寄稿

都市型空き家問題の現状と課題
簡単にはいかない空き家問題解決の実例を通じて

一般社団法人まちなか整備・管理機構 代表理事

葛生貴昭

東京でも増える空き家
今や全国に846 万戸の空き家・空

今回は、その問題解決の実例と、約 2カ月ご とに 合 同 勉 強 会 を 開 催

その問題の背景にある法制度や社会し、2020 年 9 月で 28回を数える勉強

制度の問題について解説します。

会を行ってきました。
合同勉強会では、足立区建築室各き室があるといわれ、TV・新聞でも空き家問題を見ない日はないほどに社会問題化してきました。私も不動筆者と団体について課と民間の各分野の専門家が放置空き家、老朽家屋問題の解決のための産に関わる人間として「過疎化の進

私が代表をしている「一般社団法議論を行ってきました。2015（平成

む地方の問題はまだ理解できるが、人まちなか整備・管理機構」は、足27 ）年 9 月より今まで合同勉強会になぜ東京都内でも空き家の問題が解立区 役 所の建 築室 各 課（ 建 築調整

出席いただいていた各分野の専門家決していかないのか ?」とずっと不課・建築安全課・住宅課・建築指導（ 不 動 産 売 買・ 借 地 コ ン サ ル タン

思議に思っておりました。しかし、課）、市街地整備室（密集地域整備

ト・ファイナンシャルプランナー・足立区の抱えている空き家問題に関課）と建築室長の熱意により、2014

一級建築士・解体業・司法書士・測わるうちに、その一部が見えてきま（平成 26 ）年 2 月より放置空き家・老量士・土地家屋調査士・弁護士）をした。

朽危険家屋対策勉強会を開始、以降集めて「 一 般 社団 法 人まちなか 整備・管理機構」を設立し（図1）、各専門家が理事として足立区と連携して、足立区役所での無料相談と問題宅地建物取引士
空家活用コーディネーター

解決の実務を行っております。
区役所での無料相談会では毎回10
宅地家屋調査士件以上の区民からの相談案件があり、また売却や除却、相続や借地に関する相談など、相談・質問はその一般社団法人

内容が多岐にわたりますが、当一般まちなか整備・管理機構

社団法人であれば各専門家が所属し建物解体業一級建築士ているので、区民からのどのような内容でも相談窓口として利用できる

弁護士

図1 一般社団法人まちなか整備・管理機構の構成メンバー

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強みがあります（図2、写真1）。

■都市型空き家問題の現状と課題

図2 空き家のお悩み無料相談会を実施

写真1 無料相談会の様子

地方型空き家問題

学路に落下するという事態も起きて限界集落・人口減少などの地方の空いました（けが人等は出ず）。所有者

き家問題では、物件が立派であっては特定できているが高齢で、解体や空き家に関する無料相談を行い個も価値 0円という場所があり、産業是正に多額の費用を要するため動い別具体的に空き家の相談を受けていや農業作物の育成など人の定着がでてくれませんでした。

ると、空き家 問 題 は、その 地 域にきる地域づくりをしていくことが空き■行政と当団体の対応

よって問題の本質と解決方法は大き家解消の糸口になります。

空き家問題を3種類に分けて考えるく違うということがわかりました。社

前述の外壁の落下や崩落危険が高まり、前面道路が通学路に指定され会問題としてひとまとめに「空き家問人口流出型（近郊型）空き家問題題」とされていますが、私はこの空き人口流出率の高い横須賀市（神奈川空き家に指定し、行政代執行を含め家問題をひとまとめにせず、都市型県）・毛呂山町（埼玉県）など都心近た検討に入りました。

空き家・地方型空き家・近郊型空き郊の空き家問題は、その街自体のブ足立区の担当者が粘り強く所有者家問題と3 種類への分別を通して、ランド価値を上げていく、子育てしを説得するも、解体に多大な費用がより細かい対応が可能になると考えやすい環境などを整備して住みやすかかることを理由に所有者が拒否。ています。

い環境づくりをして、いかに人口流足立区と所有者の交渉が膠着状態に出を防ぐかが空き家を増加させないなったところで、われわれの団体がポイントとなります。

交渉に参加しました。所有者がわれ

都市型空き家問題
都市部の売買可能な立地でも、相続問題や、共有者が不明などの理由で処理できない空き家があり、権利関われと行政の担当を拒絶するために足立区での実例紹介

