［通巻第 99 号］2016 年 8 月 25 日発行

ISSN 0916-0671

一般財団法人 住総研
Ho u s ing Re s e a r c h
F o u nda t io n J US O K E N

Smile on Housing Forum特集

ノベーションによるリ
エリアの再生焦点

現代の家守によるリノベーションまちづくり

嶋田洋平［株式会社らいおん建築事務所］

すまいろんシンポジウム

倉石智典 ［株式会社 MY ROOM］
明石卓巳 ［株式会社レイデックス］
塩田大成 ［株式会社ビルススタジオ］
論考

松村秀一／木下斉／島原万丈／太田浩史／松永安光
連載

私のすまいろんひろば
すまいぼん
すまい再発見

岡昇平
くめまり
祐成保志
梶原あき・吉原勝己

2016

夏

1978
2013

真珠の郷
わ ぐ

［三重県志摩郡和具］＝ 畑亮 ・畑耕 ・畑拓

写真

市 川 昭 介︶︒今年は伊勢志摩サミットで︑英虞︵あ ご︶湾養殖の真珠のブ60軒あった養殖業の家は︑今はもう８軒しかなく困窮している状❸❹の味がするのだろうか︑一度食べてみたいものだ︒︵畑亮︶❶海上沖に出した真珠筏の点検に出港する船 ❷船上で採取したモズクを選別している老夫婦 ❸真珠筏前に張り出した作業
小屋 ❹孟宗竹で作られた筏と、筏の上に作られた作業小屋［表紙］1978 年セスナ機にて撮影した英虞湾［右頁上］１９７８年撮影の英虞湾。真珠養殖の最盛期は50 軒の養殖業の家があり、
年に一人一千万円を稼ぎ出していたとのこと［右頁下］2013 年気球にて撮影した英虞湾。真珠筏の数はず
いぶんと数が減ってしまったようだ

自動車で筏の前の作業小屋へ通う︒昔はアコヤ貝も 食されていたとのこと︑虹色

アコヤ貝を 守る作業がかせら れている︒和具の漁師たちの生活は町の中にあり︑貝が吊るされている︒水温が低い冬や赤潮の発生時には︑外海沖に筏を避難させためだとか︒湾の中ではヒノキや孟宗竹で作ら れた筏が並び︑その下にはアコヤ態だという︒近頃は海外で真珠貝が淡水湖で作ら れ安価で取り引きされている

50年が経って再度訪れてみると︑﹁崩壊する村の取材ですか？﹂と質問され35て唖然とした︒

しかしは︑ちょうど真珠の最盛期だった︒上空よりその真珠筏の数を見て驚いたものだ︒

勢志摩の観光客のスポットであ るのだが⁝⁝︒1978 年に取材に訪れたときは喜んだ︒戦後初めて国立公園に指定されて 年︑約 の島がある英虞湾は︑伊70

ローチを 着けたG7の首脳陣たち︒志摩の真珠が世界に発信されたと地元の人

郷﹂作曲にはきれいすぎ ま すこの町は⁝⁝︒みずの稔作詞の歌がある︵﹁はまゆうの

珠イカダを 夕日が染めて︑あ あ 暮れな ずむ 志摩の海︑女ひとりで旅する

日本の集落
３０年
・

真

今月の
表紙写真

1
❶

❷

特集

すまいろん ●目次

リノベーションによるエリアの再生現代の家守によるリノベーションまちづくり

焦点

004

リノベーションによるエリアの再生

論考﹇株式会社ビルススタジオ﹈ 司会

嶋田洋平﹇株式会社らいおん建築事務所﹈

倉石智典﹇株式会社MYROOM ﹈／明石卓巳﹇株式会社レイデックス﹈／塩田大成

すまいろんシンポジウム

嶋田洋平﹇株式会社らいおん建築事務所﹈

006

022

松村秀一﹇東京大学﹈

あり余る空間資源を豊かな暮らしの「場」に仕立て上げる仕事

木下斉﹇一般社団法人エリア・イノベーション・アライアンス﹈

026 なぜエリア再生はビジネスになるのか

東南アジア諸国の事例

１９８０年代のコンバージョンから

島原万丈﹇株式会社ネクストHOMEs 総研﹈

030 センシュアス・シティとリノベーションまちづくり│

太田浩史﹇建築家﹈

034 永遠の現在│

松永安光﹇一般社団法人HEAD 研究会﹈

036 リノベーションの新潮流

岡昇平﹇設計事務所岡昇平・仏生山温泉番台﹈

連載 私のすまいろん
にやにやしながら過ごす

仏生山まちぐるみ旅館040

連載 ひろばわたしのＤＩＹリノベーション くめまり﹇ＤＩＹｅｒ﹈

編集後記

梶原あき﹇株式会社スペースＲデザイン・﹈吉原勝己﹇吉原住宅有限会社・株式会社スペースＲデザイン﹈

連載 すまい再発見
人と建物の幸せな関係を考える ││進化し続ける博多のビンテージビル・冷泉荘から見えるもの

連載 すまいぼん
リノベーションは人と街をしあわせにするか 祐成保志﹇東京大学﹈

住総研だより

044
046
048
050

052

﹇焦点﹈

や

も

り

現代の家守によるリノベーシ ョンまちづくり
嶋田洋平 ﹇株式会社らいおん建築事務所 代表取締役﹈

す る た め に 高 度 に 研 ぎ 澄 ま さ れ た 専 門 分 業 体 制 を 確 立 し︑最 盛 期 に は 年

効率的に一定品質の住宅を限られた納期で供給するかということに対応

わ が 国 の 住 宅 産 業 は 増 え 続 け る 人 口 に よ る 住 宅 需 要 に 対 し て︑い か にら う こ と な く 自 立 し て 生 計 を 成 り 立 た せ て い た︒ 町 人 の 商 売 の 世 話 や︑

一 部 や 付 け 届 け の 節 句 銭 な ど を 主 な 収 入 に し な が ら︑幕 府 か ら 給 金 を もいたという記録が残っている︒彼らは店子から支払われる店賃︵家賃︶の長屋を管理していたのが﹁家守﹂だった︒天保年間には約２万人の家守がする人や住む人に貸すことで不動産投資の対象になっていた︒それらの間１７０万戸近い新築住宅を着工し市場に供給してきた︒人口減少に突

戸籍の管理︑お触れ書きの周知やいさかいの解決など︑自ら稼ぎ︑まちの使われていない建物の使い方を考える時代

入した現在︑その勢いは衰えてはいるものの︑未だに年間 万戸の住宅を舗︑空きビルが増え続けている現状にある︒これからの建設・住宅や不動

方都市の中心部や郊外のみならず︑東京の都心であっても空き家︑空き店

しまちに新しい仕事や暮らしを作りながらエリアの再生を行っている人

ン フ ラ を︑有 り 余 る﹁空 間 資 源﹂と と ら え︑こ れ ま で に な い 使 い 方 を 提 案

ち が 活 気 を 失 っ て い る 今︑右 肩 上 が り の 時 代 に 作 ら れ て き た 建 築 物 や イ

日本中で空き家︑空きビルなどが社会問題化し︑かつて賑やかだったま

公用を担いながら︑まちの差配を行った町役の民間人である︒

続ける遊休不動産などの﹁使われていない建物の使い方を考える﹂仕事へたちがいる︒まさに江戸時代の家守のように︒といやちょう

自立した民間の取り組みだけでまち を変えるる 倉 石 智 典︑宇 都 宮 市 の も み じ 通 り 商 店 街 で 活 躍 す る 塩 田 大 成︒ 彼 ら の

岡 山 市 の 問 屋 町 で 活 躍 す る 明 石 卓 巳︑長 野 市 善 光 寺 の 門 前 町 で 活 躍 す

せて１００万人の都市だった︒町人まちを治める南町・北町奉行所にはフ ィ ー ル ド は 半 径 約 ２ ０ ０ メ ー ト ル に す っ ぽ り 収 ま る ほ ど の﹁ス モ ー ル

万人の人が住む町人まちと寺社まち合わ

武士︑与力︑同心合わせて約３００人の役人しかいなかったという︒現代

エ リ ア﹂を 対 象 に し て い る︒ そ の エ リ ア 内 の 遊 休 化 し た ス ト ッ ク 群 に 対

人 た ち だ︒ 当 時 か ら 江 戸 の 土 地 は 不 在 地 主 が 長 屋 を 建 て︑そ こ で 商 売 を

時 に 行 い な が ら︑エ リ ア 内 に 賑 わ い を 生 み 出 し て い る︒ 彼 ら の モ チ ベ ー

こ と で 遊 休 不 動 産 再 生 と エ リ ア 内 の 新 し い ソ フ ト コ ン テ ン ツ づく り を 同に 比 べ る と 行 政 の サ ー ビ ス が シ ン プ ル だ っ た と は い え︑た っ た こ れ だ け
やもり

して︑人々の住む場所︑働く場所などをリノベーションによって作り出す

江 戸 時 代︑江 戸 の ま ち は 約

現代に蘇る﹁家守﹂という古くて新しい職能の転換を求められる時代に突入した︒

産に関わる人たちは︑﹁新しい建物をたくさん作る﹂仕事から︑これら増え建て続け︑空き家の総数は８２０万戸にも上ると言われている︒また︑地80

万人の都市をどうやってマネジメントしていたのかという疑60問が生まれてくる︒実は︑その役割を担っていたのが﹁家守﹂と呼ばれる

の人数で

60

すまいろん 2016 夏 004

ションは行政が主導するまちづくりの施策や活動ではなく自分自身の問
題 意 識 を 起 点 と し た﹁自 分 に と っ て 住 み た い ま ち や 働 き た い ま ち を つ く

で自立して事業を継続させながら︑﹁まちづくりにつながる活動﹂を実践

る わ が 国 の 疲 弊 し た 地 方 都 市 で︑行 政 の 補 助 金 に 依 存 す る こ と な く 民 間し︑自 ら そ の よ う に 言 及 も し な い︒ し か し な が ら 人 口 減 少 縮 退 局 面 に あとが非常に困難になる︒行政からの補助金には頼らずに民間が自立してこのような時代に行政は自治体のサービスの質や地域を維持していくこと い う 二 重 の 財 政 問 題 と い う 本 質 的 な 都 市 地 域 経 営 課 題 を 抱 え て い る︒

人 口 減 少 縮 退 局 面 に お い て は︑自 治 体 は 税 収 減 と 同 時 に 社 会 保 障 費 増

自立した民間の取り組みだけが継続性を持つ

す る 人 た ち の ビ ジ ネ ス の 手 法 や 彼 ら の 活 動 は︑日 本 全 国 の 縮 退 地 域 を 再事業を生みだし︑経営を持続させ︑それによって都市地域経営課題とエリる﹂と い う 意 思 だ︒ 彼 ら は 決 し て ま ち づ く り を や ろ う と は 思 っ て い な い

生するためのヒントにあふれている︒

０１１年から北九州小倉で始まっ

アの課題を同時に解決しながら自分たちのまちは自分たちで守り作っていく新たな手法が求められている︒

たリノベーションまちづくりの取り組みとリノベーションスクールに

以上の事業を担う﹁家守会社﹂たちの活動のモ＊１

研 ぎ 澄まされた専門職域から 飛 び だした

よって︑今︑さまざまな地域でのエリア再生が成果をあげはじめている︒

デルとして︑彼らの職能と職域を紐解いてみたいと思ったのが︑本号の狙

これらの地域で生まれたの職能ともいうことができると思う︒縮退エリアの再生のために現代のの方法論の多様性や共通点とはなんだろうか︒
まず彼らの職能の領域は従来の建設・不動産の業界に見られたような︑分業化された専門職域からは解き放たれている︒塩田は建築設計に軸足を置きながら不動産リーシングとリノベーション事業の企画やプロモーシ ョ ン を 組 み 合 わ せ︑倉 石 は 建 設 業 と 不 動 産 仲 介 業 を 非 常 に 狭 い エ リ ア
内 で 統 合 し︑明 石 に 至 っ て は グ ラ フ ィ ッ ク デ ザ イ ン を 軸 足 に し な が ら 企
業のプロモーション活動と事業拡大のプロセスを不動産リーシングと重ねて行うコンサルティング＆クリエイティブディレクションをその職域

１９７６年 福岡県北九州市生まれ︒２００１年 東京理科大学理工学部建築学科卒業︒２００１年 同大

らいおん建築事務所を 設立し︑現在に至る︒株式会社 都電家守舎代表取締役︑株式会社リノベリング代学大学院博士前期課程建築学専攻修了︵工学修士︶
︒２００１年 株式会社みかんぐみ入社︒２００８年︱ 参考サイト リリリ・リノベーション

注釈＊１

http://re-re-re-renovation.jp/のリノベーション図鑑﹄︵共著／エクスナレッジ︶︑﹃２０２５年の建築﹁七つの予言﹂﹄︵共著／日経ＢＰ社︶
︑

ワークスペース改造計画﹄︵共著／ＴＯＴＯ出版︶︑﹃最高に気持ちいい住まい
POST-OFFICE﹇主な 著者﹈﹃

表取締役︑一般社団法人HEAD 研究会 理事 フロンティアタスクフォース委員長なども務める︒

エリアを新しいコンセプトのもとにスモールエリア内の遊休不動産の再﹃２０２５年の建築﹁新しいシゴト﹂﹄︵共著／日経ＢＰ社︶など︒と し て い る︒ 軸 足 や 専 門 分 野 は ど う で あ れ︑彼 ら に 共 通 す る の は︑あ る

嶋田洋平︵しまだ・ようへい︶いである︒

世紀の日本で︑まちをつくる古くて新しい仕事︑それは現代の﹁家守﹂のびやかに広がる横断的な職能2家守が果たす役割とはいったいどういうものだろうか︒ また実践者たち

40

生 と 新 し い コ ン テ ン ツ づ く り を 同 時 に 行 い な が ら︑エ リ ア 内 に 新 し い 暮
ら し を 作 り 出 し︑エ リ ア を 再 生 す る︑デ ザ イ ン︑施 工︑不 動 産︑プ ロ モ ーションなどを横断する︑エリアリノベーションの垂直統合のビジネスだ︒

005 ［特集］リノベーションによるエリアの再生

21

︱ すまいろんシンポジウム 記録

第 回

シンポジウム風景

﹇講演 ﹈

司会

と思って始めたのがマイルームの仕事でした︒

り︑﹁何か仕事になりそうかな︑やってみたいな﹂スで日本における空き家の状況を知るようになたときに︑東京Ｒ不動産の動きや︑新聞やニュー

務所使いをするような人たちがチラホラ出始めた︒こうして︑なんとなく古いものを使って事くような活動をそれぞれに始めていた時期でしきな人たちが︑まちの面白い見方を発見してい使っていませんでしたが︑自分たちのまちが好くり﹂﹁リノベーション﹂﹁空き家﹂という言葉はを 始 め て い ま し た︒ こ の 頃 は ま だ 誰 も﹁ま ち づ

編集室・ナノグラフィカが︑古民家を拠点に活動

イターの仕事をしている人たちが集まった企画のほかにも善光寺では︑地元のカメラマンやラたり︑そういう使い方をし始めていました︒こ

何人かに声をかけてフリーマーケットをしてみ

フェのような場所をつくってみたり︑月に一度︑

い て︑余 っ て い る ス ペ ー ス に は 本 を 並 べ て カ

スペースがあったので︑それぞれのデスクを置

ン空間ができ︑私も参加しました︒かなり広 い﹁ KANEMATSU﹂﹇図１〜４﹈というリノベーショ

ザイナーら何人かで集まってシェアして使う﹇株式会社 ビルススタジオ 代表取締役﹈﹇株式会社 レイデックス 代表取締役﹈﹇株式会社M ＹROOM 代表取締役﹈﹇株式会社 らいおん建築事務所 代表取締役﹈

20 ６年４月 日 於 ・AGC スタジオ
講演

倉石智典 ﹇株式会社MYROOM 代表取締役﹈

空き家を専門とした不動産屋
私は︑５年前に地元の長野県で﹁マイルーム﹂

設計業の三つの仕事をしています︒マイルームという会社を立ち上げ︑不動産業︑建設業︑建築

は︑﹁空き家﹂を専門とした不動産業です︒マイルームでは︑シャッターが閉まっていて﹁テナント募集﹂という貼り紙があるような物件を﹁空きテナント﹂︑大家さんが放置している建物を﹁空し た︒ そ の な か の あ る 空 き 倉 庫 を 設 計 士 や デ問屋街には軒並み空きスペースができていまた︒新しい物流センターができたことで︑当時は︑善光寺門前町にある問屋街から始まりましような動きはまだありませんでした︒きっかけ

ときは︑﹁空き家﹂を使って何かビジネスをする

私が５年前に長野に戻って仕事をはじめたき家﹂と言い分けています︒

13

嶋田洋平
倉石智典
明石卓巳
塩田大成

1

長野市
善光寺門前町のまちづくり

1

リノベーションによるエリアの再生85

すまいろん 2016 夏 006

ころに急に新しい人が入ってきて︑何が始まる

ば︑お隣さんからすれば︑ずっと空き家だったとは︑カフェバーやデザイナーの事務所︑近隣学校

うようにシェアすることを提案し︑いまここにきっかけとなる﹁空き家見学会﹂
マイルームでは︑毎月﹁空き家見学会﹂を開催のか心配されているものです︒完成までの時間

い家を見て面白がるんだな﹂とわかってもらうの顔をみてもらった方が︑﹁こういう人たちが古借して欲しい﹂と言うよりも︑実際に見学者たちにもよい効果があります︒やみくもに﹁古い家を楽しめるようなカフェになりました︒また囲繞

フ ェ﹂と い う︑お 茶 を 飲 み な が ら 簡 単 に 織 物 をくらい空き家になっていた町の食堂は︑﹁オリカ

は﹁ロジェ﹂という雑貨屋さんができたり︑ 年す︒たとえば︑古い呉服屋さんだったところに［図 6］空き家見学会の様子［図２］
１階のカフェ・ラバーソウルのサテライトキャンパスなどが入っています︒

人くらいの参加者が市外やことができます︒こうした﹁空き家見学会﹂がさ地になっている古い活版工房の建物が︑﹁風の公［図１］古い空き倉庫を改装した「KANEMATSU」

しています︒毎回になりながら関わりが増え︑完成する頃には︑わをかけることで︑だんだん回りの人と顔見知り

ざわざこちらでチラシをつくってプロモーショ︒たとい か け て 一 緒 に ま ち を 歩 き ま す﹇図５・６﹈
えば︑むかしはこのあたりの長屋にはたくさんンかけるまでもなく口コミで広がったり︑自発

県外からも来て︑空き家をメインに２時間くら職人が住んでいたというような︑もともとこの的なイベントに繋がったりしていきます︒
い ま 門 前 町 に は︑歩 い て い け る 距 離 の な か

建物を使っていた人やまちのことを知ってもらうきっかけをつくっています︒

軒ほどに増えていま

まざまなきっかけになりやすく︑ここから空き園﹂というアーティストのアトリエとして生まれに マ イ ル ー ムの 仕 事 が家を使って事務所をやってみたいとか︑お店を変わりました︒もと旅館だったところに東京か

この空き家見学会は︑空き家を持つ大家さん

やってみたいという人が現れます︒

らゲーム制作会社がサテライトオフィスとして入ったり︑独身寮がシェアハウスになったりと︑そこからは︑専門家の仕事として︑建物診断をしたり︑使い方や契約の仕方を不動産屋として空き家の種類も多様なので︑空き家の紹介の物件が次々に増えてきています︒

きに妄想したイメージをデザインに落とし込んいた現場で建物を見せてくださいとお願いして︑仕方もケースバイケースです︒取り壊しかけて

具体的にサポートしていきます︒建物を見たとり︒それから︑利用計画や事業計画をつくるとウェイティングリストのなかから何人かに﹁一緒だり︑実際に工事をして︑空間をつくっていった

ころまで︑形になっていく過程を手伝うのが私にここを使ってみませんか﹂と声をかけて︑見学会を開いたこともあります︒建物が大きいので︑たちの仕事です︒
マイルームでは︑物件探しから引き渡しまで

007 ［特集］リノベーションによるエリアの再生

10

たとえば︑敷地建物で賃料が 万円のところを︑30

社集めれば１社３万円くらいで借りれるとい10［図 4］情報発信地として多くの人で賑わう

70に何か月もかかります︒ただ︑こうして時間をかけていくことで良いこともあります︒たとえ［図 5］路地に入って空き家を近くで見学する ［図 3］フリーマーケットの様子

20倉石智典︵くらいし・とものり︶の部分での稼ぎになります︒

計やメディアによる収入︑また軒分の管理料

管理料は︑店子と大家からそれぞれ５％ずつ

株式会社 MYROOM 代表取締役
観光業︑都市計画業︑不動産業︑建築業を経て︑２０１０年 ＭＹ ＲＯＯＭ 設立︒

１９７３年 長野県長野市生まれ︒慶應大学総合政策学部卒業︒

もらっています︒これまでは︑こちらから管理きています︒たとえば︑古い建物とかリノベーてでも見てもらいたいというような方が増えてのですが︑事例が増えた今では︑先にお金を払っ

長野では︑﹁門前暮らしのすすめ﹂と題して︑毎月﹁空き家見学会﹂を開催︒

まちに賑わいをつくっている︒

遠目にみるとまちのかたちは何も変わっていいる人もいれば︑新しく入居して活動をはじめ方などさまざまです︒これまでマイルームで仲通の不動産屋で探した後にこちらに流れて来る方が多く︑初めから空き家を探している人や︑普年やってきた実績や信頼があとから返ってくる

事 業 は︑単 年 度 決 算 で 考 え る の で は な く︑３ムで請け負います︒

顧問料をいただいて︑その維持管理をマイルー

シ ョ ン を か け た 建 物 は 維 持 管 理 が 大 変 な の で︑ている人もいます︒﹁まちづくり﹂という感覚よ軒のうち︑９割が今も継続してい年齢層は︑見学会参加者も含めて︑ 代前後のりは︑まちを使っていくとか︑引き継いでいくお介をした約にもよりますが︑物件相場は︑１軒あたり５万円

賃貸し︑改修費用は借主が負担します︒大きさないので大半は賃貸物件です︒空き家のままで

善光寺周りは所有者が手放すことはほとんど

げは︑ 〜万円ほどで︑楽ではないはずです︒ているようです︒とはいえ︑一軒ずつの売り上ていこうとする気持ちが強く︑比較的長く続いので︑続けたいという思いや周りとうまくやっ組むというハードルも越えてきている人たちなをつくるのにも時間がかかります︒事業予算をます︒マイルームでは︑物件選びも改修プラン

るというかたちです︒空き家活用を分業にする

時間や知識が足りない部分を専門家にお願いす部自分でやっていくようにしています︒そして︑は︑空き家を自分で見つけてくるところから︑全率が良いかもしれませんが︑マイルームの場合

度にたくさん利益を生む場合には分業の方が効ような感覚で回しているところがあります︒一すが︑５年くらいの事業期間をひと区切りとしただ話を聞いてみると︑仕事と暮らしとまちの頼む人も請ける人も利益が少なくなります︒たと︑引き渡しした後に改修することになるので︑とえ最初はお金が回収できなくても︑いい人に大家も︑借主も︑みんなが利益を共有できます︒

満足度が高いように見受けられます︒
マイルームでは︑年間１億円の売り上げを目

物件紹介のプロセスは︑まずは一度会って話年という築年数では︑建物自体がどこまで保つかわから標に仕事をしています︒その構成は︑不動産がを聞き︑それからイメージに合う物件を紹介し途変更の確認申請が必要のない範囲で行うとこり上げを立てています︒残りの１割５分は︑設は利益が出ません︒あとの７割は建築工事で売件はて い き ま す︒ い ま す ぐ に 紹 介 で き る よ う な 物

軒くらいあります︒また︑いますぐにはろが多いです︒そうでなければ予算に合わなく長く借りてもらえることで家賃も入ってくるし︑ないので︑５年で返せるだけの予算を設定して入れはすごく手間がかかり︑仲介手数料だけで１割５分に満たないほど赤字です︒空き家の仕の見通しは立てにくかったり︑ 〜

垣 根 が 緩 く な っ て い る よ う な 生 活 に つ い て は︑

マイルームの事業内容

手伝いをしているような感覚です︒

ないようですが︑一軒一軒では︑もともと住んでなってくるためです︒

まちなかの空き家をリノベーションして︑新しい利用者とマッチングし︑料を欲しいと言っても断られることが多かった

空き家の仲介︑リノベーションを専門とする︒

80

県内外から 参加者が訪れ︑まち 歩き をしながら﹁空き家﹂を案内︒

30くらい︒事務所や住居など用途によって違いま80

20て設定しています︒事業の場合は︑５年以上先10５００万円くらい︑規模は１００平米未満で用80

い ま す︒ そ の た め︑改 修 工 事 費 用 は︑だ い た い60

20

すまいろん 2016 夏 008

紹介できないけど︑１００軒くらいは空き家がストには︑１００人ほど登録があります︒と話合って決めていきます︒

相続未登記も多く︑ 軒中１軒くらいしか所有

件がみつかったら︑まず謄本を調べます︒ただ︑う場所の提案もさまざまな可能性に満ちている

同じように空き家が増えてきています︒そうい

商店街や︑駅周辺や駅ビル︑郊外の住宅地でも︑空き家仕入れの打率は１００分の１くらいで者がわからないことも多くあります︒前に不動だろうと︑とても興味をもってみています︒たあって︑そのうちに大家さんに話をしていきた

空き家の未来をつなげる

産屋に勤めていたときは電話営業もしていましだ一社で︑いまのエリアを離れて手を伸ばすのす︒たとえば︑電気メーターがはずれていて︑趣たが︑いまは直接会いに行きます︒マイルーム

はなかなかできることではありません︒たとえいという物件がいくつかあります︒また︑空きは地域でやっているのが強みなので︑顔を合わば今は︑長野市以外にも上田市︑松本市︑須坂市

