まちなみ塾 2016
事業化計画
②

維持管理

住民主体による維持管理に向けてファーストプレイスでの試み
温井達也（平成 28 年度）（㈱プレイスメイキング研究所

第 7 期「まちなみ塾」

代表取締役）

第3回プログラム 第2 部

2016 年 7月28日（木）
場所：住宅生産振興財団 会議室

サブテーマに「ファーストプレイス」と書かせ画の段階からそういうことを準備していきましょうていただきましたが、実は、「ファースト」「セカンということ。そして、購入したお客様にそれを納ド」「サード」という3つのプレイスがあると海外得していただく、押しつけではなくて、「そうだよで定義（R・オルデンバーグ）されています。

な。自分たちのまちは自分たちで管理する、そうファーストプレイスというのは、自宅というのが本当の定義なのですが、ここでは私のほうで “住としてきちんと届けていく。

宅地まで含めて” ファーストプレイスと定義させそれを受けて住民の方々に、みんなで組織をつていただきます。セカンドプレイスは、“働く場所”。

くっていただく。
「自治会」をつくったり、所有者組それから、今、サードプレイスがかなり注目を浴合をつくるという手法も最近はあります。とにかくマびていますが、“人々のコミュニティをつくりだす”、ンションのように管理組合をつくっていただく。そカフェ、美容院、図書館などがサードプレイスとして、そういった組織を運営していくにあたって、言われております。

最初から必要な資料をきちんと用意してあって、我々の事務所は、戸建住宅地というところからサポートがあることが大切であると言うことです。

それらのプレイスを考えていこうということで、プこれらが我々の活動内容ですが、茨城県つくばレイスメイキング研究所として活動しています。

市で取り組んだ事例をもとにご説明していこうとその中でも今日は住宅の維持管理というテーマで思います（図1）。
当社は筑波大学とのベンチャー企業でございまお話をさせていただきたいと思います。

して、もうかれこれ12、3年活動しております。

アメリカの先進的仕組みに学ぶ

設立当初は資本金は1,000万円あったのですが、住宅地の維持管理については、購入された住民まちづくりをやりたいといっても、土地が買えるほの皆さんがみずから主体的にまちを維持管理してどのお金はありません。そこで、事業の関係を整くれればいいということがまず一番にあります。

理して4つの事業部を立ち上げました。今日はそそのためには、事業の計画段階からそのような未来像を落とし込んでいく。住宅地開発、商品企

図1 事業の関係

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いうまちだよな」というメッセージを販売時の説明

家とまちなみ 75〈2017.5〉のうち「コミュニティデザイン事業部」を中心にお話ししたいと思います。

図2 カリフォルニア州：アーバイン市内の手入れの行き届いたまちの風景

特集 「まちなみ塾」から考える
まず、筑波大学の恩師でもある渡和由先生との出会いです。渡先生は当社の株主ですが、ご自宅メリカの開発のやり方は、日本で通用するのかと疑いを持っていました。

がつくばの姉妹都市のカリフォルニアのアーバイ会社立ち上げてしばらくは収入もなかったのでンというところにあり、会社を立ち上げてから、何すが、海外や国内の住宅地をかなり調査しまして、度かお宅に連れて行っていただきました。そのとそれをコンサルティングできるような資料をいっきに渡先生いわく、「この風景は別にお店でも何でぱいつくりました。大手ディベロッパーについていもありません。普通の家でもこのようにきれいなまって、開発企画の段階から一緒にやらせていただ

ちなみが維持管理されているのです。本当に花がくというようなこともやりました。最初から参画で大好きで仕方ない人がやっているのかというと、きたときはいいのですが、たまに「もう売っているそうでもなく、管理する仕組みがあるのです」とけれど、管理規約つくってください」などというまちを紹介してくれました（図2）。この仕組みを日後追いの依頼もありました。

本でも展開するとおもしろいのではないかと考え、こういった流れの中で、付加価値が付けられた

コミュニティデザイン事業部設立につながりまし

住宅地について論文で発表させていただいたり、た。

本をつくったりしていました。日本の住宅レベル

そこで、アメリカの不動産会社、住宅のマネジは本当に世界一の水準だと思いますが、住宅地とメント会社などいろいろなところを訪問してヒアリいうレベルではもっと水準も上がってほしいというング調査をさせていただきました。そうすると、どのが一つの願いだったからです。

