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ISSN 0916‑067

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財団法人 住宅総合研究財団

一五日発待︒(通巻第日号) 二000年六月 〆

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夏号

特集 中
H 古住宅再考

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刊
今ラ l ジユ︑を備えた︑カメ ルlンヒデ族町住居il盆紋 vの こと内田祥土::・︿すまいのテクノロジー﹀ 住み継ぐ H増沢淘﹁H氏邸﹂
偽隠者の方丈﹂生出史齢仰いお銭町一口坂崎重盛:::日︿私のすまいろん v﹁爪む〆 ︿図在家だより﹀〆
住教育 小津紀美子:::日
ノ︿すまい再発見﹀ 昭和初期から住み替えが続く長屋 西河哲也:::臼

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屋根 裏 には 隠 し部 屋 ︑ 棟 の 内 部 に入れ 予 に な っ た 穀 倉 な ど ︑ 防 御 の た め の か ら く︿風紋 v屋根裏の隠し部屋カメル lン・ヒデ族のコンバウンド藤井明:::2︿億
五山﹀ 手軽で楽しい中古住宅選び 服部参生:::4

変 え ら れ る か ﹁ 中 古 住 宅 観 ﹂ ￨ 流通市場が未整備の中で :::7

大野勝彦 (吋沼ヰ) 山崎福穿 (牡鰐飢) 司会 H松村秀一 (一議柁干)

中古住宅市場に関する住み手の意識八回達夫:::U，

中古住宅の有効活用に向けて恥唯一伽柑れル八野行正/小津敏成/河田崇:::引︑.
近世の住宅事情﹁家を買うニと﹄﹁住まうニF ︐
中嶋節子:::拐 ︑一
戸建て中古住宅叩質確保の仕組み世間配一服酬刊酬が忠一中野迫伐:::判

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ooom 程マ ン ダ ラ 山 地 は ︑ カ メ ルl ン と ナ イ ジ ェ リ ア の 国 境 に 沿 う 標 高 一度の民綾地帯である︒ヒデ絞はこの地域に十日くから柱む部族の一つで︑ヒデの木限市が有名である︒なだらかな勾配の内投形の寝揺を持つ住棟が官集したコ

ンバウンドは︑内部に多章一のからくりが仕込まれている︒

ア プ ロ ー チ 路 の 脇 に グ ン キ ( パ l ゴラ)があり︑次いで想形一半面の︑主人の棟がある︒抵いダンキに認われた前一胞を通って門棟に入る︒門様は要の伎町一同にあり︑ここを通︑過しないと輿に行けない︒門煉とそれに続く山恨の中央に︑泥で石を町時五く塗り悶めた太い柱が象徴的に立っている︒これらの煉は天井が張られていて︑その一隅に狭い円筒状の入れが塗り込められている︒馬銀楽に隠し部践

を持つ棟を内託棟と呼ぶ︒ Y字 形 の 丸 太 を 足 場 に 二 階 に よ じ 昇 る ︒ こ の 屋 根 裏の宅問は外敵に襲献本された際の隠れ家で︑狭い筒状の人口は二階への侵入を紡

ぐための工夫である︒迂回に一践を突っ込むと郎︑首を捌ねられてしまう︒

門出聞の奥は通路が複雑に分岐し︑迷路になっている︒基本的に夫人の棟と肝房棟︑家公同小路であるが︑いくつかの棟は内部に殺合を入れ子に持っている︒

殺合をこっ内包している掠 Jりある︒穀食の内包棟も二層である︒面白いのは殺合の取り出し日の位置で︑一一掃の床に穀食の縁がパラペヴト状に立ち上がり︑その内問に孔があり︑一一際に芥らないと殺物の出し入れができない仕組みになっている︒内線の屋根誕の隠れ家と同様のからくりで︑防伽仰のための工夫である︒使い勝手としては不能極まりないが︑穀物を守るためには極めて有効である︒内主掠は︑階下の円前状の娃両と二階の床組が構造的に分離していて︑両者の境に小石が等間隔に挟んである︒この帯状のスリットから︑外光が細い光の筋となり室内に射し込んでいる︒一般の棟の屋根は︑土壁の上に縮技の垂木を傘状に架け︑その上を平のマットで罷っているが︑内包簡は河銭形の屋川祇裏

は単にカ今ラージュのために被せてあるだけである︒

面も土で悶められていて︑階上は完柴なトしのシェルターになっている︒平屋根出関の内山恨のあちこちに一枚絞に奴い脚を付けたものが立て除けてあるが︑これはベッドである︒このコンバウンドは築二四年で︑一組の夫総と七人の子どもが柱んでいる︒(ふじい・あきら/東京大中生産技術研究所致問日)

軽で楽し中古車
写生

中古住宅︑かもっと流溜し︑人びとが中古住宅在住み継ぐようになれば︑住宅はサスチナ"フルな仕組みを持つようになる︒

もからである︒アメリカ人の住まいの選択では︑住宅の質(含む個性)を重視

ヤリアl が︑少なくとも日本のゴl ル日新築持ち家と︑異なるゴ l ルである

また︑中古住宅が流通するということは︑住宅の現在の市場価格を下げる

引っ越し先を︑中古のみの都市住宅群の中の一片付だと想像してみると︑近配になる︒この想像は︑行き先が借家の場合と︑持ち家の場合で︑またずい方向に効果が出てくるし︑持ち家だけでなく︑賃貸住宅の流通にも効果があ

隣が良い入のようだと思いつつ住まいは古くて問題はないかと心配なイメー

ぶん違う︒惜家ならば︑一時的な住まいで終の住処にはならないという意識るであろう︒中古とは︑前居住者がいた住宅であり︑その意味で賃貸住宅の︑するといわれる︒アメリカでは︑中古住宅も︑当然︑流通の上で︑大きな割となるし︑持ち家ならば︑これからは借金を返す生活で否応なく終の住処にいろいろな人が顕々に︑住む特性と似てくる︒中古になれるためには︑人びとジになる︒今度は︑新築の一戸建ての住宅地とかニュ l タウンとかを想像してなるだろうという意識を持つことになる︒さらに︑立地条件の良し悪しも︑の間に︑新築でなければだめという住宅観だけでない住宅観が広まっていかな評価体制ができ︑中古もなかなか性能が良いという評価が山ないと︑中古

どの住宅以上に︑流通してくるとなると︑その質の評価が課題となる︒十分

普通である︒だから︑このような住宅が︑不動産として新築のマンションな価値が問われることになるわけである︒これも︑居住環境を︑住まいだけで成の住宅地環境l i環境と地域社会l iを選択することになる︒環境の市場

中古住宅そのものの良さを選択することになるだけでなく︑その立地する既仮に︑優れた品質の中古住宅が市場に流通してくるとなると︑入ぴとは︑

なくてはならないからである︒の流通は難しいだろう︒これまで︑不動産の評価で︑建設年︑立地条件︑規てくることで︑ いろいろ想像してみた︒

以下︑そのように中古住宅が住まれるようになり︑その意味合いが変化しなく総合的に見る意識を醸成する点で︑歓迎すべきことである︒

ングキャリアーが定番の日本では︑当然であったといえる︒アメリカの優良

うなことはなかった︒これは︑新築持ち家︑終の住処の取得という︑ハウジ

模などが︑主要な項目であるといわれてきたが︑決して住宅の品質というよ

さて︑中古住宅に住むこととなると︑住宅の古さは大丈夫かと考えるのが︑評価のイメージに影響が出るが︑このくらいにしておく︒

合を占めている︒部

みると︑新しくてぴかぴかだろうが︑生活を組み立てていく苦労がないか心臓
住宅が︑住宅の質を重要評価項目にしているのは︑アメリカのハウジングキ翻騎気軽に住むことで手に入る楽しみ l i ‑中
‑ 告に住む住まい文佑斗み正
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とうに失われたということであろうか︒

う楽しみがある︒それは︑この日本ではそう簡単でない︒住まいは︑高価でが︑なかなか経験できないことに︑印刷胤(的な気楽さで住まいを移り住むといした居住状態の都市では︑経済的なロスも大きく︑産業の国際競争力にも影︑っ
渋滞や交通エネルギーのロス︑さらに通勤時間や通勤費のロスとなる︒ こ

職場や通学先と居住地の関係が︑全体として遠距離に離れていると︑ 交通

璽中古住宅の流通︑か襲要 1 1 1
だぶつく住まいと中古市場

子に入れにくいし︑さらに一日一入予するとほとんどの人はそうであろうが︑をおとし︑悪影響が大きい︒実際︑東京では遠距離通勤は当たり前で︑もっ住むことの喜びは︑家族と過ごすとか︑趣味を楽しむとか︑いろいろある

そう簡単に縁は切れない︒子に入れにくく︑縁を切りにくいものだから︑趣と都心地にアフオーダブルな住宅が供給されれば︑郊外部居住者の都心回帰が︑直接ではないとしても次世代には必ず起こり︑現在の不経済な都市構造

味的に引っ越すというわけにはいかないのである︒
まず︑こうした気楽な引っ越し人生が可能になるには︑やはり持ち家中心

古住宅を受け入れて︑そこに住もうという考え方にならないといけない︒社

むしろ︑旧くて歴史のある住まいや倒性的なデザインなどの可能性のある中新築といって︑新しい住宅ばかりということでは︑この楽しみは味わえない︒

い は ︑ 郊 外 部 を グ リ ー ン に 満 ち た 居 住 環 境 と し て ︑ 昭 和 四O年 前 後 の 大 規 模

問題になる︒速い将来では︑捨て去られる住まいになるかもしれない︒ある

こうした主張の中で︑郊外部にストックとなってきた中古住宅の運命が︑が改良整備されるといわれてきた︒

会的なことでは︑当然だが︑住宅の質の評価が︑科学的に行なわれて公開さて替えか売却かの開題が出ているが︑この問題は単純ではない︒現居住者が︑住宅団地の再生事業により捉え直していこうとか︑近い将米では︑まず︑建主義の考え方でなく︑借家もいいという摘値観を持つ方がいい︒また︑新築・れるようになることや︑住まいの取得税や不動産屋に払う手数料を下げて︑最初の移住世代から次の若い世代に移行しつつあるが︑中古となった住宅について︑若い世代が都心回帰するとともに︑別の子育て世代の家族が流入す流通をスムーズにする必要があろう︒
いろいろな住まいを経験できるということは︑ いろいろな住まいの空聞をるように︑中古住宅の流通を促進したらどうかという︑考え方が出てくる︒

限り︑建て替えなどの自力更新が起こり︑問題はそれほど出ない︒しかし︑経験することだし︑ そ の 立 地 環 境 も 体 験 す る こ と で ︑ 旅 の よ う な 楽 し さ が あいので︑ あ ち こ ち の 経 験 が 楽 し い と い う よ う な イ メ ー ジ は ︑ ち ょ っ と い い 想

世代交代の際に︑若い泣誌が︑郊外から離れた都心などの別の所の居住を指郊外の中古住宅は︑居住者の世代交代がその住宅でスムーズに行なわれる像でありすぎるかもしれない︒気楽にあちこちに住む楽しみのためには︑流向したり︑強いられている場合には︑現住居の維持管理に問題が出てくる︒

る︒現在のような︑ ど こ へ い っ て も ︑ 住 ま い は 似 て い る し ︑ 環 境 も 個 性 が な通の体制が変わってくることだけでなく︑ストックになる住まいや環境が︑風を許さない︑どうも新築持ち家こそが︑最高目標という人生観でないと︑ことや︑新築・中古を区別しない考え方であろうが︑我が日本では︑この気山中十日住宅を生かしていくことには大きな同難がある︒その場合︑郊外の山中

克新していかざるを得ない︒先に述べた世代交代の課題と相まって︑郊外の0年間ぐらいの間に建てられた住宅は︑ストックとしての性能は十分でなく︑通を意識した住宅づくりも︑十分に定着していないといわれる︒戦後から一二戦後建設の住宅は︑必ずしも性能的に優れていないし︑中古住宅としての流いろいろうまくいかない縛りがあるような感じである︒時代ははるかずっと

古住宅のストックは︑持ち家としてだけで
賃な
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︑
と流
して
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こうした︑住まいを自由間違に経験する気風は︑持ち家・借家を間わないより個性的なものになってくるといい︒

的のことだが︑ 例 の 方 丈 記 の 人 生 折 半 経 試 の そ ま 日 間 を 持 ち 歩 い た 放 浪 の 人

更新にあたってはより優れたストックを形成する人ぴとの意識を醸成しなけの前に︑まず現在のストックを有効に生かすには中古に住む意識︑それから以上の課題を乗り越えていくには︑郊外環境の整備とか住宅の更新の課題

地の郊外化を繰り返し︑都市の住宅地を捨ててはスラム化させてきた︒この日本だけでなく︑先進国アメリカは︑郊外こそ優れた環境があると︑住宅予感がする︒新しさを求める道は︑中古を大切にする道には︑つながらない︒

居住地を飽くことなく求める民族大移動のような現象が︑続いていくようなが︑一定の限界が生まれる︒このままだと︑今の居住環境を逃げて︑新しいけに自的が行き過ぎており︑それでもある程度は居住環境の質を高められる

ればならないと考える︒意識の醸成という言い方は︑実はあんまり実効的なような︑スラム化による荒廃した社会環境︑土地や建築という資源の浪費をいく道も想定していくべきであろう︒

ける耐久性能についての重点融資などは︑これに関係している︒

方法がないのだが︑最︑近の事業者を支援する借家法や︑金融公庫の融資にお避けるためには︑現居住地で住みやすい環境を形成していかないといけない︒

そろそろ紙面も尽きてきたので︑感覚的になることをおそれず︑結論的な

統的な居住地の優れた構成など報告があるが︑なかなか納得できない︒いわ

られてこなかった︒いろいろ報告があるが︑すぐれた建築家の実践とか︑伝

最後に三番目だが︑住み続ける住まいの形︑その居住環境の理念が︑考え

サステナブルなビジョン
璽ストック住宅の最終形 i 1 1

ことを書く︒日本は︑まだまだ︑住宅というものについて経験不足の国民で

中古の流通︑すなわち中古に住む時代が来るならば︑住まいは住み続けら

ゆる︑サステナブルな住まいとその環境のビジョンがないのではなかろうか︒

その中でも︑間取りの画一性は︑よく知られている︒一戸建てでは︑総二階れる仕組みを持つわけで︑可変型のような仕組み︑あるいはS I住宅の目指はないかと思う︒まず︑住まいに個性がない︒みんな同じような家である︒
建ての 4から5LDKという構成︑マンションでは3LDKという構成であ

住まいの間取りを含むさまざまな特徴が変化していかなくてはならないだろう︒

中古住宅に住むことを論じていたのに︑いつか住まいの原型みたいなもの

すような社会的なルi ルまでを持つ仕組みの住まいが基本となるだけでなく︑いい︒また︑南向きの家も︑定番の特徴である︒冬は暖かいし︑洗濯物は乾の話になってしまった︒私の筆がそれたのか︑それともどこか問題がつながる︒こうした構成だと︑一応は家族で住めるような宣感がある︒住まいを選

くからという理屈は︑たいていの日本人なら納得する︒このほかに︑風通しっているのか︒

ぶときに︑この構成を︑自然に思い出すのであれば︑日本人の証拠といってのいい関口部とか︑夏日や西日を避ける屋根庇のデザインとかあるが︑こうした特徴を持たせた住まいづくりが︑どこでも行なわれているといえる︒このために︑住まいに個性がないことになる︒また︑これらの特徴が︑都市の住宅地の構成として必ずしもいい点ばかりでなくなっても︑踏襲されていくことになる︒
これは︑人ぴとの住まい感が︑間じということだし︑ストックとしての付加価値がない︒個性的な住宅をつくるに︑その目標がないとか︑そうすると資産価値が下がるという国定観念があるとかの原因があるのではないか︒
次に︑環境の中で住まいを考える意識がないのであろうが︑いろんな点で︑

服部写生/はっとり・みねき︒
T都市大山一イ大学院自然科小川川究科教 MM
東京大学工学部建築学科卒業︑問大学大学院
工学系研究科建築学専攻博士課程修了︒抑制市
住宅・住宅地のあり方︑伝統と欧米様式の関述︑居住地の集住の様式などの研究に従事︒
著書に︑﹃級建築学大系幻建築計帰﹄(彰国社︑一九八二年)︑吋集合住宅計画研究史﹄(日本建築学会︑一九八九年)︑﹃ハウジング
ルネサンスい(彰同校︑⁝九八九年)︑﹃計一界の住まいと苓らし﹄(放送大学教育振興会︑
一九九九年)などがある︒一九九五年︑日本建築学会賞(論文)受投︒本誌編集委員︒

議

ーが確保されていない︒これも︑住まいの良さだ
居住環境1li住宅も人もl i

翠特集畿中古住宅再考

られ﹁中吉住︒﹂a

流通車場が未整備の中 で滋ヨ

大野勝彦/おおのかつひこ

大野建築アトリエ主恕十一九六七年︑東京大中工令部建築常科卒業︑七⁝年︑同大学院博士剤師抑制修了︑エハ子博士︒七一年︑大野建築アトリエ設立︒工業化住宅の間開発・研究に早くから参酌する
一方︑一般住宅や町づくりに取り組み︑各地の公営住宅
問地︑ホ iプ計伺などを数多く手がける︒主な作品に﹁あさかヴィレッジ¥喜多方政のmごなど︒主な著書に吋現代の役宅七つの町づくり設計﹂(九議官)︑﹁一二世紀の集合
住宅i持絞可能で授かな右会をめざして﹄(共著・中高崎ハウジング研究会編︑ベタiリビング)などがある︒

出崎福寿/やまざきふくじゅ/まつむら・しゅういち

上智大学経済学部教授
一九七六年︑上智大学経済学部卒業︑八三年︑東京大学
大学院経済学科研究科博士認程修了︒上同日大学絞済栄都議師︑助教授を総て九四年から教授︒都市緩淡川一千を専門とし︑什は'一毛・交通問題など都市問題への経済学からのアプローチで研究を続けている︒︑五な著書に﹃土地税制の理論と実証﹄(共著・東洋経済新綴社)︑﹃太地と住宅市
場の経済分析ゐ(京京大学出版会)などがある︒

司会討

松村秀一

東京大学大学院工学系研究科助教授
一九八O年︑東京大学工中部建築学科卒業︑八五年︑前火山下院工令系研究利防士ぷ科修了︑工予防上︒東京大中工学総建築学科淡仰を経て︑九O年より助教授︒この間︑
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山守客員教校︑トレント大学祭員教授を務める︒
工業化伎宅︑構法︑部口問︑地域ピルダ!などに者目した住宅の役経システム研究を進めている︒主な著書に﹃﹁住宅 ﹂ と い う 考 え 方 二O世紀的住宅の系議﹄(東京大学出版会)︑吋木造住宅産業その米米戦絡﹄(州戦国技)︑﹁近未米住宅の技術がわかる本﹄ (PHP研究所)などがある︒

数を上回り︑年々統↓計をとるたびに大きくなって︑いま一・一三倍ぐらいにういう点が未整舗で︑どんなことを仕掛けていかなければいけないのか︑ぉ

はどうなっていくのか︑流通市場が未整備だといわれているわけですが︑どこのミニシンポジウムは︑そういう時代背景のなかで︑これから中古住宅

世界でも議論されるようになってきたという経緯があります︒

なっている︒一世帯が一つの住宅に住んでいるとすると︑一一一一パーセントが二人の先生からお話をいただいて︑さらに議論してみたいと思います︒

松 村 ( 司 会 ) い ま 日 本 の 住 宅 戸 数 は 五O 二 二 万 戸 ほ ど ︒ か な り 前 か ら 世 帯ていますから︑日本の住宅は︑数としてはすでに十分ある︒

私は都市経済学について専門的に勉強している者ですが︑ きょうは︑ いま

日本の住宅に起こっているミスマッチ

出崎福寿

中古住宅市場は本ぜ未整備か

空 き 家 と い う 比 率 ︒ し か も ︑ 二O 一四年が日本の世帯数のビl クだといわれその五O 一一二万戸のうちの七割弱が昭和五O年 以 降 に 建 っ た も の で す ︒ 昭
和三0年 代 か ら 五0年 代 に か け て は ︑ 規 模 も 年 々 大 き く な っ て き た し ︑ 設 備
もどんどんいろいろなものが入ってきた︒それまでと違って日本の経済の成
長 も か な り 安 定 し て き た 昭 和 五O年 以 降 と い う の は ︑ 新 築 住 宅 の 規 模 ︑ 設 備の仕様をみると︑これまでそんなに極端に変わってはいません︒そういう意
味で︑いま私たちの国の中にある住宅のかなりの数は︑まあまあ使っていける内容のものの比率がふえてきていると考えていい︒﹂ましてや︑廃棄物の問題があったり︑建物の寿命を延ばしていかなければなにも新築ばかりでもなかろうと︒すでに建っている住宅を売買するというの日本の中古住宅市場はどういうふうに取引が阻害されていて︑どうしてう

いけないという枇論が強まっているなかで考えると︑住宅を取得するのに︑形で新しい居住環境をそれぞれの人が子に入れていくことがもっと注目されまく機能していないのか︑うまく機能するようになるには何が必要なのか︑話ししたいと忠います︒

機能したときにいったいどういうことが起こるのか︑ということについておていい時代になっている︒
一九九二︑三年ごろに︑日本とアメリカの住宅のコスト比較を盛んにやっていた時期があり︑﹁日本の住宅は高い﹂という話があった︒その高い理由

か︑いろいろな分析をして突きとめようと努力した時期があったのですが︑は大手町など都心部に頻繁に通う人は︑相対的にいうと外側に住んでいる︒

どこに通っているのかを調べました︒そうすると︑次のことがわかった︒実す ︒ ﹁O Dト リ ッ プ ﹂ と い う の で す が ︑ み ん な が ど こ に 住 ん で い て ︑ 東 京 の最初に︑都市問題の観点から考えてみますと︑実はこういう研究がありま

そういうアプローチに対して︑﹁実はアメリカは中古住宅のほうがはるかに比較的年配の通勤する必要がなくなった人たちが都心部に住んでいる例が多を︑工事の原価にあたったり︑労務費とか︑時間がかかりすぎではないかとるのはむしろ中古住宅市場である︒それが決定的に日本とメカニズムのうえい︒つまり︑二時間も一一一時間もかけて通っている人が通勤者の六割以上いる

新築よりも大きな市場をもっていて︑価格決定のイニシアティブをもっていで違う﹂という話が建築外の専門の先生方からありました︒

いちばん通勤頻度の高い人を内側に住まわせて︑あまり通勤の必要のない人というのがいまの姿です︒この人たちを住み替えさせてみます︒要するに︑とで︑日本の住宅を安くするために中古住宅市場に注呂しなければいけないたちを郊外に述れていったら︑通勤費は総額でどのぐらい変わるかという計

そうか︑価格決定のメカニズムそのものが全然違っているのだなというこという︑ちょっと変な形での中古住宅への関心が五︑六年前から住宅関係の算をした人がいまして︑二割から三割ぐらい安くなる︒おそらくこれによっ

賃貸借市場で大きな家を貸したいと思っている人はたくさんいる︒それか

経済学の観点からいうと︑われわれ一人ひとりは人日現的に行動しているとチングがうまくいっていないということが賃貸借市場で起こっていたわけでトでもいいから借りたいと思っている人もたくさんいるわけです︒そのマッら︑これから子どもが大きくなるという若い夫婦で︑都心近くで賃貸アパー考えます︒ですから︑通勤授がもっと安くなるように内側に住みたいと思っす︒これを解消するには︑新しく導入された定期借家権を使うと︑かなりのて都市の混雑もかなり緩和されることになる︒ている人たちはたくさんいるにもかかわらず︑なかなか内側︑都心に近いともう一つ資産市場のミスマッチがあります︒資産市場は︑土地や住宅を売程度この問題が解決できます︒の安いところで係と遊ぴたいと忠っているお年寄りがいても︑それはなかな

買する市場です︒市中古住宅として売買するようなマーケットがいままでなか

ころには住めない︒逆に︑年配の人たちで︑もう仕事はないのだから︑郊外か実呪できない︒実はそういうことが起こっているのではないかということ

売ってしまってもいいと考える︒そこに若い人たちが買って移り住むというった︒たとえばお年寄り犬婦だったら︑もうこんな広い家は要らないから︑転居を難しくしている︑あるいは住宅の売買や賃貸を難しくして︑引っ越ことも考えられる︒しかし︑中古住宅市場でマンションや一戸建ての家を買です︒そういう立味で大きなミスマッチが起こっているということです︒

しを阻害している︑みんながもっと安上がりなところにいきたいと思っていおうとしてもなかなか出てこない︒あるいは︑自分の気に入ったものが非常

人もたくさんいる︒だけど︑なかなかリーズナブルな値段で買えない︑ある

つまり︑売りたいと思っている人がたくさんいる︒買いたいと思っているに少ない︒

るにもかかわらず︑それができない︒これが最初の問題意識です︒
もう一つよくいわれることは︑日本の住宅市場には大きなミスマッチが発一つは︑貨資信市場についてミスマッチがあります︒われわれのライフス

いは売れないという開題がある︒こういうことは何が原闘なのかということ生している点です︒
タイルを考︑えてみると︑結婚して︑とりあえずはアパ i ト に 住 ん で 家 賃 を 払をこれからお話ししていきたいと思います︒

こういう問題が解決できると︑通勤時間が短縮し︑通勤費用︑輸送費用がっていく︒子どもが生まれて大きくなるにつれて︑頭金がたまったら︑少し大きめの家を買おうかとみんな考えている︒子どもが独立してしまうと︑夫

環境問題などを考えるうえでも非常に大きなメリットをもっています︒要す

大幅に安くなります︒これは経済全体にとって非常に好ましいことですし︑日本の相続税制を考えると︑金融資産で残すより土地や住宅で相続財産をるに︑みんなが移り住むことによって︑もっと安上がりな経済をつくること婦二人で広い家に住んでいるというのが現実です︒

残すのが合理的ですから︑せっかくコツコツと頭金をためて買った住宅を売ができるということです︒

も う 一 つ は ︑ ﹁ バ リ ア フ リi の 住 宅 を ど ん ど ん つ く り な さ い ﹂ と 建 設 省 はってしまうのはばかげている︒
それでは︑子どもが独立した親にとってみたら︑広すぎる家をどうしたら

ア フ リ ー な ん て 必 要 な い ︒ 新 築 の 段 階 か ら バ リ ア フ リi化 し て お く の は ︑ 非

常 に 無 駄 な こ と で す ︒ バ リ ア フ リ ! の 住 宅 が 必 要 だ っ た り ︑ 介 護 サi ビスが

最近︑積極的にいっていますが︑たとえば結婚したての夫婦にとって︑バリした︒なぜかというと︑借地借家法のために情家権保護がきついので︑人に必要になる時期は︑人生のうちの一定の期間です︒そういう意味で︑二疋のいいかというと︑人に貸して家賃収入を得て︑自分はもっと小さい家に移り貸すと返ってこないからです︒だから︑相続財産として成そうにも︑人に貸

住 宅 を バ リ ア フ リi化して︑高齢化したらその住宅に人びとが移り住んで︑住むというスタイルが考えられるわけですが︑いままでこれはできませんですというスタイルはあまり望ましいやり方ではないということになる︒

終身までそこで︑過ごす︒あるいは︑もっと介護の徹底したサービスが受けられるような住宅にして︑高齢化したり︑介護が必要になったらそこに住むと日米英の出較から何︑か見えるかで は ︑ 中 古 住 宅 市 場 に ど う い う 問 題 が あ る の か ︒ 表1 1は 住 宅 ス ト ッ ク 戸になっています︒少しデータが古いですが︑イギリスは六・二%が売買され数と一年間の中古住宅の流通量︑売買取引量です︒かっこの中は単世帯住宅

先ほど松村さんがおっしゃったように︑住宅ストックは足りていると︒も戸 (0 ・四一%)して い ま す ︒ 日 本 は 約 四000万 戸 の う ち 一 六 万 七000一

いうほうが効率的なはずです︒

しそうであるとすれば︑いちばんミスマッチが少ない形で住み替えていって︑分の一しか流通していないということがわかります︒

か売買されていません︒比率でみる限り︑住宅戸数のうち︑アメリカの一 O

3.9% (5.4%)

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持家

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公的借家

6.2%

民営借家

9.2%

給与住宅

13.0%

11%
完全所有持家ローン中持家

5%

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公約借家

12%

その他賃貸

26%

32.0%

2は 世 帯 が ど う い う ふ う に 移 動 し た か を 示 し て い ま す ︒ こ れ を み る と ︑め 上 げ る と い う 制 度 と 非 常 に シ ン ク ロ ナ イ ズ し て い る ︑ あ る い は ハ l モナイ

