景 住 ネット

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都市計画法・
建築基準法を変えて会員募集中 !!

未来に向けた美しい都市へ

( 専門家は学者・弁護士・建築士・議員などの方で、自己申告です )2015. 11.28

特集・
市民が変える
まちづくりの制度
各地で起こった激しい反対運動。
それが終わった後、反対運動は何をしているのだろう。
川崎では、継続的に街づくり運動が進められ、一歩一歩実績をあげている。
反対運動を経験したからできることがあるはずだ

個人＝年間 2 口以上(1 口 1000 円 )団体＝年間 2 口以上(1 口 10,000 円 )専門家＝年間 1 口以上(1 口 10,000 円 )特集・市民が変える まちづくりの制度

川崎市民が変えてきたものまちづくり・環境運動川崎市民連絡会［川崎まち連］
事務局長
小磯 盟四郎乱開発の根っこに、それが「適法」として許認可されてしまう

06 年 ～ 07 年、「まちづくりの法制度」があること、都市と建築の法制度を抜本的開発・建築両審査会に変革しない限り乱開発はなくならない、という認識の共有から景を舞台に争われた麻住全国ネットが誕生しました。
「川崎まち連」は、同時に、自治体

生区、多摩区２件の権限でやれることは変えさせようという挑戦を結成（02 年）以来

地下室マンション反続けて、市の条例・要綱・規則レベルでいくつかの重要な改革を対運動が、同じと思実現してきました。

われていた川崎、横1. 工業地域に大企業撤退後の大規模工場跡地に高層巨大マン「規制の緩い工業地域にマン
新「高度地区」導入 ション建設が続出。
ションを建てるなら、住宅地並み規制を」という共同行動の発展に押され、20 ｍの高さ制限を導入。続いて北側斜線規制を強化した新たな「第４種高度地区」を都市計画決定。
2. 「アセス逃れ」防止 川崎市は、全国に先駆けて環境アセス条例を制定。１ｈａ以上という対象要件の厳しさから、の規制強化
敷地を分割して着工時期をずらし、別事業を装う「アセス逃れ」が横行。
「複合開発事業」という防止策を導入した条例改正後も続く新手のア
セス逃れに規制強化。

１. については、すでに『景住ＮＥＷＳ ｎｏ .7』などで報告しました。２. は、
川崎市の特殊条件がからむので別の機会にします。

浜両市の規制条例の違いを明らかにしま
した。両市の条例にかった崖地が、割高な土木工事費を補って余りある開発適地に変貌したのです。
例えば 1 低層の高さ 10 ｍ制限地区に 11 階建て 30 ｍ超の高層
大マンションが出現しました。高さは地上 3 階で 10 ｍ制限内に収まっており、残り 8 階は地下階だというのです。
斜面緑地を狙い打ちすることから、緑保全系市民団体にも連帯の輪を拡げ、90 年代末横浜、横須賀を含め、各地で地下室マンショしたのです。マスコミによって「塩漬け土地を緑に変換」と全国近づいたかに見えました。

に報道されました。

条例改正は 13 年 3 月に議会議決を経て公布されましたが、ここでもあの荒川建設が麻生区上麻生で施行前の駆け込みを狙ってても規制できない「切土型」地下室マンションへの対策を含め達活し、自然とふれあう貴重な緑地となっています
２、トラスト運動で保全に成功し、緑地保全制度の改善も成感に浸るのは許されないようです。

勝ちとった多摩区多摩美
当地は1000㎡に欠ける急傾斜の小規模斜面緑地です。マンショ
去の運動で保全された緑地を含む広大な緑地帯に囲まれ、虫食いがイメージされる工業都市でした。最近は、超高層マンションが開発を許すなという町会・緑保全団体の粘り強い運動が持続して林立する武蔵小杉のインパクトが強いようです。

いました。

す。
現況地盤（地山）の上に不必要な盛土をし、高さの基準となる地盤面をかさ上げして地下階を造り、本来の高さ規制をすり抜けて床面積（＝マンション戸数）を増大させるという、地下室マンションのマジックを認めるか否か。横浜市が「延べ床面積を増加させることとなる盛土を行ってはならな
い」と明快に規定しているのに対し川崎市は容積率制限の範囲内なったのです。
■２度目の挑戦が道開く
10 年に始まった高津区久本の荒川建設・地下室マンション反対
運動は川崎市の規制条例の限界を正す再挑戦となりました。11 年 7
月 27 日、市議会まちづくり委員会で久本の住民の会の陳情とまち連関係 25 団体が連名で提出した「横浜市並みに規制強化を求める」
陳情の２つが同時審査され、いずれも趣旨採択となったのです。
「横浜でできてなぜ川崎でやれないのだ」との各会派議員からの追及に、まちづくり局長が見直し着手を答弁。市は専門家５人からなる「斜面地建築物研究会」を立ち上げその検討を経て以下の改正案を発表しました。

ところが、川崎市で、緑地保全の市民運動が連綿と続いている

市民自らも保全基金を負担しようとトラスト運動が始まり、遂ことはあまり知られていません。市域は多摩川に沿って南北に細に市に取得させることに成功しました。最大のネックは、川崎市

長く、その北部は多摩丘陵と呼ばれる台地で比較的緑地が残されの特別緑地保全地区は面積 3000㎡以上、緑地評価で「優先的にています。もちろん市域の 88％が市街化調整区域で、東京と横浜

保全すべき緑地」に格付けされる A ランクとの規定です。当該地にはさまれた地域特性から開発圧力が強く、年々緑地の減少が続は 1000㎡弱、評価 B ランクでそのままでは指定要件を満たしていています。

