Green Buildings Promotion Forum

グリーン建築推進フォーラム（GBF-IBEC）

第 13 回シンポジウム

スマートウェルネスオフィスの新展開＜講演資料＞

令和２年11月17日（火）オンラインセミナー

主 催

共

催

プ ロ グ ラ ム（

目

次

）

司会： 三井住友信託銀行株式会社 不動産ソリューション部 環境不動産担当部長、

伊藤 雅人氏

グリーン建築推進フォーラム運営委員会委員(資料ページ)
13:30～13:35
(5 分)

開会の挨拶

(一財)建築環境・省エネルギー機構理事長
東京大学名誉教授、グリーン建築推進フォーラム代表

村上 周三 氏

【基調講演】
13:35～13:55(20 分)

13:55～14:25

１）不動産における ESG 投資の推進
国土交通省 不動産・建設経済局 不動産市場整備課 課長

皆川 武士 氏1

岡田 邦夫 氏

15

林

立也 氏

32

章太 氏

44

大浦 理路 氏59２）健康経営オフィスに向けての期待NPO 法人健康経営研究会 理事長(30 分）【話題提供】
14:25～14:45(20 分)

１）見える化ツールによる市場変革
千葉大学大学院工学研究院創生工学専攻建築学コース 准教授

14:45～15:05(20 分)

２）赤坂インターシティ AIR におけるウェルネスオフィスの取組み
赤坂インターシティマネジメント株式会社
施設マネジメント部副部長

15:05～15:25(20 分)

３）日建設計東京ビルにおける WELLNESS OFFICE の取り組み
株式会社日建設計デジタル推進グループコンサルタント

15:25～15:35(5 分)
15:35～16:30（55 分）

納

休

憩
司会

（前出）

伊藤 雅人 氏

副司会

（前出）

村上 周三 氏（前出）

岡田 邦夫 氏

（前出）

林

立也 氏

（前出）

納

章太 氏

（前出）

大浦 理路 氏（プログラムは変更する場合があります。）

基調講演 －1

演

題

不動産におけるESG投資の推進

ご講演者
皆川

武士 ⽒

国土交通省 不動産・建設経済局
不動産市場整備課 課長

平成１０年、建設省入省。本省では大臣官房、国土政策局、都市局、道路局、住宅局に所属したほか、内閣官房、総務省、独立行政法人都市再生機構、新潟県警察本部、和歌山県に出向し、幅広く国土交通施策を担当。令和２年６月より現職。
平成２４年４月

和歌山県県土整備部都市住宅局都市政策課長

２７年８月

国土交通省大臣官房総務課企画官(国会連絡室)

２９年７月

同

３０年７月

独立行政法人都市再生機構経営企画部企画課長

令和 ２年６月
２年７月

道路局総務課企画官

国土交通省土地・建設産業局不動産市場整備課長
同
不動産・建設経済局不動産市場整備課長

1

不動産におけるESG投資の推進
国⼟交通省不動産・建設経済局
不動産市場整備課 課⻑ 皆川 武⼠
令和2年11⽉

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

目次
I. 不動産投資市場とESG投資の動き(1) 我が国の不動産投資市場の状況について(2) ESG投資に関する世界的な動き

II. ESG不動産投資に関する国⼟交通省の取り組み(1) 対象となる具体的な分野(2) 気候変動リスクへの対応(3) 社会的課題の解決に向けて

2

1

I.不動産投資市場とESG投資の動き(1) 我が国の不動産投資市場の状況

2

我が国の不動産投資市場の概要（注１）

約2,658兆円

不動産（法⼈所有、個⼈所有、国・地⽅等の公的セクター所有）

約430兆円

約904兆円（注２）

法⼈所有不動産（事務所、店舗、⼯場、福利厚⽣施設等）
（注６）

公的不動産

約224兆円

収益不動産 （注３）

（賃貸オフィス、賃貸商業施設等）

約33兆円
約27兆円

約604兆円（注４）

証券化された不動産（Ｊリート等、不動産特定共同事業、TMK、
GK-TKスキーム）（注７）

地⽅公共団体
所有不動産

（注５）
Ｊリート、
不動産特定共同事業等（注１）内閣府「国⺠経済計算（平成30年度）」より作成 ※住宅、住宅以外の建物、その他の構築物及び⼟地のストックの総額。法⼈所有、個⼈所有、国・地⽅等の公的セクター所有。
（注２）国⼟交通省「⼟地基本調査(平成25年１⽉１⽇時点) 」より作成 ※事務所、店舗、⼯場、福利厚⽣施設等の法⼈が所有する不動産。なお、公的な法⼈も含むことから「公的不動産（注6）」と重複するものもある。
（注３）PRUDENTIAL REAL ESTATE INVESTORS “A Birdʼs eye View of Global Estate Markets : 2017 update “ （円換算）（注４）国⼟交通省「不動産証券化の実態調査（平成30年度）」、投資信託協会「統計データ」より作成（注５）国⼟交通省「令和元年度 不動産証券化の実態調査」、投資信託協会「統計データ」より作成※Jリート（2020年度末）（鑑定評価額に基づく） 、私募リート（2020年度末）（鑑定評価額に基づく） 、不動産特定共同事業（2020年度末）の合計額（注６）内閣府「国⺠経済計算（平成30年度）」より作成 ※公的部⾨の固定資産及び⼟地の総額（注７）内閣府「国⺠経済計算（平成30年度）」より作成 ※地⽅公共団体が所有する不動産の総額は、⼀般政府の所有する固定資産及び⼟地を総固定資本形成の累計額（昭和55年度〜平成25年度）のうち地⽅の占める⽐率で按分したもの

33

リート等の資産総額の推移
 2012年以降、Jリート等は拡⼤しており、2019年度は27兆円弱となっている。2020年ごろに資産総額約30兆円を⽬指す。
【参考】 「未来投資戦略2017－Society 5.0の実現に向けた改⾰－」（平成29年6⽉9⽇ 閣議決定）○⺠間投資の喚起による都市の競争⼒の向上等
2020 年頃までにリート等の資産総額を約30 兆円に倍増することを⽬指し、…（略）

約30兆円
（⽬標）

30 （兆円）

26.6

不動産特定共同事業
私募リート

25

20.1

Jリート

20

0.5

0.4

2.3

14.9
12.5

15
10.1

0.4
0.7

5
0.3

0.4

0.8

1.6

2.3

4.2

6.2

8.0

8.2

7.6

0.03

0.1

7.6

8.1

9.3

11.4

13.3

0.6

0.6
4.0

3.4

2.8

1.7

0.4
1.2

0.5
0.3

10

0

17.3

24.2
22.0 0.5

15.2

17.2

18.6

20.3

22.0

2001年9月 2002年3月 2003年3月 2004年3月 2005年3月 2006年3月 2007年3月 2008年3月 2009年3月 2010年3月 2011年3月 2012年3月 2013年3月 2014年3月 2015年3月 2016年3月 2017年3月 2018年3月 2019年3月 2020年3月

2020
年頃

＜私募リート＞投資信託協会公表データ※2011年3⽉以前は調査を⾏っていなかったため、データはなし※2011年3⽉、2012年3⽉、2013年3⽉はARES公表データ（2011年、2012年は前年12⽉と当年6⽉との中間値であり、推測値）※鑑定評価額に基づく＜Ｊリート＞投資信託協会公表データ※2001年9⽉、2002年3⽉はARES推計値※鑑定評価額に基づく＜不動産特定共同事業＞国⼟交通省「H29年度不動産証券化実態調査」に基づく※2010年度以前は本調査項⽬を設けていなかったため、データはなし

4I.不動産投資市場とESG投資の動き(2) ESG投資に関する世界的な動き

45

ESG投資に関連する国際的な長期志向
 ESG投資とは、リスク管理を向上させ、持続可能で⻑期的なリターンを上げるために、投資の意思決定に環境、社会、ガバナンスの要素を組み込む投資⼿法をいう。出所︓PRIホームページ
 責任投資原則（PRI）が2006年に提唱された後、2008年に始まった世界的な⾦融危機を乗り越えるに当たって、⾦融市場の⻑期的な安定に対する世界的な関⼼が⾼まったことを背景に、機関投資家を中⼼にESG投資の動きが拡がるようになった。

短期志向に対する反省

持続可能な社会に向けた動向
1972年 国連⼈間環境会議（ストックホルム）
1992年 国連環境開発会議（地球サミット）
リオ宣⾔
2006年 責任投資原則（PRI）

2008年 リーマンショックによる⾦融危機⇒ 企業の持続可能性を軽視した経営、 投資が⾦融危機を招いたのではないかという反省

背景︓持続可能な社会の実現のためには、
持続可能な⾦融システムの構築が必要

ESG投資に関連する
国際的な⻑期志向

ユニバーサルオーナーシップ

機関投資家の影響⼒増⼤

1990年以降 海外機関投資家・国内機関
投資家の株式保有⽐率が上昇※

⼤⼿の機関投資家（ユニバーサル・オーナー）にとって、市場全体が持続的かつ安定的に成⻑することが必要不可⽋。

※東京証券取引所［2018］「2017年度株式分布状況調査の調査結果について＜概要版＞
財務省財務総合政策研究所ファイナンシャル・レビュー平成27年第1号（通巻第121号）
経営研究調査会調査報告第59号「⻑期的視点に⽴った投資家⾏動に有⽤な企業報告〜
⾮財務情報に焦点を当てた検討〜」⽇本公認会計⼠協会（平成29年5⽉15⽇）

