東京都環境局発行

都内事業所における賢い節電 & 省エネ対策
事例レポート（ 2011 年夏）
資産価値向上を目指したリニューアルでCO2 排出量を 22％削減
さらなる省エネに現在も取り組む
株式会社黒龍堂
貸ビル事業部次長
間中昭司氏

株式会社瓢山会館取締役
矢花吉治氏

市場で評価される高付加価値物件を目指す
築 30 年ビルのリニューアル計画
独自指標で現状把握と目標設定を行う

KEYWORD

ネ性能については、外部からの検証が必要であると判いた「温暖化対策推進委員会」（2005 年に設置）である。

事務所等（テナントビル）、小口、知事表彰

断し、スタートしたばかりの計画書制度に参加するこ

委員会は年１回開催され、ビルの稼働状況についてのとを決めた。

報告や外部講師による講演、テナントによる取り組み

ビルの資産価値向上、普段からのテナントとの協働体制
従前の運用対策の積み重ね
コスト削減効果をテナント、ビル管理会社に還元

事業所名
所在地
主用途
延床面積
階数

黒龍芝公園ビル
東京都港区芝公園 2-6-15
事務所等（テナント）、オフィス
9,497m2（西館：2,853m2 東館：6,644m2）
地上９階 地下 1 階（西館：地上 6 階 ･地下 1 階、東館：地上 9 階 ･ 地下 1 階）
竣工年月
1970 年 1978 年増築
事業者・所有者 株式会社黒龍堂
運営者
株式会社黒龍堂
ビル管理・ビルマネジメント会社
株式会社黒龍メンテナンス
URL
www.kokuryudo.co.jp

外部アドバイザーである、コンサルタントやゼネコンと密接な連携体制を構築することにより計画内容の充実、発展を図る

設備運用に妥協を許さない姿勢は、成果となって現事例発表などが行われる。間中氏は、このうちの事例れた。リニューアル前の 1994 年の CO2 排出量 749

発表が節電意識向上につながったと語る。

トンに対し、リニューアル後の 2006 年は 584 トン「実践されているのは必ずしも費用がかかる対策ではと、22％の削減が実現した。計画書制度で基準年としありません。日常的な取り組みの積み重ねが効果につた 2002 年〜 2004 年の CO2 排出量 691 トン（3 カながっているということを事例発表によって理解して年度平均）との比較では 15.5％の削減となった。削いただいたと感じています」

減の内訳に注目すると、設備改善による削減が全体の53％、運用改善による削減が 47％と、運用改善の成果は 5 割に迫った。

2007 年以降も運用改善の取り組みは継続実施して節電によって削減した電力コストをテナントとビル管理会社に還元し節電継続のモチベーションにつなげるおり、成果を積み重ねている。たとえば、使用電力を監視し、負荷平準化を推進した結果、これまでに数回削減したコストを還元するインセンティブ制度も実の契約電力引き下げを実現した。リニューアル直後に施している。節電や契約電力の見直しによって生じた570kW だった契約電力は、現在は 300kW を切って電力料金の削減分を、オーナーとテナント、管理会社いる。矢花氏は「運用効果を向上することは、まだまが 3 等分する。

だ可能です」と語っている。

「リニューアルで目指したのは、テナントビルとして高株 式 会 社 黒 龍 堂 が 所 有 す る 黒 龍 芝 公 園 ビ ル は、こうした現状分析や目標設定にマーケットの実態を2008 年に東京都環境確保条例に基づく地球温暖化対しっかりと反映させることを目的に、また視界を広く策計画書制度（以下、計画書制度）での取り組みが評持って計画を設計、推進するために、施工業者である

