有価証券報告書(金融商品取引法第24条第１項に基づく報告書)
事 業 年 度
(第 69 期)自至2017年12月１日
2018年11月30日

トーセイ株式会社

東京都港区虎ノ門四丁目２番３号(E04021)目次頁
表紙
第一部 企業情報 …………………………………………………………………………………………………………
1
第１
企業の概況 ………………………………………………………………………………………………………
1
１． 主要な経営指標等の推移 ……………………………………………………………………………………
1
２． 沿革 ……………………………………………………………………………………………………………
3
３． 事業の内容 ……………………………………………………………………………………………………
5
４． 関係会社の状況 ………………………………………………………………………………………………
7
５． 従業員の状況 …………………………………………………………………………………………………
8
第２事業の状況 ………………………………………………………………………………………………………
9
１． 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 ………………………………………………………………
9
２． 事業等のリスク ……………………………………………………………………………………………… 11
３． 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 …………………………… 17
４． 経営上の重要な契約等 ……………………………………………………………………………………… 22
５． 研究開発活動 ………………………………………………………………………………………………… 22
第３
設備の状況 ……………………………………………………………………………………………………… 23
１． 設備投資等の概要 …………………………………………………………………………………………… 23
２． 主要な設備の状況 …………………………………………………………………………………………… 23
３． 設備の新設、除却等の計画 ………………………………………………………………………………… 23
第４
提出会社の状況 ………………………………………………………………………………………………… 24
１． 株式等の状況 ………………………………………………………………………………………………… 24(1） 株式の総数等 ……………………………………………………………………………………………… 24(2） 新株予約権等の状況 ……………………………………………………………………………………… 24(3） 行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等 …………………………………………… 27(4） 発行済株式総数、資本金等の推移 ……………………………………………………………………… 27(5） 所有者別状況 ……………………………………………………………………………………………… 27(6） 大株主の状況 ……………………………………………………………………………………………… 28(7） 議決権の状況 ……………………………………………………………………………………………… 29
２． 自己株式の取得等の状況 …………………………………………………………………………………… 30
３． 配当政策 ……………………………………………………………………………………………………… 31
４． 株価の推移 …………………………………………………………………………………………………… 31
５． 役員の状況 …………………………………………………………………………………………………… 32
６． コーポレート・ガバナンスの状況等 ……………………………………………………………………… 36
第５経理の状況 ……………………………………………………………………………………………………… 48
１． 連結財務諸表等 ………………………………………………………………………………………………… 49(1） 連結財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… 49(2） その他 ……………………………………………………………………………………………………… 89
２． 財務諸表等 ……………………………………………………………………………………………………… 90(1） 財務諸表 …………………………………………………………………………………………………… 90(2） 主な資産及び負債の内容 ………………………………………………………………………………… 103(3） その他 ……………………………………………………………………………………………………… 103
第６
提出会社の株式事務の概要 …………………………………………………………………………………… 104
第７
提出会社の参考情報 …………………………………………………………………………………………… 105
１． 提出会社の親会社等の情報 …………………………………………………………………………………… 105
２． その他の参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 105
第二部 提出会社の保証会社等の情報 ………………………………………………………………………………… 106［監査報告書］［内部統制報告書]

【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【根拠条文】

金融商品取引法第24条第１項【提出先】

関東財務局長【提出日】

2019年２月28日【事業年度】

第69期(自【会社名】

トーセイ株式会社【英訳名】

TOSEI CORPORATION【代表者の役職氏名】

代表取締役社長【本店の所在の場所】

東京都港区虎ノ門四丁目２番３号【電話番号】

03(3435)2865【事務連絡者氏名】

取締役専務執行役員【最寄りの連絡場所】

東京都港区虎ノ門四丁目２番３号【電話番号】

03(3435)2865【事務連絡者氏名】

取締役専務執行役員【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所

2017年12月１日

山口至

2018年11月30日)

誠一郎

平野

平野

昇

昇

(東京都中央区日本橋兜町２番１号)

第一部 【企業情報】
第１ 【企業の概況】
１ 【主要な経営指標等の推移】(1) 連結経営指標等
回次

第65期

第66期

第67期

第68期

第69期

決算年月

2014年11月

2015年11月

2016年11月

2017年11月

2018年11月

売上高

(千円)

49,981,563

43,006,964

49,818,113

57,754,328

61,543,319

税引前利益

(千円)

4,663,706

6,040,311

8,450,048

9,049,467

10,171,017(千円)

2,874,226

4,135,816

5,547,469

6,155,169

6,852,237(千円)

3,021,682

4,081,386

5,509,307

6,165,615

6,856,712

資本合計

(千円)

32,727,836

36,228,378

41,010,083

46,158,867

52,021,782

総資産額

(千円)

80,858,080

93,196,052

121,276,292

122,550,281

138,768,538(円)

677.82750.32849.35955.99

1,071.63

(円)

59.53

85.66

114.89127.48141.36

(円)

－

－

－

127.41141.12

(％)

40.5

38.9

33.8

37.7

37.5

(％)

9.2

12.0

14.4

14.1

14.0

(倍)

12.10

8.84

7.23

8.59

7.28

親会社の所有者に帰属する当期利益
親会社の所有者に帰属する当期包括利益

１株当たり親会社所有者帰属持分
基本的１株当たり
当期利益
希薄化後
１株当たり当期利益
親会社所有者帰属持分比率
親会社所有者帰属持分
当期利益率
株価収益率

営業活動による(千円)
344,537△4,443,093△7,472,487
7,089,159
7,615,322
キャッシュ・フロー
投資活動による(千円) △2,878,766
481,605△8,193,818△18,800 △10,786,784
キャッシュ・フロー
財務活動による(千円)
3,891,894
6,661,097
18,522,496△4,962,180
5,941,884
キャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の(千円)
16,100,795
18,791,081
21,640,866
23,750,239
26,520,569
期末残高
(人)
263
301
368
386
431
従業員数
〔外、平均臨時
(人)
〔226〕
〔163〕
〔155〕
〔156〕
〔139〕
雇用数〕
(注) １．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第65期の希薄化後１株当たり当期利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。また、第66期及び第67期の希薄化後１株当たり当期利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。
３．国際会計基準(以下「IFRS」という。)に基づいて連結財務諸表を作成しております。

― 1 ―(2) 提出会社の経営指標等
回次

第65期

第66期

第67期

第68期

第69期

決算年月

2014年11月

2015年11月

2016年11月

2017年11月

2018年11月

売上高

(千円)

45,361,084

37,242,841

41,965,432

45,491,580

48,061,639

経常利益

(千円)

4,130,769

5,553,118

7,123,434

7,218,097

6,770,624

当期純利益

(千円)

2,439,091

3,906,732

4,734,766

5,449,682

5,370,323

資本金

(千円)

6,421,392

6,421,392

6,421,392

6,421,392

6,554,139

発行済株式総数(株)

48,284,000

48,284,000

48,284,000

48,284,000

48,544,800

純資産額

(千円)

31,131,670

34,478,314

38,455,373

42,889,054

47,281,601

総資産額

(千円)

76,218,316

88,071,296

114,085,085

115,196,337

128,160,896

１株当たり純資産額(円)

644.76714.06795.50886.38973.16

１株当たり配当額(うち１株当たり
中間配当額)

(円)

12.00

16.00

22.00

25.00

30.00

(円)

(－)

(－)

(－)

(－)

(－)

１株当たり当期純利益

(円)

50.52

80.91

98.06

112.87110.79潜在株式調整後
１株当たり当期純利益

(円)

－

－

－

112.81110.60

自己資本比率

(％)

40.8

39.1

33.7

37.2

36.9

自己資本利益率

(％)

8.1

11.9

13.0

13.4

11.9

株価収益率

(倍)

14.25

9.36

8.47

9.70

9.29

配当性向

(％)

23.8

19.8

22.4

22.1

27.1

(人)
従業員数
131
140
152
159
181
(外、平均臨時
(人)
〔－〕
〔－〕
〔－〕
〔－〕
〔－〕
雇用者数)
(注) １．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第65期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。また、第66期及び第67期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している
潜在株式が存在しないため記載しておりません。

― 2 ―２ 【沿革】
年月概要

1950年２月
1952年４月

大分県大分市大字大分514番地に飲食業を事業目的としてユーカリ興業株式会社を設立(資本金：500千円)
本社を東京都江東区亀戸に移転

1964年６月

事業目的に不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を追加

1968年５月

本社を東京都千代田区外神田に移転

1969年７月

商号を株式会社ユーカリに変更

1973年３月

宅地建物取引業免許取得(東京都知事免許(１)第24043号)

1983年３月

商号を東誠ビルディング株式会社に変更

1986年４月

本社を東京都千代田区岩本町に移転

1994年10月「THEパームス」シリーズの分譲マンションの販売を開始

1995年９月

株式会社神田淡路町ビルを設立

1996年３月

商号を東誠不動産株式会社に変更

1996年４月

不動産流動化事業を開始

1996年12月

本社を東京都千代田区神田淡路町に移転

1997年12月

ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始
特定建設業許可(東京都知事許可(特－９)第107905号)

1999年７月「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅の販売を開始

2001年２月

アセットマネジメント事業を開始
不動産投資顧問業登録(国土交通大臣登録一般第127号)

2001年３月
2001年４月
2001年11月
2001年12月
2002年８月

LBO(レバレッジド・バイアウト)方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、日高
鋼業株式会社の３社を吸収合併
一級建築士事務所登録(東京都知事登録第46219号)
ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社(現 連結子会社トーセイ・コミュニテ
ィ株式会社)に分割譲渡
不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設

2002年12月

当社組成による不動産投資ファンドの第１号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募フ
ァンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ
子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併

2004年２月

日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録

2004年９月

不動産特定共同事業許可(東京都知事許可第58号)

2004年12月

2006年10月

日本証券業協会へ店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場(2008年１月上場廃止)
トーセイリバイバルインベストメント株式会社(現 連結子会社トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社)を設立
東誠コミュニティ株式会社(現 連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)の株式を取得し連結子会社化
トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社(現 連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社)を設立
商号をトーセイ株式会社に変更、本社を東京都港区虎ノ門に移転

2006年11月

東京証券取引所市場第二部に株式を上場

2007年９月

第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録(関東財務局長(金商)第898号)

2009年９月

不動産流動化事業の新規ビジネスモデルとして「Restyling事業」を開始

2011年９月

東京証券取引所市場第一部に株式を上場

2012年１月TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.を設立

2012年12月

NAI・トーセイ・JAPAN株式会社を設立(2016年８月清算結了)

2013年３月

シンガポール証券取引所メインボードに株式を上場

2005年３月
2005年４月
2005年９月

― 3 ―

年月

概要

2014年11月
2015年12月

連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が運用するトーセイ・リート投資法人
が東京証券取引所に上場
株式会社アーバンホーム（注１）の株式を取得し連結子会社化

2016年２月

トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社を設立

2017年６月

トーセイホテル神田株式会社を設立

2017年12月

トーセイホテルココネ神田を開業

2018年５月

トーセイホテル上野株式会社（注２）を設立

2018年７月

トーセイ・ホテル・サービス株式会社を設立

2018年12月

トーセイホテルココネ上野を開業（注）１.株式会社アーバンホームは、2019年２月27日付でトーセイ・アーバンホーム株式会社に商号を変更しております。
２.トーセイホテル上野株式会社は、2018年12月13日付でトーセイホテル幕張株式会社に商号を変更しておりま
す。

― 4 ―

３ 【事業の内容】
当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社16社により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」を主たる業務としております。
当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
区分

不動産
流動化事業

不動産開発
事業

不動産賃貸
事業

不動産ファ
ンド・コン
サルティン
グ事業

不動産管理
事業

事業内容

主要な会社

資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップの
うえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。
当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めておりま
当社す。
(※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をＭ＆Ａによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産Ｍ＆Ａ”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。
(※２)当社のバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージ
ョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。
当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売して 当社、㈱
おります。
アーバン
開発メニューは、オフィスビル、商業(T’S BRIGHTIAシリーズ)・複合ビル、ホテル、物 ホーム
流施設、マンション(THEパームスシリーズ)、戸建住宅(THEパームスコートシリーズ、コモドカーサシリーズ)と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。
当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。
当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することが 当社でき、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。
当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代トーセイ
理業および投資運用業に基づく事業を行っております。
・アセッ
具体的な事業内容としましては、トーセイ・リート投資法人のアセットマネジメント業
ト・アド
務を受託するほか、不動産ファンドのアセットマネジメント業務として信託受益権の売買、バイザー
売買の媒介、収益不動産の管理運用等のサービスを提供しています。また、事業法人が保ズ㈱有する企業不動産に関するコンサルティング業務や、不動産仲介などを行っております。
オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、学校施設等の建物・設備管理、保安警
備等(ビルメンテナンス)および、オーナー代行、テナント管理、テナント募集、建物管理(プロパティマネジメント)並びに分譲マンションの管理業務を行っております。
ビルメンテナンスにおいては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理等を通じ、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産 トーセイ
価値を保ち続けます。
・コミュ
プロパティマネジメントにおいては、オーナー利益最大化を実現するための最適テナン ニティ㈱トの誘致や中長期リニューアルの提案など、総合的なプロパティマネジメントを提供しています。
分譲マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。

― 5 ―当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

― 6 ―４ 【関係会社の状況】
名称

住所

資本金又は
出資金
(千円)

主要な事業の内容

議決権の所有割合(％)

関係内容(連結子会社)100.0

当社保有不動産の管理をしております。
役員の兼任あり100.0

役員の兼任あり100.0

役員の兼任ありトーセイ・コミュニティ株
式会社

東京都港区

99,500

トーセイ・アセット・アド
バイザーズ株式会社

東京都港区

100,000

トーセイ・リバイバル・イ
ンベストメント株式会社

東京都港区50,000

不動産ファンド・
コンサルティング
事業
不動産コンサルテ
ィング事業

株式会社アーバンホーム

東京都町田
市

100,000

不動産開発事業100.0

岸野商事株式会社

東京都港区

10,000

不動産流動化事業

100.0

役員の兼任あり株式会社フォー・ビック

東京都港区

80,000

不動産流動化事業

100.0

役員の兼任あり株式会社KSプロパティーズ

東京都港区

100

不動産流動化事業

100.0

役員の兼任あり株式会社増田建材店

東京都港区

60,500

不動産流動化事業

100.0

三起商事株式会社

東京都港区

30,000

不動産流動化事業

100.0

トーセイ・ホテル・マネジ
メント株式会社

東京都港区

100,000

ホテル運営

100.0

トーセイホテル神田株式会
社

東京都港区

10,000

ホテル運営

100.0
（100.0）トーセイホテル上野株式会
社

東京都港区

10,000

ホテル運営

100.0
（100.0）

トーセイ・ホテル・サービ
ス株式会社

東京都港区

10,000

ホテル運営

100.0

トーセイ賃貸保証合同会社

東京都港区

3,000

不動産管理事業

100.0

TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.

シンガポー
ル

322,787

不動産賃貸事業

100.0

株式会社ＣＳＣ

東京都港区

35,000

その他事業

100.0

不動産管理事業(注) １．議決権の所有割合の（ ）内は、間接所有割合で内数であります。
２．当連結会計年度中に、株式会社増田建材店および三起商事株式会社をＭ＆Ａにより取得、トーセイホテル上野株式会社およびトーセイ・ホテル・サービス株式会社を設立し、連結の範囲に含めております。
３．株式会社アーバンホームは、2019年２月27日付でトーセイ・アーバンホーム株式会社に商号を変更しております。
４．トーセイホテル上野株式会社は、2018年12月13日付でトーセイホテル幕張株式会社に商号を変更しておりま
す。

― 7 ―

５ 【従業員の状況】(1) 連結会社の状況
2018年11月30日現在
セグメントの名称

従業員数(人)

不動産流動化事業

78(－)

不動産開発事業73(3)

不動産賃貸事業20(－)

不動産ファンド・コンサルティング事業

69

(－)

不動産管理事業

124

(136)

その他

11

(－)

全社(共通)

56

(－)

431

(139)

合計

(注) １．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。
２．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。
３. 前連結会計年度末に比べ、従業員数が45名増加しております。主な理由は、業容の拡大に伴い、期中採用が増加したことによるものであります。
(2) 提出会社の状況
2018年11月30日現在
従業員数(人)

平均年齢(歳)
181

平均勤続年数(年)37.0セグメントの名称

平均年間給与(千円)
5.5

7,758

従業員数(人)

不動産流動化事業

75

不動産開発事業35

不動産賃貸事業14

不動産ファンド・コンサルティング事業1

全社(共通)

56
合計

181(注) １．従業員数は、就業人員であります。
２．平均年間給与は、賞与および基準外賃金を含んでおります。
３．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。
(3) 労働組合の状況
労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。

― 8 ―第２ 【事業の状況】
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。
(1) 会社の経営の基本方針
当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。
(2) 目標とする経営指標、中長期的な会社の経営戦略および対処すべき課題等
当社の主要ターゲット市場である不動産投資市場では、良好な資金調達環境が続いており、企業やＪリート、海外投資家等によって活発に不動産取引が行われています。一部の地方銀行による不正融資問題を受けて、レンダー
が個人投資家向け投資用不動産融資に対して慎重な姿勢を強めているものの、世界の主要都市と比べて投資環境は良く、堅調なオフィス需要や安定的なマンション需要を下支えにした日本の不動産投資需要が継続するとの見通しであります。一方、米中通商問題などの世界経済の不確実性や米国利上げ等がもたらす金融・投資市場の変動懸念への留意も必要であり、不動産市況の動向を常に注視し、変化を見据えた経営戦略を立案・推進することが重要課題であると認識しております。
このような事業環境のなか、当社グループは2018年11月期を初年度とする中期経営計画「Seamless Growth2020」（2017年12月～2020年11月）を推進しております。本計画では、「独自性のある総合不動産企業としての確固たるポジションの実現に向けて、グループの成長を継続する」ことを大方針として掲げています。2019年11月期も本計画に基づく成長戦略を推進してまいります。
＜中期経営計画「Seamless Growth 2020」基本方針＞①既存５事業（※１）のさらなる成長、営業利益増大、売買事業・安定事業の売上総利益50：50の実現②既存５事業（※１）に次ぐ新たな収益事業の確立③事業規模拡大を支える財務体質の向上④事業規模拡大を可能とする効率的な組織体制の実現に向けたリスクマネジメントとグループ・ガバナンスの一層の強化⑤グループ従業員満足度のさらなる向上、人材育成による組織力強化・生産性向上⑥CSR・ESGを強く意識したトーセイブランドの強化＜中期経営計画「Seamless Growth 2020」定量計画（連結）＞①最終年度の連結売上高

1,000億円②最終年度の連結税引前利益

120億円③３年平均利益成長 10％以上④３年平均ROE 12％以上⑤安定事業比率の拡大
・最終年度において、売買事業と安定事業の売上総利益比率を50：50にする（※２）⑥自己資本比率ガイドライン 35％※１

既存５事業とは、中期経営計画策定時点（2017年12月）における報告セグメント「不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業」のことをいいます。なお、当社においてホテル関連事業の重要性が増したことから、2019年11月期よりホテル事業を新たな報告セグメントとして新設しています。
※２

既存５事業のうち、不動産流動化事業および不動産開発事業を“売買事業”、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルテ

ィング事業、不動産管理事業の３事業を“安定事業”と定義しています。本計画における売買事業の売上総利益は、物件販売に掛かる経費（広告費、仲介手数料等）を控除したものをいいます。

― 9 ―(3) 当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針①

基本方針の内容
当社は、当社の財務および事業の方針の決定を支配する者は、当社の財務および事業の内容や当社の企業価値の源泉を十分に理解し、当社の企業価値ひいては株主の皆様の共同の利益を継続的かつ持続的に確保、向上していくことを可能とする者である必要があると考えています。
当社は、当社の支配権の移転を伴う買収提案についての判断は、最終的には当社の株主全体の意思に基づいて行
われるべきものと考えております。また、当社は、当社株式の大量買付であっても、当社の企業価値ひいては株主
共同の利益に資するものであれば、これを否定するものではありません。
しかしながら、株式の大量買付の中には、その目的等から見て企業価値や株主共同の利益に対する明白な侵害をもたらすもの、株主に株式の売却を事実上強要するおそれがあるもの、対象会社の取締役会や株主が株式の大量買付の内容等について検討しあるいは対象会社の取締役会が代替案を提案するための十分な時間や情報を提供しないもの、対象会社が買収者の提示した条件よりも有利な条件をもたらすために買収者との協議・交渉を必要とするもの等、対象会社の企業価値・株主共同の利益に資さないものも少なくありません。
当社の財務および事業の方針を決定する者たる資質としては、特に、当社グループの能力の最大化につながる「不動産と金融の融合」を可能とする５つの事業領域およびそれらの周辺事業領域を自社グループの総合力でカバーする体制、ならびにこれらの事業を支える不動産と金融等の専門的な知識・経験をもった従業員、多彩な価値創
造技術を支える能力や情報ネットワークの構築に基づき時間をかけて醸成してきた不動産業界における信用および総合的事業を可能とするノウハウへの理解が必要不可欠です。当社株式の大量買付を行う者が、当社の財務および事業の内容を理解するのは勿論のこと、こうした当社の企業価値の源泉を理解した上で、これらを中長期的に確保し、向上させられるのでなければ、当社の企業価値ひいては株主共同の利益は毀損されることになります。
当社としては、このような当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資さない大量買付を行う者は、当社の財務および事業の方針の決定を支配する者として不適切であり、このような者による大量買付に対しては、必要かつ相当な対抗措置を採ることにより、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保する必要があると考えます。
②

基本方針の実現に資する特別な取組みの概要
当社グループは、企業価値の向上を果たすべく３ヵ年単位の中期経営計画を策定し、事業を推進しております。

2018年11月期を初年度とする中期経営計画『Seamless Growth 2020』（2017年12月～2020年11月）では、「独自性のある総合不動産業としての確固たるポジション実現に向け、グループ成長を継続する」ことを大方針として、既存５事業のさらなる成長、営業利益増大を図るとともに、５事業に次ぐ新たな収益事業の確立を目指してまいります。また、安定事業と位置付ける賃貸、ファンド・コンサルティング、管理の各事業の収益拡大を図ることにより、流動化、開発の両事業による収益との構造均衡を図り、経営環境の変化への対応力の強化を図ってまいります。財務面につきましては、事業規模の拡大を下支えすべく、借入期間の長期化を含む資金調達力を強化し、健全な財務体質を維持しながら、効果的な投資を図ってまいります。また、事業規模の拡大に伴って多様化する当社グループの構成を見据えて、コンプライアンス、リスクマネジメント、情報開示、それらを含めた内部統制について、より一層の質的な充実を図り、最適なコーポレートガバナンス体制を構築いたします。さらには、当社の最重要財産である人材を活かすため、グループ全体の従業員満足度の向上を図りながら、次世代幹部の育成、全役員・従業員の成長、生産性向上のための人材育成を推進するとともに、独自性のある総合不動産企業グループとしての確固たるポジションに相応しいコーポレート・ブランドの確立、市場から信用される商品ブランド力の強化を図ってまいります。
③

基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務および事業の方針の決定が支配されることを防止するための取組み（以下、「本プラン」という。）の概要
本プランは、上記基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務および事業の方針の決定が支配されることを防止するための取組みであり、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保し、または向上させることを目的とするものです。
本プランは、当社株券等に対する買付等（(A)当社が発行者である株券等について、保有者の株券等保有割合が20％以上となる買付その他の取得、もしくは(B)当社が発行者である株券等について、公開買付けを行う者の株券等所
有割合およびその特別関係者の株券等所有割合の合計が20％以上となる公開買付けに該当する当社株券等の買付その他の取得またはこれらに類似する行為等）を行おうとする者（以下、「買付者等」という。）が従うべき手続等について定めております。

― 10 ―

具体的には、買付者等には、買付等に先立ち、意向表明書および必要情報等を記載した買付説明書等を当社に対して提出していただきます。
これを受け、独立委員会において、独立した専門家の助言を得ながら、買付等の内容の検討、買付者等と当社取締役会の経営計画・事業計画等に関する情報収集・比較検討、当社取締役会の提示する代替案の検討等、買付者等との協議・交渉等を行うとともに、当社においては、適時に情報開示を行います。
独立委員会は、本プランに定められた手続に従わなかった買付等や当社の企業価値および株主共同の利益の確保・向上に対する明白な侵害をもたらすおそれのある買付等であって、かつ、本新株予約権の無償割当てを実施す
ることが相当である場合等には、当社取締役会に対し、新株予約権の無償割当てを実施すべき旨の勧告を行います。また、株主意思確認総会が開催された場合には、これに従うものとします。この新株予約権には、買付者等による権利行使は原則として認められない旨の行使条件および原則として当該買付者等以外の者から当社株式と引換
えに新株予約権を取得する旨の取得条項等が付されております。当社取締役会は、独立委員会の勧告を最大限尊重
して、本新株予約権の無償割当ての実施または不実施等に関する会社法上の機関としての決議を行うものとし、また、株主意思確認総会が開催された場合には、これに従うものとします。買付者等は、本プランに係る手続が開始された場合には、当社取締役会において本プランの発動をしない旨の決議がなされるまでの間、買付等を行ってはならないものとします。本プランの有効期間は、第68回定時株主総会終結後３年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までとします。但し、有効期間の満了前であっても、当社取締役会において本プランを廃止する旨の決議が行われた場合には、本プランはその時点で廃止されるものとします。
④

具体的取組みに対する当社取締役会の判断およびその理由
当社取締役会は、当社の中期経営計画をはじめとする企業価値向上のための取組みやコーポレート・ガバナンスの強化といった各施策は、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を継続的かつ持続的に向上させるための具体的方策として策定されたものであり、まさに基本方針に沿うものであり、当社の株主共同の利益を損なうものではな
く、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものでもないと判断しております。
また、当社取締役会は、本プランについては、その更新について株主総会の承認を得ていること、その有効期間が最長約３年間と定められた上、当社取締役会の決議によりいつでも廃止できるとされていること、当社経営陣から独立した者によって構成される独立委員会が設置され、本プランにおける対抗措置の発動に際しては必ず独立委
員会の判断を経ることが必要とされていること、発動の内容として合理的な客観的要件が設定されていること、経済産業省および法務省が2005年５月27日に発表した「企業価値・株主共同の利益の確保または向上のための買収防衛策に関する指針」の定める三原則を全て充足していることなどから、基本方針に沿うものであり、当社の株主共同の利益を損なうものではなく、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものでもないと判断しております。

