平成29年10月10日発行（毎月10日発行）通巻第470号
公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
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今月の必読 オススメ！
トレンド・ウォッチ

直近データで見る不動産市場 2017
〈

年度下期〉

賃貸取引に係るITを活用した重要事項説明の概要〈上〉
空き家等の媒介報酬見直しで不動産流通三団体が国交大臣へ要望！
紙上研修 新しい時代の高齢者との不動産取引
（前編）

10

October 2017

トレンド・ ウォッチ 直近データで見る不動産市場［2017年度下期］

地価は回復・上昇傾向にあるものの異常な高値水準には達していない
公立大学法人 宮城大学 事業構想学部教授

田辺 信之

地価の「二極分化」が進む傾向は変わらず違いが見られます。その意味では、土地の利便性や収益力などによって、地価の「二極分化」が進む傾向

9月19日に国土交通省が発表した「平成 29 年度都は変わっていないと言えるでしょう。

道 府県地 価 調 査」によれば、全 国の 基 準 地 価（平成首都圏マンションは平均価格・分譲㎡単価ともに7％超の上昇

29 年 7月1日時点）は、商業地では前年比 0.5％上がり、
2 年連続の上昇となりました。住宅地は前年比マイナ
ス0.6％と26 年間連続での下落が続きましたが、9 年
連続して下落幅は縮小することとなりました。住宅地

このように地価が上昇する中で、分譲マンションの価の回復は、低金利が続いていることや政府による価格も上昇しており、今年上半期における首都圏マ

住宅取得支援施策が主な要因です。商業地に関してンションの平均価格は前年比 7.2％アップの 5,884万

は、都心部における活発な再開発や国内外からの投円に上昇しました。昨年までは、平均床面積を縮小し資資金が商業施設やホテルなどに流入していることてグロスの価格の上昇を抑制する方向でしたが、上半が需要を高めています。

期には分譲㎡単価も前年比7.2％上昇し85万円となっています。

しかし、大都市圏と地方圏とでは明らかな違いが見られ、三大都市圏の地価は前年比で住宅地 0.4％、

地価上昇や事業者間の用地取得競争、建設費高騰

商業地は 3.5％の上昇となっているのに対して、地方などが背景にありますが、消費者の取得能力からする

圏は住宅地1.0％、商業地 0.6％の下落となっています。

と限界に近いところまできており、初月販売率も市況

一方 で 同じ 地 方 圏 であっても、圏域の中核都市である札幌、仙台、広島、福 岡 の 4 市 で は、住宅 地、商 業 地 はそ れぞれ 2.8％、7.9％の上昇率となっており、3 大 都 市

図表1 ● 地価の長期推移（対前年同期比伸び率、六大都市）
100％

商業地

第1回目の地価高騰

住宅地

第2回目の地価高騰

第3回目の地価高騰

60％

圏よりも 地 価 が大 きく
上昇しています。交通網
や 通 信 網の 発 達によって、ビジネスの広域化が
進 み、各 圏 域 の JR 基 幹
駅 の重 要 性 が増してきていることが 共 通の 要

工業地

80％

第4回目の地価高騰
40％

20％

0％

－20％

因です。
2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

資料：日本不動産研究所「市街地価格指数」より作成

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

Realpartner 2017.10

1962

02

1960

よって、地価の動きには

1958

あっても、立地の違いに

－40％

1956

ま た、同 じ 都 心 部 で

の 好 不 調 の 目 安とさ れ る70％ を2 年 連 続 で 割 るのが、Jリート（不動産投資信託）の投資口価格（株価67.3％となりました。

に類似）の動きです。Jリートは投資家から資金を集

近畿圏では、ワンルームマンションを除くと、平均

めて大型不動産に投資するので、不動産投資が有利

価 格（4,410 万円）、分 譲 単価（60.7 万円）ともに横 這だと考える投資家が多ければ、投資口価格は上昇しいで、初月販売率も76.9％と好調を維持しています。

ます。そこで投資口価格の推移を見ると、2008 年秋

次の地価上昇ピークは 2020 年前後か？
地価の回復・上昇が続くと、次に気になるのは、高くなりすぎているのではないか、いつまで上昇が続くのかということです。図表1 は、地価の長期的な推移を示したものです。日本では、過去に4 回の地価高騰（上昇）期がありました。第1回目は、1960 年代前半の高度経済成長の開始時期です。2 回目は1970 年代前の金融危機の影響を受けて、ピーク時から3分の1の価格にまで下落しましたが、その後は上昇に向かい、現在ではピークの3分の2の水準にまで回復しています（図表 2）。とはいえ、今のところはさらに突き抜けて上昇してはいません。

要注意！日銀から銀行に流れるお金は
過去 4 年間で100 兆円から450 兆円に半の田中内閣による「列島改造」ブームの頃、3 回目はこのように見てくると、地価は回復・上昇傾向にあ1980 年代後半からの平成バブルの時期です。そしてるものの、現在のところは、異常な高値水準にまで達

4 回目は世界金融危機の前の2000 年代中頃です。

してはいないと言えそうです。ただし、都心部の一部

図表1 からわかるように、これまでは、地価は15 年などで、こうしたトレンドとはかけ離れた、かなり高値

前後の周期で動いています。すると、今の地価上昇はでの取引も散見されますので、その点は留意する必2020 年前後にピークを迎えてもおかしくはないとい要があります。

うことになります。また、今回の地価上昇は、過去のまた、日本銀行は金融緩和を続けており、日銀か高騰期から見れば異常な上昇率にはなっていないと

ら銀 行 に流 れるお 金 は過 去 4 年 間で100 兆 円 からいうこともわかります。

450 兆円まで増えています。現在のところ、多くの資では、国内外の投資家は日本の不動産市場についてどのように見ているのでしょうか。その参考になる

金は銀行に止まっていますが、今後、どのように利用されるのかにも注目する必要があるでしょう。

図表2 ● Jリート（不動産投資信託）の投資口価格の推移
2,600

東証 REIT指数

2,400

TOPIX
（東証株価指数）

2,200
2,000
1,800
1,600

世界金融危機リーマンショック

1,400
1,200
1,000
800
03/4 04/3 05/3 06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3 15/3 16/3 17/3

©QUICK Corp

東証REIT指数の基準日2003年3月31日＝1,000

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03

全宅連・全宅保証が公益社団法人へ移行（H24.4.1）
念願の宅地建物取引士誕生！（H27.4.1施行）
今年、全宅連は創立 50周年を迎え、全宅保証は創立

世界情勢を見ると、平成29年1月にアメリカでトランプ大統

45周年を迎えました。それを記念し、昨年 4月号から領が就任し、外交、経済政策の変化で世界中に波紋を投じて

第14 回目（最終回）は、平成 24 年から平成 29 年まで

スカレートし、緊迫の様相を呈しています。

連載で住宅・不動産の50 年を振り返っています。
の 6 年間を振り返ります。

います。一方、北朝鮮によるミサイル発射実験はどんどんエ
明るい話題としては、24年に自立式電波塔としては世界一の高さ（634m）を誇る東京スカイツリー、26年に大阪で日本一高いビル「あべのハルカス」が開業したことなどがありま

平成24年12月の衆議院議員総選挙で自民党が大勝し、12月に第2次安倍内閣が発足し、その後3度の国政選挙を経て現在（H29.10.10時点）に至っています。

Contents

しました。

消費税アップ分の負担を減じるために住宅ローン減税を大幅拡充
経済面・制度面ではまず、平成26年4月に消費税の税率がOctober 20170204

トレンド・ ウォッチ 直近データで見る不動産市場

06
07
08
09
10

連載 vol.14 不動産トラブル事例・最近の裁判例から

12
13
14

連載 vol.08 地域に根づく宅建協会 富山宅協

18

Information 空き家等の媒介報酬見直しで国交大臣へ要望／平成30年度国土交通省税制改正要望／今
年もインターンシップを実施／新住宅セーフティネット
法 10月25日施行／12月1日に不動産実務セミナーを開
催します

20

す。また、2020年・東京オリンピック開催が平成25年に決定

連載 vol.14（最終回）
住宅・不動産 この50年を振り返る
連載 vol.95 知っていれば役立つ税務相談
連載 vol.05 これからの不動産市場―方向性とヒント
連載 vol.06 住まいの保険あれこれ
特別企画 賃貸取引に係るITを活用した重要事項説
明の概要〈上〉
連載 vol.15 頑張っている女性を応援します
紙上研修
新しい時代の高齢者との不動産取引（前編）

