今年も税制をはじめとする政策要望活動が佳境を迎えている。
税制改正等とあわせて、全宅連（坂本久会長）があらゆるシチュエーションで訴えているのが 「銀行の不動産業解禁の阻止」 だ。これまで問題が顕在化するたびに阻止してきたが、銀行の規制改革要望は繰り返されており、依然として予断を許さない状況だ。
本稿ではあらためて、これまでの銀行問題対応の歴史を振り返り、問題意識を共有したい。
開した。結果的に、報道された法改正が実現すること

不動産業解禁報道の衝撃「銀行に不動産業を認める」

はなかったが、これ以降も金融機関の不動産業参入議論は、その時々の社会状況を背景にさまざまなかたち

平成9（1997）年1月10日付け日経新聞の見出しがで浮上する。
本稿では、全宅連がこの問題に対峙してきたこれま

不動産業界を震撼させた（資料1）。
景気の足踏み状態が続いていた当時、バブル崩壊後から尾を引いていた金融機関の不良債権処理問題が大きな懸案となっていた。その対策の一つとして、金融での取り組みを振り返ってみたい。

規制改革ムードに乗じた解禁の動き

機関に持ち株会社の子会社を通じた不動産仲介業務を解禁するとの報道がなされたのである。

銀行の不動産業解禁報道があった2年後の平成11（1999）年、今度は金融審議会（金融庁の諮問機関）

大蔵省（現財務省）は検討の事実を否定したが、不が銀行の業務規制緩和に切り込んだ。

動産業参入をもくろむ金融業界から何らかの圧力があったのは間違いないと思われた。

バブル崩壊後、政府は成長への原動力を各種規制改
革に求め、平成11年3月、「規制緩和推進3か年計画」

全宅連では急遽要請書を策定し、全国の宅建協会と連携を図りながら関係方面に対する反対要望活動を展を策定。同計画のなかで「普通銀行等による信託業務の全面解禁」が打ち出された。

November 2022

「銀行の不動産業参入問題」をレビューする！

CONTENTS

特集「住」のトレンドウォッチング

  2

連載  第 36 回

令和 4 年都道府県地価調査結果から、そのポイントを読み解く

6

注目の書 著者は語る『不動産大異変』太田垣 章子

8

不動産関連データから読み解く「住まいの今」 連載  第 21 回

「新表示規約」で何が、どう変わったのか？

10

地域を笑顔でサポート 連載  第 17 回

障がい者の“翻訳者”として住環境整備

12

紙上研修 連載  第 204 回
宅地建物取引に関する最近の裁判事例

14

今月のアーカイブ

18

ハトマーク支援機構からのお知らせ
2022年11月号

20
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2

2022 年 11 月 10 日発行 通巻第 510 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／伊東 孝弥〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8181（広報）FAX. 03 − 5821 − 8101

特集 「銀行の不動産業参入問題」をレビューする！

「銀行の不動産業参入問題」をレビューする！ 特集

信託業務にはいわゆる併営業務として不動産の仲介業が含まれており、専業の信託銀行等にしか認められていない。もし普通銀行に信託業を解禁すれば、銀行の不動産業参入を全面的に認めることになり、中小宅建業者への影響は計りしれない。前掲の平成9年の新聞報道はあくまでも一報道に過ぎず、表向き公式な議論ではなかったのに対し、今回は政府の検討機関で
資料 1（出典：日本経済新聞平成 9 年 1 月 10 日）

堂々と提案されたものであり、業界としてもより深刻な受け止めがなされた。

図表 1 銀行等による信託業務について（法定化）❶専業信託銀行等❷都市銀行等の・
信託 5 行・大和銀行（当時）
信託子会社
外国銀行系信託銀行（1）併営業務・不動産媒介業務
金銭以外の 不動産の信託【処分型】（2）
信託
不動産の信託【処分型以外】（注 2）（注 1）（3）金銭の信託〇（変更なし）×〇（変更なし）

×→▲

（注 1）

〇（変更なし）〇（変更なし）〇（変更なし）△（注 3）❸地方銀行等（本体）❹都市銀行等
（本体）

×

×

×→▲

（注 1）

〇（変更なし）

×→△

（注 3）

×→▲（注 1）×→〇
×→△（注 3）

注 1： 処分型信託とは、不動産を信託の目的物として、受託者が管理を行い、最終的にその不動産の処分（売却）を行う信託をいう。なお、当時の改正により処分型信託については、不動産の証券化に資するものに限るとともに信託された不動産の処分は、天災その他やむ得ない場合を除き、1 年間禁止した。
注 2： 処分型以外の信託とは、不動産を信託の目的物として、受託者が管理を行い、最終的には委託者にその不動産を返却するものをいう。
注 3： 金銭の信託のうち、宅地建物取引業に該当する行為を含むものについては、①の信託銀行以外には認めない。
＊ 当時の「リアルパートナー」の掲載記事にもとづき作成

REAL PARTNER November 20223

全宅連では、普通銀行への不動産仲介業解禁を断固一穴となって、なし崩し的に拡大していくことは火を阻止すべく緊急決議を実施し、当時の金融庁長官や建見るより明らかである。業界としては絶対に容認でき設大臣をはじめとする主要関係者に対し強力な反対運ない。

動を行った。その結果、信託業務の一部は門戸が開かれたものの、不動産仲介業は対象外とされ、その旨が自民党内での議論に危機感

信託業務兼営法に明記されることとなった（それ以前

全国地方銀行協会の一連の要望に対し、所管の金融は事務ガイドラインの記載に留まっていた）。また、

庁は「直ちに措置することは困難」との回答を示してあわせて検討されていた処分型不動産信託の解禁につきたが、令和2（2020）年4月、今度は自民党金融調

いても、不動産証券化に関係するものに限定され、業査会のプロジェクトチームにおいて、銀行の業務規制

界への影響を最小限に食い止めた（前ページ図表1）。

緩和が提案され、再び業界に衝撃が走った。

あり「蟻の一穴」とならぬよう…

提言案では、「銀行グループと（銀行以外の）事業
会社とのイコールフッティングを確保する」観点か

1990年代末から始まった低金利政策等の影響によら、銀行が行う事業再生や事業承継支援の過程で生じり、銀行の最も基本的な収益である貸し出し収益は、た不動産取引について、銀行自身による仲介を認める

その後、十数年で大幅に減少した。こうした状況のなべきとしている。あわせて銀行が保有する不動産の賃かで、特に預貸業務への依存度が高い地方銀行におい貸自由化についても言及し、これらを党の成長戦略にては、不動産仲介等に参入し手数料ビジネスで活路を盛り込むことが提案された。

見出したいという意向が強まっている。地方銀行の団全宅連ではあらためて会員の総意を結集し理事会で体である全国地方銀行協会は、近年になって毎年のよ

反対決議を行うとともに、坂本会長が先頭に立って、うに政府の規制改革会議に対し業務規制緩和の要望書

菅官房長官（当時）をはじめ関係方面に対し強力に反を提出しており、その都度、全宅連が反対のアクショ対を訴えた（資料2）。こうした活動が実を結び、いンを起こしてきた。

ずれの項目も提言案から削除された。

銀行協会の要望内容は毎年ほぼ同じである。一義的

さらに、同年の銀行法改正で提案されていた銀行子には、不動産業の全面解禁を求めているが、少なくと会社（銀行業高度化等会社）の業務範囲拡大についも銀行が扱う事業再生や事業承継に付随した不動産取て、これに不動産業が追加されるのではないかとの懸引を認め、利用者の利便性を図るべきだと主張してい念が全宅連の役員会で出された。銀行法上、銀行子会

る（図表2）。地方銀行としては、地域の困っている社に不動産業を認めていないことは明確であったが、分野にコミットし、顧客サービス向上という世論的に直近の銀行問題を巡る動きを踏まえ、念のため国交省受け入れられやすい切り口で、なんとか突破口を見出に対し業界の懸念を伝えた。その結果、あらためて銀したい意図があるのだろう。

