郊外住宅地の成熟過程
九州大学大学院助教

第７回

柴田 建

日本型の街並み維持とは
1 資産としての街並み、生活の場としての街並み（1）青葉台における街並みの「維持」と「共同編集」

その最大の要因は、近隣も含めた街並みやコモン施設の維持状況が、個別物件の不動産価格査定の重要な要素

今回は、まずお詫びから始めなければならない。これかとなっている点であった。そのため、非常に強い統治能力

らお話をする北九州市の青葉台ぼんえるふ（1994 年入居を有したHOA（Homeowners Association）が、法廷決開始、106区画。以下「青葉台」）については、すでに本着も辞さない態度で当初に定められたルール（CC&Rs）

誌 48 号（2003 年 9 月）の特集記事で、「街並みを育む自主を厳格に運用することにより、「資産としての街並み」をルールづくり─青葉台ぼんえるふの試み─」として発表し守っているのである。家族の住生活上の個別事情が顧みたことがある。その際には、1994 年の入居開始からの10られることは基本的にない。HOA曰く、「ルールが厳しす

年間で青葉台がいかに開発当初の美しい街並みを「維持」

ぎて不満があるなら出て行けばよい。ちゃんとマネジメン

するしくみを育んできたのか、紹介した。

トしているから良い価格で転売できるはずですよ」。

今回の原稿でも、そのときの図版や写真、そしてエピソ（3）日本における生活の場としての街並みの維持

ードをほぼそのまま用いている。でも、それは決して手抜ところが、日本ではそうはいかない。一番の相違点は、

きの原稿料泥棒をしているわけではない（つもりです）。

街並みの状況が個別物件の不動産価値にほとんどつなが

前回の執筆後、青葉台では第1回の「住まいのまちなみコ

らないことである。そのため、「資産としての街並み」をンクール」受賞（2005）と豊富な活動資金の獲得を機に、維持するインセンティブが、今の日本では成立しない注1。

従来の「街並み維持」のしくみをベースとしながら、時代

多くの家族は、庭付き一戸建てを「終の棲家」としての変化に対応すべく、ワークショップ等の活発な活動によ購入する。そして住宅地の価値は、なによりも数十年にわり新たな取り組みを行ってきた。それは、個別の改変を許たる「生活の場」として判断されることとなる。そのため、容したうえで街並みの成熟を志向するより高度なマネジメ

日常生活上の要求と個別の改変行為を規制するルールがントのしくみ、すなわち「街並みの共同編集」である。

相反する場合、ルールを守ることが自明の選択とならない

この青葉台の、当初の10 年間の「街並みの維持」活動のである。

の後の「街並みの共同編集」活動は、いずれも日本の住では、日本においては街並みの維持は不可能なのであ環境マネジメントにおける非常に貴重な経験だと考えていろうか。決してそうではない。連載第 4回でみたように、る。そこで、今回は青葉台で 2004 年までに実践されてい日本の戸建て住宅地は、コミュニティの中でお互いに気遣た「街並みの維持」について改めてとりあげた上で、次回いながら生活するなかで、暗黙のうちに街並みを秩序化

は 2005 年以降に取り組まれた「街並みの共同編集」につするような「自己組織性」を有している。必要なのは、生いて紹介することとしたい。

活の場としての街並みの価値を共有し、コミュニティベー（2）アメリカにおける資産としての街並みの維持

スで意識的にそれをマネジメントする、日本型の維持のし連載第 5回、第 6回でみてきたように、アメリカでは「ユくみなのである。

ートピア」として美しい街並みを当初にデザインし、居住

この日本型の街並み維持マネジメントにもっとも成功し者による一切の改変行為を禁止することでその街並みをた住宅地の一つとして、青葉台があげられるのである。であたかも冷凍状態（Frozen）で保存する「維持型のマネは、その構築のプロセスをみていこう。

ジメント」が実現している。

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2 青葉台の街並みデザイン（1）街並み・コミュニティの焦点としてのコモン広場