きず、問題が解決しないまま何年も足立区指定特定空き家（解決案件）（写真2）

空き家で残っているケースがありま■物件と相談内容

係が複雑な状況では売却や処分がでていることもあり、足立区では特定言った「この件は、もううちの弁護士と話してくれ！」という言葉を良いほうに解釈し、その弁護士さんと何度も交渉を重ねた結果、空き家問題に理解のある弁護士さんが所有者の説す。このような場合、当団体のよう足立区の特定空き家指定 1号物件得に動いてくれて、ちょうど足立区に細かいケアと多種にわたる問題をです。約 30 年ほど放置された3階建の助成金が増額されたタイミングですべて解決できる専門家集団が必要て鉄骨造のビルで、老朽化のため重自主解体に同意。無事更地となりまです。

さ200kg 超のコンクリート外壁が通した。

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解体前

解体後（更地）

写真2 足立区指定特定空き家（解決案件）■空き家特措法の欠点と改善の提案
特定空き家に指定されると、一定期間のうちに所有者が解体に同意し所有者が昭和13年に亡くなった
ままの築95年空き家（写真3）されておらず、その妻もその後すぐ■物件と相談内容亡くなっていました。子どもがいな

13 ）年に亡くなってから相続登記がないと「行政代執行」に移行しなけれ所有者のわからなかった築 95 年のかったため、私と土地所有者さんでばなりません。この代執行は行政に老朽危険木造物件を、親族の協力を相続人の戸籍を探しに行きました

とっては手続きが非常に大変な業務得て解体除却をしました。

が、足立区に住む前の文京区（戦前であること、また代執行での解体費

近隣住民から足立区に相談を受は旧本郷区）では、戦争中に区役所用は税金から出されるので、この費け、当団 体 で 現 場を見に行きましが空襲で焼けてしまって戦前の戸籍用を回収しなければならないが代執た。敷地内にかなり古い建物が建っが取れず、調査不可能になりました。

行のかかる物件は物件価値が低いており、すでに屋根が傾き崩落の危

そもそも戦前（昭和 20 年以前）はケースが多く費用回収がしにくいこ険がありました。建物は登記と固定相続の法律が現在と違うため（家督と、法的には「個人の財産権を侵害資産税の登録から1925（ 大正14 ）年相続）、本当は誰が相続人なのか法する行為」と解釈されることもあるの築の築 95 年と判明しました。足立区

律の定義の議論が起こるなど紆余曲で、行使するためのハードルは非常

役所が調べても住民票や登記簿では折を経ましたが（家督相続時に相続に高いです。これが全国の各自治体住んでいるはずの住民が 見当たらされず現在に至る場合は現在の相続は特定空き家に指定したがらない理ず、近隣の方も「最近まで住んでいの法律が適用されるということが今由です。

たけど、どこに 行ったかわからな回わかりました）、結局建物所有者のい」という状況で、居住者と所有者相続人にはたどり着きませんでした。

また、借地などの場合は土地と建物の所有者が違うため、特定空き家を探すところから始まりました。に指定されて土地の固定資産税が上■行政と当団体の対応

がっても建物所有者には効果があり最終的に、土地所有者さんが責任を持って建物の解体をしてくれるこ

足立区の担当者が民生委員さんやとになり、すべて更地にできました。

町会役員さんへ情報提供を依頼し解体途中でわかったことですが、そこで私としては、たとえば「準て、近隣からの情 報を集めたとこ

建物の柱がほとんど腐っており、ほ特定空き家」などとして建物の固定ろ、住んでいた人が施設に入っていんの 2 ～ 3 本の柱で持ちこたえていた資産税を数倍に上げる（ただし代執ることがわかり、施設を通じて親族だけという状況で、いつ倒壊しても行などは要求されない）などの法律に連絡してもらい、やっと土地の所おかしくなかったようです。倒壊前の改正が必要だと思います。

有者にたどり着きました。に解決できて本当に安堵しています。

ません。

しかし、築 95 年の建物の所有者
は、所 有 者 さん の 祖 父 の 弟（ 大 叔父 ）の 登 記 の ま ま で、1938（ 昭 和54

家とまちなみ 82〈2020.11〉■固定資産税が払われ続けていると、所有者不明でも問題が顕在化しない
この物件は土地所有者さんが建物■都市型空き家問題の現状と課題

解体前（屋根が傾き崩落寸前）

解体後（更地）

写真3 所有者が昭和13年に亡くなったままの築95年空き家分の固定資産税も払い続けていたた■行政と当団体の対応

今回は抵当権者が個人（普通は銀め、土地に雑草が生い茂り近隣から足立区より土地所有者と建物所有行など）のため、われわれで住所を相談が来るまで、問題を把握できて者に老朽危険家屋の除却や是正の勧たどって抵当権者を探すことに。しいませんでした。この物件 以 外で告を送ったところ、土地の所有者さかし、誰もその登記の住所に住んでも、すでに何代も前に亡くなった親んから相談があり、「建物老朽化で足はおらず、完全に迷宮入りしました。

