第２回

高柳東口駅前まちづくり検討会

検 討 資 料
テーマ：駅前広場の整備イメージや駅前の将来像を話し合う
第１回検討会での主な御意見・・・・・・・P1

・

検討会の進め方・・・・・・・P2

・

高柳駅周辺の位置付け・考え方について・・・・・・・P3

・

駅前周辺の将来像

１

・

駅前広場の整備イメージについて・・・・・・・P5

２・

駅前周辺の将来像の実現に向けて・・・・・・・P8

・

今後の進め方・・・・・・・P16

序 ・西口

平成31年2月24日（日）柏市 都市部 市街地整備課

・・・・・・・P4

第１回検討会での主な御意見高柳駅東口駅前まちづくり検討会 平成30年11月18日(日)

■

主なご意見

市の回答

１

（事業が長期化しないようにとのことだが）土地区画整理事業の場合であれば事業想定範囲を示してほしい。また，駅前広場の範囲を示して欲しい。

いずれもまだ決まっていない。土地区画整理事業
は事業手法の一つであり，否定はしていないが，短期間で実施するのは難しいと思う。

２

高柳駅前を整備する時には，交通量調査を実施する等して，渋滞が発生しないような計画として欲しい。

現況や将来の交通量を踏まえながら，交通処理をしっかりできる計画としていきたい。

３

駅前をどういうふうにしたいか，何のために開発するのかといったビジョンを持ち，共有することが大事だと思う。

おっしゃるとおりと考える。皆様と街のイメージをつくっていき，その実現可能性を検討していきたい。

４

駅前には私道しかないことが一番大きな課題になってくると思う。駅前の私道を含めた道路整備に市は努力して欲しい。

これから何ができるか検討していきたい。しかし，私道は所有者の権限が大きいので難しい面もある。

５

最低限，市が行うことは計画道路と駅前広場の整備で，それ以外はこれから整備内容を検討するということか。

計画道路と駅前広場の整備は市が行うが，それ以外の内容については皆様と考えていきたい。土地利用のルールづくりについては整理しておきたい。

1

検討会の進め方（２） 検討会の進め方について【第１回 検討会】 平成３０年１１月１８日（日）＜テーマ＞駅前の現状と課題を他都市の事例から知る
１．駅前周辺の概況
２．他都市の類似事例から駅前広場整備における課題を知る。

平成30年度【第２回 本日検討会】＜テーマ＞駅前の将来像や駅前広場の整備イメージを話し合う
１．駅前広場の整備イメージについて
２．駅前周辺の将来像の実現に向けて【検討会の予定】■開催回数 ： ２回を予定

平成31年度■目標
１．駅前広場の計画図を作成する。
２．駅前の将来像を市と地域で共有する。

平成32年度以降事業化への準備(将来像に基づき関係機関協議・事業手法の確定)

事業着手

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■高柳駅周辺の位置付け・考え方について
高柳駅東口のまちの将来像や駅前広場のイメージを共有するにあたり，駅周辺の市の考え方などを整理しました。
柏市第五次総合計画（Ｈ２８．３）

高柳橋上駅舎化や自由通路整備と共に重点事業として，東口駅前も交通結節点としての機能充実等を目指す。
柏市都市計画マスタープラン（Ｈ３０．４改訂）

 地域住民の日常生活（買い物，公共交通等）を支える中心的な場としての役割を担う生活拠点 交通結節点としての強化
高柳駅

高柳東口駅前アンケート調査（Ｈ３０．１）

 「住宅と商業が調和したまち」を望む意見が多数（８４％）あがりました。

(抜粋)柏市都市計画マスタープラン将来都市構造図（都市の骨格構造）

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■駅前周辺の将来像
東口駅前周辺の目指すべき方向性として，柏市の諸計画の位置付け及びアンケート調査の意見を踏まえて，下記の将来像(案)を考えました。

交通利便性の向上とともに住環境と賑わいの調和したまち将来像(案)について，たたき台として土地利用のイメージをおおまかなまとまり（ゾーン）として表してみました。
住宅エリア

