【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成28年5月9日【発行者名】

積水ハウス・リート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区元赤坂一丁目6番6号【事務連絡者氏名】

積水ハウス投資顧問株式会社

井上

取締役管理本部長

順一

木田

敦宏

【電話番号】

03-6447-4870【届出の対象とした募集

積水ハウス・リート投資法人（売出）内国投資証券に係る投資法人の名称】【届出の対象とした募集

形態：投資証券（売出）内国投資証券の発行価額の総額：一般募集

11,702,650,400円

形態及び金額】

売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
610,080,000円（注1）発行価額の総額は、平成28年4月26日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
ただし、今回の一般募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は、上記の金額とは異なります。
（注2）売出価額の総額は、平成28年4月26日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

1. 今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法
施行令第20条第1項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
2. 上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券】（１）【投資法人の名称】
積水ハウス・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）（英文ではSekisui House Reit, Inc.と表示します。）（２）【内国投資証券の形態等】
本書により募集又は売出しの対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に従って設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第2項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注） 投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
95,200口（注） 本「1 募集内国投資証券」に記載の募集（以下「一般募集」といいます。）に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社が指定先（後記「(16) その他 (ホ)」に定義されます。）から4,800口を上限として借り入れる本投資口の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項 1 オー
バーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。

（４）【発行価額の総額】
11,702,650,400円（注） 後記「(13) 引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「(13) 引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、平成28年4月26日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【発行価格】
未定（注1）発行価格等決定日（後記「（13）引受け等の概要」に定義します。以下同じです。）の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値）に0.90～1.00を乗じた価格（1円未満
端数切捨て）を仮条件とします。
（注2）上記仮条件により需要状況等を勘案した上で、平成28年5月17日（火）から平成28年5月20日（金）までの間のいずれかの日（発行価格等決定日）に、一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が引受人より受け取る投資口1口当たりの払込金額）を決定します。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロット
メントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書 の提出後から申込期間の末日までの期間中のイ ンターネット上の本投資法人ウェブサイト
（［URL］http://www.sekisuihouse-reit.co.jp/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。
しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
（注3）後記「(13) 引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格と発行価額との差額は、引受人の手取金となります。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。

- 1 -（７）【申込単位】
1口以上1口単位（８）【申込期間】
平成28年5月18日（水）から平成28年5月19日（木）まで（注） 申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記申込期間については、需要状況等を勘案した上で繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、平成28年5月12日（木）から、最短で平成28年5月17日（火）まで、最長で平成28年5月20日（金）までを予定していますが、実際の発行価格等の決定期間は、平成28年5月17日（火）から平成28年5月20日（金）までを予定しています。
したがって、① 発行価格等決定日が平成28年5月17日（火）の場合、
上記申込期間のとおり② 発行価格等決定日が平成28年5月18日（水）の場合、申込期間は「平成28年5月19日（木）から平成28年5月20日（金）まで」③ 発行価格等決定日が平成28年5月19日（木）の場合、申込期間は「平成28年5月20日（金）から平成28年5月23日（月）まで」④ 発行価格等決定日が平成28年5月20日（金）の場合、申込期間は「平成28年5月23日（月）から平成28年5月24日（火）まで」となりますのでご注意下さい。

（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。
（１０）【申込取扱場所】
引受人の本店及び全国各支店並びに営業所（１１）【払込期日】
平成28年5月24日（火）（注） 払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記払込期日については、需要状況等を勘案した上で繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、平成28年5月12日（木）から、最短で平成28年5月17日（火）まで、最長で平成28年5月20日（金）までを予定していますが、実際の発行価格等の決定期間は、平成28年5月17日（火）から平成28年5月20日（金）までを予定しています。
したがって、① 発行価格等決定日が平成28年5月17日（火）の場合、上記払込期日のとおり② 発行価格等決定日が平成28年5月18日（水）の場合、払込期日は「平成28年5月25日（水）」③ 発行価格等決定日が平成28年5月19日（木）の場合、払込期日は「平成28年5月26日（木）」④ 発行価格等決定日が平成28年5月20日（金）の場合、払込期日は「平成28年5月27日（金）」となりますのでご注意下さい。

（１２）【払込取扱場所】
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行 大阪営業部
大阪府大阪市北区堂島浜一丁目1番5号（注） 上記払込取扱場所での申込みの取扱いは行いません。

- 2 -（１３）【引受け等の概要】
以下に記載する引受人は、平成28年5月17日（火）から平成28年5月20日（金）までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額にて本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行います。引受人
は、払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人へ払込み、一般募集における発行価格の総額との差額は、引受人の手取金となります。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。
引受人の名称

住所

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目9番1号

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目3番1号

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目5番1号

大和証券株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目9番1号

三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社

東京都千代田区丸の内二丁目5番2号

合

計

－

引受投資口数

未定

95,200口（注1）本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している積水ハウス投資顧問株式会社（以下「本資産運用会
社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。
（注2）上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
（注3）一般募集の共同主幹事会社は、野村證券株式会社、ＳＭＢＣ日興証券株式会社及びみずほ証券株式会社（以下「共同主幹事会社」といいます。）です。
（注4）各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定されます。

（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号（１５）【手取金の使途】
一般募集における手取金11,702,650,400円については、後記「第二部 参照情報 第2 参照
書類の補完情報 2 投資対象 (1) 取得予定資産の概要」に記載の本投資法人が取得を予定している特定資産（投信法第2条第1項における意味を有します。以下同じです。）（以下「取得予定資産」といいます。）の取得資金の一部に充当する予定です。また、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限590,049,600円については、手元資金とし、支出するまでの間は金融機関に預け入れ、将来の借入金の返済資金の一部又は将来の特定資産の取得資金の一部に充当する予定です。
（注1）一般募集と同日付をもって決議された第三者割当については、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項 1 オー
バーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。
（注2）一般募集及び一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金は、平成28年4月26日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

- 3 -（１６）【その他】（イ） 申込みの方法は、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10) 申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「(9) 申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。
（ロ） 申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「(11) 払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金に振替充当します。
（ハ） 申込証拠金には、利息をつけません。
（ニ） 一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。
したがって、① 発行価格等決定日が平成28年5月17日（火）の場合、受渡期日は「平成28年5月25日（水）」② 発行価格等決定日が平成28年5月18日（水）の場合、受渡期日は「平成28年5月26日（木）」③ 発行価格等決定日が平成28年5月19日（木）の場合、受渡期日は「平成28年5月27日（金）」④ 発行価格等決定日が平成28年5月20日（金）の場合、受渡期日は「平成28年5月30日（月）」となりますのでご注意下さい。
一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
（ホ） 引受人は、本投資法人の指定する販売先として、本投資法人の投資主であり、かつ本資産運用会社の株主である積水ハウス株式会社（以下「指定先」又は「積水ハウス」ということがあります。）に対し、一般募集の対象となる本投資口のうち、
1,900口を販売する予定です。

- 4 -２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】（１）【投資法人の名称】
前記「1 募集内国投資証券 (1) 投資法人の名称」に同じ。
（２）【内国投資証券の形態等】
前記「1 募集内国投資証券 (2) 内国投資証券の形態等」に同じ。
（３）【売出数】
4,800口（注） オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社が指定先から4,800口を上限として借り入れる本投資口の売出しです。上記売出数はオーバーアロッ
トメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項 1 オー
バーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。
今後、売出数が決定された場合には、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］http://www.sekisuihouse-reit.co.jp/）（新聞等）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

（４）【売出価額の総額】
610,080,000円（注） 売出価額の総額は、平成28年4月26日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【売出価格】
未定（注） 売出価格は、前記「1 募集内国投資証券(5) 発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
1口以上1口単位（８）【申込期間】
平成28年5月18日（水）から平成28年5月19日（木）まで（注） 申込期間は、前記「1 募集内国投資証券(8) 申込期間」に記載の申込期間と同一とします。

（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。
（１０）【申込取扱場所】
野村證券株式会社の本店及び全国各支店（１１）【受渡期日】
平成28年5月25日（水）（注） 受渡期日は、前記「1 募集内国投資証券(16) その他（１２）【払込取扱場所】
該当事項はありません。

- 5 -（ニ）」に記載の受渡期日と同一とします。

（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号（１５）【手取金の使途】
該当事項はありません。
（１６）【その他】（イ） 申込みの方法は、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10) 申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「(9) 申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。
（ロ） 申込証拠金には、利息をつけません。
（ハ） オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「(11) 受渡期日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。
振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口
座での振替により行われます。

- 6 -第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。

第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

- 7 -第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
1
オーバーアロットメントによる売出し等について（1）一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集の事務主幹事会社である野村
證券株式会社が指定先から4,800口を上限として借り入れる本投資口の売出し（オーバーアロ
ットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は、4,800口を予定していますが、当該売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が指定先から借り入れた本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口を野村證券株
式会社に取得させるために、本投資法人は平成28年5月9日（月）開催の本投資法人役員会において、野村證券株式会社を割当先とする本投資口4,800口の第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といい、一般募集と併せて「本募集」といいます。）を、平成28年
6月21日（火）を払込期日として行うことを決議しています。
また、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終了する日の翌日から平成28年6月14日（火）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。（注））、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投資口は、
借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
更に、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバ
ー取引によって取得し、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株
式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメント
による売出しが行われる場合の売出数については発行価格等決定日に決定されます。オーバー
アロットメントによる売出しが行われない場合には、野村證券株式会社による指定先からの本投資口の借入れは行われません。したがって、野村證券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを行わないため、失権により本件第三者割当における新投資口発行は全く行われません。また、東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行われません。
（注）シンジケートカバー取引期間は、① 発行価格等決定日が平成28年5月17日（火）の場合、「平成28年5月20日（金）から平成28年6月14日（火）までの間」② 発行価格等決定日が平成28年5月18日（水）の場合、「平成28年5月21日（土）から平成28年6月14日（火）までの間」③ 発行価格等決定日が平成28年5月19日（木）の場合、「平成28年5月24日（火）から平成28年6月14日（火）までの間」④ 発行価格等決定日が平成28年5月20日（金）の場合、「平成28年5月25日（水）から平成28年6月14日（火）までの間」となります。

（2）上記（1）に記載の取引に関して、野村證券株式会社は、ＳＭＢＣ日興証券株式会社及びみずほ証券株式会社と協議の上、これを行います。

- 8 -

2
ロックアップについて（1）一般募集に関連して、指定先に、共同主幹事会社に対し、発行価格等決定日に始まり、一般
募集に係る受渡期日から起算して180日目の日に終了する期間中、共同主幹事会社の事前の書面による同意なしには、本投資口の売却等（ただし、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資口の貸渡し等を除きます。）を行わない旨を約していただく予定です。
共同主幹事会社は、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部につき解除できる権限を有する予定です。
（2）一般募集に関連して、本投資法人は、共同主幹事会社に対し、発行価格等決定日に始まり、一般募集に係る受渡期日から起算して90日目の日に終了する期間中、共同主幹事会社の事前の書面による同意なしには、本投資口の発行等（ただし、一般募集、本件第三者割当及び投資口の分割に伴う新投資口発行等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
共同主幹事会社は、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部につき解除できる権限を有しています。

- 9 -第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）第27条において準用する金融商品取引法第5条第1項第2号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照下さい。
１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第2期（自 平成27年5月1日
長に提出

至

平成27年10月31日）

２【半期報告書】
該当事項はありません。
３【臨時報告書】
該当事項はありません。
４【訂正報告書】
該当事項はありません。

- 10 -

平成28年1月28日関東財務局

第２【参照書類の補完情報】
参照書類である平成28年1月28日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に関する事項については、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
なお、以下の文中における将来に関する事項及び参照有価証券報告書における将来に関する事
項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
(注)

１

以下の文中において記載する数値については、別途注記する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて記載し、割合及
び年数については小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の数値の合計が全体の合計と一致しない場合があります。

投資方針（１）本投資法人の概要と実績
本投資法人は、日本を代表するハウスメーカー（詳細については、後記「(3) インベスト
メント・ハイライト ② 積水ハウスのサポートを活用した成長戦略の実現 (ハ) 積水ハウ
スの都市再開発事業 a. 積水ハウスの都市再開発事業」をご参照下さい。）の一つであり、ディベロッパー事業でも豊富な開発・運用実績を有する積水ハウスをスポンサーとして、平成26年9月8日に設立され、平成26年12月3日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード：3309）しました。
本投資法人は、主として商業用不動産(注1)に投資し、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して資産の運用を行うことを投資方針としており、特に、
戦略的立地（後記「(2) 基本理念」に定義します。）(注2)に所在する、又は高品質（後記「(2) 基本理念」に定義します。）(注2)な商業用不動産をプライム・プロパティ（後記「(2) 基本理念」に定義します。）と呼称し、投資対象の中核と位置付けています（「プライム・プロパティ」の詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1ファンドの状況 2 投資方針 (1) 投資方針 ③ 投資戦略」をご参照下さい。）。
上記投資方針に基づき、本投資法人は、上場日である平成26年12月3日に3物件（取得価格(注3)の合計1,143億円）を取得して実質的な運用を開始し、更に平成27年5月19日に1物件（取得価格386億円）を追加取得した結果、本書の日付現在、本投資法人が保有する資産（以下「取得済資産」といいます。）は4物件、その取得価格の合計は1,529億円となっています。
ポートフォリオの運営状況につきましては、取得済資産4物件のうち3物件には積水ハウス
を賃借人とするマスターリース(注4)契約、1物件には1テナントを賃借人とする長期賃貸借契約がそれぞれ締結されており、また、4物件ともプロパティ・マネージャーである積水ハウスによる適切な管理・運営が実施されており、平成28年3月末日現在の稼働率(注5)は100.0％となっています。
（注1）「商業用不動産」は、主たる用途がオフィスビル、商業施設及びホテル等の住居以外の事業的用途に用いられる不動産をいいます。住居には学生寮、社宅及びサービス付高齢者向け住宅を含みます。以下同じです。
（注2）「戦略的立地」及び「高品質」の具体的内容については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (1) 投資方針 ③ 投資戦略 (イ) プライム・プロパティを中心とした投資 a. 本投資法人が着目する「戦略的立地」及び「高品質」について」をご参照下さい。
（注3）「取得価格」は、各取得済資産に係る売買契約に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を記載しています。以下同じです。
（注4）「マスターリース」は、信託受託者又は本投資法人がマスターレッシー（転貸人。以下「マスターリース会社」ということがあります。）に一括して賃貸し、マスターレッシーがエンドテナント（転借人。以下「エンドテナント」ということがあります。）に転貸する方式をいいます。また、「賃料固定型マスターリース」は、マスターレッシーが支払う
賃料を、転借人がマスターレッシーに支払う賃料にかかわらず一定額とするマスターリース方式をいい、「パススルー
型マスターリース」は、マスターレッシーが支払う賃料と、エンドテナントが支払う賃料が常に同額となるマスターリース方式をいいます。以下同じです。
また、本書において、第1期末（平成27年4月末日をいいます。以下同じです。）時点及び第2期末（平成27年10月末日をいいます。以下同じです。）時点におけるエンドテナントは、当該各期末時点におけるエンドテナントを、取得予定資産のエンドテナント及び本募集後におけるエンドテナントは、平成28年3月末日現在におけるエンドテナントを、それぞれいいます。
（注5）「稼働率」は、各取得済資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
なお、「総賃貸可能面積」は、取得済資産について、平成28年3月末日現在において有効な各取得済資産に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積を、小数第3位を切り捨てて記載しています。また、「総賃貸面積」は、取得済資産について、平成28年3月末日現在において有効な各取得済資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。以下同じです。

- 11 -

（２）基本理念
本投資法人は、投資主やテナント企業をはじめとする全てのステークホルダーと共に発展することを目的とし、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指した資産運用を通じて、質の高い社会資本の提供と投資主価値の最大化(注)を目指すことを基本理念としています。
（注） 「投資主価値の最大化」とは、1口当たりNAV（後記「(3) インベストメント・ハイライト ② 積水ハウスのサポートを活用した成長戦略の実現 (イ) 新規上場後2年連続の公募増資を通じた資産規模の拡大」に定義します。）の増大、1口当たり分配金の向上等を最大限実現することをいいます。以下同じです。

本投資法人は、かかる基本理念を打ち立てるに際し、資産の運用を委託する本資産運用会
社のスポンサーである積水ハウスとその取組み（人間性豊かな住まいと環境の創造に取り組
み、全ての人々が快適に暮らせる社会の構築に寄与できる「住生活創造企業」を目指すこと）を共有しています。すなわち、積水ハウスは、住まいとまちが作り出す住環境を人の大切な生活基盤と受け止め、新しい時代の社会資本となる都市開発に取り組んでいます。また、自然と共生し、時が経つほどに美しさが高まる「経年美化」の思想に基づき、都市空間、住環境を創造し、質の高い社会資本を提供していくことを目指しており、これらを実現することで、人間性豊かな住まいと環境の創造に取り組み、全ての人々が快適に暮らせる社
会の構築に寄与できる「住生活創造企業」となることを目指しています。更に、積水ハウス
は、住宅を基軸としたサステナブル社会（持続可能な社会）の実現を目指しており、「住まいづくり」「まちづくり」を通じて地球温暖化、エネルギー不安、生態系の破壊等を含む
様々な社会課題に取り組んでいます（積水ハウスが、これらの取組みの下取り組んできた商
業用不動産開発の実績については、後記「(3) インベストメント・ハイライト ② 積水ハウスのサポートを活用した成長戦略の実現 (ハ) 積水ハウスの都市再開発事業 a. 積水ハ
ウスの都市再開発事業」をご参照下さい。）。
本投資法人は、かかる基本理念の背景として、主な投資対象と位置付ける商業用不動産のキャッシュ・フローの源泉となるテナント企業において、その事業の「持続可能な活動拠点」としてのニーズに即した立地（本投資法人は、このような立地を「戦略的立地」と呼称します。以下同じです。）に所在している不動産、及び利便性等をはじめとする高い機能性（本投資法人は、このような高い機能性を「高品質」と呼称します。以下同じです。）を有する不動産に対するニーズが高まりつつあるとの基本認識を有しています。
本投資法人は、かかる基本理念及び基本認識の下、主な投資対象と位置付ける商業用不動産の中でも、戦略的立地に所在する、又は高品質な商業用不動産について、中長期にわたる安定した収益の確保が期待される投資対象であると考え、これをプライム・プロパティと呼称し、投資対象の中核とします（以下、本投資法人が投資対象の中核とするかかる商業用不動産を「プライム・プロパティ」といいます。）。
本投資法人は、これまでに商業用不動産を開発し、運営してきた豊富な実績を有する積水
ハウスの不動産開発力及び運営力等をスポンサーサポートを通じて最大限に活用する成長戦略を推進することで、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を実現
し、投資主価値を最大化することを目指します。