モ ビ リ テ ィ の 低 い 社 会 で ︑ い っ た ん 企 業 に 入 っ た ら 六O歳 ま で 同 じ 会 社 で 勤

度がガチッとかみ合っていて︑一つだけ壊すわけにいかない︒終身雇用制や学では﹁制度的補完性﹂ということがいわれています︒日本はいろいろな制﹁日本の終身雇用制が影響している﹂という人たちもいます︒最近︑経済

きますし︑逆の悶果関係もあるかもしれません︒

賃貸借市場がうまく整備されていないから転居の数が少ないということもで思います︒中古住宅市場が機能していないから転居の率が少ない︑あるいはのモビリティの低さは何が原因になっているのか︒原因と結果と両方あるとこういうことからも︑日本はモビリティの低い社会だということです︒こいうこともいえます︒

は年問︑持ち家世帯の一割近くが引っ越しをしているというすごい社会だと

イ ギ リ ス は 五 % で 日 本 の 三 倍 ぐ ら い ︑ ア メ リ カ は 五 1六 倍 の 八 % ︒ ア メ リ カ

す か ら ︑ そ れ を 考 え て も ︑ 先 ほ ど の0 ・四一%は少し小さめかと思います︒

八%の人たちが空き家にしたり貸家にするという例はほとんどないと思いまます︒必ずしも持ち家を売らなくても引っ越しはできるわけですが︑この一・日本は︑一年間に持ち家枇帯の一・八%が引っ越しをしたということになり

表が大きいと思います︒

当 な デi タ が な い の で す が ︑ マ ン シ ョ ン だ け 取 り だ し た ら ︑ も う 少 し 取 引 量

これは住宅統計調査のデータで︑マンションだけ分けたものはなかなか適

自分にふさわしい住宅を選べるほうがずっといいということです︒その意味

体出家家

ア メ リ カ (1
9
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2年)

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でも︑中古住宅市場を活性化して取引きを自由にし︑かつ人びとのモビリテ(b)/(a)XIOO
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16.7%

ィを高めたほうが︑経済全体としては非常に安上がりで︑地球にやさしい︑

流通愛 (
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環境問題にも対応できた住み方になってくるのだろうと思います︒

E 住宅形態別世帯移動状況の出較(日，米，英)表

住宅ストック戸数 (a)

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表

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5 住宅の価値に対する意識
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E資産価値
口美的儲{直，と意外なことです︒﹁日本は定住志向が強いから︑いったんコミュニティに強くなくて︑アメリカのほうが高いという結果が出ています︒これはちょっ

定住志向がどのぐらい強いかを調べたものです︒日本は定住志向はそれほどか ら ︑ か な り 気 を つ け て み な い と い け な い デi タ で す が ︑ 日 本 と ア メ リ カ で

表13は 住 み 替 え に 関 す る 意 識 を 調 査 し た も の で す ︒ ア ン ケ ー ト 調 査 で すても︑人びとの転居の率が低いというのが特徴です︒

は情家法の影響が出ているのだと思います︒持ち家についても︑借家についっ越しをしていて︑日本の借家の比率に比べると圧倒的に高い︒これは一つ

ここでおもしろいことは︑民営の借家についても︑アメリカは一二二%が山引

30%

住み替え

41%

簡単にはそうはいかないということです︒

入ったら︑生まれ育ったところから離れたくないのだ﹂といわれていますが︑

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4 注文住宅と建売住宅の出率表~その他
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ズしている住み方だ︑ といってもいいかと思います︒

表 ‑3 住み替えに関する意識﹁住み川町悶えにより資産価値を高める﹂というのは︑やはりアメリカのほうが高くて︑九%います︒日本は一一%しかいません︒これは実は中古住宅市場があるかないかによって意識はずいぶん違ったものになってくると思います︒

それから︑幾つかの間興味深いデ!タがあります︒住宅の寿命を調べてみた

もので︑日本の住宅の寿命は約二六年だといわれています︒アメリカは平均で四四年で︑イギリスは七五年です︒気候的な開題とか材質の問題が考えられるのかもしれませんが︑日本の住宅の寿命の短さは︑実は中古住宅市場が整備されていないということと非常に密接な関係があると思います︒

このようにアメリカ︑イギリスと比べてみますと︑日本の中古住宅市場の取引きは︑厚みがなくて︑いったん買ったら非常に低い確率でしか売らない︑あるいは売れない︒中古市場で買うボリュームが非常に少ないとすると︑自分の気に入った住宅を探すのは大変ですから︑新築で買うのが圧倒的です︒

新築で買うのだったら︑自分のいちばん好みに合ったものをマーケットで選ぶよりも︑自分の好みのものを注文住宅でつくったほうが早いということになります︒ですから︑日本の住宅の供給形態は︑注文住宅が庄倒的に多くなるわけです︒

表 4を み ま す と ︑ 日 本 で は 八 割 近 い 人 た ち が 注 文 住 宅 を 選 ん で ︑ 建 売 り

住宅の比率は二O%です︒それがアメリカでは逆転して︑九一%が建売り住宅で︑残りの九%が注文住宅です︒アメリカに行かれたことがある方はすぐわかると思いますが︑郊外には同じような規格化された住宅が並んでいます︒

そ れ に 対 し て ︑ 注 文 住 宅 だ な と 思 わ れ る よ う な も の は ︑ ビ パ リi ヒルズなどにみられるような本当に豪邸といわれる住宅です︒ほとんどが建売りで規裕表5は 住 宅 の 価 値 に 対 す る 意 識 1 1 1
住宅を買うときに︑購入者が何を一化されたものを買っているというのがアメリカの住宅供給の形式です︒

番 に し て 買 う かi lを 調 べ た も の で す が ︑ 日 本 は そ の 比 率 が 一 四 % で あ る のに対して︑アメリカは五五%の人たちが﹁資産価値﹂を前提にして買っている︒つまり︑将米幾らで売れるかを考えて買っている︒﹁利用師値﹂つまり自分たちが住んでみて住まい勝手がいいかどうかをみているのは︑日本は圧倒的で七七%の人がみているけれど︑アメリカの人たちは一二O%ぐらいしか下しかお金を使っていません︒

クの一・九%のお金を使っているということです︒日本はその一O分の一以

もう一度いまの話を整理しますと︑まず︑中古住宅市場が整備されていな

みていない︒残りは︑﹁美的価値﹂というものですが︑日本の人たちよりもいということを前提にして︑人びとが合理的に行動しているとします︒そう口問確法を中古住宅にまで拡大をしてなのかというと︑中古住宅市場があるかないかということが決定的に関すると︑もともとみんなが︑中古住宅にいってもいいものがないということ

アメリカの人たちのほうが︑少し市いということがわかります︒これはどう

この家を壊して建て直すだろう﹂︒寿命が二六年ですから︑そんなものです︒

係しています︒﹁どうせこれは私一代で終わって︑息子が相続するときには︑が対象になっているようですが︑ぜひ中古住宅の検査にも拡大していくべき

その意味で︑この四月から導入された﹁住宅品質確保促進法﹂は新築だけ

が︑これまでのいちばん大きな問題だと思います︒っている人たちに重要な情報を提供する制度がいままでなかったということ

住宅の評価もうまくいくのではないかと思います︒中古住宅を買いたいと思安心できるものだということを知ることができる︒そうすれば︑少しは中古ようになりました︒保険がついただけですが︑それによって消費者はこれがも う 一 つ は ︑ 住 宅 の 保 険 で す ︒ 暇 庇 保 証 制 度 に よ り 一 0年 間 の 保 証 が つ くは一つ大きな引き金になるのではないかと思います︒

されるということで︑任意の制度ですが︑日本の住宅の寿命の短さは︑これれることになっています︒日本でこの四月から︑新しく住宅性能表示が導入の間に何回も検査を受けて︑そのうえで適当なものであるかどうかが表示さ州によってもずいぶん違うのですが︑例えばカリフォルニアでは︑完成までの問題は︑住宅の性能についての審査制度がないことです︒アメリカでは︑をどこかで切ってあげる必要があるわけですが︑白木の住宅市場でいちばん

こういうことが繰り返し起こっているのが日本の住宅市場で︑この悪循環とになります︒

は短いものでいいし︑長くもたせようとするインセンティブもないというこは息子夫婦が戻ってくるまでもてばいいと思っている︒その結果︑住宅寿命

ちの好みに合ったものを新築の市場で買う︒そして︑家は相続まで︑あるいが頭の中にある︒で︑新築住宅にいく︒そのかわり注文住宅になる︒また同

0.16%

そうだとすると︑注文住宅がふえてくるのは合理的なわけです︒それから︑

228.
7兆円(実質)じことが繰り返される︒中古住宅市場で売る必要がありませんから︑自分た

3，
7
11
1
意円

注文住宅で自分たちの使い勝手のいいようなもの
しか選ばないということになります︒
アメリカは︑必ず売ることを前提にしています︒
モビリティの高い社会ですから︑売る可能性が非常に高い︒﹁幾らで売れるか﹂がいつも頭の中にある︒そのときに︑﹁だから家を大切に使おう﹂というインセンティブが強く働きます︒日本は︑﹁どうせ自分が使うだけだし︑大事にする必要もないし︑多少悪くなっても︑お金をかけるなんて
もったいない﹂と思っている人たちがかなりいる

1.9%
2
5
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3億 円 (6.1%)のではないかと忠います︒実はそういうことが反

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映していて︑こういう選び方になっているという

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ことです︒

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アメリカ

では︑日本とアメリカの住宅のリフォームの比率はどうなっているのか︑メンテナンスにどれぐ
らいお金を使っているのかを調べてみたのが表6で︑アメリカは毎年一O八一二億ドルのお金をリ一億円です︒その後ろに住宅のストック価値が書

住宅ストック価値 (b)
住 宅 投 資 額 (GNP比率)

住宅の改装等 (a)

本フォ i ムにかけているのに対して︑日本は一一一七一

いてありますが︑それで識べると︑アメリカは住宅ストックの価値を高めるのに︑毎年住宅ストッ

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です︒検査を義務づけ︑多くの消費者がそれをみられるようにしてほしいのです︒登記簿に載せるぐらいになればいちばんいいのですが︑そうでなければ︑閲覧できる形にして︑中古住宅を買う人にとっても品質がわかるようにすれば︑中古住宅市場の活性化は進むのではないかと思います︒
小山住宅市場の取引泣がふえてくると︑売れる住宅にするために大切に使う ︒ い ま ま で は リ フ ォ ー ム し で も 価 航 が 上 が ら な か っ た か ら ︑ リ フ ォ i ムするインセンティフはなかったわけですが︑ちゃんときれいに使って︑子を加ストックになる家 ならない家

郊外に住んでいた人たちが都心に住めるようになるかもしれない︒ミスマッ

いままで無理やり都心に住んでいた人たちが郊外に出てくるかもしれないし︑そうすれば︑中古住宅市場の活性化によって︑売買が進むようになります︒

どうも日本の場合︑戦後の問題を残したままストックがあります︒先ほど松も十分だということになると︑われわれは失業してしまうので困るのですが︑仕事をしてきたのですが︑ストックがどんどんふえて仮にいまのストックでち ょ う ど 三O年 ぐ ら い 前 に ︑ 学 生 の ま ま 設 計 を 始 め て ︑ ず っ と 住 宅 寄 り の大野勝彦

チが解消できます︒それによって通勤費の低下や輸送費の低下が大幅に圏ら

村 さ ん が ﹁ 昭 和 五O年以降のわりと新しい建物が多い﹂とおっしゃったのは︑

えていけば価値が上がるということがわかれば︑みんな一生懸命やります︒

れます︒こういうことは中古住宅市場だけの問題ではなくて︑都市全体の問たぶんそれはストックになるでしょうというお話だと思うのですが︑そのこ

ところが︑今後︑住宅を求める人は︑一人家族もすごくふえていますし︑夫婦室があって︑ある家族幻想でパッケージとして供給されています︒

ろ 供 給 さ れ た 住 宅 は ︑ ほ と ん ど 家 族 数 は 間1五人を想定していて︑子洪部屋︑題でもあるということです︒
そういう意味で︑中古住宅市場や定期信家権︑賃貸借市場の活性化は︑非常に大きな効果を発揮するのだということ︑もしかしたら日本の雇用制度自体を大きく変えたり︑あるいはコミュニティ・のあり方を大きく変︑える可能性

二人家族もいるし︑友だち家族というパターンもあり︑いわゆる家族型の住日本の場合︑中古流通の道を歩むのか︑一戸建て賃貸に近い道を歩むのかとがあるのだということです︒

要があるかという議論までやっていると大変なことになるので︑きょうはそ

考えてみますと︑戦前は東京では七割ぐらいは長屋ないし戸建ての賃賛です︒

宅がストックにならない危険性が非常に高い︒

れはおいておきまして︑山崎先生から︑中古住宅市場が具体的にどういう点

大阪ではもっと比率が古川いと思います︒まず︑大都市聞と地方都市で分けて松村どうもありがとうございました︒そもそも中古住宅市場を加設備する必が未整備であるのかということ︑あるいはそれが原因となって︑日本のなか考えることが必要だと忠います︒

帳で調べると︑登録の住居数が一万戸あるんです︒一人に一片付ずつ住居があ一番目のモデルは鹿児島のある町で︑住民はて万人ぐらいですが︑税務台

昔からの住み方をモデルに考える

どういう特徴があるかということを調べてあります︒

そういう前提で︑それでは︑もっと素朴に︑本当に長くもっている住宅はで入ぴとが住むということがどういう不自由さを受けているのか︑という観点からまとまったお話をいただきました︒
次に︑大野先生は︑建築家として住環境のあり方について︑ずっとつくる
仕事をされてきましたので︑中古住宅に関連して︑いまどういうことをお考えになっているかを︑ 具 体 的 な 事 例 を 交 じ え な が ら お 話 し し て い た だ き た いと思います︒

坪くらいの分棟型で︑﹁抱居制度﹂の名残りが残っていて︑最低︑敷地内にる︒どういうことかというと︑南国ですから︑一軒の住宅が一 O坪とか一五なことはしないので︑結局直さないということになります︒

いてあげて︑生活したまま直すというような方法をとりますが︑普通はそん

合はしょうがないので︑私は現場小屋に仮の台所をつくって︑それを横に置

結断して二C年たちますと︑親父が資金をもっていれば︑住民に関連しては︑ば︑一 C C年でひと川りするわけです︒いまの生前轍与でいちばん楽な方法は︑

これがいちばんうまい十刀法で︑たとえは‑一C年に一川ずつ 家を建てていけ

すが︑仲良くなっておばあちゃんから譲り受ける︒そういう形で中古流通す

当初は賃貸ですが︑一 O 年 も 住 め ば 経 済 力 が で き ま す ︒ そ う す る と ︑ 他 人 であれば︑敷地分割をして︑ある棟を誰かに売るということは十分できます︒

分棟していれば︑中古リストにのります︒息子が帰ってこないということでそういう意味で︑現況の住居のスタイルのなかで地方都市圏で残るのは︑

由 棟 あ るiiiお ば あ ち ゃ ん の 家 ︑ 息 子 の 家 ︑ 後 家 で 戻 っ た お ば さ ん の 家iil

永族は延々と繰り返

子どもの家も息子と娘の家は分けます︒

無税で奥さんに‑一CCC万まで贈与ができます︒それをるということはあります︒

東京でそういうことはどうかと思って世田谷を調べてみたら︑いま戸建てします︒なおかっ︑五軒もあると︑余る場合もあります︒その場合は︑ガレージになってみたり︑賃貸で貸したりしている︒そうなると︑建物は︑小さそうはいっても北のほうは寒いですから︑鹿児島と同じようにはいかない︒

す︒ところがよくみると︑入り口にポストが幾つかあります︒最初はニ枇帯て い ま す ︒ も ち ろ ん ︑ ツi パ イ フ ォ ! と か プ レ ハ ブ メ i カ ! の も の も 多 い でが非常な勢いで建て替えが進んでいます︒一見一戸建て風の住宅に建て替わっそれで信州で調べてみました︒信州で残っている集落は︑やはり二棟に分棟

住宅かなと思ったのですが︑どうも違うみたいで︑わかりやすくいうと︑下いけれど︑耐出年数ぎりきりまで壊さずに使える︒

しています︒母屋と隠居が必ずあり︑それ以外に倉庫があります︒実は子ど宿っき住宅というか複合住宅で︑共同住宅として地震対策や耐火構造をクリ

つまり︑いまは地価も下がっていて︑売れません︒自分の家を建て替える

もが大人になると︑倉庫の上に自立して住む︒これは夜中に帰ってきてもば

これも︑ある期間でサイクルをもっているわけです︒たとえばそろそろ息のにまたロ l ン を 組 む の は パ カ く さ い で す か ら ︑ 家 賃 収 入 つ き の 賃 貸 住 宅 をアするようなスタイルです︒

子に嫁をと思うと︑おばあちゃんが隠居部屋に移ります︒息子は︑古い民家

自分のものは持ち分として所有する︒これは息子が帰ってくるかもしれない

れませんから︑非常にうまい住み方です︒

みたいな家じゃお嫁さんがこないから︑プレハブを建てようと建て替えます︒と期待をもっている場合でもあり得るわけです︒ところが︑だいたい帰ってそうなりますと︑もしかすると都市部では︑まず小規模な集合住宅に建て

それでもそこで一つのローテーションが発生しますから︑ストックになるわ

替える︒それが順調に経営されている場合には︑建物ごとサブリースされる

きませんから︑第三者に賞貸するということが起きる︒

それでは︑大都市閤ではどうかというと︑東京にはあまりそういうモデル

けです︒

はありません︒京都の町家は分棟ですね︒庄舗併用住宅みたいなもので︑おような形で中古流通が始まるというモデルが一つあるようです︒最近︑プレハブメi カ ー が そ の へ ん を 始 め て い ま す が ︑ 賃 貸 を 主 流 と し た 形 で ︑ あ る 意

府と住まいとその奥にさらに隠居がありますから︑一二棟に分棟している︒
これで共通点を考えてみますと︑一つの住居の中に階段が一個しかない二東京でも︑戦前には下宿屋がたくさんありました︒いまは普通のアパート

味で土地が動くというパターン︒て︑階段を直そうと思ったら︑二階の人が降りられないからです︒キッチンになっていますが︑非常に高齢化した地主さんが︑昔は自分の出身地の子ど

階建て住居はストックにはならないという原理があります︒これは単純でしも一倒しかないと︑その問どこかに逃げないと改造ができません︒東京の場

もたちをあずかつて︑そこで共同生活体をつくる︒考えてみると︑ いまグル

ニットを替えたり︑窓を替えたりということをやります︒それは中古流通のう場所に移築してリユ l ス す る ︒ も ち ろ ん ︑ い ま の 性 能 に 合 わ せ て ︑ パ ス ユ

O年ぐらい前に﹁セキスイハイム M l﹂ と い う 特 殊 な ユ ニ ッ ト 構 法 の 住
二一宅をつくりました︒たぶん改良版と合わせて一一一万棟くらいストックされてい長持ちしているユニット型プレハブ直すという方法があるかもしれません︒

ものはどこかで建て替わってくると忠います︒ただ︑使えないといっても︑で︑ いまあるストックを使えるものと使えないものに分けていく︒使えない

ハウジングのスタイルをもう一度地域ごとに考えたうえ

親と住んでいる︒友だちと住んでいるということもあります︒長期的には外代 を 考 え て み ま す と ︑ 結 婚 し な い 人 も 相 当 出 て く る は ず で す ︒ 三O代ですが︑いま住居を求めている人たち︑特に毘塊の殴代の子どもたちという若い世改造できる家にしておくことが襲要係が明確になれば︑中古流通もあり得ると感じています︒

型 に も う 一 度 躯 体 を 使 う と い う 手 法 ︒ こ れ をC 型 と 呼 ん で い ま す ︒ コ ス ト 関

るので︑それを今度は違った用途に使︑っ︒たとえば都市型賃貸のサブリi ス

サイクル法が強化された場合に︑そういうマーケットが発生する可能性があ

それから︑工場でつくった部品なので︑もう一部工場で全部引き取る︒リ

第二弾︑ B 型と呼んでいます︒

ます︒プレハブだし︑とても安かったので︑初期のものはほとんどないだろ

国人と一緒に住むというような開放の動きもあります︒そうなると︑家族型

たと忠われます︒

iブホi ムというのが流行り始めています︒昔はそういうのはたくさんあっうと思っていたのですが︑各地をみてみますと︑その後手を入れたり︑なんではなくて︑もう少し違った形のプランニングに度せるような状況でないと︑

そういう意味で︑いということがあって︑そのストックを今後︑中古流通とかリサイクル︑リらかの形で結構残っているんですね︒鉄骨造ですが︑躯体もほとんどサビな

なかなか進んでいかないという矛震がある︒ていれば︑中の間取が︑これは想定できと呼んでいるのですで︑リユ l スのA 型っても不自由で︑結果として壊すということが起きてきているのではないか

通し柱が入りますから︑家の中に援がある︒中を思い切って改造しようと思けない筋交いが入った設計のものが多いです︒一部二階建ての場合はそこにきます︒ところが︑戦後の一戸建て住宅は家の中に間仕切り壁があり︑ぶち抜

まえば下宿もでりを全部変えること

もう一つおもしろビジネスとしてはやられないのですが︑今後は可能性がある建物は残す手法工事です︒ところが︑工事費も設計料も安いので︑なかなか皆さんは普通の

私もたまに知り合いの人に改造を頼まれるのですが︑なかなか難しい設計・

いのは︑ユニット構

最近相談があったのでおもしろかったのは︑二階が空いていていやだといはあり得るだろうということを感じています︒
トごと買い取って違法ですから︑ユニッができます︒と最近感じています︒

ら︑いろいろな間取りがつくれるんですね︒全部仕切ってしているのですが︑古い民家は柱と障子で︑実はオープンプランニングですか

趣 味 も あ り ま す が ︑ 古 い 民 家 は 重 要 だ と い う 意 識 で ︑ リ ユ l スで取引されュ!スという方法はないだろうかと︑久しぶりにその企業のスタッフと研究を始めています︒
それで︑中古流通もいろいろなスタイルがあるなと思ったのは︑その敷地

2点とも i
げf!Uの例の中で建物を直してみるという方法が一つあります︒これが普通のパターン

長持ちしていたセキスイハイム Ml

ζ︑ 子どものイメージが強すぎると︑ニ措の掃除もできないので︑二︑っこ﹀γ

すかね︒それでも﹁いいですよ﹂という人はなかなかいません︒

誰もいなくなってもさわれないんです︒たいていそのままで︑通信簿なんかして︑おもしろいんですね︑﹁子ども郎屋﹂と名前をつけてしまいますと︑にわが家をなんとかしようと︒特に女性はそういうパワーをもっているし︑

うか︑おっしゃらなくなりました︒むしろ最終的には自分一人で住める状況

ん︑幻想だということがわかってきて︑メディアもそういう動きなのでしょただ︑少し変わってきたのは︑一時流行ったニ世帯住宅というのは︑皆さが置いてある︒人間の感情としてそうなのだろうと思います︒二階を壊して意識もあります︒空いた場合には︑一階をお屈に貸そうとか︑もう一つ先の措を壊したいというお客さまも出始めています︒家侠幻想というのがありま

しまえば裂の家に日が当たるし︑屋上に出られればそこに盆栽も霞ける︒住

しかし︑それには一つの条件があります︒地価がいまのままずっと下がり

経済意識が出てくると︑賃貸市場ないしは流通市場ということと絡んでくる︒

続 け て く れ れ ば ︑ と い う 前 提 で す ︒ 一 O年 ぐ ら い た っ て ま た 地 価 バ ブ ル 的 な居が大きいということが逆に非常にネックになっているので︑もしかしたら
ま す と ︑ 七O 坪︑一 O O坪 の 住 成 に お 年 寄 り が 一 人 だ け 住 ん で い る と い う の状況が起きますと︑また一挙にストックにならない物体ができてしまうでし﹁減築キャンペ i ン﹂というのをやったほ︑つがいいかなと︒特に田舎にいきは ︑ 維 持 で き な い し ︑ 物 騒 で す ︒ 二 つ に 割 っ て 半 分 に 宥 い 人 が 入 っ て サ ボiょう︒設計屋としては︑しばらく地価は徐々に下がりながら︑下がった分ぐ

ストックを大きくする︒ひいては中古流通とか家族型の賃貸住宅︑戸建てのトしてもらうとか︑家族以外のシステムとして住居をもう一度考え直さない

アメリカで分譲住宅のストックが多いのも︑一戸建てではなくて︑二戸一と賃 貸 住 宅 ︑ 独 身 の 戸 建 て 住 宅 ︑ そ う い う メ ニ ュ iを ど ん ど ん ふ や す こ と が 可

らい上物の投資に回して︑時間をかけて改造していくということが︑日本のか連棟が多いのですが︑﹁お互いに安全なんだ﹂という話を開いたことがあ能だとすれば︑少しはいい方向にいくという期待はしています︒と︑ストックにはならないのだと︒

ります︒忙しい国ですから︑ご主人が一年ぐらい転勤の場合でも︑隣家と話

松村どうもありがとうございました︒

うのですが︑やっぱりいざとなるまで信じないわけです︒間仕切りなんかをど︑親父さんの会社が倒産して売るときに売りにくくなりますよ﹂と必ずいぶベテランになっていますので︑﹁あなた︑自分の好みでやるのはいいけれ

う一つ︑標準的なプランというのは︑非常に難しい議論のような気がするの価できる仕組みが整ってくるといいんだが︑というお話がありました︒もなかで︑﹁口問確法﹂が中古住宅まで拡大して上物の価値︑性能をきちんと評

松村最初に︑幾っか私からご質問川させていただきます︒山崎先生のお話のディスカッション

をつけておけばサポートできる︒住宅という概念だけではなくて︑一つの地
域社会の要素として住民があるという形にもう一回いかないと︑なかなか難しいと思います︒
ただし︑山崎先生もおっしゃっていましたけれど︑注文住宅になると︑たくさんつくっておくと︑﹁子どもが大きくなって出ていったときに︑あとですが︑多くの人に受け入れられる住宅がもう少しあったほ︑つがいいのだ︑﹁私はこの壁はピンクがいいわ﹂とか︑いろいろ注文があります︒僕はだいはどうするの︒家具か何かで仕切ったほうがいいのじゃないの﹂といっても︑

それから︑なんといっても取引量がふえてこないと︑うまく整備された状というお話がありました︒

一つの方法は︑一挙に家をつくらないで︑当初︑お金がないからここで我況︑つまりみんなが中古住宅を売ろう︑買おうという気になかなかならない︒

だめなんですね︒

慢しよう︑五年後にもう一回設計しようと︑時系列で説得する方法ぐらいで円

lhuために︑誰が仰をすればいいのかということについて︑もう少しお話を飼え

この一一一つがきょうのお話にあったと思うのですが︑中古市場を整備をする

広まってくれば︑中古住宅市場の厚みはずいぶん出てくると思います︒それ

住宅を買うことができるし︑それに応じた側絡付けができる︒それが広範に要するに︑この家がAなのか︑ Bなのか︑ Cなのかがわかれば︑安心してり立っていけば︑値段も下がると思います︒

ればと思います︒

が活性化につながるのではないか︒﹁ニワトリが先かタマゴが先か﹂みたいな問題︒

どうすれば申告が流通するようになるか

まり︑それをマ i ケ ッ ト メ カ ニ ズ ム に 委 ね て い い か ど う か は ま た 別 の 問 題 に問題なのは︑第三者機関が正当な評価をするかどうかということです︒つなります︒というのは︑業者や倒人と結託して間違った情報を流していいか山崎﹁ニワトリが先かタマゴが先か﹂︑まったくそのと/1;参

げんなものを売る可能性もあるわけで︑格付けにどのような権威づけを与︑えおりだと忠います︒もともと市場が整備されていないから除毒取引量の厚みがなく︑厚みがないからますますみんながほ畿で一言たらいいかということが︑もう一つ別の問題として出てくる︒それは将来的しいものが出てこない︒ほしいものがないから買わない︒重機一二墾
原因と結果がいつもいつもグルグル回っている関係にある︒ぷ一

松村僕はみたことがないのですが︑マンションについてな問題だと思います︒

なのは︑品質についての情報がまったくないことです︒住宅の品質について

は︑不動産躍は資定マニュアルをちゃんともっているとい¥ふーへ萎

このル iブ を ど こ か で 切 ら な い と い け な い ︒ 中 古 住 宅 市 場 で い ち ば ん 心 配の情報を積極的に検査する検査士を第三者機関が育成して︑それを商売にでう貯を開いています︒その人たちのマニュアルはかなり縮ろん経

ぷ札機マムデ噌fp︾ 様 ︑ 総 務 五

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きるようにするということが必要です︒

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リストの形になっているのだけれども︑連築の技術的な目でみたときに︑評重要であるものだったり重要でないものが載ってチェック

かい項目に及んで︑立地とか︑タイル貼りかとか︑非常に緩ごベ義Cとか︑ジヤンク僚といわれているような非常にリスキ!なものまで︑上か証券市場では格付機関というのがあります︒最高ランクの A A AからC C
ら下まできちんと絡付けされます︒その格付機関もまた商売ですから︑自分

