一般社団法人 不動産協会広報誌

2018 年 通巻109 号

特集

住宅が支える成長と多様性
住まいのニーズは多様化している。
職住・育住近接、ケア、コミュニティ、ハードだけでなくソフトも求められる。
多様な世代、世帯に向けて良質な住宅をいかに供給し、バトンタッチしていくか。
豊かな住生活を実現する住宅のあり方、住宅政策、そして税制の方向性を考える。

成長と多様性を支える住宅
良質な住宅を若者に届けるために
2025年まちづくりに向けたストラテジー（ 第3 回）…… 都市再生と職住・育住近接
ＢＯＯＫ ＲＥＶＩＥＷ …………………………… 「第８回 不動産協会賞」
を決定
デベロップメント最前線 …………………………… 職住・育住近接を実現する

フランス

ニーダーモルシュヴィア

巻頭対談 ……………………………………………
特別レポート ………………………………………

……………………………………………………… ●「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」―三井不動産レジデンシャル、旭化成不動産レジデンス―三菱地所レジデンス、東京建物、大栄不動産………………………………………………………………… ●「ザ・パークハウス 国分寺四季の森」
不動産協会の活動記録 …………………………

税制・都 市・住宅に関する要望を決 定P r o l o g u e
住まいのニーズは多様化している。
職住・育住近接、ケア、コミュニティ、
ハードだけでなくソフトも求められる。
多様な世代、世帯に向けて良質な住宅をいかに供給し、バトンタッチしていくか。
豊かな住生活を実現する住宅のあり方、
住宅政策、そして税制の方向性を考える。

特集

Contents

住宅が支える成長と多様性

巻頭対談 1

成長と多様性を支える住宅

永濱利廣・第一生命経済研究所調査研究本部経済調査部首席エコノミスト
定行まり子・日本女子大学家政学部住居学科教授
特別レポート 6

良質な住宅を若者に届けるために
宗

2025年まちづくりに向けたストラテジー 8（第3回）
ＢＯＯＫ ＲＥＶＩ
ＥＷ 10
デベロップメント最前線 12

健・都市住宅学会 都市住宅研究センター研究員

都市再生と職住・育住近接
青山

佾・都市調査会代表 明治大学名誉教授

第８回「不動産協会賞」を決定
職住・育住近接を実現する●「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」
― 三井不動産レジデンシャル、旭化成不動産レジデンス●「ザ・パークハウス 国分寺四季の森」― 三菱地所レジデンス、
東京建物、
大栄不動産
不動産協会の活動記録 16

税制・都市・住宅に関する要望を決定

永濱利廣氏
第一生命経済研究所調査研究本部経済調査部首席エコノミスト

成長と多様性を支える住宅

人口減少という課題に立ち向かいつつ︑デフレ脱却を確実にし︑潜在成長力を引き上げるために︑イノベーションと出生率の向上︑ダイバーシ
ティの重要性が増している ︒この３つを実現していく上で︑国民の生活基盤となる社会的資産である住宅が果たす役割は大きい︒とりわけ︑安定した就労・家族形成を求める若年層にとって︑住宅の確保は切実だ ︒ 近年では︑女性の活躍を支える側面からも︑職住近接・育住近接を叶え︑安心・安全かつ良好な住宅が重要になっている ︒ 永濱利廣第一生命経済研究所調査研究本部経済調査部首席エコノミストと︑定行ま

本経済はデフレと言われてきました。

代～２０１２年にかけて、ずっと日レではない状況」です。１９９０年

安倍首相も言っているように「デフ永 濱 わ が 国 の 現 在 の 経 済 状 況 は、

日本経済と住宅の位置付け結びついていないと指摘されていま

え続けており、設備投資にはあまりの内部留保も４００兆円を超えて増出・消費に向かっていません。企業

れましたが、増加している所得が支

１８００兆円を超えていると報道さ間部門は、先日も家計の金融資産がにはいたっていません。デフレでは物価と所得が好循環を創り出すまでう状況ではなくなりました。一方で、は、経済波及効果が高いとされていを果たすと思います。住宅や自動車住宅が経済成長に非常に大きな役割

私はこうした経済状況においては、とはいえない状態です。とりわけ民それが２０１３年にアベノミクスがす。

態に向かっているものの、まだ正常り子日本女子大学家政学部住居学科教授に︑マクロ経済と住宅供給のあり方︑今後求められる住宅のあり方などについて議論していただいた︒

1978年日本女子大学家政学部住居学科卒 。1988年東京工業大学理
工学研究科建築学専攻博士課程修了。1991年～ 1996年まで成城大学短期学部で専任講師 。1996年より日本女子大学家政学部住居学科に専任講師として着任、助教授を経て、2004年より現職 。2005年より１年間、ドイツ・ドレスデン工科大学の客員教授 。東京建築士会副会長、
家政学会理事、都市住宅学会理事 。専門は住居学・建築計画学 。現
在、研究室のメンバーと共に、集合住宅、保育所・学童保育所・児童館など、子どもの住環境について調査研究を行っている。近著は「 生活と住居」
（2013年、光生館 ）、「 保育環境のデザイン」（2014年、全国社会協
議会 ）など。

定行まり子氏日本女子大学家政学部住居学科教授

始まり、物価が持続的に下がるといない状況だけれども、デフレ脱却はます。住宅建設には幅広い産業が関

NO.1091

1995年早稲田大学理工学部工業経営学科卒 。2005年東京大学大学
院経済学研究科修士課程修了。1995年第一生命保険入社。1998年
日本経済研究センター出向 。2000年より第一生命経済研究所経済調
査部、2016年 4月より現職 。内閣府経済財政諮問会議政策コメンテー
ター、総務省消費統計研究会委員、景気循環学会理事兼事務局長、跡見学園女子大学非常勤講師、国際公認投資アナリスト（ CIIA）、日本
証券アナリスト協会検定会員（ CMA）、㈱あしぎん総合研究所客員研究員、
あしかが輝き大使、佐野ふるさと特使、NPO 法人ふるさとテレビ顧問。
主な著書に、「 団塊ロストワールド―老いる国の経済学」（日本経済新聞
出版社、2013年）、「日本経済 黄金期前夜（東洋経済新報社、2015年）
など。

談
巻

頭

対

道半ば。マクロ経済として正常な状

FutureofReal Estate

永濱利廣（ながはま・としひろ）
第一生命経済研究所調査研究本部経済調査部首席エコノミスト
定行まり子（さだゆき・まりこ）
日本女子大学家政学部住居学科教授

経済に及ぼす影響はもっと大きいとＰに占める割合は３％ぐらいですが、にも結びつきます。住宅投資のＧＤ

入居すれば、当然耐久消費財の消費れる若い世代が新たな住宅を購入し、わっています。一次取得者層といわ活の器」として捉えています。若い

定行 私は住宅を暮らしのための「生に重要だと考えています。

これからも構築していくことが非常

安心・安全で良好な住宅ストックをで頻繁に起きていることを見ても、阪北部地震のように、大地震が全国

わけ若い世代には住まい方や使い勝ものも多様化しつつあります。とり観が多様化している中で、住宅そのいうことも大事です。暮らしや価値

境配慮や省エネ性能を高めていくといかなければならないでしょう。環

せると、全国的には確かに空き家は行われています。その専門家に言わ

永濱 当研究所でも空き家の研究が所としての側面もあります。

が利用し、技術を向上させていく場

エネルギー分野の新しい技術を人々しています。新しい住宅は、環境やけです。それだけ買換え需要が発生あるのですが、一方、都心部では単手をいろいろ変えていける面白さがまた、永濱さんがおっしゃるよう

身者向けの住宅は足りていないといあるのではないでしょうか。

市における空き家が思い浮かびます。

に、住 宅 は 裾 野 が 広 い と 思 い ま す。

世代の人たちと住宅を考えると、都

２０１６年度の住宅関連産業への生
空き家を若い人のアイデアを生かしされています。国土交通省によると産誘発効果は、住宅投資額の ・７兆円に対して、生産誘発額は ・６兆円

16

富の増大を担うものです。住宅は人々

投資は、良質なストックの形成と国に上っているそうです。また、住宅が大事だと思います。一方で、耐震て使えるようにする、といったことてリノベーションやリフォームをしても、利用期間は住宅よりも短いわ

上りました。家電は耐久消費財といっを問うたのですが、かなりの種類に

先日、学生たちに自宅の家電の種類のミスマッチをなくしていく政策を

体は、空き家をうまく活用して需給は増加の一途だからです。国や自治う状況があります。東京の単身世帯

くことが地方経済にはプラスだと思を行って外国人留学生を誘致していいかもしれませんが、何らかの工夫

では永住権の発給要件の緩和は難し

ス輸出効果を挙げています。わが国

ル、日本円で約１・３兆円ものサービ

集めることに成功し、１７５億豪ドれにより地方の学校に多くの学生をという政策を打ち出しています。こには、永住権の発給要件を緩和する

学校に留学して技術を習得した場合策です。オーストラリアは、地方の参考になるのがオーストラリアの政

外国人留学生の地方への誘致です。

人 観 光 客 を 誘 致 す る。も う 一 つ は、は、空き家を民泊に転用して、外国外の需要を取り込むことです。一つになっています。解決策としては海

また、空き家問題は地方ほど深刻

強力に推進していくべきでしょう。

性の劣る住宅はきちんと再開発して住宅は経済成長に非常に大きな役割を果たすと思います。
若い世代が新たな住宅を購入し、入居すれば、当然耐久消費財の消費にも結びつきます。
住宅投資のGDPに占める割合は3％ぐらいですが、経済に及ぼす影響はもっと大きいとされています 。

