石汗多宅No.0821

フランス首都圏における民間共同住宅の管理体制に関する研究
一伝統的管理人の役割の評価とその再構築について一
主査関川i華*1
委員安枝英俊*2,関川千尋*3

民間共同住宅の歴史が長い欧州諸国のうち,フランス首都圏の伝統的管理主体である住宅管理人,ガルディアンを通して,民間共同住宅に適した管理職想を反映した管理体制の検討を行うことを前提としている。本研究では民間共同住宅に適した管理思想に裏付けられた伝統的管理主体の現代的評価と,今後の在り方を検討するために,ガルディアンの形成過程と居住者評価を通して,ガルディアンの本来の役割と現代的役割を把握した。さらに民間共同住宅の伝統的管理主体であるガルディアンが,社会住宅に導入されている現状を捉え,民間共同住宅のガルディアンと合わせて総合的に見ることで,民間共同住宅のガルディアンを現代的に再構築する知見を得た。

キーワード

1)フランス首都圏,2)民間共同住宅,

3)管理体制,

4)伝統的管理人,5)居住者評価

THEMANAGEMENTSYSTEiViOFPRIVATEAPARTMENTHOUSESINFRENCHMETROPO〕'『ANAREAS‑EvaluationandRestru(;.turingoftheRoleoftheTraditionalHousingManagers一

α1.HanaSEK[{くAWA

Mem.HidetoshiYASUEDAandChihiroSEKIKAWA

Thjsstudy(liscussesthetraditionalmanagersofprivateapartmenthousesinFrenchmetropOlitanareascalled(}ardien(ne>inthispaper,we
卿融eo岬㎞面o聡of(}ardien(ne随ou帥血edevelopmentprocesso紬eFrenchmanagementsystem.had蜘werevealed血eaCtual
si㈱onof眺prof()ssionthroughresidents'evaluationsandtheirworkmgenvironmentsinFrenchpublichousing.In血efUCt∬eitwil!ibenecessaryto
adjust血evalueofGardien(ne)sand血eperso㎜elcos重sbetweendleGardien(ne)sandresidents,andtoimprovetheGardien(ne)s'wor㎞gcondiUons
whilemainta血ingtheeffectivefUnctionsoftraditionalthemanagementsystem,fortherestruct面ngofthisprofession.
1序論

めに,欧州諸国の伝統的な住居管理の状況を明らかにす1.1研究の背景と目的る。本研究では,欧州諸国の民間共同住宅の歴史が蓄積

現在の日本における共同住宅管理の根本的な思想は,されている地域のうち,フランス首都圏注Dの伝統的管

19世紀のイギリスの住居管理研究が礎となっている文D。

理主体である住宅管理人Gardien(ne)d'immeub五e(以下,

その後の民間共同住宅管理への影響も少なくない。しかガルディアン)が組み込まれた管理体制に着目し,民間

し,住宅供給の理念が異なる民間と公的共同住宅では,共同住宅に適した管理思想に裏付けられた伝統的管理主

その管理思想も異なるのが自然である。民間共同住宅に体の現代的評価と,今後の在り方を検討する。

適した管理思想の本質を論じ,適切な管理の在り方が検

具体的にはまず,ガルディアンの形成過程を確かめ,

討されなければ,その歪みから管理問題が表出する。そガルディアンの本来の役割を把握する。次に居住者の評のために,現在,民間共同住宅に適した管理思想を反映

価から,ガルディアンの現代的役割を明らかにする。さした管理体制の検討が求められている。

らに民間共同住宅の伝統的管理主体であるガルディアン

一方で,欧州諸国には,民間共同住宅やその管理体制

が,社会住宅に導入されている現状に着目し,民間共同に長い歴史があり,民間共同住宅に適した管理思想が伝住宅のガルディアンと社会住宅のガルディアンの状況を統的管理体制に取り入れられている。そのため民間共同

総合的に見ることで,フランス首都圏の民間共同住宅の住宅に適した管理思想を反映した管理体制を検討するた

ガルディアンの役割を現代的に再構築する知見を得る。

*1京都人学大"都乞r'翔嚇斗搏h1懸,1*z京部大学ノぐ7院i"馳1硫フ管斗助教

一269一*Is哀都教育ノぐ")'教f,"7'・部名誉教授

住宅総合研究財団研究論文集}b36.2009年版

理由がある。

1.2既往研究からみた本研究の意義

近年では,フランスの社会住宅において役割の重要性

欧州の住居管理については,中島文Dによるイギリスが再評価され,導入が促された状況を明らかにしているのオクタヴィア・ヒルをルーッとした管理思想を基礎に

Marchalら文10)如Dの研究がある。ここでは社会住宅のしたものが重要な研究としてあげられる。この管理思想

ガルディアンは伝統的な民間共同住宅のガルディアンがは公的共同住宅管理の水準を上げようとする専門職の養持っていた職業イメージや勤務形態,業務内容等を再編

成と居住者への管理教育の必然性が論じられ,日本の民して,再導入されたことが述べられているが,業務内容,

間共同住宅の管理体制の構築に対しても大きな役割を果

勤務形態等に関する具体的情報は示されていない。

たした。しかし近年の民間共同住宅の急増や,人口構成

本研究で対象とする民間共同住宅のガルディアンはこやライフスタイルの変化により,現代に適した管理体制

れまで調査困難とされてきたフィールドであり,その現の再考が求められている。現在,社会背景の変化と従来

況をより具体的に分析するという点で先行研究との違いの管理体制とのねじれから,緊迫した管理問題を実務的や学術的な価値がある。

知見から解決しようとする研究文2)文3博が蓄積されているが,本研究は民間共同住宅に合った管理思想を背景に

1.3研究の方法と構成

発展した管理体制の検討を前提としており,実務的管理

まず,ガルディアンを組み込んだ伝統的管理体制の形研究とは異なる。

成過程を確かめ,現在のフランスの管理体制の仕組みとまた,フランス民間共同住宅の管理体制について現在

ガルディアンの位置づけを把握し,ガルディアンの本来の法律からその内容を明らかにした研究は舟橋文4),阿の役割を文献調査から把握する。伝統的管理体制の形成

部文5)によるものがある。しかし,ガルディアンは法律過程については,小沼,Deaucourt,Marchalらの研究等的枠組みには含まれていないため,その位置づけについを参考にした。現在のフランス管理体制の仕組みとガルては示されていない。一方,小沼文6)は管理体制の現法

ディアンの位置づけは,現代の共同住宅の管理を扱ったを,源となる旧フランスの慣習法にまでさかのぼり,ガ

フランス国内で出版されている実用書等を参考にした。

ルディアンの存在が一般化した当時の社会事情等を踏ままた,ガルディアンの現代的役割を明らかにするため

えて示している。故に,管理体制の全体像を把握するたに,ガルディアンが組み込まれた管理体制が都心居住者めに非常に参考になる既往研究である。

に受け入れられている理由を,都心居住者の評価を通しさらにガルディアンを対象とした研究や,民間共同住て把握する。言語的な障壁による調査困難や誤解を避け,宅の管理体制の実態研究は,数少ない。その中で,できるだけ多くのデータを収集するために,アンケート

Deaucourt文7)が行った歴史学研究は19世紀のガルディ調査を行った。調査項目は,回答者等の基本属性,日常

アンのイメージや社会的位置づけを明らかにし,ガルデ的な建物管理の業務執行主体,ガルディアンに期待する

ィアン研究の重要な既往研究である。日本では,執筆者

業務,経費,ガルディアンの存在に対する評価等である。

らによる前報文8)文9)等しかない。これだけ既往研究が調査対象地域は,ガルディアンのいる住宅の割合分布を少ないのは,プライバシーを守る意識が強い国柄で,都市居住者の私的生活圏を職場としているガルディアンの国立経済統計学研究所(lnstitutNationaldelaStatistiqueetdcsEtudesEconomiques以下,INSEE)によるデータ

