2001年11月22日（木）講演

都市再生の役割と民間投資支援スキーム（試案）
都市基盤整備公団理事
小澤 一郎

1

Ⅰ 政府の都市再生の現状

取り上げられており、四つの柱について、具体的なプロジェクトを早急に選択し、立ち上げるよう書かれています。一つ目が、広域防災拠点のプロジェク

１）都市再生にかかわる議論

ト、二つ目がエコ・リサイクルのプロジェクト、三つ目が交通基盤のプロジェクト、そして四つ目が都

今、都市再生ということが盛んに言われています。

市拠点のプロジェクトです。

おおむね都市再生に関する議論は、東京・大阪の大これまで都市再生本部が何度か開かれており、具都市を中心になされていますが、地方都市も議論の体的なプロジェクトの話が出ています。これらは、対象になっています。

上記の四つの柱に沿い、自治体や民間へのヒヤリン

大都市では、戦略地域として、臨海部、木造密集地域が重要なターゲットとして取り上げられていま

グ、再生本部と各省との協議調整を経て出てきたものです。

す。地方都市では、空洞化問題を受け、中心市街地

例えば、交通基盤整備だと、外環道や県央道といがターゲットとなっています。これらをどのようにったプロジェクトです。防災では、内閣府の防災担支援していくかが、都市再生の場で議論されていま当の総括政策官を中心に、各省があつまった広域防す。

災の協議会ができ、国レベルで整備すべき広域防災

もともと都市再生議論は、不良債券問題、資産デ拠点のプロジェクト化が進められています。臨海部

フレ問題が源流です。平成10年、政府の緊急経済対で二ケ所ほどになります。また、エコ・リサイクル策で、こうした都心の低・未利用地、いわゆる地上では、都市再生本部が事務局役で、関係一都七県、げ地を都市基盤整備公団が買い上げ、整形化して供関係省庁による「ごみゼロ協議会」が立ち上げられ、給する土地有効利用事業が始められました。現在、議論がスタートしています。

3,300億円ほどの国費によって賄われ、継続中です。

緊急経済対策ではこのような具体的プロジェクト

このように、土地の有効利用を図り、土地の流動化を早急に立ち上げることを提言していたわけです

を促進して、不良債券や資産デフレを景気高揚に結が、さらに、土地の有効利用や景気対策、資産デフび付けようという動きがすでにあったわけです。

レ対策、不良債権処理に伴う問題に有効なものは、前述の四テーマに限定せず、議論されることになっ

２）緊急経済対策と都市再生ています。
いずれにせよ、重要なことは、民間投資をどのよ

都市再生の前身は、森内閣時代の、東京都市圏のうに活性化するのか、という点です。つまり、公共「都市再生懇談会」に見ることができます。これは投資で基盤整備をやるだけではだめだ、ということ2000年の春に立ち上げられ、石原東京都知事と森首が強く打ち出されており、公的投資と民間投資が同相が必ず出席する懇談会で、2000年11月に提言がま時に起こるようなプロジェクトを模索しています。

とめられました。2001年の年明けに、森内閣でもできれば、規制緩和やＰＦＩ事業のように、公的投「日本新生」「経済新生」という言葉が言われていた資が少なくて済むようなやり方が一番いいのです。と思います。

公的投資が必要になるにしても、投資額の３倍、５2001年の３月末〜４月はじめ、与党で緊急経済対倍もの高い民間投資が同時に見込める良質なプロジ策がまとめられましたが、この中に「都市再生懇談ェクトが望ましい、ということです。さらに、民間会」の骨子が反映されており、また、都市再生本部投資される場合でも、1,400兆円とも言われる国民を作って、本格的に「都市再生」に取り組むことが貯蓄が流入してくるようなスキームが求められてい盛り込まれています。

ます。

緊急経済対策には、柱として四つの個別テーマが2

Ⅱ 公的投資の統合プログラムの確立
いくら公的な投資が少ない方がいいと言っても、Ⅲ 民間投資の課題
１）民間デベロッパーによる投資ゼロと言うわけにはいきません。投資はしなければならないのですが、しかし、従来のような省庁ごと私達が「民間投資」と言う場合、最初に思い浮かの縦割りの資金投入では、効果は半減してしまいま