が安定した生活を営む拠点です。大

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2

巻頭対談

数に応じて家賃を減額するという住宅になっています。また、空き家を転入者に紹介して、移住者誘致に繋げている自治体もあります。地方創生で成功している自治体は、住宅と同時に、保育園や学童保育といった子育て環境を整備しているところが共 通 し て い る よ う で す。若 い 世 代、子育て世代が移住してくれば、地方経済の活性化にも結びつきます。

定行 現在の住宅には、女性の社会進 出 に 伴 っ て、
「 雇 用 環 境 」と「 住環境 」「 保 育・ 教 育 環 境 」の ３ つ の充 実 が 欠 か せ な く な っ て い ま す。

１９８０年代までは共働き世帯に対して専業主婦世帯が圧倒的に多く、 １ ９ ９ ０ 年 代 に は 拮 抗 し、 い

ま は 逆 転 し て い ま す。 女 性 が 普 通に働く時代にあっては、職住近接・ると、単身者が非常に多くなっていても空き家を活用することが大事で若者向けだけでなく、高齢者に対しいます。地方のほうが住環境、保育・

環 境 を 考 え る と、 都 市 部 が 優 れ て

育 住 近 接 の 実 現 は 必 須 で す。 雇 用ます。若い世代だけでなく高齢者も

しょう。

います。

同じです。老若でニーズの違いはあ

わが国は年間約 万人の人口が減
少しています。日本人だけでみるとりますが、単身者を支える仕組みがになっています。地方へ外国人留学

人手不足は、地方においてより深刻う側面があります。人口減少に伴う減少をある程度食い止めているとい

間約 万人増えているために、人口

上、外国人です。外国人居住者が年

この人口減少を補っているのは事実して対応しています。住宅は、ハーいまは自治体と地域のＮＰＯが連携れば、ケアの担い手が求められます。

す。ただし、将来、高齢者が多くな

ことは、まちとしては大事なことで常に多いのです。需要があるという住んでいる豊島区はワンルームが非

もっと必要になると思います。私がて収入の上限がある公営住宅ではあ宅を整備しています。入居にあたっされているのですが、子育て支援住ば、北海道の厚真町は人口増で報道するサポートを行っています。例えしている自治体の多くは、住宅に関基礎でもあります。地方創生で成功

永濱 住宅は、地域を活性化させる

中国は昔から共働きが一般的で、子中国が参考になるかもしれません。

永濱 子育ての面で、もしかしたらくことが問われます。

む人に対して整備し、充実させてい「住環境」と「保育・教育環境」を住

都市部を選好している以上、都市のことを選択しています。多くの人がかもしれませんが、現実には、多く生を誘致できれば、労働力を補う意

ドだけでなく、ケアのようなソフト

育ては祖父母が行うというのが当たの人は雇用を重視して都市部に住む味でも効果が大きいと思います。

りません。収入を問わず、子どもの年間約教育環境が優れていることが多い

万人が減少していますが、新たな住宅のあり方

現実には、多くの人は雇用を重視して都市部に住むことを選択しています。
多くの人が都市部を選好している以上、都市の「 住環境」と「 保育・教育環境」を住む人に対して整備し、充実させていくことが問われます。
が求められる時代になっています。

NO.109320

定行 確かに、今の世帯の構成を見

FutureofReal Estate3515

年 の 虐 待 相 談 の 急 増 は、 母 親 に 過は 非 常 に 大 き く な っ て い ま す。 近

親 に か か る 肉 体 的・ 精 神 的 な 負 担

だ ろ う と 感 じ て い ま す。 近 年、 母

いく 、 外 部 化 し て い く こ と が 大 事

同時に、子育てを地域でシェアしてとが都市部でも増えているようです。

に子育てを手伝ってもらうというこ

最近は、比較的近い所に住む祖父母

定行 永濱先生のおっしゃるように、がありうるかもしれません。

父母のところに行く、というケース

母が出てくる、あるいは子どもが祖り前になっています。都市部に祖父

在の保育園は、二酸化炭素濃度が高といったあり方が考えられます。現保育の面積をもう少し大き く す る、

多少狭めても、その分、保育園や学童ります。それであれば、住宅の面積をていることもあ童 保 育 ）に な っ

保育園や学校（学く過ごす場所が日 の う ち 最も長

子どもたちが一な っ て い ま す。

活用するように外部サービスをで な く、 食 事 もは、 子 育 て だ け

都市部の家庭でかもしれません。

ない若い世代の住宅取得は難しくと、残念ながら所得が高いとはいえます。不動産価格が上昇してしまう

上がりやすいという状況になっていめ、世界的に都心部の不動産価格はている都心部の不動産を取得するた用目的で運用利回りや価格が安定しなものになっています。富裕層が運活用の手段として、不動産は一般的かうことになります。富裕層の資産いて、この貯まったお金は投資に向貯蓄超過の傾向は世界的に共通して貯蓄超過の状態になっていきます。

蓄が積み上がりやすい構造になり、すると、一国の経済で考えると、貯消費性向はそれほど高くなりません。

できるモノには限りがありますから、資産を持つのですが、ひとりで消費稼げるような富裕層は、多くの金融の相談・対応件数は、１９９０年には 年 間 約 １ ０ ０ ０ 件 で し た が、２０１６年には約１万２０００件まで増えています。その多くが実母にせば大な負担がかかっている可能性を過ぎるケースもありますから、面積な っ て し ま い ま す。解 決 策 と し て、

示 し て い ま す。 児 童 相 談 所 の 虐 待について考え直さなければなりませ富裕層が取得した住宅を、若い世代があるといいかもしれません。

が好調さを取り戻せない一因かもし大が見られますが、これは日本経済られます。わが国でも所得格差の拡る世界的な格差の拡大があると考え

景には、新興国の台頭やＩＴ化によ象は世界的に起きています。この背推移しています。実は、こうした現すが、大都市の不動産価格は堅調に

永濱 わが国経済はまだ回復途上で「利用」に着目することも一案だとことが大事だろうと感じます。

家は若い人に利用してもらうという開発や補強をしつつも、使える空きす。やはり、耐震性の劣る住宅は再ことは住まいの多様性にも繋がりま

フォーダブルな住宅がある、という

一 定 の エ リ ア に、 高 級 な 住 宅 と ア

超高層マンションが建っています。

すが、周辺には空き家がある一方で、定行 私は豊島区に住んでいるのでれません。つまり、年間で数億円を若い世代が住宅を確保するためにが安く借りられる、といった仕組みん。

よ る も の で す。こ れ か ら の 住 宅 は、子育てを支援していくようなサービ
スやコミュニティといったソフトの充実がより重要になっていくと思います。私は、ここのところ保育園をずっと調査していますが、残念ながら都市部の保育環境は優れているとはいえません。早急に改善していかなければいけないと思います。
若い世代が子育てを外部化、地域にシェアしていく中で、住宅のあり方も変わるかもしれません。例えば、住宅の面積も、４人家族の最低居住面積基準である ㎡は変えてもいい50

世界には、ハウジングファーストという考え方があります。
住まいは基本的な権利であり、生活の基盤であるというものです。
そうした立場からも、やはり住宅には消費税をかけて欲しくないな、
と思います

4

巻頭対談

思います。先日、世田谷区の定期借地権によるマンションについての話を 聞 き ま し た。所 有 権 で は な い 分、手頃な価格になっていて、若い子育て世代も多く住んでいるそうです。
賃借だけでなく、定期借地権などの利用の仕方もありますから、若い世代の住宅確保には有用だろうと思います。
永濱 若い世代の住宅取得が、経済に好影響を与えると考えれば、若い世代が住宅を取得できるよう、税制に つ い て も 考 え 直 す べ き で し ょ う。
例 え ば、 住 宅 に か か る 消 費 税 で す。
来年、消費税を増税する根拠の一つ
は、税率が諸外国に比べて低いからということです。法人税はグローバ
ルスタンダード、国際競争に合わせて下げていく中で、消費税について
は諸外国並みに上げていかなければいけない、社会保障の充実のためにも上げないといけない、という論理立てになっています。一方、諸外国
は住宅に対して消費税をかけていな
かったり軽減しているという論点はなおざりにされています。また、消費税率 ％時に導入される予定の軽減税率は、飲食料品や新聞を対象に行われますが、住宅は対象になっていません。政府は、来年 月の消費増税の前後で住宅や自動車、家電の駆け込み需要をいかに抑えるかを考えていますが、そもそも消費税の課す。仮に消費税を住宅にかけるのでを か け て 欲 し く な い な、 と 思 い ま

場 か ら も、 や は り 住 宅 に は 消 費 税

あ る と い う も の で す。 そ う し た 立

基本的な権利であり、生活の基 盤 でトという考え方があります。住まいは

定行 世界には、ハウジングファース

問は解消されていません。

は対象になっていないのか、この疑

なぜ新聞が軽減税率の対象で、住宅が、 住 む と こ ろ は絶対に必要です。

部では生活必需品とはいえません

需要も起こりません。自動車は都心

経済の活性化に繋がります。

にも結びつきやすくなり、ひいては格があまり下がらなければ、買換えていくべきでしょう。既存住宅の価てしまいます。この仕組みを改革し多くの消費者は住宅取得をためらっ

落してしまうと、若い世代に限らず、はあまり下がりません。これほど下います。欧米では既存住宅でも価格の価格の下落幅が非常に大きいと思が国では新築住宅に対する既存住宅の構築が重要と指摘しましたが、わ

