特集JAREA SPECIAL

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特集

出席者プロフィール

JAREA
SPECIAL01『鑑定のひろば』２００号発行記念座談会特集『鑑定のひろば』
300号発行（2042年）に向けた思い

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石川 健太郎 氏（29）
有限会社 石川不動産鑑定士事務所
群馬県出身。明治学院大学法学部を卒業後、石川不動産鑑定士事務所に就職。
平成27年に不動産鑑定士資格を取得して現在に至る。

初田

小田 暁音 氏（27）三菱UFJ信託銀行 株式会社
東京都出身。一橋大学法学部を卒
業後、三菱UFJ信託銀行に入行。
平成29年に不動産鑑定士資格を取得して現在に至る。

敬亮 氏（29）
株式会社 谷澤総合鑑定所
滋賀県出身。金沢大学法学部卒業
後、株式会社 谷澤総合鑑定所に就職。
平成28年に不動産鑑定士資格を取得して現在に至る。

まだたくさんいるとは思います。そういう方をの礼儀である」という言葉を使っているんです

この場で何を言っても、そして、先輩方が『鑑除いた中で、ほぼ平成生まれの方の中から３名ね。要は「難しいとか、わかりにくいことを書

定のひろば』を読んだとしても、笑って過ごし

伊藤（司会）『鑑定のひろば』は、今年10月を選びました。できるだけ多様な方を集めたい

き並べる文学者は無礼である」。
確かにおっしゃてくれるような座談会にしたいと思います。で号で200号を迎えます。一つの区切りとなる記と思い、男性だけでなく、また女性だけでもなるとおりだと思います。
「誰でもわかる言葉では、出席者の自己紹介として、初田さんから順念ですので、いろいろと企画を考えました。あく、地域も東京だけでなく、群馬県と大阪から鑑定評価書を書くことが本当はすごいことなん

番にお願いします。

まり予算もない中で考えたのが、協会（当時の来ていただきました。

だよ」と櫛田さんは言いたかったのですね。

名称は、社団法人日本不動産鑑定協会）の初代『不動産鑑定』という住宅新報社の月刊誌では

なぜ、櫛田さんが創刊号の挨拶でその言葉をの会長である櫛田光男さんの創刊号における挨

毎月、巻頭特集で座談会を掲載していますが、引用したかというと、『鑑定のひろば』の位置

初田

拶文を復刻させること。さらに国土交通大臣に

それとは異なったコンセプトで、難しい話でなづけを柔らかいものにしたいと考えられていた所の初田と申します。平成25年の鑑定士試験

挨拶文を書いていただきます。そして、もう一く、“ざっくばらん”に、柔らかく行いたいと思っからです。創刊号の中に「理事会便り」というに合格して、その年の11月から今の会社でおつこの座談会を企画しました。メンバーは、やています。当初、200号記念なので、創刊号をコーナーがあり、発刊するときに理事会でどん世話になっています。

はり若手。明るい未来の話をしてもらうのが一

リアルタイムで知っている超ベテランの方をメな議論があったかということも紹介しています。

社内の部署としては、大阪本社鑑定本部の中番いいのではないかと思って集めました。

ンバーにすることも考えましたが、司会の私がやはり会員の身近な柔らかい読み物として出しに証券化評価部と鑑定業務部とコンサルティン

事務局と相談して、会員の中でほぼ平成生ま叱咤激励されて終わるんだろうと思いますし、たい。委員会や理事会の要約、会員のご意見、

グ評価部という３つの部があり、私は鑑定業務

れの方をピックアップしました。そうしたら、

もう少し若いベテランの方を集めると、この業今でいう各都道府県不動産鑑定士協会の活動内部に所属しています。業務内容は、公共団体等

なんと連合会の会員の中には30人ぐらいしか界の現状など、将来のことについてはあまり明容の紹介、さらには、会員の趣味、川柳や俳句が所有している公有地の売却や公共用地買収にいないんです。論文式や実務修習の合格者の平るい話が出てこなくておもしろくない。そこで、なども入れたら、もっと柔らかくなっていいの伴う価格評価、公有財産の民間貸付けに係る賃均年齢が40歳ぐらいなので、若い方は確かに若手の方に集まっていただきました。

ではないか。これが最初の理想だそうです。

料評価、また区画整理に係る従前・従後評価な若手鑑定士が話す明るい未来

4（司会）伊藤 裕幸 氏
（52）
公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会広報委員長（『鑑定のひろば』
発行人）

まずは自己紹介から
私は大阪から参りました。谷澤総合鑑定

少ない。ただし、試験に受かったばかりの方は先ほどの櫛田光男さんの創刊号での挨拶文ですので、今回の座談会でも難しいことを答

ど、基本的に公共案件の仕事が中心です。また、連合会の会員登録をしていないので、業界にはを、一部分だけご紹介すると、「平明は文学者

えてくれということは全く要求していません。

賃貸等不動産の時価評価や証券化対象不動産の2017年10月発行 No.200

2017年10月発行 No.200

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JAREA SPECIAL

動産の減損や、賃貸等不動産の時価開示等の案

で、25年後の話をしようと思っています。
『鑑が「日本列島改造」を発表して、上昇してい件の営業活動と、その案件の評価作業、および定のひろば』は年に４回出しているので、あとた土地の値段が一気に下がりました。昭和49

