特集 人口減少時代に住宅地をどう備えるか

大都市住宅地をめぐる３つの視点
立教大学社会学部 教授

高木恒一

はじめに

このモデルを踏まえて松本康は日本の都市の発展段階

本稿では東京大都市圏（東京都、埼玉県、千葉県、神を検討し、日本では逆都市化を経験せずに、高度経済成奈川県の１都３県）に焦点を当て、政府統計のデータを用

長期（第一次）、バブル経済期（第二次）という２回の郊いて大きな構造転換期を迎えている住宅・住宅地の現在外化の段階に続いて再都市化の段階が到来したことを指を確認するとともに、この状況への対応をめぐる視点につ（表１）
摘している（松本 2014）。

いて検討を加えていく。

現時点で重要なのは、再都市化の時期が少子高齢化・都市社会の社会構造転換を検討する際に、社会学や地人口減少の時代と重なっていることだろう。この文脈を踏理学の領域でしばしば参照されるものにL.H.クラッセンら

まえながら東京大都市圏の動向と、その対応方策のもつが提唱した大都市の発展段階モデルがある。このモデル

視点について検討していく。

はヨーロッパ大都市の比較研究のなかで提示されたもの
で、都市空間を都市中心部（都心とインナーエリア）と周再都市化段階の東京圏の動向辺部（郊外）に分け、この２つの地域と都市圏全体の人東京圏において再都市化が生じたのは1990 年代後半で口の増減の動向を指標として検討した。そしてここから、ある。国勢調査上では、2000 年に東京都区部の人口が増

近代都市の成立期に中心部の人口が増加する「都市化」、加に転じ、ここに構造転換があったとみることができる。

中心部の人口停滞から減少と周辺部の人口増大が生じる

都区部を含む人口増減の状況を、2015 年のデータで確「郊外化」、中心部、周辺部とも人口が減少する「逆都市認しよう。2010 年から2015 年にかけての人口増減率を市化」、中心部の再開発に伴い中心部で人口減少の歯止めが区町村単位で地図化した図を見てみる（図1、注1）。都区部でかかり、さらに増加する「再都市化」の４段階が設定さは、足立区を除く22区で人口が増加しており、足立区のれた。

人口減少もわずかである。都心から概ね 20km から40kmのエリアでは、増加、停滞、減少の地域が混在しており明
中心都市

郊外

都市圏

経済的背景

都市化

＋＋＋−＋＋＋＋

工業化

第一次郊外化−−−−＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋

サービス経済化
石油危機

第二次郊外化−−−＋＋＋＋＋＋＋

バブル経済

再都市化

＋＋＋＋

情報経済

表1 戦後日本の大都市圏の発展段階。＋が人口増加、−が人口減少を表す（出典：松本 2014：110）

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確なパターンは見出せないが、人口増加が見られる地域は都区部へのアクセスがよい地域である傾向がある。たとえば横浜市の場合、東京都区部に近接し、東京都心への鉄道の便もよい都筑区、鶴見区、港北区、西区などで人口増加が見られる一方、都区部から遠い地域や鉄道の便の悪い金沢区、港南区、栄区、瀬谷区などは人口が減少している（図2）。交通などの条件により、郊外は状況が大きく異なることが示されている。40km 以遠の地域では人口減少が顕著な地域が増え、全体としては都心から離れる

4.48
2.02-0.44-2.90-5.36

図1 東京大都市圏の人口増減率（2010〜2015年、出典：国勢調査データより筆者作成）

32.43
29.57
26.70
23.84
20.97

図3 高齢者比率（2015年、出典：国勢調査データより筆者作成）

的都心部に近いエリアでは、都心との距離や交通の利便性などによって状況が異なることが示唆される。
こうした状況に対して、さまざまな角度から対応についての議論が行われている。その方向は、さしあたって以下に示す３つに分けることができるだろう。

対応その1：がんばる
一つめは、住宅や住宅地を引き続き供給し、ここに人々を呼び込むことで、人口減少に歯止めをかける方向である。ここではこれを「がんばる」方向と表現しておこう。
3.38
2.07
0.76-0.55-1.86

図2 横浜市の区別人口増減率（2010〜2015年、出典：国勢調査デー
タより筆者作成）「がんばる」方向の中心は新築住宅を供給することである。ここで東京大都市圏の住宅供給の状況を見ておきたい。東京大都市圏の新築着工件数の、2001年以降の経年変化を示した図を見てみる（図4）。2000 年代前半は一定程度の着工件数の増加が認められるが、2007 年に大きく落につれて顕著な人口増加が見られる市町村が減り、都区ち込み、その後波はあるものの着工件数は減少傾向にあ部から離れるほどに人口減少が顕著な市町村が目立つ傾る。その内訳をみると、東京都の都心10区（東京都建築向にある。

