戸建住宅地におけるまちなみの管理㈱プレイスメイキング研究所 代表取締役

第

温井達也

4回

コーポラティヴのDNAを持ったファーストプレイス
つくばロケーションヴィレッジを事例としてはじめにこのつくば LVの当初の事業は、戸建てコーポラティヴ手2005 年に開通したつくばエクスプレス線の沿線開発に法を用いて計画を行うように36 戸（注 1）の土地購入者を募

よってさまざまな特色を持った住宅地が誕生し、最も早い集するというものだった（図1）。しかし、参加者が少なかっ時期に販売が開始されたものについては現在、10 年以上たため建築条件付き分譲地としての販売に転じる。このが経過した。

時、36 戸という目標からすれば本当に少ないが、コーポラ

私たちプレイスメイキング研究所（以後「PMI」という）ティヴ手法で家を持とうという参加者がすでに数組いた。

は住宅地管理のマネージャーとしてそのうちのいくつかの

また、戸建コーポラティヴとして事業を進めていくために住宅地と関わりを持ち、また関わりを持たない住宅地にお事業者はランドスケープや環境協定、管理規約（後述）

いても研究者の立場からアンケートなどを通じて、生まれを準備していた。

たばかりの住宅地が 10 年という月日を経て変化していく様を見つめてくることができた。
PMI が住宅地管理の形で関わってきた住宅地の中に、他と違った誕生と成長の経緯を持ったまち「つくばロケー
ションヴィレッジ」（以後「つくば LV」という）がある。

図1 街区図

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つまり、つくば LVは建築条件付き分譲地になったとき
すでにコーポラティヴ志向のDNAを持った核が、まちにできていたということになる。
そこで今回は、このまちが 10 年間を経てどのように育ち、今どのような姿になっているのかを紹介したい。

写真1 まちの全景（販売時広告写真より）

写真2 まちの全景。隣接するショッピングセンターより
名称

つくばロケーションヴィレッジ

販売開始

平成18年10月

所在地

茨城県つくば市
研究学園 A49街区内

事業者

鎌形建設㈱
初期 : ㈱都市デザインシステム

用途地域

第一種低層住居専用地域
第二種住居地域

供給方法

建売（建築条件付き）

開発総面積

6721.01㎡

管理組合

任意組合

そこには 32区画の宅地が設けられ、そ敷地面積180~238㎡

管理費用

2,100円（税込・月額）のうち28区画がこのまちを東西に貫く道

計画戸数

32戸

周辺諸ルール地区計画・環境協定（任意）路グリーンコリドーに直に接している細表1 まちの概要

誕生の経緯
つくば LVは前述の通りつくばエクスプ
レス線の沿線開発地域内にかなり早期に計画された住宅地であり、研究学園駅から徒歩 9 分の場所に位置する。

長い住宅地である（写真1、2、表1）。
販売が開始されたのは 2006 年である。ただ、前述したに環境協定に示した。同時にコモンであるグリーンコリド

ようにそれ以前に戸建コーポラティヴ手法を用いての販売

ーを中心としたランドスケープ、それを維持管理していくや土地分譲を試みたが参加者が少なく建築条件付き分譲

ための管理規約を準備していた。

に切り替えられたという経緯がある。

販売者が「まち開きの段階で売れやすい」という販売

ここでの「建築条件付き分譲」とは、一般的な「建築者目線ではなく、後々のまちの維持のため、住まう人々のを担当するビルダーを特定する方法」ではない。環境協

住みよさのためのデザインコンセプトを販売に先立って設定（表2）という任意のデザインルールに基づき、窓位置等の定し、それを具現化するための準備（ランドスケープ、環外観デザインや外構に関するデザイン、生活方法に関す

境協定、管理規約）ができたのは、戸建てコーポラティヴ

るルールを守ってもらおうというものである。例えば、つ手法で事業を開始したことによるものであるが、結果とし

くば LVの環境協定では窓は家の西側は閉じ、東側に開放てそれが後々のまちの進展に良い道しるべとなっていっする。連なる家がすべてそのルールを守ることで、お互いた。しかし、このような建築条件付き分譲は当時、現在以のプライバシーを尊重し暮らすことができるし、「プライ上に一般的に知られていない販売形態であった。購入者