- 12 -

（３）インベストメント・ハイライト
本投資法人は、一般募集の対象となる投資口の発行及び本借入れ（後記「③ 安定的かつ健全な財務運営」に定義します。以下同じです。）による資金調達等に伴う取得予定資産の取得により、ポートフォリオ収益基盤の更なる強化を図り、投資主価値の最大化を目指します。本募集におけるポイント（インベストメント・ハイライト）は、以下のとおりです。
①②③①「プライム・プロパティ」への継続的な投資とポートフォリオ分散の進展
積水ハウスのサポートを活用した成長戦略の実現
安定的かつ健全な財務運営「プライム・プロパティ」への継続的な投資とポートフォリオ分散の進展（イ）「プライム・プロパティ」への継続的な投資
本投資法人は、積水ハウスのパイプラインサポート（本投資法人に対して物件取得の機会を提供すること）を活用し、積水ハウスの開発した平均築年数(注1)4.4年の築浅で高品質なオフィスビルである、「ガーデンシティ品川御殿山」(注2)、「ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー」及び「広小路ガーデンアベニュー」の3物件・266億円（取得予定価格(注3)の合計）を取得します。
「ガーデンシティ品川御殿山」は、緑豊かな由緒ある街並みに調和する環境配慮型の邸宅のようなオフィスビルです。かつて徳川将軍家の別邸・品川御殿があったことから「御殿山」と称される由緒あるエリアに立地しており、また、リニア中央新幹線発着駅の開設等今後も発展が見込まれる「品川」駅を含む4駅10路線から徒歩圏内という利便性も兼ね備えたオフィスビルです。平成23年竣工のグレードの高い外観の建物で、基準階床面積は約2,044坪と国内最大クラスの開放感のある整形無柱の空間確保が可能であり、本社クラスの移転も余裕をもって受入れが可能です。このほかにも省エネ・緑化等を推進した環境配慮型オフィスビルであり、災害対策としての免震構造・自家発電機による非常時電源の確保といったテナント企業のBCP（事業継続性）に対する配慮がなされたオフィスビルです。
「ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー」は、鉄の力強さと自然石の優しさを織り込んだ快適・安心なオフィスビルです。従来からのオフィス中心地である「大阪淀屋橋」エリアに立地しており、最寄駅である地下鉄御堂筋線「淀屋橋」駅からは梅田エリアをはじめとする大阪のビジネス拠点へスムーズにアクセスできることに加え、日本の主要都市とつながる新幹線・空港へのアクセスも良好です。平成27年竣工と築年数が浅く、アウト
フレーム構造の採用により、外観はひときわ印象的な格子状のデザイン、貸室内は窓際に柱がない開放感ある無柱空間を実現しています。また、貸室内には省エネ効果の高い
LED照明を、窓ガラスには日射熱を大幅に減らせる遮熱高断熱複層ガラス（Low-eペアガラス）を、加えて換気についてもエネルギー消費の少ない自然換気を採用するなど環境配慮がなされたオフィスビルです。
「広小路ガーデンアベニュー」は、中部圏の中心都市である名古屋の核となる「名古屋名駅」エリアに所在し、伏見や栄といったオフィス地区へと通じる広小路通沿いに立地しています。また、「名古屋」駅周辺における大規模ビルの建替え、リニア中央新幹線効果等により、当該エリアはより繁華性を増し、地域的に一層発展していくものと予測されます。加えて、従来より東海道新幹線をはじめとする複数の鉄道が乗り入れる利便性の高い交通の要所であることから、テナントのオフィスニーズは高まっているといえます。平成23年に竣工し、ワンフロア（基準階）約118坪と中規模クラスではあるものの、無柱空間で天井高2,800㎜、OAフロア100㎜、非接触ICカードリーダーによる入退室自動管理など、貸室として大規模ビルと同水準のスペックを有し、自然素材を用いた
気品ある外観のオフィスビルです。
以上のとおり、これら取得予定資産3物件は、いずれも大規模経済圏かつ幹線交通機
関へのアクセスに優れた戦略的立地である、「品川御殿山」エリア、「大阪淀屋橋」エ
リア及び「名古屋名駅」エリアにそれぞれ所在し、高い機能性（高品質）を備えたプラ
イム・プロパティに該当するものと、本投資法人は判断しています。このように、本投資法人は、投資対象の中核と位置付けているプライム・プロパティへの厳選投資を着実に進めています。
- 13 -

（注1）「平均築年数」は、取得予定資産3物件の平均築年数を記載しており、各取得予定資産の築年数を取得予定価格で加重平均した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、「築年数」は、各取得予定資産について、主たる建物の登記簿上の新築の日（主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い新築の日）から平成28年3月末日までの期間をいいます。以下同じです。
（注2）本投資法人は、平成26年12月3日付で、「ガーデンシティ品川御殿山」の建物のうち、4階、7階及び8階の専有部分の全て、並びに2階、3階及び6階の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：3,857,806
分の2,103,349（約54.5％））（以下「取得済部分」ということがあります。）を取得しています。
本投資法人は、本募集に伴い、「ガーデンシティ品川御殿山」の建物のうち、2階、3階、5階及び6階の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：3,857,806分の820,252（約21.3％））（以下「追加取得部分」ということがあります。）を追加取得する予定です。
（注3）「取得予定価格」は、各取得予定資産に係る売買契約に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を記載しています。以下同じです。

- 14 -

なお、各取得予定資産の概要は、以下のとおりです。取得予定資産3物件の詳細については、後記「2 投資対象 (2) 取得予定資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。
＜取得予定資産の概要＞
物件番号(注1)

J-1

J-5

J-6

合計

物件写真
物件名称

ガーデンシティ
品川御殿山（追加取得部分）
取得先

ＨＫ淀屋橋
ガーデンアベニュー

広小路
ガーデンアベニュー

スポンサー（積水ハウス）－

所在地

東京都品川区北品川

大阪府大阪市中央区

愛知県名古屋市中村区－

取得予定価格

15,900百万円

4,400百万円

6,350百万円

26,650百万円

16,900百万円

5,100百万円

6,780百万円

28,780百万円

鑑定NOI利回り(注3)

4.0％

5.2％

4.9％

4.4％

延床面積(注4)

62,975.42㎡

16,953.28㎡

7,017.98㎡－

総賃貸可能面積(注5)8,202.48㎡

4,554.52㎡

4,442.75㎡

－

1（2）

1（6）

1（9）

1（17）

契約形態(注7)

賃料固定型
マスターリース

パススルー型
マスターリース

パススルー型
マスターリース－

稼働率(注8)100.0％

98.6％

100.0％

99.6％

不動産鑑定評価額
(注2)

テナント数
（エンドテナント数）(注6)

取得予定年月日(注9)
竣工年月(注10)（築年数）(注11)
所有形態(注12)

平成28年5月24日
平成23年2月（5.1年）

平成27年7月（0.7年）－
平成23年3月（5.0年）

区分所有権

区分所有権

所有権

（全体の約21.3％）（全体の約40.6％）（100.0％）－(4.4年)－（注1） 「物件番号」は、本投資法人の取得済資産及び取得予定資産を国内と海外に分類し、分類毎に番号を付したものです。以下同じです。
（注2） 各取得予定資産の不動産鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所に委託しており、「不動産鑑定評価額」は、平成28年3月末日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注3） 「鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
取得予定資産の鑑定NOI÷取得予定価格「鑑定NOI」は、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net Operating
Income）（以下「NOI」といいます。）をいい、減価償却費を控除する前の収益です。NOIから敷金等の運用益の加算や資本的支出の控除をしたNCF（純収益、Net Cash Flow）とは異なり、直接還元法によるNOIです。以下同じです。
合計欄については、取得予定資産3物件の平均鑑定NOI利回りを記載しており、各取得予定資産の鑑定NOIの合計を取得予定価格の合計で除した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
（注4） 「延床面積」は、登記簿上表示されている建物又は信託建物（ただし、附属建物等を除きます。）の床面積の合計を記載しています。また、建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分である場合には、一棟の建物全体の床面積を記載しています。

- 15 -

（注5） 「総賃貸可能面積」は、取得予定資産について、本投資法人の取得時点での有効な各物件の各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを、小数第3位を切り捨てて記載しています。以下同じです。
（注6） 「テナント数」は、本投資法人の取得時点での有効な各取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された各物件毎の賃貸借契約上のテナント数（ただし、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約上の賃借人の数）の合計を記載の上、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、当該物件に係るエンドテナント数を括弧書きで記載しています。また、合計欄は、取得予定資産3物件
全体のテナント数を記載の上、エンドテナント数を括弧書きで記載しています。なお、複数物件に重複するテナ
ントは1社として扱っています。
（注7） 「契約形態」は、本投資法人の取得後、効力を生じる予定のマスターリース契約の契約形態を記載しています。
（注8） 「稼働率」は、各取得予定資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、合計欄は、取得予定資産3物件の平均稼働率を記載しており、各取得予定資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して各取得予定資産に係る総賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
なお、「総賃貸面積」は、取得予定資産について、本投資法人の取得時点での有効な各物件に係る各賃貸借契約（ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、平成28年3月末日現在当該取得予定資産について締結されているエンドテナントとの賃貸借契約）に表示された賃貸面積の合計を記載しています。以下同じです。
（注9） 「取得予定年月日」は、本書の日付現在における取得予定年月日を記載していますが、発行価格等決定日により以下のとおり繰り下げられます。ただし、本投資法人及び現所有者の間で合意の上変更されることがあります。
a.発行価格等決定日が平成28年5月17日（火）の場合、取得予定年月日は「平成28年5月24日（火）」b.発行価格等決定日が平成28年5月18日（水）の場合、取得予定年月日は「平成28年5月25日（水）」c.発行価格等決定日が平成28年5月19日（木）の場合、取得予定年月日は「平成28年5月26日（木）」d.発行価格等決定日が平成28年5月20日（金）の場合、取得予定年月日は「平成28年5月27日（金）」（注10）「竣工年月」は、主たる建物の登記簿上の新築年月を記載しています。主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い新築年月を記載しています。
（注11）「築年数」は、各取得予定資産について、主たる建物の登記簿上の新築の日（主たる建物が複数ある場合には、
登記簿上一番古い新築の日）から平成28年3月末日までの期間を、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、合計欄は、取得予定資産3物件の平均築年数を記載しており、各取得予定資産の築年数を取得予定価格で加重平均した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注12）「所有形態」は、所有権・区分所有権等の所有形態の区分を記載しています。「区分所有権」との記載は、区分所有建物の専有部分の所有権を意味しています。なお、括弧書きで本投資法人の取得に係る専有部分に対応する
敷地権の敷地権割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

取得予定資産の選定に際し本投資法人が着目した、テナント企業が活動拠点に対して
求める6つの要素（(a)経済圏、(b)利便性、(c)機能性、(d)環境配慮、(e)BCP、及び(f)ブランド）(注)の具体的な内容と、戦略的立地及び利便性等をはじめとする高い機能性（高品質）にかかわる具体的な特徴は、以下のとおりです。なお、取得予定資産の特徴については、後記「2 投資対象 (2) 取得予定資産の個別不動産の概要」もご参照下さい。
（注） 物件選定に際して本投資法人が着目するテナント企業が活動拠点に対して求める6つの要素（(a)経済圏、(b)利便性、(c)機能性、(d)環境配慮、(e)BCP、及び(f)ブランド）に関する詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (1) 投資方針 ③ 投資戦略 (イ) プライム・プロパティを中心とした投資 b. 「テナント企業がその事業の『持続可能な活動拠点』として不動産に求める要素」に着目したプライム・プロパティの選別」をご参照下さい。

- 16 -

＜取得予定資産の本投資法人における投資の着眼点（6要素）＞
物件名（a）経済圏（b）利便性ガーデンシティ品川御殿山
・・

首都圏有数の乗降客数を誇り、リ

ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー・

金融機関、生・損保、各種一般企

広小路ガーデンアベニュー・

中部圏の中心都市名古屋の核とな

ニア中央新幹線発着駅の開設等今業等が多数存在する、従来からのる「名古屋名駅」エリアに所在

後も発展が見込まれる「品川御殿

オフィス中心地である「大阪淀屋

し、伏見や栄へと通じる広小路通山」エリアに立地

橋」エリアに立地

沿いに立地

山手線内の3駅を含む、4駅10路線・から徒歩圏内・

新幹線・空港へのアクセス良好・「五反田」駅及び「品川」駅との・最寄駅である地下鉄御堂筋線「淀・東海道新幹線、JR、名鉄、近鉄、屋橋」駅より鉄道各線への乗換え

地下鉄各駅の改札から建物付近まもスムーズ

で地下街が続き、悪天候時にも快新幹線・空港へのアクセス良好

適なアクセスを実現

間でシャトルバスが運行（c）機能性・

国内最大クラスの基準階床面積

・（約2,044坪）
・

フラッパーゲートや非接触型ICカードリーダーによる高いセキュリ

柱空間を実現
・

ティの確保
・

ワンフロア115ゾーン（基準階）

・

貸室内全照明にLEDを採用等省エ
屋上・外構緑化を推進したビル

・

CASBEE-新築（2008年版）においてSランク（大成建設株式会社一

・
・
・

・

求められるオフィス面積に応じて大規模ビルと同水準の天井高
2,800㎜、OAフロア100㎜

CASBEE大阪みらい新築（2012年

・

貸室内には省エネ効果の高いLED
日射熱を大幅に減らせる遮熱高断

CASBEE名古屋（2004年版）においてAランク(注1)を取得

・

エントランスのシンボルツリーや
北側低層部の屋上緑化

・

熱複層ガラス（Low-eペアガラ

複層ガラスによる断熱性の向上と
結露防止

ス）を採用
・

エネルギー消費の少ない自然換気

・

都心の街角に季節感と潤いをもた評価の最高ランクである「国内トップクラスの卓越した『環境・社

非接触ICカードリーダーによる入退室の自動管理

照明を採用(注1)を取得
DBJ Green Building 認証の5段階・版）においてAランク(注1)を取得

級建築士事務所による自己評価）
・

ワンフロア（基準階）約118坪の無柱空間

ワンフロア4分割まで可能

ネ・使用効率の向上
・・

非接触ICカードリーダーによる入退室の自動管理・の空調システム（d）環境配慮

アウトフレーム構造の採用により、窓際に柱がない開放感ある無を採用

会への配慮』がなされたビル」

らす多彩な樹種による植栽計画(注2)を取得（e）BCP

・

自家発電機による非常時電源を確・保・免震構造の採用

・

制震ブレースを採用した制振構造

・

高台にあり、災害の危険度が低い

・

集中豪雨による浸水被害に備え

立地（f）ブランド

自家発電機による非常時電源を確

・周辺地域はかつて徳川将軍家の別・保

CFT柱を採用
・て、1階床レベルをアップ
・

江戸時代に「天下の台所」といわ耐震性能を高める、高強度のコンクリートを鋼管の中に充填した
テナント用発電機スペースを屋上に確保

・「名古屋名駅」エリアには、名古邸・品川御殿があったことかられたほどに繁栄した大阪の中心屋を代表する百貨店やホテルなど「御殿山」と称される由緒あるエは、大名の蔵屋敷が建ち並び豪商が数多くあり、ビジネスのステーリアであり、高いステータスを有が店を構える北船場、現在の淀屋

タスを高めているする橋と呼ばれる地域であった（注1）「CASBEE」（建築環境総合性能評価システム）は、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構の制定する建築物の環境性能で評価し格付する手法であり、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。評価結果は、「Sランク（素晴らしい）」から、「Aランク（大変良い）」、「B+ランク（良い）」、「B-ランク（やや劣る）」、「Cラン
ク（劣る）」という5段階のランキングで与えられます。
（注2）「DBJ Green Building 認証」は、環境・社会への配慮がなされた不動産を対象に、株式会社日本政策投資銀行（以下「DBJ」といいます。）が独自に開発した総合スコアリングモデルを利用し、5段階評価に基づく認証を行う制度であり、評価ランクの定義は、以下のとおりです。

- 17 -

（ロ）ポートフォリオ分散の進展
本募集に伴う取得予定資産3物件の取得による着実なポートフォリオの拡大により、
本投資法人のポートフォリオの資産規模は、第2期末時点と比べると、4物件・1,529億円（取得価格の合計）から本募集後には6物件(注1)・1,795億円（取得（予定）価格の合計）へと増加します。その結果、特に、ポートフォリオにおける上位2物件の投資比率は、第1期末時点の79.8％（取得価格ベース）から本募集後には59.6％（取得（予定）価格ベース）にまで低減することが見込まれ、ポートフォリオの分散（物件集中リ
スクの分散）が着実に進展します。
また、テナントの状況については、テナント数(注2)としては、本募集後においても、マスターリースを採用している積水ハウスと、御殿山ＳＨビルの長期賃貸借契約を締結しているテナント（非開示）の合計2社である状況に第1期末時点から変化はありま
せんが、エンドテナントベースで見てみると、ポートフォリオにおける上位5社の占める割合は、第1期末時点の97.7％（賃貸面積ベース）から本募集後においては72.3％（同左）にまで低下することが見込まれ、エンドテナントの集中リスクも着実に低減してきています。
本投資法人は引き続き、高い賃貸需要が見込まれる東京23区、大阪市及び名古屋市の三大都市(注3)を中核とする三大都市圏(注3)への重点投資と、プライム・プロパティへの厳選投資を継続しながら、ポートフォリオの分散の進展を通じて安定した収益基盤の拡大を図っていく方針です。
（注1）「ガーデンシティ品川御殿山」については、取得済部分及び追加取得部分を併せて1物件として記載しています。
以下同じです。
（注2）第1期末時点における「テナント数」は、「本町ガーデンシティ」を除く取得済資産について、第1期末時点において有効な各物件に係る各賃貸借契約に表示された各物件毎の賃貸借契約上のテナント数（ただし、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約上の賃借人の数）の合計をいいます。
本募集後における「テナント数」は、取得済資産については平成28年3月末日現在における、取得予定資産については本投資法人の取得時点での有効な各物件に係る各賃貸借契約に表示された各物件毎の賃貸借契約上のテナント
数（ただし、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約上の賃借人の数）の合計をいいます。
（注3）「三大都市」は、東京23区、大阪市及び名古屋市をいいます。また、「三大都市圏」は、「東京圏」、「大阪圏」
及び「名古屋圏」をいいます。なお、「東京圏」は、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「大阪圏」は、大阪府、京都府、兵庫県及び奈良県を、「名古屋圏」は、愛知県をいいます。以下同じです。

- 18 -

＜ポートフォリオ分散の進展＞（注1） 第1期末時点における「テナント数」は、「本町ガーデンシティ」を除く取得済資産について、第1期末時点において有効な各物件に係る各賃貸借契約に表示された各物件毎の賃貸借契約上のテナント数（ただし、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約上の賃借人の数）の合計を記載の上、括弧書きで、各物件に係る第1期末時点におけるエンドテナント数の合計を記載しています。
第2期末時点における「テナント数」は、取得済資産について、第2期末時点において有効な各物件に係る各賃貸借契約に表示された各物件毎の賃貸借契約上のテナント数（ただし、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約上の賃借人の数）の合計を記載の上、括弧書きで、各物件に係る第2期末時点におけるエンドテナント数の合計を記載
しています。
取得予定資産に係る「テナント数」は、本投資法人の取得時点での有効な各物件に係る各賃貸借契約に表示された各物件毎の賃貸借契約上のテナント数（ただし、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約上の賃借人の数）の合計を記載の上、括弧書きで、各物件に係る取得時点でのエンドテナント数の合計を記載しています。
本募集後における「テナント数」は、取得済資産については平成28年3月末日現在における、取得予定資産については本投資法人の取得時点での有効な各物件に係る各賃貸借契約に表示された各物件毎の賃貸借契約上のテナント数（ただし、当該物件につきマス
ターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約上の賃借人の数）の合計を記載の上、括弧書きで、各物件に係る本募集後におけるエンドテナント数の合計を記載しています。

