2023 年 7 月 25 日
各位
不動産投資信託証券発行者
スターアジア不動産投資法人
代表 者 名 執 行役 員

加藤篤志
（コ ー ド番 号 3468）

資産運用会社ス タ ー ア ジ ア 投 資 顧 問 株式会社代表 者 名 代 表 取締 役 社 長
問合 せ 先取締 役 兼財 務 管理 部 長
TEL: 03-5425-1340

加藤篤志

菅野顕子

増築（２）に係る工事請負契約締結に関するお知らせ（船橋ハイテクパーク工場Ⅰ）
スターアジア不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社であるスターアジア投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、本投資法人の運用資産である「船橋ハイテクパーク工場Ⅰ」（以下「本物件」といいます。）について、本物件の増築（２）（以下「本増築（２）」といいます。）に係る工事請負契約の締結を決定しましたので、お知らせいたします。
記
１． 本増築（２）の目的と理由
本投資法人は、投資主利益の最大化を目的としたアクティブマネジメントの一環として、ポートフォリオとしての収益力を向上すべく、各保有物件において再開発、増築、資産入替など複数の選択肢を検討しています。
本物件においては、2023 年 4 月 26 日付「建築に係る工事請負契約締結に関するお知らせ（船橋ハイテクパーク工場Ⅰ）」にて公表したとおり、増築工事（以下「本増築（１）」といいます。）を進めていますが、今般、現テナントより、本物件の既存ボイラー庫を解体のうえ、未消化容積を活用した事務所棟を新築し、賃貸借契約を締結したい旨の要望がありました。
これを受け、本資産運用会社において、現テナントの増築に係る具体的な要望の確認、これに基づく増築コストの算定、現テナントとの増築後の賃貸借条件に関する交渉、増築後の本物件に係る収益性の検討を経て、増築による未消化容積の有効活用により、本物件の収益性向上が見込まれることが確認できたことから、今般、本増築（１）及び本増築（２）部分の取得を前提とし、本増築（２）に係る工事請負契約を締結しました。
本増築（２）のポイントは以下のとおりです。
【本増築（２）のポイント】
長期にわたる収益向上策①
増築部分の賃料発生により、収益増加に貢献。なお、普通賃貸借契約に 10 年間の解約不可期間を定めることにより、長期にわたり、安定的な収益に貢献②

未消化容積の有効活用
未消化容積の有効活用により、NOI は大幅に向上③

工事期間中の賃料収入の継続
工事期間中、現行の賃貸借契約は継続され、賃料収入のダウンタイムは無し

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２． 本増築（１）及び本増築（２）の概要
物件番号

LGC-09

本物件（増築前）

本増築（１）後本増築（２）後

（注 1）

（注 1）

特定資産の名称

船橋ハイテクパーク工場Ⅰ

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱 UFJ 信託銀行株式会社

所在地

千葉県船橋市鈴身町 606 番 11 ほか

取得（予定）年月日

土地

2023 年 12 月 28 日（予定）2020 年 8 月 1 日（本増築（１）・本増築（２）部分）

所有権

所有権

敷地面積13,420.44 ㎡

用途地域

工業地域

建蔽率（指定） 32.72％（60％）

34.88％（60％）

35.63％（60％）

容積率（指定） 62.16％（200％）

66.03％（200％）

66.64％（200％）

所有形態

建物

所有権

延床面積

8,340.98 ㎡（注 2）

8,868.22 ㎡（注 3）8,983.56 ㎡（注 4）

用途

工場

工場

工場・事務所

建築時期

2003 年 5 月 19 日部分）

鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺 2 階建
東京キャピタルマネジメント株式会社

マスターリース会社

本投資法人

マスターリースの種別

パススルー

担保設定の有無

無担保

その他特筆すべき事項

施工者

（予定）
（本増築（２）（本増築（１）部分）

構造・階数
PM 会社

設計者

2023 年 8 月頃着工

2023 年 6 月 21 日着工

該当事項はありません。
東洋建設株式会社一級JFE コンフォーム株式会社

建築士事務所（本増築（１）・本増築（２）部分）
JFE コンフォーム株式会社

東洋建設株式会社（本増築（１）・本増築（２）部分）（注 1）本日時点において、本増築（２）を前提とし、現テナントと締結した建物賃貸借契約変更（予約）契約（以下、「本予約契約」といいます。）、建築確認申請図面、工事請負契約等に基づき本資産運用会社が想定している計画を元に記載しています。本日現在、本増築（１）及び本増築（２）後の鑑定評価額に関する鑑定評価書及び耐震性に関する地震リスク評価報告書は取得していません。かかる鑑定評
価書及び耐震性に関する地震リスク評価報告書は、竣工段階で取得することを予定しています。
（注 2）延床面積は増築前の建物賃貸借契約書上の賃貸対象床面積を記載しています。
（注 3）延床面積は建物増築に伴う確認申請書（建築物）上の建築物全体の面積を記載しています。
（注 4）延床面積は建物増築に伴う計画変更確認申請書（建築物）上の建築物全体の面積を記載しています。

