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︿ひろば﹀ 小規模マンションに戒く住みつ︐つける弓

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近江隆(読 大 ) +高梨奉男(立ニテイ)司会 H柴 原 達 明 (住総研)

なぜ今︑小規模マンション問題か柴原達明::・・認

小規模マンションの維持管理の方向性を探る田辺邦男::・・招

コ午︑ユデ一ティの力各生かした持続居住広沢真佐子:・・:招一︑

地域と ンシヨンのコミュニティづくb 空 家 直 美 ‑ Mげ'マンションのパyアフリl化/ 星川晃二郎:::毘︿すまいのテクノロジー v︑
訟のすまいろん﹀ 東西マンション考田中亮三 : f印

生き続ける近代建築︿すまい再発見﹀ 船場ビルディング︐

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︿焦点﹀ 小規模マンションを終の楼家として住みおおせるには・: 4

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蔵書探訪今和次郎コレクションの︿旬書室だより﹀ 警官唱慢豊かな出会い

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財団法人 住宅総合研究財団

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中国・雲南省の西部︑ミャンマーとの国境沿いに︑大河の源流が三木︑平行に流れていて﹃一二江併流﹄と呼ばれている︒東から順に

金沙江︑澗治江︑怒江で︑それぞれの下流域は長江︑メコン河︑サルウィン河である︒この地域はユーラシア・プレートとインド・プ

レートがぶつかり合う山岳地帯で︑珍しい動植物・鉱物や美しい山

岳風景により︑二O O三年に世界遺産に登録されている︒

持松(ス・ソン)は金沙江と湖治江を結ぶ山岳道路沿いのチベッ

ト族の集落で︑山腹の急峻な斜面に立地している︒村の入口の所に

築二O O年という集会所があり︑村人が総出で屋根を補修していた︒

住居は地形の勾配を巧みに利用して︑階下の家畜の領域と︑そのる︒厨一房の奥は土問の倉庫である︒二階は土を平らに突き回めたテ間で就寝する︒この部屋には中央に造り付けの大きな惑があり︑そ姉妹の部屋になっている︒祖母と主人夫婦は左手の厨房を兼ねた居上の居住域を分離している︒調査住居では︑階下の入口脇に豚小屋
3 2階テラスより見る。
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色の旗が翻っている︒(ふじい・あきら/東京大学生産投術研究所教筏)ット仏教を信奉しているので︑庭の一隅に香炉があり︑屋恨には五ット族の陸屋根と漢民族の勾配屋根が合体したものであろう︒チベ

妻の板葺き屋根が掛けられているが︑こうした二重の屋根は︑チベにも梯子で昇れるが︑利用されている痕跡はない︒その上に更に切ラスで︑半屋外の空間は牛の飼料置場になっている︒一二階の屋担面

招福の飾りが付けられている︒窓際に座卓があり︑ここで食事をすんでいる︒寵に向かって左側の柱が努柱︑右が女柱で︑それぞれにの左手の立派な一戸棚には仏具が︑右手の槻には食器や調理道具が並見て布子が寝室で︑手前が兄夫婦(幼児一人)の部屋で︑その'奥が住居の内部は中央に通路があり︑左右に二分されている︒入口から畑沿いにアプローチ路があり︑家の前面のテラスに繋がっている︒

れに付随して家資用の厨房と薪置場がある︒一階の居住域は隣家のがあり︑それに続く前庭と建物の地階は牛のためのスペースで︑こ

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は住環境の悪化に相乗的に作用する︒一戸数が少ない場合︑マンションに愛着化した事例が見られる︒賞賛化が進むと︑建物に執着を持たない借主の増加への委託による組織的︑機能的な管理にはなりにくく︑維持保全の商で陪題った居住形態に︑元の地主との関係のゆがみなども加わり︑専門の管理会社に話が通じるほどほどの限界があり︑結果的に三O 戸程度の小規模マンショ

た︑いわゆるコ lポラティブマンションである︒集まる人の数には︑お互いがある︒それは︑一九七0年 代 か ら 自 然 発 生 的 に つ く ら れ る よ う に な っ て き

好なコミュニティが形成され︑維持保全や修繕が適切に行なわれているものものと考える共通の意識があり︑出来上ってからの管理部ではほとんど問題っているために︑その過程での合意の苦労はあっても︑マンションを自分のそこでは︑一緒に住もうという意志︑一緒につくろうという思いが基になンのかたちを採るものが多い︒てきた︒を持たない住み子が出た場合の影響は大きく︑環境の急速な悪化につながっ@住み手の高齢化と多機化そして住環境維持の難しさ
人たち︑何とか楽しく暮らせる環境を維持できるように予を加えて一生暮ら

ば︑それまでに共に住んできた陸史をもとに良好なコミュニティを形成する

従来からの一般的な小規模マンションにおいても︑専門家の手助けがあれがないとされている︒

したいと思っている人たち︑必要最小限の修繕だけで自分の生涯の間だけもことが可能で︑意思決定などの合意形成がスムースに行なわれるようにする

マンションには︑処分可能で価値を増やすこともできる資産と考えているてばいいと考える人たち︑などさまざまな考え方の人たちが一緒に住む︒初ことが可能と考えられる︒

面もあり︑時代を越えて存続させる値打ちがあると考える︒

小規模マンションには出題点も多いが︑その規模が小さいことによる良い@小規模マンションのよさを生かす

期入居者の高齢化と部分的な世代交代の進行は価値観の多様化を生んできた︒
一戸建て住宅の場合と同様である︒

さまざまな世代の価儀観の徴妙な相違が近所向土の争いの元になることは︑
築後三O i四O年 の マ ン シ ョ ン で は ︑ ほ と ん ど の 入 居 者 が 建 設 当 時 の 人 ぴとではなくなっていても︑六O歳 台 の 方 が 過 半 の 事 例 が 多 い ︒ 今 後 の 維 持 保

交換などの土地活用への働きかけは地価の高いところから始められたためで

まず︑第一に好立地で︑値打ちのあるものが多いことが挙げられる︒等価

絶句され︑四階建て階段室型マンションのエレベータ設置の積立金もない︑ある︒これから改造などで手を加える場合も︑事業体が比較的近づきゃすい

全︑特に高齢化に伴うバリアフリーへの改造などについてうかがうと︑一瞬

臨時に支出できるほどの家計はない︑という事例もあった︒住み手の高齢化

ものといえる︒

げられる︒お互いに顔が見えるため︑戸建て住宅にある﹁向こう三軒両隣﹂

さらに︑一戸数が少ないため︑近隣のコミュニティを形成しやすいことが挙業資金の総額がほどほどのもので済むことも挙げられる︒がある︒また︑全体規模も小さいということは︑予を加える場合の必要な事のは全体の合意が得られにくく捗らなかったが︑小規模なものは進んだ事実はかどことが挙げられる︒阪神・淡路大震災の復興の際の建替えでも︑大規模なもついで︑改造や改築にあたっても︑一戸数が少ない場合は合意が採りやすいにより可処分所得が減少していくにもかかわらず︑建物の老朽化により維持保全費用が増大していく状況が︑生活の場の質の維持︑向上に大きな支障となりつつある︒

問題解決の手がかりを求めて関じように小規模マンションの形をとっていても︑成立過程が異なり︑良@コiポラティブマンションに倣う

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に近い普段の付き合いが可能であることが挙げられる︒そして︑共に住み続ようにして初めて︑持続可能な仕紛みになると考える︒

ものからさらに発展したかたちで︑卒業体が参画できる市場として成り立つ

高齢者が住む小規模マンションで︑積立金が不足している場合の大規模なたい︒には︑それほど大げさでなくても社会的な配慮を効果的に行なうことを考え

小規模マンションの維持保全・改修を企業体にとって魅力的な市場にする

ける歴史を重ねて︑より良い近瞬間係を次の世代に引き継いでいくことが可能と考えられる︒
また︑小規模マンションは︑都市景観上︑親しみゃすいまちの原風景を造り出す役割を持っていることにも注目したい︒巨大なボリュームをなす大規
模マンションなどへの再開発を避けるためにも︑溢存すべき価値がある︒

改善を可能にする費用調達の方法としては︑比較的好立地にあるマンションでの仕事にこだわらずに︑新しく自分を表現できる場を見つけて︑さらに生

わが閣の人口構成が急速に高齢化に向かっているという︒その中で︑今まロl ン 等 々 が 考 え ら れ る よ う に な っ て き た ︒ ま た ︑ 空 家 に な っ た 住 戸 は 事 業

亡 等 で 居 住 し な く な っ た 時 に 現 物 で 清 算 す る ︑ い わ ゆ る リ バ ー ス モi ゲl ジ

足︑あるいは用意できない居住者には︑住戸を担保に費用を貸し出して︑死の側値を基にさまざまな方法が考えられるようになった︒一時的に資金が不きることを楽しもうという人びとが現れている︒マンションで何か問題が生体や管理組合が買い取って改造して︑新たに売り出したり︑賃貸に出す方法@高齢化した住み手の良さを生かす

じると︑ゆとりのできた時間とそれまでの経験に基づく豊かな知恵を使って︑も提案されている︒

それらに対して︑地域の一公共団体等が公的支援を合理的に行なえる道を考

みんなと一緒に取り組むことができる人たちである︒現在︑いわゆる団塊の世代の人たちが該当する︒管理不十分で老朽化したマンションの待ったなし

可能な範闘で︑公的な支援を行なうことである︒それで︑企業体が小規模マ

えたい︒社会資産の劣化防止で期待できる地域の活性化効果を評価し︑回収

年の功でまとめ役となり︑蓄えた知恵でお金の足りないのを補って︑やりンションの維持保全や改修を市場と考え得る価格と支払い可能な額の差を埋の修繕などにぶつかり︑解決のために居住者をまとめた事例もある︒

くりして生活の場を守る元気なお年寄りの出現である︒子どもが相続しない

められるなら︑将来に向けて持続可能な社会システムとなるはずである︒

けパ呪化過礁の研究に取り級む︒出町土(工学)︒
京司大半大学院]学研究科客員教授︑側日本
山叫筑ポト人ム述八日公開市ド・教ムげ・事業委H
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験をもとに建築生産情報の生成︑充一夫︑確定︑

帆町政克義/みねまさ・かつよし
例住宅総合研究財団専務理事︒
一九六O年︑京都大学工学部建築学科卒業︒
清水建設納入社(設一計部)︑一九八五年以後︑総合企的室︑技術本部︑結線システム本部で災務に携わる︒一九九八年より現職︒実務経ということも気にする必要はない︒質のす同い財産として維持管理できていれば︑如何ようにもなる︒自分が生活を楽しむ原資として考える自由が大切と考える人たちに期待したい︒

持続的な問題解決のために要で︑加えて専門家や公共団体の支援が必要である︒それもボランティア的な質なコミュニティ形成や日常の維持保全や修繕︑機能向上への努力がまず必小規模マンションの生活環境水準の維持向上のためには︑住む人びとの良3

﹁部分建替えい概念によるマンション終末期における延命・再生の道

近江隆/おっみたかし
東北大学大学院工学研究科教授(都市分析学研究室)
一九六六年︑東北大学工学部建築学科卒業︒
同大学院工学研究科博士総程修了︒東北大学
工学部建築学科で教職・研究俊治へ︒
建物の区分所有が住宅・都市政策に与える影
響︑現代家族の︑不ットワi ク成伎の成立形態と住宅の変容︑市町村義本計一間の多様な合怠と展開方向︑などをと示な研究課題とする︒九
六年︑日本建築学会食(論文)︑二O O一
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B本マンション学会論文校受賞︒﹁都市計画の家﹂で九六年度東北建築設作品賞受賞︒日
本建築学会破事・東北支部長︑仙台市文化財保護審議会印刷会長︑東北まちづくり協議会辺事長︑宮城県建築審査会長︑日本C M協会東北支部長などを務める︒

その柴原(可会)地価は︑一三年連続で下落しています︒バブル期に買ったマ

仕組みづくり︑それを実現するための社会的コンセンサスづくりといったこいただいて︑終末期を迎えたマンションの再生のシナリオ︑地域との共生のすごろく

ンションは︑ローンの残高が大きく︑売りたくても売るに売れない︒したがとを︑お話しいただきます︒

マ ン シ ョ ン 管 理 会 社 で あ る 東 急 コ ミ ュ ニ テ ィ i は︑﹁マンション管理と住って︑﹁住宅双六の上がり﹂として最後は一戸建てにという夢は︑実現しにく
くなってきました︒﹁マンションは仮の住まい﹂という気持ちはあったにし

かつては土地が高くて敷地が狭小だったために︑一二O 戸以下のマンションの

いま︑なぜ小規模マンションがテーマになるのか︒首都閣の都心部では︑査をもとに︑小規模マンションの居住者意識︑小規模であることのメリット

定者しているという結果が出ているそうです︒高梨泰男さんからは︑この調査からも︑全体的に︑水住志向が高まって︑マンションが﹁終の壊家﹂としてまいに関するアンケート﹂を一二O年 近 く 前 か ら 実 施 さ れ ︑ 二O O四 年 度 の 調

O万戸︑首比率が高い︒築一一一O年 以 上 の 高 経 年 マ ン シ ョ ン は ︑ 全 国 で 九 1 一を活かした永住することの要件︑コミュニティ形成をいかにしていくか︑そても︑﹁終の棲家﹂にせざるを得ないのが現状だと思います︒

都圏でも三万戸近く供給されています︒これらのマンションは高齢化がかな

して管理会社の役割について︑実態を踏まえてお話しいただきます︒

あとをどうするのかなど︑非常に悲観的になってしまいますが︑問題を先送ということです︒改善費用をどう賄っていくのか︑年とって亡くなった方の理組合を維持し︑悪戦苦闘しながらなんとか管理しているというのが現状だ

ん︑自から鱗が落ちて﹁わかった﹂という気持ちになると思います(笑)︒

もどう対処していいかわからない領域の話をします︒私の話を聞くと︑皆さのが本質的に抱えている問題︑特に多くの人がまだ気づいていない︑法律家

大規模であろうが︑小規模であろうがかかわりなく︑マンションというも

近江隆﹁部分建替えい概念によるマンション終末期における延命@再生の道

り進んでいると問時に建物の老齢化も進んでいる︒そして︑賃貸化したり︑理面でも︑修繕費用の不足︑管理組合を運営するための人材不足︑情報不足

古くなって住めなくなって空室化が進んでいるのが現状です︒また︑維持管の問題︑駐車場などの権利関係の歪みなどが顕夜化しつつあります︒一方で︑これらのマンションは︑都心三区︑非常に便利な立地の良いところに建っているものが多いために︑今後︑終末を迎︑えたときに︑これらを何らかの形で活用していくという意味では有利な条件にあります︒
住総研では︑﹁小規模マンションの維持管理研究﹂というプロジェクトを立ち上げて二O O一二年から活動しています︒そのなかで調査対象としたマンりしていくと︑スラム化の原閣にもなり︑知恵を出し合って存続のための対詳しく知りたい方は三年間にわたって﹃マンション学﹄に書いた総計八六ペ

ションに共通していえることは︑人数が少ないというメリットを活かして管応策を考える必要があるということを実感しました︒つまり︑﹁終の棲家﹂

i ジ分をお読みいただきたいと思います︒

です︒今日の話を通じて︑この﹁部分建替え﹂という言葉がいかに重要かとれません︒新しいイメージとか考え方は︑一言葉を与えて初めてみえてくるの﹁部分建替え﹂という言葉は初めて聞いたという方もいらっしゃるかもしということを考えることは︑居住者の高齢化と建物の老朽化は抜きに考えられない︒そういう厳しい条件のなかで︑居住の継続をどう維持するか︑社会的資産としての位置づけをどうするかを考えていく必要があると思います︒
近江隆先生からは︑﹁終の棲家﹂をどうとらえるかという概念規定をしていうことをおわかりいただきたいと思います︒﹁終の棲家﹂ とはその前に︑建物が生き続けるという逆の世界はどういうことか︒それは市場で需要があるということです︒その建物を買う入︑賃借入としてその建物を借りる人が現われる︒そういう市場が成立することが︑建物が生きている

買い手がいない︑借りる人がいない︒空き家です︒しかし建物は存在し続けと い う 証 の 一 つ で す ︒ し か し ︑ そ う い う 市 場 が 成 立 し な く な っ て し ま うiii
﹁終の棲家 L とはいったい例だろうか︒国語辞典を引くと︑﹁最後に落ちる︒この期間が結構あるのです︒私はこの期間を﹁終末期﹂といっています︒

よりも建物の寿命を長くする︒あたりまえですね︒修繕を重ねて建物の寿命

そうすると︑答えは簡単です︒﹁終の楼家﹂にするためには︑自分の寿命

上で︑自分の家で平穏な死を迎えたいということです︒こういう考えが﹁終的な建物の死に至らしめるか︒人間が死ぬ間際まで幸福だというのは︑畳の建物にはさまざまな終末期のあらわれ方がある︒そこをどう考えて︑最終終末期におけるマンションの宿命着くところ︑死ぬまで住むところ﹂と書いてあります︒しかし︑﹁死ぬまで死ぬまでいる住宅であってほしい︒こういうことを柴原さんは﹁終の楼家﹂

住むところ﹂というのは︑人閤を中心に考えた定義です︒マンションが人がが延ぴるほど︑その建物で死ぬ人の数がふえるということです︒たくさん死の棲家﹂という一言葉に結びついていると思うのですが︑建物にとっても︑大と言っているのかもしれません︒

ぬ人を経験した建物は︑それだけ﹁終の棲家﹂になったということなのです︒

事にされて︑﹁とことん使った︒もういいよね﹂という終末を満たしてあげ

ところが︑終末期のマンションというものを考えると︑不思議と普通の常ることが建物をつくった入閣の責務ではないだろうか︒

ところが︑よく考えてみると︑建物の寿命と人間の寿命にはなんら関連性はありません︒私たちは錯覚しているのです︒﹁住宅双六の上がり﹂だと思っているところに自分は一生住むのだ︑死ぬのだと思っているかもしれない︒

まず第一に︑マンションは建替わって︑氷速に存在し続けるという思想で死識では考えられない三つの大きな宿命を背食っています︒

ら︑あすはどうなるかわからないというのが人の運命です︒どこでも人は死なないのです︒一区分所有法には建物の死というのは含まれていません︒ずっ

しかし︑これは相当長生きする人の話で︑死というのは突然やってきますかぬのです︒﹁終の棲家﹂という考え方で住むということと人聞の死を直接結らいわせると︑それは﹁蘇り思想﹂です︒建物が衰弱して使われなくなってと建替わって区分所有関係が永続していくという法律になっています︒私か

建物は動けない︒だから﹁不動産﹂というわけですが︑動けるはずの人間も蘇って︑また蘇って:::と︑宗教的な考え方のようなものを内部にもってびつけるのは︑ある意味で非常に危険なことではないか︒
が動けなくなってしまって︑動けない建物と動けない人間が組み合わさった

いるとんでもない建物だということです︒

二番自は︑集団自決を強制される建物である︒区分所有というのは︑一棟世界︑そこに﹁終の棲家﹂論というのが特殊的に成立する︒でも︑それは特の建物の全体を構成する一つひとつの区分が独立しています︒独立して所殊的なものだから︑あまりそのことを肯定的というか︑前頭に出してはいけないのではないだろうか︒つまり︑建物の運命を人の運命に従属させてはい

有・収議・処分できるというところに本質があるわけです︒だから︑二戸一に一つひとつの部屋も﹁建物﹂という名前を付けられる自立したものなので戸の住戸は﹁区分建物﹂とも呼ばれます︒一棟の建物であるけれども︑同時けない︒建物には建物なりの運命があるのではなかろうか︒
では︑建物が死ぬというのはどういうことか︒マンションの﹁死﹂というのは私にとっては非常に魅力的な︑研究に値する世界なのです︒

す︒これは人間の社会と同じです︒一人ひとり倒人である︒でも︑人聞は国のです︒法律の先生方はなかなかこのことを理解してくれません︒

るような建物の構造に変えていけるか︑ということが区分所有建物の課題な

こういうことは簡単に解決しませんから︑研究をしてきちんと国に考え方

家とか共同体を離れて生活できない︒個体はそれぞれの自由をもっているけを変えてもらって︑法律を変えるということをやっていかなくてはいけませ

れども︑全体としての共同州体の束縛というものからは自由ではない︒まった
く閉じなのです︒ですから︑マンションというのは﹁建物の社会﹂﹁住宅のん︒しかし︑法律も簡単に変わりませんから︑そのなかでどういう方向で自第一の方向︑﹁建物の死を素直⁝に受け入れる﹂

分たちの自由を獲得していくか︑ということを考えなければいけません︒

社会﹂なのです︒そういう特殊な建物形式です︒
人間はそういうふうに共同体でしばられでも︑一人ひとり自由に佃別に死ねるのです︒では︑マンションのなかの一一戸一戸の区分は自由に死ねるかというと︑死ねない︒自由を与えられない近代社会︑自由な死を達成できないのかということを考えてみましょう︒それは所有放棄です︒その所有放棄は合意が必要ですが︑逆に一人ひとりが共同体から個別に離脱できる道はない

もう使い切った︑これ以上建物を生かしていく必要性はないとみんなが納

三番目は︑本当の終末期段階になると︑共同体から抜け出せません︒つま近代社会というのはあり得ない︒ですから︑マンションという区分所有の世

り︑市場は閉鎖されて誰も買う人がいない︑借りる人がいない︒空き家にな

具体的にどういうふうにあらわれるか︒親がもっていた終末期のマンション

得すれば︑全員が合意をして建物を除却し︑更地化できます︒あるいは︑区って誰も使わないのだけれど︑所有権はそのままです︒税金を払い続けなけ

は︑親が死ねば相続財産になる︒その相続財産を息子や娘が受け入れず相続

分所有関係を解消し︑共同体から離脱可能です︒建物除却︑更地化は全員のればいけない︒管理費は払い続けなければいけない︒﹁私は使っていないか

放棄をして﹁受け入れない﹂という答えを出すこともできる︒相続放棄され界は近代社会ではないのです︒やはり中世の宗教的な世界に閉じ込められてら抜けたい﹂といっても︑抜けられない︒つまり︑離脱不能な共同社会に閉た財産は誰に帰属するかというと︑国家に帰属するのです︒でも︑使い物にいる建物だと言わざるを得ません︒

じ込められてしまう︒そういう点で非常に特殊な建物です︒こんな建物はあならない主の遺産でしかないものを国家が受け取るかといったら︑それはまことです︒あまり必然性がないのです︒しかも︑周りの人とまったく関係な

ことが行なわれています︒アパンダン(所有放棄)はアメリカでもヨーロッ体が取得して︑ N P Oが 改 修 し て 新 し く 低 所 得 者 の た め の 住 宅 に 使 う と い う

アメリカでは放棄した建物を﹁一ドルで買いませんか﹂とか︑それを自治たなかなか難しい問題かもしれません︒

つてはいけないのです︒
そういう共同体に閉じ込められるとか︑集団自決を追られるとか︑とんでしに買うわけです︒そういう全然知らない人と最後は運命共同体をつくらな

パでもかなり前から発生していることです︒

もない世界に自分が入ってしまう原悶は︑単にたまたま住戸を買ったという

くてはいけないという宿命を背負っている︑こんな商品はないのです︒

所有放棄の方法として無償譲渡という方法もあるでしょう︒自分は財産として価値を認めないから︑残りの人たちに無償譲渡して︑使ってくださいと︒

個 別 死 と い う も の を 認 め て い く と ︑ 五O 戸あるマンションが一一戸一一戸だん

宿命から逃れる方向
では︑マンションの課題は何かというと︑こういう宿命から逃れる方法をだ ん 死 ん で い っ て 四 八 戸 に な り ︑ 四O 戸 に な り と 減 っ て い く ︒ こ れ を ﹁ 減

残る人たちがそれでいいですよといえば︑これが離脱の道かもしれません︒

探すということです︒いかにその古い体質を新しい近代的な自由な死を選べ

nui築﹂といいます︒

更に関しては四分の一二の特別多数決(所有者の四分の三に加え︑所有商積割合(議決権)の四分の三のニつの多数決を満たさなければならない)で共用

六二条の﹁建替え﹂はどう定義しているかというと︑建物の取り壊しが条部分の変更はできます︒建替えは五分の四の特別多数決です︒

件になっています︒そして建物を新築する︒つまり︑ここでは建物が死ぬと建物をもう少し生かそうという考え方のなかでそれなりのリアルな方向と第ニの方向︑﹁死ぬまでの関の消極的延命﹂

しては︑区分の自立化というのがあります︒五階建てぐらいの中層の建物でいうことが暦然と示されているわけです︒いったん殺して︑そして新しく建問題は︑共用部分の変更と建替えの間に︑建物の命を延ばすさまざまな取すと︑電気も水道もガスも︑ライアラインを全部戸別に引くことができます︒
しい建物として自立することができます︒代表例は︑取り壊されてしまった

り組みの可能性を秘めた広い領域がある︒その領域について区分所有法は一物を建てましょうね︑というのが建替えなのです︒

香港の九龍城です︒また上のほうを全部閉鎖して下のほうだけで生きるとい言もふれていません︒では︑それはいったい何かということを﹁部分建替壁とか柱を共有するだけで︑生きていくための共用関係がほとんどゼロに等うことも可能です︒減築をしていく間には︑区分建物そのものの一戸一一戸をえ﹂という概念で明らかにしましょう︒

共用部分であるかは︑法律からいうと︑建物そのものの実態で決まってしま

これは法律としてはなかなか認められないことです︒専有部分であるか︑②専有部分と共用部分の領域の変更にかかわる改善

変更を要請するような改善です︒

が面積をふやす結果︑共用部分の持ち分関係が変わります︒そういう持ち分

要するに︑不均等な利益を得るような専有部分の増築では︑ある専有部分①共用部分の持ち分変更にかかわる改善

では︑具体的に何をするか︒大きく四つあります︒

くなってしまう取り壊しという作業がそこにはないということです︒

ありません︒スケルトンだけ残る場合も当然あります︒ただ︑建物が全部な

善や築造を行なうこと﹂と定義します︒建物がそのまま残るということでは全体の建物を残しながら)︑共同川部分の変更︑権利の移転等を伴う建物の改﹁部分建替え﹂とは︑﹁一棟の建物を存置したまま(度分所有建物という閉鎖していくとか︑空いたところをまとめて住む場所を低層階に集約していくリロケーションという対応があり得ると思います︒

第一一一の方向︑﹁積極的適応佑﹂
古い建物に適切な終末段間の手当てをすれば︑さらに一 O年︑一一O年延ばすということは十分可能性があるわけですが︑この﹁積極的適時﹂が︑終末だけではなくて︑その途中段隈も合めて︑建物の延命ということに結びつくのです︒これが︑これからお話しする﹁部分建替え﹂の具体的な手法になるわけです︒コンバージョン︑二戸一化︑一一一一戸二一戸化などの床面積拡大︑増築(別棟増築を含む)などが考えられます︒

区分所有建物の ﹁部分建替え﹂ とは﹁部分建替え﹂に関連する内容は︑区分所有法一七条の﹁共用部分の変
皆さんが所有する専有部分は︑共用部分である壁や床や柱で閤まれていまな集会所であったとしても︑それは部屋ですから︑自動的に専有部分だとなですね︑という選択の余地がない︒たとえば居住者会員で共有しているよううことだから︑所有者や居住者に︑ここは共用部分ですね︑ここは専有部分す︒その共南部分の変更に関しては︑軽徴なものであれば︑一一分の一以上のってしまうわけです︒そういうふうに専有部分と共用部分の領域は明白に分更﹂︑六二条の﹁建替え﹂という概念です︒

多数の承認で変更ができます︒費用がたくさんかかるようなこと︑重要な変1 部分建替え等の伎鑑関係

hy

全員同意による箆物除去・一史地更新

日の消
目脊解
明所・
が分滅
日夜一治

制
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的
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るようにしていかなくてはいけない︑という考え方です︒③所有や利用の権利を位置的に変更することによる改善
リロケーション︒つまり︑空き家がたくさんできた︒下のほうの空いている一区分に上のほうの所有者を移し︑空き家を最上階にまとめましょう︑というようなこと︒いってみれば︑自分たちが最終末の段階を生き抜いていくた
めに必要なことは何でもやる︒そのときに自分が所有しているものの位置の変更が非常に重要な役割を果たすわけです︒④それらの権利を一部停止または消滅させることによる改善
これは減築というカテゴリーを示すものです︒
建替えから建物の保存に至るマンションの全体的な関係を整理したものが図ーです︒この中の﹁部分建替え﹂の中身を具体的にお話しします︒

二戸一佑・区分の結合

ニつ並んでいる住戸の隔壁を撤去する︒あるいは︑床に穴を開けて上下階に階段を通して一戸にする︒これは︑公的住宅ではやられていることなのです︒それによって建物の強度が落ちることになれば︑隔壁を撤去したところに控え壁を新設する︒あるいは︑新しい公営住宅は二戸一一戸が大きくなりま

したから︑二戸つなげてしまうと公営住宅基準をオーバーしてしまうので︑三一戸並んでいるところの真ん中に隔壁をつくって︑一一一戸を二一戸にするということもやります︒

これらのことを区分所有建物でやろうとすると︑戸境壁がどの所有領域に属するかが法律上争いになります︒普通︑区分所有法では︑これは自動的に全体共用部分となります︒ただし︑並んでいる住戸の一部共用部分と考える
1 図 2 ・2)︒
こともできます︒いずれにしろ共用部分です(図 2 ・

それに対して︑隔壁の真ん中で所有権が分かれていて︑こちらの住一戸側の壁の半分はこちらの専有部分で︑そちらの住戸側の壁の半分はそちらの専有あるいは︑相隣関係のようにお互いの敷地の間に塀を設けるとなると︑必ず共同で費用を出します︒民法でそう決められているわけです︒それぞれの2・
1 2Fl化と 3戸 1化
図と が 現 実 的 で も あ る し ︑ そ の グ レ iゾi ン を 認 め て 二 つ の 領 域 の 変 更 を で き

部分で︑専有部分としての壁が隣り合って一体の壁をつくっているという考

建物の保存かれているのだ︑というのが法律家の理解だと忠います︒しかし︑私は︑そN

え方もできます︒「

れ は 違 う の で は な い か ︑ そ こ を グ レ i ソi ンにしていろいろ勤きをつくるこ

図

床も同じです︒床は水平耐力をもつように設計されていますから︑一部共

+

戸筏皇室

したい︒たまたま開の住戸が空き家になった︒でも︑この住一戸を全部取得す

臨に一つ住一戸をはさんで両隣りになっているAさん︑ Bさ ん が 函 積 を 拡 大

難しいのです︒

あらかじめ一区画されていないと所有権の登記ができないという問題があり︑そういうつくり方を目指しているともいえます︒しかし一区分所有の場合は︑分を踊壁を撤去してくっつけることは︑先ほどのニ戸一化と同じことです︒

