地区計画届出の手引き● 東光寺地区 ●

真

岡

市

はじめに
東光寺地区は、真岡市の市街地東部に位置し、良好な親水空間を提供する五行川と広域幹線道路である都市計画道路３・３・２号真岡二宮線（国道 294 号）に隣接した地区であり、さらに、低層低密度の良好な住宅地整備を目的に、土地区画整理事業を実施し、健全な市街地の形成を図る地区であります。
東光寺地区の一部地区では、新たなまちづくりに取り組むために、先般「用途地域」を変更しました。この地区では生活利便性を向上させる施設や社会福祉系施設の誘導を図りながら、良好な市街地形成を目指すために、まちづくりの方針として「地区計画」を導入します。
「地区計画」は都市計画の制度であり、“まちづくりの目標”と“まちづくりのルール”を定め、将来にわたって良好な環境を維持していくために策定するものです。
このパンフレットに示す内容は、平成１９年３月３０日に都市計画として決定されました地区計画の内容と届出の方法をご案内しています。

目次■東光寺地区のまちづくりの方針…………………………………… 1■東光寺地区のまちづくりのルール
１．建築物等の用途について……………………………………… 2２．容積率・建ぺい率について…………………………………… 3３．敷地面積について……………………………………………… 3
４．壁面後退について……………………………………………… 4
５．建築物の高さについて………………………………………… 5
６．建築物等の形態又は意匠について…………………………… 5
７．かき又はさくの構造について………………………………… 6■新築や増築等の際の届出の方法…………………………………… 7■都市計画決定の内容…………………………………………………11

東光寺地区のまちづくりの方針■地区計画の目標■■土地利用の方針■①Ａ 地 区

本地区は、市街地東部に位置し、良好な親水空

都市計画道路３・３・２号真岡二宮線（国道間を提供する五行川と広域幹線道路である国道294 号）沿線地区として今後地域に必要とな294 号に隣接した地区であり、低層低密度の良る生活利便性を向上させる施設を誘導する地

好な住宅地整備を目的に、土地区画整理事業を実区であり、商業環境を創出し、にぎわい・交流施し、健全な市街地の形成を図っている地区で拠点づくりを図る地区として位置づけます。

す。

②

Ｂ 地 区

本地区は、今後のまちづくりに必要な生活利便市街化区域の東端に位置し、周辺には緑や水性を図る機能を誘導するとともに、本地区の周辺辺といった良好な環境資源を有するため、これの地域と良好な居住環境の維持・保全に資するこらの資源を活用し、社会福祉系施設の誘導を図とを目的として、周辺環境に調和したうるおいのるとともに、本地区が持つ良好な住環境を保全ある市街地の形成を図ることを目標とします。

する地区として位置づけます。

○名称
東光寺地区 地区計画

○面積約４．５ｈａ○対象地区
Ａ地区：約２．８ｈａ
第２種住居地域
Ｂ地区：約１．７ｈａ
第１種中高層住居専用地域

凡例

第１種低層住居専用地域（１低層）
第１種中高層住居専用地域（１中高）
第２種中高層住居専用地域（２中高）
第２種住居地域（２住）地区計画対象地区
Ａ-1-Ｂ

東光寺地区のまちづくりのルール
１．建築物等の用途について
１．建築物等の用途の制限

Ａ、Ｂ地区各々の地区にふさわしい土地利用を誘導するとともに、良好な住環境を形成するため、用途地域で定められている建築物等の一部を制限します。

地区ごとに建てられる建築物の用途は、下表のとおりとします。

○

建てられる用途

Ａ地区

Ｂ地区

×

建築基準法により建てられない用途

第二種
住居地域

第一種中高層
住居専用地域○○

店舗等の床面積が500㎡以下のもの○①

店舗等の床面積が500㎡を超えるもの

○

×

事務所等

○

×

ホテル、旅館
ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等
遊戯施設 カラオケボックス等
麻雀屋、ぱちんこ屋、射的場、・風俗施設 馬券・車券発売所等
劇場、映画館、演芸場、観覧場

