鳥取市公設地方卸売市場
事業協力者活動

最終報告書

① 事業協力名
鳥取市公設地方卸売市場再整備事業 事業促進のための事業協力② 事業協力内容
鳥取市公設地方卸売市場の老朽化に伴い、建物の耐震化あるいは建て替えを行う必要があり、鳥取市が掲げる「鳥取市公設地方卸売市場経営戦略」に沿って利用者目線の利便性、快適な環境、防災、コスト削減を踏まえ協力事業を推進してきました。
具体的な活動内容の柱として、鳥取市、協同組合鳥取総合食品卸売市場（以下「市場組合」という。
）と事業協力者の 3 者による関係者協議会を開催し、具体的な施設内容について協議を実施してきました。
本報告は鳥取市と事業協力者 5 社との間で締結された基本協定書にも基づき第 2 条（事業協力内容）4 項目について報告します。
⑴

施設建築物（設備を含む）の設計に関する技術的な提案⑵

現市場機能を運営しながら本事業を進める技術的な提案⑶

余剰地等の活用方法及び賑わい創出の提案⑷

その他鳥取市及び市場組合が必要とする事項の提案③ 活動実績
活動期間 2021 年 7 月 2 日〜2022 年 2 月 28 日
関係者協議会（web 含）18 回
他施設視察 1 回

2022 年 2 月
事業協力者（代表企業）大和リース株式会社 山陰営業所
株式会社昭和設計
株式会社桂設計事務所
山陰リネンサプライ株式会社
八幡コーポレーション株式会社

鳥取市公設地方卸売市場 事業協力

Ⅰ 施設建築物（設備を含む）の設計に関する技術的提案（1）適正規模の提案
各施設の規模・
現在の使用状況及び農林水産省通知の卸売市場の施設規模の算定基準から以下のとおり提案します…

※面積は壁中心線で囲われた部分で記載しています。
※提案面積は実際に売場や作業等を実施する面積で建物の庇等については含まれていません。
※提案面積には事務等のスペースが含まれており、算定面積と単純な比較は出来ません。

（2）エリア別施設配置と場内車両動線計画
・敷地へのアクセスの考え方
・
鳥取市場においては現況では正門出入口以外に3箇所から出入りが可能となっています。 安全性の観点からは出入口を一ヵ所にする事が望ましいですが、市場関係事業者の意見、市場内外の連携及び開かれた市場を目指す為には正門出入口以外を閉鎖するのは現実的ではないと提言します。又、大型車の出入りについては滞留スペースも十分な正面出入口に誘導する必要があります。
・明快な施設配置と場内車両動線計画
・
鳥取市場は3つの部門が同居する施設であり、青果部・花き部・水産部についてはそれぞれ必要となる空間・衛生管理のレベルが異なり、一定程度の分割が必要となり、市場エリアには十分なスペースの確保が必要です。又、一般車両、搬入車両、搬出車両など場内の車両移動がスムーズに移動できる施設配置計画が必要です。
・駐車場配置と付帯施設配置
・
現在は敷地の中央（卸売市場棟と関連事業者棟の間）に駐車場が位置しており、関連事業者と卸売市場が離れているが、仲卸制度も導入され、卸売、仲卸、買受などの各機能を連係させる為にも駐車場の位置を整理する必要があると考えます。又、搬出入車両と従業員などの一般車両が混在しているので、一般駐車場と搬出入車両動線を明確に分ける配置とする必要があります。
・効率的な施設内の物流動線
・入荷・荷分け・陳列（一時保管）・取引・出荷の各工程毎に衛生管理し、HACCP認証レベルでチェック出来る物流動線と並行して、部分閉鎖型市場によるコールドチェーンを確立により、商品の温度別管理を可能とする必要があります。
1

