News Release 2024 年 8 月 30 日
株式会社須藤不動産に対する
７７ポジティブ・インパクト・ファイナンスの融資実行について～山形県のお取引様に対する当行第１号案件！～
株式会社七十七銀行（頭取 小林 英文）は、株式会社須藤不動産（代表取締役 須藤 芳男）に対して７７ポジティブ・インパクト・ファイナンスを実行いたしましたので、下記のとおり
お知らせいたします。
当行では、今後とも、お客さまの多様な資金調達ニーズに積極的に対応し、持続可能な社会の実現に貢献してまいります。
記
１．案件概要
借

入 人

本

社

株式会社須藤不動産（以下、「当社」といいます。）
山形県天童市芳賀タウン北三丁目２番１１号

融資金額

100百万円

資金使途

運転資金

期

5年

間

２．当社概要
当社は、山形県に本社を置く1977年創業の総合不動産業者です。山形・東北地域を中心に、不動産賃貸・管理事業、都市開発事業、不動産売買事業、不動産コンサルティング事業を展開しています。
当社は、“ずっと一緒にこの町で”というテーマのもと「次世代に価値ある風景を残す」ことをミッションに掲げ、不動産のトータルコーディネートを通じて、地域の発展、地方創生に大きく貢献しています。
「７７ポジティブ・インパクト・ファイナンス」にて掲げたポジティブインパクトの向上とネガティブインパクトの緩和・低減を通じて、東北地方の発展と持続可能な社会の実現に
これからも貢献していきます。
（参考）株式会社須藤不動産
https://www.sudo-fudousan.co.jp/

もっと、ずっと、地域と共に。

七十七グループは持続可能な開発目標（ＳＤＧｓ）を支援しています。

－1－３．特定したインパクトおよび目標、ＫＰＩ（詳細は評価書をご参照ください。）（１）地域社会とのつながり
目標

KPI

職場体験受入人数の増加

毎年度 25 名以上（２）やりがいと働きやすさの両立を目指す職場づくりに向けた取組み
目標

KPI

有給休暇取得率の向上

毎年度 70％以上

健康経営優良法人ブライト 500 の認定

新規取得・継続

新規資格取得者の維持（対象資格：宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、空き家相談士）

毎年度 2 名以上

（３）環境負荷の低減
目標

KPI

コピー機・プリンターによる紙利用枚数の削減

毎年度５％以上所有物件への EV 車両充電設備の設置率の向上

毎年度３％以上（４）法令遵守の徹底
目標

KPI

個人情報関連事故の絶無

毎年度 0 件－２－

４．７７ポジティブ・インパクト・ファイナンス概要
本 商 品 は 、 国 連 環 境 計 画 ・ 金 融 イ ニ シ ア テ ィ ブ （ UNEP FI 、 注 １ ） が 策 定 し た
ポジティブ・インパクト金融原則（注２）に基づき、お客さまの企業活動が、社会・経済・環境に与える影響を分析し、特定されたポジティブなインパクト（プラスの貢献）の向上と、ネガティブなインパクト（マイナスの影響）の緩和／低減に向けた取組みを支援することを目的とした融資です。
注１．「人間環境宣言」および「環境国際行動計画」の実行機関として設立された国連環境計画（UNEP）と世界各地の金融機関とのパートナーシップ。
注２．UNEP FIがポジティブ・インパクト投融資を特定し、SDGsに関連した資金調達を促進するために発表したフレームワーク。
＜スキーム図＞①商品提案・申込②インパクト分析・
KPI協議

お
客
さ
ま

七十七
グループ
株式会社
七十七銀行

⑤評価書、
第三者意見書交付
融資実行

連携⑥モニタリング（年1回）
KPI達成支援七十七リサーチ＆コンサルティング
株式会社③第三者意見書依頼（任意）④第三者意見書交付
（任意）

株
式
会
社
格
付
投
資
情
報
セ
ン
タ
ー

以

上

ＳＤＧｓ（Sustainable Development Goals）
2015年9月に、国連に加盟する全ての国が全会一致で採択した国際目標であり、17のゴールと、169のターゲットから構成されています。
七十七グループは2020年7月に「七十七グループのＳＤ
Ｇｓ宣言 ～ もっと、ずっと、地域と共に。～」を表明
し、ＳＤＧｓに対する取組みを更に強化するため、2021
年10月より「ＳＤＧｓ実践計画」を策定しております。