２ 【事業等のリスク】
当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社が判断したものであり、リスク
発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。
(1) 経済情勢の動向
当社グループが所有するオフィスビルや商業施設への需要は景気の動向に左右されうること、また住宅購入顧客の購買意欲は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすい傾向にあること、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること、等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 災害等について
将来発生が懸念されている東京における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

― 11 ―

(3) 有利子負債の依存度および金利の動向
当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合および金融機関の融資姿勢に変化が生じた場合には、資金調達コストの増加や資金手当への影響により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
(4) 法的規制①

法的規制
会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。
今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。
主な法的規制・宅地建物取引業法
・国土利用計画法
・都市計画法・建築基準法・建設業法
・建築士法
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・金融商品の販売等に関する法律
・不動産特定共同事業法
・信託業法
・投資信託及び投資法人に関する法律
・資産の流動化に関する法律
・不動産投資顧問業登録規程
・住宅瑕疵担保履行法
・犯罪による収益の移転防止に関する法律・マンションの管理の適正化の推進に関する法律
・建築物における衛生的環境の確保に関する法律
・警備業法
・消防法
・エネルギーの使用の合理化に関する法律
・貸金業法
・旅館業法
・食品衛生法②

免許、許認可等
当社グループの事業は、上表の法的規制に基づく以下の関連許認可等を得て行っております。当社グループは、
これらの許認可等を受けるための諸条件および関係法令の遵守に努めており、現時点において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。しかしながら、法令違反等によりこれらの許認可等が取り消される、あるいは一定期間の営業活動停止等の行政処分等がなされた場合には、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。
また、今後これらの規制の強化、または新たな規制の導入により、事業活動が制約された場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

― 12 ―

(当社)
許認可等の名称所管

許認可等の内容

有効期間

宅地建物取引業免許

東京都

知事

東京都知事免許(13)第24043号

不動産投資顧問業登録

国土交通大臣一般－第127号

2021年２月28日

特定建設業許可

東京都

知事

東京都知事許可(特－29)
第107905号

2022年12月９日

一級建築士事務所登録

東京都

知事

東京都知事登録第46219号

2021年４月９日

不動産特定共同事業許可

東京都

知事

東京都知事許可
第58号―

金融商品取引業登録(第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)

金融庁

関東財務局長
(金商)
第898号

―

2022年３月23日

取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した
場合は登録の取消(不動産投資顧問業登録規程第30条)
特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)
不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)
宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産
特定共同事業法第36条)
不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)(トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱)許認可等の名称所管

許認可等の内容

有効期間

宅地建物取引業免許

東京都

知事

東京都知事免許(３)第85736号

不動産特定共同事業許可

金融庁長官・
国土交通大臣金融庁長官・国土交通大臣許可
第70号―

金融商品取引業登録(投資運用業(不動産関連特定投資運用業)、第二種金融商品取引業、投資助言・代
理業)

金融庁

関東財務局長
(金商)
第363号

―

取引一任代理等の認可

国土交通大臣国土交通大臣認可第52号―

2021年４月７日― 13 ―

取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産
特定共同事業法第36条)
不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)
不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消( 宅 地 建 物 取 引 業 法 第 67 条 の２)(トーセイ・コミュニティ㈱)許認可等の名称所管

許認可等の内容

有効期間

宅地建物取引業免許

東京都

知事

東京都知事免許(４)第80048号

特定建設業許可

東京都

知事

東京都知事許可(特－29)
第119534号

2023年３月10日

一級建築士事務所登録

東京都

知事

東京都知事登録第49526号

2024年１月14日

マンション管理業登録

国土交通大臣国土交通大臣(４)第030488号

2022年５月21日

建築物環境衛生総合管理
業登録

東京都

東京都19総第273号

2019年10月３日

警備業認定

東京都公安委員会

東京都公安委員会認定
第30002591号

2021年10月14日

知事

2021年９月28日

取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)
不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した
場合は登録の取消(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条)
不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した
場合は登録の取消(建築物における衛生的環境の確保に関する法律第12条の四)
不正な手段による認定や欠格事由に該当している場合に認定の取消(警備業法第８条)(トーセイ・リバイバル・インベストメント㈱)許認可等の名称所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
不正の手段による登録や欠格条項違反に該当する場合は登録の取消(貸金業法第24条の６の５)

宅地建物取引業免許

東京都

知事

東京都知事免許(３)第88903号

貸金業登録

東京都

知事

東京都知事(３)第31311号

2019年３月16日

所管

許認可等の内容

有効期間

宅地建物取引業免許国土交通大臣国土交通大臣免許(１)第9038号

2021年８月19日

特定建設業許可

東京都

知事

東京都知事許可(特－26)
第112893号

2020年３月24日

一級建築士事務所登録

東京都

知事

東京都知事登録第54776号

2023年６月24日

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

2021年６月３日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

2023年２月22日(㈱アーバンホーム)
許認可等の名称取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)
不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)(岸野商事㈱)
許認可等の名称
宅地建物取引業免許

所管
東京都

知事

東京都知事免許(１)第99269号― 14 ―

(㈱フォー・ビック)
許認可等の名称
宅地建物取引業免許

所管

有効期間

取消、解約その他の事由

東京都知事免許(１)第99828号

2021年10月21日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

東京都知事免許(１)第100581号

2022年５月19日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

千代田区長

旅館業営業許可―

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

東京都知事免許(１)第101703号

2023年３月２日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

2023年７月13日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

取消、解約その他の事由

東京都

知事

許認可等の内容(㈱KSプロパティーズ)

許認可等の名称
宅地建物取引業免許

所管
東京都

知事

(トーセイホテル神田㈱)許認可等の名称
旅館業営業許可証(㈱増田建材店)
許認可等の名称
宅地建物取引業免許東京都

知事(三起商事㈱)
許認可等の名称
宅地建物取引業免許

所管
東京都

知事

東京都知事免許(１)第102292号(トーセイ・ホテル・マネジメント㈱)許認可等の名称所管

許認可等の内容

有効期間

旅館業営業許可証

台東区長

旅館業営業許可―

飲食店営業許可証

台東区長

飲食店営業許可2025年11月30日― 15 ―

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消
人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第55条）

(5) 会計基準・不動産税制の変更について
会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得・売却時のコストの増加等により当社グ
ループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
(6) 新規事業について
当社グループは、ホテル事業等の新規事業の立ち上げや既存事業の拡大などを目的として、企業買収、子会社の設立等を行っています。これら事業への参入や参入後の業績には様々な不確実性を伴うため、可能な限りリスクを想定した内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行っておりますが、想定を超えるリスクの発生、法令や諸規制の変更によっては、当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

― 16 ―

３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1)重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針及び見積りにつきましては、「第５
諸表注記

経理の状況

１

連結財務諸表等(1) 連結財務諸表

連結財務

３．重要な会計方針」及び「４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとおりであります。
(2) 経営成績
当連結会計年度（2017年12月１日～2018年11月30日）における我が国経済は、自然災害による一時的な下振れはあったものの、好調な企業業績を背景とした設備投資の増加や底堅い個人消費に支えられ、緩やかに回復しています。通商問題の動向や新興国経済の先行き等が懸念されていますが、今後も、雇用・所得環境の改善と各種政策に支えられ、緩やかな回復が続くことが期待されています。
当社グループが属する不動産業界では、2018年１～９月における上場企業等による国内不動産取引額は3.0兆円と前年同期比で５％増加しました。一部地方銀行による不正融資問題等を受け、銀行の融資姿勢は自己資金に余裕のない個人の不動産投資に対して厳格化の動きが見られているものの、海外投資家やJ-REIT等の物件取得は旺盛で、総じて不動産投資市場は好調に推移しています（民間調査機関調べ）。
首都圏分譲マンション市場では、2018年１～10月の販売戸数は前年同期並みとなりましたが、初月契約率は好不調の目安とされる70％を下回って推移しています。一方、分譲戸建市場では、2018年１～９月の販売戸数が前年同期比で１％の減少となりましたが、マンション価格の高止まりを受け、割安感から需要回復の兆しが見られています（民間調査機関・国土交通省調べ）。
都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場は、好調に推移しています。民間調査機関の調べによると、2018年10月時点の平均空室率は2.2%と2002年１月以来の最低値を更新し、平均募集賃料も58か月連続で上昇を続けています。引き続き企業の移転やオフィス拡張需要が見込まれ、賃料は上昇傾向が続くものとみられています。
不動産証券化市場は拡大が続いています。2018年６月時点のJ-REIT運用資産額は17.3兆円（前年同月比1.1兆円の増加）、私募ファンド運用資産額は16.9兆円（前年同月比1.1兆円の増加）となり、不動産証券化市場全体の市場規模は34.2兆円（前年同月比2.2兆円の増加）にまで成長しました（民間調査機関調べ）。
このような事業環境の中、当社グループは不動産流動化事業で収益オフィスビル、賃貸マンション等の一棟販売を順調に進めるとともに、不動産開発事業においては、分譲マンション、戸建住宅の販売を推進しました。また仕入活動では通常の仕入手法に加えM＆Aによる仕入手法も活用しながら、将来の収益の源泉となる収益不動産や開発用地の取得を積極的に進めてまいりました。
以上の結果、当連結会計年度は、売上高61,543百万円(前連結会計年度比6.6％増)、営業利益10,875百万円(同10.6％増)、税引前利益10,171百万円(同12.4％増)、当期利益6,852百万円(同11.3％増)となりました。

― 17 ―

セグメントごとの業績は次のとおりであります。
(不動産流動化事業)
当連結会計年度は、「西台トーセイビル」（東京都板橋区）、「NU関内ビル」（神奈川県横浜市）、「池袋女子学生会館」（東京都豊島区）、「東戸塚ウエストビル」（神奈川県横浜市）、「吉祥寺イトウビル」（東京都武蔵野市）、「倉持ビルディング第二ビル」（東京都墨田区）等44棟のバリューアップ物件の販売を行ったことに加え、Restyling事業において「ヒルトップ横濱根岸」（神奈川県横浜市）等で22戸の販売を行いました。
当連結会計年度の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マンション合
わせて43棟、土地12件を取得しております。
以上の結果、不動産流動化事業の売上高は34,793百万円(前連結会計年度比13.6％減)、セグメント利益は6,770百万円(前連結会計年度比13.7％減)となりました。
(不動産開発事業)
当連結会計年度は、新築分譲マンションや戸建住宅の販売に注力いたしました。新築分譲マンションでは、「THEパームス祐天寺マスタープレイス」（東京都世田谷区）において、88戸を販売いたしました。戸建住宅では、「THEパームスコート越谷レイクタウン」（埼玉県越谷市）、「THEパームスコート鎌倉城廻」（神奈川県鎌倉市）、「THEパームスコート国立」（東京都国分寺市）、「THEパームスコート柏初石」（千葉県柏市）等において、102戸を販売いたしました。その他、商業施設１件、土地12件を販売いたしました。
当連結会計年度の仕入につきましては、分譲マンション開発用地１件、ホテル開発用地２件、物流施設開発用地
１件、51戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。
以上の結果、不動産開発事業の売上高は13,261百万円(前連結会計年度比155.2％増)、セグメント利益は1,487百万円(前連結会計年度は408百万円のセグメント損失)となりました。
(不動産賃貸事業)
当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産37棟を売却したものの、新たに収益オフィスビル、賃貸マンション
等29棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産のリーシン
グ活動にも注力いたしました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は6,133百万円(前連結会計年度比1.0％減)、セグメント利益は2,534百万円(前連結会計年度比1.8％減)となりました。
(不動産ファンド・コンサルティング事業)
当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）552,208百万円から、ファンドの物件売却等により40,485百万円の残高が減少したものの、新たに大型案件のアセットマネジメント業務を受託したこと等により、151,636百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は663,359百万円となりました。当該大型案件の獲得により、アセットマネジメントフィーが増加し、売上に貢献いたしました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は2,982百万円(前連結会計年度比7.9％増)、セグ
メント利益は1,616百万円(前連結会計年度比26.9％増)となりました。
(注)

アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。

― 18 ―

(不動産管理事業)
当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努め、当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビ
ル、ホテル及び学校等で390棟、分譲マンション及び賃貸マンションで232棟、合計622棟（前連結会計年度末比43棟減少）となりました。
以上の結果、管理棟数は減少したものの、手数料報酬等が増加したことにより、不動産管理事業の売上高は4,015
百万円(前連結会計年度比20.6％増)、セグメント利益は453百万円(前連結会計年度比63.1％増)となりました。
(その他)
当連結会計年度の売上高は356百万円(前連結会計年度は０百万円の売上高)、セグメント損失は45百万円(前連結
会計年度比39.7％減)となりました。
(3)生産、受注及び販売の状況① 生産実績
当社グループは、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事
業、不動産管理事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
② 受注実績
当社グループのうち連結子会社において受注生産を行っておりますが、グループ事業全体における重要性が低い
ため、受注実績の記載はしておりません。
③ 販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

セグメントの名称

前連結会計年度比(％)

金額(千円)
不動産流動化事業

34,793,585△13.6

不動産開発事業

13,261,604

155.2

不動産賃貸事業

6,133,861△1.0

不動産ファンド・コンサルティング事業

2,982,251

7.9

不動産管理事業

4,015,450

20.6

356,565－

61,543,319

6.6

その他
合計

(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。
２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
前連結会計年度
当連結会計年度(自 2016年12月１日(自 2017年12月１日
相手先至 2017年11月30日)
至 2018年11月30日)
金額(千円)
トーセイ・リート投資法人

10,364,525

３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

― 19 ―

割合(％)
17.9

金額(千円)
9,556,658

割合(％)
15.5

(4) 財政状態
当連結会計年度末における財政状態は、総資産138,768百万円(前連結会計年度末比13.2％増)、負債86,746百万円(同13.6％増)、資本52,021百万円(同12.7％増)となりました。また、親会社所有者帰属持分比率は37.5％(前連結会
計年度末は37.7％)となっております。
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産の残高は、92,099百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,455百万円増加
しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産流動化事業および不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比2,739百万円増)等によるものであります。
(非流動資産)当連結会計年度末における非流動資産の残高は、46,669百万円となり、前連結会計年度末に比べ9,762百万円増加しております。これは主に、投資不動産の増加(前連結会計年度末比5,393百万円増)等によるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債の残高は、14,423百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,478百万円増加
しております。これは主に、未払法人所得税等の増加(前連結会計年度末比1,712百万円増)等によるものであります。
(非流動負債)
当連結会計年度末における非流動負債の残高は、72,323百万円となり、前連結会計年度末に比べ7,877百万円増加しております。これは主に、借入金の増加(前連結会計年度末比7,042百万円増)等によるものであります。
(資本)
資本は52,021百万円となり、前連結会計年度末に比べ5,862百万円増加しております。これは主に、利益剰余金の増加(前連結会計年度末比5,634百万円増)等によるものであります。

― 20 ―

(5) キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ2,770百万円
増加し、26,520百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により獲得した資金は、7,615百万円(前連結会計年度比7.4％増)となりました。これは主に、税引前利
益10,171百万円、法人所得税の支払額2,226百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は、10,786百万円(前連結会計年度は、18百万円の使用)となりました。これは主に、投資不動産の取得による支出8,714百万円、連結範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出1,502百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により獲得した資金は、5,941百万円(前連結会計年度は、4,962百万円の使用)となりました。これは主に、新規物件仕入に係る長期借入れによる収入41,148百万円、物件売却に伴う長期借入金の返済による支出33,360
百万円、利息の支払額960百万円及び配当金の支払額1,206百万円等があったことによるものであります。
キャッシュ・フロー指標のトレンド
2016年11月期

2017年11月期

2018年11月期

親会社所有者帰属持分比率(％)

33.8

37.7

37.5

時価ベースの親会社所有者帰属持分比率(％)

33.1

43.1

36.0

キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)

－

9.5

9.9

インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)

－

8.0

7.9

親会社所有者帰属持分比率：親会社所有者帰属持分／資産合計

時価ベースの親会社所有者帰属持分比率：株式時価総額／資産合計
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い(注１) いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
(注２) 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。
(注３) キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。
(注４) 有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。
(注５) 2016年11月期連結会計年度は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、
キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。
(6) 資本の財源及び資金の流動性に関する事項
当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。当社
グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。

― 21 ―

(7) 経営成績等の状況の概要に係る主要な項目における差異に関する情報
IFRSにより作成した連結財務諸表における主要な項目と連結財務諸表規則(第７章及び第８章を除く。)により作成した場合の連結財務諸表におけるこれらに相当する項目との差異に関する事項(退職給付債務の処理に関する事項)
IFRSでは、発生した数理計算上の差異はその他の包括利益として認識し、その後リサイクルをしないことが求められています。
この影響により、日本基準に比べて、退職給付費用は、前連結会計年度は2,344千円減少、当連結会計年度は847千円増加しております。
(有給休暇引当金の処理に関する事項)
IFRSにおいて、当社及び一部の子会社の有給休暇の見積額を債務として計上しております。
この影響により、日本基準に比べて、有給休暇引当金繰入額(販売費及び一般管理費)は、前連結会計年度2,940千円、当連結会計年度3,207千円増加しております。
(表示の組替)
日本基準では、金融収益、費用を除くその他の営業外損益と特別損益項目は営業損益に含まれませんが、IFRSでは、これらの項目も営業損益に含まれております。

４ 【経営上の重要な契約等】
該当事項はありません。

５ 【研究開発活動】
該当事項はありません。

― 22 ―

第３ 【設備の状況】
１ 【設備投資等の概要】
当社グループでは、当連結会計年度において総額8,820百万円の設備投資を実施いたしました。そのうち主なもの
は、不動産賃貸事業における物件取得によるものであります。
なお、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。

２ 【主要な設備の状況】(1) 提出会社
2018年11月30日現在
帳簿価額(千円)
事業所名
(所在地)

セグメントの名称

本社統括事務施設(東京都港区)
賃貸用不動産(東京都千代田区 不動産賃貸事業
等24棟)
合計
(注)

設備の内容

建物及び
構築物

土地
(面積㎡)

その他

合計

従業員数
(名)

事務所設備

955,595

2,219,719(633.53)

44,0183,219,332

181

賃貸ビル・
店舗等

15,483,585

21,780,272(44,134.12)

29,06137,292,920――

16,439,181

23,999,991(44,767.65)

73,07940,512,252181―

上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

(2) 国内子会社
2018年11月30日現在
会社名

事業所名
(所在地)

セグメント
の名称

設備の
内容

帳簿価額(千円)
建物及び
構築物

賃貸用不動
産
不動産
賃貸マン
(東京都荒
150,301
管理事業
ション
川 区 等 ２
棟)
トーセイ
賃貸用不動
・リバイ
産
賃貸マン
不動産
バル・イ
(東京都荒
ション・
353,968
賃貸事業
ンベスト
川 区 等 ２
賃貸ビル
メント㈱
棟)
本社
㈱アーバ
不動産
事務所設
(東京都町
64,653
ンホーム
開発事業
備
田市)
(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
トーセイ
・コミュ
ニティ㈱

３ 【設備の新設、除却等の計画】
該当事項はありません。

― 23 ―

土地
(面積㎡)

その他

合計

従業員数
(名)

331,755(657.47)―

482,057―

496,030(915.95)

16

850,015―

185,346(420.71)

8,187

258,18738

第４ 【提出会社の状況】
１ 【株式等の状況】(1) 【株式の総数等】① 【株式の総数】
種類

発行可能株式総数(株)普通株式

150,000,000

計

150,000,000② 【発行済株式】

種類

事業年度末現在
発行数(株)(2018年11月30日)

普通株式48,544,800

計

48,544,800

(注)

提出日現在
発行数(株)(2019年２月28日)

上場金融商品取引所名
又は登録認可金融商品
内容
取引業協会名東京証券取引所市場
第一部、シンガポー
48,544,800
単元株式数100株
ル証券取引所メインボード
48,544,800――「提出日現在発行数」欄には、2019年２月１日からこの有価証券報告書提出日までの新株予約権の行使により発行された株式数は含まれておりません。

(2) 【新株予約権等の状況】① 【ストックオプション制度の内容】
決議年月日

2015年10月28日

付与対象者の区分及び人数

当社取締役
５名(内社外取締役２名)
当社執行役員
７名
当社従業員
193名
当社子会社の取締役 ４名

新株予約権の数（個）

2,452(注)１※

新株予約権の目的となる株式の種類、内普通株式
容および数（株） ※245,200(注)１

新株予約権の行使時の払込金額（円）803(注)２※
新株予約権の行使期間※

2018年１月10日～2020年10月28日

新株予約権の行使により株式を発行する
発行価格
場合の株式の発行価格および資本組入額
資本組入額
（円） ※
新株予約権の行使の条件※

新株予約権の譲渡に関する事項

803
401.5

(注)３
※

譲渡による新株予約権の取得については、当社取締役会の決議による承認を要するものとする。

組織再編成行為に伴う新株予約権の交付(注)４に関する事項 ※※ 当事業年度の末日（2018年11月30日）における内容を記載しております。なお、提出日の前月末（2019年
１月31日）現在において、これらの事項に変更はありません。
(注) １．新株予約権の１個当たりの目的である株式の数(以下、「付与株式数」という。)は100株とする。
なお、新株予約権を割り当てる日(以下、「割当日」という。)後、当社が当社普通株式につき、株式分割(当社普通株式の株式無償割当てを含む。以下、株式分割の記載につき同じ。)又は株式併合を行う場合、次の算式により付与株式数を調整するものとする。ただし、かかる調整は、新株予約権のうち、当該時点で行― 24 ―

使されていない新株予約権の目的である株式の数について行われ、調整の結果生じる１株未満の端数については、これを切り捨てるものとする。
調整後付与株式数 ＝ 調整前付与株式数 × 株式分割・株式併合の比率
調整後付与株式数は、株式分割の場合は、当該株式分割の基準日の翌日(基準日を定めないときは、その効
力発生日)以降、株式併合の場合は、その効力発生日以降、これを適用する。ただし、剰余金の額を減少して資本金又は準備金を増加する議案が当社株主総会において承認されることを条件として株式分割が行われる場合で、当該株主総会の終結の日以前の日を株式分割のための基準日とする場合は、調整後付与株式数
は、当該株主総会の終結の日の翌日以降これを適用する。
また、上記の他、割当日後、当社が合併、会社分割又は株式交換を行う場合及びその他これらの場合に準じて付与株式数の調整を必要とする場合、当社は、当社取締役会において必要と認める付与株式数の調整を行うことができる。
２．新株予約権の割当日後、当社が当社普通株式につき、次の(1)又は(2)を行う場合は、それぞれ次に定める算式(以下、「行使価額調整式」という。)により行使価額を調整し、調整の結果生ずる１円未満の端数はこれを切り上げる。
(1) 株式分割又は株式併合を行う場合。
１
調整後行使価額 ＝ 調整前行使価額 ×
株式分割・株式併合の比率(2) 時価を下回る価額で、新株式の発行又は自己株式の処分を行う場合(会社法第194条の規定(単元未満株主による単元未満株式売渡請求)に基づく自己株式の売渡し、「商法等の一部を改正する等の法律」(平成13年法律第79号)附則第５条第２項の規定に基づく自己株式の譲渡、「商法等の一部を改正する法律」(平成13年法律第128号)の施行前の商法第280条ノ19の規定に基づく新株引受権の行使、当社普通株式に転換される証券若しくは転換できる証券の転換又は当社普通株式の交付を請求できる新株予約権(新株予約権付社債に付されたものを含む。)の行使による場合を除く)。
新規発行株式数×１株当たり払込金額
既発行株式数 ＋
時価
調整後行使価額 ＝ 調整前行使価額 ×
既発行株式数＋新規発行株式数① 行使価額調整式に使用する「時価」は、下記(3)に定める「調整後行使価額を適用する日」(以下、「適用日」という。)に先立つ45取引日目に始まる30取引日における東京証券取引所における当社普通株式の普通取引の終値(気配表示を含む。以下同じ。)の平均値(終値のない日を除く。)とする。なお、「平均値」は、円位未満小数第２位まで算出し、小数第２位を四捨五入する。
② 行使価額調整式に使用する「既発行株式数」とは、基準日がある場合はその日、その他の場合は適用日の１ヶ月前の日における当社の発行済普通株式総数から当社が当該日において保有する当社普通株式にかかる自己株式数を控除した数とする。
③ 自己株式の処分を行う場合には、「新規発行株式数」を「処分する自己株式数」に読み替えるものとする。
(3) 調整後行使価額を適用する日は、次に定めるところによる。
① 上記(1)に従い調整を行う場合の調整後行使価額は、株式分割の場合は、当該株式分割の基準日の翌日(基準日を定めないときは、その効力発生日)以降、株式併合の場合は、その効力発生日以降、これを適用する。ただし、剰余金の額を減少して資本金又は準備金を増加する議案が当社株主総会において承認されることを条件として株式分割が行われる場合で、当該株主総会の終結の日以前の日を株式分割のための基準日とする場合は、調整後行使価額は、当該株主総会の終結の日の翌日以降、当該基準日の翌日に遡及してこれを適用する。
なお、上記ただし書に定める場合において、株式分割のための基準日の翌日から当該株主総会の終結の日までに新株予約権を行使した(かかる新株予約権を行使することにより交付を受けることができる株式の数を、以下、「分割前行使株式数」という。)新株予約権者に対しては、次の算式により、当社普通株式を交付するものとし、調整の結果生じる１株未満の端数は、これを切り捨てるものとする。
(調整前行使価額－調整後行使価額)×分割前行使株式数
株式数＝調整後行使価額② 上記(2)に従い調整を行う場合の調整後行使価額は、当該発行又は処分の払込期日(払込期間が設けられたときは、当該払込期間の最終日)の翌日以降(基準日がある場合は当該基準日の翌日以降)、これを適用する。
(4) 上記(1)及び(2)に定める場合の他、割当日後、当社が合併、会社分割又は株式交換を行う場合及びその他
これらの場合に準じて行使価額の調整を必要とする場合、当社は、当社取締役会において必要と認める行
使価額の調整を行うことができる。
３．新株予約権の行使の条件は次のとおりとする。
(1) 対象者区分による条件① 当社の取締役
新株予約権者は、権利行使時において当社取締役の地位にあることを要する。ただし、新株予約権者
が、任期満了による退任又は会社都合により取締役の地位を失った場合はこの限りではない。
② 当社の執行役員及び従業員並びに当社子会社の取締役
新株予約権者は、新株予約権の権利行使の時点において、当社又は当社子会社の取締役、監査役、執行― 25 ―

