新連載

戸建住宅地におけるまちなみの管理㈱プレイスメイキング研究所 代表取締役

第温井達也

1回

プレイスメイキングの思考と実践
はじめに

また、近隣との関係が希薄である住環境から起こるさま

これまで日本の企業は「安かろう・悪かろう」の言葉をざまな問題や事件が頻発していることから「まちができてはねのけるべく「安くて・いいもの」の提供に腐心してき完成」「住宅を持って夢がかなう」のではなく、そこからたが、その競争のし烈さに企業も息切れをおこし、肝心の始まる日々に人々の関心が向けられるようになった。

消費者も「これがこんな値段で？」と嬉しさを通り越して人々は住むまちを選ぶうえでも安心や将来性などを重不信感を抱きはじめたように感じる。大量生産、大量消費要視し、「ものがたり」を求め「プレイスメイキング」のの時代から、「ものがたり」による納得消費の時代へと変概念が必要とされ始めているのではないだろうか。

わってきたのかもしれない。
これまで都市の開発やまちづくりにおいても、まち開きしたその時期が最も美しく、また性能も高いことを常識と「プレイスメイキング」の思考

我々は 2004 年の春に「㈱プレイスメイキング研究所」して、さまざまな提案がなされてきた。

をスタートした。この社名は、筑波大学芸術系准教授・渡しかし、高度経済成長期につくられたまちの構造物やイン和由氏によって名付けられたものである。我々が実現してフラ等の老朽化や住む人の高齢化などの問題が表面化しいきたかったプレイスメイキングは、人と人を結びつけ、てきている現在、計画段階から維持管理について想定す物事の仕組みを考え、「ものがたり」をつくるお手伝いでることが必要であるとの理解が広まっている。

あった。
まちを道路や建築物などの「ハード」の集まりだけでなく、人と人、人とものの関係性で成り立つ有機的な存在として捉え、その関係性をまちの「ソフト」と考える。そして、時代や住まう人々によって変化するニーズとともにまち自体が変化し育っていく、そのサポートをしていきたいと願った。我々が考えるプレイスメイキングは、有機的、ヒューマンスケール、サスティナブルなどの要素が含まれ、結果的に合理的で美しいまちが持続されることを目標としたものであった。

写真1 つくば沿線開発に伴う、地域情報誌の企画やコーディネート

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しかし結果として今振り返ると、生機構から依頼を受けた筑波大学の渡研究室は、研究学園駅近隣における戸建住宅地のモデル街区の基本構想と基本計画を行った。私も、研究室の一員として関わらせていただいた。その内容は「緑量たっぷりの緑の回廊が住宅地の中心を貫くランドスケープ」と「その緑を管理するために住宅の購入者で住宅所有者組合を組織し、維持管理を行うシステム」の2つをコンセプトの柱とした、戸建住宅地でのプレイスメイキングを実践するための提案であった（図1）。
しかしこの提案について、事業者側からは「マンション
写真２ つくばエクスプレス開通告知・カウントダウンボードと椅子の制作でもないのに住宅購入者に対し所有者組合への加入を説明しにくい」との意見が出され、20回以上の修正を行ったにもかかわらず結局、住宅地計画にはランドスケープの「プレイスメイキング」の言葉が持つ汎用性ゆえに、弊社一部を活用されるのみに留まった。10 年前の提案としては、確かな「顔」を持つことができないままの船出となっは時期尚早であったのかもしれない。

た。

実際に、どのような手法を持ってプレイスメイキングをたとえば、設立当初の定款に、今現在、柱として行っている業務「住宅地の管理支援」と並んで、「カフェの運実践し、どのような居場所をいかにしてつくるのかについてはすぐに答えの出るものではなかった。

営」などの文字もみられ、実際にこれまでの業務内容もそこで、時代の流れから、逼迫する行政の財政負担に「住宅のリフォーム」「イベントの企画運営」「飲食店の看注目した。仮説として、住民または所有者が行政サービス板やメニューのデザイン」「地域情報誌の制作」「店舗の内装設計」「行政や企業からの調査や研究受託」など多岐にわたっており、まさに「なんでも屋さん」であった。委託してくださっている方々も手探りであったろうし、業務を受ける我々も暗中模索であったと言える。また、プレイスメイキングの考え方も、設立当初は同意してもらうことが困難であった。
2005 年 8月に秋葉原とつくばをつなぐ路線、つくばエクスプレスが開通した。その沿線開発に先立ち、UR 都市再図１ 渡研究室によるモデル街区提案の一部

