第7回資産入替
取得：アーバンパーク三ツ池公園（住宅）／譲渡：船橋西浦ロジスティクスⅠ（物流施設）
2020年11月30日付プレスリリース 補足説明資料

2020年11月30日
不動産投資信託証券発行者
スターアジア不動産投資法人
代表者名 執行役員

加藤 篤志（コード番号3468）
資産運用会社
スターアジア投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社長

加藤 篤志

問合せ先 取締役兼財務管理部長

菅野 顕子

TEL: 03-5425-1340

第7回資産入替
取得：アーバンパーク三ツ池公園（住宅）／譲渡：船橋西浦ロジスティクスⅠ（物流施設）
取得予定資産譲渡予定資産＜アーバンパーク三ツ池公園＞＜船橋西浦ロジスティクスⅠ＞

取得予定額

3,160 百万円

譲渡予定額

3,030 百万円

鑑定評価額

3,330 百万円 (注1）鑑定評価額

3,020 百万円 (注1）

鑑定NOI利回り

5.5 ％鑑定NOI利回り

5.1 ％

第7回資産入替の実行➢ 継続的に実行してきた、資産入替によるポートフォリオ強化の一環として、安定性が高くディフェンシブな資産と考えられる東京圏のファミリータイプの住宅を取得➢ 将来のライフサイクルコストの増加が見込まれる物流施設を売却し、同時に第11期における、テナント退去による収益減少要因を解消

築年数

今回の資産入替における考え方➢ 足元の不動産マーケットにおいて、物流施設は相対的に 売り手市場➢ コロナ禍においても、大都市圏におけるファミリータイプの住宅は稼働率が高水準で維持されており、収益も安定的(注2）

28.7 年 (注3）

築年数

✓ 優先交渉権の活用(注2）

35.2 年 (注3）

✓ 2021年1月末にテナント退去が予定されており、2021年7月期において、新規テナントリー
シングコストと併せて収益減が見込まれる✓ 2016年に共用部、専有部共に全面リニューア
ルが実施されており、高い競争力を持つ✓ ライフサイクルコスト(修繕費、資本的支出）の増加が見込まれる物件について、スターアジア投資顧問の広範なネットワークを活用し、譲渡先を探索✓ コロナ禍においても高い稼働率を維持し、収益の安定性は高いことが見込まれ、ポートフォリオの強化に資すると考えられる■ 船橋西浦ロジスティクスⅠに対して早期リースアップへの注力と並行して売却活動を展開
2020

資産入替の実施方針① 入替対象資産の将来にわたる収益貢献度（ポートフォリオの強化）② アセットタイプ毎の不動産マーケット状況③ 本投資法人の投資口価格の水準※2018年7月23日公表の補足説明資料も併せてご参照ください。

7月

8月

リーシング活動
売却活動

9月

10月

2021
11月

12月

1月

•
2月

1月末現テナント退去予定
11月30日譲渡契約締結➢ 2021年7月期の減収要因の排除➢ 中長期の収益貢献度の検討➢ 収益の安定性のある入替（取得）対象資産の存在•

ダウンタイムの短縮を狙い、早期リースアップのため、リーシング活動を展開
並行して、後継テナントが確定していない状況においても取得を検討する
買い手候補の探索を開始

資産入替へ(注１) 鑑定評価額は、本投資法人が取得した鑑定評価書に記載された、2020年10月31日時点の評価額（アーバンパーク三ッ池公園）及び2020年7月31日時点の評価額（船橋西浦ロジスティクスⅠ）を記載しています (注2) 鑑定NOI利回りは、各鑑定評
価書に記載の運営純収益（NOI)を、取得予定資産については取得予定額で、譲渡予定資産については本投資法人の取得価格で、それぞれ除して算出しています (注3) 築年数は、2020年11月30日現在の竣工後の経過年数を記載しています。

1

合併後の資産入替による効果（第6回及び第7回）■ ポートフォリオの強化に主眼を置く連続した資産入替■ 合併前から掲げていた戦略（郊外型商業施設の売却）を実現 ＋ ポートフォリオの安定性を確保＜連続した資産入替による効果＞

合併後においても、投資主価値最大化のためのアクティブマネジメントを実践

1. 収益の安定性を確保するポートフォリオへ

取得＜アーバンパーク常盤台公園＞＜アーバンパーク三ツ池公園＞

総戸数：213 戸

総戸数：157 戸➢ 収益の安定性が高いと思われる東京圏のファミリータイプ型住宅を組入れ、ポートフォリオにおける住宅の組入れ比率を拡大

2. 短期的な減収要因を排除し、当期純利益を増加＜稼働率の推移＞➢ 2021年7月期の減収要因である、物流施設を売却し、収益性の高い住宅２物件を取得することにより、同期の1口当たり当期純利益を約 60円増額（予想）100.0%
99.0%
98.0%

99.5%
98.1%

97.0%

•
•

96.0%

＜第6回、第7回 資産入替後のポートフォリオ＞
ホテル
12.3%

オフィス
40.8%

物流施設
18.2%
住宅
19.5%

➢ 資産規模 ： 1,667 億円➢ 物件数 ： 53 物件

•

95.0%
2020/6 2020/7 2020/8 2020/9 2020/10
UP常盤台公園
UP三ツ池公園

2物件ともに、スターアジア不動産投資法人が保有する優先交渉権を活用
2物件ともに、全戸が66㎡（2LDK及び3LDK）のファミリー型住戸
2物件ともに、2016年の専有部も含めた全面改修により競争力を維持➢ マーケットの変化、さらにアフターコロナを見据えて、安定稼働かつファミリータイプの住宅２物件を取得➢ 2018年11月に組成したブリッジファンドの活用により、２物件平均で、対鑑定評価額▲6.1％での取得

その他
27.0%

東京圏
73.0%

売却

＜シュロアモール長嶺＞＜船橋西浦ロジスティクスⅠ＞

地方の郊外型商業施設の売却

中期的にもコスト増となる可能性

商業施設
9.2%

➢ 平均取得価格 ： 31.4 億円➢ 平均鑑定NOI利回り：4.9 ％※上記比率は、第7回資産入替実行後かつアルファベットセブンの準共有持分60%分の売却後の資産規模1,667億円（取得価格ベース）により算出しています2ディスクレーマー⚫ 本資料は、スターアジア不動産投資法人の投資証券の取得勧誘その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資されるようお願いいたします。
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