【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

2022年1月17日【発行者名】

ヘルスケア＆メディカル投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区神田小川町三丁目3番地【事務連絡者氏名】

ヘルスケアアセットマネジメント株式会社
財務管理部長 古谷 淳真【電話番号】

03-5282-2922【届出の対象とした募集内
国投資証券に係る投資法
人の名称】

ヘルスケア＆メディカル投資法人【届出の対象とした募集内
国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：その他の者に対する割当安定操作に関する事項

該当事項はありません。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）

藤瀨

裕司

330,000,000円（注）発行価額の総額は、2021年12月17日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】（１）【投資法人の名称】
ヘルスケア＆メディカル投資法人（英文表示：Healthcare & Medical Investment Corporation）（以下「本投資法人」といいます。）（２）【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集（以下「本第三者割当」といいます。）の対象である有価証券
は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以
下「投信法」といいます。）に基づき設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。
本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「社債株式等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第2項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
2,309口（注1）本第三者割当は、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載のオーバーアロットメントによる売出しに関連して、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行です。ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
（注2）割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は、以下のとおりです。

割当予定先の氏名又は名称
割当口数
払込金額
本店所在地
代表者の氏名
割当予定先
資本金の額
の内容
事業の内容
大株主

出資関係
本投資法人
との関係

ＳＭＢＣ日興証券株式会社
2,309口
330,000,000円（注）東京都千代田区丸の内三丁目3番1号
取締役社長 近藤 雄一郎
10,000百万円
金融商品取引業
株式会社三井住友フィナンシャルグループ
本投資法人が保有している割当予定先の株式の数
割当予定先が保有している本投
資法人の投資口の数（2021年12月31日現在）

100%

該当事項はありません。
573口
一般募集（後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 オーバーアロットメントによる売出し等について」に定義します。以下同じです。）の事務主幹事会社です。
該当事項はありません。
該当事項はありません。

取引関係
人的関係
本投資口の保有に関する事項（注）払込金額は、2021年12月17日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

- 1 -（４）【発行価額の総額】
330,000,000円（注）発行価額の総額は、2021年12月17日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【発行価格】
未定（注）発行価格は、2022年1月25日（火）から2022年1月26日（水）までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に一般募集において決定される発行価額と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
1口以上1口単位（８）【申込期間】
2022年2月28日（月）（９）【申込証拠金】
該当事項はありません。
（１０）【申込取扱場所】
本投資法人 本店（東京都千代田区神田小川町三丁目3番地）（１１）【払込期日】
2022年3月1日（火）（１２）【払込取扱場所】
株式会社三井住友銀行 東京営業部
東京都千代田区丸の内一丁目1番2号（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）
東京都中央区日本橋兜町7番1号（１５）【手取金の使途】
本第三者割当における手取金上限（330,000,000円）については、本第三者割当と同日付をもって決議された一般募集による新投資口発行の手取金（6,500,000,000円）と併せて、後記「第二部 参照情報／第２ 参照書類の補完情報／１ 本投資法人の概要及び本募集に伴う取得予定資産／（２）本募集に伴う取得予定資産」に記載の本投資法人が取得を予定している資産（以下「取得予定資産」といいます。）の取得資金の一部に充当します。なお、残余があれば手元資金として将来の特定資産（投信法第2条第1項における意味を有します。以下同じです。）の取得資金の一部に充当します。
（注1）調達する資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れる予定です。
（注2）上記の各手取金は、2021年12月17日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（１６）【その他】
申込みの方法等①
申込みは、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（１０）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ申込みを行い、前記「（１１）払込期日」に記載の払込期
日に新投資口払込金額を払い込むものとします。
②
ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 オ
ーバーアロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。

- 2 -第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。

第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

- 3 -第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
オーバーアロットメントによる売出し等について
本投資法人は、2022年1月17日（月）開催の本投資法人役員会において、本第三者割当とは別に、
本投資口46,190口の一般募集（以下「一般募集」といいます。）を決議していますが、一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の事務主幹事会社であるＳ
ＭＢＣ日興証券株式会社が本投資法人の投資主であるシップヘルスケアホールディングス株式会社（以下「シップヘルスケア」といいます。）、ＮＥＣキャピタルソリューション株式会社（以下「ＮＥＣキャピタル」といいます。）及び株式会社三井住友銀行（以下「三井住友銀行」又は「ＳＭＢＣ」ということがあります。）から2,309口を上限として借り入れる本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。本第三者割当は、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、借入投資口の返還に必要な本投資口を取得させるために行われます。
また、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の翌日から2022年2月25日（金）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。ＳＭＢＣ日興証券株
式会社がシンジケートカバー取引により買い付けたすべての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
更に、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、ＳＭＢＣ日興証券
株式会社は、本第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合がありま
す。

- 4 -

第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）第27条において準用する同法第5条第1項第2号に掲げる事項については、以下に掲げる書類を参照すること。
１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第13期（自 2021年2月1日 至2021年7月31日） 2021年10月28日関東財務局長に提出

２【半期報告書】
該当事項はありません。
３【臨時報告書】
該当事項はありません。
４【訂正報告書】
該当事項はありません。

- 5 -第２【参照書類の補完情報】
参照書類である2021年10月28日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）
に関して、参照有価証券報告書提出日後、本書の提出日である2022年1月17日（以下「本書の日付」といいます。）現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
なお、本書に記載の将来に関する事項は本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
また、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の日付現在においてその判断に変更はなく、新たに記載する将来に関する事項もありません。
１

本投資法人の概要及び本募集に伴う取得予定資産（１）本投資法人の概要
本投資法人は、投信法に基づき、ヘルスケアアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会
社」といいます。）を設立企画人として、2014年12月9日に出資金200百万円（2,000口）で設立され、2015年3月18日に公募による新投資口の発行（106,500口）を行い、翌19日に株式会社東京証券取
引所不動産投資信託証券市場（以下「東証J-REIT市場」といいます。また、同市場に上場する不動産投資法人を「J-REIT」といいます。）に上場しました（銘柄コード：3455）。また、2015年4月21日には上場に際して行った公募増資に伴う第三者割当による新投資口の発行（12,000口）を実施しています。その後、本投資法人は、2017年2月1日に公募による新投資口の発行（69,150口）及び同年3月1日にこの公募増資に伴う第三者割当による新投資口の発行（3,457口）を、また、2019年2月1日に公募による新投資口の発行（112,280口）及び同年2月27日にこの公募増資に伴う第三者割当による新投資口の発行（5,614口）を実施し、これらの結果、発行済投資口の総口数は、本書の日付現在において311,001口となっています。
本投資法人は、上場に際し、2015年3月19日に5物件（取得価格合計4,128百万円）（注1）、2015年
3月20日に11物件（取得価格合計19,555百万円）、2016年3月30日に2物件（取得価格合計1,338百万円）、2017年2月1日に4物件（取得価格合計10,400百万円）、2017年3月3日に2物件（取得価格合計
3,023百万円）、2017年11月10日に1物件（取得価格2,060百万円）、2018年10月1日に2物件（取得価格合計1,686百万円）、2019年2月1日に8物件（取得価格合計22,691百万円。うち1物件の底地一部を2020年4月1日に38百万円で取得。）、2020年6月29日に1物件（取得価格1,418百万円）、2021年3月29日に1物件（取得価格720百万円）をそれぞれ取得しました。
以上の公募増資及び資産取得等を行った結果、本書の日付現在において、本投資法人は合計37物件（取得価格合計67,057百万円）を保有し、総賃貸可能面積187,918.74㎡、総テナント数47テナント、稼働率（注2）100.0％となっています。上場時から2021年7月期までの本投資法人の資産規模の推移
は以下のとおりです。
＜資産規模（注3）の推移＞（注1）「取得価格」とは、信託受益権譲渡契約に記載の取得の対価を指し、取得に係る消費税及び地方消費税、取得日の属する年度に係る固定資産税及び都市計画税、並びに仲介手数料その他の取得費用を含みません。
（注2）「稼働率」の算定方法については、後記「６ インベストメント・ハイライト／（１）ヘルスケア専業リートとしての実績に裏打ちされた安定的なポートフォリオ／② 賃料固定・長期の賃貸借契約に基づき、安定的なキャッシュフローを確保」をご参照ください。以下同じです。
（注3）「資産規模」とは、取得価格を合計した金額をいいます。なお、表中の億円単位にて記載している数値は端数を切り捨てています。以下同じです。

- 6 -また、本投資法人は、2015年3月の上場以来、投資主価値の持続的な向上に注力し、2019年1月期以降2021年7月期まで6期連続で3,000円以上の1口当たり分配金（利益超過分配金を含む）を実現するな
ど、安定した分配実績を積み上げています。1口当たりNAV（注）についても、2021年7月期末には120,907円となり、安定して推移しています。このように、本投資法人は、継続的な外部成長を始めとして投資主価値の持続的な向上を実現してきました。今後も更なる投資主価値の向上を目指します。
＜1口当たり分配金／1口当たりNAV＞（注） 「1口当たりNAV」とは、本投資口の1口当たり純資産（Net Asset Value）をいい、以下の算式により算出しています。
（各期末時点の貸借対照表上の純資産額－各期の分配金総額＋各期末時点の保有資産に係る鑑定評価額の合計－各期末時点の保有資産に係る貸借対照表上の帳簿価格の合計）÷各期末時点の発行済投資口数（２）本募集に伴う取得予定資産
本投資法人は、上場後3回目となる本書による公募増資（以下「本募集」又は「本公募増資」といいます。）に伴い、10物件の取得予定資産（取得予定価格の合計額11,442百万円）の取得を決定しています。かかる取得予定資産取得後においては、本投資法人は合計47物件（取得（予定）価格合計
78,499百万円）（注1）を保有することととなり、その稼働率は99.9％（注2）を想定しています。取得予定資産の詳細については、後記「６ インベストメント・ハイライト」をご参照ください。
（注1）「取得（予定）価格合計」とは、信託受益権譲渡契約に記載の取得（予定）の対価の合計額を指し、取得（予定）に係る消費税及び地方消費税、取得（予定）年月日の属する年度に係る固定資産税及び都市計画税、並びに仲介手数料その他の取得費用を含みません。以下同じです。
（注2）「稼働率」は、取得予定資産取得後における各保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。取得予定資産取得後 の稼働率99.9％は、保有資産については2021年7月期（第13期）末時点の稼働率、取得予定資産については2021年11月30日時点の稼働率（「ノアガーデン シーズンベル」及び「グランダ南浦和」を除く取得予定
資産は2021年11月30日現在、「ノアガーデン シーズンベル」及び「グランダ南浦和」は2022年1月17日時点）を基に算出しています
が、保有物件において2022年1月末日を解約日として退去予定のテナントがあるため、この退去を考慮しています。以下同じです。

２

本投資法人の投資理念

我が国は、65歳以上の高齢者人口の総人口に占める割合が29.1％となり（注1）、先進国の中でも最も高齢化が進展している国であり、総人口に占める高齢者の割合も絶対数も当面増加するとの見通しです。また、介護を必要とする世代が増える一方で、高齢者の介護を担う世代の人口は相対的に減少の一途をたどると見込まれています（注1）。さらに、少子化及び核家族化の流れの中、高齢者世帯（注2）、とりわけ単独高齢者世帯（注2）の増加が想定されます。このような超高齢社会（注3）においては、かつて我が国に存在した、三世代・四世代が同居する大家族を前提とする家族間の介護を期待することは容易でなく、必然的に、高齢者のうち一定割合の人口に対しては、社会インフラともいえる外部のヘルスケア施設（注4）を通じた介護・医療サービスを提供することが求められています。一方、現状では、特に単身の高齢者が安心して必要な介護・医療サービスを受けながら生活できる環境整備は不十分である等の認識が、政府においても示されています（注5）。
このように、我が国の超高齢社会における介護・医療サービスへの需要の増大に対応するため、ヘルスケア施設の整備・拡充が求められており、またヘルスケア施設の建設・運営に向けたJ-REITによる資金調達ニーズの拡大に応えるべく、国土交通省は2014年6月27日に「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」、2015年6月26日に「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」を公表しました。今後、ヘルスケア施設の整備・拡充に向けてヘルスケア
リートの活用の機会が増えていくものと期待されています。
本投資法人は、上記の環境認識のもと、社会的なニーズの増大が見込まれる介護・医療業界と資本市場をつなぐパイプの役割を担うことを目指します。すなわち「介護」「医療」「健康」をキーワー- 7 -ドとするヘルスケア施設への安定的な投資・保有を通じて、ヘルスケア施設の適切な維持管理及び新たな供給を促進させることで、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会を実現し、本投資法人における安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指します。
（注1）2021年9月19日付総務省統計局発表の「統計からみた我が国の高齢者－「敬老の日」にちなんで－」、国立社会保障・人口問題研究所
発表の「日本の世帯数の将来推計（全国推計）（2018（平成30）年推計）」に基づきます。
（注2）「高齢者世帯」とは、世帯主が65歳以上の世帯をいい、「単独高齢者世帯」とは、世帯人員が一人で、65歳以上の世帯をいいます。
以下同じです。
（注3）「超高齢社会」とは、全人口において、65歳以上の高齢者人口が占める割合（高齢化率）が21％以上の社会を指します。以下同じです。
（注4）本投資法人においては、高齢者向け施設・住宅、医療関連施設等及びその他介護・医療・健康関連施設を併せて「ヘルスケア施設」といいます。「高齢者向け施設・住宅」とは、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅（以下「サ高住」ということがあります。）、認知症高齢者グループホーム（以下「グループホーム」ということがあります。）及びその他高齢者向け施設・住宅をいい、それらの詳細については、後記「４ 本投資法人の投資対象／（２）投資対象物件／② 高齢者向け施設・住宅」をご参照ください。また、「医療関連施設等」とは、病院・診療所及び複数の診療科目の診療所や薬局等が集積された「医療モール」等をいい、それらの詳細については、「その他介護・医療・健康関連施設」とあわせ、後記「４ 本投資法人の投資対象／（２）投資対象物件／③ 医療関連施設等」をご参照ください。
（注5）閣議決定により設置された日本経済再生本部による2013年6月14日付「日本再興戦略～JAPAN is BACK～」に記載のとおりです。

＜投資理念＞

３

本投資法人の特徴・投資方針

本投資法人は、上記の本投資法人の投資理念に従い、ヘルスケア施設、具体的には「高齢者向け施設・住宅」、「医療関連施設等」及び「その他介護・医療・健康関連施設」に特化したポートフォリ
オの構築を図るとの投資方針を有しています。本投資法人は、スポンサー（注1）の有する高度な専門性と広範なネットワークを活用し、社会的ニーズの増大が見込まれるヘルスケア施設への重点投資により、安定的な収益を享受し、中長期的な投資主価値の最大化を目指します。
また、本投資法人がヘルスケア施設を保有し、かつ運用資産の適切な維持管理を行うことにより、オペレーター（注2）はヘルスケア施設の運営に専念できる態勢を構築することが可能となります。
すなわち、オペレーターはこれまでヘルスケア施設自体の保有・維持に投下していた資本を、今後は従業員の確保や施設の設備投資等に充当することができ、さらには、新たなヘルスケア施設の開発へ資金を振り向けることも可能となります。
このように、本投資法人によるヘルスケア施設への投資は、ヘルスケア施設の質の向上及びオペレーターの資金使途の選択肢の拡大を通じ、その施設利用者の満足度の向上へとつながる好循環を我が国の超高齢社会に生み出すことになるものと考えています。換言すれば、ヘルスケア施設の整備・拡
充と介護・医療サービスの向上は、施設利用者やその親族に対し満足感・安心感を提供し、施設を利用する高齢者にとっては安定的な住まいの確保と国民の健康寿命が延伸する社会づくりに資することとなり、それらの結果、投資主のみならずオペレーター、施設利用者やその親族にとって、それぞれの「安心」と「安全」と「便益」と「利益の実現」が同時に図られるものと考えています。
以上のとおり、本投資法人は、「介護」「医療」「健康」をキーワードとするヘルスケア施設への重点投資を行うことで、超高齢社会への貢献を果たしつつ、本投資法人の成長に繋げ、最終的には本投資法人の投資主価値の向上を図る方針です。
（注1）本書において「スポンサー」とは、本資産運用会社の株主をいいます。本書の日付現在、スポンサーは合計9社あり、シップヘルスケ
ア、ＮＥＣキャピタル、三井住友銀行、三井住友ファイナンス＆リース株式会社（以下「三井住友ファイナンス＆リース」といいます。）、ＳＭＢＣ日興証券株式会社、株式会社陽栄（以下「陽栄」といいます。）、銀泉株式会社（以下「銀泉」といいます。）、
神戸土地建物株式会社（以下「神戸土地建物」といいます。）及び室町建物株式会社（以下「室町建物」といいます。）です。
（注2）本書において「オペレーター」とは、本投資法人の保有するヘルスケア施設の賃借人（転借人である場合を含みます。）であり、かつ、当該施設で事業の運営等を行う者をいい、病院を開設し又は運営する者（医療法人の理事長のほか役員を含みます。）を含みます。オペレーターの選定基準並びに保有する信託不動産及び取得予定資産におけるオペレーターの詳細については、後記「６ インベストメント・ハイライト／（１）ヘルスケア専業リートとしての知見と実績に裏打ちされた安定的なポートフォリオ／③ ヘルス
ケア分野の知見を活かした、きめ細かな事業デュー・デリジェンスとモニタリング ／（イ）取得予定資産取得後のオペレーター一覧」をご参照ください。

- 8 -

４

本投資法人の投資対象（１）投資対象地域
本投資法人は、主として三大都市圏、すなわち首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）、近畿圏（大阪府、京都府、兵庫県）及び中部圏（愛知県）、並びに中核都市圏に立地する物件に投資します。なお、本書において「中核都市圏」とは、三大都市圏以外に所在する政令指定都市、県庁所在
地及び地方中核市（注）をいいます。
三大都市圏は、国内の高齢者向け施設・住宅市場規模の面において既に過半を占めており、また将来における高齢者人口の伸びも他の地域を上回るものとされており、今後も市場成長の中心となることが見込まれると本投資法人は考えています。一方、ヘルスケア施設は社会のインフラであり、地方においても一定の需要が見込まれること、及びポートフォリオのリスク分散の観点等から、中核都市圏やその他の地域に立地する物件にも厳選して投資していきます。
（注）本書において「地方中核市」とは、人口20万人以上の市をいいます。以下同じです。

＜地域組入比率＞
地域区分

定義

組入比率（注）首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）
三大都市圏

近畿圏（大阪府、京都府、兵庫県）
中部圏（愛知県）

中核都市圏
その他

80％以上

三大都市圏以外の政令指定都市、県庁所在地及び地方中核市
三大都市圏及び中核都市圏を除いた地域

20％以下（注）「組入比率」は、取得価格（取得に係る消費税及び地方消費税、取得日の属する年度に係る固定資産税及び都市計画税、並びに仲介手数料その他の取得費用を含みません。）を基準とします。以下同じです。

（２）投資対象物件① ヘルスケア施設・その他の組入比率
本投資法人が投資対象とするヘルスケア施設及びその他の資産については、下表に記載の組入比率をもって運用を行うこととします。但し、運用に際し、短期的にこの比率と一致しないことがあります。
＜ヘルスケア施設・その他の組入比率＞
組入施設

組入比率

ヘルスケア施設
高齢者向け施設・住宅（ア）有料老人ホーム（ⅰ）介護付（ⅱ）住宅型（ⅲ）健康型

80％以上（イ）サービス付き高齢者向け住宅（ウ）認知症高齢者グループホーム（エ）その他高齢者向け施設・住宅
医療関連施設等
その他

20％以下（注1）複合施設の場合には、当該複数施設が社会経済上一体的に利用され得る場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途がヘルスケア施設の用に供され、又は供されることが予定されるものであると判断される場合には、これに関連して本投資法人が保有することとなる不動産等又は不動産対応証券（注2）の裏付けとなる不動産等の主たる用途がヘルスケア施設の用に供され、又は供されることが予定されるものであることを条件として、当該一体としての不動産の全部又は一部に係る不動産等又は不動産対応証券を取得することができます。
（注2）不動産等又は不動産対応証券の詳細は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（２）投資対象／①投資対象とする資産の種類」に記載のとおりです。

- 9 -

②

高齢者向け施設・住宅

本投資法人は、主として、（ア）有料老人ホーム、（イ）サービス付き高齢者向け住宅及び（ウ）認知症高齢者グループホームに投資します。
＜本投資法人の投資対象の高齢者向け施設・住宅＞
タイプ区分（ア）有料老人ホーム（イ）サービス付き
高齢者向け住宅（ウ）認知症高齢者
グループホーム

概要
老人福祉法（昭和38年法律第133号。その後の改正を含みます。
以下「老人福祉法」といいます。）に規定された高齢者向けの生活施設（老人福祉施設、認知症高齢者グループホーム等を除きます。）。
①食事サービス、②介護サービス（入浴、排せつ又は食事の介助）、③生活支援サービス（洗濯・掃除等）、④健康管理サー
ビス（健康管理やその他日常生活に必要な便宜）（注1）等が提供されています。
高齢者の居住の安定確保に関する法律（平成13年法律第26号。
その後の改正を含みます。以下「高齢者住まい法」といいます。）に規定された基準に基づき登録を受けた賃貸住宅等で、高齢者を対象とした住居。施設・仕様が高齢者向けに配慮され、少なくとも安否確認・生活相談サービスが提供されています（介護サービスについては、入居者は原則として外部の在宅介護サービスを利用します。）。
介護保険法（平成9年法律第123号。その後の改正を含みます。
以下「介護保険法」といいます。）に定める「認知症対応型共
同生活介護」（注2）を主に行う施設で、認知症進行緩和のために少人数を単位とした共同生活が行われており、介護サービス
やその他の日常生活上の世話及び機能訓練（リハビリ）が行われている施設です。

（注1）「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者生活介護」の指定を受けた場合には、施設職員によるサービスに対して、介護保険が給付されます。「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者生活介護」については、後記「（イ）
有料老人ホームにおける分類／a.介護付有料老人ホーム」をご参照ください。
（注2）「認知症対応型共同生活介護」とは、介護保険法第8条第20項において、「要介護者であって認知症であるもの（その者の認知症の原因となる疾患が急性の状態にある者を除く。）について、その共同生活を営むべき住居において、入浴、排せつ、食事等の介護その他の日常生活上の世話及び機能訓練を行うことをいう。」と定められています。以下同じです。

また、本投資法人は、上記（ア）ないし（ウ）以外の高齢者向け施設・住宅として、下表にある「（エ）その他高齢者向け施設・住宅」に分類される施設も、その投資対象としています。但し、本書の日付現在、本投資法人において、下表の「（エ）その他高齢者向け施設・住宅」に分類される施設は取得していません。
タイプ区分
概要
老人福祉法、介護保険法に規定された施設で、常時介護が（エ）
介護老人福祉施設
必要かつ居宅においてこれを受けることが困難な高齢者等
そ（特別養護老人ホーム）を対象とした施設。
の介護保険法に規定された施設で、病状が安定し機能訓練
他
介護老人保健施設（リハビリ）等に重点をおいた介護が必要な高齢者を対象
高（老健）とした施設。
齢者
介護療養型医療施設
急性期の治療が終わり病状は安定したものの、長期間の治
向（介護療養病床や主な転換先療が必要な高齢者を対象とした施設（療養病床を有する病
けである介護医療院等を含みま院又は診療所）。
施す。）
設
老人福祉法に規定された施設で、身寄りがない、又は家族
軽費老人ホーム・との同居が困難な低所得高齢者を対象とした施設。
住老人福祉法に規定された施設で、環境的、経済的に困窮し養護老人ホーム
宅
た高齢者を対象とした施設。

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（ア）有料老人ホーム「有料老人ホーム」とは、老人福祉法に規定された高齢者向けの生活施設であり、高齢者を入居させ、入居者に対して、オペレーターが、直接に又は第三者に委託して、入浴、排せつ若
しくは食事の介護、食事の提供又はその他の日常生活上必要な便宜を供与することを目的とする施設（老人福祉施設、認知症高齢者グループホーム等を除きます。）です。主として、株式会社や医療法人等がオペレーターとなり、運営しています。
有料老人ホームで提供を受けることができるサービスの類型には、主に、①食事サービス、②介護サービス、③生活支援サービス及び④健康管理サービス等があります。但し、サービスの内容は、施設ごとに、オペレーターが入居者と合意して設定することになるため、施設ごとの特性に応じた内容となります。本投資法人は、オペレーターが提供するサービス内容の質と利用料・賃料とのバランスも投資する際の1つの判断材料として勘案するほか、継続的に運営状
況をモニタリングしていきます。
＜有料老人ホームの一般的なサービス内容＞（注）上記のイラストは、有料老人ホームにおける一般的なサービス内容の概要を示したものであり、保有する信託不動産又は取得予定
資産を含む今後取得する資産において、上記のサービス内容がすべて提供されることや、将来においても保証されることを意味しません。

有料老人ホーム居住の権利形態においては、「利用権方式」が主流です。
利用権方式とは、入居者が有料老人ホームの居室に居住し、そこで介護サービスや生活支援サービスを受け、有料老人ホーム内の共用施設を利用する権利をもち、入居する方式です。その際、入居者は有料老人ホームを利用する権利を取得しますが、その権利の帰属は入居者本人に限定され、その入居する権利を譲渡・売却し、又は相続人が相続することはできません。
（イ）有料老人ホームにおける分類
有料老人ホームは、一般に介護保険適用の有無、入居者の要介護度に応じて、以下の「介護付」「住宅型」「健康型」の3種類に分類されます。本投資法人は、本書の日付現在、有料老人ホームのうち、「介護付」「住宅型」を主な投資対象としています。

- 11 -

a．介護付有料老人ホーム「介護付有料老人ホーム」とは、介護保険法の「特定施設入居者生活介護」（注1）又は「介護予防特定施設入居者生活介護」（注2）の事業者指定を自治体から受けた有料老人ホー
ムをいいます。この指定は、自治体が策定する高齢者保健福祉計画及び介護保険事業計画に基づきなされるため、現状新たに指定する枠を持たない自治体も多くなっています。
各地方自治体の指針により、「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者生
活介護」の事業者指定を受けた有料老人ホームのみが、広告やパンフレット等において「介護付」、「ケア付」等の表示を行うことが可能な施設とされています。
（注1）「特定施設入居者生活介護」とは、介護保険法に定められている特定施設（有料老人ホームその他厚生労働省令で定める施設であって、同法第8条第21項に規定する地域密着型特定施設でないもの）に入居している要介護者について当該特定施設が提供するサービスの内容、これを担当する者その他厚生労働省令で定める事項を定めた計画に基づき行われる入浴、排せつ、食事等の介護その他の日常生活上の世話であって厚生労働省令で定めるもの、機能訓練（リハビリ）及び療養上の世話をいいます。以下同じです。
（注2）「介護予防特定施設入居者生活介護」とは、介護保険法に定められている特定施設（介護専用型特定施設を除きます。）に入居している要支援者について、その介護予防を目的として、当該特定施設が提供するサービスの内容、これを担当する者その他厚生労働省令で定める事項を定めた計画に基づき行われる入浴、排せつ、食事等の介護その他の日常生活上の支援であって、厚生労働省令で定めるもの、機能訓練（リハビリ）及び療養上の世話をいいます。以下同じです。

介護付有料老人ホームにおいては、介護保険法に基づく「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者生活介護」の制度が適用されるため、その適用を受ける高齢者が入居する場合、その事業者は入居者の要介護度に応じて一定の介護保険収入が安定的に見込めることとなります。そのため、オペレーターの中には、高齢者向け施設・住宅を開設するにあた
り、介護付有料老人ホームを選考する場合も多く見受けられます。
b．住宅型有料老人ホーム「住宅型有料老人ホーム」とは、生活支援等のサービスが付された高齢者向けの居住施設です。介護付有料老人ホームの場合とは異なり、住宅型有料老人ホームでは、入居者が身体介護等の介護サービスの提供を必要とする場合には、入居者自身が外部の介護サービス事業者と個別に契約して、入居している施設内で在宅介護サービスを受けることになります。（注）（注）後記「d.サービス付き高齢者向け住宅」の登録基準を満たす場合には、サービス付き高齢者向け住宅の登録を受けている施設もあります。

c．健康型有料老人ホーム「健康型有料老人ホーム」とは、介護を必要としない健康な高齢者を対象とした施設です。
介護付有料老人ホームや住宅型有料老人ホームに比べ、その施設数は多くありません。
d．サービス付き高齢者向け住宅「サービス付き高齢者向け住宅」とは、高齢者住まい法に基づき、高齢者の居住の安定を確保することを目的として、バリアフリー構造等を有し、介護・医療と連携し高齢者を支援するサービスを提供するために新たに創設された住宅です。「サービス付き高齢者向け住宅」の登録制度（以下「サ高住制度」といいます。）は、国土交通省・厚生労働省の共管制度で、地方自治体への登録制となっており（注）、2011年10月から登録が開始されています。サ高住制度
においては、現状、建設補助や税制、融資面での優遇措置が設けられています。
（注）登録基準としては、ハード面ではバリアフリー（一定の廊下幅、段差解消、手すり設置）構造で、1室当たりの床面積が原則25㎡以上であること（但し、居間、食堂、台所そのほかの住宅の部分が高齢者が共同して利用するための十分な面積を有する場
合は18㎡以上）、またソフト面では少なくとも安否確認・生活相談サービスを提供していること、等が定められています。

- 12 -

＜サービス付き高齢者向け住宅の一般的なサービス内容＞（注）上記のイラストは、サ高住における、一般的なサービス内容の概要を示したものであり、保有する信託不動産又は取得予定資産を含む今後取得する資産において、上記のサービス内容がすべて提供されることや、将来においても保証されることを意味しません。

サ高住は、少なくとも、生活相談・安否確認サービスを提供する住宅という位置づけであり、入居者は、通常、オペレーターとの間で賃貸借契約を締結し、借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）に基づく借家権が保障されることになります。但し、介護サービスについては、「特定施設入居者生活介護」の指定を受けていない限り、住宅型老人ホームと同様に入居者自身の選択により、外部の在宅介護サービスを利用することとなります。
e．認知症高齢者グループホーム「認知症高齢者グループホーム」とは、介護保険法に定める「認知症対応型共同生活介護」
を主に行う施設で、認知症であるために日常生活を営むのに支障があり、やむを得ない事由（環境的、経済的理由等）により居宅にて養護を受けることが困難な高齢者等を対象としたものです。認知症進行緩和のために少人数を単位とした共同生活が行われており、介護サービス
やその他の日常生活上の世話及び機能訓練（リハビリ）が行われています。
グループホームの定員は現状1施設につき原則18人以下（1ユニット5人以上9人以下で原則1
又は2ユニット）とされています。入居者が食事や入浴等の生活上の支援や機能訓練（リハビリ）等のサービスを受けながら、少人数で家庭的な環境で生活することによって、症状の改善
又は重症化の抑制が期待されています。
f．その他高齢者向け施設・住宅
本投資法人は、このほか、介護老人福祉施設（特別養護老人ホーム）、介護老人保健施設（老健）、介護療養型医療施設（介護療養病床や主な転換先である介護医療院等を含みます。）、軽費老人ホーム、養護老人ホームについても、投資していきます。
③

医療関連施設等本投資法人は、医療関連施設等もその投資対象としています。本書において、「医療関連施設等」とは、広く、病院・診療所（注）及び複数の診療科目の診療所や薬局等が集積された「医療モール」等をいいます。
（注）「病院」とは、医療法（昭和23年法律第205号。その後の改正を含みます。）（以下「医療法」といいます。）第1条の5第1項において、「医師又は歯科医師が、公衆又は特定多数人のため医業又は歯科医業を行う場所であって、20人以上の患者を入院させるための施設を有するものをいう。」と定められており、「診療所」とは、医療法第1条の5第2項において、「医師又は歯科医師が、公- 13 -

衆又は特定多数人のため医業又は歯科医業を行う場所であって、患者を入院させるための施設を有しないもの又は19人以下の患者を入院させるための施設を有するものをいう。」と定められています。以下同じです。

また、病院はその機能（一般病院、特定機能病院、地域医療支援病院又は精神病院等）や開設主体（独立行政法人病院機構、国立大学法人、自治体、日本赤十字社又は医療法人等）によっても分類されます。
なお、医療関連施設等の中には、病院やクリニックという名称が付されていないPETセンター（注）、健診センター及び各種先進医療を行っている施設等が含まれています。
本投資法人は、医療関連施設等についても、高齢者向け施設・住宅と同様に、我が国の超高齢社
会を支える社会インフラとして位置づけており、運用資産として組み入れていきます。
（注）「PET」とは、陽電子放出断層撮影（Positron Emission Tomography）を意味し、放射性薬剤を体内に取り込ませ、放出される放射線を特殊なカメラでとらえて画像化する手法での、一つの核医学検査（PET検査）です。本書において、PET検査を行う機関を一般に「PETセンター」と呼んでいます。

上記のほか、本投資法人は規約において、「その他介護・医療・健康関連施設」（注）もその投資対象としています。
（注）「高齢者向け施設・住宅」又は「医療関連施設等」に経済的若しくは機能的に付随又は関連するサービスを提供し、又は提供することが可能な施設、その他介護、医療又は健康の回復、維持若しくは向上を目的としたサービスを提供し、又は提供することが可
能な施設、それら施設に携わる人材を養成し、又は養成することが可能な教育施設、それら各施設への投資に付随して取得が必要
又は有用と認められる施設をいいます。

④

その他

本投資法人は、厚生労働省が企図する「医療・介護機能の再編」の中で、在宅医療・介護サービ
スの充実に取り組む方向性が打ち出されている（注）流れを受けて、今後、通所介護サービス（デイサービス）や小規模多機能型居宅介護サービスを提供する事業所への投資も視野に入れます。
また、介護・医療サービスに携わる人材を養成する教育施設への投資や、「健康」の観点からフィットネスクラブ等の健康増進施設等への投資も検討します。
（注）厚生労働省公表の在宅医療・介護推進プロジェクトチームによる「在宅医療・介護推進」に記載の「医療・介護機能の再編（将来像）」において、医療・介護機能の再編（将来像）として「患者ニーズに応じた病院・病床機能の役割分担や、医療機関間、医療と介護の間の連携強化を通じて、より効果的・効率的な医療・介護サービス提供体制を構築します。」とされています。

