1984年5月1日

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アルパックニュースレター

もくじ・港湾再開発に取組む
・旧刊新刊書評

0 「地方の誇り」

・まちかど 10居住性の悪い公園

・まちかど20 これはべンチではありません

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‑1‑

24678

・民間活力論の落し穴^複利計算のこわさーーー

1984年5月1日

民間活力論の落し穴
複利計算のこわさ喜乗
糸貞

ルから収入が入ってくることになる。一方後

金利はこわい者の場合は需要も少ないので過当競争になり
今頃、事業計画がらみの仕事をしていると、やすく、賃料は上がらないので金利の負担が本当に金利がおそろしいということを強く感きびしい。したがって今から貸ビル経営をやじる。別に金利が最近上っ九わけではないし、ろうとしても、今までにたくさんビルを建て

戦後の日本の金利はおおむね8バーセントにてきて、償還してしまっ九ビルを持っている収斂してきているそうだし、現在も8パーセ

ビル会社になかなか太刀打しにくいことになント程度である。しかし高いと思うのには理る。

由がある。別表の計算式を見ていただきナこい。

ひと昔前までは銀行の支店長というとえら

この計算はあまりにもおどろおどろしすぎ

い人で、いつも床の間を背にした宴会に招待

ると思うが、金利負担がラクな時代とそうでされていれぱよかった。ところが今は融資口ない時を比較するために行ってみナこ。

をさがさなければならない状態になっている。

金利負担というのは単にインフレ率と金利の差だけではない。実質成長によって経済規

不動産業界の苦悩

模が増大すると企業にとってそれを吸収しゃ

マンシ"ン不況が深亥Ⅲこなっていることにすくなる。正確にいえば、表に書い九のはオついて所内で話し合っていたら、若い人からーバーで、現実の金利負担軽減率は金利から坏況といっても無茶儲けしていることに変り

物価上昇率を差引いたものと、さらに経済成はないのではないか。あれだけ値引き販売し長率までも差引い九ものとの中問ぐらいだろているぐらいだから」という意見が出た。

うと思、う。

深刻だから「見切り販売」が行なわれているわけで、このままいくと沈没してしまうの

経済環境の変化で身を切って(赤字を出して)までして身軽
高度経済成長の頃は、借入金はインフレ率になろうとしていることが、逆に見ると儲けによって相殺されてしまう部分以外にも償還が多いから値引きしていると見えたわけであがしゃすかっ元わけで、仮に6のケースで考る。この話の整理をするために、一緒になっえてみると(これは目安として見ているので、て金利や減価償却について一応の計算をして上述のように正確な比較ではない)、 217

みた。それが次の計算式である。

パーセント楽になり、●のケースでは 26バ・販売価格:3,000 万円(時価)ーセントしんどくなる。

・士地・建物の比率:1対 2、士地 1,000

こういう条件のもとで貸ビル経営を比較す

万円、建物2,000 万円

ると、前者は賃料は上げられるし需要も多い

・士地にかかわる 1年分のコストからビル投資の償還がすぐに終り、タダのビ

1,000万円X 8 %(金利)= 80万円

‑2‑

1984年5月1日
1,000万円KI/4 (課税評価率)ている。議論は活発ではあるが、活用も活発

X 17/1,000 (税率)= 4.2 5 万円にできるのであろうか。まず活力があるかど

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うかについて、活力を資金という面に限って

8 4.2 5 万円

・建物にかかわる1年分のコスト

見れば、資金は余って困っている。おおざっ

2,000万円X 8 影(金利)= 1 6 0 万円

ぱに言って日本の国民所得は200兆円余で、2,000万円X 7/10 (課税評価率)

そのうちの 20バーセントが貯蓄されるので

X 17/1,000 (税率)= 2 3,8 万円

毎年40兆円の貯金が'、えてしまう。

2,000万円X4%(減価償却おおよその見当)計

昭和45年頃資金がだぶつい九頃は日本が80万円

不動産ブームになって、とぅてい通勤の不可

2 6 3.8 万円

能なところまで宅地開発見込地として買い漁・維持管理費:何ともいえないが・一応合5 万円とする。

目で横ぱいないしは微上昇で実質で見ると下

5万円

計

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られた。現在はそれと逆で、士地の価格は名3 5 3.0 5 万円