役員又は従業員のいずれかの地位にあることを要する。ただし、当社又は当社子会社の取締役又は監査役の任期満了による退任、当社又は当社子会社の執行役員又は従業員の定年による退職、その他正当な事由により、当社又は当社子会社の取締役、監査役、執行役員又は従業員の地位を喪失した場合はこの限りではない。
(2) 対象者全員に対する条件① 新株予約権の相続はこれを認めない。
② 新株予約権の質入れ、その他一切の処分はこれを認めない。
４．組織再編行為に伴う新株予約権の交付に関する事項は次のとおりとする。
当社が合併(当社が合併により消滅する場合に限る。)、吸収分割若しくは新設分割(それぞれ当社が分割会社となる場合に限る。)、株式交換若しくは株式移転(それぞれ当社が完全子会社となる場合に限る。)(以上を総称して以下「組織再編行為」という。)をする場合において、組織再編行為の効力発生日(吸収合併につき吸収合併がその効力を生ずる日、新設合併につき新設合併設立株式会社成立の日、吸収分割につき吸収分
割がその効力を生ずる日、新設分割につき新設分割設立株式会社成立の日、株式交換につき株式交換がその効力を生ずる日、及び株式移転につき株式移転設立完全親会社の成立の日をいう。以下同じ。)の直前において残存する新株予約権(以下、「残存新株予約権」という。)を保有する新株予約権者に対し、それぞれの場合につき、会社法第236条第１項第８号のイからホまでに掲げる株式会社(以下「再編対象会社」という。)の新株予約権をそれぞれ交付することとする。ただし、以下の各号に沿って再編対象会社の新株予約権を交付する旨を、吸収合併契約、新設合併契約、吸収分割契約、新設分割計画、株式交換契約又は株式移転計画において定めることを条件とする。
(1) 交付する再編対象会社の新株予約権の数
新株予約権者が保有する残存新株予約権の数と同一の数をそれぞれ交付するものとする。
(2) 新株予約権の目的である再編対象会社の株式の種類
再編対象会社の普通株式とする。
(3) 新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数
組織再編行為の条件等を勘案のうえ、前記「株式の数」に準じて決定する。
(4) 新株予約権の行使に際して出資される財産の価額交付される各新株予約権の行使に際して出資される財産の価額は、前記「新株予約権の行使時の払込金額」で定められる行使価額を組織再編行為の条件等を勘案の上、調整して得られる再編後行使価額に上記(3)に従って決定される当該各新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数を乗じて得られる金額とする。
(5) 新株予約権を行使することができる期間
前記「新株予約権の行使期間」に定める新株予約権を行使することができる期間の開始日と組織再編行為の効力発生日のうちいずれか遅い日から、前記「新株予約権の行使期間」に定める新株予約権を行使することができる期間の満了日までとする。
(6) 新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金及び資本準備金に関する事項
残存新株予約権について定められた当該事項に準じて決定する。
(7) 譲渡による新株予約権の取得の制限
譲渡による新株予約権の取得については、再編対象会社の取締役会の決議による承認を要するものとする。
(8) 新株予約権の行使の条件
前記「新株予約権の行使の条件」に準じて決定する。
(9) 新株予約権の取得条項
当社は、以下①、②、③、④又は⑤の議案につき当社株主総会で承認された場合(株主総会決議が不要の場合は、当社取締役会決議又は会社法第416条第４項の規定に従い委任された執行役の決定がなされた場
合)は、当社取締役会が別途定める日に、新株予約権を無償で取得することができる。
① 当社が消滅会社となる合併契約承認の議案② 当社が分割会社となる分割契約又は分割計画承認の議案③ 当社が完全子会社となる株式交換契約又は株式移転計画承認の議案④ 当社の発行する全部の株式の内容として譲渡による当該株式の取得について当社の承認を要することについての定めを設ける定款の変更承認の議案⑤ 新株予約権の目的である種類の株式の内容として譲渡による当該種類の株式の取得について当社の承認を要すること又は当該種類の株式について当社が株主総会の決議によってその全部を取得することについての定めを設ける定款の変更承認の議案② 【ライツプランの内容】
該当事項はありません。
③ 【その他の新株予約権等の状況】
該当事項はありません。

― 26 ―

(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】
該当事項はありません。
(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】
発行済株式
総数増減数
(株)

年月日

発行済株式
総数残高
(株)

資本金増減額
(千円)

資本金残高
(千円)

資本準備金
増減額
(千円)

資本準備金
残高
(千円)

132,747

6,554,139

132,747

6,637,615

2017年12月１日～
2018年11月30日
260,800
48,544,800(注)(注) ストックオプション行使による増加であります。
(5) 【所有者別状況】

2018年11月30日現在
株式の状況(１単元の株式数100株)
区分

株主数(人)

政府及び
地方公共
団体

金融機関

―

20

金融商品
取引業者

その他の
法人

25

37

外国法人等
個人以外
179

個人
その他

個人
6

5,128

計

単元未満
株式の状況
(株)

5,395

所有株式数
―
60,9608,426
61,537
167,9386
186,544
485,411
(単元)
所有株式数
―
12.56
1.74
12.68
34.59
0.00
38.43
100.00の割合(％)(注) １．自己株式105株は、「個人その他」に１単元、「単元未満株式の状況」に５株含まれております。
２．「その他の法人」の欄には証券保管振替機構名義の株式が、４単元含まれております― 27 ――
3,700―

(6) 【大株主の状況】

氏名又は名称

山口

誠一郎

住所

2018年11月30日現在
発行済株式(自己株式を
所有株式数
除く。)の
(株)
総数に対する
所有株式数の割合(％)

東京都渋谷区

12,885,500

26.54

有限会社ゼウスキャピタル

東京都渋谷区上原２丁目22－26－103

6,000,000

12.35

KBL EPB S.A. 107704(常任代理人：株式会社みずほ銀行
決済営業部)
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
STATE STREET BANK AND TRUSTCOMPANY 505001（常任代理人：株式会社みずほ銀
行決済営業部）SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT（常任代理人：香港上海銀行東京
支店）
GOVERNMENT OF NORWAY（常任代理人：シティバンク、エヌ・エイ東京支店）
JPMC GOLDMAN SACHS TRUST JASDEC
LENDING ACCOUNT（常任代理人：株式会社三菱UFJ銀行）
MLI FOR CLIENT GENERAL OMNI NONCOLLATERAL NON TREATY-PB（常任代理人：メリルリンチ日本
証券株式会社）

43 BOULEVARD ROYAL L-2955 LUXEMBOURG（東京都港区港南２丁目15－１ 品川インター
シティＡ棟）

4,847,300

9.98

東京都中央区晴海１丁目８－11

1,974,500

4.06

東京都港区浜松町２丁目11番３号

1,432,000

2.94

P.O.BOX 351 BOSTON MASSACHUSETTS 02101
U.S.A.
（東京都港区港南２丁目15－１ 品川インター
シティＡ棟）

1,417,572

2.92

ONE LINCOLN STREET, BOSTON MA USA 02111（東京都中央区日本橋３丁目11-１）

1,283,800

2.64

BANKPLASSEN 2, 0107 OSLO 1 OSLO 0107 NO（東京都新宿区新宿６丁目27番30号）

878,195

1.80

646,100

1.33

603,600

1.24

計

―

31,968,567

65.85

GOLDMAN SACHS AND CO, 180 MAIDEN LANE,
37/90TH FLOOR, NEW YORK, NY 10038 U.S.A.
（東京都千代田区丸の内２丁目７－１ 決済事
業部）
MERRILL LYNCH FINANCIAL CENTRE 2 KINGEDWARD STREET LONDON EC1A 1HQ（東京都中央区日本橋１丁目４－１ 日本橋一丁目三井ビルディング）(注) １．発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合は、小数点以下第３位を切り捨てて表示
しております。
２．2018年５月24日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、2018年５月17日現在
で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2018年11月30日時点における実質所有
株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。
なお、大量保有報告書の変更報告書の内容は以下のとおりであります。
大量保有者

サマラン ユーシッツ（SAMARANG UCITS）

住所

ルクセンブルグ、L-2163 モントレー通り 11a（11a Avenue Monterey L-2163 Luxemboug）

保有株券等の数（株）

4,642,000

株券等保有割合（％）

9.58

３．2018年10月２日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、2018年９月28日現在
で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2018年11月30日時点における実質所有
株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。
なお、大量保有報告書の変更報告書の内容は以下のとおりであります。
大量保有者

スパークス・アセット・マネジメント株式会社

住所

東京都港区港南一丁目２番70号品川シーズンテラス

保有株券等の数（株）

2,620,200

株券等保有割合（％）

5.40

４．前事業年度末現在主要株主であったKBLEPB S.A. 107704は、当事業年度末では主要株主ではなくなりました。

― 28 ―

(7) 【議決権の状況】① 【発行済株式】
2018年11月30日現在
区分

株式数(株)

議決権の数(個)内容

無議決権株式―――

議決権制限株式(自己株式等)

―

―

―

議決権制限株式(その他)

―

―

―

―

―

完全議決権株式(自己株式等)完全議決権株式(その他)
単元未満株式（自己保有株式）
普通株式
100
普通株式
48,541,000
普通株式
3,700

発行済株式総数

48,544,800

総株主の議決権―(注)

485,410

―

―

―

―

―
485,410―「完全議決権株式(その他)」の欄には、証券保管振替機構名義の株式が400株含まれております。また、「議決権の数」欄には、同機構名義の完全議決権株式に係る議決権の数４個が含まれております。

② 【自己株式等】

所有者の氏名又は名称（自己保有株式）
トーセイ株式会社
計

自己名義
所有株式数
(株)

所有者の住所

他人名義
所有株式数
(株)

2018年11月30日現在
発行済株式
所有株式数
総数に対するの合計
所有株式数の(株)割合(％)

東京都港区虎ノ門四丁目
２番３号

100

―

100

0.0

―

100

―

100

0.0

― 29 ―

２ 【自己株式の取得等の状況】【株式の種類等】

会社法第155条第３号及び会社法第155条第７号による普通株式の取得(1) 【株主総会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
(2) 【取締役会決議による取得の状況】
区分

株式数（株）

取締役会（2019年２月５日）での決議状況（取得期間2019年２月７日～2019年８月31日）

価額の総額（千円）

1,200,000

1,000,000

当事業年度前における取得自己株式－－

当事業年度における取得自己株式－－

残存決議株式の総数及び価額の総額－－

当事業年度の末日現在の未行使割合（％）－－

当期間における取得自己株式

－

－

100.0

100.0

提出日現在の未行使割合（％）（注）当期間における取得自己株式には、2019年２月７日から有価証券報告書提出日までの買取による株式数は含めておりません。
(3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】
区分

株式数(株)

価額の総額(千円)

当事業年度における取得自己株式

105

128

当期間における取得自己株式――（注）当期間における取得自己株式には、2019年２月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。
(4) 【取得自己株式の処理状況及び保有状況】
当事業年度
区分

当期間

処分価額の総額(千円)

株式数(株)

処分価額の総額(千円)

株式数(株)

引き受ける者の募集を行った
取得自己株式――――

消却の処分を行った取得自己株式

―

―

―

―

合併、株式交換、会社分割に係る移転を行った取得自己株式

―

―

―

―

その他(

―

―

―

―

105

―

105

―

―

保有自己株式数)（注）当期間における保有自己株式には、2019年２月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。

― 30 ―

３ 【配当政策】
当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。
当社は、期末配当として年１回、剰余金の配当を行うことを基本方針としております。この剰余金の配当の決定機
関は、株主総会であります。
当事業年度の配当につきましては、上記方針に基づき、１株当たり30円の配当を実施する旨を決定いたしました。
この結果、当事業年度の連結ベースでの配当性向は21.2％となりました。
内部留保資金につきましては、今後の事業拡大並びに経営体質の強化に役立てる考えであります。
なお当社は、「取締役会の決議により、毎年５月31日を基準日として中間配当を行うことができる」旨を定款に定めております。
当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。
配当金の総額(千円)

決議年月日

１株当たり配当額(円)

2019年２月27日
定時株主総会1,456,34030

４ 【株価の推移】(1) 【最近５年間の事業年度別最高・最低株価】
回次

第65期

第66期

第67期

第68期

第69期

決算年月

2014年11月

2015年11月

2016年11月

2017年11月

2018年11月

最高(円)

881

954

856

1,162

1,529

最低(円)

597

636

553

712

953

(注) 最高・最低株価は、東京証券取引所市場第一部における株価を記載しております。
(2) 【最近６月間の月別最高・最低株価】
月別

2018年６月

７月

８月

９月

10月

11月

最高(円)

1,399

1,188

1,123

1,181

1,175

1,080

最低(円)

1,157

1,005

1,021

967

953

989

(注)

最高・最低株価は、東京証券取引所市場第一部における株価を記載しております。

― 31 ―

５ 【役員の状況】
男性11名
役名

女性０名(役員のうち女性の比率０％)
職名

氏名

生年月日

略歴
1983年４月

代表取締役
社長

取締役

執行役員
社長

専務執行
役員
事業部門
統括
アセットソリューション事業推進部担当山口誠一郎

1961年１月５日生

1986年４月
1990年８月
1994年６月
1995年12月

2004年７月
1983年４月
1986年４月
1996年１月
2000年12月
2004年７月
2005年９月
小菅勝仁

1960年７月17日生

2006年２月
2007年10月
2008年４月
2012年２月
1982年４月
1991年４月
1995年５月
2001年３月
2002年10月
2004年７月
2005年３月
2005年４月

取締役

専務執行
役員
管理部門
統括
人事部担当

2005年９月
平野昇

1959年10月17日生
2006年２月
2007年12月
2013年１月

2013年２月
2016年２月― 32 ―

三井不動産販売株式会社(現 三井不動産リアルティ株式会社)入社
東誠商事株式会社 入社
当社取締役
当社代表取締役社長(現任)
パームス管理株式会社(現トーセ
イ・コミュニティ株式会社)代表
取締役
当社執行役員社長(現任)
東急建設株式会社 入社
東誠商事株式会社 入社
当社取締役
当社常務取締役
当社取締役常務執行役員
トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社代表取締役
当社取締役専務執行役員事業部
門統括(現任)トーセイ・アセットマネジメン
ト株式会社代表取締役
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社取締役
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社取締役
国分株式会社 入社
東誠商事株式会社 入社
同社取締役
当社経理部財務担当部長
当社常務取締役
当社取締役常務執行役員
トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社監査役
トーセイ・コミュニティ株式会社監査役
トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社(現トーセイ・アセ
ット・アドバイザーズ株式会社)代表取締役
当社取締役専務執行役員管理部
門統括(現任)トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社代表取締役
トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社取締役(現任)
トーセイ・コミュニティ株式会社取締役(現任)
トーセイ・アセット・アドバイ
ザーズ株式会社取締役(現任)

任期

所有株式数
(株)

(注)３

12,885,500(注)３110,000(注)３

150,000

役名

職名

氏名

生年月日

略歴
1986年４月
1990年12月
1993年４月
1998年２月
2006年８月
2006年12月
2008年３月
2012年12月

取締役

常務執行役員
事業部門副統括アセットソ
リューション
第４本部担当兼アセットソ
リューション
第５本部担当2014年12月
渡辺

政明

1963年1月25日生

2015年３月
2015年６月

2017年３月
2017年６月

2018年２月

2018年12月

1990年４月
1999年６月
2001年10月
2006年４月
2006年12月
2010年12月

取締役

常務執行役員
事業部門副統括アセットソ
リューション
第１本部担当中西

秀樹

1967年６月17日生

2013年３月
2016年２月

2017年３月
2018年２月
2018年12月― 33 ―

藤和不動産株式会社（現三菱地所レジデンス株式会社） 入社
平成興発株式会社 入社
株式会社王門倶楽部 出向
当社 入社
トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社取締役
当社アセットソリューション事
業１部長
当社執行役員アセットソリュー
ション事業１部長
当社執行役員アセットソリュー
ション事業３部担当兼アセット
ソリューション事業４部担当
当社執行役員アセットソリュー
ション第３本部担当
当社常務執行役員アセットソリューション第３本部担当
当社常務執行役員事業部門副統
括アセットソリューション第３
本部担当
当社常務執行役員事業部門副統
括
当社常務執行役員事業部門副統
括アセットソリューション第４
本部担当
当社取締役常務執行役員事業部
門副統括アセットソリューショ
ン第４本部担当
当社取締役常務執行役員事業部
門副統括アセットソリューショ
ン第４本部担当兼アセットソリューション第５本部担当(現任)安田信託銀行株式会社（現みずほ信託銀行株式会社） 入行
株式会社ゴールドクレスト 入社
株式会社ヒューザー 入社
当社 入社
当社アセットソリューション事
業４部長
当社アセットソリューション事
業1部長
当社執行役員アセットソリュー
ション第１本部担当
トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社取締役（現任）
当社常務執行役員アセットソリューション第１本部担当
当社取締役常務執行役員アセッ
トソリューション第１本部担当
当社取締役常務執行役員事業部
門副統括アセットソリューショ
ン第１本部担当(現任)

任期

所有株式数
(株)

(注)３

29,100(注)３

20,100

役名

職名

氏名

生年月日

略歴
1995年10月
1999年９月
2002年９月

取締役

少德

健一

1971年１月20日生
2003年11月
2005年９月
2010年12月
2012年２月
2013年１月
1987年４月
2002年４月
2003年４月
2005年７月
2006年４月
2006年12月
2008年６月
2011年12月

取締役

小林

博之

1965年３月３日生

2014年４月
2015年４月
2017年４月

2018年２月
2018年４月
1972年４月
1996年５月
1999年４月
2000年10月

常勤監査役

北村

豊

1950年２月27日生

2003年６月
2005年３月
2010年６月
2013年２月
2013年２月
1982年４月
1999年４月

常勤監査役

八木

仁志

1958年10月２日生

2000年８月
2004年８月
2009年８月
2011年10月
2019年２月― 34 ―

朝日監査法人(現有限責任あずさ
監査法人)入所
アーサーアンダーセン クアラル
ーンプール事務所 出向
エス・シー・エス国際会計事務所(現SCS国際コンサルティング株式会社)入所
同社 代表取締役(現任)
株式会社オーリッド取締役
株式会社ロキテクノ監査役
当社取締役(現任)
ロキグループホールディングス株
式会社監査役(現任)
株式会社日本興業銀行（現株式会社みずほ銀行） 入行
みずほ証券株式会社 出向
同社アドバイザリー第４部長
株式会社ソフィア 入社
同社取締役副社長
みずほ証券株式会社 入社
同社総合企画部副部長
同社コーポレート・コミュニケー
ション部長
同社国内営業部門付シニアコーポ
レートオフィサー
同社リテール・事業法人部門ウェ
ルスマネジメント本部長
株式会社ソーシャルキャピタルマ
ネジメント代表取締役社長（現任）
当社取締役(現任)株式会社プレスク取締役副社長（現任）
安田信託銀行株式会社(現みずほ信託銀行株式会社) 入行
同行シンガポール支店長
同行年金営業第三部長
みずほ信託銀行株式会社 新潟支店長
同行大阪年金営業部長
日本カーボン株式会社常勤監査役
株式会社ジェイ・コーチ 常勤
監査役
当社常勤監査役(現任)
トーセイ・コミュニティ株式会
社監査役
株式会社日本債券信用銀行(現株
式会社あおぞら銀行) 入行
同行営業企画第二部不動産調査室長
同行投資銀行部不動産ファイナ
ンスグループ主任調査役
同行営業第五部担当部長
同行人事部担当部長
同行監査部担当部長
当社常勤監査役（現任）

任期

所有株式数
(株)

(注)３

―

(注)３

―

(注)４

―

(注)５

―

役名

職名

氏名

生年月日

略歴
1983年４月
1995年７月
2000年７月

2004年７月

2004年８月
監査役

永野

竜樹

1959年４月16日生

2012年２月
2013年４月

2013年４月

2014年６月
2016年２月

1987年４月
1993年７月
1998年２月
2002年４月
監査役

土井修

1964年２月23日生
2005年10月
2006年10月
2007年４月
2013年２月

中央信託銀行株式会社(現三井住友信託銀行株式会社)入行
同行本店総合企画部・財務企画室長
RGアセット・マネジメント・カ
ンパニーリミテッドマネージン
グダイレクター
レファレンス・グループ・ホー
ルディングス・リミテッド取締役
RGアセット・マネジメント株式
会社代表取締役
当社監査役(現任)RGアセット・マネジメント・サービシーズ・リミテッド(BVI)取締役
RGアセット・マネジメント・サービシーズ・リミテッド(HK)ディレクター兼代表パートナー
システム・ロケーション株式会社取締役(現任)
オールニッポン・アセットマネ
ジメント株式会社常務取締役 管理本部長（現任）
日興証券株式会社(現SMBC日興証
券株式会社)入社
日興ヨーロッパPLC出向
日興証券株式会社 復職
フィンテックグローバル株式会
社 入社
同社ストラクチャードファイナ
ンス部長
同社投資銀行副本部長
同社投資事業部長
当社監査役(現任)

計

任期

所有株式数
(株)

(注)４

―

(注)４

―

13,194,700(注) １．少德健一、小林博之の２名は、社外取締役であります。
２．北村豊、八木仁志、永野竜樹、土井修の４名は、社外監査役であります。
３．2018年２月27日開催の定時株主総会終結の時から２年間
４．2017年２月24日開催の定時株主総会終結の時から４年間
５．2019年２月27日開催の定時株主総会終結の時から４年間― 35 ―

６ 【コーポレート・ガバナンスの状況等】(1) 【コーポレート・ガバナンスの状況】①

コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方
当社グループでは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し健全な成長を実現する事業活動を持続することにより、株主、従業員、取引先を始めとする社会全体のあらゆるステークホルダーに対して、存在意義のあるグループで在り続けたいと考えております。そのために最も重要と位置付けられるものがコーポレート・ガバナンスの充実であり、とりわけ「コンプライアンス意識の徹底」「リスクマネジメントの強化」「適時開示の実践」を
三つの主要項目として掲げております。また、会社法および金融商品取引法において求められている内部統制シ
ステムの構築ならびに金融商品取引業者として、投資家の信頼に応え得る体制の構築に向け、取締役会を中心として、経営トップからグループ社員全員に至るまで、一丸となって体制の更なる強化に努めてまいります。

②

会社の機関の内容および内部統制システムの整備の状況等(イ)会社の機関の基本説明
当社は、取締役会、監査役会を設置し、透明性の高い経営の履行を目的として、社外取締役の選任および監
査役全員の社外招聘をするとともに、執行役員制を採用しております。
当社の監査役は、上場来、全員社外監査役であり、経営に対し、常に、当社の企業価値および株主共同の利益の確保、向上の視点に立ち、監査を行っております。また、社外取締役を取締役会に迎えることで、より一層経営に対する監督機能を強化しております。一方、経営においては、執行役員制を採用することにより、意思決定機能及び業務分担の最適化と、業務遂行における権限委譲を推進し、コーポレート・ガバナンスの充実を図っております。
このように、当社の経営および経営に対する監視の体制は十分に機能し得るものとなっていることから、現状の体制を採用しております。
イ

取締役会の運営
取締役会は取締役７名(うち社外取締役２名)で構成され、取締役会規程に基づき、毎月１回の定例取締役会に加え必要に応じて臨時取締役会を開催し、経営の最高意思決定機関として経営方針ならびに重要案件の決議をするとともに、取締役の職務執行を監督しております。

ロ

指名報酬諮問委員会
当社は、株主総会に提出する取締役選任議案にかかる候補者の選定プロセス、および取締役の個別報酬等の配分にかかる取締役会決議等の各々の適正性、透明性を担保することを目的として、取締役会の任意の諮問機関として「指名報酬諮問委員会」を設置しております。委員会は、代表取締役(１名)、常勤取締役(１名)、社外取締役(独立役員、１名以上)および常勤監査役(社外、１名)が構成員となり、委員たる社外取締役が委員長に就任します。取締役会は、本委員会による答申の内容を最大限に尊重したうえで、適切なガバナ
ンス体制を整備し、株主・投資家各位の負託に応えてまいります。

ハ

監査役監査
当社は監査役制度を採用しており、常勤監査役２名、非常勤監査役２名の計４名はいずれも社外監査役であります。監査役４名による監査役会は、原則として毎月１回開催され、必要事項を協議するほか、常勤監
査役の監査活動を非常勤監査役へ報告することにより全監査役の情報の共有化を図っております。
また、監査役は取締役会に出席する他、取締役会決議事項について事前に確認する取締役会事前協議会および執行役員社長決裁事項に関する諮問機関である経営会議(執行役員社長が指名する執行役員で構成)にも陪席しております。
監査役監査活動は年間監査計画に基づいて実施されており、会計監査人との連携や内部監査部との連携に
より、効率的かつ実効性のある監査体制が構築されております。さらに、常勤監査役は各取締役および各部門責任者との定例面談を実施し、業務執行状況の把握に努めております。

ニ

執行役員制
当社は執行役員制を採用しており、取締役会にて選任された執行役員が、取締役会の決議による業務のほか、社内規程に従って、会社の業務を執行、統制しております。
また、執行役員社長は、経営会議を原則毎月２回開催し、執行役員社長の行う重要な意思決定に関する事
前諮問を行うと共に、取締役会決議事項の事前協議を行っております。

― 36 ―

ホ

コーポレート・ガバナンス会議
当社では、継続的にコーポレート・ガバナンスを強化するために、常勤取締役と常勤監査役で構成するコーポレート・ガバナンス会議を月例で開催しております。
同会議では、企業価値向上のための企業統治上の懸案事項や内部統制に関する事項の確認、協議を行い、必要に応じて顧問弁護士・公認会計士等の外部有識者のアドバイスを受けております。