分で囲まれた新しい区分がここにこつできます︒この新しい区分ともとの区を無償譲渡し︑共用部分として位置づけてもらいます︒そうすると︑共用部

壁をつくります︒その時点では自分たちの専有部分なのです︒そして︑橋壁

われは実際は援はないのだけれども︑そこに壁があるという考え方でいまのマンション関係の法律の先生方は壁がない区分所有は認めませんから︑われれの専有部分の領域を明確化して管理することは十分可能なのです︒ただ︑隔壁がなくても︑区分所有になっています︒基本的には壁がなくてもそれぞ

開発ビルの九O%以上が一区分所有建物です︒特に商業系の再開発ビルでは︑再開発のビルでも︑同じように区分所有という所有関係が使われます︒再つまり︑二一戸一化がべ l スにあれば︑三戸二一戸化は新しい壁をつくるというところは対応しています︒これを﹁開放可能隔援﹂という一言葉で流通させようと思っています︒

業用フロアとして使います︒最高裁判所の判例でも︑部分的な区切りであっ再開発ビルでも︑シャッターをつけて︑普段はシャッターを開けたまま商本当は援が全然ない前提でそれぞれの区分所有が成立すれば︑非常に楽なても︑一区分が明確に独立して使用できるような形になっていればいいという

無隔壁区分所有ことで可能なわけです︒

を出し合ってこれを共有します︒共有して︑自分たちでお金を出し合って隔るのは負担が大きいので︑お互いに半分でいい︒そうしたら︑お互いにお金

う市場の状況のとき︑最初から全部つくってもストックを抱えるだけです︒

新設縞壁

い壁をつくるわけです︒この隔壁に留まれて専有部分が成立するわけです︒

新設の戸境変を専有部分とする場合需要も違ってくるかもしれない︒そうすると︑最初からあるタイプで決めて新設隔壁

そうすると︑隔壁というのは自動的に共用部分です︒けれども︑この空間は新設の戸境~を共用部分とする場合

しまうよりは︑その時々の需要に応じて自由に広さ︑間取りを変えられるほ戸I
章壁

もともと専有部分です︒専有部分の中からどうして共用部分が成立するのか

4

新設の戸境壁を13:有とする場合

所有物だけれど︑お互いに瓦有しているという考え方もできます︒

住戸 2に逮結

住戸 1逮結用部分という考え方は普通はとれない︒全体共用だと思います︒全体共用部

住戸 21こ遼結

住戸 1連絡分に穴を聞けて︑上下階をつないで二戸一にする︒ここでつ︿られる階段は共用部分なのか︑専有部分なのか︒共用部分であれば︑ほかの所有者たちの賛成を得なければいけません︒専有部分であれば︑自分で自由に改変できます︒そこが難しいところです︒

一一一戸ニ戸犯・震分の分割・新設需要;毒事情部分

専有部伊

戸造壁

戸壌皇室

n
L
'

うが本当はいいのです︒ s I (スケルトン・インフィル)という考え方は︑三戸を二戸にする場合は︑真ん中の住一戸を真ん中で区切って︑そこに新し住戸 2に連絡住戸 1連 絡

+

互病

4

等府部分

専有部計

専有部分
共用
専有部分

骨
Qll/J

立

4

という問題があって︑発生論的に説明できないところができるわけです︒

新設隔壁のです︒新しくマンションをつくるときに︑全部売れるのに五年かかるとい

1
3

図‑2・
2 戸境壁の考え方

4 エレベーターホールの増築パターン

戸4

階段室裂プラン階段室を撤去して E
Vホールi
こ変更

住戸 1

~IY

階段室を残し外側j
にE
Vを設霞

避難パ J
レコニー

{主戸 4

住戸 1

共通の外廊下を増築し、 EVを設置化や三一戸二戸化は十分可能だろうということなのです︒
アメリカの法律では︑両隣りが同じ所有者であれば︑建物の耐力を減じないやり方で壁を抜くことはいいですよと︑涯分所有法に相当する法律のなかに明記されています︒

こ れ か ら 増 築 の 主 要 な 課 題 に な る の は 共 用 部 分 の バ リ ア フ リl増築です︒

階段室型の中層マンションにはエレベーターがないのです︒車椅子でアクセスできるように︑法律でも義務づけられて︑エレベーターをつけなくてはい

底分所有法の改正の議論のなかで︑これは担分の三という特別多数決を必要けない︒でも︑階段室型につけるのはなかなか難しかったのですが︑最近︑次に︑面積を拡大するときに︑一戸建ての場合は単純に増築を考えます︒とする共用部分の変更で扱いましょう︑という理解が定着したと思います︒

4)0

では︑区分所有のマンションで増築を考えたらどうなるか︒すでに幾つかのなエレベーターの設置もできるのではないかと思います(図事例があり︑ 3DKにこつの六回慢の部屋を継ぎ足してベランダをつくるとい3 大阪・下野池住宅)︒

相隣環境︑建蔽率など︑法律上いろいろな問題が出てきます︒それをどうい

また︑エレベーターを新たに設置しますと︑既存不適格問題で︑日照とか替えより難しい︒途中階で増築はいやだという人の住戸を抜いて増築するこ増築というのは考えやすいのですが︑居室増築は基本的には推薦しません︒

うふうにクリアするかということもあります︒の部屋は日照が得られないなど不利益になり︑結局は無理なのです︒実現でとは︑構造的には不可能ではないけれど︑それによって増築を行なわない人

増築は全員が同意しないとできない︒建替えは多数決でできますから︑建う増築をやった例があります(凶いまでは四分の三で︑外廊下をつけて各住一戸にきちんとアクセスできるよう

居室増築(専有部分の場築)

EV増築(共用部分の増築)

きたところは︑増築に参加しない人がいれば︑ほかの棟の参加したい人と交

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l築伐材む 2003l‑7Jけよりことです︒必要なときには開けられる︑あるいは普段必要がないときは開い榊祭。(大阪・l"l'f 池住宅の jÿ~)換して︑ 全部が増築に賛成だという状況にして行なったわけです︒.
f3DKの fl
i側ベランダ郎分に 6r
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.ぎ)止してUHているような壁があるという考え方をすれば︑いまの法律のなかでも二戸一図

3 居室増築図14

勧めます︒そして︑敷地にゆとりがある場合には︑別棟増築を推薦します︒

ません︒居室面積を増加させるのだったら︑ニ一戸一化︑三戸ニ一戸化の方向を古いほうに引きずられてしまう︒増築した部分だけが自立してそのまま残れ

その理由は︑古い棟は古いまま残っているわけですから︑構造躯体の寿命がいます︒所有形態の変更と用途変更を組み合わせると︑コンバージョンの世あって︑全員が同意して所有を一体所有に変えるということはあり得ると思になっている小規模マンションであれば︑所有者の数が少ないということもかし︑これはなかなかみんなの意見が一致せず難しい話ですが︑きょう話題

段階はコンバージョンで一体所有に変わるということが非常に重要です︒し私が注自しているのは︑建物全体のコンバージョンではなく︑部分コンバ

別棟に自立したマンションを建てて︑そこに移りたい人はそれだけお金を出

積を増やしていく︒そうすると︑古いほうが寿命で除却されても︑新しく増ージョンです︒用途変更とか所有形態変更が誼接当面の問題になってくるの

界 で は い ろ い ろ な タ イ プ が あ り ︑ 全 部 で 一 二 タ イ プ あ り ま す ( 図15)︒

築した部分はそれ自身で生き残っていける︒あるいは︑古いものでは必ず空は︑等価交換型のマンションで︑ある所有者がフロアのかなりの部分をすでして移る︒そして︑空いた部分を二一戸一や一一一戸二戸化にして︑みんなで床面

き家が出てきますから︑そういう空き家を活用して面積を拡充していくといにもっていて︑それを自分で使っていたり︑どこかのお鹿に貸していた︒し商業系の用途を住宅に変えることはそんなに抵抗はないと思います︒問題なかし︑それを賃貸住戸にして経営したいと考えた︑というような場合です︒

うことがベターだと思います︒

コンバージョンと部分コンバージョンJν
'のは︑新しくつくったこういう区分が区分所有法上どういうふうに扱われる(共用部分)

都心の事務所ビルの需要がなくなって︑賃貸住宅に変えたりマンションに業務床(専有部分)

かということです︒もともとは全部業務床で専有部分です︒この専有床を取}L‑改造して売ってしまうという建

廊下(共用部分)

り囲んでいる壁が共用部分になるわけです︒ところが︑この共用部分をあるー笠一一‑̲.

③¥.

一体所有型謀長務どん}でコンバージョンというのは︑区分所有の建物が売却されて︑一体所有に変わることをいいます︒アメリカでは︑多数決で一棟全体を賃貸マンション業者にv.階段室

物の用途変更がコンパ i ジョン糠

売ることができます︒そうする

育学

区分所有建物
H

{分譲]

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蹴
照明

と︑一体所有ですから︑非常に王

部分で壊さなければ新しい住戸の入口がつくれないということが出てきます︒.
. [一般取..令

更︑ノ更

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バルコニー(共服部分)

一一

新たな分譲区分を含む
マンション

ゲタ媛きマンション

各ドの専伊都Aの導有部分

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品jテナントピJレ① r I自社ピル

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~専手 区分 主です︒しかし︑区分所有の世界

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. [用途変更] …・@)・争

区分所有集合住宅

楽なのです︒
終末の管理を考えていくと︑

1
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区分所有のままでみんながそれぞれの運命の違いを主張し合っ
たらまとまりませんから︑最終J
E 専有業務床を分割し区分分譲住戸とするOl
図5 コンパージョン概念による建物の位置
図

共用部分の変更というプロセスを通らないと︑コンパ i ジョンはできない

大規模修繕

リフォーム・用途転用の世界に入れて考えてみたらどうかということです︒
公営住宅ではよくやられることですが︑高齢者が住んでいる中層住宅で︑一階の住一戸に︑庭のほうから直接アクセスできる高齢者住戸にふさわしい改

3戸 2戸イヒ

E
V室1
督築の増築・減~

ピロティ等の規約共用部分

専有部分(住戸)の閉鎖

建物の除却・区分所有関係の解消・建替えす︒だから︑こういう変更を行なえば︑共用部分が専有部分になってしまうです︒でも︑この専有部分をつくっているバルコニーはもともと共用部分では︑同じことを区分所有の世界でやると︑そこが専有部分になるということ造をすることがあります︒バルコニーの側に新たに玄関ができるということ

偲別 2戸 1化ということになるわけです︒
こういうふうに区分したものを自分で賃貸経営払ってしまうとなると︑するのではなくて︑売り

ここに新しい共用部分が専有部分のなかから発生するということになります︒これは三戸二一戸化のときの新しい援が専有部
分から生まれるという考え方と閉じです︒その考え方を適用していけば︑その積み重ねでこういう
コンバージョンは現実には可能です(図 i6)︒

領域変聾コンバージョン
これも誰も言ったことがない言葉ですが︑共用

個別部分慾替えに属する行為部分と専有部分がお互いに入れ替わってしまうということをコンバージョン

図‑ 1 建物のライフステージに対応する部分建替えメニューlρnuということです︒これは私も法律上の答えは出せません︒たぶん全員が間意のを考えるのか︑建て替えるのかという選択を迫られる︒将来の方向をきちいくのか︑ある程度で見切りをつけて︑建物の除却までいく﹁死﹂というもんと考えて︑建替えなら建替えの方向にいくし︑建て替えないのなら部分建しないとできないのであろうと思います︒

啓えというものをいろいろ組み合わせて延命していくプログラムをつくらなはこの階をなくしてつなげたのです︒つまり︑大きなダメージを受けたときしい人が入ってくるということです︒人の死はバラバラです︒だから︑早くそのときに大事なことは︑市場がまだ成立しているということは︑常に新ければいけません︒に︑それを復旧しないで︑どんどん身軽になって生き延びようという考え方

死ぬ人はいいのです︒最後に残る人は空き家だらけの建物を数人で管理しな

抜神・淡路大震災で︑神戸市役所の中間階が潰れてしまいました︒復旧で減築です︒また︑ヨーロッパでは︑高層住宅は嫌われていますから︑高層住宅のるような仕組みをつくるか︑それを引き受けて終末管理をきちんとやってくければならなくなります︒最後に残る人たち自身がきちんと始末がつけられ最上階で火災が起きて︑その部分はもう誰も使わないとなると︑最上階のれる匝体とか仕組みをつくるか︒そういう終末管理主体について考えなけれ上のほうをスパッと切って毘根をつけ︑中層や低層にする例があります︒

専有部分は復旧しないで︑屋根を復旧して建物を残していく︒屋根は共用部

ばなりません︒

ジを受けたときの復旧の扱い方について︑家屋のニ分の一以下のダメージな話しいただきます︒

柴原どうもありがとうございました︒質疑は後にまわして︑高梨先生にお区分所有法の六一条に建物の滅失というのがあります︒いろいろなダメー

分ですから︑共用部分を変更するということで復旧することができます︒のか︑それ以上なのかで大きく分かれるのですが︑通常︑共用部分が損傷︑滅失を受けた場合には復旧する︑という考え方です︒そして︑二分の一以下であれば︑誰でも復旧して復旧にかかった費用をみんなに請求できる︒二分の一以上だと︑復間決議をすることができる︒復旧決議に賛成しない人は︑買取請求を復旧に賛成する入に請求できる︒

居住者意識の実態を踏まえ﹁終の棲家﹂にするためにですから︑賛成しなければ︑災害を受けて半分以上滅失してしまったようなボロボロの建物から逃げ出すことができるのです︒でも︑二分の一以下だ

高架奉男

るわけです︒

意識をもっている人たちがいれば十分管理ができますし︑大規模修繕もできに大きな問題があるとは思いません︒自分の財産を守るというきちんとしたような︑マンション管理の本質的なところを考えていなかった状況があり︑していなかったり︑管理人を送ってきれいに清掃していればいいんだという問題だ﹂と筒かされているわけですが︑販売時に管理会社をきちんとセット

建物がまだ新しい段階とか︑新しい所有者が入ってくる段階では︑そんなま す ︒ 問 題 は ︑ 終 末 期 と な る 三O年 ︑ 四O年 に な っ て く る と ︑ 本 当 に 生 き て

私どもも︑東京都や横浜市などから︑﹁小規模マンションの管理が非常にと逃げ出せなくて︑いろいろなやり方︑可能性にチャレンジできる余地があ2

ろ問題が出てきたというのが実靖でしょう︒

ま た ︑ 自 主 管 理 に 移 行 し て し ま っ た マ ン シ ョ ン が ︑ 三O年近くたっていろい

あいはわずらわしい﹂と思っている方がまだだいぶいます︒一方で﹁費用が初からしてしまったことも影響していると思いますが︑住民には﹁近所づき

私どもも築三O年 を 超 え る マ ン シ ョ ン を た く さ ん 抱 え て い ま す が ︑ 当 初 かから︑﹁マンション内のつきあいに満足している﹂という方は半数にのぼりかかっても交流を深めたい﹂という積極的な人たちもそこそこはいる︒それでは考えている方が八割を超えています︒﹁災害時のため近所づきあいす

ますが︑四五%は満足していません︒﹁近所づきあいは防犯に役立つ﹂と頭弊社では︑提供する管理サービスが︑顧客にどのように満足していただいる﹂も冊じで非常に高い︒そういう面で︑ここに住民間士のコミュニティ形

ら管理をしてきたものには︑きちんと長期修繕計画の提案をし︑改修の提案ているのか︑評価されているか︑顧客の管理に関しての認識はどのように変成の一つのヒントがある︒防犯とか災害という切り口から入り込んでいくの3)︒

わってきているのか︑ニーズがどう変わっているのか︑ということを一九八がいいのかなと思っています(資料

近所づきあいは妨犯!こ役立つ

六年からニ年に一度誠査してきでいます︒その結果から何が見えるのか︑

マンションに対する満足度

災害時のため近所づきあいする

れからお話ししたいと思います(二 O O三年度の調査概要は資料li)︒

全体では﹁とても満足﹂﹁満足﹂が約半数の方ですから︑﹁どちらともいえマンション内のつきあいに満Eない﹂とか﹁不満﹂をもっている方が思った以上に多いなというのが正直な費用がかかっても交流深めたい

マンションの居住者意識

近所づきあいはわずらわしい

永住意向についてそこに﹁住み統ける予定﹂という回答は七四%で︒一九九三年は五七%︑

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もっと以前は二十何%という時代もありましたから︑調査のたびに着実に上がってきています︒

川

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2003

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うち︑小規模のものについては︑最近二回の調査では︑六八%だったもの
が八四・七%に上がり︑実は小規模マンションの住民のほうが永住意向が強2)︒
いという結果が出ています(資料i
国土交通省で行なっている総合調査でも︑永住志向は年々高まっていると

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首 目
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閲覧

いう報告が出ていますが︑私どもの調査で七四%のところが︑国交省調査では四八%となっています︒国交省の調査対象には公団とか公社の分譲住宅︑郊外型の古い団地が合まれますので︑エレベーターのないマンションがだいぶあることが︑数値の義になっているのではないかと思います︒

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コミュニティ意識

3 マンションの居住者意識
近所づきあいについて

資料

近所づきあいについて
コミュニティ意識 i 1 1

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日本のマンションは︑﹁プライバシーが守られますよ﹂という売り方を最

資料‑ 2

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手調査回答者プロフィール

1 ユーザー評価調査
資料

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をしてきでいますので︑小規模だからという特別な問題は見当たりません︒」
司前感想で︑小規模マンションにおいても同じような傾向がある(資料4)︒

で は ︑ 不 満 内 容 は 何 か ︒ 実 は ハ i ド面が大半で︑収納︑駐率場・駐輪場︑住宅の広さ︑そして住まい方の問題と工法の問題と両方あるのだろうと思いますが︑結露の問題︑生活音︑間取りの使い勝手︑部屋数︑設備機器︑だい部屋数

た い こ ん な 形 で ︑ デ ベ ロ ッ パ lを 合 め て ︑ い ろ い ろ 工 犬 を 凝 ら し て い く 必 要

設備機器があるのだろうと思います(資料 [5)︒

生活苦

小規模マンションの課題
欝理組合連嘗の困難
東京都住宅局の調査では︑﹁管理体制が不十分﹂ということで︑管理組合もないマンションが︑実は一一O 戸未満で二0 ・五%にのぼる︒売りつ放しだ
ったのかな︑そのデベロッパ i は 何 を し て い た の か な と 思 う の で す が ︑ 管 理
組合運営以前の問題があります︒また︑﹁管理規約なし﹂というマンション

間取りの使い勝手調査結果をみると︑小さなマンションほど賃貸住戸にされているものが多い

また︑小規模マンションの特徴として賃貸率の高さがあります︒東京都のいちばん多いかもしれません︒近所の喫茶庄でという場合もあります︒

が あ り ま す ︒ そ こ で 開 い た り ︑ 理 事 長 さ ん 宅 で 行 な っ て い る ケi ス︒これが理 事 会 を 開 く 場 所 は ︑ 管 理 員 は 常 駐 し て い な く て も 管 理 員 室 が あ る ケl ス

決 め て も 実 際 は 理 事 が 集 ま ら ず ︑ 流 会 に な っ て し ま う ケi スも多々あります︒

は︑せいぜい二カ月に一度︒ワンル l ムマンションなどになると︑開催日を月一一回聞いてください﹂とお頼いしていますが︑三O 戸 以 下 の マ ン シ ョ ン で私どもは会社のスタンスとして︑規模の大小にかかわらず︑﹁理事会は毎7)︒

た ま に 私 ど も の と こ ろ に ︑ ﹁ だ い ぶ 老 朽 化 し て き た の で :::L と 相 談 に くが入っていれば︑こういうものを提案していると思うのです(資料 18)︒

いしかない︒私どもからみると︑﹁どうして?﹂という感じです︒管理会社

しかし長期修繕計画ということになると︑小規模マンションには四割ぐらに な る と ︑ だ い た い 八 1九割は修繕積立金制度をもっています︒

東 京 都 の 調 査 で は ︑ 昭 和 問0年代のマンションでも一一一O 戸 を 超 え る と こ ろ

修繕のための体制

いなど管理組合運営が停滞する要因になっています(資料といえるようです︒住宅以外に利用されている住戸も小規模マンションでは

結露草

ない︑組合もないというマンションを東京都住宅局は非常に問題視している住宅の広さ非常に多い︒都心の狭い土地に狭いマンションをつくって︑地主が一階を庖軍主箪綴・院議場の充足

60.0

50.0

40.0

30.0

20.0

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わけです︒国土交通省の総合調査では︑小さなマンションなど︑理事会があ収納舗 に し て い る と い う ケl ス と か ︑ 一 部 事 務 所 仕 様 と い う 形 で 最 初 か ら 認 め て全体

まり開催されていない︒集会開催施設のないマンションが多く︑ここが管理

小規模

いくケi ス な ど が 考 え ら れ ま す が ︑ こ う い っ た こ と も ︑ 役 員 の な り 手 が 少 な

閣とても滋足口滋足ロどちらともいえない図不満固とても平溝口祭回答

組合の主体的な自立性につながっていないのかもしれません(資料 16)︒

が一一・四%︒たぶん古い分譲マンションなのだろうと忠いますが︑規約も5 マンションの居住者窓識ーマンションに対す不満内容

資料

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マンションに対する満足度
資料一 4 マンションの居住者意識者
診る方がいらっしゃいます︒聞いてみると管理組合はなく︑管理費は共益費という形で月額一五O O問︑共用の電気料と水道料に使っているということで︑掃除などは自分たちでやっていらっしゃる︒積立金はない︒分譲主の姿勢を︑
私は業界人として開いたいと思うのですが︑さすがにそういうマンションは平成になってからは少なくなっているはずで︑かつてはマンション管理への認識が清掃という側面しかなかったのだと思います︒

コスト員担
大規模修嬉というのは︑外壁塗装だけではなく︑外壁塗装をやるときには
手摺り塗装︑防水︑そのほかプラスアルファのいろいろな工事をします︒

建替え検討中

5
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1

4
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1

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6.
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長期修繕言十阪有り

171

9
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4

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6

165

82.
4

以上

1
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戸

以上

1
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戸
未満

50
戸
未満

30
戸
未満

20
戸
未満

(円)

(首都圏:平米単価)

三O 戸未満ですと︑コスト貴担が一一戸当り八O 万 円 を 超 え て い る ケl スが4あります︒それまで放ったらかしだったということもあって︑大きく工事金

8
.
0
覧
6
.
0
目

額がふくらんでしまいます︒一戸数が増えるにしたがってだんだんと下がって400

きますが︑一一0 0一戸を超えるとまた上がるという調査結果になっています︒

0
.
0
%

0

二O O戸 以 上 の 工 事 金 額 が 高 い の は ︑ ベ ラ ン ダ の 手 摺 り ま で 一 斉 交 換 し た 事

6

言えることは︑小規模マンションほど一時金の借入率が高いことです︒一

4
.
0
弘

2
.
0
%
200

例が入っていますから︑あまり参考にならないかもしれません︒

2
7
(
3
)

O O一戸を超えるマンションでは︑駐車場収入なども含めて積立金が潤沢にあるので︑借入金は発生していませんが︑小規模マンションは︑修繕積立金のみ で 賄 え な い ケi ス が 多 い ︒ 古 い マ ン シ ョ ン で は 積 立 金 が 管 理 費 の 一 部 と いう時代が長く続き︑いまでは月額一万円とかそれ以上に積立金を上げるケー

1
0
β目

J
(東京都台一宅 liijr分 譲 7 ンション mttに 関 す る な 識 調 nJ96
j
♂
)
600

(東京都「築 3
0年 以 ! の 分 議 7 ンション'主態誠 nJ2003i'
l)(~()j( 1
7ンテ i，J，'，I?仁による)

スがだいぶふえてきましたが︑そこにいくまでの積立額が少なかったという

2
0
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5
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戸

200
戸
未満

150
戸
未満

100
戸
未満

50
戸未満

lZ︒
ことのあらわれでもあります(資料東 京 カ ン テ イ の 調 査 に よ る と ︑ 管 理 費 の 平 米 単 価 は 二O O戸以上は一七一一一
円 ︑ 積 立 金 七 二 円 と い う こ と で す が ︑ 五O 一戸未満となると︑それぞれ一八九

1
2
.
0
首
800

6
9
.
2

189

積立金

円︑七六円ということで︑コスト面において多少︑小規模マンションのほうが高くなっています(資料!日)︒

1
6
.
0
告
1000

修繕積立金有り

管理費

201‑

主幹ト s 修 繕 の た め の 体 制

10 コスト負担(戸当たり)ー管理受・積立金

資料

(内、 N
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3

101‑

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ン
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8(1)

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戸未満

都 ト 8 管理組合運営の悶重量一管理体制が不充分
資料‑ 9 コスト負担(戸当たり)一大幾模修繕笈

1
4
.
0弘

住宅以外に利用されている住戸賃貸に利用されている住戸(京京都「築 30;
1以 上 の 分 議 ? ン シ ョ ン 'jミ
1
忠誠ユi'tJ
2
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3年)

場
経

参加者の権利誘整

問幾撲の再建築の可否

住宅口ーン残償

1
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百

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7

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ただし小規模マンシ

なければいけないのかい︒誰か助けてくれる人はいないのかい﹂という感じだろうと思います︒

また︑既存不適格ということをご存じの方もいるわけで︑﹁本当に同一規模の再建築が可能なのか﹂を問うている方もいます(資料iZ︒
課 題l i阻害要因は何かていますが︑特に小費用﹂が次にあがっいう︑管理不在の負の連鎖︑スパイラルをどうしていったらいいのかというがふえて︑放出一位すればスラム化していく︒建替えの時期が早まってしまうとだろうと思います︒計画修繕は当然未実施ですし︑老朽化が進行して修繕費管理組合もない︑修繕積立金制度ももっていないというところが問題なの規模マンションでは﹁仮住まいの確保︑とだろうと思います︒の方が多いというこ

富裕層のマンション

囲一%で︑都心型のを心配している方は労力﹂などについては約三割の方が心配している︒﹁俺たちはそこまでやら

その他

3
4
.
7

野/
1
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E
一

検討、実施の手間・労力

31
.2
5
0代

建替えについて仮住まい確保、費用

ご存じでした(資料

区分所有者合意形成﹁建替えについて[函至極歴証言;郎主妥当垣唾記t:<~.;tJb'?た明言]

八四%の方が︑それを心配しています︒

去の施行および区分所有法改正について
建主書え円滑化i﹁区分所有者の合意形成﹂﹁参加者の権利の調整﹂﹁検討︑ 実施の手間・傍人負担

いちばん不安に思っていることへこれはたぶん皆さんいち
ばん関心のあるとこ
ろかもしれませんが︑﹁姻入賞担﹂と答え

資料一 1
1 建替えについて区分所有者の窓議ョンでは︑倒人負担た方が八五・九%︒

都 ト1
2 主主替えについての不安内容

、
一
、
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て三;

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70代以上

4
〆

区分所有者の意識

i 建替え時期の早まり i

50.
820‑30代 関J/

弊社の調査では︑建替え円滑化法︑あるいは一区分所有法の改正について皆

ぎ

‑
全体

さんある程度ご存じでしたが︑年齢が若い人ほどあまり知らない︒建替えに⑧管理不在の負の連鎖

ついては︑六O代あたりの方がこの法律の存在および概要についていちばん

1 建替えの阻害要国は何か
図こと︒ マ ン シ ョ ン を ど う 再 生 す る か ︑ 建 替 え か 改 修 か ︒ そ こ に い く に も ︑ とにかく管理の主体をつくらなければ進みません︒管理規約を整錆し︑管理組合の機能回復︑老朽化しているものについては建物の診断なども必要です︒
いずれにしろ︑管理組合の再生をどうしていくのか︒これが大事なポイントl)︒

阻害要因を大別すると︑内部的要関︑地域的な要因︑社会的な要因と幾っになります(図かあるでしょう︒本来︑小規模マンションの長所は︑少人数であるから合意形成のスピードは得られやすい︒そういう意味では︑﹁コミュニティ形成の素性が良い﹂︒小規模マンションは本来そうでなければいけないのではない
かと思います︒
管理組合が崩壊している︑あるいは︑﹁賃貸化←無関心﹂ということ︒管
理費の滞納の問題︒小規模マンションですから︑少数の人間の滞納も管理組合会計上は非常に大きな影響がある︒それから︑﹁決議における一票の重み﹂︒
少数意見もおろそかにできないということもあるし︑たった二軒の反対でも五分の回に足らないということもあるわけです︒こういった内部的要悶に対キーワード

して︑コミュニティ形成が非常に重要だなと感じています︒

内務n
的臨議襲態

社会的な要国としては︑容積の割増しとか資金補助等の支援施策の実効性について︑また︑資金負担に関して︑建替え円滑法ができたといっても金融機 関 も ま だ 理 解 不 足 で す し ︑ デ ベ ロ ッ パ iも 事 業 性 が な い と な る と 乗 り 出 してこないという地域的な要国もあります︒こんなところもどうしていったら

それから︑﹁資金確保のための仕組みの不足﹂ということがあります︒一

いいか︑研究を始めているところです︒
時期︑武蔵野方式ということでリパ i スモi ゲl ジ と い う 話 が 出 ま し た ︒ 建
替 え に あ た っ て ︑ 終 身 利 用 権jii亡 く な る ま で そ こ に 住 む こ と が で き る ︑ 管
理 費 だ け は 払 っ て く だ さ い ︑ た だ し 所 有 権 は な く な り ま す よiiーというような仕組みがあってもいいのではないか︒先ほど近江先生の話のなかにもありましたが︑そんなところが大事なのかなと思っています︒﹁既存不適格マンションへの対応﹂ですが︑﹁その場所に住み続けたい人

2 小規模マンシ苦ンの建替えにおける阻害要国
図つくりました︒合意形成を図りやすいコミュニティづくりのお手伝いをしてばいけないと考え︑ニO O三 年 に ﹁ マ ン シ ョ ン 文 化 セ ン タ ー ﹂ と い う 組 織 を込みをするのか︒私どもも住民交流の場づくりのお手伝いもしていかなけれいうものをつくれるかどうかが建替え成功への道になる︒そこをど︑つつくりわけです︒建替えのキーワードとして︑﹁またこの人たちと暮らしたい﹂と