バシーを保てるまち」としてのブランド化にも繋がる。もから見れば、建売ではなくあえて土地を購入して建てるわ

しもここでたった1 戸でも東西両側に大きな窓を付けてし

けだから、もっと自由に家を建てたいという希望も当然あ

まえば隣家同士の軋轢が生れ、まちの景観も人の輪も乱りえた。そのため、つくば LVの現地販売センターではコれる。それを防ぐための環境協定である。

ーポラティヴ手法に造詣の深い専属の営業担当者がデザ

この環境協定は、つくば LV が戸建コーポラティヴとし

インコンセプト、環境協定の説明を行った。さらに、営業てスタートする際、事業者が用意したものであった。つく

担当者はマンションの販売経験もあったためそれを活かし

ば LVにはまず、デザインコンセプト（表3）があった。これて住宅所有者組合や管理費用のある特殊な戸建住宅地のはまちの景観や住居者の快適な生活を維持することを目販売を行うことができた。

的として設定されたものである。そしてその内容を具体的

そして、その説明に対し理解を示し、建築段階から同家とまちなみ 74〈2016.11〉

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１）「外観デザイン及び形状について」（５項目） 規定内容
①建物の色（外壁・屋根・建具）

アース、グレー、ホワイトをベースカラーとした、周囲の街並み景観と調和したものとする。

②階数及び高さ

２階建までとして、建物高さ8.5ｍ以下とする。

③屋上利用

近隣へのプライバシーと日照に配慮。安全対策として手摺りの設置が必要です。

④洗濯物干しバルコニーへの物干金物の設置位置は腰高。庭へ設置する場合は景観上の配慮のお願い。

⑤アンテナ（設置規制）

景観を配慮してＣＡＴＶの共聴方式となります。

２）「建物配置・外構について」（１０項目）

規定内容①外構仕上げ・植栽

統一外構部（グリーンコリドー）に面する部分は、施工済み。

②グリーンコリドー

グリーンコリドー内は広がりのある街並みを形成するため、オープン外構とし、門扉、フェンス物置等の設置はできません。

③各種境界線からの距離（道路・隣地・北側） 地区計画に準じた後退距離1ｍ・フェンスの色は周囲の街並み景観と調和等のお願い。
④集合計器ボックス

電線の地中埋設により、機能門柱（ポスト・インターフォン・ガスメーター・電気端子盤）は統一デ
ザインとなります。

⑤駐車場
位置指定あり、開発道路より、２ｍのセットバック内の駐車場利用は計画いただけません。
（グリーンコリドー以外に駐車場を計画する場 床面仕上げは指定の統一仕上げとなります。グリーンコリドーに面する駐車場は、カーポート・屋根・合は担当まで）チェーンバリカー・アコーディオン扉・オ―バーゲート等の設置も禁止といたします。
⑥植栽

