2012年3月16日
先導的省エネ住宅・建築物に対する支援事業説明会

省CO2先導プロジェクトにおける技術動向と今後の期待
先導プロジ クトにおける技術動向と今後の期待-プロジェクト分析結果報告とパネルディスカッション-

住環境計画 観点
まちづくり・住環境計画の観点から
１ 住宅プロジェクトにおけるまちづくりの動向
住宅プロジ クトにおけるまちづくりの動向
２ 今後のまちづくりの視点

省CO2先導事業評価委員
東京大学教授 浅見 泰司

１ 住宅プロジェクトにおけるまちづくりの動向

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あやめ池住宅プロジェクトの概要（平成21年度住宅・建築物省ＣＯ２推進モデル事業 採択事例）
事業主体

近畿日本鉄道株式会社不動産事業本部

事業期間

平成21年度～平成25年度
集
成 年
開・集合住宅：平成23年度入居開始
・戸建住宅：平成23年度から段階的に入居開始
・住民によるエコ活動：平成23年度から開始

事業概要

集合住宅（69戸）・戸建住宅（30戸）開発

先導的省
CO2技術の概要

緑のリサイクル計画

既存樹木198本の実態調査を踏まえた、緑のリサイクル計画

景観・環境ガイドラインに基づ
くまちづく
くまちづくり戸建住宅敷地内の緑化や透水性舗装、緑のコリドーづくりなど、地域特性を活かしたパッシブ設計

多様な住民エコ活動の推進

地域エコ通貨／CO2の見える化（エコ掲示板）／住民専用ポータルサイトを利用したマイカー利用の抑制対策／用ポ
タルサイトを利用したマイカ 利用の抑制対策／
緑のボランティアによる街区内設備等の維持管理
団地管理組合法人を結成、各種活動を運営

住宅を含めた街区全体への省エネ設備の導入

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持続可能な住宅地のために多くの先導的取り組み・・・
開発事業者が手を引いても持続可能？

3その他の特長的な事例の概要
事例－１ 横浜市緑園都市
地域のコミュニティ活動、植栽管理、マネジメ
地域のコミニテ 活動 植栽管理 マネジメ
ント活動を実施するタウンマネジメント組織（緑園都市コミュニティ協会）をまちびらき段階から発足。初動期には鉄道事業者から２名出向で協会を運営。段階的に住民主体の運営に移行させている（鉄道事業者の費用負担は現在も継続）。

事例－２ 六甲アイランドＣＩＴＹ
開発事業者である積水ハウスが、初動期にマン開発事業者ある積水 ウ が 初動期にション管理・スポーツ施設管理会社を設立・運営。将来的に事業者が地区撤退にあわせて、管理会社が独立採算できるように仕立てる。

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その他の特長的な事例の概要
事例－３ アイランドシティ照葉のまち開発事業者である積水ハウスがタウンマネジメント組織（ＴＣＡ）を発足（公園・緑地、道路の維持管理 清掃 タウンセキュリティ等）の維持管理、清掃、タウンセキュリティ等）。
積水ハウスは販売に併せて、会員になることを斡旋。初動期は、積水ハウス等が組織運営を支援、段階的に住民に運営主体を移行。

事例－４ 彩都
初動期は、開発事業者のひとつ阪急電鉄の居住者向けのサービス組織を設立。サービス対象者の拡大、住民活動との連携を進めるため中間法人に移行（社員構成 阪急電るため中間法人に移行（社員構成：阪急電鉄(株)、阪急不動産(株)、シーブラッド(株)、都市再生機構）
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その他の特長的な事例の概要
事例－５ 横浜市栄湘南桂台地区
建築協定から地区計画と自主的なマネジメントルールに移行し、地域住民が主体となって地域管理している地区 開発当初管理している地区。開発当初、一人協定の建築人協定の建築協定が定められ、開発された地区であるが、最低限確実に遵守するものを地区計画で担保するとともに、ソフトなまちづくりに関する事項について、自主ルールを定めて運用。

事例－６ MINA GARDEN十日市場
低酸素社会の実現に向けて、横浜市と横浜市住宅供給公社、市民事業者(設計・施工者) 横浜市民が 体とな て進められ工者)、横浜市民が一体となって進められる街づくりである「みんなのエコプロ
ジェクト」 。
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２ 今後のまちづくりの視点

