NEWS RELEASE
2023 年 3 ⽉ 28 ⽇
各位
＜不動産投資信託証券発⾏者名＞
ジャパンリアルエステイト投資法⼈
代表者名

執⾏役員

加藤譲

（コード番号 ８９５２）＜資産運⽤会社名＞
ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株 式 会 社
代表者名

代表取締役社⻑⼩島

問合せ先執⾏役員企画部⻑正⼆郎

元岡將

TEL.03-3211-7951

新投資⼝発⾏及び投資⼝売出しに関するお知らせ
当投資法⼈は、2023 年 3 ⽉ 28 ⽇開催の役員会において、新投資⼝発⾏及び投資⼝売出しに関し下記のとおり決議しましたので、お知らせいたします。
記
1． 公募による新投資⼝発⾏要領（⼀般募集）(１)

募 集 投 資 ⼝ 数 : 35,200 ⼝(２)

払込⾦額（発⾏価額） : 未定
（2023 年 4 ⽉ 3 ⽇（⽉）から 2023 年 4 ⽉ 5 ⽇（⽔）までの間のいずれかの⽇（以下「発⾏価格等決定⽇」という。
）に開催される役員会にて決定する予定｡なお、払込⾦額（発⾏価額）とは当投資法⼈が引受⼈（後記(５)で定義する。
）より 1 ⼝当たりの新投資⼝払込⾦として受け取る⾦額である。）(３)

払込⾦額（発⾏価額）の総額 : 未定

(４)

発⾏価格（募集価格） : 未定

(５)

募集

⽅

法 : ⼀般募集とし、ＳＭＢＣ⽇興証券株式会社、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社及びみずほ証券株式会社（以下併せて「共同主幹事会社」という。）、並びに野村證券株式会社及び⼤和証券株式会社（以下共同主幹事会社と併せて「引受⼈」という。）に全投資⼝を買取引受けさせる。なお、ＳＭＢＣ⽇興証券株式会社及び三菱
ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社を共同ブックランナーとする。
なお、⼀般募集における発⾏価格（募集価格）は、発⾏価格等決定⽇における株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」という。）の当投資法⼈の投資⼝の終値（当⽇に終値のない場合
1

ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の新投資⼝発⾏及び投資⼝売出しに関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。

は、その⽇に先⽴つ直近⽇の終値）に 0.90〜1.00 を乗じた価格（1 円未満端数切捨て）を仮条件として需要状況等を勘案した上で決定するものとする。
(６)

引 受 契 約 の 内 容 : 引受⼈は払込期⽇に払込⾦額（発⾏価額）の総額を当投資法⼈に払い込み、発⾏価格（募集価格）の総額と払込⾦額（発⾏価額）の総額との差額は引受⼈の⼿取⾦とする。当投資法⼈は、引受⼈に対して引受⼿数料を⽀払わない。

(７)

需要状況等の把握（ブックビルディング）の期間
2023 年 3 ⽉ 30 ⽇（⽊）から 2023 年 4 ⽉ 5 ⽇（⽔）まで（最⻑）

(８)

申込

単位: 1 ⼝以上 1 ⼝単位

(９)

申込

期

間: 2023 年 4 ⽉ 4 ⽇（⽕）
なお、上記申込期間については、需要状況等を勘案した上で繰り下げられることがあり、最も繰り下がった場合は、2023 年 4 ⽉ 6 ⽇（⽊）となる。

(10)

申込証拠⾦の⼊⾦期間: 発⾏価格等決定⽇の翌営業⽇から発⾏価格等決定⽇の 2 営業⽇後の⽇まで

(11)

払込

期

⽇ : 2023 年 4 ⽉ 7 ⽇（⾦）
なお、上記払込期⽇については、需要状況等を勘案した上で繰り下げられることがあり、最も繰り下がった場合は、2023 年 4 ⽉ 11⽇（⽕）となる。

(12)

受渡期

⽇ : 払込期⽇の翌営業⽇(13)