５

本投資法人の特長
本投資法人は、以下の特長を持っています。
本投資法人の特長（１）成長が見込まれるヘルスケア市場への投資① 高齢化の更なる進展による需要の拡大② 政策に裏打ちされたヘルスケア施設の整備・拡充（２）スポンサーによる強力なサポート① シップヘルスケア、ＮＥＣキャピタル、三井住友銀行が有する「介護・医療」「ファンド運営」「金融」に関わる高度な専門性の活用② 多様なネットワークを活用した物件取得機会の確保（３）長期安定的なキャッシュフロー① 優良なオペレーターとの賃料固定・長期の賃貸借契約② オペレーターとの強固な関係に基づく適切なポートフォリオ管理- 14 -

（１）成長が見込まれるヘルスケア市場への投資① 高齢化の更なる進展による需要の拡大（ア）高齢化率の高まりと単独高齢者世帯の増加
我が国では、超高齢化の進展と家族構成の変化により同一世帯の中で介護を担うことがこれまで以上に困難になることが予想される中、在宅介護の充実とヘルスケア施設の供給促進が求められています。また、本投資法人は、高齢者が重度の要介護状態になっても、住み慣れた地
域で自分らしい暮らしを続けることができるよう、地域の特性に応じた「住まい・医療・介護・予防・生活支援が一体的に提供される枠組み」が必要と考えています。
以下は、日本の人口推移と高齢化率の推移の見通し及び高齢者世帯に対する単独高齢者世帯の割合を示したものです。高齢化率の高まりとともに、高齢者世帯に対する単独高齢者世帯の占める割合の増加も見込まれており、介護負担の増大に伴いヘルスケア施設の需要が拡大すると本投資法人は考えています。
＜日本の人口推移と高齢化率の推移の見通し＞

出所：総務省統計局「平成27年国勢調査」及び国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成29年推計）」に基づき、本資産
運用会社作成。

＜高齢者世帯に対する単独高齢者世帯の割合＞

出所：総務省統計局「平成27年国勢調査」及び国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）（2018（平成30）年推計）」に基づき、本資産運用会社作成。
（注1）上記グラフのうち各類型の世帯数は単位未満を、世帯主65歳以上における単独高齢者世帯割合は小数第2位を、それぞれ四捨五入して表示しています。
（注2）世帯数については、一般世帯の数値を記載しています。「一般世帯」とは、①住居と生計を共にしている人々の集まり若しくは一戸を構えて住んでいる単身者（但し、これらの世帯と住居を共にする単身の住み込みの雇人については、人数に関係なく雇主の世帯に含めています。）、②①の世帯と住居を共にし、別に生計を維持している間借りの単身者若しくは下宿屋等に下宿している単身者、又は③会社・団体・商店・官公庁等の寄宿舎、独身寮等に居住している単身者、のいずれかに該当する世帯をいいます。な
お、家族類型不詳の一般世帯数はいずれの分類にも含まれていません。

（イ）供給促進が求められるヘルスケア施設
一方、介護・医療サービスへの需要の拡大に対して、高齢者向け施設・住宅の供給は年々増加しているものの、高齢者人口に対する有料老人ホームの供給率は2019年において1.6％にすぎず、更なる供給促進が求められています。また、サービス付き高齢者向け住宅の登録状況についても、高齢者人口に対する供給率は、2020年12月において、0.72％にとどまっています。

- 15 -

＜有料老人ホームの供給状況＞

出所：上記グラフ中、有料老人ホームの定員数のうち、2011年における有料老人ホームの定員数につき厚生労働省「平成23年社会福祉施設等調査の概況」、2012年ないし2015年における有料老人ホームの定員数につき厚生労働省「平成27年社会福祉施設等調査の概況」、
2016年及び2017年における有料老人ホームの定員数につき厚生労働省「平成29年社会福祉施設等調査の概況」、2018年及び2019年における有料老人ホームの定員数につき厚生労働省「令和元年社会福祉施設等調査の概況」にそれぞれ基づき、また、65歳以上人口につき総務省統計局「人口推計」に基づき、本資産運用会社作成。
（注）65歳以上人口に対する供給率は、各年における有料老人ホームの定員数を、各年における65歳以上人口で除した数値をそれぞれ百分
率化した上で、小数第2位を、四捨五入して表示しています。

＜サービス付き高齢者向け住宅の登録状況＞

出所：上記グラフ中、サービス付き高齢者向け住宅の戸数につき国土交通省ホームページ経由「サービス付き高齢者向け住宅情報提供シス
テム（2021年9月末時点）」掲載「サービス付き高齢者向け住宅の登録状況（令和3年10月末時点）」、65歳以上人口につき総務省統計局「人口推計」にそれぞれ基づき、本資産運用会社作成。
（注）65歳以上人口に対する供給率は、各年月におけるサービス付き高齢者向け住宅の戸数を、各年月1日における65歳以上人口で除した数値をそれぞれ百分率化した上で、小数第3位を、四捨五入して表示しています。

②

政策に裏打ちされたヘルスケア施設の整備・拡充

超高齢化の進展と家族構成の変化により同一世帯の中で介護を担うことがこれまで以上に困難になることが予想される中、介護・医療サービスへの需要の拡大に対応するため、ヘルスケア施設の整備・拡充が求められており、それに向けた政策が推進されています。
日本経済再生本部は、2013年6月14日付「日本再興戦略～JAPAN is BACK～」の中で、高齢者等が安心して歩いて暮らせるまちづくりの一環として、「民間資金の活用を図るため、ヘルスケア
リートの活用に向け、高齢者向け住宅等の取得・運用に関するガイドラインの整備」を行うとの方針を公表しました。
この方針を受け、国土交通省は、2014年6月27日に「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケ
アリートの活用に係るガイドライン」、続いて2015年6月26日に「病院不動産を対象とするリー
トに係るガイドライン」を制定し、一定の経験を有する重要な使用人の配置等、ヘルスケア施設の取引に際し留意すべき事項を示しています。これらのガイドラインが整備されたことにより、オペレーターがヘルスケアリートを活用する機会は今後増えていくものと考えています。
また、2021年3月19日付で閣議決定された「住生活基本計画（全国計画）」において、「多様な世代が支え合い、高齢者等が健康で安心して暮らせるコミュニティの形成とまちづくり」を目標とし、高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合を2018年の2.5％から2030年に4％まで引き上げる成果指標が掲げられました。

- 16 -

＜政策に裏打ちされたヘルスケア施設の整備・拡充＞＜高齢者人口に対する高齢者向け住宅の充足率＞

出所：上図中の高齢者人口に対する高齢者向け住宅の充足率のうち、2005年については、2011年3月15日付で閣議決定された「住生活基本計画（全国計画）」、2014年については、2016年3月18日付で閣議決定された「住生活基本計画（全国計画）」、2018年及び2030年については、2021年3月19日付で閣議決定された「住生活基本計画（全国計画）」。上図中の定員数については、上記「住生活基本計画（全国計画）」及び各年の65歳以上人口を基に、本資産運用会社が算定。
（注）各年の高齢者人口に対する高齢者向け住宅の充足率については、高齢者人口に対する高齢者向け住宅（当該計画においては、有料老人ホーム、サ高住、グループホーム及び軽費老人ホームをいいます。）の割合の成果指標として掲げられた数値です。定員数のうち、2005年及び2014年の定員数の算定にあたり、それぞれ総務省統計局「平成22年国勢調査」及び「平成27年国勢調査」を参照しており、2018年の定員数の算定にあたり、総務省統計局「人口推計（2019年（令和元年）10月1日現在）」を参照しており、2030年の定員数の算定にあたり、国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成29年4月推計）」中の「表1-2 総人口,年齢4区
分（0～19歳,20～64歳,65～74歳,75歳以上）別人口及び年齢構造係数：出生中位（死亡中位）推計」を参照しています。

なお、2021年度は3年に1度の介護報酬改定年度であり、新型コロナウイルス感染症発生後初の介護報酬改定の実施となりました。

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＜2021年度介護報酬改定の概要＞＜最近の改定推移＞

医療関連施設等を取り巻く環境について、高齢化率の上昇に伴い、社会福祉費が増大し、また団塊の世代が75歳以上となる2025年に向けて医療・介護需要の増加が見込まれる一方、高齢者人口の増加には大きな地域差があります。これらの問題に対応するため、医療介護制度の見直しを通じた地域包括ケアシステムの構築と地域医療構想の実現に向けた検討・推進がなされています（注）。
我が国では、地域包括ケアシステムのもと、高齢者が重度の要介護状態になっても、住み慣れた地域で自分らしい暮らしを人生の最後まで続けることができるよう、地域の特性に応じた「住まい・医療・介護・予防・生活支援が一体的に提供される枠組み」の構築が推進されています。
国は、限られた医療資源を有効に活用するため、医療機関の病床を患者の状態に応じて機能分化し、どの地域の患者も適切な医療を適切な場所で受けられることを目指し、都道府県における地域医療構想（ビジョン）策定のためのガイドラインを策定（2015年3月）する等の医療サービ
ス提供体制の制度改革を進めています。都道府県は、国が定めた地域ごとに医療の機能に見合った資源の効果的かつ効率的な配置を促し、疾病等につき、急性期から回復期、慢性期まで患者の状態に見合った病床で、それぞれの状態に相応しい、より良質な医療サービスを受けられる体制の実現に向けて、地域医療構想を策定しました。この「地域医療構想」は、病床の機能分化・連携を進めるために、医療機能ごとに2025年の医療需要（患者数）と病床の必要量を構想区域（二次医療圏）単位で推計し、策定したものです。現在、地域医療構想調整会議等において、都道府
県と医療関係者が一体となり、地域医療構想の実現に取り組んでいます。
（注）厚生労働省公表の在宅医療・介護推進プロジェクトチームによる「在宅医療・介護の推進について」に記載の「医療・介護機能の再編（将来像）」において、医療・介護機能の再編（将来像）として「患者ニーズに応じた病院・病床機能の役割分担や、医療機関間、医療と介護の間の連携強化を通じて、より効果的・効率的な医療・介護サービス提供体制を構築します。」とされています。

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＜地域包括ケアシステム＞

出所：厚生労働省ホームページ＜地域医療構想について＞

出所：厚生労働省「地域医療構想について」（2020年10月9日付）を基に、本資産運用会社作成。

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出所：「足下の病床機能（2020年現在）」は、2020年度病床機能報告に基づき厚生労働省が作成した「2020年度病床機能報告について」と題する資料を、「2025年の病床必要数」は厚生労働省「医療・介護改革の取組」（2017年6月22日）を基に、本資産運用会社作成。
（注1）各機能の区分は、医療法施行規則（昭和23年厚生省令第50号。その後の改正を含みます。）第30条の33の2第1号から第4号までに規定する病床の機能区分に対応しています。以下同じです。
（注2）「足下の病床機能（2020年現在）」の機能別病床数については、病床機能報告の報告対象となる医療機関13,137施設のうち、報告があった医療機関12,635施設（96.2％）のデータを集計したものです。
（注3）病床機能報告は、地域における医療及び介護の総合的な確保を推進するための関係法律の整備等に関する法律（平成26年法律第83号。その後の改正を含みます。）により改正された医療法第30条の13に基づいて実施されている報告制度です。対象となる医療機
関は、2018年7月1日時点で一般病床・療養病床を有する病院及び有床診療所（診療所・歯科診療所）であり、対象となる医療機関
は、病棟ごとに、機能区分を回答し、6年が経過した日（2023年7月1日時点）の病床の機能の予定に向けて、6年以内に変更予定がある場合は、その変更予定年月、変更後の機能についても回答しています。
（注4）「2025年の病床必要量」の機能別病床数は、地域医療構想策定ガイドライン等に基づき、一定の仮定を置いて、地域ごとに推計した値を全国ベースで積み上げた推計結果です。具体的には、当該報告においては、まず、機能分化等をしないまま高齢化を織り込んだ場合の我が国の病床数を152万床程度とした上で、2025年の必要病床数（目指すべき姿）を114.8～119.1万床程度と提示しています。なお、新型コロナウイルス感染症の影響は考慮しない前提での想定です。
・高度急性期、急性期及び回復期については、NDB（レセプト情報・特定健診等情報データベースをいいます。以下同じです。）のレセプトデータ等を活用し、医療資源投入量（患者に対して行われた診療行為を1日当たりの診療報酬の出来高点数（入院基本料相当分及びリハビリテーション料の一部を除きます。）で換算した値。）に基づき、機能区分別に分類し、推計しています。
・療養病床については、報酬が包括算定であり、一般病床のように医療行為を出来高換算した医療資源投入量に基づく分析を行うことは難しく、また、地域によって、介護施設や高齢者住宅等の整備状況やそうした場も含めた在宅医療等の充実状況等も異なっている中で、療養病床数には大きな地域差がある状況であることから、当該報告の推計において慢性期については、療養病床の入院受療率（「地域における医療及び介護の総合的な確保を推進するための関係法律の整備等に関する法律」の一部の施行について」（2015年3月31日付け医政発0331第9号）に定める慢性期総入院受療率をいいます。）の地域差に着目し、その差を縮小しつつ、地域が一定の幅の中で目標を設定し、どの程度、慢性期の病床で対応するかについて、平成25年度（2013年度）のNDBのレセプトデータ等を活用した分析・検討が行われています。
その上で、人口構造の変化（2025年の性・年齢階級別人口については、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人
口（平成25年（2013年）3月推計）」を使用しています。）等を勘案して、地域医療構想策定ガイドライン等に基づき、一定の仮定を置いて、2025年における医療機能ごとの医療ニーズ（1日当たりの入院患者数）を算出し、病床稼働率（当該報告では、高度急性期:75％、急性期:78％、回復期:90％、慢性期:92％と設定されています。）で割り戻して、医療機能別の病床数の必要量について
地域ごとに推計した値を積み上げて算出しています。なお、「2025年の病床必要量」は、2016年度末時点に推計されたものです
が、新型コロナウイルス感染症の感染拡大を受けて開催された、厚生労働省の医療計画の見直し等に関する検討会が作成した「新型コロナウイルス感染症対応を踏まえた今後の医療提供体制の構築に向けた考え方」（2020年12月作成）においても、「短期的な医療需要には、各都道府県の「医療計画」に基づき機動的に対応することを前提に」「地域医療構想については、その基本的な枠組み（病床の必要量の推計・考え方など）を維持しつつ、引き続き、着実に取組を進めていく」とされています。本投資法人は、本書の日付現在、2025年の病床必要量は引き続き維持されているものと考えていますが、将来においても、当該必要量が維持される保証はありません。

- 20 -

また、我が国の病院の数は、全国で約8,200施設とされていますが、1960年代から1970年代に建設された耐震基準に達していない病院も存在しており、地震国である我が国における病院の耐震化率は、有料老人ホームが95％以上である（注1）のに対し、2020年度の調査で77.3％に留まっています（注2）。病院は、日常的には不特定多数の人が利用し、災害時には地域の拠点ともなり得る施設であり、国土強靭化の観点からも、耐震化は喫緊の課題となっています。そのため、病院には、建物の建替えや増改築による耐震化に伴う資金ニーズがあると、本投資法人は考えています。
上記に加え、医療法人には、複合開発（注3）、耐震化に伴う建物の建替え及び増改築をはじめ、医療機能の強化又は転換に伴う設備投資、M&A等を契機とした資金調達又は資産売却の各ニーズも想定されます。さらに、財務体質の強化を目的とした保有資産の現金化及び病院オーナー
による事業承継や相続時の保有資産の流動化（資金化）、ファイナンスの組換えを目的とした病院不動産の売却時において、それらの資産の受け皿として不動産投資法人の活用が見込まれると
本投資法人は考えています。
そして、我が国の病院不動産の市場規模は、ヘルスケア施設不動産市場全体の過半を占め、かつ大半が医療法人等による自己保有となっています（注4）。今後、病院不動産が流動化される
際に、不動産投資法人の投資対象となりうると、本投資法人は考えています。
以上のとおり、医療法人等が有する資金ニーズを背景に、病院経営に係る資金調達手段として、また財務体質強化等の一環として、病院不動産における不動産投資法人の活用機会は更に増大しうるものと、本投資法人は考えています。
このように、本投資法人が取得対象とする「介護」「医療」「健康」をキーワードとするヘルスケア施設の市場は、今後より一層拡大していくものと考えています。
（注1）厚生労働省の「社会福祉施設等の耐震化状況」（2017年12月25日公表）によれば、有料老人ホームの耐震化率は96.3％と公表されています。
（注2）厚生労働省の「病院の耐震改修状況調査の結果」（2021年7月20日公表）によれば、病院の耐震化率は77.3％であり、このうち地震発生時の医療拠点となる災害拠点病院及び救命救急センターの耐震化率は93.6％と公表されています。なお、このような厚生労働省の調査において、1981年以前（昭和55年改正建築基準法施行前）に建築された建物で耐震診断していない建物がある病院は、耐震性が不明な病院として耐震化の算定がなされています。
（注3）「複合開発」とは、高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設等が合築されたヘルスケア施設等、複数の機能・用途を有する不動産を開発することを意味します。
（注4）KPMGヘルスケアジャパン株式会社による試算値に基づいて記載しています。

＜病院の耐震化状況＞

出所：厚生労働省「病院の耐震改修状況調査（令和2年調査）」- 21 -

（２）スポンサーによる強力なサポート① シップヘルスケア、ＮＥＣキャピタル、三井住友銀行が有する「介護・医療」「ファンド運営」「金融」に関わる高度な専門性の活用
本投資法人は、「介護・医療」「ファンド運営」「金融」の各分野で専門的な機能やノウハウを有する主要スポンサーの強みを積極的に活用することで、安定的な資産運用と中長期的な運用資産の拡充を図ります。主要スポンサーの強み及びサポートの概要は以下のとおりです。
（ア）シップヘルスケア
シップヘルスケアは、「生命を守る人の環境づくり」を使命に掲げ、「医療」、「保健」、「福祉」、「介護」、「サービス」の5分野に特化した企業で、医療機関とのパートナーシップ
を核に、病院等の建替えや整備等に関するコンサルティングをはじめ、有料老人ホームや調剤薬局の運営に至るまで、グループ全体で医療・介護関連ビジネスを幅広く展開しています。
本投資法人は、シップヘルスケアの有する介護・医療業界における知見とネットワークを活用し、専門性の高い安定的な資産運用を行います。
（イ）ＮＥＣキャピタル
ＮＥＣキャピタルは、ＮＥＣグループ（注）の総合金融会社で、幅広い顧客層に対してリースや割賦等のファイナンスサービスを提供しています。また、「企業」「債権」「資産」の事
業領域において、ファンド等を通じた投融資や各種アドバイザリー業務を子会社の株式会社リサ・パートナーズ（以下「リサ・パートナーズ」といいます。）を中心に展開しています。ＮＥＣキャピタルはこれら多様な機能を活用し、急速に進む我が国の超高齢社会という社会的課
題に取り組んでいく方針です。
本投資法人は、ＮＥＣキャピタルグループ（注）が有するこれらの機能や専門的ノウハウを活用することで、良質なポートフォリオの構築と安定的な運営を行います。
（注）「ＮＥＣグループ」とは、日本電気株式会社並びにその子会社及び関連会社により構成される企業集団を意味し、「ＮＥＣキャピタルグループ」とは、日本電気株式会社の子会社であるＮＥＣキャピタル並びにその子会社及び関連会社により構成される企業集団を意味します。

（ウ）三井住友銀行
三井住友銀行を傘下に持つ株式会社三井住友フィナンシャルグループは、企業の社会的責任（ＣＳＲ）の重点課題を「環境」「次世代」「コミュニティ」の3つのテーマとして、社会課題の解決に取り組んでいます。その中で、少子・高齢化の急速な進展に伴い、重要な社会インフラであるヘルスケア施設の供給促進を金融面で支援することが、活力ある持続可能な社会の実
現には不可欠であると考え、三井住友銀行は本投資法人に参画しています。
三井住友銀行は国内メガバンクの一角を占める金融機関であり、ヘルスケア施設の所有者やオペレーターを含む、幅広い顧客基盤を有しており、三井住友銀行の顧客が資金調達の選択肢の一つとしてヘルスケア施設の流動化等を検討する場合に、本投資法人は、当該顧客の紹介を受けることができます。また、三井住友銀行は上場不動産投資法人に対するファイナンスの分
野でも、国内トップクラスの実績を有しています。
本投資法人は、三井住友銀行からのサポートを最大限活用し、円滑な資金調達と資産規模の拡大を目指します。

- 22 -

＜主要スポンサーの概要＞- 23 -

②

多様なネットワークを活用した物件取得機会の確保

本資産運用会社は、本書の日付現在において、主要スポンサーを含む計8社のスポンサーとの間で、スポンサーサポート契約（以下「スポンサーサポート契約」といいます。）を締結し、また、サポート会社（注）との間で、パイプラインサポート契約（以下「パイプラインサポート契
約」といい、スポンサーサポート契約と併せて以下「サポート契約」といいます。）を締結しています。
（注）「サポート会社」とは、株式会社ＳＭＢＣ信託銀行、リサ・パートナーズ、株式会社マックスリアルティー及びＳＭＦＬみらい
パートナーズ株式会社をいい、本資産運用会社との間で、本投資法人への物件譲渡につき、優先交渉権等を規定するパイプライ
ンサポート契約を締結しています。以下同じです。

本投資法人は、このサポート契約を通じて、本投資法人が購入するまでスポンサー又はサポート会社に対してヘルスケア施設を一時的に保有すること又はSPCの組成（以下「ウェアハウジン
グ」といいます。）を依頼すること、各スポンサー又はサポート会社が保有する物件を売却しようとする場合には、本投資法人が優先的にその取得について交渉を行うことのできる権利（以下「優先交渉権」といいます。）の付与を受けること等の様々なサポートを得ることができます。
また、本投資法人は、稼働中のヘルスケア施設だけでなく、開発中のヘルスケア施設について
も、スポンサー及びサポート会社のウェアハウジング機能を活用し、開発後に優先交渉権を用いて取得すること等を検討することがあります。
本投資法人は、本書の日付現在において、合計37物件を保有しており、そのうち34物件はスポンサーのネットワークを活用し、残り3物件は本資産運用会社の独自のネットワークを通じて取得しています。

（３）長期安定的なキャッシュフロー① 優良なオペレーターとの賃料固定・長期の賃貸借契約
本投資法人は、ヘルスケア施設の運用に際しては、事業デュー・デリジェンスに基づき厳選したオペレーターとの間で、オペレーターを賃借人（転借人となる場合を含みます。）とする、原則として賃料固定・長期の賃貸借契約（注）を締結することで、長期的に安定した収益の確保を目指します。
（注）本書において、「賃料固定・長期の賃貸借契約」とは、原則として、本投資法人による取得時点での賃貸借期間の残存期間が10年以上であり、収益その他に賃料額が連動する規定を含まない賃貸借契約を指します。以下同じです。なお、本投資法人が取得予定資産の取得後において保有する各資産（以下「本募集後保有資産」といいます。）については、「賃料固定・長期の賃貸借契約」が締結されない物件が含まれています。各本募集後保有資産に係る賃貸借契約の概要は、後記「７ 取得予定資産の概要／（１）取得予定資産の個別不動産の概要」及び「８ 取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要／（２）建物及び賃貸借の概要」をご参照ください。

②

オペレーターとの強固な関係に基づく適切なポートフォリオ管理本投資法人は、ヘルスケア施設への投資に際し、あらかじめ定めたオペレーターの選定基準に合致するかを検証することとしています。ヘルスケア施設を取得した後も、目利き力を活かし、当該施設の運営状況、並びに当該オペレーターの事業及び財務の状況について継続的にモニタリングを行っています。このような運営リスクの管理に加え、本投資法人は、日ごろから当該オペ
レーターとの強固な関係構築に努め、定期的なコミュニケーションと継続的なモニタリングを通じて効率的なポートフォリオ管理に努めています。

- 24 -

６ インベストメント・ハイライト
一般募集及び本第三者割当におけるインベストメント・ハイライトは、以下のとおりです。

（１）ヘルスケア専業リートとしての知見と実績に裏打ちされた安定的なポートフォリオ① J-REIT唯一のヘルスケア専業リートとして、コロナ禍（注）においても堅調な運用実績② 賃料固定・長期の賃貸借契約に基づき、安定的なキャッシュフローを確保③ ヘルスケア分野の知見を活かした、きめ細かな事業デュー・デリジェンスとモニ
タリング（２）幅広いネットワークとスポンサーサポートを活用した外部成長① 多様なソーシングルートとウェアハウジング機能を通じて、10物件を114億円で取得② 新たに北海道（札幌）の物件を組み入れ、オペレーターも3社加わり16社に拡大③ 中期的な資産規模目標1,000億円達成に向けて、パイプラインの更なる拡充に注力（３）盤石な財務体制及びESGへの取組み① 三井住友銀行を中心としたバンクフォーメーションのもと、安定的な財務基盤を構築② ESGに配慮した資産運用の実践により、高齢社会への貢献と中長期的な投資主価値の向上を企図（注）「コロナ禍」とは、新型コロナウイルス感染症の拡大による社会への悪影響を指しています。以下同じです。

- 25 -

（１）ヘルスケア専業リートとしての知見と実績に裏打ちされた安定的なポートフォリオ① J-REIT唯一のヘルスケア専業リートとして、コロナ禍においても堅調な運用実績
本投資法人は、後記「② 賃料固定・長期の賃貸借契約に基づき、安定的なキャッシュフローを確保」のとおり、厳選したオペレーターとの間で、原則として賃料固定・長期の賃貸借契約を締結しており、本書の日付現在、新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴うテナントとの賃貸借契約に係る賃料減免・支払い猶予、中途解約も発生しておらず、引き続き安定した賃料収入を確保しています。また、感染症対応マニュアルの作成と運用の徹底、入居者・職員のメディカル
チェックの徹底、施設への入館制限、オンライン面会の活用、空気清浄機、除菌装置等の設置等のオペレーターによる感染症対策の強化等により、前述のとおり、本投資法人の保有資産の稼働率は99.9％、また本投資法人の保有する高齢者向け施設・住宅の平均入居率も高い水準を維持しており、保有資産の運営状況も引き続き安定しています。加えて、本資産運用会社は、物件調査
等での施設への訪問は必要最低限の範囲で実施し、また急を要しない改修工事等の実施スケジュールを見直すなど、感染防止に配慮した資産運用を継続しています。そのため、本投資法人において、新型コロナウイルス感染拡大による、本投資法人の運用状況への影響は限定的です。
本投資法人の投資口価格についても、新型コロナウイルス感染症の感染拡大（いわゆるコロナショック）により一時終値で80,000円まで下落したものの、本投資法人の安定性が市場参加者から評価され、足許は堅調に推移しており、投資口価格のパフォーマンスは東証REIT指数及び東証
REIT住宅指数をアウトパフォームしています。
＜前回公募増資以降の投資口価格の推移（注1）（2019年1月31日～2021年12月17日）＞（注1）2019年1月31日の終値を基準として指数化しています。
（注2）「平均入居率（2021年7月期（第13期））」は、2021年7月期（第13期）の有価証券報告書において、本投資法人が保有する高齢者向け施設・住宅全体の入居率の平均として記載した数値を用いています。

②

賃料固定・長期の賃貸借契約に基づき、安定的なキャッシュフローを確保

本投資法人は、厳選したオペレーターと原則として賃料固定・長期の賃貸借契約を締結し、長期安定的な収益を確保しています。介護付有料老人ホームの場合、オペレーターに対しては、入居者からの入居一時金と月額利用料に加えて、入居者の要介護度に応じて市町村等から介護報酬が支払われます。一方、本投資法人は、オペレーターとの間で原則として賃料固定による長期の賃貸借契約を結ぶ方針であるため、各施設の収支にかかわらず、安定的な賃料収入を享受することが可能です。

- 26 -

＜安定的な賃料収入＞
一般的な資金の流れ（介護付有料老人ホーム）

また、以下のとおり、各期末時点における本投資法人の保有資産における稼働率は、概ね100％を維持しており、また各期末時点における本投資法人が保有する高齢者向け施設・住宅の平均入居率も、2019年7月期（第9期）以降90％を超える水準で高位安定的に推移しています。
＜平均入居率（注1）と稼働率（注2）の推移＞（注1）「平均入居率」は、各期における有価証券報告書おいて、各期における本投資法人保有の高齢者向け施設・住宅全体の入居率の平均として記載した数値を用いています。
（注2）「稼働率」は、各期末時点における各保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。

取得予定資産取得後について、本投資法人が主たる投資対象地域とする三大都市圏の割合が82.8％（取得（予定）価格ベース）となる見込みであり、三大都市圏への戦略的投資により安定性を強化しています。また、本募集後保有資産について、本投資法人がオペレーターと締結する賃貸借契約平均残存年数は平均13.3年、またこれらの賃貸借契約はすべて固定賃料であり、また稼働率も99.9％と、長期安定的な収益を確保しています。

- 27 -

＜主な運用指標＞（注1）「賃貸借契約平均残存年数」は、本書の日付現在において締結されている各信託不動産に係る建物の賃貸借契約（取得予定資産については取得予定資産の取得予定日である2022年2月1日、2022年3月30日又は2022年4月1日時点で締結されている賃貸借
契約）について、2022年1月31日（取得予定資産については各取得予定日）時点の残存日数を365で除して、取得（予定）価格との加重平均により算出し、小数第2位を切り捨てて記載しています。以下同じです。また、「賃貸借契約平均残存年数」の円グラフ上の百分率は、既存物件は2022年1月31日、取得予定資産は取得予定日を基準日として、各信託不動産に係る建物の賃貸借契約期間残存日数を365で除して算出した年数を、10年以下／10年超～20年以下／20年超に分類し、それぞれの分類に属する割合を、取得（予定）価格ベースで算出し、小数第2位を切り捨てて記載しています（注2）「固定賃料比率」とは、固定賃料物件のポートフォリオ全体に占める割合を意味し、取得（予定）価格により算定しています。「固定賃料物件」とは、本投資法人が賃借人との間で収益その他に賃料額が連動する規定を含まない賃料額が固定された賃貸借契約（以下「賃料固定型賃貸借契約」といいます。）を締結している物件をいい、マスターリース会社との間でエンド
テナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約を締結している場合には、当該マスター
リース会社とエンドテナントと間で賃料固定型賃貸借契約が締結されている物件を含みます。

③

ヘルスケア分野の知見を活かした、きめ細かな事業デュー・デリジェンスとモニタリング（ア）ヘルスケア分野の知見を活かしたポートフォリオ運営
本投資法人は、事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーターが運営する施設を取得・保有することで、安定的なキャッシュフローの創出を目指します。
本投資法人は、ヘルスケア施設のオペレーターの選定基準について、入居者／施設利用者が安心・安全に生活できるサービスが提供されていること及びその事業の継続可能性を重視しています。そのため、企業規模や管理施設数等一定の定量的な基準を一律に設けることは必ずしも適当ではないと考えています。
本投資法人は、サポート契約に基づいて、ヘルスケア施設に関する各種の助言を受けられる態
勢にあり、主要スポンサーからは、それぞれが得意とする分野に精通した人材サポートを得ています。
本投資法人は、オペレーターの選定に際して、これらの人材の知見を活かして、オペレーターの業績や財務内容等の事業面の評価及びヘルスケア施設の運営状況や法令遵守体制等の評価を総合的に勘案し、選定を行っています。

- 28 -

＜ヘルスケア事業及びオペレーターに対する目利き＞

本資産運用会社では、これまで資産運用部が本投資法人の保有物件の賃貸及び維持管理業務（以下「アセットマネジメント業務」といいます。）並びにテナントであるオペレーターの事業
評価、ヘルスケア施設の事業特性及び病院の事業特性を十分に理解し調整を行う専門的な能力が求められる業務（以下「ヘルスケア分野に関する業務」といいます。）の2つの役割を担っていましたが、本投資法人の運用資産の規模の拡大に伴い、安定した分配を実現するためのアセットマ
ネジメント業務の専門性の一層の強化が必要であること、また、ヘルスケア分野に関する業務
が、ヘルスケア業界全体の事業特性の十分な理解やオペレーターの適切な事業デュー・デリジェンスを実施する能力などアセットマネジメント業務とは異なる専門性が求められること等を踏まえ、2021年10月1日付で、資産運用部からヘルスケア分野に関する業務を新設するヘルスケア業務
推進部に所管変更し、それぞれの部長に重要な使用人として高い専門性を有する人材を配置して各部署の役割分担を明確化しました。
新設のヘルスケア業務推進部は、ヘルスケア施設（病院を含みます。）の事業評価、ヘルスケ
ア施設を運営するオペレーターの事業評価、ヘルスケア分野の市場動向等の調査・分析及びヘル
スケア関連法令等の遵法性の確認等の業務を担い、ヘルスケア業務推進部長は、国土交通省がガイドライン（注）で定める「ヘルスケア施設の事業特性を十分に理解している」専門家に該当します。ヘルスケア業務推進部の新設により、専門性を高めることで、中長期的に安定した分配に資する態勢の強化を図っています。なお、資産運用部は、物件の維持管理等のアセットマネジメ
ント業務に専念し、引き続きポートフォリオの質の向上に注力します。
（注）国土交通省が2014年6月27日に公表した「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」及び2015
年6月26日に公表した「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」をいいます。

- 29 -

＜ヘルスケア分野の知見の集約・強化＞（イ）取得予定資産取得後のオペレーター一覧
本投資法人は、ヘルスケア施設の取得に際して、オペレーターの運営状況や財務状況の分析を含む当該施設の事業性に関わるデュー・デリジェンスを実施し、また取得後も厳選した各オペレ
ーターとの強固な関係構築に努め、定期的なコミュニケーションと継続的なモニタリングを通じて、ポートフォリオの安定的な運営と効率的な管理を行っていきます。本投資法人は、事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーターが運営する施設を保有することで安定的なキャッシュフローの創出を目指します。
下表は、取得予定資産におけるオペレーターを示したものです。本投資法人は、これらのオペ
レーターはいずれもガバナンスや財務状況、ヘルスケア施設の運営体制・実績等の面において高い信頼性を有しているものと考えています。
＜取得予定資産取得後のオペレーター一覧＞
本投資法人は、取得予定資産の取得にあたり、新たに、「ノアガーデン レジェンド」、「ノアガーデン エル・グレイス」、「ノアガーデン シーズンベル」及び「ノアガーデン カーサ・リッツ」のオペレーターである株式会社ノアコンツェル、「ロイヤル川口」のオペレーターであるシニアライフサポート株式会社並びに「ハートランド川口明生苑」のオペレーターである株式会社
明昭につき、あらかじめ定めたオペレーターの選定基準に合致するかを検証した上で、これらの取得予定資産を取得します。これにより、取得予定資産取得後のオペレーターは16社に拡大します。