実態調査自体は難しいという理由,また,一般的にガルをもとに算出し,結果的に最もガルディアンがいる住宅

ディアンは使用人として考えられており,その重要性がが密集しているフランス首都圏の中でもパリ市を選定し特別視されず,研究対象とみなされてこなかったというた(図1‑1,表1‑1)。調査票は留置自記入後,フラ
表1‑1首都圏主要都市の人口,共同住棟数

県番号

県庁所在地

人ロ
(人)

57812345ρ

77799999ヵ

バij

2125246

カルティアンがいる住棟数A

(棟)

(%)

51920

93569

55.5

往霧野鷲

力后イアンがいる

75.5

鶴鷺圏璽囲1ds・4 囲

ムラン

35695

607

】544

39.3

85.88.0

へ'ルサイユ

85726

1413

4130

34.2

87.026.2

54.0

ヱヴ咲

49437

915

iI86

77,2

88.48.3

109,8十ンテー]レ

84281

1068

L)OOO

53.4

85,612.2

87.6

ポピニー

44079

639,

960

665

80.56.S

94.2

ウレテイユ

82630

1509

1959

77.0

91.61】.4

132.0ホe)トワープ

54781

866

口68

74,】

75.Oll.7

74.1

Dlげf7)がいる1粥!率=へ棚)【)/li

1999年.田SEE国勢翻豪をもとに執籔肴作成

鶴数勧蕊健1(棟)]XSI:1国勢調査をもとに執筆者ll成2)y、:"Hl宅fi棟率=B*1〔}{〕/(i:建{i宅数↓共i・ilii宅!i棟数)3)ガ駈'{マ!がいるll棟密度=へ/C
1999fl

図1‑1ガルディアンがいる住棟の割合分布
一270一

住宅総台研究財団研究論文集晦36,2009年版

ンス国内で郵送回収した。調査期間は2006年3〜10月である。調査票の配布及び回収状況の概要は,表1‑2のとおりである。得られた結果は統計的手法で分析し,考察を加えた。

さらに,ガルディアンを組み込んだ管理体制の現代的再編に資する知見を得るため,民間共同住宅の伝統的管蛸

理主体であるガルディアンが,社会住宅に導入されている現状に着目し,業務内容や勤務状況を通して状況を把握した。調査は,業務内容や勤務形態等についての聞き取りを行なった。パリ市の社会住宅改善公社(0甜cePublicd'Am6nagementetdeConstructiondeParis,以下,
パリOPAC)から紹介された8名のうち,調査拒否1名を除く7名を対象とした。調査期間は2009年9月であ

図1‑2パリ市の社会住宅の分布と調査対象の地理的分布

る。調査対象の地理的分布は図1‑2に示すとおりである。パリOPACはパリ市とその郊外に位置する社会住業革命を機に都市部における住宅危機が深刻化し,民間による住宅建設を促進しようとねらった政府が「共同所宅を6つの地域に区分してそれぞれに地区担当オフィス有(Copropri6t6)」という所有形態を法的に認めた(民を置いて管理をしている。今回は北西地区担当オフィスを経由して調査対象を選定したため,対象の分布は北西

法典第644条,1804年規定)。この頃から区分所有の概念が一般化する注5)。

部に偏っている。これに関しては調査結果に大きな影響

この区分所有の概念の一般化は管理面のルールを育てはないと執筆者はみている。

るきっかけとなる。というのも「共同所有」という考え
方は,建築費支出の合理性は高めたが共用部分の管理の2フランスの管理体制とガルディアンの位置づけ

側面で「全員一致の合意形成」の困難さを生み,訴訟が2.1フランスの管理体制の形成過程

増える結果となったためである注5)。コンシェルジュと19世紀前半のパリ市では,資産運用のため,共同住

居住者とのトラブルも多数報告されるようになる注6)。

宅の賃貸経営が既に行われていた注2)文IZ)。また,19世

この管理側面での問題を解消するため,規約,総会,管紀のフランス首都圏,特にパリ市では,同じ共同住宅の理者(syndic,以下,サンディク)に関する規定ができ

住棟内に社会階層の異なる居住者が住んでいたことが指(1938年法,改正されて1971年法になる),運営組織

摘されている注3)文13)文iI)。賃貸居住者が多く,また居の整理が行われた(現行の運営組織が規定されたのは住者の社会階層が異なる状況では,価値観の違う居住者

1965年法である)。

が共存する可能性が高く,管理活動を居住者が共同して

以上のように,フランス首都圏の共同住宅は,区分所行うことに対して大きな期待はできない。そのため,建有概念の一般化,賃貸経営による所有関係の複雑化,価物内を見守り,共用空間の日常的な労務をする主体とし値観の違う賃貸居住者の混在等,管理体制を混乱させるて第三者が積極的に導入された。それが住宅管理人,コンシェルジュ(ガルディアンの前身の職業)である注4)。

はガルディアンの前身の職業であるコンシェルジュを導さらに,共同住宅の区分所有という概念はフランスの入することで,居住者の住居管理を下支えする仕組みを

南東部及び南部・北西部に,「階層所有」という形で形成している。さらにトラブルを回避するため,規約,

16世紀頃から慣習的にみられる温)。19世紀前半,産0

表1‑2調査票の配布回収状況
対象世帯数

969

拒否数

2

配布数

967

非回収数

ア52

回収数

215

有効回収数

回収率1

0

無効回収数

215

222%

:f有効回収数×100/配布数

社会背景を歴史的にもつ。それに対して,日常的な業務

50

100

1[∴粥こ一額1:1
靴∴∵≒∴コ塁:1:::1:1:

表2‑1首都圏の共同住宅の賃貸率
共局住宅住戸数CCiiectif
2202868
100.096

38/60/3.8

30・135・1275フ3(住戸数)凡例単位.%

持ち家口賃貸一社会住宅圏その他
賃貸一民間※その他には、賃貸てありながら家賃を居住者自身が支払っていない場合が含まれる、例えは、給与住宅の中ても、家賃が無料てある場合など。
2002年JNsEE住宅調査×1〜をもとに執筆者作成

図2‑1首都圏とパリ市における住宅の所有関係

一271一

共同所有の単独所有の共同住宅住戸数共同住宅住戸数
Copropridt益Monoproprietξ
1855048347820.ε4.29φ一一158%(N=2202868)

持ち家借家

Propri奇tairelocataire

持ち家借家
Proprietairebcatalre

996551858497

183091329511.53711、‑46,3%

53%に94791

ぐN‑1855048)(N二347820)

2002年、IN〜EE住宅調査突ドをもとに執簸者作成単位戸

住宅総合研究財団研究論文K・}IO.36.2009年版

表2‑21965年法による運営組織の主体とその役割

総会,サンディクの設置等の法律を設けることで,複雑化した社会背景に対応する独特の管理体制を構築してき主体区分所有者組合Syndi⊂at組合管理会⊂。nsei[syndicalサンディクSyndi⊂ている注7)。

現在,フランス首都圏では共同住宅数が戸建て住宅よ

主体の主な役割総会において意思決定を行うサンディクを監督・補佐する総会の決定に従って業務を実施するりも多く(図2‑1),区分所有の共同住宅住戸数は8

文献16を参考に執筆者作成

割強(表2‑Dと,大勢を占めている。また,区分所

有共同住宅の所有関係が複雑化している状況は変わって

a.プ麗芸蕉嘉がいない。その状況は区分所有住宅の賃貸化率(46%:表

区分所有者組合b.ノン≦昆雲其i≦募昏クが区分所有者組合
ほへ

へ

ll滞)
諮》i
＼＼99/,1 ＼・99‑//2‑1)が,日本の首都圏における状況(21%注8)文16))
よりもはるかに高いことからも確認できる。

2.2フランスの管理体制の仕組み

1

1965年法に定められた,共同住宅管理の運営組織は

凡例○区分所儲

表2‑2のとおりである。全区分所有者で構成される区

非区分所有者(第三者)サンディク/＼＼

分所有者組合(Syndicat)は,各組合員が決定権を持ち,＼ノ個人の集合体

総会において管理に関する様々な意思決定をする。この

図2‑3

＼一

総会の決定に従って事務を担うのはサンディクで,サン

管理組織の模式図(執筆者作成)

