新年のご挨拶վਖ਼࠴‫ݖ‬๏ࢪߦɺෆಈ࢈࠷ద‫Ͱ༻׆‬ෆಈ࢈‫ۀ‬͸৽͍͠εςʔδ΁
新年の年頭にあたり、ご挨拶申し上げます。
昨年は、「平成」から「令和」と時代が変わり、ラグビーワールド
カップにて日本が「ONE TEAM」のもと、栄えあるベスト８に輝き、国民に感動を与えました。また、台風に伴う暴風雨、豪雨により全国の広範囲な地域で住宅の浸水など、甚大な被害を被り、あらためて自然災害の脅威を感じた年でもありました。
昨年10月より消費税が10％となりましたが、不動産業界においては住宅ローン減税や住まい給付金制度などにより需要の反動減が抑えられました。しかしながら、米中貿易摩擦や英国のEU離脱問題等に
より景況感は先行き不透明であります。
折しも本年４月からは民法の債権法が改正施行され、より契約概念を重視した取引が求められます。本会としてはすでに昨秋より改訂版
書式に係わるWEB研修、ガイドブックの作成など万全の対応をとる
とともに、本年６月にはクラウド型WEB書式作成システムを稼働させる予定としております。
また、昨年末の税制改正で創設された「低未利用地の譲渡に係わる100万円控除制度」も施行されます。本件は一昨年、昨年と安倍総理、菅官房長官との対談で訴え続けてきた大きな成果と自負しております。昨年策定された国交省「不動産業ビジョン2030」でも「不動産をたたむ」という新たな概念が記載されました。これにより土地が有効活用され、地方での所有者不明土地や空き地対策の解決の一助となることを大いに期待しております。
我々ハトマークグループは、「みんなを笑顔にするために」引き続き会員の安心安全な不動産取引をサポートするため、各種事業を実施
して参る所存です。
終わりに､ 東京オリンピック・パラリンピックが開催されます
2020年が皆様にとって良き年となることを祈念し、新年のご挨拶とさせていただきます。
公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会会 長2

令和 2 年度税制改正大綱のポイント
令和 2 年度の税制改正大綱が昨年 12 月 12 日に公表されました。今回の税制改正大綱では、永年の悲願であった土地等の譲渡に係る 100 万円控除について重点的に要望した結果、新たな特例措置として「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置」が創設されることとなりました。また、今年度適用期限を迎える税制特例措置の延長等、全宅連が要望した項目は概ね認められました。
（3） 宅建業者が取得する新築住宅の取得日に係る特例措置及び

1． 低未利用地の適切な利用・管理を促進するための一定の住宅用地に係る税額の減額措置の期間要件を緩和す特例措置の創設る特例措置……令和 4 年 3 月 31 日まで 2 年間延長

個人が、譲渡価額が 500 万円以下であって、都市計画区域内にある一定の低未利用地（※） を譲渡した場合に、長期① 新築住宅を宅建業者が取得したものとみなす日を新築

譲渡所得から 100 万円を控除する特例措置……土地基本法

住宅の取得の日から 1 年（本則 6ヵ月）を経過した日とする不動産取得税の特例措置を延長

等の一部を改正する法律（仮称）の施行の日または令和 2 年② 新築住宅用土地に係る不動産取得税の減額措置につい

7 月 1 日のいずれか遅い日から令和 4 年 12 月 31 日までて、土地取得後住宅新築までの経過年数を 3 年（本則（※）低未利用地であること、及び買主が利用意向を有することについて市区町村が確認をしたものに限る。

2 年）とする特例措置を延長（4） 長期保有土地等に係る事業用資産の買換等の場合の課税の特例措置……令和 5 年 3 月 31 日まで 3 年間延長

2． 各種特例措置の適用期限延長（主なもの）

10 年超保有する事業用資産を譲渡し、新たに事業用資（1） 住宅用家屋の所有権移転登記等に係る登録免許税の産を取得した場合に、譲渡した事業用資産の譲渡益につい軽減措置……令和 4 年 3 月 31 日まで 2 年間延長
① 所有権の保存登記

本則 0.4％→ 特例 0.15％② 所有権の移転登記

本則 2％→ 特例 0.3％③ 抵当権の設定登記

本則 0.4％→ 特例 0.1％て、80％（一部 75％・70％）の課税繰り延べを認める措
置を延長※令和 2 年度税制改正大綱はあくまでも改正案です。税制関連法案は、政治情勢に変動がない限り例年 3 月末頃に成立する見込みです。

（2） 新築住宅に係る固定資産税の減額措置……令和 4 年 3 月 31 日まで 2 年間延長
① 一般の住宅：3 年間

税額 1/2 減額◆その他各種税制特例措置が延長されます。
詳細・問合せ先等は国交省ホームページへ② マンション：5 年間

税額 1/2 減額

http://www.mlit.go.jp/page/kanbo01̲hy̲007075.html

全宅保証からのお知らせ！
〜不動産業開業時の負担を軽減〜

令和 2 年 4 月より、入会金分納制度が始まります。全宅保証の入会金 20 万円の支払いについて、「分割払い」が選択できるようになります（入会時 10 万円、次年度以降 5 万円× 2 回）。

January-February 2020

CONTENTS

新年のご挨拶

改正債権法施行、 不動産最適活用で不動産業は新しいステージへ 会長 坂本 久

令和２年度税制改正大綱のポイント

特集

2
3

高齢者向け住宅設備の最新動向と、
4
今後需要が見込まれるサ高住「住」のトレンドウォッチング

連載 第 19 回「改正地域再生法」 で何がどう変わるのか？

8

注目の書 著者は語る『ひとり空間の都市論』南後由和

10

不動産関連データから読み解く「住まいの今」 連載 第 4 回

新築マンションの管理費が急上昇している理由とその影響

12

地域を笑顔でサポート 連載 第 13 回

14

紙上研修 連載 第 187 回
自然災害に備えた不動産取引時における対応

16

表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2020 年 1 月 10 日発行 通巻第 493 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／壹岐昇一〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8181（広報）FAX. 03 − 5821 − 8101

3

高齢者の一人暮らしはまだまだ増える
国立社会保障・人口問題研究所が公表した将来推計によると、単身者世帯は今後大きく増えていく見通し

高齢者向け
住宅設備

だ。2025年の単身者世帯は、2015年に比べて8.4％増の1996万世帯の予測が出ている（図表1）。
この表をみると、70歳以上の「高齢者の一人暮らし」の割合が、これからさらに大きくなっていくのがわかるだろう。ただし、高齢になるほど身体の自由はの最新動向と、利かなくなり、一人暮らしが困難になるという現実があるのは間違いない。かつてなら、高齢者の面倒は子どもや孫がみるなど家族によるケアが期待できたが、今後需要が見込まれる

少子高齢化が進む昨今ではそれはあまり期待できない。仮に子どもがいたとしても、離れて住んでいる

サ高住

ケースも多く、その場合、親や祖父・祖母の日常生活をケアすることは困難になる。したがって、安心して過ごせる「終の棲家」をどこに求めるかは誰にとっても大きな関心事である。
willbeシニア総合研究所が2018年4月に公表したアンケート調査の結果によると、「人生の最期はどこ

多くの高齢者、またはその予備軍にとって、歳を取ることへの不安の裏返しとして高い関心があるのは、「終 の棲 家 」だ。今回は「高齢者向け住宅」をキーワードに、最新の高齢者向けの設備と、いま注目されているサ高住（サービス付き高齢者向け住宅）についてみてみよう。