緑豊かな街並みをつくるため、現在の計画に含まれる緑量以上を確保し維持管理してください。テー
マツリーは管理組合によって統一管理。

⑦目隠し（オプション）

グリーンコリドー範囲外の庭内に高さ1.8ｍ以下の生垣及び木製ルーバーの設置が可能です。

⑧物置・ゴミ入れ（オプション）

物置周辺の一部を植栽で隠し、街並み景観への配慮をお願いします。物置の色は街並み景観との調和に配慮した色としてください。

⑨エアコン等室外機・給湯器

機能上必要とされる範囲を除き、目隠しパネルや植栽にて隠すことにより、景観上の配慮をお願いい
たします。

⑩夜間照明

街並み景観上及び防犯上、タイマー制御による植栽アップライトを、各区画１灯以上設定していただ
きます。

３）「プライバシー対策」
（３項目）

規定内容

①プライバシーウォールの窓

プライバシーウォールの窓のガラスはくもりガラスとなります。設置位置について隣接建物へのプラ
イバシーの配慮をお願いします。

②隣接建物と重なる窓

プライバシー配慮のため、位置、大きさ、ガラス種類等の設計上の配慮をして下さい。

③その他の対策

植栽等の目隠しを設置していただく等の設計上の配慮をして下さい。

４）
「その他」
（３項目）

規定内容

①建物用途

専用住宅もしくは事務所併設程度とし、看板の設置は不可となります。

②管理組合への加入

管理組合へ加入いただきます。また、管理組合費用がかかります。

③共有地・共有物管理組合での管理義務が発生します。

表2 環境協定(販売時フォーム)①豊かな自然環境を生かす。街全体をデザインする。
②自分らしい住まいをつくる。
③住む人々が主体となって、つくばの人々と共に、街をつくる。
④これまで培ったノウハウを生かしそのサポートをする。

じまちの住人同士で配慮し合うことの意義に賛同してくれた顧客だけに区画を販売することができ、結果としてコモンと住宅所有者組合を活かし合える人々が集まって、つくば LVはスタートすることができたのである。また、つくば LVのデザインコンセプトのシンボルともいえるのがこ⑤隣接する森を生かして、まちの中心に緑を取り入れる。

のまちのコモンである「グリーンコリドー」である（図2、3）。

⑥南北にひきのある開放的で美しい街並みとする。

グリーンコリドーはまちの中心を東西に貫く幅 6mのゆる⑦ランドスケープをデザインすることを意識して、一戸で完結する
ことよりも複数の住戸が集まることでより豊かな環境の街をつくる。

やかな曲線の公道と小さな共有地、それから各宅地の駐表3 デザインコンセプト

車場や前庭にあたる部分から成る。公道に面する宅地の前面 2mの部分はインターロッキング仕上げで公道と同じ素材になっている。また、5mの駐車場の舗装材は御影石

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戸建住宅地におけるまちなみの管理

図2 区画配置とグリーンコリドーの関係図

図3 各宅地の統一外構の仕様の平板で統一されている。その他、全区画統一した機能からではないかと思われる。

門柱を採用して、ガスメータと電気メータも集約している。

つくば LVは、戸建てコーポラティヴとして計画された

樹高約6mのテーマツリーが各宅地1本ずつ植えられてお事業だったために住まう人を選ぶような性格をはじめからり、夜は照明によりライトアップすることが環境協定で規定持っていた。そのため販売の進捗はゆっくりと時間のかかされている。また、テーマツリーはそれぞれの私有地内にるものだったにも関わらず、デザインコンセプトや環境協

あるが、その管理は住宅所有者組合によるものとしている。

定についてぶれることなく販売を進めた事業者には頭が下公道を挟む南北の宅地でこれらのデザインを統一するがる思いだ。事業者の我慢強さがあってこそ、つくば LV

ことで、長さ約100m、幅約 20mのメインストリートが確保され、つくば LVのコモン「グリーンコリドー」となっている。事業者はこのグリーンコリドーを販売が本格化すにはこのまちにあった人々が住人として集った。
そしてここから、住まう人々による、まち育ての第二章へとコーポラティヴのDNA が受け継がれていく。

る以前に整備し、デザインコンセプトを体現する統一的なものとして完成させていた。
特殊な販売形態であったこともあり、つくば LVは全戸
建ち揃うまで 7 年を有した。一軒また一軒と建築された家

住民の感性
ここに住まう人々に目を向けると、少し違った感性を感じることがある。エピソードを紹介しよう。

は、15 社以上にも亘るメーカーや工務店によるもので、個つくば LVでは隣地との境界にブロックを入れるという性的なデザイナーズハウスも多数みられる。住まう人それ

ルールはなく、隣同士で決めることになっている。境界のぞれが自分の選んだメーカー、デザイナー、工務店に依処理方法としてはやはりブロックを入れるのが一般的だ。

頼し、自分好みの家を建てながらまち全体に統一感があ

敷地の中は自分の土地だと明確にしたいと考えるのが普るのは、デザインコンセプトをグリーンコリドーという形

通だからである。ところがつくば LVの、あるお隣同士ので可視化できていたため、まちのめざそうとする方向が住

ご主人は日曜日に連れ立ってホームセンターに出かけた。

民に正しく伝わり環境協定を守りあえる状況がつくられたブロックの購入のためではない。二人で同じ砂利石を買っ

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た（写真3）。そして敷地の境界に砂利を敷き詰めた。敷地のてきたものであったことからイベントの主体が住民に移っ

