〒107-0052 東京都港区赤坂四丁目15番1号
http://sekisuihouse-reit.co.jp/

第7期 資産運用報告（2017年11月1日〜2018年4月30日）

質の高い「住居・オフィスビル」を中核資産とする安定性の高い「総合型REIT」の誕生

2018年5月1日付で積水ハウス・リート投資法人と積水ハウス・レジデンシャル
合併により資産規模は4,408億円に拡大、資産規模の中期目標を6,000億円

投資法人が合併しました。
とし、更なる成長を目指します。

本投資法人の理念
スポンサーである積水ハウスと理念を共有し、「質の高い社会資本の提供」と「投資主価値の最大化」
を目指します

積水ハウスが企画・開発した「住居・オフィスビル」
を

1 中核資産とする安定性の高い「総合型REIT」の誕生
住居特化型の「積水ハウス・レジデンシャル投資法人」と賃料固定型マスターリース契約
中心の「積水ハウス・リート投資法人」が合併し、高い安定性を誇るポートフォリオを構築■「住居・オフィスビル」をポートフォリオの中核資産に位置づけるとともに、成長が見込まれるホテルへの投資にも取り組む■「戦略的立地」と「高品質」を柱としたプライム・プロパティ（注）を重点的な投資対象とし、質の高いポートフォリオを構築■

2 積水ハウスグループの総合力を活用した多様な成長機会の強化
資産規模及び投資対象資産の用途が拡大することによる外部成長力の強化■「成長性」と「安定性」両面からの強固なスポンサー・サポートを最大限に活用■

合併と同時に、第三者に対し住居12物件を合計164億円で譲渡するとともに、積水ハウス
より住居6物件を合計253億円で取得し、ポートフォリオの質的向上を実現■

ガーデンシティ
品川御殿山

本町ガーデンシティ

積水ハウス・リート投資法人▪積水ハウスが開発する質の高い物件のみで構成▪築 浅なオフィスビル及びホテルを中心としたポートフォリオ▪安定性の高い賃料固定型マスターリース契約が中心

本町南
ガーデンシティ

新 積水ハウス・リート投資法人
プライム・プロパティを中心とした総合型REIT
ホテル

3.9％

商業施設等

0.6％

合併
積水ハウス・レジデンシャル投資法人▪積水ハウスグループが開発する質の高い物件が基軸▪東京圏・駅近を中心とした築浅で競争力の高い住居ポートフォリオ▪高位安定的な稼働

オフィスビル

41.6％

資産規模

住居

4,408億円 53.8％

プライム・プロパティ比率（注） 90.0％

3 資産規模拡大によるマーケットプレゼンスの向上
合併後の資産規模は4,408億円となり、J-REIT市場における存在感が向上■

合併公表後、株式会社日本格付研究所（JCR）が格付見通しを変更「AA−（安定的）」→「AA−（ポジティブ）」■

プライムメゾン
白金台タワー

プライムメゾン
御殿山ウエスト

プライムメゾン
銀座イースト（注）プライム・プロパティとは、戦略的立地に所在する高品質な居住用不動産及び商業用不動産等についての呼称です（以下同じです。
）。プライ
ム・プロパティ比率は、保有資産のうちプライム・プロパティに該当する物件の比率を取得価格に基づき算出して記載しています。
なお、
「戦略
的立地」
「高品質」及び、「プライム・プロパティ」については5ページをご参照ください。浜松プラザ（商業施設等）は、プライム・プロパティの判定対象外としています。

1

投資主の皆様へ

決算ハイライト

投資主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。
平素は、積水ハウス・リート投資法人に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

1口当たり分配金について
1口当たり確定分配金
2018年4月期（第7期）

本投資法人は2014年12月3日に、東京証券取引所不動産投資信託証券市場（J-REIT市場）に上場して以来、着実に実績を積み上げ、この度、第7期（2018年4月期）の決算を無事迎えることができました。これもひとえに投資主の皆様のご支援の賜物と心より感謝申し上げます。
ここに本投資法人の第7期（2018年4月期）の運用状況と決算につきまして、ご報告申し上げます。

決算・分配状況
合併前

運用面では、当期末現在、本投資法人が保有する6物件（2,007億円）のうち5物件はマスターリース契約

2018年4月期
（第7期）
【実績】

営業収益（百万円）

4,580

4,655

12,136

12,078営業利益（百万円）

2,987

2,994

5,570

6,346

経常利益（百万円）

2,626

2,622

4,878

5,604

当期純利益（百万円）

2,625

2,621

7,178

5,603

1,355
（2,710）1,352（2,705）

1,531（3,062）

1,526（3,052）

決算年月

財務面においては、2017年11月に実施した借換えを通じ、返済期日の分散化及び長期化並びに金利の2,622百万円、当期純利益2,621百万円となり、投資口1口当たりの分配金は2,705円となりました。
また、本投資法人は、2018年5月1日に積水ハウス・レジデンシャル投資法人と合併し、「住居・オフィスビル」を中核資産とする安定性の高い総合型REITとして新たにスタートいたしました。
今回の合併により、本投資法人が株式会社日本格付研究所（JCR）より取得している長期発行体格付の見通しが「AA−（安定的）」から「AA−（ポジティブ）」へと変更され、また、資産規模が拡大したことで、
J-REIT市場において存在感が高まるものと期待しております。

（注2）
1口当たり分配金（円）

本投資法人は、戦略的立地に所在する高品質な居住用不動産及び商業用不動産等であるプライム・プロパティに重点投

合併後

2017年10月期
（第6期）
【実績】

が、1物件は長期賃貸借契約がそれぞれ締結されており、稼働率は100.0％となっております。
固定化を図りました。この結果、当期の業績は、営業収益4,655百万円、営業利益2,994百万円、経常利益

2,705円（注1）「2018年10月期

（第8期）
【予想】
」及び
「2019年4月期
（第9期）
【予想】
」の各項目の数値は、一定の前提条件のもとに算出した2018年6月15日（決算公表日）現在のものです。実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益及び1口当たり分配金は、様々な要因により大きく異なる
可能性があります。
また、
本予想は実際の業績や分配金の額を保証するものではありません。
（注2）2018年5月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を実施しています。当該投資口分割による影響を加味し、「2018年4月期
（第7期）
【実績】
」以前の1口当たり分配金は、実績値である括弧内の数値を2で除した数値を、「2018年10月期
（第8期）
【予想】
」
以降の1口当たり分配金は、予想値に2を乗じた数値を括弧内にそれぞれ記載しています（1円未満切捨て。
以下同じです。
）。

資をするとともに、スポンサーである積水ハウスの不動産開発力及び運営力等を最大限に活用した成長戦略を推進することで、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値を最大化することを目指してま

営業収益・当期純利益

いります。

（百万円）

投資主の皆様におかれましては、今後とも変わらぬご

14,000

支援、ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。

12,000積水ハウス・リート投資法人 執行役員

1口当たり分配金
営業収益

当期純利益

12,136

12,078

（円）
2,000

1,500

10,000積水ハウス・アセットマネジメント株式会社 代表取締役社長

井上 順一

8,000

7,178

6,000
4,000

CONTENTS

2

2018年10月期
2019年4月期
（注1）
（注1）
（第8期）
【予想】
（第9期）
【予想】

Ⅰ 投資法人の概要… … 4

Ⅴ 投資主資本等変動計算書… …35

Ⅸ ‌キャッシュ・フロー計算書（参考情報）…… 49

Ⅱ 資産運用報告… ……14

Ⅵ 注記表… ………………………36

投資主インフォメーション………………… 51

Ⅲ 貸借対照表… ………32

Ⅶ 金銭の分配に係る計算書… …46

Ⅳ 損益計算書… ………34

Ⅷ 監査報告書… …………………47

2,000

1,352
1,355
（2,710） （2,705）

1,531
1,526
（3,062） （3,052）

1,000

5,603
4,580

4,655

2,625

500

2,621

0

0

2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期
（第6期）
（第7期）
（第8期）
（第9期）

実績

実績

予想

予想

2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期
（第6期）
（第7期）
（第8期）
（第9期）

実績

実績

予想

予想

3

Ⅰ 投資法人の概要

合併後の本投資法人の概況

合併後の本投資法人の戦略

ポートフォリオの概要（2018年6月15日（決算公表日）現在）

113物件

保有物件数

4,408億円

取得価格合計
用途比率

（注2）

ホテル
3.9%
（1物件）

商業施設等
0.6%（1物件）

鑑定評価額合計（注1）

稼働率（2018年5月末日現在）

築年数比率

その他
5.6%（13物件）

15年以上
4.0%（5物件）

住居
53.8%（106物件）

資産規模

（注2）
（注3）

東京圏
66.6%
（78物件）

三大都市圏（注4）4,408億円

94.4%

8.6年

10年以上
15年未満
28.2%
（59物件）

オフィスビル
41.6%（6物件）

長期負債比率100.0％

固定金利比率

91.3％

アセット
カテゴリー

居住用
不動産

用途

中核資産

住居

具体的なアセットタイプの例

用途別投資比率 合併後2018年6月15日（取得価格ベース） （決算公表日）現在

住居
学生寮、
社宅

オフィスビル
オフィスビル

商業用
不動産等

データセンター

ホテル
ホテル

サービスアパートメント
商業施設
シニアアセット（サービス付
き高齢者向け住宅、有料老人ホーム、デイケアセンター）

資産規模6,000億円達成時
用途別投資比率の目標

30〜55％

53.8%

45％程度

30〜55％

41.6%

45％程度

0〜30％

3.9%

10％程度

0〜10％

0.6%

0〜10％程度

アセットカテゴリーごとのエリア別投資比率
アセットカテゴリーごとの特性に鑑みて、重点投資エリアを設定。海外不動産投資は居住用不動産及び商

格付の状況

43.1％

を構築。今後継続した成長が見込まれるホテルへの投資も推進

商業施設等
5年以上10年未満
56.7%（36物件）

財務状況

用途別投資比率「生活拠点」としての「住居」と「事業活動拠点」としての「オフィスビル」を中核資産とするポートフォリオ

5年未満
11.0%
（13物件）

平均築年数

大阪圏
22.6%
（12物件）

総資産LTV（注5）

97.5％

エリア比率

（注2）

名古屋圏
5.2%
（10物件）

4,760億円

ポートフォリオ構築方針

業用不動産等についても可能とするが、当面の間は慎重姿勢

JCRより以下の点が評価され、2018年3月30日付
で格付の見通しが変更。
■ 合併後も積水ハウスグループの総合力を活用し安定しアセットカテゴリー

重点投資エリア

エリア別投資比率（取得価格ベース）

合併後2018年6月15日（決算公表日）現在

居住用不動産

東京圏

70%以上

77.0％

80%以上

98.7％

た運営が期待できる■ 合併による資産規模拡大によりポートフォリオの強化と物件の分散化が図られる

格付機関

変更前

JCR

AA−（安定的）

変更後

AA−（ポジティブ）

商業用不動産等

三大都市圏

（東京圏、
大阪圏、
名古屋圏）

投資戦略
「戦略的立地」と「高品質」を柱としたプライム・プロパティ
ポートフォリオの質的向上を目的として、プライム・プロパティへの重点的な投資を継続（注1）「鑑定評価額合計」
は、本投資法人が合併前から保有している運用資産及び積水ハウス・レジデンシャル投資法人からの承継資産（2018年5月1日に譲渡した12物件は除く。）については2018年4月末日時点、2018年5月1日に取得した6物件については2018年4月1日時点の鑑定評価額に基づいています。
（注2）「本町ガーデンシティ」
については、用途比率についてはオフィスビル部分及びホテル部分の各区分所有建物の用途毎にそれぞれ1物件とし、エリア比率、築年数比率の算出にあたっては建物全体を1物件として算出しています。
（注3）
「築年数」

は、2018年5月1日時点の数値を記載しています。なお、平均築年数の算定に当たっては取得価格で加重平均した数値を記載しています（以下同じです。）。
（注4）「三大都市圏」
とは、「東京圏」、「大阪圏」及び「名古屋圏」をいいます（以下同じです。）。また、「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「大阪圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県及び奈良県を、「名古屋圏」とは、愛知県をいいます（以下同じです。
）。
（注5）「総資産LTV」
は、2018年5月1日に実施した運用資産の入替後の総資産の見込額に対する有利子負債の比率を記載しています（以下同じです。
）。

4

アセットカテゴリー

戦略的立地

高品質

居住用不動産入居者の「持続可能な生活拠点」に適した立地快適性や安全性等住居としての高い基本性能を備え、社会的な要望としての環境配慮の取組み等、街並みに相応しい建物等を総合的に判断

商業用不動産等

テナント企業の「持続可能な事業活動拠点」に適した立地テナント企業が求める機能性に加え、社会的な要望としての環境配慮やBCP拠点として相応しいスペックを備え、街並みに相応しい建物等を総合的に判断

5

合併と同時に実施した運用資産の入替え

積水ハウスのパイプライン

資産入替えを通じてポートフォリオの質的向上を実現
取得資産（6物件）

積水ハウス・リート投資法人

取得価格合計253億円

鑑定評価額合計（注1）

272億円

鑑定NOI利回り

償却前 4.8％
償却後 3.7％

東京圏比率100.0％

平均築年数

4.5年

鑑定評価額を上回る価格で譲渡
築浅で高品質な
住居を取得

積水ハウス

第三者

スポンサーサポートを活用した外部成長機会の強化

譲渡資産（12物件）
譲渡価格合計164億円

鑑定評価額合計（注1）

158億円

直前期実績
NOI利回り（注2）

償却前 4.4％
償却後 2.7％

東京圏比率（注2）

51.7％

平均築年数

14.1年

（注2）

取得資産
物件名称

プライムメゾン白金台タワー

プライムメゾン大塚

プライムメゾン浅草橋

積水ハウスが企画・開発するプライムメゾン（注1）
竣工済物件

2物件

（2018年6月15日（決算公表日）現在）

建築中物件

企画中物件（注3）（注2）

住戸数85戸7物件

住戸数1,038戸

5物件（全て東京23区）

プライムメゾン三田綱町（東京都港区）（仮称）プライムメゾン江古田の杜（東京都中野区）

本投資法人が優先交渉権を有する積水ハウスが開発したオフィスビル（注1）
対象物件名称所在地

対象用途

未取得床面積比率（注4）

ガーデンシティ品川御殿山

東京都品川区

オフィスビル

19.0%

本町南ガーデンシティ

大阪府大阪市オフィスビル

43.6%

物件写真
（注5）
積水ハウスの都市再開発事業における主なプロジェクト（注1）

1993年

所在地

東京都品川区

東京都豊島区

東京都台東区

取得価格

7,950百万円

3,700百万円

1,680百万円

鑑定評価額

8,570百万円

3,970百万円

1,800百万円

竣工年月日
（築年数）

2016年5月20日（2.0年）

2017年1月11日（1.3年）

2016年10月7日（1.6年）

物件名称

プライムメゾン代官山（注1）

プライムメゾン御殿山ウエスト エスティメゾン豊洲レジデンス（注3）2006年

梅田スカイビル
赤坂（新梅田シティ） ガーデンシティ

2010年

本町
ガーデンシティ（取得済資産）

2013年

2011年

ガーデンシティ
品川御殿山（注6）（取得済資産）

御殿山SHビル（取得済資産）2015年

本町南
ガーデンシティ（注6）（取得済資産）広小路
ガーデンアベニュー（取得済資産）今後の主なプロジェクト

物件写真
（注3）
（仮称）
赤坂5丁目
プロジェクト

所在地

東京都目黒区

東京都品川区

東京都江東区

取得価格

2,520百万円

3,400百万円

6,050百万円

鑑定評価額（注1）2,730百万円

3,680百万円

6,460百万円

竣工年月日
（築年数）

2017年1月12日（1.3年）

2011年1月18日（7.3年）

2008年2月28日（10.2年）

（注1）
取得資産の
「鑑定評価額（合計）」
は2018年4月1日時点、譲渡資産の鑑定評価額合計は2018年4月末日時点の数値を記載しています。
（注2）
譲渡資産の
「直前期実績NOI利回り」「東京圏比率」「平均築年数」は、
積水ハウス・レジデンシャル投資法人の取得価格を用いて算定しています。
（注3）「エスティメゾン豊洲レジデンス」の物件名称は、2018年6月15日（決算公表日）現在において「豊洲レジデンス」
ですが、物件名称のブランド名を「エスティメゾン」に変更する予定のため、変更後の物件名称を記載しています（以下同じです。
）。

