【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成29年１月12日【発行者名】

ヘルスケア＆メディカル投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区神田小川町三丁目３番地【事務連絡者氏名】

ヘルスケアアセットマネジメント株式会社
取締役財務管理部長 田村 昌之【電話番号】

03-5282-2922【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券に係る投資法人の名称】

ヘルスケア＆メディカル投資法人【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集
6,600,000,000円
売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
342,000,000円

吉岡靖二（注１）発行価額の総額は、平成28年12月16日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
但し、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。
（注２）売出価額の総額は、平成28年12月16日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

１

２【縦覧に供する場所】

今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令第20条第１項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する
金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）】（１）【投資法人の名称】
ヘルスケア＆メディカル投資法人（英文表示：Healthcare & Medical Investment Corporation）（以下「本投資法人」といいます。）（２）【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集（以下「一般募集」といいます。）又はオーバーアロットメント
による売出し（後記「（３）発行数」の注記に定義されます。）の対象である有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。
本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「社債株式等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第２項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法
人は、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
69,150口（注）一般募集の需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社が、本投資法人の投資主である株式会社三井住友銀行（以下「ＳＭＢＣ」といいます。）から3,457口を上限として借り入れる本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／１
オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。

（４）【発行価額の総額】
6,600,000,000円（注）後記「（13）引受け等の概要」に記載のとおり、発行価額の総額は、後記「（13）引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、平成28年12月16日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【発行価格】
未定（注１）発行価格等決定日（後記「（13）引受け等の概要」で定義します。以下同じです。）の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値）から１口当たり予想分配金2,360円を控除した金額に0.90～1.00を乗じた価格（１円未満切捨て）を仮条件として需要状況等を勘案した上で決定します。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロット
メントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト
（［URL］http://www.hcm3455.co.jp/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
（注２）上記仮条件により需要状況等を勘案した上で、平成29年１月23日（月）から平成29年１月26日（木）までの間のいずれかの日（発行価格等決定日）に一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が本投資口１口当たりの払込金として引受人から受け取る金額）を決定します。

- 1 -（注３）後記「（13）引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額（引受価額）とは異なります。発行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金となります。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位（８）【申込期間】
平成29年１月24日（火）から平成29年１月25日（水）まで（注）申込期間は、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記申込期間は、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、平成29年１月20日（金）から、最短で平成29年１月23日（月）まで、最長では平成29年１月26日（木）までですが、実際の発行価格等決定日は、平成29年１月23日（月）から平成29年１月26日（木）までの間のいずれかの日です。
したがって、① 発行価格等決定日が平成29年１月23日（月）の場合、申込期間は「平成29年１月24日（火）から平成29年１月25日（水）まで」② 発行価格等決定日が平成29年１月24日（火）の場合、申込期間は「平成29年１月25日（水）から平成29年１月26日（木）まで」③ 発行価格等決定日が平成29年１月25日（水）の場合、申込期間は「平成29年１月26日（木）から平成29年１月27日（金）まで」④ 発行価格等決定日が平成29年１月26日（木）の場合、申込期間は「平成29年１月27日（金）から平成29年１月30日（月）まで」となりますので、ご注意ください。

（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。
（１０）【申込取扱場所】
後記「（13）引受け等の概要」に記載の引受人の本店及び全国各支店並びに営業所で申込みの取扱いを行います。
（１１）【払込期日】
平成29年２月１日（水）（注）払込期日は、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記払込期日は、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、平成29年１月20日（金）から、最短で平成29年１月23日（月）まで、最長では平成29年１月26日（木）までですが、実際の発行価格等決定日は、平成29年１月23日（月）から平成29年１月26日（木）までの間のいずれかの日です。
したがって、① 発行価格等決定日が平成29年１月23日（月）の場合、払込期日は「平成29年２月１日（水）」② 発行価格等決定日が平成29年１月24日（火）の場合、払込期日は「平成29年２月１日（水）」③ 発行価格等決定日が平成29年１月25日（水）の場合、払込期日は「平成29年２月１日（水）」④ 発行価格等決定日が平成29年１月26日（木）の場合、払込期日は「平成29年２月２日（木）」となりますので、ご注意ください。

（１２）【払込取扱場所】
株式会社三井住友銀行 東京営業部
東京都千代田区丸の内一丁目１番２号（注）上記払込取扱場所では、本投資口の買付けの申込みの取扱いは行いません。

（１３）【引受け等の概要】
以下に記載する引受人は、平成29年１月23日（月）から平成29年１月26日（木）までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額（引受価額）
にて本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で募集を行います。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。但し、引受人は払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人に払込み、発行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金とします。
- 2 -引受人の名称

住所

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目９番１号

ＳＭＢＣフレンド証券株式会社

東京都中央区日本橋兜町７番12号
合計

引受投資口数未定
69,150口（注１）本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているヘルスケアアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。引受人は、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第１号。但し、投資法人債を引き受ける者の募集及び新投資口予約権無償割当てに関する事務を除きます。）として一般募集に関する事務を行います。
（注２）上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に本投資口の販売を委託することがあります。
（注３）各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定されます。

（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１５）【手取金の使途】
一般募集における手取金（6,600,000,000円）については、後記「第二部 参照情報／第２参照書類の補完情報／６ インベストメント・ハイライト／（１）スポンサーサポートを活用した着実な外部成長の実現／① 本投資法人の着実な外部成長」に記載の本投資法人が取得を予定している資産（以下「取得予定資産」といいます。）の取得資金の一部に充当します。な
お、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限（329,000,000円）については、本投資法人が当該取得予定資産の取得資金として借り入れた
借入金の返済へ充当又は手元資金として将来の特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じです。）の取得資金の一部に充当します。
（注）上記の各手取金は、平成28年12月16日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（１６）【その他】①
申込みは、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとします。
②
申込証拠金のうち発行価額（引受価額）相当額は、前記「（11）払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金に振替充当します。
③
申込証拠金には利息をつけません。
④
一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。
したがって、（ア）発行価格等決定日が平成29年１月23日（月）の場合、受渡期日は「平成29年２月２日（木）」（イ）発行価格等決定日が平成29年１月24日（火）の場合、受渡期日は「平成29年２月２日（木）」（ウ）発行価格等決定日が平成29年１月25日（水）の場合、受渡期日は「平成29年２月２日（木）」（エ）発行価格等決定日が平成29年１月26日（木）の場合、受渡期日は「平成29年２月３日（金）」となりますので、ご注意ください。
一般募集の対象となる本投資口は、上記受渡期日から売買を行うことができます。
社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

- 3 -２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】（１）【投資法人の名称】
前記「１ 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／ （１）投資法人の名称」と同じです。
（２）【内国投資証券の形態等】
前記「１ 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／ （２）内国投資証
券の形態等」と同じです。
（３）【売出数】
3,457口（注）オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社が本投資法人の投資主であるＳＭＢＣから3,457口を上限として借り入れる本投資口売出しの口数です。
上記売出数は、オーバーアロットメントによる売出しの上限口数を示したものであり、需要状況等により減少する場
合、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／１ オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
今後、売出数が決定された場合には、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］http://www.hcm3455.co.jp/）（新聞等）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

（４）【売出価額の総額】
342,000,000円（注）売出価額の総額は、平成28年12月16日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【売出価格】
未定（注）売出価格は、前記「１同一の価格とします。

募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／ （５）発行価格」に記載の発行価格と（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位（８）【申込期間】
平成29年１月24日（火）から平成29年１月25日（水）まで（注）上記申込期間は、前記「１ 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／ （８）申込期間」に記載の一般募集の申込期間と同一とします。

（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。
（１０）【申込取扱場所】
ＳＭＢＣ日興証券株式会社の本店及び全国各支店- 4 -（１１）【受渡期日】
平成29年２月２日（木）（注）上記受渡期日は、前記「１ 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／ （16）その他／ ④」に記載の一般募集の受渡期日と同一とします。

（１２）【払込取扱場所】
該当事項はありません。
（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１５）【手取金の使途】
該当事項はありません。
（１６）【その他】①
申込みは、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとします。
②
申込証拠金には利息をつけません。
③
オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「（11）受渡期日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。
社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

- 5 -第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。

第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

- 6 -第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
１

オーバーアロットメントによる売出し等について

一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の主幹事会社
であるＳＭＢＣ日興証券株式会社が本投資法人の投資主であるＳＭＢＣから3,457口を上限として借り入れる本投資口の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、ＳＭＢＣ日興証券株式会社に借入投資口の返還に必要な本投資口を取得させるために、本投資法人は、平成29年１月12日（木）開催の本
投資法人の役員会において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする本投資口3,457口の第三者割当による新投資口発行（以下「本第三者割当」といいます。）を、平成29年３月１日（水）を払込期日として行うことを決議しています。
また、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込
期間の終了する日の翌日から平成29年２月24日（金）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。（注））、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。
ＳＭＢＣ日興証券株式会社がシンジケートカバー取引により買い付けたすべての本投資口は、借入
投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、ＳＭＢＣ日興証券
株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出
しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
更に、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、ＳＭＢＣ日興証券
株式会社は、本第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントによる売出しが行われる場合の売出数については、発行価格等決定日に決定されます。オーバーアロッ
トメントによる売出しが行われない場合は、ＳＭＢＣ日興証券株式会社によるＳＭＢＣからの本投資口の借入れは行われません。したがって、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、本第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを行わないため、失権により本第三者割当における新投資口発行は全く行われません。また、東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行われません。
（注）シンジケートカバー取引期間は、① 発行価格等決定日が平成29年１月23日（月）の場合、「平成29年１月26日（木）から平成29年２月24日（金）までの間」② 発行価格等決定日が平成29年１月24日（火）の場合、「平成29年１月27日（金）から平成29年２月24日（金）までの間」③ 発行価格等決定日が平成29年１月25日（水）の場合、「平成29年１月28日（土）から平成29年２月24日（金）までの間」④ 発行価格等決定日が平成29年１月26日（木）の場合、「平成29年１月31日（火）から平成29年２月24日（金）までの間」となりますので、ご注意ください。

- 7 -

２

売却・追加発行の制限（１）本投資法人の投資主であるシップヘルスケアホールディングス株式会社、ＮＥＣキャピタ
ルソリューション株式会社、ＳＭＢＣ、三井住友ファイナンス＆リース株式会社、ＳＭＢＣ
フレンド証券株式会社、株式会社陽栄、銀泉株式会社、神戸土地建物株式会社及び室町建物
株式会社は、一般募集に際し、ＳＭＢＣ日興証券株式会社との間で、発行価格等決定日から一般募集の受渡期日以降180日を経過する日までの期間、ＳＭＢＣ日興証券株式会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、本投資口の売却を行わない旨を合意しています。
上記の場合において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、その裁量で、当該制限の一部若しく
は全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有しています。
（２）本投資法人は、一般募集に際し、ＳＭＢＣ日興証券株式会社との間で、発行価格等決定日から一般募集の受渡期日以降90日を経過する日までの期間、ＳＭＢＣ日興証券株式会社の事
前の書面による承諾を受けることなしに、本投資口の発行（但し、本第三者割当及び投資口の分割による本投資口の発行を除きます。）を行わない旨を合意しています。
上記の場合において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、その裁量で、当該制限の一部若しく
は全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有しています。

- 8 -第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）第27条において準用する同法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書類を参照すること。
１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第３期（自 平成28年２月１日
務局長に提出至

平成28年７月31日）

平成28年10月26日関東財

２【半期報告書】
該当事項はありません。
３【臨時報告書】
該当事項はありません。
４【訂正報告書】
訂正報告書（上記１の有価証券報告書の訂正報告書）を平成29年１月12日に関東財務局長に提出- 9 -第２【参照書類の補完情報】
参照書類である平成28年10月26日付の有価証券報告書（平成29年１月12日付の有価証券報告書の訂正報告書により訂正済み。以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、参照有価証券
報告書提出日後、本書の提出日である平成29年１月12日（以下「本書の日付」といいます。）現在
までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
なお、本書に記載の将来に関する事項は本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。また、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の日付現在においてその判断に変更はなく、新たに記載する将来に関する事項もありません。
１

本投資法人の概要
本投資法人は、投信法に基づき、本資産運用会社を設立企画人として、平成26年12月９日に出資
金200百万円（2,000口）で設立され、平成27年３月18日に公募による新投資口の発行（106,500口）を行い、翌19日に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場（以下「東証Ｊ-ＲＥＩＴ市場」といいます。）に上場（銘柄コード：3455）しました。また、平成27年４月21日には公募増資に伴う第三者割当による新投資口の発行（12,000口）を実施し、この結果、発行済投資口の総口数は120,500口となっています。
本投資法人は、上場に際し、平成27年３月19日に５物件（取得価格合計4,128百万円）（注１）、
平成27年３月20日に11物件（取得価格合計19,555百万円）をそれぞれ取得し、その後、平成28年３月30日に２物件（取得価格合計1,338百万円）を取得しました。
その結果、本書の日付現在において、本投資法人は合計18物件（取得価格合計25,021百万円）を保有し、総賃貸可能面積72,638.45㎡、総テナント数20テナント、稼働率（注２）100.0％となっています。
（注１）「取得価格合計」とは、不動産売買契約又は信託受益権譲渡契約に記載の取得の対価の合計額を指し、取得に係る消費税及び地方消費税、取得日の属する年度に係る固定資産税及び都市計画税、並びに仲介手数料その他の取得費用を含みません。以下同じです。
（注２）「稼働率」の算定方法については、後記「６ インベストメント・ハイライト／（２）厳選したオペレーターが運営する施設／④ 長期安定的なキャッシュフロー」をご参照ください。以下同じです。

２

本投資法人の投資理念
我が国は、国民の約４人に１人を65歳以上の高齢者が占めるという、先進国の中でも最も高齢化が進展している国であり、総人口に占める高齢者の割合も絶対数も当面増加するとの見通しです。
また、介護を必要とする世代が増える一方で、高齢者の介護を担う世代の人口は減少の一途をたどると見込まれています（注１）。さらに、少子化及び核家族化の流れの中、高齢者世帯（注２）、
とりわけ単独高齢者世帯（注２）の増加が想定されます。このような高齢社会においては、かつて我が国に存在した、三世代・四世代が同居する大家族を前提とする家族間の介護を期待することは容易でなく、必然的に、高齢者のうち一定割合の人口に対しては、社会インフラともいえる外部のヘルスケア施設（注３）を通じた介護・医療サービスを提供することが求められることになります。一方、現状では、特に単身の高齢者が安心して必要な介護・医療サービスを受けながら生活できる環境整備は不十分である等の認識が、政府においても示されています（注４）。
このように、我が国の高齢社会における介護・医療サービスへの需要の増大に対応するため、ヘルスケア施設の整備・拡充が求められており、またヘルスケア施設の建設・運営に向けた資金調達
ニーズの拡大に応えるべく、国土交通省は平成26年６月27日に「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」、平成27年６月26日に「病院不動産を対象とするリー
トに係るガイドライン」を公表しました。今後ヘルスケア施設の整備・拡充に向けてヘルスケアリートの活用の機会が増えていくものと期待されています。
本投資法人は、上記の環境認識のもと、社会的なニーズの増大が見込まれる介護・医療業界と資本市場をつなぐパイプの役割を担うことを目指します。すなわち「介護」「医療」「健康」をキーワードとするヘルスケア施設への安定的な投資・保有を通じて、ヘルスケア施設の適切な維持管理
及び新たな供給を促進させることで、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会を実現
し、本投資法人における安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指します。
- 10 -

（注１）平成28年９月18日付総務省統計局発表の「統計からみた我が国の高齢者（65歳以上）－「敬老の日」にちなんで－」、国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数将来推計（全国推計）（平成25年１月推計）」をご参照ください。
（注２）「高齢者世帯」とは、世帯主が65歳以上の世帯をいい、「単独高齢者世帯」とは、世帯人員が一人で、65歳以上の世帯をいいます。以下同じです。
（注３）本投資法人においては、高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設等を併せて「ヘルスケア施設」といいます。「高齢者向け施設・住宅」とは、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅（以下「サ高住」といいます。）、認知症高齢者グループホーム（以下「グループホーム」といいます。）及びその他高齢者向け施設・住宅をいい、それらの詳細については、後記「４ 本投資法人の投資対象／（２）投資対象物件／② 高齢者向け施設・住宅」をご参照ください。また、「医療関連施設等」とは、病院・診療所及び複数の診療科目の診療所や薬局等が集積された「医療モール」等をいい、それらの詳細については、後記「４本投資法人の投資対象／（２）投資対象物件／③ 医療関連施設等」をご参照ください。
（注４）閣議決定により設置された日本経済再生本部（以下「日本経済再生本部」といいます。）による平成25年６月14日付「日本再興戦略～JAPAN is BACK～」をご参照ください。

３

本投資法人の特徴・投資方針
本投資法人は、上記の本投資法人の投資理念に従い、ヘルスケア施設、具体的には「高齢者向け施設・住宅」及び「医療関連施設等」に特化したポートフォリオの構築を図るとの投資方針を有しています。本投資法人は、スポンサー（注１）の有する高度な専門性と広範なネットワークを活用
し、社会的ニーズの増大が見込まれるヘルスケア施設への重点投資により、安定的な収益を享受し、中長期的な投資主価値の最大化を目指します。
また、本投資法人がヘルスケア施設を保有し、かつ運用資産の適切な維持管理を行うことにより、オペレーター（注２）はヘルスケア施設の運営に専念できる態勢を構築することが可能となります。すなわち、オペレーターはこれまでヘルスケア施設自体の保有・維持に投下していた資本を、今後は従業員の確保や施設の設備投資等に充当することができ、さらには、新たなヘルスケア
施設の開発へ資金を振り向けることも可能となります。このように、本投資法人によるヘルスケア
施設への投資は、ヘルスケア施設の質の向上及びオペレーターの資金使途の選択肢の拡大を通じ、その施設利用者の満足度の向上へとつながる好循環を我が国の高齢社会に生み出すことになるものと考えています。換言すれば、ヘルスケア施設の整備・拡充と介護・医療サービスの向上は、施設
利用者やその親族に対し満足感・安心感を提供し、施設を利用する高齢者にとっては安定的な住まいの確保に資することとなり、それらの結果、投資主のみならずオペレーター、施設利用者やその親族にとって、それぞれの「安心」と「安全」と「便益」と「利益の実現」が同時に図られるものと考えています。
以上のとおり、本投資法人は、「介護」「医療」「健康」をキーワードとするヘルスケア施設への重点投資を行うことで、高齢社会への貢献を果たしつつ、本投資法人の成長に繋げ、最終的には
本投資法人の投資主価値の向上を図る方針です。
（注１）本書において「スポンサー」とは、本資産運用会社の株主をいいます。本書の日付現在、スポンサーは合計で９社あり、シップ
ヘルスケアホールディングス株式会社（以下「シップヘルスケア」といいます。）、ＮＥＣキャピタルソリューション株式会社（以下「ＮＥＣキャピタル」といいます。）、ＳＭＢＣ、三井住友ファイナンス＆リース株式会社、ＳＭＢＣフレンド証券株式会社（以下「ＳＭＢＣフレンド証券」といいます。）、株式会社陽栄、銀泉株式会社、神戸土地建物株式会社及び室町建物株式会社です。
（注２）本書において「オペレーター」とは、本投資法人の保有するヘルスケア施設の賃借人であり、かつ、当該施設で事業の運営等を行う者をいいます。取得予定資産（後記「６ インベストメント・ハイライト／（１）スポンサーサポートを活用した着実な外部成長の実現／① 本投資法人の着実な外部成長」で定義します。以下同じです。）に係るオペレーターの詳細については、後記「６ インベストメント・ハイライト／（２）厳選したオペレーターが運営する施設／② 取得予定資産のオペレーター」をご参照ください。

- 11 -

４

本投資法人の投資対象（１）投資対象地域

本投資法人は、主として三大都市圏、すなわち首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）、近畿圏（大阪府、京都府、兵庫県）及び中部圏（愛知県）、並びに中核都市圏に立地する物件に投資します。なお、本書において「中核都市圏」とは、三大都市圏以外に所在する政令指定都市、県庁所在
地及び地方中核市（注）をいいます。
三大都市圏は、国内の高齢者向け施設・住宅市場規模において既に過半を占めており、また将来における高齢者人口の伸びも他の地域を上回るものとされており、今後も市場成長の中心となることが見込まれると本投資法人は考えています。一方、ヘルスケア施設は社会インフラであり、地方においても一定の需要が見込まれること、及びポートフォリオのリスク分散の観点等から、中核都市圏やその他の地域に立地する物件にも選別的に投資していきます。
（注）本書において「地方中核市」とは、人口20万人以上の市をいいます。

＜地域組入比率＞
地域区分

定義

組入比率（注）首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）
三大都市圏

近畿圏（大阪府、京都府、兵庫県）
80％以上
中部圏（愛知県）

中核都市圏
その他

三大都市圏以外の政令指定都市、県庁所在地及び地方中核市
三大都市圏及び中核都市圏を除いた地域

20％以下（注）「組入比率」は、取得価格（取得に伴う諸費用及び税金を含みません。）を基準とします。

（２）投資対象物件①

ヘルスケア施設・その他の組入比率

本投資法人が投資対象とするヘルスケア施設及びその他の資産については、下表に記載の組入比率をもって運用を行うこととします。但し、運用に際し、短期的にこの比率と一致しないことがあります。
＜ヘルスケア施設・その他の組入比率＞
組入資産

組入比率（注１）

ヘルスケア施設
高齢者向け施設・住宅（ア）有料老人ホーム（ⅰ）介護付（ⅱ）住宅型（ⅲ）健康型

80％以上（イ）サービス付き高齢者向け住宅（ウ）認知症高齢者グループホーム（エ）その他高齢者向け施設・住宅
医療関連施設等
その他20％以下（注１）「組入比率」は、取得価格（取得に伴う諸費用及び税金を含みません。）を基準とします。
（注２）複合施設の場合には、当該複数施設が社会経済上一体的に利用され得る場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途がヘルスケア施設の用に供され、又は供されることが予定されるものであると判断される場合には、これに関連して本投資法人が保有することとなる不動産等又は不動産対応証券の裏付けとなる不動産等の主たる用途がヘルスケア施設の用に供され、又は供されることが予定されるものであることを条件として、当該一体としての不動産の全部又は一部に係る不動産等又は不動産対応証券を取得することができます。

- 12 -

②

高齢者向け施設・住宅

本投資法人は、主として、（ア）有料老人ホーム、（イ）サービス付き高齢者向け住宅、及び（ウ）認知症高齢者グループホームに投資します。
＜本投資法人の投資対象の高齢者向け施設・住宅＞
タイプ区分

概要

老 人福 祉法 （昭 和3 8 年法 律 第1 3 3 号。 その 後の 改正 を含 みます。）（以下「老人福祉法」といいます。）に規定された高齢者向けの生活施設（老人福祉施設、グループホーム等を除きます。）。
（ア）有料老人ホーム①食事サービス、②介護サービス（入浴、排せつ又は食事の介護）、③生活支援サービス（洗濯・掃除等）、④健康管理サービ
ス（健康管理やその他日常生活に必要な便宜）（注１）等が提供
されています。
高齢者住まい法（注２）に規定された基準に基づき登録を受けた賃貸住宅等で、高齢者を対象とした住居。施設・仕様が高齢者向（イ）サービス付き高齢者向け住けに配慮され、少なくとも安否確認・生活相談サービスが提供さ宅（サ高住）
れています（介護サービスについては、入居者は原則として外部の在宅介護サービスを利用します。）。
介 護 保 険法 （ 平 成 ９ 年法 律 第 1 2 3 号 。 そ の 後の 改 正 を 含 み ます。）（以下「介護保険法」といいます。）に定める「認知症対（ウ）認知症高齢者グループホー
応型共同生活介護」を主に行う施設で、認知症進行緩和のためにム（グループホーム）
少人数を単位とした共同生活が行われており、介護サービスやそ（注３）の他の日常生活上の世話及び機能訓練（リハビリ）が行われている施設です。
（注１）「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者生活介護」の指定を受けた場合には、施設職員によるサービスに対して、介護保険が給付されます。「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者生活介護」については、後記「（イ）有料老人ホームにおける分類／a.介護付有料老人ホーム」をご参照ください。
（注２）高齢者の居住の安定確保に関する法律（平成13年法律第26号。その後の改正を含みます。）であり、以下「高齢者住まい法」といいます。
（注３）本書の日付現在、本投資法人において、「（ウ）認知症高齢者グループホーム（グループホーム）」に分類される施設は取得していません。

また、本投資法人は、上記（ア）から（ウ）以外の高齢者向け施設・住宅として、下表にある「（エ）その他高齢者向け施設・住宅」に分類される施設も、その投資対象としています。但し、本書の日付現在、本投資法人において、下表の「（エ）その他高齢者向け施設・住宅」に分類される施設は取得しておりません。
タイプ区分
概要
（エ）
そ
老人福祉法、介護保険法に規定された施設で、常時介護が介護老人福祉施設
の必要かつ居宅においてこれを受けることが困難な高齢者等（特別養護老人ホーム）
他を対象とした施設。
高
介護保険法に規定された施設で、病状が安定し機能訓練
介護老人保健施設
齢（リハビリ）等に重点をおいた介護が必要な高齢者を対象（老健）者とした施設。
向急性期の治療が終わり病状が安定したものの、長期間の治
介護療養型医療施設
け療が必要な高齢者を対象とした施設（療養病床を有する病（介護療養病床）
施院又は診療所）。
設
老人福祉法に規定された施設で、身寄りがない、又は家族
軽費老人ホーム・との同居が困難な低所得高齢者を対象とした施設。
住老人福祉法に規定された施設で、環境的、経済的に困窮し養護老人ホーム
宅
た高齢者を対象とした施設。

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（ア）有料老人ホーム「有料老人ホーム」とは、老人福祉法に規定された高齢者向けの生活施設であり、高齢者を入居させ、入居者に対して、オペレーターが、直接に又は第三者に委託して、入浴、排せつ若
しくは食事の介護、食事の提供又はその他の日常生活上必要な便宜を供与することを目的とする施設（介護老人福祉施設、認知症高齢者グループホーム等を除きます。）です。主として、株式会社や医療法人等がオペレーターとなり、運営しています。
有料老人ホームで提供を受けることができるサービスの類型には、主に、①食事サービス、②介護サービス、③生活支援サービス及び④健康管理サービス等があります。但し、サービスの内容は、施設毎に、オペレーターが入居者と合意して設定することになるため、施設毎の特性に応じた内容となります。本投資法人は、オペレーターが提供するサービス内容の質と利用料・賃料とのバランスも投資する際の１つの判断材料として勘案するほか、継続的に運営状況をモニタリングしていきます。
＜有料老人ホームの一般的なサービス内容＞（注）

上記のイラストは、有料老人ホームにおける一般的なサービス内容の概要を示したものであり、保有する信託不動産又は取得予定資産において、上記のサービス内容がすべて提供されることや、将来においても保証されることを意味しません。

有料老人ホーム居住の権利形態においては、「利用権方式」が主流です。本投資法人における信託不動産及び取得予定資産のうち、有料老人ホームは、いずれも利用権方式を採用する施設です。
利用権方式とは、入居者が有料老人ホームの居室に居住し、そこで介護サービスや生活支援サービスを受け、有料老人ホーム内の共用施設を利用する権利をもち、入居する方式です。その際、入居者は有料老人ホームを利用する権利を取得しますが、その権利の帰属は入居する入居者本人に限定され、その入居する権利を譲渡・売却し、又は相続人が相続することはできません。
（イ）有料老人ホームにおける分類
有料老人ホームは、一般に介護保険適用の有無、入居者の要介護度に応じて、以下の「介護付」「住宅型」「健康型」の３種類に分類されます。本投資法人は、本書の日付現在、有料老人ホームのうち、「介護付」「住宅型」を主な投資対象としています。