－３（終）－

株式会社須藤不動産
ポジティブ・インパクト・ファイナンス評価書

2024 年 8 月 30 日

地域と共に、未来をつくる目次
はじめに ............................................................................................. 3
本評価書に関する重要な説明 ................................................................... 4
連絡先 ................................................................................................ 5
企業理念及びサステナビリティ方針 ........................................................... 6
１．企業概要 ..................................................................................... 6
２．企業理念 .................................................................................... 10
３．サステナビリティ ........................................................................ 11
インパクトの特定及び評価 ..................................................................... 13
１．インパクトの特定 ........................................................................ 13
２．インパクトの評価 ........................................................................ 22
モニタリング ...................................................................................... 24
１．当社のモニタリング体制 ................................................................ 24
２．七十七銀行によるモニタリング体制 ................................................. 24
結論 .................................................................................................. 25
参考 .................................................................................................. 26
１．ポジティブ・インパクト・ファイナンスについて ................................ 26
２．ポジティブ・インパクト金融原則について ......................................... 26© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

-2-

はじめに
七十七リサーチ＆コンサルティング株式会社（以下、「77R&C」）は、株式会社七十七銀行（以下、「七十七銀行」）が、株式会社須藤不動産（以下、「当社」）に対してポジティブ・インパクト・ファイナンス（以下、「PIF」）を実施するにあたって、当社の事業活動が環境・社会・経済に及ぼすインパクト（ポジティブ・インパクト及びネガ
ティブ・インパクト）を分析・評価し、「ポジティブ・インパクト・ファイナンス評価書」（以下、「本評価書」）を作成した。
本評価書における分析・評価は、国連環境計画金融イニシアティブ（UNEP FI）が提唱した PIF 原則及び PIF 実施ガイド（モデル・フレームワーク）、ESG 金融ハイレベル・パネルにおいてポジティブインパクトファイナンスタスクフォースがまとめた「インパクトファイナンスの基本的考え方」に則ったうえで、七十七銀行が開発した評価体系に基づいて行っている。
なお、七十七銀行が開発した当該評価体系については、株式会社格付投資情報セン
ター（以下、「R&I」）からファイナンスに関する第三者意見書の提供を受けている。
（https://www.r-i.co.jp/news_release_suf/2024/03/news_release_suf_2024
0315_jpn_1.pdf）© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

-3-

本評価書に関する重要な説明
1. 本評価書の内容は、77R&C が現時点で入手可能な公開情報、当社から提供された情報や当社へのインタビュー等で収集した情報に基づいて、現時点での状況を評価したものであり、将来における実現可能性、ポジティブな成果等を保証するものではない。
2. 77R&C が本評価に際して用いた情報は、当社がその裁量により信頼できると判断したものではあるものの、これらの情報の正確性等について独自に検証しているわ
けではない。77R&C は、これらの情報の正確性、適時性、網羅性、完全性、及び特定目的への適合性その他一切の事項について、明示・黙示を問わず、何ら表明又は保証をするものではない。また、77R&C は本評価書を利用したことにより発生するいかなる費用又は損害について一切責任を負わない。
3. 本評価書に関する一切の権利は 77R&C に帰属する。評価書の全部又は一部を自己使用の目的を超えての使用（複製、改変、送信、頒布、譲渡、貸与、翻訳及び翻案等を含みます）、又は使用する目的で保管することは禁止されている。

© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

-4-

連絡先
本件に関するお問い合わせ先は、以下の通り。
七十七リサーチ＆コンサルティング株式会社

コンサルティング部〒980-8777 宮城県仙台市青葉区中央三丁目 3 番 20 号
氏 名

電話番号

木村 仁寿

022-748-7730© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

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企業理念及びサステナビリティ方針
１．企業概要【企業概要】
企業名