い ま 手 が け て い る 門 前 エ リ ア だ け で は な く︑

せれば信頼も得易く︑そうでなければ大家もななど︑古い建物の空きスペースを使ってゲストがあるような空き家を見つけて歩き︑面白い物

かなか話を聞いてくれなかったりします︒また︑ハウスやシェアオフィスをする人が出始めてい家を借りたいという人たちのウエイティングリ

ようやく所有者と話ができても︑すぐによい返ます︒そういう地域の業者と繋がることで︑新しい選択肢が広がるのではないかと思っていまあれば︑用途や予算がある程度決まっていきま

ざまで︑さらに建物もまちも多様です︒新築でめました︒まちのことを一事業者が抱えすぎて仕事に加えて︑﹁キャンプ不動産﹂というのを始

そこで︑去年からマイルームとしての従前のす︒

すが︑空き家は︑場所︑構造︑リノベーションす

しまわずに︑プロジェクトごとにやりたい人が手を挙げてつくれるような目的会社として︑いま松本や上田の人たちと協力しながら始めていります︒借主次第で︑改修時の負担額や管理の

これには︑大家さんからの希望が多い場合もあし て 契 約 書 に 一 軒 ず つ 特 約 を 組 ん で い き ま す︒

えています︒といろんな空間を活用できるのではないかと考択肢を増やしていくと︑住む人や使う人がもっら地域を越えて移り住んでいくというような選

駅前や郊外など︑ライフステージが変わったるところです︒

仕方も変わるので︑はじめに家賃を決めず︑借り暮らし方をするか︑いろいろ話を聞きます︒そ

けたら︑そこでどういう事業をするか︑どういう空き家を借りたい人と一緒に良い物件をみつ

まちなのです︒

る場合は︑用途や使用期間によって本当にまち﹁空き家﹂は︑大家も︑借り主も︑使い方もさまことになります︒

事が得られるわけではなく︑地道に連絡をとる

10

主の使い方や方向性が決まってから︑大家さん

009 ［特集］リノベーションによるエリアの再生［図 7］改修計画、工事を経て生まれ変わる［図８］MYROOM で生まれ変わった空き家のさまざまな事例

め︑周 辺 の 住 民 か ら ほ

た︒ も と も と こ こ は 生

とんど意識されること

﹇講演 ﹈

岡山市
問屋町のリノベーション
な く 孤 立 し︑ぽ つ ん と活圏エリアではないた

明石卓巳 ﹇株式会社レイデックス 代表取締役﹈
取り残されたような町

２ ０ ０ ３ 年 に︑僕 の 先

転 機 と な っ た の は︑になっていました︒

分 く ら い の と こ ろ に あ る 問屋 町 と い う ま ち の 話
輩のグラフィックデ

今日お話しするのは︑岡山駅から車で５〜６変わり始めた卸センター

︒ここは︑１９６８年に 社の組合にです﹇図１﹈は グ ラ フ ィ ッ ク デ ザ イ ナ ー で す が︑
﹁ま ち づ くとで︑この町は変わり始めました︒もともと僕

改訂し︑卸売業者以外の入居が可能になったこになってしまいましたが︑２０００年に定款をした︒卸業の衰退で︑次第にこのまちは空っぽ

よ っ て ま ち 開 き を し た﹁岡 山 県 卸 セ ン タ ー﹂で︒のビルの上には飛行機が載っています﹇図３・５﹈

われるカフェをつくったことでした︒しかもこのオフィスを２階に集め︑１階には岡山初とい

作会社︑家具の制作会社などクリエイティブ系て︑自分の事務所のほかに︑編集会社やウェブ制

２００坪のビルを使っ

ザ イ ナ ー が︑こ の 町 のこれまで岡山には喫茶店しかなかったので︑はじめて﹁カフェ﹂というものができたと︑多くの数 年 関 わ っ て き ま し た︒ グ ラ

フィックデザイナーがまちづくりってどういう人 が こ こ に 群 が り ま し た︒ 岡 山 に も こ ん な お
しゃれな場所があるんだと︑一躍大人気になり︑︒ここを商業施設
ちは寂しい雰囲気でした﹇図２﹈

ら古着を買い付けしている友人が︑ フィート

これに続いて︑今度は自分自身でアメリカか

これが問屋町を変えるきっかけとなりました︒にするのは容易ではなく︑マンションになっての も の が 多 く︑殺 風 景 な 建 物 と 広 い 道 路 で︑ま問屋町の建物は︑だいたい６００〜７００坪

こと？ と思われるかもしれません︒

この問屋町にり﹂や﹁リノベーション﹂という言葉も知らずに︑76しまうのが現状でした︒２０００〜２００４年し た﹇図 ４﹈︒ そ の 外 側 で︑古 着 マ ー ケ ッ ト の よのトレーラーを直接付けられることをメリッ

うなものを出したりしています︒問屋町に︑こトに感じて︑この町の２００坪の倉庫を借りま話がありましたが︑いずれも組合の承認を得るのたった２店舗ができただけで︑町の空気が変大きなホームセンターができるとか︑いろんなことができず結局何も手をつけられませんでし［図２］問屋町の倉庫とまちなみ［図５］岡山初のカフェ「maimai」。図３のビル１階に入る

10くらいまでは︑ここに大きな公園をつくるとか︑

40［図３］問屋町倉庫利用 1 棟目のビル［図４］
２棟目は古着倉庫としてリニューアル

2［図１］岡山市問屋町のエリア

すまいろん 2016 夏 010

わっていきました︒

必要なものは何かということをマーケティングになっていくので︑アンカーの打ち方やモノに

僕 は︑岡 山 に 今 ま で な い も の を 最 初 の ア ン

よって︑その町のスケールやボリュームまで決

このことをビルオーナーに話しに行くと︑﹁まカーとして打ちました︒岡山にいる若者は口をしたうえで考えていくのです︒

だ っ た の で す が︑こ の 頃 に︑問 屋 町 の あ る ビ ル

とかして欲しい﹂と言われていましたが︑その後ちのことはどうでもいいから︑私のビルをなん

この最初の２件が︑たまたま友達というだけオーナーから﹁私のビルも何か企画して使ってく

揃 え て﹁岡 山 に は 本 当 に 何 も な い﹂と 言 い ま すが︑実 は デ ニ ム 生 産 が 有 名 で︑国 内 の ９ 割 は 岡

まっていきます︒

れないか﹂と連絡を受けました︒僕のような建何年もかけて粘り強く説得をし続けました︒

築屋でも不動産屋でもない人間に︑こういうものを企画してみてくれと言ったこのオーナーは︑は︑箱をデザインしただけでは︑このオーナーにるかもしれませんが︑デジタル世界でコンテン﹁アジャイル開発﹂というのを聞いたことがあ合って︑﹁あなたがこの町のアンカーになってく︶の社長に直接掛け
メーカのジョンブル︵ Johnbul

そ こ で︑今 で は 有 名 に な り ま し た が ア パ レ ル

山で作られるなど︑アパレル関係が強いんです︒

お金をもたらせてあげられる自信がありません

ツ を つ く る と き に︑こ れ は い い ん じ ゃ な い か︑ださい﹂と話をしに行きました︒

アンカーとなるコンテンツづくりでした︒僕はプロモーションの仕事もやっていというのをいきなり世に放って︑それに対して

本当に勇気があったなと思います︒この時に僕るので︑まずはエリア自体の価値をあげて︑この年後につどれだけの人が反応してくれて︑どこに不満を回収し︑開発を続けながら大きくしていくとい

もち︑どこに感動してくれているのかを数字で﹁ 年後︑あなたは何がしたいですか﹂と問いかくりたいと思っています﹂と話をはじめて︑次にはじめに︑﹁僕は︑こういうまちを

エリアが一つのショッピングモール化するといました︒

う考えのもとに︑このビルを企画しようと考え

15

プロモーションのストーリーとしては︑まず考え方にのっとって︑この町にも一番最初のアうプロモーションの原点があります︒そういうだけではなくて︑その洋服を着た人たちがどうけました︒この会社の社長は︑洋服の製造販売

15

年 後︑ 年 後︑ど ん な 風 景 に な る のコンテンツの創造をします︒この時のコンテンす︒それからスモールエリアを決定し︑そしてか︑どんな町になるのか︑ゴールを決めていきまが︑こ れ か ら の 町 の ブ

ま し た︒ そ の ア ン カ ー

い き な り 放 つこ と に しン カ ー と な る も の を︑

011 ［特集］リノベーションによるエリアの再生

この町がツは︑ここでしかできないことを考えていきま

ランディングのベース［図７］店内のライブラリーコーナー

20

す︒たとえば︑いまこの町にないものとか︑一番株式会社レイデックス 代表取締役

明石卓巳︵あかし・たくみ︶学んだ後︑営業力を 身につけるため︑営業職を 経て︑１９９９年

１９６８年 岡山県岡山市生まれ︒流通系企業で企画デザインをに独立︒グラフィックデザインをベースに︑プロモーション・ブラ
ンディング・リノベーションを 軸とした︑まちづくり・複合施設・や︑海外進出サポートな ど を 展開︒クリエイターの社会的地位

店舗・什器デザインプロデュース︑地域ブランド開発プロデュース
向上を目指し︑人材育成にも視野を広げ活動している︒［図６］この町最初のアンカーとなった「ジョンブル」

10

で︑﹁ 年後︑ 年後どうしたいか？﹂という話を聞いて︑その先にあるパン屋さんをどうやった

い う も の を 食 べ︑ど う い う 日 常 を 過 ご す か︑生
活をまるごとデザインしたいんだと言いました︒

できたらね﹂って︑みなさん言います︒でも︑問山で﹁絶対に美味しいかき氷をつくれる﹂と言うユニフォーム関係の卸業だった建物には︑岡くっていくのが僕のやり方です︒

屋町は坪単価が２０００円です︒収益計算を出やシュークリームの概念を越えたメニューが展

果物屋さんと一緒にかき氷屋さんをつくりましは 和 カ フ ェ み た い な の が な い な︑と 思 う と︑スた︒いまでは大人気のお店です︒また︑岡山にともと︑ 年くらいシャッター街になっていた

開しています︒やはりそれも家賃自体が安いのと︑あとはアンカーにマグネット化するように︑値をつくって︑まちのブランドを仕上げていく

欠かせません︒こうして先にまちのエリアの価

プ ラ ン ニ ン グ も し や す く な り ま す︒ た と え ば︑う﹂と︑専門的な部分に特化していくということ

くて︑ここじゃないとできないことをしましょ

またこの町では︑﹁どこでもできることじゃな

ニューヨークの朝食屋をテーマにしたカフェや︑を進めています︒そのほうがプロモーションも︑まっていく︑そのことを理解しながら誘致してアンカーになるかによって︑次に来るものが決［図８］シュークリーム屋

自然と店が集まってくるようになります︒誰がんです︒

イ ー ツ の 美 味 し い 和 食 屋 さ ん を 見 つ け て き て︑ような場所ですから︑オーナーにも理解しても年後の夢を聞くことはで︑普段はできないような挑戦ができるからな

らい︑﹁ジョンブル﹂の開店が現実化しました﹇
頁︑図 ６・７﹈︒ こ こ は︑洋 服 屋 で あ り な が ら︑ソファーにゆったりと座って本も読めるようなス
ペースがあったり︑２階のステージで音楽イベントをしたり︑屋上でビアイベントをできるよ

さらに僕は︑二つめのアンカーとして︑岡山をうな場所が︑この町のアンカーとなりました︒

代表する﹁バランス﹂というブランドショップを

今では大人気のシュークリーム屋も︑実は︑あのように︑町自体がチャレンジスペースになっ出店して独自のメニューを展開しています︒こ

女性向けお肉料理がテーマのレストランなどがるレストランに食事に行った時に︑コースの最いくんです︒にある有名なお店に声をかけに行ったり︑今まていて︑次第に問屋町は︑﹁夢が叶う町﹂と呼ばれまた︑いつもデートしていた問屋町のカフェ

後に出てくるオリジナルのシュークリームがあや ら な い？﹂っ て 声 を か け た こ と か ら 始 ま っ たでプロポーズされたので︑問屋町で結婚式を挙で岡山になかったものしかつくりませんでした︒

店舗です︒はじめはイベントのフードコートでグ﹂という商品をつくった人もいます︒僕は︑これは面白いからもっと拡散しようと︑時間や曜

げたいという要望を受けて︑﹁問屋町ウェディン

れができるのは︑家賃の安い問屋町だけだよ﹂と日を設定して︑プロポーズができる時間帯にお売ったところ︑それが大盛況だったので︑今度は︒店では︑もは
誘って出店が実現しました﹇図８﹈﹁シュークリームだけでお店をつくらない？ そるようになりました︒

もってきました︒それから先は︑本に載っていずれの場合でも︑毎回﹁和 カ フ ェ や ら な い？﹂っ て 誘 っ て み た り︒ いな？﹂と思えるような数字が出る町なんです︒もこうして将来の話をすると︑たいてい﹁お金がら実現できるかを一緒になって︑この場所につ20

そこで僕は﹁では︑やりましょう﹂と誘いました︒

10

してみると︑﹁もしかして今からでもできるのか11

まりにも美味しいので︑﹁シュークリーム屋さんを探しにいって︑﹁僕はこの町を 年後にこうしでのところに空き家をつくることになりますの行きます︒ただ店を移転をするだけでは︑今まま ち に 一 緒 に 店 を 出 し ま せ ん か？﹂と 話 を し にたいんです︒もし共感していただけたら︑この15いい﹂という本を読んだら︑美味しいパン屋さん

たとえば︑﹁まちにはパン屋さんがあった方がるような有名人にオファーをかけたり︑恵比寿

15

10

すまいろん 2016 夏 012

ディングと同じことです︒﹁自分はこれが得意でばれる価値﹂をつくること︒それは商品のブラン舗が新規に開店しました︒今も新しいお店はどす﹂と︑手を挙げるだけなら︑それはブランディ

年が経ち︑事務所も含めておよそ２００店

んどん増えていて︑面白いイベントは誰かが勝されなければ︑それで終わってしまいます︒僕

ングではなくて単なる差別化です︒人に必要と約きます︒そうして︑何か要望が出てきたら︑さら手に起こすようになりました︒だけど︑僕自身

店全体の色目やメニューなどを次々提案していにそれを拡散するためにコンテンツ化して︑どは最初の三つを企画しただけなんです︒あとは︑

僕は︑建築や不動産業のことを一切学んだこ

いかに創造していくか︑それさえできていれば︑は︑﹁選ばれる価値にしかお金が落ちない﹂とい僕 は つ い に︑問 屋 町 で は じ め て ビ ル の リ ノとはありませんが︑プロモーション業のようにおそらく﹁家守﹂みたいなことができていくので︒
勝手に派生したものです﹇図 ﹈ベーションデザインまでも手がけました︒古い

まちをつくることができたのは︑ひとつの実績はないかと思います︒﹈
で は︑１ 階 に 珈 琲 ス タ ン ド を つ く っ［図 11］2015 年時点の問屋町のマップ。図中緑色はきざしとなったもの（飛行機が屋上に載るビルや、古着倉庫）。桃色は明石氏が仕掛けた三つのコンテンツ、赤色はそれらに派生して出店した店舗、青色は
従来の地権者による店舗などが記されている。現在は、第一次フェーズ（桃色矢印）に続き、第２フェーズ（橙色矢印）へと展開を広げている。

うことを経験値から得てきました︒その価値をサッシを全部はずして︑外壁は６種類の白色でかなと思っています︒いちばん大事なのは︑﹁選選ばれる価値の創造

んどんバージョンアップしていくのです︒

13

塗り分け︑まるでグラフィックのように建物を11

右──［図９］明石卓巳デザインによってリノベーションされた「ブースビル 」（ 2009 年）。古いサッシなどは全て取り除き、外壁を６種類の白で塗り分けたという左──［図 10］築 45 年の「タイルビル」も、明石卓巳デザインによってリノベーションされた（2012 年）。
ここに、カフェやインテリアショップ、明石氏のオフィスも入る

つくってみたり﹇図９﹈︑僕の事務所が入っている
ビ ル﹇図て︑主婦でお菓子づくりが上手な人たちの発表

どんどん新しい事にチャレンジしています︒の場をつくって雇用を生み出すなど︑ここでもま た︑僕 の 事 務 所 の 壁 に は︑グ ラ フ ィ テ ィ があります︒これは︑町の壁に落書きをして何度も警察に捕まっていた人を連れてきて書いてもら っ た も の で す︒ 彼 は も の す ご く セ ン ス が あるので︑僕は問屋町のあちこちの壁に正式にオファーをして書いてもらったりしているのですが︑この彼との出会いが︑問屋町の次のステージのきっっかけにもなりました︒いま︑問屋町では﹁まち全体の美術館構想﹂を始めています︒壁
を 提 供 し て ま ち に グ ラ フ ィ テ ィ を つ く っ た り︑
全国のアートイベントの基地をここでつくっていこうと︑美術系の大学の先生たちと進めているところです︒
こうして︑僕がこの町に関わりはじめてから013 ［特集］リノベーションによるエリアの再生

10﹇講演 ﹈

宇都宮市
もみじ通りの再生した︒ のちに︑空間プロデュースビルススタジオを設立したときに︑﹁設計事務所﹂としなかったのは︑ことが起こる発端から︑モノとして建ち上がったそのあとまで関わりたいという気持ちがあったからです︒
父親の事務所を辞めた後は︑建築から一旦離れ

僕自身は何もやりたいことがなくて︑高校３年生

父は︑宇都宮市で設計事務所をやっていましたが︑よくある戸建ての住宅団地で生まれ育ちました︒

スタジオという会社をやっています︒ 地方都市にそう思ったときに︑これから建築を絡めて生きて性もあるんだと︑その重要性に気付かされました︒てきた建築をつくるときの思考は︑社会的な汎用

く︑そういう人との対話から︑自分がいままでやっ

タレーション作家などの社会派のクラスメートも多な場所がほしい﹂と相談に来たんです︒ 世界的な世界中から集まってきた︑画家や映像作家︑インスて︑ロンドンにある美術の大学院に入学しました︒の志 望 大 学 を 決めなければいけない最 後の時 期

食糧不足に備えた昆虫食の話をニュースで知って︑［図２］界隈で賑わう現在のもみじ通り

いこうかなというふうに思って︑ 歳のときに帰国［図１］空き家が多いシャッター街のもみじ通り（2010 年頃）に︑父に３時間くらい説得されて︑建築学科に入

僕は栃木県宇都宮市で︑空間プロデュースビルス

空間づくりに一環して関わる仕事を

塩田大成 ﹇株式会社 ビルススタジオ 代表取締役﹈3

りました︒ しかし︑大学を卒業してもやりたいこれるのではないかという新たな可能性を感じてスた︒ 地方都市であれば︑空間づくりに一環して関わし︑空間プロデュースビルススタジオを設立しまし来られました︒

なるのではないかと不安に思ったオーナーが相談に

将来店の商品を安心して提供することができなくこういう相談が来た場合︑まずは事業をどういを転々としたあとに︑父親の設計事務所に入りま

タートしました︒

う方向性で︑何をつくっていくかということを一緒に術︑ものづくり︑行 政の担 当 者の方など︑地 元のて参加したりして︑そのときに︑飲食業の方や︑美ました︒ そのうち︑行政の政策審議会に民間として︑この人は本当は何をやりたいのかをヒヤリング

初に物件を見せません︒ まず最初はよく話を聞い件も扱っています︒ ただし︑うちの不動産部は︑最す︒ 宅建業と一級建築士事務所として︑不動産物

ビルススタジオの事業内容は︑﹁場所づくり﹂でが完成しますが︑さらにグラフィックデザイン事務

いきます︒ そのあと︑建築設計工事を経て︑建物目処がみえてきたら︑ようやく不動産の紹介をして話をしてもらえる環境にあります︒ そこで資金のる栃木銀行の本店から担当者をさっと呼び出して︑必要であれば︑事務所から徒歩２分のところにあてていくところから始めます︒ そのときに融資が考えて︑具体的なスケジュールと資金計画を組み立

方々との個人的なネットワークをつくっていくことました︒とある豚骨ラーメン屋さんで︑すでに何店していきます︒ちょうど先日も︑変わった相談がき事がスタートするようなあり方に疑問をもっていまい﹂というような︑敷地も予算も決まった状態で仕たくないから︑自分の豚骨の豚を確保できるよう

舗か展開しているオーナーが︑﹁将来コオロギを食べて関わっていきます︒

所と組みながら︑ツール企画やネーミングまで一環しができました︒
その頃 僕は︑設 計 事 務 所の仕 事で︑﹁この土 地

ビルススタジオの場所づくりした︒ その頃は仕事が終わった後に︑ 代の建築とが決まらず︑アトリエ系や組織系の設計事務所

30

で︑こういう用途のものを何千万円で建ててくださの都市空間の提案や︑パフォーマンスなどをやってい系やデザイン系のメンバーを集めて︑宇都宮市街地

20

すまいろん 2016 夏 014

を買って帰りたいな﹂というようなことです︒ さら2016 年 4月［図４］2010 年頃（上）と2016 年 4 月（下）の地図。オフィス（右写真３点）を構えた 2010 年頃は空き家（黒色） ［図 3］改修前・空き家だった店舗（右上）を DIYが多く、既存の商店（水色）もいつくか残る程度。６年後には 17 〜 18 店舗が集中するまちにで内装を全てはがし、オフィスとして再生した

都宮市は︑戦災で焼け野原になっているので︑もみ

家賃は︑商業地のアーケードあたりはいまだに坪事務所は︑元ボイラー店舗を借りて︑仕事終わに︑冬場に一人︑照明ひとつで作業をしていると孤KAMAGAWA
﹂︑観光商品をトリガーとした地域価値創造プロジェクト﹁ OHYA UNDERGROUND﹂などの
LIVING

201０年頃

場所づくりをしていくときは︑手の届く空間で︑年代のものが中心です︒

ばん注力しています︒ しかし︑それを成立させる

くて駐車場もない建物だったので︑坪２０００円弱

１万円以上しますが︑もみじ通りの事務所は︑古じ通りの建物は︑昭和

ためには︑その内部空間を含む﹁建物﹂︑建物があお客さんが快適に気持ち良く過ごせる空間にいちる﹁敷 地﹂︑敷 地の﹁近 隣﹂︑近 隣 を 含 む﹁界 隈﹂︑で︑業務の範囲を広げていかないと理想とする個

りにＤＩＹで夜な夜な３か月くらいかけて作りまくらいです︒

人の空間を得ることはできないことに︑だんだん︒ そのときに思ったのが︑﹁美 味しいラ
した﹇図３﹈

それらを 大きくとらえて﹁地 域﹂というところまと気づかされてくようになりました︒

ンチが食べたい﹂とか︑﹁息抜きに珈琲を飲みたい﹂

宇都宮市のもみじ通りで進んでいる界隈づくり

独感が増して︑﹁仲間が欲しいな﹂と思うようにな

とか︑﹁おやつ買えるところ欲しい﹂﹁帰りにお惣菜は︑﹁自分の家やオフィスから︑ちょっと歩ける範囲りました︒しかも近所にいれば︑すぐに会えるし︑

もみじ通りにおける界隈づくり

頼できる面白い人に会えて︑安心して生活をした

ちょっと覗いて忙しそうだったら出直せばいい︑毎で美味しいものが食べられて︑いいものが買えて︑信い﹂という僕自身の個人的な欲望からはじまってい日︑普通に行けて︑普通に会える︑そういう界隈なら楽しいだろうなと思いました︒

ます︒
もみじ通りは︑ＪＲ宇都宮駅から２㎞くらい離ある時︑宇都宮市に移転を考えているカフェがあるという情報を聞きつけて︑那須の先れた商業地域から︑南に３００ｍほど離れた住宅街にあります︒ もとは商店街でしたが︑２００７のところにあるそのカフェまでお茶をしに行きまし㎞くらい

年に解散し︑僕が事務所を移転した２０１０年にた︒これが近所にあるといいなと思って︑帰り際に︑

シャッター通りだった﹁もみじ通り﹂では︑出店・新規開業の相談から 大家との物件交渉などを 行い飲域プロデュース・グラフィックデザインなど︑﹁空間／場所づくり﹂に関わる全ての業務を行う︒

マーチンズ美術大学院にて美術修士号取得︒栃木県宇都宮市も みじ 通りで︑不動産・建築設計・地

１９７６年 栃木県宇都宮市生まれ︒東京都立大学工学研究科建築学専攻修了︒セントラル・セント・株式会社 ビルススタジオ 代表取締役

塩田大成︵しおだ・たいせい︶︒ また︑宇は︑ほとんど空き家の状態でした﹇図１﹈50

食店や雑貨店などが次々とオープンし個性的な界隈を創出︒栃木県初のシェアハウス﹁プロデュースを行う︒

015 ［特集］リノベーションによるエリアの再生

30

トして持って行って話をしたら︑ＯＫしてくれましと言添えました︒ そうすると︑大家さんも︑そうい可してくれました﹇図８﹈︒

ここが︑行 列するくらいの繁 盛 店になり ました︒

ペースがあって︑そこにはお惣菜屋ができました﹇図号となるカフェがオープンしました︒

ただ︑空き家はあるが︑空き物件がないんです︒

次に︑そこからさらに 秒くらい先に︑社会党の地︒このお惣菜屋のオーナーは︑この近所の住民
９﹈

りのお店第

まだ誰も貸すなんてひと言も言ってないんですよ域事務所として使われていた建物に友達が北欧系

そのドーナツ屋の脇には︑まだ８坪くらいのスね︒ さあ︑どうしようということで︑と り あえず

ろから始まりました︒ たまに風を通しに来る人がこにいるのかもわからず︑周りの人に聞き込むとこ︒ はじめは︑地主がどマ屋さんの建物でした﹇図５﹈て 秒くらいのところにある元タバコ屋さんとパー

そのうちの一つが︑僕の事務所の４軒隣り︑歩い

とりあえず会うだけ会ってほしいとお願いをしまし辺でドーナツ屋さんをやりたいという人が現れて︑したくないと言うんです︒ちょうどその頃︑この近が相次いで人間不信になってしまい︑もう誰にも貸てみると︑ずっと貸していたが︑夜逃げや家賃滞納︒ 上に住んでいる大家さんと立ち話しました﹇図７﹈があるのに︑どうやら貸す気配のない建物がありら︑ついに﹁俺がやるよ﹂と言ってくれた︒これで近かりました︒とにかく︑そういう話を散々していた