ヘ

内部監査
執行役員社長直属の内部監査部が年度計画に基づいてグループ全体の監査を実施し、不備事象については
被監査部門に是正勧告を行うことにより、改善を求めております。是正必要事項については、被監査部門と協議し、具体的な指導を行うなどのフォローを充実することで実効性の高い監査を実施しております。

ト

情報開示
当社では、「会社法」および「金融商品取引法」等の法令で定められた書類等の作成や証券取引所の定める規則に基づく情報の開示に留まらず、ＩＲ活動やホームページ等を通じて株主・投資家をはじめとするス
テークホルダーの皆様に対し適時適切な企業情報の提供を行っております。

チ

会計監査人監査
当社の会計監査は、「会社法」および「金融商品取引法」に基づく監査契約を締結している新創監査法人
が、年間の監査計画に従い、監査を実施しております。

― 37 ―

(ロ)当社のコーポレート・ガバナンス及び内部管理体制の概要は、下記のとおりであります。

(ハ)会社の機関の内容および内部統制システムの整備の状況
当社は、取締役の職務の執行が法令および定款に適合することを確保するための体制その他会社の業務の適正を確保するために必要な体制(いわゆる内部統制システム)について、改正会社法の施行に伴い2015年７月27日付でその基本方針の一部を改定し、以下のとおりといたしております。
イ

法令等遵守に関する基本方針
・法令等遵守に対する全役職員の意識を徹底する。
・法令等違反に対するチェック機能を強化する。
・法令等違反が起こってしまった場合の迅速な対処と情報開示を適時適切に行う。
・反社会的勢力との取引を根絶する。

ロ

情報の保存および管理に関する基本方針
・情報保存管理の重要性に対する全役職員の認識を徹底する。
・重要情報の漏洩防止への取組みを強化する。
・重要情報および適時開示すべき情報の把握を徹底するとともに虚偽記載・重大な欠落を防止する。

― 38 ―

ハ損失の危険の管理に関する基本方針
・企業活動の維持継続に障害となるリスクの認識・分析・評価を徹底する。
・リスク管理状況のモニタリングを強化する。
・不測の事態の発生、顕在化の予兆に対する内部報告体制を充実させる。
・不測の事態や事故等が発生した場合の迅速な対処と情報開示を適時適切に行う。

ニ

取締役の効率的な職務執行に関する基本方針
・経営上の重要事項に関する審議、意思決定を適時適切かつ効率的に行う。
・経営計画・事業目標における過度な効率性追求を排除し、会社の健全性とのバランスを認識した意思決定を行う。
・業務権限規程に従い適切かつ効率的な業務執行が行われるよう体制を整備する。

ホ

グループ全体の業務の適正に関する基本方針
・グループ全体の役職員に対し企業理念・コンプライアンス意識の浸透を強く推し進め、グループ各社の法令等遵守を徹底する。
・グループ各社の事業の維持継続に障害となるリスクの認識・分析・評価を徹底し、不測の事態に備えるとともに、不測の事態が発生した場合には速やかに報告させる体制を確立する。
・グループ全体に係る中期経営計画、単年度事業計画、同予算を策定し、これらの進捗状況を定期的に確認するとともに、新たに発生した課題については適時に報告させ、適切に対処する。
・グループ各社における重要事項および適時開示すべき事項その他のグループ各社の役職員の職務執行に関する事項について、グループ各社から当社に速やかに報告させる体制を確立する。
・グループ全体に係る財務報告の適正性を確保するための体制を強化する。
・グループを利用した不正な行為や通常でない取引を排除する。

ヘ

監査役の監査が実効的に行われるための体制に関する基本方針
・監査役の職務を補助するための使用人を配し、監査役の指揮命令の下、補助業務を行わせる。
・前項の使用人の取締役からの独立性を確保するとともに、その使用人の人事異動・人事評価等、人事に関する事項に関しては監査役会の同意を得る。
・取締役会における議案審議、重要事項の報告に加え、業務執行上の重要会議への監査役の出席、その他取締役、重要な使用人と監査役の定期的な面談を実施するとともに、重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見した全役職員から監査役への速やかな報告および監査役からの求めに対する速やかな報告を徹底する。
・グループ各社の経営に起因する重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見したグルー
プ各社の役職員又はこれらの者から報告を受けた当社役職員から監査役へ速やかに報告を行わせる体制を確立し徹底させるとともに、監査役から報告を求められた場合には速やかに報告させる。
・当社およびグループ各社の役職員が監査役に前二項の報告をしたことを理由として不利な取扱いを行わな
いことを周知徹底する。
・グループ全体にわたる内部通報制度を整備し、内部通報があった場合には速やかに監査役に報告する。
・監査役が費用の前払い等の請求をしたときは、職務の執行に必要でないと認められた場合を除き、速やかに当該費用または債務を処理する。
・取締役は監査役監査に対する理解と協力支援に努めるとともに、監査役からの指導事項について積極的に改善する。
・グループ全体の監査役監査の充実を果たすため、取締役は監査役に対して必要な協力を行う。

― 39 ―

当社は、前掲の基本方針の下、関連法令等の改正や当社グループの事業環境の変化、事業の拡大等を踏まえた「内部統制システムの整備運用計画」を毎期定め、継続して内部統制システム構築に取り組んでおります。
当連結会計年度末(2018年11月30日)時点における「当社グループの内部統制システム」の整備・運用状況は、
以下のとおりであります。
※

文中の主要会議

会議名

開催頻度

出席者

取締役会

月１回＋臨時取締役、監査役

取締役会事前協議会

月１回＋随時常勤取締役、常勤監査役、管理部門担当執行役員、議案説明者

コーポレートガバナンス会議

月１回

常勤取締役、常勤監査役

経営会議

月２回＋臨時

全執行役員、監査役(陪席)

リスク・コンプライアン
ス委員会

月１回

情報開示委員会

月１回＋臨時イ

統括執行役員、全部署長、グループ各社のリスク・コンプライアンス
担当責任者、常勤監査役(陪席)統括執行役員、開示関連部署長、主要グループ会社の内部管理責任者、常勤監査役(陪席)

法令等遵守・法令等遵守に対する意識の徹底
毎期初にリスク・コンプライアンスプログラムを策定し、各種法令関連研修、リーガルマインド醸成施策の実施を継続し、併せて、グループ全役員従業員を対象とした「コンプライアンス・アンケー
ト」を毎期実施しております。
また、リスク・コンプライアンス委員会（全部署長参加）、事業法務連絡会（事業部門の全部署長参加） を毎月開催し、法改正、所管省庁等からの通達等の周知を実施するとともに、委員会での審議結果は毎月の取締役会において報告させております。
当連結会計年度において、当社およびグループ各社の役員・管理職を対象とした「ハラスメント防止研修」を実施し、また、グループ全役員・従業員向けの「ハラスメント防止リーフレット」を作成し、配布いたしました。
・法令等違反に対するチェック機能の強化
取締役会における社外取締役２名、監査役４名（全員社外監査役）による監視・監督に加え、監査役と社外取締役の意見交換会（当期３回実施）および監査役と顧問弁護士の意見交換会（当期３回実施）を開催し、業務執行を行う取締役の法令等違反の予兆につき確認を行っております。
また、内部監査部による当社およびグループ各社に対する内部監査の実施、部署ごとに行う自主点検、
社内・社外・監査役の３つの窓口を有する内部通報制度の運用を継続しております。
・法令等違反に対する迅速な対処と情報開示
取締役会を始め、常勤取締役の出席する重要会議や委員会において、法令等違反の予兆、発生の確認、対応指示、状況報告を実施しております。また、重篤な違反や事故等が発生した場合には執行役員社長を本部長とする危機対策本部を設置し、迅速かつ適切な情報開示を行うための社内ルールを定めております。
当連結会計年度において、重篤な違反や事故等への対応（情報開示等）につき定めた「クライシス広報マニュアル」の改定を実施しております。
・反社会的勢力との取引根絶
反社会的勢力との一切の関わりを排除すべく、取引開始時の取引先チェックを継続実施するとともに、
反社会的勢力対応研修（グループ全役員従業員対象）を継続実施しております。

ロ 情報の保存および管理・情報保存管理の重要性の認識徹底
当社の全従業員を対象とした個人情報を含む情報資産管理研修、インサイダー取引防止研修を毎期実施
し、重要情報の取扱いルールの啓蒙、徹底を継続しております。
当連結会計年度に営業活動を通じて入手する可能性の高い他社重要情報の取扱いに関するガイドライン― 40 ―

を制定し、周知しております。
・重要情報の漏洩防止への取組み強化
情報資産（紙媒体、データ）の取扱いルールの遵守状況につき、全部署において自主点検を実施するとともに、内部監査部による監査を実施し、ルール違反者への罰則の強化、個別指導を継続実施しております。
・重要情報・適時開示情報の把握の徹底、虚偽記載等の防止
情報開示委員会を月次、臨時で開催し、適時開示情報の把握、開示方法等の確認を実施しております。また、上場規則等の改定に伴う適時開示に関するルール変更等を同委員会において月次で確認し、毎月の取締役会において報告させております。
ハ 損失の危険の管理
・リスクの認識・分析・評価の徹底
毎期初に定めるリスク・コンプライアンスプログラムに従い、30項目の重要リスク調査（年１回）、
不動産の市況、取引実態、金融機関融資状況に関するストレステスト（年２回）を実施し、その結果を取締役会において報告させております。
当連結会計年度において新たに事業を開始したホテル運営に関しては、救急事故、火災等の重要なリ
スク10項目を抽出し、有事の際の業務遂行手順、マニュアルを作成・整備し、定期的に訓練・研修を実施しております。
・リスク管理状況のモニタリング強化
毎月開催のリスク・コンプライアンス委員会において、顕在化したリスクへの対応状況の確認、潜在的なリスクの情報収集を継続実施し、その内容を毎月の取締役会において報告させるとともに、対応結果につき、内部監査部によるモニタリングを実施しております。
・不測の事態の発生、顕在化の予兆に対する内部報告体制の充実
全従業員に対して、全体朝礼や各種研修、会議等を通じて、部署長への迅速な報告、部署長から常勤取締役および監査役への報告義務につき周知を継続しております。
・不測の事態等が発生した場合の迅速な対処と情報開示
不測の事態、自然災害等が発生した場合には、執行役員社長を本部長とする危機管理対策本部を設置し、情報収集、事実確認、対応策の検討と実施、適切な情報開示を迅速に行うこととしております。
当連結会計年度において、不測の事態等への対応（情報開示等）につき定めた「クライシス広報マニュ
アル」の改定を実施しております。
ニ 取締役の効率的職務執行
・経営上の重要事項に関する適時適切かつ効率的な審議、意思決定の実施
取締役会（定時および臨時）における審議を効率的かつ充実したものにするために、経営会議（毎月２回開催）および取締役会事前協議会において、取締役会決議事項の事前協議を実施しております。
・経営計画等における過度な効率性追求の排除、健全性とのバランスの追求
３ヵ年の中期経営計画達成に向けた年度事業計画、年度予算を策定しております。
事業計画、予算の策定に際しては、国内外の経済環境、不動産市況等の事業環境を分析し、過度な目標設定を行わぬよう現業部署およびグループ各社との個別協議を実施し、最終決定しております。
・適切かつ効率的な業務執行に向けた体制整備
事業内容の変化、新規事業を含めた事業拡大に伴う従業員増加、グループ会社の増加等に対し、適切かつ効率的に業務執行を行うために、必要な組織改定等を実施しております。
新年度に向け、事業拡大に向けた事業部門の組織改編を行い、新たにアセットソリューション第５本部を設置することを当連結会計年度において決議いたしました。
ホ グループ全体の業務の適正・グループ各社の役職員の法令等遵守の徹底
当社およびグループ各社が独自に行う各種研修等を通じて、グループ理念の浸透、コンプライアンス
意識の向上に努めております。
また、当社およびグループ各社策定のリスク・コプライアンスプログラムの実践、当社のリスク・コ
ンプライアンス委員会等へのグループ各社の担当責任者の出席を通じて、コンプライアンスに関する― 41 ―

情報共有を行うとともに、当社が作成する法令等遵守のための社内報「コンプライアンス・マイン
ド」を各社に配布し、周知を図るほか、グループ全役員・従業員対象のコンプライアンス・アンケー
トを毎期継続実施し、各社の問題点の把握および対応策の検討を行っております。
・グループ各社の事業に関するリスクの認識・分析・評価の徹底と不測の事態への対応
グループ各社の経営、事業に関する主要なリスク（30項目）につき、毎期、リスク評価を実施するとともに、当社の常勤取締役、管理部門の執行役員等にグループ各社の取締役または監査役を兼務させることで、各社のリスク対応状況を監視、監督させております。また、各社の経営状況、リスク対応
状況につき、当社の取締役会、リスク・コンプライアンス委員会において毎月報告させております。
各社の対応状況、結果につき、当社内部監査部による随時の内部監査、あるいはモニタリングを実施するほか、必要に応じて外部機関によるチェックを実施し、その結果を当社取締役会において報告させております。
・グループ全体に係る中期経営計画、単年度事業計画、年度予算の策定、進捗管理の実施、新たな課題への適切な対応
当社グループの３ヵ年中期経営計画達成に向けた各社の年度事業計画、年度予算を策定しております。
事業計画、予算の策定に際しては、国内外の経済環境、グループ各社の行う事業を取り巻く環境を分析し、過度な目標設定を行わぬよう、グループ各社との個別協議を実施し、最終決定しております。
事業計画および予算の進捗状況につき、毎月、各社の代表取締役より当社取締役会において報告させるとともに、半期ごとに実施するグループ各社との成長戦略会議で新たな課題への対応の協議、次半期の注力項目の確認等を行っております。
・グループ各社における重要事項等の当社への迅速な報告体制の確立
各社の経営上の重要事項、潜在的なリスクにつき、当社の取締役会、リスク・コンプライアンス委員会
において、月次で報告させております。
なお、不測の事態が発生した場合には、当社リスク・コンプライアンス委員会委員長に速やかに報告させるとともに、当社および各社の役員を含む対策会議を立ち上げ、グループとしての対応策の協議、実施、ならびに適時適切な情報開示を行うこととしております。
・グループ全体の財務報告の適正性を確保するための体制強化
財務報告の適正性、迅速な連結決算業務の遂行を確保すべく、四半期決算ごとに当社経理部とグルー
プ各社の経理担当部署の会議を実施し、情報共有、指導等を行っております。
また、財務報告の適正性を担保すべく、内部統制（J-SOX）年度計画を策定し、当社内部監査部による評価を実施するとともに、監査法人による監査を行っております。
また、当社常勤監査役、当社内部監査部、監査法人による三様監査意見交換会を定期開催しております。
・グループを利用した不正行為、通常でない取引の排除
毎月の取締役会事前協議会におけるグループ各社からの経営報告、当社常勤監査役と主要なグループ
各社の代表取締役との意見交換会（年２回）、および常勤監査役による子会社調査（年１回）を通じて、当社取締役および監査役が不正行為や通常でない取引につき監視しております。なお、当社ならびにグループ各社間の重要な取引は当社取締役会に事前報告させる社内ルールを定めております。
へ

監査役の監査が実効的に行われるための体制
・監査役の職務を補助するための使用人の配置
内部監査部を担当部署と定め、監査役の指揮命令の下、内部監査部員に監査役の職務の補助ならびに監査役会事務局の業務を行わせております。
・前項の使用人の取締役からの独立性の確保
内部監査部員の人事評価、賞罰や人事異動に関しては、監査役会の事前同意を得て実施しております。
・重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見した全役職員から監査役への報告および監査役からの求めに対する速やかな報告
常勤取締役・常勤監査役で構成するコーポレートガバナンス会議（毎月開催）のほか、常勤監査役が行う代表取締役社長との面談（毎月開催）、他の常勤取締役との面談（四半期ごと）、各部署長との― 42 ―

面談（半期ごと）において適時適切な報告を実施しております。
また、内部通報制度については、当社の常勤監査役を常設の通報窓口として周知するほか、リスク・
コンプライアンス委員会委員長宛の社内窓口および外部委託先宛の社外窓口に寄せられる内部通報は、
全て常勤監査役に速やかに報告することとしており、通報事実が速やかに常勤監査役に伝達される仕組みを構築しております。
・グループ各社の経営に起因する重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見したグループ全役職員から監査役への報告および監査役からの求めに対する速やかな報告
当社取締役会事前協議会におけるグループ各社の月次経営報告、主要なグループ各社の代表取締役と当社常勤監査役の定期面談時に、重大な損失の発生および予兆、経営上の重要なリスクにつき報告させております。
グループ全役員従業員に対し、法令等違反や不正行為を発見した場合には速やかに当社監査役に報告する義務があることを朝礼や研修等の場での周知を継続しております。
・当社およびグループ各社の役員従業員が監査役に報告をしたことによる不利な取扱い禁止の周知徹底
監査役への報告や内部通報を行った者が不利な取扱いを受けないことを規程に明記し、研修等を通じた周知を継続することに加えて、社内イントラ上での制度説明や従業員に配布するリーフレット等にも、その主旨を明記しております。
・グループ全体にわたる内部通報制度の整備、内部通報の監査役への速やかな報告
社内・社外・監査役の３つの窓口を有する内部通報制度の運用を継続しており、社内・社外窓口への内部通報は、速やかに監査役に報告し、通報がない場合はその旨を月例報告しております。
また、各窓口の連絡先を記載した携行用カードをグループ全役員従業員に配布するとともに、コンプライアンス研修、朝礼での訓示、ポスター掲示等を通じての周知を継続して実施しております。
・監査役の職務執行に関わる費用の手当
監査役の監査活動、研鑽に要する費用を予算計上し、その支出に関しては適時に支払いを実施するとともに、監査活動に必要な予算外の支出についても適切に対応しております。
・監査役監査に対する取締役の理解と協力支援、監査役からの指導事項の積極的な改善
定時株主総会終了後の取締役会において、監査役監査年間計画の説明を受け、その理解と協力に努めております。常勤監査役の監査活動につき月次で報告を受け、指摘事項につき、３ヵ月に一度、取締役会において対応状況を報告しております。
・グループ全体の監査役監査の充実を果たすための取締役の協力
取締役会、取締役会事前協議会、経営会議、リスク・コンプライアンス委員会において、監査役にグループ全体の経営状況、リスク情報等を報告し、情報共有を行っております。また、代表取締役を始めとする常勤取締役、部署長、主要なグループ会社の代表取締役等と常勤監査役の定期面談の実施、グルー
プ会社監査役連絡会（半期ごと）の開催に際し、常勤取締役が必要とする協力を行っております。
(ニ)内部監査及び監査役監査の状況
イ

監査役と会計監査人の連携状況
監査役は、年間監査計画に基づく監査活動において、会計監査人と定期的な情報や意見交換を行うとともに、会計監査人による監査結果の報告を受けるほか、適宜会計監査人による監査に立ち会う等、緊密な相互連携をとっております。

ロ

監査役と内部監査部の連携状況
監査役は、２カ月に１回、内部監査部との定期意見交換会を実施するほか、内部監査部長より適時に内部監査結果を聴取しております。また、常勤監査役が、内部監査部が行う被監査部門長ヒアリングに同席する
一方、内部監査部が監査役の補佐として、監査役の行う会計監査人・部署長等のヒアリングに陪席すること
により、内部監査の品質向上を図るとともに、効率的な業務監査の実施に取組んでおります。

― 43 ―

(ホ)会計監査の状況
イ

業務を執行した公認会計士の氏名、所属する監査法人名および継続監査年数(業務を執行した公認会計士の氏名)
指定社員

業務執行社員

坂下貴之(所属する監査法人)(継続監査年数)

新創監査法人(注)ロ

指定社員 業務執行社員 飯島 淳
新創監査法人(注) 継続監査年数が７年以内であるため、記載を省略しております。
監査業務に係る補助者の構成
公認会計士

８名

その他

２名

(注)

(ヘ)社外取締役及び社外監査役との関係
当社の社外取締役は２名、社外監査役は４名であります。
当社は、社外取締役の選任に関しては、独立した客観的な立場で経営を監督し執行役員兼務取締役に対し建設的な助言・提言が期待できる方を選任しております。また、社外監査役の選任に際しては、取締役会の運営、取締役の職務の執行を独立した立場で監査し、かつその有する知見の下、企業価値向上に向けた建設的な助言・提言が期待できると判断できる方を社外監査役として選任しております。
当社の定める独立性判断基準は以下のとおりであります。
①

過去10年内において当社グループの役員・従業員でなかったこと②

当社グループとの取引額が当社連結売上高の２％以上を占める取引先に所属している者または出身者でないこと(出身者のうち、当該取引先に所属しなくなってから３年以上経過している場合を除く)③

当社の大株主(総議決権の10％以上)またはその業務執行者でないこと④

当社グループが総議決権の10％以上を保有している者またはその業務執行者でないこと⑤

当社グループから役員報酬以外に年額1,000万円以上の報酬を受けている弁護士、会計士、等でないこと⑥

その他、独立社外取締役としての職務を遂行する上で独立性に疑いを生じさせる事情がないこと
社外取締役少德健一は、2012年２月に当社の社外取締役に就任後、代表取締役を努めるＳＣＳ国際コンサル

ティング株式会社の経営に当たるなか、当社の取締役会および監査役との連絡会等の多様な機会における貴重な助言等を通じて、当社および当社グループのガバナンス態勢の強化に協力を仰いでおります。また、当社グ
ループの海外活動等に関しては、公認会計士たる同氏の豊富な海外でのコンサルティング経験等を通じた知見に基づく助言を得ています。海外展開を含めた、中長期的な当社グループ経営の成長の観点に照らして、当社
グループ、ひいては株主共同の利益に資するものと判断しております。
社外取締役小林博之は、金融商品取引業を行っている当社において、銀行、証券会社での豊富な経験は、取締役会の実効性確保に極めて有用であり、また人事関連、M&A関連の知見は、グループ拡大戦略を指向する当社にとり、グループガバナンスの観点において、社外取締役として客観的な監視姿勢、提言が期待でき、中長期的な当社グループ経営の成長の観点に照らして、当社グループ、ひいては株主共同の利益に資するものと判断しております。
常勤社外監査役北村豊は、主に大手金融機関における海外勤務も含めた豊富な経験と専門的知識を有しており、特に金融面およびグローバルな視点から、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。
常勤社外監査役八木仁志は、大手金融機関の監査部門における豊富な経験と専門的知識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。
社外監査役永野竜樹は、大手金融機関における経験を有し、現在も企業経営に携わっており、その幅広い経
験と専門的な高い見識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。
社外監査役土井修は、大手証券会社および投資銀行業務を行う会社における豊富な経験と専門的な知識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。

― 44 ―

③

リスク管理体制の整備の状況
当社は、当社グループの一元的かつ横断的なリスク管理およびコンプライアンス推進を実現するため、2015年
12月にそれまでのリスク管理委員会とコンプライアンス委員会を統合し、リスク・コンプライアンス委員会といたしました。当委員会では、リスク管理およびコンプライアンスの全社的方針や年次計画等の検討を行うとともに、グループ各社のリスク管理・コンプライアンスの遵守状況等の把握を行っております。

④

役員の報酬等(イ)提出会社の役員区分ごとの報酬等の総額、報酬等の種類別の総額及び対象となる役員の員数

役員区分

報酬等の種類別の総額(千円)

報酬等の総額(千円)

取締役(社外取締役を除く。)
監査役(社外監査役を除く。)
社外役員

ストック
オプション

基本報酬

対象となる
役員の員数(名)賞与195,578

154,092

332

41,154

５

―

―

―

―

―

43,184

43,14044―７(ロ)提出会社の役員ごとの連結報酬等の総額等
報酬等の総額が１億円以上である者が存在しないため、記載しておりません。
(ハ)使用人兼務役員の使用人給与のうち、重要なもの
該当事項はありません。
(ニ)役員の報酬等の額の決定に関する方針
役員の報酬については、株主総会の決議により取締役及び監査役それぞれの報酬等の限度額を決定しております。各取締役の報酬は、その職責に応じた固定報酬、業績に連動した賞与、一定期間経過後に権利行使できるストックオプションとし、指名報酬諮問委員会でその妥当性を協議し、取締役会の決議により決定しております。各監査役の報酬額は、監査役の協議により決定しております。
⑤

株式の保有状況(イ)保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式
銘柄数

４銘柄

貸借対照表計上額の合計額

199,709千円(ロ)保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式の銘柄、株式数、貸借対照表計上額及び保有目的
特定投資株式
銘柄

株式数（株）

貸借対照表計上額（千円）

スカイロジス
300,000
私募不動産投資会社(ハ)保有目的が純投資目的である投資株式

151,509

前事業年度
（千円）

⑥

事業の拡大

貸借対照表計上額
（千円）

貸借対照表
計上額の合計額

貸借対照表計上額の合計額－

56,835

非上場株式以外の株式

保有目的

受取配当金
の合計額

売却損益
の合計額
－

評価損益の
合計額
－

211

責任限定契約の内容の概要
当社と社外取締役及び社外監査役は、会社法第427条第１項の規定に基づき、同法第423条第１項の損害賠償責任を限定する契約を締結しており、法令が規定する額を損害賠償責任の限度額としております。

― 45 ―

⑦

取締役の定数等に関する定款の定め(イ)取締役の定数
当社の取締役は10名以内とする旨定款に定めております。
(ロ)取締役の選任および解任の決議要件
当社は、取締役の選任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する
株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨、また、累積投票によらないものとする旨定款に定めております。
また、解任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の過半数を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。

⑧

株主総会決議事項を取締役会で決議できることとした場合の、その事項及びその理由(イ)自己の株式の取得
当社は、会社法第165条第２項の規定により、取締役会の決議をもって、自己の株式を取得することができる
旨を定款に定めております。これは、経営環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とするため、市場取引等により自己の株式を取得することを目的とするものであります。
(ロ)取締役及び監査役の責任免除
当社は、会社法第426条第１項の規定により、取締役会の決議をもって、同法第423条第１項の行為に関する取締役及び監査役(取締役及び監査役であった者を含む。)の責任を法令の限度において免除することができる
旨定款に定めております。これは、取締役及び監査役が職務を遂行するにあたり、その能力を充分に発揮して、期待される役割を果たし得る環境を整備することを目的とするものであります。
(ハ)中間配当の実施
当社は、株主への機動的な利益還元を行うため、会社法第454条第５項の規定により、取締役会の決議によって毎年５月31日を基準日として、中間配当を行うことができる旨定款に定めております。