たとえばコンクリiトにクラックが入っている︒で︑きちんと問題ないと価に足るような項目がまったく絞っていないということがあるんですね︒

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格付機関に相当するものが出てくれば︑消費者にとっては非常にありがたい

対にどんどん安くなっていくという仕組みになっている︒ですから︑技術的も の が あ っ た 場 合 i i事 実 あ り う る わ け で すii!
傷跡があるもののほうが絶

実際に︑これは商売になるということで︑電力会社がこの分野に参入しよな評価というのが建築側からはなにもサプライされていないという︑大変怠

情報で︑それがブレークスルーになるのではないか︒

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そういう不動産屋的な評備︑それはそれで消費者に受け入れられる評価で慢であったということがある︒

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処分に困っている︒とくに土地利用しようという意気込みもない︒だけど︑ら︑当然どこにも乗ってこないけれど︑ただ空いているという状態︒みんなに︑住人がどこかに引っ越してしまっている︒中古住宅市場が未整備ですか

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れば二O O万 で で き る し ︑ こ こ ま で 直 す と 五O O万 で ︑ こ こ ま で 直 し た け れ

あ る い は ︑ 別 の 住 宅 メ ー カi のホl ムペ i ジ を み て い た ら ︑ 自 社 の 建 設 しか﹂と言って帰ってきたのです︒そういうある種のマッチングサービスがでいつごろだったか︑新開に全面広告で出ていて︑こんなことが始まってしま

水 に 関 し て は 直 し て ︑ ま た 一 O年 保 証 を つ け て 売 る と い う 仕 組 み を ︑ 去 年 のた物件の中古住宅情報が写真入りで出ているんですね︒非常におもしろかっ

きてくれば︑必ずしもストックは標準化されている必要もないし︑大野さん

ば二000万 か か り ま す ﹂ と い う メ ニ ュ ー ま で 出 て い る よ う な こ と を し な い

たのは︑土地代と上物の価格が分けて出ている︒上物が築一二年で五二七万がおっしゃるように︑階段が一個しかないのは全部だめかもしれないけれど︑ったのかと思いました︒

円とすごくリアリティのある感じで出ていると︑これは信用してもいいのか

踏段一個でいいという人も結構いたり:::︒

大野

最近︑ NPOが 結 構 で き て き て ︑ 古 民 家 の 情 報 ネ ッ ト み た い な も の はていく可能性はあるのではないでしょうか︒

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あることはあるんです︒
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上手に安くすれば︑戸当り五万円とか一 O 万 円 ぐ ら い で や れ る の で は な い でっても一戸当り一 O O万という話ではなさそうで︑建築的なセンスがある人がもちろん︑厳密に中古住宅を調べる以上︑人件費がかかりますが︑そうい閉鎖的なところがある︒

・::︒松村さんのお話で︑クローズドでうまくいくのは︑同じ企業︑組織だ

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住宅を供給する人と住み手のチiムみたいな組織をつくっていく︒それがあ

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いまの時点ではそう思います︒

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中市の流通課税や不動産震の手数料が高すぎる

松村いまのお話に関連して︑公衆衛生院の松本恭治先生に教わったのです

買えるのでいいのかもしれないですね︒

海老塚良吉(日本住宅協会)知人が中古マンションをリ誉 F

が︑問いてみればあたりまえのことですが︑﹁金のない人は新築しか買えなかしがない︒

フォiムして売る商売を偶人で小さくやっているのですが︑議議議護議綴樹事

い︒現金をもっている人だけが中古を買える世界になっている﹂ということ︒

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その人が嘆いていたのは︑﹁結構税金がかかる﹂というん議緩習い議あるのですが︑基本的には中古住宅を買うときの金融面でのサポートは非常

金融公庫も︑いまでは中古を充実させようということですいぶん変わりつつ

新築マンションを買うときはものすごくいろいろな融資の制度がある︒住宅です︒リフォiムして売ろうとすると︑一 O O万 円 と か 一 一 六 三 ︑ 苓γ
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こ昨好い︒

もので︑応舗を張って蒔売していると︑ぎりぎりとらなきゃやっていけない︑金融も動かないかもしれませんが︑制度的にはそういうことも中古市場の未いけれど︑二001 O O万 に な っ て い る の は あ た り ま え で ︑ 地 方 都 市 に い
一くとそういうことが起こっている︒そういう意味では︑中古の評価がないとるよ︒それならあんたでも山氏︑えるでしょう﹂と(突)︒京京では考えられながっていく︒松村さん︑名古毘あたりでは一 O O万 ぐ ら い の マ ン シ ョ ン が あばいけないから︑中古マンションの値段は当然キャッシュで払える金額に下のではないか︒

否定しませんが︑流通量がふえてくれば︑彼らももう少しおおらかにできる

できなくなるというおそれも彼らはもっていたようです︒そういうところはせましたが︑下げられないということがあって︑それを下げるとほかが防衛

ぱり﹁一二%﹂と言︑っ︒﹁そんなパカなことはないだろう﹂と︑最後はまけさ親に買わせたのですが︑その際に︑事務だけやってもらおうとしたら︑やっ私事になりますが︑二年前に中古住宅を買って︑その隣りを直に話をしてそれでも赤になっているという状態が実態のようです︒

整備な状況の一つにはなっている︒

山崎海老塚さんが先ほど流通課税の話をされました︒まったくそのとおり

それで︑松本先生がおっしゃっていたのは︑﹁だから︑現金で払わなけれ

吉田停郎(仁川下院大学)私も八年前に小山住宅を購入し員二グ一一で︑日本の登録免許税は非常に高くて︑それが流通を阻害しているのは間違d

たのですが︑取引きのときの余分なお金︑不動産屈に払う協議襲撃警

売って買ってですから︑合わせて六%とられる︒不動産取引業者間の一種のいない︒それに比べても︑三%の取引費用を不動産屈に払うのはもっと高い︒

一二%というのが何なんだろうという感じがあります︒山時機機ィ江戸辺先生のお話に︑アメリカの中古の流通市場が新築合一一括ぐ嘉門小︑霊山

カルテルがあるのだと忠︑つんですね︒どういう仕組みでレ iトが固定されて議
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らいで︑日本は一 O 分の一だということがありましたが︑いるのかは︑非常におもしろい分野だと忠います︒

きにどういうことがあるかとか︑日米を比較して︑日本の中市住宅の流通をもっと動くようになるといいということで︑たとえば中古住宅の以引きのといから︑銀行もビジネスとして考えていなかったわけです︒銀行が本当にやービスがないというのは︑まったくそのとおりで︑結果が先で︑取引量がな

それから︑先ほど松村先生がおっしゃった︑公庫に中古についての融資サζ

日本とアメリカの事情の違いもあるかもしれませんが︑日本の中古がもっとよくするために︑向こうから取り入れていいようなこと︑そのあたりのお考る気になれば︑やるでしょうし︑これから証券化を使って︑賃貸住宅をたくが出てくると思います︒

さんつくって︑それを小口化して一般投資家に売買させるというマーケット

えをお向かせいただければありがたいと思います︒
私も去年アメリカに行って開いたのですが︑日本では貯金しますが︑向こうはお金を髄けたり資産保全のために住宅に投資するのだそうです︒賃資住

少ない貯金についついいってしまうということになりますが:::︒

保全だと︒日本だと︑そのあたりは多少リスキーですから︑皆さん︑金利の一割から二割ぐらいプラスの価値に評価される仕組みがあって︑確実な資産ムをして︑さらにお金をかけるわけですがそれをきちんと維持しておけば︑

い ま だ い ぶ 改 善 さ れ て ︑ 公 庫 に 関 し て は 築 二O年物を三O年ロ l ンで借りら動産屋は﹁中古を買うのなら銀行を使え﹂と盛んにいっていました︒それは山本二年前に私が中古を買ったときには︑公庫等の融資は非常に短く︑不場のほうにもいろいろなインパクトがあるのではないかと思います︒

る︒ちょうど株式と同じようになる︒そういうことが起こると︑中古住宅市

これは疫按中古の物件を売買する必要はなくて︑タイトルだけが売買され山本理(長谷[総人 H研 究 所 ) 三 % と い う の は カ ル テ ル で も な ん で も な く て ︑れることになったと思います︒

宅をつくるのではなく︑自分で住むために何十万ドルかで買って︑リフォー

宅建業法で上限を決めたところに合わせてある︒扱いがあまりにも少ない

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別にほかから紹介されなくてもいいということを考える宅地建物取引業の人

海老塚不動産屋の話で︑私はやっぱり一一一%は高いと︒業界の慣行は破って︑ここがいちばん重要だと思う︒

住宅は消費ではない︑経営だと︒一戸建てでもそういう意識が高まってくる︑証券化のような考︑ぇ方がでてくると︑ある意味でユーザーが教育されて︑なという気がしますね︒にできるみたいですね︒そういう形で変えていかないとまずいのじゃないか

してもらうというか︑あくまでもいまのは上限価格というのだったら︑現実ですると︒不動産患の体質は非常に古いですから︑アメリカ並みに規制緩和ではない︒経営なんだ﹂という意識が高まってくれば︑直したらいいのか︑し︑プログラムなしでやるとえらい目に遭うということです︒﹁住居は消費る意味で経営のシステムとしていいプログラムをもっている人はうまくいく

して住居はできているわけです︒それを直すことを合めて︑生活全体が︑あ底して教え込まれてきた︒過去一一一O年 1五0年 間 ︑ 相 当 な 資 金 と 労 働 を 投 入

従米は︑住宅は消費で︑いざとなれば更地のほうが売りやすいと︑戦後徹があらわれて︑流通革命を起こして︑一 O 分 の 一 ぐ ら い の コ ス ト で ︑ で も 数

ストック帆つくりが間違った方向へいかないために壊したらいいのかということも非常に冷静になる︒

をこなせるということで︑自分の住んでいる地域でインターネットで無活舗

吉田大野さんも︑これから新しくつくる住宅がストック価値をもつために住宅で難しいのは︑議論をするとき︑専門家でも自分の環境を想像してしまいますから︑なかなかシステムとして議論がしにくい︒そういう意味で︑はどういう問題があるのか︑という下敷きの上でお話をされたと思うのです︒
これから新しいものをつくるという上で︑設計をされている方の考え方は大消 費 で は な く て ︑ そ の 方 の 人 生 ゲi ムのなかでの主要な判断事項だという︑ある仕組みを設定して︑そのうえにメニューがたくさんあればいい︒住宅はユi ザi教 育 と い う と 怒 ら れ ま す が ︑ そ う い う こ と が い ま い ち ば ん 重 要 で は事 だ し ︑ リ ー ダ ー シ ッ プ を 発 掃 し て い た だ く べ き キ ャ ラ ク タiを も っ て い る

あるはずだと思って質問させていただいているのですが(笑)︒

ないか︒

お仕事だと思います︒そういう意味で︑もうちょっと言いたいことがきっと大野そうはいっても︑今後新たに一挙につくっていくと
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り︑二人住宅というサンプルも非常に多い︒それはデザインですから︑特殊

最近の建築雑誌をめくってみると︑一人住宅というサンプルがたくさんあ︿γVいう時代ではなくて︑リフォームするようなキ寸前を経たうムペグ ダぷ偽物

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売住宅からなんですね︒子どもを一生懸命勉強させて︑将来偉くすると︑親かもしれません︒戦後︑二階建てができたのは︑昭和一二O年 ご ろ の 郊 外 の 建

もし昔からそういう住宅があれば︑いまの高齢者問題も違う対応ができたとをリフォームと一一一一日いたかったわけです︒そういう意味で︑いまあるストックのなかで︑なんらかの方法で次の用途に使︑えるものは直すし︑どうやっても無理なものは建て替える︒そこの判斯がまず重要だろうと思います︒
その判断の一つの方法として︑極端な例として︑階段は二つあるほ︑つがい
いとか︑お風呂は二つ必要だとか︑社会の目標をある程度設定しないと︑せっかくつくっても︑次の一二O年 で ま た 壊 す と い う こ と が 起 き る ︑ と い う こ とを言おうとしているわけです︒

ことを繰り返すのではなく︑もう少し伺人が自立したような家族像︑非家族

木がいいんだとか︑そういうふうに決める︒

が好きだからマツを植えようというのではなく︑この町︑﹂の地域ではこの味で混乱するのですが︑実はハードの面だけで考えてみますと︑結構長もち

僕は注文住宅とプレハブと両方やっているので︑両極をみているという意

かろうが︑両極があっていい︒そっちのほうから整理していかないと︑中古いい︒インテリアはその人の趣味ですから︑坪何百万かけようが︑何もしななってもいい︑博物館になってもいいというぐらいのシンプルな形のほ︑つがるべく長もちさせる︒後々︑住居ではなく事務所になってもいいし︑お庖に

シェルタl︑ ス ト ラ ク チ ャ ー は ︑ 高 気 密 で も 高 断 熱 で も い い の で す が ︑ なでも一緒に鹿住しているということが︑日本人間士だけではなく︑国際的にもだんだんふえてきますので︑そういう住居観をつくらないと︑住宅を経営

す る ん で す ね ︒ プ レ ハ ブ で も 四O年 以 上 も っ て い る ︒ ち ょ っ と 大 事 に す る と流通というのは︑ロでは言うけれども︑実は流通しない︒

しているということにならないと考えているわけです︒

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O O年 近 く も ち ま す ︒ 木 造 で も あ る レ ベ ル を ち ゃ ん と 維 持 し て い れ ば も つ

すごくもっという前提で考えると︑あまり特殊な無駄な設計はしないで︑後に残っているかというと︑僕はあまり信用していません︒よほど大改造をは 完 全 に 歴 史 的 ス ト ッ ク に な る わ け で す ︒ で は 戦 後 つ く ら れ た 住 宅 が 五O年のものは︑そういう荒波を抜けて︑かつ現在でも存在しているわけで︑これ

日本の住宅ストックについて考えると︑いま保存の対象になるような戦前次の世代が引き継げる設計にしておくことが大事になります︒これはユーザ

するか︑特殊な状態でないと残らないと感じているんです︒

んですね︒

ーがそういう気持ちにならないと成立しないわけですね︒そういう気持ちがそういう意味で︑お施主さんにも﹁

E‑s ・I﹂といっているのですが︑なく趣味でつくってしまうと︑当然︑他人はその人の趣味はいやですから︑壊す︒趣味を発揮する部分は︑建物の価値とは関係ない部分に分離すること

O O年もとうが︑一一O O年 も と う が ︑ シ ェ ル タ ー そ の も の は な る べ く 非 倒
一

ち 並 み ︑ そ う い う も の を 形 成 す る 部 分 な い し は 部 品 ︒ ﹁S﹂ は シ ェ ル タl で︑っているんです︒﹁E﹂ は ま ち づ く り と か 外 構 ︑ 外 観 ︑ 庭 木 ︑ 外 か ら み た ま

そ れ で ︑ 住 宅 を 考 え る と き に ︑ ﹁E‑S ・I の一二つに分けて考えろ﹂といて次の人がやればいい︒そういうふうに分けて考︑えたほうがいいかなというう︒ただし︑インテリアはもっていってください︒または︑外構は一度壊しす︒少なくとも土地だけではなくて︑シェルターだけ残った形で流通させよ﹁
S﹂ だ け 供 給 す る ︒ そ う す る と ︑ 性 能 の 評 価 は 非 常 に わ か り や す く な り ま

つ い た も の は い や で す か ら ︑ 人 に よ れ ば ︑ ﹁E﹂ も 壊 し て ︑ ﹁I﹂も壊して︑

リフォーム段階で訓練をして︑そういうふうに分けて考える︒他人の匂いの性 的 で あ る ほ う が 流 通 し や す く ︑ 長 も ち す る ︒ ﹁I﹂は︑人間の感性で選べのが︑先ほどからもやもやしながら言っている提案の骨子です︒

で
ム
す
︒

べきこと︒この三つに分けて考えるほうがストックはうまくいくと思っているもので︑これは本当は設計屋が設計するのではなく︑住み手が自分でやる

公 団 は ﹁S I﹂(スケルトン・インフィル)と一一一沿っていますが︑僕はそれ

住宅観は変わったのかどうかということが知りたくて︑き伊藤圭子(都市基盤整備公団総合研究所)日本人の中古がら︑指名のような感じでお話しされているので:::(笑)︒

松 村 ち ょ う ど 公 団 の ﹁S I﹂ に つ い て ︑ 大 野 さ ん は 伊 藤 さ ん の ほ う を み な

は 非 常 に 危 険 だ と 思 っ て い ま す ︒ ス ト ラ ク チ ャiとインテリアだけでやると︑ょうここへ伺いました︒大野さんは﹁人間の匂いのついたます︒

非常に非社会的なボックスができてしまって︑まち並みという感覚からするっぱり日本人は中古住宅に住む気はないのか︑というお答

ところは全部壊さないと流通しないんだ﹂と︒そうか︑やて7と逆行する︒せっかくまちづくりなどの運動が盛んになっているのだから︑自分の趣味だけで決めない︑外部に対する社会的な価値観で決めよう︒

ソ、

えを先にいただいたようなお話でした︒

ないのですか (笑)︒外側に﹁S I﹂ が ど う 効 い て く る か と い う の は ︑ 私 は 考
えたこともありませんでした︒

大野ストラクチャーとインテリアということだけでやっていると︑一方で公団もたくさんストックをもっており︑これを有効に活用しないといけない︒ミスマッチしている状態では︑日本全体としてたいへん不経済なことで考えてきたまち並み形成といったことと矛盾する︑といっているんです︒

たと︑えば︑団地の公問︑集会施設︑そこに植わっている木とか︑都市景観す︒山崎先生がおっしゃった︑住み替えシステムをするときの証券化についても試算してみたりしているのです︒みんなでライフステージに合った家をと か ︑ そ う い う 外 構 的 な も の に 対 す る 投 資 ︑ 価 値 観 が あ っ た う え で ﹁S I﹂

住宅をパッケージとして供給するという考え方だと︑ストック性はうまく住み替えていくことによって︑全体の経済を合理化していこうとすると︑いを全部壊して取り替えようとすると︑それは一世代住まないとだめで︑子どいかない︒ユーザーが自分でやれることはなるべく自分で︑内部リユ!スでといわないとちょっとおかしいと︒

もが生まれたときに住み替えようとすると一 O年ぐらいなんですね︒それで︑もいいし︑自分でつくってもいいし︑なるべくそういうふうにしていこうと

ちいち壊してやっていると経済的に成り立たない︒生活の匂いがするところ

内装を全部取り替えていたのでは個人の支出としてもたないので︑そこがう

アメリカはツi ・パイ・フォ l で す か ら ︑ 家 具 で や ら ざ る を 得 な い ︒ 造 作いうことで︑全部変えろといっている意味ではないわけです︒スタンダード

それから︑中古住宅に対する融資が拡充されなかったのは︑私の知っていがあまりないんです︒壁さえ塗れば︑あとは家具を持ち込んで︑引っ越す場

まくいかないかなということについてヒントがほしかった︒それがまず一点る限りでは︑中古住宅には資産価値がなくて担保カがない︑担保力がないもきりしているから︑住宅のコストが安くなるわけですね︒

合は家具をもっていく︑ないしは次の方に売る︒そういうふうに分離がはっとして残るところまでは供給するけれども︑あとは家具でいいと︒のには融資できない︒それだけの非常に簡単な話でした︒公庫はそれを政策です︒

的に︑﹁そんなこといっていたって:::﹂といって無理やり融資条件を改善と︒公庫も先にお金を払ってしまいますから︑検査済みかどうか聞いてくる

宅金融公庫にだけは︑﹁検査済みかどうかぐらいは融資の条件にしてくれ﹂と︑絶対に開いてくれないんですね︒それで︑政策的な力でなんとかなる住の重要事項のなかに入れてくれ﹂といっても︑﹁そんなもの︑ふやせない﹂に行って︑基準法を改正するときに︑﹁検査をするのだから︑それを不動産

それは消費者の意識の低さを反映しているのだと思うのですが︑建築指導課

口問賓のことについても︑金融業界とか不動産業界の方は非常に意識が低い︒ていることはよくわかります︒中古住宅も基本的には向じ筋のなかにあると松村ちょっと中古住宅から離れてきましたが︑僕は大野さんがおっしゃっ感じるものですから︑あえていっているんです︒

いと︑非常に錯覚を与える︒そのほうが得だと思っちゃうんですね︒それをとしては︑外部環境のグレードアップに投資しますと︒一一一つ並行していわな

で分譲します︑ある程度ユーザーが負担してください︑だけど公的セクター

いとストックにならない︑といっているわけです︒極端にいうと︑内装は裸た分で外部環境にもっとお金をかける︑そういう意識のほうへもっていかな

公 団 の ﹁S I﹂ が せ っ か く イ ン フ ィ ル を 浮 か せ る と す れ ば ︑ そ の 合 理 化 しのは最後で︑検査しなかったら最初のお金が取り返せるかどうかはよくわか思うのですが︑住宅は物理的なものですよね︒ややもすると建築の世界ではしていっているのであって︑あれは市場経済ではないですね︒

らないのですが︑それだけがんばってようやくそういう話になっていくぐら

それが一 OO%を占めがちになる︒今回の﹁口問確法﹂もそうですが︑高齢者等への配慮というと︑﹁玄関の内側からどこそこまで﹂と書いてある︒それ

いのレベルです︒それは本当に国民の意識の反映だと思います︒﹁
S I﹂ で す が ︑ ﹁S I﹂は︑印税体のリサイクルですね︒﹁S I﹂はよく

では建売住宅の場合︑玄関の外側はどうなるのだろうかと︒住んでいる環境

たとえばマンションはもっぱら青田売りをやっていますから︑物をみてか

むしろそこのところをもう少し解きほぐしていって:::︒

ら買える︑隣人がどんな人か︑コミュニティがどうなっているか︑管理組合というのは︑住宅の壁一の内側だけの問題ではなくて︑もっと広い︒
中古住宅というのは︑どこに住むかという﹁場﹂の問題であって︑テレビ

特に︑都市の住宅の場合︑供給しているものの規模がそれほど大きなもの

がどうなっているのかみてから買えるということをもっと評価していくべきではない︒そうすると︑ライフステージのある時期はその規模で間に合ってのようにこの住宅が物品としてほしいぞということではない側値観で世の中

いままでは︑たとえば親子で近くに住みたいというと︑それじゃ二世帯住いたものが︑次の時期にはまったく合わなくなって︑その次には余りすぎるだと忠っています︒そういうことが浸透するためには︑われわれが言って歩宅をつくりましょうという話になるのですが︑もしうまく中古住宅が流通しようになってくる︒だから流通化が必然だと忠つてはいるけれど︑どうしてが動き始めたときに︑それにフィットするようなサービスとして戦略的に紺て い れ ば ︑ 親 子 は 同 じ 建 物 に 住 む 必 要 は 全 然 な い ︒ そ の か わ り ︑ 五Omぐら

も住宅にこだわっている︒そのこだわりが︑たとえば道路を広げるときに問かなければいけないと思っています︒

い 離 れ た と こ ろ で 何 か 所 か う ち を み つ け て あ げ ま す よ と い う ︑ ス lブの冷め

題になったり︑再開発もままならないということになるのですが︑﹁このへめるかどうかという問題だと︒

ジメント︑そういうことが問われる率が高くなってきたから︑中古住宅流通

んで住宅へのこだわりをそろそろ捨てようじゃないか﹂という文化みたいなない距離プログラムとか︑そういう支援システム︑サービス︑あるいはマネと い う の も テi マになり得るなという感じが僕にはあるんですね︒

うのがきて︑それでサポート︑インフィルという一一一段階構成で︑ティッシュいる話にしようと思ったら︑オランダのだったら︑頭に﹁ティッシュ﹂といI﹂ だ け 独 り 歩 き す る と ︑ ﹁ 建 物 ﹂ の 話 に し か な っ て い な い ︒ 環 境 を 論 じ てたときに︑﹁それを一生懸命しゃべって回ります﹂としかいえないのですが︒﹁べき論﹂しかできなくて︑﹁じゃ︑どうする︒おまえは何をする﹂といわれい家に入れるとか︑そういったものを文化として育てていくべきじゃないか︒

ある時期大きなものに住み替えて︑それを売れば老後の資金をもって小さものですね︒の上もあったりするのですが︑日本だと︑建物の物についてのこつの話︒こ大野さっきからひっかかっているのは︑中古流通というのは︑戸建てを想そ う い う 意 味 で ︑ 公 団 の 中 で は い ろ い ろ お 考 え を お 持 ち で し ょ う が ︑ ﹁Sはないかというが話ではないかと︒

れ は 一 つ の テi マで︑外部環境はまた別のテl マでということではないので定すると︑土地所有にずっとこだわるというような感じがするんです︒むしJていながら︑新築であれば間違いなく完壁なものがくるは議轟警穣警

うえで︑土地所有権の感覚を薄めていくということがないと・::︒両方を対か ︑ 中 古 流 通 だ け を 狙 わ な い で ︑ む し ろ 社 会 的 リl スのシステムと合体したは ︑ 買 っ た の だ け れ ど ︑ サ ブ リi ス に 回 し て 賃 貸 と し て ま た 自 分 が 借 り る とうほうも買ったほうが得だという場合︑その時点で売買が成立する︒あるいば一 0年 間 重 貸 し て い て ︑ あ る 経 済 原 理 で ︑ 売 る ほ う は 売 っ て も い い し ︑ 買

発想がありますが︑そういう選択をファイナンスできるようなもの︒たとえろ賃貸でも中古売買でもチェンジできるような︑つくば方式などでそういうJj

消費者の意識改革が重要
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山本中古住宅観というものに関していえば︑一般の方の予三欝ヂl

頭の中の整理をわれわれがどう誘導できるかというところ験費三がいちばん肝心なのではないか︒常々感じているのは︑消際議騒騒覆織や撃ずだと思っている︒ところが中古をみるときにはあらを探してしまう︒外壁

比して考える方法はないのでしょうか︒

費者の方に依存体質があって︑いろいろな問題が報道され議畿欝議議磯欝建が円いとか︑内装が汚れているとか︑前の方の匂いがするということがある︒

ます︒たとえばサラリーマンが急に転勤が決まったとします︒家を買ったば

山崎いまの大野さんのお話は︑非常に示唆に富んでいておもしろいと思いも︑クロ l ゼ ッ ト か ら 洋 服 を ハ ン ガi ご と 白 動 車 に 積 ん で そ の ま ま 引 っ 越 し

ベッドもついていて︑引っ越しした日から住める︒急に引っ越しがきまって

もちろん︑そういう住み方がいやだという人はいると思います︒すべてのが で き る ︒ 家 具 は ガ レ ー ジ セl ル で 売 っ て ︑ い っ た 先 で ま た ガ レ ー ジ セi ル

地勘がないので︑賃貸物件に住む︒一年なり住んだら土地勘も出てくるから︑人にそうしろといっているのではなく︑そういう安上がりに住めるような選

かりなのに北海道にいかなければいけない︒いつ帰ってこられるかわからな

その間にいい物件を探そうと︒そのかわり︑東京でもっていた家は人に貸す

択肢をもう少し出すべきだ︒そうであったほうが多くの人たちの平均的な好で買えばいい︒そういう社会のほうが経済的には非常に安上がりです︒ということがいちばん理想的だと思います︒で︑もうちょっと景気がよくな

みに合っているし︑それで資産価値も保全できる︒

い︒いま地価が下がっていて︑住宅は売り時じゃないですよね︒北海道は土って︑なるべく高いときに売って︑北海道で安い物件を買ってということがルズに住むような人たちはそんなことしていませんし︑インテリアに瀧っても ち ろ ん ︑ お 金 持 ち は そ ん な こ と を や る 必 要 は あ り ま せ ん よ ︒ ピ パ リiヒ

そういう震賓と転売をうまく組み合わせたらいろいろなことが可能になる︒

できるのがいちばん合理的だと思うんですね︒

せっかく買った持ち家を最もいいタイミングで売れるし︑新しいところで物件

松村私が公団の賃貸に住んで︑中古のマンションを買おうとしていたころ

自分の好きなようにやればいい︒答えになっているかどうかわかりませんが︒に︑はじめは団地のなかで畏おうと思ったんです︒団地のなかにどこかの設を見つけることができる︒
だけど︑ い ま は 賃 貸 情 市 場 が な い か ら ︑ 親 子 四 人 で 北 海 道 に い っ て ︑ 適 当計事務所が設計されたコ!ポラティブ型のものが何棟かあった︒二︑コ一軒み

そうすると︑コ lポ ラ テ ィ ブ と い う の は 思 い 入 れ で 思 い つ き り 設 計 し て い

な と こ ろ で と り あ え ず 一 1 一一年住もうというような︑そんな気の長いことはい高い値段をとられる︒そうすると︑景気が悪くて地価が下がっているひどますから︑家具は収納間仕切りで︑扉も何吾万もするものを入れていて︑スにいったんですね︒

