写真：PIXTA

November 2021
特集 成人年齢引き下げで

CONTENTS

不動産契約はどう変わる？

消費者セミナー2021 秋 「大人へのトビラ」

  2
  5

「住」のトレンドウォッチング   連載  第 30 回

① 「建築条件付き土地売買における建物引渡し等に関する業務委託契約書」のポイント② 国交省、“事故物件”の告知に初の判断基準

    「人の死の告知に関するガイドライン」を公表
注目の書 著者は語る『ドムドムの逆襲』藤﨑 忍

6810

不動産関連データから読み解く「住まいの今」  連載  第 15 回

令和3年基準地価は2年連続下落するも、住宅地中心に回復の兆し

12

紙上研修 連載  第 198 回
残置物の処理等に関するモデル契約条項について

14

今月のアーカイブ  

18

ハトマーク支援機構からのお知らせ
2021年11月号

20
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2

2021 年 11 月 10 日発行 通巻第 504 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／角 幸彦

〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8181（広報）FAX. 03 − 5821 − 8101

特集

成人年齢引き下げで不動産契約はどう変わる？

成人年齢引き下げで不動産契約はどう変わる？
18 歳でも親の同意なしで契約できる
2018年6月に行われた民法改正によって、成人年
齢が20歳から18歳に引き下げられることが決定した。この改正民法が2022年4月1日から施行されるため、来年4月1日時点で18歳以上20歳未満の人も全員、成人年齢に達することになる。

特集

2022 年 4 月 1 日から成人の年齢が変わる。
これまで成人は 20 歳以上だったが、それが 18 歳からに引き下げられるのだ。
これによって賃貸借契約などにどのような影響が生じるのかを考えてみた。

図表 1 「成人年齢引き下げ」によって、
18 歳以上 20 歳未満はいつから「成人」になるのか
生年月日による分け方

新成人となる日

成人年齢

2002 年 4 月 1 日以前生まれの人

20 歳の誕生日

20 歳

2002 年 4 月 2 日～2003 年 4 月 1 日生まれの人

2022 年 4 月 1 日

19 歳

2003 年 4 月 2 日～2004 年 4 月 1 日生まれの人

2022 年 4 月 1 日

18 歳

2004 年 4 月 2 日以降生まれの人

18 歳の誕生日

18 歳

出典：「政府広報オンライン・暮らしに役立つ情報」2018 年 8 月 24 日発行記事から作成

成人年齢が引き下げられたのは、すでに選挙権年齢
が20歳以上から18歳以上に引き下げられたことに加これが、2022年4月からは18歳以上20歳未満であっ

え、諸外国でも成人年齢を18歳とする国が多いことても自分だけで契約できるようになる。

が理由として挙げられている。
また、2020年度の現役高校卒業者の進学率は4年

成人年齢引き下げの影響は少ない

制大学と短大、専門学校等を合わせて77.5％であり、不動産業界においては、賃貸借契約を締結する場面

およそ5人に1人が高校卒業と同時に社会人になってで2022年4月1日からの成人年齢の引き下げの影響がいると見られることも、18歳をもって成人したとみ出てくる。

なすのが妥当ではないかという意見を後押しした。

この点について、福岡に拠点を持つ家賃保証会社で成人になるということは、親の同意なしにできるこあるアークシステムテクノロジーズ株式会社の竹本泰とが増えることを意味する。ただ、契約や結婚などの三取締役は、「不動産取引の実務面においては、実は法律行為ができるようになる一方、お酒・たばこなど

それほど大きな影響は出ない」と言う。

の嗜好品、競馬や競艇などのギャンブルについては、

現在、同社では20歳未満の学生を対象にした賃貸

依存症への懸念や健康面での問題が大きいこともあ

借契約については、親権者同意書とともに連帯保証人

り、従来どおり20歳にならなければ認められない。

をつけてもらい、18歳以上20歳未満であっても学生では、親の同意なしに法律行為ができるというのではない、つまり社会人として働いている人に関しては、どういうことだろうか。一般の社会生活におけるは、学生と同様に親権者同意書はつけてもらうもの

いちばん身近な法律行為は契約である。携帯電話の契の、連帯保証人はつけていない。

約、クレジットカードの契約、賃貸借契約などだ。

これが2022年4月1日以降はどうなるのか。

未成年の場合、さまざまな契約を自分だけで締結す「18歳以上が成人になりますので、社会人はもちろることは認められていない。必ず「法定代理人」が必んのこと学生であっても、親権者同意書は不要になり要になる。ちなみに法定代理人とは、「親権者（一般ます。ただし学生の場合、18歳以上20歳未満について的には父親、母親）」か「家庭裁判所が選任した未成はやはり連帯保証人が必要になります」（竹本取締役）。

年後見人」のいずれかだ。そして、未成年者が勝手につまり、18歳から成人として認められ、親の同意行った契約は法定代理人によって取り消すことがで書がなくとも契約できることにはなるものの、賃貸借

き、取り消した契約は最初から無効になることが、民契約に関しては、20歳未満の学生は連帯保証人が必法の第5条、第120条、第121条で規定されている。

要になるので、家賃保証会社として何か特段に対応がREAL PARTNER November 2021

3

特集

図表 2

成人年齢の引き下げで変わるもの・変わらないもの

18 歳（成人）になったらできること

成人年齢引き下げで不動産契約はどう変わる？

ということは、2022年4月1日以降は、卒業を控え20 歳にならないとできないことた高校3年生が新居のために賃貸借契約を結ぶ場合、●親の同意がなくても契約できる●飲酒をする

誕生日を迎えて成人になった18歳と、誕生日前の17

・携帯電話の契約・ローンを組む・クレジットカードをつくる
・一人暮らしの部屋を借りる●喫煙をする

歳が混在することになる。17歳の高校3年生は未成年など● 10 年有効のパスポートを取得する●公認会計士や司法書士、医師免許、薬剤師免許などの国家資格を取る●競馬、競輪、オートレース、競艇の投票券（馬券など）を買う●養子を迎える●大型・中型自動車運転免許の取得●結婚 女性の結婚可能年齢が 16 歳から 18
歳に引き上げられ、男女とも 18 歳になる
●性同一性障害の人が性別の取扱いの変更審
判を受けられる※普通自動車免許の取得は従来と同様、「18 歳以上」で取得可能
出典：「政府広報オンライン・暮らしに役立つ情報」2018 年 8 月 24 日発行記事より者なので、賃貸借契約を結ぶ際には、親権者同意書が必要になる。したがって、契約開始時点で成人に達しているかどうかに注意が必要だ。とくに生年も違う早生まれの場合は慎重に確認するべきだ。
次に、稀有なケースになるだろうが、賃貸借契約ではなく、18歳で家を購入しようとする件について考えてみよう。法定代理人なしで、18歳から住宅ローンを組んで家を購入することができるのかどうか。この点については、単に契約ができるか否かではなく、金融機関の審査という面からかなりハードルが高くなる。

変わることはないということだ。

実務上のメリットは大きい
一方、18歳で成人になることで、賃貸借契約にお実質的には、18歳で勤続年数や収入の金額の面から審査が通らないケースがほとんどではないだろうか。

慎重な説明が不可欠

いて18歳以上ならば学生でも契約者本人になれるよ

さまざまな契約を自分自身の判断で自由に締結できうになった点は、無用なトラブルを避けられるメリッ

るということは、それに伴う責任も増す。携帯電話のトがある、と竹本取締役は言う。

料金やクレジットカードの支払いを滞納すると、思わ「たとえば18歳の学生がアパートを借りて、本人でぬ不利益を被る恐れが生じてくる。

はなく、親が契約者になっているケースを考えてみま「月々の携帯電話の料金には電話代やパケット通信

しょう。子供が学校を卒業し、社会人になってもそこ代だけでなく、スマートフォンの割賦購入代金も含まに住み続けるとき、学生時代は契約者である親が家賃れています。したがって、携帯電話料金を滞納するを支払っていても、卒業後は本人が支払う場合が多いと、電話代の滞納だけでなく、多くの方はスマートでしょう。