⑨

株主総会の特別決議要件
当社は、会社法第309条第２項に定める株主総会の特別決議要件について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。これは、株主総会における特別決議の定足数を緩和することにより、株主総会の円滑な運営を行うことを目的とするものであります。

(2) 【監査報酬の内容等】① 【監査公認会計士等に対する報酬の内容】
前連結会計年度
区分

監査証明業務に基づく報酬(千円)

当連結会計年度

非監査業務に基づく報酬(千円)

監査証明業務に基づく報酬(千円)

非監査業務に基づく報酬(千円)

提出会社

37,000―36,000

―

連結子会社

5,000

―

5,000

―

合計

42,000―41,000―② 【その他重要な報酬の内容】(前連結会計年度)
該当事項はありません。
(当連結会計年度)
該当事項はありません。

― 46 ―

③ 【監査公認会計士等の提出会社に対する非監査業務の内容】(前連結会計年度)
該当事項はありません。
(当連結会計年度)
該当事項はありません。
④ 【監査報酬の決定方針】
該当事項はありませんが、監査日数、当社の規模・事業の特性等の要素を勘案して適切に決定しております。

― 47 ―

第５ 【経理の状況】
１

連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について(1) 当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号)第93条の規定により、国際会計基準(以下「IFRS」という。)に準拠して作成しております。
(2) 当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務諸表等規則」という。)に基づいて作成しております。
また、当社は、特例財務諸表提出会社に該当し、財務諸表等規則第127条の規定により財務諸表を作成しております。

２

監査証明について当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度(2017年12月１日から2018年11月30日まで)の連結財務諸表及び事業年度(2017年12月１日から2018年11月30日まで)の財務諸表について、新創監査法人による監査を受けております。

３

連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組み及びIFRSに基づいて連結財務諸表等を適正に作成することができる体制の整備について当社は、連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。その内容は以下のとおりであります。
(1) 会計基準等の内容を適切に把握し、連結財務諸表等の適正性を確保できる体制を整備するため、公益財団法人財務会計基準機構へ加入し、会計基準の変更等の情報を逐次受けております。また、同機構が主催するセミナー等に参加しております。
(2) IFRSの適用においては、国際会計基準審議会が公表するプレスリリースや基準書を随時入手し、最新の基準に関する情報の把握を行っております。また、IFRSに準拠した会計処理については、IFRSに準拠した会計方針のグルー
プ会社への周知を図ることにより、グループで統一的な会計処理が行われるよう努めております。

― 48 ―

１ 【連結財務諸表等】(1) 【連結財務諸表】① 【連結財政状態計算書】
注記
資産
流動資産
現金及び現金同等物
営業債権及びその他の債権
棚卸資産
その他の流動資産
流動資産合計非流動資産
有形固定資産
投資不動産
無形資産
売却可能金融資産
営業債権及びその他の債権
繰延税金資産その他の非流動資産
非流動資産合計
資産合計
負債及び資本負債
流動負債
営業債務及びその他の債務
借入金
未払法人所得税等
引当金
流動負債合計非流動負債
営業債務及びその他の債務
借入金
退職給付に係る負債
引当金
繰延税金負債
非流動負債合計
負債合計
資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
自己株式
その他の資本の構成要素
親会社の所有者に帰属する持分合計
資本合計
負債及び資本合計

前連結会計年度(2017年11月30日)(単位：千円)
当連結会計年度(2018年11月30日)

７
９
10
11

23,750,239
2,148,608
59,718,614
26,37685,643,839

26,520,569
3,090,237
62,457,864
30,49592,099,167

12
13
14
８
９
15
11

5,305,652
28,359,547
83,544
1,751,463
859,731517,587
28,914

8,785,869
33,752,847
87,9662,244,831
865,235
903,707
28,91436,906,441
122,550,281

46,669,371
138,768,538

16
17
15
18

4,278,612
6,449,040
732,961484,671
11,945,287

4,075,579
7,308,494
2,445,597
593,669
14,423,341

16
17
19
18
15

3,280,020
60,674,335
472,574
19,197－64,446,127
76,391,414

3,708,969
67,716,752
493,5546,817
397,320
72,323,414
86,746,756

20
20

6,421,392
6,464,240
33,209,210－
64,024
46,158,867
46,158,867
122,550,281

6,554,139
6,544,924
38,843,309△128
79,53752,021,782
52,021,782
138,768,538

20
20― 49 ―

② 【連結包括利益計算書】(単位：千円)
注記
売上高
売上原価
売上総利益
販売費及び一般管理費
その他の収益その他の費用
営業利益
金融収益
金融費用
税引前利益
法人所得税
当期利益

当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

57,754,328
40,937,814
16,816,513
7,153,850
215,754
44,5509,833,867
76,881
861,2819,049,467
2,894,297
6,155,169

61,543,319
42,820,221
18,723,097
7,860,072
147,032
134,249
10,875,807
85,743
790,534
10,171,017
3,318,779
6,852,237△4,016△11,038△4,016△11,03829
29

12,035△2,644△881
13,480

29

5,070

2,913

14,461

15,513

10,445
6,165,615

4,474
6,856,712

当期利益の帰属
親会社の所有者

6,155,169

6,852,237

当期包括利益の帰属
親会社の所有者

6,165,615

6,856,712

127.48127.41141.36141.12

その他の包括利益
純損益に振り替えられない項目
確定給付制度の再測定
純損益に振り替えられない項目の合計
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額
売却可能金融資産の公正価値の純変動
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目の合計
税引後その他の包括利益
当期包括利益親会社の所有者に帰属する１株当たり当期利益
基本的１株当たり当期利益(円)
希薄化後１株当たり当期利益(円)2223前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)

24・25
26
27
28
28
15

29

30
30

― 50 ―

③ 【連結持分変動計算書】
前連結会計年度(自2016年12月１日

至 2017年11月30日)(単位：千円)注記
2016年12月１日残高
当期利益
その他の包括利益
当期包括利益所有者との取引額
新株の発行
自己株式の取得
剰余金の配当株式報酬
その他の資本の構成要素から
利益剰余金への振替2017年11月30日残高
当連結会計年度(自資本金6,421,392 6,418,823

－

21
35

自己株式

その他の
資本の
構成要素

28,120,304
6,155,169－

49,562

6,155,169－

10,445
10,445

資本剰余金 利益剰余金－

45,416△4,0162017年12月１日

33,209,210

資本合計

41,010,083
6,155,169
10,445
6,165,615

41,010,083
6,155,169
10,445
6,165,615－－－－△1,062,248 △1,062,248
45,41645,416△1,062,248

6,421,392 6,464,240

親会社の
所有者に
帰属する
持分合計

4,016

－

－

64,024

46,158,867

46,158,867

自己株式

その他の
資本の
構成要素

親会社の
所有者に
帰属する
持分合計

資本合計

46,158,867
6,852,237
4,474
6,856,712

46,158,867
6,852,237
4,474
6,856,712

208,495

208,495

△128

△128

－

至 2018年11月30日)(単位：千円)注記
2017年12月１日残高
当期利益
その他の包括利益
当期包括利益資本金

資本剰余金 利益剰余金

6,421,392

6,464,240

33,209,210
6,852,237－

64,024－－

6,852,237

－

4,474
4,474

132,747

75,748

所有者との取引額
新株の発行

20

自己株式の取得

20

剰余金の配当21

株式報酬
その他の資本の構成要素から
利益剰余金への振替2018年11月30日残高△128△1,207,100

35△1,207,100 △1,207,100

4,935△11,038
6,554,139

6,544,924

38,843,309― 51 ―

△128

4,935

4,935

11,038－－79,53752,021,782

52,021,782

④ 【連結キャッシュ・フロー計算書】(単位：千円)注記
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前利益
減価償却費
引当金及び退職給付に係る負債の増減額(△は減少)
受取利息及び受取配当金
支払利息
関係会社株式売却益
有形固定資産除却損
営業債権及びその他の債権の増減額(△は増加)
棚卸資産の増減額(△は増加)
営業債務及びその他の債務の増減額(△は減少)
その他
小計
利息及び配当金の受取額
法人所得税の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の払戻による収入
有形固定資産の取得による支出
投資不動産の取得による支出
無形資産の取得による支出
売却可能金融資産の取得による支出
売却可能金融資産の回収による収入
売却可能金融資産の売却による収入貸付金の実行による支出
貸付金の回収による収入連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出
連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による収入
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額(△は減少)
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
株式の発行による収入
配当金の支払額
利息の支払額その他
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物に係る換算差額
現金及び現金同等物の期末残高

77― 52 ―

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)

当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

9,049,467
393,045

10,171,017
621,108

98,422

112,683△76,881861,281△123,505
22,955△85,743
790,534－
791△13,498△827,489

353,672△932,707

415,296△14,82259,676
11,039,932
76,619△79,792
9,755,580
85,743△4,027,392
7,089,159△2,226,001
7,615,322

95,000△30,994△1,282,517△13,189△687,589
7,619
349,201△1,085,000
2,760,075－△72,169△8,714,445△33,450△473,717
1,907
3,458
－
77

△182,766△1,502,160

39,328－12,032△18,800

3,715△10,786,784△1,930,300
38,871,150△39,951,833－△1,061,561△886,261△3,374△4,962,180
2,108,179
21,640,866
1,193
23,750,239

117,500
41,148,950△33,360,923
208,086△1,206,976△960,968△3,783
5,941,884
2,770,422
23,750,239△92
26,520,569

【連結財務諸表注記】
１．報告企業トーセイ株式会社は日本に所在する株式会社であり、東京証券取引所市場第一部並びにシンガポール証券取引所メ
インボードに上場しております。当社及び連結子会社(以下、当社グループ)は、不動産流動化事業、不動産開発事業、
不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業及び不動産管理事業の５事業を主に展開しております。各
事業の内容については、注記「６．セグメント情報」に記載しております。
２．作成の基礎(1) 連結財務諸表がIFRSに準拠している旨の記載
当社グループの連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号)第１条の２に掲げる「指定国際会計基準特定会社」の要件を満たすことから、同第93条の規定により、IFRSに準拠して作成しております。
本連結財務諸表は、2019年２月22日に当社代表取締役社長山口誠一郎及び取締役専務執行役員平野昇によって承認されております。
(2) 測定の基礎
連結財務諸表は、公正価値で測定される資産・負債を除き、取得原価を基礎として作成しております。
(3) 表示通貨及び単位
連結財務諸表は当社の機能通貨である日本円で表示しております。日本円で表示しているすべての財務情報は、
千円未満を切り捨てして記載しております。
３．重要な会計方針
連結財務諸表において適用する重要な会計方針は、この連結財務諸表に記載されているすべての期間について適用された会計方針と同一であります。
(1) 連結の基礎①

子会社
子会社とは、当社グループが支配している企業であります。企業への関与により生じる変動リターンに対するエクスポージャーまたは権利を有し、かつ、企業に対するパワーによりそのリターンに影響を及ぼす能力を有している場合、当社グループはその企業を支配しております。
子会社の財務諸表は、支配の獲得日から喪失日まで連結財務諸表に含まれております。
グループ会社間の債権債務残高及び取引並びにグループ会社間の取引から生じた未実現損益は、連結財務諸表の作成にあたり相殺消去しております。

②

企業結合
当社グループは、企業結合の会計処理として取得法を採用しております。子会社の取得のために移転された対価は、移転した資産、発生した負債、及び当社グループが発行した資本持分の公正価値によって構成されます。
さらに、移転された対価には、条件付対価契約から生じた資産又は負債の公正価値が含まれます。取得関連費用
は発生時に費用処理されます。企業結合において取得した識別可能資産、並びに引き受けた負債及び偶発負債は、
当初、取得日の公正価値で測定されます。移転された対価が、識別可能資産及び引受負債の正味価額を上回る場
合にはのれんが測定され、下回る場合には、負ののれんを、即時に純損益に認識しております。

(2) 外貨換算①

外貨建取引
外貨建取引は、取引日における為替レートで当社グループ各社の機能通貨に換算しております。期末日において再測定する外貨建資産及び負債は、期末日の為替レートで機能通貨に再換算しております。公正価値で測定される外貨建の非貨幣性資産及び負債は、当該公正価値の測定日における為替レートで機能通貨に再換算されます。
これらの取引の決済から生じる為替差額並びに外貨建の貨幣性資産及び負債を期末日の為替レートで換算する
ことによって生じる為替差額は、純損益で認識しております。但し、非貨幣性項目の利益又は損失がその他の包括利益に計上される場合は、為替差額もその他の包括利益に計上しております。

― 53 ―

②

在外営業活動体
在外営業活動体の資産及び負債については、期末日の為替レート、収益及び費用については、その期間の平均
為替レートを用いて日本円に換算しております。但し、当該平均為替レートが、取引日における為替レートの累積的影響の合理的な概算値とはいえない場合には、取引日の為替レートで換算しております。
在外営業活動体の財務諸表の換算から生じる為替換算差額は、その他の包括利益で認識しております。在外営
業活動体について、支配の喪失や重要な影響力を喪失するような処分がなされた場合には、当該在外営業活動体に関連する累積換算差額は、処分された期間に純損益として認識されます。

(3) 現金及び現金同等物
現金及び現金同等物は、手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
(4) 金融商品
当社グループは、金融資産に対する投資を、貸付金及び債権と売却可能金融資産のカテゴリーに分類しております。この分類は、資産の性質及び当該資産がどのような目的に従って取得されたかに応じて行っており、当初認識
時に投資の分類を決定し、毎期末日に分類が適切かどうかについて再評価を行っております。
①

貸付金及び債権
貸付金及び債権は、支払額が固定もしくは決定可能なデリバティブ以外の金融資産で、活発な市場における公表価格が存在しないものであります。このカテゴリーに分類される金融資産は、期末日から12ヶ月を超えて満期が到来する、あるいは正常営業循環期間を超えているものを除き、流動資産に計上されます。貸付金及び債権は、連結財政状態計算書上は、「営業債権及びその他の債権」に含まれます。

②

売却可能金融資産
売却可能金融資産は、他のカテゴリーに分類されないデリバティブ以外の金融資産であります。売却可能金融
資産は、経営者が期末日から12ヶ月以内に投資を処分する意図を有しない限り、非流動資産に計上されます。売
却可能金融資産は、公正価値に当該金融資産に直接帰属する取引費用を加算した金額で当初認識され、以後は公正価値で測定されます。
金融資産の購入及び売却は、取引日、すなわち当社グループが当該資産の購入又は売却を約定した日に認識されます。また、金融資産は、当該資産からのキャッシュ・フローを受領する権利が消滅もしくは譲渡され、当社グループが当該資産の所有に伴う全てのリスクと経済価値を実質的に移転した時点で、認識が中止されます。売
却可能金融資産は、当初認識後は公正価値で計上されます。貸付金及び債権は、実効金利法を用いて償却原価で計上されます。また、四半期毎に、金融資産あるいは金融資産グループが減損している客観的な証拠の有無を評価し、証拠が存在する場合には減損損失を認識しております。売却可能金融資産にかかる公正価値の変動に伴う未実現の利得及び損失は、売却可能金融資産の公正価値の変動において認識されます。売却可能金融資産が売却
もしくは減損された場合には、累積した売却可能金融資産の公正価値の変動額は、純損益として認識されます。
上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近における第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しております。
当社グループは、四半期毎に金融資産もしくは金融資産グループについて減損の客観的な証拠があるかどうかについて評価を行っており、そのような証拠が存在する場合には減損損失を認識しております。貸付金及び債権に関する減損の客観的な証拠は、債務者の重要な財政困難、破産の可能性、支払不能あるいは重要な遅延等であります。これらの資産の帳簿価額は、当初の実効金利で割り引いた見積将来キャッシュ・フローの現在価値と帳簿価額との差額として計算された減損損失の額を基礎として、引当金勘定を通してその帳簿価額を切り下げております。資産が回収不能になった場合は、引当金勘定を用いて償却しております。
以前に償却された額の戻入は、減損と同じ損益項目で認識しております。当初の実効金利で割り引いた見積将来キャッシュ・フローの現在価値の増加により減損損失の額が減少し、当該金額が客観的に測定可能である場合には、その後の会計期間における損益において当該引当金の減少額が認識されます。以前に減損された資産の帳簿価額は、減損損失がなかった場合の償却原価を超えない範囲で増加されます。

― 54 ―

売却可能金融資産に分類される資本性金融商品の場合には、減損の証拠があるかどうかの判定において、発行体が営んでいる事業環境に生じた不利な影響を伴う重大な変化に関する情報で、投資の取得原価が回収できない可能性や、公正価値の取得原価に対する著しい下落又は長期にわたる下落があるかどうかについても考慮されます。売却可能金融資産について減損の証拠がある場合、取得価額と期末日の公正価値との差額から以前に純損益で認識された金融資産の減損損失を控除した金額として測定される損失が、純損益へ振り替えられます。
(5) 棚卸資産
棚卸資産は、取得原価と正味実現可能価額のいずれか低い価額で評価しております。正味実現可能価額は、見積
売価から販売にかかる費用を控除して算出されます。
棚卸資産の取得原価は、購入代価、開発費用、借入コスト及びその他関連支出を含む個別に特定された支出から構成されます。
また、開発不動産にかかる借入金に対して支払われる借入コストは、開発が終了するまでの期間にわたり開発不動産の取得原価の一部として、個別法を基礎として資産化しております。
(6) 有形固定資産
当社グループは、有形固定資産の測定に「原価モデル」を採用しております。
有形固定資産は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。取得原価には、資産の取得に直接付随する支出、資産の解体・撤去及び設置していた場所の原状回復費用及び適格資産の取得、建設又は生産に直接起因する借入コストが含まれます。
すでに認識されている有形固定資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グループにもたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めております。日常的に行う有形固定資産の保守費用は、発生時に純損益として認識しております。
土地及び建設仮勘定以外の資産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く反映する場合には、定率法を採用しております。
建物及び構築物

３－50年

工具、器具及び備品

３－20年

見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。
(7) 無形資産
当社グループは、無形資産の測定に「原価モデル」を採用しております。また、無形資産は、取得原価から償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。
すでに認識されている無形資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グループにもたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めております。
それ以外の支出は、発生時に純損益として認識しております。
①

ソフトウエア
取得したソフトウエアは、購入対価(値引きやリベート控除後の純額)及び意図された利用のための当該資産の準備に直接起因する支出を含む取得原価によって当初認識しております。
取得後は、見積耐用年数にわたって定額法により償却しております。見積耐用年数及び償却方法は毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。

― 55 ―

(8) リース①

借手
リース契約により、資産の所有に伴うリスクと経済価値を実質的にすべて借手に移転する場合、当該リース取
引は、ファイナンス・リースに分類しております。ファイナンス・リース以外のリース取引は、オペレーティン
グ・リースに分類しております。
当社グループにおけるファイナンス・リース資産は、工具、器具及び備品等であり、リース開始時のリース物
件の公正価値と最低支払リース料総額の現在価値のいずれか低い金額をもって資産計上しております。リース資産は、見積耐用年数とリース期間のいずれか短い年数にわたって定額法により減価償却をしております。リース
債務は、連結財政状態計算書に負債計上しております。
オペレーティング・リースの支払リース料は、リース期間にわたって定額法により純損益で認識しております。
支払変動リース料は、発生した期間の純損益で認識しております。

②

貸手
当社グループが、資産の所有に付随するすべてのリスクと経済価値を実質的に保持している投資不動産のリースは、オペレーティング・リースに分類しております。オペレーティング・リースからのリース収益(借手に与えられるインセンティブ控除後)は、リース期間にわたって定額法により純損益で認識しております。
オペレーティング・リースの契約締結時において当社グループに発生した当初の直接原価はリース資産の帳簿価額に追加され、リース収益と同じ基準で、リース期間にわたって純損益で認識しております。
受取変動リース料は発生した期間の純損益で認識しております。

(9) 投資不動産
投資不動産とは、賃貸収入またはキャピタル・ゲイン、もしくはその両方を得ることを目的として保有する不動産であります。通常の営業過程で販売する不動産や管理目的で使用する不動産は含まれておりません。
当社グループは、投資不動産の測定に「原価モデル」を採用しております。
投資不動産の当初認識は取得原価によって行われ、その後は減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。投資不動産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く反映する場合には、定率法を採用しております。
建物及び構築物

３－50年

工具、器具及び備品

３－10年

見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。
(10) 非金融資産の減損
当社グループでは、四半期毎に棚卸資産及び繰延税金資産を除く非金融資産の帳簿価額について、減損の兆候の有無を判定しております。減損の兆候がある場合には、その資産又はその資産の属する資金生成単位毎の回収可能価額の見積りを行っております。
回収可能価額は、売却費用控除後の公正価値と使用価値のいずれか高い金額となります。資産(又は資金生成単位)の回収可能価額が帳簿価額を下回った場合、資産(又は資金生成単位)の帳簿価額は回収可能価額まで切り下げられます。
帳簿価額と回収可能価額との差額は、減損損失として純損益に認識されます。
減損損失を認識後に戻し入れる場合、当該資産(又は資金生成単位)の帳簿価額は、改訂後の見積回収可能価額まで増額されます。ただし、当該減損の戻入は、戻入時点における当該資産(又は資金生成単位)が、仮に減損損失を認識していなかった場合の帳簿価額を超えない範囲で行われます。
減損損失の戻入は、直ちに純損益を通じて認識されます。

― 56 ―

(11) 営業債務及びその他の債務
営業債務及びその他の債務は、通常の事業の過程において、当社グループに提供された財貨又はサービスに対して支払いを行う義務等であります。営業債務及びその他の債務は、支払期限が１年以内に到来する、あるいは正常
営業循環期間内に到来する場合は流動負債に分類し、それ以外の場合は非流動負債として表示しております。
営業債務及びその他の債務は、公正価値で当初認識され、以後は実効金利法を用いて算定した償却原価で計上しております。
(12) 借入金
借入金は、借入金及びリース債務で構成されています。借入金は、公正価値で当初認識されます。当初認識以後
は、償却原価で計上されます。取引費用控除後の正味手取金額と返済価額との差額は、実効金利法を用いて借入期間にわたり純損益として認識されます。
借入金は、当社グループが期末日後少なくとも12ヶ月間その返済を繰り延べる無条件の権利を有しない限り、流動負債に計上されます。
(13) 引当金
引当金は、過去の事象から生じた法的又は推定的債務で、当該債務を決済するために経済的便益が流出する可能性が高く、当該債務について信頼性のある見積りができる場合に認識しております。
(14) 従業員給付①

確定給付型年金制度
確定給付型年金制度に関する債務は、従業員が過年度及び当年度において提供したサービスの対価として獲得した将来給付額を見積り、当該金額を現在価値に割り引くことによって算定しております。割引率は、償還期日が当社グループの債務と概ね整合している優良社債の利回りを用いております。当該債務の計算は、年金数理人
によって予測単位積増方式を用いて行っております。当社は、確定給付型年金制度から生じる再測定額をその他の包括利益として認識し、同額を利益剰余金に振り替えております。

②

確定拠出型年金制度
確定拠出型年金制度は、雇用主が一定額の掛金を他の独立した企業に拠出し、その拠出金以上の支払義務を負わない退職後給付制度であります。確定拠出型年金制度の拠出は、従業員がサービスを提供した期間に純損益として認識しております。

③

短期従業員給付
短期従業員給付については、割引計算は行わず、関連するサービスが提供された時点で純損益として認識しております。
賞与及び有給休暇費用については、それらを支払う法的もしくは推定的な債務を有し、信頼性をもって見積ることができる場合に、それらの制度に基づいて支払われると見積られる額を負債として認識しております。

(15) 収益
収益は、不動産の販売及びサービスの提供から受け取る対価又は債権の公正価値から割引、割戻し及び消費税等を控除し、内部売上高を差し引いた金額で計上されております。収益は以下の通り認識しております。
①

不動産の販売不動産の販売による収益は、売却資産の所有に伴う重要なリスクと経済価値が買主へ移転し、当該資産に対する継続的関与や実質的な支配もなく、その取引に関連する経済的便益が流入する可能性が高く、その取引に関連して発生した原価と収益の金額を信頼性をもって測定できる場合に、収益を認識しております。

②

賃貸用不動産のオペレーティング・リース
オペレーティング・リースに係る収益は、リース期間にわたって定額法で認識しております。

③

役務の提供
役務の提供による収益は、役務の提供に応じて、あるいは役務提供完了時に認識しております。

④

利息収入
利息収入は、実効金利法により認識しております。

― 57 ―

⑤

配当収入
配当収入は、配当を受け取る権利が確定した時点で認識しております。

(16) 借入コスト
当社グループは、意図した使用または販売が可能となるまでに相当の期間を必要とする資産、つまり適格資産の取得、建設または生産に直接帰属する借入コストは、その資産が実質的に意図した使用または販売を可能にする時まで、それらの資産の取得原価に加算しております。
上記以外のすべての借入コストは、それが発生した期間に実効金利法を用いて純損益として認識しております。
(17) デリバティブ及びヘッジ
デリバティブの当初認識は、デリバティブ契約を締結した日の公正価値で行い、当初認識後は各期末日の公正価値で再測定しております。
当社グループは、変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするため、金利スワップ契約を締結しております。ヘッジ開始時に締結したデリバティブ契約をキャッシュ・フロー・ヘッジとして指定し、文書化を行っております。
当社グループはまた、ヘッジ開始時及び継続的にヘッジ取引に利用したデリバティブがヘッジ対象の公正価値又はキャッシュ・フローの変動を相殺するため極めて有効的であるかどうかについての評価をしております。
キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定され、かつその要件を満たすデリバティブ取引の公正価値の変動は、その他の包括利益を通じて、資本で認識されます。デリバティブ取引の公正価値の変動のうち非有効部分は、直ちに純損益で認識されます。
(18) 法人所得税
法人所得税は、当期税金と繰延税金から構成されております。これらは、企業結合に関連するもの、及び直接資本の部またはその他の包括利益で認識される項目を除き、純損益として認識しております。
当期税金は、期末日時点において施行または実質的に施行される税率を乗じて算定する当期の課税所得または損失に係る納税見込額あるいは還付見込額の見積りに、前年までの納税見込額あるいは還付見込額の調整額を加えたものであります。
繰延税金資産及び負債は、資産及び負債の会計上の帳簿価額と税務上の金額との一時差異に対して認識しております。企業結合以外の取引で、かつ会計上または税務上のいずれの損益にも影響を及ぼさない取引における資産ま
たは負債の当初認識に係る差異については、繰延税金資産及び負債を認識しておりません。繰延税金資産及び負債は、期末日に施行または実質的に施行される法律に基づいて一時差異が解消される時に適用されると予測される税率を用いて測定しております。繰延税金資産及び負債は、当期税金資産及び負債を相殺する法律上強制力のある権利を有しており、かつ法人所得税が同一の税務当局によって同一の納税主体に課されている場合に相殺しております。
繰延税金資産は、未使用の税務上の欠損金、税額控除及び将来減算一時差異のうち、将来課税所得に対して利用できる可能性が高いものに限り認識しております。繰延税金資産は毎期末日に見直し、利用できない可能性が高い部分について減額しております。
(19) １株当たり当期利益
当社グループは、普通株式に係る基本的及び希薄化後１株当たり当期利益(親会社の所有者に帰属)を開示しております。基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、その期間の自己株式を調整した発行済普通株式の加重平均株式数で除して算定しております。

