千里Aマンションにおける区分所有者主導による建替え活動に関する一考察松本大範

始した。入居開始時に入居者によって「自治会」が組1.背景と目的
我が国では分譲マンション ( 以下、マンション ) の織され、その後管理組合へと移行する。
「自治会」のストック総数は 2020 年末現在、約 675.3 万戸に達し、結成当初から 1997 年頃までは自主管理、1997 年から築 40 年超の高経年マンションは約 103.3 万戸 ( マン2002 年頃までの一部委託を経て、全面委託へと変化ションストック総数の約 15％ ) を占めている

1)2)。

している。

高経年マンションでは建物の老朽化や区分所有者のA マンション管理組合は、2002 年に建替えの発意を高齢化・非居住化による合意形成の難しさ等、種々の行い、建替えに関する検討を開始した。その後、建替問題が指摘されている。その対策として、1992 年に「マえに関する特別委員会の設立や 3 度の建替え推進決

ンション建替え等の円滑化に関する法律」が制定され、議、2010 年の建替え決議を経て、入居開始から 44 年

区分所有者の議決権及び持分割合各五分の四以上賛成

2 か月後の 2011 年 5 月に解散決議を行った。

3）で建て替えが可能となった。 しかし、建替え実施例2021 年現在 263 件にとどまる。5）

3.建替え期の管理組合の運営（図2、表3）

本研究で対象とする、千里 A マンション ( 大阪府吹Aマンションの建替えに向けた運営は、2002年4月の田市、1967 年入居開始、54 戸）は、建替えの実例が理事長の「『10年後をめどに建替え』を考える最初の少なく、建て替え等に関するマニュアル等も未確立な年とする。」との宣言から開始された。

時期に、管理組合が中心となりコンサルタントなどの建替え決議が2010年11月、解散決議が2011年5月で専門家を活用して建替えを進めていった事例である。

あるので、発意から解散まで、9年2 ヶ月という10年このために A マンション入居開始時（1967 年 1 月）近い長期間を要している。また、建替え工事完了はから建替え解散決議（2011 年 5 月）までの、44 年 2

2013年2月で、検討開始から工事完了までは10年11 ヶか月分の議事録や回覧文書などの活動記録をもとに考表1察する（表 1）

研究資料の概要

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既往研究では、建替えとマンション内のコミュニティの関係や建替えにおけるコンサルタントの役割等ཀྵࣆճʤ‫ࣆײ‬ճʥ͹٠ࣆ࿧‫;ٶ‬յལ൚ࣁྋɼཀྵࣆճ٠ࣆ࿧ʤf೧ʥ ࡯૱ճࣁྋɼͨ͹ଠ٠ҌͶ‫ͤؖ‬Ζࣁྋ͵ʹर઺ʀ‫͓଺ͱݒ‬࡯୉‫و‬ໝर઺Ώ‫͓଺ͱݒ‬Ͷ‫ͤؖ‬Ζࣁྋͨ͹ଠ࡯ˠϓΟ΢ϩ͹ܿ೧ͺɼɼɼɼɼ͹೧෾

に関する研究 11）、合意形成のプロセスに関する研究12）

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表2の運営及び外部の専門家の活用について着目した研究は見られない。

建物概要

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2．研究対象の概要‫ݒ‬஛໚੷P

2-1. 建物概要

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構造上は 1 棟の建物であるが、居住者は階段室とエレベータを挟んで A 棟 B 棟と 2 つに分けて呼んでいた。
2-2. 管理組合の沿革
A マンションは 1966 年に竣工し、1967 年に入居開図１33-1配置図

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表3

建替えの経緯（発意から解散決議まで）

建替えに関する議題件数

表4೧ౕࠅި঴ϜωϣΠϩ͹ঘ‫ܯ‬

専門家検討議題数઒໵Պ߻‫ܯ‬1R

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委員会開催回数及び専門家検討議題数೧ౕ                          ߻‫ܯ‬

表5߻‫ܯ‬  ୱҒʁ݇ɻɻɻୱҒʁ݇ɻɻɻɻɻ

物に関するアンケートの実施についての検討が特別委ௗ‫ܯغ‬ժ‫ݗ‬౾ճ

員会にて行われた。

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2004年には、「建替えの発意、勉強会([1])」の段階である公社のサポートシステムを活用した勉強会の実4)月となる。これは内閣府等によるアンケート調査 の施や「建替え情報の収集([2])」の段階である他の建検討開始から工事完了までの平均年数7.5年より長い。

替え事例へのヒアリングなどが特別委員会によって行2002年の理事会では、「建替えに関する基礎的な検われた。また、2002年から2004年までの建替え検討初討（[3])」の段階である建替えの意向に関するアンケー