フォンの割賦購入代金も滞納したことになり、その事

しかし、契約上は親が支払うことになっていますか

実が信用情報機関に登録されてしまうケースも生じまら、万が一家賃が滞納された場合、部屋に住んでいるす。それが将来、住宅ローンや自動車ローン等を組み

本人ではなく、契約者である親に督促することになりたいのに、その事実が登録されてしまっていることにます。この場合、親が遠い地方に住んでいたら、そこ

よって審査が下りなくなる恐れも出てきます」（竹本まで行って対応しなければならないケースも出てきま取締役）

す。18歳に成人年齢が引き下げられて、本人が契約あるいは証券会社に口座を開けば、株やFXに投資者になっていれば、そうした無用なトラブルはなくなすることもできるが、損失を負えば自己責任である。

ります」

もちろん、不動産投資も同じだ。

誕生日に注意が必要
注意点としては、2022年4月1日以降の契約に関して、契約時に貸借人が成人の場合と未成年の場合が混在することがある。

実際に、消費者庁が公表する消費生活相談の件数（2020年）で20歳代の若者が占める割合は、投資用マンションで33％、美容医療44％、情報商材42％、暗号資産24％といずれも他の世代を上回る。
こうした実態を踏まえ、契約には責任を伴うことを日本の場合、「満6歳の誕生日以降の4月1日」から常に念頭に置き、20歳未満の成人を相手にして契約小学校に入学すると規定されているため、高校3年生を締結する場合は、より慎重に相手の成熟度や理解力の時点では17歳と18歳が混在している。

に合わせて契約内容などの説明をする必要がある。

4

成人年齢引き下げ目前、初めての不動産取引に備える

消費者セミナー2021秋「大人へのトビラ」
スペシャルサイト公開！
https://www.zentaku.or.jp/lp/training_seminar_consumer_2021_autumn/
全宅連および全宅保証は、消費者セミナー2021 秋「大人へのトビラ」スペシャルサイトを 2021 年 11 月 1 日（月）に公開しました。今年の消費者セミナーのテーマは「新成人」です。
前述の記事のとおり、2022 年 4 月 1 日から、成人年齢が 18 歳に引き下げられますが、18 歳といえば進学や就職で、初めての一人暮らしをスタートする方も多いでしょう。そこで、新成人が「大人になること」に対する不安や疑問を少しでも解消できるように、全宅連と全宅保証では不動産取引に関連する情報をマンガ形式やクイズを通じて楽しく学べるサイトをオープンしました。スペシャルサイトには次の 2 つコンテンツがあります。
スペシャルサイト・テーマ

1

初めて一人暮らしする方が困らないようにさまざまな角度から注意点を紹介しています。
部屋探しのポイント：スケジュール、予算、希望条件
間取り図の見方：数字とアルファベットで表記される間取り略称
賃貸住宅の設備：生活が安心・便利になる人気の設備
賃貸借契約の締結：契約前に受ける宅建業者からの重要事項説明
連帯保証人：支払い不能時に借主に代わって支払う人
退去立会と原状回復：トラブルやガイドライン
インターネットのトラブル：架空請求や詐欺サイトへの注意
消費者の利益を守るための法律：特定商取引法、消費者契約法、電子契約法

スペシャルサイト・テーマ

2

一人暮らしをするまでには多くの人たちが関わりますが、その一人が宅地建物取引士。最適な住まいへと導き、満足できる取引をサポートする宅地建物取引士は、新成人の新生活に欠かすことができない存在である一方、将来に役立つ資格としても注目されています。この機会に、宅地建物取引士について知っておきましょう。
宅地建物取引士とは：何をする人なのかを紹介
宅地建物取引士の主な仕事：どんな仕事内容なのか
宅地建物取引士の魅力とは？：その魅力をムービーで紹介
宅地建物取引士の資格の取り方：資格はどうやったら取得できるのか

大人準備金プレゼントキャンペーンも実施！
本キャンペーンサイトで紹介するコンテンツの理解度をチェックするテスト（全 5 問）に全問正解し、応募された方の中から抽選で「大人準備金」としてAmazon ギフト券が当たるキャンペーンを実施中！
応 募 条 件
キャンペーン応募期間中に本キャンペーンサイト（スマートフォン・PC）で出題された設問に全問正解し、メールアドレスを入力したうえで応募された方。
キャンペーン応募期間2021年11月1日（月）～2022年3月31日（木）当選景品・当選者数「応募条件」すべてを満たした方の中から抽選で 10 名の当選者を決定し、「Amazon ギフト券 30,000 円分」
をプレゼント。
景品進呈方法について
応募締め切り後に抽選を行った後、2022 年 4 月下旬
頃に、当選者を決定。当選発表はご登録いただいた
メールアドレスへの当選通知をお送りします。
＊本 Web サイトにある注意事項をよくお読みになったうえでご応募ください。

REAL PARTNER November 2021

5

グ❶
ォッチン

連載 第 30 回

ドウ

レン
「住」のト

「建築条件付き土地売買における建物引渡し等に関する業務委託契約書」のポイント
建築条件付き土地売買契約の媒介業者は、媒介業務とは別に、建物建築や資金計画などについて助言・立ち会い等の関連業務を行うことが認められている。今般、全宅連では業務委託契約書の参考書式を作成したので、そのポイントを紹介する。

宅建業者の建築条件付き土地売買における
関連業務

弁護士

大川隆之

散見された。逆に媒介業者が事実上無報酬で媒介を超える関連業務を行わざるを得ないといった状況も問題視されていた。

宅建業者は、建築条件付き土地売買契約（買主が上記「解釈・運用の考え方」は、宅建業者が媒介一定期間内に土地の売主または売主の指定する者と業務以外の関連業務を行う場合には、媒介業務とのの間で建物の建築工事請負契約を締結することを条

区分を明確化するため、媒介契約とは別に、業務内件とする契約）の媒介を行う際に、媒介業務とは別

容、報酬額等を明らかにした契約書を作成することに、知識の乏しい買主を支援する目的で、請負業者を求めており、国土交通省の上記回答においてもそとの建築プラン等の打ち合わせでの助言、資金やの点が指摘されていた。

ローンに関する助言、請負契約の立ち会いや工事のそこで、今般、全宅連は、「建築条件付き土地売進捗状況の確認、建物引渡しまでの段取り確認と買における建物引渡し等に関する業務委託契約書」

いった種々の業務を行うことが多い。

と題する参考書式を作成した。この書式の活用によ国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用のり、業務委託契約における業務内容や報酬額等が明考え方」では、宅建業者による媒介業務以外の「関確となり、消費者保護に資するとともに、宅建業者連業務」やコンサルティング業務が認められておの業務拡大や取引の活性化につながることが期待さ

り、全宅連の照会に対する国土交通省の令和3年6れる。以下では、全宅連書式（全宅連のホームペー

月21日付け回答では、建築条件付き土地売買契約

ジで会員向けに公開予定）の内容と意図についてポに関する上記の助言等の業務も「関連業務」に該当

イントを紹介する。

することが明確に肯定された。
ただ、これまでは係る業務に関する標準的な業務

6

深沢綜合法律事務所

委託業務の内容

委託契約書がなかったことから、宅建業者が曖昧な

全宅連書式では、建築条件付き土地売買における根拠で業務委託報酬の支払いを求めたり、請負契約

典型的な関連業務を列記し、頭書においてチェック

書を建物売買契約書に差し替えて実態のない建物売方式で選択することで、委託業務の内容を明確にし買の媒介報酬の支払いを求めるといったトラブルがている。

写真：PIXTA

列記されたもの以外を委託業務とすることも可能

書・報告書等の内容の真実性・適法性を保証しないだが、その場合は「その他の委託業務」に具体的にことや、請負業者等の債務不履行について責任を負加筆して、業務内容を明確にしなければならない。

