近年、梅雨時期から台風シーズンにかけて豪雨災
害が各地で多発している。今年も九州から東北にかけて、日本各地で集中豪雨が発生し、引き続き警戒が求められている。
そうしたなか 7 月 15 日に河川の浸水被害に関する法律が一部改正、施行された。これによって今後、水害ハザードマップの対象エリアが拡大されることが想定される。
不動産業界においても重要事項説明の際に最新のハザードマップを確認するなど、よりいっそう水害に対する慎重な対応が求められる。どのような点が変更され、また今後どのような対応が求められるのかを解説する。［文・住宅ジャーナリスト 高橋洋子］

令和元年東日本台風による被害（栃木県佐野市秋山川）／写真：PIXTA

想定を超える水害被害を受け、洪水浸水想定区域などが拡大される心に発生した豪雨災害と毎年のように大規模な水害が気候変動の影響により、世界各地で気温の上昇や豪発生している。今年は熱海や青森、さらに佐賀や広島

雨災害が頻発している。日本でも平成30年の西日本など広範囲で水害や土砂災害が発生する異常事態と豪雨、令和元年東日本台風、令和2年7月に熊本を中なっている。

September 2021
特集 深刻化する自然災害に

CONTENTS

新たなガイドラインが施行「特定都市河川浸水被害対策法等の一部を改正する法律」一部改正「住」のトレンドウォッチング

2

連載 第 29 回①「デジタル庁」の創設で不動産業界はどう変わるのか？

6②「ウッドショック」 は今後どうなるのか？

その背景とこれからの動向

8

注目の書 著者は語る『コロナの時代の暮らしのヒント』井庭 崇

10

不動産関連データから読み解く「住まいの今」 連載 第 14 回

コロナ禍でも好調に転じた賃貸住宅市場

12

紙上研修 連載 第 197 回
宅地建物取引に関する最近の裁判事例

14

今月のアーカイブ

18

ハトマーク支援機構からのお知らせ
2021年9月号

20
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2

2021 年 9 月 10 日発行 通巻第 503 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／角 幸彦

〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8181（広報）FAX. 03 − 5821 − 8101

特集

深刻化する自然災害に新たなガイドラインが施行

特集深刻化する自然災害に新たなガイドラインが施行「特定都市河川浸水被害対策法等の一部を改正する法律」 一部改正
図表 1

特定都市河川浸水被害対策法等の一部を改正する法律〔令和 3 年法律第 31 号〕

地球温暖化防止対策が急がれるものの、今後も気温の上昇や降水量の増加が予想されている。これまでは国や都道府県の河川管理者、下水道管理者などの管理者が主体となって水害対策を担っていた。しかし、水害被害が頻発し、被害が甚大化しているため、今後は企業や住民などあらゆる関係者が一緒になって、水害対策をしていかなくてはならないと考えられている。このような考えをもとに、今年5月10日に「特定都市河川浸水被害対策法等の一部を改正
する法律」
（以下、
「流域治水関連法」）が公布され、改正法の一部が7月15日に施行された。
この流域治水関連法では、主に次の4点の措置を講じている（図表1）。

1．流域治水の計画・体制の強化
2．氾濫をできるだけ防ぐための対策
3．被害対象を減少させるための対策
4．被害の軽減、早期復旧・復興のための対策
まず「流域治水の計画・体制の強化」では、
特定都市河川浸水被害対策法に位置付けられている流域水害対策計画を活用する河川（特定都市河川）の範囲を拡大する。また国、都道府
県、市町村等の関係者が一堂に会し、官民によ（出典：内閣府資料「防災に関してとった措置の概況 令和３年度の防災に関する計画」より引用）

る雨水貯留浸透対策の強化や浸水エリアの土地利用な拡大を図るための協議会を設ける。浸水被害を防ぐたどについて協議する協議会を創設する。

めに下水道の樋門等の操作ルールを設けることを義務「氾濫をできるだけ防ぐための対策」では、河川付けたり、河川から市街地への逆流などを防いだりす

管理者、電力会社等が参画する利水ダムの事前放流のる対策を講じる計画となっている。

REAL PARTNER September 2021

3

図表 2 国土交通省「ハザードマップポータルサイト」Web トップページ（出典：国土交通省「ハザードマップポータルサイト」web サイトより引用）「被害対象を減少させるための対策」では、浸水が想定される。

被害防止区域を創設し、浸水被害の危険が高いエリア

昨今では不動産取引時において、水害リスクに係るにおける住宅や要配慮者利用施設等の洪水などに対す情報が契約締結の意思決定を行う上で重要な要素とる安全性を事前に確認する開発・建築許可制度を設けなっていることから、重要事項に水害リスクに係る説る。また、防災集団移転促進事業のエリア要件を拡充

明が追加されている。昨年には宅建業法施行規則が改し、危険があるエリアから住居を移転するように促進

正され、昨年8月28日から重要事項説明において取する。ほかにも災害時の避難先となる拠点を整備して引物件が水害ハザードマップで、どの位置に所在するいく。

かを説明しなければならなくなった。

「被害の軽減、早期復旧・復興のための対策」で

水害ハザードマップは各自治体が作成する紙のもの

は、被害を減らすために、洪水などに対応したハザーのほかに、国土交通省の「ハザードマップポータルサ

ドマップの作成を中小河川等まで拡大する。さらに高イト」にアクセスして見ることができる。ハザード

齢者施設等、要配慮者利用施設に係る避難計画・避難

マップポータルサイトでは、災害リスクを重ねて表示

訓練に対する市町村の助言・勧告制度を創設する。国する「重ねるハザードマップ」と各自治体のハザードが河川工事等の権限代行を行うことができる範囲を二マップと連携した「わがまちハザードマップ」があ

級河川等から準用河川にまで拡大して、災害時に河川り、市町村を入力すると検索できる（図表2）。

に堆積した土砂等の撤去を国が都道府県等に代わって市町村が、水害ハザードマップを新規に作成した場行うことができることになった。大きくこの4つの点合、または見直しがあった場合には、その旨を都道府が、流域治水関連法の内容である。

県に共有し、都道府県から宅地建物取引業者に対して不動産業界に求められる対応は、重要事項説明で最新のハザードマップを確認
今回の法改正によって、不動産業界にとって最も大きく影響を与える点が、水害ハザードマップの対象エリアが拡大されることだろう。今後、市町村によりハ
ザードマップの新規作成または見直しが行われること4も周知することにより、宅地建物取引業者や土地や建物の購入者からの問い合わせに対して迅速かつ適切に対応するようにと求められている。

浸水想定区域となる河川敷は 2,092 河川から約 17,000 河川までに増加する見込み
水害ハザードマップでは水防法に基づいて、洪水や特集深刻化する自然災害に新たなガイドラインが施行

雨水出水、高潮による浸水想定区域が想定されている福祉施設、学校、病院などである。その背景には、避が、近年の気象変動の影響で、水害の被害が広がり、難確保計画を作成し、避難訓練を実施して災害に備え想定を超える被害の規模となっている。国土交通省のていた高齢者施設が、九州や中部地方を襲った令和2

資料によれば、令和元年に発生した東日本台風では、

年7月豪雨災害で発生した河川の氾濫によって浸水

洪水浸水想定区域の指定対象ではない中小河川においし、甚大な被害が生じたことが影響している。

て、多くの浸水被害が発生している。潜在的に水害リ

一般の住宅や賃貸住宅においては、高齢化とともスクがあるものの、そうしたリスクが知られていないに、一人暮らしの高齢者も増えており、避難に時間がこともある。そのため今回の法改正によって、浸水想かかる可能性もある。入居者が迅速に避難できるかど