ルディアンとするかが決められる。第三者を導入するこ

ディクの監督・補佐をするのは組合管理会(Conseilとが経済的に不可能である場合は,第三者を導入するこ

syndical)注9)である。

とはせず,居住者が共同して実施する選択肢もある。実

区分所有者組合は,法定資格と専門知識を持つサンデ際にこの日常的な建物の維持に伴う労務においてトラブィク注10)を住棟の外部から選出することができる注ll)文ルが発生した場合は,総会において再度,①と②の選択

17)(以下,プロのサンディク)(図2‑3のa)。この肢の中から,必要に応じて自由に組み替えることが可能場合,プロのサンディクは区分所有組合に報酬を請求すである。

る権利があり有償である場合が多い文i8)。もし共同住宅の規模が小さい等の理由で,区分所有者組合に有償のプ

2.31」、糸吉ロのサンディクを設置する経済力がない場合には,区分

フランス首都圏の民間共同住宅には,管理体制が混乱

所有者組合の中から選出される場合もある(以下,ノンする歴史的社会背景がある。価値観の違う居住者が混在

プロのサンディク)(図2‑3のb)。この場合,プロ

しても,日常的な管理が円滑に実施されるよう導入されのサンディクは法定資格の他に財政的な担保があるのにたのがガルディアンである。ガルディアンが組み込まれ対し,ノンプロのサンディクは区分所有者であることがた管理体制は,複雑化した社会背景に合わせて,慣習的担保としてみなされ,法定資格は不要である。区分所有に構築されてきた伝統的な管理体制である。

者組合の経済的理由からノンプロを選ぶわけであるから,そもそもの役割としては,価値観の違う所有者が共同区分所有者組合は「報酬を払う」義務はない。そのため,でハードの保全をするための維持管理用務員として,さノンプロのサンディクは無償である場合が多い。報酬をらに,様々な主体が出入りするために,外部からの人のもらう権利があるプロのサンディクはノンプロのサンデ出入りを見守る,警備員として発生した。

ィクよりも法律上の賠償責任が重く設定されている如8)。

また,フランスの管理体制は,区分所有者組合やサン

掃除やゴミの処理といった管理行為に代表される労務

ディクといった法定化された運営組織が基盤として存在については,総会で①第三者を導入するか否か,②第三

し,日常的な労務を担う主体は必要に応じて自由に組み者として導入する主体を管理会社とするか,あるいはガ替えられるようになっている。
表3‑2世帯の基本属性

表3‑1回答者の基本属性表
回答者の年齢世帯主の職業

回答者の国籍30歳未満1g.2フランス共和国g1.6
30一釦歳未満26,1周辺ヨーロッパ諸国
40‑50歳未満13.1スイス・ドイッ・ペルキー

3.7

50‑60歳未満182̲.̲'オラ塑イタリア'ポルトガル

60‑70歳未満11.7アフリカ諸国(フランスからの独立年1.9

・・歳以上IL7嘲1ヒ(ジ1謝年,.。ルジ.、ア(1962年、
計(N・21D100・O%その他のヨーロッパ諸国'T一一一闇r一一一〈不明のぞく〉ギリシャ・ハンガリー・ルーマニア

1,4

ヨーロッパ以外の国1.4
アメリカ・日本

言十(N=214>1000X〈不明のぞく〉世帯主の年齢世帯類型

居住年数

謬哉業ll:lll蠣満}::;kZ.31:1̲,.欝象・・謬
専門的・技術的職業5.540‑SO歳未満13,7夫婦+非婚98.05年未満41・9

む ア蕪避1:il鞭ill紫li57掘一3
翫騰看i計鴇畏噸瓢磐i縫鍵

その他30計100.O%100.O%

計(・…1)100・O・〜認暁秘驚鑛鷲舞鵜(不明のぞ〈〉一272一

住宅総合研究財団研究論文集No.362009年版

3ガルディアンに対する居住者の評価

表3‑3住宅,住棟の基本属性

3.1回答者,世帯,住宅の基本属性

回答者の平均年齢は46.2歳(標準偏差,以下
S.D:17.6)であった(表3‑1)。65歳以上は17%を占める。国籍はフランス人が9割以上を占めていた。

住宅の所有関係

階数

商店や事務所の有無

親・親戚と同居1.9
持ち家45.7
借家50.4
社宅・寮など1.0

低層(1‑2階建て)1.0

商店がある21.9%

中層(3‑5階建て)36.9
高層(6階以上)62.1

平均商店数1.2(S.D:1.2)
事務所がある75.3%〈不明のぞく)計(N=210)100,0%

世帯の基本属性は表3‑2のとおりである。世帯主の〈不明のぞく)次いで,居住者が行っているという回答が2割弱あった。

と退職者が多くを占めていた。平均世帯人数は1.8人

より詳しく見てみると(図3‑D,ガルディアンが単(S.D:1.0)と小規模であった。世帯類型はすべてが核体で取り入れられているケースが最も多く,次いで居住家族で,単身世帯が半分を占めていた。居住年数は5年

者のみ,管理会社のみの順で多い。また,居住者管理に未満が4割強で,全国平均に比べて短期滞在の居住者がガルディアンや管理会社が複合的に取り入れられるとこ多い状況にあった。調査対象の住宅の所有形態は,持ちろもみられた。

家,借家がほぼ5割ずつであった。平均床面積は62.4

管理主体別に住宅規模の違いはみられなかった(図3㎡。住棟は6階以上の高さをもつものが6割以上あった‑2)。強いて言うならば,50戸や60戸から成る比較(表3‑3)。同じ住棟内に商店があると答えた世帯は2的大規模な住棟にもガルディアンは取り入れられており,割強で,事務所があると答えた世帯は7.5割であった。

管理会社や居住者自らが管理主体になっている住棟につ一住棟あたりの平均的な住戸数は18戸であった

いては30戸未満のものがほとんどであった。管理主体(S.D.:13.0,最大80戸,最小4戸)。20戸程度の規別に住宅の所有関係をみると,ガルディアンによる管理

模の住棟が多い。

は借家世帯に多く見られた(κ2検定の結果有意差あり)(図3‑3)。賃貸化が進む住棟に積極的にガルデ3.2日常的な建物管理の業務執行主体

ィアンが取り入れられる傾向があると考えられる。

図3‑1のように,日常的な建物管理の業務執行主体

管理機器については,9割以上の世帯の住棟がデジコとして多くあげられたのはガルディアンと民間の管理会

ード注12)を取り入れ,その一方,監視カメラは取り入れ社であった。民間の管理会社は掃除の専門業者や,総合られていない(図3‑4)。

的に管理業務を委託されている民間の会社のことである。
ガルディアン

表3‑4現行業務,期待する業務の内容〈不明のぞく〉01020304050

単位:

居住者÷

ガルディアンによる業務内訳(a/b/c)労働対象空間

ガルディアンルディアン+その他

ガルデイアン(ri=214)

a:現在行われている業務(N=ge)b:期待する藁務(N=149)C:追加料金を払ってもしてもらいたい業務(N=1 0)協約上の業務専有空間共用空間

ガルディア+曹理会社その他

居住者

居住者(N=148)