程度の面積となるように配分し、それらをループ道路で結ぶことで全体計画がなされた（図1）。

北九州市郊外に位置する青葉台ニュータウンの隣接地

コモン広場の中央には、広場ごとに異なるシンボルツリには、1980 年代に開発された高須ニュータウンがある。そーが植えられ、周囲には豊富な共有の緑地が配されていのなかの「高須ボンエルフ」（1982）は、日本における住る。こうして、街並みとしても、コミュニティとしても、宅地の街並みデザインを先導した故宮脇檀氏が、彼にとこのコモン広場が焦点となるようにデザインされているのって初めてのコモンを計画した住宅地である。

である（写真1、図2）。

その10 年後に開発された青葉台では、宮脇氏とともに再び同じディベロッパー、ハウスメーカーのスタッフらが集結した。そして、高須ボンエルフの反省を元にプロジェ
クトがスタートしたのであった。
高須ボンエルフでは、各区画のアプローチが外周道路側に設けられていたため、街区内部のコモン広場がウラ的空間となってしまった。また、広場の面積差が大きかった
ことが後のマネジメントでトラブルの元となっていた。
そこで青葉台では、共有地であるコモン広場を囲む形で区画を配し、すべてのアプローチはこのコモン広場側に向けられた。そして12カ所のコモン広場を、1 戸あたり同

写真2 コモン広場側の街並み

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図2 コモン広場の計画

写真1 ループ道路側の街並み

図1 青葉台の配置計画

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図3 各区画のデザイン

郊外住宅地の成熟過程（2）街並みの要素としての住宅・外構

アメリカのHOAのマネジメントは、共有地等の「コモ各区画の外構や住宅は、このコモン広場を焦点とするン」管理、個別の改変を制限する「ルール」運用、そし街並みの構成要素としてデザインされている。特に外構にてそれらをマネジメントする「アソシエーション」運営の関しては、単純に生け垣を統一するのではなく、コモン広3 要素が核となる。そこで青葉台についても、同様に「コ場や隣地との関係から、「景観ツリー」「遮蔽ツリー」「シモン広場の維持管理」、「街並みのコントロール」、「管理組

ンボルツリー」「コーナーツリー」等の役割が、区画ごと

合の自律的運営」の3 要素と、それぞれの局面に外部の専に細かく設定されていた（図3）。さらに住宅についても、後門家等がどのように関わったのかという視点から、そのマ述するように区画ごとにデザインガイドが設定され、街並

ネジメントの構築プロセスを見てみよう（図5）。

みの要素として取り扱われていた。

（2）商品としての管理から生活の場としての管理へ

図 4は、宮脇氏の没後に出版された住宅地デザインの作

1994 年に各ハウスメーカーの住宅が 1ブロックにまとめ品集の表紙を飾った青葉台のスケッチである。ここでは、て建設され、住宅展示場として街開きイベントが開催され従来の日本の住宅地計画にはなかった、重要なデザイン

た。ここでは、コモン広場の管理をディベロッパーが、各思想が端的に表現されている。つまり、区画単位で住宅・住宅・外構の管理をハウスメーカーが担い、念入りに掃除・外構をデザインしその寄せ集めとして街並みができあがる

剪定して花で飾るなどの維持がなされた。完成時のコモンのではなく、あくまで一つの街並みとして全体像がスケッ

広場は、まずは「商品」として高コストで人手をかける維チされ、その構成要素としてそれぞれコモン広場の緑地持管理から始まったのである。

や各区画のディテールが描き込まれていくのである。

一方で、他のブロックでは順次入居が始まった。しかし、バブル崩壊後のタイミングで必ずしも売れ行きは芳しくは3 全員参加のコモン管理（1）維持型マネジメントのプロセスなかった。結局、1996 年に、わずか 24 世帯で管理組合が設立された。コモンの管理や協定について入居者への説

こうして誕生した青葉台の緑豊かな美しい街並みは、明が十分になされなかったために組合設立時に混乱した

戦後日本の住宅地計画における一つの到達点と呼びうるも高須での経験から、青葉台では販売時に各ハウスメーカのであった。しかし、現在の青葉台を業界で有名にしてーから念入りな説明がなされたという。さらに組合設立以いるのは、この当初にデザインされた街並みの美しさのみ