納品時の説明作業を行っています。入社４年目

100号出すには25年かかります。私が今52歳（1974）年に、国土利用計画法が制定されました。

になり、今年登録するまでは鑑定士に付いて補で、皆さんと私が大体25歳ぐらい離れている

昭和58（1983）年は、私が大学に入った年

助的な作業、評価作業などを行っていました。

と思います。皆さんが私ぐらいの年になったとです。この年に東京ディズニーランドができま

鑑定士になった経緯についてですが、私は当きのことを想定して話をしていただきたいと思した。

社に入るまでは不動産鑑定士という仕事を知りいます。想定する年代としましては、連合会のい よ い よ 昭 和 が 終 わ ろ う と す る 昭 和63ませんでした。内定者の説明会の中で、「不動執行部では山下副会長、情報安全活用委員会の（1988）年から平成２年の間に皆さんがお生ま

産鑑定士の資格を取ると銀行員として戦力にな

光岡委員長、東京都不動産鑑定士協会の吉村会

れになりました。このときバブル景気があり、る」というお話を聞きました。ちょうど大学で長などです。

平成２（1990）年の地価公示において大阪が法律と経済を学んでいて、会計の授業も受けていたこともあり、受験することにしました。
本日はほかの鑑定業者さんの方とお話ができる貴重な機会だと思いますので、楽しみにしてまずは創刊から現在までの業界の動きを説明します。

１年間で56.1％上昇。そこで当時の大蔵省（今の財務省）が土地関連融資で総量規制通達を出し、バブルが終息していきました。
平成４（1992）年に『鑑定のひろば』100号が発行されました。この年は、鑑定業界には

伊藤 小田さん、試験合格は何年でしたっけ。

る１年前。この年に「不動産の鑑定評価に関す一つの大きなトピックがあって、鑑定士が固定

小田

試験合格は26年ですね。

る法律」が公布されました。その次の年、１回

資産税評価に参加することが平成３年に決まり、伊藤

初田さんと石川さんが25年で、小田さ目の不動産鑑定士試験「特別試験」が実施され平成４年に各都道府県宛に通達されました。今評価なども行っています。

んが26年ですね。平成25年といえば、私、論ました。この年は東京オリンピックが開催さとなっては鑑定業界の柱になっている固定資産石川

私は群馬から来ました石川不動産鑑定士

文式試験の試験委員をやっていました（笑）。

れた年で、53年前になります。連合会のほう

税の標準宅地評価がここから始まりました。

事務所所属の石川と申します。現在の業務内容

司会の私も少し自己紹介をさせていただきまは、その次の年、昭和40年（1965年）に設立

それから、２年後の平成６（1994）年に相は、市や県からの公有地の払い下げ等の公的機す。私は、公益社団法人日本不動産鑑定士協会

総会が開催されました。今から２年前の平成続税も標準地の評価の一部に鑑定評価を入れる関の依頼や、民間からの担保評価等の依頼が中連合会（以下、連合会）の広報委員長をやって27（2015）年に50周年記念事業が行われていことになり、固定資産税と相続税の両方に鑑定心です。大手のように証券化は行っておりませいます。２期目に入ったので、今年３年目になます。次に昭和44年、地価公示法が制定され士が携わるようになりました。

んが、現在、修行中です。

ります。昭和39（1964）年、東京オリンピッ

ました。1回目の地価公示がその次の年の昭和

平成７（1995）年、阪神淡路大震災があり

不動産鑑定士になった経緯は、私の母親が不クの年に生まれました。就職したのが平成元年45年。『鑑定のひろば』が創刊されたのは、そました。地下鉄サリン事件という非常に特異な動産鑑定士で、小さいころから不動産鑑定士とです。皆さんが生まれたころに、もうすでにこれから２年後の昭和47（1972）年、櫛田光男

事件もこの年にありました。

いう職業を何となく見て育ってきたので、大学の業界に入っていました。
「あなたが生まれるさんの挨拶文が出ていたのが、この年です。最皆さんが小学校に入学して間もない平成９でも周りが就活を始めている時期に、そういえ前から鑑定を知っているんだぞ」と、よくそう

初は結構頻繁に、年８回発行しようという想定（1997）年に連合会でインターネットのホーム

ば不動産鑑定士という職業もあるんだなと思いいう言葉を耳にしますが、実は全然大した話があったのですが、だんだん数が少なくなってページを開設しました。

始めました。それで不動産鑑定士を調べているじゃないんですね、ただ長いだけ（笑）。

きて、今は年４回の季刊誌となっています。

平成12（2000）年には、バブルの後始末がうちに、「これはおもしろい職業だぞ」と思い、不動産鑑定士の登録は平成６年です。日本不『鑑定のひろば』が創刊されたとき、札幌オリ本格化して、資産流動化法あるいは投資信託法勉強を始めました。平成25年度に合格し、27

動産研究所に所属しており、勤務地もこれまでンピックが開催され、沖縄が日本に復帰しましができて、金融庁もこの年にできました。ここ

年度の３月に登録をしました。

地方を結構回っていて、名古屋に４年半、長崎た。田中角栄さんが総理大臣になったのが、こで世紀が変わります。平成13（2001）年から小田に５年、国交省にも３年間出向していました。

の年です。さらに、中国と国交が正常化して初21世紀になります。この年は一つの区切りに

現在は、東京で日々の業務とともに連合会の活めて中国からパンダが来て非常に大きなブーム

なって、国土庁と建設省と運輸省、北海道開発動に携わっています。

になったのもこの年です。

庁が統合して国土交通省が発足しました。

三菱UFJ信託銀行不動産コンサルティン

グ部不動産鑑定室の小田と申します。
私は今年３月に登録をしたばかりの不動産鑑定士です。普段の業務は、上場会社を中心に不JAREA創刊からの歴史をたどってスタートは昭和38（1963）年、私の生まれ参りました。