わないことを明記しているが、この点は委託者に十言うまでもなく、土地の売買の媒介に係る業務に分に説明して理解を得ておかなければならない。

ついては宅建業法上の媒介報酬の範囲で行われなければならず、媒介に係る業務を委託業務に含めて媒報告書の作成・交付

介報酬とは別に業務報酬を得ることは違法である。

全宅連書式では、委託業務に関する処理状況等に

全宅連書式では、委託業務と媒介業務は別個のもの

ついて、委託者に求められたとき、または建物の完であることを確認する旨の条項を設けているが、実成引渡しが行われたときに、宅建業者は遅滞なく報質的にも、媒介業務の一部と疑われるような業務を告書を作成・交付するものとしている。これは民法委託業務に含めてはならない。

上の要請であり、「解釈・運用の考え方」もコンサ

また、弁護士や税理士等の有資格者以外には禁止されている業務を委託業務とすることはできない。
なお、全宅連書式は、宅建業者が建築士や請負業者と同等の専門知識を有することを前提としていな
いので、宅建業者は請負業者等が作成した設計図

ルティング業務の成果を書面で交付することを求め
ている。

有効期間
全宅連書式では、業務委託契約の有効期間を定めるとともに、その期間中は相手方の債務不履行がな［全宅連書式より抜粋］

い限り同契約を解除することはできないとしている。これは、双方が無期限に委託契約の拘束を受け頭書⑶委託業務の内容

ることは負担が大きい一方、少なくとも有効期間内（甲〔依頼者〕は□にチェックのある業務を委託し、チェッは宅建業者が業務を放棄したり、委託者が宅建業者

クのない業務は委託しない）
建築に関する資金計画、借入れに関する助言
借入れ申込み手続の代行
建築プラン・間取り等の打ち合わせの立ち会い・助言仕様等の打ち合わせの立ち会い・助言
建築工事請負契約の手配・立ち会い
追加工事の内容・費用等の確認、資金計画の見直しに関する助言
地鎮祭の立ち会い
上棟式の立ち会い
建築工事の進捗状況の確認
建物表示登記申請手続依頼
金銭消費貸借契約の手配・立ち会い
施主検査の立ち会い
決済手続（借入れの実行、残代金支払い、所有権保存・抵当権設定登記申請等）の手配・立ち会い
建物引渡し（鍵・完成図書引渡し）の手配・立ち会い

頭書⑷その他の委託業務（上記以外に委託する業務があれば具体的に記入）を一方的に排除することは望ましくないからである。
ただし、有効期間内でも、請負契約の締結に至らなかったり融資の承認が得られないといった理由で土地売買契約が効力を失った場合には、業務委託契約も当然に終了するものとしている。

業務委託料
全宅連書式では、業務委託料について、頭書において、金額を定めるか、請負金額の○％という形で定めるかを選択する形としている。金額については、法令上特段の規制はないが、委託業務の内容の軽重との均衡に配慮し、委託者に十分に説明して納得を得たうえで決定すべきである。
委託料の支払時期については、委託者が無事に建物の完成引渡しを受けることを支援する目的で締結される契約であることを踏まえて、全宅連書式では、建物の完成引渡し後に、宅建業者の最終報告書と引換えに、委託料全額が支払われる形とした。あわせて、宅建業者は、委託料とは別に費用等の金銭を請求できないこと、および建物の完成引渡しに至らなかった場合には委託料を一切請求できないことを明記している。

REAL PARTNER November 2021

7

チング ❷

ウォッ
トレンド

「住」の

国交省、
“事故物件”の告知に初の判断基準「人の死の告知に関するガイドライン」を公表
2021 年 10 月 8 日、 国土交通省は 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」 を公表しか した。人の死が発生して 「心理的瑕疵あり」とされた不動産（いわゆる事故物件）の取引に対し、宅建業者の取り扱いの判断基準が国によって初めて示された。ガイドライン策定の背景や内容のポイントを解説する。
株式会社不動産経済研究所 「日刊不動産経済通信」 記者

しの ぎ

篠木美由紀

＊日刊不動産経済通信 公式ツイッター ＠ fdk_tsushin

割もの賃貸オーナーが高齢者の入居に拒否感を示し

ルール未整備がもたらしていた課題ている（図表1）。単身高齢者が所有物件で死亡す「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するると、老衰や病死でも事故物件扱いされるのではな

ガイドライン」（以下、「ガイドライン」）は、国交

いか、告知すれば賃料の減額請求の理由にされてし省の「不動産取引に係る心理的瑕疵に関する検討

まうのではないかという不安がオーナーの拒否感に会」（座長＝中城康彦・明海大学不動産学部長）がつながり、単身高齢者がなかなか住まいを確保でき取りまとめた。

ない事態を引き起こしている。

宅建業者には、取引相手の判断に重要な影響を及検討会がガイドラインの策定を目指した背景にぼす事項を告知する義務がある。しかし、死亡事案

は、こうした課題があった。今年5月に示されたガが発生した不動産の取り扱いには、これまで明確なイドライン案に寄せられた意見（パブリックコメン

ルールは存在しなかった。死亡の事実が入居者の判ト）は218件。200件超のパブリックコメントは大断に重要な影響を及ぼすかどうかという判断基準がきな反響であり、国民の関心の高さがうかがえる。

なかったために、宅建業者は裁判例などを参考に個別対応するしかなく、心理的瑕疵物件には常にトラ
ブルの不安がつきまとっていた。

告知しなくてもよいケースを明確化
このガイドラインは、一戸建てやマンション・ア

また、ルールの未整備は、単身高齢者の住宅難のパートなど居住用不動産を対象にしている。主な原因にもなっていた。検討会の資料によると、約8ケースと契約形態別の告知の必要性を図表2にまと
めた。

図表 1

宅建業法上は、「宅建業者は、人の死に関する事

高齢者の入居に対する賃貸人の意識
従前より拒否感が強くなっている9%
従前と変わらず
拒否感が強い従前と変わらず
拒否感はない案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない」というのが原則。これをベースとして、ガイド

20%
3%

20%

従前は拒否感があったが現在はない

ラインでは「告げなくてもよい場合」を明示した（図表2の×部分）。告げなくてもよい場合以外は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考え

高齢者に対して約8割が拒否感

拒否感はあるものの従前より弱くなっている48%

られる場合は、告知が必要となる（図表2の〇部分）。老衰や病死（図表2の①）が告知不要と明らかにされたことは、単身高齢者が入居を拒まれない環境を目指すうえでは大きな一歩といえる。

（出典）（公財）日本賃貸住宅管理協会「家賃債務保証業者の登録制度等に関する実態調査報告書」（平成 30 年度）より国土交通省作成

8

便宜上、③を設けたが、ガイドラインでは他殺や自殺の告知を明記していない。ガイドラインはあく図表 2まで「告げなくてもよい場合」を示してい主なケース・契約形態別の宅地建物取引業者の死亡事案告知の取扱い〇＝取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合、告げなければならない［原則］
×＝告げなくてもよいて、「告げなくてもよい場合」のほかは原則

契約形態

売買

賃貸借

①

自然死（老衰・病死等）・日常
生活での不慮の死（転倒事故、
誤嚥等）

×

×

が、パブリックコメントで「自殺に対する偏②①で特殊清掃等が行われた場合〇〇事案発覚から
概ね3年経過後×※

見を助長する内容」との指摘があったことを事案発覚から
概ね3年経過前③

他殺・自死・事故死等〇事案発生から
概ね3年経過前〇事案発生から
概ね3年経過後

×※

買主・借主に告知する場合は、事案の発生④

買主・借主が日常利用する集合
住宅の共用部分での②または③〇

事案発覚・発生から概ね3年経過前〇事案発覚・発生から×※
概ね3年経過後時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時⑤

期）、場所、死因（自然死・他殺・自死・事

隣接住戸・通常使用しない集合×※
住宅の共用部分での②または③※ 事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要あり

故死等の別。不明の場合はその旨）、特殊清

人の死の発覚から経過した期間や死因にかかわらず、買主・借主から死亡事案の有無を質問された場合、買主・借主に把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある

どおりという構成だ。
5月のガイドライン案では他殺・自殺を「告知すべき内容」とはっきり記していた

受け、表現の仕方が修正された。

掃等が行われた場合はその旨を告げる。死亡した本人やその遺族などの名誉、生活の平穏に十分配慮する必要があり、死者の氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況などは告げる必要はない。また、買