- 30 -

高齢者向け施設・住宅
病院
売上高（百万円） 運営施設数
定員数
運営施設数
病床数
（注2）
（施設）
（人）
（施設）
（床）
（注3）
（注4）
（注3）
（注5）

オペレーターの
名称

設立
年月
（注1）

グリーンライフ
株式会社

1994年
5月

12,326

28

2,330

－

－

グリーンライフ
東日本株式会社

2003年
7月

8,606

38

1,743

－

－

ＳＯＭＰＯケア
株式会社

1997年
5月

125,915452

27,907－－

医療法人協和会

1982年
8月

－

4
（注6）

495

7

2,276

株式会社
ベネッセスタイル
ケア

1995年
9月

123,851339

19,353－－

東京証券取引所市場第一部上場の株式会社ベネッセホールディングスの連
結子会社

プラウドライフ
株式会社

2006年
7月

6,555

29

1,553

－

－

東京証券取引所市場第一部上場のソニーグループ
株式会社の連結子会社

株式会社
さわやか倶楽部

2004年
12月

20,188

90

5,339

－

－

東京証券取引所市場第一部上場の株式会社ウチヤ
マホールディングスの連
結子会社

株式会社
川島コーポレーシ
ョン

1990年
9月

－

136

12,685

－

－

非上場会社

ベルジ株式会社

1970年
6月

－

6

565

－

－

非上場会社

医療法人愛広会

1993年
11月

9,612

12

897

2

408

売上高1,000億円を超えるＮＳＧグループに属する医療法人（注7）

株式会社
アズパートナーズ

2004年
11月

10,913

22

1,450

－

－

非上場会社

株式会社
ＪＡＰＡＮライフ
デザイン

2004年
4月

1,164

3

195

－

－

非上場会社
野村不動産ホールディン
グス株式会社と資本提携

株式会社
ニチイケアパレス

1964年
6月

－

81

5,317

－

－

非上場会社
株式会社ニチイ学館の連
結子会社

株式会社
ノアコンツェル

2002年
3月

－

22

1,524

－

－

非上場会社

シニアライフ
サポート
株式会社

2006年
11月

－

2

72

－

－

東証一部上場の株式会社
ゼンショーホールディン
グスの関連会社

株式会社明昭

1998年
8月

－

31

2,897

－

－

非上場会社

備考

東京証券取引所市場第一部上場のシップヘルスケ
アホールディングス株式
会社の連結子会社
東京証券取引所市場第一部上場のＳＯＭＰＯホー
ルディングス株式会社の連結子会社－（注1）「設立年月」は、2021年7月1日時点（但し、株式会社ニチイケアパレスについては2021年10月11日時点、株式会社ノアコンツェル、シニ
アライフサポート株式会社及び株式会社明昭は2021年10月27日時点）の登記簿上の表示又はホームページ記載の情報に基づいて記載しています。
（注2）「売上高」は、各社より入手した情報及びホームページ記載の情報を基に、単位未満を切り捨てて記載しています。なお、株式会社ベネッセスタイルケアについては、株式会社ベネッセホールディングスの連結ベースでの数字のうち介護・保育事業の売上高の数字を記載しています。医療法人協和会、株式会社川島コーポレーション、ベルジ株式会社、株式会社ニチイケアパレス、株式会社ノアコンツェル、- 31 -

シニアライフサポート株式会社及び株式会社明昭の売上高については、各オペレーターの承諾が得られていないため、開示していません。
（注3）「運営施設数」は、各オペレーターが運営する高齢者向け施設・住宅及び病院の施設数の合計をそれぞれ記載しています。各社より入手した情報（公表資料を含む）及び各社のホームページ記載の情報（2021年3月末時点。但し、株式会社ノアコンツェル、シニアライフサポ
ート株式会社及び株式会社明昭については2021年11月末時点）を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載しています。
（注4）「定員数」は、各オペレーターが運営する高齢者向け施設・住宅の定員数の合計を記載しています。各社より入手した情報（公表資料を含む）及び各社のホームページ記載の情報（2021年3月末時点。但し、株式会社ノアコンツェル、シニアライフサポート株式会社及び株式
会社明昭については2021年11月末時点）を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載しています。
（注5）「病床数」は、各オペレーターが運営する医療関連施設等の病床数の合計を記載しています。各社より入手した情報（公表資料を含む）
及び各社のホームページ記載の情報（2021年3月末時点）を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載しています。
（注6）介護老人保健施設の数のみ掲載しています。
（注7）ＮＳＧグループのホームページより2020年度の実績に基づき記載しています。

（２）幅広いネットワークとスポンサーサポートを活用した外部成長① 取得予定資産の取得
本投資法人は、この度、2022年2月に、新規上場後3回目となる本書に基づく公募増資を実施します。本投資法人は、本募集及び金融機関からの借入れにより調達する資金を原資として、多様なソーシングルートとウェアハウジング機能を通じて、「ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ神戸伊川
谷」、「ＳＯＭＰＯケア そんぽの家 狭山」、「ロイヤル川口」、「ノアガーデン レジェンド」、「ノアガーデン エル・グレイス」、「ノアガーデン シーズンベル」、「ハートランド川
口明生苑」、「グランダ南浦和」、「まどか南浦和」及び「ノアガーデン カーサ・リッツ」（取得予定価格合計11,442百万円）の10物件を厳選取得します。
本投資法人は、今回の取得を通じて、ポートフォリオクオリティの更なる向上を企図しており、本公募増資を通じた資産取得により、取得予定資産取得後の資産規模は合計47物件、取得（予定）価格合計は78,499百万円に成長し、取得（予定）価格ベースで、本投資法人の資産規模
は病院不動産を含み、2015年3月の新規上場時（注1）から約3.3倍に拡大します。なお、取得予定
資産取得後の平均鑑定NOI利回り（注2）は5.5％、三大都市圏比率（注3）は82.8％となる予定です。
本投資法人は、今後も、スポンサー及びサポート会社が有する多様な機能や幅広いネットワー
クはもとより、本資産運用会社が独自に構築したオペレーター、ハウスメーカー及びデベロッパ
ー等とのネットワークを活用していきます。本投資法人は、かかる良質な案件・情報が「集まる仕組み」を通じて、パイプラインの更なる拡充に努め、ポートフォリオの持続的な成長と分配金の着実な成長を通じた投資主価値の向上を目指します。
（注1）「新規上場時」とは、本投資口の東証J-REIT市場への新規上場及び当該新規上場に伴う物件の取得が行われた第1期（自2014年
12月9日 至2015年7月31日）の決算日である2015年7月31日時点を指します。
（注2）「平均鑑定NOI利回り」は、各本募集後保有資産に係る鑑定NOIの総額を取得（予定）価格の総額で除した数値を、小数第2位を切り捨てて記載しています。また、「鑑定NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された2021年7月31日（取得予定資産については2021年11月30日）を価格時点とする直接還元法による運営純収益（Net Operating Income）をいいます。なお、NOIは減価償却費を控除する前の収益であり、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。以下同じです。
（注3）「三大都市圏比率」は、各本募集後保有資産の取得（予定）価格の総額に対して、三大都市圏に立地する各本募集後保有資産の取得（予定）価格の総額に占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

取得予定資産の概要及び取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの状況は、以下のとおりです。なお、取得予定資産のうち、「ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ神戸伊川谷」、「ロイヤル川口」、「グランダ南浦和」及び「まどか南浦和」はスポンサーからの取得、「ＳＯＭＰＯケ
ア そんぽの家 狭山」及び「ノアガーデン シーズンベル」はオペレーター等の第三者からの取得、「ノアガーデン レジェンド」、「ノアガーデン エル・グレイス」、「ノアガーデン カー
サ・リッツ」及び「ハートランド川口明生苑」はスポンサー等が組成したSPC（特別目的会社）からの取得です。

- 32 -

＜取得予定資産一覧＞
施設分類
（注1）

物件名

所在地

取得
(予定)日

取得(予定)
価格
（百万円）

鑑定評価額
（百万円）
（注2）

鑑定NOI
利回り

築年数
（年）
（注3）

有老

ＳＯＭＰＯケアラヴィーレ神戸伊川谷

兵庫県
神戸市

2022年
2月1日

1,288

1,300

4.9％

10.4

有老

ＳＯＭＰＯケア
そんぽの家 狭山

大阪府
堺市

2022年
2月1日

600

646

5.4％

16.4

有老

ロイヤル川口

埼玉県
川口市

2022年
2月1日

1,260

1,310

4.9％

13.3

有老

ノアガーデン
レジェンド

北海道
札幌市

2022年
2月1日

859

910

5.6％

6.3

有老

ノアガーデンエル・グレイス

北海道
札幌市

2022年
2月1日

622

660

5.6％

4.2

有老

ノアガーデンシーズンベル

北海道
札幌市

2022年
3月30日

1,350

1,520

5.8％

2.3

有老

ハートランド
川口明生苑

埼玉県
川口市

2022年
3月30日

2,000

2,110

5.0％

16.1

有老

グランダ南浦和

埼玉県
川口市

2022年
4月1日

1,022

1,100

4.8％

10.7

有老

まどか南浦和

埼玉県
川口市

2022年
4月1日

822

883

4.8％

16.9

サ高住

ノアガーデンカーサ・リッツ

北海道
札幌市

2022年
2月1日

1,619

1,730

5.6％

6.0

－

－

11,442

12,169

5.2％

10.3

合

計／平

均

（注1）「施設分類」とは、各物件のタイプを、有料老人ホームとサービス付き高齢者向け住宅と医療関連施設等の3つに分類し、有料老人ホームを「有老」、サービス付き高齢者向け住宅を「サ高住」、医療関連施設等を「医療」、有料老人ホーム及び医療関連施設等が併設された施設を「有老・医療」と表記したものです。
（注2）取得予定資産の「鑑定評価額」に関し、鑑定評価時点及び鑑定評価機関については、後記「７ 取得予定資産の概要／（１）取得予定資産の個別不動産の概要」をご参照ください。
（注3）「築年数」とは、2021年12月9日現在における登記事項証明書に表示された建築年月日又は検査済証上の竣工年月日から2022年1月31日（取得予定資産については各取得予定日）までの築年数（増築部分を有する物件については、2021年12月9日現在における登記事項証明書に表示された増築年月日又は検査済証上の竣工年月日から2022年1月31日（取得予定資産については各取得予定日）までの築年数と既存部分の築年数をそれぞれ床面積で加重平均した数値）を記載しています。「築年数」の平均は、各取得予定資産の築年数を、各取得予定資産の取得予定価格で加重平均した数値を記載しています。

- 33 -

＜取得予定資産取得後のポートフォリオの状況＞（注1）「取得予定資産取得前」には、2021年7月期（第13期）末時点の保有資産に係る同時点の数値を記載しています。また、「取得予定資産」に係る「オペレーター数」、及び「稼働率」は、取得予定資産に係る2021年11月30日（「ノアガーデン シーズンベ
ル」及び「グランダ南浦和」については2022年1月17日）時点、「賃貸借契約期間残存年数」は取得予定資産に係る各取得日時
点の数値を記載しています。
（注2）「取得予定資産取得後」とは、一般募集、本第三者割当、取得予定資産の取得、本借入れ（注3）の実行が完了する予定の2022
年4月1日を指し、同時点を「本取組み後」ということがあります。以下同じです。
（注3）「本借入れ」とは、本募集と並行して実施予定の借入れをいい、本借入れによる借入金の総額は55億円です。但し、本借入れの金額及び条件は、一般募集及び本第三者割当による手取金等を勘案した上、借入れ実行の時点までに変更されることがあります。
（注4）「賃貸借契約平均残存年数」の算定方法については、前記「（1）ヘルスケア専業リートとしての実績に裏打ちされた安定的なポートフォリオ／② 賃料固定・長期の賃貸借契約に基づき、安定的なキャッシュフローを確保」をご参照ください。
（注5）表中の億円単位にて記載している数値は端数を切り捨てています。

②

北海道札幌市の医療介護マーケット
取得予定資産のうち、4物件は、北海道札幌市に所在しますが、札幌市の医療介護需要は全国平均を上回って推移すると予測され、高齢者の住まい整備は道外の他都市より進展しています。

- 34 -

＜札幌医療圏の医療介護需要予測指数＞

出典：日本医師会 地域医療情報サイト（注1）「札幌医療圏」とは、札幌市中央区、札幌市北区、札幌市東区、札幌市白石区、札幌市豊平区、札幌市南区、札幌市西区、札幌
市厚別区、札幌市手稲区、札幌市清田区、江別市、千歳市、恵庭市、北広島市、石狩市、当別町及び新篠津村を併せたエリアをいいます。
（注2）「医療介護需要予測指数」とは、各年の需要量を以下で計算し、2015年の国勢調査に基づく需要量＝100として指数化したものをいいます。
・各年の医療需要量＝～14歳×0.6＋15～39歳×0.4＋40～64歳×1.0＋65～74歳×2.3＋75歳～×3.9
・各年の介護需要量＝40～64歳×1.0＋65～74歳×9.7＋75歳～×87.3＜高齢者住宅等の充足状況＞

出所：株式会社日本経営作成「ノアガーデン美しが丘の4施設及び付属施設の事業調査実施報告書」（注1）有料老人ホームの定員数は各自治体が公表しているデータを元に作成されています。各自治体により公表日は異なります。
（注2）サービス付き高齢者向け住宅の定員数は2021年9月30日時点の「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」の登録情報データに基づき作成されています。
（注3）有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅のいずれにも登録されている施設が含まれているため、定員数はそれらの重複を含んだ数値を記載しています。
（注4）「介護入所施設」は、介護サービス情報公表システムより、介護老人福祉施設、介護老人保健施設、介護療養型医療施設、介護医療院及び認知症対応型共同生活介護（グループホーム）を基に集計されています。
（注5）75歳以上の人口及び要介護認定者数は、厚生労働省作成の「介護保険事業状況報告（暫定）」の2021年6月分に基づき作成されています。

- 35 -

＜札幌医療圏の将来推計人口＞

出典：日本医師会 地域医療情報サイト（注）日本医師会地域医療情報サイトが公表する将来推計人口は、国立社会保障・人口問題研究所の2018年3月推計に基づきます。

＜北海道内のサービス付き高齢者向け住宅のシェア（上位10社）＞

出所：株式会社日本経営作成「ノアガーデン美しが丘の4施設及び付属施設の事業調査実施報告書」（注）ノアガーデンA館、B館、別邸、モエレの杜、サングレース発寒は、サービス付き高齢者向け住宅情報提供システムに2021年9月末時点でデータが掲載されていないため、上記表からは除外されています。

③

パイプラインの拡充（ア）主要スポンサーによる強力なサポート
本投資法人は、「介護・医療」「ファンド運営」「金融」の各分野で専門的な機能やノウハ
ウを有する主要スポンサーの強みを積極的に活用することで、安定的な資産運用と中長期的な運用資産の着実な成長を図ります。

- 36 -

（イ）多様な機能やネットワークの活用
本投資法人は、本資産運用会社がスポンサー8社及びサポート会社との間で締結したサポート
契約に基づき、これらのスポンサーやサポート会社が有する専門性や顧客基盤を含む総合力、
またサポート契約に規定されたウェアハウジング機能と優先交渉権を活用することができます。これらに加えて、本資産運用会社独自のネットワークを通じて、オペレーター、ハウスメ
ーカー及びデベロッパー等が有する多様な機能や不動産情報等も活用し、将来におけるヘルス
ケア施設の取得機会を確保します。
なお、本投資法人は、高齢者向け施設・住宅だけでなく、医療関連施設についても、スポンサー等の有する専門的ノウハウを十分に活用して、厳選の上取得することとします。また、開発案件については、将来のキャッシュフロー等を慎重に見極めた上で、スポンサー等のウェアハウジング機能を通じて、開発後に取得することとします。このように、本投資法人は、スポンサー、サポート会社及び本資産運用会社が有する多様な機能やネットワークを活用した、良質な案件・情報が「集まる仕組み」を通じて、パイプラインの拡充に注力します。そして、積み上げたパイプラインを活用することで、資産規模の持続的な成長を図り、中長期的な投資主
価値の向上を目指します。
（ウ）良質な案件・情報が集まる仕組み
本投資法人は、これらのオペレーターやデベロッパーとの幅広いネットワークとスポンサーが有するウェアハウジング機能を活用した「集まる仕組み」を通じて、良質な案件の取得機会を確保しています。

- 37 -

（エ）パイプラインの状況
本投資法人は、スポンサー、サポート会社又はスポンサー等が組成したSPC（特別目的会社）が保有するヘルスケア施設を売却しようとする場合には、サポート契約に基づき、その取得について優先交渉権を有しています。これには、スポンサーや本資産運用会社の幅広いネットワークを通じて集まってきた開発用地等の不動産（売買）情報に基づく開発案件も含まれています。開発案件において、本投資法人は、物件の開発計画策定に当たり、介護業界における知見とネットワークを活用して、優良なオペレーターを厳選し、スポンサー等が有する多様な機能を通じて、オペレーターの誘致や土地の取得から、建物竣工後のウェアハウジングに至るまで、開発プロセスを主導的に進めることもできます。
本投資法人は、本取組み後も、スポンサーサポート等を活用した「良質な案件・情報が集まる仕組み」を活用して、開発済みの高齢者向け施設・住宅だけでなく、高齢者向け施設・住宅の開発案件や医療関連施設等も含む多様な物件について、中期的な資産規模目標1,000億円（注1）達成に向けて、パイプライン（注2）の積み上げに注力します。
（注1）中期目標は、将来における事象又は市場環境等により達成できないことがあります。以下同じです。
（注2）「パイプライン」とは、スポンサー、サポート会社又はスポンサー等が組成したSPC（特別目的会社）が保有し、本投資法人が優先交渉権を有する物件をいいます。但し、今後の取得先との交渉により優先交渉権の内容が変更となる可能性があります。また、現時点で本投資法人が取得を予定している資産ではなく、今後取得できるとの保証はありません。以下同じです。

- 38 -

＜良質な案件・情報が集まる仕組み＞（注1）本投資法人は、スポンサー又はスポンサー等が組成したSPCが保有するヘルスケア施設を売却しようとする場合には、その取得について優先交渉権を有していますが、本投資法人が取得を決定しているものではなく、また今後取得することを保証するものでもありません。上記の物件は、スポンサー又はスポンサー等が組成したSPCが保有するヘルスケア施設の一例です。
（注2）「取得予定資産取得後も総額200億円超のパイプライン」のグラフの「パイプライン」は、各時点におけるスポンサー、サポー
ト会社又はスポンサー等が組成したSPCによる取得の合計額から各時点で行われた本投資法人への組入れの合計額を減じたものです。上表の期間において、本投資法人への組入れの以外に、パイプラインから外れた物件はありません。スポンサー、サポー
ト会社又はスポンサー等が組成したSPCによる取得及び本投資法人への組入れの金額については、いずれも本投資法人がスポンサー、サポート会社又はスポンサー等が組成したSPCに対して差し入れる購入意向表明書に記載された購入希望価格に基づき数値を算出しています。

④

規模拡大による主要インデックスへの組入れ期待

本 投 資 法 人 は 、 時 価 総 額 の 更 な る 拡 大 に よ り 、FTSE EPRA Nareit Global Real Estate
Index（ 注 ） への 組入 れを 企図 しています 。 本投資法人 は 、 第15期以降 のFTSE EPRA Nareit
Global Real Estate Indexへの組入れを目指し、英文での開示書類も併せて準備する予定です。
（注）「FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index」とは、欧州上場不動産協会（EPRA）及び全米不動産投資信託協会（NAREIT）とFTSE社の協力により開発された不動産投資指数であり、国内外問わず多くの機関投資家の国際不動産投資におけるベンチマークとして採用されています。以下同じです。なお、上記主要インデックスへの 組入れは、本投資法人による現時点での期待であり、かかる組入れが実施されるとの保証はありません。

- 39 -

＜J-REITの時価総額一覧（2021年12月17日時点）＞（注）「FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index組入れ銘柄」は、2022年1月17日時点において、FTSE EPRA Nareit Global Real
Estate Index Seriesへ組み入れられている我が国の上場投資法人を示しています。

（３）盤石な財務体制及びESGへの取組み① 三井住友銀行を中心としたバンクフォーメーションのもと、安定的な財務基盤を構築
（ア）

財務戦略

・本投資法人は、主要スポンサーである三井住友銀行を中心とした強固なバンクフォーメーシ
ョンを構築しています。本投資法人は、主要スポンサーである三井住友銀行を中心とした複数の金融機関との間で強固かつ安定的な取引関係を築くことで、運用資産の着実な成長を達成する最適な財務基盤を構築することを目指します。
・本投資法人は、借入金の長期化、金利固定化及び返済期限の分散により財務の一層の安定化を図ります。
（イ）

借入金の分散状況

本投資法人2021年7月31日時点の借入金の状況は、以下のとおりです。主要スポンサーである三井住友銀行を中心とした、強固なバンクフォーメーションを構築しています。

- 40 -

（注）各借入金融機関の比率は、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（ウ）

本借入れ及び本リファイナンスにおける借入予定

本投資法人は、取得予定資産の取得に際し、以下のとおり本借入れを行う予定です（注1）。

区分

借入金融機関

借入予定金額
（注2）

利率
（注3）

借入実行日

返済期日

短期

三井住友銀行20億円

基準金利（全銀協
3ヶ月日本円TIBOR）+0.25％

2022年
4月1日

2023年
4月1日

7億円

基準金利（全銀協
3ヶ月日本円TIBOR）+0.35％（注4）（注5）28億円

基準金利（全銀協
3ヶ月日本円TIBOR）+0.55％（注4）（注5）

長期

三井住友銀行を
アレンジャーとする協調融資団

2026年
1月31日
2022年
3月30日

返済
方法

資金使途

取得予定資産の期限一括 購入及びそれら返済の付帯費用への
充当

摘要

無担保
無保証

2028年
1月31日

（注1）本借入れは、上記借入金融機関が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途定められる貸出前提条件をすべて充足すること等を条件とします。
（注2）「借入予定金額」は、一般募集及び本第三者割当による手取金額等を勘案したうえ、借入実行の時点までに変更されることがあります。
（注3）利払期日は、初回を2022年4月30日とし、以降毎年1月、4月、7月、10月の各末日及び返済期日（同日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。）とします。利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準
金利は、原則として、当該各利息計算期間の直前の利息計算期間に係る利払期日（但し、第1回の利息計算期間については借入実行日）の2営業日前において一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する日本円TIBORのうち、3ヶ月物の利率をいいます。一
般社団法人全銀協 TIBOR運営機関 が 公表 する 日本円TIBORについては 、 一般社団法人全銀協 TIBOR運営機関 のホームページ（http://www.jbatibor.or.jp/rate/）をご参照ください。
（注4）借入金融機関に支払われる融資手数料等は含まれていません。
（注5）利率を実質的に固定するために金利スワップ契約を締結する予定です。

- 41 -

また、本投資法人は、以下のとおり本リファイナンスを行う予定です（注1）。

区分

長期

借入金融機関

借入予定金額利率（注2）（注3）

11億円

固定金利
（注4）

三井住友銀行を
アレンジャーとする協調融資団
59億円

基準金利（全銀協
3ヶ月日本円TIBOR）+0.45％（注5）（注6）

借入実行日

返済期日

返済
方法

資金使途

摘要

期限一括
返済

返済資金への充
当

無担保
無保証

2025年
1月31日
2022年
1月31日
2027年
1月31日

（注1）本リファイナンスは、上記借入金融機関が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途定められる貸出前
提条件をすべて充足すること等を条件とします。
（注2）借入金融機関に支払われる融資手数料等は含まれていません。
（注3）利払期日は、初回を2022年4月30日とし、以降毎年1月、4月、7月、10月の各末日及び返済期日（同日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。）とします。
（注4）利率は借入金融機関との契約に基づき、借入決定時までに決定されます。
（注5）利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、原則として、当該各利息計算期間の直前の利息計算期間に係る利払期日（但し、第1回の利息計算期間については借入実行日）の2営業日前において一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する日
本円TIBORのうち、3ヶ月物の利率をいいます。一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する日本円TIBORについては、一般社団
法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ（http://www.jbatibor.or.jp/rate/）をご参照ください。
（注6）利率を実質的に固定するために金利スワップ契約を締結する予定です。

本投資法人は、本借入れ及び本リファイナンスを通じて、平均借入残存年数（注）の長期化及び返済期限の分散を図ると共に、金利の固定化を行う予定です。これらの取組みにより、財務の安定性を確保し、将来の金利変動リスクにも備えることができるものと考えています。
（注）平均借入残存年数は、2022年1月31日時点における借入契約等（本借入れによる新規借入金を含み、新規借入金は各借入実行時点です。）に表示された満期弁済日までの期間を、本借入れをした後の各借入金額に基づき加重平均することにより算出しています。以下同じです。

（エ）

借入金返済期限の分散状況

本投資法人の借入金返済期限の分散状況（本取組み後）は、以下のとおりです。

（オ）

総資産LTV／時価LTV

本投資法人の総資産LTV及び時価LTVの推移については、以下のとおりです。

- 42 -

＜総資産LTV／時価LTV＞（注1）「総資産LTV」とは、各時点における本投資法人の総資産に対する有利子負債（借入金及び投資法人債をいいます。以下同じです。）の比率をいい、以下の算式により算出しています。以下同じです。
各期末時点の総資産LTV：
各期末時点の有利子負債総額÷各期末時点における総資産額×100
本取組み後の総資産LTV：
本取組み後の有利子負債総額（A）÷（2021年7月期（第13期）末時点における総資産額＋本借入れによる新規借入金額＊－本リ
ファイナンスにより返済する既存借入金額＊＊＋本リファイナンスによる新規借入金額＊＊＊＋本募集による手取金の見込額＊＊）×100（A）本取組み後の有利子負債総額＝2021年7月期（第13期）末時点における有利子負債総額（331.5億円）＋本借入れによる借入金額（55億円）－本リファイナンスにより 返済する既存借入金額（70億円）＋本リファイナンスによる 新規借入金額（70億円）＊
本借入れの借入金額は55億円を予定しています。但し、本募集による手取金の見込額を基準として算出した本書の日付
現在の見込額のため、一般募集及び本第三者割当による手取金額等を勘案した上、最終的な借入実行までに変更されることがあります。詳細は前記「（ウ）本借入れ及び本リファイナンスにおける借入予定」をご参照ください。以下同じです。
＊＊
本リファイナンスにより返済する既存借入金額は、2022年1月31日に返済期限を迎える借入金70億円をいいます。
＊＊＊ 本リファイナンスによる新規借入れの借入金額は70億円を予定しています。詳細は前記「（ウ）本借入れ及び本リファ
イナンスにおける借入予定」をご参照ください。以下同じです。
＊＊＊＊本募集による手取金の見込額の算出については、一般募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額として、それぞれ6,500,000,000円及び330,000,000円（2021年12月17日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額）を前提としています。本第三者割当については、募集投資口数の全部についてＳＭＢＣ日興証券株式会社 により申し込まれ、払込みがなされることを前提としています。したがって、実際の一般募集及び本第三者割当における発行価額の総額と一致するとは限りません。以下同じです。
（注2）「時価LTV」とは、各時点における本投資法人の保有物件に係る鑑定評価額総額に対する有利子負債の比率をいい、以下の算式により算出しています。以下同じです。
各期末時点の時価LTV：
各期末時点の有利子負債総額÷各期末時点の保有物件に係る各期末時点を価格時点とする鑑定評価額の総額×100
本取組み後の時価LTV：
本取組み後の有利子負債総額（A）÷（2021年7月期（第13期）末時点の保有資産に係る2021年7月31日時点を価格時点とする鑑
定評価額の総額＋取得予定資産に係る2021年11月30日を価格時点とする鑑定評価額）×100（A）本取組み後の有利子負債総額＝2021年7月期（第13期）末時点における借入金総額（311.5億円）＋本借入れによる借入金額（55億円）－本リファイナンスにより返済する既存借入金額（70億円）＋本リファイナンスによる新規借入金額（70億円）（カ）

各種財務データ（本取組み後）

本投資法人の財務ハイライト（本取組み後）は、以下のとおりです。

（注1）「固定金利比率」の算出については、以下の計算式により算出しています。
・2021年7月期（第13期）末時点の「固定金利比率」:
2021年7月期（第13期）末時点の固定金利借入金総額÷2021年7月期（第13期）末時点の借入金総額
・本取組み後の「固定金利比率」：
本取組み後の固定金利借入金総額（A）÷本取組み後の借入金総額（B）（A）本取組み後の固定金利借入金総額＝2021年7月期（第13期）末時点における固定金利借入金総額＋本借入れ及び本リファイ
ナンスによる新規借入金のうち、固定金利の各借入れ（金利スワップ契約を締結し、金利を固定化する予定の各借入れを含みます。）の合計額（B）本取組み後の借入金総額＝2021年7月期（第13期）末時点における借入金総額（331.5億円）＋本借入れによる新規借入金額（55億円）－本リファイナンスにより返済する既存借入金額（70億円）＋本リファイナンスによる新規借入金額（70億円）- 43 -

（注2）信用格付（JCR）は、本投資法人に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

②

ESGに配慮した資産運用の実践により、高齢社会への貢献と中長期的な投資主価値の向上を企図（ア）ESG全般
本投資法人及び資産運用会社は、環境（Environment）、社会（Social）及びガバナンス（Governance）（以下、併せて「ESG」といいます。）に配慮した資産運用を実践し、高齢社会への貢献と中長期的な投資主価値の向上を企図しています。

（注1）「SDGs」（持続可能な開発目標）とは、2001年に策定されたミレニアム開発目標（MDGs）の後継として、2015年9月の国連サミットで採択された「持続可能な開発のための2030アジェンダ」にて記載された2016年から2030年までの国際目標です。持続可能な世界を実現するための17のゴール・169のターゲットから構成され、地球上の誰一人として取り残さない（leave noone behind）ことを誓っています。以下同じです。
（注2）「ICT」とは、Information and Communication Technologyの略で情報通信技術のことをいいます。

（イ）環境（Environment）
本投資法人は、テナントであるオペレーターを始めとする様々なステークホルダーと協働し、保有する運用資産におけるエネルギー効率の改善や省エネルギーに資する設備等の導入を図ることで省エネルギー化と環境負荷低減に取り組んでいます。
a. グリーンリース
本投資法人は、本投資法人が保有する介護付有料老人ホームである「神戸学園都市ビル（はぴね神戸学園都市）」を一括賃借しているテナントとの間で、グリーンリース（注）を導入しました。具体的には、物件所有者が実施する省エネ改修投資のメリットがテナントに帰属する場合に、テナントがビルオーナーへメリットを還元する取組み（改修を伴うグリー
ンリース）を導入しています。これは、本投資法人の費用負担により建物内共用部（居室を除き、地下駐車場、1階ロビー、廊下等を指します。）照明のLED化工事を実施することにより、テナントが享受する照明設備に係る電気使用料と管球交換費用の負担削減額のうち一定金額をグリーンリース料としてテナントが本投資法人に支払うものであり、物件所有者であ- 44 -

る本投資法人とテナントが協働して不動産の省エネなどの環境負荷の低減や執務環境の改善などを図り、且つ双方がコスト削減等の恩恵を受けられるWin-Winの取組みです。
（注）「グリーンリース」とは、ビルオーナーとテナントが協働し、不動産の省エネなどの環境負荷の低減や執務環境の改善について契約や覚書等によって自主的に取り決め、取り決め内容を実践することをいいます。

b. 省エネ改修工事
本投資法人は、本投資法人が保有する介護付有料老人ホームである「グリーンライフ守口」において、空調機器の高効率化改修工事を実施しました。共用部空調機の室外機の制御
基板と圧縮機を省エネ性能の高いものに交換し、高機能空調管理ユニットの導入により館内空調の一括管理や、スケジュール運転設定等が可能になりました。この改修工事（投資金額：13.5百万円）にあたり、国の補助金（6.4百万円）を活用しています。

- 45 -

（ウ）社会（Social）
a. ヘルスケア施設への投資
本投資法人は、ヘルスケア施設の整備拡充が一層求められているという環境認識のもと、
社会的ニーズの増大が見込まれる介護・医療業界と資本市場を繋ぐパイプの役割を担うことを目指しており、「介護」「医療」「健康」をキーワードとするヘルスケア施設への安定的な投資・保有を通じて、ヘルスケア施設の適切な維持管理及び新たな供給を促進させること
で、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会の実現に寄与できるものと考えています。そのため、本投資法人の本業自体が、介護・医療業界と資本市場を繋ぎ、ヘルスケ
ア施設の供給を促進することで、超高齢社会における社会的課題の解決に資するものであると、本投資法人は考えています。
＜ヘルスケア施設への投資＞- 46 -

b. ソーシャルファイナンス
本投資法人は、グローバルな共通認識である持続可能な社会へ向けたSDGsの視点で投資主価値の向上を図り、本投資法人の理念である「国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会」を実現するため、社会インフラとしてのヘルスケア施設の供給推進及びヘルスケ
ア施設に特化したポートフォリオ構築を事業活動による貢献として取り組んでいます。そのSDGsの取り組みを更に推進し、ソーシャルファイナンス（注）を通じてESG投資に積極的な投資家層への投資機会を提供するために、ソーシャルファイナンス・フレームワークを策定
し、2019年1月11日に当該フレームワークに対して株式会社日本格付研究所（JCR）からソー
シャルファイナンス・フレームワーク評価で最上位の「Social 1(F)」を取得した上で、2019
年2月1日には、主要スポンサーである三井住友銀行のサポートを受ける形で、国内初となるSDGsソーシャルローンによる借入れを行いました。これ以降の借入れについても、すべてソーシャルローンで借入れを行っており、また2020年1月30日には、本投資法人初のソーシャルボンド（20億円）の発行も行っています。
（注）「ソーシャルファイナンス」とは、国際資本市場協会の「ソーシャルボンド原則」によれば、「ポジティブな社会的成果を生み出す新規又は既存のプロジェクトに必要な資金を調達するためのファイナンス（債券・借入れ）」のことを指しています。具体的には、①調達資金の使途が社会的貢献度の高いプロジェクトに限定され、②調達資金が確実に追跡管理され、③資金調達後のレポーティングを通じ透明性が確保された資金調達手法です。