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に過度に頼るのではなく、自主的に自分たちの住宅地を維の価値を共有の財産と考え維持管理することで、家という持管理できれば行政の負担も低減できるのではないかと個人資産の価値を守るという手法であった。また対象者も考えた。また行政からの画一的な管理から外れることで、住宅所有者全員とはっきりしている。そのため費用負担の特徴ある豊かな住宅地が持続的に維持管理されることに理由もその対象者も明確で、組合活動の継続のために費繋がり、戸建住宅地におけるプレイスメイキングの理念を用で第三者（専門家）に業務を委託することができる。そ実現できるのではないかと考えた。

して、HOA が住宅地の共有物の維持管理を行うことによその仮説から、アメリカのHome Owners Association（住宅所有者組合）の研究を始めた。そこには、いくつかり、行政の財政的な負担を一部軽減できることもメリットとなっていた。

日本のまちづくりの参考となる特徴が浮かび上がってきた。
HOAは、住民ではなく所有者による組合であるため、資産価値を重視する。個々の家だけではなくまちそのもの「自治会」への評価

しかし、実際に運用されているアメリカで研究取材を行えば、決していいことばかりではないようで、我々がカリフォルニア州アーバイン市においてHOAについてヒアリング調査を行った際、現地の市の職員から興味深い質問を受けた。
「日本には『自治会』というボランティアの素晴らしい仕組みがあると聞く。なぜ、わざわざアメリカまでHOAのことを調べに来るのか？」と。その職員の勉強熱心さもさることながら、アメリカで日本の自治会が「素晴らしい仕組み」と理解されているという事実にとても驚かされた。
確かに、日本には古くから自治会（区会、町内会、町会等の呼び方はあるが、以後「自治会」とする）があり、地域をマネージメントしているともいえる。
自治会におけるマネージメントとは、①住民同士の親睦（ごみ置き場や地域内の清掃、お祭りの企画運営、防犯防災活動、冠婚葬祭への参加や受付協力）、②行政等との橋渡し（道路標識等の申請窓口や居住者の意見集約、回覧版、行政交渉など）、③共有地及び物の維持管理（集会所、ごみ置き場、広場や墓地などを有している場合がある）等があてはまる。
特に上記の③については、平成 3 年に行われた地方自治法の一部改正により「地縁による団体」の権利能力取得制度が導入され、その後の平成 21
年 4 月には認可地縁団体に対する税制上の特例処置に対する改訂が行われた。これらのことにより、不動産等共有財産を有する既存の自治会が認可地縁団体として法人格を持ち不動産登記が可能になり、税制上の特例措置が受けられるよ
写真3 まちびらきイベントのインフォメーション業務および事務局支援（つくばスタイルフェスタ2005）

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うになった。

戸建住宅地におけるまちなみの管理

このように、自治会は行政とのつながりが非常に堅固民が参加しにくくなる。また、「ここまでは必ずやる」「こで、そのため補助金などの制度が活用しやすく、業務委こ以上はやる必要がない」といったくくりもなく、理事・託費として行政から活動費を得ることもある。

役員をやる人のモチベーションやモラールに左右されて、また、HOAと違い、対象が住宅の所有者ではなくそこに活動が不安定に陥りやすい。

住まう住人であり、資産価値ではなく人と人の親睦を重視

理事役員の多くが無報酬あるいは気持ち程度の報酬でした住みやすさ・住環境を守るための活動であるため善意奉仕している一方で、いわゆるフリーライダー問題も起このボランティアで住人達が協力し合う。その精神性がアーっている。自治会は任意加入のため、住民の中には自治会

バイン市の職員が「素晴らしい仕組み」と言った所以なの費を支払わず、恩恵だけを受ける人も一定数存在し、不かもしれない。それに対して彼の考えでは、HOAはシステ公平感を払拭できない。そもそも自治会のない住宅地もあムとお金で運営する組織、気持ちよりも経済性を優先させる。旧集落においては新規の住人が自治会に加入しないるシステムというイメージだったのではないかと思われる。