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特集

2017年10月発行 No.200

今回のテーマは「300号発行に向けた思い」

その後オイルショックがあり、田中角栄さん

その頃からわが国でも不動産の証券化が始2017年10月発行 No.200

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JAREA SPECIAL

まっています。証券化に対応するために、平成
19（2007）年に鑑定評価基準を改正し、各論第三章を設けました。
平成22（2010）年には、鑑定評価基準にガ
イドラインを加えました。

初田

私自身、この業界に入って４年ぐらいし日本大震災がありました。皆さんが大学を卒業は言えませんが、一つ思う点としては、将来的したあたりでしょうか。

に消えるであろう職業の中に不動産鑑定士の名

平成24（2012）年に、連合会は、公益法人

前が入っているという点です。これはおそらく改革三法に基づいて「社団法人」が「公益社団価格の査定がオートマチック化し、鑑定士の業法人」日本不動産鑑定士協会連合会に移行しま

務がAIに取って代わられると言われていることした。

が主たる要因だと思います。既存業務の中の比

平成25（2013）年に2020年のオリンピッ

較的情報量が多いものについては、担当する鑑クを東京で開催することが決定されたので、世定士の能力との兼ね合いがあると思いますが、の中の景気も上向きになって盛り上がってきた

精度の面でも、基本的には取って代わられてい状況です。平成27（2015）年に連合会の50周く可能性が高いのではないでしょうか。
ただ一方で、「情報がすべて」であるので、バッ
クグラウンドとしてのビッグデータがあるかな

した（笑）
。石川さんは、どうですか。

す。

いかが、実際にAIに取って代わられるかどうか

石川

私は初田さんのような難しい話は言えま伊藤小田さん、お願いします。

を左右するポイントだと思います。裏を返せ

せんが、やはり不動産鑑定士という職業は、認

小田

やはり私たち二十代後半の人間が集まっ現在の鑑定業界が抱えている問題点というもば、情報が表に出てこないような部分について

知度の低いことが問題だと思います。よく友だて飲むと、「自分が今やっている仕事が残るののを挙げると、今まさに鑑定法を改正しようか

は、鑑定士が生きていく道というのは十分あるちと飲みに行くと、「不動産鑑定士をやっていだろうか」というのが話題になります。例えば、

どうか、できるのかできないのかという議論がのではないかと思っています。戸建やオフィス、

るんだよ」と言っても、「何、それ？」なんて

現在既に、データ量の多いマンションの価格等されています。それに関連して農地や動産評価

単純なリテール等の類型は、価格を当てるとい聞き返されたり、名前は知っていても、どんなについては、AIが価格査定をしているという話も鑑定士ができるようにしようと考えていたり、う面で、対抗するのはなかなか厳しいと思いまことをやっているか知らなかったり、一から説は初田さんがおっしゃったとおりだと思います。

中古住宅の流通も鑑定士ががんばっていかなけ

すが、事業用不動産等の特に専門性が高いとい明しないとわからない場合が多々あります。不そして、今後は更にデータ量がどんどん増えてればいけない。さらに国際化もどんどん進展しわれるアセットについては、あまり情報が表に

動産鑑定士は弁護士と公認会計士と三大難関資くる。すると、例えば取引事例を選んで使ってている一方で、地方圏が非常に疲弊しているの出てきていないですし、鑑定士の判断が必要と格といわれていますが、どうもほかの２つの資いるなかで、「選んでいないデータをなぜ使わが大きな問題として挙げられています。

される場面でもあると思うので、そこは十分に格とは少々差があると思っています。今、なぜなかったのか」という説明責任まで求められるそれから、鑑定士の認知度をもう少し上げる

戦い得るところだと感じています。既存業務がこのような現状になっているのかと思うと、アようになると思います。「それは、その人の判必要があります。仕事に関しては、低価格競争

これから縮小していくであろうというところは

ピール不足だと思います。ほとんどの方は、高断でしょう。人間の判断だから恣意的かもね」

が行われています。これは皆さんには発言しづ問題点だとは思います。しかし未来を見たとき

校・大学時代に不動産鑑定士という仕事の内容「AIで選んだらこうなるのだけど、何か意図がらい話だと思いますが、この問題を改善するたに、鑑定士一人ひとりが個々の能力や質（専門に接する機会が全然なかったと思います。私は、あったからじゃないの」と、どんどんコンピュー

めには業務を拡大していかなければいけない。

性、説明性等）を高めることで、鑑定士は十分

母親が不動産鑑定士ですのでわかっていました

タへの信頼度が高まってきてしまう。それにど鑑定士の質も上げなければいけないので、研修に戦っていけると思いますし、この点こそがこが、最近はオープンセミナーをやり出したようう対応すればいいのか。人間は今、事例カード制度も考えなければいけません。このような問れから鑑定士が生きていけるかどうかを左右すに、イベントを開いて、小・中学生向けの職業を全部は見られないので、絞り込みます。その題意識を抱えているというのが現状です。

るところだと思っています。

体験などもあれば、将来の選択肢の一つとして、絞り方が悪かったり、例えばちょっとヒットし伊藤

不動産鑑定士のアピールができると思っていまにくいものだった場合、すごく規範性の高い事

鑑定業界の問題点・課題は？

そこで、皆さんがこの業界の問題をどうお考

JAREA

ＡＩとの共存鑑定士の生きる道
か経っていないので、あまりおこがましいことます。

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えになっているかをお聞かせください。

翌年の平成23（2011）年３月11日には、東年記念式典、祝賀会を開催し、現在に至ってい01

特集2017年10月発行 No.200

こんないい話が聞けるとは思いませんで2017年10月発行 No.200

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JAREA SPECIALるという選択肢もあるんですか。