- 19 -

なお、複数物件に重複するテナント及びエンドテナントは1社として扱っています。
（注2） 第1期末時点における「平均鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入してそれぞれ記載しています。
「本町ガーデンシティ」を除く取得済資産に係る第1期末時点を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定NOIの合計÷
「本町ガーデンシティ」を除く取得済資産の取得価格の合計
第2期末時点における「平均鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
取得済資産に係る第2期末時点を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定NOIの合計÷取得済資産の取得価格の合計
取得予定資産の「平均鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
取得予定資産に係る平成28年3月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定NOIの合計÷取得予定資産の取得予定価格の合計
本募集後における「平均鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（「ガーデンシティ品川御殿山」の取得済部分を除く取得済資産に係る第2期末時点を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定NOIの合計＋「ガーデンシティ品川御殿山」の取得済部分及び取得予定資産に係る平成28年3月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定NOIの合計）÷取得済資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の合計
なお、「ガーデンシティ品川御殿山」の取得済部分について第2期末時点を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定NOIを用いた場合の本募集後における「平均鑑定NOI利回り」は、4.2％です。
（注3） 「エリア比率」は、第1期末については、「本町ガーデンシティ」を除く取得済資産の取得価格の合計に対する物件所在エリア毎の取得価格の合計の割合を、本募集後については、取得済資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の合計に対する物件所在エリア
毎の取得（予定）価格の合計の割合を記載しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各数値の合計が100.0％にならない場合があります。
（注4） 「投資比率」は、第1期末については、「本町ガーデンシティ」を除く取得済資産の取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を、本募集後については、取得済資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の合計に占める各物件の取得（予定）価格の割合
を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各数値の合計が100.0％にならない場合があります。
（注5） 「テナント比率」の内側の円は、第1期末については、「本町ガーデンシティ」を除く各取得済資産の第1期末時点におけるエンド
テナントへの賃貸面積の合計に対する、第1期末時点における各エンドテナントへの賃貸面積の割合（ただし、当該エンドテナント
がマスターリース契約上の賃借人から転貸を受ける場合には、当該マスターリース契約上の賃借人への賃貸面積（第1期末時点におけるエンドテナントへの賃貸面積ベース）の割合）を、本募集後については、各取得済資産及び各取得予定資産の本募集後におけるエンドテナントへの賃貸面積の合計に対する、各エンドテナントへの賃貸面積の割合（ただし、当該エンドテナントがマスターリース契約上の賃借人から転貸を受ける場合には、当該マスターリース契約上の賃借人への賃貸面積（本募集後におけるエンドテ
ナントへの賃貸面積ベース）の割合）を、それぞれ小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各数値の合計が100.0％にならない場合があります。
なお、複数物件に重複するテナントは1社として、各物件の賃貸面積を合算して記載しています。
「テナント比率」の外側の円は、第1期末については、「本町ガーデンシティ」を除く各取得済資産の第1期末時点におけるエンド
テナントへの賃貸面積の合計に対する、第1期末時点における各エンドテナントへの賃貸面積の割合を、本募集後については、各取得済資産及び各取得予定資産の本募集後におけるエンドテナントへの賃貸面積の合計に対する、本募集後における各エンドテナン
トへの賃貸面積の割合を、それぞれ小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各数値の合計が100.0％にならない場
合があります。
なお、複数物件に重複するエンドテナントは1社として、各物件の賃貸面積を合算して記載しています。
（注6） 「ガーデンシティ」は「GC」、「ガーデンアベニュー」は「GA」と略記する場合があります。以下同じです。

- 20 -

②

積水ハウスのサポートを活用した成長戦略の実現（イ）新規上場後2年連続の公募増資を通じた資産規模の拡大
本投資法人及び本資産運用会社は、積水ハウスとの間でパイプライン・サポート契約を締結しており、同契約に基づいて、(a)積水ハウスが保有又は開発する国内不動産等の売却に関する優先交渉権の付与、(b)第三者が国内において保有又は開発する不動産等に関する情報提供、(c)ウェアハウジング（本投資法人への売却を前提とした取得及び一時的な保有）機能の提供並びに(d)保有資産の再開発サポートといった、外部成長のための物件取得に向けたサポートを積水ハウスより受けることができます。
また、本投資法人は、積水ハウスより、（a）保有資産に関するプロパティ・マネジ
メント（資産管理）（以下「PM」ということがあります。）業務の提供や、（b）内部成長のための保有資産の運用にかかわる（ⅰ）テナント満足度の向上又は省エネルギ
ー・環境配慮等をはじめとするリニューアル（設備更新）・バリューアップ（不動産価値の向上）等に資する技術及びノウハウの提供、（ⅱ）本投資法人の運営に必要なノウ
ハウの提供を含む人的サポート、並びに（ⅲ）マスターリースの締結協議等のサポートを受けることができ、これらのサポートを活用して内部成長を実現する方針です。
本投資法人は、これらの外部成長及び内部成長のための積水ハウスの多様なサポート
を成長戦略に最大限に活用し、安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値を最大化することを目指しています。
かかる成長戦略のもと、本投資法人は、新規上場後2年連続の公募増資（本募集を含みます。）を通じて、投資主価値の向上に資する着実な資産規模の拡大を実現してきています。
本投資法人は、取得予定資産3物件の取得により、新規上場後約1年6か月でポートフ
ォリオの資産規模は6物件・1,795億円（取得（予定）価格の合計）と1.6倍に拡大する予定です。かかる資産規模の着実な拡大は、積水ハウスによるパイプラインサポートに基づくa. 積水ハウスの開発した築浅で高品質なオフィスビル（プライム・プロパティ）3物件の取得であること、b. ガーデンシティ品川御殿山の追加取得部分の取得は、
本投資法人が積水ハウスに対して有していた優先交渉権を活用した取得であることから、同サポートが具現化された結果であると考えています。
こうした資産規模の拡大に伴い、本投資法人のポートフォリオは、各資産の有する立地や機能性等の優位性を背景として、その含み益(注1)も着実に増加してきており、本募集後のポートフォリオにおける含み益は149億円にまで増加する見込みです。また、1口当たりNAV(注2)も、第1期末時点において115,610円、第2期末時点において125,531円
でしたが、こうした含み益の増加等を通じて、本募集後の1口当たりNAVは128,629円へと上昇する見込みです(注3)。
本投資法人は、引き続き、更なる投資主価値の向上を目指します。

- 21 -

（注1） 「含み損益」は、各取得済資産及び取得予定資産の鑑定評価額と帳簿価額又は取得予定価格の差額の合計をいいます。
第1期末時点、第2期末時点及び本募集後における「含み益」は、それぞれ以下の算式により計算しています。
第1期末時点における「含み益」＝「本町ガーデンシティ」を除く取得済資産の第1期末時点を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額の合計－「本町ガーデンシティ」を除く取得済資産の第1期末時点の取得済資産の帳簿価格の合計
第2期末時点における「含み益」＝取得済資産の第2期末時点を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額の合計－取得済資産の第2期末時点の帳簿価格の合計
本募集後における「含み益」＝（「ガーデンシティ品川御殿山」の取得済部分を除く取得済資産の第2期末時点を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額の合計－「ガーデンシティ品川御殿山」の取得済部分を除く取得済資産の第2期末時点の帳簿価格の合計）＋（「ガーデンシティ品川御殿山」の取得済部分の平成28年3月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額－「ガーデンシティ品川御殿山」の取得済部- 22 -

分の第2期末時点の帳簿価格）＋（取得予定資産の平成28年3月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額の合計－取得予定資産の取得予定価格の合計）
なお、必ずこの含み益が実現されることが保証されているわけではないことにご留意下さい。
また、「ガーデンシティ品川御殿山」の取得済部分について第2期末時点を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を用いた場合の本募集後における「含み益」は、140億円です。
（注2） 「1口当たりNAV」は、以下の計算式により求められる、取得済資産及び取得予定資産の鑑定評価額に基づく本投資口1口当たりの純資産価値をいいます。
1口当たりNAV＝NAV÷発行済投資口総数「NAV」は、以下の計算式により求められる、取得済資産及び取得予定資産を鑑定評価額に基づいて評価した場合の本投資法人の純資産価値であり、貸借対照表上の純資産額とは異なります。
NAV＝本投資口の発行価額の総額＋取得済資産及び取得予定資産の含み損益
上記の計算式に基づき、第1期末時点及び第2期末時点及び本募集後における1口当たりNAVは、それぞれ以下の計算式により計算しています。
第1期末時点及び第2期末時点における1口当たりNAV＝(各期末時点における出資総額＋各期末時点における含み益)÷各期末時点の発行済投資口総数
本募集後における1口当たりNAV＝(第2期末時点における出資総額＋本募集における発行価額の総額の見込額＋本募集後における含み益)÷
本募集後の発行済投資口総数
なお、「ガーデンシティ品川御殿山」の取得済部分について第2期末時点を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を用いた場合の本募集後における1口当たりNAVは、127,622円です。
「本募集における発行価額の総額の見込額」は、平成28年4月26日現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した本書の日付現在の見込額で、本件第三者割当における発行価額の総額の見込額を含みます。また、本件第三者割当については、募集投資口数の全部について野村證券株式会社により申し込まれ、払込みがなされることを前提としています。したがって、実際の本募集における発行価額の総額と一致するとは限りません。このため、本募集後における1口当たりNAVも実際の指標と一致するとは限りません。
「本募集後の発行済投資口総数」には、本件第三者割当により発行される本投資口を含みます。なお、本件第三者割当については、募集投資口数の全部について野村證券株式会社により申し込まれ、払込みがなされることを前提としています。
（注3） このことは、本募集の発行価格が、本募集に応ずる投資家にとって有利な価格であること又は本投資口への投資により利益が得られることを意味又は示唆するものではありません。平成28年4月26日現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値に照らすと、本募集の発行価格は、投資口1口当たりNAVを上回るものと想定され、かかる想定に従うと、本募集に応じて本投資口を取得する投資家にとっては、1口当たりNAVよりも高い発行
価格で本投資口を購入することになる点にご注意下さい。

- 23 -

本募集後の投資法人のポートフォリオの概要は、以下のとおりです。
＜本募集後のポートフォリオ一覧＞
物件
番号

Ｊ-1

取得（予定）
物件名称

ガーデンシティ
品川御殿山

所在地

東京都
品川区

価格
（百万円）

投資
比率
（％）

不動産鑑定
評価額
（百万円）

(注1)

(注2)

総賃貸
可能面積
（㎡）

稼働率 築年数 PML値（％） （年） （％）
(注3)

取得済部分
39,70022.1

43,10021,033.47

100.0

追加取得部分
15,9008.9

16,9008,202.48

100.0

55,60031.0

60,00029,235.95

100.0

(注4)

(注5)

5.1

0.5

合計

Ｊ-2

御殿山ＳＨビル

東京都
品川区

51,50028.7

54,80019,999.97

100.0

5.2

1.9

Ｊ-3

本町南
ガーデンシティ

大阪府
大阪市

23,10012.9

26,20016,699.46

100.0

5.1

4.5

Ｊ-4

本町
ガーデンシティ

大阪府
大阪市

38,60021.5

41,10017,006.94

100.0

5.9

4.2

Ｊ-5

ＨＫ淀屋橋
ガーデン
アベニュー

大阪府
大阪市

4,400

2.5

5,100

4,554.52

98.6

0.7

7.5

Ｊ-6

広小路
ガーデン
アベニュー

愛知県
名古屋市

6,350

3.5

6,780

4,442.75

100.0

5.0

2.7

179,550

100.0

193,980

91,939.59

99.9

5.2

1.9

合計

（注1） 「投資比率」は、取得（予定）価格の合計に占める各物件の取得（予定）価格の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、「ガーデンシティ品川御殿山」の取得済部分及び追加取得部分の投資比率の合計が「ガーデンシティ品川御殿山」の合計欄記載の数値と、各物件の投資比率の合計がポートフォリオ全体の合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
（注2） 各物件の不動産鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、株式会社立地評価研究所及び一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、「不動産鑑定評価額」は、取得済資産のうち、ガーデンシティ品川
御殿山の取得済部分については平成28年3月末日、その他については平成27年10月末日を、取得予定資産については平成28年3月末日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注3） 「稼働率」は、各物件に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。「ガーデンシティ品川御殿山」の合計欄については、取得済部分及び追加取得部分全体の稼働率を記載しており、取得済部分及び追加取得部分に係る総賃貸可能面積の合計に対して取得済部分及び追加取得部分に係る総賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。ポートフォリオ全体の合計欄について
は、取得予定資産取得後のポートフォリオ全体の稼働率を記載しており、各物件に係る総賃貸可能面積の合計に対して各物件に係る総賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注4） 「築年数」は、各物件について、主たる建物の登記簿上の新築の日（主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い新築の日）から平成28年3月末日までの期間を、小数第2位を四捨五入して記載しています。ポートフォリオ全体の合計欄については、取得予定資産取得後のポートフォリオ全体の築年数を記載しており、各物件の築年数を取得（予定）価格で加重平均した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注5） 「PML値」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が各物件に関して作成した地震リスク評価報告書の記載に基づいて記載しています。「ポートフォリオ全体」のPML値は、平成28年4月付「6物件建物地震リスク調査ポートフ
ォリオ解析報告書」に基づき取得予定資産取得後のポートフォリオPML値を記載しています。詳細については、後記「2投資対象 (3) 取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要 ⑥ 取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオに係る地震リスク分析等の概要」をご参照下さい。
なお、本書においては、想定した予定使用期間中に想定される最大規模の地震（50年間で10％を超える確率で発生すると予想される大地震＝再現期間475年相当の大地震）によりどの程度の被害を受けるかを、非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合（％）で示したものです。ただし、予想損失額は、地震動による建物（構造体、仕上げ、建築設備）のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損
失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。

- 24 -

（ロ）パススルー型マスターリースの採用と内部成長機会の追求
本投資法人の内部成長戦略に係る取組みとして、取得予定資産の取得に際し、パスス
ルー型マスターリースを本投資法人として初めて採用し、内部成長機会を更に追求していく方針です。
本投資法人は、積水ハウスによるスポンサーサポートに基づき、保有資産の状況、賃料収入の安定性及び運営管理の効率性等を総合的に勘案し、テナントとの直接契約（以下「ダイレクトリース」ということがあります。）、パススルー型又は賃料固定型マスターリース等の賃貸借スキームを選定する方針であり、取得検討物件において、本資産運用会社が有効と判断した場合、スポンサー・サポート契約に基づき、本資産運用会社
は積水ハウスとの間で各物件の特性に応じた形態によるマスターリース契約の締結等に向けた検討・協議を行うことができるものとされています。本募集に際し、取得予定資産3物件のうち2物件（「ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー」及び「広小路ガーデンアベニ
ュー」）については、当該物件の特性や強み（詳細については、後記「2 投資対象
(2) 取得予定資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。）に加え、当該物件の稼働状況が良好であり、取得によるエンドテナントの分散の進展が見込まれること、後記のとおり、当該物件が所在する「大阪淀屋橋」エリア及び「名古屋名駅」エリアは本投資法
人の主たる投資対象地域の中核を構成する大阪市を中心とする大阪エリア及び名古屋市を中心とする名古屋エリアにおいて従来より良好なマーケット環境にあり、今後も堅調に推移することが期待できること、また、当該物件の規模が取得済資産に比べ小さいた
め万一パススルー型マスターリース契約によるダウンサイド（収益減少）リスクが顕在化したとしても収益への影響は限定的と考えられることなどを総合的に勘案し、本投資法人として初めて、積水ハウスをマスターレッシーとするパススルー型マスターリース契約を採用することとしました。パススルー型マスターリース契約を採用することで、本投資法人は、より直接的に賃料上昇のアップサイド・ポテンシャル（収益増加の可能性）を享受することも可能になり、当該物件の立地や機能性にかかわる優位性に裏打ちされた内部成長機会を追求することも目指した取組みと認識しています。
なお、取得済資産及び取得予定資産に係る賃貸借スキームを類型別に整理すると、以下のイメージ図のとおりです。
＜賃貸借スキームの類型（イメージ図）＞- 25 -

当該2物件の所在する大阪エリア及び名古屋エリアのオフィス・マーケットの状況
は、シービーアールイー株式会社の「MARKETVIEW Japan Office」によると、下記グラフのとおり、大阪エリアにおいては、グレードA及びグレードB（その詳細については、下記の表をご参照下さい。）ともに空室率が低下傾向にあることに加え、グレードA及びグレードBともに想定成約賃料が上昇傾向にあり、オフィス・マーケット全体として上昇基調にあるものと、本投資法人は考えています。
また、名古屋エリアにおいても、グレードAの空室率は大型ビルの竣工の影響により足許でこそ上昇しているものの、平成25年6月以降継続的に低い水準に留まっていることに加え、グレードAの想定成約賃料も上昇傾向にあり、また、グレードBにおいては引き続き空室率は低下傾向、想定成約賃料も上昇傾向にあることから、オフィス・マーケ
ット全体として上昇基調にあるものと、本投資法人は考えています。
このことから、両エリアともにオフィス・マーケットは今後も堅調に推移することが期待できると、本投資法人は考えています。

立地
規模
築年数

グレードA
大阪、名古屋：主要区内
貸室総面積：6,500坪以上
延床面積：10,000坪以上
基準階面積：350坪以上
築年数11年未満

グレードB
大阪市内、名古屋市内
延床面積：2,000坪以上（グレードAを除きます。）
新耐震基準に準拠したビル（出所）シービーアールイー株式会社「MARKETVIEW Japan Office」

なお、取得予定資産である当該2物件は、シービーアールイー株式会社の「MARKETVIEW Japan Office」における定義によると、「規模」に関しては、グレードBに該当しますが、「立地」及び「築年数」に関しては、グレードAの要件を満たしています。
このようなオフィス・マーケット環境下において本投資法人としては、これらのエリ
アの中において主要なビジネス地区とされる「大阪淀屋橋」エリア及び「名古屋名駅」
エリアの両エリアに所在する当該2物件に係る賃貸借スキームとしては、パススルー型
マスターリースを採用することで、今後の内部成長機会の確保も図っていくことが妥当と判断しました。
＜大阪・名古屋エリアのオフィス・マーケットの状況＞（出所）シービーアールイー株式会社「MARKETVIEW Japan Office」に基づき本資産運用会社にて作成（注1） 上記データにおける「グレードA」とは、大阪及び名古屋の主要区内におけるシービーアールイー株式会社が独自に設定したオフィスエリア内に所在する貸室総面積6,500坪以上、延床面積10,000坪以上、基準床面積350坪以上で、かつ築年数11年未満の賃貸オフィスビルを指します。「グレードB」とは、大阪市内及び名古屋市内におけるシービーアールイー株式会社が独自に設定したオフィスエリア内に所在する延床面積2,000坪以上（グレードAを除きます。）で、かつ新耐震基準に準拠した賃貸オフィスビルを指します。
（注2） 集計時点で即入居可能であるものを対象に行った調査に基づく空室率を記載しています。
（注3） 対象ビルのサンプル調査に基づく想定成約賃料（共益費を含み、フリーレント等のインセンティブを考慮していません。）を元に記載しています。当該想定成約賃料は、シービーアールイー株式会社が独自に算定した、対象ビルを新規に賃貸に供する場合の賃料水準に関する分析又は意見に基づくものであり、実際の成約賃料が当該金額となることを保証又は約束するものではありません。

