NEWS RELEASE
2024 年 3 ⽉ 7 ⽇
各位＜不動産投資信託証券発⾏者名＞
ジャパンリアルエステイト投資法⼈
代表者名 執⾏役員
加藤 譲（コード番号 ８９５２）＜資産運⽤会社名＞
ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
代表者名 代 表取締 役社 ⻑ ⼩島 正⼆郎
問合せ先 執⾏役員企画部⻑ 元岡 將
TEL.03-3211-7951

国内不動産の取得及び国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ
当投資法⼈が資産の運⽤を委託する資産運⽤会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネ
ジメント株式会社（以下、「本資産運⽤会社」といいます。）は、本⽇、下記のとおり国内不動産の取得及び国内不動産信託受益権の譲渡（以下、それぞれ「本取得」及び「本譲渡」といい、本取得及び本譲渡をあわせて「本取引」といいます。
）を決定しましたので、お知らせいたします。
記≪取得予定資産≫
物件名称

所在地

取得価格
（予定）

契約締結⽇
（予定）

取得⽇
（予定）

3rd MINAMIAOYAMA

東京都
港区21,000 百万円

2024 年
3⽉8⽇

2024 年 3 ⽉ 8 ⽇

所在地

譲渡価格
（予定）

契約締結⽇

譲渡⽇
（予定）

≪譲渡予定資産≫
物件名称

ＪＲＥ堂島タワー

⼤阪府
⼤阪市

33,400百万円①17,034百万円（準共有持分 51%）

②16,366百万円（準共有持分 49%）12024 年
3⽉7⽇①2024 年 4 ⽉ 1 ⽇②2024 年 10 ⽉ 1 ⽇

≪本取引の⽬的≫
本取引は、ポートフォリオの中⻑期的な競争⼒向上を⽬的とした⼊替戦略の⼀環として⾏うものです。本取得の対象物件は、都⼼の好⽴地に所在し、⾼い基本スペックと機能性を備えており、本取得がポートフォリオの競争⼒向上につながると判断し決定しました。⼀⽅、本譲渡は、収益性、資産価値の観点から保有物件の定性・定量評価を⾏い、総合的に検討した上で決定しました。

≪取得予定資産︓3rd MINAMI AOYAMA≫
１．本取得の概要
取 得 資 産 の 名 称

3rd MINAMI AOYAMA

取 得 価 格 （ 予 定 ）21,000 百万円

取先

三菱地所株式会社

得媒介の有

無なし

取得決定⽇

2024 年 3 ⽉ 7 ⽇

契約締結⽇（予定）2024 年 3 ⽉ 8 ⽇

取 得 ⽇ （ 予 定 ）2024 年 3 ⽉ 8 ⽇

代⾦⽀払⽇（予定）2024 年 3 ⽉ 8 ⽇

2． 本取得の理由検討に際して、次の点を特に評価しました。
（１）建物・設備
2023 年竣⼯の本物件は、１フロア約 250 坪、天井⾼ 2,800mm、OA フロア 100mm 等、⾼⽔準のスペックを持つ築浅のオフィスビルです。各フロア専有部に標準仕様として設けられたバルコニーや、テナント専⽤ルーフトップテラスは、⼊居者の多様なワークスタイルに対応します。

（専有部のバルコニー）（ルーフトップテラス）

また、100%再エネ電⼒の導⼊等、環境負荷低減に配慮した様々な取り組みがなされ、BCP対策としては、48 時間稼働可能な⾮常⽤発電機が設置される等、環境、防災の両⾯において競争⼒が⾼い物件です。
（２）⽴地
本物件は⻘⼭エリアに位置しております。周辺には緑豊かなスポットや美術館があり、アパレル、デザイン、IT 関連等多岐にわたる企業からの需要が⾼いエリアです。本物件から徒歩 4分の地下鉄「外苑前駅」ほか、「表参道駅」、「⻘⼭⼀丁⽬駅」も徒歩圏内で、複数路線へアクセス可能です。また、近隣では⼤規模複合再開発が計画されており、このエリアの更なる価値向上が期待されます。

