実施方針（案）等に関する質問に対する回答書 （小山町落合地域優良賃貸住宅）
頁

章

項 番号等

1

1

1 (5)

2

1

1 (6)

質問項目
事業手法

質問内容
回 答
町が富士紡ホールディングス株式会社と締 基本的に収支計画に反映されます。
結する50年間の定期借地料は、収支計画に 年間の借地料については、募集要項にて参考金額をお示ししま反映するのでしょうかす。
業務の範囲（本施設 大規模修繕計画について、修繕積立は
大規模修繕にかかる費用については、当初応募の段階でご提案いの維持管理につい「SPC」事業の会社利益の中で、独自に蓄 ただく提案書に、「町が大規模修繕のために、３０年以内で毎年て）えるものなのでしょうか。また、当初の修 平準化して準備すべき金額の合計とその消費税及び地方消費税相繕計画において、履行する義務が発生する 当額」を記載していただきます。
ものなのでしょうか。
大規模修繕に係る費用は、サービス対価（本施設の整備業務に係る対価と本施設の維持管理・運営業務に係るサービス対価）に含まれておりません。
したがいまして、ＳＰＣが大規模修繕費用を独自に蓄える必要はありません。
大規模修繕については、修繕予定年度前の調査により、修繕内容および修繕金額を決定し、修繕工事を町が発注しますので、当初の修繕計画においてＳＰＣに履行する義務はございません。
大規模修繕の定義は、基本的に建築基準法第2条第14項、15項によるものとし、大規模修繕の基準は要求水準書に提示します。
業務の範囲

2

11 (6)

2

1

1 (6)1）2

1

1 (6)2）

本施設の整備

本施設の敷金、家賃などの徴収に係る業務 SPCに滞納整理を行っていただきます。
についてお伺いします。家賃の出納業務には滞納督促は含まないとの認識でよろしいでしょうか。
土地利用、開発行為申請は必要でしょうか 開発行為等の申請に伴う書類作成は民間事業者でお願いします。

大規模修繕の定義に 本施設の維持管理に係る修繕業務（大規模 大規模修繕にかかる費用については、当初応募の段階でご提案いついて修繕を除く。ただし、大規模修繕計画立案 ただく提案書に、「町が大規模修繕のために、３０年以内で毎年業務は含む。）となっています。
平準化して準備すべき金額の合計とその消費税及び地方消費税相
大規模修繕の定義は何をもって基準とする 当額」を記載していただきます。のでしょうか。大規模修繕が必要になった 大規模修繕に係る費用は、サービス対価（本施設の整備業務に係際は、町の財源から費用が支出されるとい る対価と本施設の維持管理・運営業務に係るサービス対価）に含う解釈でよろしいでしょうか。または、 まれておりません。
SPC が入居者の家賃の範囲から別途、大規 従いまして、ＳＰＣが大規模修繕費用を独自に蓄える必要はあり模修繕における費用の積立をしなければな ません。
らないということでしょうか。
大規模修繕については、修繕予定年度前の調査により、修繕内容および修繕金額を決定し、修繕工事を町が発注しますので、当初の修繕計画においてＳＰＣに履行する義務はございません。
大規模修繕の定義は、基本的に建築基準法第2条第14項、15項によるものとし、大規模修繕の基準は要求水準書に提示します。

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章

項 番号等

211 (6)2）2

11 (6)2）⑪2

11 (6)2）⑪2

11 (6)2）⑫ア2

11 (6)2）⑫ア2

11 (9)2

11 (9)