ケース

×※

ガイドラインでは整理されなかったケース⑥

人の死が生じた建物が取り壊された場合の土地取引の取扱い⑦

搬送先の病院で死亡した場合の取扱い⑧

転落により死亡した場合の落下開始地点の取扱い（出所）図表 2 はガイドラインをもとに筆者作成

主・借主に告知する場合は、後日のトラブル防止のため「書面の交付等によることが望ましい」とされている（ガイドラインより）。

宅建業者の調査義務の範囲も明らかに法違反になる。
ガイドラインは、人の死が起きた居住用不動産に対して、宅建業法上宅建業者が取るべき対応と、同法の義務の解釈を整理している。位置付けとしては「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」と同じ

ガイドラインは、媒介を行う宅建業者の調査の範ものになる。守らなかったからといって、ただちに囲も明らかにした。宅建業者は、売主・貸主に対宅建業法違反となるわけではないが、トラブルにし、物件状況等報告書やその他の書面（告知書等）

なった場合は、行政庁での監督にあたってガイドラに過去に生じた事案について記載を求めることでインが参考にされる。

「媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする」（ガイドラインより）とされ国交省「しっかり読み、トラブル未然防止を」た。宅建業者が自ら周辺住民に聞き込みをしたり、国交省は「ガイドライン本文にはさまざまな留意

インターネットサイトを調査したりする義務はない。

点等を記載している。事業者の皆さまには、具体のしたがって、トラブル防止の観点から告知書等の事案や買主・借主の意向等を踏まえて対応いただく

重要性が高まる。宅建業者は、「売主・貸主に記載こととなるが、ガイドラインをしっかり読んでご理が適切にされるよう助言することが望ましい」（同）

解いただき、トラブルの未然防止につなげていただとする。同時に、故意に告知しなかった場合など

きたい」（不動産・建設経済局 井﨑信也・不動産業

は、民事上の責任を問われる可能性があることを宅課長）と呼びかける。

建業者から売主・貸主に伝えることも重要だ。告知

最後に、ガイドラインで整理されなかったケース

書等に売主・貸主からの告知がない場合にも、人のが残されていることに注意したい（⑥～⑧）
。これ死に関する事案の存在を疑う事情があるときは、宅らは一般的に妥当と整理できるだけの裁判例や取引

建業者は売主・貸主に確認する必要がある。たとえ

実務の蓄積がなかったため、ガイドラインの対象にば、管理会社から死亡事案があったことを宅建業者含まれず、引き続き個別の判断になる。ガイドライが聞いていた場合に、告知書等に記載がなかったと

ンは事例の蓄積を踏まえて、適時見直しが図られる

きには、売主・貸主にその事実を伝えないと宅建業

予定で、⑥～⑧は今後の事例蓄積の先の判断となる。

REAL PARTNER November 2021

9

はこれまで稀有な人生を歩んできました。短大を卒業してすぐ結婚し、政治家の妻になりました。

東京の墨田区議会議員だった夫は都議会選挙に出馬した
ものの落選し、その後、病に倒れてしまいました。それまで専業主婦だった私は39歳にして社会人生活をスタートさせました。SHIBUYA109のアパレル店長を5年間経験した後、新橋の居酒屋で5カ月勤めて、同じ新橋に自分のお店を持ちました。このお店が繁盛店にな
この間、夫の病状悪化と介護生活、死別など、私生活
は波乱含みでしたが、お店の運営は順調でした。そんなある日のこと、居酒屋の常連のお客さまから「ドムドム
バーガーのメニュー開発のアイデアを提供してくれませんか」と言われ、顧問として参画。その後、社長になり、メディアにも取り上げていただきました。
そうしたなかで本を書きませんかとお声がけいただき、「自分の人生を人様に読んでいただく意味があるのだろうか」と迷ったものの、息子から背中を押されて本書を執筆する決意をしたというのがきっかけです。
専業主婦からいきなり SHIBUYA109 で店舗運営を任され、売上を大きく伸ばされました。経営やマーケティ
ングをどこで学ばれたのですか。

私の実家は家業を営んでいたのですが、父は商売が下手でいつも苦労していましたから、きっと血筋ではありませんね（笑）
。ただ、大勢の人が出入りする家でしたし、政治家の妻でもありましたから、経営や
マーケティングの前に、まず人とのコミュニケーション
ありきでした。
そのなかで大事にしたのは、会社本位、自分本位ではなく、あくまでもお客さまにとって何が良いことなのか、どうすればお客さまが心地良いのかを常に考えるこ

藤株式会社ドムドムフードサービス
代表取締役社長

り、1年後に2店舗目を出店するまでになりました。

39

歳まで主婦だった私の﹁思いやり﹂経営戦略

私

ドムドムの逆襲

本書を書いたきっかけを教えてください。

㟢とです。相手のことをおもんばかって店舗運営すること『ドムドムの逆襲――39 歳まで主婦だった私の「思いやり」経営戦略』
ダイヤモンド社 1650 円（税込）

ドムドムハンバーガーは「絶滅危惧種」といわれるほど店舗数が減少したハンバー
ガーチェーンだったが、「浅草花やしき」や「市原ぞうの国」に開店した新店舗の人気が爆発し、今ではビームスやロフトからもコラボの話が舞い込むほど。その立役者がテレビ朝日系の番組「激レアさんを連れてきた。」の出演で話題になった藤﨑社長。なぜ彼女の手がける店は人気になるのか？ 本書を読めばその秘密に迫れる。

10

注目の書 著者は語るが、売上増につながったのだと思います。
また、社員とも常にどのようにしてコミュニケーションを取るかを意識しています。コミュニケーションとはつまるところ、「相手を思いやる」ことだと思います。常に相手のことを見ていなければ、コミュニケーションは成立しません。それは社員に対してもそうですし、お客さまに対しても同じです。お客さまを思いやる、お客さま目線を大事にすることで、商品やサービスの付加価値を高める。それは弊社のような飲食ビジネスに限らず、仕事全般に当て
はまることだと考えています。
店舗戦略は不動産投資に近いものがあります。出店場所を決めるのに留意している点は何ですか。

「意

味のある出店」が大事だと思っています。ただ
単に「入居していたテナントが抜けてスペースが空いた」とか「交通の便がいい土地が見つかった」という理由で出店を決めることはありません。なぜ「浅草花やしき」に出店したのかというと、花やしきが日本最古の遊園地であり、ドムドムバーガーも日本最古のハンバーガー
チェーンだからです。また、「市原ぞうの国」への出店は、ドムドムバーガーのイメージキャラクターが「どむぞうくん」というゾウなので、ゾウつながりで決定しました。

忍

ふじさき しのぶ● 1966 年生まれ。青山学院女子短期大学卒。政治家の妻になり、39 歳まで専業主婦。夫の病を機に、生活のために働き始める。アパレルショップ店長を経て、居酒屋を開業。一躍人気店にした腕を見込まれ、ドムドムのメニュー開発顧問に。「手作り厚焼きたまごバーガー」をヒットさせ、ドムドム入社。その後わずか 9 カ月で社長に就任して話題となる。

これまでチェーン店などの出店計画は、交通量や人の流れなど定量的な部分を重視して検討されてきましたが、どれだけ数字を分析しても予測不能な部分があるのは否めません。そうであれば、一つひとつに意味がある出店を積み重ねていきたいと思います。
どのようなお仕事でも楽しんでいらっしゃるように見えます。コツは何でしょうか。

とらわれない心を持つことではないでしょうか。私は専業主婦からアパレル販売員、居酒屋店員を経て今の仕事に携わっているのですが、こういう転身ができたのは、「自分はこうあるべきだ」という先入観にとらわれず、
自分の目の前に近づいてきた機会を自然に受け入れてきたからです。
可能性は誰もが持っているものなので、自分の殻に閉じこもらずにチャレンジしてみる。それがキャリアを形づくっていきますし、仕事を楽しむコツだと思います。
（取材・文／編集部）

