「交流広場」､「駐車場(観光バス)」を配置し、新たな観宅」を配置し、市場街の再生を図るとともに、 宅」を配置し、市場街の再生を図るとともに、 「駐車場(観光バス)」を配置し、新たな観光・交流拠点を形成する。
「公益施設」を導入し、観光・交流・生活の「公益施設」を導入し、観光・交流・生活の
光・交流拠点を形成する。
・東街区には、「市場」､「飲食・店舗」、「住拠点性の強化を図る。
拠点性の強化を図る。
・東街区には、「市場」､「飲食・店舗」、「住宅」を配置し、市場街の再生を図る。
・南街区には、「駐車場(居住者、テナント、宅」を配置し、市場街の再生を図るとともに、

施設配置

・南街区には、「駐車場(居住者、テナント、来街者)」を整備し、陸奥湊駅の交通結節機
能の強化を図る。

来街者)」を整備し、陸奥湊駅の交通結節機
能の強化を図る。

「駐車場(居住者、テナント、来街者)」を整備し、施設の利便性向上を図る。
・南街区には、「交流広場」､「駐車場(観光バス)」を整備し、再開発ビル及び陸奥湊駅の交流機能の強化を図る。

区
敷
建
建
延
計画概要

自動車交通動線

歩行者交通動線

域
地
築
ぺ
床

面
面
面
い
面

積：約 9,500 ㎡
積：5,950 ㎡（広場除く）
積：3,300 ㎡
率：約 55％＜70％
積：7,500 ㎡

区
敷
建
建
延

域
地
築
ぺ
床

面
面
面
い
面

積：約 6,000 ㎡
積：4,900 ㎡（広場除く）
積：2,520 ㎡
率：約 52％＜70％
積：5,880 ㎡

区
敷
建
建
延

域
地
築
ぺ
床

面
面
面
い
面

積：約 4,600 ㎡
積：3,740 ㎡
積：2,520 ㎡
率：約 67％＜70％
積：5,880 ㎡

区
敷
建
建
延

域
地
築
ぺ
床

面
面
面
い
面

積：約 9,500 ㎡
積：5,950 ㎡（広場除く）
積：3,620 ㎡
率：約 60％＜70％
積：8,130 ㎡

容積対象床面積：8,455 ㎡
容積率：約 126％＜200％
市
場：1,145 ㎡（専用部）
飲 食 ・ 店 舗：1,550 ㎡（専用部）

容積対象床面積：6,855 ㎡
容積率：約 120％＜200％
市
場：1,145 ㎡（専用部）
飲 食 ・ 店 舗：650 ㎡（専用部）

容積対象床面積：6,855 ㎡
容積率：約 157％＜200％
市
場：1,145 ㎡（専用部）
飲 食 ・ 店 舗：650 ㎡（専用部）

容積対象床面積：8,130 ㎡
容積率：約 136％＜200％
市
場：1,000 ㎡（専用部）
飲 食 ・ 店 舗：1,320 ㎡（専用部）

公 益 施 設：1,480 ㎡（専用部）
住宅：2,000 ㎡（専用部）、22 戸
駐車
場：一般 135 台、観光バス 3 台

公 益 施 設：900 ㎡（専用部）
住宅：2,000 ㎡（専用部）、22 戸
駐車
場：一般 135 台

公 益 施 設：900 ㎡（専用部）
住宅：2,000 ㎡（専用部）、22 戸公 益 施 設：1,480 ㎡（専用部）
駐車
場：一般 186 台、観光バス 3 台・再開発ビル利用者・居住者：陸奥湊駅通りか ・再開発ビル利用者・居住者：陸奥湊駅通りか ・再開発ビル利用者・居住者：陸奥湊駅通りから西街区、南街区の駐車場を利用する。
ら南街区の駐車場を利用する。
ら地区外の駐車場（月極、時間貸し）を利用
・観光バス：陸奥湊駅通りから西街区駐車場を ・搬入動線：センターの市道から北側通用口へ
する。
利用する。
アクセスする。
・搬入動線：センターの市道から北側通用口へ

