建替え時のマナー10箇条

サブテキスト2019年3月(一社)プレハブ建築協会 住宅部会 環境分科会
まちなみワーキンググループ
旭化成ホームズ㈱積水化学工業㈱積水ハウス㈱大和ハウス工業㈱パナソニック ホームズ㈱ミサワホーム㈱㈱岩村アトリエ【はじめに】
プレハブ建築協会住宅部会環境分科会まちなみWGでは、「建替え時のマナー10箇条」と題する資料を作成しました。
主に「まちなみ形成」を意識してデザインされた分譲住宅地において住宅の建替えや大規模修繕を行う際に、そこで形成されてきた「まちなみ」にも意識を向け、まちの魅力を高めることにハウスメーカーとして貢献していきたいと願い、作成したものです。
「まちなみ」は、それぞれの住宅地の個性であり、単体の住宅を超えて実現される居住環境です。しかし、それを意識せずに建替えが進むと、次第に個性は失われ、居住環境の質も平準化され、まちの魅力が失われていきます。
そこで、「建替え時のマナー10箇条」では、意識を向けるべき「まちなみ」のポイントを10項目に絞り、その対応の有無によりまちなみがどのように変化するのか、ビジュアルで表現しました。営業担当者、設計担当者の方のヒントとなると同時に、お施主様とのコミュニケーションツールとしてご活用いただけると幸いです。

1

私たちの目標
良好なまちなみの形成を通して永く住み継がれる住宅地であることに貢献すること
時を刻む中、いつの時代も健康的で心地よく安心して暮らせる住宅地であること【私たちの目標】
今後、人口や世帯数が減少することが明らかになっているなか、また住宅の空き家率が全住宅ストックの13％を超え今後急激に増加することが予想されているなか、住宅地はより厳しく選別されるようになります。
住宅や住宅地を供給してきた私たち住宅メーカーは、私たちのお客様に、これからも安心して住み続けていただけるように住宅地に関わっていきたいと考えます。
そこで、「まちなみ」の視点から、このような目標を設定しました。

2

永く住み継がれる住宅地とは今まで住んでいた人

住宅地
これから
住む人

将来にわたり、選ばれ続ける将来、住む人

今まで住んできた人もこれから住む人（お施主様）も住み続けたいと思える【永く住み継がれる住宅地とは】今まで住んでいた居住者の方も、今まさに住宅や土地を購入しこれから住もうとしているお施主様も、ずっと住み続けたいと感じることができ、さらには将来にわたって選ばれ続ける住宅地と考えます。

3

「住み継がれる」を支える要素

家族・時代の暮らしにあった質の高い住宅
健康的で心地よく安心して暮らせる近隣暮らしを支える地域環境
広さ・間取り、性能、デザイン…

住宅

必要に応じて入れ替わる、リフォームされる

日照・通風、緑、ご近所…

近隣

住宅の入れ替わり・リフォームに応じて徐々に変化する

交通、教育、医療、サービス…

地域

時代に応じてゆっくり変化する【「住み継がれる」を支える要素】
個々の住宅（建物）が、その時代のニーズに合うよう、適宜リフォームされたり建て替えられることが必要であることはもちろんです。しかし、そのためには住宅地そのものが選ばれ続ける、すなわち「住み継がれる」ことが前提になります。住宅地が選ばれ続けるためには、近隣や地域の生活環境もまた時代にあわせて更新されていくことが大切です。

4

私たちのターゲット

建替え時に、質の高い住宅を提供するだけでなく、＜まちなみ＞を通して健康的で心地よく安心して暮らせる近隣環境とすること

住宅
近隣
まちなみ
地域

【私たちのターゲット①】
私たちは、「個々の住宅」とそれが連なり形成される「近隣」に着目し、「まちなみ」をキーワードに良質な環境形成に持続的に貢献することを目指したいと考えます。ハウスメーカーとして、より性能が高くお客様のニーズに合った住宅を提供することはもちろんですが、私たちが提供する住宅を含めた近隣環境に意識を向け、その質の維持、向上に取り組むということです。

