消費増税による景気の落ち込みを懸念して、政府は住宅ローン減税の控除期間の延長や、「す2019年10月実施

消費増税の前後でどちらが得になるのか、考え

消費増税の前と後てみましょう。

文・ファイナンシャルプランナー

まい給付金」の拡大などの支援策をとっています。こうした支援策を踏まえると、住宅購入は豊田眞弓ません。そのほかの諸費用なども含めて整理したもの

消費税が 10％に。
そもそも非課税のものは？

が表1です。
表1

消費税はかかる？

2度の延期がありましたが、2019年10月に消費税
新築住宅の建物部分

が8％⇒10％へと引き上げられる予定です。前回の増税時の景気後退の反省から、政府はそれを防ぐべくあらゆる対策を講じています。人生最大の買い物「住消費税

中古住宅（業者から購入）の建物部分

課

仲介手数料

税

住宅ローン手数料宅」も例外ではなく、種々の支援がなされています。
住宅に関する対策の詳細を見ていく前に、まずは、

土地
中古住宅（個人間売買）の建物部分

住宅関連の支出で消費税がかかるものとかからないものを押さえておきましょう。消費税は原則「消費」に対して課税されるため、土地には課税されません。建物部分についても事業者を通じた取引に課税されるた消費税

保険料（火災保険、地震保険など）

非課税

ローン保証料税金（不動産取得税、固定資産税など）
修繕積立金（マンション）

め、中古住宅の個人間売買については消費税はかかり

March 2019

消費増税の前と後
住宅購入はどっちが得か？

CONTENTS

特集 2019 年 10 月実施「住」のトレンドウォッチング

2

連載 第 10 回

既存住宅を取得してリフォームすれば最大 60 万ポイント
消費税増税後の「次世代住宅ポイント制度」に注目！

6

注目の書 著者は語る『野村メモ』野村克也

8

不動産と税金の Q&A 連載 第 3 回
これだけは知っておきたい自然災害による税務救済措置の基本

10「不動産の日」アンケート調査レポート

12

紙上研修 連載 第 178 回
全宅保証の業務 苦情解決事例と弁済事例 ［平成 30 年度版］

14

今月のアーカイブ

18
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2

2019 年 3 月 10 日発行 通巻第 484 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／壹岐昇一〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8181（広報）FAX. 03 − 5821 − 8101

特集 2019 年 10月実施 消費増税の前と後、住宅購入はどっちが得か？

特集

住宅購入は
どっちが得か？

写真：PIXTA

増税の影響を抑える住宅取得支援制度
この経過措置は、注文住宅だけでなく、マンション

3 月末までの請負契約は経過措置もや建売住宅などの売買契約でも壁紙や棚、キッチンの特注など、一部に請負契約があれば、同様に経過措置

消費税は、原則引渡し時期で適用される税率が決まりますが、契約時の税率が適用される経過措置もありが受けられます。

ます。消費税率引上げ６ヶ月前の前日までに契約され住宅ローン減税が 3 年延長た注文住宅では、引渡し時期に関係なく契約時の税率が適用されます。つまり、請負契約が2019年3月31

現在は、住宅の新築や増改築などをした場合、年末日までに結ばれた住宅は、たとえ引渡しが10月以降の住宅ローン残高の１％、最大で年間40万円（認定であっても8％が適用されます。

住宅等は50万円）の減税が10年間受けられます。

表 2 増税前と増税後の住宅ローン控除比較
居住開始年月日

適用される
消費税率

2019年9月30日以前

8%

2019年10月1日〜
2020年12月31日＊

10%

住宅の種類

年末の住宅ローン 最初の 10 年間の住宅ローン控除
残高限度額

一般住宅

4,000 万円

認定住宅等

4,000 万円

一般住宅

4,000 万円

認定住宅等

5,000 万円

11 年目から 13 年目までの住宅ローン控除11 年目以降の住宅ローン控除は無し

1%「住宅ローンの年末残高× 1％」か
「建物価格× 2％÷ 3」の低いほう＊ 2019 年 3 月 31 日までに契約した場合は、2019 年 10 月 1 日以降の入居でも消費税率 8％が適用されます。
（国税資料・国交省資料を参考に筆者作成）

REAL PARTNER March 20193

消費税率10％が適用された売買の場合、2019年10

ら、前回の消費税増税時に導入されたものです。現在

月から2020年12月末までに入居する住宅については年収510万円以下の人に最大30万円の給付です

は、住宅ローン減税期間が3年延長されます。延長さが、増税後は年収775万円以下の人を対象に最大50れる11年目以降は、ローン残高の1％か、建物購入価万円までと、拡充されます。2021年末まで。

格（一般4,000万円、認定住宅等5,000万円まで）の住宅ローンを組んでいることが条件ですが、現金で2％を3年で割った額のいずれか低い方が控除されます。

購入した場合でも、50歳以上で要件を満たす人は対

たとえば、建物部分の価格が3,000万円の住宅を購

象になります。また、中古住宅は、消費税が発生する

入した場合、2％の消費税増税分は60万円。これを３事業者から購入した場合は対象になります。

等分した額の20万円と、借入残高の１％分の少ない「次世代住宅ポイント制度」の新設方が還付されるため、10年経過後の住宅ローン残高
によっては増税相当額の控除が受けられない場合もあ新設される「次世代住宅ポイント制度」も、消費増ります。

税後に住宅購入する人の特典といえます。エコ住宅や

なお、中古住宅を個人間売買で購入し消費税がかか

耐震住宅など一定性能を備えた住宅の新築・リフォー

らない場合は、控除期間は10年間で、最大で年間20ムを行うと、さまざまな商品等と交換できるポイント

万円（認定住宅等は30万円）です。

が付与されます。ポイントは１戸あたり最大35万円分で、具体的な商品等は公募により決まります。

すまい給付金の拡充

住宅取得資金贈与で3,000 万円まで非課税に !?

消費増税後は「すまい給付金」の拡充も予定されています。すまい給付金は、所得が低く納税額が少ないと住宅ローン減税が控除しきれないことがあることか

さらには、住宅取得資金の贈与についても限度額が拡大されます。父母や祖父母など直系

表 3 すまい給付金の拡大
消費税率
収入額の目安

8％

消費税率

給付基礎額

10％

収入額の目安尊属から、自分が住む住宅用の家屋の取得（新築、増改築等も含む）に充て

給付基礎額

る資金の贈与を受けた場合、一定の要425 万円以下

30 万円

450 万円以下

50 万円

件を満たせば、限度額までは非課税で〜475 万円以下

20 万円〜525 万円以下40 万円済みます。2019年3月までの非課税枠〜510 万円以下

10 万円〜600 万円以下

30 万円

は一定基準を満たす省エネ等住宅は最〜675 万円以下

20 万円

大1200万円（一般住宅は700万円）〜775 万円以下

10 万円

ですが、4月１日〜2020年3月31日に（国交省「すまい給付金」パンフレット参照）

契約し、消費税率10％が適用される
場合は、3,000万円（2,500万円）と拡

表 4 住宅取得資金贈与
家屋の取得に関する契約日

省エネ等住宅＊

一般住宅

大されます。
贈与を受ける子や孫は20歳以上、

消費税率 10％

それ以外

消費税率 10％

それ以外

2016 年 1 月 1 日〜19 年 3 月 31 日

─

1,200 万円

─700 万円受けた年の翌年3月15日までに自分〜2020 年 3 月 31 日

3,000 万円

1,200 万円

2,500 万円

700 万円が住む家であること、床面積が50m2〜2021 年 3 月 31 日

1,500 万円

1,000 万円

1,000 万円

500 万円以 上240m2 以 下 な ど 条 件 が あ り ま〜2021 年 12 月 31 日

1,200 万円

800 万円

700 万円

300 万円す。一定要件を満たす物件であれば、（国税庁サイトを参照し筆者作成）＊一定の耐震性能、省エネ性能またはバリアフリー性能等を有する住宅

4

合計所得額2,000万円以下で、贈与を中古住宅も対象です。

特集 2019 年 10月実施 消費増税の前と後、住宅購入はどっちが得か？

家を買うなら増税前と後、どちらがトク？
新築購入で住宅ローンが4,000 万円の場合入すると、増税分で建物部分の消費税が2％分48万円増えます。一方、住宅ローン減税は約396万円で、すまい給付金は10万円受けられます。

