【表紙】【提出書類】

有価証券報告書の訂正報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成20年12月17日【計算期間】

第７期（自 平成16年10月１日 至 平成17年３月31日）【発行者名】

ジャパンリアルエステイト投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【事務連絡者氏名】

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
企画部長
木村 透

【連絡場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【電話番号】

03-3211-7921【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

山碕 建人(1) ／ 2008/12/12 15:24 (2008/12/12 15:24) ／ g02955_wk_08539154_0000000_表紙_os2不動産_Jリアルエステイト投資法人_訂正報告書.doc

１【有価証券報告書の訂正報告書の提出理由】
平成17年６月28日提出の有価証券報告書の記載事項のうち、記載内容の一部について訂正するため有価証券報告書の訂正報告書を提出するものであります。
２【訂正事項】
下線________は訂正箇所を示します。

－ 1 －(1) ／ 2008/12/12 15:24 (2008/12/12 15:24) ／ g02955_wk_08539154_0101010_本文_os2不動産_Jリアルエステイト投資法人_訂正報告書.doc

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
５【運用状況】（２）【投資資産】②【投資不動産物件】(ⅶ)建物状況評価報告書の概要（ｂ）今後15～20年間における修繕費・更新費
＜訂正前＞
（前略）
早期修繕項目物件名称

報告書日付

短期修繕項目（1年以内）（千円）

緊急修繕項目（千円）

今後15～20年間における修繕費・更新費（年平均値）（注）４．
修繕費
更新費
合計
（百万円） （百万円） （百万円）（中略）
ハーモニータワー

平成17年１月27日

特になし

300
（注）２．, ３．

17

43

61

（中略）
（注）１．乃至５．
（省略）
（後略）
＜訂正後＞
（前略）
早期修繕項目物件名称

報告書日付
緊急修繕項目（千円）

短期修繕項目（1年以内）（千円）

今後15～20年間における修繕費・更新費（年平均値）（注）４．
修繕費
更新費
合計
（百万円） （百万円） （百万円）（中略）
ハーモニータワー 平成17年１月27日

特になし

300
（注）２．,３．，６．

12

43

55

（中略）
（注）１．乃至５．
（省略）（注）６．ハーモニータワー取得時に平成17年１月27日付建物状況評価報告書を取得し、その後、平成20
年11月19日付にて取得時以降の修繕費を一部修正する旨の建物状況評価報告書を清水建設株
式会社より受領したことに伴い、上記のとおり訂正しております。
（後略）

－ 2 －
(2) ／ 2008/12/12 15:24 (2008/12/12 15:24) ／ g02955_wk_08539154_0101010_本文_os2不動産_Jリアルエステイト投資法人_訂正報告書.doc

【表紙】【提出書類】

有価証券報告書の訂正報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成18年９月26日【計算期間】

第７期（自 平成16年10月１日 至 平成17年３月31日）【発行者名】

ジャパンリアルエステイト投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【事務連絡者氏名】

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
企画部長

山碕 建人

荒木 治彦

【連絡場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【電話番号】

03-3211-7921【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

１【有価証券報告書の訂正報告書の提出理由】
平成17年６月28日提出の有価証券報告書の記載事項のうち、記載内容の一部について訂正するため
有価証券報告書の訂正報告書を提出するものであります。
２【訂正事項】
下線＿＿＿＿は訂正箇所を示します。

－ 1 －第二部【投資法人の詳細情報】
第３【管理及び運営】
２【利害関係人との取引制限】②投資信託委託業者の利害関係人等との取引制限＜訂正前＞
投資信託委託業者の利害関係人等の定義については、前記「第一部 ファンド情報 第１ファンドの状況 ３ 投資リスク ②投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク Ｂ．投資法人の制度に係るリスク

ⅱ．資産の運用に係るリスク （ｂ）投資信託委託業者の行為に係るリスク」に記載のとおりです。投資信託委託業者の利害関係人等が、それらの行う宅地建物取引業に係る顧客及び不動産特定共同事業の事業参加者の利益やかかる利害関係人等自身の利益を図るため、当投資法人の利益を害する取引等を行うことは禁止されています（投信法第34条の３第２項）。

＜訂正後＞投資信託委託業者の利害関係人等の定義については、後記「③利害関係人等との取引状況等（ⅱ）支払手数料等（注）１．」に記載のとおりです。投資信託委託業者の利害関係人等が、それらの行う宅地建物取引業に係る顧客及び不動産特定共同事業の事業参加者の利益やかかる利害関係人等自身の利益を図るため、当投資法人の利益を害する取引等を行うことは禁止されています（投信法第34条の３第２項）。

－ 2 －

【表紙】
【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成17年６月28日【計算期間】

第７期（自平成16年10月１日 至

平成17年３月31日）【発行者名】

ジャパンリアルエステイト投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【事務連絡者氏名】

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式

山碕

建人

会社
企画部長

荒木

治彦

【連絡場所】

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号【電話番号】

03-3211-7921【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】(1）【主要な経営指標等の推移】
回次

第１期

第２期

第３期

第４期

第５期

第６期

第７期

決算年月

平成14年３月

平成14年９月

平成15年３月

平成15年９月

平成16年３月

平成16年９月

平成17年３月

営業収益（注）１．

(百万円)

6,492

7,910

8,500

8,965

9,560

10,151

10,747

経常利益

(百万円)

2,405

2,898

3,259

3,408

3,803

3,831

4,121

当期純利益

(百万円)

2,403

2,897

3,258

3,407

3,802

3,830

4,120

出資総額

(百万円)

81,260112,152

112,152

112,152

133,448

133,448

133,448(口)

160,400

225,400

225,400

225,400

260,400

260,400

260,400

純資産額

(百万円)

83,663

115,049

115,410

115,559

137,250

137,279

137,569

総資産額

(百万円)

161,809

185,397

200,022

209,581244,523

257,372

322,358

１口当たり純資産額(円)

521,591

510,424

512,026

512,688527,077

527,185

528,299

１口当たり当期純利益
（注）２．

(円)

23,952

12,853

14,455

15,117

14,864

14,711

15,824

発行済投資口数(14,983)
分配総額

(百万円)

2,403

2,897

3,258

3,407

3,802

3,830

4,120

１口当たり分配金額(円)

14,983

12,853

14,455

15,117

14,602

14,711

15,824

うち１口当たり利
益分配金額

（円）

14,983

12,853

14,455

15,117

14,602

14,711

15,824

うち１口当たり利益超過分配金額

（円）

－

－

－

－

－

－

－

自己資本比率
（注）３．

(％)

51.7

62.1

57.7

55.1

56.1

53.3

42.7

自己資本利益率
（注）４．

(％)

2.9

2.7

2.8

3.0

2.8

2.8

3.0

(年換算値5.2) (年換算値5.4) (年換算値5.7) (年換算値5.9) (年換算値5.7) (年換算値5.6) (年換算値6.0)（注）１．営業収益については、消費税等は含まれておりません。
（注）２．１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しております。なお、第２期につきましては、期中に新投資口の追加発行を行っておりますが、新投資口に対する金銭の分配の起算日（平成14年４月１日、期首）に追加発行があったものとみなして、加重平均投資口数を算出しております。また、第１期につきましては、実質的に資産運用を開始した平成13年９月10日を期首とみなして日数による加重平均投資口数により算出した１口当たり当期純利益を括弧内に併記しております。
（注）３．自己資本比率＝期末純資産額／期末総資産額×100（注）４．自己資本利益率＝当期純利益／（期首純資産額＋期末純資産額）÷２×100
第２期及び第５期は、新投資口の追加発行を行っているため、純資産額について資産運用期間の日数を考慮しています。
なお、年換算値につきましては、第１期は運用日数203日間（実質的に資産運用を開始した平成13年９月10日を期首とみなした運用日数）、第２期は運用日数183日、第３期は運用日数182日、第４期は運用日数183日、第５期は運用日数183日、第６期は運用日
数183日、第７期は運用日数182日により算出しております。
（注）５．第２期から、１口当たり純資産額、１口当たり当期純利益及び潜在投資口調整後１口当たり当期純利益の算定に当たっては、「１株当たり当期純利益に関する会計基準」（企業会計基準第２号）及び「１株当たり当期純利益に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第４号）を適用しております。

－ 1 －(2）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
当投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正も含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、当投資法人の資産を主として特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。本書において以下同じ意味で用います。）に対する投資として運用することを目的とし、特に、主として「不動産等」及び「不動産対応証券」の特定資産（後記「２投資方針(1）投資方針①投資の基本方針」をご参照ください。）に投資し、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行います。
当投資法人の投資する不動産及び信託財産である不動産の用途は、主にオフィスビルとし、投資対象地域は、我が国の政令指定都市をはじめとする全国の主要都市とします。また、運用にあたっては、不動産及び不動産を信託する信託の受益権への投資を基本としますが、投資環境、資産規模等によっては、その他の不動産等及び不動産対応証券への投資を行います。
②

投資法人の特色
投信法第198条第１項及び「ジャパンリアルエステイト投資法人規約」（以下「当投資法人規約」又は単に「規約」といいます。）第36条の規定により、当投資法人の資産運用は、投資信託委託業者（以下「資産運用会社」といいます。）（本書の日付現在、ジャパンリア
ルエステイトアセットマネジメント株式会社）に全て委託してこれを行うこととされております。
当投資法人の投資対象不動産等に係る資産運用に当たり、資産運用会社は、内部成長の達成、すなわち当投資法人が既に保有している不動産等資産に係る利益率を最大化させることを目指すとともに、外部成長の達成、すなわち新たな投資対象不動産等をその時点で当投資法人の利益に最もかなうと判断される価格帯で取得することにより、収益力とその安定性の向上を目指します（後記「２投資方針(1）投資方針

産等に係る運用・管理の指針」をご参照ください。）。

－ 2 －②基本方針に基づく投資対象不動(3）【投資法人の仕組み】[投資法人]
ジャパンリアルエステイト投資法人〔投資主総会〕〔役員会〕
執行役員：山碕 建人
監督役員：日下部 健司
監督役員：岡野谷 知広（注）住友信託銀行株式会社〔一般事務受託者〕(投信法第111条第２号から第６号関係。但し、投資法人債に関する事務を除きます。)

株式会社東京三菱銀行〔一般事務受託者〕(投信法第111条第２号、第３号及び第６号関係のうち、投資法人債に関する事務。)

みずほ証券株式会社、J.P.モルガン証券会社東京支店、三菱証券
株式会社、日興シティグループ証券株式会社、野村證券株式会
社、メリルリンチ日本証券株式会社〔一般事務受託者〕(投信法第111条第６号関係のうち、投資法人債に関する事務。)

株式会社東京三菱銀行〔投資法人債管理会社〕（投信法第139条の５ 関係）

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社〔投資信託委託業者〕(投信法第198条関係)

住友信託銀行株式会社〔資産保管会社〕（投信法第208条関係）（注）平成17年５月10日付けで執行役員の馬場米一郎と監督役員の河村綱也は任期満了となり、新執行役員には山碕建人、新監督役員には岡野谷知広がそれぞれ選任され、平成17年５月11日に就任いたしました。なお、平成17年５月10日付けで任期満了となりました監督役員の日下部健司は再任され、同じく平成17年５月11日に就任いたしました。

－ 3 －

役割

名称

関係業務の内容

投資法人

ジャパンリアルエステイト投資法人

一般事務受託者

住友信託銀行株式会社

投資口の発行者です。
以下に掲げる一般事務業務の委託を、当投資法（投信法第111条第２号か人から受けます。

ら第６号関係。但し、投資（業務内容）

法人債に関する事務を除き

ａ．投資口の名義書換に関する事務ます。）

ｂ．投資証券の発行に関する事務
ｃ．投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務
ｄ．投資主総会、役員会の機関の運営に関する事
務
ｅ．計算に関する事務
ｆ．会計帳簿の作成に関する事務
ｇ．投資主に対して分配をする金銭の支払いに関する事務
ｈ．納税に関する事務

一般事務受託者

株式会社東京三菱銀行

当投資法人が発行した第１回無担保投資法人債（投信法第111条第２号、（投資法人債間限定同順位特約付及び適格機関投第３号及び第６号関係のう

資家限定）、第２回無担保投資法人債（投資法人

ち、投資法人債に関する事

債間限定同順位特約付及び適格機関投資家限定）務。）

及び第３回無担保投資法人債（投資法人債間限定
同順位特約付及び適格機関投資家限定）（以下それぞれ「第１回投資法人債」、「第２回投資法人債」及び「第３回投資法人債」といい、これらを併せて以下「本投資法人債」といいます。(注)）に関わる一般事務業務のうち、以下に掲げる業務の委託を、当投資法人から受けます。
(業務内容)
ａ．投資法人債の名義書換に関する事務
ｂ．投資法人債券の発行に関する事務
ｃ．投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務ｄ．投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務

一般事務受託者

みずほ証券株式会社

第１回投資法人債及び第３回投資法人債に関わ（投信法第111条第６号関J.P.モルガン証券会社東京支店

る一般事務業務のうち、以下に掲げる業務の委託係のうち、投資法人債に関

三菱証券株式会社

を、当投資法人から受けます。

する事務。）

日興シティグループ証券株式会社(業務内容)
ａ．投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務

一般事務受託者

みずほ証券株式会社

第２回投資法人債に関わる一般事務業務のう（投信法第111条第６号関三菱証券株式会社

ち、以下に掲げる業務の委託を、当投資法人から係のうち、投資法人債に関J.P.モルガン証券会社東京支店受けます。

する事務。）

野村證券株式会社(業務内容)

メリルリンチ日本証券株式会社

ａ．投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務

－ 4 －

役割

名称

投資法人債管理会社

関係業務の内容

株式会社東京三菱銀行

本投資法人債に関わる投資法人債管理会社です。

（投信法第139条の５関係。）
投資信託委託業者

ジャパンリアルエステイトアセット（投信法第198条関係。）

マネジメント株式会社

資産保管会社

住友信託銀行株式会社

当投資法人の資産の運用に係る業務の委託を、
当投資法人から受けます。
当投資法人の資産の保管に係る業務の委託を、（投信法第208条関係。）

当投資法人から受けます。

（注）第１回投資法人債は、額面総額250億円、利率年1.32％、利払日毎年６月21日及び12月21日、償還日平成19年６月21日として、平成14年６月７日開催の当投資法人役員会の決議に基づき、平成14年６月21日に発行されました。
第２回投資法人債は、額面総額100億円、利率年0.69％、利払日毎年４月30日及び10月30日、償還日平成20年４月30日として、平成15
年４月16日開催の当投資法人役員会の決議に基づき、平成15年４月30日に発行されました。
第３回投資法人債は、額面総額100億円、利率年0.98％、利払日毎年４月30日及び10月30日、償還日平成22年４月30日として、平成15
年４月16日開催の当投資法人役員会の決議に基づき、平成15年４月30日に発行されました。

(4）【投資法人の機構】
①

投資主総会

(ⅰ）投信法又は規約により定められる当投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成
される投資主総会にて決定されます。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「第二部
主・投資法人債権者の権利

投資法人の詳細情報①

投資主の権利第３

管理及び運営

３

投資(ⅰ）投資主総会における議決権」をご参照ください。
(ⅱ）投資主総会は、法令に別段の定めがある場合のほか、役員会の決議に基づき執行役員がこれを招集します。投資主総会は、本店の所在地若しくはこれに隣接する地又は役員会の決議に基づいて東京都各区内において招集します。
(ⅲ）投資主総会を招集するには、会日から２ヶ月前に会日を公告し、会日から２週間前に各投資主に対して通知します。当投資法人は、役員会の決議により、予め公告して、一定の日における投資主名簿（実質投資主名簿を含みます。本書において以下同じ意味で用います。）に記載されている投資主をもって、その権利を行使すべき投資主とするものとします。
(ⅳ）投資主総会の議長は、執行役員が１名の場合はその執行役員が、執行役員が２名の場合は、役員会の予め定めた順序により執行役員の１名がこれに当たります。すべての執行役員に欠員又は事故がある場合は、役員会の予め定めた順序により、監督役員の１名がこれに当たります。
②

執行役員、監督役員及び役員会(ⅰ）執行役員は、当投資法人の業務を執行するとともに、当投資法人を代表して当投資法人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第97条第１項、第99条、商法（明治32年法律第48号。その後の改正も含みます。以下「商法」といいます。）第78条）。但し、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の業務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第97条第２項）。監督役員は、執行役員の業務の執行を監督する権限を有しています（投信法第103条第１項）。また、役員会は、一定の業務執行に関する上記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行－ 5 －役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第107条第１項）。
(ⅱ）執行役員は２名以内、監督役員は３名以内とします。但し、監督役員の員数は、執行役員の員数に１を加えた数以上とします。
(ⅲ）執行役員及び監督役員は、投資主総会において選任します。
(ⅳ）執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年とします。但し、補欠又は増員のために選任された執行役員及び監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします。
(ⅴ）役員会の決議は、執行役員及び監督役員の過半数が出席し、その過半数をもってこれを決めます。
(ⅵ）役員会は、執行役員が１名の場合はその執行役員が、執行役員が２名の場合は、役員会招集権者が招集し、その議長となります。
(ⅶ）役員会招集権者は、予め役員会において定めることとします。
(ⅷ）役員会招集権者以外の執行役員及び監督役員は、投信法の規定に従い、役員会の招集を請求することができます。
(ⅸ）役員会を招集するには、会日より３日前に各執行役員及び監督役員にその通知を発する
こととします。但し、緊急の必要がある場合には、更にこれを短縮することができます。
③

会計監査人

(ⅰ）会計監査人は、投資主総会において選任します。
(ⅱ）会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。なお、会計監査人は、投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします（投信法第116条）。
(ⅲ）会計監査人は、当投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第118条第１項等）。
④

投資信託委託業者、資産保管会社及び一般事務受託者(ⅰ）当投資法人は、投信法第198条及び第208条に基づき、資産の運用に係る業務を投資信託委託業者へ、資産の保管に係る業務を資産保管会社へ委託しています。当投資法人は、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務で投信法第111条に定める事務（以下「一般事務」といいます。）については第三者へ委託しています。
(ⅱ）当投資法人の発行する投資口及び投資法人債の募集に関する事務、投資法人債の名義書換に関する事務及び投資法人債権者に係る事務（投信法第111条第１号、第２号、第３号及び第６号、投信法施行規則第124条第２項第４号及び第５号に定める一般事務のことをいいます。）は、募集の都度、一般事務受託者を役員会で定め、一般事務委託契約を締結することとします。
(ⅲ）当投資法人の資産運用を行うジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社の、本書の日付現在における運用体制については、後記「第二部第４関係法人の状況

１

資産運用会社の概況

投資法人の詳細情報(2）運用体制」をご参照ください。

(5）【投資法人の出資総額】
本書の日付現在、当投資法人の出資総額は201,472,860千円、当投資法人が発行する投資
口の総口数は2,000,000口、発行済投資口数は345,400口です。

－ 6 －最近５年間における出資総額及び発行済投資口数の異動は以下のとおりです。
出資総額（千円）

発行済投資口数（口）

年月日
増加額

残高

増加口数

残高

平成13年５月11日

200,000

200,000

400

400

平成13年９月８日

81,060,000

81,260,000

160,000

160,400

平成14年５月８日

30,892,420

112,152,420

65,000225,400

平成15年10月25日

21,295,960

133,448,380

35,000260,400

平成17年４月26日

68,024,480

201,472,860

85,000345,400(6）【主要な投資主の状況】
当投資法人の第７期計算期間に係る期末時点（平成17年３月31日）における主要な投資主
は以下のとおりであります。
投資主名

住所

所有
投資口数

比率

日本トラスティ・サービス
信託銀行株式会社（信託口）

東京都中央区晴海一丁目８番11号

16,126口

6.19％

日本マスタートラスト信託
銀行株式会社（信託口）

東京都港区浜松町二丁目11番３号

11,650口

4.47％

三菱地所株式会社

東京都千代田区大手町一丁目６番１号

10,160口

3.90％

株式会社中国銀行

岡山県岡山市丸の内一丁目15番20号

9,295口3.57％

東京海上日動火災保険
株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目２番１号

8,120口3.12％

資産管理サービス信託銀行
株式会社（証券投資信託口）

東京都中央区晴海一丁目８番12号

7,869口3.02％

株式会社山梨中央銀行

山梨県甲府市丸の内一丁目20番８号

7,300口2.80％

株式会社常陽銀行

茨城県水戸市南町二丁目５番５号

6,008口

2.31％

第一生命保険相互会社

東京都千代田区有楽町一丁目13番１号

4,920口1.89％

株式会社池田銀行

大阪府池田市城南二丁目１番11号

4,704口1.81％

86,152口33.08％合計－ 7 －

２【投資方針】(1）【投資方針】①

投資の基本方針
当投資法人は、規約において以下の基本方針（以下「基本方針」といいます。）を定めております。
(ⅰ）基本方針（当投資法人規約第23条）
当投資法人は、主として「不動産等」及び「不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」の特定資産（以下併せて「投資対象不動産等」と総称します。）に投資し、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行います。
ここで、「不動産等」及び「不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」とは以下に定めるとおりです（本書において以下同じ意味で用います。）。また、不動産、不動産の賃借権又は地上権（不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託における信託財産である不動産、不動産の賃借権又は地上権を含みます。）を併せて「不動産等資産」と総称します。
●「不動産等」
一

不動産

二

不動産の賃借権

三

地上権

四

不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権（ここでいう信託には不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みますが、「投資信託及び投資法人に関する法律施行令」（平成12年政令第480号、その後の改正も含みます。以下「投信法施行令」といいます。）第３条第１号において定義される有価証券（以下「有価証券」といいます。）に該当するものを除きます。）

五

不動産、不動産の賃借権若しくは地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）

六

当事者の一方が相手方の行う上記一から五までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）●「不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」（以下「不動産対応証券」といいます。）
一

優先出資証券「資産の流動化に関する法律」（平成10年法律第105号、その後の改正も含みます。以下「資産流動化法」といいます。）上の特定目的会社で資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする特定目的会社が発行する資産流動化法第２条第９項に定める優先出資証券
二受益証券

投信法上の投資信託で資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする投信法第２条第12項に定める受益証券
三

投資証券

投信法上の投資法人で資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする投資法人の発行する投信法第２条第22項に定める投資証券
四

特定目的信託の受益証券資産流動化法第２条第13項に定める特定目的信託で資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする特定目的信託に係る受益証券（前述の「不動産等」において四又は五に掲げる信託の受益権を除きま
す。）

－ 8 －

(ⅱ）投資態度（当投資法人規約第24条）
当投資法人の投資態度の基本方針、特に、投資対象不動産等の取得、保有等に係る規約上の基本方針は以下のとおりです。
(a）当投資法人は、資産の総額のうちに占める不動産、不動産の賃借権、地上権、信託の受益権（不動産、地上権若しくは土地の賃借権のみを信託する信託に係るものに限ります。）及び匿名組合出資持分（その出資された財産を不動産、地上権若しくは不動産の賃借権のみに運用することを定めた匿名組合契約に係るものに限ります。）の価額の割合として財務省令で定める割合を100分の75以上となるように運用します。
(b）当投資法人は、資産の運用の方針として、以下に定義する特定不動産の価額の合計額の当投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となる
ように運用します。ここで特定不動産とは、特定資産のうち不動産、不動産の賃借権
若しくは地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいうものとします。
(c）当投資法人の投資する不動産及び信託財産である不動産の用途は、主にオフィスビルとし、投資対象地域は、我が国の政令指定都市をはじめとする全国の主要都市とします。
(d）当投資法人は、不動産等への投資に際しては、十分なデュー・ディリジェンス（詳細調査等）を実施し、その投資価値を見極めた上で、投資環境等に応じてその投資を決定します。
(e）運用にあたっては、不動産及び不動産を信託する信託の受益権への投資を基本としますが、投資環境、資産規模等によっては、その他の不動産等（前述の「不動産等」に掲げる資産のうち不動産及び不動産を信託する信託の受益権を除いたものをいいます。）及び不動産対応証券への投資を行います。
(ⅲ）組入資産の貸付け（当投資法人規約第27条）
当投資法人は、特定資産である不動産について、運用を図ることを目的とし第三者との間で賃貸借契約を締結し貸付けを行うこととし、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については、当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結
させ貸付けを行うこととします。
(ⅳ）借入金及び投資法人債（当投資法人規約第30条）(a）資産の効率的な運用並びに運用の安定性を図るため、特定資産の取得資金、貸付けを行う不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金及び運転資金を使途とし、借入れ或いは投資法人債の発行を行います。
(b）当投資法人の借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円を上限とします。
(c）借入れを行う場合、借入先は、証券取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正も含みます。以下「証券取引法」といいます。）第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家（以下「適格機関投資家」といいます。）に限るものとします。
②

基本方針に基づく投資対象不動産等に係る運用・管理の指針
資産運用会社は、上記「①投資の基本方針(ⅰ）基本方針（当投資法人規約第23条）

ないし(ⅳ）借入金及び投資法人債（当投資法人規約第30条）」記載の投資の基本方針を基礎とし、かつ、当投資法人と資産運用会社との間で平成13年５月18日付けで締結され、平成13年８月３日付け及び平成15年４月１日付けで変更済みの資産運用委託契約（以下「資産運用委託契約」といいます。）に従い、当投資法人の資産運用業務を適切に遂行することを目的として、「ジャパンリアルエステイト投資法人資産管理計画書」（以下「資産管理計画書」といいます。）を資産運用会社の社内規則として制定しており、かかる資産管理計画書－ 9 －に従って投資対象不動産等を運用しております。
かかる資産管理計画書は、我が国の経済環境、不動産情勢、金融環境、経済統計、当投資法人の資産状態と業績、今後の中長期的な不動産に係る予想、これまでの資産運用会社の不動産関連ノウハウ等の複合的な要素に基づくものであります。従って、資産運用会社は資産管理計画書がその時点での外的内的環境要因に適合するか否かについて随時見直しを行うこととしており、その結果、特に、現時点での資産管理計画書を変更した上で投資対象不動産等を運用することが当投資法人、ひいては投資主の利益にかなうと判断される場合には、資産管理計画書は、規約及び資産運用委託契約に適合する限りにおいて、随時変更されることがあります。
当投資法人の投資対象不動産等に係る資産運用に当たり、資産運用会社は、内部成長の達成、すなわち当投資法人が既に保有している不動産等資産に係る利益率を最大化させることを目指すとともに、外部成長の達成、すなわち新たな投資対象不動産等をその時点で当投資法人の利益に最もかなうと判断される価格帯で取得することにより、収益力とその安定性の向上を目指します。また、キャッシュフローの安定性と期待利回りとを総合的な見地で勘案し、地域分散、用途、規模・築年数等によるポートフォリオ構成、キャップレート（資本的支出を含めないキャッシュフロー（修繕費控除後）を取得価格で除した利回り）等、様々な要素を考慮して運用を行っております。当投資法人は随時、かかる外部成長の達成のため、新たな不動産等資産の取得に向けた調査活動を行っており、かかる取得が決定され次第、適時に公表措置をとって参ります。
(ⅰ）投資対象不動産等に係る取得の指針
外部成長の達成のため、投資対象不動産等に係る取得の指針は、以下のとおりとなっております。
(a）地域に関するポートフォリオ構成
１．当投資法人の投資対象不動産等に係る資産運用に当たり、不動産等資産の所在地
域別保有割合の目安を、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県（以下併せて「首都圏」といいます。）に所在する物件を60～80％、その他の地方都市に所在する物件
を20～40％として運用することを基本的な目処とします。
２．需給が堅調であるにもかかわらず比較的高い利回りを望めると判断した場合には、
上記１．記載の所在地域別保有割合の目処と異なる資産運用を行うことがあります。
３．当投資法人の資産規模の拡大過程等においては、一時的に上記１．記載の所在地
域別保有割合から乖離することがあります。
なお、平成17年３月31日現在における当投資法人の保有している不動産等（以下「保有不動産」といいます。）の所在地域別分散状況については後記「５(2）投資資産②

投資不動産物件

運用状況(i) 当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（一覧表）」をご参照ください。
(b）用途に関するポートフォリオ構成
資産運用会社は、用途に関するポートフォリオ構成としては、主としてオフィスビ
ルに係る投資対象不動産等に集中して投資を行うことを原則とします。なお、主としてオフィスに利用されている投資対象不動産等でも、その一部が商業施設として利用されている場合があり、また、地域によっては条例等によりオフィスビルの建設の際に住宅付置義務の課されている場合があります。従って、当投資法人によるオフィス
ビルの取得にあたり、一部が商業施設又は住宅である物件を含むことがあります。
(c）規模、築年数その他の事項に関するポートフォリオ構成
１．資産運用会社は、規模、築年数その他の事項に関するポートフォリオ構成につき、－ 10 －

原則として延床面積が3,000㎡以上の建物及びその敷地に投資します。
２．資産運用会社は、原則として、新耐震基準（昭和56年施行の建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正も含みます。以下「建築基準法」といいます。）による耐震基準をいいます。本書において以下同じ意味を有します。）又はそれと同等の耐震性能を備えた建物を取得対象とします。
３．資産運用会社は、上記１．及び２．に加え、立地条件、躯体条件（新耐震基準等）、設備条件（天井高、床配線、１フロア当たりの面積及び電気容量等）及び権利関係の内容等を総合的に考慮して投資判断を行います。
(d）取得時のデュー・ディリジェンス
１．物件の取得に当たり、資産運用会社は、公正かつ調査能力・経験のある第三者による不動産鑑定評価書、エンジニアリングレポート、地震リスク調査報告書による分析評価及びマーケットレポート等を参考にすると共に、現地調査やビル管理担当者等へのヒアリングを行う等、経済的・物理的・法的な調査及び検討を行います。

－ 11 －

２．上記１．に基づく具体的な分析事項は、以下の表のとおりです。
調査内容

分析事項（概要）

経済的調査● 所在地域におけるオフィス需給（将来見通しを含む）、市場賃料の調査● 街路条件、交通・接近条件の調査

主な参考資料
不動産鑑定評価書
マーケットレポート
現地調査● 割引率及びキャップレートの水準● 建物運営経費の現況確認及び削減余地● 物理的調査、法的調査、運営状況調査の経済的調
査への反映● 処分性の評価
物理的調査● 隣地との境界・越境の現況

売主からの開示資料● 建物・設備の維持管理状況（劣化状況）

エンジニアリングレポート● 修繕・更新費の中長期予測

地震リスク調査報告書● 建物・設備のスペック（貸室形状、天井高、空調

現地調査

方式、電気容量等）● 建物耐震調査● 建物有害物質含有調査、土壌汚染調査● 自然災害等の被害実績の有無（台風・地震等）
法的調査● 所有権・抵当権等の権利関係調査

売主からの開示資料● 賃貸借契約関係調査

エンジニアリングレポート● 土地の境界確認書や越境に係る覚書等の具備

現地調査● 建物の建築・管理に係る法令遵守状況● 土地・建物が単独所有でない場合、管理規約・共有者間協定書・借地契約等の確認● その他、電波障害対策等近隣関係者との契約内容の確認
運営状況調査● 不動産管理会社のオペレーション内容及び建物管売主からの開示資料
現地調査

理仕様の確認● テナントからの管理運営に係る要望・苦情の有無● テナント構成● 土地・建物が単独所有でない場合、物件運営管理に係る運用ルールの確認(e）キャップレートの目標値
１．資産運用会社は一定のキャップレートの目標値を設定し、ポートフォリオ全体のキャップレートを勘案し、投資対象不動産等を取得します。
２．上記１．に定めるキャップレートの目標値は、資本政策や金利動向に応じて適宜見直すものとします。
（注）本項に定めるキャップレートとは、資本的支出を含めないキャッシュフロー（修繕費控除後）を取得価格で除した利回りをいいます。

(f）不動産対応証券への投資
１．資産運用会社は、資産の運用に当たり、不動産及び不動産を信託する信託の受益権への投資を基本としますが、不動産対応証券への投資を行う場合、主に以下の点を基準とします。
a．投資期間満了時に、当該不動産対応証券の投資対象とされる不動産等に係る取得機会が確保されるものを投資対象として想定します。
b．不動産対応証券の保有価額合計は、総資産の10％以内とします。
c．当該不動産対応証券の投資スキームに関するデュー・ディリジェンスを行うとと－ 12 －

もに、投資対象とされる不動産等について上記(a)～(e)に則り採算性・投資適格性を判断します。
d．開発型案件に係る不動産対応証券への投資においては、開発型プロジェクトとして、信頼性が十分に高いものを投資対象とすることとし、完工・引渡しのリスク、竣工後のテナント確保のリスク等の観点から、開発計画等に関するデュー・ディ
リジェンスを行います。
(ⅱ）投資対象不動産等に係る維持管理の指針
内部成長の達成のため、投資対象不動産等に係る維持管理の指針は、以下のとおりです。
(a）維持管理方針
当投資法人の保有に係る不動産等資産については、内部成長の達成のため、継続的かつ計画的な設備投資と維持管理により、テナントの満足度を高め、競争力及び収入の維持拡大（賃料の増加、稼働率の維持向上等）と費用の節減（外注管理費、水道光
熱費等の削減）に努めます。
これを実現するため、物件毎にその特性を踏まえ、最適な不動産管理会社に管理業務を委託します。また、当投資法人として複数の不動産管理会社を利用しているメ
リットを生かし、競争原理を適切に機能させることにより、これらの目標達成を促進するよう努めます。
１.不動産管理会社の選定管理業務の委託に当たり、資産運用会社・一般事務受託者・資産保管会社との密接な連携、物件の取得検討段階からの検討・関与が必要となることから、不動産管理会社としての一般的な能力・実績及び物件特性との適合等の観点に加え、当投資法人における管理業務手順等に関する理解・習熟の観点から、総合的に検討のうえ、委託先とする不動産管理会社を選定します。
２.不動産管理会社の評価
当投資法人の保有に係る不動産等資産の安定的な運営管理、及び、不動産管理会
社の適切な監督の観点から、委託先の各不動産管理会社の能力・特性を把握し、そのレベルアップを図ることを目的とし、原則として、毎計算期間終了後、委託先不動産管理会社の評価を行います。
かかる評価に当たり、外部の第三者機関（専門的知識を有する評価コンサルタン
ト）を起用の上、資産運用会社と共同で実施し評価項目は以下のとおりとします。
・リーシング能力
・ビルメンテナンス（コスト管理）能力
・営繕工事能力・レポーティング能力・外部評価（ＣＳ評価等）
なお、評価結果に基づく資産運用会社の指導によっても改善が見られず、現行の委託先の中に、当該物件の管理業務を継続して委託するのに適当でないと判断される不動産管理会社がある場合は、委託先の変更について検討します。
(b）保険付保方針
災害や事故等により生じる建物の損害や収益の減少、又は第三者からの損害賠償請
求によるリスクを回避するため、原則として、企業財産総合補償保険（注）１．、賠－ 13 －