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私たちのターゲット
今まで住んできた人も、これから住む人（お施主様）も住み続けたいと思える
将来にわたり選ばれ続ける＜まちなみ＞であることを目指す①経年美化につながる②資産価値が下がらない③空き家が生じにくい【私たちのターゲット②】＜まちなみ＞の視点からの取り組みとして、３つの方向を考えます。
①「経年美化につながる」取り組み
出来上がった時が一番美しい、一番快適な住宅地ではなく、丁寧に手入れされ、時間とともに住んでいる人々の息遣いが現れてくるようなまちなみ、植物が成長し四季が感じられるようなまちなみに貢献する取組み。
②「資産価値が下がらない」取組み
その住宅地がもつ魅力を損なわず、一層高めるような取組み。
③「空き家が生じにくい」取組み①と②、それを支える活発な居住者コミュニティを維持することで、空き家が生じにくくなるような取組み。

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まちなみの『価値』

まちなみWG 2013.6.23

7まちなみの「価値」

近年開発された４つの住宅地での「居住環境に関する意識調査」
回収率79.7%（248/311）
日本型HOA推進協議会
2009年調べより

8【まちなみの「価値」について】
これは、分譲戸建て住宅を購入した方約300名に、住宅地を選ぶ際、最も重視した点についてアンケートした結果です。交通の利便性に次いで、景観やまちなみの雰囲気を重視する人が多いことがわかります。
交通の利便性は、個々の住宅の建替え事業では手を出せませんが、景観やまちなみの雰囲気は、一軒一軒の建替えを通して、守ったりより向上させることができます。逆に、同じような交通利便性の住宅地であれば、景観やまちなみの雰囲気が重要な選択要因になることを示しています。

8①経年美化につながる

9【①経年美化につながる】「①経年美化につながる」取り組みの事例をご紹介します。

9北関東・群馬県 伊勢崎市にある、隣接した分譲地の例
歩道には、シンボルツリーの花みずきが植栽されています。

Ａ分譲地

Ｂ分譲地

緑の少ないまちなみは残念です。
→
緑豊かな芝生の公園

どちらの分譲地が経年美化になっているでしょうか？
←砂利敷きの公園

10

北関東にある分譲地の例です。
今から２３年前に、道路を挟んで、開発主体の違う２つの分譲地ができました。向かって左側をＡ分譲地、右側をＢ分譲地とします。
共に、分譲地の中に街区公園がありますが、写真の通り、２３年の間に緑の量に差が生じ、Ｂ分譲地は緑豊かなまちなみとなりました。
B分譲地のほうが「経年美化」しています。

10Ｂ分譲地は、芝生の公園が自慢です。定期的な清掃Ｄａｙがあります。

別の日にご自宅の植栽をお手入れ中住民意識の高さがまちをきれいにしています。

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Ｂ分譲地は、芝生の公園が自慢です。
芝生はすぐ伸び放題となるので、手入れを小まめにしないと美しい公園として維持できません。この分譲地では、月に一度、当番制による清掃日があります。参加しない人には、出不足金という罰金のペナルティがあり、なかば半強制的な参加となりますが、これがきっかけで、公園を中心にまちなみが整えられています。住民意識の高さが、まちをきれいにしているといえるでしょう。

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②資産価値が下がらない

12【②資産価値が下がらない】「②資産価値が下がらない」取り組みの事例をご紹介します。

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●シーサイドももち 福岡市早良区百道浜 全２０９戸 １９９３年竣工 ⇒ 24年後の姿

13【シーサイドももち】
こちらは、九州・福岡にある「シーサードももち」という分譲地です。①の事例とほぼ同じ時期にまちびらきしていますが、写真の通り、成熟感漂う素晴らしいまちなみとなっています。
秋の紅葉の頃の写真ですが、経年美化していることが感じられます。

13

14

こちらは、初夏の写真です。お手入れされていることが感じられるきれいに刈り込まれた生垣で、十分な緑量から、まちなみの豊かさを見る人に印象付けてくれます。
落ち着いた佇まい、邸宅感から高級分譲地としてのステータスを感じます。