後も販売を継続せざるを得ない状況であったこともあり、ではない。多くの研究者や業界関係者が今でもここを訪管理組合による街並みの自主管理の立ち上げにも開発者れるもう一つの理由は、入居者が現在まで行ってきた積極側が積極的に関与した。管理組合の初代役員には、宮脇的な街並みのマネジメントにある。

氏の作成した内部資料等も用いながら、街並みの意義と計画の特徴がレクチャーされ、資料の引き継ぎも行われた。
こうして、高コストな展示場としてのコモン広場の維持管理のしくみを引き継ぐ形で、居住者による自主管理が開始されたのである。

（3）全員参加型のコミュニティ育成
管理組合は、各世帯から毎月2,100円の管理費の徴収を始めた。しかし、それのみでは、「商品」としての住宅
展示場と同じ維持管理を行うことは到底できない。そこで、「生活の場」
としてのコモン広場の維持管理を模
図4 宮脇氏による青葉台のスケッチ（宮脇檀研究室『コモンで街をつくる 宮脇檀の住宅地計画』
丸善プラネット、1999、より）索していくこととなる。

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管理組合の
自律的運営

外部からの関与
1989
1992
造成完了

コモン広場の維持管理

・青葉台ニュータウン（130ha，2400 戸）販売開始
・ニュータウン内のモデル地区として青葉台ボンエルフ（106区画）造成竣工

・設計者によるハウスメーカー向けの設計マニュアル・デザ
インガイドの作成，設計調整
・建設前の設計者によるチェッ
ク（現在まで）業者による展示場としてのコモンの維持管理

1994
入居開始

・１ブロック (16 戸）建設，住宅展示場として利用（3 ブロックを順次開発し 1996 まで展示場として利用後分譲）

・建築条件付き分譲，入居開始

・コモン広場は展示場としてディベロッパーが高コストで管理組合設立

・ディベロッパーから関係書 類（ 設 計 資 料・管理のノウハウ）を組合へ引き継ぎ・組合役員への管理に関す
るレクチャー

・管理組合の設立 (24 世帯）
・大半の居住者が管理組合・自治会で何らかの役職を持ち，全員参加のマネジメントの仕組み
作り

・全員ですべてのコモン広場を巡回しながら除草・清掃（年 4回，毎年）・掃除終了後コモン広場でバー
ベキュー（年 2 回，毎年）全員参加での管理運営体制・コミュニティ育成

1997
学習会
開始

・ハウスメーカーの工事着
工時・竣工時等に管理組合役員が立ち会い，組合
作成の建築協定チェック
リストによる管理

1988：北九州市職員による景観に関するレクチャー
1999：造園業者による緑の手入
れ講習会
2001：設計者による設計意図とコモンの価値に関する講演
2002：コンサルタントによるまちづくりワークショップ体験2001

・福岡県「美しいまちづくり賞」
大賞受賞

2002

・北九州市からの活動助成金獲得（印刷費）
・設計者がファシリテーターとして業務受託

まちづく
り活動

2003

ルールブック②：与えられた建築協定・街並みのルールに関する役員会議を数回開催・周辺の建築協定のないニュータウンでの改変行為（生垣から 塀 へ の 変 更， 物 置 の 増 築 ）等を観察し反面教師に・本来は業者向けの内部資料であるデザインガイドを参考にルールを考案

・管理組合総会
・総会終了後，街並みに関する学習会を実施・「ルールズ」+ 役員が考案した新たなルールを合わせて記載した「学習会資料」を作成し配布・説明・管理組合よりハウスメーカー
へ新築工事時の建築協定順守・
広場への工事車両進入時の養生等を要請

ルールブック③：役員が自主作成した学習会資料管理組合による業者の監視

1998

ルールブック①：ハウスメー
カー向デザインガイド
入居者へ冊子「ルールズ」（建築協定・管理規約）の配布

居 住 者 へ マ ネ ジ メ ン ト・
ツール，ノウハウの移管

1996

街並みの
コントロール・毎年管理組合総会後に学習会開催外部からの評価による関心の持
続・コモン広場の樹木の一部が枯れ死したため，ブロックごとに水遣り当番表などの仕組み作り
・組合予算より，コモン広場の緑地に桜などを植樹し，さらなる環境向上を目指す
積極的なコモン広場の環境の維持・向上

