まちづくり研究

これからの郊外住宅地開発の可能性
人口減少・都市コンパクト化時代に向けて

横浜市立大学 国際総合科学部まちづくりコース 准教授

中西正彦

はじめにわが国も人口減少に突入して久しく、いまや大都市圏においても人口減少地区が見られるようになってきた。

る部分があるように見受けられる。
では、住宅需要が減少し都市のコンパクト化が進められる時代に、大都市圏の郊外住宅地、特に戸建住宅を中

たとえば、筆者の所属する横浜市立大学は横浜市金沢心とした地域で、住宅建物に関わる建設・開発にはどのよ区に位置するが、横浜市全体では未だ増加してはいるもうな可能性と課題があるか、著者の体験的な知見も踏まのの、間もなく人口減少フェーズに入ることが予想されてえて論じてみたい。なお、本稿で言う「住宅開発」とは、いる（中位推計で 2020 年がピーク）。また、人口動態は地宅地造成と住宅の新築だけでなく、建替えやリフォーム、区によって異なり、人口増加は都心と北部の区に限られ、リノベーションを含む土地・建物の改変を広く意味するも金沢区をはじめとした郊外の区ではすでに人口が減少しのとする。ている。
人口減少によってすでに過剰な住宅ストックに一層の余大都市圏郊外住宅地の「希薄化」の進行剰が生じることとなるが、住宅の建設量に特段の規制が大都市圏でも人口減少が見られるようになってきたとはないことなどから（むしろ経済政策的に推進されているというものの、都市圏全体ではいまだ増加傾向にあり、高齢すら言えることから）、余剰の増加傾向に歯止めがかから化率も相対的に低い。2015 年度国勢調査でも人口増加しない問題は多くの指摘がある。しかし住宅需要が供給をているか減少幅が小さいのは、ほとんどが三大都市圏に大きく下回れば、政策的な規制がなくとも、いずれ市場原属する都府県である。

理として供給も絞られざるを得ない。

今後の動向も、国立社会保障・人口問題研究所による一方で、コンパクトシティ実現を標榜する自治体がここ

2040 年の人口予測（中位推計）では、2040 年に日本全体10 年ほどの間にも増えており、国レベルでも立地適正化で16%の減少に対して東京都は 6.5％の減少にとどまり、計画制度導入に見られるように、都市のコンパクト化を推

東京都市圏全体でも全国平均より低い減少率である。そ進する動きがある。ただしこれらの政策・施策は誘導先との地方と大都市の人口格差拡大は若年層の移動が大きな考えられる中心地や拠点への手当が中心で、誘導元とさ要因と考えられている。

れる側の都市外周部・郊外部をどうしていくべきかという議論や検討が不足しているきらいがある。

しかし、当然ながら大都市圏でも人口減少・少子高齢化の影響はある。むしろ高齢者層やその予備軍的な年齢人口減少がすでに進行している地方都市では、郊外住層は絶対数として多く、今後は流入する若年層の数が減

宅地衰退も顕著であり、問題の深刻さが相対的に強く認少することもあり、生産年齢人口の減少・老年人口の増加識されているが、これまで人口増加基調であった大都市が著しいと予想される。すなわち超高齢化の進行であり、圏の郊外住宅地では、同様の問題発生が指摘されつつも、大都市圏での都市縮退の様相はまず超高齢化を考慮して現時点ではまだ深刻さの実感が伴ってはいないように思わ捉えるべきと考えられる。