鳥取市公設地方卸売市場 事業協力

Ⅰ 施設建築物（設備を含む）の設計に関する技術的提案（３）機能別にエリア分割
・3 エリアに分割
前述の検討から市場エリアと駐車場エリア、余剰地有効活用エリアの明確な区分設定と各エリアの車両と人の動線の区分が重要と考え、下記のエリア分割を提案します。

※駐車場エリア内で立体化により 288 台を確保（他エリアの駐車場や一時待機場所は別途）※営業継続しながらの整備を考慮（４）災害時に食品物流の要となる防災市場
・耐震性の確保構造計画は建築基準法による施設の建築構造体、他に建築非構造部材及び建築設備について耐震安全性に配慮しなければなりません
・鳥取市は地震発生可能性の長期評価が低く、南海トラフ地震発生時の被害予測も少なく予測されてい必要駐車台数を立体化して確保（288台）。
るなど
BCP 拠点として重要な立地です。万が一、近畿地方など大規模な被災が発生した場合に卸売鳥取公設市場は食品物流拠点として重要な経済的位置づけとなります。
・限られた予算の中で、耐震構造に過度な予算を振り向けるだけではなく、事業者が希望している定温設備の充実を考慮し、両者のバランスがとれた卸売市場を実現すべきだと提案します。
・鳥取市公設卸売市場の過去の地盤調査資料によると地盤の強度や必用強度の地下震度などに不安がありますのでボーリング調査を実施する事が必要です。
・上記の検討から耐震安全性の目標は 構造体Ⅲ類、非建築構造部材 B 類、建築設備乙類を提案します2

鳥取市公設地方卸売市場 事業協力

Ⅰ 施設建築物（設備を含む）の設計に関する技術的提案（５）各居室面積の提案
・建物について各機能別必要居室及び規模等について卸売・仲卸各事業者・組合事務局等とのヒヤリン
グ並びに農林水産省の指針を参考に以下のとおり提案します。

① 事業者専有面積の内訳概要

3

鳥取市公設地方卸売市場 事業協力

Ⅰ 施設建築物（設備を含む）の設計に関する技術的提案※面積は壁面中心線で囲われた部分を想定した参考値です。
※冷蔵施設・シャッター等設置に要するスペース等の関係から⑴適正規模の提案の面積と一致しません。

（６）建物外部・内部の仕様提案
・建物外部・内部の仕様は実用的な仕様を優先する事を提案します。
・敷地出入口は実質的に開放されるので、各事業者の建物外部面にセキュリティラインを設定し出入口を防犯上耐えうる仕様とします。
（常温・冷蔵区画では行わない）。
・HACCP認証レベルの衛生管理と作業効率の良い強度を備えたバランスのとれた内部仕様が必要です。

・工程毎の衛生チェックや手洗い等の適切な設置により、HACCP認証レベルの衛生管理と作業効率を兼ね備えたバランスのとれた内部仕様が必要です。

・環境配慮
設備システムの高効率化等環境配慮型の市場が求められ、鳥取県建築物環境配慮計画に沿った取組が期待されますが、①現状の市場機能（使い勝手）、②予算（維持管理・修繕含）、③卸売市場の建築上の特殊性、④長期間営業存続（50 年間）とのバランスのとれた環境配慮が必要です。
4鳥取市公設地方卸売市場 事業協力

Ⅰ 施設建築物（設備を含む）の設計に関する技術的提案（７）冷蔵設備等の適正な規模及び能力
・市場敷地は湿度が高く、各定温・冷蔵・冷凍区画は建築外壁とは別にパネル等で断熱性能を維持し、併せて結露対策を行う必要があります。
・各定温・冷蔵区画の出入口は作業効率を考慮し、高速シャッター（センサー対応）仕様を基本とし、温度差が大きい面（例：常温区画と冷蔵区画）は断熱扉の採用などの検討が必要で、作業効率と結露のバランスを考慮する必要があります。
（仕様最終決定には事業者との協議が必要）
・冷蔵設備等の能力の能力及び規模について卸売・仲卸各事業者とのヒヤリング並びに農林水産省の手引・HACCP関連の手引書等を参考に以下のとおり提案します。
・※庫内面積は壁面中心線で囲われた部分を想定した参考値です。