発⾏価格（募集価格）、払込⾦額（発⾏価額）、その他新投資⼝発⾏に必要な事項は、今後開催する役員会において決定する。

(14)

前記各号については、⾦融商品取引法（昭和 23 年法律第 25 号。その後の改正を含みます。以下「⾦融商品取引法」という。）による届出の効⼒発⽣を条件とする。

2． 投資⼝の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）要領（下記＜ご参考＞1．を参照のこと。）
(１)

売出⼈ :

(２)

売 出 投 資 ⼝ 数 :ＳＭＢＣ⽇興証券株式会社
2,464 ⼝上記売出投資⼝数は、⼀般募集に伴い、その需要状況等を勘案し、⼀般募集の事務主幹事会社であるＳＭＢＣ⽇興証券株式会社が⾏うオーバーアロットメントによる売出しの⼝数である。上記売出投資⼝数は、オーバーアロットメントによる売出しの上限を⽰したものであり、需要状況等により減少し、⼜はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く⾏われない場合がある。売出投資⼝数
は、⼀般募集の需要状況等を勘案した上で、発⾏価格等決定⽇に開催する役員会において決定する。

(３)

売出価格 :

未定（発⾏価格等決定⽇に決定する。なお、売出価格は、⼀般募集における発⾏価格（募集価格）と同⼀とする。）(４)

売 出 価 額 の 総 額 :

未定

(５)

売

⼀般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、⼀般募集の事

出⽅

法 :

2
ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の新投資⼝発⾏及び投資⼝売出しに関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。

務主幹事会社であるＳＭＢＣ⽇興証券株式会社が、当投資法⼈の投資主である三菱地所株式会社から 2,464 ⼝を上限として借り⼊れる当投資法⼈の投資⼝の売出しを⾏う。
(６)

申込期間 :

⼀般募集における申込期間と同⼀とする。

(７) 申込証拠⾦の⼊⾦期間 :⼀般募集の申込証拠⾦の⼊⾦期間と同⼀とする。

(８)

受渡期⽇ :

⼀般募集における受渡期⽇と同⼀とする。

(９)

申込

単位 :

1 ⼝以上 1 ⼝単位(10)

売出価格、その他投資⼝の売出しに必要な事項は、今後開催する役員会において決定する。

(11)

前記各号については、⾦融商品取引法による届出の効⼒発⽣を条件とする。

3． 第三者割当による新投資⼝発⾏要領（下記＜ご参考＞1．を参照のこと。
）(１)

募 集 投 資 ⼝ 数 :2,464 ⼝(２)

割 当 先 及 び ⼝ 数 :ＳＭＢＣ⽇興証券株式会社 2,464 ⼝(３)

払込⾦額（発⾏価額） :未定
発⾏価格等決定⽇に開催する役員会において決定する。なお、払込⾦額（発⾏価額）は⼀般募集における払込⾦額（発⾏価額）と同⼀とする。

(４)

払込⾦額（発⾏価額）の総額 ︓ 未定(５)申込期間（申込期⽇） :2023 年 4 ⽉ 28 ⽇（⾦）

(６)

払込

期⽇ :

2023 年 5 ⽉ 1 ⽇（⽉）

(７)

申込

単

位 :

1 ⼝以上 1 ⼝単位(８)

払込⾦額（発⾏価額）、その他第三者割当による新投資⼝発⾏に必要な事項は、今後開催する役員会において決定する。

(９)

上記申込期間（申込期⽇）までに申込みのない投資⼝については、発⾏を打ち切るものとする。

(10)

⼀般募集による新投資⼝発⾏を中⽌した場合は、この第三者割当による新投資⼝発⾏も中⽌する。

(11)