償責任補償保険（注）２．を当投資法人の保有に係る不動産等資産について付保します。地震保険の付保については、当投資法人の保有に係る不動産等資産全体の地震Ｐ
ＭＬ（予想最大損害額）（注）３．を踏まえ決定することとしております。
（注）１．企業財産総合補償保険とは、地震・噴火・津波・戦争等を除く災害・事故により企業の財産に損害が発生した場合に、その損害を担保するための保険です。特約として利益補償もあります。
（注）２．賠償責任補償保険とは、建物・設備の所有・使用・管理に起因して第三者の身体の障害又は財物の減失・毀損・汚損について、法律上の賠償責任を負うことによって被る損害を担保する保険です。
（注）３．地震ＰＭＬ（予想最大損害額）については、後記「５(viii)

運用状況

(2)

投資資産

②

投資不動産物件

地震リスク調査報告書の概要」をご参照ください。

(ⅲ）投資対象不動産等に係る売却の指針
当投資法人は中長期での運用を基本原則としており、当投資法人の保有に係る不動産
等資産の短期間での売却を特に意図した運用は行いません。これら個々の不動産等資産の売却は、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、不動産等資産の所在
地域の将来性・安定性、不動産等資産の劣化又は陳腐化リスク及びそれらに対するコスト予測並びにポートフォリオの構成等を考慮のうえ、総合的に判断します。
③

財務上の指針当投資法人の財務上の指針は以下のとおりであります。
(ⅰ）資産の効率的な運用並びに運用の安定性を図るため、特定資産の取得資金、保有する不動産等資産に係る工事代金及び運転資金を使途とし、借入れ又は投資法人債の発行を行います。
(ⅱ）当投資法人の借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円を上限とします。
(ⅲ）借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家に限るものとします。
(ⅳ）総資産に対する借入金（投資法人債を含みます。）残高の割合（以下「負債比率」といいます。）を原則として65％を超えない範囲で、より低い負債比率を保つよう、保守的に運用します。
(ⅴ）借換時の金融環境変化による影響を抑えつつ、低廉な資金調達コストを実現するよう、固定金利借入れの割合、借入期間、担保設定の有無等の借入諸条件を、複数の適格機関
投資家との交渉のうえ比較し、優位の条件を採用します。但し、期限前返済の場合の手数料等がその時点における金利情勢によって決定される場合等、予測しがたい経済状況の変更で資金調達コストが変動する場合があります。
(ⅵ）将来の特定資産の追加取得に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定契約やコミットメントライン契約等、事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
(ⅶ）借入れの条件によっては、当投資法人の保有不動産に、担保設定を行うことがあります。
なお、当面の資金の借入れ及び返済は、原則として以下の方針に基づき行うものとします。
(ⅰ）特定資産の追加取得に際し借入れを要する場合、機動的な対応が必要とされるため、かかる追加取得に必要な資金の調達は主に短期借入金により行います。
(ⅱ）特定資産の追加取得等に際し調達した短期借入金については、金融環境を勘案しつつ、適宜、固定金利による長期借入金又は投資法人債への借換えを進め、低廉なコストでの安定的な資金調達の実現を図ります。

－ 14 －

(2）【投資対象】①

当投資法人の投資対象（以下併せて「運用資産」と総称します。）は以下のとおりです。
(ⅰ）不動産等及び不動産対応証券(ⅱ）当投資法人は、上記(ⅰ)に掲げる特定資産のほか、次に掲げる特定資産に投資します。
一

以下に掲げる有価証券(ア）国債証券(イ）地方債証券(ウ）特別の法律により法人の発行する債券(エ）社債券（転換社債及び新株引受権付社債券ないし新株予約権付社債券を除きます。）(オ）特定目的会社に係る特定社債券（証券取引法第２条第１項第３号の２に定めるものをいいます。）(カ）コマーシャル・ペーパー（証券取引法第２条第１項第８号に定めるものをいいます。）(キ）外国又は外国法人の発行する証券又は証書で、上記(ア)から(カ)までの証券又は証書の性質を有するもの(ク）受益証券（但し、「(1）投資方針①

投資の基本方針」における「不動産対応証券」の二に定めるものを除きます。）(ケ）投資証券（但し、「(1）投資方針①

投資の基本方針」における「不動産対応証券」の三に定めるものを除きます。）(コ）投資法人債券（投信法第２条第25項に定めるものをいいます。）(サ）外国投資証券（投信法第220条第１項に定めるものをいいます。）(シ）外国貸付債権信託受益証券（証券取引法第２条第１項第10号で定めるものをいいます。）(ス）オプションを表示する証券又は証書（証券取引法第２条第１項第10号の２で定めるものをいいます。）(セ）預託証書（証券取引法第２条第１項第10号の３で定めるもので、上記(ア)から(エ)までの証券の性質を有する本邦通貨建のものとします。）(ソ）外国法人が発行する本邦通貨建の譲渡性預金証書(タ）貸付債権信託受益証券（証券取引法第２条第２項第１号で定めるものをいいます。）(チ）外国法人に対する権利で、上記(タ)の権利を有するもの
二

金銭債権（投信法施行令第３条第１号、第12号及び第14号に該当するものを除きます。）

三金融デリバティブ取引（投信法施行令第３条第14号において定義されている意味を有します。）に係る権利

四株券（但し、「(1）投資方針①

投資の基本方針(ⅰ）基本方針」に定める資産運用の基本方針のため必要又は有用と認められる場合に投資できるものとします。）(ⅲ）当投資法人は、上記(ⅰ）及び(ⅱ）に定める特定資産のほか、商標法（昭和34年法律第127号）に基づく商標権、その専用使用権若しくは通常使用権並びに温泉法（昭和23年
法律第125号）に定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等に投資することがあります。但し、「(1）投資方針①

投資の基本方針(ⅰ）基本方針」に定める資産運用の基本方針のため必要又は有用と認められる場合に投資できるものとします。

－ 15 －

②

投資基準及び種類別、地域別、業種別等による投資予定
前記「(1）投資方針②

基本方針に基づく投資対象不動産等に係る運用・管理の指針」

をご参照ください。

－ 16 －

(3）【分配方針】
当投資法人は、毎決算期後に、以下の方針に基づき金銭の分配を行います。
①

投資主に分配する金銭の総額のうち、利益の金額は我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算されるものとします。

②

利益の金額を限度として金銭の分配を行う場合には、当該営業期間の租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正法も含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15に規定されている「配当可能所得の金額」の90％に相当する金額を超えるものとします。

③

役員会において適切と判断した場合、投信法第136条第１項の規定に従い、投資主に対し、投信法第131条第１項の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、利益を超えて金銭の分配をすることができるものとします。

④

利益を超える金銭の分配を行う場合には、利益の金額に当該営業期間の減価償却費計上額に相当する金額を加算した金額を上限とします。但し、当該金額が当該営業期間の、租税特別措置法施行令第39条の32の３に規定されている「配当可能額」の90％に相当する金額を超えない場合には「配当可能額」の91％に相当する金額まで利益を超えて金銭の分配をすることができるものとします。

⑤

投資主への分配金は金銭にて分配するものとし、決算日における最終の投資主名簿の投資主を対象に投資口の口数に応じて行います。

⑥

当投資法人の営業期間中に投資口を追加発行するときは、当該投資口に対応する金銭の分配の金額については、役員会の決議に基づき、日割りにより計算することができるものとします。

⑦

上記の他、当投資法人は、金銭の分配にあたっては、社団法人投資信託協会が定める「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」（平成13年３月16日制定、その後の改正も含みます。）に従うものとします。

⑧

当投資法人は、個人投資主が利益を超える分配額に対して税法上その都度譲渡損益の算定を行うことが必要とされる限りにおいて、投資主に対して利益を超える金銭の分配は行いません。但し、以下の一から三のいずれかの条件を満たす場合には、上記①から⑦に従い、投資主に対して利益を超える金銭の分配をすることができるものとします。
一

税法等の変更により、個人投資主が利益を超える金銭の分配額に対してその都度譲渡損益の算定を行うことが必要でなくなった場合

二

個人投資主が利益を超える金銭の分配額に対してその都度税法上の譲渡損益の算定を一
般的に自己において行うことが必要でなくなった等利益を超える金銭の分配を行うことが適切になったと役員会において判断される場合

三

当投資法人の「利益の配当等を損金として算入するための要件（後記「３投資リスク②投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク Ｄ.利益の配当等における投資法人の税務上の取扱いに係るリスク」の（注）の①に記載する要件）」を満たすため等、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると役員会において判断される場合(4）【投資制限】
当投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。
①

前述の「(2）投資対象」において記載した有価証券及び金銭債権は、積極的に投資を行う
ものではなく、安全性、換金性を勘案した運用を図るものとします（当投資法人規約第26条）。

②

前述の「(2）投資対象」において記載した金融デリバティブ取引に係る権利は、当投資法－ 17 －

人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします（当投資法人規約第26条）。
③

当投資法人は、資産の効率的な運用並びに運用の安定性を図るため、特定資産の取得資金、貸付けを行う不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金及び運転資金を使途とし、借入れ或いは投資法人債の発行を行います。当投資法人の借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円を上限とします（当投資法人規約第30条）。

④ 借入れを行う場合、借入先は適格機関投資家に限るものとします（当投資法人規約第30条）。

－ 18 －

３【投資リスク】
以下には、当投資法人による不動産等への投資に係るリスク要因、当投資法人の制度の仕組みに係るリスク要因及びそれらの結果としての当投資法人の発行する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は当投資法人への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在する可能性があります。
当投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券の市場価格は下落すると考えられ、その結果、それらの投資家につき当初の投資額に係る欠損や分配金の低下が生じる可能性があります。
本投資証券に関する投資判断は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討したうえで各投資家自らの責任において行う必要があります。
本項に記載されている項目は、以下のとおりであります。
①

投資法人が発行する投資証券に係るリスク
Ａ．換金性リスク
Ｂ．市場価格変動に係るリスク
Ｃ．金銭の分配に係るリスク
Ｄ．将来における税制の変更に係るリスク②

投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク
Ａ．投資法人の組織運営に係るリスク
Ｂ．投資法人の制度に係るリスク
Ｃ．投資法人制度における証券取引法上の規制に係るリスク
Ｄ．利益の配当等における投資法人の税務上の取扱いに係るリスク③

投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
Ａ．瑕疵担保責任に係るリスク
Ｂ．不動産から得られる賃料収入に係るリスク
Ｃ．不動産管理会社に係るリスク
Ｄ．公租公課その他の費用に係るリスク
Ｅ．鑑定評価額に係るリスク
Ｆ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
Ｇ．売却時の不動産流動性に係るリスク
Ｈ．建築基準法等の既存不適格に係るリスク
Ｉ．共有物件に係るリスク
Ｊ．区分所有建物に係るリスク
Ｋ．借地に係るリスク
Ｌ．有害物質に係るリスク
Ｍ．不動産の所有者責任に係るリスク
Ｎ．不動産等資産の偏在に係るリスク
Ｏ．テナント集中に係るリスク
Ｐ．将来における法令等の改正に係るリスク
Ｑ．テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
Ｒ．売主の倒産等の影響に係るリスク
Ｓ．竣工前の不動産等資産の取得に係るリスク－ 19 －

Ｔ．取得予定資産を組入れることができないリスク④

投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
Ａ．信託受益者として負うリスク
Ｂ．信託の受益権の流動性に係るリスク
Ｃ．信託受託者に係るリスク⑤

特定目的会社の優先出資証券への投資に係るリスク⑥

リスクに対する管理体制
Ａ．コンプライアンス上の問題への対応の基本
Ｂ．問題発生時の対応と報告①

投資法人が発行する投資証券に係るリスク
Ａ．換金性リスク
本投資証券については、投資主からの請求による投資口の払戻しは行われません。従って、投資主が本投資証券を換金するには原則として、証券取引所を通じて又は取引所外において、第三者に対して売却することが必要となります。本投資証券は、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）が創設した不動産投資信託証券市場（以下「不動産投資信託証券市場」といいます。）に上場しておりますが、投資主が保有する本投資証券について買主が存在するとの保証はなく、一定の譲渡価格を保証する第三者も特に存在いたしません。また、本投資証券の上場が廃止された場合や、不動産投資信託証券市場が存続しなくなった場合、投資主は保有する本投資証券を市場外にて相対で譲渡する他に換金の手段がなくなります。これらにより、本投資証券を廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が不可能となる場合があります。
Ｂ．市場価格変動に係るリスク
本投資証券の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化により影響されることのあるほか、内外の投資家による本投資証券に係る売買高、他の金融商品に対する投資との比
較における優劣、市場環境や将来的な景気動向等によって左右されることがあります。また、
当投資法人は、不動産等及び不動産対応証券を主な投資対象としており、かかる資産の評価額の変動によって、本投資証券の市場価格は変動することがあります。その他、不動産市場の趨勢、オフィスの需給関係、オフィス需要を左右することのある企業を取り巻く経済の全般的状況及び法制、税制の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることもあります。
加えて、当投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達いたしますが、その資金調達が投資口の新規追加発行により行われる場合には、投資口１口当たり純資産額は影響を受けることがあり、また、市場における投資口の需給バランスに影響を与えることになり、その結果、本投資証券の市場価格が悪影響を受けるおそれがあります。
Ｃ．金銭の分配に係るリスク
当投資法人は前記「２

投資方針(3）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではありません。特に、賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等の場合、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
Ｄ．将来における税制の変更に係るリスク－ 20 －

投資法人に係る利益の分配等の損金算入、不動産の取得・保有等及び投資主に係る配当所
得、株式等の譲渡所得等に関する課税上の取扱いに係る将来の法令、通達の改正又はその解釈の変更によって、投資主が得られる利益が減少する可能性があります。
②

投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク
当投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第19項）であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人という制度固有のリスクが存在します。
Ａ．投資法人の組織運営に係るリスク
当投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
ⅰ．役員の職務遂行に係るリスク
投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員は、投資法人からの受任者として善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負いますが、職務遂行上、当投資法人の執行役員又は監督役員が善管注意義務や忠実義務に反する行為を行い、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。
ⅱ．投資法人の資金調達に係るリスク
当投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家に限るものと規定されております。
借入れに当たり、税法上の導管性要件を満たすためには、当投資法人は、その借入先を適格機関投資家に限定することが要請され、借入先は現実には限定されております。また、借入れを行う際には様々な保全措置がとられることがあり、その一環として、担保提供の制限、財務制限、追加担保の条項、現金その他の一定資産の留保、資産・負債等に基づく
財務指標による借入制限や担保設定制限、早期償還事由、資産取得制限、投資主への分配に係る制限、当投資法人の業務その他に係る約束や制限等が要請されることがあります。
このような約束や制限の結果、本投資証券の市場価格に悪影響が出るおそれがあります。
また、借入れはその時々の金利実勢、当投資法人の財務状況、経済環境のほか、貸し手の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、当投資法人が必要とする時期及び条件で機動的に借入れを行うことができるとの保証はありません。
借入れに当たり、当投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の貸し手に対して担保に供された場合、当投資法人はその償還を行うか貸し手の承諾を得られない限り担保対象となる保有不動産を処分し若しくは建替等を行うに当たり制限を受けることとなります。
その結果、当投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産を処分できないおそれがあります。また、当投資法人の保有不動産の売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）がその時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測しがたい経済状況の変更により投資主に損害を与える可能性があります。
当投資法人による借入れ等の状況については、後記「第二部投資法人の経理状況

１

財務諸表(5）附属明細表

投資法人の詳細情報

第５⑥借入金等明細表」をご参照ください。
当投資法人が資金を調達しようとする場合には、上記のほか、投資法人債の発行又は投資口の追加発行の方法によることがあります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、様々な財務制限条項や誓約事項が規定されることがあり、当投資法人の場合、本投資法人－ 21 －

債において、担保提供制限、留保資産提供制限、投資法人負債比率の維持条項、投資法人
ＤＳＣＲ維持条項及び投資法人有担保負債比率維持条項等の財務制限条項が規定されております。かかる財務制限条項に抵触する場合、本投資法人債について期限の利益を失うこととなります。また、本投資法人債の発行及び条件は、格付機関からの格付けにより又は市場環境に左右されることがあり、従って、当投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。投資口の追加発行を行う場合、投資口の発行
価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、当投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。
ⅲ．投資法人の倒産リスク
当投資法人は一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有するに至る可能性を否定することはできません。当投資法人は現行法上の倒産手続きとして破産法（平成16年法律第75号、その後の改正も含みます。以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号、その後の改正も含みます。以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続きに服します。
本投資証券は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではなく、本投資証券につき、当初の投資額が保証されているものではありません。従って、当投資法人が清算される場
合、投資主は、全ての上位債権者への償還の後でしか投資額を回収できません。従って、清算、特に倒産手続きに基づく清算の場合には、投資主は投資額のほとんどにつき償還を受けられない可能性があります。
Ｂ．投資法人の制度に係るリスク
投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。
ⅰ．業務委託に係るリスク
投資法人は、資産の運用以外の行為を営業としてすることができず、使用人を雇用することはできません。また、当投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を投資信託委託業
者に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。従って、当投資法人の業務執行全般の成否は、投資信託委託業者、資産保管会社及び一般事務受託者の能力や信用性に依拠することになります。投信法上、投資信託委託業
者は認可制で能力その他の適格性が審査されており、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員により行われておりますが、それぞれの業務受託者において、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が投信法により投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。
また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、投資信託委託業者、資産保管会社又は一般事務受託者が、破産又は会社更生手続きその他の倒産手続き等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して当投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、当投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、委託契約が解約又は解除された場合において、速やかに当投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業務を委託できないときには、当投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投資証券が上場廃止になる可能性もあります。

－ 22 －

ⅱ．資産の運用に係るリスク
投資法人は、投信法上、投資信託委託業者にその資産の運用に係る業務を委託しなければならないため、当投資法人の資産の運用成果は、特に資産の運用に係る業務を行う投資信託委託業者の業務遂行能力に依拠することになります。投資信託委託業者についての主なリスクは以下のとおりです。
(a）投資信託委託業者の運用能力に係るリスク
投資信託委託業者は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、投資信託委託業者は認可制であり、投信法に定める監督を受けており、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、投信法はその運用能力まで保証するものではありません。
(b）投資信託委託業者の行為に係るリスク
投資信託委託業者は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、更に投資信託委託業者の行為により投資法人が損害を被るリス
クを軽減するため、投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されていま
すが、投資信託委託業者が、かかる行為準則に反したり、法定の措置を適正に取らない
場合には、投資主に損害が発生するリスクがあります。また、当投資法人の投資信託委
託業者の株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、当投資法人の投資対象である不動産等資産の取引に関与する場合や、かかる投資信託委託業者
自身も自ら投資活動を行い、又は当投資法人以外の投資法人や顧客への助言業務等を行う可能性もあります。そのような場合に、当投資法人の投資信託委託業者が自己又は第三者の利益を図るため、当投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
(c）投資信託委託業者における社内体制・投資方針等の変更に係るリスク
資産運用会社は、当投資法人の規約に基づいて資産運用業務を遂行するため、資産運用会社の社内規則である資産管理計画書において、投資対象不動産等に係る取得・維持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めておりますが、その内容は規約に反しない限度で適宜見直し、変更されることがあります。また、資産運用会社は、資産管理計画書に従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いておりますが、かかる社
内体制について効率性・機能性その他の観点から今後変更を行わないとは限りません。
このような、資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更により、当投資法人の資産運用の内容がこれまでと異なるものとされ、それによって予定されていた収益を上げられない可能性があります。
Ｃ．投資法人制度における証券取引法上の規制に係るリスク
証券取引法上、投資法人に係る関係者その他の内部者に対しては、投資口に係る未公表の重要な事実が存在した場合にも罰則をもって投資口の有償での取引を規制するとの、いわゆ
るインサイダー取引規制（証券取引法第166条以下）は適用されません。このため、資産運
用会社は自発的に社内規則を設け、内部者がかかる取引を行うことを制限しております。しかしながら、社内規則は証券取引法におけるインサイダー取引規制と異なり罰則の適用はな
く、その実効性は法律上の規制とは異なります。従って、当投資法人、資産運用会社その他の内部者が当投資法人や投資口に係る未公表の内部情報を知りつつかかる投資口の取引を行うことがないとの保証はなく、その場合には、投資家の信頼又は市場における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、本投資証券の市場価格が悪影響を受けるおそれがあり－ 23 －

ます。
また、投資証券については、株券等の大量保有報告制度（証券取引法第27条の23以下）の適用はありません。従って、開示に係る証券取引法上の規制はこれらの規定が適用された場
合とは異なり、いつしか大口の投資主が出現し、その利益は小口の投資主の利益とは必ずしも一致しないことがあります。
Ｄ．利益の配当等における投資法人の税務上の取扱いに係るリスク
租税特別措置法第67条の15は、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）（注）のもとで投資法人が投資主に対して行う金銭の分配のうち利益の配当から成る部分の金額（利益の配当等の額）を税務上投資法人の損金として算入することを認めています。
しかし、将来にわたり、当投資法人がかかる税法上の損金算入を行うことができるとの保証はありません。例えば、法律・通達の改正又は解釈・運用・取扱いの変更が今後行われな
いとの保証はなく、その場合には新たな要件が規定又は要請され、当投資法人がこれを遵守できない可能性があるほか、会計処理と税務処理の取扱いの差異によりこの要件を満たすことができない可能性もあります。その他、経済環境の変化や当投資法人のキャッシュフローの状況等による分配支払原資の不足によりこの要件を満たすだけの利益の分配ができないおそれもあります。また、投資主は常に変動するため、各事業年度の終了時において50名以上の者により保有されているとの保証はなく、場合により、税法上の同族会社に該当することとなる可能性がないとは言えません。また、その他の当投資法人の意図しない諸要素によりこの要件を満たすことができない可能性もあります。これらの場合には利益の配当等を税務上当投資法人の損金として算入することができなくなる可能性があります。更にまた、後日の税務調査における税務当局と当投資法人との見解の相違により過年度の取扱いに関して更正処分を受けた場合には、過年度において損金として算入した利益の配当等が事後的に否認される可能性もあります。かかる場合には、投資主が得られる利益や純資産が減少することとなり、投資主に損害を与える可能性があります。
（注）導管性要件の主たる事項は以下のとおりであります。
①

利益の配当等の額が配当可能所得の90％超（又は金銭の分配の金額が配当可能額の90％超）であること。

②

他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（なお、投資法人が特定目的会社の優先出資証券の全部を保有する場合には、一定の要件を満たすことにより、この要件に抵触しない取扱いとされている。）。

③④

適格機関投資家以外の者から借入れを行っていないこと。
事業年度の終了時において３人以下の投資主及びその特殊関係者により発行済投資口総数の50％超を保有されている同族会社（法人税法第２条第10号）に該当しないこと。

③⑤

国内募集の割合が50％を超える旨が投資法人の規約において記載・記録されていること。

⑥

事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること。

投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
当投資法人は、我が国の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としており、これらの原資産となる不動産等資産については、以下のリスクがあります。
Ａ．瑕疵担保責任に係るリスク
不動産は個々の物件毎に個性を持ち代替性が低いため取得しようとする不動産等資産に一定の瑕疵があった場合には、資産価値の減耗や、予定しない補修費用等が発生し、投資主に損害を与える可能性があります。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等のほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。
当投資法人は、取得しようとする不動産等資産に係る売買契約等において売主からの一定－ 24 －

の表明及び保証を取得し、瑕疵の内容等について責任の所在を明確化した上で不動産等資産を取得することとしておりますが、かかる表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとの保証はありませんし、売買契約の交渉において、売主が行う表明・保証の対象、期間又は責任額が限定され若しくはかかる表明・保証が全く行われない場合もありえます。そこで、当投資法人が不動産等資産を取得しようとする場合、かかる不動産等資産について自ら調査を行うほか、信頼のおける中立の建設会社、不動産業者、リサーチ会社等の専門業者からのエン
ジニアリングレポート、地震リスク調査報告書等を取得します。しかし、上記の調査には限界があり、取得した資料の内容、売主・その前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な範囲及び時間的な制約等から、不動産等資産に関する欠陥・瑕疵について事前に全てを認識することができるとの保証はありません。
更に、売主の資力が十分でない場合等、実際には売主に対して瑕疵担保責任や売買契約等の違反による責任を追及することにより損害の回避又は回復を図ることができない場合があります。
不動産を信託する信託の受益権の売買においても、信託の受益権の原資産である不動産に隠れたる瑕疵があった場合には、当該不動産の実質的所有者である受益者となる当投資法人
が上記と同様のリスクを負担することになります。
他方、当投資法人又は信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。なお、当投資法人は宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正も含みます。以下「宅地建物取引業法」といいます。）上、みなし宅
地建物取引業者であるため、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を排除することは原則としてできません。
加えて、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。従って、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同
じく、当投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追求することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
Ｂ．不動産から得られる賃料収入に係るリスク
当投資法人の主な収入は、当投資法人が直接保有する不動産に係る賃料収入（不動産を信託を通じて保有する場合は当該不動産に係る賃料収入を主たる原資とする信託契約上の収益配当）です。不動産の賃料収入に影響を与える主なリスクは以下のとおりです。
ⅰ．不動産の稼働状況に係るリスク
当投資法人がオフィスビル等を購入する場合、前所有者とテナントの賃貸借契約をそのまま承継することが多く、契約上、期中の解約権が制限されていない場合、テナントは一定期間前の解約予告によって賃貸借契約を終了することが通常可能であるため、テナントからの賃料は将来にわたって確定されているものではありません。解約ペナルティ条項等を置いている場合でも、裁判所によって解約ペナルティが一部減額される可能性があります。当投資法人が保有する不動産等資産において賃貸借契約の解約が増加し、また更新がなされない結果として稼働状況が悪化するような場合には、不動産等資産から得られる賃料収入が従前の賃料収入より減少します。また、退去するテナントへの敷金・保証金の返還等が必要とされることとなり、ひいては当投資法人のキャッシュフローを減ずる効果をもたらし、場合により新たな資金調達を余儀なくされ、その結果、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
ⅱ．不動産の賃借人の信用力及び賃料未払いに係るリスク－ 25 －

賃借人（テナント）の財務状況が悪化した場合、賃貸借契約に基づく賃料支払いが滞る可能性があり、当投資法人のキャッシュフローに影響を及ぼすほか、この延滞賃料等の債務（場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。）の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一のテナン
トからの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。また、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払いを以てこれに対抗することができるため、テナントが賃貸人側の一定の落ち度を理由に意図的な賃料不払いを以て抗弁権を主張する可能性もあり、その場合には当該不動産等資産から得られる
賃料収入にも影響を及ぼすことになります。
ⅲ．賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
賃貸人は、不動産等資産の賃借人（テナント）が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事情により賃料減額に合意することを余儀なくされることがあります。
更に、建物の賃借人（テナント）は、定期建物賃貸借契約で賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては借地借家法（平成３年法律第90号、その後の改正も含みます。以下「借地借家法」といいます。）第32条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年１割の利息を付してテナントに返還しなければなりません。
これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家
法第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が期待できます。しかし、賃借室の供給が多く、今後の賃料の上昇が多く望めないよ
うな状況では賃借人（テナント）がこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾向があるほか、逆に将来において一般的な賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。
Ｃ．不動産管理会社に係るリスク
一般に、建物の保守管理を含めた不動産等資産の管理業務全般の成否は、不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを含めたその業務遂行能力に強く依拠することになります。管理委
託先を選定するに当たっては、当該不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮する
ことが前提となりますが、その不動産管理会社における人的・財産的基盤が今後も維持されるとの保証はありません。当投資法人は、直接保有する不動産に関して当投資法人が委託した不動産管理会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除す
ること、また、不動産を信託する信託の受益権を保有する場合には原資産である不動産に関して信託受託者が委託した不動産管理会社につき、受益者としての指図権を行使し信託受託者を通じて同様に解除することはできますが、不動産管理会社が交代する場合、後任の不動
産管理会社が任命されるまでは不動産管理会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一
時的に当該不動産等資産の管理状況が悪化するおそれがあります。
Ｄ．公租公課その他の費用に係るリスク
不動産を取得する際に課せられる登録免許税・不動産取得税に関しては、一定の要件（注）を満たす投資法人に対しては、軽減措置が適用されます。しかし、法律の改正等により当該軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。また、法律の改正、－ 26 －

不動産市場の変化等により不動産の保有に係る固定資産税、都市計画税等の負担が増加する
可能性もあります。かかる場合には、当投資法人の不動産に係る経費が増加し、結果的に投資主に損害を与える可能性があります。その他、不動産の維持管理には様々な側面で経費を必要とします。例えば、各種保険料の値上げ、消耗品の調達費用・修繕費・管理費を含め、不動産管理や建物管理に係る費用の上昇、不動産管理会社その他による管理コストの上昇その他の理由により、不動産の運用に関する費用は増加する可能性があります。これに対し、不動産からの収入がこれに対応して増加するという保証はありません。
（注）登録免許税・不動産取得税に係る一定の要件の主たる事項は以下のとおりです。なお、この軽減措置は、登録免許税に関しては平成18年３月31日までに、不動産取得税に関しては平成19年３月31日までに取得する不動産に適用されます。
①

規約に資産の運用方針として特定不動産（特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権）の価額の合計額が投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（特定不動産の割合）を100分の75以上とする旨の記載があること。

②

投資法人の投資信託委託業者が、取引一任代理等の認可（宅地建物取引業法第50条の２）を受けていること。

③

借入れは、適格機関投資家からのものであること。

Ｅ．鑑定評価額に係るリスク（取得又は売却の際に取引価格と差異が生ずるリスク）
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士の分析に基づ
くものであり、かつ分析の時点における評価を示したものにとどまります。また、その評価の目的・方法は必ずしも転売や再取得の場合における市場価格を算出することではありません。従って、かかる鑑定及び価格調査の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証又は約束するものではありません。
Ｆ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震や風水害等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性や、一定期間建物が不稼働となる可能性があります。当投資法人は、
火災・水害等による損害を補償する企業財産総合補償保険（特約による利益補償としての財
産保険、家賃保険を含むことがあります。）又は賠償責任補償保険等を付保する方針ですが、状況により保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害や事故が発生する可能性又は保険契約に基づく支払いが保険会社により完全には行われず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが不可能である可能性があります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震が起った場合、当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本書の日付現在、当投資法人は、これらいずれの不動産等資産にも地震保険を付保しておりません。従って、地震又は地震を原因とする火災・津波等の災害による損害については、保険によるリスクカバーの対象外となっています。従って、大地震の場合、投資主は莫大な損害を被るおそれがあります。
Ｇ．売却時の不動産流動性に係るリスク
当投資法人は、規約に基づき、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行うため、保有に係る不動産等資産の売却を頻繁に行うことは意図しておりません。但し、上記目標の範囲内でも、保有するより売却した方が当投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合等には保有する不動産等資産の売却を行うことがあります。
不動産等資産は、それを譲渡する場合、流通市場の発達した有価証券取引等と比較すると、－ 27 －

相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査するデュー・ディリジェンスを行います。デュー・ディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な瑕疵が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が減額されたりする可能性があります。その他、不動産等資産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動いたします。
更に、不動産等資産の権利関係の態様によっては、流動性等に関するリスクが相対的に増幅されます。
また、経済環境や不動産需給関係の影響によっては、当投資法人が取得を希望する不動産等資産を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は当投資法人が売却を希望する不動産等
資産を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性があります。これらの結果、当投資法
人の投資方針に従った運用ができず、当投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。加えて、隣地権者からの境界確定同意が取得できない場合、又は境界標の確認ができな
いまま当該不動産等資産を取得する場合には、後日、このような不動産等資産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産等資産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産等資産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が当投資法人に発生する可能性もあります。
なお、後記「５ 運用状況 (2) 投資資産 ② 投資不動産物件」に記載されている当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち、二番町ガーデン、銀座三和ビル、新和ビルディ
ング、恵比寿ネオナート、八王子第一生命ビルディング、金沢南町ビルディング、京都四条河原町ビルについては、本書の日付現在、境界確認は未了であり、将来売却するまでに境界が確定しない場合には、売買価格が減額される等の可能性があります。
Ｈ．建築基準法等の既存不適格に係るリスク
不動産等資産は、建築物の敷地、構造、設備及び用途等に関して建築基準法の制限に服するものですが、建築物の建築時点において適格であった場合でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制環境の変化により、後日建替等をする時点における建築基準法上の制限のもとでは不適格になることがあります。その他、不動産は様々な規制のもとにあり、上記の法令のほか、各地の条例や行政規則等により規制が及ぶ場合があります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、道路指定による敷地面積・容積率の減少等があります。法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなる建物を既存不適格と呼ぶことがありますが、かような既存不適格の場合には、既存の建物と同一の容積率・高度・設備等では建替ができなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、当投資法人の保有に係る不動産等資産の資産価値や譲渡価格に悪影響を与える可能性があります。
なお、後記「５ 運用状況 (2) 投資資産 ② 投資不動産物件」に記載されている当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち、山王グランドビルについては、建物竣工後の建築基準法の改正に伴い、容積率について基準を満たさないものとなっており、また、日本ブ
ランズウィックビルについては、建築確認後に都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正も含みます。以下「都市計画法」といいます。）に基づく用途地域の見直しにより、
大塚東池袋ビルディングについては、建物竣工後の都市計画法及び建築基準法の改正により、都市計画区域内における用途制限に変更があったため、いずれもいわゆる既存不適格となっ－ 28 －