5

12 （1）

623623 （1）3）

質問項目
本施設の維持管理

質問内容
回 答
入居者⇒小山町の賃貸契約業務（契約書の 入居者の決定と契約書の作成は町が行いますが、入居手続き事務作成、契約）は事業者の業務範囲でしょう についてはSPCの業務となります。
か
本施設の敷金・家賃 敷金については、入居者負担家賃の3か月 提案によります。なお「地域優良賃貸住宅制度」において、敷金等の徴収・町への納 と考えてよろしいでしょうか。
は「家賃の3月分を超えない額」と定められておりますので、この入業務範囲内での提案となります。
本施設の敷金・家賃 事業者が入居者より徴収する家賃について 入居者負担分のみの徴収となります。
等の徴収・町への納 は、入居者負担のみの徴収となるのか、入業務町・国の低廉化補助分を含めて募集家賃での徴収となるのでしょうか。
入居者の公募に関す 入居者募集は、公募で行うのでしょうか 入居者の募集方法については、「地域優良賃貸住宅制度要綱」
る業務（平成29年4月26日改正国住備第17号）第６条によります。
入居者の公募に関す 入居者選定の基準（給与所得の上限等） 入居者の資格（所得制限）については、「地域優良賃貸住宅制度る業務は、あるのでしょうか。
要綱」（平成29年4月26日改正国住備第17号）第５条の２によります。
支払いに関する事項 交付金の額が想定以下になった場合、割賦 交付金制度は45％となっておりますが、国の財政状況により変動の対象が増えることになると思いますが、 する可能性があるため、概ね45％としております。提案時は45％事業者として留意すべき点をご教示頂けま としていただき交付金の変動がある場合には、交付決定の確定数せんでしょうか。また交付金の額が決定・ 字により契約調整させていただきます。
確定する時期はいつでしょうか。
支払いに関する事項 当方での資金調達においては、今後金融機 10年ごとの金利見直しを設定します。したがって提案時は、10年関との協議を図る予定です。町と事業者と 物金利をベースにご提案ください。の間で締結する契約においては、30年間の 割賦手数料の計算に使用する金利については、募集要項（案）に割賦支払い（年2回）とありますが、金融 記載します。
機関にとっては変則的な形態となるため、 ＳＰＣが金融機関に対し、事業契約上の地位譲渡・担保提供等を協議の難航が想定されます。町として、何 行う際には、譲渡などの条件を精査した上で、町は承諾の可否をらかの保証の様なサポートは存在するので 判断します。
しょうか。
特定事業の選定方
町による賃料保障は可能でしょうか
町による賃料保障はございません。
法・公表等に関する事項
公募参加者の備える 落合地域優良賃貸住宅整備事業に対して､ SPC設立に関しては任意設立ではなく、優先交渉権者はSPC設立をべき参加要件等
SPC の創設は､任意とさせて頂く事は､可能 お願いします。
でしょうか｡
公募参加者の参加要 提案書に協力企業の企業名および委託業務 ご理解のとおりです。ただし、構成員については申請書提出時に件について明示することとありますが、提案 すべて記載をお願いします。
書提出時点で決まっている企業のみ記載するとの認識でよろしいでしょうか。

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章

項 番号等

723 （2）723 （2）723 （2）723 （2）1）②

824 （1）

質問項目
質問内容
公募参加グループの 過去10 年間に竣工した共同住宅とありま ご理解のとおりです。
構成員の資格要件
すが、期間算定の起算日はP.19 事業スケ
ジュール表（案）平成31 年1 月にある 参加表明書、競争参加資格確認申請書の受付時から過去10 年間という解釈でよろしいでしょうか。

回

答

公募参加グループの 設計企業・建設企業共に「②平成30年度小 設計企業の要件からは②を削除します。建設企業については追加構成員の資格要件
山町指名競争入札参加資格登録名簿に登録 申請を認めます。
されている者であること。」と記載がありますが、参加表明書の提出期限日までに名簿への追加申請ができる機会があるとの認識でよろしいでしょうか。
公募参加グループの 設計、建設企業共に「平成30年度小山町指 設計企業の要件からは②を削除します。建設企業については追加構成員の資格要件
名競争入札参加資格登録名簿に登録されて 申請を認めます。
いること。」が公募参加グループ構成員の資格条件となっています。登録申請を町に問い合わせたところ毎年2月から3月までの間が申請月となっているため参加資格取得ができません。資格条件を満たしている企業と企業体であれば満たすことになります
が、広く参加を求めるPFI趣旨として中途申請受理をお願いしたいと思います。
参加登録名簿につい 設計企業が建設企業と同一の場合、設計企 設計企業の要件については②を削除し、①と③の条件を満たすもて業としての資格要件を満たさないケースが のとします。
多いと思われますが、建設企業が2)①～④の要件を満たしている場合の設計企業の参加要件の緩和は考えられますでしょうか。
審査に関する基本的 家賃設定について「町が国の基準を踏まえ ご理解のとおりです。
な考え方て行う」との記載があります。また、5月7日の説明会にて6万円程度とのお話しもありました。
公募は「地域優良賃貸住宅」のため条件を満たした入居者は家賃低廉化補助を受ける仕組みがあります。上記家賃は家賃低廉化補助後の金額と想定してよろしいでしょうか。
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実施方針（案）等に関する質問に対する回答書 （小山町落合地域優良賃貸住宅）
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章項 番号等