単位濡〈不明のぞく〉abc

居住者+管理会社

その他※(H=148)

平均住宅数18.0(S.D;13.0)〈不明のぞく〉平均年齢は47.8歳(S.D:17.4)で,職業は管理的職業管理会社(ri=148)

100.O%平均事務所数0・6(S・D:1・3)

計(N=19の

その他LO

L建物内のゴミ処理90,0纒鋳留※その他;fer刀medem餉age(掃除婦)管理会社

2.共用空間の掃除84.41幽⑬

a.主体の内訳(複数回答)b.主体の内訳(単数回答)

3.建物内の見守り63,30畷@}⑱}

図3‑1日常的な管理の業務執行主体

4.歩道・駐車場の掃除45.6'516.4鯵幽020406080100

60戸以上

55‑60戸未瀟
50‑55戸未満
45‑50戸未満
40‑45戸未満
35‑40戸朱満

7.郵便物の配布27,819.1㊥麟

管理会社.i〃'.〃rノ[零〕居住奢

59.340ア・冴堀37.7(27)

9.電気配線等の専門的技術を要する修理17.8遜邑㊧幽

田.貸家の点検13・3瀦擁幽鯵

杢'il1囲劉睡翻醐4.7

16.居住者が重要な決定をす喬際の助言
17.買い物代行(119){(2i1)
ヒ

ヨ

へヘコ

コ

ず

睡鯉囲睡購翠馨1・6
一鰹"曜一..

居住者

コニコユ

一273一

凡例

L

図3‑4管理機器の導入状況

22,個人住宅のメ溺ンスの手伝い

ルノコ(29>(29>〈不明のぞく〉単位:%(N)20,居住者と買い物
21.居住者の家選藝手伝い'ン/

睡羅翻一7.4

a、舞多

菅理会社

19,短時間の子どもの預かりーリニワリノ夢'

ガルデイアン 躍羅羅藝麗躍Ns.6(93)(93)18.居住者の詣相手

麟㊧15.病気の居住者の見舞い

管・駐体デジ・一ドi募謬

㊧@麟幽幽㊧幽趣馨幽國持ち家臣借家13.居住者の私的な心配事の相談

図3‑3住宅の所有関係一管理主体別「4,飼人住宅のs;,fナンスに関するアト'A'イス

幽愚

ズ検定結娯[t#]Pく00Dl・[零13Pくo・OT・い]Pくo・D512.負担金の徴収

21D(不明・その他のぞく〉単位:96(N)TL家賃の徴収

210

図3‑2住戸数一管理主体別一

8.各専門業者との交渉21.ll3.6@幽

52.3

5戸来満

盤麟黙難

5.緑地スへ㌧スの維持蕾理6.高齢者の安否確認藍1藤幽幽⑲
076644332

5‑10戸未満(go)1066544332

10‑15戸未満

ノ/'班F'ラ/・
ユ5.763.3

灘鷹… …綴30‑35戸未満
25‑30戸未満
20‑25戸未蕎
15‑20戸未満[き零!ガルデイアン

圏6。%以上騒4・‑6・%口2・‑4・%

住宅総合研究財団研究論文集Nb.36,2009年版

3.3ガルディアンに期待する業務の費目内訳は,①電力・水・エレベーター・共用の暖房

1)ガルディアンの現行業務の内容

等,設備機器の利用料としての建物利用費,②共用空間

表3‑4のaは,ガルディアンがいる住棟の居住者にの小規模修繕及び管理費,住棟に管理人がいれば,その対して,ガルディアンの現行業務を質問した結果である。

給与,③ゴミの回収や消毒のような公的サービスにかか

回答が多かったものを上から順に,羅列している。

る税金,である注t3)文19)。調査対象の負担金は平均171

ガルディアンの業務は,労働協約に記載された業務を

e注14)(S.D.:238.1,N・160,不明のぞく,最大2433C,

ベースにして選択的に契約業務が決められる。故に,基最小Oe)と,価格帯に大きな幅がある。負担金の額は本的にガルディアンが行っている業務は協約上の業務がガルディアンがいる世帯(平均165.6C,S.D.:164.4)

中心で,共用空間を対象にした管理業務を執行しているといない世帯(平均186.3E,S.D.:337.9)の問でt検ことがわかる。中でも,「建物内のゴミ処理」や「共用定の結果,有意な差はみられなかった。また,負担金の空間の掃除」については8割以上が行われていると答え増加を理由にガルディアンの雇用に反対するという世帯ている。次いで「建物内の見守り」という回答が6割強と,負担金が増加してもガルディアンの雇用には反対しみられた。また,上位のほとんどの業務は,労働協約上ないという世帯の間でも,現在の負担金の平均値に有意に記載された業務である。しかし「高齢者の安否確認」

差は見られなかった。ガルディアンの雇用は実質的に負については協約上には記載されていないにもかかわらず,

担金に影響はほとんどないが,経済的な観点からガルデ

3割の世帯が現在行われていると回答し,この割合は他

ィアンの存在については賛否両論あると考えられる。

の業務に比べて,決して少なくない。

全体的に,緊急時の拠り所としてガルディアンを頼り

ここから,現在のガルディアンは,歴史上にガルディにしている傾向が見られた。また,ガルディアンの勤務

アンが登場した時から担っている,建物内の見守りや共形態については「常駐」を希望する居住者が多い傾向が

用空間の日常的な維持管理業務を中心に執行しており,見られた。「常駐」を希望する世帯には,いざという時それに加えて,高齢者に対しての安否確認が特別に行わの拠り所と考える世帯が多い傾向がみられ(x2検定のれていることが明らかになった。

結果,0.1%水準で有意差あり),住み込みのガルディ
アンの常駐性が,緊急時の安心感につながり,評価され2)期待される業務内容ていることが明らかになった。

表3‑4のbは,ガルディアンに期待する業務につい防犯性の観点からガルディアンの評価をみると,建物て質問した結果を表したものである。さらに追加料金を

内の防犯性については意見が分かれている。その一方で,払ってもしてほしい業務について聞いた結果が表3‑4

地域における防犯性の向上については,ガルディアンののcである。これについては,ガルディアンの有無にか存在が影響していると答える世帯が多い傾向が見られた。

かわらず,調査対象者全員の回答である。

(閥)反対畿瑠貯蔀論護鶴賢成

全体的に,労働協約上に記載されたいわゆるガルディ

直甲ガルディアンが必要だと思う11(205)一浄∵識鱒鱒

アンの業務以外の業務,例えば,「病気の居住者の見舞い」や「子供の短期預かり」,「買物代行」,「居住者n「■醒ll(200)⑱礪齢一曾⑱一24,013,029,016,517.5

負担金が高くなるならガルディアンはいらない1の家事手伝い」について,期待があるということがわか暉ヨ・̀(203)

る。以上の業務は専有空間にまで踏み込んだサービスでr通い」ではなく1「「常駐」してほしい1あり,本来の「共用空間の防犯」や「共有空間の日常的5.93.026.620.74.

