外装仕上材
通気層＋防水紙
下地材
バックアップ材
シーリング処理

外装仕上材
通気層＋防水紙
下地材

屋内化粧材
下地材

間柱（断熱材）シーリング
プルボックス

ケーブル

エントランスキャップ

壁貫通パイプ
壁貫通パイプ

プッシング
勾配

屋外

水抜き穴を設けること

屋内
間柱（断熱材）

外装仕上材
通気層＋防水紙
下地材
バックアップ材
シーリング処理
プッシング

屋内化粧材
下地材

ケーブル
壁貫通パイプ

プッシング
勾配

屋外

屋内
間柱（断熱材）図8

貫通部の処理例

図表の出典：※ 1 一般社団法人太陽光発電協会 「設計・施工のポイント」（http://www.jpea.gr.jp/）※ 2 住宅用太陽光発電システム施工品質向上委員会編「住宅用太陽光発電システム設計・施工指針」
及び「住宅用太陽光発電システム設計・施工指針 補足」※ 3 株式会社京セラ ソーラーコーポレーション カタログ

イ．プルボックスの例①（屋内引込み設置）

034

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

ロ．プルボックスの例②（屋外設置）

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

035

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第1編
第1項
1.

総則
定義

外壁及び軒裏・屋根葺き材の著しい破損、ずれ、ひび割れ、劣化、欠損、浮き、はがれ・防水層の著しい劣化、水切り金物等の不具合〈乾式仕上げ、タイル仕上げ（湿式工法）、塗装仕上げ等〉
・下地材まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ、剥落・複数の仕上材にまたがったひび割れ、欠損
・金属の著しい錆び、化学的浸食
・仕上材の著しい浮き

定義
第 1 条 この基準において「一戸建ての住宅」とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律施行規則（以下単に「規則」という。）第 1 条第 4 号に規定する一戸建ての住宅をいう。
2 この基準において「共同住宅等」とは、規則第 1 条第 4 号に規定する共同住宅等をいう。
3 この基準において「構造耐力上主要な部分」とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律施行令（平成 12 年政令第 64 号）（以下単に「令」という。）第 5 条第 1 項に定める構造耐力上
主要な部分をいう。
4 この基準において「雨水の浸入を防止する部分」とは、令第 5 条第 2 項に定める雨水の浸入を防止する部分をいう。
5 この基準において「耐震診断」とは、建築物の耐震改修の促進に関する法律第 2 条第 1 項に規定する耐震診断をいう。
6 この基準において「劣化事象等」とは、評価方法基準（平成 13 年国土交通省告示第 1347号）第 3 の 9 に規定する劣化事象等をいう。
7 この基準において「適切な維持管理に関する計画等」とは、評価方法基準第 5 の 11 − 1（2）イ①に定める適切な維持管理に関する計画等をいう。
8 この基準において「腐朽等」とは、評価方法基準第 5 の 11 − 1（2）イ③に定める腐朽等をいう。
9 この基準において「蟻害」とは、評価方法基準第 5 の 11 − 1（2）イ④に定める蟻害をいう。

解 説【用語の解説】
ここでは、用語の定義をしている。
基本的に、全て関係法令で定義されているが、具体的には次のとおりである。
・規則第 1 条第 4 号に規定する「一戸建ての住宅」とは、住宅の用途以外の用途に供する部分を有しないものをいう。
・規則第1条第4号に規定する「共同住宅等」とは、長屋その他一戸建ての住宅以外の住宅をいう。
・令第 5 条第 1 項に定める「構造耐力上主要な部分」とは、住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するもの）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するもの）で、当該住宅の自重若しくは積載荷重、積雪、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他振動若しくは衝撃を支えるものとする。
・令第 5条第 2項に定める「雨水の浸入を防止する部分」とは、次に掲げるものとする。
一 住宅の屋根若しくは外壁又はこれらの開口部に設ける戸、わくその他の建具
二 雨水を排除するための住宅に設ける排水管のうち、当該住宅の屋根若しくは外壁の内部又は屋内にある部分
・建築物の耐震改修の促進に関する法律第 2 条第 1 項に規定する「耐震診断」とは、地震に対する安全性を評価することをいう。
・評価方法基準（平成 13 年国土交通省告示第 1347 号）第 3 の 9 に規定する「劣化事象等」とは、劣化
事象その他不具合である事象をいう。（図 1、2参照）
・評価方法基準第 5 の 11 − 1（2）イ①に定める「適切な維持管理に関する計画等」とは、共同住宅等の良好な維持管理を行う上で必要となる適切な長期修繕計画及び管理規約、適切な金額の修繕積立金並びに他の法令に基づく昇降機その他の設備の点検の実施をいう。
・評価方法基準第5の11−1（2）イ③に定める「腐朽等」とは、腐朽、菌糸及び子実体をいう。
（図1参照）
・評価方法基準第 5 の 11 − 1（2）イ④に定める「蟻害」とは、しろありの蟻道及び被害（複数のしろありが認められることを含む。）をいう。（図 1参照）

036

屋根

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

小屋組（下屋部分を含む）

柱及び梁・著しいひび割れ、劣化、欠損

・著しいひび割れ、劣化、欠損・梁の著しいたわみ・柱の 6/1,000以上の勾配の傾斜

小屋組（下屋部分を含む）
・雨漏りの跡内壁〈乾式仕上げ、タイル仕上げ（湿式工法）、塗壁仕上げ等〉
・下地材まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ、剥落
・6/1,000以上の勾配の傾斜

天井 〈乾式仕上げ、塗壁仕上げ等〉
・下地材まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ、剥落

天井
内壁・雨漏りの跡・雨漏りの跡軒裏・シーリング材の破断、欠損
・軒裏天井の雨漏りの跡

バルコニー
・支持部材、床の著しいぐらつき、
ひび割れ、劣化

バルコニー
・防水層の著しい劣化、水切り
金物等の不具合

床

外壁（開口部を含む）

・著しいひび割れ、劣化、欠損・著しい沈み・6/1,000以上の勾配の傾斜

・シーリング材の破断、欠損・建具の周囲の隙間、建具の著しい開閉不良

土台及び床組・著しいひび割れ、劣化、欠損

全部位共通

基礎（立ち上がり部分を含む）

蟻害・幅 0.5㎜以上のひび割れ
・深さ 20㎜以上の欠損
・コンクリートの著しい劣化
・さび汁を伴うひび割れ、欠損
・鉄筋の露出・著しい蟻害腐朽等
・著しい腐朽等基礎【凡例】

鉄筋の本数及び間隔

構造耐力上主要な部分に係るもの

・鉄筋の本数の不足等
雨水の浸入を防止する部分に係るもの
図1

木造の一戸建ての住宅の劣化事象等の例

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

037

第
外壁
屋根
・著しい防水層の劣化、水切り金物等の不具合

柱及び梁・著しいひび割れ、劣化、欠損
・柱の著しい傾斜

内壁〈コンクリート打放し、塗装仕上げ〉
・幅 0.5㎜以上のひび割れ
・深さ 20㎜以上の欠損
・コンクリートの著しい劣化
・さび汁を伴うひび割れ、欠損
・鉄筋の露出〈コンクリート打放し、塗装仕上げ〉
・幅 0.5㎜以上のひび割れ
・深さ 20㎜以上の欠損
・コンクリートの著しい劣化
・さび汁を伴うひび割れ、欠損
・鉄筋の露出〈タイル仕上げ（湿式工法）、塗装仕上げ等〉
・下地材まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ、剥落・複数のタイルにまたがったひび割れ、欠損・仕上材の著しい浮き外壁（開口部、笠木又はバルコニー等との取り合い部分を含む）

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第1編
第2項

総則
対象

対象

1.

第2条

この基準は、次の各号に掲げる住宅を対象とする。

一

昭和 56 年 6 月 1 日以降に着工した住宅

二

昭和 56 年 5 月 31 日以前に着工した住宅で、地震に対する安全上耐震関係規定に準ずるもの
として定める基準（平成 18 年国土交通省告示第 185 号）を満たすことが確認されたもの

2

前項によらず、前項第一号の住宅で、建設工事の完了後に構造耐力上主要な部分に明らかに影響のある改変が行われた住宅においては、当該住宅が構造耐力上安全であることを確認した・シーリング材の破断、欠損・建具の周囲の隙間、建具の著しい開閉不良場合に対象とする。
3

第一項によらず、第一項第二号の住宅で、耐震診断後に構造耐力上主要な部分に明らかに影響のある改変が行われた住宅においては、当該住宅が構造耐力上安全であることを確認した場

内壁合に対象とする。

・雨漏りの跡天井

解 説〈コンクリート打放し、塗装仕上げ〉
・コンクリートの著しい劣化
・さび汁を伴うひび割れ、欠損
・鉄筋の露出検査基準の対象となる住宅を定めている。
第 1 項では、対象とする住宅を規定している。
第一号は、建築基準法施行令の構造規定が大幅に改正された昭和 56 年 6 月 1 日以降に建築確認を受けた住宅である。
第二号は、昭和 56 年 5 月 31 日以前に建築確認を受けた住宅で、「耐震診断の結果、耐震補強が不要であることが確認された住宅」である。
第 2 項及び第 3 項では、第一号又は第二号で規定する住宅で、その後に構造耐力上主要な部分に明らかに影響のある改変が行われた住宅においては、現行の建築基準法第 20 条（構造耐力）及び第 40
条 ( 地方公共団体の条例による制限の附加 ) に係る規定を満足することを確認した場合に、検査基準の対象とする旨が記されている。

天井・雨漏りの跡

バルコニー及び共用廊下
・支持部材、床の著しいぐらつき、
ひび割れ、劣化

床・著しいひび割れ、劣化、欠損
・6/1,000以上の勾配の傾斜

基礎、外壁、内壁基礎（立ち上がり部分を含む）

コンクリート圧縮強度・幅 0.5㎜以上のひび割れ
・深さ 20㎜以上の欠損
・コンクリートの著しい劣化
・さび汁を伴うひび割れ、欠損
・鉄筋の露出・コンクリート圧縮強度の不足

床、柱及び梁、外壁
鉄筋の本数及び間隔
・鉄筋の本数の不足等【凡例】
構造耐力上主要な部分に係るもの
雨水の浸入を防止する部分に係るもの
図2038

鉄筋コンクリート造の共同住宅等の劣化事象等の例

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

039

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第1編
第3項

測できること。）とする。
2）当該改修工事が、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分に係る工事を含まない場合
は、当該改修工事の完了時に「施工状況検査」及び「現況検査」を実施する。
3）改修工事を行わない場合は、引越し前に「現況検査」を実施する。
第 4 項では、検査する範囲を規定しており、検査は、原則として歩行又は通常の手段により移動できる位置において行うとしている。
第 5 項では、鉄筋コンクリート造の共同住宅等で高層化されている場合の検査の合理化が規定されており、柱・梁・床・内壁・天井の状況、コンクリートの圧縮強度及び鉄筋の本数ならびに間隔については、全ての階の検査を行うのではなく、特定の階とする方法が規定されている。なお、当該部分の検査が困難な場合は、保険法人の技術管理員と協議の上、検査箇所の変更を検討する。

総則
検査の方法

検査の方法

1.

第3条

改修工事に係わる検査は、工事着手前に行う住宅の工事対象部位に係わる現況検査（住宅の現況が検査基準（第 2 章 ※ 1 に規定する検査基準をいう。以下同じ。）に適合していることを確認する検査をいう。以下同じ。）及び当該工事の施工状況検査（当該工事が設計図書に従って行われたことを確認する検査をいう。以下に同じ。）により行う。
2

前項の施工状況検査は、工事中又は工事完了後に、計測又は目視（施工確認図書（工事監理者が作成する設計図書のとおり施工されたことが確認できる書類又は写真等をいう。以下同じ。）
を含む。）にて確認することにより行う。

3

売買契約に基づき売主から買主に引き渡される住宅に係る検査は、当該住宅の現況検査により行う。ただし、検査の結果、住宅の現況が検査基準に適合しない部位があり、当該部位を改

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説

修工事によって検査基準に適合させようとする場合にあっては、当該改修工事について、第 1第項の施工状況検査により、検査を行う。

第1編
第4項

4

第 1 項及び前項の検査は、特別な記載がない限り、歩行その他の通常の手段により移動できる位置において、検査の対象となる部位等のうち仕上材及び移動が困難な家具等により隠蔽さ

章

総則
適用範囲

れている部分以外の部分について行う。
5

鉄筋コンクリート造の共同住宅等に係る第 1 項及び第 3 項の検査は、検査の対象となる部位のうち、基礎階、最下階から数えて 2 階及び 3 に 7 の自然倍数を加えた階、屋根及び外壁につ

適用範囲

1.