・臨時総会にて，「まちづくり活動」としてルールを再確認する方針決定・学習会で設計者による「建築協定ガイド」の説明

・入居世帯における物置の増築工事の際に，着工後に役員が訪れ材料の変更指示。
・以後，増築等の素材が学習会
資料に明記される
・ 毎 年 学 習 会 資 料 を 更 新（ 新ルールの付加）・設計者主導のワークショッ
プ等により必要な街並みルールの整理（建築協定と，その後の学習会資料で付加されたルールの一部を合わせて記載）
・設計者によるカラー版のパンフレット「建築協定ガイド」の作成・配布ルールブック④：専門家により再整理された「建築協定ガイド」

図5 青葉台におけるマネジメントの構築プロセス

組合設立当時は、少人数ゆえに全員が何らかの役割をも共同購入し、造園業者に委託する高木の剪定と消毒以つとめることになったという（現在まで青葉台を引っ張っ外は、居住者自身の手で作業を行っている。さらに、共同てきたリーダー陣の多くがこの時期の入居者である）。ま

清掃の終了後はコモン広場でバーベキューパーティを開いた、24 世帯というのは、当初にコミュニティを形成するにている（写真4）。

は適度な大きさであり、仲間意識も強まった。

こうして、少人数であったが故に、ブロックごとに分か展示場として利用されているブロック以外のコモン広場

れるのではなく、全員で全体を見回るしくみが当初に生みは、組合で管理を行わなければならない。そこで、年に4出された。大半の区画が埋まった2003 年でも、そのしく回、全員ですべてのコモン広場を巡回しながら除草・清掃

みはおおむね継承されており、毎回 8 割程度の居住者が参を行うしくみが作られた（写真3）。低木剪定用のトリマー等

加していた。

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郊外住宅地の成熟過程

写真3 コモン広場の共同清掃

一般に誤解されることが多いが、住宅地内にコモン広写真4 清掃後のコモン広場でのバーベキュー

みをつくっている。

場があるからといって親密なコミュニティが形成されると共有地内の緑地については、管理組合が入居後に桜なは限らない。空間配置のみで決まるほど、人間社会とは単どの樹木を追加で植樹しており、街並みの緑のボリューム

純なものではないのである。青葉台の場合は、「コモン広がより増加している。

場の管理」というミッションを共有することで最初に仲間

こうした積極的な活動を継続することで、1）青葉台の意識が芽生え、それをベースとしながら徐々にメンバーを居住者全員で街並みを大切にしていること、2）そのなか拡大することで現在のコミュニティが育まれてきた。

でも、管理組合がコモン広場を核とする街並みのマネジメ

特に、コモン広場の清掃とバーベキューという機会を大ント主体であること、という認識をコミュニティで共有す事にすることで、作業を通して街並みのなかでの大事なることにより、持続する自律的運営のしくみづくりを行っ部分が認識され、さらに居住者同士の何気ない会話の中てきたのである。

で、街並みの価値やノウハウが自然に共有されてきたのである。

（4）持続する自律的運営のしくみづくり

4 街並みのルールを育む（1）業者向けデザインガイドと建築協定によるルールの設定

こうして少人数の居住者で始められた全員参加の積極

こうして育まれてきたコモン広場を核とする街並みに関的な取り組みは、その後より充実したものとなっていった。

する意識や管理組合の役割理解をベースとすることで、個

当初は開発業者からレクチャーを受けた街並みの維持

別の区画についても、積極的な街並みのコントロールが実についても、経験を積む中で次第に自身の生活環境の問現している。その際に大きな役割を果たしたのが、街並み題として自主的に判断するようになった。1997 年には、独に関するルールであった。それも、単に「建築協定」を忠自のチェックリストを作成し、逆に作り手側に対し、建築協定の遵守や工事中の広場の養生を監視するしくみをつくっている。
また、新規入居者が増える中で、街並みへの関心やルールの認識を持続するために、毎年の管理組合総会後に外部の専門家に依頼しての街並み学習会を開催している（写真5）。

街並みの核であるコモン広場については、特に積極的な管理を行っている。中央のシンボルツリーが枯れたことがあったが、管理組合が高額を負担して同品種の高木を植えている。また、居住者が順に水遣りする当番制のしく