永濱 先ほど、良好な住宅ストック

定性が出生率に実際に居住コストの高低や住宅の安否に関わっているかもしれません。

でいますが、出生の高低も住宅の良

わが国は非常に出生率が落ち込んう。そうした人も含め若い世代の人が高い人は稼ぐ人も出てくるでしょフラット化して、若い人でも生産性

来はいままでよりも年功序列賃金が入の多い人もいます。おそらく、将いかもしれません。若い世代でも収た 税 制 も、 ア イ デ ア と し て は 面 白

住 宅 取 得 を 促 す た め に、 若 い 世

影響しているとたちに良質な住宅を取得してもらいあれば、子どもたちが一日の多くをいった研究もあたいという気がします。

代 に 限 っ て、 ロ ー ン の 金 利 の 部 分

り ま す。 少 し で定行 海外では住宅の所有者が自分過ごす保育園にこそ、もっと多くのも出生率を上げでちゃんと手をかけています。資産は経費として所得控除ができるとていくためには、性を維持することもありますが、生消費税による財源を投入して欲しい

若い世代がア

か、管理費を所得控除する、といっ

フォーダブルに活の豊かさを表現しているのでしょと思います。

良好な住宅に安う。わが国でも、住み手が住宅に関心を持って手をかけることで、住宅定して住まえる

ようにするとの価値を上げていくことに繋がる仕組みづくりが大事だと感じます。

いった政策が必要でしょう。

NO.109510

税対象から住宅を外せば、駆け込み

FutureofReal Estate10

若い世代の住宅取得が、経済に好影響を与えると考えれば、若い世代が住宅を取得できるよう、税制についても考え直すべきでしょう。
例えば、住宅にかかる消費税です。
諸外国は住宅に対して消費税をかけていなかったり軽減しているという論点はなおざりにされています。

良質な住宅を若者に届けるためにわが国が持続可能な経済を築いていくためには、豊かな住生活を実現し、若年層の生活の安定を欠かすことはできない。
暮らしと住まいについて長年研究を行い、若年層の住まいニーズにも詳しいリクルート住まいカンパニー
住まい研究所所長（ 取材当時 ）の宗 健氏に、若年層が良質な住まいを確保していくために求められる政策やまちづくりの方策を聞いた。

賃貸マンションは耐震改修を行っていな
ると、三大都市圏の住宅購入検討者全体いとみられる。旧耐震の賃貸マンション （ 万４７３人）のうち ・６％が、の所有者を対象にしたアンケート調査（母㎡未満の物件を検討対象にしている。購数２７４３）では、このうち３・４％しか入者の割合は９・７％であり、１割は確改修を行っていないからだ。耐震診断を実に支持している。検討者の割合が２割
行った割合もわずか６・８％だった。耐震弱に対して、実際の購入者は１割と減っ診断を行わない理由として、所有者の約てしまっているが、これは ㎡未満の物
半数が「改修工事の費用がない」と答え
件に対する潜在的なニーズは強いものている。耐震診断すらできないとなれば、 の、購入には結びついていないともいえ耐震改修はとても期待できない。また、 る。考えられる原因は、供給不足だ。
建て替えについても悲観的にならざるを㎡～ ㎡のコンパクトマンションの供えない。
「当面は改修工事」「検討の必要給は、１９８０年代までマンション供給性なし」との回答が全体の約８割を占め全体の４～ ％を占めていた。ところたからだ。このままでは、耐震性に劣る
が、１９９３年に住宅ローン減税の対象
賃貸住宅が市場に残り、大地震が起きれ
床面積基準が ㎡から ㎡へ引き上げらば若年層を中心に多くの犠牲が出かねな
れた影響か、１９９５年には ㎡未満のい。私は、耐震性が確保されていない賃
供給は０・５％にまで落ち込んでしまっ
貸住宅はいち早く更新していくべきだとた。最近も３～４％台の供給に止まって思う。耐震改修や建て替えを所有者に求いる。 ㎡未満の物件の検討者が約 割めるのが困難だとすれば、公的機関やデに上ることを考えれば、コンパクトマン
ベロッパーに期待するほかない。賃貸住ションには需給のミスマッチが起きてい宅は、耐震改修だけでは市場性が向上しる可能性がある。
ない可能性が高く、建て替えや再開発がこのミスマッチを解消するためには、現実的だろう。タワーマンションのよう
住宅ローン減税の対象床面積基準を再検
な大規模再開発だけでなく、小規模な立討すべきだと思う。２０１６年の住生活地でも可能なコンパクトマンションも選基本計画では、３人世帯の最低居住面積
択肢として考えられる。
は ㎡となっている。子どもを持とうとする若年の夫婦世帯が都心の賃貸から分譲へ移ろうとする際に、コンパクトマン
コンパクトマンションのションに住宅ローン減税が使えなければ、重要性
支出の多い若年層は子どもをあきらめることも可能性としては考えられる。また、
２０１８年 月～ 月にリクルート住まい研究所も協力して不動産流通経営協会が行った「 ㎡未満の住宅の居住満足度 —住宅購入がライフスタイルに与える影響
消費者は ㎡以下のコンパクトマン
ションを支持している。２０１７年 月～ 月にリクルート住まい研究所も協力して不動産流通経営協会が行った「『ひとり住まい』の持ち家ニーズ調査」によ

50

50

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50

50

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2

若年層の
住まいのリスク
総務省統計局によるとわが国では、若年層（ 歳未満～ 歳）の単身世帯の８割以上が賃貸アパートや賃貸マンションを指す「借家の共同住宅」に居住している。
若年層は、入学・入社・転勤・転職や結婚等に伴う移動の可能性が高いため、柔軟に動ける借家住まいは当然だろう。ただし、借家の一部には安全性に課題がある。２０１３年の住宅・土地統計調査を基に東京都が推計した東京の木造の共同住宅の耐震化率は、 ・４％だった。木造の共同住宅はその大半がアパートだと考えられる。耐震化されていない共同住
宅は木造・非木造合わせて約 万戸に上る。東京都だけでも数十万人の若年層が、知らずにリスクに晒されていることになる。
地震のリスクは賃貸マンションにも潜んでいる。東京都が２０１３年に行ったアンケート主体の「マンション実態調査」によると、旧耐震の賃貸マンションは都内に 万２８０２棟あるが、ほとんどの
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4

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2

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都市住宅学会 都市住宅研究センター研究員
1965年北九州市生まれ。1987年九州工業大学工学部卒業、リクルート入社。2003年ForRent.jp編集長。以後、ISIZE住宅情報編集長、R25式モバイル編集長等を歴任。2006年リクルートフォレント
インシュア代表取締役社長。2012年10月よりリクルート住まい研究所所長。2014年都市住宅学会
業績賞。2017年筑波大学大学院システム情報工学
研究科（博士課程後期）
社会工学専攻修了、博士
（社
会工学）
。
国土交通省・ITを活用した重要事項説明等のあり方に係る検討会委員など歴任。
現在、麗澤大学経済社会総合研究センター客員研究員、
都市住宅
学会都市住宅研究センター研究員。
著書に、
「都市の
老い 人口の高齢化と住宅の老朽化の交錯」
（2018
年、
共著、
勁草書房）
。

67

宗 健（そう・たけし）

1

11

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10

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6

に関する調査」では、 ㎡～ ㎡の物件と ㎡～ ㎡の物件の居住満足度には差がほとんどない、という結果も出ている。
少なくとも、都心に限っては、 ㎡以上のコンパクトマンションに対しては住宅ローン減税の対象とすべきだ。
なお、前述の２０１７年の不動産流通経営協会の調査によると、三大都市圏の住宅購入検討者や購入者全体のうち、「過
去５年以内には単身で住む予定があった」と答えた人は４３９７人（下図の赤枠部分）だった。かつては単身で暮らすとしていたこの４３９７人だが、そのう
ち ・３％（下図の赤枠部分）の人には、
現在子どもがいる。
なお、 ㎡未満の物件の検討者のうち、子どもがいる人の割合は５・９％（下図の赤枠部分）に過ぎない。その一方で、㎡未満の物件購入者のうち、子どもがいる人の割合は ・４％（下図の赤枠部分）と、両者には１割ほどの差が開いた。
これは、子どもがいても ㎡未満の物件を積極的に購入した、購入せざるを得な
かった人がいることを示唆している。減税の基準が変更されれば、都心部を中心にコンパクトマンションの供給が増大することも期待できる。面積は小さいとはいえ、その分、これから家族を形成しようという若年層が取得しやすくなり、既存住宅ストックの厚みが一層増す。
15

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危険な賃貸住宅を更新していくために

過去５年以内に単身で住む予定であった住宅検討者・購入者の特徴

66.3

68.3

66.7

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67.5
32.5

33.7

31.7

33.3

35.1

32.5
未婚・男性

49.1

54.5

58.3

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46.4

40.3
既婚・男性

18.0

12.9

8.0

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未婚・女性

26.1

27.0

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23.9

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既婚・女性

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25–34 歳

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35–44 歳

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45–54 歳

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40.7 歳39.3 歳41.7 歳

42.4 歳40.2 歳43.2 歳

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49.4

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配偶者

21.1

15.7

7.2

22.2

28.3

18.5

32.1

子ども

17.3

13.1

5.9

18.5

22.9

15.4

25.8

父親

14.5

18.2

16.8

19.2

9.7

8.6

10.2

母親

17.6

21.6

19.0

23.5

12.5

10.9

13.1

兄弟姉妹

6.6

8.4

8.1

8.5

4.3

5.9

3.7

その他の親族

1.7

1.8

1.6

1.9

1.6

2.2

1.3

恋人・パートナー

2.4

2.3

2.6

2.1

2.6

2.0

2.9

友人

0.5

0.4

0.6

0.2

0.7

0.5

0.7

その他

0.5

0.7

0.4

0.9

0.3

0.1

0.4
同居家族

一人暮らし
（自分のみ）／自分る。単身世帯の増加は賃貸需要を拡大させることになる。私は、賃貸住宅の需要が増加するタイミングを捉えて、耐震性の低い木造賃貸住宅や旧耐震のマンションを更新して、耐震性を確保したコンパ
クトマンションなどに更新していくべきだと思う。耐震化への誘導策として、賃
貸住宅の賃料を消費税の課税対象にして