主に住宅，共同住宅等で利用されるエリア

沿道エリア

住宅の他，日常サービス機能等賑わいを誘導するエリア

住宅・店舗等共存エリア

住宅と店舗，事務所の調和を図るエリア

以降，将来像(案)を基に下記テーマに沿って進めていきます。
１．駅前広場の整備イメージについて（P5～）
２．駅前周辺の将来像の実現に向けて(P8～)（１）土地利用について（２）都市基盤施設について※駅前広場の機能及び規模については，来年度関係機関との協議調整しながら決めていきたいと考えます。

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１．駅前広場の整備イメージについて（１） 駅前広場の機能

一般的に駅前広場は，鉄道とバス等への乗換えなどに利用される「交通空間」としての役割をもつ一方，買物や待合せなどの人々の交流や景観を形づくるなどの「環境空間」としての役割を担っており，適切な内容と規模で計画することとされております。
また，市としては，駅前広場とまわりの賑わいとが併せて形成できればと考えます。
機能と空間イメージ
インフォメーション・
サービス機能

景観機能・緑地等

交通結節機能・情報案内板
・案内サイン・バス乗降場
・タクシー乗降場
・自動車乗降場

・バス乗降場・情報案内板・緑地

・タクシー乗降場，一般車送迎用乗降場

交流・歩行機能

防災機能
空間そのものが，防災活動の場

交通空間

・歩道空間

環境空間

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１．駅前広場の整備イメージについて（２） 駅前広場の空間イメージ（案）現在，高柳駅を利用しているのは通勤通学者が多く，今後，大規模な住宅団地等の開発による，急激な利用者の増加は考えられないことから，交通空間としての交通結節機能を主に考えます。
一方，環境空間としての機能は必要最小限にすることが考えられます。
イメージ
タクシー乗降場

交通結節機能バス
乗降場

タクシープール

１

路線バス乗降場
ジャンボタクシー

乗降１～２台２

タクシー乗降場

乗降２台

３

タクシープール

３台程度

４一般送迎車用乗降場

適所※駅前広場の機能及び規模については，来年度関係機関との協議調整しながら決めていきたいと考えます。

6

１．駅前広場の整備イメージについて（3） 駅前広場の概ねのエリア
都市計画道路の整備とともに，駅前広場の概ねのエリアを決めるにあたりましては，以下の視点を考えますと，都市計画道路に対して北側を中心として検討していきたいと考えます。
駅前広場

１． 早期実現への努力
２． コスト（事業費）の削減
３． 既存建築物の状況※駅前広場の機能及び規模については，来年度関係機関との協議調整しながら決めていきたいと考えます。

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２．駅前周辺の将来像の実現に向けて（１） 土地利用について
沿道エリアのイメージについて，他市の事例を参考にご紹介します。
沿道エリア

住宅の他，日常サービス機能等賑わいを誘導するエリア

民間による小規模なビルの建築で１F店舗などが立地するのも賑わいの創出につながるのではと考えます。

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２．駅前周辺の将来像の実現に向けて（１） 土地利用について
近隣商業地域では・・・
用途地域が近隣商業地域なので駅前広場・道路等のインフラ整備や，交通の利便性が向上すると，望ましくない施設（例えば遊戯施設，作業場等）の建築が計画されることが考えられます。

利便性と今の住環境の双方を保っていくには・・・地区に望ましくない建築物を制限する手法など何らかの工夫が必要と考えます。

・・・・・・・

次ページ以降，その手法の一つを紹介します。
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■２
都市計画の変更概要
２．駅前周辺の将来像の実現に向けて（１） 土地利用について
地区計画とは・・・

用途地域による全国一律的なルールから一歩踏み込んで，地区の将来像や特性などに応じた独自のルールを定めることで，より良いまちへの誘導を目指す制度です。
地域の課題は全国さまざま・・・定めることができる項目例建築物等の用途の制限
居住環境などを保護し，地区にふさわしくない建築物を抑制するため建築物等の形態・意匠の制限
良好な景観形成のため，屋根や外壁の華美な色彩を抑制します。