お客さまにとって何が良いことなのか、どうすれば心地良いのかを常に考えています
REAL PARTNER November 2021

11

不動産関連データから読み解く「住まいの今」［連載 第 15 回］

令和3年基準地価は2年連続下落するも、
住宅地中心に回復の兆し
令和 3 年の基準地価が 9 月 21 日に発表されました。
新型コロナウイルスの影響などで全用途の全国平均は 2 年連続でマイナスになりましたが、個別に見ると、徐々にではあるものの回復の兆しも見え始めています。

不動産エコノミスト

吉崎 誠二

それでもその推移を見ることによって、地価動向の傾

公示地価の中間報告的な位置づけ
としての基準地価に注目

向を把握することは可能です。ちなみに共通地点
1,625地点のうち、住宅は1,120地点、商業地は505地点です。

基準地価は、日本全国21,443地点における毎年7月1日時点の地価を各都道府県が調査し、9月下旬に公

住宅地では下落率が縮小
地域によっては上昇も表されます。
公的に発表される代表的な地価としては、他に国土交通省が主体となって調査する公示地価があります。

まず令和3年分の基準地価全体をざっくりと見るとこちらは毎年1月1日時点の地価で、3月20日頃に公（図表1）、全用途（住宅・商業・工業）の全国平均は表されます。調査対象地点は全国約26,000地点です－0.4％となり、2年連続で前年比マイナスとなりまから、基準地価よりも公示価格のほうが対象地点は多した。しかし、そのなかにいくつか注目すべきポインいのですが、このうち1,625地点が、基準地価と共通

トがあります。

地点になっています。

たとえば商業地の全国平均は令和2年の－0.3％か

基準地価が注目される理由は、7月1日が価格時点

ら、令和3年は－0.5％へと下落率が拡大しましたとなるため、1月1日を価格時点とする公示地価に対が、住宅地の全国平均は－0.7％から－0.5％まで下落

して、中間報告的な意味合いを持つところにあります。

率が縮小しています。

とくに、1,625地点ある2つの調査の共通地点を見

さらに住宅地を地域別に見ると、地方圏は令和2年

れば、地価が上昇局面にあるのか、それとも下降局面

が－0.9％で、令和3年が－0.7％、大阪圏が－0.4％かにあるのかという傾向がつかめます。共通地点の数は

ら－0.3％というように、下落率が縮小しているとは

公示地価が公表される地点の6.25％に過ぎませんが、

いえ、地価下落が続いている状況が続いています。

図表1

令和3年地価調査 全国の地価動向比較
全用途平均

調査年 令和元年
全（単位：％）

住宅地

商業地

2年

3年

令和元年

2年

3年

令和元年

2年

3年

国

0.4

­0.6

­0.4

­0.1

­0.7

­0.5

1.7

­0.3

­0.5

三大都市圏

2.1

0.0

0.1

0.9

­0.3

0.0

5.2

0.7

0.1

東京圏

2.2

0.1

0.2

1.1

­0.2

0.1

4.9

1.0

0.1

大阪圏

1.9

0.0

­0.3

0.3

­0.4

­0.3

6.8

1.2

­0.6

名古屋圏

1.9

­0.8

0.5

1.0

­0.7

0.3

3.8

­1.1

1.0

方 圏

­0.3

­0.8

­0.6

­0.5

­0.9

­0.7

0.3

­0.6

­0.7

地方4市

6.8

4.5

4.4

4.9

3.6

4.2

10.3

6.1

4.6

その他

­0.5

­1.0

­0.8

­0.7

­1.0

­0.8

­0.2

­1.0

­1.0

地

（出典：国土交通省令和3年都道府県地価調査の概要より）

12

しかし、その一方で、東京圏は－0.2％から0.1％に、名古屋圏
が−0.7％から0.3％というように、それぞれ下落から上昇に転じています。
都道府県別の住宅地対前年変動率を見ると、プラスになったのは7つの都道県で、前年は5つでしたから、少し増えています。最も上昇したのは沖縄県で1.6％（前年は4.0％：1位）と上昇幅は減少したものの、トッ

プを維持しています。マイナスとなった

図表2

地価公示との共通地点における半年ごとの地価変動率（単位：％）のは38の府県で、前年は42府県でしたから、少し減ったことになります。
県庁所在地の住宅地では、最も上昇し

前半

商業地

令和3年調査

令和3年調査

後半

年間

前半

後半

年間

国

0.2

0.4

0.5

0.0

0.0

0.0

三大都市圏

0.1

0.2

0.3

0.0

0.0

0.1

東京圏

0.1

0.3

0.4

0.0

0.2

0.2

大阪圏

­0.1

0.0

0.0

­0.7

­0.4

­1.1

名古屋圏

0.3

0.4

0.7

0.9

0.4

1.3

市・広島市・福岡市の強さがうかがえま

地 方

0.3

0.6

0.9

0.0

0.0

­0.1

す。とくに、札幌市は北海道の中心地と

地方4市

1.4

2.4

3.8

2.2

2.2

4.5

その他

0.2

0.4

0.5

­0.3

­0.3

­0.6

たのは札幌市で7.4％（前年は6.1％）、
次に福岡市で4.4％（前年は3.5％）、となっており、上昇幅が大きくなっています。地方4市と呼ばれる、札幌市・仙台

して、福岡市は九州の中心地として集積が進み、それぞれエリアの「東京化」が進んでいる様子が鮮明になってきました。

全

住宅地

圏

※地価公示（毎年 1 月 1 日時点実施）との共通地点（1,625 地点。うち住宅地 1,120 地点、商業地 505 地点）での集計令和 3 年調査前半：令和 2 年 7 月 1 日～令和 3 年 1 月 1 日の変動率
令和 3 年調査後半：令和 3 年 1 月 1 日～令和 3 年 7 月 1 日の変動率（出典：国土交通省令和 3 年都道府県地価調査の概要より）

公示地価についても住宅地は上昇傾向が続く可能性が高い

え、価格下落に歯止めがかかっていません。大阪圏の次に、公示地価と基準地価の共通地点について地価

バウンド需要があり、ホテルや商業施設が堅調だった

変動の状況を見てみましょう（図表2）。なお、令和3分、反動減も大きかったと考えられます。また地方圏

年調査のうち、前半は令和2年7月1日から令和3年1の「その他」も、前半、後半ともに－0.3％となりま

月1日までの推移、後半は令和3年1月1日から令和3した。

年7月1日までの推移を示しています。
この比較からわかるのは、住宅地を中心にして地価が徐々に回復傾向にあるということです。

場合、新型コロナウイルスの感染拡大前は旺盛なイン以上の点から令和4年1月1日価格時点、3月20日頃に公表予定の公示地価について動向を予想してみます。今回の基準地価において住宅地は思ったほど落ち

まず全国の数字を比較すると、商業地は前半が変わ込んでおらず、大都市部においては相変わらず価格上らずの0.0％、後半も同じく0.0％ですから、地価変動

昇が続いていることからすると、住宅地に関しては上はほとんどありませんでした。

昇傾向を続ける可能性がかなり高く、公示地価においこれに対して住宅地は、前半が0.2％の上昇で、後半が0.4％の上昇ですから、上昇率が上がっているのが確認できます。

ても同様の数字が出てくるものと見ています。
一方、商業地においては今後、ワクチン接種が浸透するなかで新型コロナウイルスの感染拡大が抑制さ

住宅地の動向をさらに詳細に見ると、三大都市圏のれ、人々の行動制限が徐々に解ければ回復基調に向かうち大阪が前半の－0.1％から後半は0.0％と下げ止まうと思われます。ただし秋口から冬にかけて感染拡大

り、東京圏と名古屋圏は上昇率が上がっています。

の第6波がくるかどうかによるところもあり、まだ予

さらに地方圏を見ると、地方4市が年間を通じて断を許しません。

3.8％の上昇となりました。
いずれも前半に比べて後半の上昇率が上回っていることから、住宅地の地価は全国的に底を打ち、上昇に転じ始めていることがわかります。
ただ、商業地はまだ新型コロナウイルスの影響を完全に脱したとはいえないところもあります。たとえば大阪圏の数字を見ると、前半が－0.7％で、後半が－0.4％ですから、マイナス幅が若干縮小したとはい