＜ソーシャルファイナンス＞

c. ICTを活用したシステム投資（EGAO link）
本投資法人は、スマートフォンで、ナースコールの対応や介護記録の作成、入居者のベッドでの状況がリアルタイムで把握可能な、ICTを活用したシステム（EGAO link）を、保有物
件2施設（アズハイム文京白山及びアズハイム光が丘）に導入しました。EGAO linkは、睡眠センサー、ナースコール、電子カルテをナースコールゲートウェイで連携させることで、スタッフが所持するスマートフォンで状態把握・記録入力・コール対応が可能となるため、この導入によって、介護スタッフの業務効率化、業務負担の軽減を通じて、介護サービスの質の向上が期待されます。
実際に、2019年7月にEGAO linkの導入が完了したアズハイム文京白山では、2021年9月30日時点で、2019年7月31日時点に比べ、ケアスタッフの人員3.9名の削減、総労働時間にして686
時間/月の削減が実現しています。個別アクティビティ（入居者個々の心身の活性化を目的とした活動）についても、これを提供する時間を1日2時間、月間60時間取得することを目標に
オペレーションの改善を進めていますが、2019年7月31日時点では月間20時間だったものが、2021年9月30日時点では、月間117時間に増加しました。

- 47 -

＜アズハイム文京白山におけるEGAO link導入効果＞

d. ESGへの取組み等に関する情報開示
本投資法人及び本資産運用会社は、投資家等に対し、環境負荷低減や高齢社会における社会的課題の解消に向けた取組み及びガバナンス態勢の構築などに関する情報を積極的に開示し、投資家等のステークホルダーの理解を深めることを通じて、本投資法人の持続的な成長につなげていきます。
近年、企業が主体的に社会や環境の課題解決に取り組むことが求められ、業績や財務情報などの従来の評価指標に加え、非財務情報をもとに中長期的な企業の成長力を評価する動きが広がっています。本投資法人及び本資産運用会社は、2019年2月にJ-REITとして初めてソー
シャルファイナンスでの資金調達を行ったことを契機として、原則年1回、毎年12月に医療、介護業界が抱える課題の解決に向けた取組み等をまとめたインパクトレポートを発行し、本投資法人のウェブサイトで開示しています。

（エ）ガバナンス（Governance）
本投資法人及び本資産運用会社は、ガバナンスを強化し、また、適切なリスク管理を徹底するために、各種会議体の設置や社内規程の制定など社内体制を整備し、意思決定の透明性の確保、利益相反の回避、各種リスクの低減等を図ります。
本資産運用会社では、経営の基本方針としてお客さま本位の業務運営の実践と自律的なコン
プライアンス遵守態勢の強化を掲げています。これらは相反するものではなく正に一体であり、双方を両立させてこそ初めて真にお客さま本位の業務運営を実現できると、本資産運用会- 48 -

社は考えています。
また、本資産運用会社は、投信法第201条第1項で定義される利害関係人等より幅広い範囲で
本資産運用会社の「利害関係者」を定義し、「利害関係者」との間の取引については、厳格な審査を行った上で取引を実施する態勢を構築しています（下記、「運用資産の取得に関する意
思決定フロー」をご参照ください）。加えて、本資産運用会社の業務委託報酬のうち取得報酬
及び譲渡報酬について、通常取得代金又は譲渡代金の1.0％を上限としているところ、利害関係者からの物件取得又は利害関係者への物件譲渡の場合には、その上限を0.5％としているなど、
本資産運用会社は適切な利益相反管理体制を確保しているものと考えています。

また、2020年11月1日から、本資産運用会社の代表取締役が本投資法人の執行役員を兼務する体制が解消されました。これにより、更なる利益相反の防止やコーポレートガバナンスの強化がなされたものと考えています。
＜投資法人の執行役員と資産運用会社の代表取締役社長の分離＞

上記のとおり、本資産運用会社は、本投資法人の資産運用において、適切な利益相反管理を行い、本投資法人及び投資主の利益を最大限尊重した顧客本位の業務運営体制を構築しています。

- 49 -

＜運用資産の取得に関する意思決定フロー＞- 50 -

７

取得予定資産の概要（１）取得予定資産の個別不動産の概要
以下の表は、取得予定資産の概要を個別に表にまとめて記載したものです（以下「個別物件表」といいます。）。かかる個別物件表をご参照いただくに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2021年11月30日時点における状況を記載しています。
① 「取得予定価格」について取得予定資産の売買契約書に記載された売買代金で百万円未満を切り捨てて記載しています。
なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
② 「信託受益権の概要」について「信託受託者」、「信託設定日」及び「信託期間満了日」は、各取得予定資産について本書の日付現在における信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日を記載しています。
③ 「最寄駅」について原則として、不動産鑑定評価書に表示された、最寄りの鉄道駅を記載しています。
④ 「所在地」について
所在地（住居表示）は、各不動産の住居表示を記載しています。また所在地（地番）は、「住居表示」未実施又は未申請の不動産であり、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
⑤ 「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、取得予定資産によっては、本書に記載の「建蔽率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。また、区分所有又は準共有等にかかわらず、建物全体の敷地面積を記載しています。
・「所有形態」は、各取得予定資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
⑥ 「建物」について
・「竣工年月」は、登記簿上の新築、増築年月又は検査済証上の竣工年月を記載しています。
・「構造」及び「階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。但し、区分所有又は準共有等の場合には、取得する部分の延床面積を記載しています。
・「所有形態」は、各取得予定資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
⑦ 「ＰＭ会社」について「ＰＭ会社」は、各取得予定資産について取得時点において有効なプロパティ・マネジメント
契約を締結している会社を記載しています。なお、「ＰＭ会社」とは、プロパティ・マネジメ
ント会社の略称であり、一般に施設の維持管理の業務を受託する外部業者のことをいい、オペレーターがその業務を兼務する場合は、当該オペレーターを記載しています。

- 51 -

⑧ 「マスターリース会社」について「マスターリース会社」は、各取得予定資産のヘルスケア施設の区画について本書の日付現在
において有効な賃貸借契約を締結している会社を記載しています。
⑨ 「特記事項」について「特記事項」の記載については、原則として、2021年11月30日時点の情報をもとに、各取得予定資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該取得予定資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
⑩ 「賃貸借の概要」について「賃貸借の概要」は、各取得予定資産について、原則として、2021年11月30日時点において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。なお、各取得予定資産のヘルスケア施設の区画について、本投資法人による取得に際し、信託受託者と本投資法人が、本投資法人によるマス
ターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約（マスターリース契約）を締結し、本投資法
人とマスターリース会社が、マスターリース会社によるヘルスケア施設の運営を目的として、賃貸借契約（サブマスターリース契約）を締結します。
・「賃貸可能面積」は、原則として、2021年11月30日時点における各取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
・「稼働率」は、原則として、2021年11月30日時点における各取得予定資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「賃貸面積」は、原則として、2021年11月30日時点において、各取得予定資産に係る建物の賃貸可能面積のうち、賃貸借契約が締結され実際に賃貸が行われている面積を記載しています。なお、当該取得予定資産についてマスターリース契約が締結されている場合において、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約の対
象物件については、エンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され実際に賃貸が行われている面積を記載しています。
・「テナント数」は、原則として、2021年11月30日時点における各取得予定資産に係る各賃貸借契約に基づき、取得予定資産ごとのテナント数を記載しています。なお、信託受託者と本投資法人が、本投資法人によるマスターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約（マスター
リース契約）を締結する各取得予定資産のヘルスケア施設の区画については、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る賃料固定型のマスターリース契約の対象物件についてはかかるマスターリース会社のみをテナントとしてテナント数を記載し、エンドテ
ナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントの総数（同日時点で入居済みのものに限ります。）を記載しています。但し、信託受託者と本投資法人による賃貸借契約（マスターリース契約）の対象とならな
い区画については、信託受託者から建物を賃借する賃借人をテナントとしてテナント数を記載
しています。
・「代表的テナント」は、各取得予定資産の賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、当該取得予定資産のヘルスケア施設の区画については、当該区画でヘルスケア施設を運営するマスターリース会社を代表的テナントとしています。
・「敷金・保証金」は、原則として、本投資法人の2021年11月30日時点におけるテナントとの賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。さらに、オペレーター、テナント又は関係者等より開示の承諾を得られていない場
合、「敷金・保証金」欄の記載を省略しています。なお、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「総賃料収入（年換算）」は、原則として、2021年11月30日時点におけるテナントとの賃貸
借契約上の月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（税金等を含みます。）を記載しています。なお、オペレーター、テナント又は関係者等より開示の承諾を得られていな
い場合、「総賃料収入（年換算）」欄の記載を省略しています。
・「代表的テナントの契約概要」は、原則として、2021年11月30日時点における代表的テナン
トと締結している賃貸借契約等の内容を記載しています。

- 52 -

⑪ 「鑑定評価サマリー」について「鑑定評価サマリー」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。）並びに不動産鑑定評価基準に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社立地評価研究所、株式会
社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社に各取得予定資産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書（以下「鑑定評価書」といいます。）の概要を記載しています。当該各
不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所、株式会社立地評価研究所、株
式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
金額は、特段の記載がない限り、百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「運営純収益（ＮＯＩ）」は、鑑定評価書における直接還元法で採用された運営純収益を記載しています。なお、百万円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
・「純収益（ＮＣＦ）」は、鑑定評価書における正味純収益を記載しています。なお、百万円
未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
⑫ 「入居者の状況・施設の概要」について
有料老人ホーム及びサ高住の「入居者の状況・施設の概要」については、重要事項説明書若し
くは重要事項説明書に代わる「登録事項等についての説明」（以下「重要事項説明書等」という）又は当該取得予定資産のホームページに表示された情報等に基づいて、以下の内容（ホームページに依拠した記載内容については、2021年11月30日時点において表示された内容）を記載しています。なお、「－」と記載している項目は、重要事項説明書等又は当該取得予定資産のホームページに記載がない場合であり、記載を省略しています。
「オペレーター」「開設年月日」「施設の類型」「居室数（室）」「居住の権利形態」「定員（人）」「居室面積帯（㎡）」「入居者数（人）」「入居時要件」「入居率（％）」「入居者の平均要介護度」「入居者の平均年齢（才）」「入居一時金（千円）」「月額利用料（千円）」「介護に関わる職員体制」「夜間職員体制（最少時人数）」「協力医療機関」「協力歯科医療機関」
・「開設年月日」は、旧オペレーターが存在する場合には、旧オペレーターの開設年月（日）を記載しています。
・「入居時要件」は、当該施設の入居に関する要件の要介護度に関する対象のみを記載しています。
・「入居率（％）」は、入居者数を定員（又は居室数）で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書等に表示された要介護度別入居者数に、自立は0、要支援1は0.375、要支援2は1、要介護1ないし5はそれぞれ1ないし5を、その他は1をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第3位を切り捨てて記載しています。
・「入居者の平均年齢（才）」は、重要事項説明書等に表示された値を記載しています。
・「月額利用料（千円）」については、千円未満を切り捨てて記載しています。なお、入居者は、月額利用料の他に、介護費用その他の費用を支払う場合があります。
・「介護に関わる職員体制」は、重要事項説明書等に表示された施設の利用者に対する看護職員及び介護職員の常勤換算方法による標榜されている人数の割合を記載しています。
⑬ 「本物件の特徴」について「本物件の特徴」は、本資産運用会社が入手した、各取得予定資産に関する鑑定評価書、建物調査診断報告書及びオペレーターが開設しているホームページで掲載されている情報等に基づいて、本資産運用会社が分析した各取得予定資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等の内容を記載しています。
⑭

取得予定資産につき、担保設定は予定されていません。

- 53 -

（取得予定資産）
物件番号：有老-34
物件名称

ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ神戸伊川谷

分類

介護付有料老人ホーム

特定資産の概要
取得予定年月日

2022年2月1日

取得予定価格1,288百万円

特定資産の種類

鑑定評価額

1,300百万円（価格時点）（2021年11月30日）

最寄駅

神戸市営地下鉄西神・山手線「伊川谷」駅所在地（地番）兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字尾崎1745番地1

信託受益
権の概要

三井住友信託銀行株式会社

信託設定日

2016年3月30日

信託期間満了日

2032年2月末日

竣工年月
建蔽率

土地

容積率

60％

建物

200％

信託受益権

信託受託者

2009年4月新築
2015年12月増築

構造

鉄筋コンクリート・鉄骨造陸
屋根

階数

4階建

用途

老人ホーム

延床面積

3,824.54㎡

所有形態

所有権

第一種住居地域
用途地域

第一種中高層住居専用地域
第二種住居地域

敷地面積

3,606.00㎡

所有形態

所有権

ＰＭ会社

サヴィルズ・ジャパン株式会社

マスターリース会社

ＳＯＭＰＯケア株式会社

特記事項
信託受託者は、隣接地所有者との間で、本件土地の一部と当該隣接地につき、隣地所有者とその関係者及び本物件利用者が無償で自由に通行利用できる旨合意しています。
賃貸借の概要
賃貸可能面積3,824.54㎡

稼働率

100.0％

賃貸面積3,824.54㎡

テナント数

1

代表的テナント

ＳＯＭＰＯケア株式会社

敷金・保証金非開示

総賃料収入（年換算）

非開示（代表的テナントの契約概要）
・契約形態：普通建物賃貸借契約
・契約期間：2016年3月30日から2036年3月30日まで
・賃料改定：賃貸人及び賃借人は、原則として本件賃料を改定しないものとします。但し、賃貸人及び賃借人で協議して改定できるものとします。
・契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了の12ヶ月前までに、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした
場合を除き、本契約は同一条件で更に5年間更新されるものとし、以後も同様です。
・中途解約：賃貸人は、2026年3月30日までは、本契約を中途解約できないものとします。賃貸人又は賃借人は、2026
年3月31日以降は、賃貸借期間中であっても、12ヶ月前までに相手方に対し通知することにより、本契約を解約できるものとします。

- 54 -

鑑定評価サマリー
ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ神戸伊川谷
1,300百万円
株式会社立地評価研究所
2021年11月30日

物件名
鑑定評価額
鑑定機関
価格時点
項目
収益価格

内容
1,300百万円

直接還元法による価格（１）運営純収益（ＮＯＩ）（２）一時金の運用益（３）資本的支出（４）純収益（ＮＣＦ＝（１）＋（２）－（３））（５）還元利回り
ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率

1,320百万円

概要等
ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元
利回りで還元して査定

63百万円

―

0百万円
7百万円

運用利回りを1.0％として運用益を査定
エンジニアリング・レポートに基づき査定

56百万円

―

4.3％

―

1,290百万円
4.1％
4.5％
1,320百万円
52.0％
48.0％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項―
類似不動産の取引事例との比較及び金融商品の利回りに不動産の個別性を加味すること等により査定
還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定―――

該当事項はありません。

- 55 -

入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書等記載日

2021年11月1日）

ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ神戸伊川谷
オペレーター

ＳＯＭＰＯケア株式会社

開設年月日

2009年7月1日

施設の類型

介護付有料老人ホーム

居室数（室）

80

居住の権利形態

利用権方式

定員（人）

80

居室面積帯（㎡）

18.00～20.48

入居者数（人）67

自立・要支援・要介護入居率（％）

83.8

入居者の平均年齢（才）

89.6

入居時要件
入居者の平均要介護度

2.13

利用者の
支払い方式

一時金方式

入居一時金（千円）

4,800～7,800－

月額利用料（千円）

218

298～348

介護に関わる職員体制

2.5：1以上

夜間職員体制（最少時人数）

月払い方式

3人

協力医療機関北瀬循環器科内科／医療法人おひさま会 おひさまクリニック／医療法人社団奉志会
神戸ホームケアクリニック／医療法人慶春会 みなとクリニック

協力歯科医療機関

藤原歯科医院

西

本物件の特徴2009年7月に開設された、ＳＯＭＰＯケア株式会社が運営する、定員80名の介護付有料老人ホームです。JR神戸線「明石」駅、神戸市営地下鉄西神・山手線「伊川谷」駅の各駅からバス圏で、神戸学院大学有瀬キャンパスに近接しています。周辺はロードサイド店舗等が建ち並び、生活利便性が良好である一方、明石海峡大橋を一望する高台にあり、比較的静かな住環境が得られています。
介護に関わる職員は基準を上回る2.5対1配置で、重度要介護者にも対応できる手厚い介護サービスが提供されています。また、各階にダイニング兼機能訓練室、ケアステーション、個浴が配置されるなど共用設備も充実しています。

＜地図＞- 56 -

（取得予定資産）
物件番号：有老-35
物件名称

ＳＯＭＰＯケア そんぽの家 狭山

分類

介護付有料老人ホーム

特定資産の概要
取得予定年月日

2022年2月1日

取得予定価格600百万円

鑑定評価額

646百万円（価格時点）（2021年11月30日）

最寄駅

南海高野線「狭山」駅

所在地（地番）大阪府堺市東区南野田548番地1

建蔽率
土地

特定資産の種類
信託受益
権の概要

60％
建物

容積率

200％

用途地域

第一種中高層住居専用地域

敷地面積

2,263.33㎡

所有形態

所有権

ＰＭ会社

サヴィルズ・ジャパン株式会社

信託受益権

信託受託者

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

信託設定日

2022年2月1日

信託期間満了日

2032年2月末日

竣工年月

2005年8月

構造

鉄骨造陸屋根

階数

3階建

用途

老人ホーム

延床面積

1,997.87㎡

所有形態

所有権

マスターリース会社

ＳＯＭＰＯケア株式会社

特記事項
本物件の建物賃貸借契約上、信託受託者は、本物件の譲渡等に際して、賃借人の書面による事前の同意を要するとされています。
賃貸借の概要
賃貸可能面積1,997.87㎡

稼働率

100.0％

賃貸面積

1,997.87㎡

テナント数

1

代表的テナント

ＳＯＭＰＯケア株式会社

敷金・保証金非開示

総賃料収入（年換算）

非開示（代表的テナントの契約概要）
・契約形態：普通建物賃貸借契約
・契約期間：2005年10月1日から2025年9月30日まで
・賃料改定：本契約締約日から10年を経過した日以降、賃貸人及び賃借人は、協議の上賃料を改定することができるものとし、その後5年を経過する毎に賃料の改定を行うことができるものとします。但し、経済情勢が著しく変化した
場合には、賃貸人及び賃借人で協議して改定できるものとします。
・契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了の6ヶ月前までに、相手方に対して更新しない旨の意思表示をした場合を除き、本契約は更に3年間更新されます。但し、条件については協議の上決定、以後も同様です。
・中途解約：賃貸借期間中に本契約を解約しようとするときは、賃貸人及び賃借人は12ヶ月前までに相手方に書面により通知しなければならないものとします。

- 57 -

鑑定評価サマリー
ＳＯＭＰＯケア そんぽの家 狭山
646百万円株式会社立地評価研究所
2021年11月30日

物件名
鑑定評価額
鑑定機関
価格時点
項目
収益価格

内容
646百万円直接還元法による価格（１）運営純収益（ＮＯＩ）（２）一時金の運用益（３）資本的支出（４）純収益（ＮＣＦ＝（１）＋（２）－（３））（５）還元利回り
ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率

656百万円概要等
ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元
利回りで還元して査定

32百万円

―

0百万円
1百万円

運用利回りを1.0％として運用益を査定
エンジニアリング・レポートに基づき査定

30百万円

―

4.7％

―

642百万円
4.5％
4.9％
611百万円
61.7％
38.3％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項―
類似不動産の取引事例との比較及び金融商品の利回りに不動産の個別性を加味すること等により査定
還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定―――

該当事項はありません。

- 58 -

入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書等記載日

2021年10月1日）

ＳＯＭＰＯケア そんぽの家 狭山
オペレーター

ＳＯＭＰＯケア株式会社

開設年月日

2005年10月1日

施設の類型

介護付有料老人ホーム

居室数（室）

50

居住の権利形態

利用権方式

定員（人）

50

居室面積帯（㎡）24.42～24.55

入居者数（人）46

入居時要件

要支援・要介護入居率（％）

92.0

入居者の平均年齢（才）89.7

入居者の平均要介護度
利用者の
支払い方式

2.95
一時金方式

月払い方式

入居一時金（千円）－－

月額利用料（千円）－

224

介護に関わる職員体制

3：1以上

夜間職員体制（最少時人数）

1人

協力医療機関医療法人喜多クリニック／医療法人敬任会 南河内おか病院／医療法人光誠会
念クリニック／医療法人生長会 ベルランド総合病院等

協力歯科医療機関

医療法人佑絢会

天王寺記

Ｃ＆Ｃナカイデンタルクリニック
本物件の特徴2005年10月に開設された、ＳＯＭＰＯケア株式会社が運営する、定員50名の介護付有料老人ホームです。南海高野線「狭山」駅徒歩約5分の距離で、南側には「太満池」が広がっています。周囲は戸建住宅を中心とした住宅地で、緑も多くみられる落ち着いた雰囲気のあるエリアです。
堺市周辺の高齢者施設の多くが住宅型及びサ高住である中で、介護付きとして運営している施設の稀少性は高く、約25㎡という居室面積の広さや、個室内に浴室・キッチン・トイレを完備するという充実した仕様はプライバシーをより重視する層への訴求力が高く、一定の競争力を有しています。

＜地図＞- 59 -

（取得予定資産）
物件番号：有老-36
物件名称

ロイヤル川口

分類

介護付有料老人ホーム

特定資産の概要
取得予定年月日

2022年2月1日

取得予定価格1,260百万円

鑑定評価額

1,310百万円（価格時点）（2021年11月30日）

最寄駅

埼玉高速鉄道「川口元郷」駅所在地（住居表示）

埼玉県川口市青木二丁目5番24号

建蔽率

土地

信託受益
権の概要

60％

容積率

200％

用途地域

準工業地域

敷地面積

2,294.91㎡

所有形態

所有権

ＰＭ会社

特定資産の種類建物

サヴィルズ・ジャパン株式会社

信託受益権

信託受託者

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

信託設定日

2022年2月1日

信託期間満了日

2032年1月末日

竣工年月

2008年10月

構造

鉄筋コンクリート造陸屋根

階数

3階建

用途

老人ホーム・デイサービスセ
ンター・診療所・店舗

延床面積

3,484.02㎡

所有形態

所有権

マスターリース会社

株式会社ゼンショーホールデ
ィングス

特記事項
該当ありません。
賃貸借の概要
賃貸可能面積3,484.02㎡

稼働率

100.0％

賃貸面積3,484.02㎡

テナント数

1

代表的テナント

シニアライフサポート株式会社

敷金・保証金非開示

総賃料収入（年換算）

非開示（代表的テナントの契約概要）
・契約形態：普通建物賃貸借契約
・契約期間：2019年9月30日から2049年9月29日まで
・賃料改定：原則、期間満了日まで賃料の改定を行いません。但し、経済情勢が著しく変化した場合には、賃貸人及び賃借人で協議して改定できるものとします。
・契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了の12ヶ月前までに、相手方に対して更新しない旨の意思表示をした場合を除き、本契約は同一条件で更に5年間更新されるものとし、以後も同様です。
・中途解約：本契約締結日から10年間は、中途解約できないものとします。中途解約不可期間経過後、賃貸人及び賃借人は12ヶ月前までに相手方に対し書面により通知を行い、双方合意の上協議の上中途解約することができます。

- 60 -

鑑定評価サマリー
ロイヤル川口
1,310百万円
大和不動産鑑定株式会社
2021年11月30日

物件名
鑑定評価額
鑑定機関
価格時点
項目
収益価格
直接還元法による価格（１）運営純収益（ＮＯＩ）（２）一時金の運用益（３）資本的支出（４）純収益（ＮＣＦ＝（１）＋（２）－（３））（５）還元利回り
ＤＣＦ法による価格

内容1,310百万円
1,320百万円
62百万円

―

0百万円
5百万円

運用利回りを1.0％として運用益を査定
エンジニアリング・レポートの年平均更新費に基づき査定

56百万円

―

4.3％
1,300百万円

割引率

4.1％

最終還元利回り

4.5％

積算価格
土地比率
建物比率

概要等
ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元
利回りで還元して査定

1,490百万円
63.4％
36.6％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件及び建物グレード、他Ｊ－ＲＥＩＴ
物件等の鑑定評価等を参考に査定―
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定―――該当事項はありません。

- 61 -

入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書等記載日

2021年10月1日）

ロイヤル川口
オペレーター

シニアライフサポート
株式会社

開設年月日

2010年4月1日

施設の類型

介護付有料老人ホーム

居室数（室）

56

居住の権利形態

利用権方式

定員（人）

56

居室面積帯（㎡）

20.00～30.00

入居者数（人）50

自立・要支援・要介護入居率（％）

89.3

入居者の平均年齢（才）

88.7

入居時要件
入居者の平均要介護度

2.19

利用者の
支払い方式

一時金方式

月払い方式

入居一時金（千円）

2,400～40,320－

月額利用料（千円）

188～254294～344

介護に関わる職員体制

2：1以上

夜間職員体制（最少時人数）

協力医療機関医療法人社団廣和会

協力歯科医療機関

医療法人健秀會

ふじクリニック／医療法人社団ときわ

2人
赤羽在宅クリニック

みわ歯科クリニック
本物件の特徴2010年4月に開設された、株式会社ゼンショーホールディングス傘下のシニアライフサポート株式会社が運営する、
定員56名の介護付有料老人ホームで、自社運営のデイサービス事業所とクリニックを併設しています。JR京浜東北線「川口」駅から徒歩18分の距離に立地し、周辺は低層建物が建ち並ぶ比較的閑静な住環境です。
ユニットケア、看護・介護職員の2対1標榜配置、介護職員とは別に配置したコンシェルジュを通じた介護予防サービスの提供等、手厚いケア体制が構築されています。7ヶ所の浴場設備や眺望の良い屋上庭園といったハード面も充実しており、自立から重度要介護者まで幅広く受け入れています。

＜地図＞- 62 -

（取得予定資産）
物件番号：有老-37
物件名称

ノアガーデン レジェンド

分類

住宅型有料老人ホーム

特定資産の概要
取得予定年月日

2022年2月1日

取得予定価格859百万円

特定資産の種類
信託受益

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

信託設定日

2020年3月26日

信託期間満了日

2032年1月末日

鑑定評価額910百万円（注1）（価格時点）（2021年11月30日）

最寄駅

JR千歳線「上野幌」駅

所在地（住居表示）

北海道札幌市清田区美しが丘2条10丁目4番3号

建蔽率
土地

60％

容積率

200％

用途地域

準工業地域

敷地面積

9,012.28㎡（注2）

所有形態

所有権

ＰＭ会社

権の概要

建物

株式会社ザイマックス北海道

信託受益権

信託受託者

竣工年月

2015年10月

構造

鉄筋コンクリート造陸屋根

階数

4階建

用途

老人ホーム

延床面積

2,736.89㎡

所有形態

所有権

マスターリース会社

株式会社ノアコンツェル

特記事項
該当ありません。
賃貸借の概要
賃貸可能面積2,736.89㎡

稼働率

100.0％

賃貸面積2,736.89㎡

テナント数

1

代表的テナント

株式会社ノアコンツェル

敷金・保証金非開示

総賃料収入（年換算）

非開示（代表的テナントの契約概要）
・契約形態：普通建物賃貸借契約
・契約期間：2020年3月26日から2050年3月25日まで
・賃料改定：原則、期間満了日まで賃料の改定を行いません。但し、経済情勢が著しく変化した場合には、賃貸人及び賃借人で協議して改定できるものとします。
・契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了の12ヶ月前までに、相手方に対して更新しない旨の意思表示をした場合を除き、本契約は同一条件で更に2年間更新されるものとし、以後も同様です。
・中途解約：契約期間内は中途解約不可となっています。但し、賃借人は12ヶ月前までに書面で解約を申し入れ、賃貸人が承諾した場合は本契約を解約することができます。（2033年3月26日以降はこの承諾を要しません。）（注1）鑑定評価書に記載された「ノアガーデン レジェンド」、「ノアガーデン エル・グレイス」及び「ノアガーデン カーサ・リッツ」の鑑定評価書の付記意見として記載された各物件の内訳価格を記載しています。本物件の鑑定評価額の記載について以下同じです。
（注2）「ノアガーデン レジェンド」、「ノアガーデン エル・グレイス」及び「ノアガーデン カーサ・リッツ」は同敷地内に所在しているため、敷地面積の合計を記載しています。

- 63 -

鑑定評価サマリー
ノアガーデン レジェンド
910百万円株式会社谷澤総合鑑定所
2021年11月30日

物件名
鑑定評価額
鑑定機関
価格時点
項目
収益価格

内容
910百万円直接還元法による価格（１）運営純収益（ＮＯＩ）（２）一時金の運用益（３）資本的支出（４）純収益（ＮＣＦ＝（１）＋（２）－（３））（５）還元利回り
ＤＣＦ法による価格

920百万円

標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定

48百万円

―

0百万円
1百万円

運用利回りを1.0％として運用益を査定
エンジニアリング・レポート、類似事例に基づき査定

46百万円

―

5.1％
910百万円

割引率

5.2％

最終還元利回り

5.3％

積算価格
土地比率
建物比率

概要等
ＤＣＦ法による収益価格を標準として、相対的に想定要素の介入の余地が少なく、市場の取引利回りに立脚した直接還元法による検証を行って査定

3,380百万円
（注）
37.8％
（注）
62.2％
（注）

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討し、割引率との関係にも留意の上、査定―
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定―――該当事項はありません。

（注）鑑定評価書に記載された「ノアガーデン レジェンド」、「ノアガーデン エル・グレイス」及び「ノアガーデン カーサ・リッツ」を併せた積算価格、土地比率及び建物比率を記載しています。

- 64 -

入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書等記載日

2021年9月21日）

ノアガーデン レジェンド
オペレーター

株式会社ノアコンツェル

開設年月日

2015年11月1日

施設の類型

住宅型有料老人ホーム

居室数（室）

72

居住の権利形態

賃貸借

定員（人）

72

居室面積帯（㎡）

21.60～22.23

入居者数（人）59

入居時要件

要支援・要介護入居率（％）

81.9

入居者の平均年齢（才）84.1

入居者の平均要介護度

1.95

利用者の
支払い方式

一時金方式

月払い方式

入居一時金（千円）－－

月額利用料（千円）－

110～135

介護に関わる職員体制－

夜間職員体制（最少時人数）

協力医療機関－協力歯科医療機関－－

本物件の特徴株式会社ノアコンツェルが運営するノアガーデンシリーズの4つの建物がまとまって立地して「ノアガーデン美しが丘」(合計238室)を形成しており、道央自動車道「北広島」ICから車で約3分の幹線道路沿いに位置しています。各建物は白を基調とした洋風の外観となっているほか、建物内部もホテルライクな高級感のある造りとなっており、天然温泉付きの大浴場が備えられています。
本物件は上記4つの建物の1つで、2015年11月に開設された、72室の住宅型有料老人ホームです。定期巡回・随時対応
型訪問介護看護事業所を併設し、24時間対応の介護・看護を入居者に提供しています。リーズナブルな料金設定でありながら良好な居住環境が整備されており、サービス・設備面は充実しています。

＜地図＞- 65 -

（取得予定資産）
物件番号：有老-38
物件名称

ノアガーデン エル・グレイス

分類

住宅型有料老人ホーム

特定資産の概要
取得予定年月日

2022年2月1日

取得予定価格622百万円

特定資産の種類
信託受益

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

信託設定日

2020年3月26日

信託期間満了日

2032年1月末日

鑑定評価額660百万円（注1）（価格時点）（2021年11月30日）

最寄駅

JR千歳線「上野幌」駅

所在地（住居表示）

北海道札幌市清田区美しが丘2条10丁目4番1号

建蔽率
土地

60％

容積率

200％

用途地域

準工業地域

敷地面積

9,012.28㎡（注2）

所有形態

所有権

ＰＭ会社

権の概要

建物

株式会社ザイマックス北海道

信託受益権

信託受託者

竣工年月

2017年10月

構造

鉄筋コンクリート造陸屋根

階数

4階建

用途

老人ホーム

延床面積

2,075.25㎡

所有形態

所有権

マスターリース会社

株式会社ノアコンツェル

特記事項
該当ありません。
賃貸借の概要
賃貸可能面積2,075.25㎡

稼働率

100.0％

賃貸面積2,075.25㎡

テナント数

1

代表的テナント

株式会社ノアコンツェル

敷金・保証金非開示

総賃料収入（年換算）

非開示（代表的テナントの契約概要）
・契約形態：普通建物賃貸借契約
・契約期間：2020年3月26日から2050年3月25日まで
・賃料改定：原則、期間満了日まで賃料の改定を行いません。但し、経済情勢が著しく変化した場合には、賃貸人及び賃借人で協議して改定できるものとします。
・契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了の12ヶ月前までに、相手方に対して更新しない旨の意思表示をした場合を除き、本契約は同一条件で更に2年間更新されるものとし、以後も同様です。
・中途解約：契約期間内は中途解約不可となっています。但し、賃借人は12ヶ月前までに書面で解約を申し入れ、賃貸人が承諾した場合は本契約を解約することができます。（2033年3月26日以降はこの承諾を要しません。）（注1）鑑定評価書に記載された「ノアガーデン レジェンド」、「ノアガーデン エル・グレイス」及び「ノアガーデン カーサ・リッツ」の鑑定評価書の付記意見として記載された各物件の内訳価格を記載しています。本物件の鑑定評価額の記載について以下同じです。
（注2）「ノアガーデン レジェンド」、「ノアガーデン エル・グレイス」及び「ノアガーデン カーサ・リッツ」は同敷地内に所在しているため、敷地面積の合計を記載しています。

- 66 -

鑑定評価サマリー
ノアガーデン エル・グレイス
660百万円株式会社谷澤総合鑑定所
2021年11月30日

物件名
鑑定評価額
鑑定機関
価格時点
項目
収益価格

内容
660百万円直接還元法による価格（１）運営純収益（ＮＯＩ）（２）一時金の運用益（３）資本的支出（４）純収益（ＮＣＦ＝（１）＋（２）－（３））（５）還元利回り
ＤＣＦ法による価格

660百万円

標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定

35百万円

―

0百万円
1百万円

運用利回りを1.0％として運用益を査定
エンジニアリング・レポート、類似事例に基づき査定

33百万円

―

5.1％
660百万円

割引率

5.2％

最終還元利回り

5.3％

積算価格
土地比率
建物比率

概要等
ＤＣＦ法による収益価格を標準として、相対的に想定要素の介入の余地が少なく、市場の取引利回りに立脚した直接還元法による検証を行って査定

3,380百万円
（注）
37.8％
（注）
62.2％
（注）

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討し、割引率との関係にも留意の上、査定―
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定―――該当事項はありません。