2011 年夏は電力使用制限令の対象外だったが、共稼働率を持ちながら、同時に適正な賃料をいただくこ価され、知事表彰を受けた。計画書制度への任意参加

大手ゼネコンのアドバイスを積極的に仰いだ。また、用部の照明間引きや空調温度緩和を追加実施した。テとです。ですから、それ以外に得られた “ 果実 ” は分配

は、資産価値向上を目的としたリニューアルがきっか株式会社瓢山会館取締役でビル管理運営コンサルタン

ナントからエレベーター停止も提案されたが、試算結し、やる気を出していただくようにしました」（間中氏）

けだったという。1970 年に竣工した同ビルは、1994

トの矢花吉治氏が黒龍堂と大手ゼネコンとのジョイン

果はほとんど効果がなかったため実施しなかった。テ間中氏は、テナントビルの満足度の指標は将来的に年からリニューアル計画に着手。2000 年以降は、大ト役を務め、コミュニケーションの円滑化に努めた。

ナントでは 750 → 500 ルクスへ照度を下げるために変わっていくとみている。

規模事務所の大量供給が空室率を上昇させるというこのような体制について間中氏は、「外部アドバイザー間引きしたところもあった。

「インセンティブが無くても、高度な省エネを実施して「資産価「2003 年問題」への対応を重要課題に掲げ、がいたことで、今回のリニューアル計画を展開し、発値向上計画」を策定してマーケットのニーズに合致す展させることができたと思います。我々のような中小るビルへのリニューアルを目指した。

企業にとって、外部の知恵や力を借りることは、とてリニューアルに先立ち入念な調査を行うと同時に、も重要なことです」と振り返る。

いるビルに入居していることが、テナントさんにとっテナント組織を作り、年 1 回の委員会開催
テナントによる持ち回りの事例発表が全体の省エネ意識向上につながった（0 〜 4）を行い、全 12 項目を 3（競について 5 段階評価争力のある物件のレベル）とすることをリニューアル

リニューアル前比で CO2 排出量 22％削減
数回にわたる契約電力引き下げも実施
運用対策の効果向上はまだまだ可能の空調運転時間を算出するソフトを導入する予定。こテナントとの協力体制がしっかり構築できていたこと

ナントごとの空調料金の従量課金が行えるという。同も成功要因のひとつである。同ビルでは使用電力量の 8

ビルは今後、このアイディアを実現していく考えだ。

割をテナント専用部が占めている。これまでもテナントへは毎月 1 回、請求書の中で使用電力量を提供し、分目標とした。最高レベル 4 に次ぐ 3 を目指したことにトータルで 10 年に及んだリニューアル工事の終盤

析はテナント自身で行っていた。2011 年夏は、テナン司氏は次のように説明する。

から、工事の検証に取りかかった。検証は設備の能力トの取り組み姿勢によって省エネ活動の成否が左右さ「最高スペックのビルをこの地域（港区芝公園）に作っ確認に留まらず、建物環境が当初想定した通りに実現れる状態だったが、ビル側としては「消してくださいとても、丸の内にある最高スペックのビルと同じ賃料をしているかを綿密にチェックした。また、データの蓄はいえない」（矢花氏）というのが実情で、どのようにいただくことはできません。地域のマーケットに見合っ積と検証、運転改善と検証という PDCA サイクルを繰テナントに働きかけるかが課題だった。解決策となったた物件を目指すことが最善であると考えました」

り返しながら最適な運用方法を模索した。さらに省エのが、ビル側とテナントの情報交換の場として組織してついて、株式会社黒龍堂 貸ビル事業部 次長の間中昭

今後、中央監視の更新に併せ、事務室内のエリア毎のシステムによって、セントラル空調のビルでも、テテナントへのアンケートやヒアリングを実施。そこで得たデータを基に「耐震性」「空調制御」など 12 項目て価値あることになっていくのではないでしょうか」

リニューアルにより、レーダーチャートのほぼすべての項目がレベル 3 〜 4 に向上した

都内事業所における賢い節電＆省エネ対策 事例レポート（2011 年夏）｜ No. 25
東京都環境局 2012.03