吉崎誠二（よしざき せいじ）

1971 年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学
博士前期課程修了。1997 年船井総合研究所入所。Real Estate ビジネ
スチームの責任者、上席コンサルタントを経て、2013 年に株式会社
ディー・サインに取締役として参画し、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。2016 年より一般社団法人 住宅・不動産総合研究所理事長を務める。著書に『大激変 2020 年の住宅・不動産市場』（朝日新聞出版）、『不動産サイクル理論で読み解く──不動産投資のプロフェッショナル戦術』（日本実業出版社）などがある。

REAL PARTNER November 2021

13

「紙上研修」
REAL PARTNER

私たちがPOINTを動画解説！

連載 第 198 回

読んでワカル  見てワカル！

残置物の処理等に関するモデル契約条項について～手続きの流れに即した解説～
弁護士

佐藤 貴美

単身の高齢者である賃借人が相続人不明で死亡するなどのケースを想定した、賃貸借契約の終了や物件内の残置物の処理に関するモデル契約条項等が、国土交通省および法務省から公表されています。
本稿では、このモデル契約条項の概要と実際の取扱いにつき解説いたします。

1 モデル契約条項作成の趣旨等
1．モデル条項作成の趣旨

賃貸借契約を終了させるための代理権を受任者に授与する委任契約の条項
イ．残置物関係事務委託契約に関するモデル条項
賃貸借契約の終了後に残置物を物件から搬出して近時、賃貸用建物の所有者が単身の高齢者（60歳

廃棄する等の事務を委託する準委任の条項以上の者）に対して建物を賃貸することを躊躇し、そウ．賃貸借契約に設ける上記（準）委任契約に関連すのために単身の高齢者が居住用物件を賃借しようとしても借りることができないという問題が生じています。これは、賃貸借契約の継続中に賃借人が死亡した
場合に、相続人の有無や所在がわからなかったり、相続人との連絡がつかなかったりすると、賃貸借契約を終了させ、また物件内に残された動産（残置物）を処る条項※ アとイは、同一の受任者との間で締結する場合には、その形式を1通の契約書として差し支えありません。
※ 以下、3つのモデル条項を引用等する場合は、解除関係事務委任契約（上記ア）は「解除〇条」と、残置物関係事務委任契約（上記イ）は「残置物〇条」と、賃貸借契約に設ける条項（上記ウ）は「賃貸借〇条」と、それぞれ表記します。

理することが困難になるというリスク（以下「残置物リスク」という）を賃貸人が感じていることが主な理由と考えられています。

4．本稿の指針
このモデル条項はコメントも詳細であり（実際のモ

そこで、残置物リスクを軽減することが、単身の高デル条項は国土交通省HP参照）、なかなか全体像を齢者が賃貸物件に入居する機会を拡大することにつな把握することは困難です。そこで本稿では、このモデがると考えられることから、国土交通省および法務省

ル条項を実際に使用した場合に、関係者（賃貸人・賃は、令和3年6月に残置物の処理等に関するモデル契借人・受任者等）が具体的にどのようなことをしてい約条項を公表しました。

くのかを、時系列に沿って説明しながら、モデル条項の概要や、実際の取扱いなどを確認いただくこととし

2．モデル条項が対象とする賃貸借契約

ます。

モデル契約条項は、上記1の趣旨から60歳以上の単身高齢者が賃借人となるケースを対象として想定しています。

2 解除関係事務委任契約および残置物関係事務委託契約の締結

3．モデル契約条項の構成

1．2 つの事務委任契約

モデル契約条項は、次の3つから構成されています。
ア．解除関係事務委任契約に関するモデル条項
賃借人が賃貸借契約の存続中に死亡した場合に、

14①解除関係事務委任契約
解除関係事務委任契約は、賃貸借契約の存続中に賃借人が死亡した場合に、合意解除の代理権、賃貸人からの解除の意思表示を受ける代理権を受任者に授与す

3 賃貸借期間中の対応るものです。
※本契約における受任者を、以下「解除事務受任者」といいます。

1．指定残置物の指定②残置物関係事務委託契約①残置物の分類とそれぞれの取扱い

残置物関係事務委託契約は、賃貸借契約の存続中に賃借人が死亡した場合に、賃貸物件内に残された動産

残置物（委任者が死亡した時点で本物件内、または類（残置物）の廃棄や指定された送付先への送付等のその敷地内に存する動産および金銭）は、次の3つに事務を受任者に委託するものです。

分類され、それぞれにつき取り扱いが異なります。

※本契約における受任者を、以下「残置物事務受任者」といいます。

指定残存物の 3 つの分類
類

原則的な処理方法

2．受任者の選定

ア

指定残置物

指定送付先に送付

賃借人が指定する動産（第三者の所有物を含む）

イ

非指定残置物

一定期間経過後廃棄

上記以外の動産（第三者の所有物は含まない）ウ

金銭

相続人に送金金銭（アイで換価した場合の代金を含む）

分

賃借人は、以下の順位に従い、受任者を選任します。
①賃借人の推定相続人
推定相続人を受任者とすることが困難な場合（所在不明・受任意思がない場合など）②居住支援法人・居住支援を行う社会福祉法人

対象②指定残置物の指定（残置物４条）③賃貸人から委託を受けて物件を管理している管上記①のように、動産は指定残置物としての指定の理業者（賃貸人の利益を優先することなく、委有無によりアとイに区分されることから、廃棄しない任者である賃借人〔の相続人〕の利益のためにで相続人等に相続させることを想定している動産や他誠実に対応する必要があります）の所有者の動産については、指定残置物として指定す※なお、賃貸借契約の解除等をめぐって賃貸人と賃借人（の相続人）の利害が対立することがあり得ますので、賃貸人を受任者とすることは避けるべきであるとされているところです。

3．委任者死亡時通知先の確保
賃借人の相続人との間の紛争をできるだけ防ぐためには、残置物事務受任者が委任者である賃借人の死亡を知った場合に、相続人やそれに近い者にその旨およることが必要です。
指定残置物の指定の方法は次の2つのいずれかであり、委任者がいずれかの方法を選択します。
ア．指定残置物リストへの掲載
イ．指標を貼付するなど、当該動産が指定残置物であることを示す適宜な措置を講ずる方法

び受任者の受任事務内容を通知することが大切と考え③指定残置物の送付先の決定とリスト等への記載られます。

（残置物 4 条）

そこでモデル条項では、その通知の相手方として、「委任者死亡時通知先」（残置物5条1項）を賃借人に指定してもらうことを想定しています。

4．契約の締結
モデル条項を使用し、賃借人と受任者との間で2つの事務委任契約を締結します。
※受任者が同一の場合には、2つの内容をまとめて1通の契約書とし指定残置物については送付先を明示しなければなりません。
・指定残置物リストに掲載 ⇒ 当該指定残置物リストに送付先を記載
・動産自体に指標を貼付 ⇒ 当該指標に送付先を記載
なお、賃借人が指定残置物の遺贈につき遺言執行者てもかまいません。