コlポ ラ テ ィ ブ 事 業 で す ︒ 抜 け て い く よ と い う 人 は 当 然 抜 け て も ら っ て い いたちによる事業﹂というのもあっていいのではないか︒これはある意味では

めて︑もっとやるべきことがあっていいのではないか︒狭義の管理活動だけて押し付けてきたところもあるわけですが住民向士が交流する場づくりを含③生活文化共同体としてのマンション︒従来︑ともすると自治会の役割としう時に助けになるのは近隣ということを再認識しました︒

四Bも あ と の 話 な の で す ︒ そ の 間 助 け 合 っ た の は ま ず 住 良 同 士 で ︑ い ざ と い

来た︑兵庫県警が来て助けてくれた︑消防署が来てくれたというのは三日も②危機管理共同体としてのマンション︒阪神・淡路大震災で︑神戸市役所が財産管理共同体としてのマンション︒

防犯・高齢佑対策の状況

3)︒
でマンション文化というものを定義づけています(図1

すが︑本当はこれをつくっていかなければいけないのではないかということあっていいのではないか︒私どもは﹁マンション酉有の文化﹂といっていま

この三つの性格を考えますと︑そこに︑後世に継承すべき価値観︑文化がうにも思っています︒

が管理組合の仕事だというのは︑ちょっと陳腐化していませんか︑というふ

いこうということです(図12)︒

永住できるマンションとはマンションは去っの共同体
さて︑永住できるマンションということに話を進めたいと思います︒時代とともに生活はいろいろと進化するわけですが︑怠に現実的な話に戻りますが︑危機管理の側面から防犯対策についてみま

すと︑最近︑管理会社に提案してほしいという要望も多くなっていますが︑人間の欲求に見合うように︑マンションを進化させていかなけ

ころはまだ少ない︒住戸内の対策はさらに進んでいません(資料は)︒とにもなってしまう︒良好なコ︑

品ていかざるを得ないというこ

ボタンを押すと扉の開閉時間が延長するような︑高齢者あるいは弱者対策向らいで︑エレベーターに率梼子でも操作できる位置にボタンをつけるとか︑

マンション要件として不可欠です︒

施率です︒防犯対策︑高齢化対策は︑ハード・ソフトの両面から永住できる専有部分内になると︑自分でお年寄りを抱えていない限り︑非常に低い実けの改修はあまり進んでいません︒

マンションには共同体としての交流の場づくりも必要です︒

ミュニティ形成のために︑住民

高齢化対策もムまだまだ進んでいません(資料!日︒手担︑スロープ設霊ぐ

共 用 部 分 の 防 犯 カ メ ラ と か エ ン ト ラ ン ス の オl ト ロ ッ ク 化 を 実 施 し て い る と一一一つの性格があります︒

ればいけない︒そういうハ i ド①管理組合の︑王たる活動である

面の改良行為に加えて︑住民間
3 マンシ吾ンは 3つの共同体

士でトラブルがあると︑片方が図欝理組合活動への参加度￨
戸 i サッシの妨犯対策

総会などには比較的出ていただけるようになってきました︒しかし︑防災

1
7
8
.
7 i

i
伎I

訓練をはじめ︑その他の管理組合活動への参加度は低く︑イベント・サーク
ルにいたっては︑せいぜい一二 1 一三%しかない(資料!日)︒こういうふう

同￨にみてきますと︑マンションの活性化ということを含めて︑どのへんの人た1
2

80.0 100.0
60.0
40.0
20.0

ちをオピニオンリーダーにもっていったらいいのかということになります︒
五五歳以上の方たちは参加意識が高く︑リタイア後を視野に入れた積極的な活動が期待できます︒
いまのマンションはかなり好き勝手な人たちが多いというと大変失礼かもし れ ま せ ん が ︑ 何 で も か ん で も 破 事 長 に ︑ 管 砲 会 社 に と い う ケi スが多いと思うのです︒子どもたちもかなり個人主義に走り始めている︒開塊の世代がそういう世代をつくってしまった感があります︒もう一回この団塊の世代の人たちが︑先ほど言ったようなマンション文化とか︑マンション管理組合を軌道に乗せる旗振り役になっていただけたらなということを感じている次第です(資料日)︒

管理会社の役割

管理組合が管現会社に何を期待しているか︒﹁交流の場づくりなどを企画

hM阿川川︺。 20 40 60 80 100

I!!l入居後実施

イベント・ザサJ.等

資事ト 14 永住できるマンションとは
高齢化対策の状況

資料一 16 永住できるマンションとは管理組合活動への参加度(土七車交)

ヰ9
.
'
8

I I玄関ピッキング対策
イヘットザサ}，等

塁審朱実施

管理組合行事管理組合の期待

各種委員会活動・支援してもらいたい﹂というのが一一一一一了二%︒これをす向いととるか︑低い

防災訓練ととるか︒私どもは︑管理会社として直接的にリードするということは考えH
持￨
管理組合行率

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防災言1綴

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各種委員会活動

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総会

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ていません︒組合の内部に推進役がいなければ︑決して根付かないからです︒

E
霊来実施

資料一 1
3 永住できるマンションとは
防犯対策の状況

よく均時々参加ロあまり参加して吋ぃ閣参加問い密実施なし時回答￨

0.0
1
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百
8
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覧
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詰
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百
G

﹁とにかく来年もやってみようよ﹂という形で自主的に協力してくださる︑
主体的に動いてくださる方をどういうふうに見つけ出すかが非常に重要なことだと思います︒﹁トラブルや生活ルl ルの徹底に向けて管理組合をアシストしてほしい﹂というのが︑八八・三%あります︒居住者聞のトラブル解決を管理会社に期

!
用i

総会

I!!l入居後実施

防犯カメラ設霞資料 1
5 永住できるマンションとは一管理組合活動への参加度

2
4

報提供﹂が六一・五%︒﹁診断﹂という一一一一口葉を私どもが使い始めたのは十数﹁的確な建物診陪・修繕案の提案﹂が六八・五%︒﹁建物修繕に関する情マンションは高品としての価値をちゃんと維持していくことがものすごく重自分の住まいを商品と考えるのは私もだいぶ抵抗があったのですが︑分譲くという話になるのだと思うのです︒

年前ですが︑一 O年前は﹁診断なんて必要ない﹂という考えが大半でした︒

る を 得 な い 時 期 が あ っ て ︑ そ れ は 三O年 百 ぐ ら い の と こ ろ が 第 一 回 告 な の か

要な話です︒一方で︑思い切って建替えについて管理会社も提案していかざ待するケ l ス が 大 変 多 く て ︑ 各 管 理 会 社 は 苦 労 し て い る と こ ろ で も あ り ま す ︒

いまは建物診断が非常に重要だということを認識していただけています︒

ンションは築三四年︑三圏一戸︒ B マンションは築三一年︑五一一一戸︒いずれも建替えのコンサルティングも現実に一一一件ほどやりました︒神奈川県のA マ

ります︒だから︑もとかふハO年 の 話 に なですから︑築五O年。霊室長蓄の表朽化。総長主安全性{隣室蓄性}への不安
01
室長語惨事善計E留に怒づく将来の惨事警災
重量鐙の機大波紋スペースの不足。廃塁塁の淡さ・ i

O~塁王璽級会重量綴の機書量不全。マンシ吾ン内の反対審なと︒一一一O年目に長期修繕計闘の見直しをするとしますと︑その内容は一一O

自主管理をしてきたけれども︑老朽化対応に行き詰まり︑私どもが管理に入う少し平く建替えに

。塁走C
撃の老朽化
i
i
霊にき毒づく将来の惨事蓄繁。主主鈎惨事蓄量t
霊童鐙の土器大年後︑三O年 後 の 話らせていただいて︑長期修繕計画をつくったのですが︑皆さんは建替えの方ついて検討してもら

1973年 3月後ヱ(築 31年)
1緩 52戸建替えコンサルティング

向を選択しました(資料げ)︒

う必要があります︒

チングということで

Oi1Ï~識の反対

建替えか︑改修かの判定をどうするかは︑国交省でつくっていますが︑当マンション管理の重要性については︑法掃とか管理口氏業務も非常に大事なは︑確かにニ戸一化︑。マンシ軍ン翁況による悪霊祭性低下

そういうことを意ことですが︑私ども管理会社の役割は︑決してビルメンテナンス業の延長で三一戸ニ戸化というや。リーダーの不在。行政の交後不足

社ではそれに加えてもう少し細かい判定基準をつくり︑それを提供して︑判はないということを︑ぜひご理解いただきたいと思います︒管理組合は︑各り方もあるだろうし︑

O~雪毒事務室事会察、できない区分所有索

識して時代へのマッ

区分所有者の拠出し合うお金で運営するわけですから︑修繕積立金の運用はスケルトンの改造と1970年 l，EJ竣工{祭 34年)
1綴 34戸o滋去の区分王寺袴著書問の華L襲
警断の一助にしていただいています︒

非常に重要ですし︑会計も明朗でなければいけないし︑牽制機能のある仕組いうやり方もあるし︑があるだろうと思い

みでなければいけない︒ハードの建物もどんどん劣化していきます︒そうい

私はあらゆる会合で︑分譲マンションに住んでいる方に︑﹁お子さんが相ます︒情報提供をし近江先生がおっしゃ

続したら︑このマンションに廃ってきて生活してくれますか﹂という質問をながら︑そういうこ

うなかで︑マンションの高品価値︑市場性を持たせていくために︑どういうしています︒九五%以上の人が﹁子どもはここに廃りません﹂といいます︒とをしていかなけれ

る部分建替えの方法

売りに出されるか︑賃貸に出されるか︑という形で市場に出ていくことになばいけないでしょう︒

ふうに時代にマッチングさせていくかはものすごく重要です︒

ります︒そうでなければ︑まったく野放しになって︑借り手もなくなってい

資料‑17 建替えコンサルティング実施例の状況

最 近 ︑ 不 動 産 リl ト の 増 加 な ど ︑ 投 資 形 態 の 多 様 化 と 同 時 に ︑ ア セ ッ ト マて︑それを生かしていかなくてはならないから︑具体的な必然性をもっていな主体の一つ︒マンションの区分のなかでかなり多くの部分を自らもってい

昔からの土地所有者ですから︑土地に対する愛着があるという点で︑魅力的

ネジメントとかプロパティマネジメントという新しい概念があります︒私どる︒しかも︑それだけの財産を所有している︒

マンション管理会社というのは︑むしろそこがいちばん大事な話です︒

も管理会社としての使命は︑マンション︑管理組合の資産に対し︑どのよう② ﹁ マ ン シ ョ ン を 広 域 的 に 供 給 し て い る デ ベ ロ ッ パ l h 多くのデベロッパ

ーは自ら分譲したマンションのなかに賃貸住戸をもっています︒売れ残ったなサービスをつくり︑提供し︑評価をいただいていくかということです︒
私どもはそんな思いでいるということをご理解いただけたらと思います︒

ますから︑建替え︑部分建替えをやるときに︑賞賛住一戸を活かしながら大きケットにどういうふうに出して経営していくかという視点からの対応ができ住一戸をそうしているケi ス が ほ と ん ど だ と 思 い ま す が ︑ そ の 地 域 全 体 の マ ーッキングなお話を伺いました︒このあとの議論では︑近江先生の話とも結びな役割を果たす予﹂とができる︒

柴原ありがとうございました︒相続しても住まない人が九五%というショ
つけて︑そのへんを掘り起こしていきたいと思います︒③﹁建物を建設した建設業者﹂︒そういう人たちもデベロッパーから建設費の か わ り に マ ン シ ョ ン の 住 戸 を も た さ れ て い る ケl スが結構あります︒④﹁複数註分を所有する区分所有者﹂︒もともと永住しようと考えて上下階

近江終末期を建物が生き抜いていくときに︑みんなが同じレベルでそれにのでしょうか︒

くのか︒また︑終末管理はどういう人たちが担うのがいい法を︑地域との共生という仕組みのなかでどうとらえてい

かりやすくお開きしましたが︑それを実現化するための手

柴原近江先生から︑部分建替えの手法その他を非常にわ

マンションの終末欝理主体⑥ ﹁NPOL︑⑦﹁公社﹂︒最近︑公社は﹁要らない﹂という議論もたくさん

その役割を果たせる︒ていくということを考えているわけです︒いまある管理組合・連合会は十分えるのではなく︑地域全体としてターゲットになるようなマンションを支え⑤﹁管理組合・管理組合連合会﹂︒このへんになると︑一棟単位でものを考主体になれるのではないか︒

経営している人もいる︒経営としてマンションをとらえている人たちは管理

宅経営はリスクが大きくて︑いまはマンションのなかに賃貸住戸を設定してディスカッション

とか隣り合う住一戸をもっている人が結構いる︒

対応できるとは思えません︒相当数の高齢者がいて︑本当に終末期を担える出ていますが︑私は以前から︑マンション管理公社にして︑それを公的な賃

従来は︑土地持ちが賃貸アパートを建てて経営していたのですが︑賃貸住いのではないか︑広げて対応を考えるべきではないかと思っています︒

入は限られているのかもしれない︒終末管理主体については︑外の人でもいなかなかそういう方向に変化してくれません︒

してあげたら一石二鳥ではないか︑という提案をしているのです︒しかし︑貸住宅として使うとかいろいろなことをやって︑一方で管理組合をサポートに八つ考えられます︒⑧﹁非営利会社﹂oNPOで は な く て ︑ 会 社 形 式 を と っ てNPOのような役では︑終末管理主体として可能性のある人たちはどういうものか︒呉体的① ﹁ 等 価 交 換 方 式 で 開 発 さ れ た マ ン シ ョ ン 等 に お け る 従 前 の 土 地 所 有 者 L︒

終末管理だけでなく︑建物を除却して更地にするときには︑建設廃材のリ宅もカウントできるけれど︑ファミリーはみえないし︑どな同じ︒ハウスホールド(世帯)はカウントできるし︑住

近江私はいま家族の研究もやっていて︑人が家族と思う

サイクルなど︑大変な問題が入ってくるわけです︒簡単に更地にできるといんどん変化していくから︑カウントできません︒でも︑み規 模 は ︑ せ い ぜ い 七 i八 人 な の で す ︒ 東 北 六 県 謂 べ て み んう時代ではない︒そうすると︑全体のプロセスを通してどこかで収益をあげ

んなファミリーを中心において住宅︑生活を考えます︒基本的にハウスホー

ったほうが動きやすいと思うので︑たぶんそういうものも出てくる︒て︑業として成り立つ仕組みをつくっていかないといけないと思う︒それはルドではないのです︒そこのところに誤解があるのです︒

割を果たす︒本気でやるのだったら︑有限会社か株式会社にして非営利でや管理組合でも︑ NPOで も 無 理 で ︑ 非 営 利 企 業 の よ う な 仕 組 み の ほ う が リ ア

思うような人ではなくて︑新しく入ってきた人たちが︑自分の将来と建物のら八O歳 で し ょ う ︒ ど こ か で 断 を 下 す と な れ ば ︑ 建 物 は ど う な っ て も い い と本気でもたせると建物は一 O O年 以 上 も ち ま す か ら ︑ 新 し い 人 が 入 っ て きてきちんとメンテナンスなりリニュ i ア ル し て い け ば ︑ 基 本 的 に は い つ ま でも 使 え る の で す ︒ 取 得 し て 五O年 後 と い っ た ら ︑ た と え ば 三O歳 で 取 得 し たを占めていて︑その人たちが最後の決断を下すのだと思うのです︒

も︑常に新しい人が入ってきて︑まだ﹁終の棲家﹂にならない人がたくさんから︑市場は閉じてはいけない︒そこが﹁終の楼家﹂になる人もいるけれど

けれども︑最後に残る人はパパをつかむ︒そこのところをどうするのか︒だ

バラバラということは︑先にいなくなる人はみんなに看てもらっていいのだ

くのです︒みんな同時期に使えなくなると簡単なのですが︑死んでいくのが人間はバラバラに死んでいくのです︒建物もバラバラに使えなくなっていは行動を起こします︒ですから︑必要性を感じない人が支配的なマンションに受け入れられて︑町内活動に参加するようになる︒必要に迫られれば人間け入れますから︑一 O年︑二O年 た て ば ︑ 嫌 わ れ た マ ン シ ョ ン で も 地 域 社 会

マンションは地域のなかで嫌われたりしますが︑入国は事実をそのまま受獲得できていいのではないだろうか︒のではないか︒人聞は一期一会で︑一つの問題に直面して共同で解決したら︑みたいね﹂と高梨さんから出ましたが︑あまりそういうことは期待できない

いうほうが︑消極的だけれども正しい選択なのではないか︒﹁また一緒に住に共存し︑社会をつくって︑そのなかで間違いを起こさないように生きるとうが重要なのだと患います︒考えが違い︑価値観も違い︑それが一つの空間れるのは一瞬なんですね︒むしろ一致しないことを許容するという態度のほれ替わっている︒考え方もどんどん変わりますから︑本当に関じ気持ちにな

共同体もそうなのです︒運命共同体と思うのだけれど︑本当はどんどん入将来を考えたらここで切ったほうがいいね︑と決断する︒いちばん最初におは潰れていってもしかたないのです︒潰れては悶ると思う人がいれば︑アク

リティがあるのかなと︑考えています︒

話しした︑そこに住む人と建物が両方とも動かないと固定してしまうとちょションを起こす︒でも︑アクションを超こしたときにどうしていいかわから

そのあとはたぶんないのだ︑というぐらいに割り切ったほうが自由な世界をっと危ういのではないかというのは︑そこを指摘したかったわけです︒

ない︒高齢化の問題︑防犯・防災の問題︑生き残った建物の用途も︑その地

柴原マンション単体の話と同時に︑地域と共存共栄していかなければいけ地域との共生

柴原高梨さんから︑運命共開体であるということで︑三つの共向体意識をます︒ちょっと挑発的ですか?(笑)︒

しょうよ﹂と仕掛けるのは︑社会としては正しい主張ではないような気がしのが社会であって︑﹁コミュニティが大事ですよ︒コミュニティをつくりまないと臨るから︑適切な行動ができるようにいろいろなことを用意しておく

域の変化に合わせて変わっていきますよね︒

円/ト目

吋/

芽生えさせるという話がありました︒ い ま の 近 江 先 生 の お 話

ぅ︒そういうことをいろいろ考えると︑ マ ン シ ョ ン の 宿 命 と い う の は ︑ 近 江

高 梨 分 譲 マ ン シ ョ ン の 特 性 と し て ︑ 最 初 の 一 O年近くは︑で 入 っ て い る ケi ス も あ る ︒ こ れ は 構 造 壁 で は な い か ら 二 一 戸 一 に す る の は 十ではなくブロックでできている例があります︒そこに給水管︑配水管が縦管

いかがですか︒

先生のお話といろいろなところで共通する基盤があります︒

所得階層を含めて︑同じような生活環境︑価値観をもって分 可 能 で す が ︑ そ う い う こ と を 含 め て 延 命 化ili私どもは﹁再生(リライフ)﹂

昭和四0 年 代 ︑ 五0 年代のマンションの一戸境壁は︑部分的にコンクリートいる人たちが住んでいるのですが︑年数が経つにしたがい︑と い う 言 い 方 を し て い ま すiil可能なマンションはいくらでもあります︒

終身策費利用制度の創設を

等質性を維持できないということが非常に顕者です︒

いと思っています︒本当に年金生活者の人たちになってきます︒今後︑終身分所有法のなかだけで建替えを進めようというのは︑なかなかうまくいかな

業界人として︑区分所有法を守らなければいけない立場にありますが︑区る方は︑管理についてもう少しホテルライクできちんとやってほしいという一億円で買ったマンションに引き続きお住みになってい要望をもっています︒しかし︑価絡が半分以上下落した時期に買って入って貰貸利用制度というようなものをつくっていく必要があると思っています︒﹁建て替え後もお亡くなりになるまで住んでよろしいですよ︒そのかわり管きた人たちとの聞には︑相当な価値観の差があります︒
また︑一戸建てを売ってマンションへ移っていく人たちは︑そこを﹁終の楼的なものもあるのだろうと思いますが︑別に高齢者住宅をつくって︑寝たき

題があります︒終末管理体制の管理主体として近江先生がお話しになったよ

所有権はほかに移すので︑その受け血をつくらなければいけないという問理費だけはちゃんと払ってくださいね﹂ということ︒

りになったらそちらへも入れますよというものをセットしていくような形にうなところでよいのだと思います︒公社でそういうことができるとしたら︑家﹂と考えているのだろうかと思うことがあるのです︒デベロッパ!の戦略

なってきて︑いまあるマンションを﹁終の楼家﹂ととらえている人は︑今後いろいろ出てきていますので︑新しい起業家が出て︑終末の住宅を賃貸運営

面白いものができると思うし︑いま行政が公社を解体して民間へという形で私どもは管理会社ですから︑建潜え推進派ではありません︒良好なストッもっと少なくなるのではないか︒

ユ ー ザ ー の 人 た ち か ら 始 ま り ︑ 今 で は 家 庭 の 奥 さ ん た ち か ら ︑ イ ン タiネッ

た と え ば ︑ 五 1六 年 前 に イ ン タ ー ネ ッ ト を 商 売 で 使 わ ざ る を 得 な い ヘ ビ ーはないか︒調査のなかでも︑個人負担を非常に気にしている方が結構いらっしたときの価格との折り合いみたいなもので考えていくと︑採算に乗るので賃料相当額をどのぐらいに設定するのかという問題もあるでしょう︒転売

していこうという考えも当然出てくるのだろうと思います︒

ト 対 応 を 求 め る 戸 が 多 く あ り ま す ︒ 実 はPTA︑ 授 業 参 観 な ど ︑ い ま や 学 校

しゃいました︒受け肌があって︑そういう制度が社会的な仕組みの一つとしクにもっていくためにはどうしたらいいのか︒

は イ ン タ ー ネ ッ ト で 家 庭 に 配 信 す る ケl スが非常にふえています︒
し か し ︑ 子 供 が 相 続 し て も そ の マ ン シ ョ ン に 住 ま な い と い う こ と は ︑ 一 O年

進めるという方法︒そういう法律体系を別枠でつくっておきさえすれば︑そ

区分所有一本やりではなくて︑相続権のない終身利用という形で建替えをてできたらいいのかなと思います︒

後︑一一O年 後 に そ の マ ン シ ョ ン を 買 っ た り 借 り た り す る の は ︑ い ま の 小 中 学

ちらへ橋渡しすることで︑うまく解決するやり方があるのではないか︒﹁インターネットなんか必要ない﹂という人たちもたくさんいらっしゃる︒

生︑高校生です︒その人たちにとってインターネットはあたりまえなんです︒
インターネット対応もできないようなマンションは最初から除外されてしまつくるということが非常に重要な話になってきます︒私どもは︑﹁管理組合ありません︒少なくともコミュニティ形成は︑ご﹂ういうことをやりたい

会場からも︑ご意見︑感想︑質問をいただきたいと思います︒

証券信する方向もね﹂と組合のなかの住民の皆さんがやってくれない限りは絶対根付くもので柴原

平和稔史(杉並区役所)建替えのとき︑権利関係の調整にはないですから︑マンションの共用部分とか植栽を大事にするとかも含めて︑

さん︑これやってください︒あれやってください﹂というつもりはさらさら

非常に苦労して︑だいたいまとまらない︒最終的には証券化

ペット問題一っとっても︑話し合いで解決しているマンションはあります︒

でまさしく私どもはマンション文化センターというものをつくったわけです︒

取得するか︑もとの利用権でそのまま利用しておいて途中で亡くなるか︑そ話し合いの結果︑飼い主はこういうことをやりますと約束事をきちんとして︑もう少し話し合いの場がないとどうしょうもないというのが実感です︒そこのどちらかになると思うのですが︑そのへんが一つの方法かなという感じがそれをほかの住民が納得して︑だったら館ってもいいでしょう︑という形に体が建替えとかリフォームがしやすくなる︒で︑居住者は︑します︒これから建てるマンションは︑土地については区分所有ではなくて変わったマンションがあります︒

するしかないのではないか︒そうすることによって︑管理主証券化する︒土地は全部共同で管理組合でもって︑利用権だけが転売できる賃貸化は︑滞納の問題があります︒また︑賃貸の人は管理組合の理事になかん︑こんな住まいつである?﹂と言われました︒私も全くそう患います︒

いわね︒とにかく﹃べからず集﹄だ︒あれをしちゃいかん︑これをしちゃい

主婦連副会長の渡辺一房江さんから︑﹁分譲マンションの規約って面白くなれない︒理事を順番制でやっていくと︑賃貸化の進んだところでは︑回りがという形にしていくといいのではないか︒

卒くなって︑不満が出ている︒賃貸の人は少しでも安く借りたい︒貸していゃないかと︒﹁そういうことを可能とする方策を考えようよ﹂ということ︒

共 用 部 分 の ベ ラ ン ダ も ︑ 自 分 の 財 産 と し て ︑ ガi デニングをやってもいいじ

もちろん規制も必要ですが︑もう少し自由な住まい方ができる方向へもっる方は金の回転がいいもので︑貸せればいいんだということになり︑問題が起こっている︒それなりの価値を維持しながら回転するようなものにもってもう一つ︑公営住宅の管理をやっていると︑賠住者は非常にわがままで︑ンションはますますふえていくし︑怖かそのへんのきっかけづくりができれ

ころは私どももお手伝いをしていきます︒そうしなければ︑スラム化したマていくル l ルづくりをしなくてはいけない︒住民交流の場づくりぐらいのと隣家の音の問題をはじめ︑何でもかんでも自分たちでは一言わないで︑嫌なこ

ばということです︒

いかないといけないと思います︒とは全部管理会社に言わせる︑﹁あそこを追い出せ﹂﹁葬式の面倒まで全部
みろ﹂ぐらいのことを平気でいう方がふえている時代です︒管理会社はかな

社会システムとして老朽佑したマンションも生かし続けなければいけない

高梨﹁またこの人たちと一緒に住みたいね﹂︒非常にロマンティックな話

も と 自 由 な 住 み 方 が で き る ルi ルいつくりへが格安で捷供されたら︑古いマンションに住んでいる人はそっちにいきます︒のがいちばんいい︒けれど人間の欲望は限りないですから︑呉いマンション

うこと︒そして環境問題からみると︑﹁できるだけ壊さないで︑つくらない﹂

近江将来的に人口が減って︑マンション需要がなくなるのではないかといと同時に︑一方では﹁子どもは戻ってきませんよ﹂と︒それは放っておいてデベロッパ!もそうしないと生きていけないから︑ずっとっくり続けるんでり苦労しているのではないか︒そのへんについてもル i ルづくりが必要です︒

いいという話ではないですから︑何らかの形で土地とかマンションに愛着を

2
9

すね︒

しまうとだめなのです︒それがスラムのようにみえても︑そこで人が暮らせで必要です︒木賃アパートは低水準だから要らないといってみんな除却してで︑都市には︑そういう貧しい者でも住まいを確保できるという条件が一方

しかし︑社会というのは︑金持ちばかりでなく︑非常に貧しい人もいるわけではないか︒のかなと︒その両方をやらないと︑たぶん高齢化のところは対応できないの家﹂を構築すると︑その周りに共同利用でもっと活性化する市場が生まれる

組み換えのソフトもいるのではないか︒そういう﹁人﹂のほうの﹁終の棲える場合に︑コーポラティブというより︑コレクティブハウジングとしてのか一緒に住めないということがあるので︑小規模マンションをもう一回建替在住の日本人が共住している例などがあります︒基本的に境遇が一緒の入しなくてはいけない︒社会システムとして多様な住宅を維持し︑必要な人たち

近江高齢者向けのケアがついたマンションというと︑かつては区分所有でそうすると︑人ぴとの欲望に耐えられない古いものは大量に残されていく︒に提供できる仕組みをもたなくてはいけないのです︒管理組合を超えたとこ

高齢者施設もつくったのだけれど︑みんなうまくいかなかった︒現在はそれ

そういうことについて︑﹁自分たちの財産でしょう﹂という一言い方で突き

コレクティブも理解できますし︑コーポラティブも理解できます︒意気投

は︑賃貸か利用権です︒

ろで︑老朽マンションを生かし続けなければいけないということなのです︒

放しているのが現実です︒財産の保全の政策としての区分所有法を超えて︑合した人たちがやれば︑それなりの動きにはなります︒でも︑それはたかだ

建替えにあたってはコレクティブの考え方も必要

所に集まろうと︒主たる住宅を建てて︑そこを中心住宅に︑同じ敷地に別棟るかというと︑﹁親族多批帯集住﹂︒これは私の知人の例ですが︑みんな一か住宅政策としてきちんともたなくてはいけない︑というのが私の提案です︒

佐々島宏(アビ l フ ィ ー ル ド 日 本 協 会 ) ア ビi フィールドを建てて︑そこに障害をもった親族とか︑子どもがいない夫婦とか︑結婚しか一パーセントにも満たないものなんですね︒では︑日本人はどうやっていと い う ︑ 人 の ﹁ 終 ﹂ の ほ う のNPO法 人 で す ︒ き ょ う は 人 のない親族とか︑みんな集まってくる︒

きます︒境遇が同じだと一緒に往めるけれど︑日本のマンションは︑ゴルフす︒共住には︑子育てとか︑シングルマザ!とか︑境遇因子が大切になって

く︑共同利用なのではないか︒私は共住と共関利用は全然別だと考えていま

管理︑生活文化とありましたが︑日本のマンションは最初から生活文化はな﹁永一住できるマンションとは﹂ということで︑一二つの共同体︑財産と危機;j
企業体系もなくなってきている︒そういう社会状況の変化の議灘畿鱗

佐々波秀彦高齢化が進み︑一方で年功序列とか終身雇用の私議議覆はハ l ドの話だけしましたが︑それは意図的なこととご理解ください︒

かないとだめだと思う︒いろいろな取り組みがあると思います︒私はきょうなケアの仕組みに︑どういうサポートができるかということを︑両方考えていうふうに広くやっていくかという取り組みと︑そういうわが国独特の親族的流ですが︑わが国ではまだ親族レベルです︒その親族レベルを超えてどうい

同じ職業︑開じ思想をもって集まるという近代的な集まり方が欧米では主ほうの話かなと思ってきたのですが︑ハードの建物の話だっのクラブハウスと一緒で︑クラブマンシップはまったくなく︑共同利用してたので︑びっくりし︑逆に面白く聞きました︒