いときにしかたなく土地と住宅を売って︑そのお金で北海道で家を探さなけ

キーの板が置けるちょっとした隙間みたいなものがあって︑という話を奥さいってられない︒親子四人で住むような賃貸住宅はもともとない︒ものすご

ればいけない︒非常に非合埋的なこと︑あるいは非常に難しいことを一時期んがしてくれるわけです︒非常によく工夫されている︒個人の匂いがするということもあるのですが︑一方で︑標準的なプランと比べると︑はるかに使にやらなければいけない︒
賃貸措市場のマーケットが整備されてくれば︑定期借家権を使っていまいい勝手がよさそうで︑うちの家内が︑﹁あ︑そんなことまで考えていたの︒

ですから︑必ずしも個人が一生懸命考えたものがすべて趣味であるという

確かにそうよ﹂なんてことがあるんですね︒

ることができる︒そういうやり方をするためには︑先ほどから議論になってことではないということは当然あって︑使い勝手とかいろいろなことを考えったようなことができる︒賃貸と転売︑資産市場︑中古住宅市場に流すかどいるように︑なるべくみんなに使い勝手のいいものをつくっていったほ︑つがると︑当然波文住宅でもいいところがある︒僕がさつきから標準というのにうかということも全部一緒に考えて︑最適なタイミングで売買したり賃貸す

いいし︑そのためには自分であまりゴテゴテとしたものをコミットしないほ

ちょっとしつくりこないものを感じているのは︑そのへんはなかなか難しい

山本さんがおっしゃるように︑人の匂いのついたものが嫌いというのは︑という感じが実体験からしました︒

うがいいということになる︒
ア メ リ カ 型 の 引 っ 越 し し や す い 住 宅 を み て い ま す と ︑ ク ロi ゼ ッ ト か ら 何から全部くっついていて︑電子レンジも冷蔵庫も入っている︒家具付きならているところもあれば︑汚いところもあるし︑リフォームしたところもある︒

り決められてしまうところがある︒でも︑実際に現地をみれば︑きれいにし全国的にどこに情報を飛ばしてもわかるんですね︒それは幾ら以下とはっき何号棟のどのタイプかだけで話が決まってしまう︒スタンダードな条件で︑山本私も同じような経験をしておりまして︑団地で住宅が売りに出ると︑話は︑本当にそのような気がしますね︒

文化として変えていくぐらいの気追で動かしていかないと動かないというお化﹂という意味です︒

ケットというのはそれを評価するものだと僕は思っています︒それが﹁標準えるのかということだと思います︒ょくできているものはやはり残り︑マーされる︒ビジネスというのはそういうもので︑それはどのぐらいの視野で考が共通化されないのだ﹂という︑そういう奥さま方がたくさんいれば標準化が︑要するに︑松村さんの奥さんが﹁これは使い勝手がいい︑どうしてこれ

山崎松村さんは︑僕の言う﹁標準化﹂というのに抵抗があるようなんですのほうへもっていくということも少しやらなければいけないのではないか︒*

本来︑そういったところがもっと売れ行きに反映されなければいけないはずです︒そういう情報が一緒に込められて流れる︒それをみて判断する︒同じ
団 地 で も こ ち ら は こ000万 円 し か な ら な い の に ︑ こ ち ら は 三000万円す松村きょうはいろいろと興味深いお話を伺いました︒結局考えなければいの居住に関する理想像のようなものが前提としであって︑そのうえで中古住るといったことが起きてくるはずで︑﹁もう少し中をみて選ぽうよ﹂という
たまたま海外旅行中にみた新開に︑不動産の情報が充実していまして︑写宅というのはどんなふうにうまくそのなかに機能として位置づいてくるのか

けないことは︑どこにどういうふうにみんなが住んでいくかという︑ある麓

真だけみて楽しんでいたのですが︑それぞれの家が自分の家のいちばんいいという話を常に意識していないと︑流通はしてみたけれども︑値段ばかり上ことをいってみたい気がします︒

ところを写真に撮って︑それを値段と一緒に掲げている︒これだけきれいにがって大変なことになったとか︑きょうも危倶としていろいろな話が表明さ学生に﹁中古住宅流通の研究をしろ﹂なんでいっても︑﹁先生︑建築学科

れていましたけれど︑そういうことにもなりかねないですし︑それだけだと

従来は清報を伝えるメディアにコストがかかるので︑中古住宅情報誌の二にきたのに︑なぜですか﹂という話になってしまう︒むしろこれから居住の飾った内装をみてほしいという感じの︑売る側の気分まで伝わってくるよう

行だけの広告でみなければいけないということがあったのですが︑インター

大きな構想があって︑そのなかにこういう住み方もあるのではないかというな広告がありました︒そういったもののほうが︑ただの間取りよりもはるか

ネットなどが使われるようになってくると︑かなり内容を込めてメッセージ

話になると︑若い人も豊かに﹁それはおもしろいね﹂ということになるので

建 築 の 世 界 で テi マとしてひきつけるのが非常に難しいんですね︒

が出せるようになってきて︑そうすると︑同じマンションのなかでも︑一二つ

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に﹁ここに住んでみたい﹂という気分になり得るのではないか︒の部属をあらかじめ見比べたなかで︑この家を訪問してみようという気になわらない部分でのお話もあって︑議論としてはあちこちいったような印象もそういう意味で︑きょうはマクロな視点もあり︑あるいは中古住宅にかか

新築マンションは完壁なものができていると信じ込んで︑あとから欠陥だ

あるかもしれませんが︑大変いい議論になったと思います︒ありがとうござるのが少し起きてくるのではないかと期待をもっているところなんです︒と騒ぐよりははるかに安全な買い方︒物をみて︑隣人をみて選べる︒そういいました︒(文貧打編集部)

う方向は︑確かに松村さんがおっしゃるように︑建築家ばかりが集まったらなかなかそういう議論にならないのかもしれないですが︑一般社会をそちら

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た生活様式の変化でもあった︒そもそも︑居住面積自体が戦後大きく拡大した︒これらは︑文化的な西欧化の一環であると向時に︑所得の向上に対応しに︑さらには現代的な欧米風へと︑試行錯誤を続けながら大きく変化してき第一に︑住宅様式は︑戦後和室中心の日本家屋から︑洋問中心の臼本住宅

激な変化である︒

中古住宅への需要が低かった一つの理由は︑住居様式と住宅建設技術の急生活様式と住宅生産技術の急激な変化

違いを反映していると考えられる︒

文化の違いではなく︑むしろ政策や制度︑あるいは経済状況など市場環境の然としている︒このような意識の違いをもたらした原因のかなりの部分は︑日本の住み予の意識は︑中古住宅を避け︑新築住宅を好んでいることが歴A 中古住宅需要の抑制原因

供給面に分けて分析しよう︒

本稿では︑中古市場が発達しなかった市場環境の違いの原闘を︑需要面との意識が︑なぜこのような縮小をもたらしたかを検討する必要がある︒

中古住宅市場に関する住み予のアメリカと比べた場合︑日本の住資料・アメリカ:C
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需要商と供給酉から︑中古市場が発達しなかった原因を探る

宅市場の鎖者な特質の一つは︑新築

カは一五戸であるのに対して︑日本

量は︑人口一 000人当たりアメリ

一三戸もある︒一方︑中古住宅流通であるのに対し︑日本は一一一戸からカが人口一 000人当たり年間五一戸すように︑新築着工件数は︑アメリしく少ないことである︒酪i 1が一
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中古住宅市場での取り引き件数が著住宅市場での取り引きが多い反面︑1996は一戸でしかない︒

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中古市場における取り引き件数の

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少なさの原因は︑需要側と供給側に中古涜遜{田本)

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分けて考えることができる︒中古住

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宅市場においては︑たまたま需要側(戸/千人)

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面︑供給面それぞれにおいて住み手

関‑1 日米の人口羽田人あたりの住宅着工壌と中首住宅流通翠の出較/丸

た︒実襟︑過去二O年の聞に︑持ち家の着工新築住宅の一戸当たり床面積は︑なく消滅する︒

件に関しては︑融資期間が三五年になる︒したがって︑この組害要因はまもod から一四O Mまで増大した︒
刷新築時点での性能情報

住宅性能悟報の不足

一二
第二に︑戦後は米国でも日本でも︑住宅建設のためのめざましい技術進歩が起きた︒水田りや換気やバリアフリi︑断熱の性能などが大幅に上昇した︒
このような急激な生活様式の変化や技術進歩の下では︑中古住宅の購入に

国では︑住宅が新築される際には︑多くの州でかなり徹底した中間検査が行

中古住宅を購入する者は︑その住宅の新築時における性能を知りたい︒米な理由があったと考えられる︒住宅が急速に旧式化する環境の下では︑自分い︒そのため︑中古住宅を購入する人が︑その物件の安全性や耐久性に関すなわれるが︑日本では一般の住宅の場合︑まずそのような検査は行なわれなできるだけでなく︑倒人でも︑標準化された部品を購入して︑リフォームが②分譲マンションの維持管理にあっては︑管理組合の活動がこれを大きく左第二に︑リフォームの契約書式を標準化することや︑リフォームをめぐる紛争処理機関を設中一泊することによって︑トラブルを防ぐこともできよう︒
金融公庫の中古住宅に対する融資条件

中古住宅市場が未発達である原因の最大のものは︑そもそも耐久性のある資条件が︑新築に対する条件に比べて厳しかったことである︒これまで中古参照)︒この理由は何だろうか︒

七五年︑米国が問問年であるのに対して︑日本は二六年でしかない(図2

住宅が市場に供給されてこなかったことである︒住宅の平均寿命は︑英国が物件に対する融資期間は二五年であったが︑この一 O 月 か ら ︑ 優 良 な 中 古 物

中古住宅への需要が低かった明らかな原因は︑金融公庫の中古住宅への融B 中古住宅車場の供給制抑制原困

右するが︑管理組合の活動の情報を公開する制度がない︒

がない︒①中古住宅の建物評価をする専門家の資格制度や︑その評価を公開する制度

山川中古住宅取り引き時点での伎能情報

わらず︑中古市場の活性化に役立つと考えられる︒

における性能確保に役に立つであろう︒このため︑新築時検査であるにも関今回できた住宅品質確保促進法による一 O年 暇 疏 保 証 シ ス テ ム は ︑ 新 築 時

資物件と︑それ以外の物件の市場流通量を比較する必要があるだろう︒

ただし︑この仮説を検証するには︑検査がある程度行なわれている公庫融欠落が︑日本における中古市場の未発達の一つの原因であると考えられる︒

る基本的な性能に関する不安を抱かざるを得ない︒新築時点での性能情報の一代限り︑いちおう快適に暮らせれば十分であり︑その限りにおいて寿命がリフォーム市場の未成熟たといえるであろう︒

短く︑安い住居を求めることは︑個人的にも社会的にも最も適切な判断だっ魅力がないのは当然である︒新築設に中古住宅価格が急落するのには︑十分4できるようになるだろう︒これは︑米国で広く行なわれていることである︒

部品を標準化する︒そうすることによって︑専門家によるリフォームを安く第一に︑将来のリフォームがしやすくなるように︑新築段踏で用いる建築

展してこなかった︒この市場を発展させる方策としては次が考えられる︒

これまでは︑中古住宅市場自体が未発達だったため︑リフォーム市場が発場の成長は︑中古住宅市場を活性化する︒

予定して︑リフォーム前の安い住宅を購入する動機ができる︒リフォーム市

H身でリフォームすることをリフォーム市場が発達していれば︑購入者が '2

3

生活様式と住宅生産技術の急激な変化に日本で見られたように︑ピークの時に売りたいと忠うわけである︒このような場合︑アメリカには大きな借家がたくさんあるから︑自分の家は中古住

速に住宅が旧式になってしまうことを知っている建て主が︑安普請をしたとたら途端にまた新しい家を買わなくてはいけない︒これではせっかく高い傾

ところが︑日本の場合は︑家族向けの借家はほとんどないから︑家を売っ

宅市場で売って︑自分たちはしばらく借家に入ればよい︒

考えられる︒すなわち︑旧式になる懸念が安普請を促したのである︒これが絡で売っても︑新しく買う家も高いわけだからメリットがない︑やはり︑こ前に述べたように︑生活様式の激変と技術進歩の結果︑さらに新築後︑急中古住宅の供給を少なくしてしまった可能性がある︒に出てもよさそうなものなのに︑そうならないのにはこういうわけがある︒

れでは売れないということになる︒家の価格が高いときには︑多く家が売り

もしここに借家があれば︑好況時の価格の高いときに︑家を中古住宅として家族向け借家市場の欠如

日本における家族向け情家市場の欠如も︑中古住宅供給を抑制してきた︒

売って︑自分は借家に入り︑そして価格が下がったときに自分の家を買うといったことができる︒

したがって︑家族向け借家市場が存在すれば︑土地や家の価格が高いときことができる︒したがって︑その家賃を原資にして︑住宅ロ i ンを払うこと

米国ではこのような場合︑家は売らずに安心して自分の持ち家を入に費すが原則の社会でも︑借家がそこにあることによって︑持ち家の市場︑あるい

長く人の住んでいる借家をイメージしがちだが︑実はそうではない︒持ち家や土地の価格を適正な状況へ緩和していく力となる︒こう考えると︑普通はにはどっと供給が出て︑安いときには需要が増えることになる︒これは︑家によって︑新しく家を購入できる︒そして︑しばらくは二軒の家を持つ︒新は土地の市場が非常に流動化してくれることがわかる︒
リフォーム市場の未発達ばよいのである︒これまでは︑日本では家族向け借家市場がなかったので︑中古住宅は︑中古住宅を売る方がリフォームできれば︑その分高く売るこ

地価上昇と予算制約考えられる︒とができる︒リフォーム市場の未発達が︑中古住宅の供給を抑制してきたと

こういうことができなかった︒こういう形での中古住宅供給が出てこなかっ日本における家族向け借家市場の欠如は︑借地借家法の正当事自条項が生みだしたと考えられる︒定期借家権が導入された今後は︑持ち家の売買の中間で借家がクッションとなり︑持ち家市場の流動化を大幅に促進しよう︒

急激な地価上昇である︒この時期に住宅を購入した人の多くは︑土地の値上

汀本の住宅の耐久性の抵さを説明する一つの仮説は︑戦後の高度成長期の抑制したことを述べた︒さらに好況期の借目家市場の欠如も︑中古住宅の供給

よりは土地に投入した︒言い換えると︑﹁土地は急激に値上がりしたから︑がりを期待していた︒このため︑購入予算のできるだけ多くの割合を︑住宅

家の倣絡が高いときには︑ 人はなんとか家を売りたいと考える︒ バブル期を抑制した可能性がある︒

以上では︑不況期における家族向け街家市場の欠如が︑中古住宅への供給を

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うちに家の価格が上がってきたら︑そのときに前の家を住宅中古市場で売れしい方の一軒には自分が住み︑もう一軒の古い方の家は人に貸す︒そうする

しい家を買う財源ができない︒

をつくり出さなければならない︒自分の家の価絡が下がっているために︑新思っている︒ところが︑それを真︑つには︑自分の住んでいる家を売って財源

現在は︑住宅価格が安いから︑自分の本当に欲しい家を買いたいと誰もが2

あばら屋を建てて建設費を節約しても︑ できるだけ多額の土地を買った﹂という仮説が成り立つ︒
ただし︑この説には弱点がある︒人ぴとがそれほど土地の値上がり益に執着したのならば︑あばら屋同然でも︑安い中古住宅に対する需要量は絶大だったはずだ︑という点である︒住宅購入時の厳しい予算制約があるにも関わら" 一一一一地価は上がるものだから、土地はーーー 市同一一一ーま符になる持っている方が結局 l
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図‑3 土地神話についての意識80を︑この仮説は説明することができない︒

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土 地 神 話 が あ っ た 一 九 六O年から九O年までの一一一0年 間 と い う 期 間 の ︑ 中

古住宅市場の未発達をうまく説明できないのである︒土地神話は︑あばら屋の供給も増やすと同時に需要も増やし︑中古住宅市場の活性化には中立的であった可能性が高い︒

右の仮説を検定するためには︑米国でも同じように地価上昇率が高かった地域で︑耐久性の低い住宅が建設されたか否かをチェックすべきだろう︒

た だ し ︑ 呂1 3が 示 す よ う に ︑ 土 地 神 話 は 九0年 代 に 劇 的 に 崩 れ た ︒ 九 二

年に︑﹁地価は上がるものだから︑土地を持っていることが結局は得になる﹂と答えた入が七四・四%だったのに対し︑九八年には半分以下の三田・一二%に落ちている︒したがって︑右の仮説が正しい場合には︑良質な住宅への投‑F

資の一つの重要な岨害要因がなくなったことになる︒

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日本では︑これまで中古住宅よりも新築住宅の方が好まれてきた︒その最大の原悶は︑生活様式の急激な変化であろう︒それと同時に︑中古住宅市場が機能するために必要な制度インフラが未発達であったことも︑中古住宅市
場の発達を盟害した︒

現在では︑生活様式が既に安定化しつつある︒にもかかわらず︑中古住宅市場インフラが未発達であるため︑住まい子の意識を変革しょうがない︑という状況である︒今こそ︑そのような市場整備の改革が最も必要とされると誌に﹀}い︑ぇト品︑っ︒

八回達夫/はった・たつお

東 京 大 学 祭 附 情 報 科 学 研 究 セ ン タi教校︒
一九四一二年生まれ︒国際法但日教大学教養学部卒業︑アメリカ︑ジョンズホブキンス大学経済予防山土刊仲間引修f︑ち・ロオハイオ大山一 3経済令部助教校︑ジョンズホブキンス大学教授︑川ィ

大阪大山γ社会絞済研究所教授︑所長を総て︑分自は︑公共同開法戸︑都市川松市中︒
見後
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1 !ilj中古住宅の有効もも 用に向けて
八野行正/小津敏成/河田崇

公・障の新しい取り組みから

住宅金融公塵ースクラップ@アンド@とルドからの脱却る性能の高い建材への対応も適宜行ないながら︑構造上︑防火上の弱点を持ち合わせていた戦前の住宅の更新を行ないつつ住宅の貿的向上に寄与してき六年の公営住宅法の制定︑そして昭和三O年の日本住宅公団の発足と続く︑な三本柱が確立された︒それは︑昭和ニ五年の住宅金融公庫の設立︑昭和ニ会へと移行するにつれ︑地球環境問題︑エネルギー問題(地球温暖化対策)の脱却が求められる時代となった︒それは︑全世界的に成長社会から成熟社

しかしながら︑﹁ストック重視﹂の時代を迎え︑これまでの新築中心からた︒

いわゆる﹁公営・公団・公庫﹂の三つの公的住宅供給政策である︒これが︑等への対応が緊急的課題として取り上げられ︑さらに建設廃棄物の問題等︑

戦後の住宅の量的不足の時代に︑量的充足に向けての住宅政策として大きその後五0年間︑現衣でも基本的に続いているのであるが︒﹁循環型社会﹂﹁サスティナブル﹂という単語が大きくクローズアップされスクラップ・アンド・ビルドに対する見直しが迫られてきたからである︒

足が課題となり︑昭和田一年に﹁住宅建設計画法﹂が制定され︑それ以降︑ている今︑住宅政策の分野でも既存住宅の価値について認識を新たにすべき

その後︑高度経済成長に伴う人口の都市集中により︑特に都市郊の住宅不同法に基づき毎五簡年を各一期として﹁住宅建設五筒年計画﹂が策定される時代となった︒

ものの︑戦後五O年を振り返ると︑新築中心の住宅政策であったといえよう︒

からの第三期五簡年計画において初めて﹁既存住宅の有効活用﹂と記された

ることについては︑資源・廃棄物問題への貢献もでき︑また︑伝統を大切に

移築・再生﹂や﹁まちなみ保存﹂などがあげられる︒古き良きものを活用す

既存住宅の活用について論ずる場合︑必ずといっていいほど︑﹁古民家の2 既帯住宅ストックの可能性ことになった︒
各五笛年計爾の計画・実績についてその推移を概観すると︑昭和四八年に全都道府県で﹁住宅戸数﹂が﹁世帯数﹂を上回り︑﹁量の充実期(第一期︑これは︑当時の住宅事情を考慮すれば当然のことであった︒高度経済成長

したいという日本人の情緒に訴えるものでもあり︑遺産の継永という面で重第二期)﹂から﹁質の向上期(第三期 i現在)﹂に移行した︒昭和五一年度

期の新鋭住宅建設は︑大地誌や大火への対応能力を向上させ︑次々に出現す

取高一 000万円)する

ことにより︑基本性能の高いストック形成を促進しているところであるが︑(H

しかし︑本稿で論ずるのは︑あくまで住宅の基本性能を確保・充実するといずれにせよ︑中古住宅の活用にあたっては︑情緒的に単に古いものを志向

フリi住 宅 に 改 造 す る 工 事 に 対 し ︑ 融 資 額 を 増 額いう前提での既存住宅ストック(小古住宅)の活用であり︑主に昭和五0年するのではなく︑現在の時流に即した基本性能を有する住宅を﹁良質ストッ要であろう︒

代 以 降 に 建 設 さ れ た 一 般 的 な 住 宅 を い か に 活 用 ︑ リ ニ ュ l アルするかというク化﹂して︑いかに次世代に受け継いでいくのかが重要であろう︒

3 中吉住宅をいかに評価@活用するか点である︒
現 在 の 住 宅 が 持 っ て い る 諸 性 能 と 比 較 す れ ば ︑ 終 戦 後 か ら 昭 和 田0年代にかけて建設された住宅は︑やや粗製濫造的なところがあることは否めない︒

あ例えば︑広さはもとより︑耐震性能︑防火性能︑断熱性能等といった基本性

中古住宅の有効活用にあたっては︑ 以下に掲げるいわば

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言書資額:新築 x6
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0rr1以上) 償還期間: 25年。一定の規模 (1戸当たり床面積

2.95%(中間金利)又は3.45%(大型金利)
償還期間:経過年数 15年以内
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O一 定 の 規 模 ・ 規 格 等
O建 築 基 準 法 へ の 適 合経過年数 2
0年超のものについては、

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優良中古住宅議資額:新築並み
融資金利:

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経過年長女: 20年以内

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2.95%(中間金利)又は3.45%(大型金利)一定の断言引生能 (S
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15年
経過年数 15年超

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一般中古住宅経過年数: 20年以内山)(制維持管理状況が一定の範囲内のものにあっては問わない。

給排水設備、電気設備等 l
こ不良なじe 台所、洗面所、天井等に劣化なし
床、外壁、基礎等に劣化なし

ミコ:︒
カ ィ ふ 人 このため︑ 中古住宅の評価や価格査定にあたっては︑ 実際に・有して維持管理しその価値を適正に評価しようというインセンティブが働いていなに強い関心を置いた住宅取得が行なわれてきたため︑ 建物について︑ 大切に

また︑ これまでは︑ 地価は上昇するという土地神話が存在し︑ 土地の取得

ついても新築を好む傾向が強い︒④日本人はどちらかというと ﹁新しいもの好き﹂ という特徴があり︑ 性宅に多い︒

ズドシステムにおいて)︑リフォ i ム工事が難しく費用も割高となる場合が③ 住 宅 部 品 等 の 規 格 が 統 一 さ れ て い な い た め (特にプレハブ住宅等のクロ l

ることが困難な場合が多い︒②住宅の基本性能の評価をするに当たり︑ 破 壊 せ ず に 躯 体 そ の も の を 直 接 見

情報が保存されていない場合が多い︒

ることを認識しておく必要がある︒」

抱 え て お り ︑ こ の 時 代 の 住 宅 に つ い て は ︑ 抜 本 的 な リ ニ ュ l アルが必要とな能を有していない︑設備・仕様等の交換が内八円易でない︑などといった問題をド/レ

るものが多い︒，‑①新築時における設計図書やリニュ l ア ル 工 事 の 実 施 の 有 無 に つ い て の 履 歴

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そにおいては流通量

一定以上の流通量がいる基本性能や維持管理状態に関係なく︑ 築年数のみが重視され︑ 結果としの分野では業界が形成されており︑て低い評価につながっていた︒
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さらに︑

あり︑ オープンな市場が成立しているが︑

ヰiも少なく︑ オープンな市場が成立していない︒ せっかく

方公庫のリフォ i ム融資においても︑耐震性や断熱性を高める工事︑ バリア

1 公庫の中古住宅融資の概婆
図

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0月より拡充)2 公庫の中古マンション融資における優良性の判定基準の概要(平成 1図の基本性能も新築時の設計図書や現況の維持管理状況診断等により︑ある程

度は把握できる状態にあったとしても︑購入しようとするユーザーに対して︑その性能に関する情報がブラックボックスになってしまっており︑売買価格の適正さを判箭する術がないのが現状であろう︒

一方︑中古住宅の流通量が新設住宅の三情あるアメリカにおいては︑流通時の価格には︑維持管理︑メンテナンスをどれほど行ない︑初期性能をどれだけ維持しているかが大きくかかわっており︑﹁実費築年数﹂によって中古が自社で建設した中古住宅を評価し︑流通市場に乗せていくという勤きが始

住宅の評価がなされている︒我が国においても最近は︑一部の大手メーカー

まりつつある︒このような仕掛けを住宅供給市場全体で運用できるよう発展させていく必要がある︒

このような状況を受け公庫においては︑平成一二年度を﹁ストック元年﹂と位置づけ︑中古住宅流通促進の臨路の一つとなっている融資制度を見直し︑維持管理状態が適切で︑断熱性︑遮音性等の一定の基本性能を有している中︒
2)

古住宅について︑新築並みの融資額︑償還期間を適用することとした(図 11︑図今後に向けて④部材の交換容易性︑更新性の高い住宅供給システムの推進

仕組みの構築③ 検 査 員 ・ イ ン ス ベ ク タi の 育 成 及 び そ の 活 動 が ビ ジ ネ ス と し て 成 立 し 得 る②非破壊検査により性能を適切に評価できる診断手法の確立①中古住宅の総合的評価手法の確立について︑官民間わず国全体で取り組んでいく必要がある︒

かりである︒前述の﹁ハードル﹂に対応した課題として︑以下に掲げる事項

トさせたとはいえ︑中古住宅を性能で評価する仕組みはやっと緒に就いたば公庫が良質な中古住宅について︑新築並みの条件で融資する制度をスター

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3 新築から中古まで一環した住宅の診断・霊堂録システム
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点検実施

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段階金利延仲実行(時)点検実施

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中古住宅滋資実行(叫)5年会苓の点検がなされ、適正な控持管理状態にある
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こは、調査診軒結果の評舗に応じた融資額、髄還期間、金利等の設定も考えられる J
調査診断{古級

笠ょ盆墜傘型韮主主笠堅金型笠笠皇~路李歪

中古住宅高生資医科諮

点検維持管翠が適切になされている住宅又はリフォ ムを行った結果、適正な推持管忍状態になる住宅!こついて、ーリフォ ム滋翠の償選期間の延長
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→既融資利用者は鐙月の涯済磁を増額することなく捺翠なく返請することが可能となる。{延滞防止にも寄与)
リフォ

本

1:検査員[ホームインスベクタ)①公庫版ホームインスベクタ一割置を創設する案と、倒閣において割寵インフラ白整協がなされることをt
盤家資格によるホームインスベク
前提こ、闘え I
タ…額墜を吉 する翠とが考えられる@

新築融資申綴住宅
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新築高生資 5連行m

竺~正二主滋ì!
点検依頼

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⑤住宅の履罷を保管することを社会的常識として位置づけるような動機付け⑥居住者の住宅についてのメンテナンスに対する意識の向上喚起

一一公庫融資の果たすべき役割は今後とも重要である︒中古住宅を中古流通のその時点のみで捉えるのではなく︑新築砕から入間後の維持修繕︑流通まで一環した視点での取り組みが必要である︒つまり︑新築︑リフォーム︑中古の各融資制度をこれまで以上に密接に連携させ︑新築時の仕様や施工状況︑

その後のメンテナンス等を検査診断するシステム(ホi ムインスベクター制

度)やこれらの情報を登録︑蓄積するシステム(履醗情報登録制度)を構築

す る な ど ︑ 総 合 的 な 展 開 を 関 っ て い く こ と が 必 要 で あ る ( 図i3)︒

特に︑マンションについては︑一戸建てにはない一棟の建物を度分所有するという権利関係の複雑さを有しているため︑新築時からの管理規約や長期修繕計画の整備︑適切な管理組合の運営︑必要不可欠な管理費等の徴収︑各種定期点検や修繕の実施などを的確に促進させることが必要である︒さらに︑これらの情報を第三者機関に登録しまた開示していくためのシステムを構築することも重要である︒
このように︑今後︑①新築からや十日まで一環した住宅の診断・登録システム②通正な価格査定システムが確立され︑その結果︑③ 中 古 住 宅 取 引 き の ル l ル化と消費者保護の充実が図られることを期待し︑本稿のまとめとしたい︒