繍曜昌'1ガルディアンがいるといざという時の助けになる(205)111r一諭轡鯵魯維持管理」に加えて、「緊急時,及び日常の家事サービ
ス」及び「精神的サポート」が期待されている。特に他

1'.一加料金を払ってもしてもらいたいと考える居住者が多く
みられた。

{

19

0」OJ

趨

25

劔8

驚

の

翻餌

る者し

い者訳い住訳との、とと、について述べる。図3‑5は,居住者のガルディアンにるとし

ここでは,ガルディアンの存在に対する居住者の評価が住朔が居列雛灘ル建アル隣7・
ガ同bガ近博3.4ガルディアンの存在に対する居住者の評価

Z

働磯

'

5

嶋¶

蓬編嘱譲矯まるガルディアンがいると地域の防犯性が高まる1(205)(205) 華;章一凝21.理.瀞一拓轡鍛釦

の業務内容に比べて「子供の短期預かり」に関しては追突難驚…1一輩∵野鯵璽6.,

対する評価を示したものである。

撫粥糖・が脚i鱒瀞、鯵鱈欝

ガルディアンの必要性は概ね認められている。
経済的側面から言うと,意見は分かれる。そもそも,

単位:銘

共用空間の維持管理費であるChargc(以下,負担金)

図3‑5ガルディアンに対する評価

一274一

住宅総合研究財団研究論文集Nα36,2009年版

ガルディアンは隣接する住棟で働くガルディアンと顔見ビス」及び「精神的サポート」が期待されていることが知りの場合が多く,バカンス等の休暇時に仕事を互助す

明らかとなった。さらに,「子供の短期預かり」に関しることがある。また,前面道路の掃除やゴミ箱を回収車ては追加料金を払ってもしたいという積極的な希望がみが来る玄関先まで出す時間帯に共通性が見られ,互いにられた。このようにガルディアンは,本来の「建物の日あいさつや立ち話をする機会が自然と発生している注15)。

常的維持管理」や「建物内の警備」という役割に加えて,このようにして近隣ガルディアンとの紐帯が発生し,こ家事面や精神面から日常生活を下支えする役割が都市生のガルディアンの近隣関係が衆人環視として犯罪を抑制

活者から期待されていた。

すると評価されていると考察できる。つまり,居住者はガルディアンの存在に対する居住者の評価を見ると,個々の存在というより,近隣関係を持つガルディアンのガルディアンは住み込みの場合が多く,その常駐性に緊存在に地域レベルでの犯罪抑制効果を感じている。

急時の拠り所になる安心感が評価されている。さらに,

建物内や近隣の居住者とのトラブルに関しては,あま

居住者はガルディアンー人一人によって防犯性が高まる

りガルディアンの存在は評価されていない。「どちらでとは期待していないが,複数で地域にいることに対してもない」と答える世帯が多く見られ,明確にその効果にの防犯性には高い評価をしている。その背景には近隣の「反対」と答える世帯も見られる。建物内レベル,地域

ガルディアンとの紐帯があり,そこに居住者は着目してレベルのどちらについても,近隣トラブルの回避や制御評価をしていると考察する。

トラブル解消のキーマンとしては全く期待されていなに期待はされていない。

ガルディアンとの人間関係の煩わしさや,プライバシーへの干渉が気になるか,という問いについては,「どい。その代りに,人間関係の煩わしさを感じられる存在
でもないことがわかった。

ちらでもない」及び「気にならない(反対)」と答える

経済的な負担感については賛否両論あった。前報注16)

世帯が多い傾向が見られた。機i械管理等とは違い,ガルにおいて,ガルディアンの給与が低いことが明らかになディアンは生身の人間が居住者の生活圏に常駐しながらっており,今後は労働者側と消費者側の価値観のすり合管理業務を執行する。そのため,人間関係の煩雑さや,わせが課題となる。

プライバシー問題の発生が予測される。しかし,これについて居住者は,煩雑さ,及びプライバシーの干渉をそ4社会住宅におけるガルディアンの状況

れほど強く感じていないことが明らかになった。

4.1社会住宅のガルディアンの歴史的背景
Dガルディアンの導入一イギリス労働者住宅管理の思
想と民間共同住宅の伝統的ガルディアンー

3.5ノ」、糸吉

対象住戸は20住戸程度からなる住棟に含まれており,持ち家,借家が半分ずつであった。事務所や店舗が同じ住棟内にある場合が多く,用途が混在した小規模な住棟

フランスでは公的共同住宅の歴史は都市に集中する労働者を受け入れるための社会住宅の建設から始まる。

他の欧州諸国と同様,フランスでも,19世紀の産業革命を機に農村部から都市へと人口移動がおこった(図が多い状況が概要としてみられた。

ガルディアンは,日常的な建物管理の執行主体として,4‑1)。都心部では労働者が急激に増え,非衛生な集住管理会社と大きなシェアを分け合っている現状が見られ状況が問題視され,都市居住を支える設備・施設の整備た。管理会社は,居住者やガルディアンと複合的に取りが性急課題となった。1834年には住環境に対する不満

入れられているが,ガルディアンは単体で取り入れられが労働者の暴動として現れた注ω。これに対し,労働者ているケースが多い。住宅規模にかかわらずガルディア

向けの住環境整備が進むにつれ,比較的裕福な階層によンが取り入れられており,特に賃貸かが進む住棟に積極る労働者の階層を制御する議論も行われていた文20)。

的に取り入れられる傾向がみられた。

1850年代初期にはルイ・ナポレオン政権下で労働者

実際に行われている業務としては,「建物内のゴミ処向け住宅「シテ・ナポレオン」が建設された。この社会理」,「共用空間の掃除」,「建物内の見守り」という住宅には,共用設備として洗濯場や公衆浴場,小学校な歴史的にガルディアンが担っている本来の役割に加えて,高齢者に対する安否確認が特別に行われていることが明

農村都市
RuralsρaceUrbanspace

1農業技術上嘩iEllll]i」

らかになった。

居住者が希望する業務内容としては,「行気の居住者
食糧生産力の向上

1労働主体
1の増加
ヒ

冠塑住者の増加

ヨ

ユ1

＼こ湘酬

「居住者の家事手伝い」があげられ,本来の「共用空間‡の見舞い」,「子供の短期預かり」,「買物代行」,

都市居住を支える
1設備施設の整備の防犯」や「共有空間の日常的維持管理」に加えて,専1̲̲̲」有空間にまで踏み込んだ「緊急時,及び日常の家事サー

図4‑1

一275一

19世紀の都帯化の流れ

住宅総台研究財団研究論文集No.36.2009年版

どがあり,さらに行政担当者(administrateur)の管理なった。その後,バンダリズムや社会格差などの社会問下に警備担当のコンシェルジュが配置された湖8)。シ

題を解決するため,都市計画法や住宅政策法の模索がな

テ・ナポレオンの共同住宅では,メインエントランスとされてきている。

その脇にあるコンシェルジュ用の管理人室の配置が建築

社会住宅におけるガルディアンの数は,一時は国家財計画の型として,その後の社会住宅のプロットタイプに政的理由などから,縮小される傾向にあったが,2001

なった注i8)。これが社会住宅におけるガルディアンの導

年には社会住宅におけるガルディアンの配置が義務付け入となる。Taricat文2Dはこのシテ・ナポレオンの建設にられる法律が出された(2001年12月28日,デクレ

関する概念がオクタヴィア・ヒルをルーツとするイギリ

No.2001‑1361,127条1項)。義務付けと言っても,大ス,特にロンドンの労働者住宅と関連があるとしている。

規模な社会住宅に限定される法律である。例えば99住St6b6によるとこの頃のガルディアンの主な役割は「価戸未満の社会住宅団地であれば,配置の義務はないが,値観の違う居住者に内部規律を守らせること」であった。

100住戸を超え200住戸未満であれば1人,200住戸をSt6b6は,社会住宅のガルディアンの導入は,伝統的超え300住戸未満であれば2人のガルディアンを置くこな民間共同住宅の管理主体であるガルディアンがいる背とが義務付けられている。その法文には,同時に,労働景に,イギリスの住生活管理の思想が影響した結果であ