・再開発ビル利用者：陸奥湊駅通りから東側導入斜路により東街区の駐車場を利用する。
・観光バス：陸奥湊駅通りから西街区の駐車場を利用する。

・搬入動線：センターの市道から北側通用口へアクセスする。

・搬入動線：センターの市道から北側通用口へアクセスする。

アクセスする。

・再開発ビル利用者：陸奥湊駅通りから西街区、 ・再開発ビル利用者：陸奥湊駅通りから東街区 ・再開発ビル利用者：陸奥湊駅通りから東街区 ・再開発ビル利用者：陸奥湊駅通りから西街区、東街区の施設へアクセスする。
の施設へアクセスする。
の施設へアクセスする。
東街区の施設へアクセスする。
・居住者：陸奥湊駅通りから東側導入路を通じ ・居住者：陸奥湊駅通りから東側導入路を通じ ・居住者：陸奥湊駅通りから東側導入路を通じて住宅エントランスへアクセスする。
て住宅エントランスへアクセスする。
て住宅エントランスへアクセスする。

３）施設計画の検討
次ページに再開発基本計画案の３案を示す。

53３．管理運営計画等の検討
計画案Ａをモデルとして、整備後を想定した施設管理運営計画（管理運営主体、手法等）の検討を行う。

（１）再開発ビルの所有関係
計画案Ａにおける用途は、大きく分けて以下の 4 つが考えられる。
◇商業系施設（市場、飲食）◇住居系施設◇公益的施設◇駐車場（２）再開発事業と区分所有
再開発ビルは複数の権利者の権利内容に応じて権利が設定される、いわゆる区分所
有建物である。権利変換を希望する権利者は、その区分所有建物である再開発ビルの一部を敷地（土地）に関する権利とともに取得することになる（これは区分所有権として「建物の区分所有等に関する法律」が定めることに従うことになる）。
また、この区分所有権は、専有部分、共用部分及び敷地利用権に関する権利が一体化した所有権として取り扱われることになる。

58

■区分所有建物の各部分
構造上・用途上区分された建物の独立部分
建専有部分
規約により共用部分とされた建物の部分

物
専有部分以外の建物の部分（廊下、階段等）

規約共用部分

専有部分に属する建物の付属施設（配管、配線等）

附属施設

共用部分

専有部分に属さない建物の付属施設（ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ、配管等）

法定共用部分

規約により共用部分とされた付属の建物（集会場等）

敷地

所有権、地上権等

敷地利用権（３）再開発事業と管理会社の関連
建物の区分所有等に関する以下のような点に留意し、再開発事業と管理会社の関連をとらえていく必要がある。
①建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）
・一棟の建物に構造上区分された独立した住居、店舗、事務所等は、それぞれ所有権の目的とすることができる（区分所有権）
・専有部分（区分所有部分）・・・権利床、保留床
・共用部分（専有部分以外）・・・区分所有権の目的とならない②区分所有者（全員）・建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うため、次のことを定める。
◇団体の構成・・・管理組合◇集会の開催・・・区分所有者集会◇規約・・・・・・管理規約◇管理者の設置・・管理規約で定める又は区分所有者集会で選任

59

③管理規約・区分所有法第 30 条で規約事項として定められている・都市再開発法第 133 条（知事の認可を得て定める）
・建物（施設建築物）又は、その敷地（施設建築敷地）の管理又は、使用に関する区分所有者面の事項については、管理規約で定める④管理者の権限◇共用部分並びに建物の敷地及び附属施設の保存、管理◇集会の決議の実行◇管理規約で定めた行為を行う権利、義務◇区分所有者を代理する（４）管理運営体制イメージ

管理組合

管理運営委員会

住宅部会

施設部会

保留床取得者

保留床取得者

権利床取得者

権利床取得者
共有者部会
管理者の業務

組合業務
・外構の管
理

遵守
住宅部会業務・共用部分の
管理

駐車場管理
住宅部会＆
施設部会

施設部会業務・共用部分の管理

メンテナンス会社

60

テナントの
一括管理
業務規定

管
理
規
約

４．公共・民間参画条件の検討・整理
上記基本計画案の事業化に際し、公共・民間サイドで想定される参画条件について整理する。このなかでは今回のまちづくり基本計画立案の段階から、具体な事業化段
階に至るそれぞれの段階に応じた公共・民間サイドでの実現化に有効な役割や具体な参画条件の検討、整理を行う。

