平成 25 年 11 月10 日発行（毎月10 日発行）通巻第 431 号

公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会

京都府・滋賀県「西陣織」の名は応仁の乱（1467年）の戦火を逃れていた職人が、戦後、西軍の本陣跡付近で織物業を再開したことに由来する。
以後、京都の絹織物業を代表するものと認められた。

地域の活力︑日本の活力︱ 地場産業！

第●回

12

信楽焼（しがらきやき）は、
滋賀県甲賀市信楽を中心に作られる伝統的陶器。
狸の置物が有名だが、多様な焼き物がある。

宇治茶は、宇治市を中心とする
京都府南部地域で生産される日本茶の高級ブランド。
鎌倉時代から生産されていたと考えられている。
滋賀県の製薬の歴史は飛鳥時代までさかのぼる。
戦国時代には甲賀忍者たちによって、常備薬などが作られ、江戸時代に全国に広まった。

Kyoto

Shiga

琵琶湖漁業を支える代表的な魚貝類は、
アユ、ニゴロブナ、
ホンモロコ、
ビワマス、
セタシジミなど。
写真の魚は琵琶湖特有のコアユ。

世界遺産の神社・仏閣など数多い観光スポットがある京都は、観光業は最大の地場産業と言っていいだろう。
写真は南禅寺三門。

11
November2013

リアルパートナー 11 月号

25年度 消費者セミナー開催

全宅連 presents 住宅選びの新時代到来

インタビュー フリーアナウンサー 高橋万里恵さん

不動産仲介契約に係る消費税率の経過措置について
都道府県宅建協会 活動レポート● 紙上研修不動産フェアを開催

借地借家法について考える─借地編─

不動産キャリアパーソン で検索Contents

November 2013

02

TOPICS
不動産仲介契約に係る消費税率の経過措置／
国交省主催「不動産流通市場活性化のための講習会」

04
05
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09
10

連載 vol.7 不動産トラブル事例とその法的論点

11

Information
不動産キャリアパーソン受講申込み好評受付中！／「大規模災害時における住まい確保方策に関する研究会」開催／明海大学で不動産キャリアデザインの講義

連載 vol.60 知っていれば役立つ税務相談119番
連載 vol.7 これでわかる！不動産登記簿の読み方
連載 vol.36 不動産の経済学
連載 vol.28 基本を確実に！宅地建物取引講座
連載 vol.29 知っておきたい！建築基礎知識
連載 vol.6 都道府県宅建協会 活動レポート
各地で不動産フェア・無料街頭相談等を開催

12
13
14

連載 vol.7 住まいのデータ解説

15

インタビュー
フリーアナウンサー 高橋万里恵 さん

16

紙上研修
借地借家法について考える―借地編

連載 vol.7 店舗考察
25年度 消費者セミナー開催
全宅連 presents 住宅選びの新時代到来

20 「ハトマークサイトSUUMO連動オプション」申込み受付中／

TOPICS
不動産仲介契約に係る1 消費税率の経過措置について平

成26年4月1日から消費税および地方消費税（以下「消費税等」といいます）の税率が8％に引上げられ、あ

わせて所要の経過措置が設けられることになりました（国交省土地建設産業局不動産業課平成25年10月7日事務連絡）。
不動産仲介契約に係る消費税等についても経過措置が適用対象となります。詳しくは、次のQ&A、右図および下記ホームページをご参照ください。
●不動産仲介契約に係る消費税率に関する経過措置の適用の有無等についてURL

http://www.zentaku.or.jp/public/
amendment/pdf/25/law_25_20131007.pdf

不動産仲介契約に係る経過措置の適用の有無
Q1

不動産売買等の仲介契約は、改正令附則第4条第5項に規定する「その他の請負契約に類する契約」に該当し、同項に規定する経過措置の適用対象となりますか？

A1

不動産売買等の仲介契約は、改正令附則第4条第5項に規定する契約に該当するため、指定日（平成25年10月１日）
前に締結した契約は、同項に規定する経過措置の適用対象となります。

26年版 不動産手帳 頒布のお知らせ

施行日以後に仲介料の残額を収受する場合
11月号
2013年11月10日発行 通巻第431号
発行／公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／伊藤博
編集人／壹岐昇一〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
TEL. 03-5821-8181（広報） FAX. 03-5821-8101
URL. http://www.zentaku.or.jp/●本誌の表紙は2012年10月号から南から順番に2都道府県をクローズアップし、地場産業を紹介しています。編集部では、読者のみなさまからのご意見・ご要望等を受付けています。
上記広報までご連絡いただくか、FAXをお送りください。

Q2

指定日以後に締結した不動産売買等の仲介契約に基づき、施行日（平成26年4月1日）前に不動産売買の仲介をした場合において仲介時（例：不動産売買契約の締結時）に仲介料の50％相当額を領収し売上げに計上し、残額を施行日以後の物件の引渡し完了の日（所有権移転登記時）に収受し売上げに計上するときにおいても、その残額には旧税率（5％）
が適用されると解してよいでしょうか？

A2

事例のように不動産売買等の契約締結時に仲介料の50％相当額を領収し、売上げに計上し、物件の引渡し完了時に仲介料の残額（50％相当額）
を売上げに計上する経理を継続している場合は、それぞれの売上げを計上した時の税率が適用されます。
したがって、施行日以後の物件の引渡し完了（所有権移転登記）時に収受する仲介料は、施行日以後の役
務提供に係る対価であり、8％の税率が適用されます。
ただし、
不動産売買等の契約成立時に、その仲介につき収受すべき仲介料の全額を売上計上する経理を継続しており、施行日以後の物件の引渡し完了（所有権移転登記）時に収受する仲介
料部分についても旧税率を適用して請求をしているときは、その仲介料部分についても旧税率が適用されます。

02

Nov. 2013 Realpartner

●不動産仲介契約に係る消費税率の経過措置について
不動産売買等の仲介契約は、消費税法施行令の一部を改正する政令（平成25年政令第56号）に規定する「その他の請負契約に類する契約」に該当し、消費税改正法の経過措置の適用対象となります。
【主なケース】 指定日（H25.10.1）

仲介契約

売買契約

仲介契約

売買契約
仲介契約

施行日
（H26.4.1）

仲介手数料に対する消費税率の適用関係

引渡し

旧税率
引渡し

売買契約

仲介契約

旧税率（※1）

引渡し
売買契約

新税率（※2）（売買契約時収受分は旧税率）
引渡し

新税率

（※1）具体的な仲介料の額が確定するのが指定日以後であるときには、経過措置は適用されません。
（※2）ただし、仲介料を売買契約時と物件の引渡し時に分けて収受する
場合において、売買契約成立時に仲介料の全額を売上計上する経理を継続しており、施行日以後の引渡し時に収受する仲介料について旧税率を適用して請求しているときは、その仲介料部分についても旧税率が適用されます。

仲介契約を更新した場合

定める場合があり、このような仲介契約にあっては、仲介料のQ3

仲介契約は当初3ヵ月間を契約期間として締結し、その額は売買契約が成立して初めて具体的に確定することになり間に売買契約の仲介ができなかった場合には、当事者合意のます。
このような場合においても仲介契約が指定日前である場

上、当初の契約をさらに3ヵ月間単位で延長できることとなっ合には、売買契約成立時に具体的に確定することになる仲介ています。
この場合において、仲介契約の更新日が指定日以後料の全額について、経過措置が適用されると解してよろしいでのときにも、
その後の売買契約の仲介契約について改正令附

しょうか？

則第4条第5項に規定する経過措置の適用はありますか？

A4

A3

な仲介料の額が確定するのが指定日以後であるときには、そ

更新日が指定日前である場合を除いて、経過措置の適用はありません。

指定日前に仲介契約を締結している場合でも、具体的の全額が対価の増額分となりますから、経過措置の対象となる金額はないことになります。ただし、仲介に係る契約書にお仲介料率のみが定められている場合

いて、依頼者の希望売買金額が記載されるような場合には、

Q4

その希望売買金額に料率を乗じて計算される金額の範囲内

不動産売買等の仲介契約では、「 仲介料は、仲介した不動産売買の契約金額の○○％とする」と、その料率のみをの仲介料については、経過措置の適用の対象となります。

国土交通省主催

2 「不動産流通市場活性化のための講習会」のお知らせ
国

土交通省は、不動産流通市場を活性化させるための講習会を、右記の日程で開催します。参

加費は無料です。
国土交通省は現在、消費者が安心して不動産取引ができる不動産流通市場を整備するため、宅建業者を中心とする不動産関連事業者の連携による新たなビジネスモデルの検討や普及に取組む全国14の協議会の活動を支援しています。講習会では、国土交通省担当者、民間有識者等が不動産流通市場の活性化について講演するほか、（ 株）価値総合研究所と各協議会がその取組みについて紹介します。
●セミナーの詳細およびWEBでのお申込み●お問合せ （株）住宅新報社

URL

大阪会場

平成25年11月20日（水）12:30〜16:00

新大阪丸ビル別館
大阪市東淀川区東中島1-18-22

静岡会場

平成25年11月26日（火）13:30〜16:00

静岡商工会議所
静岡市葵区黒金町20-8

東京会場

平成25年12月2日（月）13:30〜16:00

きゅりあん
品川区東大井5-18-1

甲府会場

平成25年12月4日（水）13:30〜16:00

コラニー文化ホール
甲府市寿町26-1

名古屋会場

平成25年12月6日（金）13:30〜16:00

ウインクあいち名古屋市中村区名駅4-4-38

高松会場

平成25年12月11日（水）13:30〜16:00

サンポートホール高松
高松市サンポート2-1

広島会場

平成25年12月12日（木）13:30〜16:00

広島国際会議場
広島市中区中島町1-5

http://www.jutaku-s.com/styuko/

TEL 03-6403-7808

Nov. 2013 Realpartner03

連 載 vol.