いません。市は、評価を見直して A ランクに格上げし、同時に指そのことが逆に、開発からかけがえのない緑を守ろうという運

定要件面積を 1000㎡以上（四捨五入）に拡大する制度改正を実

動を市北部で持続させる理由ともなっています。その殆どは、現現したのです。最終的には隣接する 3 区画あわせて 1900㎡を取行の開発許可制度の下では、美しい樹林地が無機質な鉄とコンク得し、虫食いを止めることができました。

リートの塊に変貌することを阻止することができずに終わります。

（開発に伴う公園提供義務を緑化基金を出すことで免れる現行

しかし、緑地保全に成功した運動、しかもそれを通じて緑地にか提供公園制度の改善にかわる法制度の改革につながった事例が存在します。
１、「塩漬け土地」との交換で開発予定斜面緑地を保全した「津田

照）

山方式」
もう 20 年近くになりますが、高津区津田山の斜面緑地（8800㎡）を開発する計画が持ち上がりました。当時
私は 15 年に及ぶ長谷工の巨大開発反対運動の渦中にありその舞台が斜面緑地の真下に位置していたのです。津田
山の上と下の住民が連帯して 3 年間闘ンション問題は解決したと思われたのです。現に、横浜市では激①盛土前の地盤面からの高度地区制限に適合させる、い、川崎市が開発地を取得することで減しました。ところが川崎では建設は止まらず、しかもそれらは市②周囲に 4 ｍの緩衝空地を設け、擁壁もこれに含める

保全に成功しました。市は財政難を理これによって意図的期盛土については横浜市並みの規制が実現

ついては、前記『景住ＮＥＷＳ ｎｏ .7』参高さと近さの圧迫感を軽減するため、■川崎市の規制条例の限界

民による管理活動が始まりました。今ではかつての里山景観が復工事を強行し、なお闘いは続いています。また、改正条例によっに規制条例が成立。翌年の建築基準法の改正とあわせ、地下室マの規制条例に適合するとされたのです。

その後、長らく放置され荒れていた斜面地をフィールドに、市■闘いは終わらない

川崎市というと、かつては臨海部のコンビナート工場群と公害な違いがあったので

ン反対運動が激しく闘われました。世論の後押しも受け、2004 年

2

いえる地下室マンション建設との長い闘いは、ようやくゴールに扱いについて明白■規制緩和の落とし子

面積はそれまでの 1.8 倍にはね上がりました。これまで省みられなを上回るなどしてムダ使いの象徴となった）を事業者と土地交換

ンや戸建てなどの開発計画が次々と浮上していました。回りは過崎市の規制内容は、横浜市と似て非なるものであることが明白と参入、97 年のマンション共用部の不参入によって、建設可能な床なります。まち連結成に先だって闘われ、その誕生を促したとも

４. 旺盛な緑地保全運動と緑地・公園制度の改善

ならば、盛土が意図的なものかどうかの審査はしない。つまり、川つが、地下室マンション建設です。1994 年の地下室の容積率不ル時代に大量に先行取得したが塩漬けとなり、金利総額が取得額

は「意図的盛土」の３.「空にそびえる地下室の怪」＝地下室マンション規制に大きく前進
建築法制の止めどもない規制緩和がもたらした最悪の事例の一し、緩衝空地内に擁壁を造らせない点では横浜市を上回るものと由に取得を渋っていましたが、当時問題となっていた「塩漬け土地」（バブ

緑陰の昼食は里山活動の最大の楽しみ

歩く会のキャプション「130 人が緑の現地ウオーク（10 年 3 月 22 日）」

3

特集・市民が変える まちづくりの制度

貧困なる精神は、
貧困なる環境に宿る
福岡・住環境を守る会 石井吉弘

ない処に置かれています。太鼓と同じです。現代の建築士・メーました。道具は使い込むと味が出ますが、建物もそうです。竣工

カー・施工者はどうでしょう、その覚悟はあるでしょうか？むしろは終点ではなく出発点です。使いこむ中で味が出てきます。

金儲けのために、データを改ざんし、寸足らずの杭を打ち、強度
今回、福岡市は始めて５つの地域（筥崎宮・住吉神社・御供所・不足の安上がりの材料を販売しているのではないでしょうか。表
に出るのは氷山の一角です。

舞鶴・姪浜）の歴史景観を守るために、この地域の高さ１５㍍以

それは仮面の人ました。そのエリアは守るべき対象地点から半径２００㍍の地域と、上の計画建物は市に届け、協議をしなければいけないことになり

まちづくりも昔の方が余程考えていた様です。奈良の古文書の参道の両サイド３０㍍以内です。今回の措置は従来の福岡市の業中から「建家営繕願書」が見つかりました。現代の建築確認申請

者まかせの開発、抜け穴だらけの条例から一歩前進した措置と言のようなものです。これには「町並みよろしゅう」と書かれていまえます。しかし「これで歴史景観が守れるか？」と言われると、率す。これは町並みに配慮して建てることを約束した文書です。つ直に言って「守れない」としか答えられません。何故ならそれは第一に、具体的な規制項目が無いからお願いや指導は出来ても、

まり昔の人の方が余程景観に配慮し、町並みに気をつけています。

相手が従わなければ何も出来ません。
「名は体を表す」と言いますが、先日福岡市の文化財課の人と名第二は、景観の破壊は確かに色やデザインもあります。しかし

町並み？

刺交換をしました。肩書きは「観光戦略課・集客資源開発係」
でした。

最大の問題はその高さと規模です。この点の具体的な規制がない

この肩書きに市の歴史に対する姿勢が滲み出ています。片方の手限り効果は疑問です。

カネになりまっかにハンマーを持って歴史的な景観を壊しながら、もう一方の手で日本人の物差しは”カネ”です
景観？

歴史？

そんなもん

観光客を手招きしています。まさに仮面の人です。
例えば、福岡を代 表 する寺の一 つ承 天 寺の入口に、市は８８００万円をかけて博多の入口「博多千年門」を建立しました。