定区域の指定対象とされていなかった河川、下水道、

うか、避難経路や避難場所についても、賃貸住宅の海岸のうち、周辺に住宅等の防護対象のあるものにつオーナーや管理会社などは配慮したいものである。

いて指定対象に追加されることになった。

これまでの水害被害から、大きな災害に発展する

新たに洪水浸水想定区域の指定対象となる河川は、と、停電、断水など、ライフラインが途絶える可能性

想定最大規模降雨による洪水時に想定される水位が、がある。いち早く安全な場所に避難することが重要で一連の区間にわたって堤防高を大きく超えるような小はあるが、状況によってはすぐに避難できるとは限ら規模河川も想定されている。

ない。感染症対策の観点から、在宅避難が好ましい場

国土交通省の資料によると、浸水想定区域を設定す合もある。近年の住宅ではマイホームだけではなく賃る河川敷は、2020年度で2,092河川だった。それを今貸住宅においても災害対策も視野に入れて、太陽光発後、2025年までに約17,000河川にまで拡大していく

電で電力を作り出し、停電時など電力がまかなえるよ計画である。今までよりも、15,000河川程度の河川敷

うに蓄電できる住まいが増えている。備蓄をする家庭が浸水想定区域に加わることになる。これだけ増えるが増えていることから、パントリーなどの収納スペーとなると、河川の近くの不動産では、重要事項説明のスを広く確保した住まいも増えている。断水時に役立際に浸水の危険を説明しなくてはならない機会が大幅

つように井戸を残している賃貸住宅もある。

に増えるだろう。さらには、浸水の危険がある河川の9月1日は防災の日だったが、入居者に地域のハ近くの不動産を敬遠する動きも見られるかもしれない。

ザードマップや防災リュックなどをプレゼントする賃

すでにハザードマップが示す水害リスクに応じて損

貸住宅のオーナーもいると聞く。入居者に避難所など

害保険料が変わってきていることも見逃せない。今年を周知徹底させることも、水害対策のためにできるこ

1月、大手損害保険会社が法人向けの損害保険料を値との一つだろう。秋の長雨や台風が心配なこの時期、上げした。保険会社のなかには、水害を補償する保険

引き続き水害に警戒しながら、水害への備えを見直し

料を、国土交通省のハザードマップのデータと連動さたいものである。

せ、浸水の深さの想定によって水害リスクを3段階に分け、それに合わせて、保険料率を3段階に分けたケースもある。最も浸水の危険が高い地域では、保険料が10％程度上がる見通しとなっている。水害リ
スクが高い地域の保険料が上がるとなると、水害リ
スクの高い地域から、リスクの低い地域へと人が移動する可能性があり、不動産への影響も少なからずありそうだ。

避難に時間がかかる高齢者などに配慮
賃貸住宅や不動産業界がすべきこと
法改正のなかで、要配慮者利用施設の利用者の避難の確保のための避難訓練の報告が義務化されたことも覚えておきたい。要配慮者利用施設とは、社会

平成30年西日本豪雨による被害（岡山県岡山市）／写真：PIXTAREAL PARTNER September 2021

5

グ❶
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連載 第 29 回

ンドウ

レ
「住」のト

「デジタル庁」の創設で不動産業界はどう変わるのか？
「デジタル庁」 創設の動きと歩を合わせて、 2021 年 5 月には宅建業法の改正も含んだ 「デジタル改革関連法」が成立した。これにより重要事項の説明や契約書の交付・締結をオンラインで行うことが可能になるなど、不動［文・編集部］
産業界が大きく変わる契機となりそうだ。

「デジタル庁」が誕生

約12兆円にも達すると見積もられている。これは、2021年9月1日、日本社会全体のデジタル・トラ

2025年の時点で21年以上稼動している古いシステ

ンスフォーメーション（DX）の実現に向けて、省ムを利用している企業が6割に達する、という予測

庁横断的に、予算配分を含めた企画立案や統括・監から算出された数字だ。

理などの業務を行う新しい行政組織として「デジタル庁」が誕生した。
デジタル庁の創設は菅内閣の公約にあったもので、その創設の目的については関係閣僚会議の場
で、以下のように述べている。
「今回の新型コロナウイルスへの対応において、こうした損失を防ぐために早急なDXの進展が求められており、その旗振り役としてデジタル庁が創設されたのである。

宅地建物取引業法の改正でデジタル化の進展が本格化する

国、自治体のデジタル化の遅れや人材不足、不十分

不動産業界も、デジタル庁の創設によるDXの進なシステム連携に伴う行政の非効率、煩雑な手続き

展という動きで大きな影響を受けるだろう。というや給付の遅れなど住民サービスの劣化、民間や社会のもこれまで不動産取引は、デジタル化がなじまなにおけるデジタル化の遅れなど、デジタル化についい商取引の一つとされていたからだ。

てさまざまな課題が明らかになりました。

たとえば、不動産取引の契約を締結するにあたっ

この政権においては、かねて指摘されてきたこれては、物件の買い手や借り手に対して、事前に書面

らの課題を根本的に解決するため、行政の縦割りをを通じて重要事項に関する説明を行うのと同時に、打破し、大胆に規制改革を断行します。そのための重要事項説明書の交付が義務付けられているが、そ突破口として、デジタル庁を創設いたします」

れらの説明をする際には、「宅地建物取引士証」を

この声明のなかで、デジタル庁創設の目的について「国、自治体のデジタル化の遅れ」が取り上げられているが、この問題は当然のことながら国、自治体に留まるものではない。
民間企業においても、旧態依然とした古いシステ
ム（レガシーシステム）が用いられていることが、買い手や借り手に提示したうえで行わなければならない、という法的な手順がある。
そのため、不動産取引は、これだけインターネッ
トが発展した社会においても、取引契約の最終局面
において、不動産業者と買い手、あるいは借り手が直接対面する必要があった。

データ損失やシステムダウンといったシステムトラ

2021年5月12日に可決、成立した「デジタル改

ブルを引き起こしており、経済産業省が2018年9

革関連法」は、宅地建物取引業法の改正（2022年5月に発行した「DXレポート」においても、その経月までに施行予定）が含まれている。この改正に済的損失は2018年段階でも約4兆円に上ると試算