以上、消費増税に伴う住宅取得支援策を見てきまし両者を比較すると、10％に増税した後の方が10万たが、こうした制度を加味して考えると、増税前後で円だけおトクになるという結果です。さらに、次世代

どちらがトクになるでしょう？ 下記のような例で試

住宅ポイントが受けられる物件であれば、さらにおト

算してみましょう。

ク度は増します。また、父母や祖父母からの贈与を受けられる方の場合は、上限額が拡大するメリットもあ
Ａさんの例

住宅

建売新築戸建て（建物 2,400 万円、土地 2,600 万円）

4,000 万円、35 年返済、金利 1.4％、
住宅ローン

ります。
表5

試算結果
消費税

元利均等返済、ボーナス払いなし＊住宅ローンは夫 1 人の名義で組む

住宅ローン減税

夫：会社員（年収 700 万円）
妻：パート（年収 100 万円）
子どもは 5 歳、4 歳

すまい給付金約 348 万円
（10 年間）＊0円

10％
約 396 万円
（13 年間）＊10 万円▲ 48 万円

増税分
合計

Aさんは、5,000万円の建売新築の戸建て（認定住8％

約 348 万円

約 358 万円

＊住宅ローン控除が全額控除できた場合。

宅）を、頭金1,000万円、住宅ローン4,000万円で購

これはあくまでも1つの試算にすぎませんが、人に入します。消費税が8％の時期と、10％の時期のどち

よっては増税後の購入のほうがおトクになりそうでらで購入したら有利になりそうでしょうか。試算したす。少なくとも、増税前に駆け込み購入する明確なメ

結果が表５です。

リットは特にないといえそうです。

8％の時期に購入した場合は、住宅ローン控除が10

資金計画をしっかり考えたうえで、金利や物件価格

年間で約348万円受けられます（住宅ローン控除が全の動きなどを見ながら「買い時」を冷静に判断したい額控除できた場合という前提）。10％適用の時期に購ものです。

REAL PARTNER March 2019

5

ング
ウォッチ

連載 第 10 回

レンド

「住」のト

既存住宅を取得してリフォームすれば最大60万ポイント
消費税増税後の「次世代住宅ポイント制度」に注目！
10 月から消費税が引上げられるが、増税後の 10％の税率の対象になる新築住宅取得やリフォームを行った場合には、「次世代住宅ポイント制度」によって、一定のポイントを付与される。
リフォームの場合、1 戸当たりのポイント発行数は 30 万ポイントが上限だが、既存住宅（中古住宅）を買ってリフォームする場合には、最大 60 万ポイント。
新築に比べて格段に有利なので、既存住宅やリフォーム工事を検討中の方にかっこうのチャンスだ。
住宅ジャーナリスト

山下 和之

消費税増税の影響を抑えるための4 つの住宅取得支援策のひとつの新築やリフォームに対してポイントが付与され、前回、2014年の消費税増税時には、増税前の駆さまざまな商品などと交換できる制度だ。19年4月

込み需要、増税後の反動減によって住宅市場は深刻以降に建築請負契約を行い、消費税率が10％になな打撃を受け、日本経済にも大きな影響を与えた。

る2019年10月以降に引渡しの物件が対象になる。

こうした駆込みや反動減を抑制、できるだけ平準化

新築の場合、エコ住宅、長持ち住宅、耐震住宅、を図るため、国は次の４つの支援策を実施する。

バリアフリー住宅のいずれかにあてはまる場合、1① 住宅ローン減税の控除期間を 3 年間延長

戸当たり30万ポイント（30万円相当）で、長期優② すまい給付金の給付額を最大 50 万円に拡充

良住宅などはポイントが加算されて、35万ポイン❸ 新たな住宅ポイント制度の創設

トになる。

④ 贈与税非課税枠を最大 3000 万円に拡大

それに対して、リフォームに関してはP.7の図表

このうち、①②④は既存制度の拡充だが、新たににあるような工事が対象になり、それぞれ工事部位創設される制度として注目されているのが、❸のごとにポイントが決まっている。それらを合算した

写真：PIXTA

6「次世代住宅ポイント制度」。一定条件を満たす住宅

1戸当たりの上限が30万ポイントだ。
たとえば、バリアフリー改修の手すり設置は1か所で0.5万ポイントだから、5か所で2.5万ポインであり、2020年3月末までの制度だが、予算が尽きそうな場合には、それ以前に終了する可能性もあるので注意が必要だ。

ト。段差解消は1か所で0.6万ポイントだから5か
所で3.0万ポイントと加算していくことができる。
その上限が30万ポイントになる。

安心 R 住宅を買ってリフォームすれば最大で 45 万ポイントに
ただし、リフォームにはポイント上限を引上げる

次世代住宅ポイントの住宅リフォームの概要
発行
ポイント数

上限特例

1

特例が設けられていて大きなメリットになっている。2018年12月21日（閣議決定日）時点で満40歳未満の若者、または同日時点で18歳未満の子ど

上限特例

2

1 戸当たり上限 30 万ポイント
若者・子育て世帯がリフォームを行う場合、上限を 45 万ポイントに引上げ。既存住宅（中古住宅）の購入を伴う場合は、上限 60 万ポイン
トに引上げ
若者・子育て世帯以外の世帯で、安心 R 住宅を購入しリフォームを行う場合、上限を 45 万ポ
イントに引上げもがいるか、申請時点で18歳未満の子どもがいる

ポイント数

子育て世帯の上限は、1戸当たり45万ポイントまで

断熱改修（内外窓、ガラス）

0.2〜2万×箇所数

引上げられる。さらに、若者や子育て世帯が既存住断熱改修（ドア）

2.4, 2.8万×箇所数宅を取得してリフォームするときには、上限が60

断熱改修（外壁）

5, 10万万ポイントまで引上げられる。

断熱改修（屋根・天井）

1.6, 3.2万

断熱改修（床）3, 6万には、一覧表にあるリフォームのポイントが2倍に

エコ住宅設備（太陽熱利用システム、
高断熱浴槽、高効率給湯器）

2.4万

なる算定特例があるので、上限までポイントを取得

エコ住宅設備（節水型トイレ）

1.6万できる可能性が高まる。

エコ住宅設備（節湯水栓）

0.4万

耐震改修

15万

り手厚くしようというわけだが、それではシニアな

バリアフリー改修（手すり）0.5万

どにはメリットがないのかといえば、そうでもない。

バリアフリー改修（段差解消）

0.6万

バリアフリー改修（廊下幅等拡張）

2.8万

リフォームを行うときには、上限が45万ポイント

バリアフリー改修（ホームエレベーター設置）

15万に引上げられることになっているのだ。

バリアフリー改修（衝撃緩和畳の設置）

1.7万

家事負担軽減設備（ビルトイン食器洗機、掃除しやすいトイレ、浴室乾燥機）

1.8万

家事負担軽減設備（掃除しやすいレンジフード）

0.9万

家事負担軽減設備（ビルトイン自動調理対応コンロ）

1.2万

家事負担軽減設備（宅配ボックス）

1万

しかも、既存住宅を取得してリフォームする場合

少子化に対応して若者や子育て世帯への支援をよ

若者や子育て世帯以外でも安心R住宅を取得して安心R住宅というのは、本欄の2018年7月号でも取り上げた、良質な中古住宅の流通を促進するための制度。
この安心R住宅に関しては、インスペクションの実施やリフォーム提案が付いていることなどが条件となっている。これらはトラブルを防止し、リフォームや中古住宅流通を促進するためには有効な制度だけに、この次世代住宅ポイント制度の運用のなかで、こうした制度を普及させていこうとする狙いもあるのではないだろうか。
なお、この制度、2019年度予算による時限措置