住みよい町は行きたい町

まちづくりは「脱欧入亜」？

今年、所用で大阪に行き、京都・倉敷・近江八幡にも足を伸ば「ホラを福沢、ウソを諭吉」と揶揄された福沢が言った「脱亜入しました。京都の看板を大幅に規制したまちづくりには驚きました。

欧」。日本は西洋に憧れ、軍事大国になりました。戦争に明け暮れ、以前の町並みは、赤青黄色の絆創膏を貼り、赤チンを塗りたくっ敗れた後は「モーレツ」に「カローシ」するほど働いて経済大国た様でした。それがすっきりした素顔の美人に戻ったようです。日になりました。全てはカネが物差しの世の中となり、歴史や景観

本中に広げたい規制です。

は二の次、三の次です。スクラップ＆ビルドで古い物は叩き潰し
デコボコの町となりました。

倉敷と近江八幡の古い町並みを歩きました。景観は十年、風景は百年、風土は千年と言いますが、長い時間と住民の努力で作ら

何でもアメリカの真似をする日本ですが、ワシントンＤＣにはれてきた町の渋い風格を感じました。“ 大人の町 ” の風情です。本

議事堂を越える高さの建物は規制されています。低層の建物が整物の町の魅力は普通の生活の中にあり、行きたい町は住み心地の然と建ち並び、明るく風通しが良い町になっています。欧米のまいい住環境の延長線上にあるようです。それは世界中同じです。

ちづくりを日本の議員は少しも真似しません。企業に叱られるのドイツのロマンチック街道は観光目的に作った町ではなく、住み続

かも知れません。まちづくりは「脱欧入亜」でしょうか？

けたい町を住民と自治体が追求した結果出来上がり、フランスの
パリは、景観を守る眺望点が町全体をカバーしています。ロンド
ンでは高層ビルに環境アセスを課し、視界を妨げていないか、川主権在官？

ところがその真横に１３階建てのマンションが建ちました。高杉晋

福岡市は６年前、紛争の原因は高さにあると判断し、絶対型高作を始めとした多くの幕末の志士が集まった野村望東尼の家・平さ規制を提案しました。審議会で論議され、パブコメが募集され

尾山荘の横にも、黒田の殿様の別荘・友泉亭の横にも高層マンショました。いつもは少ないパブコメが何と 2700 通寄せられ、しかもンが建ち景観を壊しました。次から次に貴重な歴史遺産の周辺環

その 97％が反対意見です。業者のやらせです。にもかかわらず行

境が壊されています。市が規制力のある「まちづくり条例」を持政は途端にＵターンを始めました。唖然とします。市民の声は聞たない結果、町を破壊しています。

かないが、業者の意見は聞くのです。さすがに議会からも批判が出、通常、委員会でその大半は継続審議という「塩漬け」にされますが、形容詞ではなく具体策が必要！

今回は採択されました。

日本人は骨董品を見ると「いくらする？」と考え、土地を見ると「坪いくら？」と考え、古い建物を見ると見境無く解体します（特問題はこれからです。市民が請願し、議会がその実行を命じても、に役人は）。 しかし歴史ある景観はおカネでは買えません。ヨー

その後６年間、役人はこれを放置したままです。自分たちの天下ロッパは “ 石 ” だから残ったのではなく、残す “ 意思 ” があったか

り先への手土産のつもりか知らぬ顔の半兵衛を決め込んでいます。

ら残りました。第二次大戦で、日本と同じ様に多くの町が破壊さ日本は「主権在民」と思っていましたが本当は「主権在官」？

れた欧州では、戦前の町の歴史と文化を継承する町並みを再建し「安全第一」より「カネ第一」！
町には有名な建築士の作品があります。しかし有名だから優れや公園への影響はないか、夜景への影響はないか、地域に調和しているとは限りません。建築士の中には「自分が設計すれば美しい」ているか、眺望点からの景観は保護されているか等がチエックさと公言するエライ人もいます。その傲慢さは作品にも反映します。

れ建築許可が下ります。

第三に、今回５つの場所が指定されていますが、なぜ平尾山荘や友泉亭や愛宕山がその地域に含まれないのか不思議です。

日本人は不思議です、有名建築士が設計すると、不細工で使いにくく周囲に調和しない物でも「凄い！」と感心します。ブランド物

日本の企業は「美は主観」と言い、高層ビルを建て、町をデコボコにしても「ビルが美しければ美しい」とのたまいます。しかし世界遺産は審議し悪ければ落選します。つまり美は客観です。
「景観は主観」は金儲けの屁理屈です。

に飛びつく心理と同じかも知れません。でも不細工な物は不細工だし、使いにくい物は利用者も減ります。
昔の建物にも棟梁の名前が書いている板があります。しかしそれは売名のためではなく、もし事故があれば責任を取る、腹を切る覚悟を込めた書き付けです。だから通常、天井裏などの目立た

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千年門も足蹴にするマンション

マンションに包囲された平尾山荘「マンションの庭」になった友泉亭（右下）

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特集・市民が変える まちづくりの制度

泉岳寺マンション問題

歴史・文化・景観をまもるために求められること
国指定史跡・泉岳寺の歴史的文化財を守る会 吉田朱音

ることができなかったりと、会としてできないことも多かった。

いたと思う。

これでは、何とかなるものも何もならない・・・。私はこんな守る会として公的手続として行ったのは、審査請求と再審査請理由でマンションが建つことを黙って見ているだけにして、日本文求。また募金を募って買い取りをするという話しは、会の中で意化が壊されていくのはどうしても嫌だった。なので、自分でできる

見がまとまらずに結果としてすることができなかったが、署名と同ことは自分がし、色々な相談や知恵は外からもらい、会の人たち時にカンパをして下さる方もいて、救われることも多々あった。自ができることをやってきた。