5

鳥取市公設地方卸売市場 事業協力

Ⅰ 施設建築物（設備を含む）の設計に関する技術的提案
・本提案では冷蔵施設を倉庫業法における区分・厚生労働省大量調理施設マニュアル・農林水産省卸売市場コールドチェーン導入の手引及び鳥取公設市場の現状を参考に下表の様に分類し、定温倉庫・冷蔵 C3 級・冷凍 F1 級の 3 種類の温度管理区画が適当と判断しています。

（８）環境配慮の取組み
環境配慮・設備システムの高効率化等環境配慮型の市場が求められ、鳥取県建築物環境配慮計画に沿った取組が期待されますが、①現状の市場機能（使い勝手）、②予算（維持管理・修繕含）、③卸売市場の建築上の特殊性、④長期間営業存続（50年間）とのバランスのとれた環境配慮が必要です。
建築物環境配慮
・「CASBEEとっとり」において、鳥取市が目指す市設建物に対する建築物の環境効率（BEE）のランク＋「B 」および、重点項目評価点「合計３０点以上」を目指した施設計画とするべきと考えます。
・ただし、次の２点については、卸売市場の建物用途と求められる機能から、環境効率（BEE）の評価に値せず、市として指導の配慮をお願いしたいと思います。
１ 施設機能上、常時屋内外の空間が開放されており、建物外皮（外壁）の断熱性や室内温熱環境等の性能が求められず、建築物の環境効率（BEE）の環境品質（Q）の内「Q1室内環境」や環境負荷低減性（LR）の内「LR1エネルギー」の評価が低くなります。
２ 施設用途上、生成食品を扱うため、虫害や鳥害を排除する必要があり、建物緑化はもとより敷地内緑化を極力少なくする計画を求められ、建築物の環境効率（BEE）の環境負荷低減性（LR）の内「LR3敷地外環境」の評価が低くなります。

6鳥取市公設地方卸売市場 事業協力

Ⅰ 施設建築物（設備を含む）の設計に関する技術的提案（９）既存地中埋設物の扱いとリスク
既存地中工作物の存置

7鳥取市公設地方卸売市場 事業協力

Ⅱ コスト及び現市場機能を運営しながら整備をすすめる提案（1）工程提案（営業継続しながらの施設整備）
・現在の敷地中央駐車場部分に各主要施設を集約配置し、仮設建物を設置する必要なく営業継続しながらの施設整備が可能となります。
・工程検討にあたっては以下の点に留意し提案します。
営業継続しながらの建設工事可能とする為、建物を 4 期に分けて施工する。
移転期間は概ね 30 日〜45 日程度を見込む
一部の入居企業に仮営業期間がある
令和 7 年度中の全供用開始を実現する（余剰地活用含）
年度

令和5年度

年
月

2023
45678

令和7年度

令和6年度
2024

9 10 11 12 1234567

令和8年度

2025
8

9 10 11 12 1234567

2026
8

9 10 11 12 123123

移転・解体工事
2024.2.1

施工

第一期工事

供用開始予定2024.11.1

施工

第二期工事

供用開始予定2階2025.9.1

施工

第三期工事

供用開始予定

施工

第四期工事

外構工事

施工

施工

8施工

2026.2.1
供用開始予定鳥取市公設地方卸売市場 事業協力

Ⅲ 余剰地等の活用方法及び賑わい創出の検討（1）余剰地等の活用方法についての検討
・鳥取市公設卸売市場経営戦略から余剰地の活用・賑わいの創出が求められています
検討にあたり、どの様な活用方法が鳥取市場に相応しいか背景と方向性について以下に整理
・背景①（社会的背景）
産地直送やEコマースの増加により、市場経由率・取扱高は減少している。
食品の安全性を揺るがす事件が頻発し、消費者の食の安全・安心への関心は一段と高まっている。
・背景②（市場の実情）
H28〜R1取扱量減少率 青果部門98％、水産部門91％、花き部門95％
市場経由率の低下が進むが一方で付加価値や品質強化の要請が高まっている