ており、現況と同様な建物を再建築することができない可能性があります。
Ｉ．共有物件に係るリスク
不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は法的に様々な側面で制約を伴います。
まず、共有物の管理には持分の価格を基準として過半数での決定が求められており、当投資法人がある共有の不動産等資産に係る持分の過半数を有していない場合には、一方で他の共有者による使用の可能性によりその便益の享受を制限されつつ、他方で、当該共有の不動産等資産の管理について当投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
各共有者は、自己の共有持分を自由に処分することはできますが、共有持分は単独所有の場合と比して不利でない価格で処分できるとは限りません。他方、共有物全体を一括処分する際には、他の共有者全員の合意が必要となります。従って、当投資法人が不動産等資産の共有者である場合、当投資法人の認識しないところで他の共有者が変更されることがある反面、当投資法人が当該共有の不動産等資産への投資額を回収しようとするにも、当該共有の不動産等資産を希望する時期及び条件で売却できないおそれがあります。一部の共有者の変更の場合、新たな共有者の属性等によっては、当該共有の不動産等資産の管理や価値に悪影響が出ることもあります。
また、各共有者は、何時でも共有物の分割を請求することができ、また、現物分割自体になじまない場合又は分割により価値が著しく減殺される場合には、裁判所により共有物全体の競売を命じられることがあります。このように、共有不動産については、他の共有者からの分割請求権行使によって、共有者は自己の望まない時期及び条件で共有物の分割を求められ、又は、共有物全体が処分されることがあります。分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約の効力は最大５年であり、また、その旨の登記をしなければ、対象となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場合でも、特約をした者が破産、会社更生又は民事再生手続きになった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。但し、共有者は、破産、会社更生又は民事再生手続きになった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料収入全部が差押の対象となる場合や、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う場合等、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。また、各共有者はその持分に応じて管理の費用を払いその他共有物の負担を引受けることとされておりま
すが、いずれかの共有者が自ら負担すべき公租公課その他の費用等の支払又は履行を行わな
い場合、滞納処分や差押えを受け、不動産の管理に支障をきたし、最終的に他の共有者に損害が生ずるおそれがあります。
以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、後記「５ 運用状況 (2) 投資資産 ② 投資不動産物件」に記載されている当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち、神田橋パークビルヂング、二番町ガーデン、山王グランドビル、銀座三和ビル、恵比寿ネオナート、ハーモニータワー、八王子第一生命ビルディング、定禅寺パークビル、仙台本町ホンマビルディング、金沢パークビル、ＮＨＫ広－ 29 －

島放送センタービルにおいて原資産たる不動産が共有物件となっております。
Ｊ．区分所有建物に係るリスク
区分所有建物とは「建物の区分所有等に関する法律」（昭和37年法律第69号、その後の改正も含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物について建替決議等をする場合には、集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の５分の４以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と比較して管理方法に制限があります。
各区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に管理・処分することができるため、当投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更されることがあり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。他方、管理規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者に対して一定の権利（優先交渉権等）を与える旨の管理規約等があれば、当投資法人が区分所有権の処分を行うに際して一定の制約を受けることとなります。
区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされ、これに反して自己の負担すべき公租公課や管理費等の支払を履行しない場合には、不動産等資産の管理に支障をきたし、他の区分所有者に損害が生ずるおそれがあります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
第一は、専有部分と敷地利用権の分離処分のリスクです。区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するため、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されています。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されて登記されている権利をいいます。）の登記がなされている場合には、専有部分とは別に敷地利用
権だけが分離されて処分されても、善意の第三者を含めて当該分離処分は無効となります。
これに対し、敷地権の登記がなされていない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になりますので、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があります。
そのような場合には、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、既に述べた売却時の不動産流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
第二は、区分所有建物とその敷地の関係について、使用貸借権やそれに類似した利用権が設定されている場合に、それらの利用権を設定した者から当該敷地を譲り受けた第三者が区分所有者に対して利用権を否認してくるリスクです。使用貸借権やそれに類似した利用権設
定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対して効力を生じる（区分所有法第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、既に述べた不動産に係る流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、後記「５ 運用状況 (2) 投資資産 ② 投資不動産物件」に記載されている当－ 30 －

投資法人の保有に係る不動産等資産のうち、二番町ガーデン、有楽町電気ビルヂング、銀座
三和ビル、恵比寿ネオナート、ハーモニータワー、仙台本町ホンマビルディング、ＮＨＫ広島放送センタービル、日之出天神ビルディングにおいて原資産が区分所有建物となっております。
Ｋ．借地に係るリスク
当投資法人は、土地に係る所有権を取得することなく、その地上の建物を敷地利用権（借地権等）と共に取得し、又はこのような建物を処分することがあります。この場合、建物の処分に付随する借地権の処分に関して、敷地の所有権者の同意等が要求され又は同意にかわる金銭の支払を求められることがあり、その結果、当投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。また、借地権が期間満了又は建物の滅失等により消滅した場合、当投資法人は、建物を収去し敷地を明渡すことを求められます。更に、敷地が売却又は競売等により処分され、当投資法人が借地権について民法、建物保護法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず又は先順位の対抗要件を具備した担保権者が存在する場合、当投資法人は自己の借地権を対抗できないこととなります。
また、当投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
なお、後記「５ 運用状況 (2) 投資資産 ② 投資不動産物件」に記載されている当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち、こころとからだの元氣プラザ、ＮＨＫ広島放送
センタービルについては土地の全部又は一部、小伝馬町新日本橋ビルディングについては原資産である土地の一部が借地となっております。
Ｌ．有害物質に係るリスク
土地について、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、当投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入れ替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用が発生し、当投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、当投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
土壌汚染等に関し、土壌汚染対策法（平成14年法律第53号、その後の改正も含みます。）
が制定され、平成15年２月より施行されております。同法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、土壌汚染対策法に基づき、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を構ずべきことを命ぜられることがあります。
この場合、当投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、当投資法人が支出を余儀なくされた費用の償還を他者へ請求できないおそれがあります。
また、建物について、一般的に建材等にアスベスト、ＰＣＢその他の有害物質を含む建材が使用されているか又は使用されている可能性があります。かかる場合には当該建物の価格の下落の可能性があり、また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用が発生する可能性があります。その他、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的－ 31 －

に、当投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
Ｍ．不動産の所有者責任に係るリスク
民法第717条では、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされております。従って、当投資法人の保有に係る不動産等資産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、最終的に当投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。
本書の日付現在、当投資法人の保有に係る不動産等資産に関し、一定の賠償責任補償保険
等の保険契約が締結されており、今後当投資法人が取得する不動産等資産に関しても原則として適切な保険を付保する予定ですが、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故の発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
Ｎ．不動産等資産の偏在に係るリスク
当投資法人は、中長期の安定運用を目標として運用を行うとの投資方針に従い、不動産等資産の取得に当たりその所在地域につき分散投資する所存です。しかし今後更に不動産等資産の取得を行っていく過程で、当投資法人の保有に係る不動産等資産が一定の地域に偏在するおそれがあります。また、当投資法人の投資対象はオフィスビルを主体としているため、その用途は相対的に限定されております。従って、不動産等資産が偏在する地域における地震その他の災害、賃料水準の下落や稼働率の低下等が、当投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があるほか、オフィスビルにおける収益環境等の変化が当投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
更に、賃借人獲得に際し賃貸市場において当投資法人の保有する不動産等資産が地域的又は用途的に相互間で競合し、その結果、当投資法人の収益に悪影響を与えるおそれがあります。
また、一般に、当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち資産総額に占める個別の不動産等資産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、資産総額に占める割合が大きい不動産等資産に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、当投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
平成17年３月31日現在、当投資法人の保有に係る不動産等資産は、オフィスビルが主体であり、取得価格ベースでその約76％が東京23区に集中していますが、今後、東京23区での新規オフィスビルの供給等の影響により、オフィスビルの賃料相場は悪影響を受けるおそれがあります。なお、平成17年３月31日現在において当投資法人が保有する不動産等資産の全賃
貸面積の約4.4％を占める株式会社三菱総合研究所との間で、平成13年２月１日から平成23
年３月31日までの定期建物賃貸借契約を締結しており、本書の日付現在、この契約期間内の賃料収入は原則として確保されております。
Ｏ．テナント集中に係るリスク
当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち一又は複数が少数のテナントに賃借され、その結果、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産等資産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。特に、かかるテナントが賃料の減額を要求する場合はもち－ 32 －

ろん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産等資産の収益が急激に悪化することがあります。にもかかわらず広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するには時間がかかることがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その誘致期間と条件次第では、当投資法
人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
Ｐ．将来における法令等の改正に係るリスク
不動産は様々な法律の規制の下にあり、今後法令や規制が改正され、その結果当投資法人が損失を被るおそれがあります。かかる法規制には、民法、区分所有法、借地借家法、建築基準法、都市計画法、消防法、各地の条例等といった不動産に係る法規制のほか、土地収用法や土地区画整理法のような私有地の収用・制限を定めた法律等も含まれ、これらの改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し又は不動産等資産の価値が減殺される可能性があります。また、環境関連法令につき、将来的に環境保護を目的として不動産等資産に関して規制が強化され、又は関連する法令等が制定・改廃・施行され、不動産について、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義
務、除去義務、損害賠償義務、その他の所有者としての無過失責任等が課される可能性があります。
Ｑ．テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
当投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、不動産管理会社
を通じてその利用状況を管理していく所存ですが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、また、当投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあります。また一部のテナントの属性により当該不動産等資産が悪影響を受けることがあり、例えば、一定の反社会的勢力が賃貸人の承諾なくして建物の一部を占拠する等といった場合には、当投資法人は直ちにこれに対応する所存ですが、当該不動産等資産の価値が減損し、当投資法人の収益に悪影響が及ぶおそれがあります。
Ｒ．売主の倒産等の影響に係るリスク
当投資法人が不動産等資産を取得した後に売主が倒産した場合、かかる不動産等資産の売買契約又はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。また、かかる倒産手続きに入らない場合であっても、当該不動産等資産の売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。この場合、否認等により不動産等資産を取り戻される一方で支払った代金等は倒産手続きにおける平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。その他、当投資法人を買主とするある売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等資産はなおも売主（倒産手続
きであればその財団）に属すると判断されることがあります。その場合には、当投資法人は
特に担保権の行使に対する制約を受けることがあります。
Ｓ．竣工前の不動産等資産の取得に係るリスク
当投資法人は、建物竣工を条件として竣工前の物件の購入につき合意する場合があり、竣工を条件として予め開発段階で売買契約を締結する場合には、既に竣工済みの物件を取得する場合に比べて、次のようなリスクが加わります。

－ 33 －

ⅰ．開発途中において、天災地変により、又は工事における事故その他の予期し難い事由の発生により、あるいは地中障害物、埋蔵文化財若しくは土壌汚染等の発見により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク。
ⅱ．工事請負業者の倒産若しくは請負契約の不履行により、又は行政上の許認可手続の遅延等により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク。
ⅲ．竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られないリスク。
ⅳ．上記の事由その他により開発コストが当初の予想を大幅に上回り、又はその他予期せぬ事情により開発が遅延、変更若しくは中止されるリスク。
上記のリスクが顕在化した場合には、開発物件からの収益等が当投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に物件の引渡しを受けられないおそれや予定どおりの収益をあげられないおそれのほか、予定外の費用や損失を当投資法人が被る可能性があり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。
また、当投資法人はその規約第25条第３項第１号の規定に基づき、資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする、資産流動化法に基づく特定目的会社が発行する優先出資証券への投資を行うことがあります。このような特定目的会社は、既に完成した建物を含む不動産へ投資を行う場合のほか、当該特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合、当該特定目的会社が上記に記載の「竣工前の不動産等資産の取得に係るリスク」を負担する結果、これらのリスクが顕在化した場合には、当該特定目的会社の財務内容が悪化し、ひいては当投資法人の投資した優先出資証券の価値が減損する恐れがあります。なお、当投資法人は、平成17年３月29日に晴海フロント特定目的会社の優先出資証券を取得しており、同特定目的会社は、建築許可を得て、「（仮称）晴海センタービル」の開発・建物建築を行っております。
Ｔ．取得予定資産を組入れることができないリスク
当投資法人は、常に新たな資産取得に向けた市場調査と物件売却情報の入手に努めており、
必要に応じ、潜在的な売主との間で交渉を行うほか、新たな資産の取得が決定された場合には、適時開示に努めます。実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、その結果、予定した収益を上げることが困難となり、ひいては投資主に損害を与える可能性があります。
なお、当投資法人は現に保有する投資対象資産及び当該資産のみを取得することを目的として組成されたものではありません。今後、資産運用会社を通じて資産の運用において、保有不動産の売却及び当該資産以外の特定資産の取得又は売却が行われる可能性があります。
④

投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
当投資法人が、不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
Ａ．信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することに－ 34 －

なっております。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。従って、当投資法人が不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、当投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますし、一旦
不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる当投資法人が負担することになり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。
Ｂ．信託の受益権の流動性に係るリスク
投資法人が信託の受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。更に、不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については証券取引法上の有価証券としての性格を有しておりませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託の受益権の流通市場や明確な仲
介業務ルールを定める法令が存在するわけでもありません。また、信託受託者は原則として
瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、当投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
Ｃ．信託受託者に係るリスク
ⅰ．信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク信託法（大正11年法律第62号、その後の改正も含みます。以下「信託法」といいます。）上、受託者が倒産手続きの対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては明文の規定はないものの、信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り当投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
ⅱ．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする当投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかる
リスクに備え、信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、当投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
⑤

特定目的会社の優先出資証券への投資に係るリスク
当投資法人はその規約第25条第３項第１号の規定に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先－ 35 －

出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行なう場合にも、当投資法人は、税法上の導管性要件（前記「②Ｄ.

投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク

利益の配当等における投資法人の税務上の取扱いに係るリスク」をご参照下さい。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行なうため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行なうことは意図しておりません。但し、売却する方が当投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、従って売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に係る収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、更には導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した当投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社
が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③投資法人の運用資産：

原資産である不動産特有のリスク

Ｓ．竣工前の不動産等資産の取得に係るリスク」に記載のリスクがあります。
⑥

リスクに対する管理体制
当投資法人は、上記①ないし⑤に記載のリスクに対し、当投資法人自らが投信法の規制を遵守することはもとより、資産運用会社において様々な社内規則を設けてこれに対処することとし、また、最適と思われる組織体制と人材の配置・遵法精神の涵養を含めた教育体制を敷いております。
具体的には、資産運用会社は、不動産に関するリスクの回避・最小化を図るため、不動産等資産の取得・維持・売却に当たり、遵守すべき規則として資産管理計画書を定めていることに加え、計算期毎に少なくとも１回、運用会議にて、運用方針の決定・見直しに関し慎重な検討を行います。また、個別の不動産等資産の取得に当たっては、随時運用会議を開催し、個別に検討を行います。かかる二度の検討を経ることにより、異なる観点からリスクへの対策を図ります。なお、各会議の詳細につきましては、後記「第二部
法人の状況

１

資産運用会社の概況(2）運用体制

投資法人の詳細情報

第４関係②投資運用の意思決定機構」をご参照ください。
加えて、資産運用会社は、コンプライアンス（法令遵守）統括部署としてコンプライアンス室を設置し、コンプライアンスに関する社内規則の策定、実施計画の策定、コンプライアンス
体制全般の見直し及びコンプライアンスの推進に関する取組みを委ねると共に、かかる施策を
取締役会に定期的に報告することとしています。なお、資産運用会社のコンプライアンス規程
において、下記のとおり対策をとることが定められています。
Ａ．コンプライアンス上の問題への対応の基本
各部における個別の業務に関し、コンプライアンス上問題となるおそれのある事項が発生した場合には、直ちにコンプライアンス室に照会・相談する業務運営の仕組みを構築しております。また、コンプライアンス上問題となるおそれのある重要な事件・事故が発生した場
合には、速やかに報告、解決、原因究明、再発防止策の策定を行うよう徹底して参ります。
Ｂ．問題発生時の対応と報告
法令違反等の問題が発生した場合、資産運用会社では、迅速に事実関係を調査し、原因を－ 36 －

究明したうえで再発防止策を講ずるほか、必要に応じて監督官庁への報告等を行います。法
令・規則違反又はそのおそれのある行為等の問題を認識した資産運用会社の役職員は、以下のとおり報告しなければならないこととされています。
ⅰ．職員については、自ら所属する各部のコンプライアンス担当者に報告するものとします。
ⅱ．報告を受けたコンプライアンス担当者は直ちにコンプライアンス室に報告するものとします。
上記の報告経路とは別に、資産運用会社のすべての役職員につき、法令違反等のおそれがあると認識した場合、コンプライアンス室に直接に、報告・相談することを可能とする体制（以下「コンプライアンス・ホットライン」といいます。）を整備しております。なお、コンプライア
ンス・ホットラインの利用者があらゆる面で不利な扱いを受けることはないものとされております。
また、資産運用会社は、運用する不動産ファンド等に係るリスクを適切に管理するため、リスク管理統括部署としてリスク管理室を設置し、当該リスク管理室に対し、各種リスク管理の基本
方針の立案及び推進のほか、各種リスク管理業務の運営体制に関する問題点の検討等を委ねると共に、かかる施策を資産運用会社の取締役会に定期的に報告することとしています。
また、当投資法人においても、投信法に従い、少なくとも３ヶ月に１度役員会を開催して当投資法人の業務執行の適正を図るほか、一定の重要な事項は役員会の決議又は役員会への報告を要することとし、資産運用会社を監督・管理します。
以上のように、資産運用会社及び当投資法人における重層的な検証を通じ、実効性あるリスク管理体制を整備しますが、かかる社内体制が常に最適に稼働し上記のいかなるリスクも顕在化しないとの保証はありません。かかる社内体制が最適に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあることは否定できません。

－ 37 －

４【手数料等及び税金】(1）【申込手数料】
該当事項はありません。
(2）【買戻し手数料】
当投資法人は投資主の請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型の投資法人です。
投資口の買戻しの制度はありません。
(3）【管理報酬等】①

役員報酬(ⅰ）執行役員報酬
執行役員報酬は、１ヶ月につき１人当たり80万円を上限とし、その報酬月額は、役員会で決定します。支払時期は毎月末日とし、執行役員の指定する口座へ振込により支払うものとします。
(ⅱ）監督役員報酬
監督役員報酬は、１ヶ月につき１人当たり30万円を上限とし、その報酬月額は、役員会で決定します。支払時期は毎月末日とし、監督役員の指定する口座へ振込により支払うものとします。
（注）

当投資法人は、投信法第109条第１項第４号の行為に関する執行役員又は監督役員の責任について、当該執行役員
又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務遂行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、賠償の責めに任ずべき額から次の各号に掲げる金額を控除した額を限度として、役員会の決議をもって免除することができるものとしています（規約第22条の２）。
（1）役員会の決議の日の属する営業期間又はその前の各営業期間において、当該執行役員又は監督役員が報酬その他の職務遂行の対価として当投資法人から受け、又は受けるべき財産上の利益（下記（2）に定めるものを除きます。）の額の営業期間毎の合計額のうち、最も高い額の４年分に相当する額。
（2）当該執行役員又は監督役員が当投資法人から受けた退職慰労金の額及びその性質を有する財産上の利益の額の合計額と当該合計額をその職に就いていた年数で除した額に４を乗じた額とのいずれか低い額。

②

一般事務受託者への支払手数料

Ａ．投資口の名義書換等に関する事務(ⅰ）支払手数料の計算方法
委託する下記業務内容のⅳ．（但し、投資主総会関係書類の発送及び議決権行使書の受理、集計に関する事務を除きます。）、ⅴ．、ⅵ．及びⅷ．に対する手数料は、各営業期間における毎月末の総資産額に年率0.095％を乗じて得た金額の合計額を上限として算出された金額とします。委託する下記業務内容のⅰ．、ⅱ．、ⅲ．及び ⅶ．並びに ⅳ．のうち投資主総会関係書類の発送及び議決権行使書の受理、集計に関する事務に対する手数
料は、１営業期間につき当該営業期間に係る決算日の総資産額の0.1％を上限とし、投資主数、名義書換等の事務処理量等に応じて算出された金額とします。
(ⅱ）支払方法及び支払時期
営業期間毎に(ⅰ)により計算した支払手数料並びに当該手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を、一般事務受託者からの請求を受けた月の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込により支払うものとします。
（業務内容）
ⅰ．投資口の名義書換に関する事務
ⅱ．投資証券の発行に関する事務－ 38 －

ⅲ．投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務
ⅳ．投資主総会、役員会の機関の運営に関する事務
ⅴ．計算に関する事務
ⅵ．会計帳簿の作成に関する事務
ⅶ．投資主に対して分配をする金銭の支払いに関する事務
ⅷ．納税に関する事務
Ｂ．本投資法人債の名義書換等に関する事務(ⅰ）支払手数料の計算方法
本投資法人債に関して委託する下記業務内容に対する手数料は、第１回投資法人債について金1,000万円、第２回投資法人債について金600万円、第３回投資法人債について金700万円とします。
なお、下記業務に関わる一般事務受託者は、社債等登録法（昭和17年法律第11号、その後の改正を含みます。以下「社債等登録法」といいます。）に基づく登録機関を兼ねており、登録機関として行なう応募者登録に対する手数料は、各投資法人債につき以下のとおりです。
ⅰ．第１回投資法人債
額面金額のうち、100億円以下の部分については額面金額の10,000分の10、100億円超
200億円以下の部分については額面金額の10,000分の９、200億円超250億円以下の部分については額面金額の10,000分の８。
ⅱ．第２回投資法人債
額面金額の10,000分の10。
ⅲ．第３回投資法人債
額面金額の10,000分の10。
（業務内容）
ⅰ．当投資法人発行の各投資法人債に関わる発行事務
・本投資法人債申込証の作成及び取りまとめ・払込金の取りまとめ
・応募者登録請求書の取扱
・本投資法人債原簿及び本投資法人債券台帳の作成
・その他当投資法人と一般事務受託者が協議のうえ必要と認められる事務
ⅱ．本投資法人債に関わる期中事務・本投資法人債券の調整及び本投資法人債権者への交付
・本投資法人債原簿及び本投資法人債券台帳の管理・本投資法人債権者からの費用の徴求
・利子所得税の納付・その他当投資法人と一般事務受託者が協議のうえ必要と認められる事務(ⅱ）支払方法及び支払時期
上記(ⅰ)記載の業務内容に対する手数料は、第１回投資法人債に関しては平成14年６月21日に、第２回投資法人債及び第３回投資法人債に関しては平成15年４月30日に、それぞれ各投資法人債の払込金から、当該手数料及びその消費税を控除することにより、支払済
みです。
Ｃ．本投資法人債の元利金支払事務－ 39 －

(ⅰ）支払手数料の計算方法
本投資法人債について委託する元利金支払事務に対する手数料は、いずれも次のとおりとします。
・元金償還に対しては額面金額の1,000分の１。
但し、登録債であって上記手数料により計算される手数料額が１件につき金10万円を超える場合は、金10万円とする。
・利息支払に対しては利息金額の1,000分の２。
(ⅱ）支払方法及び支払時期
上記手数料及び当該手数料に賦課される消費税は、それぞれ各投資法人債の投資法人債管理会社を経由して本投資法人債の元利金支払事務に係る一般事務受託者に支払うものとし、当該投資法人債管理会社が支払済み本投資法人債券等の精査及び交付した元利金支払基金との照合等の確認を行なった後、当該一般事務受託者にその取扱金額に応じて交付します。
③

投資法人債管理会社への支払手数料(ⅰ）支払手数料の計算方法
本投資法人債について、投資法人債管理の委託に関する手数料は、いずれも発行日から
償還期日までの間、毎１ヶ年本投資法人債現存額100円につき金２銭とします。
(ⅱ）支払方法及び支払時期
上記手数料及び当該手数料に賦課される消費税は、以下の方法により支払うものとします。
・計算期間
利息を支払うべき日（以下「利息支払期日」といいます。）の翌日より次回利息支払期日までとする。但し、初回は発行日の翌日より最初の利息支払期日までとする。
・計算方法
投資法人債管理会社は、各利息支払期日の２ヶ月前の末日（以下「投資法人債管理手数
料計算基準日」といいます。）の本投資法人債の総額に上記料率を乗じた金額を当投資法人に請求する。但し、初回は発行額に対して計算する。計算期間が６ヶ月未満の場合
は、その６ヶ月間の日割計算とする。なお、投資法人債管理手数料計算基準日以降利息
支払期日までに買入消却その他により、本投資法人債の総額が減少した場合、投資法人
債管理会社は利息支払期日における本投資法人債総額にて投資法人債管理手数料金額を計算し、差額を返戻する。
・支払日
当投資法人は本投資法人債の発行日及び各利息支払期日の３日前（但し、銀行休業日は算入しない。）に、上記計算方法に基づき計算された本投資法人債管理手数料を投資法
人債管理会社に前払いする。

－ 40 －

④

投資信託委託業者への支払報酬
投資信託委託業者に支払う報酬は、期間報酬、インセンティブ報酬、取得報酬、譲渡報酬から構成されます。それぞれの報酬の計算方法と支払時期は、以下のとおりです。
報酬

計算方法と支払時期

期間報酬

営業期間における経常キャッシュフローに応じ、下記の計算式により求められた金額の合計額。なお、ここで経常キャッシュフローとは、当投資法人の損益計算書上の経常損益に減価償却費及び繰延資産償却費を加えて、特定資産の売却損益及び評価損益（特別損益の部に計上されるものを除きます。）を除いた金額とします（以下「ＣＦ」といいます。）。また期間報酬の計算に際しては、当該期間報酬及び以下に規定するインセンティ
ブ報酬控除前のＣＦを基準とします。
支払時期は、当該営業期間に係る決算日後３ヶ月以内とします。
［計算式］
・ＣＦが25億円以下の部分に対し、8.0％を乗じて得た金額
・ＣＦが25億円超40億円以下の部分に対し、5.0％を乗じて得た金額
・ＣＦが40億円超の部分に対し、3.0％を乗じて得た金額

インセンティ

①

ブ報酬

投資口１口当たりのＣＦが(ⅰ）直近の６営業期間（インセンティブ報酬を計算する
時点における当該営業期間を含みます。以下同様とします。）連続で前期間と同額か増加し、かつ、(ⅱ）インセンティブ報酬を計算する時点における当該営業期間における投資口１口当たりのＣＦが前営業期間比で増加した場合は、下記の計算式により求めら
れた金額。

［計算式］
(当該営業期間に係る決算日の投資口１口当たりＣＦ－前営業期間に係る決算日の投資口
１口当たりＣＦ）×②

当該営業期間に係る決算日の発行済投資総口数

×

30.0％

上記①(ⅰ)の条件を満たせなかった場合であっても、投資口１口当たりのＣＦが直近の６営業期間の単純平均を上回り、かつ上記①(ⅱ)の条件を満たしている場合は、下記の計算式により求められた金額。

［計算式］(当該営業期間に係る決算日の投資口１口当たりＣＦ－当該営業期間を含む直近の６営業期間の単純平均の投資口１口当たりＣＦ）×
口数

×

当該営業期間に係る決算日の発行済投資総30.0％

なお、投資口１口当たりＣＦは、ＣＦを各営業期間末時点の発行済投資総口数で除する
ことにより算出します。またインセンティブ報酬の計算に際しては、インセンティブ報酬
控除前のＣＦを基準とします。
支払時期は、上記①②とも、各営業期間に係る決算日後３ヶ月以内とします。
取得報酬

前記「２

投資方針

(１）投資方針①

投資の基本方針」で定める不動産等のう

ち、六で定める「不動産に関する匿名組合出資持分」以外の特定資産を取得した場合において、その売買代金(建物に係る消費税及び地方消費税相当分を除きます。以下同じです。）に1.0％を上限とする料率を乗じて得た金額。但し、投資信託委託業者の株主及びその連結対象会社からの取得の場合は、その売買代金に0.25％を乗じて得た金額。
支払時期は、当該資産を取得した日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した日）の月末から３ヶ月以内とします。
譲渡報酬

前記「２

投資方針

(１）投資方針①

投資の基本方針」で定める不動産等のう

ち、六で定める「不動産に関する匿名組合出資持分」以外の特定資産を譲渡した場合において、その売買代金に0.5％を上限とする料率を乗じて得た金額。
支払時期は、当該資産を譲渡した日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した日）の月末から３ヶ月以内とします。

－ 41 －

なお、各報酬の支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を投資信託委託業者の指定する銀行口座へ振込により支払うものとします。
⑤

資産保管会社への支払手数料(ⅰ）支払手数料の計算方法
各営業期間における毎月末の総資産額に年率0.02％を乗じて得た金額の合計額を上限として算出された金額を基本とし、保有資産に不動産、不動産の賃借権又は地上権が含まれる場合は、当該資産毎に６ヶ月あたり125万円を上限として算出された手数料金額を決定し、その金額を加算します。
(ⅱ）支払方法及び支払時期
営業期間毎に上記(ⅰ)により計算した支払手数料並びに当該手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を、資産保管会社からの請求を受けた月の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込により支払うものとします。
⑥

会計監査人の報酬
会計監査人の報酬額は、１営業期間につき1,500万円を上限として役員会で決定します。
その支払時期は、決算日後３ヶ月以内に会計監査人の指定する口座へ振込により支払うものとします。

(4）【その他の手数料等】①

投資証券の発行に係る費用
本投資証券を今後追加発行する場合には、当該発行に係る費用として、投資口申込証、有価証券届出書（届出目論見書）及び投資証券の作成費用、弁護士及び会計士に支払う費用、投資証券発行に係る印紙税、投資口募集の宣伝広告費等は、当投資法人の負担となります。

②

特定資産の取得・譲渡時の費用
当投資法人が特定資産の取得・譲渡を行うときの費用は、全て当投資法人に帰属します。
具体的には、不動産等資産の取得に際しては、ⅰ．登録免許税、ⅱ．不動産取得税、ⅲ．売買契約締結に伴う印紙税、ⅳ．仲介手数料、ⅴ．登記に際して支払う司法書士報酬、ⅵ．
デュー・ディリジェンス等の不動産調査費用等、不動産等資産の譲渡に際しては、ⅰ．売買契約締結に伴う印紙税、ⅱ．仲介手数料、ⅲ．登記に際して支払う司法書士報酬、ⅳ．
デュー・ディリジェンス等の不動産調査費用等は、当投資法人の負担となります。

③

その他資産運用上の費用
前記②に記載する特定資産の取得・譲渡時の費用の他、特定資産が不動産である場合には公租公課・管理業務費・水道光熱費・損害保険料等の不動産の保有に係る費用、特定資産が信託の受益権である場合には信託報酬、当投資法人の借入金及び投資法人債に係る費用等の当投資法人の資産運用に係る費用は、全て当投資法人に帰属します。

(5）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である当投資法人の投資主に対する課税は、以下のような取扱
いとなります。なお、税法等が改正された場合は、以下の内容が変更になることがあります。
また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取り扱いがなされることがあります。
①

投資主が受取る金銭の分配－ 42 －

(ⅰ）利益の分配(a）個人の場合
株式の利益の配当等と同様に配当所得です。
平成20年３月31日までに受け取る当上場投資口の利益の分配は10％の税率（所得税７％、住民税３％）、そして平成20年４月１日以後に受け取る利益の分配は20％の税率（所得税15％、住民税５％）により源泉徴収が行われ、金額にかかわらずこの源泉徴収だけで納税手続きを終了させること（確定申告を不要とすること）ができます（注）１．。
(b）法人の場合
平成20年３月31日までに受け取る当上場投資口の利益の分配は７％、平成20年４月１日以後に受け取る利益の分配は15％の税率により所得税が源泉徴収されます。なお、住民税の源泉徴収は法人にはありません。
受取配当等の益金不算入は適用されません。
(ⅱ）利益を超える金銭の分配(a）個人の場合利益を超える金銭の分配金は、投資法人の投資口の消却を伴わない出資の払戻し額（減資）として取扱われます。出資の払戻し額のうち、利益の分配として取扱われる金額がある場合には、その金額はみなし配当金額（注）２．として、そしてこのみなし配
当金額を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注）３．として取扱われます。
みなし配当金額の取扱いは、上記(ⅰ)(a)の利益の分配と同様となります。
投資口の譲渡に係る収入金額に関しては、この金額に対応する投資主の譲渡原価を算定（注）４．し、投資口の譲渡損益の額を計算（注）５．します。この譲渡損益の取扱
いは、下記②(ⅰ)の投資口の譲渡における証券会社等を通じた譲渡等の場合と原則同様となります。
出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は、この出資の払戻しを受ける直前の投資口の取得価額から、出資の払戻しに係る上記譲渡原価を控除した金額（注）６．となります。
(b）法人の場合利益を超える金銭の分配金は、投資法人の投資口の消却を伴わない出資の払戻し額（減資）として取扱われます。出資の払戻し額のうち、利益の分配として取扱われる金額がある場合には、その金額はみなし配当金額（注）２．として、そしてこのみなし配
当金額を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注）３．として取扱われます。
みなし配当金額の取扱いは、上記(ⅰ)(b)の利益の分配と同様となります。
投資口の譲渡に係る収入金額に関しては、この金額に対応する投資主の譲渡原価を算定（注）４．し、投資口の譲渡損益の額を計算（注）５．します。
出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は、この出資の払戻しを受ける直前の投資口の取得価額から、出資の払戻しに係る上記譲渡原価を控除した金額（注）６．となります。
②

投資口の譲渡(ⅰ)個人の場合株式を譲渡した場合と同様に、株式等の譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、
原則20％（所得税15％、住民税５％）の税率により課税されます。譲渡損が生じた場合は、他の株式等の譲渡所得等との相殺は認められますが、株式等の譲渡所得等の金額が損失と－ 43 －

なった場合には、その損失は他の所得と相殺することができません。
当上場投資口を証券会社等を通じて譲渡した場合は以下の特例の対象となります。
(a）申告分離課税の上記20％の税率は、平成19年12月31日までの譲渡は10％（所得税７％、住民税３％）となります。
(b）当上場投資口の譲渡等により損失が生じた場合において、その損失をその譲渡日の属する年度における他の株式等の譲渡所得等の金額から控除しきれない結果株式等の譲渡所得等の合計が損失となった場合は、申告を要件に、この損失を翌年以降３年間にわたり、株式等に係る譲渡所得等の金額から繰越控除を行うことが認められます（譲渡損失の繰越控除制度）。
(c）平成13年11月30日から平成14年12月31日までに取得した当上場投資口等を平成17年１月１日から平成19年12月31日までの間に譲渡等した際には、購入額合計が1,000万円に達するまでのものに係わる譲渡所得等については非課税の取扱いとなります（1,000万円の非課税の特例）。
(d）当上場投資口を証券会社等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては源泉徴収による申告不要の選択が認められます（注）７。源泉税率は、平成19年12月31日までの譲渡は10％（所得税７％、住民税３％）、そして平成20年１月１日以後の譲渡は20％（所得税15％、住民税
５％）となります。
(ⅱ）法人の場合有価証券の譲渡として譲渡損益を計上します。
（注）１．確定申告をすることにより総合課税の対象とすることもできます。なお、大口投資主（発行済投資口総数の５％以上を保有）は20％の税率により所得税が源泉徴収され、総合課税による確定申告を行う必要があります。確定申告の際においては、配当控除の適用を受けることはできません。

（注）２．みなし配当金額は、以下のように算定されます。この金額に関しては、当投資法人からお知らせします。
みなし配当金額＝

出資の払戻し額－

投資主の所有投資口に対応する投資法人の出資等の金額

上記「投資主の所有投資口に対応する投資法人の出資等の金額」は以下のように算定されます。
投資主の所有投資口に対応する投資法人の出資等の金額＝

出資払戻し直前の投資法人の出資等の金額
投資法人の出資払戻し総額

××

投資法人の前営業年度末の簿価純資産価額(＊)

投資主の出資払戻し直前の所有投資口数
投資法人の出資払戻し直前の発行済投資口総数（＊）この割合は小数点第三位未満の端数があるときは切上げとなります。

（注）３．投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のように算定されます。
投資口の譲渡に係る収入金額＝

出資の払戻し額－

みなし配当金額（注）２（注）４．投資主のこの譲渡原価の額は以下のように算定されます。
譲渡原価の額＝

出資払戻し直前の取得価額

×

投資法人の出資払戻し総額
投資法人の前営業年度末の簿価純資産価額(＊)（＊）この割合は小数点第三位未満の端数があるときは切上げとなります。また、この割合に関しては、
当投資法人からお知らせします。

－ 44 －

（注）５．投資口の譲渡損益の額は以下のように算定されます。
投資口の譲渡損益の額＝

譲渡収入金額（注）３．

－

譲渡原価の額（注）４．

（注）６．出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は以下のように算定されます。
出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額＝

出資の払戻しを受ける直前の投資口の取得価額－

譲渡原価の額（注）４．

（注）７．源泉徴収選択口座内における譲渡等に関しては、1,000万円の非課税の特例の対象となりません。また、申告不要の選択をした場合には、譲渡損失の繰越控除制度は適用できません。

－ 45 －

５【運用状況】(1）【投資状況】（平成17年３月31日現在）
資産の種類

不動産

内容等に
よる区分

資産総額に対する投資比率（％）

地域等による区分(注)2.