67.5

32.8

年齢

67.2

女性

婚姻状況
×性別

男性

人口問題研究所は、単身世帯は２０３０
年には現在の約１８００万世帯から約３０００万世帯になると予測している。
東京でも単身世帯は増え続ける。東京都の予測では、都内の総世帯数は２０３０
年には頭打ちになる一方で、単身世帯は
２０１０年から２０３５年にかけて約
２９２万世帯から約３２４万世帯に増え
n − （4,397） （2,502） （1,077） （1,424） （1,895） （528） （1,367）
性別

いくことも考えられる。諸外国では一般
的に賃貸住宅の賃料は消費と捉え、消費税の対象にしている。わが国では、賃貸住宅の所有者を課税事業者としていない。かつて、消費税導入時の１９８９年には家賃も消費税の課税対象とされていたが、賃貸住宅所有者の売上高が免税点を超えないことが多いことや、賃貸住宅の入居者に対する逆進性の緩和などを背景に、１９９１年から非課税になった経緯がある。しかし、居住すること自体が危険な
木造賃貸住宅や旧耐震マンションを更新
していくために、こうした賃貸住宅に対しては、再度、家賃を消費税の対象にすることを検討し、これを財源に更新に対する補助を行っていくのもよいのではないか。
昨今、生活保護受給者の増大傾向が見てとれる。背景には高齢化があると見られ、受給者の過半数は高齢者世帯となっている。試算では、賃貸居住の高齢世帯の３分の１程度が生活保護を受給していることになる。これは、高齢時の居住の安定には、持ち家が大きな効果を発揮していることを示唆している。つまり、政策として現在の若年層の持ち家取得を誘導できれば、少なくとも出生率向上に寄与できる可能性があるだけでなく、将来の生活保護や社会保障費の増大を緩やかにできる可能性がある。
危険な既存住宅の更新に合わせてコン
パクトマンションなどを供給することは、
若年層の多様化するライフスタイルに対応し、住まいに対する満足度や幸福度を高め、安心できる老後にもつながるのではないだろうか。
（談）

NO.109

7

60

50

50

40

わが国の単身世帯（単独世帯）は今後も一貫して増加を続ける。国立社会保障・

FutureofReal Estate

出典：不動産流通経営協会「『ひとり住まい』の持ち家ニーズ調査」※特に記載がない場合、単位は％

13.4

平均

41.4 歳
55–64 歳

購入者
検討者

50 ㎡未満 50 ㎡以上
購入
購入
購入者全
体
50 ㎡未満 50 ㎡未満
検討あり 検討なし
検討者
全体
全体

※ｎ≧ 30 のとき、全体 +10 pt 以上
全体− 5pt 以下
全体− 10pt 以下
全体 +5pt 以上

50

17

50

都市再生と職住・育住近接
大島町 利島村 新島村 神津島村 三宅村

御蔵島村 八丈町 青ヶ島村 小笠原村

国際ビジネス交流ゾーン
中枢広域拠点域
自然環境共生域

青山 佾 氏
新都市生活創造域
多摩広域拠点域
多摩イノベーション交流ゾーン

2025年
まちづくりに向けたストラテジー
東京のグランドデザインの地域区分図

第 3 回

明治大学名誉教授青山佾（あおやま・やすし）
1943年 東 京 生まれ。1967年 中 央
大学法学部法律学科卒。東京都庁経済局入庁。中央市場・目黒区・政策室・衛生局・都立短大・都市計画局・生活文化局等を経て、高齢福祉部長、計画部長、政策報道室理事等を歴任。1999年より東京都副知事（危機管理、防災、都市構造、財政等担当）。
2004年明治大学公共政策大学院教授就任。主な著書に「世界の街角から東京を考える」（2014年、藤原書店）、「都市のガバナンス」（2012年、三省堂）など。

ンが混在することも一般的になってき

準工業地域において町工場とマンショ

性や賑わいを創出する面で優れており、る。商業地と住宅地は混合の方が利便とは正反対の価値観が主になりつつあから半世紀が経過した現在では、当時いう発想だ。しかし、都市計画法制定けることで、両者の衝突をなくそうと価値観があった。それぞれを厳格に分に、住宅地と工業地は相反するという

当時社会問題となっていた公害のようというものだ。この思想の背景には、それぞれに合わせて建築規制をかける

住 宅 地、商 業 地、工 業 地 を 峻 別 し て、きた。都市計画法の基本的な思想は、た都市計画法の思想に基づいて進んで旧都市計画法を改正する形で制定されわが国の都市計画は、1968年に都市再生の効果

都市調査会代表建てられた陳腐化・老朽化し、安全性にも課題が生じてきたオフィスビルを更新する、という都市再生が行えるよ

うになった。この効果は非常に大きかった。一方で、都市再生に対してはいわ

ゆる「2003年問題」と呼ばれるビル床過剰説といった形での批判があったのも事実だ。実際には、2000年前後から、パソコンとインターネットの普及により、オフィスに対しては従来の事務作業スペースから会議やミー

ティング、研修といった交流機能が求められるようになっていた。これはロ全般で起きていたオフィスの質的な転ンドンやニューヨークといった先進国
た。また、都市の国際間競争が激しく

もともと都市計画法の用途地域は、機能を持つ都市へと再生することがでろ国際競争でも引けを取らない高度なたビル床は過剰になることなく、むし
米国のゾーニングの考え方を参考にしきた。

別措置法による都市再生特別地区といみになっている。特別法の都市再生特や容積率を適用除外するといった仕組

で、都市再生を行う場合には用途規制

は、特別ゾーニング地区と似た考え方

入れていなかった。都市再生特別地区

いったフェーズになっている。街区と区と街区を連担して再生していくと新に変わり、2010年代に入って街

スや中小ビルといった街区単位での更オフィスビル単体の更新から、オフィ

これまで３つのフェーズで進んできた。

2002年頃に始まった都市再生は

都市再生は新たなフェーズにう新たな制度ができたことで、戦後にスが適用される）という考え方は採り

グ地区 」（ 条件を満たすと容積ボーナているが、米国にある「特別ゾーニン

く都市再生特別地区だ。

換だった。そのため、東京においても、教授の青山佾氏に聞いた。

従来のデスクスペースや会議室だけで画、都市行政を研究する明治大学名誉なり、それぞれの都市の固有の魅力を開発に期待される役割について、都市計

打ち出していくにあたって、厳密な用れるようになっている。都市再生・都市再なく、レセプションやラウンジ、応接室、や、職住・育住近接のまちづくりが求めら

途区分に従って都市を再活性化しているために、近年はミクストユースのまちづくり

研修室といったコミュニケーションス

激しくなる中で、都市固有の魅力を増進す

くには容積率や手続きといった面で限

課題や戦略を探る。都市の国際間競争がペースの需要が飛躍的に増加した。結

際競争力のある都市を創っていくための界が出てきた。そこで考え出されたのフト・ハード両面から識者の意見を聞き、国果として、都市再生によって供給され見据えて、東京のまちはどうあるべきか。
ソ

が特別法の都市再生特別措置法に基づ

東京オリンピック・パラリンピックの開催後も

8

街区を連担して再生するとなると、そ

都市固有の産業の競争力が問われていス、住宅、商業が混在したまちづくり

は感性に訴えかけられる快適なオフィ

心居住のハードルは高いままだ。最大

ただし、ファミリー層にとっては、都る。しかし、都心部では保育園が足りる。企業はクリエイティヴィティ（創適かつ感性に訴え、コミュニケーショていないために、都心居住を諦めていこは中小ビルだけでなく住宅も含む大きなまちづくりになる。再開発にあたっンを増大させるオフィスを求めている。

今 年 ３ 月、 東 京 都 は「 都 市 づ く りるケースがあると思われる。これを改のハードルは保育園の問題だ。共働きて、オフィスビルを建てるだけではま快適なオフィスに求められるのは、この グ ラ ン ド デ ザ イ ン 」 を 公 表 し た。

めるには、国の認可保育園の面積基準が求められるようになっている。

ちが機能しない。そのため、オフィス
れまで以上の交流機能であり、個性や

2040年代の目指すべき東京の都市造性）を高め、発揮させるために、快ビルだけでなく、住宅、商業、ホテル、
寛容性、ダイバーシティだ。その一端がシリコンバレーとは別にロ多かったが、近年、グーグル

外にオフィスを設けることが界的なIT企業はこれまで郊うスタイルに変わっている。また、世サラダなどを自分で選んで食べるといての揚げ物と定食主体ではなく、野菜

都心が拡大・発展したことを意味する。

れていた「中枢広域拠点域」、いわゆる従来、首都高速中央環状線の内側とさ

活創造域」に位置付けた（図）
。これは

域拠点域」
、外環道の内側を「新都市生として、環状七号線の内側を「中枢広都 は「 交 流・ 連 携・ 挑 戦 の 都 市 構 造 」たものだ。このグランドデザインで、るものではない。都市機能は高額所得