- 14 -

a．介護付有料老人ホーム「介護付有料老人ホーム」とは、介護保険法の「特定施設入居者生活介護」（注１）又は「介護予防特定施設入居者生活介護」（注２）の事業者指定を自治体から受けた有料老人ホームをいいます。この指定は、自治体が策定する高齢者保健福祉計画及び介護保険事業計画に基づきなされるため、現状新たに指定する枠を持たない自治体も多くなっています。
各地方自治体の指針により、「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者
生活介護」の事業者指定を受けた有料老人ホームのみが、広告やパンフレット等において「介護付」、「ケア付」等の表示を行うことが可能な施設とされています。
（注１）「特定施設入居者生活介護」とは、介護保険法に定められている特定施設（有料老人ホームその他厚生労働省令で定める施設であって、同法第８条第20項に規定する地域密着型特定施設でないもの）に入居している要介護者について当該特定施設が提供するサービスの内容、これを担当する者その他厚生労働省令で定める事項を定めた計画に基づき行われる入浴、排せつ、食事等の介護その他の日常生活上の世話であって厚生労働省令で定めるもの、機能訓練及び療養上の世話をいいます。
（注２）「介護予防特定施設入居者生活介護」とは、介護保険法に定められている特定施設（介護専用型特定施設を除きます。）に入居している要支援者について、その介護予防を目的として、当該特定施設が提供するサービスの内容、これを担当する者
その他厚生労働省令で定める事項を定めた計画に基づき行われる入浴、排せつ、食事等の介護その他の日常生活上の支援であって、厚生労働省令で定めるもの、機能訓練及び療養上の世話をいいます。

介護付有料老人ホームにおいては、介護保険法に基づく「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者生活介護」の制度が適用されるため、その適用を受ける高齢者が入居する場合、その事業者は入居者の要介護度に応じて一定の介護保険収入が安定的に見込めることとなります。そのため、オペレーターの中には、高齢者向け施設・住宅を新たに開設するにあたり、介護付有料老人ホームを選好する場合も多く見受けられます。
b．住宅型有料老人ホーム「住宅型有料老人ホーム」とは、生活支援等のサービスが付された高齢者向けの居住施設です。介護付有料老人ホームの場合とは異なり、住宅型有料老人ホームでは、入居者が身体介護等の介護サービスの提供を必要とする場合には、入居者自身が外部の介護サービス事業者と個別に契約して、入居している施設内で在宅介護サービスを受けることになります。
c．健康型有料老人ホーム「健康型有料老人ホーム」とは、介護を必要としない健康な高齢者を対象とした施設です。介護付有料老人ホームや住宅型有料老人ホームに比べ、その施設数は多くありません。
d．サービス付き高齢者向け住宅「サービス付き高齢者向け住宅」（サ高住）とは、高齢者住まい法に基づき、高齢者の居住の安定を確保することを目的として、バリアフリー構造等を有し、介護・医療と連携し高齢者を支援するサービスを提供するために新たに創設された住宅です。サ高住制度は、国土交通省・厚生労働省の共管制度で、地方自治体への登録制となっており（注）、平成23年10月から登録が開始されています。サ高住制度においては、現状、建設補助や税制、融資面での優遇措置が設けられています。
（注）登録基準としては、ハード面ではバリアフリー（一定の廊下幅、段差解消、手すり設置）構造で、１室当たりの床面積が原則
25㎡以上であること、またソフト面では少なくとも安否確認・生活相談サービスを提供していること、が定められています。

- 15 -

＜サービス付き高齢者向け住宅の一般的なサービス内容＞（注）上記のイラストは、サ高住における、一般的なサービス内容の概要を示したものであり、保有する信託不動産又は取得予定
資産において、上記のサービス内容がすべて提供されることや、将来においても保証されることを意味しません。

サ高住は、少なくとも、安否確認・生活相談サービスを提供する住宅という位置づけであり、入居者は、通常、オペレーターとの間で賃貸借契約を締結し、借地借家法に基づく借家権が保障されることになります。但し、介護サービスについては、「特定施設入居者生活介護」の指定を受けていない限り、住宅型老人ホームと同様に入居者自身の選択により、外部の在宅介護サービスを利用することとなります。
e．認知症高齢者グループホーム
グループホームとは、介護保険法に定める「認知症対応型共同生活介護」（注）を主に行う施設で、認知症である為に日常生活を営むのに支障があり、やむを得ない事由（環境的、経済的理由等）により居宅にて養護を受けることが困難な高齢者等を対象としたものです。
認知症進行緩和の為に少人数を単位とした共同生活が行われており、介護サービスやその他の日常生活上の世話及び機能訓練（リハビリ）が行われています。
（注）「認知症対応型共同生活介護」とは、介護保険法第８条第19項において、「要介護者であって認知症であるもの（その者の認知症の原因となる疾患が急性の状態にある者を除く。）について、その共同生活を営むべき住居において、入浴、排せつ、食事等の介護その他の日常生活上の世話及び機能訓練を行うことをいう。」と定められています。

グループホームの定員は現状１施設につき最大18人以下（１ユニット９人以下で最大２ユニットまで）とされています。入居者が食事や入浴等の生活上の支援や機能訓練等のサービスを受けながら、少人数で家庭的な環境で生活することによって、症状の改善又は重症化の抑制が期待されています。
f．その他高齢者向け施設・住宅
本投資法人は、このほか、介護老人福祉施設（特別養護老人ホーム）、介護老人保健施設（老健）、介護療養型医療施設（介護療養病床）、軽費老人ホーム、養護老人ホームについても、将来において投資を検討します。
③

医療関連施設等本投資法人は、医療関連施設等もその投資対象としています。本書において、「医療関連施設等」とは、広く、病院・診療所（注）及び複数の診療科目の診療所や薬局等が集積された「医療モール」等をいいます。
- 16 -

（注）「病院」とは、医療法（昭和23年法律第205号。その後の改正を含みます。）（以下「医療法」といいます。）第１条の５第１項
において、「医師又は歯科医師が、公衆又は特定多数人のため医業又は歯科医業を行う場所であって、20人以上の患者を入院させるための施設を有するものをいう。」と定められており、「診療所」とは、医療法第１条の５第２項において、「医師又は歯科医師が、公衆又は特定多数人のため医業又は歯科医業を行う場所であって、患者を入院させるための施設を有しないもの又は19人以下の患者を入院させるための施設を有するものをいう。」と定められています。

また、病院はその機能（一般病院、特定機能病院、地域医療支援病院、精神病院等）や開設主体（独立行政法人病院機構、国立大学法人、自治体、日本赤十字社、医療法人等）によっても分類されます。
なお、医療関連施設等の中には、病院やクリニックという名称が付されていないＰＥＴセンタ
ー（注）、健診センター、各種先進医療を行っている施設等が含まれます。
本投資法人は、医療関連施設等についても、高齢者向け施設・住宅と同様に、我が国の高齢社
会を支える社会インフラとして位置づけています。
（注）「ＰＥＴ」とは、陽電子放出断層撮影（Positron Emission Tomography）を意味し、放射性薬剤を体内に取り込ませ、放出される
放射線を特殊なカメラでとらえて画像化する手法での、一つの核医学検査（ＰＥＴ検査）です。本書において、ＰＥＴ検査を行う
機関を一般に「ＰＥＴセンター」と呼んでいます。

④

その他

本投資法人は、厚生労働省が企図する「医療・介護機能の再編」の中で、在宅医療・介護サービスの充実に取り組む方向性が打ち出されている（注）流れを受けて、今後、通所介護サービス（デイサービス）や小規模多機能型居宅介護サービスを提供する事業所への投資も視野に入れます。
また、介護・医療サービスに携わる人材を養成する教育施設への投資や、フィットネスクラブ
等の健康増進施設等への投資も検討します。
（注）厚生労働省公表の在宅医療・介護推進プロジェクトチームによる「在宅医療・介護の推進について」に記載の「医療・介護機能の再編（将来像）」において、医療・介護機能の再編（将来像）として「患者ニーズに応じた病院・病床機能の役割分担や、医療機
関間、医療と介護の間の連携強化を通じて、より効果的・効率的な医療・介護サービス提供体制を構築します。」とされています。

５

本投資法人の３つの特長
本投資法人は、以下の３つの特長を持っています。
本投資法人の３つの特長（１）成長が見込まれるヘルスケア市場への投資①高齢化の更なる進展による需要の拡大②政策に裏打ちされたヘルスケア施設の整備・拡充（２）スポンサーによる強力なサポート①シップヘルスケア、ＮＥＣキャピタル、ＳＭＢＣが有する「介護・医療」「ファンド運営」「金融」に関わる高度な専門性の活用②多様なネットワークを活用した物件取得機会の確保（３）長期安定的なキャッシュフロー①優良なオペレーターとの賃料固定・長期の賃貸借契約②オペレーターとの強固な関係に基づく適切なポートフォリオ管理- 17 -

（１）成長が見込まれるヘルスケア市場への投資
本投資法人は、ヘルスケア施設に対する更なる需要の拡大が見込まれるとの認識のもと、ヘルスケア施設に対し、重点的に投資を行います。
①

高齢化の更なる進展による需要の拡大

我が国では、高齢者世帯が増加する一方、介護を担う世代の人口は減少しており、高齢者世帯の一定割合に対しては、外部の介護・医療サービスの提供が必然的に求められる社会情勢といえます。このような介護・医療サービスへの需要の拡大に呼応して、ヘルスケア施設、とりわけ高齢者向け施設・住宅の供給拡大が求められています。下表は、我が国の人口推移と高齢化率の推移の見通し及び高齢者世帯に対する単独高齢者世帯の割合を示したものです。高齢化率の高まりとともに、高齢者世帯に対する単独高齢者世帯の占める割合の増加も見込まれています。
＜日本の人口推移と高齢化率の推移の見通し＞

出所：上記グラフ中、昭和60年ないし平成27年（各年10月１日時点人口）（実績値）につき、総務省統計局「平成27年国勢調査」に基づいており、平成37年ないし平成57年における日本の将来推計人口（推計値）につき、国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来
推計人口（平成24年１月推計）」中の「表1-2 総人口,年齢４区分（0～19歳,20～64歳,65～74歳,75歳以上）別人口及び年齢構造
係数：出生中位（死亡中位）推計」に基づきます。
（注）平成27年の値は、総務省統計局「平成27年国勢調査」に含まれる国籍及び年齢不詳人口を按分した人口を記載しています。

＜高齢者世帯に対する単独高齢者世帯の割合＞

出所：国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）（平成25年１月推計）」（注１）上記グラフのうち各類型の世帯数は単位未満を、世帯主65歳以上における単独高齢者世帯割合は小数第２位を、それぞれ四捨五
入して表示しています。
（注２）世帯数については、一般世帯の数値を記載しています。「一般世帯」とは、①住居と生計を共にしている人々の集まり若しくは一戸を構えて住んでいる単身者（但し、これらの世帯と住居を共にする単身の住み込みの雇人については、人数に関係なく雇主の世帯に含めています。）、②①の世帯と住居を共にし、別に生計を維持している間借りの単身者若しくは下宿屋等に下宿している単身者、又は③会社・団体・商店・官公庁等の寄宿舎、独身寮等に居住している単身者、のいずれかに該当する世帯をいいます。なお、家族類型不詳の一般世帯数はいずれの分類にも含まれていません。

一方、介護・医療サービスへの需要の拡大に対して、高齢者向け施設・住宅の供給は年々増加しているものの、次表において高齢者人口に対する有料老人ホームの供給率は平成27年において1.3％にすぎず、更なる供給促進が求められています。

- 18 -

＜有料老人ホームの供給状況＞

出所：上記グラフ中、有料老人ホームの定員数のうち、平成18年ないし平成23年における有料老人ホームの定員数につき厚生労働省「平成24年社会福祉施設等調査の概況」の統計表第３表、平成24年ないし平成27年における有料老人ホームの定員数につき厚生労働省「平成27年社会福祉施設等調査の概況」にそれぞれ基づいており、また、65歳以上人口のうち、平成18年ないし平成22年おける65歳以上人口につき総務省統計局「平成22年国勢調査」、平成23年ないし平成27年における65歳以上人口につき国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成24年１月推計）」中の「表1-2 総人口,年齢４区分（0～19歳,20～64歳,65～74歳,75歳以上）別人口及び年齢構造係数：出生中位（死亡中位）推計」にそれぞれ基づきます。
（注）65歳以上人口に対する供給率は、各年における有料老人ホームの定員数を、各年における65歳以上人口で除した数値をそれぞれ百分率化した上で、小数第２位を、四捨五入して表示しています。

＜サービス付き高齢者向け住宅の供給状況＞

出所：上記グラフ中、サービス付き高齢者向け住宅の戸数につき、国土交通省ホームページ経由「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」掲載「サービス付き高齢者向け住宅の登録状況（平成28年10月末時点）」に基づいており、65歳以上人口につき、総務
省統計局「人口推計」に基づきます。
（注）65歳以上人口に対する供給率は、各年月におけるサービス付き高齢者向け住宅の戸数を、各年月１日における65歳以上人口で除した数値をそれぞれ百分率化した上で、小数第３位を、四捨五入して表示しています。

②

政策に裏打ちされたヘルスケア施設の整備・拡充

高齢化の進展と家族構成の変化により同一世帯の中で介護を担うことが困難になることが予想される中、介護・医療サービスへの需要の拡大に対応するため、ヘルスケア施設の整備・拡充が求められており、それに向けた政策が推進されています。
日本経済再生本部は、平成25年６月14日付「日本再興戦略～JAPAN is BACK～」の中で、高齢者等が安心して歩いて暮らせるまちづくりの一環として、「民間資金の活用を図るため、ヘルス
ケアリートの活用に向け、高齢者向け住宅等の取得・運用に関するガイドラインの整備」を行うとの方針を公表しました。
この方針を受け、国土交通省は、平成26年６月27日に「高齢者向け住宅等を対象とするヘルス
ケアリートの活用に係るガイドライン」、続いて平成27年６月26日に「病院不動産を対象とする
リートに係るガイドライン」を公表し、一定の経験を有する重要な使用人の配置等、ヘルスケア
施設の取引に際し留意すべき事項を示しています。これらのガイドラインが整備されたことにより、オペレーターがヘルスケアリートを活用する機会は今後増えていくものと考えています。
また、「高齢者が自立して暮らすことができる住生活の実現」との目標のもと、平成28年３月
18日付閣議決定の「住生活基本計画（全国計画）」において、高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合を平成26年の2.1％から平成37年に４％まで引き上げる成果指標が掲げられました。

- 19 -

＜政策に裏打ちされたヘルスケア施設の整備・拡充＞＜高齢者人口に対する高齢者向け住宅の充足率＞

出所：上図中の百分率のうち、平成17年の百分率については、平成23年３月15日付で閣議決定された「住生活基本計画（全国計画）」、
平成26年及び平成37年の百分率については、平成28年３月18日付で閣議決定された「住生活基本計画（全国計画）」。上図中の定員数については、上記「住生活基本計画（全国計画）」及び各年の65歳以上人口を基に、本資産運用会社が算定。
（注）各年の百分率については、高齢者人口に対する高齢者向け住宅（当該計画においては、有料老人ホーム、サ高住、グループホーム
及び軽費老人ホームをいいます。）の割合の成果指標として掲げられた数値です。定員数のうち、平成17年及び平成26年の定員数の算定にあたり、それぞれ総務省統計局「平成22年国勢調査」及び「平成27年国勢調査」を参照しており、平成37年の定員数の算定にあたり、国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成24年１月推計）」中の「表１-２ 総人口,年齢４区分（0～19歳,20～64歳,65～74歳,75歳以上）別人口及び年齢構造係数：出生中位（死亡中位）推計」を参照しています。

医療関連施設等を取り巻く環境については、我が国において、高齢者人口の増加に伴い、患者ニーズに応じた病院・病床機能の役割分担や、医療と介護の連携強化を通じ、より効果的かつ効率的な医療・介護サービスを提供するという医療・介護機能の再編に関する将来像が示されています（注１）。国は、限られた医療資源を有効に活用するため、医療機関の病床を患者の状態に応じて機能分化し、どの地域の患者も適切な医療を適切な場所で受けられることを目指し、都道府県における地域医療構想（ビジョン）策定のためのガイドラインを策定（平成27年３月）しました。都道府県は、その地域にふさわしいバランスのとれた医療機能の分化と連携を適切に推進するための地域医療のビジョンを策定し、これらを医療計画に新たに盛り込んで、医療ニーズに応じた医療の機能分化を推進していきます。
また、我が国の病院（注２）の数は、全国で約8,500施設とされていますが、地震国である我が国における耐震化率は、平成27年度の調査で７割以下に留まっています（注３）。病院は、日常的に不特定多数の人が利用し、災害時には地域の拠点ともなり得る施設であり、国土強靭化の観点からも、耐震化は喫緊の課題となっています。
したがって、病院には、機能分化に対応した病棟の新設や必要病床への転換、建物の耐震化や建替え等の設備投資ニーズがあり、今後、病院を取り巻く資金需要が高まっていくことが見込まれています。
このように、本投資法人が取得対象とする「介護」「医療」「健康」をキーワードとするヘルスケア施設の市場は、今後より一層拡大していくものと考えています。
（注１）厚生労働省公表の在宅医療・介護推進プロジェクトチームによる「在宅医療・介護の推進について」に記載の「医療・介護機能の再編（将来像）」において、医療・介護機能の再編（将来像）として「患者ニーズに応じた病院・病床機能の役割分担や、医療機関間、医療と介護の間の連携強化を通じて、より効果的・効率的な医療・介護サービス提供体制を構築します。」とされています。
（注２）「病院」とは、厚生労働省の「医療施設（動態）調査」（平成28年９月６日付）の公表資料における、全国の「精神科病院」及び「一般病院」をいいます。
（注３）厚生労働省の「病院の耐震改修状況調査の結果」（平成28年４月13日公表）によれば、病院の耐震化率は69.4％であり、このう
ち地震発生時の医療拠点となる災害拠点病院及び救命救急センターの耐震化率は84.8％と公表されています。なお、このような厚生労働省の調査において、昭和56年以前（昭和55年改正建築基準法施行前）に建築された建物で耐震診断していない建物がある病院は、耐震性が不明な病院として耐震化の算定がなされています。

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＜医療関連施設等の現状と見通し＞

出所：上図中の「平成27年７月」及び「６年後（平成33年）」の機能別病床数につき、厚生労働省「平成27年度病床機能報告制度における病床の機能区分の報告状況（平成27年度末まとめ）」、「10年後（平成37年）」の機能別病床数につき、内閣に設置されている
社会保障制度改革推進本部に置かれている「医療・介護情報の活用による改革の推進に関する専門調査会」の平成27年６月15日「第１次報告 ～医療機能別病床数の推計及び地域医療構想の策定に当たって～」をそれぞれ参照しています。
（注１）各機能の区分は、医療法施行規則（昭和23年厚生省令第50号。その後の改正を含みます。）第30条の33の２第１号から第４号までに規定する病床の機能区分に対応しています。
（注２）「平成27年７月」の機能別病床数については、病床機能報告の報告対象となる病院7,370施設、有床診療所7,168施設のうち、平成28年３月31日までにデータクリーニングが完了した病院7,236施設（98.2％）、有床診療所6,627施設（92.5％）のデータを集計したものです。
（注３）病床機能報告は、地域における医療及び介護の総合的な確保を推進するための関係法律の整備等に関する法律（平成26年法律第83号。その後の改正を含みます。）により改正された医療法第30条の13に基づいて実施されている報告制度です。対象となる医療機関は、平成28年７月１日時点で一般病床・療養病床を有する病院及び有床診療所（診療所・歯科診療所）であり、対象となる医療機関は、病棟ごとに、機能区分を回答し、６年が経過した日（平成33年７月１日時点）の病床の機能の予定に向けて、６
年以内に変更予定がある場合は、その変更予定年月、変更後の機能についても回答しています。
（注４）「６年後（平成33年）」の機能別病床数については、平成27年７月１日から６年が経過した日（平成33年７月１日）における予定する病床機能別の病床数を４機能別に集計したものです。
（注５）「平成27年７月」及び「６年後（平成33年）」の機能別病床数については、単位未満を切捨てて記載しています。
（注６）「10年後（平成37年）」の機能別病床数は、地域医療構想策定ガイドライン等に基づき、一定の仮定を置いて、地域ごとに推計した値を全国ベースで積み上げた推計結果です。具体的には、当該報告においては、まず、機能分化等をしないまま高齢者を折り込んだ場合の我が国の病床数を152万床程度とした上で、平成37年の必要病床数（目指すべき姿）を115～119万床程度と提示しています。
・高度急性期、急性期及び回復期については、ＮＤＢ（レセプト情報・特定健診等情報データベースをいいます。以下同じです。）のレセプトデータ等を活用し、医療資源投入量（患者に対して行われた診療行為を１日当たりの診療報酬の出来高点数（入院基本料相当分及びリハビリテーション料の一部を除きます。）で換算した値。）に基づき、機能区分別に分類し、推計しています。
・療養病床については、報酬が包括算定であり、一般病床のように医療行為を出来高換算した医療資源投入量に基づく分析を行うことは難しく、また、地域によって、介護施設や高齢者住宅等の整備状況やそうした場も含めた在宅医療等の充実状況等も異なっている中で、療養病床数には大きな地域差がある状況であることから、当該報告の推計において慢性期については、療養病床の入院受療率（「地域における医療及び介護の総合的な確保を推進するための関係法律の整備等に関する法律」の一部の施行について」（平成27年３月31日付け医政発0331第９号）に定める慢性期総入院受療率をいいます。）の地域差に着目し、その差を縮小しつつ、地域が一定の幅の中で目標を設定し、どの程度、慢性期の病床で対応するかについて、平成25 年度（2013 年度）のＮＤＢのレセプトデータ等を活用した分析・検討が行われています。
その上で、人口構造の変化（平成37 年の性・年齢階級別人口については、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（平成25年（2013年）３月推計）」を使用しています。）等を勘案して、地域医療構想策定ガイドライン等に基づき、一定の仮定を置いて、平成37年における医療機能ごとの医療ニーズ（１日当たりの入院患者数）を算出し、病床稼働率（当該報告では、高度急性期:75％、急性期:78％、回復期:90％、慢性期:92％と設定されています。）で割り戻して、医療機能別の病床数の必要量について地域ごとに推計した値を積み上げて算出しています。

（２）スポンサーによる強力なサポート① シップヘルスケア、ＮＥＣキャピタル、ＳＭＢＣが有する「介護・医療」「ファンド運営」「金融」に関わる高度な専門性の活用
本投資法人は、「介護・医療」「ファンド運営」「金融」の各分野で専門的な機能やノウハウを有する主要スポンサー３社の強みを積極的に活用することで、安定的な資産運用と中長期的な運用資産の拡充を図ります。主要スポンサーの強み及びサポートの概要は以下のとおりです。
（ア）シップヘルスケア
シップヘルスケアは、「医療」「保健」「福祉」「介護」の４分野に特化した企業で、医療機関とのパートナーシップを核に、病院等の建替えや整備等に関するコンサルティングをはじめ、有料老人ホームや調剤薬局の運営に至るまで、幅広い事業展開を行っています。
- 21 -

本投資法人は、シップヘルスケアの有する介護・医療業界における知見とネットワークを活用し、また同社又は同社子会社より介護・医療業界に精通した人材を受け入れることで、専門性の高い安定的な資産運用を行います。
（イ）ＮＥＣキャピタル
ＮＥＣキャピタルは、ＮＥＣグループ（注）の総合金融会社で、幅広い顧客層に対してリースや割賦等のファイナンスサービスを提供しています。また、企業、債権、資産の事業領域において、ファンド等を通じた投融資や各種アドバイザリー業務を子会社の株式会社リサ・パートナーズ（以下「リサ・パートナーズ」といいます。）を中心に展開しています。ＮＥＣキャ
ピタルはこれら多様な機能を活用し、急速に進む我が国の高齢社会という社会的課題に取り組んでいく方針です。
本投資法人は、ＮＥＣキャピタルグループ（注）が有するこれらの機能や専門的ノウハウを活用することで、良質なポートフォリオの構築と安定的な運営を行います。
（注）「ＮＥＣグループ」とは、日本電気株式会社並びにその子会社及び関連会社により構成される企業集団を意味し、「ＮＥＣキャピ
タルグループ」とは、日本電気株式会社の子会社であるＮＥＣキャピタル並びにその子会社及び関連会社により構成される企業集団を意味します。

（ウ）ＳＭＢＣＳＭＢＣを傘下に持つ三井住友フィナンシャルグループは、企業の社会的責任（ＣＳＲ）の重点課題を「環境」「次世代」「コミュニティ」の３つのテーマとして、社会課題の解決に取り組んでいます。その中で、少子・高齢化の急速な進展に伴い、重要な社会インフラであるヘルスケア施設の供給促進を金融面で支援することが、活力ある持続可能な社会の実現には不可欠であると考え、ＳＭＢＣは本投資法人に参画しています。
ＳＭＢＣは国内メガバンクの一角を占める金融機関であり、ヘルスケア施設の所有者やオペレーターを含む、幅広い顧客基盤を有しており、ＳＭＢＣの顧客が資金調達の選択肢の一つとしてヘルスケア施設の流動化等を検討する場合に、本投資法人は、当該顧客の紹介を受けることができます。また、ＳＭＢＣは上場不動産投資法人に対するファイナンスの分野でも、国内トップクラスの実績を有しています。
本投資法人は、ＳＭＢＣからのサポートを最大限活用し、円滑な資金調達と資産規模の拡大を目指します。
②

多様なネットワークを活用した物件取得機会の確保

本資産運用会社は、本書の日付現在において、主要スポンサーを含む計８社のスポンサーとの間で、スポンサーサポート契約（以下「スポンサーサポート契約」といいます。）を締結し、また、５社のサポート会社（注）との間で、パイプラインサポート契約（以下「パイプラインサポ
ート契約」といい、スポンサーサポート契約と併せて以下「サポート契約」といいます。）を締結しています。
（注）「サポート会社」とは、本資産運用会社との間で、本投資法人への物件譲渡につき、優先交渉権等を規定するパイプラインサポー
ト契約を締結している法人をいい、本書の日付現在、株式会社ＳＭＢＣ信託銀行、リサ・パートナーズ、オライオン・パートナー
ズ・ジャパン合同会社、合同会社ＨＣベガ（以下「ＨＣベガ」といいます。）及び合同会社ＨＣアルタイル（以下「ＨＣアルタイル」といいます。）の５社がこれに該当します。このうち、ＨＣベガ及びＨＣアルタイルは、ＮＥＣキャピタル等の意向を受けて専ら有料老人ホーム、サ高住等を取得するために設立された特別目的会社であり、併せて以下「サポートＳＰＣ」といいます。

本投資法人は、このサポート契約を通じて、本投資法人が購入するまでスポンサー又はサポート会社に対してヘルスケア施設を一時的に保有すること（以下「ウェアハウジング」といいます。）を依頼すること、各スポンサー又はサポート会社が保有する物件を売却しようとする場合には、本投資法人が優先的にその取得について交渉を行うことのできる権利（以下「優先交渉権」といいます。）の付与を受けること等の様々なサポートを得ることができます。
本投資法人は、本書の日付現在において、合計18物件を保有しており、そのうち16物件はスポンサーのネットワークを活用し、残り２物件は本資産運用会社の独自のネットワークを通じて取得しています。