7

不動産トラブル事例とその法的論点
たかよし

弁護士

佐藤 貴美

買主が申込みの撤回、金銭の返還請求を行ったが返還されなかった事例
不動産適正取引推進機構：不動産トラブル事例データベースより◆ 要旨
買主が申込みの撤回および金銭の返還請求を行ったにもかかわらず、
当該金銭を返還しなかった等として、売主業者が1ヵ月間の業務停止とされた。
（1）事実関係
Xは、1,980万円で売りに出されている中古の戸建住宅を見に行き、売主業者Yから、人気のある物件だとも聞かされ、2日後、物件を押さえるため30万円を手付金としてYに支払った。
この時、重要事項
説明書および売買契約書の交付は受けなかった。
その後、Xは、さらに手付金として100万円を支払ったが、Xの妻から地盤が低いことや、知人の不動産業者から白蟻が発生するおそれがあることなどを告げられ、物件の購入を諦めることとした。そのⅰ宅建業法上の手付金の取扱い
宅建業者が売主である場合、手付金は宅建業法第39条第2項の規定により、契約でいかなる性格付けをしようとも、「当事者の一方が履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、売主である宅建業者
はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」
とされ、
「解約
手付」
として扱われます。ただし、契約が成立したことを示す効力を有する「証約手付」
としての性質は、
この場合でもあると理解されています。
したがって、手付金を受領し、保有することができるのは、少なくても売買契約の成立と同時期以降ということになり、法第39条第2項でも、手付金の受領は「契約締結の際に」行われる旨を規定しています。
また、本件では直接関係しませんが、同条では、
あわせて手付金の額についても、「 売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2を超え

際、Xは、売買契約書も交付されていないのに手付

る額の手付を受領することはできない」としている点にも注意が必要で金を支払う必要がなかったことを知り、その旨をYにす（法39条1項）。

伝え、支払った130万円の返還を求めた。

ⅱ 手付金の受領の時期

しかし、Yが手付流しだと主張して、その返還を拒本件では、売主業者は当初は「手付流し」であることから返還をしなんだ。

いと主張していたようです。地盤等の点を考慮して買主側が売買をとり（2）事情聴取やめた本件では、受領済みの金員が手付金と評価され、売主業者が行政庁で、Yに事情を聴いたところ、Yは、「Xが売買契約を急いでいたため、重要事項説明書も売買契約書も交付していない段階で、手付金として受領することになってしまった。重要事項の説明は口頭で行っている。手付金は、Xが物件を確保する目的で30万円支払いたいということで受領し、
さらにX
の方から、
それでは少ないだろうというので100万円を受領した。
白蟻の調査費用との精算の問題もある
ので、今後、Xと話し合っていく」などと述べた。

（3）処分
行政庁は、Yは、土地付建物の売却において、重要事項説明書および売買契約書を交付していないにもかかわらず、買主から手付金名目で金銭を受領した、さらに、その後、買主が申込みの撤回および金銭の返還請求を行ったにもかかわらず、当該金銭を買主に返還しなかったなどとして、Yを1ヵ月間の業務停止処分とした。

04◆ 法的視点からの分析

Nov. 2013 Realpartner

履行に着手していたのであれば、妥当な見解となります。
しかし本件では、その金員を受領し保有していたのは、まだ重要事項説明書および売買契約書を交付していない段階でした。
重要事項説明（主任者による重要事項説明書の交付と説明）は「契約が成立するまでの間に」行わなければなりません（法第35条第1項）。
また、売買契約は民法上、口頭での合意で成立するとされますが、宅建業者が関与する場合には、
いわゆる37条書面を兼ねる売買契約書の締結および交付をもって確定的な合意が図られたと解されています。
したがって、本件では、まだ契約が成立していない段階で金員を受領し、保有していたのであって、それは手付金と評価することはできません。
その後に売買契約が成立すれば、当事者の合意で手付金（代金の2割の範囲内）または代金の一部（代金の2割を超える部分）として取扱うことは可能ですが、結局のところ契約が成立しなかった本件では、その原因如何を問わず、当該金員は返還しなければならないことになります。手付金については、
その金額のみならず、手付金と評価されるためには受領時期も含め、どのように対応すべきか、重要事項説明や37条
書面の交付とからめて考察することが大切です。

連 載 vol.

60

知っていれば役立つ税務相談
東京シティ税理士事務所 税理士

辛島 正史

遺産が未分割の場合の相続税の申告について
今年の2月に父が亡くなり、現在、親族間で遺産分

さらに、申告期限から3年以内に分割できない場合であって割の協議をしている最中ですが、難航しています。

も、その分割できない理由が、その相続に関して裁判や和解、遺産が未分割の状態のまま相続税の申告期限が到来した場

調停、審判が起こされているなどやむを得ない事情がある場

合、どのようにして申告を行うのでしょうか。

合には､税務署長の承認があるときに限り（承認申請書を所定

相続税の申告期限は10ヵ月以内
相続税は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヵ月以内に申告書を提出しなければならないことになっています。例えば、2月1日に相続の開始があったことを知った場合にの期限までに提出する必要があります）、判決が確定するなど分割ができることとなった日の翌日から4ヵ月以内に分割が終了すれば適用を受けられます。
また、同様の取扱いは配偶者の税額軽減についても定められています。

は、12月1日までに申告書を税務署に提出する必要があります。

これら小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減は、課税

相続税については、相続財産の評価をしたうえで税額までを価格および税額を減少させる効果が大きい規定ですので、遺納税者自らが計算して申告しなければならないのですが、申告

産分割の協議を行うにあたっては、その期限について特に注期限までに遺産の分割が終わらない場合もありえます。その場意が必要です。

合でも、民法で定める相続分の割合により相続財産などの金額を計算して申告しなければなりません。

このほかに遺産が未分割の場合に適用できない制度としては、農地等の相続税の納税猶予や物納があります。ただし、
こ

その後、その財産の分割が行われ、実際に取得した財産のれらの規定は先に述べた小規模宅地等の特例や配偶者の税価格が民法に規定する相続分に従って計算した価格と異なる

額軽減とは異なり、後に遺産分割協議が調ったとしても適用は場合は、先に申告した税額より不足するときは修正申告書を提受けられないという違いがあります。

出して不足額を納税し、過大となるときは更正の請求をして還付を受けることができます。

各種の優遇措置の適用に要注意

遺産分割そのものについては期限が定められているわけではありませんが、相続税の申告にあたっては、
申告期限までにそれが終了しないと税の負担は重くなります。小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減は申告期限後でも適用が可能な場合

また、相続税では各種の優遇措置が設けられていますが、がありますが、それでもいったんは過大な納税を強いられます。

申告期限までに遺産が未分割の場合には適用できないものがしかも、未分割の場合は被相続人の預貯金の払戻しもできないあります。被相続人が生前に居住していたり、貸し付けていたりため､相続税の納税資金に窮することも考えられますので、遺した宅地を特定の条件を満たす相続人が取得した場合に、そ産分割協議にあたっては申告期限に留意することが肝要です。

の宅地の評価額を減額できる小規模宅地等の課税価格の特例や、遺産を取得した者が被相続人の配偶者のときは一定の限度までは税額が軽減される配偶者の税額軽減などがこれにあたります。
ただし、小規模宅地等の特例については、
申告期限から3年以内に対象となる宅地が分割された場合には適用を受けられます。
その手続きとして、
まず、財産が分割されていない理由や今後の分割の予定などを記載する分割見込書を当初の申告書に添付して提出します。
その後、分割がなされ、小規模宅地等の特例を適用して計算した税額が、先に申告した税額を下回ることとなった場合には、分割があったことを知った日の翌日から4ヵ月以内に更正の請求をしてその差額の還付を受けることができます。

Nov. 2013 Realpartner05

連 載 vol.