都心居住は、高額所得者だけが叶え

近接を叶えることも可能だろう。

で待機児童を減らし、都心居住・育住いる。ベビーシッターを活用すること

２０１８年から都は補助の対象にしてターへの補助は行われていなかったが、とが求められる。これまでベビーシッ

シッターを積極的に活用していくこを緩和していくこと、もう一つはベビーが一般的になる中で、できるだけ都心

コンベンション、スポーツ、レストラン、を示すのが社員食堂の復権だろう。社の姿とその実現に向けた、都市づくりに住みたいというニーズは強まっていアート関連といった多様な施設も開発
員食堂といっても、近年の食堂はかつ

市街地再開発と住宅することになる。ミクストユース（複の基本的な方針と具体的な方策を示し

サンゼルスの海岸沿いに新た者だけでは維持できない。都市のイン

いまや都市の国際間競争においては、IT、メディア、医薬といったクリエ

なオフィスを設けるなど、都こうした東京の発展を踏まえれば、環合利用）のまちづくりだ。

イティブかつ高度な研究を必要とする市の気候や文化、景観をこれ

アフォーダブルな住宅が首都高環状線

フラやサービス業を支える人たちがいの内側に必要になる。また、都心の概状七号線の周辺の再開発、旧耐震の戸

近年、都心における再開発でタワー

念が環状七号線に拡大したということ

建住宅、賃貸住宅、共同住宅を質の良IT企業もある。つまり、都マンションが目立つのは、それだけ都

は、住宅とオフィスも環状七号線の内まで以上に重視するように市の国際競争力の向上にあ市 の 防 災 性 の 向 上 や、 都 心 居 住 へ の側の中で供給されていることを意味すて、初めて魅力的な都市が成り立つ。

たっては、いかに都市固有のニーズが強いからだ。特に都心居住のい住宅へ更新していくことは避けられ魅力を増進させ、新たな産業る。その象徴が、大企業が最近設置をなっている。日本でも、鎌倉を誘致し、企業の生産性向上

背景には、いまだに高い混雑率となっ始めるようになったサテライトオフィ

この人たちに向けても当然、質の良い、に貢献できるかが重要になっている通勤電車の問題がある。交通イ

ないだろう。

て い る。都 市 固 有 の 魅 力 は、る再開発によって、良質な住宅を供給スだ。環七内側、もしくは周辺におけだに混雑率が199％という路線もあすることは、一般的な家庭にとってもンフラ、とりわけ新規の地下鉄路線がた身体的・感性的に訴える価る。通勤の厳しさを少しでも和らげる

非常に重要だと思う。
（談）

開業していないために、一部ではいま値からも構成されている。しために、職住近接を求めるのは当然だ。

スポーツ、芸術、食事といったがって、都市再生においてNO.1099にオフィスを設けている上場

新宿野村ビル内にオープンした同ビル従業員向けの共用施設「NEON」のカフェ

BOOK REVIEW
ブック・レビュー「第8 回 不動産協会賞」

を決定「 不 動 産 協 会 賞 」は、不 動 産 協 会の社 会 貢
献 活 動の一 環として、日本 経 済や国民生 活に関する著 作 物 の 中から、世 の 中 の 多くの方々に読んでいただくことにより、当 協 会が直 面する幅 広い課 題についてご理 解をいただくのに資する著作物を表彰するものである。
著作のジャンルは、「 国際競争力を高める都市
再生」「良好な住宅ストックの形成」「防災・減災｣「 環境問題 」「 持続可能なまちづくり」「コ「不動産協会賞」選考委員（敬称略、役職は選考時）

ンプライアンス｣「法制度」「エネルギー問題」

青山 佾(座長)

平成30年3月の最終選考委員会（座長・青山

田中里沙

第8回「不動産協会賞」
として、大月敏雄氏（東など、幅広い分野の著作物を対象としている。

明治大学公共政策大学院 教授

佾明治大学公共政策大学院教授）
において、事業構想大学院大学 学長・宣伝会議 取締役副社長兼編集室長

京大学大学院工学系研究科建築学専攻教授）

増田寛也の「町を住みこなす 超高齢社会の居場所づく

東京大学公共政策大学院 客員教授・野村総合研究所 顧問

三橋博巳

り」
（ 岩波書店）、松本理寿輝氏（ナチュラルス

伊藤公二

知っていますか」（ 小学館）、吉原祥子氏（東京日本不動産学会 顧問

マイルジャパン代表取締役）の「まちの保育園を

住友不動産 取締役

黒川洋

財団政策研究所研究員）の「人口減少時代の内田要

度のゆくえ」（ 中央公論新社）
の３作品、
また特

土地問題『所有者不明化』と相続、空き家、制

野村不動産 常務執行役員
不動産協会 副理事長 専務理事

別賞として、著アラン・ドラモンド氏、翻訳まつむら
ゆりこ氏による「みどりの町をつくろう 災害をのりこえて未来をめざす」（福音館書店）を決定した。
表彰・祝辞を述べた
菰田正信理事長

岩波書店

大月敏雄 ︵東京大学大学院工学系研究科建築学専攻教授︶

町を住みこなす者

町 そのも のが 多 様

超高齢社会の居場所づくり

著

出版社

内容

性を持つことが重要である︒

これ まで 開 発 さ れてき た地の多くでは︑住民の高齢化が加速している︒今後 ︑

ニュータウンや 郊 外の住 宅

住宅地に求められるのはライフステージに合わせて柔軟に変化することである︒住宅そのものばかりでなく町全体が︑多様化するニーズに対応できることの変遷といった歴史的な考察もあり︑今後のまちづが町の再興に繋がっていく︒日本の住宅供給や家族くりを考える上で参考になる一冊︒

大月敏雄氏の話 いま︑多くの人が︑住宅地の今

安 を 持っていると思いま

後 について 漠 と し た 不す︒私はこの本で︑﹁時間﹂︑﹁ 家 族 ﹂︑﹁ 引 越し﹂︑﹁ 居 場 所 ﹂というキーワードで住宅地の展望を示しました︒﹁時間﹂は︑ 年を超えるような人生のスパンで住宅を考えるほうがよいこと︒

ること︒
﹁引越し﹂
は︑
引っ越す人の多くが同じ地域に留﹁家族﹂
は︑多様な家族を受け入れる住宅が求められまることを踏まえて︑多様な住まい方に合わせた住宅

を地域で用意することが︑町の持続性に繋がること︒そして︑﹁居場所﹂
は︑１人用の居場所だけでなく２人３

人の居場所︑町の中のあちこちに居場所をつくっていく

ことの重要性です︒

現在︑厚生労働省が住まい・医療・介護・予防・生活支援を一体的に提供する地域包括ケアシステムの構築を進めています︒地域包括ケアは︑馴染みのある居住環境の中で︑なるべく自宅に近い環境で終末期を過ごせるという考え方です︒﹁時間﹂︑﹁家族﹂︑﹁引越し﹂︑﹁居場所﹂の観点を重視することが︑
地域包括ケ

アにおける住宅供給で重要になってくると思います︒

60

10

小学館

松本理寿輝 ︵ナチュラルスマイルジャパン代表取締役︶

まちの保育園を知っていますか著 者
出版社

人口減少時代の土地問題﹁所有者不明化﹂と相続︑空き家︑制度のゆくえ
吉原祥子 ︵ 東京財団政策研究所研究員︶が設けられるなど︑生活の変化にたいそう心を動かされました︒その頃から環境配慮や持特別賞

みどりの町をつくろういます︒
こうした取り組みを引き継ぎ︑発展させていくのは若い次世代の人たちです︒
この続可能な開発といった取り組みは続けられて災害をのりこえて未来をめざす
著 者 アラン・ドラモンド
まつむら ゆりこ
アメリ

福音館書店

われています︒幼い読者が社会や環境といっ本はアメリカの学校では授業の教材として使た複雑な問題を自分たちの課題として考え

訳るきっかけになることを願うばかりです︒

翻中央公論新社内容

まつむらゆりこ氏の話 この本は２００７

出版社

著 者
出版社

持 ち 主の居 場 所 やカの小 さ な 町

ま ち ぐ るみで 子 ど も た

生 死 が 判 明 し ない土 地 の内容

で 起 こった 巨

内容む保 育 園づくり︒地 域の魅 力を﹁ 所 有 者 不 明 化 ﹂問 題の実

ちと地域が一丸となって取り組活かした保 育 園は︑それ自 体 も資 源 と なり ︑ま ち づくりにつな

月にカンザス州グリーンズバーグで起き能 性が高い課 題について︑空き家 問 題や相 続・登 記の人口が減少していく中で︑全国へ拡大していく可話を元に描かれた絵 本 ︒人々が町の未 来

いく ま での 実町が復 興して大 災 害 から ︑す︒人々が﹁災害はまちが生まれ変わるチャン

設住宅の暮らしの厳しさを丁寧に描いていま

ついて市民の総意を得ることの難しさや︑
仮

モンド氏は風通しのよい︑
かわいい絵で︑復興にた竜巻の被害と復興を描いたお話です︒ドラ年

育所の取り組みに迫る︒園では︑子どもたちの可能性を

制 度の問 題の本 質から解 決の糸口までをわかりやについて本 気で考 えながら︑自 然 を 最 大

大 竜 巻による

信じ︑子どもを取り巻く 周 囲の人との対 話 ︑地域コミュ

す く 描 く 内 容は︑今 後の日本の土 地 制 度のあり方態に迫る作 品 ︒今 後 ︑日 本

ニティとの関わりに重きを置いており︑保 育 園の枠 組みについて考える契機となる作品である︒

がっていく ︒東 京の小 竹 向 原 ︑六本 木 ︑吉 祥 寺の認 可 保を超えて︑子どもたちがまちづくりの担い手となっていいます︒
この本では︑
私た創っていくものだと思って