に住みたいか」という問いに対する回答として、「一人になっても今の家で住み続けたい」が55％で1位、「シニア住宅・介護ホームなどに移り住みたい」が39％で2位となっている。
そこで、いま住んでいる家に住み続けるにはどういう機能が必要なのか、また高齢者向けの住まいに移る
場合にはどういう選択肢があるのかをまずみていこう。

図表 1

（万人）

250

2015 年と 2025 年の
男女別年齢階層別の単身世帯数比較

2015年

20 歳〜 29 歳

50 歳〜 59 歳

30 歳〜 39 歳

40 歳〜 49 歳

−4.52%

200
150

197

女

2025年
（予測）

60 歳〜 69 歳

男

−12.96%189

25.68%−2.46%

186

144

138

77

84

38.50%

141

83

223

197
167

154

149
136
120

90

80 歳〜

173

165

128

100

−8.84%

男女合計の
増減率

女

70 歳〜 79 歳

37.22%

157
135

男

126

124
84

82

72

50

46

0
年

2015

25（予測）

2015

25（予測）

2015

25（予測）

2015

25（予測）

2015

25（予測） 2015

25（予測） 2015

25（予測）

合計

332

317

247

215

249

227

223

306

285

278

323

295

（国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」、総務省「平成 27 年国勢調査」より）

4

257

213

特集

高齢者向け住宅設備の最新動向と、今後需要を見込まれるサ高住

住宅設備業界も高齢者向けニーズに着目

特集

高齢になって、どんな地域や街に住みたいかは、地縁血縁や価値観などにより人それぞれだろうが、どういう家が求められるかにはある程度の共通項がある。
ひと言でいえば、体に負担がかかりにくい、バリア
フリーの家だ。そうしたニーズが増えていることを背景に、住設機器メーカー各社も、さまざまな商品を展開している。
まず玄関では、既存のドア枠に新しい枠をかぶせる工法により、短時間で引き戸にリフォームできる商品がある。室内のドアも同じだが、引戸にすることで扉の開閉操作が楽になり、高齢者も使いやすくなる。
キッチンでは、火が出ないIHはすでに一般的になっているが、ガスコンロの場合でも消し忘れ消火や過熱防止機能が標準になっている。また、キッチンの高さが従来よりも低いものや1㎜単位でオーダーできる商品、椅子に腰掛けたまま、あるいは車椅子でも調理ができるように机のように足元を広くとって、高さを抑えた商品もあり、高齢者ニーズに合わせたものといえる。
足元を広くとって高さを抑えた商品は洗面化粧台にもみられる。さらに、高齢者にとって浴室の掃除は重労働だが、それを軽減するために浴槽や床を自動で洗浄してくれるユニットバスがある。
リビングに目を移せば、AIやIoTを活用して、住んでいる人の生活習慣を学習し、自動でエアコンや照明、窓やカーテンの開閉などをコントロールしてくれ
図表 2 バリアフリー住宅に求められる設備の一例
居室
敷居の段差をなくす
寝室はトイレに近い場所に設置する

廊下

扉・照明
ドアは開閉しやすい引き戸か、扉にレバー
ハンドルを付ける
照明の点灯・消灯がしやすいワイドスイッ
チを設置する

車いすが通れるように廊下幅は78cm以上（柱の部分は75cm以上）を確保する
手すりなどを付ける
車いすで通ってもへこみや傷が付きに
くい、強度を高めた床材を使用

浴室
動作を補助する手すりを設置する
出入り口の段差を低くする
浴槽は、またぎやすい40cm以下の高さにする

78cm以上

玄関まわり
玄関ドアは車いすが出入りできる幅（75cm以上）を確保する

トイレ
体を支える手すりを設置する

75cm以上上がりかまちの段差を低くする

REAL PARTNER January-February 2020

5

る商品があるし、離れて暮らす家族が人感センサーや図表 3 サービス付き高齢者向け住宅のバリアフリー基準（一部抜粋）

カメラを通じて見守ることができるようなシステムも

床

段差なし

ある。

廊下幅

78cm（柱の存する部分は 75cm）以上

さらに、外出してからも、玄関や窓の戸締り、電気

出入口の幅

居室 75cm 以上の消し忘れなどをスマートフォン経由で確認できた

浴室の規格

短辺 120cm、面積 1.8m2 以上（１戸建の場合、短辺 130cm、面積 2m2 以上）

住戸内の階段の寸法

T ≧ 19.5
R/T ≦ 22 ／ 2155 ≦ T+2R ≦ 65
T：踏面の寸法（cm）、R：けあげの寸法（cm）

手すり

便所、浴室および住戸内の階段に手すりを設置

り、スイッチオフができたりする商品もある。
このように高齢者にやさしい住設機器はさまざまなものが開発されているが、高齢者が住みやすい家という意味では、床に段差がないことや廊下の広さなど基本的なスペックがバリアフリーに適っていることが大切だ（前ページの図表2）。
どういう条件を満たす建物がバリアフリーであるか（国土交通省資料より）

図表 4
定

サービス付き高齢者向け住宅登録基準（一部抜粋）
高齢者向けに状況把握サービス、生活相談サービス等の福祉サービスを提供する住宅

義は、「サービス付き高齢者向け住宅」（サ高住と省略されるときが多い）として登録できる基準を参考にするのがわかりやすい（表3）。高齢者向けに住宅をリフォームするときにも参考にするといいだろう。

設備基準
設備

原則として、各戸に台所、水洗便所、収納設備、洗面設備および浴室（共用部分に共同して利用するため適
切な台所、収納設備または浴室を備えた場合は、各戸が水洗便所と洗面設備を備えていれば可となる場合あり）

60 歳以上の者または要介護・要支援認定を受けてい入居者要件

か、あらためてみていこう。
高齢者向けの施設として代表的なのは「特別養護老１戸あたりの床面積は原則 25m2 以上
居間、食堂、台所等、高齢者が共同して利用するために十分な面積を有する（共用の設備がある場合は 18m2 以上とすることができる）

規模

比較的健康な高齢者が注目するサ高住
では、ここに出てきたサ高住とはいったいなんなの

浴室 60cm 以上る者、およびその同居者（配偶者、60 歳以上の親族、
要介護・要支援認定を受けている親族）（国土交通省資料より）

人ホーム」と「有料老人ホーム」がある。
このうち特別養護老人ホームは、入居金や月額費用ていれば問題はない。

が比較的安いものの、要介護認定3以上でなければ入入居費用は月額10万〜25万円程度だ。また、サ高居資格がなく、現状では希望者に対して施設数が足り住のなかで「特定施設」の指定を受けていれば、介護ていない。

面で有料老人ホームに近いサービスが受けられる。最

一方、有料老人ホームは比較的容易に入れるが、入居金や月額費用がかなり高額になるので、経済的に入居できる人が限定されてしまう。
そこで、いまはまだ健康であっても、将来、日常生

近は特定施設の指定を受けて、実質的に有料老人ホームに近い機能を有している施設も増えている。

サ高住を「土地活用」として考える

活に不安を覚えたときに備えて、比較的リーズナブル

先ほど「サ高住は介護施設ではない」と書いたが、な金額で使える施設として注目されているのがサービ

実はアパート・マンション経営と同じように、サ高住

ス付き高齢者向け住宅である（図表4）。

を土地活用として考えることもできる。地主が持ってサ高住は厳密にいえば介護施設ではない。民間が運営する高齢者向け賃貸住宅の一種で、居室スペースがいる土地にサ高住を建設し、賃料収入を得るというものだ。