14

●１９９３年竣工時の姿

美しいまちなみを生むために最初にルールを設定

道路境界から１ｍまでの宅地部分を植栽スペースとし、生垣を連続させる。門塀・門扉、カーポートを設置する
際も緑が連続して見えるように、道路境界より１ｍ以上奥へ設置する。

家、道、植栽が美しく調和した住環境

御影石の石積みと緑の生垣

風土・地域性を活かした街づくり

セミパブリックな外構しつらえ

コモンスペースを充実させた戸建て街区
住宅街の家々は、ボンエルフと呼ばれるコミュニティ道路で結び、クランク、カラー舗装、道路内の植栽帯などで、車の徐行を促進し、通り抜けの車も防ぐ。

ボンエルフによるコミュニティ道路

セカンドカーポート

緑道（歩専道）来客・セカンドカー用の駐車あるいは広場としても利用できるセカンドカーポート（区分所有として分譲）も用意。

15

竣工した1993年当時のまちなみの写真です。
無電柱・電線地中埋設、計画的な植栽、まちなみを維持するルールなどにより、今日のまちなみに至っています。

15

123

1997年
百道浜4丁目．５
藤崎駅 1300ｍ ２３万円／㎡（１中高層住専）
西新7丁目
３０．０
藤崎駅 350ｍ
万円／㎡（１種住居）
弥生1丁目
２５．２
藤崎駅 400ｍ（２種住居）（万円/㎡）

35万円／㎡

2002年

2007年

2012年

2017年

20年の差

２３．０

２５．９

２５．５

３０．１ ＋ ６．６

万円／㎡

万円／㎡

万円／㎡万円／㎡万円／㎡

２５．０

２５．５

２４．２

３１．０ ＋ １．０万円／㎡万円／㎡万円／㎡万円／㎡万円／㎡

２２．２

２１．２

２０．２

２６．３ ＋ １．１万円／㎡万円／㎡万円／㎡万円／㎡万円／㎡

公示地価変遷

30252015

ももちは下がることなく上昇

10百道浜
西新

5弥生

0

1997年

2002年

2007年

2012年

2017年

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この住宅地の「資産価値」を表すデータとして国交省が毎年公表している地価公示を使い、定点観測から資産価値の変化をみてみます。
地下鉄の駅を挟んで、駅に近い地点２箇所（西新、弥生）と、「ももち」を比較しました。
ももちは、最寄りの駅から1.2㎞の距離に位置し、徒歩で15分掛かる場所です。５年ごとの公示地価をみると、西新と弥生では20年間で㎡当り１万円増となっているところ、ももちは6.6万円増となっています。
この間、ももちは経済情勢の影響を受けず、地価は下がることなく上昇を続けています。
ちなみに、消費税が３％から５％になったのは１９９７年４月、リーマンショックは２００８年９月です。駅に近いという交通利便性の基準以外に、まちなみが資産価値になるということを示していると考えられます。

16

●ﾐﾘｵﾝｱﾍﾞﾆｭｰ 研究学園葛城 茨城県つくば市 全34戸 2005年竣工 ⇒ 12年後の姿●まちなみの特徴
・最寄駅（ＴＸ研究学園）より徒歩７分
・全３４戸 （建売１３戸、請負売建２１戸）
・ （一財）住宅生産振興財団プロデュース
建売 ・まちなみ設計ルール（ガイドライン）有り
ｿﾞｰﾝ ・無電柱・電線地下埋設
・Ｓ字の曲線道路で景観配慮
・道路はインターロッキング仕上げ
・クルドサックでの６ブロックのクラスター
・緑豊かな植栽
外周道路・隣地境界は生垣で構成
シンボルツリー（推奨はヤマボウシ）
・最低敷地面積１８０㎡（細分化を防止）（敷地面積は１８１～２４０㎡）

