いま「住みたい」と思われている街には、どんな特色

住みたい街ランキング（関東）があるのだろうか。「SUUMO 住みたい街ランキング

2019年 2018年

2019」（リクルート住まいカンパニー）の結果などか

1位

1位

ら、関東圏・関西圏の街をいくつかピックアップし、2位

2位

その魅力について考えてみた。

3位

3位

4位

9位

5位

7位

6位

4位

7位

8位

（取材・文：編集部）

関東圏
恵比寿・大宮・武蔵小杉

8位

10 位

関東圏のランキング変動を概観すると、埼玉県の大9位

6位

宮が9位から4位に、同じく浦和が10位から8位にラ

10 位

14 位

ンクアップしている点が目立つ。

駅名

代表的な沿線名

JR 東海道本線
横浜（神奈川県）
JR 山手線
恵比寿（東京都）
JR 中央線
吉祥寺（東京都）
JR
京浜東北線
（埼玉県）
大宮
JR 山手線
新宿（東京都）JR 山手線
品川（東京都）JR 山手線
目黒（東京都）JR 京浜東北線
浦和（埼玉県）
東急東横線
（東京都）
武蔵小杉
江ノ島電鉄線
鎌倉（神奈川県）

株式会社リクルート住まいカンパニー「SUUMO 住みたい街ランキング

ここ数年、この傾向は続いており、東京の西側に集2019」プレスリリース（2019 年 3 月 13 日）より中していた人気エリアと比較して、その割安感と利便性が評価されたと考えられる。かつて西高東低だった

る鉄道の混雑などが影響しているのかもしれない。

住みたい街の人気が徐々に分散され、同時にブランド同じ神奈川県でも古都・鎌倉は「あこがれの街」的力の強い街と、利便性の高い住みやすい街に支持が2な位置づけで10位まで上昇してきたといえる。2016

極化しているようだ。

年公開の鎌倉を舞台にした映画「海街DIARY」、17

一方で、タワマンの街として話題に上ることが多い

年の「DESTINY 鎌倉ものがたり」のヒットもその神奈川県の武蔵小杉（川崎市中原区）は、6位から9人気を後押ししたようだ。ちなみに「住みたい自治体

位に順位を落としている。これは急激な人口増加によランキング」でも鎌倉市は9位。10位以内のその他のJune 2019

CONTENTS

いま選ばれている関東・関西の人気の「街」のなぜを検証「住」のトレンドウォッチング

2

連載 第 13 回

国交省が策定した新指針「不動産業ビジョン 2030」が示す未来（前編）6

注目の書 著者は語る『サラリーマンは 300 万円で小さな会社を買いなさい』三戸政和8

不動産と税金の Q&A 連載 第 6 回

不動産売却益計算における注意点

10

地域を笑顔でサポート 連載 第 8 回

12

紙上研修 連載 第 181 回
税制改正の方向性を考える（後編）14

今月のアーカイブ

18
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2

2019 年 6 月 10 日発行 通巻第 487 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／壹岐昇一〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8181（広報）FAX. 03 − 5821 − 8101

特集 いま選ばれている関東・関西の人気の「街」のなぜを検証

特集

いま選ばれている関東・関西の人気の「街」の

なぜ を検証
恵比寿ガーデンプレイス（写真：PIXTA）

自治体はすべて東京都区部で占められていることからのである。恵比寿ガーデンプレイスは、サッポロビー

も、その別格の人気ぶりがわかる。

ル本社のほか、オフィスビル、デパート、ホテル、レ

さて、住みたい街2位の恵比寿は、山手線の渋谷とストラン、ビアホール、映画館、美術館、集合住宅な

目黒の間に位置し、かつてここにサッポロビール（ヱどで構成される美しくファッショナブルなエリアだ。

ビスビール）の工場があったことからこの地名がつけ

この再開発により恵比寿の街の印象は、一変したとられた。実は、明治34（1901）年の恵比寿駅開業当いってよい。恵比寿といえば「おしゃれ」というイ

初は、ビール出荷専用の貨物駅だったのである。

メージが定着したのである。利便性だけでなく、文化

そんな歴史を持つ恵比寿だが、現在では山手線のほか、東京メトロ日比谷線や埼京線（りんかい線乗り入的な香りやスマートさが融合することで、高い評価につながっていると考えられよう。

れ）、湘南新宿ラインが発着し、六本木、銀座、秋葉

4位にランクされた大宮は、埼玉県の中心都市であ原といった都心での移動はもちろん、東海道線、宇都る。2001年、平成の大合併により、かつての大宮市、宮線、高崎線方面や湾岸エリアへのアクセスも抜群

浦和市、与野市（後に岩槻市も編入）がさいたま市とだ。そして、このビール工場の街が変貌したのは、なったが、もともとは浦和が行政の中心地であったの

1994年のこと。サッポロビールの工場が千葉県に移に対し、大宮は主に商業の中心地として発展してき転し、その跡地に恵比寿ガーデンプレイスが誕生したた。大宮の名は、武蔵一宮氷川神社に由来するが、かつて中山道の宿場町として栄え、明治以降は「鉄道の街」として交通の要衝となったのである。
現在の大宮駅は、東北・上越・北陸新幹線をはじめ、
京浜東北線、高崎線、宇都宮線、埼京線、川越線、東武野田線、埼玉新都市交通など数多くの路線が乗り入
大宮駅西口

REAL PARTNER June 2019

3

れる巨大ターミナル駅である。そのため、大宮は東京れる。そうした活動的で明るいイメージも、この街に都心への通勤や県内の移動でも、きわめて利便性が高

住みたいと思わせる要素の一つといえるだろう。

いロケーションとなっている。たとえば上野東京ライ

その他、11位以下の人気の街を見ると、東京ではンを利用すれば、東京駅まで30分強で到達する。

三鷹が前年の38位から16位に急上昇、神奈川では相ベッドタウンとしても人気があるゆえんだ。

模大野が59位から47位へ、埼玉では和光市が42位か駅に併設されたルミネ、東口の髙島屋、西口のそご

ら33位へ、千葉では千葉市が53位から28位へとそれうなどの大型商業施設のほか、飲食店街なども充実しぞれランクアップしている。いずれも住宅地として地ており、近隣のオフィスで働く人たちや買い物客など元に人気の街だ。広範囲に知名度が高くなくても支持で賑わう姿がいつも見られる。

を集めていることがわかる。

とはいえ、大宮の魅力は街の賑わいだけではない。
前述の氷川神社までは、駅東口から徒歩でおよそ20

関西圏分。緑に囲まれた長い参道をたどると美しい朱色の社

西宮北口・天王寺殿が見えてくる。そして、その先には桜の名所であり自然豊かな大宮公園が広がっている。もちろんその周囲は、閑静な住宅街だ。

関西圏のランキングで1〜3位は、西宮北口、梅田、神戸三宮が前回同様の上位3傑。交通利便性の高

そのせいか、この調査で大宮を選んだ人の属性は、い阪神間の御三家の様相である。大阪、神戸の中心ゆ

シングル男性のほか、子供のいるファミリー世帯の比え、その地位は簡単には揺るぎそうにないが、注目な率が高くなっている。やはり、移動や買い物の利便性のはJRの京都だ。スーパーを備えた大型商業施設もだけでなく、子育てに適した住環境を求めた結果がそあり単身でも暮らしやすく、20代の人気の高まりがこに表れているといえるだろう。