いて行う。
鉄筋コンクリート造の共同住宅等であって、住宅瑕疵担保責任保険法人又は住宅瑕疵担保責第4条

任保険法人が認める者が既存住宅の瑕疵担保責任保険の申請日の過去 2 年以内（適切な維持管一第 2 章第 1 節※ 2 の検査基準は、木造の一戸建ての住宅の検査に適用する。

理に関する計画等が認められる場合は 3 年）に実施した第 3 項の検査の全部又は一部の結果が二

第 2 章第 2 節※ 3 の検査基準は、鉄筋コンクリート造の共同住宅等の検査に適用する。

6

存する場合は、当該検査結果と住宅の現況とに相違が認められないことを確認することにより、当該検査結果を、第 3 項の検査の全部又は一部に代えることができる。

2

検査基準の適用範囲は、次の各号とする。

前条第 4 項に関わらず、検査基準に規定される劣化事象等以外の事象により、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に検査基準に規定される劣化事象等が生じているおそれがあると認めた場合は、当該劣化事象等に係る部分の検査を行う。

※1

本テキストでは、「第 3 章第 2 編

木造の一戸建ての住宅」及び「第 3 章第 3 編

鉄筋コンクリート造の共同住宅等」をいう。
※2
※3

解 説
第 3 条では、検査の種類及びその方法を具体的に定めている。
第 1 項及び第 2 項では、検査の定義がされており、改修工事着手前に行う検査を含めて、既存のまま行う検査を「現況検査」とし、改修工事中又は改修工事完了後に行う検査を「施工状況検査」としている。なお、検査とは、検査基準に適合していること又は設計図書に従って行われたことを確認することとしている。
現場検査を合理的に実施するため、「施工状況検査」と確認できる範囲内で「現況検査」を実施する。
なお、国土交通大臣の認可を受けた業務規程に定める検査時期に検査を実施することとしている。
1）当該改修工事が、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分に係る工事を含む場合は、
次のいずれかの時期に「施工状況検査」を実施する。
①当該改修工事が、構造耐力上主要な部分について新設もしくは撤去を含む場合は、内装下地張り
直前の工事完了時（内装下地張り工事前であって、構造耐力上主要な部分を目視・計測できること。）とする。
②当該改修工事が、雨水の浸入を防止する部分の防水層について新設もしくは撤去を含む場合は、防水層工事完了時とする。ただし、保護層を設置する場合は保護層の設置前（防水層を目視・計

040

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

本テキストでは、「第 3 章第 2 編
本テキストでは、「第 3 章第 3 編

木造の一戸建ての住宅」をいう。
鉄筋コンクリート造の共同住宅等」をいう。

解 説
第 1 項では検査基準の適用範囲が規定されており、木造の一戸建ての住宅及び鉄筋コンクリート造の共同住宅等について規定している。（鉄骨造の一戸建て住宅や共同住宅、鉄筋コンクリート造の一戸建て住宅等については、本基準に準じた検査基準を定める。）
第 2 項の検査とは、例えば、設備配管の劣化等により、居室内の移動が困難な家具等により隠れている部分に雨漏りが発生しているおそれがあると認められた場合に、家具等を移動させて行う検査をいう。

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

041

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第2編
第1項

木造の一戸建ての住宅
構造耐力上主要な部分に係るもの

基礎

1.

第5条

基礎（立ち上がり部分を含む。）について、以下の劣化事象等が認められないこと。

（1） 幅 0.5 ㎜以上のひび割れ（2） 深さ 20 ㎜以上の欠損（3） コンクリートの著しい劣化（4） さび汁を伴うひび割れ又は欠損

検査フロー（基礎）

検査の方法
●検査機器
クラックスケール、メジャー、定規等●検査箇所
ａ．外部は、基礎の立上がり外周部で目視可能な範囲とする。
ｂ．内部は、床下点検口から覗き込んで目視可能な範囲とする。
ｃ．内部の計測の範囲は、点検口等から手の届く範囲とする。

立ち上
がり部

立ち上
がり部

（5） 鉄筋の露出
2

ポイント又は注意事項

検査箇所等の確認

１ 、□
２
……□

検査の実施
（目視又は計測、打診）

……①〜④
３、□
４
□

チェックシートに記録

前項（1）、（2）、（4）及び（5）の劣化事象等は、計測又は目視により確認する。
前項（3）の劣化事象等は、打診又は目視により確認する。
図3

解 説
検査対象となる部分は、基礎の立上がり部分となり、確認方法は、計測又は目視による。
劣化事象等とは、具体的には次のとおり。
（1） 幅 0.5㎜以上のひび割れ
その部分から空気、水分が浸入し、鉄筋の腐食を発生させる要因となることが予想され、放置するとコンクリート躯体の劣化を促進させるおそれがあり、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
（2） 深さ 20㎜以上の欠損その部分から空気、水分が浸入し、鉄筋の腐食を発生させる要因となることや、既にコンクリート
躯体に何らかの劣化が生じている可能性が高いため、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
（3） コンクリートの著しい劣化
幅 0.5 ㎜未満のひび割れや深さ 20 ㎜未満の欠損が広範囲に及ぶ状態は、（1）や（2）と同等の劣化状態にあることから、劣化事象等に該当する。
（4） さび汁を伴うひび割れ又は欠損
ひび割れが鉄筋まで到達しているために水が浸入してさびを促進させることが懸念されるため、劣化事象等に該当する。
（5） 鉄筋の露出
鉄筋が露出している状態では、当該露出鉄筋並びに内部の鉄筋の劣化も懸念されるため、劣化事象等に該当する。

042

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

布基礎の例

●検査手順
1．床下点検口の位置を確認する。
2．目視により（1）〜（5）の劣化事象等を確認し、（1）、（2）が認められた場合は、計測を行う。
3．
（1）の計測は、クラックスケールを用いる。
（2）の計測は、定規等を用いる。
●検査のポイント① 換気口などの開口部回りはひび割れが生じやすい。
② 地盤の弱い部分が比較的多い擁壁、崖側等
は、劣化事象等が生じやすい。
③ 基礎の底盤や天端に段差のある部分には、劣化事象等が生じやすい。
④ 外壁及び軒裏の検査と同時に行うと効率的である。
●検査上の注意事項

検査終了

基礎の隅角部に欠け損
じ、鉄筋が露出している状態

１ 検査に支障をきたす物が基礎近くにある場□

合、動かせる物は保険申込者又は住宅所有者（以下「保険申込者等」という）に動かしてもらう。
２ 点検口が無い場合、点検口の新設及び必要□に応じた復旧は、保険申込者が行うものとする。
３ 検査に際しては、照明の確保、マスクの用□意があると良い。
４ モルタル仕上げの場合には、基礎の躯体本□体に全く劣化事象等がないこともあるので注意する。

イ．隅角部の鉄筋露出
クラックスケールによるひび割れ幅の計測

ロ．ひび割れ幅計測状況

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

043

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第2編
第1項

木造の一戸建ての住宅
構造耐力上主要な部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

土台及び床組

ポイント又は注意事項

メジャー、定規等●検査箇所

2.

検査フロー（土台及び床組）

検査箇所等の確認

１
……□

検査の実施
（目視又は計測）……①〜③

ａ．床下点検口等から覗き込んで、目視可能な範囲とする。
●検査手順

第6条

土台及び床組について、以下の劣化事象等が認められないこと。

（1） 著しいひび割れ、劣化又は欠損
2

前項の劣化事象等は、計測又は目視により確認する。

1．床下点検口の位置を確認する。
2．目視により（1）の劣化事象等を確認する。

２□●検査のポイント① はき出し開口部直下や在来浴室等は劣化事

解 説
検査対象となる部分は土台及び床組であり、点検口より計測又は目視により確認する。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。
（1）著しいひび割れ、劣化又は欠損
根太、大引及び束等に生じている著しいひび割れについても、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
乾燥収縮によるひび割れでも、それらの部材の仕口部分に構造上問題となるひび割れ、劣化又は欠損が生じている状態は、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
土台と柱との仕口部分に、構造上問題となる欠損が生じている状態は、同様の観点から、劣化事象

象等が生じやすい。
② 床に著しい沈みが生じている場合は、直下

チェックシートに記録

付近に劣化事象等が生じやすい。
③ 土台及び床組に著しいひび割れがある場合
は、他の部位にもひび割れが生じやすい。
●検査上の注意事項

検査終了

１ 点検口が無い場合、点検口の新設及び必要□に応じた復旧は、保険申込者等が行うものとする。
２ 検査に際しては、照明の確保、マスクの用□意があると良い。

等に該当する。
蟻害及び腐朽等については、第 14条及び第 15条に記載されている。

044

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

045

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第2編
第1項

検査の方法

木造の一戸建ての住宅
構造耐力上主要な部分に係るもの

検査フロー（床）●検査機器

ポイント又は注意事項

水平器、レーザーレベル、メジャー、定規等
●検査箇所

床

3.

検査箇所等の確認

１
……□

検査の実施
（目視又は計測）……①〜④

ａ．屋内全体の床とする。
●検査手順
1．目視により（1）、（2）の劣化事象等を確第7条

床について、以下の劣化事象等が認められないこと。

認する。

（1） 著しいひび割れ、劣化又は欠損

2．目視の際に著しい傾斜が認められた場合は、（2） 著しい沈み水平器等を用いて傾きの方向及び程度を計（3） 6/1,000 以上の勾配の傾斜（凹凸の少ない仕上げによる床の表面における 2 点（3m

測により確認する。
●検査のポイント程度離れているものに限る。）の間を結ぶ直線の水平面に対する角度をいう。）
2

前項（1）及び（2）の劣化事象等は、計測又は目視により確認する。前項（3）の劣化事象① 柱及び梁、内壁、天井の検査と同時に行う

２ 、□
３
□

チェックシートに記録と効率的である。

等は、計測により確認する② 床鳴りや床の軋みがあった場合、床の下地材である構造材の欠損が原因である場合も解 説あるので、注意が必要である。

検査終了③ 床に沈みが生じている場合、その場所にあ床の確認方法は、計測又は目視による。
「6/1,000 以上の勾配の傾斜」の計測に当たっては、水平器・スチールボール・レーザーレベル等をる家具も傾いていることが多い。
④ 計測の前にスチールボールで傾きの方向や用いて計測を行う。

程度を確認する方法もある。

劣化事象等の具体例は、次のとおり。

●検査上の注意事項（1）著しいひび割れ、劣化又は欠損
仕上げ材のひび割れが下地材まで到達したり、下地材が露出している状態は、床下地材又は構造部
材の劣化等を生じさせることが想定されるため、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
仕上げ材表面の汚染・表面層のみの剥がれは、劣化事象等に該当しない。

１ 検査に支障をきたす物がある場合、動かせ□る物は保険申込者等に動かしてもらう。
２ 検査機器を落として床材を破損・損傷等さ□せないように注意する。

（2）著しい沈み３ 床材が著しく劣化している場合は、踏み抜□検査員の自重で床の表面が明らかに凹型に変形する状態や目視で凹型に変形していることが明らかき等に注意する。

な状態は、床下地等の劣化を進行させることが想定され、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
（3） 6/1,000以上の勾配の傾斜
6/1,000 以上の勾配の傾斜は、床下地材等の腐朽や想定以上の重量物の載荷などにより変形した可能性があるほか、基礎の沈下や床組を構成する部材の変形等により発生する可能性もあり、構造耐力

参 考（検査機器の使い方）
水平器、レーザーレベルの使い方は次のとおり。

上の観点から、劣化事象等に該当する。

ａ）水平器
1．水平器を床に置いて、傾きの方向及び程度を確認する。

ハ．水平器による計測状況ｂ）レーザーレベル
板状の仕上材が欠け損じ、下地材が露出している状態。

目視により、凹型に変形していることが明らかな状態。

1．レーザーレベルを比較的平らな床面に置く。
2.

居室の中央部又は隅部に計測点を決め、計測点間の距
離 ( 約 3 ｍ ) を計測する。（測定する前に、スチールボー
ル等でどの方向に傾いているか調べると良い。）

3.

定規等を用いて、各測定点の床からの高さを測り、計測値の差を算出する。

4. 「（計測値の差）／（計測点間の距離）」を計算する。
イ．著しい欠損046

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

ロ．著しい沈みニ．レーザーレベルによる計測状況

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

047

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第2編
第1項

木造の一戸建ての住宅
構造耐力上主要な部分に係るもの

柱及び梁

4.