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（３）長期安定的なキャッシュフロー①

優良なオペレーターとの賃料固定・長期の賃貸借契約

ヘルスケア施設は、需要が景気に左右されにくく、景気による収入の変動がオフィス等の他のアセットと比べて小さいという物件特性を有しています。また、ヘルスケア施設の保有者は、施設の運用形態として、オペレーターを賃借人とし、賃借人との間で賃料固定・長期の賃貸借契約（注）を締結することが一般的となっています。このため優良なオペレーターが運営するヘルスケア施設については、賃料収入の変動が小さく、長期的かつ、安定的なキャッシュフローが期待できると考えられます。
本投資法人は、このような特性を持つヘルスケア施設を取得し、またその運用に際しては、事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーターとの間で、オペレーターを賃借人とし、原則として賃料固定・長期の賃貸借契約を締結することで、中長期的に安定した収益の確保を目指します。
（注）本書において、「賃料固定・長期の賃貸借契約」とは、原則として、本投資法人による取得時点での賃貸借期間の残存期間が10年以上であり、本投資法人が取得した時点から、中途解約が少なくとも５年間は禁止され、収益その他に賃料額が連動する規定を含まない賃貸借契約を指します。なお、本投資法人が取得予定資産の取得後において保有する各資産（以下「本募集後保有資産」といいます。）については、「賃料固定・長期の賃貸借契約」が締結されない物件が含まれています。各本募集後保有資産に係る賃貸借契約の概要は、後記「７ 取得予定資産の概要／（２）取得予定資産」及び「８ 取得予定資産取得後の本投資法
人のポートフォリオの概要／（２）建物及び賃貸借の概要」をご参照ください。

②

オペレーターとの強固な関係に基づく適切なポートフォリオ管理本投資法人は、ヘルスケア施設への投資に際し、予め定めたオペレーターの選定基準に合致するかを検証することとしています。ヘルスケア施設を取得した後も、目利き力を活かし、当該施設の運営状況、並びに当該オペレーターの事業及び財務の状況について経常的にモニタリングを行っています。このような運営リスクの管理に加え、本投資法人は、日ごろから当該オペレータ
ーとの強固な関係構築に努め、定期的なコミュニケーションと継続的なモニタリングを通じて効
率的なポートフォリオ管理に努めています。
６

インベストメント・ハイライト
本募集（一般募集及び本第三者割当を併せていいます。以下同じです。）におけるインベストメ
ント・ハイライトは、以下のとおりです。
（１）スポンサーサポートを活用した着実な外部成長の実現①上場後初の公募増資により、資産規模は第３期末時点の約1.5倍（取得（予定）価格
合計384億円）に拡大②サポートＳＰＣからの４物件（取得予定価格合計104億円）に加え、スポンサーから２物件（取得予定価格合計30億円）を取得③スポンサーサポートを活用したパイプラインの拡充（２）厳選したオペレーターが運営する施設①事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーター②賃料固定・長期の賃貸借契約に基づく長期安定的な収益（３）安定した財務基盤と財務戦略①主要スポンサーのＳＭＢＣを中心としたバンクフォーメーション②借入金の長期化・金利固定化による財務の一層の安定化③安定した資金調達力を背景とした財務レバレッジの活用- 23 -

（１）スポンサーサポートを活用した着実な外部成長の実現①

本投資法人の着実な外部成長

本投資法人は、平成27年３月に公募による新投資口の発行を行い、東証Ｊ-ＲＥＩＴ市場に上場しました。本投資法人は、この際に公募増資及び金融機関からの借入れにより調達した資金を原資として、三大都市圏、すなわち首都圏、近畿圏及び中部圏、並びに中核都市圏に立地する物件を中心として、合計16物件（取得価格合計23,683百万円）を取得し、その運用を開始しました。
また、本投資法人は、第３期の平成28年３月30日に、金融機関からの借入れ及び手元資金を活用して、三大都市圏に立地する有料老人ホーム合計２物件（取得価格合計1,338百万円）を新たに取得し、資産規模を合計18物件（取得価格合計25,021百万円）まで拡大することで、安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を実現してきました。また、本投資法人は、資産規模の更なる拡大を目指して、サポート契約に基づくウェアハウジング機能及び優先交渉権を活用して、将来におけるヘルスケア施設の取得機会の確保に注力してきました。
本投資法人は、この度、平成27年３月の新規上場後、初の公募増資を実施します。本投資法人
は、この公募増資及び金融機関からの借入れにより調達する資金を原資として、サポート契約に基づくウェアハウジング機能及び優先交渉権を活用し、サポートＳＰＣから、神戸学園都市ビル、守口佐太有料老人ホームラガール、はぴね神戸魚崎弐番館及びグランダ鶴間・大和の合計４物件（取得予定価格合計10,400百万円）（注１）、スポンサーからスマイリングホームメディス
足立及び愛広苑壱番館ビルの合計２物件（取得予定価格合計3,023百万円）を取得します（以下これら６物件を併せて「取得予定資産」といいます。）。なお、スポンサーから取得する２物件
は、いずれも新規上場後にスポンサーが新規にウェアハウジングを行ったものです（以下、新規上場後にスポンサーが新規に行ったウェアハウジングについて「新規ウェアハウジング」といいます。）。その結果、取得予定資産取得後の資産規模は合計24物件、取得（予定）価格合計（注１）は第３期末時点の約1.5倍（取得（予定）価格合計38,444百万円）となります。なお、取得予
定資産取得後の平均鑑定ＮＯＩ利回り（注２）は5.6％、三大都市圏比率（注３）は89.4％となる予定です。
また、本投資法人は、本書の日付現在において、サポートＳＰＣを通じて今回取得予定の４物
件を除く10物件の優先交渉権を取得しています（注４）。本投資法人は、今後も、パイプラインの拡充による資産規模の更なる拡大を目指して、本資産運用会社、スポンサー及びサポート会社の多様なネットワークを活用することで、良質な案件・情報が集まる仕組みを構築します。具体的には、開設済の高齢者向け施設・住宅だけでなく、医療関連施設等や高齢者向け施設・住宅の開発案件について、サポート契約に基づくウェアハウジング機能及び優先交渉権を用いて将来におけるヘルスケア施設の取得機会を確保し、資産規模の更なる拡大と１口当たり分配金の着実な成長を通じた投資主価値の向上を目指します。
（注１）「取得予定価格合計」及び「取得（予定）価格合計」とは、不動産売買契約又は信託受益権譲渡契約に記載の取得（予定）の対価の合計額を指し、取得（予定）に係る消費税及び地方消費税、取得（予定）日の属する年度に係る固定資産税及び都市計画
税、並びに仲介手数料その他の取得費用を含みません。以下同じです。
（注２）「平均鑑定ＮＯＩ利回り」は、各本募集後保有資産に係る鑑定ＮＯＩの総額を取得（予定）価格の総額で除した数値を、小数第２位を切捨てて記載しています。以下同じです。
（注３）「三大都市圏比率」は、各本募集後保有資産の取得（予定）価格の総額に対して、三大都市圏に立地する各本募集後保有資産の取得（予定）価格の総額に占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
（注４）サポートＳＰＣと本資産運用会社との間で締結されたパイプラインサポート契約を通じ、将来において、サポートＳＰＣが当該物件のいずれかを売却しようとする場合には、本投資法人がその取得について優先交渉権を行使できる物件（以下「サポートＳ
ＰＣ保有物件」といいます。）です。サポートＳＰＣ保有物件の詳細については、後記「② スポンサーサポートを活用したパイプラインの拡充／（ウ）スポンサーパイプライン」をご参照ください。

- 24 -

（注）「鑑定評価額合計」のうち、「平成27年３月新規上場時点」については、新規上場時に取得した16物件に係る平成26年10月31日を価格時点として取得した鑑定評価額の合計額をいい、「平成28年３月追加資産取得後」については、新規上場時に取得した16物件
及び平成28年３月に取得した２物件に係る平成28年１月31日を価格時点として取得した鑑定評価額の合計額をいいます。「取得予定資産」及び「平成29年３月取得予定資産取得後」については、後記「８ 取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要（１）本募集後保有資産の一覧」をご参照ください。

＜取得予定資産の概要＞（注）取得予定資産の詳細については、後記「７取得予定資産の概要」をご参照ください。

＜本投資法人のポートフォリオの概況（取得予定資産取得後）＞（注）「賃貸借契約期間残存年数」の算定方法については、後記「（２）厳選したオペレーターが運営する施設／④
ッシュフロー」をご参照ください。

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長期安定的なキャ＜本投資法人のポートフォリオの分散状況（取得予定資産取得後）＞（注）本投資法人のポートフォリオの分散状況（取得予定資産取得後）のうち、「タイプ別」及び「地域別」の算出方法については、後記「８ 取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要／（10）ポートフォリオの概況（ポートフォリオ分散状況）」をご参照ください。また、「オペレーター別」の算出方法については、後記「（２）厳選したオペレーターが運営する施設／③
取得予定資産取得後のオペレーター」をご参照ください。

②

スポンサーサポートを活用したパイプラインの拡充（ア）主要スポンサーによる強力なサポート
本投資法人は、「介護・医療」「ファンド運営」「金融」の各分野で専門的な機能やノウハ
ウを有する主要スポンサーの強みを積極的に活用することで、安定的な資産運用と中長期的な運用資産の着実な成長を図ります。

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（イ）多様なネットワークとウェアハウジング機能の活用
本投資法人は、本資産運用会社がスポンサー及びサポート会社との間で締結したサポート契
約に基づき、スポンサーやサポート会社が有する専門性や顧客基盤を含む総合力を活用すること、また、サポート契約に規定されたウェアハウジング機能と優先交渉権を活用することで、将来におけるヘルスケア施設の取得機会を確保します。これらに加えて、本資産運用会社の独
自のネットワークを通じて得た情報に基づき、本投資法人が直接資産の取得を行う場合もあります。
また、本投資法人は、開設済の高齢者向け施設・住宅だけでなく、開発案件についても、将来キャッシュフロー等を慎重に見極めた上で取得するほか、医療関連施設等については、スポンサーの有するノウハウを十分に活用して、厳選して取得することとします。
このように、本投資法人は、本資産運用会社、スポンサー及びサポート会社の多様なネットワークや、ウェアハウジング機能を活用することで、資産規模の持続的な成長を図り、中長期的な投資主価値の最大化を目指します。

（ウ）スポンサーパイプライン
本投資法人は、サポートＳＰＣ又はスポンサーが保有するヘルスケア施設を売却しようとする場合には、サポート契約に基づき、その取得について優先交渉権を有しています。以下の物
件は、サポートＳＰＣ又はスポンサーが保有するヘルスケア施設の一例です。
（注）下記各物件は、本書の日付現在、本投資法人が取得を予定している資産ではなく、今後取得できる保証もありません。

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＜サポートＳＰＣ保有物件の一覧＞
運営事業者名
（注１）

物件名

住所

シップ千里
ビルディング大阪府
豊中市

グリーンライフ株式会社

ＳＯＭＰＯケア神奈川県

ＳＯＭＰＯケアラヴィーレ浜川崎

川崎市

ネクスト株式会社

ベルジ箕輪

群馬県
高崎市

分類

延床面積
（注２）

居室数
181（有老）有料老人ホーム
病院 等

24,813.85㎡

400（病院）（注３）

有料老人ホーム

4,060.21㎡

58

ベルジ株式会社

有料老人ホーム①8,288.67㎡②2,762.82㎡

174

ベルジ武尊

群馬県
利根郡

ベルジ株式会社

有料老人ホーム①5,605.06㎡② 704.68㎡

121

はなことば
新横浜

神奈川県
横浜市

株式会社ゆうあい

有料老人ホーム

5,230.23㎡

140

はなことば
新横浜２号館神奈川県
横浜市

株式会社ゆうあい

有料老人ホーム

1,837.29㎡

21

株式会社まんよう

有料老人ホーム

1,959.64㎡

54

株式会社まんよう

有料老人ホーム

2,203.42㎡

60

はなことば三浦

神奈川県
三浦市

はなことば

神奈川県

小田原

小田原市

はなことば南神奈川県
横浜市

株式会社まんよう

有料老人ホーム

1,710.68㎡

51

ロングライフ
神戸青谷

兵庫県
神戸市

日本ロングライフ株式会社

有料老人ホーム

5,361.71㎡

77（注１）運営事業者名は、各物件の有料老人ホームに係る重要事項説明書に表示された内容を記載しています。
（注２）延床面積は、主たる建物についての登記簿上の面積を記載しています。なお、主たる建物が複数ある場合は、番号を付した上で、それぞれの登記簿上の面積を記載しています。また、当該建物が区分所有建物である場合については、サポートＳＰＣが保有する信託受益権に係る信託の信託受託者が保有している専有部分の面積を記載しています。
（注３）「シップ千里ビルディング」の居室数のうち、病院部分に係る記載はベッド数を記載しています。
（注４）上記各物件は、本書の日付現在、本投資法人が取得を予定している資産ではなく、今後取得できる保証もありません。

（２）厳選したオペレーターが運営する施設①

事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーター

本投資法人は、事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーターが運営する施設を取得・保有することで、安定的なキャッシュフローの創出を目指します。
本投資法人は、ヘルスケア施設のオペレーターの選定基準について、入居者／施設利用者が安心・安全に生活できるサービスが提供されていること及びその事業の継続可能性を重視しています。そのため、企業規模や管理施設数等一定の定量的な基準を一律に設けることは必ずしも適当ではないと考えています。
本投資法人は、サポート契約に基づいて、ヘルスケア施設に関する各種の助言を受けられる態勢にあり、主要スポンサーからは、それぞれが得意とする分野に精通した人材サポートを得ています。例えば、ＳＭＢＣからは、事業法人への与信業務を通じて財務分析や事業分析の経験を有する人材、シップヘルスケア又はシップヘルスケアの子会社からは介護事業やヘルスケ
ア業界全般の事業特性を十分に理解した人材の派遣を受けています。
本投資法人は、オペレーターの選定に際して、これらの人材の知見を活かして、オペレータ
ーの業績や財務内容等の事業面の評価及びヘルスケア施設の運営状況や法令遵守体制等の評価を総合的に勘案し、選定を行っています。
本投資法人は、取得予定資産の取得にあたり、新たに、スマイリングホームメディス足立のオペレーターであるグリーンライフ東日本株式会社及び愛広苑壱番館ビルのオペレーターである医療法人愛広会につき、予め定めたオペレーターの選定基準に合致するかを検証したうえで、これらの取得予定資産を取得する予定です。これらのオペレーターの詳細については、後記「② 取得予定資産のオペレーター」をご参照ください。
- 28 -

②

取得予定資産のオペレーター（ア）医療法人愛広会
医療法人愛広会は、教育分野及び医療・福祉分野で広範に事業を展開するＮＳＧグループに属する医療法人で、新潟県内で病院、診療所、介護老人保健施設等を幅広く運営しています。
ＮＳＧグループが構築した「医療・介護・福祉」のネットワークにより、高齢者のニーズや状態に合わせ、必要なサービスを切れ目なく提供しています。
ＮＳＧグループは、「教育」「医療・福祉」の分野を中核としつつ、「食と農」や「環境・資源」「ＩＴ分野」等の事業も推進し、文化・スポーツ支援にも力を注ぐ総合的な企業グループです。医療・介護・福祉分野では、医療法人・社会福祉法人・介護事業会社を通じて幅広い
サービス提供しています。その他、さまざまな分野における事業を展開しており、社員・職員の総数はグループ及び支援法人と合わせ１万人を超えています。

（イ）グリーンライフ東日本株式会社及びグリーンライフ株式会社
グリーンライフ東日本株式会社及びグリーンライフ株式会社は、主要スポンサーのシップヘ
ルスケアのライフケア事業の中核を担う介護事業会社です。グリーンライフの有料老人ホーム
は「安心・安全・快適」な生活をお過ごしいただける住まいとして「１年365日同じ質と量のサービス」を提供しています。
（ウ）株式会社ベネッセスタイルケア
株式会社ベネッセスタイルケアは、株式会社ベネッセグループの中核を担う介護事業会社
で、「グラニー＆グランダ」「ボンセジュール」等、７つのシリーズの高齢者向けホームを、三大都市圏を中心に全国展開（全297施設）しています。また、「その方らしさに、深く寄りそう」を事業理念に掲げ“徹底したお客様志向”と“お客様との共創”をサービスの基本として取り組んでいます。

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③

取得予定資産取得後のオペレーター

本投資法人は、ヘルスケア施設の取得に際して、オペレーターの運営状況や財務状況の分析を含む当該施設の事業性に関わるデュー・デリジェンスを実施し、また取得後も厳選した各オ
ペレーターとの強固な関係構築に努め、定期的なコミュニケーションと継続的なモニタリング
を通じて、ポートフォリオの安定的な運営と効率的な管理を行っていきます。
下表は、取得予定資産取得後のポートフォリオにおけるオペレーターを示したものです。本
投資法人は、これらのオペレーターはいずれもガバナンスや財務状況、ヘルスケア施設の運営
体制・実績等の面において高い信頼性を有しているものと考えています。
オペレーターの名称（注１）

運営施設数 オペレーター
設立年月
（施設）
比率
（注１）
（注２） （％）（注３）

ＳＯＭＰＯケアメッセージ 平成９年
株式会社
５月
株式会社
ベネッセスタイルケア
ＳＯＭＰＯケアネクスト
株式会社

平成７年
９月
平成４年
11月

グリーンライフ株式会社

平成６年
５月

平成16年
12月
平成16年
株式会社アズパートナーズ
11月
株式会社
平成16年
ＪＡＰＡＮライフデザイン
４月
株式会社さわやか倶楽部

337
297
117
24
67

備考
（議決権に対する所有割合）

東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ市場上場会社（注４）8.1 東京証券取引所市場第一部上場のＳＯＭＰＯホール
ディングス株式会社の連結子会社（94.6％）
東京証券取引所市場第一部上場の株式会社ベネッセ
16.8
ホールディングスの連結子会社（100.0％）
東京証券取引所市場第一部上場のＳＯＭＰＯホール
17.2
ディングス株式会社の連結子会社（100.0％）
東京証券取引所市場第一部上場のシップヘルスケア
29.5 ホ ー ル デ ィ ン グ ス 株 式 会 社 の 連 結 子 会 社（100.0％）
東京証券取引所市場第一部上場の株式会社ウチヤマ
8.6
ホールディングスの連結子会社（100.0％）

14

7.3 非上場会社

3

4.5 非上場会社

グリーンライフ東日本
株式会社

平成15年
７月

37

医療法人愛広会

平成５年
11月

10

東京証券取引所市場第一部上場のシップヘルスケア
5.9 ホ ー ル デ ィ ン グ ス 株 式 会 社 の 連 結 子 会 社（100.0％）
売上高600億円を超えるＮＳＧグループに属する医2.0
療法人（注５）（注１）「オペレーターの名称」及び「設立年月」は、平成28年10月31日時点の登記簿上の表示に基づいて記載しています。以下同じです。
（注２）「運営施設数（施設）」に関して、各社より入手した情報及び各社ホームページ（平成28年９月末時点）記載の情報を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載しています。
（注３）「オペレーター比率」は、本募集後保有資産をオペレーター別に分類し、各本募集後保有資産の取得（予定）価格の合計額に対する割合を小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注４）ＳＯＭＰＯホールディングス株式会社により平成28年12月16日付で会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）
第179条第１項に基づくＳＯＭＰＯケアメッセージ株式会社の株主に対する株式売渡請求を行う旨の決定、及び同日付で当該会社により当該株式売渡請求を承認する旨の取締役会決議がなされています。これにより、ＳＯＭＰＯケアメッセージ株式会社
は、かかる株式売渡請求の撤回等がない限り、平成29年１月16日付で上場廃止となり、同19日付でＳＯＭＰＯホールディングス
株式会社の完全子会社となります。以下同じです。
（注５）ＮＳＧグループのホームページより平成27年度の実績値を記載しています。

- 30 -

④

長期安定的なキャッシュフロー

一般的な介護付有料老人ホームの収入は、入居者からの入居一時金と月額利用料に加えて、入居者の要介護度に応じて市町村等から支払われる介護報酬の合計になります。一方、本投資法人は、オペレーターとの間で原則として賃料固定・長期の賃貸借契約を結びます。したがって、本投資法人が受け取る賃料は、オペレーターが運営する施設の入居率や収支の影響を受けないため、安定した賃料収入が期待できます。
＜介護付有料老人ホームの場合＞

本募集後保有資産について、本投資法人がオペレーターと締結する賃貸借契約期間残存年数
は14.7年、またこれらの賃貸借契約は全て固定賃料であり、長期安定的な収益を確保しています。
＜賃貸借契約に関する状況＞（注１）「賃貸借契約期間残存年数」は、平成28年７月31日（取得予定資産は各取得予定年月日）を基準日として、各本募集後保有資産に係る建物の賃貸借契約について、10年以下／10年超～20年以下／20年超に分類し、それぞれの分類に属する割合を、取得（予定）価格ベースで算出し、小数第２位を切捨てて記載しています。
（注２）「稼働率」は、平成28年７月31日現在（取得予定資産は平成28年10月31日現在）における各本募集後保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しています。

⑤

投資主優待制度

本投資法人は、投資主の皆さまやご家族にオペレーターが提供する高品質な運営力・サービスを実際に体験してご理解を深めていただきたいとの思いに加え、社会問題化している「介護離職」を少しでも減らしたいという思いから投資主優待制度を設けました。本投資主優待制度の利用により、本投資法人及びオペレーターをより身近に感じていただくこと、また投資主の皆さまやご家族が抱えている介護のお悩みや不安の解消の一助となることを目指しています。
本投資主優待制度の主な概要は以下のとおりです。

- 31 -

（３）安定した財務基盤と財務戦略①

財務戦略
・本投資法人は、主要スポンサーであるＳＭＢＣを中心としたバンクフォーメーションを構築します。すなわち、本投資法人は、主要スポンサーであるＳＭＢＣを中心とした複数の金融機関との間で強固かつ安定的な取引関係を築くことで、運用資産の着実な成長を達成する最適な財務基盤を構築することを目指します。本投資法人の本書の日付現在の借入金の状況については、後記「③ 借入金の状況」をご参照ください。
・本投資法人は、借入金の長期化、金利固定化及び返済期限の分散により財務の一層の安定化を図ります。
・ＬＴＶ水準は、安定した資金調達力を背景に、当面50％前後を目途に運営していきます。

②

財務ハイライト本投資法人の財務ハイライトは以下のとおりです。各数値及び指標は、本借入れ（注１）及び本リファイナンス（注２）後（注３）におけるものです。本投資法人が実施する財務戦略の詳細については、後記「③ 借入金の状況」ないし「⑤ 本借入れ及び本リファイナンス後の借入返済期限の分散状況」をご参照ください。

（注１）「本借入れ」とは、本募集と並行して実施予定の新規借入れをいいます。以下同じです。
（注２）「本リファイナンス」とは、平成29年３月21日に返済期限を迎える短期借入金10億円及び１年内返済予定長期借入金60億円の返済を目的とする借入れをいいます。以下同じです。
（注３）「本借入れ及び本リファイナンス後」については、本書の日付現在において予定している本借入れ及び本リファイナンスの金額
及び条件に基づき、本借入れ及び本リファイナンスがすべて完了する平成29年３月21日時点の見込数値を記載しています。本借入れの金額及び条件は、一般募集及び第三者割当による手取金等を勘案した上、借入れ実行の時点までに変更されることがあります。後記「⑤ 本借入れ及び本リファイナンス後の借入返済期限の分散状況」に同じです。
（注４）ＬＴＶについては、以下の計算式により算出しています。
・ＬＴＶ＝本借入れ及び本リファイナンス後の借入金総額（A）÷（平成28年７月期末時点における総資産額＋本借入れによる新規借入金額＊－本リファイナンスにより返済する既存借入金額＊＊＋本リファイナンスによる新規借入金額＊＊＊＋本募集による手取金の見込額＊＊＊＊）（A）本借入れ及び本リファイナンス後の借入金総額＝平成28年７月期末時点における借入金総額＋本借入れによる新規借入
金額－本リファイナンスにより返済する既存借入金額＋本リファイナンスによる新規借入金額- 32 -

＊本借入れの借入金額は67億円を予定しています。詳細は後記「④ 本借入れ及び本リファイナンスにおける借入予定」をご参照ください。以下同じです。
＊＊本リファイナンスにより返済する既存借入金額は、平成29年３月21日に返済期限を迎える短期借入金10億円及び１年内返済
予定長期借入金60億円を予定しています。
＊＊＊本リファイナンスによる新規借入れの借入金額は70億円を予定しています。詳細は後記「④ 本借入れ及び本リファイナ
ンスにおける借入予定」をご参照ください。以下同じです。
＊＊＊＊本募集による手取金の見込額の算出については、一般募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額として、それぞれ6,600,000,000円及び329,000,000円（平成28年12月16日（金）現在の東京証券取引所における本投資
口の普通取引の終値を基準として算出した見込額）を前提としています。以下同じです。また、本第三者割当については、募集投資口数の全部についてＳＭＢＣ日興証券株式会社により申し込まれ、払込みがなされることを前提としています。実際の一般募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額が前記見込額と異なる場合又は本第三者割当の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、実際の本募集による手取金の見込額も、変動することがあります。すなわち、実際の一般募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額が前記見込額よりも少額となった場合又は本第三者割当の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、その分、実際のＬＴＶが上表記載の数値よりも高くなることがあります。また、実際の一般募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額が前記見込額よりも多額となった場合には、その分、実際のＬＴＶは上表記載の数値よりも低くなることがあります。以下同じです。
（注５）長期借入金比率の算出については、以下のとおりです。
・長期借入金比率＝本借入れ及び本リファイナンス後における長期借入金総額（A）÷本借入れ及び本リファイナンス後の借入金総額（B）（A）本借入れ及び本リファイナンス後における長期借入金総額＝平成28年７月期末時点における長期借入金総額（但し、１
年内返済予定の長期借入金額を除きます。）＋本借入れによる新規借入金額－本リファイナンス後における１年内返済予定の長期借入金額70億円＋本リファイナンスによる新規借入金のうち返済期限が平成32年１月31日及び平成34年１月31日の各借入れの合計額（B）本借入れ及び本リファイナンス後の借入金総額＝平成28年７月期末時点における借入金総額＋本借入れによる新規借入
金額－本リファイナンスにより返済する既存借入金額＋本リファイナンスによる新規借入金額（注６）固定金利比率の算出については、以下の計算式により算出しています。
・固定金利比率＝本借入れ及び本リファイナンス後の固定金利借入金総額（A）÷本借入れ及び本リファイナンス後の借入金総額（B）（A）本借入れ及び本リファイナンス後の固定金利借入金総額＝平成28年７月期末時点における固定金利借入金総額＋本借入
れ及び本リファイナンスによる新規借入金のうち、固定金利の各借入れ（金利スワップ契約を締結し、金利を固定化する予定の各借入れを含みます。）の合計額（B）本借入れ及び本リファイナンス後の借入金総額＝平成28年７月期末時点における借入金総額＋本借入れによる新規借入
金額－本リファイナンスにより返済する既存借入金額＋本リファイナンスによる新規借入金額（注７）平均借入残存年数は、平成29年３月21日時点における借入契約等（本借入れによる新規借入金及び本リファイナンスによる新規借入金額を含みますが、本リファイナンスにより返済する既存借入金額を除きます。）に表示された満期弁済日までの期間を、本借入れ及び本リファイナンス後の各借入金額に基づき加重平均することにより算出しています。

③

借入金の状況
本投資法人の本書の日付現在の借入金の状況は以下のとおりです。

（注）各借入先の比率は、小数第２位を四捨五入して記載しています。

- 33 -

④

本借入れ及び本リファイナンスにおける借入予定

本投資法人は、主要スポンサーであるＳＭＢＣ及びＳＭＢＣをアレンジャーとする協調融資
団から、取得予定資産の取得に際し、以下のとおり本借入れを行う予定です。
区分
（短期/
長期）