分でできることには限界を感じながらも、応援、ご協力して下さる

大きな出来事は、請願提出、シンポジウム計 3 回、義士祭、ブッ
クレット出版、檀家新年会、審査請求、再審査請求、堀部安兵衛
からの手紙事件、国会質問、街宣車事件、メディア取材もいくつかあった。ブックレットでは年末までの詳細な活動経過を書いているが、年明けからも様々なことが起きた。

方々がいつも支えて下さったからこそ、今があると思う。

港区景観計画の見直し
ご報告できる結果で、少しだけの成果は平成 28 年度の港区景観計画の見直しの中で、届出対象規模の基準が引き下げられたことだ。この見直しでは多くの改訂がされることとなり、少なからず泉岳寺のためにこの問題が影響するところがあったと思われ、私たちの活動も少

2 回目、3 回目のシンポジウム（連続講座）を開催することがしばかりは報われたところもあったのだと思う。見直しの大きな変

泉岳寺本堂前から山門右上に 8 階建。泉岳寺の緑が隠してくれている。

中門の 3 倍以上もある完成間近の 8 階建てマンション

第 2 回のシンポジウム、100 名以上の人が集まった

できたのは、東郷和彦さんとの出逢いがあったからだった。色々化の中で、今回の問題を踏まえていえば、「歴史的建造物周辺」にな方をご紹介して頂き、並行して港区内の関係部署の担当者にしついては、建築物の建築に対して、歴史的建造物の敷地に直接隣

つこく相談に行った。この頃の私は何かに憑りつかれたように、こ接する敷地内の建築物はすべての届出対象行為となった。ここでの人にと思う人に手紙を書いたり、紹介をされれば名古屋でも飛は注意書きとして「泉岳寺及び瑞聖寺については、素案に示す参んで行ったりと、本当に走り回った。

道等に直接接する敷地を含む」と明記されている。その他、高さ・ある仲見世 6 軒、問題の土地の向かいの 1 軒、比較的近所の 1 軒

印象的だったのは、名古屋の河村市長は本当に市民の側に立った

規模については、「歴史的建造物よりも規模の大きな建築物につい時代からある山門と、その前にある大きな松の木、そして瓦屋根という、泉岳寺＋ 8 軒の住人で構成されていた。人数にすると 12

話しをして下さって、区議がもっと声を上げなければダメだと言っては、主要な眺望点からの見え方をシミュレーションし、圧迫感を一際映えさせる青い空は、とても美しかった。今はその山門の名。平均年齢は 60 代後半。だれも反対運動などをしたことはなく、て下さり、維新の党の松木けんこう議員は、衆議院予算会議の中での軽減など歴史的遠地区物等との調和において効果的な高さ・間

瓦屋根の向こうには、かつてのような青い空ではなく、不恰好な 8

単純にとにかく近所同士で反対の意志を固めるつもりで作られたも泉岳寺の景観問題について質問を 2 回して下さった。こうして東郷口となるよう配慮する」という景観形成基準も設けられた。本当

階建てマンションが目に入ってくる。

のだった。反対運動がどういうものでどんなことをしていく必要がさんをはじめ、著名な方々が分刻みで忙しい中で、自分 の利益を抜にこの基準を業者がきちんと把握して、配慮してくれたら港区も泉岳寺で起きたマンション問題は、平成 26 年 6 月末から問題あるのかなど、全く想像もつかず、会の結束力がどれだけ大切なの

きに景観や歴史的な価値のある建物を残そうという強 い思いで、泉今よりは良い景観にはなると思う。ただその効果としては出されたが発生して一年以上が経過した今、問題のマンションは残念ながかも分からないでいた。誰もが表面的には「反対」ということで一岳寺のためにそれぞれできることをして下 さった。

泉岳寺の本堂から振り返ると大きな松の木と山門がある。江戸ら平成 27 年 11 月には竣工予定となっている。
この一年、様々な方々にご協力を頂いて反対運動をしてきたが、致はしていたが、何にどうして「反対」なのか？という点においては、個別に違った部分があることなど、気にもしていなかった。

港区の関係部署の担当者の中には、この人が私たちの税金を使っているのかと思うと悲しくなるような人もいたが、真摯に話を聞いて下さる方もいて、人であることと立場上のこととでは、届出に対して、行政側の指導がまずは重要になる。一方にあるまちづくり条例と組み合わせて、地域住民がまちを守っていく仕組みを作っていくことも大切なことだ。
泉岳寺の問題マンションは建ち、JR の新駅もできる予定であり、このマンションを建たせないようにすることは出来なかった。景住

色々調べていく中で景住ネットの存在を知り、上村さんと初めて

ネットでも多くの方々にご協力頂いたのに、現時点の結果としては話したのが 8 月初旬のことだった。その時に言われたことで、今で竣工してしまうので、本当に申し訳ない気持ちでいっぱいになる。

も忘れられない言葉がある。
「こうした問題に正解はない。これをし様々なことをやってきたが、結果として国も都もこの問題は管る。この運動での成果は直接のものとしては得ることができなかっ

課題はたくさん残るが、ここまでの道のりを改めて振り返ってみた

たら絶対に止められるというものはない。
」この言葉の重みは、その轄が港区の問題なので港区が何とかすべきだと主張し、港区は国たと言えばそれまでかも知れないが、運動をしてよかったと心かいと思う。