第8条

柱及び梁について、以下の劣化事象等が認められないこと。

（1） 著しいひび割れ、劣化又は欠損（2） 梁の著しいたわみ（3） 柱の 6/1,000 以上の勾配の傾斜（凹凸の少ない仕上げによる柱の表面と、その面と垂直な鉛直面との交差する線（2m 程度以上の長さのものに限る。）の鉛直線に対する角度をいう。）
2

前項（1）及び（2）の劣化事象等は、計測又は目視により確認する。前項（3）の劣化事象
等は、計測により確認する。

解 説
柱及び梁の確認方法は、計測又は目視による。
柱の 6/1,000 以上の勾配の傾斜の計測に当たっては、下げ振り・水平器・レーザーレベル等を用いて計測する。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。
（1）著しいひび割れ、劣化又は欠損
断面が不足している木組みや設備工事等で構造材に過度な切込が生じている状態等、施工に起因す
る瑕疵については、劣化事象等に該当する。
（2）梁の著しいたわみ
床や天井の浮きや沈みに影響を及ぼすほどたわんでいる梁のたわみは、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。

検査の方法

検査フロー（柱及び梁）●検査機器
ポイント又は注意事項
下げ振り、水平器、レーザーレベル、メジャー、
定規等
１ 、□
２
……□
検査箇所等の確認●検査箇所
ａ．屋内全体の柱及び梁とする。
ｂ．小屋裏の点検口より覗き込んで、目視可能な範囲とする。
検査の実施
●検査手順
……①〜⑤
（目視又は計測）
1．目視により（1）、（2）の劣化事象等を確
３□
認する。
2．目視の際に著しい傾斜が認められた場合は、
下げ振り、水平器等を用いて傾きの方向及び程度を計測により確認する。
チェックシートに記録●検査のポイント① 床、内壁、天井の検査と同時に行うと効率的である。
② 上階のある独立柱（玄関、ポーチ等にある検査終了
柱で壁が付いていないもの）は、柱脚部分に劣化事象等が生じやすい。
③ 基礎や土台等に劣化事象等が生じている場
合は、柱にも劣化事象等が生じやすい。
④ 屋根荷重を受ける梁成が不足していたり、柱と梁の仕口に欠損・緩みがあると、柱が傾いたり梁の中央部がたわんだりするため、窓の開閉不良等に影響が出る場合が多い。
⑤ 柱が仕上げ材等により確認できない場合、内壁の傾斜を参考にして判断する。
●検査上の注意事項
１ 検査に支障をきたす物がある場合、動かせる物は保険申込者□に動かしてもらう。
２ 点検口が無い場合、点検口の新設及び必要に応じた復旧は、□
イ．下げ振りによる計測状況
保険申込者が行うものとする。
３ 検査に際しては、照明の確保、マスクの用意があると良い。
□（3）柱の 6/1,000以上の傾斜
柱の傾斜が建物全体の傾きと見られ、その傾斜が 6/1,000 以上となっている場合は、施工精度を考慮した上でも明らかに注意の必要な傾斜である。基礎の沈下や柱・梁等の構造部材の傾斜等が生じている可能性もあり、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。

048

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

参 考（検査機器の使い方）
下げ振り、水平器、レーザーレベルの使い方は次のとおり。
ａ）下げ振りによる計測方法
1．下げ振りを柱上部にあてる。この時、錘が柱に触れないようにする。
2．柱の上部及び下部に計測点を決め、計測点間の距離（約2 ｍ）を計測する。
3．定規等を用いて、各測定点の柱表面と糸の間隔を測り、計測値の差を算出する。
4．「（計測値の差）／（計測点間の距離）」を計算する。
ｂ）水平器による計測方法
1．水平器を柱に当てて、傾きの方向及び程度を確認する。
ｃ）レーザーレベルによる計測方法
1．レーザーレベルを柱に近づけて置く。
2 〜 4 は、下げ振りと同様の方法となる。

ロ．水平器による計測状況

ハ．レーザーレベルによる計測状況

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

049

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第2編
第1項

木造の一戸建ての住宅
構造耐力上主要な部分に係るもの

検査の方法

ポイント又は注意事項●検査機器
メジャー、定規、打診棒等

外壁及び軒裏5.

検査フロー（外壁及び軒裏）

検査箇所等の確認

１
……□

●検査箇所
ａ．外周及びバルコニーから目視可能な範囲
とする。

第9条

外壁及び軒裏（乾式仕上げ、タイル仕上げ（湿式工法）又は塗壁仕上げ等）について、以下の劣化事象等が認められないこと。
（1）下地材（合板、ラス網・ボード・防水紙又は構造材等）まで到達するひび割れ、欠損、
浮き、はらみ又は剥落（2）複数の仕上材にまたがったひび割れ又は欠損（乾式仕上げ、タイル仕上げ（湿式工法）の場合）（3） 金属の著しい錆び又は化学的侵食（乾式仕上げの場合）（4） 仕上材の著しい浮き（乾式仕上げ以外の場合）
2

前項（1）から（3）の劣化事象等は、計測又は目視により確認する。前項（4）の劣化事象
等は、打診又は目視により確認する。

ｂ．打診範囲は、地上面及びバルコニーから手の届く範囲内とする。

検査の実施（目視又は計測、打診）

……①〜⑤
２
□
1
◇

●検査手順
1．目視により（1）〜（4）の劣化事象等を確認し、（1）、（2）が認められた場合は、計測を行う。

チェックシートに記録

2．（4）の打診は、打診棒を用いる。
●検査のポイント① 基礎、屋根の検査と同時に行うと効率的で
ある。

検査終了

② 筋かいあるいは耐力壁が配置されることが多い外壁面の両端部並びに中央部には、劣解 説
乾式仕上げ、タイル仕上げ（湿式工法）又は塗壁仕上げ等の外壁及び軒裏の確認方法は、計測又は目視による。
仕上げ材の浮きの確認方法は、打診又は目視とし、打診する範囲は、地面及びバルコニーから手の届
く範囲とする。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。
（1）下地材まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落
仕上げ材から下地材まで連続したひび割れ等が生じている状態は、雨水の浸入等により構造部材の劣化を促進させる要因となることが想定されるため、劣化事象等に該当する。
（2）複数の仕上げ材にまたがったひび割れ又は欠損
構造部材の劣化に伴って生じている可能性が高いため、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
（3）金属の著しい錆び又は化学的侵食
金属製の外壁又は軒裏に雨水が容易に浸入してしまうほどのさび又は化学的侵食が生じている状態
は、雨水の浸入等により構造部材の劣化を促進させる要因となることが想定されるため、劣化事象等に該当する。
（4）仕上げ材の著しい浮き化事象等が生じやすい。
③ 基礎や土台に劣化事象等が生じている場合、その周辺の外壁に劣化事象等が生じやすい。
④ 樋の破損が生じている場合、その周辺の外壁に劣化事象等が生じやすい。
⑤ サイディングの場合は端部（部材の取付部）、
金属製パネルの場合は小口や水切り部分に劣化が生じやすい。
●検査上の注意事項
１ 検査に支障をきたす物が建物近くにある場□

合、動かせる物は保険申込者に動かしても仕上材がせり上がり、膨らんで浮いている状
態らう。
２ 打診は、仕上げ材を損傷しないように行う。
□●安全上の注意事項
１ バルコニーから検査する際は、落下事故等◇に注意する。

イ．タイルの著しい浮き複数の仕上材に連続したひび割れ

目地等の劣化を招き、雨水の浸入等により構造部材の劣化を促進させる要因となることが想定されるため、劣化事象等に該当する。

ロ．複数の仕上材にまたがったひび割れ

050

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

051

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第2編
第1項

木造の一戸建ての住宅
構造耐力上主要な部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

バルコニ ー

ポイント又は注意事項

メジャー、定規等●検査箇所

6.

検査フロー（バルコニー）

検査箇所等の確認

１
……□

検査の実施
（目視又は計測）……①

ａ．外周とバルコニーから目視可能な範囲と
する。
●検査手順

第 10 条バルコニーについて、以下の劣化事象等が認められないこと。

（1） 支持部材、床の著しいぐらつき、ひび割れ又は劣化
2

前項の劣化事象等は、計測又は目視により確認する。

3

前項の確認は、構造耐力上主要な部位である場合に限り行うこととする。

1．外周からの目視により（1）の劣化事象等を確認する。
2．バルコニーより（1）の劣化事象等を確認する。
●検査のポイント解 説
バルコニーの支持部材、床の著しいぐらつき、ひび割れ又は劣化の確認方法は、計測又は目視による。
ここで、バルコニーの支持部材とは、バルコニーを構成している柱・梁・根太などをいう。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。
（1）支持部材、床の著しいぐらつき、ひび割れ又は劣化①支持部材、床の著しいぐらつき
通常使用において、支持部材、床がぐらつく場合は、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
②支持部材の著しいひび割れ又は劣化
支持部材に生じているひび割れ又は劣化のうち、仕口部分からバルコニーの支持部材に構造上

1 、◇
２
◇

① バルコニーの構造耐力上主要な部位に劣化

チェックシートに記録

事象等がある場合は、床組や軸組との接続部にも劣化事象等が生じやすい。
●検査上の注意事項
１ 検査に支障をきたす物がバルコニーにある□

検査終了

場合は、動かせる物は保険申込者等に動かしてもらう。
●安全上の注意事項
１ バルコニーから検査する際は落下事故等に◇注意する。
２ 床や手すりが腐食している可能性があるた◇

め、破損・転倒等には十分注意する。

問題となるひび割れ又は劣化がある状態は、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
片持ち形状となっている場合は、より大きな応力がかかることや雨水の浸入が懸念されるため、ひび割れ又は劣化しやすい。
③床の著しいひび割れ又は劣化
床材に著しいひび割れ又は劣化が生じている状態は、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
なお、手すりの劣化は、劣化事象等としない。
第 3 項で規定する「構造耐力上主要な部位である場合」とは、ルーフバルコニー等構造耐力上主要な部材に直接または隣接して乗っている場合をいう。

052

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

053

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第2編
第1項

検査の方法

木造の一戸建ての住宅
構造耐力上主要な部分に係るもの

検査フロー（内壁）●検査機器
下げ振り、水平器、レーザーレベル、メジャー、
定規等

内壁

7.

ポイント又は注意事項

検査箇所等の確認

１
……□

検査の実施
（目視又は計測）

……①〜④

●検査箇所
ａ．屋内全体の壁とする。
●検査手順

第 11 条内壁（乾式仕上げ、タイル仕上げ（湿式工法）又は塗壁仕上げ等）について、以下の劣化事象等が認められないこと。

認する。

（1） 下地材（合板、ボード又は構造材等）まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落

2．目視の際に著しい傾斜が認められた場合は、
下げ振り、水平器等を用いて傾きの方向及（2） 6/1,000 以上の勾配の傾斜（凹凸の少ない仕上げによる壁の表面と、その面と垂直な鉛直面との交差する線（2m 程度以上の長さのものに限る。）の鉛直線に対する角度をいう。）
2

1．目視により（1）、（2）の劣化事象等を確

前項（1）の劣化事象等は、計測又は目視により確認する。前項（2）の劣化事象等は、計測

び程度を計測により確認する。
●検査のポイント

チェックシートに記録① 床、柱及び梁、天井の検査と同時に行うと効率的である。

により確認する。

② 出隅及び入隅に生じている仕上げ材のひび割れも配慮して、総合的に判断する。

解 説

検査終了

③ 基礎や土台に劣化事象等が生じている場合、乾式仕上げ、タイル仕上げ（湿式工法）又は塗壁仕上げ等の内壁の確認方法は、計測又は目視による。
6/1,000 以上の勾配の傾斜の計測に当たっては、下げ振り・水平器・レーザーレベル等を用いて計測する。

その周辺の内壁にも劣化事象等が生じやすい。
④ 浴室のタイル貼りの下地材が変わる部分や階段室回りは、劣化事象等が発生しやすい。
●検査上の注意事項

劣化事象等の具体例は、次のとおり。

１ 検査に支障をきたす物がある場合、動かせ□（1）下地材まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落る物は保険申込者に動かしてもらう。

構造部材の劣化に起因するおそれが想定されるため、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
（2）壁における 6/1,000 以上の傾斜
ロ．下げ振りによる計測状況

柱の傾斜と同様に、壁の傾斜が 6/1,000 以上の場合は、施工精度を考慮した上でも明らかに注意の必要な傾斜である。基礎の沈下や柱・梁等の構造部材の傾斜等が生じている可能性もあり、劣化

参 考（検査機器の使い方）

事象等に該当する。

下げ振り、水平器、レーザーレベルの使い方は次のとおり。
ａ）下げ振りによる計測方法
1．下げ振りを壁上部にあてる。この時、錘が壁に触れないようにする。
2．壁の上部及び下部に計測点を決め、計測点間の距離（約2 ｍ）を計測する。

ハ．水平器による計測状況

3．定規等を用いて、各測定点の壁表面と糸の間隔を測り、下地材まで到達す
る欠け損じが生じている状態

計測値の差を算出する。
4．「（計測値の差）／（計測点間の距離）」を計算する。
ｂ）水平器による計測方法
1．水平器を壁に当てて、傾きの方向及び程度を確認する。
ｃ）レーザーレベルによる計測方法
1．レーザーレベルを壁に近づけて置く。
2 〜 4 は、下げ振りと同様の方法となる。

イ．内壁のひび割れ

054

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

ニ．レーザーレベルによる計測状況

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

055

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第2編
第1項

木造の一戸建ての住宅
構造耐力上主要な部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

天井

ポイント又は注意事項

特になし
●検査箇所

8.

検査フロー（天井）検査箇所等の確認

１
……□

検査の実施
（目視又は計測）……①〜②

ａ．屋内全体の天井とする。
●検査手順
1．目視により（1）の劣化事象等を確認する。

第 12 条天井（乾式仕上げ又は塗壁仕上げ等）について、以下の劣化事象等が認められないこと。

（1） 下地材（合板、ボード、構造材等）まで達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落
2

前項の劣化事象等は、目視により確認する。

●検査のポイント① 床、柱及び梁、内壁の検査と同時に行うと

２□

効率的である。
② 柱及び梁の劣化や雨水の浸入がある場合は、

解 説
乾式仕上げ又は塗壁仕上げ等の天井の確認方法は、目視による。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。
（1）下地材まで達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落
構造部材の劣化に起因するおそれが想定されるため、劣化事象等に該当する。

056

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

劣化事象等が生じやすい。
●検査上の注意事項

チェックシートに記録

１ 検査に支障をきたす物がある場合、動かせ□る物は保険申込者に動かしてもらう。
２ 下地材まで達する劣化事象等の確認は難し□

いが、基本として、床からの目視程度とする。

検査終了

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

057

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第2編
第1項

木造の一戸建ての住宅
構造耐力上主要な部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

小屋組

ポイント又は注意事項

メジャー、定規等●検査箇所

9.