統計による区分：千代田区、中央区、港区、新宿区、文

人口増減と並んで、今日の社会動向として注目を集めて京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区）は大いるのが高齢化の進展である。2015 年の高齢化比率を地きな波を打ちながらやや減少、13区はほぼ横ばいなのに図化した図を見てみる（図3）。都区部は比率が低く、都区対して、東京の市町部と３県は大きく減少している。

部から離れるにつれて比率が高い地域が多くなっているのこうしたなかで、新築住宅が全住宅に占める比率（新が見て取れる。この分布は、図1とは逆の傾向となってい築比率）を見てみる（図5、注2）。東京都区部は概ね比率が高る。人口増減率と高齢化比率の相関係数は−0.79という強く、23区に近接している地域で比率が高い地域が多い。

い逆相関で、人口増加率が低い地域ほど高齢化率が高い

興味深いのは新築住宅比率と、人口増減率・高齢化率とことを示している。の関係である。新築比率と人口増減率の相関係数は 0.71

以上の点からは、再都市化段階の東京圏では高齢化とと極めて高く、また、新築比率と高齢化比率は−0.49とい人口減少が同時に発生していること、そしてその発生は都う高い逆相関を示す。ここからは、人口減少の発生してい心から遠距離の地域で多く発生していること、さらに比較る地域は高齢化の進展に加えて新築住宅の供給が少ない

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ない。
野澤はその原因の一つとして、住宅・建設業界が「基本的には、常に建物をつくり続けないと、収益が確保しにくいビジネススタイルである」（野澤 2016：6）ことを指摘している。ここで注目すべきことは「がんばる」のは住宅・建設業界のビジネススタイルによることである。1970年代以降の日本の住宅政策は、住宅を経済財として位置づけてきた。不況下では住宅建設は経済活性化対策の主
都心10区周辺13区 市部計

隣接3県要な政策とされ、再開発や規制緩和により住宅供給の増

図4 新築住宅着工数推移（出典：東京都建築統計データより筆者作成）大が目指されてきた。また、住生活基本法のもとでも、住宅は市場により供給されるものと位置づけられている。住という状況が生まれていると言うことができる。そして、宅を経済財と位置づける立場に立つとき、住宅は商品とし新築住宅比率を不動産投資意欲の反映とみれば、「がんばて、利益を生み出すものとしてみなされることになる（高る」ための投資は、人口が増加し高齢化率の低い地域で木 2012）。

行われているということになる。

こうした前提のもとで住宅・建築業界は、利益を上げる

さて、「がんばる」方向性に対しては、多くの批判がさために住宅供給を「がんばる」ことに水路づけられている。

れている。たとえば野澤千絵は現状を「住宅過剰社会」

この点からは、新築住宅が供給され続けることに対する批と名付けて、「世帯数を大幅に超えた住宅がすでにあり、判は、住宅を経済財として位置づける視点に対する批判

空き家が右肩上がりに増えているにもかかわらず、将来世としても考える必要があるだろう。

33

3代への深刻な影響を見過ごし、居住地を焼畑的に広げながら住宅を大量につくり続ける社会」（野澤 2016：3、傍対応その２：あきらめる
二つめとして挙げられるのが、都市の人口減少に伴い点は原文）と厳しく批判している。
こうした住宅数の過剰や空き家の増加については、2000年

都市を縮退させる方向である。この方向は、現在の都市代初頭には問題が提起されていた（たとえば山岡 2004）。

圏域すべてを維持するのではなく、都市機能を人口規模

また、国の住宅政策でも、2006 年に制定された住生活基にあわせて縮小して機能を集約し、都市を再構築しようと本法では「ストック重視」が打ち出されていた。こうしする考え方である。この方向は、一定の地理的範囲の都た状況にもかかわらず、今日に至ってもなぜ新築住宅が市機能を維持しないという考え方であり、この意味で「あ「過剰」に供給され続けているのかが問われなければならきらめる」方向と言うことができる。ただし「あきらめる」のは一部の範域であることに注意が必要で、都市機能の集約と再構築は新たな投資を必要とすることからは「がんばる」と完全に排反するものではない。
「あきらめる」立場を都市計画の立場から提起しているのが浅見泰司である。浅見は、1968 年に制定された現行の都市計画法は人口の増大、市街地の無秩序な外延化への対応が課題として人口の減少を想定していなかったこと

181512962を指摘する。そのうえで「人口増加時代につくられた都市計画の諸制度では、市街地コントロールの手段として適切に機能しないことは明らかである。人口減少、市街地縮小を前提とした新たな制度に切り替えないと、早晩、都市計画はほとんど無力なツールになってしまう」（浅見 2019：3）