住宅金融公涼秘書室長︒京都大学工学節卒業︒

八野行正/はちの・ゆきまさ

小潔敏成/おざわ・としなり

住宅会融公涼建設サ!ビス部建設業務課調資役︒東京現科大学収工令部卒業︒

河田出品/かわだ・たかし

住宅金融公旅役設サービス部技術開発課潟水川役︒大阪大学工学部卒業︒

近世の住宅事情

対する﹁中古﹂という概念の住宅への導入は︑生産面︑流通而において住宅﹁中古住宅﹂という一言葉が慌われはじめたのはいつ頃からか︒﹁新口問﹂にの両方を指し︑建物がなく土地のみの場合は﹁地屡敷﹂という一言葉が用いら単位としていることが注目される︒﹁家屋敷﹂は土地とその上に建つ建物と京都の町屋敷地に関する証文を概観すると︑その売買は﹁家屋敷﹂を基本

中が商品として扱われだした時代︑また︑スクラップ・アンド・ビルドの社会

近世以前の社会において︑住宅に対する﹁中古﹂意識を抽出することは難り買いされるのが通常だったということになる︒それは大坂においても同様

でも常に﹁家屋敷売畏﹂として現れる︒つまり︑建物と土地とがセットで売り確認できず︑﹁家屋敷﹂の証文が圧倒的に多い︒また︑町触や町式目などしい︒つまり︑﹁中古﹂か﹁新口問﹂かが大きな問題となる現在とは異なる価であった︒山火き家などによって建物のみを売買する場合もあったと考えられ

JZ小屋敷﹂の売券状を︑慶長二O年 の ︹ 史 料 乙 を 例 に 検 討 す る と ︑ 記 載

値観によって住宅が捉えられ︑異なるシステムのなかで売買が行なわれてい

住まわれていたのだろうか︒ここでは主に︑京都と大坂の町屋敷地における事項は物件の数︑敷地の位置・関口・奥行︑両隣地の所有者︑値段︑契約成るが︑管見ではそれを確認する史料は見つけることができなかった︒

住宅の所有と売買の実態︑住まうことの意味をたどることで︑近世の住宅観

立後の保証︑売主・請人・口入︑日付となっている︒﹁家屋敷﹂の売券状に書兼領収書︑譲渡の証明書といった性格を持ち︑記載内等から土地・建物のがある︒これらはそれぞれ︑所有者と所有権を擁認する権利書︑売買の証明

近世の土地・建物に関する史料として︑川市券状︑売券状︑譲状などの証文

ついては明らかにされない︒それは近世を通じて変わらない︒

が加わるほかはやはり上物の記載はなく︑どのような建物が建っているかに

所有の根拠︑領収書としての表現︑町役の署名・加判など契約に関する事項頃とされるが︑これ以降の売券状においても︹史料一︺の内容以外に︑軒役︑一一二)一段に関する規定が一律的に確立するのは宝永一期 1享 保 期 ( 一 七O 六1一

もかかわらずここには建物についての記載がない︒京都の町屋敷の売買︑議所有︑売買および譲渡の形態を知ることができる︒﹁家屋敷﹂ を買うについて考えてみたい︒

たのである︒では︑近世にはどのように住宅が所有され︑売買され︑そして

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れた︒﹁地屋敷﹂の証文は大火の直後などに比較的多く見られるほかはあま子的風潮の中で新築であることに価値を見いだしていった時代の現象といえよ節1

︹ 史 料 二 宗 林 町 文 書 *1

永代売波し申家屋敷事
合壱所は︑油小宗林町東方

については不明な点も多く︑時代や地域を無視して一律に述べることは乱暴であるが︑少なくともこの史料は︑建物形態を合む土地形状が売買条件を決定する要罰となっていたことを示している︒﹁中古﹂ということになる︒しかし︑法制度や税制度といった合的システム

このような土地と建物とが一体に扱われる売買においては︑建物は通常が﹁行部小屋敷﹂を基本単位とする社会においては︑建物が﹁中古﹂であること

が特に意識されることはなかったと考えられる︒売券状に建物の記載がない

南隣ハ彦左衛門のは︑こうした社会制度を背景にした﹁家屋敷﹂観を反映したものとい︑えよう︒(糸口弐間半︑奥へハ拾七間

右用々依有之︑銀子弐百五十目永代売渡し中所︑実正明白也︒

北隣ハ弥左衛門

屋敷違乱之事於有之は︑うりぬし請人罷出︑何時成共其明人

2 選ばれる住人 i iー地縁的自治組織による往人規制

近佐には家屋敷の売買についてさまざまな条件が認せられた︒それは町ごとに定められた﹁町式日﹂に詳細に記されている︒こうした規制の背景には︑生活環境を良好に保つ目的はもちろんのこと︑町内の居住者について町が連(略押)

帯責任を負う必要があったこと︑また︑有力商家の町支配を背景にその利益なったことを示すものではないことは︑次の史料から明らかである︒
かどや

互いに直交する六角通りと高倉通りとの交差点に位置し︑主な間口を六角通りに聞く﹁家屋敷﹂(角屋)に関する安政二年(一八五五)の売券状がある︒これによると︑六拘通りに表口があるため﹁軒役﹂は六角通りの町に対して賞担しているが︑さらに﹁但地尻高倉通和久屋町之方ニロ明キ有之候ニ﹁口明キ﹂つまり間口を有していることを理由に懸物を収める約束をしていかカりもの

付口明料与して壱ヶ年ニ銀三両ヲ右町分江差出来リ候事﹂と︑高倉通りにもる︒この証文では建物に関する記載がないにもかかわらず︑その契約は建物町入りを拒否する職種は町ごとに異なるが︑不特定多数の人物が出入りする

家屋敷の売買に関して一般的に見られるのは︑職麓・居住者の制限である︒の保護が町として意図されたことなどが指摘されている︒

油小路かさはいの町あまさけや

与左衛門(略押)詩人浄祐(略押)油小路宗林町︑つりぬし申者也︒何而永代売券状︑如件︒
慶長弐十年
六月サ六日

まひる

又兵衛殿

か

しかし︑ こ の こ と が ﹁ 家 屋 敷 ﹂ の 売 買 に お い て ︑ 土 地 の 条 件 の み が 問 題 とIlの形態を含んだ内容となっているのである︒﹁軒役﹂や﹁地之口割﹂の実情

大 坂 の 表 借E
震の間取り絵図(火阪市中央区道修阿I
北 駁 家j好成)人

護する意図が伺えるものも少なくない︒なかには︑﹁当町糸商︑呉服之外一象を﹁町内不相応之商内人﹂とするなど︑町内の住人の経済的利誌を暗に保商売︑火を使う商売などが禁止されることが多かったようである︒規制の対点に注意したい︒にはさらに所有権が誰から誰へ移動したかという所有の履授が記されている

有者名︑保証人の連名・加判など︑おおむね売券状と同じであるが︑泊券状

泊券状を見てみよう︒泊券状の記載内容は︑物件の位置・場所・規模︑所

西陣中社町の町中持の家屋敷における安政五年(一八五八)の泊券状では︑切家職被成問敷事﹂;と特定の職騒以外の新規開業を禁じる町もあった︒また︑﹁奉公人衆﹂﹁武士之牢人﹂﹁出家﹂といった人ぴとの居住も問題とさ﹁右家屋敷橘屋太兵衛所持之節︑(中略)其後段々買得等有之︑天保五午年

は多くの手続きが待っていた︒近世後期では一般に︑契約に主るまでに︑町

しかし︑ 住人としての条件を満たしていても︑家屋敷を子に入れるまでに家屋敷に関するものであるが︑衣棚北町の西村家に残された膨大な泊券状にを認める根拠として必要とされたことを示している︒この泊券状は町中持のされている︒これは︑所有の来歴が明らかなことが︑現在の所有権と所有者いえもられている︒このような住人規制は︑家持だけでなく借家人に対しても同様に役への事前報告︑運営組織による審査︑町全体の同意の獲得が必要とされ︑も所有権の移動を確認する記載が見られ︑佃人の家屋敷についても所有の根

三 月 松 屋 清 七 町 小 に 買 受 所 持 相 違 無 御 座 候 処13と ︑ そ の 所 有 の 経 緯 が 記 載

契約には両隣の家主︑年寄︑町代︑五人組などの連名・加判が求められた︒

拠を明記することが一般的だったと考えられる︒このように来経に所有の正行なわれた︒

さらに︑購入後には町納入金や披露日の挨拶として金品などを収めることが当性を求める姿勢は︑売買の際に泊券状を添付することを義務づける町が多

つまり︑近世において家屋敷を所有するということは︑その隆史を継承すかった事実からも窺うことができる︒

ころものたな

義務づけられたのである︒
近叶一において家同教を買うということは︑﹁家﹂に住むということ以上にH治組織に入ることをな味していたといえる︒そこでは︑﹁判﹂という地縁的E
町内の秩序が保たれていたのである︒近枇の住宅市場は︑町によってコント

廊縁関妬のある者に限らず︑所有者であった人物が地主先祖として祭紀の対

京都の出家では現在も先住者の霊を記る習俗が残されているが︑そこではるということを意味していたといえる︒

ロールされていたといえよう︒他町へ家屋敷を売ることを禁じたり︑通行な象とされる︒これも所有の歴史を尊重する住宅観のあらわれとして理解する

買い手は選ぶ側ではなく選ばれる側になる︒そうしたシステムを採ることで︑Uら買取ったりといった行為は︑及ぶ範附
買い手が見つからない家民敷を町F

このように歴史的継続性の中で現在が意識される限りにおいて︑家屋敷をことができよう︒

こうした封建的土地制度下における家屋敷の所有は︑私的所有権が優先さ

所有することはその歴史の一時期を繋ぐ行為に過ぎない︒そうした所有観には限定的であるが︑町による強力な市場操作の一端を示すものである︒

れる現在とは︑その社会への関わりにおいてまったく呉なるものだったとい

おいて︑家屋が﹁中古﹂であるかどうかは大きな問題ではなかったと考えらJ

都市ノマドたちの住宅システム

れる︒

︑えマ令︒

﹁歴史﹂ を 繋 ぐ

家屋敷を所有するということは︑社会的には﹁町﹂の構成員としてその運営に参加することであったが︑制々の﹁家﹂のレベルではどのような意味を
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口構成において︑家屋敷を所有していた町人は決して多数派ではなかった︒

これまで家屋敷の所有と売買について見てきたが︑近世における都市の人

重3Z1寸赤川い年(一八O ニ)の史料によると︑京都の上大坂町では全人口九七人のの間といったものまで借家人が持ち込んでいた︒ それは︑ 一議借家であろうと

このような﹁傑貸﹂が成立するには︑建築部材が規格化され商品化される

表借家であろうと同様であった︒

必要がある︒大坂では︑長の大きさを基準寸法とする畳割制による設計が行

うち一二一%が﹁本家﹂︑六九%が﹁借家﹂の住人となっている︒これらの数
字には住み込みの人数も合まれる可能性を考えると︑家を持たない人口が圧なわれたため︑削宜や建問一︿などの大きさはどの家も同じであった︒寸法が間同じならば︑既製品を大量生産し︑部品として流通させることが可能である︒たたたみわりせいこの傾向は変わらない︒大坂では︑元禄二年(一六八九)の記録に一二郷の人

倒的に多かったことがわかる︒割合にばらつきはあるが︑他の町に関しても口について︑家族を含めた家持数が全体の一五%︑借家人が六一%︑住み込

以上︑ 近位の土地と建物をめぐる売買・所有形態︑所有の社会的意味・歴

おわりにと引き継がれたという意味で︑借家はストック財だったということになる︒ては︑付物の有無の違いはあっても土地と建物の両方が借家人から借家人へされる︒江戸についてはさらに比較検討の必要があるが︑大坂と京都に関し

江戸では土地だけを貸して上物は借り手が建てる﹁地借﹂が一般的だったと造作を付けた状態で貸す﹁付貸﹂と呼ばれる賃貸方式が採られていた︒また︑つけがし

他の都市にも目を向けてみると︑大坂の﹁裸貸﹂に対して︑京都では内部の水質があったということができよう︒

なかったことを考えると︑借家という居住形態にこそ大都市大坂の都市居住大底であっても︑家屋敷を持つことの負担を嫌って借家人を通す例が少なくの到達点と考える人びとがいたことも確かであるが︑奉公人を何人も抱えるる対象ではなかった︒もちろん︑出世して家屋敷を持つことが人生のひとつとって柱まいはいつでも移動可能な生活の容れ物であり︑財産として所有す

市の中下層住民の住宅観が反映されている︒借家を転々とする住人︒彼等には︑借家人の多さと流動性の高さを背景に発達したものであり︑そこには都こうした大坂の合理的な賃貸システムとそれを支える生産・流通システムていた︒

具屋が引き取って再ぴ市場に送り出すといった中古口聞の流通機構も確立され建道具屋で誠達するのが一般的であった︒また︑建具が余った場合は︑建道

とえば︑建具類は建道具屋で売買されており︑大工にわざわざ造らせないで4

品 、みが 一四%とあり︑出家人が非常に向い割合を市めていたことがわかっている︒
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却ゆいねこま︑りーとす丹江円ノ#匂 ‑rtyul首家屋敷をめぐる社会シ︒
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ステムとは加に︑こうした多くの倍家人を受け入れる住宅システムが存在した︒それは︑家屋敷を所有することの意味と合わせて︑近世都市における住まいのあり方を考える上で重要である︒借家人が多いといわれる大坂について見てみよう︒
大坂では︑借家ははどかかし﹁機貸﹂という方式で賃貸されていた︒﹁裸代目(﹂は︑借家には屋根と構造躯体︑外部の戸

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大坂御璽神社門前の長屋の街並み絞 w 名所 1:;<1 会大成けlSf. ~Jìt f.戊 ii:

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締りに必要な建具しか付いておらず︑内部造作は住人が用意するといった賃貸方式である︒
作では畳や建呉︑家呉︑かまどはもちろんのこと︑床板︑天井版︑

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史的継続性︑都市の居住システムとしての借家について兄てきた︒︿
註﹀と公的抑制のバランスの上に醸成されてきたことが改めて認識されよう︒

が社会システムを支える最小ユニットであったこと︑土地と建物が私的所有

近世の J喜 屋 敷 ﹂ を 基 本 単 位 と す る 不 動 産 取 引 き は ︑ 後 物 を 合 む 土 地 形 状

物として個人に帰属するものである一方で︑社会的共有財産として存在して

1 3 7小林町文書﹂慶長二 O年六月二六日
11:150(吋史料京都の歴史 9 ・中京阪﹄京都市山︑一九八五年︑ ME
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2 ﹁小立売式目﹂(山川崎二年以前 l明際二年三月)(
っ議官
一 H 京都の一校史 3 京都町式日集成九京都市歴史資料館︑一九九九年︑ U支U 所以﹁家庭敷之本﹂安政五年十一月(野口徽﹃日本近肢の都市と建築﹄法政大学出版局︑一九九二年︑幻支所収)︒

伴う公的領域に関わる行為だったのである︒町が家屋敷の市場調整の役割をえることは︑単に私的領域にある物質的問題ではなく︑社会的負担と責任をいたことなどを背景としている︒そうした社会において都市内に家毘敷を構少なからず担っていたという事実は︑こうした近世的土地制度の性格をよく︿参考文献﹀44h0)0

小川町節子/なかじま・せっこ
大阪市立大常生活科学部応住銀境学科助手︒
一九九一年︑京都大学工学部建築学科卒業︑同大学院工学研究科建築ザ専攻問士課程修了︑工学問士︒近代都市深境史を主な研究テ i?
とし︑後築だけでなく自然環境にも注目して都市形成の隆史を採っている︒また︑眠時史的町並みや隆史的建造物の保存怒銚にも関わっ
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泊券状・売券状土地・家屋その他の財泌を売却するに際して完主から貸主へ売却完了を保証するために子泌された証文︒
U 与えた権利証文︒
議状一相続などで土地や資財などの自己財産を議波する旨を hyき
粁役・地之口役一川の枝川 hnMなV ど芥山本の山山政を決定する基糸︒
町式日・川の構成以が従うべき規則として明文化された取り決め︒
家持・江戸時代において家屋敷を所有した町人︒
同沼紛制一町一日の大きさに合わせて柱間寸法を決める平市川計同法︒

︿用語﹀

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京都の歴史 3 京都町式日集成い京都市際史資料館︑一九九九年︒﹃史料京都の隆史 4 市街地・生業﹄京都市︑一九八一年︒﹃史料京都の歴史9中京区 h京都市︑一九八五年︒
叫史料京都の Mm史刊以下京以﹄京都市︑一九八一年
・野口徽咋日本近世の都市と建築﹄法政大学出版局︑一九九二年︒
寸まちに住まう大阪都市住宅史﹄大阪都市住宅史編築委員会編︑一九八九年︒
・大阪市史史料第三十二輯主人収の町式日﹄大阪市史編纂所︑一九九一年︒

3

物語っている︒また︑都市住民の大半が借家住まいで︑家屋敷を持つことにこだわらなかった者が多かったことも︑公的領域としての都市空間のあり方を反映するものといえる︒そこでは同時に︑極史的継続性も意識されていた︒
都市の公共性・継続性を考えるとき︑住むということは︑買得か賃費︑かといった所有形態とは無関係に︑空間の一時的利用に過ぎない︒そこでは﹁中古﹂という価値観は成立しない︒
こうした近世の土地と建物に対する所有視が大きく変わるのは明治期のことである︒明治五年の太政官布告によってすべての土地の自由売買が認められ︑大蔵省達で﹁土地売買譲波ニ付地券波方規則﹂が達せられたことによって近叶一的土地制度は終克を迎える︒以後︑泊券状に代わって発行された地券
状には︑土地と建物とが分離記載され︑土地は地番によって︑建物は戸番によって表示されるようになる︒また︑上地が間口・奥行の形状ではなく坪数によって把揺され︑坪単価によって地価が算出される︒所有についても︑その時点の所有者を確認するのみで︑そこに至る来歴は記されなくなる︒この
土地制度改革による土地と建物の分離︑⁝胎史性の喪失は︑そのまま現在へと引き継がれているのである︒そういった意味で﹁中古﹂という概念が誕生する背景は︑明治期にあるといえるかもしれない︒
近世都市における土地と建物の所有形態︑住むことの意味︑価値観を振り返るとき︑現在の土地に対する異常な執着︑それに対する上物の軽視が︑近世から近代︑近代から現代へとドラスティックに変化した私的所有権の保護

一戸建て中古住宅の確保の仕組み米国と豪州の購入前住宅検査制慶を調査して米国や豪州には活発な一戸建て中古住宅市場があり︑上記のような粂件がかなり整っているが︑近年②の社会制度の一つとして︑住宅購入前に現状検査

宅の長寿化﹂には︑①地球および社会環境をまもることを優先させる環境保快適に長期間住んでいく﹁住宅の長寿化﹂への転換が注目されている︒﹁住及の経緯とその実情︑実効性をより昨開立するための条件整備の動向︑第二に前住宅検査に関する調査結果に基づいて︑第一に両国の購入前住宅検査の普スベン市を中心に一九九七年八 i九月と一九九八年八 i九月に実施した購入

日本は開発援先・供給型社会から環境保全・循環型社会への構造改革を求

全型の生活様式への再考とその定着に貢献し︑②住宅という社会財の蓄積を需要者の利用実態とその評価について報告する?︒

とともに︑米国カリフォルニア州フレズノ市と豪州クイーンズランド州ブリ

質量とも促進させ︑③その地域の文化をゆるやかな変化の中で継承する︑とー購入前住宅検査とは市場が密接に関係していると考える︒

み手(所有者)も参加しやすい社会条件︑さらに︑④一戸建て中古住宅の倒儀に︑正確に入手できる社会制度︑③住宅の補修や子入れを実施しやすく︑住の管理経歴や現況(不良︿合筒所や積極的評価簡所など)に関する情報を手軽

すなわち︑①維持管壊の良さを積極的に評価する建物評価方法︑②その住宅場に出て︑正当な取引きが行なわれるように条件を整えることが必要である︒

住宅市場も活発になることが期待され︑安全で質の高い一戸建て中古住宅が市まだ低調である︒しかし︑﹁住宅の長寿化﹂指向にともなって︑戸建て中古は中古住宅の流通が増加しつつあるが︑戸建て住宅に関してはその動きがいたり︑取り付けられているものを除いてまでは調べない︒設計図書や住宅記って表面から詳細に調べるが︑原則として壁の内部などのように覆われていまとめて提出する︒屋棋の上から小屋裏や床下まで︑簡単な道具や機器を使で安全に機能しているかなどについて︑検査当日の現状検査結果を報告書にこに建っすべての建物が州の住宅関係法に合致しているか︑見た状況が良好

道具と計測機器を使って︑おもに視覚的方法で検査し︑境界線内の敷地とそに行なわれる住宅購入前の検査業務をさす︒住宅の売買契約の時に︑簡単なディング・インスペクションなどと呼ばれ︑主として住宅購入者保護のため

豪州ではプリパ l チャス・インスペクション︑ハウス(ホi ム)アンドビル

欧米諸国に比べて日本の中古住宅市場は未発達である︒集合住宅についてを認め︑安易に建て替えにくくする社会環境︑などを整備せねばならない︒

購入前住宅検査とは︑米国では一般にホi ム・インスペクションと呼ぴ︑いう三つの大きな意義がある︒そして︑その実現には健全で活発な中古住宅を行なうことが普及している︒ここでは一棟宏子教授(大阪神蔭女子大学)

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代めて︑徐々に動き始めている︒住宅がその中で果たす役割は大きく︑安全で

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録簿を調べたり︑担当行政機関に問い合わせたり︑電気工事や配管工事など売買に関する情報開示法はないが︑この報告書添付の責任は売り子にあり︑自が加えられたのが︑普及の契機といわれる︒クイi ンズランド州には住宅

からは︑報告書添付に代えて検査日(∞忌5zm吉田32Zロ己主命)を取り決の専門的な部位の詳細検査はしないので︑この検査には制約や限界のあるこ
この購入前住宅検査は︑両国とも報告書で表面から見た不具合箇所や改めて記入し︑当日までに買い手が報告書を入手することが契約の一粂件とな

買い手にはその請求権があるという規定であった︒しかし︑一九九六年六月

善・補修すべき筒所を指摘して︑買い子に購入住宅の価格の正当性などの購り︑報告書入手の責任は全面的に買い手に移った︒違法性や重大な欠陥を理とを明記して︑専門的な詳細検査を推奨し︑訴訟に対して防備している︒

入決定のための判断材料を提供し︑契約解消権または価格や補修の交渉権に出に契約解消をするためには︑報告書による証明が不可欠である︒クイーン

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3 購入前住宅検査員の資格と社会の対蕗あった︒ていないが︑一九九七年に約四0 1五O%で︑なお急増しているとのことでズランド州における︑購入前住宅検査の実施率についてのデi タは確認され根拠を与えている︒依頼主は九五%以上が畏い手である︒

2 購入前住宅検査制度普及の経緯
F令米 国 で は 一 九 七 六 年 に 購 入 前 住 宅 検 査 員 の 組 織 で あ るASHI
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一O年後でも六%以下であった︒ しかし購入前住宅検査に保険が適用されたことやると予想されている:︒各州とも施工検査は自治体の職員が行なっており︑購入前住宅検査土は既存住宅のみを対象に検査する独自の資格である︒カリ

フォルニア州は公的な資格を設けていないが︑一九九七年に業務の最低基準

住宅の売買取引き

売り子が過去五年間に知り得た不具合笛の際にャーを定めた法律が施行され一九八七年にカリフォルニア州でディスクロ i ジ

消費者意識の高まりを背景に

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マーケティング活動支援など会員の質を上げるさまざまなプログラムを提供など購入前住宅検査員の会員組織があり︑教育セミナーやワークショップ︑座を開き︑試験をして︑独自の資格を与えている︒また︑前述したASHI︑養成機関が多数あり︑無資格者を含めた起業希望者に︑業務全般や実技の講ある︒米国にはI T A Zロ
82丘 Cロ吋E 宮山口問﹀gRuzm) のような民間の公的資格制度のない米国の州では︑基本的に誰でも購入前住宅検査業務を事をすることは違法となった(前述一五州もほぼ向じ傾向である)︒

を規定した法律ができ︑検査をした住宅を同一事業所や関係者が補修等の工行なえる︒実際には大部分の購入前住宅検査員は︑建設業者の免許所持者で一EXa‑‑vvMBE

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一ある︒大部分は一九九六年以降に設けられ︑今後五年間にすべての州に広が米国では︑一九九一年にテキサス州で最初に購入前住宅検査士の公的資格の存在が確認できる︒ 当時の中古住宅販売戸数のうちの検査実施率は一%程度、〈が設けられ︑一九九八年九月現在⁝五州に資絡あるいは規制のようなものがぴ
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住宅の不具合に対する﹀
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しているが︑その会員であることが一種の資格となっている︒

より需要や将米性があると見込んでこの仕事を始めている︒就業五年以内がなり︑施工検査の民間移行が進められており(クイーンズランド州は一九九

年度に向けて検討が始まったとの情報を得ている︒一方︑豪州では米自と異部分の購入前住宅検査員は建設業者の免許所持者である︒しかし︑ニ000はないので︑基本的に誰でも購入前住宅検査業務を行なえる︒米国同様︑大の所要時間は住宅規模によって一時間半 1 一
0時間と差があり︑平均二 l三る検査平均件数は約三五件︑最大六O件︑兼業の場合は一一一 1ニO件で︑一件の保険に加入していない業者が︑奈川に一件あった︒一か月に一人が実施す件︑豪州は一件で︑豪州の方がやや小規模である︒訴訟や事故に備えるため事業規模は一人が開 1五割︑一一 i'一二人が四割を占め︑四人以上は米国が二四 j五割と多く︑一一年以上はニ割︒兼業が米国に四件︑豪州に一件いた︒

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豪州には一九九九年八月現在︑購入前住宅検査員に対する公的資格や法律

八年四月三0 日 開 始 て そ れ に と も な っ て 民 間 の 建 物 検 査 士 免 許 可 ユ

時間である︒購入前住宅検査以外に商業建築検査や施工検査︑シロアリなどの害虫・ラドン・甑管・電気などの専門的な検査業務もあわせて行なっていユho50吋)が新設されたため︑既存住宅の購入前住宅検査はその副業的存在に な る 可 能 性 も あ る ︒ 民 間 組 織 と し て は ︑ RAIA(HNOE] ﹀5可丘一山口る業者が︑両国とも約五割あった︒

検査費用は︑米国では基準住宅規模一五001 一八

査を要求するという田答があった︒米国の銀行は購入前住宅検査とは無関係

建築年が古くて融資額が多い場合には︑書類審査をする人の判断で︑この検両国とも購入前住宅検査を融資条件にしていない︒しかし豪州では︑対象のしかし︑その検査網目は業者によって大差があり︑入手した報告書(以下レ線に関してはトラブルの可能性の有無のみを見るというのが一般的である︒

台所・浴室・洗濯室の設備などであり︑給湯・暖冷房・排水・照明・電気配検査簡所は︑敷地周辺︑棚︑屋根︑小鹿裏︑床下︑外装︑各室内装︑建具︑5 検査箇所 e手頗と報告書

では二ハ0 1二八0ドルと︑米国と大差はなかった︒

ついて開くことができなかったが︑筆者らが体験した四件の購入前住宅検査(九凶)増すごとに一一一 1ニ五ドル上がる︒豪州の場合は︑電話調査で費用にニ ぎ で 一 関0 1 一九五ドル(最高二二五ドル︑最抵九0ドル)︑一oor

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丘一ZZ え﹀吋nEZ江田)の付属機関であるア Iキ セ ン タ ー が ︑ 登 録 さ れ た
建築家を組織している︒
両悶とも購入前住宅検査に対する訴訟が増えており︑行政機関は需要者に対して︑保険に加入している業者を選ぶよう啓蒙している︒
不動ぃ以来訟は売買契約トラブルが減るので︑両悶とも白い干に柏版的に検交を勧め︑特定の業者と関係があるとみなされないように複数の業者を紹介したり︑応頭に数社のパンフレソトを涜いている︒

であるとの答が返ってきた︒ただ︑米国の保険会社は︑対象が全住宅または

ポiトと表す)の中には約九0 0項目を列記したものもあった︒

銀行に関しては︑米盟四社と豪州一 O社に対する電話調査結果によると︑

築後五年以上の住宅などと会社閣に差はあるが︑この検査を条件にしていた︒

レ︒
ホiトの書式についても︑記述式︑コード式︑表形式︑それらの混合式

員の問答によると︑両国とも八割以上が建設業者の免許所持者で︑その他配

職業別電話帳による調査で得た米関一 O人︑豪州一四人の購入前住宅検査程度と説明の他に︑詳継な専門家の再検査を勧め︑その緊急度をXか月後なトを書くが︑その質量ともに業者による差が大きい︒コメントには不具合の無し﹂が多いが︑一二段階のものもある︒不具合簡所のある項目にはコメンなどとさまざまである︒コード式の段階は﹁良い﹂﹁適当﹂﹁悪い﹂﹁該当管工の免許が各一名︑米国に民間機関の購入前住宅検査士資格所持者が一名︑どと指摘したり︑一般注意事項や点検の時期を示したりする︒また︑表現方