（注）鑑定評価書に記載された「ノアガーデン レジェンド」、「ノアガーデン エル・グレイス」及び「ノアガーデン カーサ・リッツ」を併せた積算価格、土地比率及び建物比率を記載しています。

- 67 -

入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書等記載日

2021年9月21日）

ノアガーデン エル・グレイス
オペレーター

株式会社ノアコンツェル

開設年月日

2017年11月15日

施設の類型

住宅型有料老人ホーム

居室数（室）

51

居住の権利形態

賃貸借

定員（人）

51

居室面積帯（㎡）

21.60～22.54

入居者数（人）47

入居時要件

要支援・要介護入居率（％）

92.2

入居者の平均年齢（才）87.6

入居者の平均要介護度

1.81

利用者の
支払い方式

一時金方式

月払い方式

入居一時金（千円）－－

月額利用料（千円）－

110～135

介護に関わる職員体制－

夜間職員体制（最少時人数）

協力医療機関－協力歯科医療機関－－

本物件の特徴株式会社ノアコンツェルが運営するノアガーデンシリーズの4つの建物がまとまって立地して「ノアガーデン美しが丘」(合計238室)を形成しており、道央自動車道「北広島」ICから車で約3分の幹線道路沿いに位置しています。各建物は白を基調とした洋風の外観となっているほか、建物内部もホテルライクな高級感のある造りとなっており、天然温泉付きの大浴場が備えられています。
本物件は上記4つの建物の1つで、2017年11月に開設された、51室の住宅型有料老人ホームで、定期巡回・随時対応型
訪問介護看護事業所を併設し、24時間対応の介護・看護を入居者に提供しています。リーズナブルな料金設定でありながら良好な居住環境が整備されており、サービス・設備面は充実しています。

＜地図＞- 68 -

（取得予定資産）
物件番号：有老-39
物件名称

ノアガーデン シーズンベル

分類

住宅型有料老人ホーム

特定資産の概要
取得予定年月日

2022年3月30日

取得予定価格1,350百万円

鑑定評価額

1,520百万円（価格時点）（2021年11月30日）

最寄駅

札幌市営地下鉄東豊線「福住」駅

所在地（住居表示）

北海道札幌市豊平区福住1条5丁目3番1号

建蔽率

土地

容積率
用途地域

信託受益
権の概要

80％／50％200％／80％

建物

近隣商業地域
第一種低層住居専用地域

敷地面積

3,636.38㎡

所有形態

所有権

ＰＭ会社

特定資産の種類

株式会社ザイマックス北海道

信託受益権

信託受託者

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

信託設定日

2022年3月30日

信託期間満了日

2032年3月末日

竣工年月

2019年12月

構造

鉄筋コンクリート造陸屋根

階数

5階建

用途

老人ホーム

延床面積

4,602.26㎡

所有形態

所有権

マスターリース会社

株式会社ノアコンツェル

特記事項
該当ありません。
賃貸借の概要（注）賃貸可能面積4,602.26㎡（注）稼働率100.0％（注）賃貸面積4,602.26㎡（注）

テナント数

1（注）

代表的テナント

株式会社ノアコンツェル（注）敷金・保証金非開示（注）

総賃料収入（年換算）

非開示（代表的テナントの契約概要）
・契約形態：普通建物賃貸借契約
・契約期間：2022年3月30日から2052年3月29日まで
・賃料改定：原則、期間満了日まで賃料の改定を行いません。但し、経済情勢が著しく変化した場合には、賃貸人及び賃借人で協議して改定できるものとします。
・契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了の12ヶ月前までに、相手方に対して更新しない旨の意思表示をした場合を除き、本契約は同一条件で更に2年間更新されるものとし、以後も同様です。
・中途解約：契約期間内は中途解約不可となっています。但し、賃借人は12ヶ月前までに書面で解約を申し入れ、賃貸人が承諾した場合は本契約を解約することができます。（2035年3月30日以降はこの承諾を要しません。）（注）本物件に係る賃貸借契約は本物件の取得に併せて新たに締結されるため、2022年1月17日付で締結する賃貸借契約に基づき記載しています。

- 69 -

鑑定評価サマリー
ノアガーデン シーズンベル
1,520百万円
株式会社谷澤総合鑑定所
2021年11月30日

物件名
鑑定評価額
鑑定機関
価格時点
項目
収益価格

内容
1,520百万円

直接還元法による価格（１）運営純収益（ＮＯＩ）（２）一時金の運用益（３）資本的支出（４）純収益（ＮＣＦ＝（１）＋（２）－（３））（５）還元利回り
ＤＣＦ法による価格

1,530百万円

標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定

78百万円

―

0百万円
2百万円

運用利回りを1.0％として運用益を査定
エンジニアリング・レポート、類似事例に基づき査定

76百万円

―

5.0％
1,510百万円

割引率

5.1％

最終還元利回り

5.2％

積算価格
土地比率
建物比率

概要等
ＤＣＦ法による収益価格を標準として、相対的に想定要素の介入の余地が少なく、市場の取引利回りに立脚した直接還元法による検証を行って査定

1,740百万円
40.5％
59.5％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討し、割引率との関係にも留意の上、査定―
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定―――該当事項はありません。

- 70 -

入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書等記載日

2021年9月21日）

ノアガーデン シーズンベル
オペレーター

株式会社ノアコンツェル

開設年月日

2020年1月6日

施設の類型

住宅型有料老人ホーム

居室数（室）

136

居住の権利形態

賃貸借

定員（人）

136

居室面積帯（㎡）

18.00～21.60

入居者数（人）90

入居時要件

要支援・要介護入居率（％）

66.2

入居者の平均年齢（才）84.5

入居者の平均要介護度
利用者の
支払い方式

1.90
一時金方式

月払い方式

入居一時金（千円）－－

月額利用料（千円）－

110～140

介護に関わる職員体制－

夜間職員体制（最少時人数）

協力医療機関医療法人社団ライフパートナー／医療法人新産健会

協力歯科医療機関

さくら歯科クリニック－

本物件の特徴2020年1月に開設された、株式会社ノアコンツェルが運営する、136室の住宅型有料老人ホームです。札幌市営地下鉄
東豊線「福住」駅から徒歩約15分の幹線道路沿いに立地し、広い駐車場を有するほか、バス便も利用可能です。「福住」駅周辺はスーパーや飲食店、クリニックなどの生活利便施設が充実しており、また札幌ドームが近く繁華性が高い地域です。
定期巡回・随時対応型訪問看護介護事業所を併設し、24時間対応の介護・看護を入居者に提供しているほか、自社運
営のデイサービス事業所も併設しています。
リーズナブルな料金設定ながら、高級感のある建物は築浅で全室個室であり、共用部にカラオケルームや天然温泉付
きの大浴場を備えるなど設備面も充実しています。

＜地図＞- 71 -

（取得予定資産）
物件番号：有老-40
物件名称

ハートランド川口明生苑

分類

介護付有料老人ホーム

特定資産の概要
取得予定年月日

2022年3月30日

取得予定価格2,000百万円

鑑定評価額

2,110百万円（価格時点）（2021年11月30日）

最寄駅

埼玉高速鉄道「鳩ケ谷」駅

所在地（住居表示）

埼玉県川口市上青木3丁目10番7号

建蔽率
土地

信託受益
権の概要

60％

容積率

200％

用途地域

第二種住居地域

敷地面積

1,996.66㎡

所有形態

所有権

ＰＭ会社

特定資産の種類建物

サヴィルズ・ジャパン株式会社

信託受益権

信託受託者

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

信託設定日

2021年9月16日

信託期間満了日

2032年3月末日

竣工年月

2006年1月

構造

鉄筋コンクリート造陸屋根

階数

6階建

用途

老人ホーム

延床面積

3,885.90㎡

所有形態

所有権

マスターリース会社

株式会社明昭特記事項
該当ありません。
賃貸借の概要
賃貸可能面積3,885.90㎡

稼働率

100.0％

賃貸面積3,885.90㎡

テナント数

1

代表的テナント株式会社明昭敷金・保証金非開示

総賃料収入（年換算）

非開示（代表的テナントの契約概要）
・契約形態：普通建物賃貸借契約
・契約期間：2021年9月16日から2031年9月16日まで
・賃料改定：本契約締約日から5年を経過した日以降、賃貸人及び賃借人は、協議の上賃料を改定することができるものとし、その後5年を経過する毎に賃料の改定を行うことができるものとします。但し、経済情勢が著しく変化した
場合には、賃貸人及び賃借人で協議して改定できるものとします。
・契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了の12ヶ月前までに、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした
場合を除き、本契約は同一条件で更に5年間更新されるものとし、以後も同様です。
・中途解約：賃貸人及び賃借人は、2026年1月31日まで中途解約できないものとします。2026年2月1日以降は、12ヶ月前までに相手方に対し書面により通知することにより、本契約を解約できるものとします。

- 72 -

鑑定評価サマリー
ハートランド川口明生苑
2,110百万円
一般財団法人日本不動産研究所
2021年11月30日

物件名
鑑定評価額
鑑定機関
価格時点
項目
収益価格

内容
2,110百万円

直接還元法による価格（１）運営純収益（ＮＯＩ）（２）一時金の運用益

2,140百万円
100百万円―（３）資本的支出

6百万円（４）純収益（ＮＣＦ＝（１）＋（２）
－（３））

94百万円

（５）還元利回り
ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率

概要等
ＤＣＦ法による収益価格及び、直接還元法による収益価格の両価格を関連付け、収益価格を査定
標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定―
一時金の運用益は計上せず
類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費用等を参考に査定―

4.4％
2,080百万円
4.2％
4.6％
1,660百万円
54.3％
45.7％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項―
類似不動産の取引事例との比較及び金融商品の利回りに不動産の個別性を加味すること等により査定
還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定―――

該当事項はありません。

- 73 -

入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書等記載日

2021年9月1日）

ハートランド川口明生苑
オペレーター

株式会社明昭

開設年月日

施設の類型

2006年2月1日

介護付有料老人ホーム

居室数（室）

97

居住の権利形態

利用権方式

定員（人）

100

居室面積帯（㎡）

18.00～36.00

入居者数（人）

98

入居時要件

要支援・要介護入居率（％）

98.0

入居者の平均年齢（才）86.5

入居者の平均要介護度
利用者の
支払い方式

2.34
一時金方式

月払い方式

入居一時金（千円）

1,260

－

月額利用料（千円）

178

213

介護に関わる職員体制

3：1以上

夜間職員体制（最少時人数）

協力医療機関医療法人社団聖心会
全医療機関

十全病院／医療法人社団苑田会

協力歯科医療機関

医療法人社団苑田会

苑田会歯科

3人

全医療機関／医療法人社団民政会

本物件の特徴2006年2月に開設された、医療法人社団苑田会を母体とする株式会社明昭が運営する、定員100名の介護付有料老人ホームで、自社運営のデイサービス事業所を併設しています。埼玉高速鉄道「鳩ケ谷」駅から約1.6kmの、川口市のほぼ中心の閑静な住宅街に位置しています。
建物は、居室階が各階定員20人の回廊式フロアであり、オペレーション効率を高めやすいハード構造になっています。医療法人グループによる運営と各病院との強い連携による医療面での安心感、リハビリテーションやレクリエー
ションの充実により、要支援から要介護者まで幅広く訴求しており、リーズナブルな価格設定と相俟って高い入居率を維持しています。

＜地図＞- 74 -

（取得予定資産）
物件番号：有老-41
物件名称

グランダ南浦和分類

介護付有料老人ホーム

特定資産の概要
取得予定年月日

2022年4月1日

取得予定価格1,022百万円

鑑定評価額

1,100百万円（価格時点）（2021年11月30日）

最寄駅

JR京浜東北線「南浦和」駅

所在地（地番）埼玉県川口市大字小谷場字西ノ妻63番地2

建蔽率
土地

信託受益
権の概要

60％

容積率

200％

用途地域

第一種住居地域

敷地面積

2,620.05㎡（注1）

所有形態

所有権

ＰＭ会社

特定資産の種類建物

サヴィルズ・ジャパン株式会社

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託設定日

2020年3月30日

信託期間満了日

2032年3月末日

竣工年月

2011年7月

構造

鉄骨造ステンレス鋼板ぶき

階数

3階建

用途

老人ホーム

延床面積

2,373.25㎡

所有形態

所有権

マスターリース会社

株式会社
ベネッセスタイルケア

特記事項
本物件の建物賃貸借契約上、本件建物を売却しようとする場合、賃借人に本件建物の買取りに係る優先交渉権が付与されており、信託受託者は事前にその意思を書面により確認するものとされています。
賃貸借の概要（注2）
賃貸可能面積2,373.25㎡（注2）

稼働率

100.0％（注2）

賃貸面積2,373.25㎡（注2）

テナント数

1

代表的テナント

株式会社ベネッセスタイルケア

敷金・保証金非開示

総賃料収入（年換算）

非開示（代表的テナントの契約概要）
・契約形態：普通建物賃貸借契約
・契約期間：2011年7月15日から2041年7月14日まで
・賃料改定：原則、期間満了日まで賃料の改定を行いません。但し、経済情勢が著しく変化した場合には、賃貸人及び賃借人で協議して改定できるものとします。
・契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了の6ヶ月前までに、相手方に対して更新しない旨の意思表示をした場合を除き、本契約は同一条件で更に3年間更新されるものとし、以後も同様です。
・中途解約：契約期間内は中途解約不可となっています。但し、賃借人は契約期間内であっても6ヶ月前までに書面により通知することで本契約を解約できるものとします。
（注1）「グランダ南浦和」及び「まどか南浦和」は同敷地内に所在しているため、換地処分前の仮換地面積の合計を記載しています。
（注2）2022年1月17日付で締結する賃貸借契約に係る変更覚書に基づき記載しています。

- 75 -

鑑定評価サマリー
グランダ南浦和
1,100百万円
株式会社立地評価研究所
2021年11月30日

物件名
鑑定評価額
鑑定機関
価格時点
項目
収益価格

内容
1,100百万円

直接還元法による価格（１）運営純収益（ＮＯＩ）（２）一時金の運用益（３）資本的支出（４）純収益（ＮＣＦ＝（１）＋（２）－（３））（５）還元利回り
ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率

1,110百万円

概要等
ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元
利回りで還元して査定

49百万円

―

―
3百万円

一時金の運用益は計上せず
エンジニアリング・レポートに基づき査定

45百万円

―

4.1％

―

1,090百万円
3.9％
4.2％
1,050百万円
60.1％
39.9％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項―
類似不動産の取引事例との比較及び金融商品の利回りに不動産の個別性を加味すること等により査定
還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定―――

該当事項はありません。

- 76 -

入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書等記載日

2021年5月1日）

グランダ南浦和
オペレーター

株式会社
ベネッセスタイルケア

開設年月日

2011年8月1日

施設の類型

介護付有料老人ホーム

居室数（室）

58

居住の権利形態

利用権方式

定員（人）

60

居室面積帯（㎡）

18.90～38.40

入居者数（人）54

自立・要支援・要介護入居率（％）

90.0

入居者の平均年齢（才）

88.6

入居時要件
入居者の平均要介護度

1.60

利用者の
支払い方式

一時金方式

月払い方式

入居一時金（千円）

6,300～16,600－

月額利用料（千円）

171～324291～639

介護に関わる職員体制
協力医療機関協力歯科医療機関

2.5：1以上
医療法人社団翠会
悠翔会

夜間職員体制（最少時人数）
和光病院／医療法人社団ときわ

悠翔会在宅クリニック川口／医療法人社団松弘会

医療法人社団燦佑会

3人

大宮在宅クリニック／医療法人社団
三愛病院等

若島歯科医院
本物件の特徴2011年8月に開設された、株式会社ベネッセスタイルケアが運営する、定員60名の介護付有料老人ホームです。JR京
浜東北線「南浦和」駅から徒歩14分の距離に立地し、周辺は戸建て住宅や公営団地が立ち並ぶ閑静な住宅地域で、街路修景の整備も進められています。
「グランダ」シリーズは個性あふれるホームで過ごす彩りある豊かな暮らしをコンセプトとし、入居者一人ひとりのケアプランに合わせたケアを実施しています。本オペレーターは隣接する「まどか南浦和」を含み、2㎞圏内で3ブランド4施設を運営しており、当該エリアで圧倒的な優位性を有しています。

＜地図＞- 77 -

物件番号：有老-42
物件名称

まどか南浦和

分類

介護付有料老人ホーム

特定資産の概要
取得予定年月日

2022年4月1日

取得予定価格822百万円

鑑定評価額

883百万円（価格時点）（2021年11月30日）

最寄駅

JR京浜東北線「南浦和」駅

所在地（地番）埼玉県川口市大字小谷場字西ノ妻58番地

土地

建蔽率

60％

容積率

200％

用途地域

第一種住居地域

敷地面積

2,620.05㎡（注）

所有形態

所有権

ＰＭ会社

特定資産の種類
信託受益
権の概要

建物

サヴィルズ・ジャパン株式会社

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託設定日

2020年3月30日

信託期間満了日

2032年3月末日

竣工年月

2005年4月

構造

鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺

階数

3階建

用途

老人ホーム

延床面積

1,918.98㎡

所有形態

所有権

マスターリース会社

株式会社
ベネッセスタイルケア

特記事項
本物件の建物賃貸借契約上、本件建物を売却しようとする場合、賃借人に本件建物の買取りに係る優先交渉権が付与されており、信託受託者は事前にその意思を書面により確認するものとされています。
賃貸借の概要
賃貸可能面積1,918.98㎡

稼働率

100.0％

賃貸面積

1,918.98㎡

テナント数

1

代表的テナント

株式会社ベネッセスタイルケア

敷金・保証金非開示

総賃料収入（年換算）

非開示（代表的テナントの契約概要）
・契約形態：普通建物賃貸借契約
・契約期間：2005年4月15日から2025年4月30日まで
・賃料改定：原則、期間満了日まで賃料の改定を行いません。但し、経済情勢が著しく変化した場合には、賃貸人及び賃借人で協議して改定できるものとします。
・契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了の6ヶ月前までに、相手方に対して更新しない旨の意思表示をした場合を除き、本契約は同一条件で更に3年間更新されるものとし、以後も同様です。
・中途解約：契約期間内は中途解約不可となっています。但し、賃借人は契約期間内であっても6ヶ月前までに書面により通知することで本契約を解約できるものとします。
（注）「グランダ南浦和」及び「まどか南浦和」は同敷地内に所在しているため、換地処分前の仮換地面積の合計を記載しています。

- 78 -

鑑定評価サマリー
まどか南浦和883百万円株式会社立地評価研究所
2021年11月30日

物件名
鑑定評価額
鑑定機関
価格時点
項目
収益価格

内容
883百万円直接還元法による価格（１）運営純収益（ＮＯＩ）（２）一時金の運用益（３）資本的支出（４）純収益（ＮＣＦ＝（１）＋（２）－（３））（５）還元利回り
ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率

893百万円概要等
ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元
利回りで還元して査定

39百万円

―

―
3百万円

一時金の運用益は計上せず
エンジニアリング・レポートに基づき査定

36百万円

―

4.1％

―

879百万円
3.9％
4.2％
728百万円
66.3％
33.7％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項―
類似不動産の取引事例との比較及び金融商品の利回りに不動産の個別性を加味すること等により査定
還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定―――

該当事項はありません。

- 79 -

入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書等記載日

2021年5月1日）

まどか南浦和オペレーター

株式会社
ベネッセスタイルケア

開設年月日

2005年5月5日

施設の類型

介護付有料老人ホーム

居室数（室）

54

居住の権利形態

利用権方式

定員（人）

54

居室面積帯（㎡）18.00

入居者数（人）53

自立・要支援・要介護入居率（％）

98.1

入居者の平均年齢（才）

89.1

入居時要件
入居者の平均要介護度

2.31

利用者の
支払い方式

一時金方式

月払い方式

入居一時金（千円）－－

月額利用料（千円）－

261

介護に関わる職員体制

2.5：1以上

夜間職員体制（最少時人数）

3人

医療法人社団ときわ

大宮在宅クリニック／医療法人社団和啓会

協力医療機関ック／医療法人刀水会
等

齋藤記念病院／医療法人社団協友会

協力歯科医療機関

医療法人社団康寧会

メディクス草加クリニ

メディカルトピア草加病院

立川歯科
本物件の特徴2005年5月に開設された、株式会社ベネッセスタイルケアが運営する、定員54名の介護付有料老人ホームです。JR京
浜東北線「南浦和」駅から徒歩14分の距離に立地し、周辺は戸建て住宅や公営団地が立ち並ぶ閑静な住宅地域で、街路修景の整備も進められています。
「まどか」シリーズは入居者同士やその家族など多くの人との関わりを大切にすることをコンセプトに、20名前後のグループでグループケアを実施しています。本オペレーターは隣接する「グランダ南浦和」を含み、2㎞圏内で3ブランド4施設を運営しており、当該エリアで圧倒的な優位性を有しています。

＜地図＞- 80 -

物件番号：サ高住-3
物件名称

ノアガーデン カーサ・リッツ

分類

サービス付き高齢者向け住宅

特定資産の概要
取得予定年月日

2022年2月1日

取得予定価格1,619百万円

鑑定評価額

1,730百万円（注1）（価格時点）（2021年11月30日）

最寄駅

JR千歳線「上野幌」駅

所在地（住居表示）

北海道札幌市清田区美しが丘2条10丁目4番5号

建蔽率
土地

信託受益
権の概要

60％

容積率

200％

用途地域

準工業地域

敷地面積

9,012.28㎡（注2）

所有形態

所有権

ＰＭ会社

特定資産の種類建物

株式会社ザイマックス北海道

信託受益権

信託受託者

株式会社ＳＭＢＣ信託銀行

信託設定日

2020年3月26日

信託期間満了日

2032年1月末日

竣工年月

2015年3月新築
2016年10月増築

構造

鉄筋コンクリート造陸屋根

階数

5階建

用途

老人ホーム

延床面積

4,986.98㎡

所有形態

所有権

マスターリース会社

株式会社ノアコンツェル

特記事項
該当ありません。
賃貸借の概要
賃貸可能面積4,986.98㎡

稼働率

100.0％

賃貸面積4,986.98㎡

テナント数

1

代表的テナント

株式会社ノアコンツェル

敷金・保証金非開示

総賃料収入（年換算）

非開示（代表的テナントの契約概要）
・契約形態：普通建物賃貸借契約
・契約期間：2020年3月26日から2050年3月25日まで
・賃料改定：原則、期間満了日まで賃料の改定を行いません。但し、経済情勢が著しく変化した場合には、賃貸人及び賃借人で協議して改定できるものとします。
・契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了の12ヶ月前までに、相手方に対して更新しない旨の意思表示をした場合を除き、本契約は同一条件で更に2年間更新されるものとし、以後も同様です。
・中途解約：契約期間内は中途解約不可となっています。但し、賃借人は12ヶ月前までに書面で解約を申し入れ、賃貸人が承諾した場合は本契約を解約することができます（2033年3月26日以降はこの承諾を要しません。）。
（注1）鑑定評価書に記載された「ノアガーデン レジェンド」、「ノアガーデン エル・グレイス」及び「ノアガーデン カーサ・リッツ」の鑑定評価書の付記意見として記載された各物件の内訳価格を記載しています。本物件の鑑定評価額の記載について以下同じです。
（注2）「ノアガーデン レジェンド」、「ノアガーデン エル・グレイス」及び「ノアガーデン カーサ・リッツ」は同敷地内に所在しているため、敷地面積の合計を記載しています。

- 81 -

鑑定評価サマリー
ノアガーデン カーサ・リッツ
1,730百万円
株式会社谷澤総合鑑定所
2021年11月30日

物件名
鑑定評価額
鑑定機関
価格時点
項目
収益価格

内容
1,730百万円

直接還元法による価格（１）運営純収益（ＮＯＩ）（２）一時金の運用益（３）資本的支出（４）純収益（ＮＣＦ＝（１）＋（２）－（３））（５）還元利回り
ＤＣＦ法による価格

1,740百万円

―

0百万円
2百万円

運用利回りを1.0％として運用益を査定
エンジニアリング・レポート、類似事例に基づき査定

88百万円

―

5.1％
1,720百万円
5.2％

最終還元利回り

5.3％

土地比率
建物比率

標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定

91百万円

割引率

積算価格

概要等
ＤＣＦ法による収益価格を標準として、相対的に想定要素の介入の余地が少なく、市場の取引利回りに立脚した直接還元法による検証を行って査定

3,380百万円
（注）
37.8％
（注）
62.2％
（注）

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討し、割引率との関係にも留意の上、査定―
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定―――該当事項はありません。

（注）鑑定評価書に記載された「ノアガーデン レジェンド」、「ノアガーデン エル・グレイス」及び「ノアガーデン カーサ・リッツ」を併せた積算価格、土地比率及び建物比率を記載しています。

- 82 -

入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書等記載日

2021年9月21日）

ノアガーデン カーサ・リッツ
オペレーター

株式会社ノアコンツェル

開設年月日

2015年4月20日

施設の類型

サービス付き高齢者向け住宅

居室数（室）

115

居住の権利形態

賃貸借

定員（人）

115

居室面積帯（㎡）21.60

入居者数（人）98

要支援・要介護入居率（％）

85.2

入居者の平均年齢（才）

87.9

入居時要件
入居者の平均要介護度

2.00

利用者の
支払い方式

一時金方式

月払い方式

入居一時金（千円）－－

月額利用料（千円）－

110～135－

夜間職員体制（最少時人数）

介護に関わる職員体制
協力医療機関－協力歯科医療機関－－

本物件の特徴株式会社ノアコンツェルが運営するノアガーデンシリーズの4つの建物がまとまって立地して「ノアガーデン美しが丘」(合計238室)を形成しており、道央自動車道「北広島IC」から車で約3分の幹線道路沿いに位置しています。各建物は白を基調とした洋風の外観となっているほか、建物内部もホテルライクな高級感のある造りとなっており、天然温泉付きの大浴場が備えられています。
本物件は上記4つの建物の内、2015年4月に開設されたサービス付き高齢者住宅の「ノアガーデン カーサ・リッツ」(49室)、同建物を増築し、2016年11月に開設された「カーサ・リッツ セカンドコート」(66室)の2つの建物であり、登記簿上1つの建物となるため併せて1物件としています。定期巡回・随時対応型訪問介護看護事業所を併設し、24時間対応の介護・看護を入居者に提供しているほか、自社運営のデイサービス事業所も建物内に併設しています。
リーズナブルな料金設定でありながら良好な居住環境が整備されており、サービス・設備面は充実しています。

＜地図＞- 83 -

（２）建物調査診断報告書の概要
本投資法人は、取得予定資産について、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評
価、環境リスク診断及び地震リスク評価等に関する建物調査診断報告書を、東京海上ディーアール株式会社又は株式会社ERIソリューションより取得しています。建物調査診断報告書の記載
は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上ディーアール株式会社又は株式会社ERIソリューションと本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。

物件
番号

有老
-34
有老
-35
有老
-36

物件名称

ＳＯＭＰＯケアラヴィーレ神戸
伊川谷
ＳＯＭＰＯケアそんぽの家
狭山
ロイヤル川口有老-40

ノアガーデン
レジェンド
ノアガーデンエル・グレイス
ノアガーデンシーズンベル
ハートランド
川口明生苑

有老
-41

グランダ南浦和有老-42

まどか南浦和サ高住-3

ノアガーデンカーサ・リッツ

有老
-37
有老
-38
有老
-39

建物状況
調査機関

再調達価格
（千円）
（注1、2）

調査時点における修繕費（千円）（注1）
緊急
（注3）

短期
（注3）

長期
（注3）

ＰＭＬ値
（％）
（注4）

調査年月
（注5）

株式会社ERI
ソリューション

945,000

260

240

121,200

14.5

2022年1月

株式会社ERI
ソリューション

464,400―

480

29,41014.4

2022年1月

887,200―

150

101,570

3.5

2021年12月

646,000―

1,000

24,50010.2

2021年12月

489,000―

670

21,4509.5

2021年12月

1,040,000―

270

38,6604.9

2021年12月

1,084,000――

107,1336.8

2021年12月

571,000―

30

66,3503.1

2022年1月

458,000―

2,550

56,7204.0

2022年1月

1,156,000

―

1,150

45,5209.2

2021年12月

株式会社ERI
ソリューション
株式会社ERI
ソリューション
株式会社ERI
ソリューション
株式会社ERI
ソリューション
東京海上ディー
アール株式会社
株式会社ERI
ソリューション
株式会社ERI
ソリューション
株式会社ERI
ソリューション

（注1）「再調達価格」及び「調査時点における修繕費」については、単位未満を切り捨てて記載しています。
（注2）「再調達価格」については、各取得予定資産に係る建物エンジニアリング・レポートに記載されている消費税及び地方消費税を含まない金額を記載しています。
（注3）「緊急」は、書類等調査、現地調査等により確認された法的不適合項目に関する修繕・更新又は是正に要する推定費用を記載しています。「短期」は、各調査会社が試算した各調査時点における、1年以内に必要な修繕費用を記載しています。「長期」は、各調査会社が試算した各調査時点における10年～15年間（各調査会社により異なります。）の修繕更新費用の総額を記載しています。
（注4）「ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）」は、予想最大損失率と訳されます。これは、「対象施設あるいは施設群に対し最大の損失をもたらす地震が発生し、その場合の90％信頼性水準に相当する物的損失額」と定義されています。実際には、ＰＭＬとして再現期間475年の地震を用いることが多く、この地震が発生した場合の物的損害額（90％信頼水準）の再調達価格に対する割合で表されます。
（注5）「調査年月」については、各取得予定資産に係る建物エンジニアリング・レポートの作成年月を記載しています。

- 84 -

（３）設計者・施工者・建築確認機関・構造計算等確認検査機関
取得予定資産に係る設計者・施工者・建築確認機関・構造計算等確認検査機関（注）は、以下のとおりです。
なお、本投資法人は専門の第三者機関に依頼し、「グランダ南浦和」を除く取得予定資産に係る構造計算書の妥当性について、専門の第三者機関による調査を受けており、かかる調査の結果により、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていることを確認しています。
「グランダ南浦和」については、建築基準法に基づき、指定構造計算適合性判定機関から、構造計算が国土交通大臣の定めた方法等により適正に行われたものであることの判定を受けているため、上記の調査は行っていません。
物件
番号

物件名称

設計者
株式会社二隆建築事務

施工者

株木建設株式会社大阪支店（既存棟）

建築確認機関

構造計算等
確認検査機関日本テスティング
株式会社-34

所（既存棟）
株木建設株式会社一級ラヴィーレ神戸伊川谷
株木建設株式会社大阪
建築士事務所 （ 増築
支店（増築棟）棟）

有老-35

ＳＯＭＰＯケア
そんぽの家 狭山

積水ハウス株式会社大阪特建事業部

積水ハウス株式会社大阪特建事業部

株式会社日本確認
検査センター

株式会社ERI
ソリューション

有老-36

ロイヤル川口株式会社エムエージー
平林建築計画研究室

共立建設株式会社本店

日本ERI株式会社株式会社ERI
ソリューション

有老-37

ノアガーデンレジェンド

蛯子多津也建築設計事
務所

堀松建設工業株式会社

株式会社札幌工業
検査株式会社ERI
ソリューション

有老-38

ノアガーデンエル・グレイス

株式会社ワンズ・レー
ニア一級建築士事務所

堀松建設工業株式会社

有老-39

ノアガーデンシーズンベル

株式会社ワンズ・レー
ニア一級建築士事務所

堀松建設工業株式会社

株式会社
サッコウケン

株式会社ERI
ソリューション

有老

ハートランド有限会社エイト建築設

共立・佐藤秀建設共同

イーホームズ

東京海上ディーア

-40

川口明生苑

計事務所

企業体

株式会社

ール株式会社有老

ＳＯＭＰＯケア（既存棟）
株式会社国際確認
検査センター

株式会社ERI
ソリューション

（増築棟）

ビューローベリタ
スジャパン株式会社

株式会社ERI
ソリューション

一般財団法人さい
有老-41

たま住宅検査セン
ター（建築物）日本ERI株式会社（昇降機）

グランダ南浦和

株式会社田中工務店一級建築士事務所

株式会社田中工務店

有老-42

まどか南浦和株式会社田中工務店一級建築士事務所

株式会社田中工務店

サ高

ノアガーデン

株式会社ワンズ・レー

住-3

カーサ・リッツ

ニア一級建築士事務所（注）

設計者、施工者、建築確認機関、構造計算等確認検査機関の名称は、設計、施工、建築確認、及び調査又は適合性判定実施時の名称等を記載しています。

一般財団法人さい

堀松建設工業株式会社- 85 -

たま住宅検査セン
ター－

株式会社ERI
ソリューション

株式会社札幌工業

株式会社ERI

検査

ソリューション

８

取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要
以下は、本募集後保有資産の概況（一覧）です。なお、本募集後保有資産につき、担保は設定されていません。

（１）本募集後保有資産の一覧
取得（予定）
価格
（百万円）
（注2）

鑑定評価額
（百万円）
（注3）

兵庫県西宮市西宮浜四丁目15番2号

1,950

2,060

2.5

ボンセジュール
千歳船橋

東京都世田谷区船橋一丁目37番3号

824

974

1.0

有老-3

ボンセジュール
日野

東京都日野市落川
438番地1

724

818

0.9

有老-4

ボンセジュール
武蔵新城

神奈川県川崎市高津区千年773番地
2

582

643

0.7

728

850

0.9

ヘルスケアブ
リッジ1号
合同会社

2015年
3月19日

1,270

1,450

1.6

ヘルスケアブ
リッジ1号
合同会社

2015年
3月19日

物件
番号
（注1）

物件名称

所在地

有老-1

アクアマリーン
西宮浜

有老-2

有老-5

有老-6

有老-7
有老-8
有老-9

有老-10

有老-11

有老-12
有老-13
有老-14

有老-15

有老-16

メディカル・
神奈川県秦野市渋リハビリホーム
沢上一丁目6番60
ボンセジュール号
秦野渋沢
メディカル・
リハビリホーム 愛知県小牧市城山
ボンセジュール 三丁目1番地
小牧