べるのは、都市のプロジェクトならば、民間デベロす。省庁再編で少しは改善されつつあると思います

ッパーの投資活動をディスターブしないようにしが、それでもまだまだです。て、活動を促進させる、ということだと思います。

それがもっとも顕著に現れているのが、エコ・リ

例えば、高いビルが建つように容積率を上乗せするサイクルに関する事業です。エコ・リサイクルにつとか、容積率の低すぎるものについては緩和するといては、環境省が、ごみの処理場のような行政も含いったことです。

め、どちらかと言えば公的な分野における部分を担また、都市計画の手続きに時間が掛かり過ぎ、し当しています。一方、ペットボトルの再生問題や、かも不透明ですから、手続きの透明性を確保し、ス自動車部品のリサイクルといった産業別のエコ・リピードアップを図ろうという意見もあります。この

サイクルシステムは、経済産業省が行っています。

考え方の延長には、戦略的な土地の有効利用のため予算額は１対100で、経済産業省が少ないのですが、のプロジェクトや、土地利用変換をしなければなら直接民間に資金助成することができます。

ないような場合は、都市計画の規制を全廃し、好きスーパー・エコ・タウンについても、経済産業省がリードしてやっています。これは、都市再生のプにやらせてはどうか、といった極論も昔から存在します。

ロジェクトでも、テーマに挙がっていることもあり、イギリスではサッチャー政権で国営企業の民営化取り上げられていますが、都市基盤整備を伴う都市を行った際、都市プロジェクトについては、たまたプロジェクトとの関係が議論されないまま、先行すま同じような手段をとりました。まず、民間投資をると、難しいことになります。例えば、たまたま生喚起するため、エンタープライズゾーンというゾーじた臨海部の空き地に、ペットボトルの処理プランンを設定しました。そして、自治体の権限を取り上トを作るとか、建設残土の焼却プラントを作り、さげ、プロジェクト推進のための公的な母体に一切のらにはその熱利用の施設を作って埋めていくという権限を渡し、国とそのエリアを担当する推進組織でことになりかねません。これでは都市再生的な枠組すべての都市計画を行いました。このように、イギみのプロジェクトにならないのです。

リスの成功例がありますから、民間デベロッパーのこのように、エコ・リサイクル一つとっても、省庁間のプロジェクトの連携統合が大きな課題になるのです。

間から、同様の手段がとれないか、という声が出てきます。
しかし現在の経済は、単なる規制緩和や手続きの広域防災拠点のプロジェクトに関しても、旧建設

簡素化だけで民間投資が期待できるケースは、限定省の河川行政と、総務省の消防行政、厚生労働省が的です。そこで、経済に刺激を与えるという意味で連携した、一体的な公共投資プログラムにしていか公的投資が必要だとする意見があり、インフラ整備ねばなりません。その点が今後、最も注目される課の話が出てくるわけです。

題ではないかと思います。

インフラの整備の中には、都市計画の長期未着手道路というものがあります。20〜30年前に計画が決まっていて、未だに着手していないものです。早く土地を買い上げ、完工すべきであるとか、いつ完成3するか分からないような補助事業のペースでは困るといった批判が出てきています。

そこで、前述した防災拠点やエコ・リサイクル等のテーマも考慮に入れながら、地主企業がある程度道路は、全部つながってはじめて供用できるし、イメージできるようなプロジェクトを提案していく

ある程度経済効果が期待できるわけですから、もう必要があります。例えば日建連でも真剣に取り組も少しで完工できそうなものに投資しようという意見うとしていますし、国土交通省も建設リサイクルのがあります。それが民間投資の刺激にもなるという総合システムの検討を行っています。

わけです。

建設リサイクルの総合システムとは、これまで一都市再生本部では2001年の８月下旬から、民間デ緒にして燃やしていたガラス、石膏ボード、ドアなベロッパー支援のため、全国の自治体や民間団体をどの廃棄物を分別解体し、リユースしようというも通じ、民間支援になりそうなプロジェクトを集めてのです。ところが、このプラントは、ストックしたいます。現在、200以上集まっており、その中からり仕分けをしたりするラインを置く、かなり広い土厳選していくことになるようです。