全宅住宅ローン【フラット35】のご案内

5％から8％に引上げられたことが挙げられます。同年3月ま
では駆け込み需要があったものの、その後の景気は一進一退でした。消費税に関しては、全宅連は関係各方面に働きかけ、マイホーム取得時の消費税負担アップへの反対を強く訴えました。24年10月には、日経新聞に意見広告を掲載しました。これらの活動の結果、消費税アップ分の負担を減じるた
めに、住宅ローン減税の大幅拡充が税制改正で決定しました。それだけでなく、「すまい給付金」制度が創設されました。
28年1月からのマイナンバー導入も、不動産取引に少なからず影響を与えました。

公益化で消費者保護を図る事業を積極的に
全宅連と全宅保証はともに平成24年4月1日に、公益社団法人へ移行しました。伊藤博会長は公益社団法人発足にあたっての挨拶で、「不動産取引の活性化に資する事業を行うとともに、宅地建物取引に係る者の資質の向上及び消費者の保護を図る事業を積極的に展開して参りたいと考えています」と述べています。
全宅連・全宅保証は公益目的事業として、セミナーや研修を実施しています。平成24年からはTOKYO FMほか全国38局

10月号
2017年10月10日発行 通巻第470号
発行／公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／伊藤 博
編集人／追分 直樹〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
URL. http://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03-5821-8181（広報） FAX. 03-5821-8101

04

Realpartner 2017.10

ネットのラジオ番組「クロノス」とタイアップし、消費者セミナーを実施しています。また、不動産実務セミナーは全都道府県に会場を設け、講義映像を全国一斉に放送する方法で毎年開催し、だれでも参加できるようにしています。さらに、会員だけでなく一般消費者も受講できる不動産キャリアパー
ソン講座が25年にスタートしました。

第14回（最終回）
平成24年（2012年）～平成29年（2017年）

公益社団法人として第1回目の総会を開催（H24 年）

消費税に関する意見広告を
日経新聞に掲載（H24 年）

不動産キャリアパーソン
講座開講（H25 年）

衆参全会一致で宅地建物取引士誕生へ（H26 年）

宅建士スタートアップフォーラム開催（H27年）

中古住宅・
空き家フォーラム開催（H28 年）

新ハトマークバッジと全宅保証「会員之証」

全宅連創立 50 周年・全宅保証創立45周年 記念式典開催（H29 年）
消費者セミナーを毎年開催（写真はH28 年）

参考文献：リアルパートナー413-469号、全宅連創立50周年全宅保証創立45周年記念誌

一方、会員の業務支援を推進する組織としてハトマーク支

動産流通活性化・事業者間連携協議会シンポジウム」、27年

援機構が、25年に設立されました。ハトマークグループ・ビに「宅建士スタートアップフォーラム」、28年に「中古住宅・ジョンも策定されました。

空き家フォーラム」が開催されました。

業界団体が共同でセミナー・フォーラム開催

全宅連創立 50周年記念式典開催（H29.6.29）

平成26年の第186回国会で、全宅連が中心となり要望した

全宅連創立50周年・全宅保証創立45周年記念式典・講演

宅地建物取引主任者の呼称を宅地建物取引士とする宅建業会・祝賀会が平成29年6月29日、東京・ホテルニューオータニ

法一部改正法案が成立し、27年4月1日から施行されました。

で開催されました。開会の辞では大勢の方々のご臨席に謝公益法人化や宅建士誕生の機運も相俟って、この頃から全意が示されるとともに、「全宅連・全宅保証の歴史を築き上宅連をはじめとした業界団体が共同でセミナーやフォーラム

げてこられた方々への敬意と感謝」が表されました。

を開催する機会が増えました。空き家の増加が社会問題化

現在、既存住宅流通市場の活性化、インスペクションの推したことも、業界団体の結束を促しました。平成25年に8団進、空き家の有効利用促進、民法改正など当面の課題が山体の「宅建業法60周年記念フォーラム」、「不動産流通市場

積していますが、全宅連・全宅保証は会員とともに未来へ向活性化12協議会合同シンポジウム」、26年に14協議会の「不かって着実に歩んでいます。
Realpartner 2017.10

05

連載 vol.14

不動産トラブル事例─最近の裁判例から
弁護士

賃貸物件が売買、賃借人設置の看板は？

佐藤 貴美

賃貸物件の売買に当たり、賃借人が設置した看板の撤去請求が権利濫用として否定された事例（最高裁・平成25年4月9日判決）■ 事案の概要

ある建物の地下1階部分（以下「本物件」という）を賃借して店舗を営む賃借人が、建物所有者の承諾の下で建物の1階部分の外壁等に同店舗のための看板等を設置していたと
ころ、建物の売買がなされ、買い受けた新所有者が、その賃借人に対し、所有権に基づき、本物件の明渡しと賃料相当損害金の支払及び看板等の撤去を求めた。
原審は、本物件の賃借権は存続しているとして明渡しを認めなかったが、看板等については、本物件の賃借権には含まれておらず、かつ、新所有者による撤去請求は権利の濫用に当たらないとして、新所有者の請求を認めた。そこで賃借人が上告したのが本事案である（なお本物件の賃貸借に関しては、双方から上告がなかったため、存続することで

よし

■ 解説
1 賃貸借関係の存続は、改正民法では明文化

賃貸借に供されている物件が売買されたとき、賃借人が対抗要件（賃借権・地上権登記のほか、借地であれば借地上に借地人が登記されている建物を所有し、借家であれば借家人が引渡を受け占有していること）を備えていれば、その賃借人を当事者とする賃貸借関係は存続し、新所有者が貸主の地位を承継します（これは現行民法には規定がなく、判例で認められている取扱ですが、改正民法では明文化されます）。したがって、賃借人に債務不履行等があって解除する場合等でない限り、売買による新所有者が賃借権を一方的に終了させることはできません。本件ではこれらの事情がなかったことから、原審段
階で、店舗賃貸借の終了は認められませんでした。

2 賃貸借の対象をより具体的・明確に契約書に記載

ただし契約書に賃借権の範囲につき具体的な記載がない場合、とりわけ建物賃貸借では、賃借物件とは離れ確定している）。

ているところにある設備等（看板や駐車場、駐輪場など）■ 裁判所の判断

いるかが問題となることがあります。本件では、契約書

裁判所は、概ね以下のように判断して、看板等の撤去請

求を認めなかった。
①本件看板等は、本物件における店舗の営業の用に供されており、本物件と社会通念上一体のものとして利用されてきたということができ、本件看板等が撤去されると、通行人らに店舗営業を知らしめる手段はほぼ失われ、その営業の継続は著しく困難となることが明らかであるから、賃借人には本件看板等を利用する強い必要性がある。
②売買契約書の記載（売買契約書には、本物件の賃借権の負担等が買主に承継されること、建物には看板等があることなどが記載されていた）や本件看板等の位置などからすると、本件看板等の設置が本物件の前所有者の承諾を得たものであることは新所有者において十分知り得た
ところである。新所有者には看板等の設置箇所の利用について特に具体的な目的があるとは認められないし、本件看板等が存在することにより建物の所有に具体的な支障が生じているとはいえない。
③よって、新所有者の本件看板等の撤去請求は権利の濫用
にあたる。

06

たか

Realpartner 2017.10

に関し、対抗要件である引渡し（賃借人の占有）が及んでに明確な記載はなく、かつ当該占有が看板等にまでは及んでいないとされたことから、結局看板等の撤去請求の可否は、新所有者の請求が権利濫用に当たるか否かの判断となりました。そして、原審では権利濫用が否定されましたが、上告審では、看板の位置や機能、買主側の認識可能性等を考慮して権利濫用にあたると判断されたところです。
このように、権利の濫用は具体的な事情の評価にもかかわるものであって、裁判所でも判断が分かれうるところであり、当事者はその成否を明確に予測することができずに思わぬ損失を被ることになります（本件では、権利濫用が肯定されれば買主が、否定されれば賃借人が、損失を被ります）。
本件では一応、売買契約書に建物には看板等があることは記載されていましたが、その権原などの具体的な記載まではなく、また、賃貸借契約書の方にも看板等に係る記載はなかったようです。本件のような事態が生じないようにするためには、売買当事者をして看板等の権原等を明確に認識できるよう、賃貸借の対象をより具体的かつ明確に契約書に記載等することが大切でしょう。