いるだけ︒先ほどペットの話も出ましたが︑共同利用はできても︑ペットでA

中で︑マンションにどんな人が楼みつくかというのが非常に議繁務鐙髪糾り受けやすく︑医者との連絡がうまくとれるような︑まさに老人向けの住宅問題︒たとえば︑老齢化した人たちがほしいのは︑介護がよぷ議鶴鱗際は絶対に共住はできないのです︒
アビi フ ィ ー ル ド は 世 界 二 二 カ 国 に あ り ︑ イ ギ リ ス に は ︑ ベ ト ナ ム か ら ハ
ウスキーパーできた人たちが一緒に老後を過ごしている家とか︑カナダには

巧ペd

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す
︒

ら︑小規模マンションも戸建ての住宅も﹁終の棲家﹂となりうるのか疑問でであるというように︑各ジェネレーションで住宅需要が違ってきていますかの小規模学校をこしらえて子どもたちに教育を与えたり︑そういうものが無イフスタイルを全うするとか︑いまの教育は間違っているということで私立

ヤルコミュニティというのがたくさんあって︑同好の士が集まって自分のラ

僕の頭の中ではそういう理想像なのです︒

人の棲家は小規模マンションである︑路地でたむろするのがいいだろうと︑数にあります︒日本もそういう時代に向かっているのではないか︒そういう高齢者ばかりにならないノウハウをいる状態を維持しているということを象徴しているわけで︑ているのではないか︒美しい町の話はいっさい出なかったでしょう︒小規模

環境づくりに形態論が出ないのはおかしいと思う︒みんな経済原則に毒されそれから︑きょうは形態論がいっさい出ませんでしたね︒まちづくりとかそれをどう世代ミックスしていくかが課題になる︒たとえばマンションのほうが絶対に美しい町ができるんです︒

ンに人が住まなくなってしまうというのは︑高齢者ばかりが山本理(長谷工総合研究所)ある世代に供給したマンショ

息子︑娘世代が近くに住めるような状態をつくっていく管理とかコミュニテ

柴原終末段階にある建物のストックをどう残していくか︑地域との共生のィを考えていかないといけない︒われわれはどうも純血主義で︑動かないということを大事にしてきすぎたのではないか︒そして︑二家族単位の住宅を仕組み︑そして最後に︑美しい町という話もありました︒

うございました︒(文資刊編集部)と思います︒さらに議論を積み重ねていく必要があると患います︒ありがと五i六 年 後 に は ︑ き ょ う 話 題 に な っ た よ う な 問 題 が 現 実 の も の に な っ て く る

いろいろな話が出て︑多面的に展開されてなかなか整理しにくいのですが︑上手に運営するノウハウがまだできていなかったのではないかということをマンションは長く使うべきで︑それが人の命の短さに合わせて建替えだと感じました︒そこが今後の課題だと思っています︒
かスラム化という話になってはいけないのではないか︒

小規模マンションだからこそつくれる英しい町
服部容生(千葉大学)私は小規模マンションが大好きで︑小規模マンションこそ臼本の国土を覆い尽くしてほしいと思っています︒超高層マンションは︑近江さんのいわれるほ分竺努どろ会ふ〉ご汐h φ

所有の部分建替えなんかできません︒あれはともかく壊す以外にありません︒そういうものがどんどん建つような時代になってきて︑小規模マンションの良さを主張する人がいないというのは非常に悔しい︒それが路地文化︑界保性:::今後の社会に素晴らしい環境を提供する一助になると思っているのです︒

3
1

日本はいま︑価値観を少しずつもった人間の塊になりつつあるのです︒わ
れわれはみんな孤独に踊っているんですね︒アメリカには︑アl ティフィシ

ミニシンポジウムを終えて、議 sijiの先生、参加者を
中庭での懇総会風景。
交じえて対日i特集⑧小規模マンションを﹁終の棲家﹂に

なぜ今︑小規模マンション開il{建物の﹁老羽化﹂と居住者の﹁高齢化﹂が忍び寄る中で明

小規模マンション問題とは達

最近︑マンション調査研究の中でも︑小規模マンションに関するものが︑
自 治 体 の 調 査 や 研 究 テl マ と し て 取 り 上 げ ら れ る こ と が 多 く み ら れ る よ う になった︒それは︑大規模マンションに比べて︑規模が小さいことからくるス
ケールデメリットの問題や︑賃貸化︑空室化などに起因する管理・運営面での困難な問題を多く抱えているからと思える︒その上︑高経年になればなるほど居住者の高齢化と併せて建物の老朽化が進み︑問題を先送りしていくと︑その存立すら危ぶまれるからである︒現に︑首都聞では︑一O年後には築年数が一一一O年以上のマンションが八ニ万一戸に速すると予測され︑住戸数が一ニO
一戸以下の小規模マンションが東京二三区内では︑コ一四%を占めている(附マLという位置づけ

ンションデータサービスの調査による)︒しかも︑かつてマンションは︑賃貸から
一一戸建て持ち家取得までの﹁住宅双六﹂上の﹁仮の住まいであったが︑地価が二二年連続で下落を続けていることから﹁終の棲家﹂にせざるを得ないのが実情のようである︒国土交通省平成一五年度マンション総合調査によると︑永住指向が一九九三年には一一二・六%だったが︑一O年
後のニOO一二年には四八・O%と上昇していることからも︑その傾向は裏付けられる︒高経年のマンションが一O年以内に大幅に増えること︑そして住小規模マンションの現状

後のあり方について考察してみたい︒

齢化﹂が進む高経年の小規模マンションを中心に︑それらが抱える課題と今と問題点を他の調査と併せ報告し︑特に︑建物の﹁老朽化﹂と居住者の﹁高本稿では︑ここで得られた知見をもとに︑主に︑小規模マンションの現状

まとめ中である︒

本マンション学会誌﹃マンション浮い第間労参照)︑現在︑最終報告書としてとり間報告としてニOO四年間月の日本マンション学会横浜大会で報告され吉ンケート前査では現れにくい問題を把握できるよう努めた︒この結果は︑中か所の小規模マンションの管理組合に対するヒアリング調査を実施して︑ア

題と解決策に関する調査研究委員会﹂を設け︑首都圏を中心にした全国五三住総研では︑これらの問題に着目し︑財団内に﹁小規模マンション管理の課

けるための有効な対応策が望まれる︒

み紋日えや建替えもままならない状況下での︑建物を長持ちさせ︑永く住み続かみ
ヨンがどのくらいあるかみてみよう︒

最初に建物の老朽化対策が必要となる高経年(築後一二O年以上) のマンシ

2

柴
原
1

3
2

年に比べて空軍のないマンションは増えているが︑空室のあるものはその割

マンションほど高くなっている(凶一九九七などもあって︑小規模マンションが高い比率を占めるため︑ マンション問題

以上︑デlタを中心に小規模マンションの現状をみてきたが︑高経年マン)︒
調査でも向様の傾向を示している(凶i叩9)︒財団
合が増加傾向にあり︑高経年マンションほど高くなっている(図i8)︒新宿区の調査でみると︑の中心に小規模マンションを据えざるを得ない︒
管理運営を阻害する﹁高輪化﹂﹁賃貸化﹂﹁空室率﹂次に︑小規模マンションの将来を左右する﹁高齢化﹂﹁黄葉化﹂﹁空室率﹂の状況を財団調査委員会調査及び他の調査データでみてみよう︒

ションほど︑維持管理が円滑に進められない要因となる毘分所有者の高齢化︑に︑築一二O年以上のマンションでは︑居住するよでの基本機能である設備の住一戸の貫貸化や空室化などによる不在区分所有者の増大などがみられる︒特区分所有者の年齢は︑国土交通省平成一五年マンション総合調査によると︑更新を迎えることになるが︑大規模修繕の合意形成もままならず︑先延ばし︿高齢化の状況﹀
一九九九年からニOO一二年の間に︑五O歳代以上の割合が約五一%から約六にするケl スも中にはあり︑将米スラム化につながる恐れがある︒

を挙げてみる︒一二事例とも東京都区内に立地しており︑今から約一一一O年前に小規模マンションが抱える課題をイメージする手助けとして︑三つの事例

高齢化が進む中での居住不安

3 小規模マンションが抱える課題

次項では︑小規模マンションが抱える課題について整理してみる︒

O%へと増加しており︑高齢化の進展がみられる︒築年数別年齢構成を新宿区の調査でみると︑高経年マンションほど六五歳以上の居住者の割合が高くなっている︒今回の財団調査では︑中年揺が全体で七O%台と高く︑悶土交
通省調査の六O%と比較してもあまり変わらない︒一二O歳台で購入しそのま
ま住み続けている人が多く︑建物の老朽化とともに高齢化していく傾向にあることがうかがえる︒︿賃貸化・住宅以外の利用の状況﹀
住戸の黄貸化の割合は築年数別でみると︑賃貸︑化率二O%以上のマンションが︑築三五 jコ一九年(一九六五 1六九年建設)で五六・O%︑築四O年以と︑住宅以外の利用率二五%未満のマンションが︑築一一一O年 1一一一九年(一九空室三一戸︑賃貸ニ一戸︑ヱレベ iタ!なし︑位(白現室・集会室なし︑管理は自主

建物の概要は︑築年数回一年︑四階建て︑ 112DK︑戸数一一戸︑その内A マンションは︑当時多く建てられた典型的な小規模マンションである︒

多く建てられた小規模マンションである︒

六五 1七問年建設)で五九・六%︑築山O年以上で五七・⁝%を示している

管理︒居住状況は︑竣工当初からの居住者は一二名であり︑その他は︑大規模上でしハ0・0%を示している(凶15)︒首都圏都心部の新街区の調交でみる

6)︒財団誠査では︑賃貸化率二O%以下が全体で七五%︑首都圏で八(図1

修繕工事の後入居した居住者であるが︑高齢化が進んでいる︒権利関係の暖祭りへの参加などで緊密な状態が続いている︒

が続いたが︑解決後は居住者の結束も竪く︑町内会ともゴミ問題への協力や妹さから︑専用使用権分譲地下駐車場の管理費不払いで四O年にわたり係争一%であった(函l7)︒︿空室状況﹀
空室率についてみる︒三か月以上空室になっている割合をみると︑高経年

図8 ~室率(全国)図‑ 5 住宅戸数のうちの賃貸比率

資料:国土交通省平成 15
年度 7 ンション総合調資n = 1，
001

資 料 :I
鶏 k交通省平成 15"1
"1
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空家率(新宿区)

図

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20041
1
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]

資料・章 H[:o{分
議 7 ンション実態調資被告

21.4%

6 住宅以外の利用の都合

資料・新信奴分譲マンション実態i
務資報告

2
0
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4
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IO3
J
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7.1%

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1965‑1974
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1965‑1974

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1975‑1984

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￨堅なし 115%未 満 ロ ト 10% ロ10‑15% 霊 15‑20% 11120‑30% 1
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3肌 以 上 回 無 回 答 ￨図 ‑10 空室率(住総研小規模マンション調査)
資料:住宅総合研究l!tl;tl~却資

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年 (n=12)93%‑2003
年 (n=15)90 翻 1‑5% 96‑10% 口11‑15% 殴 16‑20% 図 21%‑‑

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7 ~霊貸化率(住総研小規模マンション競笈)

資料・住宅総合研究i
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築 40年超は空室室率21%以上が 100%35

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1985‑1994

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B マンションは︑駅前商底街に立地する小規模マンションである︒築年数

高経年の小規模マンションの今後のあり方ーあり︑集会室なし︑管理は自主管理︒管理人住一戸は大家との賃貸借になっ‑小規模マンションにおける起こりゃすいトラブルの要因として︑多様な居︿管理運営面での諜題﹀

一二三年︑六階建て︑ 112DK︑一戸数二八戸︑その内賃貸七戸︑エレベータているが︑その家賃を管理組合が負担することで管理業務を担わしているが︑住形態や地主との等価交換など分譲形式に起因する権利関係のもつれがある︒中でも︑駐車場専用使用権や管理費等の減免に関する不平が多い︒そ‑居住者が高齢化してくると︑防災・防犯︑福祉の問題から︑そのマンショ

れらは管理運営する上での大きな阻害要因ともなる︒

戸︑
築年数一一六年︑六階建て︑ l k︑一戸数一ニO 一戸︑その内地主持分賃貸一 O 一ンが地域から孤立しないためにも︑地域との共生を高める必要がある︒こ‑小規模マンションはスケール(戸数)が小さいために︑管理会社にとっての活動は︑区分所有者聞のきずなを深めることにも繋がるはずである︒を持たず︑地主が管理業務を代行してきたが︑建物の老朽化がだいぶ進み大魅力に乏しく︑高級マンションを除いて︑自主管理にせざるを得なくなるのが現状のようである︒その場合︑日常の管理業務における区分所有者の負担も大きくなるため︑管理組合の役員のなり手がなく︑等価交換で複数の区分所有住戸を持つ地主など同一人物が継続して理事長を担う場合がある︒しかし︑ひとたびその人がいなくなった場合︑管理が崩壊する恐れもある︒特に高齢化︑黄貸化︑空室化が進む高経年の小規模マンションにお︿大規模修繕而での課題﹀

いては︑深刻な問題である︒

産価値を上げるための改善工事資金などをどうするか︑考えると不安になる

サル・設計監理を依頼したいところだが︑そのための経費の捻山山が国難で‑管理組合の能力不足から︑工事の公平性︑競争原理を働かせるためにコンとだが︑管理組合にだけに任せておけない問題でもある

策としては︑長期修繕計画にもとづく修繕積立てを行なうことは当然のこースがある︒そうした場合︑高齢居住者にとっては深刻な問題となる︒対ばしされたりして︑最終的に工事が大がかりになって費用負担が増えるケ

計画的に修繕費の積立てがなされていないために︑大規模修繕工事が先延・ 高 経 年 の 小 規 模 マ ン シ ョ ン で は ︑ 長 期 修 繕 計 画 を 持 た な い ケl スが多く︑て述べてみたい︒

経年の小規模マンションが抱える課題と今後のあり方について︑提言も含め以上のことを念頭に入れながら︑最後に︑多くの困難な課題を併せ持つ高必要があろう︒の継続をどう維持するか︒同時に社会的資産としての位置づけも考えていく﹁建物の老朽化﹂抜きには考えられず︑そういう厳しい条件のもとで︑居住

この現状からみて︑﹁終の棲家へ﹂を考えることは︑﹁居住者の高齢化﹂というのが共通する答えであった︒とで精一杯であり︑将来のことは考えていないとのこと︒高齢化対策や︑資O年 後 の 計 画 は ? と 開 く と ︑ 一 様 に 戸 惑 い を み せ て い た ︒ 現 状 を 維 持 す る こ

管理組合としてのまとまりは比較的よいようだ︒聞くのもはばかったが︑一それぞれ︑さまざまな問題を抱えているが︑府一住数の少なさを生かして︑とのこと︒

年もたつと︑居住者の高齢化が進み大規模修繕工事費の捻出に苦慮しているを受けて︑地主の同意のもとに管理組合の設立にこぎ着けた︒しかし︑二六

規模修繕の時期を迎えることになった︒これを機に︑行政からのアドバイス

ター停止レベルであるためバリアフリーになっていない︒二六年間管理組合

区分所有者持分賃賛一 O 戸︑区分所有者居住一 O戸 ︑ 階 段 踊 り 場 が エ レ ベ ー

C マンションは︑ J R駅前通りから一本奥に入った静かなところにある︒

であるが︑専用使用料が著しく少額なため不満が出ている︒

この変則状態を変えるべく協議中とのこと︒また︑駐率場は専用使用権分譲

4

分のこ以上を占めている︒

あ る た め ︑ 責 任 施 工 方 式 で 管 理 会 社 や 建 設 会 社 に 寵 接 発 注 す る ケi スが三ィブハウスとして︒

芸 術 家 や デ ザ イ ナi の 住 ま い と し て ︑ ま た ︑ 高 齢 者 福 祉 の た め の コ レ ク テ︿期待される支援策﹀
建物の老朽化︑区分所有者が高齢化した小規模マンションでは︑管理組合

以上︑高経年の小規模マンションが抱える課題を主に述べてきたが︑このまま放置される可能性も秘めている︒また︑費用の問題から居住の生命線でに住まない︑あるいは住みたくない相続人は九五%を占め︑将来空き住一戸の1況 頁 参 照 ) で 話 題 に 出 た こ と だ が ︑ 相 続 さ れ た マ ン シ ョ ン の 区 分 所 有 住 戸

ョンに比べて︑都市環境からも町並みに馴染みゃすく︑少戸数であるため地ができるし︑﹁終の棲家﹂にすることも可能になる︒加えて︑大規模マンシ

おかつ計画的に管理運営していくことで︑建物としても永く使い統けること

成が早いことでもある︒この利点をいかしながら︑地域との共生を保ち︑な一方︑小規模であることの良い函は︑小関りの良さ︑気安さもあって合意形

間題は︑先送りにできない深刻な課題であることは紛れもない現実である︒

ある共用設備改修︑高齢者のための改善工事が進まず退去を余儀なくされる﹁森八美味しい村﹂﹁幕張ベイタウンパティオ
世街﹂はじめ紋々のプロジェクトに携わス64
るほか︑建設行﹁住宅ストック形成・有効活川システムぬ業募集﹂優秀捻案(二 000年)︑ぷ引例に学ぶマンションの大規模修繕﹄(一切身︑学芸出版初︑二 O O一年)︑﹁小規模マンション符裂の課題と解決策に関する一調査研
究﹂(吋マンション九千h
m号所収︑二 O O四年)︑などの当作・論文がある︒

柴原途明/しばはら・たつあき
例住宅総合研究財同研究統版部長︒
一九六一一一年︑千葉大学工学部建築学科卒業︒
同年︑清水建設株式会社入社︒設計 4部謀長︑北路支出設計部部長︑設計本部建築設計部 4部部長などを印税て︑一九九六年より現職︒一級山地築士︑インテリア︒フランナ i︑住宅性能

されれば︑社会的資産として︑充分貢献できるストックになりうると考える︒

み統けるためのさまざまな方策や地域環境の変化に合わせた再生の道が構築に優良なストックになりうる条件も備えている小規模マンションは︑永く住建物のスクラップアンドビルドの時代が過去のものとなった現在︑潜在的域コミュニティとの関係を構築しやすい利点をも備えている︒

た︑志を同じくする人たちの共住・共同利用は考えられないか︒例えば︑

度に多く立地している︒マンション再生の道として︑この優位性を生かし

・一九七0 1八0 年 代 に 建 て ら れ た 高 経 年 の 小 規 模 マ ン シ ョ ン は ︑ 都 内 二 三

一一一年︑巾別交 ) O
替え附 ii建￨ 物の終末シナリオヘ﹃マンション学﹄第幻号︑ニ O O

い ビ ジ ネ ス モ デ ル の 可 能 性 は な い か ( 参 考 文 献1近江隆﹁区分所有建物の部分建所有する住一戸に再入居する︑あるいは賃貸にすることも可能にする︑新し・区分所有者が出資して﹁賃貸住宅管理会社﹂を設立し証券化することで︑

スモl ゲi ジ で 支 援 す る 手 だ て は な い の か ︒

や︑公的救済策として︑建替えで資産価値が向上したマンションをリバーうに思える︒現状の床面積を確保するための既存不適格に対する法的緩和

場性・担保力の問題や一時転居の問題などで︑建品川問︑えの選択肢は少ないよ・高齢者が多く住む小規模マンションにとって︑既存不適格・費用不足・市終身利用制度への道はないか︒‑共用部分を背負う運命共同体からの解放という意味で︑区分所有制度からにいくつか提案してみる︒

そこで︑今後の議論の高まりが期待される支援策について︑思いつくままことも予測される︒の み に 任 せ き れ な い 課 題 を 多 く 抱 え て い る ︒ 本 号 の ミ ニ シ ン ポ ジ ウ ム (7*構成する棟数・住一戸数が多いため大規模といわれる︒の管理となると規模によるスケールメリットは限定されるが︑一管理組合をする住一戸数は二01四O一戸︑棟単位でみれば小規模の分類となり︑棟単住で一つは前述の郊外団地型と呼ばれる棟数の多いものである︒一棟を構成

小規模マンションの維持管理の方向性を探る
田辺

ーはじめに
@都市型住宅としての分譲マンション
マンションという都市型集合住宅が大量に供給され始めたのは︑一九六0構成されるもので︑これらが複数棟で単位管理組合となる大塚摸マンション

もう一つの大規模マンションは︑一棟が一OOi二OO戸前後の住戸数でた大都市郊外のいわゆる臨地型と呼ばれる大規模分譲マンションであった︒

であり︑これらの中にも団地型と呼ばれるものもある︒@小規模マンションの全体像

小規模マンションの抱えるさまざまな問題は︑住戸数の少なきに起因することが多い︒

これらの小規模マンション(ここでは一二O戸以下)の特徴を各地域で行なわれた調査でみると︑平成一五年の﹁マンション総合調査﹂では全体に占める割合が約八%であるが︑苦都圏では四四%を占め︑更に世田谷区・新宿区占めている状況である︒一方︑敷地面積等では狭小なものが多く︑建蔽率・これらの結果をみても︑大都市の都心部に立地するものが多く︑半数以上をの都心部では五01六O%となり︑横浜市の調査でも同様の傾向が見られる︒

小規模マンションに関しての定義は特にない︒一般的に過去の調査では五容積率は逆に高くなる︒また︑共同施設の保有状況では︑集会室を保有しているマンションは極めて少なく(一 0 1ニO%)︑ニO戸以下では管理事務

O一戸以下とするもの︑一一一O一戸以下とするものがあり︑特にニO戸以下を﹁極一方︑大規模とはどのようなものなのか︑これにはニつの分類が考︑えられ小規模﹂として分類する場合もある︒@マンションの規模分類て定着してきたといえる︒

マンションの供給がなされており︑今やマンションは確実に都市型住宅とし0 0万人が居住しているといわれる︒特に大都市部では一戸建て住宅を超える

現在のマンションストック状況は二OO三年の段階で四回七万戸︑約一二(専有面積四八i五五ぎが主体であった︒

いるものもあり︑棟数にしてこOi三O棟のもので︑当時の平均的な3DK

これらの中には五OOi一 000一戸を超える住戸数で一管理組合を構成して年代後半からであり︑当時の住宅公団(現在の都市再生機構)より分譲される

邦男所 の 無 い も の が 七O %を占める︒

な資料も担当理事の持ち廻りのため散逸しており︑紛失したものもある︒②建物の維持管理に必要な図面等を含め︑各種書類の保管場所がない︒重要

このような状況は分譲当初より明らかであり︑管理運営上の根本的な問題

マンションの維持管理と建設後の経過年数は密接に関連する︒首都圏でのマンションの経過年数をみると︑一二O 年 を 超 え る も の は 一 二 五O 件(約一 O@建物の維持管理上の問題(管理運営上の問題とも関連する)となっている︒

O

万 七000一戸) であるが︑その中には一一一O 戸 以 下 の 小 規 模 マ ン シ ョ ン も 四 一
一件(約三万五000戸) が含まれている*註註1

横浜市小規模マンション総資(一九九九年)︑新総区分譲マンション災態調査(ニO O凶年六
世間谷区マンション小実態調査(二O O一一一年)︑総マンションデータl サiピス(⁝一000年)︑築
一ニO年超マンションの地域別総数(日比谷正総研)︑等の資料による︒

小規模マンションが抱える維持管理上の課題

バルコ二一手摺り支柱のコンクリー
ト埋込み郊の傷み。

小規模マンションの抱える課題は大きく二つに分けられる︒一つは管理運

理運営を含めたさまざ

このように日常の管等 ④ ③ ② ①
ががいも工確監の修作めル小大特大は利小
あ働こ、率保理診繕成、メ規きにき小な競
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屋上に設けられた高量水槽の傷み。

営上(ソフト函)のものであり︑他に建物等の維持管理上(ハード商)の問
題があげられる︒これらの問題は相互に関連しており︑具体内容については
既に各種の調査報告・論文等で明らかにされている︒特に高経年化した小規
模マンションでは深刻な問題も多く︑将来のスラム化が懸念されている︒これらの状況を踏まえ︑ここでは建物の間有条件から派生する管理運営上の問
題と︑建物等の維持管理上の問題に的をしほり︑問題点の整理と解決の方向性を探ってみたい︒
窃建物の圏有条件と関連する管理運営上の問題
小 規 模 マ ン シ ョ ン で は ︑ 前 述 の よ う に 建 物 が 小 規 模 ゆ え に 共 用 施 設 (集会室・管理十事務室等)を保有するものが少ない︒この状況は管理運営上にさまざまな支障を来たしている︒その具体内容として︑以下のものがあげられる︒①管理事務室・集会主が無いために︑管理員の窓口対応や作業場所が確保できない︒そのため管理会社に業務委託できない︒また︑理事会︑居住者の集会に制約を受ける︒清掃員の控え室・便所等がないため︑作業に支障が

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バルコニ一塁手先周りのコンクリート
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屋根パラベット周りと屋根防水面の傷み、補修跡。

2

ような状況が続くことにより︑建物等の劣化が著しく進んでいる高経年マンあり︑部分的な修繕のみで二十数年を経過しているマンションも多い︒この状況では︑建物・設備等の維持管理が十分に行なわれていないマンションも抱える問題も共通してくることから︑管理組合相互に情報交流を進めて︑問辺環境︑建物形態︑管理状況︑居住者属性はかなり近似したものと考えられ︑駅前地区には小規模のマンションが比較的多く︑近隣間志の関係にある︒周報交換を進めることも管理組合には有効である︒市街地中心部や鉄道沿線のl 閲~

ー一町一町、ニ ョ ン ( 明 お よ ークづーl ・情報の提供; ・アドバイザーの派泣

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里組合団体[00協議会、逮合会、l ヰットワーク]地区の核となるマンション
1:③地区ヰットワーク，.絞となる大・中規模"7ンションと小規模
i"7ンションとの述Il'
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大規模修繕を進める方式としては

一般的に設計監理方式や責任施工方式@大規模修繕等における専門家の協力体制

管理費用や労力の低減をはかることもできよう︒

必要となる︒更に︑日常の点検・検査・修理も共罰管理体制が構築できれば︑ョンの共間施設のないことによる不便さを解消できる︒当然︑応分の負担は理事会等における集会室の利用︑また︑清掃員の兼任等により小規模マンシ

同化を進める可能性が考えられる︒管理組合の運営面では窓口業務の共同化︑ンが参加していることが望まれる︒これが核となることにより維持管理の共地底ネットには管理室・集会室を持つ一定規模(中規模以上)のマンショ*維持管理の共時化しての協力を働きかけることも必要となる︒

る︒同時に地域の管理会社とも定期的な情報交換を行ない︑地区ネットに対と連携すると向時に行政への働きかけ︑また︑情報の伝達も行なうことにな

ザー派遣を受けることもできる︒地域協議会はこれらの各地区ネットワーク

互の情報交流のほか︑地域の協議会等の上部匝体からの情報提供やアドバイ悩みも多く︑さまざまな問題を抱えている︒これらに対してはマンション相されている︒しかし︑白主管理マンションでは情報量が少ないうえ管理上のベロッパーが分譲したものは管理会社委託が多く︑一定のレベルで維持管理ワークを構築することを目指したものである︒小規模マンションは︑大手デ会等)が︑地匿の小規模マンションにグループ化を呼びかけ︑管理のネット

図ーーは地域ネットワークのイメージである︒地域の管理組合団体(協議呼びかけもその一つとなり得ょう︒

題解決に当たるようなきっかけづくりが必要であろう︒管理組合協議会等のションも各地で見られる︒

3 小規模マンションの維持管理の方向性を探る@管理運営・建物の維持管理のための地域ネットワークの構築*近隣マンションでのネットワークの形成

2 大規模修繕工事のコンサル・監修方式(概念図)
図

地域のネットワ ‑7

立地条件の川似通った小規模マンション管理組合のネットワーク形成で︑情，---~バユぐノ A
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1 地域・地区ネットワークのイメージ図
図

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コミュニティの力を生かした持続居住ーーコーポラティブにみるハiド・ソフトの持続居住のヒント

真佐子

住み続ける上で一抹の不安を感じるのは︑エレベーターがないこと︒でも︑八O代 で 亡 く な っ た お じ い ち ゃ ん は 毎 日 由 階 ま で 何 度 も 上 り 下 り し て ︑ ﹁ 健 康階 段 ﹂ と 足 腰 を 鍛 え て お ら れ た し ︑ 今 も 九O代 の お ば あ ち ゃ ん は ︑ ゆ っ く り

三階から下りて︑デイサービスに通われている︒

エレベーターをつける話は︑予動エレベーターを発明するというような形

このまちに住みたくて集まって来た住人たちは︑多くがずっとここに住みえ︑答を出すことになるだろう︒そういう意味ではこの住宅に住み続けるこ

けているような気がする︒そして︑本当に問題になった時には︑みんなで考で︑時々ほとんど笑い話として出てくるが︑まあいいかと︑このまま住み続

続けるつもりですまいづくりに参加し︑そして今もそのつもりでいる︒設計とに不安はない︒

しながらつくり出した空間がそれを可能にしている︒
小 学 校 入 学 前 だ っ た 子 ど も た ち も ︑ 今 で は ニO代 に 入 り ︑ こ れ か ら ど ん どんここから出ていくことになるだろう︒ただし︑それは会体の三分の一くら

トは
ロジ
コ地
コーポラティブハウスの中でも︑と︑一 体 化 し た 住 宅 ︑l域

老朽化の進む戦前長屋が建ち並び︑若い人たちが出ていって高齢者が取り地域と一体のコミュニティ︑地域に溶けこむまち並みといった点で︑まちな

くりとすすんでいる︒入居時に多世代であることの意味を︑今改めて感じる︒

残されているような長居のまちで︑若い入が一民ってこられるすまいづくりをどもでいえば︑下は入居後生まれた子から上は大学生まで︑そして祖父母のそして︑ここニ︑一一一年で当初の入居者のうち︑三軒が近くに引越して︑あしようと︑当時の住宅・都市整備公団とタイアップして土地さがしからスタ

