写真1 緑に溢れたセンター道路沿いのまちなみ（写真提供：パルグリーン）

まちなみ研究③

はちおうじこまち（東京都八王子市元八王子町）

半共有地を囲むコンパクトなまちなみ

浅川 潔 コミュニティ・デザイン代表

開発の経緯

地」と表現している）が演出されている。

「はちおうじこまち」は、10 戸と小規模ではあるが、コンセ

従来の共有地コモンの課題は、住民に維持管理負担が大きいプトを重視した変わった区画割り、住宅プラン、ランドスケーことであったが、この課題を解決するために半共用地を設けてプという印象を与えてくれるものである。まちなみ設計は、私いる。この住宅地の半共用地は、個人と個人の庭を繋げて形成には旧知の株式会社パルグリーン（代表 山本康生氏）で、ここする空間で、限られた敷地内に良質な住環境を提供でき、維持は 2009 年にグッドデザイン賞を取得している。完成時にも訪管理負担を低減できるため、末長く美しい環境を保ち、資産価れているが、今回 5 年程経過し落ち着いた街並みをあらためて値を保全出来る新しい戸建て開発事業モデルの構築を目標とし訪れ、感じたことを紹介する。ている。

東京都八王子市元八王子町、高尾駅から霊園、ホーメストタ

この土地は、殖産住宅相互が開発したホーメストタウン八王

ウンの桜並木の幹線道路沿いのさくら公園前に現われてきた、子（昭和 62 年頃から始まった 700 世帯程の住宅団地）の開発

そこが「はちおうじこまち」である。東側と北側を雑木林の里区域の汚水処理場であった。開発当初は、八王子市管轄の本下山を背景に、南側道路を挟んで緑豊かな近隣公園があり、緑に水管が開発区域まで到達していなかったため、開発区域内の汚囲まれた落ち着いた環境である。街区中央にカーブ道路を設け、水を集合浄化槽で浄化し、雨水管に順次放流していた。後に、特徴的な区画割によって緑溢れる中間領域（ここでは「半共有

八王子市管轄の本下水管が、当該タウン内（さくら公園近辺）

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家とまちなみ 72〈2015.9〉図1 区画割図当初案（11宅地）

写真3 突き当たりから入口方向を見る。透水性自然石洗い出し舗装と芝目地の道路が独特の雰囲気を醸し出す図2 区画割図最終案（10宅地）

写真2 住宅地入口から見る

写真4 北側は石積みの擁壁と深い緑で住宅地を囲むまで延伸されたため、タウン内の汚水管を本下水管に接続するの話を聞き、山本氏にお願いすることとなった。

ことになっていた。しかし、この汚水管の破損箇所から雨水が2,087.94 ㎡の土地に対し、道路を造らず、土地を全て敷地と浸入し、通常汚水の 3 倍以上の流量となっていたため、八王子してしまえば、12 宅地の建売分譲が可能であったが、これでは市か改修しなければ本管につなぐことができないと拒否した。

まちづくりとは言えず、平均的な建売住宅になってしまう。敷

そのため、改修調査工事を引き受けてくれる会社を探していた。

地の中に道路を一本配置することにして、11宅地（図1）になるがそこで FES（事業主）に話が持ち込まれ、汚水管調査およびまちらしい配置になり、これで決まりと思ったが、どのように修繕工事、本下水管接続工事が先行投資となり、事業が長期化

道路を配置しても11宅地の場合、道路と宅地の接道が狭くなっするが、FES としても今まで住宅を建てるだけの事業であったてしまった。そこで、道路に曲線を保たせ、建物の連続性とデが、住宅を分譲する事業を新たに行うことを求め、改修工事をザイン的な街並みを演出し、10 宅地（図2）の区割りに決定する引き受けて、開発を行うことになった。

ことになった。

FES はせっかくの機会であるため、社内で意見を出し合ったが、具体的な案が浮かんでこないため、いろいろな識者の意見も聞いてみようと、あるメーカー主催の勉強会に参加して、講師として招かれていた株式会社パルグリーン代表取締役山本氏