順位を押し上げた。

9位の武蔵小杉にあらためて目を移してみよう。横一方、順位を大きく下げたのが千里中央だ。日本初

浜方面に向かう東急東横線に乗り多摩川を渡って2駅の本格的ニュータウンとして千里ニュータウンを開設

目、関東圏でも有数のタワーマンションが林立するエして人気を博してきた。ここでのダウンは、ニュータリアだ。実はこの街の認知度が高まったのは、ここ十ウン時代の終焉がいわれ、ショッピングモールの閉鎖

数年ほどのこと。かつてこの地域は、東芝、富士通、が決まるといったマイナスイメージが影響したのかもNEC、キヤノンなどの電機・情報通信機器メーカーしれない。

が立ち並ぶ工業地帯であり、東横線と南武線の乗換駅という位置づけにすぎなかった。

さて、トップは阪急神戸線の西宮北口（兵庫県）。
なんと７年連続だ。阪急神戸線沿線はハイセンスで知ところが、2010年に横須賀線の新駅ができ、そのられ、関西人 憧れの地 で、「神戸三宮」「夙川」「岡後、東急目黒線が2駅先の日吉まで乗り入れ、東横線本」もベスト10にランクインしている。そのなかでも東京メトロ副都心線に直通するようになると、都心も、西宮北口がとくに人気なのは次のような理由が考にも横浜・川崎中心部にもアクセスがしやすくなった。

えられる。

その一方で、かつてあった工場の移転や閉鎖が相次一番は抜群のアクセスだ。神戸の中心地・三宮と大ぎ、その広大な跡地に次々とタワマンが建設されたこ

阪・梅田の中間で特急も停車、今津線を使えば宝塚もとが街の表情を変えることにつながった。つまり、武

わずか15分で着く。

蔵小杉は「工場の街」から「おしゃれな住宅街」への見事なイメージチェンジを図ったのである。
駅前に大型商業施設が次々にオープンし、以前のように車や電車で他の街に買い物に行く必要もない。

次に生活の利便性。もともと阪急ブレーブスの本拠
地・西宮球場のあった場所に、百貨店も備えた魅力的な商業施設「阪急西宮ガーデンズ」が誕生した。図書館や公共施設も駅周辺に集まっている。

また、多摩川や等々力緑地も徒歩圏内のため、自然

最後に、子育て環境のよさである。西宮市は待機児にも親しみやすい環境だ。等々力競技場をホームとす

童対策に力を入れており、先の西宮ガーデンズも子育るサッカーJリーグの川崎フロンターレの試合があるて世代を意識した施設になっている。とくに若い世代

日は、応援に行く大勢のサポーターの姿が駅前に見ら（20代・30代）から、また大阪府はじめ他の府県の人

4

特集 いま選ばれている関東・関西の人気の「街」のなぜを検証

JR 天王寺駅と谷町筋

西宮北口周辺JR天王寺駅には環状線と大和路線や阪和線が乗り入

住みたい街ランキング（関西）2019年 2018年
1位

1位

2位

2位

3位

3位

4位

4位

5位

6位

6位

8位

7位

11 位

8位

7位

9位

9位

10 位

5位

駅名

代表的な沿線名

西宮北口（兵庫県） 阪急神戸線
地下鉄御堂筋線
梅田（大阪府）
阪急神戸線
（兵庫県）
神戸三宮
地下鉄御堂筋線
なんば（大阪府）
阪急神戸線
夙川（兵庫県）
阪急神戸線
岡本（兵庫県）
JR 東海道本線
京都（京都府）
地下鉄御堂筋線（大阪府）
天王寺
地下鉄御堂筋線
江坂（大阪府）
千里中央（大阪府） 北大阪急行

株式会社リクルート住まいカンパニー「SUUMO 住みたい街ランキング

2019」プレスリリース（2019 年 3 月 13 日）よりれる。さらに近鉄南大阪線、大阪メトロ御堂筋線・谷町線、路面電車の阪堺上町線が集まる、一大ターミナ
ルである。街としての歴史は古く、飛鳥時代にまでさかのぼる。聖徳太子が四天王寺をつくったことが、そもそもの始まりだ。大阪の人は親しみをこめて四天王寺を「天王寺さん」と呼ぶが、そこから天王寺という地名が定着したといわれる。
もっとも、街が発展したのは明治以降である。明治36年に内国勧業博覧会が開催され、その跡地が通天閣や新世界、天王寺公園になった。以降、多くの人が集まるようになり、徐々に住宅街も広がっていった。
天王寺がとくに20代・30代のファミリーに人気があるのは、教育環境が優れているからだろう。周辺にからも人気を集めているのは、そのためだろう。

は進学重点校に指定されている公立高校が２校もある

実は、明治のころまで西宮北口駅周辺は田畑ばかり

うえ、名門と呼ばれる私立の中高一貫校も多い。あので、西宮の市街地はえびす神社の総本社・西宮神社の

山中伸弥教授が卒業した大阪教育大附属高校も天王寺

ある阪神西宮駅周辺だけだった。阪急の駅ができたのにある。関西でも屈指の文教地区なのだ。

は大正時代で、閑静な住宅街として徐々に人口が増

平成に入ると再開発により複合商業施設「あべの加。昭和に入り関西学院大学や神戸女学院大学が近く

キューズタウン」がオープン。下町の雰囲気が漂ってに移った結果、若い人も増えていった。近年、甲南大

いた駅周辺が、おしゃれな街に様変わりした。さら学もキャンパスを開設。 学生が集まる活気ある街に、日本一高いビル「あべのハルカス」が誕生し、商も高い評価につながっているのかもしれない。

業地としての魅力が高まった。天王寺を住みたい街に

次に、8位にランクされた天王寺（大阪府）を紹介しよう。天王寺区と阿倍野区にまたがる地域を指し、選んだ人のうち、シングル女性の割合が高いのもそのためだろう。

REAL PARTNER June 2019

5

ング
ウォッチ

連載 第 13 回

レンド

「住」のト

国交省が策定した新指針「不動産業ビジョン2030」が示す未来（前編）
不動産業に携わるすべてのプレーヤーへ──。新しい時代の幕開けに合わせて、
国土交通省は「不動産業ビジョン 2030 〜令和時代の『不動産最適活用』に向けて〜」を発表した。
このビジョンでは、社会情勢の変化と向き合い、不動産を「たたむ」という概念を掲げたことが大きな特徴だ。ビジョンを通して、不動産業のこれからを読み解いてみる。
株式会社不動産経済研究所 「日刊不動産経済通信」記者

篠木 美由紀（しのぎ みゆき）

不動産業界全体を貫く新ビジョン

ひと昔前は、「土地さえ持っていれば安心」と考「不動産業ビジョン2030」は、不動産業の将来像

える人が多かったはずだ。しかし国交省の調査によを「豊かな住生活を支える産業」「わが国の持続的れば、「土地は預貯金や株式などに比べて有利な資成長を支える産業」「人々の交流の『場』を支える産か」という質問に「そう思う」と答えた人の割合

産業」と位置づけた。これは業界全体を貫くビジョ

は、平成５年度は61.8％だったが、平成29年度にンであると同時に、これまで不動産業界が果たしては30.2％まで減っている（図表 1）。逆に、「そうはきた役割の再確認でもある。

思わない」と回答した人は、平成5年度・21.3%か

また、大都市と地方それぞれの課題、 民 の役割ら平成29年度・40.5％に増えた。不動産への国民と 官 の役割、さらには開発・分譲、流通、管理、意識の変化が、空き家・空き地や所有者不明土地を賃貸、不動産投資・運用の５業態別の方向性も示し