期にアンケートによって「建替え構想の策定と建替えトについての議論や「管理組合における検討組織の設か修繕かの検討([7])」の段階の検討を行っていたこ置（[5])」の段階である建替えに向けての特別委員会とはAマンションにおける特徴として捉えることがでの設置などに関する議論が行われた。

きる。

2003年には、2002年での特別委員会設置に向けての2005年には、[6]の段階であるアドバイザーとの契議論を経て、特別委員会が設置され、議論の場が理事約に関する見直しの検討や建替え推進決議に関する議会から移ることとなった。この年の理事会では「専門論が理事会や委員会で行われ、総会にて1回目の建替家の選定([6])」アドバイザー契約について議論が行え決議行われた。

われ、総会にて決議に至った。また、アドバイザーと2006年には、2005年から引き続きアドバイザー契約の契約に伴い、[3]の段階である建物の現状調査や建に関する議論を重ねることとなった。
33-2

2007年には、隣接団地の大規模再開発事業などの外表6

建替え推進決議の賛成者数的要因もあり、建替えに関する動きがより一層高まっᘓ᭰࠼᥎㐍Ỵ㆟たことが議題件数からうかがえる。この年の議題の㈶ᡂ⪅ᩘ༊ศᡤ᭷⪅ᩘ

特徴としては、[7]の段階であるアンケートの実施や、

表7ᅇ┠ ᖺ᭶ᅇ┠ ᖺ᭶ᅇᩘᅇ┠ ᖺ᭶ᅇ┠ ᖺ᭶    建替え推進決議及びアドバイザー契約の経緯

将来像についての議論、建替えに向けての「専門家（及೧ౕび事業協力者）の選定([10])」の段階のコンサルタン

‫ܨ‬Ҥʕ‫͓଺ݒ‬ਬ਒݀٠ ˝Πχώ΢δʖ‫ܘ‬༁ʽ‫͓଺ݒ‬൅қʾ

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トやデベロッパーの選定に関する検討が行われた。

˝αϱγϩνϱφճऀ&LऀͳDGҗ୙‫ܘ‬༁గ݃2008年には、デベロッパーの決定に伴う「建替え計ʕ‫͓଺ݒ‬ਬ਒݀٠ʤ݆ɼյ໪ʕ༲੷ི͹‫ޣ‬Εɼ‫͓଺ݒ‬ਬ਒݀٠͹ᘧᙬͶͯ͏ͱ͹ࢨఢ

画の検討、意見交換による計画の調整([11])」の段階

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である建替え計画の検討や大規模再開発事業に伴う

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「関係団体及び近隣住民との協議([13])」の段階に分˝DG‫ܘ‬༁Ͷ‫ͤؖ‬Ζགྷ๮ॽ͹఑ड़

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類される公社との交渉についての議論などが行われた。

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また、[8]の段階である建替え推進決議を1度可決した

˝DG‫ܘ‬༁ΝͺͣΌͳͤΖௗ‫ܯغ‬ժͶ‫ͤؖ‬Ζઈ໎ճにもかかわらず、[10]の段階である専門家の選定等にʕ$Ϝϱεϥϱ๼ଈ͹஄ஏ͹‫ܯ͓଺ݒ‬ժʕ‫͓଺ݒ‬ਬ਒݀٠͹֮೟ʤ݆ɼյ໪ʥ˝υϗϫρϏʖɼαϱγϩમఈ͹ͪΌ͹ห‫ک‬ճ

関する議論を進めたのちに行っている点はAマンショʕ$Ϝϱεϥϱ౨ଈࣾ໚ஏɼౖ࠯ࡄܱ֒վۢҮࢨఈンの特徴といえる。

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2009年、2010年は、建替え期終盤の具体的な建替え˝૱ճͲαϱγϩνϱφ‫ܘ‬༁Ͷ‫ͤؖ‬Ζ٠ҌΝՆ݀˝αϱγϩνϱφճऀ&LLऀͳ‫ܘ‬༁గ݃

計画についての検討や居住者の合意形成、関係団体との協議などの[11]から[14]の段階の議題件数が多くʕ਩ీࢤ౐ࢤ‫ܯ‬ժ‫ݡ‬௜͢Ҍʕ‫ۂࣆ͓଺ݒ‬ਬ਒݀٠ʤ݆ɼյ໪ʥʽ‫͓݀଺ݒ‬٠ʾ