7

不動産
登記の
ABC

こ れ で わ か る！不 動 産 登 記 簿 の 読 み 方
司法書士

阪田 智之

表題部の読み方⑤ 区分建物（マンション）〈下〉
区分建物の登記簿（表題部）
を読むためのポイントとして、前回は、「専有部分と敷地利用権の一体性の原則」「敷地利用権と敷地権の違い」について説明しました。今回はポイントの3つめ（最後）
として、「敷地権付き区分建物に関する登記の効見る必要がなくなる（見ても意味がない）というわけです（※2）。

敷地権付き区分建物の登記簿を読むための
3つのポイント
前々回、「なぜ建物の登記簿に土地の情報が記録されてい力」を取り上げます。

敷地権付き区分建物に関する登記の効力下の登記事項証明書（イメージ）を見てください。区分建物

るのか？」と書きましたが、それは、前回お話した事情（土地の登記簿が膨大かつ複雑になる等）や今回お話したルールがあるためなのです。

のうち、区分建物に関する敷地権の登記がされている建物を繰り返しになりますが、敷地権付き区分建物の登記簿を読む「敷地権付き区分建物」といいます。土地や戸建て建物と異なのが苦手な方は、登記簿の構造（形式面）に慣れていただき、
下り、敷地権付き区分建物（※1）
については、
その性質上、特有

記3点（理論面）
について理解を深めていただければ幸いです。

のある重要なルール（決まり）があります。

①「専有部分と敷地利用権の一体性の原則」の意味【敷地権付き区分建物に関する「あるルール」】
敷地権付き区分建物についてされた所有権又は担保権②「敷地利用権」
と
「敷地権」
の違い
③「敷地権付き区分建物に関する登記の効力」の内容（抵当権等）に係る権利に関する登記は、土地の敷地権に※1「敷地権化されたマンション」
といった表現をする人もいます。

ついてされた登記としての効力を有する。

※2 以後、土地の登記簿は存在価値がなくなるかといえば、「ＮＯ」で、

本来、土地と建物は別個の不動産ですから、（ 戸建ての）土地と建物を一括して売買した場合、両諸々の事情（物件の詳細な権利調査など）のため、土地の登記事項
証明書を取得することもあります。

●登記事項証明書（抄）の一例（権利部のイメージ）者の登記簿にそれぞれ所有権移転登記がされることは、周知のところかと思います。
ところが、敷地権付き区分建物については、上記ルールにより、「建物」の登記簿を通じて敷地権に関する権
利関係が公示されることになります。
たとえば、当該建物について、売買を原因とする所有権移転登記がされた場 合、当該 登 記は、建 物の表 題 部の「敷地権の表示」欄に敷地権として記録された所有権についても売買を原因とする持分移転登記としての効力を有します。
したがって、敷地権である旨の登記がされている土地に、敷地権の移転の登記がされることはありません。
ざっくば
らんにいえば、以後、土地の登記簿を

06

Nov. 2013 Realpartner※表題部については、前々回または前回の図表をご参照ください。

連 載 vol.

36

不動産の経済学
公立大学法人 宮城大学 事業構想学部教授

田辺 信之

人間心理を知って不動産ビジネスに活用しよう（行動経済学）⑭
今回は「人がどうしてそのような行動をするのか」を分析するには、田中君が自ら解決策を考えなければならない状況にする「行動分析学」（Behavior Analysis）の考え方を紹介することことが必要です。
また、田中君が自力でトラブルを解決したら、大にします。
これは心理学の一分野に属する研究領域です。

いに褒めてあげることもよいでしょう。
これによって、田中君は「悩

行動分析学―「結果」が次の「行動」に普通に考えると、人は何らかの「原因」があって、その「結む」→「相談する」→「悩みから解放されない」
ことになるので、「悩む」→「一人で解決に取り組む」→「（問題を解決して）褒められる」を選択するようになるでしょう。

果」
として何らかの「行動」をするはずです。
この場合、
あくまで

最近は、
日本の不動産価格が上昇傾向にあるため、海外の「原因」が先であり、「結果」である「行動」は後に来るわけです。

投資家が投資用不動産を探し求めています。ですが、今は物しかし、行動分析学では、ある「行動」の前に何があったのかと件の取得競争が厳しく、なかなか採算に合うような物件を買うこいう「原因」
を考えるのではなく、その行動の「結果」が何を起ことができません。すなわち、「日本の不動産に投資したい」→「物したのか、次のどのような「行動」に結びつくのかを考えます。

件を探す」→「良い物件が見つからない」という図式になってい

次のような事例を想定しましょう。天楽不動産会社に勤めるるわけです。
このため、海外投資家から、「日本の不動産市場は

野村君は新入社員である田中君の指導をしています。野村君

不透明だ」
とか「クラブディール（仲間同士の取引）が中心で排の役目は、田中君を早く一人前にすることです。田中君は真面他的だ」
といった批判が生じています。

目な性格で努力家なのですが、要領のよい方ではありません。

これについて、
ある海外の投資家が、「日本市場に対する批そのため、仕事上のトラブルが起きるたびに、その対処に悩みこ判に反論するのは簡単だ。
日本市場に批判的な海外投資家にんでしまいます。野村君は、
そんな田中君を温かく見守り、
トラブ

1回でもいいから購入の機会を与えればよい」と言っていました。

ルが生じるたびに相談に乗って解決策を一緒に考えてあげて確かに、「日本の不動産に投資したい」→「物件を探す」→「稀います。
しかし、半年経っても1年経っても、田中君は独り立ちでにではあるが、物件を購入できる」というように変わると、買えなきません。

い原因を探すという思考パターンからは脱するかもしれません。

このような場合、私達は田中君が独り立ちできない「原因」を

特に、人は何回かに一回はうまくいくようなものにのめり込む傾探ろうとします。
そして、田中君の努力がまだ不足しているとか、向があります。ギャンブルがその典型例です。不動産投資は営業に向いていないとかいう「原因」
を究明して、
その対応策をギャンブルではありませんが、「 稀に物件を購入できる」という状

考えようとします。ですが、行動分析学の立場からこの問題を況は、海外投資家の資金を日本に呼び込むためには有効かも分析すると、それとは違った光景になります。田中君はトラブルしれません。

が生じると悩み、野村君に相談をして解決しようとします。その結果、何はともあれトラブルは解消し、田中君は悩みから解放されます。すなわち、田中君から見ると、「 悩む」→「相談する」→「悩みから解放される」という図式が成立しているのです。すな

Aさんに相談すれば、悩みから解放される。

Aさんに相談しても、解決はしてくれない。
自分で解決して評価してもらおう。

わち、田中君は「野村君に相談する」という行動を続ければ、「悩みから解放される」というメリットを享受できることになっているのです。ですから、田中君は自らこの図式を変えようとはしないでしょう。
従って、田中君を独り立ちさせるには、
この図式を断ち切る必要があります。そのためには、野村君は田中君から相談を受けても、必要最小限の助言をするのに止めるようにすべきでしょう。
精神的な激励、助言はするにしても、悩みから解放されるため

Nov. 2013 Realpartner07

連 載 vol.

28

基 本 を 確 実 に！ 宅 地 建 物 取 引 講 座「法令上の制限調査」に伴う関係法令等の知識
容積率調査のポイントと取引上の留意点②
千葉 喬

Question

2. 特定道路の前面道路幅員緩和（割増加算）

容積率は建ぺい率と異なり、建物の敷地に接する前面道路

敷地の前面道路幅員が6m以上12m未満で、その前面道の幅員により建物の規模や形態に大きな影響を及ぼすものと路が幅員15m以上の道路（「特定道路」という）に70m以内で理解していますが、特に容積率の算定にあたり前面道路の考接する場合には、特定道路からの距離に応じて一定の数値をえ方で幅員の算定が難しい事例があります。

加えて求めた容積率の制限で、指定容積率の数値との比較をたとえば、2項道路・特定道路による容積率緩和のための幅
員加算、
その他、特例的な容積率の緩和についての算定方法
や取引上の留意点について教えてください。

行うことができます。
この場合、容積率算定に用いられる前面道路幅員加算Aは次の算式で求めることができます。
なお、算式のBは前面道路の幅員で、Lは特定道路からの距離です。
×（70−L）
A＝ （12−B）
70

Answer

この算式で具体例の敷地の容積率の限度を求めます（図1. 2項道路関係の幅員と容積率算定
前面道路の条件による幅員の算定が難しい事例として、4m表2参照）。

3. 特例的な容積率の緩和未満の道で特定行政庁が指定したものは道路とみなす、いわこの事例として、建物の敷地が計画道路に接している場合

ゆる「2項道路」「みなし道路」と呼称されている道路は、そのや敷地内に計画道路がある場合は、特定行政庁が交通上な

境界線の取り方が違うため容積率の算定に注意しなければな

ど支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可した場

りません。

合は、
これを前面道路とみなして、容積率の限度を計算するこ

すなわち道路のセットバック部分は敷地面積対象から除外とができます。

され、前面道路幅員4mとみなされて計算されます（図表1参ただし、敷地に計画道路がかかる部分の面積は敷地面積照）。
さらに当該敷地が容積率の異なる2以上の地域にわたるから除外し、容積率は指定容積率の範囲内で算定するので、場合には、敷地の過半地域の制限ではなく、それぞれの地域

必ずしも容積率の緩和とならないこともあるので取引実務に際にかかる制限の合計になります（「加重平均方式」による容積して留意することです。

率制限という）。

図表2●特定道路に接続する敷地の容積率緩和

図表1●2項道路の幅員と容積率算定

容積率算定の前面道路幅員＝6＋A（注）道路セットバック部分で敷地面積に算入できない。
この敷地は容積率限度が異なるA・Bともに
道路幅員は4ｍです。
＜A・B敷地の容積限度率＞
敷地面積
B（㎡）
指定容積率
20
（
）
10

近隣商業地域

第2種住居地域

4m
2項道路

08

Nov. 2013 Realpartner

∴ 24
10
∴ 16
10

したがって、敷地全体の容積率限度は（A× 24 ＋B× 16 ）÷（A＋B）
1010

第2種住居地域

敷地
指定容積率（ 40 ）
10

特定道路

道路中心

敷地面積
A（㎡）
指定容積率
30
（
）
10

A敷地＝4× 6 ＝ 24 ＜ 30
10 10
10
B敷地＝4× 4 ＝ 16 ＜ 20
10 10
10

×
（70−35）＝3ｍ
A＝（12−6）70
容積限度率＝（6＋3）
× 4 ＝ 361010指定容積率 40 以内であるので、
1036 がこの敷地の10
L＝35m
容積率限度となります。

前面道路B＝6ｍ
A70m

連 載 vol.