生む背景にもなっている。

ている。さらに、ターゲットとする2030年に向けた不動産業の官民共通の目標を７つ定めた（下図）。
このビジョンは、あらゆる視点から不動産業界を

不動産を「たたむ」という考え方
そこでビジョンが示したのが、不動産を「たた分析しており、不動産業に携わる人であれば、ビむ」という概念だ。

ジョンのどこかに必ず自分の立ち位置とその目標を「有効な活用方策が見込めない不動産は思い切っ見出すことができるだろう。

て『たたむ』ことも視野に入れ、適切な『たたみわが国はこれから、まだ世界のどの国も経験していない超高齢社会に突入していく。人口減少も進む。こうした社会情勢のなかで、国民の不動産所有
不動産業の官民共通の目標

6に対する意識にも大きな変化が起きている。

方』やその後の活用方策を探る必要がある」
（ビジョ
ンより）
。
不動産業ビジョンは過去（1986年、1992年）に

「不動産業ビジョン 2030」は国土交通省ホームページからダウンロードできます。

も策定されているが、「たたむ」という考え方が登図表 1

場したのは初めてだ。
地域の事情・ニーズに通じた不動産業者ならではのやり方で、遊休不動産にリノベーションやコン

土地は預貯金や株式などに比べて有利な資産か
そう思う

どちらともいえない

平成 5
37.0

空き地に対する不動産業者の役割はまずそこで、冒

15

32.9

頭で示した３つの将来像にもつながる。

20

39.3

25

35.5

しかし、どうしても活用方法が見込めず、放置すると周囲に悪影響を及ぼす土地が増えているのも現29

実だ。ビジョンには、国も不動産の出口戦略のあり行うと明記された。
具体的には、市場原理では流通市場に乗らない物

0

図表 2

「たたむ」ことも視野に入れた活用策提案が求められるようになる。
男性・年代別術の進展は、距離の制限を緩和する方向に働いている。遠隔地でもさまざまな活動が可能となり、不動たらす。総務省が平成29年に行った調査によると、都市住民で農山漁村地域に「移住してみたい」と考える人は30.6％で、地方への移住に一定の需要があることが把握された（図表 2）。リニア中央新幹線が開通すれば各都市の時間的距離はさらに縮ま

女性・年代別産に対しては立地という重要な評価基準に変化をも

38.5

4.2

21.8

20

32.1

5.7

22.8

22.1

36.7

8.9

21.5

30.2

34.0

6.0

23.0

40.5

7.2

40

21.3

5.6

60

80

100（％）

農山漁村地域への移住に対する考え
農山漁村地域に移住する予定がある
いずれは（ゆくゆくは）農山漁村地域に移住したいと思う
条件が合えば農山漁村地域に移住してみてもよいと思う
あまり積極的に農山漁村地域に移住したいと思わない
農山漁村地域に移住したいとはまったく思わない放棄などを挙げている。これからの不動産業者には

インターネットの普及、IoTやVRといった新技

そうは思わない

出典：国土交通省「平成 29 年度土地問題に関する国民の意識調査（平成 30 年 7 月）」

件をマッチングする仕組みづくりや、土地所有権の

世の中の変化に対応した指針を示す

11.4

61.8

10

バージョンを施し、地域に貢献する──。空き家や方を検討し、「たたむ」ための政策的アプローチを

わからない

（年度）

29.8
24.4
全体（N＝3,116）5.4
0.8
25.4
32.4
20代男性（N＝299） 10.4
1.0
23.2
34.6
7.4
30代男性（N＝367）
1.6
30.7
26.9
40代男性（N＝417）5.3
0.7
31.8
50代男性（N＝318）5.3 24.5
0.3
31.8
60代男性（N＝157）3.8 19.7
0.6
36.5
23.7
20代女性（N＝299） 6.7
1.7
31.9
22.1
6.5
30代女性（N＝367）
0.5
27.8
40代女性（N＝417）3.8 20.9
0.2
50代女性（N＝318）1.3 16.7
31.4
0.6
60代女性（N＝157） 14.0
29.9
0.0 0.6

0

20

40

60

39.7
30.8
33.2
36.5
38.1
43.9
31.4
39.0
47.2
50.0
55.4

80

100（％）

出典：総務省「田園回帰」に関する調査研究会「都市部の住民の意識調査」

り、二地域居住・二地域就労のニーズが顕在化する可能性がある。

も進む。今春から、小規模不動産の不特事業の場合

インバウンド需要の拡大も顕著だ。訪日外国人観は、業務管理者を確保しやすくなった。宅地建物取

光客は、2018年に3,000万人に達し、旅行先は大都

引業保証協会を活用して不動産業者の資金負担を軽市から地方へと広がっている。各地でさまざまなタ

減する仕組みも導入された。CFで空き蔵を宿泊施

イプの宿泊施設が生まれ、空き家の有望な活用方法

設にするなど活用事例も出てきた。

のひとつになった。在留外国人も増え、その数はこうした世の中の変化をキャッチし、自ら需要を264万人（2018年6月時点）。彼らの住まいの確保

掘り起こしていくこと。その重要性が、「たたむ」をも新たな需要となる。

示したビジョンから読み取れる。ビジョンを事業継

このような最近の動きに対応した好事例が「不動続のためのヒント集ととらえることもできるだろう。

産クラウドファンディング（CF）」だろう。不動産

ビジョンは今号で触れた業界の将来像と、待った

特定共同事業法は2017年の改正で小規模不動産となしの重点的政策課題をまとめている。次号は政策

CFに対応した。中小業者が参入しやすい環境整備

課題を取り上げる。
（次号へ続く）REAL PARTNER June 20197

のヒットもあって、小規模案件を扱う仲介サイト「トランビ」には、この１年で 5,000 人を超える個人の登録があったという。その背景にはどんなことがあるのだろうか。

ま、日本の中小企業380万社のうち、約７割が後継者問題に直面しています。社長が60歳以上の会社は約200万社あり、そのうちの100万社には後継者がいません。黒字企業であっても事業承継がう
まくいかず、廃業せざるを得ない会社が増えています。つまり、新たな社長を求めている会社は、少なく
とも100万社以上あるわけです。経産省の試算では、このまま黒字廃業を放置すれば、2025年頃までに累計で約650万人の雇用と約22兆円のGDPが減少するという、日本の社会や経済にとって大きな問題となっています。
その一方で、「人生100年時代」といわれ、サラリー
マンの老後は今後ますます長くなっていきます。
「終身雇用を維持していくことは難しい」という財界人の発言もありましたが、「定年まで勤め上げて、あとはのんびり年金暮らし」といった人生設計はもはや成り立ちません。そうした老後不安から自由になり、自分のキャリアを生かして金銭的メリットを享受するために「サラリーマンが会社を買う」という選択肢をこの本で提示したのです。
とはいえ、サラリーマン個人が会社を買えたとしても、いきなり社長として経営できるものなのだろうか。

M&Aというと、何百億円という単位の巨大買収を思い浮かべる方が多いと思いますが、個

人M&Aの対象となるのは従業員数名から数十名程
度の会社がほとんどです。そのため、もし、これまで

三戸

企業の社員としてキャリアを重ね、管理職として部下『サラリーマンは 300 万円で小さな会社を買いなさい
人生 100 年時代の個人 M&A 入門』
講談社＋α新書

840 円＋税

ベンチャーキャピタリストとしてキャリアをスタートさせ、現在は中小企業の事業承継や事業再生のタイミングにある会社を引き受ける投資ファンドを運営する著者が、そのノウハウを開陳。「大廃業時代」への一つの解決策を提示するとともに、「人生 100 年時代」を控えたサラリーマンに対し、新たなキャリアや資産形成のヒントと方法を伝える。