リフォーム瑕疵保険の加入、インスペク
ションの実施0.7万

若者・子育て世帯による既存住宅の購入を伴う 100 万円以上のリフォーム

10万【算定特例】 既存住宅を購入しリフォームを行う場合、各リフォームのポイントを 2 倍カウント（若者・子育て世帯による既存住宅の購入を伴う 100 万円以上のリフォームを除く）（資料：国土交通省ホームページより。2019 年 2 月 18 日時点）

REAL PARTNER March 20197

した成績を残した野村克也氏。その実績の裏づけは「メモ」にあったという。

校を出て、テスト生として南海ホークスに入団した

高

ものの、最初の２年はほとんどファーム暮らしで、いつクビになるか不安でしたね。プロのレベルの高さを実感し、３年間プロで勉強したら田舎に帰って母校の監督になるつもりだったんです。でも、同じクビになるのでも悔いを残したくないと思い、他の選手の３倍も４倍も素振り
やトレーニングに励みました。合宿所から夜遊びに出かける先輩の誘いを断り、なんとか一軍に定着しようと必死でした。
その甲斐あって、私は３年目から一軍でマスクをかぶる
私は記憶力が悪い上、不器用です。キャッチャーは１試合

野

で最低９人の敵を相手にします。相手バッターの特徴や配球をすべて覚えてはいられません。そこで、ベンチにメモ用紙を置いておき、イニングが終わるごとに内容を記録

野球評論家

ようになるのですが、メモを取り始めたのもこの頃です。

﹃ 野村メモ﹄

プロ野球の世界で、選手としても指導者としても卓越し、家に帰ってからそれをノートにまとめました。周囲から「メモ魔」と言われ、当時の鶴岡監督からは、私がメモを取っていると「野球は理屈じゃない。勝つか負けるかだ」とさんざん冷やかされました。まだ、そういう時代だったんですね。
そうした努力により、野村さんは入団 4 年目に初の本塁打王を獲得し、歴史に残る強打者、名捕手としての道を歩み始める。

時、プロ野球はすごい世界だと思いましたが、その当

反面、プロらしい選手がほとんどいないことにも気づきました。プロに入ったことだけで満足してしまい、それが出発点なのに到達点だと勘違いしている選手が多かったのです。でも、私は「これでいい」という気持ちは一切持ちませんでした。
たとえば、私にホームランを打たれた投手は、当然、打たれたことをよく覚えているものです。すると、次は攻め

村『野村メモ』
日本実業出版社

1400 円＋税

著者が 50 年にわたる野球生活で綴り続けたものをまとめた著作『野村ノート』は野村野球の兵法を明かし、大ヒット作となった。その「ノート」の元となったものは、膨大な量の「メモ」だった。その内容は野球理論だけにとどまらず、人づくりのポイントやリーダーの心構え、機能する組織のあり方など、ビジネスマンにとっても有用。日々の気づきを実行につなげる方法を教える。

8

注目の書 著者は語る方を変えてくる。そうした相手の変化に気づくかどうかが克重要であり、私は常に相手の情報をメモによってバージョンアップさせていました。だからこそ、厳しいプロの世界で長年プレーできたのだと思っています。
南海の兼任監督になる際、かつての僚友ドン・ブレイ
ザーにヘッドコーチを務めてもらいました。彼と出会うまでは、「メジャーリーガーはパワーとスピードだけの大雑
把な野球をする」という固定概念を持っていたのですが、むしろ日本の野球のほうが大雑把であることを彼に教えられました。常に一歩先を考えてプレーする「シンキング・
ベースボール」を目の当たりにして、私以外にも彼の教えをメモする選手が増えたのです。それが1973年のリーグ優勝に結びつきました。
現役引退後、野村さんは解説者生活を経て、90 年、ヤクルトの監督に就任。このとき流行語にもなったのが「ID 野球」だった。

れまでの何千人ものプロ野球選手のなかで、私ほどこ

データを重視した者はいません。南海を皮切りに、

ヤクルト、阪神、楽天と、最下位チームばかり監督を務めてきましたが、データこそが弱者が強者を倒せる手段となり得るのです。
ヤクルト監督時代は、キャッチャーの古田敦也をはじめ、外野手の稲葉篤紀、ショートストップの宮本慎也など、皆、私の話を一言一句聞き逃すまいと熱心にメモを取っていました。彼らは天才タイプではありませんが、「努
力の天才」という共通点があったのです。いずれも選手として長く活躍し、古田はヤクルトの兼任監督を務め、現のむら也

在、稲葉は侍ジャパンの監督、宮本はヤクルトのヘッドコーチと、指導者としての手腕を発揮しています。そうした活躍の裏には、こうした日々の努力があったと私は見ています。そして、プロ野球選手ならずとも、毎日の発見を大切にし、メモを取り、それを蓄積していけば、大きな花を咲かせることができるのではないかと思います。
（取材・文／編集部）

かつや● 1935 年、京都府生まれ。54 年、峰山高校からテスト生として南海ホークスに入団。3 年目にレギュラーに定着すると、以後、球界を代表する強打の捕手として活躍（三冠王１回、MVP ５
回、本塁打王９回など）。70 年、選手兼任監督に就任。73 年、初のリーグ優勝。ロッテオリオンズ、西武ライオンズを経て、80 年、現役引退。ヤクルトスワローズ（リーグ優勝４回、日本一３回）、阪神タイガース、楽天イーグルスの監督を歴任する。

日々の発見を記録することが知力を高め、人を伸ばす
REAL PARTNER March 20199

不動産と税金の これだけは知っておきたい

自然災害による税務救済措置の基本［連載 第 3 回］

監修：公認会計士

小澤 善哉（小澤公認会計士事務所）

昨年も各地で大規模な自然災害が相次ぎました。被災した人を経済的に支援する対策の一つに、税務上の優遇措置があります。また、被災地を支援したい人への税務措置もあります。自分から申請しなければ適用されないので、万一に備え、ぜひ知っておきたい制度です。

とができる所得控除の一種です。ここでいう財産と個人の資産に損害があった場合

は、通常の生活を営むために必要な物品に限られ、住近年、異常気象の増加に伴い、自然災害による住宅

宅のほか家財道具や衣類などは含まれますが、別荘や被害が多発しています。被災時には想定外の出費がか30万円超の骨董・貴金属などは対象外となります。

さむだけでなく、仕事に行かれない、営業できないな

納税者本人のほか、生計を共にする配偶者・扶養親族

ど、収入や売上の減少を余儀なくされることもありま（所得金額等が38万円以下）の財産も対象となります。

す。被災した人の生活を守る対策として税務上の優遇◉ 災害減免法措置があり、地震や豪雨、台風などにより住宅が損壊

損害額（保険金等により補填される金額を除く）がしたり、家財道具が破損した場合、またそれによってその時価の1/2以上であり、かつ当該年の所得が通常の生活や事業を営むことができなくなった場合に1,000万円以下の場合に、所得税から一定の額が差しは、その適用を受けることができます。