株式会社須藤不動産

所在地

山形県天童市芳賀タウン北 3 丁目 2 番 11 号

代表者

代表取締役 須藤 芳男

資本金40 百万円

売上高

2,592 百万円（2023 年 9 月期）

従業員数

18 人（2023 年 9 月末）

事業内容

１．不動産賃貸・管理
２．都市開発３．不動産売買
４．不動産コンサルティング【企業沿革】
1977 年 11 月

創業1978 年

天童市に久野本 4 丁目 16 番 3 号に「須藤ビル」社屋竣工

1979 年 11 月

有限会社須藤不動産として宅地建物取引業の許可登録

1989 年 9 月

須藤芳男社⾧就任

1997 年 12 月

天童市にてショッピングセンター「ららパーク天童」を開発・監修

2000 年 12 月

山形市にて「成沢ショッピングセンター」を開発・監修

2003 年 3 月

天童市久野本 4 丁目 16 番 10 号に事務所移転

2008 年 1 月

R&I 中堅企業格付「bbb」獲得

2013 年 11 月

山形市にて「フレンドパーク桜田」を開発・監修

2020 年

天童市の芳賀土地区画整理事業「芳賀タウンプロジェクト」において 21 店舗の企業誘致

2021 年 1 月

天童市芳賀タウン北 3 丁目 2 番 11 号に社屋移転（現社屋）2023 年 9 月

R&I 中堅企業格付「a」獲得© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

-6-当社は、1977 年に山形県天童市で創業し、山形・東北地域を中心とした不動産に関するトータルコーディネートを行うことにより、地域の発展、地方創生に大きく貢献している山形県を代表する総合不動産業者である。
“ずっと一緒に、この町で”というテーマのもと「次世代に価値ある風景を残す」こ
とで地域との共存・共栄を目指していくことを企業理念とし、不動産賃貸・管理事業、
都市開発事業、不動産売買事業、不動産コンサルティング事業を展開して不動産にかかる企画、立案から管理に至るまで総合サポートを行っている。
【不動産賃貸・管理】
当社はオフィス、住宅、アパート、マンション、駐車場、商業施設等顧客の要望に合わせた物件の紹介、提案を行っている。
2023 年 9 月時点における当社の国内保有物件数は山形・東北地域を中心に東京都
内も含めて 176 件の実績を有し、また、管理物件棟数は累計 300 件超となっている。
⾧期に亘り快適なビジネス環境や住環境を提供することを目的として、マンションやアパートの安全性・資産価値を維持するために、定期巡回・リフォーム等を行うほか、家賃振込の管理や入居者対応等、入居から退去までのトータルサポートを行うことで賃貸不動産の所有者・入居者双方に対して価値あるサービスの提供を実践している。

フィットエル仙台一番町

カーニープレイス山形© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

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【不動産売買（分譲地開発）】
当社は、山形県内陸部を中心に分譲地開発事業を行っている。仕入れから企画販売までを当社で行うことで、より求めやすい価格かつ建築条件を付さないことを基本とした販売が可能となり、購入者の自由度を高め、地域の発展や活性化に向けて住環境基盤の整備に取り組んでいる。
天童市一日町における 84 区画の大規模宅地分譲を手掛ける等、直近５年において累計約 450 区画の宅地分譲を行った実績を有し、山形県内の人口の定着、住環境基盤の整備において大きく貢献をしている。
【都市開発（ショッピングタウン開発）】
当社は地域のニーズに沿った店舗（物販、各種サービス、飲食等）の誘致を行い、地域住民が気軽に立ち寄れるショッピングタウン開発を実施し、地域の活性化に貢献している。
2024 年 5 月には、当社の本社所在地である山形県天童市の中里７丁目において、「Ｎａｎａ Ｔｏｗｎ」の開発を手掛けた。
「Ｎａｎａ Ｔｏｗｎ」の「Ｎ」には「中里」のＮ、「７丁目」のＮ、そして当社の考える「７つの想い（便利）
（楽しく）
（集う）
（リラックス）（トレンド）（充実）（活力）」という意味が込められている。山形市と天童市の市境のエリアである中里 7 丁目エリアはスーパーの供給が弱いエリアであったことから、本プロジェクトは地域活性化と地域住民の利便性向上に資する事業として、当社が地域内における各ステークホルダーとのコミュニケーションを重ね、「ヤマザワ」⾧岡店の移転建替え、「マクド
ナルド 13 号天童⾧岡店」および「無印良品 天童⾧岡」の新規出店誘致等をプロデュースしたものである。

© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

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【不動産コンサルティング】
当社は上記以外にも、「らら・パーク天童」、「成沢ショッピングセンター」、「寒河江
ショッピングロード」、「フレンドパーク桜田」等商業施設の誘致企画・立案から管理までをトータルコーディネートとして手掛けてきた実績を複数有している。今後も地域住民の利便性向上や地域の活性化に向けた取組みとして、商業施設の開発案件に主体的に取り組んでいく方針である。