写真5 学習会での街並みに関するワークショップの様子

家とまちなみ 66〈2012.9〉57

実に運用してきた、というものではない。青葉台は、2003に準拠し、さらには建設予定の図面を持ち寄り敷地に貼り

年時点で、じつに4 つの「ルールブック」を持っていた。

合わせて窓位置の調整等を行いながら住宅設計を行ってそれらを順にみていこう。

いる。

最初のルールブック①は、宮脇事務所が各ハウスメー

次につくられたルールブック②が、入居者向けの建築協

カー向けに作成した「デザインガイド」である（図6）。ブロ定である（図7）。青葉台では外構の植栽も含めて建築協定

ックごとに作成されたこのデザインガイドでは、コモン広でコントロールされている。その中では、住宅のボリュー

場との関係から、各住宅のデザイン方針が指定されていム・形状・色彩、道路境界の幅1mの植栽スペース、駐車る。つまり、一連の屋根群となるようなそれぞれの区画で場の位置や屋根形状、さらには門塀の素材や仕上げまでの屋根の向き、コモン広場の正面となる区画での出窓設置規定されていた。ディテールまでつくり込まれた街並みをなどのファサードの配慮などが、各区画ごとに記載されて維持するため、計画者側は非常に詳細なルールを設けたいるのである。また、カーポート等の部品についても具体のである。全入居者には、この建築協定の条文が記載さ的な仕様が記載されていた。

れた「RULES」という小冊子が渡された。

当然、開発時に各ハウスメーカーはこのデザインガイド

ただし、素人である居住者にとってその条文の内容は決してわかりやすいものではない。そこで、管理組合立ち上げ期の開発側との協議の中で、そ領域構成
建設不可の領域
サービスヤードを設置する位置
駐車場（専有領域）

ゲート部からの正面に位置するためデザイン的配慮を要す

公園に面した宅地では見られることを意識しバルコニ
ーや花台を設ける

屋根形状
切妻・寄棟屋根の棟の向きポイントとなる建物のシンボル
的な屋根
窓やファサードの配慮
コモン・緑等を眺める窓の位置
隣家との窓位置の調整を要する部分

ゲート空間は向かい合う2軒の住宅でデザ
インに共通性を持たせシンボル性を演出

隣家からの視線を意識したデザインを要す

図6 デザインガイドの例（筆者により一部抜粋）
項目
用途
高さ
壁面後退距離
屋根

敷地
住宅廻り

外壁
増改築
検針メーター
物置
屋外設置物
門廻り

車庫

樹木・植栽

規定内容
建築物は1戸建てとする専用住宅
高さ（地盤面より10m以下），軒高（7m以下），階数（2階以下）
幹線道路側，コモンスペース側，隣接宅地側ごとに建物の方位によって詳細を規定

屋根形状は切妻・寄せ棟，屋根勾配（4/10以上7/10以下），
屋根の色彩（無彩色）
極端に過度なものは避け，健全な住宅地にふさわしいもの増築，用途変更は，協定運営委員会が適切な指導を行う
分割・合併・地盤高の変更禁止
現状の石積み，ブロック擁壁の変更禁止
位置変更禁止軒高2.3m以下かつ5㎡以下であれば認可（ただし前面境界道
路・コモンスペースの境界から1mの範囲内の設置は禁止）

屋外のTVアンテナの設置は禁止
予め協定運営委員会と協議したものに限る
門塀（コンクリート製の擬石ショットブラスと仕上げ），門扉（アルミ鋳物製），門灯（セード：乳白色のアクリル製，グ
ローブ：球形），ポスト（アルミ鋳物製郵便受け，門塀に組込式）
予め協定運営委員会と協議したものに限る
位置の変更禁止
フェンス，ゲートに類するサイドパネルは禁止
車庫（柱数2，4の吹き放ち構造）
道路・コモンスペースに面する境界から1m部分は植栽スペース（ブロック塀，フェンス等は禁止）
予め設置してある植栽スペースを利用し，緑化に努めること