がり気味で金利は全く下がらないから借入金わかりきっ九ことではあるが、計算してみで士地を買うなどということがなくなってして我ながら驚いた。γ甲闇の損失がマンシ,まっている。

ン価格の約 12パーセントに達する。もしマ

民問活力活用論のキメ乎として都市再開発

ンシ,ンの建築をせずに士地だけで持っていに期待が集まっているが、再開発の環境としたら、士地の値上りもあるしりスクは極く小てもよくない。以前のような状況であれぱ、さくなる。つまり建ててしまったら早く処分需要もあり不動産の値上りもあっ九ので、建しないと危険だということになる。その見切

設費の値上り前に工事をすませておくメリソ

額は、 1年分を見れば12パーセント、 2年

トもあった。したがって少々空室がでても、分はその 2倍となり、一般に多く売られていいずれ貸り手がつく(相対的に他より安くな

る 2,0 0 0 万円のマンシ"ンならは'1,8 0 0

るので)ということも言えた。しかし現在の万円とか1,500万円とかに値引き販売する状況だと、スタート時に売れるか貸り手がっケースもありうることになる。

かないと絶望的になる。

全くもって資金はあうても活用しにくい時

投資環境は悪い代になっ九。立地条件と企画がいよいよモノ
最近,民間活力活用論゜が活発に論じられ

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0,7 3 8 5 ( 1‑0 2 6 1 5 ))注(いとのりさだよし)

1970年度の日本の実質経済成長率は 10,3%。また当時の名目成長率1

は大体16%。‑

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注2)昭和59年度政府経済見通しは突質成長率が4.1%で、名目成長率が5.9劣となっ1

1984年5月1日

港湾再開発に取組む造

金井萬である場合が多いことによります。

山港湾再開発調査
大学の時に港湾計画('、頭能力)の研究に

以上のような視点からみるならば、港湾再関係し、コンサルタントに就職してからは、開発の構成要素はターミナル(物流、人流)

陸域の地域計画に従事していまし九が、また、機能としての港湾施設、港湾空間(既存及びここ数年、古巣でもある実際の港湾調査に従新規埋立空闇)と、港湾機能としての親水性

事する機会にめぐまれまし九。

及び臨海部機能(例えば情報・文化)などの港湾調査といっても、港湾計画がまがりな空間機能とからなり、さらに従来の基盤整備

りにも行政の助力を得て作業ができるようににとどまらず、上物整備及び管理運営(経営)なったのはここ1年位です。最初は臨港道路を含めた港湾空問(都市臨海部空間)の経営や港湾再開発に取組みました。この数年間調という要素も重要になると"思われます。
都市再開発の考え方も非常に面的に広い概査させてい九だいた結果を踏まえて、港湾再念となってきていますが、港湾再開発の場合開発について述べてみナこいと思います。

も臨海部公有水面の埋立をともなうこと、港②港湾再開発とは
港湾再開発とは、ーー般的に、その対象空問

湾全休と文ナ象空間の斉合性が課題となること(施設よりは広い概念)が果九すべき役割が利用計画のやりゃすい空間が確保されること機能低下をし、再開発要請水準が高い場合、から、公共施設、基盤整備にとどまらず士地

対象港湾空問を再編成して活性化し、新しい利用、上物利用などの地域活動に初期の目的機能を分担することとしてとらえられます。

どおりの効果を発揮させる九めの担保をどう機能低下の程度は、本来の物流拠点機能を主とるかが1つの大きなポイントになると思いとする港湾施設の梅上・陸上・港湾(ターミま司、。

ナノレ)における輸送革新への対応が難しくな

熔}港湾再開発事例

つている(人流についても同様)ことから把港湾再開発事業は、計画対象地区の現状利握できます。施設に着目すれは、物理的老朽用に問題があり、新しい機能空間に再編成す

度(耐用年数)や社会経済的耐用年数で定量ることから、従前の権利関係の調整が汁画の的把握が可能ですが、すでに港湾整備事業と1つの課題となります。さらに重要なことはしてなされているのでここでは省略し、背後新しい機能空問の利用要請の熟度が、事業の都市圈と港湾の係わりにおける都市臨海部空成否を左右するといえることです。