建ぺい率４０％・容積率８０％
第一種低層住居専用地域
・管理組合・組合費は無し（自主管理）（自治会費１００円/年のみ徴収）

・住民意識が高く、各自美化・植栽剪定17【つくばエクスプレス沿線の分譲住宅地の事例】
こちらは茨城・つくばの事例です。2005年に、つくばエクスプレスが開通して以来、急速に発展しているエリアです。
終点つくばの一つ手前、研究学園駅から徒歩７分、住宅生産振興財団が手掛けた総戸数３４戸の分譲地で、無電柱・電線地中埋設、真ん中を貫く道路
はＳ字の曲線道路、道路はインターロッキング仕上げ、クルドサックで緑豊かな植栽、外周道路・隣地境界は生垣で構成と、景観に配慮した、経年美化に値する分譲地です。
こちらは管理組合が無く、自主管理ですが、住民意識が高く、きれいなまちなみの持続性を保っています。

17

●まちなみの経年変化■事例名称：ミリオンアベニュー・研究学園葛城（茨城県つくば市）■テーマ： 植栽の配置とS字道路による景観形成
まち開き後、11年を経過した沿道植栽は、緑豊かで奥行き感のある景観を形成。

4年経過（2010年）

11年経過（2017年5月）
18

まちを貫くＳ字道路の経年変化です。沿道を覆う中高木は、10年もすると住宅の２階の外壁面を隠すまでに成長して、緑豊かな景観を形成しています。

182005年

2017年

差分

総額（販売価格）

5.282万円 4.680万円▲602万円

うち建物2.744万円 1.825万円▲919万円

うち土地2.538万円 2.855万円 ＋ 317万円

土地単価40万円/坪 ※45万円/坪112.5%

茨城県公示
地価平均

17.5万円/坪 11.6万円/坪

66.3%※更地鑑定評価額

2017年3月末に店頭に広告し１週間で売れた

在来大手Ｈ工務店の建設
ﾊｳｽﾒｰｶｰだったら より高い
建物価格も期待可（業者談）

希少価値高い待ち客有エリア

ここでも、まちなみが資産価値になる事が判明 19

不動産売買のデータから、資産価値を見てみます。
この建物が、昨年（2017年）、中古物件として売り出されました。2005年当時、土地と建物で総額5,282万円、うち土地代は2,538万円でした。
昨年の再販時は、総額4,680万円と600万円 下がりましたが、土地代は2,855万円と、１２年で300万円上昇しています。
茨城県の公示地価平均で2005年当時から６６％へ下落する一方、この場所は１１２％へ上昇しています。土地だけ見ると資産価値は上がっています。駅まで徒歩７分と、駅に近いという条件はありますが、ここでも、まちなみが資産価値につながることを表していると考えられます。
なお、この物件は、希少性が高いエリアでもあり、不動産屋の店頭に広告して、１週間で売れたそうです。

19

③空き家問題が生じにくい…
20【③空き家題が生じにくい】「③空き家問題が生じにくい」取り組みの事例をご紹介します。

20

●まちなみの途切れは、コミュニティ崩壊の兆し

先々まちなみの崩れや空き家問題の発生のきっかけに・・・▲建築協定＋緑地協定の更新時に、協定 ▲緑量があり成熟感が漂う（３７年が経過）
脱退者の建替えでは２段生垣のルール
低いレンガブロックの土留めと２段生垣が守られず、まちなみが壊れていくで統一され、まちなみが維持されている【埼玉・所沢（1980年（S55年）～）】

21

まちなみと空き家問題は、直接的なつながりは無さそうですが、まちなみが壊れるプロセスと、空き家問題が発生することには関係があるのではないかと考えます。
２枚の写真は、同じ分譲地の同じ日のものです。１９８０年に開発され、３８年が経過してますが、右の写真のように、設立当時からの建築協定と緑化協定により、２段生垣で統一されたまちなみが持続され、成熟感を醸し出しています。
ところが左の写真は、協定の更新時に、協定を脱退した人の建替えで、２段生垣のルールが守られず、人工物の塀を建ててしまった例です。
住民同士が、良好なまちなみを維持していこうと、活動を進めて行く中で、脱退者が出てくると、近所付き合いが疎遠となり、世代も代わるなかでゆくゆくはコミュニティが維持されなくなっていくのではと、危惧されます。