29

知 っ て お き た い！

建築基礎知識

追加投資を繰り返す建物の積算価格①
明海大学不動産学部教授

中城 康彦

多様な追加投資を最大限、詳細に反映することが基本

コストアプローチで価格を求めるのであれば、更新、改修はもとより、
このいずれにも該当しない、
より簡易な修繕等を含め、多前々号、前号と2回にわたり、建物に対する追加投資をどのよ様な追加投資についてこれを最大限、詳細に反映することがうに価格評価に反映するかについて考えてきました。その結基本といえます。今号と次号では、追加投資を繰り返す場合の果、少しずつ評価方法が緻密になってきました。
しかし、根幹的

建物価格について考えます。

な問題として、異なる耐用年数の多様な材料で構成されている建物について、1本の直線で示すことが本当に妥当であるのか、という疑問があります。

追加投資を繰り返す場合の価格線のイメージ

建物が効用を維持するためには、耐用年数を迎えた部位・

図1で、基本の価格線C1について、時点T4において追加投材料について、これを取り換え（更新）、場合によってはより性能資を行うことによって、価格がP2からP4に上昇するとともに、建の高いものに入れ替え（改修）ながら、建物全体を使い続ける物の価格線はこの時点でC1からC2に移行します。同様に追加ことが一般的です。

投資を繰り返すと価格線はC4になります。

図１●コストアプローチによる建物価格

建物に対する追加投資をより小刻みに行うとすると、価格線は鋸状の価
格線C4をベースに、
より滑らかな価格
線で示すことができます。価格線C5はこれを示しています。つまり、恒常的に修繕等の追加投資を繰り返す建物の価格線はC5のとおりイメージできます。

再調達原価

ここで重要なことは、建物それ自体は直線的（定額法）に減価する性質を持つと考えるとしても、修繕を繰り返す
場合、結果的に建物の価格線は曲線的に減価することとなります。つまり、価格 線は、新 築 時 から時 間 の 経 過に伴って徐々に勾配を緩やかにしながら下がっていく（定率法的な）
ものとなります。
（次号に続く）全宅連・全宅保証のホームページをご利用ください
全宅連・全宅保証は、一般の方が不動産取引に関して役立つ知識等を得られる
ホームページを開設しています。ホームページには不動産の基礎知識や不動産取引お役立ち情報のほか、政策提言と研究報告について専用バナーを設置し、全宅連の活動状況も閲覧できます。

URL http://www.zentaku.or.jp/

Nov. 2013 Realpartner

09

連載

vol.6 都道府県宅建協会 活動レポート＊ 公益的な事業を中心に各地で不動産フェア・無料街頭相談等を開催
このページでは、各地の宅建協会の活動状況について、公益的な事業を中心に特集を組んでお伝えしています。
今号は、各地で開催された不動産フェア・無料街頭相談等ついて報告します。

佐賀県宅建協会

滋賀県宅建協会
滋賀県宅建協会は9月23日に、滋賀県彦根市のショッピン

佐賀県宅建協会は今年も9月23日に、県内6ヵ所の会場でグセンターで不動産フェアを開催しました。弁護士による無不動産フェアを開催しました。ハトマークの宅建協会をア

料相談や役員による住まいの相談コーナーだけでなく、琵

ピールするイベントとして年々浸透していますが、各会場では

琶湖のよし
（アシ）
と風船で作るよし笛工作などのブースや、不動産に関する相談はもちろん、献血活動、チャリティバ

漫才師かつみ・さザー、
お菓子や風船の提供、
アンケート協力者への福引抽選

ゆり両氏、
プロバ

会などが行われ、連休の最終日を賑やかに飾りました。

スケットリーグのチャリティバザー

滋賀レイクスターズのキッズチア、よし笛 演 奏 などのイベントもあり、多くの 方が 来 場されました。
かつみ・さゆり両氏と協会役員とのトークショー

山口県宅建協会
山口県宅建協会は毎年9月23日の不動産の日に合わせて、県下8支部でさまざまな不動産フェアを開催しています。周南支部では周南市文化会館で「不動産フェア・宅建芸術祭（アンアンケート＆福引抽選

兵庫県宅建協会
兵庫県宅建協会但馬支部は9月29日に、北但地区と南但

デパンダンⅥ）」として、地元で文化芸術活動をされている11

地区の2会場で不動産フェアを開催しました。折り込みチラ

名の芸術家と、その生徒さんの合同作品展を行いました。来シを見て不動産相談に来たという方も多く、会場は盛況で

場者は3日間で1,000人を超える盛況ぶりでした。

した。
また、フェアでは物件の展示も行われました。地方の景宅建芸術祭を開催

気はまだ回復には至りませんが、但馬支部のこのような活動が、将 来 的に地域住民の信頼
獲 得に繋がることを期 待しつつ今 年のフェアを終了しました。
会場の様子

石川県宅建協会

住宅ローン相談石川県宅建協会は10月13日、JR小松駅前で「どんどん祭り」協賛の不動産フェアを開催しました。不動産フェアでは、不動産無料相談等を行う住まいの相談会や、子供たちのためのゲームコーナーやエコ体験をめぐるスタンプラリーを実施しました。相談会では、時勢を反映してか、昨年11月に開店した全宅住宅ローン北陸支店から担当者を招いて設けた住宅ローン相談が大盛況でした。

10

Nov. 2013 Realpartner

ゲームコーナー入口でインフォメーション

1

実務の基礎の再確認に
不動産キャリアパーソン受講申込み好評受付中！

不動産キャリアパーソンは、不動産取引実務の基礎知識た。今後も使用していこうと思った。

修得を目的とした通信教育資格講座です。修了試験に合格

・業務経歴は長いが、ごく狭い範囲でされた宅建業従事者の方は、全宅連への資格登録により「不しか実務をしていないため参考に

動産キャリアパーソン」資格登録証が発行されます。

なった。

■学習内容

・実務書の手順書として役立てたい。

宅地建物取引主任者資格試験の内容と異なり、「 実務」に・内容が多岐に渡り、現場でこれだけの指導をするのは5〜

関する以下の基礎知識を、取引の流れに沿って体系的に学10年かかりそうなので参考になった。

習いただけます。

■受講料①従業者としての大切な心構え（顧客対応、
トラブル事例、①都道府県宅建協会会員およびその従業者…8,400円（税込）

宅建業法） ②物件調査・価格査定②その他…1万2,600円（税込）③不動産広告④資金計画（資金計画、住宅ローン）■お申込み方法⑤契約の基本（売買契約、賃貸借契約）①全宅連ホームページからインターネット申込み⑥その他知識（賃貸管理、建築、
リフォーム、関係法令）②所属宅建協会への書面申込み■修了試験受験者の声（抜粋）URL

・通常業務に即していて、知識として活用できる内容が多かっhttp://www.zentaku.or.jp/public/training/career/index.html「大規模災害時における住まい確保
方策に関する研究会」開催

者等の住まい確保について、東日本大震災における宅建協

頻発する自然災害時における被災者や要生活支援者へののための課題について調査研究を行うものです。座長には佐住まいの確保は重要な課題であり、地域貢献の観点からも

藤貴美弁護士、副座長には消費者団体の代表として土田あ

宅建業者の積極的な協力が求められるところです。
このようつ子主任研究員が就任し、全宅連の市川三千雄専務理事、な状況から、全宅連不動産総合研究所（田中武弘所長）は9

全宅保証の見勢本浩一専務理事が委員となっています。

2

会および会員の取組み実績、住宅要配慮者への住まい確保

月20日に第1回「大規模災害時における住まい確保方策に

第1回の研究会では、まず東日本大震災後における住まい

関する研究会」

確保の状況について確認した後、応急借上住宅の明渡し時を開催しました。

の原状回復などについて、活発な意見交換が行われました。

この 研 究 会

また、国土交通省と内閣府がオブザーバーとして出席し、国は 、平 成 2 4 年

研究会の様子3の施策等についての説明がありました。

度に引き続き、

今後は、地域防災・減災の観点から、各宅建協会や宅建

大規模災害時

業者が事前に取組むべき事項やその方策について、先行事にお ける 被 災例の収集、分析などを踏まえてとりまとめを行う予定です。

市川専務理事が明海大学で不動産キャリアデザインの講義

全宅連の市川三千雄専務理事が明海大学不動産学部で、「不動産キャリアデザイン」
についての講義を行いました。
不動産キャリアデザインは、大学で学んだ知識を実務でどのように活かしていくかを意識付けていく目的で、不動産業

講義の様子

講師の市川専務理事に携わる方々を講師に招き、不動産業を取巻くさまざまな社

市川専務は、
これからの住宅事情や地域不動産業者のあ会状況や不動産業の動向、業界が求める人材などについてり方、全宅連の方向性等について解説し、学生のみなさんか

学ぶ授業です。

らの質問も多く、充実した講義となりました。

Nov. 2013 Realpartner

11

連 載 vol.