れる。そもそも問題の様相も、大都市と地方都市では異な56

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また県や市といった行政区域全体で人口が維持される

としても、その様相は一様ではない。新規開発による人口増加や若年層の流入が進む地区もあれば、高齢化や人口減少が著しく進む地区もあり、すでにさまざまな様相を呈している。むしろ問題の偏在的発生が大都市圏での特徴と捉えるべきであろう。
では大都市圏の郊外住宅地を想定した場合、どのように人口減少の影響が生じるであろうか。一般化は困難なものの、ひとつのモデルを考えてみよう。
まず、大都市圏では人口の母数としての大きさや密度の高さ、人口減少の幅が小さいことなどから、郊外においても市街地の空間的な縮退がまとまって生じるとは考えにくい。一方、特に一体的に開発された住宅地の場合、一般に住民の年齢層に偏りがある。実際に団地や戸建住宅地の状況を見ると、入居時期に30 歳代であった世代が最も多く、次にその子世代が多いという2 つのピークを持つ年齢構成であることが多い。家族構成や就労状況など、世帯の多くの属性も地域内で似通っており、ピークの世代が現役（生産年齢）のうちはその均質性がコミュニティのまとまりにつながり、ある種の活力となる側面もあるが、時間が経つにつれて子世代の流出と相まって高齢化が一気に進み、コミュニティの衰退や福祉サービス需要の急増など、社会的な問題が生じることとなる。
これを土地利用・空間利用の観点から言い換えると、開発から20 〜 30 年程度は土地・建物の容量（収容可能人員数）と見合うだけの世帯数および各世帯人員数があるが（図

図1 市街地縮退パターンのイメージ

1：フェーズ1）、子ども世代の独立・流出などを要因として、（図1：フェーズ2）。
急速に人口密度を減らしていく

住ニーズが乏しい地区では人口密度減少・空き家発生か

ただしこの段階では初期入居世代が残るため、空き家らの回復が困難である。かといって大都市ゆえに住民がまのような未利用な空間の出現は一部にとどまる。残る世代ったくいなくなるとまでは想定できないため、地区撤退ともいわゆるアクティブシニアの年代であり、問題は抱えついった思い切った対処は採り難く、空き地・空き家発生やつもコミュニティ衰退などは大きくは顕在化しない。しかコミュニティ維持の障害に対する対処療法を採らざるを得しその世代も、夫婦の一方が亡くなって独居となるなど引ないと考えられる。いずれにせよ、この段階は初期入居世き続き急速に密度を減らし、逝去や高齢者施設入所等に代が 80 歳代半ばとなる開発後 50 年を超えるあたりが一つよる転出により、空き家の大量発生が生じることとなる（図の区切りとなろう。

1：フェーズ3）。

すなわち、現在は空間的には顕在化していないながら、空き家化が一時にとどまればよいが、核家族化で相続人口・世帯人員の減少はすでに進行しており、いずれ空き人は別に住居や生活基盤を得ていることも多く、相続で空家の大量発生という形で空間にも現れてくると予想されき家が解消することは期待できない。つまり住宅市場にてる。高度成長期から大都市圏の郊外住宅地開発が大量に物件として回っていくことが欠かせない。しかしそこに住行われてきて数十年。初期世代の退場と社会的住宅需要宅需要の急速な減少が大きく影響を及ぼしてくる。条件的減のダブルパンチにより、問題が一挙に顕在化するのはまに新規住民の流入が見込める地区はよいが、市場的に居さに間近である。

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図2 横浜市金沢区の人口増減率

図3 横浜市金沢区の高齢化率増減

写真1 横浜市金沢区の空き家

写真3 居住しているが管理が行き届かなくなっている住居

写真2 横浜市金沢区の空き家

写真4 居住しているが管理が行き届かなくなっている住居

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また、空き家や空き地が散在的に発生することから、このようなパターンの逆都市化現象を「都市のスポンジ化」と呼ぶ向きもあるが、空き家までにはならずとも居住人員が減る住居も多いことなどから、ここでは「希薄化」と呼びたい。

横浜市金沢区の状況からでは希薄化が進行する可能性がある地区は具体的にどのような特徴があろうか。例として人口減少が進む横浜市
金沢区について、人口動態と高齢化のデータを町丁目別で見てみよう。図は町丁目別の住民登録者数について過去 10 年間（2004 年〜 2014 年）の人口の変化率（図2）および高齢化率の増減（図3）を示したものである。前者はこれまでの動向、後者は将来的な希薄化が予想される場所と捉えることができる。
この期間、横浜市金沢区は約 4.0%の人口減少が生じているが、町丁目別に見ると増減率には差があり、おおむね