行本体・銀行子会社の業務範囲に不動産業が含まれなしかし、たとえ一部でも解禁されれば、それが蟻の
図表2

全国地方銀行協会から提出された規制改革要望の概要（2021年11月）▪銀行または銀行の子会社・兄弟会社による不動産仲介業務の解禁
少なくとも、銀行業務と一体性があるような次のようなケースについて限定的に解禁
事業承継・相続に係る不動産の売買
事業再生に係る不動産の売買
担保不動産の売却
地方自治体の再開発事業、コンパクトシティ形成事業
等に限定した不動産の賃貸▪信託兼営金融機関による不動産仲介業務の解禁▪銀行保有不動産を地域の事業者等に自由に賃貸できるよう監督指針を見直す

4

い旨が確認され、改正銀行法で提案されている「銀行業高度化等会社」についても不動産業務は対象とならないことが、銀行法施行規則および監督指針に明記されることとなった（図表3）。

学ぶべきアメリカの対応
以上が、直近までの状況であるが、おそらく今後も銀行業界の動きは絶えることがないであろう。
全宅連では、今後の展開を見据え、令和3（2021）
年度に学識経験者を交えた銀行問題研究会を設置。銀行が不動産業に参入することの問題点等について報告
書をとりまとめた。論点はいくつかあるが、最後に以下の点を指摘し、まとめとしたい。

特集 「銀行の不動産業参入問題」をレビューする！
資料 2 銀行の不動産業参入反対決議（抜粋）

図表3

令和2年 銀行法改正の概要

銀行業高度化等会社（銀行子会社）の業務範囲に以下の事業を追加

デジタル
など

地方創生

などの

持続可能な社会の構築に資する事業・追加対象となる事業については個別列挙なし、制限なしで幅広く認める（銀行の創意工夫次第で幅広い業務を営むことが可能）

不動産仲介等が認められるおそれ

全宅連→関係官庁に対し、以下について確認◎銀行本体および銀行子会社にはこれまでどおり不動産業は認めない（再確認）◎改正後の「銀行業高度化等会社」および銀行が一定の投資専
門会社を通じて出資することができる「地域活性化事業会社」
についても不動産業は対象とならない（銀行法施行規則、監督指針に明記）

1．銀行の不動産業参入は間違いなくモラルハザード

界との間でせめぎあいが続いていたが、2009年、をもたらす。市場の価格破壊のみならず、不動産

NAR（全米リアルター協会）の主張が受け入れらと自行ローンとの不当な抱き合わせビジネスや利れ包括歳出法が成立。銀行による不動産業参入が益相反等、消費者および社会にとっても負の効果明確に禁止された。サブプライムローン問題等ををもたらす可能性が高い。

通じて露呈した銀行のモラルハザードが背景にあ

2．米国では、我が国同様、永年不動産業界と金融業る。我が国もこの事実を重く受け止めるべきだ。

最新動向
銀行の不動産業参入議論

政府が慎重姿勢を表明

自民党の宅地建物等対策議員連盟会長である山本有二衆議院議員は、令和 4（2022）年 6 月 1 日、銀行の不動産業進出について、政府の見解を明らかにするよう質問主意書を提出した。
これに対し、令和 4 年 6 月 10 日、岸田文雄・内閣総理大臣名で以下の内容の答弁書が発出された。
〇銀行は、銀行法第 12 条の規定に基づき、その業務として当該宅地建物取引業を営むことはできない。銀行が当該宅地建物取引業を営むことは、銀行の健全性の確保や利益相反が生じるおそれ等に十分留意する必要があるため、「不動産仲介業参入」については、関係者の意見を踏まえつ
つ、中長期的な検討を要するものであり、直ちにこれを認めることは困難である（抜粋）。
〇銀行の「保有不動産の賃貸自由化」については、金融庁が定めた監督指針に基づき、銀行の保有
不動産の賃貸に係る業務が、銀行法 10 条 2 項に規定する「その他の銀行業に付随する業務」の範
疇にあるかどうかを判断することとしており、銀行が無制限に当該賃貸に係る業務を行えるもの
ではなく、引き続き監督指針に則り当該業務の該当性について判断してまいりたい（抜粋）。

上記回答は国会法 74 条のいわゆる質問主意書のルールに則り発出されたものであり、閣議決定を経ている。
今後、銀行問題が議論される場合には、上記回答が政府見解として無視できない論拠となる。

REAL PARTNER November 2022

5

チング
ドウォッ

連載 第 36 回

レン

「住」のト

令和4年都道府県地価調査結果から、
そのポイントを読み解く
2022 年（令和 4 年）の都道府県地価調査結果（基準地価）が公表された。物価や金利の上昇懸念が喧伝されるなか、 土地の価格はどうなっているのか。ポイントをまとめてみた。

不動産取引のモメンタムは「コロナ前」の状況に戻りつつある
いわゆる基準地価は、正確には「都道府県地価調

り、大型物流施設の用地の需要が高まったことに加え、近年、日本に生産拠点を回帰させる動きがある
ことによる影響もありそうだ。

査結果」と称されているもので、各都道府県知事の労働コストの上昇によって、中国が世界の工場足名のもとに、その年の7月1日時点の地価を調査しり得なくなりつつあることや、今回のコロナ禍にて公表される。

よって、グローバルサプライチェーンの再構築と国

ちなみに、国が毎年1月1日時点における全国の内生産体制を強化する動きが出ていること、さらに地価を調査し、公表するのが「公示価格」で、この言えば昨今の円安によって、ドルベースで見たとき公示価格と基準地価は、調査対象となる地点が重なの日本における生産コストが安くなっていることなるところも多く、これらの水準を見ることによっどが、日本に生産拠点を設ける動きにつながっていて、一般に行われている土地取引に適用される価格ると考えられる。

の参考指標になる。

とりわけ、足もとの円安傾向が当面続くとなれ

9月21日に公表された基準地価の基準地数は2万

ば、海外メーカーが日本を生産拠点の1つに選ぶ可

1,444地点。全国平均で見ると、住宅地は前年比

能性もあり、それが工業地の地価上昇を加速させる

0.1％の上昇で、これは実に31年ぶりの上昇となっことも十分に考えられる。

た。商業地は同0.5％の上昇で3年ぶり、工業地は

ただ、きびしいのは商業地だ。全国平均で見る

同1.7％の上昇で5年連続の上昇となっている（次と、2019年7月1日時点が1.7％の上昇だったのに

ページ表参照）。

対し、2022年7月1日時点は0.5％の上昇に過ぎな

上昇率の高さを不動産取引のモメンタム（勢い）と考えるのであれば、住宅地と工業地は新型コロナウイルスの感染拡大が始まる前の状態を取り戻しつ
つあるといえる。
新型コロナウイルスの感染拡大が始まったのが2020年に入ってからなので、2019年7月1日を基準日とした基準地価は「コロナ前」といえるが、そ6

コマース（オンラインを通じた販売）が堅調とない。取引の勢いという観点からすると、まだまだコ
ロナ前の状態には達していないのが現実だ。

地方の住宅地は今後も厳しい状況が続きそう
こうした動きを圏域別に見ると、また違った側面が顔をのぞかせる。

の時点の全国平均値は、住宅地が0.1％の下落、商まず住宅地を見ると、東京圏は2021年7月1日時

業地が1.7％の上昇、工業地が1.0％の上昇だった。

点の0.1％上昇に続いて2年連続の上昇となり、かそして2022年7月1日時点は前出のとおりだか

つコロナ前の上昇率を上回っているのに対し、大阪ら、住宅地と工業地の上昇率はコロナ前を上回って圏は2021年が0.3％の下落だったので、ようやく底いる。

入れした段階だ。

特に工業地は5年連続上昇と非常に力強い動きを一方で、名古屋圏は東京圏よりも上昇率が高く、続けているが、この背景には、コロナ禍においてe

2021年の0.3％上昇に続き、今回は1.6％という大幅上昇となっている。

表

令和 4 年都道府県地価調査

また地方圏のなかでも地方四市で住宅地ある札幌、仙台、広島、福岡は、東京圏や名古屋圏よりもさらに活況
で、2019年が4.9％の上昇、2020年
が3.6％の上昇、2021年が4.2％上

全

2020年が1.0％下落、2021年が0.8％
下落、2022年が0.5％下落だ。
地方における住宅地の値崩れの原
因は、明らかに人口減少の影響だといえる。若い世代を中心に東京圏、大阪圏、名古屋圏などの大都市圏に加え、地方圏でも地方四市のような