連載 vol.95

QA

知っていれば役立つ税務相談

東京シティ税理士事務所

代表税理士

山端 康幸

親が老人ホームに入居した場合の相続・譲渡の特例の活用法

実家に一人暮らしの母が、昨年、要介護認定を受けて特別養護老人ホームに入居しました。

息子の私は、実家を母の相続前後のどちらで売るべきか、税務面からアドバイスをお願いします。

&

1 親が老人ホームに入居した場合に関連した相続・譲渡の特例【本件事例の前提】◆家族は、母（被相続人）、息子（法定相続人は息子のみ）。

◆母は、実家に一人暮らし。息子は 3 年以上、借家暮らし。妻も持ち家無し。
◆実家は一戸建て・母名義。父が昭和 54 年に購入、平成 25 年に母が相続。
◆図表1の各特例については、適用できるものについては適用要件を各々すべて満たしているものとする。

3 相続開始後に、実家の居住用財産を譲渡した場合（図表 2のシミュレーションのⅡ参照）

相続開始時に、居住用財産が小規模宅地等の減額を受けることができます。その後、相続人の息子が、居住用財産を譲渡した場合、居住用財産の譲渡所得に係る特例は、一切使えず、譲 渡 税率は、20.315％です。結果、譲 渡 税 及び相 続 税は
1,158万円となります。

4 相続から譲渡までの中で支払い税額を少なくする特例適用

以上から、本件では、相続開始前に居住用3,000万円控除

2 相続開始前に、実家の居住用財産を譲渡した場合（図表 2のシミュレーションのⅠ参照）

居住用財産の譲渡所得3,000万円控除の適用及び10 年超

所有軽減税率の特例の適用を受けられます。結果、譲渡後の手取り額が相続財産となるため、譲渡税及び相続税は787 万を使って実家を譲渡した方が、トータルの支払い税額は、371万円少なくなります。相続を跨いで居住用財産を譲渡する場
合、居住用財産に関する特例と小規模宅地の減額の特例の適用可否を踏まえて検討することにより、譲渡税及び相続税の支払総額の削減が可能です。

円となります。
図表 1●親が老人ホームに入居した場合の相続・譲渡の特例
適用
時期
相続
開始前

相続
開始後

特例

老人ホームに入居の場合の適用可否

制度の概要

居住用財産の譲渡所得
3,000 万円控除〇

自宅を居住の用に供さなくなった日から3 年を経過する日の属する年の年末までに売却し適用要件を満たすとき、譲渡所得から3,000 万円を控除できる。

10 年超
所有軽減税率の特例〇

自宅を居住の用に供さなくなった日から3 年を経過する日の属する年の年末までに売却し適用要件を満たすとき、6,000 万円以下の課税譲渡所得に対し、14.21％の税率を適用することができる。

小規模宅地等の減額〇

被相続人に配偶者・同居していた法定相続人がいない場合、相続開始前 3 年以内に本人または本人の配偶者の所有する家屋に居住したことがない親族が取得し、申告期限まで引き続きその宅地を有していたとき、宅地の 330 ㎡を限度に 80％の減額が適用できる。

空き家の 3,000 万円控除

×

老人ホームに転居したため適用不可。

10 年超所有軽減税率の特例

×

所有者が相続後に居住の実績がないため適用不可。

図表 2●シミュレーション＜前提＞母の資産：居住用財産（時価6,000 万 円、相 続 税 評 価 額 4,800 万 円⇒小規模宅地減額後 960 万円、取得費

A不明）、その他財産：預金 1,000 万円

B

居住用財産
現預金
譲渡代金（居住用財産）
基礎控除
相続税額
譲渡収入
取得費（譲渡収入 ×5％）
3,000 万円控除
課税所得
譲渡税額
支払税額合計Ⅰ 相続開始前の譲渡（B ⇒ A の順で手続き）

0
1,000
5,616（6,000－384）
3,600
403
6,000
300
3,000
2,700
384
787

＜単位：万円＞

Ⅱ 相続開始後の譲渡（A ⇒ B の順で手続き）

960
1,000
0
3,600
0
6,000
300
0
5,700
1,158
1,158

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07

連載 vol.5

これからの不動産市場― 方向性とヒント

官民連携の空き家対策
ネットワーク化が課題
日本大学スポーツ科学部教授・マサチューセッツ工科大学不動産研究センター研究員

経済学的にはまさに「空き家ゾンビ」
空き家ゾンビの増殖が止まりません。
「ゾンビ」という言葉
は、マクロ経済学の分野で1990 年代後半から使われてきた
経済の専門用語です。現在、スタンフォード大学にいらっしゃる星教授らが「ゾンビ企業」という言葉を使って、バブル崩壊

清水 千弘

根差した宅建業者、宅建士という専門家の助けが必要となっているのです。今こそ、中小の宅建業者の方々の専門性を、官と一緒になって地域ごとで発揮していただく時代が来たといえます。

利活用できる空き家と、どうにもならない限界

後の日本経済の停滞を説明されました。本来は、存在価値がすでに多くの地域では、宅建協会の支部と市町村とで協なくなってしまった企業に対して、それを倒産させないため定を結び、空き家の活用相談会や空き家バンクの運営を一に銀行がお金を貸し続けることで、実質的には死んでいるに緒にやっていらっしゃるところが出てきています。そのようなもかかわらず、生き延びさせている企業のことを「ゾンビ」と地域の小さな取り組みの中から、新しい空き家の利活用の呼んだのです。その結果として、日本経済そのものの生産性ためのアイデアや仕組みがどんどん産み出されてきていまが低下してしまい、経済全体が縮退してしまったと説明されす。その一方で、どんなに頑張っても、どうにもならない限ました。

界も見えてきています。それでは、次の段階では、どのよう地方都市を中心として増え続けている空き家は、それが増な可能性があるのでしょうか。

加し、放置しているうちに、地域社会全体を壊していくことに各支部の空き家対策の取り組みを、ネットワーク化していなります。空き家は、固定資産税などの減免など、実質的なくことができます。家を探している方、または売りたいと思っ

補助金によって生き伸びさせられていますので、まさに経済ている方々は、その地域にいらっしゃる方々ばかりではあり

学的には「ゾンビ」なのです。

ません。むしろ、その地域の外にいらっしゃることの方が多

このような意味で、空き家対策の主体は、その所有者だけいことは、統計的にも明らかになってきました。そうであれでなく、国・地方自治体によって進められなければなりませば、空き家バンクをネットワークとしてつないでいくことで、ん。しかし、国や地方自治体には、空き家ゾンビと対峙していその効果を大きくしていく可能性があります。情報だけのネッ

くだけの行政執行能力がありません。もともと公的部門がトワークだけでなく、地域ごとの空き家対策の官民連携の担ってきた住宅政策は、社会的弱者のための公営住宅の建在り方を共有するプラットフォームを作り、知識のネットワー

設・管理ですから、空き家問題に対応していくだけの技術やク化を図ることもできるでしょう。

専門性はないのです。
一方で、「空き家」の中には、まだまだ機能としては利用することができる資源としての家と、もう利用価値もなくなって

県組織、全国組織とどのようなネットワークを作ることができるのかといったことが、次の大きな課題になってくるものと考えます。

しまった家とが混在しています。利用価値がなくなってしまったものは、周辺に悪い影響をもたらしますので、その所有者が放置し続けるのであれば、それ相応の費用を支払うか、取り壊しをしないといけません。しかし、利用価値が残っているものは、資 源としてその地 域の中で 利用され 続けること
が、社会的に見ても重要なことであるといえます。
このような利用価 値のある家を、地 域の資 源として活用
し、流通や賃貸に出していくことが求められているわけですが、そのようなことを実現するためには、官とともに、地域に
08

Realpartner 2017.10

全国空き家バンク推進機構が発足
一般社団法人全国空き家バンク推進機構が 2017年 6月27日に設立されました。現在ばらばらに運用されている各自治
体の空き家バンクの物件情報を集約、一元化して、情報整備の促進、利活用の啓発、マッチングサービスを支援すること等が目的です。