投資比率
（％）
（注4）

取得（予定）
先株式会社エバーグリーン
ヘルスケアブ
リッジ1号
合同会社
ヘルスケアブ
リッジ1号
合同会社
ヘルスケアブ
リッジ1号
合同会社

ヘルスケアブ
リッジ1号
合同会社
合同会社
ＨＣデネブ

取得（予
定）日
（注5）
2015年
3月20日
2015年
3月19日
2015年
3月19日
2015年
3月19日

アズハイム
光が丘

東京都練馬区谷原
四丁目3番23号

1,385

1,490

1.8

アズハイム
文京白山
ＳＯＭＰＯケアラヴィーレ町田小野路
ＳＯＭＰＯケアラヴィーレあざみ野

東京都文京区白山四丁目36番13号

1,430

1,650

1.8

東京都町田市小野路町1612番

3,580

3,780

4.6

合同会社
ＨＣデネブ

2015年
3月20日

3,050

3,230

3.9

合同会社
ＨＣデネブ

2015年
3月20日

1,520

1,520

1.9

合同会社
ＨＣベガ

2015年
3月20日

1,380

1,400

1.8

合同会社
ＨＣベガ

2015年
3月20日

390

377

0.5

合同会社
ＨＣベガ

2015年
3月20日

1,740

1,950

2.2

合同会社
ＨＣデネブ

2015年
3月20日

824

886

1.0

514

557

0.7

神奈川県横浜市都
筑区 あゆみが 丘
19番24号福岡県福岡市博多
さわやか立花館 区大字立花寺173番15号
福岡県北九州市門
さわやか
司区大久保一丁目
和布刈館
9番15号
福岡県田川市大字
さわやか田川館
伊田393番地1
東京都品川区西五グッドタイム反 田 五 丁 目25 番
ホーム不動前13号
東京都葛飾区東四ボンセジュール
つ木三丁目1番11
四つ木号
メディカルホー兵庫県伊丹市中央
ムボンセジュー
一丁目2番25号
ル伊丹- 86 -

ヘルスケアブ
リッジ1号
合同会社
ヘルスケアブ
リッジ1号
合同会社

2015年
3月20日
2015年
3月20日

2016年
3月30日
2016年
3月30日

物件
番号
（注1）

物件名称

有老-17

神戸学園都市ビル（はぴね神戸
学園都市）

有老-18

有老-19

有老-20

有老-21

有老-22

有老-23
有老-24
有老-25

有老-26

有老-27

有老-28

有老-29

有老-30
有老-31
有老-32

有老-33

有老-34

所在地

兵庫県神戸市西区
学園西町一丁目1番地2
大阪府守口市佐太
グリーンライフ
中 町 六 丁 目17 番
守口
34号
兵庫県神戸市東灘はぴね神戸魚崎区魚崎南町八丁目
弐番館
10番7号
神奈川県大和市下
グランダ
鶴間二丁目3番41
鶴間・大和号
スマイリング東京都足立区南花
ホームメディス
畑三丁目35番10号
足立新潟県新潟市中央
愛広苑壱番館
区田町一丁目ビル
3239番地1
神奈川県横浜市南
はなことば南区新川町二丁目4番地38
神奈川県三浦市諏
はなことば三浦訪町3番5号
ＳＯＭＰＯケア 神奈川県川崎市川
ラヴィーレ浜川 崎区田島町23番1
崎号
神奈川県横浜市港
はなことば
北区新横浜一丁目
新横浜
11番地5
神奈川県横浜市港
はなことば
北区新横浜一丁目
新横浜2号館
11番地11
神奈川県小田原市
はなことば
酒匂三丁目9番12小田原号
群馬県高崎市箕郷
ベルジ箕輪
町上芝字町屋坊
839番地4群馬県利根郡川場
ベルジ武尊
村大字生品字前原
1221番地サニーライフ
東京都品川区北品
北品川
川三丁目8番6号
神奈川県鎌倉市上サニーライフ
町屋字吉目214番
鎌倉地4
東京都国分寺市西ニチイホーム
恋ヶ窪二丁目11番
西国分寺
地22号
ＳＯＭＰＯケア 兵庫県神戸市西区
ラヴィーレ神戸 伊川谷町有瀬字尾伊川谷
崎1745番地1

取得（予定）
価格
（百万円）
（注2）

鑑定評価額
（百万円）
（注3）

4,320

4,450

4,150

取得
（予定）先

取得（予
定）日
（注5）

5.5

合同会社
ＨＣベガ

2017年
2月1日

4,400

5.3

合同会社ＨＣ
アルタイル

2017年
2月1日

930

974

1.2

合同会社ＨＣ
アルタイル

2017年
2月1日

1,000

1,060

1.3

合同会社ＨＣ
アルタイル

2017年
2月1日

2,253

2,500

2.9

株式会社陽栄

2017年
3月3日

770

860

1.0

株式会社陽栄

2017年
3月3日

1,071

1,180

1.4

合同会社
ＭＹＧＫ1号

2018年
10月1日

615

668

0.8

合同会社
ＭＹＧＫ1号

2018年
10月1日

1,710

1,810

2.2

合同会社
ＭＹＧＫ2号

2019年
2月1日

2,071

2,230

2.6

合同会社
ＭＹＧＫ1号

2019年
2月1日

375

376

0.5

合同会社
ＭＹＧＫ2号

2019年
2月1日

880

946

1.1

合同会社
ＭＹＧＫ1号

2019年
2月1日

1,620

1,700

2.1

1,328

1,430

1.7

1,825

2,000

2.3

株式会社陽栄

2019年
2月1日

1,418

1,580

1.8

合同会社
ＭＹＧＫ3号

2020年
6月29日

720

762

0.9

小田急不動産
株式会社

2021年
3月29日

1,288

1,300

1.6

神戸土地建物
株式会社

2022年
2月1日

- 87 -

投資比率
（％）
（注4）

三井住友ファ
イナンス＆リース株式会社
三井住友ファ
イナンス＆リース株式会社

2019年
2月1日
2019年
2月1日

物件
番号
（注1）

物件名称

所在地

有老-35

ＳＯＭＰＯケアそんぽの家
狭山

大阪府堺市東区南野田548番地1

有老-36

ロイヤル川口有老-37

ノアガーデン
レジェンド

有老-38

ノアガーデンエル・グレイス

有老-39

有老-40

有老-41

有老-42
サ高住
-1
サ高住
-2
サ高住
-3

ノアガーデンシーズンベル（注6）
ハートランド川口明生苑（注6）埼玉県川口市青木二丁目5番24号
北海道札幌市清田区美しが丘2条10
丁目4番3号
北海道札幌市清田区美しが丘2条10
丁目4番1号
北海道札幌市豊平区福住1条5丁目3番1号
埼玉県川口市上青木3丁目10番7号

埼玉県川口市大字
小谷場字西 ノ 妻
63番地2
埼玉県川口市大字
まどか南浦和小谷場字西 ノ 妻
（注6）58番地
ＳＯＭＰＯケア 大阪府大阪市東淀
そんぽの家S 淡 川 区 淡 路 三 丁 目
路駅前
20番26号
ＳＯＭＰＯケア 兵庫県神戸市兵庫
そんぽの家S
区上沢通八丁目2神戸上沢番5号
北海道札幌市清田
ノアガーデン
区美しが丘2条10
カーサ・リッツ
丁目4番5号
グランダ南浦和（注6）

取得（予定）
価格
（百万円）
（注2）

鑑定評価額
（百万円）
（注3）

600

646

1,260

投資比率
（％）
（注4）

取得
（予定）先

取得（予
定）日
（注5）

0.8

堺土建
株式会社

2022年
2月1日

1,310

1.6

銀泉株式会社

2022年
2月1日

859

910

1.1

622

660

0.8

1,350

1,520

1.7

株式会社ノア
コンツェル

2022年
3月30日

2,000

2,110

2.5

合同会社
ＭＹＧＫ4号

2022年
3月30日

1,022

1,100

1.3

822

883

1.0

1,930

2,170

2.5

大阪ガス都市開発株式会社

2015年
3月20日

1,200

1,340

1.5

大阪ガス都市開発株式会社

2015年
3月20日

1,619

1,730

2.1

医療-1

新潟リハビリテーション病院

新潟県新潟市北区
木崎761番地

2,060

2,260

2.6

有老・
医療-1

シップ千里ビルディング

大阪府豊中市新千里東町一丁目4番
3号

12,92014,20016.5―

78,49984,700

100.0

合計

合同会社
ノアガーデン美しが丘
合同会社
ノアガーデン
美しが丘

NECキャピタ
ルソリューション株式会社
NECキャピタ
ルソリューション株式会社

2022年
2月1日
2022年
2月1日

2022年
4月1日
2022年
4月1日

合同会社
ノアガーデン
美しが丘
三井住友ファ
イナンス＆リース株式会社
三井住友ファ
イナンス＆リース株式会社2017年
11月10日

―

―

2022年
2月1日

2019年
2月1日

（注1）「物件番号」は、本投資法人の各本募集後保有資産のうち、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅及び医療関連施設等の3つに分類し、有料老人ホームを「有老」、サービス付き高齢者向け住宅を「サ高住」、医療関連施設等を「医療」、有料老人ホーム及び医療関連施設等が併設された物件を「有老・医療」と表記して、分類ごとに番号を付したものです。以下同じです。
（注2）「取得（予定）価格」は、各本募集後保有資産に係る信託受益権譲渡契約に記載された売買代金を百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税、取得日の属する年度に係る固定資産税及び都市計画税並びに仲介手数料その他の取得に要する諸費用は含みません。
（注3）各本募集後保有資産に係る鑑定評価は、株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所及び大和不動産鑑定株式会社に委託しています。「鑑定評価額」は、2021年7月31日（取得予定資産については2021年11月30日）を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づいた数値を、単位未満を切り捨てて記載しています。
（注4）「投資比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する各本募集後保有資産の取得（予定）価格の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各欄の比率の合計が合計欄と一致しない場合があります。
（注5）「取得（予定）日」は、各本募集後保有資産に係る売買契約書に記載された取得（予定）年月日を記載しています。
（注6）取得予定資産に係る売買契約のうち、「ノアガーデン シーズンベル」、「ハートランド川口明生苑」、「まどか南浦和」及び「グランダ南浦和」（併せて以下「フォワード・コミットメント4物件」といいます。）に係る売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される本投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。
フォワード・コミットメント4物件に係る売買契約においては、売主又は本投資法人が当該売買契約に違反した場合（表明保証事項が真実でないことを含みます。）、相手方は催告の上、同契約を解除することができ、違反した当事者は、相手方に対し、違約金（「ノアガー
デン シーズンベル」、「まどか南浦和」及び「グランダ南浦和」に係る売買契約においては、所定の売買代金額の20％相当額、「ハートランド川口明生苑」に係る売買契約においては、所定の売買代金額の18.7％相当額）を支払う旨の定めがあります。但し、「ノアガーデ
ン シーズンベル」に係る売買契約契約においては、これを上回る損害を被ったことを立証した場合には、かかる超過額の請求を何ら妨げ- 88 -

られるものではありません。但し、フォワード・コミットメント4物件に係る全ての売買契約には、新投資口の発行又は資金の借入れにより必要資金の調達を完了したこと等を売買代金支払の条件とする旨の定めがあり、かかる条件が成就しない場合には、当該売買契約書
は、確定的にその効力を失うものとされています。したがって、新投資口の発行又は資金の借入れ等が完了できずに当該売買契約書上の代金支払義務を履行できない場合においても、原則として、かかる履行ができない結果として違約金を支払うことにはならないため、本投資法人は、その財務内容及び分配金等に直接に重大な悪影響を受ける可能性は低いものと考えています。

- 89 -

（２）建物及び賃貸借の概要
各本募集後保有資産の総賃料収入及び月額賃料については、テナントの承諾が得られていない
ため、開示していません。なお、各本募集後保有資産（計47物件）に係る総賃料収入合計は4,910
百万円（注）となります。
（注）2021年7月31日時点（取得予定資産については2021年11月30日時点）において有効な各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（税金等を含みます。）を合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。

物件
番号
有老
-1
有老
-2
有老
-3
有老
-4
有老
-5
有老
-6
有老
-7
有老
-8
有老
-9
有老
-10
有老
-11
有老
-12
有老
-13
有老
-14
有老
-15
有老
-16
有老
-17
有老
-18
有老
-19
有老
-20
有老
-21
有老
-22
有老
-23
有老
-24
有老
-25

物件名称

構造/
賃貸
テナント 稼働率
建築時期
賃貸面積
階数
可能面積
数（件） （％）（注2）（㎡）（注4）（注1）（㎡）（注3）（注5） （注6）

アクアマリーン西宮浜

RC/5F

ボンセジュール千歳船橋

RC/B1・
6F

ボンセジュール日野RC/3F

ボンセジュール武蔵新城

RC/4F

メディカル・リハビリホーム
ボンセジュール秦野渋沢

RC/5F

メディカル・リハビリホーム
ボンセジュール小牧

SRC・
RC・S/
10F

アズハイム光が丘

RC/3F

アズハイム文京白山

RC/8F

ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ町田小野路
ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレあざみ野
さわやか立花館

1991年
3月13日

RC/B1・
6F
RC/B1・
5F
RC/B1・
6F

さわやか和布刈館

RC/4F

さわやか田川館

RC/3F

グッドタイムホーム不動前

RC/B1・
5F

ボンセジュール四つ木RC/5F

メディカルホームボンセジュール伊丹
神戸学園都市ビル（はぴね神戸学園都市）
グリーンライフ守口
はぴね神戸魚崎弐番館
グランダ鶴間・大和

SRC/11F（専有部分）
RC/B1・
9F
S・RC/
9F
S/B1・
4F
RC・S/
5F

スマイリングホームメディス足立

RC/4F

愛広苑壱番館ビル

S/5F

はなことば南

RC/7F

はなことば三浦

RC/4F

ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ浜川崎

RC/4F
（専有
部分）

2007年
5月18日
1988年
3月8日
1990年
5月2日
1985年
2月21日
1991年
7月17日

2006年
3月6日
2007年
2月27日
2007年
10月29日
2004年
3月1日
2005年
10月31日2005年
11月15日
2006年
1月20日
1992年
3月18日
1989年
3月28日
1989年
3月3日
2009年
1月7日
2006年
9月6日
2010年
3月31日
1998年
3月6日
2005年
11月16日
2010年
2月4日
2010年
2月24日
2007年
6月27日
2007年
3月8日

- 90 -

5,274.54

5,274.542

100.0

2,342.17

2,342.171

100.0

1,984.17

1,984.171

100.0

1,710.43

1,710.431

100.0

3,435.79

3,435.791

100.0

8,858.49

8,858.491

100.0

3,628.60

3,628.601

100.0

2,507.25

2,507.252

100.0

7,720.17

7,720.171

100.0

5,789.25

5,789.25

1

100.0

5,652.94

5,652.941

100.0

4,720.46

4,720.461

100.0

2,366.20

2,366.201100.0

3,400.20

3,400.20

1

100.0

1,962.89

1,962.891

100.0

2,129.87

2,129.87

1

100.0

12,636.48

12,636.48

1

100.0

8,356.85

8,356.851

100.0

1,772.89

1,772.891

100.0

3,427.08

3,427.081

100.0

3,870.98

3,870.982

100.0

4,311.20

4,125.973

95.7

1,710.68

1,710.68

1

100.0

1,959.64

1,959.641

100.0

4,060.21

4,060.21

5

100.0

物件
番号
有老
-26
有老
-27
有老
-28

物件名称
はなことば新横浜
はなことば新横浜2号館
はなことば小田原

有老
-29

ベルジ箕輪

有老
-30

ベルジ武尊

有老
-31
有老
-32
有老
-33
有老
-34
有老
-35
有老
-36
有老
-37
有老
-38
有老
-39
有老
-40
有老
-41
有老
-42
サ高
住-1
サ高
住-2

サニーライフ北品川
サニーライフ鎌倉
ニチイホーム西国分寺

ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ神戸伊川谷

ＳＯＭＰＯケア そんぽの家 狭山
ロイヤル川口ノアガーデン レジェンド
ノアガーデン エル・グレイス
ノアガーデン シーズンベル
ハートランド川口明生苑
グランダ南浦和
まどか南浦和ＳＯＭＰＯケア そんぽの家S 淡路駅前
ＳＯＭＰＯケア そんぽの家S 神戸上沢サ高
住-3

ノアガーデン カーサ・リッツ

医療-1

新潟リハビリテーション病院

有老
・
医療
-1

シップ千里ビルディング
合計/平均

構造/
賃貸
テナント 稼働率
建築時期
賃貸面積
階数
可能面積
数（件） （％）（注2）（㎡）（注4）（注1）（㎡）（注3）（注5） （注6）
2004年
3月15日
RC/B1・ 2007年
7F
4月25日
2009年
RC/4F
9月16日
①2003年①S/5F
11月20日
②S・②1974年
RC/8F
2月28日①1982年①S・9月29日
SRC/5F②1989年
②S/2F
7月1日
2018年
S/3F
9月20日
2014年
S/5F
9月19日
1990年
S/3F
9月29日
①2009年
RC・S/ 4月24日
4F②2015年
12月3日
2005年
S/3F
8月15日
2008年
RC/3F
10月1日
2015年
RC/4F
10月10日2017年
RC/4F
10月27日2019年
RC/5F
12月10日
2006年
RC/6F
1月30日
2011年
S/3F
7月15日
2005年
S/3F
4月11日
2009年
RC/12F
6月12日
2009年
S/9F
6月11日
①2015年
3月27日
RC/5F②2016年10月25日
①1990年①RC/3F 4月20日②S/5F ②2001年
2月28日
RC/9F

5,230.23

5,230.231

100.0

1,837.29

1,837.291

100.0

2,203.42

2,203.42

1

100.0

11,098.17

11,098.17

1

100.0

6,352.86

6,352.861

100.0

2,135.54

2,135.541

100.0

3,817.91

3,817.91

1

100.0

1,559.99

1,559.991

100.0

3,824.54

3,824.541

100.0

1,997.87

1,997.87

1

100.0

3,484.02

3,484.021

100.0

2,736.89

2,736.891

100.0

2,075.25

2,075.25

1

100.0

4,602.26

4,602.261

100.0

3,885.90

3,885.901

100.0

2,373.25

2,373.25

1

100.0

1,918.98

1,918.98

1

100.0

5,745.15

5,745.15

1

100.0

4,058.35

4,058.35

1

100.0

4,986.98

4,986.98

1

100.0

13,476.55

13,476.55

1

100.0

RC/B1・
11F

2008年
9月5日

24,813.85

24,813.85

1

100.0

－

－

219,804.68

219,619.45

56

99.9

（注1）「構造/階数」は、各本募集後保有資産に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。なお、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味します。
（注2）「建築時期」は、各本募集後保有資産に係る建物の登記簿上の新築、増築年月日又は検査済証上の竣工年月日を記載しています。
（注3）「賃貸可能面積」は、2021年7月31日現在（「ノアガーデン シーズンベル」及び「グランダ南浦和」を除く取得予定資産は2021年11月30日現在、「ノアガーデン シーズンベル」及び「グランダ南浦和」は2022年1月17日現在）における各建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
（注4）「賃貸面積」は、2021年7月31日現在（「ノアガーデン シーズンベル」及び「グランダ南浦和」を除く取得予定資産は2021年11月30日現- 91 -

在、「ノアガーデン シーズンベル」及び「グランダ南浦和」は2022年1月17日現在）における賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている又は賃貸が行われる予定の面積を記載しています。
（注5）「テナント数」は、2021年7月31日現在（「ノアガーデン シーズンベル」及び「グランダ南浦和」を除く取得予定資産は2021年11月30日
現在、「ノアガーデン シーズンベル」及び「グランダ南浦和」は2022年1月17日現在）における各建物の賃貸借契約に基づきテナント数を記載しています。なお、各本募集後保有資産の信託受託者と本投資法人が、本投資法人によるマスターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約（マスターリース契約）を締結するヘルスケア施設の区画（「スマイリングホームメディス足立」については、介護付有料
老人ホームの区画）については、いずれも、当該区画でヘルスケア施設を運営するマスターリース会社（オペレーター）をテナントとしてテナント数を記載しています。但し、信託受託者と本投資法人による賃貸借契約（マスターリース契約）の対象とならない区画については、信託受託者から建物を賃借する賃借人をテナントとしてテナント数を記載しています。なお、本書の日付現在において一部のテナントより、2022年1月末時点で退去する旨の通知を受領しており、かかる退去を前提とした本募集後保有資産のテナント数は56となります。
（注6）「稼働率」は、2021年7月31日現在（「ノアガーデン シーズンベル」及び「グランダ南浦和」を除く取得予定資産は2021年11月30日現
在、「ノアガーデン シーズンベル」及び「グランダ南浦和」は2022年1月17日現在）における各本募集後保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。平均の数値の算出においては、保有資産については2021年7月期（第13期）末時点の稼働率、取得予定資産については2021年11月30日時点（「ノアガーデン シーズンベル」及び「グランダ南浦和」を除く取得予定資産は2021年11月30日現在、「ノアガーデン シーズンベル」及び「グランダ南浦和」は2022年1月17日時点）の稼働率を基に算出していますが、保有物件において2022年1月末日を解約日として退去予定のテナントがあるため、この退去を考慮しています。

- 92 -

（３）施設の概要

物件
番号

有老-1
有老-2
有老-3
有老-4

有老-5

有老-6
有老-7

入居率
(％)
(注2)

重要事項
説明書等
作成日
(注3)

施設の類型

オペレーター

アクアマリーン
西宮浜
ボンセジュール
千歳船橋
ボンセジュール
日野ボンセジュール
武蔵新城
メディカル・リハビリホーム
ボンセジュール
秦野渋沢
メディカル・リハビリホーム
ボンセジュール小牧

介護付有料
老人ホーム

グリーンライフ
株式会社

90

100

100

100.0

2021年
6月7日

介護付有料
老人ホーム

株式会社ベネッセ
スタイルケア

42

47

43

91.5

2021年
5月1日

介護付有料
老人ホーム

株式会社ベネッセ
スタイルケア

56

58

50

86.2

2021年
5月1日

介護付有料
老人ホーム

株式会社ベネッセ
スタイルケア

46

49

44

89.8

2021年
5月1日

介護付有料
老人ホーム

株式会社ベネッセ
スタイルケア

100

101

97

96.0

2021年
5月1日

住宅型有料
老人ホーム

株式会社ベネッセ
スタイルケア

124

165

131

79.4

2021年
5月1日

介護付有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム

株式会社
アズパートナーズ株式会社
アズパートナーズ

83

89

82

92.1

50

52

43

82.7

介護付有料
老人ホーム

ＳＯＭＰＯケア
株式会社

163

169

113

66.9

介護付有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム

ＳＯＭＰＯケア株式会社
株式会社
さわやか倶楽部
株式会社
さわやか倶楽部
株式会社
さわやか倶楽部
株式会社JAPAN
ライフデザイン

145

145

122

84.1

104

104

104

100.0

95

95

92

96.8

60

60

60

100.0

61

67

58

86.6

介護付有料
老人ホーム

株式会社ベネッセ
スタイルケア

61

65

56

86.2

2021年
5月1日

住宅型有料
老人ホーム

株式会社ベネッセ
スタイルケア

62

64

55

85.9

2021年
4月1日

介護付有料
老人ホーム

グリーンライフ
株式会社

131

138

133

96.4

2021年
6月10日

介護付有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム

グリーンライフ株式会社
グリーンライフ株式会社
株式会社ベネッセ
スタイルケアグリーンライフ
東日本株式会社

155

189

189

100.0

47

47

47

100.0

73

90

69

76.7

82

82

75

91.5

90

90

84

93.3

51

51

48

94.1

53

54

52

96.3

58

58

51

87.9

アズハイム光が丘

アズハイム
文京白山
ＳＯＭＰＯケア
有老-9
ラヴィーレ町田小野路
ＳＯＭＰＯケア
有老-10
ラヴィーレあざみ野
有老-11 さわやか立花館
有老-12 さわやか和布刈館
有老-13 さわやか田川館
グッドタイムホーム
不動前
ボンセジュール
有老-15
四つ木
メディカルホーム
有老-16
ボンセジュール伊丹
神戸学園都市ビル
有老-17 （ は ぴ ね 神 戸 学 園 都
市）
有老-14

有老-18 グリーンライフ守口
有老-19 はぴね神戸魚崎弐番館
有老-20 グランダ鶴間・大和
スマイリングホーム
メディス足立有老-22 愛広苑壱番館ビル
有老-23 はなことば南有老-24 はなことば三浦
有老-25

入居者数
（人）
(注1)

物件名称

有老-8

有老-21

定員
（人）
(注1)

居室数
（室）
(注1)

ＳＯＭＰＯケアラヴィーレ浜川崎

医療法人愛広会
プラウドライフ株式会社
プラウドライフ株式会社
ＳＯＭＰＯケア株式会社- 93 -

2021年
7月1日
2021年
7月1日
2021年
4月1日
2021年
4月1日
2021年
4月1日
2021年
4月1日
2021年
4月1日
2021年
4月1日

2021年
4月1日
2021年
6月7日
2021年
5月1日
2021年
6月7日
2021年
6月1日
2021年
4月1日
2021年
6月1日
2021年
4月1日

物件
番号

物件名称

有老-26 はなことば新横浜
有老-27

はなことば新横浜
2号館

有老-28 はなことば小田原
有老-29 ベルジ箕輪
有老-30 ベルジ武尊
有老-31 サニーライフ北品川
有老-32 サニーライフ鎌倉
有老-33 ニチイホーム西国分寺
ＳＯＭＰＯケアラヴィーレ神戸伊川谷
ＳＯＭＰＯケア有老-35
そんぽの家 狭山
有老-34

有老-36 ロイヤル川口
ノアガーデン
レジェンド
ノアガーデン
有老-38
エル・グレイス
ノアガーデン
有老-39
シーズンベル
ハートランド
有老-40
川口明生苑

有老-37

定員
（人）
(注1)

入居者数
（人）
(注1)

入居率
(％)
(注2)

136

136

115

84.6

29

30

28

93.3

60

65

61

93.8

ベルジ株式会社

174

206

193

93.7

ベルジ株式会社

121

174

170

97.7

66

66

65

98.5

128

128

125

97.7

46

46

45

97.8

80

80

67

83.8

50

50

46

92.0

56

56

50

89.3

72

72

59

81.9

重要事項
説明書等
作成日
(注3)

施設の類型

オペレーター

介護付有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム
住宅型有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム

プラウドライフ株式会社
プラウドライフ株式会社
プラウドライフ
株式会社

介護付有料
老人ホーム
介護付有料
老人ホーム
住宅型有料
老人ホーム

ＳＯＭＰＯケア株式会社
シニアライフサポート株式会社株式会社
ノアコンツェル

住宅型有料
老人ホーム

株式会社
ノアコンツェル

51

51

47

92.2

2021年
9月21日

住宅型有料
老人ホーム

株式会社
ノアコンツェル

136

136

90

66.2

2021年
9月21日

株式会社明昭

97

100

98

98.0

58

60

54

90.0

54

54

53

98.1

ＳＯＭＰＯケア
株式会社

137

137

119

86.9

2021年
7月1日

ＳＯＭＰＯケア
株式会社

85

85

71

83.5

2021年
4月1日

株式会社
ノアコンツェル

115

115

98

85.2

2021年
9月21日

グリーンライフ
株式会社

181

200

200

100.0

2021年
4月1日

-

4,014

4,276

3,852

90.1

-

介護付有料
老人ホーム
介護付有料
有老-41 グランダ南浦和
老人ホーム
介護付有料
有老-42 まどか南浦和
老人ホーム
ＳＯＭＰＯケア そん サービス付
サ高
き高齢者向
住-1
ぽの家S 淡路駅前
け住宅
ＳＯＭＰＯケア そん サービス付
サ高
き高齢者向
住-2
ぽの家S 神戸上沢け住宅
サービス付
ノアガーデン
サ高き高齢者向住-3
カーサ・リッツ
け住宅
病院、介護
有老・ シップ千里ビルディン
付有料老人
医療-1 グ(注4)
ホーム
合計

居室数
（室）
(注1)

-

株式会社川島コー
ポレーション
株式会社川島コー
ポレーション株式会社
ニチイケアパレス
ＳＯＭＰＯケア株式会社

株式会ベネッセス
タイルケア
株式会社ベネッセ
スタイルケア

2021年
6月1日
2021年
6月1日
2021年
4月1日
2021年
4月1日
2021年
4月1日
2020年
11月1日
2021年
4月26日
2021年
4月1日
2021年
11月1日
2021年
10月1日
2021年
10月1日
2021年
9月21日

2021年
9月1日
2021年
5月1日
2021年
5月1日

（注1）「居室数」、「定員」及び「入居者数」は、オペレーターから提供を受けた有料老人ホームに係る重要事項説明書等に表示された数値又は2021年11月30日時点におけるオペレーターが開設している各物件のホームページに掲載されている数値を記載しています。
（注2）「入居率」は、重要事項説明書等に表示された入居率又は入居者数を定員又は居室数で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注3）「重要事項説明書等作成日」は、重要事項説明書等に記載されている記入年月日、基準日又は作成日を記載しています。
（注4）「シップ千里ビルディング」は、病院及び介護付有料老人ホームが併設されており、上表においては有料老人ホームに係る施設概要を記載しています。

- 94 -

物件番号

医療-1

物件名称

新潟リハビリテーション病院

オペレーター

医療法人愛広会

開設年月

1990年6月（前身である尾山病院として開設）

施設の類型

病院

許可病床数

168床（一般病床108床／療養病床60床）

診療科目

施設基準
（入院料）
外部評価

リハビリテーション科、整形外科、施設認定
日本リハビリテーション医学会認定研修施設
内科、神経内科、歯科・歯科口腔外科
2階（48床） 地域包括ケア病棟入院料1
3階（60床） 一般病棟入院基本料（急性一般入院料7）
地域包括ケア入院医療管理料14階（60床） 回復期リハビリテーション病棟入院料1
日本医療機能評価機構 認定病院（認定番号 JC1424-3）3rdG:Ver.1.1
付加機能 リハビリテーション機能（認定番号 JC1424-R2）Ver.3.0

物件番号

有老・医療-1

物件名称

シップ千里ビルディング（千里中央病院）（注）

オペレーター

医療法人協和会

開設年月

2008年10月

施設の類型

病院

許可病床数

400床
（一般病床400床）

診療科目

施設基準
（入院料）

外部評価

リハビリテーション科、整形外科、施設認定
日本リハビリテーション医学会認定研修施設
脳神経外科、外科、内科、神経内科
西6階（25床）緩和ケア病棟入院料2
東6階（25床）障害者施設等2 10対1入院基本料
西5階（50床）障害者施設等2 10対1入院基本料 東5階（50床）障害者施設等2 10対1入院基本料
西4階（50床）障害者施設等2 10対1入院基本料 東4階（50床）障害者施設等2 10対1入院基本料
西3階（50床）障害者施設等2 10対1入院基本料 東3階（50床）回復期リハビリテーション病棟入院料1
西2階（50床）回復期リハビリテーション病棟入院料1
日本医療機能評価機構

認定病院（認定番号 JC2382）3rdG:Ver.2.0（注）「シップ千里ビルディング」は、病院及び介護付有料老人ホームが併設されており、上表においては病院に係る施設の概要を記載しています。

- 95 -

（４）オペレーターの事業概要

オペレーターの名称

株式会社
ノアコンツェル

シニアライフサポート株式会社

株式会社明昭主な事業の概要（注1）
札幌市内で住宅型有料老人ホーム・サービス付高齢者向け住宅の運営に加え、服薬支援システムの開発、福祉用具のレンタル等を手掛ける福祉総合サー
ビス会社です。
外食事業等を展開する株式会社ゼンショーホールデ
ィングス傘下の介護事業会社です。グループのノウ
ハウを活かし、「人生の第四楽章を迎えた方々が、楽しく安心して生活していただけるよう、おいしく安全な食と快適な住環境」を提供しています。
東京都足立区を中心にグループで13病院(1,541床)を運営する医療法人社団苑田会を母体とし、医療機関との強い連携を背景に、東京都・埼玉県・千葉県
で有料老人ホーム等を31施設運営しています。

本店所在地
（注2）

代表者
（注2）

資本金又は
資産の総額
（百万円）
（注2）

北海道札幌市
豊平区平岸七条十四丁目1
番32号

代表取締役
若月 昭浩

100

埼玉県川口市青木二丁目5
番24号

代表取締役
藤本 明憲

30

東京都足立区
保木間四丁目
3番5号

代表取締役
藤田 千代士10（注1）「主な事業の概要」の記載に関しては、各社より入手した情報及び各社のホームページ（2021年11月末時点）記載の情報に基づいて記載
しています。
（注2）「本店所在地」、「代表者」及び「資本金又は資産の総額」は、2021年10月27日時点）の登記簿上の記載に基づいて記載しています。
「代表者」については、1名のみ記載しています。「資本金又は資産の総額」については、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（５）ヘルスケア施設に係るオペレーターへの事業調査の概要①

株式会社ノアコンツェルは、取得予定資産のうちのヘルスケア施設4物件のオペレーターであり、過去3事業年度において十分な売上高を維持しており（注1）、また、当該物件に係る不動産鑑定評価書において、現行賃料について「負担可能な水準」（注2）との評価を受けていることから、本投資法人の取得予定資産の当該ヘルスケア施設に係る賃料を負担するに十分な財務力があると本投資法人は評価しています。また、本投資法人は、本資産運用会社を通じ、継続的にオペレーターである株式会社ノアコンツェルの運営状況等のモニタリングを実施することとしています。
（注1）売上高について、株式会社ノアコンツェルの承諾が得られていないため、開示していません。
（注2）取得予定資産の「ノアガーデン レジェンド」、「ノアガーデン エル・グレイス」、「ノアガーデン シーズンベル」及び「ノアガーデン カーサ・リッツ」に関する株式会社谷澤総合鑑定所作成の2021年11月30日付不動産鑑定評価書「§５．収
益還元法の適用／２．収益性についての検討（限界賃料負担力の検討）／（２）賃料負担力の検討」より抜粋。

②

シニアライフサポート株式会社は、取得予定資産のうちのヘルスケア施設1物件のオペレータ
ーであり、過去3事業年度において十分な売上高を維持しており（注1）、また、当該物件に係る不動産鑑定評価書において、現行賃料について「負担可能な水準」（注2）との評価を受けていることから、本投資法人の取得予定資産の当該ヘルスケア施設に係る賃料を負担するに十分な財務力があると本投資法人は評価しています。また、本投資法人は、本資産運用会社を通じ、継続的にオペレーターであるシニアライフサポート株式会社の運営状況等のモニタリングを実施することとしています。
（注1）売上高について、シニアライフサポート株式会社の承諾が得られていないため、開示していません。
（注2）取得予定資産の「ロイヤル川口」に関する大和不動産鑑定株式会社作成の2021年11月30日付不動産鑑定評価書「§５．収
益還元法の適用／２．収益性についての検討（限界賃料負担力の検討）／（２）賃料負担力の検討」より抜粋。