油っぽいもの︑しょっぱいものを食べていることがわ

近 所のコンビニ弁 当や︑東 武 百 貨 店の惣 菜 など︑年寄りの方が何を食べているのかを調べてみると︑に話をしていました︒ 実は︑もみじ通り周辺のおが︑このまちに必要だと思うんです﹂と︑会うたびべ方をとてもよく研究されていて︑﹁お惣菜屋さん

配送の仕事をしている方です︒ 野菜の美味しい食いるという情報を得て︑とにかく手紙を出し続けた︒ ドーナツ屋にはとびきりの試作品を作ってく所におかずを確保できたのです︒

それから︑事務所の３軒隣りに︑１階にテナントました︒ すると︑３か月後くらいに電話がかかってて話が進みました︒ 僕はその時点で事務所を構えるようにお願いして︑一緒に会いにいくと︑気が合っで﹂と︑すごく無責任だけど︑そう言いました︒

きて︑﹁こういう人がお店を出したいと言っているのを奏し︑グルメサイトで良い評判の口コミをプリン緒に会いに行きました︒ 既存のカフェだったのが功らいつでも僕に文句を言いにきてください﹂と︑ひて１年半くらい経っていたので︑﹁何か問題があった

始めるにようになりました︒ すると︑急に出店希で︑県内のメディアや新聞︑地元のテレビを賑わせ

こうして︑ここにたった３︑４店舗ができただけ

で︑話だけでも聞いてもらえませんか？﹂と︑僕も一があったら言ってください︑なんとか物件化するん

で︑有機栽培している農家とエンドユーザーを結ぶ［図９］惣菜屋「ソザイソウザイ」

︒の服飾雑貨店を出すことになりました﹇図６﹈

次の週には見に来てくれました︒﹁もみじ通 りに移 転しませんか？﹂と 声 をかけた

［図８］ドーナツ屋「ドー・ドーナツ」

うふうに言ってくれるんだったら︑ということで許［図７］１階に空きテナントがあった建物た︒ 僕が事務所を移してから１年後に︑もみじ通［図６］新規２店目の北欧雑貨店「SOPO LUCA」

二人でもみじ通りを歩きながら︑﹁気になった物件

1

ら︑﹁じゃあ︑来週見にいきます﹂というかんじで︑［図５］新規１店目カフェ「FAR EAST KITCHEN」

15

15

すまいろん 2016 夏 016

望者が増えて︑いまもみじ通りは︑ 〜 店舗が集通りで︑最終的に入居に至るポイントというのはこよりも信頼できるご近所さんになります︒ もみじ

くって事業化しています﹇図 ﹈︒やはり︑これも個る大 谷 石の採 石 場 跡 地を 利 用して観 光 商 品をつの感覚を共有していることです︒ 最初にヒヤリン

人的な﹁遊べるところが欲しい﹂という動機による頁︑図４﹈︒しかも端から端まで︑徒歩３分圏内の距離に︑あらゆる要素

僕は楽しみながら生活をしていきたいし︑これまでものです︒ 結 局は個 人 的な動 機から動いていて︑紹介した仕事も︑全部自分がこの地で堂々と楽し件を見せません︒ なぜならそれは︑店を増やすことが目的ではなくて︑共感できる生活者が増えるに自分の城の個性を出し︑各々が得意技を発揮さきに働いて生活する場所づくりを仕掛けています︒

ビルススタジオは︑地方都市で個人個人が好きず

そういう人を増やしていきたいと思っています︒

くと︑生活を本気で楽しめると思っています︒ また

﹁住む﹂
﹁働く﹂
﹁遊ぶ﹂をそれぞれ近くにしてい

く生きていくためにやっていることです︒

グをしっかりするので︑それが見えない方には︑物いう状況も起こり始めています︒

シェアエリアという考え方

せて︑お客さんをお互いに使いわけてもらえる状

町をつくるという感覚は全然なくて︑それよりも一住む・働く・遊ぶを楽しむ

況づくりをすることです︒ そうすることで︑お店

ナツ屋︑お惣菜屋︑服飾屋︑それぞれがしっかりカ

つの﹁場所﹂を成立させることに注力しています︒

また︑家と仕事をひっくるめて生活だというこ

ラーをもって発信力をもつことで︑外からみれば︑同士を紹介しあう関係が生まれます︒ それを僕はと︒ここにいるのは︑全て自営業者の人たちです︒﹁これももみじ通りなんだ︑これももみじ通りな

そうしなければ︑界隈に派生していく事象にはな

自営業は生活にオンもオフもありません︒みんなんだ﹂と︑もみじ通りが特徴づけられていくのが良らないというふうに信じています︒ たとえば︑ドー

この界隈の生活者です︒ 現にうちのスタッフの奥いのではないかと考えています︒ 個性ある界隈がの商店街で普通にやっていたことかもしれません︒

さんはドーナツ屋で働いていたり︑自分も徒歩 分

並列している状態が︑結果論として﹁まち﹂になる﹁シェアエリア﹂と呼んでいます︒ 考えてみれば昔くらいのところに家族と住んでいて︑すごく狭いコ

そうしていくことで︑もうすこしスケールを拡げのかなと思います︒て︑もみじ通り︑大谷地域︑駅前︑それぞれがしっミュニティで生活しています︒ 自分の子どもが一人かったり︑悪さをしたらすぐに叱ってくれたり︑そで出掛けても︑近所のお店の人に聞けば︑すぐにわ

かりカラーを出して外に発信することで︑﹁あれも宇都宮︑これも宇都宮﹂という風になってくればよ

いま進めている事 業で︑４社で新たな法 人をつ

いと思います︒

をもっている人や︑この界隈を自分の生活の舞台とちょっと歩ける範囲で生活をするという価値観が︑実現しつつあります︒

んな界隈で日常生活を送りたいと思っていたこと

1

くったプロジェクトがあります︒ そこでは郊外にあ［図 10］宇都宮市の大谷地域には、２㎞の範囲に大谷石採石場跡地が 250 ほど集まった場所があり、それがいま全て放棄されている。これを活用するために、ビル
ススタジオを含む４社で新たな法人「LLP チイキカチ」を設立。廃業後 30 年ほど放置された採石場跡地を使った観光商品を売り出す事業を開始している。

もみじ通りで大切にしていることは︑好きずきことを重視しているからです︒

店のオーナーや常連が︑このエリアに住み始めると中するまちになっています﹇

18が揃うような状況ができています︒ そして今は︑お10

17

して選ぶ人とは︑同じ価値観をもって生活する︑何017 ［特集］リノベーションによるエリアの再生

15

ディスカッション
らに詳しく聞いていきたいと思います︒みなさんは︑不動産オーナーとの関係のつくり方も︑おそらく独特な方法があるのではないかと思いまを起点に発想して自分の仕事を見つけていった

らしたいとか︑生きていきたいという風に︑生活

わけではないということです︒こういう風に暮は︑彼らはそもそもまちづくりをしようと思った

いこうとしている方たちです︒特徴的だったのノベーション事業を進めながらエリアを変えてあるエリアをプロデュースし︑マネジメント︑リ

自分の孫と同年代だったり︑僕の祖父母を知ってをアピールすることです︒すると︑地元の方なら

屋田小学校の出身です﹂と︑地元出身であることとにしています︒そのときの殺し文句は﹁僕は鍋の方のところに直接会いに行って顔を見せるこ●倉石─ 僕の場合は︑とにかく空き家の持ち主を得る方法があれば教えてください︒ているでしょうか︒また︑そういう方たちの信頼― 今日お話いただいた３人は︑ 不動産オーナーたちとの関係をどのように保っいい顔ができるだろうと思って情報を渡すと︑そ情報をあのオーナーに知らせておくと理事会で集はかなり細かくしていきます︒たとえば︑このしていて︑どんな欲があるのか︑そういう情報収しまうので︑僕の場合は︑その人が今何を必要とてしまうんです︒だけど︑それでは全てが壊れて

ディレクターは﹁言っていることが違う﹂と言っく違ったりするんです︒それについて︑今までのなかで言うことと︑僕と二人の時に言うことが全ません︒よくあるのは︑あるオーナーが理事会の行政などとの関係︑あるいはみなさんが開拓したす︒また既存エリアの住民や︑商店街の理事会︑結果︑ある小さなエリアを再生することにつないる方がいたりして︑急に距離が縮まることが多●嶋田［司会］

がっていました︒の瞬間から僕に対する態度が急に優しくなった

くためには︑この３人のような人たちをいかにしした︒これから全国で小さくエリア再生していそのエリアでの﹁暮らし﹂そのものだなと思いまいく︒３人がつくっているのは﹁まち﹂ではなく︑と作り出し︑それによってエリアの価値をあげてのために必要な新しいコンテンツをまちに次々ンセプトを掲げることも共通していました︒そ●明石─ 基本的に僕がやっているところは︑エうことで信頼を得ているように思います︒

問題があればすぐにクレームをつけられるとい味では︑その町に事務所を構えているので︑何か識を強くもってもらうためです︒信頼という意

なくテナント側がその場所をつくったという意

付かず離れずの距離感でいます︒それは︑僕ではくるところまでは一生懸命やりますが︑完成後は新しいビジネスオーナーたちとは︑その場をつナーと一対一でやりとりをするようになりましけど全然相手にされませんでした︒それで︑オー

めて欲しいと散々訴えたこともありました︒だ

然町が動かなくて︑理事会に出ていって正式に認●明石

けですよね︒

る不動産オーナーと個人的に付き合っているわて活動しているわけではなく︑理事会の構成員た●嶋田

またその時に︑対象とするエリアの近未来のコて生み出していくかというのが大きなテーマでリア内に理事会がカッチリあって︑ビルオーナー

た︒

─ そうすると︑問屋町を変えた明石とい─ そうです︒最初の７年間くらいは全─ 明石さんの場合は︑理事会の合意を得はないかと思っています︒

はだいたい︑その理事会に属している人です︒そ●嶋田─ ﹁現代版家守﹂ともいえる３人に︑さ●嶋田

エリアとの関係のつくりかたのため︑理事会を崩さないとビルオーナーを崩せりする︒そういうことが本当にあるんです︒

いです︒

倉石智典氏

すまいろん 2016 夏 018

です︒いま全国のいろんなところで話をする機●明石─ 現れません︒でも︑それがよかったん

う存在は︑表には現れませんよね？

上げることを好まない人たちが集まっているのりの場合は︑みんなでワッショイ！ と熱く盛り合うような関係でやっています︒特にもみじ通ている物件が 件あるので︑だいたい 万円くらずつで︑一軒あたり毎月５０００円︒いま管理しています︒たとえば家賃５万円だと︑２５００円

会があるんですが︑まちづくりですごく悩んでに思っています︒

で︑その関係は保たなければいけないなという風●嶋田

いは固定収入があります︒

35

なでつくるまち〟にした瞬間に楽になりますよ﹂ですよね︒そういう方には︑﹁影にまわって〝みん

ター〟という看板を背負って活動している人なん

組合はそもそも解散してしまっているので︑既存

思っています︒それ以外の関係でいうと︑商店街くことが︑結果的に僕の信頼に繋がっていると的な関係よりも︑新しいお店が町で信頼を得てい不動産オーナーとの関係でいうと︑僕との直接シェアを広げておいて︑あとから刈り込んでいくてくることもあるんです︒まずはマーケットのに︑まとまって何千万円という仲介手数料が入っくっておけば︑ほかの物件を売却するときなど

●倉石

●嶋田

─ ビジネスオーナーの事業計画に対し

─ そうして大家さんと良好な関係をつ

かんじなんですね︒と︑いつも伝えているんです︒

住民たちとの挨拶を忘れないように心がけていような感じですね︒

年くらいが経ったいま︑問屋町は明石がつくったというようなことがメディアに出るようるくらいです︒

町では︑誰かにやらされたのではなく︑自分たちか？

て倉石さんがチェックすることはあるんです

●嶋田

●倉石

でつくったと自負する人たちが１００人くらい︒そういう人たちがいる限り︑こいますから︵笑︶とのあいだで独特な契約を結んでいますよね︒には﹁これじゃあ無理ですよ﹂とはっきり言いま─ かなりチェックします︒ダメなものの町はこれからも維持継続できると思っていま

仲介を一件すると︑手数料は家賃の か月分です

す︒始めるときの商売の世話は相当しています︒

ナーたちに﹁塩田さんて思ったよりも何もやっ後は︑あまり世話を焼きません︒ビジネスオー●嶋田─ とすると︑１件あたりの手取りはおよ

いですね︒

●倉石

ています︒テナントオーナーとの付き合いといないので︑仲介業務は︑全てボランティアでやっか？

てくれないね﹂って言われているかもしれませそ５万円ですよね︒そのあとに︑５００万円の工うよりも︑僕が目指す町に合ったビジネスオー●嶋─田
明石さんはいかがですか？
─ 僕の場合は︑不動産業でも建築業でもん︵笑︶︒１か月くらい顔を合わせないときもある事を受注する場合が多いということでしたので︑

─ 大家とテナントから５％ずつもらっ

度で対応していく事例もあります︒たとえば︑面して︑売上の何％というかたちでロイヤリティ制

が︑そうじゃなければ︑僕もそのビジネスに投資資金がある方に対しては企画料をいただきます●明石

し︑付かず離れずの距離で︑何かあったら相談しナーを新しく生み出すところから始まります︒●塩田─ 僕も倉石さんと同じで︑オープンしたす︒

─ 倉石さんの場合は︑テナントオーナー

現代版家守のビジネス展開になりましたが︑それは結果的なものです︒問屋

─ 農耕型と狩猟型を組み合わせているいる人の話を聞いてみると︑だいたい〝ディレク

70

その粗利が２〜３割というところでしょうか︒

─ 法定報酬を守っているので︑それくら1─ ２〜３割を目指しています︒
─ そのほかに︑管理料をもらっているん
ですか？

●倉石
嶋田洋平氏

●嶋田

司会

●倉石

019 ［特集］リノベーションによるエリアの再生

13白いことをやっているけど 万円しか持っていいうことですね︒●明石

─ 問屋町のビルのオーナーから﹁僕のビないという人もいます︒そういう時は︑僕がそのの企画料は１００万円という風に決めているんです︒だいたい２００坪の２階建てとか３階建てというのが多いので︑他社と比べれば安いと思で受け取る会社︒たとえば︑新しいコンテンツ

それをさらに海外に持って行く会社︑それを海外やプロモーションなどブランディングする会社︒

つくりました︒そのなかには︑収支計算や︑売り

考えて︑デザインやロゴマークも含めて企画書をときに︑シュークリームを一つのブランドとして初めてマルシェのようなイベントに出店するして考えれば︑宣伝広告費は桁違いに安いですよ●嶋田

また変わってきます︒

し︑それを海外まで飛ばしたいというのであれば企画書をつくるのですが︑相手によっても違う

イベント的にやってみるかということで始まっをイベントで出店してみてうまくいきそうだっ

上げ目標とその後の展開︑あるいは︑銀行の借りね︒それを大手の代理店ではなくて︑地元のクリ品によって会社を変えているんです︒まず︑リノ

たら︑それをブランド化して︑生産ベースにのせ入れ利率何パーセントで︑毎月の返済がどうなる

エイティブで手がけてエリアのなかで集積させいます︒コンセプトと︑意匠デザインについてのて︑商品として確立させます︒さらに︑それを海かなど︑それはプロの人と組んで資料をつくるんていくわけですね︒

たんです︒

外で展開させて︑また逆輸入するというようなスです︒その企画料やグラフィックデザイン料ないな役割をしています︒

機能していないので︑僕たちが一種の代理店みた●明石

─ 岡山というまちは︑大手広告代理店が

─ 企業のプロモーション活動の一環とトーリーづくりをやっていくので︑その一連の流どをいただきます︒●嶋田─ それは具体的にはどういうものです

●嶋田

か？

─ たとえば︑あるディーラーの新車発表

すよね︒僕は︑最初に怒られました︒﹁シューク

ムが商売になるなんて思ってもなかったんでは和食の店だったので︑オーナーはシュークリー

─ シュークリーム屋で言うと︑もともとジ制作なども合わせて︑合計で３００万円くらい

ういう企画料や︑そのときのツール︑ホームペー

なイベントをするとすごく喜ばれるんです︒そ人たちを根こそぎ連れて行ってマルシェみたいがあるときに︑問屋町で新しく商品を売り出したています︒そのメリットは︑事務所にクライアンのお客さんにならないような関係を保とうとし設計も極力しないようにしていて︑なるべく自分だけです︒でも︑それでいいかなと思っていて︑

●塩田

●明石

︒
リームじゃなくて和食を評価してくれ﹂って︵笑︶のプロデュースになります︒

きに︑やっぱり目の前で広がっている風景が︑説●嶋─
田
塩田さんはいかがですか？
─ もみじ通りに関しては︑ただの仲介料

それでも︑﹁あなたの作るシュークリームは最高●嶋田

得力をもつなという確信があったので︑そこで信●明石に美味しいから︑シュークリーム屋さんやろうるところと︑ウェブサイトやロゴの制作の本業の頼感を得たお客さんから設計料やコンサル料とト候補が来て︑いろいろおせっかいな口を出すとよ﹂って提案し続けました︒するとオーナーが金部分に落とし込んで︑もう一度お金をいただくと

─ つまり全体の企画とビジョンをつく

額を弾いて︑これなら軽く商売できそうだから︑か？

ンするときはどういう流れだったんでしょう─ シュークリーム屋を問屋町にオープれすべてにキャッシュポイントがあります︒

ベーション系の会社︒それで動き始めたら︑広告

僕はいま︑会社が四つくらいあって︑職種や商てもらうようなこともあります︒

ルなんとかしてくれない？﹂と頼まれたら︑最初
明石卓巳氏

ブランドを立ち上げて︑その人にデザインだけし50

すまいろん 2016 夏 020

ういうものですか？

●嶋田─ そのときのコンサル料というのはどちでやっています︒

かをいただくような仕事をしていくというかた

だいていません︒

たというところで︑基本的に地主からお金はいた

しています︒最近なんとかそれが成り立ってきからの単純な売り上げ計算というかたちで運営ことができるといいのではないかなと思います︒

ること︒そういう曲がらない動機をもって動くの回りから考えてみて︑それをコトに動かしてみ

分自身を真剣にさせたように思っています︒身かやりくりしてきました︒石切場のなかで︑水が出資を増やして赤字の穴埋めをしながら︑なんとや人件費などで資金が必要で︑この３年間︑毎年４社で出資して会社を立ち上げました︑物品購入●塩田

繋げていこうとしているのでしょうか︒

めましたよね︒これから︑それをどうビジネスには︑地元の遊休化したストックを開くことから始●嶋田

か︑交通整理のような資料をその都度作ります︒

をすればいいのかというような方向性の整理といのお金を用意すればいいのかとか︑そもそも何て回るという役割だと思っています︒その時に面白いことやりたいと思っている人に火をつけところへ行くようになったので︑そのまちにいる

たんですが︑最近はいろんな人のご縁でいろんな

●明石

い︒

やりたいという方がいれば︑ぜひ応募してくださ度︵有料︶を去年から始めています︒もしも家守を仲介していくような実践者になるための研修制●倉石─ マイルームでは︑地域不動産の活用を

お願いします︒

思っている人たちに向けてメッセージがあれば●嶋田

そ︑思い切ったことができるように思います︒

気がしていて︑不動産価値が下落しているからこ

このやり方は︑とくに地方都市で成立するというなものを組み合わせながら生計を立てています︒

的にとっていく場面と︑毎月入ってくる農耕的ところにキャッシュポイントをもっていて︑狩猟

また︑お金のもらい方も多様でした︒いろんなだったように思います︒

分を全部拾い上げたような人たちが今日の３人

不動産関係の業態からこぼれ落ちてしまった部

う場面が極端に少ないんです︒これまでの建築・が家守の仕事をしていて一級建築士の資格を使きる場面がとても多いと感じています︒事実︑私代では︑建築の専門的な知識がなくても︑活躍で門とする方ではありませんでした︒ストック時

─ 今日の３人のうち︑２人は建築を専●嶋田─ ケースバイケースですが︑明石さんほ●塩田

現代版家守がつくる新しい未来

溜まって地底湖のようになっているところをク

よく︑﹁それは︑岡山だからできたんですよね﹂と今日の話は︑東京ではなかなかつくれない業

どしっかりブランディングしてなくて︑どれくらルーズしたり︑天井の高い大谷石の空間でフル言うような人がいるんです︒でも︑もうそうい態︑これまでに見たことのない新しいビジネスの─ 最 後 に︑い ま﹁家 守﹂に な り た い とコースディナーを食べれるレストランや︑ウェ

う言い訳はさせません︒ルールに縛られていた業態をつくる可能性に満ちているように思いま─ あの場所を活用するために︑３年前に─ 講演の最後に触れた大谷石の石切場

ディングなどの企画をしています︒それらは︑法ら何もできないし︑何も始まらない︒僕からは︑した︒未来をつくるというのは︑そういうことな

021 ［特集］リノベーションによるエリアの再生─ 僕はいままで︑岡山で一人でやってい人としての商品で︑実際に来ていただくお客さん﹁まずはやりましょうよ﹂というのが一番のメッのではないかと思います︒

─ 僕には︑５歳︑２歳︑ 歳の３人の子

楽しくなるような気がします︒今日はどうも有●塩田どもがいるんですが︑家族の生活状況を充実せな

難うございました︒

0

いと︑どんどん貧しくなっていくという思いが自

こういう人たちが増えてくると︑日本はもっとセージです︒
塩田大成氏

﹇論考１﹈

あり余る空間資源を豊かな暮らしの﹁場﹂に仕立て上げる仕事
松村秀一 ［東京大学 教授］

人 の 一 日 の 時 間 割 が 分 単 位 で 用 意 さ れ︑建 築 の 専 門 家 た ち が そ れ に

沿 っ た 間 取 り を 作 り︑そ れ を 標 準 化 し て い た と い う︒ ソ 連 に 限 ら な い︒

私たちが今立っている地点
健康で近代的な暮らしがおくれるような建物＝﹁箱﹂を人々に届けるた1950 〜1970 年代のマスハウジングの時代には︑どの国でも多1980 年代の日本の商品化住宅に必須になっていったマーケティ

めに︑優れたプロトタイプを案出し︑量産技術であまねく実現することを度達成された時点で︑それまで軽視してきた人々の個性や﹁箱﹂の置かれン グ だ っ て︑同 じ よ う な も の で あ る︒ 年 齢 や 収 入 や 地 域︑学 歴 等 々 の 主

かれ少なかれ同じような標準化を進めていた︒

る 地 域 の 特 性 等 を 考 慮 の 対 象 と す る こ と の 重 要 性 を 認 識 し︑専 門 家 た ち

だ っ た 属 性 デ ー タ に 基づ い て 人 々 を 分 類 し︑それ に あ っ た 間 取 り や 住 ま

目指して専門家たちが邁進した高度経済成長期以前︒その目標がある程がそれまでの基盤だった﹁近代﹂志向から脱する︑或いは多様化という言い方を提案できると考え︑実践したのだから︒

確 か に 経 済 が 成 長 期 に あ る よ う な 時 代 に︑公 務 員 や サ ラ リ ー マ ン を 前 提

建 物 に 関 係 の あ る 部 分 は 大 方 一 様 に 捉 え ら れ る と 考 え て い た の で あ る︒

標準化にせよ商品化にせよ︑人の生き方は︑適切に分類さえできれば︑葉に代表されるような市場の変化に適応することを目指した1970
世紀末期︒そして︑ 世紀の日本では︑この二つの時代

それぞれの人が︑自身の生き方を豊かに展開する﹁場﹂創りに利用できる︑を通じて蓄積されてきた十分な量の﹁箱﹂と︑それに関わる技術や知識を︑に す れ ば︑人 の 生 き 方 に は 案 外 大 き な と こ ろ で の バ リ エ ー シ ョ ン が な

年代後半以降のそんな時代が始まっている︒各地で生起しているリノベーションまちづ

ションによってそれを新たな暮らしの﹁場﹂に仕立て上げる時代が︑前のに 就 職 し た 企 業 が 成 長 し︑何 の 不 安 も 疑 問 も な く 定 年 ま で そ こ で 働 け る

先ず経済が成長していない︒かつてのように高校や大学を卒業した後は大きく変わってきている︒

二つの時代と根本的に異なるのは︑人の生き方こそが主題になること︑そを 自 ら 考 え 決 き め る こ と が 求 め ら れ る し︑そ れ が で き る 時 代 に 移 行 し て

定年まで生きられるような環境ではなくなってきている︒自らの生き方

本 経 済 や 企 業 の 物 語 に 依 存 す る こ と で︑自ら の 生 き 方 を あ ま り 考 え ず に画性を保証する年功序列制度も能力主義とやらに押し込まれている︒日企 業 と と も に 経 済 的 に 豊 か に な る 筋 書 き も 絵 空 事 だ し︑あ る 程 度 の 計

時代ではない︒

か つ て 住 宅 の 標 準 化 を 押 し 進 め て い た 時 期 の ソ 連 で は︑標 準 的 な 大主題になる﹁人の生き方﹂してそこでの主体は専門家ではなく生活者になるということであろう︒

既 に 十 分 に 存 在 す る﹁箱 ﹂を 有 り 難 い 空 間 資 源 と し て 捉 え︑リ ノ ベ ー

かったのかもしれない︒しかし︑今日︑少なくとも日本においてこの事情

21

くりの動きが︑そのことを雄弁に物語っている︒

20

すまいろん 2016 夏 022

いるのだ︒
ここに更に超高齢化がくる︒人生直し︑転換の先が見通せない︒ただ︑1960 年代から1970 年代

しを迫られるだろうことは︑多くの人の感じているところだと思うが︑見年あるいは100 年という人もいらない︒これまた自分で生き方を考え決めなければならない︒

多くあり︑それを手掛かりに少しでも見通しを良くすることができると︑

進 め る こ と に な っ た︒ と こ ろ が︑ネ ッ ト 環 境 の 進 展 が 在 宅 勤 務 の 可 能 性に 分 解 し︑そ の そ れ ぞ れ に 異 な る 空 間 を あ て が う よ う な 都 市 空 間 形 成 をじたため︑就業︑学習︑娯楽︑睡眠︑休息︑食事等々︑生きることを機能的の﹁あ な た に は︽普 通︾は デ ザ イ ン で き な い﹂と い う 論 文︵邦 訳 ﹃都 市 住 宅﹄︒彼
建築家ニコラス・ジョン・ハブラーケン︵MIT 名誉教授︑1928 〜︶をサポートとインフィルという二つに分けて考えようとしたオランダ人

