RETIO. 2005. 6 NO.61

不動産取引と信託制度
武藤勇夫

人的見解であるので、あらかじめお断りしてはじめにおく。）

信託業法が、大正11年の制定以来82年ぶり
１に全面改正され、平成16年12月30日に施行さ信託制度の概要等れた。同法は、信託業を営む者等について免信託に関する主な法律としては、信託業法許、登録の方法やその基準等を定めたものでの他、信託の定義や仕組みを定めた信託法があり、併せて、同法施行令及び同法施行規則ある。同法によれば、信託とは、財産権を有についても施行された。なお、同法を所管すする者（委託者）が、法律行為（信託契約）る金融庁からは、改正法に基づく免許・登録により、信頼できる者（受託者）にその財産の審査における留意事項を定めた「信託会社（信託財産）を引渡し、その財産を一定の目等に関する総合的な監督指針」（ガイドライ的（信託目的）に従って自己又は第三者（受ン）が公表されている。

益者）のために管理又は処分する制度（同法

今回の信託業法全面改正により、不動産関１条）で、信託には、①財産管理機能（受託連分野では、今まで規制のなかった信託受益者に財産の管理処分権を与えること）、②転権の販売に登録等が義務づけられた。また、換機能（信託財産を信託目的に応じた形の信信託業務の担い手の拡大が図られ、財産の通託受益権に転換すること）、③倒産隔離機能常の用法に従って保存、維持、利用のみ、あ（信託財産が委託者及び受託者の固有財産とるいは委託者の指示に従ってのみ処分を行う分別管理されることにより、委託者及び受託管理型信託業が登録制により認められること者の倒産の影響を受けないこと）があるとさとなった。さらに、受託可能財産の範囲の拡れている。

大が図られたが、このような信託業法の見直

また、信託は、受託者に財産権が移転し、しは、不動産業・不動産市場の現状にどのよ

受託者は排他的管理処分権を有することにな

うな影響を与え、どのような分野の新展開をり、その法律効果が信託財産に帰属する点で、与える機会となるのか、また、問題や課題はある者（代理人）が他人（本人）の名においないのか等、様々な見解がある。て法律行為を行い、その効果が本人に帰属す

本稿は、改正信託業法のポイント紹介に重る代理と異なる。

点を置きつつ、今後の不動産業と信託業の関このため、受託者は、委託者の信頼にこた連、不動産市場の動向についてその概略を取え、その任務を遂行できる者でなければならりまとめたものである。実務の参考になればず、任務の執行にあたっては、信託法におい幸いである。（なお、意見に係わる部分は個て、①善管注意義務（20条）、②忠実義務

30

RETIO. 2005. 6 NO.61（22条）、③自己執行義務（26条）、④信託財であるが、今回の信託業法の全面改正等を受産の分別管理義務（28条）、⑤書類設置義務

けて、本年秋の国会において全面改正が行わ（39条）等を負うとされている。なお、信託れる予定と聞いている。

法は大正12年に施行された信託制度の基本法
図１ 「信託」の仕組み

信託財産②財産権の移転

委託者（財産保有者）①信託契約受託者（信託銀行等）③信託利益の交付受益者（信託受益権取得者）（注１）：信託利益（信託契約に基づき信託財産から受益者が受け取るべき利益）の帰属を基準として、委託者と受益者が同一である「自益信託」と、委託者と受益者が異なる「他益信託」に分類される。
（注２）：受託者が自らの裁量により資産を運用する信託を「資産運用型信託」といい、受託者が委託者等の指図に基づき資産を運用する信託を「資産管理型信託」という。

２

信託業法改正の背景

たこと、②一般の事業会社等から、独自のノ信託業法の改正前は、信託の引受けを業とウハウを利用して信託業の担い手として多様して行う場合、旧信託業法（以下「旧法」とな信託商品の提供を行いたいとのニーズが高いう。）による内閣総理大臣の免許を受けるまってきたこと、③金融商品の多様化に伴い、か、銀行法等、個別法の規定に基づく金融機信託の優れた機能（財産管理機能、転換機能、関としての免許を得たうえで、金融機関の信倒産隔離機能等）を活用することにより、経託業務の兼営等に関する法律（以下「兼営法」

済の活性化や市場型間接金融という新たな金という。）による内閣総理大臣の認可を受け融の流れを構築する等、信託が様々な側面でることが必要であったが、改正前の時点では、引き続き重要な役割を果たしていくことが期