URL. http://zab.or.jp/

連載 vol.6

住まい の 保 険 あ れこれ

電化製品等の事故・故障を補償「建物電気的・機械的事故特約」
保険ジャーナリスト

鈴木 健市「火災が発生しました」。住宅用火災警報器の検査で、この警報が鳴れば、きちんと機能しています。家庭内に火災が発生しても、すぐに消火したり、逃げ遅れたりしなければ、死亡リスクや、損失の拡大リスクを減少できるでしょう。

火災警報器は10 年を目安に交換すべき

経年劣化による故障や出火原因になる可能性があるので、こInsurance
マンションならスイッチ、コンセントも補償れも10 年以上経ったものは点検が必要でしょう。

もし、住宅用火災警報器、給湯設備や空調設備、床暖房な
どが動かなくなったときに修理や交換した場合の損害を補償

2004 年に消防法が改正され、住宅用火災警報器の設置・できるのが、火災保険にセットする「（居 住 用）建物電気的・維持について、新築 住宅の場合は 2006 年 6月から、既存の機械的事故特約」です（損害保険会社によって名称は若干異

住宅の場 合は市町村条 例の規 定によって 2008 年 6月からなる）。聞き慣れない特約名ですが、電気的事故とは、過電流

2011年 6月までに順次設置が義務化されました。

によるショートやスパークなどで、焦げたり、溶けたり、電流

Insurance

住宅火災は平成 28 年の1年間で1万1,354 件も発生しましが通らなくなり壊れてしまった事故

た（消防庁「平成 28 年の火 災状 況」）。死者数は 885人で、原を指します。多くの 事 故例

因は逃げ遅れが半数を占め、年齢別では 65歳以上が 7 割をはショートだそうです。

占めています。住宅用火災警報器はこうした逃げ遅れなどの機 械 的 事 故とは、機 械

犠牲者をできるだけ減らすのに役に立ちます。

装置そのものに亀裂がおきたり、

しかし、設置してあるから大丈夫と思っていると、思わぬ落とし穴があります。それは住宅用火災警報器の「寿命」です。見た目には異常がなくても、内部のセンサー、部品が消折れたり、曲がったりする事故のことです。
ここで注意をしておきたいことは、

耗・劣化していき、その 寿 命 は10 年が目安です。新 築では「（居 住 用）建物電気的・機械的事故特約」の2006 年から、既存住宅でも 2008 年からの設置義務ですか

対象となるのは、あくまでも建物に固定されていることが前ら、初期に設置された住宅用火災警報器は10 年を過ぎてお提になります。ある会社のパンフレットを見ると、マンション

り、劣化が生じていると考えられます。

の場合では、トイレ（温水洗浄 便 座）、エアコン、エアコンの全国消費者生活情報ネットワークシステム（PIO－NET）に室外機、サーモスタット（自動温度調節装置）、浴室乾燥機、は、2012 年度から17年度（7月31日まで）の間に、141件の住スイッチ、コンセントなどが挙られています。ビルトインタイ

宅用火災警報器の電池や誤作動に関する相談が寄せられてプの食器洗浄機、オーブンレンジも対象です。

います。これから寿命を迎える住宅用火災警報器が増えてく

最 近、住 宅 で も床 暖 房 設 備、自 動 シャッター設 備、エコ

ると、相談件数も増加することが予想されます。国民生活セ

キュート、太陽光発電設備などを設置したオール電化に関心

ンターでは、10 年を目安に「本体を交換することが望ましい」が集まっています。ということは、電気的事故や機械的事故と注意喚起しています。

の発生リスクが高まっていきます。電気自動車が普及すると、家庭内の電化製品にも要注意なものがあります。温水洗電気自動車の接続時に自宅の充電スタンドがショートしてし浄便座火災、トラッキング火災などです。温水洗浄便座火災

まい、機器の交換が必要になることも想定でき、そんな生活の原因はほとんどが電気配線がらみです。トラッキング火災

リスクをカバーする欠かせないアイテムになるでしょう。

Insurance

は、家電製品の電源プラグとコンセントの隙間にほこりがた支払われる保険金は、損害額から免責額を差し引いた額

まり、このほこりが原因で発熱して発火に至ることをいいまになります。この免責額は、損害保険会社によって異なります。湿気が多く水滴がかかりやすい洗面所や台所は多発する

すが、建物の免責額と同じか、破損・汚染事故のときの免責恐れがあります。家電製品はとても便利ですが、その反面、額と同じになるようです。
Realpartner 2017.10

09

特別企画

賃貸取引に係るITを活用した重要事項説明
国土交通省 土地・建設産業局 不動産業課 不動産業指導室

課長補佐 佐藤 篤

不動産の賃貸取引において、テレビ会議等のITを活用した重要事項説明（以下「IT 重説」という）の、本格運用を平成 29 年10月1日から開始しました。
その概要を今号と次号にわたって解説します。

１ はじめに
平成29年10月1日からのIT重説の本格運用の開始にあたっては、賃貸取引に係るIT 重説を対面による重要事項説明と同様に取り扱う旨を「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に追加するとともに、宅地建物取引業者が適正かつ円滑にIT

IT 重説で求められるIT環境

IT 重説で必要とされるIT 環境については、一定の機留意が必要。
画面（取引士）
・IT 重説の最中に、自らがどのように説明の相手
方側で見えているか確認できるよう、ワイプ画面
で自身の映像も表示されることが有効である。

重説を実施するためのマニュアルを策定しました。

（説明の相手方）
・IT 重説で用いるカメラ
真と文字が明確に判
相手方の画面に映し出
要である。

カメラ

取引士側のカメラ

賃貸取引においてIT 重説を実施することにより、遠隔地にマイク所在する顧客の移動や費用等の負担が軽減することや、重要事項説明実施の日程調整の幅が広がるなどの効果が期待されます。

■宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（不動産業課長通知）『ワイプ画面』（取引士の画像）

第三十五条第一項関係
2

宅地又は建物の貸借の代理又は媒介に係る重要事項の説明にIT を活用する場合の取扱いについて
宅地又は建物の貸借の代理又は媒介に係る重要事項の説明にテレビ会議等の IT を活用するに当たっては、次に掲げるすべての事項を満たしている場合に限り、対面による重要事項の説明と同様に取り扱うこととする。

なお、宅地建物取引士は、IT を活用した重要事項の説

手元のカメラで映している映像＝説明の相手に見えている映像

端・取引士及び説明の相手
音声の内容を判別する十分な性能を有する必ある。
・外部接続のマイクは、音
相手方の端末で出力か、事 前に確 認 するこ
重要である。

末・実 施 する端 末 や 使 用 する OSの種類について特定のものである必要はない。
・インターネットに接続して利用することが多いため、セキュリ
ティを確保する必要がある。

インターネ

ソフトウェアることができない状況が生じた場合には、直ちに説明を中断し、当該状況が解消された後に説明を再開するものとする。
る者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること。

10（3）重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説

明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること並びに映像及び音声の状況について、宅地建物取引士が重要事項の説明を開始する前に確認していること。

（2）宅地建物取引士により記名押印された重要事項説（4）宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示し、重明書及び添付書類を、重要事項の説明を受けようとする

要事項の説明を受けようとする者が、当該宅地建物取引者にあらかじめ送付していること。

Realpartner 2017.10

・宅建業者及びること（例え・不動産業課長・上記に示す品・双方向でやりとりできるIT 環境にお・録画・録音対応を図る場合には、併明を開始した後、映像を視認できない又は音声を聞き取（1）宅地建物取引士及び重要事項の説明を受けようとす

・十分な性士証を画面上で視認できたことを確認していること。

説明の概要〈上〉

機能を有していることが求められるため、使用機器に
音響機器

ラは、取引士証の写判別できる程 度に、出されることが必・説明や質問等の内容が判別できる十分な性能を有する必要がある。

法人間売買取引は社会実験を継続
法人間売買取引については、これまでの社会実験での事例が少なかったため、平成 30 年7月まで社会実験を継続し、賃貸取引の本格運用の状況や法人間売買取
引の社会実験の結果等を踏まえて、本格運用に向けた性能（解像度等）を有する必要がある。
顔写真と映像の取引士の顔が一致することを確認できる