6責任投資原則（PRI）の広がり
2006年4⽉、国連の⽀援のもと、責任投資原則（PRI）が発⾜し、投資家が投資先に対してESG（環境・社会・ガバナンス）への配慮を求める動きが拡⼤。
PRIは、投資家に対し、企業分析・評価を⾏う際に⻑期的な視点を重視し、ESG情報を考慮した投資⾏動をとること などを求めている。
PRI署名機関数・合計資産残⾼
（兆円）

10000

署名機関数 3,380
⽇本では8４機関※2020年９⽉現在

合計資産残⾼約10,340兆円（103.4 trillion US$）

（機関数）

PRIの6つの原則
1

私たちは投資分析と意志決定のプロセスにESGの課題を組み込みます。

2

私たちは活動的な（株式）所有者になり、（株式の）所有⽅針と（株式の）所有慣習にESG問題を組み⼊れます。

3

私たちは、投資対象の主体に対してESGの課題について適切な開⽰を求めます。

4

私たちは、資産運⽤業界において本原則が受け⼊れられ、実⾏に移されるように働きかけを⾏います。

5

私たちは、本原則を実⾏する際の効果を⾼めるために、協働します。

6

私たちは、本原則の実⾏に関する活動状況や進捗状況に関して報告します。

3000

2500

8000
2000

6000
1500

4000
1000

2000

500

0

0

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

※1ドル＝１００円と換算※合計資産残⾼のグラフは2020年３⽉時点（2020年3⽉時点の合計資産残⾼は約10,340兆円（103.4 trillion US$）
※2020年８⽉末時点の署名機関数は3332。⽇本では85機関。
（出典）PRIホームページより作成

5

出典：PRIホームページ

7

ESG投資に関する運用機関向けアンケート調査（経済産業省）
 経済産業省は、「ESG投資に関する運⽤機関向けアンケート調査」を実施し、2019年12⽉24⽇に結果を公表。
 ESG（環境・社会・企業統治）情報を「投資判断の際に活⽤している」との回答が97.9%。
 調査対象は国内外の計48社。運⽤総額は約3,988兆円。
さらなるTCFDの開⽰・賛同が必要とする運⽤機関が多数

ESG情報を投資判断に活⽤が97.9％

凡例

凡例

運⽤機関はPRI,TCFD,SDGsを重視（参考）調査対象・回答状況

出典：ESG投資に関する運用機関向けアンケート調査（経済産業省） 令和元年12月 https://www.meti.go.jp/press/2019/12/20191224001/20191224001.html

8

責任不動産投資戦略（RPI）
 UNEP FI不動産ワーキンググループでは、PRIを不動産投資に適⽤する考え⽅として、「責任不動産投資（RPI）」をPRI策定の当時より推進。
 「１０か条の責任不動産投資戦略」（2007年）には、省エネだけでなく、多様なテーマが含まれている。
10か条の責任不動産投資戦略（2007年）

1.省エネルギー（省エネルギーのための設備改良、グ

7.労働者福祉（構内託児所、広場、室内環境のクリーン発電およびグリーン電⼒購⼊、エネルギー効率の⾼い建物など）

オリティー、バリアフリーデザインなど）

8.企業市⺠（法規の遵守、持続可能性の開⽰と報2.環境保護（節⽔、固形廃棄物のリサイクル、⽣息地

告、社外取締役の任命、国連責任投資原則のような任意規約の採択、ステークホルダーとの関わりなど）

保護など）

3.⾃発的認証制度（グリーンビルディング認証、認証

9.社会的公正性とコミュニティ開発（低所得者を受けた持続可能な⽊材による仕上げなど）

向け住宅供給、コミュニティの雇⽤研修プログラム、公正な労働慣⾏など）

4.歩⾏に適した都市整備（公共交通指向型都市

10.地域市⺠としての活動（質の⾼いデザイン、開発、歩⾏に適したコミュニティ、複合⽤途開発など）

近隣への影響の極⼩化、地域に配慮した建設プロセス、
コミュニティ福祉、歴史的な場所の保護、不当な影響の排除など）

5.都市再⽣と不動産の利⽤変化への柔軟性（未利⽤地開発、柔軟に変更可能なインテリア、汚染
⼟壌地の再開発など）

6.安全衛⽣（敷地内の保安、⾃然災害の防⽌策、救急対応の備えなど）

6（出典）Responsible Property Investing: What the leaders are doing, UNEP-FI

9

不動産分野でのESGに関する取組状況
 GRESBは、不動産企業・ファンド単位のESGに係るベンチマーク評価を⾏う組織。参加者数は年々増加しており、2019年の「GRESBリアルエステイト」には、世界各国で1000企業以上が参加。J-REITでは44社が参加し、時価総額ベースの参加率は JREIT市場の約9割。
 2020年3⽉27⽇には、年⾦積⽴⾦管理運⽤独⽴⾏政法⼈（GPIF）が不動産投資家メンバーとして加盟。
【GRESB評価の種類】【GPIF プレスリリース GRESBへ参加】（出典）CSRデザイン環境投資顧問（株）HP【GRESBリアルエステイト（2019年）参加者数】

全参加者（出典）CSRデザイン環境投資顧問（株）HP※2020 GRESB Real Estateの全参加者数は2020年8⽉時点で、
1,229社 （ただし2020年の参加者の詳細は更新されていない）

543
340
198

20

707

29

850
53

1005

61

46

455
31

24
14

5

637

759

903

17

35
30

34

38

⽇本
70
うち
J-REIT

44

21

82010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

出典︓年⾦積⽴⾦管理運⽤独⽴⾏政法⼈（GPIF）2020年3⽉27⽇ プレスリリース資料

10

II. ESG不動産投資に関する国⼟交通省の取り組み(1) 対象となる具体的な分野

7

11

ESG不動産投資のあり方検討会の開催
 近年、投資家が投資先に対してESG（環境・社会・ガバナンス）への配慮を求める動きが拡⼤しており、さらにSDGs（持続可能な開発⽬標）が国際社会全体の⽬標として共有され、経済・社会・環境をめぐる広範な課題に総合的に取組むことが重要。
 不動産ストックは、国⺠⽣活や経済成⻑を⽀える不可⽋な基盤であり、その質を⾼めていくことは、国⺠⽣活の向上や経済活動の⽣産性向上に資する重要な課題。

メンバー〈敬称略／◎︓座⻑〉【委員】

⼤久保 敏弘 慶應義塾⼤学経済学部 教授
MCUBS MidCity株式会社取締役
北岡 忠輝
早稲⽥⼤学理⼯学術院創造理⼯
⽥辺 新⼀
学部建築学科 教授
⽇本⼤学経済学部 教授◎中川 雅之東京⼤学⼤学院⼯学系研究科都中島 直⼈
市⼯学専攻 准教授
国連環境計画・⾦融イニシアティブ
野村 ⾹織
⽇本ネットワーク・コーディネーター
CSRデザイン環境投資顧問(株)堀江 隆⼀
代表取締役社⻑ これら課題に対応した不動産の形成を進めるためには、不動産投資市場の魅⼒を⾼め、ESGやSDGsに沿った
中⻑期的な投資を多様な投資家から安定的に呼び込
むための環境整備が必要。
2019年2⽉より、不動産投資におけるESGやSDGsのあり⽅及び取り組みの推進のため、経済学・都市⼯学・建築の専⾨家、不動産の証券化・開発・管理等の業界団
体を含む形で検討を実施。

【オブザーバー】

⼀般社団法⼈⽇本ビルヂング協会連合会
⼀般社団法⼈不動産協会
⼀般社団法⼈不動産証券化協会

2019年7⽉ 中間とりまとめ「ESG不動産投資のあり⽅検討会 中間とりまとめ（概要）〜我が国不動産へのESG投資の促進に向けて〜」を公表

12

不動産へのESG投資の基本的な考え方
 不動産へのESG投資に当たっては、リスク・リターンの⼆軸のみを踏まえた投資から、社会的なインパクトという第三軸⽬も意識した投資を⾏う必要。

リスク・リターンの⼆軸のみを踏まえた投資「社会的インパクト」という第三軸⽬も意識した投資
不動産取引の際の短期的な価格上昇期待のみに基づくものではなく、ESG投資により、不動産が中⻑期的に⽣み出す価値を基本に判断
中⻑期的に踏まえなければならない

気候変動へ
の対応

健康性・快適性の向上

地域社会・経済への寄与

省エネルギービルの建築 等

健康に配慮した快適なオフィ
ス空間 等

雇⽤・イノベーションの創出
等（出典）環境省・経済産業省・国⼟交通省（出典）三菱商事・ユービーエス・リアルティ(株)8

災害への対応

耐震性の確保 等

超少⼦⾼齢
化への対応

⾼齢者施設、保育所の整備
等（出典）野村不動産ホールディングス(株)（出典）ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法⼈等の実施 ＋