○×

××

×

××

×

××

×

××
地区計画により建てられない用途
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿店舗等

××

キャバレー、ダンスホール等、個室付浴場等

×

×

幼稚園、小学校、中学校、高等学校、図書館等○○

大学、高等専門学校、専修学校等○○

巡査派出所、一定規模以下の郵便局等

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

老人福祉センター、児童厚生施設等○○

自動車教習所

××

×

単独車庫（附属車庫を除く）

××

公共施設
神社、寺院、教会等
・
病 院 病院・
公衆浴場、診療所、保育所等
学校等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等

倉庫業倉庫

×

××
○
６００㎡以下１階以下×

単独倉庫（附属倉庫を除く）

××

×

畜舎(15㎡を超えるもの)
パン屋、米屋、豆腐屋等で作業場の床面積が50㎡以下
危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場

××

×

○

①××

×

自動車修理工場○

×

建築物附属自動車車庫（延べ面積の1/2以下かつ記載の制限）

工場

・倉庫等

○２階以下

備

考

①日用品販売店舗、喫茶店、理髪店及び建具屋、物品販
売店舗、飲食店、損保代理店・銀行の支店・宅地建物取引業のサービス業用店舗のみ。２階以下。

①原動機の制限あり、２階以下原動機の制限あり
作業場の床面積５０㎡以下

火薬、石油類、ガスなどの量が非常に○×
危険物の貯蔵・処理の量少ない施設※本表は地区計画の概要であり、すべての制限について記載したものではありません。

-2-２．容積率・建ぺい
２．容積率・建ぺい率について

Ｂ地区のＢ地区では、周辺の低層低密度の住宅地と調和した建物規模とするため、容積率と建ぺい率の最高限度を定めます。

容 積 率の最高限度は、建ぺい率の最高限度は、１００％とします。
５０％とします。

※ Ａ地区の

容 積 率は、用途地域指定の ２００％です。

※ Ａ地区の建ぺい率は、用途地域指定の３．敷地面積の最低制
３．敷地面積について６０％です。

敷地の細分化による建てつまり、日照・通風不足などの居住環境による悪化を防ぎ、ゆとりある安全で暮らしやすいまちづくりを目指し、敷地面積の最低限度を定めます。

建築物の敷地として、利用する宅地面積の最低限度は、２００㎡とします。

200 ㎡

200 ㎡

300 ㎡

200 ㎡

100 ㎡

-3-

450 ㎡

200 ㎡

250 ㎡

４．壁面の位置の制限
４．壁面後退について

建物が道路ぎりぎりに建ち並ぶと、圧迫感のある窮屈な街並みとなってしまいます。そこで、道路から建築物の壁面までの距離を離すことで日照や通風を良くし、緑地空間を確保します。

道路境界線から建築物の外壁又はこれに代わる柱の面までは、１ｍ以上 後退してください。

■例外として、次の場合は壁面を後退することなく建築することができます。

敷地境界線

家屋
物置車庫

c 壁面後退線

ab

道路Ｓ
（面積）
道路境界線

軒の高さ 2.3ｍ以下

a + b + c ≦ 3ｍ

かつ S ≦ 5 ㎡-4-

５．建築物等の高さの最高
５．建築物の高さについて周辺の低層低密度の良好な住環境の街並み及び自然環境との調和を図るため、建築物等の高さの最高限度を定めます。

建築物の高さは、地盤面から１２ｍ 以下とします。

付近に立地する小学校の高さの最高限度１２ｍ校舎の高さまでに高さを抑えます。

12m

地 盤 面

６．建築物の形態又は意匠について
６．建築物等の形態又は意匠について建築物の外壁や屋根、広告物の色彩は、まちのイメージを左右する大切な要素であり、周辺との調和の取れた街並みとすることが必要です。