図4 立地適正化計画による区域指定のイメージ（国土交通省説
明資料より）

減少だが一部は増加していることもわかる。減少地区の状況はまちまちではあるものの、能見台、並木、高舟台、釜組みを進めている立地適正化計画制度を例にとって考え

利谷西といった計画的に整備された住宅地の人口減少がてみよう 1）。

著しい。増加している数少ない地区は、詳細に見るとおお

立地適正化計画制度の特徴はさまざまあるが、空間的むねマンションが建設されたことによる人口増加であるとに見れば、拠点的地区を都市機能誘導区域として指定す推察される。

ること、居住や民間施設の立地を緩やかにコントロールす一方、高齢化率については、例外なくすべての地区でる先としての居住誘導区域を指定することが挙げられる。

上昇したことがわかる。その進行度合いには差があるが、特に居住誘導区域の指定は、制度導入の説明時に「第 2能見台、並木、釜利谷西、高舟台等、人口も減少しており、の線引」などとたとえられたこともあって、自治体の担当高齢化率の進行が早い地区の多くが計画的住宅地である部局に大きな警戒感を持って受け止められた節がある。たことは着目に値しよう。その他の高齢化率、変化率が高いだし、実際の策定状況や過程を見ると、権利制限を伴う地区も計画的住宅地が多いが、魅力的な基盤を持つ地区ものではないこと、データ整備や解析・可視化技術の進ではあるものの、駅からの立地や傾斜等の地形条件が今歩と相まった実態分析に基づいた検討が容易になっていひとつであることも要因ではないかと考えられる。すでにることなどによるものか、線引時ほどの強烈な軋轢を生じ人口減少≒希薄化が進んでいるが、近い将来、このようなてはいないように見受けられる。ただし、今後この区域指地区で問題の深刻化が進むのではないかと懸念される（写定を元に具体的な施設の統廃合が行われる時に、改めて真1〜4）。

軋轢となる可能性はある（図4）。
いずれにせよ居住誘導区域の指定は悩ましいものには都市のコンパクト化政策はどのような影響を及ぼすかえればある種の政策的な価値判断がなくては、線を引こう──生きられる郊外住宅地とはにも引けるものではない。筆者を含む研究グループが行っ違いない。まず、データがあろうとも、判断基準、言い換

前述のような郊外住宅地の希薄化に、コンパクトな都市た立地適正化計画の策定動向に関する調査研究 2）では、実現の政策はどのように働くだろうか。たとえば国が推進同計画策定上の難所を21の「ジレンマ」としてまとめたが、し、2016 年末の時点で 309自治体が具体的な策定の取り歴史性や現在の空間の質、これまでの公共投資といった家とまちなみ 75〈2017.5〉

59条件のうち、何を重んじて居住誘導区域を設定すべきからない。すると制度によって次のような影響が生じることは、まさに絶対の正解がない代表的な「ジレンマ」のひとが想定されよう。

つといえる。

まず、基本的に公共施設の新規立地先や統廃合される

そして、本稿で想定しているような郊外住宅地は、郊先は、都市機能誘導区域ないし居住誘導区域内となる。

外であるがゆえに居住誘導区域の外となることが一般の行財政が縮小する昨今、たとえば小中学校の統廃合など認識のようにも思われる。しかし、そもそもそれでよいもが生じる場合、居住誘導区域と関連付けられることは大いのだろうか。に考えられる。公立病院や診療所、あるいは地区センター

スプロール市街地であればいざしらず、資金力と技術と呼ばれるような地区公共施設も同様である。あるいは公力あるデベロッパーによって一体的に開発され、時に民間園の管理なども段階づけされるようなことが起こり得る主体の開発でありながらニュータウンと称して開発されたが、居住誘導区域内が相対的に手厚くなることは十分考ような大規模戸建住宅地は、道路・公園といった基盤のえられる。