価格(注)3.
（千円）

東京23区

172,534,592

53.5

首都圏（東京23区除く）

8,819,620

2.7

地方都市

31,558,890

9.8

212,913,103

66.0

東京23区

51,473,34916.0

首都圏（東京23区除く）

3,112,226

1.0

地方都市

23,852,026

7.4

計

78,437,602

24.3

優先出資証券（注）4.

－

956,000

0.3

預金等のその他資産－

30,051,987

9.3－

109,445,589

34.0

－

322,358,693

100.0

－

用途等に
よる区分

オフィスビル

計

不動産を信託する信託の受益権(注)1.

オフィスビル

その他の資産計
計

金額（千円）

資産総額に対する比率（％）

資産総額（注）5.

322,358,693

100.0

負債総額（注）5.

184,789,632

57.3

純資産総額（注）5.

137,569,060

42.7（注）１．不動産を信託する信託の受益権には、不動産及び土地の賃借権を信託する信託の受益権も含まれます。
（注）２．首都圏とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注）３．価格は、不動産及び不動産を信託する信託の受益権について資産の種類・区分に応じた貸借対照表計上額を記載しております。貸借対照表計上額は、取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から、減価償却累計額を控除した金額です。なお、不動産を信託する信託の受益権には信託財産内の預金は含まれていません。
（注）４．当投資法人は、平成17年３月24日に晴海フロント特定目的会社との間で、計３回の同社発行に係る優先出資証券の引受けにつき優先出資引受契約を締結し、平成17年３月29日に晴海フロント特定目的会社の発行する第１回目の優先出資証券（当投資法人規約第25条第３項第１号に定める不動産対応証券）を取得価格956百万円で取得しました（優先出資持分49.87％）。かかる優先出資引受契約の締結に伴い、当投資法人は、「（仮称）晴海センタービル」に係る不動産等資産をその工事完了後に優先的に買取る権利（優先買取権）を取得しております。
（注）５．資産総額、負債総額及び純資産総額は、貸借対照表における資産合計、負債合計及び出資合計を記載しています。

(2）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
当投資法人が保有する投資有価証券は、当投資法人が平成17年３月29日に取得した優先出資証券のみです。かかる優先出資証券は、「（仮称）晴海センタービル」の開発を行う晴海フロ
ント特定目的会社の発行する優先出資証券であり、当投資法人は平成17年３月24日に晴海フロ
ント特定目的会社との間で、上記優先出資証券を含む計３回の同社発行に係る優先出資証券の引受けにつき、優先出資引受契約を締結しております。かかる優先出資引受契約の締結に伴い、
当投資法人は、「（仮称）晴海センタービル」に係る不動産等資産をその工事完了後に優先的に買取る権利（優先買取権）を取得しております。
－ 46 －

なお、晴海フロント特定目的会社の資産流動化計画期間（資産の流動化に係る業務の開始期
日から終了期日までの期間）は平成17年３月17日から平成26年３月16日までの９年間となりま
すが、晴海フロント特定目的会社が所有する「（仮称）晴海センタービル」の売却等がなされた場合には、上記計画期間満了前に晴海フロント特定目的会社が清算となる場合があります。
当投資法人が保有する優先出資証券の概要は以下の通りです。
取得価額
特定資産の種類

優先出資証券銘柄

数量（口）晴海フロント特定目的会社

評価額（注１）

１口当たり
の金額

取得価額総
額

単価

金額

50,000円

956百万円

50,000円

956百万円

19,120口（注２）（注）１．当該優先出資証券の評価額につきましては、当投資法人の規約に基づき、取得原価を記載しております。
（注）２．当投資法人は、晴海フロント特定目的会社が発行する優先出資証券の総口数38,340口のうち19,120口を取得しております（優先出資
持分49.87％）。

なお、当投資法人は、上記優先出資引受契約に基づき、今後以下のスケジュールにて発行される、晴海フロント特定目的会社の優先出資証券を取得することとなります。
発行価額
発行回数

発行予定日

数量（口）
1口当たりの金額

発行総額

第２回目

平成17年11月24日

920口

50,000円

46百万円

第３回目

平成18年11月24日

5,360口50,000円

268百万円

上記計３回の優先出資証券を全て引受けることにより、当投資法人は、晴海フロント特定目的会社が発行する優先出資証券の総口数50,900口のうち25,400口を取得することとなります（優先出資持分49.90％、事業費全体の約9.9％）。
なお、「（仮称）晴海センタービル」の概要は以下の通りです。
・所在地（住居表示）

東京都中央区晴海二丁目５番23号

・敷地面積

4,664.63㎡

・建物延床面積・貸付有効面積

27,494.17㎡
20,778.85㎡

・構造

鉄骨造

・階数

地上10階建、塔屋１階

・用途

事務所、店舗、駐車場

・総事業費

12,821百万円（見込）・建築時期

平成17年５月着工
平成18年11月末竣工（予定）（注）上記概要は、本書の日付現在における計画ないし予定であり、将来、変更となる可能性があります。

－ 47 －

②【投資不動産物件】(ⅰ)

当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（一覧表）

下記の表は、平成17年３月31日現在における当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要を一覧表にまとめたものです。個々の不動産等資産については、下記「(ⅱ)当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（個別物件表）」をご参照ください。
地域区分

首都圏
(注)4.

物件名称

特定資産
の種類

稼働率(注)1.

期末算定価格（百万円）(注)2.

取得価格(注)3.
（千円）

比率

こころとからだの
元氣プラザ

不動産(注)5.

100.0％

5,890

5,000,000

1.7％

ＭＤ神田ビル

不動産

100.0％

8,140

9,520,000

3.3％

神田橋パークビルヂング

不動産

100.0％

4,890

4,810,000

1.7％

三菱総合研究所
ビルヂング

不動産信託受益権

100.0％

30,40027,267,000

9.4％

山王グランドビル

不動産

95.0％

10,300

10,200,000

3.5％

有楽町電気
ビルヂング

不動産

100.0％

7,030

7,200,000

2.5％

小伝馬町新日本橋ビルディング

不動産信託受益権(注)5.

100.0％

3,240

3,173,000

1.1％

ビュレックス京橋

不動産

100.0％

5,450

5,250,000

1.8％

銀座三和ビル不動産

97.1％

16,90016,830,000

5.8％

菱進銀座
イーストミラービル

不動産

73.8％

4,410

5,353,500

1.8％

青山クリスタルビル

不動産

100.0％

7,720

7,680,000

2.6％

芝二丁目大門ビルディング

不動産信託受益権

100.0％

5,410

4,859,000

1.7％

コスモ金杉橋ビル

不動産信託受益権

95.5％

3,020

2,808,000

1.0％

新和ビルディング

不動産

100.0％

7,800

7,830,000

2.7％

高輪台ビルディング

不動産信託受益権

100.0％

2,530

2,738,000

0.9％

東五反田１丁目ビル

不動産

100.0％

5,710

5,500,000

1.9％

JALトラベルビル

不動産信託受益権

100.0％

1,460

1,362,000

0.5％

大森駅東口
ビルディング

不動産信託受益権

100.0％

5,200

5,123,000

1.8％

日本ブランズウィック
ビル

不動産

98.7％

7,180

6,670,000

2.3％

代々木１丁目ビル

不動産

100.0％

8,850

8,700,000

3.0％

ダヴィンチ原宿不動産

100.0％

5,370

4,885,000

1.7％

神宮前メディア
スクエアビル

不動産

100.0％

13,11012,200,000

4.2％

渋谷クロスタワー不動産

100.0％

35,50034,600,000

11.9％

恵比寿ネオナート

不動産

100.0％

4,350

3,740,000
360,000
合計 4,100,000

1.4％

ハーモニータワー不動産

100.0％

8,670

8,500,000

2.9％

大塚東池袋
ビルディング

不動産信託受益権

91.0％

3,410

3,541,000

1.2％

池袋二丁目
ビルディング

不動産信託受益権

100.0％

1,420

1,728,000

0.6％

池袋ＹＳビル

不動産

100.0％

4,460

4,500,000

1.5％

東京23区

地域別
比率

76.4％

－ 48 －

地域区分

首都圏
(注)4.

首都圏
（東京23区除く）

地方都市

期末算定価格（百万円）(注)2.

取得価格(注)3.

特定資産
の種類

稼働率(注)1.

八王子第一生命ビルディング

不動産

90.0％

3,300

3,300,000

1.1％

さいたま浦和ビルディング

不動産

98.0％

2,360

1,232,000
1,342,000
合計 2,574,000

0.9％

物件名称

（千円）

比率

地域別
比率

4.2％

新横浜
ファーストビル

不動産

81.0％

1,620

3,000,000

1.0％

川崎砂子
ビルディング

不動産信託受益権

93.4％

3,150

3,375,000

1.2％

定禅寺パークビル

不動産

93.1％

1,000

1,000,000

0.3％

仙台本町ホンマ
ビルディング

不動産信託受益権

98.8％

2,930

2,924,000

1.0％

新潟礎町西万代橋
ビルディング

不動産信託受益権

96.6％

741

1,010,000

0.3％

金沢パークビル

不動産

94.3％

5,420

2,880,000
1,700,000
合計 4,580,000

1.6％

金沢南町
ビルディング

不動産信託受益権

85.4％

992

1,331,000

0.5％

名古屋広小路ビルヂング

不動産

100.0％

15,00014,533,000

5.0％

名古屋御園ビル

不動産

100.0％

1,860

1,865,000

0.6％京都四条河原町ビル

不動産

100.0％

2,020

2,650,000

0.9％

堺筋本町ビル

不動産

96.7％

4,170

2,264,000
1,900,000
合計 4,164,000

1.4％

御堂筋ダイワビル

不動産信託受益権

100.0％

13,8006,934,000
7,380,000
合計 14,314,000

4.9％

神戸伊藤町
ビルディング

不動産信託受益権

100.0％

949

1,436,000

0.5％

ＮＨＫ広島放送
センタービル

不動産(注)5.

98.6％

1,390

1,320,000

0.5％

東晴天神
ビルディング不動産

100.0％

1,340

1,550,000

0.5％

日之出天神
ビルディング

不動産信託受益権

89.2％

3,480

3,657,000

1.3％

合計

97.6％

293,342

290,510,500

19.4％

100.0％（注）１．稼働率は、小数点第二位を四捨五入して表示しております。
（注）２．期末算定価格は、当投資法人の規約及び内閣府令「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」に基づき、不動産鑑定士による調査価格（決算日を価格時点として、大和不動産鑑定株式會社又は株式会社鑑定法人エイ・スクエアが行った価格調査による）を記載しております。その評価方法等については、下記「(ⅱ)

当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（個別物件表）Ｂ．取得価格、鑑定評価額及び期末算定価格等に関する説明」をご参照ください。
（注）３．取得価格には、取得に伴う付帯費用は含まれておりません。
（注）４．首都圏とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注）５．「こころとからだの元氣プラザ」及び「ＮＨＫ広島放送センタービル」の特定資産の種類は、不動産及び土地の賃借権です。また、「小伝馬町新日本橋ビルディング」の特定資産の種類は、不動産及び土地の賃借権を信託する信託の受益権です。
（注）６．上記の表は、不動産等資産が共有又は区分所有である場合には、当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要のみを記載し、他の共有者や区分所有者の保有部分に係る不動産等資産の価格は除外したものであります。
（注）７．当投資法人は、上記の表に記載の資産のほか、平成17年３月29日に、晴海フロント特定目的会社の発行する優先出資証券を取得価
格956百万円で取得し（優先出資持分49.87％）、これに伴い、「（仮称）晴海センタービル」にかかる不動産等資産をその工事完了後に優先的に買取る権利（優先買取権）を取得しております。

－ 49 －

(ⅱ)

当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要（個別物件表）

後記の表は、平成17年３月31日現在において当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」といいます。）。
かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別
物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
Ａ．特定資産の概要に関する説明「特定資産の概要」は、以下の方針に従って記載されています。
・「特定資産の種類」とは、当投資法人が保有する特定資産の状態をいいます。
・「所在地」欄の「土地地番」及び「面積」、「構造」、「建築時期」の各欄は、登記簿に記載されているものを記載しています。
・「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「建物用途」は、登記簿に記載されている種類のうち、主要なものを記載しています。
・「所有形態」は、不動産等資産である土地に関して当投資法人又は不動産信託の受託者が保有する権利の種類及びその割合並びに不動産等資産である建物に関する権利の種類及び敷地利用権割合（共有割合を含む。）を記載しています。
Ｂ．取得価格、鑑定評価額及び期末算定価格等に関する説明
当投資法人の保有する不動産等資産については、財団法人日本不動産研究所、株式会社
鑑定法人エイ・スクエア又は大和不動産鑑定株式會社による不動産鑑定評価書及び不動産価格調査書が作成されています。かかる不動産鑑定評価書及び不動産価格調査書の取得に関し、資産運用会社としては、不動産等資産の取得時に不動産鑑定評価書を取ることとし、不動産等資産の取得後、決算期末毎にその価格の推移を知るために不動産価格調査書を取得する方針です。なお、これら不動産鑑定評価書及び不動産価格調査書については、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。以下、不動産鑑定評価書及び不動産価格調査書の概要について記載します。
(a）鑑定評価及び価格調査の基本的事項
ⅰ．価格の種類
特定価格
鑑定評価及び価格調査における価格の種類は、平成14年７月３日付けにて改正され、
平成15年１月１日付けにて施行された「不動産鑑定評価基準」に基づき、投信法に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格である、特定価格であります。
なお、評価対象不動産は、投資採算性を基準に意思決定を行う機関投資家等がプライ
スリーダーとなって市場価値が形成されるものと認められるので、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する
適正な価格（正常価格）と本件特定価格には特段の差異はないものと認められます。
ⅱ．利害関係
鑑定評価に関与した不動産鑑定士は、鑑定の対象である不動産に関する利害関係はありません。また、対象である不動産に関し利害関係を有する者との縁故関係はありません。
なお、当投資法人と、不動産鑑定評価書を作成した財団法人日本不動産研究所、株式会社鑑定法人エイ・スクエア又は大和不動産鑑定株式會社との間に、利害関係はありま－ 50 －

せん。なお、平成17年３月31日現在、大和不動産鑑定株式會社は、当投資法人の投資口を20口保有しています。
(b）鑑定評価において適用した手法及び試算価格の調整方針
本件においては、原価法及び収益還元法（直接還元法及びＤＣＦ法）を適用し、評価対象不動産が投資採算性を基準として投資判断を行う機関投資家等の投資対象となり得る不動産であり、投資採算性が重視されて市場において価格が形成されていると認められるため、収益価格を採用することにより鑑定評価額が決定されています。原価法による積算価格は収益価格を検証するための指標として活用しています。
なお、収益還元法は直接還元法及びＤＣＦ法を採用していますが、還元利回り及び割引率の査定に当たっては、将来のキャッシュフローの動向及び類似性を有する不動産の取引事例に係る取引利回りが調査分析の対象とされています。
(c）その他「本件不動産の取得価格合計に対する比率」は、当該特定資産の取得価格を全特定資産の取得価格の合計で除した比率を記載しております。なお、小数点第二位を四捨五入して表示しております。
Ｃ．賃貸借の概況に関する説明・テナントの総数は、建物床の貸付けについて賃貸借契約を締結している相手方によるもののみを対象としております（駐車場、袖看板等建物床の貸付けではない賃貸借契約の相手方は含みません。）。
・総賃貸可能面積・総賃貸面積は、小数点以下を切り捨てて表示しております。
・稼働率は、小数点第二位を四捨五入して表示しております。
・総賃貸可能面積・総賃貸面積には、貸会議室や管理人室・倉庫として使用又は賃貸している面積は含んでおりません。
Ｄ．損益等の状況に関する説明・後掲の「重要な会計方針」に則して、損益状況を表記しております。

－ 51 －

物件名称：こころとからだの元氣プラザ
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産及び土地の賃借権

取得価格

取得年月日

平成14年10月31日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都千代田区飯田橋三丁目12番１
他３筆

住居表示

東京都千代田区飯田橋三丁目６番５号

所在地

5,000,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

5,450百万円

収益価格

5,450百万円

積算価格

4,810百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格5,890百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

1,052.80㎡（注）１．

建物

6,722.02㎡

平成14年９月１日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

1.7％

5,225百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付８階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

昭和60年９月
土地所有権（一部賃借権）

建物

所有権

総賃貸可能面積

4,791㎡

総賃貸面積4,791㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社1

株式会社菱栄ビルマネジメント〔特記事項〕①当該土地に含まれる土地の賃借権については、土地の賃貸借契約期間（平成23年満了）を更新する場合には、地主に対し更新料を支払う可能性があります。
②当該土地の賃借権を他人に譲渡する場合は、地主の承諾が必要となります。
③当該建物の鉄骨に耐火被覆材としてアスベストが使用されており、当該建物の改修・解体時には法令に従った処理が必要となります。

－ 52 －

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

222,662(B）賃貸事業費用

77,736

管理業務費

12,593

水道光熱費

14,285

公租公課

19,204

損害保険料（注）１．当該土地は一部土地の賃借権が含まれており、当該箇所の面積（93.65㎡）は登記簿面積です。

自
至

329

修繕費

4,850

減価償却費

24,107

その他費用

2,365

(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)144,926

物件名称：ＭＤ神田ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成14年５月31日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都千代田区神田美土代町９番１

住居表示

東京都千代田区神田美土代町９番１号

所在地

9,520,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

9,530百万円

収益価格

9,530百万円

積算価格

7,800百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格

8,140百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

1,085.83㎡

建物

8,185.11㎡（注）１．

平成14年３月31日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

3.3％

9,375百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根10階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成10年２月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

6,269㎡

総賃貸面積6,269㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

2

物産不動産株式会社〔特記事項〕（注）１．附属建物を含みます。

－ 53 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

291,939(B）賃貸事業費用

114,651

管理業務費

22,667

水道光熱費

16,025

公租公課25,220

損害保険料

501

修繕費

851

減価償却費

49,217

その他費用

168(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)177,287

物件名称：神田橋パークビルヂング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成14年８月15日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都千代田区神田錦町一丁目19番
１ 他８筆（注）1.

住居表示

東京都千代田区神田錦町一丁目19番
１号

所在地

4,810,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

4,920百万円

収益価格

4,920百万円

積算価格

3,900百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格4,890百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

1,218.56㎡（注）２．

建物

9,370.25㎡（注）３．

平成14年７月１日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

1.7％

4,748百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付10階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成５年７月土地

所有権（注）４．

建物所有権（注）５．

総賃貸可能面積

3,687㎡

総賃貸面積3,687㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

7

三菱地所株式会社〔特記事項〕

173,879(B）賃貸事業費用

47,029

管理業務費

1,115

水道光熱費

－

損害保険料

－ 54 －

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

公租公課（注）１．全９筆の内１筆は建物の他の共有者と共有しております。
（注）２．建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）（注）３．建物１棟全体の延床面積（他の共有者の持分を含みます。）（注）４．１筆261.71㎡及び７筆計567.24㎡の各共有持分
10,000分の8,817（注）５．共有持分10,000分の5,676

自至18,137
334

修繕費

1,905

減価償却費

25,536

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)126,850

物件名称：三菱総合研究所ビルヂング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番

東京都千代田区大手町二丁目９番２
他１筆

住居表示

東京都千代田区大手町二丁目３番６号

所在地

27,267,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

27,100百万円

収益価格

27,100百万円

積算価格

33,400百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格30,400百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

3,441.35㎡

建物

26,372.92㎡（注）１．

平成13年３月15日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

9.4％

27,025百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付15階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

昭和45年７月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積18,006㎡

総賃貸面積18,006㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

4

株式会社菱栄ビルマネジメント〔特記事項〕①当該土地の北側部分に「東京都市計画道路特殊街路千代田歩行者専用道第８号線」の都市計画が計画決定されております。
②当該建物には耐火被覆材料としてアスベストが使用されており飛散防止のため表面に樹脂処理を施しております。当該建物の改修・解体時には法令に従った処理が必要となります。

（注）１．別棟（面積：101.74㎡）として登記されている建物分を含みます。

－ 55 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

1,062,686(B）賃貸事業費用

342,325

管理業務費

90,458

水道光熱費

102,001

公租公課

75,696

損害保険料

1,542

修繕費

18,511

減価償却費

53,665

その他費用450(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)720,360

物件名称：山王グランドビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年１月31日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

―

信託受託者

―

信託期間満了日―

土地地番

東京都千代田区永田町二丁目20番７

住居表示

東京都千代田区永田町二丁目14番２号

所在地

10,200,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

10,300百万円

収益価格

10,300百万円

積算価格

13,700百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格

10,300百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

3,663.93㎡（注）１．

建物

33,875.95㎡（注）２．

平成17年１月１日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

3.5％

10,527百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下３階付10階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

昭和41年９月
土地所有権（注）３．

建物所有権（注）３．

総賃貸可能面積

10,666㎡

総賃貸面積10,136㎡

稼働率

95.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社48

三菱地所株式会社(A）賃貸事業収入〔特記事項〕①本物件の建物は、建物竣工（昭和41年９月）後に行われた建築基準法の改正により、容積率の点で建築基準法の (B）賃貸事業費用
要件を満たさない、いわゆる既存不適格の建物です。
従って、現況と同様の容積率の建物を再建築することが管理業務費できない可能性があります。
②当該建物には、ＰＣＢを含む廃棄物が存在し、法令に基づき適切に保管及び届出がされております。
水道光熱費(注)１．建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）(注)２．建物１棟全体の延床面積（他の共有者の持分を含みます。）(注)３．土地・建物共に共有持分100分の50(注)４．（参考）平成16年固定資産税・都市計画税額
84,704千円－ 56 －

自至

平成17年１月31日
平成17年３月31日（日数60日）155,81044,82818,113314

公租公課(注)４．

68

損害保険料

401

修繕費

11,747

減価償却費

14,182

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)110,982

物件名称：有楽町電気ビルヂング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成15年８月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都千代田区有楽町一丁目３番10
他26筆（注）1.

住居表示

東京都千代田区有楽町一丁目７番１号

所在地

7,200,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

6,830百万円

収益価格

6,830百万円

積算価格

8,760百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格7,030百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

5,749.91㎡（注）２．

建物70,287.65㎡（注）３．

平成15年７月１日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

2.5％

7,599百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンク
リート造陸屋根地下４階付20階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

昭和50年９月
土地所有権（注）４.

建物

区分所有権（建物所有割合：
10.78％）＊管理規約あり

不動産管理会社

15

総賃貸可能面積

4,694㎡

総賃貸面積4,694㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間

有電ビル管理株式会社〔特記事項〕①当該建物の鉄骨に耐火被覆材としてアスベストが使用されており、当該建物の改修・解体時には法令に従った処理が必要となります。
②当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約においては専有部分及び敷地の譲渡に係る他の区分所有者の優先買取権に関する事項等が定められております。なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。

－ 57 －

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

282,608(B）賃貸事業費用

111,497

管理業務費

33,820

水道光熱費

18,561

公租公課

32,148

損害保険料（注）１．27筆の内24筆は建物の他の区分所有者が所有。
（注）２．建物敷地全体の面積（建物の他の区分所有者の持分を含みます。）（注）３．建物１棟全体の延床面積（建物の他の区分所有者の持分を含みます。）（注）４．３筆619.35㎡。一部に地下鉄道敷設を目的とした地上権の設定があります。

自
至

477

修繕費

8,094

減価償却費

18,394

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)

171,111

物件名称：小伝馬町新日本橋ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産及び土地の賃借権を信託する
信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番

東京都中央区日本橋小伝馬町１番２
他５筆

住居表示

東京都中央区日本橋小伝馬町４番９号

所在地

3,173,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

3,140百万円

収益価格

3,140百万円

積算価格

2,860百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格3,240百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所・店舗

当期末簿価773.28㎡（注）１．

建物

5,822.88㎡

平成13年３月15日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

1.1％

3,009百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付９階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成３年11月
土地

所有権（一部賃借権）

建物

所有権

総賃貸可能面積

3,897㎡

総賃貸面積3,897㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

5

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕①当該土地に含まれる土地の賃借権については、土地の賃貸借契約期間（平成33年満了）を更新する場合には、地主に対し更新料を支払う必要があります。
②当該土地の賃借権を他人に譲渡する場合は、地主の承諾が必要となります。

－ 58 －

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

159,299(B）賃貸事業費用

82,136

管理業務費

18,169

水道光熱費

9,696

公租公課

14,995

損害保険料（注）１．当該土地は一部土地の賃借権が含まれており、当該箇所の面積（228.18㎡）は登記簿面積でなく土地の賃貸借契約上の面積となっています。

自
至

335

修繕費

8,359

減価償却費

27,315

その他費用

3,263

(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)77,162

物件名称：ビュレックス京橋
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成14年７月22日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都中央区京橋二丁目７番11

住居表示

東京都中央区京橋二丁目７番14号

5,250,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

所在地

5,040百万円

収益価格

5,040百万円

積算価格

3,930百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格5,450百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所・店舗

当期末簿価756.03㎡

建物

5,470.54㎡

平成14年６月１日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

1.8％

5,289百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付８階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成14年２月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

4,279㎡

総賃貸面積4,279㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社1

株式会社スペースデザイン〔特記事項〕

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

150,000(B）賃貸事業費用

51,694

管理業務費

－

水道光熱費

－

公租公課

－ 59 －

自至13,514

損害保険料

313

修繕費

－

減価償却費

37,867

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)98,305

物件名称：銀座三和ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年３月10日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都中央区銀座四丁目１番１
３筆

住居表示

東京都中央区銀座四丁目６番１号

所在地

16,830,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要
他

16,840百万円

収益価格

16,840百万円

積算価格

20,020百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格

16,900百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所、銀行、店舗

当期末簿価

1,119.27㎡（注）１．

建物

8,851.00㎡（注）２．

平成17年２月１日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

5.8％

17,066百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付９階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数昭和57年10月
土地所有権（注）３．

建物

区分所有権（注）４．
（建物所有割合：70.95％）

不動産管理会社

12

総賃貸可能面積

4,329㎡

総賃貸面積4,204㎡

稼働率

97.1％
損益状況（単位：千円）

運用期間

株式会社菱栄ビルマネジメント

自至

平成17年３月10日
平成17年３月31日（日数22日）〔特記事項〕(A）賃貸事業収入①当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約においては専有部分及び敷地の譲渡に係る他の区分所有者の(B）賃貸事業費用
優先買取権に関する事項等が定められています。
②境界確認は、平成17年３月31日現在未了です。
管理業務費

40,960

水道光熱費－

公租公課(注)５．

8

損害保険料

54

修繕費

－

(注)１．建物敷地全体の面積（建物の他の区分所有者の持分を含みます。）(注)２．建物１棟全体の延床面積（建物の他の区分所有者の持分を含みます。）( 注 ) ３ ． ２ 筆507.01 ㎡ の 共 有 持 分98.54 ％ 及 び１筆の所有権
247.41㎡(注)４．１階、３～５階専有部分1,905.35㎡の共有持分98.54％
及び上記を除く地下２階～９階専有部分5,770.65㎡の共有持分45.31％(注)５．（参考）平成16年固定資産税・都市計画税額
68,589千円－ 60 －

7,350
4,081

減価償却費

3,190

その他費用

15

(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)33,610

物件名称：菱進銀座イーストミラービル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年３月15日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都中央区銀座三丁目219番２
他２筆

住居表示

東京都中央区銀座三丁目15番10号

所在地

5,353,500千円
1.8％

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

鑑定評価額

4,410百万円

収益価格

4,410百万円

積算価格

2,530百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格4,410百万円

用途地域

商業地域

不動産
価格調
査の概
要

建物用途

事務所、車庫当期末簿価

土地615.21㎡

建物

4,104.71㎡

平成17年２月１日

5,586百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

構造

6

総賃貸可能面積

2,875㎡

総賃貸面積2,121㎡

稼働率

73.8％

鉄骨造陸屋根地下１階付８階建

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成10年10月
土地

所有権

建物

所有権

損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕(注)１．（参考）平成16年固定資産税・都市計画税額
20,811千円－ 61 －

自至

平成17年３月15日
平成17年３月31日（日数17日）(A）賃貸事業収入

8,564(B）賃貸事業費用

7,663

管理業務費

817

水道光熱費

－

公租公課(注)１．

28

損害保険料

23

修繕費

－

減価償却費

6,794

その他費用

－

(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)901

物件名称：青山クリスタルビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成15年３月14日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都港区北青山三丁目64番
筆

住居表示

東京都港区北青山三丁目５番12号

所在地

7,680,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要
他３

7,430百万円

収益価格

7,430百万円

積算価格

6,820百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格7,720百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

989.30㎡

建物

8,094.36㎡

平成15年１月15日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

2.6％

7,707百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下４階付10階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数昭和57年12月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

4,916㎡

総賃貸面積4,916㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社9

株式会社ザイマックス〔特記事項〕

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

262,939(B）賃貸事業費用

91,741

管理業務費

15,040

水道光熱費

15,612

公租公課

22,865

損害保険料－ 62 －

自
至

518

修繕費

2,202

減価償却費

35,501

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)

171,197

物件名称：芝二丁目大門ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月10日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年９月10日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番

東京都港区芝二丁目１番１

住居表示

東京都港区芝二丁目３番３号

4,859,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要
他１筆

所在地

4,740百万円

収益価格

4,740百万円

積算価格

5,650百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格5,410百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所・店舗

当期末簿価2,820.90㎡

建物

16,235.10㎡

平成13年３月15日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

1.7％

5,017百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋
根地下２階付８階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数昭和59年３月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

9,643㎡

総賃貸面積9,643㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社28

株式会社東管

〔特記事項〕
当該建物の地下２階機械室に設置されている非常用発電機の一部にアスベストが巻かれています。塔屋１階機械室に設置されている排気ファンとダクトの接続部材にもアスベストが含有されている可能性があります。当該建物の改修、解体時には法令に従った処理が必要となります。

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

316,901(B）賃貸事業費用

134,437

管理業務費

36,203

水道光熱費

23,957

公租公課

38,172

損害保険料－ 63 －

自
至

811

修繕費

5,753

減価償却費

20,374

その他費用

9,164

(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)

182,464

物件名称：コスモ金杉橋ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番

東京都港区芝一丁目313番７

住居表示

東京都港区芝一丁目10番11号

2,808,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要
他５筆

所在地

2,730百万円

収益価格

2,730百万円

積算価格

2,720百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格3,020百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所・給油所

当期末簿価758.54㎡

建物

5,420.93㎡

平成13年３月15日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

1.0％

2,693百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付９階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成４年３月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

4,062㎡

総賃貸面積3,880㎡

稼働率

95.5％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

7

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕①建物１階給油所部分には、コスモ石油株式会社が所有する次の設備等があります。
給排水設備、オイルタンク、消火水槽、計量機、給油・給気配管、動力・電灯設備、コンプレッサー、電動リフ
ト、ファンクションボックス、ウォールタンク、洗車機、看板類、その他給油所設備②当該物件の所有者である信託の受託者は、給油所をコスモ石油株式会社に賃貸（但し、賃借人たるコスモ石油株
式会社が給油所内に所有している上記諸設備を除きます。）しておりますが、特約条項により、当該賃借人は、法令その他の環境基準に定める基準値を超える土壌
汚染、地下水汚染等が無いように措置をとる義務を負担しており、契約終了に基づく明渡後２年間は土壌汚染、地下水汚染等による信託受託者の損害を補償することになっております。

－ 64 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

133,156(B）賃貸事業費用

56,954

管理業務費

11,815

水道光熱費

8,491

公租公課

13,930

損害保険料

298

修繕費

920

減価償却費

21,497

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)76,202

物件名称：新和ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成16年９月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都新宿区西新宿三丁目141番1

住居表示

東京都新宿区西新宿三丁目2番4号

7,830,000千円
2.7％

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

所在地

鑑定評価額

7,800百万円

収益価格

7,800百万円

積算価格

5,742百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格7,800百万円

用途地域

商業地域

不動産
価格調
査の概
要

建物用途

事務所

当期末簿価

土地

822.00㎡

建物

8,291.69㎡

平成16年８月31日

7,938百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付10階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成元年11月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

6,197㎡

総賃貸面積6,197㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

9

株式会社東管

〔特記事項〕
境界確認は、平成17年３月31日現在未了です。

228,104(B）賃貸事業費用

88,439

管理業務費

24,569

水道光熱費

14,505

損害保険料－ 65 －

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

公租公課(注)１．

(注)１．（参考）平成16年固定資産税・都市計画税額
41,075千円

自
至

5
524

修繕費

13,257

減価償却費

35,576

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)139,665

物件名称：高輪台ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番

東京都品川区東五反田三丁目109番１
他１筆

住居表示

東京都品川区東五反田三丁目１番５号

所在地

2,738,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

2,750百万円

収益価格

2,750百万円

積算価格

2,700百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格2,530百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

1,416.17㎡

建物

5,762.70㎡（注）１．

平成13年３月15日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

0.9％

2,639百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンク
リート造陸屋根13階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成３年１月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

4,067㎡

総賃貸面積4,067㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

1

相互住宅株式会社〔特記事項〕
当該建物の立体駐車場の外壁にアスベスト含有材料が使用されています。当該建物の改修・解体時には法令に従った処理が必要となります。

－ 66 －

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

69,283(B）賃貸事業費用

91,732

管理業務費

25,412

水道光熱費

8,038

公租公課

13,154

損害保険料（注）１．附属建物を含みます。

自
至

355

修繕費

21,717

減価償却費

23,026

その他費用27(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)△22,449

物件名称：東五反田１丁目ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成16年11月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託設定日
信託
受益権
の概要

－

価格時点

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都品川区東五反田一丁目404番１
他４筆

住居表示

東京都品川区東五反田一丁目24番２
号

4,110百万円

期末算定価格5,710百万円

建物用途

事務所、店舗

当期末簿価6,460.39㎡

5,200百万円

平成17年３月31日

商業地域

建物

5,200百万円

調査の基準となる時点

用途地域

1,539.95㎡

平成16年６月１日

積算価格
不動産
価格調
査の概
要

土地

1.9％

取得時
の不動 鑑定評価額
産鑑定の概要 収益価格
(注)１.