や融資の仕事をする可能性もありますが、鑑定その影響が大きいですね。最初は父が何の仕事

初田士として生きていきますということはいえます。

ていき、AIにも働いてもらうことで精度、説明をしているか全くわからず、ただ道のことが詳ないですね。

伊藤

力を上げていく必要がある場面もあるかもしれ

しくて、細い道をよく行く人だなというイメー

伊藤

すよね。

ません。

ジしかありませんでしたが…（笑）。

のですか。

小田

ただ一方で、特殊なアセットというお話もあ伊藤石川だったかと。

りましたが、最終的にコンピュータに責任をとね。

らせるわけにはいきませんので、社会的な責務初田として、「最後は鑑定士が責任を果たす」点で例をとり損なうリスクもあると思います。そう初田いう意味では、今後どんどんコンピュータ化し滋賀県というと、内田先生のところですそうですね。ただ、あまり人事の異動は石川さんは、ずっと群馬にいらっしゃる
そうですね。大学だけ東京に来て、卒業

三菱UFJ信託銀行は鑑定士がかなりいま
有資格者は士補を合わせて160名程度

伊藤

そんなにいるんですか。

合格して、ずっと親の事務所で働いています。

小田

業務をやっているのは10名ちょっとなで勉強していましたが、自分の将来を考えるに

伊藤

のですが。

の仕事はなくならないと思っています。ビッグ

当たってどうしようかなと思ったとき、不動産なさい」という話はなかったのですか。

伊藤

データ分析等のコンピュータが得意なところはの仕事にも元々興味があったので、親父が鑑定

石川人位ですか？

活用して、難しい判断をするところや、今後新士ということもあり、法律と不動産どちらにも強するとなったら、やはり聞きやすい母親の近小田

しく出てきたもの、まだ対応できないものにつ

関わりのある仕事として、不動産鑑定士を目指

くにいたほうがいいのかなと思いました。結構、いない方も多いです。

いては、私たち人間が研究し、判断してやってそうかなと思いました。

プライベートも仕事みたいになってしまう点で伊藤いく。例えば特殊なアセットについて、ほかの伊藤は弊害もありますが、やはり勉強するのは親元て入れないんですか。あんまり関係なかったら専門家と協働することはコンピュータにはできですか。

でやったほうが一番かと思いました。

入れないですね。

ないと思いますので、われわれが建築家や開初田

伊藤

群馬県の中で一番若い鑑定士ですか。

小田

発業者の方と話して検討して進めたり、コンだやっていますね。

石川

そうですね、一番若いです。群馬の鑑定れていたかなとは思いますが…。

ピュータに学習させたり等、指揮官や監督のよ伊藤

出身も大阪ですか。

士協会で、自分の後に何人か入ってきましたが、伊藤

うな仕事が増えていくというイメージを持って初田

滋賀で生まれ育ち、高校で京都の学校にいずれも年上の方でした。

定評価とは全然違う部署に行って、鑑定士の名います。

進学し、その後、大学で金沢に行きまして、就伊藤

職で大阪に戻ってきたという流れになります。

は群馬県不動産鑑定士協会の会長さんもたぶん入っていて、コンピュータに仕事を取られてし伊藤

見ておられる。

まうかもしれないという点をマイナスにとらえた。今、大阪で働いていらっしゃって、仕事の石川る方もいるかもしれません。しかし、鑑定業界なかで、東京が一極集中的であるイメージはあえませんが（笑）。一番年が近くても10歳ぐらが抱えるもう一つの課題である人材不足というりますか。