道路に面する建築物の外壁・屋根は、原色を避け、周辺環境に調和した落ち着きのある色調とします。
屋外広告物、看板等を設置する場合についても、地区の景観や周辺との調和を考慮し、刺激的な色彩や形状及び装飾などは避けるものとします。

派手な色の外壁や看板など街並みと調和した落ち着いた色調※ 原色を使用する場合は、事前にご相談ください。

-5-７．かき又はさくの構造について
７．かき又はさくの構造について家周りの外構は、街並み形成に重要な役割があります。生垣やフェンスなどが連続することで、開放感や統一感のある緑豊かな街並み景観を創出します。

かき又はさくを設置する場合の構造は、生垣、板塀、竹塀、透視可能なフェンス等で、敷地から１．５ｍ以下に仕上げたものとします。

ＧＬ

道路

1.5ｍ以下民地

0.6ｍ以下道路

1.5ｍ以下0.6ｍ以下道路境界線■透視可能なフェンス
道路境界線

■生垣

民地
ＧＬ

高さ１．５ｍ以下の板塀、竹塀、透視可能なフェンス等で、基礎を設ける場
合は、宅地からの高さが０．６ｍ以下のもの

高さ１．５ｍ以下の生垣で、基礎を設ける場合は、宅地からの高さが０．６ｍ以下のもの

0.6ｍ以上道路境界線から０．６ｍ以上後退し、後退した部分に植栽を施したもの

2.0ｍ以下道路境界線■石材等を用いた塀※石塀やコンクリートブロック塀などは、建築基準法に安全基準が定められています。

民地
道路

ＧＬ-6-新築や増築等の際の届出の方法
届出とは地区計画の目標は、個々の建築行為などを規制・誘導することによって実現されていきます。
地区計画の区域内で、建築物を新築・増築・改築・移転したり、宅地造成等を行う場合、地区計画の内容にあった建築等の計画になっているかどうか判断するため、事前に「届出」をしていただきます。
※届出をしなかったり、虚偽の届出をすると、罰則があります。

勧告とは届出の行為が地区計画に適合しない場合は、市長が設計変更等の「勧告」を行います。
なお、届出を取り下げる場合は、取り下げ届出書をすみやかに提出してください。

届出の必要な行為「届出の必要な行為」で主なものは次のとおりです。

行為内容

土 地 の 区 画形質の変 更 切土、盛土及び区画の変更などを行うこと。

建 築 物 の 建 築

建築物を新築、増築、改築、移転すること。
「建築物」には、車庫、物置なども含みます。

工 作 物 の 建 設 かき、さく、門、塀、広告塔、看板などを建設すること。

建 築 物 等 の用途の変 更建築物等の用途の制限を定める区域内で、建築物の用途を変更すること。

建 築 物 等 の 形 態 建築物の屋根、外壁などの色彩を変更することや、かき、又 は 意 匠 の 変 更 さくの構造を変更することなど。
木
※

竹の伐

採

樹林地、草地等の保全に関する制限を定める区域内で、樹木等の伐採を行うこと。（※別途協議が必要）

建築物の延べ面積が１０㎡以下の場合や、かき、さくなどを単独で建設する場合なども届出が必要です。

※

届出が必要かどうかの判断が難しい時は、市都市計画課までお問い合わせください。

-7-

届出の方法
届 出 書 類 （１）地区計画の区域内における行為の届出書（２）地区計画の区域内における行為の届出に関する適合通知書（３）地区計画の区域内における行為の届出概要書（４）設計図書（届出書に添付：下記参照）（５）案内図（方位、道路及び目標となる地物を表示）（６）求積図（敷地面積、建築面積、延べ面積が分かるもの。配置図等に併記可）（７）委任状（任意様式。代理人が届出を行う場合など必要に応じて提出）※（１）～（３）は、市都市計画課で配布又は真岡市のホームページからダウンロードすることが出来ます。
必 要 部 数 上記書類を各１部提出してください。
届 出 先 〒321-4395 栃木県真岡市荒町５１９１番地 真岡市 建設部 都市計画課
届 出 時 期 工事（行為）着手予定日の３０日前まで
添付図書