成沢ショッピングセンターらら・パーク天童【芳賀タウンプロジェクト】
当社が行ってきた開発案件の中でも、当社所在地である山形県天童市の芳賀地区に
おいて 2020 年に事業完了を迎えた、芳賀タウンプロジェクトは、地元天童市の町づ
くりにおいて大きな貢献を果たしたプロジェクトである。
本件において当社は、約 15 年に亘って町づくりの企画に携わり、農地から市街地を形成するにあたり必要となる宅地の造成、分譲のほか、商業エリアにおいては企業
誘致からその後のテナントの管理に至るまでをプロデュースしてきた。芳賀タウン内の居住エリアには人口約 400 人が新たに定住、商業施設における雇用創出や生活の利便性向上、住環境の整備により地域の発展に大いに資する事業となった。

芳賀タウン内ヤマダデンキ テックランド天童店
芳賀タウン施工前後比較（2005 年→2020 年）© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

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２．企業理念

当社では、“ずっと一緒に、この町で”というテーマのもと、次世代に価値ある風景を残すことで地域との共存・共栄を目指していくことを企業理念としている。

出所:当社資料© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

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３．サステナビリティ
当社は 2015 年に国連で採択された SDGs の取組みに賛同し、不動産賃貸・管理、
都市開発、不動産売買、不動産コンサルティングを通じた持続可能な社会の実現に向けた取組みを実践している。
【SDGs 経営方針】
SDGs 経営方針に基づくアクションプランは、以下のとおりである。
【健康経営の推進】
従業員の健康増進のため、当社では 2022 年から「健康経営優良法人」認定を取得している。2024 年においても認定を取得しており、今後も地域企業の役割として、従業員の健康増進に向けた取り組みをさらに強化していく方針である。
【従業員のスキルアップ】
従業員の資格取得の奨励制度や能力開発を目的とした研修等の社員教育の体制を整備している。

【働きがいのある仕事】
従業員に対し健全かつ働きがいのある職場環境を提供することを目的として、需要期を含めた残業時間の削減や有給休暇取得率向上による自己啓発時間捻出のサポートを行っている。

【気候変動への対策】
当社では自社で排出する CO₂排出量の削減に取り組んでいる。
Scope1 排出量の削減に向けて営業車両として EV 車両の導入検討や賃貸物件入居者の CO₂排出量削減のため、自社物件への EV
充電器の設置を進めている。

© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

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【地域への貢献】
当社では事業を継続していくうえで、地域と密接に関与し、地域コミュニティの活性化に向けた取組みを行っていく重要性を強く認識している。事業活動を通じた知見を地域に役立てていく
ことで地域へ貢献するとともに、地域活性化に資する人材の育成にも積極的に取り組んでいる。
【パートナーシップ】
持続的な事業活動のため、各ステークホルダーとのパートナー
シップの活性化に努めている。既存取引先だけでなく、地公体や商工団体、医療機関等とも積極的な交流を行っている。

こどもスマイルプロジェクト（マスク寄付と工事用フェンスへの絵画掲示）

出所:「山形新聞」（2020 年 8 月 13 日付）

尾花沢市に対し企業版ふるさと納税を活用した寄付の実施
出所:「市報おばなざわ」（2023 年 10 月号付）

© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

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インパクトの特定及び評価
１．インパクトの特定七十七銀行および 77R&C は所定の「インパクトファイナンス実施体系」に定める
包括的分析により、インパクトの特定手続を実施した。なお、特定にあたっての重要な要素に関しては、その裏付けとなる内部資料等の確認および企業との対話の実施により手続を補完することとしている。
（１）バリューチェーン分析
事業性評価および当社との対話をもとに、バリューチェーン分析を行うことで、事業活動におけるインプット（投入物）とアウトプット（成果物）を以下の通り可視化し、各活動が貢献する SDGs のゴールとターゲットとの関連付けを行った。
バリューチェーンによるインプットとアウトプットの可視化【不動産賃貸・管理事業】【不動産開発事業】© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

- 13 -

（２）ロジックモデルの作成
バリューチェーン分析を踏まえ、ロジックモデルを作成しインパクトを特定する。
なお、ロジックモデルとは、投入（インプット）した資本から製品、サービス、副産物、廃棄物を産出（アウトプット）し、利益の蓄積、顧客からの信用向上、地域の活性化等の成果（アウトカム）をもたらすシステム（ビジネスモデル）における、各種資本の変遷（増減・変換）を可視化したものである。
七十七銀行および 77R&C では、アウトカムが環境・社会・経済に与える影響や変化をインパクトと位置付け、正の変化をポジティブ・インパクト、負の変化をネ
ガティブ・インパクトとして特定する。
同社のロジックモデルは以下の通りである。
ロジックモデル

© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

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ロジックモデルにより導き出した当社の主要なインパクトは以下の通りである。
山形県を中心として⾧い業歴と豊富な実績による地域社会との連携や信頼獲得といった社会関係資本の増大により、「地域とのつながり」を生み出し、当社の人的資
本、財務資本を高めている。
また、当社で培われた不動産事業におけるノウハウの蓄積、スキルアップに向けた体制整備といった知的資本の増大を促されることで、「やりがいと働きやすさの両立を目指す職場づくり」が実現し、チャレンジ・主体性のある人材の育成や、雇用創出等、人的資本やさらなる知的資本の増大に好影響を与えている。
さらに、事業活動から生じる廃棄物の削減に向けた取組みや、環境に配慮した不動
産企画・提案等「環境負荷の低減」により、自然資本への悪影響を抑制している。
なお、保有・管理物件の入居者の入替・増加や、不動産業におけるノウハウ、デー
タの蓄積といった人的資本・社会関係資本の増大する一方で、「法令遵守の徹底」により情報資産管理リスクを低減している。
以下は、それぞれのインパクトにおけるポジティブ・インパクト（PI）とネガティ
ブ・インパクト（NI）の区分のほか、UNEP FI のインパクトレーダーにて該当する
インパクトエリア・インパクトトピックを示したものである。
特定したインパクトの整理

PI・NI
区分

アウトカム

インパクト
（環境・社会・経済に与える影響）

UNEP FIのインパクトトピック

PIの増大

・快適な住環境の提供の増加
・地域活性化や地域の課題解決
・企業・自治体との連携拡大

地域社会とのつながり

〈社会〉
教育、雇用
〈経済〉
零細・中小企業の繁栄

PIの増大

・やりがい・働きがいの創出
・チャレンジ・主体性のある人材の増加
・生計・雇用の創出

やりがいと働きやすさの両立を目指す
職場づくりに向けた取組み〈社会〉
健康および安全性、教育、雇用、賃金NIの抑制、管理・環境負荷の増大
・廃棄物の発生の増大

環境負荷の低減〈社会〉
エネルギー、住居〈環境〉
気候の安定性、廃棄物NIの抑制、管理・データ、ノウハウの蓄積・情報管理リスクの増加

法令遵守の徹底〈社会〉
データプライバシー© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

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（３）インパクトレーダー等の活用
ロジックモデルにより特定したインパクトに関して、UNEP FI が提供するイン
パクトレーダーとの整合性を確認する。当社の事業活動に該当している２業種を特定してインパクトマッピングを実施した。
下図は、各業種のポジティブ・インパクト（PI）とネガティブ・インパクト（NI）
が、インパクトレーダーではどのインパクトトピックにおいて発現すると考えられるかを示したものである。一方で１２のインパクトエリア、３８のインパクトトピ
ックのうち、赤枠で囲っているものがロジックモデルで特定したものである。
ロジックモデルにより特定したインパクトは、インパクトレーダーで示されたものに概ね該当していることから、客観的にも妥当性を有していると判断できる。また、当社事業と関連のないインパクトエリア・インパクトトピックについては分析対象外とする。
インパクトマッピングによる特定●●…主要カテゴリ ●…関連カテゴリ

バリューチェーン区分

川上

当社の事業

国際標準産業分類

その他の土木工事業【コード】【4290】

インパクトエリア

インパクトトピック

PI

NI

自己所有物件または賃借物件による不動産業【6810】PINI

川下

建築・エンジニアリン
グ業及び関連技術コン

建築工事業

サルタント業【4100】【7110】

PI

NI

PI

NI

紛争
現代奴隷
人格と人の安全保障

児童労働
データプライバシー
自然災害

健康および安全性

健康および安全性

●

●

●

●

水
食糧
エネルギー

●

住居
資源とサービスの入手可能性、健康と衛生

アクセス可能性、手ごろさ、品

教育

質

移動手段

●

●

●●

●

●●

●

情報
コネクティビティ
文化・伝統●ファイナンス
生計

●

●

●

●

雇用

●●

賃金

●●

●

社会的保護

●●

●

●

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●●

●

●

●
●

ジェンダー平等
平等と正義

民族・人種平等
年齢差別
その他の社会的弱者

強固な制度・平和・安定
健全な経済
インフラ

法の支配
市民的自由
セクターの多様性
零細・中小企業の繁栄

●

●

インフラ

●

●●

経済収束

経済収束

気候の安定性

気候の安定性

●

水域

●

大気

●

土壌

●

●

●

生物種

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●

●

生息地

●

●

資源強度

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廃棄物

●

●

生物多様性と生態系

サーキュラリティ© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

- 16 -

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●
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●●