商業地

工業地

国

－ 0.1

－ 0.7

－ 0.5

0.1

1.7

－ 0.3

－ 0.5

0.5

1.0

0.2

0.8

1.7

三大都市圏

0.9

－ 0.3

0.0

1.0

5.2

0.7

0.1

1.9

2.9

1.2

1.9

3.3

東京圏

1.1

－ 0.2

0.1

1.2

4.9

1.0

0.1

2.0

3.2

1.7

2.3

3.7

大阪圏

0.3

－ 0.4

－ 0.3

0.4

6.8

1.2

－ 0.6

1.5

3.4

1.2

－ 1.7

3.3

名古屋圏

1.0

－ 0.7

0.3

1.6

3.8

－ 1.1

1.0

2.3

0.7

－ 0.6

1.2

2.1

方 圏

－ 0.5

－ 0.9

－ 0.7

－ 0.2

0.3

－ 0.6

－ 0.7

－ 0.1

0.4

－ 0.1

0.4

1.1

地方四市

4.9

3.6

4.2

6.6 10.3

6.1

4.6

6.9

5.5

5.3

－ 0.7

－ 1.0

－ 0.8

－ 1.0

－ 1.0

－ 0.5

0.3

－ 0.2

いる。
常にきびしく、2019年が0.7％下落、（単位：％）

調査年 2019 2020 2021 2022 2019 2020 2021 2022 2019 2020 2021 2022

昇で、今回が6.6％の上昇となって逆に、地方四市以外の地方圏は非全国の地価動向比較

地

その他

－ 0.5

－ 0.2

7.4 10.3
0.3

1.0（出典：国土交通省令和 4 年・3 年・2 年都道府県地価調査の概要より）( 注 ) １．三大都市圏とは、東京圏、大阪圏、名古屋圏をいう。
２．東京圏とは、首都圏整備法による既成市街地及び近郊整備地帯を含む市区町村の区域をいう。
３．大阪圏とは、近畿圏整備法による既成都市区域及び近郊整備区域を含む市町村の区域をいう。
４．名古屋圏とは、中部圏開発整備法による都市整備区域を含む市町村の区域をいう。
５．地方圏とは、三大都市圏を除く地域をいう。
６．地方圏（地方四市）とは、札幌市、仙台市、広島市、福岡市の 4 市をいう。
７．地方圏（その他）とは、地方圏の地方四市を除いた市町村の区域をいう。

中核都市への人口移動が続くのは、地方に仕事がなの地方圏は地方四市にはまったくかなわないものいからだろう。

の、それでも徐々に上昇トレンドを描きつつある。

あるいは高齢者中心の人口構成となっている地方

ちなみに、地域別の細目でみると、TSMC（台湾においては、高齢者の自然死によって人口が減少す

積体電路製造）とソニーグループが半導体生産の新るという現実もある。高齢者が亡くなった後、住ん工場を建設することが決まった熊本県菊陽町の工業でいた建物が空き家になり、それが地価下落に影響

地が31.6％という大幅上昇で、全用途のなかでも上を及ぼしていることも、地価下落が続いている要因

昇率で1位になっている。

の1つとして考えられる。

地方の工業地には
少し希望が出てきている

最後に商業地を見ると、2022年7月の上昇率を、住宅地の上昇率と比べると、絶対値としては商業地のほうが、住宅地を上回っている。
しかし、東京圏、大阪圏、名古屋圏、地方四市、ただ、少し希望が持てるかもしれないのは、前述

その他の地方圏のいずれも、コロナ前の上昇率を超した日本に生産拠点を新たに設ける可能性があるこ

えられていない点が、商業地のきびしさを物語ってと、あるいは回帰する動きが見られることだ。

いる。

工場の立地は大都市圏よりも地方圏が中心になる

商業地に関しては、海外からの観光客受け入れがので、生産拠点ができて雇用が生まれれば、地方に完全解禁されるのを待つしかないと思われるが、こ住んで、地方で働くというスタイルが定着する可能

れも足もとの円安が追い風になる可能性がある。当性もある。

然のことながら、円安が進むほど、海外からの観光

実際、住宅地については価格下落が続く地方圏だ
が、工業地の地価を見ると、地方四市の場合、客にとって日本は、経済的に非常に旅行しやすい場所になる。

2019年が5.5 ％の上昇、2020年が5.3 ％の上昇、

日本政策投資銀行と日本交通公社が実施した調査

2021年が7.4％の上昇、今回が10.3％の上昇であによれば、コロナ後、外国人が旅行したい国のトッ

り、その他の地方圏でも、2019年が0.3％の上昇、

プに日本が選ばれているが、新型コロナの水際対策

2020年が0.2％の下落、2021年が0.3％の上昇、今の大幅緩和は、これまで低迷が続いた商業地の地価

回が1.0％の上昇となっている。もちろん、その他

上昇につながるきっかけになる可能性がある。

REAL PARTNER November 2022

7

世の中のすべての人に、「家」というものが、生活を支える基盤として、いかに大切であるかを伝えたいと思いました。私は司法書士として働き始めてから、家主側の訴訟代理人として、のべ2,500件以上の家賃滞納者の明け渡し訴訟手続きを受託してまいりました。
こうしたトラブルを見続けてきて気づいたのは、家賃や住宅ローンの滞納といった、家にまつわる経済的なト
ラブルを抱えた途端、金銭面の苦境に陥るだけでなく、
人生そのものが大きく狂わされてしまうことです。
実際、今回のコロナ禍でも、家賃の滞納や、それが深刻化した果てに自死にまで追い込まれた方もいました。
もちろん、こうしたトラブルの事例は、過去にもたくさんありましたが、今回のコロナ禍で、それが一気にあぶり出された、という印象を受けています。本書では、コロナ禍で生じた不動産現場でのトラブルを取り上げていますが、何よりも申し上げたかったのは、生活基盤として家はとても大事なものだから、自分の人生設計や資金計画も含めて、長期的な目線でしっかり考えましょう、ということです。

太

不動産大異変本書を書かれたきっかけを教えてください。

田

なぜ、トラブルに陥る人が後を絶たないのでしょうか。

不動産は、一生涯でする買い物のなかで最も高価なものです。そうであるにもかかわらず、安易に買う人がとても多いような気がします。
たとえば東京で暮らす場合、共働きで世帯収入が1,000万円あったとしても、楽には生活できません。ところが、7,000万円もするタワーマンションをフルロー
ン、もしくはペアローンで、返済期間は最長の35年を選んで購入しています。
あるいは、地方から東京に出てきた若い方が、キラキ
ラした生活にあこがれて、自分のお給料で払えるギリギ
リの家賃で、きれいな賃貸物件に住んでいるケースもあ垣（撮影・寺澤洋次郎）

ります。

『不動産大異変』
ポプラ社

979 円（税込）

20 年にわたり 2,500 件以上の不動産トラブルを扱ってきた異色の司法書士であり、業界紙での連載や、『家賃滞納という貧困』『老後に住める家がない !』などの著作でも知られる著者が、不動産の今後について考察。在宅勤務によって不動産はどう変わるのか、リモート勤務で増加する地方への転居の実情と問題点、日本人はこれから「住居」というものとどう向き合えばいいのか……など、賃貸派も分譲派も必読の内容となっている。

8ＯＡＧ司法書士法人 代表司法書士

章子

おおたがき あやこ● 30 歳で離婚後、シングルマザーとして 6 年間働
きながら司法書士試験に合格。登記以外にのべ 2,500 件以上の家賃滞
納者の明け渡し訴訟手続きを受託。『全国賃貸住宅新聞』の人気コラム「司法書士太田垣章子のチンタイ事件簿」でも知られる。著書に『賃貸トラブルを防ぐ・解決する安心ガイド』（日本実業出版社）、『家賃滞納という貧困』『老後に住める家がない！』（ともにポプラ新書）などがある。

注目の書 著者は語る
しかし、今回のコロナ禍のような事態が突然起こると、そういう状況が大きなリスクになります。そうでなくとも、終身雇用制度が崩れ、いつ会社をクビになるかわからない、そんな不透明な時代を私たちは生きています。そのなかで金銭的な苦境に陥らないようにするには、買うか借りるかに関係なく、自分の人生設計を長期的に考え、収入と支出を把握し、身の丈に合った家選びをすることが大切です。
家賃滞納などのトラブルは、今後も増えそうですか。