１）公共サイド
八戸市は、市営魚菜小売市場の土地・建物を権利として有しており、従後資産の持ち方にも事業化区域、施設構成等によって、様々なケースが想定される。
公共による土地、建物への権利変換の有無、公共機能の導入の有無は、計画の事業性を大きく左右しかねない問題であるが、当該地区への公共機能の導入の是非については、当該地区だけで完結する問題ではないため、今後、事業化に当たっては、上位計画における陸奥湊地区の位置付けを踏まえ、陸奥湊駅周辺地区全体で地区の将来像を検討し、既存施設の活用を含めて機能配置のあり方等について検討する必要がある。

２）民間サイド
住宅については、住宅ディベロッパーに一括売却が想定され、計画を具体化する段階においては、対外的な打診・調整を行っていく必要がある。
市場については、権利者による権利変換及び権利者法人による取得・運営が想定されるため、今後、権利者組織において、管理運営の方法等について検討を行う必要がある。
飲食・店舗については、周辺地区において同種の商売を行っている事業者による取得又は権利者法人による取得・運営が想定されることから、事業化に当たっては周辺事業者の意向を把握し、床処分の可能性、賃貸条件と賃貸による運営の可能性を明らかにする必要がある。

61

第４章

事業推進課題の整理・プログラム化

１．事業化プログラム案の検討
以下に、具体的事業化に向けた実施計画の検討と事業プログラム案の作成を行う。
湊地区まちづくり事業プログラム案（１）
整備時期
事業項目

短期（〜2010） 中期（〜2015）

長期（2015 以

整備手法

整備主体

降）
まちの基盤づくり
来街者ｻｰﾋﾞｽ機能の整備
駐車場･大型ﾊﾞｽｽﾍﾟｰｽ整備
駅前広場整備
地区交通規制ｼｽﾃﾑ整備

☆☆★★★
☆☆☆
☆☆☆

駅舎･連絡通路充実整備

再開発等共同化事業 or は借上げ★★★

再開発事業等共同化事業

民間
民間
所轄警察等
(要協議)