質も高く、小中学校といった公共施設も地区内外にしっか区域指定が十分に浸透した後には、前述の公共サービりつくり込まれているところも多い。相対的に住民のリテスとも相まって、地域のイメージ、ひいては資産価値等にラシーが高い地区も多い。ある種官民の投資がなされたとも区域の内外いずれかが反映してこよう。たとえば市民の言え、郊外であり歴史性がないという点があろうとも、即、居住地選択の際に、区域外は忌避されるかもしれない（そ居住誘導区域外とすることは果たして妥当であろうか疑問

うなることは立地適正化計画制度の趣旨にかなっている）。

を感じる。本来は、都市構造的な位置づけから郊外地区

その結果、郊外住宅地への住民流入は乏しくなり、人口もしっかり取捨が行われなくてはならない。

減少と高齢化にいっそう拍車がかかることとなろう。

しかし現実には多くの郊外住宅地が居住誘導区域外となることは想像に難くないし、策定済みや現在検討中の自郊外住宅地における今後の住宅開発の可能性

治体の動向を見ると、やはりおおむねそのように進んでい──タイミングはどこにる。したがって一部の例外を除いては、基本的には区域ここまでは基本的には郊外住宅地にとって逆風となる外とされることを前提として今後の課題を考えなくてはな状況ばかりを示してきた。しかしこれらを与件としつつも、今後の郊外住宅地でも住宅開発の可能性と必要性があることと、それらの予想される様相を論じたい。
まず前提として、コンパクトシティ政策がいかに推進されたとしても、いわゆる郊外地域が消滅することなどほぼあり得ないということは挙げておかなくてはならない。
コンパクトシティ政策の実現性にそもそも疑問を持つ向きもある一方で、あたかも都市の範囲が居住誘導区域程度に収まることがイメージされ、その実現を前提としたよ
うな意見・議論も少なくない。しかし立地適正化計画の制度的なしつらえでは、区域外になんらかの立地規制をかけることは盛り込まれていない。それを行おうとすると、自治体が都市計画などの郊外抑制的運用を併用しなくてはならないが、現実にはほとんど行われていないし、行ったとしても強力な規制導入は現実的ではない。つまり、制度も運用も郊外に人が住み続けることを前提としているのである。
コンパクトシティ政策の先駆け的自治体である富山市

図5 富山市におけるコンパクトシティの概念図（富山市都市計画マスタープランより）60

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は、LRT 路線新設や中心市街地および公共交通沿線地域

への思い切った居住誘導施策で有名であるが（図5）、政策局、建替えの需要は今後も相当程度残るのではないかと開始時の目標とするところは、人口比率で 30% 弱の当該地考えられる。たとえば横浜市郊外の複数の住宅地を対象域居住者比率を20 年間で 40% 強に増やすことである。逆とした筆者の調査によれば、ある地区の住宅（町丁目ベーに言えば達成後も60% 近くは郊外地域に住み続けること

スで住宅戸数約1,100 戸）のうち、過去10 年間で建替え等が想定されているのであり、そのうえ現実の推移を見ても建物が大きく変化したと思われる住宅（住宅地図の比較目標が達成できるかは定かではない。また、実際の人口動による）は約 200 戸にのぼり、つまり2 割近くで建築行為態は地域間で流動的であり、都心に移る人もいれば郊外がなされたと見なせる。しかも後半の 5 年間の比率が高く、に新たに出ていく人もおり、両方向のベクトルを合成した建築活動が活発になっていると言えるが、これは当該地区結果が郊外居住寄りか中心市街地居住寄りかで全体の傾が開発されてから40 年以上経つ地区であり、地区全体と向が決まるのが実際である。コンパクトシティ政策は、そして住宅建物が老朽化し更新を考える時期に差し掛かっの合成ベクトルの向きを郊外向きから均衡ないしわずかでてきたことが影響しているものと思われる。

