不動産市場の回復と堅調なグローバルリート市場

2014年7月31日＜市場動向＞
グローバルリート市場は、堅調な推移が続いています。
背景としては、米国をはじめとして世界的に景気が上向いており、不動産市場を取り巻く環境が大きく好転していることが挙げられます。また、FRB（米国連邦準備制度理事会）が米国の量的金融緩和の縮小が完了した後も「相当な期間」低金利を維持する方針を再三にわたって示していることからFRBの金融政策に対する安心感が広まり、米国債が買われて長期国債利回りが低下し、欧州やアジア・オセアニア地域でも長期金利が低下したことがリート市場にはプラスの要因になっています。加えて、ECB（欧州中央銀行）による追加金融緩和やオーストラリアのリートの再編加速なども好感され、世界的にリート市場は堅調に推移しています。

先進国REIT（除く日本）と米国10年国債利回りの推移（ 2013年12月31日～2014年7月30日） （％）

860
840

3.1
先進国REIT（除く日本）（左軸）

3.0

米国10年国債利回り（右軸）820

2.98002.8780

2.77602.67402.57202.47002013/12/31

2.3
2014/2/28

2014/4/30

2014/6/30（出所）ブルームバーグ、トムソン・ロイター データストリーム※先進国REITの推移に用いている指数は、S&P先進国REIT指数（除く日本、配当込み、現地通貨ベース）です。S&P 先進国REIT指数は、S&P Dow
Jones Indices LLCの登録商標です。

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主要市場の騰落率（％）（ 2013年12月31日～2014年7月30日）

2520
1510
50
米国

イギリス

フランス

香港

オーストラリア（出所）トムソン・ロイター データストリーム※各国市場の騰落率は、S&P米国REIT指数（配当込み、現地通貨ベース）、同イギリス指数、同フランス指数、同香港指数、同オーストラリア指数の上記期間における騰落率を示しています。各指数は、S&P Dow Jones Indices LLC の登録商標です。

＜今後の見通し＞
米国では、景気回復の継続により幅広い用途の不動産に対する需要が拡大しており、今後は一段の物件稼働率の改善や賃料上昇が見込めるなど、リートの事業環境は良好な状態が続くと考えます。
イギリスでは、引き続きロンドンの不動産市場が好調です。2018年開通予定のクロスレール（Crossrail）と呼ばれるロンドン市内を東西に結ぶ鉄道新線による中心部の交通網の利便性向上を見越して、テナントの実需、国内外からの不動産投資需要の双方が堅調です。最近では、中国の大手保険会社が中東資本と共同で都心部のオフィスビルを取得したとの報道もあり、ロンドンの不動産への旺盛な投資需要が続いていることを示しています。加えて、イギリスの景気回復の強まりにより、ロンドン以外の地域へも不動産市場の回復が広がっていることも同国のリート市場の追い風になると考えます。
ユーロ圏では、域内の景気が上向きつつあることから今後の不動産市場の回復を見越して金融機関などの機関投資家を中心に不動産投資需要が拡大しています。アイルランドやスペインではリートによる物件取得が拡大するなど、ユーロ圏の不動産に対する投資家の関心が高まっています。フランスでは、パリを中心にオフィス市場の回復が報じられることが増えてきたほか、同国の大手商業施設リートによるオランダの最大手商業施設リートへの買収案の提示もあり、リートや不動産市場に対するセンチメントも大きく改善しています。また、ECBによる追加金融緩和の可能性があることもリート市場にはプラス要因と考えます。
オーストラリアでは、シドニー中心部で進む大型再開発への関心が高まっているほか、同地域のオフィス市場にも上向きの兆しが見えはじめています。また、アジア企業による中堅の分散投資リートに対する買収案に示されるように、アジアをはじめとした海外投資家のオーストラリアの不動産への関心が高いこともリート市場の下支え要因と考えます。
香港では、人口の増加や所得の拡大に加えて、中国本土からの日帰り訪問客の増加が日常生活に関連の深いテナントが多い大型商業施設の事業環境に追い風となっています。また、最大手リートが非中核物件の売却に踏み切るなど保有資産の価値向上に向けたリートの取り組みが加速しつつあることも市場の好材料と考えます。
ウクライナをめぐる米欧とロシアの対立の深まりや中東の地政学リスクの高まりなどにより金融市場の変動性が高まる場面も予想されますが、関係国による協議の進展などにより金融市場への影響が短期的なものにとどまれば、リート市場への影響も限定的なものになると考えます。
これらのことから、各国の不動産市場の回復を背景にグローバルリート市場の上昇局面が続くと考えます。
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