３． 本増築（１）及び本増築（２）の効果
本物件（増築前）
総賃貸可能面積
8,340.98 ㎡
容積消化率（注 2）
62.16％ ／ 200％
（現状／指定）鑑定評価額
1,710 百万円
年間 NOI110 百万円（注 3）2

本増築（１）後8,819.65 ㎡
66.03％ ／ 200％

本増築（２）後
8,902.08 ㎡
66.64％ ／ 200％

竣工後、鑑定評価書を取得予定
134 百万円（注 4） 140 百万円（注 4）

（注1）2023 年 1 月期末時点の保有資産に係る賃貸可能面積の合計に占める割合は 0.1%です。
（注2）延床面積（容積対象床面積）÷敷地面積×100（注3）2023 年 1 月期の実績を 2 倍した数値を記載しています。
（注4）本予約契約に記載の賃料を前提とし、完成年度の特殊要因を排除した年間の予想数値です。

４． 本増築（２）の総事業費支払い時期及び金額
本増築（２）の総事業費は、概算で総額 53 百万円（税抜）（注）を見込んでいます。当該建築費の支払いには自己資金を充当する予定です。
支払いスケジュールは以下のとおりです。
2024 年 1 月期（第 16 期）支払予定額
53 百万円（概算）（注）設計監理費、調査費用等を含みます。
（注）総事業費の妥当性は、工事見積書等で確認をしています。なお、本増築（１）及び本増築（２）は、未消化容積の活用であり、新たに土地等を取得するものではありません。

５． 施工者の概要
名称

JFE コンフォーム株式会社（注）所在地

神奈川県川崎市川崎区南渡田町1番1号

代表者

資本金

代表取締役社長 城戸 章
1. 土木・建築工事の設計・監理・施工等の請負及びコンサルティング業務
2. 住宅・オフィスビル・工場その他建築物及びその付帯設備の増改築，改装，改修，補修工事の設計・監理・施工等の請負及びコンサルティング業務
3. 前号に付帯する外構・造園の設計・監理・施工及びコンサルティング業務
4. 前各号に関連する照明・空調・給排水機器・家具・室内装飾品の製造・販売・施工
5. 各種解体事業
6. 前各号に付帯又は関連する一切の事業金 300 百万円

設立年月日

1972 年 8 月 31 日

主な事業内容純資産

京浜ビル7階

当該会社からの同意を得られていないため、非開示としています。

総資産大株主及び持株比率

JFE シビル株式会社

100％

本投資法人・資産運用会社との関係
資本関係

特筆すべき資本関係はありません。

人的関係

特筆すべき人的関係はありません。

取引関係

本増築（１）及び本増築（２）に係る工事請負契約を締結するほか、特筆すべき取引関係はありません。

関連当事者への該当当該会社は本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。

状況（注）契約相手方は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者に該当しません。

６． 本増築（１）及び本増築（２）にかかる建物賃貸借予約契約の内容（注 1）
契約相手方
現テナント（テナント数 1）（注 2）
物件名称
船橋ハイテクパーク工場Ⅰ
賃貸可能面積8,902.08 ㎡
賃貸面積8,902.08 ㎡
賃料
非開示（注 3）
敷金・保証金非開示（注 3）
本予約契約締結日2023 年 7 月 19 日
賃貸借契約の種類
普通建物賃貸借契約

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賃貸借契約の期間
賃料改定
中途解約

引渡日より 10 年間とし、以降、3 年毎の自動更新
更新時に改定可
10 年間不可（注1）2023 年 7 月 19 日付で締結した建物賃貸借予約契約に基づき記載しています。
（注2）契約相手方は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者に該当しません。
（注3）「賃料」及び「敷金・保証金」については、現テナントからの同意が得られていないため非開示としています。

７． 本増築（２）のスケジュール
2023 年 7 月 25 日
工事請負契約締結
2023 年 8 月
本増築（２）工事着工（予定）2023 年 12 月頃
本増築（１）及び本増築（２）工事竣工（予定）2024 年 1 月頃
増築建物稼働開始（予定）８． 今後の見通し
本増築（２）が、運用状況に与える影響は軽微であり、2023 年 7 月期（2023 年 2 月 1 日～2023 年
7 月 31 日）及び 2024 年 1 月期（2023 年 8 月 1 日～2024 年 1 月 31 日）の運用状況の予想に変更はありません。
９． その他投資者が当該情報を適切に理解・判断するために必要な事項
本増築（２）に係るリスクに関して、2023 年 4 月 28 日に提出した有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第 1 ファンドの状況／3 投資リスク」に記載の内容に変更はありません。

以上＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://starasia-reit.com

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