信託受託者

所在地

5,500,000千円

5,532百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

構造

4

総賃貸可能面積

5,205㎡

総賃貸面積5,205㎡

稼働率

100.0％

鉄骨造陸屋根８階建

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成16年７月
土地

所有権

建物

所有権

損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

相互住宅株式会社〔特記事項〕(注)１．取得時の不動産鑑定は、評価時点で建物が完成しているものとして評価した不動産価格調査であり、鑑定評
価額は調査価格を記載しております。
(注)２．（参考）平成16年固定資産税・都市計画税額
11,210千円－ 67 －

自至

平成16年11月１日
平成17年３月31日（日数151日）(A）賃貸事業収入

113,804(B）賃貸事業費用

57,962

管理業務費

9,706

水道光熱費

9,106

公租公課(注)２．

21

損害保険料

277

修繕費

－

減価償却費

38,615

その他費用236(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)55,842

物件名称：ＪＡＬトラベルビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月10日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年９月10日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番

東京都目黒区下目黒三丁目257番１
他５筆

住居表示

東京都目黒区下目黒三丁目７番10号

所在地

1,362,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

1,330百万円

収益価格

1,330百万円

積算価格

1,550百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格1,460百万円

用途地域

商業地域、近隣商業地域、第一種住
居地域

建物用途

事務所

当期末簿価

1,401.52㎡

建物

5,269.58㎡（注）１．

平成13年３月15日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

0.5％

1,288百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付６階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成３年９月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

3,383㎡

総賃貸面積3,383㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社1

株式会社東管

〔特記事項〕－ 68 －

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

86,752(B）賃貸事業費用

49,222

管理業務費

11,869

水道光熱費

9,721

公租公課

10,465

損害保険料（注）１．附属建物を含みます。

自
至

282

修繕費

1,986

減価償却費

14,591

その他費用306(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)37,530

物件名称：大森駅東口ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月10日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年９月10日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番

東京都大田区大森北一丁目５番２

住居表示

東京都大田区大森北一丁目５番１号

5,123,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

所在地

4,950百万円

収益価格

4,950百万円

積算価格

5,230百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格5,200百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

2,199.30㎡

建物

14,095.34㎡

平成13年３月15日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

1.8％

4,786百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付11階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成元年７月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

7,708㎡

総賃貸面積7,708㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社19

株式会社東管

〔特記事項〕

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

251,088(B）賃貸事業費用

137,613

管理業務費

27,355

水道光熱費

22,379

公租公課

26,859

損害保険料－ 69 －

自
至

749

修繕費

2,838

減価償却費

57,403

その他費用27(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)113,475

物件名称：日本ブランズウィックビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成16年３月24日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目27番６

住居表示

東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目27番７号

所在地

6,670,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

6,930百万円

収益価格

6,930百万円

積算価格

6,940百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格7,180百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

1,497.52㎡

建物

11,957.38㎡

平成16年３月１日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

2.3％

6,711百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付９階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

昭和49年３月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

7,347㎡

総賃貸面積7,250㎡

稼働率

98.7％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

17

株式会社菱栄ビルマネジメント〔特記事項〕
建築確認後に都市計画法に基づく用途地域の見直しがあったため、現況と同様の建物を再建築することができない可能性があります。

（注）１．（参考）平成16年固定資産税・都市計画税額
43,490千円－ 70 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

329,807(B）賃貸事業費用

100,654

管理業務費

35,767

水道光熱費

24,947

公租公課(注)１．

586

損害保険料

579

修繕費

6,124

減価償却費

32,648

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)229,153

物件名称：代々木１丁目ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成16年４月１日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託設定日
信託
受益権
の概要

－

価格時点

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都渋谷区代々木一丁目22番1
他4筆

住居表示

東京都渋谷区代々木一丁目22番1号

7,070百万円

期末算定価格8,850百万円

建物用途

事務所

当期末簿価

10,778.10㎡

8,400百万円

平成17年３月31日

商業地域、第二種住居地域

建物8,400百万円

調査の基準となる時点

用途地域

1,755.75㎡

平成15年８月１日

積算価格
不動産
価格調
査の概
要

土地

3.0％

取得時
の不動 鑑定評価額
産鑑定の概要 収益価格
(注)１.

信託受託者

所在地

8,700,000千円

8,739百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨・鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付14階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成15年10月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

7,772㎡

総賃貸面積7,772㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社1

株式会社東管

〔特記事項〕（注）１．取得時の不動産鑑定は、評価時点で建物が完成しているものとして評価した不動産価格調査であり、鑑定評価額は調査価格を記載しております。
（注）２．（参考）平成16年固定資産税・都市計画税額
47,163千円－ 71 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

283,600(B）賃貸事業費用

84,690

管理業務費

5,758

水道光熱費

6

公租公課(注)２．

61

損害保険料

586

修繕費

－

減価償却費

78,278

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)198,909

物件名称：ダヴィンチ原宿
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成14年11月22日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都渋谷区神宮前三丁目25番５

住居表示

東京都渋谷区神宮前三丁目25番15号

4,885,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

所在地

4,950百万円

収益価格

4,950百万円

積算価格

4,280百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格5,370百万円

用途地域

商業地域・近隣商業地域

建物用途

事務所・店舗

当期末簿価839.66㎡

建物

4,359.20㎡

平成14年７月１日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

1.7％

5,001百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付７階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数昭和62年12月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

3,109㎡

総賃貸面積3,109㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社5

株式会社ザイマックス〔特記事項〕
当該土地の西側都道（明治通り）に「東京都市計画道路幹線街路環状第５の１号線」の都市計画が計画決定されております。

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

193,916(B）賃貸事業費用

53,190

管理業務費

13,438

水道光熱費

9,563

公租公課

11,748

損害保険料－ 72 －

自
至

298

修繕費

2,188

減価償却費

15,832

その他費用120(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)140,725

物件名称：神宮前メディアスクエアビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成15年10月９日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都渋谷区神宮前六丁目25番７他
13筆（注）１．

住居表示

東京都渋谷区神宮前六丁目25番14

所在地

12,200,000千円
4.2％

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

平成15年８月１日

鑑定評価額

12,350百万円

収益価格

12,350百万円

積算価格

12,494百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格

13,110百万円

用途地域

商業地域、第二種住居地域

不動産
価格調
査の概
要

建物用途

事務所、店舗

当期末簿価

12,273百万円

土地2,261.68㎡（注）１．

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

建物

9,420.42㎡

テナント総数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋
コンクリート造
陸屋根地下２階付９階建

総賃貸可能面積

5,558㎡

総賃貸面積5,558㎡

平成10年３月

稼働率

100.0％

面積

構造

建築時期
所有
形態

土地

所有権

建物

所有権

損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

9

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕
当該土地の南東側都道（明治通り）に「東京都市計画道路
幹線街路環状第５の１号線」の都市計画が事業認可されております。

－ 73 －

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

345,788(B）賃貸事業費用

138,964

管理業務費

24,274

水道光熱費

26,410

公租公課

26,380

損害保険料（注）１．当該建物敷地として、要役地地役権に基づく承役地
３筆（269.01㎡）を含みます。なお、当該要役地地
役権は、要役地に建築した当該建物に対する建築基準法で定める、容積率、建ぺい率等による建物の敷地確保及び再建築を目的として設定されています。

自
至

672

修繕費

4,172

減価償却費

57,054

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)206,823

物件名称：渋谷クロスタワー
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成13年11月30日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都渋谷区渋谷二丁目15番１
１筆

住居表示

東京都渋谷区渋谷二丁目15番１号

所在地

34,600,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要
他

34,500百万円

収益価格

34,500百万円

積算価格

35,000百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格35,500百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所・店舗・ホール

当期末簿価

5,153.45㎡

建物

61,862.33㎡

平成13年８月１日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

11.9％

35,655百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造
陸屋根地下３階付32階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

昭和51年４月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

29,828㎡

総賃貸面積29,828㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

53

株式会社菱栄ビルマネジメント〔特記事項〕
当該建物には耐火被覆材としてアスベストが使用されており、当該建物の改修・解体時には法令に従った処理が必要となります。

－ 74 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

1,490,737(B）賃貸事業費用

750,855

管理業務費

162,079

水道光熱費

141,057

公租公課

148,147

損害保険料

3,940

修繕費

93,464

減価償却費

202,166

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)739,882

物件名称：恵比寿ネオナート
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等①3,740,000千円② 360,000千円

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日（注）１．

①平成15年11月14日②平成16年4月1日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都渋谷区恵比寿四丁目65番６

住居表示

東京都渋谷区恵比寿四丁目１番18号

取得時
の不動
産鑑定
の概要

収益価格
積算価格
調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格4,350百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

建物

36,598.38㎡（注）３．

①3,740百万円② 369百万円①3,740百万円② 369百万円①2,260百万円② 241百万円

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

5,005.70㎡（注）２．

①平成15年10月1日②平成16年 3月1日

価格時点

所在地

土地

①、②合計で1.4％

4,067百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付18階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成６年10月
土地

所有権（注）４．

建物

区分所有権（注）５．
＊管理規約あり不動産管理会社

3

総賃貸可能面積

2,462㎡

総賃貸面積2,462㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間

株式会社東管

〔特記事項〕①全体建物は、オフィス棟、住宅棟で構成され、当投資法人の所有部
分には、管理規約に基づく規約共用部（住宅棟、オフィス棟店舗区
画、駐車場等）の共有持分90,000,000分の11,069,450が含まれます。
②当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約においては、（a）第三者への譲渡に関しての事前の届出に関する事項、（b）駐車場、店舗、住宅部分等の規約共用部分の管理組合による運用に関する事項が定められております。
なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。
③境界確認は、平成17年３月31日現在未了です。
(注)1. ①の取引時において、土地の所有権（共有持分 敷地全体の9分の1）
並びに建物の区分所有権（オフィス棟3階）及び区分所有権の共有持分（オフィス棟4階共有持分5,534,725分の4,465,275）を取得しており、②の取引時に当該物件の土地の所有権（共有持分 敷地全体の90,000,000分の1,069,450）と建物の区分所有権（共有持分 オフィス棟4階部分の5,534,725分の1,069,450）を取得しております。
(注)2. 建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）(注)3. 建物1棟全体の延床面積（建物の他の区分所有者の持分を含みます。）(注)4. 共有持分：建物敷地全体の90,000,000分の11,069,450(注)5. オフィス棟3階及び4階の区分所有権(注)6. （参考）平成16年固定資産税・都市計画税額 21,785千円－ 75 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

143,213(B）賃貸事業費用

79,150

管理業務費

15,651

水道光熱費

8,122

公租公課(注)６．

10,288

損害保険料

465

修繕費

2,833

減価償却費

41,789

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)64,062

物件名称：ハーモニータワー
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年２月28日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都中野区本町一丁目1000番
他２筆

住居表示

東京都中野区本町一丁目32番２号

所在地

8,500,000千円
2.9％

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

平成17年２月１日

鑑定評価額

8,670百万円

収益価格

8,670百万円

積算価格

8,270百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格8,670百万円

用途地域

商業地域

不動産
価格調
査の概
要

建物用途

事務所、店舗

当期末簿価8,931百万円

土地10,020.52㎡（注）１．

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

建物

72,729.31㎡（注）２．

テナント総数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋
コンクリート造
陸屋根地下２階付29階建

総賃貸可能面積

10,929㎡

総賃貸面積10,929㎡

平成９年３月

稼働率

100.0％

面積

構造

建築時期
所有
形態

土地

所有権（注）３．

建物

区分所有権及び区分所有権の共有持分（建物所有割合：29.253305％）

不動産管理会社

17

損益状況（単位：千円）

運用期間

株式会社菱栄ビルマネジメント〔特記事項〕
当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約においては専有部分及び敷地の譲渡に係る他の区分所有
者の優先買取権に関する事項等が定められています。

(注)１．建物敷地全体の面積（建物の他の区分所有者の持分を含みます。）
当該建物敷地には、要役地地役権に基づく承役地２筆（324.00㎡）を含みます。なお、当該要役地地役権は、地下自動車通行及び自動車通行を目的として設定されています。
(注)２．建物１棟全体の延床面積（建物の他の区分所有者の持分を含みます。）(注)３．共有持分28.006179％(注)４．（参考）平成16年固定資産税・都市計画税額
98,741千円－ 76 －

自至

平成17年２月28日
平成17年３月31日（日数32日）(A）賃貸事業収入

67,768(B）賃貸事業費用

48,704

管理業務費

17,413

水道光熱費－

公租公課(注)４．

16

損害保険料

373

修繕費

1,503

減価償却費

29,397

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)19,063

物件名称：大塚東池袋ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番

東京都豊島区東池袋二丁目2421番６

住居表示

東京都豊島区東池袋二丁目32番22号

3,541,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

所在地

3,440百万円

収益価格

3,440百万円

積算価格

2,950百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格3,410百万円

用途地域

商業地域・第一種住居地域

建物用途

事務所

当期末簿価

2,121.39㎡

建物

9,531.28㎡

平成13年３月15日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

1.2％

3,333百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付８階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数昭和62年11月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

7,114㎡

総賃貸面積6,477㎡

稼働率

91.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

10

相互住宅株式会社〔特記事項〕
建物竣工（昭和62年11月）後に行なわれた平成４年の都市計画法及び建築基準法の改正により、当該物件の存在する
都市計画区域内における用途制限に変更があったため、現況と同様の建物を再建築することができない可能性があります。

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

166,696(B）賃貸事業費用

72,472

管理業務費

16,381

水道光熱費

14,575

公租公課

14,635

損害保険料－ 77 －

自
至

523

修繕費

6,537

減価償却費

19,785

その他費用33(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)94,224

物件名称：池袋二丁目ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番

東京都豊島区池袋二丁目14番７
３筆

住居表示

東京都豊島区池袋二丁目14番２号

所在地

1,728,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要
他

1,680百万円

収益価格

1,680百万円

積算価格

1,260百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格1,420百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

397.26㎡

建物

3,157.51㎡

平成13年３月15日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

0.6％

1,677百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付９階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成２年５月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積2,186㎡

総賃貸面積2,186㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

7

相互住宅株式会社〔特記事項〕－ 78 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

73,692(B）賃貸事業費用

34,137

管理業務費

7,737

水道光熱費

6,542

公租公課

5,893

損害保険料

158

修繕費

578

減価償却費

13,227

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)39,554

物件名称：池袋ＹＳビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成16年８月２日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都豊島区南池袋一丁目29番35
他1筆

住居表示

東京都豊島区南池袋一丁目13番23号

所在地

4,500,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

4,300百万円

収益価格

4,300百万円

積算価格

3,020百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格4,460百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所、駐車場

当期末簿価

1,384.56㎡

建物

7,464.64㎡

平成16年６月１日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

1.5％

4,556百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付８階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成元年12月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

5,797㎡

総賃貸面積5,797㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社8

株式会社ザイマックス〔特記事項〕（注）１．（参考）平成16年固定資産税・都市計画税額
31,661千円－ 79 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

189,318(B）賃貸事業費用

83,859

管理業務費

23,098

水道光熱費

19,955

公租公課(注)１．

20

損害保険料

449

修繕費

6,618

減価償却費

33,717

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)105,458

物件名称：八王子第一生命ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年３月31日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

東京都八王子市明神町三丁目544番1
他17筆

住居表示

東京都八王子市明神町三丁目20番６号

所在地

3,300,000千円
1.1％

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

鑑定評価額

3,300百万円

収益価格

3,300百万円

積算価格

3,430百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格3,300百万円

用途地域

商業地域

不動産
価格調
査の概
要

建物用途

事務所、店舗

当期末簿価

土地2,989.33㎡（注）１．

建物

18,329.98㎡（注）２．３．

平成17年３月１日

3,319百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付12階建

構造

建築時期
所有
形態

平成８年７月土地

所有権（注）４．

建物所有権（注）５．

テナント総数
総賃貸可能面積

6,336㎡

総賃貸面積5,700㎡

稼働率

90.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

32

相互住宅株式会社〔特記事項〕①当該建物の共有持分者間の基本協定書等において、共有物の分割禁止や事業持分譲渡に関する優先買取権にかかる事項が定められております。
②境界確認は、平成17年3月31日現在未了です。

(注)１．建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）(注)２．建物１棟全体の延床面積（他の共有者の持分を含みます。）(注)３．附属建物を含みます。
(注)４．５筆965.99㎡の共有持分1,000,000分の674,672、３筆
1,273.92㎡の共有持分100,000,000分の45,877,696、２
筆93.88㎡の共有持分100,000,000分の53,973,760、１
筆153.75㎡の共有持分100,000,000分の46,552,368及び３筆200.55㎡の所有権(注)５．共有持分10,000,000分の5,066,110(注)６．（参考）平成16年固定資産税・都市計画税額
33,708千円－ 80 －

自至

平成17年３月31日
平成17年３月31日（日数１日）(A）賃貸事業収入－(B）賃貸事業費用

6,510

管理業務費

－

水道光熱費

－

公租公課(注)６．

－

損害保険料

0

修繕費

－

減価償却費

6,509

その他費用

－

(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)△6,510

物件名称：さいたま浦和ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

①
②

取得年月日（注）１．

①平成13年９月25日②平成13年10月11日

本件不動産の取得価格合計に対する比率①、②合計で0.9％

信託設定日
信託
受益権
の概要

－

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

埼玉県さいたま市浦和区高砂二丁目
133番１ 他５筆

住居表示

埼玉県さいたま市浦和区高砂二丁目
２番３号

所在地

用途地域

(注)２．

商業地域

①、②平成13年６月１日
①
②
①
②
①
②

鑑定評価額
収益価格
積算価格

不動産
価格調
査の概
要

1,232,000千円
1,342,000千円

1,200百万円
2,700百万円
1,200百万円
2,700百万円
1,140百万円
2,600百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格2,360百万円

(注)３．

建物用途

事務所
土地

1,533.06㎡

建物

6,258.59㎡

当期末簿価

2,496百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨・鉄筋コンクリート造
陸屋根８階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成２年３月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

4,510㎡

総賃貸面積4,419㎡

稼働率

98.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

15

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕
耐熱・耐火性能を要求される場所の壁等に使用されている
フレキシブルボード、配管のガスケット等にアスベストが混合されています。当該建物の改修・解体には、法令に従った処理が必要となります。また、フロン類がヒートポ
ンプエアコン及びハロンガス消火設備に使用されています。現状では良好に管理され問題はありませんが、当該機器の修理・廃棄処分の際には、法令に基づく適正な取扱いが必要となります。

－ 81 －

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

132,105(B）賃貸事業費用

60,407

管理業務費

16,800

水道光熱費

9,495

公租公課

10,368

損害保険料（注）１．①の取引時において、土地の所有権（４筆における共有持分。４筆の共有持分は56.59％）と建物の区分
所有権（所有割合45.58％）を取得しており、②の取引時に、残りの土地の所有権と建物の区分所有権を取得しております。
（注）２．②の不動産鑑定評価は、１棟の建物とその敷地全体としての評価額（注）３．不動産価格調査は、１棟の建物とその敷地全体とし
ての評価額

自
至

380

修繕費

1,140

減価償却費

22,222

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)71,697

物件名称：新横浜ファーストビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成14年１月28日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

神奈川県横浜市港北区新横浜一丁目
２番１ 他８筆

住居表示

神奈川県横浜市港北区新横浜一丁目
２番１号

所在地

3,000,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

3,010百万円

収益価格

3,010百万円

積算価格

2,490百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格1,620百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

1,528.00㎡

建物

10,403.41㎡

平成13年12月１日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

1.0％

3,003百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付10階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成４年４月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

6,925㎡

総賃貸面積5,613㎡

稼働率

81.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

6

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

72,345(B）賃貸事業費用

97,963

管理業務費

18,446

水道光熱費

14,232

公租公課

13,398

損害保険料－ 82 －

自
至

583

修繕費

5,554

減価償却費

45,748

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)△25,618

物件名称：川崎砂子ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番

神奈川県川崎市川崎区砂子一丁目２
番４

住居表示

神奈川県川崎市川崎区砂子一丁目２
番４号

所在地

3,375,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

3,350百万円

収益価格

3,350百万円

積算価格

2,690百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格

3,150百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

1,594.50㎡

建物

9,623.83㎡（注）１．

平成13年３月15日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

1.2％

3,112百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨・鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付12階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成２年12月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

6,831㎡

総賃貸面積6,379㎡

稼働率

93.4％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

11

相互住宅株式会社〔特記事項〕
当該土地の南西側角部分に川崎都市計画「都市高速鉄道京浜急行大師線」の都市計画が事業認可されております。将来、当該部分に地下鉄道の軌道を敷設するため区分地上権が設定される予定です。

－ 83 －

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

177,519(B）賃貸事業費用

115,441

管理業務費

29,633

水道光熱費

14,011

公租公課

15,658

損害保険料（注）１．附属建物を含みます。

自
至

545

修繕費

13,697

減価償却費

41,882

その他費用12(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)62,077

物件名称：定禅寺パークビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成17年１月31日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

宮城県仙台市青葉区国分町二丁目14
番６ 他６筆住居表示

宮城県仙台市青葉区国分町二丁目14
番18号

所在地

1,000,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

1,000百万円

収益価格

1,000百万円

積算価格

1,370百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格1,000百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

1,566.68㎡（注）１．

建物

7,648.33㎡（注）２．

平成17年１月１日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

0.3％

1,051百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付８階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成５年１月土地

所有権（注）３．

建物所有権（注）４．

総賃貸可能面積

2,518㎡

総賃貸面積2,343㎡

稼働率

93.1％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社18

三菱地所株式会社〔特記事項〕(注)１．建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）(注)２．建物１棟全体の延床面積（他の共有者の持分を含みます。）(注)３．６筆908.80㎡の共有持分53分の50(注)４．共有持分100分の50(注)５．（参考）平成16年固定資産税・都市計画税額
14,949千円－ 84 －

自至

平成17年１月31日
平成17年３月31日（日数60日）(A）賃貸事業収入

21,510(B）賃貸事業費用

9,667

管理業務費

3,048

水道光熱費

37

公租公課(注)５．

15

損害保険料

90

修繕費

128

減価償却費

6,346

その他費用

－

(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)11,843

物件名称：仙台本町ホンマビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番

宮城県仙台市青葉区本町二丁目１番
３ 他２筆

住居表示

宮城県仙台市青葉区本町二丁目１番
29号

所在地

2,924,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

2,860百万円

収益価格

2,860百万円

積算価格

3,150百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格2,930百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

1,437.47㎡（注）１．

建物

8,247.50㎡（注）２．

平成13年３月15日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

1.0％

2,747百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根11階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成３年11月
土地
建物

不動産管理会社

所有権（３筆のうち、１筆は共有持分。敷地利用権の割合：87.65％）
区分所有権（１棟の建物における所
有割合：93.39％）＊管理規約あり

総賃貸可能面積

5,829㎡

総賃貸面積5,758㎡

稼働率

98.8％
損益状況（単位：千円）

運用期間

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕
当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約においては専有部分及び敷地の譲渡に係る他の区分所有
者の優先買取権に関する事項等が定められています。なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。

－ 85 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

146,743(B）賃貸事業費用

73,964

管理業務費

18,937

水道光熱費

5,327

公租公課

15,948

損害保険料（注）１．建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）（注）２．建物１棟全体の延床面積（建物の他の区分所有者の持分を含みます。）

15

395

修繕費

4,610

減価償却費

28,745

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)72,779

物件名称：新潟礎町西万代橋ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番

新潟県新潟市礎町通二ノ町2155番６
他13筆

住居表示

新潟県新潟市礎町通一ノ町1945番１号

所在地

1,010,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

1,020百万円

収益価格

1,020百万円

積算価格

1,220百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格741百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

957.90㎡

建物

6,410.33㎡

平成13年３月15日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

0.3％

1,009百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付８階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数昭和59年11月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

4,383㎡

総賃貸面積4,234㎡

稼働率

96.6％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社10

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕
当該建物の各階トイレ、湯沸室、スロップシンク室、駐車場の天井及び壁にアスベスト含有材料が使用されており、また、当該建物の煙突のライニング材もアスベストを含有しています。そのため、当該建物の改修、解体時には法令に従った処理が必要となります。

－ 86 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

83,023(B）賃貸事業費用

45,674

管理業務費

16,806

水道光熱費

10,052

公租公課

8,017

損害保険料

292

修繕費

4,301

減価償却費

6,204

その他費用

1

(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)37,349

物件名称：金沢パークビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等①2,880,000千円②1,700,000千円

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

①平成14年２月28日②平成15年３月３日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

石川県金沢市広岡三丁目101番
筆

住居表示

石川県金沢市広岡三丁目１番１号

所在地

取得時
の不動
産鑑定
の概要
他４

収益価格
積算価格
調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格5,420百万円

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

建物

43,481.20㎡（注）２．

①3,090百万円②1,838百万円①3,090百万円②1,838百万円①4,060百万円②2,299百万円

鑑定評価額

用途地域

6,642.71㎡（注）１．

①平成13年12月１日②平成15年１月１日

価格時点

不動産
価格調
査の概
要

土地

①、②合計で1.6％

4,603百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付12階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成３年10月

総賃貸可能面積

21,343㎡

総賃貸面積20,126㎡

稼働率

土地

所有権（注）３．

建物

所有権（共有持分6,642,710分の
5,912,012）

不動産管理会社

66

94.3％
損益状況（単位：千円）

運用期間

三菱地所株式会社〔特記事項〕
当該建物の11階の壁材の一部にアスベストが使用されており、当該建物の改修・解体時には法令に従った処理が必要となります。

（注）１．建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）（注）２．建物１棟全体の延床面積（建物の他の共有者の持分を含みます。）（注）３．１筆5,050.71㎡の共有持分5,050,710分の
4,984,283、４筆1,592.00㎡の共有持分1,592,000分の927,729－ 87 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

520,770(B）賃貸事業費用

375,229

管理業務費

111,311

水道光熱費

65,251

公租公課78,701

損害保険料

2,091

修繕費

20,701

減価償却費

84,328

その他費用

12,843(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)145,541

物件名称：金沢南町ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番

石川県金沢市尾山町113番

住居表示

石川県金沢市尾山町３番10号

1,331,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要
他３筆

所在地

1,330百万円

収益価格

1,330百万円

積算価格

1,300百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格992百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

887.17㎡

建物

5,163.19㎡

平成13年３月15日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

0.5％

1,287百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造
陸屋根９階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数昭和62年３月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

3,782㎡

総賃貸面積3,230㎡

稼働率

85.4％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

14

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕
境界確認は、平成17年３月31日現在未了です。

－ 88 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

73,742(B）賃貸事業費用

36,140

管理業務費

11,332

水道光熱費

8,493

公租公課

6,123

損害保険料

252

修繕費

1,053

減価償却費

8,883

その他費用

－

(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)37,602

物件名称：名古屋広小路ビルヂング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成13年９月10日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

愛知県名古屋市中区栄二丁目301番
他９筆

住居表示

愛知県名古屋市中区栄二丁目３番１号

所在地

14,533,000千円
5.0％

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

平成13年3月15日

鑑定評価額14,600百万円

収益価格

14,600百万円

積算価格

12,300百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格15,000百万円

用途地域

商業地域

不動産
価格調
査の概
要

建物用途

事務所・店舗当期末簿価

14,165百万円

土地4,095.81㎡

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

建物

33,377.73㎡（注）１．

テナント総数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋
コンクリート造
陸屋根地下２階付18階建

総賃貸可能面積

21,641㎡

総賃貸面積21,641㎡

昭和62年５月

稼働率

100.0％

面積

構造

建築時期
所有
形態

土地

所有権

建物

所有権

損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社32

株式会社菱栄ビルマネジメント〔特記事項〕（注）１．附属建物を含みます。

－ 89 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

767,716(B）賃貸事業費用

383,926

管理業務費

118,732

水道光熱費

66,399

公租公課

62,959

損害保険料

1,883

修繕費

64,013

減価償却費

69,936

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)383,790

物件名称：名古屋御園ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成15年８月８日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

愛知県名古屋市中区栄一丁目1012番
他２筆

住居表示

愛知県名古屋市中区栄一丁目10番21号

所在地

1,865,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

1,810百万円

収益価格

1,810百万円

積算価格

1,330百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格1,860百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

805.04㎡

建物

5,348.00㎡

平成15年７月１日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

0.6％

1,786百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

構造

7

総賃貸可能面積

3,470㎡

総賃貸面積3,470㎡

稼働率

100.0％

鉄骨造陸屋根地下１階付７階建

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成３年９月
土地

所有権

建物

所有権

損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

株式会社東管

〔特記事項〕－ 90 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

103,889(B）賃貸事業費用

68,419

管理業務費

13,290

水道光熱費

8,295

公租公課

7,656

損害保険料

298

修繕費

2,820

減価償却費

36,020

その他費用37(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)35,470

物件名称：京都四条河原町ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成13年12月20日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

京都府京都市下京区河原町通松原上る二丁目富永町338番

住居表示

京都府京都市下京区河原町通松原上ル二丁目富永町338番

所在地

2,650,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

2,760百万円

収益価格

2,760百万円

積算価格

2,480百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格2,020百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

1,471.57㎡

建物

9,701.04㎡（注）１．

平成13年10月１日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

0.9％

2,958百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付９階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数昭和57年11月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積6,800㎡

総賃貸面積6,800㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社33

株式会社ザイマックス〔特記事項〕①境界確認は、平成17年３月31日現在未了です。
②南西側隣接地に存する通用門の一部が越境しています。
③フロン類がヒートポンプエアコン及びハロンガス消火設
備に使用されています。現状では良好に管理されており問題はありませんが、当該機器の修理・廃棄処分の際には、法令に基づく適切な措置が必要となります。また、
冷温水発生機用の煙突の内貼材及びパッキン類、ダクトと送風機の接続部分にアスベストが混合されていると判断されます。現時点では特別な配慮は不要ですが、廃棄物として処分する場合には環境に影響を及ぼすことのな
いように取り扱うことが必要となります。

（注）１．附属建物を含みます。

－ 91 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

131,775(B）賃貸事業費用

99,312

管理業務費

21,368

水道光熱費

12,400

公租公課

12,052

損害保険料

504

修繕費

23,438

減価償却費

29,154

その他費用394(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)32,462

物件名称：堺筋本町ビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等①2,264,000千円②1,900,000千円

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日（注）１．

①平成13年９月25日②平成15年12月26日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

大阪府大阪市中央区南本町一丁目50
番 他８筆

住居表示

大阪府大阪市中央区南本町一丁目８
番14号

所在地

用途地域

①、②合計で1.4％①平成13年３月15日②平成15年11月１日

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

商業地域

①2,210百万円②1,990百万円①2,210百万円②1,990百万円①3,520百万円②3,310百万円

鑑定評価額
収益価格
積算価格

不動産
価格調
査の概
要

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格

4,170百万円

(注)２．

建物用途

事務所
土地

2,036.22㎡

建物

17,145.59㎡

当期末簿価

4,158百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付13階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成４年10月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

11,574㎡

総賃貸面積11,197㎡

稼働率

96.7％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

17

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕(注)１．①の取引時において、土地の所有権（3筆及び6筆の共有持分）と建物の区分所有権（1棟の建物における所有割合46.17％）を取得しており、②の取引時に、残りの土地の所有権と建物の区分所有権を取得しております。
(注)２．不動産価格調査は、1棟の建物とその敷地全体としての評価額－ 92 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

140,659(B）賃貸事業費用

184,901

管理業務費

54,144

水道光熱費

17,847

公租公課

45,094

損害保険料

1,080

修繕費

14,304

減価償却費

52,429

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)△44,242

物件名称：御堂筋ダイワビル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等①6,934,000千円②7,380,000千円

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日（注）１．

①平成13年９月25日②平成14年２月28日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

①平成13年３月１日②平成14年２月28日

信託受託者①、②とも住友信託銀行株式会社

信託期間満了日①、②とも平成20年７月31日

土地地番

大阪府大阪市中央区久太郎町三丁目
25番４ 他３筆

住居表示大阪府大阪市中央区久太郎町三丁目
６番８号

所在地

用途地域

①、②合計で4.9％①平成13年３月15日②平成13年９月30日

価格時点

商業地域

取得時
の不動
産鑑定
の概要
(注)２．

① 6,890百万円②14,270百万円① 6,890百万円②14,270百万円① 7,610百万円②14,400百万円

鑑定評価額
収益価格
積算価格

不動産
価格調
査の概
要

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格13,800百万円

(注)３．

建物用途

事務所
土地

3,044.65㎡

建物

31,213.27㎡

当期末簿価

13,938百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付15階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成３年９月土地