旧法による免許を受けた者はなく、信託業務待されていること等があり、これらのニーズは、事実上、金融機関（銀行法上の銀行等が、に対応するために、全面改正が行われたもの兼営法に基づき信託業務を兼営する形態）にである。

限定され、信託財産の対象も、①金銭、②有３価証券、③金銭債権、④動産、⑤土地及びその定着物、⑥地上権及び土地の賃借権に限定

信託業法の改正内容改正された信託業法（以下「法」という。
）されていた（旧法４条）。のポイントは、①受託可能財産の拡大、②信しかし、近年では、①企業が保有する知的託業の担い手の拡大である。

財産権（特許権、実用新案権、育成者権、意盧匠権、著作権、商標権等）の集約・一元管理、受託可能財産の範囲の拡大

流動化や産学間の知的財産権の移転促進等に旧法の信託可能な財産の制限が撤廃され、ついて、信託機能活用のニーズが高まってき信託法１条の財産権を受託可能財産として自31

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由に信託できることになり、ベンチャー企業、投資信託、退職給付信託、再信託等をいい、中小企業が保有する特許権や映画、ゲームソ受託者が委託者等の指図に基づき資産を管理フトの著作権等の知的財産権や売掛債権等へする信託。「資産運用型信託」は、年金信託、の拡大が期待される。

単独運用指定金銭信託、金銭信託、貸付信託

なお、平成16年９月末現在の我が国におけ等をいい、受託者が自らの裁量により資産をる信託受託額の合計は506.6兆円に達し、そ運用する信託。「資産流動化型信託」は、金の内訳は、①資産管理型信託293.2兆円

銭債権の信託、不動産の信託等をいい、資産（ 5 7 . 9 ％ ）、 ② 資 産 運 用 型 信 託 1 4 9 . 3 兆 円の流動化を図り、原資産保有者が資金調達を（ 2 9 . 5 ％ ）、 ③ 資 産 流 動 化 型 信 託 3 6 . 9 兆 円行うための信託（図２）。

（7.3％）、④その他27.2％（5.3％）となって（社団法人信託協会編集・発行「信託の新いる。

たな発展に向けて」より抜粋）（注）「資産管理型信託」は、特定金銭信託、図２ 「資産流動化型信託」の仕組み

オリジネーター（委託者兼資産保有者）①資産の信託③信託受益権の販売④代金支払

顧客（投資家等）②信託受益権⑤信託利益の交付

不動産信託受託者（信託銀行等）（注）：「資産流動化型信託」とは、不動産や貸出債権等の資産保有者が、その資産の価値やその資産が生み出す収益を裏付けとして資金調達を行うための信託をいう。

盪

信託業の担い手の拡大

１項）の創設等である。その他、「信託契約

今回の改正においては、信託会社の管理処代理店」制度の整備、「信託受益権販売業」分行為の態様の多様性から、参入基準の設定の登録制の創設等が図られた。各々の制度のにおいては信託業の機能及び業務内容に応じ概要は、以下のとおりである。

たものとされ、原則、免許制としつつ、信託１．運用型信託会社

会社の裁量性が低い業務のみの会社については、登録制とし、参入基準は緩やかなものと管理型信託会社以外の信託会社で、受託者された。これらの措置により、金融機関以外が自らの裁量により資産を運用する信託会社の一般事業会社にも、信託業への参入が認めをいい、内閣総理大臣の免許を受け、信託業られることになった。のほか、信託契約代理業、信託受益権販売業

具体的には、信託業（信託の引受けを行う及び財産の管理業務を営むことができる（図営業）の担い手として、内閣総理大臣の免許３）。（法21条１項）が必要な「信託会社」（法３条、以下「運用２．管理型信託会社型信託会社」という。）の他、内閣総理大臣の登録を受ける「管理型信託会社」（法７条

内閣総理大臣の登録（法７条１項、３年毎32RETIO. 2005. 6 NO.61

図３「運用型信託会社」の仕組み

信託財産

不動産、有価証券等②財産権の移転
③運用

④収益

①信託契約
⑤信託利益の交付
委託者
受託者（財産保有者）（運用型信託会社）

受益者（信託受益権取得者）⑤ 信託利益の交付（委託者＝受託者の場合）＊例えば、会社員Aが、親から相続した土地・建物（古家）を有効に活用したいが多忙でノウハウもないという場合、本物件についてその運用を目的に信託会社との間で信託契約を締結することにより、受託者である運用型信託会社が、そのノウハウにより信託財産である本物件を運用（古家を解体し、賃貸物件を建設・運用する等）し、その信託利益（運用収益）を受益者（A又はAの指定する者）に交付することになる。に更新）を受け受託者が委託者等の指図に基できることとされた。