検査フロー（小屋組）

検査箇所等の確認

１ 、□
２
……□

検査の実施
（目視又は計測）……①〜④

ａ．小屋裏点検口等から覗き込んで、目視可能な範囲とする。
●検査手順

第 13 条小屋組（下屋部分を含む。）について、以下の劣化事象等が認められないこと。

（1） 著しいひび割れ、劣化又は欠損
2

前項の劣化事象等は、計測又は目視により確認する

1．小屋裏点検口の位置を確認する。
2．目視により（1）の劣化事象等を確認する。

３□●検査のポイント① 柱、梁及び天井等の検査と同時に行うと効解 説

率的である。
② 小屋裏の構造部材に劣化事象等が生じてい下屋部分を含む小屋組の確認方法は、小屋裏の点検口等から目視により行う。

る場合、その周辺にも劣化事象等が生じや劣化事象等の具体例は、次のとおり。

すい。

（1）著しいひび割れ、劣化又は欠損
乾燥収縮によるひび割れでも、応力の伝達が期待されないような状態にあっては、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
強度低下が懸念されるほどの接合金物の腐食も、同様の観点から、劣化事象等に該当する。
断面が不足している木組みや設備工事等で構造材に過度な切込が生じている状態等、施工に起因す
る瑕疵については、同様の観点から、劣化事象等に該当する。

チェックシートに記録③ 応力が集中する木組みや仕口、接続金物等
は、劣化事象等が生じやすい。

検査終了④ 構造材の欠損や、無理な木組みがないことを確認する。
●検査上の注意事項
１ 小屋組材や天井材並びに電気配線や断熱材□の破損に気をつける。
２ 点検口が無い場合、点検口の新設及び必要□に応じた復旧は、保険申込者が行うものとする。
３ 検査に際しては、照明の確保、マスクの用□意があると良い。
応力の伝達が期待されないひび割れイ．接合部の著しい割れ058

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト059

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説

第

章

第2編
第1項

木造の一戸建ての住宅
構造耐力上主要な部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

ポイント又は注意事項

特になし
●検査箇所

１
……□

検査箇所等の確認

ａ．床下及び小屋裏点検口等から覗き込んで、

蟻害

10.

検査フロー（蟻害）

目視可能な範囲とする。
●検査手順

第 14 条

第 5 条から前条に定める検査基準に係る部位について、以下の劣化事象等が認められ

2．目視により (1) の劣化事象等を確認する。

ないこと。

検査の実施
（目視）

……①〜⑤
２
□

●検査のポイント（1） 著しい蟻害
2

1．床下及び小屋裏点検口の位置を確認する。

前項の劣化事象等は、目視により確認する。ただし、床下については進入して確認を行うこととする。

① 土台、床組及び小屋組の検査と同時に行うと良い。
② 蟻害を発見するためには、食痕部分の他に、チェックシートに記録

シロアリを直接発見する方法と蟻道、蟻土を発見する方法がある。

解 説③ 宅地が低地あるいは谷地、崖下等で湿気が検査対象となる部分は、第 5 条（基礎）、第 6 条（土台及び床組）、第 7 条（床）、第 8 条（柱及び梁）、
第 9 条（外壁及び軒裏）、第 10 条（バルコニー）、第 11 条（内壁）、第 12 条（天井）、及び第 13 条（小屋組）に係る部分であり、点検口等から覗き込んで、目視可能な範囲を確認する。
なお、打診又は触診等により被害部分の特定を行う方法もある。

多い場所は、蟻害が発生しやすい。
④ 家屋に近接して樹木の多い場合や、床下換

検査終了

気口の少ない場合等は通気が悪く、湿気が多くなるので蟻害が発生しやすい。
⑤ アメリカカンザイシロアリやイエシロアリ

劣化事象等の具体例は、次のとおり。

は、小屋裏等の乾燥した木材からでも自ら（1）著しい蟻害

水を運びながら加害するため、乾燥した場

建物の木部構造体にシロアリの被害が直接確認できる状態は、その建物の構造耐力が一定程度低下
している明確な証拠となり、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。

所も注意深く確認する。（シロアリ分布図参小屋裏等の乾燥した木材からでも加害するア
メリカカンザイシロア
リ照）●検査上の注意事項
１ 点検口が無い場合、点検口の新設及び必要□に応じた復旧は、保険申込者が行うものとする。

イ．イエシロアリ

２ 検査に際しては、照明の確保、マスクの用□意があると良い。

日本で最も広範囲に生息しているヤマトシロ
アリの食痕

ロ．シロアリによる食痕
ヤマトシロアリの生態面の特徴である蟻道

図4

シロアリ分布図（社）日本しろあり対策協会ホームページより抜粋

060

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

ハ．蟻道

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

061

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説

第

章

第2編
第1項

木造の一戸建ての住宅
構造耐力上主要な部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

腐朽等

ポイント又は注意事項

メジャー、定規、打診棒等
●検査箇所

11.

検査フロー（腐朽等）

検査箇所等の確認

１……□ａ．床下及び小屋裏点検口等から覗き込んで、目視可能な範囲とする。
ｂ．計測及び打診又は触診の範囲は、点検口

第 15 条

第 5 条から第 13 条に定める検査基準に係る部位について、以下の劣化事象等が認められないこと。
2

等から手の届く範囲とする。
●検査手順（1） 著しい腐朽等

1．床下及び小屋裏点検口の位置を確認する。

前項の劣化事象等は、計測又は目視及び打診又は触診により確認する。

2．目視により（1）の劣化事象等を確認し、（1）が認められた場合は、計測及び打診又は触解 説
検査対象となる部分は、第 5 条（基礎）、第 6 条（土台及び床組）、第 7 条（床）、第 8 条（柱及び梁）、
第 9 条（外壁及び軒裏）、第 10 条（バルコニー）、第 11 条（内壁）、第 12 条（天井）、及び第 13 条（小屋組）で規定する部分であり、点検口等から覗き込んで、目視可能な範囲を確認する。
なお、打診又は触診等により劣化事象等の特定を行う方法もある。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。
（1）著しい腐朽等
建物の木部構造体に腐朽の被害が直接確認できる状態は、その建物の構造耐力が一定程度低下している明確な証拠となり、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
表面が乾いている場合や内部の防腐・防蟻剤の未浸潤部分だけの腐朽の場合、外部からは一見健全
そうに見えるので注意が必要である。

診を行う。

検査の実施
……①〜③
（目視又は計測及び打診又は触診）
２□

チェックシートに記録

3．打診は、打診棒等を用いる。
●検査のポイント① 土台及び床組、小屋組、蟻害の検査と同時に行うと良い。

検査終了② 宅地が低地あるいは谷地、崖下等で湿気が多く、水が滞留しやすい場所は腐朽しやすい。
③ 家屋に近接して樹木の多い場合や、床下換
気口の少ない場合等は通気が悪くなるので腐朽しやすい。
●検査上の注意事項
１ 点検口が無い場合、点検口の新設及び必要□に応じた復旧は、保険申込者等が行うものとする。
２ 検査に際しては、照明の確保、マスクの用□意があると良い。
構造耐力上問題となるほど腐朽している状態

イ．木材の腐朽

062

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト063

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説

第

章

第2編
第1項

木造の一戸建ての住宅
構造耐力上主要な部分に係るもの

検査の方法（詳細は第 4 章）

●検査機器

鉄筋の本数及び間隔

ポイント又は注意事項

メジャー、鉄筋探査機等（電磁波レーダ法、
電磁誘導法）

12.

検査フロー（鉄筋の本数及び間隔）

検査箇所等の決定●検査箇所
ａ．張り間方向及びけた行方向の立ち上がり
部分は、各 1 箇所とする。

第 16 条

第 5 条に定める検査基準に係る部位における鉄筋の本数及び間隔について、構造耐力上問題のある不足が認められないこと。
2

試験方法は、電磁波レーダ法又は電磁誘導法による。

3

前項の検査箇所及び箇所数は、張り間方向及びけた行方向の立ち上がり部分について各 1 箇所、底版部分について 1 箇所とする。

4

第 2 項による試験の結果を新築時の設計図書等と照合し、鉄筋の本数が明らかに少ない状態
でないことを確認する。

ｂ．底盤部分は 1 箇所で、短辺方向及び長辺方向とする。

検査の実施（鉄筋探査）

……①〜③
１ 、□
２
□

ｃ．各検査箇所の走査範囲は、1 ｍ程度とする。
●検査手順
1．長さ 1 ｍ程度の走査範囲が確保できる場所を選定する。

チェックシートに記録

2．鉄筋の本数の確認は、鉄筋探査機を用い、間隔の確認は、メジャー等を用いる。
●検査のポイント解 説
検査対象となる部分は、原則として、基礎の立ち上がり部となり、検査手法は、電磁波レーダ法又は電磁誘導法となる。
第 3項で規定する検査箇所及び箇所数については、現場の制約若しくは状況により、検査員又は保険法人の判断で検査範囲の変更もあり得る。
電磁波レーダ法及び電磁誘導法は、現在、コンクリート中の鉄筋探査法として広く利用されている手法である。

① 鉄筋本数及び間隔については、新築時の設

検査終了

計図書と照合する。
② 設計図書が無い場合は、立上がり部の補強筋及び底盤補強筋は＠ 300 ㎜以下を目安とする※1。

布基礎の一般的な配筋
例③ 地盤の状態によっては、無筋コンクリート

主筋
補強筋
腹筋

立ち上がり部造の場合もある※ 2。
●検査上の注意事項
１ 配筋ピッチが狭くなると判別しづらくなる。
□
２ 電磁波又は磁気の影響が生じているおそれ□がある場所は避ける。
※ 1 「平成 12 年 建設省告示第 1347 号 建築物の基礎の構造方法及び構造計算の基準を定める件」より※ 2 地盤の長期に生ずる力に対する許容応力度が 70kN/㎡以上であって、かつ、密実な砂質地盤その他著しい不同沈下等の生ずるおそれのない地盤にあり、基礎に損傷を生ずるおそれのない状態。

図5

布基礎断面図電磁波レーダ法による鉄筋探査状況

イ．電磁波レーダ法
電磁誘導法による鉄筋探査状況

ロ．電磁誘導法064

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

065

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第2編
第2項

木造の一戸建ての住宅
雨水の浸入を防止する部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

外壁

ポイント又は注意事項

双眼鏡等
●検査箇所

1.

検査フロー（外壁）検査箇所等の確認

１……□

ａ．外壁は、外周及びバルコニーから目視可能な範囲とする。
ｂ．建具は、外部に面した全ての建具とする。

第 17 条外壁（開口部を含む。）について、以下の劣化事象等が認められないこと。

（1） シーリング材の破断又は欠損（2） 建具の周囲の隙間又は建具の著しい開閉不良
2

前項の劣化事象等は、目視により確認する。

●検査手順
1．外壁は、目視により（1）、（2）の劣化事
象等を確認する。

屋外に面する開口部を含む外壁の確認方法は、目視とする。ただし、雨戸、網戸及び天窓は検査対象としない。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。
（1）シーリング材の破断又は欠損
シーリング材の目地断面に対して全断面にわたり切れている（穴があいている）状態は、雨水が浸入する危険性が高いため、劣化事象等に該当する。
化粧目地等の止水機能が期待されていないシーリング材の破断又は欠損は劣化事象等に該当しない。

……①〜④
２、□
３
□
1
◇

2．（2）の確認は、建具の開閉を行う。
●検査のポイント① 開口部回りは、雨水が浸入しやすい。

解 説

検査の実施
（目視）

チェックシートに記録② 塗り（モルタル等）壁では、ひび割れが雨漏りに大きく影響することが多い。
③ 窓台、敷居の雨漏りの跡や腐食、窓枠周辺のしみ等がある場合、建具にも劣化事象等が生じやすい。

検査終了④ 雨樋の周辺につまり等がある場合、固定金
具から雨水が浸入しやすい。
●検査上の注意事項
１ 検査に支障をきたす物がある場合、動かせ□る物は保険申込者に動かしてもらう。
２ 外断熱、通気工法等により違いがあり、元々□シーリングのないディテールもあるので注意する。
３ ひび割れに関しては、構造耐力上主要な部□分の検査と同時に行う。
●安全上の注意事項
１ バルコニーから検査する際は、落下事故等◇に注意する。

シーリング材が全断面にわたり切れている状
態

イ．シーリング材の破断

066

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067

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第2編
第2項

木造の一戸建ての住宅
雨水の浸入を防止する部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

軒裏

ポイント又は注意事項

双眼鏡等
●検査箇所

2.

検査フロー（軒裏）

検査箇所等の確認

ａ．外部、バルコニー及び窓から目視可能な範囲とする。
●検査手順

第 18 条軒裏について、以下の劣化事象等が認められないこと。

（1） シーリング材の破断又は欠損（2） 軒裏天井の雨漏りの跡
2

前項の劣化事象等は、目視により確認する。

1．目視により（1）、（2）の劣化事象等を確認する。

バルコニーの上げ裏を含む軒裏の確認方法は、目視による。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。
（1）シーリング材の破断又は欠損

……①、②
1
◇

●検査のポイント① 軒裏のシーリング材の破断を目視で確認す
るには、双眼鏡が有効である。

解 説

検査の実施
（目視）

② 雨水用縦樋の貫通部や鼻隠しを含む先端付

チェックシートに記録

近は、劣化事象等が生じやすい。
●安全上の注意事項
１ バルコニー及び窓から検査する際は、落下◇事故等に注意する。

検査終了

シーリング材の目地断面に対して全断面にわたり切れている（穴があいている）状態は、雨水が浸入する危険性が高いため、劣化事象等に該当する。
化粧目地等の止水機能が期待されていないシーリング材の破断又は欠損は劣化事象等に該当しない。
（2）軒裏天井の雨漏りの跡
雨漏りの跡が確認されることは、周辺部の構造部材の劣化を促進させる要因と想定されるため、劣化事象等に該当する。

雨漏りによって、変色、シミ等が生じている状
態

イ．軒裏天井の雨漏り跡

068

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069

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第2編
第2項

木造の一戸建ての住宅
雨水の浸入を防止する部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

バルコニ ー

ポイント又は注意事項

特になし
●検査箇所

3.