族名義のまま固定資産税が課税され立区から解体の要請が来ている。建■滅失登記に関して画期的な判断ている物件などがかなりあることが物の登記簿に記載されている建物所

当法人の理事である土地家屋調査わかりました。同じく登記簿の名義有者は親族だと思うが、誰なのかわ士がその状況を法務局に説明し、足が何代も前のまま相続登記が行われからない」とのことでした。

立区担当部署も交えて協議した結ていない物件がかなりの数あります。

登記が約 60 年も前のことでした

果、法務局から「足立区役所から除都税事務所としては、本人が死亡が、われわれも協力して、関連しそ却勧告が出ている老朽危険家屋を解しても、その関係者（親族）などが払うな親戚一同の戸籍謄本や住民票な体する場合は、その危険除去を重視い続けている限り、問題 視しませどを可能な限り精査し、存命の上のし、利害関係人の調査は必須とするん。私の意見としては、不動産登記世代の親族などに聞き込んだ結果、が、権利者不明な場合でも滅失登記が変わった時は法務局は税務署や都建物所有者はおそらく「土地所有者に応じる」との結論をいただき、解税事務所に情報を通知しているようさんのお母さんの姉（伯母：故人）の体と建物滅失登記ができました。

ですから、相続税の申告や都税の名内縁の夫であろう」という結論になり義変更などがあった場合には逆に法ました。

担当してくれた理事も、「この事例はほぼ前例が無い画期的な判断だと務局に通知して相続登記を促すようしかし、その内縁の夫の所在は親思います」とのことでした。全国的にな、公的機関の相互の連携を強化し族の誰もわからず、足立区の戸籍調一 般 化していくかはわかりませんてほしいと思います。

査でも特定できませんでした。さらが、法務局が権利関係の複雑な老朽に、この建物にはその内縁の夫が付危険家屋除却に対して、周囲の安全けたと思われる60 年前の抵当権（建重視で滅失への理解を示してくれた物だけが借金の担保になっている）ことは、われわれにとっても足立区が何件も登記されていました。

行政にとっても、大きな前進だと思

建物の持ち主が行方不明な物件の解体■物件と相談内容
築約 65 年の老朽危険木造物件の解

まず解体滅失について法務局（国います。今回を突破口に、他の権利体除却が完了しました。この物件のの機関の登記所）の担当に相談しま

関係複雑な老朽危険家屋案件も解決

厄介なところは、その複雑な権利関したが、「一般的に、その抵当権者にが加速すると思います。

係で、建物解体と滅失登記の受理ま無断で壊すことや、抵当権付きで滅でに半年近くを要しました。

失登記はできない」とのことでした。

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解体前

解体後（更地）

写真4 火災により所有者死亡の空き家（所有者消滅案件）

火災により所有者死亡（所有者消滅案件）（写真4）

含め約130 ～140 万円の費用がかか

登 記 上 の 所 有 者（ 母 親 ）が 死 亡り、お隣の方は出せないため、そのし、相続人は兄弟 2 名（未登記）。老

■物件と相談内容

金額をどうするかが課題となりました。

朽化が進み、5 年前から足立区が是■あだちまちづくりトラストの活用

正の勧告を出すが進まず、われわれ火災により所有者さんが亡くなってしまった家屋がありました。1年以関係各所の協力を経ていろいろ探が相談に入りました。

上も焼け跡のままになっており、どした結果、足立区の地域のまちづくご兄弟のうちお兄さんは協力的な

うにか行政で処分してもらえないかりのための助成金「あだちまちづくり方でした。しかし、弟さんとは10 年というご近所からの相談が足立区とトラスト」に応募して費用をご負担い以上音信不通状態とのことでした。

われわれの相談会にありました。

ただき、処分に活用させていただけ

われわれの調査・追跡で弟さん家族■行政と当団体の対応ることになりました。と連絡がつきましたが、本人が病気調べたところ、所有者さん（火災当団体が家庭裁判所選任の弁護士で死亡）の親と姉弟はその前に亡くとも連携して火災案件解体と財産処ができないとの回答でした。