または遺言執行者の指定を第三者に委託しているとき

また、事務委任契約を前提とした賃貸借契約を締結

は、その者をその指定残置物の送付先としなければな

する際には、賃貸借契約書に以下の条項を追記等して

りません。

おきます。
①賃貸借契約期間中に事務委任契約が終了した場合の措置（賃貸借 1 条）
②賃貸人の通知義務（賃貸借 2 条）

2．受任者の変更①新たな事務委任契約締結の努力義務（賃貸借1条）
賃貸借契約の存続中に事務委託契約が終了した場

REAL PARTNER November 2021

15

合、賃借人は速やかに同内容の契約を新たに締結するは、賃借人または賃借人の地位を承継したその相続人ように努める必要があります（賃貸借1条）。

の意向（相続人の一人による非指定残置物の一部の引②賃貸人への通知（賃貸借 2 条）取りの希望〔ただし形見分けのようなものに限定〕）

従前の事務委任契約が終了し、新たな事務委任契約が締結された場合には、賃貸人が受任者を把握できるを考慮し、その利益のために委任事務を処理する必要があります。

ように、賃借人は賃貸人に対し、その旨を通知することが必要です。
③委任者死亡時通知先の変更（残置物 5 条 3 項）

2．物件内への立ち入り（残置物 9 条 1 項・2 項）（残置物事務受任者）

賃借人は、いつでも委任者死亡時通知先を変更する

残置物事務受任者は、賃貸物件内に残置された物のことができますが、この場合、賃借人が残置物事務受

廃棄等を行うため、賃貸物件への立ち入ることができ任者に対し、その旨を通知しなければなりません。

ます。賃貸物件の入口は施錠されているような場合には、賃貸人に協力（賃貸人が保有するマスターキーに

4 賃借人が死亡したときの対応
1．死亡事実の通知よる開錠など）を求めることができます。

3．残置物の状況の確認・記録（残置物 6 条 3 項・7 条 3 項）

賃貸人は、解除事務受任者に対し、賃借人の死亡の本物件内にどのような動産があったか、その処分方事実を通知します（賃貸借2条1項）。また、残置物法が適切であったかなどを巡って後日紛争が生ずるこ

事務受任者が委任者の死亡を知った場合には、ただちともあり得ることから、残置物事務受任者は、廃棄・送にその旨および受任事務内容を委任者死亡時通知先に付・換価・保管のために搬出する前の残置物の状況を、通知します（残置物5条1項）
。

第三者
（相続人、
委任者死亡時通知先などのほか、
賃貸人や管理会社、仲介業者等でもかまいません）の立会い

2．解除事務受任者の義務（解除 2 条）

の下、
確認・記録
（写真撮影等）
しておきます。

解除事務受任者は、賃借人または賃借人の地位を承継したその相続人の意向（「子の○○が住みたいと言えば住ませてあげてほしい」などの、賃借人の生前の意向など）を考慮し、その利益のために委任事務を処理する必要があります。

4．非指定残置物の廃棄等（残置物 6 条）
①保管に適したもの（残置物 6 条 1 項本文）
非指定残置物のうち保管に適したものについては、賃借人の死亡から契約で定められた期間（モデル条項
では3カ月）経過後に、委任者死亡時通知先に2週間

3．賃貸借契約の解除前までに通知のうえ（残置物5条2項）、廃棄するこ賃貸人と解除事務受任者は、合意により賃貸借契約とになります。

を解除することができます。

なお、廃棄に着手するまでに相続人や利害関係者がまた賃貸人は、賃借人に家賃の滞納等があった場合

非指定残置物の引き取りを希望した場合には、客観的には、解除事務受任者に対し意思表示をすることによな価値は小さいがその第三者が主観的価値を見いだしり、賃貸借契約を債務不履行解除することもできます。

ているものを社会通念の範囲内で交付することに限っこれらにより賃貸借契約が終了した場合、賃貸人て（いわゆる形見分けのようなもの）、その者に対しは、残置物事務受任者にその旨を通知します（賃貸借て交付することが可能です。

2条2項）
。

②価値等に照らし廃棄が適切でないと思われるもの（残置物 6 条 1 項但書）
非指定残置物のうち、その価値等に照らして廃棄す

5 残置物の処理ることが適切でないと思われるもの（たとえば高価な

1．残置物事務受任者の義務

通知先に2週間前までに通知のうえ（残置物5条2項）、

残置物事務受任者が委任事務を処理するにあたって

16

宝石や衣服など）を発見した場合には、委任者死亡時換価可能なものはできるだけ換価するよう努めます。

「紙上研修」
REAL PARTNER

8. 費用の精算

換価して得られた代金は、賃借人の相続人に返還します（残置物第8条）。

本契約に基づく委任事務を処理するのに必要と認め③保管に適しないもの（残置物 6 条 3 項）

られる費用を支出したときは、賃借人の相続人に対し、その費用およびその支出の日以後における利息の非指定残置物のうち保管に適しないもの（食料品な償還を請求できます（残置物10条1項）。

ど）については、ただちに廃棄します。

また、上記費用は、賃貸人が残置物事務受任者に対5．指定残置物の送付（残置物７条）

し第三者弁済したうえで、当該求償権の額を賃貸借契①指定先への送付（残置物7条1項本文）

約上の敷金から差し引くことも可能です。

指定残置物で、指定残置物リスト等において第三者への送付が指定されているものについては、委任者死

6 事務委任契約の終了

亡時通知先に2週間前までに通知のうえ（残置物5条
2項）、当該リスト等において指定された第三者に対し、残置物事務受任者が選択する方法（たとえば国内

解除関係事務委任契約が終了するのは、賃貸借契約

であれば郵便や宅配便、海外であればクーリエや国際が終了した場合と、受任者が委任者（賃借人）の死亡

宅配便などが考えられる）により送付します。

を知ってから一定期間の間に賃貸借契約の解除がされ②指定先への送付が不可能又は困難な場合（残置ない場合です（解除3条）。

物 7 条 1 項但書）

また、残置物関係事務委託契約が終了するのは、賃リスト等において指定された第三者に送付したとこ

貸借契約が終了したときに賃借人が死亡していない場

ろ転居していて、転居先が判明しない場合には、賃借合と、解除関係事務委任契約が終了するまでの一定期

人の死亡後3カ月経過後で、かつ本賃貸借契約終了後間の間に賃貸借契約の解除がされない場合です（残置に、以下の措置をとることができます。

物11条）
。

・換価可能な場合 ⇒ 換価（代金は相続人に返還）・換価が不可能または困難な場合 ⇒ 廃棄

7 まとめ

6. 金銭の相続人への返還（残置物 8 条）
（受任者）
本物件内に残されていた金銭は指定残置物にも非指以上、残置物処理モデル条項を使用した場合の実際

定残置物にも該当しないことから、賃借人の相続人にの流れに即して、モデル条項で定めている内容を解説返還します。相続人の存否や所在が明らかでなく、残してきました。モデル条項はコメントを含めかなり詳

置物事務受任者がこれを過失なく知ることができない

細に規定・記載されており、なかなかその内容を読みときは、供託することになります。

解くことは難しいかもしれませんが、実際にこれを使用した場合、以上のような流れに従い、契約の終了お7. 残置物の移動・一時的な保管（残置物 9 条 3 項）

よび残置物の処理をすることができます。

残置物事務受任者は、委任者死亡時通知先に2週間一人暮らしの高齢者の方に賃貸住宅を提供するにあ前までに通知のうえ（残置物5条2項）、残置物を本たり、あらかじめ相続人が連帯保証人等になれないよ

物件またはその敷地から搬出し、別の場所（倉庫やトうなケースでは、このようなモデル条項を積極的に活ランクルームなど）に保管することもできます。

用することが期待されます。

紙上研修を          した          配信中
！
！
解 説
動 画
要点をわかりやすく解説した動画は「ハトサポ」からご覧いただけます。

全宅保証

研修

検索

ご質問について・ご質問は文書にて下記宛までご郵送ください。
（電話・FAX・メール等の問合せは対応していません）
・なお、個別の取引等についてのご質問・ご相談にはお答えできません。

7 月号

9 月号（公社） 全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町 2-6-3
全宅連会館２F

安心安全な取引をサポート

全宅保証

REAL PARTNER November 2021

17

不動産関連アーカイブ
国土交通省

令和3年9月1日

デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律等の施行に伴う宅地建物取引業法施行規則等の一部改正について
令和 3 年 5 月 12 日に成立した「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」において、押印を求める行政手続・民間手続について、その押印を不要とするとともに、民間手続における書面交付等について電磁的方法により行うことなどを可能とする見直しが行われました。これに伴う宅地建物取引業法施行規則等の一
部改正により、宅地建物取引業者がその従業者に携帯させなければならないとされている従業者証明書における押印規制の廃止等がなされました。