2

3．取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 3rd MINAMI AOYAMA
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産
所有形態
・⼟地 12 筆の所有権
・⼟地 19 筆の賃借権（準共有持分 100 分の 77.76）

⼟地

建物 所有権（共有持分 100 分の 77.76）

所 在 地 （ 住 居 表 ⽰ ） 東京都港区南⻘⼭三丁⽬1番34号
⽤途 事務所、店舗

⾯積
⼟地 2,411.62 ㎡（登記簿上の⾯積）

建物 14,376.28 ㎡（登記簿上の延床⾯積）

構基
建造 鉄⾻・鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 13 階建
準階

築⾯時積 863 ㎡
期 2023 年 2 ⽉

耐震性に関する事項
担保の状

地震ＰＭＬ:2.2％（東京海上ディーアール株式会社による地震リスク評価報告書に基づく）

況 なし

鑑 定 評 価 額 21,200 百万円（ 価 格 時 点 ） （2024 年 2 ⽉ 1 ⽇時点）
鑑 定 評 価 機 関 ⼤和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容テ ナ ン ト 総 数 13
賃 貸 事 業 収 ⼊ 年間 405 百万円
敷 ⾦ ・ 保 証 ⾦ 872 百万円
総 賃 貸 ⾯ 積 6,469 ㎡
総 賃 貸 可 能 ⾯ 積 7,781 ㎡
2023 年 3 ⽉ 31 ⽇
⼊ 居率の推 移その他特筆すべき事項

(注)

44.5％

2023 年 9 ⽉ 30 ⽇

58.1％

取得予定⽇

83.1％

本物件の⼟地及び建物に関して、他の建物共有者との契約書により、持分譲渡に関する優先交渉権に係る事項が定められております。

・本物件の⼟地は 19 筆からなっており、そのうち 12 筆 1,240.90 ㎡について所有権を取得。かかる⼟地には本投資法⼈及び他の建物共有者のために借地権が設定される。当該 12 筆を含む 19筆すべてについて、本投資法⼈と他の建物共有者が 100 分の 77.76 対 100 分の 22.24 の割合で賃借権を準共有する。
・当該建物のうち、当投資法⼈が取得する持分は、取得後、三菱地所株式会社に賃貸し、同社がテナントに転貸を⾏うパススルー型のマスターリースとなる予定。
・⾯積、構造、建築時期については登記簿上の表⽰、⽤途については登記簿上の表⽰のうち、主要なものを記載。
・賃貸借の内容は、売主から提供を受けたデータに基づき、取得する持分のみを対象として算出した数値を記載。但し、テナント総数は本物件全体のテナント総数を記載。
・賃貸事業収⼊は 2023 年 2 ⽉から 2024 年 1 ⽉までの実績額の合計を記載。
・テナント総数、総賃貸⾯積、総賃貸可能⾯積及び取得予定⽇の⼊居率は、取得予定⽇における⾒込み数値を記載。
・NOI（Net Operating Income）
︓年間 636 百万円（当社想定数値）
・減価償却費︓年間 160 百万円（当社想定数値）34．取得先の概要
称 三菱地所株式会社

名所

在地 東京都千代⽥区⼤⼿町⼀丁⽬ 1 番 1 号

代

表者 代表執⾏役 執⾏役社⻑ 中島 篤

主な事

資設業

内

本⽴年

容 不動産業
⾦ 142,414 百万円（2023 年 12 ⽉ 31 ⽇現在）

⽉⽇ 1937 年 5 ⽉ 7 ⽇

純資産 （連結）︓2,493,784 百万円（2023 年 12 ⽉ 31 ⽇現在）

総資産 （連結）︓7,555,268 百万円（2023 年 12 ⽉ 31 ⽇現在）

⽇本マスタートラスト信託銀⾏(株)信託⼝︓16.93％
⼤ 株 主 及 び 株 主 ⽐ 率(株)⽇本カストディ銀⾏信託⼝︓5.64％（2023 年 9 ⽉ 30 ⽇現在）
明治安⽥⽣命保険(相)︓3.31％
投資法⼈・資産運⽤会社と当該会社の関係
係