前記各号については、⾦融商品取引法による届出の効⼒発⽣を条件とする。

＜ご参考＞
1． オーバーアロットメントによる売出し等について⼀般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、⼀般募集の事務主幹事会社であるＳＭＢＣ⽇興証券株式会社が当投資法⼈の投資主である三菱地所株式会社から2,464⼝を上限として借り⼊れる当投資法⼈の投資⼝（以下「借⼊投資⼝」といいます。
）の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を⾏う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、⼜はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く⾏われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、ＳＭＢＣ⽇興証券株式会社に借⼊投資⼝の返還に必要な当投資法⼈の投資⼝を取得させるため、当投資法⼈は 2023 年 3 ⽉ 28 ⽇（⽕）開催の当投資法⼈の役員会において、ＳＭＢＣ⽇興証券株式会社を割当先とする当投資法⼈の投資⼝ 2,464 ⼝の第三者割当による新投資⼝発⾏（以下「本第三者割当」といいます。
）を、2023 年 5 ⽉ 1 ⽇（⽉）を払込期⽇として⾏うことを決議しています。
また、ＳＭＢＣ⽇興証券株式会社は、⼀般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申3
ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の新投資⼝発⾏及び投資⼝売出しに関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。

込期間の翌⽇から 2023 年 4 ⽉ 27 ⽇（⽊）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。
）、借⼊投資⼝の返還を⽬的として、東京証券取引所においてオーバーアロットメントによる売出しに係る⼝数を上限とする当投資法⼈の投資⼝の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。
）を⾏う場合があります。ＳＭＢＣ⽇興証券株式会社がシンジケートカバー取引により買い付けた全ての当投資法⼈の投資⼝は、借⼊投資⼝の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、ＳＭＢＣ⽇興証券株式会社の判断で、シンジケートカバー取引を全く⾏わず、⼜はオーバーアロットメントによる売出しに係る⼝数に⾄らない⼝数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
さらに、ＳＭＢＣ⽇興証券株式会社は、⼀般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を⾏うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた当投資法⼈の投資⼝の全部⼜は⼀部を借⼊投資⼝の返還に充当することがあります。
ＳＭＢＣ⽇興証券株式会社はオーバーアロットメントによる売出しに係る⼝数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって買付け、借⼊投資⼝の返還に充当する⼝数を減じた⼝数について、本第三者割当に係る割当てに応じ、当投資法⼈の投資⼝を取得する予定です。そのため本第三者割当における発⾏数の全部⼜は⼀部につき申込みが⾏われず、その結果、失権により本第三者割当における最終的な発⾏数がその限度で減少し、⼜は発⾏そのものが全く⾏われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しが⾏われるか否か及びオーバーアロットメントによる売出しが⾏われる場合の売出数については、発⾏価格等決定⽇に決定されます。オーバーアロットメントによる売出しが⾏われない場合は、ＳＭＢＣ⽇興証券株式会社による上記当投資法⼈の投資主からの当投資法⼈の投資⼝の借り⼊れは⾏われません。従って、ＳＭＢＣ⽇興証券株式会社は本第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを⾏わないため、失権により本第三者割当における新投資⼝発⾏は全く⾏われません。また、東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も⾏われません。
上記の取引に関して、ＳＭＢＣ⽇興証券株式会社は、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社と協議の上、これらを⾏います。
2． 今回の新投資⼝発⾏による発⾏済投資⼝総数の推移
現在の発⾏済投資⼝総数