4 購入前住宅検査員および業務内容

豪州に無免許が一名いた︒建設業の免許と経験を生かして自営でき︑建設業

のレポートの方が詳しいものが多いが︑業者聞の差も大きく︑レポートの質しており︑レポートの書き方などの本も出版されている︒豪州に比べて米国

1一二枚から二O枚 を 越 す も の ま で 多 様 で あ る ︒ 米 国 で は 職 業 組 織 や 教 育 機
一一関などがレポ!トの書式を商品化して(コンピューターソフトもある)販売

法にも写真を添付するなどさまざまな工夫がみられた︒レポiトの枚数も︑間々まで丁寧に調べ︑照明・コンセント・台所設備・換気扇・暖冷房機など￨︑窓︑造り付けの家具などを︑触ったり︑叩いたり︑少し動かしたりしてにも簡単なマスクをつけただけであった︒両国とも室内は︑天井︑床︑ドア

下は建物外部の一部として調べ︑屋根もその続きに検査した︒小屋裏の検査

豪州のニ業者は︑敷地周辺の検査を︑湿気やシロアリや樹木の根などに注意

購入前住宅検査の利用実態と諾要蓄の評舗業的に感じられた︒

具を使った設備機器類の検査に配慮しているようにみえ︑米国の方がより商

さらにフェンス︑溝︑樹木類など敷地関係の検査に︑米国は種々の簡単な機

米国と豪州を比べると︑豪州は傾斜地が多いために擁壁︑高床の柱や棚︑業者のみは四枚と極めて簡単なものであった︒

具合筒所の写真が添付されており︑枚数は三業者が一 0 1二O枚︑米国の一式はすべて記述式だったが︑豪州の一業者はコ lド付き︑米国の一業者は不い︑レポートは一業者は検査完了時に︑三業者は二 j一二日後に渡された︒書所有者)への説明は︑一二業者はその都度︑一業者はすべて終了してから行なの可能性に注意していた︒依頼主(この場合は︑筆者らと調査協力者の住宅

タイルの目地や取り合い部分などを丁寧に見︑木部はとくに腐れやシロアリ

は︑簡単な計漏出荷などを使って点検した︒水回りは水を流して給排水状況としながらかなり時間をかけて行なった︒一一住宅とも高床式であったため︑床が業者の差別化を促す傾向が強い︒

ρo 体験した購入前住宅検査事例
購入前住宅検査の具体的な手順ややり方を記握し︑その結果としてのレポiトを入手するために︑
米国・豪州それぞれ二業者に依頼して︑実際に買手 の 立 場 で 検 査 を 体 験 し た ︒ 表11は検査を実施した住宅の概要である︒豪州では二業者が建築後O三年と三二年経過のニ住宅 (AとB) をそれ
一
ぞれ検査し︑延べ四件の事例を体験した︒米国では 建 築 後 八 一 年 と 四 六 年 経 過 し た こ 住 宅 (CとD) に対して︑豪州と伺じく二業者がそれぞれ検査する予定であったが︑ D住 宅 に は 一 業 者しか実施できなかった︒したがって︑購入前住宅検査を体験した住宅は延べ七件である︒
三業者は︑敷地周辺←建物外部←室内と検査したが︑豪州の一業者は小屋裂から初め←室内←建

v敷 地 周 辺 と 逆 の 順 序 で あ っ た ︒ 米 国 の 場
物外部 i
合は二業者とも敷地周辺の検査がごくあっさりしの約八割前後︑また現在住んでいる住宅を新築したり新築の建売り住宅を購入

が︑この調査の回答者にもその状況がはっきり出ている︒両閣の回答者股帯

米国・豪州ともに︑中古住宅の売買が盛んであることは良く知られている

川購入前住宅検査の認知度と情報源ついて述べる?︒

たアンケート調査に基づいて︑購入前住宅検査の利用実態と需要者の評価にド州ブリスベン市(一一九一人)の回答者と一戸建て住宅所有者を対象に行なっ

米国のカリフォルニア州フレズノ市(一 O O人)と豪州のクイーンズラン

7

1 マスクを付けて床下検査
写真

表

不明
14年

約 230ni ￨約 190ni
市，~190ni
市，~100ni

有
一部有

米国

検査実施住宅の概要
E
菱州
A
8
1966年
1894年
現建所築有年者

木造
スタツコ
木造(一部プロッヲ)
木造
木
スタッコ
木造
木

主構造
外
壁
規模 n
i

把援

3人目
13年
なし
把援
概略把握

C

D
1952年
3人目
15年

1917年
12人目
2年
なし
偲握
入居歴
悶
箇
震
史

ており︑建物外部の検査は屋根の上を最初に行ない←外壁←建物周辺や他の建物と進み︑室内を一

1)0

とおり終えて︑最後に作業着に表替えてマスクをつけ︑床下と屋根裏を一謝︑へた(写真;]"多いようである︒なお︑住宅を購入する際に将来転売することを考える人は︑すると︑米国の方が中古性宅の売買がやや摘んで︑山中古住宅聞の買い替えもした経験についても︑両国とも全世誌の六割強が経験している︒両国を比較した世帯の五割前後が︑中古住宅を購入した経験を持っている︒住宅を売却﹁知らなかった﹂人は未来の需要府と考えると︑米国の方が需要が高いとい﹁知らなかった﹂鴎割︑豪州では﹁必要ない﹂匝・五割が大差をつけて多い︒

ろ︑両国とも﹁必要ない﹂と﹁知らなかった﹂が突出していたが︑米国では(
図 14)︒ 中 古 住 宅 購 入 前 に 検 査 を し な か っ た 人 に そ の 理 由 を き い た と こ

じ割合であった︒いずれも米田の方が︑住宅購入前に良く検査をしていた

次回の引越しで中古住宅を購入する可能性がある︑とほとんどの人(両国間需要者の評価える︒なお︑﹁自分でできる﹂が両国とも一割強あったことは注目される︒

両国とも実に九割もいた︒
購入前住宅検査を知っている人は両国とも六割弱で︑一二割弱は聞いたことがあり︑知らない人はわずかに一・五割であった︒ただ米国では︑現在の住宅を購入した人は六一二%が知っていたのに︑住宅を新築した人の場合は知っきる程度ならや古住宅を購入すると答えている︒また︑検査の結果︑欠陥がとも九割弱)が考えており︑その約六割は少し手直ししたり︑自分で修理で両国とも購入前住宅検査についての情報源は︑不動産業者︑親戚・知人︑発見された場合に︑その住宅を購入しないと国答した人は両鴎とも二割弱しているのは一一一O%に過ぎず︑一一一五%が知らないと答えている(図 12)︒
マスメディアなどが多い︒しかし︑米国の場合は不動産業者と親戚・知人に

住宅隣人

住宅建設

豪州・全体

住宅建設

5
0
.
0

7
0
.
0

4
0
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0

3
0
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0

2
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0

1
0
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0

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0

図‑4 検査をしたかι
米主豊中古際入悼81

蓄量州中古務入 N=215
中 古 居 住 昨 61

中 古 燈 住 N=1621

するであろう︒実際に数%であるが︑本米購入者保護のためのこの検査を︑売り子はこの検査が圧力となり︑売る住宅の践をある程度の基敢に上げようと根拠になる︒また︑購入者はその住宅購入後に管理計画を立てやすくなるし︑されるレポートは︑売買契約を無条件で解約したり︑売り子に補修を要求する

購入者保護に立った情報開示の機会になっている︒かっ︑検査結果として波るが検査して︑その住宅の現況を購入者に知らせることができるので︑住宅購入前に︑購入者の支任で︑購入者側の筏点から︑主として視覚的にではあ

極的に購入者に勧めている︒購入者の自己表任が強められるわけだが︑住宅査についても不動産業者が︑おもに売買契約上のトラブルを避けるために積

米国・豪州では不動産業者が住情報の提供者となっており︑購入前住宅検おわりにえており︑米国の検査実施者は全員がその有益性会}認めていた(図 15)︒

る︒﹁まあまあ有益﹂と﹁有議﹂を加えるといずれも九割以上が有益だと考有識﹂と答え︑実際に検査を利用した人に限ると︑その割合は七割台に増え

購入前住宅検査の有益性については︑両国とも回答者の約六割が﹁非常にかおらず︑六割前後は自分で修理できる躍度なら購入すると考えていた︒

刷

集 中 し て お り ︑ 豪 州 は 米 国 よ り も 建 築 関 係 の 役 人 や シ ョ ウ ル i ム・住宅見本市などが幅広く情報源になっていて︑両国間に差がみられた(図 13)︒
叩購入前住宅検査の実施率

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中古購入経験者のうち購入前住宅検査を実施したことがある割合は︑米国

米国・全体が六三%︑豪州四六%であり︑現在中古住宅に住んでいる人の場合もほぽ同

図‑2 務入前住宅検査の認知度

面的に依存しているわけではない︒検交をする側にとっても︑見た現状以外

修現できる程度であれば購入すると考えており︑購入の決定をこの検査に全の結果として不具合筒所が見つかったとしても︑子直しができたり︑自分で割が有益だと回答している︒ただし︑検査利用者のほとんどは︑たと︑ぇ検査売り子が利出していた︒跳人的位宅検伐のむ益性についても︑検有利山名の九を目指した教育と︑訴訟に対して業者と需要者双方を支援する組織の充実が分の⁝が入れ終わったとのことであった︒購入前住宅検査の質向上と平均化れる事業所も多く︑米国の ASHI幹部によると︑一九九七年度は会員の五訴訟の出延のために検究日時のスケジュールが丘てられず︑廃業に追い込まる︒両国とも︑業者間に技術や経験の義が大きく︑訴訟が多くなっている︒

が住宅産業界に認められ︑職業としての責任や資格が検討されようとしてい︿註﹀必要である︒の推察や責任の生じる判断などは︑極力避けることが基本になっている︒
また︑購入前住宅検査は評価基準を示すものでも︑その建物に保証を与えるものでもない︒住宅や敷地問辺の各筒所の検究結果によって︑﹁山政い﹂﹁遮当﹂﹁恐い﹂﹁すぐ処読すべき﹂などの評側はするが︑本質は買い子にわかるように︑その現況をありのまま伝えることにある︒その建物の建築年数に相当したさまざまな情報を合めて︑買い子が判斯するための検交結果の現況情報をできるだけ多く詳しく伝える︒買い手は︑自分の生活スタイルや住宅に対する考え方を考慮して︑ム日己支任のもとに最終判斯をするのである︒
この検査は検査当日の現況を伝︑えるものであるので︑その後を保証するもの

5
塁側全体 N=291

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小野辿代/なかの・みちょ
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岐阜女 f大一九六五年︑大阪市カ大学一本政令部住民や'H大学教科卒業︑同火山一ナ院修十一課程修了︑岐 十
育学部幼子を絞て︑一九七三年より岐阜女子大学に勤務し︑二 OOO年三月まで岐阜女子
大中住民学科教授︑一九八八年カリフォルニ
ア大学りパ iサイド校担会宇部客員研究久︑一九八 O年前半より米関の戸建て住宅問日現と住住民の研究を続けていたが︑一九九三年からは研究の小心を栄州に移して︑一戸建て住宅
所有名の住宅供開への関わり万と初会システ
ムとの関係について研究している︒﹁住民の社会的な間引に向けて﹄(共符︑都市文
化社︑一九九八年)︑コ住まいのデザインと符則一円(仕(持︑朝合吉山︑一九九 O年)︑寸マンシ
ョン符明を問︑ 7﹄(共若︑都市文化社︑一九八
昼
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卦
ハ台
︑
家
九年)︑っザ・ハウス/ザ・ホ iム
政教育打︑ム九八五年)などの符件がある︒

1 山中野辿代︑一被宏子﹁⁝戸建小十日住宅の質篠保に関する研究﹂吋住宅総合研究財団研究a 辿代﹁米国のホ lムインスベクタ
年初抑ム尚お︑ mlmh(︑一九九九年︒一機宏子︑巾 野
i後成制皮に関する研究﹂ョ第六同(千成九年皮)研究助成成果報告書いトステム建材︒
版業振興財泊︑拙 l m真︑二 000年
2 一九九八年一 O月四日インスペクション EXPOにおける CREIA会長スコット・
クレメンツ氏の講演より︒
3 一九九八年一 O月間日インスペクション EXPOにおける ASHI会長ジョン・パル
クザック氏の講演より︒
制ふん品問答者および住宅については︑ 証ーの孤百(︑表 611を参照されたい︒

米 国 全 体 制 =100

でないことが明記されている︒それでも訴訟が増えており︑検査員は規定の検Eをした人体5
1

保険に入ることを義務づけられている場合が多い︒豪州ではオプションで︑一二か月の保証をつけるものもある︒

H己立任を基以上述べてきたように︑購入前住宅検査は︑①住宅購入者の F本とした意思決定を支える情報開示の子段であり︑②その建物を州の住宅関連法で点検して不具合前一昨が明らかになる機会でもあり︑③賊入後の維持管

mA州がし凡てやすくなるなどの点から︑一い処て小山住宅の町確保に刈して主効性のある一制度だと確いいする︒
米国と一円以州では購入前住宅検交の社会的位置づけや情報源に去が見られた︒
E

出。

米同では法的的組問ぶが性 宅の先リT に却附されており︑防人的住宅検先にはそれを確認する役割がある︒この業務の存在意義が去州より大きく︑住宅従業の新業種として急速に発展している︒州政府もそれに対応して︑新しい資格制度と法体系をつくりつつある︒一方︑豪州では需要に応える形で︑建築コ
ンサルタントの副業的に広まっていった業務であったが︑ようやくその存夜検まをした人体 984

関 ‑5 購入前住宅検査の予言議性

特築畿中古住宅再考l 流送衛壊が未整備の中でが︑接点の無い問題であるとは一一一一向いがたい︒スク

ラップ・アンド・ピルドが︑多くの場合︑この一一一一口説の意図を断ち切り︑あるいは引きずりながらも振り払おうとするものであるのに対して︑﹁住み継ぐ﹂とは︑この声と向き合うことに他ならないからである︒そして︑工学とは︑実に﹁近代のオブチミズム﹂を代表する分野の一つである︒

H氏邸のこと私がH氏邸の写真を初めて見たのは︑小学生のころである︒それは︑昭和三八年に発行された

吋現代日本の住宅﹄という林雅子さんの編集した住宅作品集が自宅にあったからである︒この本には︑父の自邸︑即ち私の実家も掲載されでいて︑その縁側に寄り掛かった弟が私ではないかと開かれた記憶があるから︑そのころ見ているだろうと思うのである︒その後︑学生であった一九七0年

今にして思えば︑私の住宅観の源はここにあった

代後半︑繰り返しその頁をめくった党えがあって︑めた︒生活の底面である家庭は︑人が婚掘し︑子ように思う︒今でも︑戦後の日本住宅に関する名

日露戦後の明治末から大正期に急速に芽生えはじを産み育て︑やがて死んでいく根源の場所である︒

ら間半世紀近く前で︑私が増沢事務所にお世話に

私がH氏邸と実際に関わりを持ったのは︑今か

東洋大学井上円了記念学術センターが行なったという願望は︑ついにこの場所の消滅の危機を予見しない近代のオプチミズムの所産である﹂と述
文学的な表現を建築のしかも却物的な問題と査のが︑そのきっかけだった︒しかし︑当時既に築の住宅が実在するなら見に行ってみたいと思った

なっていたころのことである︒何かの折りに︑あ略)家庭の崩壊の前に家族の解体があった︒核家

結するのにいささかの践路はあるが︑この一一一一向説と︑べている︒

族がそれである︒さらにさかのぼれば︑家族の解

戦後の住宅政策・市場・生産・消費といったもの

一一

O年近く経っていたこと︑常識的に昭和一一O年

体の前に︑{永からの個人の自由を求める願望が︑ているのは︑家庭の崩壊という現実である︒(中この本はその冒頭で︑﹁今日の日本人が直面し義録が︑最近︑本になった︒

著の一つではないかと考えている︒

し同家からの自由︑家族からの自由︑家庭からの自由

日

JX学における家族の問題﹂という公開講底の講士

すまいのテクノロジi

内

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はじめに

1
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忠治

竣工跨の南側外観。増住沢みであった︒実際︑私もそう思った︒いちおう増沢ってしまった︒よく考えてみるとパ千クで采り付たのだが︑そのちょっとが︑気が付くと随分にな

来たり︑階段をちょっと登ってみたりして見ていだと思うのだが︑老紳士は﹁そうか﹂と一言いうのである︒よくパタンと閉め出されなかったもの

で:::﹂と言いながらいきなり名刺を差し出したという︑この家を設計した建築家の事務所の所員男である︒しかも︑扉が開くや否や﹁増沢事務所

老紳士であった︒思えば︑長髪に無精髭を生やし︑さんに開いてみようということで︑いささか臨時けた上に玄関付近をうろうろしているわけであると私を中に招き入れて下さった︒

現場用のジャンパー︑当時こればかり着ていたのしつつも伺った記憶がある︒もっとも︑それは今から︑もし気付いていればさぞ不愉快に違いない

当時︑近藤さんは︑この家の一二人目の所有者で︑の変更が実に巧みだったので︑最初は︑西側の増日から振り返っての印象で︑自分で確かめもせずと心配になってきた︒そこで︑いちおう挨拶をし銀行マンであったが既に現役を退いて顧問をして築以外は図面どおりのように思ったというのが実

無礼にも開いてしまったという方が遥かに事実にて失礼しようと玄関前に立った︒正確には︑そういらっしゃり︑奥様と既存部分に住んでいらっし代の住宅は残っていないことの方が一般であった近い︒増沢さんは︑﹁こっちから行って︑ 0 0交

思いつつ玄関前まで行って引き返し︑そのふがいだが︑それにヘルメットを抱えた得体のしれない

差点の信号で止ると右斜め後ろの高台に屋根が見なさが気に入らなくて︑ようやく訪ねる決心をしゃった︒中に入って︑屋外との間に殆ど段差のな際のところだった︒最初は︑北側の道を行ったりえるんだよ︒先頭だと見えないと思う︒多分二台たのである︒﹁もう無いかもしれない﹂という悲観的な雰囲気

目か一二台目くらいだと見える︒まだあると思う

ことなどから︑事務所の先輩との雑談の中ではよ﹂そして﹁ある時︑二措建てにできないかといい居間を通して南側に広がる芝生とともに︑あの﹃引代行本の住宅﹄と全く悶じ室内を見て︑私は扉を開けて下さったのは近藤さんとおっしゃる

ないといった話をしたことがあるんだけれど︑ま何か発見したような印象を持った︒戦後間もない

う相談があってね︑それなら︑壊さなければできだあるからその話は無くなったんだと思う﹂とい

時 期 に 建 設 さ れ ︑ 以 来 三O年 近 く 経 っ た 木 造 住 宅

思いが︑逆に変化のない姿を発見と感じたのかもうものであった︒この答えは非常に印象的なものしれない︒そして︑平面留では非常に堅牢に見えの内観である︒変わっていて当たり前であるとの

当時私は︑これまた向田の批判をもろともせずるコンクリートブロックのコアが天井まで達してで︑今でもよく覚えている︒

バイクに乗っていた時期で︑次の週末であったといない理由を漸く実感した︒って︑ それでも閉が持てず︑話が二周り目に入つという思いが相まって︑知っている限りの話を喋れて下さった近藤さんに何か感謝の意を表さねば黙って見ていたような気がしてしまったのと︑入時だったのだろうと忠うのだが︑ずいぶん長い間︑

これらの印象を得るまでの時間は︑ほとんど瞬思うが︑そのバイクに跨って︑探しに出かけた︒

当初のままであった︒むしろ尉率場とアプローチ

いたこと︑そして︑西側に増築された点を除けば︑ってアプローチの踏段の登り勝手が反対になって東側地階部分に尉車場ができたこと︑それによ

私 が 初 め て 見 たH氏邸だった︒

方を見た︒一一一泊われたとおり屋根が見えた︒それが︑そして︑増沢さんの指定した位置に止って︑右後銭工時の平菌図

そして︑元通り床板を張り直さなければならない

たん剥がし︑根大を補強し︑再度床下地を張って︑そのためには︑床板に番付を行なった上でいってほしい﹂と話された︒

この焦げ茶の古色がいいんで︑このまま何とかしの床(楢のフローリング)は気に入ってるんで︑いかと依頼されたのである︒そして︑最後に﹁こなどを述べられ︑好都合だから修埋をしてくれなに不具合があること︑床のたわみが気になること入っている旨の話をされて︑しかし︑建呉の一部てしまった時に︑近総さんは︑この家が大変気に二度言わせない方で︑御高齢にも関わらず実にてしいと話された︒近藤さんは︑決して︑同じ事をれでも残った分については︑工事の側で考えて欲は駐車場に入れ︑足りなければ預けておくが︑そ事はそのあとにして欲しい︒その時までに︑家具て ︑ ア パ ー ト を 借 り て 引 越 す の がO 凡なので︑工さんはもう工事の段取りのつもりでいらっしゃっ

ち合わせをしに伺ったのだが︑その時には︑近藤思う︒ひどい話である︒その後︑実器に改修の打いことの意味を設計者に熱 弁
r してしまったように

コアのコンクリートブロックが天井に届いていな

切の下を貫通している訳であるから︑交換も補強

一部はどうしてもはずせない︒更に︑根太も陪仕

グ材をいちいち引き出さなければならない︒また︑いうことは︑間仕切を少し持ち上げてフローリン

から︑間仕切を仕立ててあるため︑床を剥がすとまれるというコンセプトに忠実に︑床を仕上げてシェルタ!としての屋根の間に︑間仕切が組み込んどうにして︑工事を始めた︒この建築は︑床とた家具を庭にテントを張って収納し︑室内をがら

工事は︑井端建築さんにお願いした︒まず残っでながめた記憶がある︒

決して拙けるようにもならないだろうという思いも界易ではない︒補強材は︑そうした時仕切りのきぱきと対応された︒
工事に当たって︑ 盗 み 見 た こ と し か な か っ たH

下に差し込まざる得なかったため︑いささか難渋のだが︑気が付くと﹁はい︑できると思います﹂と申し上げていた︒それが︑その口の山山米本のんよ氏邸の盟十印を︑ 現場用に脊同製本させていただいしたが︑井端さんの努力で何とか仕上がった︒

ことだった︒近藤さんから電話を裁いた︒それは︑工事が完了してから一週間ぐらいたってからの山政すことができた︒

張ることにした︒こうして工事は完成し︑無事引材を使い悶し︑納一戸には新しいフローリング材をうした部分には︑締切ることのできる納戸室の床り完全には元どおりにできなかった︒そこで︑そっていったが︑やはり再利用のできないものがあとに番号を付けて剥がし︑補強完了後元どおり張さんの要望に沿うべく︑フローリング材は︑列ご解っていて︑はらはらしていたに違いない︒近藤かは実に怒しいのだが︑増沢さんは最初から全部

こうした事態のどこまでを︑私が予測していたた︒そして︑ こんな凶揺は自分には描けないし︑

床のたわみを直し、フローリングを張り直す。

てであった︒
翌週︑増沢さんに見に行ってきたことと︑確か︑

玄関まわりの外観(床改修持)何ともしがたかったのである︒惜しいことをしたが招来する前の日まで︑住み続けたくてもそれが冒頭にも述べた通り︑工学という分野は︑少な仕事が完了したら速やかに請求書を送るものだと
昨 年 ︑ こ の 住 宅 がDOCOMOMOのリストに﹁オブチミズム﹂を︑その依って立つ基擦としてくとも娃て前としては︑戦後一貫して﹁自由﹂とできないという今日の状況は変わるまい︒

た︒そんな近藤さんにも︑どうしても解って頂け絞った行の話を伺って︑改めて当時のことを思いuっていづ令︒とm

なかったことが一つあった︒私が何度︑私は増沢いうお叱りであった︒実にきちんとした方であっ設計事務所の所員で︑実掠に仕事をしているのは出したのだが︑伐念ながら︑出引沢さんも近藤さんきた︒その結果としての現在を一つの危機と捉え︑も既に亡くなってしまった︒

そこに﹁近代のオブチミズムの所産﹂と呼ぶべきものの存在を認めるなら︑私たちはこの﹁危機﹂で止ると右斜め後ろの高台に屋担が見えるんだけて︑住み継がれていく例は決して多くはない︒一

この住宅のように︑設計者と施︑王の関係を越えった考え方が結びついている以上︑住み継がねば

や﹁生活の痕跡をきれいさっぱり洗い流す﹂とい

その危機のどこかとスクラップ・アンド・ビルド﹁住み継ぐ﹂ ということ

井端建築の大工さんだと申し上げても︑増沢建設とそこの大工という認識を変えることはできなかった︒近藤さんとはそれきりになった︒

れども﹂という答えは︑引き渡した建築に対する

般には︑解体撤去のうえ新築というパターンであならないという現実がやってくるなら︑それをの形成に深く関わってきたことになる︒そして︑増沢さんの姿勢をよく示しているように忠う︒そり︑その過程で︑過去の生活はきれいさっぱり洗培沢さんの﹁こっちから行って︑交差点の信号

して︑近藤さんは︑この小さな改修工事で︑たまい流される︒
しかし︑ 来 世 紀 前 半 は ︑ よ ほ ど の 大 発 見 で も 無

ちろん︑あたかも洗い流されたようにして﹁住み﹁住み継ぐ﹂という積極的な技点で迎えたい︒もたま出会った設計事務所の若い所員に︑いや近藤継ぐ﹂といった場合もあるだろう︒﹁住み継ぐ﹂

況に応じて速やかに実行することこそ︑私たちのい限り︑ 環 境 問 題 の 深 刻 化 は 避 け ら れ ま い ︒ し たずである︒今日までのようなスクラップ・アン

分野の得意とするところであった︒自由とオ︒フチさんにとっては建設会社の若い社員に︑商取引のド・ビルドを︑今後も維持していけるとは考えにミズムを依って立つ基盤とするとは︑正にそのよ

何たるかを教えようとしていたのではなかったか

そ の 後 ︑ 増 沢 さ ん は ︑ ﹁ レ l モンドの事務所をくい︒当然︑好むと好まざるとに関わらず﹁生活うに振る舞うということなのだから︒

自由とそれを楽観的に捉える視点を見いだせれば見に行ってごらん︒まだあるから﹂と話して下さの痕跡をきれいさっぱり洗い流す﹂ことは困難にがって︑ 既 存 建 築 の 廃 棄 コ ス ト や ︑ 建 設 コ ス ト にった︒それも一度ではなかったように思うのだが︑なり︑いやがうえにも﹁住み継ぐ﹂ことが必要にと忠われるのだが︑これらの印象も︑今にして思私がそれを見たのはレ l モンド事務所が移転してなるだろう︒それは註氏邸のようなものではなく︑それでよいのである︒思えば︑この子の転換を状

その日頂上階に部分移築した内装だけだった︒当時︑建て替える必要があり︑その意志が存在するにもより多くの環境経費の内部化が求められるは

私は︑休みという休みは︑ほとんど奈良に行って︑+品︑古寺巡礼に勤しんでいた︒その私が︑京都をへてかかわらず使い続けなければならないという事態

えばというものである︒

近代にたどり着くのに克に数年︑そして戦後を視である︒﹁住み継ぐ﹂ではなく︑住み継がざるを

博土涼程込山ん 30 刊行作品川ぷ リ︑川叩ト仕に以上る︒
a円

部 住 築 学 科 卒 業 ︑ じ 八 年 1八一一一年︑倫明沢建
築設計事務所勤務︒八九年︑京点大学大学院

建築家︑間作品口⁝級処築士事務所代表︑市民河
大学工学部助教校︒
東京生まれ︒一九む八年︑早稲川川大学問工学

内問符上/うちだ・よしお

野に入れることができるようになったのは更にそ得ないという事態である︒そして︑﹂うした事態の後のことであった︒この一小器用さは自分では如私のすまいろん

O代 の 初 め に 今 の 家 を 持 っ た ︒ 兄 弟 の 所 有 す

一
二

史者し
の

方
丈

あるいは蒐集する猿の小さな王国史

わ

ような中古の建物で︑以前は外人が住んでいたという︒当時では比較的めずらしいシャワー付きのパスなどがあった︒

その土蔵建築のニ階を私がグ占拠︒していたわけだ︒この時ももちろん(もちろん︑という表現もちょっと変かもしれないが)定戦はなく︑ある

ユニークな物書きK氏 の ア シ ス タ ン ト み た い な ことをしたり︑その人が紹介してくれた雑誌の記事などを書いて︑なんとか生活していた︒ K氏 は 青