時の私には分からなかったが、今は痛いほどよく分かる。

で定められた法律に則って行っていることなのだから、国がきちら思っている。これから先の泉岳寺とこのまちをどう守っていくの

こうして景住ネットとの出会いがあってからは、色々なアイディ

んとした法律を作ってくれればと回答をするという、何とも悲し

かは、やはり地元の人たちの意識にかかってくる。

アを教えて頂いたりした。それを会の人たちに話して、どんどん進

い責任のなすりつけ合いをまざまざと感じた。ただ、港区景観審

このまちを愛している人たちで泉岳寺の空を、松と山門と瓦屋

平成 26 年 7 月 9 日に初めての説明会が開かれて以来、なんとめていければ何とかなるかも知れないと思った。やれば第一リアル

議会では、平成 26 年 11 月の会では泉岳寺問題のことだけが議根が美しく映える、美しい空に戻すことができればと心から思う。

してもこのマンションは建たせまいとしてこの運動は始まった。
「国

ターや港区に対しても、大きなインパクトになるようなこともあっ論され、審議会委員の先生方はこの問題をとても大きく受け止めた。しかし、活発的に動ける人手が足りず、会全体の意見もまとめて理解して下さっていた。そのことは区でも大きく受け止められて泉岳寺の大事件

指定史跡・泉岳寺の歴史的文化財を守る会」は、泉岳寺と門前に
62014 年 8 月から出している建設反対の看板

難しい問題があるのかと感じることも多くあった。

まちの景観はこれからますます変わってくることが容易に想像でき7

特集・市民が変える まちづくりの制度う反対運動も終わりかと思ったのだが、意外にもそうならなかった。 1、 市民が街づくりや、街づくりの制度に提案ができる。

マンション紛争から条例までの 10 年
鰭ヶ崎の住環境を守る会 上村千寿子

イオクは売りに出た隣地を計画地に入れようとしたため開発許可

2、 地域の街づくり組織を作ることで、自主ルールを作れる。また、も建築確認も白紙になった。そうしているうちにリーマンショック

大規模開発事業の場合には事業者は地域の街づくり組織と協がやってきた。世の中の事件に私たちは随分助けられ工事は進んでいないままだ。法制度や市場を知ること、情報が重要なことも知った。それだけではなく、表通りでマンション反対ののぼりを振務があり、計画の構想段階で公開しなければならない。申し出

ることやチラシのポスティングも続け、マンション計画は膠着状態があれば近隣住民と公開の場で協議しなければならない。

になった。

景住ネットの設立
私のマンション紛争の動きが一段落した 2005 年、マンション業
界を揺るがした耐震偽装事件が起きる。事件をきっかけに、制度改行され、同時に地元のマンション予定地は反対運動、裁判などを加し開発許可、建築確認など都市問題に関するさまざまなことを学達が、「このマンション計画はとんでもない」と考え、それが随分んだ。初めてマンション紛争に関係する系統立てた知識を得ること

追い風になったと思う。

加し「景観と住環境を考える全国ネットワーク（景住ネット）」が8

来年からは絶対高さの検討も始まる予定で、街づくり条例も一歩進むことになるだろう。職員からはいやがられているが、これからも関心をもっていたい。
流山市街づくり条例大規模開発行為の手続きについて知る貴重な場所になった。全国の紛争情報が共有され、建築紛争での大きな力になるばかりでなく、自治体の制度に関する情報は紛争の次のステップも見えてくる貴重なものだった。同時に都市問題を幅広く学ぶ「神楽坂サロン」も毎月のように開催され、毎回沢山の会員が参加し二階建て住宅が並ぶ以外は小さな林とお寺とお墓、そして梅畑

反対メンバーには地元の政治情報に詳しいとか、警察署長や消という流山市の長閑な地域で私がマンション紛争にぶつかったの防署長とも親しいという人もいた。でもマンション計画を有利に変た。マンション紛争が頻発していたからか、それを打ち破は2002 年。もう13 年前だ。当時私は忙しい仕事に振り回され、せっ更できるということはななくて、今考えると意外に公平だった。市りたいという強いエネルギーが景住ネットにあふれていた。

かくの家には寝るために帰るだけで、地元とも近所ともまったく接長選挙の候補者に会ってみたらと言われ、候補者にも会ったがア

各地の運動にも波及し、船橋市や千葉市では会員や点のない生活をしていた。そんな時に目と鼻の先に、埼玉県のポドバイスは根本的には紛争を予防する条例を作ることで、この紛地域の人たちの行動が絶対高さ規制への大きな推進力にラス（中央住宅）がマンションを計画しているというので近所中争には間に合わないだろうと言われた。効果的な対策が無い事になった。また、条例の見直し、地区計画の制定、都市マスが大騒ぎになった。

正直がっかりしたのだが、要するに「裏道」がないのなら仕方がタープランの改訂など、各地でさまざまな動きにつながっない。議会へ陳情のため議員や市長候補、さらに国会議員とも話た。流山では、その後もいくつかマンション紛争が起きて紛争のホームページから情報を集め、足りないものはメールで問すことで、政治は新聞で読むものではなく、会話し、参加するもいて、地元の制度の問題点も明らかになっていた。

い合わせして、なんとか初めての反対運動がスタートした。

のになっていった。

でも、いったい何をしていいかわからない。全国のマンション

協力してくれる議員や市民もいる。

結成された。マンション紛争などの全国的な情報の共有と制度改

ドバイスも受けられるし、意見、知識、法制度、条例など

姉歯事件、リーマンショックが追い風に

流山の街づくり条例は、まだまだ十分とは思えないがひとつひとつ調整の実績を積みあげているし、より充実した条例にしようと正が目的だ。同時に私も事務局として運営にかかわることになる。
景住ネットのメーリングリストには多くの専門家が参加し、アマンション紛争が始まった

私のマンション紛争からちょうど 10 年目、2012 年に条例が施経て、戸建て住宅地として販売された。元々地元に住んでいる人

組織設立の呼びかけがあり、翌年立て直す会の主要メンバーが参資料をもとに作ったマンションの模型。もう一階高いのだが、こちらの要望として出したものは 6 階。

ている。また、｢公開の場で地域の課題について話合う」というところが私のもっとも欲しかった仕組みだ。

正を目指して五十嵐先生、日置先生などの専門家や自治体議員によ2007 年になって、福岡のグループからマンション紛争の全国

2015 年 現在のマンション予定地

条例では、法律に違反していないから建てて良いというものではなく、地域にとってよりよいものになるよう協力することを求めり「耐震偽装から日本を立て直す会」が結成され、私も勉強会に参ができるようになった。私が探し求めていたものだった。