1,385,210 ⼝

⼀般募集による増加投資⼝数

35,200 ⼝

⼀般募集後の発⾏済投資⼝総数

1,420,410 ⼝

本第三者割当による増加投資⼝数

2,464 ⼝ （注）本第三者割当後の発⾏済投資⼝総数

1,422,874 ⼝ （注）（注）本第三者割当の募集投資⼝数の全⼝数に対し、ＳＭＢＣ⽇興証券株式会社から申込みがあり、発⾏がなされた場合の数字です。
3． 発⾏及び売出しの⽬的及び理由
当投資法⼈は、規約に定める資産運⽤の対象及び⽅針に基づき、2023 年２⽉ 27 ⽇付で 2 物件（the ARGYLE aoyama 及び豊洲フォレシア︓取得価格合計 320 億円）（（注）1．）を取得しています。今回の新投資⼝発⾏により調達する資⾦は同２物件の取得にあたり調達した借⼊⾦の返済に充当します。また、新投資⼝発⾏に伴う LTV（総資産有利⼦負債⽐率）⽔準引き下げによる借⼊余⼒拡⼤を通じて、２物件（新宿イーストサイドスクエア及び CIRCLES 平河町︓取得価4
ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の新投資⼝発⾏及び投資⼝売出しに関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。

格合計 102 億円）（（注）2．）の取得を予定しています。
これらの⼀連の取り組みがポートフォリオの中⻑期的な競争⼒向上及び外部成⻑余地の拡⼤に資すると判断し、不動産売買市場の状況、現在の LTV ⽔準、J-REIT 市場の動向及び分配⾦⽔準等を勘案の上、新投資⼝の発⾏を決定したものです。
（注）1．2023 年２⽉ 16 ⽇付で公表しました「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ」に記載のとおりです。
（注）2．本⽇付で公表しました「国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ」に記載のとおりです。
4． ⽬論⾒書の電⼦交付について
引受⼈は、⼀般募集及びオーバーアロットメントによる売出しにおける⽬論⾒書の提供を、書⾯ではなく、全て電⼦交付により⾏います（注）。
（注）当投資法⼈は、電磁的⽅法による⽬論⾒書記載事項の提供を⽬論⾒書の電⼦交付と呼んでいます。⽬論⾒書提供者は、⽬論⾒書被提供者から同意を得た上で、⽬論⾒書に記載された事項を電磁的⽅法により提供した場合、⽬論⾒書の交付をしたものとみなされます（⾦融商品取引法第 27 条の 30 の 9 第 1 項、特定有価証券の内容等の開⽰に関する内閣府令第 32 条の 2 第 1 項）
。従って、当該同意が得られない場合、また、当該同意が撤回された場合（同内閣府令第 32 条の 2 第 7 項）は、⽬論⾒書の電⼦交付はできませんが、⼀般募集及びオーバーアロットメントによる売出しにおいては、引受⼈は当該同意が得られ撤回されていない投資家に対してのみ投資⼝を販売します。
5． 調達する資⾦の額、使途及び⽀出予定時期（１）調達する資⾦の額（差引⼿取概算額）
19,965,000,000 円（上限）（注）1．⼀般募集における⼿取⾦ 18,659,000,000 円の⾒込額及び本第三者割当による新投資⼝発⾏の⼿取⾦の⾒込額の上限 1,306,000,000 円を合計した⾦額を記載しています。
（注）2．上記⾦額は、2023 年３⽉ 14 ⽇（⽕）現在の東京証券取引所における終値を基準として算出した⾒込額です。
（２）調達する資⾦の具体的な使途及び⽀出予定時期
上記の⼀般募集における⼿取⾦（18,659,000,000 円）については、⼀般募集の払込期⽇付で短期借⼊⾦（元本 290 億円）（（注）１．
）の返済の⼀部に充当します。なお、⼀般募集と同⽇付をもって決議された本第三者割当による新投資⼝発⾏の⼿取⾦上限（1,306,000,000円）については、2023 年 5 ⽉ 8 ⽇付で短期借⼊⾦（元本 290 億円）（（注）１．
）の返済に充当する予定です。
（注）１．この短期借⼊⾦は、⼿元資⾦とあわせて 2023 年２⽉ 27 ⽇付で取得した 2 物件（the ARGYLE aoyama 及び豊洲フォレシア︓取得価格合計 320 億円）の取得資⾦に充当した短期借⼊⾦（元本 290 億円）（以下「借換前短期借⼊」といいます。）
を 2023 年 3 ⽉ 27 ⽇付で借換えしたもの（以下「借換後短期借⼊」といいます。）です。なお、借換前短期借⼊については 2023 年 2 ⽉ 22 ⽇付「資⾦の借⼊に関す
5
ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の新投資⼝発⾏及び投資⼝売出しに関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。