図7 建築協定の内容

58

はハウスメーカー向けである「デザインガイド」
も、参考資料として管理組合に渡されている。
初代の役員らは、宮脇事務所が街並みデザインの勘所をビジュアルで表現したこの資料も、自身が守るべきルールとして認識していった。

（2）学習会資料によるルールの共有
1997 年の第 2回管理組合終了後に、街並みに関する学習会が開催された。一部役員のみでな

緑道沿いは花を飾れる出窓を設ける

住宅の具体的な内容を学んでいった。さらに、本来家とまちなみ 66〈2012.9〉

く全居住者が、宮脇氏のデザインした街並みの価値と、それを維持するためのルールを理解することが目的であった。その際に、役員の手によって、「学習会資料」が作成された。これが、青葉台のルールブック③である。それは、単に建築協定の条文のみを掲載したものではなかった。
まずは、宮脇氏の書籍等から、氏の街並みデ
ザインの哲学が、挿絵とともに掲載されている。
また、業者向けのデザインガイドの項目の一部
も、居住者が守るべきルールとして掲載されている（写真6）。
また、青葉台の周囲の開発は、コモン広場こそ持たないものの、やはり宮脇氏が基本的にデザインした石組みと緑を主体とする美しい街並みを有する住宅地であった。しかし、「コモン・
ルール・アソシエーション」を持たない一般の住宅地であったため、入居後に、生け垣から塀へ郊外住宅地の成熟過程

写真6 駐車スペースの屋根に関するルール 建築協定では、位置と大きさおよびその構造が定められているのみだが、学習会資料では、さらにデザインガイドに掲載されていた「あるメーカーの黒色柱の特定商品、もしくは同等品」を用いることがそのままルールとされている

写真7 住宅と同色の素材を用いた物置の増築。ある居住者が住宅に隣接するかたちで、透明波板を用いた倉庫増築を業者に依頼し、業者は資材を宅地に持ち込んでいた。それを見つけた役員が居住者の元を訪れ、波板がいかに街並みを阻害する材料であるか、説得した。結局、波板は持ち帰られ、後に住宅と同様な白い外壁の物置が増築された。翌年の学習会資料には、「波板を用いた増築の禁止」という項目が新たに記載され、このエピソードを知る周りの居住者もそれを受け入れたの変更、あるいは道路側での醜い物置設置など、街並み

ただし、学習会資料は次第に厚みを増し、しかも必ずに悪影響を与える改変行為を規制することができず、街しも専門家ではない居住者が管理組合運営や日常生活の並みが変化しつつあった。そこで管理組合の役員らは、中で集めた情報を纏めたものであったため、後になって入こうした事例を反面教師とし、それらを規制する新たなル居してきた新住民にとって必ずしもわかりやすいものではールを考案していった（図8）。

なかった。

こうして「学習会資料」は、本来守るべき「建築協定」と、居住者が守る義務のない「業者向けデザインガイド」、
および「役員らが自ら考案したルール」が入り交じった状態で編集されている。しかし、その説明の際には、宮脇氏のスケッチや、周囲で撮影された街並みを阻害している改変事例等がスライド上映され、聞き手にとって非常に説得力のある内容であったという。
管理組合を主体とし、全員参加でコモン広場を核とする街並みを維持する取り組みを開始していた青葉台のコミ
ュニティは、結局この「学習会資料」を守るべきルールと認識した。さらに、毎年の管理組合総会後に開催された学習会のなかで、この「学習会資料」の内容は次第に充実したものへと改訂されていった（写真7）。
以後、法的根拠とは別レベルで、「コミュニティの合意」
を得る念入りなプロセスを通して、学習会資料が明文化されたルールとして共有されていったのである。

（4）「建築協定ガイド」によるルールのビジュアル化
こうして、居住者自身がルールを強化することにより、青葉台の街並みは自律的にコントロールされ、宮脇氏の意
図した美しい状況が維持されていった。

図8 学習会資料の一部。周囲の住宅地での透明波板による街並みの阻害事例と、宮脇氏の設計意図を掲載している
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そこで、行政から活動助成金を獲得したのを機に、専てきた。広場中央の枯れたシンボルツリーの樅の木は、管門家を招き、街並みの現状とルールに関するワークショッ