先ずは﹁あなたには︽普通︾はデザインできない﹂として︑居住環境形成

私は考えている︒

を 切 り 拓 き︑離 職 し て 自 ら ス モ ー ル ビ ジ ネ ス を 立 ち 上 げ よ う と す る 人 たは︑モダニストや近代官僚制度の押しつけがましさを明
1 9 7 2 年 月 号︶の 対 象 に す る こ と も 通 用 し に く い だ ろ う︒ と す れ ば︑人 の 生 き 方 を コ ンに な る と 言 っ て 良 い か も し れ な い︒ 標 準 化 は も と よ り︑マ ー ケ テ ィ ン グに 切 り 分 け ら れ な く な っ た 人 の 生 き 方 は︑自 ず か ら 多 様 に な る︒ 個 別 的

自ら考え決められる人の生き方︑人生100 年の人の生き方︑空間的は言う︒だから人々の普通の暮らしの場である住まいを設計することなう に︑建 築 家 が 触 れ る も の は す べ て 特 別 な 物 に な る の だ と ハ ブ ラ ー ケ ン

み 物 ま で が 黄 金 に 変 わ る た め 飢 え に 苦 し ん だ ミ ダ ス 王︒ こ の 王 と 同 じ よ

よって︑触るものすべてを黄金に変える能力を持つに至ったが︑食物や飲インできないというのが︑その主張するところだった︒

彼 は︑住 ま い は 行 為 で あ る か ら 建 築 家 が デ ザ イ ン で き た り す る も の では な い と し た︒ そ の う え で︑建 築 家 は 庭 師 の よ う な 役 割 を 担 う べ き だ と事の﹁場﹂を創ることに重心が移るこれから︑主役は生活者である︒とす

新 た に 建 物 を 造 る こ と か ら︑既 に あ る 空 間 資 源 を 利 用 し て 暮 ら し や 仕指針になり得る︒と い う の で あ る︒
﹁庭 師 を 目 指 す﹂︒ こ れ は 新 た な 時 代 に お い て も 重 要 な

つ く る こ と は で き な い が︑住 ま い が よ く育 つ 環 境 を 整 え る こ と は で き るが よ く 育 つ 環 境 を 整 え る こ と は で き る︒ 同 じ よ う に︑建 築 家 は 住 ま い を結論付けている︒庭師は︑樹木そのものをつくることはできないが︑樹木

ると︑私のように建築を専門としてきた者は︑自身の役割をどのように自庭師を目指すきるその人自身が主体にならない訳にはいかない︒

ど︑建築家にはできない︒特別な建築はデザインできても︽普通︾はデザに出てくるミダス王に例えていた︒ディオニューソスに対する願い事に

快 に 批 判 し た も の だ が︑そ の 中 で 彼 は︑同 時 代 の 建 築 家 を ギ リ シ ャ 神 話

9

テンツとする﹁場﹂を創ろうとする時に︑﹁場﹂を利用する或いは﹁場﹂を生なる︒

え る と︑機 能 主 義 的 な 生 活 空 間 の 分 解 と い う や り 方 を 貫 く こ と は 難 し く

ち が 住 宅 地 で 仕 事 を 始 め︑田 舎 に 移 住 し 農 林 業 に 新 し く 取 組 む 若 者 が 増

他方ではこういうこともある︒近代社会は機能主義による効率を重んう な 政 治 的 な 動 機 や 意 図 と は 無 関 係 に︑よ り 爽 や か に 援 用 で き る も の がにかけて︑脱近代の時代に現れた言説の中には︑今だからこそ︑当時のよ〜

年

年 ほ ど で 還 暦 を 迎 え る の だ が︑そ こ か ら 更 に

40

30の人生がある︒しかも︑この後半生の生き方については︑モデルが見つかる︒ 働 き 始 め て90

覚すれば良いのだろうか︒建築界が職能と呼んできたものが大きく見直023 ［特集］リノベーションによるエリアの再生

40

﹁場﹂創りがよりよく育つように環境を整える仕事
そ れ で は︑空 間 資 源 を 利 用 し た﹁場﹂創 り が よ り よ く 育 つ の に︑ど の よ水に相当する行為であろう︒

イギリス人建築家ジョン・ターナー︵1927 年〜︶はＡＡスクールを卒

一 つ 目 は︑利 用 す る 空 間 資 源 の 改 良 の 必 要 性 の 判 断 や そ の 方 法 自 体 のジ ン グ を 鋭 く 批 判 し て い た︒ そ の 背 景 に あ る の は︑ハ ブ ラ ー ケ ン と 同 様

たが︑ハブラ︱ケンと同様に︑政府による中央集権的なお仕着せ型のハウ

業して間もない1957 年から︑ペルーのスラム改善事業に携わってい提供という一連の行為があるだろう︒各種の建物診断と劣化部分の補修︑に︑住まいは人間が生きるプロセスそのものであるという基本認識だが︑うな環境をどう整えることが有効なのだろうか︒

効 果 的 な 耐 震 補 強 法 や 環 境 性 能 改 善 法 等 々 は︑あ る 程 度 生 活 者 に 委 ね ら

ブラーケンとは異なり︑ターナーは︑経済力のない政府の下にある貧しい先進国で行われていたマスハウジングに関する経験と考察に基づいたハ

人 々 の ハ ウ ジ ン グ に つ い て の 経 験 と 考 察 に 基 づ い て い た の で︑財 源 の 確

えば︑樹木の病気を特定し︑肥料や薬品を適切に用いつつ治療する行為にあ た る︒ 工 事 段 階 に お い て も︑す べ て が 生 活 者 の セ ル フ リ ノ ベ ー シ ョ ン

保︑コストパフォーマンスの観点からも︑マスハウジング的なアプローチ

れ る 部 分 も あ り は す る が︑や は り 専 門 的 な 知 識 を 必 要 と す る︒ 庭 師 で 言でできる訳ではなく︑専門的な技能は必要とされる︒ただ︑新築の場合とFreedom to Build: Dweller Control of theの非効率性を指摘していた︒
代 表 的 な 著 作︵ 編 著 ︶で あ る〝

違 っ て︑そ れ ぞ れ に 小 さ な 仕 事 の ま と ま り に し か な ら な い こ と が 多 い ため︑設 計 も 工 事 も 一 人 で 各 種 の 判 断 や 実 行 が 臨 機 応 変 に で き る 多 能 工 化

央 主 権 的 な お 仕 着 せ を﹁ク ロ ー ズ ド・ シ ス テ ム﹂︑今 後 目 指 す べ き 状 態 をが望ましいのは確かなところだろう︒︶﹄が鮮や二つ目は︑かつて﹃ホール・アース・カタログ︵ Whole Earth Catalog
かにやって見せたような︑既存の技術や知識の収集と編集である︒

イナンス︑建設契約︑建設の道具と材料に及んだ︒そして︑それらを選択﹁オ ー プ ン・ シ ス テ ム﹂と 呼 ん だ︒ そ の シ ス テ ム の 構 成 要 素 は 敷 地︑フ ァ〟︵ New York: Macmillan, 1972︶
では︑建築家等の専門家は﹁人々のHousing Process
ために働く﹂官僚的態度を改め﹁人々とともに働く﹂べきだとした上で︑中ス タ ン フ ォ ー ド 大 学 で 生 物 学 を 学 ん だ ス チ ュ ア ー ト・ ブ ラ ン ド︑パブリック︵政府・自治体︶
︑ポピュラー︵住する主体を︑プライベイト︵産業︶︵1938 年〜︶
が︑1968 年に発行し始めた﹃ホール・アース・カタロ

グ﹄は︑若い頃のスティーヴ・ジョブズが大きな影響を受けたことでも知のみ 手︶

種類に分け︑前２者の選択による組み合わせが限定されたもの

られ︑人々が自分自身の生活を見直し︑組み立てるのに必要なさまざまな
情 報 を 縦 横 無 尽 に カ タ ロ グ 化 し た 革 新 的 な メ デ ィ ア だ っ た︒ そ し て︑そも 有 効 な 組 み 合 わ せ に 至 る こ と を︑一 般シ ス テ ム 理 論 を 援 用 し て 力 説 しになる︵クロースドな状態︶のに対して︑住み手による選択はより柔軟で︑最ていた︒

四 つ 目 は︑ク リ ス ト フ ァ ー・ ア レ グ ザ ン ダ ー︵１ ９ ３ ６ 年 〜︶の﹃パ タ ン・│ 環

︵ Christopher Alexander, Sara Ishikawa&Murray Silverstein,〝 A Pattern Language –ラ ン ゲ ー ジ﹄

〟 ,Oxford University Press,1977,邦訳﹃パタン・ランゲージ
Towns, Buildings, Constructionのように︑設える空間の内容
境設計の手引﹄︑平田翰那訳︑鹿島出版会︑１９８４年︶

世界のハウジングに関して構想してに関するある種の言語体系の提供である︒

ン ス︑政 策 を ま と め て デ リ バ リ ー す る 行 為︒ 庭 師 の 適 切 な 養 分 補 給 や 散テムのように︑生活者が﹁場﹂創りの際に使いやすい材料︑技術︑ファイナ

三つ目は︑ジョン・ターナーが第壌改良に相当する行為になるものと思われる︒

大な技術や知識のストックを︑効果的に選別して見せることは︑庭師の土

今の時代︑紙媒体である必要はないが︑生活者にうまく選別できない膨のなかでセルフビルドに関わる情報も取り上げられていた︒

3

い た︑材 料 や 技 術 だ け で な く フ ァ イ ナ ン ス や政 策 も 含 め た オ ー プ ン シ ス

3

すまいろん 2016 夏 024

まち空間でいきいきと暮らすことから 始める﹁パ タ ン・ ラ ン ゲ ー ジ﹂は︑コ ミ ュ ニ テ ィ の た め の 共 空 間 を 強 く 意 識 しには︑近代的な個の確立への指向があり︑個人による所有や個人による好た も の だ っ た︒ こ れ に 対 し て︑か つ て の 二 つ の 時 代 の 本 質 に 近 い と こ ろ

み の 違 い︑そ し て 個 の 最 小 の 集 ま り と し て の 核 家 族 と い っ た 事 柄 を 受 け
止めるものとして﹁箱﹂があった︒しかし︑個に対応する空間や制度が行
き渡り︑うっかりすると個が﹁孤﹂に陥るような環境下にある今日の人々に と っ て︑最 早 近 代 的 な 個 の 確 立 な ど 指 向 す る 対 象 に は な り 得 な い︒ そこ に 時 代 の 本 質 は な い︒ む し ろ︑今 日 さ ま ざ ま な 分 野 で 言 わ れ て い る よ︑２００８年﹁建築﹇主な 受賞﹈２００５年﹁住宅生産の工業化に関する 研究﹂で日本建築学会賞︵論文︶松村 秀一︵まつむら・しゅういち︶
1 9 5 7 年 兵 庫 県 生 ま れ︒１９８０年 東 京 大 学工学 部 建 築 学 科 卒 業︒１９８５年 同 大 学 院工学 系
研 究 科 建 築 学 専 攻 修 了︵工 学 博 士︶︒2 0 0 6 年 よ り︑東 京 大 学 大 学 院工 学 系 研 究 科 建 築 学 専 攻 教︒現在︑日本建築学会副会長︑授︒2008 〜2012 年 住総研研究運営委員︵2012 ／委員長︶
HEAD 研究会代表理事︑建築技術支援協会代表理事︑団地再生支援協会会長なども務める︒の関係を︑それぞれの人がいかに創造的に生み出せるかが︑核心に位置す

ハブ住宅技術者たちの証言﹄︵彰国社︶で日本建築学会著作賞と都市住宅学会賞︵著作︶︒

う に︑公 空 間 と 私 空 間 の 間 に 位 置 す る 共 空 間 と そ れ に 対 応 す る 人 間 同 士

る 問 題 に な る と 思 わ れ る︒ そ し て こ こ に は︑空 間 の 問 題 を 扱 っ て き た 建

２０１６年﹃建築生産の進め方考え 方・進め方・実践例﹄︵編著／市ヶ谷出版社︶
︑﹃2025 年の建築﹁七つの予言﹂﹄︵日経ＢＰ社︶など︒﹇主 な 近 著 ﹈﹃建 築 再 生 学

会教育賞︒

社︶で都市住宅学会賞︵著作︶︒２０１６年﹁日欧留学生交流コンソーシアムAUSMIP ﹂で日本建築学

ジメント大賞︵功績︶︒２０１６年﹃建築│ 新しい仕事のかたち 箱の産業から 場の産業へ﹄︵彰国社︶で日本ファシリティマネ│ 新しい仕事のかたち﹄︵彰国社︶と﹃場の産業 実践論﹄︵彰国︱ ストック時代の建築学入門﹂で都市住宅学会賞︵著作︶︑２０１５年﹃箱の産業│ プレ

築専門家の転身のうえでの役割が見出せるようにも思える︒
若い世代を中心に生活者の意識やポテンシャルは高まっている︒そこに お い て 価 値 あ る 役 割 を 担 い た い と 考 え る な ら ば︑先 ず は ま ち 空 間 で 自ら生き生きと暮らすことから始めるべきだろう︒

025 ［特集］リノベーションによるエリアの再生﹇論考２﹈

なぜエリア再生はビジネスになるのか・・

木下斉 ﹇一般社団法人エリア イノベーション アライアンス 代表理事﹈

リノベーションによるエリア再生ビジネスの可能性
エリア再生がビジネスになる︒
そ の メ カ ニ ズ ム は 極 め て シ ン プ ル で す︒ 価 値 の 低 下 し た エ リ ア に︑新た に 出 店 し た い︑事 務 所 を 構 え た い︑住 み た い と い っ た 需 要 を 作 り 出 せ

高いビジネスになります︒

築 に 対 し て 相 対 的 に 投 資 回 収 を 短 期 間 に 終 え る こ と が で き︑基 本 効 率 のだ か ら こ そ︑リ ノ ベ ー シ ョ ン を 活 用 し た エ リ ア 再 生 が ビ ジ ネ ス に な るわけです︒

ム ゲ イ ン︑キ ャ ピ タ ル ゲ イ ン の 双 方 で 不 動 産 オ ー ナ ー に メ リ ッ ト を 生 み価値﹂の上昇によっても含み益を持つことができます︒このようにインカ

結果として不動産所有者は﹁家賃収入﹂によって儲かり︑さらに﹁不動産度設計は困難だからです︒エリア再生は小さく始まり連鎖します︒そし一部の不動産オーナーだけが得をするような﹁利潤﹂が発生することは制とは困難でしょう︒なぜならば︑税金を使う事業において︑前述のようなはなく︑単なる従来型の予算型都市政策と変わらず︑エリアを再生するこ

リノベーションは︑エリア再生を達成できません︒それでは︑何も斬新で逆にいえば︑予算依存で稼げない︑不動産価値向上に繋がらないような出すのが︑エリア再生の重要なポイントです︒なぜならば︑そのようなイて そ れ は 一 部 プ ロ セ ス だ け み れ ば 極 め て 一 部 に 偏 っ た 利 潤 を 与 え ま す︒

ば︑供給量が変わらなければ︑床あたりの単価は上昇していきます︒

し︑損もする不動産オーナーがリスクを負って取り組めるからです︒

さらに今︑地方金融機関には多額の預貸できていない資金があり︑これらです︒自治体財政による予算がボトルネックにもならずに︑連鎖します︒

展開され︑市場を作り出し︑金融からの資金によって達成されるのが適切

また︑あくまでリノベーションによるエリア再生は﹁ビジネス﹂としてはなりません︒

だ か ら こ そ︑そ の 利 潤 を 受 け 取 る 不 動 産オ ー ナ ー な ど が 投 資 を し な く てンセンティヴが明確だからこそ︑エリア再生の主体は︑まちの盛衰で得もとはいえ不動産オーナーが全て自分でやりきれない︒そのため時代に併せて新たな需要を創りだしてくれる代理人＝エージェントが存在するのであれば︑彼らに適切な報酬を支払い︑不動産価値の向上を図る合理性があります︒
やもり

民間独立型のまち会社︑家守会社といわれるものは︑まさに不動産オー
ナーからエリア再生を預託されたエージェント会社です︒

を大いに活用するのは合理的です︒

本稿では︑各地で進むリノベーションまちづくりにおける︑エリア再生

現 代 に お い て は 価 値 の 低 下 し た エ リ ア の 多 く に︑既 存 建 築 物 が 既 に 存
在 し て い ま す︒ ゼ ロ か ら 躯 体 を 建 て な く て も 既 に 空 間 が 存 在 し て い る︒

﹁ビジネス﹂としての側面に特化してその特徴と方法を整理していきます︒

るビジネスを展開することができます︒そして︑その多くは︑ゼロから立

そ の た め リ ノ ベ ー シ ョ ン に よ っ て︑前 述 の よ う な 不 動 産 価 値 を 向 上 さ せて直すよりも︑当然ながら土地収用や躯体建設コストが不必要なため︑新

すまいろん 2016 夏 026

リノベーションまちづくりは︑不動産価値向上を目指す│

エリア再生ビジネスに求められる﹁四つの原則﹂

不 動 産 価 値 が 向 上 し て い く そ の 源 泉 は︑そ の 不 動 産 を 活 用 し て 商 売 を│そもそもエリア再生の評価となるものは︑何でしょうか︒

す る ビ ジ ネ ス オ ー ナ ー た ち が 魅 力 的 な 商 売 を 展 開 し︑顧 客 か ら 得 て い く﹁売上﹂です︒さらに︑その売上から得られる粗利であり︑各種経費を差し引いて残る営業利益こそが需要となります︒のビルが容積が変化しない︑もしくは需要増加より低ければ︑その不動産

うにしなくてはならないわけです︒さらにいえば︑﹁こ の 市 の 他 の ど こ よ

不動産需要を拡大させるためには︑﹁この場所で商売をすれば儲かる﹂よ

つまりエリア再生をするために﹁この場所で商売をしたい﹂と思わせての 価 値 は 上 昇 し て い き ま す︒ 欲 し い 人 が 増 加 す る 一 方 で︑使 え る 面 積 にりもここで商売やると儲かる﹂という価値をエリア再生ビジネスを展開す
るうえでは提供しなくてはなりません︒

そのためには︑過去の方法によらない︑以下の四つの原則があります︒﹇１﹈﹁逆算開発﹂を徹底する

北九州市小倉におけるリノベーションまちづくりを展開する鳥町エリて い る 割 に︑供 給 し て い る 床 の 量 が 多 いた め 価 値 が 下が っ て い る わ け で

ア 再 生 を 果 た す 上 で は そ の 方 法 は 誤 っ て い ま す︒ た だ で さ え 需 要 が 細 っ

従来は﹁開発してから営業する﹂というのが基本でしたが︑確実なエリ

年 で 改 善 し て い ま す︒ 未 利 用 の 町 有 地

ア も 需 要 が 高 ま り︑月 坪 は こ のす︒ 開 発 し て さ ら に 供 給 側 だ け を 増 加 さ せ て し ま え ば︑む し ろ エ リ ア の開 発 で エ リ ア 再 生 を 果 た す︑岩 手 県 紫 波 町 の オ ガ ー ル エ リ ア も

年 で 月 坪 が 改 善 し︑空 き

そのため︑確実に需要を掴むためには﹁営業してから開発する﹂のが基

本 と な り ま す︒ つ ま り 従 来 と は 逆︒ 最 初 に︑そ の 物 件 の 条 件 に あ う 出 店

ことは容易です︒

万 円 の 家 賃 収 入 が 入 る 物 件 で あ れ ば︑単 純 計 算 で算 定 家 賃 の 合 計 額 か ら 初 期 投 資︑並 び に 運 営 に 必 要 な 経 費 を 算 定 す るす︒

地 開 発 に 繋 が っ て い ま す︒ こ の よ う に エ リ ア 開 発 で 大 切 な の は︑価 格 が

この際に注意しなければならないのは︑人口が急増し︑経済が急成長していた戦後成長期などに確立された﹁常識﹂に依存すると失敗するという

例 え ば︑月 々 合 計

4

こ と で す︒ 現 在 の 人 口 減 少︑経 済 低 成 長 の な か で も 確 実 に 投 資 回 収 を 実現するため︑注意すべき点が多くあります︒

30

拡大することです︒

者︵＝ 需 要︶を 集 め︑彼 ら が 支 払 い 可 能 な 家 賃 を も と に し て 投 資 す る の で

リノベーションから始まった取り組みもこので路線価が上がっています︒愛知県春日井市勝川での小さな木造店舗の35

改善し︑さらに未利用空間が開発され︑エリア全体で生み出される価値が2

不動産価値は低下してしまいます︒

年連続的に︑投資し︑その上昇分で投資を回収するプロセスです︒

生 と は︑エ リ ア に 立 地 す る 面 的 な 不 動 産 全 体 の 価 値 が 向 上 す る こ と を 目る 対 象 の 不 動 産 価 値 の 改 善 な く し て︑投 資 回 収 は 不 可 能 で す︒ エ リ ア 再

拡 大 に 必 要 な 資 金 を 投 資 し︑回 収 を 行 う こ と が 基 本 と な り ま す︒ 投 資 すエ リ ア 再 生 ビ ジ ネ ス は こ の シ ン プ ル な ロ ジ ッ ク を ベ ー ス に し て︑需 要

限りがあれば﹁価値は上昇する﹂︒とてもシンプルな話です︒

あるエリアに住みたい︑出店したいという需要が高まる一方で︑供給側

不動産の価値は︑その需要と供給双方から決定されます︒﹁不動産価値﹂がその評価です︒

空 き 店 舗 率︑通 行 量︑地 元 メ デ ィ ア へ の 掲 載 量 な ど で は な く︑そ れ は

2

年 間3 6 0 万 円 の 収 入 が 期 待 で き ま す︒ 年 で の 投 資 回 収 と な れ ば︑
1440 万円が家賃総収入となることから︑ここから不動産オーナーの027 ［特集］リノベーションによるエリアの再生

1

取り分と︑初期投資予算︑運営経費を決定するわけです︒既存建築活用のはなく︑関係者の与信力だけに依存することになります︒しかしながら︑年︑新 規 開 発 を 行 う 場 合 に も

既 に 入 居 者 を 決 定 し て 収 入 源 が 確 保 さ れて い れ ば︑融 資 の 回 収 の 確 実 性

年〜の よ う に 金 融 サ イ ド と し て 合 理 的 な 返 答を 得 よ う と 思 え ば︑事 業 の 確 実

そ も そ も 金 融 機 関 が 資 金 を 貸 し て く れ な い の は︑事 業 内 容 に 根 本 的 な性を高めるほかありません︒

従来の不動産業は出店者を集めれば仕事が終わりました︒あとは家賃

そ れ を 補 助 金 な ど の 経 済 性 無 視 の 資 金 で埋 め 合 わ せ れ ば︑ズサ ン な 事 業を毎月集めるだけであったりしますが︑エリア再生においては︑それだけ

不 利 な 立 地 で あ る 場 合 が 多 い わ け で︑単 に 店 を 出 せ ば 成 功 す る わ け で はを そ の ま ま 進 め て し ま う こ と に な り︑需 要 に 沿 わ な い 供 給 だ け を 行 う た

そ も 経 費 を か け す ぎ て 投 資 回 収 が で き な い よ う な 内 容 に な っ て い た り︒

あ り ま せ ん︒ 出 店 者 た ち が 儲 か ら な け れ ば︑エ リ ア の 不 動 産 価 値 は 高 まめに︑不動産価値は低下してしまいます︒

らに縮小しかねません︒
そのため︑エリア再生では︑不動産の提供だけでなく︑不動産オーナー
やエリア再生を推進する事業主体が出店してもらった各店舗の営業支援

数 千 万 円 か ら 数 億 円 程 度 が 中 心 の エ リ ア 開 発 で は︑実 際 に 動 か す 経 済

さいため︑その中で必要な人件費などの経費をどう賄うか︑という問題が

現 で き る た め 利 回 り な ど は 悪 く な い も のの︑実 際 の ビ ジ ネ ス の 規 模 が 小

規模が初期の段階ではそれほど大きくありません︒数年の投資回収が実

愛知県春日井市勝川のTANEYA では︑出店当初は子ども向け英

出店者の成功こそが︑エリア再生ビジネスの基礎だからです︒

成功は︑不動産価値向上に極めて重要に機能します︒

する勝川商業開発関係者が営業支援を行った背景があります︒出店者のま で 生 徒 数 を 伸 ば し て い ま す︒ 出 店 者 の 努 力 と 共 に︑エ リ ア 再 生 を 推 進

2

こ の 問 題 を 突 破 す る 一 つ が︑﹁物 件 開 拓・ 資 金 調 達・ 改 修 計 画・ 設 計・施工・運営﹂が分断されていたものを全て垂直統合し︑エリア再生の会社で行うという工夫です︒

従来は物件の開拓などは不動産会社︑改修計画はオーナー︑改修計画か社 が 受 託 し て 行 っ た り し て い ま し た︒ 各 工 程 で 利 益 が 乗 せ ら れ︑取 引 にら設計は設計事務所︑施工は工務店︑さらに日頃の運営管理はまた別の会

エリア再生ビジネスは従来の﹁まちづくり﹂や﹁地域活性化﹂と近い分類とによって︑まちに必要な開発を投資回収可能な範囲の資金で実現し︑使そ こ で︑エ リ ア 再 生 を ビ ジ ネ ス に す る 会 社 は こ れ ら を 統 合 し て 担 う こ

は採算をとることが極めて難しくなります︒

多 大 な る 重 複 コ ス ト が 発 生︒ こ う な る と︑規 模 の 小 さ な プ ロ ジ ェ ク ト でりせずに︑見込みだけで改修費を調達しようと思えば︑融資は事業内容で