借入先

株式会社三
井住友銀行
をアレンジ
ャーとする
協調融資団

借入予定
金額
（注２）
37億円

20億円

長期

株式会社三
井住友銀行

10億円

利率
（注３）

借入実行日 返済期日

基準金利
+0.30％（固定金利）（注４）
基準金利+0.50％（固定金利）
（注４）
基準金利
（全銀協
１ヶ月日本
円TIBOR）+0.70％
（注５）

平成29年
２月１日

返済
方法

資金使途

摘要

期限
一括
返済

取得予定
資産購入
及びそれ
らの付帯
費用への
充当

無担保
無保証

平成32年
1月31日

平成34年
1月31日
平成29年
３月３日
平成36年
1月31日

（注１）本借入れは、上記借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途定められる貸出前提条件をすべて充足すること等を条件とします。
（注２）「借入予定金額」は、一般募集及び本第三者割当による手取金額等を勘案したうえ、借入実行の時点までに変更されることがあります。
（注３）借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
（注４）利払期日は、初回を平成29年４月28日とし、その後は毎年１月、４月、７月、10月の各末日及び返済期日（同日が営業日でない
場合には翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。）です。締結予定のタームローン契約に基づき、借入実行日の２営業日前に金利スワップレートに基づき算出される利率を基準金利として利率が決定されます。
（注５）利率を実質的に固定するために金利スワップ契約を締結する予定です。

また、本投資法人は、本募集後に、以下のとおり本リファイナンスを行う予定です。
区分
（短期/
長期）

短期

長期

借入先

株式会社三
井住友銀行

株式会社三
井住友銀行
をアレンジ
ャーとする
協調融資団

借入予定
金額

10億円

30億円

30億円

利率
（注２）

借入実行日 返済期日

基準金利
（全銀協
１ヶ月日本
円TIBOR）+0.25％（注３）
基準金利+0.30％（固定金利）（注４）
基準金利+0.50％（固定金利）
（注４）

返済
方法

資金使途

摘要

期限
一括
返済

返済資金へ
の充当

無担保
無保証

平成30年
3月20日

平成29年
３月21日

平成32年
1月31日

平成34年
1月31日

（注１）本リファイナンスは、上記借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途定められる貸出前提条件をすべて充足すること等を条件とします。
（注２）借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
（注３）利払期日は、初回を平成29年４月20日とし、以降毎月20日及び返済期日（同日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。）とします。利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、原則として、- 34 -

当該各利息計算期間の直前の利息計算期間に係る利払期日（但し、第１回の利息計算期間については借入実行日）の２営業日前
において一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する日本円TIBORのうち、１ヶ月物の利率をいいます。一般社団法人全銀協
TIBOR運営機関が公表する日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ（http://www.jbatibor.or.jp/rate/）をご参照ください。
（注４）利払期日は、初回を平成29年４月28日とし、その後は毎年１月、４月、７月、10月の各末日及び返済期日（同日が営業日でない
場合には翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。）です。締結予定のタームローン契約に基づき、借入実行日の２営業日前に金利スワップレートに基づき算出される利率を基準金利として利率が決定されます。

本投資法人は、本借入れ及び本リファイナンスを通じて、平均借入残存年数の長期化及び返済期限の分散を図ると共に、金利の固定化を行う予定です。これらの取組みにより、財務の安定性を確保し、将来の金利変動リスクにも備えることができるものと考えています。
⑤

本借入れ及び本リファイナンス後の借入返済期限の分散状況
以下は、本借入れ及び本リファイナンス後の本投資法人の借入返済期限の分散状況です。

- 35 -

７

取得予定資産の概要（１）取得予定資産の概要
以下の表は、取得予定資産の概要を個別に表にまとめて記載したものです（以下「個別物件表」といいます。）。かかる個別物件表をご参照いただくに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、取得予定年月日（以下「取得時点」といいます。）における状況（取得予定年月日においては、本書の日付現在判明又は予定している状況を意味します。以下同じです。）を記載しています。
① 「取得予定価格」について取得予定資産の売買契約書に記載された売買代金を百万円未満を切捨てて記載しています。
なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
② 「信託受益権の概要」について「信託受託者」、「信託設定日」及び「信託期間満了日」は、各取得予定資産について本書の日付現在における信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日を記載しています。
③ 「最寄駅」について
不動産鑑定評価書に表示された、最寄りの鉄道駅を記載しています。
④ 「所在地（住居表示）」について
所在地（住居表示）は、各不動産の住居表示を記載しています。また「住居表示」未実施の場合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
⑤ 「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、取得予定資産によっては、本書に記載の「建蔽率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
また、区分所有又は準共有等にかかわらず、建物全体の敷地面積を記載しています。
・「所有形態」は、各取得予定資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
⑥ 「建物」について
・「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。
・「構造」及び「階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。また、区分所有又は準共有等にかかわらず、建物全体の延床面積を記載しています。
・「所有形態」は、各取得予定資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
⑦ 「ＰＭ会社」について「ＰＭ会社」は、各取得予定資産について本書の日付現在において有効なプロパティ・マネ
ジメント契約を締結している会社を記載しています。なお、「ＰＭ会社」とは、プロパテ- 36 -

ィ・マネジメント会社の略称であり、一般に施設の維持管理の業務を受託する外部業者のことをいい、オペレーターがその業務を兼務する場合は、当該オペレーターを記載しています。
⑧ 「マスターリース会社」について「マスターリース会社」は、各取得予定資産のヘルスケア施設の区画（スマイリングホーム
メディス足立については、介護付有料老人ホームの区画）について本書の日付現在において有効な賃貸借契約を締結している会社を記載しています。
⑨ 「特記事項」について「特記事項」の記載については、原則として、平成28年10月31日時点の情報をもとに、各取得予定資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該取得予定資産の評価
額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
⑩ 「賃貸借の概要」について「賃貸借の概要」は、各取得予定資産について、原則として、平成28年10月31日時点において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。なお、各取得予定資産のヘルスケア施設の区画（スマイリングホームメディス足立については、介護付有料老人ホームの区画）について、本投資法人による取得に際し、信託受託者と本投資法人が、本投資法人によるマスターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約（マスターリース契約）を締結し、本投資法
人とマスターリース会社が、マスターリース会社によるヘルスケア施設の運営を目的として、賃貸借契約（サブマスターリース契約）を締結します。
・「総賃貸可能面積」は、平成28年10月31日時点における各取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
・「稼働率」は、平成28年10月31日時点における各取得予定資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
・「総賃貸面積」は、平成28年10月31日時点において、各取得予定資産に係る建物の総賃貸
可能面積のうち、賃貸借契約が締結され実際に賃貸が行われている面積を記載しています。
・「テナント数」は、平成28年10月31日時点における各取得予定資産に係る各賃貸借契約に基づき、取得予定資産毎のテナント数を記載しています。なお、信託受託者と本投資法人
が、本投資法人によるマスターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約（マスターリース契約）を締結する各取得予定資産のヘルスケア施設の区画（スマイリングホームメディス
足立については、介護付有料老人ホームの区画）については、当該区画でヘルスケア施設を運営するマスターリース会社（オペレーター）をテナントとしてテナント数を記載しています。但し、信託受託者と本投資法人による賃貸借契約（マスターリース契約）の対象とならない区画については、信託受託者から建物を賃借する賃借人をテナントとしてテナント数を記載しています。
・「代表的テナント」は、各取得予定資産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、当該取得予定資産のヘルスケア施設の区画については、当該区画でヘルスケア施設（スマイリングホームメディス足立については、介護付有料老人ホームの区画）を運営するマスターリース会社を代表的テナントとしています。
・「敷金・保証金」は、本投資法人の平成28年10月31日時点（スマイリングホームメディス
足立については、取得時点）におけるテナントとの賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切捨てて記載しています。なお、オペレーター、テナン
ト又は関係者等より開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄の記載を省略しています。
・「総賃料収入（年換算）」は、平成28年10月31日時点（スマイリングホームメディス足立については、取得時点）におけるテナントとの賃貸借契約上の月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。なお、オペレーター、テナント又は関係者等より開示の承諾を得られていない場合、「総賃料収入（年換算）」欄の記載を省略しています。

- 37 -

・「代表的テナントの契約概要」は、平成28年10月31日時点（スマイリングホームメディス
足立については、取得時点）における代表的テナントと締結している賃貸借契約等の内容を記載しています。
⑪ 「鑑定評価サマリー」について「鑑定評価サマリー」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。）並びに
不動産鑑定評価基準に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社に各取得予定資産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書（以下「鑑定評価書」といいます。）の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
金額は、特段の記載がない限り、百万円未満を切捨てて記載しています。
・「運営純収益（ＮＯＩ）」は、鑑定評価書における直接還元法で採用された運営純収益を記載しています。なお、百万円未満は切捨てて、消費税等は除いて記載しています。
・「純収益（ＮＣＦ）」は、鑑定評価書における正味純収益を記載しています。なお、百万円未満は切捨てて、消費税等は除いて記載しています。
⑫ 「入居者の状況・施設の概要」について
有料老人ホームの「入居者の状況・施設の概要」については、重要事項説明書又は当該取得予定資産のホームページに表示された情報等に基づいて、以下の内容（ホームページに依拠した記載内容については、平成28年10月31日時点において表示された内容）を記載しています。なお、「－」と記載している項目は、重要事項説明書に記載がない場合であり、記載を省略しています。
「オペレーター」「開設年月日」「施設の類型」「居室数（室）」「居住の権利形態」「定員（人）」「居室面積帯（㎡）」「入居者数（人）」「入居時要件」「入居率」「入居者の平均要介護度」「入居者の平均年齢（才）」「入居一時金（千円）」「月額利用料（千円）」「介護に関わる職員体制」「夜間職員体制（最小時人数）」「協力医療機関」「協力歯科医
療機関」
・「開設年月日」は、旧オペレーターが存在する場合には、旧オペレーターの開設年月（日）を記載しています。
・「入居時要件」は、当該施設の入居に関する要件の要介護度に関する対象のみを記載しています。
・「入居率」は、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率を記載する場合、一時的に不在となっている者を含む等の事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
・「入居者の平均年齢（才）」は、小数第２位を切捨てて記載しています。
・「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は0.375、要支援２は１、要介護１ないし５はそれぞれ１ないし５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第３位を切捨てて記載しています。
・「月額利用料（千円）」については、千円未満を切捨てて記載しています。なお、入居者は、月額利用料の他に、介護費用その他の費用を支払う場合があります。
・「介護に関わる職員体制」は、重要事項説明書に表示された施設の利用者に対する看護職員及び介護職員の常勤換算方法による標榜されている人数の割合を記載しています。
⑬「本物件の特徴」について「本物件の特徴」は、本資産運用会社が入手した、各取得予定資産に関する鑑定評価書、建物調査診断報告書及びオペレーターが開設しているホームページで掲載されている情報等に- 38 -

基づいて、本資産運用会社が分析した各取得予定資産の基本的性格、特徴、その所在する地
域の特性等の内容を記載しています。

- 39 -

（２）取得予定資産
物件番号：有老-17
物件名称

神戸学園都市ビル

分類

介護付有料老人ホーム

特定資産の概要
取得予定年月日

平成29年２月１日（注）取得予定価格4,320百万円

鑑定評価額

4,530百万円（価格時点）（平成28年10月31日）

最寄駅

神戸市営地下鉄西神・山手線「学園都市」駅

所在地（住居表示）

兵庫県神戸市西区学園西町一丁目１番２号

地番

土地

特定資産の種類
信託受託者
信託受益
信託設定日
権の概要
信託期間
満了日

信託受益権
三井住友信託銀行
株式会社
平成26年10月29日
平成39年２月末日

兵庫県神戸市西区学園西町一丁

竣工年月

平成21年１月

目１番２構造

鉄筋コンクリート造陸屋根

建蔽率

80％

階数

地下１階付９階建

容積率

400％

用途

老人福祉施設・店舗・保育所・診療所・駐車場

用途地域

商業地域

延床面積

12,636.48㎡

敷地面積

2,742.81㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

ＰＭ会社

建物

グリーンライフ株式会社

マスターリース会社

グリーンライフ株式会社

特記事項
該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積

12,636.48㎡

稼働率

100.0％

総賃貸面積12,636.48㎡

テナント数

１

代表的テナント

グリーンライフ株式会社

敷金・保証金－

総賃料収入（年換算）－（代表的テナントの契約概要）
・契約形態：普通建物賃貸借契約
・契約期間：平成23年３月29日から平成53年３月28日まで
・賃料改定：賃貸人及び賃借人は、本契約締結日から５年を経過した日以降、第１回目の本件賃料の改定を行い、賃貸人及び賃借人が双方協議の上、総務省から公表された月別の消費者物価指数、税制変更、本件事業に係る収入、賃借人の運営収支、転借人の運営収支及び近隣の同種物件の賃料水準等を勘案して改定することができるものとします。
賃貸人及び賃借人は、その後は、本契約締結日から８年を経過した日以降に、前文の規定に基づいて、双方協議の上、第２回目の本件賃料の改定を行うことができるものとし、その後３年を経過する毎にかかる本件賃料の改定を行うことができるものとします。但し、本件賃料は、当初９年間は減額されないものとします。
・契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前から６ヶ月前までの期間に相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、本契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
・中途解約：賃借人は、平成32年３月28日までは、本契約を中途解約できないものとします。賃貸人又は賃借人は、平成32年３月29日以降は、賃貸借期間中であっても、12ヶ月前までに相手方に対し書面により通知することにより、本契約を解約できるものとします。
・優先交渉権：賃貸人が本物件を売却しようとする場合には、賃借人に本物件の買い取りについての優先交渉権が付与されています。
（注）取得予定資産に係る売買契約の定めに従い、一般募集の払込期日の変動に応じて、取得予定年月日が平成29年２月２日に変更されることがあります。

- 40 -

鑑定評価サマリー
神戸学園都市ビル
4,530百万円
大和不動産鑑定株式会社
平成28年10月31日

物件名
鑑定評価額
鑑定機関
価格時点
項目
収益価格
直接還元法による価格（１）運営純収益（ＮＯＩ）（２）一時金の運用益（３）資本的支出（４）純収益（ＮＣＦ＝（１）＋（２）－（３））（５）還元利回り
ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

内容

概要等
ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格か4,530百万円
らの検証を行い査定
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利
4,590百万円
回りで還元して査定
226百万円 －１百万円 運用利回りを1.0％として運用益を査定
16百万円 エンジニアリングレポートに基づき査定
211百万円 －最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準とし、4.6％ 対象不動産の立地条件及び建物グレード、他Ｊ－ＲＥＩＴ物件等の鑑定評価等を参考に査定
4,500百万円 －類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの4.4％比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市場性4.8％等を考慮して査定
3,390百万円 －36.2％ －
63.8％ －

対象不動産は、神戸市営地下鉄西神・山手線「学園都市」駅前ロータリーに面しており、徒歩約１分と交通利便性は極めて良好です。エリアの特性として対象不動産の存する神戸市全域では介護施設が不足しており、今後施設の供給が進む可能性はありますが、当面の間は高稼働で堅調に推移するものと考えられます。一方で、対象不動産には各階にテナントが入居しており、面積割合も比較的大きいことから、駅前の商業施設的な特性も有しています。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。

- 41 -

入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書記載日

平成28年７月１日）

オペレーター

グリーンライフ株式会社

施設の類型

介護付有料老人ホーム

居室数（室）

128

利用権方式

定員（人）

138

18.5～28.5

入居者数（人）110

自立・要支援・要介護入居率（％）

80.0

入居者の平均年齢（才）88.8

居住の権利形態
居室面積帯（㎡）
入居時要件
入居者の平均要介護度
利用者の
支払い方式

開設年月日

1.95
一時金方式

平成21年２月１日

月払い方式

入居一時金（千円）－

なし

月額利用料（千円）－

305～474

介護に関わる職員体制

2.5：１以上

夜間職員体制（最小時人数）

協力医療機関

一般社団法人日本海員掖済会

協力歯科医療機関

松田歯科医院
たくぼ歯科クリニック

６人以上

神戸掖済会病院

本物件の特徴神戸学園都市ビルは、福祉関連施設及び利便施設の用に供することを条件とした神戸市の公募によって建築され、平成21年１月に竣工した複合ビルです。神戸市営地下鉄西神・山手線「学園都市」駅から徒歩１分、人と緑に囲まれた好立地にあり、１階は美容室やファストフード店等の商業店舗、また３階には、４つのクリニック及び調剤薬局等が入居し、医療モールを形成しています。中核テナントの介護付有料老人ホーム『はぴね神戸学園都市』は平成21年２月に開設された施設で、24時間看護体制を敷いている他、最上階の９階では眺望を楽しみながらのリハビリテーションを受けることができる等、高い評価を得ています。入居者に明るくはつらつとした生活を送っていただけるよう、各種イベン
トや地域交流に力を入れており、季節ごとの行事の他、定期的な「家族会」や、地域の方も参加できる「市民講座」等も開催し、入居者家族や地域社会との連携に努めています。

＜地図＞＜フロアマップ＞- 42 -

物件番号：有老-18
物件名称

守口佐太有料老人ホームラガール

分類

介護付有料老人ホーム

特定資産の概要
取得予定年月日

平成29年２月１日（注）取得予定価格

4,150百万円

鑑定評価額

特定資産の種類
信託受託者
信託受益

4,410百万円

権の概要

信託設定日
信託期間

（価格時点）（平成28年10月31日）

最寄駅

大阪市営地下鉄谷町線・大阪モノレール「大日」駅

所在地（住居表示）

大阪府守口市佐太中町六丁目17番34号

満了日

大阪府守口市佐太中町六丁目20
番７、20番137、20番138、74番
地番

竣工年月

２、74番３、74番４、86番２、
86番３、86番４、86番５、86番

構造

６、86番７、86番８
土地

建蔽率
容積率

60％
300％：準住居地域

用途地域

第一種住居地域
準住居地域

敷地面積

5,872.83㎡

所有形態

所有権

ＰＭ会社

建物

200％：第一種住居地域

グリーンライフ株式会社

信託受益権
三井住友信託銀行
株式会社
平成26年10月29日
平成39年２月末日

平成18年９月
鉄骨・鉄筋コンクリート造
陸屋根

階数

９階建

用途

老人ホーム

延床面積

8,356.85㎡

所有形態

所有権

マスターリース会社

グリーンライフ株式会社

特記事項
・信託受託者及びオペレーターは、本土地の隣接地所有者との間で、本土地及びその隣接地の駐車場部分について相互に無償で使用でき、かつ、当該駐車場に係る収益は隣接地所有者が収受できる旨の覚書を締結しています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積

8,356.85㎡

稼働率

100.0％

総賃貸面積8,356.85㎡

テナント数

１

代表的テナント

グリーンライフ株式会社

敷金・保証金－

総賃料収入（年換算）－（代表的テナントの契約概要）
・契約形態：普通建物賃貸借契約
・契約期間：平成21年10月20日から平成41年10月19日まで
・賃料改定：賃貸人及び賃借人は、３年毎に当該時点の経済状況、金利状況、税制変更その他事情に照らして必要かつ相当な場合、両者の合意により、賃料の改定を行うことができます。但し、当初３年間は据え置きとし、改定後の賃料は当初賃料を下回らないものとします。
・契約更新：期間満了日の６ヶ月前までの間に相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同一の条件で更に３年間更新されるものとし、以後も同様とします。
・中途解約：賃貸借期間開始日から７年間は、（ⅰ）賃借人が、賃貸人に対して６ヶ月前までに解約する旨の通知を行
い、かつ、中途解約禁止期間満了日までの残存期間分の賃料に相当する金額を全額違約金として支払った場合、又は（ⅱ）賃借人が、本契約締結時における賃借人と同一水準で賃貸借建物の賃借及び管理を行うことが可能である業務遂行能力、信用力及び定評を有する後任の新賃借人を提示し、賃貸人が承諾した場合を除き、中途解約ができません。賃貸借期間開始日から７年経過以降、賃借人は、賃貸人に対して６ヶ月前までに解約する旨の通知を行うか、６ヶ月分の賃料に相当する金額を違約金として支払うことにより、中途解約できるものとします。
（注）取得予定資産に係る売買契約の定めに従い、一般募集の払込期日の変動に応じて、取得予定年月日が平成29年２月２日に変更されることがあります。

- 43 -

鑑定評価サマリー
守口佐太有料老人ホームラガール
4,410百万円
大和不動産鑑定株式会社
平成28年10月31日

物件名
鑑定評価額
鑑定機関
価格時点
項目
収益価格
直接還元法による価格（１）運営純収益（ＮＯＩ）（２）一時金の運用益（３）資本的支出（４）純収益（ＮＣＦ＝（１）＋（２）－（３））（５）還元利回り
ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

内容

概要等
ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格か4,410百万円
らの検証を行い査定
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利
4,470百万円
回りで還元して査定
221百万円 －１百万円 運用利回りを1.0％として運用益を査定
16百万円 エンジニアリングレポートに基づき査定
205百万円 －最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準とし、4.6％ 対象不動産の立地条件及び建物グレード、他Ｊ－ＲＥＩＴ物件等の鑑定評価等を参考に査定
4,380百万円 －類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの4.4％比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市場性4.8％等を考慮して査定
3,380百万円 －64.3％ －
35.7％ －

対象不動産は、大阪市営地下鉄谷町線・大阪モノレール「大日」駅の北東約1.6㎞に位置し、最寄駅からの距離をやや有しますが、対象地の南東側には大阪府道京都守口線、北西側には京阪国道が並走しており、幹線道路沿線には飲食・物販店舗等が充実しています。平成18年竣工の建物は、適宜修繕が行われていて難は見られません。また、特殊浴室や展望浴室が設置され、居室もバリアフリー構造になっている等、入居者のニーズに配慮した建物となっており、近年開設された他の競合物件と比較して遜色のない水準にあるものと考えられます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。

- 44 -

入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書記載日

平成28年７月21日）

オペレーター

グリーンライフ株式会社

施設の類型

介護付有料老人ホーム

居室数（室）

155

利用権方式

定員（人）

189

18.3～44.1

入居者数（人）148

自立・要支援・要介護入居率（％）

78.3

入居者の平均年齢（才）86.0

居住の権利形態
居室面積帯（㎡）
入居時要件
入居者の平均要介護度
利用者の
支払い方式

2.10

開設年月日

一時金方式

平成18年10月１日

月払い方式

入居一時金（千円）－

なし

月額利用料（千円）－

237～387

介護に関わる職員体制

３：１以上

夜間職員体制（最小時人数）

協力医療機関社会医療法人弘道会

協力歯科医療機関

医療法人乾洋会

介護職員４人以上

守口生野記念病院

タクデンタルクリニック

本物件の特徴守口佐太有料老人ホームラガールは、平成18年10月に守口市に開設された介護付有料老人ホームで、大阪市営地下鉄谷町線・大阪モノレール「大日」駅より北東約1.6㎞に立地しています。河内地域でも有数の商業エリアで、大阪市中心部からのアクセスもよく、利便性の高い地域です。また、居室数155室という大型施設のメリットを活かし、共用部分にはテラスや理美容室、地域交流スペースが設けられている他、最上階には淀川河川敷を一望できる大浴場を完備しており、淀川の自然も楽しめます。平成28年８月には機能訓練室を開設し、理学療法士によるオーダーメイドのリハビリプログラムを導入しています。協力医療機関の守口生野記念病院とは渡り廊下で連結されています。

＜地図＞- 45 -

物件番号：有老-19
物件名称

はぴね神戸魚崎弐番館

分類

介護付有料老人ホーム

特定資産の概要
取得予定年月日

平成29年２月１日（注）取得予定価格930百万円

鑑定評価額

特定資産の種類
信託受託者
信託受益

996百万円権の概要（価格時点）（平成28年10月31日）

最寄駅

阪神電気鉄道「魚崎」駅所在地（住居表示）

兵庫県神戸市東灘区魚崎南町八丁目10番７号

地番

土地

信託期間
満了日

三井住友信託銀行
株式会社
平成26年10月29日
平成39年２月末日

兵庫県神戸市東灘区魚崎南町八丁目216番２、216番９、219番

竣工年月

平成22年３月

３構造

鉄骨造陸屋根階数

地下１階付４階建

用途

老人ホーム

延床面積

1,772.89㎡

所有形態

所有権

建蔽率

60％

容積率

200％

用途地域

第一種住居地域

敷地面積

933.33㎡

所有形態

所有権

ＰＭ会社

信託設定日

信託受益権

グリーンライフ株式会社

建物

マスターリース会社

グリーンライフ株式会社

特記事項
該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積

1,772.89㎡

稼働率

100.0％

総賃貸面積

1,772.89㎡

テナント数

１

代表的テナント

グリーンライフ株式会社

敷金・保証金－

総賃料収入（年換算）－（代表的テナントの契約概要）
・契約形態：普通建物賃貸借契約
・契約期間：平成23年３月29日から平成53年３月28日まで
・賃料改定：賃貸人及び賃借人は、本契約締結日から５年を経過した日以降、第１回目の本件賃料の改定を行い、賃貸人及び賃借人が双方協議の上、総務省から公表された月別の消費者物価指数、税制変更、本件事業に係る収入、賃借人の運営収支、転借人の運営収支及び近隣の同種物件の賃料水準等を勘案して改定することができるものとします。
賃貸人及び賃借人は、その後は、本契約締結日から８年を経過した日以降に、前文の規定に基づいて、双方協議の上、第２回目の本件賃料の改定を行うことができるものとし、その後３年を経過する毎にかかる本件賃料の改定を行うことができるものとします。但し、本件賃料は、当初９年間は減額されないものとします。
・契約更新：賃貸人又は賃借人が、期間満了日の１年前から６ヶ月前までの期間に相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、本契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
・中途解約：賃借人は、平成32年３月28日までは、本契約を中途解約できないものとします。賃貸人又は賃借人は、平成32年３月29日以降は、賃貸借期間中であっても、12ヶ月前までに相手方に対し書面により通知することにより、本契約を解約できるものとします。
・優先交渉権：賃貸人が本物件を売却しようとする場合には、賃借人に本物件の買い取りについての優先交渉権が付与されています。
（注）取得予定資産に係る売買契約の定めに従い、一般募集の払込期日の変動に応じて、取得予定年月日が平成29年２月２日に変更されることがあります。

- 46 -

鑑定評価サマリー
はぴね神戸魚崎弐番館
996百万円
大和不動産鑑定株式会社
平成28年10月31日

物件名
鑑定評価額
鑑定機関
価格時点
項目
収益価格
直接還元法による価格（１）運営純収益（ＮＯＩ）（２）一時金の運用益（３）資本的支出（４）純収益（ＮＣＦ＝（１）＋（２）－（３））（５）還元利回り
ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率

内容

概要等
ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格か996百万円らの検証を行い査定
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利
1,010百万円
回りで還元して査定48百万円 －
０百万円 運用利回りを1.0％として運用益を査定２百万円 エンジニアリングレポートに基づき査定46百万円 －
最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準とし、4.6％ 対象不動産の立地条件及び建物グレード、他Ｊ－ＲＥＩＴ物件等の鑑定評価等を参考に査定
990百万円 －類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの4.4％比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市場性4.8％等を考慮して査定
701百万円 －51.5％ －
48.5％ －

試算価格の調対象不動産は、阪神電気鉄道「魚崎」駅より徒歩５分圏内と交通利便性は良好で、また周辺は車両通
行量等が少ない閑静な住環境が形成されており、集合住宅地としての優位性が認められます。エリア

整及び鑑定評価額の決定にの特性として対象不動産の存する神戸市全域では介護施設が不足しており、今後施設の供給が進む可
能性はありますが、当面の間は高稼働で堅調に推移するものと考えられます。平成22年竣工の建物

際し留意した事項

は、良好に維持管理されており難は見られません。居室内はバリアフリー構造となっているほか、近年開設された老人ホームと比較しても遜色のない内容となっています。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。