三菱地所株式会社（以下、本表において「当該会社」という。）は、本資産運⽤会社の親会社（2024 年 3 ⽉ 7 ⽇現在︓出資⽐率 100％）である。また、2023 年 9 ⽉ 30 ⽇現在、当該会社は当投資法⼈の投資⼝を17,120 ⼝（発⾏済投資⼝の総⼝数の 1.20％）保有している。

係

2024年3⽉7⽇現在、本資産運⽤会社の役職員のうち13名が当該会社から出向しており、当投資法⼈の執⾏役員は、当該会社の顧問を兼職している。

係

当該会社は、当投資法⼈の保有資産の⼀部の前所有者及び前信託受益者である。また、当投資法⼈の運⽤資産の賃借⼈である。その他、当投資法⼈の保有資産に関連して付随的な契約を複数締結している。

関 連 当 事 者 へ の該当状
況

当該会社は、本資産運⽤会社の関連当事者（財務諸表規則にて定義される。）に該当する。また、当該会社は、投資信託及び投資法⼈に関する法律施⾏令（平成 12 年政令第 480 号。その後の改正を含む。）で定める本資産運⽤会社の利害関係⼈等、及び本資産運⽤会社が社内規程で定める利害関係者に該当する。

資⼈
取本的引

関

関
関

5．物件取得者等の状況
物件の名称
（所在地）

3rd MINAMI AOYAMA（東京都港区南⻘⼭三丁⽬ 1 番 34 号）
前所有者の状況

前々所有者の状況

三菱地所株式会社－

特別な利害関係にある者との関係

前記「取得先の概要」参照－

取得経緯・理由等2023 年 2 ⽉新築

－取得価格

－ (注)

－取得時期

－ (注)

－

会社名

(注)前所有者の開発物件につき前々所有者がいないため、記載を省略しています。

6. 利害関係⼈等との取引
本取引は、利害関係⼈等との取引に該当します。当該取引に際して、資産運⽤会社は、「利害関係者取引規程」に基づき、コンプライアンス委員会における審議及び承認を得た上で、運⽤会議での承認⼿続を経ています。

4

7．決済⽅法等（1）取得資⾦借⼊⾦及び⼿元資⾦(注)本取得にかかる借⼊⾦については、本⽇付で公表しました「資⾦の借⼊に関するお知らせ」をご参照ください。

（2）決済⽅法
引渡し時に⼀括
8．鑑定評価書の概要
物
鑑件
定

名
評

価

称

3rd MINAMI AOYAMA

額21,200 百万円

鑑定評価機関の名称

⼤和不動産鑑定株式会社

価2024 年 2 ⽉ 1 ⽇

格時点項⽬

内容

収益価格

概要等

21,200,000

将来の純収益の変動を明⽰して導いた DCF 法による収益価格を重視し、直接還元法による収益価格からの検証も⾏って収益還元法による収益価格を試算

直接還元法による価格

21,900,000(1)運営収益 [①－②]1,114,721① 可能総収益

1,166,383

類似不動産の新規賃料⽔準及び対象不動産の中⻑期的競争⼒等を勘案して査定

51,662

類似不動産の平均的空室率に基づき、対象不動産の競争⼒等も考慮して計上② 空室等損失等(2)運営費⽤
維持管理費
ＰＭフィー

467,195
113,427（注）

維持管理費は過年度実績額及び予算額に、PM フィーは予定契約に基づき査定

⽔道光熱費

48,019

修繕費

6,393

ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均費⽤に基づき査定

テナント募集費⽤等

8,999

類似不動産のテナント募集費⽤等を参考に査定

公租公課

142,269

過年度実績額及び予算額に基づき査定

⼟地は過年度実績を基に、建物は課税標準を査定し計上

損害保険料

850

⾒積額に基づき査定

その他費⽤

147,236

地代や予備費を計上(3)運営純利益 [(1)-(2)]647,525(4)⼀時⾦の運⽤益0(5)資本的⽀出

12,188(6)純収益 [(3)+(4)-(5)]635,336(7)還元利回り
ＤＣＦ法による価格

2.9%
2.7%

最終還元利回り

3.1%

類似不動産の取引利回り等を参考に査定
類似不動産の取引に係る割引率、他の⾦融商品に係る利回りとの⽐較から査定還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定