- 26 -

下図は、本投資法人のポートフォリオにおける各物件の賃貸借契約形態の状況を示しています。契約形態比率(注)でみると、第1期末時点では、御殿山ＳＨビルにおける長期賃貸借契約を締結しているテナント1社へのダイレクトリースの比率は34.6％、積水ハウスへの賃料固定型マスターリースの比率は65.4％であったのに対し、本募集後ではそれぞれ21.8％及び68.5％となり、取得予定資産2物件に係るパススルー型マスターリースの比率9.8％が新たに加わります。
（注） 「契約形態比率」は、第1期末時点については、当該期末時点において有効な「本町ガーデンシティ」を除く各取得済資産に係る各賃貸借契約（ただし、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約）に表示された賃貸面積の合計に対する、当該各賃貸借契約の各契約形態毎の賃貸面積の割合を、本募集後については、平成28年3月末日現在において有効な各取得済資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積及び本投資法人の取得時点に有効な各取得予定資産に係る各賃貸借契約（ただし、当該物件につきマス
ターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約）に表示された賃貸面積の合計に対する、当該各賃貸借契約の各契約形態毎の賃貸面積の割合を、それぞれ小数第2位を四捨五入して記載しています。
したがって、各数値の合計が100.0％にならない場合があります。

＜賃貸借契約形態の状況＞（注1） 外側の円は、第1期末時点については、当該期末時点において有効な「本町ガーデンシティ」を除く各取得済資産に係る各賃貸借契約（ただし、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスター
リース契約）に表示された賃貸面積の合計に対する、当該各賃貸借契約上の各物件毎の賃貸面積の割合を、本募集後については、平成28年3月末日現在において有効な各取得済資産に係る各賃貸借契約（ただし、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約）に表示された賃貸面積及び本投資法人の取得時点に有効な各取得予定資産に係る各賃貸借契約（ただし、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約）に表示された賃貸面積の合計に対する、当該各賃貸借契
約上の各物件毎の賃貸面積の割合を、それぞれ小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各数値の合計が100.0％にならない場合があります。
（注2） 内側の円は、契約形態比率を記載しています。

本投資法人は、積水ハウスのサポートを活用し、引き続き、内部成長機会も追求していく方針です。

- 27 -

（ハ）積水ハウスの都市再開発事業
a. 積水ハウスの都市再開発事業
本資産運用会社のスポンサーである積水ハウスは、平成28年1月末現在の累積建築戸数は228万戸の実績を有するなど、日本を代表するハウスメーカーの一つであり、近年
では都市再開発事業に代表されるディベロッパー事業でも豊富な開発・運用実績を有しています。
積水ハウスは、ブランドビジョン「SLOW & SMART」を掲げ、各事業セグメントを「請負型ビジネス」、「ストック型ビジネス」及び「開発型ビジネス」の3つのビジネスモ
デルで推進しています（かかるビジネスモデルのイメージについては、後記「＜積水ハウスの事業戦略＞」をご参照下さい。）。このうち、国内の開発型ビジネスの一つである都市再開発事業では、資産価値の最大化を図ることで付加価値を高め、リーシングを進める上で賃料収入の最大化を図り、不動産私募ファンドやJ-REIT（東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場している投資法人を総称していいます。以下同じです。）
への売却等により安定的な収益を確保し、更なる事業展開を進めることを戦略としています。かかる戦略もあり、積水ハウスは、J-REITビジネスとの関連性を強めることによる、さらなる開発機会の増加を企図しています（なお、積水ハウスの各事業セグメントの収益については、後記「＜積水ハウスのセグメントの状況（連結ベース）＞」をご参照下さい。）。そのため、積水ハウスの開発型ビジネスにおけるJ-REITビジネスとの連
携強化の重要性は高まっているといえます。本投資法人は、かかる積水ハウスの開発型
ビジネスにおけるJ-REITビジネスとの連携強化の重要性を背景に、積水ハウスから充実したパイプラインサポート等のスポンサーサポートを受け、これを外部成長及び内部成長に活用する方針です。
更に、海外の開発型ビジネスである国際事業では、今後の持続的な経済成長等により人口増加が見込め、より質の高い住宅とこれに付随する商業施設への需要が増加し、環境に対する取組みに積極的な国々等に進出して住宅及び商業施設等の開発事業を展開しています。積水ハウスは、日本で培ったノウハウを国際事業分野における開発事業に取り入れ、ブランドビジョン「SLOW & SMART」の推進を図っています。
＜積水ハウスの概要＞
商号

積水ハウス株式会社

本社所在地

大阪府大阪市北区大淀中一丁目1番88号

設立年月日

昭和35年8月1日

資本金（平成28年1月末日現在）

2,025億9,120万円

売上高（平成28年1月期連結ベース）

18,588億円

累積建築戸数（平成28年1月末日現在）

2,284,659戸

格付（平成27年10月15日現在）

AA（株式会社日本格付研究所（JCR））、
AA-（株式会社格付投資情報センター（R&I））

社員数（単体）（平成28年4月1日現在）

15,917名

グループ会社数（平成28年1月末日現在）

連結子会社：205社
持分法適用会社：23社
支店・営業所：122か所

営業拠点（平成28年2月1日現在）（出所）積水ハウス株式会社- 28 -

カスタマーズセンター：29か所
展示場：406か所

＜積水ハウスの事業戦略＞（出所）積水ハウス株式会社＜積水ハウスのセグメントの状況（連結ベース）＞
売上高（百万円）
平成26年1月期

平成27年1月期

平成28年1月期

請負型ビジネス

873,894

825,527

794,388

ストック型ビジネス

533,450

562,393583,210開発型ビジネス324,310433,609401,516

その他事業

73,447

91,19079,764

1,805,102

1,912,721

1,858,879

合計
営業利益（百万円）

平成26年1月期

平成27年1月期

平成28年1月期

請負型ビジネス

102,306

94,71999,127ストック型ビジネス

34,101

38,402

42,667開発型ビジネス29,26543,451

39,025

その他事業

1,690

3,123

2,511

消去又は全社△35,434△33,102△33,686

合計

131,930

146,595

149,645（出所）積水ハウス株式会社「FINANCIAL FACTBOOK」平成28年1月期

積水ハウスの都市再開発事業の歴史は古く、昭和63年に入居が開始された六甲アイラ
ンドCITYプロジェクトまで遡ることができます。その後、平成5年3月竣工の大阪府の梅田スカイビルや、平成23年2月竣工の御殿山プロジェクト及び本町南ガーデンシティ等の開発実績を積み重ね、質の高い社会資本の整備に貢献しています。積水ハウスの都市再開発事業は、前記「(2) 基本理念」に記載のとおり「経年美化」の思想に基づいており、かかる思想に基づいて整備された商業用不動産は、梅田スカイビル（新梅田シティ）では「平成6年第14回大阪まちなみ賞大阪府知事賞」を、緑豊かな由緒ある街並みに調和する環境配慮型の邸宅のようなオフィスビルを目指したガーデンシティ品川御殿
山を含む御殿山プロジェクトでは「屋上・壁面・特殊緑化技術コンクール国土交通大臣
賞」及び「2014年度グッドデザイン賞」を、本町ガーデンシティでは「大阪サステナブ
ル建築賞大阪府知事賞」を、本町南ガーデンシティでは「CASBEE大阪 OF THE YEAR2011」を、グランフロント大阪では「CASBEE大阪 OF THE YEAR 2013」を、ザ・リッ
ツ・カールトン京都では、1年間に開業した最優秀のホテルに贈られる「Reggie Shiu
Development of the Year (2014)」をそれぞれ受賞する等、外部からも高く評価されています（積水ハウスの国内における都市再開発事業の実績の詳細については、後記「＜積水ハウスの都市再開発事業における主な国内プロジェクトの実績＞」をご参照下さい。）。

- 29 -

また、国際事業においては平成21年にオーストラリアに進出して以降、海外における住宅及び商業施設等の開発事業にかかわる豊富なノウハウと実績も積み上げてきています。
積水ハウスグループの都市再開発事業にかかわる主な実績は、以下のとおりです。
＜積水ハウスの都市再開発事業における主な国内プロジェクトの実績＞
物件名称（プロジェクト名）

所在地

竣工時期

延床面積

主な用途

梅田スカイビル（新梅田シティ）
（注1）

大阪府
大阪市
北区

平成 5年 3月

128,321.05㎡

事務所・店舗赤坂ガーデンシティ

東京都
港区

平成18年 1月

48,149.09㎡

事務所・店舗東京ミッドタウン（注1）（注2）

東京都
港区

平成19年 3月

563,801.00㎡

事務所・共同住宅・
店舗・ホテル台場ガーデンシティビル

東京都
港区

平成19年12月

18,682.98㎡

事務所

本町ガーデンシティ（注3）（注4）

大阪府
大阪市
中央区

平成22年 5月

50,153.39㎡

ホテル・事務所・店舗

御殿山プロジェクト（注2）（注3）

東京都
品川区

平成23年 2月

93,904.58㎡

事務所・共同住宅

本町南ガーデンシティ（注3）（注4）

大阪府
大阪市
中央区

平成23年 2月

46,778.59㎡

事務所・店舗広小路ガーデンアベニュー（注3）（注4）

愛知県
名古屋市
中村区

平成23年 3月

7,017.98㎡

事務所・店舗グランフロント大阪（注1）（注2）

大阪府
大阪市
北区

平成25年 4月

556,700.00㎡

事務所・店舗・
共同住宅・ホテルザ・リッツ・カールトン
京都（注4）

京都府
京都市
中京区

平成25年10月

24,682.89㎡

ホテル

ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー（注1）（注3）（注4）

大阪府
大阪市
中央区

平成27年 7月

16,953.28㎡

事務所・店舗（出所）積水ハウス株式会社（注1） 梅田スカイビル、東京ミッドタウン、グランフロント大阪及びＨＫ淀屋橋ガーデンアベニューについては、他の事業者との共同事業です。
（注2） 上記について、東京ミッドタウンは、プロジェクト内5棟の延床面積の合計を、御殿山プロジェクトは、プロジェクト
内4棟の延床面積の合計を、グランフロント大阪は、プロジェクト内3棟の延床面積の合計を、それぞれ記載しています。
（注3） 上記物件のうち、御殿山プロジェクトの一部、本町ガーデンシティ及び本町南ガーデンシティは取得済資産に含まれ、また、御殿山プロジェクトの一部、広小路ガーデンアベニュー及びＨＫ淀屋橋ガーデンアベニューの一部は取得予定資産に含まれます。かかる取得済資産及び取得予定資産を除き、本書の日付現在、本投資法人が上記の物件を取得する予定はありません。また、上記の物件には、本書の日付現在、積水ハウスが売却済みの物件を含みます。
（注4） 本町ガーデンシティ、本町南ガーデンシティ、広小路ガーデンアベニュー、ザ・リッツ・カールトン京都及びＨＫ淀屋橋ガーデンアベニューの竣工時期については、建物登記簿上の新築年月日を記載しています。

- 30 -

＜積水ハウスの国内における都市再開発事業の戦略＞

以上のとおり積水ハウスの都市再開発事業における実績は高く、積水ハウスをスポンサーとする本投資法人及び本資産運用会社は、自らを積水ハウスの事業戦略上極めて重要な位置付けであると考えています。
本投資法人は、かかる積水ハウスの事業戦略上の重要性を背景に、積水ハウスが国内における都市再開発事業と海外における国際事業を通じて長年培った商業用不動産の開発力及び運営力等をスポンサーサポートを通じて最大限に活用した成長戦略を推進する
ことで、中長期にわたる安定した収益の確保と資産規模の着実な拡大を図り、投資主価値の最大化を目指します。
b. 本投資法人が有する優先交渉権の状況
本投資法人は、パイプライン・サポート契約に基づいて、積水ハウスが保有又は開発する国内不動産等の売却に関する優先交渉権の付与を受けることができます。すなわ
ち、積水ハウスが、自ら投資対象不動産等（積水ハウスが保有又は開発する日本国内の不動産等のうち、積水ハウスが本投資法人の投資基準に適合するものと合理的に判断する不動産等をいいます。以下本b.において同じです。）を売却しようとする場合、原則として第三者への提供に優先して本資産運用会社に当該売却関連の情報が提供され、本資産運用会社が購入の申込みをした場合には、更に所定の期間、本資産運用会社との間でのみ、売買の条件について誠実に協議するものとされています（積水ハウスが保有又は開発する国内不動産等の売却に関する優先交渉権の付与）。
本書の日付現在、本投資法人が有する優先交渉権の状況は、以下のとおりです。
＜本投資法人が有する優先交渉権の状況＞
対象物件名称
ガーデンシティ
品川御殿山
本町南ガーデンシティ
本町ガーデンシティ
ウォーターウェイポイント
ワンセントラルパーク

所在地
東京都
品川区
大阪府
大阪市
大阪府
大阪市
シンガ
ポール
プンゴル
オースト
ラリア
シドニー

対象
用途
オフィス
ビル
オフィス
ビル

平成26年10月16日より

24.2％

平成26年10月16日より

43.6％

ホテル

平成27年4月24日より

47.3％

商業
施設

平成28年12月1日～
平成31年11月末日

－

商業
施設

平成28年12月1日～
平成31年11月末日－

優先交渉期間

未取得床面積比率（注1）（注1）「未取得床面積比率」は、建物全体の専有面積に占める、取得に関わる優先交渉権を有する未取得床面積の割合をいいます。未取得床面積は、取得済資産（「ガーデンシティ品川御殿山」、「本町南ガーデンシティ」及び「本町ガーデンシティ」）において本投資法人が取得に関わる優先交渉権を有する専有面積をいいます。なお、「ガーデンシティ品川御殿山」については、取得予定資産（追加取得部分）取得後の未取得床面積比率を記載しています。
（注2）上記のうち、国内所在の対象物件に関する優先交渉権の詳細については後記「2 投資対象 (2) 取得予定資産の個
別不動産の概要」及び参照有価証券報告書「第一部ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2) 投資資
産 ⑤ 保有資産の個別不動産の概要」、海外所在の対象物件に関する優先交渉権の詳細については後記「c. 積水
ハウスからの海外不動産に関する優先交渉権」を、それぞれご参照下さい。

- 31 -

本投資法人は、本募集に際し、「ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー」及び「広小路ガー
デンアベニュー」の2物件の取得に加え、積水ハウスから付与された優先交渉権を行使し、「ガーデンシティ品川御殿山」の未取得部分の一部（建物全体の専有面積のうち約21.3％）について追加取得します。
本投資法人は、「ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー」及び「広小路ガーデンアベニュー」の2物件の取得により、保有物件数の分散及びエンドテナントの分散等ポートフォ
リオの分散を進展させることを見込んでいます。また、本投資法人は、投資対象の中核とするプライム・プロパティの象徴と考えている「ガーデンシティ品川御殿山」（当該物件の特性や強み等の詳細については、後記「2 投資対象 (2) 取得予定資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。）について、稼働状況や周辺のオフィス・マーケットの状況等を総合的に検討し、優先交渉権の行使に適した状況であると判断したことから、本募集に際し、優先交渉権を行使して「ガーデンシティ品川御殿山」の持分の追加取得を行います。この追加取得により、本投資法人は、三大都市圏のうち東京圏に所在する物件に対する取得（予定）価格ベースでの投資比率を、本募集後においても、第2期末時点における59.6％と同水準に保てるものと考えています。
c. 積水ハウスからの海外不動産に関する優先交渉権
本投資法人及び本資産運用会社は、積水ハウスとの間で、(i)シンガポール・プンゴ
ルウォーターウェイポイントプロジェクト（Punggol Waterway Point PJ）及び(ii)オーストラリア・セントラルパークプロジェクト（Central Park PJ）に関連して、平成
26年10月16日付でそれぞれ海外物件売却に関する基本合意書を締結し、積水ハウスグル
ープが国際事業において開発している海外不動産である上記の2つのプロジェクトの商業施設部分に関し、所定の期間内に本投資法人が希望した場合に、積水ハウスグループ
が海外において保有する資産の売却について優先的に交渉できる優先交渉権の提供を受けています。
当該優先交渉権の概要及び当該優先交渉権の対象となる海外不動産の概要は、以下のとおりです（なお、当該海外不動産は、本書の日付現在、開発中のプロジェクトであり、本書の日付現在、本投資法人が当該海外不動産を取得する予定はありません。）。

- 32 -

＜シンガポール・プンゴルウォーターウェイポイントプロジェクト（Punggol Waterway Point PJ）に関する優先交渉権等の概要＞
優先交渉権の

平成28年12月1日から平成31年11月末日までの間（ただし、かかる期間が満了する

行使可能時期（優先交渉期間）

3か月前までに、いずれかの当事者から特段の申し出がない場合には、かかる期間は満了日において更に1年間、同一の条件にて更新されるものとし、以後も同様とします。）

優先交渉権の概要

本投資法人は、(i)対象資産の裏付けとなる不動産が安定稼働していると本資産運用会社が判断し、かつ、(ii)取得希望日が平成28年12月1日以降優先交渉期間満了の日の6か月後の日までの日である等所定の条件を満たした場合には、積水ハウス
に対して対象資産の取得を希望する旨を通知することができます。この場合、積水ハウスは、売買価格その他の譲渡の条件について本資産運用会社との間で誠実に協議し、合意して定めるものとします。
なお、積水ハウスは、優先交渉期間中、本投資法人及び本資産運用会社以外の者に対して、対象資産に関する情報を提供せず、また、売買等に関する協議又は交渉を行わないものとします。

海外不動産のシンガポール政府が国家的エコタウンプロジェクトの中核として人口増を計画す

概要

る運河地域であるPunggol Waterwayの開発プロジェクト。

立地

シンガポールCBDより約16km
Punggol Central/Punggol Walk

事業規模

開発地面積：約30,000㎡
マンション：約900戸
商業施設：約38,000㎡

稼働開始予定時期

平成28年1月に商業施設部分は稼働を開始したものの、マンション部分の稼働開始
時期は平成29年中を予定。

プロジェクト
持分構成

積水ハウス（33.3％）/ Far East Organization（その子会社等を含み、以下「Far East」といいます。）（33.4％）/ Frasers Centrepoint Limited（その子会社等を含み、以下「Frasers」といいます。）（33.3％）

現地パートナーFar Eastは創業50年を超えるシンガポールを代表するディベロッパー（非上場）。不動産開発のほか、ホテル、食品業も手がけています。
Frasersは、創業100年以上のFraser and Neave, Limitedグループの不動産開発部
門。シンガポールの大手ディベロッパーであり、世界14か国にて事業を展開しています。

優先交渉権の対象

ウォーターウェイポイントプロジェクトのうち、「ウォーターウェイポイント」

資産の商業施設部分のTrustを通じて積水ハウスが保有する持分（33.3％）について、
本投資法人は優先交渉権を有しています。

（出所）積水ハウス株式会社（注） 上記は、本書の日付現在、開発中のプロジェクトです。また、上記について、本書の日付現在、本投資法人が取得する予定はありません。

- 33 -

＜オーストラリア・セントラルパークプロジェクト（Central Park PJ）に関する優先交渉権等の概要＞
優先交渉権の

平成28年12月1日から平成31年11月末日までの間（ただし、かかる期間が満了する

行使可能時期（優先交渉期間）

3か月前までに、いずれかの当事者から特段の申し出がない場合には、かかる期間は満了日において更に1年間、同一の条件にて更新されるものとし、以後も同様とします。）

優先交渉権の概要

本投資法人は、(i)対象資産の裏付けとなる不動産が安定稼働していると本資産運用会社が判断し、かつ、(ii)取得希望日が平成28年12月1日以降優先交渉期間満了の日の6か月後の日までの日である等所定の条件を満たした場合には、積水ハウス
に対して対象資産の取得を希望する旨を通知することができます。この場合、積水ハウスは、売買価格その他の譲渡の条件について本資産運用会社との間で誠実に協議し、合意して定めるものとします。
なお、積水ハウスは、優先交渉期間中、本投資法人及び本資産運用会社以外の者に対して、対象資産に関する情報を提供せず、また、売買等に関する協議又は交渉を行わないものとします。