所有権

建物

所有権＊管理規約あり

総賃貸可能面積20,450㎡

総賃貸面積20,450㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

25

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕
当該建物の地下１階駐車場スロープにアスベスト含有材料が使用されており、当該建物の改修、解体時には法令に従った処理が必要となります。

（注）１．当投資法人は、①の取引時において、土地の所有権（４筆とも共有持分。敷地利用権の割合は50.0％）と建物の区分所有権の共有及び区分所有権（1棟の建物における所有割合50.0％）を原資産とする不動産
信託受益権を取得し、②の取引時に、残りの土地の所有権と建物の区分所有権の共有及び区分所有権を原資産とする不動産信託受益権を取得しております。
（注）２．②の不動産鑑定評価は、１棟の建物とその敷地全体としての評価額（注）３．不動産価格調査は、１棟の建物とその敷地全体としての評価額－ 93 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

659,527(B）賃貸事業費用

327,159

管理業務費

65,716

水道光熱費

51,948

公租公課

86,055

損害保険料

1,633

修繕費

23,417

減価償却費

98,324

その他費用63(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)332,367

物件名称：神戸伊藤町ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年３月１日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番

兵庫県神戸市中央区伊藤町121番１
他１筆

住居表示

兵庫県神戸市中央区伊藤町121

所在地

1,436,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

1,440百万円

収益価格

1,440百万円

積算価格

1,450百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格949百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

808.55㎡

建物

4,894.09㎡

平成13年３月15日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

0.5％

1,380百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造
陸屋根10階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成元年９月
土地

所有権

建物

所有権

総賃貸可能面積

3,478㎡

総賃貸面積3,478㎡

稼働率

100.0％
損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

17

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕①当該建物の10階清掃員控室の壁材並びに巾木及び立体駐車場の外壁にアスベスト含有材料が使用されており、当該建物の改修、解体時には法令に従った処理が必要となります。
②平成７年に発生した阪神・淡路大震災の被災により当該建物の損傷、当該土地の液状化等の被害が発生しました
が、その後大規模補修工事を行っています。

－ 94 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

73,542(B）賃貸事業費用

42,487

管理業務費

10,582

水道光熱費

8,030

公租公課

6,676

損害保険料

246

修繕費

2,486

減価償却費

14,465

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)31,055

物件名称：ＮＨＫ広島放送センタービル
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産及び土地の賃借権

取得価格

取得年月日

平成16年３月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

広島県広島市中区大手町二丁目11番２

住居表示

広島県広島市中区大手町二丁目11番
10号

所在地

1,320,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

1,350百万円

収益価格

1,350百万円

積算価格

2,230百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格1,390百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

3,296.46㎡（注）１．

建物

35,217.28㎡（注）２．

平成16年３月１日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

0.5％

1,355百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付23階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成６年８月
土地賃借権（注）３．

建物

区分所有権（注）４．
＊管理規約あり不動産管理会社

12

総賃貸可能面積

5,477㎡

総賃貸面積5,401㎡

稼働率

98.6％
損益状況（単位：千円）

運用期間

三菱地所株式会社〔特記事項〕①当該土地の賃借権については、土地の賃貸借契約期間（平成34年満了）を更新する場合には、地主に対し更新料を支払う可能性があります。
②当該土地の賃借権を他人に譲渡する場合には、地主の承諾が必要となります。
③当該建物は区分所有されており、区分所有者間での基本協定においては、共有する専有部分の譲渡に係る日本放送協会の事前承認に関する事項が定められております。
なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。

(注)１．建物敷地全体の面積(注)２．建物1棟全体の延床面積（建物の他の区分所有者の持分を含みます。）(注)３．建物敷地全体に係る賃借権の準共有持分割合25.18％(注)４．区分所有権の共有持分（1棟の建物における所有割合
27.085％）(注)５．（参考）平成16年固定資産税・都市計画税額
31,131千円－ 95 －

自至

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

80,780(B）賃貸事業費用

110,069

管理業務費

43,997

水道光熱費

14,317

公租公課(注)５．

－

損害保険料

668

修繕費

11,202

減価償却費

23,108

その他費用

16,775(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)△29,288

物件名称：東晴天神ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得年月日

平成13年９月25日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

－

信託受託者

－

信託期間満了日－

土地地番

福岡県福岡市中央区天神三丁目201番

住居表示

福岡県福岡市中央区天神三丁目９番
25号

所在地

1,550,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

1,520百万円

収益価格

1,520百万円

積算価格

1,560百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格1,340百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

1,221.31㎡

建物

5,588.57㎡（注）１．

平成13年６月１日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

0.5％

1,480百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

構造

20

総賃貸可能面積

4,000㎡

総賃貸面積4,000㎡

稼働率

100.0％

鉄骨造陸屋根８階建

建築時期
所有
形態

テナント総数

平成４年３月
土地

所有権

建物

所有権

損益状況（単位：千円）

運用期間
不動産管理会社

株式会社第一ビルディング〔特記事項〕
耐熱・耐火性能を要求される場所の壁等に使用されている
フレキシブルボード、配管のガスケット等にアスベストが混合されています。当該建物の改修・解体時には、法令に従った処理が必要となります。また、フロン類がヒートポ
ンプエアコン及びハロンガス消火設備に使用されています。現状では良好に管理されており問題はありませんが、当該機器の修理・廃棄処分の際には、法令に基づく適切な取扱いが必要となります。

－ 96 －

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

99,177(B）賃貸事業費用

63,055

管理業務費

13,992

水道光熱費

9,111

公租公課

10,312

損害保険料（注）１．附属建物を含みます。

自
至

293

修繕費

8,273

減価償却費

21,072

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)36,121

物件名称：日之出天神ビルディング
特定資産の概要

取得価格及び鑑定評価額等

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権

取得価格

取得年月日

平成13年９月10日

本件不動産の取得価格合計に対する比率

信託
受益権
の概要

信託設定日

平成13年９月10日

信託受託者

住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成20年７月31日

土地地番

福岡県福岡市中央区天神一丁目130番
他４筆（注）１.

住居表示

福岡県福岡市中央区天神一丁目12番
20号

所在地

3,657,000千円

価格時点
取得時
の不動
産鑑定
の概要

3,600百万円

収益価格

3,600百万円

積算価格

3,310百万円

調査の基準となる時点

平成17年３月31日

期末算定価格3,480百万円

用途地域

商業地域

建物用途

事務所

当期末簿価

1,452.15㎡（注）２．

建物

12,527.07㎡（注）３．

平成13年３月15日

鑑定評価額

不動産
価格調
査の概
要

土地

1.3％

3,488百万円

賃貸借の概況（平成17年３月31日現在）

面積

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付10階建

構造

建築時期
所有
形態

テナント総数昭和62年８月
土地

所有権

建物

区分所有権（所有割合：76.18％）＊管理規約あり不動産管理会社

10

総賃貸可能面積

5,882㎡

総賃貸面積5,249㎡

稼働率

89.2％
損益状況（単位：千円）

運用期間

株式会社東管

〔特記事項〕
当該建物は区分所有されており、区分所有者間での管理規約においては、専有部分及び敷地の譲渡に係る他の区分所有者の優先買取権に関する事項等が定められています。なお、当該土地に対しかかる区分所有建物の敷地権の設定は行われておりません。

－ 97 －

平成16年10月１日
平成17年３月31日（日数182日）(A）賃貸事業収入

168,060(B）賃貸事業費用

116,112

管理業務費

23,795

水道光熱費

16,354

公租公課

16,384

損害保険料（注）１．５筆のうち１筆分（335.00㎡）は、建物の他の区分所有者が所有しております。
（注）２．建物敷地全体の面積（建物の他の区分所有者持分を含みます。）（注）３．建物１棟全体の延床面積（建物の他の区分所有者持分を含みます。）

自
至

438

修繕費

43,809減価償却費

15,330

その他費用－(C）賃貸事業損益(C)＝(A)－(B)51,948なお、当投資法人では、第７期決算日（平成17年３月31日）後に以下のオフィスビル２
物件を取得いたしました。
Ａ．二番町ガーデン［取得の概要］取得資産：不動産（土地・建物の所有権）

取得価格：14,700百万円

取得日：平成17年４月１日［取得資産の概要］
所在地（住居表示）：東京都千代田区二番町８番地８

用途：事務所・店舗・居宅

敷地面積：11,003.87㎡（建物敷地全体の面積）（注）２．

建物延床面積：57,031.06㎡（建物１棟全体の延床面積）（注）２．

構造：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付14階建

建築時期：平成16年４月

テナントの総数：（事務所）１、（住宅）１

総賃貸可能面積：（事務所）9,316㎡、（住宅）1,686㎡

総賃貸面積：（事務所）9,316㎡、（住宅）1,686㎡

稼働率：（事務所）100.0％、（住宅）100.0％（注）１．

上記のテナントの総数、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率は、取得日現在における数値を記載しており
ます。

（注）２．

土地の所有権は７筆3,554.33㎡、建物は区分所有権（建物所有割合：31.345％）

Ｂ．天神クリスタルビル［取得の概要］取得資産：不動産（土地・建物の所有権）

取得価格：5,000百万円

取得日：平成17年６月１日［取得資産の概要］
所在地（住居表示）：福岡県福岡市中央区天神四丁目６番７号

用途：事務所・店舗・駐車場

敷地面積：1,835.17㎡

建物延床面積：10,432.04㎡構造：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付14階建

建築時期：平成５年８月

テナントの総数：24

総賃貸可能面積：5,640㎡

総賃貸面積：5,492㎡

稼働率：97.4％（注）

上記のテナントの総数、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率は、取得日現在における数値を記載しております。

－ 98 －

(ⅲ)

資本的支出の状況(a）資本的支出の予定
第７期末日現在における当投資法人の保有に係る不動産等資産について、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。
なお、下記工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
工事予定金額(百万円)

不動産等の名称
（所在）

目的

予定期間
総額

当期支払額

名古屋広小路ビルヂング（愛知県名古屋市）

機能維持（ＢＥＭＳ工事）（注）

自至平成16年11月
平成17年４月

187

日本ブランズウィッ
クビル（東京都渋谷区）

収益向上対応（共用部リニューアル工事（第１期））

自至

平成17年５月
平成17年９月

113

日本ブランズウィッ
クビル（東京都渋谷区）

収益向上対応（共用部リニューアル工事（第２期））

自至

平成17年11月
平成18年３月

90

渋谷クロスタワー（東京都渋谷区）

機能維持（熱源設備更新１期工事他）

自至

平成17年４月
平成18年３月

482

池袋ＹＳビル（東京都豊島区）

機能維持（空調機リニューアル工事
（１期））

自
至

平成17年10月
平成18年３月

105

既支払総額

（注）Building Energy Management System （ビル・エネルギー管理システム）(b）期中の資本的支出
第７期末日現在における当投資法人の保有に係る不動産等資産について、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は706
百万円であり、当期の費用に区分された修繕費471百万円と合わせ、合計1,178百万円の工事を実施しております。
当期の資本的支出の主要なものとして、高輪台ビルディングの「貸室他グレードアッ
プ工事」等の工事を実施いたしました。その他の不動産等における工事としては、定常的な更新工事に加え、トイレ、照明等の共用部のグレードアップ工事等があげられます。
不動産等の名称（所在）
高輪台ビルディング（東京都品川区）

目的

期間

貸室他グレードアップ工事

自至

平成16年10月
平成16年10月

工事金額（百万円）
23

その他の不動産等

683

合計

706

－ 99 －

(ⅳ)

主要な不動産の物件について

当投資法人の保有に係る不動産等資産のうち、第７期の賃貸事業収入の合計額の１割以上（総賃料収入の合計の10％以上）を占める不動産等資産は、以下のとおりです。
Ａ．渋谷クロスタワー
テナント総数53

賃貸事業収入

1,490,737千円

総賃料収入の合計に占める割合

13.9％

総賃貸面積

29,828㎡

総賃貸可能面積

29,828㎡

最近５年間の稼働率の推移

平成17年３月31日

100.0％

平成16年９月30日

99.9％

平成16年３月31日

99.8％

平成15年９月30日

94.9％

平成15年３月31日

100.0％

平成14年９月30日

100.0％

平成14年３月31日

95.8％

平成13年３月31日－

平成12年３月31日－

上記において、最近５年間の稼働率の推移については、当投資法人が取得した後の稼働率を記載しています。

－ 100 －

(ⅴ)

主要なテナントの概況

平成17年３月31日現在において、全賃貸面積の10％以上を占めるテナントはありません。
(ⅵ)

テナント情報(a）当投資法人の保有に係る全不動産等資産の賃貸借の概況
平成13年
９月末

平成13年
10月末

平成13年
11月末

平成13年
12月末

平成14年
１月末

平成14年
２月末

平成14年
３月末

物件数

20

20

21

22

23

24

24

総テナント数
（注）１．

198

197

248

266

269

325

328

全賃貸可能面積（注）２．（㎡）

133,927

136,381

164,883

171,734

178,698

201,934

201,884

稼働率（注）２．

94.6％

93.9％

94.7％

93.8％

94.1％

94.0％

94.0％

平成14年
４月末

平成14年
５月末

平成14年
６月末

平成14年
７月末

平成14年
８月末

平成14年
９月末

物件数

24

25

25

26

27

27

総テナント数
（注）１．

326

329

334

333

340

339

全賃貸可能面積（注）２．（㎡）

201,580

207,914207,914212,194

215,928

215,928

稼働率（注）２．

93.3％

93.6％

94.4％

94.3％

95.2％

95.3％

平成14年
10月末

平成14年
11月末

平成14年
12月末

平成15年
１月末

平成15年
２月末

平成15年
３月末

物件数

28

29

29

29

29

30

総テナント数
（注）１．

340

347

345

348

351

359

全賃貸可能面積（注）２．（㎡）

220,720

223,771

223,771

223,771

223,771

236,693

稼働率（注）２．

94.8％
（注）３．

95.5％

95.3％

95.2％

95.6％

94.4％

平成15年
４月末

平成15年
５月末

平成15年
６月末

平成15年
７月末

平成15年
８月末

平成15年
９月末

物件数

30

30

30

30

32

32

総テナント数
（注）１．

356

356

356

362

386

384

全賃貸可能面積（注）２．（㎡）

236,702

236,702

237,897

237,897

246,062

246,062

稼働率（注）２．

94.4％

94.9％

94.4％

94.9％

95.3％

95.1％

－ 101 －

平成15年
10月末

平成15年
11月末

平成15年
12月末

平成16年
１月末

平成16年
２月末

平成16年
３月末

物件数

33

34

34

34

34

36

総テナント数
（注）１．

396

400

401

403

407

444

全賃貸可能面積（注）２．（㎡）

251,631

253,806

260,003

260,032

260,211

273,157

稼働率（注）２．

95.4％

92.5％

93.2％

92.5％

93.2％

94.8％

平成16年
４月末

平成16年
５月末

平成16年
６月末

平成16年
７月末

平成16年
８月末

平成16年
９月末

物件数

37

37

37

37

38

39

総テナント数
（注）１．

447

448

446

447

457

466

全賃貸可能面積（注）２．（㎡）

281,171

281,171

281,155

281,155

286,860

293,105

稼働率（注）２．

94.7％

94.7％

91.7％

92.7％

92.8％

93.6％

平成16年
10月末

平成16年
11月末

平成16年
12月末

平成17年
１月末

平成17年
２月末

平成17年
３月末

物件数

39

40

40

42

43

46

総テナント数
（注）１．

463

471

476

534

557

609

全賃貸可能面積（注）２．（㎡）

293,116

298,362

298,362

311,530

322,429

336,026

稼働率（注）２．

93.7％

94.1％

94.6％

94.8％

95.5％

97.6％

（注）１．総テナント数は、同一テナントが複数の物件に入居している場合には、１テナントとして算出しております。
（注）２．全賃貸可能面積は、小数点以下を切り捨てて表示しております。稼働率は、小数点第二位を四捨五入して表示しております。
（注）３．当投資法人は、平成14年10月31日に「こころとからだの元氣プラザ」を取得しておりますが、同物件におけるテナントとの賃貸借契約開始日が平成14年11月１日であることから、平成14年10月末稼働率については、同物件を除いて算出しております。

－ 102 －

(b）大口テナント
平成17年３月31日現在における大口テナント（賃貸面積の上位５テナント）は、以下のとおりです。
順位

テナント名

入居物件名称

賃貸面積

全賃貸面積に占める割合（注）３．

１

株式会社三菱総合研究所（注）１．

三菱総合研究所ビルヂング

14,529㎡

4.4％

２

第一生命保険相互会社（注）２．

御堂筋ダイワビル他８物件

10,824㎡

3.3％

３

学校法人山野学苑

代々木１丁目ビル

7,772㎡

2.4％

４

東陶機器株式会社

御堂筋ダイワビル
名古屋広小路ビルヂング

6,669㎡

2.0％

５

東芝ソリューション株式会社

高輪台ビルディング他２物件

5,331㎡

1.6％（注）１. 当該テナントとの賃貸借契約は、平成13年２月１日から平成23年３月31日までを賃貸借契約期間とする定期建物賃貸借契約です。
なお、賃貸人、当該テナント共に賃貸借契約期間内において当該契約を解約することはできません。
（注）２. 当該テナントの入居物件の詳細については、下記（c）ii.をご参照ください。
（注）３. 全賃貸面積に占める割合は小数点第二位を四捨五入して表示しております。
（注）４. 平成17年４月１日付けにて取得の「二番町ガーデン」に入居している株式会社イトーヨーカ堂の賃貸面積は9,316㎡です。

(c）関係法人等による賃貸借
ⅰ. 平成17年３月31日現在において、当投資法人の投資信託委託業者であるジャパンリア
ルエステイトアセットマネジメント株式会社は、当投資法人の保有に係る不動産等資産には入居しておりません。
ⅱ. 平成17年３月31日現在において、当投資法人の投資信託委託業者であるジャパンリア
ルエステイトアセットマネジメント株式会社の株主である三菱地所株式会社、東京海上日動火災保険株式会社、第一生命保険相互会社及び三井物産株式会社による入居状
況は以下のとおりです。

－ 103 －

入居者名

入居物件名称
大森駅東口ビルディング

東京海上日動火災保険株式会社

金沢パークビル

賃貸面積（注）479㎡
1,870㎡

小計
小伝馬町新日本橋ビルディング

2,350㎡
1,028㎡

池袋二丁目ビルディング

244㎡

さいたま浦和ビルディング

1,590㎡

八王子第一生命ビルディング

840㎡

川崎砂子ビルディング

361㎡

第一生命保険相互会社
新潟礎町西万代橋ビルディング

2,641㎡

御堂筋ダイワビル

2,739㎡

堺筋本町ビル582㎡

神戸伊藤町ビルディング

795㎡

小計

10,824㎡

合計（注）

13,175㎡

倉庫として使用している面積は含まれておりません。

(ⅶ)

建物状況評価報告書の概要

第７期末（平成17年３月31日）現在における当投資法人の保有に係る不動産等資産については、当投資法人による取得に際して、清水建設株式会社による建物状況評価報告書が作成されています。建物状況評価報告書については、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。以下、物件別の修繕項目の概要について記載します。
下記の表は、平成17年３月31日現在における当投資法人の保有に係る不動産等資産に関し、
清水建設株式会社による建物状況評価報告書において記載された、今後必要とされる「早期修繕項目」及び「今後15～20年間における修繕費・更新費」の概要を一覧表にまとめたものです。かかる修繕項目の概要の一覧表で用いられる用語は以下のとおりです。かかる用語の説明と併せて修繕項目の概要の一覧表をご参照ください。
(a）早期修繕項目「緊急修繕項目」とは、機能上、日常業務に支障をきたす不具合が発生している項目
又は法規上改善の指導を受けた未改修の項目のことを指し、「短期修繕項目（１年以内）」とは、標準的な修繕又は内装・設備の更新に係る費用以外で、劣化が進んでいる
ため早期に改修が望まれる項目又は放置すれば不具合が発生すると思われる項目のことを指します。
(b）今後15～20年間における修繕費・更新費「修繕」とは部分的に劣化、破損、汚損した部分・部品を機能上支障のない状態までに回復させる工事で、「更新」とは全体的に劣化、破損、汚損した部材、部品や機器等を新しいものに取替える工事を意味しています。修繕費・更新費を算出する上で、物価上昇率は見込んでおりません。

－ 104 －

今後15～20年間における修繕費・更新費（年平均値）（注）４．

早期修繕項目物件名称

報告書日付
緊急修繕項目（千円）

短期修繕項目（1年以内）
（千円）

修繕費
更新費
合計
（百万円） （百万円） （百万円）

こころとからだの
元氣プラザ

平成14年８月26日

特になし

特になし

6

14

21

ＭＤ神田ビル

平成14年３月25日

特になし

特になし

4

12

16

神田橋パークビルヂング

平成14年６月24日

特になし

特になし

3

14

17

三菱総合研究所
ビルヂング

平成13年２月９日

特になし

特になし

20

45

66

山王グランドビル

平成16年12月20日

50（注）３．

750（注）３．

12

有楽町電気
ビルヂング

平成15年５月15日

10,0001,850（注) ３．
（注）１．, ３．

7

39

47

小伝馬町新日本橋ビルディング平成13年２月９日

特になし

特になし

6

11

17

ビュレックス京橋

平成14年５月10日

特になし

特になし

3

0

4

銀座三和ビル

平成17年２月16日

特になし

830（注）３．

6

25

32

菱進銀座イーストミ
ラービル

平成17年１月21日

50

100

3

2

5

青山クリスタルビル

平成15年１月31日

特になし

80（注）１．

6

7

13

芝二丁目大門ビル
ディング

平成13年２月９日

特になし

特になし

16

81

98

コスモ金杉橋ビル

平成13年２月９日

特になし

特になし

3

10

14

新和ビルディング

平成16年７月23日

特になし

2,700（注）１．

8

21

29

高輪台ビルディング

平成13年２月９日

特になし

特になし

6

9

15

東五反田１丁目ビル

平成16年９月30日

特になし

特になし

4

0

4

ＪＡＬトラベルビル

平成13年２月９日

特になし

200（注）１．

3

14

17

大森駅東口
ビルディング平成13年２月９日

特になし

特になし

9

42

51

日本ブランズ
ウィックビル

平成16年１月20日

300

950

11

28

39

代々木１丁目ビル

平成15年８月６日

特になし

特になし

7

1

8

ダヴィンチ原宿

平成14年７月19日

500（注）１．

1,700（注）１．

4

15

19

神宮前メディア
スクエアビル

平成15年８月26日

特になし

2,100（注）１．

6

4

11

渋谷クロスタワー

平成13年９月28日

特になし

400（注）１．

52

312

364

恵比寿ネオナート

平成15年９月25日

特になし

2,500
（注）２．, ３．

3

8

11

ハーモニータワー

平成17年１月27日

特になし

300
（注）２．, ３．

17

43

61

－ 105 －

54
67（注）５． （注）５．

早期修繕項目
物件名称

報告書日付
緊急修繕項目（千円）

短期修繕項目（1年以内）（千円）

今後15～20年間における修繕費・更新費（年平均値）（注）４．
修繕費
更新費
合計
（百万円） （百万円） （百万円）

大塚東池袋
ビルディング平成13年２月９日

特になし

特になし

5

27

33

池袋二丁目
ビルディング平成13年２月９日

特になし

特になし

3

8

11

池袋ＹＳビル

平成16年５月28日

特になし

900（注）１．

10

9

20

八王子第一生命ビル
ディング

平成16年12月24日

特になし

特になし

9

15

24

さいたま浦和ビルディング平成13年７月９日

特になし

特になし

5

22

28

新横浜ファーストビル

平成13年９月28日

300（注）１．

特になし

6

25

31

川崎砂子
ビルディング平成13年２月９日

特になし

特になし

14

18

32

定禅寺パークビル

平成16年12月８日

特になし

620（注）３．

3

912

仙台本町ホンマ
ビルディング平成13年２月９日

特になし

特になし

6

15

22

新潟礎町西万代橋
ビルディング平成13年２月９日

特になし

特になし

7

26

33

金沢パークビル

平成13年11月30日

特になし

特になし

40

75

116

金沢南町
ビルディング平成13年２月９日

50（注）１．

特になし

5

14

19

名古屋広小路ビルヂング

平成13年２月９日

特になし

特になし

29

91

120

名古屋御園ビル

平成15年６月２日

特になし

350（注）１．

5

11

17

京都四条河原町ビル

平成13年９月28日

特になし

3,500（注）２．

8

36

45

堺筋本町ビル

平成13年２月９日

特になし

特になし

7

15

22

御堂筋ダイワビル

平成13年２月９日

特になし

特になし

33

59

93

神戸伊藤町
ビルディング平成13年２月９日

特になし

特になし

4

11

16

ＮＨＫ広島放送
センタービル

平成16年２月27日

特になし

23,800（注）３．

7

19

26

東晴天神
ビルディング平成13年７月９日

特になし

400（注）１．

5

14

20

日之出天神
ビルディング平成13年２月９日

特になし

1,000
（注）１．, ３．

6

16

23

468

1,375

1,844

合計
（注）１. 平成17年３月31日現在、ここに記載の修繕項目への対応は既に完了済みです。

（注）２．当該工事の全部もしくは一部については、工事の必要性・緊急性等につき精査した結果、これらの工事を行う必要性は乏しく、従って特段の対応は行わないことと致しました。

－ 106 －

（注）３. 当投資法人は当該物件につき建物の一部のみを保有するものですが、上記の表においては、当投資法人の持分に関わりなく、１棟の建物全体に係る金額を記載しております。
（注）４. 百万円未満を切り捨てて表示しております。また、共有又は区分所有等により建物の一部のみを当投資法人が保有している不動産
等資産に関しては、１棟の建物全体に係る修繕費・更新費に当投資法人の保有する持分を乗じた金額を記載しております。
（注）５．清水建設株式会社による建物状況評価報告書に記載された項目のほか、既にビル管理会社にて計画が決定していた更新工事を含み
ます。

(ⅷ)

地震リスク調査報告書の概要

第７期末（平成17年３月31日）現在における当投資法人の保有に係る不動産等資産並びに平成17年４月１日付けにて取得の二番町ガーデンを含めた全47物件については、東京海上日
動リスクコンサルティング株式会社による地震リスク調査報告書が作成されています。但し、当該地震リスク調査報告書については、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
地震ポートフォリオ解析によるＰＭＬ（注）値
損害率 5.42％（注） ＰＭＬ：Probable Maximum Loss（予想最大損害額）

地震ポートフォリオ解析は、多数の建物を対象に地震ＰＭＬ等の評価を行うものです。地
震ポートフォリオ解析によるＰＭＬ値の算出に当たっては、当投資法人の保有する持分で行っております。
地震ポートフォリオ解析とは、具体的には、ポートフォリオに含まれる多数の対象建物に対して、過去に発生した歴史地震（過去に発生し被害をもたらした地震）及び活断層毎に地震の発生危険度（地震動の大きさと年間発生頻度の関係）を算出し、その地震発生危険度に、建物毎の地震動による建物損傷（地震動の大きさと建物損傷度の関係）を合わせることにより、地震毎の地震動と損害の確率密度の関係を算出する手法です。これを、日本で発生する可能性のある地震について、歴史地震を考慮に入れて活断層全てに対して計算を行い、ポー
トフォリオ全体の地震動の発生率（年間発生頻度）と損傷率の関係を算出します。
上記の地震リスク調査報告書では、50年に10％の確率で発生する約500年に１度起きるかどうかの地震動を用いてＰＭＬ値の算出を行います。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等資産については、上記報告書の結果を踏まえ、地震保険は付保しておりません。
③【その他投資資産の主要なもの】
該当事項はありません。

－ 107 －

(3）【運用実績】①【純資産等の推移】
平成17年３月期の直近７計算期間末における当投資法人の総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額の推移は以下のとおりです。なお、総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載してお
りません。
総資産額
（千円）

年月

純資産総額
（千円）

１口当たりの純資産額（円）

平成14年３月末日

161,809,838（159,406,565）

83,663,333（81,260,060）

521,591（506,608）

平成14年９月末日

185,397,081（182,500,015）

115,049,592（112,152,526）

510,424（497,571）

平成15年３月末日

200,022,313（196,764,156）

115,410,675（112,152,518）

512,026（497,571）

平成15年９月末日

209,581,802（206,174,430）

115,559,916（112,152,544）

512,688（497,571）

平成16年３月末日

244,523,812（240,721,451）

137,250,886（133,448,525）

527,077（512,475）

平成16年９月末日

257,372,731（253,541,987）

137,279,213（133,448,468）

527,185（512,474）

平成17年３月末日

322,358,693（318,238,123）

137,569,060（133,448,490）

528,299（512,475）（注）各計算期間末に分配を行なった後の分配落の額を括弧内に記載しております。

また、本投資証券は、東京証券取引所に平成13年９月10日以降上場されており、同所における第１期から第７期までの市場相場及び第７期中の月別の市場価格は以下のとおりです。
事業年度別最高・最低投資口価格

第７期の月別最高・最低投
資口価格

回次
決算年月

第１期
平成14年３月

第２期
平成14年９月

第３期
平成15年３月

第４期
平成15年９月

第５期
平成16年３月

第６期
平成16年９月

第７期
平成17年３月

最高（円）560,000

540,000

609,000

699,000

840,000

882,000

893,000

最低（円）

480,000

495,000

508,000

591,000

634,000

702,000

805,000

月別

平成16年
10月

平成16年
11月

平成16年
12月

平成17年
１月

平成17年
２月

平成17年
３月

最高（円）

874,000

857,000

866,000

880,000

893,000

886,000

最低（円）

830,000

820,000

805,000

840,000

852,000

856,000－ 108 －

②【分配の推移】
計算期間

分配総額（千円）

１口当たり分配金（円）

第１期

平成13年５月11日～平成14年３月31日

2,403,273

14,983

第２期

平成14年４月１日～平成14年９月30日

2,897,066

12,853

第３期

平成14年10月１日～平成15年３月31日

3,258,157

14,455

第４期

平成15年４月１日～平成15年９月30日

3,407,371

15,117

第５期

平成15年10月１日～平成16年３月31日

3,802,360

14,602

第６期

平成16年４月１日～平成16年９月30日

3,830,744

14,711

第７期

平成16年10月１日～平成17年３月31日

4,120,569

15,824③【自己資本利益率（収益率）の推移】
計算期間

自己資本利益率（年換算値）

第１期

平成13年５月11日～平成14年３月31日

2.9％

5.2％

第２期

平成14年４月１日～平成14年９月30日

2.7％

5.4％

第３期

平成14年10月１日～平成15年３月31日

2.8％

5.7％

第４期

平成15年４月１日～平成15年９月30日

3.0％

5.9％

第５期

平成15年10月１日～平成16年３月31日

2.8％

5.7％

第６期

平成16年４月１日～平成16年９月30日

2.8％

5.6％

第７期

平成16年10月１日～平成17年３月31日

3.0％

6.0％

（注）自己資本利益率＝当期純利益／（期首純資産額＋期末純資産額）÷２×100
第２期及び第５期は、新投資口の追加発行を行っているため、純資産額について資産運用期間の日数を考慮しています。
なお、年換算値につきましては、第１期は運用日数203日間（実質的に資産運用を開始した平成13年９月10日を期首とみなした運用日数）、第２期は運用日数183日、第３期は運用日数182日、第４期は運用日数183日、第５期は運用日数183日、第６期は運用日数183日、第７期は運用日数182日によりそれぞれ算出しております。

－ 109 －

第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
年月日

沿革

平成13年５月11日

当投資法人の設立（設立企画人はジャパンリアルエステイトアセットマネ
ジメント株式会社）

平成13年６月18日

内閣総理大臣による投信法第187条に基づく登録（登録番号 関東財務局長 第３号）

平成13年９月10日

資産運用の開始

平成13年９月10日

東京証券取引所に上場－ 110 －

２【役員の状況】
本書の日付現在における当投資法人の役員は以下のとおりです。
役職名

氏名
昭和38年４月

執行役員

山碕

建人

所有
投資口数

主要略歴
三菱地所株式会社入社

昭和59年６月

同社社長室企画部長

昭和61年10月

同社名古屋支店長

平成３年６月同社取締役名古屋支店長

平成４年６月同社取締役社長室関連事業部長

平成６年６月同社取締役社長室関連事業部長

平成７年６月

同社常務取締役

平成９年６月

同社常務取締役東北支店長

平成11年４月

同社常務取締役

兼

海外事業部長０口

三菱地所ホーム株式会社取締役社長兼職
平成12年４月

三菱地所株式会社取締役（常務待遇）

平成13年４月

同社取締役（専務待遇）

平成15年４月

同社取締役
三菱地所ホーム株式会社取締役社長

平成15年６月

退任

三菱地所株式会社顧問（現職）
株式会社アクアシティ取締役社長兼職

監督役員

監督役員

日下部

岡野谷

健司

平成17年５月

当投資法人執行役員

平成17年６月

株式会社アクアシティ取締役社長

就任

昭和61年４月

社団法人東京銀行協会（現全国銀行協会）

昭和63年６月

同協会

平成元年10月

太田昭和監査法人

入所

平成８年７月太田昭和監査法人

退所

平成８年９月日下部公認会計士事務所

平成13年５月

当投資法人監督役員

昭和61年４月

司法修習修了河村法律事務所
平成17年５月

０口設立（現職）

就任

入所（現職）

当投資法人監督役員－ 111 －

入社

退社

弁護士登録（東京弁護士会）

知広

退任

就任

０口

３【その他】①

訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実
該当事項はありません。

②(ⅰ）役員の変更について
当投資法人の執行役員及び監督役員の変更は、投信法並びにその他適用ある法令及び規約に則るものとされ、投資主総会の承認を必要とし、選任の承認後は遅滞なく執行役
員（執行役員が新任の場合はその者）により関東財務局長に届出されます。
(ⅱ）規約等の重要事項の変更
当投資法人の規約の変更は、投資主総会の決議が必要とされ、当該決議は発行済投資口の総数の過半数にあたる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上にあたる多数をもってこれを行う必要があります。また、規約の変更は当投資法人の執行役員により遅滞なく関東財務局長に届出されます。
規約の変更を除く当投資法人の重要事項の変更は、投信法その他適用ある関連法令及び規約に定めるところにより、投資主総会、役員会又は執行役員においてこれを決定します。
(ⅲ）営業譲渡又は営業譲受
該当事項はありません。
(ⅳ）出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。
(ⅴ）格付け当投資法人は、下記の３つの格付機関より発行体格付けを取得しております。
(a）スタンダード＆プアーズは、平成14年２月14日、当投資法人に関する格付け（発行
体格付け）につき長期発行体格付けを「Ａ＋」、短期発行体格付けを「Ａ－１」とする旨、及びそのアウトルックを「安定的」とする旨公表しました。その後スタンダー
ド＆プアーズは、平成15年２月12日及び平成16年12月９日に、当投資法人に関する長期発行体格付け及び短期発行体格付けをいずれも据え置き、アウトルックも引続き「安定的」とする旨公表しております。
なお、スタンダード＆プアーズによれば、ここでいう発行体格付け（イシュアー格付け）とは、債務者が債務を履行する総合的な能力（信用度）についての現時点での評価を示すものとされます。
この評価は、債務の期日が到来した際、その債務を履行する債務者の能力と意思とに焦点をあてたものです。この評価は、ある特定の債務の性質や条件、破産や清算の際の扱い、法律上の優先度合、その債務の合法性や強制力は勘案しておらず、特定の債務に対するものではありません。
(b）ムーディーズ・インベスターズ・サービスは、平成14年３月15日、当投資法人に関する発行体格付け「Ａ２」を付与し、そのアウトルックを「安定的」とする旨公表しました。その後、ムーディーズ・インベスターズ・サービスは、平成16年１月26日に、
アウトルックを「ポジティブ」に変更、平成16年11月11日付けにて、当投資法人に関する発行体格付けを「Ａ１」に引き上げた旨公表しております。
なお、ムーディーズ・インベスターズ・サービスによれば、当投資法人に対して上記の発行体格付けを付与するに際し、ムーディーズ・インベスターズ・サービスがス
トラクチャード・ファイナンスとコーポレート・ファイナンスに関して行う格付けを－ 112 －