検査フロー（バルコニー）

検査箇所等の確認

１……□

ａ．バルコニーから目視可能な範囲とする。
●検査手順
1．目視により（1）の劣化事象等を確認する。

第 19 条バルコニーについて、以下の劣化事象等が認められないこと。

（1） 防水層の著しい劣化又は水切り金物等の不具合
2

前項の劣化事象等は、目視により確認する。

●検査のポイント① 手すり壁の笠木金物の角（曲がり）部やシ

検査の実施
（目視）

……①〜③
２
□
1
◇

ーリング材は、劣化事象等が生じやすい。
② 防水層の出隅及び入隅部は、劣化事象等が生じやすい。

解 説
バルコニーの確認方法は、目視による。
笠木及びバルコニーの外壁との取り合い部分や手すり壁の状態は、外壁の検査の時に確認する。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。
（1）防水層の著しい劣化又は水切り金物等の不具合①防水層の著しい劣化
防水層が破断し、下地材まで到達している状態又は防水層の端部が剥離して、口が大きく開い③ 排水口回りの防水層を見て、漏水の有無をチェックシートに記録確認する。
●検査上の注意事項
１ 検査に支障をきたす物がある場合、動かせ□る物は保険申込者に動かしてもらう。

検査終了

２ 防水層の破損には十分注意する。
□●安全上の注意事項
１ バルコニーから検査する際は、落下事故等◇に注意する。

ている状態は、雨漏りの被害が生じるおそれが想定できるため、劣化事象等に該当する。
②水切り金物等の不具合
笠木等との取合いや防水層の折り曲げ部分等の水切り金物等の不具合は、雨漏りの被害が生じるおそれが想定できるため、劣化事象等に該当する。
また、水切り金物脇のシーリング材が全断面にわたり切れている（穴があいている）状態は、雨水が浸入する危険性が高いため、劣化事象等に該当する。
FRP防水層の破断が下地材まで到達している
状態

イ．FRP防水層の破断

070

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071

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第2編
第2項

木造の一戸建ての住宅
雨水の浸入を防止する部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

内壁

ポイント又は注意事項

特になし
●検査箇所

4.

検査フロー（内壁）検査箇所等の確認

１……□

ａ．屋内全体の壁とする。
●検査手順
1．目視により（1）の劣化事象等を確認する。

第 20 条内壁について、以下の劣化事象等が認められないこと。

（1） 雨漏りの跡
2

前項の劣化事象等は、目視により確認する。

●検査のポイント① 外壁側（特に天井あるいは床との取り合い

検査の実施
（目視）

……①、②

部分、開口部回り）は雨漏りしやすい。
② 外壁、バルコニー、屋根に劣化事象等が生

解 説
内壁の確認方法は、目視による。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。
（1）内壁の雨漏りの跡

じている場合、その周辺は雨漏りしやすい。
●検査上の注意事項

チェックシートに記録

１ 検査に支障をきたす物がある場合、動かせ□る物は保険申込者に動かしてもらう。
検査終了

内壁に雨漏りの跡が確認されることは、周辺部の構造部材の劣化を促進させる要因と想定できるため、劣化事象等に該当する。

雨漏りと思われる漏水跡

イ．内壁の漏水跡

072

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073

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
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第2編
第2項

木造の一戸建ての住宅
雨水の浸入を防止する部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

天井

ポイント又は注意事項

特になし
●検査箇所

5.

検査フロー（天井）検査箇所等の確認

１……□

ａ．屋内全体の天井とする。
●検査手順
1．目視により（1）の劣化事象等を確認する。

第 21 条天井について、以下の劣化事象等が認められないこと。

（1） 雨漏りの跡
2

前項の劣化事象等は、目視により確認する。

●検査のポイント① 屋根に損傷がある場合、当該損傷の直下付

検査の実施
（目視）

……①〜③
1
◇

近は、雨漏りしやすい。
② 特殊な形状の屋根の場合、屋根葺き材の納解 説
天井の確認方法は目視による。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。
（1）天井の雨漏りの跡
天井に雨漏りの跡が確認されることは、周辺部の構造部材の劣化を促進させる要因と想定できるため、劣化事象等に該当する。

まりが難しく、雨漏りしやすい。
③ 軒の出の少ない屋根がある場合、その周辺

チェックシートに記録の天井は、雨漏りしやすい。
●検査上の注意事項
１ 検査に支障をきたす物がある場合、動かせ□る物は保険申込者に動かしてもらう。

検査終了●安全上の注意事項
１ 落下事故等に注意する。
◇

天井の雨漏りと思われる漏水跡

イ．天井の漏水跡

074

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075

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3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
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第2編
第2項

木造の一戸建ての住宅
雨水の浸入を防止する部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

小屋組

ポイント又は注意事項

特になし
●検査箇所

6.

検査フロー（小屋組）

検査箇所等の確認

１ 、□
２
……□

検査の実施
（目視）

……①、②

ａ．小屋裏点検口等から覗き込んで、目視可能な範囲とする。
●検査手順

第 22 条小屋組について、以下の劣化事象等が認められないこと。

（1） 雨漏りの跡
2

前項の劣化事象等は、目視により確認する。

1．小屋裏点検口の位置を確認する。
2．目視により（1）の劣化事象等を確認する。

３
□
1
◇

●検査のポイント① 屋根に損傷がある場合、雨漏りしやすい。

解 説
下屋部分を含む小屋組の確認方法は、小屋裏の点検口等から目視により行う。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。
（1）小屋組の雨漏りの跡
小屋組に雨漏りの跡が確認されることは、周辺部の構造部材の劣化を促進させる要因と想定できるため、劣化事象等に該当する。

② 特殊な形状の屋根の場合、屋根葺き材の納まりが難しく、雨漏りしやすい。

チェックシートに記録●検査上の注意事項
１ 小屋組材や天井材並びに電気配線や断熱材□の破損に気をつける。
２ 点検口が無い場合、点検口の新設及び必要□

検査終了に応じた復旧は、保険申込者が行うものとする。
３ 検査に際しては、照明の確保、マスクの用□意があると良い。
●安全上の注意事項
１ 小屋裏点検口から検査する際、落下事故等◇に注意する。

小屋組の雨漏りと思われる漏水跡

イ．小屋組の漏水跡

076

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077

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第2編
第2項

木造の一戸建ての住宅
雨水の浸入を防止する部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

屋根

ポイント又は注意事項

双眼鏡等
●検査箇所

7.

検査フロー（屋根）検査箇所等の確認

１……□ａ．外部から目視可能な範囲とする。
●検査手順
1．外部又は室内からの目視により（1）、（2）

第 23 条屋根について、以下の劣化事象等が認められないこと。

（1） 屋根葺き材の著しい破損、ずれ、ひび割れ、劣化、欠損、浮き又ははがれ（2） 防水層の著しい劣化又は水切り金物等の不具合（陸屋根等の場合）
2

前項の劣化事象等は、目視により確認する。

の劣化事象等を確認する。
●検査のポイント検査対象は、屋外に面する屋根、下屋、庇の屋根、屋上階及び塔屋の屋上床とし、最上階及び塔屋以外の屋上に面する床のうち、日常的にバルコニーや通路として利用しない部分も含む。確認方法は目視による。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。
（1）屋根葺き材の著しい破損、ずれ、ひび割れ、劣化、欠損、浮き又ははがれ
本来あるべき位置から屋根葺き材が移動や欠損したり、下葺材 ( 防水紙等）が露出している状態は、
雨水の浸入による下地材等の劣化が促進されるため、劣化事象等に該当する。

……①〜③
２
□
1
◇

① 勾配屋根や通常の手段で登れない部位については双眼鏡等を用いて確認する。
② 屋根の谷部分は劣化しやすい。

解 説

検査の実施
（目視）

③ 劣化状態については、屋根葺き材全体の風チェックシートに記録

合いや色、先端の状況（欠け等）などから判断する。
●検査上の注意事項
１ 建物や敷地の形状により、屋根が全く見ら□検査終了

れない場合は、その旨を記録する。
２ 防水層の破損には十分注意する。
□●安全上の注意事項
１ バルコニー及び窓から検査する際は、落下◇事故等に注意する。

屋根葺き材を貫通するひび割れや金属屋根葺き材に赤錆が認められるような状態は、雨水の浸入による下地材等の劣化が促進されるため、劣化事象等に該当する。
これらの劣化事象等は、遠方からの目視において 1 箇所でも確認されれば、確認できない部分にも同様の事象が生じている可能性があるので、注意深く確認する必要がある。
なお、次の事象は、それ自体で雨水の浸入を防止する部分に影響をすることではないため、劣化事象等に該当しない。
①粘土瓦の棟部漆喰の欠損及び腐食②屋根材を止めつけている銅線等の劣化

屋根葺き材が本来あるべき位置から移動している状態（2）防水層の著しい劣化又は水切り金物等の不具合（陸屋根等の場合）
防水層の破断が下地まで到達している状態又は防水層の端部金物やシーリング材が破損して、当該部分が大きく開いている状態は、雨水の浸入による下地材等の劣化が促進されるため、劣化事象等に該当する。
イ．割れを伴う著しいずれ
屋根葺き材が穴あきに至るおそれのある状態

ロ．著しい劣化(金属板の腐食)

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079

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3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
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第3編
第1項

鉄筋コンクリート造の共同住宅等
構造耐力上主要な部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

基礎

ポイント又は注意事項

クラックスケール、メジャー、定規等
●検査箇所

1.

検査フロー（基礎）検査箇所等の確認

１
……□
1
◇

ａ．外部は、基礎の立上がり外周部で目視可能な範囲とする。
ｂ．内部は、点検口から目視可能な範囲とする。

第 24 条2

基礎（立ち上がり部分を含む。）について、以下の劣化事象等が認められないこと。

●検査手順（1） 幅 0.5 ㎜以上のひび割れ

1．目視により（1）〜（5）の劣化事象等を確（2） 深さ 20 ㎜以上の欠損認し、（1）、（2）が認められた場合は、計（3） コンクリートの著しい劣化測を行う。

（4） さび汁を伴うひび割れ又は欠損（エフロレッセンスを含む。）

2. （1）の計測は、クラックスケールを用いる。

（5） 鉄筋の露出（2）の計測は、定規等を用いる。

前項（1）、（2）及び（5）の劣化事象等は、計測又は目視により確認する。前項（3）の劣化
事象等は打診又は目視により確認する。前項（4）の劣化事象等は、目視により確認する。

検査の実施（目視又は計測）

……①
２
□
２
◇

チェックシートに記録●検査のポイント① 外壁、バルコニー及び共用廊下の検査と同時に行うと効率的である。
●検査上の注意事項

解 説
基礎の確認方法は、計測又は目視による。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。
（1）幅 0.5㎜以上のひび割れ
その部分から空気、水分が浸入し、鉄筋の腐食を発生させる要因となることが予想され、放置するとコンクリート躯体の劣化を促進させるおそれがあり、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
（2）深さ 20㎜以上の欠損その部分から空気、水分が浸入し、鉄筋の腐食を発生させる要因となることや、既にコンクリート
躯体に何らかの劣化が生じている可能性が高いため、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
（3）コンクリートの著しい劣化

検査終了

１ 検査に支障をきたす物が基礎近くにある場□

合、動かせる物は保険申込者に動かしてもらう。
２ モルタル仕上げの場合には、部位や劣化の□状態によっては、基礎の躯体本体に全く劣化事象等がないこともあるので注意する。
●安全上の注意事項
１ 点検口の開閉及び転落防止措置は、保険申◇込者が行うものとする。
２ 酸素欠乏状態等の可能性がある地下ピット◇

内等には、検査に際して覗き込まないこと。

幅 0.5 ㎜未満のひび割れや深さ 20 ㎜未満の欠損が広範囲に及ぶ状態は、（1）や（2）と同等の劣化状態にあることから、劣化事象等に該当する。
（4）さび汁を伴うひび割れ又は欠損（エフロレッセンスを含む。）
ひび割れが鉄筋まで到達しており、水が浸入して鉄筋のさびを促進させることが懸念されるため、劣化事象等に該当する。また、エフロレッセンスが確認される部分には、水分が浸入していることが推測され、鉄筋の腐食が促進されることが懸念されるため、劣化事象等に該当する。
（5）鉄筋の露出
鉄筋が露出している状態では、当該露出鉄筋並びに内部の鉄筋の劣化も懸念されるため、劣化事象等に該当する。

参考
酸素欠乏とは、酸素濃度が 18% 未満の状態をいい、この状態の可能性がある地下ピット等での作業は、原則禁止されている。
なお、これらの場所で作業を行う際には、酸素濃度の測定が必要となり、その測定は技能講習を受けた者でなければならない。

080

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081

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
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第3編
第1項

鉄筋コンクリート造の共同住宅等
構造耐力上主要な部分に係るもの

検査の方法

検査フロー（床）●検査機器

ポイント又は注意事項

水平器、レーザーレベル、メジャー、定規等
検査箇所等の確認

●検査箇所

床

2.