6

グランフロント大阪

ザ・リッツ・
カールトン京都

HK淀屋橋
ガーデンアベニュー（取得済資産）（注3）（仮称）
MM21-44計画

大手門タワー
JXビル（注1）「積水ハウスが企画・開発するプライムメゾン」「本投資法人が優先交渉権を有する積水ハウスが開発したオフィスビル」及び、「積水ハウス
の都市再開発事業における主なプロジェクト」に記載の物件に関し、2018年6月15日（決算公表日）現在において具体的な取得の予定はあ
りません。
（注2）
「建築中物件」として掲載の図は、設計図書に基づき作成された完成予想図であり、実際とは異なる場合があります。
（注3）
積水ハウスが現在検討中のプロジェクトであり、今後予告なく変更又は中止される可能性があります。
（注4）「未取得床面積比率」

は、建物全体の専有面積に占める、本投資法人が取得に関わる優先交渉権を有する未取得床面積の割合を記載しています。
（注5）
上記の各物件については、他の事業者との共同事業及び売却済みの物件を含みます。
（注6）
本投資法人が一部を取得していますが、残部の優先交渉権を有しています。

7

ポートフォリオマップ
主な保有物件（2018年6月15日（決算公表日）
現在）

東京圏
New

New

その他（札幌市）

New 新規取得物件

住居
オフィスビルホテル

札幌市

住居／3物件ガーデンシティ
品川御殿山

御殿山SHビルNew

プライムメゾン
白金台タワー住居

プライムメゾン
大塚New

オフィスビル

New

ホテル

New

住居／9物件
オフィスビル／1物件

住居／9物件
オフィスビル／3物件
ホテル／1物件
金沢市
住居／1物件エスティメゾン
豊洲レジデンス

本町
ガーデンシティ

神戸女子学生会館

プライムメゾン
夕陽ヶ丘

エスティメゾン
神戸三宮

プライムメゾン北田辺

東京圏

プライムメゾン
浅草橋

住居／76物件
オフィスビル／2物件
福岡市
住居／7物件
四日市市
住居／1物件

プライムメゾン
御殿山イースト
プライムメゾン
銀座イースト

本町南
ガーデンシティ

大阪圏

名古屋圏

プライムメゾン
御殿山ウエスト

プライムメゾン
南２条

商業施設等

大阪圏（注）
プライムメゾン代官山

プライムメゾン
大通公園

HK淀屋橋
ガーデンアベニュー

浜松市
商業施設等／1物件

東京圏
78物件

プライムメゾン武蔵野の杜

大阪圏（注）
13物件

プライムメゾン
品川

名古屋圏
10物件
その他

名古屋圏

プライムメゾン
恵比寿

13物件

その他（福岡市）

プライムメゾン
横濱日本大通プライムメゾン照葉

広小路
ガーデンアベニュー

プライムメゾン
東桜

プライムメゾン
御器所

プライムメゾン
セントラルパーク

マスト博多

（注）
「本町ガーデンシティ」
については、オフィスビル部分とホテル部分をそれぞれ1物件として算出しています。

89安定的かつ健全な財務運営
財務の状況

ESGへの取組み

有利子負債の状況
金融機関

1,979億円

有利子負債総額

43.1％

総資産LTV

91.3％

固定金利比率

100.0％

長期負債比率
平均調達金利（注1）0.77％

平均残存年数（注2）

4.1年（2018年6月15日（決算公表日）現在）

残高（億円） 比率

金融機関

合併と同時に取得した全6物件について、DBJ Green Building認証を取得

残高（億円） 比率

三菱UFJ銀行

436

23.9%

あおぞら銀行221.2%

三井住友銀行357

19.6%

信金中央金庫

16

0.9%

みずほ銀行

317

17.4%

池田泉州銀行130.7%

三井住友信託銀行

163

8.9%

静岡銀行

13

0.7%

みずほ信託銀行

122

6.7%

七十七銀行

13

0.7%

りそな銀行

105

5.8%

広島銀行

13

0.7%

日本政策投資銀行

104

5.7%

山口銀行

13

0.7%

農林中央金庫

89

4.9%

借入金合計

福岡銀行

24

1.3%

投資法人債合計155─

有利子負債総額1,979

─

4 Stars

3 Stars

1,824 100.0%

第7期以降のリファイナンス実績
第8期（2018年5月）

第7期（2017年11月）
長期借入金（変動金利）

長期借入金 長期借入金
（注3）
（注3）
（固定金利）（固定金利）

短期借入金（変動金利）

長期借入金（注3）（固定金利）

借入金額

140億円

70億円

70億円

借入金額

80億円

80億円

調達年数

3.0年

4.6年

5.5年

調達年数

1.0年

9.3年

1か月 TIBOR

0.35％

0.41％

平均調達金利（注1） ＋0.18％

1か月 TIBOR

0.76％

平均調達金利（注1） ＋0.25％

プライムメゾン
白金台タワー

プライムメゾン
御殿山ウエスト

契約期間

みずほ銀行、
三菱UFJ銀行、三井住友銀行100億円

2017年11月1日～2018年10月31日

返済期限の分散状況（2018年6月15日（決算公表日）現在）

固定金利借入（億円）

変動金利借入投資法人債

300

5 Stars（2018年6月15日（決算公表日）現在）

4 Stars

2物件

3 Stars

14物件

計

22物件

計

DBJ Green Building認証制度は、ビルの環境性能に加え、社会的要請に配慮した不動産の普及促進を目的に、株式会社日本政策投資銀行が独自に開発したスコアリングモデルに基づき、時代の要請に応える優れた不動産を選定するものです。

■ 2017年度GRESB評価

20

200

40.5

150

268.3

25

100

40

50

83.8
25

207.9

30

18.6
44

124

111

111

70.9

●

GRESB評価：Green Stars●GRESBレーティング：3 Stars●

ESGに関する開示評価：C（グローバル平均）■ 2018年6月に資産運用会社としてGRESB
メンバーシップへ加入「健康と福祉」
モジュールへ参加

●

47.5

169
71

30

124
30
19

61.2

76

20
31.5

80

2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2027年
10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期
（注1）
「平均調達金利」
は、有利子負債額による加重平均利率（年率）を示したものです。また、金利スワップ取引を行った有利子負債の利率については、
金利スワップの効果を勘案した利率を記載しています。
（注2）「平均残存年数」
は、返済日までの期間を有利子負債額で加重平均して算出しています。
（注3）
一部金利スワップ取引を行い、変動金利による借入金の金利を固定化しています。

10

エスティメゾン
豊洲レジデンスGRESB評価への参加

250

0

プライムメゾン
浅草橋

保有物件113物件中38物件、ポートフォリオの55.0％（取得価格ベース）について、
DBJ Green Building
認証を取得

計

極度額

プライムメゾン大塚

DBJ Green Building認証 取得実績

コミットメントラインの契約状況
参加金融機関プライムメゾン代官山

GRESBとは、欧州の年金基金グループを中心に創設された不動産セクターのESG（Environment（環境）・Social（社会）・Governance（ガバナンス））
配慮を測る年次のベンチマークです。

合併を機としたガバナンス強化■ リスク管理・内部監査・法務などを統括して主管する内部統制推進室を新設■ 投資判断フローにおける重要な投資委員会において、外部委員を1名体制（不動産鑑定士）から2名体制（不動産鑑

定士・弁護士）に

11

本投資法人の概要

資産運用会社の概要

概要

沿革

投資法人名

積水ハウス・リート投資法人

代 表 者 名執行役員

所

東京都港区赤坂四丁目15番1号

在地

資産運用会社

決

算

期

井上 順一

投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立

商2014年9月18日

内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施（登録番号 関東財務局長 第95号）

代 表 者 名代表取締役社長

所

在地

東京都港区赤坂四丁目15番1号

資

本

金

400百万円

2014年12月3日

東京証券取引所不動産投資信託証券市場へ上場（証券コード：3309）

2018 年 5 月 1 日

積水ハウス・レジデンシャル投資法人
を吸収合併
本投資法人の投資口1.65口（2分割後）
を割り当て

仕組み図

（2018年6月15日（決算公表日）現在）

資産運用会社の親会社／
スポンサー

投資法人

❹

投資主総会

❶

積水ハウス・アセット
マネジメント株式会社❸
パイプラインサポート会社
積和不動産株式会社
積和不動産関東株式会社
積和不動産東北株式会社
積和不動産中部株式会社
積和不動産関西株式会社
積和不動産中国株式会社
積和不動産九州株式会社

主

井上 順一

免

許

等

取引一任代理等認可
国土交通大臣認可第82号

金融商品取引業者
関東財務局長（金商）
第2791号

積水ハウス株式会社（100%）

組織図

一般事務受託者

❺

株主総会

会計監査人

取締役会

三菱UFJ信託銀行株式会社

役員会
執行役員 井上 順一
監督役員 野村 滋
監督役員 大宮 立

資産保管会社

投資委員会❻

コンプライアンス委員会

投資主名簿等管理人
コンプライアンス・
オフィサー

みずほ信託銀行株式会社❼

投資法人債に関する
一般事務受託者

新日本有限責任監査法人

株式会社三菱UFJ銀行❶ 資産運用委託契約 ❷ スポンサー・サポート契約 ❸ 優先交渉権（等）に関する契約❺ 資産保管業務委託契約 ❻ 事務委託契約（投資口事務受託契約） ❼ 財務代理契約

12株

宅地建物取引業
東京都知事（1）
第96411号

監査役❷

資産運用会社号

三菱UFJ信託銀行株式会社

積水ハウス株式会社
100％株式保有

積水ハウス・
アセットマネジメント株式会社

2014 年 9 月 8 日

積水ハウス・
アセットマネジメント株式会社

4月、
10月

概要

代表取締役社長

経営戦略室

内部統制推進室

不動産統括部❹ 一般事務委託契約

不動産
投資一部

不動産
投資二部

不動産
運用一部

不動産
運用二部

不動産
運用三部

アカウン
ティング部

技術
管理部

財務部

IR部

経理部

総務部

13

Ⅱ 資産運用報告

資産運用の概況
1. 投資法人の運用状況等の推移
期

2. 当期の資産の運用の経過
第4期
第5期
第6期
第7期
第3期
自 2015年11月 1日 自 2016年 5月 1日 自 2016年11月 1日 自 2017年 5月 1日 自 2017年11月 1日
至 2016年 4月30日 至 2016年10月31日 至 2017年 4月30日 至 2017年10月31日 至 2018年 4月30日

別

営業収益
百万円
（うち不動産賃貸事業収益）
百万円
営業費用
百万円
（うち不動産賃貸事業費用）
百万円
営業利益
百万円
経常利益
百万円
当期純利益
（a） 百万円
総資産額（b） 百万円（対前期比）％
純資産額（c） 百万円（対前期比）％（d） 百万円
有利子負債総額
出資総額
百万円
発行済投資口の総口数（e）
口1口当たり純資産額（注4） （c）/（e） 円（f） 百万円
分配金総額
1口当たり分配金（f）/（e） 円（うち1口当たり利益分配金）
円（うち1口当たり利益超過分配金） 円
総資産経常利益率（注5）％（年換算値）％
自己資本利益率（注5）％（年換算値）％
期末自己資本比率（注5） （c）/（b） ％（対前期増減）％配当性向（注5）（f）/（a） ％【その他参考情報】
当期運用日数日
期末投資物件数件
期末稼働率％
当期減価償却費
百万円
当期資本的支出額
百万円
賃貸NOI（Net Operating Income）（注5）百万円
FFO（Funds from Operation）（注5）百万円（注5）円
1口当たりFFO（注4）
期末総資産有利子負債比率（LTV）（注5）（d）/（b） ％3,467（3,467）
1,188
（860）
2,278
1,967
1,966
166,303（0.2）
89,710（0.0）
68,10087,743794,000
112,9851,966
2,477（2,477）
（－）
1.2
2.4
2.2
4.4
53.9
（△0.1）
100.0

4,059（4,059）1,394（1,021）
2,664
2,321
2,320
189,257（13.8）
102,361（14.1）
77,300100,040
894,000
114,498
2,320
2,596（2,596）
（－）
1.3
2.6
2.4
4.8
54.1
（0.1）
100.0

4,144
（4,144）1,440（1,053）
2,704
2,381
2,380
189,627（0.2）
102,421（0.1）
77,300100,040
894,000
114,565
2,380
2,663（2,663）
（－）
1.3
2.5
2.3
4.7
54.0
（△0.1）
100.0

4,580（4,580）1,592（1,178）
2,987
2,626
2,625
207,142（9.2）
112,815（10.1）
84,400110,189
969,000
116,424
2,625
2,710（2,710）
（－）
1.3
2.6
2.4
4.8
54.5
（0.5）
100.0

4,655
（4,655）
1,661（1,223）
2,994
2,622
2,621
207,450（0.1）
112,810（△0.0）
84,400110,189
969,000
58,2092,621
2,705（2,705）
（－）
1.3
2.6
2.3
4.7
54.4
（△0.1）
100.0

182
4
100.0
560
5
3,166
2,527
3,183
40.9

184
6
99.9
647
7
3,686
2,969
3,321
40.8

181
6
100.0
649
80
3,740
3,031
3,390
40.8

184
6
100.0
730
12
4,132
3,356
3,463
40.7

181
6
100.0
731
52
4,164
3,353
1,730
40.7

（注1）‌積水ハウス・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の営業期間は、毎年5月1日から10月末日まで及び11月1日から翌年4月末日までの各6か月間です。
（注2）営業収益等には消費税等は含まれていません。
（注3）特に記載のない限り、記載未満の数値については切り捨てて、比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
（注4）‌2018年4月30日を分割の基準日とし、2018年5月1日を効力発生日として投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。1口
当たり純資産額及び1口当たりFFOについては、第7期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定しています。
（注5）以下の算定式により算出しています。

14

総資産経常利益率
自己資本利益率
期末自己資本比率
配当性向
賃貸NOI（Net Operating Income）
FFO（Funds from Operation）
1口当たりFFO
期末総資産有利子負債比率（LTV）