ある程度広く、バリアフリー構造となっている。60

国土交通省は2022年までに、サ高住を約60万戸に歳以上なら健康な人はもちろんのこと、軽度の障害をするという目標を掲げているが、2019年11月時点のサ持っている人でも入居できる。施設からの外出にも制高住の登録件数は24万9,597戸とかなり出遅れている。

限は設けられていない。
提供されるサービスは、入居者の安否確認が基本で、食事の介助や病気の管理、夜間の緊急医療対応な

これを土地活用したいという側から見れば、「旺盛な需要はあるものの、供給が追いついていない」状態
であり、チャンスが多いと考えることもできる。

どは通常行っていない。夜間の介護スタッフの常駐も

サ高住の運営方法はさまざまだ。自ら運営する方法

義務付けられておらず、緊急通報システムが完備されもあるが、これだと収益性が高まる半面、サービスの6

特集

高齢者向け住宅設備の最新動向と、今後需要を見込まれるサ高住

質を維持したり、人材を確保したりするなど、文字ど住に限ったものではなく、アパート・マンションを建おり介護サービスの経営そのものに携わる必要があるてた場合も同じだが、相続税対策になる。建物部分のため、介護ビジネスに関するスキルのない場合には評価額が借家権割合によって30％減額されるとともハードルが高い。

に、土地については貸家建付地による評価減が得られこれに対して「一括借上げ方式」なら、サ高住自体るため、土地建物の評価額を下げることができる。

を運営する必要はない。建てた施設を事業者に一括で2015年1月から相続税が強化されたため、土地を相貸し出して運営を任せ、賃料収入を得ることができ続した相続人にとっては、サ高住を建てることによるる。この方法なら入居者募集も含めてすべて事業者が相続税対策という選択肢も注目されている。

行うため、地主は空室リスクの管理や介護サービスの一方、デメリットについては、賃料設定に制限があ維持といった経営面の手間をいっさいとらず、賃料収る。サ高住は建築に際して補助金を受けるため、地主入だけを得ることができるが、その分、受け取る賃料が自由に賃料を設定できない。一般的にはサ高住を建は割安になる。

てた場所の近くで、同じような広さを持つ賃貸住宅のまた、「テナント方式」といって、介護サービスの相場を参考にして算出される。したがって、サービス

みを外部の事業者に委託し、入居者募集や施設のメンを充実させるので賃料を高めに設定する、といった価テナンスは地主が行う方法もある。入居者から賃料格の柔軟性に欠ける面がある。

を、介護サービス事業者からはテナント料を受け取れ

加えてこれは一括借上げ方式を選んだ場合の管理会

るので、一括借上げ方式に比べれば収益性が高まるも社とのトラブル事例にもなるが、地主が受け取る賃料のの、空室リスクがあり、退去者が出たときには地主は全期間固定されていないのが一般的だ。賃料の保証

自らが入居者募集などを行う必要がある。

期間が終わった後に、以降の賃料の変動がどうなるのメリットとデメリットは？
サ高住を用いた土地活用にはいくつかのメリットがある。

かは管理会社によって異なるので、十分な確認が必要になる。また原状回復費や修繕費についても、オーナーである地主側が負担するのか、それとも管理会社負担になるのかも、きちんと確認しておきたい。

まず補助金や税制優遇制度を利用できる。また、住サ高住を含めて高齢者向け住宅や設備は、今後ます宅金融支援機構から「サービス付き高齢者向け賃貸住ます必要となるので、土地活用やアパート・マンショ

宅建設融資」を受けることができ、長期固定で金利もン経営にとっても注目すべき点であることは間違いな

低いなどの優遇がなされている。さらに、これはサ高いだろう。

REAL PARTNER January-February 2020

7

ング
ウォッチ

連載 第 19 回

レンド

「住」のト

「改正地域再生法」で何がどう変わるのか？
2019 年 12 月 2 日、「改正地域再生法」が参院で成立し、2020 年 1 月 5 日に施行された。
地方の再生は日本経済の大きな課題だが、同法は何を目指し、何を変えるのか。不動産業界に関わる部分
を中心に解説する。［文・編集部］「改正地域再生法」はどのような法律なのか？

図表 1

既存住宅活用農村地域等移住促進事業の創設

人口減少により活力が低下している農村地域等「地域再生法」は2005年4月1日に公布・施行された法律で、地域経済の活性化、地域における雇用創出、その他、地域活力を再生させることを目的にして制定されたものだ。このなかで、地域を再生させるための施策については、地方公共団体の自主的、自律的な取り組みによって行われることになっている。
具体的な事業として、道路等の整備事業、下水道

市町村
付随農地

空き家
②情報の提供空き家の所有者① 事業計画の作成（協議会を経て作成）③取得等の希望

空き家バンク

移住希望者④取引
移住者に対する空き家・農地の取得の支援
市町村が作成する移住促進のための事業計画に基づき、移住者によるや集落排水施設、浄化槽などの整備事業、港湾施設① 空き家に付随する農地の権利取得の推進（下限面積（原則 50a）の引下げ手続の円滑化）

や漁港施設を総合的に整備する事業、あるいは地域② 市街化調整区域内で厳格に運用されている空き家の取得等（例：農家住宅を一般移住者が取得）の許可が円滑にの雇用機会を創出するために必要な資金を貸し付けるための事業などが記載されている。
こうした認定地域再生計画に基づいた事業について、交付金の交付や利子補給金、課税の特例などで支援するのが、この法律の骨子だ。

空き家を円滑に取得できるようにして、農村地域などへの移住を促進するための事業である。
地方の農村地域は若者世代の人口流出に歯止めが「地域再生法」は施行されて以降、地域経済の再かからず、農村に住む人口は減少の一途をたどって生を目指して一部改正を何度か繰り返してきた。今いる。人がいなくなれば耕作地はやがて荒れ地に変

回の改正案は第198回国会に提出されたものの成立わる。現状、農地の減少と耕作放棄は進んでおり、

せず、継続審議となって2019年11月21日に衆院

これを放置したままにすると、雑草や害虫の発生、本会議を通過し、12月2日に参院選本会議で成立し災害時の危険性の高まり、不法投棄による景観の悪たものだ。

化など、さまざまな問題が起こることが懸念され今回の一部改正は「人口減少社会に対応した既存ストックの活用による『多世代共生型のまち』へのる。そこで、移住者が農地を取得しやすい環境を整備しようというのがこの事業だ（図表1）。

転換（住宅団地の再生、空き家を活用した移住促

具体的には、一定の条件のもと農地取得の下限面

進、公的不動産の利活用）を図ることにより、地方積の引き下げが可能となる。農地法では、零細農家の魅力を向上」させようというのが趣旨で、ポインが生まれることを防ぐため、取得する農地の最低面

トは3つある。

積を原則50アールと決めているが、今般の改正で農地の取得下限面積が緩和
第1のポイントは「既存住宅活用農村地域等移住促進事業の創設」だ。このように書くと、非常にむ

8

ずかしい内容に思えてくるが、要するに農地付きのは、市町村が移住促進のため事業計画を定めた場合には下限面積の緩和ができる。これによって、農地付き空き家を一般の移住者でも購入できるようにするなどの施策が講じられる。