も中心市街地へ向けようとする取り組みに過ぎない。

また、数字では得られていないが、ヒアリングなどから

すなわち、どのようにコンパクトシティ政策が進められ推察すると、居住者自身による建替えばかりでなく、むしようと、郊外地域は存続し、少なからぬ人口が存在し生ろ高齢化した居住者の逝去や、子世帯との同居や老人施活し続けるのであり、それなりの人口の流動もある。であ設への入居などによる地区外への転出が契機となって、れば、地区の整備や住宅の新築・改築等の開発需要も必建替え・販売に至っている例も相当数含まれるようである。

ず存在し、関連したビジネスチャンスもあるはずである。

つまり建物の老朽化と同時に居住者の高齢化も（不謹慎それではどのようなタイミングで需要があるだろうか。

な表現ながら）住宅建設ビジネスの機会が近いことを意

まず、郊外住宅地の面的な新規開発がまったくなくなる味するものである。その意味では前出の図（図3）で示されたということも、前述の状況と同様に考えにくい。環境が良ような高齢化が進んでいる住宅地が相当しよう。

く地価も相対的に安い郊外に新築の戸建住宅を得たいという層は一定程度存在し続けるものと思われるし、開発可エリアマネジメントによる開発機会の捕捉能な土地が皆無になるということもないであろう（たとえ──建替え、リフォーム、リノベーション

ばわが国の農業の状況を見れば、農転は今後もそれなり以上、住宅開発の可能性として新規開発、リノベーショの量が生じるであろう）。ただしこれは、効率的な都市形ン、建替えに分けて述べたが、加えて郊外住宅地の課題態の実現という観点からは相当抑えられなくてはならないの側からも、開発の機会を捉える術を考察したい。

し、できても規模は縮小されていくはずではある。やはり住民の高齢化が進行する住宅地では、必要とされる空既成住宅地でいかに建築活動を行うかが主眼でなくては間的条件と住宅・基盤ストックの質の乖離が大きくなってならない。

くることが問題の根源となる。たとえば、歩行機能の低下もっとも想定しやすく、近年的課題にも合致するのが、によって、地区の傾斜や敷地内外の階段、屋内の段差等住宅のリノベーションである。それも既存の継続居住者向が徐々に障害となってくる。あるいは子世代の独立・転出けのリフォームの発展的リノベーションではなく、新しいや配偶者の逝去による独居化など、家族構成の変化によ価値を生み出し新規居住者を呼び込むことを想定した（本って住居のスペースが過剰となり生活しにくくなり、身体来の意味での）リノベーションが必要という主張はすでに機能の低下と相まって住居・敷地の管理が行き届かなくな多く行われてきている。余剰のストック活用への対応としる。てマルチハビタット（2 地域居住）を促進する意味でも、これらを解決する方法のひとつとして、より住み替えや新築・改築より安く、環境の良い郊外住宅地に住居を得すい環境の整備が必要ではないかと考える。戸建住宅でられる可能性が高まる戸建住宅のリノベーションは、政策過ごしてきた高齢者でも、老後は立地の良いマンションへ的にもっと促進されてよいのではないだろうか。の転居によって生活しやすくなるという例はよく聞かれそして、わが国の建築物の寿命の短さとそれを前提としたライフスタイル・ライフステージ等の状況からは、結る。事実、駅前などにマンションが開発され販売されると、少なからぬ割合で周辺地区の高齢者が購入する。

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しかし、住み替えで地区も住まい方も変えることが一般的と言われるアメリカ等と異なり、生活圏やコミュニティところである。つまり不動産流通業の枠を越えて、建設業の領域も併せ持ってきているのである。