③

株式会社明昭は、取得予定資産のうちのヘルスケア施設1物件のオペレーターであり、過去3
事業年度において十分な売上高を維持しており（注1）、また、当該物件に係る不動産鑑定評価書において、現行賃料について「負担可能な水準」（注2）との評価を受けていることから、本投資法人の取得予定資産の当該ヘルスケア施設に係る賃料を負担するに十分な財務力があると本投資法人は評価しています。また、本投資法人は、本資産運用会社を通じ、継続的にオペレーターである株式会社明昭の運営状況等のモニタリングを実施することとしています。
（注1）売上高について、株式会社明昭の承諾が得られていないため、開示していません（注2）取得予定資産の「ハートランド川口明生苑」に関する一般財団法人日本不動産研究所作成の2021年11月30日付不動産鑑定
評価書「§５．収益還元法の適用／２．収益性についての検討（限界賃料負担力の検討）／（２）賃料負担力の検討」より抜粋。

- 96 -

④

株式会社ノアコンツェル、シニアライフサポート株式会社及び株式会社明昭以外の本募集後
保有資産のオペレーター（ＳＯＭＰＯケア株式会社、株式会社ベネッセスタイルケア、グリー
ンライフ株式会社、グリーンライフ東日本株式会社、株式会社さわやか倶楽部、株式会社アズパートナーズ、株式会社ＪＡＰＡＮライフデザイン、医療法人愛広会、プラウドライフ株式会
社、医療法人協和会、株式会社川島コーポレーション、ベルジ株式会社及び株式会社ニチイケ
アパレス）について、本投資法人は、本資産運用会社を通じ、継続的にこれらのオペレーターの運営状況等のモニタリングを実施していますが、賃料負担力に支障をきたすような運営状況の悪化は把握していません。

（６）主要な不動産に関する情報①

本投資法人の本募集後保有資産につき、2021年7月31日時点（取得予定資産については2021年
11月30日時点）で総賃料収入がポートフォリオ全体の総賃料収入の10％以上を占める不動産は
以下のとおりです。なお、以下の記載は、マスターリース会社との賃貸借契約に基づき記載しています。また、下表の1物件の総賃料収入は、それぞれポートフォリオ全体の総賃料収入の10％以上を占めていますが、個別の賃貸借契約の賃料についてテナントの承諾が得られていな
いため、開示していません。
物件名称

テナント総数

総賃料収入（注1）

賃貸面積（㎡）（注2）

賃貸可能面積（㎡）（注3）

稼働率（％）（注4）

シップ千里ビルディング

1

非開示

24,813.85

24,813.85

100.0（注1）「総賃料収入」は、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
（注2）「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。
（注3）「賃貸可能面積」は、各建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
（注4）「稼働率」は、2021年7月31日現在（「ノアガーデン シーズンベル」及び「グランダ南浦和」を除く取得予定資産は2021年11月30日現在、「ノアガーデン シーズンベル」及び「グランダ南浦和」は2022年1月17日現在）における各本募集後保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。

②

主要な不動産の稼働率の推移（％）
物件名称
シップ千里ビルディング

2020年7月期
100.0

2021年1月期
100.0

2021年7月期
100.0（７）主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が賃貸面積の合計の10％以上を占めるもの）に関する情報
本投資法人は、本募集後保有資産を取得するに際して、本募集後保有資産のヘルスケア施設の区画（「スマイリングホームメディス足立」については、介護付有料老人ホームの区画）につき、信託受託者と本投資法人が、本投資法人によるマスターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約（マスターリース契約）を締結し、本投資法人とマスターリース会社が、マスターリー
ス会社によるヘルスケア施設の運営を目的として、賃貸借契約（サブマスターリース契約）を締結しています。
下表は、本募集後保有資産につき、2021年7月31日時点（「ノアガーデン シーズンベル」及び「グランダ南浦和」を除く取得予定資産は2021年11月30日現在、「ノアガーデン シーズンベル」
及び「グランダ南浦和」は2022年1月17日現在）の情報をもとに、賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占めるテナント（主要なテナント）を示したものです。なお、マスターリース契約の対象物件についてはマスターリース会社との賃貸借契約に基づいて算出しています。また、各物件の総賃料収入及び月額賃料並びに敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

- 97 -

テナント名ＳＯＭＰＯケア株式会社

株式会社ベネッセスタイルケア

物件名称

契約満了日
（注3）

7,720.17

3.5

2027年10月31日

ＳＯＭＰＯケアラヴィーレあざみ野

5,789.25

2.6

2027年6月27日

ＳＯＭＰＯケアラヴィーレ浜川崎

2,535.29

1.2

2027年12月31日

ＳＯＭＰＯケアラヴィーレ神戸伊川谷

3,824.54

1.7

2036年3月30日

1,997.87

0.9

2025年4月30日

5,745.15

2.6

2034年7月31日

ＳＯＭＰＯケア
そんぽの家 狭山
ＳＯＭＰＯケア
そんぽの家S 淡路駅前
ＳＯＭＰＯケア
そんぽの家S 神戸上沢
合計

4,058.35

1.8

2034年7月31日

31,670.62

14.4-

ボンセジュール千歳船橋

2,342.17

1.1

2026年5月24日

ボンセジュール日野1,984.17

0.9

2026年5月24日

ボンセジュール武蔵新城

1,710.43

0.8

2026年11月23日

3,435.79

1.6

2027年5月21日

8,858.49

4.0

2027年5月21日

ボンセジュール四つ木

1,962.89

0.9

2026年1月5日

メディカルホーム
ボンセジュール伊丹

2,129.87

1.0

2027年5月21日

グランダ鶴間・大和

3,427.08

1.6

2024年3月31日

グランダ南浦和

2,373.25

1.1

2041年7月14日

まどか南浦和1,918.98

0.9

2025年4月30日

30,143.12

13.7-

アクアマリーン西宮浜

5,189.42

2.4

2037年5月31日

神戸学園都市ビル（はぴね神戸学園都市）

12,636.48

5.8

2041年3月28日

グリーンライフ守口

8,356.85

3.8

2039年10月19日

はぴね神戸魚崎弐番館

1,772.89

0.8

2041年3月28日

27,955.64

12.7-

24,813.85

11.3

2038年10月27日

24,813.85

11.3-

メディカル・リハビリホーム
ボンセジュール秦野渋沢
メディカル・リハビリホーム
ボンセジュール小牧

合計
シップヘルスケ
アエステート
株式会社

比率
（％）
（注2）

ＳＯＭＰＯケアラヴィーレ町田小野路

合計

グリーンライフ
株式会社

賃貸面積
（㎡）
（注1）

シップ千里ビルディング
合計

契約更改の方法等（注4）
賃貸借開始日から15年間は中途解約不可
賃貸借開始日から15年間は中途解約不可
賃貸借開始日から15年間は中途解約不可
賃貸借開始日から15年間は中途解約不可
6ヶ月前までの申入れにより解約可
1年前までの申入れにより解約可
1年前までの申入れにより解約可
契約満了時まで解約不可
契約満了時まで解約不可
契約満了時まで解約不可
契約満了時まで解約不可
契約満了時まで解約不可
契約満了時まで解約不可
契約満了時まで解約不可
6ヶ月前までの申入れにより解約可
6ヶ月前までの申入れにより解約可
6ヶ月前までの申入れにより解約可
契約満了時まで解
約不可
1年前までの申入れにより解約可
6ヶ月前までの申入れにより解約可
1年前までの申入れにより解約可
賃貸借開始日から15年間は中途解約不可-（注1）「賃貸面積」は、2021年7月31日時点（「ノアガーデン シーズンベル」及び「グランダ南浦和」を除く取得予定資産は2021年11月30日現
在、「ノアガーデン シーズンベル」及び「グランダ南浦和」は2022年1月17日現在時点）における各テナントに対して賃貸が行われている面積を記載しています。なお、マスターリース契約が締結されている場合において、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約の対象物件については、エンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、実際に賃貸が行われ- 98 -

ている面積を記載しています。
（注2）「比率」は、2021年7月31日現在（2021年7月31日現在（「ノアガーデン シーズンベル」及び「グランダ南浦和」を除く取得予定資産は2021年11月30日現在、「ノアガーデン シーズンベル」及び「グランダ南浦和」は2022年1月17日現在）における本投資法人が所有する又は取得予定の物件全体の賃貸面積合計に対する各物件の主要なテナントへの賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注3）「契約満了日」は、賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
（注4）「契約更改の方法等」は、賃貸借契約に表示された契約更改の方法等の内容を記載しています。

（８）ポートフォリオの概況（ポートフォリオ分散状況）
①

タイプ別
分類

物件数

取得（予定）価格

鑑定評価額合計

比率（％）

（百万円）

（百万円）（注1）（注2）

有料老人ホーム

42

58,77063,00074.9

サービス付き高齢者向け住宅

3

4,749

5,240

6.0

医療関連施設等

1

2,060

2,260

2.6

有料老人ホーム・医療関連施設等

1

12,92014,200

16.5

合計

47

78,49984,700100.0（注1）「鑑定評価額合計」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された2021年7月31日（取得予定資産については2021年11月30日）を価格時点とする価格を記載しています。なお、各分類の鑑定評
価額合計の算出にあたり、「ノアガーデン レジェンド」、「ノアガーデン エル・グレイス」及び「ノアガーデン カーサ・リッツ」の鑑
定評価額は、鑑定評価書の付記意見として記載された各物件の内訳価格としています。
（注2）「比率」は、取得（予定）価格の総額に対する比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。

②

エリア別
分類・地域区分

三大都市圏

物件数

取得（予定）価格（百万円）

鑑定評価額合計（百万円）（注1）

比率（％）
（注2）

36

64,981

70,333

82.8

首都圏

25

33,90936,786

43.2

近畿圏

10

29,80232,097

38.0

中部圏

1

1,270

1,450

1.6

中核都市圏

9

11,80012,560

15.0

その他

2

1,718

1,807

2.2

47

78,49984,700100.0

合計（注1）「鑑定評価額合計」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された2021年7月31日（取得予定資産については2021年11月30日）を価格時点とする価格を記載しています。なお、各分類の鑑定評
価額合計の算出にあたり、「ノアガーデン レジェンド」、「ノアガーデン エル・グレイス」及び「ノアガーデン カーサ・リッツ」の鑑
定評価額は、鑑定評価書の付記意見として記載された各物件の内訳価格としています。
（注2）「比率」は、取得（予定）価格の総額に対する比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。

- 99 -

③

居室数別
下表は、本募集後保有資産のうち高齢者向け施設・住宅に該当する資産（医療関連施設等は含みません。）につき、高齢者向け施設・住宅の居室数に応じた分散状況を記載したものです。
居室数

物件数

取得（予定）価格

鑑定評価額合計

比率（％）

（百万円）

（百万円）（注1）（注2）

100室以上14

29,95432,04047.2

50室以上100室未満

26

30,13432,471

47.4

50室未満

5

3,431

3,729

5.4

45

63,51968,240100.0

合計（注1）「鑑定評価額合計」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所及び大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された2021年7月31日（取得予定資産については2021年11月30日）を価格時点とする価格を記載しています。なお、各分類の鑑定
評価額合計の算出にあたり、「ノアガーデン レジェンド」、「ノアガーデン エル・グレイス」及び「ノアガーデン カーサ・リッツ」の鑑定評価額は、鑑定評価書の付記意見として記載された各物件の内訳価格としています。
（注2）「比率」は、取得（予定）価格の総額に対する比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注3）上表には、有料老人ホームと医療関連施設等の複合型である「シップ千里ビルディング」(有料老人ホーム区画)のテナントであるグリー
ンライフ株式会社が運営する介護付有料老人ホーム「ウエルハウス千里中央」(居室数181室)は、介護付有料老人ホーム部分と医療関連施設等部分を明確に分けてそれぞれの取得価格及び期末算定価格を算出することが困難であるため上表には含まれていません。

- 100 -

９

投資リスク

参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／３ 投資リスク」に記載の投資リスクの全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後、その内容について変更
又は追加があった箇所は下線で示しています。
以下において、本投資口への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。また、今後本投資法人が投資法人債（以下「本投資法人債」といい、短期投資法人
債を含むことがあります。）を発行する場合、これらの事項は、本投資法人債への投資に関してもリ
スク要因となる可能性があります。但し、以下は本投資法人への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落
し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できないおそれがあります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。
本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。
（１）リスク要因
本項に記載されている項目は、以下のとおりです。
① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（ア）換金性・流動性に関するリスク（イ）市場価格変動に関するリスク（ウ）金銭の分配に関するリスク（エ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク② 投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク（ア）投資法人の組織運営に関するリスク（イ）投資法人の制度に関するリスク（ウ）スポンサーへの依存に関するリスク（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク（ア）投資対象をヘルスケア施設に限定していることによるリスク（イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク（ウ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク（エ）費用に関するリスク（オ）専門家報告書等に関するリスク（カ）マーケットレポートへの依存に関するリスク（キ）不動産の毀損・滅失・劣化に関するリスク（ク）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク（ケ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク（コ）共有物件に関するリスク（サ）区分所有建物に関するリスク（シ）借地権等に関するリスク（ス）底地物件に関するリスク（セ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク（ソ）不動産の所有者責任に関するリスク（タ）転貸に係るリスク（チ）マスターリースに関するリスク（ツ）ヘルスケア施設への投資の特性及びオペレーターであるヘルスケア事業者に関するリスク- 101 -

（テ）将来における法令等の改正に関するリスク（ト）テナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク（ナ）売主の倒産等の影響に関するリスク（ニ）開発物件に関するリスク（ヌ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク（ネ）フォワード・コミットメント等に関するリスク（ノ）敷金・保証金の利用に関するリスク（ハ）地球温暖化対策に係るリスク④ 投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク（ア）信託受益者として負うリスク（イ）信託受益権の流動性に関するリスク（ウ）信託受託者に関するリスク（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク⑤ 匿名組合出資持分への投資に関するリスク⑥ 特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク⑦ 減損会計の適用に関するリスク⑧ 税制に関するリスク（ア）導管性の維持に関する一般的なリスク（イ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク（ウ）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク（エ）借入れに係る導管性要件に関するリスク（オ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク（カ）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク（キ）税務調査等による更正処分のために追加的な税金が発生するリスク（ク）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（ケ）一般的な税制の変更に関するリスク（コ）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク⑨ その他（ア）信託不動産を組み入れることができないリスク（イ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク（ウ）投資主優待制度に関するリスク① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（ア）換金性・流動性に関するリスク
本投資口については、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エン
ド型です。したがって、本投資口の換金・投資回収には、上場している金融商品取引所を通じて又は取引所外にて第三者へ売却する必要があります（その他、本投資法人の清算・解散による残余財産分配請求権等による場合や、規約に基づき本投資法人が有償にて自己投資口を取得する場合もあり得ます。）。
また、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡する他に換金の手段はありません。これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口が譲渡できなくなる場合があります。なお、本投資法人が本投資法人債を発行した場合について、本投資法人債には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。
（イ）市場価格変動に関するリスク
近時、新型コロナウイルスによる感染症の世界的拡大が見られ、業務の停滞や経済活動への悪影響が生じています。また、近時は変異型の新型コロナウイルスの感染が広がるなど、予断を許さない状況が生じています。日本経済全体のみならず、世界経済の状況に鑑み、市場の株価全体に下落圧力が掛かっており、本投資口もその例外ではありません。今後の感染症の拡大や、その影響の長期化の懸念が広がる中、更に市場全体が悪影響を受けるおそれがあります。
- 102 -

また、新型インフルエンザ等対策特別措置法（平成24年法律第31号。その後の改正を含みます。以下「新型インフルエンザ等対策特別措置法」といいます。）に基づく緊急事態宣言に従った措置・対応が必要となった場合や感染症の影響が長期化し又は本資産運用会社の役職員に感染者が発生した場合に備え、本資産運用会社の役職員において、在宅勤務やテレワーキングシステムを活用することがあり得ますが、これに適さない業務もあり、また、顧客やテナント
における業務に支障が発生することもあり、したがって、質の高い業務をこれまでと同様に展開しうるとの保証はありません。本資産運用会社の業務が様々な形で停滞することで、本投資法人の業績に悪影響が出るおそれがあります。
さらに、本投資口の市場価格は、市場での需給、内外の投資家による本投資口に関する売買
高、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来的な景気動向、他の金融商品との比較により影響を受けることとなります。また、地震、津波、液状化等の天災を含む不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等によって影響を受けることがあります。
加えて、本投資法人は、不動産等のうち、特にヘルスケア施設への投資に特化した投資法人です。したがって、本投資口の市場価格は、一般的な不動産の評価額の変動、不動産市場の趨
勢、不動産の需給関係、不動産需要を左右することのある企業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けるほか、本投資法人の保有するヘルスケア施設にてテナントが営むヘルスケア事業に関連する事象の影響も受けることになります。たとえば、ヘルスケア事業のテナントに適用のある介護保険法及び老人福祉法等の法令やガイドライン、各市区町村・都道府県の高齢者保健福祉計画・介護保険事業計画の見直しや各種規制の内容やその改定、ヘルスケア施設に対する社会での需要の変動、介護を取り巻く社会情勢等、ヘルスケア事業の展開に重要な影響を及ぼす事象の発生により、本投資口の市場価格は影響を受けることがあります。
さらに、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行又は新投資口予約権の無償割当てにより行われる場合には、本投資口1口当たりの分配金・純資産額が希薄化することがあります。
これらの事象により、またそれ以外の状況のため、市場での本投資口の需給バランスが影響を受け、本投資口の市場価格が影響を受けることがあります。
また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。
（ウ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、本投資法人による分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されません。特に、想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合のほか、資産から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等が生じた場合などには、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
また、本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、その分配方針に従い、継続的に利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行う方針を採用しています。
かかる利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うに当たり、本投資法人では、本投資法人の保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる
資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等に十分配慮し、当該分配を実施する本投資法人の計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額の100分の20相当額を目処として利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を継続して実施する方針としています。
しかしながら、上記の方針にかかわらず、本投資法人を取り巻く経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、本投資法人の保有資産の状況並びに財務の状況等によっては、当該金額を下回る金額による利益超過分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を実施する可能性や、利益を超える金銭の分配を行わない可能性があり、この場合には、投資主が利益を超える金銭の分配がなされると期待した投資利回りを得られない可能性があります。また、利益を超える金銭の分配の実施は手元資金の減少を伴うため、突発的な事象等により本投資法
人の想定を超えて資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる可能性や、- 103 -

機動的な物件取得に当たり資金面での制約となる可能性があります。我が国の不動産投資信託
証券市場（Ｊ－ＲＥＩＴ市場）においては、利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分
配に該当する出資の払戻し）を行う方針としている投資法人が必ずしも多数存在するとまではいえないため、本投資法人の分配方針が市場においていかなる評価を受けるかは明らかでありません。また、投資法人の利益を超える金銭の分配に関する投信協会（一般社団法人投資信託協会を意味し、以下「投信協会」といいます。）の規則等につき将来新たな改正が行われる場
合には、改正後の投信協会の規則等に従って利益を超える金銭の分配を行う必要があることか
ら、これを遵守するために、利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）の額が、本書の日付現在の本投資法人の方針に沿った場合に分配されるであろう
金額と異なる可能性があるほか、利益を超える金銭の分配を一時的に又は長期にわたり行うことができなくなる可能性があります。これらの場合、本投資法人の投資主は損害を被ることがないとは言えません。
（エ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会において議決権を行使し、規約の変更や役員の選任等の重要事項の意思決定に参画できるほか、本投資法人に対して投信法で定められた権利の行使を行うことができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは同一ではありません。
例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定
し（投信法第131条第2項）、投資主総会の承認を得る必要はなく、また、投資主総会は決算期毎に招集されるものではありません。また、投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しない
ときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第14条第1項）。但し、投資主の利益に影響を及ぼす可能性がある投資主総会決議事項について投資主の意思をより直接的に反映させるため、役員及び会計監査人の解任（投信法第104条第1項）、規約の変更（投信法第140条。但し、みなし賛成に関連する規定の策定又は改廃に限ります。）、解散（投信法第143条第3号）、資産の運用に係る委託契約の解約に対する同意（投信法第205条第2項）並びに資産の運用に係る委託契約の解約（投信法第206条第1項）に係る議案の決議について、投信法第93条第1項及び規約第14条第1項に定めるみなし賛成制度は適用されません（規約第14条第2項）。
②

投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第2条第12項）であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人制度固有のリスクが存在します。

（ア）投資法人の組織運営に関するリスク
本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
ａ．役員の職務遂行に関するリスク
投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。しかし、これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できません。また、本資産運用会社の役職員には、
主要スポンサーであるＳＭＢＣ、ＮＥＣキャピタル及びその他のスポンサー並びにそれらのグ
ループ会社からの転籍者又は出向者が含まれます。
ｂ．投資法人の資金調達に関するリスク
本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は1兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものと規定されています。
借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば財務制限、第三者に対する担
保提供の制限、担保提供義務、付保義務、現金等の留保義務その他本投資法人の業務に関する- 104 -

約束や制限等が要請されます。このような約束や制限等の結果、本投資口又は本投資法人債の市場価格に悪影響が生じることがあります。また、借入れ及び投資法人債の発行は、政府や日本銀行における資金・通貨の供給政策、経済環境、市場動向、金利実勢、本投資法人の財務状
況のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。本投資法人が既存の借入れの返済資金及び投資法人債の償還資金を新たな借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等の返済ができないことにより債務不履行となる可能性があります。
本投資法人が行っている借入れについて、本書の日付現在、担保及び保証の提供はされていませんが、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の一定の数値を維持すること等の財務制限条項や一定の場合の担保提供義務等規定されています。
借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「⑧税制に関するリスク／（エ）借入れに係る導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先を機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するものをいいます。）に限定することが要請され、借入先は現実には限定されています。また、本投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有不動産の処分及び建替等は、制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産の処分や建替等ができないおそれがあります。また、本投資法人が借入金の期限前返済を行う場合には、その時点における金利情勢により、期限前返済コスト（違約金等）が発生する場合がある等、予測しがたい経済状況の変化により本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることがあります。新投資口の発行を行う場
合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。これらの他、投信法上、新投資口予約
権の無償割当てによる、いわゆるライツ・オファリングでの資金調達方法が可能とされています。しかしながら、ライツ・オファリングでの資金調達はまだ制度導入がなされたばかりであり、投資法人制度における確立した資金調達方法となるか明らかではありません。
ｃ．投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク
本投資法人は一般の法人と同様に、債務超過に至る可能性を否定することはできません。本
投資法人は、現行法上、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続の適用を受けます。
また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。本投資口及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではなく、本投資口につき、当初の投資額の償還が保証されているものではありません。本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての上位債権者への償還の後でしか投資額を回収できません。従って、清算手続において、投資主は投資額の全部又は一部につき償還を受けられないことがあります。また、本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を回収することになるため、債権全額の償還を受けられる保証はありません。
（イ）投資法人の制度に関するリスク
投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。
ａ．業務委託に関するリスク
投資法人は、資産の運用以外の営業行為を行うことができず、使用人を雇用することはできません。また、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。従って、本投資法人の業務執行全般は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の能力や信用性に依存することになります。金融商品取引法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、本投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員によ- 105 -

り行われています。しかし、それぞれの業務受託者において、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金融商品取引法及び投信法により
本投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合には、その結果、投資家が損害を受ける可能性があります。
また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務の第三者への委託が義務付けられるため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して本投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、これらの者との委託契約が解約又は解除された場合において、本投資法人の必要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業務を委託できない
ときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投資口が上場廃止になる可能性があります。
ｂ．資産の運用に関するリスク
投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければならないとされており、本投資法人は、その資産の運用成果につき、その資産の運用を委託する本資産運用会社の業務遂行能力に依存することになります。本資産運用会社についての主なリス
クは以下のとおりです。
（ⅰ）資産運用会社の運用能力に関するリスク
一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、金融商品取引法及び投信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、その運用能力が保証されているわけではありません。
本資産運用会社による本投資法人の資産の運用は、投信法及び金融商品取引法の適用を受けるほか、上場規則の適用を受けており、これらの規制の上で、期待どおりの運用を行い、収益を上げることができる保証はありません。なお、本投資法人が信託不動産の売主等から入手した信託不動産に係る過去の収益状況は、本投資法人の将来の業績や運用実績を予測させ又はこれを何ら保証するものではありません。
（ⅱ）資産運用会社の行為に関するリスク
一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減する
ため、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。しかし、本資産運用会社のスポンサー等の利害関係人等と本投資法人との間で取引等を行うに際して、本資産運用会社が、かかる行為準則に違反したり、適正な法的措置を行わない場合には、本投資法人に損害が発生する可能性があります。なお、本資産運用会社自身
も自ら投資活動を行うことは法令上禁止されているものではありません。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
（ⅲ）資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク
本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運用
会社の社内規程である運用ガイドラインにおいて、投資対象資産に関する取得・維持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めていますが、その内容は本投資法人の規約に反しない限度で投資主総会の承認を得ることなく適宜見直し、変更されることがあります。そのため、投資主の意思が反映されないまま運用ガイドラインが変更される可能性があります。また、
本資産運用会社は、運用ガイドラインに従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後も随時
その見直しがなされることがあります。このような、本資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更により、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。
加えて、本投資口について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運用形態等が他の投資主の想定しなかった- 106 -

方針、形態等に変更される可能性があります。
（ウ）スポンサーへの依存に関するリスク
本投資法人のスポンサーは、主要スポンサー3社を中心として、本投資法人との間で各種の関係を有しています（例：これらは本投資法人の投資主であり、本資産運用会社の株主であり、
本投資法人に対する貸付金融機関であり、あるいは、保有し又は取得を予定する信託不動産の売主又はそのスポンサーであり、ヘルスケア施設のテナントであり、各種の助言の提供者であり、本資産運用会社の一部の役職員の転籍元又は出向元です。）。
これらの点に鑑みると、本投資法人は、これら主要スポンサーを中心として、すべてのスポ
ンサーと密接な関連性を有しています。また、本投資法人及び本資産運用会社の役職員等（後記「（２）リスクに対する管理体制／（イ）資産運用会社について」で定義します。）は、その人材面で主要スポンサーに依存しています。
したがって、本投資法人が、スポンサー、特に主要スポンサー3社との間で本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった場合又は業務の提供を受けられなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。また、これらスポンサーの業績が悪化した場合
や、スポンサーの市場での信頼や評価（レピュテーション）が風評等により損なわれた場合等にも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
また、ＳＭＢＣ及びＳＭＢＣ日興証券を除くスポンサーは、スポンサーサポート契約に基づき、自らが保有する適格不動産（本投資法人の投資基準に適合すると合理的に想定される不動産等）を売却しようとする場合、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、当該不動産等に係る情報を提供し、優先交渉権を付与するものとされていますが、本投資法人への売却を義務づけるものではありません。
また、スポンサーの中には、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、当該不動産等が適格不動産に該当し、スポンサーが当該不動産を取得しない方向で検討しているときは、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、速やかにかかる情報を通知するよう努めるものとされている場合がありますが、常に本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。
さらに、ＳＭＢＣは、スポンサーサポート契約に基づき、本投資法人の要請があった場合には、資金の借入れに関する相談への対応及び融資の提案等を行いますが、本投資法人への貸付を義務づけるものではなく、また、貸付を行う場合も本投資法人の意向に沿った条件等での貸付が行われる保証はありません。
前記に加え、スポンサーサポート契約の有効期間は、契約締結日から2年間とされ、自動更新
されることとされていますが、契約の更新がなされない等により契約が終了した場合、スポンサーからのスポンサーサポートが受けられなくなるおそれがあります。
さらに、本投資法人は、スポンサーから各種の業務や与信の提供を受けることが想定されます。この場合、本投資法人は、利害関係人等との取引により投資家の利益を害されることがな
いよう適切と考えられる体制を整備しています。しかし、これらの体制が有効に機能しない場
合には、本投資法人の投資主の利益に反する取引が行われ、投資家に損害が発生する可能性があります。なお、かかる利益相反リスクに対する方策については後記「（２）リスクに対する管理体制」をご参照ください。
（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク
本投資法人の投資口は、金融商品取引法で定める、いわゆるインサイダー取引規制の適用を受けることとなります。また、本投資法人及び本資産運用会社は内部規程を設け、その役職員
及びその親族がかかる取引を行うことを制限しています。しかしながら、こうした法規制や内部態勢にもかかわらず、本投資法人若しくは本資産運用会社の役職員その他の内部者が本投資法人や投資口に関する未公表の内部情報を知りつつ本投資口の取引を行うことがないとの保証はなく、また、これらの者が、本投資法人に係る未公表の重要事実を第三者に伝達し又はその売買等を推奨しないとの保証はありません。これらの場合には、投資主の信頼又は市場における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、本投資法人の投資主が不利益を受けるおそれがあります。

- 107 -

③

投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
本投資法人は、主として不動産等を投資対象とし、またヘルスケア施設に特化して投資する投資法人であり、そのため、以下のリスクがあります。

（ア）投資対象をヘルスケア施設に限定していることによるリスク
本投資法人は、不動産の中でも、主たる用途をヘルスケア施設とする不動産等をその投資対象としています。従って、本投資法人の運用成績は、ヘルスケア施設の需要の変動、ヘルスケ
ア施設に関連する介護保険法及び老人福祉法等の法令、ガイドライン等の制度改正、オペレー
ターが受領する介護保険法に基づく介護報酬の低減等、ヘルスケア施設の収益性に影響を及ぼす要因により影響を受ける可能性があり、かかる要因等により、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、ヘルスケア施設のうち、医療関連施設等に対しては、法令、ガイドライン等の内容により、想定どおりに投資を行うことが困難となるおそれがあります。
（イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク
本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接（又は信託を通じて間接的に）保有する不動産等の賃料収入に依存しています。不動産等の賃料収入は以下を含む様々なリスクにより影響を受けることがあります。
ａ．不動産等の稼働・解約等に関するリスク
我が国におけるヘルスケア施設の賃貸借契約において、その契約期間は当事者間の合意で定められることが予定されています。本投資法人は、ヘルスケア施設が入居者の生活の場であり、介護の見地からもその賃貸借契約を長期のものとして運用を行うことを企図しています。
しかしながら、関係者の意向で、賃貸借期間が比較的短くなる（あるいは本投資法人の取得前になされた賃貸借契約の残存期間が既に短い期間となっている）場合があります。さらには、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、ヘルスケア施設のヘルスケア事業者が一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合もあり得ます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなヘルスケア事業者がヘルスケア施設を承継するとの保証はな
く、その結果、本投資法人の保有するヘルスケア施設の価値が大幅に下落し、あるいは賃料収入が減少する可能性があります。
なお、賃貸借契約において契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金について規定することがありますが、そのような規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の費用負担が発生する可能性があります。また、ヘルスケア事業者との賃貸借契約の期間が比較的長期間であるとしても、期間中の賃料等を含む賃貸借契約条項について、定期に又は経済情勢に応じて、見直しを行うとの規定が合意されている場合もあり得ます。従って、本書の日付現在の賃料が今後も維持されるとの保証はなく、賃料が高騰する際
も、ヘルスケア事業者との交渉の結果、市場実勢に見合う賃料の増額が実現できる保証はな
く、他方、賃料下落時には賃料が減額されるおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等は悪影響を受けるおそれがあります。
定期賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。
ｂ．不動産等の賃借人の信用力及び賃料未払いに関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は倒産手続き等の対象となった場合、賃貸借契約に基づ
く賃料支払が滞る可能性があるほか、この延滞賃料、原状回復費用その他の損害金等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一部のテナントからの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。
ｃ．賃借人による賃料減額のリスク
賃貸人は、不動産等の賃借人が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事情により賃料減額に応じることを余儀なくされることがあります。また、建物の賃借人は、借地借家法第32条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない場合に- 108 -

は、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年1割の利息を付して賃借人に返還しなけ
ればなりません。
これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家法第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が期待できます。しかし、借室の供給が多く、賃料の上昇が多く望めないような状況では賃借人がこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾向があるほか、逆に一般的に賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。
ｄ．不動産の偏在に係るリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２
投資方針／（１）投資方針」記載の投資方針に基づき、三大都市圏及び中核都市圏に立地する物件を中心とするポートフォリオを構築していく方針であるため三大都市圏及び中核都市圏における地震その他の災害や、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等により本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。
（ウ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク
不動産には権利、地盤地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また当該不動産が通常有すべき性状を欠く状態又は当事者間の契約において通常若しくは特別に予定された品質や性状等を欠く状態（以下そのような状態を「契約不適合」といいます。）となっている可能性があります。かかる瑕疵又は契約不適合には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関して、当事者間の契約において通常若しくは特別に予定されていなかったような欠陥や瑕疵等が存在する場合があり得るほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵又は契約不適合とされることもあり得ます。また、建物の施工を請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、免震装置、制振装置を含む建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。権利に関しては、不動産をめぐる権利義務関係の複雑性ゆえに、本投資法人が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明したりする可能性があります。これらの欠陥、瑕疵又は契約不適合等により、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
本資産運用会社が不動産等の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる不動産等について専門業者からエンジニアリング・レポートを取得するとともに、原則として当該不動産等の売主から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得しています。しかし、これらの表
明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はありませんし、エンジニアリング・レポートで指摘されなかった事項や売主が表明及び保証した事項であっても、取得後に欠陥、瑕疵又は契約不適合等が判明する可能性もあります。なお、本投資法人は、不動産等の売主が表明及び保証を行わない場合や、不動産等の売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負わない場合にも、当該不動産等を取得する可能性があります。その他、不動産等を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できないまま、当該不動産等を取得する可能性もあります。
本投資法人は不動産等を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、売主が所有権者でなかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。
民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号。以下「民法改正法」といいます。）による民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」、民法改正後の民法を「新民法」といいます。）の施行日である2020年4月1日より前に締結された不動産の売買契約においては、旧民法の規定が適用され（民法改正法附則第34条第1項等）、特約で排除されてい- 109 -