図表 2 高経年化した住宅団地の割合
50 年以上経過（1968 年以前）
213 団地（7.4%）

入居開始時期不明
961 団地（33.3%）

入居開始から
40年以上経過した
住宅団地が
約

3割

20 年未満経過（1999 年〜）
227 団地（7.9%）
20 年以上 30 年未満経過（1989 年〜1998 年）
360 団地（12.5%）

図表 3

地域住宅団地再生事業の概要

多様な建物用途の導入

地域交通の利便性向上

40年以上経過

用途規制の緩和手続
都市計画決定・変更手続

コミュニティバス導入等に必要な許認可手続

40 年以上 50 年未満経過（1969 年〜1978 年）
667 団地（23.1%）

介護サービス等の充実

まちづくりの専門的知見の活用

有料老人ホーム届出、介護事業者の指定手続UR（都市再生機構）による市町村へのノウハウ提供

手続を
ワンストップ処理

30 年以上 40 年未満経過（1979 年〜1988 年）
458 団地（15.9%）

職住育近接
生活利便施設等多世代の交流N＝2,886※ 国土交通省住宅局調査

用途規制変更の手続きなどをワンストップ化

住み続けられるまち
若年世帯の流入事務所
シェアオフィス等

従来は住宅団地しかなかったところに、シェアオ

第2のポイントは「地域住宅団地再生事業の創フィスや事務所、介護施設、育児施設、商業施設な設」だ。一定の条件が設けられるものの、住宅団地

どが充実していけば、魅力のある街に生まれ変わっの用途の規制を緩和することで、これまで立地が制ていく可能性がある。また、職住育近接が実現すれ限されていた商業施設や事務所、サテライトオフィ

ば若者人口の流入も期待できるようになり、多世代

ス、介護や育児に必要な施設など、住宅以外の施設が共生するコミュニティが誕生することも期待できが建てやすくなった。

るだろう。

住宅団地というのは、高度経済成長期に全国規模で整備された集団住宅地のことだ。しかし昨今は、公有地の活用に民間の力を導入

建物が老朽化したり、入居者の高齢化が進んだりしそして第3のポイントは「民間資金等活用公共施ているという報告が多い（図表2）。いまの若い人

設等整備事業の創設」だ。これは地域再生計画に公たちで、こうした団地に自ら進んで住みたいと思う

共施設の有効利用を図る事業を記載し、国の認定を人は少数だ。結果として、新しい入居者が増えず、受けられれば、民間資金等活用事業推進機構（PFI

団地がゴーストタウン化する恐れがある。その対応推進機構）にコンサルティング支援を依頼できるよ

策として期待されているのがこの地域住宅団地再生

うにするというものだ。

事業だ。

PFIとはPrivate Finance Initiativeの略で、公具体的には、市町村が区域を定めて、官民連携に共施設等の建設、維持管理、運営などに民間の資金

よって住宅団地を再生させるために総合的で一体的や経営ノウハウならびに技術を活用することによっな事業計画を作成し、住宅団地の再生に関するさまて、サービスの水準を維持したうえでコストを下げ

ざまな行政手続きをワンストップ化して、スピーデ

る、もしくは同一コストならより上質なサービスを

ィーに住宅団地の再生を目指そうというものである。

提供するための手法である。

現実問題として、住宅団地にさまざまな用途の建この事業の創設によって、廃校跡地など低・未利物を導入しようとすれば、用途規制の緩和手続きや用地（公有地）の活用に民間資金やノウハウを活用

都市計画決定・変更手続きを踏む必要があるし、介するため、PFI推進機構の業務内容を拡大して、コ

護サービスなどの充実を図ろうとしたら、有料老人

ンサルティングが行なえるようにする。

ホームの届出や介護事業者の指定手続きが必要にな

国や地方の財政は非常に厳しいだけに、公共施設る。また、地域交通の利便性を向上させるためにの整備を公的資金のみで行なうには限界がある。そは、コミュニティバスの導入に必要な許認可手続きれだけに、PFIの手法を用いた同事業への期待は高なども必要になる。こうした諸手続きを一つずつ提い。

出して許認可等が下りるのを待っていたら、膨大なこれら3つのポイントが地方再生の強力な手がか

時間がかかってしまう。だから行政手続きをワンスりとなり、有効な土地活用の決め手になるか、これトップ化する必要があるというわけだ（図表3）。

から注目していきたい。

REAL PARTNER January-February 20209

おける「ひとり空間」はさまざまな形で増えている。
著者はなぜ、この概念に着目したのだろうか。

宅でいえばワンルームマンション、客席に間仕切住りがついたラーメン店、カプセルホテルやイン

ターネットカフェなど、日本にはそうした「ひとり空間」が多いことに気づき、社会学者としてその背景に関心を持ったことが本書を執筆したきっかけの一つです。
また、従来のひとり空間は、立ち食いそばや立ち飲みといった男性中心モデルだったのに対し、2000年代以降、女性ひとりでも気軽に利用できるおしゃれなワイン
化にも都市や社会を考察する上で興味を持ちました。
さらに、大学で学生と接していると、彼らは「ひとりでいること」にネガティブな感情を抱きがちであると感じます。これはメディア環境の変化、つまりスマート
フォン・SNSの普及により「常時接続社会」となったことで、他者とつながっていないと不安に感じる「接続指向」が強まったからです。ただしその一方で、つながりを断ち、ひとりになりたいという「切断指向」も併存しています。最近の学食にはひとり用の間仕切りのついた席があるほどで、こうしたメディア環境の変化によって物理空間がどう変化していくのかにも関心があります。
日本の都市部の単身者向け住居は、欧米に比べるとワンルームマンションや１K アパートが圧倒的に多いというが……。

しかに欧米の大学生は３人くらいで住宅をシェアた

するのが一般的で、ひとりでワンルームに住むという人はあまりいません。なぜ、日本の単身者は狭い住宅でもひとりで住むのかといえば、かつて社会人類学者の中根千枝が指摘したように、家、学校、会社などの「ウチ」での一体感や帰属意識が強い分、その「ソト」に出ると個人は孤立性を高める傾向にあることが挙げら

南明治大学准教授

バーやエキナカの飲食店などが増えており、そうした変ひとり 空 間の都 市 論

コミュニティの重要性が強調される一方で、都市に後『ひとり空間の都市論』
ちくま新書

860 円＋税

日本の社会では「ひとり」が異質な存在としてみなされる一方で、ひとり客向けの商業施設が溢れかえっている。
「みんな・絆・コミュニティ」
へと世論が傾くいま、新しい形態に進化を遂げつつあるひとり空間の現況と可能性を、いまいちど問い直す。

10

注目の書 著者は語るれます。つまり、ソトでの異質な人々とのコミュニケー

由ションが苦手で、ひとり空間にこもることが日本人の心象にマッチしているというわけです。
ただし、かつて「ウサギ小屋」などと揶揄された日本の住宅は、必ずしも貧しさとのみ結びついたものではありません。カプセルホテルなども狭小でありながら多くの機能を備えた空間といえますが、それらは茶室や弁当箱のように日本人の「狭小の美学」に合致しているとも考えられるからです。
その原型を求めていくと、鎌倉時代に鴨長明が晩年、京都郊外に構えた「方丈庵」に突き当たります。長明は約３メートル四方（四畳半程度）のスペースに、仏間・書斎兼居間・寝室・台所を設け、多様な使い方をしていました。
そして、ただ隠棲するのではなく、都まで徒歩で行き来可
能な場所に庵を設え、他者と付かず離れずの巧みな距離感をとっていたのです。これは現代の常時接続社会における接続指向と切断指向の関係のように、「みんな」でいる状
態と「ひとり」でいる状態のスイッチングを可能にした住まいのあり方といえるでしょう。
今後、ひとり空間を含めたライフスタイルは、どのように変貌していくのだろうか。