高さに差がないこともあったが、ブロックを入れるとお互てからも所有者組合の依頼を受け、継続して関わり続け

いの境界の敷地が使いにくくなると考え、お互いの土地をている。一貫して外部から同一の業者がサポートを行い続歩いても良いと認めあうことで敷地が使いやすくなり、無けていたことも流れを途切れさせなかった要因の一つかも

駄なお金も使わずにすんだ。砂利石を同じものにしたことしれない（写真4、5）。

で石が敷地を行き来しても気にする必要がない。
これは、お互いに少々のことは気にせず認め合い許しあ

共有地

うことで、自分たちにとっての住みよさを実現した事例でそういった交流の際や、住民の自主的管理活動に欠かあると言えるが、この砂利の境界地と同じようなものがつせないものとしてグリーンコリドー奥の小さな共有地が挙

くば LVそのものに存在する。グリーンコリドーである。

げられる（図4）。約 32 ㎥（6m×5.3m 程度）の大きさしかな

グリーンコリドーは前述のように幅 20mであるがそのう

いこの共有地は開発時に道路とともにつくば市に移管する

ち公道は中央 6mだけで、あとは各宅地の駐車場や前庭で予定だったが認められず、共有地として住宅所有者組合ある。各宅地の土地を使ったこの部分を「コモン」と呼ぶで管理することになった経緯がある。結果的には多目的にことが最初から決まっていて、しかも購入して家を建てる

活用されている。

より以前にその部分は完成してしまっているのだ。

活用例を紹介すると、各区画のテーマツリーの剪定作

つくば LVに家を建てた人々は、そういうまちを選んだ

業で出た枝や葉を仮置きして森での堆肥づくりの材料に人々である。境界地にお揃いの砂利を敷いてお互い踏み活用し、処分費を節約している。また、この堆肥は希望越えることを許し合うように、自分の土地をまちのコモン

する組合員にも配布活動を行っている。イベント時の焼きに提供して6mの公道を20mのメインストリートの姿にし芋ドラム缶の置き場所にもなったし、ごみボックスを改造てしまう。隣人を信じ合い、許し合い認める。寛容な感覚

した時にはその試作品の仮置き場にもなった。雪が降った

がまちの使い勝手を良くして暮らしやすくする。景観が美しくなり、まちの、ひいては住宅の資産価値が上がる。つくば LVは初めから、そういった感覚を持った人々が選ぶまちだった。
また、つくば LVの人々は住民の交流にも積極的である。
このまちでは販売当時から事業者によるイベントが 6回以上行われていた。住民の顔合わせの機会を増やし、グリーンコリドーの使い方を伝えていく工夫である。このようなイベントを引き継ぐ形で、居住者も自主的・積極的にイベント活動を行うようになったと考えられる。事業者によるイベントもマネジメントの一環として PMI がサポートし

写真4 森のボランティア活動(下草刈り)

写真3 同じ砂利を敷きつめた境界部の敷地

写真5 森のボランティア活動(堆肥づくり)

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戸建住宅地におけるまちなみの管理

写真6 剪定した枝や葉の一時置き場

写真7 やきいも用のドラム缶置き場
図4 共有地

写真8 ごみBOXの試作品置き場
写真9 共有地と隣接する森

週末には大きな雪だるまが姿を現すこともある（写真6、7、8）。

ったが、区会（注 2）を立ち上げてからは区会主導でイベント

つくば市のものでも住民誰かのものでもないこの共有地を企画し、森の下草刈りや堆肥作りをするなど積極的に関は、一日では片付かないような共通の利用目的に使用でわるようになった。