20,700,000

⼟地⽐率

79.9％

建物⽐率20.1％＊単位︓千円（千円未満は切り捨てて表⽰）

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

類似不動産の更新費を参考に、建物再調達価格の 0.4%から修繕費を控除して査定

20,900,000

割引率

積算価格

運⽤益は⾮計上

特になし
5

借地権を含む

(注) PM 業務委託先より、PM フィーの⾦額を区分して開⽰することについて同意を得られておりません。
また、本物件の PM フィーの⾦額を個別に開⽰した場合、PM 業務委託先が⾏っている他の取引に影響を与え、当投資法⼈の投資対象不動産に係る維持管理⽅針に基づく効率的な PM 業務の委託に⽀障を来たし、ひいては投資主の利益を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フ
ィーを合算して記載しております。

≪譲渡予定資産︓ＪＲＥ堂島タワー≫
１．本譲渡の概要
譲渡資産の名称
譲渡価格（予定）想 定 帳 簿 価 額
想 定 譲 渡 損 益

ＪＲＥ堂島タワー①17,034 百万円

33,400 百万円②16,366 百万円（準共有持分 51%）

（準共有持分 49%）

19,824 百万円①10,174 百万円②9,650 百万円
13,220 百万円①6,670 百万円

譲渡先

⾮開⽰（後述「譲渡先の概要」を参照）

媒介 の 有無有（媒介者は利害関係⼈等に該当しません）

譲渡 決 定 ⽇

2024 年 3 ⽉ 7 ⽇

契約 締 結 ⽇

2024 年 3 ⽉ 7 ⽇②6,540 百万円

譲渡⽇（予定）①2024 年 4 ⽉ 1 ⽇②2024 年 10 ⽉ 1 ⽇

代⾦受取⽇（予定）①2024 年 4 ⽉ 1 ⽇②2024 年 10 ⽉ 1 ⽇

・譲渡価格には、譲渡費⽤、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等は含みません。
(注)・想定帳簿価額は、譲渡⽇までに予定されている資本的⽀出及び想定される減価償却費等を基に資産運⽤会社が算定した、本⽇時点で想定される帳簿価額です。
・想定譲渡損益は、譲渡価格から想定帳簿価額及び譲渡費⽤（⼀部未確定）を引いた本⽇時点の想定⾦額を記載しています。

２．本譲渡の理由
本物件が位置する堂島エリアは、今後オフィスビルの⼤量供給が予定されている梅⽥エリアに隣接しており、将来的な⽴地競争⼒や需給動向には注視が必要な状況です。このような背景のもと、本資産運⽤会社は、本物件を中⻑期的に運⽤することと譲渡することを⽐較検討しました。その結果、譲渡先から上記条件による売買提案を得られたことも踏まえ、本譲渡を決定しました。
また、本譲渡に伴い発⽣する⼿取⾦は、借⼊⾦の返済資⾦や、⼿元資⾦として将来の特定資産の取得等に充当することを想定しています。

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３．譲渡資産の内容
譲 渡 資 産 の 名 称 ＪＲＥ堂島タワー
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産を信託財産とする信託の受益権
所有形態
⼟地 所有権

建

物 所有権

所在地（住居表⽰）
建

築時

⽤
鑑

⼤阪府⼤阪市北区堂島⼆丁⽬４番 27 号
期 1995 年 4 ⽉
途 事務所、店舗

定評

価額 20,300 百万円（ 価 格 時 点 ） （2024 年 2 ⽉ 1 ⽇時点）
鑑 定 評 価 機 関 ⼤和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容テ ナ ン ト 総 数 47
賃 貸 事 業 収 ⼊ 793 百万円 （2023 年 9 ⽉期）
敷 ⾦ ・ 保 証 ⾦ 1,348 百万円
総 賃 貸 ⾯ 積 27,829 ㎡
総 賃 貸 可 能 ⾯ 積 28,403 ㎡
2021 年 9 ⽉ 30 ⽇