新型コロナウイルスの感染が拡大し始めた最初の頃
は、即、死につながってしまう、感染力が非常に強い、正体不明の怖い存在というイメージでしたが、最近は徐々に共存し得る存在へと変わり、「ウィズ・コロナ」などといわれるようになってきました。
しかし、コロナ禍で表面化した家賃滞納に関していえば、これからさらに増えていくものと考えています。
理由は、コロナ禍で大盤振る舞いされた各種給付金・補
たぐい

助金・助成金の類が、これからは期待できなくなるからです。完全にゼロになることはないかもしれませんが、支給条件は確実にきびしくなるでしょう。
昨年まではまだ給付金効果が残っていたので、なんとか生活を維持できていた人たちが、今年に入ってその効果が切れた途端、家賃を滞納するようになってきました。特に今年の春から、滞納の増え方が顕著になってきたという印象を受けています。
賃貸経営者、不動産会社の方がこれから特に心がけておくべきことは何でしょうか。

部

屋を借りて住んでいる人たちと、もっと血の通った
コミュニケーションを取る努力をする必要があると思います。経済的な苦境で自死を覚悟するような、追い詰められた人に、家主の方が一言声をかけるだけで、最悪の状況を防げるかもしれないのです。
データやAIを用いて容易に人を管理できる時代になりましたが、それらでは解決できない問題が山積しています。そういった類の問題を解決するには、人と人の直接的なコミュニケーションが必要であり、それこそが、これからの賃貸・不動産経営に最も求められることだと認識しています。

（取材・文／編集部）

追い詰められた人に、家主の方が一言声をかけるだけで、最悪の状況を防げるかもしれないのです
REAL PARTNER November 2022

9

不動産関連データから読み解く「住まいの今」［連載 第 21 回］「新表示規約」で何が、どう変わったのか？
不動産エコノミスト

吉崎 誠二

不動産公正取引協議会連合会が、2022 年 9 月 1 日から施行している「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」および「表示規約施行規則」の改正について主なポイントをピックアップしてみた。

らはそれに加えて、最も遠い住戸（区画）からの徒歩

不動産の「表示規約」が改正された

所要時間や距離も表示することになりました。
たとえば最も近いA棟から駅までの所要時間が2分

全国の不動産会社が加盟している不動産公正取引協

で、最も遠いH棟からの所要時間が5分の場合、「〇〇議会は、不動産広告の適正化を図ることによって、不駅まで徒歩2分から5分」と表示する必要があります。

動産業界の社会的信用を向上させるため、広告の点

1つの広大な敷地に複数棟が建てられているような大検・調査・指導を行っている団体で、北海道、東北地型分譲マンションの場合、駅から最も近い棟と、最も区、首都圏、北陸、東海など9つの地域に分かれてお遠い棟とでは、距離がまったく異なる場合があります。

り、 それらを取りまとめる団体が不動産公正取引協

それなのに、最も近い棟からの所要時間だけを表示し議会連合会です。

ていては、誤解が生じかねないからです（図表1）。

「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」

ちなみに所要時間だけでなく、距離を表示する場合

および「表示規約施行規則」の改正案は、公正取引委

も 同 様 で す。 た と え ば「 市 役 所 ま で200mか ら員会および消費者庁の認定・承認を受けて、いずれも

図表1
駅

2022年9月1日から施行されています。
この新しい「表示規約」が施行されたことによって、加盟不動産会社は今後、この規約を遵守する必要

2分
所要時間

があります。

駅（●印）までの徒歩所要時間

この表示規約とは、不動産会社が住宅の売買や賃貸
物件の賃貸について広告を行う際に、消費者をだましたり、誤解を与えたりするような曖昧な表記をさせな

最も近い住戸「A」からと最も遠い住戸「H」からの
表示が必要

5分

A

B

C

済

D

E

F

G

次期
分譲

次期
分譲
次期
H
分譲

いために設けられているものです。
今回、改正された表示規約では、強化する規定と緩「●●駅まで徒歩2分から5分」

和する規定の2つが示されています。

市役所

規制が強化された項目
まず強化する規定から見てみましょう。
第一に、「交通の利便性・各種施設までの距離または所要時間について」です。
これまでは販売戸数（区画数）が2つ以上ある分譲

駅
道路距離
所要時間

市役所までの道路距離または徒歩所要時間

最も近い「B棟」の出入り口からと最も遠い「C棟」の出入り口からの
表示が必要

200m
A棟

B棟

C棟

D棟

物件の場合、最も近い住戸（区画）からの徒歩所要時
間や距離を表示することになっていましたが、これか「市役所まで 200ｍから 450ｍ」「市役所まで 3 分から 6 分」

10

450m

450m」というように表示しなければなりません。
なお、これは細かい改正点ですが、駅と建物の間を徒歩で移動する際にかかる所要時間を表示するにあたって、「駅から建物までの徒歩時間」を表示するの

図表2

A駅

建物の
出入り口を
起点

マンション

ではなく、
「建物から駅までの徒歩時間」を表示する
ように統一されました。これは、物件によっては行き

サブエントランス出入口と帰りの徒歩ルートが同一ではなく、それによって所

B スーパー

要時間に差が生じる場合もあると考えられるからです。

出入口

メイン
エントランス

また、「通勤時の所要時間が平常時の所要時間を著
しく超えるときは通勤時の所要時間を明示すること」
図表3

街道という規定があるのですが、これを「朝の通勤ラッ
シュ時の所要時間を明示し、平常時の所要時間をその旨を明示して併記できる」と変更されました。
たとえば東急田園都市線、あるいは東京メトロ東西

物件
物件名称の
使用基準

50m
300m

線といった、通勤時の乗車率が非常に高い路線の場

海
湖沼
河川

合、通勤時間や帰宅時間は乗客が大勢いるため、乗り降りに時間がかかり、平常時の所要時間を大きく超えてしまう場合があります。したがって、新しい表示規
約ではラッシュ時の所要時間が多くかかるほうも併せて時間を記載することになったのです。
なお、所要時間にしても距離にしても、どこを起点

物件が海（海岸）、湖沼、河川の岸もしくは堤防から直線で300ｍ以内
街道の名称は直線で50ｍ以内にするかという問題がありますが、マンションやアパートの場合は、建物の出入り口を起点にすることが明文化されました（図表2）。かつてはこの点が明文化されていなかったため、たとえば駅からの距離であも徒歩で行ける距離なのかどうかという点が論点になれば、そのマンションの敷地の端を起点にして、駅まり、逆に誤表記になる恐れがあるため、物件名に入れでの距離や所要時間を表記するケースがありました

にくいという点が指摘されていました。

が、これからはマンション、アパートの出入り口を起

今回、「物件が海（海岸）、湖沼、河川の岸もしくは点にして距離や所要時間を表記しなければなりませ堤防から直線で300m以内にあれば、これらの名称もん。大型マンションの場合、敷地から建物の出入り口使用できる」ということになりました（図表3）。

までかなり距離のある場合があるだけに、これも誤解

また街道名については、物件がその街道に面していを生じさせないためには必要なことと考えられます。

ないと使用できないとされてきましたが、「直線で50m以内であれば使用できる」ことになりました。

規制が緩和された項目

いずれも新たに建設したマンションやアパートの名称を決める際に参考にしていただきたいと思います。

次に緩和する規定についても見てみましょう。
まず物件名称の使用基準についてです。
「〇〇マン

詳細は、不動産公正取引協議会連合会のホームページでご確認ください。

ション△△海岸」といった名称のマンション名をよく目にすると思います。この「△△海岸」という名称については従来、徒歩で行ける範囲の距離感であれば「△△海岸」と入れても問題ないとされてきました。
つまり規定が曖昧だったのです。
そのため、△△海岸という名称を物件名に入れたくても、果たしてその物件から△△海岸までが、誰にで吉崎誠二（よしざき せいじ）

1971 年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学
博士前期課程修了。1997 年船井総合研究所入所。Real Estate ビジネ
スチームの責任者、上席コンサルタントを経て、2013 年に株式会社
ディー・サインに取締役として参画し、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。2016 年より一般社団法人 住宅・不動産総合研究所理事長を務める。著書に『大激変 2020 年の住宅・不動産市場』（朝日新聞出版）、『不動産サイクル理論で読み解く──不動産投資のプロフェッショナル戦術』（日本実業出版社）などがある。

表示規約の改正点は他にもあります。
実務セミナー「不動産広告の表示規約改正と最近の違反事例・相談事例について」を併せてご覧ください（P.19 参照）。
REAL PARTNER November 202211