- 47 -

入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書記載日
オペレーター

グリーンライフ株式会社

施設の類型

開設年月日

平成22年６月１日

介護付有料老人ホーム

居室数（室）

47

利用権方式

定員（人）

47

16.6～24.5

入居者数（人）45

自立・要支援・要介護入居率（％）

95.7

入居者の平均年齢（才）88.2

居住の権利形態
居室面積帯（㎡）
入居時要件

平成28年11月１日）

入居者の平均要介護度

2.37

利用者の
支払い方式

一時金方式

月払い方式

入居一時金（千円）－

なし

月額利用料（千円）－

268～279

介護に関わる職員体制

2.5：１以上

夜間職員体制（最小時人数）

協力医療機関開田医院

協力歯科医療機関

松田歯科医院

２人以上

本物件の特徴はぴね神戸魚崎弐番館は平成22年６月、神戸市東灘区に開設された全47室、１フロア７名〜16名の小規模な介護付有料
老人ホームです。阪神電気鉄道「魚崎」駅より徒歩５分と利便性が非常に高い立地です。レンガ風の外壁や、玄関まで続く緑豊かなアプローチを備えた外観や、木のぬくもりを感じられるインテリアでそろえられた内装によって、入居者が本当の我が家のようにくつろげるような空間となっています。また、介護に関わる職員の体制は、利用者2.5人に対し直接処遇職員１人以上と、基準より手厚い人員配置となっています。

＜地図＞- 48 -

物件番号：有老-20
物件名称

グランダ鶴間・大和

分類

介護付有料老人ホーム

特定資産の概要
取得予定年月日

平成29年２月１日（注）取得予定価格1,000百万円

鑑定評価額

特定資産の種類
信託受託者
信託受益

1,060百万円

権の概要（価格時点）（平成28年10月31日）

最寄駅

小田急江ノ島線「鶴間」駅

所在地（住居表示）

神奈川県大和市下鶴間二丁目３番41号

地番

土地

2824番１
60％

容積率

200％

用途地域

準工業地域

敷地面積

2,877.11㎡

所有形態

所有権

ＰＭ会社

信託期間
満了日

神奈川県大和市下鶴間二丁目

建蔽率

信託設定日

建物

新栄不動産ビジネス

三井住友信託銀行
株式会社
平成26年10月29日
平成39年２月末日

竣工年月

平成10年３月

構造

鉄筋コンクリート・鉄骨造
陸屋根

階数

５階建

用途

老人ホーム

延床面積

3,427.08㎡

所有形態

所有権

マスターリース会社

株式会社

信託受益権

株式会社
ベネッセスタイルケア

特記事項
該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積

3,427.08㎡

稼働率

100.0％

総賃貸面積3,427.08㎡

テナント数

１

代表的テナント

株式会社ベネッセスタイルケア

敷金・保証金－

総賃料収入（年換算）－（代表的テナントの契約概要）
・契約形態：普通建物賃貸借契約
・契約期間：平成14年３月12日から平成34年３月31日まで
・賃料改定：現行賃料を下回らないこととし、諸物価の変動、法令の改廃、経済の変動・公租公課の増減額、その他近隣の相場などの諸々を加味し、賃貸人及び賃借人で協議して賃料を改定することができます。
・契約更新：契約期間満了の６ヶ月前迄に、賃貸人及び賃借人いずれからも契約を更新しない旨の意思表示がない時は、本契約と同一条件をもってさらに２年間更新されるものとし、それ以降も同様とします。
・中途解約：６ヶ月の予告期間をもって本契約の解約を申し入れることができます。また、賃料の６ヶ月分相当額を支払い、即時この契約を解約することができます。６ヶ月分の予告期間に満たない解約の申し入れをした場合において、不足期間に相当する賃料を支払った場合も同様です。
・優先交渉権：賃貸人が本物件を譲渡する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。
（注）取得予定資産に係る売買契約の定めに従い、一般募集の払込期日の変動に応じて、取得予定年月日が平成29年２月２日に変更されることがあります。

- 49 -

鑑定評価サマリー
グランダ鶴間・大和
1,060百万円
株式会社谷澤総合鑑定所
平成28年10月31日

物件名
鑑定評価額
鑑定機関
価格時点
項目

内容
1,060百万円

収益価格
直接還元法による価格（１）運営純収益（ＮＯＩ）（２）一時金の運用益（３）資本的支出（４）純収益（ＮＣＦ＝（１）＋（２）－（３））（５）還元利回り
ＤＣＦ法による価格
割引率

1,070百万円

標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定

53百万円

－

０百万円
３百万円

運用利回りを1.0％として運用益を査定
エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定

50百万円

－

4.7％
1,050百万円
4.8％

最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率

概要等
ＤＣＦ法による収益価格を標準として、直接還元法による検証を行って査定4.9％
1,020百万円
69.0％
31.0％

近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等と比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定－対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定
還元利回りに将来予測不確実性等を加味して査定－－－

試算価格の調対象不動産は、小田急江ノ島線「鶴間」駅から約960ｍに所在する介護付有料老人ホームです。最寄駅

整及び鑑定評価額の決定にから徒歩圏内にあり、近隣に大型商業施設や市役所、市立病院が建ち並んでおり、生活利便性の高い立地条件です。対象建物については、寄宿舎から用途変更した施設ではあるものの相応のグレード感

際し留意した事項を有し、人員配置が手厚く、介護サービス面でも充実しています。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。

- 50 -

入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書記載日
株式会社

オペレーター

ベネッセスタイルケア

施設の類型

介護付有料老人ホーム

平成28年７月１日）

開設年月日

平成14年９月

居室数（室）

73

居住の権利形態

利用権方式

定員（人）

90

居室面積帯（㎡）

16.2～32.4

入居者数（人）72

入居率（％）

80.0

入居者の平均年齢（才）

87.3

入居時要件

自立・要支援・要介護

入居者の平均要介護度

1.97

利用者の
支払い方式

一時金方式

月払い方式

入居一時金（千円）

6,000～11,000なし

月額利用料（千円）

189～345317～577

３：１以上

夜間職員体制（最小時人数）

介護に関わる職員体制
協力医療機関社会医療法人
協力歯科医療機関

介護職員３人以上

医療法人社団プラタナス 青葉アーバンクリニック
医療法人 リファインネット 中央林間東クリニック
三栄会 中央林間病院－

本物件の特徴グランダ鶴間・大和は平成14年９月開設の介護付有料老人ホームです。小田急江ノ島線「鶴間」駅徒歩12分の立地で、目の前には大型ショッピングモールがあり、気軽に買い物を楽しめる利便性の高い環境です。73室ある居室はすべて個室で南向きであり、冬でもあたたかな日差しが差し込みます。一人ひとりの思いを尊重した介護サービス体制はもとより、豊富なアクティビティと生活に彩りを与える花と緑がホームの特徴となっています。なお、『グラニー＆グラン
ダ』は昭和61年にスタートし、ベネッセの中でも最も歴史のあるシリーズで、一番多くのホーム数となっています。

＜地図＞- 51 -

物件番号：有老-21
物件名称

スマイリングホームメディス足立

分類

介護付有料老人ホーム

特定資産の概要
取得予定年月日

平成29年３月３日

特定資産の種類

取得予定価格2,253百万円

信託受託者

鑑定評価額

2,380百万円（価格時点）（平成28年10月31日）

信託受益
信託設定日
権の概要
信託期間
満了日

最寄駅

つくばエクスプレス「六町」駅所在地（住居表示）

東京都足立区南花畑三丁目35番10号

地番

土地

三井住友信託銀行
株式会社
平成28年９月30日
平成39年２月末日

東京都足立区南花畑三丁目5336

竣工年月

平成17年11月

番、5337番、5338番、5339番

構造

鉄筋コンクリート造陸屋根

階数

４階建

用途

老人ホーム、診療所

延床面積3,890.89㎡

所有形態

所有権

建蔽率

60％

容積率

200％

用途地域

第１種中高層住居専用地域

敷地面積

2,069.41㎡

所有形態

所有権

ＰＭ会社

信託受益権

建物

伊藤忠アーバンコミュニティ株
式会社

マスターリース会社

グリーンライフ東日本
株式会社

特記事項
該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積

3,870.98㎡

稼働率

100.0％

総賃貸面積3,870.98㎡

テナント数

２

代表的テナント

グリーンライフ東日本株式会社

敷金・保証金－

総賃料収入（年換算）－（代表的テナントの契約概要）
・契約形態：普通建物賃貸借契約
・契約期間：契約締結日から平成49年１月31日まで
・賃料改定：賃貸借契約期間内は原則固定とします。但し、物価及び金利の変動、公租公課の増減、近隣建物賃料の変動その他経済情勢の変動等があった場合は協議できるものとします。
・契約更新：期間満了の12ヶ月前までに、相手方に対して本契約終了の意思表示をしないときは、本契約は同一条件で更に５年間更新されるものとし、その後の期間満了の場合も同様とします。
・中途解約：賃貸人及び賃借人は、平成39年１月31日までは本契約を中途解約することはできません。

- 52 -

鑑定評価サマリー
スマイリングホームメディス足立
2,380百万円
株式会社谷澤総合鑑定所
平成28年10月31日

物件名
鑑定評価額
鑑定機関
価格時点
項目
収益価格
直接還元法による価格（１）運営純収益（ＮＯＩ）（２）一時金の運用益（３）資本的支出（４）純収益（ＮＣＦ＝（１）＋（２）－（３））（５）還元利回り
ＤＣＦ法による価格
割引率

内容

概要等
ＤＣＦ法による収益価格を標準として、直接還元法による検証を
2,380百万円
行って査定
2,420百万円 標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定119百万円 －０百万円 運用利回りを1.0％として運用益を査定３百万円 エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定
116百万円 －近隣地域または同一需給圏内の類似地域等と比較検討を行い、ま4.8％ た、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定
2,360百万円 －4.9％ 対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定

最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率

5.0％
2,350百万円
72.8％
27.2％

還元利回りに将来予測不確実性等を加味して査定－－－

試算価格の調対象不動産は、つくばエクスプレス「六町」駅まで徒歩約15分の立地で、戸建住宅や中低層共同住宅

整及び鑑定評価額の決定にが建ち並ぶ地域となっており、住環境は良好といえます。対象建物については、クリニックも併設されているほか、看護師が24時間常駐、看取り対応等のサービスも充実しており、近隣の介護付有料老際し留意した事項

人ホームと比してサービスレベルはトップレベルにあるものと思料されます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。

- 53 -

入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書記載日
オペレーター
施設の類型

グリーンライフ東日本
株式会社
介護付有料老人ホーム

平成28年10月１日）

開設年月日

平成17年12月１日

居室数（室）

82

居住の権利形態

利用権方式

定員（人）

82

居室面積帯（㎡）18.0～19.3

入居者数（人）64

入居率（％）

78.0

入居者の平均年齢（才）

80.9

入居時要件
入居者の平均要介護度

自立・要支援・要介護
3.68

利用者の
支払い方式

一時金方式

月払い方式

入居一時金（千円）－

なし

月額利用料（千円）－

401

介護に関わる職員体制

３：１以上

夜間職員体制（最小時人数）

協力医療機関協力歯科医療機関

医療法人社団寿英会

内田病院

医療法人社団けいせい会
医療法人社団豊平会

介護職員３人以上
看護職員１人以上

東京北部病院

谷塚歯科クリニック

本物件の特徴スマイリングホームメディス足立は、平成17年12月に東京都足立区に開設された介護付有料老人ホームです。つくばエクスプレス「六町」駅から徒歩15分程度、環境の良い住宅地に立地しています。介護医療面では、24時間看護師常駐に加え、併設のクリニックは夜間も当直体制をとっており、入居者の安心と安全を提供できる体制が整っています。また、理学療法士が在勤し、充実したリハビリテーションも施設の魅力の一つとなっています。

＜地図＞- 54 -

物件番号：有老-22
物件名称

愛広苑壱番館ビル

分類

介護付有料老人ホーム

特定資産の概要
取得予定年月日

平成29年３月３日

取得予定価格770百万円

鑑定評価額

特定資産の種類
信託受託者
信託受益

843百万円権の概要（価格時点）（平成28年10月31日）

最寄駅

ＪＲ信越本線「新潟」駅

所在地（住居表示）

新潟県新潟市中央区田町一丁目3239番地１

地番

土地

信託期間
満了日

三井住友信託銀行
株式会社
平成28年８月５日
平成39年２月末日

新潟県新潟市中央区田町一丁目

竣工年月

平成22年２月

3239番１、田町二丁目5359番２

構造

鉄骨造陸屋根

階数

５階建

用途

老人ホーム、診療所、店舗

延床面積

4,345.10㎡

所有形態

区分所有権

建蔽率

60％

容積率

200％

用途地域

第１種住居地域

敷地面積

2,597.52㎡

所有形態

所有権

ＰＭ会社

信託設定日

信託受益権

建物

伊藤忠アーバンコミュニティ株
マスターリース会社
式会社

医療法人愛広会

特記事項
該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積

4,311.20㎡

稼働率

100.0％

総賃貸面積

4,311.20㎡

テナント数

４

代表的テナント

医療法人愛広会

敷金・保証金－

総賃料収入（年換算）－（代表的テナントの契約概要）
・契約形態：普通建物賃貸借契約
・契約期間：平成28年８月５日から平成48年８月４日まで
・賃料改定：賃料は、賃貸借期間内は原則固定とします。
・契約更新：期間満了の12ヶ月前までに、賃貸人及び賃借人が相手方に対して本契約を終了させる旨の意思表示をしな
いときは、本契約は同一条件で更に５年間更新されるものとし、その後の期間満了の場合も同様とします。
・中途解約：賃借人は、賃貸人に対して６ヶ月前に書面により通知することによって又は６ヶ月分の賃料を一括して賃貸人に対して支払うことによって、本契約を中途解約することができます。

- 55 -

鑑定評価サマリー
愛広苑壱番館ビル
843百万円株式会社谷澤総合鑑定所
平成28年10月31日

物件名
鑑定評価額
鑑定機関
価格時点
項目
収益価格
直接還元法による価格（１）運営純収益（ＮＯＩ）（２）一時金の運用益（３）資本的支出（４）純収益（ＮＣＦ＝（１）＋（２）－（３））（５）還元利回り
ＤＣＦ法による価格

内容

概要等
ＤＣＦ法による収益価格を標準として、直接還元法による検証を843百万円
行って査定847百万円 標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定45百万円 －
０百万円 運用利回りを1.0％として運用益を査定０百万円 エンジニアリングレポートに基づき査定44百万円 －
近隣地域または同一需給圏内の類似地域等と比較検討を行い、ま5.3％ た、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定
841百万円 －割引率

5.4％ 対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考慮し査定

最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率

5.5％
867百万円
39.6％
60.4％

還元利回りに将来予測不確実性等を加味して査定－－－対象不動産は、ＪＲ信越本線「新潟」駅から車で約10分に所在する介護付有料老人ホームです。徒歩
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

圏内にスーパー等があり生活利便性は概ね良好である上、北西約1.3㎞には「日和山浜海水浴場」が広がり、自然を身近に親しむことができる立地条件を有しています。対象建物については、比較的築浅で相応のグレード感及び十分な設備水準を有している上、医療法人が同施設を運営していることや、同施設における人員配置が手厚く介護・看護サービスが充実していること、同一建物内に診療所及び調剤薬局が入居していること等、対象不動産は代替・競争関係にある不動産との比較において多くの優位性を備える物件であり、その競争力はやや高位にあるものと思料します。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。

- 56 -

入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書記載日
オペレーター

医療法人愛広会

施設の類型
居住の権利形態
居室面積帯（㎡）
入居時要件
入居者の平均要介護度

開設年月日

平成22年４月１日

介護付有料老人ホーム

居室数（室）

90

利用権方式

定員（人）

90

13.4～14.6

入居者数（人）83

要支援・要介護入居率（％）

92.2

入居者の平均年齢（才）

89.8

2.78

利用者の
支払い方式

平成28年８月５日）

一時金方式

月払い方式

入居一時金（千円）－

なし

月額利用料（千円）－

191

介護に関わる職員体制

2.5：１以上

夜間職員体制（最小時人数）

協力医療機関済生会内科診療所
済生会新潟第二病院

協力歯科医療機関－

介護職員４人以上
看護職員１人以上

本物件の特徴愛広苑壱番館は平成22年４月に開設された介護付有料老人ホームです。医療法人が運営する施設としては新潟県初となります。新潟市中央区に位置し、JＲ信越本線「新潟」駅から車で約10分という交通利便性に加え、近隣にはスーパ
ー、郵便局等の生活インフラも整っています。北西約1.3kｍには「日和山浜海水浴場」が広がり、自然を身近に親しむことができます。診療所及び調剤薬局を併設し、また介護職員だけでなく、看護師が24時間365日常駐体制を取っているため、休日や夜間帯でも安心して過ごすことができます。また、入居者が長く元気に過ごせるよう、季節に合わせてお花見やドライブ、敬老会、新年会といった行事に加え、理学療法士等による生活リハビリを中心とした活動提供や機能訓練も行っています。

＜地図＞- 57 -

（３）建物調査診断報告書の概要
本投資法人は、取得予定資産について、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評
価、環境リスク診断及び地震リスク評価等に関する建物調査診断報告書を、東京海上日動リ
スクコンサルティング株式会社又は株式会社アースアプレイザルのいずれかより取得しています。建物調査診断報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング
株式会社及び株式会社アースアプレイザルと本投資法人との間には、特別の利害関係はあり
ません。

物件
番号

有老
-17
有老
-18
有老
-19
有老
-20
有老
-21
有老
-22

物件名称

建物状況
調査機関

東京海上日動リス
神戸学園都市ビ
クコンサルティンルグ株式会社
守口佐太有料老 東京海上日動リス
人ホームラガー クコンサルティン
ルグ株式会社
東京海上日動リス
はぴね神戸魚崎
クコンサルティン
弐番館
グ株式会社
東京海上日動リス
グランダ鶴間・クコンサルティン
大和
グ株式会社
スマイリングホ
株式会社アースア
ームメディス足プレイザル
立
愛広苑壱番館ビ 株式会社アースア
ル
プレイザル

再調達価格
（千円）
（注１,２）

調査時点における修繕費（千円）（注１）
緊急
短期
長期（注３） （注３）
（注３）

ＰＭＬ値
（％）
（注４）

調査年月
（注５）

2,713,200

00233,680

4.8

平成28年
10月

1,721,500

00218,433

11.4

平成28年
10月

414,1000040,921

4.8

平成28年
10月

720,1000071,889

15.2

平成28年
10月

790,6800067,904

5.7

平成28年
11月

524,85000

15,001

12.9

平成28年
11月

（注１）「再調達価格」及び「修繕費」については、単位未満を切捨てて記載しています。
（注２）「再調達価格」については、各取得予定資産に係る建物エンジニアリング・レポートに記載されている消費税及び地方消費税を含まない金額を記載しています。
（注３）「緊急」は、書類等調査、現地調査等により確認された法的不適合項目に関する修繕・更新又は是正に要する推定費用を記載しています。「短期」は、各調査会社が試算した各調査時点における、１年以内に必要な修繕費用を記載しています。「長期」は、各調査会社が試算した各調査時点における10年～15年間（各調査会社により異なります。）の修繕更新費用の総額を記載しています。
（注４）「ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）」は、予想最大損失率と訳されます。これは、「対象施設あるいは施設群に対し最大の損失をもたらす地震が発生し、その場合の90％信頼性水準に相当する物的損失額」と定義されています。実際には、ＰＭＬとして再現期間475年の地震を用いることが多く、この地震が発生した場合の物的損害額（90％信頼水準）の再調達価格に対する割合で表されます。
（注５）「調査年月」については、各取得予定資産に係る建物エンジニアリング・レポートの作成年月を記載しています。

- 58 -

（４）設計者・施工者・建築確認機関・構造計算等確認検査機関
取得予定資産に係る設計者・施工者・建築確認機関・構造計算等確認検査機関（注）は、以下のとおりです。
なお、本投資法人は専門の第三者機関に依頼し、神戸学園都市ビル、はぴね神戸魚崎弐番館及び愛広苑壱番館ビルを除く取得予定資産に係る構造計算書の妥当性について、専門の第三者機関による調査を受けており、かかる調査の結果により、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていることを確認しています。
神戸学園都市ビル、はぴね神戸魚崎弐番館及び愛広苑壱番館ビルについては、建築基準法に基づき、指定構造計算適合性判定機関から、構造計算が国土交通大臣の定めた方法等により適正に行われたものであることの判定を受けているため、上記の調査は行っていません。
物件
番号

物件名称

有老
-17

神戸学園都市ビル

有老
-18
有老
-19
有老
-20
有老
-21
有老
-22

施工者

建築確認機関

構造計算等
確認検査機関株式会社間組大阪支店

株式会社国際確認
検査センター－

設計者

株式会社間組一級建築士事務所
株式会社日建設計大阪
守口佐太有料老人ホ
オフィス一級建築士事ームラガール
務所
はぴね神戸魚崎弐番 株式会社プラスＰＭ東館
京支店
三菱地所株式会社一級
建築士事務所（新築）グランダ鶴間・大和株式会社ＭＯ建築設計（増築・用途変更）
スマイリングホーム
株式会社類設計室
メディス足立株式会社クレイズプラ
ン一級建築設計事務所
愛広苑壱番館ビル
株式会社中央グループ（テナント部分）

清水建設株式会社大阪
守口市建築主事
支店
株式会社間組大阪支店

株式会社日本確認
検査センター

大成建設株式会社（新築）
大和市建築主事
宇田川産業株式会社（増築・用途変更）
オリックス・ファシリ 日本ＥＲＩ株式会
ティーズ株式会社社
株式会社加賀田組新潟 株式会社新潟建築支店
確認検査機構東京海上日動リス
クコンサルティング株式会社－
東京海上日動リス
クコンサルティング株式会社
株式会社アースア
プレイザル－（注）設計者、施工者、建築確認機関、構造計算等確認検査機関の名称は、設計、施工、建築確認、及び調査又は適合性判定実施時の名称等を記載しています。

- 59 -

８

取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要
以下は、本募集後保有資産の概況（一覧表）です。

（１）本募集後保有資産の一覧
物件
番号
（注１）

有老-1

有老-2

有老-3

有老-4

物件名称

所在地

兵庫県西宮市西
アクアマリーン
宮浜四丁目15番
西宮浜２号
ボンセジュール
千歳船橋

鑑定評価額
（百万円）
（注３）

1,950

2,160

5.1 バ ー グ リ ー
ン

824

958

2.1 ブ リ ッ ジ １号合同会社

船橋一丁目37番
地３

川438番１

神奈川県川崎市
ボンセジュール
高津区千年773
武蔵新城
番２

有老-6

有老-7

有老-8

神奈川県秦野市
ハビリホームボ
渋沢上一丁目６
ンセジュール秦番60
野渋沢
メディカル・リ
ハビリホームボ 愛知県小牧市城ンセジュール小 山三丁目１番牧アズハイム光が丘

東京都練馬区谷原四丁目３番23

ヘルスケア

724

806

ヘルスケア
1.9 ブ リ ッ ジ １
号合同会社

582

633

ヘルスケア
1.5 ブ リ ッ ジ １
号合同会社

728

838

ヘルスケア
1.9 ブ リ ッ ジ １
号合同会社

1,270

1,430

ヘルスケア
3.3 ブ リ ッ ジ １
号合同会社

1,385

1,540

ヘルスケア
3.6 ブ リ ッ ジ １号

東京都文京区白アズハイム文京山四丁目36番13
白山
号

号合同会社

東京都町田市小ラヴィーレ町田野路町1612
小野路
ラヴィーレあざ 都筑区あゆみがみ野丘19番24

有老-11

さわやか立花館

福岡県福岡市博
多区大字立花寺

福岡県北九州市
さわやか和布刈門司区大久保一館
丁目９番15

有老-13

さわやか田川館

福岡県田川市大字伊田393番１

グッドタイムホ
五反田五丁目25
ーム不動前
番13号

３月19日
平成27年
３月19日
平成27年
３月19日

平成27年
３月19日

平成27年
３月19日

平成27年
３月20日

合同会社Ｈ
Ｃデネブ

平成27年
３月20日

3,580

3,750

9.3

合同会社Ｈ
Ｃデネブ

平成27年
３月20日

3,050

3,210

7.9

合同会社Ｈ

平成27年

Ｃデネブ

３月20日

1,520

1,580

4.0

合同会社Ｈ
Ｃベガ

平成27年
３月20日

1,380

1,460

3.6

合同会社Ｈ
Ｃベガ

平成27年
３月20日

390

410

1.0

合同会社Ｈ

平成27年

Ｃベガ

３月20日

1,740

1,910

4.5

合同会社Ｈ
Ｃデネブ

平成27年
３月20日

東京都品川区西

有老-14

平成27年

3.7

173番15号
有老-12

平成27年
３月20日

1,590

ＳＯＭＰＯケア 神奈川県横浜市
有老-10

取得（予
定）日
（注５）

1,430

ＳＯＭＰＯケア有老-9取得（予定）
先株式会社エメディカル・リ
有老-5

投資比率
（％）
（注４）

東京都世田谷区

ボンセジュール 東京都日野市落
日野

取得（予定）
価格
（百万円）
（注２）

- 60 -

物件
番号
（注１）
有老-15

有老-16

物件名称

所在地

ボンセジュール

東京都葛飾区東
四つ木三丁目１

四つ木

鑑定評価額
（百万円）
（注３）

824

872

取得（予定）
先

取得（予
定）日
（注５）

ヘルスケア
2.1 ブ リ ッ ジ １

平成28年

号合同会社
514

550

ヘルスケア
1.3 ブ リ ッ ジ １

号

号合同会社

兵庫県神戸市西

有老-17

投資比率
（％）
（注４）

番11号

メディカルホー 兵庫県伊丹市中ムボンセジュー 央一丁目２番25
ル伊丹

取得（予定）
価格
（百万円）
（注２）

神戸学園都市ビ区学園西町一丁
ル
目１番２号

4,320

4,530

4,150

4,410

930

996

合同会社Ｈ
11.2
Ｃベガ

守口佐太有料老 大阪府守口市佐
有老-18

有老-19

有老-20

人ホームラガー 太中町六丁目17ル
番34号
はぴね神戸魚崎弐番館

兵庫県神戸市東灘区魚崎南町八

有老-22

２月１日
（注６）

合同会社Ｈ

平成29年
２月１日
（注６）

合同会社Ｈ
2.4 Ｃ ア ル タ イ

平成29年
２月１日

ル

（注６）

神奈川県大和市

合同会社Ｈ

平成29年
２月１日
（注６）

ームメディス足 花畑三丁目35番
立
10号

ル

平成29年

丁目10番７号

グランダ鶴間・下鶴間二丁目３
大和番41号

愛広苑壱番館ビ

平成28年
３月30日

10.8 Ｃ ア ル タ イ
ル

1,000

1,060

2.6 Ｃ ア ル タ イ
ル

2,253

2,380

5.9

770

843

2.0

スマイリングホ 東京都足立区南
有老-21

３月30日

新潟県新潟市中
央区田町一丁目
3239番地１サ高住-1

大阪府大阪市東
そんぽの家S 淡
淀川区淡路三丁路駅前目20番26号

1,930

サ高住
-2

兵庫県神戸市兵そんぽの家S 神
庫区上沢通八丁
戸上沢
目２番５

1,200

1,320

合計

38,44441,366

―

2,130

株式会社陽

平成29年

栄

３月３日
（注７）

株式会社陽

平成29年
３月３日

栄

大阪ガス都
5.0 市 開 発 株 式
会社
大阪ガス都
3.1 市 開 発 株 式
会社
100.0 ―

（注７）
平成27年
３月20日
平成27年
３月20日
―

（注１）「物件番号」は、本投資法人の各本募集後保有資産のうち、有料老人ホームとサービス付き高齢者向け住宅の２つに分類し、有料老人ホームを「有老」、サービス付き高齢者向け住宅を「サ高住」と表記して、分類毎に番号を付したものです。以下同じです。
（注２）「取得（予定）価格」は、各本募集後保有資産に係る売買契約書に記載された売買代金を百万円未満を切捨てて記載しています。な
お、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
（注３）各本募集後保有資産に係る鑑定評価は、株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所及び大和
不動産鑑定株式会社に委託しています。「鑑定評価額」は、平成28年７月31日（取得予定資産については平成28年10月31日）を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づいた数値を、単位未満を切捨てて記載しています。
（注４）「投資比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する各本募集後保有資産の取得（予定）価格の割合を小数第２位を四捨五入して記載
しています。したがって、各欄の比率の合計が合計欄と一致しない場合があります。
（注５）「取得（予定）日」は、各本募集後保有資産に係る売買契約書に記載された取得（予定）年月日を記載しています。
（注６）「取得（予定）日」は、取得予定資産に係る売買契約の定めに従い、一般募集の払込期日の変動に応じて、平成29年２月２日に変更されることがあります。
（注７）取得予定資産に係る売買契約のうち、「スマイリングホームメディス足立」及び「愛広苑壱番館ビル」に係る売買契約は、フォワー
ド・コミットメントに該当します。「スマイリングホームメディス足立」及び「愛広苑壱番館ビル」に係る売買契約には、売主又は本投資法人が当該売買契約書に違反した場合、相手方は、催告の上、同契約を解除することができ、違反した当事者は、相手方に対し、同売買契約所定の売買代金額の20％相当額（但し、これを上回る損害を蒙ったことを立証した場合には、かかる超過額の請求を何ら妨げられません。）の違約金を支払う旨の定めがあります。但し、「スマイリングホームメディス足立」及び「愛広苑壱番館ビル」に係る売買契約には、新投資口の発行又は資金の借入れにより必要資金の調達を完了したこと等を売買代金支払の条件とする旨の定めがあり、かかる条件が成就しない場合には、当該売買契約書は、確定的にその効力を失うものとされています。したがって、本書による本
募集又は資金の借入れ等が完了できずに当該売買契約書上の代金支払義務を履行できない場合においても、原則として、かかる履行ができない結果として違約金を支払うことにはならないため、本投資法人は、その財務内容及び分配金等に直接に重大な悪影響を受ける
可能性は低いものと考えています。