れまでの都市における生活様式は、コンビニなどのこ利用をはじめとする「住宅機能の外部化」を特徴としていましたが、今後は自動運転やドローンといったテク和

なんご よしかず● 1979 年大阪府生まれ。東京大学大学院学際情報学府博士課程単位取得退学。東京大学大学院情報学環助教などを経て、明治大学情報コミュニケーション学部准教授。専攻は社会学、都市・建築論。他の著書に『商業空間は何の夢を見たか』（共著、平凡社）、『建築の際』（編、平凡社）『文化人とは何か？』、（共編、東京書籍）など。

ノロジーの進化により、外に出ないでも生活が完結する「住宅機能の再内部化」が進む可能性があります。その一方で「アドレスホッパー」のように一か所に定住することなく、都市の諸施設をネットワーク的に自身の生活基盤とする層も台頭してくるでしょう。
また、少子高齢化により、ひとり世帯が増えていくわけですが、血縁関係を超えた「家族」概念の拡張が起こり、高齢者の独居世帯に学生が同居する形や、外国人介護士が常駐するような家の形も想定されます。さらに、モビリ
ティの進化により、都市と地方の二拠点居住が容易となり、そこでも前述のスイッチングを可能にするようなライフスタイルの普及が想定されるでしょう。
（取材・文／編集部）

都市にひとりでいることは正常なこと。
ポジティブでもネガティブでもない
REAL PARTNER January-February 202011

不動産関連データから読み解く「住まいの今」［連載 第 4 回］

新築マンションの管理費が急上昇している理由とその影響
不動産エコノミスト

吉崎 誠二

新築マンションの価格が上がったことは、みなさんが実感していると思います
が、実は管理費や修繕積立金も すごく 上がっています。
今回はそのデータに関して注意すべきポイントについて解説します。

は1万5,111円まで上昇し、その後2012年の建築分に新築マンションの管理費が急上昇している!?

かけて1万3,412円までいったん下落したものの、そこから上昇カーブが強くなり、2017年の建築分では1

分譲マンションを購入すると、月々の住宅ローンの万8,763円にまで上昇しています。

返済に加え、管理費や修繕積立金を支払う必要があり

不動産経済研究所のデータを調べると、2008年とます。新築マンションを買うときには、今後の管理2017年の首都圏新築マンションの平均価格はそれぞ

費・修繕積立金の推移（予定）が書かれた資料をもられ4,755万円と5,908万円でしたから、この10年間のいますが、一般的には「新築時に設定」された支払額

新築マンション価格と管理費の上昇率はほぼ近い数字

が20年とか30年の間に何回か上がる階段状の形に計といえるでしょう。つまり新築マンション価格の上昇

画されています（その後の物価や居住状況などから、とともに、管理費も歩調をそろえて高くなっていると管理組合の決議によって予定外に変更されることもあいうことです。

ります）。
もちろんローンを払い終えても、管理費や修繕積立

マンションの管理費はこうして決まる

金はそこに住む限り、ずっと支払い続けなくてはなりませんので、老後の生活設計などのうえでは十分に気

昨今、土地の値上がりや、建設作業員の不足で人件をつけなくてはならない点です。今回は特にマンショ費が値上がりしており、新築マンション価格の原価がンの管理費に焦点を当てて話を進めます。

上昇していることはよく知られています。しかし、新首都圏のマンション管理費の平均を建築年別に追っ

築マンション価格が上昇したからといって、管理費もてみると、基本的に右肩上がりで上昇しているのがわ

上昇するというのは、あまり納得のいく話ではありまかります（図表1、図表2）。1984年に建築されたマ

せん。

ンションの管理費の平均は1万237円で、この年初め

管理費は共有施設を維持したり、サービスを提供して1万円台に乗せました。それが2009年の建築分でたりすることに対して支払う費用であり、そうしたものに関わる物品の価格や人件費はそれほど上昇してい図表 1

マンションの完成年次別管理費平均額

るとはいえません。それなのに、なぜ管理費は上がっているのでしょうか。

管理費平均額月／平方メートルあたりの管理費平均額〜平成元年（1989 年）

14,349 円

216 円〜平成 6 年（1994 年）

14,997 円

224 円〜平成 11 年（1999 年）

16,862 円

225 円

共有部分の掃除など、マンションの維持管理全般に〜平成 16 年（2004 年）

17,318 円

227 円

かかる費用の1平方メートル当たりの基準単価で、〜平成 21 年（2009 年）

18,324 円

222 円〜平成 26 年（2014 年）

18,138 円

232 円

Xは部屋の広さ（平方メートル）です。つまり、各19,897 円

255 円

完成年次

平成 27 年（2015 年）以降

（出所）「平成 30 年度 マンション総合調査」より抜粋

12

マンションの管理費の金額は「Y=aX+b」という計算式で考えるとわかりやすいと思います。aは部屋の広さに応じて、管理費の金額が決められるのが一般的で、その場合、所有する部屋が広いほど管理費は高くなります。bは部屋の広さに関係のない費

物価上昇が起きていません。肌感覚からしても、一般用がある場合に加えられる金額です。

的な生活費はこの30年ほどあまり変わっていないよ

この計算式から考えると、aの金額が以前よりもかうに思います。そうしたなかで、従来は4,000万円でなり増えてきているために管理費が高くなっていると買えた新築マンションが6,000万円するとなれば、付考えられます。

随する施設やサービスにもより高級なものが求められ

たとえば、最近のマンションは共有施設が充実してるというわけです。

います。広々としたエントランスや見栄えのいいきれ

ただ、このような一定レベル以上の分譲マンション

いなロビーだったり、眺望のいいラウンジやゲストを賃貸物件として出す際には注意が必要です。
「新しルームがあったり、キッズルーム、フィットネスジム

いマンションほど、管理費や修繕積立金が高い」といまで備えられたりしているところもあります。また、

う状況は賃貸料にも影響します。管理費は月額賃料にゴミ捨て場も、これまではマンションの1階にゴミ集含めるのが一般的ですので、新しいマンションほど管積場があるのが普通でしたが、いまは各階に備えてあ理費が高いとなると賃料はどうしても割高になります。

るところもあります。これらの暮らしに快適なサービ

分譲マンションとして所有し、そこに住んでいる人スにかかる費用は当然、前述の計算式のaの値を大きであれば、自分のマンションの充実した共用施設が将くすることになります。

来にわたってきれいに維持され、質の高い管理が行わ

また、タワーマンションなどではコンシェルジュ機

れ続けることに対して、納得して対価を支払うでしょ

能があることも多く、ホテルのフロントと同じようにう。しかし、賃貸マンションを借りる人はもう少し短スタッフが常駐しており、クリーニングの取次やタク

期目線で実利を求める傾向にあります。重視されるスシーの手配、宅配便の取次、家事代行業者紹介などを

ペックは立地と広さであり、それが同じような条件でしてくれますが、これも基本的な管理業務に上乗せしあれば、高すぎる賃貸料の物件は敬遠される可能性がた人件費となっていきます。

あります。
今後も新築マンションの管理費の上昇が続くようで賃借する人は高い共益費に納得できるか？

あれば、賃貸市場での影響も少なからず出てくるかも

快適な暮らしを求める結果、従来よりも充実した共です。

しれませんから、その点には留意しておきたいところ

有施設や管理サービスが必要になっているために、新築マンションの価格はさらに上昇しているといえるでしょう。逆にいうと、高額な新築マンションには充実した共有施設や行き届いたサービスが付加価値としてなければ購入するほうも納得できない、ということになるのです。
政府や日銀も認めているように、日本では長い間、