926 （2）926 （2）11341241 （1）121244

質問項目
質問内容
回 答
特別目的会社の設立 「代表企業・建設企業・維持管理企業・運 代表企業だけの出資義務に変更します。
営企業はＳＰＣに必ず出資すること。」と 実施方針（案）を修正します。の記載がありますが、例えば設計企業がグループに複数いる場合は資格要件と同様に少なくとも1社がSPCに出資すればいいとの認識でよろしいでしょうか。
特別目的会社の設立 ＳＰＣ構成企業すべてに出資を求めていま 出資義務は代表企業のみに変更します。
すが（P9）代表企業１社ではだめでしょう 実施方針（案）を修正します。
か。（もともと工事監理企業以外１社の場合は２社になりますが）町による本事業の実 解体工事に関しまして、SPC企業が行わな ご理解のとおりです。
施状況の監視（モニ いものと理解して宜しいでしょうか。
タリング）
整備対象施設予定価格は公表されるのでしょうか
募集予定価格の公表については、募集要項（案）にて定めます。
整備対策施設構造について「鉄筋コンクリート造」との 構造についての制限は、「地域優良賃貸住宅制度要綱」（平成29記載があります。
年4月26日改正国住備第17号）第４条を満たしている必要がありま
5月10日の説明会にてテラスハウス式の提 す。
案も否定しないとの説明がありました。 なお、本施設の構造等についての詳細基準は、募集要項とともにまた、本計画は50 年の定期借地の土地に 公表する要求水準書にて提示します。実施方針（案）の「鉄筋コ建設することから将来的な解体撤去も想定 ンクリート造とすること」は削除します。
する必要があると考えます。
多様な提案をより広く募集するとの意図で「構造を制限しない公募」に変更していた
だくことは可能でしょうか。

整備対象施設説明会でテラスハウスでものOKとありまし 地域優良賃貸住宅制度要綱（平成29年4月26日改正国住備第17号）たが、「鉄筋コンクリート造とすること」 第４条第二項ロ号に示す構造とする事とし、鉄筋コンクリート造と明記がありその解釈でよろしいでしょう に限定しない事とします。ただし専用面積は第二項イ（２）に示か。
すとおり75平米/戸以上（共同住宅の場合は55平米/戸以上）とします。

1 （1）

1 (1)

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章

項 番号等

1241 （1）

質問項目
整備対象施設整備対象施設
1212121544481 （1）ア

整備対象施設

既存近隣住宅13世帯程度を本計画合併処理 収支計画には含まれません。ただし、本施設完成後、近隣住宅分浄化槽に接続するとありますが、係る各世 の浄化槽接続に関する設備工事および維持管理、メンテナンス対帯の個人資産である設備工事及び維持管 応等については、別途ＳＰＣによる管理委託を近隣住宅１３世帯
理・メンテ対応費も収支計画に含まれると の代表組合と協議していただきます。詳細については、募集要項
その解釈でよろしいでしょうか。
にてお示しします。

本施設の立地条件

西ブロック町道1004号線の拡幅工事は町が 西ブロック町道1004号線の拡幅工事は平成30年8月末完成予定で行うとありますが、完成は本事業着工前・ す。
同時進行・引渡し後のいずれの工程を考えていますでしょうか。

添付書類等（測量図）

各種図面について、CADDATAは頂戴できま 敷地平面図のＣＡＤデータを小山町のホームページ上に公開しますか。
す。ただし、当図面の土地境界については隣接地権者の了解を得ていないのでご注意ください。

1 （1）ア

1 ア③

3

質問内容
回 答
国全体で人口減少が続く中、土地の定期借 可能です。
地50年の期間中、賃貸住宅としての需要が なお、当初より住宅部分以外に自主事業のできるスペースを併設減少して、空き家が発生するリスクを想定 することも可能です。その際、自主事業スペースについては、別する必要があると考えます。例えば、SPC 途、施設の賃貸契約により行います。自主事業の内容についてはの事業期間30年の間で、上記のような空き 提案によります。
家が多発する事態が発生した場合空き家部分を集約し、空き家住戸を複数戸まとめ、店舗誘致や民間の高齢者支援施設、障害者作業所などを誘致しＳＰＣが家賃収入を得るようなことは可能でしょうか。ただし、その場合、地域優良賃貸住宅としての家賃低廉化補助期間20年が終了した後を想定しています。
40～50戸程度とありますが、予定価格の公 予定価格は上限額をお示しします。
表がある場合、予定価格も幅を持たせた金額になるとの理解でよろしいでしょうか。