づき資産を管理する信託会社。次のいずれか
３．信託契約代理店に該当する信託のみの引受けを行う営業を行うことができる。（法２条３項、４項）

内閣総理大臣の登録を受け、信託契約の締①委託者又は委託者から指図の権限の委託結の代理（信託会社又は外国信託会社を代理を受けた者（委託者又は委託者から指図する場合に限る。）又は媒介を行なう営業をの権限の委託を受けた者が、受託者と密営む者（法２条９項）。信託契約代理店は、接な関係を有する者以外の者である場合信託契約代理店に委託した信託会社又は外国に限る。）のみの指図により信託財産の信託会社（以下「所属信託会社」という。）管理又は処分が行われる信託のために信託契約代理業を営まなければなら②信託財産につき保存行為又は財産の性質ない（法67条２項）が、所属信託会社の数にを変えない範囲内の利用行為若しくは改ついては制限がないため、複数の信託会社に良行為のみが行われる信託所属することが可能であり、法人、個人を問なお、その他特例として、①外国信託業者わない。

（外国の法令に準拠して外国において信託業改正前においても信託兼営金融機関についを営む者（法53条１項、信託会社を除く。
））、ては、代理店設置が認められていたが、信託②特定信託業者（委託者、受託者及び受益者契約を含め、信託業務の全部又は一部を代理が同一の会社の集団に属する場合の信託（グできるのは、金融機関と商工組合中央金庫にループ企業内の信託）の受託者（法51条））、限定されていた。改正により、「信託サービ③承認事業者（大学等技術移転促進法に基づスの提供チャンネルの拡大」、「信託利用者のき、主務大臣の承認を受けた特定大学技術移アクセス向上の観点」から、信託契約代理店転事業承認事業者（法52条））の制度が設け制度が整備され、金融機関以外の者の参入がられ、それぞれ、内閣総理大臣の免許、届出、認められた。

登録を受ける等により、信託業を営むことが33

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４．信託受益権販売業者

受益権移転による資金調達において、受益権受託可能財産・信託業担い手の拡大によ

取得者保護の観点から取引の公正を確保する

り、信託受益権の一層の多様化が予想され、必要があるため、信託受益権の販売又はその図４ 「信託受益権販売業」の仕組み（不動産信託のケース）

１．販売＊オリジネーター（委託者兼原資産保有者）①不動産信託③信託受益権の販売

顧客（投資家等）②信託受益権

不動産信託受託者（信託会社等）④ 信託受益権の販売③ 信託受益権の譲渡＊信託受益権販売業者（販売を目的に取得）＊オリジネーターは、信託受託益権販売業の登録が必要。オリジネーターから信託受益権を取得して販売する者も信託受益権販売業の登録が必要。

２．代理
不動産信託受託者（信託会社等）①不動産信託②信託受益権＊オリジネーター（委託者兼原資産保有者）⑤信託受益権譲渡③販売行為の委任
信託受託権販売業者（代理人）④信託受益権譲渡契約

顧客（投資家等）＊信託受託益権販売業の登録は信託受益権販売業者は必要だが、オリジネーターが販売に関する対外的行為の一切を販売業者に委任し、その旨を契約書等に明記し、自らは全く販売行為を行わない場合は、オリジネー
ターの信託受益権販売業の登録は不要。

３．媒介
不動産信託受託者（信託会社等）①不動産信託②信託受益権＊オリジネーター（委託者兼原資産保有者）⑤信託受益権譲渡契約

顧客（投資家等）③媒介の依頼
④信託受益権の紹介

信託受託権販売業者（媒介人）＊信託受託益権販売業の登録は、信託受益権販売業者、オリジネーター共に必要。

（注）不動産信託受託者は、運用型信託会社の免許か管理型信託会社の登録が必要。

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代理若しくは媒介を行う営業を「信託受益権管理又は処分の方法・権限を有する者等、一販売業」とし（法２条10項）、内閣総理大臣定の事項を説明しなければならない（法94条、の登録制となった（図４）。信託受益権販売規則94条）。また、信託受益権の売買契約が成は、改正前は、なんら規制を受けなかった分立したときは、遅滞なく、顧客に対し信託受野である。

益権の内容その他の事項を記載した書面を交

なお、信託受益権販売業者は、信託受益権付しなければならない。
（法95条、規則96条）の販売等を行うときは、あらかじめ、顧客に（信託受益権とは）対し信託財産の種類、信託期間、信託財産の信託契約に基づき、信託期間中に受益者が

