PFI 手法を用いた京都市上下水道局総合庁舎の整備
京都市 上下水道局 技術監理室 監理課

1.

はたなかゆうすけ

おくもりゆうすけ

畠中 佑介，奥森勇輔

はじめに太秦庁舎

京都市（以下，「本市」という）の上下水道事
業を取り巻く経営環境は，節水型社会の定着や人︵地下鉄烏丸線︶

北部エリア拠点

御所（地下鉄東西線）

太秦天神川駅口減少により水需要が減少するとともに，管路や京都駅施設の老朽化が更に進む等，今後も大変厳しい見通しとなっています。

南部エリア拠点

市民生活を支える重要なライフラインである水総合庁舎

道・下水道を将来にわたり維持していくためには，長期的な視点に立った持続可能な経営を進めるとともに，大規模災害等に備える危機管理体制の強化を図る必要があります。
こうした背景を踏まえ，本市では，京都駅付近

図− 1にある上下水道局本庁舎や市内に点在する水道・京都市（拡大図）

下水道の事業所を集約することにより，効果的・内北部エリアを所管する「太秦庁舎」に引き続き，効率的な業務執行体制を構築するとともに，庁舎

市内南部エリアを所管する「総合庁舎」の施設整等の維持管理及び改築等に係るライフサイクルコ

備（令和 4 年 5 月開庁），維持管理・運営等を実ストの縮減，並びに使用しなくなった庁舎等の有施する事業です。

効活用による財政基盤の強化を図ることとしました。併せて，漏水や地震，大雨等の災害の発生時

2.

基本計画における迅速な復旧対応を可能とすること等を目的として，市内北部エリア・南部エリアの 2 か所

平成 30 年 9 月に総合庁舎の整備に係る基本方に上下水道局（以下，「局」という）の事業・防針をはじめ，施設の機能や規模，配置計画，整備災拠点を整備することとしました（図− 1）。

手法等を取りまとめた「京都市上下水道局南部拠

京都市上下水道局南部拠点整備事業（以下，「本事業」という）は，平成 29 年 7 月に開庁した市点整備事業基本計画」を策定し，その後の基本設計や庁舎運営の指針としました。
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⑴

基本方針

表− 1

【基本方針 1 】 効果的・効率的な事業運営，サービスの向上を推進する庁舎

計画地

元資器材・防災センター用地の一部（局所有地）
京都市南区上鳥羽鉾立町 11-3
市営地下鉄烏丸線十条駅から徒歩 5 分

職員数

約 600 人業務所要面積約 16,700 m2【基本方針 2 】 災害から，まちとくらしを守る庁舎【基本方針 3 】 環境に配慮した，全ての人にやさしい庁舎【基本方針 4 】 上
‌ 下水道事業の継続を可能にする

施設規模

資産活用スペース 適宜（局で使用する部分以外）
資器材倉庫

約 2,400 m2

活動スペース

1,000 m2 以上

駐車場

約 200 台

施設規模については，総合庁舎に集約すること

敷地面積

約 8,500 m2

建築面積※

約 2,000 m2 ～約 3,250 m2を予定している所属の職員数，保有する公用車の建物高さ

地上 7 階～ 12 階

台数等を踏まえ，表− 1 のとおり算定しました。

最大延べ床面積※

約 22,700 m2 ～約 24,500 m2

経営基盤を支える庁舎⑵

施設規模

また，総合庁舎の周辺地区は，新しい京都を発※庁舎棟の想定面積

信するものづくりの拠点として「らくなん進都産業集積地区」に指定されていることから，地区の工，維持管理，資産活用までを一括して民間事業

産業発展に貢献し，局資産の有効活用を図るた者に委託する PFI 手法（BTO）の採用が最も効め，資産活用スペース（テナントスペース）を設果的という結果となりました（表− 2）。

けることとしました。

3.