条件が明確に記載されている注20)。

ると述べている注tg)。
4.2実際の社会住宅ガルディアンの勤務形態と業務内容
2)社会住宅ガルディアンの位置づけの再考一居住者側

D勤務住棟,ガルディアンの概要,勤務形態について
2001年の配置義務付け以降,社会住宅のガルディアからの議論一

19世紀の後半,労働者住宅の建設が進むにあたり,

ンがどのような役割を負っているのかを,勤務形態や業

一地域に特定の階層が集住することに対して,居住地の務内容の現地における聞き取り調査の結果をもとに考察隔離にあたるのではないかという疑問が現れ始めた注19)。

する。

労働者の人権などが盛んに議論された時期であり,労まずは,調査対象の勤務形態についてである(表4‑

働者のための住環境についても,労働者自身による議論

D。勤務住棟はサンプル7を除き,築50年が経過しよがなされるようになってきた。

うとしているストックである。サンプル1については,

居住者の住教育や,居住者の監視のために配置された中心市街地にある築109年という古いストックで,民間初期の社会住宅のガルディアンに関しても,その存在自の共同住宅であったものをパリ市が買い上げ,社会住宅

体の必要性が再検討なさた。その後,社会住宅では,そにした。ここ10年くらいの間に,エレベーターの設置

れぞれの建築家が労働者の居住環境に対する提案を具体

や水,温水,電気,ガス等の設備が設置され,居住改善

的建築計画として提示をした。計画には,必ずしもガルのための改修が急激に進められている。担当している住ディアンがいるわけではなく,共用空間の日常的な維持

戸数は,民間のガルディアンに比べてはるかに多い場合管理業務を共同住宅内での内規の川頁守を促す役割に付加がみられた。サンプル1,2はそれほどでもないが,そする形で,その存在が選択的に社会住宅に組み込まれるの他の事例を見ると,100戸弱から200戸強と非常に多ようになった。住教育的性格は残りつつも,従来の伝統い。担当住戸はすべて借家であった。

的なガルディアンの役割である,共用空間の日常的な維勤務年数はサンプル3を除いて1年〜6年と,それほ持管理が加わり,生活の下支えをする性格が取り入れらど長くない。いずれのガルディアンも平日,週5日の勤れるようになった。

務程度で,週休2日制である。勤務住棟を掛け持ちしているのはサンプル1のみで,それも全て社会住宅である。
3)社会住宅ガルディアンの配置の義務化

ガルディアンとしてパリOPACと契約を交わす際,副

社会住宅政策は,第一次世界大戦後におこった住宅危

業禁止されるためである。給与は月額1000〜11500Eと,機によって,公的供給主体によって建設された住宅だけ

民間のガルディアンの給与(前報文8)で報告した際のデでなく,民間の住宅の住居費に関連する分野にも発展しータでは平均923Eであった)よりも高い。ガルディア

た。20世紀には,低所得者の居住の受け皿としてます

ンになるために取得した資格にっいては,7名中3名がます発展することになる。低所得者層には,20世紀前

CAP(職業適性証書)を取得していると答えている。資半から政策的に受け入れた海外からの移住者も多く含ま

格は,近年になってパリOPACがCAPを取得しているれる。1980年代からフランスの移民若者の暴動などがことを雇用の条件とすることがあるということだった。

あり,ルーツの違い,所得の格差,居住地の隔離などがすべてのガルディアンが通いで,別の社会住宅や給与住社会背景として複雑に混在した場所として,社会住宅が宅に居住していた。外部の警備会社につながる電話番号多い首都圏の地域はセンシブルな街区と言われるようにが管理人室のドアに掲示してあり,夜間に何か問題が起

一276一

住宅総合研究財団研究論文集No.36,2009年版

これば,個々の居住者が自分で対応する。

2)業務内容について

管理人室は,基本的に事務室とトイレという二つの空

業務内容(表4‑2)についてみると,ガルディアン

間から成っている。事務室には常に中庭やエントランスが行っている契約業務は「家賃の徴収」,「負担金の徴ホールが見守れるようにドアに向かって机とガルディア

収」,「空家になっている貸家の点検」という建物に対ンのイスがしつらえてある。さらに,必ず机にはもう一する管理の中でも,勤務住棟という現場で行う業務が多っ,居住者のためのイスがある。

い。建物に対する管理の中でも,「各専門業者との交渉」外部業者とのコンタクトはガルディアンではなく,

表4‑1社会住宅ガルディアンの勤務形態
ガルディアンの概要※D

勤務住棟の概要澗管理人室平面図胴

熱銑圏1国

rueSaintMartin

3区

撒▲

6階建て
築109年

.2

通い(給与住宅)

資格CAP‑×5

墨1

3年前に改修約15Goe/月(時間給)
あと4棟,約70戸(全て社会住宅)

住棟内外の様子1霧「サ

平日(5日/週)

ダ.鞠

〆又

3年間

N「♂

:冨●・

周辺状況※2)

幽市街地の中に単麹であり、

31住戸
借家のみ

周辺は民間共問住宅。

叢匿

rueSainZ〜{arτIn

中心市街埴に位置する

住棟外観

管理人室内部

大規模な社会住宅団地

住棟が中歴に面している

管理人璽外観‑̲̲̲̲̲̲̲」

■・,'

bトイレ・

rueFernandLabori

3年間

18区

平日(5Eレ週)

6階建て
築82年
10年前に改修
25住戸
借家のみ

通い(別の社会住宅)
取得資格なし約1350e/月(時間給)掛け持ちなし大通りに面した社会住宅

訂:Tlll

型〔り.」
s」□…1

壱∵江血ヒ
の

中麗、̲

団地のうちの一部。

25年間
平日(5日/週)通い(別の社会住宅)
取得資格なし約10006/月(SM【C※6)
掛け持ちなし搬い
大通りに面した社会住宅

BouievardNey
18区

6階建て
築74年
11年前に改修
96住戸
借家のみ

団地のうちの一部。

大通りに面している

中慶に面した住棟群

管理人室外観ヒ=目」㎞ヨ」M烈ー‑‑

優..∫

,謝庭

、°捧

一

へ、「,、」〆ー.弓讐」..▲[t】

団地のうちの一部。

コぱ大通りに面した社会住宅

L

尋

幽あ

18区

6階建て
築74年
17年前に改修
235住戸
借家のみ

断艘

通い(給与住宅)
取得資格なし条勺1500E/月(時間給)掛け持ちなし

飛

馳ーζ11

●

1年間
平日(5日/週)

BoulevardNey

前面進路

管理人室の様子メインエントランスから

ヱ

ト

「

i[げご醤一トー‑li

80ulevard8essi色r

通い(別の社会住宅)
資格(CAP)
約1400e/月(時間給)掛け持ちなし幽
大通りに面した社会住宅

220住戸
借家のみ

簸夢

掛麟

i露薄「..読幽jl.一㌧ 書一喰蜘蓋

5

17区

4階建て
築53年
1.5年前に改修

IL、4年間
平日(5日/週)騨雇1諏メ11・..、L'二.1

団地のうちの一部。

縄膏…論護
動務住樵の外観

管理人室ファサード

編皆一面ii6岬

鵬S鍵1磯織2年間
平日(5日/週)通い(別の社会住宅)

3年前に改修11i'、S踵

資格CAP・インター)切プ湘
約1100E/月(時間給)掛け持ちなし管理人室の糠子

欝

116戸住戸b'りπ1噸「li』

瀧義脚宅

借家のみユ.1ξ題鍵動務住糠の外観

管理人室ファサード

管理人室の様子

旧"・ueJ。・ephd・M・T・t・e,・イじ轡1

6年間

17区、1ン院面所.幽聴

平日(5日/週)通い(給与住宅)
資格なし
非回答
掛け持ちなし5階建てT・.:二7⊇一・「築9年∴F・・

改修歴なし系羅Llt
86住戸lmzz.1机"G

市街地の中に単獲であり.