かの集合住宅のあるべき姿をめざしたプロジェクトでもあった︒とを事務所にしたり︑学生たちに貸したりと︑少し別の変化も起こっている︒

世代を含めて︑連続的に幅広い年齢層が入居したことから︑その変化もゆっ

い の 世 帯 に つ い て で あ っ て ︑ 当 時 ︑ 世 帯 主 は 二O 代 後 半 か ら 田O代 後 半 ︑ 子

地域とつながり

段階で︑だれもが一生住むことを考え︑ライフステージをシミュレーション

であり︑居住者でもある︒

居 し て か ら ︑ も う 一 七 年 が 経 過 し た ︒ 私 は ︑ ロ ジ コl ト の コ ー デ ィ ネ ー タ ー

ス を つ く ろ う と 呼 び か け て か ら ︑ こO 年 ︑ 完 成 し た ロ ジ コ i ト に 一 五 軒 が 入

私 た ち が 長 躍 の ま ち の 活 性 化 を め ざ し て 大 阪 阿 倍 野 に コ iポ ラ テ ィ ブ ハ ウ

入居してもう一七年広沢ートし︑周辺地域限定で呼びかけて参加者をつのって︑﹀︒﹁みんなで集まって下町

Ljlに新長躍をつくりません
か﹂という呼びかけに集まったのは︑一五軒のうち一O軒が同じ阿倍野一区内︑同じ小学校区がそのうち一二軒と︑見事に近隣からの住み替えであり︑長屋からの住
み替えと一冗長屋に住んでいた人を合わせてみると一三軒と︑長屋のまちに愛着をもっている人が集まっている︒このことは居住者のラたらしているようである︒

イフスタイルに共通性をも親世帯とのつながりが強く︑入居当時︑ロジコ iトの中での同居・隣居が一ニ軒の他︑近居が九軒もあり︑親子や兄弟姉妹の交流がひんぱんに行なわれることになる︒さらに地域への定着が強い要国として︑転勤のるサラリーマンがごく少なあるような大企業に勤務す

北側の公鼠からみたロジコート
1
0年目の大規模修繕では、外援の色も階段のアクセントカラーの焚色やブルーも忠実に再現された。次の機会にはイメージチェンジするのもいいかもしれない。

いことも大きく︑しかも︑当時の資料によると︑通勤時間一二O 分以内の人が六割で︑その半分は一五分以内と職住近接でもある︒

子 ど も の こ ろ 育 っ た ま ち へ の 愛 者 ︑ 高 齢 者 の な じ み の お 厨 や ゲl トボl ル

仲閥︑親族との近居や職住近接︑仕事仲間やボランティア仲間︑ PTA活 動を通じたお母さんの友人関係︑子どもたちの友達関係:::︑さまざまな形での地域とのつながりは︑年月を経るとともにますます広がりをもち︑深くなっていくようである︒

一方︑建物も地域に調和する工夫がされている︒外観は長屋のまちのスケ

ールに合わせて分節化し︑建物のラインを町並みに合わせ︑五階建てでありながら︑通りからは三階建てに見えるよう上階をセットパックさせているので︑ごく近くまで行かないとわからないほど︑まち並みに溶け込んでいる︒

このことは︑単に景観上の問題にとどまらず︑地域に受け入れられやすいことにつながっているといえる︒

このような地域とのつながりのある住宅であれば︑入居者が入れ変わったとしても︑同じようなすまい方が継続していくことは容易に想像できる︒

コーポラティブのコミュニティ

コミ︑ユ

O年ほど前︑関西の一五か所のコi︒ホラティブハウスを対象に︑ コーポ
一

ラ テ ィ ブ に た ず さ わ る 務 手 の コ ー デ ィ ネ ー タl が手分けして訪問し︑ニティのその後を入居者にヒヤリングして︑入居当初のものから一 O数年を経たものまで︑比較検討したことがある︒

ほとんどのコ lポ ラ テ ィ ブ に 共 通 し て い た が ︑ 入 居 当 初 は さ ま ざ ま な イ ベントを企画したり︑趣味のサークルが次々と生まれたり︑あちこちの家で盛んに宴会が行なわれて︑交流が深められている︒すまいづくりの過躍で議論をたたかわせた時とはまた遠う︑暮らしの中でお互いを知り合い楽しむ︑家

子どもが小さい時は︑子どもを中心にした取り組みが企画され︑子どもた族同志の交流である︒

ちは︑あちこちの家に集まってまるで兄弟姉妹のように育つが︑大きくなる

一戸数が少ないことから︑大規模修繕の負担は大きいが︑すまいづくりという共通の体験と思い入れのある新しい環境での暮らし︑ったりしながら︑良好な建物

時にはペンキを自分たちで塗きちんと計画修繕を行ない︑修議積立金の毎月の積立額を新しい人間関係の中で︑入居当初はハイな状態が生まれ︑さまざまなコミュの状態を保っている︒

そ し て 子 ど も の 成 長 と と も に ︑ 一 O年 も 経 つ と 落 ち 着 い て き て ︑ っ か ず 離と︑それぞれの友達関係に比重を移していく︒

ニティの可能性が試され︑時間をかけて︑それが入居者にぴったり合ったコ

子どもたちが小さい時は︑よくいっしょに花火をしたり︑お花見をしたり︑への理解が深まり︑よりよいしたことで︑マンション管理

すまいづくりの過程を共有

ハイキングに行ったりしたものだ︒近所の子どもたちもいっしょに楽しんだ

管理への共間行動力が自然と

ロジコ l トで

夏 ま つ り もOl叩 の さ わ ぎ で 中 断 し た し ︑ 一 時 は 休 み に な る と 毎 日 の よ う に︑﹁ノ

意識の共有が大きいといえよ

り︑自分たちのすまいというたすまいへの関心の高きであ能にしているのは︑こういっι 好な管理を可
ハード酒の 良建物に目を向けることになる︒

植えるといった機会を通じてで行なうとか︑花をみんなで

中底や外剖りの清掃を当番制の交換は各自で行なうとか︑は︑日常的に︑家の前の電球

それに加え︑いないだろう︒

高くなっていることは︑間違

ジコ iトも伺様の過程をたどっている︒

ミュニティに成熟していくということが︑どこでもみられるようである︒ロ上げたり︑一時金を徴収したのもちつきなど、コミュニ
ティ l
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Hまさかんに行なわれている。

れ ず の ご く 普 通 の コ ミ ュ ニ テ ィ に な っ て い く と い う の が ︑ 一 般 的 な コ iポ ラ

1
季節の花の Mえ仔えや i‑t米

りしながら︑必要に応じて︑E

ティブのコミュニティの変遷である︒

話i/
毎年ブドウが実り、 J
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花が道ゆく人を楽しませている。災(;!::f ドロボ一対策が今
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くり返されたバルコニーパーティやどこかの家での宴会も︑最近はあまり関かない︒
それでも︑春と秋の花の植え替え︑生協の共同購入や女性たちの忘年会︑てのテニス愛好会などは︑今も続いていて︑久しぶりに顔を合わせるいい機

年末のもちつきと一口問持ち寄りの酒盛り︑お隣の町会のテニスコートを借り会になっている︒

自主管理で良好な環境を維持
ハード函では︑小規模なコ l︒ホラティブは自主管理が一般的である︒

たっても︑相談に乗ってくれるという安心感がある︒

ルが起これば︑設計したコーディネータ!に相談がもちかけられる︒何十年

けて頼りにされている︒自分たちで解決できることはするが︑なにかトラブる︒住人の中にたいてい建築関係者など建物に詳しい人がいて︑なにかにつコートでも︑管理組合の建築担当理事が持ち回りで︑仕事をこなすことになロジコミュニティについては︑これからつくるものには︑最近︑大規模マンシ

ごとにこのような取り組みがあってよい︒

規模のデメリットを解消し合理化しているが︑小規模マンションでも︑地域

コーポラティブハウスでは︑年月を経ても︑少しぐらい住人が変わってもョンでもデベロツパ l が 取 り 組 み 始 め て い る よ う に ︑ で き る 限 り ︑ 計 画 へ の持続居住へのヒント

気心知れたコミュニティで︑気楽に暮らし︑良好な維持管理がされている状

参加とコミュニティづくりのしくみを取り入れていくことだろう︒

388
戸

72件

917戸
1970年代

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1990年代

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7件

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5件 855戸418
戸言十。 。 {t!，1(NPO法人コープ{士宅推進協議会関西による)

関西(近畿)では、 1977'1に初めてのコーポラティブハウスが誕生してから、これまでに、
1
5
7
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5
8
7戸が建設された。その 8，'I
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01"1
とi
的と小規伎なものが多いが、戸数でみ1ると 20戸以Jが半数、 30戸以Jが 3分の lをr
jめ、コーポラティブは必ずしも小規模ということではない。

も連携して︑入居者に合ったコミュニティづくりに取り組むことは可能だ︒

高齢者が多いマンションでは︑高齢者マンション並みの生活支援と福祉サ

居住につながっていく

えの積み重ねが︑持続ブハウスではあたりま

ィの形成により︑多くの向題は打開していける︒

ようにすることと︑居住者の自助自立をめざす合理性に依拠するコミュニテと思う︒要はハード面での可変性によりライフステージの変化に対応できる

コーポラティブハウスで得た成果は︑他の小規模マンションにも生かせるービスを受けられるようにすることも︑少し工夫すればできそうである︒

だろう︒

ヨi ロ ッ パ 各 地 で 数 十 年 来 定 着 し て い る ﹁ 管 理 型 コ ー ポ ラ テ ィ ブ ハ ウ ス ﹂がその実例でもある︒しかしその実現には︑成り行きまかせに期待するのにコーポラティブでなノ¥﹀ }JMU

は無理があり︑社会的な支援の仕組みづくりが求められるだろう︒

コミュニティ
が育ち︑ 住 人 が す ま い

広沢真佐子/ひろさわ・まさこに関心が高いマンショ
ンは︑ 良 好 に 維 持 管 破鮒COM計 的 研 究 所 副 代 表 総 指 研 究 員 ︒ 立 命

される︒

専門家がき

組織をつくることで︑ネットワーク型の管理

都住創管理協会というり組んでいる都住創はポラティブに一二O年 取り︑大級の都心でコー

ちんと関わることであ

ド面ではそのためには館大学非常勤講師︒
一九七二年︑大阪市立大学生活科学部住居学科卒業︒七凶年︑同火学院修士諜程修了︒ CO M⁝寸前倒研究所入所︑ロジコ!ト︑ァl サヒルズなど︑コーポラティブ住宅のコ l ディネ
lトと合わせて︑ NPO法人コ iプ住宅推進協議会関西の破事・事務局長としてコーポラ
ティブ住宅の将及・段発に尽力︒阪神淡路大災災では︑十数棟のマンション建同日︑えや説集
住宅地の共向山比日時げよんをコ i ディネiト︒最近
は︑集合住宅のコミュニティづくり︑高品帥者
住宅の協同居住のコ l ディネlト︑子育て支
援拠点づくりなどに取り組んでいる︒地官舎に︑
吋現代住まい論のフロンティア﹂(共著︑ミ︑不ルヴァ書房)などがある︒
ノ、

30
戸以上

古いマンションでも︑コミュニティコーディネーターを派遣して︑地域と態が続くので︑自ずと持続居住が可能になっている︒
その時々の入居者の状況に応じて︑集まって住むことで生活を楽しみながら︑助け合いながら︑何か問題が起こればみんなで考え︑解決しながら暮らす︒自分たちのすまいだから︑いつもきれいに掃除し︑花や緑もだんだん増

1
5
7
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'2587P 53件

20~29戸1O ~19戸

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0戸米満
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43戸

え て ︑ 建 物 の 藤 子 を み な が ら ︑ 大 規 模 修 繕 に 取 り 組 む ︒ そ ん な コ lポ ラ テ ィ

関西のコーポラティブハウスの実績

特集@小規模マンションを﹁終の楼家﹂に地域とマンションのコミュニティづくら
l l京都都心部の小学校区を舞台とする地域とマンションの共生への活動

直美

な事例を手がかりにして︑ 地域とマンションのコミュニティの形成について考えたい︒

れば︑安心して暮らし続けるためには︑マンション入居者との良好な関係づに受け入れ側の地域住民が強く意識している場合が多い︒地域の住民からみとのコミュニティ形成が問題になってきている︒京都では︑このことは︑特形態に関する開題に加えて︑マンションに新しく入居する居住者と地域住民

部の人日間後の大きな要因にもなっている︒マンションは︑建築物としてのある︒﹁有隣学区﹂は︑マンションとの交流をまちづくりの目標にし︑マン

これに応答して︑マンション住民も徐々に地域との交流を深めているもので住民の側が積極的にマンション住民との交流を目指した取り組みを行ない︑￨i)︒本稿で紹介する﹁有隣学区﹂(有隣は元学毘の名前)の事例は︑地域

学校区ごと(元学区と呼ばれる)に緊密なコミュニティが育まれている(図京都は明治時代の初期に市民自ら小学校を設立した経過があり︑今なお小

まちづくり委員会の設立との接点が生じる︒地域社会の生活環境の変化が生じるのである︒自らの生くりが大きな課題なのである︒入居すれば︑さまざまな生活が始まり︑地域を活性化させるためのパートナーと捉えているからである︒このことは︑まティ形成を真剣に考えている︒問題が起きてからの苦情処理ではなく︑地域

通りが形成され︑この地域の市街地も発展した︒﹁有隣学芭﹂では︑マンショに留まれた地域である(約二二O O世帯)︒豊臣秀吉の都市改造により寺町﹁有隣学一区﹂は概ね︑北は松原通︑南は五条通︑東は寺町通︑西は西洞院通

ロンの企画などにより︑マンション住民との自然な交流を留っている︒

ちづくり活動に取り組み︑﹁地域のことは︑地域で決める﹂ことを意識し実践

域の自治会活動に参加しないことが問題となっていた︒このため︑二000

ン入居世帯が地域の半数を超えたが︑マンションには町内会がないなど︑地

本稿では︑京都の都心部において︑ここ数年の間に取り組まれている地道

している地域ほど︑大切な課題として認識している︒

活環境の変化に敏感で関心を持つ人ぴとは︑マンション入居者とのコミュニションの計画に対する地域の対応方法をマニュアルとしてまとめ︑子育てサであり︑特に都心部での建設が激しい︒一方で︑マンションの建設は︑都心入れられる仕組みづくり﹂が本稿の諜題である︒京都もマンションラッシュ

さまざまなマンションの問題のうち︑﹁小規模マンションが地域社会に受け

はじめに

平
家

についてのアンケート﹂の回収率は︑一般世帯は約六O%であったが︑マン

まちづくりのコア委員会を立ち上げた︒コア委員会が行なった﹁まちづくり

年一O月に自治連合会(町内会の連合体で地域の自治組織)の役員を中心にも多いことがわかったのである︒

ション住民だったのは驚きであった︒地域の祭りを楽しみにしている入居者加は少ないことがわかった︒しかし一方で︑全体の来場者の約二五%はマン

ヨンからの参加はあるものの︑やはり地域と接点のないマンションからの参マンションとの交流の仕掛け

ション世帯からは約二%であり︑歴然とした差があった︒マンション住民とは︑接触の機会や手立てが不足し︑マンションの状況が全くつかめない状態にあった︒二OOニ年六月にはコア委員会を発展させて︑﹁有隣まちづくり委

まちづくり委員会は︑マンション住民と地域との接点をつくるユニークな取り組みを実施した︒京都の町内には︑八月下旬に﹁地蔵盆﹂という子ども﹁マンション住民と共に進めるまちづくり﹂を目標にしたのである︒

員会﹂とし︑﹁小学校跡地問題﹂と﹁マンション問題﹂を二大テi マとした︒
まちづくり委員会はま︑ず︑毎年︑有隣小学校校躍で盛大に行なわれる学区

ォl ラム﹂ へと発展した︒一回目の﹁マンションにお住まいの方のための交マンションの居住者との交流を深める取り組みは︑その後︑﹁マンションフ

識することとなった(図 i2)0

ション外との近所づきあいや地域行事への参加は低く︑大きな課題として意半数以上を占めており︑地域住民を勇気づけた︒しかし一方︑全体的にマンが高い比率を占めていた︒﹁︑氷住意向﹂を見ると︑ファミリー型(持ち家)の(賃貸)は一一O歳代から三O歳代が多く︑ファミリー型(持ち家)は高齢世代

約 一 二 % で あ っ た ︒ こ の 結 果 ︑ 入 居 世 帯 は ︑ ワ ン ルi ム型︑ファミリi 型

マンションに対し︑アンケート配布数は︑全体で約一七OO世帯︒回収率は会ごとにどんなタイプのマンションがあるのかを初めて把握した︒六九棟の二OO三年一月には︑マンション全戸アンケートを行ない︑地域の各町内て︑﹁有隣ふれあい地蔵盆﹂として盛大に実施されるようになった︒

校では友達なので︑マンションと一般世議の子どもたちとの交流を目標にしたい﹂という反応もあった︒翌年のこOO一二年以降は︑子どもたち同士は学ションの参加者からは︑﹁こんな楽しいことをしてくれる町内だったら︑入り予想を超える参加者があり︑子どもたちは︑伝統的な遊ぴを楽しんだ︒マン

O二年八月﹁マンションの子どもたちのための地蔵盆﹂を企画した︒結果は︑いる子どもたちは参加できない︒まちづくり委員会は︑ここに着目し︑ニOが楽しむ祭りがある︒しかし︑町内会に加入していないマンションに住んで図

1 京都都心の小学校区の夏祭りの来場者調査を行なった︒その結果︑町内会に加入しているマンシ

一一一元学区と呼ばれ緊読なコミュニティのもととなっている

流国遊会﹂(二O O三年二月)では︑地域の各種団体(体育振興会︑消防団なをとったため︑参加者には楽しい記憶として残った︒二回目は︑﹁住みよい有でも使用できることを目指して資料を整理し︑﹁マンションの建設と町内の対

そこで︑過去のマンション建設に関する経験を生かすこととした︒どの町内

一方で︑新規に建設されるマンションに対する対策も大きな課題である︒

新設マンションへの対応

隣をめざして﹂をテi マに︑マンション入問者とまちづくり委員会のグルー!)︒このマニ応﹂を記したマニュアルとして全ての町内に配布した(資料i

ど)の活動が紹介された︒﹁園遊会﹂という︑食事を含む柔らかく楽しい方法

ことがわかった︒一二回目は︑各分野の専門家を交えた円卓会議を行ない︑よュアルには︑対応の前提として︑町内会規約や活動内容を明文化することがプディスカッションが行なわれ︑マンション入居者の定住志向が意外と高い

り深い議論を行なった︒

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代層が多いことから︑子育ての悩みやマンションの住民は︑比較的若い年

子育てを通じた交流

安心感につながっている︒

これは︑個々の町内にとって︑大きなして取り組む姿勢を明確にしている︒

をすることになっており︑地域全体と際には︑まちづくり委員会がサポート

該町内に全てをまかすのではなく︑実マニュアルの運用にあたっては︑当記されている︒

内をまたがるマンションへの対応策も竣工後の町内会への加入や︑複数の町が必要とアドバイスしている︒更に︑とも三年間継続できるメンバーづくり

強調されている︒地域のコミュニティの状況を公にしておくことは︑マンシ

年'"

このように︑マンション入居者との交流は︑相互に知り合う場を工夫する

永住窓肉

ョン入居者の地域理解につながるためである︒また︑マニュアルでは︑マン

回収率等

ション建設の話が町内に生じた時の対策として︑継続して対応できる体制づ

区の会マンンヨン(下記配布数参照)を対象にアンケート縁査を行いました.紙面の1
潟係で全てを渇較することで徐々に広がっていった︒こうした努力が実り︑ニO O四年度の自治連l;!
I
ミラ受セみる霧鱗君事震の:マジ;シヨシ￨

くりを提案している︒窓口になる町内会長は︑一年交代が多いため︑少なく

有隣まちづくり霊民会では 京都市{住宅総策課)、京都市銀総まちづくりセンターヘ NPO法人マンションセンター京都 CASEまちづくり研究所と共催してのマンションフォ ラムの災控にあたり 有機学

合会では︑マンション入居者が役員になり︑マンションの立場からも地域住

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2 有機学区のマンション農住者調査結果
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町内会初入状虫ファミリー(持寧〉

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マンション外との近所づき合い

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①町内行事などを逝じて、日ごろから町内の親陸をはかり、意思疎通を重量かにしておくこと.
②町内会加入を前提として、 「町内会鏡約J を盤備し、町内会役員の決定方法や任務、町内会費の負担方法などを明文化しておくこと@!マンション翠訟の憶が持ち込まれたとき i①町内会長は、マンション建設の打診があれば底ちに、町内役員に知らせ、建設規模によっては、足掛け 3年は同一メンバーで担当できる f
対策
委員会Jを結成すること。
②問時に、マンション建設計額について、自治連
合会議ぴにまちづくり委員会に巡絡すること。
@町内会は「対策委員会」在中心に、 f
町内の財産に隠する党議Jや、工事中の取り決めである「建設工事協定番 j と、完成後の管理について
管理協定議J の取り決めの索撲を作成し、の f
町内会滋で意思統一を図ること.
④特に世帯マンションについては、入居者の町内会加入について、入居者募集に先立って取り決め、マンション幾棋に応じて町内にふさわしい
加入呼びかけをし、マンションが町内会の中で孤立しないよう配惑すること a⑤上記協定替の締結に向けての交渉では、双方の責任者を明確にして、町内の窓口は f
対策委員
会j 一本にすると共に、交渉には後数で立ち会
うこと.また、緊急時の連絡先や資任者を明確にしておくこと.
@:交渉経緯については、日時を入れた自記式の官官録を取るとともに、遂一町内会員全員に、感認
掠印のうえ、間交で周知すること。
lマンションが駿工したら i
マンションが竣工したら、事業主から管理組合に対して協定内容の移行を確認し、管理組合の理事長や役員と町内会役艮との顔合わせをし、町規約等約束事の磯認をする。
lその他の留意事項 ￨ci:マンションが隣接の町内会にまたがって建設される場合は、該当町内とのi!l!絡・迷携を密にす
ること@

4UH
宜のマンションへの町内会の対応⑧
有隣自治述合会では、マンションにお住まいの方々と、先住の学区民との交流を深めたく、有隣
まちづくり委員会と協同して、様々な事業を実施
しています。
5
年度、マンション 1擦が新しい町内とし平成 1て発足したり、新築マンションの全世帯が町内会に加入するなど、町内会長さんの取り組みで前進がみられました.
ただ、有隣学区にある 6
9擦のマンションのうち、大半は「マンション 1棟 j として町内会に加入しているのが現状で、そのマンションに入居なさっている方にとっては、町内会に加入している実感
がないのが実情ではないかと恩われます.
有罪草自治迎合会としては、マンションにお住まいの方々に対する町内会の対応として、下記のように要望しています.
①町内にあるマンションには、町内会に加入していただく.
②「マンション 1棟 J として町内会に加入しているマンションの入居者には、希望により個々に町内会に加入していただくよう呼びかける。
③一定規模のマンションの場合、自治連合会とご相談のうえ、 1つの町内会を構成することもできる@
第②点については、マンショシの全世帯が個々に町内会に加入されることが好ましいのですが、一つの段階として、希望なさる方から町内会に入っていただく道を開こうというものです.ただ、町規約の改正を必'lllとする場合もありますので、各町内の方針に従っていただくことになります。

あり︑このような地道なイベントを積み重ねることで︑地域とマンションのコミュニティの醸成が圏られるようになった︒﹁地蔵盆﹂から始まったマンションとの交流は︑﹁子育てサロン﹂っている︒

へと発展し︑今後が楽しみな状況にな

町内会のつくり方

町内会への加入の呼びかけは︑毎年行なっているが︑加入のしかたで問題が発生してきた︒町内会費は︑振込みも合めると約七割が﹁一括徴収﹂であ

棟単位で町内費用を支払っている場合は︑マンション住人に町内会の意識がl前提として町内会に必重要なこ EIる︒これは︑マンションの住民にして要望が大きいことがわがってきた︒まちづくり委員会は︑マンション入居者

育まれない﹂と考え︑﹁マンション一棟加入に加えて︑マンション世帯個々の②マンション入賠者のliJ内会加入については、基若者の意向を E重視する.管理者
本的に悶々の入E
が、入居者から町内会名目の徴収をし、町内 lこは管理者が一括加入している場合、入居者と町内会との問で加入の意滋にズレが生じることがあるので随意する.
③倒々の際閣については、町内会ごとに異なるが、まちづくり委員会等を遜じて、同様の体験をしている町内会の経験を収集し、参考にすること@

曜語新しいマンションが怒っと奮のliJ内会の対応@

みれば︑﹁自分が払っているのかよくわの具体的な要望に着目し︑マンション入居者を対象に﹁有隣子育てセミナー﹂

加入﹂の方針をとることとした︒個々人にも町内会への加入を呼びかけるの

有隣学長互には現在的僚のマンションがありますが、今後新しいマンションが出来る可能性もあります.現在あるマンションの 3分の 2はワンルームですが、最近は世帯マンションが増加する傾向にあります.ワンルームであれ、ファミリーであれ、有隣学区のマンションにお住まいの方々とマンション以外の住民が、同じ学区民として交液を深め、より住みやすい有隣学区にすべく.有隣自治連合会
では、京都市景観まちづくりセンターのご支援と、有隣まちづくり委員会と協同して、新規マンシヨ
ンが建つ場合や既設のマンションに対する町内会の対応の基本線をまとめ、町内会長さんにご説明し、ご協力をお額いしています。住みよい有隣学区は、学区民 1人ひとりのご協力なくして実現しません@
多くの方の前向きのご提言雪をお待ちしています@
有限自治遂合会からない﹂ということになる︒事実︑を企画した︒二O O一二年一 O月には︑幼稚屈の関長を招き﹁幼稚関から見たである︒そうすると︑﹁あるマンションの一部の世帯が町内会に加入している﹂

平 出 盗1
2月てマユ/三/ョエ.
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1
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主主と dコヨ芝匁相E省 E 回幸量蓄し‑‑c

アンケートでも︑二割がこう答えた︒

家庭の子育て﹂の話を開き︑﹁安心して子育てのできるまちづくり﹂について状態が生まれ︑町内会の加入に二通り(一棟と倒人)の方式ができてしまう

あいらぷゅうりん

金書包括持

まちづくり委員会は︑﹁マンション一

話し合った︒二O O四年一二月には︑地域の子育てサiクル﹁キリンくらぶ﹂

課題が残る︒しかし︑町内会の加入者とは︑その人の顔が見える関係になる

ため︑より緊密な交流が可能となる︒

まちづくり委員会は︑今︑このようなさまざまな課題を解決するために︑

新しい仕掛けを考えている︒学区内のマンションを繋ぐ﹁マンション連絡協と交流し︑地域で﹁子育てサロン﹂を立ち上げる相談を開始した︒六月には︑﹁マンションの若いお父さん・お勾さん方との昼食会﹂︑七月には︑﹁体験的子マンション入居者にとって切実な願いで育てセミナー﹂を屋外の児童公園で行ない︑いろいろな遊びを親子で楽しんだ︒

安心して子育てがでさることは︑

資料一 1 有縫学区の自治逮合会が作成したマンション対応マニュアル

﹁学匿の運動会でマンションの親子の参加が多くなり︑町内会対抗で成績が振さて︑早くからマンションとの関係づくりに取り組んだ﹁本能学区﹂では︑を入居者に伝達していない場合がある﹂という認識がある︒連絡協議会は︑わなかった町が急に成績が良くなった﹂とのことである︒これに象徴される

議会(仮称)﹂の結成である︒この背景には︑﹁マンションの管理会社が情報
地域との接点を持つマンションを増やし︑ネットワーク化する構想である︒

ように︑夏祭りや地域行事が活発になり︑地域社会が活性化する効果が出てティづくりへの果敢な挑戦である︒このように︑マンション入居者との交流

り組みがなされた︒それは︑﹁マンション入居予走者はどんな地域の情報が欲﹁城巽学区﹂では︑建設中のマンション事業者と協働して︑ユニークな取

い
づ
令
︒

もちろん﹁鋼々のマンションの窓口をどうするか?﹂﹁マンションに共通する
ズ・課題は何か?﹂などの課題はあるが︑地域とマンションのコミュニを地域住民の側が真剣に検討していることは︑特筆すべきであろう︒これらにより入居予定者にアンケートが行なわれ︑﹁子育て︑教育︑医療︑福祉に関しいのか?﹂を開き︑地域で準備しようというものであった︒事業者の協力

B
E
E
P
‑

は︑自らの地域に起きるすべての環境の変化に主体的に取り組む意思を持つ

一
一

人びとがいるからこそ︑可能となっている︒

わる情報に加えて地域の行事の情報﹂を提供することとした︒マンションの完成時には︑マンションの集会所を利用して地域と事業者の共催による﹁ウ本来︑マンション入居者と地域の居住者は対立するものではない︒双方が︑トした︒﹁城壁(学区﹂では︑﹁マンションにお住まいの皆様のための城壁(地蔵地域の伝統技術を活用し︑入居者に各々の﹁家紋﹂入りの風呂敷をプレゼン

地域とマンションの関わり方

地域社会を構成しているからである︒協働して地域を住みやすくする力を持盆﹂が今年から取り組まれるようになった︒﹁有隣学区﹂の取り組みは︑他のエルカムパーティ L が行なわれ︑マンション入閣者を歓迎した︒事業者は︑っている︒問題は︑相互に触れ合い︑理解し合える場・機会が不足している

地域にも影響を与えたのである(資料た︒主要な道路沿いに地域住民が立ち︑通学・通勤中の児童や会社員︑主婦を取り払う﹂ために︑二O O四年の九月下匂から挨拶運動に取り組みはじめ

マンション入居者が人口の半数を超えた﹁修徳学区﹂では︑﹁新旧住民の壁︒
3)のである︒そのきっかけづくりを意識する人材が生まれれば︑マンションと地域のコミュニティづくりは大きく進み︑お互いに住みやすい環境を予に入京都の都心部の元学区を舞台にした﹁マンションと地域﹂の関わりは︑今︑たちに﹁おはようございます﹂と声を掛けている︒この活動は﹁声かけ愛のれることになる︒
元学区単位でさまざまな工夫が行なわれている︒その一端を紹介したい︒各

たすきリレ l﹂と名づけられ︑一週間交代で︑各町内が交代で行なっている︒﹂のような基礎調査を地域住民が主体的に京都の都心部は︑生活の利便性や都市的な楽しみの多様性があり︑選択の都市型小規模マンションの将来の一員として捉えているからこそ実現しているものである︒

ここに紹介した各学涯の活動は︑マンションの入居者を地域コミュニティ

町内会の持ち闇りは︑たくさんの住民の参加を促す工夫である︒に自学区は︑地域のマンションの実態を把指するための﹁マンション調査

L

主的に取り組んでいる︒﹁本能学区﹂はこ0 0三年秋︑﹁城巽学区﹂はニ0 0
四年の夏に実施し︑﹁修徳学匿﹂は今年度中に実施の予定である︒各学区の調査では︑特に﹁地域との交流﹂︑﹁町内会との関係﹂の項目が重視され︑﹁町内会への加入︑行事への参加︑町内会費の支払い︑学区の行事の掲示・配布・2)︒

参加状況︑付き合いの状況﹂を質問しており︑マンションとのコミュニティを強く意識している(資料

取り組む姿勢は高く評傾される︒

nHU

にd

資料

資率ト 2 城奨学区・地域交流のためのマンシ冨ン基礎調査票

3 マンション居住者のためのイベントを開催

箆翠司

峨巽学区・地域交流のためのマンション基礎譲受

2004.082
経路扱巽自治連合会(マンションごとにご記入ください
マンション名称所

在地

入底関拍時期古〈千)¥ら続〈京線最大のJ‑どもイペント..~蔵盆... L
こ来てね!