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まちづくりの課題と取り組みの視点
採択事例のヒアリング結果等を踏まえ、郊外住宅地開発における省CO2対策を推進する上での課題と取り組みの視点を整理。

①持続的な取り組みにつなげる
課題：取り組み・事業の持続性を高めることが必要であるが、住宅地の課題
取り組み 事業 持続性を高める とが必要であるが 住宅地
場合、整備後は、地域住民が主体となって、地域のマネジメントの一環として、先導事業の運営・管理を行うことが求められる。その環として、先導事業の運営 管理を行うことが求められる。そのため、住民主体による住宅地のマネジメントを支援する仕組みづくりとその適切な運用が課題。

取り組みの視点：
開発住宅地の持続的な環境を維持・継続するため、当初から長期を見据えた計画づくりを促すとともに、維持管理を適切に行えるよう誘導する とが必要 整備にかかるガイドライ導することが必要。整備にかかるガイドラインのみならず、整備後みならず 整備後の計画的なマネジメントが適切に行われるように、維持管理段階のル ルやガイドラインの策定 運用や住民の啓発活動など、マネジメントのルールやガイドラインの策定・運用や住民の啓発活動など、マネジメントの仕組みを段階的に組み込むことが重要である。

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まちづくりの課題と取り組みの視点
具体方策の検討イメージ：
郊外住宅地開発の先行事例等から 事業者の関与・支援から住民主体郊外住宅地開発の先行事例等から、事業者の関与・支援から住民主体のマネジメントに移行する段階的なプロセスや留意事項を学ぶ。
（失敗例や先行事例の抱える課題等）【段階的な取り組みのイメージ（例）】
段階１（整備～募集段階）：
・あらかじめ、長期的な状況変化を見通した計画をつくる
・住環境を持続的に維持するまちづくりルール（地区計画等）を定める・マネジメントの支援の仕組みを組み込む（時限的な財政支援を含め）段階２（まちびらき～初動期）：（）
・住民によるマネジメントの啓発・支援する活動啓発 財政的な支援、維持管理ル ル（ガイドライン）策定 運用＊ 活動啓発・財政的な支援、維持管理ルール（ガイドライン）策定・運用段階３（維持管理段階）：
・事業者支援から住民主体のマネジメントにスムーズに移行させる
事業者支援から住民主体のマネジメントにスム ズに移行させる
9まちづくりの課題と取り組みの視点②地域性や開発の規模・密度に適合させる
課題：省エネルギー効果は、地域特性により異なる。また、開発の規模や密度により 求められる取り組み・手法は異なるや密度により、求められる取り組み手法は異なる。取り組む事
取り組む事
業は、概して過大な計画・事業になるが、地域の特性を踏まえ、適切な効果が得られる取り組み・手法を選択が課題。
また、現在のCASBEEまちづくりの評価は、郊外住宅地においては、マイナス評価を受ける項目もあり、郊外住宅地の特性を踏まえた評価方法の検討も課題。
えた評価方法の検討も課題＊ 「地域社会への貢献」「自然環境」等の項目は高く評価されるが、郊外型の住宅地開発のため、「温熱環境悪化の改善」「屋上緑化」「ゴミ処理負荷の低減」「面的エネルギー利用」等都市部の再開発で評価される項目については逆に減点項目になる。

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まちづくりの課題と取り組みの視点
取り組みの視点：
地域特性や開発規模・密度に合わせて 適切な効果が発揮でき地域特性や開発規模・密度に合わせて、適切な効果が発揮できる取り組み・事業の選択の重要性を設計者や事業者に対して理解してもらうよう、情報発信し誘導する。
また、郊外型住宅地開発における省CO2を促進するため、既存樹木の保全等、郊外型住宅地開発の特性を踏まえた評価の仕組みを検討することも必要。
検討することも必要

具体方策の検討イメージ：
郊外型住宅地開発を適正に評価するよう、評価項目や評価の点数付けなどについて検討し CASBEEまちづくり 郊外住宅地開数付けなどについて検討し、CASBEEまちづくり－郊外住宅地開発型を策定する。