（４）特定したインパクト
以上を踏まえて、当社のインパクトを以下のように特定した。
【地域社会とのつながり】
当社は創業当初から現在に至るまで地域社会とのつながりを重視した事業を展開しており、都市開発案件をはじめとした、地域の発展に貢献する数多くの事業実績を有している。不動産を通じた快適な住環境・ビジネス環境の提供等事業を通じた地域への貢献に加え、地域教育の充実に向けた活動への参画等にて地域貢献の取り組みを拡大しており、当社は地域において大きな貢献を果たしている。
このインパクトは UNEP FI のインパクトレーダーでは「教育」、「雇用」のカテゴ
リに該当し、社会面のポジティブ・インパクトの拡大に該当すると考えられる。
SDGs では「4.4 2030 年までに、技術的・職業的スキルなど、雇用、働きがいのある人間らしい仕事及び起業に必要な技能を備えた若者と成人の割合を大幅に増加させる。」 、
「8.3 生産活動や適切な雇用創出、起業、創造性及びイノベーションを支援する開発重視型の政策を促進するとともに、金融サービスへのアクセス改善などを通じて中小零細企業の設立や成⾧を奨励する。」等のターゲットに該当すると考えられる。
【やりがいと働きやすさの両立を目指す職場づくりに向けた取組み】
当社では、人口減少・地方過疎化といった地方都市が直面する課題に対し、強い町を創る為に会社を育て、社会貢献できる会社を創るために人を育てることが必要であると認識しており、当社で働くことにやりがいを見出し、働きやすさとの両立を目指
すことが地域の発展につながると考えている。
当社では社員の資格取得のための助成制度や健康増進を目的に健康経営優良法人認定を取得する等、積極的な取り組みを進めており、やりがいと働きやすさの両立を目指している。
このインパクトは UNEP FI のインパクトレーダーでは「健康および安全性」
、
「教
育」、
「雇用」
、
「賃金」のカテゴリに該当し、社会面のポジティブ・インパクトの拡大に該当すると考えられる。
SDGs では「3.d すべての国々、特に開発途上国の国家・世界規模な健康危険因子の早期警告、危険因子緩和及び危険因子管理のための能力を強化する。
」、「8.5 2030
年までに、若者や障害者を含むすべての男性及び女性の、完全かつ生産的な雇用及び働きがいのある人間らしい仕事、ならびに同一労働同一賃金を達成する。
」 等のター
ゲットに該当すると考えられる。

© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

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【環境負荷の低減】
当社の事業活動においては、廃棄物の発生や CO2 の排出による環境面での負の影
響を及ぼす可能性がある。当社では事業活動を通じて発生する廃棄物、CO2 排出量の削減に向け、不動産取引関連書類のペーパーレス化促進や事業所における省エネルギ
ー設備の導入等による削減を進めている。また、CO2 排出量の削減においては当社
Scope1、Scope2 の CO2 排出量削減にとどまらず、所有不動産の入居者の CO2 排出量削減に向けた活動にも取り組んでいる。
このインパクトは UNEP FI のインパクトレーダーでは「エネルギー」、「住居」、「廃棄物」のカテゴリに該当し、社会面と環境面のネガティブ・インパクトの抑制・管理に該当すると考えられる。
SDGs では「7.3 2030 年までに、世界全体のエネルギー効率の改善率を倍増させる。」、「13.1 すべての国々において、気候関連災害や自然災害に対する強靱性（レジリエンス）及び適応の能力を強化する。
」、「15.1 2020 年までに、国際協定の下での義務に則って、森林、湿地、山地及び乾燥地をはじめとする陸域生態系と内陸淡水生
態系及びそれらのサービスの保全、回復及び持続可能な利用を確保する。」等のターゲットに該当すると考えられる。
【法令遵守の徹底】
当社は不動産事業者として業務上において数多くの情報を取り扱っている。特に個人情報の流出による社会面での負の影響は大きく、厳格な情報管理が求められている。
当社では取得した個人情報の厳格な管理・取扱を徹底するため、プライバシーポリシーを規定し、内部規定・体制整備等の組織的安全管理措置、従業員の教育等人的安全管理措置、アクセス制御等の技術的安全管理措置を講じることで事故の予防を徹底している。
このインパクトは UNEP FI のインパクトレーダーでは「データプライバシー」のカテゴリに該当し、社会面のポジティブ・インパクトの拡大に該当すると考えられる。
SDGs では「16.10 国内法規及び国際協定に従い、情報への公共アクセスを確保し、基本的自由を保障する。」等のターゲットに該当すると考えられる。

© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

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（５）インパクトニーズとの関係性①国内におけるインパクトニーズ・「SDGs インデックス＆ダッシュボード」を参照し、国内のインパクトニーズと当社のインパクトを確認する。
・当社のインパクトに対する SDGs は、「3,4,7,8,11,12,13,16」に対して、国内における SGDs ダッシュボードでは、「3,4,16」において課題が残る、「7,8,11」において重要な課題が残る、「12,13」において深刻な課題が残るとなっており、国内のインパクトニーズと当社のインパクトが一定の関係性があることを確認した。

出所:Sustainable Development report 2024（SDSN ウェブサイト）© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

- 19 -

②山形県におけるインパクトニーズ
当社の主な事業エリアである山形県は、「第 4 次山形県総合発展計画」を策定しており、各政策と SDGs の 17 のゴールを紐づけ、関連性を整理している。
今回特定した当社のインパクトに対する SDGs のゴールは、「第 4 次山形県総合発展計画」とも概ね整合しており、当社の取組みは山形県においても重要度が高いと判断できる。

出所:山形県「第 4 次山形県総合発展計画」© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

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③七十七銀行が認識する社会課題との整合性
七十七グループは、創業より受け継がれる「地域の繁栄を願い、地域社会に奉仕する」という行是の理念に則り、「１．宮城・東北の活性化」、「２．地域のお客さまの課題解決」、「３．ステークホルダーへの還元」、「４．気候変動・災害への対応」、「５．信頼性の高い金融サービスの提供」、「６．生き生きと働ける職場環境の創出」の 6 つを重要課題（マテリアリティ）とし、グループ全体で解決に取り組むことで、持続可能な社会の実現を目指している。
当社の特定したインパクトにおいて、「地域社会とのつながりは、七十七グルー
プの上記「1」と、「やりがいと働きやすさの両立を目指す職場づくりに向けた取組
み」は、七十七グループの上記「1,6」と、「環境負荷の低減」は、七十七グループの上記「4」と、「法令順守の徹底」は、七十七グループの上記「2,6」と方向性が一致する。
以上のように、七十七銀行は、本 PIF の取組みが、SDGs の達成および貢献に向けた資金需要と資金供給のギャップを埋めることにつながることを目指している。

出所:七十七銀行「ミニディスクロージャー誌 2024」© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

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２．インパクトの評価

特定したインパクトの発現状況をファイナンス後に測定可能なものとするため、ポジティブ・インパクトの拡大、ネガティブ・インパクトの緩和・管理が適切になされるかを事前に評価する。加えて、先に特定したインパクトに対してそれぞれ KPI・目標を設定する。なお、特定したインパクトおよび設定する KPI・目標については、追加性（PIF に取り組むことで新たに発生する影響等）があることを確認している。

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モニタリング

１．当社のモニタリング体制

当社は、本 PIF に取組むにあたり、代表取締役を最高責任者とし取締役会が中心となり会社指針、経営計画、経営課題・事業内容の棚卸を行い、本 PIF のインパクトの特定および目標と KPI の策定を実施した。
本 PIF 実行後においては、各部門での主体的な管理・推進体制を強化していくことに加え、各 KPI の達成状況について定期的に取締役会において確認を行っていく。
なお、七十七銀行に対しては決算期末より 3 か月以内に報告する予定である。

２．七十七銀行によるモニタリング体制

七十七銀行は、PIF の契約期間中に当社の事業活動から意図したポジティブ・イン
パクトが継続して生じていること、重大なネガティブ・インパクトが適切に緩和・管理されていることを継続的にモニタリングする。
モニタリングは少なくとも年に 1 回行うことを契約事項に組み込んでおり、公開情報での確認や日々の対話によって達成状況をフォローアップする体制を構築している。また、このフォローアップは単なる進捗確認ではなく、必要に応じてインパクト実現に向けた対応策等の提案を含めたものである。