7

住まいのデータ解説

中古住宅の検討にあたって
消費者は何を知りたいか？
リクルート住まい研究所 主任研究員

リクルート住まい研究所は2013年3月に「不動産仲介の提供

で対価は払う」「なるべく不動産仲介会社にお願いしたいので価値に関する調査」
として、すでに不動産会社と接触をしてい対価は払う」「できれば自分でやりたいが、プロの目で支援や助る中古住宅の検討者、不動産仲介会社を通じて住宅を購入し言がほしいので対価は払う」「自分でやるが、確認はしてほしい

た購入者に対する調査を行いました。今回は、その結果から単ので対価は払うが安くしてほしい」「自分で行い確認や助言も不純に住宅選びにおける重視条件を聞いた質問の回答結果と、要なので、対価は払わない」
とう段階で尋ねてみました（下図）。

お金を払ってでも不動産会社から提供されたい情報のサービ

その結果、ぜひお願いしたいので払う、なるべくお願いした

スを聞いた質問への回答結果の比較から考えられることを紹いので払う、
プロの目や助言がほしいので払う、という回答が高介します。

かった項目は、①耐震や耐火など性能に関する情報、②内装や設備の状態やどの程度持つかなどの性能に関する情報、③

1 住宅を選ぶ際の重視条件

価格の根拠や妥当性や相場感に関する情報という建物に関「あなたは、住宅選びの際には、どのような条件を重視していする詳細情報について、さらに検討対象の良い点だけでなく悪ますか（いましたか）」（単一回答）を尋ねると、
その重視度の上い点も隠さない情報開示や建物の性能や品質について不安

位は、①物件価格、②日当たりの良さ、③間取りプランの良さ、がある場合に、建物調査（インスペクション）などを実施する提④建物の広さ
（専有面積）、となっていて、それに次いで築年数、案や助言を行う、という消費者の立場に立った情報提供姿勢

地域の治安がいい、耐震性、建物の状態（劣化状況）、見えなに払うという回答が上位にきています。
この2つの問いの比較から考えるべきことは、不動産事業者

い個所に隠れた瑕疵がない、といった選択肢が重視されていは、消費者が提示する価格やプランといった重視条件に単純ます。

に応えるだけでよいのか、ということです。
「プロとしての情報収

2 対価を支払ってでも手に入れたい情報集をお願いしたいので対価を払ってでも得たい」という消費者

別の質問で「もし提供されたサービスに応じて手数料を支払の判断は、「実は本当はそちらが優先的にほしい情報なのでうことができるとしたら、
あなたは、どの項目についてならばお金をすよ」というメッセージなのではないでしょうか。消費者が真に求払ってでも不動産仲介会社にお願いしたいと思いますか」（単める情報提供の実現のために、不動産事業者は、より多くの努

一回答）という問いを、「ぜひ不動産仲介会社にお願いしたいの力をすべきだと考えます。

●お金を払ってでも不動産仲介会社にお願いしたいことぜひ不動産仲介会
社にお願いしたいので対価は払う

なるべく不動産仲介会社にお願いしたいので対価は払う（検討対象の物件の）価格の根拠や妥当性や相場感に関する情報

できれば自分でやりたいが、 自分でやるが、確認は 自分で行い確認やプロの目で支援や助言が してほしいので対価は 助言も不要なので、ほしいので対価は払う
払うが安くしてほしい
対価は払わない22.5

6.6（検討対象の物件の）耐震や耐火など性能に関する情報

7.9（検討対象の物件の）内装や設備の状態やどの程度持つかなどの性能に関する情報

6.2（検討対象の物件の）近隣の施設や近隣の住環境などの情報

3.6

利便性、家族の状況など自分の優先したい条件の整理やそれを基にした助言

35.0
38.3

26.8

38.4

24.0
14.7

28.1

3.7 13.0

28.3

費用やその他の制約条件から、検討対象の物件が自分に適しているかどうかの助言

4.5

17.5

様々な希望条件の整理確認だけでなく、より自分にあった物件の検討を推奨する提案

5.2

17.7

31.4

多くの物件を見る中で検討が進まない時、判断基準や優先順位の見直しなどの助言

4.5

17.7

30.9

（要望を追従するだけでなく）こちらの無知や、思い込み、誤解を正してくれる助言

6.8（検討対象の物件の）良い点だけでなく悪い点も隠さない情報開示29.5

購入した後、将来の状況の変化に対して貸したり直したりする場合の相談や助言

6.6

21.7

6.4

20.3

9.6
11.1
0

Nov. 2013 Realpartner

35.1

25.2

購入後のリフォームを同時に検討する場合の資金相談や工事についての相談先の紹介
有利な住宅ローンの情報や利用の可能性など購入にむけて冷静かつ的確な助言

31.1

25.3

9.6

こちらの都合を把握してくれた上で必要な情報や書類の整理・準備を段取りよく進める配慮

31.9

21.3

12.9

建物の性能や品質について不安がある場合に、建物調査（インスペクション）などを実施する提案や助言

12

矢部 智仁

33.4
32.0
30.5

22.0

32.3

22.8
20

40

60

80

100％

連 載 vol.

7

お店とお客様という
関係を知る

店舗考察

屋外広告士

店舗考察

髙橋 芳文

「あなたの店舗が他人からどう思われているか」について真

Bの「自分はわかっていないが、周囲の人はわかっている自剣に考えたことはありますか？ 実はこれ、商売に一生懸命な己」、
この盲目の窓に気付き、課題が具体的になれば、あとは改あまりに、見落としがちな盲点だったりするのです。

善していくだけです。
同時に、不動産を扱う店舗の経営者やスタッフにとっては、当「ジョハリの窓」で店舗を見てみると…

たり前のことだけれども、お客様にとっては、未知で不安だと思心理学でいう「ジョハリの窓」に当てはめ、お店という存在をわれることを考えてみてください。その課題を最低10個見つけいろいろな立場からみると、それぞれ見え方が違い、お店とおて対処していくことができれば、店舗サービスで競合他社と差客様という関係の中に、いろいろな壁が存在することがわかり別化できることは、
まちがいありません。

ます。
ジョハリの窓とは、
自分をどのように見せ、隠すのかを知り、人とのコミュニケーションを円滑にするために考えられたモデルです。

消費成熟社会は差別化された店だけが
生き残る

自己には、
（ A）開放され、自分はもちろん、周囲の人もわかっ

なぜ、差別化が必要なのでしょうか？ 今の日本経済は、誰もている自己、（ B）
自分はわかっていないが、周囲の人はわかっが感じるとおり「衰退期」で、いろいろな商売が発想を変えなけている自己、（ C）
自分はわかっているが周囲の人はわかっていればならない時期にきています。

ない自己、
（ D）
自分でもわからず、周囲の人もわかっていない自己、があるといわれています。

また、衰退期というのは消費成熟社会とも言い換えられて、「競争」の時代から「共生」の時代への変化の時期でもあり、自分の店舗を、
これらのそれぞれの窓の部分に当てはめて考えていくと、客観的な分析ができます（表参照）。

商売は顧客やクライアントの共感を得ることができなければより厳しくなるのです。
この「共感」を得るという発想が、これからのその上で、店舗の入りやすさ、店舗の雰囲気、サービスの質、時代、より重要になってきます。

従業員の態度などにおいて、通行人、従業員、一見客、なじみ

あなたの店舗でお客様から「共感」を得られることは何か？

客の視点で「どう見られているのか」をじっくりと考えてみること

ここでもう一度、店舗とお客様の関係を見直してみましょう。

をおすすめします。
①通行人は、貴店をどう見ているか？
②一見客は、貴店をどう見ているか？
③なじみ客は、貴店をどう見ているか？
④従業員は、
自店をどう見ているか？