まちづくりのコンセプト

10 世帯という小さなコミュニティではあるが、小さくても一つのまちであり、まちとしての資産価値を10 世帯みんなで高め

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写真5 オープン外構のアプローチ部分

図4 鳥瞰パース

図3 マスタープラン

あっていってほしいとの願いを込めて、『はちおうじこまち』とスペースを持ち、北側住戸は敷地中央に向いた広々した空間をネーミングされたようだ。

感じる。互いの敷地の特性を活かした計画で、北側と南側の不この敷地の立地特性は、①敷地の周囲を雑木林と道路を挟ん平等感がないデザインとなっている。

で公園に囲まれている緑豊かな環境、②大きすぎず小さすぎな

道路と宅地内の舗装面は、同じ洗い出し仕上と芝目地の舗装い適度な敷地規模（約 2,000 ㎡、10 棟）で「向う三軒両隣」とで駐車場やアプローチが繋がっているように見せているので、いうコミュニティ形成のしやすさ、③大規模住宅開発「ホーメ道路というより低層集合住宅地の敷地内通路広場という感じとストタウン」の一部という安心感である。この立地特性を最大なっている。実際にはステンレスの見切り板が境界線に設けら限に生かすため、周囲の里山に溶け込み、「公園と一体となったれている。また、植栽スペースも地被類や中高木が自然樹形でまち」をコンセプトとしてランドスケープが計画された（図3）。

設けられているので、一体的な緑地空間となっている。隣地境

北側には自然の森、南には広大な公園、このまちには優しく界部分も、見切り石を設けているだけで、柵などがなく、隣の風に揺れる豊かな樹木がある。これによって、緑の「冷気生成効果」が生まれ、風の通り道であるこのまちはクールスポットとなり、夏場における快適性が向上する。
南側住戸は敷地形状から公園に向いた開放的なプライベート

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庭を借景にしているので、庭の広がりを感じる。
当初は中央の道路沿いに電柱を建柱して、配電する計画であったが、カーブ道路に電柱や架線が見えてしまうのは、コモン的なみち広場空間が台無しになってしまうので、外周からの配■概要
所在地：東京都八王子市元八王子町2丁目3357番6外、ホーメストタウン分譲地内
交通：JR中央線・京王高尾線「高尾駅」バス10分「ホーメストタウン」下車徒歩1分
開発面積：2087.94㎡
総区画数：10区画
土地面積：170.49㎡〜186.33㎡
建物面積：105.99㎡〜114.68㎡
構造・規模：木造2階建て
道路：私道（建築基準法第42条1項2号道路）5m。

道路持分336㎡のうち10分の1
販売価格：3,480万円 〜 4,180万円
事業主：株式会社FES
用途地域：第一種低層住居専用地域
建ぺい率：40％ 容積率 80％
地区計画：元八王子2丁目地区地区計画戸建住宅地区A
協定：まちのガイドライン（紳士協定）■地区計画の内容
元八王子2丁目地区地区計画「戸建住宅地区A」区分
用途制限：住宅（長屋除く）、保育所、集会所
敷地面積最低限度：170㎡
外壁後退距離：敷地境界線から1m以上（道路境界線については3m以下なら緩和あり）
最高高さ制限：9m（ただし、地階を除く階数は2以下としなければならない）
色彩制限：外壁と屋根は周囲環境に調和させる
柵の構造制限：生垣またはフェンスなど

図5 住宅配置・平面図・立面図

電を検討した。公園側の歩道に建柱できることになり、南側住がる 3.7 帖の部屋をライフスタイルの変化に合わせて用途をシ戸はそちら側から配電し、北側住戸は北側宅地内の北側に背割フトする家（図5）、③ダイニングテラスの家、④アウトドアリビり建柱して配電してある（図4）。

ングの家、⑤大家族の家、⑥ダイニングの吹き抜けの家、⑦ワイドバルコニーの家、⑧ホールリビングの家、⑨コートヤード

住宅プラン「10のライフスタイル」の家、⑩シンメトリーの家となっている。

一般の建売住宅の間取りは、誰もが不満のない万人受けする住宅の外観デザインは、片流れ屋根の組み合わせであり、外プランが多いが、ここでは、10 世帯の住人が住むまちは、10壁の色彩は、明るいアイボリーのサイディングで、同じ仕様と通りの生活があるはずと、「十人十色＝住人十色」という考えの思われる。色彩は同じだが、建物の配置や形状が違うので、調もと、緑の木々に囲まれ、風と光に満ちた新しい生活のイメー和された個性的な外観となっている。