春時代の私の恩人である︒ご恩返しはなにひとつとしてしていない︒

話は前後するが︑私は大学で造閣を学び︑横浜

市の計画局・公開部に就職した︒仕事についてすぐに児童公閣の設計を任されるなど︑それなりにやりがいのある仕事を与えられたが︑結局︑グ役

所の水︒がなじまなかったのか︑二年に満たぬう

ちに辞めさせてもらうことにした︒

それまで風米坊的な生活をしていたのを親兄弟の﹁ここの家賃ぐらい︑うちの会社の図面でも描の家賃を払う生活は不可能と思えたのだが︑友人役 所 を 辞 め て 定 職 を 持 た ぬ 私 が ︑ こ の 2LDK時 代 は 一 九 六0年 代 後 半 か ら 一 九 七0年 代 の 初

きなかった︒

思いがしたが︑自分のわがままを抑えることはでかったので︑辞めるときは少なからず申し訳ない

先輩上可の方がたの厚意がわからぬわけではなが見かねて﹁家でも建てろ﹂と算段してくれたの

いて稼げばいいじゃないか﹂という言葉に︑背中かもしれない︒なにしろ︑幅広のパンタロンに裾れ ば 私 も ま た ︑ そ の フi テン族の一人に見えたの

私にはその意識はまったく無かったが︑人が見ゆるフl テンという積族が出入りしていた︒

ングラ芝居が人気を博し︑ジャズ喫茶には︑いわである︒この時︑すでに私は結婚し︑幼稚圏にあ越して米ることにしたのだ︒

これも別の友人の経営する事務所の二階に暮らし

そこに引っ越して米るまでの私は︑下高井戸の︑で迎えた︒当時の私にとって2LDKの部屋は不

この建物は︑もともと土蔵を改築した︑洋館のていた︒

ここは︑私の友人が経営する造隠会社が一階フ

足のないスペースであった︒の誕生は︑渋谷区賊ヶ谷の 2LDKのマンション

これに遡る数年前︑私たちのグ新婚生活︒と娘め︒街はデモ隊と機動防怖が衝突をくりかえし︑ア

部屋に引っ越して来たというわけである︒

ロアーを占め︑友人の口ききで︑その友人の隣の重を 押 さ れ る よ う な 気 が し て ︑ こ の 2LDKに引っる土地に親の金を情りて家を建てたのである︒な生
活酪たがる前の年頃になる娘がいた︒にからなにまで親がかりで自慢にもならない︒

I

坂

戸

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が足首あたりまであるロングのコートなどとい︑ついで立ちだったのだから︒

もうひとつ実際につくり︑愛用していたものがある︒それは﹁ポケット四十八佃コ lト﹂である︒

時︑その梁を見上げていたとき﹁そうだ︑ブランコを吊るそう!﹂となく︑その土蔵の二階の部患を吋遊戯空間研究の数が度を過ぎると︑それ白体が迷宮のようにな﹁本来︑機能・便利のためにあるポケットも︑そ知り合いのオブジェ作家を志す︑これまた物好き

私はただちに行動を開始した︒といってもただ︑と思いついたのである︒

所﹂と勝手に銘うち︑名刺をつくり︑気ままな生ってしまう﹂な人物に︑ブランコの制作と︑取り付けを発注しこれは理屈で言えば︑

活を送っていた︒いつの間にか雑誌の仕事などもというもので︑自分で簡単なスケッチを描き︑そたのである︒

妙な熱気のある時代だった︒私は定職につくこ

少しずつ増えて︑自分が食う分ぐらいは十分稼げ

れ を 知 人 の フ ァ ッ シ ョ ン メiカl の人に作ってもらなくなる仕末であった︒そこで私は︑ポケット入れたものがどのポケットに入れたのかすぐわか

らった︒このコ i ト︑あまりのポケットの多さに︑思いにふけることができることとなったのである︒

ランコに腰かけ︑ユラリユラリと揺られながら物

かくして︑私は︑部屋の中に吊り下げられたブ

この部屋ならブランコが吊れる!と気付くと︑るようになっていたのである︒
そのころの私のよね遊び︒のひとつに︑﹁二人文字どおり帽子を二つ結合したものである︒こ

連結帽﹂の制作というのがある︒﹁二人連結帽﹂も﹁ポケット四十八例コ i ト﹂も︑たいな番組だったような気がする︒くわしい内容

お自にかかった︒テレビの﹁現代若者風俗考﹂みこんな日々を送っているときに今和次郎さんに﹃遊戯空間研究所﹄のか仕事︒だったのである︒

は忘れてしまったが︑なぜか私もその末席にちょ配置地図をつくらねばと決意した︒

あるいは機能し得ないと思われているものを結び

この時私は︑

い役で座ることになったのだが︑その時の今さん

れは理局で言えば︑つけてみたい︒結びつけたらどうなるか﹂﹁役人としての公園づくりの仕事は辞めてしまっの対応というか︑たたずまいが︑とても業献だっ﹁本来︑個々別々でなければ機能し得ないもの︑というものだが︑実際は︑ちょっとした悪戯心をたが︑僕なりの都市論・空間論を自らグ遊びつつ︒

たのを憶えている︒

オブジェ化したかっただけである︒

実践してみよう﹂権威ぶるところなどまったくなく︑われわれ若い者にもどんどん話しかけてきた︒ひとことでいとうっすらと考えていたのかもしれない︒
私にとって都市や公園も人の生きるか装量︒だそのころすでに︑古書展などで︑あのぶ厚い

えばモダンで話のわかる︑好奇心旺盛な︑ゴマシ

そういえば︑この頃︑その下高井戸の土蔵の部﹃モデルノロヂオ﹂や﹃考現学採集﹄を見かけてオ頭の町内会のオジサンという印象だった︒
屋で︑時々︑私はブランコに乗っていっときを過いて︑今和次郎という人の仕事の一端は知っていが︑﹁二人述結帽﹂や﹁ポケット四十八個コ iト﹂

ごしていた︒つまり︑部屋の中に︑ブランコを吊もまた︑人の生きるグ装置︒と思ったのである︒

ただ︑この二人連結帽︑別名﹁ラブラブハット﹂

その土蔵の二階暮らしは︑女性との出会いによことのように感じていた︒

た私は︑その著者と会ったという現実を非現実のその建物は︑まるで洋館風に天井が高く(床もり下げていたのである︒

るときはいいが︑歩くときは二人の背丈が一緒ぐ

フローリングだった)︑梁が露出していた︒ある(笑)の欠点は︑芝生の上などに二人で座っていらいでないと歩きづらい︑というところにあった︒

入 の た め の か 遊 び 場 α波 書 斎 兼 ね

くは︑その二間に︒民候︒していたのだが︑そこって破られる︒その人も僕と知り合った後しばらにしてほしい︑ということと︑梁は可能なかぎり

さん置くことになるので︑それに耐えられる構造

階段のようなもので)︑ということと︑本をたく

階の部尾↓に註接入れる手段はないか(つまり非常ったが︑名目は会社員︑いや会社代表取締役であ

今度は︑その争議仲間と会社設立ということにな

会社倒産の約二年後には争議は一応の解決を見て︑ここからまた私のJ悪戦なし︒の人生が始まる︒

れを﹁計画倒産﹂とし争議となった︒

主であったので︑火性が向日附するための空間では太く︑天井板は張らずに梁はそのまま露出してほっても︑実体は荒海を漂流する船の船一長みたいな

第一の希望は︑別の出入口をつくることによっもシンドイことではあった︒

食 え れ ば い い ︑ か つ て の フi テ ン 時 代 よ り も 何 倍ものである︒これは当然のことながら︑自分だけAない︒私はブランコとの共存に見切りをつけて︑しい︑というこの三点であった︒て︑グ独身生活︒の空間が保てるのではないかとはもともと私ひとつか生活︒というものをしてみょうか︑といしかし子供ができてもしばらくは︑私は例のごも く ろ ん だ こ と に よ る ︒ こ れ は Y氏 に よ っ て 即 刻う気持ちになっていた︒

とくブラリブラリと暮らしていた︒今思うと不思ことであった︒

却下された︒外観的にも安全上からも不可というを日々掲揚し︑あるいはまたあの伝説的漫画家の

気よくとばかり︑どでかい大漁旗をつくり︑それ

しかし︑これもどうせシンドイのなら派手に景手伝いなどで︑さほど生活の不自由を感じること

構 造 強 化 に 関 し て はO K︒ 普 通 の 住 宅 の 依 は 強

議 な 気 が す る の だ が ︑ 雑 誌 の 原 稿 書 き やP R誌のなく︑やっていけた︒

コの部屋の再現をねらつてのことである︒ Y氏は︑梁の露出に関しては︑実は下高井戸でのブラン

それから二O年 ︒ 仕 事 の ほ う は 傾 風 満 帆 と ま でたくらいなのである︒

せんともくろんだ︒なにせ社名を﹁波来社﹂としくるなどとグ遊戯的会社組織︒を演出して口に糊

杉浦茂さんにデザインしてもらったワッペンをつ﹁梁の露出は而白いですね﹂と同意してくれたが︑はいかなくても︑なんとかやりくりし︑現在私は化してくれることとなった︒

仕事をしてゆくことに一種の疲れを感じていた︒

ついに︑下高井戸を引っ越すときに持ってきたブ

実質的には相談役のような立場である︒

これは同伴者たる人のやりくりが上手かったこ

でさることならか無名 α の州場で生活の践を符たい

ランコは笑っているだけで吊るしてはくれなかっとによるのかもしれない︒と考えていた︒そんなときに︑自分が述絞をしてた︒

ある︒結果として出来上がった家は家人はかなり

他の部分は家人とY氏 で 話 を 進 め て い た よ う でそして蒐集してきたあれこれをながめたり︑リス分を表明し︑街の路地・棋了歩きと古書底めぐり︑

一O年 ほ ど 前 か ら ︑ ﹁ 超 隠 居 ﹂ な る 慌 し げ な 身

ただこのころになって私は︑自分の名を州附している雑誌社が出版部門を析しくつくるので米ない

生まれた子が近所の予と遊びだすようになる︑の満足度であったようで︑ほっとすると同時に Yか︑という訴があった︒

いわゆる定職につく︑家を建てる話が持ち上がる︑

ところが家が建って︑その情金の一一割も返済しけてきた︒小・中学伎の頃は︑切手や植物採集︒

トをつくったりして︑うつつを抜かしている︒

家 の 設 計 は ︑ 雑 誌 の 仕 事 で 知 り 合 っ たY氏 に 頼

ないうちに︑勤めていた会社が﹁自己破産﹂とい高校に入ったころから︑東京に関する古書や浮世氏に感謝したい気持ちであった︒

む こ と に し た ︒ 温 厚 な 人 柄 で 著 名 建 築 家 の チl フ

うかたちで倒産してしまった︒これは会社がゴル

絵 の 端 物 ︒ 大 学 時 代 の 一 時 はJAZZに熱中した

そのとき私は一一一Oを迎えようとしていた︒

デザイナーを経て独立したばかりだった︒そして

フ場開発の失敗︑労組の結成︑経営上層部拐の不のでコレクションの方は手薄になったが︑それで実はコレクションは子どものころからずっと続

住宅建築という仕事に情熱を抱いていた︒

和等々といったことが原凶とされたが︑組合はこ家の設計に関して私が希望したのは︑自主の二も木村荘八の随筆集や三田村鳶魚の大正時代・昭
和初期の刊行物などを集めていた︒﹁二人連結帽﹂をつくっていたころは︑イメージのコレクションにかなり凝った︒たとえば帽子
な ら 帽 子 の マ ン ガ や 外 国 の カi ツ￨ンをどんどん貯め込んでゆく︒そうすると︑相子のもっている
空間的な本質というかイメージが浮かび上がってくる︒それを悶版を紹介しながらエッセイとしてして集めてきた私の好きな本︑好きな浮世絵︑好きな東京名所などなど︑自分の好きなものだけで満たされているのだから︑この部屋の中にいるときは︑(こうして原稿を書いているとき以外は)

私の心はいつもゆったりとして︑喜ぴに満たされていた︒

しかし︑ここに至って︑本や物はあふれ出し︑浮世絵を並べてながめるスペースすらなくなってきている︒私の方丈は危機に瀕している︒

O隅 田 川 が 描 か れ て い る 浮 位 絵

国水田独歩の﹃武蔵野﹄の中の一篇﹁たき火﹂

火ができなくなり欲求不満となっていたとき︑O ﹁たき火﹂文芸︒(これは最近︑家の庭でたきのだろう︒

される精神状態は︑この後︑どういうことになるばかりがふくらむ五十男の︑住空間とそれに支配はいるものの︑その実︑蒐集癖ゃみがたく︑執着﹁超隠居﹂などと自称し︑枯れたふりは装つて

O明治石版耐による﹁東京名所﹂と志賀斑哉の短篇﹁焚火﹂に続けて出会い︑さOひ ょ う た ん と ひ ょ う た ん に 関 す る 本

o錦 木 清 方 の 随 筆 集らに木山捷乎の小説﹁軽石﹂の︑ことの発端がつつも︑半ば︑いやまったく途方にくれている︒

当 時 か ら 集 め て い る テl マといえば︑発表したりした︒

︒漫画家のエッセイ集

主人公のたき火愛好から始まることを知って︑もしかすると︑私は人生最後の航海に船出しなけ︒帽子︑階段︑鋭といった物と空間のイメージ︒明治・大正期のうちわ絵

これはもう﹁たき火文芸﹂をまとめなくてはな

し︑また地力をつけてきたといささか自負する私

︑
え
た
︒

L

﹁点京本﹂の胤以を一抗むは︑川切花町山川を同位H

出版プロデューサー集問﹁波采社﹂を朕妨げ︒
現在︑波来社他の会社役長︒編・ 行 品 川 口 に 吋 い 山 市
ぷ紙上散歩術﹄古川泣平的人生のヒントし吋組
問出問術﹄﹃明治瓦斯燈錦絵づくし L 等がある︒
泣闘業界の業界紙﹁環境緑化新附﹂での述紋究所﹂を設立︒出版初勤務を経て一九八⁝年︑公泌郊に勤務︒横浜市退戦後︑﹁遊戯均し間研や制作一五学部送附学科卒︒同年︑横浜市計画局

一九凶二年︑市本来生まれ︒一九六六年千葉大

エッセイスト︑会初役只︒

坂崎霊感/さかざさ・しげもり

ればならないかもしれない︒

今︑私は蒐集物の中に埋もれ︑半ば快感を感じ

O戦 前 の ﹁ 宝 船 ﹂ の 刷 り 物と︑まあこんなありさまなのだが︑これらの雑多

らないな︑と決意した次第)︒昭和初期のモダン本(とくに昭和一一一︑四︑五︑

な蒐集物が︑すべて︑我が六畳の自室(書斎兼寝

コ田五六

六年を山中心とする︒この一群を私は﹁見世頃本﹂︑

室)にあるのである︒

昭和五年刊の︑あの﹃モデルノロヂオ﹄ももちろん︑その山中の一聞である)のがまさにコクピット化し︑それでも収まり切れではあるが︑今日の私の身辺の状況は部屋そのもまた︑ステッキが登場する小説︑エッセイ(こめる王国であり︑揺り龍であった︒小遣いを投入

これまで︑この貧しい私の部屋は︑私の心を慰ず︑もう嫌発寸前である︒

そして比較的最近新規参入したものとしては︑エッセイを書くつもり)のステッキに関しては﹁ステッキ文芸﹂として︒ステッキおよびステッキ状の仕込み杖

整理と分類に関しては若年のころから頭を悩まつまりかみよごろ本︒と名付け蒐集している︒

O粋 人 粋 筆 物 ( た と え ば 平 山 嵐 江 の 著 作 集 )ステソキに l
刻してならば、たとえ l
工こんな没長I
Uによって、街行く人のステッキ姿を見ることができる。(昭和 3"
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教口氏養成系大学で住居学を担当しており︑その授業の導入としてパ l ジニア・パ iト ン の ﹃ ち い さ い

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おうち﹄を見せる︒一般的に︑想像力の種子は︑幼児期に絵本を読むことによって宵まれるといわれている︒日本には膨大な絵本が出版されているが︑学生たちが子どもの頃︑手にしている住宅や都市に関いニ︽住教育の本︾基本臨書一リスト

A誌︐*印を付した凶仏札口は住総研削凶山 叫ん主に所蔵しています︒*・パ iジニア・パ lトン(いしいももこ訳)﹃ちいさいおうち﹂岩波書応︑一九九一一一年(初版一九六五年)︒

都市﹂臼間文社︑一九八三年︒*・延藤安弘コ}んな家に住みたいナ!絵本にみる住宅と市の豊かさや歴史・文化の織りなす多様さに気づく

近な生活の捺としての住空間や間住空間としての都ちパ*・小法紀美子﹁住環境教育の展望﹂鈴木治・中島明子

一九九三年︒

人口センター編吋住宅問題泰奥﹂所収︑京洋経済新版社︑*・岸本学隠﹁住教育﹂住宅問題研究会・問日本住宅総宅政策研究 5) ︑ドメス出版︑一九八二年︒*・住環境教育研究会編﹁住教育i未来へのかけ橋﹂(伎

応がある︒﹁絵本がもっイメージ形成力と感受性をからであろう︒そして︑住まいや都市の質は﹁生活τ
居 住 空 間 の 再 生 ﹂ ( 議 康 現 代 居 住 3) 所以︑東編
一
京大学出版会︑一九九六年︒

点︑ ン

する絵本の多くは翻訳絵本である︒海外調査の機会

い一

育む土壌としての役割﹂に注目して︑延藤安弘はの一伎﹂に大きな影響を与え︑相互に関連し︑さまざに陣納入してきた絵本や日本人の作家による住宅や都

ご﹂んな家に住みたいナi絵本にみる住宅と都市﹄

まな要素の関連性の奥に潜む人間の生活の営みのす市の絵本を学生に兄せると︑海外の絵本に多くの反を著しているが︑そこで紹介されている絵本も大半

ばらしさを読みとるからではないか︒*・大原一一蹴(吋エコミュ!ジアムへの旅﹂鹿島出版会︑一山口波ブックレット泌総︑岩波書応︑一九九四年︒

・染川香滋﹁こどものための博物館j世界の実例を見る﹂が欧米のものである︒@
住文化という一言葉が一不すように︑住まいや都市は*・住宅総合研究財団住教脊委員会吋まちはこどものワン

海外の絵本に学生たちの反応が多いのは︑一つには︑それぞれの国の生活の基底としての住まいやま

文化の所産である︒博物館や科学博物館で日本の伝

ダ lらんど!これからの環境学習﹄風土社︑一九九八

小津紀美子

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ちづくりの精神や哲学︑つまり文化を読みとれるかが︑染川がご﹂どものための博物館﹄で指摘するよ統の住まいや住生活を体験する場が増えてきている‑W副市側)丸善株式会社︑一九九六年︒*・木下場﹃遊びと街のエコロジー﹂(エコロジi*・こどもとまちづくり研究会﹁こどもとまちづくりi 菌

土社︑ニ000年︒

クI地域と進める﹁校庭&まちづくり﹂総会学習﹂印刷*・アイリl ン・アダムスとまちワiク研究会づまちワi

建築らであろう︒第ニに︑人間と環境とのかかわり︑身うに︑日本では﹁ハンズ・オン﹂スタイルが少なく︑
知 識 伝 達 型 展 示 が 多 い ︒ 大 原 が ﹃ エ コ ミ ュ i ジアムへの旅﹄で関係的概念としてのエコミュ l ジアムを定義しているように︑地域の文化・風土を研究︑保全︑学習していくことも住教育には重姿な諜題であろ︑ 70*・ジョン・ミラi (吉田敦彦・他訳)﹁ホリスティック

年︒

自さの冒険﹂(まちづくり読本 2)︑風土社︑一九九六
近年︑日本人の住まいに対する関心は非常におく@なってきてはいるが︑その質的な水市中は衣生活︑食台︐教脊￨いのちのつながりを求めて﹂春秋社︑一九九四
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生活などと比較すると未だ低い水準にあるのではな

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住について考えるための基本図書

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いての正しい知識や理解を身につけることは︑国民の住生活を改善し︑経済大国としてのわが閣の国民の生活を均衡のとれた豊かなものに転換させていくmd宅
住問題十山中山肌 (b所 収 ) で あ り ︑ 学

ための︑きわめて今日的で焦腐の課題﹂(岸本幸医者﹁住教育﹂︑

校教脊で展開する走要な意義がある︒なお住教育の現在︑学校教育で住環境教育にかかわりをもっ教内容に住まいを取りまく池波の環境も含めたい︒
科としては︑家庭科︑社会科︑理科︑保健︑美術がくり作戦﹂都市文化社︑一九九一二年︒

m訳) 吋僕たちの街づ*・マイケル・ノートン(グループ m*・カロリン・シェ i ファ l︑エリカ・フィ l ルダ l (迷0

州尋常心︿・迷州敦子訳)﹁シティ・サファリ!子供の都

市探検のためのガイド L都市文化社︑一九八九年

ア・クラスル l ムi遊びから環境教育までの校庭づく

・英凶教育・科学省編 (IPA日本支部訳)吋アウトドり﹂公害対策技術同友会︑一九九四年︒

球化時代の環境教育3)︑国土社︑一九九ニ年︒*・佐島群巳・他編著 JZ涯学習としての環境教育 L ( 地想iポスター・セッションの試み﹂(総合的学習への・寺本潔︑笠岡市立元城小学校吋町おこし総合学習の構育論文集 L︑二000年︑詳細は本口ヴ

ω頁参照︒*・住宅総合研究財団住教育委員会編三一 000年 住 数

挑戦 1) ︑明治図書出版︑⁝九九七年︒

ある︒その中でも一領域を構成し︑男み民共に学習す

民住空間の再生﹄)で指摘しているように︑つ性格から︑﹁住環境教育の展史﹂(﹃講座現代居る教科は家庭科だけである︒しかし︑その教科のも住3ければならないであろう︒

人間の日々の営みにかかわる学術の軽視を克服しな

表者や女性向けの雑誌の美しいインテリア︑新聞

いだろうか︒の住情報は︑生活者として自分らしさや家族の暮らや テ レ ど に あ ふ れ る 住 宅 の 広 告 ・ コ マ i シャルなど

さらに︑小・中・高校の限られた家庭科という授業時間の山中で発達段階にそって住教育として何を教しを創り出していくスキルを育成するというより︑情報の洪水におぼれさせ︑判断力をゆがめているとような方法で行なうべきか︑そのための教師教育はえるべきか︑どのようなスキルを付けるのか︑どの一方︑遠距離通勤を余儀なくされる郊外の住宅地︑が重ねられているが︑二一川町紀に向けての教育界のどうあるべきか(﹃住教育i未米への架け橋﹄)︑議論もいえる︒の空間や生活関連施設の禁備も不十分なところに立

防災的にも問題の多い狭小宅地︑子どもが遊ぶため動きとして出てきた﹁総合的な学沼の時間﹂の活用

今︑日本の教脊問介では今まで﹁何を学ぶ﹂かに力を視野に入れると︑住環境教育の可能性は広がる︒
点がありすぎ︑﹁どう山一でごかといった視点からの教地する住まいを購入している︑日本の居住者自身の大きな課題が横たわっている︒居住山工間の子どもの育が十分でなかったことの反翁が出されてきており︑現実容認の意識や行動をどのように変革すべきか︑に日をっぷり︑あるいはあきらめて︑﹁自分の家さおける教脊は︑﹁知識伝達(注入)型の教育観﹂から大きな教育改革が進められてきている︒一二世紀に発達に与える影響や住まいを取りまく環境の重要性

えもてれば住環境の劣惑さは我慢する﹂といった現て︑さまざまな探求活動を通してよりよく問題を解

子ども一人ひとりが自ら課題を見いだし︑構想を立実の住宅政策のひずみの容認や住環境意識の低さをそこで住教育の充実︑つまり﹁人々が住まいにつ韮びと街のエコ口ンー」より

17

克服していかなければならないであろう︒

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住総研図書室だより

習の時間﹂において遊びゃ文化を通して(吾gcm州在観﹂への質的転換が求められている︒﹁総合的な学

セス章一視裂の学留としての﹁探求創出表現裂の教育

まな意見に対する克容さや価値を認識していくプロ

表し︑さらに討論を深めていく過程を通してさまざ決する資質や能力を育成し︑自分の考︑えを表現・発う内務が答申されている︒

ら都市計画にかかわるための資質を育てておくとい組み込むべきこと︑さらに子どもたちに成人してか(一九六九年)では︑都市計画の情報を義務教育に参加手続や機構を検討したスケフィントン報告書

答申され︑さらに環境計画の決定過程における住民や歴史的環境などの諸相が含まれている)の側伎が進める校庭&まちづくり総合学習﹄などで紹介されらんど[これからの環境学資巳まちワl ク j 地域と容を複数の教科の目標と関連させて体験型学習とし法﹂﹁仕事︑雇用と余暇﹂﹁公共サl どス﹂といった内民であること﹂﹁家族﹂﹁活動の中の民主主義﹂﹁市民との﹁住まい・まち学習﹂論文発表会でも全国からこているが︑今年三月一一日に行なわれた当財団主催

こうした内容と方法は︑﹃まちはこどものワンダーて展開されるものである︒

学ぶという概念も教育界では重要な方法となってく

こうした務議会の答申を受けて︑学校教育や地域九編の論文の応募があり︑日本においても多彩な体(アーバンスタディiズセンターなど)でストリー
トワl クなどの手法を導入した体験学留が活発にな

鈴

子どもや市民が住まいやまちづくり計的策定や形るであろう(木下﹃遊びと街のエコロジib)︒

成活動の過程に参加することによって︑主体としているようだ︒

験型・参加裂の教育手法が展開され︑走者してきで

小津紀美子/こざわ・きみこ

リキュラムに﹁まちづくり教脊﹂が位置づけられるようになった︒具体的には︑ナショナルカリキュラ

人口センター長︒什山川山中咋攻︒

り︑さらに一九九0年代の教育改革によって学校カム の な か に ク ロ ス ・ カ リ キ ュ ラ ム の テl マとしての意識の形成や共生していくことの自党が生まれる
イギリスでは一九六0年代に住環境形成活動の碁﹁環境教育﹂と﹁市民教育﹂が位置づけられている︒

北海道大宇卒業︑東京大学大学校博士認程修
了︑工学問士︒鮒日立製作所システム開発研究所を絞て現職︒子どもの発達と住環境︑市

末以山下五大半教山川学部紋抗日︑山間以教育実践総諜づくりが答申され︑今日の学校教育︑松会教育に

環境教育は単なる自然保護教育ではなく︑人工的なのであろう︒

受け献がれている︒初等教育に関する︒フラウデン報

環境にかかわる内容も学ぶようになっている︒

物は傾斜し︑傷みも激しくなっていた︒

民参加とまちづくり︑人仁環境を泊しての環
波紋討をテ!?にして間交・叫刊行'人肢を行なっている︒

なり︑機寺の家はしばらく空き家とな屋根からの雨漏り︑排水の土管割れに

市民救脊とは︑﹁コミュニティ白﹂﹁多様な社会 L﹁市

告書(一九六七年)で学校教育における環境の活用(ここでの環境には住宅・建築・都市の人工的環境

尽の風情を漂わせている︒同時に︑玄よる漏水︑臼蟻の被害も自についた︒

横寺の家を住み継ぐ鈴木喜一

神楽坂にある繊寺の家は︑一九四七ってそのままに放置されていた︒人のこの家をよく見ると︑何聞となく増住むことのない家は︑道行く人たちに︑改築や改装︑修理を繰り返して住み絞にはヨーロッパのコテi ジ感党もうか﹁ボロ家﹂とか﹁幽霊足数﹂とも呼ば関脇のレンガ壁や居間の綬炉問りなどれるようになってしまった︒磁かに建年︑義父にあたる建築家高橋博が阪宅

一九九一年一 一月︑義父高橋が亡くがえた︒

兼アトリエとして建てた建築である︒
大きな切妻屋根︑低く長い下康の庇︑細かく打たれた格子などが街道筋の町

けてきたことがわかる︒柱や敷居や鴨すべて調整し︑物置にしまつであった

フトコロの深かった屋根裏に書庫をった︒

つくる︒板の間を和室につくりかえる︒

木製建具を切りつめて新しい窓をつく好きだった︒その時々の生活の状況に居につけられた数多くの痕跡がその物あわせて自在に住まいの器を更新し変
台所の板の間は土問に一反す︒子供部屋証である︒義父は自分の家を泣すのが換し増幅し︑時には削除もした︒横守﹁鈴木さん︑あけてびっくり宝物みたを間仕切り︑庭にベランダをつくる︒

いな仕事はたいへんだ﹂と言いながらも︑佐藤棟梁は結構楽しそうだつた︒﹁戦後の材料のなかったころにしてはいいものを吟味して使つであるね︒﹁鈴木さん︑どこを広したの﹂と友品めだった︒現在も紅茶を飲みながら︑