地が必要なのです。また、リユースのマーケットも形成しなければならない、一種のシステム産業の創２）地主企業による投資出ということができます。
また、プラント以外に静脈物流システムと呼ばれさて、民間デベロッパー支援だけが民間投資の促る、鉄道や海運を使った物流システムを構築する必進策ではありません。地主企業に対する投資支援も要があります。臨海部が、この条件によく合致しま重要です。

す。また、一都三県でこの総合システムを作る場合、例えば臨海工業地帯には、プラントが除去され、空き地になった土地が、何百ヘクタールのオーダーおよそ200〜300ヘクタールの土地が必要だとする試算が出ており、やはり臨海部が適地なのです。

で存在しています。川崎市域の既成市街地に近い工システムの実現には、建設業界はもちろん、窯業業地帯だけで、2,000ヘクタールもあり、そのうちやパネル、電気等の建設産業全体の参加が必要です

すぐに使える土地が300ヘクタールほどあります。

から、国土交通省や経済産業省が中心となり、国が装置産業の集積した臨海型の工業地帯というの音頭をとってやる必要があります。

は、道路も下水道も不十分です。こうした土地を都考えてみると、京浜工業地帯が、世界に冠たる臨市的な土地として利用するには、相当のインフラ面海装置型産業の地域になったのは、当時の通産省がでの支援が必要です。また、これまで日本の産業を音頭をとり、経団連はじめ産業界が大きな組織を作支え続けてきたものづくりの拠点ですから、住宅地って集中投資したからです。しかし、今、産業界に等に転換するよりも、今後とも日本を支える産業拠はそのエネルギーがありません。前述の建設廃棄物点にしたいというのが、自治体の基本構想の大前提の総合システムを作るにしても、多くの業界に影響になっています。

が及びますから、国土交通省や経済産業省だけでは従って自治体からは、住宅や商業地区、オフィス街に再開発するのではなく、次世代型の産業技術の困難です。やはり国家プロジェクト的に、国や政治が牽引していくべきなのです。

集積にすることが、強く求められています。しかし、土地資源はたくさんあっても、ばらばらに使って石油や鉄鋼、造船といった企業には、自治体の構想しまうと後で非常に困った事態になります。一方、にマッチするような土地利用のノウハウがありませ

社会情勢や日本の将来を考えると、循環型社会の構ん。結局、土地は空いたものの、毎年莫大な固定資築は大きな柱のひとつであり、その中でも建設リサ産税を取られるだけで、いつまでたっても土地は動イクルシステムが占めるボリュームはかなり大きいかないという状態が、すでに10年以上続いているのものがあります。しかし、リサイクルシステムの旗です。

ふり役が不在なので、土地資源はあっても実現が困4難になっています。こうしたケースは、他にもたくさんあるのです。
都市再生のプロジェクトには、確かに駅前再開発やマンション建設というものもあります。しかし、民間投資支援スキーム
Ⅳ（試案）１）密集市街地での民間支援スキーム

建設リサイクルシステムのように、国と産業界が協力し、国家プロジェクトレベルで推進するテーマこそ、有効な土地利用につながるはずなのですが、こうしたシナリオがないのです。

地主地権者の投資支援には二つのスキームがあります。
一つは密集市街地における支援スキームです。
（11P 図-１）例えば、東京の杉並区や中野区、世田３）地主地権者による投資

谷区、特に環六から環七周辺は、阪神淡路大震災クラスの地震が発生すると、甚大な被害を被ると予想

民間投資の促進による都市再生でもっとも求めらされています。都市再生の有識者たちは皆、こうしれているのは、民間のマインドの変革です。すでにた地区の街づくりを東京都や区に任せるだけでは不述べたように、目のさめるような規制緩和や公的投十分だ、と述べています。また、補助事業による公資の集中は、一部のデベロッパーや大企業には、大的投資や民間デベロッパーによる再開発も必要だ