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19191920章

項 番号等

質問項目
質問内容
回 答
事業スケジュール表 町とSPCの事業契約が平成31年3月であり、 事業スケジュールについては、民間事業者等からの質問・意見、（案）
契約締結をもってSPCは開発相談・基本設 民間ヒアリング等を踏まえ、内容を見直し、変更を行う可能性が計・実施設計・開発検査・確認申請へと業 ございますので、民間ヒアリング等でご相談ください。
務を開始しその期間は最低で6か月間かかると思われます。仮に建設工事を10月から開始したとして32年2月引渡しとすると実質工事は1月2月に提案書提出で3月に本契約の工程にも余裕がなく、全体的に工程期日の再検討をお願いします。賃貸住宅入居の特質上2月引渡し3月入居は理想です。
事業スケジュール表 「本施設の設計・建設・入居者募集業務期 事業スケジュールについては、民間事業者等からの質問・意見、（案）間」を12ヶ月で想定しておりますが、短い 民間ヒアリング等を踏まえ、内容を見直し、変更を行う可能性がように思われます。設計・工事のそれぞれ ございますので、民間ヒアリング等でご相談ください。の想定期間をお示し頂くことは可能でしょうか。
事業スケジュール表 平成31年2月～3月の最長でも2ヶ月の間
事業スケジュールについては、民間事業者等からの質問・意見、（案）に、提案書の受付～優先交渉権者決定～事 民間ヒアリング等を踏まえ、内容を見直し、変更を行う可能性が業契約締結まで想定されていますが、優先 ございますので、民間ヒアリング等でご相談ください。
交渉権者決定後に協議する事項や契約内容を協議する時間を考慮すると短いように思われます。実務レベルで事業契約が締結可
能な、無理のないスケジュール設定をお願いします。
リスク分担表(案） 提案内容に関し住民の理解が得られない場 リスク負担については、提案内容に関して住民の理解が得られな
合はSPCのリスクと記されてますが、審査 い場合はＳＰＣの負担となります。
後の提案でもあり住民の理解を得るために その上で、提案内容の変更につきましては、変更内容次第では契は、提案内容の変更も可能との解釈でよろ 約締結時に協議して決定することも想定します。
しいでしょうか。
浄化槽について本工事着工時には既設浄化槽は撤去されて ご認識のとおりです。
いるとの認識でよろしいでしょうか。

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実施方針（案）等に関する質問に対する回答書 （小山町落合地域優良賃貸住宅）
頁

章

項 番号等

質問項目
資料提供について

質問内容
回 答
地質調査報告書・敷地測量図は事業公募 敷地平面図のＣＡＤデータを小山町のホームページ上に公開しま時、資料としていただけますでしょうか。 す。ただし、当図面の土地境界については隣接地権者の了解を得ていないのでご注意ください。
地質調査報告書についてはデータがないため、提案する際に、ご希望があればボーリング調査を認めます。調査を希望される場合は事前に町へご連絡ください。

資料提供について

測量図等、計画エリア範囲が認識できる資 敷地平面図のＣＡＤデータを小山町のホームページ上に公開しま料を頂けないでしょうか。
す。ただし、当図面の土地境界については隣接地権者の了解を得ていないのでご注意ください。

光熱水費について建物共用部の光熱水費については、町から 建物共用部の経費は、ＳＰＣの負担する本施設の維持管理・運営の支払いと考えてよろしいでしょうか。 費に含まれます。
（山北町PFIは町が支払い）

家賃低廉化について 子育て世帯への供給計画（家賃低廉化）に 家賃低廉化補助の基準については、国の基準に準じて町が供給計ついて、国の定める要件では、同居者に小 画にて定めます。募集要項（案）にて提示します。
学校終了前の者があるもの又は18歳未満の子どもが3人以上いるものとありますが、町で独自の供給計画を作成する考えはありますでしょうか。（山北PFI 同居者に18歳未満の子どもがいる世帯（1人でも可）、新婚・婚約中の若年世帯も家賃低廉化の対象）「近隣への計画説明」については、町が行 提案内容に係る「近隣への計画説明」はSPC事業者が行ってくださうとの理解で宜しいでしょうか。
い。
本事業用地にて、土壌汚染や地中障害物が リスク分担表（P21)「用地瑕疵リスク」の記載にあるように、当生じた際は、除去や撤去にかかる費用は町 該案件については町が負担します。
が負担するものとの理解で宜しいでしょうか。

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