★★★
☆☆☆★★

駅舎改良

民間（JR）

☆☆☆

★★★

借上げ等

民間・行政

駅前通り歩行ｽﾍﾟｰｽの確保

☆☆☆

★★★

まちづくり交付金活用

行政

坂道等石畳化･ｶﾗｰ舗装化

☆☆☆

★★★

同上

行政

新井田川沿い歩行ｽﾍﾟｰｽ

☆☆★★★

同上

行政

都計道本町通り整備促進

☆☆

同上

行政

同上

行政

駅構内ｾﾒﾝﾄ線跡地利用
ひとにやさしい道づくり

駅前通り無電柱化

☆☆☆

★★★★★

★★★

潤いある緑と館鼻の森づくり
斜面林･緑地･社寺林の保全

☆☆☆☆☆

☆☆☆☆☆

☆☆☆☆☆

地区計画・緑化協定等

館鼻公園観光拠点整備

☆☆☆

★★★

まちづくり交付金活用

行政

歴史的資源等回遊ﾙｰﾄ整備

☆☆☆

★★★

同上

行政

水辺の魅力づくり
船着場･親水空間整備
新井田川沿い建物景観
湊橋の歩道拡幅整備

☆☆★★★
☆☆☆

☆☆☆☆☆
☆☆★★★

注）☆☆☆：各種調査･関係機関協議調整、計画設計

62

行政
☆☆☆☆☆

地区計画、建築協定等

民間

橋梁改修

行政

★★★：事業決定、工事実施等

湊地区まちづくり事業プログラム案（２）
整備時期
事業項目

短期（〜2010） 中期（〜2015）

長期（2015 以

整備手法

整備主体

降）
まちの拠点・まちなみづくり
市場街の再生魚菜市場建替･市場街共同化☆☆★★★

再開発事業等共同化事業

民間

飲食・交流機能等導入☆☆★★★

再開発事業等共同化事業

民間

地域福祉･社会教育施設☆☆★★★

再開発事業等共同化事業

民間

観光情報発信機能☆☆★★★

再開発事業等共同化事業

民間・商工会議所

観光・生活拠点機能整備★★★

等
歴史・資料館等整備☆☆★★★

再開発事業等共同化事業

民間

安心して住み続けられる住宅地づくり
住宅地民有地緑化の促進

☆☆☆☆☆

☆☆☆☆☆

☆☆☆☆☆

地区計画・緑化協定等

民間

回遊ﾙｰﾄ沿道の景観ﾙｰﾙづくり

☆☆☆☆☆

☆☆☆☆☆

☆☆☆☆☆

地区計画・建築協定等

民間

組合組織

民間・行政

NPO、まちづくり会社化

民間・行政

共催、協働体制

民間

まちを支える人・組織づくり
重点地区事業組織化★★★★★

地元まちづくり組織基盤強化

☆☆★★★

★★★★★

市場街・商店会の連携

★★★★★

★★★★★

★★★★★

観光 PR・ｱｸｾｽｻｰﾋﾞｽの向上

☆☆☆☆☆

☆☆☆☆☆

☆☆☆☆☆

民間・行政・商工会議所

地域まちづくり運動強化

☆☆☆☆☆

☆☆☆☆☆

注）☆☆☆：各種調査･関係機関協議調整、計画設計

63

☆☆☆☆☆
★★★：事業決定、工事実施等

民間

２．推進課題と今後の進め方
上記の構築にあたり、必要な推進課題の整理を行うとともに、想定される解決方
策とその適正かつ効果的な進め方についてとりまとめを行う。
① 再開発準備組合の組織化
当該地区においては「湊地区再生まちづくり促進協議会」の中の分科会である「再開発専門部会」が平成 16 年度に発足し、継続的に勉強会等を行ってきている。本年
度は地権者の意向もアンケート調査によって全体像が見えてきている。今後は、関係権利者の意向の反映、関係機関との協議等を通じ、再開発事業の早期実現を目
指し、より実効性の高い事業計画を検討することが必要になってくる。そのためにも、事業化推進体制を「再開発専門部会」から「再開発準備組合」への組織変更を行い、再開発事業計画素案の検討を進めていく必要がある。
② 事業成立性の向上
事業成立性の一翼である保留床処分先の確保は、依然として続いている経済の低
迷や立地特性等から、住宅以外の保留床を民間企業等へ処分することは困難であると考えられる。また、周辺のマンション開発等の事例を見ても、マンション居住に対する馴染みが少ないこともあり、苦戦をしているようである。処分する住宅については、床価格の設定や仕様等について詳細に検討する必要がある。
市場については、現在市場経営をしているテナントの半数以上が市場継続を希望しており市場運営会社等の管理運営組織の検討も必要である。市場以外のテナントを想定している床については、テナントの確保見込みを見極めていく必要がある。
また、公的機関の保留床活用の可能性についても更に検討、要請していくことも今後の課題となる。
③ 権利者の合意形成
今後は個別面談等を行い、各地権者の詳細な意向を把握するとともに、事業に対する理解が深まるような説明を行っていく必要がある。また、アンケート調査等では一部に反対の立場の権利者もあることから、権利者の意向や事情を踏まえた三者
三様の将来の生活設計を提案し、合意を形成する必要がある。
また、各権利者の合意形成が可能な権利変換率の水準を考慮しつつも、権利者の床取得（増し床）も考慮しながら検討を進める必要がある。

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参考：事業展開イメージ

八戸市
H15

地元

湊地区まちづくり事業基本構想
湊地区再生まちづくり促進協議会

H16

湊地区まちづくりワークショップ
湊地区再生まちづくりＮＰＯ（会社）
再開発専門部会（再開発協議会）

H17

H18

湊地区まちづくり事業基本計画
市魚菜商業協同組合

連合町内会・各自治会(町内湊商栄会 等会)。各種団体･企業等

湊地区まちづくり事業推進計画

湊地区再生プロジェクト提言
再開発準備組合
湊地区地域再生計画作成

湊地区地域再生プロジェクト
提案（再開発 他ソフト事業）

国土交通省
青森県

65

再開発組合
（事業組織化へ）湊地区まちづくり事業基本計画
報告書
平成 18 年 3 月
企画・発行

八戸市 都市開発部〒031-8686

都市政策課

八戸市内丸一丁目 1-1

電 話 （0178）43-2111 内線 336、364
F AX（0178）41-2302

http://www.city.hachinohe.aomori.jp/
toshisei@city.hachinohe.aomori.jp
調査・編集

株式会社ラウム計画設計研究所