よって、重要事項の説明から契約書の交付・締結にされている。

至るまで、オンラインで行うことが可能になる。

また、「2025年の崖」という言葉で注目されてい6

るように、この経済的損失額は2025年には、年間

具体的には、

図表 1

図表 2 不動産業務デジタルツールサービスの満足度

不動産業務デジタルツールサービスの導入状況（構成比率：回答数 219）

導入している／導入が進行中導入を検討している

不動産情報管理システム（不動産基幹システム）
電子契約システム

満足できていない

36

電子契約システム

36

33

VR/ オンライン内見システム

48

43

9

20

47

どちらとも言えない

33

31

41

VR/ オンライン内見システム

満足している

不動産情報管理システム（不動産基幹システム）

10

59
23

（構成比率：回答数 219）導入を検討していない

25

43

9

55

電子申込システム

37

29

34

電子申込システム

47

43

10

IT 重説のためのシステム

39

31

30

IT 重説のためのシステム

55

35

10

35

入居者アプリ 13
スマートロックシステム

21

AI 査定システム

20

0

13

70

Web 会議システム

27
19
20

17

19

5

52

入居者アプリ

39

42

19

52

スマートロックシステム

42

44

14

61
40

75

Web 会議システム

60

AI 査定システム80＊一社・不動産テック協会その他が 2020 年 6 月に実施した「不動産業界における DX 推進状況」アンケートより作成

100
（％）

0

50
20

42
40

60

8
80

重要事項説明書を書面で交付（宅地建物取引士に約や契約更新などあらゆる不動産取引・契約締結

よる記名押印が必要） → 買主・借主等の承諾が、スマートフォンだけでできるようになるだろを得て、重要事項説明書を電磁的方法により提う。とくに昨今は新型コロナウイルスの感染拡大に供が可（宅地建物取引士による押印は不要）

より、人と人の接触を極力減らしたいという風潮が不動産取引契約書を書面で交付（宅地建物取引士

強まっているだけに、不動産取引のデジタル化は一による記名押印が必要） → 売主・買主・貸主・気に加速する可能性を持っている。

借主等の承諾を得て、不動産取引契約書を電磁DX化が不動産取引に及ぼす影響は、非対面型取的方法により提供が可（宅地建物取引士による引へのシフトだけではない。従来、不動産ビジネス

押印は不要）

は地元密着型の商売だったが、オンライン取引が主というように変更された。

流になれば、地元商売の優位性は減少していくだろさらに、借地借家法第38条（定期建物賃貸借）う。対面なしで不動産取引を成立させられるとなれも改正され、従来は書面締結でなければならなかっば、地理的な制約が一気になくなる。たとえば、東た定期借家契約についても、オンライン化が可能に

京にオフィスを構えている不動産業者が、北海道になっている。

あるアパートの賃貸を仲介することも可能になるだ「デジタル庁」創設と DX の進展で、業界再編の動きが始まる可能性もろう。
もちろん、それは北海道にある中小の不動産業者
が、東京にあるオフィスビルやアパートの物件を仲このように、不動産取引の契約がオンライン上で介できるようになることも意味するが、そのために成立するようになると、買い手や借り手といった顧はDX化に向けた投資や、従来の枠組みにとらわれ客の利便性は大きく向上する。デジタル庁の創設

ない、新たな不動産ビジネスのアイデアが必要には、こうした動きを急速に推進するきっかけになるなってくる。

ことが予測される。デジタル化が遅れていた不動産

地元の物件を仲介していればよいという時代は終業界にもいよいよ本格的なDXの波が訪れる可能性

わり、不動産業者間の競争環境は一段と厳しいものがあり、しっかりと準備しておく必要がある。

になる。デジタル庁の創設と不動産取引のDX化

テクノロジーの進化に伴い、物件の内見もVR（仮想現実）で可能になっているが、今後は新規契

100
（％）

＊一社・不動産テック協会その他が 2020 年 6 月に実施した「不動産業界における DX 推進状況」アンケートより作成

は、不動産業界に再編の動きをもたらすことになるかもしれない。

REAL PARTNER September 2021

7

チング ❷

ウォッ
トレンド

「住」の

「ウッドショック」は今後どうなるのか？
その背景とこれからの動向
2021 年に入ってから木材の先物価格が急騰し、「ウッドショック」と呼ばれる事態が起こった。米国における住宅購入意欲の高まりが背景ともいわれているが、その実態はどうなのか？ 木材価格高騰の原因を探ってみた。
［文・編集部］

世界で木材価格が急騰した背景
今年に入ってから「ウッドショック」という言葉を頻繁に見聞きするようになった。ウッドショックとは世界的な木材価格の上昇を指している。1970の全面輸出禁止を発表したりするなど、木材の供給
不足への不安が高まったことも、価格の高騰を招いた原因だろう。

日本の木材自給率は 4 割弱

年代に起こった原油価格の急騰時に使われた「オイルショック」になぞらえた言葉だ。
ウッドショックの原因の一つに、米国での木材需

これらの原因に影響されて世界的に木材の価格は上昇し、2021年に入ってから丸太や製材の輸入価
格が高くなり、国内の丸太や製材価格も歩を同じく要の急激な増加があるといわれている。これは、米国で新型コロナ対策のために住宅ローンの金利を下

図表 1-1

げたことやリモートワークの増加によって、郊外に（2015 年の価格を 100 とする）

一戸建てを建てたいという人が急に増えたために木材の供給不足が起こり、木材価格が急騰したということだ。

丸太価格の推移

120
国内価格

輸入価格

110
100

コロナ禍の影響でいったん落ち込んだ米国の住宅建設需要は、2020年5月頃から全米で州ごとにロッ90

クダウンが解除され始めて以降、急速に拡大した。

80

経済産業省の資料によると、2021年1月の住宅建
設許可指数は、前年同月比で約30ポイントも上昇したという。

70（出典）企業物価指数（日本銀行）より作成

さらに、ウッドショックの原因には、中国における木材需要の増加の影響もあるといわれている。も150

急速に増加しており、2019年の丸太消費量は2010

140年と比べると23％も増加していた。中国国内の木130は輸入材でまかなわれている。
その一方で近年、木材の供給不足も始まってい

国内価格

輸入価格

110
100

相次いだり、ヨーロッパでは害虫によって木材に被90

アは、2022年1月から丸太や粗く加工された木材

製材価格の推移120

る。たとえば米国では山火事が頻発し森林の焼失が害が出ている地域が広がったりしている。またロシ8

図表 1-2（2015 年の価格を 100 とする）

ともと中国では経済成長が続くなか、木材の需要が材生産量がほぼ横ばいで推移するなか、需要の増加

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5（月）2020 年
2021 年

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5（月）2020 年
2021 年（出典）企業物価指数（日本銀行）より作成

図表 2 中小工務店における木材の供給遅延の影響について
木材の供給遅延（回答：93 者）

生じていない

工事の遅れ（回答：80 者）

ここ1カ月の間に新規の契約の締結を見送った物件はあるか

過去に工事に遅れが生じていたが、現在は生じていない

6％

新規契約の見送り（回答：69 者）

現在の工事に遅れが生じている

5％

ある

36％
94％（87 者）
生じている

ない

59％

35％

65％

現在の工事に遅れは生じていない（出典）国土交通省・中小工務店の木材供給遅延の影響アンケートよりして上昇している（図表1-1、図表1-2）。
日本の木材自給率は4割弱であり、6割強を海外の供給遅延により、ここ1カ月の間に新規契約の締結を見送った」と答えている（図表2）。

からの輸入に依存している。輸入木材の価格が急騰

コロナショックで落ち込んだ受注が回復し始めた

して、日本国内への輸入が滞れば、ハウスメーカー

ところに、ウッドショックが起こり、急ブレーキをにも影響が及ぶ。

かけざるを得ない状況となったのだ。

また木材を用いているのは住宅だけではない。家

木造住宅は購入価格のおよそ1割が木材費だとい具やインテリアなども海外からの輸入木材を原材料われているが、2021年6月に大手住宅メーカーが1にして製造されているものが少なくない。需給面で棟あたり数十万円から100万円前後の値上げを予定