私 は︑保 育 園 は 社 会 を

松 本 理 寿 輝 氏の話

地の所有者の特定に時間がかかり︑支障となる例が解 消 ︑空き家 対 策で︑土災害復旧︑耕作放棄地の会 課 題となっていま す ︒﹁ 所 有 者 不 明土地 ﹂が社

吉原祥子氏の話

人々は資源をどう節約するか摸索し始めもだった１９７０年代に石油危機が起き︑アラン・ドラモンド氏の 話

私 が子 ど丸善書店の丸の内本店・日本橋店では、不動産協会賞の受賞を祝い、受賞
３作品を置く特設コーナーが設けられました。千代田区丸の内の丸の内オアゾにある丸の内本店では、３階の土木・
建築・理学・工学などの専門書コーナーに、
不動産協会賞のポスターとともに受でも参考になる作品である︒（期間限定・現在は終了）あると思っています︒

スでもある﹂と語っていることに感動しましちの保育園の歩み︑
子ど各地で報告されています︒根本には︑不動産登記制度限に活かした町づくりを行い復興するまもを中心とした社会・まちづくりについて記していま

のあり方︑
地籍調査︑
所有権の考え方といった︑普段はていました︒家々の屋根には太陽光のパネル

での姿は︑子ども 向けの作 品としてだけす︒人の一生において︑０〜６歳の時期は︑社会を形成接することの少ない制度の課題があります︒そのため︑所にまで届きます︒絵本には大きな可能性がしていく人材を育てる大事な時間です︒その時間を土地問題は個人の相続と密接に関係し︑一人ひとた︒子どもの頃︑心にしみ込んだものは︑深い

担う保育園や幼稚園に︑
温かいまなざしを注いで欲し（アラン・ドラモンド氏の挨拶を代読したまつむ
らゆりこ氏）

ではな く ︑自 然 災 害が多い日本におけるる︒これからの保育園のあり方を考える一冊︒

5

賞作品が並べられました。

まちづくりや地 球 環 境 問 題 を 考 える上日々︑卓越した知性や感
いと思います︒子どもたちは︑りが﹁自分のこと﹂として考えていく必要があるにも

また︑
保育園︑
幼稚園︑
認定こども園︑小学校は︑まち性を発揮しています︒

が難しいという特徴があります︒本書では︑問題の実態と全体像をわかりやすく整理することを試みまし

かかわらず︑
自分の暮らしと結びつけて理解すること保育園を繋ぐコミュニティコーディネーターという職種た︒所有者不明化問題を一挙に解決するような万能

FutureofReal Estate

づくりの拠点にもなりうる存在です︒私たちは︑地域とを各保育園・認定こども園に配置し︑地域に開かれたカ

実態に見合う手続きの簡素化︑
土地情報基盤の整備︑革を一歩ずつ進めていくべきです︒相続登記の促進や︑利用見込みの低い土地の﹁受け皿﹂を用意するととも薬はありません︒既存の制度を活かしつつ︑必要な改う長所があります︒保護者はもっとも身近な﹁地域の日保護者の方と接し︑関係性や結束を深めやすいとい

思います︒

に︑
所有者の責務について考えていくことも重要だと

取り組みは各所に広がりつつあります︒保育園は︑毎人﹂でもあります︒私たちは︑地域の人︑子どもから高NO.10911

フェを併設するなどの取り組みをしています︒同様の齢者までを繋ぐ役割を担っていきたいと思っています︒

丸善書店にて不動産協会賞
特設コーナー設置

デベロップメント 職住・育住近接を実現する
最前線

くさも魅力だ。首藤氏も気の置けない商内でも最大級の商店街だ。商店街の気さ

約800ｍ、
店舗数は約250に上り、
都

しては日本でも有数の長さを誇る。全長

共働き家庭が増加する中で、若い世代の職住近接・育住近接のニーズは高まっている。
２０１８年の国土交通省の国民意識調査でも、若い世代ほど職住近接・育住近接のニーズが高いことが表れている。
職住近接・育住近接を叶えるには、住宅を供給するデベロッパーの創意工夫も求められる。
三井不動産レジデンシャルなどが品川区で、三菱地所レジデンスなどが国分寺市で手がける、
職住近接・育住近接を実現するマンションを紹介する。

まちに溶け込む、感じのいいマンション「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」

店街の雰囲気を顧客に説明しているとい

業協力者は三井不動産レジデンシャルと者優先道路、
公共駐輪場も整備される。
事

災・安全なまちを目指した再開発である

性と住環境が優れていること、そして防う」と話す。「感じのよさ」の理由は、利便「林試の森公園」は徒歩 分圏だ。
同公園て 、広大な緑が徒歩圏にある 。都立公園

住環境も魅力だ。都心にいながらにしう。

旭化成不動産レジデンスの 社で、三井こと、武蔵小山のまちに見合った機能・意しており、約は、旧林野庁林業試験場の跡地を公園にの広大な面積にクスノ
匠であること、の３つだ。

パークシティ武蔵小山は、武蔵小山駅

クシティ武蔵小山）の広告だ。

クシティ武蔵小山 ザ タワー」（以下、
パー

黒線武蔵小山駅前徒歩１分に建つ、「パーパフェと筍で顔を覆っている。
パフェは、チコピーの下には、外国人モデルの男女がシティ武蔵小山の広告の白抜きのキャッ

かさない、
おおらかなイメージだ。
パーク

寄り添い、
優れているのに、それをひけらピーにある「日本一、感じのいい」は、地元にる。また、日常の買い物の利便性も高い。

線で分という交通利便性が挙げられ大手町にも都営三田線、東京メトロ南北

歩 分、そこから山手線目黒駅には 分、住環境は、東急目黒線武蔵小山駅まで徒「 感 じ の よ さ 」を 構 成 す る 利 便 性 とション販売の現場でも、お客て世帯だという。「他のマンくが ～ 代の共働き・子育

ルームの来場者や契約者の多パークシティ武蔵小山のキャッチコ

不レジは住宅販売も手がける。

前のパルム商店街沿いの一部エリアを再

駅前のアーケード商店街「パルム商店街」

武蔵小山駅には総合スーパーがあり、パ山のまちに寄り添うマンションを世に出

パー、八百屋、鮮魚店、パークシティ武蔵小山の販売を手がけ

あらゆる生活利便のリーニング店、書店とンションになる。店舗部分には約 店舗

3

イキャンプ場や冒険広場もあり、子育て

世帯にはうれしい。

首 藤 氏 に よ る と 、モ デ ル

40

12

パークシティ武蔵小山 ザ タワーの完成予想図

三井不動産レジデンシャル、旭化成不動産レジデンス
日本一の商店街の再開発
一時期、電車のホームドア広告に「日本一、感じのいいタワマンへ。
」というキャッ

開発する「武蔵小山パルム駅前地区第一のケーキ喫茶「王様とストロベリー」のもルム商店街にもスーキやアカガシ、プラタナスといった多く

種市街地再開発事業」の再開発建物のうの。
そして筍は、江戸時代、
武蔵小山が筍の層部分の住宅のほか、低層棟の店舗およる三井不動産レジデンシャル都市開発一商店が揃っている。パ

学 習 塾 、カ フ ェ 、ク

したいという思いを表した。

部・事業室の首藤氏は、「近年では類稀なルム商店街はアー万5000㎡に上る。超高層部分は地立地に加えて、
防災性、住環境も優れてい上 階建て、総戸数624戸のタワーマが入るほか、
広場、
生活支援施設（地域コ

ケード付き商店街と

30

1

20
る。本当に感じのいいマンションだと思40の樹種が植わっている。子ども向けのデち、
超高層部分にあたる。
同再開発事業の名産地であったことに因んでいる。
武蔵小チコピーが目立つ広告が出ていた。
東急目

10

施行面積は約 ・9 、再開発建物は超高

職住近接と暮らしやすさ

12
ha

2

び生活支援施設、地下の防災備蓄倉庫なha

ど か ら 構 成 さ れ 、延 床 面 積 は 約

0ミュニティ施設、子育て支援施設）、
歩行7
41

じのよさ」を構成する要素だ。
東京都は同

防災・安全をめざしたまちづくりも「感は「感じのよさ」を表している。

などの配置を工夫した。窓がある開放感

けるためにバス・トイレやエレベーター点」（首藤氏）。
タワーマンションで窓を設

ゾーン。
特徴は、
すべての部屋に窓がある

ため、2LDK～3LDKがボリューム「ファミリー層をターゲットにしているりも共働き・子育て世帯を意識している。

と思う」。
パークシティ武蔵小山は、
間取やすいことが契約の決め手になっている

近接に加えて、住んだ時のイメージが涌きものがない』と言われることが多い。
職住点、『パークシティ武蔵小山には足りない様の職住近接のニーズを強く感じる。
そのす。
パークシティ武蔵小山は、
不燃建築物