い年が離れていますが、皆さん偉大な先輩であ観点からすると、少ない人材でも戦っていける

初田

り、様々な話が聞けるので、そこはラッキーだ

ことにつながると思いますので、私としては暗な差を感じるのが正直なところですね。特に弊と思っています。

いトピックではなく、可能性に満ちた話だと思社では全ての案件のうち証券化案件が大きな割伊藤

将来群馬から出るつもりはありませんか。

います。こういう話を例えばテレビ番組の「ガ合を占めますが、基本的に窓口は全部東京です。

石川

まだまだ一人前にはほど遠いので、群馬

イアの夜明け」に取り上げてもらえると、アピー

在阪のリートは上場リートで１社、私募リートにいると思います。もし市場が開拓できるのでルもできると思っています。

を含めても全部で３社しかなかったと思います。

あれば、東京に出てみたいという気持ちもありその辺りを見てもマーケットは完全に東京の一ます。

極集中の状態にあると感じますし、物件の取引

伊藤

小田さんは採用からずっと東京ですか。

自分の二十代の後半のころと比べると、件数、価格水準、リート物件の数、利回りの低小田

全国コースで採用されていますので、今ずいぶん皆さんしっかりしていて驚きました。

下の程度などを見ても、東京のマーケットの過後はどこに行くかもわからず、来年鑑定業務を初田さんは、どうして不動産鑑定士になりた

熱感は別格だと思います。

しているかどうかも全くわからない状況です。

かったのでしょうか。

伊藤証券化の業務をする可能性もありますし、仲介鑑定士を目指した理由
伊藤

JAREA

私も父親が滋賀県で鑑定士をしており、後、群馬に帰りました。その後、鑑定士試験を今後なくなる仕事に不動産鑑定業務が一部

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特集

2017年10月発行 No.200

ええ、そうです。最初は、法律をメイン

お父さんはまだ事務所をやられているん
もうそろそろ、定年が近いのですが、ま東京に来るかと思ったら、また元に戻っマーケットのボリューム感では、圧倒的

谷澤総合鑑定所だったら、東京に異動す合格したときに、「他社で修行をしてき
それもいいなと思いましたが、一から勉

三菱UFJ信託銀行は、連合会の会員は何30人位ですが、現在は鑑定業務をして部署を離れると名刺には不動産鑑定士っ

おそらく不動産営業をやっている方は入そうすると、小田さんももしかしたら鑑

居心地はどうですか。『鑑定のひろば』

そうですね、「居心地が悪い」なんて言2017年10月発行 No.200

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JAREA SPECIAL

刺すら刷らずに、自分が鑑定士だったというこ

定士を知ってもらうという企画をやっています。

ともあまり意識しないで生きていく道もあるか

この業界の中で仕事の面で多彩な人はたくさんもしれないですね。

いますよね。プライベートの面で多彩な人を集

小田

めて、こんなおもしろい人がいるというのを紹そうです。もしかしたら支店で働いているかもしれません。

介する企画を考えましたが、そのデータが連合

伊藤

もったいない話ですよね。最近、三菱会に全くなくて、口コミしかないんですよ。そUFJ信託銀行のコマーシャルでやっていますよ

ういうのをデータとして集めたいと広報委員会

ね。

では思っていたんです。やはりいらっしゃるん

小田柳沢慎吾さんが出ていますね。

ですね。鑑定士仲間でのバンドの結成となると、

伊藤

あのCM、おもしろいですね（笑）。

大変なことになると思いますけど。

さて、話がずれてしまいましたが、非常に前ますね。

やはり「AI」、あるいは「認知度が低い」とい伊藤

うところですかね。このあたりは年代層を問わえていますか。初田さんの場合、大手鑑定業者ず、たぶん、われわれの世代、それからわれわのサラリーマンなので、土日は休みですか。

れの先輩の世代も同じ言葉を使いながらも感じ

初田

方は全く違うと思います。われわれはAIとなるりで進んでいますが、まだ未熟な部分がありまと太刀打ちできなくて非常に暗い気持ちになりすので、時々、土日に出勤することもあります。

