ジョイント・リート投資法人
ジョイント・キャピタル・パートナーズ

新スポンサー選定に係るＩＲ説明会

平成22年2月22日
ジョイント・リート投資法人
株式会社ジョイント・キャピタル・パートナーズ

新スポンサーの概要
会社概要
名称

積水ハウス株式会社株式会社スプリング・インベストメント所

在地

大阪府大阪市北区大淀中一丁目1番88号

東京都千代田区紀尾井町4番3号

代表者

代表取締役会長（CEO） 和田 勇
代表取締役社長（COO） 阿部 俊則

代表取締役社長（CEO） エリック・ルーカス
代表取締役（COO） 市來 直人

容工業化住宅の設計、施工及び請負並びに不動産の売買、仲介、賃貸借、管理及びそれらに関連する事業

不動産投資運用（アセット・マネジメント）事業

金

186,554百万円

50百万円

設 立 年 月 日

昭和35年8月

平成10年6月

純資産（連結）754,130百万円（平成21年1月31日現在）（単体）3,592百万円（平成20年12月31日現在）

総資産（連結）1,387,237百万円（平成21年1月31日現在）（単体）5,419百万円（平成20年12月31日現在）

REI T事業への関与実績

ジャパンエクセレント投資法人の資産運用会社であるジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社のコアスポンサーとして共同出資。オフィスビル供給、PM業務の受託などで、同投資法人の成長に貢献。

豪州証券取引所の上場不動産投資信託（豪州LPT）であるアストロ・ジャパン・プロパティ・トラスト（AJA）が投資する日本国内の不動産・不動産信託受益権の運用業務等を主な事業としている。

資産運用会社への出
資比率75％（3,000株）25％（1,000株）

事
資業

内
本

資産運用会社の株式譲渡の日程
 平成22年2月19日
 平成22年3月8日
 平成22年3月8日

株式譲渡契約締結
資産運用会社取締役会において株式譲渡の承認（予定）株式譲渡実行（予定）1新スポンサー選定の経緯と選定理由
これまでの経緯

世界的な金融不安、信用収縮

旧スポンサー企業であるジョイント・コーポレーションの会社更生法適用申請

スポンサークレジットの低下

投資主価値の最大化という観点から以下の事項を選定方針として、資産運用会社の新スポンサー選定作業を開始
本投資法人のリファイナンス時期を鑑み、可能な限り早期に選定

財務基盤の安定化を図るため主要取引金融機関の理解が得られる企業を選定

本投資法人の中長期的な成長戦略の再構築が可能な企業を選定

平成22年2月19日 あらゆる面から多角的に検討した結果、ジョイント・コーポレーションは、積水ハウス及びスプリング・インベストメントと株式譲渡契約を締結

選定理由
 選定方針に全て合致する新スポンサー候補であったこと
 以下の特徴を持つ両社が資産運用会社の運営に共同スポンサーとして参画することにより、運用体制の強化が図れること

積水ハウス

スプリング・インベストメント

高級賃貸住宅の自社開発や、優良な賃貸住宅の取得実績、PM業務等のノウハウを持つ住宅産業のリーディングカンパニー

豪州に上場するAJAが投資する日本国内の不動産・不動産信託受益権の運用実績に加え、日米欧豪での不動産ファンド/アセッ
ト・マネジメントのノウハウを持つ国際的なファンドマネージャー
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新スポンサーとの一連の取組み
新スポンサーによる資産運用会社の全発行済株式の取得
住宅業界のリーディングカンパニー

国際的なファンドマネージャー

積水ハウス

シナジー

75％取得取得予定日⇒資産運用会社は積水ハウスの連結子会社へ

スプリング・インベストメント

25％取得

平成22年3月8日

両社の持つアセット・マネジメント能力を外部成長と内部成長の両面に活用が可能
積水ハウスの高い与信力を背景に本投資法人の財務基盤の安定性向上が可能

新スポンサーとの取組みと強化ポイント

資産運用会社への第三者割当によるパイプラインサポート契約

役職員の派遣新投資口の発行の締結（予定）

両社のノウハウの取入れ・活用

LTVの引下げによる借入余力の確保

両社による物件情報の優先的提供等

運用体制の強化

財務基盤の再構築

物件取得体制の強化
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第三者割当増資の概要
第三者割当増資の概要
項 目