議となる「建替え事業推進決議」を行った。

なっている。特に2009年は、都市計画見直しによる高度制限の変更やAマンション東側斜面が土砂災害警戒全4回の「建替え推進決議」のそれぞれの区分所有区域に指定されたことなどもあり、関係団体との協議者 数 に 対 す る 賛 成 の 数 は、1回 目 が45/53、2回 目 がなどに関する議題件数が多くなっている。

50/53、3回 目 が47/53、4回 目 が49/53と な っ て い る。
区分所有者及び議決権の4/5の賛成が必要な建替え決議に向けた計画段階である建替え推進決議の時点では、

3-1.建替え推進決議（表3,表6,表7）
2005年度の総会において管理組合は「建替え推進決一回目から十分な合意数を得られていたにもかかわ議」を可決した。しかし、その後の長期計画検討会ならず、合意形成を図りながら4回に渡って決議を行い、どにおいて、建替えに関する広報が不十分であること

建替え事業を進めていったこの過程は、全員賛成でのや、委員長による容積率に関する説明の誤りなどこの建替えを目指したAマンションの建替えの運営におけ「建替え推進決議」に関する瑕疵を指摘されることとる特徴として捉えることができる。

なった。
3-2. アドバイザー・コンサルタント契約 ( 表 6)

その後、公社によるAマンション北側の隣接団地の建て替え計画や、Aマンション東側斜面が土砂災害警

2003年度の総会において管理組合は、アドバイザー戒区域に指定されることなどを背景に、建替えの本格委託契約に関する内規案を可決し、3社合同の説明会的な検討が必要となった。こういった背景に伴い、管及び意見交換会を行ったのち、コンサルタント会社Ci理組合は、長期計画アンケートや説明会、意見交換社とアドバイザー委託契約を締結することとなった。

会などを行いつつ、合意形成を図りながら2008年4月、2004年度も2003年度と同様にCi社とアドバイザー契約

2009年3月と二回目、三回目の「建替え推進決議」を行っを締結し、2005年度の総会でも52名中49名の承認を得た。て、アドバイザー委託に関する議案は可決された。しその後、吹田市より都市計画の見直しに伴う高さ制

かし、理事会での合意形成がなされていないことや建限の変更が提示され、建替えの計画を見直すこととな替え推進決議に問題があったことなどを理由に再審議るが、管理組合は都市計画見直しに対する要望書の提を行うこととなった。

出や委員会での議論などを行いつつ、デベロッパーかその後、説明会や居住者からのアドバイザー契約をらの建替え計画見直し案をもとに、より一層の建替え希望する要望書の提出など行われたが、2005年度はア事業の推進を図るため、2010年4月に、4回目の推進決ドバイザー契約を締結しなかった。
33-3

2006 年の総会でも、アドバイザー契約に関する予 ᅵ◁⅏ᐖ㆙ᡄ༊ᇦᣦᐃ

算案が可決されたが、居住者からアドバイザー契約の

慎重な検討を希望する旨の要望書が提出され、管理組

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(a) 東側斜面が土砂災害警戒区域に指定され、検討を開始 E 市及び公社に要望書を提出 F ᕷཬࡧබ♫࡟ฟྥࡁ㠃ㄯ (d) 議員、土木事務所を交え交渉 H බ♫࡜ᕤ஦㈝ࢆᢡ༙ࡍࡿࡇ࡜࡛Ỵᐃ合は居住者に対して十分な説明と疑問点の解消、合意 㒔ᕷィ⏬ぢ┤ࡋ࡟ࡼࡿ㧗ࡉไ㝈ࡢኚ᭦

形成が必要であるとし、説明会等を開催したが 2006
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年度はアドバイザー契約を締結しなかった。2007 年

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(a) 都市計画見直し説明会を期に検討を開始 E 30 通の居住者からの意見書、コンサル作成の要望書の提出 (F 㒔ᕷィ⏬ぢ┤ࡋ 2 次素案の発表まで静観 (d)2 次素案の発表、高さ制限は問題なし

度には、事業協力者となるデベロッパーの選定の前段ྜពᙧᡂ階として、コンサルタントとの契約に関する検討をDFEGH行ったが、この年もコンサルタントとの契約には至ら

なかった。

(a) 事業協力者の決定に伴い、デベロッパーによる合意形成の開始 E D 社による説明会や個別ヒアリングの実施 (F ⟶⌮⤌ྜ࡟ࡼࡿಶู࡛ࡢ㠃ㄯࠊពぢ஺᥮఍➼ࡢᐇ᪋ (d) 書面や訪問による反対者への催告の実施 (e) 催告期間の満了