借家のみ一̲

周辺は民間共問住宅。

「コe」esephdeMbT5Tre

勧務住擁の外観

向かいは民間共問住宅

管理人室の様子※1)ガルディアン歴.勤務程度.勤務形態(住み込み/通い),ガルディアンになるために取得した資格など,給与,他の担当住戸の有無,の順で記述。

※2)凡例二園社会住宅,國社会住宅以外の建物1::1業務担当範囲,kメインエントランス,麟管理人室。
※3)住所,所在区,築年数,改修歴,業務担当住戸数勤務先住戸の所有関係,の順で記述。
※4)凡例二A管理人室入ロ,Gガルディアンの居場所。
※5)CAPとはCertMcatd'apthudeprofessi。nnerle(職業適性証警)のこと。

※6)SM!CとはSalaireminimumjnterprofessionne)decroissance(全産業一律スライド制贔低賃金)のこと。

※7)サンプル6のガルディアンは就職先を選ぶため、民間共同住宅と社会住宅でガルディアンのインターンシップを行っていた。

一277一

住宅総台研究財団研究論文fiNo.36.2009年版

クバランスを調整しようとしていることが分かる。また,

表4‑2社会住宅のガルディアンの業務内容

空間対象桑務内容サンプル1サンプル2サンプル3サンプル4サンプル5サンプルサンプル67

近年の動きとして資格の取得を雇用の条件にする等,専

共用空閥建物の邑G幽rant灘1〕G6rmtG白rant㊥⑧G6rant⑱

門性の向上を図る動きもでてきている。良好なガルディの̀⑧④㊥⑧⑧⑧1⑧

担の'⑫G色rant④◎⑫㊥㊥

アンの労働条件,労働環境を模索している状況が確認でになっいるの⑫⑧⑧⑧⑧⑧1㊤

共空暇の襯21Soc}由t6Soc繭t6SOCI6t6SOCI飢6SOCI猷6Soc}きt￠SOαet6

きた。また,業務内容をみると,居住者から家賃や負担のSOOIet6鷹コρR69旧◎◎◎⑤

地スペ函の管理SOCI6t6Soc隠t合SOCI6t合Soαきt6Soc猷6R6BI巳R69旧金を確実に回収するという業務が基本的な契約業務とさのな'るR色91eR白琶leR691eR69旧R69旧Soc16t6R69旧れていた。民間共同住宅ではガルディアンの業務として

住生活建内の奢り⑧⑧@◎◎⑧⑧のコ'ミ⑧㊥⑱◎⑧@㊤の戸へのPostePo翫ePostePo5t8PostePostePoste

一般的である,共用空間の掃除等は民間に完全に委託さ専有空間建物一のメンテナンスの一い//,' /〆'!' !/' /r/ 1,'/レ
住生活層回のの、1◎!",F〆''r'''〆//i.!

れている状況が明らかになった。さらに,居住者それぞ

人の住一のメンテナンスにるアドA孤⑧㊥,/,ノ!''!〆@,'!/◎

れの住生活にっいて,社会住宅のガルディアンは,精神い'}▽Fr//'ノ/!,//◎!疋/!/'ののい▽/ノ'@/,/'//!'/!F
居イ者い▽/,1!◎//!/,!,'/〆/!/ノののい◎/'//◎//'◎〆'/◎

的なサポートはある程度積極的に行うが,家事サポートについては一線を引く態度をとっている傾向があった。

P居の安認②/'◎⑲⑱◎⑳のし◎//◎⑳/','r//◎
住の私な心の談/,ノ◎㊤◎◎◎

fな'るの◎◎◎////⑧@

5結論

凡例⑧契約奥務◎契約粟務ではないがボランティアでしている秦務▽チップがあればしている粟務/集務ではない※1)OPACが履用している管理者のこと.※2)OPACが契約している民間会社

ガルディアンは管理体制が混乱しやすい社会背景から※3)OPACが憩納している公社のこと.

ガルディアンをまとめる管理者が行っている場合が多い。

発生し,価値観の違う居住者が混在しても日常的な管理

さらに「共用空間の掃除」,「緑地スペースの維持管が実施されるように維持管理用務員の役割と,外部から理」,「電気配線等の専門的な技術を要する修理」といの人の出入りを見守る警備員の役割を本来的に持っていう日常的な建物の維持管理は外部の業者へとアウトソー

ることが確かめられた。

現在の状況をみると,本来的な役割は継続的に果たさシングしていることがわかった。

住生活面での業務として,ガルディアンが行っている

れており,これに加え,民間共同住宅の居住者からは,

業務は「建物内の見守り」,「建物内のゴミ処理」であ

家事面や精神面から日常生活を下支えする役割が期待さった。これはそもそものガルディアンの業務である。

れていた。また,一人一人のガルディアンの問題解決能

社会住宅のガルディアンは「建物内の見守り」や「空力よりは,その存在感や,近隣住棟で勤務するガルディ

家の点検」,「建物内のゴミ処理」といった,伝統的なアンとの紐帯に対して,安心感や防犯性があると,居住

ガルディアンの基礎的業務と,建物管理の中でも居住者者は評価していた。その役割は機械や通いの管理人などとのコンタクトを取る必要がある「家賃,負担金の徴では置き換えられない。

民間共同住宅におけるガルディアンが組み込まれた管収」を,契約業務として行っている。
さらに専有空間で行われている業務についてみると,

理体制は,都市的な住宅の維持管理の体制のシステム化「居住者が重要な決定をする際の助言」や「居住者の私と居住水準を下支えしっつ押し上げてほしいという管理的な心配事の相談相手」,「高齢者の安否確認」というに対する居住者の要望が実現された結果と言える。

居住者の精神的サポートが,義務的な業務とは別に積極

また,社会住宅のガルディアンの導入当初は,イギリ的に行われている。これに対して,「短時間の子供の預スのワーカーのような指導的立場の性質が残りながらも,かり」,「買物代行」,「居住者の家事の手伝い」,

民間共同住宅におけるガルディアンが持つ精神的サポー「病気の居住者の見舞い」といった,緊急性の高い住生ト機能を複合的に併せ持つ形で現在に至っている。現在,

活の支援や家事サービスは行われていない。

職住の分離や,担当住戸の膨大さから業務の効率化を図
り業務をアウトソーシングしている状況が見られ,民間

4.3ノ」、糸吉

イギリスの住居管理の思想が,既存の伝統的ガルディ

共同住宅のガルディアンの存在とは別の性質の職業へと構築されつつあることが分かった。

アンの概念と結びついてフランスの社会住宅に取り入れ

今後,人件費に対する価値観が違う,サービス提供者られた経緯が確かめられた。しかし,住教育や施設利用(ガルディアン)とサービス享受者(居住者),及びサの監視等,居住者の居住への意識を上から引き上げようービス享受者同士の価値観のすり合わせが必要であることする管理意識は,当時の労働社会階級の居住者から反と,民間共同住宅のガルディアンの評価される点を残し発があり,共用設備や共用施設の日常的な維持管理主体ながら社会住宅のガルディアンのように働く環境の整備という伝統的ガルディアンの元来の役割へと社会住宅のを促進させることが,この職業の現代的な課題としてあガルディアンは軌道を変えることになった。

げられる。

現在の社会住宅におけるガルディアンの勤務形態をみると,休暇の確保や職場と住居の隔離によりライフワー

一278一

住宅総合研究財団研究論文集恥36.2009年版

門限を越えて帰宅した居住者は呼び鈴を鳴らし,深夜<注>

であってもガルディアンが大門を解錠するための紐1)本研究におけるフランス首都圏とはパリ市と周囲7県(Cordon)を引く仕組みになっているところが多かっを含む地域,イルドフランス地方を指す。
2)参考文献12の鈴木によると,19世紀前半のパリ市内には,単独所有型共同住宅の所有者が一部分を利用し残りを賃貸する「居住賃貸」や,所有者不在で全戸が賃貸物件である「不在賃貸」が多く存在していた。
3)参考文献13の後藤によると,現在のフランス首都圏にあたる地域は,古代ローマをルーツとするラテン系
民族の石の文化圏に含まれる。古代ローマに多く存在した「インスラ」と呼ばれる共同住宅の特質について,た。この業務は20世紀になってから人道的視点から改善され,機械化されデジコードの導入が進められるようになった。