横で聞いていたんです。最後に趣味を質問されわかればおもしろいですよ。

ますが、AIを使いこなそうと若い方が思ってい最初３年ぐらいまでは、仕事とプライベート

たとき、昔はサッカーをされていて、今はサッ

伊藤てくださるのはとても心強いなという気がしまのバランスがとりづらいこともありましたが、カーの試合を見るのが好きだと答えていましか。

す。

最近は何とかバランスもとれるようになってきた。「テレビで見ると断片的にしか見えないけ

石川

ました。

れども、スタジアムに行くと全体的に見られるいるときは土日でも事務所に行くことはありま

伊藤

では、石川さんの趣味は何ですか。

ので、俺だったらああ動くのに、とそういうの

すが、ずっと残業、残業というわけでもないで石川

私は中学時代にソフトテニス、大学時代を考えるのが楽しい」とおっしゃっていました。

すね。休めるときはちゃんと休んでいますし。

はアメフトをやっていました。よくケーブルテ

今、石川さんの話を聞いて、思い出しました。
「ロ伊藤す。初田さんから、趣味は何でしょうか。

レビでアメフトの試合をやっているので、撮りシアにワールドカップを見に行きたいけれど、ピリしている感じですか。

初田

私は中・高・大学時代でテニスをしていためた試合を見ていたり、たまに友だちと外に日程が連合会の総会と重なっていて悩んだんだ

石川ましたので、ちょっと前までは友だちとテニス

出てソフトテニスをして体を動かしたりしていけど、やっぱり行かないことにしたんだよ」とらないんだと思いながら手伝っています。

をすることが多かったですね。あとは昔、楽器ます。

語っておられました（笑）
。スポーツ観戦とい伊藤

お父さんは何をやられているんですか。

もやっていたので、また始めたいと思っていま伊藤

う趣味を最近よく耳にします。

石川

父親は会社員です。

す。

るのですか。

石川伊藤

そうすると、プライベートと仕事で一日

伊藤

JAREA

では、皆さんの趣味についてお伺いしま

仕事とプライベートのバランスをどう考基本的にはそうですね。カレンダーどお

アメフトの試合は、海外のものを見ていアメフトの試合だと、ワンプレー、ワン

プライベートと仕事の両立はいかがです
事務所が家と近いので、仕事がたまって公的評価の提出の時期は、お母さんピリ
そうですね。これを将来やらなければな

伊藤

何の楽器ですか。

石川

そうです。海外のNFLです。大体４クォー

プレー止まってプレーしていくので、結構流し中お母さんと一緒にいる感じになってしまうん初田

エレクトーンってご存じですか。鍵盤楽

ター２時間ぐらい流し見ながら、いいプレーを見するにはいいスポーツなのかなと思います。

ですね。

器で、他の楽器も含めて数人集まって演奏をし見て感動したりしています。

伊藤

よく止まっていますよね。

石川ていました。今は、皆がばらばらになったので

伊藤

石川

ラグビーみたいに常に動いていくものでしていますね。

集まっていませんが。

戦だそうです。この間、『住宅新報』（2017年

はないので。

伊藤

石川さんはゴルフはやらないんですか。

伊藤

少し話は変わりますが、広報委員会では

７月４日号）の「ひと」欄に熊倉会長が登場し伊藤

いま一つルールがよくわかりませんが。

石川

私はたまに付き合うぐらいです。よく群学生さんなどを対象に書籍を出版して不動産鑑たときに、記者からインタビューを受けるのを石川

ルールが複雑なところがありますけど、馬の不動産鑑定士の先輩方に「ゴルフに行きま2017年10月発行 No.200

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そんなに話が大きくなると困ってしまい

向きな意見が聞けました。気になるところは、仕事もプライベートも充実！
出席者の趣味は？

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初田

特集

連合会の熊倉会長の趣味は、サッカー観

休日には母親は父親とゴルフに行ったり

2017年10月発行 No.200

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JAREA SPECIAL

しょうよ」と誘われますが、今打ちっ放しで、

小田 個人的には、最近は山登りとか料理とか練習中です。

読書なども。

伊藤

伊藤 そういうのは大事ですよね。銀行は土日なるほど。群馬の先生方も若い人に来てもらいたいんだと思います。一人でも仲間を増出勤はないのですね。

やしたいのでしょうね。

小田石川どうしても財務諸表絡みの案件等で忙しいとき

また、群馬の鑑定士協会ではソフトボー

だけ出勤することもあるようですが、私はまだ伊藤

そうなんですか。いいこと聞きました。

出たことがないです。ワーク・ライフ・バラン

石川

ソフトボールは、やったことはなかったスについては、有給休暇も取らせていただいてので、足を引っ張りながらやっています。

いますし、土日も特に出ることはないです。鑑伊藤

それは本格的に。

定士を取った後は、１人でも物件の調査をして石川

２回戦ぐらいしかありませんが、町内大評価をして、自分の仕事が早く終われば早く帰会があるんです。

れています。部の女性でも子育てをしながら、

伊藤という方もいらっしゃって、しっかり時短で仕うは？
小田事を仕上げて帰る姿を見ます。
私は大学時代に競技ボートをやっていま伊藤 プライベートが確保できた上で仕事を充した。会社でボート大会もありますので、今で実させる、これは難しいですよね。われわれかもたまに練習することがあります。

ら見ると若い人たちは「自分の生活を大事にし定のひろば』300号の企画を議論されているこ

年かかるんですね。しかも、もっと驚いたのは、

伊藤ながら仕事をする価値観を持っている」というとと思います。

渋谷駅の街区開発ですが、これも完成まで10ボートというのは、どんなものですか。
※

JAREA

年かかるんですね。

初田

レガッタ のようなものですか？

思い込みもあります。今やることがいっぱいで

野村総合研究所がホームページに公表して小田

レガッタです。

仕事だらけですよという話が出てきたら、また、

いる「NRI未来年表」を見ると、2017年から

中国の人口は、実はあと11年後の2028年に伊藤

１人でやるものですか、みんなでやるも

それはそれで『鑑定のひろば』で、この業界の2100年に今後起こるであろうということを横

ピークを迎えて14億2,000万人―この数字が感のですか。

働き方について波紋を呼ぶことになりますが、並びに「政治・社会」「経済・産業」「国際」「NRI

覚としてよくわからない。国連の発表ですが、小田

メインは４人乗りでやります。

健全な状況になっているということは非常にい野村総研の予測」というカテゴリーで分けて整その２年後にはインドが生産年齢人口（15 〜伊藤

よく１人だけこっち向いて掛け声をかけいことだと思います。

理しています。

64歳）、実際に働いている人口が中国を抜いて
しまう。

ている。

小田 今は、エクセル等のスキルを身につけれ2020年に東京オリンピック・パラリンピッ

小田

そのとおりです。

ばつけるほど早くできるようになりますが、昔

クが開催されます。驚いたことに2020年以降

2033年には、わが国の空き家が2,170万戸

伊藤会社でそのようなチームがあるんですか。

の先輩方は謄本を写していたと聞きますので、は、IPSSという機関によると、東京も含めて日になって、空き家率が30.4％、建物の３分の小田

会社でも社員運動会のような大会があり

がんばらないと仕事が終わらない時代というの本のすべての都道府県で人口が減少になる。世

１が空き家になるという集計が出ています。

もあったのだと思います。今は工夫のしようが界の話をすると、2022年までになんと人口で2038年、世界の人口は一気に90億人に到達

ます。

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土日は基本的に休みです。３月の期末、ルのチームをつくりました。

おもしろいですね。小田さん、趣味のほ

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特集

伊藤

チームではなくて。

あって早く終わらせられる時代になりつつある

インドが中国を抜くらしいです。これは国連がするということです。日本は2045年にリニア

小田

はい。

かなという気もします。

調べています。今、世界の人口は70数億人だが名古屋から大阪まで開業する。リニアについ伊藤運動会があるんですか。

と思うんですけれども、７年後の2024年にはては、もっとすごいペースでできあがるのかな

小田

レガッタ大会があり、大学時代にボート80億人に到達するということで、どうなってと思ったら、中国がインドに抜かれた後に大阪しまうのだろうと思います。

まで行くという。こうなってくると未来のレベ

今後の世界の動きと未来予想部だった人が会社でボート部をつくって、たま伊藤に活動しています。

の話をしたいと思います。25年後も鑑定の仕それからリニアモーターカーの中央新幹線

伊藤 ボート部があるんですね。やっぱり大き事をされていれば、皆さんは間違いなくこの業（以下、リニア）の東京―名古屋間の開業がいに人工知能が人間の能力を追い抜くそうです。

な会社は違いますね。

界の中枢におられると思います。そして、『鑑2027年。意外とこれは時間がかかる。あと10その５年後、2050年に日本の人口が9,707

2017年10月発行 No.200

では、25年後の300号を発行するとき※レガッタ：複数の人数で一艘のボートを漕いで速さを競う競技

ル感がよくわかりません。そして2045年、つ2017年10月発行 No.200

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JAREA SPECIAL

万人で、１億人を大きく切ってしまう。世界のではないかと思います。

いましたが、今後はインドやアフリカにどんど

人口は、2050年、４歳以下の世界の子どもの伊藤 小田さん、どうですか。

ん人口が増えるということなので、インドやア

人口の４割をアフリカ大陸が占める。これはユ

小田 私も初田さんが話していたとおり、業界

フリカで物件を証券化するとき等に日本の制度

ニセフの発表ですね。４歳以下の子どもの４割として今と同じように働いているという未来はを輸出できないかと思いました。モンゴルのよがアフリカにいるというのは、未来の世界はいあまり想像できないと思います。