障がい者の“翻訳者”として住環境整備株式会社 オーリアル （栃木県宇都宮市）
おお つか

くん ぺい

大塚 訓平社長
地元・宇都宮で事業用不動産を専門にまちづくりに取り組んできた大塚訓平社長は、事故に遭い車いす生活になったことで、バリアフリーな環境整備に尽力しています。住環境から外出、就労と、障がいを持つ人の悩みは個々それぞれあり、そこには社会の“バリア”が存在します。大塚社長は「障がいを持つ人の『翻訳者』として間をつなぎ、住みやすい
環境、社会を整えたい」と話します。

たものの、エリア特性から想定客層、収益性を含めたまちづくりでキーテナント誘致

プランをベースに粘り強く交渉した結果、出店が決ま

大学卒業後、マンションデベロッパーに就職した大塚社長。飛び込み営業がある業務は大変でしたが、不動産の仕事はお客様の人生の中で最も高い買い物の決断をお手伝いする仕事であり、尊い仕事だと感じるよ
うになったといいます。

り、15年を経過した現在も営業が続いています。

バリアフリーの真意に気づく
創業から3年が経過した2009年、大塚社長は事故で脊髄を損傷し、車いすが欠かせなくなりました。人

もともと父親から「仕事はきついところを選べ。き

生における厳しい状況に、マイナス思考になってしま

つければそれだけ楽しみや報酬に跳ね返ってくるかいそうですが、「『命があればあとはかすり傷』と言いら」と言われていたこと、中学生からの夢が「社長に続けてくれた父の言葉で、すべてを受け入れ、前を向なること」だったため、苦労はしてもお客様に寄り添くことができました」。
（大塚社長）

う形で不動産業を極めることを決意し、宇都宮に戻りました。

今後、事業を継続するためには事業用不動産だけでは難しいと考えた大塚社長は、入院中の5カ月半のところが、7年ぶりに帰った故郷は、百貨店が撤退し、商店街もシャッターが閉まっている店舗が目立ち、活気がなくなっていました。
「このままではまちが消滅してしまう」。そう
感じた大塚社長は、計画していた新築・中古マンション販売から、まちづくりにつながる
事業用不動産へと事業をシフト。さらに、まちに力を与えるには魅力的なキーテナントを呼び込むことが必要だと考え、日光街道沿いの全国チェーンレストランが撤退した跡地に、「スターバックスコーヒー」のドライブスルー
店舗を誘致することにしました。地方郊外部への出店依頼に、テナント側の反応は鈍かっ

12

バリアフリー住宅の施工例

間、入院している他の障がいを持つ人たちに不安、不便に感じていることを徹底的にヒアリング。そこから、「障がい者にとって、帰れる家をつくる“住環境整備”、外出したり、社会参加や就労意欲を高める“外出環境整備”“就労環境整備”の3つが必要」であり、最終的に「経営者が、障がいを持つ人の雇用は会社の資産だと感じられる、障がいを持つ人が納税者になれるよ
うな社会をつくることが自分の使命だ」と考えました。障がい（バリア）は外側の社会環境にあ

地元の小学校で、反射材の寄贈とバリアフリーについての啓発活動

り、ここを解消（フリー）できれば障がいを持っていても多様な選択肢を得ることができる、と感じたといいます。

車いす対応住宅から公共施設の提案もそこで、退院後に最初に取り組んだのが、車いす対応のバリアフリー住宅のモデルルームを作ること。完成した『mi＋ta＋su（ミタス）』では、車いすでス
ムーズに生活できるような間口幅や設備類の設置場所など、実情に合わせた設計・施工例を提示しました。
同モデルルームを通じて、障がいを持つ人とハウスメーカーをつなぐ「障がい者の翻訳者」の役割を担うとともに、バリアフリー住宅の新築や改修の請負、コ

株式会社オーリアルの店舗・事務所

ンサルティング事業にも乗り出しました。また、バリ
アフリー住宅自体が少ないことから、賃貸住宅オー
ナーへのアパート１階の空室対策提案も行っています。
障がいを持つ人と事業者側を結ぶ、ソフト面のコン
サルティングを行うNPO法人「アクセシブル・ラボ」も設立し、車いすユーザーが目的別に外出先（店舗）を検索できるサイト『アクセシブルナビ』を立ち上げました。①入口の幅が60㎝以上あること、②エントランス前の段差が5段以下、③「車いすユーザー
もウエルカムです」と言ってくれること──の基準を満たす店舗ネットワークを広げるとともに、子どもや学生への講演、地元の花火大会の復活といった地域活動にも取り組み、地域全体の「ハードのバリアをハートで解消」することに一生懸命取り組んでいます。

REAL PARTNER November 2022

13

「紙上研修」
REAL PARTNER
連載 第 204 回

宅地建物取引に関する最近の裁判事例
深沢綜合法律事務所

大川 隆之

弁護士

最近の裁判事例の中から、実務上参考になるものをピックアップして、売買編と賃貸編に分けて紹介しています。
「留意点」のところでは、契約当事者や宅建業者が誤解していたり曖昧に処理してしまっている点について解説していますので、参考にしてく
ださい。

留意点

【売買編】

会いのある確定測量図が作成されている、③現に境界（名古屋高裁令和元年 8 月 30 日判決）

紛争は存在しない、といった理由を挙げて、売主の義

売主 X が隣地所有者の押印のある確定測量図を交付しないため、買主 Y が代金支払いを拒んだとこ
ろ、X が Y の代金支払義務の不履行を理由に売買契約を解除して違約金を請求しました。これに対して、Yは、X の確定測量図の交付義務の不履行を理由に売買契約を解除して手付金の返還を請求しました。
事案

れていないと主張しました。
しかし、裁判所は、現在の隣地所有者の立会いや署
名押印を得られないこと自体が物件の商品価値を低下させるのであり、そのリスクを買主が回避しようとすることには合理性があるとして、Xの主張をすべて排いを得る」とは、「書面による承諾（署名押印）を得る」義務も課す趣旨だと判示しています。

①交付せず

特に売主の依頼で仲介に入る場合、確定測量図の作②代金支払い拒否＋違約金請求務として隣地所有者の立会いや署名押印までは求めら斥しました。さらに、裁判所は、隣地所有者の「立会隣地所有者の押印のある確定測量図③売買契約解除

くても有効な確定測量図と認めており現に分筆登記が行えている、②2年前にも前隣地所有者の立

1． 確定測量図の交付義務

売主 X

売主Xは、①法務局が隣地所有者の押印がな

成前に、その交付義務を安易に売主に課せば、買主だ
買主 Y④売買契約解除＋手付金の返還請求
裁判所の判断は？

けでなく、知識のない売主にも不測の損害を与えることになりかねません。
「確定測量図を交付できない場
合には決済を延期する」、「延期した期日にも交付できない場合は売買契約を白紙解除する」といった趣旨の特約を入れることも、常に検討すべきです。

2．建物解体撤去の特約に基づく売主の義務判決

売買契約書に「売主は残代金支払日までに隣地所有者等の立会いを得て、資格ある者の測量によって作成された確定測量図を交付する」旨の条項がある以上、売主 X がその義務を履行しなければ買主 Y による契約解除が有効であるとして、Y の手付金返還請求を認め、X の違約金請求を棄却しました。

14（東京地裁令和 2 年 11 月 26 日判決）

土地売買契約に「売主は、所有権移転登記事案の時期までに、旧建物、工作物及び立木等の一切を解体・撤去しなければならない」旨の特約があるにもかかわらず、売主 Y は、旧建物は解体したものの、①東側塀の基礎部分の解体撤去、②南側の地中基礎部
分（隣地塀の基礎と一体化したもの）の解体撤去、③植栽のために必要な土の入れ替え、④解体ガラの撤去

や整地等の義務を履行していないとして、買主 X が、これらの諸費用約 90 万円と慰謝料 55 万円の損害の賠償を求めて提訴しました。
判決

上記特約の目的は、買主が土地上に新たないことや、②交付されたレントロールと実際の賃料収入に差額があることについて、Y が説明義務を果た
していないとして、損害賠償を請求しました。
判決①と②について仲介業者 Y には説明義務