ケースもあり、加入率の低さも目立つ。ちなみに、アーバ

しかし、実際のところ自治会も、その多くが問題を抱えイン市と姉妹都市のつくば市の自治会加入率は現在 50％ている。

程度である。

まず自治会は活動の定義が非常に広く、自治会役員はあらゆる場面で頼られることとなり、よろず相談どころといった状態になってしまっている場合も少なくない。その自治会と管理組合

アメリカ型のHOA、日本型の自治会、どちらにも一長ため役員は活動に割く時間が増大し、生活に重くのしかか一短がある。このまま日本型の自治会をもって住宅地を管る。さらに、役員は複数の役職を兼務し、一度役職に就く理していくには、日本人の生活様式や働き方、あるいは住となかなか交代してもらえないこともあるようだ。このよ

宅地の性質が、かつて自治会が十分に機能していた昔とうなことから、会社勤めで働き盛りの年代は役割を果たすはかけ離れてきているし、アメリカ型のHOAをそのままことが難しく、既存の自治会では、理事・役員は比較的年当てはめていくのも無理がある。

齢が高い方に頼らざるを得ない。そして、ますます若い住

そこで 近 年の日本 で 行われているのが 所 有 者 組 合

写真５ 子供たちと応援旗づくりイベント。
おおきなつくばの応援旗づくり：ワークショップ（in洞峰公園）2010年11月

写真４ 古民家を活用したカフェの演出イベント。
研究学園南公園内：つくばスタイル館2009年11月
14日・15日

おおきなつくばの応援旗づくりワークショップ：2（in梅まつり）2012年3月11日

写真６ 公共空間の水辺の演出「ウォーターガーデン」（提案・施工）。
つくばセンター広場：2011年1月センター地区活性化協議会

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（HOA）と住居者組織（自治会）によるハイブリッド管理

住民への案内のチラシづくりから参加者への粗品の準備の手法である。これは、所有者による所有者組合と居住など、理事・役員が中心となって活躍する。このときは所者による自治会の両方を立ち上げ、管理対象物や住宅地有者組合というより親睦の意味も含まれるため、自治会のの特性に合わせてそれぞれの特徴を生かし使い分けるも活動へと移行している。所有者組合・自治会という組織のである。例えば、開発事業や外部委託業者との折衝なの枠を超えて、まちを美しくする活動として理事・役員とどは維持管理を担う所有者組合、住居者間の親睦や行政住民がともに活動するのである。

等との連絡窓口には自治会が業務に当たる。所有者組合

我々が管理のサポートを請け負ってきた住宅地の中にと自治会を活動の両輪として、組織の特性や役割を活用も、所有者組合と自治会の二つを立ち上げることで双方のしながら効率的な運営を行う住宅地も誕生し始めている。

活動が活発になり、自分たちのまちづくりに積極的に取りこういった住宅地では、所有者組合と自治会の両方を組んでいる例が多くある。

立ち上げるのだが、所有者組合は全戸加入であり、自分ある住宅地では、理事会で企画して共有管理の対象物の財産を守るためという明確な目的もある。自治会は任意を分かりやすくするために、管理する樹木に説明プレート

加入ではあるが、所有者組合を窓口に加入率は高くなるを作成して、子どもたちと取り付けるイベントを行った。

傾向にある。そのため、理事・役員や組織の活動者の年活動内容はニュースペーパーとして組合員に知らせること齢層にも幅ができやすい。

が提案され、それに賛同したほかの理事・役員が、同じそして、所有者組合の理事会（同時に自治会役員会を

住宅地の魅力ある家（よく手入れされているお宅のお庭な兼ねている場合もある）では共有物に関する管理方法、ど）を取材し、ニュースの記事として加えて内容を充実さ管理費の徴収、外部専門家への委託などについて話し合せて完成させた。さらに、ニュースの内容を組合員がいつわれるわけだが、参加している理事・役員はまちの住民ででも閲覧できるようにホームページを立ち上げ、データとあることも多いので「自分たちでできることは委託せずにしてニュースやイベント情報等の発信と蓄積をしている住住民でやろう」という話になることがある。