手方の
るのに
必要が

、音声が
される
ことが

検討を行うこととしております。

宅地建物取引士証
氏
住

賃貸取引に係るIT 重説に係るアンケートへの協力願い

名 ○× ■△（昭和××年×月××日生）
所 東京都××区××町一丁目 2 番
3号

登録番号 （東京）第 ****** 号
登録年月日 平成 ** 年 *月** 日

平成 ** 年 **月** 日まで有効
東京都知事○■ △×
交付年月日 平成＊＊年＊＊月＊＊日
発行番号 第＊＊ ＊＊ ＊＊ ＊＊ ＊号

氏名と登録番号、
登録年月日、有効
期 限が画面上判読できる（住所はマスキング可）賃貸取引に係るIT 重説が本格運用されるに当たって、
現在実施している法人間売買取引の社会実験及び個人を含む売買取引についての検討を行うにあたり、本格運用された賃貸取引についての IT 重説の実施件数やトラブル等の発生状況を把握する必要があるため、IT 重説実施後のアンケートを実施することとしております。
アンケートは、WEB上の回答フォーマットに入力して、ネット回線

び説明の相手方が動画及び音声を一体的な一連のものとして送受信できえば、静止画の状態が数秒続くことが連続することが生じない等）。
長通知で示す内容を満たす品質を有する動画の送受信ができること。
品質が、重要事項説明の開始から終了の間、継続して維持できること。

お いて実施する必要がある。
せてソフトウェアが録画・録音対応しているのか確認する必要がある。

２ 賃貸取引に係るIT 重説の本格運用の概要

開始時期：平成 29 年10月1日（日）から開始

ご回答いただきます。ご協力をお願いします。
■IT 重説を行った宅建業者向けアンケート
URL

https://questant.jp/q/takkengyousha■IT 重説を受けた方向けアンケート
URL

https://questant.jp/q/riyousha【アンケート概要】

・回答時期：IT 重説を実施された後、適宜、回答をお願いします。
（IT 重説実施後随時に、IT 重説を行った宅建業者、IT重説を受けた方）

対象とする取引：賃貸契約に関する取引に限定（※売買取引・設問数：最大で 6 問です。

は対象外）

・回答にかかる時間：5分前後です。

活用する情報ツール：テレビ会議等〔テレビ会議システムやテ・備考：上記 URL 内に、回答にあたっての留意事項を記

レビ電話（スカイプ）等〕
IT 重説の実施者：すべての宅地建物取引業者・宅地建物取引士において実施が可能

載していますのでご覧下さい。
・ご回答いただいた内容で、特定の個人や法人が特定されることはありません。

＊次号でマニュアルの要旨を解説します。
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連載 vol.8

公益社団法人への移行 地域に根づく宅建協会

空き家バンク協定等情報提供事業に参画
行政の審議会・協議会へ委員を派遣
富山県宅建協会

平成24年4月に全宅連・全宅保証は公益社団法人に移行し、都道府県宅建協会については現在、35 協会が公益社団法人に移行し、12 協会が一般社団法人として運営を続けています。全宅連は一般社団法人12協会の意見を踏まえた上で、公益社団法人への移行を支援していきます。
富山県宅建協会（以下、富山宅協）は、平成 25 年 4月に公益社団法人に移行し、その後、行政との連携が一層深まりました。

セミナー、ふるさと写真コンテスト等を実施

追分直樹会長は、「宅建業法の改正により、宅地建物取引士と行政の各種審議会・協議会への参画も増えました。県や市

名称が変わり、また既存建物取引時のインスペクション結果概

町の空き家等対策審議会、移住定住サポート協議会、広域ま要説明など消費者保護の強化と従業者の資質向上がますますちづくりモデル調査検討委員会等に参画、協力し、委員を派遣求められる時代になっている。今後、会員業務の支援に力点をしています。

置いていきたい」と述べています。

一般消費者を対象にした講演会やセミナーも積極的に実施しています。平成 27年には「熱血！まちづくりトーク」と銘打っ「商店街空き店舗等コーディネート」協定も締結
公益社団法人移行後、行政との協定締結が積極的に進められました。

て、県民からまちづくりに関する意見・アイディアを募集し、その発表と優秀提案に対する顕彰（グランプリ10万円、準グラン
プリ5万円）、講演会を開催しました。平成 28 年には「東日本大震災から5 年―被災地からの提言」をテーマに講演会を開

空き家バンクに係る協定については、平成 25 年 4月以降に催しました。

ふるさと

4市町と締結されました（富山市・H25.4.1、射水市・H26.11.4、高岡支部主催で平成 28年に「わたしの故郷写真コンテスト」

黒部市・H27.3.31、朝日町・H27.9.1）。それぞれの協定は市町を実施し、自治体はもちろん多くの地域住民の方々が参加してから各支部への相談から始まり、実質的には各支部が対応しくれました（29 年度も実施予定）。砺波支部では平成 28 年に、ていく仕組みとなっていますが、協定書の締結は本部と市町

すみたいまちづくりセミナー、不動産マーケットフェアを開催しが行っています。

ています。富山支部主催の公開研修会では「富山市の都市計

それ以外にも、富山宅協本部と南砺市との間で「市有地売却の媒介に係る協定」が締結されました（H28.2.12）。南砺市の画」「富山県の空き家対策」等をはじめとした講演が行われました。

普通財産について、南砺市が砺波地域の宅建業者に媒介を依頼し、売買が成立した場合には報酬（仲介手数料）を支払う旨の協定です。
さらに、富山県（窓口：富山県商工労働部商業まちづくり課）と「商店街空き店舗等コーディネート事業に係る協定」を締結しました（H28.12.26）。新規出店等（起業者、UIJターン者など）を促進するための空き店舗・事務所等の情報提供についての協定で、空き店舗の流動化や
地 域 商業の活性化を図ることが目的です。富山宅協の協「東日本大震災から5年―被災地からの提言」をテーマに講演会

会内に相談窓口を設置しました。このほか、「高岡市包括的
地域連携に関する協定」も締結しています（H29.7.14）。

富山県宅建協会プレゼンツ「熱血!!街づくりトーク」テレビCM15秒「商店街空き店舗等コーディネート事業に係る協定」締結。
追分会長（左）と富山県商工労働部長

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Rea tor Woman
不動産

関係で頑張っている女性を応援します

女性を応援するとともに、住まいの賃貸・購入を考えておられる女性を応援します。

今年は、会社にとって大きな一歩を踏み出した年。20 年越しの夢だった障がい者が助け合う住まい「グループホーム」が完成しました。それだけでなく、千葉県船橋市で7月から試験開始した「高齢者や障がい者への住まいに関する生 活 支 援 の た め の 共 同 事 業」〔（株）あ んど、（株）
百戦錬磨、（株）サンセイランディックの共同事業〕に参画し、田尻さんが創業のときから考えていた住宅弱者支援に本格的に取り組め
るようになりました。

障がい者が助け合う
グループホームが本稼働
今回の住宅弱者支援事業への参加は、障がい者が共同生活を送るグループホームの運営を行う（株）
ふくしねっと工房との接点が 4 年前に住宅弱者支援ネットワークに参画

このページでは、不動産業界で活躍されている

連載 vol.15

昨年7月には毒蝮三太夫さんのラジオ中継にも出演！

ⒸTBSラジオ

さらに、田尻さんの夢だった「グループホーム」
も、（株）
ふくしねっと工房と20 年の施設運
営委託契約を交わし本稼働の運びとなりました。
「グループホーム」
については、娘さんから「契約終了後にはシェアハウスにしてみたい」との提案もあったので積極的に進めることができ、「ようやく思い描いていたことができるようになり、これからが楽しみ」と田尻さんは喜びます。

頼もしい後継者とともに高齢者や地域とのつながりを大切に生まれたことがきっかけです。今年3月に、同社

一方、75歳での引退を控え、事業承継の準備と不動産業者が共同で設立した家賃保証会社も進めている田尻さん。すでに5 年前には、現

「
（株）
あんど」
（本社・千葉県船橋市）が中心と在取締役の岩井勇大さんに会社を引き継いでなって、行政・民間が連携し、高齢者・障がい者もらうと決めたといいます。まだ大学生だったなど住宅弱者の住まいを支えるネットワークを岩井さんを紹介され、今年で入社11年目になり作るとの話を聞いたます。入社当時の会社はまだまだ軌道に乗って