- 61 -

（２）建物及び賃貸借の概要
各本募集後保有資産の総賃料収入及び月額賃料については、テナントの承諾が得られていない
ため、開示していません。なお、各本募集後保有資産（計24物件）に係る総賃料収入合計は
2,359百万円（注１）、預り敷金及び保証金の合計974百万円（注２）となります。
（注１）平成28年７月31日時点（取得予定資産については平成28年10月31日時点（但し、スマイリングホームメディス足立については取得時点））において有効な各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を合算し、百万円
未満を切捨てて記載しています。
（注２）平成28年７月31日時点（取得予定資産については平成28年10月31日時点（但し、スマイリングホームメディス足立については取得時点））において有効な各賃貸借契約における預り敷金又は保証金（信託預り敷金又は保証金を含みます。）の金額を合算し、百万円未満を切捨てて記載しています。

物件
番号

有老-1
有老-2

物件名称

アク アマリ ー
ン西宮浜

構造／
建築時期
階数
（注２）
（注１）
RC／5F

平成19年
５月18日

ボン セジュ ー RC／B1・ 昭和63年
ル千歳船橋

6F

３月８日

鑑定
鑑定
賃貸
総賃貸
テナント 稼働率 ＮＯＩ
ＮＯＩ
区画数
面積（㎡）
数（件） （％） （百万
利回り
（区画）
（注４）
（注６） （注７） 円）（％）（注５）（注８） （注９）

総賃貸
可能面積
（㎡）
（注３）
5,157.26

5,157.26

2

2

100.0

121

6.2

2,342.17

2,342.17

1

1

100.0

49

5.9

有老-3

ボン セジュ ー
ル日野

RC／3F

平成２年
５月２日

1,984.17

1,984.17

1

1

100.0

43

6.0

有老-4

ボン セジュ ー
ル武蔵新城

RC／4F

昭和60年
２月21日

1,710.43

1,710.43

1

1

100.0

36

6.2

3,435.79

3,435.79

1

1

100.0

47

6.4

8,858.49

8,858.49

1

1

100.0

92

7.3

3,628.60

3,628.60

1

1

100.0

76

5.5

平成19年
２月27日

2,494.78

2,494.78

2

2

100.0

72

5.0

ＳＯ ＭＰＯ ケ
RC／B1・ 平成19年
有老-9 ア ラ ヴ ィ ー
6F
10月29日
レ町田小野路7,720.17

7,720.17

1

1

100.0

192

5.3

ＳＯＭＰＯケ
RC／B1・ 平成16年
有老-10 ア ラヴィーレ
5F
３月１日
あざみ野

5,789.25

5,789.25

1

1

100.0

156

5.1

5,652.94

5,652.94

1

1

100.0

95

6.2

有老-5

メディカル・
リハ ビリホ ー
ムボ ンセジ ュール秦野渋沢

RC／5F

平成３年
７月17日

メディカル・
有老-6

リハ ビリホ ー
平成３年
SRC／10F
ムボ ンセジ ュ
３月13日
ール小牧

有老-7
有老-8

有老-11

アズ ハイム 光が丘
アズ ハイム 文
京白山

RC／3F
RC／8F

平成18年
３月６日

さわ やか 立 花 RC／B1・ 平成17年
館

6F

10月31日有老-12

さわ やか 和 布
刈館

RC／4F

平成17年
11月15日

4,720.46

4,720.46

1

1

100.0

87

6.3

有老-13

さわ やか 田 川
館

RC／3F

平成18年
１月20日

2,366.20

2,366.20

1

1

100.0

25

6.6

ホーム不動前

平成４年
S）／
３月18日
B1・5F

3,400.20

3,400.20

1

1

100.0

92

5.3

ボン セジュ ー
ル四つ木

RC／5F

平成元年
３月28日

1,962.89

1,962.89

1

1

100.0

48

5.8

有老-14

有老-15

グッ ドタイ ム

RC（一部- 62 -

鑑定
鑑定
賃貸
総賃貸
テナント 稼働率 ＮＯＩ
ＮＯＩ
区画数
面積（㎡）
数（件） （％） （百万
利回り
（区画）
（注４）
（注６） （注７） 円）（％）（注５）（注８） （注９）

構造／
建築時期
階数
（注２）
（注１）

総賃貸
可能面積
（㎡）
（注３）

平成元年
有老-16 ーム ボンセ ジ SRC／11F
３月３日
ュール伊丹

2,129.87

2,129.87

1

1

100.0

36

7.1

12,636.48

12,636.48

1

1

100.0

226

5.2

8,356.85

8,356.85

1

1

100.0

221

5.3

1,772.89

1,772.89

1

1

100.0

48

5.2

3,427.08

3,427.08

1

1

100.0

53

5.3

3,870.98

3,870.98

2

2

100.0

119

5.3

4,311.20

4,311.20

4

4

100.0

45

5.8

5,658.53

5,658.53

1

1

100.0

116

6.0

3,626.25

3,626.25

1

1

100.0

72

6.0

107,013.93 107,013.93

30

30

100.0

2,178

5.6

物件
番号

物件名称

メデ ィカル ホ

有老-17

神 戸 学園都 市 RC／B1・ 平成21年
ビル

9F

１月７日

守口 佐太有 料
平成18年
有老-18 老人 ホーム ラ SRC／9F
９月６日
ガール
有老-19
有老-20

はぴ ね神 戸魚 S／B1・ 平成22年
崎弐番館

4F

グ ラ ン ダ 鶴 RC（一部 平成10年
間・大和S）／5F ３月６日

スマ イリン グ
有老-21 ホー ムメデ ィ
ス足立
有老-22

愛 広苑壱 番 館
ビル

サ高住 そんぽの家S
-1

３月31日

淡路駅前

RC／4F

S／5F
RC／12F

平成17年
11月16日
平成22年
２月４日
平成21年
６月12日

サ高住 そんぽの家S
-2
神戸上沢

S／9F

平成21年
６月11日

合計

－

－

（注１）「構造／階数」は、各本募集後保有資産に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。なお、「S」は鉄骨造、「RC」
は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味します。
（注２）「建築時期」は、各本募集後保有資産に係る建物の不動産登記簿上の新築年月日を記載しています。
（注３）「総賃貸可能面積」は、各建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
（注４）「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。
（注５）「賃貸区画数」は、賃貸が可能な総区画数を記載しています。ヘルスケア施設を１つとして（但し、異なる用途に供されるヘルスケア施設がある場合には、区画毎に区別しています。）、その他事務所、店舗等の区画がある場合、それぞれを合計した数になります。
（注６）「テナント数」は、各建物の賃貸借契約に基づきテナント数を記載しています。なお、各本募集後保有資産の信託受託者と本投資法人
が、本投資法人によるマスターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約（マスターリース契約）を締結するヘルスケア施設の区画（スマイリングホームメディス足立については、介護付有料老人ホームの区画）については、いずれも、当該区画でヘルスケア施設を運営するマスターリース会社（オペレーター）をテナントとしてテナント数を記載しています。但し、信託受託者と本投資法人による賃貸借契約（マスターリース契約）の対象とならない区画については、信託受託者から建物を賃借する賃借人をテナントとしてテナン
ト数を記載しています。
（注７）「稼働率」は、平成28年７月31日現在（取得予定資産は平成28年10月31日現在）における各本募集後保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注８）「鑑定ＮＯＩ」は、不動産鑑定評価書に記載された平成28年７月31日（取得予定資産については平成28年10月31日）を価格時点とする
直接還元法による運営純収益（Net Operating Income）を、百万円未満を切捨てて記載しています。なお、ＮＯＩは減価償却費を控除する前の収益であり、ＮＯＩに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したＮＣＦ（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。以下同じです。
（注９）「鑑定ＮＯＩ利回り」は、上記運営純収益（Net Operating Income）を取得（予定）価格で除した数値を、小数第２位を切捨てて記載
しています。当該利回りは本資産運用会社において算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。

- 63 -

（３）施設の概要

物件
番号

物件名称

施設の類型

アクアマリーン西宮 介護付

オペレーター

グリーンライフ

居室数
定員
入居者数 入居率（室） （人）（人）（％）（注１） （注１） （注１） （注２）

重要事項
説明書
作成日
（注３）
平成28年

90

100

97

97.0

有老-2

ボンセジュール千歳 介護付
株式会社ベネッ
船橋
有料老人ホーム セスタイルケア

42

47

44

93.6

平成28年
６月１日

有老-3

ボンセジュール日野

介護付株式会社ベネッ
有料老人ホーム セスタイルケア

56

58

50

86.2

平成28年
６月１日

46

49

41

83.7

100

101

90

89.1

有老-1

有老-4

浜

有料老人ホーム 株式会社

ボンセジュール武蔵 介護付
新城株式会社ベネッ

有料老人ホーム セスタイルケア

メディカル・リハビ
有老-5

介護付
株式会社ベネッリホームボンセジュ
有料老人ホーム セスタイルケアール秦野渋沢メディカル・リハビ

有老-6

住宅型
株式会社ベネッリホームボンセジュ
有料老人ホーム セスタイルケア
ール小牧

123

166

110

66.3

有老-7

アズハイム光が丘

介護付株式会社アズパ
有料老人ホーム ートナーズ

83

89

85

95.5

有老-8

アズハイム文京白山

50

52

46

88.5

163

169

110

65.1

145

145

95

65.5

介護付

株式会社アズパ

有料老人ホーム ートナーズ
ＳＯＭＰＯケア

有老-9

有老-10

ＳＯＭＰＯケア ラ 介護付
ネクスト株式会
ヴィーレ町田小野路 有料老人ホーム
社
ＳＯＭＰＯケア ラ 介護付
ヴィーレあざみ野

有料老人ホーム

ＳＯＭＰＯケアネクスト株式会
社

６月30日

平成28年
６月９日
平成28年
７月８日
平成28年
９月10日
平成28年
７月１日
平成28年
７月１日
平成28年
７月１日
平成28年
７月１日

有老-11 さわやか立花館

介護付
株式会社さわや
有料老人ホーム か倶楽部

104

104

101

97.1

平成28年
７月１日

有老-12 さわやか和布刈館

介護付
株式会社さわや
有料老人ホーム か倶楽部

95

95

93

97.9

平成28年
７月１日

60

60

58

96.7

61

67

59

88.1

61

65

61

93.9

62

64

59

92.2

有老-13 さわやか田川館

有老-14

有老-15
有老-16

介護付

株式会社さわや

有料老人ホーム か倶楽部

株式会社 ＪＡ
グッドタイムホーム 介護付
ＰＡＮライフデ
不動前
有料老人ホームザイン
ボンセジュール四つ 介護付
木株式会社ベネッ

有料老人ホーム セスタイルケア

メディカルホームボ 住宅型

株式会社ベネッ

平成28年
７月１日
平成28年
７月１日
平成28年
８月10日
平成28年

ンセジュール伊丹

有料老人ホーム セスタイルケア

有老-17 神戸学園都市ビル

介護付
グリーンライフ
有料老人ホーム 株式会社

128

138

110

80.0

平成28年
７月１日

守口佐太有料老人ホ 介護付
グリーンライフームラガール
有料老人ホーム 株式会社

155

189

148

78.3

平成28年
７月21日

47

47

45

95.7

73

90

72

80.0

82

82

64

78.0

有老-18
有老-19

はぴね神戸魚崎弐番 介護付
館

有老-20 グランダ鶴間・大和
有老-21

介護付

株式会社ベネッ

有料老人ホーム セスタイルケア

スマイリングホーム 介護付
メディス足立グリーンライフ

有料老人ホーム 株式会社グリーンライフ

有料老人ホーム 東日本株式会社- 64 -

６月１日

平成28年
11月１日
平成28年
７月１日
平成28年
10月１日

物件
番号

物件名称

施設の類型

介護付

オペレーター

平成28年

83

92.2

サ高住
-1

ＳＯＭＰＯケア
そんぽの家S 淡路駅 サービス付き
137
137
メッセージ株式前
高齢者向け住宅（注4） （注4）
会社

127

92.7

-

サ高住

そんぽの家S 神戸上 サービス付き

-2

沢
合計

有料老人ホーム

90

重要事項
説明書
作成日
（注３）

90

有老-22 愛広苑壱番館ビル

医療法人愛広会

居室数
定員
入居者数 入居率（室） （人）（人）（％）（注１） （注１） （注１） （注２）

８月５日

ＳＯＭＰＯケア

高齢者向け住宅

メッセージ株式
会社

-

-

85

85

69

81.2

-

2,138

2,289

1,917

83.7

-

（注１）有料老人ホームに係る「居室数」、「定員」及び「入居者数」は、オペレーターから提供を受けた有料老人ホームに係る「重要事項説
明書」（以下「重要事項説明書」といいます。）に表示された数値を記載しています。また、サービス付き高齢者向け住宅に係る「居室数」及び「定員」は、平成28年10月31日時点におけるオペレーターが開設している各物件のホームページに掲載されている数値を記載しています。なお、サービス付き高齢者向け住宅に係る「入居者数」は、平成28年10月31日時点におけるオペレーターが開設している各物件のホームページに掲載されている数値を記載しています。
（注２）有料老人ホームに係る「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率又は入居者数を定員で除した比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。サービス付き高齢者向け住宅に係る「入居率」は、入居者数を定員で除した比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）「重要事項説明書作成日」は、重要事項説明書の日付又は基準日を示したものです。なお、サービス付き高齢者向け住宅は重要事項説
明書がありませんので、記載していません。
（注４）サービス付き高齢者向け住宅としての居室数・定員はそれぞれ136室・136人となっています。

- 65 -

（４）オペレーターの会社概要

オペレーター
の名称

本店所在地
（注）

代表者
（注）

設立年月日
（注）

資本金
又は
資産の総額
（百万円）
（注）

属性

東京証券取引所ＪＡＳＤＡ
ＳＯＭＰＯケアメッ 岡山県岡山市南区

代表取締役

平成９年

セージ株式会社

菊井 徹也

５月26日

西市522番地１

3,925

Ｑ市場上場会社
東京証券取引所市場第一部上場のＳＯＭＰＯホールディングス株式会社の連結子会社

株式会社ベネッセス

東京都新宿区西新宿二丁目３番１号

代表取締役

平成７年

滝山 真也

９月７日

ＳＯＭＰＯケアネク 東京都品川区東品

代表取締役

平成４年

スト株式会社

遠藤 健

11月11日グリーンライフ株式 大阪府吹田市春日

代表取締役

平成６年

会社

荒井 恵二

５月16日

タイルケア

新宿モノリスビル

川四丁目12番８号

三丁目20番８号

福岡県北九州市小株式会社さわやか倶
倉北区熊本二丁目
楽部
10番10号
東京都千代田区有

100

5,095

50

ールディングスの連結子会
社
東京証券取引所市場第一部上場のＳＯＭＰＯホールディングス株式会社の連結子会社
東京証券取引所市場第一部
上場のシップヘルスケアホ
ールディングス株式会社の連結子会社
東京証券取引所市場第一部

代表取締役
内山 文治

平成16年
12月１日

200

上場の株式会社ウチヤマホ
ールディングスの連結子会
社

株式会社アズパート
楽町一丁目５番２
ナーズ
号

代表取締役
植村 健志

平成16年
11月２日

株式会社ＪＡＰＡＮ

東京都港区赤坂一

代表取締役

平成16年

ライフデザイン

丁目７番１号

伊東 鐘賛

４月21日

医療法人愛広会

新潟県新潟市北区
木崎761

理事長
池田 弘

平成５年
11月24日

代表取締役
荒井 恵二

平成15年
７月23日

40 非上場会社

100 非上場会社
売上高600億円を超えるＮＳ
1,376 Ｇグループに属する医療法人

東京都中央区八重グリーンライフ東日 洲一丁目４番16号
本株式会社
東京建物八重洲ビ

東京証券取引所市場第一部上場の株式会社ベネッセホ

東京証券取引所市場第一部

ル90

上場のシップヘルスケアホ
ールディングス株式会社の連結子会社（注）「本店所在地」、「代表者」、「設立年月日」及び「資本金」又は「資産の総額」は、平成28年10月31日時点の登記簿上の記載に基づいて記載しています。「代表者」については、１名のみ記載しています。「資本金」及び「資産の総額」については、百万円未満を切捨てて記載しています。

- 66 -

（５）オペレーターの事業概要

オペレーターの名称

ＳＯＭＰＯケアメ
ッセージ株式会社

主な事業の概要

売上高
（億円）
（注１）

運営施設数
（施設）
（注２）

定員数
（人）
（注３）

介護が必要になっても高齢者が住み慣れた地域に住み続けられる環境の提供を目指し、中低価格帯の有料老人ホーム「そんぽの家」、サービス付き高齢者向け住宅「そんぽの家S」のブランドで三大都市圏を

787

337

17,909949

297

16,502

355

117

8,862

97

24

2,091

131

67

4,061

62

14

927

11

３

195

78

10

117

75

37

1,681

中心に全国展開しています。
ご入居者様が「ご自分らしい暮らし」を選べるよう
株式会社ベネッセ
スタイルケアに、「グラニー＆グランダ」「ボンセジュール」
等、７つのシリーズの高齢者向けホームを、三大都市圏を中心に全国展開しています。

ＳＯＭＰＯケアネ
クスト株式会社「ホームはご入居者さまの幸せのためだけにある」という考えのもと、主に有料老人ホームを「ＳＯＭ
ＰＯケア ラヴィーレ」のブランド等で首都圏を中心に展開しています。
ホームは「家庭の延長」であり、「安心・安全・快適」な住まいとの考えのもと、主要スポンサーのシ

グリーンライフ株
式会社

ップヘルスケアのライフケア事業の中核を担う介護事業会社として、グリーンライフ東日本株式会社等とあわせて67施設（定員4,314人）を全国に展開しています。

株式会社さわやか倶楽部

日本の発展に尽力された先輩方に恩返しをしたいという思いのもと、入居一時金の無い低価格帯の「さわやか」ブランドを福岡県を中心に全国展開しています。
「豊かな暮らしを最期まで、自分らしく自分の力

株式会社アズパー
トナーズ

で」との理念に基づき首都圏に有料老人ホームとデイサービスを「アズハイム」ブランドにて展開し、14施設（定員927人）を運営しています。
都内に「グッドタイムホーム」ブランドの介護付有株式会社ＪＡＰＡ
Ｎライフデザイン

料老人ホームを展開しており、親会社の株式会社創生事業団及び他子会社を含めると31施設（定員2,305人）（注４）を運営しています。
「社会のニーズに合った医療・福祉・保健の有機的サービスを実践」するとの理念のもと、新潟県内に医療法人愛広会て病院・クリニックのほか、介護付有料老人ホーム、グループホーム及び介護老人保健施設を10施設（定員117人及び630床）運営しています。
ホームは「家庭の延長」であり、「安心・安全・快グリーンライフ東
日本株式会社

適」な住まいとの考えのもと、主要スポンサーのシップヘルスケアのライフケア事業の中核を担う介護事業会社として、グリーンライフ株式会社等とあわせて67施設（定員4,314人）を全国に展開しています。

（注１）「売上高」に関しては、各社より入手した情報及びホームページ記載の情報を基に、単位未満を切捨てて記載しています。なお、ＳＯ
ＭＰＯケアメッセージ株式会社については、ＳＯＭＰＯケアメッセージ株式会社の連結ベースでの数字を記載しており、株式会社ベネッセスタイルケアについては、株式会社ベネッセホールディングスの連結ベースでの数字のうち介護・保育カンパニーのセグメントにおける外部顧客への売上高の数字を記載しています。
（注２）「運営施設数」に関して、各社より入手した情報及び各社のホームページ（平成28年９月末時点）記載の情報を基に、本資産運用会社
において集計した数値を記載しています。
（注３）「定員数」に関して、各社より入手した情報及びホームページ（平成28年９月末時点）記載の情報を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載しています。
（注４）株式会社創生事業団及び他子会社の運営する施設数及び定員数については、株式会社創生事業団のホームページ（平成28年９月末時点）記載の情報を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載しています。

- 67 -

（６）ヘルスケア施設に係るオペレーターへの事業調査の概要①

医療法人愛広会は、取得予定資産のうちのヘルスケア施設１物件のオペレーターであり、過去
３事業年度において十分な売上高を維持しており（注１）、また、当該物件に係る不動産鑑定
評価書において、現行賃料について「負担可能な水準」（注２）との評価を受けていることから、本投資法人の取得予定資産の当該ヘルスケア施設に係る賃料を負担するに十分な財務力があると本投資法人は評価しています。また、本投資法人は、本資産運用会社を通じ、継続的にオペレーターである医療法人愛広会の運営状況等のモニタリングを実施することとしています。
（注１）医療法人愛広会は、平成28年３月期においては、売上高78億円を計上しています。
（注２）取得予定資産の愛広苑壱番館ビルに関する株式会社谷澤総合鑑定所作成の平成28年10月31日付不動産鑑定評価書「§５．
収益還元法の適用／２．収益性についての検討（限界賃料負担力の検討）／（２）賃料負担力の検討」より抜粋。

②

グリーンライフ東日本株式会社は、取得予定資産のうちのヘルスケア施設１物件のオペレータ
ーであり、過去３事業年度において十分な売上高を維持しており（注１）、また、当該物件に係る不動産鑑定評価書において、現行賃料について「負担可能な水準」（注２）との評価を受けていることから、本投資法人の取得予定資産の当該ヘルスケア施設に係る賃料を負担するに十分な財務力があると本投資法人は評価しています。また、本投資法人は、本資産運用会社を通じ、継続的にオペレーターであるグリーンライフ東日本株式会社の運営状況等のモニタリン
グを実施することとしています。
（注１）グリーンライフ東日本株式会社は、平成28年３月期においては、売上高75億円を計上しています。
（注２）取得予定資産のスマイリングホームメディス足立に関する株式会社谷澤総合鑑定所作成の平成28年10月31日付不動産鑑定
評価書「§５．収益還元法の適用／２．収益性についての検討（限界賃料負担力の検討）／（２）賃料負担力の検討」より抜粋。

③

医療法人愛広会及びグリーンライフ東日本株式会社以外の本募集後保有資産のオペレーター（ＳＯＭＰＯケアメッセージ株式会社、株式会社ベネッセスタイルケア、ＳＯＭＰＯケアネク
スト株式会社、グリーンライフ株式会社、株式会社さわやか倶楽部、株式会社アズパートナー
ズ及び株式会社ＪＡＰＡＮライフデザイン）について、本投資法人は、本資産運用会社を通じ、継続的にこれらのオペレーターの運営状況等のモニタリングを実施していますが、賃料負担力に支障をきたすような運営状況の悪化は把握していません。

（７）担保提供の状況
本募集後保有資産につき、担保は設定されていません。

- 68 -

（８）主要な不動産に関する情報①

本投資法人の本募集後保有資産につき、平成28年７月31日時点（取得予定資産については平成
28年10月31日時点（但し、スマイリングホームメディス足立については、取得時点））で総賃料収入がポートフォリオ全体の総賃料収入の10％以上を占める不動産は以下のとおりです。なお、以下の記載は、マスターリース会社との賃貸借契約に基づき記載しています。また、下表の２物件の総賃料収入は、それぞれポートフォリオ全体の総賃料収入の10％以上を占めていま
すが、個別の賃貸借契約の賃料についてテナントの承諾が得られていないため、開示していません。
テナント総数

総賃料収入（注１）

総賃貸面積（㎡）（注２）

総賃貸可能面積（㎡）（注３）

稼働率（％）（注４）

神戸学園都市ビル

1

非開示

12,636.48

12,636.48

100.0

守口佐太有料老人ホーム
ラガール

1

非開示

8,356.85

8,356.85

100.0

物件名称

（注１）「総賃料収入」は、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
（注２）「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。
（注３）「総賃貸可能面積」は、各建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
（注４）「稼働率」は、平成28年７月31日現在（取得予定資産は平成28年10月31日現在）における各本募集後保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。

②

主要な不動産の稼働率の推移
物件名称

平成27年７月期

平成28年１月期

平成28年７月期

神戸学園都市ビル

100.0

100.0

100.0

守口佐太有料老人ホーム
ラガール

100.0

100.0

100.0

- 69 -

（９）主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めるもの）に関する情報
本投資法人は、本募集後保有資産を取得するに際して、本募集後保有資産のヘルスケア施設の区画（スマイリングホームメディス足立については、介護付有料老人ホームの区画）につき、信託受託者と本投資法人が、本投資法人によるマスターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約（マスターリース契約）を締結し、本投資法人とマスターリース会社が、マスターリース会社
によるヘルスケア施設の運営を目的として、賃貸借契約（サブマスターリース契約）を締結しています。
下表は、本募集後保有資産につき、平成28年７月31日時点（取得予定資産は平成28年10月31日時点）の情報をもとに、賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占めるテナン
ト（主要なテナント）を示したものです。なお、各物件の総賃料収入及び月額賃料並びに敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）については、テナントの承諾が得られていな
いため、開示していません。

テナント名

物件名称

賃貸面積
（㎡）
（注１）

比率
（％）
（注２）

契約満了日
（注３）

契約更改の方法等（注４）
契約満了時まで解約不可
賃貸借開始日から９年間は中途解約不可
賃貸借開始日から
７年間は中途解約不可
賃貸借開始日から９年間は中途解約不可
契約満了時まで解約不可
契約満了時まで解約不可
契約満了時まで解約不可

アクアマリーン西宮浜

5,157.26

4.8

平成49年５月31日

神戸学園都市ビル

12,636.48

11.8

平成53年３月28日

グリーンライ
守口佐太有料老人ホー
フ株式会社
ムラガール

8,356.85

7.8

平成41年10月19日

はぴね神戸魚崎弐番館

1,772.89

1.7

平成53年３月28日

合計
ボンセジュール千歳船橋

27,923.48

26.1-

2,342.17

2.2

平成38年５月24日

ボンセジュール日野1,984.17

1.9

平成38年５月24日

1,710.43

1.6

平成38年11月23日

3,435.79

3.2

平成39年５月21日

契約満了時まで解約不可

8,858.49

8.3

平成39年５月21日

契約満了時まで解約不可

1,962.89

1.8

平成38年１月５日

2,129.87

2.0

平成39年５月21日

3,427.08
25,850.89

3.2
24.2

平成34年３月31日-

7,720.17

7.2

平成39年10月31日

5,789.25

5.4

平成39年６月27日

13,509.42

12.6-

5,652.94

5.3

平成40年１月29日

4,720.46

4.4

平成40年１月29日

2,366.20

2.2

平成40年１月29日

12,739.60

11.9-

ボンセジュール武蔵新城
メディカル・リハビリ
ホームボンセジュール
株 式 会 社 ベ ネ 秦野渋沢
ッセスタイル
メディカル・リハビリ
ケア
ホームボンセジュール小牧
ボンセジュール四つ木
メディカルホーム
ボンセジュール伊丹
グランダ鶴間・大和
合計
ＳＯＭＰＯケア ラヴィ
ーレ町田小野路