理組合によって植え直された。宅地前の共有緑地も個人プを実施した。その成果として、学習会資料として自主編

による花植え等は基本的に禁止されており、桜を新たに植集していたルールを整理し、その一つひとつをイラストをえるなど、管理組合主導でその状態が維持されている。

用いてわかりやすく解説するカラー版パンフレットを作成

また、私有地内であっても、コモン広場側の生け垣や門を、し、全 戸に配布した（ルールブック④、図9）。このなかでも、個人的に改変した区画はない。たとえばガーデニングを趣

建築協定と、入居後に居住者自身が作成したルールが混味とする世帯であっても、広場側の外構は、周囲にあわせじっている。一方で、建築協定には条文があるもののそれて緑主体の生け垣となっている。

までの生活で規制する意味がほとんどなかった項目は、パンフレットには記載されていない。

こうして、コモン広場側の街並みは、当初のまま、もしくはさらに豊かになった姿で維持されている。

以後、居住者は、文章のみで理解しがたい建築協定（ルただし、当然のことながらすべてが当初のままなわけでールブック②）ではなく、このカラーパンフレット（ルーはない。庭の内側は、花を主体としたガーデニングや子ど

ルブック④）を守るべきルールと認識している。

もの遊び場など、家族の趣味にあわせた個別のスタイルでこうして青葉台では、10 年弱のコモン広場を核とするしつらえる領域となっている。さらに、コモン広場側とは街並み維持活動の経験と、日常生活の中での価値判断を

反対側の外周道路側では、透明波板等を用いた増築もみとおして、街並みを維持する上で有効な項目のみを効果られるが、地域でそれらが問題視されてはいない。

的に規制するルールを育んできたのであった。

（5）維持された街並みの状況
こうして青葉台では、入居開始以来のコミュニティ生活

こうして、コモン広場側からは目につきにくい場所は、核家族の趣味や、生活上の要求を満たすために改変可能な領域となっているのである。

の中で、「管理組合の自律的運営」、「コモン広場の維持管

このようなルール運用の強弱は、決していずれかのルー

理」そして「街並みのコントロール」のしくみを徐々に構ルブックに明文化されているわけではない。コモン広場を築してきた。その結果、10 年後の 2004 年の時点でも、非コミュニティの舞台としながら生活を営む中で、暗黙のう

常に美しい街並みが維持されていた（図10）。

ちに了解されてきたバランス感覚なのである。

コモン広場は管理組合によって積極的に維持管理され

図9 イラストでルールを解説する「建築協定ガイド」（2003年作成）

60

家とまちなみ 66〈2012.9〉

郊外住宅地の成熟過程

5 日本の維持型マネジメント（1）青葉台における街並み維持へのステップ
それでは、当初に優れた街並みがデザインされると同時

単に居住者の親睦を深めるのみでなく、マネジメントの面でも、全員参加型のイベントは重要なのである。
②街並みの価値の共有に、マネジメントのための「コモン・ルール・アソシエー

そのようなコミュニケーションの機会によってなされるション」の3 点セットが用意された日本の住宅地（つまり、べき次のステップが、街並みに関する「価値の共有」で財団がこれまで関わってきたような住宅地）において、どある。

のようにすれば、当初の街並みを維持するマネジメントが自分たちが暮らす街並みの何がすばらしいのか、どこ実現するのであろうか。以下では、青葉台での経験から、が守るべき要素なのか。そのような「街並みの価値」につそのしくみづくりのステップについて考えてみよう。

いて、青葉台の管理組合は手を変え品を変え、居住者、①街並みに関するコミュニケーションの機会の創出

特に新たな入居者に伝える努力を続けてきた。

最も重要な最初のステップが、「街並みに関して居住者

その際に、「外部の専門家」の関与は、効果的であった。

の大半がコミュニケーションを行う機会」の創出である。

管理組合設立初期には、計画者側からのデザインの意図

青葉台では、管理組合総会という公的な場のみでなく、そやルールに関するレクチャーが、街並みの価値を共有するの後の学習会、さらに頻繁に実施されるコモン広場の共同

大きなきっかけとなっている。さらにその後には、外部の清掃とその後のバーベキューにおいて、フォーマル／イン専門家が、それぞれの専門的視点から街並みについて肯

フォーマルなかたちで多くの街並みに関するコミュニケー

定的評価を学習会等の機会に居住者に伝える機会を設けションが行われていた。

たことも、居住者間での価値の共有のきっかけとして有効

これこそ、一般の日本の住宅地に欠けているものである。たいていの住宅地では、街並みについて居住者が会話をする機会はない。また、コモン広場等を持つ住宅地でも、個別の広場を単位とする集まり（ブロックごとの共同であった。
③コモン／プライベート領域の調整