宅地もある。

例えば、共有管理物である植物の管理業務として除草ほかにも若い理事役員を中心に、メールを活用した日程作業がある。それを自分たちで行おうということになれば、調整や役員同士の資料の確認など、運営の効率化がみら

写真８ カリフォルニア州：アーバイン市内の手入れの行き届いたまちの風景

写真７ 子どもの防犯研究（科学警察研究所及び大学・㈱プレイスメイキング研究所による共同研究）。
親子登校：地図を活用した（通学路）の危険箇所・不安箇所の共有ワークショップ50家とまちなみ 71〈2015.3〉

写真９ 所有者組合による外部委託（造園会社によるゲート部の除草作業）

戸建住宅地におけるまちなみの管理れ、負担や手間の軽減を図っている。
若い世代に得手が多いコンピュータの活用ばかりではな

まとめ

まちは他のさまざまな物と同じく、永久不変ではない。

い。役員それぞれが日常的に職場で行っている業務、経良くも悪くも有機的であり、時の流れとともに経年変化し、験を所有者組合や自治会に生かしながら活動する住宅地住まう人々によっても移り変わる。人々が思いや願いをこも増えてきた。任期を終え次年度の理事・役員に内容を引めて手入れすることで、まち開きの時以上の輝きを見せる

き継ぐ際、勤め先で普段行っている業務の引き継ぎ方法をこともあれば、その逆もまたしかりである。

参考に引き継ぎ書を作成したり、本職である建築の専門知時代とともに人々がまちに求めることは移ろい、まちづ識を活かしてデザインガイドラインの管理窓口を行った

くりは変わっていく。だからこそ、まちづくりの「アイデり、従前の自治会役員の経験をいかしてイベント運営を担

アのたまご」はたくさんの方から、いろいろな見地から広当したりと豊富なキャラクターが揃う年もある。

く預かり、状況に応じて温め孵化させることが必要である。とはいっても、理事・役員の得意技が毎年変わるので、そして、一番まちを輝かせることのできる「アイデアの偏りが出た部分（弱くなった部分）を補填する役目は、たまご」を産みおとせるのは、ほかならぬそのまちに住ま我々が行っている。

う人々であろう。さらに言えば、まちの一番そばで、一番会社設立当時の「なんでも屋さん（専門知識を持った親身になって目配りし、最も必要なタイミングでたまごをお世話役）」で培ったさまざまな業務経験を、生かしさま孵化させることができるのも、まちの住人たち（当事者）ざまな方面からサポートしていく。

なのだ。

外部のサポートがあることで、いろいろなアイデアが実住まう人々がお互いを思いやりながら役割を果たし、た現しやすくなる。自分たちが考えたアイデアがいたるとこくさんのアイデアを出し合う。楽しんで理事・役員を務めろで実現していることは、まちへの愛着を高める要因になることができ、自分の特技や能力をまちづくりに役立てる。

ると思う。

開発事業者や行政からのお仕着せではなく、住民から広そして何よりも、異なる職種や幅広い年齢層の人々が、同じ住宅地の維持管理というひとつの目的を持ってアイデがって育っていく、そのまちの特性を生かしたまちづくりが、プレイスメイキングなのだと我々は考える。

アや意見を出し合う理事会の場は、まさに理想的な住民

思えば、「プレイスメイキング」の言葉や概念も、いまや主体によるワークショップであると感じる。そこにはまさっと孵ったばかりの「アイデアのたまご」なのかもしれない。に、「人と人を結びつけ、物事の仕組みを考え、ものがたこれから我々は、自分たちのまちを自分たちの手でつくるりをつくる」我々の求めているプレイスメイキングの姿がことに真剣に取り組む住民や所有者のみなさんとともに、ある。

彼らからたくさんのことを学ばせていただきながら、プレイスメイキングそのものを育てていきたいと願っている。

温井達也（ぬくい・たつや）

写真10 住民（所有者）による清掃活動

1973年兵庫県生まれ。筑波大学芸術学 修士
課程 環境デザイン修了（デザイン学修士）、同大学人間総合科学研究科 博士 建築デザイン（在学）。㈱プレイスメイキング研究所代表取締役。日本型 HOA 推進協議会事務局長。
戸建住宅地における住民主体の維持管理について、研究と実務の両面から取り組んでいる

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