2002 年 マンション予定地は住宅と広い梅畑議しなければならない。
3、 一定規模以上の大規模開発では、土地取引の段階で届け出義流山市まちづくり条例

全国から集めた情報は効果的だった。開発許可や事前協議の情

翌年 4 月の市長選挙で市長は新人に、すぐに面会を申し込み公報公開請求、議会陳情の全会一致の採択、建築確認と開発許可の式に要望書を手わたした。その中には、マンション計画を地域の有効な対策できないのかと考えて、まちづくり条例の不服審査請求、マンション反対運動のホームページ開設、マンショ

環境になじむものにするようにしてほしいという内容とともに、私

セールスを 1 年ほど議会向けに行った。でも、なかなか動ン計画の対案募集コンペ開催などなど。ほとんど全てが流山ではたちの問題には間に合わないとしても、マンション紛争を防止すかない。次は市長にプレゼンし、市長と専門家が話す場を初めてで、役所より、業者より早く私たちは全国の情報を集め、る条例を作って欲しいという項目も入れた。とは言ってもそれがどセットする。都市計画課では内部の勉強会も何度か行われ、活用、実行した。また、ホームページに掲示板を設置したところ

んなものかさっぱりわかっていなかった。

私も一般市民向けの勉強会を企画した。類似した条例を反対運動を批判する書き込みが続き、法律に違反していないのにその後も私たちのマンション紛争はどんどん展開していく。現持つ狛江市や白井市のまちづくり委員会も傍聴した。やっなぜ反対運動をするのか。土地所有者にも都合があって、それに場の土木工事が始まり、私たちは工事を妨害したとしてポラスにと 2010 年になって流山でもまちづくり条例策定の委員会

異をとなえる資格があるのか。マンションが建つのが嫌なら、金訴えられた。裁判は二年以上争った末に、負けてしまうのだが、が市民参加で動き出した。専門家として全国のまちづくりを払え。それができないのなら文句を言う資格など無い。などな驚いたことにポラスは撤退してしまう。土地は松戸のイオクに転条例で著名な野口和雄さんがサポートしてくださる事になど読むのも気が滅入るのだが、必死で反論した。これでどんどん売された。イオクは反対運動を沈静化させて転売しようとしていり、私も公募委員に手を上げて運良く採用された。熱心なアクセス数が増えた。中には私には明快に反論をできないものもたが、そこに姉歯事件や建築確認の厳格化があって、取得済みの委員による活発な議論が 1 年ほど続き、街づくり条例の素出てくる。私たちの主張は間違っていないはずだが、反対からみ建築確認は無効に。さらに、反対運動の会長が、不景気で人員整案ができた。そこから削られるものもでてきたが、悲願のるとわがままなのか ? もやもやとした疑問が残った。この答えが理するしかなく、社員の退職金を支払うため自宅を売ることになっ街づくり条例が誕生した。

欲しくなって、勉強会などに出かけていくようになる。

たのだ。買ってくれるところはイオクしかなかった。このときはも

流山市の街づくり条例は9東京都建築審査会で初の執行停止を経て，小石川二丁目マンションの無秩序な建築確認取消し 開発・建築を考える会
中山泰一

街のレポートNews

コモアしおつ

文京区議会議員

藤原美佐子

東京都建築審査会が 2015 年 9 月 7 日付で執行停止を決定、11
月 2 日付で建築確認を取り消す裁決を行った。対象物件は、（仮称）
小石川二丁目マンション、延べ面積 13,377.67㎡、地上 8 階地下
2 階、高さ 26.896 ｍ、総戸数 107 戸の分譲マンションである。
建築審査会での執行停止は、公にされているものでは、表に示す事例しかない。東京都建築審査会では（仮称）小石川二丁目マンションが初の事例である。
表 建築審査会で執行停止が出された事例↑四方津駅とコモアしおつを結ぶ斜行エレベーター。
←曲線を描く美しい街並み。

建築審査会
日付
処分庁
文京区建築審査会 平成 24 年 3 月 6 日 イーハウス建築センター株式会社
港区建築審査会 平成 26 年 5 月 29 日 一般財団法人住宅金融普及協会
東京都建築審査会 平成 27 年 9 月 7 日 株式会社都市居住評価センター
京都市建築審査会 平成 27 年 9 月 11 日 京都市建築主事

敷地は約 4,700㎡。富士銀行の社宅跡地を都市基盤整備公団（現在、
UR 都市機構）
が取得し、2003 年に文京区との間で前面道路（文
京区道 207 号線、通称「堀坂」）の拡幅に関する覚書を周辺住民の知らないところで締結、同年 11 月に競争入札により日本舗道株式会社（現在、株式会社 NIPPO）と株式会社神戸製鋼所（分社化して、現在、神鋼不動産株式会社）が落札した。
2004 年 5 月に最初の建築計画が明らかになる。小石川二丁目の住居系地域では、それまで 6 階建ての高さが最高だったが、それをはるかに超える高さであること、幅員 3 ～ 5 ｍの堀坂をマンション完成の時点で幅員 6 ｍに拡げることで巨大建築物が建つことから、反対運動が起こった。一方、文京区は、切り土盛り土があるのに開発許可を不要とするなど、事業者寄りの姿勢を示した。