今後も木材価格の高騰が続くとしたら、家具やインしていると報道された。

テリアの小売価格にも影響が及ぶと考えられる。
日本は森林面積が大きいため、国産木材を使えばいいのではないかという意見もあるが、林業に携わる労働者の高齢化が日本では深刻であり、さらに国内の木材価格の安定化が難しいことからも、そう簡
単に国産の木材に切り替えるのは難しい。

国内の木材供給に遅れが目立ち始めたでは、コロナ禍のなかで、国内の戸建新築需要がどのようになっているかを見てみよう。
国内の新築一戸建て住宅の受注は、新型コロナウ

木材の価格高騰による影響が、住宅市場に徐々に影を落とし、消費者にとっても大きな問題となり始めている。

「ウッドショック」は一段落するのか？
このように、需要面、供給面双方の問題から世界の木材価格が急騰したわけだが、実は今年8月時点
で、木材価格の指標となる米国シカゴ・マーカンタ
イル取引所の木材先物価格は急落し、落ち着きを取り戻している。先物市場で、高くなり過ぎた木材価
格の見直しが行われている局面かもしれない。

イルス拡大の影響で2020年4月に急激に落ち込ん

また、米国の住宅需要についてはピークアウトすだ。しかしそれも、同年8月までに大きく回復し、る予測もある。コロナ禍で実施された金融緩和がい

その結果、2020年は前年を上回る水準となった。

よいよ終わりを告げる可能性が高まりつつあるからだが、月単位で見ると、8月をピークにして、輸入だ。米国の金融緩和が終われば、住宅ローン金利も材の価格上昇と連動するように受注は低下した。

上昇へと向かい、住宅需要は一服し、木材価格も元国土交通省では、今年6月25日〜7月5日に全国に戻るという予測だ。

の中小工務店109店を対象にアンケートを行った。

しかし、中国の木材需要は今後も高いままだろう

6月末時点で「木材の供給遅延が生じている」と回し、ロシアの木材輸出全面禁止についても予断を許答した工務店は全体の94%に上っている。そのうさない状況であるのは間違いない。ウッドショック

ち36%が「現在の工事に遅れが生じている」としが今後どうなるか、不動産業界にとってもしばらくており、そう回答した工務店のうち35％が「木材は目が離せない状況が続くだろう。

REAL PARTNER September 2021

9

年4月に第1回目の緊急事態宣言が発出されたと

昨

きから、Webのコンテンツ発信プラットフォー

ム「note」に毎日1本ずつ、自分の日常生活における暮らし方の工夫などについて書き連ねていきました。
私は「パターンランゲージ」の研究者です。パターン
ランゲージとは暮らしや仕事、教育などさまざまな分野
で、人間の活動をより良いものにするためにどういうコためのものです。その知見をコロナ禍における私たちの生活全般に役立てることができるのではないかと思って、noteに書き記すようになったのです。
パターンランゲージは昔からある研究分野なのですか。

もともとは米カリフォルニア大学バークレー校の教授だったクリストファー・アレグザンダーが提唱した建築や都市計画に関わる理論です。具体的には、人々が心地よいと感じる街や建物、その他の建築物にどういうパ
ターンがあるのかを分析・言語化して、住民参加で街づ
くりや建築設計を行うための方法です。
それが徐々にソフトウェアの設計に用いられるようになり、さらに十数年前から私たちが、仕事や暮らし、教育の分野に応用して、「より良く暮らすためにはどうすれば良いのか」を考える判断材料として提供するようになってきました。
コロナ禍が拡大するなかで、私たちがより良い暮らしをするために留意することは何ですか。

型コロナウイルスの感染が拡大するなかで、私た

新ちに起きた最大の変化は、日常生活のさまざまな面における判断を他人任せにするのではなく、自分の創造性に基づき、自分で判断する必要性が高まったことだと思います。
いままでは自分がどういう行動をとるべきかについて

井慶應義塾大学総合政策学部教授

ツや経験則があるのかを調べ、言語化し、皆で共有する

コロナの時代の暮らしのヒント

本書を書いたきっかけを教えてください。

庭

深く考えなくても、世の中にいくつかの選択肢が用意さ『コロナの時代の暮らしのヒント』
晶文社

1,760 円（税込）

さまざまな分野の「コツ」を集め分析・研究してきたプロフェッショナルが、大変な状況のなかでの暮らしをより良くするヒントを独自の手法でまとめた本。生活、学
び、仕事、子育てなど、一つひとつの知恵・工夫は、シンプルで簡単なものばかりで、誰もが参考にできる。

10

注目の書 著者は語るれていて、そのなかから選べば、つつがなく生活できまし崇た。
でも、これまで経験したことのない社会状況のなかで、仕事や子供の教育のみならず、生活全般に関わるさまざまな局面において、自分で意思決定し、自分がどう行動すれば、より良い結果になるかを真剣に考え、工夫する必要があります。そこでいい加減な意思決定をすると、生活の質そのものが低下してしまうことを認識しなければなりません。これからの時代は、一人ひとりが自分の創造性を活かし、働き方や暮らし方、学び方をつくっていく「創造社会」に移行していくのだと思います。
さまざまな項目があり、どこから読んでも面白いと思いますが、特に思い入れがあるのはどれですか。

の実体験として、自宅で野菜を育てる話を書きまし私

た。庭やベランダのプランターで育てられますし、植物が育っていくさまを見ることで、生命力を実感できます。こういう時代ですから、身近なところで生命力を実感
できるのは、とても良いことだと思います。
コンポストもおすすめです。家庭から出る生ごみを処理して堆肥にし、植物を育てる肥料にできます。そして、焼却するごみを減らせるので、二酸化炭素の排出を抑えることにも寄与します。一人ひとりの取り組みは本当に小さなことですが、大勢の人が個々に小さな循環社会を回すことによって、大きな循環社会に変わっていきます。
振り返ってみれば、これまではとにかく仕事をはじめとして外に出ている時間が長く、家での暮らしが疎かになっていたという人は多いのではないでしょうか。いまは家で家族と過ごす時間、自分の時間が増えていますから、暮らしの在り方をリデザインして、新しい時代のライフスタイ
ルを構築するチャンスなのです。
最後に、読者へのメッセージをお願いします。
たかし● 1974 年生まれ。慶應義塾大学環境情報学部卒業後、2003 年同大学大学院政策・メディア研究科博士課程修了。博士（政いば策・メディア）。株式会社クリエイティブシフト代表取締役社長、およ『おもてなしデザイン・パターン：び The HillsideGroup 理事も兼務。
インバウンド時代を生き抜くための「創造的おもてなし」の心得 28』（翔泳社）、など著書多数。

染症拡大がなかなか収まらない、厳しい社会状況の感

最中ではありますが、どういう状況であれ、私たちは自分たちなりの暮らしを創造し、そこに幸せを生み出すことができます。そのときに大事なのは、個々人が物質的な豊かさを追求するのではなく、心の豊かさをデザイン
し、創造力を発揮することなのだということを、本書を通じてお伝えできれば幸いです。

（取材・文／編集部）

家にいる時間が長いいまは、暮らしの在り方をリデザインするチャンスだと思います
REAL PARTNER September 2021

11

不動産関連データから読み解く「住まいの今」［連載 第 14 回］

コロナ禍でも好調に転じた賃貸住宅市場
不動産エコノミスト

新型コロナウイルスの感染拡大が深刻化して、間もなく 2 年を迎えようとしています。
この間、不動産マーケットにもさまざまな影響が生じましたが、今回はそのなかで賃貸市場の変化について考えてみます。