98.4%

2022 年 3 ⽉ 31 ⽇

95.9%

⼊ 居 率 の 推 移 2022 年 9 ⽉ 30 ⽇

96.8%

2023 年 3 ⽉ 31 ⽇

98.0%

2023 年 9 ⽉ 30 ⽇

98.0%

その他特筆すべき事項 特になし
(注)・⽤途は登記簿上の表⽰を記載。
・賃貸借の内容は、2023 年 9 ⽉期末⽇の数値を記載。

４．譲渡先の概要
譲渡先の同意が得られないため⾮開⽰とします。なお、当投資法⼈及び本資産運⽤会社と当該譲渡先との間には、記載すべき資本関係・⼈的関係・取引関係はなく、当該譲渡先は、当投資法⼈及び本資産運⽤会社の関連当事者にも該当しません。
5．決済⽅法等
譲渡⽇毎に、代⾦⼀括決済

7

6．鑑定評価書の概要
e

物
鑑件
定

名
評

価

称

ＪＲＥ堂島タワー額

20,300 百万円

鑑定評価機関の名称

⼤和不動産鑑定株式会社

価2024 年 2 ⽉ 1 ⽇

格時

点

項⽬
収益価格

内容(単位:千円)
20,300,000

直接還元法による価格

20,600,000(1)運営収益 [①－②]1,590,867①可能総収益1,651,545②空室等損失等

60,677(2)運営費⽤
維持管理費
ＰＭフィー

676,733
236,619 (注)概要等
将来の純収益の変動を明⽰して導いた DCF 法による収益価格を重視し、直接還元法による収益価格からの検証も⾏って収益還元法による収益価格を試算

類似不動産の新規賃料⽔準及び対象不動産の中⻑期的競争⼒等を勘案して査定
類似不動産の平均的空室率に基づき、対象不動産の競争⼒等も考慮して計上

維持管理費は過年度実績額に、PM フィーは類似不動産の費⽤⽔準に基づき査定

⽔道光熱費215,000

修繕費

34,872

ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均費⽤に基づき査定

テナント募集費⽤等

11,205

類似不動産のテナント募集費⽤等を参考に査定

公租公課

176,721

損害保険料

2,314

その他費⽤

0(3)運営純利益 [(1)-(2)]914,133(4)⼀時⾦の運⽤益

13,162(5)資本的⽀出

125,818(6)純収益 [(3)+(4)-(5)]801,477(7)還元利回り
ＤＣＦ法による価格

3.9%2023 年度の実績に基づき査定実績額を妥当と判断し計上

運⽤利回りを 1.0％と査定して計上
ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均更新費に基づき計上

類似不動産の取引利回り等を参考に査定

20,200,000

割引率

3.7%

最終還元利回り

4.1%

積算価格

過年度実績額に基づき稼働率を考慮のうえ査定

類似不動産の取引に係る割引率、他の⾦融商品に係る利回りとの⽐較等から査定還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定

20,500,000

⼟地⽐率80.4%

建物⽐率19.6%＊単位︓千円（千円未満は切り捨てて表⽰）

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

特になし(注) PM 業務委託先より、PM フィーの⾦額を区分して開⽰することについて同意を得られておりません。
また、本物件の PM フィーの⾦額を個別に開⽰した場合、PM 業務委託先が⾏っている他の取引に影響を与え、当投資法⼈の投資対象不動産に係る維持管理⽅針に基づく効率的な PM 業務の委託に⽀障を来たし、ひいては投資主の利益を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しております。

8≪今後の⾒通し≫本取引を前提とした当投資法⼈の 2024 年 3 ⽉期（2023 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2024 年 3 ⽉ 31⽇）の運⽤状況に対する影響は軽微であり、運⽤状況の予想の修正はありません。
また、2024 年 9⽉期（2024 年 4⽉1⽇〜2024 年 9⽉30⽇）の運⽤状況の予想の修正については、本⽇付で公表いたしました「2024 年 9 ⽉期の運⽤状況の予想の修正に関するお知らせ」をご参照ください。
以9上≪参考資料≫●3rd MINAMI AOYAMA 案内図●3rd MINAMI AOYAMA 外観写真10