立地

シドニー中心部より約2km

海外不動産の概要

オーストラリア最大の都市シドニーの中心部から南へ約2kmに位置し、オーストラ
リア最大の利用客を誇るセントラル駅に隣接。
複数の大学が位置し、旺盛な住宅需要が見込まれる当エリアにおいて、新たな発展の中核となる複合開発プロジェクト。
また、平成26年11月にワンセントラルパーク棟が、世界的な建築賞「Best Tall
Building」（注2）において、「Best Tall Building Worldwide（世界最高の高層ビル）」を受賞しました。

事業規模

開発地面積：約5.8ha
1期（竣工済）マンション1,428戸、商業施設約18,000㎡、公園6,330㎡
2期（予定）

マンション約500戸、学生用住宅約770戸、ホテル約290室、オフィス約6,000㎡、商業施設約1,500㎡

稼働開始予定時期

平成25年10月に一部商業施設が完成し稼働を開始しているものの、プロジェクト
にて建設が予定されている全施設の完成及び稼働開始時期は平成30年中を予定。

プロジェクト

積水ハウスグループ（50％）/ Frasers（50％）

持分構成
現地パートナーFrasersに関しては前記「＜シンガポール・プンゴルウォーターウェイポイントプ
ロジェクト（Punggol Waterway Point PJ）に関する優先交渉権等の概要＞現地パートナー」をご参照下さい。

優先交渉権の対象

セントラルパークプロジェクト第1期事業（竣工済）のうち、「ワンセントラルパ

資産ーク」の商業施設部分について積水ハウスグループが実質的に保有する持分（50％）について、本投資法人は優先交渉権を有しています。

（出所）積水ハウス株式会社（注1） 上記は、本書の日付現在、開発中のプロジェクトです。また、上記について、本書の日付現在、本投資法人が取得する予定はありません。
（注2） 「Best Tall Building」は、シカゴに拠点を置く高層ビル・都市居住協議会（Council on Tall Buildings and Urban
Habitat （CTBUH））が実施する世界的な建築賞です。

- 34 -

③

安定的かつ健全な財務運営
本投資法人は、中長期的に安定収益の確保及び投資主価値の向上のために安定的かつ健全な財務運営を行っていく方針であり、新規上場以来、スポンサーである積水ハウスの信用力を背景に、メガバンク中心の国内有力金融機関との間で構築された強固かつ安定的な取引を行っています。
本投資法人は、新規上場に伴う3物件（本町ガーデンシティを除く取得済資産）の取得に際し、総額550億円の借入金を調達しました。その後平成27年5月の第1回公募増資に伴い取得した本町ガーデンシティの取得資金及び関連費用に充当するため、平成27年5月19日付で総額166億円の短期借入金(注1)を調達しました。上記の短期借入金のうち35億円について
は、平成27年6月12日に実施した第三者割当による新投資口発行による調達資金及び平成26
年12月3日に取得した3物件の取得等に伴う消費税の還付金等を原資として、平成27年6月17日及び同年7月22日にそれぞれ期限前返済を実施しました。上記返済を除いた短期借入金131億円については、平成27年7月31日に長期借入金(注1)への借換えを実施し、有利子負債の返済期限の長期化及び返済期日の分散化を図り、また、金利スワップ取引等により金利の固定化を図りました。
その結果、第2期末時点において有利子負債残高は681億円、資産総額のうち有利子負債総額（借入金額、投資法人債発行額、短期投資法人債発行額の総額）の占める割合（以下「総資産LTV」といいます。）は41.0％となっています。
本投資法人の財務の状況を第1期末時点と第2期末時点で比較すると、資産規模の拡大に伴い有利子負債総額を増加させてきた一方で、有利子負債の返済期限の長期化の維持及び金利の固定化の推進並びに平均調達金利(注2)の低減を図り、また、将来の物件取得に備えた取得余力(注3)も着実に増加させながら、安定的かつ健全な財務運営を図っています。
第2期末時点における既存借入金の明細については、参照有価証券報告書「第二部 投資法
人の詳細情報 第5 投資法人の経理状況 1 財務諸表 (7) 附属明細表 ⑥ 借入金明細表」をご参照下さい。なお、本書の日付現在までに既存借入金の状況に変更はありません。
（注1） 「短期借入金」は、借入れから返済期日までの期間が1年以内のものをいい、「長期借入金」は、借入れから返済期日までの期間が1年超のものをいいます。
（注2） 「平均調達金利」は、各時点における各既存借入金の適用金利をそれぞれの借入額で加重平均した数値を、小数第3位を四捨五入して記載しています。なお、借入れ後に金利スワップ契約により金利を固定化した借入金については、固定化後の金利を用いています。以下同じです。
（注3） 「取得余力」は、総資産LTVを特定の数値まで上昇させることが可能であると仮定した場合に、金融機関からの借入
れ及び投資法人債等の発行によって追加的に調達できる負債性資金の金額をいいます。なお、当該金額は、当該金額の負債性資金の調達及び調達する負債性資金による物件取得ができることを保証又は約束するものではないことにご留意下さい。以下同じです。

＜財務の状況＞
有利子負債総額

第1期末時点

第2期末時点

550億円

681億円

固定金利比率(注1)

74.5％

79.4％

長期負債比率(注2)100.0％

100.0％

平均調達金利

0.82％

0.81％

平均借入残存年数(注3)

5.6年

5.3年

総資産LTV
取得余力(注4)

42.5％

41.0％

200億円程度

300億円程度（注1） 「固定金利比率」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
固定金利比率＝各時点における固定金利負債÷各時点における有利子負債総額
なお、借入れ後に金利スワップ契約により金利を固定化した借入金については、固定金利負債として計算しています。
（注2） 「長期負債比率」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
長期負債比率＝各時点における長期借入金÷各時点における有利子負債総額（注3） 「平均借入残存年数」は、各時点における借入契約等に表示された満期弁済日又は満期償還日までの期間を各時点における借入額で加重平均した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注4） 第1期末及び第2期末時点における各取得余力の金額は、各時点における総資産LTVを仮に50.0％まで引き上げた場合における取得余力の金額を、10億円未満を切り上げて記載しています。

- 35 -

＜既存借入金の返済期限の分散状況（本書の日付現在）＞＜既存借入金の借入先の分散状況（本書の日付現在）＞（注）

借入先の金融機関名は略称を使用しています。

＜格付の状況（本書の日付現在）＞
信用格付業者

発行体格付

株式会社日本格付研究所（JCR）

長期発行体格付AA-（安定的）

本投資法人は、本書の日付現在、株式会社日本格付研究所（JCR）から長期発行体格付「AA-（安定的）」を取得しており、安定した財務基盤に基づいた財務運営を行っています。なお、かかる格付は、本投資法人に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
また、本投資法人は、本募集に伴い、取得予定資産の取得資金の一部に充当するため、追加借入れ（以下「本借入れ」といいます。）(注1)を行うことを予定しています。
本募集後（本借入れ後）においては、有利子負債総額(注2)は773億円、総資産LTV(注2)は41.0％、取得余力(注3)は350億円程度となる見込みであり、引き続き、安定的かつ健全な財
務運営につとめ、総資産LTVに関しては、資金余力の確保に留意して40％から50％の水準で運営する方針です。
また、本投資法人は、資金効率の向上に向けた最適なキャッシュ・マネジメントを図っていく方針です。キャッシュ・マネジメントの詳細については、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (1) 投資方針 ⑧ 財務方針 (ハ) キャ
ッシュ・マネジメント」をご参照下さい。
本借入れについては、今後、その全部又は一部についての借換えや、当該借換え資金の全部又は一部に係る金利スワップ契約の締結等により、返済期限の分散化及び長期化並びに金利の固定化等を検討していく方針です(注4)。
（注1） 「本借入れ」は、借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途定められる貸出前提条件を全て充足すること等を条件とします。「本借入れ」の詳細については、以下のとおりです。

- 36 -

借入予定
区分

借入先

総額
（*1）

利率
（*2）

借入実行

返済期限
（*4）

返済方法
（*5）

平成28年

平成29年

期限一括

5月24日

5月23日

弁済

予定日
（*4）

使途

摘要

株式会社三

短期

菱東京ＵＦ
Ｊ銀行をア
レンジャー
とする協調

92億円

基準金利に
0.22％
を加えた
利率（*3）

取得予定資
産の購入及
びそれに関
連する費用

無担保
無保証
（*6）

融資団
（*1） 上記借入予定総額は、一般募集による手取金額等を勘案した上、最終的な借入実行までに変更されることがあります。なお、一般募集による手取金額によっては、本借入れは行われない可能性があります。
（*2） 上記借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
（*3） 「基準金利」は、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する日本円TIBORをいいます。
（*4） 「借入実行予定日」及び「返済期限」は、本書の日付現在の予定であり、最終的な借入実行までに変更される可能性があります。
（*5） 上記借入実行後返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法
人は、借入金の一部又は全部を期限前弁済することができます。
（*6） 本投資法人は、上記借入先等との間で資金の借入れに関する基本合意書を平成26年12月1日に締結しており、当該基本合意書に基づき、上記借入先との間でローン契約を締結することとなります。かかる基本合意書及びローン契約において、借入時の担保提供は想定されていませんが、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持すること等の財務制限が設定されることとなります。
（注2） 本募集後の「有利子負債総額」の見込額及び本募集後の「総資産LTV」の見込値は、以下の算式により計算しています。
本募集後の有利子負債総額の見込額＝本書の日付現在の有利子負債総額＋本借入れの見込額
本募集後の総資産の見込額＝第2期末時点における総資産額＋本借入れの見込額＋取得予定資産に係る敷金・保証金受入見込額＋本募集における発行価額の総額の見込額
本募集後の総資産LTVの見込値＝本募集後の有利子負債総額の見込額÷本募集後の総資産の見込額「本募集における発行価額の総額の見込額」は、平成28年4月26日現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した本書の日付現在の見込額です。また、本件第三者割当については、募集投資口数の全部について野村證券株式会社により申し込まれ、払込みがなされることを前提としています。したがって、実際の本募集における発行価額の総額と一致するとは限りません。
実際の本募集における発行価額の総額が、本書の日付現在の見込額よりも少額又は多額となった場合には、その分、実際の本募集後の総資産LTVは本書記載の数値よりも高く又は低くなることがあります。
本募集後の有利子負債総額は、一定の仮定の下で算出したものであり、本募集後の実際の数値と一致するとは限りません。
（注3） 本募集後の「取得余力」の見込額は、「本募集後の総資産LTVの見込値」を仮に50.0％まで引き上げた場合における取得余力の金額を、10億円未満を切り上げて記載しています。
（注4） 返済期限の分散化及び長期化並びに金利の固定化等の一部又は全部を実施する場合の条件は、当該実施時点に決定されるため、本借入れにおける条件とは異なります。

（４）投資主利益を重視した仕組みの採用
本投資法人は、前記のとおり、スポンサーである積水ハウスの多様なサポートを成長戦略に最大限に活用していくことで、投資主価値を最大化することを目指しますが、一方で、積水ハウスと本投資法人との利益相反により投資主利益を損なうことがないよう、第三者性を確保したガバナンス体制の構築や、本投資法人の投資主と積水ハウスの利益の一致を図る取組みを採用しています。
① 利益相反に対する第三者性を確保したガバナンス体制の構築（a）投資委員会及びコンプライアンス委員会における各議決に際しては、積水ハウス等の本資産運用会社の利害関係者（以下、本①において「積水ハウス等」といいます。）との間に特別の利害関係を有していない専門家の中から選任した外部委員の出席及び賛成を必須とする仕組みや、(b)コンプライアンス・オフィサー及び外部委員の選任及び解任に際しては、積水ハウス等と利害関係のない専門家が監督役員を務める投資法人役員会の承認を必要とする仕組みを採用した上で、(c)利害関係者からの資産の取得等の重要な取引に際しては、本資産運用会社のコンプライアンス・オフィサーによる事前審査、投資委員会及びコン
プライアンス委員会における各審議及び決議、取締役会における審議及び決議を経た後に、更に本投資法人役員会の審議及び承認の決議並びに当該決議に基づく本投資法人の同意を必要とする仕組みを採用し、もって、利益相反に対する第三者性を確保したガバナンス体制を構築しています。

- 37 -

＜意思決定フロー＞(注)

承認には当該承認に基づく本投資法人の同意を含みます。

その他、本投資法人は利害関係者取引における利益相反対策を含め、投資主の利益保護の観点から適切な価格・条件での資産取得を行えるよう体制を構築しています。利害関係者との取引制限の詳細については、参照有価証券報告書「第二部投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 本資産運用会社の自主ルール（利害関係者取引規程）」をご参照下さい。
＜利益相反取引防止措置＞
物件の取得

不動産鑑定評価額等以下の金額

物件の譲渡

不動産鑑定評価額等以上の金額

媒介手数料の支払

宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内とし、契約条件の水準、媒介の難易度等を勘案して決定

不動産等資産の管理等の委託a. 委託料の市場水準、提供役務の内容、業務総量等を総合的に勘案の上、適正と判断される条件で委託
b. 不動産等資産を取得する際に、利害関係者が管理等を受託しており、引き続きこれに委託する場合、委託条件の適正性に十分に留意し、取得の可否及び取得価格を決定c. 原則年1回、利害関係者の管理業務等の遂行状況について、利害関係を有しない独立した外部の評価機関による評価等を行い委託先としての適正性を検証②

不動産等資産の賃貸借契約の締結

市場賃料、周辺相場等を調査し、必要に応じて利害関係者でない第三者の意見等も参考にした上で、適正と判断される条件により決定

契約金額3,000万円を利害関係者以外の第三者の見積価格・役務提供の内容等と比較検討した上で、超える工事等の発注

見積価格・役務提供の内容等が本投資法人にとって不利益でない場合に限り、利害関係者に対し発注することができる

投資主利益とスポンサーである積水ハウスの利益の一致を図る取組みの採用
本投資法人は、投資主の利益とスポンサーである積水ハウスの利益とを一致させ、本投資法人と積水ハウスが協同して事業を行う体制を築き、本投資法人及び積水ハウスの相互の利益向上を図るため、(イ)スポンサーである積水ハウスによる本投資口の保有、(ロ)本投資法
人と積水ハウスとの物件の共有又は区分所有の依頼・検討に関する合意、及び(ハ)業績連動型の資産運用報酬体系の導入を行っています。
（イ）スポンサーである積水ハウスによる本投資口の保有（スポンサーによるセイムボート
出資）
本投資法人は、投資主価値の最大化を図り、投資主と本資産運用会社及びスポンサーである積水ハウスとの利害を一致させるため、積水ハウスが本投資口の一定割合の取得及び保有を行うことによるセイムボート出資を実施する方針です。かかる方針に基づ
き、積水ハウスは、本書の日付現在、本投資法人の発行済投資口総数の約8.0％を保有しており、一般募集後において発行済投資口総数の約7.3％を保有する予定です(注)。
また、本投資口を保有する場合、保有した投資口については、一定期間保有を継続する意向であることを本投資法人及び本資産運用会社に対して表明しています。

- 38 -

（注）一般募集の対象となる本投資口のうち、1,900口が積水ハウスに販売される予定であり、一般募集及び本件第三者割当による新投資口の全部が発行された場合、積水ハウスの保有割合は発行済投資口総数の約7.3％となる予定です。

（ロ）本投資法人と積水ハウスとの物件の共有又は区分所有の依頼・検討に関する合意
本投資法人と積水ハウスは、スポンサー・サポート契約において、本資産運用会社
が、不動産等が本投資法人の投資基準に適合するものと判断した場合に、積水ハウスに対して、当該不動産等に対して本投資法人と共同で投資すること又は積水ハウスが保有する当該不動産等の一部のみを本投資法人が取得すること等により、本投資法人との間で不動産等を共有（準共有を含みます。）又は区分所有することを依頼することができ、かかる依頼があった場合には、積水ハウスは、当該依頼について真摯に検討することを合意しています。
かかる共有又は区分所有が行われた場合、本投資法人と積水ハウスは、いずれも同一の物件の共有者又は区分所有者となり、当該物件の所有者としての立場を共通にし、当該物件の資産価値や当該物件の収益等、多様な面において、同一の利害関係を有することになります。そのため、本投資法人は、かかる共有又は区分所有により、本投資法人
ひいては投資主の利益とスポンサーである積水ハウスの利益とを一致させることができると考えています。
なお、取得済資産のうちガーデンシティ品川御殿山の取得済部分、本町南ガーデンシティ及び本町ガーデンシティ並びに取得予定資産のうちガーデンシティ品川御殿山の追加取得部分については、いずれも本投資法人が保有し又は取得する部分以外の当該建物の他の区分所有権又は当該区分所有権を信託財産とする信託受益権を、積水ハウスが継続して保有します。
（ハ）業績連動型の資産運用報酬体系の導入
本投資法人は、以下に記載のとおり、投資主価値の最大化を図り、投資主と本資産運用会社及びスポンサーである積水ハウスとの利害を一致させるため、規約及び資産運用
委託契約に基づいて、本資産運用会社に支払う報酬のうち、運用報酬の一部（運用報酬②（期中管理報酬②））については、分配可能金額と営業利益に連動した運用報酬体系を採用しています。これにより、本資産運用会社、ひいてはその株主としての積水ハウ
スは、投資主と利害が一致し、本投資法人の投資主価値を最大化することへのインセンティブを持つことが可能となります。
＜資産運用報酬の概要＞
運用報酬①

総資産額×0.5％（上限）

運用報酬②

DPU(注1)×営業利益(注2)×0.004％（上限）

運用報酬③

取得の売買代金額×0.5％（上限）（利害関係者との取引：0.25％（上限））

運用報酬④

売却の売買代金額×0.5％（上限）（利害関係者との取引：なし）（注1） 「DPU」は、以下の算式により算出されます。
運用報酬②控除前分配可能金額÷発行済投資口総数（注2） 「営業利益」は、運用報酬②控除前の営業利益をいいます。

なお、本資産運用会社への支払報酬の詳細については、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報 第1 ファンドの状況 4 手数料等及び税金 (3) 管理報酬等 ② 本資産運用会社への資産運用報酬（規約第50条及び別紙）」をご参照下さい。

- 39 -

２

物件
番号

投資対象
（１）取得予定資産の概要
本投資法人は、一般募集の対象となる投資口の発行及び本借入れにより調達した資金等により、以下に記載の取得予定資産を取得する予定です。
本投資法人は、取得予定資産の確保を図るために、取得予定資産の現所有者との間で、一般募集による資金調達の完了等を売買代金支払の条件とする取得予定資産に係る信託受益権売買
契約書（以下「本件売買契約」といいます。）を締結しています。
以下に記載の取得予定資産の売主は、本資産運用会社の利害関係者に該当するため、本件売買契約の締結に当たり、本資産運用会社は、利害関係者との取引に当たっての利益相反対策のための自主ルールである「利害関係者取引規程」に定めるところに従い、必要な審議及び決議等の手続を経ています。本資産運用会社の利益相反対策のための自主ルールである「利害関係者取引規程」の詳細については、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 本資産運用会社の自主ルール（利害関係者取引規程）」をご参照下さい。
また、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要は、後記「(3) 取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要」をご参照下さい。