21

●家の維持管理の良し悪しも、まちなみ景観に影響を及ぼす〇▲2015年6月 まちびらきから10年経過
外壁や目地に経年変化▲2018年6月 手前２軒が前年2017年建てたﾊｳｽﾒｰｶｰで外装ﾘﾌｫｰﾑを実施
変わらない景観【茨城・筑波研究学園都市】＜（2005年（H17年）～）＞22

こちらは、好ましい外壁塗装の事例です。新築から１０年も経つと、外壁や目地に経年変化が現れ、外装リフォームを行なう邸が出現します。
同じ塗装色で塗り替えれば、まちなみ景観は前と同じ印象のままとなります。
外装リフォームは、不思議なことに、分譲地内どこかで始まると連鎖反応的に、近くの家でも始まるという図式があるようです。

22

まちなみ景観とコミュニティの関係について住民・行政にヒアリングを実施【まちなみを維持管理する方法】
集合賃貸や貸家への若い層の住替えでまちの活性化③空き家問題が生じにくい・・・①経年美化につながる

住民自ら参加しよいまちにする意識の共有

行 政 ： 地区計画策定
住 民 ： コミュニティ活動
事業者：管理組合ｻﾎﾟ-ﾄ
各種協定が失効しないよう意識と確認②資産価値が下がらない
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私たちは、まちなみの調査以外にも、実際に、そこに住まう住民の方や行政にヒアリングを行ない、当事者のご意見もうかがっています。これまでにわかったことは、経年美化と資産価値と空き家問題はつながりがみられそうなことです。
住民自ら、経年美化につながる活動に参加し、よいまちにしていこうという意
識を共有することで、ますますコミュニティが活性化し、結果、資産価値が下がらないまちとなるのではないでしょうか。まちへの愛着から、そのまちから出ていく人は無くなり、まちの魅力から、若い人たちが新たに入ってきたりして、空き家問題とは程遠い分譲地になるのではないでしょうか。
行政にお願いしたいことは、縛りの緩い協定ではなく、地区計画の策定です。
私たち事業者は、管理組合の立ち上げなどのサポートを行うべきでしょう。

23

【私たちが取り組みたいこと】私たちができることは、お客様との対話を通じて良質なまちなみの意義を広く伝えること●建替え時や修繕時にも、まちなみに配慮する「意識」を共有することは、・心地よいコミュニティの形成
・住みよい環境づくり
・住宅地の価値の向上につながるもの

ひいては「空き家問題」抑制のきっかけにつなげたい24【私たちが取り組みたいこと】ここまで、いくつかの事例をご紹介してきましたが、私たちができることは、実際の物件において、お施主様との対話を通じて、良質なまちなみの意義を広く伝え、実現することです。
建替え時や修繕時にも、まちなみを配慮する「意識」を共有することは、・心地よいコミュニティの形成・住みよい環境づくり
・住宅地の価値向上につながり、ゆくゆくは「空き家問題」の抑制・解消のきっかけにつながればと思います。

24

建替え時のマナー
１０箇条(一社)プレハブ建築協会 住宅部会 環境分科会
まちなみワーキンググループ
25【「建替え時のマナー10箇条 本編】
修繕や建替えをご検討されているお客様とまちなみへの配慮について対話するツール「建替え時のマナー１０箇条」をご紹介します。
ここでは、建替え時にまちなみに対して意識するポイントを10に絞ってご紹介します。これらを踏まえたうえで、お客様とともにより魅力的な住宅の建替え計画を進めていただければと思います。

25たとえば、高級分譲地として全国に知られる田園調布

26【まちなみとルール 田園調布①】
こちらは、全国に高級分譲地として名をはせる 田園調布です。上空からの写真と、分譲当初の住宅地の平面図です。駅の左側、同心円状と放射線状に広がる特徴的なまちなみデザインが良くわかります。