引かれる制度です。差し引かれる額は、所得によって異なります（下図＊ 2）。

個人の資産の場合には、確定申告することによって所得税の軽減を受けられ、「雑損控除」と「災害減免

なお、損害額は被害が生じる直前の資産の価額に法」の２種類の制度があって、どちらか一方を選ぶこ

基づいて算出するのが原則ですが、被害が甚大な場合とができます。

など、個々の資産の損害額を算出するのが困難なとき◉ 雑損控除は、所定の計算式（「損失額の合理的な計算方法」、国

所有する財産が損害を受けたときに、損失の度合い

税局のwebサイトなどに記載されています）によっに応じた所定の額（下図＊ 1）を所得から差し引くこて算出した額を損害額とすることが認められています。

＊1

雑損控除の計算方法①差引損失額を算出する
損害額（損害を受けた
資産の時価）

差引損失額＝損害等に関連したやむを得ない支出の金額（災害関連支出）

事例

自然災害で自宅が一部損壊した場合
所得 …………………
損害額 ………………
取り壊し費用 ………
保険金の補塡額 ……

保険金等により補塡される金額②次の 2 つのうちいずれか多いほうの額が控除額となる。

A：差引損失額−総所得金額等の 10%500 万円
400 万円（住宅および家財道具の時価額）
100万円
200 万円◎所得税の控除は、社会保険料控除 63 万円、基礎控除 38 万円のみと仮定●雑損控除

なお、被害が甚大で控除額が大きく、控除しきれなかった
場合には、翌年以降 3 年間まで繰り越すことができます。

差引損失額＝400 万円＋100 万円−200 万円＝300 万円
金額の多い A のほう
A：300 万円−500 万円×10%＝250 万円（250 万円）がB：100 万円−5 万円＝95 万円
控除額となります。

（注）災害により滅失した住宅、家財などを取り壊し、または除去するために支出した金額

雑損控除 250 万円の場合の所得税軽減額を算出すると 30 万 2,200 円 となる。

B：差引損失額のうち災害関連支出の金額（注）−５万円＊2軽減される所得税の額
所得500 万円以下
500 万円〜750 万円以下
750 万円〜1,000 万円以下

10

●災害減免法
所得税から軽減される額
所得税額の全額課税所得が 500 万円の場合の所得税を算出すると、37 万 8,200 円となる。
課税所得が 500 万円以下なので、所得税の全額、37 万 8,200 円 が控除額となる。

所得税額の 1/2
所得税額の 1/4

この場合は、より有利な災害減免法を選んで、所得税の控除を受ける。

確定申告で繰戻しを請求する場合のイメージ図

1 年を
経過する日

災害の
あった日

所得

繰戻し
（青色申告）

所得

対応する
税額

繰戻し

対応する
税額

還付

還付

還付所得事業年度

還付所得事業年度

うち
災害損失
欠損金額

欠損
金額

災害欠損事業年度

出所：国税庁 HP

雑損控除は所得控除、災害減免法は税額控除と、控が認められています。

除の仕組みが異なるため比較がしにくいですが、どち②事業的規模でない場合

らが有利になるかは、その人の所得や損害額によって次の２つのうち有利なほうを選ぶことができます。

異なるので、実際に両方の計算をした上で選びます。

A：災害による損失額を不動産所得から控除する。た

法人の資産に損害があった場合だし計上できる損失額は、不動産所得の金額内である（①と異なり、損益通算の対象にはならない）。

一方、法人の建物や商品などが災害によって被害をB：「雑損控除」を適用する（計算方法は前述の個人

受けたときは、それらの資産の損害額全額を損金にすの場合と同じ）。損失が多額で控除しきれない場ることができます。損壊した建物の取り壊しや土砂の合には、翌年以降3年間を限度に繰り越せる。

撤去作業などに要した費用や、建物や備品の原状回復
修理に要した費用も、経費にできます。さらに、被災支援にかかる費用の扱いしたことによって通常の営業が行えないような状況で被災地や被災者への寄付金は、法人なら損金に、個あれば、申告や納税の期限の延長、猶予が一定期間認人なら所得控除の対象になります。法人では、災害対められます。

策本部や日本赤十字社などの諸団体に法人として行う

法人税の特例もあります。当該事業年度において災寄付はもちろん、被災地の取引先に送った災害見舞金

害損失欠損金額（災害により生じた損失額のうち、欠や事業用資産などもその対象となります。また自社の損金額に達するまでの金額）がある場合には、その事

商品を生活物資として被災地の不特定多数の人々に無業年度の開始の日から１年（青色申告の場合には２料で配布する場合も、損金と認められます。

年）以内に開始した事業年度の法人税額のうち、災害

そのほか、被害を受けた取引先に対する売掛金や貸損失欠損金額に対応する部分の金額について、還付を付金を免除して、寄付金（もしくは交際費等以外の費請求することができる制度です（上図参照）。

用）として損金処理するのもひとつの支援方法です。

賃貸物件に損害があった場合個人の寄付では、近年は「ふるさと納税」の利用が増えています。一般の寄付では、寄付行為を行う相手

自然災害により、アパート経営など個人の賃貸物件

は諸団体であり、集められた寄付金を諸団体から被災に損害が生じた場合には、物件が「事業的規模」であ地へ届けるというプロセスが介在しますが、ふるさとるか否かで損失の計上方法が異なります。
「おおむね

納税では被災地へ直接寄付できるという大きな利点が10室以上」「おおむね５棟以上」というのが「事業的あります。

規模」の基準となっています。
①事業的規模の場合

平成30年に発生した西日本豪雨や北海道胆振東部地震の被災地にも、ふるさと納税の申込みが殺到しま

資産の損壊による価値の減少による損失額（保険金した。ふるさと納税では、（寄付金額−自己負担金

や損害賠償金で補填される額を除く）を、経費として2,000円）が所得税や住民税から控除されます。ただ計上できます。損害が不動産所得を超えるほど甚大なし控除の上限額は、年収や家族構成などの条件によっ場合には、損益通算（赤字を他の所得の黒字と相殺）て異なります。

REAL PARTNER March 201911

「不動産の日」アンケート調査レポート
消費税率の引き上げを控え、今が不動産の買い時だと思う人は16.3%
住宅ローン負担や天災リスクにより、持家派はわずかに減少傾向に
買い時感が減退、その理由は？
不動産を今が買い時だと「思う」人は16.3%（前年比‒3.6pt）で、「思わない」と答えた人は22.6%（前年比‒2.1pt）でしたが、「わからない」と答えた人が最も多く
61.0%（前年比+5.6pt）。20代以外で「買い時だと思う」
が下降している結果から、全体的に買い時感が減退していることがわかりました。
不動産が買い時だと思う理由では、「消費税率が上がる
前だから」が45.0%と最も多く、「住宅ローン減税など税制優遇が実施されているから」が25.3%と続いています。
一方、「買い時だと思わない」理由では、「不動産価値が下落しそうだから」が29.8%と最も多い結果でした。

天災に対する住まいの意識が住まい選びに影響を及ぼしている
天災に対する住まいの意識については、「築年数や構造（免震・耐震）を考えるようになった」が47.1%と最も多く、次に「地盤などの状況を意識するようになった」が31.3%と続いています。このことから、天災に対する意識
が住まい選びにも影響していることを示唆する結果となりました。

持家派 or 賃貸派？
賃貸派がここ数年で最高の割合に現在の居住形態にかかわらず、持家派が全体の80.5%を占めていますが、経年で比較すると少しずつ減少傾向となっていることがわかります。
一方、賃貸派は19.5%という結果でした。ただし、ここ6年間で見ると最も高い割合になっています。
賃貸を支持する理由として「住宅ローンに縛られたくないから」が41.8%、次いで「天災時に家を所有していることがリスクになると思うから」が35.8%と続き、昨今多発する天災の影響がこの結果から見てとれます。

住宅購入と賃貸の場合、重視する点について
住宅購入時に重視する点については「購入金額」が60.0%と最も多く、次いで「周辺・生活環境がよい」が48.1%という結果になりました。家を借りる際に重視する点についても「家賃」が71.8%と最も多く、
「購入」
「賃貸」
ともに、経済面が重視されていることがわかる結果となりました。
家を借りる際に重視するポイントの第2位は、「交通の利便性がよい」で49.5％。家を購入する場合には「交通の利便性」が38.8％でしたから、賃貸のほうが「交通の利便性」を重視する傾向にあることがわかりました。