なっており、所有者さんに配偶者・分に協力し、昨年処分が終了しまし■大型台風による建物崩落

子どもはおらず、遺言書なども無いた。のため体が不自由で、自分で処分等

その間にも何度か外壁の崩落などため、「不動産の所有者が存在しな当団体が所有者不存在の空き家問があり、「この物件は崩落まで時間がい」状態となり、処分が簡単にはで題に初めて具体的に関わった最初の無い」と当法人理事（建設業）が判断きない状態だとわかりました。それ案件であり、民間の社団法人が所有し、足立区の緊急対策の協議を待たに加え、火災で家屋が 全 焼したた

者不明空き家を具体的に解決した日ずに自費で防護柵を設置。そのわずめ、法律上は家屋ではなく廃棄物扱本で最初の案件ではないかと言われか10日後の 2018 年 9 月の巨大台風にいとなり、「空き家特措法」の代執行ています。

より建物の半分が崩壊。われわれの対象にもならないと判明し、八方塞がりに。
不在者財産管理人の選任申立も利害関係人ではない足立区役所が訴え相続人の兄弟間の問題解決と崩落物件（写真5）■物件と相談内容

案件でも初めての老朽化による崩壊でしたが、防護柵のおかげで周辺には被害が出ませんでした。
当法人理事の弁護士が相談に入ることもできず（ 申 立 の 理 由 が 無

足立区の条例により老朽危険家屋り、処分（売却・解体）についての委い）、弁護士と協議した結果、隣におに指定された物件です。築 50 年の木

任を弟さんより取得。行われていな住まいの方の協力を得て、「火災で自造家屋で、10 数年前に所有者が亡くかった相続登記を進め、その後、建宅が被害を受けた」ということを理由なって以降、管理不全のため崩落の物助成金申請と土地売却活動を行にして申立てをしてもらうことになり危険性が高くなっており、早急の対い、建物を解体して所有者変更となました。しかし、申立てには予納金策が必要でした。

りました。

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■都市型空き家問題の現状と課題

解体前

飛散防止フェンス施工

解体後（更地）

写真5 相続人の兄弟間の問題解決と崩落物件

かなり積極的に動いたつもりでしたが、相続登記などの事務処理や残りました。の空き家でも、数年放置することに■放棄をしても管理責任は残るより老朽危険家屋に変わってしまう

地物撤去などを行ったため、案件相じつは、相続を放棄しても相続放ケースも多いので、町会や民生委員談から解決まで約 2 年を要していま

棄者は自分で家庭裁判所に「相続財と行政が連携を強化し、空き家を活す。

産管理人の選任の申立て」を行わな用できる仕組みづくりが重要だと考ければなりません。それをしないとえています。

相続人放棄問題■物件と相談内容
居住者のいた崩落危険物件を解体して更地にしました。
足立区が危険家屋として認識して管理者としての責任が相続対象者には残ってしまい、老朽建物の管理と改善をする義務が発生します。申立てには費用も発生し、放棄者の負担になっています。

から約 6 年。当時から高齢の建物所

親族が老朽家屋を持っていて自身有者は行政の改善勧告を受け入れが相続対象者になる場合は、放棄のず、その後、この所有者が亡くなり手続き前に自治体へ相談をすることましたが妻子など直系の相続人がおをお勧めしています。

らず、疎遠になっている兄弟が相続対象者となりました。しかし、相続を拒否し、相続放棄の意向でした。
■行政と当団体の対応

今後の課題
国の試算では、今後空き家問題に相続を放棄されてしまうと所有者明確な解決策が打ち出せない場合、が消滅してしまい、さらに問題が複2030 年代には 2,000 万軒が空き家に雑化するため、当法人が間に入り、なるという数字もあります。中古戸

権利関係の調整をしました。足立区

建の流通を活性化させる施策や所有の場合、地域によりますが、相続対者不明などを発生させにくい法整備

象者であれば相続をしなくても（後の制定など、多くの課題があります。に放棄するとしても）解体助成金がこれからの人口減少社会と空き家出るので、解体助成金申請の代行等問題は連動している部分も多く、社を行い、関係者の合意を得て解体し会問題として多様な分野の人々が知更地となり、数年にわたり問題視さ恵を集約していく必要があると考えれていた老朽倒壊危険家屋が無くなています。また、いまは使える状態

葛生貴昭（くずう・たかあき）

一般社団法人まちなか整備・管理機構代表理事。1977年栃木県生まれ。公益社団法人東京都宅地建物取引業協会足立区支部空き家対策特別委員会委員長。2015年より足立区役所と連携して足立区内の老朽危険家屋の空き家の解消に取り組む。これまで所有者不存在や未接道家屋など処理の困難な物件を解決してきた。

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