この間、文京区では絶対高さ制限の検討が始まり、2011 年 7 月、
小石川二丁目の住居系地域について高さ 22 ｍの制限の案が出された。2014 年 3 月 17 日に、原案通り、本件敷地には 22 ｍの高さ制限がかかり、周辺住民の要望に近い形での規制がされた。
事業者は、文京区から 22m の高さ制限案を守るように要請されていたが、2012 年 7 月、高さ制限案を約 5 ｍも超える高さで、指定確認検査機関（都市居住評価センター）から建築確認を取得
し、2013 年 2 月に工事に着手した。
周辺住民は 2012 年 9 月に建築確認の取消しを求めて、東京都
建築審査会に審査請求した。代理人は日置雅晴弁護士、農端康輔

事業者は、
2004 年 8 月に指定確認検査機関（東京建築検査機構） 弁護士、上山恵三建築士に依頼した。都市居住評価センターは、守秘義務を理由に、審理に必要な情報を審査会に提出せず、審より建築確認を受けた。そこで周辺住民が東京都建築審査会に審査請求し、2005 年 6 月に同審査会は、建築確認を取り消す裁決を行い、当初の建築計画は頓挫した。
2007 年 10 月、同じ事業者により開発事業のお知らせが掲示された。堀坂を先に幅員 6 ｍに拡幅すること、敷地東側に擁壁を設置するというものだったが、具体的な建築計画が示されることはなかった。周辺住民は、文京区長と区議会に対して約 650 筆の署名を提出、文京区は堀坂の道路整備説明会を開催するとともに、事業者に次の 7 項目の要望を伝えた。
１）建物の高さを 20m 以下にする。
２）歴史性に配慮した歩行者空間を整備する。
３）急峻な位置に車の出入り口は設けない。
４）歩道状空地は段差がなく、車椅子も通れるようにする。
５）緑地帯を伴う歩行者優先型の道路整備とする。
６）パースを作成し説明会を解りやすく。
７）車寄せを敷地内に設置。
ところが文京区は、これらの要望を口頭で事業者に伝えただけ
で、開発許可の条件とせず、2009 年 3 月、事業者に開発許可を行った。周辺住民は開発許可の取消しを求めて東京都開発審査会に審査請求、さらに東京地方裁判所に行政訴訟を提起し、最高裁

10↑緑道とつながる公園。緑のボリュームが圧巻

理は難航した。建物の完成が近づき、審査請求が却下されるおそれがあることから、周辺住民らは2015 年 6 月 12 日 に 執行停止の申立てを行った。
そして、ようやく同年 9
月 7 日に口頭審査が行われ、避難経路の疑義など、
約 3 時間の質疑がされた。
東京都建築審査会は、口頭審査の日付で執行停止を決定した。完成間近の状態のまま、マンショ
ン建設工事は中断した。
そして 11 月 2 日付の裁決で建築確認が取り消された。是正案などはわ
かっていない。決着はまだつきそうにない状況で判所まで争ったが、原告適格は認められたものの棄却された。なお、ある。

建築計画そのものに対する裁判所の判断は、なされていない。

←東京都建築審査会の執行停止の決定書↑車道と分離された緑道が街のあちらこちらにある

新宿から中央本線で約 1 時間。四方津駅から全長 200 ｍの斜行エレベータで昇る「コモアしおつ」を見学してきました。バブ
ルの後半、1980 年代に積水ハウスなどが企画・販売し、宮脇檀

幹線はすっきりと電線類も地中化され、蛇行加減といい、まるで都市河川の川筋のようです。
八木さんが強調されていたのは、内部の軸となる南北・東西に氏が全体計画を八木造景研究所がランドスケープデザインを担当、 走る太めの道路は、直線的だけれど植栽や舗装の工夫でうねって青木建設が施工した、約 1500 戸の戸建だけのニュータウンです。 見えるように造ったということ。周辺にいくにつれ植栽の樹種がバブルの崩壊を経て、価格は下がっても相対的価値が下がらない

ハナミズキ、カエデなどからフウ、ヒマラヤスギ、メタセコイヤ、

お手本という評価です。四方津駅から名物の斜行エレベータで登ユウカリなどと高木になっていき、山に吸い込まれる錯覚に陥りまり切ったところに、山梨のマチュピチュとも呼ばれるそのニュータす。老後はここに住み、ぼけたら山に吸い込まれて風化し消えてウンは開けます。開発に関わった積水ハウスの松田さんとランド

いきたい、なんていう夢のような気持ちになります。

スケープの基本設計をされた八木さんに話を聞きました。

緑がすごく美しい。最後に造成された４丁目のトリコパルク地

最初は都内や周辺に開発の余地がなくなったのが山梨進出の区（編み物の公園という造語）は、塀を造らず風の通り道を意識きっかけでした。山の中腹にまとまった土地を得て、どうやってそした区画割りと低い窓の位置で、風がまちを編んで通り抜けるよ

こまで人を運ぼうかと考え、ケーブルカーのようなエレベータをつうなゆるやかさ。販売開始直後は人気沸騰で、バブルがはじけてくったそうです。上空には意外にも普通の車社会が展開されてい売れなくなり、サービスや緑化などを改善してまた徐々に売れてました。しかし歩き出すと面白いことばかり。まず住所が上野原きたのですが、それが功を奏して住人の年代層がばらけ、世代更市コモアしおつ 2 丁目 8 番地 24 号とか、25 年前にしては奇抜で新で中古市場ができるとともに、コミュニティもできたと言います。上野原市にとって東京からの人口奪回を狙ったかなり思い切っす。新築志向で竣工と同時に価値が下がり始める日本の不動産市

た都市計画だったのでしょう。日曜日だったせいか子どもからお年

場に、持続可能な新しい価値観をもたらしています。

寄りまで様々な世代が行き交っていました。

価値の保存に貢献している要因のひとつはしっかりした建築協

開発時のコンセプトは「カナディアン・イメージ」、
キャッチは「土定です。道路から 2 ｍのセットバックと内１ｍの植栽帯、はっき

曜日は森の人」。周囲は森。当初の計画では全体が四角い区画でし

りと義務化されていない壁面の色もほぼ守られています。25 年をたが、再検討のすえ、地形に沿ったカーブで外周を囲み、内部は経て建て直しが散見される今もきちんと守っている住民の意識の風林火山をコンセプトとする４つの公園を核として、１丁目から４高さに感服。ふと、板橋区の常盤台やいつか見たドイツの計画的