吉崎 誠二

向をたどってきました。一般的に入居率が上昇すれファミリータイプの物件がきわめて好調に推移

ば、それにやや遅れて賃料も上昇傾向をたどるものですが、実際にその傾向はファミリータイプの物件で特に顕著に見られ始めています。

今、首都圏では2LDKを超える大きめのファミ

では、なぜそこまでファミリータイプの賃貸物件にリータイプの物件で入居率が上昇し続けています。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が公表している

ニーズが高まっているのでしょうか。考えられる理由「日管協短観」によると、委託管理分の入居率は2020の1つは分譲マンションの価格高騰にあります。分譲

年度上期にかけて首都圏、関西圏、全国のいずれもがマンションの価格が高くなりすぎているために、マン低下し、なかでも首都圏は大きく落ち込みました。しション購入者の間に今、2つの動きが見られます。

かし、2020年度の下期にかけて、首都圏、関西圏、第一が待機組の動きです。分譲マンションの購入を全国ともに上昇基調に転じ、特に首都圏は2020年度

検討しているものの、価格がなかなか下がらないたの上期にかけて大きく下げた分、戻りも大きくなってめ、様子見を決め込んでいる待機組が一定数います。

います（図表1）。

「今は価格が上昇しているけれども、どこかの時点で安くなるはずだから」という考え方

図表 1

賃貸物件の入居率（委託管理）の推移

で、ひとまず賃貸マンションを借り

（％）
98

首都圏

97

関西圏
全国

て、分譲マンションの価格が下がるのを待っているのです。

96

第二は、この価格上昇で売却益を得95た人たちの動きです。この人たちは昨94

今の分譲マンションの価格上昇で売却93益を得るために、いったん手持ちの物92件を売却してキャッシュを手に入れて91います。そして、そのキャッシュで、90

再び分譲マンションの値段が下がった

89

下期

上期

2016 年

下期

2017 年

上期

下期

2018 年

上期

下期

2019 年（出典：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「日管協短観」より作成）

上期

下期

2020 年ときに、今まで住んでいたよりも良い物件を買おうと考えています。こうした人たちも、次の物件に入居するまでの仮住まいとして、ファミリータイプ

とりわけファミリータイプの物件は不動産業者によっては、「紹介する物件がない」と言うほど堅調に推移しています。
また、新型コロナウイルスの感染拡大以前に比べても、入居率の上昇にともなって、賃料は着実に上昇傾

12の賃貸物件を物色しています。

リモートワークの普及に伴い「少し大きめの家」の需要が高まる
こうした価格要因に加え、新型コロナウイルスの感染拡大により、リモートワークが増えてきたという環

すが、一方で賃貸物件にはネガティブな材料があるこ

境変化も賃貸物件の入居率上昇につながっています。

とも、最後に付け加えておきたいと思います。

当初、新型コロナウイルスの感染拡大によって、多それは、家賃の滞納が若干増え始めていることでくのビジネスパースンが「やむを得ない」という感覚す。このデータも日管協短観からのものですが、月末でリモートワークを行うようになったのですが、今で時点で家賃を2カ月以上滞納している人の率を見るは多くの企業が社員に対してリモートワークを推奨すと、全国、首都圏、関西圏とも2020年度の上期からるようになりました。この傾向が今後も続くとなれ

下期にかけて上昇しています（図表2）。いうまでもば、早晩、リモートワークは新しい働き方の一つとしなく、これも新型コロナウイルスの感染拡大による影て定着していくでしょう。

響と考えられます。つまり収入が不安定になり、家賃を払えなくなった人が増えてきたのです。

現状、海外では少しずつオフィスに人が戻ってきているといわれていますが、私自身は正直なところ、オフィスで働く人の数がコロ

図表 2 賃貸物件の滞納率の推移（月末での２カ月以上滞納率）

ナ前の水準に戻るとは考えていません。

（％）
2.0

首都圏

仮に新型コロナウイルスの感染拡大が進む前のオフィス人口を10だとしたら、感染拡大後のリモートワークで3まで減り、

関西圏
全国

1.5

今後、感染拡大が終息したとしても、おそらく7くらいまでしか戻らないのでは

1.0

ないかというのが、私の見立てです。
なぜ戻らないのかというと、日本企業

0.5のオフィスでの働き方がいかに非効率であるかが、白日の下に晒されたからです。
長い通勤時間、意味のない会議、最近では「ウィンドウズ2000」と揶揄され

0.0

下期

2016 年

上期

下期

2017 年

上期

下期

2018 年

上期

下期

2019 年

上期

下期

2020 年（出典：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「日管協短観」より作成）ている、働かないけれども高給取りの中高年社員の存在など、いずれもリモートワークが普及

この数字がどこまで上昇するのか、また一時的な数することによって、それらの無駄があぶり出されてき字であるかはまだわかりませんし、グラフを見ても、ました。こうした非効率な部分がこれからはどんどん

これまで長期にわたって低下してきたものが、ほんの

コストカットの対象になっていきます。企業側も、す少し上昇に転じただけなので、今の段階で状況が深刻

でに通勤・出張費や交際費、オフィス固定費が大幅に化していると言うつもりはありません。しかし、不動

減ったことによって、リモートワークによる経済的メ

産事業者としては、家賃を滞納する人が増えつつある

リットを享受しています。

という現実を把握しておく必要はあると思います。

リモートワークが普及すれば、多くの人は自宅で作業することになりますし、そのために少し大きめの家に住みたいと思うようになります。結果、ファミリータイプの賃貸物件に対するニーズが高まっていると考えられます。

長引くコロナ禍の影響で家賃の滞納が増えていく？
こうした動きは賃貸住宅市場にとってプラス材料で吉崎誠二（よしざき せいじ）
1971 年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学
博士前期課程修了。1997 年船井総合研究所入所。Real Estate ビジネ
スチームの責任者、上席コンサルタントを経て、2013 年に株式会社
ディー・サインに取締役として参画し、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。2016 年より一般社団法人 住宅・不動産総合研究所理事長を務める。著書に『大激変 2020 年の住宅・不動産市場』（朝日新聞出版）、『不動産サイクル理論で読み解く──不動産投資のプロフェッショナル戦術』（日本実業出版社）などがある。

REAL PARTNER September 2021

13

「紙上研修」

私たちがPOINTを動画解説！
！

連載 第 197 回

REAL PARTNER
読んでワカル 見てワカル！

宅地建物取引に関する最近の裁判事例
深沢綜合法律事務所

弁護士

大川 隆之

最近の裁判事例の中から、重要と思われるものをピックアップして、売買編と賃貸編に分けて紹介いたします。
「留意点」では、現場で気になることが多いものの、契約当事者や宅建業者が誤解していたり曖昧な対応をしてしまっている問題点について解説していますので、参考にしてください。

1. 売買編2． 賃貸物件の買主による未払賃料・未払更新料の請求（東京地裁平成 30 年 1 月 30 日判決）
賃貸物件を A から購入した X は、賃貸人の地位を承継したとして、賃借人 B に対して、売買前に発事案