ジを、建物という形で表現した10 のライフスタイルを設けてい設備は、環境共生を重視したまちなので、ガスを使用し室内る。スタイルに共通するコンセプトは、ロケーション・方位・や室外の空気を汚すこともないと考え、オール電化住宅として高低差等、さまざまに変化する敷地状況に合わせて組み合わせ、いる。最近の家電は消費電力を抑制している商品が多く、屋内新しい生活を演出するようにしている。の電球等も消費電力の少ない商品を選別し設置し、電気自動車

10 の家のテーマは、① 2 階リビングの家、②リビングにつなの普及にも対応した電気自動車用充電電源も各駐車場に設置さ家とまちなみ 72〈2015.9〉

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写真6 門回りの植栽

写真8 幹線道路側からの景観

写真7 各戸にまちなみの意識を持ってもらうため大きめのシンボルツリーを導入
右/山本康生氏、左/浅川 潔氏

れている。の中では人気があり、その中でも「山取りもの」と呼ばれる、外構は外周フェンス以外に、各住戸のポーチ脇の門袖がある山の中に自生していたものは、幹がすらっと伸びアオダモ特有だけで、植栽がメインの外構となっている。門袖に門灯、駐車の幹肌の美しさを眺めることができ、シンボルツリーとして適場周りにガーデンライトが 1本設けられていて、照明のスイッしている。

チはなく、灯センサーで自動的に点灯するので、夜間、照明が点灯しないことはない。道路（私道）沿いには街路灯がなく、各戸のガーデンライトと門灯、住宅の開口部からの灯が街並みの灯となるが、やや暗いように感じる。
ぞう き

はちおうじこまちから学ぶこと

グッドデザイン賞を受賞した時の審査員のコメントは、「各住宅をばらばらに設計するのでなく、群として捉えて一体的に設植栽は、雑木と呼ばれ主に里山に生えている樹木を植栽して計した例。半共用地の提案は興味深く、魅力的な実現が期待さいる。幹が細くて建築用材などに適さないため、「雑木」と呼ばれる」となっているように、このまちの最大な魅力は低層戸建れるが、風にたなびく風情ある姿は、風を視覚的に感じる。こ集合住宅地として、各住宅の個性的なライフスタイルプランが、れらの雑木に中木や低木、グランドカバー等を添え、里山の風中央の道路と各宅地を一体的につないだ道広場空間で繋がって景を再現している。

いることである。

各戸のシンボルツリーはアオダモ（高さ 5m）、落葉樹の庭木18

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また、周辺の里山や公園の緑が敷地内と繋がるように境界にまちのガイドライン（紳士協定）
1. はじめに・SOHO（小規模事業者及び個人事業者）の場合。ただし、小規模で周辺環境に調和する形状、色調に限ります。

個性豊かで生活が楽しくなる街の表情を描くため・公共の用に供するもの。

ばならないのか、疑問が浮かんでくるのは当然の

8. 外構構造物等に関する基準に、様々なルールがあります。なぜこうしなけれ事です。
「はちおうじこまち」という町全体を価値のあるものにする為のルールの疑問点を紐解い（1）カーポート、車庫について

2. 目的（2）物置、倉庫についててみましょう。

建物や緑の植え方の約束を作り、将来にわたって魅力的な空間の創造・保全を目的としています。

3. 協定区域

協定区域は、「はちおうじこまち」全域、全 10 世帯です。

4. 協定の遵守「はちおうじこまち」に住む全員の方は、この協定を遵守しましょう。

5. 定の継承（1）第三者に土地・家屋を譲渡及び賃借した場合も、協定は継続されます。

6. 建築物に関わる基準

本協定区域内は、建築基準法並びに地区計画を守り、建物を建築（リフォーム時も含む）しましょう。

7. 屋外施設等に関わる基準（1）屋外アンテナについてアンテナは、周辺の自然景観に配慮するため、最上階の屋根以外に設置しましょう。
（2）屋外広告について屋外広告は、周辺の自然景観に配慮し掲示をご遠慮ください。ただし、以下の場合に限り設置が可能です。
・自己用で他の迷惑にならない小規模なもの。