行為の種別

図面

土地の区画 区 域 図
形質の変更

建築物の建築工作物の建設

1/1,000 以上

当該土地の区域並びに当該区域及び当該区域周辺の公共施設を表示

1/100 以上 造成計画図及び断面図

配 置 図

1/100 以上

立 面 図

平 面 図
配 置 図

建築物等の形 態 又 は意匠の変更

備考

設 計 図

建築物等の用途の変更

縮尺

立 面 図

区 域 図
木竹の伐採
施 行 図

敷地内における建築物又は工作物の位置、及び壁面等の後退距離を表示
2 面以上とし、各立体図面に外壁・屋根・広告物などの色彩、及び地盤1/50 以上 面からの高さを表示
かき、さくを設置する場合は、構造、高さを表示
1/50 以上 各階のもの

敷地内における建築物又は工作物の位置、及び壁面等の後退距離を表示
2 面以上とし、各立体図面に外壁・屋根・広告物などの色彩、及び地盤1/50 以上 面からの高さを表示
かき、さくを設置する場合は、構造、高さを表示
当該土地の区域並びに当該区域及び1/1,000 以上
当該区域周辺の公共施設を表示
1/100 以上

1/100 以上 当該行為の施行方法を表示※

必要に応じて、その他参考となる事項を記載した図書（Ａ４に折ったもの）を添付して下さい。

※

届出の行為（設計又は施行方法）を変更した場合、変更届出書（添付図書を含む）の提出が必要となります。

-8-まず、地区計画に適合している旨の通知を受けてから、届 出 か ら１．建築物等
工 事 着 工建築確認申請などに進みます。

ま で事前相談
設計変更等企画・設計設計変更等の勧告

地区計画に市都市計画課へ

届

不適合

市都市計画課へ
工事着工予定の 30 日前までに提出

出

届出の審査

地区計画に適合適合している旨の通知

建築確認が不要
建築確認が市建設課へ

要

建築確認申請要申請書審査確認通知

県真岡土木事務所から

工

事の-9-

着工

２．容積率・建ぺい
届出書の書き方（例）

届出書は、建築等の内容を正確にご記入ください。

- 10 -

都市計画決定の内容
宇都宮都市計画地区計画の決定（真岡市決定）
都市計画東光寺地区地区計画を次のように決定する。
名

称

東光寺地区地区計画位置

真岡市荒町字東光寺、字妹内の一部
東郷字東光寺の一部
島 字阿陣屋の一部

面積

約４．５ha地区計画の目標

本地区は、真岡市の市街地東部に位置し、良好な親水空間を提供する五行川と広域幹線道路である都市計画道路３・３・２号真岡二宮線（国道 294 号）に隣接した地区であり、さらに、低層低密度の良好な住宅地整備を目的に、土地区画整理事業を実施し、健全な市街地の形成を図る地区である。
このため、本地区計画により、本地区は今後のまちづくりに必要な生活利便性の向上を図る機能を誘導するとともに、本地区の周辺の地域についても良好な居住環境の維持・保全に資することを目的として、周辺環境に調和した潤いのある市街地の形成を図る。

区域の整備・開＜土地利用の方針＞

発及び保全の方①

針・Ａ地区
Ａ地区は、都市計画道路３・３・２号真岡二宮線（国道 294 号）沿線地区として今後地域に必要となる生活利便性を向上させる施設を誘導する地区であり、商業環境を創出し、にぎわい・交流拠点づくりを図る地区として位置づける。
②