年(墳) (完成予定〉

続

1
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数

住宅

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￨テナント・事務所

修戸7r~Y ‑• '})^，ι‑混 在

分額ー賃貸混夜I

管寝入が川いない)

管理人室電話番号

マンションの管理組合が{ある町内会への加入{全体加入

ない)
一部加入

加入していない)

町内会の会合・行事に塁手加を{呼びかけている[呼びかけた場合]→呼びかけていない)

塁手加する居住者が{いる

町 内 会 費 を ( 話して全体で払っている
まったく払っていない

いない)

闘人として払う人もいる
その他}

句示物'配布物を〈お断り潟示配布不明その他)
学区のi

1日(ニ仁〉午伶 3時
‑
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)
，
ら 5埼
霊
童
臼 時 8月 2
磁 場 所 京都御池中学校〈池小路御池上る〉

中学生以下の子供が (1
0人以上いる
地境との交tA，[子供がいる場合〕→

1
0人未諮

いない}

町内の地il:訟に(接加する

参加しない)→マンション独自で地蔵盆をやって{いる閣参加畿 燃 料学長Eの選民主会や特異摂りにお加を(呼びかける

B
逸合会、城、契少年キ車、主静香際会
圏 主 催 城奨白 3
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位令、減、費五彩の会¥ I¥
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町
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呼びかけない}{呼びかけた場合〕叫参加する活往者が〈多数少数いない)
当マンション居住者との悶人的なお付き合いは参加::;.ド望的方!~ S同 1
0日 ま で に 1 お 名 弟 、 人 換 を お 匝 ら せ く だ さ い 。

叶挽拶を{ょくする〈 貌 軒 さ Lめイせき滞いも O
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まったくしない)→子供めいる家庭向士が(付き合っている

付き合っていない)

叶その他のお付き合い('

城奨地蔵盆・巷加申込号室:億考(当マンションについて、お気づきのことをお脅さください)

人数 fお と な 入 、 乙 ど も 人 ) ，
部屋番号
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:おまなえ

:マンション査当

翠益重皇号: 特 番i
草 く マ ン シ ョ ン め 管 弦 人 さL
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悶入者1:名前

1

設不明な攻Ell:ラ"でほtf子j百五福昔日 t
さ訂正

吾吾方で調査いたします.

自由度も高く︑魅力を増している︒高齢者にとっても︑医療︑福祉の面から見ても充実している︒大規模な高層マンションは︑京都以外の事業主により建設されることが多く︑事業主は︑建設後は地域との関係に無関心である︒

一方︑小規模マンションは︑地元の地主により供給されていることが多い︒﹁有隣学区﹂においても︑地元の地主との誠実な話し合いを重ねて︑ワンルー

ムマンションの計画をファミリータイプに変更した事例がある︒地域のまち︑
づ く り の 方 向 性 ( 地 域 住 民 が 望 む 将 米 像 ) に 沿 う マ ン シ ョ ン 供 給 が ハ iド

ソフト共に望まれる︒

現時点を見れば︑ハ i ド の 対 策 は ︑ 地 域 か ら す れ ば ど う し て も 後 手 に な っている︒ソフトの対策は︑心ある地域によって試行錯誤しながら積極的に取り組まれる事例が出てきた状況である︒地域の中に状況が全くつかめない居住者がいることが地域にとっては不安の原因になり︑災害や緊急時の対応の際に弱点として顕在化する︒地域の人びとは︑顔の見える関係が最も安心できる関係であり︑住みやすさにつながると感じている︒

まちづくりは︑地域社会の活性化が基盤となり発展していく︒世帯数でいえば︑地域の半数以上にまで増加したマンション住民との共生は︑豊かな地

域社会を築く上で避けられない状況になっている︒日常生活圏の暮らしゃす

さを求めて︑地域住民もマンション入居者も協働して取り組むこと︑できることから工夫をして始めることが︑小規模マンションが﹁終の棲家﹂になる条件である︒京都の都心部では︑地域を舞台にした新しい共生のチャレンジが始まっている︒

平家直美/へいけ・なおみ
京都市都市計的局抑制市食而間部都市総務課担当
総長︒

一九七八年︑処築技術職として京都市に採用され︑公共住宅の基本計画︑公共建築の設計・工事監理・維持修慌時︑建築指導行政等を経て︑側京都市景観・まち︑つくりセンターにおいて︑市民が主役のまちづくりに携わる︒

特集@小規模マンションを﹁終の後家﹂にすまいのテクノロジi

J
Hリ
レ
晃 アピ

五

バリアフリl化の内容と手法

川段差解消

マンション内外にはさまざまな高低差がある︒

車道と歩道の段差︑歩道や通路と建物出入口ポー

チ(住棟玄関ポi チ ) と の 段 差 ︑ 玄 関 ポi チと玄関 ホ ー ル と の 段 差 ︑ 玄 関 ホi ルと住棟内廊下との段差︑ホールや廊下とエレベーターホ!ルとの段差︑エレベーターがない各階への階段︑階段や廊下と住戸玄関ポi チ と の 段 差 ︑ 住 戸 玄 関 ポ ー チ と住戸玄関扉下枠との段差などが挙げられる︒エレ

ベーターによらない一層以下の段差解消法としては︑次のような手法がある︒①摺り付け

数侃から十数叩の単純段差は︑国いマンション

ションでなくても︑完全バリアフリーがあたりま

こ数年内に建設されたマンションでは︑高級マンに進め出したのは一 O年 く ら い 前 か ら で あ り ︑ こ

方 自 治 体 が ︑ 街 や 建 物 の バ リ ア フ リl化 を 積 極 的専有部分については︑バリアフリ!化を含めた各側の住戸内部︑すなわち﹁専有部分﹂とである︒に封るまでの﹁共用部分﹂と︑住戸玄関扉から内住棟入口(エントランス)を経て各住戸の玄関扉となる範囲は︑敷地外道路から敷地内通路を通り︑マンションでバリアフリl化 の 対 象

住宅では︑一階床下横引配管などのため︑一階床②スロープ

段差高さに臨じ︑数分の一から一 O 分の一程度︒

切り段差も一佃以内としたい︒摺り付け勾配は︑

け手法もあるが︑舗装仕上での摺り付けとし︑見障害ともなっている︒鉄板等での仮設的な摺り付ではいたるところにみられる︒この単純段差は気えのようになってきている︒マンションは過去一

種リフォームは一定の制約のもとで各戸で自由にレベルが地接面より一 mほど上がっているのが一を 要 す る マ ン シ ョ ン は 三O O万 戸 程 度 あ る の で は0年間︑毎年一五 1二O万戸くらい販売されてき行ないうるので︑別の機会に譲り︑ここでは︑区般 的 で あ っ た ︒ 外 部 か ら 一 階 の 玄 関 ホi ル︑エレ

が付きにくいためつまずきゃすく︑車椅子などのた︒経年一 O年 程 度 以 上 の マ ン シ ョ ン で は ︑ バ リ

分所有者の多数の合意がないと実現できない共間

ベーターホl ル ︑ 廊 下 ︑ 住 戸 玄 関 前 な ど に た ど り

なかろうか︒

アフリーはほとんど考慮されていないか︑考慮さ部 分 の バ リ ア フ リl化について述べる︒

一m程 度 の 段 差 も よ く み ら れ る ︒ 中 高 層 の 集 合れていても一貫性に欠けているものが大半を占めマンションは現在︑全国で四五O万一戸ほどあるて い る よ う な の で ︑ 何 ら か の バ リ ア フ リl化 対 策

1
ところで︑

部

といわれている︒福祉政策の一環として︑国や地

はじめに

星 ノiマ

着くのに︑五段程度の階段はあるが︑ スロ i フは

⑥通路等の幅員︑広さ

配線ルi トや配線スペースの有無が問題である︒

車椅子や介助者を考えた寸法︑広さが求められ

建築基準法で定められている手摺の高さは︑転落
摺を取り付ける︒一 O 年 ほ ど 前 か ら ︑ 既 存 マ ン シ

るが︑既存の階段幅︑廊下幅︑エレベーター幅防止が百的で高いので︑それより低い歩行機助手

このような一 m程度以下の階段部は︑ スロープ

ョンで大規模修繕の際などに︑積極的に実施され(エレベーターシャフト寸法)を変えるのは容易なしというのが多かった︒

を併設するか全面スロープにする︒スロープの勾るようになってきている︒廊下や共用トイレ内へ

上足への履き替え︑和室︑和便器が多いが︑下配は一二分の一程度なので︑一 mの段差だとスロ

足化(上り程での履き替えなして和室の洋室化︑ではない︒

建築基準法での最小規定寸法のものは急勾配で車椅子用トイレ化なども行なわれている︒の設寵もみられる︒

一m桂 度 の 段 差 で ス ロ ー プ 化 で き な い 場 合 ︑ 一

たが︑常用階段としてはきつい︒ただし︑階段室

あ る ︒ 踏 商 二 五 m×蹴上ニ o mというのが多かっ

ー プ 長 さ が 二 一 m程度となり設置場所は限られる︒

m四 方 程 度 の 垂 度 昇 降 機 ( 段 差 解 消 機 ) の 設 置 が

⑨照度

⑦集会室等

考えられる︒車椅子用街易リフトであり︑一階住や屋外階段をつくり変えることはほとんど不可能②階段勾酎

戸居住者が白戸のバルコニー鼻先に︑管理組合のに 近 い の で ︑ 一 階 玄 関 ホi ルなどへのアプロi チ

段部では影が生ずるので︑照明方法にも留意する︒③段差解消機承 認 を 得 て こ れ を 設 置 す る ︑ と い う ケl スもあり

階段を緩勾配のものにする程度かと思われる︒

間エレベーター新設

エレベーターがない中層マンションも多い︒

床面︑とくに段差部には充分な明るさが必要︒

︑
つ
ヲ
令
︒

③段鼻識別

ので︑踏耐とは色や明るさを変えたい︒

段差部の段鼻は見分けにくいと踏み外しゃすい④階段昇降機一階(一層)程度のレベル差の場合︑階段幅に余裕があれば︑階段昇降機の設置が可能である︒

い駅の階段によくみられるのは車椅子用斜行リフ

なく︑廊下やバルコニーでも留意する︒これらのップ加工したものを使う︒階段やスロープだけで水に濡れても滑りにくい材質のもの︑ノンスリ

貿 貸 住 宅 で は ︑ エ レ ベ i タl新 設 例 は 多 く み ら れやすいが︑階段室型住棟には︑難題が多い︒公的こともある︒また︑廊下型住棟には比較的設置し更などが必要で︑種々の法規制を受け︑不可能な

レベータ!の新設には確認申請や一間地認定の変トであるが︑もっと小型の︑人だけを載せるチェ

モルタル床仕上をウレタン塗脱防水仕上に改修す

るが︑マンションでは︑ハード函よりソフト面︑④ノンスリップ

アl タイプもある︒

ることが多いが︑ノンスリップ仕上としていても︑資金面で問題が多く︑実施例もまだまれで︑今後

高齢者︑障害者などにとって︑できるかぎり障間安全性・移動容易性

前より滑りやすいとのクレームがよく開かれる︒の大きな課題となっている︒

害が少なく︑安全にマンション内を移動し︑共用

き 戸 よ り 引 き 戸 ︑ 手 動 よ り 自 動 ( オlト ド ア ) が一棟に一台︑廊下の端部か中間部に新設する︒

岡部下型住棟にエレベーター新設
よい︒ただし︑オートロック化は出入口インターに留意する︒一階廊下へのアプローチが階段のみ

新設エレベ i タi前 の 住 戸 の 採 光 や プ ラ イ バ シ ー

施設を使用するためには︑段差解消以外に次のよ
うなことが挙げられる︒

ホ ン と 各 戸 イ ン タi ホンの新規配線が必要なので︑階段︑ スロープ︑段差箇所に手摺を設置する︒①手摺

開き戸の把予は握り一長よりレパ i ハンドル︑開⑤扉開閉

エレベーターやエスカレ i タi の 設 置 さ れ て い なコ二ので︑項部や一階に機械室が要らず︑設置しやす

iタl はマシンルi ムレス型が主流となっている差がある︒踊り場の外側手摺を撤去して接続するから上階およぴ下階住戸玄関までは︑半階分の段

ターからの通路を接続させる方式である︒蹄り場

折り返し型一階段の中間踊り場に︑新設エレベー

く折り返し型階段の場合(ほとんどはこれ)は︑からの通路を接続させる方式である︒車登型でな

直登型階段の外部側各階床に新設エレベーター

マン︑ンヨン

くなっている︒

ので手摺壁が桁梁などの構造体でないことが条件

この場合︑構造的に可能なことが条件となるが︑既存階段を撤去して新しく造り直す必要がある︒

る︒公的賃貸住宅では実績があるが︑M階M 段室型住棟にエレベーター新設である︒既存階段は工事中も使えるので︑居住し①踊り場接続方式

設け︑各階段室まで新設廊下で継ぐ方法がある︒

たまま工事できるという利点がある︒エレベータの場合︑ スロープを新設する︒数年前よりエレベ階段室への接続方法は︑﹁踊り場接続方式﹂と一時仮移転が必要になる︒工事費もさることなが1際バリアフリl化に際しての問題点

工事中は通行できないので︑その階段の居住者の②各階床接続方式

では実施例はまだなさそうである︒﹁各階床接続方式﹂がある︒前者は︑比較的容易

i は︑時段室型共同住宅用エレベーターとしてB
L認定口聞がある︒エレベーターシャフト共の工事

ら︑一斉仮移転が可能かどうかが鍵となる︒実施

断面法などが求められる︒

技術的には︑低騒音︑低振動工法︑ 工期程縮工

各種法規をクリアーする必要がある︒には確認申請が必要で︑建築基準法︑消防法等︑耐震診断も必要︒増築や主要構造部の大幅な改造

九八一年の新耐震基準より前のものについては︑を改変する場合︑構造チェックが必要︒建物が一

階段︑廊下︑ホl ル ︑ エ レ ベ ー タ ー シ ャ フ ト 等①技術・法規意が得られるか︑などである︒

耐えられるか︑そしてそれらを総合して全体の合工事可能か︑改善要望者が多いか︑工事費負担には多い︒技術的︑法的に可能か︑居住したままでバリアフリi化 に 際 し ク リ アiすべきハードル

2

各階段室ごとに一台設寵︑または︑一様に一台であるが︑半階段差が残り︑後者は︑完全バリア

費は︑基礎工事や埋設配管切り回し工事等を含めーフ。でアフ。ローチ。

フリl化 と な る が ︑ 折 り 返 し 型 階 段 の 場 合 は ︑ 施

金時?ノぐ 1
)アフリー化。 I熊エレベーターホールへは、ー‑
1数 m の新設スロ

例はまだないようである︒

断笛000万 円 く ら い で あて︑一基あたり八001 一
1 際へも~!えが断り土誌に当たりスロープ化できない。
'Þ Pir分の段援が残る。

工上の問題が多い︒

国

2 エレベータ一新設(各階床接続型)
凶

エレベータ一新設(踊り場接続型)
1

関

i
日渡り廊下の上に空中渡り廊下を新設

改修すべきと判断して︑広報や説明会で区分所有者の理解を深め︑十分な論議を尽くし︑合意形成

をはかつてゆくことが大事︒⑥小銭模マンションでの特徴

規模が小さいので工事費が割高︑戸当たり負担額も割高であり︑敷地に余裕がないので屋外スロiブ化などに制約が多い︒合意形成が容易かどうかは︑一概にニ一一回えない︒

ニO O四年六月︑国土交通省より﹁改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル﹂が公表された︒マンション各部の性能改善︑グレード

アップは︑これからのマンションの長命化と再生に不可欠である︒高齢化がまだまだ進むなか︑バ

リアフリl 対 策 は そ の な か で も 最 も 重 要 で 深 刻 な

円か︑百万円台か︑修繕積立金ですべてまかなえ

戸当たり工事費が数千円か︑数万円か︑ 数 十 万

ソフト函からの対策も合わせた︑総合的な対応手i住 棟 か ら バ リ ア フ リl住 棟 へ の 住 み 替 え な ど ので︑上層際から一階への住み替え︑非バリアフリは解決できないことも多い︒一つのマンション内

課題の一つである︒技術面︑ハード面からだけでるか︑一時長担金や借入れが必要か︑他の必要な④工事費必要な場合︑仮移転の期間︑仮移転住戸数︑居住法が望まれる︒

ぜひ必要という人はそれほど多くない︒将米のこアンケートなどで改善要望実態を調査するが︑工事は︑特別決議(四分の三の合意)が必要であで よ い が ︑ エ レ ベ ー タi新 設 な ど の よ う な 大 き な

ロープ化などの小さな工事は普通決議(過半数)がある︒

再生マニュアル﹄(共者︑きょうせいてはか会)︑富市例に学ぶマンションの大規模修繕﹄(北心行︑学芸出版社)︑﹁改修によるマンション

一九六六年︑京都大学工学部建築学科卒業︒
日本建築家協会メンテナンス部会長︑日本マンション学会束︑不支部幹事などを歴任︒著書に︑叶材料・マンション百科﹄(共者︑鹿れ刈山山版

附汎建築研究所代表取締役所長︒

星川晃二郎/ほしかわ・こうじろう

工事との優先順位はどうかなどにより︑区分所有とや居住性能改善︑グレードアップという観点かる ︒ 上 記 の ①l④を管理組合が総合的に検討し︑バリアフリl化 工 事 の 実 施 に は ︑ 手 摺 設 置 や ス

者の生活事情︑移転先の手当て︑それらの費用な，者︑管理組合の判断が異なる︒

史'
I
'
i
良り廊ドにして、 1際エレベーターホールと I
J;レベルでアブPローチ。

ど︑複雑で困難な問題が多い︒東京都のスーパー

改修後リフォーム事業では仮移転例はあるが︑高齢者がILli
良り廊下からは、階段 E
語り場ドをくぐって半階j二り、 1附エレベーターホールへアプローチしてい
f
ょ
。

⑤合意形成

改修前

らの判断が求められる︒③改善必要者

エレベーター設置に際し階段室改造で仮移転が留 ‑4 !日・新渡り廊下多いと非常に大変である︒

②仮移転

図‑ 3

委
参 宅
診

である︒

2F050) を指したもの
半︑荘園領主の館(ヨ8

るが︑英国に現存する最古の用例は︑一四世紀後

英語で﹁マンション﹂は﹁大邸宅﹂の意味であまった︒

た︑みすぼらしいイメージを持つようになってし階建て︑浴室はなく︑流しと手洗いは共同といっト﹂は世間の隅に追いやられて︑木造モルタル二りの中高層住宅はすべて﹁マンションヘ﹁アパーはなかったろうか︒今日では鉄筋コンクリート造

復興が終って︑経済成長期に入ってからのことで宅の意味で用いられるようになったのは︑戦後の﹁マンション﹂が﹁アパート﹂に代って集合住(小学唱歌﹃埴生の街﹄原曲の歌詞)から

ころはない￨￨﹃ホ lム・スウィ lト・ホ lム h

我が家にまさると

田中 亮三

東西マンション考

私のすまいろん要参

たとえどんなあばら家でも

脅
を

1
9
0
2年建築のマンション。ここ 1
0年のロンドンの住宅高騰で価格は 3倍に。

一八世紀半ばから一九世記半ばにかけて︑産業革命が急速に進み︑同時併行で進行した農業革命

による固い込み運動で耕地を奪われた農民たちが︑英国最大の工業都市ロンドンに工場労働者として流入し︑一八世紀末から一九世紀半ばまでのわず

か半世紀の関に︑人口が一一一倍に急増した︒

しかも家内工業に代って工場生産が始まると︑それまで存在しなかった高度の知識を持つテクノクラートや中関管理職が生まれ︑これらの人ぴとはそれまでの棟割り長屋式の狭い労働者住宅に住

むことには満足できず︑折からの鉄道絹の急発展に呼応して︑郊外の住宅地区(問問門凶28σRZ)と集合住宅群の発生をもたらした︒これは我が留の昭和初年の同潤会アパ i ト と ︑ そ れ に 続 く 郊 外 の分譲住宅の出現によく川似た現象ではないだろうか︒

当時としては新新なモダニズム様式鉄筋コンク

リート建ての問満会アパートは︑大正リベラリズ

ムの空気を吸って青春時代を過ごしてきた︑若いインテリたちの人気の的であっただろうことは︑

容易に想像できる︒現に︑ハイカラ好きだった私の父親も︑代宮山アパートに応募して︑幸い抽選
ゆきがやに当たって入居したが︑間もなく向抑制会が大田区に洋間の応接間のある分譲住宅に移り︑私はそこ

品一吉小八口に建てた敷地二百坪弱︑芝生の庭︑玄関の横で昭和一桁最後の年に生まれた︒当時のご近所は皆三十歳代半ばぐらいの︑今でいう一部上場企業の課長か係長クラスの人びとであった︒家と家とを楽しんだ後︑各家持ち回りで庭の篠椅子でビー

夏場︑臼の長い頃は近所の小学校の校庭でテニスできる木戸があり︑犬たちは夕方には帰宅して︑の境には低い生け垣と︑隣り関士が自由に行き来った︒

が建てられたのを見たら︑同じ高さで五階建てだ

フラットに隣接して︑最近似たような外観の新棟あり︑天井が高い︒因に︑この時期の四階建ての比べて部屋や廊下のスペースがゆったりととってい﹁英国病﹂といわれた経済不況に見舞われたが︑より︑勤労者階級の労働意欲の減退で︑英国は長働党政権の﹁揺り龍から墓場まで﹂の福祉政策に

第 四 期 一 九 九0年 代 後 半 ︒ 第 二 次 大 戦 後 ︑ 労

ろいろな変動を与えて︑再び雪谷の地にもどるこに伴う世の中の急激な変化が︑彼らの後半生にいけているが︑残りの人たちは戦災以外にも︑敗戦

ちはそこで生涯を終え︑続く世代もそこに住み続

とんど全ての家が焼失した︒そのニ軒のご当主た会住宅に落ちて︑二軒を除いて泊我が家を含むほ

まぐれにばら撒いた焼夷弾が︑数ブロックの伺潤

命を大きく変えてしまった︒米空間阜の爆撃機が気処にするつもりだった人びとも︑戦争が彼らの運居したが︑郊外住宅を予に入れ︑恐らく一生の住事情があって我が一家は昭和十一一年に渋谷に転のテレビドラマの舞台になっている高級アパート

クリスティl原作の探偵エルキュ l ル・ポアロー

級アパートが建てられるようになった︒アガサ・

ュlダi王朝期ハ i フ・ティンパ!の外観の)高当時流行のアi ル・デコ様式の(あるいは逆にチ

アメリカの影響でもあろうか︑都心の一等地に︑ウス﹂に執表していた︒しかしこの時期になると︑を尊重する英国人は︑たとえ棟割り長屋でも﹁ハは古くから集合住宅が一般化していたが︑自立性

年代末まで︒イタリア︑フランスなどの大都市での一九二0年代後半から第二次大戦が始まる一二0

第 二 期 第 一 次 大 戦 ( 一 九 一 四 1 一九一九)後るケl スが自立つ︒

る部分は︑有名芸能人や新興起業家が居住していこの種の住宅の最上部のペントハウスと呼ばれガラスの部分が多い︒

地域に建てられたマンションとよく似て︑外壁にく建ち上がったものは︑最近数年間に東京の湾岸改造されたものは当然外観に変化はないが︑新し倉庫の取り壊しと建て替えが急速に進んでいる︒の旧倉庫群の集合住宅への改造と︑中小の工場や九0年代後半からのロンドンは︑テムズ川沿い

前 と も 思 え る ほ ど の 不 動 産 投 資 ブI ムが起きた︒

原理の導入によって︑経済が急速に活気づき︑空﹁鉄の女﹂サッチャl吉 相 の 強 力 な 資 本 主 義 競 争が進んでいる︒

ルを飲むという生活を︑ごく普通に楽しんでいた︒とはなかった︒

がそれである︒ケンジントンのロイアル・アルパ

今も人気の百年前のマンション

ートメント・ハウスからきたものだと思うが︑英

日本語の﹁アパート﹂は多分アメリカ式のアパ

世界に先駆けて実験放送を行なっていたテレビ受

とらない共有スペースを持ち︑一一一0年代に英国がリッツやサヴォイなどの五つ星ホテルにも退けを

何よりも地理的に都心に近いという点で︑一九世

厚い外壁と高い天井︑ゆったりとしたスペース︒

ロンドンのマンションの今昔

ート・ホl ルに隣接する高級アパートは︑一階に国 で は 集 合 住 宅 の 一 戸 分 を ﹁ フ ラ ッ ト LQEC

レベーターなどの設備はなくても︑高値で取り引

紀末からニO世紀はじめの物件は人気があり︑エ
第 三 期 第 二 次 大 戦 後 の 一 九 四0年代終わりかて居住ができるという最小限度の必要性を満たし近い住宅地域には︑ヴィクトリア朝時代に建てら

アパ iトメント型のフラットではなく︑都心に建設の時代は大像室が設けられている︒

ES) と

O町内

と呼び︑一棟を﹁ア・ブロック・オブ・フラッの}内ツ﹂(防 σ}Oただけで︑英国建築が史上最悪の時代に建てられきされている︒

第 一 期 一 八 九0年 代 ヴ ィ ク ト リ ア 朝 末 期 か られた半地下と地上三階建て棟割式の住宅があり︑ら七0年 代 ︒ 戦 後 の 物 資 不 足 を 反 映 し て ︑ 辛 う じ

二O世 紀 初 頭 エ ド ワ ー ド 朝 期 ︒ レ ン ガ 造 り で 外 壁た︒耐久性にも問題があり︑現在急速に建て替え

きく一ニつの時期に分けられる︒

はレンガの縦二つ分の厚みがある︒最近のものと

ス
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ザ︑五時

O M引

(うち)であり︑それはいつも﹁ザ・ハウス﹂と呼ばれてきた︒﹁ちょっと家へ行ってくる﹂﹁九時半に家で会おう﹂﹁彼は家のどこかにいるはずだよ﹂

その巨大な建物を表す一言葉は﹁家族の住むところ﹂を意味している￨ ￨ デ ヴ オ ン シ ャi 公 爵 夫 人

英国には一六世紀後半のヱリザベス朝から︑この国の繁栄が項点に達した一九世紀半ばにかけて︑主として貴族でもある大地主たちが︑権勢を誇示するために︑広大な領地の中に建てた﹁カントリー‑ハウス﹂と呼ばれる豪壮な邸宅が何百とあり︑今でも多くは創建者の子孫が住み続けている︒

は︑代表的な大建築は大聖堂や修道院であり︑封キリスト教会が支配していた中世ヨーロッパでり ︑ 彼 ら の 職 業 は フ ァi マi (農場主)である︒の世界の代表的建造物は︑狭間を冠し︑厚い外壁

建領主たちが割拠して領地の争奪を繰り返す世俗に物見の搭を配した城塞であった︒いずれも外界

英 国 の 職 業 の ラ ン ク の 最 上 位 は フ ァ l マ!なのだ︒

彼らが所有する広大な土地は農地︑牧草地であ

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1沼 崎 パ

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入 口 の ド ア を 入 っ た ﹁ ホl ル ﹂ と 呼 ば れ る 空 間 がζ

ゆったり取ってあり︑部屋は広く︑数も多いので︑人口︑ホール︑階段部分を共有にして︑数家族分に分割︑居住しているケースも多い︒
英国では成人に達すると︑両親の家を出て︑独立の生活を営むのが普通である︒初めは賃貸のアパートを借りて生活を始めても︑なるべく早く自分の不動産を子に入れる手だてを考える︒富裕の階級ではしばしば親が最初の住まいを購入してやる か ︑ 資 金 を 貸 し て や る が ︑ 多 く の 場 合 ﹁ モi ゲー ジ ﹂ と 呼 ば れ る 住 宅 ロ i ンを組む︒収入の増加︑結婚︑子どもができるなど条件の変化にしたがって︑有利な物件に買い換えていく︒

英国男子の理想像 i l
カントリー・ジェントルマン﹁ジェントルマンの多くが貴族であるが︑貴族

今日でも︑金融や産業のさまざまな分野で功なに対しては︑浮い躍で遮られていて︑開放面は中国 に 英 国 最 大 の フ ァ l マl は王室である︒
り名遂げた男たちの理想のゴ i ルは︑地方に農地

庭だった︒

ゆえん

のすべてがジェントルマンではない﹂と一言われる代も続く由緒ある家柄で︑紋章を許されている人を取得して︑ファ i マ!の仲間入りをすることで所以は︑ジェントルマン(以下紳士と記す)は何たちであるのに対して︑貴族はたとえ前身は何で圏 内 の 混 乱 は ︑ 一 四 八 五 年 チ ュ iダi 王 朝 の 成 立

十字軍派兵︑英仏百年戦争︑パラ戦争と続いた
したがって︑いかに豪華な造りであっても︑集によって中央集権化が進み︑治安も一平静化したた

ふめヲ令︒

である︒紳士は自分の本拠地に相当な土地を所有

合 住 宅 を 終 の 住 処 と 考 え る ケl ス は ほ ぼ 皆 無 に 近あれ︑受爵した瞬間から︑貴族と認められるからする地主であることが多く︑彼らはカントリー‑