ただし、共有されたその価値は、一方的に押しつけられたものではない。

清掃など）のみでは、むしろブロック間の意識の違いから青葉台では、広場のシンボルツリー・共有緑地や、各対立関係となってしまうこともある（実際に各地で取材し区画の門・生け垣・駐車場、そして広場側の住宅ファサていてもしばしば見かける）。

ードは、街並みの調和を優先する「コモン」領域として、当初の状態のまま固定的に保持・修復されている。一方で、生け垣の裏側の庭や広場と逆側の住宅ファサードは、居住者がある程度自由に改変できる「プライベート」な領域となっている。
このような領域構成は、必ずしも当初に計画者によって設定されたものではない。むしろ居住プロセスの中で、次第に居住者の間でコモン／プライベートの領域の感覚が共有され、それにあわせてルールの強化／緩和という調整を暗黙のうちに行うことで、「街並み維持」と「個人の趣味や利便性」とのバランスが調整されてきたのである。
④コミュニティ・ルールのビジュアル化

こうして、青葉台では当初の「建築図10 コモン広場と街並みの様子（2004）

協定」の条文を厳格にそのまま運用す

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るのではなく、街並みと生活のバランスをとりながらルールを調整してきた。このようなルールを、私は「コミュニティ・ルール」と呼んでいる。青葉台ではさらに、コミュ
ニティ・ルールを暗黙の了解のレベルに留めるのではなく、「学習会資料」という形で明文化し、意図的に共有するし

注1

街並みと地価に関しては、リンクしているという研究成果もあるが、たとえば良い街並みを有する住宅地近辺で不動産業者にインタビューしても大半が「無関係」と回答する状況にある。
ただし、日本においても街並みを個別の不動産価値につながる重要な「資産」としてマネジメントしている住宅地は存在する。
筆者も、福岡市の高級住宅地「百道浜」では、そのような視点からのマネジメントのしくみづくりのお手伝いをしている。

くみを生み出してきた。それは、全員合意が必要なためほぼ変更が不可能な建築協定とは異なり、コミュニティ生活を営む中で、住宅地内外の状況の変化を把握しながら、常に上書きされてきたフレキシブルなルールなのである。
さらに青葉台では、そのコミュニティ・ルールをビジュ
アル化することで、誰もが理解可能なルールブックを自作している。
こうした持続的な取り組みにより、コミュニティをベースとした街並みのコントロールが実現しているのである。

（2）維持型マネジメントの持続性
こうして、青葉台では、日本有数の優れた街並みを、当初に意図された状態で極力維持し続けるしくみが構築された。それは、アメリカの「資産としての街並み」を維持するマネジメントとは大きく異る、「生活の場」としての街並みを維持するマネジメントであった。
それでは、このしくみにより、青葉台の街並みはいつまでも固定的に守り続けることが可能なのであろうか？
実際には、強力な維持型のマネジメントを実現したがゆえに、そのままでは対応できないような新たな状況をいちはやく迎えることとなった。そこで、2005 年以降は、この「維持型」をベースとしながら、次の段階のマネジメントのしくみづくりへとシフトしていったのである。きっかけ
は、ある居住者の「このまま街並みを守っても、子供たち
は『古臭い』といって住みたがらないんじゃないか？」との発言だった……（続く）。

柴田建（しばた・けん）

九州大学大学院人間環境学研究院助教。1971年福岡市生まれ。2000年
九州大学大学院博士課程修了。工学博士。郊外ニュータウン、沖縄、カ
リフォルニア、上海等をフィールド
に、住宅の作り手のシステムと住み手のポテンシャルについて研究を行っている。また最近は、子どもの環境についても取り組んでいる。

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