8

株式会社日本創生投資 代表取締役ＣＥＯいサラリーマンは３００万円で小さな会社を買いなさい。朝日新聞の記事によると、本書
マは「個人 M&A」

人生１００年時代の個人Ｍ＆Ａ入門

累計 17 万部のベストセラーとなったこの本のテー

注目の書 著者は語るを束ねてきたのであれば、そのマネジメント経験をそのま政

ま経営に生かすことができます。企業経営者になって初めて経験することは、金融機関との折衝や顧問税理士と相談することぐらいです。社業がきちんと回っている会社であれば、多くの場合、これまで行ってきたとおりにマネジメントすればよいといえるでしょう。
私が企業の管理職の方に中小企業の買収を勧めるのは、
その実務経験に加え、これまで仕事をする中で受けてきた教育、つまりOJTのアドバンテージがとても大きいからです。
大きな企業に在籍している人にとっては、自社に最新の業務管理システムが導入されていることが当たり前に感じられるかもしれませんが、小さな会社では、そうした最新モデルを使っているとは限りません。いまだに手書きの帳票を使っていたり、電話やファクシミリで受発注している会社も珍しくないのです。そんな状況にあっても経営は黒字で安定しているとしたら、その会社には大きな伸びしろがあるといえるでしょう。たとえばITの導入といった当たり前の業務改善によって、さらに経営効率や生産性を高めることが可能となるわけです。
個人 M&A は、今後、トレンドの一つとなっていくのだ
ろうか。

れまでの日本の社会では、個人が中小企業を売買す

こるという概念はあまりありませんでした。学校を出和

みと まさかず● 1978 年、兵庫県生まれ。株式会社日本創生投資代
表取締役 CEO。同志社大学卒業後、2005 年、ソフトバンク・インベ
ストメント（現 SBI インベストメント）入社。ベンチャーキャピタ

リストとして日本やシンガポール、インドのファンドを担当し、ベンチャー投資や投資先にて M&A 戦略、株式公開支援などを行う。兵庫
県議会議員を経て、2016 年、日本創生投資を投資予算 30 億円で創設し、中小企業に対する事業再生・事業承継に関するバイアウト投資を行っている。また、事業再生支援を行う株式会社中小企業活性の代表
取締役副社長を務める。

たら会社に雇用されてサラリーマンになるのが当たり前だったからです。しかし、前述のように中小企業の後継者難によって、日本は「大廃業時代」を迎えようとしています。実際、中小企業のM&A市場が拡大し、活発化したのはここ５年から10年ほどのことです。そして今後10年間がそのピークだと私はにらんでいます。
成功率が極めて低い「ゼロイチ起業」と異なるのは、その厳しい起業の関門をすでにくぐり抜け、生き残ってきた会社を買うという点にあります。生き残ってきたのは存在意義がある会社で、経営者が変わってもうまくいきやすい。また売る側も、長年経営してきた企業を存続でき雇用も維持できます。双方にメリットのある新たな方法だと思います。

（取材・文／編集部）

人生100年時代。会社を買って「資本家」になる選択肢が出てきた
REAL PARTNER June 20199

不動産と税金の 買ったときより安く売ったのに売却益？
［連載 第 6 回］

監修：公認会計士

不動産売却益計算における注意点

小澤 善哉（小澤公認会計士事務所）

不動産の売却による利益（譲渡所得）は、独特のルールに基づいて計算されます。
なかでも建物の減価償却費の計算は厄介ですが、きちんと理解しておきたいところです。
相続不動産の売却時の注意点も、あわせてご説明します。

4,000万のマンションが3,500万で売れたのに売却益？

◉ 譲渡費用譲渡費用には、不動産の譲渡のために支出した仲介
手数料、登記費用、測量費などが含まれます。このほ

不動産を売却して得た利益は税法上「譲渡所得」とかに、譲渡のために借家人を立ち退かせるために支呼ばれ、課税の対象となります。これは利益が出た場

払った立退き料、更地にするために支払った建物の取合の話であって、利益が出なければ申告の必要はない

壊し費用を含めることもできます。

のですが、その損益分岐点は、単純に購入代金と売却

ただし、譲渡不動産の保有中に支払った修繕費、固代金の差額と一致するものではありません。4,000万

定資産税、管理費など、資産の維持・管理に要する費円で買ったマンションを3,500万円で手放したら、直用は、譲渡費用に含めることはできません。

感的には売却損だと感じるかもしれませんが、売却益になるか売却損になるかは、実は計算してみないとわ
かりません。売却代金＝売却益ではないからです。

減価償却費の算出における注意点
取得費の計算を煩雑にするのが減価償却費です。減不動産の売却損益（譲渡所得）は、売却代金から取価償却費は、建物が古くなることで下がった価値を表

得費・譲渡費用・特別控除額を差し引いた額に相当ししています。減価償却費が発生するのは建物についてます（図表 1）。特別控除額については5月号で説明しのみで、経年劣化が生じない土地については対象外とましたので、ここでは取得費と譲渡費用について説明なります。

します。取得費、譲渡費用が多ければ、課税される譲減価償却費は、「建物の取得価格×0.9×償却率×取渡所得は少なくなるため、なるべくこれらを多くする

得から売却までの経過年数（６カ月未満切捨て、６カのが節税のポイントになります。

月以上は１年）」という算式で計算します。居住用の◉ 取得費

建物の償却率は、建物の構造別に木造：0.031、鉄筋取得費は、土地建物等を買い入れたときの購入代金

コンクリート0.015などと決まっています（図表 2）。

と購入手数料等の合計額から「減価償却費」を控除したとえば、冒頭の取得価格4,000万円のマンションた金額になります（後記の概算取得費を使う場合以が、建物の代金2,000万円（土地2,000万円）、鉄筋コ外）。取得費に含められるのは、取得した時に支払っ

ンクリート造、経過年数20年だった場合には、減価た仲介手数料、売買契約書に貼った印紙、登記手数料

償却費は、2,000万円×0.9×0.015×20年＝540万円（登録免許税含む）、不動産取得税などです。購入したとなります。したがって、取得費は、4,000万円から後に増改築やリフォームをした場合には、それらの費540万円をマイナスした3,460万円となります。売却

用も含めることができます。

代金が仮に3,500万円であれば、他に経費がなければ譲渡所得の申告の際には、領収書など金額の確認が差引40万円の売却益となります。

できるものが必要となります。不動産を買った際の諸この計算を行うには建物の取得価格がわかっている

費用の領収書は、日頃からきちんと保管しておくよう必要がありますが、現実には、取得価格がわからないにしましょう。

というケースが少なくありません。その場合の計算方10図表 1 譲渡所得の計算式

図表 3 建物の標準的な建築価額表 （単位：千円／㎡）

必要経費

譲渡価額
（収入金額）

譲渡
費用

取得費

特別控除額

木造・ 鉄骨鉄筋 鉄筋
木骨モ コンク コンク
ルタル リート リート

課税長期（短期）譲渡所得金額

鉄骨

昭和

図表 2

減価償却費の計算式

建物の
取得価額

0.9

注1

償却率

注2

注3

経過年数

償却費相当額

注1 非業務用建物（居住用）の償却率は次のとおりです。
区分

木造

木骨
モルタル

（鉄骨）鉄筋
コンクリート

金属造①

金属造②

償却率

0.031

0.034

0.015

0.036

0.025

「金属造①」……軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が 3 ㎜以下の建物「金属造②」……軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が 3 ㎜超 4 ㎜以下の建物
注2 経過年数の6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。
注3 建物の取得価額の95％を限度とします。

