2007 年 3 月発行

発行人：北恵株式会社〒541-0054 大阪市中央区南本町 3-6-14

http://www.kitakei.co.jp/

地域に根ざした住まいづくり・地域住宅産業を支援します。

特集

1

生まれ変わる住宅金融公庫！

4 月 1 日より「独立行政法人住宅金融支援目次
特集１

生まれ変わる住宅金融公庫！
4 月 1 日より「独立行政法人住宅金融支援機構」に！

機構」に！

特集２

『データにみる』住宅を取り巻く環境
第3回

住宅取得者の姿（3）――
人口の減少と世帯数の変化（1）生まれ変わる住宅金融公庫

昭和 25 年に設立された住宅金融公庫は、これまで住宅の所有を夢見た個人に対して、新築のマイホームを取得する資金を直接融資することを中心にして、賃貸住宅の建設資金の融資などの融資業務を行うことで、住宅の量的供給を後押ししてきました。近年民間金融機関が個人向けの住宅ローンに積極的に取り組むようになったことを背景にして、民間でできることは民間に任せるという社会的な流れの中で、住宅金融公庫は特殊法
人改革の趣旨を踏まえて、直接融資業務を取りやめ、民間金融機関の支援・補完を目的とする証券化支援業務を平成 15 年 10 月から開始しました。
現状この証券化支援業務を公庫の主要業務と位置付けていますが、これを中心にして住宅金融市場の中で、民間金融機関の支援および補完を自立的な経営の元に推進する組織として特殊法人の組織変更が行われ、本年４月 1 日より、「独立行政法人住宅金融支援機構」として出発することになりました。

（２）「独立行政法人住宅金融支援機構」の主な業務「独立行政法人①

証券化支援業務
民間の金融機関行った住宅資金の貸付債権を譲受けて､それを証券化することですでに皆様ご承知長期の住宅資金を提供する業務を主要な業務とします。のことですが、新たな組織の住宅金融支援

住宅金融支援機構」の役割②

融資保険業務

機構は、平成 17 年７

民間住宅ローンについて、保険を提供することによって、中小金融機関をはじめ月６日に公布されたとする民間住宅ローンの円滑な供給を促進します。

独立行政法人住宅金③

住情報の提供業務

融支援機構法にもと消費者が最良のローンを選択したり、良質な住宅の建設等が可能となるように、づき、主に右表のよう住宅ローンや住宅関連の情報を提供します。

な業務を行います。

④

直接融資業務

内容的には、これまで住宅資金の直接融資は原則として廃止します。ただし、災害関連、都市居住再生の住宅金融公庫の主等の一般の金融機関による融資が難しい分野に限って 直接融資を行います。

たる業務である民間⑤

既往債権の管理・回収業務の住宅ローン債権の住宅金融公庫の権利及び義務を承継して、これまで住宅金融公庫が実行した住宅証券化事業（「フラッローン債権の管理・回収業務を行います。

ト 35」）の運用が中心

１

となり、直接融資は災害関連等の特殊なものに限られます。

（３）「独立行政法人住宅金融支援機構」の平成 19 年度の活動予定①「フラット 35」の引き受け実績

これまでの住宅金融公庫の主たる業務は、証券化業務のうちの「フラット 35」と呼ばれる固定型長期ローンの提供でしたが、この実績をみてみますと次のようになっています。
年々増加して平成 18 年の第 2 四半期に受付実績が 10 万戸の大台を超え、第 3 四半期では１累計が 12 万140,000戸

住宅金融公庫「フラット35」買取申請引受実績 12 4,85 8120,000

1 09,8 26戸を超えました。

9 4,17 7

100,000② 「独立行政法人住宅金融支援機

7 6,746

80,0 00

64 ,894

構」の平成 19 年度の活動予定
住宅金融公庫から事業を引き継ぐ新たな組織は、上記のような事業を展開しますが、その主な事業である、証券化事業（フラット 35）およ

60,0 00
40,0 00
20,0 00
0までと同じように活発に民間金融

2,66 9
1,48 917,1 735,9 87

１６に行う予定です。証券化事業はこれ

31 ,063

年
1〜
３４月 月〜
67月 月〜109月 月〜
12１7年 月1〜
３４月 月〜
67月 月〜109月 月〜
12１8年 月1〜
３４月 月〜
67月 月〜
9月

び住宅資金金融事業の活動については、平成 19 年度は下記表のよう50 ,706

機関の住宅ローン債権の買取りを行いますが、住宅資金融通事業は縮小していく予定です。特に証券化事業では、この事業の中で、これまで省エネルギー性、耐震性、バリアフリーに優れていた住宅の建築に資金面での優遇措置を行っていたものに加えて、耐久性に優れた住宅、免震住宅にも制度への摘要条件をひろげることとして、優良住宅取得の支援制度を充実させる計画です。
これらの活動計画は、平成 19 年度の国土交通省の住宅関係の予算に組みこまれています。

（４）「フラット 35」への対応
昨今では日銀の「ゼロ金利政策の解除」を受けて、金利の上昇の可能性が高いといわれており、住宅ローン金利も上昇する可能性が高くなっています。このような状況下で、消費者の住宅ローンの選択の中で、長期固定金利への関心が高まっていることもあって、今後住宅金融支援機構が提供する「フラット 35」の人気が高まってくるものと思われます。
今後は、住宅ローンアドバイザーを社内で養成することも視野にいれて、「フラット 35」など住宅ローンに２ついての研究を行い、お客様の要望に的確に対応できるようにしておくことが必要です。

