工務店・ビルダー様のトータルソリューション情報誌

KITAKEI-Report

Ｎｏ．２６Ｓｅｐｔｅｍｂｅｒ 2011

発行 ： 北恵株式会社 〒５４１−００５４ 大阪市中央区南本町３−６−１４ ＴＥＬ．０６−６２５１−６７０１
ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｋｉｔａｋｅｉ．ｊｐ

このたびの東日本大震災により被災された皆さまに心からお見舞い申し上げます。
皆さまの安全と被災地の一日も早い復旧をお祈り申し上げます。

テーマ：どうする、住宅取得支援策の終了後は？
優良住宅取得支援制度（フラット 35Ｓ金利引き下げ）の受付期間終了が 12 月末から 9 月末に前倒しになった。住宅エコポイント制度に続いて、多くの住宅支援策が終了に近づいている。住宅ローン減税制度も2013 年で終了する。消費税増税論議も本格化し、住宅需要の更なる冷え込みが懸念される。今から、住宅支援策後の受注対策を考えなければならない。

１．注文住宅購入者の資金調達の現状
図１．注文住宅購入者の資金調達先

まず、現状の注文住宅購入者層の資金調達の現状について、国土交通省が毎年調査している「住宅市場動向 2011 年度」の結果から整理する。

資金調達先（住宅取得資金）

単位：万円
-500

購入資金の内、38.5％（1,606 万円）を自己資金でまかない、61.5％（2,579 万円）を借り入れで調達している。
借入先は、民間住宅ローンや住宅支援機構のフラット 35 からの借り入れが大半を占めている。（図１．）
但し、ここの自己資金額は、借り入れのない購入者（自己資金のみ）の分も含まれている。

226

その他

159653

フラット35
住宅ローン

1,721

勤務先

92

親戚など

33

その他

80

借り入れ資金61.5％
2,579万円

図２．注文住宅購入者の年間返済額と返済率
年間返済額と返済率

単位：万円
150

年間返済額

返済率

21.8%

20.4%

19.6%

30.0%

26.0%

25.0%

22.0%

20.0%

130

15.0%

144

120
130128

また、実際に、民間金融機関に住宅ローンの申し込みをしたが「融資不可」が 6.5％、「借り入れ金額の減額」を要請された購入者が 15.5％あり、増加傾向にある。
購入者にとっては厳しい現状がうかがわれる。

2,000
自己資金
38..5％
1,608万円

126

贈与・遺産相続140

ここ数年の年間返済額と、返済率（収入に占める返済金額の割合）は、借り入れ金額の増大、年収の減少により、返済額、返済率ともに増加の傾向を示している。（図２．）

1,500
1,097

不動産売却

注文住宅購入者の土地の購入資金を含めた住宅取得資金は、平均 4,187 万円。購入者の平均年齢は、44.5 歳。年齢層は若年化の傾向にある。

1,000

預貯金・退職金

10.0%

130

128

110

5.0%

1000.0%
2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

図３．フラット 35 の新規貸し出し推移（指数）
住宅ローンの新規貸し出し推移
銀行ローン

フラット35

2010年Ⅳ期

2010年Ⅲ期2010年Ⅱ期2010年Ⅰ期

2009年Ⅳ期

2009年Ⅲ期2009年Ⅱ期2009年Ⅰ期

2008年Ⅳ期

2008年Ⅲ期2008年Ⅱ期

P‑
1700600
500400300200100-

2008年Ⅰ期

このような中で、昨年から始まった優良住宅取得支援制度（フラット 35Ｓ）の導入によって、フラット 35 の利用が急増している。2011 年 1〜3 月期では、9,625 億円の新規貸し出し実績となり前年比倍増している。これに対して民間住宅ローンは 3 兆 7,000 億円で若干減らしている。（図３．）