主要な投資主の異動
概 要

実行前（平成21年9月30日現在）

実行後

発行新投資口数

10,400口

ゴールドマンサックスインターナショナル

20.52%

ゴールドマンサックスインターナショナル

18.67%

発行価額

1口当たり174,936円

日興シティ信託銀行株式会社（投信口）

8.01%

日興シティ信託銀行株式会社（投信口）

7.28%

発行価額の総額

1,819,334,400円

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社
（信託口）

6.10%

積水ハウス株式会社

6.77%

払込期日

平成22年4月2日
株式会社ジョイント・コーポレーション

5.15% （信託口）

割当先及び割当口数

積水ハウス株式会社
合同会社スプリング・インベスターズ*

4.51%

株式会社ジョイント・コーポレーション

4.69%

実行後の発行投資口数

115,070口 （実行前の104,670口から約9.9％増加）

ドイチェ バンク アーゲー ロンドン ピー
ビー ノントリティー クライアンツ 613
日本マスタートラスト信託銀行株式会社
（信託口）

4.13%

ドイチェ バンク アーゲー ロンドン ピー
ビー ノントリティー クライアンツ 613

4.10%

資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口）

3.88%

日本マスタートラスト信託銀行株式会社
（信託口）

3.75%

野村信託銀行株式会社（投信口）

1.83%

資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口）

3.53%

ザ バンク オブ ニューヨーク－ジャスディック
トリーティー アカウント

1.64%

合同会社スプリング・インベスターズ

2.25%

クリアストリーム バンキング エス エー

1.17%野村信託銀行株式会社（投信口）

1.66%

7,800口2,600口*新スポンサー「スプリング・インベスメント」の完全子会社

調達資金の使途
平成22年3月12日に償還期限が到来する投資法人債の償還資金として実行予定の短期借入金の返済資金の一部に充当

目的・効果

新スポンサーのコミットメントの明確化

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社

5.55%**上記の表は、平成21年9月30日現在の投資主名簿に記載された内容に変化がない状態で本第三者割当増資を行った場合の投資主の状況を示したものであり、実際の投資主の状況とは必ずしも一致しません。

自己資本の増強による借入余力の向上
有利子負債比率： 調達前51.3％→調達・支出後49.5％

借入金の返済に充当することによる借入コストの削減

本投資法人の信用力の回復・財務基盤の強化 ⇒ 中長期的な成長基盤の再構築
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今後の成長戦略
成長戦略
・積水ハウスの優良賃貸住宅を市場へ供給する能力、積水ハウスグループの積和不動産各社によるプロパティ・マネジメント能力・スプリング・インベストメントのグローバルな投資家ネットワークとIRのノウハウ及び金融知識⇒これらを外部成長と内部成長の両面に活用
・当面は現状のポートフォリオを維持しつつ、直近に迎える資金調達に対する懸念を解消

外部成長・積水ハウスが所有する良質な賃貸住宅を中心とした新スポンサーによる住宅物件の安定的な取得機会の提供⇒ 住宅・商業施設中心の総合型リートから住宅中心の総合型リートへの転換を図る
・積水ハウスの高い与信力を背景とした優位な資金調達能力の活用⇒ 機動的な物件購入に対応できる体制の再構築
・必要に応じた物件の入替えを実施（ただし、当面は商業施設も保有し続けることを想定）

内部成長

収入の安定維持
・積水ハウスグループのネットワークを活かしたリーシング活動 ⇒ 稼働率向上、賃料上昇・維持
・商業施設個々の状況に応じたバリューアップの実施 ⇒ 収益の向上

コスト低減
・積水ハウスがスポンサーになることによる金融機関との協調関係の一層の強化⇒ 資金調達コストの削減
効率的運営
・積和不動産各社及びスプリング・インベストメントの運営ノウハウの活用 ⇒ 物件管理コストの削減
・スプリング・インベストメントの国際的なファンドマネージャーとしての経験、豊富な金融知識の活用⇒ 海外投資家を含む幅広いIR活動の強化・資金調達手法の多様化

投資法人の事業価値 ・ 投資主利益の最大化
5ジョイント・リート投資法人の新体制（参考）旧 ストラクチャー
投資法人

ジョイント・リート投資法人

5,400口（5.15%）出資

スポンサー会社等
株式会社ジョイント・コーポレーション

資産運用会社

100%出資株式会社ジョイント・キャピタル・パートナーズ

株式会社ジョイント・アセットマネジメント
株式会社ジョイント・レジデンシャル不動産

新 ストラクチャー
株式会社ジョイント・コーポレーション

5,400口（4.69%）
出資

投資法人
ジョイント・リート投資法人

新スポンサー会社
積水ハウス株式会社株式会社スプリング・インベストメント

7,800口（6.77%）出資（第三者割当後）資産運用会社

75%出資
25%出資

株式会社ジョイント・キャピタル・パートナーズ

業務執行社員合同会社スプリング・インベスターズ

2,600口（2.25%）出資（第三者割当後）
6平成22年3月期中のデットファイナンスの予定（参考）
借入金
借入日

残高

返済期限

返済方針

平成21年3月26日

97.2億円

平成22年2月26日

取引金融機関からの借換えにて返済予定

平成20年3月31日

6億円

平成22年3月31日

取引金融機関からの借換えにて返済予定

発行日残高

償還期限

償還方針

平成19年3月13日

50億円

平成22年3月12日

取引金融機関からの新規借入れにて償還後、その借入金の一部を第三者割当増資による調達資金（約18億円）にて返済予定

投資法人債◇ 本資料は、情報提供を目的としたものであり、投資の勧誘や特定売買の推奨を目的としたものではありません。ジョイント・リート投資法人の投資口のご購入にあたっては、各証券会社にお問合せいただきますとともに、投資家ご自身のご判断でなされますようにお願いいたします。

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