ＳＯＭＰＯケ
アネクスト株
ＳＯＭＰＯケア ラヴィ
式会社
ーレあざみ野合計
さわやか立花館
株 式 会 社 さ わ さわやか和布刈館
やか倶楽部
さわやか田川館
合計

契約満了時まで解約不可
契約満了時まで解約不可
可
賃貸借開始日から15年間は中途解約不可
賃貸借開始日から15年間は中途解約不可
賃貸借開始日から15年間は中途解約不可
賃貸借開始日から15年間は中途解約不可
賃貸借開始日から15年間は中途解約不可-（注１）「賃貸面積」は、平成28年７月31日時点（取得予定資産は平成28年10月31日時点）におけるオペレーターに対して賃貸が行われている面積を記載しています。

- 70 -

（注２）「比率」は、平成28年７月31日現在（取得予定資産は平成28年10月31日現在）における本投資法人が所有する総賃貸可能面積に対して各物件の賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注３）「契約満了日」は、オペレーターを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
（注４）「契約更改の方法等」は、オペレーターを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約更改の方法等の内容を記載しています。

（10）ポートフォリオの概況（ポートフォリオ分散状況）
①

タイプ別
分類

物件数

取得（予定）価格

期末算定価格（百万円）

比率（％）

（百万円）

（注１）

（注２）

有料老人ホーム

22

35,31437,91691.9

サービス付き高齢者向け住宅

2

3,130

3,450

8.1

24

38,44441,366100.0

合計（注１）「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所及び大和不動産鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成28
年７月31日（取得予定資産については平成28年10月31日）を価格時点とする価格を記載しています。
（注２）「比率」は、取得（予定）価格の総額に対する比率をいい、小数第２位を四捨五入して記載しています。

②

エリア別
分類・地域区分物件数

取得（予定）価格

期末算定価格（百万円）

比率（％）

（百万円）

（注１）

（注２）

三大都市圏

20

34,38437,073

89.4

首都圏

12

18,12019,547

47.1

近畿圏

７

14,99416,096

39.0

中部圏

１

1,270

1,430

3.3

中核都市圏

３

3,670

3,883

9.5

その他

１

390

410

1.0

24

38,44441,366100.0

合計（注１）「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所及び大和不動産鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成28
年７月31日（取得予定資産については平成28年10月31日）を価格時点とする価格を記載しています。
（注２）「比率」は、取得（予定）価格の総額に対する比率をいい、小数第２位を四捨五入して記載しています。

③

居室数別
居室数

取得（予定）価格
（百万円）

物件数

期末算定価格（百万円）
（注１）

比率（％）
（注２）

100室以上８

20,54821,87853.4

50室以上100室未満

13

15,56016,901

40.5

50室未満

３

2,336

2,587

6.1

24

38,44441,366100.0

合計（注１）「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所及び大和不動産鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成28
年７月31日（取得予定資産については平成28年10月31日）を価格時点とする価格を記載しています。
（注２）「比率」は、取得（予定）価格の総額に対する比率をいい、小数第２位を四捨五入して記載しています。

- 71 -

９

投資リスク
参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／３ 投資リスク」に記載の投資リスクの全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後、その内容について
変更又は追加があった箇所は下線で示しています。
以下において、本投資口への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。また、今後本投資法人が投資法人債（以下「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。）を発行する場合、これらの事項は、本投資法人債への投資に関してもリスク要因となる可能性があります。但し、以下は本投資法人への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事
項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しま
すが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会
社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落
し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できないおそれがあります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。
本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事
項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。
（１）リスク要因
本項に記載されている項目は、以下のとおりです。
投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（ア）換金性・流動性に関するリスク（イ）市場価格変動に関するリスク（ウ）金銭の分配に関するリスク（エ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク② 投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク（ア）投資法人の組織運営に関するリスク（イ）投資法人の制度に関するリスク（ウ）スポンサーへの依存に関するリスク（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク（ア）投資対象をヘルスケア施設に限定していることによるリスク（イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク（ウ）不動産の瑕疵に関するリスク（エ）費用に関するリスク（オ）専門家報告書等に関するリスク（カ）マーケットレポートへの依存に関するリスク（キ）不動産の毀損・滅失・劣化に関するリスク（ク）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク（ケ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク（コ）共有物件に関するリスク（サ）区分所有建物に関するリスク（シ）借地権等に関するリスク（ス）底地物件に関するリスク（セ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク（ソ）不動産の所有者責任に関するリスク（タ）転貸に係るリスク（チ）マスターリースに関するリスク①- 72 -

（ツ）ヘルスケア施設への投資の特性及びオペレーターであるヘルスケア事業者に関するリスク（テ）将来における法令等の改正に関するリスク（ト）テナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク（ナ）売主の倒産等の影響に関するリスク（ニ）開発物件に関するリスク（ヌ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク（ネ）フォワード・コミットメント等に関するリスク（ノ）敷金・保証金の利用に関するリスク（ハ）地球温暖化対策に係るリスク④ 投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク（ア）信託受益者として負うリスク（イ）信託受益権の流動性に関するリスク（ウ）信託受託者に関するリスク（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク⑤ 匿名組合出資持分への投資に関するリスク⑥ 特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク⑦ 減損会計の適用に関するリスク⑧ 税制に関するリスク（ア）導管性の維持に関する一般的なリスク（イ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク（ウ）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク（エ）借入れに係る導管性要件に関するリスク（オ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク（カ）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク（キ）税務調査等による更正処分のために追加的な税金が発生するリスク（ク）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（ケ）一般的な税制の変更に関するリスク（コ）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク⑨ その他（ア）信託不動産を組み入れることができないリスク（イ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク（ウ）投資主優待制度に関するリスク①

投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク（ア）換金性・流動性に関するリスク
本投資口については、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エン
ド型です。したがって、本投資口の換金・投資回収には、上場している金融商品取引所を通じて又は取引所外にて第三者へ売却する必要があります（その他、本投資法人の清算・解散による残余財産分配請求権等による場合や、規約に基づき本投資法人が有償にて自己投資口を取得する場合もありえます。）。
また、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡する他に換金の手段はありません。これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口が譲渡できなくなる場合があります。なお、本投資法人が本投資法人債を発行した場合について、本投資法人債には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。

- 73 -

（イ）市場価格変動に関するリスク
本投資口の市場価格は、市場での需給、内外の投資家による本投資口に関する売買高、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来的な景気動向、他の金融商品との比較により影響を受けることとなります。また、地震、津波、液状化等の天災を含む不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等によって影響を受けることがあります。
加えて、本投資法人は、不動産等のうち、特にヘルスケア施設への投資に特化した投資法人です。したがって、本投資口の市場価格は、一般的な不動産の評価額の変動、不動産市場の趨
勢、不動産の需給関係、不動産需要を左右することのある企業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けるほか、本投資法人の保有するヘルスケア施設にてテナントが営むヘルスケア事業に関連する事象の影響も受けることになります。たとえば、ヘルスケア事業のテナントに適用のある介護保険法及び老人福祉法等の法令やガイドライン、各市町村・都道府県の高齢者保健福祉計画・介護保険事業計
画の見直しや各種規制の内容やその改定、ヘルスケア施設に対する社会での需要の変動、介護を取り巻く社会情勢等、ヘルスケア事業の展開に重要な影響を及ぼす事象の発生により、本投資口の市場価格は影響を受けることがあります。
さらに、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行又は新投資口予約権の無償割当てにより行われる場合には、本投資口１
口当たりの分配金・純資産額が希薄化することがあります。
これらの事象により、またそれ以外の状況のため、市場での本投資口の需給バランスが影響を受け、本投資口の市場価格が影響を受けることがあります。
また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。
（ウ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、本投資法人による分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されません。特に、想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合のほか、資産から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等が生じた場合などには、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
（エ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会において議決権を行使し、規約の変更や役員の選任等の重要事項の意思決定に参画できるほか、本投資法人に対して投信法で定められた権利の行使を行うことができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは同一ではありません。
例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定
し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はなく、また、投資主総会は決算期毎に招集されるものではありません。また、投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）
について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。
②

投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク

本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人制度固有のリスクが存在します。

- 74 -

（ア）投資法人の組織運営に関するリスク
本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
a．役員の職務遂行に関するリスク
投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。しかし、これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できません。また、本資産運用会社の主
要な役職員の多くは、主要スポンサーであるＳＭＢＣ、シップヘルスケア及びＮＥＣキャピ
タル並びにそれらのグループ会社からの転籍者又は出向者です。
b．投資法人の資金調達に関するリスク
本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものと規定されています。
借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば財務制限、第三者に対する担保提供の制限、担保提供義務、付保義務、現金等の留保義務その他本投資法人の業務に関する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限等の結果、本投資口又は本投資法
人債の市場価格に悪影響が生じることがあります。また、借入れ及び投資法人債の発行は、政府や日本銀行における資金・通貨の供給政策、経済環境、市場動向、金利実勢、本投資法
人の財務状況のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。本投資法人が既存の借入れの返済資金及び投資法人債の償還資金を新
たな借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等の返済ができないことにより債務不履行となる可能性があります。
本投資法人が行っている借入れについて、本書の日付現在、担保及び保証の提供はされていませんが、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の一定の数値を維持すること等の財務制限条項や一定の場合の担保提供義務等規定されています。なお、本投資法人は、本書の日付現在、投資法人債を発行していません。
借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「⑧ 税制に関するリスク／（エ）借入れに係る導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先を機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ(２)に規定するものをいいます。）に限定することが要請され、借入先は現実には限定されています。また、本投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有不動産の処分及び建替等は、制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産の処分や建替等ができないおそれがあります。また、本投資法人が借入金の期限前返済を行う場合には、その時点における金利情勢により、期限前返済コスト（違約金等）が発生する場合がある等、予測しがたい経済状況の変化により本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることがあります。新投資口の発行を行う場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。これらの他、平成26年12月１日施行の改正投信法により、新投資口予約権の無償割当てによる、
いわゆるライツ・オファリングでの資金調達方法も導入されています。しかしながら、ライツ・オファリングでの資金調達はまだ制度導入がなされたばかりであり、投資法人制度における確立した資金調達方法となるか明らかではありません。
c．投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク
本投資法人は一般の法人と同様に、債務超過に至る可能性を否定することはできません。
本投資法人は、現行法上、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以- 75 -

下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続の適用を受けます。
また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。本投資口及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではな
く、本投資口につき、当初の投資額が保証されているものではありません。本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての上位債権者への償還の後でしか投資額を回収できません。従って、清算手続において、投資主は投資額の全部又は一部につき償還を受けられないことがあります。また、本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を回収することになるため、債権全額の償還を受けられる保証はありません。
（イ）投資法人の制度に関するリスク
投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。
a．業務委託に関するリスク
投資法人は、資産の運用以外の営業行為を行うことができず、使用人を雇用することはできません。また、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。従って、
本投資法人の業務執行全般は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の能力や信用性に依存することになります。金融商品取引法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たす
ものに資格が限定されており、一般事務受託者については、本投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員により行われています。しかし、それぞれの業務受託者において、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金融商品取引法及び投信法により本投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合には、その結果、投資家が損害を受ける可能性があります。
また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務の第三者への委託が義務付けられるため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して本投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、これらの者との委託契約が解約又は解除された場合において、本投資法人の必要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業務を委託できないときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投資口が上場廃止になる可能性があります。
b．資産の運用に関するリスク
投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければならないとされており、本投資法人は、その資産の運用成果につき、その資産の運用を委託す
る本資産運用会社の業務遂行能力に依存することになります。本資産運用会社についての主なリスクは以下のとおりです。
（ⅰ）資産運用会社の運用能力に関するリスク
一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。
また、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、金融商品取引法及び投信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、その運用能力が保証されているわけではありません。
本資産運用会社による本投資法人の資産の運用は、投信法及び金融商品取引法の適用を受けるほか、上場規則の適用を受けており、これらの規制の上で、期待どおりの運用- 76 -

を行い、収益を上げることができる保証はありません。なお、本投資法人が信託不動産の売主等から入手した信託不動産に係る過去の収益状況は、本投資法人の将来の業績や運用実績を予測させ又はこれを何ら保証するものではありません。
（ⅱ）資産運用会社の行為に関するリスク
一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。しかし、本資産運用会社のスポンサー等の利害関係人等と本投資法人との間で取引等を行うに際して、本資産運用会社が、かかる行為準則に違反したり、適正な法的措置を行わない場合には、本投資法人に損害が発生する可能性があります。
なお、本資産運用会社自身も自ら投資活動を行うことは法令上禁止されているものではありません。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、
本投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
（ⅲ）資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク
本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運用会社の社内規程である運用ガイドラインにおいて、投資対象資産に関する取得・維
持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めていますが、その内容は本投資法人の規約に反しない限度で投資主総会の承認を得ることなく適宜見直し、変更されることがあります。そのため、投資主の意思が反映されないまま運用ガイドラインが変更される可能性があります。また、本資産運用会社は、運用ガイドラインに従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後も随時その見直しがなされることがあります。このような、本
資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更により、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。
加えて、本投資口について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資主
総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運用形態等が他の投資主の想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。
（ウ）スポンサーへの依存に関するリスク
本投資法人のスポンサーは、主要スポンサー３社を中心として、本投資法人との間で各種の関係を有しています（例：これらは本投資法人の投資主であり、本資産運用会社の株主であり、本投資法人に対する貸付金融機関であり、あるいは、保有する信託不動産及び取得予定資産の売主又はそのスポンサーであり、ヘルスケア施設のテナントであり、各種の助言の提供者であり、本資産運用会社の主要な役職員の転籍元又は出向元です。）。
これらの点に鑑みると、本投資法人は、これら主要スポンサーを中心として、すべてのスポ
ンサーと密接な関連性を有しています。また、本投資法人及び本資産運用会社の役職員等は、
その人材面で主要スポンサー３社に依存しています。
したがって、本投資法人が、スポンサー、特に主要スポンサー３社との間で本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった場合又は業務の提供を受けられなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。また、これらスポンサーの業績が悪化した場
合や、スポンサーの市場での信頼や評価（レピュテーション）が風評等により損なわれた場合
等にも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
また、ＳＭＢＣ及びＳＭＢＣフレンド証券を除くスポンサーは、スポンサーサポート契約に基づき、自らが保有する適格不動産（本投資法人の投資基準に適合すると合理的に想定される不動産等）を売却しようとする場合、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、当該不動産等に係る情報を提供し、優先交渉権を付与するものとされていますが、本投資法人への売却を義務づけるものではありません。
また、スポンサーの中には、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、当該不動産等が適格不動産に該当し、スポンサーが当該不動産を取得しない方向で検討しているときは、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、速やかにかかる情報を通知するよう努- 77 -

めるものとされている場合がありますが、常に本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。
さらに、ＳＭＢＣは、スポンサーサポート契約に基づき、本投資法人の要請があった場合には、資金の借入れに関する相談への対応及び融資の提案等を行いますが、本投資法人への貸付を義務づけるものではなく、また、貸付を行う場合も本投資法人の意向に沿った条件等での貸付が行われる保証はありません。
前記に加え、スポンサーサポート契約の有効期間は、契約締結日から２年間とされ、自動更新されることとされていますが、契約の更新がなされない等により契約が終了した場合、スポンサーからのスポンサーサポートが受けられなくなるおそれがあります。
さらに、本投資法人は、スポンサーから各種の業務や与信の提供を受けることが想定されます。この場合、本投資法人は、利害関係人等との取引により投資家の利益を害されることがな
いよう適切と考えられる体制を整備しています。しかし、これらの体制が有効に機能しない場
合には、本投資法人の投資主の利益に反する取引が行われ、投資家に損害が発生する可能性があります。なお、かかる利益相反リスクに対する方策については後記「（２）リスクに対する管理体制」をご参照ください。
（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク
本投資法人の投資口は、金融商品取引法で定める、いわゆるインサイダー取引規制の適用を受けることとなります。また、本投資法人及び本資産運用会社は内部規程を設け、その役職員
及びその親族がかかる取引を行うことを制限しています。しかしながら、こうした法規制や内部態勢にもかかわらず、本投資法人若しくは本資産運用会社の役職員その他の内部者が本投資法人や投資口に関する未公表の内部情報を知りつつ本投資口の取引を行うことがないとの保証はなく、また、これらの者が、本投資法人に係る未公表の重要事実を第三者に伝達し又はその売買等を推奨しないとの保証はありません。これらの場合には、投資主の信頼又は市場における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、本投資法人の投資主が不利益を受けるおそれがあります。

- 78 -

③

投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
本投資法人は、主として不動産等を投資対象とし、またヘルスケア施設に特化して投資する投資法人であり、そのため、以下のリスクがあります。

（ア）投資対象をヘルスケア施設に限定していることによるリスク
本投資法人は、不動産の中でも、主たる用途をヘルスケア施設とする不動産等をその投資対象としています。従って、本投資法人の運用成績は、ヘルスケア施設の需要の変動、ヘルスケ
ア施設に関連する介護保険法及び老人福祉法等の法令、ガイドライン等の制度改正、オペレー
ターが受領する介護保険法に基づく介護報酬の低減等、ヘルスケア施設の収益性に影響を及ぼす要因により影響を受ける可能性があり、かかる要因等により、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、ヘルスケア施設のうち、医療関連施設等に対しては、法令、ガイドライン等の内容により、想定どおりに投資を行うことが困難となるおそれがあります。
（イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク
本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接（又は信託を通じて間接的に）保有する不動産等の賃料収入に依存しています。不動産等の賃料収入は以下を含む様々なリスクにより影響を受けることがあります。
a．不動産等の稼働・解約等に関するリスク
我が国におけるヘルスケア施設の賃貸借契約において、その契約期間は当事者間の合意で定められることが予定されています。本投資法人は、ヘルスケア施設が入居者の生活の場であり、介護の見地からもその賃貸借契約を長期のものとして運用を行うことを企図しています。しかしながら、関係者の意向で、賃貸借期間が比較的短くなる（あるいは本投資法人の取得前になされた賃貸借契約の残存期間が既に短い期間となっている）場合がないとは限りません。さらには、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。
また、契約期間の定めにかかわらず、ヘルスケア施設のヘルスケア事業者が一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合もあり得ます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなヘルスケア事業者がヘルスケア施設を承継するとの保証はなく、その結果、本投資法人の保有するヘルスケア施設の価値が大幅に下落し、あるいは賃料収入が減少する可能性があります。
なお、賃貸借契約において契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金について規定することがありますが、そのような規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の費用負担が発生する可能性があります。また、ヘルスケア事業者との賃貸借契約の期間が比較的長期間であるとしても、期間中の賃料等を含む賃貸借契約条項について、定期に又は経済情勢に応じて、見直しを行うとの規定が合意されている場合もありえます。従って、本書の日付現在の賃料が今後も維持されるとの保証はなく、賃料が高騰する際も、ヘルスケア事業者との交渉の結果、市場実勢に見合う賃料の増額が実現できる保証はなく、他方、賃料下落時には賃料が減額されるおそれがあり、その結果、本投資法
人の収益等は悪影響を受けるおそれがあります。
定期賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。
b．不動産等の賃借人の信用力及び賃料未払いに関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は倒産手続き等の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があるほか、この延滞賃料、原状回復費用その他の損害金等の債
務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一部のテナントからの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。

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c．賃借人による賃料減額のリスク
賃貸人は、不動産等の賃借人が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事
情により賃料減額に応じることを余儀なくされることがあります。また、建物の賃借人は、借地借家法第32条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない場
合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年１割の利息を付して賃借人に返還しなければなりません。
これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家法
第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が期待できます。しかし、借室の供給が多く、賃料の上昇が多く望めないような状況では賃借人がこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾向があるほ
か、逆に一般的に賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。
d．不動産の偏在に係るリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２
投資方針／（１）投資方針」記載の投資方針に基づき、三大都市圏及び中核都市圏に立地する物件を中心とするポートフォリオを構築していく方針であるため三大都市圏及び中核都市圏における地震その他の災害や、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等により
本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。
（ウ）不動産の瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等のほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。また、建物の施工を請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。権利に関しては、不動産をめぐる権利義務関係の複雑性ゆえに、本投資法人が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明したりする可能性があります。これらの欠陥や瑕疵等により、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
本資産運用会社が不動産等の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる不動産等について専門業者からエンジニアリング・レポートを取得するとともに、原則として当該不動産等の売主から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得しています。しかし、これらの表
明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はありませんし、エンジニアリング・レポートで指摘されなかった事項や売主が表明及び保証した事項であっても、取得後に欠陥、瑕疵等が判明する可能性もあります。なお、本投資法人は、不動産等の売主が表明及び保証を行わない場
合や、不動産等の売主が瑕疵担保責任を負わない場合にも、当該不動産等を取得する可能性があります。その他、不動産等を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定
同意が取得できないまま、当該不動産等を取得する可能性もあります。
本投資法人は不動産等を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、売主が所有権者でなかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。
また、売主が表明及び保証を行った場合や、売主が瑕疵担保責任を負担した場合であっても、売主に対して、表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及しようとしても、売主の損害賠償責任又は瑕疵担保責任の責任額や負担期間が限定されていたり、売主がＳＰＣ（特別目的会社）である等売主の資力が不十分であった- 80 -

り、売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可能性があります。
不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に隠れた瑕疵があった場合については、上記と同様のリスクがあります。そこで、不動産の信託契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託設定日等において既に存在していた原資産である不動産の瑕疵について瑕疵担保責任を負担させ、又は一定の事実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても上記のように実効性がない場合及びそもそも責任を負担させなかった場合には、当該不動産の実質的所有者である本投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵の程度によっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
なお、投資法人及び信託会社は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅地建物取引業法」といいます。）上宅地建物取引業者とみなされ（同法第77条第２項、第77条の２第２項）、投資法人又は信託会社が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担
保責任を完全に排除することができません（同法第40条）。したがって、本投資法人又は不動産信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。
（エ）費用に関するリスク
不動産の維持管理には、経済状況によって、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
（オ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づ
く、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定、調査等の結果は、現在又は将来において当該鑑定評価額や調査価格により当該不動産の売買が可能であると保証又は約束するものではありません。
建物環境リスク評価書及び土壌汚染リスク評価書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見の表明であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染等の環境上の問題が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
エンジニアリング・レポート、地震リスク評価報告書等についても、建物の状況及び構造に関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません（不動産の欠陥・瑕疵に関するリスクについては、前記「（ウ）不動産の瑕疵に関するリスク」をご参照ください。）。また、各調査会社が試算した修繕費用は、あくまでも調査会社の意見であり、その内容の妥当性、正確性が保証されているものではありません。また、不動産に関して算出されるＰＭＬは、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
その他、不動産に関しては様々な専門家が国家又は民間団体の資格認定を受けて業務を遂行していますが、すべての専門家が常に過誤無くあらゆる業務を遂行できるとの保証はありません。たとえば、国土交通省住宅局建築指導課は、平成25年７月22日、「指定確認検査機関等の処分について」との文書を公表し、国土交通大臣の指定確認検査機関が、確認審査において過失により法令に適合しない建物の確認済証を交付した事例で行政処分を科しています。本資産
運用会社は、外部の資格を有する専門家の判断や報告に依拠して、本投資法人による資産取得- 81 -

を行いますが、その専門家の判断や報告が後に誤っていたとされるおそれがあり、その場合、
本投資法人は重大な悪影響を受けるおそれがあります。
また、本投資法人は、ヘルスケア施設の取得に当たり、原則として、事業面、財務面等に関する助言実績を有する外部の調査会社が作成するマーケットレポートを取得し、投資対象資産
周辺の高齢者人口の状況、施設の供給状況、投資対象資産に係る介護・医療サービス提供の体制及び内容、並びに設備及び稼働状況等を競合施設と比較検討することで、オペレーターの現在及び将来の市場競争力についても検討を行うこととしています。しかしながら、かかるマー
ケットレポートにより提示される外部の調査会社による分析、情報等は、個々の調査会社の分析に基づく、当該レポートの作成基準時点における分析に基づく意見を示したものに留まり、客観的に適正な投資対象周辺エリアの設定やその分析を示している保証はありません。
（カ）マーケットレポートへの依存に関するリスク
本投資法人は、ヘルスケア施設の取得や売却に際し、様々な情報を得て投資判断を行いますが、その際、事業面、財務面等に関する助言実績を有する外部の調査会社が作成するマーケッ
トレポートでの分析を得て投資判断の材料とする場合があります。しかしながら、マーケット
レポートは、第三者によるマーケット分析を示したもので、個々の調査会社の分析に基づく意
見ないし判断であり、また、一定の前提に基づく、当該分析の時点での評価ないし意見に留まります。したがって、そのレポートの内容が、本来存在する客観的な判断や正確な情報であるとの保証はなく、かつ、将来の想定が現実の結果と一致しないこともあります。加えて、同じ物件の調査分析でも、調査分析を行う会社や専門家の相違により、あるいは分析方法や調査の方法と時期の相違により、マーケットレポートでの分析の結果が異なる可能性があります。
（キ）不動産の毀損・滅失・劣化に関するリスク
火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下併せて「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化若しくは毀損し、又は周辺環境の悪化等の間接被害により、その価値又は収益が影響を受ける可能性があります。このような場
合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされ、又は建替え若しくは修繕が困難であること等により、多額の費用を支出する必要性が生じる可能性に加え、賃料収入が減少し若しくは得られなくなり、又は当該不動産の価値が下落する可能性があります。不動産等につき保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で補填されない災害等が発生した場合、保険契約上災害等に伴う建物の不稼働について賃料補填されない場合又は保険契約に基づく保険会社による支払がほかの何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが事実上困難である可能性があります。
加えて、災害等とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震・大津波が起った場合、本投資法
人の保有する不動産のうち複数の建物が同時に災害等の影響を受ける可能性は否定できません。本投資法人は、保有資産及び信託不動産について、専門家による地震リスク診断に基づき地震保険の付保の要否を検討・判断しますが、その結果、地震保険を付保しないこととした物件については、地震又は地震を原因とする火災・津波・液状化等の災害により損害が生じた場
合に、保険によりこれを回復することはできません。また、地震保険を付保した場合でも、対人的被害の賠償については保険でカバーされないこともあり、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性もあります。
（ク）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク
一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、前記の特性の他に、取引当事者の属性や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等の特性もあります。これらの特性のために、不動産は、国債・長期預金等の金融商品等に比べ一般的に流動性が相対的に低い資産として理解されています。そして、それぞれの不動産の個別性が強いた- 82 -