通行人

従業員

一見客

なじみ 客

［このような人たちから自店がどう見られているか］●商売の窓（ジョハリの窓参考）

商売の窓
お客様や
スタッフの人が経営者自身が
知っている

知らない

知っている

A 開放された窓（情報を出す、拾う） B 盲目の窓（思い込み、こだわりなど）知らない

C 隠された窓（秘密、秘訣など）

D 未知の窓（経営者自身の可能性）
Nov. 2013 Realpartner

13

TOPICS
25年度 消費者セミナー開催

全宅連 presents クロノス住宅セミナーvol.2

住宅選びの新時代到来─リフォーム・リノベーションの新潮流─
宅連・全宅保証は、一般消費者の方々に不動産の取全 引等に関する理解を深めていただくことを目的として、第1部は、建築家の杉浦伝宗さんをゲストに、
「透ける」
「兼
ねる」
「 抜ける」
をキーワードとしたトークが展開され、狭い土

9月23日（不動産の日）に愛知県名古屋市のミッドランドホー地の活用方法では、実際の事例を紹介しながら、そのポイン

ルで消費者セミナーを開催しました。

ト等について解説されました。

今回のセミナーは昨年同様、スポーツジャーナリストの中第2部では、女優の菊川怜さん、杉浦伝宗さん、全宅連の西哲生さんとフリーアナウンサーの高橋万里恵さんの司会で

市川三千雄専務理事によるパネルディスカッションが行われ、進行し、2部構成で行われました。

終始和やかな雰囲気でトークが展開されました。

冒頭、主催者を代表して伊藤博会長から、ハトマークの意

市川専務理事は、専門家の立場で「敷地の境界」や「将来

味・意義や同セミナーの主旨についての説明があり、「このセを見据えた住まいの考え方」等をアドバイスし、今年度から全

ミナーが、住宅を選ぶ際の参考となることを期待し、そのサ宅連が実施している「不動産キャリアパーソン」
にも触れ、
「住

ポートをハトマークの会員業者がお手伝いできると思う」と述

まい選びで迷ったら、お近くのハトマークの不動産業者・不動

べました。

産キャリアパーソンに相談してみては！」とアピールしました。

会場入口に並べられた公益事業を紹介するパネル。

伊藤会長が挨拶。

第1部、建築家・杉浦さんの講演。
今年も昨年に引き続き、中西さんと高橋さんの司会で進行しました。

開場前には入場者の列ができました。

女優の菊川さん登場！
会場は大喜び。
パネルディスカッションでは、菊川さんはパネルディスカッション。左から、高橋さん、
中西さん、菊川さん、杉浦さん、市川専務理事。 「現在の住まいで気に入っているところ
は、西日が当たる部屋でのんびりと過ごせる空間」と述べられ、杉浦さんは自身の経験を踏まえ「家は家族とともに成長する。作った時がピークでなく、柔軟な遊びがないと楽しくない」と発言されました。

会場に映し出された大画面。

14

Nov. 2013 Realpartner

最後にジャンケン大会が行われ、ジャンケン勝利者に司会者・ゲストからプレゼントが贈られました。

フリーアナウンサー

高橋 万里恵 さん

自分の中で、住居の比重が大きいことに気づきましたInterv ew

1983年10月4日、東京都世田谷区生まれ、成蹊大学文学部卒。大学在学中にテレビ番組で女子大生キャスターとして出演し、卒業後もいくつかの番組でアナウンサー、キャスターを務める。2011年からクロノス（TOKYO-FMほか
JFN各局）のMCを続けている。特技は、ヨガ、ゴルフ、テニス、水泳。

9月に開催された全宅連・全宅保証の消費者セミナーで、トークの司会を務めていただいた高橋万里恵さんに、日々のこと、住まいのこと、将来のことなどについてお聞きしました。
―ラジオ番組「クロノス」は平日早朝からですが、体調管理の面で気をつけていることは？
体調管理についてはあまり心掛けていないというか、逆に我慢しないのがいいと思っています。食べたいときに食べ、眠りたいときに眠り、心を元気にしています。
だから、マイクに向かったときにストレスなく話せるように思います。
でも、10月4日に30歳になったので、食べ過ぎには気をつけるよう、
ほんの少し心掛けています（笑）。
―2年連続でセミナーの司会をしていただきました。その結果、家に対する考え方等は変化しましたか？
私は生まれてから30年間ずっと同じ家に住んでいて、住み替えたことがありません。
それも、4世帯・計12人家族で暮らしています。
だから、自分がこういう家に住みたいというようなことは、あまり考えたことがありませんでした。
でも、今回のセミナーを通じて、住みたい家で何がしたいのかが重要なことを知り、そのイメージが明確になりました。私自身は家族団らんを大事にしたいので、みんなが集ることができる空間があって、そこからキッチンや庭も見え、部屋には窓が多い家が好きです。
今の住まいも家族が集まるリビングがあり、そこから庭が見え、季節の花が楽しめます。
この季節だと、
キンモク
セイがきれいですね。
自分の部屋にはロフトがあり、夜、上の窓を開けて、ロフトで寝転んで本を読むのが最高です。特に秋の夜長は時間を忘れます。
―住み替えたことがないということは、不動産業者とかかわったこともないということでしょうか？
そんなことはありません。
この前、一緒に住んでいた従妹が一人暮らしを始めるので、一緒に不動産店へついていき、お部屋探しを手伝いました。
すごい数の間取り図を見せていただきましたが、間取り図だけでは実際の家はなかなかイメージすることはできませんでした。
ところが、いくつか見学してみると、
まさしくぴったりとはまる
ような住まいを見つけることができ、従妹は「運命の物件に出会った」と言って喜んでいました。
地元の不動産店で、街のことにすごく詳しい方が担当でした。
「この街にはこんな歴史があった」「 実は昔はこ
ういうところだった」
とかを教えていただき、新鮮で勉強になりました。
自分の中で、住居というものの比重が大きいことにあらためて気づきました。従妹は、店構えがきれいで、写真もいっぱい貼ってあって、オープンな感じがして入りやすかったから、その店を選んだと言っていました。
―これからの目標は？
現在の仕事、伝えていく仕事を続けていきたいですね。今、東日本大震災の被災地を取材する仕事が多いのですが、何年後かに「こんなに復興しました」と伝えられるまで携わりたいと思っています。

TOKYO FM／JFN38局 毎週月曜日〜金曜日 朝6：00〜9：00

Nov. 2013 Realpartner

15

紙上研修

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会苦情解決・研修業務委員会

借地借家法について考える―借地編―
中央大学法科大学院教授・弁護士

升田 純

第
●号

平成になって借地借家法が施行され、その後、何度かの改正が125あったということは、
この制度が多くの個人、法人にとって日常生活上や経済活動上で、いかに重要な問題であるかということを意味しています。借地借家法について、借地編・借家編として3回にわたって勉強しましょう。

Ⅰ

借地とは？

日常の用語として、土地の賃貸借が「借地」と呼ばれることが多いですが、法律上の「借地」は、もっと狭い意味で使用されています。借地は、建物の所有を目的とした地上権または土地の賃借権のことです（借地借家法2条1号）。実際には、地上権が利用されることは稀であり、大半が賃借権です。
借地権を設定する契約が借地契約、借地権設定契約と呼ばれています。

（建物保護法）の適用を受けています。

土地の賃貸借は、建物の所有を目的とする場合だけでなく、借地借家法は、基本的には借地権者を保護する規定を設

物置き場、資材置き場、駐車場、仮設の建物・設備の設置場

けているものであり、この規定に反する契約の内容はその範所、ゴルフ場等の目的で利用されていますが、構築される設備囲で無効となります（借地借家法9条、16条、21条）。
もっとも、

が建物で、
しかも建物の所有を目的とするものでない限りは借契約の一部が無効となるといっても、空白になるわけではなく、地には当たりません。
なお、土地に建物を建築する場合であっ借地借家法の関係規定が適用されます。

ても、建物の所有を目的とするかは、土地の利用の主たる目的
が建物所有であるかどうかで判断されることになっています。

Ⅱ

借地契約とは？

Ⅲ

借地借家法とは？

借地借家法においては、借地権者の保護のため（これは、ひいては借地上の建物の保護につながるものです）、
いくつか

借地契約は、土地の賃貸借の一部になりますから、民法の賃貸借の規定（民法601条）の適用を受けますが、そのほかに、借地借家法の適用を受けます。
なお、借地借家法は、平成4年

16の規定を設けています。

1.存続期間

8月1日から施行されたものであり、その前に締結された借地

まず、第一には、借地権の存続期間を保護するための規定

契約については、現在でも、借地法、建物保護ニ関スル法律があります。借地契約上、借地権の存続期間を定めることがで

Nov. 2013 Realpartner

きますが、最短は30年です。30年より長期の特約は有効です
が、短い特約は30年のものとなります（借地借家法3条）。な
お、存続期間の定めをしなかった場合には、30年になります。