― 58 ―

(20) セグメント情報
事業セグメントは、収益を稼得し費用を負担する事業活動の構成単位であります。これらは分離された財務情報が入手可能であり、当社の取締役会が、経営資源の配分の決定及びその業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっている構成単位であります。
報告セグメントは、当該事業セグメントを基礎に決定されております。
セグメント情報には、各セグメントに直接的に帰属する項目のほか、合理的な基準により各セグメントに配分された項目が含まれております。
(21) 株式報酬
当社は、持分決済型の株式に基づく報酬制度として、ストック・オプション制度を採用しております。ストッ
ク・オプションは、付与日における公正価値によって見積り、最終的に権利確定すると予想されるストック・オプ
ションの数を考慮した上で、権利確定期間にわたって費用として連結包括利益計算書において認識し、同額を連結
財政状態計算書において資本の増加として認識しております。
（会計方針の変更）
当社グループが、当連結会計年度より適用している基準は以下のとおりであります。
基準書

基準名

新設・改訂の概要

IAS第７号キャッシュ・フロー計算書

財務活動から生じる負債の変動についての説明

上記の基準が連結財務諸表に与える影響はありません。
４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断
IFRSに準拠した連結財務諸表の作成において、経営者は、会計方針の適用並びに資産、負債、収益及び費用の金額に影響を及ぼす判断、見積り、仮定を行うことが義務付けられております。実際の業績は、これらの見積りとは異なる場合があります。見積り及びその基礎となる仮定は継続して見直されます。会計上の見積りの変更は、見積りが変更された会計期間及び影響を受ける将来の会計期間において認識されます。
経営者が行った連結財務諸表の金額に重要な影響を与える判断及び見積りは以下のとおりであります。
・棚卸資産の評価(注記10)
・非金融資産の減損(注記12，13，14)・有形固定資産、投資不動産及び無形資産の耐用年数及び残存価額の見積り(注記12，13，14)・繰延税金資産の回収可能性(注記15)
・引当金の会計処理と評価(注記18)
・従業員給付(注記19)
・金融商品の公正価値測定(注記31)
・株式報酬(注記35)
・企業結合における取得資産及び引受負債の公正価値測定(注記37)― 59 ―

５．未適用の新基準
連結財務諸表の承認日までに公表されている主な基準書及び解釈指針の新設または改訂は次のとおりであり、当連結会計年度末において当社グループはこれらを適用しておりません。2019年11月期に適用される基準による当社グループの連結財務諸表に対する重要な影響はありません。また、2019年11月期に適用される新基準以外の未適用の新基準適用による当社グループの連結財務諸表に対する影響は検討中であり、現時点で見積ることはできません。
基準名

強制適用時期(以降開始年度)

IAS第40号

投資不動産

2018年１月１日

2019年11月期

IFRS第９号

金融商品

2018年１月１日

2019年11月期

IFRS第15号

顧客との契約から生じる収益

2018年１月１日

2019年11月期

IFRS第16号

リース

2019年１月１日

2020年11月期

基準書

当社適用年度

新設・改訂の概要
投資不動産からの振替または投資不動産への振替に関する要求事項の明確化金 融 資 産 の 分 類、 測 定 及 び 減
損、金融負債の分類及び測定、ヘッジ会計についてIAS第39号
からIFRS第９号へ置換え
顧客との契約につき、収益認識に関する会計処理及び開示
リース会計についてIAS第17号
からIFRS第16号へ置換え

６．セグメント情報(1) 報告セグメントの概要
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」及び「不動産管理事業」の５つを報告セグメントとしております。「不動産流動化事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マンショ
ン・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。
(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、当社グループの会計方針と同一であります。報告セグメン
トの利益は営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。

― 60 ―

当社グループの報告セグメントごとの売上高及び損益は以下のとおりであります。
前連結会計年度(自2016年12月１日

至

2017年11月30日)(単位：千円)
報告セグメント
不動産ファンド・コンサル
ティング事業

不動産
管理事業

6,194,849

2,763,389

3,330,553

20－

57,754,328

43,11438,933

1,306,827－ △1,388,876－

5,197,322

6,237,963

2,802,323

4,637,381

20 △1,388,876

57,754,328△408,738

2,581,960

1,273,565

278,217△74,920 △1,661,249

9,833,867

不動産
流動化事業

不動産
開発事業

不動産
賃貸事業

外部顧客からの売上高

40,268,193

5,197,322

セグメント間の売上高

－

－

合計

40,268,193

セグメント利益又は損失

7,845,032

その他

調整額

合計

売上高

金融収益・費用(純額)△784,400

税引前利益

9,049,467

その他の項目
減価償却費

－

5,724

298,30916,741

23,197677

48,395393,045(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。
(1) セグメント利益の調整額△1,661,249千円には、セグメント間取引消去12,375千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△1,673,625千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
(2) 減価償却費の調整額48,395千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。
２．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。
当連結会計年度(自2017年12月１日

至

2018年11月30日)(単位：千円)
報告セグメント

不動産
流動化事業

不動産
開発事業

不動産
賃貸事業

34,793,585

13,261,604

6,133,861

不動産ファンド・コンサル
ティング事業

不動産
管理事業

2,982,251

4,015,450

その他

調整額

合計

売上高
外部顧客からの売上高
セグメント間の売上高

356,565－

61,543,319－－

44,221

56,356

1,216,701

2,240 △1,319,519－

合計

34,793,585

13,261,604

6,178,083

3,038,607

5,232,152

358,805 △1,319,519

61,543,319

セグメント利益又は損失

6,770,700

1,487,253

2,534,521

1,616,478

453,725△45,211 △1,941,660

10,875,807

金融収益・費用(純額)△704,790

税引前利益

10,171,017

その他の項目
減価償却費

－

5,041

525,040

11,66923,385

6,952

49,018621,108(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。
(1) セグメント利益の調整額△1,941,660千円には、セグメント間取引消去58,121千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△1,999,782千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
(2) 減価償却費の調整額49,018千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。
２．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

― 61 ―

(3) 主要な製品及び役務からの収益「(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。
(4) 地域別に関する情報
本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。
(5) 主要な顧客に関する情報
前連結会計年度(自2016年12月１日

至

2017年11月30日)(単位：千円)

顧客の名称又は氏名

売上高

トーセイ・リート投資法人

関連するセグメント
10,364,525

不 動 産 流 動 化 事 業、 不 動 産 フ ァ ン
ド・コンサルティング事業、不動産管理事業

当連結会計年度(自2017年12月１日

至

2018年11月30日)(単位：千円)

顧客の名称又は氏名

売上高

トーセイ・リート投資法人

関連するセグメント
9,556,658

不 動 産 流 動 化 事 業、 不 動 産 フ ァ ン
ド・コンサルティング事業、不動産管理事業

７．現金及び現金同等物
現金及び現金同等物の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2018年11月30日)

前連結会計年度(2017年11月30日)
現金及び預金
短期預金
合計― 62 ―

23,730,239

26,520,569

20,000－23,750,239

26,520,569

８．売却可能金融資産
売却可能金融資産の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2018年11月30日)

前連結会計年度(2017年11月30日)
株式47,200256,544

1,276,317

1,556,209

投資事業有限責任組合出資金

410,000

413,530

その他

17,945

18,547

1,751,463

2,244,831

1,751,463

2,244,831

投資信託受益証券

合計

非流動資産

９．営業債権及びその他の債権
営業債権及びその他の債権の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2018年11月30日)

前連結会計年度(2017年11月30日)
売掛金724,927

928,435

77

79

未収入金

648,594

1,048,141

前払費用

310,380

303,035

前渡金

305,528

519,449

差入敷金保証金

730,790656,603

破産更生債権等

7,705

7,750

その他

290,530

500,820

貸倒引当金△10,195△8,8433,008,339

3,955,472

流動資産

2,148,608

3,090,237

非流動資産

859,731865,235

短期貸付金

合計

連結財政状態計算書では、貸倒引当金控除後の金額で表示しております。

― 63 ―

10．棚卸資産
棚卸資産の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2018年11月30日)

前連結会計年度(2017年11月30日)
販売用不動産44,747,432

50,716,466

仕掛販売用不動産

14,971,182

11,741,397

59,718,614

62,457,864

27,180,199

29,344,441

合計12ヶ月を超えて販売される予定の棚卸資産

前連結会計年度及び当連結会計年度に費用として認識された棚卸資産は、それぞれ35,228,984千円及び36,789,697
千円であります。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末に販売費控除後の公正価値で計上した棚卸資産は、それぞれ1,635,954千円
及び4,948,646千円であります。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの棚卸資産残高のうち、57,898,922千円及び55,167,549千円が借入金に対する担保に供されております。
各連結会計年度から12ヶ月を超えて販売される予定の販売用不動産及び仕掛販売用不動産を含んでおりますが、正常営業循環基準期間内で保有するものであるため棚卸資産に含めております。
前連結会計年度及び当連結会計年度において、資産化した借入コストの金額は、それぞれ122,152千円及び102,472
千円であります。
評価損として認識された棚卸資産に係る費用の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
評価損の金額△34,806△456,914

11．その他の資産
その他の資産の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2018年11月30日)

前連結会計年度(2017年11月30日)
原材料

－

584

貯蔵品

6,376

9,910

会員権

28,91428,914

その他

20,00020,00055,291

59,409流動資産

26,37630,495

非流動資産

28,91428,914

合計― 64 ―

12．有形固定資産
有形固定資産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。
(単位：千円)建物及び構築物

土地

その他

合計

取得原価
2016年12月１日時点の残高

1,399,970

2,405,065

263,486

4,068,522

4,515

－

29,97734,493

売却又は処分

△8,615－△41,321△49,936

振替915,468

852,848

3,940

1,772,257

2,311,338

3,257,914

256,0825,825,336

取得

77,952－

55,671

133,624

売却又は処分

△3,045－△16,153△19,198

振替

1,878,626

1,577,372－

3,455,998

2018年11月30日時点の残高

4,264,872

4,835,287

295,601

9,395,760

2016年12月１日時点の残高

326,446－

146,177472,623

減価償却費

30,595－37,121

67,717

売却又は処分

△3,476－△17,181△20,657

2017年11月30日時点の残高

353,565－

166,117519,683

減価償却費

66,066－38,528104,595

売却又は処分

△2,253－△12,133△14,387

2018年11月30日時点の残高

417,378－

192,512609,891

2016年12月１日時点

1,073,524

2,405,065

117,308

3,595,898

2017年11月30日時点

1,957,773

3,257,914

89,9645,305,652

2018年11月30日時点

3,847,493

4,835,287

103,0888,785,869

取得

2017年11月30日時点の残高

減価償却累計額及び減損損失累計額

帳簿価額

2017年11月30日及び2018年11月30日時点におけるファイナンス・リースによるリース資産の帳簿価額は、それぞれ
9,008千円及び5,624千円であります。
2017年11月30日及び2018年11月30日時点において、当社グループの有形固定資産残高のうち、5,184,869千円及び8,608,451千円が借入金に対する担保に供されております。
減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」及び「販売費及び一般管理費」に計上しております。

― 65 ―

13．投資不動産(1) 投資不動産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
取得原価
期首残高

23,086,262

29,794,430

取得

1,282,517

8,723,692

売却又は処分

△237,157－

振替

5,662,808△2,984,342

期末残高

29,794,430

35,533,780

期首残高

1,357,522

1,434,882

減価償却費

296,700

486,918

売却又は処分

△219,340－－△140,868

期末残高

1,434,882

1,780,932

期末帳簿価額28,359,547

33,752,847

減価償却累計額及び減損損失累計額

振替

減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」に計上しております。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの投資不動産残高のうち、それぞれ20,991,321
千円及び27,044,816千円が借入金に対する担保に供されております。
(2) 公正価値
前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

公正価値45,919,931

51,411,724

投資不動産からの賃貸収入

2,979,113

3,235,798

賃貸収入に付随して発生した直接的な費用

1,269,530

1,429,556

投資不動産の公正価値は、「不動産鑑定評価基準」に準じた方法等により自社で算定しております。

― 66 ―

14．無形資産
無形資産の取得原価、償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。
(単位：千円)ソフトウエアソフトウエア仮勘定

その他

合計

取得原価
2016年12月１日時点の残高

179,038－

2,518

181,556

取得

16,189－－16,189

売却又は処分

△38,990－△628△39,6182017年11月30日時点の残高

156,237－

1,889

158,126

7,848

27,115－34,963

売却又は処分

△6,060－－△6,0602018年11月30日時点の残高

158,026

27,115

1,889

187,030

2016年12月１日時点の残高

84,943－－84,943

償却費

28,627－－28,627△38,990－－△38,9902017年11月30日時点の残高

74,581－－

74,581

償却費

30,542－－30,542

売却又は処分

△6,060－－△6,0602018年11月30日時点の残高

99,064－－

99,0642016年12月１日時点

94,094－

2,518

96,6122017年11月30日時点

81,655－

1,889

83,5442018年11月30日時点

58,962

27,115

1,889

87,966

取得

償却累計額及び減損損失累計額

売却又は処分帳簿価額

無形資産の償却費は、連結包括利益計算書上の「販売費及び一般管理費」に計上しております。

― 67 ―

15．繰延税金及び法人所得税(1) 繰延税金
繰延税金資産及び繰延税金負債の主な内訳は以下のとおりであります。
前連結会計年度(自2016年12月１日

至 2017年11月30日)(単位：千円)2016年12月１日

純損益を通じて その他の包括利益
認識において認識

その他

2017年11月30日

繰延税金資産未払事業税否認

124,422△35,539－－

88,883

概算計上経費否認

17,226△6,350－－10,876

－

1,102

－

－

1,102

代物弁済による未実現
利益149,385

△944

－

－

148,441

賞与引当金

143,015

2,257

－

－

145,272

131,219

19,598－－150,817

7,910

2,353

－

－

10,264

役員長期未払金

147,289△2,844－－144,445

減損損失

53,041△53,041－－－

子会社の資産及び負債から生じる公正価値の再評価

177,941△177,941

－

－

－

繰越欠損金

56,22562,022－－

118,248

その他

82,22525,972△2,142－106,055

1,089,903△163,353△2,142－

924,407△131,352△89,606－－△220,959

958,550△252,959△2,142－

703,448△24,975△1,277

1,176－△25,076△376,182

215,398－－△160,783△401,158

214,120

1,176－△185,860

557,392△38,838△966－

517,587

賃貸事業損失引当金

従業員に対する退職給付に係る負債
経営幹部に対する退職給付に係る負債

小計
評価性引当額
合計
繰延税金負債
売却可能金融資産評価
損益
子会社の資産及び負債から生じる公正価値の再評価
合計
繰延税金資産(純額)― 68 ―

当連結会計年度(自2017年12月１日

至 2018年11月30日)(単位：千円)2017年12月１日

純損益を通じて その他の包括利益
認識において認識

その他

2018年11月30日

繰延税金資産未払事業税否認

88,883

95,136－

16,127200,147

概算計上経費否認

10,876△7,222

－

－

3,654

賃貸事業損失引当金

1,102△1,102－－－

代物弁済による未実現
利益148,441

△443

－

－

147,998

賞与引当金

145,272

34,308－－

179,580

150,817

16,831－－

167,648

10,264△6,170

－

－

4,093

役員長期未払金

144,445

15,598－－160,043

繰越欠損金

118,248

8,935－

190,162

317,346

その他

106,055

4,060△1,386－

108,729924,407

159,931△1,386206,290

1,289,242△220,959

96,685－△190,162△314,436

703,448

256,616△1,386

16,127

974,805△25,076

21△5,985－△31,040△160,783

177,568－△454,162△437,378△185,860

177,589△5,985△454,162△468,418

517,587434,206△7,371△438,035

506,386

従業員に対する退職給付に係る負債
経営幹部に対する退職給付に係る負債

小計
評価性引当額
合計
繰延税金負債
売却可能金融資産評価
損益
子会社の資産及び負債から生じる公正価値の再評価
合計
繰延税金資産(純額)

当社グループは、繰延税金資産の認識にあたり、将来減算一時差異又は繰越欠損金に関して将来課税所得に対して利用できる可能性を考慮しております。繰延税金資産の回収可能性の評価においては、予定される繰延税金負債の取り崩し、予測される将来課税所得及びタックスプランニングを考慮しております。
上記の繰延税金資産の回収可能性の評価の結果から、当社グループは将来減算一時差異及び繰越欠損金の一部について、繰延税金資産を認識しておりません。繰延税金資産が認識されていない将来減算一時差異及び税務上の繰越欠損金の金額(税効果会計適用後)は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2018年11月30日)

前連結会計年度(2017年11月30日)
将来減算一時差異102,873

10,563

税務上の繰越欠損金

118,086

303,873

合計

220,959

314,436― 69 ―

繰延税金資産が認識されていない税務上の繰越欠損金の繰越期限は以下のとおりです。
(単位：千円)
当連結会計年度(2018年11月30日)

前連結会計年度(2017年11月30日)
１年目

－

－

２年目

－

87,916

３年目

－

－

４年目

－

65,811

349,299

733,946

349,299

887,673

５年目以降
合計

子会社に対する投資にかかる将来加算一時差異に対しては当該一時差異の解消をコントロールできる立場にあり、かつ予見可能な期間内に当該一時差異が解消されない可能性が高いため繰延税金負債を認識しておりません。当該
将来加算一時差異の金額は、それぞれ前連結会計年度末4,203,343千円、当連結会計年度末6,733,994千円であります。
(2) 法人所得税
前連結会計年度及び当連結会計年度において、当社は、主に法人税、住民税及び事業税を課されており、これらを基礎として計算した法定実効税率はそれぞれ30.86％となっております。なお、2018年12月１日以降に解消が見込
まれる一時差異については30.62％であります。ただし、海外子会社についてはその所在地における法人税等が課されております。
当期税金費用及び繰延税金費用の内訳は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
当期税金費用
当期利益に対する当期税金費用

2,860,555

3,748,528

2,860,555

3,748,528

一時差異の発生及び解消

22,961△437,939

税率の変更による差異

10,7808,190

33,742△429,748

2,894,297

3,318,779

当期税金費用合計
繰延税金費用繰延税金費用合計
法人所得税

当期税金費用には、税金費用を減少させるために使用された従前は税効果未認識であった税務上の欠損金又は過去の期間の一時差異から生じた便益の額が含まれています。これに伴う前連結会計年度及び当連結会計年度における当期税金費用の減少額は、軽微であります。
繰延税金費用には、従前は税効果未認識であった税務上の欠損金又は過去の期間の一時差異から生じた便益の額が含まれています。これに伴う前連結会計年度及び当連結会計年度における当期税金費用の減少額は、軽微であります。
法定実効税率による法人所得税と連結包括利益計算書で認識された法人所得税の金額との差異は以下のとおりであります。なお、前連結会計年度及び当連結会計年度の法定実効税率は、それぞれ30.86％を適用しております。

― 70 ―

(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
税引前当期利益

9,049,467

10,171,017

2,792,665

3,138,775△9,251

27,076

20,693745

税率の変更による差異

10,7808,190

子会社の税率差異

132,256

203,889

税額控除△58,658△68,884

その他

5,810

8,985

法人所得税

2,894,297

3,318,779

法定実効税率による法人所得税
調整
永久に損金(益金)に算入されない項目
繰延税金資産が認識されなかった一時差異等の増減

16．営業債務及びその他の債務
営業債務及びその他の債務の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2018年11月30日)

前連結会計年度(2017年11月30日)
支払手形及び買掛金

1,035,883

1,186,431

未払金

677,786

827,755

前受金

1,279,636

1,358,417

預り敷金保証金

2,815,668

3,194,533

その他

1,749,656

1,217,410

7,558,632

7,784,548

流動負債

4,278,612

4,075,579

非流動負債

3,280,020

3,708,969

合計― 71 ―

17．借入金
借入金の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)前連結会計年度(2017年11月30日)

当連結会計年度(2018年11月30日)

平均利率
(％)

返済期限

流動負債
短期借入金

101,500

219,000

1.34―

6,343,886

7,085,840

1.17

―

3,654

3,654

－

―

6,449,040

7,308,494

長期借入金

60,668,260

67,714,333

1.05

2019年～2047年

リース債務

6,074

2,419

－

2019年～2020年

60,674,335

67,716,752

１年以内返済予定の長期借入金
リース債務
合計
非流動負債

合計

(注) １．平均利率は、当連結会計年度末残高に対する表面利率の加重平均であります。
２．前連結会計年度末及び当連結会計年度末の借入金には、担保付の債務がそれぞれ67,018,926千円及び74,772,773千円含まれております。
一部の棚卸資産、有形固定資産及び投資不動産を担保に供しております。
18．引当金
引当金の内訳及び増減は以下のとおりであります。
前連結会計年度(自2016年12月１日

至

2017年11月30日)(単位：千円)
完成工事
合計
補償引当金

賞与引当金

有給休暇
引当金

資産除去
債務

賃貸事業
損失引当金

415,238

32,991

79,049－1,800

529,079

444,079

36,619

－

3,573

－

484,271△415,238△31,956－－－△447,195

期中減少額(戻入)－△1,034△60,000－△1,400△62,434

割引計算の期間利息費用

－

－

147

－

－

147

444,079

36,61919,1973,573

400

503,868

賞与引当金

有給休暇
引当金

資産除去
債務

賃貸事業
損失引当金

444,079

36,61919,1973,573

400

503,868

551,529

40,829

－

1,060

－

593,419△444,079△36,619－△3,573－△484,271

期中減少額(戻入)－－△12,530－△150△12,680

割引計算の期間利息費用

－

－

150

－

－

150

551,529

40,829

6,817

1,060

250

600,487

期首残高

2016年12月１日

期中増加額
期中減少額(目的使用)

期末残高

2017年11月30日

当連結会計年度(自期首残高

2017年12月１日

2017年12月１日

期中増加額
期中減少額(目的使用)

期末残高

2018年11月30日

至

2018年11月30日)― 72 ―(単位：千円)
完成工事
合計
補償引当金

(単位：千円)
当連結会計年度(2018年11月30日)

前連結会計年度(2017年11月30日)
流動負債484,671593,669

非流動負債

19,1976,817

資産除去債務は、当社が保有する投資不動産の一部で、その解体・撤去時に法令の定める特別な方法で処理しなければならないアスベスト、ＰＣＢが含まれているものがあるため、当該処理費用を認識しております。
これらの費用は主に１年以上経過した後に支払われることが見込まれておりますが、将来の事業計画等により影響を受けます。
その他の引当金については、主に翌連結会計年度の費用となることが見込まれております。
19．従業員給付(単位：千円)
当連結会計年度(2018年11月30日)

前連結会計年度(2017年11月30日)
従業員に対する退職給付に係る負債

442,900

481,719

経営幹部に対する退職給付に係る負債

29,674

11,834

472,574

493,554

合計(1) 従業員に対する退職給付
当社グループは、従業員の退職給付に充てるため、確定給付制度及び確定拠出制度を採用しております。給付額
は、退職時の給与水準、勤務期間等の要因により決定されます。確定給付制度は、数理計算上のリスクに晒されております。
①

確定給付制度
従業員に対する退職給付に係る負債の内訳(単位：千円)
当連結会計年度(2018年11月30日)

前連結会計年度(2017年11月30日)
確定給付制度債務(制度資産なし)

442,900

481,719

連結財政状態計算書上の確定給付制度債務

442,900

481,719

純損益で認識した退職給付費用の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
勤務費用

71,36866,077

利息費用

1,553

1,692

退職給付費用合計(注)72,921

67,769(注)

退職給付費用は、「販売費及び一般管理費」に計上しております。

― 73 ―

確定給付制度債務の現在価値の変動は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
期首残高390,505

442,900

当期勤務費用

71,36866,077

利息費用

1,553

1,692

△16,681△44,892

5,764

15,941

連結除外の影響等△9,610－

期末残高442,900

481,719

給付支払額
財務上の仮定の変更により生じた
数理計算上の差異

当社グループの確定給付制度債務に係る加重平均期間は、前連結会計年度及び当連結会計年度において、それ
ぞれ9.9年及び9.7年であります。
数理計算に用いた主要な仮定は、以下のとおりであります。
(単位：％)
当連結会計年度(2018年11月30日)

前連結会計年度(2017年11月30日)
割引率

0.38

0.41

昇給率

3.52

4.02

当連結会計年度末において、割引率が変動した場合の確定給付制度債務に与える影響額は次のとおりであります。なお、本分析では割引率以外の変動要因は一定であることを前提としております。
マイナスは確定給付制度債務の減少を、プラスは確定給付制度債務の増加を表しております。
(単位：千円)前連結会計年度
当連結会計年度(2017年11月30日)(2018年11月30日)
割引率0.5％上昇△20,847△22,072

割引率0.5％低下

22,527

23,843②

確定拠出制度
当社グループ全体の拠出額は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
拠出額

29,016

31,172(2) 経営幹部に対する退職給付(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
期首残高