こでもさまざまなマネジメントのマニュアルがきち

たとえば事業主さんと我々との協同作業のフロんとできていて、そのマニュアルに基づいて管理ーをつくりましたが（図3）、黄色のところが我々一をしているんだというお話が聞けました。日本の緒に入り込みながら、付加価値づけをしていく、マンション管理会社のように、管理会社に委託すお手伝いをしていくところです。下の方は、住民る住宅地もあれば、マネージャー型といって個人の組織ができた後に、そこから委託を受けてサポの優秀なマネージャーに委託するタイプもあるこートしていく関係を示しています。先ほどのマネとがわかりました。このマネージャー型の人は大ージャー型であったり、管理会社型で行くのか、体ベンツに乗っていて、法律家、弁護士と同じよそういうお手伝いをしていきます。

うにかなりステータスの高い職業だと渡先生に教この図は基本型ですが実際に業務を手がけるこえていただきました。私もそういうふうになりたいとによって、さらに細かい内容がわかってきましとちょっと夢見て始めたのですが、現実はかなりた。より注意する点や、ニーズというのも大分つ苦労しています。ただ、アメリカでの住宅地のマかめてきましたので、少しご紹介しましょう。

ネジメントは、住宅地の資産価値を上げるとか、つくばエリアは、30年前に開発がスタートして、住民の大事な資産を管理することが目的で、必ずしも住民の自治と合致しません。
それから、ランドスケープの会社もかなりいろいろ回らせてもらいました。そうすると、美しいランドスケープ、それも全部、資産価値を上げるためだということが分かりました。
ウォルト・ディズニーがフロリダにディズニーランドをつくったとき、同時にセレブレーションという住宅地も設計しております。テーマパーク型住宅地と言われていますが、本当におとぎの国のような、そういった企画をして、まちに付加価値をつくっていく。それと同じ手法をランドスケープを通じてやっていく。
維持管理の話とランドスケープというのはセットになってくると感じました。

ファーストプレイスでの試行

アメリカ型のやり方を横目で見ながら、日本でどう展開するのか。砂漠を開発して、水を引いて、緑のないところにランドスケープをつくっていくア

図3 コミュニティデザイン事業のフロー

家とまちなみ 75〈2017.5〉27

図4 つくば、研究学園駅周辺の開発

図5 パセオコモンズ＆ミリオンアベニュー

さらに10年前につくばエクスプレスが通りまして、秋葉原から45分の好立地になりました。

回から30回ぐらい絵を描き直しました。最初は97

つくば駅の手前、自動車研究所の跡地に研究学戸でしたが、最終的には122戸になりました。真

園駅ができて、まさに我々がアメリカで見てきたん中にパセオという回廊をつくる計画だったのでような、何もないところにと言っては失礼なのです

すが、現状はフットパスのような感じで細くなってが、更地の平らなところにまちをつくるんだといういます。渡先生と一緒につくったのですが、真んことでUR 都市機構に呼んでいただきました。渡中の回廊がだんだん宅地のほうに取られて「フッ先生がいろいろ総合プロデュースをされていましトパスコモンズ」のような印象のものになりましたので、私も大学の研究室でお手伝いしていく機た。公園は、筑波大学にアメリカのランドスケー会に恵まれました。我々の事務所もそこの市街化

プの先生がいらしたのでお願いして、緑豊かなラ調整区域の空き家の一軒家をリフォームして根城ンドスケープができています。にしながら、こういう大きな開発のお手伝いをさここは完全に自治会型です。管理規約をつけたり、管理組合も提案したのですが、当時10年前、せていただいております（図4）。
紫色のところが計画的住宅団地です。結果的に「マンションではないのに、戸建で管理組合なんかは民間のディベロッパーが開発するのですが、そ売りにくい」ということで、全部行政移管できるこに企画段階から入る機会を得ました。

パターンに切り替えましした。

例えば、「パセオコモンズ」という122区画の分この中の「つくばロケーションヴィレッジ」があ譲地があります（図5）。ここに「ミリオンアベニュー」

ります。UR開発の一番端で、32区画あります（図6）。という住宅地もありますが、クルドサック型と言わ細長いロットで、初めて管理組合つきの住宅地をれるような、ブドウの房のような住宅団地をつくり採用していただきました。管理費は月2,100円で、ました。

当社がいまだに管理をサポートさせていただいて

図6 つくばロケーションヴィレッジ

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実は最終事業者が決まる前に、我々のほうで20

家とまちなみ 75〈2017.5〉

図7 ルナつくば研究学園 来夢の杜

特集 「まちなみ塾」から考えるおります。

くる む

理対象物（図9）。例えば、大きな緑地帯をつくりた「ルナつくば研究学園 来夢の杜」は、管理費月い、集会場や曲線道路、舗装道路に。井戸や、テ3,900円で、公園と隣接するところには防犯カメラニスコートをつけたりする企画をしたときに、行政がついています（図7）。クラブハウス、コミュニティが大体受け取ってくれない。そのときに、我々がセンターがあり、ゴミ置き場を清掃するサービス係わらせていただいて、どのように住民に引き継をつけている分譲地です。他には、積水ハウス・いでいくというところで、いろいろな仕組みをつく