26

その風景が、資産価値が守られているのには理由があります27【まちなみとルール 田園調布②】
田園調布は、1918年（大正７年）に実業家 渋沢栄一によって立ち上げられた『理想的な住宅地「田園都市」の開発』を目的とする田園都市株式会社により開発されました。
以来、日本有数の高級住宅地となっています。写真は、駅西口から広がる銀杏並木、晩秋は黄色に染まったトンネルが見事です。
四季を通じて、この様な変化が楽しめるのも、経年美化があってのことではないでしょうか。高級住宅地として認識されているのには、こういった風景やまちなみが守られていることが大きな理由とも言えます。

27

田園調布憲章
私たちの街田園調布は、大正時代後半に渋沢栄一翁の提唱で、当時ようやく欧米に現れ始めた”住宅と庭園の街作り”田園都市構想を取り入れ、多摩川の東側にあたるなだらかな丘陵地帯に、新しく建設されたものです。
以来,私たちの先輩は、この建設の精神と理想に則り、自主的に、平和で公園的な街作りに励んできました。今では駅前のいちょう並木や各所に見られる桜は立派に成長し、家々の樹木や生け垣も四季を通じて私たちの目を楽しませ、暖かく迎えてくれる田園都市に成長しました。
私たちは、今日まで築かれてきたわが街の優れた伝統と文化を受け継ぎ、これからの情勢の変化にも賢明に対処しながら、常に緑と太陽に満ち、平和と安らぎに包まれ、文化の香り漂うよりよい街作りを目指したいと念願し、ここに住民の総意に基づく憲章を定めるものです。

１ この由緒ある田園調布を、わが街として愛し、大切にしましょう。
２ 創設者渋沢翁の掲げた街作りの精神と理想を知り、自治協同の伝統を受け継ぎましょう。
３ 私たちの家や庭園、垣根、塀などが、この公園的な街を構成していることを考え、新築や改造に際しては、これにふさわしいものとし、常に緑化、美化に努めましょう。
４ この街の公園や並木、道路等公共のものを大切にし、清潔にしましょう。
５ 互いに協力して環境の保全に努め、平和と静けさのある地域社会を維持しましょう。
６ 不慮の災害に備え、常日ごろから助け合いましょう。
７ 隣人や街の人々との交わりを大切にし、田園都市にふさわしい内容豊かな文化活動を行いましょう。
（昭和５７年５月１９日制定）

豊かなまちに住むためのルールや景観を守っていくための活動があるのです28【まちなみとルール 田園調布③】
各界の著名人も多く住み、ステータスの高い田園調布ですが、1980年代、日本がバブル景気の波をかぶる頃には地価高騰のあおりを受け、不動産投機の対象から、区画の細分化が見られるようになりました。これを受け、田園調布本来のまちなみ景観を守ろうと、1982年に、住民組織である（一般社団法人）田園調布会により、田園調布憲章を制定することになりました。
まちなみがしっかりと守られているのは、豊かなまちに住むためのルールや景観を守っていくための活動があるからなのです。

28たとえば、こんな緑豊かなまちなみでも、お向かいには、

29【まちなみとルール その他①】
こちらは田園調布ではありませんが、閑静な住宅地の例です。緑もたくさんあります。

29

区画は小さく分割され、緑もなく、室外機が露出していることも。 30【まちなみとルール その他②】
ところが、道路の反対側を見ると、別世界が広がっていました。土地を業者が買って細分化し、おそらく建売住宅を２棟、敷地目いっぱいに建てていて、まちなみを意識した計画とは程遠いものです。
今、都市部を中心に、日本全国の既成市街地・既成分譲地では、こういうところが多く見られますが、これが100年先を見据えた、後世に残せるまちなみとなっているでしょうか。
私たちは住宅をつくる立場として、自らつくってきたまちなみを自ら壊していることはないでしょうか？
これから先も、常に意識していなければならない問題です。