22,87029,674

繰入額

6,803

6,998

支払額

－

△24,838

29,674

11,834

期末残高

上記金額は内規に基づいて算定された期末要支給額をもって計上しております。

― 74 ―

経営幹部に対する退職給付に係る負債については、当社グループの退職給付の対象となる経営幹部の人数が少数であり、また年齢に偏りがあることなどから、高い水準の信頼性をもって数理計算上の見積り及び割引計算を行うことが困難であります。そのため当社グループとしては、内規に基づいて算定された期末要支給額が経営幹部に対する退職給付に係る負債の最善の見積りであると判断しております。
20．資本及びその他の資本項目(1) 資本金及び資本剰余金
発行可能株式総数(株)2016年12月１日残高

資本剰余金(千円)

48,284,000

6,421,392

6,418,823－－－

45,416150,000,000

48,284,000

6,421,392

6,464,240－

260,800

132,747

80,683150,000,000

48,544,800

6,554,139

6,544,924

増減
2018年11月30日残高

資本金(千円)

150,000,000

増減
2017年11月30日残高

発行済株式総数(株)(注) １．当社の発行する株式は、無額面普通株式であります。
２．発行済株式は、全額払込済であります。
３．資本剰余金の主な内容は、資本準備金であります。
４．新株の発行（新株予約権の行使）による増加であります。
(2) 自己株式
株式数(株)

金額(千円)

2017年11月30日残高

－

－

増減

105

△128

2018年11月30日残高

105

△128

(注)

期中増減は、単元未満株式の買取によるものであります。

(3) 資本剰余金
資本剰余金は資本準備金及びその他資本剰余金から構成されます。会社法では、株式の発行に際しての払込み又は給付に係る額の２分の１以上を資本金に組み入れ、資本金として計上しないこととした金額は資本準備金として計上することが規定されております。
(4) 利益剰余金
利益剰余金は利益準備金及びその他利益剰余金から構成されます。会社法では、剰余金の配当に際し、減少する剰余金の額の10分の１を、資本準備金及び利益準備金の合計額が資本金の４分の１に達するまで資本準備金又は利益準備金として積み立てることが規定されております。
(5) その他の資本の構成要素
前連結会計年度(自2016年12月１日

至 2017年11月30日)(単位：千円)

在外営業活動体の換算差額

売却可能金融資産の公正価値の純変動

キャッシュ・
フロー・ヘッジの
公正価値の純変動

2016年12月１日残高△1,31859,496△8,61649,562

その他の包括利益

12,035△2,6445,070

14,4612017年11月30日残高

10,71756,852△3,54564,024― 75 ―

合計

当連結会計年度(自2017年12月１日

至 2018年11月30日)(単位：千円)

在外営業活動体の換算差額

売却可能金融資産の公正価値の純変動

キャッシュ・
フロー・ヘッジの
公正価値の純変動

2017年12月１日残高

10,71756,852△3,54564,024

その他の包括利益△881

13,4802,913

15,5132018年11月30日残高

9,836

70,332△631

79,537①

合計

在外営業活動体の換算差額
外貨建で作成された在外活動体の財務諸表を連結する際に発生した換算差額であります。

②

売却可能金融資産の公正価値の純変動
売却可能金融資産の公正価値の評価差額であります。

③

キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動
キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定されたデリバティブ取引の公正価値の変動額のうち有効と認められる部分であります。

21．配当金(1) 配当金支払額
前連結会計年度(自 2016年12月１日
１株当たり配当額(円)

決議
2017年２月24日
定時株主総会22

１株当たり配当額(円)

2018年２月27日
定時株主総会25

2017年11月30日)

配当金の総額(千円)1,062,248

当連結会計年度(自 2017年12月１日
決議

至

至

基準日

効力発生日

2016年11月30日

2017年２月27日

2018年11月30日)

配当金の総額(千円)1,207,100

基準日

効力発生日

2017年11月30日

2018年２月28日(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
当連結会計年度(自 2017年12月１日
１株当たり配当額(円)

決議
2019年２月27日
定時株主総会30

至2018年11月30日)

配当金の総額(千円)1,456,340

基準日

効力発生日

2018年11月30日

2019年２月28日

22．売上高
売上高の内訳は以下のとおりであります。
前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

販売用不動産売上高

45,465,515

48,055,190

サービス売上高

12,288,813

13,488,128

57,754,328

61,543,319

合計― 76 ―

23．売上原価
売上原価の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
棚卸資産取得価額

35,194,178

36,332,783

減価償却費

307,129533,733

棚卸資産評価損益

34,806456,9145,401,701

5,496,790

40,937,814

42,820,221

外注費その他
合計

24．販売費及び一般管理費
販売費及び一般管理費の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
従業員給付費用

3,774,849

4,120,507

販売経費(流動化)

655,360

655,740

販売経費(開発)

801,652

948,176

広告宣伝費

207,707217,269

支払報酬

129,977

133,030

支払手数料

266,904

423,005

租税公課

738,161

657,601

交通費

79,647

79,696

通信費62,16260,364

事務用品費

43,821

58,221

減価償却費及び償却費

85,91687,375

貸倒引当金繰入額

1,824

△948

305,865

420,031

7,153,850

7,860,072

その他
合計

25．人件費
人件費の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
給与手当及び賞与手当

3,028,592

3,311,489

退職給付費用

108,741

107,379

法定福利費

403,731440,153

株式報酬費用45,416

4,935

その他の短期従業員給付

188,366

256,549

3,774,849

4,120,507

合計― 77 ―

26．その他の収益
その他の収益の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
関係会社株式売却益

123,505－－

87,97092,24959,061

215,754

147,032

負ののれん発生益
雑収入
合計
(注)

１．当連結会計年度の「負ののれん発生益」は、主に㈱増田建材店の株式取得に伴う支払対価が同社の識別可能資産及び引受負債の正味価額を下回ったことによるものであります。
２．前連結会計年度の「雑収入」には、為替差益が4,864千円含まれております。

27．その他の費用
その他の費用の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
固定資産除却損
株式取得関連費用
雑損失
合計
(注)

22,955791－

77,22021,59556,23744,550134,249

当連結会計年度の「雑損失」には、為替差損が469千円が含まれております。

28．金融収益・費用
金融収益・費用の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
受取利息
受取配当金
金融収益合計支払利息
金融費用合計
(注)

727

462

76,15485,281

76,88185,743

861,281790,534

861,281790,534

前連結会計年度及び当連結会計年度の純損益を通じて公正価値で測定されていない金融負債から生じる手数料
費用は、それぞれ106,271千円及び95,127千円であります。

― 78 ―

29．その他の包括利益
各連結会計年度の「その他の包括利益」に含まれている、各包括利益項目の当期発生額及び損益への組替調整額、並びに税効果の影響は、以下のとおりであります。
前連結会計年度(自2016年12月１日

至

2017年11月30日)(単位：千円)
当期発生額

組替調整額

税効果前

税効果

税効果後

確定給付制度の再測定△5,548－△5,5481,531△4,016

純損益に振り替えられない項目の合計△5,548－△5,5481,531△4,016

在外営業活動体の換算差額

12,035－

12,035－

12,035

売却可能金融資産の公正価値の純変動△3,994172△3,821

1,176△2,644

3,635

3,578

7,213

△2,142

5,070

11,676

3,751

15,427△966

14,461

6,128

3,751

9,879

565

10,445

当期発生額 組替調整額

税効果前純損益に振り替えられない項目

後に純損益に振り替えられる可能性のある項目

キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目の合計
合計

当連結会計年度(自2017年12月１日

至

2018年11月30日)(単位：千円)
税効果

税効果後純損益に振り替えられない項目
確定給付制度の再測定△15,941－△15,941

4,902△11,038

純損益に振り替えられない項目の合計△15,941－△15,941

4,902△11,038

在外営業活動体の換算差額

△881

－

△881

－

△881

売却可能金融資産の公正価値の純変動

19,322

143

19,465△5,985

13,480

4,300

－

4,300

△1,386

2,913

22,741

143

22,885△7,371

15,513

6,799

143

6,943

△2,4694,474

後に純損益に振り替えられる可能性のある項目

キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目の合計
合計― 79 ―

30．１株当たり利益
前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)

当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

親会社の所有者に帰属する当期利益(千円)

6,155,169

6,852,237

希薄化後１株当たり当期利益の計算に使用する当期利益(千円)

6,155,169

6,852,237

発行済普通株式の加重平均株式数(株)48,284,000

48,472,355

25,40285,411

48,309,402

48,557,766

基本的１株当たり当期利益(円)127.48141.36

希薄化後１株当たり当期利益(円)127.41141.12

希薄化後１株当たり当期利益の算定に用いられた
普通株式増加数(株)希薄化後１株当たり当期利益の算定に用いられた
普通株式の加重平均株式数(株)(注) 基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、発行済普通株式の加重平均株式数により除して算出しております。
31．金融商品(1) 資本管理
当社グループは、持続的な成長の実現のための機動的な投資を実施するため、十分な資金調達余力の確保が必要であると認識しております。そのため、当社グループは、将来の事業投資に対する財務の健全性・柔軟性の確保及び資本収益性のバランスある資本構成を目指しております。
当社グループでは、現金及び現金同等物、有利子負債及び資本のバランスに注意しております。
各連結会計年度末時点のそれぞれの残高は以下のとおりであります。
前連結会計年度(2017年11月30日)(単位：千円)
当連結会計年度(2018年11月30日)

現金及び現金同等物

23,750,239

26,520,569

有利子負債

67,123,376

75,025,247

資本46,158,867

52,021,782

なお、当社の一部の銀行借入には、一定の資本水準の維持等を要求する財務制限条項が付されております。当社
グループは、当該条項にて必要とされる水準を維持するようにモニタリングしております。
(2) リスク管理に関する事項
当社グループは、経営活動を行う過程において、財務上のリスク(為替リスク、金利リスク、信用リスク、流動性
リスク、価格リスク)に晒されております。当社グループは、当該財務上のリスクを軽減するために、リスク管理を行っております。リスク発生要因の根本からの発生を防止(リスク回避)、又は回避できないリスクについてはその低減を図るようにしております。また、当社グループの方針として、投機目的のデリバティブ及び株式等の取引は行っておりません。

― 80 ―

(3) 為替リスク
為替リスクは、当社グループの機能通貨以外の通貨による取引から生じます。当社グループの営業活動においては、重要な外貨建取引がないことから、重要な為替リスクには晒されておりません。
また、当社グループの在外営業活動体の財務諸表換算に伴い、その他の包括利益が変動しますが、その影響は当社グループにとって重要なものではないと考えております。
(4) 金利リスク
金利リスクは、主として金融機関からの変動金利による借入から生じます。当該リスクの管理に関しては、経理部にて各金融機関毎の借入金利の一覧表を定期的に作成し、借入金利の変動状況をモニタリングしております。
金利感応度分析
当社グループが各連結会計年度末において保有する変動金利の借入金において、金利が1.0％上昇した場合の、連結包括利益計算書の税引前利益に与える影響額は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
税引前利益に与える影響額△652,984△723,472(5) 信用リスク
営業債権及びその他の債権は、顧客の信用リスクに晒されております。当該リスクに関しては、取引先ごとの期日管理及び残高管理を行うとともに、回収遅延債権については、定期的に経営会議へ報告され、個別に把握及び対応を行う体制となっております。
金融資産の信用リスクに係る最大のエクスポージャーは、連結財政状態計算書に表示されている減損後の金融資
産の帳簿価額であります。
①

期日経過した金融資産
連結会計年度末において期日が経過しているが、減損はしていない営業債権及びその他の債権の年齢分析は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2018年11月30日)

前連結会計年度(2017年11月30日)
期日経過３ヶ月以内

40,82355,239

期日経過３ヶ月超６ヶ月以内

811

546

期日経過６ヶ月超

538

419

42,17356,205

合計― 81 ―

②

減損が生じている金融資産
当社グループでは、主要な取引先の財政状態、与信の状況、債権の回収状況等を個々に検証して貸倒引当金を設定しております。
連結会計年度末において減損していると個別に判断された営業債権及びその他の債権は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2018年11月30日)

前連結会計年度(2017年11月30日)
営業債権及びその他の債権
貸倒引当金

8,539

8,612

△8,372△8,431

166

180

合計

③

貸倒引当金の増減
当社グループでは、金融資産が減損した場合、減損を当該金融資産の帳簿価額から直接減少させずに、貸倒引当金を計上しております。貸倒引当金の増減については、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
期首残高

14,321

10,195

当期計上額

1,921

230

期中減少額(戻入)

△97

△166

△5,950△1,416

10,1958,843

期中減少額(目的使用)
期末残高(6) 流動性リスク
当社グループは、金融機関からの借入により資金を調達しているため、資金調達環境の悪化などにより支払期日にその支払を実行できなくなる流動性リスクに晒されております。当社経理部は、定期的に、手許流動性及び有利
子負債の状況等を把握・集約し、経営会議に報告しております。金融負債の期日別残高は以下のとおりであります。
(単位：千円)
１年以内

１年超５年以内

５年超合計

前連結会計年度(2017年11月30日)
非デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務

2,489,124

3,049,293

216,956

5,755,374

借入金

6,449,040

48,230,849

12,443,486

67,123,376－

13,770－13,770

営業債務その他の債務

2,439,178

3,478,724

220,775

6,138,677

借入金

7,308,494

46,648,296

21,068,456

75,025,247

－

9,469

－

9,469

デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務
当連結会計年度(2018年11月30日)
非デリバティブ金融負債

デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務― 82 ―

(7) 価格リスク
当社グループは、売却可能金融資産に分類される投資から生じる金融商品の価格リスクに晒されております。こ
れらの金融商品は主として上場有価証券及び私募ファンドへの出資額であります。当該金融商品から生じる価格リ
スクを管理するため、当社経理部は、定期的に、保有する上場有価証券及び私募ファンドへの出資額を経営会議へ報告しております。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、税率を含むその他すべての変動要因が一定であるとして、上場有価証券の価格が10％変動した場合には、当期包括利益及び資本への影響は、それぞれ、88,538千円、111,913千
円変動します。
(8) 公正価値①

公正価値及び帳簿価額
金融資産・負債の公正価値及び連結財政状態計算書に表示された帳簿価額は以下のとおりであります。
(単位：千円)前連結会計年度
当連結会計年度(2017年11月30日)(2018年11月30日)
帳簿価額

公正価値

帳簿価額

公正価値

現金及び現金同等物

23,750,239

23,750,239

26,520,569

26,520,569

売却可能金融資産

1,751,463

1,751,463

2,244,831

2,244,831

営業債権及びその他の債権(注)１

3,008,339

3,008,339

3,955,472

3,955,472

営業債務及びその他の債務(注)２

7,558,632

7,558,632

7,784,548

7,784,548

借入金

67,123,376

67,133,900

75,025,247

75,035,318(注) １．上記は連結財政状態計算書上の金額であります。このうち、金融商品である償却原価で測定する金融資産は、前連結会計年度2,217,069千円、当連結会計年度2,751,391千円であります。
２．上記は連結財政状態計算書上の金額であります。このうち、金融商品である償却原価で測定する金融負債
は、前連結会計年度5,755,374千円、当連結会計年度6,138,677千円であります。
金融商品の公正価値算定方法(現金及び現金同等物、営業債権及びその他の債権、営業債務及びその他の債務、短期借入金)
これらのうち短期間で決済されるものについては、帳簿価額は公正価値に近似しております。但し、金利ス
ワップ取引の公正価値は、金融機関による時価に基づいております。
(売却可能金融資産)
上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近における第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しております。活発な市場における公表市場価格がなく、公正価値を信頼性をもって測定できない有価証券に関しては取得原価で測定しております。
(長期借入金)
長期借入金のうち、変動金利によるものの公正価値については、短期間で市場金利が反映されるため、帳簿価額に近似しております。固定金利によるものの公正価値については、元利金の合計額を、新規に同様の借入を行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております。

― 83 ―

②

公正価値ヒエラルキー
以下は、金融商品を当初認識した後、公正価値で測定された金融商品の分析です。金融商品の公正価値をレベ
ル１からレベル３まで分類しております。
レベル１：活発な市場における公表価格により測定された公正価値
レベル２：レベル１以外の、観察可能な価格を直接又は間接的に使用して算出された公正価値
レベル３：観察可能な市場データに基づかないインプットを含む、評価技法から算出された公正価値(単位：千円)前連結会計年度(2017年11月30日)
レベル１

売却可能金融資産

レベル２

レベル３

合計

1,276,317－

475,145

1,751,463－

13,770－13,770

公正価値で測定しその変動をその他の包括利益を通じて測定する金融負債(デリバティブ)(注)(単位：千円)
当連結会計年度(2018年11月30日)
レベル１
売却可能金融資産

レベル２

1,613,044

レベル３－

631,787

合計
2,244,831

公正価値で測定しその変動をその他の包括利益を通じて測定する金融負債
－
9,469
－
9,469
(デリバティブ)(注)(注) 変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするための金利スワップ契約であります。
なお、指定されたキャッシュ・フロー・ヘッジに関しキャッシュ・フローが発生すると見込まれる期間及びそれらが純損益に影響を与えると見込まれる期間は当連結会計年度末より４年以内であります。
レベル３に分類された金融商品に係る期首残高から期末残高への調整は、以下のとおりであります。
(単位：千円)前連結会計年度
当連結会計年度(自 2016年12月１日(自 2017年12月１日
至 2017年11月30日)
至 2018年11月30日)
期首残高78,021

475,145

取得

420,166

152,799△3,412

5,749

処分△19,629△1,907

期末残高

475,145

631,787

包括利益
損益(注)

(注) すべて不動産ファンド・コンサルティング事業にかかる損益であり、各連結会計年度の「売上高」又は「売上原価」に含まれております。

― 84 ―

32．オペレーティング・リース(1) 借手側
当社グループは、非関連当事者より、事務所等をオペレーティング・リース契約により賃借しております。このうち、一部の契約には一定期間解約不能のオペレーティング・リース契約が含まれております。解約不能のオペレーティング・リースに基づく将来の最低支払リース料は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
１年以内
１年超５年以内
合計

508,659

508,659

1,012,897

504,237

1,521,556

1,012,897

前連結会計年度及び当連結会計年度において、解約可能または解約不能オペレーティング・リースに基づいて費用として認識したリース料は、それぞれ、622,707千円及び621,398千円であります。
(2) 貸手側
当社グループは、非関連当事者に対して、事務所等をオペレーティング・リース契約により賃貸しております。
このうち、一部の契約には一定期間解約不能のオペレーティング・リース契約が含まれております。解約不能のオ
ペレーティング・リースに基づく将来の最低受取リース料は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
１年以内

368,497375,548

１年超５年以内

470,366

450,721

５年超

131,428

100,394970,292926,664

合計

33．関連当事者(1) 関連当事者との取引
当社グループは、経営幹部との取引を以下のように行っております。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
営業債権及びその他の債権－

21

営業債務及びその他の債務

450,684

493,954－30

販売費及び一般管理費

1,378

1,785

合計

452,062495,792

売上高

関連当事者との取引は、通常の事業取引と同様の条件で行われております。
なお、当社は、2015年２月25日開催の定時株主総会において、役員退職慰労金制度の廃止に伴う打ち切り支給を決議し、「役員退職慰労引当金」を全額取崩し、打ち切り支給額の未払分を非流動負債の「営業債務及びその他の債務」に含めて表示しております。「営業債務及びその他の債務」に含めて表示した未払分は、前連結会計
年度350,581千円、当連結会計年度348,641千円であります。また、一部の連結子会社において、経営幹部に対する役員退職慰労金の未払分があり、非流動負債の「営業債務及びその他の債務」に含めて表示しております。
「営業債務及びその他の債務」に含めて表示した未払分は、前連結会計年度100,000千円、当連結会計年度
145,000千円であります。

― 85 ―

(2) 主要な経営幹部に対する報酬
主要な経営幹部に対する報酬は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)

前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
短期従業員給付
退職給付
合計

372,740

430,555

6,803

52,598379,543

483,154

34．ストラクチャード・エンティティ
当社及び一部の連結子会社は、不動産への投資を目的としたストラクチャード・エンティティに対し、投資及びア
セットマネジメント業務等により関与しておりますが、連結しておりません。
当該連結していないストラクチャード・エンティティからの前連結会計年度末及び当連結会計年度末におけるアセットマネジメント受託資産残高はそれぞれ、392,114,281千円及び499,184,396千円であり、受け取った報酬は、それ
ぞれ、1,376,498千円及び1,812,740千円であります。
当該ストラクチャード・エンティティは、主として、不動産を担保とするノンリコースローンにより、資金調達を行っております。
連結していないストラクチャード・エンティティに対する関与に関連して、連結財政状態計算書において認識した資産の帳簿価額は以下のとおりであり、当該帳簿価額が最大エクスポージャーであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2018年11月30日)

前連結会計年度(2017年11月30日)
営業債権及びその他の債権

287,821329,318

売却可能金融資産

422,625

426,667

710,446755,986

合計

なお、最大エクスポージャーは、ストラクチャード・エンティティが保有する資産の価値の下落から発生する可能性のある損失の最大の金額であり、ストラクチャード・エンティティに関与することにより見込まれる損失の金額を意味するものではありません。

― 86 ―

35．株式報酬(1) 株式報酬制度の内容
当社は、ストック・オプション制度を採用しており、当社の取締役、執行役員及び従業員並びに連結子会社の取締役に対してストック・オプションを付与しています。この制度は当社グループの業績向上と企業価値向上に対する意欲や士気を一層高めることを目的としています。
ストック・オプションの行使期間は、新株予約権割当契約に定められた期間であり、その期間内に行使されない場合は、当該オプションは失効します。また、権利行使の時点において、当社グループの取締役、監査役、執行役
員又は従業員のいずれかの地位にあることを要します。ただし、任期満了による退任等、新株予約権割当契約で認められた場合は、この限りではありません。
当社の株式報酬制度は、持分決済型株式報酬として会計処理されており、前連結会計年度及び当連結会計年度の持分決済型株式報酬取引に関する費用は、それぞれ、45,416千円及び4,935千円であります。
当連結会計年度において存在する当社グループのストック・オプション制度は、以下のとおりです。
付与数(株)
第５回新株予約権

506,000

付与日

行使期間

行使価格(円)2018年１月10日～
2020年10月28日

2015年11月26日

803(2) ストック・オプションの行使可能株式総数及び加重平均行使価格
前連結会計年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)
行使価格(円)

当連結会計年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)
803

803

506,000

506,000

期中の付与(株)――期中の失効(株)――期中の行使(株)―260,800

期中の満期消滅(株)――期末未行使残高(株)506,000

245,200―

245,200

期首未行使残高(株)期末行使可能残高(株)（注）１.当連結会計年度における期中に行使されたストック・オプションの権利行使日時点の加重平均株価は、
1,321円です。
２.当連結会計年度末の期末未行使残高及び期末行使可能残高には、当社が保有している自己新株予約権62,000株が含まれております。
３.未行使のストック・オプションの加重平均残存契約年数は、当連結会計年度において1.9年であります。
36．キャッシュ・フロー情報
財務活動から生じる負債の主な変動は、財務キャッシュ・フローによる変動であり、重要な非資金変動はありません。

― 87 ―

37．企業結合
前連結会計年度(自2016年12月１日

至

2017年11月30日)

重要な企業結合等が無いため、記載を省略しております。
当連結会計年度(自2017年12月１日

至

2018年11月30日)(株式会社増田建材店の取得)
当社は、2017年12月26日に埼玉県戸田市、東京都府中市等に収益不動産を保有し、賃貸事業を営む株式会社増田
建材店の株式の100％を取得しました。
当社グループは、将来の収益の源泉となる仕入活動を強化しており、今般のＭ＆Ａもその仕入手法の一環として実施いたしました。
取得日現在における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値は次のとおりです。
金額（千円）
支払対価の公正価値（注）2,017,155

取得資産及び引受負債の公正価値
流動資産

2,737,726（うち、現金及び現金同等物）(682,039)

非流動資産

15,251

流動負債△181,895

非流動負債△484,252

純資産

2,086,829

負ののれん発生益△69,674

合計（注）支払対価は現金です。

2,017,155

上記のとおり、負ののれん発生益69,674千円は、取得資産の公正価値から引受負債の公正価値を差し引いた純資産が、支払対価の公正価値を上回っていたため発生しており、連結包括利益計算書の「その他の収益」に計上しております。
取得資産及び引受負債の公正価値は、第三者によるデュー・デリジェンスを通じて精査した財務・資産状況等を総合的に勘案して算定しております。
当該企業結合に係る取得関連費用については、60,720千円を連結包括利益計算書の「その他の費用」として計上しております。
なお、当該企業結合に係る取得日以降の損益情報及びプロフォーマ損益情報は、連結財務諸表に対する影響額に重要性がないため記載しておりません。
38．偶発事象
該当事項はありません。

― 88 ―

39．後発事象
自己株式の取得
当社は、2019年２月５日開催の取締役会において、会社法第165条第３項の規定により読み替えて適用される同法第156条の規定に基づき、自己株式取得に係る事項を決議しました。決議内容は下記のとおりであります。
１．自己株式の取得を行う理由
資本効率の向上および、環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とするため。
２．取得に係る事項の内容（１）取得対象株式の種類

普通株式（２）取得し得る株式の総数

1,200,000株（上限）（発行済株式総数（自己株式を除く）に対する割合2.5％）（３）株式の取得価額の総額

1,000,000千円（上限）

（４）取

得

期

間

2019年２月７日～2019年８月31日

（５）取

得

方

法

証券会社による投資一任方式

40．重要な子会社
当社の重要な子会社は、「第１企業の概況 ４

関係会社の状況」に記載のとおりであります。

(2) 【その他】
当連結会計年度における四半期情報等(累計期間)
売上高
税引前四半期利益
又は税引前利益
親会社の所有者に帰属する四半期(当期)利益基本的１株当たり
四半期(当期)利益

第１四半期

第３四半期

当連結会計年度(千円)

18,310,040

32,520,695

45,308,339

61,543,319(千円)

4,150,290

6,511,917

9,843,160

10,171,017(千円)

2,847,530

4,452,334

6,645,209

6,852,237

(円)