ガバナンスの確保

13

II. ESG不動産投資に関する国⼟交通省の取り組み(2) 気候変動リスクへの対応

14

パリ協定と金融市場への影響
 2015年12⽉の国連気候変動枠組条約第21回締結国会議（COP21）においてパリ協定が採択され、いわゆる2℃⽬標が定められた。
 ⼀⽅で、2℃⽬標を達成するための許容炭素排出量を前提にすると、⽯油、ガス、⽯炭の世界の埋蔵量の⼤部分が燃やせない座礁資産となり、この⼤きな変化に投資家は曝される。
パリ協定
 世界の平均気温の上昇を⼯業化以前よりも２℃より⼗分に下⽅に抑えるとともに、1.5℃に抑える努⼒ 【2℃⽬標】
 今世紀後半まで、温室効果ガスの排出と吸収の均衡（世界全体でのカーボンニュートラル）を⽬指す

マーク・カーニー⾦融安定理事会議⻑スピーチ（2015年9⽉）
気候変動は以下の三つの経路から⾦融システムの安定を損なう恐れがある 物理リスク︓洪⽔、暴⾵⾬等の気象現象によってもたらされる財物損壊等の直接的インパクト、グローバルサプライ
チェーンの中断や資源枯渇等の間接的なインパクト
 賠償責任リスク︓気候変動による損失を被った当事者が他者に対して損害賠償請求を⾏うことによって⽣じるリスク
 移⾏リスク︓低炭素社会への移⾏に伴い、GHG排出量の⼤きい⾦融資産の再評価によりもたらされるリスク（出典）https://www.fsb.org/wp-content/uploads/Breaking-the-Tragedy-of-the-Horizon-%E2%80%93-climate-change-and-financial-stability.pdfから国⼟交通省が要約

ESG投資が国際的な潮流となり、⾦融市場では気候変動リスク等を投融資判断に加える
動きが進む中で、気候関連財務情報に関する情報開⽰への要請が⾼まる。
915

TCFD提言
⾦融安定理事会※は、 2015年12⽉に、気候変動関連財務情報開⽰タスクフォース（TCFD: Task Force on Climate-related Financial Disclosures）を設置。
※⾦融安定理事会︓⾦融システムの安定を担う当局間の協調促進のための活動を⾏う機関。主要25カ国・地域の中央銀⾏、⾦融監督当局、財務省、
IMF、世界銀⾏等の代表が参加

2017年6⽉に、気候変動がもたらす「リスク」及び「機会」の財務的影響を把握し、開⽰することを狙いとしたTCFD提⾔（最終報告書、附属⽂書（セクター別補⾜⽂書）、技
術的補⾜⽂書）を公表。
＜主なポイント＞
 提⾔に賛同する⾦融セクター及び⾮⾦融セクターが⾏う気候関連のリスク・機会に関する情報
開⽰のフレームワークが⽰されている。
 提⾔に賛同する全ての企業に対し、① 2℃⽬標等の気候シナリオを⽤いて、② ⾃社の気候関連リスク・機会を評価し、③ 経営戦略・リスクマネジメントなどへ反映、④ その財務上の影響を把握、開⽰することを求めている。
16

不動産企業等のTCFDへの賛同状況
 TCFD提⾔に対しては、昨年夏以降建設・不動産の分野からも企業等が賛同が相次ぐ。
【不動産関連企業等※】（⽇本）【Real Estate※】 （⽇本以外）
社名

Stockland
Mirvac Group
Lendlease
Investa
Dexus
Cromwell Property Group

Bentall Kennedy
Great Eagle Holdings Limited
LUX Resorts & Hotels
City Developments Limited
CapitaLand
The Crown Estate
Landsec
Barratt Developments PLC
Derwent London
British Land
Catena AB
OreimaPATRIZIA AG
Vornado Realty Trust
Kilroy Realty Corporation
JLL
CBRE
Nova Group, GBC
Unison Investment Management, LLC
Savanna Investment Management
Harrison Street
Macerich

国

分野

豪
豪
豪
豪
豪
豪
加

不動産エクイティ投資
不動産エクイティ投資
不動産管理・開発
不動産エクイティ投資
不動産エクイティ投資
不動産エクイティ投資
不動産管理・開発
不動産管理・開発
ホテル
不動産管理・開発
不動産管理・開発
不動産管理・開発
不動産管理・開発
不動産管理・開発
不動産エクイティ投資
不動産エクイティ投資
不動産管理・開発
不動産エクイティ投資
不動産エクイティ投資
不動産エクイティ投資
不動産エクイティ投資
不動産管理・開発
不動産管理・開発
不動産管理・開発
不動産エクイティ投資
不動産エクイティ投資
不動産エクイティ投資
10
不動産エクイティ投資⾹港
モーリシャス
シンガポール
シンガポール英英英英英スウェーデン
仏
独
⽶
⽶
⽶
⽶
⽶
⽶
⽶
⽶
⽶

※https://www.fsb-tcfd.org/tcfd-supporters/においてSector；Real Estate で検索した結果（2020年5月時点）

⼤和ハウス⼯業株式会社
東急不動産ホールディングス株式会社
⼤東建託株式会社
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
三菱商事・ユービーエス・リアルティ 株式会社
オリックス・アセットマネジメント株式会社
環境不動産促進普及促進機構（Re-SEED機構）

三井不動産株式会社
三菱地所株式会社
ADインベストメント・マネジメント株式会社
ヒューリック株式会社
イオンモール株式会社
東京建物株式会社
野村不動産投資顧問株式会社
積⽔ハウス・アセットマネジメント株式会社
野村不動産ホールディングス株式会社

2018.92019.32019.42019.62019.82019.102019.122020.12020.22020.32020.32020.62020.62020.72020.72020.9※https://www.fsb-tcfd.org/tcfd-supporters/において、 Sector︔ Real Estate,Financial,Japanで検索した結果から、国⼟交通省が抽出（2020年9⽉時点）

TCFD賛同機関数（2020年10⽉28⽇時点）

17

ESG促進に係る有識者検討会：不動産分野におけるESG-TCFD実務者WG
検討内容
・我が国不動産固有の実情も踏まえてTCFDを含めたESGに関する情報開⽰についての参考資料（ガイダンス）を策定。
・2℃⽬標などの複数のシナリオを⽤いて、各シナリオごとの移⾏リスク、物理リスクそれぞれの影響を評価し、経営戦略・リスク管理に反映、その財務上の影響を把握・開⽰する。

【TCFD提⾔に沿った情報開⽰のあり⽅検討】●⾦融セクター
井⼝ 譲⼆
加藤 正裕
鈴⽊ ⽴史
菊地 暁
⼩林 英樹
下道 衛
庄司 愛
杉⼭ 晃
徳⽥ 展⼦
中⻄ ⽉彦

以下は、TCFDにおいて、全産業共通のリスクとして⽰されている。
移⾏リスクと財務への影響例■政策・法関連のリスク
・温室効果ガス排出価格の上昇、排出量規制の導⼊等■技術⾯のリスク・新技術の開発による既存技術への影響(陳腐化)■市場リスク
・顧客⾏動の変化、原材料コストの上昇■評判リスク・消費者、産業における評判悪化

物理リスクと財務への影響例■⾵⽔害や洪⽔などの極端な気象事象・
過酷化■降⽔パターンの変化と気象パターンの極
端な変動、海⾯上昇等• ⽣産能⼒の低下による収益の減少（例︓輸送の困難、サプライチェーンの中断）• 労働⼒への悪影響による収益の減少とコストの増加• 「危険性が⾼い」⽴地における不動産等への損害• 売上／アウトプットの低下による収益の減少（豪雪／雪不⾜、⾼温に伴う営業中⽌・客減少等）
不動産においては物理リスクの検討も重要【成果物イメージ】
TCFDコンソーシアム策定の「気候関連財務情報開⽰に関するガイダ
ンス2.0（TCFDガイダンス2.0）｣と整合を取りつつ不動産分野に対応した参考資料（ガイダンス）を作成予定