法も定められています。
◉ 土地と建物の合計金額がわかっている場合
売買契約書は手元にあるが、売買価格として土地・

47 年
48 年
49 年
50 年
51 年
52 年
53 年
54 年
55 年
56 年
57 年
58 年
59 年
60 年
61 年
62 年
63 年

34.2
45.3
61.8
67.7
70.3
74.1
77.9
82.5
92.5
98.3
101.3
102.2
102.8
104.2
106.2
110.0
116.5

61.6
77.6
113.0
126.4
114.6
121.8
122.4
128.9
149.4
161.8
170.9
168.0
161.2
172.2
181.9
191.8
203.6

50.2 32.4
64.3 42.2
90.1 55.7
97.4 60.5
98.2 62.1
102.0 65.3
105.9 70.1
114.3 75.4
129.7 84.1
138.7 91.7
143.0 93.9
143.8 94.3
141.7 95.3
144.5 96.9
149.5 102.6
156.6 108.4
175.0 117.3

平成
元年
2年
3年
4年

123.1
131.7
137.6
143.5

237.3
286.7
329.8
333.7

193.3
222.9
246.8
245.6

128.4
147.4
158.7
162.4

5年
6年
7年
8年
9年
10 年
11 年
12 年
13 年
14 年
15 年
16 年
17 年
18 年
19 年
20 年
21 年
22 年
23 年
24 年
25 年
26 年
27 年
28 年

木造・ 鉄骨鉄筋 鉄筋
木骨モ コンク コンク
ルタル リート リート

鉄骨

150.9
156.6
158.3
161.0
160.5
158.6
159.3
159.0
157.2
153.6
152.7
152.1
151.9
152.9
153.6
156.0
156.6
156.5
156.8
157.6
159.9
163.0
165.4
165.9

159.2
148.4
143.2
143.6
141.0
138.7
139.4
132.3
136.4
135.0
131.4
130.6
132.8
133.7
135.6
158.3
169.5
163.0
158.9
155.6
164.3
176.4
197.3
204.1

300.3
262.9
228.8
229.7
223.0
225.6
220.9
204.3
186.1
195.2
187.3
190.1
185.7
170.5
182.5
229.1
265.2
226.4
238.4
223.3
258.5
276.2
262.2
308.3

227.5
212.8
199.0
198.0
201.0
203.8
197.9
182.6
177.8
180.5
179.5
176.1
171.5
178.6
185.8
206.1
219.0
205.9
197.0
193.9
203.8
228.0
240.2
254.2

建物の合計金額が記載されており、その内訳がわからしてしまった場合、建物については前記の標準的な建ないというケースです。

築費価額を用いて取得費を算定することが考えられま①消費税額がわかっている場合

すが、土地については「売却価格の5％」を取得費と消費税が土地にはかからず、建物のみにかかるということを利用して、売買契約書に記載された消費税額から逆算して建物価格を計算します。

みなします。これを「概算取得費」といいます。
概算取得費を使った場合には、95％近くが売却益となってしまいます。自宅売却の特例が使えない別荘

記載された消費税額が160万円の場合、消費税率などの不動産を売却する際に、概算取得費を使わざる8％（1989年4月1日から1997年3月31日までの売買を得ない場合には、思わぬ税金の負担が生じることがは3 ％、1997年4月1日から2014年3月31日までのあります。

売買は5％）で割り戻した2,000万円が、税抜きの建なお、売買契約書が手元にあってもこの方法を使う

物価格です。したがって2,000万円に消費税160万円

ことがあります。実際の取得費が５％未満の場合でを足した2,160万円が、減価償却費計算の基準となるす。概算取得費を採用したほうが取得費が多くなり、建物価格となります。

課税所得を少なくすることができるためです。

②消費税額がわからないケース
消費税が導入された1989年3月31日以前に取得し相続不動産は早く売れた不動産については、①の方法が使えません。土地と相続や贈与により取得した不動産を売却した場合に建物の時価がわかれば、その割合で区分しますが、時は、不動産の取得費は故人や贈与した人から引き継ぎ

価がわからない場合には、建物の建築年に対応するます（限定承認による相続を除きます）。

「建物の標準的な建築価額表」（税務署のパンフレット

また、相続した不動産を、相続発生から3年10カ等に掲載されています）を用いて建物の価格を計算し月以内に売却した場合には、支払った相続税を譲渡所ます（図表 3）。

得の計算の際に「取得費」に加算できます（「相続財たとえば1987年に木造の建物を取得した場合に産の取得費加算の特例」5月号を参照）。取得費に加は、その建物の標準的な建築価額は1㎡あたり11万円算できる相続税の金額は、不動産を例に取れば、相続と決まっており、その単価に面積を掛けて建物の価格

した財産全体のうち売却した不動産が占める割合を、を計算します（例：建物面積が60㎡の場合、11万円

相続税に掛けた額です。

×60㎡＝660万円）。

相続税を取得費に加算できるか否かで支払う税金の◉ 取得費が不明な場合

額が大きく変わりますから、売却するなら特例が使え売買契約書など購入時の書類が見つからない、紛失る期間内の売却が望ましいでしょう。

REAL PARTNER June 201911

「主役は社員」。個人の幸せと会社の発展が一致する会社作り
株式会社ファースト・コラボレーション（高知県高知市）
高知にある不動産賃貸仲介・管理業を手がける株式会社ファースト・コラボ
レーションは、 社員が主役の会社を目指しています。毎年社員全員で経営理念や方針を見直し、評価制度や子育て支援を充実させるなどの活動は、地方の小さな不動産会社でも人を大切にする経営を実践する好例として、「日本でいちばん大切にしたい会社大賞」をはじめさまざまな組織 ･ 団体から表彰を受けています。

武樋 泰臣（たけひ たいしん）社長
社員全員で、8 カ月かけて経営理念作成
高校卒業して海上自衛隊に入隊した武樋社長。その後刺激的な生き方を求め、10回以上の転職を経て、20代後半から不動産業界に足を踏み入れました。社
員同士の競争があるとはいえ、日々変化に富み奥深い
不動産の仕事にやりがいを感じる一方、飲食業界のような和気あいあいとした職場経験から、「一人ひとりが輝いて、のびのびと、お互いが助け合いながら、未会社のビジョンと個人のビジョンを確認する「経営指南書」

来に夢を持って仕事をしている職場を作りたい、と考えていました」と、武樋社長は振り返ります。
2002年、事業承継を考えていた先輩企業２社を引社員全員で行う夏合宿

き継ぐ形で同社を創業しましたが、当時は社員それぞえ、社員自身の夢や信条、人生ビジョンについても徹れが自己主張する傾向があったため、職場の雰囲気が底的に話し合い、共有化。2016年からは「経営指南よくなかったといいます。危機感を感じた武樋社長書」として発行しています。
「社員個人のプライベー

は、「全員で腹を割って話そう、どんな会社にしたい

トなことも含まれていますが、自分へのコミットメン

か考えよう」と提案。8カ月かけて理想の会社についトにもなり、共有することで仕事のベクトルも合ってて考え、意見を出し合った結果、2004年に「会社のきます。何かあればここに立ち返られるような意識付