区分

物件名称

取得予定年月日

所在地

（注2）

（注1）

J-1

（注3）

ガーデンシティオフィス 品川御殿山（追加取得部分）ビル

東京都品川区北品川

J-6

積水ハウス
平成28年5月24日 株式会社
（注6）

(注5)

J-5

取得先

取得予定 鑑定NOI
利回り
価格（百万円） （％）

オフィス ＨＫ淀屋橋ビル
ガーデンアベニュー

大阪府大阪市中央区

オフィス 広小路ビル
ガーデンアベニュー

愛知県名古屋市中村区

積水ハウス
平成28年5月24日 株式会社

15,900
（注7）

（注4）

4.0
（注7）

4,400

5.2

6,350

4.9

26,650

4.4

（注6）

積水ハウス
平成28年5月24日 株式会社
（注6）

合計

（注1）「物件番号」は、本投資法人の取得予定資産を国内と海外に分類し、分類毎に番号を付したものです。
（注2）「取得予定年月日」は、本書の日付現在における取得予定年月日を記載していますが、発行価格等決定日により以下のとおり繰り下げられます。ただし、本投資法人及び現所有者の間で合意の上変更されることがあります。
a.発行価格等決定日が平成28年5月17日（火）の場合、取得予定年月日は「平成28年5月24日（火）」b.発行価格等決定日が平成28年5月18日（水）の場合、取得予定年月日は「平成28年5月25日（水）」c.発行価格等決定日が平成28年5月19日（木）の場合、取得予定年月日は「平成28年5月26日（木）」d.発行価格等決定日が平成28年5月20日（金）の場合、取得予定年月日は「平成28年5月27日（金）」（注3）「取得予定価格」は、取得予定資産に係る売買契約に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料
等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
（注4）「鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
取得予定資産の鑑定NOI÷取得予定価格
合計欄については、取得予定資産3物件の平均鑑定NOI利回りを記載しており、各取得予定資産の鑑定NOIの合計を取得
予定価格の合計で除した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注5）本投資法人は、平成26年12月3日付で、「ガーデンシティ品川御殿山」の建物のうち、4階、7階及び8階の専有部分の全て、並びに2階、3階及び6階の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：3,857,806分の
2,103,349（約54.5％））を取得しています。
本投資法人は、取得予定年月日付で、「ガーデンシティ品川御殿山」の建物のうち、2階、3階、5階及び6階の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：3,857,806分の820,252（約21.3％））を追加取得する予定です。
（注6）積水ハウス株式会社は、本資産運用会社の投信法第201条及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第123条に規定する利害関係人等、並びに本資産運用会社の利害関係者取引規程上の利害関係者に該当します。
（注7）追加取得部分に係る数値を記載しています。

- 40 -

（２）取得予定資産の個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人の取得予定資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」といいます。）。個別物件表に記載されている各種用語については、以下をご参照下
さい。
なお、個別物件表は、別途注記等をする場合を除き、いずれも平成28年3月末日現在における情報に基づいて記載しています。また、「ガーデンシティ品川御殿山（追加取得部分）」については、別段の記載のない限り、追加取得部分についてのみ記載しています。
①

冒頭部分について
・「物件番号」は、本投資法人の取得予定資産を国内と海外に分類し、分類毎に番号を付したものです。
・「用途」は、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。なお、
区分所有建物の場合、当該専有部分の用途を記載しています。

②「特定資産の概要」欄について
・「取得予定年月日」は、本書の日付現在における取得予定年月日を記載していますが、発行価格等決定日により以下のとおり繰り下げられます。ただし、本投資法人及び現所有者の間で合意の上変更されることがあります。
a. 発行価格等決定日が平成28年5月17日（火）の場合、取得予定年月日は「平成28年5月24日（火）」b. 発行価格等決定日が平成28年5月18日（水）の場合、取得予定年月日は「平成28年5月25日（水）」c. 発行価格等決定日が平成28年5月19日（木）の場合、取得予定年月日は「平成28年5月26日（木）」d. 発行価格等決定日が平成28年5月20日（金）の場合、取得予定年月日は「平成28年5月27日（金）」・「取得予定価格」は、各取得予定資産に係る売買契約に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）
を記載しています。
・「特定資産の種類」は、本投資法人が取得する予定の権利の種類を記載しています。
・「鑑定評価額（価格時点）」は、本投資法人及び本資産運用会社が不動産鑑定機関に投資対象不動産の鑑定評価を委託し、作成された各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額
及び価格時点を記載し、鑑定評価額については百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「現所有者」は、登記簿の記載に基づき、土地及び建物の所有者を記載しています。
・「所在地（住居表示）」は、物件概要書又は重要事項説明書の記載に基づき住居表示を記載しています。なお、住居表示が未実施の場合その他物件概要書及び重要事項説明書に住居表示の記載がない場合には、「所在地（住居表示）」には登記簿の記載に基づき地番、又は所在地として慣用されている表示方法を記載しています。
・「交通」は、取得予定資産について、その最寄駅及び駅からの徒歩分数を、本投資法人及び本資産運用会社が不動産鑑定機関に投資対象不動産の鑑定評価を委託し、作成された各不動産鑑定評価書に基づいて記載しています。
・「土地」の「地番」及び「敷地面積」は、登記簿の記載に基づき地番（複数ある場合にはそのうちの一地番）及び地積の合計を記載しています。なお、区分所有建物の敷地の一部
又は土地の共有持分を取得する場合でも、敷地又は土地全体の地積を記載しています。
・「土地」の「建ぺい率」は、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令に従って定められた
数値を百分率で記載しています。
・「土地」の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。

- 41 -

・「土地」の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載
しています。
・「土地」の「所有形態」は、本投資法人が直接に不動産を保有する予定の場合には不動産に関して本投資法人が保有する権利を、本投資法人が信託受益権を保有する予定の場合には信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を、それぞれ記載しています。
・「建物」の「竣工年月」は、主たる建物の登記簿上の新築年月を記載しています。主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い新築年月を記載しています。
・「建物」の「構造/階数」は、登記簿の記載に基づき記載しています。なお、建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分である場合には、取得する予定の専有部分ではなく、一棟の建物全体の構造及び階数を記載しています。
なお、「構造/階数」欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
RC造：鉄筋コンクリート造、SRC造：鉄骨鉄筋コンクリート造、S造：鉄骨造
・「建物」の「延床面積」は、登記簿上表示されている建物又は信託建物（ただし、附属建物等を除きます。）の床面積の合計を記載しています。また、建物又は信託建物が区分所
有建物の専有部分である場合には、一棟の建物全体の床面積を記載しています。
・「建物」の「設計者」は、取得予定資産の設計者を記載しています。
・「建物」の「施工者」は、取得予定資産の施工者を記載しています。
・「建物」の「所有形態」は、所有権・区分所有権等の所有形態の区分を記載しています。
区分所有権との記載は、区分所有建物の専有部分の所有権を意味しています。
・「建物」の「環境評価」は、「CASBEE」（建築環境総合性能評価システム）による評価を取得している場合には、その評価結果を記載しています。なお、CASBEEは、一般財団法人
建築環境・省エネルギー機構の制定する建築物の環境性能で評価し格付する手法であり、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。評価結果は、「Sランク（素晴らしい）」から、「Aランク（大変良い）」、「B+ランク（良い）」、「B-ランク（やや劣る）」又は「Cランク（劣る）」という5段階のランキングで与えられます。
また、「建物」の「環境評価」は、「DBJ Green Building 認証」を取得している場合には、その評価結果を記載しています。なお、DBJ Green Building 認証は、環境・社会への配慮がなされた不動産を対象に、DBJが独自に開発した総合スコアリングモデルを利用し、5段階評価に基づく認証を行う制度であり、評価ランクの定義は、以下のとおりです。

CASBEEによる評価結果及びDBJ Green Building 認証の内容は、一定時点における一定の判断手法を用いて行った評価結果であり、評価の第三者性、評価内容の妥当性及び正確性、並びに評価対象たる建物の性能を保証するものではありません。
・「総賃貸可能面積」は、取得予定資産について、本投資法人の取得時点での有効な各物件の各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能な面積を意味し、小数第3位を切り捨てて記載しています。物件が所有権の共有持分である場合には、共有する不動産の賃貸可
能面積に本投資法人又は信託受託者が取得する持分の割合を乗じた数値を記載しています。
・「稼働率」は、各取得予定資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合
を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、「総賃貸面積」は、取得予定資産について、本投資法人の取得時点での有効な各物件に係る各賃貸借契約（ただし、パスス
ルー型マスターリース契約が締結されている場合には、平成28年3月末日現在当該取得予- 42 -

定資産について締結されているエンドテナントとの賃貸借契約）に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
・「PM会社」は、本投資法人の取得後、プロパティ・マネジメント業務を委託する予定の会
社を記載しています。
・「ML会社」は、本投資法人の取得後、マスターリース会社となる予定の会社を記載しています。
・「ML種別」は、本投資法人の取得後、効力を生じる予定のマスターリース契約の契約形態を記載しています。
・「担保設定の有無」は、本投資法人が信託受益権を取得した後に負担することが予定されている担保がある場合にその概要を記載しています。
・「テナント数」は、本投資法人の取得時点での有効な各取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された各物件毎の賃貸借契約上のテナント数（ただし、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約上の賃借人の数）の合計を記載の上、当該物件につきパススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当該物件に係るエンドテナント数を括弧書きで記載しています。
③「信託受益権の概要」欄について
・「信託設定日」は、本投資法人の取得と同時に信託設定することを予定しているため、信託設定の予定日を記載しています。なお、本投資法人の取得予定年月日は変更される可能性があります。詳細については、前記「②「特定資産の概要」欄について」をご参照下さい。
・「信託受託者」は、本投資法人の取得後、信託受託者となる予定の者を記載しています。
・「信託期間満了日」は、本投資法人の取得後における信託期間の満了予定日を記載しています。

④「建物状況調査報告書の概要」欄について
・「調査会社」は、建物状況調査報告書の作成者を記載しています。なお、本書の日付現在
までに社名変更がなされた場合であっても、平成28年3月末日現在の社名で記載しています。
・「調査書年月」は、建物状況調査報告書の作成年月を記載しています。
・「再調達価格」は、建物状況調査報告書記載の再調達価格を百万円未満を切り捨てて記載
しています。なお、「ガーデンシティ品川御殿山」（追加取得部分）及び「ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー」の再調達価格は、各物件全体の数値を基に本投資法人の取得予定の持分の割合に応じたものを記載しています。
・「短期修繕費」は、各調査会社が試算した各調査時点における1年以内に必要とする修繕・更新費用を記載しています。なお、「ガーデンシティ品川御殿山」（追加取得部分）
及び「ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー」の調査時点における修繕費は、各物件全体の数値を基に本投資法人の取得予定の持分の割合に応じたものを記載しています。
・「PML値」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が各取得予定資産に関して作成した地震リスク評価報告書の記載に基づいて記載しています。当該記載は、報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。
なお、「PML値」は、本書においては、想定した予定使用期間中に想定される最大規模の地震（50年間で10％を超える確率で発生すると予想される大地震＝再現期間475年相当の大地震）によりどの程度の被害を受けるかを、非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合（％）で示したものです。ただし、予想損失額は、地震動による建物（構造体、仕上げ、建築設備）のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
・「長期修繕費（12年間）」は、各調査会社が試算した各調査時点における12年間（各調査会社により異なります。）の修繕・更新費用を本資産運用会社にて年平均額に換算した金額を、千円未満を切り捨てて記載しています。なお、「ガーデンシティ品川御殿山」（追- 43 -

加取得部分）及び「ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー」の調査時点における修繕費は、各物件全体の数値を基に本投資法人の取得予定の持分の割合に応じたものを記載しています。
⑤「特記事項」欄について「特記事項」は、以下の事項を含む、各取得予定資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項のほか、取得予定資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
なお、特記事項の作成に当たり、平成28年3月末日を調査時点とする調査を行っており、原則として、同時点までに調査が可能であった範囲で記載しています。
a. 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
b. 権利関係等に係る負担又は制限の主なもの（担保権の設定を含みます。）
c. 不動産又は信託不動産と隣接地との境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等
d. 共有者又は区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの⑥「賃貸借の概要」欄について
・「契約期間」、「契約更改の方法・期間満了時の更新について」、「中途解約について」
及び「違約金」は、本投資法人の取得時点での有効な各取得予定資産に係る各賃貸借契約
及びそれに関連して締結された合意書面の内容を記載しています。
・「総賃貸面積」は、本投資法人の取得時点での有効な各取得予定資産に係る各賃貸借契約（ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、平成28年3月末日現在当該取得予定資産について締結されているエンドテナントとの賃貸借契約）に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
・「年間賃料」は、本投資法人の取得時点での有効な各取得予定資産に係る各賃貸借契約（ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、平成28年3月末日現在当該取得予定資産について締結されているエンドテナントとの賃貸借契約）に表示された建物に係る月間賃料（駐車場、倉庫、看板等の使用料は含まず、共益費を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている場合には、その合計額）（消費税及び地方消費税は含みません。）を百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、かかる賃貸借契約において、期間に応じて賃料が段階的に増額される旨の定めがある場合には、月間賃料の額は、平成28年3月末日現在適用される金額を用いています。また、かかる賃貸借契約において、賃料の額が売上に連動する、いわゆる売上歩合賃料の定めがある場合には、月間賃料の額は、平成27年4月から平成28年3月までの期間の実績の平均額を用いています。
・「敷金・保証金」は、本投資法人の取得時点での有効な各取得予定資産に係る各賃貸借契約（ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、平成28年3月
末日現在当該取得予定資産について締結されているエンドテナントとの賃貸借契約）に規定する敷金、保証金その他の預託金（駐車場、倉庫、看板等に係るものは含みません。）の残高の合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、マスターリース契約上の敷金額がエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約又は転貸借契約に規定する敷金、保証金その他の預託金の残高の合計額と同額とされている場合には、当該合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「その他」は、テナント又は賃貸借契約に関して重要と考えられる事項について、賃貸借契約の規定等に基づいて記載しています。

⑦「物件概要」欄について「物件概要」は、大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所が各取得予定資産に関して作成した不動産鑑定評価書等を基に、各取得予定資産に関し、その立地特性及び物件特性を記載しています。なお、当該各取得予定資産が共有又は区分所有物件である場
合には、併せて、権利関係を簡易な図で説明したもの（権利関係図）を記載しています。

- 44 -

⑧「鑑定評価書の概要」欄について
a. 「鑑定評価書の概要」は、大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所が各取得予定資産に関して作成した不動産鑑定評価書を基に記載しています。
b. 不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。）及び不動産鑑定評価基準等に従い鑑定評価を行った不動産鑑定士等が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。
c. 同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑定評価は、時点及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
d. 鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法人
又は本資産運用会社との間には、利害関係はありません。

⑨「過去の稼働率の推移」欄について「過去の稼働率の推移」は、各取得予定資産の現所有者等から提供を受けた数値を基に記載しています。そのため、算出方法が本投資法人とは異なる可能性があります。

- 45 -

ガーデンシティ品川御殿山（追加取得部分）

物件番号

J-1

用途

事務所（注1）

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格現所有者
所在地（住居表示）
交通
土地

平成28年5月24日

特定資産の種類

信託受益権（予定）

15,900百万円

鑑定評価額（価格時点）

16,900百万円（平成28年3月末日）

積水ハウス株式会社
東京都品川区北品川六丁目7番29号
JR「品川」駅徒歩約12分、JR「大崎」駅徒歩約10分、JR「五反田」駅徒歩約12分、京急本線「北品川」駅徒歩約9分
東京都品川区北品川地番
竣工年月
平成23年2月
建物
六丁目351番1他
RC造/地下1階・地上9階
建ぺい率 80・60・60％
構造/階数
（注2）
容積率

500・300・200％

延床面積62,975.42㎡（注2）

用途地域

商業地域・準工業地
域・第一種中高層住
居専用地域

設計者

株式会社日建設計・
大成建設株式会社

敷地面積

15,942.78㎡

施工者

大成建設株式会社

所有形態

敷地権（共有持分）

所有形態

区分所有権（注2）

環境評価

CASBEE-新築（2008年版）
Sランク
DBJ Green Building 認証「国内トップクラスの卓越し た 『 環 境・ 社会 への 配
慮』がなされたビル」

総賃貸可能面積

8,202.48㎡

稼働率

100.0％

PM会社

積水ハウス株式会社
（予定）

ML会社
（ML種別）

積水ハウス株式会社（予定）（賃料固定型）担保設定の有無

無

テナント数

1

信託受益権の概要
信託設定日
信託期間満了日

平成28年5月24日（予定）
平成38年5月23日
（予定）

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社（予定）

建物状況調査報告書の概要
調査会社

損保ジャパン日本興亜リスクマネジメン
ト株式会社

調査書年月

平成28年3月

再調達価格

4,345百万円

短期修繕費

0千円

PML値

0.5％

長期修繕費（12年間）

18,832千円- 46 -

特記事項
・ 本書の日付現在、本物件は、現所有者である積水ハウスが取得済部分に係る信託受託者（以下、本項目において「信託受託者（取得済部分）」といいます。）との間で区分所有していますが、積水ハウスは、本投資法人との本件売買契約において、本投資法人の取得予定年月日付で、本物件のうち積水ハウスが保有する専有部分の一部及びそれに伴う敷地権を信託受託者（以下、本項目において「信託受託者（追加取得部分）」といいます。）に信託譲渡した上で、同日付で本投資法人に対して信託受益権を譲渡することに合意しています。
・ガーデンシティ品川御殿山は、本書の日付現在、信託受託者（取得済部分）と積水ハウスとの間で区分所有者間協定書（以下、本項目において「本協定」といいます。）が締結され、相互の優先交渉権等が合意されています（当該区分所有者間協定書の内容については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2) 投資資産 ⑤ 保有資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。）が、本投資法人は、本件売買契約の締結とあわせ、積水ハウスと信託受託者（取得済部分）と信託受託者（追加取得部分）と本投資法人との間で、本投資法人による本物件の取得を停止条件として、本協定を、一部変更することに合意しています。
当該変更後の本協定の概要は、以下のとおりです。
（a）積水ハウス、信託受託者（取得済部分）若しくは信託受託者（追加取得部分）が区分所有権の一部若しくは全部（以下、本項目において「対象区分所有権」といいます。）を第三者に譲渡しようとする場合、又は、本投資法人が取得済部分に係る信託受益権若しくは追加取得部分に係る信託受益権（以下、本項目において当該信託受益権と、対象区分所有権を個別に又は総称して「譲渡対象物件」といいます。）を第三者に譲渡しようとする場合、譲渡しようとする者（以下、本項目において「申出人」といいます。）は、第三者との譲渡交渉に先立ち、譲渡の条件、その他当該譲渡関連の情報を第三者への提供に優先して他の当事者（以下、本項目において「相手方」といいます。）に対して通知しなければならず、相手方が譲渡対象物件の購入に関し協議を求めた場合、申出人は譲渡の条件について相手方と誠実に協議し、所定協議期間中、第三者との間で譲渡対象物
件の譲渡に関する交渉を行いません。なお、所定の協議期間以内に相手方から申出人に対し購入の申込みがなかった場合、又は協議が整わなかった場合に限り、申出人は、第三者に対して譲渡対象物件を譲渡することができますが、当該譲渡の条件は、上記の相手方に対して通知した譲渡の条件よりも譲受人に有利な内容であってはなりません。
（b）本協定において定める義務を履行しない場合には、積水ハウス又は本投資法人は、互いに義務を履行するよう通知し、所定の期間以内に当該義務を履行しない場合には、その保有する区分所有権を有償で譲渡するよう請求することができます。
（c）積水ハウス、信託受託者（取得済部分）又は信託受託者（追加取得部分）が対象物件の区分所有権の一部を他の当事者以外の第三者に譲渡する場合には、当該第三者に本協定の地位を当該譲渡の限度で承継させます。この場合、本協定の当事者は、当該第三者が承継するに当たり本協定に必要な修正を加えることについて協力します。
（注1）建物一棟全体の用途は、事務所、駐車場及び店舗です。
（注2）本投資法人が追加取得する区分は、建物のうち、2階、3階、5階及び6階の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：3,857,806分の820,252（約21.3％））です。なお、追加取得後においては、建物のうち、3階、4階、6階、7階及び8階の専有部分の全て、並びに2階及び5階の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：3,857,806分の2,923,601（約75.8％））を保有することになります。