な建物や工作物を自由に建築又は設置できる状態

違反があり、仲介業務を完全に履行したとは言えにすることであるから、売主はそれらに支障が生ないとして、仲介手数料の半額相当の損害賠償をじない程度に旧建物等を解体し、それによって生認めました（②については、物件引渡し後から口じたガラを撤去する債務を負担していたものと解頭弁論終結時までの約 1 年 9 か月分の賃料収入差するのが当事者の合理的意思に沿うとしました。

額も損害賠償として認めました）。

そのうえで、①は新たな塀の設置に支障を生じるから解体撤去義務があり、その不履行が認められるが、②は地中にあることや隣地塀と一体化して

留意点

1階を駐車場にして容積率を計算して建築確認を申請した後、収益性を上げるために駐車いることからすればその解体撤去まで特約は予定

場に外壁を設けて事務所や店舗・倉庫に改造した物件

していない、③は買主の植栽のための改良行為でが少なくありません。用途違反となるため店舗等が入あり売主の義務には含まれない、④は解体ガラの居できない（いったん入居しても退去せざるを得な

撤去や整地の義務はあるが実際にガラが放置されい）、改装工事ができない、容積率違反となるため用ていたとは認められないとして、①に基づく約 29

途変更もできないといった問題が発覚すると、売買で万円の損害賠償請求のみ認め、その他の費用や慰も賃貸でも大きなトラブルとなります。本事案では、謝料の損害賠償請求は否定しました。

買主は宅建業者であり、契約書に記載された土地面積
や床面積からは計算上は容積率違反に気づける可能性

留意点

実務上、土地売買契約において、「建物を解体もあったのですが、裁判所は仲介業者が説明義務を果して、更地渡しとする」との特約はよく見らたしていないことを重視しました。

れるところですが、法的には極めて曖昧な合意であ

これに対して、同様の問題を扱った東京地裁令和2

り、本件のようなトラブルとなるケースが少なくあり

年10月23日判決は、買主が宅建業者や宅建士の助言ません。裁判所は、基本的には買主が「契約の目的をを得られる立場にあり、特約には「竣工図によると1達成できるか」という観点から契約条項を解釈します

階の用途は事務所・駐車場となっている」旨の記載がので、更地渡しの特約については、売主は「買主が建あり、買主に提供された竣工図には容積率の計算過程

物を建築するのに支障が生じない程度」の義務を負うも記載されていたという事案において、仲介業者の説と判断する傾向が強いと言えます。

明義務は果たされているとして、買主の損害賠償請求

ただ、実際には契約の経緯や土地の状況等も踏まえを棄却しています。裁判所は、宅建業者であればこのたケースごとの判断になりますので、宅建業者がその用途制限の問題に気づくべきであると基本的には考えようなトラブルに巻き込まれないためには、単に更地

つつ、業者間の紛争ではケースごとに判断していると渡しとするのではなく、土地上のすべての工作物・樹言えるでしょう。

木を撤去するのか、塀を残すのか、越境物はどう処理

なお、そもそも用途制限に違反する建物利用を前提

するか、地中埋設物はどうするか（何メートルまで撤に売買や賃貸をすることは避けるべきであり、説明義

去するか）、といった点について、契約不適合責任の務を尽くせば足りる問題ではないことに留意してくだ

特約との関係（地中のその他の不適合については免責

さい。

するか否か等）も考慮しながら、なるべく詳細に取り決めることが望ましいと言えます。

【賃貸編】

3． 用途変更による違法状態の収益物件の売買と仲介業者の責任（東京地裁令和 2 年 2 月 18 日判決）

5 階建ての収益物件の買主業者 X が、仲介業
者 Y に対して、① 1 階部分は、駐車場の用途で建築確認申請がなされており、その後、外壁を設けて改造されたものなので、店舗等の用途で賃貸することができ事案

1． 契約面積と実面積の相違を理由とする

賃料返還請求（東京地裁令和 2 年 3 月 10 日判決）

事務所の賃貸借契約において、契約書には面積が 35 坪と記載されていましたが、実際の面積は事案

REAL PARTNER November 2022

15

28 坪であったことから、借主 X が貸主 Y に対して、超過部分の契約は錯誤により無効であり、過去に支払った超過部分の賃料は不当利得になるとして、その返還を請求しました。

内に立ち入り、耐震診断を含めた現況調査を行う必要があるから、かかる調査は民法第 606 条 2 項に定める「保存に必要な行為」に当たり、借主はこれを拒むことはできないとして、貸主 X の請求を認めました。

判決

X は物件を内覧した上で契約書記載の賃料で賃借を決定しており、その際に実面積を問題とはしておらず、その後も長期間にわたって実面積との相違を問題にしたことがないことからすれば、面積が35坪とされていることは賃貸借契約の（注）民法第 606 条 1 項 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事
由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
2 項 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするとき
は、賃借人は、これを拒むことができない。

主要部分であったとは言えず、要素の錯誤は認められないとして、X の請求を棄却しました。
留意点

留意点

本事案で、借主Yは、民法第606条2項の保存行為は、同条1項の修繕義務を前提とする

本事案で、裁判所は賃貸借契約を締結するかものに限られ、あるいは緊急やむを得ない事情がある否かの判断に際しては、賃料と面積だけでな場合に限られると主張しましたが、裁判所は、同条のく、物件の立地、形状および状態、駐車場の有無等の文言をそのように限定して解釈すべき根拠はないとし諸要素が勘案されるものであり、必ずしも面積の広狭て、貸主には耐震上の疑義が生じた場合に建物内に立のみが契約の主要部分となるものではないとしていまち入り現況調査を行う権利が認められるとしました。

す。また、更新時に不動産業者と借主との間で実面積

また、借主Yは、貸主Xの現況調査の目的は借主による賃料の坪単価を示したやり取りがあったとしてYを建物から退去させることにあり、また、同調査にも、それは賃料額を説明する一助として示されたに過よって借主Yの使用収益権やプライバシー権が侵害ぎず、そのことをもって契約時に当事者間で実面積がされるおそれがあるから、貸主Xの請求は権利濫用重視されたとは言えないとしています。

であり許されないと主張しました。しかし、裁判所契約後に契約面積と実面積の相違が判明して借主がは、仮にそのような退去目的が含まれていたとしても賃料の減額や返還を求めるというトラブルが少なくあ

同調査を実施すべき必要性が直ちに減ぜられるものでりませんが、契約前に物件の内覧を実施し、借主に物はなく、また、一級建築士による3～4時間程度の現件の立地、形状および状態などを確認させているので況調査で、借主Yも立ち会うことが可能であれば、あれば、賃料の減額等に応じなければならないケース

同調査による借主Yの権利の制約は受忍限度を超えはほとんどないでしょう。ただ、IT重説や電子契約

るものではないとして、貸主Xの請求は権利濫用にが普及した場合、内覧の手間を省いて契約に至ってしは当たらないとしました。

まうケースが増える懸念もあります。その場合、メー建物賃貸借契約の更新拒絶が争われる事案において、

ルのやり取りなどから、賃料が相場の坪単価に坪数を建物の老朽化や耐震性は正当事由の判断の重要な要素乗じただけで決定され、その点を借主が最も重視してになりますが、実務上は、貸主がその調査を実施しよう

契約締結に至ったと認定されれば、裁判所が本事案ととしても借主が拒否するケースは多く、本事案はその異なる判断をする可能性がまったくないとは言いきれ

対応に関して一つの参考になるでしょう。ただし、建ませんので、注意してください。

物に立ち入る権利が認められるからといって、借主が拒否しているにもかかわらず、貸主が本事案のような

2． 耐震診断等を目的とする賃貸建物への立入り（東京地裁令和 2 年 5 月 19 日判決）
事 案 貸主 X は、耐震診断を含む現況調査を実施するために賃貸建物への立ち入りを借主 Y に求めましたが、Y がこれを拒否したことから、現況調査を妨害してはならないことを求めて提訴しました。
判決

賃貸建物が老朽化して耐震上の疑義が生じた場合には、その倒壊等を防ぐために貸主において耐震補強の要否や程度等を調査すべく、建物

16

裁判手続を経ずに建物内に侵入すれば、それは違法な自力救済行為となりかねませんので、注意してください。
３．定期借家契約の事前説明と仲介業者の重要事項説明（東京地裁令和 2 年 3 月 18 日判決）
事 案 貸主 X は、定期借家契約について更新がなく
期間満了で終了する旨の書面による事前説明（借地借家法 38 条 2 項）を、X の依頼を受けた仲介業者が重要事項説明書で兼ねて説明したとして、期間満了を理由に借主 Y に対して建物の明け渡しを請求しました。