１
……□

ａ．共用部分及び専有部分の目視可能な床と
する。
●検査手順

第 25 条床について、以下の劣化事象等が認められないこと。

（1） 著しいひび割れ、劣化又は欠損（さび汁、エフロレッセンス又は鉄筋の露出を含む。）（2） 6/1,000 以上の勾配の傾斜（凹凸の少ない仕上げによる床の表面における 2 点（3m程度離れているものに限る。）の間を結ぶ直線の水平面に対する角度をいう。）
2

前項（1）の劣化事象等は、計測又は目視により確認する。前項（2）の劣化事象等は、計測により確認する。

検査の実施（目視又は計測）

1．目視により（1）、（2）の劣化事象等を確
認する。

……①〜③
２ 〜□
４
□

2．目視の際に著しい傾斜が認められた場合は、水平器、スチールボール等を用いて傾きの方向及び程度を計測により確認する。
●検査のポイント

チェックシートに記録① 柱及び梁、内壁、天井の検査と同時に行うと効率的である。

解 説
床（床版）の確認方法は、計測又は目視による。
「6/1,000以上の勾配の傾斜」の計測に当たっては、水平器・レーザーレベル等を用いて計測を行う。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。
（1）著しいひび割れ、劣化又は欠損
著しいひび割れとは、コンクリート躯体に生じる幅が 0.5 ㎜以上のものをいい、この劣化事象等が確認された場合、壁、柱及び梁等にも構造耐力上問題となることが懸念されるため、劣化事象等に該当する。また、著しい欠損とは、深さ 20 ㎜以上のものをいい、この劣化事象が確認された場合、その部分から空気、水分が浸入し、鉄筋の腐食を発生させる要因となることや、既にコンクリート躯体に何らかの劣化が生じている可能性が高いため、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
更に、著しい劣化とは、ひび割れの幅が 0.5 ㎜に満たない場合や深さが 20 ㎜に満たない場合でも、広範囲に及んでいる状態をいい、同様の観点から、劣化事象に該当する。
さび汁やエフロレッセンスが確認される部分には、水分が浸入していることが推測され、鉄筋の腐② 大スパンの部屋は注意深く確認する。
検査終了③ 内壁に沿ったひび割れが生じている場合には、床スラブのたわみが原因の可能性がある。
●検査上の注意事項
１ 検査に支障をきたす物がある場合、動かせ□る物は保険申込者に動かしてもらう。
２ 床の仕上げが二重床の場合、仕上げ材に劣□仕上材から躯体まで貫通するひび割れの状態

化事象等が生じていても、構造的な劣化であるとは限らない。
３ 床は、水勾配や施工精度等により施工時か□ら傾斜がある場所が多いため、傾斜を計測する際は注意する。
４ 検査機器を落として床材を破損・損傷等さ□

イ．床の著しいひび割れ

せないように注意する。

食が促進されることが懸念されるため、劣化事象等に該当する。
（2） 6/1,000以上の勾配の傾斜
床の 6/1,000 以上の勾配の傾斜は、想定以上の重量物の載荷などにより変形して発生した可能性があるほか、基礎や地中梁などの構造躯体の変形等により発生する可能性もあり、構造耐力上の観点から、

参 考（検査機器の使い方）

劣化事象等に該当する。

水平器、レーザーレベルの使い方は次のとおり。
a）水平器
1．水平器を床に置いて、傾きの方向及び程度を確認する。
b）レーザーレベル
1．レーザーレベルを比較的平らな床面に置く。
2．居室の中央部又は隅部に計測点を決め、計測点間の距離（約 3 ｍ）を計測する。（測定する前に、スチールボール
等でどの方向に傾いているか調べると良い。）
3．定規等を用いて、各測定点の床からの高さを測り、計測値の差を算出する。
4．「（計測値の差）／（計測点間の距離）」を計算する。

なお、測定に際しては、水勾配の設けられていない共用部分 ( エントランスホールやエレベーターホ
ール等 )で測定するのが良い。

ロ．水平器による計測状況

ハ．レーザーレベルによる計測状況

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第

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章

第3編
第1項

鉄筋コンクリート造の共同住宅等
構造耐力上主要な部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

柱及び梁

ポイント又は注意事項

メジャー、定規、水平器等
●検査箇所

3.

検査フロー（柱及び梁）検査箇所等の確認

１
……□

検査の実施
（目視又は計測）……①

ａ．屋外は、外部、バルコニー及び共用廊下
から目視可能な範囲とする。
●検査手順

第 26 条柱及び梁について、以下の劣化事象等が認められないこと。

（1） 著しいひび割れ、劣化又は欠損（さび汁、エフロレッセンス又は鉄筋の露出を含む。）（2） 柱の著しい傾斜2

前項（1）の劣化事象等は、計測又は目視により確認する。前項（2）の劣化事象等は、目視により確認する。

1．目視により（1）、（2）の劣化事象等を確認する。
●検査のポイント① 床、内壁、天井の検査と同時に行うと効率的である。
●検査上の注意事項

解 説
柱及び梁の確認方法は、計測又は目視による。
柱の著しい傾斜については、目視にて確認する。
（1）著しいひび割れ、劣化及び欠損

２□

チェックシートに記録

１ 検査に支障をきたす物がある場合、動かせ□る物は保険申込者に動かしてもらう。
２ 鉄筋コンクリート造の場合、デザイン等に□より、柱に傾斜をつけている場合もあるの

検査終了

で図面等により確認する。

著しいひび割れとは、コンクリート躯体に生じる幅が 0.5 ㎜以上のものをいい、この劣化事象等が確認された場合、壁、柱及び梁等にも構造耐力上問題となることが懸念されるため、劣化事象等に該当する。また、著しい欠損とは、深さ 20 ㎜以上のものをいい、この劣化事象が確認された場合、鉄筋の腐食が促進されることが懸念されるため、劣化事象等に該当する。
更に、著しい劣化とは、ひび割れの幅が 0.5 ㎜に満たない場合や深さが 20 ㎜に満たない場合でも、広範囲に及んでいる状態をいい、鉄筋の腐食を発生させる要因となることや、既にコンクリート躯体に何らかの劣化が生じている可能性が高いため、構造耐力上の観点から、劣化事象に該当する。
さび汁やエフロレッセンスが確認される部分には、水分が浸入していることが推測され、鉄筋の腐食が促進されることが懸念されるため、劣化事象等に該当する。
柱及び梁に、著しいひび割れが確認される場合は、不同沈下等が原因で生じている可能性もあり、構造耐力上問題となることが懸念される。
（2）柱の著しい傾斜
明らかに竣工時のものではない傾斜で、施工精度を考慮した上でも注意が必要な傾斜が確認される
場合は、不同沈下や柱・梁等の構造部材の劣化が懸念されるため、劣化事象等に該当する。

イ．柱の鉄筋露出
躯体が欠け損じ、鉄筋が露出している
状態

084

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

085

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第3編
第1項
4.

鉄筋コンクリート造の共同住宅等
構造耐力上主要な部分に係るもの

外壁
第 27 条 外壁について、以下の劣化事象等が認められないこと。
①コンクリート打放し又は塗装仕上げの場合（1） 幅 0.5 ㎜以上のひび割れ（2） 深さ 20 ㎜以上の欠損（3） コンクリートの著しい劣化（4） さび汁を伴うひび割れ又は欠損（エフロレッセンスを含む。）（5） 鉄筋の露出②タイル仕上げ（湿式工法）又は塗壁仕上げ等の場合（1） 下地材まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落（2） 複数のタイルにまたがったひび割れ又は欠損（タイル仕上げ（湿式工法）の場合）（3） 仕上材の著しい浮き2 前項 ①（1）、（2）及び（5）並びに ②（1）及び（2）の劣化事象等は、計測又は目視により確認する。前項 ①（3）及び ②（3）の劣化事象等は、打診又は目視により確認する。前項①（4）の劣化事象等は、目視により確認する。

解 説
外壁の確認方法は、計測、打診又は目視による。劣化事象等の具体例は、次のとおり。
①コンクリート打放し又は塗装仕上げの場合（1）幅 0.5 ㎜以上のひび割れ
その部分から空気、水分が浸入し、鉄筋の腐食を発生させる要因となることが予想され、鉄筋の腐食を発生させる要因となることや、既にコンクリート躯体に何らかの劣化が生じている可能性が高い
ため、構造耐力上の観点から、劣化事象に該当する。
（2）深さ 20 ㎜以上の欠損その部分から空気、水分が浸入し、鉄筋の腐食を発生させる要因となることが予想され、鉄筋の腐食を発生させる要因となることや、既にコンクリート躯体に何らかの劣化が生じている可能性が高い
ため、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
（3）コンクリートの著しい劣化
幅 0.5 ㎜未満のひび割れや深さ 20 ㎜未満の欠損が広範囲に及ぶ状態は、（1）や（2）と同等の劣化状態にあることから、劣化事象等に該当する。
（4）さび汁を伴うひび割れ又は欠損（エフロレッセンスを含む。）
ひび割れが鉄筋まで到達しており、水が浸入して鉄筋のさびを促進させることが懸念されるため、劣化事象等に該当する。また、エフロレッセンスが確認される部分には、水分が浸入していることが推測され、鉄筋の腐食が促進されることが懸念されるため、劣化事象等に該当する。
（5）鉄筋の露出
鉄筋が露出している状態では、当該露出鉄筋並びに内部の鉄筋の劣化も懸念されるため、劣化事象等に該当する。
②タイル仕上げ（湿式工法）又は塗壁仕上げ等の場合（1）下地材まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落
下地材まで到達するひび割れ等が生じている状態では、鉄筋の腐食を発生させる要因となることや、
既にコンクリート躯体に何らかの劣化が生じている可能性が高いため、劣化事象等に該当する。

086

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト（2）複数のタイルにまたがったひび割れ又は欠損
複数のタイルにまたがったひび割れ等が生じている状態は、コンクリート躯体の劣化が影響している可能性が高いため、劣化事象等に該当する。
（3）仕上材の著しい浮き仕上材の著しい浮きは、放置するとコンク
リート躯体の劣化を促進する恐れがあるため、劣化事象等に該当する。

検査フロー（外壁）ポイント又は注意事項

検査箇所等の確認

検査の実施（目視又は計測、打診）

……①〜③
２
□
1
◇

検査の方法
●検査機器
クラックスケール、メジャー、定規、双眼鏡、
打診棒等
●検査箇所
ａ．外周、バルコニー及び共用廊下から目視可能な範囲とする。
ｂ．打診範囲は、地上面、バルコニー及び共用廊下から手の届く範囲内とする。
●検査手順
1．目視により①（1）〜（5）、②（1）、（2）の劣化事象等を確認し、①（1）、（2）が認められた場合は、計測を行う。
2．①（1）の計測は、クラックスケールを用いる。①（2）の計測は、定規等を用いる。
3．②（3）の打診は、打診棒を用いる。
●検査のポイント① 基礎、バルコニー及び共用廊下の検査と同時に行うと効率的である。
② 柱及び梁で周囲を拘束された壁にある開口部は、入隅部にひび割れが生じやすい。
③ 腰壁や垂れ壁には垂直方向のひび割れが入りやすい。
●検査上の注意事項
１ 検査に支障をきたす物が建物近くにある場□
合、動かせる物は保険申込者に動かしてもらう。
２ 打診は、仕上げ材を損傷しないように行う。
□●安全上の注意事項
１ バルコニー及び共用廊下から検査する際は、◇落下事故等に注意する。

１……□

チェックシートに記録

検査終了

仕上げ材から躯体まで到達している欠け損じ

イ．下地材まで到達する欠損
外壁の広範囲にわたって生じているひび割れ

ロ．著しいひび割れ
複数のタイルに連続し、下地材まで到達しているひび割れ

ハ．複数のタイルにまたがったひび割れ

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

087

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第3編
第1項

鉄筋コンクリート造の共同住宅等
構造耐力上主要な部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

バルコニ ー及び共用廊下

ポイント又は注意事項

クラックスケール、メジャー、定規等
●検査箇所

5.

検査フロー（バルコニー及び共用廊下）

検査箇所等の確認

１
……□

検査の実施
（目視又は計測）……①〜④

ｂ．バルコニー及び共用廊下は、目視可能な範囲とする。
●検査手順

第 28 条バルコニー及び共用廊下について、以下の劣化事象等が認められないこと。

（1）支持部材、床の著しいぐらつき、ひび割れ又は劣化（さび汁、エフロレッセンス又は鉄筋の露出を含む。）

1．目視により（1）の劣化事象等を確認する。
●検査のポイント① 外壁の検査も見える範囲で同時に行う。（タ2

前項の劣化事象等は、計測又は目視により確認する。

イル仕上げ及び塗壁仕上げのものは、手の3

前項の確認は、構造耐力上主要な部位である場合に限り行うこととする。

届く範囲で打診も行う。）② はね出し式のバルコニー、外廊下の床の長解 説
検査対象は、構造耐力上主要な部位であるバルコニー及び共用廊下であり、確認方法は計測又は目視による。なお、バルコニー及び共用廊下の支持部材とは、バルコニー及び共用廊下にかかる荷重等を支えている床及び梁等をさす。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。
（1）支持部材、床の著しいぐらつき、ひび割れ又は劣化
床にぐらつきが感じられる場合は、劣化事象に該当する。
さび汁、エフロレッセンスが認められる部分には、水分が浸入していることが推測され、鉄筋の腐食が促進されることが懸念されるため、劣化事象等に該当する。更に、鉄筋が露出している状態は、
当該露出鉄筋並びに内部の鉄筋の劣化も懸念されるため、劣化事象等に該当する。
なお、手すりの劣化は、劣化事象等としない。

1◇

チェックシートに記録

辺方向へのひび割れは、スラブ上部（床）の付け根の部分に現れやすい。
③ スラブ下面は、コンクリートのかぶり不足
による鉄筋の露出が生じやすい。

検査終了④ 片持ち形状となっている場合は、より大きな応力がかかることが懸念されるため、ひび割れが生じやすい。
●検査上の注意事項
１ 検査に支障をきたす物がある場合は、動か□せる物は保険申込者に動かしてもらう。
●安全上の注意事項
１ バルコニー及び共用廊下から検査する際は、◇落下事故等に注意する。

共用廊下の天井スラブのコンクリートが欠け損じ、鉄筋が露出している状態

イ．共用廊下のスラブの鉄筋露出
外廊下の床の、先端部のひび割れ

ロ．外廊下の先端部のひび割れ

088

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089

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第3編
第1項

鉄筋コンクリート造の共同住宅等
構造耐力上主要な部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

内壁

ポイント又は注意事項

クラックスケール、メジャー、定規、打診棒等

6.