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まちづくりの課題と取り組みの視点③無駄な開発をおさえ、効果の少ない取り組みは見直す
課題：プロジェクトの宣伝効果には寄与するが、単体の取り組みとしては費用対効果に見合わない取り組み 事業が組み込まれている場
は費用対効果に見合わない取り組み・事業が組み込まれている場
合がある。広告塔としての効果も加味し、費用対効果の面から十分な精査を行い、無駄な開発は押さえ、阻害が多い取り組みや効果の少ない取り組みは見直すことが課題である。
例）風力発電は発電量の割に騒音が大きく、省エネ効果は必例）風力発電は発電量の割に騒音が大きく省エネ効果は必
ずしも大きくないが、周辺環境への影響は大きい場合。
例）景観面・啓発目的で設置する太陽光発電など広告効果はあるが、省エネ効果は小さい場合。
が12

まちづくりの課題と取り組みの視点
取り組みの視点：
費用対効果を精査し 無駄な取り組み・事業や他の環境面において阻費用対効果を精査し、無駄な取り組み・事業や他の環境面において阻害が生じる取り組みはおさえる。また、事業実施後の活用状況を勘案し、運営費等ランニングコストも踏まえた費用対効果の面から、取り組みの継続性を見極めることも重要である。そのため、取り組み 状況の継続的なウォッチの仕組み・体制を構築。

具体方策の検討イメージ：
具体方策の検討イ
ジ広告効果なども考慮した十分な費用対効果の精査、効果の少ない無駄な取り組みをフィルタリングする仕組み・体制を構築する。
＊ 判断指標については、例えば、省CO2効果やその他のまちづくり効果と整備コスト、ランニングコスト相関させたチェックリストを作成し 当該事業を○△×等の3段階程度に簡易評価し 明らかに作成し、当該事業を○△×等の3段階程度に簡易評価し、明らかに無駄な事業は、実施可否を再考するなど。

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まちづくりの課題と取り組みの視点【自己チェックリストのイメージ例】

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まちづくりの課題と取り組みの視点④取り組み効果をわかりやすく示す
課題：取り組みに対する住民の理解を得るためには、取り組み効果を市民に対してわかりやすく示すことが課題である。

取り組みの視点：組
取り組みの実施と併せて、取り組みによる効果を定量・視覚的に示すことが有効であるが ③で示した無駄な事業か否かで そのに示すことが有効であるが、③で示した無駄な事業か否かで、その程度・内容は見極める。
＊ 例
例えば、景観面・啓発目的で設置する太陽光発電などは、それ、景観発す
陽 発、にかかる費用（イニシャル・ランニング、メンテナンスコスト）を踏まえ、その設置の必要性を見極める必要がある。
＊ エコ掲示板の設置等による見える化・情報発信の取り組みにつ
掲 板 設置等 よ化 情報発信り組
いても、当初から、事業者の支援（主体的な運営や費用面での負担）がとぎれた段階での継続性を勘案し、設置の有無を検討すべき。
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まちづくりの課題と取り組みの視点⑤行政・事業者・市民が協働で取り組みを推進する
課題：省CO2先導事業の取り組みが、地区のルールに抵触し、取り組みの足枷になるケースがある。また、省CO2先導事業の取り組みが周辺の景観 環境を阻害ケ スもある こうしたケ スについて周辺の景観・環境を阻害ケースもある。こうしたケースについて何を優先していくべきか見極めることが課題。
例）太陽光パネルのグレアが風致地区の基準に抵触／電線地中化のキ
例）太陽光ネル グ アが風致地区 基準に抵触／電線地中化 キュービクルが地上に配置され景観を阻害／省CO2表示パネルが屋外広告物にみなされ本来の役目が果たせない取り組みの視点：
計画の当初段階から、地元行政と事業者が一体となって、まちの将
初 階か
地 行政 事業者が 体将来像を共有化し事業推進に向けて取り組む。
また セカンドステージでは
また、セカンドステ
ジでは、行政行政・市民・事業者が協働し市民 事業者が協働し、先導先導事業取り組みの推進と良好な住環境や景観の形成の両面から、総合的に検討。状況に応じて、ルールの柔軟な運用やトレードオフ（代替の仕組 ） 必仕組み）も必要。
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