戦略の方向性（鳥取市公設地方卸売市場経営戦略から抜粋）
・内部返還 スマート市場・品質管理水準高度化など
・外部要因 市場機能の付加価値向上
改正市場法に呼応した取引規制の緩和
・結果市場の建替え運営によって達成する

多様な場外事業者の参入
生産者・消費者との関係強化

余剰地活用等によって寄与する

にぎわい（市場一般開放）（2）賑わい施設の検討
・にぎわい施設の可能性について市場調査
現在の使公設市場（余剰地活用エリア）が商圏的にどの様な立地であるか調査を実施
ｈ
国勢調査資料から推計人口（世帯）、家計調査年報全国消費実態調査資料から世帯当消費、又商業統計
調査から距離別、自動車走行時間当たりの人口（世帯）を算出し、ハフモデルをベースに立地の吸引力を算出した。
※ハフモデル（大きな売場、近い場所の方に消費者は吸い寄せられる）

9鳥取市公設地方卸売市場 事業協力

Ⅲ 余剰地等の活用方法及び賑わい創出の検討
・賑わい施設の市場性
450坪の食品・生活雑貨を扱う売場を持つ賑わい施設を設置した場合の市場性
売上目標1,250百万を仮定

・市場性調査の結論
商圏人口車 5分：市場規模

1,819百万円 売上予測：497百万円（シェア27.3%）

商圏人口車10分：市場規模：14,141百万円 売上予測：834百万円（シェア5.9%）以上の事から商圏人口が広く（10分以上）、既存の商業施設よりも魅力が高い（差別化）施設が必要。
・賑わい施設検討の課題① 人口減少・高齢化がすすむ（現在よりも商圏は減小が続くので広範囲な商圏から取込む）② 市場調査から既存の商業施設よりも魅力が高い（差別化）施設が必要

・賑わい施設の事業コンセプト（一例）① 食の拠点としてのイメージを活かす
日常の買い物機能に加えて市場らしい演出の仕掛け、イベント② 市場ならではの食を堪能できる
遠方からの来客・観光客を取り込める鳥取特産を広場などでの味わいと滞留（３）余剰地活用と賑わいについての提言
・賑わい施設運営には一定規模が必要です。現在の市場事業者からにぎわい創出可能数（規模）の参加は見込めませんので小売り、飲食、開発事業者など外部事業者参加の必要が有ると考えます。
・市場の取扱高、取引の拡大を目指した活用など、市場の背景や戦略の方向性に立ち返り、賑わい施設に拘らない余剰地活用の提案、又大規模な投資等のリスクを避け、社会貢献や市民に親しまれるしかけを広く民間に求める事も検討すべきと提案します。

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鳥取市公設地方卸売市場 事業協力

Ⅳ

その他鳥取市及び市場組合が必要とする事項の提案（１）コスト検討

・鳥取市公設地方卸売市場経営戦略における概算事業費について検討しましたが、以下の条件を前提に概ね事業費内に収められると提言します

・杭工事・地盤改良工事等については過去の地盤調査データを参考にしていますので、建設地点を再度ボーリング調査及び構造検討が必要です。
・材料価格の変動等物価変動リスクがあります。
・建物と設備、階層等プランによって変動します。
・原則、既存地下工作物（杭・浄化槽等）については、解体・撤去と考えますが、事業者等の要望から機械設備等の充実を優先させているので、整備予算のバランスを勘案し、環境省ガイドライン下記条件で残置できる選択を可能とする事を提言します。
１ 存置することで生活環境保全上の支障を生ずるおそれがない。
２ 対象物は「既存杭」「既存地下躯体」「山留め壁等」のいずれかである。
３ 地下工作物を本設又は仮設で利用する、地盤の健全性・安全性を維持する又は撤去した場合の周辺環境への悪影響を防止するために存置するものであって、老朽化を主な理由とするものではない。
４ 関連事業者及び土地所有者は、存置に関する記録を残し、存置した地下工作物を適切に管理するとともに土地売却時には売却先に記録を開示し引き渡す。