2.更新の保障と正当事由（立退き）

をめぐって争われることも多いのですが…。

3.対抗要件第三は、簡便に対抗要件の取得が認められています。借地契約を締結し、借地に建物を建築しても、借地が売買された

第二に、期間が満了した場合、更新が保障されています。期場合、借地権者は借地権を新所有者に対抗することができな

間が満了する場合、当事者間で合意による更新をすることがいのが原則です。借地権者を保護するためには、借地権につ可能ですが（もっとも、借地借家法上の更新に関する規定をき対抗力を備えておくことが必要であり、民法上、その方法が損なうような合意は無効とされる可能性が高いでしょう）、合

定められていますが（民法605条所定の借地権の登記です）、

意がまとまらなかった場合には、借地権者のために更新が保

実際上ほとんど利用されてこなかったものです（この登記をす

障されています。

るためには、借地契約の双方が合意することが必要ですが、更新の保障のうち、更新期間については、最短の期間の保地主の同意が得られなかったのです）。建物保護法は、
このよ

障があり、最初の更新は20年間、その後の更新は10年間でうな事態に備え、借地権者が容易に対抗要件を取得する方

す（借地借家法4条）。
これらの期間よりも短期の期間を合意法を認めるために制定されたものであり、現在の借地借家法しても無効になりますが（最短の期間の保障に戻ります）、長に引き継がれていますが、借地上の建物の所有登記を対抗要期の合意をすることは自由です。

件と認めたものです（借地借家法10条1項）。

借地権者からの更新を確保する方法も認められています。借借地上の建物の登記は、建物の所有者である借地権者が地権者は、借地の存続期間が満了する際、建物がある場合に単独で申請することができるものですから、簡単に対抗力を得は、更新請求をすることができ、この場合、借地権設定者が遅ることができるのですが、借地権者と建物の所有者、所有登

滞なく異議を述べなければ、従前と同一の内容で契約を更新

記の名義人が異なる場合には、特段の事情のない限り、対抗したものとされます（借地借家法5条1項）。なお、借地権設定力が得られないことに注意が必要です。

者の異議が認められるためには、後に紹介する正当の事由（正借地借家法における借地権者の保護を図るための主要な当事由と略称されることが多い）を備えていることが必要です。

規定は、以上のようなものですが、ほかにも、建物の再築をす

仮に借地権者が更新請求をしなかったとしても、存続期間る場合の借地権の期間の延長（借地借家法7条）、借地契約が満了した後、建物があり、借地の使用を継続する場合にも、が更新された後の建物が滅失した場合における解約（同法8

借地権者が遅滞なく異議を述べなければ、従前と同一の内条）、地代等増減額請求権（同法11条。なお、この規定は、借容で契約を更新したものとされます（借地借家法5条2項）。

地権設定者に増額請求権を、借地権者に減額請求権を認め

不動産取引の実務において話題になることが多い正当事由るものであり、実際に利用されることが多い権利であり、調停、ですが、借地権者（転借地権者を含みます）が土地の使用を訴訟の場で争われることが多いものです）、借地権設定者の必要とする事情、借地に関する従前の経過および土地の利用先取特権（同法12条）、建物買取請求権（同法13条、14条）、

状況並びに借地権者が土地の明渡しの条件として、または土

自己借地権（同法15条）、借地条件の変更等（同法17条ない

地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする

し20条）、定期借地権等（同法22条ないし25条）
が定められ旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当事由がています。
これらの規定のうち、実際に話題になることが多い

あるかを判断することになっています（借地借家法6条。なお、いくつかの規定の概要を紹介しておきます。

この規定の解釈は、従前の借地法の時代における判例と同様な考え方に立って立法化されたと説明されていますから、従来の判断と同様です）。

4.定期借地権
まず、定期借地権については、定借マンションなどで話題に具体的な事案で正当事由の有無を判断することは、正当事なっていますが、
これは、借地借家法22条の定期借地権のこ

由が抽象的で裁量の広い判断が必要であり、多様な諸事情とです。
これは、存続期間を50年以上として借地権を設定し、を考慮して判断することは相当に困難であり、実際に訴訟に契約の更新、建物の築造による存続期間の延長がなく、建物なった場合、
その予測をすることは困難ですし、裁判所の判断の買取請求をしない借地権のことであり、これらの特約を公もまちまちになりがちです。借地関係を終了させようとする借正証書による等、書面によってすることが必要です（借地借家

地権設定者（借地の所有者）側としては、
より確実に正当事由

法22条）。
この場合には、存続期間の満了とともに、借地権がを認めさせるため、前記の財産上の給付として立退料を提供消滅することになり（借地契約は終了します）、借地権者は借する方法がとられることが多くあります。
もっとも、立退料の額

地上の建物を収去して土地を明渡すことになります。借地上

Nov. 2013 Realpartner

17

の建物は、マンションに限りませんし、存続期間は50年以上

Ⅳ最近の判例から学ぶであればよく、法律上の上限はありません。
二番目の定期借地権は、事業用定期借地権と呼ばれるもの

借地をめぐる判例は従来、多数公表されていますが（バブル

で、借地借家法23条が定めています。専ら事業の用に供する

経済の膨張、崩壊の時期には多数の判例が公表されましたが、建物（居住の用に供されるものを除きます）の所有を目的とし、それだけトラブルが多かったということでしょう）、近年は少な

かつ、存続期間を30年以上50年未満とし、契約の更新、建物くなっています。近年公表された判例のうち2件を紹介します。

の築造による存続期間の延長がなく、建物の買取請求をしな＜事案の概要＞い借地権の場合（借地借家法23条1項）と、専ら事業の用に最初の判例は、借地契約において借地権者が銀行から融供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を10年以上30資を受けるため、建物に根抵当権を設定したのですが、その際、年未満とする借地権の場合（同条2項）
があり、いずれの場合借地契約が解除されたりすると、根抵当権の実質的な価値がにも、公正証書によって借地契約を締結することが必要です

大きく減少することから、借地権設定者（借地の所有者）に消（同条3項）。
この借地権についても、存続期間の満了とともに滅等を来す場合には銀行に通知するなどの内容の念書を作

借地権が消滅し、借地権者は借地を明渡す義務を負います。

成、交付させ、後日、銀行が借地権設定者に念書違反に基づ

三番目の定期借地権は、前記の各定期借地権とやや類型の異なるものであり、借地権を設定し、借地権を消滅させるた＜解説＞

め、設定後30年以上を経過した日に借地権の目的である土

具体的には、Y1有限会社（代表者はY2）
は、土地の所有者

地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する特約であるY2、Y3から建物所有を目的として賃借し、スーパーマーを定める借地権のことです（借地借家法24条1項）。
この定期ケット事業の用に供するため本件各土地をA株式会社に転貸

借地権においては、存続期間の満了により借地権が消滅する

し、Aは、本件各土地上に建物を建築し、平成14年7月、銀行というものではなく、借地上の建物を借地権設定者に譲渡す業を営むX株式会社のために極度額5,000万円の根抵当権ることにより（権利者と義務者が同一になり、混同の法理によを設定したのですが、その設定に先立ち、Xの求めにより、Y1、

り消滅することになります）、借地関係を終了させるものです。

Y2、Y3においてAがXに根抵当権を設定することを承諾する、

三種類の定期借地権は、正当事由による更新の保障のあ

Aの地代不払い、無断転貸など借地権の消滅もしくは変更をる通常の借地と大きく異なる制度であり、借地契約の当事者来すようなおそれのある事実が生じた場合または生じるおそのそれぞれの需要に応じて利用することを検討することができれのある場合には、Y1らはXに通知するとともに、借地権の保ますが、予定した効果を確実に発生させるためには、借地契全に努める旨の念書を作成し（Y1らは念書の作成につき対価約に必要な特約を定め、借地借家法上要求される書面等のを受領したことはなかった）、Xに交付したものです。

手続を遵守することが重要です。

5.一時使用目的の借地権

その後、Aが平成17年12月に民事再生手続開始決定を受け、平成18年1月以降の地代の支払を怠ったため、Y1はAに対して転貸借契約を解除し、建物の収去、土地の明渡しを請

定期借地権以外にも、不動産取引において重要な借地契

求する訴訟を提起したのですが、Xはこの訴訟を知ったものの、約として、一時使用目的の借地権があります。
これは、臨時設

補助参加をすることなく、Y1の勝訴判決が出され、確定し、同備の設置その他一時使用の目的のために借地権を設定した

判決に基づき本件建物が収去されたため、XがY1らに対してことが明らかな場合には、前記の存続期間、更新等に関する本件念書所定の借地権の保全に努める義務違反を主張し、規定の適用を受けないものです（借地借家法25条）。一時使

債務不履行等に基づき損害賠償を請求したのに対し、Y1ら用目的の借地権は、建物の所有を目的とするものですが、そのが反訴として不当訴訟を主張し、不法行為に基づき損害賠償

うち、一時使用の目的のために設定されることが明らかな借を請求したものです。

地権のことです。

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く損害賠償責任を追及した事件です。

この事件では、念書に法的な拘束力があるのか、念書違反

実際に一時使用目的の借地権設定契約を締結する場合ににより損害賠償責任が認められるのかが主として問題になっは、契約書の名称、存続期間（1、2年程度）、短期間の借地でたものですが、従来は、前者の問題については否定する地裁ある必要性・事情、建築する建物が簡易なものであること、建の判決がありましたし、念書を作成した地主は比較的気軽に物の用途が一時的なものであること、更新をしないこと等を明作成したとの事情があるし（加えて、長期にわたって継続する