委員名簿
ニッセイアセットマネジメント（株） チーフ・コーポレート・ガバナンスオフィサー上席運⽤部⻑
三菱UFJ信託銀⾏（株）アセットマネジメント事業部 責任投資推進室 責任投資ヘッド
三菱UFJ信託銀⾏（株）運⽤商品開発部 不動産運⽤課 シニアプロダクトマネージャー（株）三井住友トラスト基礎研究所 私募投資顧問部主任研究員
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント（株）ESG推進室⻑
野村不動産投資顧問（株）執⾏役員運⽤企画部⻑
三菱商事・ユービーエス・リアルティ（株）企画調査・ESG推進部⻑
（⼀社）不動産証券化協会 リート運⽤推進部⻑
（⼀社）⽇本投資顧問業協会 ESG室⻑（⼀社）環境不動産普及促進機構 事務局⻑●⾮⾦融セクター
吾⽥ 鉄司
三菱地所（株）サステナビリティ推進部専任部⻑
奥⽥ 啓介
住友不動産（株）企画本部企画部部⻑代理
杉野 茂樹
三井不動産（株） ＥＳＧ推進室⻑
中川 博之
野村不動産ホールディングス（株）サステナビリティ推進部⻑
東京建物（株）コーポレートコミュニケーション部サステナビリティ推進グループグループリーダー
本多 隆⼦
松本 恵
東急不動産ホールディングス（株）コーポレートコミュニュケーション部 サステナビリティ推進室⻑
久津輪 太 （⼀社）不動産協会 事務局⻑代理
⽥中 ⼀伸 （⼀社）⽇本ビルヂング協会連合会 事務局次⻑●オブザーバー
環境省 ⼤⾂官房環境経済課
国⼟交通省 総合政策局環境政策課
国⼟交通省 ⽔管理・国⼟保全局河川環境課⽔防企画室
国⼟交通省 ⼟地・建設産業局 地価調査課鑑定評価指導室
東京⼤学連携研究機構 不動産イノベーション研究センター（CREI）

スケジュールイメージ
6⽉実施 第⼀回WG（6/4 ⾦融セクター、6/19 ⾮⾦融セクター）9⽉実施 第⼆回WG（9/3⾦融セクター、9/9⾮⾦融セクター）
年末年始頃 第三回WG（⾦融セクター、⾮⾦融セクター）
年度末頃 第四回WG（⾦融セクター・⾮⾦融セクター合同開催）

18

TCFDガイダンスのポイント
ガイダンス構成の考え⽅
気候変動に詳しくない企業の担当者が、TCFD提⾔に対応した情報開⽰へと踏み出せるよう、何故気候変動への対応が必要であるのかということについて、気候変動がどのような影響を及ぼすのかという根本的なことから理解し、対応の必要性を認識できるようにし、実際に対応する⼀歩を踏み出す流れを作る。

構成の趣旨

目次構成
なぜ気候変動が大事なのか

⼊⼝

気候変動に詳しくない企業の担当者が読んでも何
故気候変動への対応が必要であるのかが分かるよう、気候変動がどういう影響を及ぼすのか、という根本的なことから理解できるような⼊り⼝としての始まりにする。

実施への後押し気候変動の影響を理解した後、海外・国内における国際機関や投資市場等の動きを把握し、今何をするべきか、といった意識を醸成し、具体的な対応の⼿引きを提⽰し、実際に対応への⼀歩を踏み出せるように構成。

気候変動の不動産分野への影響とははじめに 気候変動を巡る海外・国内の動向
国内不動産分野における気候変動・ESG対応加速の必要性
本ガイダンスの位置づけ
TCFD提言とは何か
気候変動
情報開示 TCFD提言への対応とはについて
TCFD提言に基づいた開示事例

実施の為の
参考資料

TCFD提言を踏まえた情報開示の進め方
気候変動への対応としてTCFD提⾔への対応するための⽅法を解説し、最後に情報開⽰に取り組む際に必要な参考資料を添える。

参考資料

11

不動産分野のTCFD開示において参考となるデー
タ・シナリオ集の紹介
不動産分野のTCFD開示において参考となる文献の紹介

19

II. ESG不動産投資に関する国⼟交通省の取り組み(3) 社会的課題の解決に向けて

20

新型コロナ危機を契機としたまちづくりの方向性＜新型コロナ危機を契機としたまちづくりの⽅向性（概要）（R2.8.31公表）＞■新型コロナ危機を契機とした変化
テレワークの進展

生活重視に意識が変化

全国及び東京圏のテレワーク利用率（※）テレワーク利用率：インターネット調査モニターである就業者（自営業主等を含む）に対して、テレワークの利用の有無を調査し、有と回答した者の割合（※）東京圏：東京、神奈川、埼玉、千葉（出典）「第２回テレワークに関する就業者実態調査報告書」（令和２年８月２日（公財）NIRA総合研究開発機構）○職住近接のニーズが⾼まり、働く場と居住の場の融合が起こっていく可能性○オフィス需要に変化の可能性。⽼朽中⼩ビルなどは余剰発⽣の可能性（出典）「新型コロナウイルス感染症の影響下における生活意識・行動の変化に関する調査」（令和２年６月21日内閣府政策統括官（経済社会システム担当）○東京⼀極集中の是正が進みやすくなる可能性○ゆとりあるオープンスペースへのニーズの⾼まり※なお、感染症対策という⾯では、ハード⾯の対応のみならず、⽇常の⼿洗い、体調不良の際は休むといったソフト⾯の対応の徹底が重要
・感染拡⼤防⽌には「三つの密」（密閉・密集・密接）の回避が重要
・感染拡⼤防⽌と社会経済活動の両⽴を図ることが重要都市の持つ集積のメリットは活かしつつ、「三つの密」の回避、感染拡⼤防⽌と経済社会活動の両⽴を図る新しいまちづくりが必要■今後の都市政策の⽅向性

ヒアリングを踏まえれば、⼈や機能等を集積させる都市そのものの重要性に変わりはなく、国際競争⼒強化やウォーカブルなまちづくり、コンパクトシティ、
スマートシティの推進は引き続き重要。こうした都市政策の推進に当たっては、新型コロナ危機を契機として⽣じた変化に対応していくことが必要。
○ ⼤都市は、クリエイティブ⼈材を惹きつける良質なオフィス、住環境（住宅、オープンス○ 街路空間、公園、緑地、都市農地、⺠間空地などまちに存在する様々な緑やペース、インターナショナルスクール等）、⽂化・エンタメ機能等を、郊外、地⽅都市は、
オープンスペースを柔軟に活⽤
住む、働く、憩いといった様々な機能を備えた「地元⽣活圏の形成」を推進○ リアルタイムデータ等を活⽤し、ミクロな空間単位で⼈の動きを把握して、平時・○ ⼤都市、郊外、地⽅都市それぞれのメリットを活かして魅⼒を⾼めていくことが重要○ 様々なニーズ、変化、リスクに対応できる柔軟性・冗⻑性を備えた都市が求められる災害時ともに過密を避けるよう⼈の⾏動を誘導○ 避難所の過密を避けるための多様な避難環境の整備○ ⽼朽ストックを更新し、ニューノーマルに対応した機能（住宅、サテライトオフィス等）が提供されるリニューアルを促進○ 郊外や地⽅都市でも必要な公共交通サービスが提供されるよう、まちづくりと⼀体となった総合的な交通戦略を推進○ ⾃転⾞を利⽤しやすい環境の⼀層の整備が必要

良質なオフィス、テレワーク環境の整備

居心地の良いウォーカブルな空間の創出

都市空間へのゆとり（オープンスペース）の創出

上記の都市政策の実現に向けた具体的⽅策を検討するため、本年10⽉に有識者からなる「デジタル化の急速な進展やニューノーマルに対応した都市政策のあり⽅
12検討会」を設置。令和2年度末を⽬途にとりまとめ予定。
21

新型コロナ危機を契機としたまちづくりの方向性（イメージ）○⼈々の働く場所・住む場所の選択肢を広げるとともに、⼤都市・郊外・地⽅都市と、規模の異なる複数の拠点が形成され、役割分担をしていく形が考えられる。
○複数の⽤途が融合した職住近接に対応し、様々なニーズ、変化に柔軟に対応できるようなまちづくりが必要。

開放的な駅空間

ゆとりある良質なオフィス

エンタメ

⽔辺空間

⾝近なオープンスペース

緑道

サテライトオフィスウォーカブルな歩⾏空間

⼦育て施設の充実

シェアサイクル

都市農地

グリーン

オープンテラス郊外
インターナショナル
スクール

⼤都市

地⽅都市
⾝近な公園

密度のコントロールに活⽤可能なデータ

まちづくりのデジタル基盤

22

テレワーク環境

我が国不動産において期待される社会分野（S）へのインパクト
 コロナ禍を含め環境が変化し、不動産への社会の期待も変化する中、100年先も続くレジリエントかつ持続可能な社会づくりに貢献する不動産、基盤としてそれを⽀える企業・ファンドの在り⽅の実践と開⽰が求められている
不動産と社会分野へのインパクトの関係（イメージ）

取り巻く環境の変化※コロナ禍以外は国⼟交通省「不動産ビジョン2030」より抜粋【地域全体（不動産の開発地域）】
 経済効果（総付加価値等）
⽬的

レジリエントかつ持続可能な社会を⽀える不動産

健康性・快適性・安全性の向上

基盤としての持続可能な企業・ファンド

⼈権対応

従業員の安全・健康

情報開⽰

法令順守

【テナント・勤務者向け】
 コラボレーション・イノベーション誘発
 抗菌対応・⾮接触オフィス 多様な⼈材・多様な働き⽅を⽀える設備【住⺠向け】
 コンパクトシティ
 ユニバーサルデザイン・バリアフリー
 コミュニティスペース設置による交流活性化
 地域における雇⽤創出
 犯罪率低減