特定事業選定

⑶

事業範囲

①

資金調達

②

新庁舎の設計・建設及び工事監理業務

ね，平成 31 年 4 月に PFI 法に基づき特定事業の③

新庁舎の所有権移転業務実施に関する方針（実施方針）や要求水準書（案）④

新庁舎の維持管理・運営業務を公表し，民間事業者からのご意見やご質問をい⑤

新庁舎資産活用スペース及び旧庁舎敷地・施ただき事業内容を決定しました。併せて，本市の基本計画策定後，PFI 手法を念頭に検討を重財政負担額に係る定量的評価及び事業リスク等に設の資産活用業務⑥

旧庁舎の解体撤去・整地業務

かかる定性的評価を行った結果，本事業を PFI事業として実施することが適当であると認められ⑷

事業期間たため，令和元年 5 月に PFI 法に基づく「特定令和元年12月から令和21年3月まで（19 年3か月）事業」として選定しました。事業方式について
は，事業者が設計・建設を行った後，所有権を本⑸

事業手法

市に移転し，事業期間中において維持管理・運営

施設規模・事業範囲を踏まえ，事業手法の比較（従来手法・DBM 手法・PFI 手法）を行った結果，等を行う BTO（Build Transfer Operate）方式により実施することとしました。

VFM（バリュー・フォー・マネー）が最も優位

なお，財政負担額の比較については，本市が直であること，一括発注による建設工期の短縮が期営で実施する場合に比べ，事業期間全体を通じて待できること，保有資産の有効活用について民間約 11%（基本計画策定時は約 9.3%）の削減（リの創意工夫やノウハウの活用によるコスト削減等スク調整額を除く。）を期待できるという試算結が期待できること等から，資金調達から設計・施果となりました。

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表− 2

事業手法の比較
事業手法

従来手法

DBM 手法PFI 手法

資金調達

公共

公共

民間

設計

公共

民間

民間

施工

公共

民間

民間

維持管理

公共

民間

民間

資産活用

公共

公共

民間

土地所有

公共

施設所有

公共

事業期間

20 年（うち，設計・施工 3 か年）

施設規模

Ａ（資産活用なし）：業務所要面積 新庁舎 16,700 m2 ＋ 駐車場 7,200 m2
Ｂ（資産活用あり）：最大延床面積 新庁舎 24,500 m2 ＋ 駐車場 7,200 m2

維持管理期間VFM

公共（BTO）

17 年

A―約 6.5%

約 8.6%

B―

約 6.9%

約 9.3%※Ａ 新庁舎の施設規模を，資産活用を考慮せず，業務所要面積 16,700 m2 と設定した場合※Ｂ 新庁舎の施設規模を，資産活用を考慮し，最大延床面積のうち最も広い 24,500 m2 と設定した場合

4.

事業者選定

5.

総合評価一般競争入札方式にて入札を行い，外施設概要

部の学識経験者で構成する「京都市上下水道局南総合庁舎の施設規模や整備内容の特徴については，以下のとおりです。

部拠点整備事業受託者選定委員会」において入札

なお，施設規模については，敷地内に一般開放価格と提案内容の総合的な審査を行った結果，令された公開空地を設けるなど市街地の環境整備改

和元年 11 月に株式会社大林組を代表企業とする善に資することを条件に，容積率制限の緩和を受グループが落札者となり，令和元年 12 月に落札けることができる制度を用いる提案とするよう求者グループが設立した SPC（特別目的会社）とめた結果，基本計画より容積率を割り増した延床事業契約を締結しました。