発展と個人の幸せの一致を目指す」「お客様と感動のけにもなっている」といいます。

共有を目指す」「笑顔が輝く豊かな人間集団を目指す」
──という経営理念をまとめました。同時に、業績重

ダイバーシティ制度で社員の成長を支援

視からの脱却を目指し、「ノルマなし、歩合なし、業こういった社員一人ひとりの成長、目標達成のた

務命令なし」の方針も決めました。これらは会社経営

め、同社では「成長支援制度」として、総合職コースの基本軸ですが、毎年見直して、修正や再確認をしてとなる「エンジョイハードコース」、子育て中や趣味います。

との両立を図りたい人向けの「エンジョイワークコー

また同社では、社員全員の議論の場として、毎年夏ス」、妊娠・出産・介護などのライフイベントに対応

合宿を実施しています。経営理念・方針の見直しに加する「ワークライフバランスコース」の3コースを設12定しています。
女性社員から発案された「働くママさん計画」も、そんな支援策の一つ。3人の女性社員が出産で相次いで退職したことを機にスタートした同計画は、配置や勤務時間、日数、早退出は本人の自由で、親子出社・
社内子守もOKという制度で、社内には授乳コーナーも設置しました。産休・育休期間の業務はチームで引き継ぎ、職場復帰後の勤務スケジュールなども話し合いながら決定します。こういったフォローアップに取り組んだ結果、出産・育児理由での退職者がいなくな

武樋社長は、「自分が空腹だとお客様にサービスがりました。

社員満足度を業績に結び付ける

第 5 回「日本でいちばん大切にしたい会社大賞」、平成 24 年度「おもてなし経営企業選」選出、第 4 回「ホワイト企業大賞特別賞」（ワークライフインテグレーション経営賞）など、受賞歴多数

実験できません。社員の満足度＝『幸せ度』が高まれば、自然とお客様の幸せを願うことができるようになりま

一方で、企業経営には数値目標は必要不可欠です。

す。つまり、 幸せのおすそ分け の気持ちが、顧客

同社では、夏合宿で会社・個人の目標から逆算し1年満足度につながり業績に直結していくと考えていま間の目標を設定していますが、目標指標のみ武樋社長す」と指摘します。それは、エイブルの加盟店が参加が決め、運用は社員に任せています。会社・個人の目する「顧客満足度調査ランキング」で全国1位受賞者

標の進捗状況も社員同士で確認し、次のアクションに4人を含め、10位以内受賞者が合計14人という結果

取り組むことで、個人の頑張りと会社の業績が一致しにも表れています。

ていくようになりました。

不動産業は誇りが持てる仕事であり、「地域守り」

結果の評価についても、以前は360度評価を導入しの役割を担う大切な存在。その役割を果たすために

ランキングを出していましたが、「人が変われるのはも、同社の組織のあり方や試みは、社員の幸せが会社

結局自己評価です。今も他者による相互評価は継続しの発展と一致することを証明するための壮大な実験のていますが、評価項目を減らし、自己評価を重視する

ようなものであり、その答えをイエスにするための挑方法に変えています」。

戦といえるでしょう。

常に笑顔があふれ、明るい社員たち

REAL PARTNER June 201913

連載 第 181 回

税制改正の方向性を考える（後編）
税理士法人 スマートシンク

代表税理士

菊地 則夫
前回に引き続き、次世代への資産承継として注目される個人版事業承継税制と、改正民法に伴い創設される「配偶者居住権」について解説します。とりわけ配偶者居住権の評価に関しては今後の不動産相続の新しい形として具体的に実施されるケースが多くなると予想されますので、基本的な考え方をマスターしてください。

2

事業承継円滑化のための対策

青色申告書に添付される貸借対照表に計上されている
減価償却資産（器具備品、車両など）

日本の90％を超える企業が中小・個人事業である

なお、減価償却資産については、固定資産税や自動といわれていますが、中小企業の継続を通じた雇用の車税などの課税対象となっているものに限定されてい確保・地域経済活力維持を図るべく、事業承継者が都ることや「不動産貸付事業」に係るものは除かれてい道府県知事の認定を受け、先代事業者から相続・贈与るので注意が必要です。

により事業用資産を取得した場合、相続税・贈与税を免除される制度が設けられました。

3．猶予税額の免除について【全額免除】

1．個人版事業承継税制の創設「個人版事業承継税制」は 2019 年 1 月 1 日から次の場合に、猶予税額の全額が免除されます。

2028 年 12 月 31 日までの10年間に生じた相続・遺認定相続人が、その死亡のときまで、特定事業用資産を保有し、事業を継続した場合贈が対象となります。

認定相続人が一定の身体障害等に該当した場合

また、この税制の適用を受けるためには、事前に認定相続人について破産手続開始の決定があった場合「承継計画」を都道府県に提出し、相続後に認定を受

相続税の申告期限から 5 年経過後に、次の後継者へ特定事業用資産を贈与し、その後継者がその特定事業用資産について「贈与税の納税猶予制度」の適用を受ける場合

けなければなりません。

2. 承継計画とは？
「認定経営革新等支援機関」の指導等を受けて作成され、対象となる事業用資産の承継前後の経営見通し【一部免除】
次の場合には、猶予税額の一部が免除されます。

などが記載された計画をいいます。
この承継計画も法人版事業承継の自社株納税猶予制
度と同様に提出期限があり、2019 年 4 月 1 日から

2024 年 3 月 31 日までの5年間となります。
対象となる「特定事業用資産」は、具体的には下記①同族関係者以外の者へ特定事業用資産を一括して譲渡する場合②民事再生計画の認可決定等があった場合③経営環境の変化を示す一定の要件を満たす場合において、特定事業用資産の一括譲渡または特定事業用資産に係る事業の廃止をするときの資産が該当します。
【特定事業用資産】

14

なお、「認定相続人が事業を廃止した場合」や「特土地（敷地面積 400㎡まで）

定事業用資産を譲渡した場合」には、「猶予税額の全

建物（床面積 800㎡まで）

額＋利子税」を納付しなければなりません。

4．事業承継税制の注意点
注意すべきポイントは以下になります。
「被相続人」は相続開始前に青色申告の承認を受けていなければならない

1．配偶者居住権について
配偶者居住権とは、被相続人に配偶者がいる場合に、その配偶者が被相続人所有の居住用不動産に生前同居していたときは、その居住用不動産を配偶者以外「認定相続人」は相続開始後に青色申告の承認を受けていなければならないが相続しても、相続開始後もそこに住み続けることが「小規模宅地の特例」との併用ができない

できる権利をいいます。

認定相続人は、相続税の申告期限から3年ごとに「継続届出書」を税務署に提出しなければならない

上記の注意点のうち、「小規模宅地の特例」との併用ができないという点は特に注意が必要です。

2．配偶者居住権の内容①配偶者が亡くなるまで配偶者が自宅に住む権利が保護される

小規模宅地の特例は、相続税を大きく減額させる制②民法上の財産の一種とされるため、配偶者は遺産分度になるので、個人版事業承継税制の適用を考えると割により権利を取得でき、また、被相続人が遺言できには、事前にどちらが有利になるかシミュレーショ

配偶者にこの権利を取得させることもできる

ンしておくことが必要です。
なお、自社株納税猶予制度では、承継後5年間は毎③配偶者は、自宅に居住することはもちろん、当該不動産を賃貸の用に供することも可能

年「年次報告書と継続届出書」をそれぞれ都道府県と④配偶者居住権を取得した場合、その登記が必要

税務署に提出しなければなりませんが、個人事業者は⑤配偶者居住権は他人に譲渡することはできない

少々要件が緩和されています。

⑥当該居住用家屋の所有者の承諾さえ得られれば、配偶者は改築や増築、第三者に使用収益させることも5．法人成りした場合

可能一定の要件を満たせば納税猶予を継続することが可能です。

配偶者が居住建物を取得すると、他の財産を受け取れなくなってしまう。

【一定の要件】
例

相続税の申告期限から 5 年経過後に特定事業用資産を「現物出資」し、会社を設立すること

相続人が妻および子、遺産が自宅（2,000 万円）および預貯金（3,000 万円）だった場合
妻と子の相続分＝1：1（妻 2,500 万円 子 2,500 万円）