き、欠かすことのできない存在になっている。
また、つくば LV 住宅所有者組合はこの共有地から隣接

まちの窓口、住宅所有者管理組合

する森について、これを管理するNPO 法人つくば環境フ

ここに「住宅所有者組合」「区会」と二つの組織が出てォーラムと交流し、手入れを行っている（写真9）。つくば

きたが、これの運営については以下のようになされている。

LVの住宅所有者組合は NPO 法人の団体会員になること

まず、環境協定を中心としたルールの運用についてはを総会で決議し、森の管理活動に参加費用を負担して参住宅地の所有者全員が守る事項として住宅所有者組合が加している。当初は NPO 活動への参加は住民の任意であ運営する。また、テーマツリーの管理などは住宅所有者組

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合がまとめて発注することで経済的メリットも活かすことができる。キーワードは「ルール」「全員」
で、絶対的・強制的な性格を持つ。
それに対して区会は所有者ではなく居住者で組織される。NPO
法人との交流やイベントの運営は区会が先頭に立って行い、全員参加が難しいイベント等の場合は、参加した住居者からその都度参加費用を集めるなどして運用している。こちらは「任意」「柔軟」などがキーワードであると言える。

図5 組織連動図

このように住宅地を住居者が自主的に管理していくためには、受益者負担の原則から外るということは、まちが柔軟であり続けるための大きな支れることのないように住宅所有者組合と区会の役割を柔えになるのではないだろうか。

軟に使い分け、資産管理と任意の親睦活動が不自然な形
で重なり合うことのないように配慮する必要がある。それ

つくば LV の今と同時に完全な別組織となり主張し合うのではなく、つくまちが生まれ、住宅所有者管理組合が組織されて現在 7ば LVでは所有者組合が区会の役員を兼務するなどして組年が経過した。年に一度行われる総会の出席率は毎年織連動を図っている（図5）。

90% 以上、委任状を含めるとほとんどの年が 100%である。

双方の性格の違った組合が繋がりを持つことで、住宅また総会後の定例となっている懇親会への参加率も高く、所有者組合にのみ加入している居住していないオーナー

日常的にも交流がなされている。2011年の東日本大震災

も、区会にしか加入できない賃借人である居住者も「つくの時には、住宅所有者組合のメンバーの一人が情報共有

ば LVの組合」に参加することができるのである。そして化のために住民だけで共有するSNSを開始し、水の供給双方の組合の代表である理事役員を中心に企画を行い、場所などの生活に欠かすことができない情報を発信し合私たちPMI や前出の NPO 法人つくば環境フォーラムなど

えるようにした。

外部の専門家のサポートを受けながら住宅の維持管理がそして10 年間、何人もの人が理事役員を務めてきた管行われる。このように管理サポーター等の外部の専門家を理組合だが、役員は毎年立候補である。前回の理事は翌

うまく使ったり、近隣で活動するNPO 法人と交流するこ

年の役員会に相談役として可能な限り出席し、活動は継とで専門知識を得たり、イベント時の負担を軽減し、また承され現場の知恵は集積されていく。ここには戸建てコー

内容を濃くすることもできる。継続的な自主管理活動に

ポラティヴからスタートしたつくば LVの自律と共生の概は、多様に変化する住居者のニーズや問題意識に対応し念が生きている。自分たちのことは自分たちで決めようとてフレキシブルに企画や提案を行える管理主体が不可欠

いう意思はもちろんだが、つくば LVを現在の姿に育ててであるが、住民だけで解決しようとすると考え方の柔軟性

きた大きな要因には、認め合い、許容し合える人々の柔軟が失われたり、過去一度選択した方向性からうまく抜け出さが不可欠であったと思われる。

せなくなったりする場合がある。そのような時に外部の専

先述の境界の土地に砂利を敷き詰めた一件、グリーン

門家や業者とのやり取りが新しい風を送り込む役割を果た

コリドーを形成する各宅地の土地のことなどは目に見えるせることもある。さまざまな得意分野を持つ外部の専門家部分であるが、人同士の繋がり方においても同じことが言や業者と取引ができるまちの窓口、住宅所有者組合があえるのではないか。