図表2

吉崎誠二（よしざき せいじ）
1971 年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学
博士前期課程修了。1997 年船井総合研究所入所。Real Estate ビジネ
スチームの責任者、上席コンサルタントを経て、2013 年に株式会社
ディー・サインに取締役として参画し、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。2016 年より一般社団法人 住宅・不動産総合研究所理事長を務める。著書に『大激変 2020 年の住宅・不動産市場』（朝日新聞出版）、『「消費マンション」を買う人「資産マンション」を選べる人』（青春出版社）などがある。

首都圏新築マンションの建築年別平均管理費の推移

20,000（円）

15,00010,0005,000
1980 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17（年）（出所）公益財団法人 東日本不動産流通機構調べ

REAL PARTNER January-February 202013

世代をつなぐ顧客のために。

CSR活動で「地域・業界を良くしたい」
阿部多不動産 株式会社（山形県鶴岡市）
大正 13（1924）年 6 月に金物屋として創業して以来、地元に寄り添いながら商売を手掛けてきた阿部多不動産株式会社。90 年以上の年月を通じて培った顧客とのつながりは、親子 2 代は当たり前、3 代・4 代と続き、それが同社の事業を支える
大きな柱に。その恩返しの意味も込め、同社では CSR 活動に積極的に取り組むとともに、地域が抱える空き家・空き地問題等にも向き合ってきました。

親子 3 代・4 代の付き合いが事業の支え

阿部 俊夫 代表取締役専務

がっていきます。
「長年のお付き合いを大事にしていますので、商売が一過性で終わるということはありま

金物から建築資材も取り扱うようになり、大工さんせん」と言う同社代表取締役専務・阿部俊夫さん。同との付き合いを通じて不動産情報が入るようになり、社の顧客の約8割がリピーターと紹介者で占められて自然発生的に不動産業を始めることになったという同いることが、その証といえます。

社。現在では建築・不動産を総合的に手掛ける「阿部CSR 活動が生み出すメリット

多グループ」となり、不動産部門を担う同社もアパー
ト管理仲介が1,900世帯を超える規模になっています。

日ごろ支えてもらっている顧客や地域への恩返しと不動産は、一過性のものではなく5年、10年、20して、グループ会社を挙げて力を入れているのが年とスパンが長いため、最初の仕事で信頼・信用を得

CSR活動です。毎月第３土曜日にはナイトバザー

られれば、リピーターとなり、そこから新規顧客の紹ル、年１回のチャリティー・バザーで集まったお金

介や、顧客自身のお子様・孫世代からの依頼にもつなは、単身高齢者向けの火災警報器や車椅子などを購入
し鶴岡市に寄付したり、鶴岡公園のクリーン作戦や周年事業として海岸清掃に取り組んだり、また、２年に一度の「元気の出るスポーツ講演会」なども開催。スポーツ講演会では、地元の小中学校やスポーツ少年団向けに、講師の著名アスリートによるミニスポーツ教室を開催す
るなど、地域を応援するトコに結び付けていることも特徴です。阿部さんは、「CSR
活動は、結果として商売にもつながり、社員のモチベーション
阿部多不動産のスタッフのみなさん

14春から夏にかけて毎月第 3 土曜日に開催されるナイトバザールで行われるチャリティーバザー

2018 年に開催された第 9 回「元気の出るスポーツ講演会」の様子

2017年までの2年間では年300棟ペースで増加。城下町だった旧街区に多い狭隘道路や無接道敷地なども、
空き家・空き地を増やす要因の一つとなっています。
すでに同社にも、15年ほど前から空き家・空き地
倒壊家屋からけが人を救出する実地訓練に空き家を利用についての相談が寄せられており、行政や民間業者が手掛けないような、手数料が安く権利関係が複雑なにもつながるなど、二重、三重のメリットがある」と問題あり物件 も増えていました。同社ではこれら指摘します。

相談への対応に加え、一般向けに無料の相続対策セミ

同時に「不動産業界のイメージ向上にもつなげた

ナーを定期開催したり、解体予定の空き家を消防本部

い」とも。これは二代目の父親から「不動産業界を良に提供し、倒壊した家屋からの実地救助訓練に活用しくしていきなさい。お前が変えていきなさい！」とよてもらったりと、解決に向けたさまざまなアプローチ

く言われていた言葉だといいます。二代目が掲げたを続けています。

「地域への貢献、社員の幸福」という経営信条の下、また、つるおかランド・バンクで手掛けた「小規模不動産業者として何をすべきかを模索する中で、平成

連鎖型区画再編事業」は全国の先駆的なモデルとなっ24年にはNPO法人つるおかランド・バンクを設立しています。官民連携と所有者・相談者とのパートナー

たり、山形県宅建協会の空き家対策特別委員会などのシップ、宅建士や司法書士などプロ集団による体制、活動を通じて、空き家・空き地問題に取り組むようにファンド整備。低廉売却物件であっても取り組む意欲なりました。

が持てるモチベーション・マネーの仕組みを導入。新

空き家問題解決のための多彩なアプローチ
人口約13万人の鶴岡市は、25歳人口が0歳人口よ

たな街づくりのモデルとして実績を出しています。阿
部さんは、「空き家問題を解決するためには、 元気な
まちにしていこうという目的に、善意・共助・利り少なく、子育て世代の多くが県外に流出しているた

他の精神で貢献するというマインドチャネルが必要」

め、「消滅可能性都市」と指摘されています。団塊世とし、このマインドチャネルを持った不動産業者が増代が亡くなると空き家が増加することも危惧され、実えれば、「今の何倍もの数の空き家問題が解決できる

際に2010年から2015年の5年間で年100棟、さらにようになる」と期待を寄せています。

REAL PARTNER January-February 202015

連載 第 187 回

自然災害に備えた不動産取引時における対応
株式会社ときそう 代表取締役

不動産鑑定士吉野荘平

自然災害が多発する昨今、ハザードマップはリスク回避につながる有益な情報です。取引の過程において、その情報を伝達し、相手方に地域リスクの特性や災害時の対応、安全性の確保を考えてもらうこと
は、不動産事業者の重要な役割です。本稿では情報資料を紹介し、その活用にあたっての注意点などについて解説いたします。

1

当該協力要請によれば、宅建業者は取引の相手方に不動産取引における防災地理情報の活用

1．近年の自然災害

対し、契約が成立するまでの間に相手方が水害リスクを把握できるよう、取引物件の所在する市町村が公表した水害（洪水・内水・高潮）に関するハザードマッ

平成30年は、日本各地において自然災害の多い年

プを提示し当該物件の位置を示すほか、ハザードマッでした。振り返れば、7月の豪雨等により浸水被害やプに想定される浸水深や避難場所の位置が記載されて土砂災害が発生したほか、北海道胆振東部地震をはじいる場合は、あわせて相手方に知らせることが望まし

