長狭物の評価
平成 17年 3月 22日
有限会社 山口不動産鑑定所
専務取締役 不動産鑑定士
山口 和範

はじめに

公物管理の一元化
H12.4.1 施行の地方分権一括法及びその関連法令並びに改正海岸法（いわゆる「地方分権推進施策」）⇒ 里道及び公共用水路等については、市町村に譲与⇒ 〆H17.3.31

「里道（赤道・赤線）」とは道路法による道路に認定されていない道路すなわち認定外道路のうち、公図上赤い帯状の線で表示されているもの

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不動産鑑定評価の基本


最有効使用の原則「不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（最有効使用）を前提として把握される価格を標準として形成される。」（不動産鑑定評価基準 総論 第4章 Ⅳ）

鑑定評価方式①原価法②取引事例比較法③収益還元法

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www.yamaguchi-rea.co.jp3路線価等を用いた査定（1）
一物四価の価格体系①公示価格・基準地価格（1.0）②相続税路線価（0.8）③固定資産税評価額（0.7）④実勢価格
 時点修正 個別的要因（画地条件）
地積・間口狭小・奥行逓減・奥行短小・奥行長大・不整
形地・三角地・方位・高低・角地・準角地・二方路・三方路・袋地・無道路地・崖地・私道減価・高圧線下地等

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4路線価等を用いた査定（2）例）標準画地200㎡・矩形・中間画地⇔ 対象物件400㎡・不整形・角地
標準画地価格 個別格差率 対象物件価格
100,000円/㎡ × 83.4／100 ＝ 83,400円/㎡※個別格差率
地積△10％（0.90）
不整形地 △10％（0.90）
角地＋ 3％（1.03）
相乗積
0.834

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5袋地の評価

路地状部分（進入路）と有効宅地部分



路地状部分の減価率△30～50％（土地価格比準表による。）

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私道の評価（1）
私道の価値①道路認定等を廃止し、他の土地と一体利用できる可能性②権原に基づき通行地役権・賃借権等設定し、その通行の対価を受け取る可能性③駐車・駐輪スペースとして利用する等独自の利用をすることが可能

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私道の評価（2）
私道減価①土地価格比準表による私道減価「私道の価格は、道路の敷地の用に供するために生ずる価値の減少分を、左欄の率の範囲内で当該私道の系統、幅員、建築線の指定の有無等の事情に応じて判断し、当該私道に接する各画地の価格の平均価格を減価して求めるものとする。」
共 用 私 道 ･･･ △50～80％
準公道的私道 ･･･ △80％以上


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私道の評価（3）
私道減価②土地評価における私道減価（H14.5.16・㈳埼玉県不動産鑑定士協会）
共同私道 ･･･ △70～80％
例）行き止まりの位置指定道路のような場合･･･△80％

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私道の評価（4）
私道減価③財産評価基本通達による私道減価24（私道の用に供されている宅地の評価）「私道の用に供されている宅地の価額は、11（評価の方式）から21－2（倍率方式による評価）までの定めにより計算した価額の100分の30に相当する価額によって評価する。この場合において、その私道が不特定多数の者の通行の用に供されているときは、その私道の価額は評価しない。」
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私道の評価（5）
私道減価④区画整理土地評価基準（案）による私道減価
a．路線価指数に0.1以下を乗ずるもの
固定資産税を免ぜられている部分
b．路線価指数に0.3を乗ずるもの
固定資産税を納めている部分

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www.yamaguchi-rea.co.jp11長狭物の評価
最有効使用の原則
 標準画地価格
 減価要因地積・間口狭小・奥行逓減・奥行短小・奥行長大・不整形地
 減価率△80～90％を妥当と判断。

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〔補論〕 限定価格（1）正常価格と限定価格①正常価格「市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格」（不動産鑑定評価基準 総論 第5章 第3節 Ⅰ1）②限定価格「市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格」（不動産鑑定評価基準 総論 第5章 第3節 Ⅰ2）



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〔補論〕 限定価格（2）限定価格を求める場合①借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合②隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合③経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場
合

増分価値の配分方法
①総額比
②限度額比
③等分④単価比⑤面積比

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参考文献






「特殊な画地と鑑定評価」（土地評価理論研究会著・清文社）「土地の価格はこうして決める」（竹迫守夫著・住宅新報社）「問答式 境界・私道等の法律実務」（境界・私道等実務研究会編・新日本法規）「里道・水路・海浜ー長狭物の所有と管理ー」（寳金敏明著・ぎょうせい）

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【 概念図 】

10m

18m

A2m

B

20m

6m道路

標準画地価格
100,000 円/㎡
面積

減価率
×

100,000

B：

20 ㎡×100,000円/㎡×

(1－

A＋B：

200 ㎡

×100,000円/㎡×

(1－

A：

180 ㎡円/㎡×

(1－

正常価格
＝15,300,000 円( 85,000 円/㎡ ）80% )＝400,000 円( 20,000 円/㎡ ）0% )＝20,000,000 円( 100,000 円/㎡ ）15% )15,700,000 円

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各配分方法による長狭物の限定価格

別表【 単位 ： 円 】

一体地の価格A 画地の価格

20,000,000－( 15,300,000増分価値

B 画地（ 長狭物 ）の価格400,000 )＋＝4,300,000■ 総額比
それぞれの総額（ 正常価格 ）比によって配分。
総額（ 正常価格 ）

増分価値

限定価格

割 合

A

15,300,000

4,190,000

19,490,000

97.45%

B

400,000

110,000

510,000

2.55%

計15,700,000

4,300,000

20,000,000

100.0%

単価減価率

25,500/㎡

74.5%

単価減価率

61,600/㎡

38.4%

単価減価率

61,000/㎡

39.0%

単価

減価率

41,500/㎡

58.5%

平均

52.6%

■ 限度額比それぞれの限度額（ 正常価格＋増分価値 ）比によって配分。

A

総額（ 正常価格 ）

限度額

増分価値

限定価格

割 合

15,300,000

19,600,000

3,468,000

18,768,000

93.8%

B

400,000

4,700,000

832,000

1,232,0006.2%

計15,700,000

24,300,000

4,300,000

20,000,000

100.0%

総額（ 正常価格 ）

単 価

増分価値

限定価格

割 合

A

15,300,000

85,000/㎡

3,481,000

18,781,000

93.9%

B

400,000

20,000/㎡

819,000

1,219,000

6.1%

計15,700,000

105,000/㎡

4,300,000

20,000,000

100.0%

総額（ 正常価格 ）

面 積

増分価値

限定価格

割 合

15,300,000

180.00㎡

3,870,000

19,170,000

95.85%■ 単価比
それぞれの単価比によって配分。

■ 面積比
それぞれの面積比によって配分。

AB

400,000

20.00㎡

430,000

830,000

4.15%

計15,700,000

200.00㎡

4,300,000

20,000,000

100.0%

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