賃貸借の概要
賃借人

積水ハウス株式会社

業種

建設業

契約形態

普通賃貸借契約

契約期間

3.5年

総賃貸面積

8,202.48㎡

年間賃料

692百万円

敷金・保証金744百万円

契約更改の方法・期間満了時の更新について

中途解約について協議の上、本契約を更新することができます。協議が契約期間満了日までに調わなかった場合、賃貸人及び賃借人が本契約の継続を希望するときは、従前と同一の条件で2年間更新され、以降も同様とします。更新を希望しない当事者は、契約期間満了の1年前から6か月前までの期間において、相手方に対してその旨を通知します。
各当事者は、契約期間中、一方当事者による解約の申入れにより本契約を終了させることはできません。

違約金

該当事項はありません。

その他

賃料固定型マスターリース・一部収益連動賃料（注）（注）本投資法人の取得を停止条件とする賃料固定型マスターリース契約を締結していますが、マスターレッシーである賃借人が獲得する収益が一定額を超過した場合にマスターレッシーの収益に連動した賃料が支払われる旨の定め（収益連動賃料）があります。なお、本契約の更新時において、賃料は改定される可能性があります。

- 47 -

物件概要

立地特性

物件特性

－本物件は、JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京臨海高速鉄道りんかい線「大崎」駅から徒歩約10分、JR山手線・京浜東北線・東海道本線・横須賀線・東海道新幹線、京浜急行電
鉄本線「品川」駅から徒歩約12分、JR山手線、都営地下鉄浅草線、東急池上線「五反田」駅から徒歩約12分、京浜急行電鉄本線「北品川」駅から徒歩約9分に位置しており、これら4駅には地下鉄、JR、私鉄10路線が乗り入れていることから、様々な方面からのアクセスが可能
で高い交通利便性を確保しています。なお、「五反田」駅及び「品川」駅との間でシャトルバスが運行されており、アクセスの向上が図られています。
－「品川」駅は、東海道新幹線が利用可能であるほか、近年では国際線が就航した空の玄関口である羽田空港へのアクセスも良好なため、国内で広く事業展開を行う有力企業や世界的な事業展開を行うグローバル企業にとって、訴求力が高い立地となっています。また、平成39年には「品川」駅にリニア中央新幹線発着駅が開業予定で、今後も発展していくことが見込
まれているエリアです。
－「品川」駅・「田町」駅周辺地域は、国際戦略総合特別区域（アジアヘッドクォーター特区）に指定され、外国企業の積極的な誘致が目標とされている上、「品川」駅と「田町」駅の間の品川車両基地には、平成32年暫定開業予定の新駅設置構想及び大規模開発がJR東日本
から発表されていることから、今後ますます業務集積が進むものと見込まれています。
－本物件を含む周辺は、かつて徳川将軍家の別邸・品川御殿があったことから、「御殿山」と呼ばれ、都内屈指の邸宅街も存する由緒あるエリアであり、高いステータスを有し、落ち着いた雰囲気のオフィスエリアが形成されています。
－高台にあり、災害の危険度が低い立地となっています（第三者機関による評価）。
－平成23年竣工のグレードの高い外観の建物で、基準階床面積は約2,044坪と国内最大クラスの開放感のある整形無柱の空間確保が可能であり、本社クラスの移転も余裕をもって受入れ可能である一方、ワンフロア最大8テナントまで分割対応が可能（基準階）であり、テナン
トニーズに応じたテナントリーシングを行うことが可能です。
－設備面に関しては、天井高2,800～3,000mm、OAフロア120mm、ヘビーデューティーゾーン
1,000kg/㎡（一般ゾーン500kg/㎡）の床荷重、非接触型ICカードによるセキュリティシステ
ム、ワンフロア115ゾーン（基準階）の空調システム等を採用しており、テナントニーズに即した設備水準となっています。
－共用スペースについては、2階のメインエントランスホールは受付カウンター付で広々としたスペースが確保されており、高級感のある内装仕上げとなっています。また、1階には大小各種の貸会議室が確保されており、オフィススペースの有効利用が可能となっており、テナントの利便性の向上が図られています。
－吹抜け等により、光や風との調和を狙った環境配慮型オフィスビルとなっており、自然エネ
ルギーの利用、省エネ・使用効率の向上、屋上・外構緑化を推進したオフィスビルになっています。また、CASBEE-新築（2008年版） Sランク（大成建設株式会社一級建築士事務所による自己評価）及びDBJ Green Building 認証の5段階評価の最高ランクである「国内トップクラスの卓越した『環境・社会への配慮』がなされたビル」の評価も取得しています。
－災害対策として、人命のみならず、執務空間の被害を最小限に抑える免震構造を有し、防災対策設備を備え、自家発電機による非常時電源を確保する等テナント企業のBCP（事業継続性）に対する配慮がなされています。

権利関係図（専有部分）（注）本投資法人は、当該部分を対象とした優先交渉権を有していますが、本書の日付現在、追加取得部分を除き、本投資法人が取得する予定はありません。

- 48 -

鑑定評価額鑑定評価機関の名称
価格時点

鑑定評価書の概要
16,900百万円
大和不動産鑑定株式会社
平成28年3月末日（百万円）(注)

項

目

内

容

概

16,900

収益価格
直接還元法による価格
運営収益

17,200864

空室等損失等

25

50

水道光熱費

43

修繕費

8

ＰＭフィー

17

テナント募集費用等

6

公租公課
損害保険料

60
0

その他費用

19

運営純収益(NOI)
一時金の運用益

631
16

資本的支出

10

純収益(NCF)

636

還元利回り

3.7％
16,700

割引率

3.4％

最終還元利回り

3.9％

積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に際し留意した事項

DCF法による収益価格を基に、直接還元法による収益価格からの検証の上査定。
中長期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定。
中長期的に安定的であると認められる貸室賃料収入、水光熱費収入、駐車場収入等を計上。
中長期的に安定的であると認められる空室率を基に計上。貸倒れ損失
は、保証金等により担保されていると認められるため、計上しない。

208

維持管理費

ＤＣＦ法による価格

等

839

可能総収益

運営費用

要

過去の実績額等に基づき、類似不動産の維持管理費の水準による検証を行い計上。
過去の実績額等に基づき計上。
類似不動産の水準及びエンジニアリング・レポートの平均修繕費に基づき査定。
類似不動産の水準、対象不動産の個別性を考慮し査定。
想定入替率及び類似不動産に基づき査定したテナント募集費用等を基に計上。
平成27年度実績額等に基づき計上。
見積額に基づき計上。
シャトルバス運行費、エネルギー管理業務費、消耗品費、町会費等について、過去の実績額等に基づき計上。
運用的側面と調達的側面から査定した運用利回りを基に計上。
エンジニアリング・レポートの平均更新費及び類似不動産の水準を基に計上。
類似不動産の取引事例との比較から求める方法を標準に、投資家に対するヒアリング等も参考として査定。
分析期間内の各年のキャッシュフロー及び復帰価格の現在価値を合計することにより査定。
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味し、投資家に対するヒアリング等も参考にして査定。
類似の取引事例、投資利回りの将来動向、対象不動産の危険性、今後の経済成長率予測や不動産価格の動向等を勘案の上査定。

18,80078.2％
21.8％
該当事項はありません。

（注）金額については、百万円未満を切り捨てており、合計金額が運営収益や運営費用その他の項目の数字と一致しない場合があります。

過去の稼働率の推移
平成27年3月末

平成27年9月末

平成28年3月末

0.0％

100.0％

100.0％- 49 -

ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー

物件番号

J-5

用途

事務所・店舗（注1）

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格現所有者
所在地（住居表示）
交通
土地

平成28年5月24日

特定資産の種類

信託受益権（予定）

4,400百万円

鑑定評価額（価格時点）

5,100百万円（平成28年3月末日）

積水ハウス株式会社
大阪府大阪市中央区伏見町四丁目3番9号
大阪市営地下鉄御堂筋線「淀屋橋」駅 徒歩約2分
大阪市営地下鉄四つ橋線「肥後橋」駅 徒歩約5分
大阪府大阪市中央区
地番
建物
伏見町四丁目27番1

竣工年月

平成27年7月

建ぺい率

80％

構造/階数

S造・SRC造・RC造/地下2階・地上13階（注2）

容積率

600％

延床面積

16,953.28㎡（注2）

用途地域

商業地域

設計者

株式会社日建設計

敷地面積

2,368.39㎡

施工者

大林組・錢高組共同企業体

所有形態

敷地権（共有持分）

所有形態

区分所有権（注2）

環境評価

CASBEE大阪みらい新築（2012年版） Aランク

総賃貸可能面積

4,554.52㎡

稼働率

98.6％

PM会社

積水ハウス株式会社
（予定）

ML会社
（ML種別）

積水ハウス株式会社（予定）（パススルー型）

担保設定の有無

無

テナント数

1（6）

信託受益権の概要
信託設定日
信託期間満了日

平成28年5月24日（予定）
平成38年5月31日
（予定）

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社（予定）

建物状況調査報告書の概要
調査会社

損保ジャパン日本興亜リスクマネジメン
ト株式会社

調査書年月

平成28年3月

再調達価格

1,988百万円

短期修繕費

0千円

PML値

7.5％

長期修繕費（12年間）

7,316千円- 50 -

特記事項
本書の日付現在、本物件は、現所有者である積水ハウスが区分所有していますが、積水ハウスは、本投資法人との本件売買契約において、本投資法人の取得予定年月日付で、本物件のうち専有部分の一部及びそれに伴う敷地権を信託受託者に信託譲渡した上で、同日付で本投資法人に対して信託受益権を譲渡することに合意しています。
（注1）建物一棟全体の用途は、事務所、駐車場及び店舗です。
（注2）本投資法人が取得する区分は、建物のうち、1階から6階までの専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：
1,000,000分の405,901（約40.6％））です。

賃貸借の概要
賃借人

積水ハウス株式会社

業種

建設業

契約形態

普通賃貸借契約

契約期間

3年

総賃貸面積

4,492.58㎡

年間賃料

241百万円

敷金・保証金234百万円

契約更改の方法・期間満了時の更新について

中途解約について協議の上、本契約を更新することができます。協議が契約期間満了日までに調わなかった場合、賃貸人及び賃借人が本契約の継続を希望するときは、従前と同一の条件で2年間更新され、以降も同様とします。更新を希望しない当事者は、契約期間満了の1年前から6か月前までの期間において、相手方に対してその旨を通知します。
各当事者は、契約期間中、一方当事者による解約の申入れにより本契約を終了させることはできません。

違約金

該当事項はありません。

その他

パススルー型マスターリース- 51 -

物件概要

立地特性

物件特性

－「大阪淀屋橋」エリアは、従来からの中央区ビジネス街の中核ゾーンとして位置づけられる「船場地区」の北西部に位置し、古くから堂島・中之島エリアと並んで大阪商業の中心地であり、地下鉄御堂筋線「淀屋橋」駅を中心として大阪市役所、日本銀行大阪支店等の公的機
関や、銀行、大手生損保等の金融機関、重厚長大企業が多数進出する業務商業エリアとなっています。本物件は、かかる「大阪淀屋橋」エリアのうち、中高層事務所ビルや低層店舗棟が建ち並ぶ商業地域に所在します。
－本物件は、地下鉄御堂筋線「淀屋橋」駅から徒歩約2分程度に位置しており、地下鉄の出入り口までのアクセスが良好であり、交通利便性に優れた立地条件を有しています。
－本物件は、基準階貸床面積で約270坪を確保し、OAフロア、個別空調等を備えている平成27
年竣工の新築のビルです。また、基準階は、アウトフレーム構造により開放感のある無柱空間を実現した執務室で、テナントニーズに対応した区画を柔軟に設定できます。更に、自家発電機による非常時電源を確保し、制振ブレースを採用した制振構造を有するなど、十分な市場競争力が認められます。
－本物件は、LED照明や遮熱高断熱複層ガラス（Low-eペアガラス）を採用するなど環境配慮がなされた物件です。

権利関係図（専有部分）- 52 -

鑑定評価額鑑定評価機関の名称
価格時点

鑑定評価書の概要
5,100百万円
株式会社谷澤総合鑑定所
平成28年3月末日（百万円）(注)

項

目

内

容

概

5,100

収益価格
直接還元法による価格
運営収益

5,320

可能総収益

320

空室等損失等

15

要等

DCF法による収益価格を標準とし、直接還元法による収益価格からの検証の上査定。
標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定。

304
現行賃料と対象不動産の個別性を踏まえ、賃貸事例との比較から市場賃料を査定し、計上。過去の実績額等に基づき、水道光熱費収入、駐車場収入及びその他収入を計上。
上記市場賃料に対応する中長期的な平準化した空室率を査定し計上。
貸倒れ損失は、敷金等により担保されるため、非計上。

運営費用
維持管理費

74
16

過去の実績額等に基づき査定。

水道光熱費
修繕費

21
1

過去の実績額等に基づき査定。
エンジニアリング・レポート、類似事例に基づき査定。

ＰＭフィー
テナント募集費用等

3
2

予定契約に基づく報酬額に基づき査定。
年間10.0％のテナントが入れ替わることを想定し、計上。

公租公課
損害保険料

25
1

平成28年度の課税標準額等に基づき査定。
見積書に基づき計上。

その他費用

1

過去の実績額等に基づき査定。

運営純収益(NOI)229

一時金の運用益
資本的支出

44

純収益(NCF)

228

還元利回り

4.3％

ＤＣＦ法による価格

近時における金融資産の収益率、将来の経済予測等より運用利回りを査定し計上。
エンジニアリング・レポート、類似事例に基づき査定。
周辺オフィスビル取引利回り等を中心に対象不動産の地域性・個別性を勘案し、割引率との関係にも留意の上査定。

5,010

割引率

4.3％

最終還元利回り

4.4％

積算価格
土地比率

5,150
55.6％

建物比率
鑑定評価額の決定に際し留意
した事項

44.4％

オフィスビルのベース利回りに対象不動産固有のリスク要因を加味することにより査定。
価格時点現在の還元利回り水準に保有期間満了の翌年以降の純収益変動及び将来不確実性等を加味することにより査定。

該当事項はありません。

（注）金額については、百万円未満を切り捨てており、合計金額が運営収益や運営費用その他の項目の数字と一致しない場合があります。

過去の稼働率の推移
平成27年3月末

平成27年9月末

平成28年3月末

－（注）

82.0％

98.6％

（注）本物件は、平成27年7月に竣工したため、該当事項はありません。

- 53 -

広小路ガーデンアベニュー

物件番号

J-6

用途

事務所・店舗特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格平成28年5月24日

特定資産の種類

信託受益権（予定）

6,350百万円

鑑定評価額（価格時点）

6,780百万円（平成28年3月末日）

現所有者

積水ハウス株式会社

所在地（住居表示）

愛知県名古屋市中村区名駅四丁目24番16号

交通

名古屋市営地下鉄東山線、桜通線ほか「名古屋」駅

土地

地番

愛知県名古屋市中村
区名駅四丁目2408番
他

建ぺい率
容積率

徒歩約6分
竣工年月

平成23年3月

80％

構造/階数

S造・SRC造/地下1階・地上
12階

800％

延床面積

7,017.98㎡

建物

用途地域

商業地域

設計者

株式会社梓設計
大成建設株式会社

敷地面積

811.52㎡

施工者

大成建設株式会社

所有形態

所有権

所有形態

所有権

環境評価

CASBEE名古屋（2004年版）
Aランク

総賃貸可能面積

4,442.75㎡

稼働率

100.0％

PM会社

積水ハウス株式会社
（予定）

ML会社
（ML種別）

積水ハウス株式会社（予定）（パススルー型）

担保設定の有無

無

テナント数

1（9）

信託受益権の概要
信託設定日
信託期間満了日

平成28年5月24日（予定）
平成38年5月31日
（予定）

信託受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社（予定）

建物状況調査報告書の概要
調査会社

損保ジャパン日本興亜リスクマネジメン
ト株式会社

調査書年月

平成28年3月

再調達価格

2,100百万円

短期修繕費

0千円

PML値

2.7％

長期修繕費（12年間）

12,910千円- 54 -

特記事項
本書の日付現在、本物件は、現所有者である積水ハウスが単独で所有していますが、積水ハウスは、本投資法人との本件売買契約において、本投資法人の取得予定年月日付で、本物件を信託受託者に信託譲渡した上で、同日付で本投資法人に対して信託受益権を譲渡することに合意しています。
賃貸借の概要
賃借人

積水ハウス株式会社

業種

建設業

契約形態

普通賃貸借契約

契約期間

3年

総賃貸面積

4,442.75㎡

年間賃料

302百万円

敷金・保証金246百万円

契約更改の方法・期間満了時の更新について

中途解約について協議の上、本契約を更新することができます。協議が契約期間満了日までに調わなかった場合、賃貸人及び賃借人が本契約の継続を希望するときは、従前と同一の条件で2年間更新され、以降も同様とします。更新を希望しない当事者は、契約期間満了の1年前から6か月前までの期間において、相手方に対してその旨を通知します。
各当事者は、契約期間中、一方当事者による解約の申入れにより本契約を終了させることはできません。

違約金

該当事項はありません。

その他

パススルー型マスターリース- 55 -

物件概要

立地特性

物件特性

－本物件は、複数の大規模再開発が進行しリニア中央新幹線の開通を控えてオフィスニーズの高まりを見せる「名古屋名駅」エリアに所在し、伏見や栄といったオフィス地区へと通じる
広小路通沿いに立地しています。また、「名古屋」駅周辺における大規模ビルの建替え、リ
ニア中央新幹線効果等により、当該エリアはより繁華性を増し、地域的に一層発展していく
ものと予測されます。更に、「名古屋」駅から建物付近まで地下街が続いており、最寄駅までのアクセス条件は良好です。
－「名古屋名駅」エリアの中心となる「名古屋」駅は、名古屋市営地下鉄東山線・桜通線、ＪＲ各線・東海道新幹線、名鉄各線、近鉄各線、名古屋臨海高速鉄道（あおなみ線）が乗り入れるターミナル駅であり、周辺地域だけでなく広域的な都市間移動が可能となっており、交通利便性は良好です。
－「名古屋」駅東側一帯は、銀行、証券会社、生命保険会社等の金融機関やトヨタグループ等の大手企業が入居する大規模オフィスビルが集積しています。また、リニア中央新幹線（品川－名古屋間）の工事実施計画の一部が国土交通大臣に認可され、事業が徐々に具体化し始めています。首都圏との時間的な距離が縮まり、将来的なビジネスチャンスを窺う事業者等からの「名古屋名駅」エリアの注目度は高く、今後更なる地域的な発展が期待されています。
－本物件は、平成23年に竣工し、ワンフロア（基準階）約118坪と中規模クラスではあるものの、無柱空間で天井高2,800㎜、OAフロア100㎜、非接触ICカードリーダーによる入退室自動管理など、貸室として大規模ビルと同水準のスペックを有したオフィスビルです。
－テナント用発電機スペースを屋上に確保し、CASBEE名古屋（2004年版）のAランクを取得す
る等、BCPや環境にも配慮されており、近時のテナントニーズを満たす設計設備水準を有しています。