30

ルールがなくても、その景観を守るためのもの
ここではそれを「マナー」とよび、『建替え時のマナー １０箇条』としてまとめました。
既存のよい景観を維持、もしくは建替えることで周辺景観を向上させるための指針としてご活用ください。
31【建替え時の「マナー」とは】私たちは、この問題に向け、真剣に取り組もうと思います。大きな分譲地であれば、建築協定を始めとした各種協定や、まちなみルール・ガイドラインが制定されます。まちなみ景観の保全に熱心な行政であれば、地区計画の策定まで行われこともあります。
規模の小さな分譲地などでは、まちなみルールの無い場所で、まちなみを守るために最低限、これだけは意識しましょうというメッセージを、マナー集として、ヴィジュアルで説明できる資料として作成しました。
営業担当、設計担当の方が、お客様との折衝時にお話いただき、まちなみにとけこむ建物や緑あふれる外構に誘導していただきたいと考えます。
細かい規制を説明するのではなく、マナーを守らないと どうなってしまうかを ヴィジュアルでわかりやすく、というところがポイントです。

31

⑩⑨⑧⑦⑥

⑤④③②

①

メン
テ
ナン
ス
を行
い、
景観維
持を
心掛
けましょう

既存の良
い
ものは
残していき
ましょ
う

まちに提供す
る
灯りを設
け
ましょ
う

設
備
機
器
は目立たな
い
配
慮
を色
彩や素材は、まちに調和するものとしましょう

建物や擁壁が、まちに
圧
迫感を与え
ない
配
慮
を工
作
物
は境界より
控
え
ましょ
う

角地
はその
まちの財
産となり
ます

中
高木
は
道
路
際に植
え
ると効
果的です

まちに提供す
る
緑を植
え
ましょう

建替
え
時のマ
ナー
10箇条
32

【10箇条】
建替え時のマナーを１０項目に絞りました。
次から、それぞれに詳しく解説のスライドを見ていきましょう。

32

①

まちに提供する緑を植えましょう33①まちに提供する緑を植えましょう。
写真1：緑が１本も無い分譲地です。皆さま、住みたいと思いますか？どうみても未完成な分譲地に見えますね。
写真2：中高木や足下に植栽が入り、まちなみが形成されます。

33

②

中高木は道路際に植えると効果的です34②中高木は道路際に植えると効果的です。
写真1：各住戸に植栽されていますが、ヴォリュームが足りません。
写真2：背丈のあるものを植えたり、カーポートの足下にも植栽を入れることで、緑量を増やすことができます。
写真3：各住戸の中高木を道路側に植えることで、通りから見たときの緑の量が増えました。印象も良くなります。木陰もつくってくれています。
一番最初のスライドと比較してみて、どうでしょうか。
同じ分譲地とは思えませんね。
住みたくなる、購入したくなる、気持ちが高まるのではないでしょうか。

34

③

角地はそのまちの財産となります35③角地はそのまちの財産となります。
写真1：分譲地の角地は、２方向から見えるので、重要な場所です。
写真2：生垣とすることで、まちなみの景色が一気に変わります。角地の緑量はまちの印象を大きく変えます。一軒だけではなく、隣の家へも続くようになれば、分譲地全体の印象が高まります。

35

④工作物は境界より控えましょう©プレハブ建築協会

36④工作物は境界より控えましょう。
隣地境界に塀が無いので、まちなみがスッキリ見えています。
各住戸のカーポートはセミパブリックスペースとして、ゆとりある共有空間のように見えてきます。
写真1：まちなみガイドラインやルールが無い分譲地では、隣地間、道路際までブロックやフェンスが設置されるケースが多いです。
各住戸で分断され、まちなみがつながっているようには見えません。
写真2：一部、道路よりセットバックすると、セミパブリックスペースのように見えます。
写真3：フェンスの色も背景に溶け込むようにナチュラルカラーとすると、より一層の効果が高まります。
写真4：とはいえ、やはり隣家間にはブロックやフェンスが無い方がいいですね。

36

⑤

建物や擁壁が、まちに圧迫感を与えない配慮を

37⑤建物や擁壁が、まちに圧迫感を与えない配慮を。
写真1：建物基礎がまる見えです。敷地に余裕がないときは、カーポートを確保するだけで仕方ないですが、固い印象となります。
写真2：敷地に余裕があるときは、あらかじめ緩衝帯として、基礎の手前に花壇を設けましょう。奥行き幅６０cmもあれば、株立ちの中高木を植えることも可能です。季節の花を足下に入れることで、通りすがりの人に花のある景色を楽しんでもらえることができます。季節感が表現できることで、まちなみ自体の移ろいを感じます。