経常利益÷
｛（期首総資産額＋期末総資産額）
÷2｝×100
当期純利益÷
｛（期首純資産額＋期末純資産額）
÷2｝×100
期末純資産額÷期末総資産額×100
分配金総額（利益超過分配金を含みません。）
÷当期純利益×100
不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用（減価償却費を除きます。）
当期純利益＋当期減価償却費－不動産等売却損益
FFO÷発行済投資口の総口数（円未満を切り捨てています。）
有利子負債総額÷総資産額×100（1）投資法人の主な推移
本投資法人は、日本を代表するハウスメーカーの一つであり、ディベロッパー事業でも豊富な開発・運用実績を有す
る積水ハウス株式会社（以下「積水ハウス」といいます。
）をスポンサーとして、
2014年9月8日に設立され、2014年
12月3日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。
）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コー
ド：3309）しました。
本投資法人は、主として商業用不動産（注1）に投資し、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して資産の運用を行うことを方針としており、
特に、
戦略的立地に所在する、又は高品質な商業用不動産をプラ
イム・プロパティと呼称し、投資対象の中核と位置付けています。
上記方針に基づき、本投資法人は上場日である2014年12月3日に3物件（取得価格（注2）の合計114,300百万円）
を取得して実質的な運用を開始、
2015年5月19日に1物件（取得価格38,600百万円）
を取得、2016年5月24日に3物件（取得価格の合計26,650百万円、うち1物件は取得済物件の追加取得）を取得、更に、
2017年5月24日に2物件（取得価格の合計21,200百万円、2物件ともに取得済物件の追加取得）
を取得し、2018年4月30日現在（以下「当期末現在」といいます。
）、
本投資法人が保有する資産は6物件（取得価格の合計200,750百万円）となっています。
（注1）‌｢商業用不動産」とは、主たる用途がオフィスビル、商業施設及びホテル等の住居以外の事業的用途に用いられる不動産をいいます。住居には学生寮、社宅及びサービス付高齢者向け住宅を含みます。なお、本投資法人は、2018年5月1日付で、後記「6. 決算後に生じた重要な事実（4）規約及び運用ガイドラインの変更」に記載のとおり、本投資法人合併（後記「3. 増資等の状況」に定義します。以下同じです。）に伴い、居住用不動産及び商業用不動産等（いずれも、後記「5. 今後の運用方針 （2）今後の運用方針及び対処すべき課題」に定義されます。以下同じです。）であるプライム・プロパティを投資対象の中核とすること等を内容とした運用ガイドラインの変更を行っています。
（注2）‌｢取得価格」は、各保有資産に係る売買契約書に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円
未満を切り捨てています。）
を記載しています。以下同じです。

（2）運用環境と運用実績

a. 運用環境
当期における日本経済は、所得から支出への前向きの循環メカニズムが働くもとで、緩やかな景気拡大が続きました。
不動産売買市場においては、低水準に推移する空室率、緩和的な金融環境のもと、引き続き国内外の投資家の物件取得意欲は高い中、優良な物件は品薄であり、期待利回りが低位で推移している状況にあります。
また、オフィス賃貸市場においては、
底堅い経済成長に下支えされ需要は堅調に推移しています。
一方、商業施設を取り巻く環境については、
日本銀行の「経済・物価情勢の展望（2018年4月）」によると、
個人消費は、
雇用・所得環境の着実な改善を背景に、振れを伴いながらも緩やかに増加しており、小売業販売額は概ね増加傾向を続けています。
百貨店売上高は基調としては持ち直しており、スーパー売上高やコンビニエンスストア売上高も、振れを伴いつつも緩やかな増加基調を続けています。
そうした動向のもとで、ドラッグストア等の出店需要は引き続き堅調であり、賃料は高止まりで概ね横ばい傾向にあります。
ホテルについては、
2018年1月から3月の訪日外国人旅行者数は約762万人であり、前年同期比16.5％の増加となるなど、訪日外国人旅行者数は依然増加しており、好調を維持しています。
b. 運用実績
当期末現在において本投資法人が保有する物件は6物件であり、取得価格の合計は200,750百万円、総賃貸可能面
積は112,032.96㎡です。
また、
6物件のうち5物件は積水ハウスを賃借人とするマスターリース契約が、
1物件は1テ
ナントを賃借人とする長期賃貸借契約が、それぞれ締結されており、当期末現在の稼働率は100.0％です。

（3）資金調達の概要

a. 資金の借入れについて
本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保及び投資主価値の向上のために安定的かつ健全な財務運営を行うことを基本方針としています。当期においては、
2017年11月30日に返済期日が到来した総額14,000百万円の変動金
利の借入金について、同額で長期借入金への借換えを実施し、返済期日の分散化及び長期化並びに金利スワップ取引等により金利の固定化を図りました。
この結果、有利子負債における固定金利比率は前期末の76.4％から当期末現在においては93.0％へと上昇し、当期末現在の有利子負債残高は前期と同額の84,400百万円、資産総額のうち有利子負債総額の占める割合
（以下
「総資
産LTV」
といいます。
）
は40.7％となっています。
b. 格付について
本投資法人が株式会社日本格付研究所（JCR）より取得している格付について、本投資法人合併を踏まえ、2018年
3月30日に長期発行体格付の見通しが「安定的」から「ポジティブ」
へと変更されています。
当期末現在における格付状況は、以下のとおりです。
信用格付業者
株式会社日本格付研究所（JCR）
株式会社日本格付研究所
（JCR）

格付の内容
長期発行体格付AA－（ポジティブ）
債券格付
AA－

15

（4）業績及び分配金の概要
当期の実績は、営業収益4,655百万円、営業利益2,994百万円、経常利益2,622百万円となり、当期純利益は2,621
百万円となりました。
また分配金については、投資法人の税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。
その後の改正を含みます。
）第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、
この結果、投資口1口当たりの分配金は2,705円となりました。

3. 増資等の状況
本投資法人設立以降、当期末までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。
なお、本投資法人は、2018年5月1日付で、本投資法人を吸収合併存続法人、積水ハウス・レジデンシャル投資法人（以下「SHI」といい、本投資法人と併せて「両投資法人」ということがあります。
）を吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本投資法人合併」といいます。
）を行い、2018年5月1日をもって本投資法人の発行済投資口の総口数は3,762,091口となっています。
詳細については、
後記「6. 決算後に生じた重要な事実 （1）本投資法人と積水ハウス・
レジデンシャル投資法人の合併及び（2）投資口の分割」
をご参照下さい。
年月日

摘

出資総額（百万円）

要

増加額

残

発行済投資口の総口数（口）

高

増加口数

残

高

備考

2014年 9月 8日

私募設立

200

200

2,000

2,000 （注1）

2014年12月 2日

公募増資

63,69063,890600,000

602,000 （注2）2014年12月24日 第三者割当増資

3,184

67,07430,000632,000 （注3）2015年 5月19日

19,67386,748154,200

786,200 （注4）995

87,7437,800

794,000 （注5）

11,70699,45095,200889,200 （注6）

公募増資

2015年 6月12日 第三者割当増資
2016年 5月24日

公募増資

2016年 6月21日 第三者割当増資
2017年 5月24日

公募増資

2017年 6月12日 第三者割当増資

590

100,040

4,800

894,000 （注7）

9,661

109,70271,400965,400 （注8）487

110,1893,600

969,000 （注9）

（注1）	‌2014年9月8日に1口当たり発行価格100,000円で本投資法人を設立しました。
（注2）	‌1口当たり発行価格110,000円（発行価額106,150円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として、公募により新投資口を発行しました。
（注3）	‌1口当たり発行価額106,150円にて、借入金の一部の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。なお、当該新投資口発行にかかる手取金のうち一部を借入金の返済資金の一部に充当し、残余を新規物件の取得資金の一部に充当しました。
（注4）	‌1口当たり発行価格131,917円（発行価額127,587円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として、公募により新投資口を発行しました。
（注5）	‌1口当たり発行価額127,587円にて、借入金の返済資金の一部又は将来の特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注6）	‌1口当たり発行価格127,140円（発行価額122,967円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として、公募により新投資口を発行しました。
（注7）	‌1口当たり発行価額122,967円にて、将来の借入金の返済資金の一部又は将来の特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、
第三者割当により新投資口を発行しました。
（注8）	‌1口当たり発行価格139,912円（発行価額135,320円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として、公募により新投資口を発行しました。
（注9）	‌1口当たり発行価額135,320円にて、新規物件の取得に伴う短期借入金の一部の返済資金に充当することを目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注10）	‌2018年4月30日を分割の基準日とし、2018年5月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。また、本 投 資 法 人 合 併に当 たって、2018年5月1日付 でSHIの 投 資 口1口に対し本 投 資 法 人 の 分 割 後 の 投 資 口1.65口を割 当 交 付し、
1,824,091口の新投資口を発行しました。これらにより発行済投資口の総口数は、3,762,091口となっています。なお、これらに伴う出資総額の変更はありません。

【投資証券の取引所価格の推移】

本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格（終値）は以下のとおりです。
期

別

第7期
権利落前
権利落後
自 2015年11月 1日 自 2016年 5月 1日 自 2016年11月 1日 自 2017年 5月 1日 自 2017年11月 1日 自 2018年 4月25日
至 2016年 4月30日 至 2016年10月31日 至 2017年 4月30日 至 2017年10月31日 至 2018年 4月24日 至 2018年 4月30日
第3期

第4期

第5期

第6期

最

高（円）

133,500

157,900

153,900

146,400

149,100

70,500最低（円）116,700

125,800

138,000

125,900

123,700

69,700（注）2018年4月30日を分割の基準日とし、2018年5月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行っています。

16

4. 分配金等の実績
当期（第7期）の分配金は、1口当たり2,705円であり、投資法人の課税所得から利益分配金相当額を損金として控除する法人税課税の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用を企図しており、当期未処分利益の概ね全額を分配することとしています。
期

第3期
第4期
第5期
第6期
第7期
自 2015年11月 1日 自 2016年 5月 1日 自 2016年11月 1日 自 2017年 5月 1日 自 2017年11月 1日
至 2016年 4月30日 至 2016年10月31日 至 2017年 4月30日 至 2017年10月31日 至 2018年 4月30日

別

当期未処分利益総額
（千円）

1,967,034

2,321,003

2,381,018

2,626,016

（千円）

296

179

296

26

357

金銭の分配金総額 （千円）

1,966,738

2,320,824

2,380,722

2,625,990

2,621,145

利益留保額

（1口当たり分配金） （円）
うち利益分配金総額（千円）（1口当たり利益分配金）（円）


（2,477）
1,966,738（2,477）（2,596）2,320,824（2,596）（2,663）2,380,722（2,663）（2,710）2,625,990（2,710）2,621,502（2,705）2,621,145（2,705）

うち出資払戻総額 （千円）

－

－

－

－

－

（1口当たり出資払戻額）
（円）


（－）

（－）

（－）

（－）

（－）

－

－

－

－

－

（－）

（－）

（－）

（－）

（－）

－

－

－

－

－

（－）

（－）

（－）

（－）

（－）

出資払戻総額のうち一時差異等（千円）
調整引当額からの分配金総額
（1口当たり出資払戻額のうち1口当たり（円）
一時差異等調整引当額分配金）
出資払戻総額のうち税法上の（千円）
出資等減少分配からの分配金総額
（1口当たり出資払戻額のうち税法上の（円）出資等減少分配からの分配金）

5. 今後の運用方針（1）想定される将来動向
今後の日本経済においては、
内閣府の「月例経済報告（平成30年5月）」によると、雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあって、
緩やかな回復が続くことが期待されます。
一方で、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要があると考えられます。
不動産売買市場に関しては、
期待利回りが低位で推移する状況は当面の間継続していくものと考えられます。
オフィス賃貸市場については、今後の東京エリアの大量供給の影響に留意する必要はあるものの、引き続き堅調な企業業績を背景に地方都市を含め、底堅い需要が継続するものと思われます。
ホテルについては、訪日外国人旅行者数の増加と堅調な日本人需要に支えられ、高い稼働率水準が続くと考えられます。

（2）今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、主な投資対象の中でも、戦略的立地に所在する高品質な居住用不動産（注1）及び商業用不動産等（注2）であるプライム・プロパティを投資対象の中核とし、これまでに居住用不動産及び商業用不動産等を開発し、運営してきた豊富な実績を有する積水ハウスの不動産開発力及び運営力等を、スポンサーサポートを通じて最大限に活用する
成長戦略を推進することで、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値を最大化することを目指します。
また、一方で積水ハウス・アセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）
独自の取組みによる投資機会も探索することで、ポートフォリオの分散の進展に努めていきます。
主たる投資対象地域は、居住用不動産に係る国内における主たる投資対象地域については、東京圏を重点投資エリ
アと位置付け、その中でも、入居者のニーズに適した立地及び快適性や安全性などの住居としての高い基本性能等を備えたプライム・プロパティが数多く存在すると考えられ、豊富な賃貸需要と優良な物件供給が期待できると考える
東京23区を中心に投資することとし、また、積水ハウス及び積和不動産各社（7社）（注3）のネットワークを最大限活用
できる政令指定都市をはじめとする東京圏以外の全国主要都市及びその周辺通勤圏にも投資を行います。
商業用不動産等に係る国内における主たる投資対象地域については、
積水ハウスの開発実績に基づき知見がある東京23区、大阪市及び名古屋市の三大都市を中核とする三大都市圏（注4）を重点投資エリアと位置付け、その中でも、テナント企業の事業活動の拠点としての需要の厚みを背景として安定的な運用が期待できると考える三大都市を中心