Report

２．持家需要を支えた住宅取得支援策
フラット 35S とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している長期固定金利の住宅ローンで、耐震性、省エネルギー性などに優れた住宅の取得に際し、当初 10 年間金利を一定割合引き下げる制度である。「明日の安心と成長のための緊急経済対策」において、当初 10 年間の金利下げ幅が 2010 年 2月 15 日以降 0.3％から 1.0％へ拡大された。この支援策は、当初の 2010 年末終了予定から 2011 年末まで期間が 1 年間延長されたが、予想以上の利用者があったとして、2011 年 9 月末で終了することになった。
フラット 35S のメリットは、ローン返済額が 35 年間もの長期にわたり固定されることにより、将来金利が上昇する不安が取り除かれ、将来設計が立てやすくなるなど、家計に安心を与えることができる点が大きい。
ニッセイ基礎研究所は、フラット 35Ｓ、住宅エコポイント制度、住宅ローン減税の主要な住宅取得支援策の効果を分析している。家計の負担額が住宅取得支援策を用いない場合と比べ、どれくらい減少するかについて、シミュレーションした。前提として、分譲マンションの価格 4070 万円、自己資金 1370 万円、残りの 2700万円を借入金で賄うと仮定した。
結果、住宅ローン減税による所得税控除額の 10 年間累計が 235 万円、フラット 35Ｓによる金利支払額減少が 277 万円であった。エコポイントについては直接住宅取得負担を軽減する効果はないが、30 万円相当の商品と交換できることからその分負担額を軽減するとした場合、3 つの支援政策を合わせて 542 万円負担額が軽減される。
また、住宅取得支援策が持家取得能力指数に与える影響についてみると、足元、政策効果による住宅取得能力指数の押上幅が、2009 年以降、拡大していることが確認できる。2005 年頃から住宅ローン減税の控除額縮小を背景として押し上げ幅は低下傾向となり、2008 年中は概ね 5 ポイント程度となっていたが、2009 年入り後上昇し 2010 年中は 10 ポイントを上回る状況が続いている。（図表 12）
住宅ローン減税の拡充、フラット 35Sの金利下げ幅拡大を中心とした住宅取得支援政策は家計の住宅取得マインドの向上に大きく貢献しており、持家系住宅着工を大きく押し上げている。
また、三菱総合研究所は、「フラット 35Ｓ」の１％の金利優遇策が、新設住宅着工戸数を最大で年 13 万戸押し上げたという試算をまとめた。2010 年の住宅着工戸数は約 81 万戸と前年比で２年ぶりに増えており、金利優遇策が住宅投資を押し上げたとしている。
シンクタンクがタイミングよく住宅支援策の効果を公表する背景には、下記の記事があり、第三次補正により政策の継続を意図している。
■「国交省 住宅ローン金利優遇継続を検討」＜フラット 35 下げ幅１％は圧縮、住宅投資の下支え狙う＞（2011 年 7 月 10 日付日本経済新聞）『国土交通省は、住宅金融支援機構が手がける長期固定金利型住宅ローン「フラット 35」の金利優遇措置を来年度以降も継続する方針だ。現在１％としている金利の優遇幅は縮小し、利用者の必要額に対して実際に借り入れられる比率を圧縮する。先行きに不透明感のある住宅投資を下支えする狙いがある。』『国交省は継続の際、金利の優遇幅を現在の１％から 0.5％前後に引き下げる。最小でも 0.3％の優遇幅は残す。
住宅取得時の利用者の必要額に対し、実際の貸出額の比率を示す融資率も現在の 100％から 70〜80％程度に下げて、民間銀行の融資も増やす案が出ている。規模を縮小しつつ、金利優遇の延長期間は１年程度とする。』