12

図表1 買い時だと思わない理由（1つ選択）
その他
今後、住宅ローンの金利が下落しそうなので住宅ローン減税など税制優遇が見直され
そうだから

19.4%

不動産価値が下落しそうだから

29.8%

4.3%
9.8%
13.7%

23.1%

地震や水害などの天災が心配だから自分の収入が不安定または減少しているから

図表2 天災に対する住まいの意識について（3つまで選択可）
築年数や構造（免震・耐震）について考えるようになった

47.1%

地盤などの状況を意識するようになった31.3%

緊急避難場所や防災マップを意識するようになった
防災グッズを家に用意するようになった

30.0%
28.2%
16.5%

冷蔵庫や家具などの防振対策をするようになった保険の加入や見直しを行った

11.3%

学校や勤務先から帰宅経路について意識するようになった

11.2%

近隣とのコミュニケーションを重要視するようになった

6.5%
9.1%

その他

0

5 10 15 20 25 30 35 40 45 50（％）

図表3 ［2013年度〜2018年度］持家派or賃貸派
（％）90
80
70
60

賃貸派

持家派

50
40
30
20
10
0

2013

2014

2015

2016

2017

2018
（年度）

図表4 住宅を購入する際のポイントについて（3つまで選択可）
60.0%

購入金額

48.1%

周辺・生活環境がよい

38.8%

交通の利便性がよい

26.9%

日当り・住宅の向き
間取り数・間取りプラン

21.8%

住宅の構造がよい（耐震・免震・
断熱・バリアフリーなど）

20.3%
10.4%

住み慣れているエリア

9.5%

住まいの広さ宅健業者（不動産会社）・建築会社などのアフターサービス

3.6%
2.8%

その他

0

10

20

30

40

50

60

70
（％）

全宅連・全宅保証では 9 月 23 日を「不動産の日」と定め、毎年、住宅の居住志向および購買などに関する意識調査を行っています。今年度は平成 30 年 9 月

すべてのアンケート結果は、右にある QR コードよりご確認いただく

21 日〜11 月 30 日の期間にインターネット調査を行ことができます。不動産店選びのポイン

いましたので、その結果をご報告します（有効回答数

トなど実務に役立つ調査結果も掲載され18,601 件）。

ていますので、ぜひご活用ください。

既存住宅（中古住宅）への抵抗感
全年代を通じて抵抗感が薄い結果
既存住宅（中古住宅）購入への抵抗感は、「まったく抵抗がない」と答えたのは13.5%、「キレイであれば抵抗はない」が39.8%、あわせて53.3%と約半数は抵抗感が薄い
結果となりました。一方、「どんな状態であろうと抵抗がある」と答えた人は20代では9.1%なのに対し、60代以上
では18.2%と2倍の開きがあり、年代別で大きく意識の違いがあることがわかりました。

図表5 既存住宅への抵抗について（1つ選択）
13.5%

まったく抵抗がない
きれいであれば
抵抗がない

39.8%

売買金額と状態のバランスを見て判断する

33.2%

どんな状態であろうと
抵抗がある

13.5%
0

5

10

15

20

25

30

35

40

45
（％）

「安心R住宅」「瑕疵保険」「インスペクション」の認知率について「瑕疵保険」の認知については「知っている」が16.3%
で、認知率は2割弱程度の結果。性別では男性の認知率が19.9%なのに対し、女性は12.4%と7pt以上の開きがありました。また、20代では「知っている」が12.6%でしたが、60代では18.4%に上がっており、年代が上がるにつれ高くなる傾向が見てとれます。
「インスペクション」については、「知っている」が7.7%と1割に届きませんでしたが、男性の認知率は9.5%と1割近くあるのに対し、女性の認知率は5.5%と半分程度にとどまりました。その一方で、「瑕疵保険」とは異なり、年代による認知率の差はほとんど見受けられませんでした。

消費者の物件情報の入手経路
インターネットの活用は必須項目 !
「物件情報入手経路」については、「インターネット」が67.9%と最も多く、次いで「不動産店へ直接行く」が31.1%、「新聞折込チラシ」が37.1%と続きます。
「インターネット」「スマホアプリ」は若年層ほど高く、「新聞折込チラシ」「新聞広告」は高年齢層ほど高い傾向が見受けられるなど、年代により利用する情報入手媒体に差異が見られました。全年代を通じてインターネットを5割以上が利用しており、不動産店のインターネット活用は今
度もどんどん必要性が増していく状況となっています。

「安心R住宅」については「知っている」が6.4%で、認知率は「インスペクション」よりさらに低い結果となりました。性別では男性の認知がやや高く7.4%、女性は5.0%にとどまっています。
「知っている」が、東北地方で8.0%であるのに対して、九州・沖縄地方では4.9%と地域差も見受けられました。
「瑕疵保険」「インスペクション」「安心R住宅」いずれのワードも2割以下の認知率となり、正しい不動産知識啓発のために、より一層の認知浸透を目指す施策が必要であることがわかりました。

図表6 物件情報の入手方法（3つまで選択可）
67.9%

インターネット

37.1%

不動産店へ直接行く

30.1%

新聞折込チラシ

24.1%

不動産情報誌
スマホアプリ

9.6%

新聞広告

8.8%

テレビ広告
ラジオ広告
その他

0

3.8%
1.0%
5.9%
10

20

30

40

50

家の売り買いや、部屋の貸し借りをする場合に宅建業者（不動産会社）に対して期待することは、「優秀な担当者」
が44.4%とダントツで多く、次いで「店舗の雰囲気がよい」が14.5%。担当者への期待が突出している結果とな
り、人材育成の重要性が示される結果となりました。

70（％）

図表7 宅建業者に対して最も期待すること（1つ選択）
44.4%

優秀な担当者

選ばれる不動産店とは ?
人材育成の重要性が示される結果に

60

14.5%

店舗の雰囲気が良い

13.1%

ネット情報や口コミなどで評判が良い

8.2%

ホームページが充実している

7.6%

自宅から近い3.2%

友人・知人等による紹介
VRなど新しい取り組みを行っている

2.9%

CMや広告などでよく目にする

1.8%
4.3%

その他

0

10

20

30

REAL PARTNER March 2019

40

50
（％）

13

連載 第 178 回

全宅保証の業務
苦情解決事例と弁済事例［平成 30 年度版］
（公社）全国宅地建物取引業保証協会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会（以下「本会」）の業務は、宅地建物取引業法（以下「業法」）
第 64 条の 3 に規定されています。その中で「苦情解決業務」と「弁済業務」は、一般消費者を保護するための重要な業務です。
ここでは、苦情解決業務と弁済業務の内容をご説明するとともに、平成 30 年度に実施した事例をいくつかご紹介いたします。また、宅地建物取引の健全な発達を図る業務としての「手付金保証制度」と、業法の規定の範囲内で行っている「手付金等保管制度」についても併せてご紹介いたします。

1を処理する場合には、認証申出書の受理の順序に従っ

苦情解決業務と弁済業務て認証の可否を審査することになっています。
認証決定され申出人への弁済金の支払い（還付）が完了すると、当該会員に対して「還付充当金納付請求

1．苦情解決業務
苦情解決業務は、業法で「会員の取り扱った宅地建書」により、還付充当金の納付を請求します。
「納付

物取引業に係る取引に関する苦情の解決」を適正かつ請求書を受け取った日から2週間以内」に納付できな確実に実施しなければならないと規定されています。

い場合には、本会の会員資格を喪失します（業法第そして、苦情解決の申出があったとき、本会は「そ64条の10）。また、いかなる理由があろうとも、分割の相談に応じ、申出人に必要な助言をし、当該苦情に払いや納付期限の猶予等は一切認められておらず、会係る事情を調査するとともに、当該会員に対し当該苦員資格を失うと、1週間以内に営業保証金を供託しな情の内容を通知してその迅速な処理を求めなければな