丁目まで直線的に配置する計画となりました。幹線道路は緩やかな街並みに似ている気がしました。23 区内の再開発でも、郊外のなカーブ、中の細い道は直線というのがユニークです。しかも家々

ニュータウンのリニューアルでも大いに参考にすべき「コモアしは幹線道路に背を向け、１本入った細い道に玄関を開いている。 おつ」でした。

11

神 楽 坂 サ ロ ン

1 0 月 2 6 日

都市縮小で現れた 住宅・土地放棄を どうするか
現代総有で住宅・土地を管理しよう
スピーカー
中川寛子氏（住まいと街の解説者）
野口和雄氏（都市プランナー）
日置雅晴氏（弁護士）茂木愛一郎氏（立命館アジア太平洋大学）
会場

東京しごとセンターセミナールーム

良質なもに置き換える、この四つをポイントに対策が必要だが、個人財産なので、行政はほとんど何もできない。建築、不動産、司法書士など総力戦が必要である。特措法ができたが課題も多い。今後所有権が障害になって、放棄された土地を利用できない状況が問題になるため、地域の NPO などが利用主体として期待されるので、安く利用できる仕組みをつくることが必要。

野口和雄氏から主旨について
景住ネットが取り組んでいるテーマ「人口減少と空き家問題」。
数年前に比べて随分報道は増えているものの、特措法で問題は解 日置雅晴氏
日本では一貫して空き家が増えているが、欧米では新築の戸数を決するのか、また、日本の住宅政策、景観など、本質的な問題に切り込めていないのではないかという思いがあり、今日の議論になった。 コントロールしている場合が多く、中古住宅が流通の柱なので空き家の割合は一定である。基礎杭のデータ偽装が話題になっているが、日本では建物に問題がなくても新築住宅の価格はあっという間に半
中川寛子氏
空き家を問題とするのではなく、前向きにチャンスととらえている。 減する。
不動産業界を 30 年見ているが、古い空き家に手をいれて使うこと アメリカでは中古でも手入れがされていれば価格は下がらないので、にやりがいや楽しさを感じる個人事業者が増えているのはいままで 売却すれば老後の資金になるが、日本では新築住宅が 20 年ほどで評価ゼロになるので老後の資金にはならない。日本の住宅政策にはにない動きである。ここに期待したいと考えている。
空き家になっている戸建て住宅の多くは、断熱性能などに問題が かなり問題がある。
あったり、相続の際に登記に不備があったりと市場に載りにくいも 従来の土地の流通システムは、土地に価値のある時代のもので、これからはそのままの制度では動かなくなるのではないか。
のも多い。
おおざっぱに言えば、郊外の戸建ての場合、放置していてもそれほど大きな問題ではないと考えることもできるが、堅牢なマンションについてが心配だ。大規模マンションでは孤独死があったり、所有者がはっきりしない部屋、外はきれいでもゴミ屋敷になっている部屋、外国人が居住者等、相当問題が出ているが外からは見えにくい。空き家化したマンションは将来軍艦島のようになってしまうのではないか。
空き家対策や利活用は、その街や地域によって結果がまったく違っている。盛り上がる街、まったく盛り上がらない街。大きな差になっている。

茂木愛一郎氏「Social Overhead Capital」を宇沢弘文先生は「社会的共通資本」と訳された。大きく「自然環境」「社会的インフラストラクチャー」「制度資本」の三つに分けられ、それをベースにわれわれの社会は経済活動をしているが、経済学はこれを従来見ていなかった。この社会的共通資本をだれが投資し、誰が作り、誰が管理、メンテナンスするのか。専門家なのか、市民なのか、ここまで様々に議論されている。
五十嵐敬喜先生は、戦後、区分所有法が作られているが、日本にはもともと入会権など地域で土地を活用する仕組みがある。また、
現在、実定法上 ｢総有｣ という制度はないが、民法 294 条には明
野口和雄氏
今人口が増えていると話題になっている某市も、2060 年の人口 治の知恵で ｢各地方の習慣に合わせる｣ としていることでもあり、推計では現在の 4 割になっている。今いっぱい建てているマンショ 共有という持ち分をきめたものではなく、地域の人々が所有・管理する ｢総有｣ を法制度にしていくことが必要と考えている。
ンも戸建て住宅もいっぱい空き家になると予測される。
空き家問題については、発生予防、空き家の活用、放置・放棄対策、 （まとめ・上村千寿子）

景住ネットNEWS

no.13

2015.11.28

発行 景観と住環境を考える全国ネットワーク
http://www.machi-kaeru.com/ メールアドレス 510@machi-kaeru.com〒 162-0825 東京都新宿区神楽坂 3-2-5 SHK ビル 4F
TEL（090）3904-7371 / FAX（03）5228-0392※お問い合わせはできるだけメールまたはファクスで。土・日・祝祭日は休みです。
編集後記■この紙面でも紹介しましたが、神楽坂サロンでお話しをうかがった、中川寛子さんの新刊「解決！空き家問題」
が 11 月に発売された。アマゾンで売り上げランキング 1 位を記録するなど好評のようだ。私も読ませて頂いたのだが、特に、うちの地域は空き家ないよなんて思ってる自治体議員に読んで欲しい本。えっ、こんなところまでというくらい丁寧に取材、分類、整理されているし、対策についてもたくさんの事例が分類され示されている。読んだところでは、まずは新築のコントロールが必要という意見で私も賛成だ。日本では相変わらず、
毎年沢山の住宅がつくり続けられている。
本当にそれでいいのか、沢山の人に考えもらいたい。

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