るお知らせ」、借換後短期借⼊については 2023 年 3 ⽉ 23 ⽇付「借⼊⾦の期限前弁済及び資⾦の借⼊に関するお知らせ」に記載のとおりです。
（注）２．調達する資⾦については、⽀出するまでの間、⾦融機関に預け⼊れる予定です。
6． 配分先の指定該当事項なし
7． 今後の⾒通し本⽇付で公表した「2023 年 9 ⽉期の運⽤状況の予想の修正及び 2024 年 3 ⽉期の運⽤状況の予想に関するお知らせ」に記載のとおり。
8． 最近 3 営業期間の運⽤状況及びエクイティ・ファイナンスの状況等（１）最近 3 営業期間の運⽤状況
2021 年 9 ⽉期
1 ⼝当たり当期純利益（円）2022 年 3 ⽉期

2022 年 9 ⽉期

12,175

11,58312,121

⼝ 当 た り 分 配 ⾦ （ 円 ）11,356

11,40011,500実 績 配 当 性 向 （ 注 ） 2 .

93.3％

98.4％

94.9％

372,829

373,057

373,778（注）1.
1
1

⼝ 当 た り 純 資 産 （ 円 ）（注）1．1 ⼝当たり当期純利益は、当期純利益を期間の⽇数による加重平均投資⼝数で除することにより算出しています。
（注）2．実績配当性向は、⼩数点第 1 位未満を四捨五⼊して表⽰しています。
（２）最近の投資⼝価格の状況①

最近 3 営業期間の状況
2021 年 9 ⽉期

2022 年 3 ⽉期

2022 年 9 ⽉期

始値654,000 円

668,000 円

637,000 円

⾼値

711,000 円

709,000 円

655,000 円

安値

632,000 円

572,000 円

584,000 円

終値

668,000 円

639,000 円

597,000 円②

最近 6 か⽉間の状況
2022 年2023 年

10 ⽉

11 ⽉

12 ⽉

1⽉

2⽉

3 ⽉（注）

始値

605,000 円

628,000 円

610,000 円

581,000 円

561,000 円

565,000 円

⾼値

629,000 円

631,000 円

614,000 円

582,000 円

575,000 円

567,000 円

安値

568,000 円

594,000 円

557,000 円

543,000 円

554,000 円

537,000 円

終値

623,000 円

609,000 円

577,000 円

557,000 円

564,000 円

539,000 円（注）2023 年 3 ⽉の投資⼝価格については、2023 年 3 ⽉ 27 ⽇（⽉）現在で表⽰しています。

6
ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の新投資⼝発⾏及び投資⼝売出しに関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。

③発⾏決議⽇の前営業⽇における投資⼝価格
2023 年 3 ⽉ 27 ⽇
始値

542,000 円

⾼値

545,000 円

安値

537,000 円

終値

539,000 円（３）最近 3 営業期間のエクイティ・ファイナンスの状況
該当事項はありません。
9． 売却・追加発⾏等の制限
当投資法⼈は、⼀般募集に関し、ＳＭＢＣ⽇興証券株式会社及び三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社との間で、ＳＭＢＣ⽇興証券株式会社及び三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社の事前の書⾯による承諾を受けることなく、⼀般募集の発⾏価格等決定⽇から受渡期⽇以降 90 ⽇を経過する⽇までの期間、本投資⼝の発⾏（但し、本第三者割当を除きます。）を⾏わないことに合意しています。
なお、上記の場合においても、ＳＭＢＣ⽇興証券株式会社及び三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社は、その裁量で当該制限を⼀部若しくは全部につき解除し、⼜はその制限期間を短縮する権限を有しています。
以上

7
ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の新投資⼝発⾏及び投資⼝売出しに関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。