17

に投資することとします。
また、三大都市圏以外の全国主要都市も投資対象地域としています。
本投資法人は、積水ハウスとの間でスポンサー・サポート契約を締結し、積水ハウスの有する都市再開発事業に関する実績やノウハウを活用して、（a）積水ハウスが保有又は開発する国内不動産等の売却に関する優先交渉権の付与、（b）
第三者が国内において保有又は開発する不動産等に関する情報提供、（c）ウェアハウジング機能の提供及び（d）保
有資産の再開発サポートといった、外部成長のための物件取得に向けたサポート（パイプラインサポート）を積水ハウスより受けることができます。
また、積和不動産各社（7社）との間で優先交渉権（等）に関する契約を締結し、特に居住用不動産について、積和不動
産各社（7社）
が保有又は開発する国内不動産等の売却に関する優先交渉権の付与といった、外部成長のための物件取得に向けたサポートを積和不動産各社（7社）から受けることができます。
積水ハウス及び積和不動産グループ（注5）は、（a）テナントリレーションに基づくプロパティ・マネジメント（以下「PM」ということがあります。
）力、（b）不動産開発事業者としての大規模修繕、リニューアル・バリューアップ及び再開発等による不動産価値の維持・向上を図るノウハウ、並びに（c）
様々なタイプのマスターリース事業を展開するノウ
ハウを有しています。本投資法人と本資産運用会社は、積水ハウスとの間でPM業務委託契約（以下「PM契約」ということがあります。
）
やスポンサー・サポート契約を締結することにより、（a）
商業用不動産等に関するPM業務の提供や、（b）
内部成長のための保有資産の運用に関わる（i）
テナント満足度の向上又は省エネルギー・環境配慮等をはじめとするリニューアル・バリューアップ等に資する技術及びノウハウの提供、（ii）
本投資法人の運営に必要なノウハウの提供を含む人的サポート、
並びに
（iii）
商業用不動産等に関するマスターリース契約の締結協議等のサポートを受けることができます。
また、
積和不動産グループは、
全国ネットワークを活用したテナント募集及び効率的な管理実績に裏付けられたPM業務のノウハウを含めたPM力を有しています。
本投資法人と本資産運用会社は、
居住用不動産に関して積
和不動産グループとの間でPM契約を締結することにより、積和不動産グループが有するPM力を活用します。
本投資法人は、
これらの外部成長及び内部成長のための積水ハウス及び積和不動産グループの多様なサポートを成長戦略に最大限に活用し、安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値を最大化することを目指します。
（注1）‌｢居住用不動産」とは、主たる用途が住居（学生寮、社宅、サービスアパートメント（*1）（*2）に該当しない家具家電付住居を含みます。）に用いられる不動産をいいます。以下同じです。
（注2）‌｢商業用不動産等」とは、主たる用途がオフィスビル、ホテル（サービスアパートメントを含みます。以下同じです。）及び商業施設等（サービス付高齢者向け住宅、有料老人ホーム及びデイケアセンター（*2）
を含みます。以下同じです。）の住居以外の事業的用途に用いられる不動産をいいます。以下同じです。
（*1）‌｢サービスアパートメント」とは、専門のオペレーターが利用者に対して一定のサービスを提供する家具家電付住居をいいます。以下同じです。
（*2）‌サービスアパートメント並びにサービス付高齢者向け住宅、有料老人ホーム及びデイケアセンターには、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）上の共同住宅に該当するものを含む場合があります。以下同じです。
（注3）‌｢積和不動産各社（7社）」とは、積水ハウスが100％出資し、全国に展開する積水ハウスグループ（*）の不動産部門の中核企業である積和不動産、
積和不動産関東株式会社（以下「積和不動産関東」といいます。）、積和不動産東北株式会社（以下「積和不動産東北」といいます。）、積和不動
産中部株式会社（以下「積和不動産中部」といいます。）、積和不動産関西株式会社（以下「積和不動産関西」といいます。）、積和不動産中国株
式会社（以下「積和不動産中国」といいます。）及び積和不動産九州株式会社（以下「積和不動産九州」といいます。）の総称です。以下同じです。
（*）‌｢積水ハウスグループ」とは、積水ハウスとその連結子会社及び持分法適用会社で構成される企業集団をいいます。以下同じです。
（注4）‌｢三大都市」とは、東京23区、大阪市及び名古屋市をいいます。また、「三大都市圏」とは、「東京圏」、「大阪圏」及び「名古屋圏」をいいます。な
お、「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「大阪圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県及び奈良県を、「名古屋圏」とは、愛知県をいいます。以下同じです。
（注5）‌｢積和不動産グループ」とは積和不動産各社（7社）が中核となり、その子会社及び関連会社で構成される企業集団をいいます。以下同じです。

（3）財務戦略本投資法人は、中長期的に安定収益の確保及び投資主価値の向上のために安定的かつ健全な財務運営を行っていく方針です。具体的には、スポンサーである積水ハウスの信用力を背景にメガバンク中心の国内有力金融機関との強固かつ安定的な取引関係を築くとともに、固定金利及び変動金利の最適なバランスを図りつつ、借入期間の長期化を検討し、返済期限の分散化等を図ることで、リファイナンスリスクや金利変動リスクを低減していく方針です。
また、本投資法人合併の効力発生日時点におけるLTVは43.1％となり、本投資法人合併後において、総資産ベースで45％程度を上限の目処とし、資金余力の確保に留意して保守的な水準で運営する方針です。
なお、
本投資法人は、引き続き安定的かつ健全な財務運営に努めるとともに、マーケット環境及び本投資法人の財務状況等を総合的に勘案し、投資法人債の発行等を含む、
直接金融・間接金融等の手法の多様化を図ります。

6. 決算後に生じた重要な事実（1）本投資法人と積水ハウス・レジデンシャル投資法人の合併
本投資法人は、2018年5月1日付で、
本投資法人合併を行いました。
a. 本投資法人合併の目的
本投資法人及びSHIは、本投資法人合併により、①質の高い「住居・オフィスビル」を中核資産とする安定性の高い「総合型REIT」の誕生、②積水ハウスグループの総合力を活用した多用な成長機会の強化及び③資産規模拡大による

18

マーケットプレゼンスの向上等の効果が期待できるものと考えています。
両投資法人のスポンサーである積水ハウスは、人間性豊かな住まいと環境の創造に取り組み、全ての人々が快適に暮らせる社会の構築に寄与できる「住環境創造企業」を目指しており、これまで両投資法人は、
このような積水ハウスの理念を共有し、運用を行ってきました。
本投資法人は、かかる積水ハウスの理念を踏まえ、「戦略的立地」に所在する「高品質」
なプライム・プロパティに該当する「住居」
等の居住用不動産並びに「オフィスビル」
及び「ホテル」
等の商業用不動産等を主な投資対象として、
積水ハ
ウスグループの不動産開発力及び運営力等を最大限に活用する成長戦略を推進していきます。加えて、投資主やテナ
ントをはじめとする全てのステークホルダーと共に発展することを目的とし、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指した資産運用を通じて、「質の高い社会資本の提供」と「投資主価値の最大化」
を目指します。
b. 合併方式
本投資法人合併の方式は、本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式で、SHIは本投資法人合併により解散しました。
c. 合併比率
本投資法人合併に当たって、本投資法人は本投資法人合併の効力発生日の前日である2018年4月30日のSHIの最終投資主名簿に記載又は記録された投資主（以下「割当対象投資主」といいます。
）
に対してSHIの投資口1口につき本投資法人の投資口1.65口を割当交付しました。
当該割当交付により、一部の割当対象投資主に対して交付すべき投資
口の口数に1口未満の端数が生じたため、当該1口未満の端数投資口を投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。
（
）以下
「投信法」
といいます。
）の規定に基づいて市場において行う取引により売却し、当該売却代金を、端数が生じた割当対象投資主に対して、2018年7月にその端数に応じて交付する予定です。
d. 合併交付金
本投資法人は、
上記の投資口の他に、割当対象投資主又はその保有する投資口に係る登録投資口質権者に対して、
最終営業期間に係る金銭の分配額見合いの合併交付金（2018年4月30日におけるSHIの分配可能利益の額を同日におけるSHIの発行済投資口の総口数で除した金額（1円未満切り捨て））を、
2018年7月に支払う予定です。
e. 出資総額等
本投資法人合併に際して増加した本投資法人の出資総額及び出資剰余金は以下のとおりです。
出資総額0円
投資法人の計算に関する規則‌
出資剰余金（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含む。
）第22条
第1項に定める投資主資本等変動額から上記出資総額を減じて得た額（2）投資口の分割
本投資法人は、2018年5月1日付で、投資口の分割（以下「本投資口分割」といいます。
）
を行いました。
a. 本投資口分割の目的
本投資法人合併は、本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式によって行われ、本投資口分割を考慮する
前の合併比率は、本投資法人1に対しSHIが0.825となります。しかしながら、かかる合併比率では、
SHI投資口1口に対して、本投資法人の投資口0.825口が割当交付されることとなり、交付される本投資法人の投資口の口数が1口未満となるSHIの投資主が多数生じることとなります。
このため、本投資法人合併後もSHIの投資主が本投資法人の投資口を継続して保有することを可能とするべく、SHIの全ての投資主に対し1口以上の本投資法人投資口を交付することを目的として、
本投資法人の投資口1口につき、2口の割合による投資口の分割を行いました。
b. 本投資口分割の方法
2018年4月30日を基準日として、同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、1口につき2口の割合をもって分割しました。
c. 本投資口分割及び本投資法人合併により増加した投資口数等
本投資口分割前の本投資法人発行済投資口の総口数 ：969,000口：
969,000口
本投資口分割により増加した投資口数
本投資口分割後の本投資法人発行済投資口の総口数 ： 1,938,000口
本投資法人合併に伴うSHI投資口への割当交付口数 ： 1,824,091口
本投資法人合併後の本投資法人発行済投資口の総口数 ： 3,762,091口
本投資口分割後の発行可能投資口総口数（注）： 20,000,000口（注）
本投資法人は、‌
本投資口分割に伴い発行済投資口の総口数が増加することから、
本投資法人合併の効力発生を条件として発行可能投資口総口数を10,000,000口から20,000,000口へ変更しました。なお、当期首に当該投資口分割が実施されたと仮定した場合における1口当た
り情報の各数値は後記「Ⅵ.注記表［1口当たり情報に関する注記］」をご参照下さい。

19

（3）資産運用会社の合併及び商号変更（3）資金の借入れ

本資産運用会社は、
2018年5月1日を効力発生日とし、本資産運用会社を吸収合併存続会社、旧SHAMを吸収合併
消滅会社とする吸収合併を行い、商号を「積水ハウス投資顧問株式会社」
から「積水ハウス・アセットマネジメント株式会社」
へ変更しました。

本投資法人は、2018年5月1日付で、前記「（1）資産の取得」に記載した不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、以下の短期借入金の借入れを行い、2018年5月31日付で、当該短期借入金について期限前返済による借換えを実施するため、長期借入金の借入れを行いました。

（4）規約及び運用ガイドラインの変更

a. 新規借入れ及び期限前返済の概要

2018年3月27日開催の投資主総会において、本投資法人合併の実施に伴い、本投資法人の中心的な投資対象について、従来のオフィスビル、
商業施設及びホテル等に加え居住用不動産を追加するとともに、新たに追加する居住用不動産の投資対象地域等の所要の規定を追加する規約変更が承認可決され、2018年3月27日付で規約変更の一部が効力を生じ、本投資法人合併の効力発生日である2018年5月1日付で規約変更のその他の部分が効力を生じています。
また、
本資産運用会社は、
2018年3月28日開催の取締役会において、本投資法人の運用資産及び投資対象の拡大に対応すべく、運用ガイドラインについて所要の変更を行うことについて決議しています。当該運用ガイドラインの変更についても、
本投資法人合併の効力発生日である2018年5月1日付で効力を生じています。

区分

借入先

短期

株式会社三菱UFJ銀行（注4）及び株式会社みずほ銀行をアレンジャーとする協調融資団（注5）（1）資産の取得
2018年5月1日付で以下の住居6物件に係る不動産信託受益権を取得しました。
所在地

プライムメゾン白金台タワー
東京都品川区
プライムメゾン大塚
東京都豊島区
プライムメゾン浅草橋
東京都台東区
プライムメゾン代官山
東京都目黒区
プライムメゾン御殿山ウエスト
東京都品川区
エスティメゾン豊洲レジデンス（注2） 東京都江東区
取得価格の合計（注1）

取得価格（注1）
（百万円）
7,950
3,700
1,680
2,520
3,400
6,050
25,300取得日

取得先

2018年5月1日

積水ハウス
株式会社

（2）資産の譲渡
2018年5月1日付で本投資法人合併により承継した以下の住居12物件に係る不動産信託受益権を譲渡しました。
所在地

エスティメゾン町田
東京都町田市
エスティメゾン新川崎
神奈川県川崎市幸区
エスティメゾン目黒本町
東京都目黒区
エスティメゾン城東
大阪府大阪市城東区
エスティメゾン天神東Ⅰ
福岡県福岡市博多区
エスティメゾン天神東Ⅱ
福岡県福岡市博多区
エスティメゾン四条西洞院
京都府京都市下京区
エスティメゾン八王子みなみ野 東京都八王子市
エスティメゾン西中島
大阪府大阪市東淀川区
エスティメゾン瓦町
大阪府大阪市中央区
エスティメゾン芝浦
東京都港区
エスティメゾンつつじヶ丘
東京都調布市
譲渡価格の合計（注）

借入
実行日

基準金利
（全銀協1か月
2018年
8,000 日本円TIBOR）
5月1日に0.180％を
加えた利率

返済期日

返済日

担保

2019年
4月30日

2018年
5月31日

無担保
無保証

（注3）

b. 借換えの概要
区分（注1）‌｢取得価格」及び「取得価格の合計」には、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税は含まれていません。
（注2）‌｢エスティメゾン豊洲レジデンス」の物件名称は、本書の日付現在において「豊洲レジデンス」ですが、入居者へ一定期間周知を行った後、物件名称のブランド名を「エスティメゾン」に変更する予定のため、変更後の物件名称を記載しています。

物件名称

利率

（注1）
（注2）

（注1）借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
（注2）利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、0.05364％です。
（注3）返済期日は2019年4月30日ですが、2018年5月31日付で借換えを実施したために、借入金の全部を期限前返済しています。
（注4）2018年4月1日付で、株式会社三菱東京UFJ銀行から商号を変更しています。以下同じです。
（注5）協調融資団は、株式会社三菱UFJ銀行、株式会社みずほ銀行及び株式会社三井住友銀行により組成されます。

（参考情報）

物件名称

借入金額
（百万円）

譲渡価格
（百万円）

譲渡日

譲渡先

非開示（注）

2018年5月1日

非開示（注）

借入先

株式会社三菱UFJ銀行
及び株式会社みずほ銀
行をアレンジャーとす
長期る協調融資団（注4）

借入金額
（百万円）

利率

（注1）

基準金利
（全銀協1
か月日本円
6,100 TIBOR）に0.460％を加えた利率（注5）

株式会社三菱UFJ銀行

1,900

0.700％

借入
実行日

借入方法

返済期日
（注2）

左記借入先
を貸付人と
する2018年
2018年
2027年
5月29日付
5月31日
8月31日
の個別ロー
ン契約に基
づく借入れ

返済方法

担保

期限
一括
弁済

無担保
無保証

（注3）

（注6）

（注1）借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
（注2）返済期日は、当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日を返済期日とします。
（注3）‌本借入れの実行後返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一部又は全部を期限前返済することができます。
（注4）協調融資団は、株式会社みずほ銀行及び株式会社三井住友銀行により組成されます。
（注5）‌利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利払日の直前の利払日の2営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運
営機関が公表する1か月物の日本円TIBOR（Tokyo Interbank Offered Rate）となります。かかる基準金利は、利払日毎に見直されます。ただし、利息計算期間に対応するレートが存在しない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される当該期間に対応する基準金利となります。
利払日は、2018年6月末日を初回とし、以降毎月末日及び元本返済期日です。ただし、同日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日を利払日とします。なお、金利スワップ契約により金利は実質的に0.783％で固定されています。
（注6）‌利払日は、2018年8月末日を初回とし、以降毎年2月末日、8月末日及び元本返済期日です。ただし、当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日を利払日とします。

16,400（注）譲渡先及び当該譲渡先への出資者より開示についての承諾を得られていないことから、‌
個別物件の「譲渡価格」及び「譲渡先」については非開示としています。
また、「譲渡価格の合計」には、譲渡諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税は含まれていません。

20

21

投資法人の概況
1. 出資の状況
期別発行可能投資口総口数（口）発行済投資口の総口数（口）
（百万円）
出資総額
（人）
投資主数

投資法人の運用資産の状況
第3期
2016年
4月30日現在
10,000,000
794,000
87,743
16,545

第4期
2016年
10月31日現在
10,000,000
894,000
100,040
13,749第5期
2017年
4月30日現在
10,000,000
894,000
100,040
12,449第6期
2017年
10月31日現在
10,000,000
969,000
110,189
14,490

第7期
2018年
4月30日現在
10,000,000
969,000
110,189
12,958

2. 投資口に関する事項
当期末現在の投資主のうち、保有する投資口の比率が高い上位10名は以下のとおりです。
氏名又は名称

所有投資口数（口）日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
積水ハウス株式会社
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口）
野村信託銀行株式会社（投信口）
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505012
株式会社八十二銀行
STATE STREET BANK － WEST PENSION FUND CLIENTS － EXEMPT 505233
株式会社北陸銀行
STICHTING PENSIOENFONDS METAAL EN TECHNIEK
合 計