きな効果をもたらします。

が、それだけでは不十分であるという意見でも共通

もう一つ、都市再生の対象には地方都市が含まれしています。

ることと関連して、大企業以外の民間も支援する必東京都の公表によると、23区だけで約6,000ヘク要があります。それが地主地権者の投資支援です。

タールもの密集市街地が存在し、このうち最も危険

地方都市には塩漬けのままの土地がたくさん存在

な区域は1,880ヘクタール、11ゾーンあります。大しているうえ、商店街も沈滞したままで、展望もな

地震の際、最初に火災が発生したり、多数の死傷者くマインドは低下しています。こうした状況を打破が出ると予想される地区です。

するため、都市再生では、地権者たちが自ら立ち上これだけ広大な面積ですと、行政と民間デベロッげる小規模プロジェクトの支援が議論されていまパーだけでの再生は困難ですから、中心は地権者にす。要するに都市再生では、臨海部のような国家プなります。従って、地権者を支援する仕組みの構築

ロジェクトレベルのものから、地方都市の草の根レが重要な課題になるわけです。それが地区別に立ちベルのものまで、全員参加型でやれる状況を作って上げる街づくりセンターです。

いこうということを、本部としては実施に移していくべきです。

センターには、行政のＯＢ、企業のＯＢ、地域の中小工務店等に入ってもらいます。地権者は、どのような規制があるか、どういう公的資金のメニューがあるか知りません。こうした情報を公開し、議論して、小さいプロジェクトを随時立ち上げる、というものです。
ある意味では、中小建設業者や地域の工務店に新しいビジネスチャンスを展開してもらうことで、建設業の構造改革にもなります。苦労の多いやり方ですが、その分、後で大きくマーケットが広がる、ということになります。
実はこの手法は、地元の民間事業者が中心となり、大阪と東京大田区でそれぞれ独自に実行に移されて5います。
大阪の方は門真でやっています。門真は大変な木ます。予算もついていますし、空き店鋪対策やイベントを実施したりもしています。

造密集地で、行政ですら再開発的な仕事を行っていところが一方の「街づくり」の方は動いていませない地域です。そこでは旧建設省の住宅局補助と都ん。この中心市街地再生のスキームは、13省庁連携市局の補助を取り付け、うまく組み合わせて行政でのなかでも建設省のプロジェクトが他省庁の施策のもできないことをやってしまいました。要するにコ舞台づくりをするというのが目玉なのですが、そのロンブスの卵のようなものです。この話を聞き、隣舞台づくりが全然動いていないのです。

接地区からも引き合いが来て、連鎖的に仕事が広がそこで、「街づくり」の立ち上げをしなければなっていきました。補助金による補助事業の方は赤字らないのですが、実際のところ地方都市には、都市でも構わないが、事業が終わると地域全部で仕事が計画課か都市計画を知っている人が存在しない街もでき、全体では大きなプラスになっているそうです。

たくさんあるのです。これではいくら「街づくり」これが支援スキームの大きなヒントになっていまをやろうと言っても困難です。それならば、コンサす。

ルタント等、民間の専門家を長期派遣するなどして一方の大田区の建設業者の方は、まずＮＰＯ法人支援するスキームを作る必要があります。

を作りました。自分は事務局長で、大学の先生方が実は、商工会議所のＴＭＯのスキームのほうには、トップです。地域に入る際はＮＰＯの名刺で入りま専門家派遣も、商工会議所や商店街の人々を東京にす。地権者に、このような公的な補助メニューもあ呼んで研修を実施するためのスキームもしっかり入りますから、一緒に街づくりしましょうと提案するっています。しかし、建設省のスキームにはそれがわけです。汗をかいた分、当然信頼関係も作られ、一切ありません。

のちに仕事につながっていくわけです。

これで３年間、動きもなくきてしまったわけです

このように、地域に入って、一緒に立ち上げをやから、今後はまず専門家派遣のスキームを作らねばるという発想は非常に面白いと思います。このようなりません。ハードだけでなく、ソフトでも支援態な方法を公的に支援していくスキームがあれば、雇勢をとろうというわけで、コンサルタントのビジネ用も発生しますし、地権者の人々も自立して街づくスにも大いに関係してくるのではないかと思いまりをしようと考えるでしょう。