検査フロー（内壁）検査箇所等の確認

１
……□

検査の実施
（目視又は計測、打診）

……①

●検査箇所
ａ．共用部分及び専有部分の目視可能な内壁とする。

第 29 条内壁について、以下の劣化事象等が認められないこと。

①コンクリート打放し又は塗装仕上げの場合

確認し、
（1）、
（2）が認められた場合は、計（2） 深さ 20 ㎜以上の欠損測を行う。

（3） コンクリートの著しい劣化

2．
（1）の計測は、クラックスケールを用いる。

（4） さび汁を伴うひび割れ又は欠損（エフロレッセンスを含む。）（2）の計測は、定規等を用いる。

前項（1）、（2）及び（5）の劣化事象等は、計測又は目視により確認する。前項（3）の劣化
事象等は、打診又は目視により確認する。前項（4）の劣化事象等は、目視により確認する。

3

1．目視により（1）〜（5）の劣化事象等を（1） 幅 0.5 ㎜以上のひび割れ（5） 鉄筋の露出
2●検査手順

前項の確認は、構造耐力上主要な部位が確認できる場合に限り行うこととする。

２□

チェックシートに記録●検査のポイント① 床、柱及び梁、天井の検査と同時に行うと効率的である。
●検査上の注意事項

検査終了

１ 検査に支障をきたす物がある場合は、動か□せる物は保険申込者等に動かしてもらう。

解 説
検査対象は、構造耐力上主要な部位である内壁であり、確認方法は計測又は目視による。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。
①コンクリート打放し又は塗装仕上げの場合

２ 住宅の仕様によっては、構造耐力上主要な□部位に全て仕上げがなされているため、検査できない場合もある。その場合はユニッ
トバス点検口等より目視可能な範囲でも良い。

（1）幅 0.5 ㎜以上のひび割れ
その部分から空気、水分が浸入し、鉄筋の腐食を発生させる要因となることが予想され、鉄筋の腐食を発生させる要因となることや、既にコンクリート躯体に何らかの劣化が生じている可能性が高いため、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
（2）深さ 20 ㎜以上の欠損その部分から空気、水分が浸入し、鉄筋の腐食を発生させる要因となることが予想され、鉄筋の腐食を発生させる要因となることや、既にコンクリート躯体に何らかの劣化が生じている可能性がひび割れが生じていて、かつ、エフロレッセン
スを伴っている状態高いため、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
（3）コンクリートの著しい劣化
幅 0.5 ㎜未満のひび割れや深さ 20 ㎜未満の欠損が広範囲に及ぶ状態は、（1）や（2）と同等の劣化状態にあることから、劣化事象等に該当する。
（4）さび汁を伴うひび割れ又は欠損（エフロレッセンスを含む。）

イ．エフロレッセンスを伴うひび割れ

ひび割れが鉄筋まで到達しており、水が浸入して鉄筋のさびを促進させることが懸念されるため、劣化事象等に該当する。また、エフロレッセンスが確認される部分には、水分が浸入していることが推測され、鉄筋の腐食が促進されることが懸念されるため、劣化事象等に該当する。
（5）鉄筋の露出
鉄筋が露出している状態では、当該露出鉄筋並びに内部の鉄筋の劣化も懸念されるため、劣化事
象等に該当する。

090

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091

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第3編
第1項

鉄筋コンクリート造の共同住宅等
構造耐力上主要な部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

天井

ポイント又は注意事項

特になし
●検査箇所

7.

検査フロー（天井）検査箇所等の確認

１
……□

検査の実施
（目視）

……①

ａ．共用部分及び専有部分の目視可能な天井
とする。
●検査手順

第 30 条天井について、以下の劣化事象等が認められないこと。

①コンクリート打放し、塗装仕上げの場合（1）コンクリートの著しい劣化（2）さび汁を伴うひび割れ又は欠損（エフロレッセンスを含む。）（3）鉄筋の露出
2

前項の劣化事象等は、目視により確認する。

3

前項の確認は、構造耐力上主要な部位が確認できる場合に限り行うこととする。

1．目視により（1）〜（3）の劣化事象等を確
認する。

２
□

●検査のポイント① 床、柱及び梁、内壁の検査と同時に行うと効率的である。
●検査上の注意事項

チェックシートに記録

１ 検査に支障をきたす物がある場合は、動か□せる物は保険申込者等に動かしてもらう。
２ 住宅の仕様によっては、構造耐力上主要な□解 説
検査対象は、構造耐力上主要な部位である天井であり、確認方法は計測又は目視による。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。

部位に全て仕上げがなされているため、検検査終了

査できない場合もある。その場合はユニッ
トバス点検口等より目視可能な範囲でも良い。

（1）コンクリートの著しい劣化
ひび割れや欠損が広範囲に及んでいる状態は、その部分から空気、水分が浸入し、鉄筋の腐食を発生させる要因となることが予想され、放置するとコンクリート躯体の劣化を促進させるおそれがあり、構造耐力上の観点から、劣化事象等に該当する。
（2）さび汁を伴うひび割れ又は欠損（エフロレッセンスを含む。）
ひび割れが鉄筋まで到達しており、水が浸入して鉄筋のさびを促進させることが懸念されるため、劣化事象等に該当する。また、エフロレッセンスが確認される部分には、水分が浸入していることが推測され、鉄筋の腐食が促進されることが懸念されるため、劣化事象等に該当する。
（3）鉄筋の露出
鉄筋が露出している状態では、当該露出鉄筋並びに内部の鉄筋の劣化も懸念されるため、劣化事
象等に該当する。

ひび割れが生じていて、かつ、エフロレッセン
スを伴っている状態

イ．エフロレッセンスを伴うひび割れ

092

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093

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第3編
第1項

鉄筋コンクリート造の共同住宅等
構造耐力上主要な部分に係るもの

コ ン ク リ ート 圧 縮 強 度

8.

第 31 条コンクリートの圧縮強度について、構造耐力上問題のある不足が認められないこと。

2

試験方法は、JIS A 1155 又は JIS A 1107 による。

3

前項の検査箇所及び箇所数は、第 24 条、第 27 条及び第 29 条に定める検査基準に係る部位において、下階、中間階及び上階それぞれ南面及び北面から 1 箇所ずつとする。

4

JIS A 1155 による試験の結果、一定程度以上のコンクリート圧縮強度の不足が見られる場
合は、JIS A 1107 により試験を行うものとする。

5

JIS A 1107 による試験を過去に実施している場合で、試験結果が信頼出来ると判断された
場合は、その試験結果を当該試験結果として活用することができる。

解 説
コンクリートの圧縮強度の試験方法について、具体的に規定している。
第 2 項では、コンクリートの圧縮強度の試験方法を JIS A 1155（コンクリートの反発度の測定方法）又は JIS A 1107（コンクリートからのコアの採取方法及び圧縮強度試験方法）のいずれかとしている。
第 3 項では、検査箇所及び箇所数を規定している。
検査箇所は、下階は最下階、最下階から数えて 2 階及び 3 に 7 の自然倍数を加えた階のうち最上階を除く階を中間階、3 に 7 の自然倍数を加えた階のうち最上階を上階とし、南北 1 箇所ずつ圧縮強度検

検査フロー （コンクリート圧縮強度 JIS A 1155）

検査の方法

ポイント又は注意事項

JIS A 1155 による試験 （詳細は第 4 章）
●検査機器
リバウンドハンマー●検査箇所
ａ．保険法人が指定する場所とする。
●検査手順
1．検査可能なコンクリート打放しの面を選定する。
2．JIS A 1155 により、反発度を測定する。
3．測定値より、推定圧縮強度を算出する。
4．一定程度以上のコンクリート圧縮強度の不足が見られる場合は、JIS A 1107 により試験を行う。
●検査のポイント① 測定面は濡れていたり、湿っていたりすると、反発度が小さくなるので、乾燥したコンクリート面とする。
② 検査箇所は、コンクリート面が出ている場
所のうち、ジャンカ、ひび割れ等の劣化が少ない場所とする。
●検査上の注意事項
１ パイプスペースや点検口の中での試験は狭□所となるため、配管等を破損しないよう注意する。
２ 反発度法はあくまでも圧縮強度を推定する□試験方法であることに留意する。

検査箇所等の確認

検査の実施（反発度法）

……①、②
１ 、□
２
□

チェックシートに記録

検査終了

査を実施する。
ただし、当該部分の検査が不可能な場合は、保険法人の判断で検査範囲を変更することができる。
第 4 項では、JIS A 1155 による試験結果が一定程度以上のコンクリート圧縮強度の不足が見られる
場合は、コア採取による圧縮強度試験を行うとしている。
「一定程度以上のコンクリート圧縮強度の不足が見られる場合」の判断方法は、次のとおり。

一般的に使われている
リバウンドハンマーの一例

反発度法の測定状況。
測定面に対して垂直になるように打撃する。

（1）設計図書等がある場合は、当該図書と照合する。
（2）設計図書等がなく設計基準強度が判断できない場合は、保険法人の判断による。

イ．リバウンドハンマー
表面に劣化（ひび割れやジャンカ等）が無く、きれいな場所。

表面に劣化（ひび割れやジャンカ等）が多いと、反発度が小さくなったり、測定値が安定しない。

ロ．反発度の測定に適した箇所

094

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ハ．反発度の測定状況

ニ．反発度の測定に適さない箇所

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

095

表1

検査の方法

JIS A 1155 による圧縮強度の検査箇所（例）

建物の階数

地上 3 階／地下 0

地上 9 階／地下 0

地上 10 階
／地下 0

地上 16 階
／地下 1 階

地上 17 階
／地下 0

上階

2 階 4ヶ所
内壁×南北
外壁×南北

2 階 4ヶ所
内壁×南北
外壁×南北

10 階 4ヶ所
内壁×南北
外壁×南北

16 階 4ヶ所
内壁×南北
外壁×南北

17 階 4ヶ所
内壁×南北
外壁×南北

9 階 4ヶ所
内壁×南北
外壁×南北

10 階 4ヶ所
内壁×南北
外壁×南北

2 階 4ヶ所
内壁×南北
外壁×南北

1 階 4ヶ所
内壁×南北
外壁×南北

2 階 4ヶ所
内壁×南北
外壁×南北

中間階

中間階

下階

1 階 2ヶ所南北

1 階 2ヶ所南北

1 階 2ヶ所
南北

地下1階 2ヶ所南北

1 階 2ヶ所
南北

検査箇所
計

6ヶ所

6ヶ所

10ヶ所

14ヶ所

14ヶ所

検査フロー （コンクリート圧縮強度 JIS A 1107）
ポイント又は注意事項

JIS A 1107 による試験 （詳細は第 4 章）
●測定機器
鉄筋探査機、コアドリル●検査箇所
ａ．保険法人が指定する場所とする。
●検査手順
1．コア採取可能な場所を選定する。
2．JIS A 1107 により、コアを採取する。
3．採取したコアを圧縮強度試験する。
●検査のポイント① ジャンカ、ひび割れ等の劣化が多い面は避ける。
② 電気や給排水の配管が入っているおそれがある場所は避ける。（鉄筋探査後に発覚した場合も同様である。）③ 電磁波レーダ法又は電磁誘導法により鉄筋の位置を把握する。
④ 圧縮強度試験は、第三者機関にて行う。
（試験結果が出るまで、数週間かかることもある。）●検査上の注意事項
１ 騒音・振動が伴うことを、予め保険申込者□等に伝えておく。
２ コア採取部位の復旧方法は予め保険申込者□等と協議しておく。（補修材料等）
３ 試験する場所周辺の養生及び周囲の安全確□保を行う。

検査箇所等の確認

１ 、□
２
……□

検査の実施
（コア採取）……①〜③

圧縮強度試験

……④

３
□

検査終了

コアドリルによるコア採取状況。

イ．コア採取状況
採取したコアが直径の1.0 倍以上あることを確認する。

ロ．採取コア
採取したコアの圧縮強度試験。
（第三者機関による）

ハ．圧縮強度試験

096

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097

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第3編
第1項

検査の方法

鉄筋コンクリート造の共同住宅等
構造耐力上主要な部分に係るもの（詳細は第 4 章）

検査フロー（鉄筋の本数及び間隔）●検査機器

ポイント又は注意事項

メジャー、鉄筋探査機等（電磁波レーダ法又は電磁誘導法）鉄筋の本数及び間隔

9.

