J-REIT市場の投資環境

9⽉の都⼼オフィス市況と投資部⾨別売買動向
2020年10⽉13⽇

9⽉の都⼼オフィス市況
2020年9⽉時点の東京都⼼5区のオフィス・ビル平均空室率（三⻤商事調べ）は3.43％と前⽉⽐0.36ポイント上昇しました。空室率は7カ⽉連続で上昇し、2017年3⽉以来の⽔準となりました。9⽉は⼤型空室の募集開始や集約などに伴う解約の影響が⼤きかったこともあり、空室率が上昇しました。
平均賃料は22,733円/坪と前⽉⽐で0.39％下落し、前年同⽉⽐で4.02％上昇しました。平均賃料の下落は2カ⽉連続です。前年同⽉⽐での上昇率はプラスを維持しているものの、5カ⽉連続で鈍化しました。
9⽉の平均空室率・平均賃料は8⽉に続き、前⽉⽐で悪化となりました。2020年のオフィス供給量は過去20年の中で2003年に次ぐ⾼⽔準が予想されています。よほど需要が強くない限り、新築ビルへのテナント移転に伴う⼆次空室の発⽣やそれに伴う空室率の上昇は⾃然な現象です。加えてコロナ禍で業績が悪化した企業の解約があった⼀⽅で、先⾏きが⾒通しにくいなかでテナントの成約に向けた動きが停滞していることが⾜元の空室率上昇に寄与したと考えられます。しかし、2021年、2022年にオフィス供給量は低⽔準となる⾒込みで、2020年の⼤量供給により⼆次空室が発⽣しても埋め戻しに時間をかけられるのは安⼼材料の⼀つです。
今後オフィス市況を考えるうえで、重要となるのは景気動向、企業業績、オフィスワーカーを中⼼とした雇⽤情勢です。緊急事態宣⾔が解除され、⼀時新規感染者数は再拡⼤したものの、⾜元では抑制された⽔準にあり、経済活動の正常化への期待はあります。⼀⽅で、コロナ収束後の「新常態」ともいえる新しい⽣活様式や今後の景気動向への不透明感が残ります。そのなかでの⼆次空室の埋め戻しの進捗が今後注⽬されます。

都⼼5区のオフィス賃料・空室率の推移（⽉次）（2007年9⽉〜 2020年9⽉）（%）（円/坪）1025,000
平均賃料（左軸）
23,0008

平均空室率（右軸）21,000619,000

417,000

2

15,000'07/9'09/9'11/9'13/9'15/9'17/9'19/90※対象地区は都⼼5区（千代⽥区・中央区・港区・新宿区・渋⾕区）。
※調査対象ビルは東京ビジネス地区内にある基準階⾯積が100坪以上の主要貸事務所ビル。建物全部の⼀括賃貸など特殊な事情のあるビルは、調査対象に含まれておりません。
（出所）三⻤商事1/2

9⽉は海外投資家の買いと国内⾦融機関の売りが均衡
2020年9⽉のJ-REITの投資部⾨別売買動向は、外国⼈投資家が731億円、投資信託が133億円の買い越しでした。⼀⽅、銀⾏が543億円、個⼈投資家が143億円、ETFへの資⾦流出⼊も含まれる証券会社の⾃⼰売買部⾨が132億円、⽣保・損保が35億円の売り越しでした。9⽉末の東証REIT指数は1,727ptで前⽉末⽐▲1.2％（配当込み指数は同▲1.0％）でした。売買動向と合わせてみると、9⽉は外国⼈投資家の買い越しが続いたものの、国内⾦融機関の売り越しが増え、J-REIT市場は⼩幅な変動にとどまりました。
外国⼈投資家は731億円と2カ⽉連続の買い越しとなりました。英国の指数算出会社FTSE社のグローバ
ル株式指数は9⽉にJ-REITの組み⼊れを実施しました。この指数組み⼊れが海外投資家の⼤きな買い需要につながったと考えられます。
9⽉の⽇銀によるJ-REITの買い⼊れは36億円で、銀⾏部⾨から⽇銀分を調整した⺠間銀⾏は579億円の売り越しだったと試算されます。指数の⽔準が異なるため⽐較は難しいですが、3⽉急落時の⺠間銀⾏の売り越し額は777億円で、それに次ぐ規模でした。上期決算前の利益確定売りはある程度⾒込んでいましたが、規模が想定以上で今後の推移に注⽬しています。
国内の個⼈投資家が143億円の売り越しでしたが、投資信託は133億円の買い越しでした。個⼈投資家はこの統計で把握できない新規公開や公募増資でJ-REIT銘柄を取得し、その後売却を⾏う傾向があります。
夏以降、物流施設関連銘柄を中⼼に公募増資が再開し、今後は売り越し主体となることが⾒込まれます。
超緩和的な⾦融環境が続くなか、J-REITの相対的に⾼い利回りは魅⼒的で、上期決算通過後に⺠間銀⾏は市場の動きを⾒ながら、J-REITの買い越し主体に戻ると考えており、引き続き動向に注⽬しています。
グローバル株式指数へのJ-REITの組み⼊れは、四半期ごとに25%ずつ計4回に分けて実施、2021年6⽉定期⾒直しをもって完了します。今後もパッシブ運⽤の買い需要が期待されます。
J-REITの主要投資部⾨別売買動向

東証REIT指数の推移（2007年1⽉初〜 2020年10⽉12⽇）

（億円）

3,500

1,500

3,000

1,000

4,000

2,500

500

3,000

2,000

0

2,000

1,500

-500

1,000

1,000

-1,000500-1,5006,000
東証REIT指数（配当込み、左軸）

5,000

東証REIT指数（右軸）0'07/1

'10/1

'13/1

'16/1

'19/1

（出所）ブルームバーグ（2019年10⽉〜2020年9⽉）
⽣保・損保
投資信託
個⼈

証券会社⾃⼰売買銀⾏
外国⼈
買い越し

売り越し

'19/10'20/1'20/4※投資部⾨は上記以外にもあります。

'20/7（出所）東京証券取引所

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2/2

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関東財務局長（金商）第108号

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