空間の広がりと緑の連続性を保つ為、駐車場屋根・車庫（カーポート類）は、設置できません。

物置・倉庫類は、極力設置しないようにしましょう。やむを得ず設置する場合は以下を参考に設置しましょう。

・出来る限り小規模なもので、道路境界より離れた個所・道路側より見えない位置に配慮してください。
・道路（私道）より北側の住宅： 建物の北側

栽などの木々の陰影が高くなるよう配慮しています。

・門灯、ガーデンライトにはスイッチがありません。センサーによって、暗くなったら自動的に点灯し、明るくなったら自動的に消灯する常夜灯としています。

9. 日常的な維持管理等について（1）ガーデニングについて

ご自宅のお庭に空いているスペースは、豊かな街並みや住空間を演出するために、出来る限りの宿根草や草花、家庭菜園、ハーブ、プランター等の植栽でガーデニングをお楽しみください。

（2）植栽等の維持管理について

雑木植栽を多用しているため、秋から冬にかけて落葉致します。ご自宅内の植栽については以下に御配慮の上、維持・管理お願い致します。に設置
南側の住宅：建物の西〜南側に設置
車庫兼用倉庫は、前項に基づき設置出来ませ

・自宅地内の植栽は、道路の通行に支障のないよう適切な時期に剪定しましょう。
・豊かな街並を形成するため、隣地同士におし、借景やプライバシーに配慮しています。
隣地の共有（借景）庭的空間の広がりと明るさを保つ為、隣地同士のブロック塀、柵類は、設置しないようにしてください。洗面室、浴・日常的な清掃、維持管理作業は、お隣同士、互いに協力しあってください。
・自宅内の植栽は大切に管理、保存してください。

ん。ご理解ください。
（3）塀、柵について建物の窓の配置や大きさ、植栽配置等を工夫室には予め植栽にて配慮しておりますが、気になる場合は、生垣植栽（H=1.5m 程度）で目隠しして頂いて結構です。
（4）照明について照明については以下のような配慮を行っています。
・1宅地内に夜間及び防犯・修景照明として、門灯、ガーデンライトを設置しています。
・照明のランプ色は、電球色にて街並みを統ける若干の枝葉越境、隣地植栽からの影、落葉の侵入等について、互いに容認しあってください。

（3）開発道路（私道）の維持管理について
私道は「はちおうじこまち」に住んでいる方の持ちものです。自宅前の日常における簡易な清掃は、定期的に行ってください。

また、私道のヒビ割れ、剥離、陥没、経年変化による改修工事などが発生した際は、道路の持ち分に応じて、改修費用を負担することとなります。

一し、暖かく包まれるような印象を与え、植柵を設けず、雑木という里山植栽の設えとしていることである。

なら共用部分なので舗装や地中の雨水汚水配管の維持・管理のそして、この空間が 10 戸のコミュニティを育てる空間となってために補修費を積み立てる必要があるが、ここでは、共有地をいる。

持っているが管理組合がないので、今後の補修や将来大規模な道路と建物の間の中間領域、ここで言う半共有地の植栽は、修繕が必要になった時の対応について関心が持たれる。市への共有地であれば、植栽管理が必要で、管理費を徴収しなければ移管ということも選択肢のひとつかもしれないが、現在の良好ならないが、各住民の自主管理とすれば管理費はかからないのな環境を維持する方策を見つけ出してもらいたいものである。

で維持費が低減できる。しかし、今回植栽状況を見ると、目地の芝はほとんど雑草となっているのと、半共有地の植栽も必ずしも十分に管理されてはいないように感じた。最近の住宅地開発では、入居後に住民向けに植栽管理の講習会などを行うなどのサポート例がしばしば見受けられる。
中央の共有道路（私道）は、同様の仕上げでも八王子市に移〈参考文献〉
株式会社FES「はちおうじこまち」物語HP（http://www.fes-style.
jp/story.html）「はちおうじこまち」オフィシャルHP（http://hachiouji-komachi.jp）
GOOD DESIGN AWARD HP（http://www.g-mark.org/）
取材協力者  株式会社パルグリーン 代表取締役 山本康生

管することもできたようだが、補修するときには、アスファルト舗装になるということで、共有道路にしたようである。本来

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