め震度5弱以上の地震が10回発生、口永良部島が噴いとされています。

火するなど各地で災害が発生しました。
このうち土砂災害発生件数は3,451件で、集計を開始した昭和57年以降最多件数を記録しています。

そこで、以下では不動産取引に活用できる防災地理情報の資料を紹介し、その活用にあたって気をつけておきたい点について解説します。

令和元年に入っても台風第19号が死者98名、全壊家
屋2,902棟（令和元年12月2日速報値）と大きな人的・物的被害をもたらしたのは記憶に新しいところです。

2

2．防災地理情報を活用する必要性

1．災害の種類と防災資料

このように近年多発する自然災害に備え、下記のよ

防災地理情報の種類と特徴

自然災害にはその発生原因からみて、気象災害（天うな動きがみられるようになりました。

候の動きによる自然災害）と地象災害（地下や地上の① 全国知事会の要請動きによる自然災害）に分けることができます。

平成30年7月豪雨等により各地で極めて甚大な被気象災害……洪水、大雪、強風・竜巻、雷など

害が発生したことを受け、令和元年7月全国知事会議

地象災害……地震、津波、地すべり、火山の噴火など

では、「地域の災害リスクを住民に浸透させるための

このような自然災害に対して、各種防災関係の資料

具体的な手法として、宅地建物取引業法を改正し、市町村が作成したハザードマップの説明を、取引時に住宅購入者等へ説明が義務付けられる重要事項として位

図1

自然災害に関する資料
過去

置付けること」と国に提言しました。
② 国土交通省から協力要請の通知
全国知事会議の直後、国土交通省は各不動産団体に対し不動産取引時のハザードマップを活用した水害リ
スクの情報提供について協力を要請しました（令和元

将来
現在

過去の災害を記録表示したもの

将来の災害予測を示したもの

・災害履歴図・洪水ハザードマップ

・浸水実績図・津波ハザードマップ

・その他

・その他

年7月26日付 国土動第47号-1、国水環第36号、国水下流第8号）。

16

自然災害に関する資料は、「過去の災害を記録表示したもの」と「将来の災害予測を示したもの」に分けられる

が作成され、地理情報として整備されています。これ

図2

ハザードマップの例（東京都中野区）

ら防災に関する資料としては大きく分けて、過去に発生した災害を記録したものと、これから懸念される自。
然災害の被害を予想したものとがあります（図 1）
以下では、後者の防災地理情報について解説します。

2．将来の災害可能性を予測した地図
将来の可能性ある災害を予測した地図がハザードマップです。ハザードマップは、災害を起こす危険要因の種類とその影響範囲、防災上の避難路・避難場所などを地図上に示した災害予想等の情報を表示した地図です。自然災害の種類ごとに洪水ハザードマップ（図 2）、津波ハザードマップ、土砂災害ハザードマッ

プなどさまざまなものが各市町村で公表され、将来の確率に基づき、可能性がある危険性を示しています。
したがって必ずしもその地域で災害が発生する（あるいは、発生しない）ことを示すものではありません。

3

防災地理情報の集め方

ハザードマップを中心に入手方法を解説します。

1．国土交通省のサイト
最も手軽に入手できる方法として、国土交通省のハ（出所）http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/508000/d002981.html。
ザードマップポータルサイトがあります（図 3）2．各市町村のサイト

図3

国土交通省「ハザードマップポータルサイト」

上記の国土交通省ハザードマップポータルサイトのうち「わがまちハザードマップ」は、各市町村のホームページとリンクしていますが、すべてが掲載されているわけではなく、掲載後に市町村のホームページが変更になってリンク切れになっている場合もあります。
そのようなときは、googleやYahoo!などの検索エンジンを利用し、検索キーワードに「市区町村名 ハザードマップ」または「市区町村名 防災マップ」として探してみてください。また、最近の各市区町村のホームページは検索エンジン機能が付いていることが多いようです。各市区町村のホームページにある検索エンジンを利用し、直接「ハザードマップ」または（出所）https://disaportal.gsi.go.jp/「防災マップ」と入力して検索してもよいでしょう。
せんし、インターネットにない資料を窓口で配布して3．自治体の防災関係部署の窓口いる場合もありますので、役所で法定事項を調査した

市区町村によってはハザードマップをホームページ

ついでに資料を収集されるとよいでしょう。一般に、に掲載しておらず、窓口で配布している場合もありま

ハザードマップに関する情報は防災関係を担当する部

す。防災に関する情報はハザードマップだけに限りま署が扱っています。

REAL PARTNER January-February 202017

4

1/25,000程度とされています。この場合、背景に使防災地理情報の見方

1．取引物件の位置確認
防災関係の地図を入手したら、その地図上で取引物用する地図は、各市町村が独自に測量したもののほ
か、国土地理院が作製した地形図が採用されることも多いようです。
これらの地図は国土交通省公共測量作業規程（平成件の位置を確認する必要があります。

28年3月31日国国地第190号）にしたがって作製さ① 住所検索機能がある場合

れ、縮尺レベルに応じた許容誤差が認められていま

ハザードマップのサイトに住所等の入力による検索機能があれば、それを使って目的の場所を地図上に表示させることができます。
② PDF・紙の場合す。この規程に従えば、縮尺1/10,000の地図で最大7m程度の誤差の可能性があることになります。
またハザードマップの多くは、同一サイズの四角形で区切られた格子状のメッシュ単位で表示されていま

PDFで公開しているような場合、必ずしも物件所す。メッシュデータは人為的に区切られた地域の情報

在地を特定できるような住所検索機能があるとは限りを平均化したものであって、実際にメッシュ境で危険ません。通常、ハザードマップ等には緯度経度などの性が変わるわけではありません。

位置情報が表示されておらず、物件の位置を特定するには苦労することが多いようです。
このような場合、地図上で物件所在地を特定するには、道路・河川・鉄道施設をはじめとする恒久的な公

このように地図で表示される情報は、個々の不動産について正確な状況を把握するものではなく、その地域におけるおおよその目安としてとらえるべきでしょう。

共公益施設を起点にします。具体的には、目印となる
公共公益施設を選び、その位置から地図の縮尺を参考に距離を測って場所を特定します。
この取引物件の位置を特定するための起点となる施設を選ぶには、地図編集として「転位」や「総描」などの技法があることは知っておきたいところです。

5

不動産取引時における活用1．資料活用にあたって気をつけたい点
ハザードマップを不動産取引で活用するにあたり、

地図は、測量成果に基づく位置（真位置）で描くの以下の2点は気をつけておきたいところです。

が原則ですが、限られたスケール上で対象物を真位置① 危険マップ・安全マップではないことで記載するには困難な場合があります。そのような場

ハザードマップは科学的知見に基づいて予測してい合、対象物の記号の位置をずらして表示することがあますが、必ずしも将来の危険性や安全性を保証するもり、これを地図編集では「転位」と呼んでいます。転のではありません。

位は一般に重要度の高い対象物を真位置に、重要度の実際の被害状況と照らし合わせても、平成30年に低いものをずらして描くことになっていて、その順序発生した西日本豪雨のようにハザードマップどおりのも1．自然物（海岸線）、2．人工物（鉄道、道路）、3．

被害状況であったケースもあれば、反対に平成23年

無形線（等高線、行政界）と決まっています。また、の東日本大震災における仙台市や石巻市の津波災害の「総描」とは地図表現の一種で、建物を省いて街区のように当時のハザードマップより大幅に被害が拡大しみにしたり、複数車線を持つ道路を単線にしたりとたケースもあります。

いったように、地図に表示する情報を簡略化することこのようにハザードマップの情報のもとになっていをいいます。いずれも、取引物件の位置を特定するたる被害予測は、想定条件や採用するデータによって精めの基準物として知っておきたいところです。

度が左右されるので確定的な判断はできません。したがってハザードマップで危険性がないから避難する必2．地図の縮尺と誤差
取引物件の位置を地図上で特定しても、災害リスク
情報をそのまま鵜呑みにできません。地図には誤差がつきもので、縮尺などに応じて許容誤差が認められています。

要はない、あるいはハザードマップで危険性が表示されているので必ず被害がある、というものではないことは注意しておきたいところです。
ハザードマップはその地域の住民が災害の危険度合を認識するだけでなく、それに伴い自主的な防災活動