超少⼦⾼齢化への対応

ダイバーシティ

⼿段【来訪者向け】
 主要交通機関へのアクセス性向上
 ウォーカビリティ向上（歩⾏空間の整備等）

地域社会・経済への寄与

災害への対応

企業・
フ ンド

コロナ禍

レジリエントかつ持続可能な社会個別不動産

 少⼦⾼齢化・⼈⼝減少の進展
 空き家・空き地等の遊
休不動産の増加・既存ストックの⽼朽化
 新技術の活⽤・浸透 働き⽅改⾰の進展
 グローバル化の進展
 インフラ整備の進展による国⼟構造の変化
 地球環境問題の制約
 健康志向の⾼まり ⾃然災害の脅威

・・・

13
不動産業界に限らない論点【施設・設備として】
 地震・⽔害に強い建造物、BCP
 健康性・快適性に優れた不動産
 ⾼齢者施設、保育所の整備※国内外の不動産企業の開⽰事例に基づき抽出。

23

ご清聴ありがとうございました。

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

14

基調講演 －２

演題

健康経営オフィスに向けての期待

ご講演者
岡田邦夫 ⽒ＮＰＯ法人 健康経営研究会 理事長

学 歴 ・職 歴
昭和 52 年 3 月
昭和 57 年 3 月
昭和 57 年 4 月
平成 5 年 4 月
平成 6 年 4 月
平成 18 年 6 月
平成 19 年 4 月
平成 20 年 4 月
平成 21 年 4 月
平成 22 年 4 月
平成 26 年 4 月
平成 29 年 4 月
平成 30 年 4 月
令和 2 年 4 月
活 動 歴
（歴任）

大阪市立大学医学部卒業
大阪市立大学大学院医学研究科修了
大阪ガス株式会社産業医、健康開発センター健康管理医長
関西学院大学社会学部非常勤講師（平成 8 年 3 月迄）大阪市立大学医学部非常勤講師（平成 22 年 3 月迄）大阪ガス株式会社人事部健康開発センター統括産業医(令和 2 年 3 月迄)特定非営利活動法人 健康経営研究会 理事長
大阪経済大学人間科学部客員教授（平成 29 年 3 月迄）同志社大学スポーツ健康科学部嘱託講師（平成 24 年 3 月迄）大阪市立大学医学部臨床教授（平成 26 年 3 月まで）
ﾌﾟｰﾙ学院大学教育学部教授、同健康・ｽﾎﾟｰﾂ科学ｾﾝﾀｰ長
ﾌﾟｰﾙ学院大学教育学部客員教授、同健康・ｽﾎﾟｰﾂ科学ｾﾝﾀｰ長（平成 30 年 3 月迄）女子栄養大学大学院客員教授
大阪成蹊大学教育学部教授（令和 2 年 3 月まで）
桃山学院教育大学特別招聘客員教授（令和 2 年 3 月まで）
大阪ガス株式会社人事部 Daigas グループ健康開発センター顧問
厚生労働省メンタルヘルス関係委員会委員
文部科学省「教職員のメンタルヘルス対策検討会議」委員
スポーツ庁「スポーツエールカンパニー」認定委員会委員
経済産業省委託事業検討委員会座長

他

行政関係
（現在）

経済産業省次世代ヘルスケア産業協議会健康投資ワーキンググループ委員
厚生労働省委託事業「「事業場における労働者の健康保持増進のための指針」の手引きに関する調査等事業検討委員会」」委員
他

社会的活動
（現在）

大阪商工会議所メンタルヘルスマネジメント検定委員会副委員長
一般社団法人大阪府医師会「健康スポーツ医学委員会」委員長
大阪産業保健総合支援センター産業保健相談員
大阪マラソン組織委員会医事救護専門部会委員長
日本産業衛生学会専門医制度委員会評価委員
健康長寿産業連合会理事

他「判例から学ぶ従業員の健康管理と訴訟対策ハンドブック」（共著）「健康経営のすすめ」（共著）「安全配慮義務」（産業医学振興財団）「健康経営推進ガイドブック」（経団連出版）「これからの人と企業を創る健康経営」（共著）（社会保険研究所）「なぜ「健康経営」で会社が変わるのか」（共著）（法研）「職場の健康がみえる」（「健康健康」監修） 株式会社メディックメディア

他

著

書

15

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Your chair is your enemy.
It doesn’t matter if you go running every morning, or you’re aregular at the gym. If you spend most of the rest of the day sitting —in your car, your office chair, on your sofa at home — you are
putting yourself at increased risk of obesity, diabetes, heart disease,a variety of cancers and an early death. In other words, irrespectiveof whether you exercise vigorously, sitting for long periods is badfor you.
That, at least, is the conclusion of several recent studies. Indeed, if
you consider only healthy people who exercise regularly, those who
sit the most during the rest of the day have larger waists and worse
profiles of blood pressure and blood sugar than those who sit less.
Among people who sit in front of the television for more than threehours each day, those who exercise are as fat as those who don’t:
sitting a lot appears to offset some of the benefits of jogging a lot.
FEBRUARY 23, 2010ὁὊἁἋἑỶἽỉ‫٭‬᪃ࠁἋἑὅἙỵὅἂὁὊἁỉẴẴỜᵐᵎᵏᵐᴾᴾᵟᶐᶁᶆᴾᵧᶌᶒᶃᶐᶌᴾᵫᶃᶂ

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28

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31

話題提供 －１

演

題見える化ツールによる市場変革

ご講演者
林

立也 ⽒

千葉大学大学院工学研究院
創生工学専攻建築学コース 准教授【略歴】
2001年に日建設計に入社。建築物の設備設計および企業、行政の建築物における環境配慮方針の策定などに従事。2008年に日建設計総合研究所に転籍し、都市・街区・建築物に関する全般的なコンサルティング
業務に従事。国や自治体の施策検討、エネルギー会社の新規事業提案、建築物のエネルギーシミュレーショ
ン等を担当。
2013年より、千葉大学大学院にて教育・研究に携わりつつ、不動産業界のESG不動産投資の普及促進を手掛ける。
2017年には国土交通省土地建設産業局不動産市場整備課における「ESG不動産投資の普及促進に関する勉強会」のWT委員を担当。
2006年より、CASBEE（建築物総合環境性能評価システム）の開発メンバーに幹事として関わり、2019年にはCASBEE-ウェルネスオフィス（建築物の健康性、生産性への貢献度評価システム）では開発の責任者を務める。
早稲田大学建築学科卒、東京大学大学院建築学専攻 工学博士

32

第13回 グリーン建築推進フォーラム

⾒える化ツールによる市場変⾰
国立大学法人 千葉大学大学院
工学研究院創成工学専攻建築学コース 准教授
CASBEE研究開発委員会 幹事
スマートウェルネスオフィス研究委員会 幹事

林 立也 taha@chiba-u.jp

CHIBA UNIVERSITY HAYASHI LAB

2020/11/17 第13回GBFシンポジウム©2020 Tatsuya Hayashi Lab.

1

説明内容
１．不動産価格形成に対する環境配慮の影響
２．ウェルネスオフィスの便益の見える化
３．ウェルネスオフィスの普及への課題
４．新型コロナウイルス感染予防対策

CHIBA UNIVERSITY HAYASHI LAB

2020/11/17 第13回GBFシンポジウム

33©2020 Tatsuya Hayashi Lab.

2

不動産価格形成要因（個別要因の⼀部）
CASBEE

価格形成要因関連項⽬

1.建築（新築、増改築⼜は移転）の年次
2.⾯積、⾼さ、構造、材質等

Q2、LR2

3.設計、設備等の機能性

Q1~Q3、LR1~LR3

4.施⼯の質と量
建物

5.耐震性、耐⽕性等建物の性能

Q2

6.維持管理の状態

Q2

7.有害な物質の使⽤の有無及びその状態

LR2

8.建物とその環境との適合の状態

Q3

9.公法上及び私法上の規制、制約等
建物及び
その敷地

1.借主の状況及び賃貸借契約の内容
2.貸室の稼働状況
3.修繕計画及び管理計画の良否並びにその実施の状態

参考：不動産鑑定基準（国⼟交通省）

表．CASBEEの⼤項⽬とその内容
評価項⽬（⼤項⽬）

内容

Q-1

室内環境

⾳環境、温熱環境、光・視環境、空気質環境

Q-2

サービス性能機能性、耐⽤性・信頼性、対応性・更新性

Q-3

室外環境(敷地内)

⽣物環境、まちなみ景観、地域性・アメニティ

LR-1 エネルギー

Q2

建物の価格形成要因としてはQ2の評価項⽬が最も影響が⼤きいと考えられる。

建物の熱負荷抑制、⾃然エネルギー利⽤、設備システムの⾼効率化、効率的運⽤

LR-2 資源・マテリアル

⽔資源保護、⾮再⽣性資源の使⽤量削減、汚染物質含有材料の使⽤回避

LR-3 敷地外環境

地球温暖化への配慮、地域環境への配慮、周辺環境への配慮

CHIBA UNIVERSITY HAYASHI LAB

2020/11/17 第13回GBFシンポジウム©2020 Tatsuya Hayashi Lab.