れだけ心配が大きかったということ」と話しよう』という人がほとんどで驚いた。
そた。
反対されるかと思ったら、『賛成だ、協力が出た時に、高齢の地権者に聞いて回っ課題だった。
長谷川理事長は、「再開発の話ていなかったものの、火災への対応は重要夜警をしたほどだ」。
大規模な延焼は起き事のおそれは強かった。
冬は、
火の用心の

造密集市街地に火を使う飲食店が多く、
火政行理事長は、「商店街は戦後に建った木ての願いでもあった。
再開発組合の長谷川

応力の強化を図ること」は、地元住民たっ成を図ること」だ。
とりわけ、「地区の災害対

さわしい安全で快適な歩行者空間等の形

応力の強化を図ること」、
最後に、「駅前にふ上を図ること」、もう一つは、「地区の災害対来街者の活動・交流拠点としての機能の向の３つを挙げている。
一つは、「地区住民や小山は地元に貢献していく。

ペースとなることで、パークシティ武蔵

時は賑わいを創出し、発災時には避難ス

フト・ハード両面の効果に注目する。
通常の一つとなることを期待している」と、
ソするスペースが生まれ、重要な防災拠点などの災害時にも帰宅困難者が一時滞在

がる新たな広場ができることで、大地震くる計画をしている。
また、駅前広場と繋ミュニティを生かした防災活動の場をつ

ストルーム等の開放を図るなど、地域コ

は、災害時にパークシティ武蔵小山のゲ

田貴稔課長は、「施行者である再開発組合する。品川区都市環境部都市開発課の稲備蓄倉庫が設けられれば、安全性は向上

ンションと商業施設、そして広場と防災

えにくく、免震構造を採用したタワーマ

うように、
パークシティ武蔵小山も、
でき

ベントだ。
こうした素朴さと歴史に寄り添りであり、武蔵小山の歴史を感じさせるイ

るだけ素朴な意匠を目指した。「威厳のタワーではなく、
まちの人に微笑むタワーで木林、畑が広がる農村地域だった。

の名産地として知られる竹林や雑る。
大正時代頃まで、
武蔵小山は筍

の意匠と、店舗部分にも表現され「感じのよさ」は、
パークシティ武蔵小山

植栽のあるテラス（屋上庭園）で繋げ、低層に位置する低層棟と、左側の超高層棟は、

調にした。
また、
駅から向かって正面右側

デザインも軽やかさを表現する水平を基（ベージュ色とカーキ色）に、
ファサードのホームページ）と、外壁はアースカラー

小山駅が開業して以降だ。
駅の開業

低層棟の店舗約 店のうち、約 店はパルし、
パルム商店街との一体感を醸成する。

12で急速に発展したが、元来の素朴さ

天井高を2600mmとし、空間の広がりを演出したり」だ。
武蔵小山出身の有名シェフ

催されている「ムサコのたけのこ祭

2012年からパルム商店街で開は 変 わ っ て い な い 。そ の 象 徴 が 、ことになる。

さとまちの賑わいを引き継ぎ、
発展させる

てくれば、
パークシティ武蔵小山は、素朴舗の焼鳥店や和菓子店、果物店などが戻っ

ム商店街に出店してきた店舗の予定だ。
老

20がつくった筍汁が振る舞われる祭

40

再開発でまちを安全に

再開発組合の設立認可の中で、パルム商店

まちとして発展が始まったのは 、部の店舗を訪れた来街者も回遊しやすくありたい 」（ パークシティ武蔵小山公式

1923年（大正 年）に目蒲線の「感じのよさ」
を創る
広場と店舗部分

武蔵小山駅前から見たパークシティ武蔵小山（左側）とパルム商店街

FutureofReal Estate

NO.10913を求める住民の思いに沿ったものだ。燃

高層棟と低層棟を繋ぐザ・テラス（屋上庭園）

街の同再開発の目的としておおまかに次
日常は賑わいを創り、災害時には避難スペースとなるザ・プラザ（広場）

デベロップメント
最前線

四季の森レジデンスギャラリーの小倉所レジデンスのザ・パークハウス 国分寺

京建物、大栄不動産の３社が行う。

る。開発供給は三菱地所レジデンス、東の中層マンション２街区から構成されや学童が自宅や駅に近い、育住近接と同共働き世帯にとって職住近接は、保育園の動線上になければ、
タイムロスになる。

童が駅から遠い、あるいは駅から自宅へお迎えにいけるか思案する。保育園や学入った後も、いかに効率よく学童保育に迎えをするかを悩み、子どもが小学校にれる前からいかに効率よく保育園に送りく。共働きの親は、子どもを保育園に入ションのため、共用部はかなり充実させの機能を綿密に企画した。
「大規模マンる。共用部についても、ファミリー向け

戸をファミリーの好む南向きにしてい配棟を工夫して、全体の８割近い374

はっきりとファミリー向けにした。
また、LDK・４LDK、残りは２LDKと、間取りは494戸中484戸を３のコンセプトは決定していた。
そのため、まったが、当初から「ファミリー向け」

高の学びになる」をモットーにしたワー

未来研究所」の協力のもと、「遊びが最つは「NPO法人 東京学芸大学こども

た地元料理研究家との料理教室。もう一つくった。一つは、国分寺の野菜を使っ地域との繋がりを持てるような仕組みもりを感じられるスペースにした。また、

もちゃ美術館」の監修を受け、木の温も

ペースは木のおもちゃで有名な「東京おラウンジとキッズスペースも作り込ん致を計画の早い段階で検討し、地元の国共用部の充実に加えて、「保育園の誘14

職住・育住近接を実現する

育住近接を考えつくしたマンション「ザ・パークハウス 国分寺四季の森」

長だ。小倉氏は、共働きで子育ての真最

三 菱 地 所 レジデンス、 東 京 建 物 、 大 栄 不 動 産「お客様に説明しながら、自分でも納中だ。その小倉氏が納得しているのは、義だ。ザ・パークハウス 国分寺四季のることができる。タワーマンションではクショップだ。どちらも月１回ペースでションだ。
JR中央線・西武国分寺線国分寺駅から

だ」
（小倉氏）
。コミュニティラウンジで

分寺市子ども家庭部と相談を始めていた

ザ・パークハウス 国分寺四季の森は、徒歩 分に立地する。約 万9000㎡

は英会話教室が開かれるほか、キッズス

1の敷地に、総戸数494戸、地上７階建

13

職住近接・育住近接を叶える得している。自分の家族にまさしく見ファミリー向けの共用施設の追求

ザ・パークハウス 国分寺四季の森の考え抜かれたザ・パークハウス 国分寺
共働き世帯にとって、子育てとは保育

敷地は、もともと総合電機メーカーの研合ったマンションだと常々感じている」。

園、学童、小学校、学習塾への送迎の日々

究所の寮が建っていた。2015年に同

四季の森の職住近接・育住近接だ。

でもある。送り迎えは、子どもが生まれ

土地を取得する前後から商品計画が始そう話すのは、「ザ・パークハウス 国分
寺四季の森」の販売を手がける三菱地所た時から少なくとも６年、長くて 年続

森は、この難しい課題を解決したマン

一般的になりつつあるコンシェルジュ、新宿から直通19分で緑を望める住戸（イメージ）

開催し、地域との交流を図っていく。

15

ゲストルームだけでなく、コミュニティ

民間企業の研究所の森に隣接する「ザ・パークハウス 国分寺四季の森」
完成予想図

が社会課題になっている。共働き世帯が方を変えざるを得なくなる『小１の壁』に対応していないことが多い。親は働きだし、「公的な学童保育は、夜間の延長育についても増設、充実させている。たなっている。市は保育園と同様に学童保家庭の０～２歳児はほぼ全入可能にまで

2018年度の市の見込みでは、共働き

希望する園への決定率も約８割と高い。

ており、認可保育園の整備率は約９割、子育て支援を重視。保育園の増設を進め分寺市は、若い世代を呼び込むために、う結論に至った」（小倉氏）という。国の質の向上や拡充も重要ではないかといを重要視しつつも、これからは学童保育

が、その後市と協議をする中で、保育園す。また、学童保育では英会話もできるも、そこはマンションの敷地内だ」と話れる。子どもがひとりで帰宅するとしてにお迎えに行け、帰りもそのまま家に入なっても、敷地内であれば遠回りをせずる利点について、「両親とも帰りが遅くない。小倉氏は、学童保育が敷地内にあ地内にあることほど便利で安心なものはる。入居者にとって、学童保育が同じ敷

習字や外国語などの習い事まで提供す延長保育だけでなく、宿題のサポート、学校・自宅への送迎、食事の提供、夜間

る「ウィズダムアカデミー」だ。同社は布、恵比寿などで民間学童保育を運営す

教育熱心な地域で知られる目白、田園調

誘致を決めた。この誘致に応じたのは、と、夜間保育が可能な民間の学童保育の車する駅だ。
そのため、新宿へはラッシュ

国分寺駅はJR中央線の中央特快が停

シャトルバスと子育ての意外な関係る。

になってもらいたい」とコメントしていれからの学童保育施設の指針となる施設

しいサービスなどを導入してもらい、こ

民間の学童保育施設として、積極的に新ても学童保育の設置をお願いしてきた。

題となっていた。そこで、国分寺市とし保育のスペースにも限度があることが課

設整備担当課長は、「公設だけでは学童

寺市子ども家庭部の岡田周作・子ども施市も民間の学童保育を歓迎する。国分

世帯にとっては利便性が高い。

なくなる。平日の送迎ができない共働き

験する家庭が多いため、駅前には小学生高一貫校が３校もある。中高一貫校を受向けの学習塾が多い」
（小倉氏）
。そのた

ら入学可能な通学しやすい範囲に公立中家庭が多いといわれている。
「国分寺かな役割を果たす。国分寺は、教育熱心な

シャトルバスは、子育ての面でも大き入居することを考えれば、夜間保育のため、敷地外の英会話教室に通う必要が時でも 分、東京駅も同 分でアクセス

ちろん、ザ・パークハウス 国分寺四季できる。職住近接としては理想的だ。もけ女の子の場合、夜の塾通いは危ないかの送り迎えの車が並ぶ。小学生、とりわめ、国分寺駅周辺は小学生向けの学習塾