「紙上研修」
REAL PARTNER

仲介業者が重要事項説明書で兼ねて定期借家契約の事前説明をしたという仲介不動産業者
貸主 X

根拠に挙げています。
しかし、国土交通省の通知では、事前説明はあくまで貸主の義務であることを前提に、「貸主から代理権を授与された宅地建物取引士」が重要事項説明を行う

定期借家契約の仲介を依頼
貸主 X は

ら、本事案では、貸主Xはこの通知を自らの主張のことで、事前説明も兼ねることができると明記してい建物の明け渡しを請求ます。本事案では、まさに「貸主からの代理権授与」
買主 Yが認定できなかったからこそ、事前説明の効果は認められなかったということになります。実際に宅建士が裁判所の判断は？

重要事項説明で事前説明も兼ねるのであれば、同様のトラブルを避けるために、貸主からの委任状を必ず事

定期借家契約の事前説明は建物の貸主に前に取得し、説明時に借主に提示しておくべきです。

課せられた義務であるところ、貸主Xが仲介業者に

また、国土交通省は、事前説明書を兼ねる重要事項

事前説明の代理権を授与したとみるべき客観的証

説明書には、①本件賃貸借については、借地借家法第拠はないとして、重要事項説明書が事前説明書を

38条第１項の規定に基づく定期建物賃貸借であり、兼ねたとは認めず、貸主 X の請求を棄却しました。

契約の更新がなく、期間の満了により終了すること、

判決②本重要事項説明書の交付をもって、借地借家法第留意点

裁判所は、定期借家契約の事前説明書につい

38条第２項の規定に基づく事前説明に係る書面の交て、「契約書」とは別書面であることを求めて付を兼ねること、③賃貸人から代理権を授与された宅

いますが（最高裁判所平成24年9月13日判決）、「重地建物取引士が行う重要事項説明は、借地借家法第要事項説明書」で兼ねることを否定しているわけでは

38条第2項の規定に基づき、賃貸人が行う事前説明をありません。そして、国土交通省が事前説明書と重要兼ねること、を記載すべきであるとしています。国土事項説明書を兼ねることを容認する通知（平成30年2

交通省は、法律上の記載要件は①のみであり、②・③

月28日国土動第133号土地・建設産業局不動産業課

は誤解を生じないための方法の例示であるとしていま長通知及び国住賃第23号住宅局住宅総合整備課長通

すが、あえて両書面を兼ねるのであれば、実務上はす知、同年7月12日付け事務連絡）を発したことか

べて記載しておくのが安全です。

10分で
ワカル！

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本紙の内容を分かりやすく解説した動画を配信しています。現在、
１０本の動画を配信していますので、ぜひ会員サイト「ハトサポ」からご視聴ください。また、本動画にｅラーニング機能が追加されました。10問の設問がありますので、ぜひ挑戦してみてください。

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2022年９月号「流域治水関連法の改正

宅建業者の実務上の留意点！」

ご質問について・ご質問は文書にて下記宛までご郵送ください。
（電話・FAX・メール等の問合せは対応していません）
・なお、個別の取引等についてのご質問・ご相談にはお答えできません。
（公社） 全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町 2-6-3
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REAL PARTNER November 202217

不動産関連アーカイブ
国土交通省

令和4年8月29日

こどもみらい住宅支援事業における補助要件等の確認および住宅取得者への丁寧な説明のお願い
住宅事業者が本事業の事業者登録前に着工された住宅は新築（注文・分譲）、リフォー
ムを問わず、本事業の補助対象としておりません。
新築分譲住宅の販売を行う事業者は、住宅取得者に対し、販売しようとする住宅の着工日が当該事業者の事業者登録日以降であるかを含め、当該住宅が本事業の補助対象となるかどうかについて、契約締結前に特に丁寧な説明を行っていただくようお願いします。

令和4年9月16日

こどもみらい住宅支援事業における省エネ性能の認定基準変更に伴う補助額の取り扱いについて
10 月 1 日より認定長期優良住宅、認定低炭素住宅および性能向上計画認定住宅の認定基準が変更されたことに伴い、本事業において 10 月 1 日以降に認定を申請し新基準で認定を受けた認定長期優良住宅、認定低炭素住宅および性能向上計画認定住宅については、
補助額 100 万円の対象として取り扱います。交付申請等マニュアルが更新されています
ので、ご確認ください。

令和4年9月20日 「重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査

及び利用の規制等に関する法律」の施行に伴う宅地建物取引業法
施行令の一部改正について「重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律」の施行に伴い宅地建物取引業法施行令が一部改正されました。

令和4年10月7日

こ れ に 伴 い「 重 要 事 項 説 明書」および「excel 版自動入力
書式」「ハトサポ Web 書式作成システム」を更新しました。

悪質リフォームに関する注意喚起について
国土交通省では、住宅リフォーム工事の消費者が安心して工事を行うことができる環境を整備するとともに、消費者が住宅リフォーム工事に関するトラブルに巻き込まれることを防止するため、消費者庁と連携した悪質な点検商法等に関する注意喚起、消費者向け相談体制等の活用の促進、住宅リフォーム事業者団体登録制度等の取組を進めています。

令和4年10月11日

資源有効利用促進法政省令の改正について
近年、自然災害の激甚化・頻発化により、不適切な盛土等による土砂災害リスクが増加し、各地で盛土に起因した大規模な被害が発生しております。このような状況を踏まえ、危険な盛土等の発生を防止するための対策の一環として、国土交通省において資源有効利用促進法政省令が改正され、令和 5 年 1 月 1 日より施行されます。

警視庁・国土交通省

令和4年10月20日

戸籍の附票の写しが単独で本人確認書類に
住民基本台帳法第 17 条が改正され、令和 4 年 1 月 11 日以降、戸籍の附票の記載事項
として、従前の「戸籍の表示」、「氏名」、「住所」および「住所を定めた年月日」に加え、新たに「出生の年月日」および「男女の別」が追加されたことにより、戸籍の附票の写しには、本人特定事項のすべてが記載されることなり、単独で本人確認書類に該当するようになりました。

インフォメーション
民事法務協会

登記情報提供サービス利用時間変更について
10 月 1 日より登記情報提供サービスの利用時間が拡充されます。
登記情報の種類によっては、土日祝日も利用できるようになりました。

18

インフォメーション
全宅連

実務セミナー『不動産広告の表示規約改正と最近の違反事例・相談事例について』動画配信開始！
本セミナーでは、9 月 1 日に改正された不動産広告の表示規約について、新設・強化された規定、反対に緩和された規定に分けてわかりやすく改正内容を解説します。また実際の違反事例・
よくある相談事例についても紹介します。
宅建協会会員であれば無料で視聴できます（ハトサポ用 ID・パスワードが必要）。
是非ともご視聴いただき、適正な業務遂行にお役立てください。

住宅金融支援機構

公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター

フラット 35 一部制度改正について専門家相談と紛争処理の対象が拡大します（公財）住宅リフォーム・
紛争処理支援センターでは、従前より弁護士と建築士による専門家相談・紛争処理について住宅
瑕疵担保責任保険（1 号保険）付き住住宅金融支援機構のフラット 35
については、10 月に制度の一部見直しがなされています。中古住宅に関する融資についても同様に制度が見直しされています。

宅を対象にしておりましたが、10 月より対象を拡大し、既存住宅売買瑕疵保険など２号保険付き住宅が加えられたほか、すでに一部の弁護士会では受け付けていた（保険なしを含む）既存住宅の買主からの相談についてもすべての弁護士会で受け付けるようになりました。

（チラシ）

一般社団法人日本電機工業会

洗濯機に関する安全啓発の周知についてハトマーク支援機構「REAL PARTNER DIARY 2023
（不動産手帳）」頒布のお知らせ「REAL PARTNER DIARY 2023（不動産手帳）」頒布をします。詳細はホームページをご確認ください。
◉価格：1 冊 390 円（税込、送料別）◉ 11 月下旬完成予定◉色：茶色◉お申し込み先 ( 株 ) 文寿堂（東京都練馬区豊玉北 1-23-4