引用：習志野市都市計画課HP

建築物の敷地面積の最低限度
敷地が細分化され，建てづまった市街地にならないようにするため壁面の位置の制限
ゆとりある空間の形成や良好な都市環境の構築を図る
ため

建築物等の高さの最高限度地区にふさわしくない建築物の高さを抑制するため

かき又は柵の構造の制限
緑化の推進やゆとりある空間を確保するため

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２．駅前周辺の将来像の実現に向けて（１） 土地利用について

地区計画の例
高柳駅西側地区では地区計画の項目を下記のように定めています。

 地区計画の目標
土地区画整理事業により駅前広場，道路及び公園等の公共施設が整備され，都市生活環境の向上，商業住宅基盤の充実が図られている。これらと商業・業務施設と都市型住宅が調和した親しみと賑わいのある良好な街並み形成を目標とする。

 定めた項目 建築物等の用途の制限
 建築物等の高さの最高限度
 壁面の位置の制限
 建築物等の形態又は意匠の制限
 かき又はさくの構造の制限

区域図（地区計画区域）

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２．駅前周辺の将来像の実現に向けて（１） 土地利用についてまとめ
高柳駅東口周辺の土地利用を誘導するルール（地区計画）を定めることで，将来像の実現を目指すことができます。
駅前広場・都市計画道路整備により利便性が向上すると・・・
現在

まちづくりのルール
用途地域(全国一律)

近隣商業地域

現在近隣商業地域

まちづくりのルール
用途地域（全国一律）＋地区計画（地区独自）

将来周辺に想定外の建築

将来将来像や特性に応じた建築

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２．駅前周辺の将来像の実現に向けて（２） 都市基盤施設について
前項の将来像へ向けた土地利用を行うには，周辺道路及び上下水道の整備が伴うものと思いますが，まずは東口駅周辺の課題を考えていきます。
駅前広場の道路の接続では・・・①私道や市道について，駅広整備に伴う関係機関協議で安全性上車両侵入不可や接続の工夫をするよう要請のあることが考えられます。

東武ストア（参考）逆井駅

13２．駅前周辺の将来像の実現に向けて（２） 都市基盤施設について②都市計画道路以外の私道の道路整備は整備主体等，様々な方法が考えられますが，現在柏市
では以下のような基準があります。

私道の寄附採納基準について下記要件について，寄附申出をしたものが行うこととなります。

 要件
•
••
•

幅員４ｍ以上とすること。
起点終点が公道に接していること。（或いは転回広場形状）
道路には排水処理施設が設置されていること。
境界確定及び境界石が設置されていること。（境界測量）

市道の認定基準について市道にする場合の基準は上記内容と同じとなります。

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２．駅前周辺の将来像の実現に向けて（２） 都市基盤施設について
私道の上下水道整備について駅周辺の将来像に向けた土地利用を図るためには，上水道・下水道の整備も伴ってくると考えます。市が上下水道整備をするためには，土地の寄附により市道にすることも考えられます。

下水道（汚水）

上水道

下水道（雨水）※来年度，駅前広場の計画図作成を進めるとともに，駅前広場に係る関連整備範囲も検討を進めていきます。

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■今後の進め方
駅前広場の整備イメージについて
駅前広場の機能及び規模については，来年度関係機関との協議調整をしながら決めていきます。
駅周辺の将来像の実現に向けて■土地利用
駅前広場を整備することによる環境の変化に対し，あらかじめ，高柳駅東口周辺の土地利用を誘導するルールを定めることで，既存の住環境と利便性が調和した将来像を地域と市で共有します。

■基盤整備
共有した将来像へ向かった土地利用するにあたり，上下水道や私道の課題（整備状況・施工条件）のある所もありますが，駅前広場の整備に併せた関係部署との協議の中で整備可能範囲を検討していきます。
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