図５

信託会社等の概要

信託業等を営む者

信託兼営金融機関

運用型信託会社

管理型信託会社

申請手続

組織形態

業務範囲

最低資本の額 営業保証金

銀行等の金融機関

20億円
銀行業、信託業、＊２併
営 業 務 （ 信 託 契 約 代 理 （銀行以外25百万円
業、信託受益権販売業、 は＊３根拠法による。）
財産の管理等の業務）

株式会社

信託業、信託契約代理業、信託受益権販売業、財産の管理等の業務、＊４兼営業務

１億円

25百万円

登録（３年毎に更新） 株式会社

管理型信託業、兼営業務

50百万円

10百万円

規制なし

規制なし

＊１免許・認可

免許

特定信託業者

届出会社

同一の会社の集団における信託業

承認事業者

登録

法人

特定大学技術移転事業に該当する信託業

規制なし

10百万円

信託契約代理店登録

個人・法人

信託契約代理業（信託契約締結の代理又は媒介）

規制なし

規制なし

登録
個人・法人
（３年毎に更新）＊５信託受益権販売業（信託受益権の販売、代理、媒介）

規制なし

10百万円

株式会社

信託業、信託契約代理業、信託受益権販売業、財産の管理業務、兼営業
務

１億円

25百万円

管理型外国信託会社 登録（３年毎に更新） 株式会社

管理型信託業、兼営業務

50百万円

10百万円

信託受益権販売業者

運用型外国信託会社

免許＊１銀行法等により、銀行・その他金融機関の免許を得た上で、「金融機関ノ信託業務ノ兼営等ニ関スル法律」の認可が必要。
＊２兼営法１条１項１号〜７号に規定する業務。
＊３例えば、長期信用銀行は長期信用銀行法、信用金庫は信用金庫法、労働金庫は労働金庫法、信用協同組合は中小企業等協同組合法が根拠法となる。
＊４信託業務に関連し、支障を及ぼすおそれがないと認められた業務。
＊５運用型信託会社、運用型外国信託会社、証券会社、外国証券会社又は登録金融機関は、内閣総理大臣の登録を受けなくとも、信託受益権販売業を営むことができる。

35

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信託財産から生じる収益を受け取る権利及びていない。

信託期間が終了したときに元本である信託財
盪産を受け取る権利をいう。信託受益権販売業

営業保証金の対象は、証券取引法上の有価証券に該当し①運用型信託会社：2,500万円、②管理型ない信託受益権とされており、通常の不動産信託会社：1,000万円、③信託受益権販を信託財産とする信託受益権等は対象となる売業者：1,000万円が、不動産投資信託や特定目的信託の受益権、６貸付債権信託受益権等は除かれる。
また、運用型信託会社、証券会社、登録金

不動産業における信託制度の活用①信託受益権と不動産業融機関（証券取引法第65条の２第３項に規定

不動産特定共同事業法（平成７年４月施する登録金融機関で、有価証券の元引受等を行）、特定目的会社による特定資産の流動化営業として行うために内閣総理大臣の認可をに関する法律（SPC法）（平成10年９月施行）受けた銀行、信用金庫、労働金庫、農業協同等に基づく不動産の流動化、証券化の流れの組合、生命保険会社、損害保険会社等をいう。）

中で、不動産市場においては、不動産の現物は、有価証券のリスクについて顧客に説明をを信託譲渡する信託制度が活用されている。

行っており、信託受益権の内容説明を行うこ

これは、現物譲渡に伴う不動産取得税や登録とも一般的に可能と考えられることから、内免許税等の税負担よりも、信託銀行と信託契閣総理大臣の登録を受けなくとも、信託受益約を締結して、信託受益権に変えこれをSPC権販売業を営むことができることとされたに保有させる方が、節税効果が大きいこと等、（法105条）。

その一因とされている。

５

かった信託受益権販売業について、内閣総理

今回の信託業法の改正は、今まで規制がな参入基準等の概要
信託業等への参入基準は、信託業務を適正、大臣の登録制という新たな規制が加えられ健全、的確に遂行する観点から、①定款及びた。前述したように、これは、信託財産の範

業務方法書の法令適合、②財産的基礎、③知囲や信託業務の担い手の拡大が図られたこと

識、経験及び社会的信用を有する人的構成のにより、信託受益権がより一層多様化するこ

ほか、財産的基礎として「最低資本の額」ととが予想され、信託受益権の移転による資金「営業保証金」について、基準額が設けられ調達がこれまで以上に増加した場合、信託受ている（図５参照）。概要は次のとおり。