が重視されるわが国では、特に交友関係も身近に置きたい

筆者としてはこのような動きを見て、同様に不動産業と主婦層などは、ライフスタイルも生活圏も変わるような転建設業のノウハウを併せ持つ鉄道系の事業者に期待を持居に抵抗も大きい。そのような層に、地区内でも比較的条っているところであるが、鉄道事業者は自らの沿線の地区件が適合する住宅へ転居するといった選択肢があれば、にまず目が向き、少し離れた地区への関与はどうしても優有益な手段のひとつとなるのではないか。

先度が落ちる傾向がある。そのような地区では、前述の不筆者は10 年以上前に遠郊外住宅地の空き家空き地解消

動産流通業者のような主体の他、逆に住宅建設業を主と方策のひとつとして地区内住み替えの提案とシミュレーシする事業者が開発機会の獲得と不動産業への進出を併せョンを行ったが 3）、人口減少・都市コンパクト化の時代にて取り組むような余地が無いだろうかと考えるのである。

は、より都市内に位置する住宅地においても、この考え方いずれにせよ「小商い」には違いないが、都市コンパクがある程度の有効性を持つのではないかと考えている。そト化時代の人口減少・高齢化する住宅地での開発機会は、してそのような転居が起きる場合には、同時にリフォームそのような小商いを積み重ねることで得られるものではなやリノベーション、場合によっては建替えが行われる可能いかというのが、本稿における筆者の主張である。筆者も性が高く、ここで開発の機会を捉えられないだろうかとも近年郊外住宅地に関わる機会が増える中で、主張だけで考えるのである。

なくそういった仕組みをつくり出したいと考えており、取当然その際には費用やタイミングの調整等、問題となるり組みを進めているところである。

点は多い。少なくとも個別住民自身の自助努力だけでは広い取り組みとなることは期待できない。そこには住宅地全【参考文献等】

体を見渡し調整を行うような事業体が必要とされよう。こ1）国土交通省：立地適正化計画作成の取組動向 http：//www.mlit.
go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_fr_000051.html
2）：饗庭伸・野澤千絵・中西正彦「立地適正化計画に注目した都市のたたみ方の手法」2016年3月、第一生命財団委託研究3）：中西正彦・鈴木章裕・中井検裕「首都圏郊外の宅地開発における空き地・空き家の解消方策に関する研究 −伊勢原市・秦野市の宅地開発を対象として−」（2004）日本都市計画学会都市計画論文
集 No.39-3, pp.631-636

れはある種の住宅地のエリアマネジメントの構想であるともいえる。

おわりに──これからを担う主体は誰か
地区内住み替え支援も事業とするようなエリアマネジメ
ントへの期待を述べたところで、ではどのような主体がそれを担えるかを論じて、まとめとしたい。
地域住民による組織体が主体となることは前提として、このようなエリアマネジメント的活動を業として行えるよ
うな事業者が実際面を執り行うことが、ノウハウ面でも事業性・継続性の観点からも望ましい。この場合、住み替え支援とはすなわち不動産仲介や売買事業に等しく、その意味で不動産流通事業者の参画が望ましいとまず考えられる。実際、横浜市南部を地盤として、近年まちづくり志向を強めている興味深い地元不動産事業者がいる。自分たちの地盤であるまちを振興することは将来の自分たちのためでもあるという理念のもと、たとえば地元商店会の事務局機能を担うほか、コミュニティカフェ運営などまで活動を展開している。もうひとつ興味深い点は不動産を流通して終わりではなく、その後の顧客フォローのためもあり、自前でリフォーム・リノベーション事業も行っている

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中西正彦（なかにし・まさひこ）

2000年東京工業大学大学院博士課程修了、日本学術振興会特別研究員、東京工業大学大学院社会理工学研究科助教等を経て、2013年4月から現職。博士（工学）。専門分
野は都市計画・土地利用計画。制度論・計画論研究、自治体の都市計画審議会委員等の他、近年は郊外住宅地の活性化に取り組む。主な著書に『成熟社会における開発・建築規制のあり方—協議調整型ルールの提案』（共著、技報堂出版、2013）