金 融 か ら の 資 金 調 達 に よ り︑事 業 の 確 実 性 が 審 査 さ れ る︒ 営 業 を 先 回ん︒

を 受 け ま す が︑従 来 の 補 助 金 な ど の 資 金 を ア テ に す る と う ま く い き ま せ﹇３﹈補助金ではなく︑金融で連鎖させる

発生します︒

会話教室で数名の生徒しかいなかったものが︑ 年のうちに約100 名を徹底する必要があります︒﹇４﹈分業していた業務の垂直統合で採算確保らないばかりか︑﹁あそこの立地では儲からない﹂ということで需要がさ

問 題 が あ る わ け で す︒ 勝 手 な 見 込 み で 投 資 を し よ う と し て い た り︑そ も10

で﹁この立地に出店すれば儲かる﹂ということになりません︒ただでさえ﹇２﹈﹁営業支援﹂でテナントを成功させるは 高 く な り︑プ ロ ジ ェ ク ト 単 位 での 融 資 審 査 も 通 り や す く な り ま す︒ こ

年前後が投資回収のス

場合には

4

ケジュールとなります︒

2

すまいろん 2016 夏 028

│

官民不動産を両方扱う︑エリア再生ビジネスの未来

う 予 算 の 振 り 分 け の メ リ ハ リ を つ け︑し っ か り 利 益 を あ げ る こ と を 目 指

地 域 経 営 に 資 す る リ ノ ベ ー シ ョ ン ま ち づ く り は︑こ れ ま で 述 べ て き た社が中心となり︑経営合理性をもった方法を用い︑自らリスクを負って実よ う な 不 動 産 価 値 の 向 上 を 実 現 す る た め に︑エ リ ア 再 生 を 目 指 す 事 業 会

し ま す︒ 従 来 で あ れ ば 全 て 購 入 し て い た 資 材 に つ い て も︑ま ち に あ る 使の場合には︑まずは一部分を改修し︑キャッシュが溜まった時に改めて改る 公 共 資 産︑道 路 や 公 園 な ど の 利 活 用 につ い て も 積 極 的 に 考 え る こ と がそのためには︑単に民間不動産の再生だけでなく︑その不動産が隣接す行しています︒

わ な い 資 材 を 調 達 し て 対 応 し た り︑一 気 に 改 修 す る こ と が 不 可 能 な 予 算修をする段階改修の方法を用いたりします︒﹁バリューチェーンの組み換え﹂が鍵必 要 で す︒ 各 不 動 産 を 個 別 に 見 る の で は な く︑個 別 不 動 産 が 複 数 隣 接 す│る 公 共 財 産 ま で も 事 業 範 囲 に 含 め る こ と で︑エリ ア の 価 値 は 劇 的 に 高 ま

そして今後︑エリア再生ビジネスの対象は民間不動産だけでなく︑行政ります︒

このような手法を用いてリノベーションまちづくりがエリア再生ビジネスとなるためには︑バリューチェーンの組み換えが重要になります︒
例 え ば︑リ ノ ベ ー シ ョ ン 物 件 に 誘 導 す る 店 舗 を 意 識 的 に 変 化 さ せ る こ

が保有する不動産をも統合管理することでエリア再生力を高める取り組

従 来 で あ れ ば 小 売 店 舗 は 商 品 を 地 域 外 か ら 仕 入 れ て き て︑地 域 内 で 販とです︒

間不動産と共に対象エリアに存在しています︒これらを統合管理できれみでもあります︒公園︑道路︑公共施設などの行政不動産は当然ながら民ば︑エリアの価値はさらに高まります︒

売 す る と い う 店 舗 が 多 く あ り ま し た︒ い わ ゆ る﹁卸 小 売﹂︒ し か し な がら︑今 後 地 域 経 済 に お け る 循 環 を 拡 大 し︑し か も 商 品 サ ー ビ ス で 差 別 化

都市経営課題解決に向けた︑行政︑民間の不動産が統合的に管理され︑そのエリアでの出店者の事業が成功し︑さらに﹁そこで事業をやりたい﹂を図るうえでは︑自ら素材を仕入れた後に自ら加工して売り出す﹁製造小売﹂︵飲食なども含む︶のほうが地方都市における中小零細商業として︑有の 再 生 は 達 成 さ れ ま す︒ エ リ ア 再 生 は あ く ま で ビ ジ ネ ス で あ る︑こ の 基

閣官房地域活性化伝道師などを務める︒

携・政策立案組織であ る一般社団法人エリア・イノベーション・アライアンスを 設立︑代表理事就任︒内修士課程修了︒全国各地で補助金に依存しない地域再生事業の立ち 上 げ を 行い︑2009 年に事業連長就任︒2005 年 早稲田大学政治経済学部政治学科卒業︒2007 年 一橋大学大学院商学研究科

木下斉︵きのした・ひとし︶1982 年 東京都生まれ︒早稲田大学高等学院在学中の2000 年に︑全国商店街合同出資会社の社本から離れない発展が期待されます︒

もしくは﹁そこに住みたい﹂という需要が拡大していけば︑確実にエリア効になっています︒卸小売では粗利率 % 程度の商売も︑製造小売では% 近くに達する︒さらに商品サービス自体で﹁ここでなくてはならな

こ と が 求 め ら れ ま す︒ 逆 に 言 え ば︑新 た な 都 市 の バ リ ュ ー チ ェ ー ン の 改をリノベーションまちづくりを展開する小規模エリアで解決してみせる

このように︑単に個別物件の再生ではなく︑地域全体が抱えている課題

ざ買い求める人も出てきます︒

い﹂という明確な差別化ができること︑地域外の広域からも商品をわざわ

20

変 を 行 わ な け れ ば︑エ リ ア 再 生 の 都 市 全 体 に お け る 意 味 も な く な っ て し
まうといえます︒

︑﹃まちで闘う方法論﹄︵学芸出版社︶など︒﹇主な著書﹈﹃稼ぐまちが地方を変える﹄︵NHK 出版︶

029 ［特集］リノベーションによるエリアの再生

4

3

80

﹇論考３﹈

センシ ュアス ・シテ ィとリノベーシ ョンまちづくり
島原万丈 ［株式会社ネクストHOME S 総研 所長］

か か っ て い る︒ 東 京 と い わ ず 大 阪 と い わ ず 名 古 屋 と い わ ず︑人 口 減 少 にら産業界の声に押されるように打ち出されていた都市再生事業に拍車が2020 年の東京五輪開催の決定を踏み台にして︑2000 年頃か

ジ ー や 個 人 的 趣 味 と し て 退 け ら れ て い た都 市 の 価 値 を︑リ ア ル に 測 る 新

市 の 個 性 と 多 様 性︑そ こ で 暮 ら す 人 間 の 経 験︒ そ う し た 従 来 は ノ ス タ ル

治・行政と結びついた焼畑農業的な不動産開発によって失われていく︑都う な 都 市 の 現 状 に 対 す る 問 題 意 識 で ま と め ら れ た レ ポ ー ト で あ る︒ 政

﹇官 能 都 市﹈﹄﹇図 ﹈は︑ま さ に そ の よSensuous City

悩む地方都市ですら︑大規模な再開発事業が目白押しだ︒そこでは︑木密しい物差しによって提案したいというのが大きな狙いである︒﹁ Sensuous

Ｈ Ｏ Ｍ Ｅ Ｓ 総 研 の﹃に象徴される古い建物群は︑危険で︑非効率で︑時代遅れなものとして一︵センシュアス︶＝官能的﹂という言葉には︑﹁感覚の・五感の／五感に訴える・│
１
センシュアス・シティ／官能という提案

掃され︑広大にまとめられた敷地に︑公共施設を併設した高層のオフィス感覚を楽しませる﹂などの意味がある︒│
２
センシュアス・シティ調査とは世に数多ある都市評価調査の中で︑﹃のアクティビティを﹁関係性﹂と﹁身体性﹂という軸に分類し︑関係性にと も ユ ニ ー ク な 点 は︑動 詞 で 都 市 を 評 価 し た と こ ろ に あ る︒ 都 市 生 活 者﹇官能都市﹈﹄のもっSensuous City

ビ ル や マ ン シ ョ ン が 建 つ︒ 足 元 は ク ル マ 優 先 の 駅 前 交 通 と︑チ ェ ー ン 店

1指標を設定した︒さらに︑それぞれの指標︑身体性について︑﹁食 文 化 が 豊 か ﹂﹁街 を 感
じる﹂﹁自然を感じる﹂﹁歩ける﹂の会︵チャンス︶がある﹂の

つ い て︑﹁共 同 体 に 帰 属 し て い る ﹂﹁匿 名 性 が あ る ﹂﹁ロ マ ン ス が あ る ﹂﹁機

2

項目のアクティビティを選32

択肢として提示し︑自分が住んでいるまちでの経験頻度を尋ねた︒

シーンを切り取るように︑各指標四つ︑合計

り︑寄り道していつもは歩かない道を歩いた﹂など︑リアルな日常生活のは﹁地酒︑地ビールなど地元で作られる酒を飲んだ﹂︑﹁歩ける﹂では﹁遠回をした﹂︑﹁ロマンスがある﹂では﹁路上でキスをした﹂︑﹁食文化が豊か﹂で指標について︑例えば﹁共同体に帰属している﹂では﹁神社やお寺にお参り

44ばかりの商業・飲食フロアというのがお決まりのパターンである︒そのまさに私たちは経験している︒

h t t p : / / w w w. h o m e s . c o . j p / s o u k e n /report/201509/

ようにして︑日本中の都市の中心部が均質化されていくプロセスを︑いま（HOMEʼS［図 1］『Sensuous City [ 官能都市 ] 』
総研、2015 年）。HOMEʼS 総研ホームページで全文をダウンロード可能。

すまいろん 2016 夏 030

位に入り︑

3

位を筆頭に︑﹁住 み た い1

都 市 ご と に 得 ら れ た 回 答 結 果 を も と に︑８ 指 標 を そ れ ぞ れ 偏 差 値 化 し2た 合 計 点 か ら な る 総 合 ス コ ア に よ っ て︑よ り 豊 か な ア ク テ ィ ビ テ ィ が 観測された都市をより官能的な都市であるとして︑センシュアス・シティ・︒
ランキングを作成した﹇図 ﹈総合ランキングの上位には︑東京都文京区の1位の吉祥寺を擁する武蔵野市が12

街ランキング﹂では不動の

内に顔

10

10

位以内にランクイン

192

目黒区︑台東区︑品川区︑港区の東京都の６都市が18

8

位 の ほ か︑西 区 と 中 央 区 も ト ッ プ

17し た︒ 大 阪 市 は 北 区 の 総 合

14を 並 べ る︒ 地 方 都 市 で は︑ 位 に 食 い 込 ん だ 金 沢 市 を は じ め︑静 岡 市︵

位︶︑盛岡市︵ 位︶︑福岡市︵ 位︶︑仙台市︵ 位︶︑那覇市︵ 位︶が健闘した︒

さて︑これらランキングの上位に位置したセンシュアス・シティ︵官能都とは︑実際どのような都市だろうか︒併せて調査した項目とのクロス
市︶

集計結果から︑その特徴を簡単に整理しておこう︒

10に︑官能都市は︑住む人の居住満足度・幸福実感度が高い都市であ

第1

点満点でたずねた居住満足度と幸福実感

以上の連動がみられ︑センシュアス度が高け

48

指標の偏差値合計点と0る︒

度は︑相関係数にして ・

れば高いほど︑住人の満足度・幸福度が高まることが確認された︒

2の特徴として︑都市を構成するエレメントの多様性・雑多性があげ

センシュアス度
スコア

第られる︒具体的には︑商業・飲食施設でいえば︑大手チェーン店もあればに︑都 市 空 間 的 な 特 徴 と し て 混 在 と い う キ ー ワ ー ド が あ が る︒ セ

個 人 経 営 の お 店 も 元 気 で︑そ れ ら が 集 積 し た 商 店 街 や 横 丁 が 残 る︒ 住 人

第センシュアス・シティランキング

構成も多様で︑外国人やLGBT など少数派に対する寛容度も高い︒

ンシュアス・シティ・ランキング上位の都市群では︑用途の混在︑古い建原則

物と新しい建物の混在︑小さな街区など︑ジェイン・ジェイコブズが﹃アメリカ大都市の死と生﹄のなかで提出した都市の多様性をうみだすが 確 認 で き る︒ ま た︑働 く 場 所 と 住 む 場 所 と 遊 ぶ 場 所 が 近 い と い う コ ン

パクトさも特筆すべき傾向である︒

4

3

共同体に帰
属している

匿名性がある

ロマンス
がある

機会がある

食文化が豊か街を感じる

自然を感じる

歩ける

偏差値

偏差値

偏差値

偏差値

偏差値

偏差値

偏差値

偏差値

（偏差値合計値）

１

文京区

608.0

93.1

78.2

83.9

78.9

62.9

68.6

56.4

86.1

2

大阪市北区

566.5

75.9

77.8

85.7

82.9

64.0

79.6

47.3

53.3

３

武蔵野市

550.4

63.5

63.1

76.8

65.5

64.9

81.2

66.6

68.7

４

目黒区

548.6

68.9

69.8

79.3

62.9

63.9

79.0

57.5

67.4

５

大阪市西区

530.1

62.1

80.5

65.8

75.6

61.6

72.3

59.1

53.2

６

台東区

525.9

78.1

72.4

69.2

78.1

55.6

76.3

43.8

52.4

７

大阪市中央区

525.4

62.6

79.7

76.7

73.3

60.7

67.1

42.4

62.8

８

金沢市

515.0

65.9

61.7

65.6

73.0

77.3

53.2

60.4

58.0

９

品川区

508.7

68.4

70.3

59.4

60.5

56.8

72.4

53.8

67.2

10

港区

488.6

53.9

77.3

75.3

69.3

63.9

61.3

43.9

43.9

11

千代田区

485.6

73.9

78.4

62.9

73.2

61.6

56.9

35.5

43.1

12

静岡市

483.2

62.4

56.5

55.6

60.6

66.1

57.5

59.0

65.5

13

横浜市保土ヶ谷区

479.8

64.2

71.5

51.5

65.2

61.1

55.4

51.4

59.5

14

盛岡市

479.3

62.2

58.8

58.1

59.2

69.1

55.7

60.2

56.1

15

渋谷区

475.4

51.3

65.2

66.5

70.2

55.1

70.0

43.5

53.5

16

荒川区

472.3

62.8

60.9

67.3

57.8

51.5

59.8

47.6

64.6

17

福岡市

469.1

55.4

56.4

59.3

60.2

60.9

59.1

56.3

61.6

18

仙台市

458.0

52.2

57.8

54.6

65.9

56.9

55.7

56.7

58.2

19

那覇市

457.3

53.8

54.2

55.2

58.2

74.3

53.4

52.5

55.8

20

大阪市都島区

457.0

57.1

59.1

55.5

68.2

48.6

58.9

48.7

60.8

［図 2］センシュアス・シティ・ランキング上位 20 都市

031 ［特集］リノベーションによるエリアの再生

﹇ ﹈共同体への帰属意識の共有

こ こ か ら は︑こ の セ ン シ ュ ア ス・ シ テ ィ︵官 能 都 市︶の 視 点 で︑再 開 発 型

で 表 す こ と が で き る 思 考 方 法 が 必 要 だ︒ 高 層 マ ン シ ョ ン ＋ シ ョ ッ ピ ン

リ ノ ベ ー シ ョ ン に は︑パ ッ シ ブ︵＝ 受 動 的︶や リ ア ク シ ョ ン と い う 言 葉│３
官能都市的に読むリノベーションまちづくりの都市との相違を浮き彫りにすることで︑本誌の特集テーマである﹁リノグ モ ー ル の 複 合 施 設 の よ う な︑ど こ に で も 適 用 可 能 な ユ ニ バ ー サ ル な

フォーマットはない︒その代わりに︑そのまちの歴史的・空間的・文化的

従来のスクラップアンドビルドの大規模再開発のまちづくりと比べた

建 物 に 挿 入 さ れ た 新 し い コ ン テ ン ツ は︑既 存 の 地 域 コ ミ ュ ニ テ ィ と 緩 やし て 生 ま れ た 個 別 の リ ノ ベ ー シ ョ ン・ プ ロ ジ ェ ク ト に よ っ て 古 い 街 区・な 文 脈 を 手 が か り に し て︑ま ち の 未 来 を 構 想 し て い く こ と に な る︒ そ う

とき︑リノベーションまちづくりの︑その定義にも関わるもっとも大きなこ の よ う に ま ち の 記 憶 を 継 承 す る こ と で︑古 く か ら の 住 人 や ま ち の 利

か に 繋 が り︑ま ち に 溶 け 込 ん で い く こ と で︑穏 や か に 地 域 が 変 わ っ て い

クルマが入って来にくい狭い路地が残るということである︒東京の谷根

用 者 と︑リ ノ ベ ー シ ョ ン に よ っ て 引 き 寄せ ら れ た 新 し い 住 人 や 利用 者 の

特 質 は︑そ の 名 が 示 す 通 り 既 存 ス ト ッ ク を 活 用 す る こ と で あ る︒ 既 存 ス

千 エ リ ア や 神 楽 坂 の 路 地︑あ る い は 吉 祥 寺 の ハ モ ニ カ 横 丁 な ど を 思 い 浮

どちらもが︑それぞれの受け止め方で﹁共同体への帰属意識﹂を共有する

く︒

かべると分かりやすいが︑そこにはヤン・ゲールが言うところの﹁人間のことができる︒

こ れ が 一 体 再 開 発 事 業 だ と︑エ リ ア の 記 憶 を 一 切 消 し 去 っ た 後 に 巨 大│ しかも彼らは同じよ│ が一斉に流入

し︑エ リ ア の 性 格 を 一 変 さ せ る ほ ど の 影 響 力 を 持 つ︒ 新 興 住 宅 団 地 や タ

うな所得水準の同じような属性の均質な人口であるな建物が一気に出現し︑数百世帯以上の新住民

味わい︑出会い︑会話を楽しむ︒五感を使って自分なりのまちの魅力を発

ワーマンション群の住人と旧住民の断絶︑ときに対立は︑例えば地域の小過ぎず︑そこでは回り道をして新しい風景を発見するような︑日常の小さすることが出来ない︒歩道はただ効率的に移動するための広く長い線に

余 白 は な く︑そ れ ら が 集 積 す る こ と で 界 隈 を 創 り だ す よ う な 変 化 は 期 待よって歩行者を遠ざける︒ストリートに個性的な新しいお店が生まれるは︑古い建物が必要である﹂とジェイン・ジェイコブズが言うのは︑そうに広く門戸を開き︑新しい才能の集積を可能にする︒﹁新 し い ア イ デ ア にな賃料は︑これから世に出ていくクリエイターや若い起業家・事業家など活用することで︑起業・開業の初期投資が低く抑えることができる︒低廉

また︑リノベーションまちづくりでは︑空き家・空き店舗・空きビルを学校のクラスの中にまで浸透してしまう︒

な冒険心は封印される︒建物の中に取り込まれたチェーン店ばかりの飲トリート性はない︒怪しい闇もない︒ひととき身を潜める隙間もない︒

眠りに落ちる︒健全で安全で清潔な白々しい監視空間︒そこに自由なスで新築された超高層オフィスとショッピングモールから︑第二︑第三の楽いうことである︒どんな世界的大企業も創業時は小さく貧乏だ︒再開発﹇ ﹈スモールビジネスが生み出す多様性とチャンス

食店は︑ビルの営業時間で一斉に閉店し︑スイッチが切れたようにまちはで こ ち ら と あ ち ら に 分 断 さ れ︑超 高 層 建 築 物 の 足 元 は 公 開 空 地 の 植 栽 に

再 開 発 に よ っ て 出 現 す る 巨 大 な 街 区 の 歩 道 は︑大 河 の よ う に 広 い 車 道

見することが︑都市における官能的経験の核心である︒

コトに出会うことが出来る︒生身の身体で直接触れ︑知り︑匂いを嗅ぎ︑歩ける／歩いて楽しいまちでは︑人々はまちでさまざまなヒト・モノ・

商業施設等が増えれば︑そぞろ歩きが楽しくなる︒

次 元﹂︑すなわちヒューマンスケールな歩行空間があり︑そこに魅力的なトックを活用するということは︑再開発なら潰してしまう小さな街区と︑﹇１﹈歩くことで感じられる都市の官能性

ベーションまちづくり﹂を読み解くことを試みる︒

2

3

すまいろん 2016 夏 032

滅﹂は︑リアルな危機として実感されることになるだろう︒その時︑私た向はいよいよ顕著になり︑いま全国で問題意識が共有されている﹁地方消や が て 五 輪 の お 祭 り 騒 ぎ が 思 い 出 と し て 語 ら れ 始 め る 頃︑人 口減 少 傾

もう一つ重要なのは︑リノベーションまちづくりが︑資本的にも意志的

ち日本人はどのような場所を求めるのであろうか︒スクラップアンドビ

天やユニクロが生まれることはない︒にも独立した複数のプレイヤーの追随を前提としている点である︒初期

ルドで出現する巨大な建物は︑都市経済を救ってくれるだろうか︑成熟した 国 民 に ふ さ わ し い 豊 か な 体 験 を 提 供 して く れ る だ ろ う か︑世 界 中 か ら

マスタープランの計画者には思いもかけない刺激的なコンテンツが生まれる可能性を秘めている︒このように常に開かれたプロセスを持つリノ

観光客を集めてくれるだろうか︒どうも私にはそうは思えない︒のプロジェクトに刺激を受けた未知のプレイヤーが出現してくることで︑

ベ ー シ ョ ン ま ち づ く り で は︑多 様 で 雑 多 な プ レ イ ヤ ー 同 士 の 出 会 い が 創

一方︑巨額の不動産投資資金が投入される再開発事業では︑新築ビルの

互 い に 出 会 い 交 流 で き る ま ち︒ 働 く 場 所・ 遊 ぶ 場 所・ 住 む 場 所 が コ ン パ

価値観・ライフスタイルを持った多様な人たちがそれぞれ共存し︑そしてそ れ よ り も︑小 さ く と も 個 性 豊 か な コ ン テ ン ツ が 集 ま る ま ち︒ 異 な る

家賃の高さとも相まって︑与信力の高い︑すなわち既に成功していてあち

クトに集約するまち︒身体感覚として心地よいまち︒

発のきっかけとなり︑エリアの潜在的な成長力となる︒

こちに出店しているテナントしか集めることが出来ない︒いまがピーク﹇官能都市﹈﹄プロジェクトで実施した大規模なアン
Sensuous Cityケ ー ト 調 査 に よ っ て︑魅 力 的 な 都 市︑住 ん で 幸 福 な 都 市 と し て 浮 か び 上今回﹃うなエッヂの効いた動きにはならない︒こうして都市は空間的にもコン

官能都市を構想するとき︑都市再生の手法は︑ヒューマンスケールな街区が っ た の は︑そ の よ う な 人 間 ら し い 柔 ら か な 都 市 像 で あ る︒ こ の よ う なのコンテンツは︑他の地域の後追いにこそなれ︑時代の変化を切り拓くよ

性を失っていく︒

う︒

ま 漸 進 的 に ま ち を 変 え て い く︑リ ノ ベ ーシ ョ ン が 主 流 に な っ て い く だ ろの 中 で 小 さ い コ ン テ ン ツ を 連 動 さ せ な が ら︑多 様 性 や 雑 多 性 を 保 っ た ま

テ ン ツ 的 に も ど こ も 似 た り 寄 っ た り に な り︑個 性 や 多 様 性 と と も に 官 能│
４
大規模再開発の限界とこれからの都市再生

１９８９年 株式会社リクルート入社︑株式会社リクルートリサーチ出向配属︒以降︑クライアント企業の島原万丈︵しま ばら・まんじょう︶

一般社団法人リノベーション住宅推進協議会設立発起人のほか︑国土交通省﹁中古住宅・リフォームトータ
ルプラン﹂検討委員などを歴任︒

033 ［特集］リノベーションによるエリアの再生

北 九 州 小 倉 を 震 源 地 と し て 日 本 各 地 に 広 が り を み せ て い る︑リ ノ ベ ー
ションによるまちの変化を︑従来型の︑すなわちスクラップアンドビルド
を と も な う 巨 大 な 再 開 発 プ ロ ジ ェ ク ト で 再 現 す る の は︑お そ ら く 不 可 能だろう︒
拡大成長期には絶対的な武器であった︑﹁大きいこと﹂と﹁新しいこと﹂

マーケティングリサーチおよ びマーケティング戦略のプランニングに携わる︒２００４年 結婚情報誌﹁ゼクシィ﹂シリーズのマーケティング担当を経て︑２００５年よりリクルート住宅総研︒２０１３年３月 リク

は︑人 口 減 少 モ ー ド の 日 本 に お い て は 既 に 時 代 遅 れ な も の に な っ て い るのではないか︒特に︑地方都市においては︑役に立たないどころか︑都市ルートを退社︒同年月 株式会社ネクストＨＯＭＥ Ｓ総研所長に就任︒に 対 し て 深 刻 な ダ メ ー ジ を 与 え る こ と が あ る こ と が︑多 く の 事 例 を も って指摘することが可能だ︒

7

﹇論考４﹈︱

永遠の現在
１９８０年代のコンバージ ョンからのダウンタウンの再開発によって︑1985 年にピッツバーグは﹁全米

換 し よ う と す る ピ ッ ツ バ ー グ そ の も の を象 徴 し て お り︑実 際 に 官 民 協 働太田浩史 ﹇建築家﹈

その昔︑﹁フラッシュダンス﹂ ＊１という大ヒット映画があった︒主題歌

時 に 中 学 生 だ っ た 私 に は︑彼 女 の 暮 ら し は 衝 撃 的 に 格 好 良 か っ た︒ リ ノ

ファを並べ︑大型犬と一緒にアレックスは暮らしているのだが︑映画公開

かもしれない︒あるいは倉庫建築の粗野にもスケールアウトにも動じな

う に ロ マ ン チ ッ ク に 捉 え る 視 点 は 少 な か っ た か ら︑私 は そ れ に 驚 い た の朽 ち た 倉 庫 や 荒 れ 地 は 東 京 に も 多 か っ た け れ ど︑そ れ を 映 画 セ ッ ト の よ