36の森の駅徒歩 分の立地は、決して近い

26

運営費は管理組合が大半を負担するが、ンションを所要４分で送迎する。維持・

時間８本、夜間も同４本、国分寺駅とマトルバスを運行する。朝７・８時台は１便性を追求するため、居住者専用のシャとは言えない。そこで、さらなる交通利で通えるからだ。

ルバスであれば、小学生一人でも駅前ま

トルバスはこの課題を解決する。シャトザ・パークハウス 国分寺四季の森のシャもを塾に通わせられなくなってしまう。

いできないとなれば、共働き世帯は子どらだ。しかし、親の送迎がなければ塾通

シャトルバス（イメージ）

利用者から 円を徴収することで、居住

13

トルバスであれば、疲れて駅まで帰って入居を決めたというお客様は多い。シャ

者間の公平性を図る。
「シャトルバスでするように在来の樹種を植えている。ま

外構は、隣接の緑豊かな研究所とリンク

ザ・パークハウス 国分寺四季の森のいく。

だ苗木だが、入居する家族と共に育って50

きても、座って玄関（敷地内）まで帰れ

学童保育施設のテラス（完成予想図）

る」
（小倉氏）
。

FutureofReal Estate

NO.10915

ニーズは必ず生じると思った」（小倉氏）

コミュニティラウンジ

不動産協会の活動記録

税制・都市・住宅に関する要望を決定

不動産協会では、7月24日に開催した理事会において「経済の好循環に向けた税制・都市・住宅に関する要望」を決定しました。主な要望は次の通りです。
（要望の全文は協会HP「www.fdk.or.jp」でご覧いただくことができます）

１．税制改正（ １ ）消 費 税 率 引 上 げ に 伴 う 対 応①消費税率引上げに伴う対応
住宅取得に関する消費税率引上げ
対策について︑住宅市場の動向等を踏まえ十分に検討し︑駆け込み需要と反動減が生じないよう万全の措置③木密解消を促進する特例の創設•木密の解消に向けた新たな仕組みの創設に合わせた税制支援④市街地再開発事業に係る特例の延長

円滑な合意形成を図るために有効な支援⑤市民緑地認定制度に係る固定資産税等の特例の延長⑥都市の防災性能向上や物流効率化を実現するための支援措置•雨水貯留利用施設に係る特例の延長を講じる︒
具体的には︑措置済みの対策に加•オフィスのＢＣＰ機能向上に対する⑩都市・地域の活性化を図り、地方創·財源を確保するための枠組みの確立⑨エリアマネジメントに対する支援

めの支援措置の創設⑧ナイトタイムの活性化に貢献するた産税の特例の延長⑦コージェネレーションに係る固定資への支援•物流効率化に資する大規模物流施設

税制上の支援措置の創設

え︑住宅ローン減税の拡充︑住宅取得資金の贈与特例の拡充等の税制措
置に︑すまい給付金の拡充や省エネ
住宅ポイント等の予算措置も含む十分かつ総合的な対策が必要︒
世帯構成の変化等による職住近接
ニーズに対応する税制要件の見直し︒②消費税率の引上げに左右されない安定的な負担軽減措置の検討（ ２） 時 代 を 先 取 り す る ま ち づ く り
推進税制

トオフィス等の設置への支援（ ３） 豊 か な 住 生 活 を 実 現 す る た めの税制①住宅の買取再販に係る不動産取得税の特例の延長②サービス付き高齢者向け住宅に係る特例の延長③多様化する住宅ニーズへの対応•子世帯が親との近居のために住宅を取得する場合等の支援•高齢者が質の高い一定の住宅に買換える場合の支援•世帯構成の変化等による職住近接

ニーズに対応する税制要件の見直し︵再掲︶（ ４） 不 動 産 事 業 の 推 進 等 に 不 可 欠な税制①土地の登録免許税の特例の延長②Ｊリート等の登録免許税及び不動産取得税の特例の延長③所有者不明土地問題に対する税制上の支援措置の創設④大規模複合用途建物における固定資産税の住宅地特例等の弾力的適用

生を推進するための措置•古民家︑空き家等の取得に対するリ⑤企業主導型保育事業に係る税制上の①都市再生促進税制の延長
経済の原動力であり我が国の持続フォーム税制の自己居住要件緩和

支援措置の延長・拡充⑪働き方改革を実現するための措置⑦法人課税について立地競争力強化の⑥国際課税の諸問題への対応•有料で賃貸した場合にも適用•多様な働き方を可能とするサテライ

施設に対する支援•ＣＣＲＣ︑地域観光振興に貢献する的な成長を支える都市の国際競争力のさらなる強化に必要②国家戦略特区に係る特例の拡充•外国人向け子育て支援施設や病院等を賃貸した場合にも適用

16観点から総合的に負担軽減•償却資産に係る固定資産税及び事業所税の廃止等⑧ 不動産に係る多重課税の排除⑨ 企業の納税事務負担の軽減・利便性の向上

２．都市政策（ １） 時 代 の ニ ー ズ に 対 応 す る 柔 軟な都市政策の実現①都市再生を強力に推進していくための措置•都市再生促進税制の延長（再掲）•市街地再開発事業に関する補助金の安定的支給及び税制特例の延長②時代のニーズに柔軟に対応する再開

る日影規制のあり方の適正化•用途変更等における既存不適格遡及の柔軟化•国・都・区市等による一体的な制度運用のための方策の検討（ ２） 国 際 競 争 力 強 化 及 び 観 光 立 国の実現① 時代の流れに即した制度や支援の検討

不動産協会及び国による運用
推進

３．住宅政策（１）消費税率引上げに伴う対応（再掲）（ ２） 良 質 な 住 宅 ス ト ッ ク 形 成 の 推

きの標準化•免震・制震設備に対する支援•マンションストックの適正な管理に向けた検討（ ３） 社 会 の 変 化 に 対 応 し た 規 制 の見直し① 高さ制限の緩和、総合設計の推進② 駐車場附置義務等の適正化の推進③ 容積不算入措置の導入（共同住宅に設置する保育所等）（ ４ ）住 宅 取 得 環 境 の 維 持 ・ 改 善進①マンション建替え、集約建替えの促進•まちづくりへの新技術活用の促進•新たな先端産業・都市機能の育成① フラット３５適用の改善（対象の住長（再掲）② 適用期限を迎える住宅税制特例の延宅価格上限の緩和等）

ⅰ）木密解消・集約化の促進

形成を促進するための柔軟な事業手ション建替え・団地再生での合意• 団 地 建 替 え の 要 件 緩 和 な ど、マ ン

改善ⅱ）マンション建替えを促進する制度

税制支援を集中投下する措置•時限的にエリアを限定して、補助・•多様な企業や人材を集める観点から需要喚起に必要な施策の検討② 都心部と羽田空港・成田空港との鉄道アクセス強化の早期実現③ ナイトタイムエコノミーの充実に向けた支援（ ３） 活 力 あ る ま ち づ く り 活 動 の 推進2018 年 < 通巻 109 号 >発のあり方の検討

法の検討

株式会社シマ・コーポレーション①公共空間利用に際してワンストップ•隣地取り込みや別敷地建替における

http://www.fdk.or.jp•組合設立同意要件の適正な運用化など関係者間の合意形成の促進

運用改善•要除却認定の要件のあり方の見直し

レイアウト・デザイン 株式会社タクトデザイン事務所•再開発における従前建物の早期除却②時代のニーズに対応する屋外空間の利活用（ピロティ・大屋根下部等）•日影規制の弾力的運用②良質な住宅ストックの形成に向けた措置

霞が関ビル17 階

発行人 （一社）不動産協会〒 100-6017 東京都千代田区霞が関 3-2-5を促進する方策の検討•安定的な事業推進のため権利床・保③安定的なエリアマネジメント活動への支援

留床の価格設定について合理的な範囲で行われるべきことを明確化（ ４ ）都 市 防 災 機 能 の 強 化

共同住宅の制度のあり方の見直し•長期優良住宅、低炭素住宅に関する②オフィスＢＣＰ機能向上に資する支援•リフォーム・耐震改修の補助金手続① 帰宅困難者対策への支援（ ５） こ れ ま で に 実 現 し た 制 度 等 の株式会社不動産経済研究所

企画・編集協力

Fax. 03-3581-7530

Tel.03-3581-9421•所有者不明土地に関する対応、地籍調査の推進③まちづくり推進のための規制緩和•特に高度利用を図るべき地域におけ

NO.10917

三美印刷株式会社

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不動産協会広報委員会

編集人

不動産協会

一般社団法人今年 4 月に開園した「豊洲ぐるり公園」。
横幅は最大 20 ｍ。湾岸沿いの超高層マンションやレインボーブリッジなどの景観を楽しみながら
豊洲埠頭をぐるりと散歩したりランニングができる。
東京湾岸の観光スポットを巡る
水陸両用バスが停泊する桟橋もある。
海に囲まれた緑あふれる公園だ。