ない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、旧民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負います。また、2020年4月1日以降に締結された不動産の売買契約においては、新民法が適用され、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであった場合には、特約で排除されていない限り、売主は、買主に対して契約不適合による担保責任を負います。
しかしながら、売主が表明及び保証を行った場合や、売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担した場合であっても、売主に対して、表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及しようとしても、売主の損害賠償責
任又は瑕疵担保責任の責任額や負担期間が限定されていたり、売主がＳＰＣ（特別目的会社）
である等売主の資力が不十分であったり、売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可能性があります。
不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に隠れた瑕疵又は契約不適合があった場合については、上記と同様のリスクがあります。そこで、不動産の信託契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託設定日等において既に存在していた原資産である不動産の瑕疵又は契約不適合について瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担させ、又は一定の事実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても上記のように実効性がない場合及びそもそも責任を負担させなかった場合には、当該不動産の実質的所有者である本投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵又は契約不適合の程度によっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
なお、投資法人及び信託会社は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅地建物取引業法」といいます。）上宅地建物取引業者とみなされ（同法第77条第2項、第77条の2第2項）、投資法人又は信託会社が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、民法改正の前後を問わず、宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を完全に排除することができません（同法第40条）。したがって、本投資法人又は不動産信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負うことになる場合があります。
（エ）費用に関するリスク
不動産の維持管理には、経済状況によって、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
なお、新民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又は②
急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を持つものとされています（新民法第607条の2）。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行い、本投資法人が修繕費用の請求を受けるおそれがあります。
（オ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づ
く、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定、調査等の結果は、現在又は将来において当該鑑定評価額や調査価格により当該不動産の売買が可能であると保証又は約束するものではありません。
建物環境リスク評価書及び土壌汚染リスク評価書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見の表明であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染等の環境上の問題が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
エンジニアリング・レポート、地震リスク評価報告書等についても、建物の状況及び構造に- 110 -

関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません（不動産の欠陥・瑕疵等に関するリスクについて
は、前記「（ウ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク」をご参照ください。）。また、各調査会社が試算した修繕費用は、あくまでも調査会社の意見であり、その内容の妥当性、正確性が保証されているものではありません。また、不動産に関して算出されるＰＭＬ
は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
その他、不動産に関しては様々な専門家が国家又は民間団体の資格認定を受けて業務を遂行していますが、すべての専門家が常に過誤無くあらゆる業務を遂行できるとの保証はありません。本資産運用会社は、外部の資格を有する専門家の判断や報告に依拠して、本投資法人による資産取得を行いますが、その専門家の判断や報告が後に誤っていたとされるおそれがあり、その場合、本投資法人は重大な悪影響を受けるおそれがあります。
また、本投資法人は、ヘルスケア施設の取得に当たり、原則として、事業面、財務面等に関する助言実績を有する外部の調査会社が作成するマーケットレポートを取得し、投資対象資産
周辺の高齢者人口の状況、施設の供給状況、投資対象資産に係る介護・医療サービス提供の体制及び内容、並びに設備及び稼働状況等を競合施設と比較検討することで、オペレーターの現在及び将来の市場競争力についても検討を行うこととしています。しかしながら、かかるマー
ケットレポートにより提示される外部の調査会社による分析、情報等は、個々の調査会社の分析に基づく、当該レポートの作成基準日時点における分析に基づく意見を示したものに留まり、客観的に適正な投資対象周辺エリアの設定やその分析を示している保証はありません。
（カ）マーケットレポートへの依存に関するリスク
本投資法人は、ヘルスケア施設の取得や売却に際し、様々な情報を得て投資判断を行いますが、その際、事業面、財務面等に関する助言実績を有する外部の調査会社が作成するマーケッ
トレポートでの分析を得て投資判断の材料とする場合があります。しかしながら、マーケット
レポートは、第三者によるマーケット分析を示したもので、個々の調査会社の分析に基づく意
見ないし判断であり、また、一定の前提に基づく、当該分析の時点での評価ないし意見に留まります。したがって、そのレポートの内容が、本来存在する客観的な判断や正確な情報であるとの保証はなく、かつ、将来の想定が現実の結果と一致しないこともあります。加えて、同じ物件の調査分析でも、調査分析を行う会社や専門家の相違により、あるいは分析方法や調査の方法と時期の相違により、マーケットレポートでの分析の結果が異なる可能性があります。
（キ）不動産の毀損・滅失・劣化等に関するリスク
火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下併せて「災害等」といいます。）により不動産が劣化、毀損若しくは滅失し、又は上下水道
管、電線、ガス管等のインフラ施設や鉄道、公共道路等が不全となる等の周辺環境の悪化等の間接被害により、その価値又は収益が影響を受ける可能性があるほか、その復旧、復興に多大な費用と期間を要することがあります。このような場合には、劣化、毀損又は滅失した個所を修復又は建替え等のため一定期間建物の不稼働を余儀なくされ、又は修復若しくは建替え等が困難であること等により、多額の費用を支出する必要性が生じる可能性に加え、賃料収入が減
少し若しくは得られなくなり、又は当該不動産の価値が下落又は消滅する可能性があります。
不動産等につき保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で補填されない災害等が発生した場合、保険契約上災害等に伴う建物の不稼働について賃料補填されない場合又は保険契約に基づく保険会社による支払がほかの何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが事実上困難である可能性があります。
加えて、災害等とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震・大津波が起った場合、本投資法
人の保有する不動産のうち複数の建物が同時に災害等の影響を受ける可能性は否定できません。本投資法人は、保有資産及び信託不動産について、専門家による地震リスク診断に基づき地震保険の付保の要否を検討・判断しますが、その結果、地震保険を付保しないこととした物件については、地震又は地震を原因とする火災・津波・液状化等の災害により損害が生じた場
合に、保険によりこれを回復することはできません。また、地震保険を付保した場合でも、対人的被害の賠償については保険でカバーされないこともあり、保険契約で支払われる上限額を- 111 -

上回る損害が発生する可能性もあります。
（ク）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク
一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、前記の特性の他に、取引当事者の属性や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等の特性もあります。これらの特性のために、不動産は、国債・長期預金等の金融商品等に比べ一般的に流動性が相対的に低い資産として理解されています。そして、それぞれの不動産の個別性が強いた
め、売買において一定の時間と費用を要しますし、その時間や費用の見積もりが難しく、予想よりも多くの時間と費用が費やされ、その結果、不動産を取得又は売却できない可能性があります。さらに、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様が単純ではないことがあり、また、土地の使用に必要な土地所有者による貸与等の同意が想定どおりに取得できない等の可能性もあります。
経済環境や不動産需給関係の影響によって、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性もあります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
その他、不動産等を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できない場合、後日、このような不動産等を処分するときに事実上の障害が発生する可能性
や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産等について予定外の費用や損失が発生する可能性があります。同様に、越境物や地中埋設物の存在により、不動産等を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や不動産等の利用が制限されることで賃料に悪影響を与える可能性や、それらの除去費用等の追加負担が発生することで本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ケ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるため、費用等追加的な負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。さらに、建替え等に際し、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等が新たに適用されることがあり得ます。また、本投資法人の保有資産の敷地が新たに都市計画の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面積が減少したりする可能性があります。
（コ）共有物件に関するリスク
本投資法人が保有する不動産等が第三者との間で共有されている場合には、当該不動産等の持分を譲渡する場合における他の共有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、共有者間で締結される協定書又は規約等による一定の制限に服する場合があります。
共有物の管理は、共有者間で別段の定めがある場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産等の管理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
さらに、共有者は共有物の分割請求権を有するため（民法第256条）、共有者の請求により不動産等が分割される可能性があり、その場合の分割の方法によっては、本投資法人が金銭による価格賠償しか受けられない可能性があります。共有者間で不分割の合意（民法第256条）がある場合であっても、この合意の効力は最大5年であり、合意の有効期間が満了したり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者間で不分割の合意がある場合であっても、共有者について破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（破産法第52条、会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。以下「会社更生法」といいます。）第60条、民事再生法
第48条）。
他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた不動産全体について、当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、本投資法人の不動産であ- 112 -

る共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後の本投資法人の不動産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
共有者と共同して不動産等を第三者に賃貸している場合、賃貸借契約に基づく各共有者の権利が不可分債権とみなされ、当該賃貸借契約に基づく権利の全体が当該共有者の債権者等による差押等の対象となる可能性があります。また、共有物に係る賃貸借契約に基づく敷金返還債
務が共有者間の不可分債務とみなされた場合には、本投資法人の持分に対応する部分のみならず、当該賃貸借契約に基づく敷金返還債務の全部について、本投資法人がテナントに対して債務を負担する可能性があります。
さらに、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができるため、本投資法人の意向にかかわりなく不動産等の共有者が変更される可能性があります。
共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、
本投資法人が影響を受ける場合があります。
（サ）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。本投資法人が保有する不動産等が区分所有物件である場合には、管理規約が定められていない場合を除き、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、管理規約による一定の制限に服する場合があります。しかも、管理規約は、原則として区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数決によって変更できるため（区分所有法第31条）、本投資法人が議決権の4分の3を有していない場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、他の区分所有者の意向に関わりなく区分所有者が変更される可能性があり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。
区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされ、これに反して他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（敷地利用権とは、区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するため、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されます。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されている権利をいいます。）の登記がなされていない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になります。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれその敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように、専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があり、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になり、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対して効力を生じる（区分所有法第8条、第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
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さらに本投資法人の意向に関わりなく、他の区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができ、他の区分所有者による使用収益の状況によって本投資法人が影響を受ける可能性があります。
（シ）借地権等に関するリスク
本投資法人は、敷地利用権（土地の賃借権、転借権等）と借地権設定地上の建物に投資することがありますが、このような物件は、土地建物共に所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、敷地利用権は、永久に存続するものではなく、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、又は普通借地権の場合は期限の到来時に借地権設定者側が更新を拒絶しかつ借地権設定者側に更新を拒絶する正当な事由がある場合には消滅します。また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人が借地権について民法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法
人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を差し入れた場合において、借地を明け渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。あるいは、敷地利用権の契約更新時に敷地の所有者へ更新料の支払を余儀なくされることがあります。
上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が移転されている場合があり（以下「空中権」といいます。）、借地権と同様に期間満了又は建物の滅失等により空中権が消滅する場合があります。
（ス）底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第4条）。
普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人の希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく地代又は土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
（セ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
本投資法人が取得した土地について産業廃棄物やダイオキシン等の有害物質が埋設されてい- 114 -

る場合、当該土地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。この点に関連して、土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。以下「土壌汚染対策法」といいます。）に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康にかかる被害が生じる可能性があると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の除去及び拡散の防止その他必要な措置を講じるよう命じられることがあります（土壌汚染対策法第7条）。このような場合に本投資法人に多額の負担が生じる可能性があります。もっとも、本投資法人は、かかる負担について、その原因となった者に対し費用償還を請求できる可能性がありますが、仮にかかる請求が可能な場合であっても、その者の財産状況が悪化しているような場合には、本投資法人の損害を回復することができない可能性があります。その結果、本投資法人が損害を受ける可能性があります。
また、本投資法人が取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されている場合若しくは使用されている可能性がある場合又はＰＣＢが保管されている場合
等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や保管・撤去費用等が必要となり、予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
なお、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産等の所有者は損害を賠償する義務を負う可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
さらに、原子力発電所の事故等により、不動産等又はその所在周辺地域において、放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、当該不動産等の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該不動産等の所在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
（ソ）不動産の所有者責任に関するリスク
本投資法人が保有する不動産等を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場
合に、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うため、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります（民法第717条）。
本投資法人は、その運用資産に関して原則として適切な保険を付保する予定ですが、不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、受領した保険金をもってしても原状復旧ができない場合、原状復旧に時間を要する場合又は保険契約に基づく支払が保険会社により行われない又は支払が遅れる場合には、
本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
（タ）転貸に係るリスク
ａ．転借人に係るリスク
本投資法人は、その保有する不動産等につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸することがあります。このように、賃借人に不動産等の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場
合、本投資法人は、不動産等に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
ｂ．敷金等の返還義務に係るリスク賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。

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（チ）マスターリースに関するリスク
本投資法人は、賃貸する不動産をマスターリース会社に賃貸し、マスターリース会社が転貸人としてテナント（マスターリース会社が転貸人となる場合、「テナント」とは転借人を指すことがあります。）に転貸する場合があります。本投資法人がマスターリース契約を締結する
場合、テナントは基本的にマスターリース会社の口座に賃料を入金することになりますが、このような場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した結果、マスターリース会社がテナン
トから受領した賃料について、本投資法人への支払が滞る可能性があります。
また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマスター
リース契約が終了した場合、本投資法人が所有者として、テナントとの間の転貸借契約及び旧
マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合があります。このような場合、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、テナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人はテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ツ）ヘルスケア施設への投資の特性及びオペレーターであるヘルスケア事業者に関するリスク
ａ．ヘルスケア事業者（オペレーター）に関するリスク
本投資法人は、ヘルスケア施設、すなわち、高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設等をその投資対象としており、ここに「高齢者向け施設・住宅」とは、有料老人ホーム、サ高住、グループホーム及びその他高齢者向け施設・住宅をいい、また、「医療関連施設等」とは、病院・診療所及び複数の診療科目の診療所や薬局等が集積された「医療モール」等をいいます。
本投資法人は、これらヘルスケア施設の取得に当たり、そのオペレーターであるヘルスケア事業者（高齢者向け施設・住宅においては、テナントとなる介護事業者等のオペレーター、医療関連施設等においては、テナントとなる医療法人や薬局運営主体等を指し、本（ツ）において、以下併せて「オペレーター」ということがあります。）の運営力、信用力等を重視し、そのサービスの質及び種類並びに長期的な信用力をデュー・デリジェンスを通じて慎重に確認した上で取得する方針です。しかしながら、オペレーターが期待どおりの運営成績を実現できる保証はありません。本投資法人が投資するヘルスケア施設は、テナントがオペレーターとして一定のサービスを提供します。そこで、業法規制・ノウハウ・財務体質等の各種要請から、テナント候補となりうる事業体は限定されることとなります。したがって、テナントによる運営
管理が適切に行われなかった場合又はテナントに一定の交代事由が生じた場合であっても、機動的にテナント交代ができず、結果的に、当該物件及び本投資法人のレピュテーションを損な
い、ひいては、本投資法人の収益及び市場価格に悪影響を及ぼすおそれがあります。なお、オ
ペレーターの変更については行政上の手続が必要であること、また、当該手続につき既存のオ
ペレーターの協力が必要であること、病院については後継のオペレーターに病床を承継することができるとは限らないことから、円滑に承継できない可能性があります。
また、本投資法人は、本書の日付現在の保有資産に係るオペレーターの財務基盤、実績、業容、社内態勢等に鑑み、当面、当該ヘルスケア施設の運営に係るバックアップを担うオペレー
ター候補（いわゆるバックアップオペレーター）をあらかじめ用意すべきとの必要性は低いものと考えています。しかしながら、オペレーターの業務運営に支障が生じた場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性を否定することはできません。
加えて、本投資法人の保有するヘルスケア施設のオペレーターにつき、本投資法人が保有する施設であるか否かにかかわらず、業務の懈怠その他義務違反があった場合、食中毒や集団感染などの事故の発生、入居者の転倒事故、入居者情報の漏洩、従業員による入居者への虐待、
医療事故その他の問題が生じた場合や、オペレーター又は施設に対する不利益な情報や風評が流れた場合、当該オペレーターが業務停止、介護保険法又は健康保険法（大正11年法律第70号。その後の改正を含みます。）に基づく指定の取消し、その他の行政処分を受けた場合、オ
ペレーターが業務遂行に必要な人的・財産的基礎等の維持が困難になった場合等には、当該オ
ペレーターによる本投資法人が保有するヘルスケア施設の運営に重大な支障が生じる可能性があり、ヘルスケア施設の収益性及び資産価値、ひいては本投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。
ヘルスケア施設のうち、高齢者向け施設・住宅では、入居者は、ヘルスケア事業者との間で締結した契約に基づき、高齢者向け施設・住宅に入居し、介護その他のサービスの提供を受け、これに対し、入居一時金を含む対価を支払いサービスの提供を受けるものとされますが、- 116 -

高齢者向け施設・住宅の性質において、例えば、入居者からの対価の支払いが不足し又は遅延した場合等においても、直ちに契約を解除し、立ち退きを求める等の対応を行うことが、人道的見地において容易には行えない場合がないとは限りません。特に、入居者に身寄りがない状
況や、引き取り手が確定しない場合には、入居者の安全と安心を最優先する場合がないとはいえません。その結果として、本投資法人の収益等に悪影響を与えるおそれがあります。
さらに、入居者に反社会的勢力に属する者がいることが判明した場合、本投資法人は、当該高齢者向け施設・住宅のオペレーターに対して、適切な対応を求めることになりますが、かかる適切な対応がなされなかった場合、追加の費用負担や、当該高齢者向け施設・住宅の評価（レピュテーション）の風評による毀損等により、本投資法人の収益等に悪影響が及ぶ可能性があります。
ヘルスケア施設のうち、医療関連施設等においても、オペレーターである病院又は診療所の開設者が医療法その他関連する法令又は通知を遵守せず、当該オペレーターが行政上の処分を受けた場合等には、当該オペレーターによる本投資法人が保有する医療関連施設等の運営に重大な支障が生じる可能性があり、その結果として本投資法人の収益等に悪影響が及ぶ可能性があります。
近時、新型コロナウイルスによる感染症の世界的拡大が見られており、オペレーターが運営する高齢者向け施設・住宅等のヘルスケア施設において、入居者及び従業員等の間における集団感染の発生や新型インフルエンザ等対策特別措置法に基づく緊急事態宣言に従った措置・対応により、当該運営施設の業務の停止を余儀なくされる可能性があります。本投資法人は運用資産についてオペレーターと原則として賃料固定の賃貸借契約を締結しており、入居者や市町村等からの収入の増減にかかわらず、安定的なキャッシュフローの獲得を企図していますが、オペレーターが業務遂行に必要な人的・財産的基礎等の維持が困難になった場合等には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性を否定することはできません。
ｂ．物件の汎用性に関するリスク等
ヘルスケア施設は、建物の構造、間取り、付帯施設、立地、建築基準法による用途制限等の点で、入居者、病院利用者やオペレーターのニーズに応じて、その業務特性を反映した建物の構造や設備を有することが一般的です。したがって、将来、入居者の属性が変更され、医療関連施設等の診療科や当該施設の設置目的が変更され又はオペレーターが退去して新たなヘルス
ケア事業者がオペレーターとなった際には、その建物をそのまま活用できない場合があるほか、ヘルスケア施設以外の用途（例えば、オフィスや住居等の用途）に容易に転用が可能でな
いことが一般的です。したがって、ヘルスケア施設の用途の変更には、多額の費用が掛かり、又は転用自体が困難な場合があり、また、用途が限定されることで購入先が限られて想定した価格で売却できない可能性があります。その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
ヘルスケア施設では、固定資産に区分される建物、付属設備等だけでなく、家具、什器、備品、装飾品及び厨房機器等の償却資産についても、その定期的な更新投資がヘルスケア施設の競争力維持のために不可欠となります。本投資法人が施設及び設備の運営維持費並びにその更新投資に関する費用を負担すべき場合で、かかる費用がヘルスケア施設からの収益に比べ過大な場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、施設及び設備の更新投資がヘルスケア施設のオペレーター負担である場合であっても、当該オペレーターがその運営方針として本投資法人が必要と考える更新投資を行わない場合があり、また、当該オペレータ
ーの信用力によっては、適切な更新投資を行うことができない可能性もあり、その結果、施設の競争力が低下し、当該施設の収益に悪影響を及ぼし、ひいては当該施設の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。かかる場合、施設の競争力の低下を防止するために、本投資法人の負担において更新投資をせざるを得なくなる可能性があります。
ｃ．有料老人ホームに係る入居一時金に関するリスク
有料老人ホームにおいては、介護事業者は入居者から一定の入居一時金を収受する場合があり、入居一時金は各有料老人ホーム毎に決められている償却期間・償却率によって償却され、入居者が償却期間内に退去する場合には、残存額が返還されることになります。本投資法人
は、有料老人ホームの物件を保有し介護事業者に賃貸する形式で運用を行っているため、原則として、有料老人ホームは介護事業者により管理及び運営されることとなり、有料老人ホームの物件を取得するに際し、入居契約及び入居一時金の返還債務を本投資法人が承継することは原則的には想定されません。しかし、介護事業者の事業内容及び財務内容が悪化した場合において、入居者が介護事業者に対してのみならず、本投資法人に対しても入居一時金残額の返還- 117 -

を求める等、本投資法人としては、法的には許容できない対応を求めてこないとの保証はありません。
また、オペレーターと入居者の間で賃貸借契約が締結され又は賃貸借契約が成立していると評価される場合には、オペレーターから当該物件を取得することにより本投資法人又は信託受託者が賃貸人としての地位を承継し、オペレーターへの賃貸借を通じた入居者への転貸借に関する賃貸人たる地位の承継について入居者の同意を取得できない場合には、本投資法人が賃貸人として入居一時金等の返還債務を承継することとなります。また、オペレーターの事業内容
又は財務内容が悪化した場合において、本来は本投資法人が債務を負担していないにもかかわらず、当該ヘルスケア施設に係る代替テナントの確保や本投資法人のレピュテーション維持その他の観点から、本投資法人において入居一時金残額の返還等の負担を余儀なくされる可能性があります。
ｄ．有料老人ホームに係る制度改正に関するリスク
有料老人ホームに関連する法令、ガイドラインの改正や介護保険等の制度改正等が有料老人ホームの運営や競争環境に影響を及ぼし、本投資法人が保有する施設の収益に影響を及ぼし、ひいては当該施設の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
ｅ．医療関連施設等の経営に関するリスク
医療法上、医療法人の理事長は、原則として医師又は歯科医師である理事のうちから選出する必要があるとされ、また薬剤師法（昭和35年法律第146号。その後の改正を含みます。）において、薬剤師の資格が必要とされる場合が規定されています。したがって、医療法人の理事長の交代や医療法人・薬局等の事業承継を行う場合、後任の理事長や薬剤師等となる適切な人材が不足することがあり得ます。このような場合、当該医療関連施設等の運営に支障を来たし、ひいては本投資法人が保有する当該施設からの収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、病院利用者は、医療関連施設等の医師やスタッフの技量について、重大な関心を寄せるものであるため、医療関連施設等のレピュテーションは当該技量を有する医師やスタッフに依存しています。適切な技量を有する医師やスタッフを確保・維持できない場合、病院利用者のニーズに対応できず、当該医療関連施設等のレピュテーションが損なわれる可能性があり、ひいては本投資法人が保有する施設の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
ｆ．医療法人制度に関するリスク
2007年4月の医療法改正前に設立された医療法人社団については、定款上、持分を保有する社員が資格を失った場合に、医療法人に対して出資持分払戻請求を認めているものが存在します。当該出資持分払戻請求がなされた場合、当該医療法人から予期しない多額の資産流出を招くこととなり、医療関連施設等の運営に支障を来たし、ひいては本投資法人が保有する施設の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（テ）将来における法令等の改正に関するリスク
消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、不動産等の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法、大規模小売店舗立地法（平成10年法律第91号。その後の改正を含みます。）等の行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の事業により、不動産等に関する権利が制限される可能性があります。さらに、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の、将来環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、追加的な費用負担が発生したり、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課されたりする可能性があります。
（ト）テナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク
テナントによる不動産等の利用状況により、当該不動産等の法令等への適合性に問題が生じ、又は当該不動産等の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人が暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成3年法律- 118 -

第77号。その後の改正を含みます。）に定める暴力団、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和23年法律第122号。その後の改正を含みます。）の規制対象となる風俗営業者である場合には、運用資産である不動産等のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、テナントの不動産等の利用状況の調査を行っていますが、個々のテナントの利用状況を完全に監督できる保証はなく、また、本投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあり、かかるリス
クが現実化しないという保証はありません。
（ナ）売主の倒産等の影響に関するリスク
一般に、不動産等を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産等の売買又は売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人により否認される可能性があります。また、財産状態が健全でない売主が不動産等を売却した場合、当該不動産等の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。
上記否認の問題は、売主の前所有者（本投資法人から見て前々所有者等）が倒産した場合にも生じ得ます。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である投資法人にも及ぶことになります（破産法第170条、会社更生法第93条、民事再生法第134条）。
また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格づけることにより、依然としてその目的物が売主（又は倒産手続における管財人ないし財団）に属すると解される可能性があり、特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得ます。
（ニ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、運用ガイドラインにおいて、未稼働の不動産等は、原則としてその投資対象としていません。未稼働の段階で売買契約を締結する場合には、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があるほか、入居率において不確実性が存在することがあります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損
失を本投資法人が負担し又は被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。なお、本投資法人は、例外的に、未稼働の不動産等への投資を検討する
場合には、ヘルスケア施設及びヘルスケア事業者につき、老人福祉法その他の適用ある法令がすべて遵守されることが確定していること、ヘルスケア施設がすべて適法に竣工されること、ヘルスケア事業者との賃貸借契約が確実に締結され引き渡されること、入居者が確実に入居できること、等の諸条件を確保することを取得の条件とすること等のほか、スポンサー等のウェ
アハウジング機能を活用することにより、これらのリスクの最小化を図る所存です。
（ヌ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換の他、新たな資産取得又は譲渡に向けたその他の手法を利用する可能性があります。資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で公表される場合もあり得ます。
実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場
合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、その結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。

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（ネ）フォワード・コミットメント等に関するリスク
フォワード・コミットメントは、契約締結から決済までに一定の期間があることから、その間の経済環境の変化等により決済のための資金が調達できず、不動産等を取得できない可能性があります。また、本投資法人側の理由により物件の取得を中止した場合には、違約金や損害賠償義務等を負担する可能性もあります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ノ）敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、不動産等のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、テナントとの交渉等により、本投資法人の想定よりもテナントからの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は賃貸借契約の中途解約により、預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす
可能性があります。
（ハ）地球温暖化対策に係るリスク
現在及び将来において、法令や条約等により、地球温暖化対策として、一定の不動産等の所
有者や利用者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあり、またその規制が今後さらに強化される可能性があります。これらの規制の結果、テナントの事業が制約され又は費用等の負担が増す可能性があるほか、本投資法人の保有する建物の改修や施設拡充を実施したり、排出権や再エネクレジットを取得する等の負担につながるおそれもあります。これらの場合、本投資法人の収益は悪影響を受けるおそれがあります。
④

投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
なお、以下、2007年9月30日施行の信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号。その後の改正を含みます。以下「信託法整備法」といいます。）による改正前の信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みます。）を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、2007年9月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第2条）。

（ア）信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第2項）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。従って、本投資法人が不動産、不動産の賃借権若し
くは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・デ
リジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリ
スクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、本投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法の下では、旧信託法第36条第2項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第5項、第54条第4項）、そ- 120 -

の場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
（イ）信託受益権の流動性に関するリスク
本投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する
場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
（ウ）信託受託者に関するリスク
ａ．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク
信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財
産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はない
ものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第1項、第4項及び第7項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
ｂ．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク
信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。旧信託法の下では所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新信託法の下では信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり（新信託法第105条以下）、信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
旧信託法の下では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている信託受益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理
は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられます。従って、
特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場合、一定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます（新信託法第105条第1項本文）。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができないこととなります。
- 121 -

また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。従って、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。
準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する
場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関する債
権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。従って、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができます
が、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。
⑤

匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資します
が、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運
用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。

⑥

特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件（後記「⑧ 税制に関するリスク／（ア）導管性の維持に関する一般的なリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図しておりません。
但し、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。
しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、従って売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関する収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場
合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク／（ニ）開発物件に関するリスク」に記載のリスクがあります。

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⑦

減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会平成14年8月9日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第6号 平成15年10月31日）が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第1期営業期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。
なお、2015年4月1日以後に開始する事業年度については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。

⑧ 税制に関するリスク（ア）導管性の維持に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、参照有価証券報告書「第一部 ファンド
情報／第１ ファンドの状況／４ 手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」に記載する配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のものについては、事業年度毎に判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の減少、海外投資主比率の増加、資金の調達先、分配金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。現行税法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の救済措置が設けられていないため、同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない理由により要件を満たすことができなかった場合においても、配当等の額を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資法人の投資口の市場価格に影響を及ぼすこともあります。
（イ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
事業年度毎に判定を行う導管性要件のうち、租税特別措置法施行令に規定する配当可能額の90％超の金銭の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされています。従って、会計処理と税務上の取扱いの差異等により、過大な税負担が発生した場合等には、この要件を満たすことが困難となる場合があり得ます。なお、2015年4月1日以後に開始する事業年度については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異
等調整引当額の増加額（参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／４ 手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」をご参照ください。）を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
（ウ）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク
本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入れ又は投資法人債の発行に際しての財務制限条項上、一定額を留保しなければならない等、配当原資となる資金が不足する場合は、借入金や資産の処分により配当原資を確保するときがあります。しかしながら、導管性要件に基づく借入先の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の金額が配当可能額の90％超とならない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額
や純資産額が減少する可能性があります。

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（エ）借入れに係る導管性要件に関するリスク
税法上、上記の事業年度毎に判定を行う導管性要件の一つに、借入れを行う場合には租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ（2）に規定する機関投資家（以下、本⑧において、「機関投資家」といいます。）のみから行うべきという要件があります。従って、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、借入れに係る債権が機関
投資家以外の者に譲渡された場合、又は保証金若しくは敷金等の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないこととなります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（オ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
事業年度毎に判定を行う導管性要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるもの（投資法人の投資主の一人及びこれと特殊の関係にある者等が、その投資法人の発行済投資口の総数若しくは一定の議決権の総数の100分の50を超える数を有する場合
等における当該投資法人等をいいます。）に該当していないこととする要件、即ち、同族会社
要件については、本投資法人の投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロー
ルの及ばないところで、公開買付等により、結果として満たされなくなるリスクがあります。
かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（カ）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
税法上、導管性要件の一つに、事業年度末において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、
本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、公開買付等により、本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保有される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（キ）税務調査等による更正処分のために追加的な税金が発生するリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、投資主への分配金の予想額の修正が必要となる場合があります。
（ク）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、本書の日付現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。

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（ケ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税
制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、租税公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資法人の投資口の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。
（コ）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
本投資法人において納税額が発生した場合に、納付原資の不足等の事情により納期限内に納税が完了しない可能性があります。この場合、遅延納付となった税額に対し遅延期間に応じ延滞税等が発生し、納税が発生した事業年度の投資主への分配額や純資産額が減少する可能性が
あります。
⑨ その他
（ア）信託不動産を組み入れることができないリスク
本投資法人は、現在保有する資産のみを投資対象とする投資法人ではなく、上場以来、その資産ポートフォリオの拡大（外部成長ということがあります。）や質の向上（内部成長ということがあります。）を目指し、中長期的な安定運用を目指して日々活動を行っており、本書の日付現在も、常に新たな資産取得に向けた市場調査や物件売却情報の入手に努め、また、潜在的な売主又は関係権利者との間での物件取得に向けた検討や交渉等も行いつつあります。したがって、本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、新たな資産取得に向けたその他の手法を採択する可能性があります。かかる決定がなされた場合には、引き続き適時開示に努めます。したがって、かかる資産取得の決定は、本書提出から間もない時点で公表される場合もあり得ます。
また、実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、その結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。
なお、本投資法人は、物件取得を行うにあたり、当該物件の取得資金に充てることを目的として、借入れ又は投資法人債の発行を行うことがあり、そのような場合にも、適時開示に努めます。
（イ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
保有信託不動産の過去の収支状況は、信託不動産の前所有者等から取得した賃貸事業収支に係る情報です。これらは、本投資法人の会計方針に沿った会計監査等の手続を経たものではな
く、前所有者等から提供を受けたあくまでも参考としての情報にすぎません。契約形態が大きく異なる場合、比較可能性の低い情報となることがあります。また、当該情報は不完全である
おそれがあるほか、その正確性も担保されていない情報です。したがって、本投資法人が、適用ある会計原則に従ってそれらの収支を作成し監査済み財務諸表を作成した場合、当該監査済
みの収支は上記情報に基づく収支とは大幅に異なるおそれがあります。
（ウ）投資主優待制度に関するリスク
本投資法人は、本書の日付現在、本投資法人が取得し又は今後取得する物件に係るオペレー
ター又は関係会社との間で、投資主優待制度の導入に伴う覚書を締結しています。その内容及び適用条件等は、優待の内容及び利用状況の推定等を踏まえたうえ適用ある法令及び会計・税務の取扱い等の制約の中で決定されるものであり、その内容が、投資主の満足するものとなるとの保証もありません。また、本投資主優待制度が今後投資主の同意なく、また事前の予告なしに、その内容等が変更され、又は実施が停止される場合があります。
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（２）リスクに対する管理体制
本投資法人は、前記の各リスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
具体的な取り組みは、以下のとおりです。
（ア）投資法人について
本投資法人は、執行役員1名及び監督役員2名により構成される役員会により運営されています。役員会は3ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める決議事項の決議や本資産運用会社及び本投資法人の執行役員の業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。
また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとされます。
そして、本投資法人は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本投資法人の役員によるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本投資法人の役員は、本投資法人の発行する投資口及び投資法人債について、売買等を行ってはならないものとされ、本投資法人の役員でなくなった後も1年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。
（イ）資産運用会社について
本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」を制定し、重大なリスクが生じた場合には、遅滞なく取締役会に報告する旨定めています。
加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、具体的な法令等遵守を実現させるための実践計画である「コンプライアンス・プログラム」を策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めます。
さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。
そして、本資産運用会社は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本資産運用会社の役
員及び従業員その他本資産運用会社の業務に従事するすべての者（以下「役職員等」といいます。）によるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本資産運用会社の役職員
等は、本投資法人の発行する投資口及び投資法人債について、一定の場合を除き売買等を行ってはならないものとされ、本資産運用会社の役職員等でなくなった後も1年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。
以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しな
いことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資主に損失が生じるおそれがあります。

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第３【参照書類を縦覧に供している場所】
ヘルスケア＆メディカル投資法人 本店（東京都千代田区神田小川町三丁目3番地）
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）- 127 -

第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
１

名義書換の手続、取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料

本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
本投資口については、本投資法人は、原則として、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第1項、第227条第1項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である保管振替機構
が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第152条第1項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（社債株式等振替法第228条、第140条）。本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することはできません（投信法第79条第1項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は次のとおりです。
取扱場所
取次所
投資主名簿等管理人の住所
及び名称
手数料

東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
該当事項はありません。
東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
三井住友信託銀行株式会社
該当事項はありません。

２

投資主に対する特典
本投資法人は、投資主優待制度を実施しています。投資主優待制度の詳細は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方針／厳選したオ
ペレーターが運営する施設（エ）投資主優待制度」をご参照ください。

３

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

４その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

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第２【その他】
該当事項はありません。

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