図5 新築住宅比率（2018年、出典：建築・住宅統計データより筆者作成）

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家とまちなみ 81〈2020.5〉と指摘している。先に示した松本のモデルと対応させれ特集

ば、現行の都市計画法は第一次郊外化の段階に対応する

人口減少時代に住宅地をどう備えるか

対応その３：受け入れるものであり、再都市化の段階には、その特徴に応じた対

三つめは、住宅や住宅地の居住者が、どのような暮ら応が必要になることを主張するものということができる。

しを積み重ねてきたのかに焦点を当てる視点である。ここ

政策現場では、こうした対応がすでに始まっている。そではこうした視点を「受け入れる」と表現しておくことにの代表的なものとしてコンパクトシティ政策があげられるする。

だろう。国は「コンパクト・プラス・ネットワーク」を政居住者の暮らしの実践を住生活との関わりでみれば「住策目標として掲げ、2014 年の都市再生特別措置法の改正むこと」と捉えられる。
「受け入れる」視点は何らかの対で立地適正化計画の制度を導入した。立地適性化計画制策を考える前提として住むことの実践に着目し、ここを起度は「都市全体の構造を見渡しながら、居住機能や医療・点にするものである。こうした視点が特に重要なのは、困福祉・商業等の都市機能の誘導と、それと連携した持続難を抱える地域での住むことの把握であろう。

可能な地域公共交通ネットワークの形成を推進する」（村

困難を抱える地域の多くは、第一次・第二次郊外化の井・安藤他 2019：10）ことを目的としたもので、生活サー段階において都心への通勤圏に組み込まれた郊外地域でビスやコミュニティが持続的に確保されるように居住を誘ある。この過程で都市計画の対象となり、経済財／商品導する「居住誘導区域」と、生活サービス施設（誘導施設）としての住宅・住宅地が供給された。そして今、そうしたの立地を誘導するための「都市機能誘導区域」を設定で地域のなかで高齢化と人口減少、不動産投資の手控えがきるようになった（同上）。2019 年末時点では全国 499の同時進行するという困難を抱える地域が生じている。都市自治体が立地適正化計画に取り組んでおり、東京大都市郊外の状況を検討した饗庭伸はこうした状況を「経済成圏でも東京都の５市町ほか合計 52の市町村で取り組みが長のエンジンとして使われ、市場で役割を果たした不動みられる（国土交通省「立地適正化計画の策定状況」ホー

産がその機能を終え、個人に所有されている段階に至っムページ）。

た脱市場段階」（饗庭 2015：122）と規定するが、こうし板垣勝彦は、このようなコンパクトシティ構想の意図をた困難な地域は、単に住宅の所有形態が変わるだけでな「中長期的な集住を促進して高齢者が徒歩で移動できる圏く、都市全体のなかで「がんばる」対象から外され、「あ内まで都市区域を集約・縮小し、住民の利便性を高めるきらめる」視点からは機能の縮小が求められる地域というとともに都市機能の維持に要する費用を削減・効率化することになるだろう。

こと」（板垣 2019：9）であるとする。ここでは「住民の近年、社会学や文化人類学の領域でこうした地域を対利便性」と「都市機能の維持」という二つの論点が示さ象とした調査が数多く行われ、住むことの実践の具体像れている。後者はコンパクトシティに関わる多くの論考でが示され始めている。たとえば埼玉県草加市の松原団地指摘されている点であり、議論がここに焦点化されているを長期にわたって調査している岡村圭子は、この団地の居と言ってもよい。この文脈のなかで、住宅や住宅地は都市住者の記憶の蓄積を指摘するとともに、居住者が団地内機能を担う施設の一つと見なされ、その「効率」が問わの近隣住民やかつての住民、訪問介護のスタッフなども加れることになる。

わった多層的なネットワークを形成していること、またこ

しかし、問われなければならないのは、誰にとっての効うした関係が一定の距離を保った都市的なつながりとして率なのかという点である。都市計画上の要素として住宅や維持されていることを明らかにした（岡村 2020）。ここ

住宅地が位置づけられるとき、そこでは都市計画の策定

では、困難を抱えつつも、それに対応した住むことが実践者からみた効率であり、この視点に基づいて施設配置がされていることをみることができる。そして、こうした住設定されることになる。板垣の整理は、こうした都市計画

むことの実践の蓄積は、「がんばる」とも「あきらめる」策定者の視点に加えて「住民の利便」を並置していることも異なる住宅・住宅地の展望を開く可能性もある。とに特徴がある。しかし、住民の利便とは何なのだろうか。

その事例として、埼玉県狭山市の新狭山ハイツを見てさらに言えば、住民が住宅や住宅地に求めていることは、おこう。この団地は、西武新宿線新狭山駅からバスで約都市計画の視点からみた利便に留まるのだろうか。板垣