262,107
157,431
65,20048,21225,35916,21812,818
10,388
10,09810,004
617,835

発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合（％）
27.05
16.25
6.73
4.98
2.62
1.67
1.32
1.07
1.04
1.03
63.76

（注）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第3位を四捨五入して記載しています。

3. 役員等に関する事項
本書の日付現在における役員等の氏名又は名称等は以下のとおりです。

執行役員
監督役員

氏名又は名称
井上

順一

野村

滋

大宮

立

主な兼職等
積水ハウス・アセットマネジメント株式会社 代表取締役社長
野村滋公認会計士事務所 所長
栄研化学株式会社 社外取締役
株式会社整理回収機構 企業再生検討委員会 委員
キュービーネットホールディングス株式会社 社外取締役
シティ法律事務所 パートナー

会計監査人 新日本有限責任監査法人

当該営業期間における役職毎の報酬の総額（千円）
－

－

1,800
1,800
9,000

（注2）

（注1）‌執行役員及び監督役員は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有していません。また、監督役員は、上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。
（注2）‌上記記載の報酬の総額は概算額であり、英文財務諸表監査業務に係る報酬が含まれています。

（2）会計監査人の解任及び不再任の決定の方針
会計監査人の解任については、投信法の定めに従い、また、
不再任については、
監査の品質、
監査報酬額等その他諸般の事情を総合的に勘案して、本投資法人の役員会において検討します。

4. 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者
本書の日付現在における資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は以下のとおりです。
委託区分
名 称
資産運用会社
積水ハウス・アセットマネジメント株式会社
資産保管会社
三菱UFJ信託銀行株式会社
一般事務受託者（投資主名簿等管理人）
みずほ信託銀行株式会社
一般事務受託者（機関運営事務等受託者）
三菱UFJ信託銀行株式会社
一般事務受託者（投資法人債に関する一般事務受託者） 株式会社三菱UFJ銀行

22

当期末現在における本投資法人の資産の構成は、以下のとおりです。
資産の種類

地域等

三大都市圏
その他地域
信託不動産 合計
預金・その他の資産
資産総額計

信託不動産

第6期
2017年10月31日現在
保有総額
対総資産比率
（百万円）
（注1）
（注2）
（％）
198,055
95.6－－
198,055
95.6
9,086
4.4
207,142100.0

第7期
2018年4月30日現在
保有総額
対総資産比率
（注1）
（注2）
（百万円）
（％）
197,376
95.1－－
197,376
95.1
10,0734.9
207,450100.0（注1）「保有総額」は、当期末現在の貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注2）「対総資産比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注3）当期末現在、本投資法人が保有する海外不動産等はありません。

2. 主要な保有資産
当期末現在における本投資法人の保有資産の概要は以下のとおりです。
不動産等の名称
ガーデンシティ品川御殿山（注6）
御殿山SHビル
本町南ガーデンシティ
本町ガーデンシティ（注7）（1）役員等の氏名又は名称等
役職名

1. 投資法人の資産の構成

HK淀屋橋ガーデンアベニュー
広小路ガーデンアベニュー合 計

期末帳簿価額 賃貸可能面積
（百万円）
（㎡）
（注1）

（注2）

稼働率 対総不動産（％） 賃貸事業収益 主たる用途（注3）（注4） 比率（％）（注5）31,236.34 100.0
28.3 オフィスビル
19,999.97 100.0
23.4 オフィスビル
16,699.46 100.0
12.6 オフィスビル
賃貸面積
（㎡）

58,826 31,236.34
50,583 19,999.97
22,374 16,699.46
オフィスビル部分
37,705 17,006.94 17,006.94 100.0
ホテル部分
17,213 18,092.98 18,092.98 100.0
4,368
4,554.52
4,554.52 100.0
6,304
4,442.75
4,442.75 100.0
197,376 112,032.96 112,032.96 100.0

19.4 オフィスビル
8.6
ホテル
3.2 オフィスビル
4.4 オフィスビル
100.0－（注1）‌｢期末帳簿価額」は当期末現在における各物件に係る減価償却後の帳簿価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
したがって、各物件の｢期末帳簿価額」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
（注2）‌｢賃貸可能面積」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能であると考えられるものを、小数第3位を切り捨てて記載しています。
（注3）‌｢賃貸面積」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約書（ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当期末現在において締結されているエンドテナントとの賃貸借契約書）に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
（注4）‌｢稼働率」は、当期末現在における各物件に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、合計欄については、ポートフォリオ全体の稼働率を記載しており、各物件に係る賃貸可能面積の合計に対して各物件に係る賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注5）‌｢対総不動産賃貸事業収益比率」は、総不動産賃貸事業収益に対する各物件の不動産賃貸事業収益の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
したがって、各物件の「対総不動産賃貸事業収益比率」の値の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。以下同じです。
（注6）‌本投資法人は、「ガーデンシティ品川御殿山」の建物のうち、2014年12月3日付で、4階、7階及び8階の専有部分の全て並びに2階、3階及び6階の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：3,857,806分の2,103,349（約54.5％））（以下単に「第1回取得部分」ということがあります。）
を、2016年5月24日付で、2階、3階、5階及び6階の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：3,857,806分の820,252（約21.3％））（以下単に「第2回取得部分」ということがあります。）
を、2017年5月24日付で、2階の専有部分の一部及び9階の専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：3,857,806分の200,039（約5.2％））（以下単に「第3回取得部分」ということがあります。）
を、それぞれ取得しています。
（注7）‌本投資法人は、「本町ガーデンシティ」の建物のうち、2015年5月19日付で、オフィスビル及び商業施設の用途に用いられる専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権（以下「本町ガーデンシティ（オフィスビル部分）」又は単に「オフィスビル部分」ということがあります。）（専
有面積の割合は建物全体の専有面積の約52.7％です。なお、敷地権割合は事務所部分100,000分の68,645、店舗部分100,000分の1,104の合計100,000分の69,749（約69.7％）です。）
を、2017年5月24日付で、ホテルの用途に用いられる専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権（以下「本町ガーデンシティ（ホテル部分）」又は単に「ホテル部分」ということがあります。）（専有面積の割合は建物全体の専有面積の約47.3％です。なお、敷地権割合は100,000分の30,251（約30.3％）です。）
を、それぞれ取得し、「本町ガーデンシティ」の建物の区分
所有権及びそれに伴う敷地権並びに附属建物の全てを保有しています。なお、「本町ガーデンシティ」には規約共用部分（駐車場、管理事務所
等）の共有持分が含まれますが、これに伴う敷地権割合はありません。

23

3. 不動産等組入資産明細

4. 再生可能エネルギー発電設備等明細表

当期末現在における本投資法人が保有する資産の概要は以下のとおりです。
不動産等の名称
ガーデンシティ
品川御殿山
御殿山SHビル
本町南ガーデンシティ

本町ガーデンシティ
HK淀屋橋
ガーデンアベニュー
広小路
ガーデンアベニュー
合 計

該当事項はありません。

期末帳簿価額 期末算定価額
所在地
所有形態
（百万円）
（注1）（百万円）（注2）
不動産
東京都品川区北品川六丁目7番29号
58,82671,300
信託受益権
不動産
東京都品川区北品川六丁目5番17号
50,58358,500
信託受益権
不動産
大阪府大阪市中央区北久宝寺町三丁目6番1号
22,374
29,100
信託受益権
オフィスビル部分
37,70544,700不動産
大阪府大阪市中央区本町三丁目6番4号
信託受益権 ホテル部分
17,213
17,700不動産
大阪府大阪市中央区伏見町四丁目3番9号
4,368
5,590
信託受益権
不動産
愛知県名古屋市中村区名駅四丁目24番16号
6,304
7,150
信託受益権
－
－
197,376
234,040（注1）｢期末帳簿価額」‌は、当期末現在における各物件に係る減価償却後の帳簿価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
したがって、各物件の｢期末帳簿価額」の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
‌（注2）｢期末算定価額」
は、各不動産鑑定評価書に記載された評価額（当期末現在を価格時点とする大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、
株式会社立地評価研究所及び一般財団法人日本不動産研究所作成の不動産鑑定評価書によります。
）
を、百万円未満を切り捨てて記載しています。

本投資法人が保有する不動産等の賃貸状況は以下のとおりです。
第6期
自 2017年 5月 1日
至 2017年10月31日
不動産等の名称

ガーデンシティ品川御殿山
御殿山SHビル
本町南ガーデンシティ

該当事項はありません。

7. 特定取引の契約額等及び時価の状況表
当期末現在、
本投資法人における特定取引の契約額等及び時価の状況は以下のとおりです。
区分

市場取引以外の取引

種

契約額等
（千円）
（注1）

類

時価
（千円）
（注2）

うち1年超

金利スワップ取引
変動受取・固定支払

60,450,000

60,450,000－（注1）金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて記載しています。
（注2）当該取引は、金融商品に関する会計基準上の特例処理の要件を満たしているため、時価の記載は省略しています。

8. その他資産の状況

9. 国及び地域毎の資産保有状況
当期末現在、
日本以外の国及び地域の海外不動産等の組入れはありません。

（注3）

1,307
1,088
586

28.5
23.8
12.8

1
1
1

100.0
100.0
100.0

1,318
1,088
586

28.3
23.4
12.6

903

19.7

1

100.0

903

19.4

352
151
189
4,580

7.7
3.3
4.1
100.0

1
1（7）
1（8）
2（15）

100.0
100.0
100.0
100.0

402
149
205
4,655

8.6
3.2
4.4
100.0

（注1）‌｢テナント数」は、各期末日時点において有効な各物件に係る各賃貸借契約書に表示された物件毎の賃貸借契約上のテナント数（ただし、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約上の賃借人の数）の合計を記載の上、当該物件につきパスス
ルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当該物件に係るエンドテナント数を括弧書きで記載しています。
なお、合計欄については、複数物件に重複するテナントは1社として記載しています。また、パススルー型マスターリース契約が締結されている物
件に係るエンドテナント数の合計を括弧書きで記載しています。
（注2）‌｢稼働率」は、各期末日時点における各物件に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
なお、合計欄については、ポートフォリオ全体の稼働率を記載しており、各物件に係る賃貸可能面積の合計に対して各物件に係る賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注3）‌｢不動産賃貸事業収益［期間中］」は、各物件の期毎の不動産賃貸事業収益の合計を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
したがって、各物件の「不動産賃貸事業収益［期間中］」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。

24

6. 有価証券組入資産明細等、資産対応証券等及びインフラ資産等以外の特定資産の組入れはありません。

不動産賃貸 対総不動産
不動産賃貸 対総不動産
稼働率
稼働率
事業収益 賃貸事業 テナント数
事業収益 賃貸事業
テナント数〔期末時点〕〔期末時点〕〔期間中〕 収益比率 〔期末時点〕〔期間中〕 収益比率
〔期末時点〕
（％）
（％）
（注1）
（注1）
（百万円） （％）（百万円） （％）
（注2）
（注2）

1
100.0
1
100.0
1
100.0
オフィスビル部分
1
100.0
本町ガーデンシティ
ホテル部分
1
100.0
HK淀屋橋ガーデンアベニュー1（7） 100.0
広小路ガーデンアベニュー1（9） 100.0
合 計
2（16） 100.0

該当事項はありません。

不動産を主な信託財産とする信託受益権は、前記「3. 不動産等組入資産明細」に記載しており、当期末現在、不動産

第7期
自 2017年11月 1日
至 2018年 4月30日（注3）

5. 公共施設等運営権等明細表

保有不動産の資本的支出
1. 資本的支出の予定
本投資法人が保有する資産に関して、
現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なもの
は以下のとおりです。
なお、
工事予定金額には、会計上の費用に区分される結果となるものが発生する場合があります。
不動産等の名称（所在地）
ガーデンシティ品川御殿山（東京都品川区北品川）
本町南ガーデンシティ（大阪府大阪市中央区）
本町南ガーデンシティ（大阪府大阪市中央区）
ガーデンシティ品川御殿山（東京都品川区北品川）

目

的

予定期間

自 2019年 1月
積算電力量計更新工事
至 2019年 3月
自 2019年 1月
積算電力量計更新工事
至 2019年 1月
客用喫煙室給排気設備 自 2019年 3月
改修工事
至 2019年 3月
自 2018年 8月
誘導灯バッテリー交換
至 2018年 9月

工事予定金額
（百万円）
（注）
総

額

当期支払額

既支払額

8

－

－

5

－

－

4

－

－

4

－

－

（注）｢工事予定金額」は、工事に要する費用全額に本投資法人が保有する不動産信託受益権の持分割合を乗じた金額を記載しています。

25

2. 期中の資本的支出

2. 借入状況

当期において、
本投資法人が保有する資産に対して実施した資本的支出の概要は以下のとおりです。
また、当期の資本的支出の総額は52百万円であり、当期の費用に区分された修繕費22百万円を合わせて75百万円の工事を実施しています。
不動産等の名称
目 的（所在地）
本町ガーデンシティ（ホテル部分）積算熱量計更新工事（大阪府大阪市中央区）
ガーデンシティ品川御殿山
積算電力量計更新工事（東京都品川区北品川）
本町ガーデンシティ（オフィスビル部分）
積算熱量計更新工事（大阪府大阪市中央区）
ガーデンシティ品川御殿山
非常用発電機整備（東京都品川区北品川）
ガーデンシティ品川御殿山
誘導灯バッテリー交換（東京都品川区北品川）
本町南ガーデンシティ
積算電力量計更新工事（大阪府大阪市中央区）
その他の資本的支出
合期

間

当期末現在における借入金の状況は以下のとおりです。
区分

支払金額（百万円）

自 2017年11月
至 2017年12月
自 2018年 1月
至 2018年 2月
自 2017年11月
至 2017年12月
自 2018年 3月
至 2018年 3月
自 2018年 3月
至 2018年 3月
自 2018年 1月
至 2018年 1月

8
7
6
4
3
3
18

計

52

3. 長期修繕計画のために積立てた金銭
当期までに長期修繕計画のために積立てた金銭はありません。
長期借入金

費用・負債の状況
1. 運用等に係る費用明細（単位：千円）第6期
自 2017年 5月 1日
至 2017年10月31日

第7期
自 2017年11月 1日
至 2018年 4月30日

資産運用報酬

359,562

370,434

資産保管手数料

3,526

3,786

一般事務委託手数料

11,485

12,732

役員報酬

3,600

3,600

その他費用

36,61447,548414,789

438,101

項

合

目

計

（注）資産運用報酬には、上記金額の他、不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬（第6期:31,800千円、第7期:該当なし）があります。

26

借入先
株式会社三菱UFJ銀行
三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社
株式会社りそな銀行
株式会社日本政策投資銀行
農林中央金庫株式会社三菱UFJ銀行
株式会社三菱UFJ銀行（注2）
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社
株式会社りそな銀行
株式会社日本政策投資銀行
農林中央金庫株式会社三菱UFJ銀行
株式会社三菱UFJ銀行（注2）
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社
株式会社りそな銀行
株式会社日本政策投資銀行
農林中央金庫株式会社三菱UFJ銀行
株式会社三菱UFJ銀行（注2）
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社日本政策投資銀行
株式会社三菱UFJ銀行
株式会社三菱UFJ銀行（注2）
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社
株式会社りそな銀行
農林中央金庫株式会社三菱UFJ銀行
株式会社日本政策投資銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社りそな銀行
株式会社三菱UFJ銀行
株式会社三菱UFJ銀行（注2）
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社
株式会社りそな銀行