1． 賃貸物件の売買における保証金の引継ぎ（東京地裁令和元年 7 月 18 日判決）

4階建ての賃貸建物をYがXに売却しました。テナント契約において保証金を償却すべき時期は事案生していた未払賃料や未払更新料の支払いを請求しました。
判決

売買前に発生した未払賃料や更新料の請求権

賃貸期間満了時とされていましたが、Y は保証金からは、賃貸人たる地位の移転に伴い当然に新賃貸人に移転償却分を控除した額を X に引き継いだことから、X はするものではなく、別途、債権譲渡の合意が必要である

保証金全額を引き継ぐべきであるとして Y に対して償ところ、本件ではAからXへの債権譲渡は認められない

却分相当額の支払いを請求しました。

として、Xの請求を棄却しました。

判決

XY 間では、売買契約において、保証金のう

ち償却分相当額を除いた残額を X に引き継ぐ旨の合意が成立していたと認定し、X の請求を棄却しました。

留意点

賃貸物件の売買において、すでに発生している未払賃料等の扱いについては、売買代金の設定や賃借人退去の見通しなどに関係する重要な問題です。判決が述べるとおり、買主が賃借人に対して未本事案では、売買契約書に上記合意内容の記払賃料等を請求するためには、必ず売主・買主間で債載もあったことから、当然の結論であったと権譲渡契約を同時に行い、さらに賃借人に対して債権いえます。ただ、実際には、敷金や保証金の引継ぎに譲渡の通知（民法467条）をしておかなければなりま

関して償却分の扱いが曖昧な売買契約も多く、期間満

せん。

留意点

了時に償却するという賃貸借契約書の文言と、賃貸借

さらに、売買前に発生している賃料滞納を根拠に買契約締結時に収益計上する会計上の処理に齟齬がある

主が賃貸借契約を解除できるとは限りませんので、賃ために、トラブルとなることがあります。

借人に対する明渡請求権を確保しておくためには、売さらに、そもそも敷金や保証金の引継ぎについて何らの記載もない売買契約書も見かけますが、その場合買前に売主において賃貸借契約の解除の意思表示を済ませておいてもらう必要があります。

に、売主が買主に預かり敷金や保証金を引き継ぐ義務があるとする明確な法的根拠はありません。もちろん、買主は賃借人に対しては敷金等の返還義務を負いますが、それを売主に対して売買代金とは別に支払うことを請求できるかどうかは別問題です。敷金等の引継ぎ方法は必ず売買契約書に明記してください。

3． 賃貸物件の売買を仲介した宅建業者の売主に対する定期借家契約に関する説明義務（東京地裁平成 30 年 3 月 27 日判決）
X が所有する物件には、定期借家契約書を交わした賃借人が入居していました。X は、賃借人が期事案

間満了で売買決済前に退去することを前提に、この物

14

過去の殺人事件や自殺といったいわゆる「心件を宅建業者 Y の仲介で第三者に売却しましたが、この定期借家契約は事前説明書の交付（借地借家法 38

留意点

条 2 項）を欠くものだったため、賃借人は退去を拒否

知しなかった場合、売主は、瑕疵担保責任（契約不適

し、X は賃借人に対して解決金（立退料）288 万円を支払わざるを得ませんでした。X は、媒介業者としての説明義務を怠ったとして、Y に対し、この解決金につき損害賠償を請求しました。

理的瑕疵」について、売主がこれを買主に告合責任）、告知義務違反による債務不履行責任・不法行為責任、契約の錯誤取消し等の責任を問われます。
売主・貸主や宅建業者が何年前の心理的瑕疵まで告知
すべきかについては、裁判所は、取引目的、瑕疵の内

Y は、X に対して、本件賃貸借契約が定期借

容、近隣住民の周知の程度等を総合考慮して判断して家契約とは評価されず、売買が違約となるおそれがあおり、明確な基準があるわけではありません。ただ、ることを説明する義務があったとして、X の請求を認

本稿執筆時点において、国土交通省が、「宅地建物取判決めました。

引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関定期借家契約について、事前説明書が交付さするガイドライン（案）」を公表して意見募集を行っ

れていなければ普通借家契約とみなされてしており、宅建業者は、①賃貸借契約については事案発まうこと（借地借家法38条2項）と、期間満了の1年生からおおむね3年間、②売買契約については調査を前から6ヶ月前までの間に終了通知をしなければ期間通じて判明した範囲で（年数にかかわらず）告知すべ

満了時に退去を求めることができなくなること（同条

きであるとしていますので、留意してください。ま4項）は、常に気をつけておく必要があります。とくた、上記判決は、転売利益の損害賠償を否定する例とに売買を中心に扱っている宅建業者がこの点を見逃ししても参考になります。

留意点ているケースが多く、注意が必要です。
なお、この判決が述べるとおり、媒介業者は、買主に対する宅建業法上の説明義務だけでなく、媒介を依頼した売主に対しても媒介契約上の注意・説明義務を負っています。賃貸物件の売買では、仮に有効な定期借家契約だったとしても賃借人が期間満了で必ず退去すると期待することは楽観的にすぎるのであり、万一退去しなかった場合に売買契約をどのように処理する

5． 決済期限の延長と融資解除特約による解除の可否（東京地裁令和元年 6 月 11 日判決）
事 案 土地建物の売買契約において、買主Yからの希望で決済の期日を3回延長しましたが、結局決済に至らなかったため、売主Xは債務不履行を理由に契約を解除し、買主Yに対して違約金を請求しました。これに対して、買主Yは、売買契約には融資解除期限を経過した場合には契約が自動的に解除となるとする特約があるこか（決済延期とするか、白紙解約とするか、代金減額とを理由に、売主Xに対して交付済みの手付金の返還をのうえ退去未了のまま引き渡すか等）を、あらかじめ求める反訴を提起しました。

特約で決めておくことが望ましいと言えます。
判決

4． 強盗殺人事件の不告知（神戸地裁平成 28 年 7 月 29 日判決）

7 年前に強盗殺人事件があった物件につき、売主 Y が買主 X に対してこれを告知していなかったこ
事案とから、X が Y に対して不法行為に基づく損害賠償をに、融資解除特約の期限も同様に延長されるとする売主からの明確な合意があったといえる場合でなければ、融資解除特約の効力は失われるとして、X の債務不履行解除と違約金請求を認め、Y の手付金返還請求を棄却しました。

請求しました。
判決

売主 Y は事件の存在を十分承知していた以買主の都合により決済期限が延長された場合

ローン審査に時間を要するなどして決済期限
留意点を延長することは珍しくありませんが、その上、これを告知しなかったことは不法行為に該当する

際に売買当事者間で曖昧な処理がなされると、大きなとして、売買代金と事件を前提とした市場価額との差トラブルになることがあります。とくに買主側の立場

額 1,575 万円を損害として認めました。他方で、X が主張した転売利益 2,500 万円については、事件の告知があれば売買契約自体が成立したかも不透明であり、転売利益を得られた確実性は乏しいとして、損害として認めませんでした。

にあるときは、融資解除特約の自動解除期限や解除権
行使期限をしっかりと把握し、必ずその期限の前までに決済期限の延長交渉を済ませて、決済期限と融資解除期限の両方につき延長する内容の覚書を作成しておREAL PARTNER September 202115

く必要があります。

事やビル所有者との交渉を進めていましたが、Y が契約締結日直前（平成 25 年 3 月 8 日）になって契約申6． 売買契約解除に伴う違約金の減額（東京地裁平成 31 年 1 月 11 日判決）