守
山国
l 民家

すまいろん編集部﹁ひろば﹂係

財団法人住宅総合研究財殴

一Tmi附東京都世関谷区船橋四丁目お18︿宛て先 v

は住所︑氏名︑年齢︑職業を御記入下さい︒

原 稿 用 紙 ( 凶O O字 詰 ) Z一枚程度︒原稿にります(採用分については薄謝進呈)︒

皆さま方の忌俸のないご投稿をお待ちしておおられることまで︑研究者・実務者から市民の﹁住﹂に関する提祭から臼頃お感じになって︿ひろば﹀へのこ投稿をお待ちしております︒

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耕(アトリエ R)

専 攻修設計:鈴木専一建築計噛i
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万民{設計:高橋iの家は伸縮自在だった︒
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一九九五年︑相続税の支払いに窮する高橋家だったが︑当部︑この横寺の山本の物納だけは免れた︒そして︑私たち家族がこの家に住むことになった︒

いところの仕事がしっかりしている︒

昔の組子は勉強になるよ︒ロに見えな

おれが修業していたころの親方を思い

何年六月︑この家にもっと長生きし出すよ﹂︒てもらおうと︑私は重たい腰をあげて修壊に取りかかった︒改修にあたり散達に一一一同われて︑私はにっこりとうなず

家族それぞれが思い思いにくつろいで③

財は覚悟した︒でも私にはたいしたおければならない︒ということで︑ふだく︒どこを直したかわからないように金がない︒しかし︑傾いた家は直さなんお世話になっている気心の知れた職改修しよう︑白分の操作をできるだけ大工さんは佐藤清さん︑材木は軽部いる空間となっている︒閥一炉一袋をつく

人さんたちに友情出演してもらった︒

抑制して義父のつくった空間に馴染まp山県しなど︑世刊件多数︒
探訪u

録している︒ぷ刺・大地の一本 L

一夫務のかたわらユーラシア辺境を放浪し絞け︑プリミティブな人間の生活と風景を一記

ユミギャラリー代表︒武蔵野美術大学講師︒

鈴水喜一/すずき・きいち
建築家・鈴木立二建築計同工阪を主宰︑アを味わっている︒

緒に炭火にあたりながら都心の訴かささんから︑左官工事は山田さん︑板金横寺の家で大活躍しているのがレンったこの間出では︑時々友人たちと一給排水工事は木村さん︑襖の張リ代目えガを敷いた土問である︒この土問は現せていこうと考えていた︒

は 八 幡 さ ん と い っ た 兵 AHで ︑ 他 別 に 庇

在︑台所︑食堂︑洗濯家︑洗剤︑脱衣︑工事は大坂さん︑煉瓦工事は荒川さん︑

核依頼した︒その職種は実に一八殺の勝子打︑ユーティリティーと多機能でとなくおしゃべりするのがお橋家の行間だった︒ここで紅茶を飲みながら何義父がいた頃︑家の中心はやはり居

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多岐にわたった︒
棟梁たちは斜めに傾いていた家を水平近くまでグイと持ち上げ︑腐朽した柱を根継ぎし︑敷居や土台を去し替え︑丸太梁を地補する︒歪んでいた建具はその外観と内部

機寺の索

三月i五月︒

一ハ体策の検討に入ってい委員会で︑方針 ‑H
また︑財団が︑木造戸建住宅を烹視したQ
ヲのと軌を一にして︑建設省の﹁住宅ストッ
ク形成・有効活則システム﹂の提案募集が公表され︑すまいの研究を様務する我が財団として参加を見送るわけにはいかないと挑戦中である︒
第一一O 回 を 数 え る 住 総 研 シ ン ポ ジ ウ ム﹁
一一O佐紀から一一一般紀へ一本位以・すまい・

シンポジウム/フォーラム予告

第二O 回 住 総 研 シ ン ポ ジ ウ ム

ニO慨紀から二一般紀へ

a米j 家族・すまい・コミユニテ Jの来﹂

日時一七月七日(金)一一二一 001 ⁝じ⁝ 0 0
会場一建築会館ホール

常設委員会

第何回研究運営委員会

四月ニ五日開催

特別枠﹁木造戸建住宅﹂に五件
若手研究者に期待して五件
lli
ニ0 0 0年度研究助成二一一一件選定

研究助成八一件の申請書が︑終日︑一件

一件︑僚主に︑かっ︑歯切れ良く審議された︒潔境分野︑橋工法分野の申請が例年にコミュニティの米米﹂は︑基調となる委託比べ極端に少なかった︒特別枠への申請は

講演一様川尚子(京都文教大学)
伊立法(明海大学)にわたったが︑今︑社会で求められている

特別枠への申請は施策から構法まで多岐

期間大成(生活協同組合コ iブ こ う

論文もまとまり︑シンポジウムの準備が着
一方︑市民フォーラムは︑昨年と同じく︑々と巡んでいる︒

司会一広間以感明(能谷大学・京都別立火山子)

一O件で予怒どおりであった︒
詳納は︑日ペ l ジの通り︒

べ)の芥氏と共催する︒テ!?の検討などの打ち合わ

世閃谷区都市経備公社まちづくりセンタ!
せが始まっている︒

った︒研究者の納足がどこに渋かれている

テ!?というぷではやや期待外れの感があ

議 の 中 で 気 づ く の は ︑ 研 究g的 に 対 す る 具

テ!?が重視されるのは当然として︑官官かをポす一端であろう︒

また︑住教育委員会では︑昨年度の論文

市民フォーラム
テiマ検討はじまる!

募集が好評であったので︑本年度も川引き続いて実施することになった︒フォi ラムでりを呂指す︑﹂となどが決定した︒

Xをべ l スにいっそうの深綴は昨年度の論'いうことである︒また︑者手研究者への期

体的な研究計画の優劣がかなり影響すると財団は︑従米より︑すまいの専門図書室

昨年度︑好評を得た市民フォーラムは︑の諸活動が始まった︒

待が大きいことが︑今年度は特に毘立ったセンターと当財団の共催で行なうことにな

今年度も世間谷区都市笠備公社まちづくりことである︒

による検索システム稼働以米︑米館者が借った︒現夜︑テ!?などを検討している︒

を公開しているが︑一昨年のホi ムページ
地し話題を呼んでいる︒また︑間閲覧者がコ

除問谷区﹁住宅相談﹂などの山門家から市民

前口すで紹介した︑研究助成特別枠﹁木造することになった︒これにより︑欠陥住宅︑

ピiされる場合︑多機能のコピl機の導入の関心あるテ!?を採っている︒マンショ﹁まず︑研究内容が予算を得るためだけの内容が慾合しない応募もいくつかあった︒の内容で︑研究心として災祭さに欠けるも研究費が必要ということは分かるが︑財団のがいくつかあり︑また︑研究目的と予算
開催日は︑一⁝月四日(土)︑会場は︑の研究助成のな昧を考えると︑誠実な研究

ンの維持・川口理や︑借地借家法関係などが生活工一周くりつく(股間待区一一一軒茶爆キヤ

心で応募したものを選考せざるを得ない︒

ロットタワ!内)を予定している︒

テ!?候補である︒

次は︑選評の一部である︒

既存不通絡︑ミニ開発問題︑消費者の立場で好評を得ている︒
しの役泌を巣たし︑社会のニ l ズ に 応 え ら諸活動が軌道に采り︑研山九と実践の橋波﹁マンション大規模修繕の事例集﹂は︑いきたい︒

れる財団として︑いっそうの努力を続けていても︑委員長︑委員の交代のあった防相抑﹁住宅関商のデジタルアi カイブ﹂につ体的に動き出した︒

発刊へ向けての精力的な委員会活動が︑阿川一ハばと期待している︒

からの性能評価などの研究が少しでも進め戸建住宅﹂については︑五件の研究に助成

卒業計的と予算がポ認され︑ミレニアム年

三月二七日の理事会で︑二000年度の社会のニiズに応︑える活動はじまる

活動概涜

関笹野5
し躍すす匪良 No.5

次に︑研究組織は︑行政などの線開し的な委員会研究に類似した︑大型の多人数で権威者を揃えた組織がいくつかあった︒このような研究のあり方として巨艦大砲型の組

回すまいろん綴集委員会
第 MU
四月三日開催地域からのまちづくり﹂﹁再検証 ili‑‑

しさが生み出せないのではないか︒この手別荘もその活動は紋絞している︒ HOPE

一九八三年に始まった HOPE計訓は︑

lit春 号 を 省 み ての提案は︑ほとんど採用しなかった︒以後につなげるための校点がぷ唆できた︒

A州を検制して︑それを将米のまちづくり

織では︑テ!?に対して必ずしも深みと新であり︑一読は約相伴するが︑時代遅れの川問

ブ訂ジェクト一警調会

思月五日開催新委員も加わりさらに多彩な展開を
今年度の活動は︑昨年度に引き続き住教
背の論文公募とフォーラムの二本だてとす

ザイン学校と地域を結ぶ(仮)﹂とした︒

検討して︑﹁総合的な学期間のプログラムデ

フォーラムのテ!?は︑昨年度の論文をることになった︒

特集テ!?は標記に決定した︒団地の過

今年度はそれに︑④情報網の構築を江戸をきる﹂である︒

明治に尚子ぶ︑を加えた︒更に学際的なフォーラムを展開する︒

今秋には︑地域で活躍するキュレ iタl(学芸員)に集まってもらい︑地域研究を抑リ下げた市民公開フォーラムを開催する予定である︒

シンポジウム/フ党jラム関鰭三浦展氏(マ!ケティングプランナー)︑

雄氏(鮒市消都市開発建築コンサルタンツ)

化・団地の行方﹂である︒議師は︑山口旧安秀

ミニシンポジウムのテーマは︑﹁郊外文制附洋子氏(建築と子供たちネットワーク

加藤仁美委員(東海大学)の退任に伴い︑依願することになった︒

門家などに︑それぞれの立判明からの発表をづくりとその実践を︑教師・池域住民・専

講師は︑大野勝彦氏(大野建築アトリエ一

テ!?は標記の特集テ!?と同じもの︒

流通市場が未整備な中で変えられるか吋中古住宅観﹂

三月二二日開催﹁すまいろん﹂夏号のミニシンポジウム

研究助成および印刷助成の提出論文は︑

司会者は服部等生委員(千葉大学)である︒

可会は松村秀一氏(東京大品主であった︒

級建築士事務所)︑山崎福寿氏(上智大学)︑実間以来例や︑防災まちづくりのプロクラム

従米︑打ち出し原稿とフロッピーであった︒

仙ム口)︑奈須正絡氏(罰則立教育研究所)にらかにする︒

去から現在を凶願し︑団地造りの功罪を明lii秋 号 企 画﹁団地︑昔︑いま︑これから﹂に︑研究目的では︑社会的にも意契な総題
題意識であったり︑方法が旧態然としており︑研究能力に疑問があるものがいくつかあった︒正しいテ!?であればいいというような︑眉唾ものであったり︑単なる作文的な応募とも考えられる内容の巾誌は今後は慎んでいただきたい﹂︒

しかし︑日本建築学会をはじめ︑版下原稿

ミニシンポジウムの内海は記事として指紋

版下原稿提出が決定

提出が一般的になってきた︒

第川園江戸東京フォーラム

詳織は本吟に掲絞している︒

新委員を依脳相することになった︒+
J ωベiジの次号予告のとおり
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である︒

第行田江戸東京フォーラム委員会

昨年度︑テi マ選定のために基本柱をつの今年︑日関貿易の拠点であった長崎出向

リーフテ口すが盟後に漂着して問O O年目

三月一五日開催﹁透明な技術・頑国な技術﹂くった︒それは︑①﹁記憶﹂としての都市︑﹁長崎出島﹂復原から見えてきたものれた︒検討の結果︑この料集テi マは︑必きる﹂に﹁情報﹂を加える

本年度は﹁記龍﹂﹁地域研究﹂﹁時代をーll冬 号 企 画 案

裂な校山⁝であり︑また︑市小川立な氷川出であるn(から総記の特集テ!?が提案さ
担中オ委u

三月二八B開催される︒

版下原稿提出について︑情報委長会で検討︑また︑昨年度の研究助成主査説明会での主小食のご怠凡などを踏まえて︑閉山九巡営
委員会で審議を行ない︑一九九九年度助成分に遡って連用することを決定した︒主査の編集時間を考慮して︑原稿提出を一か月遅らせ一 O月末日とする︑また︑印刷助成については︑姿川町止のあった場合は従米方式で対応することとなった︒の一部が復原された︒

フォーラムは﹁長崎出品の俊市川と﹃海を②﹁地域研究﹂の掘り下げ︑③文化学・都市文化学で﹁時代(一九二0 1三0年代)とし︑決定した︒

日以った大工滋 nH旧
H 民心﹂という泌起で︑講師州

閲安時間一九一一一一01 ⁝六一 0 0

回審室案内
休(全土限

﹁大久保にみる都市の隙際化﹂という泌
題で関川附した︒講師は稲川泉佐子氏(ジオ・u‑Mm峨口υ・祝祭日

プランニング)である︒︿仏川上向︒

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O 月一日発行

服部写生(千葉大学)

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関山相火氏(神奈川大学)は﹁出向の俊市以m
川mの夏季・冬季の休暇期間

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創立記念日行一⁝月六日
後 手 ・ 一 枚 一 O内(貸出はしない)

利川資的情一⁝八歳以上の方れかは復阪に携わった三名である︒
一九八0年代後半から︑新街区大久保地
域は︑外川倒的締住民の数が急同情した︒その姿と近併の大工道九八﹂︑千野末 H織氏(九十判中川院
大学)は﹁絵州史料と出向のげからし﹂︑
H どについての議泌であった︒
な凶や住民民伎の変化が街の環境に与えた拶a

ホフ附印刷おと復市町設計の 実際﹂についての読

波多野純委此(日本工業大学)は﹁ブロムした︒日本人が閉山い抗く﹁大久保﹂と︑外

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時叫築山丸︑美術史︑設計の各視点から︑多国人が思い怖く﹁オオクボ﹂が︑川北(なるな

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問い合せ一

様な史料をふまえての講演で︑山悦原過程の昧を持ちながら︑何時に存在する恐対的な

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伎の姿が伝わってきた︒﹁住まい・まち学習﹂の多彩な論文集合1

3 000年 住 教 育 論 文 集 ﹄住総研住教育委員会編﹁住まい・まち学資﹂論文を募集したところ︑全国から約一二O編集まり︑論文発表

タイトルは仮題︑品川市名は交わることがあります︒︿図書室だより﹀︿住総研ニューズレタlv︿すまい再発見﹀
合間根ムロ団地
佐々木克怒(都市恭強慾備公団)︿ひろば﹀
毘地とニュ iタウン︑熱い遠い普津端修一(白山時間評論家・前広島大学)︿私のすまいろん﹀
付き合いを創る守︑水一兆繍(明泉大学・おじゃクラブ)︿すまいのテクノロジー﹀
団地設計技術の変遷
一の恵介(大阪ガス紛エネルギー文化研究所)

3 0 Kの暮らし
奥山総子

田地のコミュニティ
森永且以内(千葉大学)団地のライフスタイル
荒川千恵子会次城火山吉五島八日間同催

新刊刊行物のご案内
第閉山田江戸東京フォーラム

陸盛岡案内

胤刑法が生まれている呪状を鋭た︒

川
柳 フォーラムに先立ち︑地域見山千会を実施

昔号︿ミニシンポジウム﹀
郊外文化・団地の行方
山川川小女秀雄(中山浦都市開発時比築コンサルタンツ)
三泌展(マーケティングプランナー)
司会一服部本生(千葉大学)

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団地居住者という言葉
ブリス・セシル(パリ一 O大や)ん以であった︒

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﹁危ない﹂儲から︑﹁おもしろい﹂街ヘヱスニツクタウン大久保

同潤会復鶏本など
情報委員大月敏雄氏推薦)0

それらの論文と︑論文発表会で討議した会を附開催した(一二月一一日
同潤会アパートが次々と取り壊され︑い論文は︑小・小・高校生を対象にした教内山待ち合わせて掲絞している論文集である︒

で)(こ購入希望・お問い合わせは︑住総研まA 4判 mべl ジ・本体側終 I 5 0 0円aしての論文など︑多彩な内 火口となっている︒

あり方︑まちづくりにおける行政や市民となどの専門家教脊︑学校・地域との巡撹の

ログラムの検討︑大学での建築・都市計的育現場での実践的な内等︑海外を合めたプノ門アパートも解体され︑印刷刷会への段目U土砂142hpiJL
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よいよ残り少なくなってきた︒五月には虎ノ︑年復判別される予定である︒

料住宅常同﹄(日本経済評論社)として今

本資料も︑内戦前・戦後復興期住宅政策資

また︑肉料会を引き継いだ住宅営団の基住総研関心官室に所蔵されている︒

集﹄(柏書房)がある︒これらの資料は︑

町内川潤会法礎資料/復刻版第一集・第二して︑吋阿川判例会ト八年史﹂(点目巾凡社)︑

刻︒ 同制相会アパートについては︑参考資料と江戸東京フォーラム r
r危ない」街から「おもしろい J i
若へーエスニックタウン大久保 j 会場風景と、それに先立って行なわれた地域見
学の様子。

趣旨

世紀へl !

すまい

コミュニティの未来﹂e﹁確かな未来を展望するためには燈史を振り返らなくてはならない﹂といわれるが︑本シンポジウムでは︑ニO計一紀の家族・関係の根本約見直しを要求するものと忠われる︒

ミュニティレベルではハードな︑作空間とソフトな住サービスの新たな関係の構築を求め︑第三に都市・地域レベルでは佼'宅需給

z 族の形態と住ニ i ズの構造的変化をともなっており︑第二にコ
策の抜本的再検討を姿求する︒それは︑第一に住宅レベルでは 家

このような人口の質設雨面にわたる急激な変化は︑右肩上りの人口増加と都市集中を前提としてきた戦後日本の住宅・都市政

高齢化﹂の急速な進行に基づく﹁人口減少時代﹂の到来である︒

二O山紀成長システムの終誌は︑二一世紀における日本の社会構造の歴史的転換を予測させる︒それを象徴する事態が﹁少子@ooj 一七・ 0 0

パネリスト U西 川

訂会日広原

討議

大成(生活協同組合コ iブこうべ名誉辺事)宏(明海大学不動産学部教授)

祐子(京都文教大学人間学部教授)

感明(龍谷大学法学部教授・京都府立大学名誉教授)

住宅・地域福初の領域で授かな経験と学識を有する一二人の練達の専門家をパネリストに招いて︑二一世紀における家族・すま

一
一
一
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い・コミュニティの未米を展望する︒
日 時 七 月 七 B (金)会 場 一 建 築 会 館 ホi ル ( 東 京 都 港 区 芝 五 丁 目 話 番 却 号 )講演(委託論文執筆者)‑西川祐子(京都文教大学入院学部教授)﹁近代文学にみるこO世紀の家族とすまい﹂

伊豆増田﹁すまいろん﹂のご購読について@発刊日は原則として︑冬号一月一六日︑
春号問月⁝羽︑夏口万六月一五日︑秋号︒月一日です︒したがいまして︑送付開始は︑購読料受領後の最新口すとさせていただきます︒なお︑購読手続きには約一週間かかりますので︑お含みおき下さい︒@購読満了時にご通知いたしますので︑引き続きご購読いただきますよう︑お願い申し上げます︒@バックナンバーのお求めにもおこたえしております︒ご希望の方は︑あらかじめ夜隊の有無︑送料を左記財団まで︑こ確
認下さい︒

時制読料は次のとおりです︒
一 年 間 二000円(送料共)三 年 間 五 000円(送料共)

3丁﹁
一一O世紀から一二世紀の住宅需要を予測する﹂

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伊豆宏(明海大学不動産学部教授)

お支払い方法
@領収書は︑郵便局の払込楽兼受領証で代えさせていただき︑財団からは改めて発行いたしません︒@購読期間中の購読中止による鱗読料返金
はいたしません︒

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増前大成(生活協門間組合コ lプこうべ名誉理事)

1船 団

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首

参加毅一一般2000円・学生一 OOOR

電話 (03)34562051﹁すまいろん﹂は次の応頭でも販売しておりますので︑ご利用ください(応頭での予約
購読の受け付けはしておりません)︒
胸躍建築学会資料川腹心作所港区芝5lmlm出r~JJ 宮族

申し込み郵便振込(東京 0011013I6639 財 団 法 人 住 宅 総 合 研 究 財 団 )合九電話 ( 0 3 ) 3 2 9 1 3 3 898

品噌南洋覚書応千代田区神田神保問1ln

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振 込 締 切 白 六 月 二 三 日 ( 金 ) ・ 先 者 阪 に て ︑ 定 員 一 五O名になり次第締切

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お問い合わせは︑賭図法人性宅総合研究財団﹁シンポジウム﹂担当まで

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昭和初期から住み替えが続く畏麿町に暮らすプロセスとともに

写真と文/西河哲塩

験したことのない︑一川区間やニ設聞の不思議の︑役に立つのかいな﹂と思いがちだが︑こな間取りになっている︒﹁なんじゃこんなも

麗内と外をつなぐ仕掛け
しかし︑践を上げると隣近所も結構近く︑盤﹁{自に浮いてる﹂ほど明るく開放的

おまけに墓地も祝界のすぐ近くにある︒自然﹁長屋は附い﹂というイメージは一体どこから米たのだろうか?芯気︑ガラス一戸︑近した緩容ができる︒ちょうど︑一民間が﹁外﹂れがまた旨くできていて︑一畳間部分の障子と﹁内﹂を取り次く役割を担っているのであを交互に開け閉めすれば︑玄関先でちょっといろいろな仕掛けがあることがわかってきた︒

る︒﹁何だ︑こんなふうになってるのか﹂︒に閥まれて建つ悶舎の一軒家と違って︑ここ

まずはガラス戸︒これは下側は公りガラスでテレビでしか知らなかった東京の何の暮らしは町の中である︒ところが洛ち着いてくると︑タイルを反映した︑住戸 フランとなっている昭卜しの一部だけが透明になっている︒引のしムにとしてつくられ︑かっ︑近代意識・ライフス
和初期に建てられた長屋は︑おそらくその類座っている分には直絞外からは比えない︒

代上下水道など︑近代の社会インフラを前提

型から外れるであろう︒南而かつ広い関口の0

ガラス戸なので︑一階︑一一階ともすごく明るは︑こういう仕掛けに支えられて︑﹁何気ない へ そ ん な 感 じ で ﹁ 長 屋 + 路 地 ﹂ の十外らし

るのか︑これだとF
M分でもできるかもしれな

い近所つきあいや交流ができるようになってそして︑例えば︑一階では床の方が外の地而
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く︑夏などは明るすぎて臼が党めるほどだ︒
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UVE‑‑F1196が始まった︒

上げ﹂る格好になり︑普通は天井部分しか兄

よりおいので︑外を歩いている人は中を﹁兄準備していたのか﹁大人の吐界﹂を全く知らしんでいたに過ぎなく︑どのように段取り・

祭りの絞験はあるが︑子どもとして卒受・楽思えば︑高校卒業まで回合で暮らしていてお

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盤﹁ゲストしから寸ホスト﹂ へ 町 に 暮 ら す
プロセスとともにそんな暮らし始めの頃から約一二年たった︒

今でもわからないことがあるとそうだが︑当そのうち︑町会青年部の末席に入れてもらっ初は何かと大家さんに教えてもらっていた︒

一ニ年ほど前にご縁があり︑路地の中に建つ問えない︒逆に部屋の中で玄っと外を﹁見下げ﹂て︑お祭りの手伝いなどもするようになった︒

軒口氏庭の一角に暮らし始めることになった私る格好で︑﹁あれっ︑何かあったのかな﹂と

14 完 問 中←
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の自宅の話である︒大{ゑさんによると︑建て関ち広(られたのは︑昭和六︑七年とのことで約七Oある︒後付けではあるけれど︑知らない依田介

ないことに気づいた︒﹁ガキの批界へいわばを徐々に知ることは楽しい︒今では油屋さん

地域社会の半分の世界しか知らなかったので
がら同様な仕締けが働くことがわかった︒もいうふうに確認できる︒板塀も足元と上を抜

ちろん︑閉口しているところに﹁すだれ﹂をいて中を回すだけで︑通風や採光を舷保しな性能︒の古川さはわからなかった︒引っ越す泊︑手にか勝手口々に品物を置いていってくれる︒

も米屋さんも︑ちょっと近くへ不在の時は勝中に何もないこmmの部屋で︑窓や掃き出しを

また︑玄関まわりは今までの生活の中で経吊れば絶妙なスクリーンになる︒と思ったほど開放的な環境だった︒

全部開けて寝そべった時︑﹁小川出に浮いている﹂で︑外から眺めているだけでは︑そのヶ基本

図 2 回章子長屋と路地の南北断面…持?の!ぷがL:がるため、路地と以内の絶妙な視線のI)¥J係が生まれる。 1
(
対:r?
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年前の長屋である︒しかし︑暮らし始めるまj編集後記術者や企業︑新しく活用の場を採る市場
Fなど︑世代を超えて位み継いでいくための︑社会的な仕組みは整っているとはひ

住 宅 総 合 研 究 財 団 ( 略 称 H住総研) は

昭和 二三 年︑ 当 時 の 清 水 建 設 社 長 ・清 水

捌年夏号
季刊 す ま い ろ ん'
二000年 六 月 一 五 日 発 行

500円

として 設 立 さ れ た 財 団 法 人 で あ り ま す ︒

実践 ︑ 普 及 に よ って伊 決 す る こ と を 目 的住宅の総合的研究︑および成果の公開︑T
一m 附 東 京 都 世 田 谷 区 船 橋 四 丁 目 鈎 18

発行人日峰政一
克義

発行日財団法人住宅総合研究財団

康雄により︑戦後の窮迫した住宅問題を︑ろ︑ ﹁
一月︑建設省住宅局では﹁住宅スト

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回 る 住 宅 が 存 在 す る ︒ 現在︑既存の︑臨芥二000年 一 月 ︑ 本 企 画 を 立 て た と こ
後ニ O年 程 度 の 家 を 壊 し て ︑ 改 築 す る こ

TEL(03)348415 3 81
FAX(03)3484￨弘794

現在は唯宅に関する 研究助成 事 業 を 中
心としm ヨω= Cωoroコ ⑤ ヨどヨ ωω主コoι 百ωoroコ O 寸 ﹄ 百¥己刃﹁二見守一 ︑ 主主︿︿﹂E

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片 山和 俊(東京芸術大 学建築利助教授)*

編集委員 H

服部寄生(千葉大学 大学院教授)

小 林 秀 樹︑(建設 省建築研究所室 長)
住宅建築﹂顧問) 一
立松久回目(月刊 ﹁︐中谷礼 仁 (大阪荷立大学建築 学科専任講師)

野城智也(東京大学生産技術研究所助教授)

制作引い建築思潮研究所

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はいまや寸旬﹂の課題であり︑そのため

ま た 住 に 関 す る 専 門 図書 室 ︑ セ ミ ナ ー 室﹁研究年報﹂﹁研究論文﹂を発刊︑の新しい仕組みについてのさまざまな提して︑ 〆成果の 一端を︑市民︑実務者︑「*￨ 毎日長等 を 整 備 ︑ 公 開 ︑ 社 会 の お 役 に 立 つよう︑ック形成・有効活用システム L の 提 案 募 ﹁ないもの︒︒厄介もの々扱レまでされる/︑J
ようになつできた ︒
住宅をつくるために新しい材料を求め将来への展望について記して頂き︑﹁中究者い 皆 様 に ︑ よ り 広 く ︑ よ り 手 軽 に ご

公 益 事 業 に つ と め て お り ま す︒

P 求めるなど︑有限な地球資源を浪 費所し続けるわけに品いかないことも︑一方

古住宅﹂を取り巻く課題を多方面から浮理解川ただくとともに︑その意見交流の本号では既存住宅に関して研究や実践で は 認 識 さ れ る よ う に な っ て き た ︒ 住宅

かび上がらせることができたと考える ︒

場 に な る こ と を 願 って 刊 行 ( 季 刊 ) さ れ/

こ の ﹁ す ま い ろ ん ﹂ 以 ︑ 活 動 の 一環とを︑既存のまま残して活用できるものを

既存住宅ストックの活用活性化のために、を 重 ね て こ ら れ た 方 が 叫んにその問題点と正しく見定め︑新しく活用するために必 .

︑取り組まれている方がたに︑少しでも役，.

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要不可欠な補強や補足を行ない︑ 積 極 的る︑壊L た 古 い 住 宅 部 材 廃 棄 の た め の 場

案が待たれている︒

集を行なう二とが発表された︒中古住宅〆.
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ているむのです︒ご利用のほど︑よろし

印 刷 ・ 製 本 H慶日目堂 印 刷 株 式 会 社‑に立てば︑と考えたものである ︒

く お 願 い 申 し 上 げ ま す︒'、

頒と が 行 な わ れ る よ う に な っ て き た ︒そ し℃て 古い家は︑ ゅ土 地 の 値 段 右 下 げ か ね、に活用していくようにしなければと思う ︒

H峰政克義)(本号 責 任 編 集︑

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しかし︑現在︑それを支える技術と技ノ