それにしても︑なぜコンバージョンが格好良かったのだろう︒あの頃︑生の成功をも予言する重要なシーンだったのである︒のコンバージョンされた倉庫のシーンは︑彼女の成功だけはなく︑都市再で 最 も 住 み や す い 都 市﹂の 第 一 位 に 選 ば れ る こ と に な る ＊２︒ ア レ ッ ク ス

が有名なので覚えている方は多いと思われるが︑ジェニファー・ビールス
演じる主人公アレックスが住んでいた倉庫についてはどうだろうか︒
立 地 は ア メ リ カ︑ピ ッ ツ バ ー グ の 工 場 地 帯︒ 配 管 は 剥 き 出 し で︑レ ン
ガにペンキの荒々しい仕上げ︒しかし床はフローリングで︑天井は高く︑

ベ ー シ ョ ン 住 宅 を 手 が け る 知 人 の 建 築 家 も︑こ の シ ー ン に 影 響 を 受 け たい︑主 人 公 の 居 住 の タ フ さ に 単 に 憧 れ た の か も し れ な い︒ し か し 今 振 り

窓 も 広 く︑ダ ン ス の 練 習 が で き る ほ ど 空 間 が 大 き い︒ そ こ に 時 代 物 の ソ合︑ピ ッ ツ バ ー グ と い う 都 市 に 興 味 が 沸 い た の で︑ 年 ほ ど 前 に 実 際 に的なモダニズムの精神とは異なった︑﹁ポスト工業社会﹂の複眼的な価値か っ た の だ と 私 は 思 う︒ 映 画 が 世 界 的 な 大 ヒ ッ ト を 記 録 し た の も︑合 目

ど︑対 立 す る 要 素 が 作 品 の な か に 同 時 存 在 し て い る こ と こ そ が 一 番 新 し

返 っ て み る と︑工 業 と ア ー ト︑古 い も の と 新 し い も の︑質 素 と 豪 華 さ なと 言 っ て い た か ら︑そ う 思 っ た の は 私 だ け で は な い ら し い︒ た だ 私 の 場

訪れてみた︒分かったのは︑﹁フラッシュダンス﹂は都市再生の映画でもあったということである︒

カーネギー ･ メロン大学やフットボールの﹁スティーラーズ﹂が物語る〜

頁 ︶で も 触 れ ら れ て い る シ ャ ロ ン・ ズ ー キ ン の観を示していたからではないだろうか︒︵﹁す ま い ぼ ん ﹂時 代 精 神 が 生 じ て い た﹂と︑彼 女 は 感 受 性 の 変 化 を 強 調 す る ＊３︒ そ れ は

査 し つ つ︑﹁工 業 地 帯 に 住 み︑そ の 過 去 の ラ イ フ ス タ イ ル を 引 き 入 れ る︑

1970 年代のニューヨークのロフトの不動産マーケットを詳細に調﹃ロ フ ト・ リ ビ ン グ﹄は︑そ う し た 価 値 転 換 を テ ー マ と し た 名 著 で あ る︒

49

よ う に︑ピ ッ ツ バ ー グ は 全 米 の 半 分 の 鉄 鋼 を 生 産 す る と も 言 わ れ た 鉄 鋼

万 人 台 ま で 落 ち 込 ん だ た め︒ 映 画 が 公 開 さ れ た

映 画 の ス ト ー リ ー は︑溶 接 工 の ア レ ッ ク ス が バ レ エ 団 の オ ー デ ィ シ ョルネサンス﹂という政策が行われていた頃である︒

ン に 合 格 す る と い う も の だ が︑こ れ は 鉄 鋼 の 町 か ら 文 化 産 業 の 町 へ と 転

48

10の町だった︒過去形なのは1970 年代に鉄鋼業が壊滅的な打撃を受
け︑ 万 人 近 い 人 口 が40

1983 年は︑まさに産業構造の変化に対応するべく﹁ピッツバーグ ･70

すまいろん 2016 夏 034

中 産 階 級 に 引 き 継 が れ た も の で あ り 当 時 の 中 産 階 級 が 慣 れ 親 し ん だ︑仕1 9 6 0 年 代 のS O H O の ア ー テ ィ ス ト に よ っ て 試 み ら れ︑や が ていだろうか︒

い え る コ ン バ ー ジ ョ ンが 都 市 に 不 可 欠 とな っ た の は︑そ れ が 理 由 で は な盾 を 孕 ん だ 家 こ そ 豊 か な 家 で あ る﹂と︑荒 々 し く か つ 快 適 な ロ フ ト 居 住

タイルだった︒さらにズーキンはガストン・バシュラールを引用し︑﹁矛

言 え ば︑古 さ か ら も 新 し さ か ら も 自 由 な﹁永 遠 の 現 在﹂が︑ 余 年 の 時 間

代 が か っ て い る け れ ど︑倉 庫 の シ ー ン は 相 変 わ ら ず 格 好 良 い︒ ロ ウ 風 に今︑﹁フラッシュダンス﹂を見返すと︑音楽やファッションはさすがに時事＝都市︑家庭＝郊外という二分法を崩す﹁パラドキシカルな﹂ライフス﹁フ ラ ッ シ ュ ダ
を 評 価 す る︒ 出 版 が な さ れ た の は1 9 8 2 年 だ か ら︑︑コンバージョンに関するゾーニング法と建築条例の緩和指定︵1973 ︶現実のものとなっていた︒SOHO のロフト建築群の歴史的景観地区

ン ス﹂の 前 年︑少 な く と も ニ ュ ー ヨ ー ク で は ア レ ッ ク ス の よ う な 生 活 はみたいと思う︒

降 の 都 市 再 生 に ど の よ う に 引 き 継 が れ て い っ た の か︑ま た 改 め て 考 え てをたやすく超えて︑感覚として迫ってくる︒この感覚が1990 年代以︵1975 ︶など制度の整備も大きく進み︑コンバージョンは﹁新しい都市運動のキーストーン﹂ ＊４として普及しつつあったのである︒

同 時 期 に 燃 え 上 が っ た︑近 代 都 市 計 画 へ の 批 判 に も 触 れ て お き た い︒
コーネル大学で教鞭を執り︑モダニズム攻撃の急先鋒であったコーリン・

ア ド リ ア ー ナ の 混 沌 と し た 建 物 配 置 を 例 示 し な が ら︑都 市 は 衝 突 と 非 連

１９９３〜１９９８年 東京大学生産技術研究所助手・同キャンパス計画室助手を 兼任︒２０００年 デザ

太田浩史︵おおた・ひろし︶︵1978 ︶
は︑ハドリアヌス帝のヴィラ ･
ロウの﹁コラージュ ･ シティ﹂

続 性 で で き て い る と 述 べ た︒ 未 来 主 義 的 な ユ ー ト ピ ア に も︑単 純 な 歴 史

２００９年〜 東京大学生産技術研究所講師︒２００９年 株式会社デザインヌーブを樫原徹と設立︵その│インヌーブ一級建築士事務所共同設立︒２００３〜２００９年 東京国際都市再生センター特任研究員︒

１９６８年 東京都生まれ︒１９９３年 東京大学大学院研究科建築学専攻修士課程修了︒博士︵工学︶︒

参照にも留まらない設計手法のブリコラージュは︑﹁時 間 の 複 合 化 と い う

後︑株式会社ヌーブに改称︶
︒２０００年より︑東京ピクニッククラブを共同主宰︒│︵共著／鹿島出版会︶
︑﹃ Invisible Flow 省エネル
SD199905挑発するマテリアリティ﹄︶
︑﹃世界の SSD100 都市の持続再生のツボ﹄︵共著／彰国社︶︑﹃シビッ
IBEC
ギー建築ガイド﹄︵共著／﹇主な著者﹈﹃﹂
Places Rated Almanac

建築批評家ポール・ゴールドバーガーによる評価︒ 同書︑ p.6﹃コラージュ シ･ティ﹄Ｃ・ロウ︑Ｆ・コッター著︑渡辺真理訳︑１９９２︑鹿島出版会"Loft Living", Sharon Zukin, 1982, p.15

エイドリアン・ライン監督︑１９８３年︑アメリカ
１９８５年︑ Rand McNally's
による都市ランキング﹁﹄︵共著／丸善︶など︒
クプライド﹄︵共著／宣伝会議社︶
︑﹃コンパクト建築設計資料集成﹇都市再生編﹈

注釈
＊
＊２
＊３
＊４
＊５

035 ［特集］リノベーションによるエリアの再生30要求が最終的に達成され︑永遠の現在という奇妙な理念﹂をもたらすと ＊５︑モダニズムの直線的な発展史観の対極に置かれたのだった︒
ロ ウ の 考 察 は︑必 ず し も コ ン バ ー ジ ョ ン に 関 す る も の で は な い と し ても︑実 に 示 唆 に 富 ん で い る︒ 都 市 は さ ま ざ ま な 矛 盾 や 対 立 を 内 包 し て お
り︑歴史と未来も︑しばしば対立項として激しく分極化する︒その混在を許容し︑スタイルとして折衷することができれば︑過去と未来のいずれもを︑私 た ち は 現 在 形 と し て 享 受 す る こ と が で き る︒ 行 動 的 折 衷 主 義 と も1

﹇ 論考５﹈︱

リノベーシ ョンの新潮流

戸製造販売を目指し最新鋭のロボットを装備した鉄骨プレファブユニット

SCGM 社は日本の積水化学工業との合弁会社を設立し年間2000

東南アジア諸国の事例

私は2014 年から2016 年にかけて︵国立研究開発法人︶
建築研究所

松永安光 ﹇一般社団法人HEAD 研究会 理事長﹈の﹁東南アジア等の住生活向上に資するわが国の住宅生産技術の国際化支

このように急成長による旺盛な不動産投資にともないスクラップアン

工場を建設し︑主として富裕層向けの高品質住宅の供給を行っている︒

マレーシア・シンガポール・フィリピンへの現地調査に参加してきた︒さドビルドが進むバンコクにおいても︑過去のストックを活かしたリノベー

援のための情報基盤整備﹂検討のための委員会に属しタイ・インドネシア・らに2016 年 月にはリノベーションまちづくり学会を主宰する東京

よるストック活用の事例を取り上げその概要を紹介したい︒紙数が限られ調査を行った︒本稿ではフィリピンを除く諸国におけるリノベーションに大学の松村秀一教授および九州工業大学の徳田光弘准教授に随行し台湾のという総面積 ヘクタールのアーバン・リゾートである︒周辺にはかつての地元民や観光客を集めているのがアジアティック・ザ・リバーフロント

川沿いのウォーターフロント地域での倉庫群のリノベーションにより多くションの価値も認識が高まり︑なかでも王室発祥の地に近いチャオプラヤ

世界一のホスピタリティと格式を誇っていたマンダリン・オリエンタルホ

テルなど高級ホテルも建っている︒対岸に建つ高級ホテル︑ミレニアム・

ヒルトンホテルの隣の倉庫群を改装して多目的イベントスペースとして再生したのが若手建築家ドゥアングリット・ブナン氏で︑彼は自ら投資して自分の事務所とカフェ︑ギャラリー︑レストランなどを6400 ㎡の敷地

チャオプラヤ川ウォーターフロント﹇バンコク﹈

タイは現在軍政下にあり経済活動は停滞気味であるが人口は約

1930 年代にヨーロッパ外遊から帰国した英明な国王として知られの人気を集めている︒

高い︒ただ︑工場進出が進み経済活動が旺盛なバンコク周辺と比べると広るラーマ 世は川沿いの王宮から内陸に向かう道をパリのシャンゼリゼーに倣ったラチャダムヌン通りとし︑その両側に当時流行のアールデコ風の棟の建物を建設し王室財産管理局の建築家ジタセーン・アパイオンが生み出している︒これらの建物はその後老朽化が進み︑王室財産管理局は設計を担当した︒高さは３階一部４階建てに統一され︑独特の都市景観を

年の賃貸借契約を結び︑同局はここを現30間た総合メーカーに業態を変革する勢いである︒そのようななか︑王室系の２０１０年文化省芸術文化局とられており︑なかでも独自のPC パネル工法で急成長したプルクサ社は年見劣りするように思われるが︑それでも首都圏では旺盛な都市開発が進め5万戸以上を生産分譲しており︑さらにシェアを伸ばし設備などを含め15いる︒GDP 成長率や人口当たりのＧＤＰも隣国マレーシアの約半分で大な農村地帯の経済活動は余剰労働力を抱え︑政治の不安定要因となって植民地になったなかで︑唯一国王を中心として独立を守った国民の誇りは内に広い芝生の中を中心として配置したプロジェクト立ち上げ︑若い世代

１56600 万人と隣国マレーシアの 倍以上ある︒周辺国がすべて外国の│刊行する予定である︒ているので詳述はできないが︑本年末にはより包括的な紹介をする書籍を

5

2

2

すまいろん 2016 夏 036

その象徴的存在となったのが︑ 世紀オランダの東インド会社VOC がルラタナさんである︒外観はほとんど手を付けない一方︑内部には大胆なわった３人の建築家の一人が東大建築学科に学んだポーンパット・シリク︒
り︑そこを拠点にクリエイティブ活動を展開しようと考えたのである﹇図２﹈

督官邸をはじめ多くの歴史的建造物がファタヒラ広場を囲んで現存しておア地区再生事業である︒ここには第 次大戦以前のオランダ統治時代の総ここに植民地経営の拠点バタビアを置いたジャカルタ港近くのコタ・トゥ

代アートセンターに改装するプロジェクトを発足させた︒その設計に携︒
動の拠点となっている﹇図１﹈

吹き抜け空間を挿入し現代アートと音楽などの融合的な活動を支援する活一 方︑ジ ャ カ ル タ で は 都 市 の イ ン フ ラ 整 備 の 進 行 に と も な い 南 部 に 向

かって伸びる鉄道と道路沿いに巨大ショッピングモールやオフィスが建設

代わって庶民出身のジョコ・ウィドド氏が大統領に選ばれた︒彼はそれ以2014 年インドネシアでは︑それまで名家や軍人が続いた大統領に見えずいたずらに時は過ぎて行った︒そこに立ち上がったのが2014

再生しようという計画も立てられたが︑投資に対するリターンの先行きが区もまた廃墟のような状態にまで陥っていった︒時にはこれら歴史遺産をされ︑既存の商業地や業務地区の地盤沈下が激しくなって︑コタ・トゥア地

前ジャカルタ特別州知事として革新的な手腕を発揮し︑国民的支持を受け

年ジョコ政権成立とともに設立された官民連携によるジャカルタ旧市街再コタ・トゥア地区﹇ジャカルタ﹈て当選したのである︒彼は石油その他天然資源を豊富に産出するこの国の生会社JOTRC で︑これによりこの地区のリノベーションと再生は一

２

経済が︑ほかの産業を育ててこなかった結果︑資源価格の低落とともに経［図 3］マラッカ／さまざまな様式のショップハウスの立ち並ぶ街並み

月に現地を訪れ︑この中に建つカフェ・バタビアでライブ演奏を楽しみながらコロニアル時代の│

2

挙に進むことになった︒われわれは2015 年

037 ［特集］リノベーションによるエリアの再生

17

ち上げ︑資源に代わる高付加価値を生み出す 産業育成政策に踏み出した︒［図 2］ジャカルタ コタ・トゥア地区／歴史的建造物のリノベーショ
ンが続く旧バタビアの中心ファタヒラ広場

済収支が赤字に転じたことに危機感を持ち︑﹁クリエイティブ産業庁﹂を立［図 1］バンゴク チャオプラヤ川ウォーターフロント／ 30 年代のオ
フィスビルを現代アートセンターにリノベーションした。30 年代イタリ
アラショナリズムの空間が感じられる1

いっぱいで活気にあふれ︑廃墟時代の面影はほとんど感じられない︒イン雰囲気を取り戻した広場を見下ろしディナーをとった︒広場は若者たちでと呼ばれる明代に中国華南地方から大量に移住した男性たちが地元の女性

ショップハウスと呼ばれるアーケード付きの建物が立ち並び︑プラナカンとと混血して形成してきたババ・ニョニャ文化を継承し︑今も世界中から観頁︑図３﹈︒

公営住宅のリノベーション﹇シンガポール﹈

光客を集めている﹇４│

シンガポールは人口わずか547 万人で面積が東京のおよそ倍を稼ぎ出す豊かな国である︒この国は建国

地を再開発して︑高層住宅を建設し︑人口の % はそのような公営住宅にの父リー・クワン・ユーの強力な指導の下︑主として南部に広がった市街ドルであり︑日本の約 ・いう小さな島の都市国家であるが︑人口当たりのＧＤＰが約56000／

ドネシアは人口約 ・ 億人で︑東アジアでは中国に次ぐ大国であり︑今な
お年間400 万人が生まれ︑200 万戸の住宅の需要がある︒ＧＤＰ成
長率も5% と高く︑少なくともジャカルタやバンドンなどの主要都市では活発な都市開発が行われ︑日本の建築産業の進出も目覚ましいものがある︒
しかし住宅産業に限っていえば︑まだその試みは限定的なものといわざるを得ないのが残念であった︒

世界遺産のショップハウス﹇マラッカ﹈

3

問題となっている︒特に中国系民族が多いシンガポールは英国の占領からして︑既得権益を守る原住国民との間にさまざまな軋轢のあるのが政治的移住した民族が混在し︑特に経済面で優位にある中国・インド系国民に対人口は約３０００万人であるが︑原住のマレイ人以外に中国やインドから

ミ・リオラというブティック・ホテルにリノベーションしたのがロー・リ

ク・ロードのショップハウス群で︑2000 年初めにこれを買収してナウ間主導で行われ︑なかでも人気の高いのがチャイナタウンのケオン・サイ

わずかに残された歴史的な建物群をリノベーションして活用する計画が民住んでいるといわれる︒しかし︑最近ではその行き過ぎた施策の反動で︑

３6

解放された当時樹立されたマレーシア連邦から 年前に国民投票を経て独

85

│

1

37

5

マレーシアは石油・錫・ゴム・ヤシ油など豊富な資源に恵まれており︑

12

アローンで技術を売るというコンセプトでは︑勝負にならないと思われた︒ている︒日本のハウスメーカーもモデルハウスを建てているが︑スタンド宅地もあり︑日本の住宅地とは比較にならないほど恵まれた環境が実現しプールにはＬＲＴ︵ Light Rail Transit︶
やモノレールが走っており︑各種大規模開発計画が都市内外で進行中である︒郊外には戸建て住宅の立ち並ぶ高級住

りＧＤＰも１万ドルを超え中国をはるかに凌駕している︒首都クアラルン

立してしまった︒しかしこの国は経済的には順調に成長しており人口当たなっている︒ここに住む日本人駐在員の話によると︑ここの団地の家賃は今ではシンガポール全域から多くの人々が集まるトレンド・スポットとアクチュアリー﹂という書店を拠点として精力的に保存活動を続けた結果︑浴び︑ティオン・バル地区﹇図４﹈は︑ケニー・レック氏﹇図５﹈が﹁ブックス・

一方︑郊外に残された戦前のイギリス植民地時代の公営団地群も注目をショナブルなエリアとして注目されている︒

トリートにはカフェやレストランがコンパクトに集まっていて最もファックペン氏である︒この成功に刺激されてその近隣にある丘陵地クラブ・ス

ＬＤＫで 万円というから︑人気の高さがうかがわれる︒もうひとつ人

気の高い戦前の団地はさらに郊外にあるホランドハイツという高級住宅街

ンされている︒なかでもマラッカのチャイナタウンのメインストリートはル・オランダ・イギリスなどの文化的影響下に形成された街並みが独特の40景観を作り出し︑ホテル︑レストランなどさまざまな用途にリノベーショ

2で︑こちらもＨＤＢ︵ Housing Development Board︶と呼ばれる戦前のイギリス植民地時代の公営住宅が再開発の圧力に屈せず残され︑都心の人々を魅了してジタウンが世界遺産登録されている︒どちらもイスラム・華人・ポルトガ

マレーシアには﹁マラッカ海峡の歴史的都市群﹂としてマラッカとジョー

50

すまいろん 2016 夏 038

いる︒

５

砂糖倉庫群を芸術区へ﹇高雄﹈

た宮原眼科︑台南では戦前開業のハヤシ百貨店を改装した林百貨などが人気を集めている︒しかし最も注目されるのは最南端にある人口170 万人の大都市高雄にある駁二芸術特区であろう︒ここは︑かつて台湾の主要産物であった砂糖の積出港跡で︑鉄道のトラックヤードに隣接し︑倉庫群が並んでいるが︑これらがアート関連のさまざまな施設にリノベーション│
台湾は九州よりやや小さい島国で人口2343 万人︒一人当たりＧＤされて多くの人々を集めている︒隣接するトラックヤードは京都の鉄道博

3

時間半で結んでいる︒

年間の日本植民地時代の影響はかなり大きく︑設けることが義務付けられており︑それが東南アジア共通のショップハウ
スに通じており︑美しい街並みを形成している︒

学工学部教授︒近代建築研究所主宰︒一般社団法人HEAD 研究会理事長︒

臣賞︑都市住宅学会業績賞︑日本ファシリティマネジメント協会大賞︒1997 〜2007 年 鹿児島大松永安光︵まつなが・やすみつ︶
1 9 4 1 年 東 京 都 生 ま れ︒ 東 京 大 学 工 学 部 建 築 学 科 卒 業︒ハーバー ド 大 学 デ ザ イン 大 学 院 修 了︒
JIA 新人賞︑日本建築学会作品賞︑同作品選奨︑JIA 環境建築賞︑木材活用コンクール農林水産大

ア ー ト ス ペ ー ス に リ ノ ベ ー シ ョ ン す る プ ロ ジ ェ ク ト を 推 進 し て お り︑台［図 4］シンガポール／ティオン・バルの公営団地リノベーションエリア。高級賃貸住宅になっている［図 5］シンガポールのケニー・レック氏（右）と筆者

新潮流﹄︵共著／学芸出版社︶
︒［図６］高雄／ニューヨークのハイラインのように、かつての線路が残されている。線路沿いにはギャラリーに改装された倉庫が並ぶ。

﹇主な 著書﹈﹃まちづくりの新潮流﹄︵彰 国 社 ︶︑﹃地域づくりの新潮流﹄︵共 著 ／ 彰 国 社 ︶︑﹃リノベーションの北では酒造工場跡を使った崋山1914 創意文化園区︑タバコ工場跡を

現在台湾の各都市は競って日本統治時代の遺産としての工場や倉庫を︒
物館のようにSL などを線路上で展示して子どもたちを集めている﹇図６﹈

Ｐは約23000 ドルで中国の約 倍︒日本の ／ だが実感としてほ2

とんど生活レベルは変わらない︒北端の台北から南端の高雄まで新幹線が3

特に都市計画では戦前に各都市の都心部に亭仔脚と呼ばれるアーケードを50使った松山文創園区︑台中では旧眼科医院をスウィーツショップに改装し039 ［特集］リノベーションによるエリアの再生

1

﹇私のすまいろん﹈

仏生山というまち

にやにやしながら過ごす
ぶ っし ょうざん

仏生山まちぐるみ旅館

・

岡昇平 ﹇設計事務所岡昇平代表 仏生山温泉番台﹈

温泉は地域の資産だ︒ぼくはその温泉を運営する係になったと思ってい

ういう風景を見るのはとてもいい︒

る︒そして温泉の仕事を続けるうちに︑運営というのは現場の空気をちゃん

ぼくは香川県高松市の仏生山町というところで暮らしている︒現在は設計事務所と︑家業である仏生山温泉﹇図１・３〜４﹈を運営しながら︑まち全体をと見ていくことが大切だということにも気がついた︒だから今後もずっとことができる︒仏生山というめずらしい名称も法然寺の山号に由来していとしてひらかれた︒今でも当時の建物が少しだけ残り︑その雰囲気を感じるらいだ︒江戸時代の初期に高松藩の菩提寺である法然寺﹇図２﹈とその門前町

その場にあって︑毎日楽しくすごすだけで︑十分にやにやできると思った︒のできる居心地のいいコーヒー屋さんとか︑自分が行きたいと思えるお店がるわけではない︒毎日でも通いたいおいしい定食屋さんとか︑ゆっくり読書になった︒楽しい場所にする︑といってもそんなに大それたことを望んでいやったら︑にやにやしながら暮らしていけるかということを考え始めるようそれからは︑いかに自分の住むまちを今よりも楽しい場所にして︑どうる︒名称に山という字が入っているが平地であり︑家とたんぼが混ざり合

ぼくは仏生山で生まれ育ち︑大学進学と共に県外へ出た︒東京での設計事
務所勤務を含めると 年ほど仏生山から離れていた︒その後︑家業の飲食店の跡を継ぐのと同時に設計事務所を始めるつもりで仏生山に戻った︒予定と少し違っていたのは︑同じ時期に父が温泉を掘ったことだった︒
ぼくが仏生山に戻って来たら︑ちょうど掘り終わって温泉が湧いていた︑というタイミングだった︒すぐに温泉施設の計画をすすめた︒設計事務所
としても初めての仕事だった︒仏生山温泉は源泉かけ流しの日帰り入浴施設として2005 年にオープンし︑ぼくは番台を兼務することになった︒

にやにやしながら暮らす温泉の仕事は楽しい︒温泉を嫌いな人はもともと少ないし︑疲れた顔で温［図２］ 高松藩の菩提寺だった仏生山来迎院法然寺

う︑のどかな郊外だ︒ ・ キロ四方に8000 人ぐらいが生活している︒

15

ここで暮らしていこうと思っている︒

旅館に見立てる︑仏生山まちぐるみ旅館という取組みを進めている︒
仏生山町は高松市の中心市街地から南に キロほど︑車だと 分ぐらいの20ところにある︒私鉄のことでんに乗ると高松駅から仏生山駅までは 分ぐ