検査箇所等の確認

１ 〜□
３
……□

検査の実施
（鉄筋探査）

……①、②

●検査箇所
ａ．保険法人が指定する検査箇所及び箇所数とする。

第 32 条鉄筋の本数及び間隔について、構造耐力上問題のある不足が認められないこと。

2

試験方法は、電磁波レーダ法又は電磁誘導法による。

3

前項の検査箇所及び箇所数は、第 25 条、第 26 条及び第 27 条に定める検査基準に係る部位

1．必要な走査範囲が確保できる場所を選定

において、下階、中間階及び上階それぞれ 2 箇所とする。
4

●検査手順

４
□

する。
2．鉄筋の本数の確認は、鉄筋探査機を用い、第 2 項による試験の結果を新築時の設計図書等と照合し、鉄筋の本数が明らかに少ない状態

間隔の確認は、コンベックス等を用いる。

チェックシートに記録●検査のポイントでないことを確認する。

① 鉄筋本数及び間隔については、新築時の設計図書と照合する。

解 説② 設計図書が無い場合は、建築基準法施行令※

鉄筋コンクリート中の鉄筋の本数及び間隔の試験方法を、具体的に規定している。
第 2 項では、鉄筋の本数及び間隔の試験方法を、電磁波レーダ法又は電磁誘導法による。
第 3 項では、検査箇所及び箇所数を規定している。

検査終了等の規定を参考に判断する。
●検査上の注意事項
１ 電気や給排水の配管が入っている可能性が□検査箇所は、下階は最下階、最下階から数えて 2 階及び 3 に 7 の自然倍数を加えた階のうち最上階を除く階を中間階、3 に 7 の自然倍数を加えた階のうち最上階を上階とし、床、柱、梁、外壁それぞれ
2 箇所ずつ鉄筋探査を実施する。

あるところは避ける。
２ 電磁波レーダ法を用いる場合、仕上げと躯□

体の間に空気層がある場所（板状仕上げの各部位は、床の主筋又は配力筋、柱及び梁の主筋又はせん断補強筋（帯筋及び肋筋）、外壁の縦筋又は横筋について鉄筋探査を実施する。

場所等）は避ける。
３ 電磁波又は磁気の影響が生じているおそれ□

ただし、当該部分の検査が不可能な場合は、保険法人の判断で検査範囲を変更することができる。

がある場所は、正常な探査が困難となる。

第 4 項で規定する「鉄筋の本数が明らかに少ない状態でないこと」の確認方法は、次のとおり。

４ 複数の鉄筋が近接してある場合やチドリ配□（1）設計図書等がある場合は、当該図書と照合する。

筋の場合は、判別が困難となる。

（2）設計図書等が無い場合は、新築時の法令上の規定を参考にして判断する。

参考※

建築基準法施行令 ( 第 77 条及び第 78 条 ) の規定（抜粋）①床の場合、短辺方向において＠ 200mm 以下、長辺方向において＠ 300mm 以下で、かつ、床版厚さの 3 倍以下とする。
②耐力壁の場合、縦横＠ 300mm 以下とする。
③柱の帯筋の場合、＠ 150mm 以下で、かつ、最も細い主筋径の 15 倍以下とする。
④梁の肋筋の場合、梁の丈の 3/4 以下とする。

表2

鉄筋探査の検査箇所（例）

建物の階数

地上 3 階／地下 0

地上 9 階／地下 0

地上 10 階
／地下 0

地上 16 階
／地下 1

地上 17 階
／地下 0

上階

2 階 8ヶ所
床柱梁外壁× 2

2 階 8ヶ所
床柱梁外壁× 2

10 階 8ヶ所
床柱梁外壁× 2

16 階 8ヶ所
床柱梁外壁× 2

17 階 8ヶ所
床柱梁外壁× 2

9 階 8ヶ所
床柱梁外壁× 2

10 階 8ヶ所
床柱梁外壁× 2

2 階 8ヶ所
床柱梁外壁× 2

1 階 8ヶ所
床柱梁外壁× 2

2 階 8ヶ所
床柱梁外壁× 2

中間階
電磁誘導法による鉄筋探査状況

電磁波レーダ法による鉄筋探査状況

中間階

イ．電磁波レーダ法

098

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

下階

1 階 8ヶ所
床柱梁外壁× 2

1 階 8ヶ所
床柱梁外壁× 2

1 階 8ヶ所
床柱梁外壁× 2

地下1階 6ヶ所
床柱梁× 2

1 階 8ヶ所
床柱梁外壁× 2

検査箇所
計

16ヶ所

16ヶ所

24ヶ所

30ヶ所

32ヶ所

ロ．電磁誘導法

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

099

第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第3編
第2項

鉄筋コンクリート造の共同住宅等
雨水の浸入を防止する部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

外壁

ポイント又は注意事項

双眼鏡等
●検査箇所

1.

検査フロー（外壁）検査箇所等の確認

１
……□

検査の実施
（目視）

……①

ａ．外壁は、外周、バルコニー及び共用廊下
から目視可能な範囲とする。
ｂ．建具は、外部に面した建具で、外周、バ第 33 条外壁（開口部、笠木又はバルコニー等との取り合い部分を含む。）について、以下の劣化事象等が認められないこと。
（1） シーリング材の破断又は欠損（2） 建具の周囲の隙間又は建具の著しい開閉不良
2

前項の劣化事象等は、目視により確認する。

ルコニー及び共用廊下から目視可能な範囲とする。

屋外に面する開口部、笠木又はバルコニー等との取り合い部分を含む外壁の確認方法は、目視とする。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。
（1）シーリング材の破断又は欠損
シーリング材の目地断面に対して全断面にわたり切れている（穴があいている）状態は、雨水が浸入する危険性が高いため、劣化事象等に該当する。
化粧目地等の止水機能が期待されていないシーリング材の破断又は欠損は劣化事象等に該当しない。

1
◇

●検査手順
1. 外壁は、目視により（1）、（2）の劣化事
象等を確認する。
2. （2）の確認は、建具の開閉を行う。

解 説

２
□

チェックシートに記録●検査のポイント① 開口部回り及び構造スリット部には、雨水が浸入しやすい。
●検査上の注意事項

検査終了

１ 検査に支障をきたす物がある場合、動かせ□る物は保険申込者に動かしてもらう。
２ ひび割れについては構造耐力上主要部分の□検査と同時に行う。
●安全上の注意事項

シーリング材が全断面にわたり切れている状
態

１ バルコニー及び共用廊下から検査する際は、◇落下事故等に注意する。

イ．シーリング材の破断
シーリング材が全断面にわたり穴が開いている状態

ロ．シーリング材の欠損
建具周辺のシーリング
材が著しく劣化している状態

ハ．建具の周囲の隙間

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住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

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第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第3編
第2項

鉄筋コンクリート造の共同住宅等
雨水の浸入を防止する部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

内壁

ポイント又は注意事項

特になし
●検査箇所

2.

検査フロー（内壁）検査箇所等の確認……□
１ａ．目視可能な内壁とする。
●検査手順
1．目視により（1）の劣化事象等を確認する。

第 34 条内壁について、以下の劣化事象等が認められないこと。

（1） 雨漏りの跡
2

前項の劣化事象等は、目視により確認する。

●検査のポイント① 外壁側（特に天井あるいは床との取り合い

検査の実施
（目視）

……①〜③

部分、開口部回り）と最上階は、雨漏りし
やすい。

解 説
内壁の確認方法は目視による。
劣化事象等の具体例は、次のとおり。
（1）内壁の雨漏りの跡
内壁に雨漏りの跡が確認されることは、周辺部の躯体の劣化を促進させる要因と想定されるため、劣化事象等に該当する。

② 外壁、バルコニー、屋根の劣化が生じている場合、その周辺は雨漏りしやすい。

チェックシートに記録③ 外壁に、コールドジョイント及びジャンカ等が見られた場合、その周辺は雨漏りしやすい。
●検査上の注意事項

検査終了

１ 検査に支障をきたす物がある場合、動かせ□る物は保険申込者に動かしてもらう。

雨漏りによって濡れている状態

イ．内壁の雨漏り跡

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住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

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第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第3編
第2項

鉄筋コンクリート造の共同住宅等
雨水の浸入を防止する部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

天井

ポイント又は注意事項

特になし
●検査箇所

3.

検査フロー（天井）検査箇所等の確認

１……□ａ．目視可能な天井とする。
●検査手順
1．目視により（1）の劣化事象等を確認する。

第 35 条天井について、以下の劣化事象等が認められないこと。

（1） 雨漏りの跡
2

前項の劣化事象等は、目視により確認する。

●検査のポイント①屋根に損傷がある場合、当該損傷の直下付

検査の実施
（目視）

……①、②

近は、雨漏りしやすい。
②特殊な形状の屋根の場合、屋根葺き材の納解 説
天井の確認方法は、目視による。
（1）天井の雨漏りの跡
天井に雨漏りの跡が確認されることは、周辺部の躯体の劣化を促進させる要因と想定されるため、まりが難しく、雨漏りしやすい。
●試験上の注意事項

チェックシートに記録

１ 検査に支障をきたす物がある場合、動かせ□る物は保険申込者に動かしてもらう。
検査終了

劣化事象等に該当する。

雨漏りによって濡れている状態

イ．天井の雨漏り跡
雨漏りによる変色、シミ等が生じている状態

ロ．天井の雨漏りによる変色

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第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

第3編
第2項

鉄筋コンクリート造の共同住宅等
雨水の浸入を防止する部分に係るもの

検査の方法
●検査機器

ポイント又は注意事項

双眼鏡等
検査箇所等の確認

●検査箇所

屋根

4.

検査フロー（屋根）……□1ａ．目視可能な範囲とする。
●検査手順
1．目視により（1）の劣化事象等を確認する。

第 36 条屋根について、以下の劣化事象等が認められないこと。

（1） 著しい防水層の劣化又は水切り金物等の不具合
2

前項の劣化事象等は、目視により確認する。

●検査のポイント① 直接屋根面の検査を行うこととするが、勾

検査の実施
（目視）

……①〜⑤
２ 、□
３
□
１
◇

配屋根や通常の手段で上がれない部位については双眼鏡を用いる。

解 説
共同住宅等で比較的多く採用されている工法での劣化事象等の具体例は、それぞれ次のとおり。
①アスファルト防水（保護層を有するものに限る。）
保護層のせり上がり、頭頂部稜線が破断し、双方から押し上げられた状態は、雨漏りの被害の発生するおそれが想定され、躯体の劣化を促進することとなるため、劣化事象等に該当する。
保護層のコンクリートが破損し、防水層が露出している状態は、放置すれば防水層の劣化を促進するため、劣化事象等に該当する。
②アスファルト防水（保護層を有するものを除く。）又は改良アスファルト防水
防水層が全層にわたって破断した状態は、雨漏りの被害の発生するおそれが想定され、躯体の劣化を促進することとなるため、劣化事象等に該当する。
改良アスファルト防水 ( 単層式 ) でルーフィングシートの接合部分が剥がれて躯体の露出が確認される状態は、下地の層に雨水の浸入を許すおそれがあるため、劣化事象等に該当する。
③シート防水防水層が全層にわたって破断し、躯体にまで到達している状態は、雨漏りの被害の生じるおそれが想定できるため、劣化事象等に該当する。
シートの接合部が剥がれ、躯体の露出が確認される状態は、防水層の連続性が無くなり躯体に雨水の浸入を許すことになるため、劣化事象等に該当する。

② ルーフドレン周辺部、パラペット取合い部
及び笠木付近は、劣化事象等が生じやすい。

チェックシートに記録③ 防水層は、パラペット立上がり部が特に剥がれやすい。
④ 架台回りや配管の貫通口も劣化事象等が生
検査終了

じやすい。
⑤ 植物が繁殖している部分は、劣化事象等が生じやすい。
●検査上の注意事項
１ 建物や敷地の形状により、屋根が全く見ら□れない場合は、チェックシート等にその旨

アスファルト防水層が全層にわたって破断した状態を記録する。
２ 防水層の破損には十分注意する。
□
３ 植物が繁殖している部分は、植物の根が防□水層に穴を開けている可能性があるので、触れない方が良い。

ロ．アスファルト防水の破断●安全上の注意事項
１ 屋上、バルコニー及び窓から検査する際は、◇落下事故等に注意する。

シート接合部が剥がれて躯体が露出している状態

防水層に穴があいている状態、又は防水層の端部が剥離し、雨水が容易に躯体まで浸入する状態は、防水層の連続性が無くなり下地の層に雨水の浸入を許すことになるため、劣化事象等に該当する。
④塗膜防水
防水層が破断し、下地まで到達している状態は、雨漏りの被害の生じるおそれが想定できるため、劣化事象等に該当する。
塗膜防水の端部が剥離し、雨水が容易に下地まで浸入する状態が確認された場合は、雨漏りの被害の生じるおそれが想定できるため、劣化事象等に該当する。

ハ．シート防水の剥離
塗膜防水層が破断して躯体にまで到達している状態

アスファルト防水層がせり上がり、頭頂部稜線が破断した状態

イ．保護層の著しいせり上がり

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住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

ニ．塗膜防水の破断

住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

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第

3 既存住宅売買瑕疵保険 検査基準の解説
章

注：この検査基準は、既存住宅の瑕疵担保責任保険を引きうけるにあたって実施する住宅の現況
及び施工状況の検査に係る検査基準を定めるものであり、保険を引き受けた個別の住宅の安全性や品質を保証するものではなく、当該住宅の瑕疵に起因する不具合事象等の発生を抑制する
ことにより保険の安定的な運営をはかることを目的とするものである。

検査基準の目的を説明したものである。
検査基準を定めることにより、瑕疵に起因する不具合事象等の発生が抑制され、保険の安定的な運営をはかることを目的としている。

参考文献
1）国土交通省住宅局住宅生産課，国土交通省国土技術政策総合研究所，独立行政法人建築研究所：住宅性能表示制度
建設住宅性能評価解説（既存住宅・現況検査）2009，サンパートナーズ株式会社，2009.10

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住宅瑕疵担保責任保険［現場検査］講習テキスト

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