大和ハウス工業による100戸の住宅地、これは茨っていくということがあります。

城県初の景観協定をつくりました。さらに、大和管理費用を集めてそのような豪華な企画物を維ハウス工業単独の「スマ・エコシティつくば研究持していく、もしくは住民に汗かいていただいて学園」、NTT 都市開発による「ウエリスつくば研

植栽を管理してもらうというようなやり方もありま究学園」という分譲マンションもあります。

す。調査をしていくと、「汗かいてやろう」と最初このように全部で総戸数 510戸になるような分言うのですが、共働きだったりで皆さんお忙しい。

譲地の企画に携わらせていただきました。このとどちらかというと、労力負担よりもお金型の方がきに、国土交通省の「まち・住まい・交通のまち現実的だと分かる。今まで自治会でやってた話が、なみ、交通の創蓄省エネルギー化モデル構築支援

日本でもアメリカナイズされて外部の専門家に委事業」に応募しました。それぞれに管理組合と自託する方向へだんだんいくように横目で見えてき治会をつくって、マンションであっても自治会をます。そこで、管理費用のシミュレーションという逆につくる、戸建にも管理組合をつくる、お互いのがとても大事になります。管理戸数と管理費用に全部セットにしてつないでいくというようなことをのバランスを間違ってしまうと、せっかく事業者いまだにずっとやらせていただいております。

がよかれと思って置いていった対象物が負の遺産何が言いたかったかというと、昨今このようなとなるということがでてきます。

国の補助制度に手を挙げるときに、スペックが高3）開発協議に伴う管理対象物いだけではなかなか通らない。住民が主体的に維もう一つが、開発協議していたけれど結局行政持管理するということを書かないとなかなか通らに引き取ってもらえなかった管理対象物（図10）。例

ないということで、我々のようなベンチャーが呼ばえば、調整池とか防火水槽、ゴミ置き場の底地なれる機会も増えてきたのかなと思います。

どなど、今までだったら引き取ったものが最近は住宅地管理の実際

1）
管理対象物

引き取ってくれなくなったような対象物。そういったものが開発協議に伴う管理対象物ということで出てきていますし、最近はどんどんこれが増えて住宅地の管理対象物には、いろいろなものがあきています。行政のほうも税収が限られているのります。行政との開発協議の中でできてきたり、で、その意味では、今後、管理の問題はもう逃れまたは企画の中で出てきたりする。それを販売後られない問題になってきたと感じています。に、どのように住民に引き渡していくかというのが4）
管理主体の設定ポイントになろうかと思います（図8）。
2）
事業の企画側から提案する管理対象物

一つは、事業の企画段階から提案するような管図8 いろいろな管理対象物

では、管理主体としてはどういったものがあるのか（図11）。上の段が従来でいう自治会型です。自治会も、地方自治法で認可地縁団体として法人格

図9 事業の企画により設定する管理対象物

家とまちなみ 75〈2017.5〉

29図10 開発協議に伴う管理対象物

図11 管理主体の設定と管理対象物を持つことができました。そういった自治会を昇格させて法人格を持たすというようなところで、リファージュ高坂では住宅生産振興財団が自治土地とか建物を登記できるようになってきました。

会の立ち上げまでかかわりましたが、このようなもう一つは、戸建住宅所有者管理組合型です。

セットでの流れができてきたと思います。名義変10年前にはNoと言われたこの手法を今使ってい更、それから、開発協議および管理に必要な資料ただいています。ただ、戸建住宅でも、マンショというのを用意して引き渡していく。住宅はきちんンと同じような区分所有法を転用できるのですが、と引き渡すように、まちをセットで引き渡す。これいくつか注意が必要です。団地管理組合法人にしは今後の大きなトレンドになってくると思いますのていくというような手法ももう一つあります。つまで、そういうところまで今やっています。

り、法人格をつくって、土地等を所有していくと①開発時いう方法です。

これは開発の方々はいつもやっていることだとそれから、管理主体の設定と管理対象物につい思いますが、デザインガイドラインをつくるところては、重要事項説明書で説明して複雑な管理はき（図12）。管理対象物の設定をしたり、管理シミュレちんと伝えなければいけない。また、それに必要ーションをしたり、それらを管理するための規約なルールをつくらなければいけない。