Ｂ地区
Ｂ地区は、市街化区域の東端に位置し、周辺には緑や水辺といった良好な環境資源を有するため、これらの資源を活用し、社会福祉系施設の誘導を図るとともに、本地区が持つ良好な住環境を保全する地区として位置づける。
＜建築物等の整備の方針＞○本地区は周辺に位置する低層低密度の良好な住宅市街地との調和を図り、既存の市街地環境を維持するため「建築物等の用途の制限」を定める。
○敷地の細分化や建物の密集化等を防止して、ゆとりある街並み形成を図るとともに、日照や通風の維持など、快適な居住環境の形成を図るため、「建築物の容積率の最高限度」「建築物の建ぺい率の最高限度」「建築物等の敷地面積の最低限度」を定める。
○周辺環境への影響やゆとりあるオープンスペースを確保するため、「壁面の位置の制限」を定める。
○周辺の低層住居環境と調和させるよう「建築物等の高さの最高限度」を定める。
○統一性のある街並みの形成を図るために、「建築物等の形態又は意匠の制限」を定める。
○良好な居住環境を保全するため、「かき又はさくの構造の制限」を定める。

- 11 -

地区の区 分地区の名 称地区の面 積

Ａ地区

Ｂ地区

約２．８ha約１．７ha

次の各号に掲げる建築物は建築し次の各号に掲げる建築物は建築してはならない。てはならない。

(1) ボーリング場、スケート場、水泳 (1) 倉庫（ただし、主たる建築物に付場その他これらに類する建築基準属するものを除く。
）

法施行令（昭和 25 年政令第 338 号） (2) 自動車車庫（ただし、主たる建築地

建第 130 条の 6 の 2 で定める運動施設

物に付属するもので、車庫の用途に(2) カラオケボックスその他これに供する部分の床面積の合計が 600類するもの

建築物等の築 用途の制限㎡以内で、かつ 1 階又は地階の部分(3) マージャン屋、射的場、勝馬投票にあるものを除く。
）

券発売所、場外車券売場その他これらに類するもの

区(4) 自動車教習所

物(5) 車庫及び倉庫（ただし、主たる建築物に付属するものを除く。）

等(6) 畜舎（ただし、床面積の合計が整15 ㎡以下のものを除く。
）に(7) 工場（ただし、主たる建築物と兼用するものは除く。
）

備計画関建築物の容積率のす 最高限度
建築物の建ぺい率のる 最高限度
建築物の敷地面積の事 最低限度

１０／１０
５／１０２００㎡

道路境界線（隅切り部分を除く）から、建築物の外壁又はこれに代わる柱項の面までの距離を 1.0ｍ以上とする。
壁 面 の位置の制限

ただし、建築物又は建築物の部分が次の各号の一に該当する場合を除く。
(1) 外壁又はこれに代わる柱の中心線の長さの合計が 3.0ｍ以下であるもの(2) 車庫、物置、その他これらに類するもの用途に供し、軒の高さが 2.3ｍ以下で、かつ床面積の合計が 5.0 ㎡以内であるもの

建築物等の高 さ の最高限度

建築物の高さは、地盤面から１２ｍ以下とする。

- 12 -

地
区

建築物等の形態又は建 意匠の制限に調和した落ち着きのある色調としなければならない。

築物

整

道路に面する建築物の外壁、屋根及び広告物等は、原色を避け、周辺環境にかき又はさくを設置する場合の構造は、次の各号に掲げるものとする。
(1) 生垣、板塀、竹塀あるいは透視可能なフェンス、鉄柵等とする。

関

ただし、フェンス等の基礎で、宅地からの高さが 0.6ｍ以下のものはこの備す かき又はさ く のる 構造の制限限りではない。

計事
項

画

(2)敷地からの仕上げ高は 1.5ｍ以下とする。
ただし、道路、歩行者専用道路等に面する部分において、道路境界線から0.6ｍ以上後退し、後退した部分について緑化等を行った場合については、敷地からの仕上がり高は 2.0ｍ以下とし、また石材等を用いた塀を設けることができる。

- 13 -

地区計画についてのご質問、ご相談は下記までお願いします。

真岡市

建設部

都市計画課

〒321-4395 真岡市荒町５１９１番地 Tel０２８５―８３－８１５２