面積の施設が提案されました。

本事業は事業規模等を踏まえ，本市の PFI 導入基本指針に基づき事業手法を決定し，民間事業⑴

規模（写真− 1）者に一括発注しましたが，一方で本市の公契約基・構造鉄骨造

本条例の観点も踏まえ，落札者決定基準の審査項

・階数

地上 8 階目については，施設整備や維持管理・運営に関す

・建築面積

5,165 m2

る項目のほか，「市内企業の参画促進」，「市内で・延床面積33,813 m2

1 棟建ての資材調達・地元産品使用等への貢献」という地局使用部分

約 17,000 m2

域経済への配慮に関する項目を設定しました。そ

立体駐車場部分

約 5,500 m2の結果，協力会社に市内の建設企業が参画するこテナント部分

約 8,500 m2ととなり，また庁舎整備における下請けを市内企全館共用部分

約 2,000 m2

業に一定割合発注するとともに，市地域産材のみ
そま ぎ

・最高高さ

35.5 mやこ杣木を活用するという提案内容となりました。

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写真− 1⑵

写真− 2

広報・展示スペース（エントランス）

写真− 3

会議室（災害対策本部の活用を想定）

庁舎全景

各階配置（写真− 2 〜 4）
階数

8階

部署・設備
電気室，太陽光発電設備，屋上緑化等

6 ～ 7 階 テナント
5階

総務部，経営戦略室，技術監理室，書庫

4階

水道部，会議室（災害対策本部），防災物品保管庫 等

3階

下水道部，公用車駐車場

2階

総務部，水道部水道管路管理センター，公用車駐車場 等

1階

総合案内，広報・展示スペース，お客さま窓口サービスコーナー，守衛室，大型車両駐車場，資器材倉庫，来庁者駐車場，駐輪場 等

⑶

等

等

整備内容の特徴【基本方針 1 】 効果的・効率的な事業運営，サービスの向上を推進する庁舎
・局本庁舎と市内南部エリアを所管する水道・下水道の事業所を集約し，効果的・効率的な業務執行体制を構築しました。

写真− 4

大型車両駐車場（給水車）

・執務空間は，部署間の連携強化を促すため，同じ部の所属を極力同じフロアにまとめ，部署間の壁をなくす等，顔の見えるワンルームとしました（写真− 5）。
・事業所を集約したことにより水道・下水道の手続き等を 1 か所で行えるようになり，更に来庁者の訪問が多い部署を低層階に配置する等，サービスの向上を図りました。
・1 階エントランス部分には，事業 PR のための広報・展示スペースを設け，来庁者の待合スペースとしても活用できるように設えました。

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写真− 5

執務室（ワンルーム）

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・敷地北側は，市民の憩いの場として一般開放し，ミスト装置や水場，ベンチのほか，災害用のマンホールトイレを設置しました。
【基本方針 2 】 災害から，まちとくらしを守る庁舎
・建物の構造は大地震の際にも事業継続が可能となるよう，耐震性（耐震性能Ⅱ類，重要度係数1.30）を確保しました。
・浸水害対策として，電気・機械設備を 2 階以上に配置し，1 階の各出入口には水密扉又は止水

写真− 6

自家用発電機板を設置しました。
・非常時の停電対策として，自家用発電機（連続72 時間運転可）（写真− 6），太陽光発電，蓄電池による電源の多重化や高圧 2 回線受電（通信系も 2 回線引込み）としました。
・災害発生時に備え，水道水（800 人× 3 日分（4ℓ/ 人・日））と，雑用水（800 人× 7 日分（30ℓ/ 人・日））を確保するための受水槽，雑用水槽，雨水貯留槽を設置しました。
・下水道本管が破損した場合に備え，排水容量

写真− 7

給水車への注水設備（800 人× 7 日分（34ℓ / 人・日））を確保するための緊急排水槽を設置しました。
・漏水等の緊急時や地震等の災害発生時に迅速な復旧対応を行えるよう，応急給水活動のためのスペースや給水車への注水設備（4 栓），200 tの飲料水を確保できる耐震貯水槽（直径 2.6 m，長さ 38 m）を設置しました（写真− 7，8）。
・災害時の対策本部や他都市からの応援としての使用を想定した会議室（200 m2 × 2 室）を設
け，様々な使用形態に対応できるよう，会議室間の壁は可動式としました。