をつくったり、それらを、実態がわかるような資料

また、管理規約であるとか、自治会規約など、販売前には用意しておくというのが理想と思います。
昨今、販売後に我々のところにご相談に来られるケースも多く、かなり苦労します。既存の住宅をつくる。絵つきのガイドラインのマニュアルをつくることも大事な仕事です。
大切なのは、最前線の営業に伝える。そして、営業の皆様がそれを持ってお客さんに伝える。
だんだん伝言ゲームのようになってきて、情報地に管理組合をつくるような話は本当に大変です

が減り、住民が組織を立ち上げたときには一からが、計画段階からそこまでをセットして分譲を迎もう一回説明するということがよくありますが、何えると後が楽です。

度も伝えることが大切だと思います。

あとは外部委託です。
「お金で管理するほうが②販売時いい」という要望も多いので、ゴミ箱の清掃や、企画がつくったものを今度営業に伝える（図13）。

パトロール、植物の管理はある程度見積りを取っ管理のある住宅地は権利関係が複雑ですので、そて管理シミュレーションしておくことも大事です。の辺をしっかり理解して説明していただくというのあわよくば、住民でやってくださればいいのですが大事になります。

が、業者に発注できる管理修繕をしておくのが、また、コンセプトにつながるようなイベントの企昨今のスタンダードになってきています。

画をしていくということで、広告費を最初に付ける

5）コンセプトの設定から販売、管理主体への引きと思いますが、そこできちんと住宅地のコンセプ

渡し

トを共有する。現地見学会や広告代理店との協働、まず、まちのコンセプトの設定をしていく。それから、そういった資料をきちんとつくっていく。管

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援していく。

それから、各種販売、営業の支援などで共有することが大事です。

理主体をきちんと見据えて、そういったところをここのポイントは、繰り返しになりますが、住民用意していく。さらに、管理主体の立ち上げを支（所有者）
組織への入会申請書であるとか入会の覚

家とまちなみ 75〈2017.5〉

特集 「まちなみ塾」から考える書書、これらを販売の時点で取っていただくことです。後では取れません。任意の自治会はなかなか難しいですが、管理組合であれば強制加入権で、買ったときにもう入会の覚書を取っていただ
くのが必要かと思います。ここが一番大事なので覚えていただければと思います。
③管理組合の立ち上げ期
設立総会という時に紛糾してしまう事態がたまにあります。そういう意味では、事前調査が大事

図12 コンセプトの設定から販売、管理主体への引き渡し ①開発時で、購入した住民と話し合いをしてから、立候補者を募って、会場手配をして総会をやっていくというような丁寧なやり方を最近はやることが多いです（図14）。
④管理組合の育成期管理組合や自治会の通帳をつくるところから始まります（図15）。代表印をつくったり、名簿を用意したり、いろいろあります。我々は、この10年ぐ
らいで100回以上の設立総会や定例総会をやってきています。理事会も数えると1,000回を超えま

図13 コンセプトの設定から販売、管理主体への引き渡し ②販売時

す。
理事、役員が決まると、住民の中にお医者さんはいるわ建築関係の方もいるわ、多種多様な方が役員として入ってこられます。そこで、住宅地の企画を改めて説明したりすると、「何でこうなっているのか」と本当に真剣に聞かれます、それが逆に勉強になります。そういう意味では、まちづくり
ワークショップですね。
マンションの管理組合も何回か関わりましたが、戸建住宅地の管理組合の役員、自治会の役員のほ

図14 コンセプトの設定から販売、管理主体への引き渡し ③管理組
合立ち上げ期

うが自治活動についての意識が高いなという気がします。こちらが決めたことを押しつけるのではなくて、逆に教えてもらうような気持ちで参加しております。
さらに、我々のほうでいつも意識しているのが、〈運営〉〈保守〉〈催事〉というバランスが大事だということです（図16）。それを通して、住宅地の価値を上げていく、もしくはコミュニティをどんどんつくっていくということをいつも意識しています。
そういう意味では、理事会ばっかりやって住民がほったらかしになっているようなところでは「な図15 コンセプトの設定から販売、管理主体への引き渡し ④管理組
合育成期るべくイベントを企画しましょう」と言ってみたり、イベントばっかりやって草ぼうぼうのところでは「なるべく保守もやりましょう」と言ったりします。
我々住宅地管理マネージャーとしては、間に入りながら、バランスを見ていくというような仕事をしております。

図16 住民活動のモデル

家とまちなみ 75〈2017.5〉

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