特集

２『データにみる』住宅を取り巻く環境

第3回

住宅取得者の姿（3）――

人口の減少と世帯数の変化

前号まで、住宅取得の主役になっている、「団塊の世代」と「団塊ジュニアの世代」について、それぞれの世代の住宅に関する考え方をみてきました。今回は人口の減少と世帯数の変化に伴って、住宅市場の動きがどうなるのかを考えてみます。

（1） 世帯数の変化と住宅の数①

住宅の数に関係する世帯数

人口ピラミッドには現在二つの大きな山があります。人口ピラミッドの型は別として人口全体としては、実質的には平成 17 年から人口の減少が始まっています。人口が減少すると、必要な住宅の数も減っていくことになりますが、実際には必要な住宅の数に関係してくるのは、総人口ではなくて世帯数であるといえます。たとえば、二人暮らしの高齢者のいずれかが亡くなると、人口は減少しますが、世帯数は減少せず同じままです。生き残った人が住み続ける住宅は残るわけです。

②

世帯数の推移予想

世帯数の変化にはいろいろな要因が55,000ありますが、主に婚姻によって増加し、 （ 千世帯）子供の独立、別居などによっても増加

世帯数推移予測49,040 50,139

50,00043,90045,00040,670

口が減少し、少子高齢化が急速に進みますが、この状況下で右記の表のように世帯数はしばらくの間増加し続け、50,27049,643

46,782します。又一人暮らしの高齢者の死亡によって減少していきます。今後総人

50,47637,98040,00035,82435,0002015 年（平成 27 年）の 5,048 万世帯でドの中で移動していきますが、これか

25年年
20202020

15年年10202005年年00201995年年901985年

年
19

るとともに、二つの山も人口ピラミッ80の推計がなされています。年が経過す

30,00019

ピークを迎え、その後減少していくと

出典： 国立社会保障・ 人口問題研究所「日本の世帯の将来推計の概要」 より弊社作成

らは、急速に高齢者が増加し、一人暮らしの人が増加していくことが予測されています。又団塊ジュニア世代も壮年の年代にはっていきます。
人口および世帯数の変化によって、必要な住宅の数や内容が変化してゆくことが予想されています。
③

住宅の数は足りている

現在の世帯数と住宅の数との関係をみてみますと、下記表のとおり昭和 43 年から、住宅の総数が世帯数を上回っています。平成 15 年の土地・住宅統計調査では 53,891 千戸の住宅総数に対して総世帯数は 47,255 千世帯となり、住宅の数が 6,636 千戸も上回っているという結果になっています。そうしますと、数の上ではも３はや新築住宅をどんどん建てることで、数の充足を求めるという必要はありません。これ以上の新築住宅の増加はのぞむべきではないということにを取得するとい年

年
15年て、新たに住宅

10

ち家志向によっ昭和３８する際に強い持年
平成5年

生活環境が変化63

若年層中心に、年成の変化など、58の婚姻、家族構

年

団塊ジュニア層

53

新規購入需要年れる状況は次のようなものです。

４８

今後新築住宅が期待できると考えら

年強いものがあります。

5 3,89 1
50 ,24 6
50 ,00 0
4 5 ,8 79
4 2 ,0 07
3 8,60 7
40 ,00 0
35 ,4 5 1
47 ,2 55
3 1 ,0 59
4 4,36 0
30 ,00 0
2 5,32 0
4 1 ,1 59
21 ,09 025,591
20 ,00 0
37 ,81 2
2 1,82 13 5 ,1 97
10 ,00 0
32 ,8 3 5
2 9,65 10
総住宅数 （千戸）
総世帯数 （千世帯）４３

しかしながら、新築住宅の需要は根A

世帯数と住宅数60 ,00 0なります。

出典： 総務省統計局「 平成１５年住宅・ 土地統計調査」 より 弊社作成

う全くの新規購入の需要
B 建て替え需要

高齢者や中高年層によって、老朽化が進んでいるこれまで住んでいた住宅を建て替えたり、生活の安全を求めてバリアフリーなど高齢者対応型の住宅に建て替える際に起こる需要

C 買い替え需要

定年の迎え又定年後の生活設計を考える中高年層（55 歳〜64 歳）が、よりよい暮らしを求めて都市中心部に近いところに住み替えることや、逆に環境のよい郊外地域に移り住む、あるいはバリアフリーの高齢者対応住宅に移り住むという際に起こる需要

これらの需要が旺盛になってくると、住宅着工数も現状から大きく落ち込むことも無く推移していくことが考えられます。

④ 高齢者層の世帯の増加と若年層の世帯の減少
ところが、右の表のとおり今後は20,000

15,406

16,00014,000者の人口と世帯が増加していきま12,000

すが、逆に少子化によって、若年層10,000を中心とする世帯が減少していき8,000ます。高齢者層には退職金などで資6,000金的な余裕がありますので、前述の4,000

建て替え需要や、住み替え需要は、2,000継続すると予想されますが、一方で0ますので、前述の若年層を中心とし（千世帯）18,42518,000

少子・高齢化社会が進展して、高齢若年層の世帯の減少も大きくなり世帯主の年齢別に見た世帯数の推移推計
18,471
17,616

13,025

世帯主が６５歳以上の世帯

13,376
12,352

11,136

10,778 9,715

13,1399,010

世帯主が０歳〜３９歳の世

2000年

2005年

2010年

2015年

2020年

2025年

出典： 国立社会保障・ 人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」より弊社作成

た、新規の住宅購入需要が減少していくことも予想されます。したがって、如何にしてこれらの需要を確実に掴んでいくか、又需要に即応した対応ができるかが、今後の新築市場の中で勝ち残る方法と考えられます。

４