投資用マンションの売買契約につき、売主業者 X が、買主 Y の債務不履行を理由に契約を解除し事案て、約定どおり代金 20％相当の違約金 436 万円を請求しました。これに対して、買主 Y は、契約締結過程に問題があったとして、消費者契約法 4 条 2 項・4 条
3 項 1 号に基づき契約を取り消す、違約金請求は信義則に反する、といった反論をしました。
判決

Y は投資用のマンションをすでに 3 件所有し、さらに投資用として本件物件を購入しようとした
ことから、「事業者」であり「消費者」ではなく、本件売買契約は消費者契約に当たらないとしました。一方、X の違約金請求については、午前 7 時前に Y の社
員寮を訪れて 20 分弱で売買契約書作成と重要事項説込みを撤回したため、Y に対して工事費用・人件費・逸失賃料について損害賠償を請求しました。
判決

X は Y から役員会で出店が承認された旨の報

告を受けて契約交渉を重ね、平成 24 年 12 月 22 日には契約書の内容が確定したこと、同月 25 日には X がビル所有者から転貸承諾を得ていたこと、X が Y から新たに出た区画変更やフェンス設置などの要望について平成 25 年 2 月末頃には実現可能な程度に対応を進めていたなどから、その頃には X が本件賃貸借契約が締結される期待を抱いたことには相当の理由があり法的保護に値するとして、Y には契約準備段階における信義則上の義務違反があり、X が支出した工事費用約1,784 万円と X の人件費約 1,123 万円について損害賠償責任があるとしました。また、Y が X に支払う予定
だった逸失賃料については損害と認めませんでした。

明を行ったこと、手付解除の取り決めが曖昧だったこと、解除から 2 カ月後には X は本件物件を第三者に売却しており実損が軽微であったことなどを踏まえると、信義則上、違約金は代金 10％相当の 218 万円のみが認められるとしました。
留意点

留意点

いわゆる契約締結上の過失の事例です。契約を締結するか否かは本来自由であり、契約締

結に至らなかった場合は損害賠償責任は生じないのが原則ですが、契約交渉を重ねることで法的に保護すべ

投資用マンションの買主が事業者か消費者かき期待が生じていた場合には、契約締結の直前にこれは難しい問題であり、個別に判断されるものを拒否することが債務不履行や不法行為に該当する場と思われますが、少なくとも本件のYのようにすでに複数の投資用物件を所有している場合には、通常は事業者とみなされるものと思われます。

合があります。
契約締結上の過失が認められるのはあくまで例外であり、個別事情によるため、その判断は大変困難で違約金の約定については、原則としてその額が増減す。宅建業者が仲介で関与する場合に、契約の調印がされることは想定されておらず、旧民法では、裁判所

なされる前から賃貸人あるいは賃借人による建物の内が違約金の額を増減することはできないと規定してい装工事を許してしまうことがありますが、その後に契ました。しかし、本判決のように、実際には裁判所は約締結に至らずに大問題となり、仲介業者の責任が問信義則などを理由に違約金の額を増減することがありわれることも少なくありません。あくまで契約調印後ます。令和2年4月施行の改正民法（420条1項 ）の工事着手を鉄則としつつ、やむを得ず事前に工事には、旧民法の上記規定を削除し、裁判所が違約金の額着手する場合には、基本合意書や予約契約書を交わしを増減することを容認するに至っています。

たり、契約締結に至らなかった場合の処理を書面化しておくといった対応が望まれます。
なお、仮に契約締結上の過失が認められたとして

2. 賃貸編も、契約自体は締結されていない以上、賠償される損
害はおおむね実損（いわゆる信頼利益）にとどまる点

1． 賃貸借契約締結直前の契約申込み撤回（東京地裁平成 28 年 4 月 14 日判決）

X は、ビルの 2 フロアをビル所有者から賃借し、これを Y にウエディング施設として転貸するとい事案

う前提で、Y と契約交渉を重ね、Y の意向に沿った工16にも留意してください。

2． 賃借人が原状回復費用を支払ったにもかかわらず、賃貸人が原状回復工事を実施しなかった場合の不当利得返還請求の可否（東京地裁平成 29 年 12 月 8 日判決）

「紙上研修」
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事 案 X は、Y から事業用建物を賃借していました。
賃貸借契約書には、契約終了時に賃借人の負担でスケ

ルトン状態に原状回復すべきことが定められていました。建物退去時、X は、Y と協議して原状回復工事費

3． 原状回復特約と造作買取請求権（東京地裁平成 28 年 9 月 29 日判決）
事 案 X は、Y から飲食店目的で建物を賃借していましたが、合意解約のうえ建物を明け渡しました。解用を Y に支払う形で建物を現状のまま明け渡しました

約時に、Y は X の原状回復義務を免除して設備や什器が、その後、Y が工事をせずに建物を第三者に売却しの残置を認めましたが、その後、X が Y に対して造作たことが判明したことから、Y に対して工事費用につ等の買取を請求しました。

き不当利得として返還を請求しました。
判決

本件賃貸借契約書には、「建物の明渡し時に

X は、Y と協議し、自らの原状回復義務の履

おいて、X は、建物内に X が設置した造作・設備等を行に代えて工事費用を支払うことにより原状回復義務撤去し、建物の変更箇所および建物に生じた汚損、損を消滅させることを Y と合意したのであるから、かか傷箇所をすべて修復して、建物を引渡し当初の原状にる合意に基づく工事費の支払いには法律上の原因があ復せしめなければならない」との原状回復特約が記載り、不当利得には当たらないとして、X の請求を棄却されており、この特約は賃借人の賃貸人に対する有益しました。

費償還請求権や造作買取請求権をあらかじめ放棄する

判決ことも内容としていたと解されるところ、原状回復義

賃借人の立場としては、原状回復費用を支務の免除があったとしても、これにより直ちに有益費払ったにもかかわらず、賃貸人が原状回復工

償還請求権や造作買取請求権を放棄した効果まで失わ事を実施しないのであれば、費用を返還してもらいた

れるわけではないとして、X の請求を棄却しました。

留意点

いと考えるのも自然であるように思えます。しかし、本来は賃借人は原状回復義務を負っているのですか
ら、これが直ちに免除される理由もなく、少なくとも留意点

賃貸借契約終了に伴い原状回復義務の内容について協議する際に、有益費償還請求権や造裁判所は、原状回復費用の支払いやその保証金からの作買取請求権の扱いについても明確にしておかなけれ控除について一旦合意が成立した以上は、その後に賃ば、本件のようなトラブルに巻き込まれることがあり貸人が原状回復工事を実施しなかったとしても、賃借ます。また、事業用の賃貸借契約書式では、物件の明人に費用を返還すべき理由はないと考えています（東渡し時に賃借人が自ら設置した造作・設備等を撤去す

京地裁平成29年12月8日判決、東京地裁令和元年10る旨の条項はあるものの、これが有益費償還請求権や月1日判決も同様の判決を相次いで言い渡していま

造作買取請求権を放棄する趣旨まで包含する必然性はす）。賃借人の不満は感情的なものにすぎず、もしもないとされていますので、あらかじめこれらの請求権

それを回避したいのであれば、自ら原状回復工事を実を放棄させておくべき場合には、賃貸借契約書の特約施するか、賃貸人が工事を実施しなかった場合には費欄にその旨を必ず明記してください。