各地の港湾再開発事例をみると、港湾と背問としてとらえてみたいと思います。

後圏(都市)との関係で色々な再開発パター

港湾再開発の役割りは港湾(物流・人流)機能の活性化と背後都市圈の活性化及び新規ンがあるよう;こ思えます。

機能の分担とにあり、これは港湾再開発空間

大都訴行の場合、港湾サイドも都市サイドもが港湾空問の中でも都市(都心)に近い空間

利用要請が高い為に、用地需要面は問題が少‑4‑

1984年5月1日
なく、より再開発効果を高める九めの両サイ

一地域振興(活性)ドの調整された計画づくりが課題となり、従前の権利調整については、企業活動等の活力⑥交通体系整備型イ大規模港湾)ー'、頭問道路、港湾幹線道路、背後圏がある九めに機能移転を中心とする対応となります。

連絡幹線臨港道路一④港湾再開発の事業収支

従って、大都市港湾の場合、前出し q中合、)

現在、充分な検討を積上げていない段階でによる港湾機能の充実と合わせた再開発事業

事業のメカニズムに言及できないわけですがとなり、親水性機能と人流を中心とする施設

・一応、現段階で整理してみたいと.思います。

整備、国際化、情報化、インナーシティの活

港湾再開発事業は、計画の必要性と効果、性化に役立つ港湾空間づくりとなることが多権利調整、用地需要の碓保、事業採算性などいようです。この内、都市と共有する機能にが計画のポX ントとなります。

ついて憾、港湾空問での事業化を担保する九再開発のメカニズムは事業によるメリット

めの交通アクセスの整僻と総合整備による望をどう発揮するかとしてとらえられると思じましい港湾空間づくりが大きな課題となり、ます。再開発により対象空間の基盤整備がな

港湾施設から近代的港湾施設への港湾(物流)されて空間利用のポテンシャルがアップするから港湾(物流)への事業もあります。

ことが第一義的で、例えば地価の上昇、諸活

地方中核都市及び地方都市の港湾について動の活性化として把握されます。再開発によは、大都市の場合とほぼ同様ですが、・一般的

る効果は、対象空問だけでなく周辺地域にもには港湾サイドの要請の熟度が高く、都市サ

望ましい影響を与えることから、事業収支だ

イドの要請は老えられても都市構造上.、当面

けでなく長期的な周辺への波及効果も含めての重点施設として位置づけられるかどうか、

考える必・要があると思います。

地元自治体等の計画関係者の意向が事業化をいくつかの事例検討からみると、事業収支左右すると思われます。ただ都心に近い臨海は公共事業は必要事業として除外して、それ部の港湾空間の場合、事業化熟度があり、港以外の事業(起債事業等)での収支が問題と湾整備を主としつつ、地域振興型プロジェクなります。地価上昇分、地価と造成費の差分トを事業に含めていく傾向にあるといえます。

の多さでみれますが、新規埋立面積が10整備内容から港湾再開発をみて、典型的な20ha以上でないと事業採算は難し,しよう

バターノを数例示すとつぎのとおりです。

です。従って上物の活用、各種の資金対第等①地域総合開発型(八幡浜港一四国)の制度の活用などの工夫が今後とも必要では②'、頭(物流)の近代化型(大阪港)

ないかと痛感します、③人流と親水機能型(名古屋港、神戸港、⑤今後の検討課題

東京港、新潟港、広島港)ーフェリー'、頭、観光港、緑地、公園一

港湾再開発事業のメカニズムや計画事業化
方法論は別途述べさせていただ'くこととして、④新都心(蹄海性)機能分担型件黄浜港)

最後に今後取組みたいと考えている検討課題

一国際化、情報化、副都心機能一を整理したいと思います。

⑤物流'、吸と人流イフェリー)の総合タ

現段階では冬地の計画調査作業をケースス

ミナル整備型(小.樽港)

タディとして積上げている段階です。

‑5‑1984年5月1日④港湾空間における親水機能、臨海性都①港湾再開発事業における権利調整シス
テムの検討

心機能の整備の検討

一士地、建物、営業及び機能移転などを

一親フK姓施設、国際化、情報化、都市文

含め九対応システムー化など物流機能の充実だけでなく人流、
インナーシティ問題の解決と背後圈発展②背後都市圏における港湾空間の士地需要(利用用途)の位横づけ(イ本系化)のへの港湾空間の役割りの検討一検討⑤港湾と都市が一体となっ九臨海部空間の整備手法の検討の士地需要要詣レベルをい力斗こ高めるか、