13)参考文献19,p.39。

14)参考文献19によると,首都圏の負担金の平均額は171Gである(2002年時点)。
15)参考文献9。
16)参考文献8。
17)1842年6月,1834年4月にパリで労働者による都市

後藤は「生活水準の異なる多様な階層の人々が一つの暴動がおきている。

建物の中でく建築的質〉を異にして住みわけ」ている

18)参考文献20,p.133。

ことだと指摘し,その特質は「近世のパリの集合住居

19)参考文献20,p.135。
20)法文によると,100戸区分の街区に原則的に毎日,24の特質的現象でもあり,今日なおパリにおいてその様子を見ることができる」と述べている。また参考文献

時間,誰かが常駐することを定めている。しかし,これは年間1600時間,週35時間を上限とする労働時間の範囲内で,複数人数によって達成されること,さらにそれぞれのガルディアンの労働資格や条件に合わせることが記載されている。
2D参考文献8。

i4のDaumardは,19世紀のパリ市の共同住宅には「全く違う社会条件の借家人が階から階へと積層して住んでいた」と述べ,地上階部分は店舗やガルディア
ンの管理部屋が存在し,第1階部分(日本でいう2階部分)から屋根裏部屋に近づく程,所得が低い階層が居住していたと指摘している。
4霞」農U7))))

8)

参考文献6,pp.11〜36。

<参考文献>

参考文献7,p.207。
フランスの民間共同住宅の管理体制に行政の直接的なD中島明子:イギリスの地方自治体における住居管理,

関与は多くはない。管理体制の大きな枠を定めた1965
年法や,プロのサンディクの資格交付等の法律の制定がその代表である。ガルディアンに関しては,以上の法律内に定められておらず,労働基準等の労働権を守るために労働協約が定められている。このように,管理体制については,周辺の法整備等に行政の直接的な関与が見られるのみである。
平成5年住宅統計調査を通して算出した日本の首都圏
における「分譲マンションの賃貸化」,つまり区分所
有住棟内における借家の割合を示す「持家系住棟内賃貸率」は,中層及び高層の区分所有共同住宅で,いずれも約21%であった如6)。
組合管理会の設置については,原則的に義務化されているが,共同住宅の規模が小さい等の理由で,区分所有者組合との重複が大幅に見られる場合は,規約によって排除することもできる(1965年法第21条)。

2)平田陽子,梶浦恒男,斎藤広子:分譲共同住宅におけ京都大学,工学博士学位論文,1992

る管理参加困難層に関する研究,日本建築学会計画系

論文報告集,No.405,pp.129〜140,1989.11
3)斎藤広子,梶浦恒男,平田陽子:分譲共同住宅における賃貸化と管理に関する研究その1賃貸化の状態と管理に及ぼす影響,日本建築学会計画系論文報告集,
No.422,pp.97,1991.4
4)舟橋哲:フランス法の管理組織と管理,日本マンショ

ン学会誌「マンション学」No.13,pp.66〜67,2002.4
5)

阿部順子,斎藤広子:フランスにおけるマンション管理体制と課題,都市住宅学No.63,pp.45〜50,2008.10
ρhUワー

))

9

)

小沼進一:建物区分所有の法理,法律文化社,1gg2
DeaucourtJean‑Louis著,関川千尋,関川華訳:

Premi色resloges,ParisetsesconciergesauXDくsi6cle,初期の管理人小屋,19世紀のパリとパリのコンシェルジ
ュ,ParisAubier,1992
8

プロのサンディクは1970年1月2日のHogeut法
No.70‑9と,1972年7月20日のデクレNo.72‑678(2005年に改正)によって厳しくその条件が定められている。それは,県が発行する10年間有効の「不動産管理」と記載のある職業証明書(lacarte)10)

参考文献7。

関川華,高田光雄:フランス首都圏における民間共同住宅の管理人の役割に関する研究,日本建築学会計画系論文集,No.632,pp2025〜2032,2008.10
9)

関川華,高田光雄:フランス首都圏における民間共同住宅の管理人同士及び管理人と居住者の相互関係,日professionnelle)を持っていることである。この証明書

本建築学会住宅系研究報告会論文集3,pp.15g〜164,を受けるには学歴や職業経験,専門家としての民事責任を保障する保険に加入していること等を証明しなければならない。交付時の証明書番号は公式書類上に記

2008.12

10)

MarchalHerv6:Lepetitmondedesconcierges.Un
m6tieraucourdelavieHLM,EditionsdeL'Aube,2005

載される。

ll)

St6b6Jean‑Marc,GBrowner:Lesgardiensconcierges:

12)d'unm6tierauneprofession,EspacesetSociξt6sNo.105‑
106,pp.211‑228,2001
鈴木隆:近代の中庭型都市共同住宅家屋の家主とその所有・経営一十九世紀前半のパリの中層・高密度市街地の成立に関する都市計画的研究(7),日本建築学

11)文献17を参考にSyndicatを区分所有者組合,Conseil

syndicalを組合管理会,Syndicをサンディクと記す。
12)デジコードは数字を入力するタイプの電子錠である。
Deaucourtによると,ガルディアンの前身となる職業は,
中世に貴族の屋敷の門番として雇われたスイスやポルチェと呼ばれた門番であるとされている文7)。門の開
閉と人の出入りの監視が主な業務であった。19世紀,

13)

コンシェルジュやガルディアンが住宅管理人として庶会計画系論文集,No.463,pp.107‑116,1994.9
後藤久:ヨーロッパにおける中世住居の系譜[H]一インスラの多様性とラテン系町屋の特質一,日本建築学

民の共同住宅に配置されるようになってからもこの業

会論文報告集,No.252,pp,129‑135,1977.2

務は共同住宅の大門(建物内へ入るための門)の開閉と人の出入りの監視という形で引き継がれた。当時の大門は,門限を過ぎると施錠されるようになっていた。

l!)AdelineDaumard:MaisonsdeParisetpropri6taires

ParisiensauXIX色mesi色cle,1809‑1880,Cufas,pp.90‑92,
1965

一279一

住宅総台研究財団研究論文集No.36.2009年版

15)INSEE:2007年2月現在,公表されているデータの中で,最新の2004年,1999年の国勢調査,及び,2002年の住宅調査の結果
16)森本信明:首都圏における「持借混合」共同住宅の実
態一住宅統計調査の特別集計にもとつく「持借混合」
問題の実証的研究(その1)一,日本建築学会径角形

論文集,No.498,PP.169‑176,1997.8
17)中村紘一,新倉修今関源成監修,Termesjuridiques研
究会訳:LExlQuEDETERMEsJURIiDIQUES,フランス法律用語辞典,第2版,三省堂,1996

18)Lacroux:LaCopropri6t6deAbZ2007,Prat‑Europa
Editions,pp.323‑383,2007

19)INSEE:Lesconditionsdelogementenile‑de‑Franceen
2002,2004.10

20)St6b6Jean‑Marc:Lam6diationdanslesbanlieussensibles,
PUF,Paris,2005

21)JeanTaricat:Lelogementtibonmarch6.Chronique,Paris,
1850/1930,Apog6e,1982(初版1930)〈研究協力者〉

NoraMOKRANIResponsibleduP61eR6seauParis
HabitatOPH,DirectionterritorialNord‑Ouest

一280一

住宅総合研究財団研究論文集No.36.2009年版