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鳥取市公設地方卸売市場 事業協力

Ⅳ

その他鳥取市及び市場組合が必要とする事項の提案（2）維持管理等についての業務分担の提言
・更新、修繕、維持管理業務（負担）について
本施設整備ではコールドチェーン実現の為に多額の冷蔵設備等の負担（整備・更新・維持管理）が発生します。
多額の費用負担を要する冷蔵設備を事業者が負担する事になると初期費用が重く、事業継続に支障をきたしか必要駐車台数を立体化して確保（288 台）。
ねません。他方、鳥取市予算にも限りが有り、施設整備では極力鳥取市が負担し、修繕・維持管理については一部事業者が効率的に管理（負担）していく事も検討すべきと考えます。
又、現状は増床・追加整備などの過去経緯から不明確な管理区分もあるので、資産区分、更新・修繕・維持管理の責任と負担を鳥取市・組合・事業者間で明確化すべきと提案します。

・更新・修繕・維持管理の原則案（細部については運営の実態等によります）
更新

資産区分
鳥取市
建築

修繕

（所有）

鳥取市

〇〇〇〇〇〇

組合

事業者 鳥取市

組合

維持管理事業者 鳥取市

組合

事業者

〇

組合
事業者

設備

鳥取市

〇

（電気・ 組合給排水） 事業者〇

鳥取市〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇

冷蔵設備 組合
事業者

〇

備品

鳥取市

〇（システム組合〇ソフト含）事業者

〇

鳥取市

〇

外構等

〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇

組合
事業者（2）維持管理等について業務効率化の提言
設備量の増大と HACCP 認証など衛生水準を上げる事で維持管理業務費用増及び、維持管理リスクの増大が予想されますので効率化と管理体制の強化が重要と考えます。
・設備増による維持管理業務の拡大
冷蔵設備が大幅に強化される事により、冷蔵設備の維持管理業務が増えますが、公共資産を適正に管理し、又効率的でリスク管理された維持管理運用をする為には定期点検・法定点検の基準を明確にし、組合等で一括管理する事を提案します。
・HACCP 認証を取得する場合には現在の管理項目に加え、空気・水質・害虫などの定期検査と一定の衛生レベルを保つ必要がありますので、水産・青果の部門別に基準を策定し、組合等で管理又は把握による効率的運用を提案します。又、HACCP 認証レベル且つ高効率な施設整備が必要です。
・警備・エネルギー（電気など）・防災については ICT 導入を含め組合で一元的に管理出来るシステムを施設整備し、汎用化、効率化を提案します。
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鳥取市公設地方卸売市場 事業協力

Ⅳ

その他鳥取市及び市場組合が必要とする事項の提案・効率化（統一化）の提案

業務
警備
電気保安
冷蔵設備
消防
建築

主項目
常駐管理
機械警備
受変電保安
非常用設備
空調機械
シャッター扉パネル

各種設備保守建築定期検査
日常清掃

清掃

設備清掃

衛生

空気・水質
害虫など

その他

エネルギー

法定

法定外なし

現在同等

現在同等

現在同等

増

増

現在同等

現在同等

現在同等

現在同等

現在同等

一部増
HACCP認証による運用変更

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備考（提案事項）
機械警備・監視カメラ事業者
別→統一的運用（ICT導入）

事業者統一的運用

水産・花き青果の部門別に運用（ルール作り）
HACCP認証を極力統一組合運用（ルール作り）
事業者統一的運用（ICT導入）