ければ宅地建物取引業を営むことはできなくなります

らない」とされ、本会は必要に応じ「当該会員に対（業法第64条の15）。

し、文書若しくは口頭による説明を求め、又は資料の弁済制度は、本来会員が支払うべき申出人との宅地提出を求める」ことができ、当該会員は「正当な理由

建物取引により生じた債務を本会が「立替え払い」すがある場合でなければ、これを拒んではならない」とるものであり、本会は当該会員に対しその「立替金」

定められています。

を請求することになりますので「保険」ではありませ

当該苦情が自主解決もしくは撤回されない場合にん。2週間以内に還付充当金の納付ができず、会員資は、後述する弁済業務へと移管し、当該苦情に係る申格を喪失したのちも（認証決定時点ですでに会員資格出人の主張する債権について、弁済認証すべきか否かを喪失していた場合も同様）、引き続き本会には求償の判断をすることになります。

権（還付充当金の支払請求権）があり、会員には支払義務が残ったままとなりますので、当該会員より支払いがない場合には、債権回収のため会員及び連帯保証

2．弁済業務弁済業務とは、「会員と宅地建物取引業に関し取引をした者（申出人）の有するその取引により生じた債権」に関し、認証限度額

注1人に対し、必要に応じて差押えや強制執行などの法的手段を講じる場合もあります。

の範囲内で当該申出に係る債権を弁済する業務をいいます。
弁済を受けるためには認証申出書を提出し、本会の認証を受けなければならないことになっており、また、債権者間の公平を期するため、認証に関する事務14< 注 1> 認証限度額…会員が本会会員でないとしたならば、その者が供託すべき営業保証金に相当する額。現在は、本店のみの場合 1000 万円、支店がある場合には 1 支店につき 500 万円ず
つ加算。これは 1 会員あたりの限度額であり、申出 1 件あたりの限度額ではない。

2

苦情解決申出⇒解決事例

業法第64条の5により本会が実施する「苦情の解決業務」の対象となる事案は「会員の取り扱った宅地収証を受領した。しかし、申出人の銀行融資が承認されなかったことから、契約条項に基づき売買契約は白紙解除となるも、会員が手付金 200 万円を返還しないことから、苦情解決申出を行った。
■会員が契約時に受領した手付金 200 万円を申出人に全額返還したことから、解決届が提出された。

建物取引業に係る取引に関する苦情」となっています。

解決事例 5

それらの苦情のうち、本会の自主解決の要請により解決に至った事例について紹介します。
解決事例 1

申出人：買主

会員：売主◆申出人は会員から築 17 年の中古物件を購入し、引渡しを受けてから約 1 年半後に建物に瑕疵を発見したため、会員に補修工事および床下点検を依頼した。しかし、会員が対応しないため自ら専門業者に依頼して調査したところ、床下や束柱の腐食、浮き等の新たな瑕疵も発見した。そこ
で、申出人は会員に対して瑕疵の補修工事費用を請求するも応じないため、瑕疵補修工事費用 75 万 8000 円の支払いを求めて、苦情解決申出を行った。
■会員が瑕疵担保責任に基づく損害賠償責任を認め、申出人に対して75万8000円を支払ったことから、解決に至った。
解決事例 2

申出人：売主

会員：買主◆申出人は、会員を買主として土地建物を 4500 万円で売却する契約を締結し、代金の一部である 2500 万円を受領して所有権移転登記を行った。ところが、会員から残代金が支払われることはなく、物件の一部が第三者に転売されていること、また、根抵当権が設定されていることが判明した。そこで、申出人は会員に対して契約解除を通知し、原状回復を求める訴訟を提起し、申出人勝訴の判決を得た。しかし、会員が確定判決に沿った履行をなさないた
め、苦情解決を申し出た。
■会員は、本会の指導により、申出人に対して解決金として3000 万円を支払うことで両者の間で合意が成立し、合意に沿った履行がなされたことから、解決に至った。
解決事例 3

申出人：買主

会員：売主◆申出人は、会員から住宅を建築する目的で土地の売買契約を締結して引き渡しを受けた。現地は一見すると、既存のブロックで囲まれた部分が敷地に見えるものの、実際はブロックの内側に境界があり、会員が誤認して説明したことが判明した。申出人が使用を見込んでいた部分が使用できなくなったことから、会員に対応を求めるも一向に応じないため、苦情解決申出を行った。
■本会から指導の結果、会員が申出人に対して 70 万円を支払うことで和解が成立し、和解書の条項に沿った履行がなされたことから、解決に至った。

申出人：借主会員：媒介◆申出人は、会員を媒介として本件マンションを賃借する目的で重要事項説明を受けた後、1ヵ月分の賃料相当額である 9 万円を会員に預託した。しかし、諸事情から賃貸借契約の締結には至らなかった。そこで、会員に対して預託
金 9 万円の返還を求めるも、会員が返還に応じないことから、苦情解決申出を行った。
■本会より、会員に対して契約上の預り金の返還義務について伝え、後日、会員から預託した 9 万円が返還されたことから、解決届が提出された。
解決事例 6

申出人：買主会員：媒介◆申出人は、会員を媒介として本件土地を更地渡しとの契約で購入したが、引渡し後、浄化槽が残ったままであることが判明した。契約前の重要事項説明書には浄化槽のことは記載されておらず、本件土地上に建築するためには、この浄化槽を撤去する必要があった。申出人は会員に対して撤去費用の負担を求めるも、会員はこれに応じなかったことから、苦情解決申出を行った。
■当協会にて、双方から事情聴取を行い、会員に対して早急に対応するよう促した結果、会員が浄化槽撤去費用の一部を負担することで和解が成立し、和解条項に則った支払いがなされたことから、解決届が提出された。
解決事例 7

申出人：買主会員：媒介◆申出人は、会員を媒介として本件中古土地建物を購入したが、外壁が隣地境界線との間隔を満たしていない建築基準法違反の建物であることが判明した。会員から受けた契約時の重要事項説明では、物置の外壁なので建築基準法の対象外であり問題はないとの話を聞き購入を決めていた。
申出人は、建築基準法に適合させるための改修工事費用（外壁の撤去費用）を会員に請求するも、会員がこれに応じないことから、苦情解決申出を行った。
■両者から事情聴取を行った結果、会員が外壁撤去費用全額を申出人に支払ったことから、解決届が提出された。

3

弁済認証申出⇒認証決定事例

今年度、本会になされた認証申出の中から、認証決解決事例 4

申出人：買主

会員：売主◆申出人は、本件土地を賃貸用建物の建設用地として売買契約を締結し、手付金として 200 万円を会員に支払い領定された事案を紹介します（※実際の認証申出事案を基にしていますが、申出内容や債権額等は簡略化しています）。

REAL PARTNER March 201915

認証事例 1

申出人：買主会員：媒介☆会員が申出人から預かった売買代金を売主に渡さずに着服したことから、その返還を求めた損害賠償請求事例◉ 事案の概要
平成 23 年 6 月、申出人は本件土地を現地確認し、会員を通じ売主に対して手付金として 297 万円を支払った（申出人は売主から 297 万円の領収証を受領）。
同年 7 月、申出人は、会員の媒介で本件土地を 1625 万円で購入する契約を締結するとともに、会員に仲介手数料
として 50 万円を支払った。申出人は、仕事で海外にいることが多いことから、本件取引に関してはすべてを会員に任せていた。
その後、申出人は、会員に言われるまま、中間金として2 回にわたって計 1000 万円（600 万円・400 万円）を、そして、残代金として 328 万円の合計 1328 万円を会員名義の銀行口座に振込んだ。ところが、会員は、申出人から売買代金として振込まれた 1328 万円を売主に渡していなかったことから、本件土地は第 3 者に売却されてしまった（売主からは手付金 297 万円が申出人に返還された）。
申出人は、会員に預けた売買代金が売主に渡っていな
かったことを知らず、建築計画を進めようとしていた際に、本件土地が既に第三者の所有名義になっていることを知ったことから、会員に対して、仲介手数料 50 万円および売買代金 1328 万円の合計 1378 万円の返還を求めた。
会員は申出人から預かった売買代金を着服したことを認め、仲介手数料を含めた合計 1378 万円を分割返済することを約す誓約書を申出人に差し入れた。
申出人は、やむなくこれを受け入れ、会員も暫らくの間
は誓約書の内容に沿った分割返済を続けていた。
しかし、会員は、申出人に対して合計 1005 万円を支払ったところで所在不明となった。そこで、申出人は、会員から返済を受けられなかった残金 373 万円の損害賠償を求めて、本会に認証申出を行った。
◉ 結論