写真− 8

耐震貯水槽

【基本方針 3 】 環境に配慮した，全ての人にやさしい庁舎
・高効率空調機や LED 照明の設置等，省エネ設備を積極的に導入しました。
・太陽光発電設備（写真− 9）や，チムニーによる煙突効果を利用した自然通風システム，外気を地中に埋設した管を通して室内に送り込むアースチューブシステム等により，自然エネルギ

写真− 9

太陽光発電設備

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ーを活用しました（図− 2）。

したため，会議やミーティングに気軽にパソコンを持ち込めるようになり，資料のペーパーレ
太陽光電池

自然通風換気
屋上緑化

雨水利用

自然採光

アースチューブ

図− 2

ス化等が推進されています（写真− 10）。

沿道緑地

自然エネルギーの活用

・京都市建築物環境総合性能評価システム（CASBEE 京 都） の S ラ ン ク に 加 え，ZEBOriented を取得しました。

写真− 10

ミーティングの様子

・各階に多機能トイレを設置し，サインにはユニバーサルカラーを採用する等，バリアフリーやユニバーサルデザインに配慮しました。

・各フロアに多目的スペースを設けたため，異なる所属の職員が一緒に昼食を摂る等，職員間のコミュニケーションの促進につながっています【基本方針 4 】 上‌ 下水道事業の継続を可能にする（写真− 11）。

経営基盤を支える庁舎・庁舎を一棟化することで外部表面積を縮小し，施設内部はエレベーターや階段，設備スペースを集約化することにより，維持管理・修繕・更新作業が行いやすい建物とし，ライフサイクルコストの縮減を図りました。
・事業期間中，局が使用しないフロアを民間企業に貸し付けることにより，資産の有効活用を図りました。

6.

開庁後の様子

写真− 11

多目的スペースの様子

・南部エリアの水道・下水道の事業所を集約した・ハード面の整備と合わせて，ソフト面の働き方

ことにより，手続きが 1 か所で済むことが増の意識改革をより一層進めていくため，令和 4

え，事業者の方々の利便性が向上しています。

年 9 月に局のトップをはじめ，部・課長級の幹・同じ部の所属が，ワンフロア・ワンルームに同部職員を対象に，「これからの公務員の働き方居し，すぐに顔を合わせられることで業務連携改革とワークプレイスのあり方」をテーマに，が取りやすくなり，より効率的に業務を遂行で京都工芸繊維大学の仲隆介教授に講義いただききています。

ました（写真− 12）。

・執務室や会議室のイントラネット環境を無線に

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写真− 12

講義の様子（左：全体，右：門川京都市長も受講）コロナ禍という難しい状況の中，特別目的会社

7.

おわりに（SPC）を中心に事業者間の連携が図られ，工程管理がしっかり行われたことにより，遅れること本事業を実施するにあたり，上下水道事業の厳なく供用開始することができました。

しい経営環境の見通しや，庁舎の大規模改修・建後者の具体例としては，脱炭素仕様として注目

替え時期の到来，地震や大雨等の自然災害への迅されている ZEB の取得であり，要求水準では低速な対応等々，数多くの課題がありました。その炭素仕様としていましたが，事業者の提案によりような状況下において，局の中長期の経営ビジョ実現に至りました。従来手法（直営）で実施してンで市内南北 2 か所の事業・防災拠点の構想を掲いれば ZEB 化は予算的にもオーバースペックとげ，施設規模の計画，整備手法の検討から始ま判断され，実現しなかったのではないかと感じてり，PFI 法に基づく特定事業として選定し，設います。

計・建設・移転・維持管理を進めてきました。

市民の皆さまの生活を支える重要なライフライ

本事業の実施に PFI 手法を採用して感じたメンである水道・下水道とともに，この総合庁舎もリットは大きくは 2 つあり，一括発注により工期50 年後 100 年後の将来にわたって上下水道事業が短縮された点と，民間企業の創意工夫が発揮さを支える施設となるよう，今後も PFI 事業者とれた点です。前者については，分離分割発注と比連携しながら維持管理・運営を進めていきたいと較して設計・建設期間が短縮されただけでなく，考えています。

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