8

泉に来るお客さんも︑帰る時にはみんな気持ち良さそうな顔をしている︒そ［図１］ 仏生山温泉の外観

1
5

10

すまいろん 2016 夏 040

お店は﹁まちの共有価値﹂
そういうお店は﹁まちの共有価値﹂のひとつだと思っている︒﹁まちの共有価値﹂とは︑まちのなかにある﹁みんなが自由に享受できる魅力的な事柄﹂ということだ︒例えば︑山や川などの自然環境︑道や橋などの社会インフラ︑美術館や図書館などの公共施設︑学校や病院などの公共サービス︑もちろんお店もそこに含まれる︒
お店は︑店主が自己利益のためしている︑というふうに見られがちだけど︑実はそうではない︒お店の本質は交換の場である︒必ず相手がいて何らかの豊かさをやり取りするフラットな場所である︒だから︑お店は存在するだけで︑必ずだれかの役に立っている﹁まちの共有価値﹂なのだ︒
豊かで暮らしやすい地域というのは︑そういう﹁まちの共有価値﹂の質が高く︑たくさんあるということだ︒ぼくはにやにや暮らすために︑仏生山にとはいえ︑山や川などの自然環境は人の力ではつくれない︒そういうのは﹁まちの共有価値﹂を増やしたいと思っている︒

ることで旅館の機能を満たすということだ︒見立てるだけだからハードのいうことだ︒普通に考えると︑じゃあ﹁みんなで負担しましょう﹂となる︒あ政の仕事だ︒﹁まちの共有価値﹂の大切なところは﹁みんなが享受できる﹂としょだからだ︒衣食住の機能がひとつの建物に入っているのが旅館で︑地域もしれないけれど︑実はそうでもない︒なぜなら︑まちも旅館も本当はいっ

まちを旅館に見立てるというと︑なんだか奇をてらったように思われるか

しく︑そっと︑意識の中だけにのせる感じだ︒

操作はない︑旅館という機能をもつ透明なレイヤーを仏生山のまちに︑やさたりまえだ︒それを代行しているのが行政機関であり︑みんなは納税するこに分散しているのがまちと呼ばれているだけだ︒よくよく考えてみると︑ど仏生山には︑大浴場の役割を担う仏生山温泉やいくつかの飲食店はすでにとによって負担しているということだ︒お店はどうかというと︑ちょっとちうことだ︒逆に言うと︑自分のためにやっていることが︑みんなのためにもあったけれど︑宿泊できる施設がどこにもなかった︒まちぐるみ旅館としてちらも﹁暮らし﹂のことだ︒

なっている︑ということだ︒だから︑お店というのは︑本当はすばらしい存成立するには︑最低限まず泊まれるところが必要だ︒そんな時︑以前設計を頁︑図行った仏生山の住宅が︑家主の引っ越しにより空き家になった︒さっそくそ在なんだと思う︒

がう︒﹁みんなが享受できる﹂ことを﹁個人のリスク︑リターンで行う﹂といたぶん神様の仕事だ︒美術館や図書館などの公共施設も難しい︒それは行［図４］ 仏生山温泉の湯上がりどころ

年後の2012 年﹇
こを借りて︑まちぐるみ旅館のひとつめの客室となる︑﹁縁側の客室﹂６・７﹈
として運営をはじめた︒仏生山温泉の開業から

7

仏生山まちぐるみ旅館頁︑図５﹈という取組みの目的の

42

2

現在進めている﹁仏生山まちぐるみ旅館﹂
﹇

のことだ︒

041 ［連載］私のすまいろん［図３］ 仏生山温泉の浴場

ま ち ぐ る み 旅 館 が 実 際 に 動 き 始 め て か ら︑2 0 1 4 年 に は 軒︑
2015 年には 軒︑2016 年には 軒︵予定︶の新しいお店が仏生山

3

ひとつは︑そういうお店を増やすことだ︒
まちぐるみ旅館とは︑まち全体を旅館に﹁見立てる﹂ということである︒飲食店や︑物販店や︑客室や︑浴場などが︑まちに点在していて︑それらをめぐ

442

まちぐるみ旅館は野球チームに近いかもしれない︒ひとりだと︑ボール遊

まちを変えるのではなくて︑まちの見方を変える

あるできごとだ︒これまで︑お店が減ることはあっても増えることはほとんびができる︒ふたりなら︑キャッチボールができる︒ 人集まればチームににできた︒数は少ないけれど︑仏生山のような郊外ではとてもインパクトのどなかったからだ︒もちろん︑まちぐるみ旅館という取組みがあるから︑というだけでお店が増えたとは思っていないけれど︑少なくともいくつかある

なって野球というゲームができるようになる︒それぞれの人数と包括の仕が見込める︒ ＋１が３以上になるイメージだ︒旅館には食事して︑買い物が並んでいれば︑いっしょに利用する場合も多くなるから︑互いに相乗効果

それが２店になれば連携することができる︒例えばパン屋とコーヒー屋る状態だ︒

まちにあるお店も同じだ︒単独の場合はそれぞれお店として自立してい方で︑役割と機能が加算されてくる︒

9

要因のなかのひとつにはなっていたと思う︒［図６］ 仏生山まちぐるみ旅館 縁側の客室の内観［図５］ 仏生山まちぐるみ旅館［図７］ 仏生山まちぐるみ旅館 縁側の客室の外観

仏生山温泉からすぐ近くのところにある︒

2015 年にできたTOYTOYTOY ︵トイトイトイ︶は雑貨店だ︒

お店がつくる︑まちの心地良さ

なくて︑まちの見方を変えるということだ︒

ことでうまれるメリットである︒まちぐるみ旅館とは︑まちを変えるのでは

これらのメリットはハードの操作を行っているわけではない︒見立てる

場合︑そこにある程度魅力がなければ出店したくないからだ︒

リットだ︒新しいお店が増える理由もそこにある︒お店をつくろうとするな集合体に見えてくるメリット︒その集合体に旅館という機能が加わるメことができる︒連携して相乗効果が得られるメリット︒集まることで大きつまり︑まちを旅館に見立てることでお店は三つのメリットを加算する

るように︑まち全体には旅館という機能を加えることができる︒

そのうえ野球でいうとチームになればゲームができるという機能が加わ存在しているのも同じ理由だ︒

チームとして見えてくるようになる︒例えばまちにある商店街が集まってそして︑ひとつひとつのお店は小さくても︑たくさん集まれば︑大きな相乗効果に横展開も見込める︒

して︑入浴して︑といったように巡る関係に必然性があるから︑連携による

1

すまいろん 2016 夏 042

［図９］トイトイ
トイの芝生広場

2の一家 人︒高柳さんが移住先として仏生山を選んだのは︑子育てがしや

店主の高柳さんは家族で東京から移住︑開業した︒奥さんとお子さん 人［図８］ 不定期で行なわれている、おんせんマーケット

すい環境ということに加えて︑まちぐるみ旅館の取組みをとてもすてきだとトだった︒ 戸分を全部借りて︑店舗併用住宅となっている︒ 階が店舗︑階が住居という分け方だ︒ふたつある棟と棟の間はアスファルトの駐車1

店内にはめずらしい雑貨がたくさん並んでいる︒見ているだけでにやにが健康法を気にしないように︑いいまちは︑まちづくりを気にしないはずだ︒

年目になる︒ 年経ったら︑いいお店がたくさんあって︑みんな仲がよくが自分の目で選んでほんとうに好きだと思ったものばかり︒雑誌に出てい通のまちがすてきだ︒まちぐるみ旅館は︑そういうきっかけになればいいなて︑居心地がいい︒あたりまえのことが︑あたりまえになっているような普居心地がいい場所︑そういうものが先にあって︑﹁結果﹂として売れていく︒

TOYTOYTOY をはじめ︑仏生山ではそういう感じが空気として共3年がかりで進めつつ︑﹁仏生山まちいち ﹂﹁こと学研究科修了後︑みかんぐみを経て︑高松に戻る︒２００２年 設計事務所岡昇平設立︒
まち 全体を 旅館に見立てる﹁仏生山まちぐるみ旅館﹂を﹁おんせんマーケット﹂などをみんなで始める︒
でんおんせん﹂﹁ m 書店﹂

10

有されている︒

2

岡昇平︵おか・しょうへい︶
1973 年 香川県高松市生まれ︒１９９７年 徳島大学工学部卒業︒１９９９年 日本大学大学院芸術

るような︑売れ線商品は皆無である︒このことは︑とても仏生山的で︑売れ10と思っている︒

4

るからという理由が先にならないというところだ︒いいもの︑いいこと︑のがほとんどだけど︑ここではそういうことがない︒すべての商品は店主

まちぐるみ旅館の取組みは2012 年に始まり︑2016 年の現在は張ったりしなくていい︒その延長線上でまちがよくなればいい︒健康な人

めにしていることが︑みんなのためにもなっている︒まちのことだけを頑みんな普段の生活︑いつもの仕事︑お店をしているだけでいい︒自分のた

日々の暮らしのなかからまちがよくなる

ち全体が気持ちよく感じられるようになるといいなと思っている︒

える︒そういう心持ちによる︑居心地のよさが仏生山全体にひろがって︑ま交じったりして賑やかだ︒ずっとそこに居ていい︑と言われているように思芝生広場は土日になると︑お客さんとそのお子さん︑通りがかりの人まで

自動販売機のような店には違和感があるし︑そんな店は要らない︒

ただお金と物を交換する機械ではないし︑ぼくらもロボットじゃないから︑いうかたい感じじゃなくて︑人や︑まちへのやさしさみたいなものだ︒店はでも座っていいよ﹂っていう感じのニュアンスがあった︒それは公共性ってとてもいい︒昔の店には縁台のようなものが置いてあって︑﹁いつでもだれ︒この芝生広場が場だったが︑芝生を敷いて小さな広場になっている﹇図９﹈2やできる︒いわゆる雑貨店に行くと︑どこかで見たことがある︑というも思ってくれたことだった︒

350

店主のお話しもおもしろいから︑お客さんとの関係が近くなり︑仏生山に50あるおすすめの店舗を紹介する係のようにもなっている︒

TOYTOYTOY の建物は築 年になる 棟 戸の木造賃貸アパー

043 ［連載］私のすまいろん

4﹇ひろば﹈

くめまり ［DIYer］

その後︑わが家のインテリアはこのクッションフロアを中心に決まって

年３Ｋ賃貸団地のわが家で行われた初めての少しずつお家に手を加えてきました︒

そうしてDIY の魅力のトリコになった私は︑毎日毎日暮らしながらラキラと輝き始めたのです︒

落ち込んでいた気持ちにも光がさし︑それまでの日々がうそのようにキ生まれ変わった床は︑柔らかな光がとてもよく似合う︒

あの時の感動はきっと一生忘れられません︒

ほんの少しのことでここまで変わる！ この喜びと︑達成感がたまらず﹂︒﹁ Do It Yourself

こ の 出 来 事 が︑当 時 築

夫婦ふたり︑初めての共同作業がクッションフロアを貼ることでした︒

興奮気味でクッションフロアを購入し︑大急ぎで家へ帰った︒

いわば家の根っこなのです︒

いったと言っても過言ではない︒

わたしのDIY リノベーション

現在︑築 年３Ｋの賃貸団地︒
家族３人暮らしのわたしたちの家は古く︑そして狭い︒

今から約６年前︑結婚を機に新居として選んだこの家は決してよい条件とは言えなかった︒
はっきり言うと不満だらけ︒
住めることは住めます︑帰る場所があるというのは幸せなこと︒ただ︒
思い描いていた楽しくて幸せな新婚生活とはほど遠くて︑どうしてもこの家を好きになれず覇気のない毎日を過ごしていたのです︒

そんなある日︒
私の考え方がガラリと180 度変わるキッカケが突如現れた︒﹁ホームセンター行ってみる？﹂夫が落ち込む私に声をかけてくれました︒
それまで私の考える﹁ホームセンター﹂といえば︑トイレットペーパーな
どの日用品を揃える場所︒
でも見方を変えて進んでみると︑なんということでしょう！
︑ペンキや木の香りが実はその奥の方で壁紙やクッションフロア︵CF ︶住みながらなので︑お家丸ごと一気に！ なんてことはできません︒

夕飯の準備をしながら︑はたまた洗濯をまわしたその 時間のあいだに︒

来たように思います︒

を自然と取り入れて暮らしの一部にすることで︑無理なく進めることが出

肉じゃがをたく合間に壁のペンキ塗りをしたり⁝⁝日常の中にDIY

1

していることに今の今まで気が付いていませんでした︒
あの日が︑わが家で今もなお健在の古材風クッションフロアシートとの出会い︒
実はこの瞬間まで︑インテリアの方向性を決めていなかったけれど︑この出会いがすべてだった︒

42

48

すまいろん 2016 夏 044

スピードは遅かったけれど︑５年ほどかけてコツコツと家作りをしてきました
古い賃貸の一室をどうすれば最大限に楽しめるか⁝⁝そればかり考えて家族を愛するように︑家を愛すること︒

これはわが家が教えてくれたことです︒

DIY に出会ったことで︑人生の喜びが 倍になりこの家そのものも︑住む場所が重要なのではなく︑住む人の心が何よりも大事︒

この家での暮らしもすべてが大好きになりました！

作り続けながら気づいたことは﹁DIY って楽しい！﹂ということと︑
DIY には無限の可能性が秘められていてちょっとしたことで素晴らしきこの３Ｋの住まいと︑一緒にDIY LIFE を楽しんで家の欠点ばかりに目を向けるのをやめて︑

DIY の可能性と魅力を︑発見し続けていきたい︒

私たちはこれからも︑この場所で︒

古くて狭いことに今も変わりはありませんが︑日常にDIY を取り入れたことで︑目をそむけていた場所がいつのまにか愛しくてたまらない場所になっていた︒﹂
へ綴ることを毎日の日課に︒
Smile Happy SweetHome

DIY LIFE│のＤＩＹでつくる家︑つくる暮らし﹄︵主婦の友社︶︑﹃ Mari's
マジッ
kumemariての活動の場を広げようと邁進中︒

ワークショップ︑トークイベント︑モデルルームの企画からコーディネートを 手掛けるなど︑ＤＩＹｅｒとしの日々を ブログ﹁

１９８６年生まれ︑大阪在住︒まったくの素人がゼロからＤＩＹに挑み︑原状回復を 前提に始めたＤＩＹ

くめまり

好きになれない︑ではなく大好きになろう！ そう思うことが大切︒

くれる家族に感謝の気持ちでいっぱいです︒﹁家が変わる︑気持ちも変わる！﹂ということです︒

いた数年間︒

2

おうちカフェ﹄︵宝島社︶など︒
クで簡単！ おしゃれ部屋づくり﹄︵宝島社︶
︑﹃ Mari's

045 ［連載］ひろば﹇主な著書﹈﹃

DIY で生まれ変わった室内

私はこの家に住むまでDIY という言葉も︑そんなものが世の中に存在しているということすらも知りませんでした︒

築４８年３K の賃貸団地、引っ越し当初の室内住総研だより

住総研 清水康雄賞︵2014 年月明治大学授与青井

主査五十音順・委員名催した︒

表彰式・記念講演会を一般公開で開

月の

）年度採択

件 の 中 か ら︑

研究運営委員会で応募総数

研究・実践助成

２０１６（平成◉「ケ ア 相 互 補 完 型 集 住 へ の 潜 在 的

ニーズの把握と普及に向けた課題

─ 地域に住み続けるためのケアと住まいの一体的供給の可能性」主査

名

件を選考し

た︒ 採 択 者 は 以 下 の と お り︒ な お︑

ザ︶・委員 室崎千重 計

葛 西リサ︵大阪市立大学都市研究プラ

２． サ キ ャ ラ タ﹁ネ パ ー ル の 歴 史◉「チ ェ コ に お け る 社 会 主 義 時 代 の1 9 7 3︵昭 和哲人准教授指導︶住総研 清水康雄賞﹄とし都市における中庭型集住体の共用パネル住宅地の地域価値の形成

件 数 累 計 は9 8 7 件︑助 成 総 額 は﹃第 ５ 回て北原啓司氏︵弘前大学大学院地域社
空間の管理システムに関する研究

オストラヴァ工業地域を事例とし会 研 究 科 研 究 科 長・ 教 育 学 部 教 授 ︶を

︱ パ タ ン 旧 市 街 地 を 対 象 と し て﹂決定した︒

︶年 か ら の 助 成

億 円︒ ＊以下、敬称略・主査
・ 委 員 神 吉 紀 世 子・ ヤ ン ポ
士 課 程︶

存継承に関する研究◉「地 域 資 産 と し て の 近 代 住 宅 の 保― 神戸市塩屋︵立 命 館 大 学︶◉種 橋 麻 里︵東 京 大 学 大子大学国際文化研究所︶◉岡 村 健 太 郎

五十音順・所属は申請時

光雄教授指導︶［研 究 ］◉秋 山 祐 樹︵国 土 交 通 省 国 土日︵水︶リーフカ・ヨセフ モルクス・ミロス

交 通 政 策 研 究 所 ︶◉小 粥 祐 子︵昭 和 女

月

３．中村 聡宏﹁鉄筋コンクリート造

ラ ヴ ァ フ ィ シ ャ ロ ヴ ァ ー・ 栗 原 幸︽表彰式・記念講演会︾▽日時：2016 年

時より

中高層集合住宅を対象とした袖壁補▽場所：第一ホテル東京

子計

古屋大学授与 勅使川原正臣教授指導︶︵東京大学生産技術研究所︶◉塩嵜賢明

４．渡邊 史郎﹁災害後の応急対応に学院︶◉寺尾仁︵新潟大学︶◉徳田克己

名強に関する研究﹂︵2012 年 月名│６︶2016 年 月以降︵東京都港区新橋 │▽申 込 方 法

住総研ＨＰよりを 対 象 と し て」主 査 水 島 あ か ね︵明する研究振興並びに研究活動の活性化

─※ 「住総研 研究選奨」 住まいに関

波 大 学︶◉森 太 郎︵北 海 道 大 学 大 学 院︶

野道雄︵大阪市立大学︶◉村上暁信︵筑邦 弘︵大 阪 市 立 環 境 科 学 研 究 所 ︶◉宮学院︶◉萩原拓也︵㈱日本設計︶◉船坂に資することを目的として、『住総研◉山中新太郎︵日本大学︶◉鷲津明由

名研究論文集』に掲載された論文の中か︵早稲田大学︶「住総研 研究選奨」「住総研 博士
論文賞」表彰式・記念講演会

2016 年 月 日に﹁住総研 研
究 選 奨 ﹂と﹁住 総 研 博 士 論 文 賞 ﹂の＊詳細は、財団 HP 参照

範︵㈱文化財保存計画協会︶

太︵明 石 工 業 高 等 専 門 学 校 ︶◉津 村 泰◉ 小 林 茂 雄︵東 京 都 市 大 学︶◉佐 伯 亮［実 践］◉ 黒 本 剛 史︵東 京 大 学 大 学 院︶ら、優れた論文 ～ 編を毎年表彰。

玉田浩之 計

おける地域の住宅生産システムの動藤田香織准教授︵筑 波 大 学︶◉那 須 聖︵東 京 工 業 大 学 大月東京大学授与・委員 浅見雅之・
石工業高等専門学校︶

6

態 と 適 用 に 関 す る 研 究﹂
︵2 0 1 4
年

指導︶

回 目 を 迎 え る︑
﹁住 総 研

住総研 研究選奨
今年度で

研 究 選 奨 ﹂ ※の 受 賞 論 文 は︑以 下 の

研 究 選 奨﹂受 賞 論 文 の 総 数 は︑本 年

万 円 が 贈 ら れ た︒ な お︑
﹁住 総 研編に決定した︒各々に賞状︑副賞

１．石榑 督和﹁闇市の形成と土地所度も含めて編となった︒

有からみる戦後東京の副都 心 タ ー ミ

3

http://www.jusoken.or.jp/index.html
住総研 博士論文賞
住関連分野における研究発展のため︑若手研究者・実務家の育成および 支 援 を 目 的 に︑将 来 の﹁住 生 活 の

回 博 士 論 文 賞 と し て︑向上﹂に役立つ優れた博士論文を表彰 し た︒ 第9＊ 以 下、受 賞 論 文・ テ ー マ 種 別・ 敬 称 略・

3

14

48

2

3

ナ ル 近 傍 の 形 成 過 程 に 関 す る 研 究﹂

＊五十音順

名が受賞し︑各々に賞状・副賞 万円が贈られた︒

19

2

24

次の

48

2

7

8

17

11

6

1

︵2013 年

約 ・

4

28

て」主査 田中由乃︵京都大学大学院博─

84月京都大学授与 髙田

2

9
3

1

10 3

14
4

10

すまいろん 2016 夏 046

出版助成
応募総数

件 の 中 か ら︑

月の子・ 清 家 剛・ 甲 斐 徹 郎・ 山 本 恵 久 ︶

員 会︵田 辺 新 一・ 星 旦 二・ 岩 船 由 美

住 総 研﹁住 環 境 を 再 考 す る ﹂研 究 委

討 論： コ ー デ ィ ネ ー タ ー 田 辺 新 一

経BP 社建設局プロデューサー︶総合技 術 研 究 所 特 任 教 授︶／ 山 本 恵 久︵日出版助成 募集
住関係分野における研究発展や研究︵前掲︶と８月）です。

●「す ま い ろ ん」は 年 ２ 回 刊 行（２ 月「すまいろん」購読のご案内

編著／萌文社『不 動 産 の 価 値 は コ ミ ュ ニ テ ィ で 決●定期購読料（税・送料含む）

１年購読︵２冊︶１５００円

３年購読︵６冊︶４５００円●購読料のお支払い

郵便局備付の青色の振込用紙をご利

住関連分野における研究発展のた

成保志・松本暢子︶編著／柏書房

究 委 員 会﹂
︵内田青蔵・小林秀樹・祐住総研﹁受け継がれる住まい調査研▽加入者名 一般財団法人 住総研

６６３９▽口 座 番 号 ０ ０ １ １ ０ ︲ ３ ︲用下さい︒

住関係分野における研究発 展 や 研 究め︑若 手 研 究 者・ 実 務 家 の 育 成 お

次世代へ

定価 本体1900 円＋税

甲斐徹郎 著／学芸出版社

まる― 土地活用のリノベーション』

住まい読本８

定価本体1800 円＋税

者 育 成 の 観 点 か ら︑将 来 の﹁住 生 活の 向 上﹂に 役 立 つ 内 容 で︑社 会 的 要件を選考した︒ 採 択 者 は 以 下 の と お り ︒ なに要する経費の一部を助成︒▽募 集 期 間：2 0 1 6︵平 成︶年や若手研究者による︑未発表の出版

請および学術的に質の高い研究成果＊以下、敬称略・主件︑助 成 総 額 は 約

8 3 0 0 万 円︒
査五十音順、所属は申請時

万日〜2017 年︵平成 ︶年

日必着
件あたり

住まい読本９（予告）―

者の育成および支援の観点から︑将よ び 支 援 を 目 的 に︑将 来 の﹁住 生 活

つなぐ知恵』（仮）『受け継がれる住まい

来 の﹁住 生 活 の 向 上﹂に 役 立 つ 内 容向上﹂に役立つ優れた博士論文を表

住総研シンポジウム〜 ：月︵東京都港区芝︶年）をお書き下さい。＊ご希望の送付先を払込人欄にご記入下さい。 ＊途

中解約はできませんのでご了承下さい。＊振込手数料はご負担下さい。

●単品でのご購入

最新号ならびに在庫のある号についてはバックナンバーもご購入頂けます︒ご希望の号により価格が異なります︒詳細は左記ＵＲＬのページを

授 ︶ 講 演： 清 家 剛︵東 京 大 学 大 学 院

sumairon_old.html

http://www.jusoken.or.jp/publish/

ご覧下さい︒

准 教 授︶／ 岩 船 由 美 子︵東 京 大 学 生 産▽趣旨説明：田辺新一︵早稲田大学教日︵木︶─ スマートから健康「住 環 境 再 考」：▽日時：2016 年

まで

9

00 9
8

＊払込人欄に購読期間（１年または３で︑学 術 的 に 質 が 高 く︑社 会 的 要 請彰︒＊ 2016 年 月発行予定の強い又は先見性や発展性 が 期 待 で賞▽表 彰 数・ 賞 金： １ 〜 ３ 編 程 度

金 万円

日

︶年 ５

2
▽会場：建築会館ホール

17▽募 集 期 間： ２ ０ １ ６︵平 成

月１日〜２０１６︵平成 ︶９月＊詳細は、財団 HP 参照

30

28

スマートから健康

13︶年日〜2017 年︵平成 ︶年

必着

住まい読本７―『住環境再考

30

て助成︒

月

20

28

▽募 集 期 間：2 0 1 6︵平 成件あたり

日必着︵電子申請のみ︶▽助 成 金 額 ･ 件 数：

践合わせて 件程度を予定 ︒

1 0 0 万 円 を 上 限 と し︑研 究・ 実

1

月

29 28

きる研究もしくは︑実践活動に対し

博士論文賞 募集

＊詳細は、財団 HP 参照

60

月◉葛 西 リ サ︵大 阪 市 立 大 学 都 市 研 究 プ

29 28円を上限とし︑ 件程度を予定︒▽助成金額 ･ 件数：月ラ ザ ︶◉是 永 美 樹︵K M K a 一 級 建

名 ◉松野高久︵㈱環境デザイン研

1

成件数累計はお︑1 9 8 6︵昭 和 ︶年 か ら の 助

研究運営委員会で

4築士事務所︶◉篠 沢 健 太︵工学院大学︶

他
究所︶

5

61

研究・実践助成 募集

31 1

91

8

31 1

10

まで』

047 住総研だより

4

16

1

2

1 10

［すまいぼん］

リノベーションは人と街をしあわせにするか
祐成保志 ［東京大学 准教授］

シ ョ ン を 実 行 し 、規 制 に 反 し て 街 に 住 み

居 と し て 目 を つ け、Ｄ Ｉ Ｙ で リ ノ ベ ー

だ っ た ソ ー ホ ー で は、製 造 業 の 衰 退 にジ ェ イ コ ブ ズ は 、ニ ュ ー ヨ ー ク の﹁ マ着 く 。 や が て 彼 ら の 運 動 が 実 を 結 び、市

よ っ て 空 き 物 件 が 目 立 つ よ う に な っ た。

帯 ﹂と 名 づ け た。 遷 移 地 帯 は ビ ジ ネ ス のス タ ー・ ビ ル ダ ー ﹂と 呼 ば れ た 都 市 計 画

当 局 が ゾ ー ニ ン グ を 変 更 し た こ と で 、居る人々にとっていかに魅力ある場所で中心地と低家賃の住宅地に挟まれてい家 ロ バ ー ト・ モ ー ゼ ス と の 闘 い を つ う じ