会員は、本件取引の媒介として申出人から売買代金を預かりながら、これを自ら費消したことを認めている。そして、証拠資料として提出された領収証及び銀行口座の預金通帳（写し）からは、会員が申出人に対して 25 回にわたり合計 1005 万円を返還している事実が確認できる。
そして、本会の調査により会員が所在不明であることが明らかになっていることから、会員が申出人に差し入れた
誓約書に基づく返還金額の残金 373 万円が支払われる見込みはない。
よって、会員の申出人に対する本件宅建取引上の債務である 1378 万円の残金 373 万円を認証と判断した。
申出人：買主平成 7 年 6 月、申出人の夫を買主、会員を媒介として本件新築土地建物を 4600 万円で購入する契約を締結し、売買代金全額を支払って決済が完了した。
平成 25 年 5 月、申出人の夫が死亡したことにより、妻である申出人が当該物件を相続したため売却を検討したところ、本件建物が建築確認申請どおりの建物ではなく、完了検査を受けていない違法建築物であることが判明した。
契約時の重要事項説明書には、接道要件を満たしていない
違法建築物であることについての記載はなく、その説明もなかったことから、平成 26 年 5 月、申出人は、会員に対して、会員の不法行為に基づく損害賠償請求訴訟を提起した。その結果、裁判所は、申出人の会員に対する本件媒介契約上の不法行為に基づく損害賠償請求権を認定した（判決確定）。そこで、申出人は確定判決に基づき 3729 万円の支払いを求めて、本会に認証申出を行った。
◉ 結論

限度額認証 1000 万円

裁判所は、会員の申出人に対する本件取引の媒介業者としての不法行為を認定しており、判決も確定していることから、申出債権が会員との宅地建物取引に基づく申出人の損害であることが立証されている。
よって、裁判所が認定した申出人の損害額は、申出人と会員との宅地建物取引と相当因果関係のある損害と認められる。しかし、会員は本店のみの営業であり支店を持たないことから、1000 万円の限度額認証と判断した。

4

手付金保証制度・手付金等保管制度

本会は、前述の苦情解決業務や弁済業務以外にも、取引の安全を図るために下記の業務を実施しています。

1．媒介物件の手付金保証制度

認証 373 万円

認証事例 2◉ 事案の概要

会員：媒介

この制度は、業法第41条に基づく手付金等の保全措置ではなく、本会の任意の制度であり、媒介（仲介）物件について、買主が売主に支払った手付金の保証を行っています。指定流通機構に登録された一戸建て・マンション・宅地を本会会員の媒介により購入した場合の、買主が支払った手付金の安全確保を図るための制度です。
本会が発行する「手付金保証付証明書」があれば、万一、契約が解除され、売主が手付金を返還しないよ
うな事故が起こった場合に、売主に代わって本会が買主に手付金と同額の保証をします。

☆建築基準法上の接道要件を満たしていない違法建築物でなお、本制度の利用については下記の表の要件を全あったことから、会員の不法行為に基づく損害賠償を求めて満たしていることが必要であり、１つでも要件を満た事例。

たさない取引は適用とはなりません。
そして、保証料については無料となり、利用申請手

16

続きは本会の客付媒介業者を経由して行います。

ので、買主である一般消費者は、万一の時には手付金等を取り戻すことができます。

2．手付金等保管制度

なお「未完成物件」に対する手付金等保管制度はあ

本会は、国土交通大臣の「指定保管機関」として、りませんので、未完成物件について業法第41条によ

業法第41条の2による「完成物件」の手付金等の保る手付金等の保全措置を講じる場合には、銀行その他

全措置である手付金等保管事業を行っており、この制

政令で定める金融機関又は国土交通大臣が指定する者

度を利用した場合、買主が支払う手付金等は、対象取による手付金等保証制度を利用することとなります

引が完了するまで本会で「保管」することになります（本会では実施しておりません）。

手付金保証制度・手付金等保管制度対比表
手付金保証制度

手付金等保管制度

主旨

取引の活性化と消費者へのサービス

業法上の規制（保全措置の１つ）

売

主

一般消費者

宅地建物取引業者（自ら売主）

買

主

一般消費者

一般消費者

保証協会会員が客付けした取引で指定流通機構登録の国内所在物件

対象取引

建物または 660㎡以下の宅地 ( 地目が宅地 )設定登記されている抵当権の額もしくは根抵当権の極度額またはその合計額が売買価格以下であること
差押、仮差押が設定登記されていないこと
売主、買主ともに宅建業者及びその役員以外の者であること
宅建業者の従業員または親族等、その名義に関係なく営業とした売
買でないこと宅地建物取引業者以外の者が業とした売買でないこと

保証協会会員が売主となる宅地または建物 ( 完成物件
のみ ) の売買に関して受領する金員であること
取引物件の引渡し及び所有権移転登記前に受領しようとする手付金等の合計額が、1,000 万円または売買価格の 10％を超える場合 ( 手付金等の合計額が保全措置の対象金額以上であること )※手付金等とは、申込証拠金、契約金、手付金、中間金
その他の名称を問わず、最終的に売買代金に充当される金員

宅地建物取引業者が売主の代理となっていないこと
売主と登記名義人が同一であること
売主と抵当権等の債務者が同一である、または相続等の場合に、それを証する書類があること

保証又は
保管の期間

手付金保証付証明書発行から所有権移転または引渡し完了まで保証協会が手付金等を受領した時から所有権移転登記と引渡しの両方が完了するまで※この場合の所有権移転登記完了とは、移転・保存登記に必要な書類が売主から買主に交付された場合も含む

保証限度額

1,000 万円または売買価格の 20％に相当する額のうち低い方

──

ただし手付金の元本のみ

業

──

法

宅地建物取引業法第 41 条の 2

※手付金保管制度における「完成物件」の取引とは売買契約締結時点の状態から、取引目的物に一切手を加えないで引渡す取引のことをいいます。たとえば、土地のみの取引であったとしても、契約締結
後に造成等を実施したうえで引渡すことになっているような場合には、その土地は「未完成物件」となりますので、手付金等保管制度は利用できません。

※手付金保証制度・手付金等保管制度は、ともに全宅保証協会の会員のみが利用できる制度であり、保証料・保管料は無料です。また、利用にあたっては、各都道府県に設置されている本会の地方本部が受付窓口となりますので、利用を希望される本会会員の皆さまは、所属する地方本部の担当窓口までお問い合わせください。

Q

ご質問について★お詫びと訂正
紙上研修 第 177 号（2019 年 1−2 月号）の「自然災
害と安全確保の法的問題 ( 後編 )」の「2 賃貸人の責
任 １. 概説」の中で「土地の賃貸借でも、賃借人には修繕の義務があります」と記載されていましたが、「賃借人」の部分は「賃貸人」の誤りでしたので、お詫びして訂正いたします。

ご存じですか？
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紙上研修についてのご質問は、お手数ですが、「文書」で下記宛先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・ご相談にはお答えできません。
●ご送付先（公社）全国宅地建物取引業保証協会紙上研修担当〒 101-0032 東京都千代田区岩本町 2-6-3