令和3年9月10日
令和3年10月8日

災害関連の印紙税の非課税措置について

令和3年9月22日

令和3年都道府県地価調査

災害関連の印紙税の非課税措置について、適用対象となる災害に「令和 3 年 8 月 11 日
からの大雨による災害」が追加されました。
【災害発生日・該当区域】
8 月 11 日・佐賀県武雄市、佐賀県杵島郡大町町、佐賀県神埼市、長崎県雲仙市、長崎
県東彼杵郡波佐見町
8 月 12 日・広島県安芸高田市、福岡県久留米市、福岡県田川市
8 月 13 日・長野県木曽郡木曽町、大分県玖珠郡玖珠町

令和 3 年の都道府県地価調査の結果は、全用途平均が 2 年連続のマイナスとなりまし
たがマイナス幅は 0.4％と昨年の結果と比べマイナス幅は縮小を示しました。用途別
では、住宅地は下落率が縮小し、商業地は下落率が拡大しました。

令和3年10月4日

国土利用計画法に基づく事後届出制の周知徹底等について
一部の宅地建物取引業者の中には、届出が必要な土地取引について届出がなされていない者が散見されるなど、国土利用計画法の趣旨が必ずしも徹底されていない場合が見受けられるため、業務に際しての法令の遵守や事後届出制の周知について国土交通省よりお願いがありました。

令和3年10月8日

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインの公表について
ガイドラインには、過去に人の死が生じた居住用不動産の取引に際して、宅建業者がとるべき対応に関し、宅建業法上負うべき義務の解釈について、現時点で一般的に妥当と考えられるものについて整理されており、宅建業者の調査の対象や方法および人の死の告知に関し、宅建業者が告げなくてよい場合等について明記されています。

国税庁

令和3年10月13日
インボイス制度に係る登録申請の開始等の公表について
消費税について、適格請求書等保存方式（いわゆるインボイス制度）が令和 5 年 10 月より導入されます。これに先立ち、10
月 1 日より適格請求書発行事業者の登録申請手続が開始されました。特設サイトが開設され、オンラインで説明会を開催して
います。

18

全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連・全宅保証

令和3年9月8日
消費生活用製品安全法施行令一部改正に係る本会策定
令和3年10月15日 「付帯設備表」の一部改訂について
令和 3 年 8 月 1 日に「消費生活用製品安全法施行令の一部を改正する政令」が施行され、特定保守製品が 9 製品から 2 製品になったことに伴い、令和 3 年 9 月に本会策定の売買契約に係る「付帯設備表」について一部改訂を行いました。また、改正内容や留意点等について「わかりやすい売買契約書の書き方追補版」を作成し、ハトサポ「出版物のご案内」に掲載しました。

令和3年9月24日

踏切道改良促進法に係る説明項目の追加に関する重要事項説明書の更新等について
踏切道改良促進法等の一部を改正する法律による道路法の改正および踏切道改良促進法の改正に伴い、宅地建物取引業法施行令が改正され、重要事項説明事項に追加されました。これに伴い本会作成の「重要事項事前説明書」、「重要事項説明書」および「excel 版自動入力書式」「ハトマーク Web 書式作成システム」を更新しました。契約にあたっては最新の書式をご利用ください。

インフォメーション
全宅連

全宅保証

気づけばそこにハトマーク

会員之証のお取扱いについて

ハトマーク PR にご協力ください。
ハトマークバッジをつける
名刺にハトマークを入れる

動画配信中

事務所にハトマークを掲示する「会員之証」につきましては、入会された際に会員の皆様に無償で貸与するものであり、退会時には返却するものとなっております。退会・事務所廃止にあたっては、最寄りの各本部へ必ずご返却ください。なお、返却されない場合には、違約金が徴収されることがありますのでご注意ください。

ハトマーク支援機構

REAL PARTNER DIARY 2022（不動産手帳）頒布のお知らせ
REAL PARTNER DIARY 2022（不動産手帳）頒布をします。

詳細はホームページをご確認ください。
◉価格：1 冊 340 円（税込、送料別） ◉ 11 月下旬完成予定 ◉色：紺
◉お申し込み先 ( 株 ) 文寿堂（東京都練馬区豊玉北 1-23-4 TEL 03-3948-6631 FAX 03-3948-6635）「重要事項説明・売買契約・賃貸借契約に係るQ＆A（冊子）」10,000部限定販売
全宅連では弁護士や相談員による電話相談を実施しており、会員の皆様からさまざまな問い合わせ、ご相談が寄せられております。その中からよくある質問等について Q ＆ A
形式にまとめました。限定販売になりますので、お早目のご注文をお願いいたします。
◉価格：1 冊 270 円（税込、送料別）◉お申し込み先 ( 株 ) 住宅新報 TEL03-6403-7806 FAX 03-6403-7825
詳細はホームページをご確認ください。
REAL PARTNER November 2021

19

ハトマーク支援機構からのお知らせ

2021年11月号

ハトマーク支援機構は、全国の宅建協会にご所属の会員の皆様の業務に役立つ商品やサービスをご紹介しています。

詳細はコチラからご確認ください！
令和4年1月（予定）よりチラシ登録を全国の会員様に拡大！
詳細は12月中旬にハトマーク支援機構HPよりご確認ください。
〈アイリスオーヤマ株式会社〉

20〈株式会社 LIXIL〉

〈株式会社ザイマックスインフォニスタ〉

REAL PARTNER November 2021

21

〈株式会社宅建ファミリー共済〉

22

REAL PARTNER November 202123

令和3年11月10日発行（隔月10日発行）通巻第504号

ハトマーク 加盟店様限定！

ハトマークサイト・SUUMO（賃貸）

発行人／坂本 久

連動オプションキャンペーン！

ハトマークサイト登録・検索システムで登録した居住用物件についてハトマークサイトから「SUUMO」へ広告掲載指示ができる機能です。

特典 2

特典３

SUUMO内会社間流通サイト（BtoB）のみへのご掲載が賃貸居住用の月額物件掲載料金が通常20,000円の
SUUMO初期システム登録料が５枠→ 1,250円
10枠→ 2,500円
20枠→ 5,000円

無料！
！

キャンペーン適用条件

下記 2 条件を満たしている宅建協会会員様が上記キャンペーン特典を受けられます。

① 本キャンペーンはSUUMO未参画会社様のみ対象（申込時点でSUUMO掲載がなく、過去１年間掲載がないこと）
利用できる
会員事業所の地域

無料！
！

② ハトマークサイト登録・検索システムを利用できる方が対象（ハトマークサイトIDを所有している方）

北海道、青森県、岩手県、秋田県、山形県、宮城県、福島県、新潟県、長野県、山梨県、茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、富山県、石川県、福井県、岐阜県、愛知県、三重県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県、愛媛県、宮崎県、鹿児島県

ハトマークサイト登録・検索システムにログインの上お申し込み下さい！
本キャンペーンに関するお問い合わせは、下記連絡先にお願いいたします。ご連絡の際、下記必要事項をお申し出または記載のうえご連絡をお願いします。
・ハトマーク加盟店様限定キャンペーンお申込みの旨 ・貴社名
・ご担当者様名
・ご連絡先（住所・電話番号・メールアドレス）
・宅建免許番号TEL.
メール.

0120‑302‑102

キャンペ
ーン期
間

2022年

4月30日(（平日 10：00〜12：00、13：15〜17：30）

SUUMOchintai̲CTM@ml.cocorou.jp(株)リクルートSUUMO賃貸営業部ハトマーク加盟店様限定キャンペーン窓口担当※ハトマークサイト SUUMO 連動オプションの詳細は QR コードからご確認ください（本サイトにアクセスいただく場合、
ハトマークサイト ID・パスワードの認証が必要です）。ID・パスワードがわからない場合、所属の宅建協会様にご確認ください。

まで

土)

編集人／角 幸彦

特典 1

最 大 1000件まで

2021 年 11 月号 リアルパートナー 発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円※不動産ポータルが掲載する賃貸、マンション、
戸建、土地の日本全国総計 2021 年 7 月時点（株）東京商工リサーチ調べ