め︑英田史上はじめて︑外界に向けて開放的な︑だ城郭建築の観念が抜けきれず︑家の周回に掘割

一六世紀前半は住宅建築様式の模索時代で︑ま住宅専用の建物の建設が始まった︒

いように忠われる︒

宮殿でなく︑城でなく︑博物館でもなく︑家貴族のマンションは﹁超・終の住処﹂

ジェントルマン(日本語の﹁田舎紳士﹂とはニュアンスが奥なる)と呼ばれ︑近世英国︑特に一八︑一九︑一一O世 紀 を 通 じ て 閣 の バ ッ ク ボ ー ン と し て国を支え︑導いてきた︒

アム・セシル創建のパ l リl ・ハウス︑一八世紀

孫の住まいとしている家︒直近の男子︑多くは長した衣装に︑持てる宝石や宝飾品をすべて身に付

男が全てを相続する英国の制度でなければ不可能りを巡らしたり︑軒に狭間を冠したりしている︒

ロング・ギャラリーは一八世紀に絵画︑彫刻ななことだが︑早朝︑一般公開の前に訪れると︑コ初頭︑初代モ i ル パ ラ 公 爵 創 建 で 世 界 遺 産 に 登 録

どのコレクションを展示する︑文字どおりギャラ

ーヒーやトi ス ト の 匂 い が 微 か に 漂 い ︑ 前 夜 の 名

け︑今日のファッションショーさながらに︑自慢

E82yog巾)に造は中祉の城や荘園領主の館 (リーに転用されたり︑その豊富な壁磁を利用して︑残りのボトルやグラスが︑サイドテーブルに置か構 造 の 基 本 は ﹁ ホl ル ﹂ と 呼 ば れ る 長 方 形 の 広 閣

出 来 す る も の で ︑ 次 に 述 べ る ロ ン グ ・ ギ ャ ラ リi

膨大な蔵書を収納するライされたブレニム・パレス等々︑現在も創建者の子と共に︑用途や重要性は変わっても︑一九世紀まブラリーに改装されたものの衣装︑装身具を見せびらかして往き来した︒

で 受 け 継 が れ る カ ン ト リi‑ ハウスのを中心に据えていることである︒ホール中心の構特徴である︒

れているのを見ると︑いくら壮麗でも﹁人の家は下のようだが︑部屋と部屋を結ぶ通路

余 り ︑ 長 さ 六O メi ト ル 以 上 ︑ 一 見 廊の家も既存の部屋の一つをiド が 流 行 し ︑ ほ と ん ど ど

一九世紀後半にはビリアてた家であり︑また受け継いだ当主たちも︑﹁あいくことを露ほども疑わず︑全知全能を傾けて建創建者は︑子孫代々永遠にこの家を受け継いでロング・ギャラリーは幅五メートル

ではなく︑独立した長細い部屋なのでビリアl ド ・ ル ー ム に 改 装家﹂だと感じる︒

ある︒用途は当時のパーティー会場で︑飛鳥︑天一平の時代から大和民族の伝統であるとことが自分に認せられた義務である﹂と異口同音るが︑明治一 O年 に 工 部 大は治則彰久氏︒

問中亮一一一/たなか・りょうぞう
慶応義塾大栄名誉教授︒尚美学関大学教授︒
麻布学問理事長︒
度勝義塾大学英文吋一千科卒業︒前大学院修士諜
程 修 了 ︒ 二000年まで同火山下教授︒一九七七年から一年間︑災関ケンブリッジ火山下に向田小︒八じ年と九六年に同火山)ナ訪問研究只としてカントリー‑ハウスを研究︒
Lな
七
好況に︑﹃サ火凶山口絞の館﹄(講談相)︑♂火阿山日族の邸宅﹂(小学館)︑﹃英印刷立族の城飴﹄(一川出品川円一山町新社)などがある︒いずれも写災

ルド﹂を考え直しても良いのではないだろうか︒

はいえ︑もうこの辺で﹁スクラップ・アンド・ビ

ヤ ツ ツ ワl ス ︑ ヱ リ ザ ベ ス 朝 の 最 高 権 力 者 ウ ィ リ

前項の冒頭に引用したデヴオンシャ i公爵のチ

四世紀を経た今も家族の住まい

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ど明︒

いう紛い物ではなくて︑本当の西洋建築だったの

けられている︒初期の西洋館は︑洋風建築などと

岩 崎 邸 や 出 古 川 邸 に は ︑ ビ リ アi ド・ル l ムが設来日した英国人ジヨサイア・コンドル設計の茅町

学校造家学科の教師として隣接して洋館を建設してい華族や財閥が従来の屋敷に我が国でも︑明治時代にらゆる闘難を乗り越えて家を維持し︑伝えていく

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も多い︒

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ソールズベリ侯爵郡。ハット・フィールド・ハウス(1
7世紀初鎮)の口ング・ギャ
ラリー。当初は自の漆喰の天井を 1
9
世紀に金色に変え、壁もウ ヱネツイア風に改装。
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J彰久)

している︒

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招かれた貴顕紳士たちは︑趣向を凝らラトランド公爵邸の一つ、ハドン・ホール (1
6世紀前半)のホール。中世以来の伝統の桟式をよく残している。(手 J
' 耳
守
政i
彰久)

米闘を住復しながら行なっていました︒論考のの大学の博士論文提出資格試験の準備を日本とれたのは︑一九九四年の秋でした︒当時は米国

私が初めて工学院大学の今和次郎の資料に触かにし︑それを核にして論文を書こうと決心しその共鳴を感じたものがなんだったのかを明ら

こで未整理の資料をできるだけ読み解くことで︑ものに︑深く共鳴するようになったのです︒そ続けたように見える姿勢︑その視野の広さそのを残しながら︑生涯にわたって何かを追い求め時だったといえるのではないでしょうか︒

ン﹂という名前と体系を備えた組織への脱皮の和次郎の資料保存﹂から﹁今和次郎コレクショョンニュースレタi の発行も始めました︒﹁今を始めたのでした︒あわせて今和次郎コレクシ

年に結成し︑基本的にボランティアで資料整理

一O年対象として古阪隆正の自宅に残された資料をそ表的なものは整理されていました︒しかし︑工り︑展覧会のために考現学資料を中心とした代

生堂ゃいくつかの美術館の学芸員の方たちによ

今和次郎の資料は︑荻原先生の保護の元で︑資の資料も全く未整理でしたが︑今和次郎の実際ありました︒今和次郎の右腕だった竹内芳太郎

だ見切れていない資料や解けない謎もたくさんをしてご恩返しをしたいと思いました︒まだま見散らしていった資料たちを整理するお手伝い

生き生きとしたスケッチが著名ですが︑そのほ皆で検討しました︒今和次郎の資料は考現学の文学者のコレクションの例を調査したりして︑三コレクションを訪問して調査したり︑著名なたので︑資料の体系化の方法そのものを西山知として整理運営しているところは非常に稀でし

その頃︑建築家の資料を収蔵しコレクション

コレクションが形作られてきた軌跡たのです︒

学院の八王子の校舎には︑新宿にある資料の倍の業譲を理解するためには不可欠のものでした︒

とんどが文字資料と混ざったものです︒したが一九九八年に論文を完成して帰国後︑いわばれまで一年ほど調査しており︑士口阪の師として以上の未開封の資料があり︑新宿にある資料もそこで︑荻原先生を代表として︑林知子先生やって一つ一つを丁寧に読み解いていかなければ

今和次郎を調べようと工学院を訪れたのでした︒

ほとんどが未整理の状態でした︒しかし︑そのいて︑今和次郎コレクション委員会を九九九

長山洋子先生︑前島諒子さんに加わっていただ

かな出会い

また︑私たちがコレクションとして整理するです︒

そこには年代も場所も全く記入されていないの

サムネイルの大きさで大量に残っていましたが︑日本や朝鮮・満州の調査における写真資料が︑資料の区分そのものが大変菌難でした︒例えば柄が書き込まれ︑年代も不明瞭なものが多く︑一冊のノiト に い く つ も の 研 究 領 域 に わ た る 事

保存することをあまり意識していなかったので︑ならないわけです︒また︑彼は生前その資料を研究ノlトやばらばらになった資料を少しずつ黒石いずみ

見ているうちに︑今和次郎が非常に多様な業績

蔵書探訪・蔵書自憧今和次郎コレクションに含まれる手警きスケッチ資料修Ij

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柄にも将来誰かが大きな価値を見つけることがまり︑現在の私たちが興味を感じないような事

うにしなくてはいけないということでした︒つ

本当にわずかしかありませんでしたが旅行日記でした︒資料の種類も多様です︒子紙や葉書︑ると子も真っ黒で︑つがいをしないといけませんて日次を作ることを行ないました︒作業を終えを払い︑破れを繕い︑離散している断片を探し︑可 能 に な る よ う に ︑ 既 存 の テl マ分けや個人的などの個人的な資料や︑公的な会議の資料︑教ときにもっとも大切だと考えたのは︑興味深く

な価値判断に縛られずに︑なるべく客観的︑総材 や 研 究 ノi ト ︑ 雑 誌 や 本 か ら の 模 写 ︑ 旅 行 ス

組み合わせて一つの袋に入れる︒年代が近いも合的に整理しようとしました︒そしてインデッ

ケッチ︑講演会の展示資料など︑まだまだ紙が美しい人の目を引くような資料や︑特に研究上

クスの作り方を何通りも試しながら︑テーマやぼろぼろになるほど劣化はしていませんでしたのやテl マが近いものをまとめてボックスに入年代で分類することの限界や開題を議論し︑整そのうち︑青森県の県史編纂事業への協力依

手探りで整理し続けました︒

とにかく基礎的な保護と分類だけでもと願ってが︑早晩適切な保護が必要と思われる資料を︑積まれたままになっていた袋を開けて︑ほこりの清掃と保護でした︒米関封の箱をすべて開け︑

しかし最初に私たちが取り組んだのは︑資料

理の途中ですこしずつ修正していったのです︒

重要だと思われるような資料だけでなく︑とに現夜作成中のベースファイル例

さ ま ざ ま な 研 究 テl マを︑一枚の紙に書き出し

舎和次郎コレクションの聾れる︒ノートやスケッチブックに書かれている

工学院大学図書館所蔵

かくすべての資料を同じ重要度で扱い︑しかも4

その多様性を損なわないために全体を見えるよ

住総研図書室だよ頼や住宅総合研究財団の研究助成をいただいた

ことをきっかけに︑インデックスの作成方法や資料の分類方法についての理解も進みました︒

現在︑資料の分類は民家調査︑民家採集︑考現学︑住居論︑生活学︑家政学︑蹴飾︑造形論︑その他の九分類です︒そして︑資料のそれぞれにI Dカiドをつける作業を行なっています︒

それは資料の年代と︑資料の種類(野帳︑スケッチブック︑研究ノiト ︑ 報 告 書 な ど ) に 基 づ

きます︒そして資料を収めたファイルにもラベルをつけています︒また︑工学院図書館の協力もいただいて︑資料の記録方法や手段も格段に向 上 し ま し た ︒ ス キ ャ ナiを 用 い て 資 料 の 形 態や︑視覚的資料の記録も取り入れています︒こ理が必要になるので︑コンピューターにべ l ス

れからは︑紙資料本体の保存や閲覧のための整ファイルを蓄積する作業を進めています︒

印象的だった出来事

コレクションの整理は上記のように︑荻原先生を中心として︑今先生とはあまり深いつながりのない︑あるいはお会いしたこともない人びとによって進められてきました︒それはとりもなおさず︑皆が今和次郎の作品と人柄に資料を通して出会う喜ぴを感じてきたからこそ可能だ

ったのです︒また作業の中でさまざまな出会いがありました︒まず︑今和次郎の三女の今容子

ーρhuまざまな事柄を教えてくださいました︒そして来や年代を明らかにし︑その資料にまつわるさ状態です︒それは︑過去の建築家の個人的な業

クションは︑最近ようやく少しずつ出米てきた集・整理・公開を目的としたアーカイブやコレ

前述したように︑日本では建築家資料の収の価値は︑今後さらに見直されなければならなな表現媒体として︑アーカイブやコレクション

ではない︑歴史の持つ創造性のもっとも宜接的ームバリューでもあります︒しかし︑それだけ品を保有していることは︑学校の誇りでありネ

学の出身者である有名建築家の重要な資料や作ご自分が︑資料を見ることで父をより深く知る

績の細かい資料が︑現代の急速に変貌する建築

いと思います︒今和次郎コレクションには︑建十建築家ア!カイブ︑コレクションの意味

ことができたとおっしゃっていたのがとても印

創造にあまり直接的な利誌がないように忠われいますが︑建築を学ぶ若い方たちにももっと気築の領域以外の方たちが時々調査にいらっしゃさんです︒容子さんは何日も整理の応援に来て象的でした︒また︑今和次郎と晩年に百本各地ているからでしょう︒米国のペンシルパニア大軽に触れていただいて︑その他領域に広がる視くださり︑写真や手紙をご覧になってはその由を調査して回ったお弟子さんたちも訪ねておいーカイブやコレクションが現代においてどのよ

ただきたいと思います︒

学 で 運 営 さ れ て い る カl ン・アーカイブは︑ア

思い出を語られコレクションの整理を励まして与えてくれると思います︒それは︑私たちが資でになりました︒あまり公にされていないけれ

下さったことは︑私たちの大きな力になりまし

料を整理していた時に感じたような︑小さな作

点が建築にもたらす聾かさや楽しさを知っていた︒今和次郎の業績の全体像を示すには︑まだ品や個人的なメモの断片から誼接感じ取れる建うな意味を持ちうるかという点で大きな示唆をまだ集めなくてはならない資料がありますが︑築家の人柄の魅力との出会いや︑それに触発さど深く今和次郎と結びついていた方々が︑その今後も資料とともにさまざまな方々にお会いすれる喜びが︑建築家の精神の教育として重要だ

分譲当時は︑さぞかしお酒落でまmD

ぶしい存在であっただろう︒

Jす山内子続女子短期大学教養学科教授︒
一九八二年︑東京大学大学院修士課程修了︒九八年︑米国ペンシルパニア大学芸術学科博士課程修了︑取得︒著書に吋建築外の思考・今利次郎
論﹂(ドメス出版)︑翻訳に吋アダムの家・建築の際裂とその展開﹂﹃時間の中の建築﹄(共に鹿島出
版会)など︒建築作品に﹁品目水湖畔の 泳﹂がある︒

問中山石いずみ/くろいし・いずみ

るのが楽しみです︒と考えているということです︒もちろんその大地下が駐車場である︒都区内の私ョンに永く住みつづけるコツとすれば︑当物件の歴史は︑わが鉄沿線に所在し︑駅から徒歩一 O

A マンション︒分譲は一九六二国のマンション管理の歴史と伺じ

この物件に私がかかわり始めた年︒東京オリンピックの二年前︑のが一九九二年︑その時点ですで分でありながら周辺には低層住宅が多く︑まだ閑静さを保っている︒

歳月を刻んだことになる︒
一階から四階が一一一戸の住宅で︑灰一分所有法が制定された年である︒
この年を仮にマンション管理元年

か呼ばれていた私の事務所に駆けとか﹁マンション駆け込み寺﹂と

当時﹁マンションお助けマン﹂あった︒

事態は︑まったく進展しないので術顧問まで務めている︒それでも計会社の部長がボランティアで技る区分所有者の上司である大子設当数の見積りをとっているし︑あくにわたる紛争である︒

所有者と地下所有者との一一一O年近第二の問題は︑住戸部分の区分てくる︒

当面の修繕への対処方針も変わっを選ぶのか?その選択しだいで︑年前のままということである︒こ進性とは裏腹に︑管理規約は一二O第三の問題は︑ハ i ド 面 で の 先的な修繕は困難なのであった︒

ない限り︑建物全体としての一体水も見られる︒この紛争が終結しに築三O年を迎えていた︒

込んできたのは︑ Bさんという四O代前半の女性であった︒ある大そく私は現地を訪れ︑他の区分所ら︑私を紹介されたとい︑九さつ積み重ねられているのだが︑ードウエアに関する作業は相当量

な ぜ か ? 結論から言えば︑ハ

車場を売却したという︒この地下という特約付きでCさんに地下駐﹁管理組合に加入しなくていい﹂もなく倒産しているが︑その直前︑この物件の分譲会社は分議後ま次の方針を採択した︒に︑管理組合は︑議論を重ねた末︑この一一一つの問題を解決するためし︑資金計画が窮屈にならざるをれでは︑公庫融資の要件にも抵触

学の先生のところに相談に行った有者のみなさんにも話を開いた︒
トウエアとヒューマンウエアに関については︑共用部分か専有部分得ない︒

その概況はこうである︒

する部分がほとんど欠落していた

給水管︑給湯管︑雑排水管︑屋‑第一については︑﹁修繕による解決手順に関する私の提案に対率路にバリケードを築いたり︑ Cをめぐって紛争が続き︑住一戸側が‑第一一については︑紛争の終結と上︑外援のいずれからも漏水が続いており︑そのため三戸が二年近して︑管理組合は︑当初︑強い拒長命化﹂を選択する︒

く空室になっていた︒住むに住めに協議を呼びかける︒

関係の修復をめざして︑ Cさん

塗装も給水管更正工事も窓枠取り集団に依頼してやっている︒外向肝心

珍しい﹁建物診断﹂をある技術者

う早い時期に︑当時としてはまだもった建物の今後について︑﹁建うことである︒このような宿命をは脊積が現況の約半分になるとい

不適格建築物で︑建替えの場合に第一の問題は︑この物件は既存漏水し︑一階浴室からも漏水してまま配管されていて何箇所かから戸部分の雑排水管等がむきだしの設されている︒地下の天井には住水管は各所でコンクリiト内に埋も雑排水管はスラブ下配管で︑給られるように︑この物件においてまではあるが︑即座に行なわれた︒

権利義務関保の確定を留保したま

規約改正は︑地下区分所有者のみごとに事業を推進した︒

ほぽ全員の参加を勝ち得ながら︑

験豊かな区分所有者が核になって︑名の︑職業は異なるものの社会経

ここからの行動は速かった︒数

な
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︒

‑第一一一については︑規約改正を行さんが告訴で応戦したりしたが︑下)は下﹂という形でなし崩し的

結局︑﹁上(住戸)は上︑下(地になる︒私の提案とは︑まず次のに別組織になった︒の必要性を認め︑受け入れること問題を解決しつつ修繕計画を立で絶反応を示していたが︑やがてそションの管漫に無関心だったり︑なければ︑事態は打開できないと替え工事もすでに済ませている︒

替え﹂﹁更地処分﹂﹁修蟻による長いる︒さらに︑躯体壁等からの浸この惨状は︑区分所有者がマン怠惰だったりした結果ではない︒

いうものであった︒

そしてこの時期︑漏水問題を解命化﹂の三大方針のうちのいずれ*決すべく︑あちこちの業者から柏ところが︑ 当 時 の 建 物 に よ く 見

むしろその逆で︑一九八O年といからである︒

ソフ

ず︑貸そうにも借り手がつかないからである︒

かという帰属問題やその使用方法*

の局部補修を行ない︑第二段階で.外壁等建築系の全面改修と設備

惨繕工事は︑第一段階では屋上

この一連の事業を通して︑区分所て︑予期せぬ一副産物が生まれた︒

まされることもなくなった︒そしンは別物のように蘇り︑漏水に悩

着工して数か月後︑ A マンショ

んの危機感もさることながら︑耐さらに悲惨をきわめていた︒ Cさえ︑余裕のできた時間をマンショくれた︒二人とも先ごろ定年を迎れると︑ EさんとFさんが迎えて

トサイ︑ターでもなく︑むしろ十分なった︒

ことになり︑中断せざるを得なく

いうちにC さ ん が 数 年 間 渡 献 す るとして補助したが︑協議が整わな

Cさ ん と の 協 議 は ︑ 私 が 調 整 者

ションのみなさんと話をし︑お酒﹁三O年ここに住み︑はじめてマン性Dさんが︑いみじくも言った︒

くようになった︒

てこ回︑みんなでカラオケに行上がってからというものは︑年に酒を酌み交わし︑カラオケで盛り交流が生まれた︒また竣工祝いでけたことから︑区分所有者の相互理事会等にも全員の参加を呼びか

小規模であることを活かして︑

管 理 組 合 は ︑ さ っ そ くCさんに

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んは管理組合の一員になったので

築 後 四O年目にして初めて︑ Cさ決議を否決できないようにした︒に連動させて地下が単独では特別せるとともに︑議決権割合もそれ正して管理費等負担割合を低減さ

下の共有持分をその匝分の一に補一等有面積でこ七%強を有する地が歩み寄って︑和解が成立した︒

きほぐす時間薬でもあった︒双方

年の歳月は︑お互いの不信感をとである︒

彼女の島倉千代子を聞きたいものれている﹂とのこと︒もう一度︑

週のうち何日かは介劫者が来てく﹁車椅子を使っているがお元気で︑Dさんのことをうかがうと︑も考えようと思っている﹂とも言

画 修 繕 の 時 に は ︑ バ リ ア フ リl化

増えてねえ︒近々予定している計る︒﹁このマンションも高齢者がのために捧げておられるようであ

先日︑所用でA マンションを訪常識をわきまえ︑不動産や建築にまで飲んだ︒こんなうれしいこと応えた︒修繕計画を変更して︑地築後四O年になる地下の様子は︑して︑﹁ほんの気持ちです﹂と納

給排水設備とガス設備の全面改修

震性を考えると住戸側にとってもンの維持管理や周辺住民との協調ら帰国したというのである︒中断を行なうという中期計画が採択さ
有者向土の新しいコミュニティが他人事ではない︒さらにこの一 O付した︒

れ︑直ちに第一段階の工事に着手形成されたことである︒

されていた協議が再開された︒

した︒修繕積立金が底をついてい関する知識も豊富で︑本来なら共はない﹂︒そしてDさんは︑弱った下の改修工事を先行させたのであたので︑地下を除く全区分所有者

用部分にあたる湯水槽の保守管理

からだを隣人に支えられながらも︑る︒これに付帯して︑地下南側上は︑ Cさんは決してワルでもアウ

Cさ ん と 面 談 し て わ か っ た こ とが一時金を室担した︒

等も自己負担で行なってきていた艶のある声で烏倉千代子を歌った︒
それから約一 O年後のこO O
一

Cさ ん の 喜 ぴ は 大 き か っ た ︒ 工

三井一征/みつい・いっせい
マンション管理士︒三井一従事務所︒
東京大学教養学部中退︒一九七五年︑ビルメンテナンス会社設立に参同問︑九七年まで勤務︒八八年︑同社内に都市・建築研究所を新設︑所長を兼務︒九七年︑仰三井一従事務所設立︑現夜に車工る︒日本マンション学会東京支部幹事︑東京都分談マンション
同日現アドバイザi︑新宿区マンショ
ン管理相談窓口相談員︑新宿区まちづくり審議委員を務めている︒

われていた︒

ことなどである︒つまり︑ Cさん

八O歳 を 超 え る 一 人 暮 ら し の 女

自身も︑不良デベロッパ i が残しのである︒マンションの繋明期と年 ︑ か つ て 中 核 を 形 成 し て い たE

事終了後︑ C さ ん は ︑ 管 理 組 合 がの専用躍も改修し︑槌栽を豊かにもいえる時代に分譲されたマンシさんやFさ ん か ら ︑ 再 び 私 に 声 が定めた負担金に数十万円を上乗せていった貰の遺産の犠牲者だったョンには類似例が多く︑不幸な対

か か っ た ︒ 地 下 の Cさ ん が 欧 州 かーしれ︒

立︑無用な紛争を生んでいる︒*

最近の動き
平成一六年上半期事業報告の承認と研究運営委員の選任
定例理事会が一一月二五日に閉山慨された︒
会議に先立ち︑破事長から︑公益法人を取り巻く現況について説明があった︒
公説法人制度改革に関する有識者会議が︑一一月に所定の活動を終え報告さとしてまとめ公表した︒政府はこの報告書をべ i ス

論文﹁郊外団地の再生﹂やニO O四年度の﹁戦前邸宅のアーカイブス﹂として務理分ニ一一一件︑ニO Oニ年度の延期およぴ再提出の事情で次年度に持ち越された一一一件を除く

ニO O三年度助成二六件の内︑それぞれ四年九月に発足させ︑二年間の研究期間を授)を委員長に委員五名で委員会を二0 0

析を目的に︑内田車問蔵氏(文化女子大学教議決事項では︑研究逐営委員の選任につ

定の﹁住総研研究年報尚幻﹂に研究論文恒例の交流会を一 O月二九日に当財団で催当財団は創立五六悶闘の記念行事として︑恒例の財団交流会聞かれる

自途に研究を開始した︒

いて誇られ︑お一任する二委員の後任に︑谷論文が一部を除き提出された︒

六件と︑特別助成一件を合わせた一二O件のとともに掲絞する﹁研究評﹂の作成のためをはかり活性化に努めている︒今回は研究を一期三年︑二期までとし︑常に新陳代謝技術研究所教授で環境工学分野の加藤信介

清水建設に多量に保管された資料を中心に︑残してきた︒当財団では︑自主研究として︑がつきなかった︒

キューをして︑歓談れ︑中庭で︑バーベ

当日は精天に怠ま表した︒

だき︑敬意と感謝を皆様にお集まりいた史を創ってこられた

半欧紀を越える長い間︑当財団の礎と歴した︒

化等の措置を講ずる予定であり︑財団としとめ︑実胞に向けて︑一一O O五年以降法制運営委員会の波多野純委員長および吉野博氏が推され︑理事会で承認された︒

戦前邸宅のアーカイブス委員会が発足ては改革の動向に注目し︑情報をタイムリ

山清水建設は明治初期からさまざまな邸宅の話であった︒の設計・施工など住宅関係に多くの実絞を審査される︒

この﹁研究評﹂は一月の研究運営委員会でに︑研究運営委員が論文の査読を開始した︒

これを受けて︑二O O五年一二月に発行予で永認された︒

研究助成論文の版下原稿が提出される地の設計論の移り変わり J
1
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1
8第 1
5回小規模マンション維持管現研究
委長会
1
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6第 7
2間情報委員会
1
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7第 1
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2図研究運営委員会
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8第 5
6間住教育委員会
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存 6l
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住まい・まち学習」実践報
告・論文発表会
7/8第 25回住総研シンポジウム

直樹氏と加藤信介氏が推薦され︑会会一致

住総研シンポジウム﹁和風の誕生﹂などが

1
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4第6
1関「すまいろん」公開対談「住宅で建築歴史分野の谷直樹氏と東京大学生産

当財団の研究運営委員会は︑委員の任期

谷直樹氏︑加藤信介氏が新研究運営
委員に決まる

以上で一一月理事会は滞りなく終了した︒

話題になった︒

200
5年

委員の任期満了に伴い︑大阪市立大学教授に基本的な枠組みをニO O四年末までにま

2
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4年
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7第 l回戦前邸宅のアーカイブス委員会
9
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8第 1
6
4伺江戸策京フォーラム「銀皮の震史と都市文化を考える」
9
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2
1第2
6図江戸東京フォーラム委員会
9/25第 1
1回世界のすまい方フォーラム「すまいはいつも建築からあふれ出る」
9/25 第 1
7回世界のすまい方フォーラム委員会
9/28第 6
0凶ミニシンポジウム「小規模マンションを『終の楼家』に J
9/29 第 13医l
小規模マンション維持管辺研究委員会
10/ 1第 71図税毅委員会
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0/ 7第 80阪Jrすまいろん」編集委員会
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6第 1
7函伎教育フォーラム「子どもの創
造的まち学習とコミュニティの再生 J
1
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7 第 21i!J戦前邸宅のアーカイブス委員会
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9財団交流会1
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7第 1
4閲小規模マンション維持管理研究
委員会
1
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2
0第 4回ハウスアダブテーション・フォ
ーラム「ハウスアダブテーシヨン支援
ネットワークのいま・これから J
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5定例王監事会
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2/4第 1
6
5由江戸東京拡大フォーラム「よみがえれ江戸透跡一都市遺構の保存と活用に向けて J
1
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69
存3回戦前邸宅のアーカイブス委員会

i に提供できるよう取り組んでいきたいと
その後︑議案の審議に移り︑報告事項では二ハ年度上半期事業報告がなされ︑委託太字のものは記事を J
品裁しています。

財団中庭での歓談風景。

N監ws
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監TT
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イベントだよりのバリアフリ18コンクール事例募集

第4悶ハウスアダブテlション8住まい

第6 囲 ﹁ 住 ま い ・ ま ち 学 習 ﹂ 実 践 報
告・論文公募ルを二O O閲年度も関依する︒応募対象は︑?に一 O月 一 六 日 に 開 催 し た ︒ 梅 津 政 之 輔

約まち学習とコミュニティの再生﹂をテi

第一七問フォーラムを︑﹁子どもの創造

執筆'申し込み・問い合せ一住教育担当まで

詳細一室百‑h5ZBErgRちと兵志向宮町宮

原稿締切一二O O五年二月一テiマ一住まい・まち学週間iit次代のよきハウスアダプテlションを災施し︑一年以r由
閉山:三回︼一一町一﹁白山⑤︺広田oロ

学校と地域の相互呼吸上居住している日本限内の事例で︑部分的と木一ト労委員(千葉大栄助教授)の解説で︑

氏(太子笈一一︑一一一丁目まちづくり協議会)

ハウスアダブテ!ション事例のコンクi

はハウスアダブテiションに関わったすべ

なものや小規伎な事例も歓迎︒応募対象者ての方とする︒高齢者・隙答者の'目立促子品川・一一一街地域と︑﹁たぬき祭り﹂の一ニ街

防災まちづくりをすすめてきた役間待区太発行﹁住・まちづくりフォーラムかわら版﹂印号

吋︺日)
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伎まい予・つくり子を青む

第閲回ハウスアダブテlション・フォー

支援ネットワークの現状を採る
ラムを一一月二O 臼に開催した︒﹁ハウスアダプテiション支援ネットワークのい

小学校児裁によるフリ!?iケットや︑地

テ!?一﹁まち学習におけるアlトの快楽間開催)の記録︒

第一六閲住教育フォーラム(昨年一一月

進︑社会参加等に繋がったハウスアダブテ

域の方によるお餅つきの様子を見学し︑時iシヨンの事例を実践された方は︑ふるって応募いただきたい︒

をかけたコミュニティづくりを実感した︒!?に︑岡山市でハウスアダブテlシヨンに協働で淑り組む﹁手すりの会﹂の中山裕

応募締切り一一一O O五年⁝月一一二日(月)ま・これから活動内容とその課題﹂をテ

史 香 氏 ︑ 町 出 市 で 活 動 を 続 け る ﹁NPO法ティづくりに配慮して防災まちづくりに取フォーラムでは︑梅津氏から︑コミュニ

詳縦一言℃・¥可君主ごロ(東京大学教授)︑楚良浄氏(世間谷区立

iil体験と表現の結合﹂講師一佐篠山中ナ氏れた︒コメンテlタの矢部正治氏(日本社ムの記録一テ!?﹁協同附のあり方と当事者

第三回ハウスアダブテlション・フォーラ

蕊 ハ ウ ス ア ダ ブ テ i シ ョ ン 通 信 5号

ついて理論的な講演があった︒子どもが大くりの背景となる﹁シティズンシッブ﹂に(お茶の水火子火山子助教授)から︑まちづzg

梓片向者間﹁出r巾
応答一¥¥司君君吉田oロ・ 0三七¥︺己}内吉野口 σロ‑

ダウンロiドできます︒

住総研ホiムベiジ・住教育のぺlジから

桜小学校教諭)り組んできたこと︑大場寿子氏(世田谷区会事業大学)は︑ニO O六年災施を目指し

人を変え︑まちを変えていく力となること︑

ハウスアダブテiション通信5号
・ 8号発行gz= ︒ご官¥ぎ35EZ2

人・町閉すまいの会﹂の大学根成子氏を講師に迎え︑進められた︒級織運営や活動内容を報告いただき︑組織が抱︑える課題︑また介護保険制度改正の動きを説明され︑今の主体的な関わりを考える﹂

学校や教師がまち︑つくりの核となる可能性取り組んでいる学留について︑小五式市中火氏

立三宿小学校教諭)から︑地域と連携して

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職穣の協働がハウスアタプテlシ
後も︑ h

闘 ハ ウ ス ア ダ ブ テ i シ ョ ン 通 信 6号

た介護保険制度開始後の問題などが述べらヨンのカギとなると述べた︒

を秘めている︑といった怠見が山山された︒
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ル1住 ま い の バ リ ア フ ワ i l 優 秀 事 例 発 表

当日の記録は︑ハウスアダブテlション
通 信7口すとして︑本年春頃発行の予定︒

フォーラムの記録
ホiムベlジよりダウンロードできます︒

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後祭事例免表フォーラムの記録

講演風景。

第三回ハウスアダブテlション・コンクー

講演底愛。

土地の記椋・生活の記憶をどう繋ぐか!
第二ハ五回は︑﹁よみがえれ江戸遺跡!