当期首
当期末 平均利率
残高
残高（％）（百万円）（百万円） （注1）
1,500
－
1,300
－
2,100
－
1,200
－
2,100
－ 0.29364
1,300
－
1,900
－
1,100
－
1,500
－
3,300
3,300
1,000
1,000
1,800
1,800
3,000
3,000
1,800
1,800 0.65830
600
600
900
900
2014年
800
800
12月3日
800
800
4,200
4,200
900
900
2,400
2,400
3,700
3,700
2,000
2,000 0.94060
900
900
1,400
1,400
800
800
700
700
4,200
4,200
400
400
700
700
1.47450
3,700
3,700
700
700
300
300
1,650
1,650 0.61760
200
200
950
950
1,650
1,650
850
850 0.62760
500
500
550
550
650
650
700
700 0.88470
650
650 0.88500
2015年
350
350
7月31日
650
650
0.89470
350
350
300
300
750
750 1.00850
500
500
400
400
700
700
1.01850
350
350
300
300
100
100
借入日

返済期限

返済
方法

使途

摘要

2017年
11月30日2019年
11月30日

資産の
購入及
びそれ
に関連
する費
用

2021年
11月30日
期限
一括
返済

無担保
無保証

2024年
11月30日2020年
11月30日

2022年
11月30日

既存借
入金の
返済

2023年
11月30日27

期中の売買状況
区
分

長期借入金

当期首
当期末 平均利率
残高
残高（％） 返済期限（百万円）（百万円） （注1）
株式会社三井住友銀行
1,560
1,560
830
830
三井住友信託銀行株式会社
2020年
みずほ信託銀行株式会社
370
370
0.27475
株式会社りそな銀行
550
550
11月30日2016年
株式会社日本政策投資銀行
370
370
9月9日
農林中央金庫370
370
株式会社三菱UFJ銀行
1,810
1,810 0.60500
2026年
株式会社三菱UFJ銀行（注2）440
440
0.67000 9月8日
株式会社みずほ銀行
900
900
株式会社三井住友銀行
870
870
2021年
三井住友信託銀行株式会社
480
480
0.24975
株式会社りそな銀行
300
300
8月31日
農林中央金庫
210
210
2017年
株式会社三菱UFJ銀行
990
990 0.37000
8月31日
株式会社三菱UFJ銀行（注2）
260
260
2023年
株式会社みずほ銀行
550
550
0.45254 11月30日
みずほ信託銀行株式会社
220
220
株式会社日本政策投資銀行
220
220
株式会社三菱UFJ銀行－
750 0.32000
株式会社みずほ銀行－
1,050
株式会社三井住友銀行－
600
三井住友信託銀行株式会社－
1,050
0.34800 2022年
みずほ信託銀行株式会社
－
650
7月13日
株式会社りそな銀行－
950
農林中央金庫
－750
株式会社三菱UFJ銀行（注2）－650
0.35341
株式会社日本政策投資銀行 2017年－
550
株式会社三菱UFJ銀行－
750 0.34000
11月30日株式会社みずほ銀行－
1,050
株式会社三井住友銀行－
600
三井住友信託銀行株式会社－
1,050
0.41800 2023年
みずほ信託銀行株式会社
－
650
5月31日
株式会社りそな銀行－
950
農林中央金庫
－750
株式会社三菱UFJ銀行（注2）－650
0.42622
株式会社日本政策投資銀行
－
550
計
－
79,400 79,400
－
－
借入先

借入日

返済
方法

使途

摘要

該当事項はありません。
なお、
前記不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産以外の主なその他の資産は、
概ね銀
行預金又は信託財産内の銀行預金です。

3. 特定資産の価格等の調査（1）不動産等（鑑定評価）
該当事項はありません。
期限
一括
返済

既存借
入金の
返済

無担保
無保証

当期首残高 当期末残高（百万円） （百万円）
第1回無担保投資法人債 2016年 9月 8日
2,000
2,000
第2回無担保投資法人債 2017年 7月13日
3,000
3,000
（注1）資金使途は、既存借入金の返済資金の一部に充当するためです。
（注2）特定投資法人債間限定同順位特約が付されています。

4. 短期投資法人債の状況

利率（％）

投信法第201条第2項に基づき特定資産の価格等の調査が必要な取引につきましては、
赤坂有限責任監査法人が日る合意された手続業務に関する実務指針」に基づき調査を実施しており、本投資法人は当該調査の結果の通知を受けています。
なお、当期において調査対象となった取引は、金利スワップ取引が2件であり、当該取引については、取引の相手方の名称、金融商品若しくは金融指標の種類、取引期間、その他当該店頭デリバティブ取引の内容に関すること等について調査を委託しています。

4. 利害関係人等（注1）との取引状況（1）取引状況
該当事項はありません。
－－－

当期末現在における投資法人債の状況は以下のとおりです。
発行年月日（2）その他
本公認会計士協会が公表した専門業務実務指針4460「投資信託及び投資法人における特定資産の価格等の調査に係

3. 投資法人債の状況
柄

該当事項はありません。

2. その他の資産の売買状況等（注1）‌平均利率は、期中加重平均利率を記載しています。利率は、小数第6位を四捨五入しています。なお、金利変動リスクを回避する目的で金利スワッ
プ取引を行った借入金については、金利スワップの効果を勘案した利率を記載しています。
（注2）‌2018年4月16日付で三菱UFJ信託銀行株式会社の法人貸出等業務が株式会社三菱UFJ銀行へ移管されたことに伴い、株式会社三菱UFJ銀
行が三菱UFJ信託銀行株式会社より貸付人としての地位を承継しています。

銘1. ‌不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況等

償還期限

0.340 2026年 9月 8日
0.240 2022年 7月13日

償還
使途 摘要
方法
期限 （注1） （注2）
一括（2）支払手数料等（注2）の金額
区分

支払手数料等
総額（A）（千円）

管理委託料（注3）30,742

利害関係人等との取引内訳
支払先
積水ハウス株式会社

支払金額
（B）
（千円）

総額に対する割合（B／A）（％）

30,742

100.0（注1）｢利害関係人等」‌とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）第123条及び一般社団
法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。
（注2）
上記記載の支払手数料等以外に当期に利害関係人等に発注した修繕工事等の支払はありません。
（注3）「管理委託料」は、千円未満を切り捨てて記載しています。

5. 資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等‌
本資産運用会社は、当期末現在、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。
）上の第一種金
融商品取引業及び第二種金融商品取引業、宅地建物取引業又は不動産特定共同事業のいずれの業務も兼業しておらず、該当する取引はありません。

該当事項はありません。

5. 新投資口予約権の状況
該当事項はありません。

28

29

経理の状況

その他

1. 資産、
負債、元本及び損益の状況等
後記「Ⅲ

貸借対照表」「、Ⅳ

損益計算書」「、Ⅴ

1. お知らせ
投資主資本等変動計算書」「、Ⅵ注記表」及び「Ⅶ

金銭の分配に（1）投資主総会係る計算書」
をご参照下さい。

本投資法人は、当期において、2018年3月27日に第3回投資主総会を開催しました。当該投資主総会で承認された事項は以下のとおりです。

2. 減価償却額の算定方法の変更

承認事項
概 要
積水ハウス・
レジデンシャル 本投資法人を吸収合併存続法人、SHIを吸収合併消滅法人とする吸収合併に係る合併契約が承認さ
投資法人
れました。
との合併契約以下に示すとおり、投資法人規約の一部変更について決議されました。
（1）‌本投資口分割の実施に伴い発行済投資口の総口数が増加することから、予め発行可能投資口総口数を増加するもの。
（2）‌一定の日及びその日以後遅滞なく投資主総会を招集する旨の定めについて、役員の任期が変更になることから、当該任期との調整を行うため、2018年7月1日及び同日以後遅滞なく招集され、以後、隔年ごとの7月1日及び同日以後遅滞なく招集される旨の規定を、2020年1月1日及び同日以後遅滞なく招集され、以後、隔年ごとの1月1日及び同日以後遅滞なく招集される旨の規定に変更するとともに、当該投資主総会に関する基準日の定めについて所要の変更をするもの。
（3）‌本投資法人合併の実施に伴い、本投資法人の中心的な投資対象について、従来のオフィスビル、
商業施設及びホテル等に加え、居住用不動産を追加するとともに、新たに追加する居住用不動産の投資対象地域等の所要の規定を追加するもの。
（4）‌本投資法人合併の相手方であるSHIが資産運用の対象とする資産の一部に、本投資法人の資産運用の対象とする資産とされていない資産が存在することから、本投資法人合併の実施に伴い、資産運用の対象とする資産に一部追加を行うもの。
（5）‌会計監査人の役割及び責任が一層高まりつつある中で、本投資法人合併の実施による運用資産の規模拡大等に伴い監査業務も拡大することを踏まえ、会計監査人の報酬額を妥当な水準とする
規約一部変更ことができるよう金額上限を2,000万円から2,500万円に変更するもの。
（6）‌本投資法人合併に伴い、本資産運用会社が本投資法人合併の実現に向けSHIの保有資産等の調査及び評価、関係者との交渉その他の合併の実現のための業務を実施したことから、かかる本資産運用会社の業務に対する正当な対価を支払うことを可能とするため、運用報酬⑤（合併報酬）に関する規定を新設するもの。
また、本投資法人合併に伴いのれんが生じる見込みであることから、運用報酬①（期中管理報酬①）及び運用報酬②（期中管理報酬②）の算出にあたり、のれん償却額等の取扱いを明確にするため、必要な規定の追加を行うもの。
さらに、運用報酬②（期中管理報酬②）について、本投資法人が投資口の分割又はいわゆるライツ
オファリング（投資主に対する無償割当てに係る新投資口予約権の行使による新投資口の発行）を行った場合に、運用報酬②（期中管理報酬②）に与える影響を中立的なものとするため、運用報酬②（期中管理報酬②）の計算式に必要な調整を加える旨の規定を追加するもの。
（7）‌上記（1）、（3）及び（5）の規約変更は、本投資法人合併の効力発生を条件としてその効力を生ずることとするため、附則において、その旨を規定するもの。
（8）‌上記の他、規定内容の明確化その他による表現の変更及び字句の修正並びに条項数の変更その他による条文の整備を行うもの。
執行役員
執行役員に井上 順一が選任されました。
1名選任
なお、任期は2018年5月1日から2年間となります。
補欠執行役員 補欠執行役員に南 修及び佐藤 信義が選任されました。
2名選任
なお、任期は2018年5月1日から上記執行役員の任期が満了する時までとなります。
監督役員
監督役員に野村 滋及び大宮 立が選任されました。
2名選任
なお、任期は2018年5月1日から2年間となります。

該当事項はありません。

3. 不動産等及びインフラ資産等の評価方法の変更
該当事項はありません。

自社設定投資信託受益証券等の状況等
該当事項はありません。

海外不動産保有法人の状況等
該当事項はありません。

海外不動産保有法人が有する不動産の状況等
該当事項はありません。

（2）投資法人役員会
当期において、投信法第109条第2項第2号、第3号、第5号、第6号及び第8号に規定する事項等のうち、本投資法人の役員会で承認された事項その他重要と認める情報は以下のとおりです。
承認日
2018年
1月24日
2018年
2月27日

承認事項
合併契約の締結
資産運用委託契約
変更契約書の締結

概 要
本投資法人を吸収合併存続法人、SHIを吸収合併消滅法人とする吸収合併に係る合併契約を締結しました。
2018年3月27日開催の本投資法人第3回投資主総会における規約一部変更の承認を停止条件とした資産運用報酬の変更及び本投資法人合併の効力発生を停止条件とした投資方針の変更等にかかる変更契約を締結しました。