Web研修動画
配信スタートREAL PARTNER March 201917

不動産関連アーカイブ
国土交通省

平成30年11月30日

犯罪収益移転防止法施行規則の一部改正について
犯罪による収益の移転防止に関する法律施行規則の一部を改正する命令が公布・同日
施行（一部を除く）され、「宅地・建物の売買契約の締結又はその代理若しくは媒介」
を行うに際し同法が義務付ける本人特定事項の確認にあたり、効率的な本人確認ができるよう、オンラインで完結する確認方法を新たに認める改正がなされました。

平成30年12月21日

消費税率の引上げに伴う住宅取得支援策に関する対応について平成 31 年度税制改正大綱と平成 31 年度政府予算案が閣議決定され、消費税率 10%への引き上げに伴う住宅取得支援策として、「住宅ローン減税の拡充」や「次世代住宅ポイント制度の創設」等が盛り込まれました。これに関連し、国土交通省より消費税率引き上げに伴う住宅取得支援策について、周知依頼がありました。

平成30年12月25日

共生社会の実現に向けた施策の推進について
新たな外国人材受入れのための在留資格を創設する「出入国管理及び難民認定法及び法務省設置法の一部を改正する法律」が平成 31 年４月１日に施行されます。また、「外国人材の受け入れ・共生のための総合的対応策」が決定されました。これを受け、国土交通省より外国人が支障なく住宅を探し住まうことができるための支援活動に対する協力依頼がありました。
国土交通省では、賃貸人、仲介業者・管理会社のための実務対応マニュアル「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」を参考資料として公表しています。

平成30年12月27日 「消費税の引上げに伴う価格設定について（ガイドライン）」について
消費税の引き上げ前後で消費者の方に安心して購買いただくために、消費税引き上
げ前後に柔軟に価格付けができるよう、政府において「消費税の引き上げに伴う価格設定について（ガイドライン）」が取りまとめられました。

平成30年12月28日

次世代住宅ポイント制度の内容について
国土交通省は、12 月 28 日、同省ホームページに「次世代住宅ポイント制度の内容について」公表しています。

全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連・全宅保証

平成31年１月11日

賀詞交歓会を開催
全宅連、全宅保証は、都内のホテルで新年賀詞交換会を開催しました。坂本会長は挨拶で「安心 R 住宅事業を活用し、既存住宅の流通促進策をより一層推進していく」と述べました。石井啓一国土交通大臣をはじめ多数の来賓が出席しました。

石井啓一国土交通大臣が来賓挨拶

18

坂本久会長が挨拶インフォメーション
全宅連

平成31年2月8日

全宅連安心Ｒ住宅の制度概要を解説した
動画配信を開始「全宅連安心 R 住宅」について、さらなる普及促進および一般消費者の理解を深めることを目的に、全宅連安心 R 住宅の制度の概要や特徴、メリット等を解説した動画配信を開始しました。

全宅保証

平成31年2月

Web研修動画 新しい研修動画を追加しました！
宅地建物取引士および宅地建物取引業従事者等に対する知識の向上および宅地建物取引における紛争の未然防止のため、研修用動画を配信しています。平成 31 年 2月から新しい研修動画を追加していますので、是非ご覧ください。
※ご利用いただくには、ログイン ID とパスワードの設定が必要となります。
［NEW コンテンツ］（法令改正）
平成 30 年度

宅建業法の改正〜重説・契約書の変更、400 万円以下の物件の手数料について〜（判例事例）

全宅保証 HP

ハトサポ

平成 30 年度 事例 1

がけ条例に関する説明義務違反、多額の損害賠償責任を負う！

平成 30 年度 事例 2

不利益事実の不告知を理由とする売買契約の取消し

平成 30 年度 事例 3

不動産業者による立ち退き交渉と弁護士法違反

平成 30 年度 事例 4

過去の集中豪雨被害について、説明すべき義務はあるか？

消費税率引き上げに伴う経過措置について
国税庁消費税室／「経過措置の取扱いＱ＆Ａ」基本的な考え方編、具体的事例編から
本年 10 月に消費税率が引き上げられることに伴い、税率引き上げに係る経過措置について、国税庁より「平成 31 年（2019 年）10 月１日以後に行われる資産の譲渡等に適用される消費税率等に関する経過措置の取扱い Q&A【基本的な考え方編】【具体的事例編】（平成 30 年 10 月・国税庁消費税室）」が公表されています。
内容については、新築住宅等に関連する「工事の請負等の税率に関する経過措置」や住宅以外の建物賃貸借契約等に関連する場合の「資産の貸付けの税率等に関する経過措置」に係る詳細な取扱いが記載されて
おります。
なお、
「仲介に係る消費税及び地方消費税の経過措置の適用の有無」については、国土交通省より別途通知が予定されています。
※ 本件についての詳細は、各国税局もしくは所管の税務署まで。
【基本的な考え方編】 【具体的事例編】

ご利用ください

無料電話相談税理士による
不動産税務相談

不動産契約書及び重要事項説明書書式に係る無料相談第 2・4 金曜
13 時〜16 時

第 3 金曜
正午〜15 時

毎週 月・火・木・金
13 時〜16 時半

3/22・4/12・4/26

3/15・4/19・5/17

弁護士による
法律相談（会員限定・完全予約制）

REAL PARTNER March 201919

｢ハトマークサイト」
からのお知らせハトマ ークサイト
LIFULL HOME S
B2B 連動オプション「ハトマークサイト登録・検索システム」に登録した客付
け可物件を、株式会社 LIFULLの運営する業者間サイト「LIFULL HOME'S B2B」に物件公開することができる機能です。連動・公開は無料でご利用いただけます。

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お申込は店舗単位となります。
一部の地域は対象外です。
連動された物件は、業者間サイトのみに公開されます。
一般消費者向けサイト（LIFULL HOME S）に物件情報を公開するには、別途株式会社LIFULLとご契約が必要です。
（お問い合わせ： 0120-462-389）

お問い合わせ ➡ 株式会社LIFULL

ご利用方法

電話 ０１２０ ４６２ ３８９ ９：００〜１９：００（土・日・祝日を除く）
携帯 携帯電話からは下記までお問合せください。

０５０ ５５７７ ７４６
mail support@homes.co.jp

fax ０３ ６８６２ ９９６４

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※2019年1月1日現在、「不動産業務総合支援サイトATBB」
を導入している店舗は全国で48,161店です。

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ご利用条件
ハトマークサイト登録・検索システムを利用できる方（ハトマークサイトIDを所有している方）
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ご利用料金
初期費用 1,000 円（税別）、
月額 2,000 円（税別）※なお、本オプション利用開始にあたり、これから「SUUMO」に入会される場合、月額2,000円（税別）が無料になります。
「上記※ご利用条件期限：2019年3月末まで」（2019年4月以降のご利用条件に関しては、ハトマークサイトをご確認ください）（初期費用1,000円（税別）については、ご負担いただきます）

SUUMOへの物件掲載料金は別途必要です。
詳しくは、㈱リクルート住まいカンパニーにお問い合わせください。
本オプションの内容、ご利用条件、掲載料金等の詳細につきましては以下のQRコードからご確認ください。

ハトマークサイトログイン後、トップページ右側バナーをクリックいただき、
詳細ページにてご確認ください。

編集人／壹岐昇一

提携サイト［アットホーム社］

発行人／坂本久

ご利用にはお申し込みが必要です。お申込みにつきましては、ハトマークサイトからお願いいたします。
本オプションの内容、ご利用条件、連動できる物件等の詳細につましてはページ下に掲載のQRコードからご確認ください。

平成31年3月10日発行（毎月10日発行）通巻第484号「ハトマークサイト
LIFULL HOME'S B2B 連動オプション」
について

注意事項

発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

スタート！

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3 March 2019 リアルパートナー3 月号

全宅連が運営する不動産情報検索サイト