10 分の地域につくられた民間の開発による分譲住宅団地の整理の先には、こうした点の議論が開かれる必要がある。

である。５階建の集合住宅 32 棟・770 戸からなり、1973 年

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5

写真1（左） 新狭山ハイツ。5階建の集合住宅が建ち並ぶ。写真2（右）新狭山ハイツの緑豊かな共有空間。40年にわたる「住むこと」の実践の成果として生み出されたに入居が始まった。この団地の管理組合は、建物を築 80年まで住み続ける方針を立てて管理を行っている。また、地域で活動するNPOが自治会とともに「ブランディング事業」に取り組み、住宅リノベーションの事例を公開するイベントや、近隣の市民農園で収穫された野菜を使って調理・食事を多数の人で楽しむ「おたがいさま里食堂」を実施するなどしている（高木 2017）。さらに近年では、空室をセルフリノベーションによりシェアハウスに転用する取り組みも行われている（団地生活デザインホームページ）。
新狭山ハイツの取り組みは、再開発や大きな経済的利益を生み出すことを目的とするものではなく、また都市施設の再配置を目指すものでもない。住むことの蓄積である

参考文献・webサイト
浅見泰司、2019、「縮小を前提とした都市計画試論」『都市住宅学』
107：3-8
饗庭伸、2015、『都市をたたむ――人口減少時代をデザインする都市計画』花伝社
安藤香菜・安藤亮介・濱松薫・山邊翔太、2019、「『コンパクト・プラス・ネットワーク』の実現に向けた国土交通省の取組みについて」『地方実務セミナー』2019年9月号：8-14
板垣勝彦、2019、「都市機能の集約と居住の誘導――コンパクトシティにおける誘導手法に対する法的コントロールの考察」『都市住宅学』
107：9-19岡村圭子、2020、『団地へのまなざし――ローカル・ネットワークの構築に向けて』新泉社
倉沢進・浅川達人編、2004、『新編 東京圏の社会地図 1975−90』
東京大学出版会
国土交通省「立地適正化計画の作成状況」http://www.mlit.go.jp/common/001327041.pdf（2020年２月11日最終確認）
国勢調査 都道府県・市区町村別統計表 https://www.e-stat.go.jp/
stat-search/files?page=1&toukei=00200521&tstat= 000001049104（2020年2月18日最終確認）
住宅・土地統計調査 http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/index.
html（2020年2月18日最終確認）
高木恒一、2012、『都市住宅政策と社会-空間構造――東京圏を事例として』立教大学出版会
高木恒一、2017、「郊外の過去・現在・未来(4) 郊外の変容と可能性」『まちむら』136:33-35
団地生活デザイン https://www.danchi-life.com/?fbclid=IwAR1MWBKNZh7LsR1sky7naMjiI1rMVlxFS-TlkgaJa7RPc0Iy5AljRbHIhd0（2020年2月13日最終確認）
東京都住宅着工統計 https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.
lg.jp/about/juutaku_toukei.html（2020年2月18日最終確認）
野澤千絵、2016、『老いる家 崩れる街――住宅過剰社会の末路』講談社
松本康、2014、『都市圏の発展段階――都市化・郊外化・再都市化』
松本康編『都市社会学・入門』有斐閣：104-126
山岡淳一郎、2004、『あなたのマンションが廃墟になる日――建て替えにひそむ危険な落とし穴』草思社

人間関係の形成や地域管理のシステムの構築を通して、住宅と居住者の「二つの老い」に対応した新しい生活のスタイルを生み出そうとしているのであり、ここに困難を抱える都市郊外地域の住宅・住宅地の可能性をみることができる。この可能性は、住宅や住宅地を経済財／商品としてではなく、また都市計画の要素としてではなく、住むことの実践の蓄積しているものとみることから見出されるものである。
今後の住宅や住宅地を展望するためには、こうした実践を「受け入れる」視点から捉える方向性も必要なのではないだろうか。
注1 本
 稿で使用する地図では、平均と標準偏差を用いて６段階の区分を設定した。この区分設定は（倉沢・浅川編 2004）で採用されたものと同様である。
注2 「住宅土地統計」のデータを用いて、建築時期を2011年〜2018

年9月に建設した住宅を新築としている。なお灰色はデータのない町村である。

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家とまちなみ 81〈2020.5〉

高木恒一（たかぎ・こういち）

1963年生まれ。東京都立大学社会科学研究科社会学専攻博士課程単位取得中退。博士（社会学）。専門は都市社会学。主著に『都市住宅政策と社会−空間構造：東京圏を事例として』（単著、立教大学出版会）、『多層性とダイナミズム：沖縄・石垣島の社会学』（共編著、東信堂）、『新編東京圏の社会地図 197590』（共著、東京大学出版会）ほか。