め、売買において一定の時間と費用を要しますし、その時間や費用の見積もりが難しく、予想よりも多くの時間と費用が費やされ、その結果、不動産を取得又は売却できない可能性があります。さらに、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様が単純ではないことがあり、また、土地の使用に必要な土地所有者による貸与等の同意が想定どおりに取得できない等の可能性もあります。
経済環境や不動産需給関係の影響によって、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性もあります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
その他、不動産等を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できない場合、後日、このような不動産等を処分するときに事実上の障害が発生する可能性
や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産等について予定外の費用や損失が発生する可能性があります。同様に、越境物や地中埋設物の存在により、不動産等を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や不動産等の利用が制限されることで賃料に悪影響を与える可能性や、それらの除去費用等の追加負担が発生することで本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ケ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるため、費用等追加的な負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。さらに、建替え等に際し、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等が新たに適用されることがあり得ます。また、本投資法人の保有資産の敷地が新たに都市計画の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面積が減少したりする可能性があります。
（コ）共有物件に関するリスク
本投資法人が保有する不動産等が第三者との間で共有されている場合には、当該不動産等の持分を譲渡する場合における他の共有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、共有者間で締結される協定書又は規約等による一定の制限に服する場合があります。
共有物の管理は、共有者間で別段の定めがある場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産等の管理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
さらに、共有者は共有物の分割請求権を有するため（民法第256条）、共有者の請求により不動産等が分割される可能性があり、その場合の分割の方法によっては、本投資法人が金銭による価格賠償しか受けられない可能性があります。共有者間で不分割の合意（民法第256条）
がある場合であっても、この合意の効力は最大５年であり、合意の有効期間が満了したり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者間で不分割の合意がある場合であっても、共有者について破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた不動産全体について、当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、本投資法人の不動産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後の本投資法人の不動産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
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共有者と共同して不動産等を第三者に賃貸している場合、賃貸借契約に基づく各共有者の権利が不可分債権とみなされ、当該賃貸借契約に基づく権利の全体が当該共有者の債権者等による差押等の対象となる可能性があります。また、共有物に係る賃貸借契約に基づく敷金返還債
務が共有者間の不可分債務とみなされた場合には、本投資法人の持分に対応する部分のみならず、当該賃貸借契約に基づく敷金返還債務の全部について、本投資法人がテナントに対して債務を負担する可能性があります。
さらに、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができるため、本投資法人の意向にかかわりなく不動産等の共有者が変更される可能性があります。
共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、
本投資法人が影響を受ける場合があります。
（サ）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。本投資法人が保有する不動産等が区分所有物件である場合には、管理規約が定められていない場合を除き、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、管理規約による一定の制限に服する場合があります。しかも、管理規約は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決によって変更できるため（区分所有法第31条）、本投資法人が議決権の４分の３を有していない場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、他の区分所有者の意向に関わりなく区分所有者が変更される可能性があり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。
区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされ、これに反して他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（敷地利用権とは、区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するため、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されます。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されている権利をいいます。）の登記がなされていない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になります。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれその敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で所有権、賃貸借等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように、専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があり、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になり、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対して効力を生じる（区分所有法第８条、第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
さらに本投資法人の意向に関わりなく、他の区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができ、他の区分所有者による使用収益の状況によって本投資法人が影響を受ける可能性があります。

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（シ）借地権等に関するリスク
本投資法人は、敷地利用権（土地の賃借権、転借権等）と借地権設定地上の建物に投資することがありますが、このような物件は、土地建物共に所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、敷地利用権は、永久に存続するものではなく、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、又は普通借地権の場合は期限の到来時に借地権設定者側が更新を拒絶しかつ借地権設定者側に更新を拒絶する正当な事由がある場合には消滅します。また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人が借地権について民法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法
人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を差し入れた場合において、借地を明け渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。あるいは、敷地利用権の契約更新時に敷地の所有者へ更新料の支払を余儀なくされることがあります。
上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が移転されている場合があり（以下「空中権」といいます。）、借地権と同様に期間満了又は建物の滅失等により空中権が消滅する場合があります。
なお、本投資法人の保有資産及び優先交渉権確保物件については原資産の土地の一部又は全部が借地となっているものがあります。
（ス）底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人の希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
（セ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
本投資法人が取得した土地について産業廃棄物やダイオキシン等の有害物質が埋設されている場合、当該土地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質- 85 -

を除去するために土壌の入替や洗浄等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。この点に関連して、土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康にかかる被害が生じる
可能性があると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の除去及び拡散の防止その他必要な措置を講じるよう命じられることがあります（土壌汚染対策法第７条）。このような場合に本投資法人に多額の負担が生じる可能性があります。もっとも、本投資法人は、かかる負担について、その原因となった者に対し費用償還を請求できる可能性がありますが、仮にかかる請求が可能な場合であっても、その者の財産状況が悪化しているような場合には、本投資法人の損害を回復することができない可能性があります。その結果、本投資法人が損害を受ける可能性があります。
また、本投資法人が取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されている場合若しくは使用されている可能性がある場合又はＰＣＢが保管されている場合
等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や保管・撤去費用等が必要となり、予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
なお、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産等の所有者は損害を賠償する義務を負う可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
さらに、原子力発電所の事故等により、不動産等又はその所在周辺地域において、放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、当該不動産等の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該不動産等の所在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
（ソ）不動産の所有者責任に関するリスク
本投資法人が保有する不動産等を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場
合に、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うため、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります（民法第717条）。
本投資法人は、その運用資産に関して原則として適切な保険を付保する予定ですが、不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、受領した保険金をもってしても原状復旧ができない場合、原状復旧に時間を要する場合又は保険契約に基づく支払が保険会社により行われない又は支払が遅れる場合には、
本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
（タ）転貸に係るリスク
a．転借人に係るリスク
本投資法人は、その保有する不動産等につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸することがあります。このように、賃借人に不動産等の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産等に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
b．敷金等の返還義務に係るリスク賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。

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（チ）マスターリースに関するリスク
本投資法人は、賃貸する不動産をマスターリース会社に賃貸し、マスターリース会社が転貸人としてテナント（マスターリース会社が転貸人となる場合、「テナント」とは転借人を指すことがあります。）に転貸する場合があります。本投資法人がマスターリース契約を締結する
場合、テナントは基本的にマスターリース会社の口座に賃料を入金することになりますが、このような場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した結果、マスターリース会社がテナン
トから受領した賃料について、本投資法人への支払が滞る可能性があります。
また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマスター
リース契約が終了した場合、本投資法人が所有者として、テナントとの間の転貸借契約及び旧
マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合があります。このような場合、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、テナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人はテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ツ）ヘルスケア施設への投資の特性及びオペレーターであるヘルスケア事業者に関するリスクa．ヘルスケア事業者（オペレーター）に関するリスク
本投資法人は、ヘルスケア施設の取得に当たり、そのオペレーターであるヘルスケア事業者の運営力、信用力等を重視し、そのサービスの質及び種類並びに長期的な信用力をデュー・デリジェンスを通じて慎重に確認した上で取得する方針ですが、オペレーターが期
待どおりの運営成績を実現できる保証はありません。本投資法人が投資するヘルスケア施
設は、テナントがオペレーターとして一定のサービスを提供します。そこで、業法規制・
ノウハウ・財務体質等の各種要請から、テナント候補となりうる事業体は限定されることとなります。したがって、テナントによる運営管理が適切に行われなかった場合又はテナントに一定の交代事由が生じた場合であっても、機動的にテナント交代ができず、結果的に、当該物件及び本投資法人のレピュテーションを損ない、ひいては、本投資法人の収益及び市場価格に悪影響を及ぼすおそれがあります。なお、オペレーターの変更については
行政上の手続が必要となり当該手続につき既存のオペレーターの協力が必要となります。
また、本投資法人は、本書の日付現在のオペレーターの財務基盤、実績、業容、社内態勢等に鑑み、当面、バックアップオペレーターを選任し、介護事業者の運営に係るバックアップをあらかじめ用意すべきとの必要性は低いものと考えています。しかしながら、オ
ペレーターの業務運営に支障が生じた場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性を否定することはできません。
加えて、本投資法人の保有するヘルスケア施設のオペレーターにつき、本投資法人が保有する施設であるか否かにかかわらず、業務の懈怠その他義務違反があった場合、食中毒や集団感染などの事故の発生、入居者の転倒事故、入居者情報の漏洩、従業員による入居者への虐待その他の問題が生じた場合や、オペレーター又は施設に対する不利益な情報や風評が流れた場合、当該オペレーターが業務停止その他の行政処分を受けた場合、オペレーターが業務遂行に必要な人的・財産的基礎等の維持が困難になった場合等には、当該オ
ペレーターが運用する本投資法人が保有するヘルスケア施設の運営に重大な支障が生じる
可能性があり、ヘルスケア施設の収益性及び資産価値、ひいては本投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。
ヘルスケア施設では、入居者は、ヘルスケア事業者との間で締結した契約に基づき、ヘルスケア施設に入居し、介護その他のサービスの提供を受け、これに対し、入居一時金を含む対価を支払いサービスの提供を受けるものとされますが、ヘルスケア施設の性質において、例えば、入居者からの対価の支払いが不足し又は遅延した場合等においても、直ちに契約を解除し、立ち退きを求める等の対応を行うことが、人道的見地において容易には行えない場合がないとは限りません。特に、入居者に身寄りがない状況や、引き取り手が確定しない場合には、入居者の安全と安心を最優先する場合がないとはいえません。その結果として、本投資法人の収益等に悪影響を与えるおそれがあります。
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さらに、入居者に反社会的勢力に属する者がいることが判明した場合、本投資法人は、
当該ヘルスケア施設のオペレーターに対して、適切な対応を求めることになりますが、かかる適切な対応がなされなかった場合、追加の費用負担や、当該ヘルスケア施設の評価（レピュテーション）の風評による毀損等により、本投資法人の収益等に悪影響が及ぶ可能性があります。
b．物件の汎用性に関するリスク等
ヘルスケア施設は、建物の構造、間取り、付帯施設、立地、建築基準法による用途制限
等の点で、入居者やオペレーターのニーズに応じて、その業務特性を反映した建物の構造や設備を有することが一般的です。したがって、将来、入居者の属性が変更され、又はオ
ペレーターが退去して新たなヘルスケア事業者がオペレーターとなった際には、その建物をそのまま活用できない場合があるほか、ヘルスケア施設以外の用途（例えば、オフィスや住居等の用途）に容易に転用が可能でないことが一般的です。したがって、ヘルスケア
施設の用途の変更には、多額の費用が掛かり、又は転用自体が困難な場合があり、また、用途が限定されることで購入先が限られて想定した価格で売却できない可能性があります。その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
ヘルスケア施設では、固定資産に区分される建物、付属設備等だけでなく、家具、什
器、備品、装飾品及び厨房機器等の償却資産についても、その定期的な更新投資がヘルスケア施設の競争力維持のために不可欠となります。本投資法人が施設及び設備の運営維持費並びにその更新投資に関する費用を負担すべき場合で、かかる費用がヘルスケア施設からの収益に比べ過大な場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、施設及び設備の更新投資がヘルスケア施設のオペレーター負担である場合であっても、当該オペレーターがその運営方針として本投資法人が必要と考える更新投資を行わない場合があり、また、当該オペレーターの信用力によっては、適切な更新投資を行うことができない可能性もあり、その結果、施設の競争力が低下し、当該施設の収益に悪影響を及ぼし、ひいては当該施設の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。かかる場合、施設の競争力の低下を防止するために、本投資法人の負担において更新投資をせざるを得
なくなる可能性があります。
c．有料老人ホームに係る入居一時金に関するリスク
有料老人ホームにおいては、介護事業者は入居者から一定の入居一時金を収受する場合があり、入居一時金は各有料老人ホーム毎に決められている償却期間・償却率によって償却され、入居者が償却期間内に退去する場合には、残存額が返還されることになります。
本投資法人は、有料老人ホームの物件を保有し介護事業者に賃貸する形式で運用を行っているため、原則として、有料老人ホームは介護事業者により管理及び運営されることとな
り、有料老人ホームの物件を取得するに際し、入居契約及び入居一時金の返還債務を本投資法人が承継することは原則的には想定されません。しかし、介護事業者の事業内容及び財務内容が悪化した場合において、入居者が介護事業者に対してのみならず、本投資法人に対しても入居一時金残額の返還を求める等、本投資法人としては、法的には許容できない対応を求めてこないとの保証はありません。
また、オペレーターと入居者の間で賃貸借契約が締結され又は賃貸借契約が成立していると評価される場合には、オペレーターから当該物件を取得することにより本投資法人又は信託受託者が賃貸人としての地位を承継し、オペレーターへの賃貸借を通じた入居者への転貸借に関する賃貸人たる地位の承継について入居者の同意を取得できない場合には、
本投資法人が賃貸人として入居一時金等の返還債務を承継することとなります。また、オ
ペレーターの事業内容又は財務内容が悪化した場合において、本来は本投資法人が債務を負担していないにもかかわらず、当該ヘルスケア施設に係る代替テナントの確保や本投資法人のレピュテーション維持その他の観点から、本投資法人において入居一時金残額の返還等の負担を余儀なくされる可能性があります。

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d．有料老人ホームに係る制度改正に関するリスク
また、有料老人ホームに関連する法令、ガイドラインの改正や介護保険等の制度改正等
が有料老人ホームの運営や競争環境に影響を及ぼし、本投資法人が保有する施設の収益に影響を及ぼし、ひいては当該施設の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
（テ）将来における法令等の改正に関するリスク
消防法等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、不動産等の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法、大規模小売
店舗立地法等の行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の事業により、不動産等に関する権利が制限される可能性があります。さらに、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の、将来環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、追加的な費用負担が発生したり、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課されたりする可能性があります。
（ト）テナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク
テナントによる不動産等の利用状況により、当該不動産等の法令等への適合性に問題が生じ、又は当該不動産等の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人が暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年法律第77号。その後の改正を含みます。）に定める暴力団、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和23年法律第122号。その後の改正を含みます。）の規制対象となる風俗営業者である場合には、運用資産である不動産等のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、テナントの不動産等の利用状況の調査を行っていますが、個々のテナントの利用状況を完全に監督できる保証はなく、また、本投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあり、かかるリス
クが現実化しないという保証はありません。
（ナ）売主の倒産等の影響に関するリスク
一般に、不動産等を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産等の売買又は売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人により否認される可能性があります。また、財産状態が健全でない売主が不動産等を売却した場合、当該不動産等の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。
上記否認の問題は、売主の前所有者（本投資法人から見て前々所有者等）が倒産した場合にも生じ得ます。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である投資法人にも及ぶことになります（破産法第170条、会社更生法第93条、民事再生法第134条）。
また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格づけることにより、依然としてその目的物が売主（又は倒産手続における管財人ないし財団）に属すると解される可能性があり、特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得ます。
（ニ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、運用ガイドラインにおいて、未稼働の不動産等は、原則としてその投資対象としていません。未稼働の段階で売買契約を締結する場合には、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があるほか、入居率において不確実性が存在することがあります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得ら- 89 -

れなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損
失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。なお、本投資法人は、例外的に、未稼働の不動産等への投資を検討する場合には、ヘルスケア施設及びヘルスケア事業者につき、老人福祉法その他の適用ある法
令がすべて遵守されることが確定していること、ヘルスケア施設がすべて適法に竣工されること、ヘルスケア事業者との賃貸借契約が確実に締結され引き渡されること、入居者が確実に入居できること、等の諸条件を確保することを取得の条件とすること等のほか、スポンサー等のウェアハウジング機能を活用することにより、これらのリスクの最小化を図る所存です。
（ヌ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換の他、新たな資産取得又は譲渡に向けたその他の手法を利用する可能性があります。資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で公表される場合もありえます。
実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場
合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、その結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。
（ネ）フォワード・コミットメント等に関するリスク
フォワード・コミットメントは、契約締結から決済までに一定の期間があることから、その間の経済環境の変化等により決済のための資金が調達できず、不動産等を取得できない可能性があります。また、本投資法人側の理由により物件の取得を中止した場合には、違約金や損害賠償義務等を負担する可能性もあります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ノ）敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、不動産等のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、テナントとの交渉等により、本投資法人の想定よりもテナントからの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は賃貸借契約の中途解約により、預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす
可能性があります。
（ハ）地球温暖化対策に係るリスク
現在及び将来において、法令や条約等により、地球温暖化対策として、一定の不動産等の所
有者や利用者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあり、またその規制が今後さらに強化される可能性があります。これらの規制の結果、テナントの事業が制約され又は費用等の負担が増す可能性があるほか、本投資法人の保有する建物の改修や施設拡充を実施したり、排出権や再エネクレジットを取得する等の負担につながるおそれもあります。これらの場合、本投資法人の収益は悪影響を受けるおそれがあります。
④

投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場
合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
なお、以下、平成19年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する- 90 -

法律（平成18年法律第109号。その後の改正を含みます。）（以下「信託法整備法」といいます。）による改正前の信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みます。）を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、平成19年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。
（ア）信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。従って、本投資法人が不動産、不動産の賃借権若
しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・
デリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、本投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
（イ）信託受益権の流動性に関するリスク
本投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する
場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意
思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
（ウ）信託受託者に関するリスク
a．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク
信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託財産は信託
受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。

- 91 -

b．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する
信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク
信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。旧信託法の下では所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新信託法の下では信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり（新信託法第105条以下）、信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
旧信託法の下では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている信託受益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられます。従って、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場合、一定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます（新信託法第105条第１項本文）。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができないこととなります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。従って、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。
準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する
場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関する債
権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。従って、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができます
が、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。
⑤

匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合や匿名- 92 -

組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。
⑥

特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件（後記「⑧ 税制に関するリスク／（ア）導管性の維持に関する一般的なリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図しておりません。但し、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される
場合、その売却を行うことがあります。
しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、従って売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関する収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③ 投資法人の運用資
産：原資産である不動産特有のリスク／（ニ）開発物件に関するリスク」に記載のリスクがあります。

⑦

減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）が、平成17年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期営業期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生
し、本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。
なお、平成27年４月１日以後に開始する事業年度については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額を配当等の額として取扱
い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。

⑧

税制に関するリスク（ア）導管性の維持に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、参照有価証券報告書「第一部 ファンド
情報／第１ ファンドの状況／４ 手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」に記載する配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のもの- 93 -

については、事業年度毎に判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の減少、海外投資主比率の増加、資金の調達先、分配金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。現行税法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の救済措置が設けられていないため、同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない理由により要件を満たすことができなかった場合においても、配当等の額を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資法人の投資口の市場価格に影響を及ぼすこともあります。
（イ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
事業年度毎に判定を行う導管性要件のうち、租税特別措置法施行令に規定する配当可能額の90％超の金銭の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされています。従って、会計処理と税務上の取扱いの差異等により、過大な税負担が発生した場合には、この要件を満たすことが困難となる場合があり得ます。なお、平成27年４月１日以後に開始する事業年度については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／４ 手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」をご参照ください。）を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
（ウ）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク
本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入れ又は投資法人債の発行に際しての財務制限条項上、一定額を留保しなければならない等、配当原資となる資金が不足する場合は、借入金や資産の処分により配当原資を確保するときがあります。しかしながら、導管性要件に基づく借入先の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の金額が配当可能額の90％超とならない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額
や純資産額が減少する可能性があります。
（エ）借入れに係る導管性要件に関するリスク
税法上、上記の事業年度毎に判定を行う導管性要件の一つに、借入れを行う場合には租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定する機関投資家（以下、本⑧において、「機関投資家」といいます。）のみから行うべきという要件があります。従って、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、又は保証金若しくは敷金等の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、
導管性要件を満たせないこととなります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（オ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
事業年度毎に判定を行う導管性要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるもの（投資法人の投資主の一人及びこれと特殊の関係にある者等が、その投資法人の発行済投資口の総数若しくは一定の議決権の総数の100分の50を超える数を有する場
合等における当該投資法人等をいいます。）に該当していないこととする要件、即ち、同族会
社要件については、本投資法人の投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、公開買付等により、結果として満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

- 94 -

（カ）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
税法上、導管性要件の一つに、事業年度末において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、
本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、公開買付等により、本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保有される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（キ）税務調査等による更正処分のために追加的な税金が発生するリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、投資主への分配金の予想額の修正が必要となる場合があります。
（ク）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、本書の日付現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。
（ケ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、租税公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資法人の投資口の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。
（コ）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
本投資法人において納税額が発生した場合に、納付原資の不足等の事情により納期限内に納税が完了しない可能性があります。この場合、遅延納付となった税額に対し遅延期間に応じ延滞税等が発生し、納税が発生した事業年度の投資主への分配額や純資産額が減少する可能性が
あります。
⑨

その他

（ア）信託不動産を組み入れることができないリスク
本投資法人は、今後、参照有価証券報告書に記載された資産以外の新たな資産取得に向けて
不動産信託受益権の保有者又は信託譲渡を予定している不動産の現保有者との間で、停止条件付信託受益権譲渡契約を締結する可能性があります。しかしながら、資産取得までの間に、かかる契約に定められた一定の条件が成就しないことにより、当該取得予定資産を購入することができず、投資家に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人が信託受益権として取得予定の資産の一部について、本投資法人による取得に先立ち信託が設定される場合があり、しかし、何らかの理由により、当該取得予定資産が信託されないこともありえます。このような場合、停止条件付信託受益権譲渡契約の停止条件
が成就しないとされるため、本投資法人が当該取得予定資産を取得することができず、その結果、投資主は損害をこうむる可能性があります。

- 95 -

（イ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
保有信託不動産の過去の収支状況は、信託不動産の前所有者等から取得した賃貸事業収支に係る情報です。これらは、本投資法人の会計方針に沿った会計監査等の手続を経たものではな
く、前所有者等から提供を受けたあくまでも参考としての情報にすぎません。契約形態が大きく異なる場合、比較可能性の低い情報となることがあります。また、当該情報は不完全である
おそれがあるほか、その正確性も担保されていない情報です。したがって、本投資法人が、適用ある会計原則に従ってそれらの収支を作成し監査済み財務諸表を作成した場合、当該監査済
みの収支は上記情報に基づく収支とは大幅に異なるおそれがあります。
（ウ）投資主優待制度に関するリスク
本投資法人は、本書の日付現在、本投資法人が取得し又は今後取得する物件に係るオペレー
ターとの間で、投資主優待制度の導入に伴う覚書を締結しています。その内容及び適用条件等
は、優待の内容及び利用状況の推定等を踏まえたうえ適用ある法令及び会計・税務の取扱い等の制約の中で決定されるものであり、その内容が、投資主の満足するものとなるとの保証もありません。また、本投資主優待制度が今後投資主の同意なく、また事前の予告なしに、その内容等が変更され、又は実施が停止される場合があります。
（２）リスクに対する管理体制
本投資法人は、前記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法
規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
具体的な取り組みは、以下のとおりです。
（ア）投資法人について
本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める決議事項の決議や本資産運用会社及び本投資法人の執行役員の業務の執行状
況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。
また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとされます。
そして、本投資法人は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本投資法人の役員によるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本投資法人の役員は、本投資法人の発行する投資口及び投資法人債について、売買等を行ってはならないものとされ、本投資法人の役員でなくなった後も１年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。
（イ）資産運用会社について
本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」を制定し、重大なリスクが生じた場合には、遅滞なく取締役会に報告する旨定めています。
加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、具体的な法令等遵守を実現させるための実践計画である「コンプライアンス・プログラム」を策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めます。

- 96 -

さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。
そして、本資産運用会社は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本資産運用会社の役
員及び従業員その他本資産運用会社の業務に従事するすべての者（以下「役職員等」といいます。）によるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本資産運用会社の役職員
等は、本投資法人の発行する投資口及び投資法人債について、売買等を行ってはならないものとされ、本資産運用会社の役職員等でなくなった後も１年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。
以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しな
いことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資主に損失が生じるおそれがありま
す。
10

その他
（１）

規約の一部変更及び役員の選任

平成28年10月27日開催の第２回投資主総会において、規約を一部変更する議案及び役員を選任する議案が、本投資法人の提案のとおり承認可決されました。
規約の一部変更及び役員選任の内容については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（２）投資対象／② 投資態度」、「第一部 ファ
ンド情報／第１ ファンドの状況／４ 手数料等及び税金／（３）管理報酬等／③ 本資産運用
会社への支払報酬」、「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／４ 手数料等及び税金／（３）管理報酬等／⑤ 会計監査人の報酬」、「第二部 投資法人の詳細情報／第１ 投資法
人の追加情報／３ その他／（１）役員の変更」及び「第二部 投資法人の詳細情報／第３ 管理及び運営／１ 資産管理等の概要／（４）計算期間」をご参照ください。
（２）

本資産運用会社の役員及び重要な使用人の変更
本資産運用会社において、以下のとおり、役員及び重要な使用人の変更がありました。

（ア）

本資産運用会社の役員の変更

・就任取締役（平成28年12月１日付）
中村
健
略歴
役職名

氏名
平成２年４月
平成17年７月
平成18年４月
平成20年４月
平成21年４月
平成22年４月

取締役

中村

健

平成23年５月
平成24年４月
平成25年４月
平成26年４月
平成28年４月
平成28年12月

主要略歴
株式会社太陽神戸三井銀行（現 株式会社三井住友銀行）入行
日本ゼネラル・エレクトリック株式会社 事業開発本部 ディレ
クター
ＧＥリアル・エステート株式会社 事業開発第一部長
同社 インベストメント マネジメント部長（アジア・太平洋）
株式会社リサ・パートナーズ 法人営業部 部長
ＮＥＣキャピタルソリューション株式会社 出向 事業戦略部
部長
同 営業統括部 部長
株式会社リサ・パートナーズ 法人営業部 部長
同社 事業推進部 部長 兼 法人営業部 部長
兼務 ＮＥＣキャピタルソリューション株式会社 営業推進部
ソリューショングループ 部長
ＮＥＣキャピタルソリューション株式会社 出向 ソリューション部長
同 ソリューション本部長（現任）
本資産運用会社 社外取締役（現任）- 97 -

・退任取締役（平成28年11月30日付）
中井 喜信
・本資産運用会社の役員の状況
上記変更による、本書の日付現在の本資産運用会社の役員の状況は、以下のとおりです。
代表取締役社長

吉岡

靖二

取締役
取締役

赤松
田村

利起
昌之

取締役（社外取締役）
取締役（社外取締役）

小川
藤田

宏隆
直人

取締役（社外取締役）
取締役（社外取締役）

後藤
中村

英夫
健

（イ） 本資産運用会社の重要な使用人の変更
平成28年12月1日付
役職名

新

投資部長

後藤

旧
智

- 98 -

中井喜信

第３【参照書類を縦覧に供している場所】
ヘルスケア＆メディカル投資法人 本店（東京都千代田区神田小川町三丁目３番地）
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）- 99 -

第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
１

名義書換の手続、取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
本投資口については、本投資法人は、原則として、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である保管振替機構
が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（社債株式等振替法第228条、第140条）。本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなけ
れば、本投資法人に対抗することはできません（投信法第79条第１項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は次のと
おりです。
取扱場所
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
取次所
該当事項はありません。
投資主名簿等管理人の住所 東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
及び名称
三井住友信託銀行株式会社
手数料
該当事項はありません。

２

投資主に対する特典
本投資法人は、投資主優待制度を実施しています。投資主優待制度の詳細は、前記「第二部 参
照情報／第２ 参照書類の補完情報／６ インベストメント・ハイライト／（２）厳選したオペレー
ターが運営する施設／⑤ 投資主優待制度」をご参照ください。

３

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

４その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

- 100 -

第２【その他】
１．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙及び裏表紙に、本投資法人の名称及び英文名称
又はその略称等を記載し、また、それらのロゴマーク及び取得予定資産の写真及び図表・図案等を使用することがあります。
２．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次に、以下のとおり金融商品の販売等に関する法律（平成12年法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
３．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次に、以下のとおり記載します。
「募集又は売出しの公表後における空売りについて（１）金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。以下「金商法施行令」といいます。）第26条の６の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令（平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含みます。以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の５に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂
正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間）において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の２の２第７項に規定する私設取引システムにおける空売り（注１）又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ（注２）の決済を行うことはできません。
（２）金融商品取引業者等は、（１）に規定する投資家がその行った空売り（注１）に係る有価証券の借入れ（注２）の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
（注１）取引等規制府令第15条の７各号に掲げる、次の取引を除きます。
・先物取引
・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）等の空売り
・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り（注２）取引等規制府令第15条の６に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。

４．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり記載します。
「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人
ウェブサイト（［URL］ http://www.hcm3455.co.jp/ ）（以下「新聞等」といいます。）において公表
します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」
５．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏以降に、以下の内容をカラー印刷して記載します。

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