佐藤攻氏(東京都埋蔵文化財センター特別調査専門員)のテi マは﹁汐留遺跡﹂である︒汐悶悶から発掘された遺構・遺物を︑関連機関へ展示をお的に贈皇や焚出し仙寺を人間の関係が住まいを変える

第一回フォーラムを九月二五日に開催した︒講師に植田実氏(建築評論家・編集

都市遺構の係存と活用に向けて﹂をテ!?

銀座を歩くと︑江戸が見える者)︑可会に畑松一委員長(芝浦工業大学している︒その実態が報告された︒
松尾信裕氏(大阪市文化財協会議長代教授)を迎え︑テ!?は﹁すまいはいつもに︑拡大フォーラムとして︑二一月四日︑理)は︑﹁大坂における遺跡の保存と活用

第二ハ四凶は﹁銀座の歴史と都市文化を￨難波宮跡・大坂城跡・住友銅吹所跡な建築からあふれ出る﹂である︒

江戸東京博物館会議釜で︑同博物館と共催

ど﹂と一怨して発表された︒難波宮跡とふ人坂のフォ i ラムということで︑過去一 O 回の考える﹂をテ!?に九月一八日に開催した︒
まず︑小漆弘委員(江戸東京博物館教授)

城跡を結んだ公開聞は歴史が体感できるゾー

総括として︑長年世界の住宅の変遷を見てで開催した︒
が︑挨拶とフォーラム滋旨︑そして江戸東ンである︒ここをお架高速道路で分断させまず︑銀座の表通り︑裏通り︑路地を歩き︑

京フォーラムについて話された︒

ないため︑道路を地上まで字下げて︑大阪城

いした悶本哲志氏(悶本習志都市建築研究フォーラム講師は︑街歩きの案内もお願は少ない︒都市考古学は対象範同が広くてれているが︑猛烈な開発により︑保存事例た︒江戸逸機は一八%残存しているといわ市における逃械の保存と活煎﹂が発表され

ルが建設されることになり︑発掘が行なわ﹁唐人段数﹂や﹁新地唐人荷蔵﹂跡にホテテル等﹂である︒中国交易の拠点であった

官国口氏)のテ!?は︑﹁長崎J A Lシティホ

一刻浦正義氏(長崎県都市市内務儲扮巡諜令とは何か︑そして日本的な住まいの特徴にが組み込まれていること︑日本人の住まい

ヴオ￨リズ住宅に︑日本的な住まいの特徴られた︒正統的なアメリカの西洋館である

近江八幡のヴォ lリズの住宅を中心に巡め﹁ライオン銀康七丁目底﹂では︑ライトの

江戸の街割り構造を確かめた︒ビアホール
弟子︑菅原栄蔵が設計をした昭和初期の強谷川章彼氏(早稲田大学教授)から︑﹁都次に︑基調報告が二つあった︒

今回は︑畑委員長のもとで企画する最後

かな内部空間を見学し︑﹁和光﹂では時計所代表)︑司会は邸内秀信委員(法政大学

深く︑しかもその上で︑都市生活が鴬まれれた︒議浮石岡一が検出され︑一部がホテルて︑銀座の関係者といっしょに論じ合った︒の側爾や時代を先取りする見通し等について︑討論では︑新しさを取り入れた文化性

きる重要な文化遺産であるとして︑叫他界各!?に︑都市遺構は路史を視覚的に線認でリカ・カナダ・ノルウェ i の事例から﹂をテ

は﹁都市逃構の積極的活聞に向けてアメ波多野純委員(日本工業大学教授)から

戸東京博物総学芸員)のションが︑小林克氏(江

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最後に︑七名の報告者によるディスカッのロビ l に移設展示された経線等が報告さは住まい方をど多様化する社会や家族の中で住まいあるい

ついて話をされた︒

議泌は︑今年の夏に取材された︑滋賀県

教授)︑会場は銀座文祥堂である︒ている︒だから︑遺構の保存を含んだ都市

こられた植田氏を講師に招いた︒

講演では︑銀座を江戸からの流れの中で︑開発理論が必姿であると主附抗された︒が見える景観にしたこと等が発表された︒のアイテムが提示された︒それらを踏まえ

土地︑建物︑人をキl ワiドにして︑一二フォーラムが終わる頃︑通りには復元さくくった︒て欲しいと締めを地道に抑制介しいて丞姿な証言

普通と変山介につ氏は住まい方の役割として槌悶沖﹂﹂フォーラムのられた︒最後に︑姿であると述べ

う捉えるかが重質疑応答では︑今後の日本の住まいは︑明かりが点っていた︒
れた煉瓦街の庁ス燈に m

都市の施設や建物の小司会で進められた︒に出土した泣椛・遺物をなどについて︑議論が学ること︑復元・解体修理においては技術を際的に展開した︒そして︑廷に︑発掘調交は膝史治産の磁波行為であ絞いて︑事例報告が四つあった︒

これからの文化都市東京

いかに保存・活問してい後藤波樹氏(千代同区立四番町峰山凡民俗づくりに活かしていこう

くか︑その方氏︑考え方

資料館学芸悶民)の﹁江戸城関連遺構の保有と締めくくられた︒

伝示し︑残していくこと︑復元したものをと活用﹂は︑江戸遺跡の事例を通して︑逃活かすこと︑なども強認された︒

跡活用の理念・計画・手法等が述べ質疑応答の風景。

塔の文字幾裳から泊丁目を烏敵した︒

江戸東京簿物録会議室でのフォーラム風景。

国の先進的な保存・活刑事例が紹介された︒
平日光時計台と、その文字盤の裂から銀座
4γ 困を鳥撤する。

図書室だより

図書室案内

アルパ iトアイ・ケイコ!ポレ

間耕一/横山政八太郎

共訳日内山巌雄/池ファレンスサービスおよび新規円(本定価 4200m

iション・ B 5判・(
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一 O Oはレ

開 室 時 間 一 九 三O i一六一 O O

登録受付金可係長対応業務は休み)

学位論文を寄贈依頼し︑受入
休{金一土曜日日開略目祝祭日当財に︑自らのすまいの一通路︑すまい綴を諮っまいろん﹂は︑さまざまな職業や立場の方たが︑一一O O一一一年に逝去された︒﹁私のす立松久島委員が企画︑単行本化を進めてい

本誌の連載記事﹁私のすまいろん﹂は︑単行本﹁私のすまいろん﹂

体4 0 0 0円)

OO四年九月から一一月)
図の休日

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二O Oニ年と二OO三年に提出された住宅およぴ都市・まちづくり関遂の学位論文
利用資格一一八歳以上の方
利用形態一完全開架式(資料貸出はしておりません)(博士)執筆者に寄贈依頼を行なった結果︑以下の学位論文を寄贈いただいた︒括弧内
詳紛お問い合わせは一

新刊だより言匂一¥¥戸ミ要︺

goEロ・︒ご古¥斤 C的苦吟‑cロ汁ぽヨ

は学佼授与大学名である︒
岡本浩一﹃積雪地札幌の一戸建住宅地における笠かな総環境の形成と敷地利用計画﹄(北海道大学)︑甲谷寿史﹃高層集会住宅の@印刷助成による報告欝研究地日325

ボイド内自然換気計画に関する研究﹄(大阪大学)︑清水秀丸﹃在来軌組織法木造住ていただいている︒そのなかから︑二一編

オープンビルディングの研究・実践成果

建築資料研究社・ A

編集委員会・発行 Hi:iJij

編者計制附住宅総合研究財間﹁すまいろん﹂を収録した単行本﹁私のすまいろん﹂を刊

オープンビルディングと都市デザイン

整に関する研究﹄(大阪大学)︑問中麻箆

地調査︑論理縫供者のハブザフi ケン氏らへを確認するため︑文献調査︑先進事例の現5判加べ lジ・定価

i 新たな可能性

宅の変形性能を考慮した耐震性能評価に隠﹃タイにおける住空間特性と住宅計的手法のヒアリングを行なっている︒更に︑都市

2 4 1 5円(本体2する研究﹄(京都大学)︑添悶靖生﹃潜熱蓄に関する研究﹄(京都大学)︑生川慶一郊と建築の関係について︑アーバンティッシュ

3 0 0円)行した︒すまいを通して︑それぞれの方の﹃公約賃袋住宅における自主緑化の笑態おの概念の設立経緯を中心に検討している︒

南一一誠(日本郵政公社)

よびその支援手法に関する研究﹄(大阪大A 4判的出べ lジ・定価 1 0 5 0内(本体 1

熱材 (PCM) を利用した住宅の熱環境調学)︑野湾千絵﹁阪神・淡路大渓災復興過0 0 0円)(お申し込みは︑丸諮問営業部

尚
喜

次号予告

側年春号

四月発行

特集日住宅地設計の秘密と継承︿佐川上向︒

消滅する住宅地づくりの技術
服部等生(千葉大学)︿公開対談﹀
住宅地の設計論の移り変わり
川村良次(側U Rサポート)
服部写生(千葉大学)︿論文﹀
町づくりの中でとらえる田地づくり
小畑晴治(都市再生機構)

ハブラ!ケンのアーバンテッシュ
南一誠(郵政公社)

宮脇複の戸建て住宅の住宅地
ニ瓶疋史(嗣叩アーバンセクション)

馴染んでいく団地暮らしi武蔵野緑町の生活奥椙信子(多摩公向山住宅自治会協議会)︿すまいのテクノロジー﹀{ロ同根ムロ団地の建て替えの課題
北原理雄(千葉大学)︿私のすまいろん﹀
新所沢のけやき並木
矢板久明

︿ひろば﹀
宅地化された古墳
関村和也(大阪市立大学)︿すまい再発見﹀
奥野ビル・銀座アパートメント
岡本哲志(岡本哲志都市建築研究所)

室だよりi 蹴諮問問蹴﹂に掲裁したこつの表︿伎総研ニューズレタl﹀︿図書家だより﹀
蔵警探訪・工学院大学所蔵ヒツチコックコ
レクション
中島智章(工学院大学)

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私安ヲまいろん

生き様を読み取ることができる︒

程における伎宅再建支援施策の効果と居住︿電話SlS 叶N g N H ﹀へ)

環境怒備上の課題﹄(東京大学)︑村上心﹃集合住宅再生の合意形成メカニズムに関の表題が逆になっていました︒向かって右

たし︒
なお︑当図書室では︑住宅および都市・

2 洋謬分類別冊

前号(二O O四年秋口す)のη百九︑﹁図書の表を﹁表i1 和 繋 分 類 別 冊 数 ﹂ ︑ 向

お詫びと訂正著者 H図上健一・邸英社/三省堂書底 ‑B

かって左の表を﹁表@出版助成による饗籍

6判・捌ぺ l ジ・定価 l 6 8 0円(本体 1
6 0 0円)する研究﹄(東京大学)等︒

室内空気質のリスク評価

拡張する住宅まちづくり関連の学位論文の寄贈を随時受数﹂と一訂正し︑慎んでお詫びいたします︒

寄贈いただいた方々には︑感謝取白し上げ

け付けている︒⁝編けけエリザベス L・アンダーソン/ロイ E ・

タイトルは仮題︑執祭殺は変わることがあります︒

r巾
連絡先は}向田 N間三田⑤吉田c
ロ
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﹁寸まいろん﹂のご購読について⑧発刊日は原則として︑冬口万一月︑春口万問

月︑夏吟七月︑秋口万一 O 月 で す ︒ し た がいまして︑送付開始は︑購読料受領後の最新口すとさせていただきます︒なお︑購@購読満了時にご通知いたしますので︑引お含みおき下さい︒

読手続きには約一週間かかりますので︑

象一住関係分野︑あるいは︑他分野に及ぶ学際約な優れ(消印有効)
申請用紙 γ当財毘インターネット・ホームペ i ジからダウンロ
明記し一郎O 円切手を貼る)を同封して申し込む︒

ードする︑または︑送信用封筒(角二封筒に宛名を一電話 ( 0 3 ) 3 2 9 1 3 3 8

千 代 例 区 神 間 神 保 町lin

郵便振替日東京 D O l l D ! 3 1 6 6 3 9
電話(03)34841538lFAX(03)34845794

γ日附主口小都附一回谷区船橋mmlnmU18
一財団法人住宅総合研究財団

什堂主円前
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間
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購読の受け付けはしておりませんて﹁すまいろん﹂は次の白頭でも販売しておりますので︑ご利用ください(時頭での予約

はいたしません︒

行いたしません︒@購読期間中の購読中止による購読料返金えさせていただき︑財団からは改めて発お支払い方法
母領収書は︑郵便局の払込票兼受領訪で代コ一年間五000円(送料共)

購読料は次のとおりです︒
一 年 間 二000円(送料共)認下さい︒ております︒ご希忽の方は︑あらかじめ衣隊の有無︑送料を左記財閉まで︑ご確@バックナンバーのお求めにもおこた︑えし

き続きご購読いただきますよう︑お卵︑い申し上げます︒

同共通事項

んお一出版経費の一部を出版社に直接送金する︒

数一数件程度︒

除く︒

応募資格一グループ︑個人を問わないが︑既存の団体・叩組織を版予定の未発表の研究成果︒

た研究でありながら︑公判の機会に恵まれない︑出間出版助成

二O O五 年 度 住 宅 総 合 研 究 財 団 助 成 募 集 概 要

研究@印刷朝@出版助成 募 集 開 始

同研究助成
象一住関係分野の研究とし︑他分野に及ぶ学際的な研究を含む︒
体・紛織を除く︒

応募資総一当該研究のためのグループとし︑似入︑既存の団件数・額一ニ五件程度︑一件当たり一 001ニO O万円程度︒の一七か月間問︒

研 究 期 間 一 二O O五 年 六 月 一 日 1 二O O六年一 O 月一一二日まで
利一研究論文は︑当財団発行の﹃住総研研究年報﹄に収録し︑関係機関へ寄燃するほか︑丸善株式会社から発売する︒∞印刷助成

応募方法一所定の由主総用紙により︑財団宛て提出する︒

選考方法当財団研究運営委長会で選考し︑理事会で決定する︒

た研究でありながら︑公刊の機会に窓まれない︑原数一数件程度︒

印 刷 助 成 お よ び 出 版 助 成 は ニO O五年五月末︒

応 募 期 限 ・ 研 究 助 成 は 二O O五年二月末︒

容一当財団が印刷・公刊し︑著者︑関係機関へ寄贈する

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申請用紙申し込み先・応募先財団法人住宅総合研究財団研究//印刷/出版助成係

ほか︑丸善株式会社から発売する︒

H除く︒

応募資格一グループ︑個人を問わないが︑既存の団体・組織を稿が完成している研究成果︒

象一住関係分野︑あるいは︑他分野に及ぶ学際的な優れ

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船場ビルデイング
生き続ける近代建築

写真と文/北浦千尋

れ︑街中が活気に満ちあふれでいた︒街区にからの新しい文化や生活スタイルが取り込まである︒そこで一階と三階をアパートとし︑他のビルにはない新しい工夫が必要だったの船場という地でどル経営を成功させるには︑一部をアパートとして貸し出したことだった︒

防犯装誌が設置されており︑光ファイバーまいる︒セキュリティーも万全で︑各部屋にはビルだが︑時代に合わせて常に進化し続けて@時代に合わせた改変かもしれない︒

を浴びる要因のひとつも同じところにあるのはこれまでの木造建築に代わって鉄筋コンクのだ︒当時は今と違って洋館というだけでも職住一体型のビルとして貸し出すことにした

船場ビルディングの一番の特徴は︑ビルのリート造の洋風建築が建ち並び︑商都大阪をコンや冷暖房を多用する現在でもさして困るで通っている︒屯気容量も充分にあり︑パソ@大阪の街並みと近代建築彩った︒現在の忙しい生活のなかでは早足でるというのは相当に画期的であり︑新開に取珍しいものを︑仕事場と住宅が併設されていしい建物ばかりで成り立っているわけではな

れていることに気付かされる︒現在の街は新建てられた良質な近代建築が︑今でも活用さりそそぐ︒まるでどこか外国の路地に迷い込と広い中庭があり︑五階の吹抜けから光が降

観はさほど特徴的ではないが︑一歩中に入る

りざたされるほどの注目を浴ぴた︒ビルの外がらの古い鍵の阿方が併用されており︑そのの 推 移 を 感 じ さ せ る ︒ 鍵 もI Cカl ドと北日なスが向かい合って備え付けられていて︑時代

郵 便 受 け が ︑ 左 手 に は セ キ ュ リ テ ィl ボック

ことはない︒玄関を入ると右手に北日ながらの大正から昭和初期にかけての大阪は︑欧米通り過ぎてしまっている街並みも︑目線を上い︒実はこのころに往てられた近代建築が︑んだかのような風景が自の前に広がる︒ただ

竣工当時︑最新鋭の設備を控えていたこのげて少しゆっくり歩いてみると︑この時代に今の大阪の街の符絡を形づくっているのであ︒

確保するためには最適な方法である︒今でこは重要な要素であった︒中庭は︑街中で光をいる︒また︑中庭にはベンチや植木鉢などがで設られており︑ビルのアクセントとなってがあって美しく保たれている︒予摺も同じ色

全 戸 濃 い グ リi ン で 統 一 さ れ て お り ︑ 一 体 感

建具は当時のまま使われているが︑窓枠はギャップが面白い︒

大正の終わり頃︑御堂筋と堺筋にちょうど

そ珍しくない考え方だが︑当時としては新鮮のかもしれないが︑生活を営む上で日当たりの事務所ビルなら中庭などなくてもよかったQ
フ

挟まれた三休橋筋に︑道路拡張計画が持ち上なものだったに違いない︒@船場ビルディングの建設がった︒この付近は綿業者の密集地であって︑誌かれてきれいにされており︑自転車など各立ち退き移転にともなう業者たちの受け肌と自の荷物はできるだけ共用部分には置かない

いろんなことをやるのではなく︑全体として現在は残念ながらアパートとしての使用はのバランスが重視されているのだ︒自分の部されていないが︑中庭を通してほとんどの部

んなが中庭に向かって一斉に顔を出すといっっていた︒大正一回(一九二五)年︑その事た具合だ︒長屋に似て周りの音もわりと響く屋など共用部分以外の使い方は自由だが︑改なる︑新しいビルディングの建設が急務とな

坪︑地下一層地上回層ペントハウス付き︒構

装できる範闘も限られており︑それが秩序をようにしている(地下には自転車置き場が設

造は耐震耐火鉄筋コンクリート造︒市さは五が︑生活立問なのでかえって安心感が得られる

生み出している︒第一ここにいると奇抜な改けられている)︒それぞれの人が好き勝手に

五 尺 六 寸 ( 約 一 七 メi ト ル ) ︑ 周 り の 木 造 建

装をする気はおこらないようで︑個々の個性がある︒どこかの部屋で騒ぎが起きたら︑み築を見下ろす大きな建物であった︒玄関はト

いた雰間気が魅力のひとつなのだろう︒近ごという︒無機質ではなく︑あたたかく落ち者を強調しようというよりは︑ピル全体の印象

屋が向き合っているため長屋のような一体感

ラックや荷馬車をそのまま引き込めるようにろ大阪では︑人の気配が感じられる長屋暮らであった︒敷地問積二六四坪︑建坪一一 O 二と非常に広くつくられており︑エレベーター

しが見直されてきているが︑このビルが注目情を受けて建設されたのが船場ビルディングまで備え付けられであった︒

写真
1，6/ ビlレの中央に吹設けられた中庭の l
抜け。
2/建設当初Jの金具が今も使われている 。
3/階段の踊場に設けられた L字型の小さな部屋。
4/地下室にも光が採り入れられている 。
5/玄関口は、 トラ ソ
クや荷馬車が引き込めるよう広くな って
いる 。

2

4
6

っているが︑現在では部屋の境界を取り払っ

かれ少なかれ不具合が生じる︒特に︑強い構時代が変わり︑住む人使う人が変われば︑多ほど長期的な見通しをもって建てたとしても︑つまらない空間となるだけだ︒そして︑どれ何 に も 使 え な い L︑箱を用意しても︑結局は ﹁て隣同士をくっつけているところもあり︑大O坪が規準とな
一部 屋 の 大 き さ は 八 坪 と 一を大事にしている︒

小さまざまな間取りが混在している︒また︑が来る前にソフトの寿命が来てしまうことが多い︒しかし ︑使用者ひとりひとりが丁寧に造 体 で あ る 鉄 筋 コンク リート は ︑ 躯 体 の 寿 命

住 み 継 ぐ ︑ あ る い は 使 い 継 い で い くとい う 気

一階 の 部 屋 に は 地 下 室 が つ い て い る た め 倍 の

通常の三倍の広さを確保しているところまで広さがあり︑さらに地下の部屋同士を繋げてある︒地下といっても外壁をうまくずらして︑いう長い年月が経過した今でも︑人びとに愛持ちで接していれば︑必然的に建物の寿命もされ︑使われ続けているのは︑ こ のような﹄気

延 び る の だ ︒ 船 場 ビ ル デ ィ ン グ が ︑ 八O年 と他 にも︑階段の踊場にはソファーくらいは置としてではなくオフィスとして充分に使︑える︒
︑く︑ ﹂とがで き る L字 型 の 小 さ な 部 屋 が あ りの 魅 力 が そ こ に あ っ た からだろう︒

持ちを保たせる︑建物としての︑空間として光を取り込んでいるところもあり︑単に倉庫にも限られた空間が︑利用者の創造力をかき非常に人気が高いらしい︒面積的にも形態的

これらの部屋のヴァリエーションができた

話できることが︑使い続けられる建築の条件

たとき︑そこから何かを感じ取れること︑対物と街との関係に触れ︑その建物自体に触れその建物の建っている場所に触れ︑その建ことは︑必ずしも建設 当 初から予定されていであると私は思う︒そんな豊かな要素を持っ立てるのだろう︒

たことではないが︑利用者に合わせて改変さた建物というのは︑飽きられることはないし︑

古くなることもない︒自分もふくめ︑人びと

い方が生まれている︒このようにひとつの使い方に 限 ら な い 多 様 な 可 能 性 と ︑ そ れ を イメ

がほんとうの意味での ﹁気持
美 しき ﹂ とか ﹁れ︑さらにその改変された部屋から新しい使ージさせるような魅力がこの ビルにはあるのつくること︑そういった生き続ける建築のス

ト ックをつくっ て い く こ と が ︑ こ れ か ら の建ち良さ ﹂ を 感 じ る こ と の で き る 空 間 と 建 物 を築家に求められていることではないだろうか︒

だろう︒不動産情報に流れていないにもかかいう人たちで︑常に入居待ちの状態が続いてわらず︑知り合いの紹介や噂を聞きつけたといヲ
令︒‑生き続ける建築

一九七六年︑大阪生まれ ︒二O O三 年︑大阪市立大 学 大 学 院 工 学 研 究 科 前 期 博 士 課 程 修 了 ︒

北浦 千尋 /きたうら ・ちひろ
要性にのみ重点をあてた建物は︑長く使われ現在︑編集出版組織体アセテートの 一
員︒

住宅でもビルでも同じことだが︑現在の必る ことはない ︒また逆に︑ ﹁何にでも使える﹂

、化︑建物の老朽化が同時に進むが︑特に︑

ろうか
集
委
員
︒
編
会 ではこの点に着目し︑ンの悲観論だけではなく︑
小 規 模 マンショ ・

住 者 の戸
高齢化が迫も中で︑ 一﹁終め 棲家﹂と Lbt会 う で き る の は ど れ ほ ど あ る の だ

ションが相当数あり 4建物の老朽化と居圏 都 心 部 に は 達 三O年 以 上 の 小 規 模 マ ン

ならざるを得ない時代を迎えたが

首都

ンが 一
﹁仮の住まい﹂ーか ら ﹁ 終 の 棲 家 ﹂ に﹁住宅双次﹂の終駕と共に︑マンショ

りや︑永︿住み 続 けるための共同体をいいて︑また ︑ 地 域 と の 共 生 の 仕 組 み づ く

今 回 の 特集 で は ︑ 自 か では 再 生 で き な
い終 末 期 を 迎 え た マ ン シ ︑
ョンの再生に力 一とを考えると不安だとの‑‑とであった ︒

oj 四O年)でも︑﹁ 一O 年 後 の 計 画 は L

が 予 測 さ れ る ︒ 当 財 団 の 調 査事 例(築三顕 在 化 し ︑ 島 力 で は 進 め ら れ な い ケl ス

や 推 進 役 と し て の 人 材 本 足 の 問︑題などが期 を 迎 え る と 修 繕 資 金 の 支 払い 能 力 不 足小規模マン︑y
H ン で は ︑ 大 規 模 修繕 の時よい函も取り上げ︑まちづくりにも 貢献.か に つ く る か な ど を 論 じ た ︒ 首 都 圏 都 心

編集後記

できる﹁終の 棲 家 ﹂ と し て 小 規 模 マ ン シ

Y司ンがどうあるべきか︑その方策についと 聞 く と 一 械 に 戸 惑 い を み せ ︑ 老 後 のごて議 論 し て み よ う と い 寺 こ と に な っ た ︒

部 の中で比較 的好立地にある小規模マン
︑
シヨ シは ︑ 価 値 を 共 有 す る 人 た ち の 集 住の 場 と し て ︑ また︑まちづくり︑ 環 境づ

﹁終の棲家﹂を論じるときに︑不特定 一多数 が 集 合 し て 住 む マ ン シ ョンでは︑あくりの舞台装置 としてなくてはならない(
r称 U住 総 研 ) はE総 合 研 究 財 団
住‑

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TEL (03) 348415381‑
FAX(O3)34845794
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cb﹁ 7耳 百 .¥可主主一4︿﹂Cωoroコ O﹁ ﹂百¥*l 華同比長mlヨω=.Eωoroコ⑥ヨど ョ︒ω才 コぬ ﹂司¥l

野城知日也(東京大学生産技術研究所教授)

服部 本 生 ( 千 葉 大学大学院教授)

小 林秀樹(千葉大学工学部教授)
中谷礼仁(大阪市立大学建築学科専任講師 )kl片 山 和 俊 ( 東 京芸術大学迷築科 敬授)編 集 委 員W︐

干 附 蜘 東 京 都 世 田 谷 区 船 橋 四丁目 月 8

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年
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康錐により﹁ 戦後の窮迫した住宅問題を︑
一︑︑‑住宅の総合的研究 および成果の公開

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発 行 人 H峰 政 克 義

500円

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発 行 H財 団 法 人 住 宅 総 合 研 究 財 団

昭 和 二三 年 ︑ 当 時 の 清 水 建 設 社 長 ・ 清 水

里
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一 実 践 ︑ 普 及 に よ って 解 決 す る ご と を 目 的

現 在 は 住 宅 に 関 す る 研 究 助 成事 業 を 中

であ りま す︒
一 と し て 設 立 さ れ た 財 団 法Ae
一一 心とし︑ ﹁研 究 年 報 ﹂ づ 研 究 論 文 ﹂ を発刊︑一'Yた 住 に 関 す る 専 門 図 書 室 ︑ セ ミ ナ ー 室J

一 等 を 整 恥 ︑ 公 開 ︑社 会 の お 役 に 立 つよう︑

この ﹁すまいろん ﹄ は ︑ 活 動 の 一環と一 公 益 事 業 に つ と め て お り ま す︒
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一 して ︑ 成 果 の 一端 を ︑ 市民︑ 実 務 者 ︑ 研: その意究交流のの皆様に ︑ よ リ 広 く ︑ よ り 手 軽 に ご
究 者'
理解い大だくとともに

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印刷・ 製 本 H 慶 昌 堂 印 刷株 式 会 社

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制 作 日建築思潮研究 所

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場 に な る こ と を 願 って 刊 行 (季 利 ) さ れ，¥て い る も の で すノ ご 利 用 の ほ ど ︑ よろし

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る居住者がそこで﹁終の棲家﹂として全存在になりみるはずである ︒現段階では 一

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うできても︑残りの居住者がそうできる

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‑‑れらの問題を認識しつつも先延ばしさ

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九本 号責 任 編集H柴原達明)
判が く る と 思 う ︒

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中 心 課 題 に な る ︒ しかし︑持ちさせるかが い
マンションは加齢と かも に 居 住 省 の 高 齢/〆、