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戸建住宅地におけるまちなみの管理

固な核となった。この誕生がなければ時を経ても今の姿にはならなかっただろう。そしてその核に惹かれ、集まった人々のまち育てがなければ、やはりつくば LVらしさは失われてしまったのではないかと思う。
事業者から住まい手へ──「コーポラティヴのDNA」
は受け継がれ、続いていく。この先長い年月を経て住まう人々が代替わりしたり、また入れ替わっていったとしても
つくば LV がある限りDNAは受け継がれていって欲しいと願っているし、このまちであればそれがきっと叶うものと信じている。私たちPMIも住宅所有者組合を通してつ
くば LVを大切にサポートしながら今後も多くのことを学ばせていただきたいと思う。
写真10 公道と前庭の一体的活用

今多くの自治会で役員に立候補者がいないのは、面倒だからであるだけでなく不安が大きいという面もあるだろう。つくば LVなら、任期中に何かあっても前任者をはじめとして誰かが力を貸してくれる。不手際も許しあえる。
外部に管理サポーターがいて相談もできる。役員だけが大きな役割を担わなければいけなかったり、それが一度引き受けたら何年も続いてしまうなどということがないと信じることができる。だから安心して自分の役目を果たしていける。そういった雰囲気がずっと続いているのである。
自分の土地を少しだけコモンとして活用するように、労力をまちの人たちのために少し差し出す。隣人も同じように差し出している。みんなの「少し」が集まってメインス

参考文献
・温井達也、花里俊廣、渡和由「青葉台ぼんえるふとグリーンテラ
ス城山における管理活動に関する比較調査」（「日本建築学会大会
学術講演梗概集」2007年度大会・九州・F-1 P1461・1462）
・温井達也、花里俊廣「住宅地マネジメントへの企業としてのアプ
ローチと管理組合活動」（「日本建築学会大会研究懇談会資料」
2009年 度 大 会・ 東 北・ 建 築 社 会 シ ス テ ム、 建 築 計 画 部 門・P219~221）
・温井達也、花里俊廣、渡和由「住民の自主的管理活動を視野に入れた管理組合と景観協定運営委員会との連動の試み」（「日本建築学会大会学術講演梗概集」2010年度大会・北陸・E-2 P75・76）
・温井達也、花里俊廣、渡和由「グリーンコリドーを中心とした住民の自主的管理活動の試み」（「日本建築学会関東支部研究報告集」
2010年度 P229~232）
・温井達也「ファーストプレイスの実践研究」P54~58（「都市住宅」
第90号特別企画「都市居住を支えるコモンズ」2015年7月企画担
当：雨宮護「筑波大学」・樋野公宏「東京大学」公益社団法人都市住宅学会）
・毎日新聞（茨城南）2015年（平成27年）8月28日版記事「新興住宅街に区会」
注1）初期に4区画を1区画として分譲した道路側区画があるため、32区画（戸）となった。
注2）つくば市では、自治会、町会等を「区会」と呼ぶ。

トリートを形成するように大きな力になっていく。隣人が自分の土地を横切っていく。自分も同じように隣の土地を通らせてもらう。みんなの場所、コモンで焼き芋を焼く。
雪だるまをつくる。実際そこにある土地としてのコモンと同様、まちの窓口である所有者と居住者の組合は形のない
人の繋がりのコモンだ。きちんとしなければいけないこと
も、みんなの楽しみもここから始まる。つくば LVのまちの姿は、そこに住まう人同士の繋がりの姿であるように思う。
ギスギスせず、ここからここは私のものであると堅強な線を引かず、柔らかく許しあう。でもその土台にはお互いにルールを守り、許されることに寄りかからずに暮らすという当たり前の根っこがある（写真10）。
まち開きの時に事業者が打ち出したコーポラティヴの志向が、投げ出されずじっくりと販売を進められたことで堅温井達也（ぬくい・たつや）㈱プレイスメイキング研究所代表取締役。
1973年兵庫県生まれ。2004年筑波大学芸術学 修士課程 環境デザイン修了（デザイン学
修士）、筑波大学 理工学群社会工学類 非常勤講師。日本型 HOA 推進協議会事務局長。戸建住宅地における住民主体の維持管理について、研究と実務の両面から取り組んでいる

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