その後 2008 年度にようやくコンサルタント会社の᪋タィ⏬ࠉ

選定を行うこととなり、コンサルタント会社 Cii 社とD契約を締結することとなった。

FEFGH(a) 事業協力者の選定に伴い、施設計画の開始 E D 社による計画説明会や個別ヒアリングの実施 (Fᘓ᭰࠼᳨ウ఍࡛ࡢ㆟ㄽࡸពぢ஺᥮఍ࡢᐇ᪋ (d) デベロッパーによる計画説明会及びアンケートの実施(e) 建替えについての全体説明会
ซ౛㆟㢟ၥ㢟᳨ウࡢ㛤ጞࠊ⤊஢ၥ㢟ࡢ᳨ウ㆟㢟㛫㝸ࣨ᭶ࣨ᭶௨ୖ

4.専門家の活用
4-1.専門家活用の概要（表4、表5）

図3

2002年の建て替え発意から2011年の解散決議までの専門家活用のケーススタディ

5.まとめ専門家の活用の特徴について分析する。専門家は大阪

Aマンションの建替え期における活動から、少数意

府住宅供給公社、コンサルタント、弁護士、デベロッ見や反対意見をくみ取りながら、説明会や意見交換会、パーについて分析を行う。考察に際しては、国土交通決議などを行っていくことで、区分所有者全員の合意

省「マンション建替えに向けた合意形成に関するマのもと、建替えを成立させることができるよう運営をニュアル」（以下、「マニュアル」と記す。）行っていたことが窺える。

を対照する。

また、合意形成などの建替えに関する諸問題を専門専門家を活用したとされる議題のうち[13]の段階に家に一任し、デベロッパー等が中心となって建替えを分類されるものが最も多く74件、次に多いものとして進めるのではなく、管理組合を中心として、公社や非[11]の段階でが54件確認された。一方、[5]、[8]、[9]賛成者と交渉や意見交換を行っていったことから、専の段階では、0件となった。その内訳について、最も門家に頼るのではなく、自主的に建替えを進めていっ議題件数が多かった[13]の段階では公社を活用した件たことが窺える。

数が最も多く43件、次にデベロッパーが多く26件であり、[11]の段階ではデベロッパーが最も多く46件であった。
参考文献

4-2.専門家活用のケーススタディ（図3）1) 国土交通省 「分譲マンションストック戸数（令和 2 年末現在／令和 3 年 6 月 21 日更新）
（PDF）」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001410084.pdf
2）築後３０、４０、５０年超の分譲マンション数（令和 2 年末現在／令和 3 年 6 月 21日更新）（PDF）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001410085.pdf
3）平成十四年法律第七十八号 マンションの建替え等の円滑化に関する法律 第 30条3
4) 内閣、法務省、
国土交通省「分譲マンション等の建替え等の検討状況に関するアンケート調査結果について」2008.115）
マンション建替えの実施状況（令和 3 年 4 月 1 日時点／令和 3 年 6 月 21 日更新）
（PDF）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001411083.pdf
6) 国土交通省「マンション建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」
2003.17) 下村帆美 : 分譲マンション管理組合の意思決定手法に関する研究」2015
8) 岡俊江：千里ニュータウン公社分譲マンション居住者の生活と管理組合活動の計画史的研究 2012 － 2014 年度 科学研究費 基盤Ｃ（一般）
研究課題番号：24560777 研究成果報告書 2015 年
9) 中村和枝、三宅雪加、村田あゆみ：千里ニュータウン A マンションの管理組合活動に関する研究、九州女子大学家政学部人間生活学科 2013年度卒業論文、2014 年 1 月
10) 岡俊江、藤野雅子、馬場昌子、三村明子：千里 A マンションの管理組合活動に関する研究 第 1 報 区分所有者の状況、日本建築学会九州支部研究報告計画系 第 54 巻 pp.129-132、2015 年 3 月11) 大谷由紀子 : エキスパートから見たマンション建替えにかかるハード・ソフトの要点分析 2009 年
112）金貞仁、梶浦恒男、岡空伊都子 : 分譲マンショのン建替え成立要件の考察 - 成
功事例と不成功事例 - 2002 年

１，２のケースにおいて、検討開始後に要望書の提出とそれぞれへの訪問による交渉が行われている。こういった交渉では、専門的な知識を持つデベロッパーを交えた話し合いや、土木事務所を訪れ情報収集などが管理組合によって行われた。
３，４のケースでは、デベロッパーが主導で行う説明会や個別のヒアリングに加え、委員会等が中心となって進めていく検討会での議論や意見交換会などが行われた。この時期の管理組合には、専門家による建替えの運営に加えて、管理組合自身で建替えを進めていくための取り組みが見られる。

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