す。
一番の課題は、専門家派遣スキームにおける派遣

２）中心市街地での民間支援スキーム期間です。
自治体で実施している派遣スキームもたくさんあ二つ目が中心市街地での土地活用・民間投資支援スキームです。（12P 図-２）
平成10年、13省庁連携による中心市街地再生が鳴り物入りでスタートしました。

るのですが、二泊三日程度の短期派遣にとどまっています。しかも、１回当たり三万円程度と、非常に安いのです。これでは優秀な専門家は引き受けません。ちなみに通産省スキームもやはり短期です。

この事業は初め建設省が言い出したもので、そこ自治体側からは、特に小さい街であればなおさらに日米構造協議で大店法の撤廃という課題を抱えてですが、１〜２年の長期派遣が求められていますし、いた当時の通産省がこの話に乗ったものなのです。

専門家１名だけでなく、いくつかの分野ごとにチー

現状は、商業施策については、通産省の指導の元、ムを組んでグループできてほしい、という強いニー

商工会議所の全国ネットワークを使い、ＴＭＯ（タズが寄せられています。

ウン・マネジメント・オーガニゼーション）という今回作るスキームは、長期派遣、チーム派遣がで組織が百数十できており、ＴＭＯと商工会議所が車きなければなりません。また、コンサルタント会社の両輪になって、商店街の活性化策に取り組んでいとの契約では、経費の問題などが生じてきますので、6これにも対処できなくてはなりません。そして、土投入できるかが、「都市再生」に課せられた課題だ

地活用に向けた様々な知恵を出し、どのような公的と思います。

資金が使えるのか、税金のこと、借り入れのことすべてにわたって相談に乗ってやれるような仕組みを臨海部再開発のスキーム作る必要があります。
地方都市には、頑張っている商店もありますが、１，地域全体構想（コンセプトプラン）の策定「息子も跡を継がないし、しばらく食うに困らないので、商売しなくても構わない、空き地は青空駐車２，地域における各種プロジェクト企画及び場のままでいい」というモチベーションの低い方々プロジェクト立ち上げ支援（F／Sまで）もいます。これでは地方都市はどんどん滅入ってしまうばかりなので、知恵を出す専門家を出すことが３，地域における各種プロジェクトの広報等必要になります。
また、前述のように、地元の中小建設業者、工務店にも潜在的ノウハウがあるわけですから、彼らを４，地域全体基本計画策定
協 議調 整（個別プロジェクト基本計画）支援するスキームもあっていいと考えています。

３）臨海部再開発のスキーム

５，地域全体整備計画
協 議調 整（個別プロジェクト整備計画）

臨海部開発には、次のような流れで考えることが必要です（右図）。

６，都市計画に関するワンストップ機能

今、臨海部ではたくさんの土地が、点々と空き始めていますが、地主企業にはどうしてよいか分からないのが現状です。そこで先ほどの建設リサイクルプロジェクトの例でも述べましたが、社会にとって７，地域全体での事業負担調整機能
協 議調 整（個別プロジェクト事業計画）

必要なプロジェクトとしてどんなものを立ち上げていくか、という「１,コンセプトの策定」が必要で８，地域内プロジェクトの全体スケジュール管理す。次いで、「２,プロジェクトのフィージビリティレベル」までしっかり議論しなければなりません。
ところが、既存の予算制度では、こうした部分についてのお金はほとんどでないのです。実際どうし９，共通都市基盤整備の実施機能
10，エリア（タウン）
マネージメントの企画及び実施ているのかというと、都市基盤整備公団では川崎市や横浜市から相談が来ると、調査費や人件費を財政

４）ドイツ、ルール工業地帯の再生事例投融資の予算で賄っています。これだと民営化になったら、とても持ちません。
日本は、社会全体が構想力に欠けています。知恵を結集してフィージビリティのあるプロジェクトをもう一つ、我々が重点的にやっていきたいのは「３,地域における各種プロジェクトの広報等」です。
これはドイツの例が参考になっています。