融合した手法でこれを付与したとしています。スタンダード＆プアーズによる場合と同じく、ここでの発行体格付けは特定の債務や有価証券に係る信用度についての格付けではなく、当投資法人についての債務の履行能力についての発行体としての評価を示したものです。
(c）株式会社格付投資情報センターは、平成16年12月20日、当投資法人に関する長期優
先債務格付け「ＡＡ」を付与する旨公表しております。その後、株式会社格付投資情報センターは、平成17年３月14日付けにて長期優先債務格付けの名称を発行体格付けに変更しております。
なお、株式会社格付投資情報センターによれば、発行体格付けとは、発行体が負う金融債務についての総合的な債務履行能力に対する同社の意見であり、原則として全ての発行体に付与するものとされています。個々の債務の格付けは、契約の内容や回収の可能性等を反映し、発行体格付けを下回る、または上回ることがあります。
当投資法人が平成14年６月21日に発行した第１回投資法人債について、平成14年６月７日、
ムーディーズ・インベスターズ・サービスは「Ａ２」の債券格付けを付与する旨、スタン
ダード＆プアーズは「Ａ＋」の債券格付けを付与する旨、それぞれ公表しております。また、
当投資法人が平成15年４月30日に発行した第２回投資法人債及び第３回投資法人債につきましても、第１回投資法人債と同様の債券格付けをスタンダード＆プアーズ及びムーディー
ズ・インベスターズ・サービスの両社から平成15年４月16日にそれぞれ取得しております。
なお、平成16年11月11日付けにて、ムーディーズ・インベスターズ・サービスによる当投資法人の無担保長期債格付けは「Ａ１」に引き上げとなりました。

－ 113 －

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】(ⅰ）本投資証券
該当事項はありません。
(ⅱ）本投資法人債券
該当事項はありません。
２【買戻し手続等】(ⅰ）本投資証券
当投資法人は投資主の請求による払戻しを行わない、クローズド・エンド型の投資法人です。
投資口の買戻しの制度はありません。
(ⅱ）本投資法人債券
当投資法人による本投資法人債の買入消却は、発行日の翌日以降いつでもこれを行うことができます。

－ 114 －

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】(1）【資産の評価】(ⅰ）当投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、以下の算式にて算出します。
１口当たり純資産額＝(総資産の資産評価額－負債総額)／発行済投資口の総数(ⅱ）当投資法人の資産評価の方法は、下記のとおり、運用資産の種類毎に定めます。
一

不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額

二信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が不動産の場合は上記一に従った評価を、金融資
産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をしたうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額又は匿名組合
出資持分相当額を算定した価額とするものとします。

三不動産対応証券
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額（取引所における取引価格、証券業協会等が公表する価格、これらに準じて随時、売買換金等を行うことができる取引システムで成立する取引価格をいいます。本書において以下同じ意味で用います。）を用いるものとします。市場価格がない場合には、合理的に算定された価額により評価するものとします。但し、優先出資証券については、上記のような市場価格及び合理的に算定された価格がない場合には取得原価で評価することができるものとします。

四有価証券
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額を用いるものとします。市場価格がない場合には、合理的に算定された価額により評価するものとしま
す。

五

金銭債権
取得価額から、貸倒引当金を控除した金額。但し、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額の差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額とします。

六

金融デリバティブ取引に係る権利
取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務は、当該取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））を用います。
同日において最終価格がない場合には同日前直近における最終価格を用います。取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務は、市場価格に準ずるものとして合理的に算定された価額が得られればその価額とします。公正な評価額を算出することが極めて困難と認められるデリバティブ取引については、取得価額をもって評価します。

七

上記に定めがない場合には、一般に公正妥当と認められる会計基準に従った評価額をもって評価します。

(ⅲ）資産運用報告書等に価格を記載する目的で前記（ⅱ）と異なる方法で評価する場合には、以下のように評価するものとします。
－ 115 －

一

不動産、不動産の賃借権及び地上権
収益還元法により求めた価額

二信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が不動産の場合は上記一に従った評価を、金融資
産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をしたうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額又は匿名組合
出資持分相当額を算定した価額とするものとします。

(ⅳ）１口当たりの純資産額の算出頻度は決算期毎とし、算出日は決算期末日（毎年３月31
日及び９月30日）とします。
(ⅴ）１口当たりの純資産額については、決算公告と同時にこれを日本経済新聞にて公告し、かつ、知られたる投資主に対して書面を交付します。但し、全ての投資主に対して書面を交付したときは、原則として、公告を行いません。また、１口当たりの純資産額は東京証券取引所及び社団法人投資信託協会の規則に従って公表されます。投資主は、１口当たりの純資産額について、書面のほか、電話及び電磁的方法により資産運用会社たる
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社（照会先：企画部、電話033211-7921）に照会することができるものとします。ご照会にあたり、特に必要とされる
資格要件はありません。
(ⅵ）保有不動産の設備等の減価償却額の算定方法は、定額法を採用します。但し、正当な事由により、採用した方法による算定が適当でなくなった場合であり、かつ、投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法により算定することができるものとします。
(ⅶ）本投資法人債券については、該当事項はありません。
(2）【保管】(ⅰ）本投資証券(a）投資主は、証券会社等と取交わす保護預り契約により、投資証券の保管を委託できます。
(b）投資主から投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、また当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた投資証券を株式会社証券保管振替機構（以下「機構」といいます。）に預託することができます。
この場合、機構はこれらの預託された投資証券について分別保管せず混蔵保管によって集中保管します。機構は、これらの預託された投資証券について預託後相当の時期に機構名義への書換の請求を当投資法人に対して行います。機構に投資証券を預託した投資主は投資証券の保管の委託をした証券会社等に申出ることにより、機構に預託した投資証券の交付及び返還を受けることができます。
(c）投資主は、記名式の投資証券を直接保有することも可能です。
(ⅱ）本投資法人債券
本投資法人債の所有者は、原則として社債等登録法に基づく登録を請求しなければなりません。かかる登録をなした本投資法人債については、債券を発行しません。なお、
本投資法人債の所有者は、登録機関を経由して登録を抹消し、債券を直接保有することも可能です。
(3）【存続期間】
当投資法人の存続期間は、特に定めていません。

－ 116 －

(4）【計算期間】
当投資法人の計算期間は、毎年４月１日から９月30日まで及び10月１日から翌年３月31日までとします。
(5）【その他】(ⅰ）増減資に関する制限(a）当投資法人の発行する投資口の総口数は、200万口とします。
(b）当投資法人の発行する投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えることとします。
(ⅱ）解散条件
当投資法人における解散の条件については、以下のとおりです。
(a）投資主総会の決議
(b）合併
(c）破産
(d）解散を命ずる裁判（特別清算命令）(e）投信法第216条に規定する内閣総理大臣による投信法第187条の登録の取消し(ⅲ）規約の変更に関する手続き
当投資法人の規約の変更は、投資主総会の決議が必要とされ、当該決議は発行済投資口の総数の過半数にあたる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上に当たる多数をもってこれを行う必要があります。また、規約の変更は当投資法人の執行役員により遅滞なく関東財務局長に届出されます。
(ⅳ）関係法人との契約の更改等に関する手続き(a）一般事務受託者
Ａ．投資口の名義書換等に関する事務（投信法第111条第２号から第６号関係。）(ア）当投資法人は、投資口の名義書換等に関する事務について、住友信託銀行株式
会社と一般事務委託契約を締結しています。
(イ）契約期間は、契約の効力発生日、すなわち平成13年５月11日から３年間（但し、当該契約の期間は平成16年５月11日をもって３年の期間更に自動更新され、契約期間は平成19年５月10日までとされています。）とし、期間満了の６ヶ月前までに相手方に対する書面による申出がなされなかったときは、更に３年間延長し以後も同様とします。
(ウ）契約期間中の解約に関しては、当事者間の文書による解約の合意がなされた場
合、又は当事者のいずれか一方が契約に違反し催告後も違反が是正されなかった
場合に、他方より文書による解除の通知があった場合に契約の効力を失います。
(エ）契約内容の変更に関しては、関係法令が改正された場合及び当事者の一方若し
くは双方の事情により履行に支障をきたすに至ったとき又はそのおそれがあるときは、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、当投資法人は役員会の承認を得たうえで、当事者間の合意により変更できます。
Ｂ．投資法人債の名義書換等に関する事務（投信法第111条第２号、第３号及び第６号
関係のうち、投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務を除く、投資法人債に関する事務。）(ア）当投資法人は、本投資法人債の名義書換等及び発行（投資法人債申込証の作成
及び取りまとめ、払込金の取りまとめ、応募者登録請求の取扱、投資法人債原簿
並びに投資法人債券台帳の作成等）に関する事務について、株式会社東京三菱銀－ 117 －

行と管理委託契約を締結しています。
(イ）契約期間及び契約期間中の解約に関する定めはありません。
(ウ）契約内容の変更に関しては、変更の必要が生じたときは、そのつど当投資法人
及び一般事務受託者は相互にこれに関する協定をすることとしています。但し、
本投資法人債の投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項の変更は、投信法の規定に従い、裁判所の許可を得たうえ、投資法人債権者集会の決議を要するものとし、更に当該決議に係る裁判所の認可が必要とされています。
Ｃ．投資法人債の元利金支払事務（投信法第111条第６号関係のうち、投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務。）(ア）当投資法人は、第１回投資法人債及び第３回投資法人債の元利金支払事務について、株式会社東京三菱銀行、みずほ証券株式会社、三菱証券株式会社、J.P.モ
ルガン証券会社東京支店及び日興シティグループ証券株式会社と元利金支払事務取扱契約を締結しています。また、当投資法人は、第２回投資法人債の元利金支払事務について、株式会社東京三菱銀行、みずほ証券株式会社、三菱証券株式会
社、J.P.モルガン証券会社東京支店、野村證券株式会社及びメリルリンチ日本証
券株式会社と元利金支払事務取扱契約を締結しています。
(イ）契約期間及び契約期間中の解約に関する定めはありません。
(ウ）契約内容の変更に関しては、変更の必要が生じたときは、そのつど当投資法人
及び一般事務受託者は相互にこれに関する協定をすることとしています。
(b）投資法人債管理会社（投信法第139条の５関係）(ア）当投資法人は、本投資法人債について、株式会社東京三菱銀行との間で同銀行を投資法人債管理会社とする管理委託契約を締結しています。
(イ）契約期間及び契約期間中の解約に関する定めはありません。
(ウ）契約内容の変更に関しては、本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど当投資法人及び投資法人債管理会社は相互にこれに関する協定をすることとしています。但し、本投資法人債の投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項の変更は、投信法の規定に従い、裁判所の許可を得たうえ、
投資法人債権者集会の決議を要するものとし、更に当該決議にかかる裁判所の認可が必要とされています。
(c）投資信託委託業者（投信法第198条関係）(ア）当投資法人は、ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社と資産運用委託契約を平成13年５月18日に締結し、その後、平成13年８月３日に同契約にかかる第１回変更契約を、平成15年４月１日に第２回変更契約をそれぞれ締
結しています。
(イ）契約期間は、契約の効力発生日、すなわち平成13年６月18日から３年間（但し、当該契約の期間は平成16年６月18日をもって３年の期間更に自動更新され、契約期間は平成19年６月17日までとなっています。）とし、期間満了の６ヶ月前までに相手方に対する書面による申出がなされなかったときは、更に３年間延長し以後も同様とします。
(ウ）契約期間中の解約に関しては、他方当事者に対して６ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、当投資法人は投資主総会の承認を得たうえで、投資信託委託
業者は当投資法人の同意を得たうえで、契約を解約することができます。また、投資信託委託業者が職務上の義務に違反し若しくは職務を怠ったとき又は資産の運用に係る業務を引き続き委託するに堪えない重大な事由があるときは、当投資－ 118 －

法人は、役員会の決議に基づき、契約を解約することができます。
(エ）契約内容の変更に関しては、関係法令に違反しない限度においてかつ関係法令との整合性及び準則性を遵守して、当投資法人は役員会の事前の承認を得たうえ
で、当事者間の合意により、書面をもって変更できます。
(オ）再委託に関しては、投資信託委託業者は、当投資法人の役員会で事前の承認を得た場合に限り、資産の運用業務の一部について再委託できます。
(d）資産保管会社（投信法第208条関係）(ア）当投資法人は、住友信託銀行株式会社と資産の保管に係る業務委託契約を締結
しています。
(イ）契約期間は、契約の効力発生日、すなわち平成13年６月18日から３年間（但し、当該契約の期間は平成16年６月18日をもって３年の期間更に自動更新され、契約期間は平成19年６月17日までとなっています。）とし、期間満了の６ヶ月前までに相手方に対する書面による申出がなされなかったときは、更に３年間延長し以後も同様とします。
(ウ）契約期間中の解約に関しては、当事者間の文書による解約の合意がなされたとき、又は当事者のいずれか一方が契約に違反し催告後も違反が是正されず、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって本契約は失効となります。
(エ）契約内容の変更に関しては、関係法令が改正された場合及び当事者の一方若し
くは双方の事情により履行に支障をきたすに至ったとき又はそのおそれがあるときは、関係法令との整合性及び準則性を遵守して、当投資法人は役員会の承認を得たうえで、当事者間の合意により変更できます。
(オ）再委託に関しては、当投資法人の役員会で承認を得た場合には、投信法第208条第２項に規定する資産保管会社へ再委託できます。
(e）会計監査人(ア）当投資法人は、新日本監査法人を会計監査人とします。
(イ）会計監査人は、投資主総会において選任します。
(ウ）会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。
(エ）会計監査人は、上記(ウ)に記載された投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします。
(ⅴ）公告の方法
当投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載します。

－ 119 －

２【利害関係人との取引制限】①

当投資法人は、投信法第195条の定めるところにより、次に掲げる者との間において、投信法第193条に定める取引（但し、同条第１項第５号に掲げる取引等投資法人の投資主の保護に欠けるおそれが少ない行為として、投信法施行令第96条に掲げる行為を除きます。）を行うことが禁止されています。
(ⅰ）執行役員又は監督役員(ⅱ）その資産の運用を行う投資信託委託業者(ⅲ）前記（ⅰ）に掲げる執行役員又は監督役員の親族(ⅳ）前記（ⅱ）に掲げる投資信託委託業者の取締役、監査役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人②

投資信託委託業者の利害関係人等との取引制限
投資信託委託業者の利害関係人等の定義については、前記「第一部ファンドの状況３

ファンド情報第１

投資リスク ②投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク Ｂ．投資法人の制度に係るリスク ⅱ．資産の運用に係るリスク (b）投資信託委託業者の行為に係るリスク」に記載のとおりです。投資信託委託業者の利害関係人等が、それらの行う宅地建物取引業に係る顧客及び不動産特定共同事業の事業参加者の利益やかかる利害関係人等自身の利益を図るため、当投資法人の利益を害する取引等を行うことは禁止されています（投信法第34条の３第２項）。
③

利害関係人等との取引状況等
当期における利害関係人等との取引状況等は以下のとおりです。
(ⅰ）取引状況
利害関係人等との特定資産の売買取引等について、該当事項はありません。
(ⅱ）支払手数料等
区分

利害関係人等との取引の内訳

支払手数料総額Ａ

支払先

管理業務費

1,277,345千円

水道光熱費

855,487千円

損害保険料

60,589千円

その他営業費用

24,758千円

Ｂ／Ａ

支払額Ｂ

三菱地所株式会社

176,421千円（13.8％）

株式会社菱栄ビルマネジメント

425,039千円（33.3％）

物産不動産株式会社

22,667千円（1.8％）

有電ビル管理株式会社

33,820千円（2.6％）

丸の内熱供給株式会社

65,528千円（7.7％）

三菱地所住宅販売株式会社

57,267千円（94.5％）

三菱地所株式会社

10千円（0.0％）

株式会社菱栄ビルマネジメント

450千円（1.8％）

1,270千円（5.1％）

168千円（0.7％）

東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
物産不動産株式会社（注）１．利害関係人等とは、投信法施行令第20条に規定される当投資法人と資産運用委託契約を締結している投資信託委託業者の利害関係人等であり、上記においては、当期に取引実績又は支払手数料等の支払実績のある三菱地所株式会社、株式会社菱栄ビルマネジメ
ント、物産不動産株式会社、有電ビル管理株式会社、丸の内熱供給株式会社、三菱地所住宅販売株式会社及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社について記載しています。
（注）２．上記記載の取引・支払手数料以外に、第７期中に利害関係人等へ発注した修繕工事等の支払額は以下のとおりです。
三菱地所株式会社

67,766千円

株式会社菱栄ビルマネジメント

70,461千円

物産不動産株式会社

3,311千円

有電ビル管理株式会社

57,017千円－ 120 －

３【投資主・投資法人債権者の権利】①

投資主の権利当投資法人の投資主の有する主な権利は、以下のとおりです。
(ⅰ）投資主総会における議決権(a）当投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています。その議決権の及ぶ範囲は、以下のとおりです。
ⅰ．執行役員、監督役員及び会計監査人の選任と解任
ⅱ．投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結及び解約（但し、投信法第206条第２項に定める場合を除きます。）の承認
ⅲ．投資口の併合
ⅳ．投資法人の解散
ⅴ．規約の変更
ⅵ．その他法令又は当投資法人の規約で定める事項(b）投資主の有する議決権の権利行使の手続きは、以下のとおりです。
ⅰ．投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合のほか、出席した投資主の議決権の過半数をもって決します。
ⅱ．投資主は議決権を有する他の投資主に委託してその議決権を行使することができます。但し、投資主又は代理人となる他の投資主は代理権を証する書面を当投資法人に提出することを要します。
ⅲ．本人又は代理人を通じて投資主総会に出席しない投資主は、書面によって議決権を行使することができます。また、当投資法人が、役員会決議をもって、電磁的方法により投資主の議決権の行使を認めた場合には、投資主総会に出席しない投資主
は、当投資法人の承諾を得て、電磁的方法により議決権を行使することができます。
ⅳ．書面によって行使された議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入しま
す。電磁的方法により行使された議決権の数についても同様とします。
ⅴ．投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）
について賛成したものとみなします。
ⅵ．前記ⅴ．の定めに基づき議案に賛成するものとみなされた投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します。
ⅶ．当投資法人は、役員会の決議により、予め公告して、一定の日における投資主名
簿に記載されている投資主又は登録質権者をもって、その権利を行使すべき投資主
又は登録質権者とするものとします。
(ⅱ）その他の共益権
投資主は、前記(ⅰ)の議決権の他に以下の共益権を有します。
(a）代表訴訟提起権（投信法第34条の８、第110条、第113条第３項、商法第267条）
６ヶ月前から引続き投資口を有する投資主は、当投資法人に対して書面をもって、投資信託委託業者、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴訟の提起を請求することができます。
(b）投資主総会決議取消請求権（投信法第94条、商法第247条）
投資主は、投資主総会の招集の手続き又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反しているとき、又は決議について
特別の利害関係を有している投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決－ 121 －

議がなされたときには、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。
(c）執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第110条、第163条、商法第272条）
執行役員が当投資法人の目的の範囲内ではない行為や法令又は規約に違反する行為をすることにより当投資法人に損害が発生するおそれがある場合には、６ヶ月前から引続き投資口を有する投資主は、当投資法人のために執行役員に対してその行為の差止めを請求することができます。当投資法人が清算手続きに入った場合には清算執行人に対しても同様です。
(d）新投資口発行無効訴権（投信法第123条、商法第280条の15）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、当投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
(e）合併無効訴権（投信法第150条、商法第415条第２項）
投資主は、合併手続きに瑕疵があった場合には、当投資法人に対して合併無効の訴えを提起することができます。
(f）設立無効訴権（投信法第163条、商法第428条）
投資主は、設立手続きに瑕疵があった場合には、当投資法人に対して設立無効の訴えを提起することができます。
(g）投資主提案権（投信法第94条、商法第232条の２第１項）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員に対して会日より８週間前に書面をもって、ⅰ．一定の事項を投資主総会の会議の目的とするべきことを請求することができ、また、ⅱ．会議の目的である事項についてその投資主の提出する議案の要領を投信法第91条第１項に定める通知に記載することを請求することができます。
(h）投資主総会招集権（投信法第94条、商法第237条第１項、第３項）
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を提出して執行役員に対して投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続きがなされない場合には、内閣総理大臣の許可を得て招集することができます。
(i）検査役選任請求権（投信法第94条、商法第237条の２第１項、投信法第139条、商法
第294条第１項）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、投資主総会招集の手続き及び決議方法を調査させるため投資主総会に先立って検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。
また、発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主は、当投資法人の業務又は財産の状況を調査させるため検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。
(j）執行役員等解任請求権（投信法第99条、第104条、商法第257条第３項）
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員又は監督役員の職務遂行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会で当該役員の解任が否決された場合には、裁判所に当該役員の解任を－ 122 －

請求することができます。
(k）解散請求権（投信法第144条、商法第406条の２）
発行済投資口の総口数の10分の１以上に当たる投資口を有する投資主は、当投資法
人の業務の執行上著しい難局により投資法人に回復できないような損害が生じるおそれがあるときや、投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で投資法人の存続が問題となるような場合には裁判所に解散請求をすることができます。
(ⅲ）払戻請求権
当投資法人の投資主は、投資口の払戻請求権は有していません。
(ⅳ）分配金請求権
当投資法人の投資主は、当投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。この役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づく分配金請求権は10年の時効によって消滅します。
(ⅴ）買戻請求権
当投資法人の投資主は、法令に別段の定めのある場合を除き、当投資法人、投資信託委託業者、一般事務受託者及び資産保管会社を含むいかなる当事者に対しても投資口の買戻請求権は有しておらず、いかなる当事者も投資口の買戻し又は買取を投資主に対して約束又は保証しておりません。
(ⅵ）帳簿閲覧権
当投資法人の投資主は、執行役員に対し、会計の帳簿及び資料の閲覧又は謄写を請求することができます。但し、この請求は、理由を付した書面をもってしなければなりま
せん。
(ⅶ）残余財産分配請求権
当投資法人が清算される場合、各投資主は当投資法人の残余財産を自己の有する投資口の数に応じて投資主に分配することを請求する権利を有するとされております。
②

投資法人債権者の権利
当投資法人の投資法人債権者の有する主な権利は、以下のとおりです。
(ⅰ）元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。
投資法人債の消滅時効は、元金については10年、利息については５年です。
(ⅱ）投資法人債の譲渡
記名式の投資法人債の移転は、取得者の氏名及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録し、かつその氏名を投資法人債券に記載することにより行われます（投信法第139条の６第１項、商法第307条）。
無記名式の投資法人債の移転は、投資法人債券を交付することにより行われます。取得者が譲受を投資法人に対抗するためには、投資法人債券の引渡及び継続占有が必要です。
投資法人債が登録債の場合には、譲渡人及び譲受人間の意思表示により投資法人債の移転が行われますが、取得者がかかる譲受を投資法人に対抗するためには、移転の登録が必要です。
本投資法人債は、いずれも適格機関投資家に対してのみ譲渡することができるものとされております。

－ 123 －

(ⅲ）投資法人債権者集会における議決権(a）投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合のほか、裁判所の許可を得て投資法人債権者の権利に重大な関係がある事項について、決議を行うことができます（投信法第139条の６第１項、商法第319条）。投資法人債権者集会において、投資法人債
権者は、投資法人債の最低額毎に１個の議決権を行使することができます（投信法第139条の６第１項、商法第321条）。
投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によって効力を生じます（投信
法第139条の６第１項、商法第327条）。
(b）投資法人債権者の有する議決権の決議要件は、以下のとおりです（投信法第139条の６第１項、商法第324条）。
ⅰ．投資法人債権者集会の決議は、法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場
合のほか、原則として、決議に出席した投資法人債権者の過半数をもって行われます（普通決議）。
ⅱ．投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、総投資法人債権者の議決権の３分の１以上を有する投資法人債権者が出席し、その議決権の３分の２以上にあたる多数をもって行われます（特別決議）。
(c）投資法人債権者による投資法人債権者集会招集請求権
投資法人債総額の10分の１以上を保有する投資法人債権者は、会議の目的たる事項
及び招集の理由を記載した書面を、当投資法人又は投資法人債管理会社に対して提出して投資法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の６第１項、
商法第320条第３項）。
かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場
合には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者
集会の招集をすることができます（投信法第139条の６第１項、商法第320条第５項、第237条第３項）。
(d）投資法人債権者は、当投資法人の営業時間内に、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第139条の６第１項、商法第339条第６項）。
(ⅳ）投資法人債管理会社
投資法人は、投資法人債を募集する場合には、投資法人債管理会社を定め、投資法人
債権者のために投資法人債の管理を行うことを委託しなくてはなりません。但し、各投資法人債の金額が１億円以上である場合は、この限りではありません（投信法第139条の３）。
本投資法人債の投資法人債管理会社は、いずれも株式会社東京三菱銀行です。
(ⅴ）担保提供制限条項及び留保資産提供制限条項
当投資法人は、第１回投資法人債の投資法人債要項において、当該投資法人債の未償還残高が存する限り、第１回投資法人債発行後、国内で既に発行した又は当投資法人が今後発行する他の投資法人債のために、担保権を設定し又は一定の資産を留保する場合には、第１回投資法人債のためにも、同順位の担保権を設定し又は投資法人債管理会社
が適当と認める留保資産提供を行うものとされています。
また、第２回投資法人債及び第３回投資法人債の投資法人債要項において、当該各投資法人債の未償還残高が存する限り、当該各投資法人債発行後、国内で既に発行した又は当投資法人が今後発行する他の投資法人債（第２回投資法人債に対する第３回投資法
人債を含み、また、第３回投資法人債に対する第２回投資法人債を含みます。）のため－ 124 －

に、担保権を設定し又は一定の資産を留保する場合には、当該各投資法人債のためにも、同順位の担保権を設定し又は投資法人債管理会社が適当と認める留保資産提供を行うものとされています。
(ⅵ）財務制限条項
当投資法人は、本投資法人債の未償還残高が存する限り、一定の財務制限条項に従います。

－ 125 －

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】(1）【名称、資本の額及び事業の内容】
資本の額
（百万円）
（平成17年３月31日現在）

名称
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント
株式会社

263

事業の内容

投資法人資産運用業(2）【運用体制】
①

機構
株主総会
監査役
取締役会

代表取締役

コンプライアンス室

リスク管理室投資法人に関わる業務●コンプライアンスに関する業務
資産運用会社に関わる業務●コンプライアンスに関する業務

投資法人に関わる業務●リスク管理に関する業務
資産運用会社に関わる業務●リスク管理に関する業務

企画部

財務部

不動産投資部

ビル営業部

投資法人に関わる業務●IR、ディスクロージャーに関する業務
資産運用会社に関わる業務●経営戦略の企画･立案●総務･労務･経理に関する業務●社内法務管理に関する業務●監督官庁､関係団体との渉外業務●不動産市場の調査・分析

投資法人に関わる業務●資金調達戦略の策定●エクイティ・ファイナンスに関する業務●デット・ファイナンスに関する業務●キャッシュ・マネジメントに関する業務●経理・税務に関する業務

投資法人に関わる業務●不動産等の資産の取得及び譲渡

投資法人に関わる業務●不動産等の資産の賃貸及び管理－ 126 －

②

投資運用の意思決定機構
投資運用の意思決定機構については以下のとおりです。
(ⅰ）投資法人の資産運用に係る重要な意思決定事項については、原則として、運用担当責任者（財務部長、不動産投資部長及びビル営業部長、本書において以下同じ意味で用います。）が取締役会から権限委譲を受けた各種会議にこれを諮り社長の承認を得て決定するものとします。一方、コンプライアンス室及びリスク管理室は、全社的な法令遵守及びリスク管理それぞれにつきモニタリングを実施し、定期的に取締役会に報告します。
また、当投資法人の資産運用業務を運営するにあたり、会議体として、運用会議、業績評価会議を社内に設置しております。
各種会議の主な内容、開催頻度は以下のとおりです。
会議

運用会議

業績評価会議内容

開催頻度

・運用基本方針の策定・変更に関する審議

随時・運用計画の策定・変更に関する審議

決算期ごと・運用基準の策定・変更に関する審議

随時・運用業務における重要な意思決定・投資判断に関する審議随時・前月までの業績の把握・管理・決算月に関しては当該決算期の業績評価
・その他運用に関わるリスク情報の把握・管理

毎月・運用会議においては、経済環境見通し、資産別市場見通し並びに運用基本方針、運用
計画、運用基準及び重要な投資判断等について審議します。
・業績評価会議においては、運用業績に関する把握・管理及び評価・分析結果を報告すると共に、業績評価方法について審議します。
・運用担当責任者は、原則として各期ごとに運用計画案を策定し、運用会議での審議を踏まえ、社長がこれを決定します。また、運用担当責任者は、運用計画に基づき運用の実施について運用担当者に指示し、実行します。
(ⅱ）コンプライアンス室長は、法令、投資法人の規約、資産運用委託契約、運用会議で決定された事項及びコンプライアンス規程等に基づき、当投資法人の資産運用が遵法精神のもとで行われているか調査し、取締役会に適宜報告を行います。
(ⅲ）リスク管理室長は、リスク管理規程及び資産運用リスク管理規程等に基づき、当投資法人の資産運用が適正なリスクのもとで行われているか調査し、取締役会に適宜報告を行います。
(3）【大株主の状況】（本書の日付現在）
株主

住所

株式数

比率

三菱地所株式会社

東京都千代田区大手町一丁目６番１号

102,855株

36％

東京海上日動火災保険株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目２番１号

77,142株27％

第一生命保険相互会社

東京都千代田区有楽町一丁目13番１号

77,142株

27％

三井物産株式会社

東京都千代田区大手町一丁目２番１号

28,571株

10％

合計

285,710株

100％－ 127 －

(4）【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名

代表取締役

氏名

梯

良一

主要略歴
昭和46年４月

三菱地所株式会社

平成２年６月

同社

経理部

平成５年６月

同社

都市開発部

副長
副長

副長

同社

ビル営業部

平成10年１月

同社

横浜事業部（現横浜支店）副長

平成12年10月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式

博孝

０株

出向

代表取締役
昭和49年４月

杉山

入社

平成８年６月

会社

取締役
（非常勤）

所有株式数

就任

三菱地所株式会社

入社

平成13年４月

同社

企画本部グループ企画部長

平成14年４月

同社

企画本部経理部長

平成15年４月

同社

企画管理本部経理部長

平成16年４月

同社

執行役員

平成16年６月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式

平成17年４月

三菱地所株式会社

昭和49年４月

東京海上火災保険株式会社

会社

取締役

０株

企画管理本部経理部長

就任
執行役員

企画管理本部総務部長

（現職）

取締役
（非常勤）

井上

修一

入社

平成13年７月

同社

平成13年10月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式

平成16年10月

東京海上日動火災保険株式会社

昭和53年４月

第一生命保険相互会社

会社

財務企画部長取締役

０株

就任
財務企画部長

（現職）

取締役
（非常勤）

監査役
（非常勤）

宮田

吉津

芳文

耕次郎

入社

平成13年４月

同社

平成13年10月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式
会社

キャピタルマーケット部長

取締役

就任

平成15年４月

第一生命保険相互会社

平成17年４月

同社

ストラクチャー投資部長

財務部長（現職）

昭和60年４月

三菱地所株式会社 入社

平成15年４月

同社

平成15年６月

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社

平成17年４月

０株

企画管理本部経営管理部

監査役

副長

就任

三菱地所株式会社

企画管理本部経営企画部

０株

副長

（現職）

(5）【事業の内容及び営業の概況】
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社が資産の運用を行っている投資法人はジャパンリアルエステイト投資法人のみであります。

－ 128 －

２【その他の関係法人の概況】
Ａ．住友信託銀行株式会社（資産保管会社及び一般事務受託者）(1）【名称、資本の額及び事業の内容】
資本の額
（百万円）
（平成17年３月31日現在）

名称
住友信託銀行株式会社

287,053

事業の内容
信託業及び銀行業(2）【関係業務の概要】
当投資法人の資産保管会社及び一般事務受託者（投信法第111条第２号から第６号関係。
但し、投資法人債に関する事務を除きます。）としての業務を行います。
(3）【資本関係】
平成17年３月31日現在、当投資法人の投資口を120口保有しています。この他に該当事
項はありません。
Ｂ．株式会社東京三菱銀行（一般事務受託者及び投資法人債管理会社）(1）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
（百万円）
（平成17年３月31日現在）