記した契約書を作成することが重要です。
この場合、合意によ

借地関係において長期にわたる念書の効力を認めることも重る更新を妨げるものではありませんが、これが繰り返された場

大な問題があります）、
この交付を求めた金融機関も自分で債合には、一時使用目的が後日否定される可能性が高まります。

権管理をすべきであるのに、地主にその責任を転嫁するもの

Nov. 2013 Realpartner

明渡し等を請求したものです。

しています）、
この念書に法的な拘束力を認めることに疑問が＜解説＞感じられたのです（筆者も、疑問を持っていました）。

紙上研修 第● 号であり（この事件の銀行も債権管理の自己責任を他人に転嫁

125

ご承知のとおり、借地契約において、借地権設定者の承諾

第一審判決（岡山地裁、平成20年9月18日判決、金融・商を得ないで、借地権者が借地権を譲渡したり、借地を転貸し事判例1355号35頁）
は、本件念書による通知義務違反を認た場合には、借地権設定者は借地契約を解除することができめ、本件建物の担保価値侵害の損害を認め（過失相殺を5割ますが、例外的に、それが背信行為に当たらない特段の事情認めた）、本訴請求を一部認容し、反訴請求を棄却しました。

がある場合（信頼関係を破壊するに足りない特段の事情があ

これに対してY1らが控訴したのですが、控訴審判決（広島高

る場合と表現されることもあります）には、解除の効力が生じな

裁岡山支部、平成21年6月18日判決、金融・商事判例1355

いとするのが確定した判例になっています。
この背信行為に当号31頁）は、反訴請求に関する控訴を棄却したが、Y1らの通たらない特段の事情が問題になったわけです。

知義務を認め、通知義務違反による損害賠償責任を認めるこ

第一審判決は、第1転貸、第2転貸ともに背信行為と認めるとは特段不当であるとはいえない等とし（過失相殺を8割認めに足りない特段の事情があるとし、解除の効力を否定し、請求た）、原判決を変更し、Xの請求を一部認容したわけです。
このを棄却したため、Xが控訴しました。

高裁判決は、借地権設定者の通知義務を認めつつ、双方のバ控訴審判決は、第一審判決とは逆に、第1転貸、第2転貸とランスをとろうとしたのでしょうか、過失相殺を8割という高率もに背信行為と認めるに足りない特段の事情があるとはいえの割合で認め、損害賠償額を大きく減額したものです。

ないとし、解除を有効とし、原判決を変更し、請求を認容した

これに対してY1らが上告受理の申立てをしたのですが、努
力もむなしく、上告審判決（最高裁第一小法廷、平成22年9月

ため、Y1らが上告受理を申し立てたものです。
上告審判決（最高裁第二小法廷、平成21年11月27日判決、9日判決、金融・商事判例1355号26頁）
は、Y1らが本件念書

判例時報2066号45頁）は、第1転貸、第2転貸ともに利用状が解除前に通知する義務を負うとの趣旨の条項であることを

況に変化が生じていない等とし、背信行為と認めるに足りない理解していたとした上、本件の事情の下では、通知義務違反

特段の事情があるとし、解除の効力を否定し、原判決を破棄し、による損害賠償を請求することが信義則に反するとはいえな

控訴を棄却したわけです。

いとし、上告を棄却したのです。

＜実務の対応＞＜実務の対応＞

この判決の主な理由は、本件土地の利用状況が全く変化し筆者は、これらの一連の判決は、借地の実際を無視ないしていないこと、借地権設定者が不利益を被っていないことです

軽視した判決であり、不合理であり、金融機関を一方的に優から、この判決の事実関係に類似した事件にも適用される可遇する不当な判決であると考えていますが、不当な判決であっ能性があります。

ても、実際には適用されますから、今後は、借地権者、あるいはこれらの一連の判決を眺めてみると、同一の事実関係で金融機関から依頼されても、よほど慎重な検討が必要ですし、

あっても、担当裁判官の考え方によって結論が大きく異なるこ

そのような依頼は断るのがよいと助言することがよいでしょう。

とであり、裁判がつくづく水物であることを考えさせるものに＜事案の概要＞なっていることです。借地をめぐる紛争が発生し、訴訟に発展

二番目の判例は、借地権の譲渡・転貸を理由とする借地契約の解除の効力が問題になった事件です。
Y1の先代Aは、昭和21年頃、Xの先代Bから建物所有の目した場合、当事者にとっては、勝訴・敗訴の予測に関心が向きがちですが、今回紹介した各判例は、事柄が相当に困難であることを教えています。

的で土地を賃借し、建物（旧建物）を建築していたところ、Y1が賃借人の地位、Xが賃貸人の地位をそれぞれ引き継ぎ、Y1は、旧建物で妻Y2、長男Cと同居し、CがY3と結婚した後はY3らご質問についても同居していたが、平成9年頃、旧建物が取り壊され、C、Y2と紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先ま建物（本件建物）を建築し（持分は、Y1が10分の1、Y2が10でご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メール

分の2、Cが10分の7であり、これについてはXが承諾していたが、実際にはY3が10分の3、Cが10分の7の登記がされ、本件土地が転貸されました。第1転貸）、CとY3は、平成17年、離婚し、Cのみが本件建物を退去し、その際、本件建物のCの持分を財産分与したことから（第2転貸）、Xが無断転貸を理由に賃貸借契約を解除し、Y1らに対して本件建物の収去、土地のによるご質問はお断りさせていただいております）。
また、執筆者に確認のうえご回答申し上げますので、回答には時間を要しますことをご了承ください。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。
ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会
紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

Nov. 2013 Realpartner19

〔申込書ダウンロード手順〕「ハトマークサイト」から「SUUMO（スーモ）」へ物件デー
タ連携を行うことができる「ハトマークサイトSUUMO連動

1 ハトマークサイト会員ログイン画面からログインしてください。

リアルパートナー11月号

オプション」の利用申込みを受付けています。本オプションの内容および申込み手続きについては、以下のとおりです。
１ 本オプションの内容「ハトマークサイト」に登録した物件について、ハトマーク
サイト画面から「SUUMO」への広告掲載指示ができるようになります。
2 利用にあたっての条件（1）ハトマークサイトを利用できる方（ハトマークサイトIDを所有している方）で、かつ「SUUMO」掲載会社の方

平成25年11月10日発行（毎月10日発行） 通巻第431号 発行人／伊藤博 編集人／壹岐昇一
発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円※「SUUMO」未利用会社様は、別途「掲載会社登録」の手続きが必要となります。
（2）利用できる地域
当面は以下の都道府県で実施します。
北海道、青森県、岩手県、秋田県、山形県、宮城県、福島県、新潟県、長野県、山梨県、茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、富山県、福井県、岐阜県、愛知県、三重県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県、愛媛県

2 ログイン後、をクリックしてください。

（3）連動できる物件種別
居住用の売買物件、居住用の賃貸物件
3 利用料金：本オプションの利用料金は以下のとおりです。
・初期費用1,050円（税込）・月額利用料4,200円（税込）（上記料金はハトマーク支援機構へお支払いいただきます。）
なお「SUUMO」への広告掲載にあたっては別途掲載料金
を「ＳＵＵＭＯ」へお支払いいただく必要があります。広告掲
載の仕様、料金につきましては「SUUMO」へお問合せください。
※すでに「SUUMO」ご利用中であればそのままご利用いただけます。

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4 申込み手続き

をクリックして申込書をダウンロードしてください。

①下記のSUUMOお問合せ先へ連絡し申込書を入手するか、ハト
マークサイトへログインし申込書をダウンロードしてください。
（※〔申込書ダウンロード手順〕参照）②申込書を「ハトマーク支援機構（事務代行委託先）」へFAXで送信してください。
（FAX.03-5821-8101）③「ハトマーク支援機構」から口座振替依頼書等をご送付しますので記入押印の上ご返送ください。
④「ハトマーク支援機構」の指定口座へ初期費用と初回月額利用料をお振込みください（口座引落しは翌月からとなります）。
⑤口座振替依頼書等のご返送、初回費用お振込み後（毎月20日〆）の翌月から利用可能となります（「SUUMO」への掲載開始は初回費用お振込み後の翌月第１水曜日からです）。

●「ハトマークサイトSUUMO連動オプション」の申込み手続きに関するお問合せ／（株）
リクルート住まいカンパニー TEL.03-6835-5460●「ハトマークサイトSUUMO連動オプション」概要に関するお問合せ／（公社）全国宅地建物取引業協会連合会・事業部 TEL.03-5821-8113

26年版 不動産手帳 頒布のお知らせ
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１冊280円（税込） ●お申込み・お問合せは所属の宅建協会まで

11 November 2013

「ハトマークサイトSUUMO連動オプション」申込み受付中

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