うに、そういった海外ネットワーク構築も役立

びつな形になってしまうのかなということです。

初めに申したとおり、AIが出てきて人間がや

われわれがターゲットとしている2042年は、るべき仕事量は減りながらも、最先端のことに

伊藤 さすがですね。制度輸出ですね。ありが３年後にリニアが大阪まで開業するという状況

取り組み、切り開いていくということで、鑑定

とうございました。

です。開業したらわが国のビジネス環境も大き士としての役割は果たせていけるかと思います。

では、思い描く未来について、今、やらなけ

石川さんも話していた遺産分割の話も信託銀ればいけないことは何か。難しいですよね。今、そ ん な 中 で 皆 さ ん、『 鑑 定 の ひ ろ ば 』300

行ですので、お話を聞く機会もあるのですが、話が出たのは、AIの話と、業界が残っているか

号を発行する25年後のことをどう思いますか。

法改正等のニーズに合わせて不動産鑑定士がどうかという話がまず前提にありますが、25皆さん自身、どんな状況になっていますか。

もっと専門家として役立てるようになればいい

年後のことを考えて、今、やらなければいけなと思います。例えば遺産分割であれば、税理士

いことを若い人から考えると何か。これは具体やファイナンシャル・プランナーなどの知識を的でなく、抽象的な話でも結構です。

私たちも勉強しながら、また、他の専門家と協初田 少なくとも、柔軟になることは絶対に必そもそも鑑定業界が残っているのかどう働していくような仕組み作りもしていくことに要です。対応すること。当初、鑑定というのは、かというのがよくわからないところなのかなとよって、今後の多様化するニーズに応えていけ

社会需要として出てきたところがあるので、たるかなと思います。

ぶん、一部であぐらをかいていたという時代背く変わるものと思います。

未来像の実現に向けて
今、やるべきこと初田

石川 先ほど小田さんが話していたように、客そらく不動産の市場規模が人口減少が進むにつ観的な公正公平な値段が出せるのは不動産鑑定

れて縮小していき、これに伴い鑑定評価が必要士だけなので、それが求められなくなることははいかないと思います。

とされる場面も少なくなっていくと思います。

絶対ないと思うので、やはり、そういうところ

伊藤 ぜひ、先輩の方たちに読んでもらいたい

そうなれば鑑定業界の中で、少ないパイを取りで不動産鑑定士という職業が生き残ってくるだですね。

あうという生き残りの競争が間違いなく起きてろうと思います。

初田 自分が変わっていくことは、おそらく絶仕事の量は減っていくと思うんですけれども、今、未来の世界の予測を聞いていて、ふと思景もあるのかなと。でも今後はそういうわけに対必要なんだろうなと。すごい抽象論ですみまを続けていくことができない方も出てくるで空き家率が30.4％になって、今、住宅ファイル

せん。

しょうし、AIが人間の能力を抜くという予想も制度の整備を急いでいるんじゃないですか。住伊藤 大丈夫です。柔軟であれということです

ある中で、おそらく、価格を当てるという点で宅ファイル制度の整備がしっかりしてくるのでよね。これは非常に大事だと思います。生き残はAIには勝てず、情報量が豊富なアセットは鑑

あれば、市場が開拓できるのではないかと思っるということはそういうことですよね。

定の業域から抜けてしまう可能性もあると思いています。
2040年ごろになると団塊の世代の方々が90ます。

石川さん、どうですか。
石川

私も初田さんと同じく柔軟であるために歳くらいになり、平均寿命を超えていますね。

何が必要なのかというのは、常に考えておくこ

きに、今の二十代後半の方が将来についてどう

伊藤 私は77歳です（笑）。

とが大事だと思います。例えば、空き家が増え思っているのか、これでよくわかると思うんで

石川 そうすると、多くの団塊の世代の方々がていくから住宅ファイル制度の活用を考えた場

す。自分たちが考えていることと、それほど遠亡くなってしまうため、遺産分割に伴う土地評合、活用するために何が必要なのかというのをくない、と安心したと思うのではないでしょう

価というのは増えるのではないかと思います。

常に考えておかないと、その流れに対応できなかね。

たとえ仕事が減っても新たな市場を開拓できれい。取り残されてしまう側になってしまうのがば、それが不動産鑑定士の生き残る道になるの怖いので、常に勉強が必要だと思っています。

伊藤

先輩方がこの『鑑定のひろば』を見たと石川さん、どうですか。

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つかもしれません。

思いますが、仮に残っているとするならば、おいると思います。2040年ともなれば、鑑定業

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特集

2017年10月発行 No.200

2017年10月発行 No.200

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JAREA SPECIAL

伊藤 石川さんに住宅ファイル制度をさっきもず、みんな沈黙するのかなと最初思っていたん

して、群馬に自分より若い鑑定士がどんどんを語るときに、「AI」が全員の持つ一つのキー含めて２回言葉として出していただいて、これですが、さすがですね。皆さんおっしゃられる

入ってくるというのが希望ですか。

ワードですね。これとどう付き合っていくかは、を一生懸命進めている、連合会の住宅ファイル

とおりです。

石川 そうですね。皆さん、東京や大阪、大都

結局、二十代後半の方、あるいはこれから業界制度特別委員会の西川委員長がこの話を聞いた25年まで行かずに、近い将来での話のほう市に行く傾向があると思います。地方にいらっに入ってくる若い方たちが向き合っていくんだ