田 尻 さん は、すぐに完成したグループホーム用の建物

いるとはいえない状況だった中で、岩井さんはその活動に参加する

名刺やチラシの制作請負など本業以外での人ことを決 め、高齢 者

脈 作りに取組むとともに、多様 化する高齢者や障がい者に賃貸借

ニーズに対応できるようにと相続コーディネー

可能な物件の調査業

ト実務士や不動産後見取引士の資格を取得す

務を担うことになりるなど、「私の想いをしっかりと理解してくれてました。

いるので心強い」とのことです。

この つ な がりも岩井さんも「高齢者や地域とのつながりをあって、家賃保証の部分でオーナーの了承持っていることが当社の強み。これからもこも得られるようになり、同社物件でもの部分を大切にしていきたいです」と話して

高齢者や障がいを持つ人を受け入れられるようになったといいます。

（有）パルホームサービス ②［千葉県］

くれました。
会社を支えるメンバーと（右から田尻社長、岩井取締役、営業の笠原さん）

社長 田尻 敬子 さん

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連 載

紙上研修

vol.164

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

新しい時代の高齢者との不動産取引（前編）
弁護士

これからの時代の高齢者の財産保護と安心・安全な居住確保についての留意点を、裁判例を引用しながら、民法改正にも触れつつ解説します。

1

はじめに

人にとって、年齢を重ねることによる生理機能の衰えは、避

渡辺 晋

２

意思能力

1 概説

近代社会は、誰もが自由に契約を締結することができるという契約自由の法理から成り立っています。契約自由の法理のもとでは、自らの意思で法律関係を決定できるとともに、自らの意思で形成した法律関係に拘束されます。

けることができない自然の摂理です。高齢となって判断能力

しかし、自らの意思決定への拘束は、意思決定が正常なもが低下していけば、財産が不当に失われてしまう危険性が高のであってはじめて正当化されるのであり、正常ではない意

まります。また、高齢者にとって、安心して暮らせる住まいを思決定には縛られません。法律行為の法的な結果や意味を弁みつけるのは容易ではないという現実的な状況もあります。

識することができる能力（事理弁識能力）を意思能力といいま

高齢者が安心して暮らしを営むための住居の提供は、社会にす。意思能力を欠く状態でなされた意思決定は、プロセスに与えられた使命です。

おいて正常とはいえませんから、そのような意思決定の拘束

高齢化社会は着実に進展しており、さまざまな問題が現実化しています。高齢者の不動産取引にかかわるためには、高齢者をめぐる取引に関する法的知識を正しく理解しておかな

力は否定されます（図表1参照）。
図表1●意思能力の必要性

ければなりません。
本稿では、高齢者との不動産取引に関して、高齢者の財産保護、および高齢者の居住確保の2つの観点から、最新の状況を踏まえて、前編と後編の2回に分けて解説します。
今回の前編では、具体的な不動産取引において、高齢者の

契約自由
の法理

自らの意思で形成された法律関係に
拘束される

意思決定が
正常である

自らの意思で形成された法律関係に拘束されない意思決定が正常ではない財産を守るための仕組みとしての意思能力と公序良俗について、民法改正にも触れつつ概要を説明したうえ、現実に訴訟で問題とされた事例を検討します。

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意思能力を欠いた状態での意思決定

意思能力は、一般には7 歳から10 歳程度の理解力を意味す④本件不動産については、平成 23 年12 月13日、Y 社とZ 社とるものとされています。意思能力を欠く状態でされた法律行の間で売買契約（売買代金1億1,000万円）がなされ（本件為は無効です（大判明治38.5.11、民録11号706頁）。高齢者の転売契約）、Z 社への所有権移転についても所有権移転登法律行為も、判断力低下のために、行為の法的な結果や意味記がなされた。

を認識できない状況で行われていれば、効力が否定されます。

⑤Xは平成 24 年1月、男に付き添われて銀行を訪れ金を下ろ

なお、現行民法には、意思能力に関する定めはありませんが、そうとしたところ、それを不審に思った銀行員が警察に通改正民法では、法律行為を行うには意思能力を要する旨の条

報し、これをきっかけとして杉並区の支援を受けることに文（新3 条の2）が新設されています（図表 2 参照）。

なった。後見開始申立てに向けて、区から紹介されたG 医図表 2●意思能力に関する規定の新設（現行民法）（改正後の新民法）

定めはない

新 3 条の 2を新設
「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかった
ときは、その法律行為は、無効とする」

師の診察を受けたうえで、Xは、平成 24 年3月21日、東京家
庭裁判所において後見開始の審判がなされた。
⑥Xの体調については、G 医師により同年2 月29日付けで、アルツハイマー型認知症・中期であって、自己の財産を管理・処分することができない、脳の萎縮又は損傷が著しい、と診断されている。診察時には、養子縁組や不動産名義の書換えについて、記憶がなかった。

意思能力については、表意者について画一的に定まるので⑦Xの後見人により、Y 社及び Z 社に対する所有権移転登記はなく、法律行為の性質、難易等に関する考慮をも加味したの抹消登記手続を求める訴えが提起され、Xには意思能力

上、個別の契約ごとに判断されます。高齢者の契約も、具体的がなく、本件売買契約は無効であったとして、各抹消登記な状況を勘案し、当事者に法的な結果や意味を弁識する能力

手続の請求が認められた。

が欠けていれば、契約は無効とされます。

（2）裁判所の判断「G 医師の平成 24 年2 月29日付け診断書によれば、Xは同

2 東京地判平成 26.12.11（2014WLJPCA12118012）

日時点において、アルツハイマー型認知症・中期であり、他人①Xは大正12 年生まれの女性であり、平成 23 年12 月当時 88

び公共施設の利用（銀行等との取引、要介護申請、鉄道やバス歳であった。大学教授であった夫の Fと2 人で自宅（本件不の利用等）ができず、記憶力に問題が顕著であって、自己の財動産）に居住していたが、Fが平成 2 年に死亡してF自宅を相産を管理・処分することのできない状態にあったことが認め続し、以後ひとり暮らしをしている。

られる。そして、かかる状態に照らすと、Xは同日時点において、（1）事案の概要との意思疎通はできるが見当識障害が高度で、社会的手続及②Cは昭和16 年生まれの男性であり、改修工事の受注などに本件売買契約及び本件確約のような不動産取引に関し、自己

よって Xとの知己を得て、遅くとも平成 23 年秋頃からX 宅の行為の効果や結果を正しく認識し、合理的な判断をする能に頻繁に出入りしていた。Xは同年11月頃、Cの指示により力が著しく限定されていたものと推認される。

印鑑登録をしている。同月19日にはCを養子とする養子縁

Xは平成 23 年12 月当時 88 歳であり、長年住み慣れた本件

組届の委任状や養子縁組届が作成されていた（提出されな不動産を処分する動機や必要性は証拠上見当たらない。かかった）。

えって、Xは本件売買契約を締結したのと同時期に本件建物③XとY 社は平成 23 年12 月2日、Xの自宅において、本件不動の改修工事を行っており、建築業者には同工事の目的につい産につき、売主をX、買主をY 社として、売買契約（売買代金て、親戚の女性をその部屋に住まわせて自分の面倒も見ても8,000万円）を締結した（本件売買契約）。契約には X、C、氏らえるようにしたい旨話していたのであるから、このことから

名不詳の者1名が立ち会っており、Xは氏名不詳の者が持参は X が本件不動産に住み続ける意思を有していたことが窺わした本件売買契約の契約書に署名し、Xの実印が押捺されれる。そして、当時のXの判断能力からすると、上記 Xの話のた。同日、X 宅にかねてCと面識があったI司法書士が訪れ、I真意も定かではないが、少なくともXは本件売買契約と相反によって、X からY 社への所有権移転登記手続がなされた。

する言動をしているものである。

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15

紙上研修

本件不動産の平成 23 年度の固定資産評価証明書の評価額

程その他の諸事情を考慮したうえで、判断されます。そこで、は1億 2,346万9,000 円であり、同年度の路 線価は1億 3,595

法律行為の内容やその対象だけが問題とされるのではないこ

万円であると認められること、本件売買契約が締結されてかとを条文上も明らかにしたものです（図表 3 参照）。

ら約10日後に締 結された本件転 売契 約の売買代 金は1億

図表 3●公序良俗に関する規定の改正

1,000万円であったことに照らすと、本件売買契約における8,000万円という売買代金は相場よりも相当に低額であると認められるところ、Xにおいてかかる金額で売買を急がなければならない事情があったことを認めるに足る証拠はない。
以上の事情を総合すれば、Xは本件売買契約締結当時、本（現行民法）（改正後の新民法）