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結論
当社は、「”ずっと一緒に、この町で”というテーマのもと、次世代に価値ある風景を残すことで地域との共存・共栄を目指していく」という経営理念に基づき、「サステナ
ブル経営」の実現を重要な経営課題としている。七十七銀行および 77R&C は、当社
が事業活動を通じて創出するインパクトを特定し、いずれも妥当であることを評価した。今後は、ポジティブ・インパクトの拡大及びネガティブ・インパクトの緩和への取組みを、モニタリングによって支援していく。
以上© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

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参考

１．ポジティブ・インパクト・ファイナンスについて

昨今、年金基金、保険会社、投資運用機関等の機関投資家において、ESG（環境、社会、ガバナンス）情報を考慮した投資が重視され、拡大している。
投資家は企業価値を判断する際、財務情報はもちろん、非財務情報である ESG
側面の取組にも着目し、企業の環境や社会に対する取組姿勢、ガバナンスのあり方、
中⾧期的な経営戦略といった情報の開示を求めつつある。また、国連「持続可能な開発目標（SDGs）」の達成に、投資を通じていかに貢献し得るかという関心も高めている。
2015 年 10 月、国連環境計画金融イニシアティブ（UNEP FI）の銀行及び投資メンバーは、新たな資金調達パラダイムを呼びかけて、ポジティブ・インパクト宣言を行った。宣言では、持続可能な開発と SDGs 達成間のギャップを埋めるためには、持続可能な開発の 3 つの側面の総合的な検討に基づいて、新たなインパクトにもとづいたアプローチが必要であるとしている。
同宣言は、銀行及び投資家が経済、社会、環境面でのプラスの影響を増大する努力を導くための金融における一連の共通原則として、ポジティブ・インパクト金融原則をそのロードマップの中心的要素に据えている。金融業界及びより幅広いステ
ークホルダーに共通言語を提供することで、SDGs に向けた取組の中からビジネス
機会を引き出し、持続可能な開発における資金調達のギャップを埋める重要なステップになると期待されている。

２．ポジティブ・インパクト金融原則について

ポジティブ・インパクト金融原則では、ポートフォリオ全体にわたって、ポジティブ・インパクト投融資を、特定・推進し、伝達することを金融機関に求めている。
また、企業及びその他の経済的なステークホルダーが、SDGs に焦点をあてたビジ
ネス機会、ビジネスモデルを構築し、その努力に見合う金融機関を見出すことを意図している。
原則は、持続可能な開発の三つの側面を総合的に考慮し、プラス面とマイナス面両方の影響評価にもとづいた、持続可能性の課題に総合的なアプローチを提案している。

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ポジティブ・インパクト金融原則の概要
原則１（定義）
ポジティブ・インパクト金融はポジティブ・インパクト・ビジネスのための金融である。
持続可能な開発の 3 つの側面（経済、環境、社会）のいずれかにおいて潜在的なマイナスの影響が適切に特定され緩和され、なおかつ少なくともそれらの一つの面でプラスの貢献をもたらすこと。
ポジティブ・インパクト金融は、このように持続可能性の課題を総合的に評価することから、持続可能な開発目標（SDGs）における資金面での課題に対す
る直接的な対応策の一つとなる。
原則２（枠組み）
ポジティブ・インパクト金融を実行するには、事業主体（銀行、投資家等）
が、それらの事業活動、プロジェクト、プログラム、及び／又は投融資先の事
業主体のポジティブ・インパクトを特定しモニターするための十分なプロセ
ス、方法、ツールが必要である。
原則３（透明性）
ポジティブ・インパクト金融を提供する主体（銀行、投資家等）は以下のよ
うな点について透明性の確保と情報開示が求められる。
・ポジティブ・インパクトとして資金調達した活動、プロジェクト、プログラ
ム、及び／又は投融資先の事業主体の意図したポジティブ・インパクトについて（原則 1 に関連）。
・適格性を判断し、影響をモニターし検証するために確立されたプロセスについて（原則 2 に関連）。
・資金調達した活動、プロジェクト、プログラム、及び／又は投融資先の事業主体が達成したインパクトについて（原則 4 に関連）。
原則４（評価）事業主体（銀行、投資家等）が提供するポジティブ・インパクト金融は、意図するインパクトの実現度合いによって評価されなければならない。
出所:UNEPFI「ポジティブ・インパクト金融原則」© 77Research and Consulting Co.,Ltd.

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