益権の取得者保護の観点から取引の公正を確保する必要があるからとされている。今回、

盧最低資本の額改正法施行に当たって、不動産に係る信託受①運用型信託会社：１億円、②管理型信託益権の販売業務に既に関わっていた業者は、会社：5,000万円

業務の継続性確保のため短時間の経過措置期（注）最低資本の額以上の純資産額を維持間内に登録申請手続きを行った。また、当面、しなければならないこととされてい信託受益権販売業者の登録申請の増加が予想る（法５条２項３号、法10条１項）。

されている。

また、信託受益権販売業者について不動産の流動化・証券化分野においては、は、最低資本の額の基準は定められ今回の改正は「信託の利用コスト低下と利便36

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性向上を促すきっかけになる可能性があり、」託報酬）を差し引いても、委託者（管理組合）「収益不動産の所有権を投資家に移転させるのメリットがあれば、マンション管理業の新流れを後押しする要素」になるという考えがたな展開分野として考えることもできる。

ある。これによれば、今後は、信託受益権のまた、事業用ビルや住宅（区分所有建物、多様化、信託受益権移転による資金調達の増賃貸住宅）の管理業を専門に行っている場合

加、信託受益権販売業に対する需要の増大等には、そのノウハウを活用して、管理型信託が予想され、不動産市場の構造的変化を加速会社として登録を受け信託業として業務を受させることになるというわけだ。とすれば、託することもできる。

他方、信託受益権取得者（買主）の層の拡大

なお、管理型信託については、改正前より、も予想され、宅地建物取引業法下における売信託銀行による事業用ビルや賃貸マンション

主業者と買主の現物中心の不動産取引紛争に等の不動産の管理・処分を目的とした信託業関連したトラブルが、信託受益権販売業者、務が行われている。この場合、受託者である買主、売主等の間において生じることも予想信託銀行が別途、管理専門業者と委託契約をされよう。

締結していることが多いが、今後は、管理専②信託業と不動産業門業者が自ら信託業務の受託者となることが運用型信託業務については、免許制等といでき、登録業者が多くなれば、活性化の反面、うハードルはあるものの、一般事業者であっ競争の激化も予想され、今後の動向が注目さても、独自のノウハウを活用した信託会社とれる。

して、信託業に参入することができるようにおわりになった。例えば、マンションの管理業務に関連して、現在の管理組合徴収による管理費や例えば、管理型信託業務を営業とする会社

修繕積立金制度については、組合理事によるを営むために必要な登録を受けるには、預金の不正使用や預金の混合、流用等のトラ5,000万円の資本金、1,000万円の保証金を必ブルとともに、組合員の責任負担問題が生じ要とするほか、業務を適正に遂行することがている。このようなトラブルを未然に防止すできる知識・経験を備えた人員体制や分別管る方法として、信託方式があげられている。

理体制を整えて対応していかなければならな管理費や修繕積立金を信託するものであり、い。運用型信託会社の免許を受けるにはハー金融庁の監督チェックを受け専門の人的構成ドルはさらに高い。信託報酬は、バブル崩壊と分別管理体制の整った信託会社に委託する

後一般的に低下傾向が見られるといわれていことは、マンション管理問題に対応する方法るが、そのような状況において、一定の営業の１つだろう。区分所有マンションの管理に利益を確保しつつ、事業展開を図らねばなら関するノウハウを有し、かつ、管理費や修繕ないこと等を考慮すると、信託会社としての積立金の資金の運用についても独自の運用能参入環境はなかなか厳しい。他方、倒産隔離力を有する場合には、運用型信託会社として、や専門的な人的構成、分別管理の機能面等か受託して信託業務を行うことも可能となっら、不動産管理・処分業務について、更に信た。信託された金銭の運用利益と、一貫した頼性を高め、安定した評価を得る契機となる管理業務の実施によるコストの低減が確保でメリットも大きいと思われる。
不動産の現物取引を規制、指導する宅地建きれば、信託契約に伴う新たな必要経費（信37

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物業法の下においても、売主と買主の当事者間において、様々なトラブルが生じているが信託業の担い手拡大の措置に伴い、不動産信託受益権の売買や不動産信託業務の新たな展開において消費者を巻き込んだ新しい形態の紛争が生じることのないよう、適正な対応が望まれる。前述のように、今年の秋には、信託法の全面改正が予定され、現在、法務省法制審議会で検討が行われているが、その動向に注目したい。
（調査研究部調査役）

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