つまり、認定相続人が会社を設立し、「事業用資産を会社へ貸し付けるような場合」には、猶予された税額を全額納付しなければなりません。

住む場所はあるけど、生活費が不足しそう
で不安。

遺産
自宅

2,000 万円

個人版事業承継税制の問題点として、制度の利用には担保が必要になりますが、特定事業用資産をすべて預貯金
3,000 万円

自宅
預貯金

2,000 万円
500 万円

預貯金

2,500 万円

担保することで足りるのか、特定事業用資産が金融機関等の担保に供されていても問題ないかなど、解決すべき点があります。

3

配偶者は自宅での居住を継続しながら、その他の財産も取得できるようになる。
住む場所もあって、生活費もあるので、生活が安心。

遺産

民法改正に順応した税制改正

2020年4月より施行される民法改正により配偶者
居住権や遺留分の金銭請求権など新しい権利が創設されます。これに合わせて税制も財産評価、相続税の計算方法が改正される予定です。

配偶者居住権（1,000 万円）
自宅
2,000 万円 負担付所有権

自宅（配偶者居住権）
1,000 万円
預貯金 1,500 万円（1,000 万円）
預貯金
3,000 万円

負担付の所有権1,000 万円
預貯金 1,500 万円

REAL PARTNER June 201915

3．配偶者居住権の評価方法

4．具体的計算方法◉具体例 1①配偶者居住権
建物の時価−建物の時価×（残存耐用年数−存続年数）
÷残存耐用年数×存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率②配偶者居住権が設定された建物の所有権【評価の具体例】
75歳の妻が築年数40年の自宅（木造）を相続。その時点での土地建物の価値4,200万円（注3）。
（注3）東京近郊（私鉄で中心部まで約15分、駅徒歩数分）の実例（敷地面積90㎡、木造2階建て、4DK＋S、築40年）
を参考に作成建物の時価−配偶者居住権の価額③配偶者居住権に基づく居住建物の敷地の利用に関する権利
土地等の時価−土地等の時価×存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率

配偶者居住権
の価値
建物敷地の
現在価値

負担付所有権の価値4,200 万円

2,700 万円

1,500 万円

平均余命
平成 28 年簡易生命表より抜粋 終身の間（平均余命を前提に計算）④居住建物の敷地の所有権等
土地等の時価−敷地の利用に関する権利の価額（＊ 1） 上記の「建物の時価」および「土地等の時価」は、それぞれ配偶者居住権が設定されていない場合の建物の時価または土地の時価とする。
（＊ 2） 上記の「残存耐用年数」とは、居住建物の所得税法に基づいて定められている耐用年数（住宅用）に 1.5 を乗じて計算した年数から居住建物の築後経過年数を控除した年数をいう。
（＊ 3） 上記の「存続年数」とは、次に掲げる場合の区分に応じそれぞれ次に定める年数をいう。
イ．配偶者居住権の存続期間が配偶者の終身の間である場
合 配偶者の平均余命年数
ロ．イ以外の場合 遺産分割協議等により定められた配偶者居住権の存続期間の年数（配偶者の平均余命年数を上限とする）（＊ 4） 残存耐用年数または残存耐用年数から存続年数を控除した年数が０以下となる場合には、上記①の「（残存耐用年数−存続年数）
÷残存耐用年数は０とする。

50 歳
55 歳
60 歳
65 歳
70 歳
75 歳
80 歳
85 歳

男

女

32.54
28.02
23.67
19.55
15.72
12.14
8.92
6.27

38.21
33.53
28.91
24.38
19.98
15.76
11.82
8.39

の配偶者居住権を設定したものとして計算
この事例では、配偶者居住権消滅時の建物の価値が0円となるため、
土 地 の 価 格（4,200万 円）に 法 定
利率年3％で15年分割り戻した複
利現価率0.642を乗じて算出。
配偶者居住権の価値は 1,500 万円となり、約 35 ％にその価値を圧縮することができる。

（単位：年）◉具体例 2
75歳の妻が木造で築年数30年、相続税評価額が1,000万円の自宅について終身の配偶者居住権を取得するとした場合の評価額計算。
【建物の具体例 その 1】
自宅の法定耐用年数 ..............22 年（木造の居住用建物）
自宅の築年数 ........................................................ 30 年
配偶者の年齢（75 歳女性）に応じた平均余命年数 .. 15 年

簡易な評価方法の考え方

利率 3％、年数 15 年の複利現価率......................... 0.642

法制審議会民法（相続関係）部会において事務当局が示した※平成 29 年 3 月 28 日第 19 回部会会議資料より
考え方（注 1）

建物の相続税評価額 .................................... 1,000 万円

建物の配偶者居住権（配偶者が取得する財産）の計算
配偶者居住権
の価値
建物敷地の
現在価値

負担付所有権の価値（注 2）① 22 年× 1.5 ＝ 33 年
33 年− 30 年＝ 3 年（→残存耐用年数）
3 年− 15 年＝ 0
② 1,000 万円 × 0 × 0.642 ＝ 0 円③ 1,000 万円 − 0 円＝ 1,000 万円（注1）相続人間で、簡易な評価方法を用いて遺産分割を行う
ことに合意がある場合に使うことを想定したものであるが、不動産鑑定士協会からも一定の合理性があるとの評価を得ている。
（注2）負担付所有権の価値は、建物の耐用年数、築年数、法定利率等を考慮し配偶者居住権の負担が消滅した時点の建物敷地の価値を算定した上、これを現在価値に引き直して求めることができる（負担消滅時までは所有者は利用できないので、その分の収益可能性を割り引く必要がある）。

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建物の所有権（建物を承継した人が取得する財産）の計算

1,000 万円− 1,000 万円＝ 0 円

上の例では自宅の相続税評価額の全額（100％）が配偶者居住権で、建物所有権の金額はゼロという結果になります。

（前記と建物以外は同条件とする）【建物の具体例 その 2】【土地の具体例】

自宅の法定耐用年数 .............................................. 47 年
（鉄筋コンクリート造の居住用建物）

配偶者の年齢（75 歳女性）に応じた平均余命年数 .. 15 年

自宅の築年数 ........................................................ 30 年

土地の相続税評価額 .................................... 5,000 万円

配偶者の年齢（75 歳女性）に応じた平均余命年数 .. 15 年
利率 3％、年数 15 年の複利現価率......................... 0.642
建物の相続税評価額 .................................... 1,000 万円

建物の配偶者居住権（配偶者が取得する財産）の計算（1）47 年× 1.5 ＝ 70.5 年 70.5 年− 30 年＝ 40 年（→残存耐用年数、1 年未満の端数切り捨て）（40 年− 15 年）÷ 40 年＝ 0.625

利率 3％、年数 15 年の複利現価率......................... 0.642

土地等の敷地利用権（配偶者が取得する財産）の計算（1）5,000 万円× 0.642 ＝ 3,210 万円（2）5,000 万円− 3,210 万円＝ 1,790 万円
土地等の所有権（土地を承継した人が取得する財産）の計算

5,000 万円− 1,790 万円＝ 3,210 万円（2）1,000 万円× 0.625 × 0.642 ＝ 401 万 2,500 円（3）1,000 万円− 401 万 2,500 円＝ 598 万 7,500 円
建物の所有権（建物を承継した人が取得する財産）の計算

