J-REIT市場を取り巻く環境に大きな変化はなく、徐々に見直しへ2017年3月22日＜足元の市況に対する認識＞
今年に入ってからのJ-REIT市場は、おおむね横ばい圏での推移ながら、3月21日時点の東証REIT指数（配当込み）は昨年末比▲2.9％と、やや軟調に推移しています。その背景としましては、昨年末にかけての上昇相場の反動という側面があるとみられます。
昨年11月の米国大統領選挙の結果が明らかとなった直後は、一時的に大きく調整する局面もありました。その後は円安進行などを背景に国内株式市場が堅調に推移したことなどから、J-REIT市場も上昇基調となりました。しかし2017年に入ると、年末年始の休暇明けに伴って相次いだJ-REIT各社によるエクイティ・ファイナンスが需給緩和要因となったこと、長期金利（10年国債利回り）が一時的に0.1％を超えるなど上振れ気味に推移する局面があったことなどが、上昇相場の反動要因になったと考えられます。
東証REIT指数と10年国債利回りの推移（ 2016年3月末～2017年3月21日 ） （ ％ ）3,700東証REIT指数（配当込み）（左軸）3,6000.10

10年国債利回り（右軸）3,5000.150.05

3,4000.00

3,300‐0.05

3,200‐0.10

3,100‐0.15

3,000‐0.20

2,900‐0.25

2,800
16/3/3116/5/29

16/7/27

16/9/24

16/11/22

17/1/20※東証REIT指数は株式会社東京証券取引所が算出・公表などの権利を有する指数です。

‐0.30
17/3/20（出所）ブルームバーグ＜当面の見通し＞J-REIT市場は、金利動向など外部環境をにらみつつ当面神経質な動きとなる可能性もありますが、徐々に落ち着きを取り戻し、堅調に推移するとみています。背景は、オフィス・ビル空室率の低下や、それに伴う賃料の緩やかな上昇の継続などファンダメンタルズの改善傾向に変化がないことです。急速な業績悪化によるバリュエーション面での割安感の喪失という展開は考えにくい状況にあります。したがいまして、長期金利が大きく上昇することなどがない限り、年明け以降の下落分は、時間の経過とともに見直し機運の高まりを通じて取り戻していくと思われます。

当資料のお取り扱いにおけるご注意■当資料は、ファンドの状況や関連する情報等をお知らせするために大和投資信託により作成されたものであり、勧誘を目的としたものではありません。■当資料は、各種の信頼できると考えられる情報源から作成していますが、その正確性・完全性が保証されているものではありません。■当資料の中で記載されている内容、数値、図表、意見等は当資料作成時点のものであり、将来の成果を示唆・保証するものではなく、また今後予告なく変更されることがあります。■当資料中における運用実績等は、過去の実績および結果を示したものであり、将来の成果を示唆・保証するものではありません。
販売会社等についてのお問い合わせ⇒大和投資信託 フリーダイヤル 0120-106212（営業日の9:00～17:00） HP http://www.daiwa-am.co.jp/

1/2

都心5区のオフィス賃料・空室率の推移（ 2003年3月～2017年2月 ） （ ％ ）（ 円／坪 ）

24,000平均賃料（左軸）

23,0009

平均空室率（右軸）22,00010821,000

720,000

619,000

518,000

417,000

316,000

215,000

1'03/3'04/3'05/3'06/3'07/3'08/3'09/3'10/3'11/3'12/3'13/3'14/3'15/3'16/3※対象地区は都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）。
※調査対象ビルは東京ビジネス地区内にある基準階面積が100坪以上の主要貸事務所ビル。建物全部の一括賃貸など特殊な事情のあるビルおよび丸の内・大手町地区などの一部エリアでデータが公表されていない貸事務所ビルは、調査対象に含まれておりません。
（出所）三鬼商事

国内の長期金利は、引き続き海外市場の影響を受けやすい状況に変わりはありません。ただ日銀が「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」の下で長期金利操作目標をゼロ％程度としており、過度な金利上昇に対しては、国債買い入れの増額や指値オペの実施などで対応すると見込まれるため、長期金利はおおむね横ばいで推移すると考えます。一方で、J-REIT市場全体の配当利回りは2月末時点で3.6％程度と長期金利に比べて高い水準です。その結果、実物資産に裏付けされた堅実な利回りを求める資金がJ-REIT市場に流入するという流れに大きな変化は生じないと判断しています。
また、足元でやや活発化しているJ-REIT各社のエクイティ・ファイナンスにつきましても、全体的には配当の増加につながる物件取得を伴う増資計画が多くを占めています。マーケットのセンチメントが弱含んでいる折には短期的な需給悪化要因としてみなされやすくなりますが、業績拡大や流動性の向上などを実現する手段として積極的に評価できる側面もあるため、ひとくくりにエクイティ・ファイナンスを悪材料視する必要はないと思われます。
他方、政策面においては、日銀による近い将来の追加金融緩和策に対する期待は低下しているものの、現状のままでも年間900億円規模のJ-REIT投資口買い入れ策の継続が見込まれています。引き続き需給と投資家心理の両面においてマーケットを下支えする材料になると考えています。

日銀によるJ-REIT買入額・買入累計額の推移
240（ 億円 ）210（ 2010年10月～2017年2月 ） （ 億円 ）買⼊累計額（右軸）

⽉間買⼊額（左軸）

4,000
3,500

180

3,000150

2,500120

2,00090

1,50060

1,00030500

0'10/100'11/10'12/10'13/10'14/10'15/10'16/10（出所）日本銀行

以上※1ページ目の「当資料のお取り扱いにおけるご注意」をよくお読みください。

2/2

お取引にあたっての手数料等およびリスクについて手数料等およびリスクについて
 株式等の売買等にあたっては、「ダイワ・コンサルティング」コースの店舗（支店担当者）経由で国内委託取引を行う場合、約定代金に対して最大 1.24200％（但し、最低 2,700 円）の委託手数料(税込)が必要となります。また、外国株式等の外国取引にあたっては、現地諸費用等を別途いただくことがあります。
 株式等の売買等にあたっては、価格等の変動による損失が生じるおそれがあります。
また、外国株式等の売買等にあたっては価格変動のほかに為替相場の変動等による損失が生じるおそれがあります。
 信用取引を行うにあたっては、売買代金の 30％以上で、かつ 30 万円以上の委託保証金が事前に必要です。信用取引は、少額の委託保証金で多額の取引を行うことができることから、損失の額が差し入れた委託保証金の額を上回るおそれがあります。
 債券を募集・売出し等により、又は当社との相対取引により売買する場合は、その対価（購入対価・売却対価）のみを受払いいただきます。円貨建て債券は、金利水準の変動等により価格が上下し、損失を生じるおそれがあります。外貨建て債券は、金利水準の変動に加え、為替相場の変動等により損失が生じるおそれがあります。
また、債券の発行者または元利金の支払いを保証する者の財務状況等の変化、およびそれらに関する外部評価の変化等により、損失を生じるおそれがあります。
 投資信託をお取引していただく際に、銘柄ごとに設定された販売手数料および運用管理費用（信託報酬）等の諸経費、等をご負担いただきます。また、各商品等には価格の変動等による損失を生じるおそれがあります。

ご投資にあたっての留意点
 取引コースや商品毎に手数料等およびリスクは異なりますので、上場有価証券等書面、契約締結前交付書面、目論見書、等をよくお読みください。
 外国株式、外国債券の銘柄には、我が国の金融商品取引法に基づく企業内容の開示が行われていないものもあります。

商号等：大和証券株式会社

金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第108号

加入協会：日本証券業協会、一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会