現行 90 条
公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。

改正後の新 90 条
公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は、無効とする。

件売買契約のような不動産取引に関し、自己の行為の効果や結果を正しく認識し、合理的な判断をする能力が著しく限定されていたところ、かかる判断能力であったがために容易にCに操られて、不合理な内容の本件売買契約を締結したものと認められるから、本件売買契約は Xの意思無能力により無効となると解するのが相当である。」

2 東京地判平成 27.1.14（判時2250 号29頁）（1）事案の概要①Xは大正14 年生まれの女性であり、平成 25 年2 月当時 87 歳であった。都内の自己所有の自宅（本件土地建物）でひとり暮らしをしている。平成 25 年 6月には、認知症の診断を受
けている。

３

公序良俗

1 概説

②XとN 社は平成 25 年2 月21日、Xを売主、N 社（代表者は A）
を買主として、本件土地建物の売買契約（本件売買契約）を締結した。売買代金は 357 万円とされていたようである（ただし、売買代金は、売買契約書上「¥ 三六〇,〇〇〇」とされ法律行為の内容が社会の一般的秩序又は道徳観念に違反るなど、必ずしも明確ではない）。売買契約書には、ほかに、すれば、法律行為が無効となります。これは、これまでに採用

売買代金は毎月3万円ずつ分割して支払う、引渡日は平成されてきたすべての法制度において認められている法理で34 年2 月21日とする、Xは、本件土地建物に死亡するまで居あって、民法では、「公の秩序又は善良の風俗に反する事項を住することができる、Xは、N 社との間で使用貸借契約を締目的とする法律行為は、無効とする」という条文で表現されて結し、賃料は無料とするなどの記載がなされていた。

います（現行 90 条）。

③本件土地建物については、X からY 社（代表者は Aであり、N

高齢者の取引に関しても、相手方が高齢者の生活状況や判社と同じ）に所有権移転登記が経由された後、平成 25 年 4断の衰えに乗じて、社会的に許容されない態様での契約を締

月12日に Z 社へと転売され、それぞれの所有権移転登記が結させたような場合には、公序良俗に違反するものとして、契された。

約の効力が否定されます。
なお、今般の民法改正によって、現行 90 条の「事項を目的とする」という部分が削除され、端的に「公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は、無効とする」という定めに改められます。現行 90 条では、公序良俗に反する「事項を目的とする」④X から、Y 社及び Z 社に対する所有権移転登記の抹消登記手続を求める訴えが提起され、本件売買契約は公序良俗違
反として無効であったとして、請求が認められた。
（2）裁判所の判断「本件売買契約の目的物である本件土地建物は、Xの生活法律行為が無効になるという文言となっているところ、目的との本拠地であるところ、本件売買契約上は、Xは本件土地建物いう言葉が使われているため、公序良俗に反するかどうかが、に永住できることとなっているとはいえ、登記名義が第三者に法律行為の対象や内容だけに着目して判断される、という解移転してしまった場合、使用借主の地位しか有しないXは、当釈が成り立つ可能性がありました。しかし、公序良俗は、法律該第三者から明渡を請求されることがあれば、これに対して行為の内容やその対象だけではなく、法律行為が行われた過自己の居住権を対抗することができない。Xは高齢であり、本16Realpartner 2017.10

連 載

vol.164

件の経緯からうかがわれるXの経済状況等に照らしても、X が他の居住場所を探すのには相当の困難を伴うものと推測されるから、このような不利益は極めて大きく、Xにとって、本件売買契約はリスクの大きいものであるといえる。

４

まとめ

高齢者の取引における具体的な場面において、高齢者を保X は本件売買契約締結当時 87 歳の高齢であって、平成 25

護するための法律構成としては、本稿で取り上げた意思能力

年 4月下旬頃から徐々に身の回りのことが一人でできなくなっと公序良俗のほかに、不法行為による損害賠償請求を認めるており、同契約締結日の約 4 ヵ月後である同年 6月28日に認法律構成も可能です。意思能力欠如と公序良俗違反は契約の知症の診断を受けていることに加え、本件契約書は、売買代効力を否定するものですが、不法行為による救済の場合には、金総額がいくらか、毎月3万円の支払がいつまでされるのかな

契約を有効としたままで、損害賠償を認めることになります。

どが必ずしもはっきりしない不十分なものであるにもかかわ

次回は「新しい時代の高齢者との不動産取引」の後編として、

らず、X が署名・押印をするに当たり異議を述べた形跡もない

高齢者の財産保護のための制度（法定後見、任意後見）と、そことからすると、本件売買契約締結当時、Xの判断能力は一定

れにかかわる宅建業者の対応をまとめ、さらに、高齢者の居程度は低下していたものと推測される。とすれば、Xは、本件住確保のための仕組みの概要を説明することといたします。

売買契約を締結する意思がなかったとまでは認められないものの、本件売買契約が Xにとって不利なものであったことを正確には理解していなかったものと認められる。
さらに、Aは、本件売買契約締結後、Y 社名義で所有権移転
登記を経由すると、同契約からわずか2 ヵ月弱後に本件土地建物をZ 社に転売し、登記を同社に移転しており、しかもその際、本件売買契約においては X が本件土地建物を引き渡すべ
き時期は平成 34 年2 月21日とされているにもかかわらず、平成 25 年 8月9日までに Xを退去させた上、本件土地建物をZ社に明け渡す旨合意書を作成している。このような経緯に照らすと、Aは、Xに対して本件土地建物に永住できる旨説明していたにもかかわらず、当初よりそのような意図を有していな
かったことが強く疑われるものである。
本件土地建物の固定資産税評価額は合計1,188万 3,030 円（本件土地の評価額1,109万 3,830 円及び本件建物の評価額
78万9,200 円の合計）であり、357 万円との金額は固定資産税
評価額の3割程度でしかなく、東京都の23区内にある土地建物の売買価格としては、著しく低廉である。
以上によれば、本件売買契約は、代金額が著しく低廉である一方で、Xにとってはリスクの非常に大きい内容のものであり、Aは当時 87 歳と高齢であり、判断能力の低下していた Xに対して不確実な見通しに基づいた説明をし、また、生活保護等の受給について誤導的な説明をするなど詐欺的ともいえる言辞を用いた上で上記のような内容の契約を締結させたものであると認められるから、本件売買契約は、公序良俗に反し無効と評価されるべきである。」

ご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。

ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会 紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

Realpartner 2017.10

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空き家等低額物件に係る媒介報酬の見直し
不動産流通三団体（全宅連・FRK・全住協）が石井国交大臣へ要望！

全宅連、不動産流通経営協会（FRK）、全国住宅産業協会のうした制度改正の早期実現を図るため、不動産流通を担う三等低額物件に係る媒介報酬の見直し」についての三団体連名

要望提出の席上、各団体から「地方の空き家等の低額物件

不動産流通三団体は9月20日、石井国土交通大臣に「空き家団体が業界の共通の課題として連名で要望書を提出しました。

の要望書を提出しました。

の流通促進を図るためぜひ実現してほしい」（全宅連）、「低

現行の媒介報酬体系では事業として採算がとりづらく、空き家会）、「空き家流通の総合的な対策の一環としてぜひ進めてい要望書では、特に地方で空き家等の物件価格が低額なため、の媒介が進まないという現状を訴えています。国交省の社会

ただきたい」（FRK）といった意見が出されました。三団体の要

資本整備審議会産業分科会不動産部会でも、空き家の流通等

望書のほか、47都道府県宅建協会長連名の要望書もあわせてを促進する観点から宅建業者の負担適正化を図るべきとの提提出しました。要望書提出の席には、三団体の代表として、全案がされており、報酬額告示の改正案として400万円以下の取引を対象に、現地調査等の費用を売主側の報酬の上限に加算（加算後の上限は18万円）できる方向で検討されています。こ左から全宅連・伊藤会長、石井大臣、全住協・牧山副会長、FRK・榊理事長