名称
株式会社東京三菱銀行

996,973

事業の内容
銀行業(2）関係業務の概要
当投資法人の一般事務受託者（投信法第111条第２号、第３号及び第６号関係のうち、本投資法人債に関する事務。）及び本投資法人債の投資法人債管理会社としての業務を行います。
(3）資本関係
平成17年３月31日現在、当投資法人の投資口を1,407口保有しています。この他に該当事
項はありません。
Ｃ．みずほ証券株式会社（一般事務受託者）(1）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
（百万円）
（平成17年３月31日現在）

名称
みずほ証券株式会社

195,146

事業の内容
証券業(2）関係業務の概要
当投資法人の一般事務受託者（投信法第111条第６号関係のうち、本投資法人債の元利金支払事務。）としての業務を行います。
(3）資本関係
平成17年３月31日現在、当投資法人の投資口を695口保有しています。この他に該当事項－ 129 －

はありません。
Ｄ．J.P.モルガン証券会社東京支店（一般事務受託者）(1）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
（百万円）
（平成17年３月31日現在）

名称
J.P.モルガン証券会社東京支店

39,179

事業の内容
証券業(2）関係業務の概要
当投資法人の一般事務受託者（投信法第111条第６号関係のうち、本投資法人債の元利金支払事務。）としての業務を行います。
(3）資本関係
該当事項はありません。
Ｅ．三菱証券株式会社（一般事務受託者）(1）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
（百万円）
（平成17年３月31日現在）

名称
三菱証券株式会社

65,518

事業の内容
証券業(2）関係業務の概要
当投資法人の一般事務受託者(投信法第111条第６号関係のうち、本投資法人債の元利金支払事務。）としての業務を行います。
(3）資本関係
平成17年３月31日現在、当投資法人の投資口を23口保有しています。この他に該当事項はありません。
Ｆ．日興シティグループ証券株式会社（一般事務受託者）(1）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
（百万円）
（平成17年３月31日現在）

名称
日興シティグループ証券株式会社

76,307

事業の内容
証券業(2）関係業務の概要
当投資法人の一般事務受託者（投信法第111条第６号関係のうち、第１回投資法人債及び第３回投資法人債の元利金支払事務。）としての業務を行います。
(3）資本関係
平成17年３月31日現在、当投資法人の投資口を87口保有しています。この他に該当事項はありません。
－ 130 －

Ｇ．野村證券株式会社（一般事務受託者）(1）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
（百万円）
（平成17年３月31日現在）

名称
野村證券株式会社

10,000

事業の内容
証券業(2）関係業務の概要
当投資法人の一般事務受託者（投信法第111条第６号関係のうち、第２回投資法人債の元利金支払事務。）としての業務を行います。
(3）資本関係
平成17年３月31日現在、当投資法人の投資口を153口保有しています。この他に該当事項はありません。
Ｈ．メリルリンチ日本証券株式会社（一般事務受託者）(1）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額
（百万円）
（平成17年３月31日現在）

名称
メリルリンチ日本証券株式会社

87,768

事業の内容
証券業(2）関係業務の概要
当投資法人の一般事務受託者（投信法第111条第６号関係のうち、第２回投資法人債の元利金支払事務。）としての業務を行います。
(3）資本関係
平成17年３月31日現在、当投資法人の投資口を33口保有しています。この他に該当事項はありません。

－ 131 －

第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
当投資法人の財務諸表は、第６期計算期間（平成16年４月１日から平成16年９月30日まで）及
び第７期計算期間（平成16年10月１日から平成17年３月31日まで）について、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」（平成12年総理府令第134号）に基づいて作成しております。
なお、第６期計算期間（平成16年４月１日から平成16年９月30日まで）及び第７期計算期間（平成16年10月１日から平成17年３月31日まで）につき、いずれも「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」（平成16年１月30日内閣府令第５号）附
則第２項のただし書きにより、改正前の財務諸表等規則に基づいて作成しております。
２．監査証明について
当投資法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づき、第６期計算期間（平成16年４月１日
から平成16年９月30日まで）及び第７期計算期間（平成16年10月１日から平成17年３月31日まで）の財務諸表について、新日本監査法人の監査を受けております。
３．連結財務諸表について
当投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成しておりません。

－ 132 －

１【財務諸表】(1）【貸借対照表】

区分

注記
番号

第６期
（平成16年９月30日）
構成比（％）

金額（千円）
資産の部
Ⅰ 流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
未収消費税等前払費用
繰延税金資産その他の流動資産
流動資産合計Ⅱ 固定資産１．有形固定資産
建物
減価償却累計額
構築物
減価償却累計額
機械及び装置
減価償却累計額
工具器具及び備品
減価償却累計額
土地
建設仮勘定
信託建物
減価償却累計額
信託構築物
減価償却累計額
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託工具器具及び備品
減価償却累計額
信託土地
有形固定資産合計
２．無形固定資産
借地権
信託借地権
地役権
その他の無形固定資産
無形固定資産合計
３．投資その他の資産投資有価証券
差入敷金保証金等
長期前払費用
投資その他の資産合計
固定資産合計資産合計＊１＊１

7,129,568
9,717,879
62,552
38,221
51,02917200,150
17,199,419

52,870,594
4,624,750
377,067
19,733756,177
207,184
7,487
1,391

＊１
＊１
＊１
＊１
＊１

＊１

24,218,766
3,064,693
101,2817,287
644,207223,370
9,626
1,037

第７期
（平成17年３月31日）

66,072,123
5,739,122475,606
25,751
894,455
256,050
8,515
1,918

357,333
548,992
6,096
110,713,933
5,500

24,331,974
3,493,566
101,2818,615
644,207257,471
9,626
1,460

21,154,073
93,994
420,837
8,588
56,667,464
238,222,659
639,229444,160
828,095
598
1,912,084－
14,23424,33538,569240,173,312
257,372,731－ 133 －

19,840,171
9,521,753
35,274422,203
70,09220
130,01530,019,532

6.7

48,245,844

構成比
（％）

金額（千円）

9.3

60,333,000
449,855
638,404
6,597
150,012,421
5,500
20,838,408
92,666
386,735

92.6

8,166
56,667,464
289,439,220

89.8

0.7

639,229444,160
828,095
598
1,912,084

0.6

0.0
93.3
100.0

956,000
14,234
17,622
987,856
292,339,160
322,358,693

0.3
90.7
100.0

区分

注記
番号

第６期
（平成16年９月30日）
金額（千円）

負債の部
Ⅰ 流動負債
営業未払金
短期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等
前受金
その他の流動負債
流動負債合計Ⅱ 固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金保証金
その他の固定負債
固定負債合計
負債合計
出資の部
Ⅰ 出資総額
出資総額
Ⅱ 剰余金
当期未処分利益
剰余金合計
出資合計
負債・出資合計＊２＊１

251,066
10,000,000
718,385
257,710940
2,195,608
4,835
13,428,546

第７期（平成17年３月31日）
構成比（％）

金額（千円）

構成比
（％）

5.2

708,285
63,000,000
714,368
306,935998
2,460,926
15,176
67,206,690

20.8

45,000,000
44,000,000
16,782,972
882,000
106,664,972
120,093,518

41.5
46.7

45,000,000
51,000,000
20,994,942
588,000
117,582,942
184,789,632

36.5
57.3

133,448,380

51.8

133,448,380

41.4

3,830,833
3,830,833
137,279,213
257,372,731

1.5
53.3
100.0

4,120,680
4,120,680
137,569,060
322,358,693

1.3
42.7
100.0

＊３
＊４

－ 134 －

(2）【損益計算書】

区分

注記
番号

第６期
平成16年４月１日
平成16年９月30日

自
至

自
至

百分比
（％）

金額（千円）

第７期
平成16年10月１日
平成17年３月31日
百分比（％）

金額（千円）

経常損益の部Ⅰ

営業損益の部
１．営業収益賃貸事業収入＊１

10,104,094

その他賃貸事業収入＊１

47,033＊１

5,135,869

5,258,141

資産運用報酬

362,571476,957

資産保管委託報酬

51,84047,040

一般事務委託報酬

142,786

129,632

役員報酬

4,200

4,200

その他営業費用

94,99810,708,353
10,151,128

100.0

39,522

10,747,875

100.0

6,046,014

56.3

4,701,860

43.7

5,117

0.0

585,375

5.4

２．営業費用
賃貸事業費用

営業利益
Ⅱ5,792,265

57.1

4,358,862

42.9

130,041

営業外損益の部
１．営業外収益
受取利息
その他営業外収益

84
2,333

81
2,418

0.0

5,036

２．営業外費用
支払利息

221,578

315,062

投資法人債利息

248,500

248,500

その他営業外費用

59,554

529,632

5.2

経常利益

3,831,647

37.7

4,121,603

38.3

税引前当期純利益

3,831,647

37.7

4,121,603

38.3

1,011

0.0

4,120,591

38.3

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
当期純利益

957

1,014

2

960

0.0

3,830,687

37.7

前期繰越利益
当期未処分利益

21,813

△2

145

88

3,830,833

4,120,680－ 135 －

(3）【金銭の分配に係る計算書】
自至

第６期
平成16年４月１日
平成16年９月30日
金額（円）

自
至

第７期
平成16年10月１日
平成17年３月31日
金額（円）

Ⅰ

当期未処分利益

3,830,833,234

4,120,680,340

Ⅱ

分配金額

3,830,744,400

4,120,569,600(14,711)(15,824)

88,834

110,740

当投資法人の規約第33条（２）に当投資法人の規約第32条（２）に定める分配方針に基づき、分配金

定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、且の額は利益の金額を限度とし、且つ、租税特別措置法第67条の15につ、租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能所得の規定されている「配当可能所得の金額」の90％に相当する金額を超金額」の90％に相当する金額を超えるものとしております。かかるえるものとしております。かかる方針により、当期未処分利益を超方針により、当期未処分利益を超えない額で発行投資口数260,400口

えない額で発行投資口数260,400口の整数倍数の最大値となるの整数倍数の最大値となる

3,830,744,400円を利益分配金とし4,120,569,600円を利益分配としてて分配することと致しました。な

分配することと致しました。なお、当投資法人規約第33条（３）お、当投資法人規約第32条（３）に定める利益を超えた金銭の分配に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

は行いません。

（投資口１口当たり分配金の額）Ⅲ

次期繰越利益分配金の額の算出方法－ 136 －

(4）【キャッシュ・フロー計算書】

区分

注記
番号

自
至

第６期
平成16年４月１日
平成16年９月30日
金額（千円）

Ⅰ

減価償却費
除却損失
受取利息
支払利息
営業未収入金の増加・減少額
未収消費税の増加・減少額
前払費用の増加・減少額
営業未払金の増加・減少額
未払金の増加・減少額
前受金の増加・減少額
長期前払費用の増加・減少額
その他固定負債の増加・減少額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

金額（千円）

3,831,647
1,657,320
2,321
△ 84
470,078
10,23471,512
1,736△ 706,960
153,309613,453
7,117
882,000△ 4,567
6,989,121
84△ 455,766△ 1,013
6,532,425

4,121,603
1,641,471
12,843△ 81
563,562
27,277△ 383,981△ 19,063
457,218△ 4,016
265,3186,712△ 294,000△ 85,215
6,309,648
81△ 514,337△ 957
5,794,435△ 22,440,898△ 90,225△ 53－
1,613,366△ 1,744,264△ 22,662,076△ 52,591,976△ 113,208－△ 956,000
4,989,274△ 777,304△ 49,449,214

6,000,000△ 5,000,000
11,000,000△ 3,802,360
8,197,639△ 7,932,012
24,779,460
16,847,448

61,000,000△ 8,000,000
7,000,000△ 3,830,744
56,169,255
12,514,476
16,847,448
29,361,924

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
投資有価証券の取得による支出
預り敷金保証金の収入
預り敷金保証金の支出
投資活動によるキャッシュフロー

Ⅲ

第７期
平成16年10月１日
平成17年３月31日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

Ⅱ

自至

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入
短期借入金の返済による支出
長期借入金の借入による収入
配当金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー

Ⅳ

現金及び現金同等物の増加・減少額

Ⅴ

現金及び現金同等物の期首残高

Ⅵ

現金及び現金同等物の期末残高＊１－ 137 －

〔重要な会計方針〕
自至

第６期
平成16年４月１日
平成16年９月30日

自至

１．資産の評価基準及び評第７期
平成16年10月１日
平成17年３月31日

有価証券──────

価方法

その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法

２．固定資産の減価償却の方法(1）有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。

同左（主な耐用年数）（主な耐用年数）

建物

２～61年

構築物

５～49年

機械及び装置３～18年

工具器具及び備品

３～15年(2）長期前払費用

準同左(2）長期前払費用定額法を採用しております。
３．収益及び費用の計上基(1）有形固定資産（信託財産を含む）

固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都同左
固定資産税等の費用処理方法
同左

市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しております。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金（所謂「固定資産税相当額」）は賃貸事業費用として計上せず、該当不動産等の取得価額に算入しております。
４．キャッシュ・フロー計

キャッシュ・フロー計算書における資金算書における資金の範（現金及び現金同等物）は以下のものを対囲象としております。

同左(1）手許現金及び信託現金(2）随時引出し可能な預金及び信託預金(3）容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負わな
い取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資
５．その他財務諸表作成のための基本となる重要

消費税等の会計処理は税抜方式によってお
ります。

な事項

－ 138 －

同左

〔注記事項〕（貸借対照表関係）
第６期（平成16年９月30日）

第７期（平成17年３月31日）＊１．担保に供している資産及び担保を付している債務＊１．担保に供している資産及び担保を付している債務担保に供している資産は次の通りです。

担保に供している資産は次の通りです。

担保資産

担保資産

金額（千円）

預金

金額（千円）

預金

0

0

信託預金

8,054,807

信託預金

7,854,567

信託建物

16,564,282

信託建物

16,327,096

信託構築物

72,185

信託構築物

71,125

信託機械及び装置

356,325

信託機械及び装置

327,142

信託工具器具及び備品
信託土地

信託工具器具及び備品

8,588

信託土地

47,320,932

信託借地権
合計

長期借入金
合計

47,320,932

信託借地権

444,160

合計

72,821,283

担保を付している債務は次の通りです。
担保付債務

8,166
444,160
72,353,192

担保を付している債務は次の通りです。
担保付債務

金額（千円）
24,000,000

長期借入金

24,000,000＊２．コミットメントライン契約

合計

金額（千円）
24,000,000
24,000,000＊２．コミットメントライン契約

当投資法人は、取引銀行の４行とコミットメントラ

当投資法人は、取引銀行の４行とコミットメントラ

イン契約を締結しております。

イン契約を締結しております。

コミットメントライン契約の総額 20,000,000千円

コミットメントライン契約の総額 20,000,000千円

借入残高

4,000,000千円

借入残高

差引

16,000,000千円

差引＊３．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第６項に定める最低純資産額
50,000千円＊４．発行する投資口の総数及び発行済投資口数

発行済投資口数

20,000,000千円＊３．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第６項に定める最低純資産額発行する投資口の総数－

50,000千円＊４．発行する投資口の総数及び発行済投資口数

2,000,000口
260,400口－ 139 －

発行する投資口の総数
発行済投資口数

2,000,000口
260,400口

（損益計算書関係）
自至第６期
平成16年４月１日
平成16年９月30日

自至＊１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）Ａ．不動産賃貸事業収益

第７期
平成16年10月１日
平成17年３月31日＊１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃貸事業収入賃料

7,315,509

賃料

7,785,263

共益費

1,695,221

共益費

1,791,597

駐車場収入

397,298

その他賃貸収入696,064

10,104,094

その他賃貸事業収入

駐車場収入

412,547

その他賃貸収入718,945

10,708,353

その他賃貸事業収入

解約違約金

15,088

その他雑収入31,94547,033
10,151,128

不動産賃貸事業収益合計
Ｂ．不動産賃貸事業費用

解約違約金

20,540

その他雑収入18,982

不動産賃貸事業収益合計

39,522
10,747,875

Ｂ．不動産賃貸事業費用

賃貸事業費用

賃貸事業費用

管理業務費

1,234,174

管理業務費

1,277,345

水道光熱費

878,772

水道光熱費

855,487

公租公課

936,742

公租公課

937,695

損害保険料

27,129

損害保険料

27,863

修繕費

363,595

修繕費

1,657,320

減価償却費
その他賃貸事業費用

38,135

不動産賃貸事業費用合計

471,972

減価償却費

1,641,471

5,135,869

その他賃貸事業費用

5,135,869

不動産賃貸事業費用合計

Ｃ．不動産賃貸事業損益

46,306

5,258,141
5,258,141

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

5,015,258（Ａ－Ｂ）

5,489,733（キャッシュ・フロー計算書関係）
自至第６期
平成16年４月１日
平成16年９月30日

自至＊１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記

第７期
平成16年10月１日
平成17年３月31日＊１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係されている科目の金額との関係(平成16年9月30日現在)(平成17年3月31日現在)

現金及び預金7,129,568千円

現金及び預金

19,840,171千円

信託現金及び信託預金

9,717,879千円

信託現金及び信託預金

9,521,753千円

現金及び現金同等物

16,847,448千円

現金及び現金同等物

29,361,924千円－ 140 －（リース取引関係）
自至第６期
平成16年４月１日
平成16年９月30日

自
至

第７期
平成16年10月１日
平成17年３月31日

オペレーティング・リース取引

オペレーティング・リース取引

（貸主側）

（貸主側）

未経過リース料

１年内5,832,803千円

１年超
合計

未経過リース料

１年内6,297,044千円

22,169,112千円

１年超20,166,472千円

28,001,916千円

合計

26,463,517千円（有価証券関係）
自至第６期
平成16年４月１日
平成16年９月30日

自
至

第７期
平成16年10月１日
平成17年３月31日

時価評価されていない有価証券
区分

貸借対照表計上額

優先出資証券

該当事項はございません。

956,000千円

当投資法人は、晴海フロント特定目的会社が発行する優先出資証券の総口数38,340口のうち19,120口を取得しております（優先出資持分49.87%）。

（デリバティブ取引関係）
自至第６期
平成16年４月１日
平成16年９月30日

該当事項はございません。

自
至

第７期
平成16年10月１日
平成17年３月31日

自
至

第７期
平成16年10月１日
平成17年３月31日

同左（退職給付関係）
自至第６期
平成16年４月１日
平成16年９月30日

該当事項はございません。

同左－ 141 －

（税効果会計関係）
第６期（平成16年９月30日）

第７期（平成17年３月31日）

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

内訳（繰延税金資産）（繰延税金資産）

法人事業税損金不算入額

17千円

法人事業税損金不算入額

20千円

繰延税金資産計17千円

繰延税金資産計20千円

繰延税金資産の純額

17千円

繰延税金資産の純額

20千円

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異がある場合の主要な項目
法定実効税率との間に重要な差異がある場合の主要な項目
39.39％

法定実効税率（調整）

39.39％（調整）支払分配金の損金算入額
その他△39.38％

支払分配金の損金算入額

0.02％

税効果会計適用後の法人税等の負担率

その他

0.03％

0.01％

税効果会計適用後の法人税等の負担率（持分法損益等）
自至第６期
平成16年４月１日
平成16年９月30日

該当事項はございません。

自
至

第７期
平成16年10月１日
平成17年３月31日

自
至

第７期
平成16年10月１日
平成17年３月31日

同左（関連当事者との取引）
自至第６期
平成16年４月１日
平成16年９月30日(1）親会社及び法人主要投資主等

同左

該当事項はございません。
(2）役員及び個人主要投資主等
該当事項はございません。
(3）子会社等
該当事項はございません。
(4）兄弟会社等
該当事項はございません。

－ 142 －

△39.38％0.02％

（１口当たり情報）
自至第６期
平成16年４月１日
平成16年９月30日

自
至

第７期
平成16年10月１日
平成17年３月31日

１口当たり純資産額

527,185円

１口当たり純資産額

528,299円

１口当たり当期純利益

14,711円

１口当たり当期純利益

15,824円

１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による

１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しております。

加重平均投資口数で除することにより算定しております。

潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金額については、

潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金額については、

潜在投資口が存在しないため記載しておりません。

潜在投資口が存在しないため記載しておりません。

（注）１口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。

自
至

第６期
平成16年４月１日
平成16年９月30日

当期純利益（千円）

自至第７期
平成16年10月１日
平成17年３月31日

3,830,687

4,120,591

普通投資主に帰属しない金額（千円）－－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

3,830,687

4,120,591

260,400

260,400

期中平均投資口数（口）－ 143 －

（重要な後発事象）
自至第６期
平成16年４月１日
平成16年９月30日

該当事項はございません。

自
至

第７期
平成16年10月１日
平成17年３月31日

新投資口の発行
平成17年4月4日開催の役員会において、下記の通り新投資口の発行を決議し、平成17年4月26日に払込が完了しております。
この結果、平成17年4月26日付けにて出資総額は201,472,860千円、発行済投資口総数は345,400口となって
おります。
①募集方法

：一般募集

（ブックビルディングによる募集、スプレッド方式）②発行新投資口数：85,000口③発行価格（募集価格） ：1口当たり826,000円④発行価格の総額：70,210,000,000円⑤発行価額（引受価額） ：1口当たり800,288円⑥発行価額の総額：68,024,480,000円⑦払込期日：平成17年4月26日⑧分配金起算日：平成17年4月 1日－ 144 －

(5）【附属明細表】①

有価証券明細表（１）株式該当事項はございません。
（２）株式以外の有価証券（単位：千円）種類

銘柄

優先出資証券

晴海フロント
特定目的会社

券面総額

合計

帳簿価額

未収利息

前払経
過利子

評価額

評価損益

備考
(注)１,(注)２

956,000

956,000－－

956,000－

956,000

956,000－－

956,000－（注）１

当該優先出資証券の評価額につきましては、当投資法人の規約に基づき、取得原価を記載しております。

（注）２

当投資法人は、晴海フロント特定目的会社が発行する優先出資証券の総口数38,340口のうち19,120口を取得しております（優先出資持分49.87%）。

②

特定取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はございません。

－ 145 －

③

不動産等明細表のうち総括表
減価償却累計額
前期末
残 高
（千円）

当 期
増加額
（千円）

当 期
減少額
（千円）

当期末
残 高
（千円）

―

―

―

52,870,594

13,221,334

構築物

377,067

98,539

機械及び装置756,177

資産の種類

要

当 期
償却額
（千円）

―

―

―

―

―

66,072,123

5,739,122

1,121,334

60,333,000（注）―

475,606

25,751

6,018

449,855（注）

138,278―

894,455

256,050

48,866

638,404

（注）

7,487

1,027

―

8,515

1,918

527

6,597

―

土地

110,713,933

39,298,487―

150,012,421―

信託建物(その附属設備を含む)

24,218,766

113,208―

24,331,974

建物（その附属設備を含む）

工具器具及び備品(一括償却資産を含む)

19,805―150,012,421（注）

3,493,566

428,872

20,838,408

―

信託構築物

101,281――

101,281

8,615

1,328

92,666―

信託機械及び装置

644,207――644,207257,471

34,101

386,735

―

9,626

―

―

9,626

1,460

422

8,166

―

56,667,464――

56,667,464――

56,667,464

―

5,500

―

―

5,500

―

―

5,500

―

信託工具器具及び備品
信託土地
建設仮勘定
小計

無形固
定資産

摘

又は償却
累計額
（千円）

流動資産

有形固
定資産

差 引
当期末
残 高
（千円）

246,372,106

52,870,875

19,805 299,223,177

9,783,957

1,641,471 289,439,220

借地権

639,229――

639,229――

639,229―

信託借地権

444,160――

444,160――

444,160―

地役権

828,095――

828,095――

828,095

―

598

―

―

598

―

―

598

―

1,912,084――

1,912,084――

1,912,084

248,284,191

52,870,875

19,805

301,135,261

9,783,957

その他無形固定資産小計
総計

1,641,471 291,351,304（注）建物（その附属設備を含む）、構築物、機械及び装置及び土地の主な増加要因は当期に東五反田１丁目ビル、山王グランドビル、定禅寺パークビル、ハーモニータワー、銀座三和ビル、菱進銀座イーストミラービル、八王子
第一生命ビルディングを追加取得した事によるものであります。

④

その他特定資産の明細表
該当事項はございません。

－ 146 －

⑤

投資法人債明細表
銘柄

発行
年月日

前期末
残高
（千円）

当期
減少額
（千円）

当期末
残高
（千円）

利率

償還期限

使途

担保

第１回無担保投資法人債
（注）１．

平成14年
６月21日

25,000,000－

25,000,000

1.32％

平成19年
６月21日

（注）２．

無

第２回無担保投資法人債
（注）１．

平成15年
４月30日

10,000,000－

10,000,000

0.69％

平成20年
４月30日

（注）３．

無

第３回無担保投資法人債
（注）１．

平成15年
４月30日

10,000,000－

10,000,000

0.98％

平成22年
４月30日

（注）３．

無

合計

－

45,000,000－

45,000,000

－

－

－

－

（注）１．投資法人債間限定同順位特約付及び適格機関投資家限定であります。
（注）２．不動産の購入資金及び運転資金等であります。
（注）３．不動産の購入資金、借入金の借換資金及び運転資金等であります。
（注）４．投資法人債（１年以内に返済のものを除く）の貸借対照表日以後５年以内における１年ごとの返済予定額

投資法人債

１年超２年以内（千円）

２年超３年以内（千円）

３年超４年以内（千円）

４年超５年以内（千円）―

25,000,000

10,000,000―－ 147 －

⑥

借入金等明細表
区

分
借入先

前期末
残 高
（千円）

当 期
増加額
（千円）

当 期
減少額
（千円）

当期末
残 高
（千円）

株式会社中国銀行

2,000,000―

2,000,000―

株式会社八十二銀
行

短期借入金

2,000,000―

2,000,000

―

平 均
利 率
（％）
（注）１.
0.42410.4241

返 済
期 限

使 途

摘 要

平成17年3月24日

不動産の購入資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
変動金利

平成17年3月24日

不動産の購入資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
変動金利

平成17年6月15日

既存短期借入金の返済資金に充てるため

無担保
無保証
非劣後
変動金利

平成16年10月29日

不動産の購入資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
変動金利

株式会社山梨中央銀行

2,000,000――

2,000,000

株式会社みずほ
コーポレート銀行

1,000,000―

1,000,000―

0.49

株式会社東京三菱
銀行

1,000,000―

1,000,000―

0.49

住友信託銀行株式会社

1,000,000―

1,000,000―

0.49

三菱信託銀行株式会社

1,000,000―

1,000,000―

0.49

株式会社第四銀行―

2,000,000―

2,000,000

0.26

平成17年10月29日

既存短期借入金の返済資金に充てるため

無担保
無保証
非劣後
変動金利

三菱信託銀行株式会社―

11,000,000―

11,000,000

0.325

平成17年5月31日

不動産の購入資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
変動金利

三菱信託銀行株式
会社―

8,000,000―

8,000,000

0.3241

平成17年5月11日

不動産の購入資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
変動金利

株式会社中国銀行―

3,000,000―

3,000,000

0.295

株式会社第四銀行―

3,000,000―

3,000,000

0.295

株式会社八十二銀行―2,000,000―

2,000,000

0.295
平成17年5月18日

株式会社鹿児島銀行―

2,000,000―

2,000,000

0.295

不動産の購入資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
変動金利

株式会社常陽銀行―

2,000,000―

2,000,000

0.295

株式会社伊予銀行―

2,000,000―

2,000,000

0.295

三菱信託銀行株式会社―

5,000,000―

5,000,000

0.2883

平成17年5月11日

不動産の購入資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
変動金利

株式会社中国銀行―

2,000,000―

2,000,000

0.2883

平成17年5月24日

既存短期借入金の返済資金に充てるため

無担保
無保証
非劣後
変動金利

株式会社八十二銀行―2,000,000―

2,000,000

0.2883

平成17年5月24日

既存短期借入金の返済資金に充てるため

無担保
無保証
非劣後
変動金利

平成17年5月11日

不動産の購入資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
変動金利
無担保
無保証
非劣後
変動金利
―

株式会社新生銀行―

14,000,000―

14,000,000

0.42832

0.2883

全国共済農業協同組合連合会―

3,000,000―

3,000,000

0.2883

平成17年5月18日

不動産の購入資金に充てるため

合計

10,000,000

61,000,000

8,000,000

63,000,000

―

―

―

－ 148 －

株式会社東京三菱銀行

6,000,000――

6,000,000

1.12

株式会社みずほ
コーポレート銀行

6,000,000――

6,000,000

1.12

住友信託銀行株式会社

5,200,000――

5,200,000

1.12

三菱信託銀行株式会社

5,200,000――

5,200,000

1.12

株式会社損害保険
ジャパン

1,600,000――

1,600,000

1.12

株式会社伊予銀行

2,000,000――

2,000,000

1.0575

第一生命保険相互
会社

長期借
入金

5,000,000――

5,000,000

1.015

予定元本返済日
平成18年6月23日
最終元本返済期限
平成20年6月23日

不動産信託受益権の購入資金に充てるた
め

担保付
無保証
非劣後
固定金利

平成21年3月24日

不動産の購入資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
固定金利

平成21年3月30日

不動産の購入資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
固定金利
無担保
無保証
非劣後
固定金利

太陽生命保険株式
会社

2,000,000――

2,000,000

1.47125

平成23年3月30日

不動産の購入資金に充てるため

株式会社中国銀行

3,000,000――

3,000,000

0.90875

平成19年6月15日

既存短期借入金の返済資金に充てるため

無担保
無保証
非劣後
固定金利

株式会社福岡銀行

3,000,000――

3,000,000

0.78375

平成19年8月31日

不動産の購入資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
固定金利

三井生命保険株式
会社

5,000,000――

5,000,000

1.50125

平成23年8月31日

不動産の購入資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
固定金利

三井生命保険株式
会社―

2,000,000―

2,000,000

1.55

平成24年10月29日

既存短期借入金の返済資金に充てるため

無担保
無保証
非劣後
固定金利

全国共済農業協同組合連合会―

5,000,000―

5,000,000

1.33125

平成23年11月1日

不動産の購入資金に充てる
ため

無担保
無保証
非劣後
固定金利

合計

44,000,000

7,000,000―

51,000,000

―

―

―

―

（注）１．平均利率は、日数による期中の加重平均を記載しており、小数点第６位を四捨五入しています。
（注）２．長期借入金（１年以内に返済のものを除く）の貸借対照表日以後５年以内における１年ごとの返済予定額

長期借入金

⑦

１年超２年以内（千円）

２年超３年以内（千円）

３年超４年以内（千円）

４年超５年以内（千円）

24,000,000

6,000,000

7,000,000―

出資総額増減明細表及び出資剰余金増減明細表
区分

期首残高（千円）

当期増加額（千円）

当期減少額（千円）

期末残高（千円）

摘要

出資総額

133,448,380－－

133,448,380

－

－

－

－

－

－

133,448,380－－

133,448,380

－

出資剰余金
合計

－ 149 －

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成17年3月31日現在）
金額
Ⅰ

資産総額

322,358,693千円

Ⅱ

負債総額

184,789,632千円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

137,569,060千円

Ⅳ

発行済数量

260,400口

Ⅴ

１単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

528,299円－ 150 －

第６【販売及び買戻しの実績】
販売日（注）1.

販売口数

買戻し口数

発行済口数

平成13年５月11日

400口
（0口）

0口
（0口）

400口

平成13年９月８日

160,000口（20,327口）

0口（0口）

160,400口

第２期計算期間

平成14年５月８日

65,000口（11,194口）

0口（0口）

225,400口

第３期計算期間

該当なし

0口
（0口）

0口
（0口）

225,400口

第４期計算期間

該当なし

0口
（0口）

0口
（0口）

225,400口

第５期計算期間

平成15年10月25日

35,000口（5,015口）

0口（0口）

260,400口

第６期計算期間

該当なし

0口
（0口）

0口
（0口）

260,400口

第７期計算期間

該当なし

0口
（0口）

0口
（0口）

260,400口

第１期計算期間（注）１．販売日は、投資口の発行に係る効力発生日を記載しております。
（注）２．本邦外における販売口数及び買戻し口数を括弧により内書きしております。

－ 151 －

第７【参考情報】
当計算期間の開始日から、本有価証券報告書の提出日までの間に、以下の書類を提出しました。
１．有価証券報告書及びその添付書類
計算期間（第６期）自平成16年４月１日

至

平成16年９月30日 平成16年12月24日関東財務局長に提出。
２．有価証券報告書の訂正報告書
上記１．の有価証券報告書の訂正報告書を平成17年３月31日関東財務局長に提出。
３．有価証券届出書及びその添付書類
平成17年４月４日関東財務局長に提出。
４．有価証券届出書の訂正届出書及びその添付書類
平成17年４月６日及び同年同月18日関東財務局長に提出。

－ 152 －

独立監査人の監査報告書

平成１６年１２月２１日
ジャパンリアルエステイト投資法人

執行役員

馬

場

米一郎

殿

新日本監査法人

指定社員
業務執行社員

公認会計士

長崎

武彦

印

指定社員
業務執行社員

公認会計士

原田

昌平

印

当監査法人は、証券取引法第１９３条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているジャパンリアルエステイト投資法人の平成１６年４月１日から平成
１６年９月３０日までの第６期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明す
ることにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ジャパンリアルエステイト投資法人の平成１６年９月３０日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以（注）

上

上記は、独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当投資法人が別途保管しております。

独立監査人の監査報告書

平成１７年６月２４日
ジャパンリアルエステイト投資法人

執行役員

山

碕

建

人

殿

新日本監査法人

指定社員
業務執行社員

公認会計士

長崎

武彦

印

指定社員
業務執行社員

公認会計士

原田

昌平

印

当監査法人は、証券取引法第１９３条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているジャパンリアルエステイト投資法人の平成１６年１０月１日から平成
１７年３月３１日までの第７期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明す
ることにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ジャパンリアルエステイト投資法人の平成１７年３月３１日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
追記情報
重要な後発事象に記載されているとおり、投資法人は平成１７年４月４日の役員会において新投資口の発行を決議し、平成１７年４月２６日に払込が完了している。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以 上（注）

上記は、独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当投資法人が別途保管しております。