3

CASBEE-建築・不動産と不動産賃料の相関分析
N=196

45,00040,000

C

B-

B+

A

S

（推定賃料：円/ 坪）

35,00030,00025,00020,00015,00010,000y = 628.51x - 27447
R² = 0.4663

5,000
0
40.0

50.0

60.0

70.0
80.0
（各ビルのスコア）

90.0

100.0

出典：伊藤ら、建物の環境性能及び知的⽣産性への貢献度が不動産賃料に与える影響に関する検討、⽇本建築学会
技術報告集 第22巻 第52号，1053‐1056（2016.10）

CHIBA UNIVERSITY HAYASHI LAB

2020/11/17 第13回GBFシンポジウム

34©2020 Tatsuya Hayashi Lab.

4

CASBEE-建築（⼤項⽬）と不動産賃料の相関分析
回帰統計
重相関 R
重決定 R2
補正 R2
標準誤差
観測数

0.901249
0.812250.804743008.642
183「Q2 サービス性能」は実物件を対象とした推定成約賃料による統計分析においても有意に相関がみられたが、他の⼤項⽬には相関が
なかった。

分散分析表
回帰
残差
合計

切片
延床面積（対数）
最寄駅徒歩分数
築年数（対数）
Aクラスフラグ
都市空室率
ゾーン平均募集賃料（全体）

サービス性能(Q-2)

自由度
7
175
182

変動
6.85E+09
1.58E+09
8.44E+09

分散 測された分散 有意 F
9.79E+08 108.15605 3.72E-60
9.05E+06

係数-2744.71
1919.856-273.546-1356.97
1476.031-1160930.807536
1702.667

標準誤差
3230.9347
299.68751
118.91448
303.29625
711.79537
14734.32
0.0958634
664.4501t-0.849509
6.4061931-2.300358-4.474086
2.073673-7.879121
8.4238205
2.56252

P-値
下限 95% 上限 95% 下限 95.0%上限 95.0%
0.3967586 -9121.32 3631.904 -9121.32 3631.904
0.0000000 1328.389 2511.323 1328.389 2511.323
0.0226079 -508.237 -38.8548 -508.237 -38.8548
0.0000138 -1955.56 -758.384 -1955.56 -758.384
0.0395743 71.22265 2880.839 71.22265 2880.839
0.0000000 -145173 -87013.7 -145173 -87013.7
0.0000000 0.618339 0.996733 0.618339 0.996733
0.0112337 391.2997 3014.034 391.2997 3014.034

出典：伊藤ら、建物の環境性能及び知的⽣産性への貢献度が不動産賃料に与える影響に関する検討、⽇本建築学会
技術報告集 第22巻 第52号，1053‐1056（2016.10）

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2020/11/17 第13回GBFシンポジウム©2020 Tatsuya Hayashi Lab.

5

ESG投資の普及促進に向けた勉強会（国交省、2017年度）（2018.3.28

最終まとめ、国交省⼟地建設産業局）①不動産投資市場の魅力的かつ安定的成長のためには、その質的・量的な向上が喫緊の課題②ESG投資原則が主流になりつつある中で、不動産そのものの環境負荷の低減だけでなく、知的生産性の向上、執務環境の改善などの働く人の健康性、快適性に優れた不動産への注目が高まっている。

良質な不動産ストックの普及促進に向け、健康性・快適性に優れた
不動産の新たな認証制度のあり方を公表（⇒CASBEE-WOの開発）

不動産鑑定(評価基準) への反映

ESGに配慮した不動産に対する投資の喚起及び不動産供給の促進
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2020/11/17 第13回GBFシンポジウム

35©2020 Tatsuya Hayashi Lab.

6CASBEE‐ウェルネスオフィスの評価項目

従来は鑑定にも賃料にも影響していなかった項⽬が評価される必要がある。
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7

説明内容
１．不動産価格形成に対する環境配慮の影響
２．ウェルネスオフィスの便益の見える化
３．ウェルネスオフィスの普及への課題
４．新型コロナウイルス感染予防対策

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2020/11/17 第13回GBFシンポジウム

36©2020 Tatsuya Hayashi Lab.

8

便益の構造CHIBA UNIVERSITY HAYASHI LAB

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9

ワーカー対象アンケート

調査期間

調査方法

2019年12月6日〜12月9日

インターネットアンケート調査

調査対象
東京のオフィスで働くワーカー(22人は東京外勤務)※20歳〜69歳 男女※従業員規模が50人以上の企業に務める者※契約・嘱託社員、派遣社員、役員、経営者は対象外
依頼数

有効回答数

回収率

有効サンプル数

4,616s

1,585s34.3%

1,245sCHIBA UNIVERSITY HAYASHI LAB

2020/11/17 第13回GBFシンポジウム

37©2020 Tatsuya Hayashi Lab. 10

ウェルネスオフィスと環境の仮説
オフィス環境等①個人属性②オフィス環境

その他の環境

性別

従業員規模

空間・内装

熱空気環境

移動空間

運営管理

③住まい環境

年齢

世帯年収

音環境

リフレッシュ

情報通信

プログラム

④コミュニティ環境

BMI

役職クラス

光・視環境

運動

安全性

間接

間接

F手洗いうがいをする

C休憩・気分転換をする

G健康状態をチェックする

Dオフィス内をよく歩く

W勤務の状況

間接E間食を時々摂る

Bコミュニケーションをする

間接A快適性を感じる

直接効果

直接効果

⑤⑥ワーカーの働き方

健康性

知的生産性

⑦自覚症状

⑨傷病の有無

⑪作業効率

⑭社員意欲

⑧労働機能障害⑩主観的健康感

⑫知識創造

⑬人材確保

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完成モデルのすべての変数間の因果関係
直接効果
作業効率

関接効果
空間・内装

A快適性

A快適性

Bコミュニ

Bコミュニ

C気分転換

C気分転換

作業効率

音環境

知
的
生
産
性

光・視環境

知識創造

熱・空気環境リフレッシュ
社員意欲

影響大きい

マイナスの効果

プラスの効果

社員意欲

運動
移動空間

Dよく歩く

Dよく歩く

情報通信

人材確保

影響小さい

知識創造

人材確保

安全性
運営管理
自覚症状

E間食摂る

F手洗い

F手洗い

G健康意識

G健康意識

自覚症状

プログラム
性別

健
康
性

E間食摂る

年齢

労働機能障害

労働機能障害

BMI
従業員規模
傷病の有無

傷病の有無

役職クラス
住まい

主観的健康感コミュニティ

W勤務状況

W勤務状況

主観的健康感ウェルネス

オフィス環境等

働き方

働き方

ウェルネス

図4参照

CHIBA UNIVERSITY HAYASHI LAB

図5参照

図6参照

図7参照

2020/11/17 第13回GBFシンポジウム

38©2020 Tatsuya Hayashi Lab. 12

11種類のオフィス環境要因が各ウェルネスに与える効果
基本性能
空間内装

作業効率
直接 間接 0.00 0.02
0.021
総合
知識創造
◎
知
直接 間接 0.18 0.04
的
0.228
総合
生
社員意欲
○
産
性 直接 間接 0.06 0.04
0.099
総合
人材確保
○
直接 間接 0.02 0.03
0.051
総合
自覚症状
直接 間接 0.00 0.01
0.013
総合
労働機能障害直接 間接 0.00 0.02
健
0.021
総合
康
性 傷病の有無
直接 間接 0.00 0.01
0.010
総合
主観的健康感直接 間接 0.00 0.01
0.009
総合
合 生産性 健康性 0.40 0.05
0.453
総合
計
◎：0.100≦総合効果
良い影響を与える

運営管理等

音環境

光視環境

熱空気環境

リフレッシュ

運動

移動空間

情報通信

安全性

運営管理

プログラム

オフィス環境全体の貢献度

-

○

○

△

-

△

-

-

-

○

12.3%

0.01 0.00 0.00 0.06 0.01 0.05 0.00 0.04 0.00 0.01 0.00 0.04 0.01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.01 0.01 0.08 0.03 0.32
0.010
0.060
0.065
0.040
0.011
0.039
0.010
0.001
0.013
0.083
0.353

-

△

○

△

-

◎

-

-

-

◎

41.9%

0.01 0.00 0.00 0.03 0.01 0.04 0.00 0.04 0.00 0.01 0.15 0.03 0.01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.01 0.01 0.10 0.37 0.31
0.011
0.031
0.058
0.043
0.007
0.181
0.011
-0.003
0.011
0.106
0.684

-

-

○

◎

-

○

-

-

-

○

25.7%

0.01 -0.01 0.00 0.01 0.02 0.04 0.13 0.04 0.00 0.01 0.04 0.03 0.01 0.00 0.00 -0.01 0.00 0.01 0.01 0.05 0.29 0.21
0.005
0.010
0.060
0.167
0.006
0.073
0.009
-0.005
0.010
0.063
0.496