TEL 03-3948-6631
FAX 03-3948-6635）

洗濯機をご使用になる際に防水パンな
どで洗濯機をかさあげすると、洗濯機と床面に隙間ができるため、手や足などが入りやすくなり、けがをするおそれがあります。
取扱説明書の記載内容を守るとともに、特に小さなお子様がいらっしゃるご家庭では、洗濯機を使用されていないときにも、お子様が洗濯機の下に「絶対に手や足を入れないよう」ご説明をお願いします。

法務省

令和5年4月27日から相続土地国庫帰属制度がスタートします！
相続または遺贈によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする「相続土地国庫帰属制度」が令和 5 年 4月 27 日よりスタートします。

REAL PARTNER November 2022

19

ハトマーク支援機構からのお知らせ
ハトマーク支援機構は、全国の宅建協会にご所属の会員の皆様の業務に役立つ商品や2022年11月号

サービスをご紹介しています。

提携企業数は39社！ 日頃の業務にお役立てください。
ハトマーク支援機構では、民間企業各社と提携し、宅建協会所属会員様の業務の様々な場面で役立つ商品やサービスをご紹介しています。

売買の場面で賃貸・管理の場面で

P22
住宅ローン
価格査定システム
物件パンフレット作成システム
建物状況調査P21
擁壁保証
シロアリ検査＆工事
フラット35適合検査

地盤調査
土壌汚染コンサルティング
リフォーム工事
簡易改修工事
リフォーム用住宅建材

P21

など

家財保険
家賃保証
コールセンター＆駆付け代行
貸店舗物件テナント発掘
ウォーターサーバー
引越
ホームセキュリティ
インターネット回線
アイリスオーヤマ家具家電
駐車場運営管理システム
太陽光発電システム
みまもりサービス

全ての商品・サービスの詳細はハトマーク支援機構ホームページからご覧いただけます。

https://www.hatomark.or.jp/〈東日本電信電話株式会社

20

NTT 東日本〉

業務効率化・経費削減に
P21
携帯電話、スマホ
物件バーチャルツアー作成
ITサポート＆セキュリティー
P23
物件掲載プランホームページ作成支援
キーボックス
事務用品全般第三者事業承継支援
がん保険、医療保険
マイカー共済サーモインカメラ

ハトマーク支援機構〈LIFESTYLE 株式会社〉

検索

P20
P20

など

〈株式会社建築資料研究社 日建学院〉〈一般社団法人日本擁壁保証協会〉〈株式会社アドパークコミュニケーションズ〉

REAL PARTNER November 202221

〈全宅住宅ローン株式会社〉といえば

全宅住宅ローン
住宅ローンのことならなんでも相談ください！

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最長50年の長期固定金利 フラット利用の場合

1 団信特約料が金利に含まれさらに便利に！

2 事前審査制度でスピーディー
事前審査は、当日または翌営業日回答！
100％融資3 建設費・購入額の建設費・購入額の100％融資・諸費用も借入可能

4 つなぎ融資の充実
土地取得費用100％・建築費用の上限80％まで可
5 事務取次手数料のお支払い
宅建協会会員様限定、事務取次手数料をお支払！
融資実行がますます便利に

全宅住宅ローンは、宅建協会会員のみなさまの6 お客様のご希望日が最優先、不動産取引業務を金融面からサポートします。

当社全営業日（毎月13日除く）が融資実行日に50
7 全宅フラット
令和4年4月1日より取扱開始

人と住まいをつなぎます。

TEL：03-3252-1414
FAX：03-3252-1415
関東財務局長（6）第01431号〒101-0047 東京都千代田区内神田 2-16-9

https://www.zentakuloan.co.jp

日本貸金業協会会員 第003606号

センボービル 1 階

公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会賛助会員

中古（既存）住宅仕入＋リフォーム

一括融資

買取再販ローン「希望」 好評取扱い中！
全宅住宅ローングループ〒101-0047 東京都千代田区内神田2-16-9

センボービル6階

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TEL：03-6206-0431
FAX：03-3252-8288

貸金業者登録番号：関東財務局長（5）第01453号
宅建業免許番号：東京都知事（ 4）第87476号
日本貸金業協会会員第003559号（公社）
東京都宅地建物取引業協会会員（公社）
全国宅地建物取引業保証協会会員

〈株式会社リクルート〉※不動産ポータルが掲載する賃貸、マンション、
戸建、土地の日本全国総計 2021 年 7 月時点（株）東京商工リサーチ調べ

ハトマーク加盟店様限定！

ハトサポBB「マルチポータル機能※」・SUUMO賃貸 連動キャンペーン！

5 枠 1,250 円※ハトサポ BB 物件登録システムで登録した居住用物件について「SUUMO 」等へ広告掲載指示ができる機能です。

※税別価格

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SUUMO内会社間流通サイト（BtoB）のみへのご掲載が賃貸居住用の月額物件掲載料金が通常20,000円の
SUUMO初期システム登録料が最 大 1,000件まで無料！
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キャンペーン適用条件

５枠→ 1,250円
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下記 3 条件を満たしている宅建協会会員様が上記キャンペーン特典を受けられます。

① 本キャンペーンはSUUMO未参画会社様のみ対象（申込時点でSUUMO掲載がなく、過去１年間掲載がないこと）② 以下の「利用できる会員事業所の地域」の方で、ハトサポ利用登録※がお済みの会員様③ ハトサポBB「マルチポータル機能（SUUMO賃貸）」の利用申込をいただき、本キャンペーン参画の旨お申し出いただいた場合のみ対象
利用できる
会員事業所の地域

北海道、青森県、岩手県、秋田県、山形県、宮城県、福島県、新潟県、長野県、山梨県、茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、富山県、石川県、福井県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県、鳥取県、山口県、愛媛県、大分県、宮崎県、鹿児島県

ハトサポ BB「マルチポータル機能（SUUMO 賃貸）」は、
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0120‑302‑102（平日 10：00〜12：00、13：15〜17：30）
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付中

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繁忙
備えまし 期にょう！

ハトサポ BB のご利用には、ハトサポの利用登録（ハトサポ ID の取得とパスワードの設定）が必要です。
ハトサポの利用登録方法やハトサポ BB の内容に関しては、所属の宅建協会様へお問い合わせください。
REAL PARTNER November 202223

ハトサポサインは、全宅連が会員業務支援サイト「ハトサポ」で提供する電子契約システムです。
2022 年 5 月に宅建業法が改正され、不動産取引でも電子契約が解禁されましたが、全宅連が、GMO グローバルサイン・ホールディングス株式会社の電子契約システム「GMO サイン」とシステム連携し、宅建協会会員限定でご提供するのがハトサポサインです。
ハトサポサインで、これまで紙で行ってきた重説や契約書をはじめとした契約書類のやり取り
を、簡単・安価に電子化することができます。

発行人／坂本 久

利用料が圧倒的に安い！

操作が簡単！

月額基本料

編集人／伊東 孝弥

月額基本料金ゼロ。電子契約の利用数に応じて課金される従量課金のため、費用を抑えて始めることができます。
初期費用

2,000 円（税込 2,200 円）
なし
事前購入型チケット方式

利用料

1 枚 250 円（税込 275 円）※最低購入数は 10 枚以上（利用期限なし）

宅建協会会員限定の特別価格で利用可能

直感的な操作で、簡単！使いやすい！

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GMOサインとシステム連携！
安心して利用できる電子契約システム
宅建業法の改正について
2022 年 5 月 18 日に宅建業法が改正され、これまで紙の書面の交付が必須だった重要事項説明や契約書が電子書面でも可能となりました。これにより、宅建業者が関与する不動産取引における電子契約が解禁され、脱ハンコ・ペーパーレス化の要件が整備されたことになります。
※宅建業法の改正にともなう書面の電子化につき、国土交通省では「重要事項説明書等の電磁的方法による提供及び IT を活用した重要事項説明

実施マニュアル」を公表していますので、電子契約を行う際には、必ず同マニュアルや関係法令等をご確認ください。
※全宅連では宅建業法改正と電子契約の解説動画もご用意しておりますので、ご参照ください。

ハトサポサインは会員業務支援サイト「ハトサポ」からご利用いただけます。

令和4年11月10日発行（隔月10日発行）通巻第510号

ハトサポサイン2022 年 11 月号 リアルパートナー 発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

ハトサポサインが不動産取引の電子化をサポートします！

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