58.92

91.97

137.15141.36(会計期間)
基本的１株当たり
四半期利益

第２四半期

第１四半期
(円)

第２四半期

58.92

33.10

― 89 ―

第３四半期
45.18

第４四半期
4.27

２ 【財務諸表等】(1) 【財務諸表】① 【貸借対照表】(単位：千円)
前事業年度(2017年11月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
売掛金
販売用不動産
仕掛販売用不動産
貯蔵品
関係会社短期貸付金
未収入金
前渡金
前払費用
繰延税金資産その他
貸倒引当金
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
構築物
機械及び装置
車両運搬具
工具、器具及び備品
土地
リース資産
建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産ソフトウエアソフトウエア仮勘定
電話加入権
無形固定資産合計
投資その他の資産投資有価証券
関係会社株式出資金
長期貸付金
関係会社長期貸付金
長期前払費用
長期未収入金
破産更生債権等
敷金及び保証金
繰延税金資産その他
貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計
資産合計

18,237,801
100,876※１
40,822,920※１14,150,794
4,457
170,560※２642,938
289,196
275,029
135,142※２
143,435△1,841
74,971,312※１※１― 90 ―

10,998,347
16,882
27,8694,822
43,645
20,596,780
9,008
12,40031,709,757

当事業年度(2018年11月30日)

18,747,826
119,547※１
45,077,095※１
10,917,460
5,761
70,000※２
938,635
500,205259,258
196,562※２
278,280△471
77,110,161
※２

※１

※１

16,434,105
28,95622,895
12,12833,502
24,021,186
5,624
400
40,558,800

35,375－
1,889
37,26425,411
23,105
1,889
50,405

1,699,377
4,809,144
4,100
2,990
921,740
112,229※２
34,613
3,582
678,906
210,904
4,014△3,6008,478,003
40,225,024
115,196,337

2,194,930
6,390,866
4,150
2,910
473,000
195,863※２
47,092
3,627
603,566
525,152
4,014△3,645
10,441,529
51,050,735
128,160,896(単位：千円)
前事業年度(2017年11月30日)
負債の部
流動負債
買掛金
1年内返済予定の長期借入金
リース債務
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
預り金
賞与引当金
賃貸事業損失引当金
流動負債合計
固定負債
長期借入金
預り敷金保証金
リース債務
資産除去債務
退職給付引当金
役員長期未払金
デリバティブ負債
固定負債合計
負債合計
純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
資本準備金
資本剰余金合計
利益剰余金
利益準備金
その他利益剰余金
別途積立金
繰越利益剰余金
利益剰余金合計
自己株式
株主資本合計
評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金
繰延ヘッジ損益評価・換算差額等合計
新株予約権
純資産合計
負債純資産合計

※２
※１,※４

※２

※１,※４
※２

― 91 ―

724,194
5,847,106
3,654
530,901
69,028
136,704
241,473
1,174,547
537,794
235,7433,573
9,504,721

59,412,010
2,658,061
6,074
19,197
350,547
350,581
6,088
62,802,560
72,307,282

当事業年度(2018年11月30日)

810,375
6,283,260
3,654※２
540,829
77,190837,448－
1,215,569※２
164,446
281,962
1,060
10,215,798
※２

※１,※４

※１,※４
※２

66,853,583
3,081,544
2,419
6,817
366,943
348,641
3,546
70,663,496
80,879,295

6,421,392

6,554,139

6,504,868
6,504,868

6,637,615
6,637,615

7,250

7,250

15,00029,796,811
29,819,061－
42,745,321

15,00033,960,034
33,982,284△128
47,173,911

57,003△4,224
52,77890,95442,889,054
115,196,337

70,332△2,46067,871
39,81847,281,601
128,160,896

② 【損益計算書】

売上高
売上原価
売上総利益
販売費及び一般管理費
営業利益
営業外収益
受取利息
受取配当金
為替差益
貸倒引当金戻入額
雑収入
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
株式交付費
為替差損
雑損失
営業外費用合計
経常利益
特別利益
特別損失
固定資産売却損
固定資産除却損
関係会社整理損
特別損失合計税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益

前事業年度(自 2016年12月１日
至 2017年11月30日)※１45,491,580※１34,589,430
10,902,149※１,※２
4,467,252
6,434,897
31,126
1,521,737
4,627
－
※１
79,466
1,636,957(単位：千円)
当事業年度(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)※１
48,061,639※１
36,911,353
11,150,286※１,※２
4,819,863
6,330,422※１※１― 92 ―

14,436
1,142,368－
921※１
53,4481,211,174※１※１

842,029－－
11,728853,757
7,218,097

758,957
1,335
359
10,320770,9736,770,624－
17,816
2,967
20,784
7,197,313
1,690,720
56,9091,747,630
5,449,682

304
568
－
872
6,769,751
1,781,756△382,328
1,399,427
5,370,323

【売上原価明細書】
不動産流動化事業原価明細書
前事業年度
2016年12月１日
2017年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)
(自
至

区分
Ⅰ

土地

Ⅱ

建物取得費・バリューアッ
プコスト
収益性低下による
簿価切下額

Ⅲ

注記
番号

計
(注)

当事業年度
2017年12月１日
2018年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)(自至20,384,892

71.9

14,318,421

57.6

7,961,835

28.1

10,089,348

40.6

－

－

454,496

1.8

28,346,728

100.0

24,862,265100.0

原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
不動産開発事業原価明細書
前事業年度
2016年12月１日
2017年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)
(自
至

区分

注記
番号

当事業年度
2017年12月１日
2018年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)
(自
至

Ⅰ

用地費

1,785,873

60.6

4,761,566

54.7

Ⅱ

建築費

1,133,849

38.5

3,944,623

45.3

Ⅲ

収益性低下による簿価切下額

28,8161.0－－

2,948,538

100.0

8,706,190

100.0

計
(注)

原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
不動産賃貸事業原価明細書
前事業年度
2016年12月１日
2017年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

当事業年度
2017年12月１日
2018年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)

(自
至

区分

注記
番号

(自
至

Ⅰ

外注費

714,992

21.8

582,684

17.4

Ⅱ

諸経費

2,565,303

78.2

2,759,269

82.6(うち租税公課)(439,739)(466,850)(うち減価償却費)(287,570)(514,381)(うち水道光熱費)(517,461)(540,298)

計3,280,295

100.0

3,341,954

100.0

不動産ファンド・コンサルティング事業原価明細書
前事業年度
2016年12月１日
2017年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

当事業年度
2017年12月１日
2018年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

13,867

100.0

942

100.0

13,867

100.0

942

100.0

(自
至

区分
諸経費
計

注記
番号

― 93 ―(自至

③ 【株主資本等変動計算書】
前事業年度(自2016年12月１日

至

2017年11月30日)(単位：千円)
株主資本
資本剰余金

資本金
資本準備金
当期首残高

6,421,392

6,504,868

利益剰余金
その他利益剰余金

資本剰余金
合計

利益準備金

6,504,868

7,250

別途積立金
15,000

繰越利益
剰余金

利益剰余金
合計

25,409,376

25,431,626

剰余金の配当△1,062,248△1,062,248

当期純利益

5,449,682

5,449,682

当期変動額
新株の発行

自己株式の取得
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

－

－

－

－

－

4,387,434

4,387,434

6,421,392

6,504,868

6,504,868

7,250

15,00029,796,811

29,819,061

株主資本

自己株式

当期首残高

－

評価・換算差額等
その他
有価証券
評価差額金

繰延ヘッジ
損益

評価・換算
差額等合計

新株予約権

純資産合計

株主資本合計

38,357,887

60,295△8,34751,94845,53838,455,373

当期変動額
新株の発行

－

－

剰余金の配当△1,062,248△1,062,248

当期純利益

5,449,682

5,449,682－－

自己株式の取得
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）△3,292

4,122

830

45,416

46,247

当期変動額合計－

4,387,434△3,292

4,122

830

45,416

4,433,681

当期末残高

－

42,745,321

57,003△4,224

52,77890,95442,889,054― 94 ―

当事業年度(自2017年12月１日

至

2018年11月30日)(単位：千円)
株主資本
資本剰余金

資本金
資本準備金
当期首残高

利益剰余金
その他利益剰余金

資本剰余金
合計

利益準備金
7,250

6,421,392

6,504,868

6,504,868

132,747

132,747

132,747

別途積立金
15,000

繰越利益
剰余金

利益剰余金
合計

29,796,811

29,819,061

剰余金の配当△1,207,100△1,207,100

当期純利益

5,370,323

5,370,323

当期変動額
新株の発行

自己株式の取得
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

132,747

132,747

132,747－－

4,163,223

4,163,223

6,554,139

6,637,615

6,637,615

7,250

15,00033,960,034

33,982,284

株主資本

自己株式

当期首残高

－

評価・換算差額等
その他
有価証券
評価差額金

繰延ヘッジ
損益

評価・換算
差額等合計

新株予約権

純資産合計

株主資本合計42,745,321

57,003△4,224

52,77890,95442,889,054

当期変動額
新株の発行

265,494

265,494

剰余金の配当△1,207,100△1,207,100

当期純利益

5,370,323

5,370,323

△128

△128

自己株式の取得△128

株主資本以外の項目の当期変動額（純額）

13,3291,763

15,093△51,136△36,043

当期変動額合計△128

4,428,589

13,3291,763

15,093△51,136

4,392,546

当期末残高

△128

47,173,911

70,332△2,46067,871

39,81847,281,601― 95 ―

【注記事項】(重要な会計方針)
１

資産の評価基準及び評価方法(1) 有価証券の評価基準及び評価方法①

子会社株式 移動平均法による原価法②

その他有価証券
時価のあるもの
決算日の市場価格等に基づく時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定)
時価のないもの
移動平均法による原価法(2) デリバティブの評価基準及び評価方法
デリバティブ 時価法(3) たな卸資産の評価基準及び評価方法
評価基準は原価法(貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっております。
①

販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法

②

貯蔵品
最終仕入原価法２

固定資産の減価償却の方法(1) 有形固定資産(リース資産を除く)
定額法を採用しております。また、一部の資産については、定率法を採用しております。
(2) 無形固定資産(リース資産を除く)
・自社利用のソフトウエア
社内における見積利用可能期間に基づく定額法を採用しております。
(3) リース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。

３

引当金の計上基準(1) 貸倒引当金
債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を計上しております。
(2) 賞与引当金
従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額に基づき当期負担額を計上しております。
(3) 退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務の見込額に基づき計上しております。
退職給付債務の算定にあたり、退職給付見込額を当事業年度末までの期間に帰属させる方法については、給付算定式基準によっております。
数理計算上の差異は、各事業年度の発生時の従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数による定額法により按分した額を、費用処理することとしております。
(4) 賃貸事業損失引当金転貸借契約等に係る損失に備えるため、支払義務のある賃料等総額から転貸による見込賃料収入等総額を控除した金額を計上しております。

― 96 ―

４

その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項(1) 消費税等の会計処理
消費税等の会計処理は、税抜方式によっております。
(2) 外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準
外貨建金銭債権債務は、決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。
(3) ヘッジ会計の方法①

ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。

②

ヘッジ手段とヘッジ対象
・ヘッジ手段・・・金利スワップ
・ヘッジ対象・・・借入金に係る利息

③

ヘッジ方針
借入金利変動リスク低減並びに金融収支改善のため、ヘッジ対象の範囲内で金利変動リスクをヘッジしております。

④

ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計を半期毎に比較し、両者の変動額等を基にヘッジの有効性を評価しております。

(追加情報)(資産の保有目的の変更)
従来、有形固定資産として保有していた賃貸物件4,256,152千円を、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。また、従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件4,884,154千円を、事業方針の変更に伴い有形固定資産へ振り替えております。

(貸借対照表関係)※１

担保に供している資産並びに担保付債務は以下のとおりであります。
担保に供している資産
前事業年度(2017年11月30日)
39,577,574千円

当事業年度(2018年11月30日)
43,417,765千円

仕掛販売用不動産

14,021,609

10,717,994

建物

9,512,458

15,009,633

14,752,269

18,755,471

77,863,912

87,900,865

前事業年度(2017年11月30日)
5,847,106千円

当事業年度(2018年11月30日)
6,283,260千円

59,412,010

66,853,583

65,259,116

73,136,843

販売用不動産土地計
担保権によって担保されている債務

１年内返済予定の長期借入金
長期借入金
計― 97 ―

※２

関係会社に対する資産及び負債

短期金銭債権３

前事業年度(2017年11月30日)
5,854千円

当事業年度(2018年11月30日)
33,685千円

長期金銭債権33,527

46,892

短期金銭債務119,767

73,383

長期金銭債務

92,616

154,742

偶発債務
下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。
前事業年度(2017年11月30日)

当事業年度(2018年11月30日)

790,960千円

729,640千円

69,09062,346

トーセイ・リバイバル・インベス
トメント㈱トーセイ・コミュニティ㈱※４

財務制限条項
前事業年度(2017年11月30日)(1) 当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計672,350千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2014年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋営業債務及びその他の債務(2) 当社の借入金のうち、㈱三菱東京UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計710,772千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース債務(3) 当社の借入金のうち、㈱みずほ銀行との個別金銭消費貸借契約(残高合計4,412,500千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2014年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は― 98 ―

前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
(4) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計7,554,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することが
あります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
当事業年度(2018年11月30日)(1) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計1,200,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋営業債務及びその他の債務(2) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計605,750千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2014年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース債務(3) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計683,088千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

― 99 ―

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース債務(4) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計9,578,020千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することが
あります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
(5) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計670,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあ
ります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2017年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
(損益計算書関係)※１

各科目に含まれている関係会社に対するものは、次のとおりであります。

(自
至

前事業年度
2016年12月１日
2017年11月30日)

売上高43,282千円

仕入高
営業取引以外の取引高

当事業年度
2017年12月１日
2018年11月30日)
179,438千円

1,494,901

1,111,964

75,361

74,5781,484,152

1,084,578

その他の営業取引高

※２

(自
至

販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度34.5％、当事業年度36.1％、一般管理費に属する費用のおおよその割合は前事業年度65.5％、当事業年度63.9％であります。販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

(自
至

前事業年度
2016年12月１日
2017年11月30日)

(自
至

当事業年度
2017年12月１日
2018年11月30日)

販売経費(流動化)

582,882千円

販売経費(開発)

818,694

979,366

給料手当

946,750

1,007,898

賞与引当金繰入額

232,356

281,962

退職給付費用

64,08756,270

貸倒引当金繰入額

1,888

－

租税公課

696,315

614,590

減価償却費

48,38949,012― 100 ―

633,212千円

(有価証券関係)
前事業年度(2017年11月30日)
子会社株式(貸借対照表価額4,809,144千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、記載しておりません。
当事業年度(2018年11月30日)
子会社株式(貸借対照表価額6,390,866千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、記載しておりません。
(税効果会計関係)
１

繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前事業年度(2017年11月30日)

当事業年度(2018年11月30日)

繰延税金資産流動資産
未払事業税否認

32,939千円

60,212千円

賞与引当金

72,75086,337

その他

29,45350,013

135,142

196,562

退職給付引当金

107,337

112,358

役員長期未払金

107,347

106,753－

315,966

小計
固定資産

投資の払戻しとした受取配当金
その他

21,377

21,114

236,062

556,192

371,205

752,755△25,157△31,040△25,157△31,040

繰延税金負債合計△25,157△31,040

繰延税金資産の純額

346,047

721,714小計繰延税金資産合計
繰延税金負債
固定負債
その他有価証券評価差額金
小計２

法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
前事業年度(2017年11月30日)
30.86％

法定実効税率

当事業年度(2018年11月30日)
30.86％(調整)
交際費等永久に損金に算入されない項目

0.17

0.18

受取配当金等永久に益金に算入されない項目

△6.63

△9.07

税額控除

△0.48

△1.02

その他

0.36

△0.27

24.28

20.67

税効果会計適用後の法人税等の負担率― 101 ―

(重要な後発事象)
自己株式の取得
当社は、2019年２月５日開催の取締役会において、会社法第165条第３項の規定により読み替えて適用される同法第156条の規定に基づき、自己株式取得に係る事項を決議しました。決議内容は下記のとおりであります。
１．自己株式の取得を行う理由
資本効率の向上および、環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とするため。
２．取得に係る事項の内容（１）取得対象株式の種類

普通株式（２）取得し得る株式の総数

1,200,000株（上限）（発行済株式総数（自己株式を除く）に対する割合2.5％）（３）株式の取得価額の総額

1,000,000千円（上限）

（４）取

得

期

間

2019年２月７日～2019年８月31日

（５）取

得

方

法

証券会社による投資一任方式― 102 ―

④ 【附属明細表】【有形固定資産等明細表】
区分

有形固定資産

資産の種類

当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期償却額

当期末残高

建物

10,998,347

7,993,937

2,037,119521,061

16,434,105

1,923,251

構築物

16,882

13,4300

1,355

28,956

9,233

機械及び装置27,869

－

－

4,973

22,895

10,484

車両運搬具

4,822

15,052

4,019

3,726

12,128

2,923

工具、器具
及び備品

43,645

4,267－

14,41033,50278,822

20,596,780

5,656,538

2,232,132－

24,021,186

－

リース資産

9,008

－

－

3,384

5,624

7,911

建設仮勘定

12,400112,000

124,000－

400－

31,709,757

13,795,225

4,397,270

548,91140,558,800

2,032,626

ソフトウエア35,375

4,518－

14,482

25,411－

ソフトウエア
仮勘定－

23,105－－

23,105

－

電話加入権

1,889

－

－

－

1,889

－

計

37,264

27,623－

14,48250,405－土地計

無形固定資産(単位：千円)
減価償却
累計額(注) 当期増加額のうち主なものは次のとおりであります。
建物 販売用不動産からの振替（２物件）2,857,145千円
オフィスビルの新規取得（１物件）5,003,434千円
土地 販売用不動産からの振替（２物件）2,027,008千円
オフィスビルの新規取得（１物件）3,501,408千円【引当金明細表】(単位：千円)
科目

当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期末残高

貸倒引当金

5,442

225

1,551

4,116

賞与引当金

235,743

281,962

235,743

281,962

3,573

1,060

3,573

1,060

賃貸事業損失引当金(2) 【主な資産及び負債の内容】
連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。
(3) 【その他】
該当事項はありません。

― 103 ―

第６ 【提出会社の株式事務の概要】
事業年度

12月１日から11月30日まで

定時株主総会

２月中

基準日

11月30日剰余金の配当の基準日

５月31日
11月30日１単元の株式数

100株

単元未満株式の買取り
取扱場所
株主名簿管理人

東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 証券代行部
東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取次所

―

買取手数料

無料

公告掲載方法

電子公告により行います。
公告掲載ＵＲＬ
https://www.toseicorp.co.jp/ir/publicly/index.html
ただし、電子公告によることができない事故その他のやむを得ない事由が生じたときは、日本経済新聞に掲載して行います。

株主に対する特典

該当事項はありません。

(注) １．当社定款の定めにより、当社の株主は、その有する単元未満株式について、次に掲げる権利以外の権利を行使することができません。
(1) 会社法第189条第２項各号に掲げる権利(2) 会社法第166条第１項の規定による請求をする権利(3) 株主の有する株式数に応じて募集株式の割当ておよび募集新株予約権の割当てを受ける権利
２．株式等の取引に係る決済の合理化を図るための社債等の振替に関する法律等の一部を改正する法律(平成16年６月９日 法律第88号)の施行に伴い、単元未満株式の買取・売渡を含む株式の取扱は、原則として、証券会社等の口座管理機関を経由して行うこととなっています。但し、特別口座に記録されている株式については、特別口座の口座管理機関である三菱UFJ信託銀行株式会社が直接取り扱います。

― 104 ―

第７ 【提出会社の参考情報】
１ 【提出会社の親会社等の情報】
当社は、金融商品取引法第24条の７第１項に規定する親会社等はありません。

２ 【その他の参考情報】
当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に次の書類を提出しております。
(1) 有価証券報告書及びその添付書類並びに確認書
事業年度

第68期(自2016年12月１日

至 2017年11月30日)2018年２月28日関東財務局長に提出(2) 内部統制報告書及びその添付書類
2018年２月28日関東財務局長に提出(3) 四半期報告書及び確認書
第69期第１四半期(自2017年12月１日

至 2018年２月28日)2018年４月10日関東財務局長に提出

第69期第２四半期(自2018年３月１日

至 2018年５月31日)2018年７月10日関東財務局長に提出

第69期第３四半期(自2018年６月１日

至 2018年８月31日)2018年10月10日関東財務局長に提出(4) 臨時報告書
2018年５月25日関東財務局長に提出
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第４号(主要株主の異動)の規定に基づく臨時報告書であります。
2019年２月28日関東財務局長に提出
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２(議決権行使結果)の規定に基づく臨時報告書であります。

― 105 ―

第二部 【提出会社の保証会社等の情報】
該当事項はありません。

― 106 ―

独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書
2019年２月22日
トーセイ株式会社
取締役会

御中

新創監査法人
指定社員
業務執行社員

公認会計士

坂

下

指定社員
業務執行社員

公認会計士

飯

島

貴

之

㊞

淳

㊞

＜財務諸表監査＞当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会社の2017年12月１日から2018年11月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結財政状態計算書、連結包括利益計算書、連結持分変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書及び連結財務諸表注記について監査を行った。
連結財務諸表に対する経営者の責任
経営者の責任は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」第93条の規定により国際会計基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に連結財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに基づき監査を実施することを求めている。
監査においては、連結財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、
当監査法人の判断により、不正又は誤謬による連結財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用される。財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リス
ク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、連結財務諸表の作成と適正な表示に関連する
内部統制を検討する。また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての連結財務諸表の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査意見
当監査法人は、上記の連結財務諸表が、国際会計基準に準拠して、トーセイ株式会社及び連結子会社の2018年11月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。

＜内部統制監査＞当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、トーセイ株式会社の2018年11月30日現在の内部統制報告書について監査を行った。
内部統制報告書に対する経営者の責任
経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。
なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した内部統制監査に基づいて、独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準は、当監査法人に内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに基づき内部統制監査を実施することを求めている。
内部統制監査においては、内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための手続が実施される。内部統制監査の監査手続は、当監査法人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。また、内部統制監査には、財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評
価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査意見
当監査法人は、トーセイ株式会社が2018年11月30日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、すべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
利害関係
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上※１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が連結財務諸表に添付する形で別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれておりません。

独立監査人の監査報告書
2019年２月22日
トーセイ株式会社
取締役会

御中

新創監査法人
指定社員
業務執行社員

公認会計士

坂

下

指定社員
業務執行社員

公認会計士

飯

島

貴

之

㊞

淳

㊞

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会社の2017年12月１日から2018年11月30日までの第69期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。
財務諸表に対する経営者の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準
は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに基づき監査を実施することを求めている。
監査においては、財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、当監査法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用される。
財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、財務諸表の作成と適正な表示に関連する内部統制を検討する。また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査意見
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、トーセ
イ株式会社の2018年11月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
利害関係
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上※１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が財務諸表に添付する形で別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれておりません。

【表紙】【提出書類】

内部統制報告書【根拠条文】

金融商品取引法第24条の４の４第１項【提出先】

関東財務局長【提出日】

2019年２月28日【会社名】

トーセイ株式会社【英訳名】

TOSEI CORPORATION【代表者の役職氏名】

代表取締役【最高財務責任者の役職氏名】

取締役専務執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区虎ノ門四丁目２番３号【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所

山口

誠一郎
平野

昇

(東京都中央区日本橋兜町２番１号)

１ 【財務報告に係る内部統制の基本的枠組みに関する事項】
代表取締役社長山口誠一郎及び取締役専務執行役員平野昇は、当社及び連結子会社（以下「当社グループ」）の財務報告に係る内部統制の整備及び運用に責任を有しており、企業会計審議会の公表した「財務報告に係る内部統制の評価及び監査の基準並びに財務報告に係る内部統制の評価及び監査に関する実施基準の設定について（意見書）」に示されている内部統制の基本的枠組みに準拠して財務報告に係る内部統制を整備及び運用しております。
なお、内部統制は、内部統制の各基本的要素が有機的に結びつき、一体となって機能することで、その目的を合理的な範囲で達成しようとするものであります。このため、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性があります。

２ 【評価の範囲、基準日及び評価手続に関する事項】
財務報告に係る内部統制の評価は、当事業年度の末日である2018年11月30日を基準日として行われており、評価に当たっては、一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠いたしました。
本評価においては、連結ベースでの財務報告全体に重要な影響を及ぼす内部統制（全社的な内部統制）の評価を行った上で、その結果を踏まえて、評価対象とする業務プロセスを選定しております。当該業務プロセスの評価においては、選定された業務プロセスを分析した上で、財務報告の信頼性に重要な影響を及ぼす統制上の要点を識別し、当該統制上の要点について整備及び運用状況を評価することによって、内部統制の有効性に関する評価を行いました。
財務報告に係る内部統制の評価範囲は、当社グループについて、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性の観点から必要な範囲を決定いたしました。財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性は、金額的及び質的影響の重要性を考慮して決定しており、当社及び重要な連結子会社６社を対象として行った全社的な内部統制の評価結果を踏まえ、業務プロセスに係る内部統制の評価範囲を合理的に決定いたしました。
業務プロセスに係る内部統制の評価範囲については、各事業拠点の連結会計年度の売上高（連結会社間取引消去後）の金額が高い拠点から合算していき、連結売上高の概ね２／３に達している１事業拠点を「重要な事業拠点」といたしました。選定した重要な事業拠点においては、企業の事業目的に大きく関わる勘定科目として売上高、売掛金、棚卸資産に至る業務プロセスを評価の対象といたしました。さらに、選定した重要な事業拠点にかかわらず、それ以外の事業拠点をも含めた範囲について、重要な虚偽記載の発生可能性が高く、見積りや予測を伴う重要な勘定科目に係る業務プロセスを財務報告への影響を勘案して重要性の大きい業務プロセスとして評価対象に追加しております。

３ 【評価結果に関する事項】
上記の評価の結果、当事業年度末日時点において、当社グループの財務報告に係る内部統制は有効であると判断いたしました。

４ 【付記事項】
付記すべき事項はありません。

５ 【特記事項】
特記すべき事項はありません。