37

⑥

色彩や素材は、まちに調和するものとしましょう

38⑥色彩や素材は、まちに調和するものとしましょう。
さきほども出てきた事例です。
写真1：当初の外壁は、周囲のまちなみに合った、落ち着いた色調で統一された景観でしたが、時間が経過し色が褪せてしまいました。
写真2：ビビッドな色調で再塗装してしまうと、一気に、落ち着いた雰囲気を壊し、分譲地全体の価値を下げてしまっているように思えます。
写真3：元の色や落ち着いた色調で再塗装することで、まちなみの雰囲気を守ることができます。外壁は塗装面積が大きいだけに、影響が大きいということを改めて認識すべきでしょう。

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設備機器は目立たない配慮を

39⑦設備機器は目立たない配慮を。
室外機等の設備機器類の設置場所は頭を悩ますものです。近年では、エコキュートの給湯タンク、屋外設置の蓄電池、など住宅のスマート化に伴って、設備機器類は増えてきております。
特に、北入りのファサード外観の場合は、設置に配慮が必要です。完全に隠すことは難しいかもしれませんが、植栽で隠すなどの方法があります。右の写真では、室外機をアイアン調のカバーでしつらえたものです。ここに、プランターを置くなどすると、厄介な室外機が楽し気な景色に代わるかもしれません。

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まちに提供する灯りを設けましょう

40⑧まちに提供する灯りを設けましょう。
ライトアップされた夜のシーンも重要です。
写真1：街灯だけでは最低限の灯りしかありません。
写真2：明るい夜景では、防犯上も安全なまちなみを伝えることができます。
足下を照らす間接照明も生きてきます。

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まちに提供する灯りを設けましょう

旭化成ホームズ

41⑧まちに提供する灯りを設けましょう。
夕暮れ時からの夜景の変化は、住宅の表情を趣ある設えとしてまるで、行燈（あんどん）のように際立たせてくれます。
防犯だけでなく、安心できる、ほっとできる灯りの為にそれぞれの家からの灯りが必要ですね。

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既存の良いものは残していきましょう

42⑨既存の良いものは残していきましょう。
こちらのスライドも、先ほど出てきました。
途絶えた２段生垣を、再現すると本来のまちなみに戻りました。
この様なシミュレーションでのプレゼンテーションが、計画時、事前にお客様に行なわれていたならば、思いとどまって、２段生垣を残した実施計画となっていたかもしれません。
いかに、お客様との対話が必要かということですね。

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⑩ メンテナンスを行い、景観維持に心掛けましょう

43⑩メンテナンスを行い、景観維持を心掛けましょう。
南北に連なる幅６ｍのセンター道路の左右に、幅３ｍの歩道を設け、そこに街路樹と植栽を配した、ぜいたくなパブリック空間です。
この分譲地では管理が行き届いていて、まちができてから１８年経った今では、樹木は育ち、成熟感と、当時と変わらぬ景観を醸し出しています。
定期的なメンテナンスの必要・重要性を伝えています。

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「10箇条」は、これから建替えを進めようとする敷地について、これまで成熟してきた良好なまちなみや景観を維持、もしくは建替えることでより良くするための指針として作成しました。
お施主様（お客様）と営業担当者・設計担当者とが、敷地ごとに望ましいマナーを見つけ、よりよい計画を検討する際のコミュニケーションツールとして、ぜひご活用ください。
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おわりに以上、ご紹介した「10箇条」は、これから建替えを進めようとする敷地について、これまで成熟されてきた良好なまちなみ・景観を維持、もしくは建替えることでより良くするための指針として作成しました。

お施主様（お客様）と営業担当者・設計担当者とが、敷地ごとに望ましいマナーを見つけ、よりよい計画を検討する際のコミュニケーションツールとして、ぜひご活用ください。

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FIN

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