2. 金額及び比率の端数処理
本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入して記載しています。

30

31

Ⅲ 貸借対照表

貸借対照表（単位：千円）前期（ご参考）（2017年10月31日）

前期（ご参考）（2017年10月31日）

資産の部
現金及び預金1,756,618

2,607,767

信託現金及び信託預金

6,518,376

7,005,235

営業未収入金19,33018,804

前払費用

76,19896,381

繰延税金資産7

21

未収消費税等

372,744－－133

8,743,275

9,728,343

59,604,170

59,654,248

減価償却累計額△3,399,530△4,121,631

信託建物（純額）

56,204,639

55,532,616

流動資産合計固定資産
有形固定資産信託建物

当期（2018年4月30日）

負債の部

流動資産

その他

（単位：千円）

当期（2018年4月30日）

流動負債
営業未払金

172,924

1年内返済予定の長期借入金

143,489

14,000,000－

未払金

402,587

414,997

未払費用

82,23891,512

未払法人税等743

1,048

未払消費税等－

318,392

その他－

0

14,658,493

969,440

流動負債合計固定負債

683,807684,357

投資法人債

5,000,000

5,000,000

減価償却累計額△52,592△61,803

信託構築物（純額）

長期借入金

65,400,000

79,400,000

信託預り敷金及び保証金

9,268,730

9,269,955

固定負債合計79,668,730

93,669,955

94,327,223

94,639,396

110,189,294

110,189,294

信託構築物

631,215

622,554

信託機械及び装置

921

921

減価償却累計額△58△93

信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額

862

827

1,259

3,053

△447

△638

負債合計
純資産の部

811

2,414

投資主資本

信託土地

141,218,283

141,218,283

有形固定資産合計

198,055,813

197,376,695

出資総額

その他

3,147

2,412

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

2,626,016

2,621,502

無形固定資産合計

3,147

2,412

剰余金合計

2,626,016

2,621,502

差入敷金及び保証金

20,181

20,181

投資主資本合計

112,815,310

112,810,796

長期前払費用227,164

246,911

純資産合計

投資その他の資産合計

247,345

267,092

198,306,306

197,646,200

負債純資産合計

投資法人債発行費

35,04532,125

投資口交付費57,90743,523

繰延資産合計92,95275,648207,142,534

207,450,193

信託工具、器具及び備品（純額）

無形固定資産投資その他の資産

固定資産合計剰余金※1

112,815,310
207,142,534※1

112,810,796
207,450,193

繰延資産

資産合計

32

33

Ⅳ 損益計算書

Ⅴ 投資主資本等変動計算書

損益計算書

投資主資本等変動計算書（単位：千円）前期（ご参考）自 2017年 5月 1日
至 2017年10月31日

当期
自 2017年11月 1日
至 2018年 4月30日

前期（ご参考）（自 2017年5月1日（単位：千円）
投資主資本
剰余金

営業収益
賃貸事業収入※1

その他賃貸事業収入※1

営業収益合計4,550,426※1

30,081※1

4,580,508

4,629,845

賃貸事業費用※1

1,178,033
359,562※1

1,223,022
370,434

資産保管手数料

3,526

3,786

一般事務委託手数料

11,485

12,732

役員報酬

3,600

3,600

その他営業費用

36,61447,5481,592,823

1,661,123

2,987,685

2,994,464

営業費用合計営業利益

当期未処分利益
又は当期未処理
損失（△）

出資総額

25,742
4,655,588

営業費用
資産運用報酬

当期首残高

100,040,294

46

39

還付加算金

－

1,442

営業外収益合計

46

1,482

293,464

296,306

投資法人債利息

5,568

6,959

融資関連費用43,16052,322

投資口交付費償却

14,384

14,384

投資法人債発行費償却

2,258

2,919

営業外費用

2,416

537

361,252

373,430

経常利益

2,626,479

2,622,516

税引前当期純利益

2,626,479

2,622,516

750

1,054

営業外費用合計

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額

9△14

法人税等合計759

1,039

2,625,719

2,621,476

296

26

2,626,016

2,621,502

当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

34

投資主資本合計

純資産合計

2,381,018

2,381,018

102,421,312

102,421,312

新投資口の発行

10,149,000

10,149,000△2,380,722△2,380,722△2,380,722△2,380,722

10,149,000

剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

2,625,719

2,625,719

2,625,719

2,625,719

10,149,000

244,997

244,997

10,393,997

10,393,997※1 110,189,294

2,626,016

2,626,016

112,815,310

112,815,310

当期（自 2017年11月1日

至 2018年4月30日）（単位：千円）
投資主資本

受取利息

その他

剰余金合計

当期変動額

営業外収益

支払利息

至 2017年10月31日）

剰余金
当期未処分利益
又は当期未処理
損失（△）

出資総額

当期首残高

110,189,294

剰余金合計

投資主資本合計純資産合計

2,626,016

2,626,016

112,815,310

112,815,310

剰余金の配当△2,625,990△2,625,990△2,625,990△2,625,990

当期純利益

2,621,476

2,621,476

2,621,476

2,621,476

当期変動額

当期変動額合計
当期末残高－△4,513△4,513△4,513△4,513※1 110,189,294

2,621,502

2,621,502

112,810,796

112,810,796

35

Ⅵ 注記表

注記表［重要な会計方針に係る事項に関する注記］項目

前期（ご参考）自 2017年 5月 1日
至 2017年10月31日

当期
自 2017年11月 1日
至 2018年 4月30日

1. 固定資産の減価償却の方法 ①有形固定資産（信託財産を含みます。） ①有形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。
定額法を採用しています。
‌ なお、主たる有形固定資産の耐用年‌ なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
数は以下のとおりです。
6～65年
6～65年
建物
建物
構築物
構築物
36～40年10～40年
機械及び装置機械及び装置10～18年10～18年
2～6年
工具、器具及び備品
工具、器具及び備品 2～15年②無形固定資産②無形固定資産定額法を採用しています。
定額法を採用しています。
③長期前払費用③長期前払費用定額法を採用しています。
定額法を採用しています。
2. 繰延資産の処理方法①投資法人債発行費①投資法人債発行費‌ 償還期間にわたり定額法により償却‌ 償還期間にわたり定額法により償却しています。
しています。
②投資口交付費②投資口交付費定額法（3年）により償却しています。
定額法（3年）により償却しています。

3. 収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法
固定資産税等の処理方法‌ 保有する不動産等にかかる固定資産‌ 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当いては、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費
該計算期間に対応する額を賃貸事業費
用として費用処理する方法を採用して用として費用処理する方法を採用して
います。
います。
‌ なお、不動産又は不動産を信託財産‌ なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、譲渡とする信託受益権の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は不動産賃貸事業費
資産税等の精算金は不動産賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において、 得原価に算入しています。当期において、不動産等の取得原価に算入した固定資不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、78,845千円です。
産税等相当額はありません。

4. ヘッジ会計の方法

36①ヘッジ会計の方法
 繰延ヘッジ処理によっています。ただし、特例処理の要件を満たす金利ス
ワップについては特例処理を採用しています。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
 ヘッジ手段：金利スワップ取引
 ヘッジ対象：借入金金利③ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ヘッジの有効性の評価の方法
 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略
しています。

項目

前期（ご参考）自 2017年 5月 1日
至 2017年10月31日

当期
自 2017年11月 1日
至 2018年 4月30日

5. ‌その他計算書類作成のため ①‌不動産等を信託財産とする信託受益権 ①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法に関する会計処理方法の基本となる重要な事項‌ 保有する不動産等を信託財産とする
 保有する不動産等を信託財産とする
信託受益権については、信託財産内の信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定
財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
の該当勘定科目に計上しています。
‌ なお、該当勘定科目に計上した信託
 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目に財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲
ついては、貸借対照表において区分掲記することとしています。
記することとしています。
⑴信託現金及び信託預金⑴信託現金及び信託預金⑵‌信託建物、信託構築物、信託機械⑵信 託建物、信託構築物、信託機械
及び装置、信託工具、器具及び備及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定
品、信託土地、信託建設仮勘定⑶信託預り敷金及び保証金⑶信託預り敷金及び保証金②消費税等の処理方法②消費税等の処理方法‌ 消費税及び地方消費税の会計処理
 消費税及び地方消費税の会計処理
は、税抜方式によっています。
は、税抜方式によっています。

［貸借対照表に関する注記］

前期（ご参考）（2017年10月31日）※1

当期（2018年4月30日）

投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項 ※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額に定める最低純資産額
50,000千円
50,000千円①ヘッジ会計の方法
 繰延ヘッジ処理によっています。ただし、特例処理の要件を満たす金利ス
ワップについては特例処理を採用しています。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
 ヘッジ手段：金利スワップ取引
 ヘッジ対象：借入金金利③ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ヘッジの有効性の評価の方法
 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略
しています。

37

［損益計算書に関する注記］

前期（ご参考）自 2017年 5月 1日
至 2017年10月31日

当期
自 2017年11月 1日
至 2018年 4月30日※1 不動産賃貸事業損益の内訳※1 不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円） （単位：千円）A. 不動産賃貸事業収益
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃貸事業収入賃料収入等
4,538,496
賃料収入等
4,617,985
その他
11,930 4,550,426
その他
11,860 4,629,845
その他賃貸事業収入
その他賃貸事業収入
附加使用料
24,706
附加使用料
19,927
その他
5,375
30,081
その他
5,815
25,742
不動産賃貸事業収益合計
4,580,508
不動産賃貸事業収益合計
4,655,588
B. 不動産賃貸事業費用
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費
24,546
外注委託費
24,561
管理委託料
26,177
管理委託料
30,742
信託報酬
2,704
信託報酬
2,765
水道光熱費
20,595
水道光熱費
19,172
公租公課
334,107
公租公課
378,425
損害保険料
6,291
損害保険料
5,950
修繕費
28,342
修繕費
22,728
減価償却費
730,095
減価償却費
731,538
その他賃貸事業費用
5,171 1,178,033
その他賃貸事業費用
7,137 1,223,022
不動産賃貸事業費用合計
1,178,033
不動産賃貸事業費用合計
1,223,022
C. 不動産賃貸事業損益（A－B）
3,402,475
C. 不動産賃貸事業損益（A－B）
3,432,565［投資主資本等変動計算書に関する注記］
前期（ご参考）自 2017年 5月 1日
至 2017年10月31日

当期
自 2017年11月 1日
至 2018年 4月30日※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数
10,000,000口
発行可能投資口総口数
10,000,000口
発行済投資口の総口数
969,000口
発行済投資口の総口数
969,000口［税効果会計に関する注記］

前期（ご参考）（2017年10月31日）

当期（2018年4月30日）

1. ‌繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別 1. ‌繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別
内訳
内訳
（単位：千円） （単位：千円）
繰延税金資産繰延税金資産未払事業税損金不算入額
7
未払事業税損金不算入額
21
繰延税金資産合計
7繰延税金資産合計
21繰延税金資産の純額
7繰延税金資産の純額
21
2. ‌法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担 2. ‌法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、 当該差異の原因
率との間に重要な差異があるときの、 当該差異の原因となった主要な項目別の内訳となった主要な項目別の内訳
（単位：％） （単位：％）
法定実効税率31.74
法定実効税率
31.74
（調整）
（調整）
支払分配金の損金算入額△31.73
支払分配金の損金算入額△31.72
その他
0.02
その他
0.02
税効果会計適用後の法人税等の負担率
0.03
税効果会計適用後の法人税等の負担率
0.04

38

［金融商品に関する注記］

前期（ご参考）（自 2017年5月1日 至 2017年10月31日）
1. 金融商品の状況に関する事項（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、安定的かつ健全な財務運営を行っていく方針としており、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債の発行により資金調達を行います。
なお、デリバティブ取引については、負債から生じる金利変動リスク及び海外不動産への投資を行う場合における為替リスクのヘッジを目的とした運用に限るものとし、投機的な取引は行わない方針です。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び借入金の返済資金です。
借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、本投資法人の希望する時期及び条件で資金調達を行うことができる保証はなく、更に変動金利の借入金については、その後の市場動向に左右されます。
本投資法人は、これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先及び調達手段の多様化、並びに総資産有利子負債比率及び借入額全体に占める変動金利借入金の比率を適正に管理することで当該リスクを管理・限定しています。更に、一部の変動金利による借入金については、デリバティブ取引の取扱及びリスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、デリバティブ取引（金利スワップ取引）
をヘッジ手段として利用することで金利変動リスクを回避しています。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、「2．
金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。

2. 金融商品の時価等に関する事項
2017年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注2）参照）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
時 価差 額（1）現金及び預金
1,756,618
1,756,618－（2）信託現金及び信託預金
6,518,376
6,518,376－
資産 計
8,274,994
8,274,994－（3）1年内返済予定の長期借入金
14,000,000
14,000,000－（4）投資法人債
5,000,000
4,980,500△19,500（5）長期借入金
65,400,000
66,990,706
1,590,706
負債 計
84,400,000
85,971,206
1,571,206（6）デリバティブ取引－－－（注1）金融商品の時価の算定方法（1）現金及び預金、（2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（4）投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づき算定しています。
（3）1年内返済予定の長期借入金、（5）長期借入金
1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金のうち、変動金利によるものは金利が一定期間毎に更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています（ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（下記（6）②参照）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の新規借入れを行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。）。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入れを行った場合に合理的に想定される金利で割り引いて算定する方法によっています。
（6）デリバティブ取引①ヘッジ会計が適用されていないもの：該当事項はありません。
②ヘッジ会計が適用されているもの ：‌ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。

（単位：千円）

ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の
種類等

主な
ヘッジ対象

金利スワップの特例処理

金利スワップ取引
変動受取・固定支払

長期借入金

契約額等
うち1年超
50,350,000

50,350,000

時

価
＊

当該時価の
算定方法
－

＊‌金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（上記（3）及び（5）参照）。

39

（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから合理的に
キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。

（単位：千円）区

分（単位：千円）

貸借対照表計上額

信託預り敷金及び保証金

貸借対照表計上額

9,268,730（注3）金銭債権の決算日（2017年10月31日）後の償還予定額

1年以内
現金及び預金
信託現金及び
信託預金
合 計

1,756,618

1年超
2年以内

－

2年超
3年以内

－

3年超
4年以内

－

4年超
5年以内

（単位：千円）5年超－－6,518,376

－

－

－

－

－

8,274,994

－

－

－

－

－

（注4）投資法人債、借入金の決算日（2017年10月31日）後の返済予定額

1年以内1年内返済予定の14,000,000
長期借入金
投資法人債
－
長期借入金

1年超
2年以内

－

2年超
3年以内

3年超
4年以内

（単位：千円）

4年超
5年以内

5年超

－

－

－

－

－

－

－

－

3,000,000

2,000,000－ 14,000,000 12,910,000 17,000,000 21,490,000

当期（自 2017年11月1日 至 2018年4月30日）
1. 金融商品の状況に関する事項（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、安定的かつ健全な財務運営を行っていく方針としており、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債の発行により資金調達を行います。
なお、デリバティブ取引については、負債から生じる金利変動リスク及び海外不動産への投資を行う場合における為替リスクのヘッジを目的とした運用に限るものとし、投機的な取引は行わない方針です。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び借入金の返済資金です。
借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、本投資法人の希望する時期及び条件で資金調達を行うことができる保証はなく、更に変動金利の借入金については、その後の市場動向に左右されます。
本投資法人は、これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先及び調達手段の多様化、並びに総資産有利子負債比率及び借入額全体に占める変動金利借入金の比率を適正に管理することで当該リスクを管理・限定しています。更に、一部の変動金利による借入金については、デリバティブ取引の取扱及びリスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、デリバティブ取引（金利スワップ取引）
をヘッジ手段として利用することで金利変動リスクを回避しています。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、「2．
金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。

40

2. 金融商品の時価等に関する事項
2018年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注2）参照）。

（1）現金及び預金（2）信託現金及び信託預金
資産（3）投資法人債（4）長期借入金
負債（5）デリバティブ取引時

2,607,767
7,005,235
9,613,003
5,000,000
79,400,000
84,400,000
－

計

計

価

差

2,607,767
7,005,235
9,613,003
4,985,800
80,689,728
85,675,528
－

額

－
－
－
△14,200
1,289,728
1,275,528－（注1）金融商品の時価の算定方法（1）現金及び預金、（2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（3）投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づき算定しています。
（4）長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは金利が一定期間毎に更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています（ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（下記（5）②参照）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の新規借入れを行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。）。
また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入れを行った場合に合理的に想定される金利で割り引いて算定する方法によっています。
（5）デリバティブ取引①ヘッジ会計が適用されていないもの：該当事項はありません。
②ヘッジ会計が適用されているもの ：‌ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。

（単位：千円）

ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の
種類等

主な
ヘッジ対象

金利スワップの 金利スワップ取引
特例処理
変動受取・固定支払

長期借入金

契約額等

時

うち１年超
60,450,000

60,450,000

価
＊

当該時価の
算定方法
－

＊金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（上記(4）参照）。
（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから合理的に
キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。

（単位：千円）区分

貸借対照表計上額

信託預り敷金及び保証金

9,269,955（注3）金銭債権の決算日（2018年4月30日）後の償還予定額

1年以内
現金及び預金
信託現金及び
信託預金
合 計

2,607,767

1年超
2年以内

－

2年超
3年以内

－

3年超
4年以内

－

4年超
5年以内

（単位：千円）5年超－－7,005,235

－

－

－

－

－

9,613,003

－

－

－

－

－

－

4年超
5年以内
3,000,000（注4）投資法人債、借入金の決算日（2018年4月30日）後の返済予定額

1年以内

1年超
2年以内

－

2年超
3年以内

－

3年超
4年以内

（単位：千円）
5年超

投資法人債

－

長期借入金

－ 14,000,000 11,050,000 18,860,000 10,000,000 25,490,000

2,000,000

41

［賃貸等不動産に関する注記］

前期（ご参考）（自 2017年5月1日 至 2017年10月31日）
当該賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。
貸借対照表計上額
当期首残高177,418,011

当期増減額
20,637,802

当期末残高
198,055,813［関連当事者との取引に関する注記］

前期（ご参考）（自 2017年5月1日 至 2017年10月31日）（単位：千円）

貸借対照表計上額
当期首残高198,055,813

当期増減額△679,117

当期末残高
197,376,695（注1）‌貸借対照表計上額は、減価償却後の帳簿価額を記載しています。
（注2）‌当期増減額のうち、主な減少額は、減価償却費（731,538千円）によるものです。
（注3）‌当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

性当期末の時価233,080,000（注1）‌貸借対照表計上額は、減価償却後の帳簿価額を記載しています。
（注2）‌当期増減額のうち、主な増加額は、新規物件取得（21,355,798千円）によるものであり、主な減少額は、減価償却費（730,095千円）によるものです。
（注3）‌当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

当期（自 2017年11月1日 至 2018年4月30日）
当該賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。