P‑2

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３．住宅取得支援策後の対応策
現在の住宅取得支援策の多くは、2011 年末、もしくは年度末に期限が来る（表４）。住宅ローン減税は 2013年まで継続することになっているが、わが国の財政状況を考えると、今後出てくる支援策には、あまり期待できそうにない。住宅会社、工務店は、他力本願ではなく、自前の創意と工夫で新しい需要を創り出す取り組みが求められる。
■ 新しい需要層、ターゲットに焦点をあてた提案
全体では少なくなっているが、注文住宅購入層の 22％は、住宅ローンを利用しない現金客である。最近、シニア世代の中には、80 歳代、90 歳代までの時間を考えると、コンパクトで性能のよい住宅を求める傾向が強くなっている。老朽化した住宅から耐震性の優れた安心できる住宅、冬暖かい健康な住まい、趣味や余暇を活かし、自宅にアトリエや店舗を併設した住宅、賃貸住宅を併用し住民と交流できる住まい、さまざまな切り口で住まい方を提案することで、新しい顧客を開拓することが肝要だ。
■ 中古住宅とリフォームをパッケージした住宅ローン
みずほ銀行は、中古住宅の購入費用と購入後リフォームする費用をセットにした住宅ローンをはじめた。従来は、購入後のリフォーム費用は、住宅ローンより高い金利のリフォームローンを利用しなければならなかったが、パッケージにすることで、資金計画が立てやすい。そこで新しい需要層を取り込む工夫をしている。
工務店や住宅会社にとっても金融機関との連携によって住み替えを促進し、新しい顧客の開拓に繋げることができる。
■ 若年層を対象にした資金計画セミナーの開催
住宅購入層の主流は 30 歳代を中心とした若年層である。住宅ローンの多様化が進む中で、購入層も資金計画が大きな課題になっている。変動金利か固定金利か、いくら借りるか、返済方法は、夫婦の合算は有利か、問題点はないか、さまざまな悩みを抱えている。
ファイナンシャルプランナーや金融機関と提携することによって、地域で資金計画セミナーを開催して新規の見込み客、将来の見込み客を集客する取り組みを検討してはどうだろう。人でも企業でも「情報」の発信力のないところにはお客様は集まらない。
新築需要の大きな伸びは期待できないが、省エネ、創エネなど高機能で高品質な住宅のニーズは高まる。
自らの強みを活かしながら、新しい需要、顧客を開拓する企業が、今後の成長を支えることができる。
図４．現在実施されている住宅取得支援策の期限■家づくり優遇制度の一覧
区 分形態

総合

新築省エネ

長期優良住宅

総合

省エネ
リフォーム
耐震バリアフリー名称

期限税

住宅取得等資金の贈与非課税の特例

平成23年12月31日

税

相続時清算課税選択の特例

平成23年12月31日

税
税

住宅ローン減税 ※
登録免許税の軽減 ※平成25年12月31日
平成25年12月31日

補助

住宅エコポイント（新築）平成23年7月31日

補助住宅・建築物高効率エネルギーシステム導入促進事業

平成23年6月24日

補助住宅・建築物省ＣＯ2先導事業

ローン
補助

フラット３５Ｓ
木のいえ整備促進事業

平成23年9月30日
平成23年9月30日

税

住宅ローン減税、認定長期優良住宅の特例

平成25年12月31日

税

認定長期優良住宅新築等特別税額控除

平成23年12月31日

年2回応募

ローン

フラット３５Ｓ（20年金利引下げタイプ

平成23年9月30日

税補助

住宅ローン減税（リフォーム）
長期優良住宅先導事業

平成23年12月31日
平成23年6月30日

補助既存住宅流通・リフォーム推進事業

平成23年7月29日

補助住宅エコポイント（リフォーム）

平成23年7月31日

税

省エネ改修促進税制

平成25年12月31日

税補助

省エネ改修所得税特別控除
住宅・建築物高効率エネルギーシステム導入促進事業

平成24年12月31日
平成23年6月24日

補助

耐震診断・改修補助事業

税

耐震改修促進税制補助

介護保険住宅改修費支給

税
税

バリアフリー改修促進税制
バリアフリー改修所得税特別控除

ローン

期限なし
平成25年12月31日
期限なし
平成25年12月31日
平成24年12月31日

高齢者向け返済特例制度

期限なし

P‑
3

部分は、今年中に終了する予定の住宅支援策

Information
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KITAKEI−Report

No.２６ ＳｅｐｔｅｍｂｅｒP‑4

発行：北恵株式会社