-

△

△

○

-

△

○

-

○

◎

28.8%

0.00 0.01 0.00 0.04 0.01 0.03 0.05 0.02 0.00 0.00 0.02 0.02 0.07 0.01 0.00 0.00 0.07 0.00 0.12 0.06 0.36 0.24
0.013
0.044
0.042
0.075
0.002
0.042
0.078
0.005
0.072
0.177
0.601

○

○

◎

-

-

-

○

-

-

◎

19.1%

0.06 0.03 0.00 0.07 0.09 0.02 0.00 0.01 0.00 0.00 0.00 0.02 0.06 0.02 0.01 0.01 0.00 0.00 0.05 0.07 0.27 0.25
0.084
0.070
0.115
0.010
0.000
0.015
0.081
0.015
-0.001
0.118
0.520

△

○

○

-

-

-

△

-

-

○

18.3%

0.03 0.02 0.00 0.05 0.05 0.03 0.00 0.01 0.00 0.00 0.00 0.02 0.03 0.01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.03 0.05 0.15 0.22
0.045
0.055
0.078
0.015
0.000
0.020
0.044
0.008
0.000
0.081
0.365

-

-

-

-

-

-

-

○

-

-

1.2%

0.00 0.00 0.00 -0.01 0.00 0.00 0.00 0.01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.07 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.07 0.02
0.000
-0.010
0.003
0.008
0.000
0.002
0.000
0.075
0.002
0.004
0.093

△

-

△

-

-

-

-

-

-

△

3.8%

0.02 0.01 0.00 0.02 0.03 0.01 0.00 0.01 0.00 0.01 0.00 0.01 0.02 0.01 0.02 -0.01 0.00 0.01 0.02 0.03 0.10 0.12
0.026
0.020
0.038
0.013
0.008
0.007
0.025
0.012
0.009
0.049
0.216
0.04 0.15 0.15 0.13 0.22 0.23 0.32 0.05 0.03 0.01 0.33 0.04 0.11 0.15 0.00 0.11 0.11 0.01 0.43 0.25 1.64 1.69
0.195
0.279
0.458
0.370
0.034
0.378
0.257
0.108
0.115
0.681
3.328

○：0.050≦総合効果＜0.100
少し良い影響を与える△：0.025≦総合効果＜0.050
わずかに良い影響を与える

ー：-0.025≦総合効果＜0.025
どちらとも言えない

×：総合効果＜-0.025
少し悪い影響を与える

環境要素別では、プログラム、熱空気環境、空間内装、リフレッシュが⼤きな要因となっている。
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2020/11/17 第13回GBFシンポジウム©2020 Tatsuya Hayashi Lab. 13

説明内容
１．不動産価格形成に対する環境配慮の影響
２．ウェルネスオフィスの便益の見える化
３．ウェルネスオフィスの普及への課題
４．新型コロナウイルス感染予防対策

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2020/11/17 第13回GBFシンポジウム

39©2020 Tatsuya Hayashi Lab. 14

ウェルネスオフィス普及への課題
不動産鑑定において、ウェル
ネスオフィスが⾼く評価される
実績のエビデンスを積み上げていく。

経営者にオフィス、建築が健康経営の推進に強い影響を与えることを認知していただ
く。

設計者、仲介業の⽅にウェルネスオフィス
を推奨・差別化していただく。

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2020/11/17 第13回GBFシンポジウム©2020 Tatsuya Hayashi Lab. 15

ワーカーへの効果向上のためにどこに投資すべきか
人の活動を活性化させる３大要素

場所

ﾌﾟﾛｸﾞﾗﾑ

ﾌｧｼﾘﾃｰｼｮﾝ

建築・構造計画

健康経営

⽂化づくり

設備・情報計画

ﾋﾞﾙｻｰﾋﾞｽの提供

意識づくり

内装計画

環境の維持管理

場所･ﾌﾟﾛｸﾞﾗﾑの理解

業務継続計画継続的な取組み信頼関係の構築

基盤性能
健康経営の普及に確実性の向上より認知向上認知の向上
見える化制度の普及
CHIBA UNIVERSITY HAYASHI LAB

2020/11/17 第13回GBFシンポジウム

40

人的リソースに依存
健康経営の実践者の育成©2020 Tatsuya Hayashi Lab. 16

説明内容
１．不動産価格形成に対する環境配慮の影響
２．ウェルネスオフィスの便益の見える化
３．ウェルネスオフィスの普及への課題
４．新型コロナウイルス感染予防対策

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2020/11/17 第13回GBFシンポジウム©2020 Tatsuya Hayashi Lab. 17

オフィスに関連する新型コロナウイルス対策のガイドライン
担当省庁名

団体名

掲載ガイドライン

経済産業省 ⼀般社団法⼈

オフィスにおける新型コロナウイルス感染

⽇本経済団体連合会
国⼟交通省 ⼀般社団法⼈

予防対策ガイドライン
ビル事業における新型コロナウイルス

⽇本ビルヂング協会連合会

感染症感染拡⼤予防ガイドライン

東京都

東京都感染拡⼤防⽌チェックシート

東京都
レインボーステッカ—
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2020/11/17 第13回GBFシンポジウム

41©2020 Tatsuya Hayashi Lab. 18

東京都レインボーステッカー（全業種共通）
中⻑期的には、どのビルに⼊居するか、どうオフィスを計画するかのためのチェックリストも必要となる。
⼊居者・管理会社の取組み

ビル管理事業者・ハードの取組み

⼊居者・管理会社の取組み

⼊居者・管理会社の取組み

⼊居者・管理会社の取組み

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2020/11/17 第13回GBFシンポジウム©2020 Tatsuya Hayashi Lab. 19

情報開示の重要性
CASBEE‐ウェルネスオフィスでは、評価結果の概要だけでなく、各項⽬の評価結果（採点レベル）を全て開⽰することを推奨している。
利⽤者やステークホルダーが、建物の取り組み状況を公開で閲覧できることが望ましく、今後は、取組み表の取組状況等についても、開⽰可能としていく⽅針である。
感染症予防に特化して、ビルの
ハードの取り組み状況をチェックできる仕組みが必要→設計や仲介に活⽤
CHIBA UNIVERSITY HAYASHI LAB

2020/11/17 第13回GBFシンポジウム

42©2020 Tatsuya Hayashi Lab. 20

ご静聴ありがとうございました。
Thank you very much for your attention!

CHIBA UNIVERSITY HAYASHI LAB

2020/11/17 第13回GBFシンポジウム

43©2020 Tatsuya Hayashi Lab. 21

話題提供 －２

演

題赤坂インターシティAIRにおけるウェルネスオフィスの取組み

ご講演者
納

章太 ⽒

日鉄興和不動産株式会社（赤坂インターシティマネジメント株式会社
施設マネジメント部副部長

出向）

【略歴】
2008 年興和不動産株式会社入社（現 日鉄興和不動産株式会社）不動産仲介や売買に従事
後、既存ビルの管理・運営、環境対策等に従事。
2016 年より赤坂インターシティ AIR の施設計画、セットアップ業務を担当後、2018 年に赤坂インターシティ AIR の管理運営会社である赤坂インターシティマネジメント株
式会社へ出向。
同ビルのプロパティマネジメント、コンファレンス施設の運営、エネルギーマネジメント業務等に従事。
2019 年より現職。
一級建築士。

44

グリーン建築推進フォーラム第13回シンポジウム

2020.11.17

赤坂インターシティAIRにおけるウェルネスオフィスの取組み

赤坂インターシティマネジメント株式会社
施設マネジメント部 納 章太

INDEX
1. 赤坂インターシティAIRについて
・建物概要
・立地、コンセプト
・CASBEE-WO取得の取組み
2. 日鉄興和不動産 新本社の取組みについて
・ABWの採用とオフィスコンセプト
・満足度調査3. 振り返り・オフィスニーズの変化
・今後のウェルネスへの取組み