起こすという部分が決定的に欠けているのです。どドイツのルール工業地帯は、「世界の工場」としのようにすれば社会経済的テーマに関して「プロジて地理の教科書にも出ていたほどなのですが、全くェクトコンテンツ」を「カタチ」にして、そこに社操業が停止され、プラントが野ざらしの状態になっ会のエネルギーを結集し、実現までの部分に資金をていました。この、約８万ヘクタールもの広大な跡

7地をどう再生するかが大きな課題だったのですが、ドイツは実に斬新な手法をとったのです。
ルール工業地帯はエムシャー川に沿って続いているため、エムシャーパークエリアとも呼ばれるのですが、ここに州政府がエムシャーパーク公社を立ち上げました。人員は40名足らずで、そのうち三分の二近くが、何とパブリック・リレーションズ・オフ
ィサー、いわゆる広報担当なのです。
エムシャーパーク再生に必要な、自治体や民間プロジェクトを喚起すべく、公社の理念や方針、州政府の考え方、支援策を徹底して知らしめるために広報担当の多い組織になっています。これは10年限定で、昨年、機能を停止しています。期間限定で、スピード感を持って合意形成を徹底的にやるわけです。
日本からも随分視察に行っており、都市基盤整備公団からも若手を派遣しています。これからの仕事の手法の一つとして、考えなければならないものだと思います。
また、広報という意味では、事業の事前評価、事後評価を、一般市民、国民にもう少し分かりやすく知らせる必要があると思います。
それが民間プロジェクトであっても、社会にとって本当に効果のあるものであれば、特定の企業の名前を公表して、非常に良いことをやってくれている、ということを伝えるわけです。公表された企業にとっても大きなステイタスや信用になります。
その他、「10,エリア（タウン）マネジメントの企画及び実施」も重要です。仕事が終わればそれでおしまい、というのではなく、その後のマネジメントについて考えることもこれから必要となるでしょう。
以上のように、図の１、２、３、６、10に重点を置き、仕事の仕方、態勢、これらを支援する公的投資の仕組みを作っていけば、再生に関する知恵も出やすくなるし、大きな雇用も発生すると思います。

小澤一郎 （おざわ いちろう）
1945年生まれ。1968年、東京大学工学部都市工学科卒
業後、建設省入省。建設省都市局区画整理課長、建設省大臣官房技術審議官等を務めた後、1999年より都市基盤整備公団理事（現職）。

8図-１：密集市街地再生と土地活用・民間投資支援スキーム

密集再生公的プロジェクト

密集再生民間プロジェクト（行政各部局・公団事業など）（民デベ型事業）
協調・連携●防災骨格基盤整備●跡地活用型参●防災拠点街区整備●再開発・再構築型●公的住宅関連地区整備
画●各種面的密集事業

協調・連携営

地区別プロジェクト企画・調整会議
運・置設

行政センター
既存の街づくり
都市整備公社等を活用

支

地区別
街づくり支援組合事業ＮＰＯセンター

共同事業援）

企画支援（ 地権者主体型事業 ）新規設立
立ち上げ支援

画

遣

援

ネ
ス

門
家ジ
ビ

画

参・専

雇
用・
参
画

用

参雇

支派

（センター画

街づくり支援

参

参
画
・運
営

人材活用センター（全国センター）
教育・研修●専門家派遣●人材教育・研修

地域

行政ＯＢ人材工 務 店

企業ＯＢ人材9図-２：中心市街地再生における土地活用・民間投資支援スキーム

TMO・商工会議所

都市再生
民間プロジェクト
支援フォーラム
プロジ
ェ支ク
援ト
要
請

土地活用・民間プロジェクト
支援センター（街づくり支援センター／TMOの共同事業として設立）

ITネットの開設（各都市ホームページの体系化）

プロジ
ェク
ト
支援

中心市街地再生プロジェクト情報センター
プロジェクト情報（13省庁推進業務）連携

プロジェクト企画会議

街づくり支援センター

支
援人材活用センター（全国センター）

メール
マガ
ジ
ン

ITホームページ開設

プロジェクト公募●コーポラティブ
プロジェクト●共同投資型
プロジェクト●その他

ＵＪＩターン支援
プログラム

地方企業支援プログラム

大都市
企業・投資家・市民

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