属

会社等の
名称
又は氏名

利害
積水ハウス
関係人等 株式会社

事業の
内容
又は職業

建設業

投資口の
所有割合
（％）

取引の内容

取引金額
（千円）

科 目

信託受益権の取得

21,200,000－

6.728 敷金の預り
賃貸事業収入長期借入金の借入（単位：千円）
当期末の時価

三菱UFJ
資産
信託銀行
保管会社
株式会社

銀行業

234,970

信託預り敷金及び保証金

3,151,016－－
5,515,934
－

1年内返済
予定の
260,000 長期借入金

1,300,000

長期借入金

3,700,000

0.818

234,040,000

期末残高
（千円）

前払費用

3,806

長期前払費用

14,029

融資関連費用

2,433

支払利息

17,470 未払費用

3,716

（注1）‌取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しています。なお、利害関係人等との取引の場合、資産運用会社の定める所定のプロセスを経たうえで信託受益権の取得の場合、取得価格は鑑定評価額以下、信託受益権の譲渡の場合、譲渡価格は鑑定評価額以上の金額としています。
（注2）‌上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。

当期（自 2017年11月1日 至 2018年4月30日）
会社等の
名称
又は氏名

事業の
内容
又は職業

投資口の
所有割合
（％）

利害
積水ハウス
関係人等 株式会社

建設業

6.728

属

性

三菱UFJ
資産
信託銀行
保管会社
株式会社

銀行業

取引の内容
敷金の預り

取引金額
（千円）
－

科 目

期末残高
（千円）

信託預り敷金及び保証金

5,515,934

賃貸事業収入3,211,225

長期借入金の借入

1,300,000 長期借入金

0.818 融資関連費用
支払利息

2,276

－

－
－

前払費用

－

長期前払費用

－

16,714 未払費用－

（注1）‌取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しています。なお、利害関係人等との取引の場合、資産運用会社の定める所定のプロセスを経たうえで信託受益権の取得の場合、取得価格は鑑定評価額以下、信託受益権の譲渡の場合、譲渡価格は鑑定評価額以上の金額としています。
（注2）‌上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注3）‌2018年4月16日付で三菱UFJ信託銀行株式会社の法人貸出等業務が株式会社三菱UFJ銀行へ移管されたことに伴い、株式会社三菱UFJ銀
行が三菱UFJ信託銀行株式会社より貸付人としての地位を承継しました。そのため、融資関連費用、支払利息の取引金額は2017年11月1日から2018年4月16日までの金額を記載しています。また、長期借入金、前払費用、長期前払費用、未払費用の期末残高は0円であるため、「－」を記載しています。

4243

［1口当たり情報に関する注記］

当期
前期
（ご参考）
自 2017年11月 1日
自 2017年 5月 1日
至 2017年10月31日
至 2018年 4月30日
1口当たり純資産額
116,424円 1口当たり純資産額
58,209円
2,737円 1口当たり当期純利益
1,352円
1口当たり当期純利益
‌1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投‌1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投
資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資
資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
口がないため記載しておりません。

（注1）‌本投資法人は、2018年5月1日を効力発生日として投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行っています。当期首に当該投資口分割が行われたと仮定して1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益を算定しています。
（注2）‌1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

当期
自 2017年11月 1日
至 2018年 4月30日

前期（ご参考）自 2017年 5月 1日
至 2017年10月31日

当期純利益（千円）

2,625,719

当期純利益（千円）

2,621,476

普通投資主に帰属しない金額（千円）－

普通投資主に帰属しない金額（千円）－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

2,625,719

普通投資口に係る当期純利益（千円）

2,621,476

期中平均投資口数（口）（注）

1,938,000

期中平均投資口数（口）959,253（注）‌本投資法人は、2018年5月1日を効力発生日として投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行っています。当期首に当該投資口分割が行われたと仮定して期中平均投資口数を算定しています。

［重要な後発事象に関する注記］

前期
（ご参考）
自 2017年 5月 1日
至 2017年10月31日

該当事項はありません。

44

当期
自 2017年11月 1日
至 2018年 4月30日
1. 積水ハウス・レジデンシャル投資法人との合併
本投資法人は、2018年5月1日に本投資法人を吸収
合併存続法人、SHIを吸収合併消滅法人とする吸収合併を行いました。
（1）
本投資法人合併の目的
本投資法人は、本投資法人合併により、資産規模を拡大してマーケットプレゼンスを向上させること、及び積水ハウスグループの総合力を活用して多様な成長機会を強化することが、運用資産の着実な成長を通じた収益の確保及び分配金の安定・向上による投資主価値の最大化に資する最良の施策であると判断するに至り、本投資法人合併を行いました。
（2）
合併比率
本投資法人合併に当たって、本投資法人はSHIの投資主に対してSHIの投資口1口につき、本投資法人の投資口1.65口を割当交付しました。
（3）
合併交付金
本投資法人は、SHIの2018年4月30日までの最終営業期間（2017年10月1日から2018年4月30日まで）の金銭の分配の代わり金として、SHIの分配可能利益に基づき、本投資法人合併の効力発生日の前日である2018年4月30日のSHIの最終投資主名簿に記載又は記録された投資主に対して最終営業期間の金銭の分配額見合いの合併交付金を2018年7月に支払う予定です。
（4）
出資総額等
本投資法人合併に際して増加した本投資法人の出資総額及び出資剰余金の額は以下のとおりです。
出資総額 ：0円
出資剰余金 ：投資法人の計算に関する規則第‌
22条第1項に定める投資主資本等変動額から上記出資総額を減じて
得た額

前期
（ご参考）
自 2017年 5月 1日
至 2017年10月31日

当期
自 2017年11月 1日
至 2018年 4月30日
2. 投資口の分割
本投資法人は、2018年4月30日を分割の基準日とし、2018年5月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。
（1）
本投資口分割の目的
本投資法人合併においてSHIの全ての投資主に対し1口以上の本投資法人の投資口を交付することを目的としています。
（2）
本投資口分割の方法
本投資口分割の効力発生日の前日である2018年4月30日の最終の投資主名簿に記載又は記録された
投資主の所有投資口1口につき、2口の割合をもって分割しました。
（3）
本投資口分割及び本投資法人合併により増加した投‌資口数等
本投資口分割前の本投資法人
発行済投資口の総口数：969,000口
本投資口分割により増加した：
969,000口
投資口数
本投資口分割後の本投資法人
発行済投資口の総口数： 1,938,000口
本投資法人合併に伴うSHI投資口への割当交付口数 ： 1,824,091口
本投資法人合併後の本投資法人： 3,762,091口
発行済投資口の総口数
本投資口分割後の発行可能
投資口総口数（注）： 20,000,000口（注）
本投資法人は、‌
本投資口分割に伴い発行済投資口の総口数が増加することから、本投資法人合併の効力発生を条件として発行可
能投資口総口数を10,000,000口から20,000,000口へ変更しました。
なお、当期首に本投資口分割が実施されたと仮定した場合における1口当たり情報の各数値は［1口当たり情報に関する注記］をご参照ください。

45

Ⅷ 監査報告書

Ⅶ 金銭の分配に係る計算書

金銭の分配に係る計算書
区分

前期 (ご参考)
自 2017年 5月 1日
至 2017年10月31日

当期
自 2017年11月 1日
至 2018年 4月30日

Ⅰ. 当期未処分利益

2,626,016,489円

2,621,502,992円

Ⅱ. 分配金の額

2,625,990,000円

2,621,145,000円（投資口1口当たり分配金の額）（2,710円）（2,705円）

Ⅲ. 次期繰越利益

26,489円

357,992円

本投資法人の規約第46条第1項第2号に定める租税特別措置法第67条の15第1項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配する旨を基本方針としています。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総口数969,000口の整数倍の最大 値となる2,625,990,000円を利 益分配金として分配することとしました。
なお、本投資法人の規約第46条第2項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

本投資法人の規約第46条第1項第2号に定める租税特別措置法第67条の15第1項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配する旨を基本方針としています。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総口数969,000口の整数倍の最大 値となる2,621,145,000円を利 益分配金として分配することとしました。
なお、本投資法人の規約第46条第2項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

分配金の額の算出方法

4647

Ⅸ キャッシュ・フロー計算書（参考情報）

キャッシュ・フロー計算書（参考情報）（単位：千円）前期（ご参考）自 2017年 5月 1日
至 2017年10月31日

当期
自 2017年11月 1日
至 2018年 4月30日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費

2,626,479

2,622,516

730,830

732,273

投資法人債発行費償却

2,258

2,919

投資口交付費償却

14,384

14,384

受取利息

△46

△39

支払利息

299,032

303,266

営業未収入金の増減額（△は増加）△2,621526

未収消費税等の増減額（△は増加）△372,744

372,744

前払費用の増減額（△は増加）

8,324△20,182

長期前払費用の増減額（△は増加）

12,698△19,746

営業未払金の増減額（△は減少）

58,926△43,839

未払金の増減額（△は減少）

28,855

11,768△284,571

318,392

未払消費税等の増減額（△は減少）
その他
小計

11,350△133

3,133,158

4,294,850

利息の受取額

4639

利息の支払額△295,964△293,992

△945

△749

2,836,294

4,000,148△21,377,917△38,016

法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入

235,020

12,250

信託預り敷金及び保証金の返還による支出－△11,025△21,142,896△36,791

投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出－－

4,100,000

14,000,000－△14,000,000－

投資法人債の発行による収入

2,980,150

投資口の発行による収入

10,104,734－

分配金の支払額△2,381,007△2,625,348

財務活動によるキャッシュ・フロー

14,803,877△2,625,348

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）△3,502,724

1,338,008

現金及び現金同等物の期首残高

11,777,719

現金及び現金同等物の期末残高

487,600,000△7,600,000※1

8,274,994

8,274,994※1

9,613,003(注)‌キャッシュ・フロー計算書は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基づき作成し、参考情報として添付しています。このキャッシュ・フロー計算書は、「投資信託及び投資法人に関する法律」第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではないため、会計監査人の監査は受けていません。

49

投資主インフォメーション
本投資法人ホームページのご紹介［重要な会計方針に係る事項に関する注記］（参考情報）
項

前期（ご参考)自 2017年 5月 1日
至 2017年10月31日

目

当期
自 2017年11月 1日
至 2018年 4月30日

キャッシュ・フロー計算書におけるキャッシュ・フロー計算書における資金
キャッシュ・フロー計算書における資金
資金の範囲（現金及び現金同等物）は、 手許現金 （現金及び現金同等物）は、 手許現金
及び信託現金、 随時引き出し可能な預 及び信託現金、 随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金が可 金及び信託預金並びに容易に換金が可能であり、 かつ、 価値の変動について 能であり、 かつ、 価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から3 僅少のリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投 か月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。
資からなります。

［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］（参考情報）
前期（ご参考）自 2017年 5月 1日
至 2017年10月31日

2018年5月にホームページをリニューアルしました。プレスリリース、決算情報、ポートフォリオ情報等
様々な情報を公開しています。今後も投資主の皆様へタイムリーな情報提供に努めてまいります。

http://sekisuihouse-reit.co.jp/
積水ハウス・リート

検索

本投資法人の投資口価格（リアルタイム）・出 来 高（20分遅れ）をご覧いただ
けます。

当期
自 2017年11月 1日
至 2018年 4月30日※1. ‌現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲 ※1. ‌現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係記されている科目の金額との関係(2017年10月31日現在)(2018年4月30日現在)
現金及び預金1,756,618千円

現金及び預金2,607,767千円

信託現金及び信託預金

6,518,376千円

信託現金及び信託預金

7,005,235千円

現金及び現金同等物

8,274,994千円

現金及び現金同等物

9,613,003千円

分配金情報
確定分配金、予想分配金に関する情報をご覧いただけます。

IRメール配信
ご登録頂いたEメールア
ドレス宛に最新情報をお知らせします。

最新情報
プレスリリースや更新情報をご覧いただけます。

最新決算資料
最新の決算情報はこちらからご覧いただけます。

決算説明会動画2018年6月15日に開催した第7期決算説明会の動画をご覧いただけます。

50

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投資主インフォメーション
投資口価格及び出来高の推移（円）

本投資法人投資口価格（左軸）

投資主メモ
東証REIT指数 ■ 出来高（右軸）（口）
100,000

80,000

決算期日

毎年4月末日、10月末日

分配金支払確定基準日

毎年4月末日、10月末日（分配金は支払確定基準日より3か月以内にお支払いいたします。
）

投資主総会

2020年1月1日及び同日以降遅滞なく招集し、以後、隔年ごとの1月1日及び同日以降
遅滞なく招集。
また、必要があるときは随時招集。

90,00075,00080,00070,00070,00060,00050,00065,000

同議決権行使投資主確定日 規約第12条に定める日
上場証券取引所

東京証券取引所（銘柄コード：3309）

公告掲載新聞日本経済新聞投資主名簿等管理人

みずほ信託銀行株式会社

お問い合わせ先〒103-0028
東京都中央区八重洲一丁目2番1号
みずほ信託銀行株式会社 証券代行部（フリーダイヤル）
TEL：0120-288-324

40,00060,00030,00020,00055,00010,00050,000

12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月12月 1月 2月 3月 4月 5月
2014年 2015年
2016年
2017年
2018年

0


（出所）
株式会社東京証券取引所（注1）
株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値及び出来高を使用しています。
（注2）2018年5月1日付で投資口1口につき2口の割合で投資口分割を実施しており、2018年4月25日より権利落後の2分割された投資口価格
により取引されています。そのため、当該投資口分割による影響を加味し、2018年4月25日以前の「投資口価格」は実績値を2で除した数値
を、「出来高」は実績値に2を乗じた数値を基に上記グラフを作成しています。
（注3）
東証REIT指数の推移は、本投資法人の投資口価格の推移との比較を容易にするため、本投資法人の新規上場日（2014年12月3日）における
東証REIT指数の終値を、同日時点における本投資法人投資口の普通取引の終値に2分割の調整を行った調整後の金額である66,000円として換算したうえで記載しています。なお、「東証REIT指数」とは、東京証券取引所（東証）に上場しているREIT全銘柄を対象とした時価総額加重型の指数を指します。
（注4）2014年12月3日から2018年5月31日までの期間について記載しています。

投資主の状況（2018年4月期末（第7期末）現在）■ 金融機関（金融商品取引業者を含む） ■ その他国内法人■ 外国法人等■ 個人その他

90,646口（9.35％）
88,182口（9.10％）

所有者別
投資口数

分配金のお受け取りについて「分配金」は「分配金領収証」をお近くの株式会社ゆうちょ銀行又は郵便局にお持ちいただくことでお受け取りいただけます。
受取期間を過ぎた場合は、「分配金領収証」裏面に受取方法を指定し、上記のお問い合わせ先へご郵送いた
だくか、みずほ信託銀行株式会社の本支店窓口にてお受け取りください。また、今後の分配金に関して、銀行振込のご指定等の手続きをご希望の方は、お取引の証券会社等へお問い合わせください。
支払いできなくなりますので、お早めにお受け取りください。

IRカレンダー4月期決算月167人（1.29％）

12,389人（95.61％）

7月4月期分配金支払い開始
4月期資産運用報告発送

10月期決算発表

10月

8月

6月

5月

241人
（1.86％）

10月期決算月4月期決算発表

4月

合計969,000口

所有者別
投資主数
合計12,958人

住所・氏名等の変更は、お取引先の証券会社等にお申し出ください。

本投資法人規約の規定により、「分配金」は分配金支払開始日より3年以内にお受け取りになりませんとお128,128口（13.22％）
662,044口（68.32％）

住所等の変更手続きについて

9月

12月

11月

2月

1月

3月

10月期分配金支払い開始
10月期資産運用報告発送161人（1.24％）（注）
比率は小数第3位を四捨五入しているため、合計が100.00％にならない場合があります。

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