平成30年度2 国土交通省税制改正要望
平成30年度国土交通省税制改正要望事項が、8月29日に公表されました。不動産関連の主な項目は次の通りです。

１ 土地に係る固定資産税の負担調整措置及び条例減額制度の3年間延長（平成30年4月1日～平成33年3月31日）●固定資産税

土地に係る固定資産税について、①現行の負担調整措置、②市町村等が一定の税負担の引下げを可能とする条例減額制度、を延長

2 買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置の2年間
延長（平成30年4月1日～平成32年3月31日）および拡充●登録免許税（買主）【住宅】税率を一般住宅特例0.3％⇒0.1％を延長●不動産取得税（事業者）【敷地】特例措置の対象を敷地部分に拡充（敷地に係る不動産取得税を減額）

額なリゾート物件の流通にとっても重要」（全国住宅産業協

宅連の伊藤博会長、FRKの榊真二理事長、全国住宅産業協会の牧山烝治副会長が出席したほか、全宅連の坂本久副会長、

市川三千雄専務理事、小林勇政策推進委員長が同席しました。

左から全宅連の坂本副会長、伊藤会長、石井大臣、市川専務理事、小林政策推進委員長■買取再販事業のイメージ
リフォーム工事（一定の質の向上）※
売主

事業者

買主

不動産取得税

不動産取得税

登録免許税

登録免許税

住宅：築年月日に応じ、一定額を住宅：所有権移転登記：減額（最大36万円）

一般住宅0.3％⇒0.1％

敷地：一定額を減額【拡充】（H28.4.1～H30.3.31）【延長】※耐震、省エネ、
バリアフリー、水回り等のリフォーム

3 新築住宅に係る固定資産税の減額措置の2年間延長（平成30年4月1日～平成32年3月31日）●固定資産税以下の新築住宅に係る税額の減額措置を延長①一般の住宅：3年間②マンション：5年間

税額1/2減額、税額1/2減額

4 土地等に係る不動産取得税の特例措置の3年間延長（平成30年4月1日～平成33年3月31日）●不動産取得税①宅地評価土地の取得に係る不動産取得税の課税標準の特例措置（1/2控除）を延長②土地等の取得に係る不動産取得税の軽減税率（本則 4％→3％）を延長
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③宅建業者等が取得する新築住宅の取得日に係る特例措置及び一定の住宅用地に係る税額の減額措置の期間要件を緩和する特例措置を延長

6 その他以下の各種税制特例措置の延長等
・ 不動産譲渡契約書等に係る印紙税の特例措置の2年間延長

・ 既存住宅取得後に耐震改修工事を行う場合における減額措置（不動産取得税）の拡充 など

5 居住用財産の買換え等に係る特例措置の2年間延長＊以上の国交省案をベースに秋以降、与党税制調査会等で議論が（平成30年1月1日～平成31年12月31日）●所得税・個人住民税進められ、年末には税制改正大綱が決定される見込みです。

①譲渡益に係る課税繰延べの特例措置を延長●詳細･問合せ等は国交省ホームページへ

3 今年もインターンシップを実施

回の経験により、不動産業界が一層身近となり、今後の進路決②譲渡損に係る損益通算及び繰越控除の特例措置を延長

URL http://www.mlit.go.jp/page/kanbo01_hy_005760.html

定に活かされることを期待しています。

全宅連は不動産業界の発展につながる人材の育成を目的

インターンシップ事業提携大学 明海大学不動産学部（千葉県）4名／を推進しています。今年も宅建協会の会員企業の協力のもと、実習先の宅建協会会員企業 埼玉県：
（株）松堀不動産、（株）小山建とし、不動産取引実務の就業体験を行うインターンシップ事業
不動産業界への就業を志望する提携大学の学生8名が、現地調査や契約の立ち会いなどの実務の現場を体験しました。今

松堀不動産で
松堀不動産で4

城西大学現代政策学部（埼玉県）1名／常葉大学法学部（静岡県）3名
設／千葉県：（株）菊家商事、三幸商事（株）、（株）高品ハウジング ／静岡県：（株）ネクスト、静岡鉄道（株）

三幸商事で
三幸商事で

新住宅セーフティネット法
10 月25日から施行
10月25日から施行

第193 回国会で成立した
第193回国会で成立した「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律の一部改正」（以下「新住宅
セーフティネット法」）の施行日が、10月25日に決定しました。

新住宅セーフティネット法は、高齢者や子育て世帯など、住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度を創設し、登録した住宅について改修費の補助や住宅金融支援機

高品ハウジングで高品ハウジングで

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静岡鉄道で
静岡鉄道で

平成29年12月1日（金）不動産実務セミナーを開催します「不動産実務セミナー」を12月1日、全都道府県 66 会場で、講義映像の全国一斉放映の形式で開催いたします。

今回のテーマは、“既存住宅取引”。第 1 部では「既存住宅取引についての宅建業法改正の要点と実務上の留意点」、第 2 部では「既存住宅売買を巡るトラブル事例と未然防止のポイント」について解説します（宅建業者以外の方も受講できます）。

構の融資支援等を行う制度。住宅確保要配慮者の入居円滑●申込受付期間：29 年 9月15日（金）～ 11月17日（金）

宅扶助費等について代理納付を推進する措置などもあわせ●受講申込書は、宅建協会、日建学院直営校（一部校舎を除く）化を図るため、居住支援法人の指定や生活保護受給者の住て講じられます。空き家等ストックの有効活用策としても今後活用が期待されています。

●受講料：1,080円（税込）

備え付けの案内チラシ（裏面）か、全宅連ホームページの不動
産実務セミナー案内ページからダウンロードしてください。

URL https://www.zentaku.or.jp/training/seminar/archive2017/

ご利用ください！ 無料電話相談

会員専用サイトのご利用方法（休日の場合は前日）●弁護士による法律相談 実施日時：第 2・4 金曜日（休日の場合は前日）
午後 1 時～午後●全宅連ホームページ

4 時／ご利用対象者：宅地建物取引業協会会員に限定／ご相談内容等：宅地建物取引（http://www.zentaku.or.jp/）で「宅建協会及びそれに付随する法律事項／ご利用方法：完全予約制、先着順での受付となります。

会員限定メニュー」を利用するには、次のユーザー

全宅連 HPから「電話法律相談予約票」を入手し、FAXにてご予約ください。

名とパスワードを入力してアクセスしてください。

●税理士による不動産税務相談実施日時：通常第 3 金曜日（10 月20日、11 月17日）

ユーザー名：zentaku

正午～午後 3 時

TEL.

03-5821-8113

パスワード：zentaku (半角・小文字)

Realpartner 2017.10
2017.10
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全宅住宅ローン【フラット35】のご案内

全宅住宅ローンは宅建協会会員のみなさまの不動産取引業務を金融面からサポートするために設立された会社です

最長35年の長期固定金利
全宅住宅ローン【フラット３５】は最長35年の長期固定金利住宅ローンです。

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メリット

建設費・購入額の100％融資
手元金ゼロ円でも建設費または購入金額の１００％融資可能です。
メリット

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事前審査制度でスピーディー
事前審査は原則、当日または翌営業日には回答します。
メリット

メリット

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つなぎ融資の充実
土地取得資金・建物着工金・中間金支払の融資ができます。

事務取次手数料のお支払い
宅建協会会員のみなさまに実行１件当たり４万円の事務取次手数料をお支払いいたします。
＊ただし、地域や融資手数料率により金額が異なる場合があります。
＊新住所住民票提出後のお支払いとなります。

グループ会社の全宅ファイナンスは、中古（既存）住宅市場の活性化を応援する

中古（既存）
住宅仕入＋リフォーム一括融資「希望」の取扱いを開始！
※平成29年10月2日からキャンペーン金利1.9％ で取扱中

人と住まいをつなぎます。

URL：http://www.zentakuloan.co.jp
関東財務局長（4）第01431号

日本貸金業協会会員 第003606号〒101-0047 東京都千代田区内神田2-16-9 センボービル1階 TEL 03-3252-1414 FAX 03-3252-1415

全国対応

平成29年10月10日発行（毎月10日発行） 通巻第470号 発行人／伊藤博 編集人／追分直樹
発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

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メリット

10 October 2017 リアルパートナー10月号

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