配偶者の平均余命年数が長ければ長いほど、配偶者が取得する敷地利用権の金額は大きくなり、土地の承継者が取得する土地の所有権の金額は小さくなります。

1,000 万円− 598 万 7,500 円＝ 401 万 2,500 円

鉄筋コンクリートの場合は、建物の相続税評価額

5．まとめ

1,000万円のうち、配偶者居住権が598万7,500円、建配偶者居住権は、配偶者が居住し続ける権利を独立物所有権が401万2,500円という結果になりました。

させることで配偶者の遺産分割に有効に働くところに結論として建物の法定耐用年数が短い木造のほうがメリットがありますが、建物の構造、配偶者の年齢に配偶者居住権は大きくなる傾向にあるようです。

よって、かなり金額に差がある点に注意が必要です。
また、配偶者居住権は当該権利を相続した配偶者死計算のポイントは、亡時には消滅するため、一次相続時、故意に配偶者居①自宅の残存耐用年数

住権を発生させ配偶者の税額軽減で相続税を減免し、②配偶者の平均余命年数

二次相続で消滅させることで配偶者居住権相当額分のがそれぞれ何年あるかです。

節税ができてしまいます。そのため今後相続の現場で「あと何年使える」という自宅の残存耐用年数が国税当局の取り扱いが厳格化される可能性があります。

短ければ短いだけ（具体例その1の場合はこれが結果そのような使われ方が蔓延すると何のための配3年、その2の場合は40年）

偶者居住権なのかわからなくなってしまいますので、「あと何年生きる」という平均余命年数が長けれ相続の現場で適正な適用が望まれます。

ば長いだけ（75歳女性は15年だが、もし68歳女
性ならこれが20年になる）
配偶者が取得する配偶者居住権の金額は大きくな
り、建物の承継者が取得する建物の所有権の金額は小
さくなります。
また複利現価率をかけるのは、「配偶者が死亡した
あとに実現する、建物承継者自身の建物に対する権利」の今の価値を出すためです。

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不動産関連アーカイブ
国土交通省

平成31年4月24日 「不動産業ビジョン2030〜令和時代の『不動産最適活用』に向けて〜」を発表
国土交通省は、「不動産業ビジョン 2030 〜令和時代の『不動産最適活用』に向けて〜」
を発表しました。不動産業とは、豊かな住生活を支える産業、我が国の持続的成長を支える産業、人々の交流の「場」を支える産業であると明確に掲げ、この 3 要素が目指すべき将来像を示しました。

総務省

令和元年6月〜

経済センサス−基礎調査のお知らせ
総務省は、2019 年 6 月から 2020 年
3 月までの期間に「経済センサス─
基礎調査」を実施します。同調査は調査員が全国すべての民営事業所の活動状態を外観などから把握するとともに、新たに把握した事業所には調査票を配布することとしています。期間中に調査員が各事業所を訪問する場合があり、その際は調査へのご協力をお願いします。

全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連・全宅保証・宅建協会

令和元年5月21日

令和元年

春の叙勲・褒章受章

全宅連、全宅保証、都道府県協会の推薦で、5 月 21 日に次の各氏が叙勲・黄綬褒章の受章の栄に浴されました（役職は受章時の推薦団体の役職とし、順不同）。
勲章の伝達式は 5 月 24 日、黄綬褒章の伝達式は 5 月 30 日に執り行われました。

●旭日双光章●黄綬褒章〔全宅連・全宅保証推薦〕〔全宅連・全宅保証推薦〕

長井 貞二（全宅連理事 全宅保証常務理事・群馬） 橋場 寛（全宅連理事 全宅保証常務理事・青森）
山野井 正郎（全宅連理事 全宅保証理事・神奈川）〔都道府県協会推薦〕

櫻田 芳宏（静岡県宅建協会・副会長）

岡本 修 （千葉県宅建協会 副会長）
新居 常男 （東京都宅建協会 元副会長）
草間 時彦 （神奈川県宅建協会 副会長）
柴田 茂德 （兵庫県宅建協会 副会長）
村上 裕二 （熊本県宅建協会 元副会長）

全宅連・全宅保証

令和元年5月31日〔都道府県協会推薦〕

理事会開催
全宅連・全宅保証の理事会が 5 月 31 日に東京都内のホテルで開催されました。両団体ともに、平成 30 年度事業報
告案・決算案、令和元年度定時総会スケジュールについて承認されました。
平成 30 年度事業報告等（掲載予定 URL）
（全宅連）

全宅連・全宅保証会長 坂本 久

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理事会の様子

（全宅保証）

インフォメーション
全宅連・全宅保証

令和元年5月20日

宅建協会PRポスター発行とバナー配布のお知らせ
全宅連・全宅保証では、宅建協会会員の業務支援を目的に、宅建協会 PR ポスター『不動産業界会員数№１』を発行しました。ハトマークグループの CM に出演しCM ソング『きみと街を繋ぐハトマーク』を歌う堀内孝平さん（99RadioService）を起用し、「『不動産業界
会員数№１』のハトマークが『安心の不動産取引の目印』」であることを訴求します。
PR バナーを全宅連 HP より配布します（会員専用）ので、ポスターにあわせて、ぜひご利用ください。

令和元年度 宅地建物取引士資格試験（宅建試験）
指定試験機関一般財団法人不動産適正取引推進機構

試験日時

令和元年10月20日（日）13時〜15時

試験地

原則、お住まいの都道府県

受験手数料7,000円

出題形式

50問・４肢択一式

試験案内配布期間

令和元年7月1日（月）〜7月31日（水）インターネット申込

令和元年7月1日（月）9時30分〜7月16日（火）21時59分

郵送申込

令和元年7月1日（月）〜7月31日（水）合格発表

令和元年12月4日（水）URL

http://www.retio.or.jp/exam/takken̲shiken.html

TEL03-3435-8181

令和元年度 賃貸不動産経営管理士試験
主催団体

一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会

試験日時

令和元年11月17日（日）13:00〜14:30（90分間）

試験会場

札幌、盛岡、仙台、大宮、千葉、東京、横浜、金沢、名古屋、京都、
大阪、神戸、広島、高松、福岡、熊本、沖縄 （全国17会場）

受験料

12,960円［税込］

出題形式

四肢択一、40問

資料請求・受験申込
期間

令和元年8月16日（金）〜令和元年9月26日（木）当日消印有効※資料請求期間は令和元年9月24日（火）まで

合格発表

令和2年1月中旬予定

URL

https://www.chintaikanrishi.jp/exam/summary/TEL

04-7170-5520※同試験は、2020年（来年）度試験より、50問120分に変更されます※令和元年6月4日（火）より令和元年9月18日（水）まで、全33地域47会場にて、賃貸不動産経営管理士講習を実施しています（修了者は出題40問のうち4問を免除）。
https://www.chintaikanrishi.jp/measure/course/

ご利用ください

無料電話相談税理士による
不動産税務相談

不動産契約書及び重要事項説明書書式に係る無料相談第 2・4 金曜
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毎週 月・火・木・金
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法律相談（会員限定・完全予約制）

REAL PARTNER June 201919

6 June 2019 リアルパートナー 6 月号

令和元年版

お客様が買う前に、売る前に貸す前に、この一冊！

A5 判・112 頁（予定）単価

1 冊 260 円（税込・送料別）※10 冊以上注文の場合 1 冊 210 円（税込・送料別）
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令和
元年度の
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体裁

編集人／壹岐昇一

税金アドバイスのパートナーに

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産、税金は」を 6 月中旬に発刊します。

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発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

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