一今後、港湾再開発事業を推進していく

事業化の位置づけをはかるかの検討一

為には、都市整備手法の検討も含めて整③港湾空問における民間活動の導入の検備手法の充実と、港湾と都市の一体的整モ一Π

寸

一港湾サイドの要請レベルに都市サイド

備手法の開発が必要になってくるー

一基盤整備と上物の整備、経営までの範囲を含めての検討一(かないまんぞう

大阪事務所長)0 特色あるまちづくりをしたいべットタウ

旧刊新刊書評ンの市長さん。

「地方の誇り」

0 地域の人々の心のシンポルとなる建築物(辻村明著、中公新害つを六てたい建築家。

0 '、るさとのために何かやりナこい若者諸君

重本幸彦

0 都会文化に飽食して、さわやかな地方の〔この本のキャッチフレーズ〕

0 地方文化の活性化を目指して惡戦苦開する人々の貴重な試み。

旅をしてみ九いOL。

0 草津国際音楽祭発足などの獅台裏を知っ〔この本の内容〕ておき九い人。

0 、地方のかなしみ、と群馬交響楽団〔この本の値打ち〕

0 ソ山なしみから誇りへ、草津音楽祭

0 著者(東大文学部の先生)が直接休験した話だけを冉いている。

0 豪農屋敷と北方文化博物館
0 田岫1のなかのバッハ・ホーノレ

0 地方の人を主ノ＼公にして描いている。

0 ミレーの山梨県立美術館

0 耻劇氏生活の保障(シビルミニマム)な

0 へそ祭とへそ神社

どという兆泡Uは、 1蓬済や近イ・tテクノロジーなど〔この本をおすすめしたい人〕の次元のものであって、その領域にとどま0 「地方の時代」とはどぅいうととかと、つている限り、地方は東京への従属から脱却することはできない」(本書)という確

もやもやと考えてきた人。

かな視点に支えられている。

0 地域アイテンティティづくりの具休例を知りたい方。

〔この本の鮮度〕

0 過煉地に住む人々の気持ちを奪いおこし
たい町長さん、村町さん。

0 昭司巧 9年2月2 5日発行
〔この本のさわり〕‑6‑1984年5月1日(群馬交響楽団の移動音楽教室、 197フ

書はけ也方文化」づくりについての価値感

年9月、新潟県津南町)「一山間僻地での感動的演奏会一まず最初に私を驚かせ九のは、の転換と、ちょっとしたブームをつくるのではないか。

生徒九ちが体育館の板の間に、椅子はもちろ〔蛇んのこと、座布団もゴザもなしに、足をかか

0 マスコ

足〕
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に報道されるとカッコイイ。しツ0える恰好でじカリこ坐っていることであっ九。

かし、それは光をうけて輝く氷山の水面か考えてみれば、この地では千人もの聴衆がオら上の部分といえる。この本に紹介され九ーケストラを聴くなどということは前代未聞音楽祭などのように、多くの場合、水面下のことなのだから、椅子や座布団の用意がな

での仕掛け人九ちの努力があってこそであいことは当然のことであっナこ。しかしその窮る。この本では、そのへんのところがよく屈な姿勢であるにもかかわらず、生徒九ちは分る。

一生懸命にシニーベルトやモーツァルトに聴き入ってい九。なかには指を動かしてりズム〔付録〕

兵庫県の過疎の村に青年が戻って、'、る

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を心っている子供もいるし、頭を両脚の問にさとづくりの人材育成の九め、子供九ちの坦!め九まま、じっと聴いている子供もい九。」

サークルづくりから始める話のビデオテー〔予測〕プあります。

0 北海道池田町のワインづくりの話が「地(しげもとさちひこ大阪事務所)

域経済振軍U に一石を投じ九とすれは、本長椅子型のべンチがありません。そして公

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園にはつきものの水飲みや手洗いの為の水道がついていません。そのかわりに円型べンチ

居住性の悪い公園

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の小公園。

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ベンチは設置しなかったが、街路灯の台や街路樹のかこいをつくりまし九。馬をつなぐ柵をデザインしたストリートファニチュアー
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担当者の弁。こんな話をきいてきましたので、昨年9月号にものせましたが、もう・一度。横浜伊勢佐木町1・2丁目。

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