ハザードマップにおける地図の縮尺は、1/10,000〜を促していくことが本来の目的です。位置を示して危

1/15,000程度以上を標準とし、やむを得ない場合は険度を確認してもらうだけではなく、積極的に相手方

18

図 4 地価の変化傾向（徳島県）○徳島県内の沿岸を持つ市町全体における地価は、最近の数年はほぼ横ばい○沿岸の浸水域では、津波浸水想定の設定や津波災害警戒区域の指定の前後で、当該指定等による地価への大きな影響は見られない【調査対象】
沿岸を持つ市町全体：127 地点

津波浸水想定：105 地点

津波災害警戒区域：105 地点

津波浸水想定平均

津波災害警戒区域平均沿岸を持つ市町全体平均（変動率）

津波浸水想定平均（変動率）

津波災害警戒区域平均（変動率）
変動率（％）

平成 23 年 3 月
東日本大震災140

平成 24 年 12 月
浸水想定設定平成 26 年 3 月
警戒区域指定6120100

険性や安全性を強調するのではなく、防災意識を高ることが大切と思われます。具体的には、災害時に6おける避難所や避難ルートを検討してもらうための

−

8

−

0

平成 22

23

24

25

26

27

28

29（年）

めてもらうことを目的に災害リスクの情報を提供す

4

−

20

2．相手方への説明の仕方

2
2

40

す。

宅建業者から相手方への説明の仕方としては、危−60

そして相手方との交渉の際には、当事者に対して

4
0

80

方法として参考になると思われます。
このような根拠を示してあげることが重要になりま沿岸を持つ市町全体平均

地価（千円 /m2）

は、区域指定前後を時系列的に調査確認することが

−

10

−

12

きっかけづくりとして情報提供してあげましょう。
災害発生時には自分や家族がおかれた状態に応じて、自らの判断で適切な避難行動をとることが必要（出所）国土交通省（http://www.mlit.go.jp/common/001236502.pdf）になります。このため、普段の生活から自分が暮らの防災対策の意識づくりに活用してもらうべきでしょしている地域の災害リスクを確認し、避難ルートや避う。

難方法の検討をしておくべきですが、それを考えても② 不動産価格や賃料との関係についてらうのに最も適切な時期は、これからそこで暮らす売

売主や貸主から価格や賃料の低下につながることを買や賃貸借のときといえます。

理由に、情報を提供してほしくないと言われる可能性

不動産取引においてハザードマップの情報を提供すもあるでしょう。しかしたとえば、もしその賃貸ア

るのは、暮らしはじめると普段の生活ではなかなか災パートで自然災害により死者が出た場合と、適切な避害対策を考える機会がない買主や借主に対し、防災対難行動で全員無事だった場合とでは、その後に賃貸ア

策のきっかけを与えることが趣旨といえます。

パートを借りてくれる人の引き合いも違ってくること

ただしハザードマップに示された災害リスクの情報が予想されます。売主や貸主にはこのような趣旨を理はあくまでも「想定」に過ぎません。この点を強調解してもらい、自然災害に対して取り組んでいただく

し、万が一の際は想定を超える災害が発生することことが安全安心な取引に必要と思われます。

も、逆に想定以下の被害にとどまることもあることを

津波災害警戒区域も土砂災害警戒区域も、区域指定
されると地価や賃料が下がる心配があると考えられて前提に防災対策をしてもらうことが、ハザードマップの説明にあたって重要になります。

いるようです。
これら区域指定と価格や賃料との関係について調べる参考例として、平成30年5月国土交通省「警戒区域等指定の事例集」から抜粋したものが図 4 です。一つの例に過ぎませんが、この調査結果をみると津波災
害警戒区域の指定のみで地価が下落するという明確な事実は見当たらないようです。
津波警戒区域に限らず、ハザードマップに示された情報について売買価格や募集賃料と関連付ける際にご存じですか？
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配信スタートREAL PARTNER January-February 202019

｢ハトマークサイト」
からのお知らせ

繁忙期応援！SUUMO賃貸新規参画キャンペーン実施
新規参画会社様限定でキャンペーン価格にてSUUMOにご参画することができます。
是非この機会にご参画いただき、繁忙期での売り上げアップにお役立てください。
※キャンペーンは賃貸限定となります。

対象期間

特典

株式会社リクルート住まいカンパニーの所定の審査を経た企業様※上記期間中いつでもご参画可能です2019年11月時点でSUUMO賃貸の未参画窓口が対象となります

キャンペーン内容

SUUMOへの新規掲載に係る物件掲載枠
料金が特別価格になります

特典

物件枠数

月額費用(税別)

5 件枠
10 件枠
20 件枠
50 件枠

2,500円
5,000円
10,000円
25,000円※新規参画企業様のSUUMO連動オプション月額利用料金（2,000円）無料キャンペーンもご利用いただけます

お問い合わせ先参画ご希望のご連絡、または、ご質問がございましたら、問がございましたらこちらの電話番号へお気軽に問い合わせください

株式会社リクルート住まいカンパニー

2

0120-302-102

SUUMO初期登録料（2万円）が 無料！

※不動産ポータルが掲載する賃貸、マンション、戸建て、土地の日本全国総計㈱東京商工リサーチ調べ

2019年7月末時点

アットホーム（一般消費者向け）
公開料金割引キャンペーン

ハトマ ークサイト
LIFULL HOME S
B2B 連動オプション

実施中

キャンペーン期間2020年1月1日(水・祝)〜6月30日(火)「ハトマークサイト
LIFULL HOME'S B2B 連動オプション」について

対象種目

賃貸居住用
ハトマークサイト登録・検索システムを利用できる方

利用条件 （ハトマークサイトIDを所有している方）
キャンペーン内容

ご利用条件

ハトマークサイト登録・検索システムから「不動産情報サイト アットホーム」（一般消費者向け）
への公開料金が割引になります。
7日間公開
賃貸居住用
（1物件あたり） 14日間公開「ハトマークサイト登録・検索システム」に登録した客付け可物件を、株式会社 LIFULLの運営する業者間サイト「LIFULL HOME'S B2B」に物件公開することができる機能です。連動・公開は無料でご利用
いただけます。

380円（税別）
690円（税別）

305円（税別）
550円（税別）※不動産業務総合支援サイトATBB（不動産会社向け）のみ公開の
無料キャンペーンも継続中！
（キャンペーン期間：2020年6月30日（火）まで）「ハトマークサイト登録・検索システム」を利用できる宅建協会会員（ハトマークサイトIDを所有している）で、かつ、お申し込み後、株式会
社LIFULLの審査を経た企業がご利用いただけます。

ご利用方法
ご利用にはお申し込みが必要です。お申し込みにつきましては、ハト
マークサイトからお願いいたします。
本オプションの内容、ご利用条件、連動できる物件等の詳細につきましてはページ下に掲載のQRコードからご確認ください。

ハトマークサイトログイン後、トップページ右側バナーをクリックいただき、
詳細ページにてご確認ください。

編集人／壹岐昇一

提携サイト「不動産情報サイト アットホーム」

発行人／坂本久

アットホーム株式会社、株式会社LIFULLでもキャンペーンなどを実施しています！

令和2年1月10日発行（毎月10日発行）通巻第493号

ハトマークサイト登録・検索システムを利用できる方が対象となります（ハトマークサイトのIDを所有している方）

発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

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ご参画条件

2020年1月〜6月

キャンペーン

1-2 January-February 2020リアルパートナー1-2 月号

全宅連が運営する不動産情報検索サイト