ら涙を流して喜びますね。
「二十代の会員が住がしやすいかなと思います。これは堅苦しい話

しゃる方は、つながりがないと来られないと思ろうと思います。われわれがああだこうだとや宅ファイル制度と言ってくれたよ」と。

ではなくて、自分のプライベートも含めて40います。出身地というだけの理由で独立開業でるよりも、若い方たちにお任せして、今後AIと石川 群馬の前橋でも空き家がすごく目立って歳の自分を思い浮かべて、自分自身はどうあり

きるのは若手には難しいと思うので。どこかのうまく付き合っていく方法を考えていただくのいます。大通りに空き家やボロボロの家がたくたいでしょうか。

企業に就職してそのままという感じが多いので、が一番いいと思いました。

さんある。そういうことが多いので、住宅ファ

初田

そういう土台もつくれるのだったらつくってみイル制度がしっかり整ってくれば、これがなく置としても管理職前ぐらいですね。部門のシニ

たいなと思います。

か、何をやるべきかという問いに、皆さん共通

なるのかなと思っています。

アマネージャーぐらいのイメージでしょうか。

伊藤 小田さんはどうですか。

して「柔軟性」という答えが返ってきました。

伊藤 将来的なことを考えたときに、右肩上が自分の手を動かしながら、後輩を育てていくと

小田 私は、フットワークの軽い人になりたい

まさにこれが、未来が明るいという証拠だと思りじゃないときのモデルになるのは、地方都市。

いうことが一番の主題になると思います。体力と思っています。どんな仕事をしているとしていました。また、「あぐらをかいていた」といこれが意外とこれからのビジネスモデルになる的にも能力的にも一番仕事ができるというとこも、もともとお客さまの悩みにしっかり専門性

う言葉がありました。これはまさしくそのとおのかもしれないですね。

ろで考えると、少なくとも今よりは成長していを生かして応えていきたいと思って鑑定士にりだと思います。ずっとあぐらをかいていたこ

石川 空き家をどうにかできれば、また人が増たい。今と現状維持は絶対に嫌ですね。また、なったことを忘れずにいたいです。今後も様々の業界を、若い方が変えていってほしいというえるのかなと。人口が増えて地域も活性化され自分から動きに行けるといいますか、営業がでに知識を広げて、ほかの専門家の方々とのネッのが私からの願いです。また、石川さんもおっるのを期待しています。

きるといいますか。特に大手はあまり営業を行

トワークも広げたいと思っています。そして、しゃっていたとおり、非常に認知度が低くて、

伊藤 小田さんはどうですか。

わないというイメージがあるのかなというとこもしかしたら、その時の仕事が鑑定なのか、仲新しく入ってくる人が少ない。どんどん柔軟性

小田 やはり自分の業界が揺らぎそうになるとろもありますので、そういった部分もやってい介なのか、証券化なのかはわかりませんが、いを持った若い人たちが入ってきやすいようにす

保守的になって、新しいものに対して攻撃的にければいいと思います。プライベートでは、そろいろなところに働きかけて案件を進めていけることも、われわれ世代の務めだと、今まさになってしまうこともあるかと思います。例えば、のときまでには結婚していたいですね。

るような人間になりたいと思っています。

思い直したところです。

先ほどのAIの価格査定の話のなかで、「その価

小田 それは載せて大丈夫なんですか。

伊藤 ありがとうございました。

格査定は鑑定士がやったものじゃないから正し

初田 大丈夫です（笑）。

くないのだ」と頑なに言ってしまった場合、お伊藤 まとめが難しくなってきましたね。

客さんや相手方から「信頼できる」という印象

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特集

おそらく40歳であれば、社内の立ち位

石川さん、お願いします。

まとめとして、司会がべらべら喋ってしまい、

本日は非常にいい座談会でしたね。『鑑定のひろば』に載せるとなると、NGな話も何行か

皆さんの話をもう少し聞いたほうがよかったか

出てくるかもしれませんが（笑）、なるべく載なという反省点が一つあります。ただ、思った

せられるようにしましょう。
ありがとうございました。

を抱いていただけないと思います。
「それはこ石川 40歳、たぶん同じ事務所に。まだまだ以上にいろんな答えが、答えづらいことを聞いういった仕組みでやっていますが、鑑定はこう

ひよっこなので胸張って一人前ですとは言えなているわりにはちゃんと答えてくれている。僕なのです」としっかり説明していくということいんですが、10年後だったらさすがに一人前ぐらいの年になると二十代の方としゃべる機会が大事になると思います。

にはなっていたいですね。同じ群馬県内の不動もなく、なかなか接することのない年代です。

柔軟性という意味では、富士フイルムがデジ

産鑑定士の先生方にお世話になっているので、全く違う感性を持っていて、違う言葉を使ってカメをつくったように、逆にそういったAI等をそのご恩が返せるように、そんな不動産鑑定士

しゃべる、まるで宇宙人のような鑑定士を想定用いた簡単な価格査定をあえて事業としてやっになりたいです。

していましたが、全然そうじゃなくて、しっかてしまうというのもあるかと思います。そう伊藤 10年経ったら大先生が最前線から一歩りして責任感もあるし、受け答えもちゃんとしいった実績を残すことで、今後進めていくとき

引く、ということでしょうか（笑）
。

ている。非常に安心しました。これから将来のに鑑定士が中心となってやりましょうという方

石川 下の面倒が見られるように、頼られるよ

ことについて考えていくうえで、若い方が非常向にもっていかれるのかなという気が致します。

うな不動産鑑定士になりたいということです。

に頼りになるということがよくわかりました。

伊藤 25年後の話をさせて、答えが返ってこ

伊藤 さっきおっしゃったとおり、切実な話とそれから、共通の話題としては、将来のこと

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その根拠としては、25年後がどうあるべき（2017年８月30日、連合会会議室にて収録）

2017年10月発行 No.200

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