用を返還する旨の覚書を交わしておくべきだったということになります。

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17

不動産関連アーカイブ
国税庁

令和3年7月1日

令和3年分路線価
国税庁は 7 月 1 日、令和 3 年分の路線価を公表しました。都道府県庁所在都市の最高
路線価の上昇都市は前年分より大幅に減少しました。また、下落をした都市も増加を示したことから、標準宅地の評価基準額の対前年変動率の平均値が 6 年ぶりに下落に転じ、その変動率はマイナス 0.5％と新型コロナウイルスの影響を受けた結果となりました。

国土交通省

令和3年7月2日

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の一部改正について
今般、政府全体として見直しを行っている常駐規制の緩和や、社会におけるテレワー
クの定着等を踏まえ、専任の宅地建物取引士に関する宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の改正が行われ、令和 3 年 7 月 1 日に施行されました。詳細は、全宅連ホー
ムページ法令改正情報をご参照ください。

令和3年7月14日

災害関連の印紙税の非課税措置について
印紙税の非課税措置の対象となる自然災害について「令和 3 年 7 月 3 日・令和 3 年 7 月
1 日からの大雨による災害・対象区域：静岡県熱海市」が追加されました。

令和3年7年15日

特定都市河川浸水被害対策法等の一部を改正する法律の一部の施行について
国土交通省より「特定都市河川浸水被害対策法等の一部を改正する法律」の一部施行について、周知依頼がありました。この改正法により、水防法の一部改正が行われ、水防法の規定に基づき作成された水害ハザードマップの対象エリアが拡大されることとなり、今後、市町村によりハザードマップの新規作成または見直しが行われることが想定されます。重要事項説明の際は、最新のハザードマップをご確認ください。

令和3年8月6日

残置物の処理等に関するモデル契約条項に係るQ&Aの公表について
国土交通省において、本年 6 月に「残置物の処理等に関するモデル契約条項」が公表されましたが、これに関し、今般、契約条項に係る Q&A が公表されました。

令和3年8月19日

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の一部改正に伴う基準日届出等の変更について
住宅の質の向上及び円滑な取引環境の整備のための長期優良住宅の普及の促進に関する法律等の一部を改正する法律が、令和 3 年 5 月 28 日に公布され、令和 3 年 9 月 30 日
より一部施行されます。これに伴い、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律についても一部改正され、基準日届出や保証金の供託の時期等が変更されることから、国土交通省より周知依頼がありました。

全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連

令和3年7月6日

令和2年度研究事業報告書を公表
全宅連不動産総合研究所は、令和 2 年度研究事業の成果物として、「住宅確保要配慮者等の居住支援」「中小不動産業者のあり方」「不動産情報提供のあり方」を公表しました。また、併せて、平成 30 年度に発刊した「宅建業者・管理業者向け 高齢者の賃貸住宅への居住支援ガイドブック」の改訂を行い公表しました。すべての報告書・パンフレットやバックナンバーはホームページからダウンロードできます。

令和3年8月19日

第22回不動産市況DIおよび賃貸住宅管理業法に関する調査結果公表
全宅連不動産総合研究所は全宅連モニター会員による 2021 年 7 月実施の DI 調査の結果をまとめました。また、「賃貸住宅管理業法に関する調査」を併せて実施し、賃貸
住宅管理業法が新設されたことについての認知度や、賃貸住宅管理業者の登録予定の有無等を取りまとめ公表しています。

18

全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連

令和3年8月25日

理事会開催〜各種デジタル事業を推進〜

全宅連・全宅保証の令和 3 年度第 2 回理事会が 8 月 25 日にオンラインで開催されました。全宅連では、新流通システムの進捗状況の報告のほか、賃貸住宅管理業業務管理者講習事業の対応、公益変更認定申請（案）が承認されました。

令和3年8月30日

改正銀行法施行に伴う不動産業参入阻止について
改正銀行法が本年 5 月に成立し、11 月に施行されます。今回の改正では、銀行の業務規制緩和が図られたものの、本会による関係各所への要望、連携の結果、不動産業については引き続き参入できないことが明確化されました。この成果について坂本久全
宅連会長が「本法案については昨年の原案段階より、関係各方面と連携しながら、要望活動を展開した。関係各位に御礼申し上げる。本会としては引き続き、銀行の不動産業参入と融資業務の利益相反や優越的地位の乱用等の観点から学識経験者等も交えて検討を行っていくとともに、今後とも動向に注視していく」とコメントを発出しました。

インフォメーション
全宅連・全宅保証

令和3年7月12日

令和3年国土交通大臣表彰23人が受賞
全宅連、全宅保証、都道府県宅建協会の推薦で、7 月 12 日に次の 23 名が国土交通大臣表彰の受賞の栄に浴されました（※敬称略）。
〔全宅連推薦〕〔全宅保証推薦〕〔都道府県宅建協会推薦〕

江原貞治 （埼玉） 青木 亨 （栃木） 森尾 薫 （北海道） 山村真哉 （千葉） 泉 藤博 （滋賀）浅野達哉 （東京） 尾村成一 （山口） 安藤 晃 （秋田）河端信雄 （新潟） 今田正志 （広島）前田隆夫 （富山） 宮﨑教生 （大分） 佐藤茂利 （山形） 升田英治 （石川） 東條総一郎（徳島）山下健治 （福井）
寺村光司 （東京）茅野昭一 （長野） 今林政秋 （福岡）小林昌三 （愛媛）
鳥山 勉 （埼玉）
小牧智之 （三重） 境田良二 （宮崎）ハトマーク支援機構
新ハトマークポスターを作成
ハトマーク支援機構ではハトマークと賃貸住宅管理業業務管理者講習の PR のため、新ハトマークポスターを作成しました。ポスターに使用されるデザインはバナーとしてました
ポスタ
ハトマーク会員店にてご自由にご使用いただくことが可能です。全宅連ホームページよりダウンロードできます
ので、ぜひご利用ください。

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全宅連・全宅保証は「消費者セミナー2021・秋」スペシャルサイト
（Web）を 11 月 1 日に公開します。2022 年 4 月に迫る「成人年齢引下げ」（20 歳→ 18 歳）をテーマに、アニメーションを利用し、若年層に賃貸借契約を啓発する内容でお届けします。
抽選で豪華景品が当たるキャンペーンも併せて実施しますので、ハ
トマーク会員店の営業ツールとして、ぜひお役立てください。セミ
ナーおよびキャンベーンの詳細、バナー等ツールはホームページにて順次公表します。

9月23日は「不動産の日」。

抽選でギフト券が当たる「不動産の日アンケート」実施!!!
全宅連・全宅保証は、9 月 23 日〜11 月 30 日の間、「不動産の日」にちなんで「消費者の住居に関する意識調査アンケート」を実施します。ハトマーク会員店の営業ツールとしてもご利用いただけます。回答は全宅連ホームページから。
※ 2021 年 9 月 23 日より

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ハトマーク支援機構からのお知らせ

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全国の宅建協会にご所属の会員の皆様の業務に役立つ商品やサービ
2021年9月号
スをご紹介しています。

80種類以上の商品・サービスをご用意！
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ハトマーク支援機構では、民間企業各社と提携
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ハトマーク支援機構〈アットホーム株式会社〉

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検索〈SOMPO リスクマネジメント株式会社〉

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〈業務管理者講習のご案内〉2021 年 9 月号 リアルパートナー

令和3年9月10日発行（隔月10日発行）通巻第503号
発行人／坂本 久

編集人／角 幸彦

発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円