住 の た め の 転 用 が 合 法 化 さ れ た。 街

あ る か を 説 き 、都 市 計 画 が い か に 都 市 のて、都 心 に 編 入 さ れ る か、住 環 境 が 悪 化て 、そ の 思 想 を 練 り 上 げ た︵アンソニー・フと建物は新たな生涯を歩みはじめ

イ ン ナ ー シ テ ィ の う ち 、と く

し て ス ラ ム 化 す る か 、ど ち ら に 転 ぶ か 分

リント﹃ジェイコブズ対モーゼス﹄2009 年︑たのである。

世 紀 の 初 め 、都 市 社 会 学 者 は 、か ら な い 。 そ れ は、都 市 の 可 能 性 と 課 題。モーゼスが長邦訳2011年︑鹿島出版会︶

か し、安 い 家 賃 で 広 い 空 間

そ こ に 、ア ー テ ィ ス ト た ち が 作 業 場 兼 住が凝縮された場所なのである。

年 あ た た め て い た 、ロ ウ ア ー・ マ ン ハ ッが手に入ったのは最初のうち活気を失わせているかを告発した。

戦 後 、米 国 で は 住 宅 だ け で な く ビ ジ ネて 替 え る Ｌ Ｏ Ｍ Ｅ Ｘ 計 画 は 、ジ ェ イ コ

タ ン に 幹 線 道 路 を 通 し 、超 高 層 建 築 に 建の 建 設 が 優 先 さ れ 、イ ン ナ ー シ テ ィ の ス

撤 回 に 追 い 込 ま れ る。 こ の 勝 利 に よ り、

ブ ズ た ち の 運 動 が 支 持 を 広 げ る な か で、の 発 信 地 と し て 注 目 さ れ、高 級 画 廊、洒

だ け だ っ た。 ソ ー ホ ー が 流 行

ら の 住 人 や、貧 し い ア ー テ ィ ス ト に は 手

ラムは撤去されて公営の高層アパート

ソ ー ホ ー 地 区 は、破 壊 を ま ぬ が れ た 街

が 届 か な く な り、か わ り に 高 い 家 賃 を 負

落たレストランやショップが集まるにつの 一 つ で あ る。1 9 6 0 年 代 以 降、大 規

担できるミドルクラスが流入した。

ジェイコブズは脱開発主義のまちづく

コンセプトが 、こうした政策を支えた 。

模 な 再 開 発 と は 別 の か た ち で 、こ の 街 はが 建 設 さ れ た。
﹁田 園 都 市 ﹂︵E・ ハ ワ ー

主流派の都市計画に真正面から対決を劇 的 な 変 化 を 遂 げ る︵笹島秀晃﹁SoHo にう の な い 結 末 に 、い ち 早 く 光 を あ て た。

︵1 9 8 2 年 ︶は 、こ の 皮 肉 と し か 言 い よ

れて家賃は上昇した。工場街 だった 頃 か挑んだのが 、ジェーン・ジェイコブズ﹃アおける芸術家街の形成とジェントリフィケーショ

りのアイコンとなった。

メ リ カ 大 都 市 の 死 と 生﹄
︵1 9 6 1 年︑邦ン﹂﹃日本都市社会学会年報﹄ 号︑2014年︶。

もともと貧しい移民が暮らす工場街

32

そ の 続 編 と も い え る﹃ 都 市 は な ぜ 魂 をＳ・ ズ ー キ ン の﹃ ロ フ ト・ リ ビ ン グ ﹄訳2010 年︑鹿島出版会︶
である 。 プ ラ ン

そ こ に 住 み、商 い を 営 み、客 と し て 訪 れ

ナ ー か ら ス ラ ム の 烙 印 を 押 さ れ た 街 が、

︵ ル・ コ ル ビ ュ ジ エ ︶のド ︶や﹁ 輝 く 都 市 ﹂し機 関 が 後 押 し し た。 郊 外 の 開 発 と 道 路

ス も こ ぞ っ て 郊 外 を 目 指 し 、政 府 や 金 融に 変 化 の 激 し い 場 所 を﹁ 遷 移 地

20

［新版］
『アメリカ大都市の死と生』

著者：ジェイン・ジェイコブス
訳者：山形浩生
発行：鹿島出版会 /2010 年
価格：￥3,300( 本体 ) ＋税

すまいろん 2016 夏 048

『都市はなぜ魂を失ったか
ジェイコブズ後のニューヨーク論』
著者：シャロン・ズーキン

訳者：内田奈芳美、真野洋介
価格：￥3,800( 本体 ) ＋税

社︶
は、ソ ー ホ ー だ け で な く 、ニ ュ ー ヨ ー

失ったか﹄︵2010年︑邦訳2013年︑講談て 、そ の 街 に も と も と 備 わ っ て い た オ ーを求めてある街に移り住むことによっス が オ ー セ ン テ ィ シ テ ィ︵ 本 物 ら し さ ︶ビ ュ ア ー︵評 価 者 ︶で あ る 。 消 費 者 は、レ生産と消費の中間に位置するのがレ長けた人々でもある。

クの各所で起きているジェントリフィ

産 に 影 響 力 を も つ よ う に な る。 橋 本 努

ビ ュ ア ー と し て の 能 力 を 磨 く こ と で 、生﹃ロ ス ト 近 代﹄
︵2 0 1 2 年 ︑弘 文 堂 ︶は 、こセンティシティが失われてしまうとい

撃 的 な の は 、モ ー ゼ ス と ジ ェく。 郊 外 志 向 だ っ た は ず の ミ ド ル ク ラの 変 化 を﹁ 記 号 消 費 ﹂か ら﹁ 価 値 消 費 ﹂へう 逆 説 で あ る。 こ こ で 素 朴 な 疑 問 が 湧

イコブズの共犯関係について
ス は 、な ぜ イ ン ナ ー シ テ ィ に 集 う よ う にの 転 換 と 呼 ぶ。
﹁﹃ 価 値 消 費 ﹄と は、ま ず

ケーションの実態を報告する。

の 指 摘 で あ る。 ズ ー キ ン に よなったのか。

れ ば、真 正 面 か ら 対 決 し て い た か に 見 え
る 二 人 は 、ミ ド ル ク ラ ス の た め の 都 市

んに消費するだけの人々としー キ ン は ミ ド ル ク ラ ス を 、た公 共 的 な 営 み で あ る﹂
︵ 頁︶
。オーセン

援 ﹄し た り﹃ 賛 同 ﹄し た り す る と い う、も っ て 、そ の 価 値 を 生 み 出 し た 人 を﹃ 応ズ

を 造 ろ う と し た 点 で は 違 い が な い。 現て 冷 や や か に 眺 め る の だ が、う え に 展 開 さ れ る。
﹁モ ー ゼ ス

純﹃ 大 家 も 住 人 も し あ わ せ に な る 賃 貸 住

そ の よ う な 見 方 は 平 板 に す ぎ る。 青 木

所 の 潜 在 能 力 が 相 互 作 用 し 、好 循 環 し はテ ィ シ テ ィ の 感 覚 は 、人 の 潜 在 能 力 と 場

代 の 都 市 再 生 は 、こ の 一 致 点 のの 願 い で あ る 企 業 都 市 の 構 築 と、

じめるときに生じるのではないか。

﹃都市はなぜ魂を失ったか﹄の読後感はバンビレッジの命脈は絶たれてしまう。

の 顔 を し た モ ー ゼ ス た ち に よ っ て、ア ー

立 は 幻 想 に す ぎ ず、い わ ば ジ ェ イ コ ブ ズ

さ せ よ う と す る わ け だ 。 も っ と も 、両所 を 作 り か え る 力 に 変 換 さ れ た。 判 断

力 は 、造 形 や パ フ ォ ー マ ン ス を 通 じ て 場

た 役 割 で あ る。 ア ー テ ィ ス ト の 表 現 能がジェントリフィケーションに果たしで 改 め て 思 い 起 こ す の は 、ア ー テ ィ ス ト

き た こ と を 教 え て く れ る。 同 書 を 読 ん

なくきびしく問われるようになった時

へ の 渇 望 は 、住 む こ と の 意 味 が 、か つ てと が 求 め ら れ る。 オ ー セ ン テ ィ シ テ ィ

り に は 、そ の 選 択 の 結 果 を 引 き 受 け る こ

な 選 択 に 他 な ら な い。 そ し て 一 人 ひ とみ 続 け る こ と も 、公 共 的 も し く は 政 治 的ら な い 。 あ る 場 所 に 移 り 住 む こ と も、住消費はたんなる私的な行為にとどまは 、生 産 と 消 費 が ま す ま す 曖 昧 に な っ て

宅 の つ く り 方﹄︵2013 年︑学研プラス︶

苦い。対決する相手も、守るべき価値も、

能 力 は 、場 所 が 有 す る 潜 在 的 な 価 値 を 見

代の産物なのかもしれない。

価格：￥1,500( 本体 ) ＋税

ジェイコブズの願いであるアーバ

か つ て の よ う に 分 か り や す く は な い、と分 け る 力 に 変 換 さ れ た。 そ し て か れ ら

著者：青木純ン ビ レ ッ ジ の 保 全﹂
︵3 1 7 頁 ︶を和解いうことを嫌というほど思い知らされるは自分の身体の能力を引き出すことに祐成保志︵すけなり・やすし︶
1 9 7 4 年 大 阪 府 生ま れ︒2 0 0 5 年 東 京 大 学 大 学 院 人 文 社 会 系 研 究 科 博 士 課 程 修

ンハッタンのイーストビレッジに移り住み、そ こ で の 生 活 を 謳 歌 す る ミ ド ル ク ラ

文社会系研究科准教授︒専門分野は文化社会学︑社会調査史︒

了︒博士︵社会学︶︒信州大学人文学部准教授など を 経て︑2012 年 東京大学大学院人049 ［連載］すまいぼん

か ら だ。 ズ ー キ ン も ま た、ロ ウ ア ー・ マ

ス の 一 人 で あ る。 批 判 の 矛 先 は、彼 女 自

訳書に︑﹃ハウジングと福祉国家﹄︵ジム・ケメニー著／新曜社︶
︒﹇主な著書﹈﹃︿住宅﹀の歴史社会学﹄︵新曜社︶
︑﹃分断社会・日本﹄︵共著／岩波書店︶など︒

発行：学研プラス/2013 年

54

身にも向かいかねないのである。
同 書 が 繰 り 返 し 描 く の は、ミ ド ル ク ラ『大家も住人もしあわせになる
賃貸住宅のつくり方』

衝

発行：講談社 /2013 年

［すまい再発見］

人と建物の幸せな関係を考える ─ 進化し続ける博多のビンテージビル・冷泉荘から見えるものが挿入された室内には映画や展示会のポス タ ー や フ ィ ギ ュ ア、レ コ ー ド、古 い 什のコンバージョン

住居ビルからアトリエ・オフィスへ

対 し て 応 募 は1 0 0 組 近 く に 上 り、 年

務は課さないことの提示をした。これにセ ル フ リ ノ ベ ー シ ョ ン と し、原 状 回 復 義間のビルブランディング活動を行なっ

泉荘は福岡市内に棟の自社

梶原あき ［株式会社スペースRデザイン 学術担当］・吉原勝己 ［吉原住宅有限会社・株式会社スペースRデザイン 代表取締役］

リノベーションミュージアム冷泉荘
ノベーションミュージアム冷器 な ど が デ ィ ス プ レ イ さ れ、な ん と も 賑

ビ ル を 所 有 す る 創 業1 9 6 5

冷て 建 設 さ れ、ま だ 木 造 家 屋 が 一 般 的 な 当サロン﹂となっている。

現 在 は 前 述 の よ う な 文 化 人 が 集 う﹁知 の﹁ 文 化 ﹂を 大 切 に 思 う 人 た ち を 再 募 集。

時、冷 泉 荘 竣 工 に は 見 学 に 来 た 周 辺 のやかな老朽ビルである。

た。 第年 を 迎 え るR C

年の賃貸ビル業を営む吉原住

舵を切りビルストック活用を基本理念とは今年で築こういった紹介をすると少し怪しげな宅︵ 有 ︶と、ビ ル 再 生 事 業 を 行 う︵ 株 ︶ス

し、築 1 0 0 年 を 目 標 に﹁ ひ と ﹂﹁ま ち ﹂

期 の2 0 1 0 年 か ら は 再 生 に建物と感じるかもし れ な い が、2 0 1 2

ペ ー ス R デ ザ イ ン の 協 働 経 営 で あ る。

階 建 て の 集 合 ア ト リ エ で あ る。 現

在、建 築 設 計 事 務 所 や フ ォ ト ス タ ジ オ、

年には福岡市都市景観賞活動部門を受造

ま ち づ く り 団 体、日 本 画 教 室、音 楽 レ ー

も と も と は 共 同 賃 貸 住 宅︵ 全源 流 で あ る 伝 統 行 事・ 博 多 松 囃 子 の 奉 納

住 民 も い た と い う。 し か し、老 朽 化 がベルなど幅広い分野の文化人

棟イベント

回のビル

﹃ 冷 泉 荘 ピ ク ニ ッ ク ﹄で は 毎 回2 0 0 人

を お 受 け し、年の 利 用 が あ る。 ま た、管 理 事 務 所 を 設 置

タ ル ス ペ ー ス が あ り 年 間3 0 0 件 近 く

進むにつれ経営難に陥りビルはスラム

入居者の内装を引き継ぎそ居 者 の 入 れ 替 わ り の 際 は、前近 く の 老 若 男 女 が 訪 れ る な ど、地 域 に 根で、入 居 者 に よ る 自 由 な 改 装・ リ ノ ベ ー

こから私たちと相談のうえ
い っ た。 ま た、経 年 劣 化 に よ る 設 備 の 痛

シ ョ ン が 可 能、退 去 時 に も そ の 造 作 を入し、首 か ら フ ロ ッ ピ ー を さ げ た ユ ニ ー ク

化、ま ち の ブ ラ ッ ク ス ポ ッ ト と な っ て

み が 酷 く、住 ま い と し て の 機 能 に 限 界

残 し て も ら う。 ま た、建 物 全 体 と し

月には外壁を今の状態をを 感 じ た 同 社 は、こ の 状 況 を 打 開 す る た2016 年て も 2 0 1 2 年 に は 耐 震 補 強 工 事 を、棟をクリエイター

め、2 0 0 6 年 に オ フ ィ ス へ の コ ン バ ー
ジ ョ ン を 実 施、ビ ル

保 存 す る か た ち で 改 修 を 行 い、バ ー ジ ョ

後のビルストック活 用にとって大切な資見ることができる痕跡やエピソードは今ンアップを続けている。建物や各部屋に
期 の 実 験 期 間 と し て 設 定、
入 居 者 を 募 集 し た。 募 集 条 件 は 家 賃 ・

模索する第

1

階には当社が運営するレン

2料、だ か ら〝 リ ノ ベ ー シ ョ ン ミ ュ ー ジ ア

同 社 は ま ず、 年 間 を 冷 泉 荘 の 進 退 を

向けの集合アトリエとして再生した。

1万 円 敷 金 無 し、そ し て 部 分 解 体 対 応 型

1

3

3
5

1

上̶
［図 1］冷泉荘外観およびピクニックの様子している。

戸 ︶と し賞 し ＊１、2011 年より博多どんたくの

3

組が入居

4

付いたビルとなってきた。
﹇図１・２・３﹈

中̶［図 2］耐震ブレースを設置した冷泉荘事
務局と管理人・杉山（吉原住宅所属、通称サンダー）
下̶［図 3］博多松囃子稚児舞流れ奉納の様子（2016.5）

な当社管理人が出迎える。耐震ブレース

222（2015.6）

1

25

58

泉 荘︵福 岡 市 博 多 区、以 下 冷 泉 荘 ︶リ
5

すまいろん 2016 夏 050

ム冷泉荘〟なのである︒

泉 荘 は︑時 間 の 中 で 育 ま れ る

線でビル経営を行っている冷100 年を目標に長期的な目

５﹈に ブ ラ ン ド 価 値 が 生 ま れ て い く︒
﹇図 ４・

それが冷泉荘を訪れた人を惹きつけビル

顔 が 見 え る〝開 か れ た ビ ル 〟を 作 り 出 し︑の 有 機 的 な 関 係 性 が︑管 理 者 や 入 居 者 のちが変わるきっかけを生んでいる︒

る︒ 冷 泉 荘 が エ リ ア へ も 影 響 を 与 え︑まきっかけに各ビル独自の進化を遂げてい

携 し た 再 生 プ ロ ジ ェ ク ト を 行 い︑こ れ を年を迎えようとするビルが新築並

経験価値が付加されていく仕組みづくは事業拡大によるビル内移動と空室待ち

室 の み で︑残 り

組 の 退 去 が あ っ た︒ そ の う

イ ミ ン グ が あ り︑活 動 拠 点 の 変 化 や 事 業

終了に基づいた入居者の入れ替わりのタい 活 用 を 可 能 に し た︒ 一 方︑入 居 者 に 当は︑柔 軟 に 入 居 者 層 を 捉 え る 自 由 度 の 高

ルスペースを広告塔として活用すること

つセルフリノベーションの採用やレンタ

中で常に動いている︒コンバージョンかエ リ ア は 福 岡 の 中 心 的 な 場 所 で︑時 代 のた ち は︑こ の よ う な 状 態 に 至 っ た ビ ル をし ハ ー ド の 課 題 が 解 決 さ れ て い る︒ 私

れ る こ と で︑経 営 再 生 が 実 現点としたコミュニティが育まの よ う に︑冷 泉 荘 は そ れ を 基化﹂を育む

ビルを 引き 継 ぎ﹁ひと﹂
﹁まち ﹂
﹁文

スタートラインに過ぎない︒大事なのは実味を与えている︒建物を建てる行為は

ビルオーナーに今後のストック再生に現か ら 評 価 を い た だ い た こ と は︑経 年 賃 貸に は そ れ を 叶 え る 場 と な り︑行 政 や 地 域

荘 が 場 を 生 み 出 し た こ と で︑夢 を も つ 人

さにビンテージビルと考えている︒冷泉築り を 目 指 し て い る︒ 冷 泉 荘 が あ る 博 多

築

人 と 建 物 とで 培 わ れ た 時 間 が 建物の価値を 上 げていく
期の定期借家契約

リ ス ト か ら の 入 居 で あ っ た︒ 現 在 の 第
事 者 意 識 が 生 ま れ る た め︑積 極 的 な 相 談﹁ ビ ン テ ー ジ ビ ル ﹂と 定 義 し︑
〝ビ ン テ ー2015 年に第期 の 入 居 者 は︑前 期 か ら 継 続 し た 長 期がありトラブルにならない︒そうするこねで培われた豊かな土壌が次の世代に引そ こ で 営 み が う ま れ︑そ の 行 為 の 積 み 重

ち︑募 集 を し た 部 屋 は

理 人 ﹂と い う 冷 泉 荘 の 三 つ の 特 徴 的 な 運

見せてくれている︒

つ︒冷泉荘は本来の建物の力を私たちにみ の 家 賃 で も 満 室 稼 動 を 続 け る 姿 は︑ま

入居者の割合が多く新規入居者も口コミ

ジ ビ ル 創 育 〟事 業 を 福 岡 市 内 を 中 心 に 推

き渡されていくこと︒そう することで人の拡大でに よ り 決 ま っ て い る︒
﹁セ ル フ リ ノ ベ ー

れらをうまく結びつけ経験価値へと変えと で ハ ー ド も ソ フ ト も 更 新 さ れ 続 け︑そが 集 ま り︑ま ち に 活 力 を 与 え︑文 化 が 育こシ ョ ン﹂﹁レ ン タ ル ス ペ ー ス ﹂﹁常 駐 の 管進︑現 在 ま で に棟 ︶の プ ロ ジ ェ ク ト をは﹁近 く を 通 っ た か ら ﹂﹁お も し ろ そ う だ

棟 3 5 8 室︵ う ち︑市ているのが管理人の役割である︒冷泉荘

外 ４ 棟︑長 野 県

営 体 制 に よ り︑建 物 へ の 愛 着 や ビ ル 内 コ

行 っ て き た︒ そ の 中 で 冷 泉 荘 に 程 近 い
年 以 上 の 経 年 ビ ル で は︑冷 泉 荘 と 連

か ら ﹂と ふ ら っ と 訪 れ る 人 が 多 い︒ 時 間［注釈］＊1 ─風格のある美しいまちづく
りと市民
文化の向上に資することを目的に「福岡市都市景観条例」
が 1987年に定められたことをきっかけに創設されたもの。市民からの推薦・応募をもとに、
福岡
市都市景観賞審査委員会の審査を経て作品や活動を表彰。同じ年度での受賞団体は JR 博多
シティ、
キャナルシティ博多イーストビルなど。

ミ ュ ニ テ ィ︑外 と の ネ ッ ト ワ ー ク が 時 間

タジオ）

築

［図 5］セルフリノベーションによって作られた入居者
フォトスタジオ、
建築設計事務所、
ヨガスの部屋（上から、の 中 で 培 わ れ て き た 建 物 と 人︑人 と 人 と年福岡市都市景観賞受賞︒その後︑福岡を 中心に 棟を 再生︒現在︑久留米・大牟田でも活動中︒Ｎ

57

5の中で育まれた結果と考える︒

梶原あき︵かじわら・あき︶

学しコミュニティ計画学の研究室に所属︒沖縄の外人住宅や山村のフィールドワークを 中心とした研究を

１９８９年 福岡市生まれ︒2012 年 九州大学工学部建築学科を 卒業し︑同大学院人間環境学府へ進

おこな う︒2014 年 株式会社スペースR デザインに入社︒研究で養われた本質を 探る 視点を 武器に年行い︑大家業の吉原住宅に

ビンテージビル文化の発信・啓発を行う︒木造戸建てワーク＆シェアハウス・茶山ゴコ管理人︒

１９６１年 福岡市生まれ︒九州大学理学部卒業後︑旭化成で臨床研究を

吉原勝己︵よしはら・かつみ︶

年﹁冷泉荘﹂で︑平成入社︒2003 年 老朽化経営危機の博多区山王マンションにおける 福岡初のリノベーションが経営再生

17とひとのつながりを 生み出すことを 確認し︑
﹁ビンテージ賃貸﹂の概念を 確立︒築281
［図 4］住人退去直後の冷泉荘室内の様子（2005）40
24

同友会ソーシャルビジネス委員会 まちづくりビジネス本部長︒

ＰＯ法人福岡ビルストック研究会 理事長︑大牟田ビンテージのまち 株式会社 取締役︑福岡県中小企業家

051 ［連載］すまい再発見

60

28

2

1

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● 本 号 の 編 集 期 間 中 に ︑リノベー ション

化 ︑そ し て そ れ を 打 開 す る た め に 行 わ﹇編集後記﹈

委員長

編集委員

大月敏雄

●た く さ ん の 建 物 を 建 て 続 け た 成 長 時

代 の 経 験 の な か で ︑建 築 不 動 産 に お け

れ た 再 開 発の 失 敗 ︒

守 会 社 ︑不 動 産 オ ー ナ ー ︑公 務 員 ︑金 融会 場 に は 全 国 のた く さ んの 地 域 か ら 家

は ︑今 ︑地 方 都 市 の ストック 活 用 の 領 域

では も はや ほ と ん ど な んの 役 に 立 た な

れ を 実 現 す る た めのさ ま ざ ま な 領 域 を者 た ち が 訪 れ ︑活 発 な 議 論 が 繰 り 広 げる 高 度 に 専 門 分 業 化 し た 仕 事 のや り 方

ま ち づ く り サ ミッ ト ２ ０ １ ６ が 東 京 の委員︵五十音順︶
いしまるあきこ﹇いしまるあきこ一級建築士事務所﹈
太田浩史

始 まっ た リノベー ション ま ち づ く り の 取

横 断 す る 仕 組 み づ く り と ︑そ れ に と も型 で は ない 人 間 中 心 の ま ち づ く り と そ嶋 田洋平

り 組 み は ︑全 国 の さ ま ざ ま な 地 域 に 広

な う ち ょっと し たハー ド 整 備 の 仕 事 が ︑い と 言って も 過 言 で は な い︒ハー ド 開 発﹇らいおん建築事務所﹈

がっ た ︒行 く 先 々 の ま ち で ︑そ こ に 住 む

こ れ か ら の 新 しい 時 代 のスタンダー ド な

られた︒

祐成保志

人 た ち は ︑空 き 家 や 空 き 店 舗 だ ら け に﹇一級建築士事務所ヌーブ﹈﹇東京大学 准教授﹈

まつ わ る 仕 事 が さ ら に 拡 張 性 を もってや り 方 に な る だ ろ う ︒建 築 や 住 ま い に

解 放 さ れ る 時 代 が 到 来 す る と 信 じ てい

なってし まっ た 自 分 た ち の ま ち で ︑今 あ

暮 らし 方の 未 来 を な んと か 模 索しよう

E-mail : info@jusoken.or.jp
URL : http://www.jusoken.or.jp

定価＝本体1,000円+税［嶋田洋平／本号責任編集］と し てい る ︒さ ま ざ ま な 地 方 都 市 で 都〒 156-0055 東京都世田谷区船橋 4 丁目 29 番 8 号
TEL：03-3484-5778・5381 FAX：03-3484-5794

市 の 拡 大 と 郊 外 化 による 中 心 部 の 空 洞る︒

る も の を 使って ︑自 分 た ち の ま ち ら しい

帳 章子

三浦 研

● こ の ５ 年 間 で ︑北 九 州 市 小 倉 魚 町 で

機 関 ︑大 学 研 究 者 ︑メ ディ ア ︑民 間 事 業﹇東京大学 教授﹈

発行 一般財団法人住総研
発行人 道江紳一

３ ３ ３ １ アーツ 千 代 田 で 開 催 さ れ た ︒

通巻 99 号

2016 年 8 月 25 日発行﹇京都大学 教授﹈

編集・制作
建築思潮研究所
印刷・製本
慶昌堂印刷
表紙デザイン
佐藤ちひろ

すまいろん

［年2回刊］