45

2

建物概要
建物名称 ：赤坂インターシティAIR
施行者：赤坂一丁目地区市街地再開発組合

事業推進者：日鉄興和不動産株式会社
敷地面積 ：16,088㎡
延べ面積 ：178,328㎡
規模 ：地上38階、地下3階、塔屋1階

建物用途 ：事務所、商業店舗、会議施設、共同住宅等
竣工：2017年8月

設計監理 ：株式会社日本設計
施

工 ：株式会社大林組

3

霞ヶ関・日比谷
エリア

赤坂・青山
エリア
赤坂インターシティAIR

新橋・虎ノ門エリア
六本木エリア4

46

4Smart
省エネ・省CO2
再エネ

働く人・住む人・訪れる人誰もが安心で快適に過ごせる街づくり
BCP

Wellness

レジリエンスバックアップ

健康・快適性
知的生産性

5

CASBEE-ウェルネスオフィス認証
2019年11月 先行認証にてスマートウェルネスオフィス Sランクを取得

476

CASBEE-WO認証評価項目

Qw1 健康性・快適性
5 リフレッシュ
5.3 室外の植栽・自然とのつながり

都心に生まれた溢れんばかりの5,000㎡超の緑地と赤坂・虎ノ門緑道

都心に生まれた溢れんばかりの5,000㎡超の緑地と赤坂・虎ノ門緑道

ｐ
7

都心に生まれた溢れんばかりの5,000㎡超の緑地と赤坂・虎ノ門緑道

48

ソメイヨシノ並木●8赤坂・虎ノ門緑道構想

溜池山王駅

赤坂
インターシティAIR

虎ノ門ヒルズ

緑道の起点となる約 200m の街路樹空間を整備

9

CASBEE-WO認証評価項目

Qw2 利便性
1 移動空間・コミュニケーション
1.4 打合せスペース

49

緑地を一望できる広く開放的なオフィスラウンジ 10ーCASBEE-WO認証評価項目

Qw2 利便性
1 移動空間・コミュニケーション
1.1 動線における出会いの場の創出

11

環境選択型テナントエコサポートシステム

CASBEE-WO認証評価項目

Qw1 健康性・快適性
4 熱・空気環境
4.1 空調方式及び個別制御性

自然換気窓 有効サイン

50

12非常時電源供給
CASBEE-WO認証評価項目

Qw3 安全・安心性
1 災害対応1.2 災害時エネルギー供給

13

コロナ対策とウェルネスについて
赤坂インターシティAIRのコロナ対策• エントランスへ手指消毒液の設置• エントランス扉の一方通行の実施（入口・出口の区別）• 清掃員による定期的なアルコール消毒の実施• コロナ対策の啓発ポスター、サイネージの掲出• トイレのハンドドライヤーの運転停止• 喫煙室の閉鎖• 外調機による外気導入量の増加＆自然換気窓運用• 飛沫防止アクリルパネルの設置• 共用部テーブル・椅子の間引き

徹底したコロナ対策で安心な環境 ⇒ ウェルネス
51

14

入居テナントの声● 豊かな緑や川のせせらぎがとても気持ちがいい● 四季を感じられる広大な緑地空間は心が安らぐ● 広く開放的なラウンジやロビーがあり待合せや打合せに便利● 共用部でのイベントが賑わっていて楽しい● 非常時の電源供給対応が長時間で安心●ワーカーが利用できるシャワールームがほしい● 朝のエレベーターの待ち時間を解消してほしい● 非常階段を通常時も使用できるようにしてほしい

15

日鉄興和不動産 新本社のウェルネスオフィスについて

・2018年3月に赤坂インターシティAIRへ本社を移転
・第 31 回日経ニューオフィス賞「ニューオフィス推進賞」受賞
・2019年、2020年健康経営優良法人(ホワイト 500) 認定
5216

ABW※の採用とオフィスコンセプト『move(動く)』CASBEE-WO認証評価項目

Qw1 健康性・快適性
1 空間・内装
1.2 知的生産性を高めるワークプレイス

仕事の内容に合わせて場所と時間を自由に選択して働くことにより、効率的でクリエイティブな成果を促す働き方「ABW」を採用

ABW ≒ Choice

OFFICE CONCEPT

move

場所

テレワーク
自由

在宅・カフェ・
コワーキング

ABW

動く

フリーアドレス

固定

従来の
働き方

固定

時短
週休3日制
フレックス
タイム
自由

自席に留まっていた人が「動く」ことにより、部署の壁を越えた連携が生まれ、更なる成長を加速する
時間※ ABW（Activity Based Working）
自由に場所を選択し働くことによってよりクリエイティブな成果を促す仕組み

17

move(動く)を実現するワークプレイスの仕掛け 1
appear見える

社員同士相互に状況が見える
他部署の雰囲気や人の動きを自然と感じ取ることができる
コミュニケーションが見える「執務スペース」

OFFICE POINT• 壁、ﾃﾞｽｸﾊﾟｰﾃｨｼｮﾝ撤廃• 千鳥型のデスク配置• 本部長個室を廃止• デスク・チェアを統一• 全席に昇降デスクを採用

53

18

move(動く)を実現するワークプレイスの仕掛け 2
discover知る

社内外の新鮮な情報に触れる
社内外の知識やノウハウから課題解決に向けてのヒントを得ることができる
ON、OFF問わず人が自然と集う「Work

Lounge」
OFFICE POINT• オフィスの中央に配置• コモン・ライブラリを設置• 大型プロジェクタを設置• 厨房を分離• オゾン発生器を設置• 時間を問わず、打合せ・勉強会・食堂などに活用できる多目的空間

19

move(動く)を実現するワークプレイスの仕掛け 3
meet

出会う

出会いがきっかけを創り出す
組織の壁を越えて様々な人が出会い会話や交流のきっかけを創り出す
組織の壁を越えて出会う「Loop」

OFFICE POINT• フロアの端から端を一本のLoop(回廊)で結ぶ• 自席のそばに
ミーティングスペースを設置• Loopに沿って様々なタイプの座席を意図的に分散して配置54

20

move(動く)を実現するワークプレイスの仕掛け 4
talk

話す

会話で一体感が生まれる
多様なスタイルの会話を実現し、相互理解を深める
機動力のある会議を行う「Big Table」

OFFICE POINT• 必要なときにサッと集まり、意思決定後はパッと解散して、仕事に戻る• 昇降式テーブルを採用• テーブルに映像を投影してディスカッション可能• コア側に人事面談などのクローズドな打合せ用に社内個室を設置

21

リラクゼーションサービスの提供
CASBEE-WO認証評価項目

Qw5 プログラム
5 健康増進プログラム

オフィスで手軽にリフレッシュ

55

22

21Fオフィスからの眺望

CASBEE-WO認証評価項目

Qw1 健康性・快適性
3 光・視環境
3.1 自然光の導入
5 リフレッシュ
5.1 オフィスからの眺望

23

アンケート結果（満足度調査）
CASBEE-WO認証評価項目

Qw4 運営管理
2 満足度調査
2.1 満足度調査の定期的実施等

自由闊達で働き甲斐のある職場が実現しつつあると実感
社員の満足度が向上するとともに、新しい働き方が浸透し始め、総合的にオフィス生産性の向上に繋がりつつある。

仕事の効率性79.3％

オフィス満足度

88.4％

会社のプレゼンス向上

全社員アンケート 345件の回答 「はい」「どちらかというとはい」の回答を合算

90.1％
56

部署を越えたコミュニケーション向上

71.0％
フラットな組織風土

77.7％
24

CASBEE-WO認証 振り返り
WO認証取得後の変化
企業の総務部門からの問い合わせが増加▶働き方改革と健康経営をセットで取組み企業価値向上を目指す企業が増えている「評価パターン２」の取得における課題
オーナーとテナントの連携が必須。同じ方向を向いて取組む必要がある。
▶申請者と協力者に温度差があると困難。連名申請がスムーズ
同じ建物内の複数テナントが、それぞれWO認証取得を目指した場合▶同じ建物でも異なる評価（ランク）となる可能性

アフターコロナに向けての課題
働き方改革や価値観の多様化により、オフィスに求める要素も多様化▶加速する時代の変化に対応できるフレキシブルな評価基準が必要

25

顧客のオフィスニーズの変化● 在宅勤務比率を引き上げ、オフィス床面積を削減したい。
● ソーシャルディスタンス確保の観点からオフィス床面積を増やしたい。
● リアルオフィスの位置づけを見直したい。
● 在宅、シェアオフィス、オフィス等をボーダレスに最適化したい。
● オフィスでのコミュニケーションを活性化させたい。
● ビデオ会議をもっとスムーズに進めたい。
● 衛生面で安心なオフィスで働きたい。
● 郊外で環境のいいオフィスで働きたい。
● 自宅近くに働けるスペースが欲しい。

57

26

今後のウェルネスオフィスへの取組み
ウェルネス ＝ 健康、快適、癒し、だけではない
刺激、学び、芸術 etc.
多様なウェルネスを付加価値とした環境を提供していきたい
一人一人が”イキイキと働ける”オフィス環境
オフィスは働くためだけの場から、仕事を通じた自己実現や人生を豊かにする場へ
27

ご清聴ありがとうございました58

28話題提供 －３

演

題

日建設計東京ビルにおける WELLNESS OFFICE の取組み

ご講演者
大浦 理路 氏株式会社日建設計
デジタル推進グループ デジタルソリューション室
コンサルタント【略歴】
2015 年、東京大学大学院建築学専攻を修了後、日建設計に入社。
入社から 2018 年まで設備設計部に在籍し、南青山研修センター(2018)など、環境性・快適性・意匠性を緻密に結びつけた建築を目指し、設計に従事。
2019 年よりデジタルソリューション室にて、人工知能を用いた空調制御やヒューマンセンシング
による空間趣向性の分析など、建築における最先端技術利用のシーンを試行・実践している。
世の中に広がる多様なシーズとお客様の潜在的・本質的なニーズを的確に結びつけるソリューションの提供を目指し、提案を行っている。

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令和２年度グリーン建築推進フォーラム（GBF-IBEC）第 13 回シンポジウム

スマートウェルネスオフィスの新展開
非売品
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令和 2 年 11 月 17 日
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