- 56 -

鑑定評価額鑑定評価機関の名称
価格時点

鑑定評価書の概要
6,780百万円
大和不動産鑑定株式会社
平成28年3月末日（百万円）(注)

項

目

内

容

概

6,780

収益価格
直接還元法による価格
運営収益

6,910

435

空室等損失等

21

24

水道光熱費

20

修繕費

5

ＰＭフィー

2

テナント募集費用等

3

公租公課
損害保険料

32
0

その他費用

12

運営純収益(NOI)
一時金の運用益

311
6

資本的支出

7

純収益(NCF)

311

還元利回り

4.5％
6,720

割引率

4.3％

最終還元利回り

4.7％

積算価格
土地比率
建物比率
鑑定評価額の決定に際し留意した事項

中長期的に安定的であると認められる貸室賃料収入、駐車場収入を計上。過去の実績額等に基づき、水道光熱費収入、及びその他収入を計上。
中長期的に安定的であると認められる空室率を基に計上。貸倒れ損失
は、保証金等により担保されていると認められるため、計上しない。

102

維持管理費

ＤＣＦ法による価格

等

414

可能総収益

運営費用

要

DCF法による収益価格を基に、直接還元法による収益価格からの検証の上査定。
中長期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定。

過去の実績額等に基づき、類似不動産の維持管理費の水準による検証を行い計上。
過去の実績額等に基づき計上。
類似不動産の水準及びエンジニアリング・レポートの平均修繕費に基づき査定。
予定契約に基づき、類似不動産の水準による検証を行い計上。
想定入替率及び類似不動産に基づき査定したテナント募集費用等を基に計上。
平成28年度実績額等に基づき計上。
見積額に基づき計上。
通信費、雑費等については、過去の実績額に基づき、清掃費について
は契約内容に基づき計上。
テナント更新手数料について査定し計上。
運用的側面と調達的側面から査定した運用利回りを基に計上。
エンジニアリング・レポートの平均更新費及び類似不動産の水準を基に計上。
類似の不動産の取引事例との比較から求める方法を標準に、投資家に対するヒアリング等も参考として査定。
分析期間内の各年のキャッシュフロー及び復帰価格の現在価値を合計することにより査定。
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味し、投資家に対するヒアリング等も参考にして査定。
類似の取引事例、投資利回りの将来動向、対象不動産の危険性、今後の経済成長率予測や不動産価格の動向等を勘案の上査定。

6,670
70.6％
29.4％
該当事項はありません。

（注）金額については、百万円未満を切り捨てており、合計金額が運営収益や運営費用その他の項目の数字と一致しない場合があります。

過去の稼働率の推移
平成27年3月末

平成27年9月末

平成28年3月末

100.0％

100.0％

100.0％- 57 -

（３）取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要
本投資法人は、上場時に3物件、取得価格の合計1,143億円の不動産信託受益権を取得し、平成27年5月に1物件、取得価格386億円の不動産信託受益権を取得しました。前記「(1) 取得予
定資産の概要」に記載のとおり、本投資法人は、一般募集の対象となる新投資口の発行及び本借入れにより調達した資金等により、「ガーデンシティ品川御殿山」の未取得部分の一部の不動産信託受益権を追加で取得し、また、2物件の不動産信託受益権を新規に取得することを予定しています（取得予定価格の合計266億円）。
取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要は、以下のとおりです。
① 取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要（その1）取得済資産及び取得予定資産の区分、物件名称、所在地、取得（予定）価格、投資比率、
不動産鑑定評価額、竣工年月及び取得先は、以下のとおりです。
物件
番号

区分

物件名称

所在地

（注1）

取得（予定)
投資比率
価格
（％）
（百万円）
（注2）

（注3）

不動産鑑定
評価額
（百万円）

竣工年月
（注5）

取得先

（注4）

取 得 済 資 産

J-1

オフィス
ビル

ガーデンシティ
品川御殿山（取得済部分）

東京都
品川区
北品川

J-2

オフィス
ビル

御殿山ＳＨビル

J-3

オフィス
ビル

J-4

オフィス
ビル

39,70022.1

43,100

（注6）

（注6）

（注6）

東京都
品川区
北品川

51,500

本町南
ガーデンシティ

大阪府
大阪市
中央区

本町
ガーデンシティ小計

平成23年2月

積水ハウス
株式会社（注7）

28.7

54,800 平成23年2月

積水ハウス
株式会社（注7）

23,10012.9

26,200 平成23年2月

積水ハウス
株式会社（注7）

大阪府
大阪市
中央区

38,60021.5

41,100 平成22年5月

積水ハウス
株式会社（注7）－

152,900

85.2

165,200

15,9008.9

16,900

（注8）

（注8）

（注8）

－

－

平成23年2月

積水ハウス
株式会社（注7）

取 得 予 定 資 産
J-1

オフィス
ビル

ガーデンシティ
品川御殿山（追加取得部分）

東京都
品川区
北品川

J-5

オフィス
ビル

ＨＫ淀屋橋
ガーデン
アベニュー

大阪府
大阪市
中央区

4,400

2.5

5,100 平成27年7月

積水ハウス
株式会社（注7）

J-6

オフィス
ビル

広小路
ガーデン
アベニュー

愛知県
名古屋市
中村区

6,350

3.5

6,780 平成23年3月

積水ハウス
株式会社（注7）

小計－

26,65014.8

28,780

－

－

合計

－

179,550

100.0

193,980－－（注1）「物件番号」は、本投資法人の取得済資産及び取得予定資産を国内と海外に分類し、分類毎に番号を付したものです。
（注2）「取得（予定）価格」は、各物件に係る売買契約に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
（注3）「投資比率」は、取得（予定）価格の合計に占める各物件の取得（予定）価格の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が小計欄及び合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
（注4）各物件の不動産鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、株式会社立地評価研究所及び一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、「不動産鑑定評価額」は、取得済資産のうち、「ガーデンシティ品
川御殿山（取得済部分）」については平成28年3月末日、その他については平成27年10月末日を、取得予定資産については平成28年3月末日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注5）「竣工年月」は、主たる建物の登記簿上の新築年月を記載しています。主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番
古い新築年月を記載しています。
（注6）取得済部分に係る数値を記載しています。

- 58 -

（注7）積水ハウス株式会社は、本資産運用会社の投信法第201条及び投信法施行令第123条に規定する利害関係人等、並びに本資産運用会社の利害関係者取引規程上の利害関係者に該当します。
（注8）追加取得部分に係る数値を記載しています。

- 59 -

②

物件
番号取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要（その2）取得済資産及び取得予定資産のテナント数、総賃料収入、比率、敷金・保証金、総賃貸可
能面積、総賃貸面積、稼働率及び築年数は、以下のとおりです。

区分

物件名称

テナント
数
(注1)

総賃料
敷金・
総賃貸
比率
収入
保証金
可能面積
（％）
（百万円）
（百万円） （㎡）
（注3）

（注2）

（注4）

（注5）

総賃貸
面積
（㎡）
（注6）

稼働率 築年数（％） （年）（注7）（注8）

取 得 済 資 産
J-1

ガーデンシティ
オフィス
品川御殿山
ビル
（取得済部分）

J-2

1

1,775

21.7

（注9）

（注9）

（注9）

オフィス
御殿山ＳＨビル
ビル

1

2,177

J-3

オフィス 本町南ビル
ガーデンシティ1J-4

オフィス 本町ビル
ガーデンシティ
小計

1,632 21,033.47

21,033.47

100.0

（注9）

（注9）

（注9）

26.7

3,266 19,999.97

19,999.97

100.0

5.2

1,173

14.4

1,214 16,699.46

16,699.46

100.0

5.1

1

1,807

22.1

1,690 17,006.94

17,006.94

100.0

5.9

2

6,934

84.9

7,803 74,739.84

74,739.84

100.0

5.3

（注9）

5.1

取 得 予 定 資 産
J-1

ガーデンシティ
オフィス
品川御殿山
ビル
（追加取得部分）

J-5

J-6

1

692

8.5

744

8,202.48

8,202.48

100.0

（注10）

（注10）

（注10）

（注10）

（注10）

（注10）

（注10）

ＨＫ淀屋橋
オフィス
ガーデン
ビル
アベニュー

1
（6）

241

3.0

234

4,554.52

4,492.58

98.6

0.7

広小路
オフィス
ガーデン
ビル
アベニュー

1
（9）

302

3.7

246

4,442.75

4,442.75

100.0

5.0

小計

1

1,235

15.1

1,225 17,199.75

17,137.81

99.6

4.4

合計

2

8,170

100.0

9,029 91,939.59

91,877.65

99.9

5.2

5.1

（注1） 「テナント数」は、取得済資産については平成28年3月末日現在における、取得予定資産については本投資法人の取得時点での有効な各物件に係る各賃貸借契約に表示された各物件毎の賃貸借契約上のテナント数（ただし、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約上の賃借人の数）の合計を記載の上、当該物件につきパススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当該物件に係るエンドテナント数
を弧書きで記載しています。以下同じです。
なお、取得済資産又は取得予定資産に係る小計欄及び合計欄については、複数物件に重複するテナントは1社として記載しています。
（注2） 「総賃料収入」は、取得済資産については平成28年3月末日現在における、取得予定資産については本投資法人の取得時点での有効な各物件に係る各賃貸借契約（ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、平成28年3月末日現在当該取得予定資産について締結されているエンドテナントとの賃貸借契約）に表示された建物に係る月間賃料（駐車場、倉庫、看板等の使用料は含まず、共益費を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている場合には、その合計額）（消費税及び地方消費税は含みません。）
を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、かかる賃貸借契約において、期間に応じて賃料が段階的に増額される旨の定めがある場合には、月間賃料の額は、平成28年3月末日現在適用される金額を用いています。また、かかる賃貸借契約において、賃料の額が売上に連動する、いわゆる売上歩合賃料の定めがある場合には、月間賃料の額
は、平成27年4月から平成28年3月までの期間の実績の平均額を用いています。以下同じです。
（注3） 「比率」は、取得済資産及び取得予定資産の総賃料収入の合計額に占める各物件の総賃料収入の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注4） 「敷金・保証金」は、取得済資産については平成28年3月末日現在における、取得予定資産については本投資法人の取得時点での有効な各物件に係る各賃貸借契約（ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、平成28年3月末日現在当該取得予定資産について締結されているエンドテナントとの賃貸借契約）に規定する敷金、保証金その他の預託金（駐車場、倉庫、看板等に係るものは含みません。）の残高の合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、マスターリース
契約上の敷金額がエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約又は転貸借契約に規定する敷金、保証金その他の預託金の残高の合計額と同額とされている場合には、当該合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注5） 「総賃貸可能面積」は、取得済資産については平成28年3月末日現在における、取得予定資産については本投資法人の取得時点での有効な各物件の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。

- 60 -

（注6） 「総賃貸面積」は、取得済資産については平成28年3月末日現在における、取得予定資産については本投資法人の取得時点での有効な各物件に係る各賃貸借契約（ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、平成28年3月末日現在当該取得予定資産について締結されているエンドテナントとの賃貸借契約）に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
（注7） 「稼働率」は、各物件に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、取得済資産又は取得予定資産に係る小計欄については取得済資産4物件又は取得予定資産3
物件の平均稼働率を記載しており、各取得済資産又は各取得予定資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して各取得済
資産又は各取得予定資産に係る総賃貸面積の合計が占める割合を記載しています。合計欄については、取得予定資産
取得後のポートフォリオ全体の稼働率を記載しており、各物件に係る総賃貸可能面積の合計に対して各物件に係る総賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注8） 「築年数」は、各物件について、主たる建物の登記簿上の新築の日（主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番
古い新築の日）から平成28年3月末日までの期間を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、取得済資産又は取得予定資産に係る小計欄については、取得済資産4物件又は取得予定資産3物件の平均築年数を記載しており、各取得済資産又は各取得予定資産の築年数を取得（予定）価格で加重平均した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。合計欄については、取得予定資産取得後のポートフォリオ全体の築年数を記載しており、各物件の築年数を取得（予定）価格で加重平均した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注9） 取得済部分に係る数値を記載しています。
（注10）追加取得部分に係る数値を記載しています。

③

取得予定資産に係る権利関係の従前の経緯
取得予定資産の現信託受益者（現所有者）は、以下のとおりです。
物件名称

現信託受益者（現所有者）

ガーデンシティ品川御殿山（追加取得部分）

積水ハウス株式会社

ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー

積水ハウス株式会社

広小路ガーデンアベニュー

積水ハウス株式会社（注）

上記の現信託受益者（現所有者）である積水ハウス株式会社は、本資産運用会社の投信法第201条及び投信法施行令第123条に規定する利害関係人等、並びに本資産運用会社の利害関係者取引規程上の利害関係者に該当します。

- 61 -

④

取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオに係る鑑定評価書の概要
本投資法人は、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、株式会社立地評価研
究所、一般財団法人日本不動産研究所から、取得済資産のうち、「ガーデンシティ品川御殿
山（取得済部分）」については、平成28年3月末日、その他については平成27年10月末日を、取得予定資産については平成28年3月末日をそれぞれ価格時点とする不動産鑑定評価書を取得しています。
なお、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、株式会社立地評価研究所及び一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
本投資法人が取得している各物件に係る不動産鑑定評価書の概要は、以下のとおりです。
収益価格

物件
番号

物件名称

鑑定機関

直接還元法
DCF法
不動産鑑定
鑑定NOI
評価額
還元
最終還元
(百万円)
収益価格
収益価格
割引率
（百万円）
利回り
利回り
(百万円)
(百万円) （％）
（％）
（％）

鑑定NOI
利回り
（％）
（注1）

取 得 済 資 産

J-1

ガーデンシティ
品川御殿山（取得済部分）大和不動産鑑定株式会社

43,10044,1003.7

42,700

3.4

3.9

1,618

4.1

54,80055,7003.8

54,400

3.8

4.0

2,061

4.0

26,20027,1004.2

25,800

3.9

4.4

1,141

4.9

41,10041,6003.9

40,600

3.6

4.1

1,608

4.2

－

165,200

168,500－

163,500

－

－

6,429

4.2

大和不動産鑑定株式会社

16,90017,2003.7

16,700

3.4

3.9

631

4.0

株式会社谷澤
総合鑑定所

5,100

5,320

4.3

5,010

4.3

4.4

229

5.2

大和不動産鑑
定株式会社

6,780

6,910

4.5

6,720

4.3

4.7

311

4.9

小計

－

28,78029,430－28,430

－

－

1,172

4.4

合計

－

193,980

197,930－

191,930

－

－

7,601

4.2

（注2）

J-2

御殿山ＳＨビルJ-3

本町南
ガーデンシティ

J-4

本町
ガーデンシティ小計

株式会社谷澤
総合鑑定所
株式会社立地
評価研究所
一般財団法人日本不動産研究所

取 得 予 定 資 産

J-1

ガーデンシティ
品川御殿山（追加取得部分)
（注3）

J-5

J-6

ＨＫ淀屋橋
ガーデン
アベニュー
広小路
ガーデン
アベニュー

（注1）「鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
各物件の鑑定NOI÷取得（予定）価格
なお、取得済資産及び取得予定資産に係る鑑定NOI利回りの小計欄には、取得済資産4物件又は取得予定資産3物件の平
均鑑定NOI利回りを記載しており、各取得済資産又は各取得予定資産の鑑定NOIの合計額を取得（予定）価格の合計で除した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。鑑定NOI利回りの合計欄には、取得予定資産取得後のポートフ
ォリオ鑑定NOI利回りを記載しており、各物件の鑑定NOIの合計額を取得（予定）価格の合計で除した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注2）取得済部分に係る鑑定評価書の概要を記載しています。
（注3）追加取得部分に係る鑑定評価書の概要を記載しています。

- 62 -

⑤

物件
番号

取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオに係る建物状況調査報告書の概要
本投資法人は、各物件について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境リスク
診断等に関する建物状況調査報告書（エンジニアリング・レポート）を損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社、株式会社ERIソリューション及び東京海上日動リスクコン
サルティング株式会社(注1)より取得しています。
建物状況調査報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメン
ト株式会社、株式会社ERIソリューション及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会
社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
本投資法人が取得している各物件に係る建物状況調査報告書の概要は、以下のとおりで
す。

物件名称

再調達価格
（百万円）
（注2）

調査時点における修繕費（千円）（注3）
緊急

短期

長期

調査業者

調査書日付

（注1）

（注4）

取 得 済 資 産

J-1

ガーデンシティ
品川御殿山（取得済部分）J-2

御殿山ＳＨビル

6,800

J-3

本町南
ガーデンシティ

（注5）

J-4

本町
ガーデンシティ（注5）

小計11,142
（注5）

7,840

8,408

34,191

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

48,292（注5）

5,588

10,454（注5）

25,034（注5）89,369

損保ジャパン
日本興亜リス
クマネジメント株式会社
株式会社ERI
ソリューショ
ン
東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサルティング株式会社－

平成28年3月

平成26年9月

平成26年9月

平成27年4月－

取 得 予 定 資 産

J-1

ガーデンシティ
品川御殿山（追加取得部分）

J-5

ＨＫ淀屋橋
ガーデン
アベニュー

J-6

広小路
ガーデン
アベニュー

4,345

18,832

損保ジャパン
日本興亜リス
クマネジメント株式会社
損保ジャパン
日本興亜リス
クマネジメント株式会社
損保ジャパン
日本興亜リス
クマネジメント株式会社

平成28年3月

0

0

0

0

2,100

0

0

12,910

小計

8,434

0

0

39,059－－

合計

42,62500128,429

－

－

（注5）

1,988
（注5）

（注5）

7,316
（注5）

平成28年3月

平成28年3月（注1）本書の日付現在までに社名変更がなされた場合であっても、平成28年3月末日現在の社名で記載しています。
（注2）「再調達価格」は、建物状況調査報告書記載の再調達価格を百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注3）「修繕費」は、千円未満を切り捨てて記載しています。「短期」は、各調査会社が試算した各調査時点における1年以内に必要とする修繕・更新費用を記載しています。「長期」は、各調査会社が試算した各調査時点における12年間（各調査会社により異なります。）の修繕・更新費用を本資産運用会社にて年平均額に換算した金額を記載しています。
（注4）「調査書日付」は、建物状況調査報告書記載の作成年月を記載しています。
（注5）「ガーデンシティ品川御殿山」（取得済部分及び追加取得部分）、「本町南ガーデンシティ」、「本町ガーデンシテ
ィ」及び「ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー」の再調達価格及び調査時点における修繕費は、各物件全体の数値を基に本投資法人の取得済又は取得予定の持分の割合に応じたものを記載しています。

- 63 -

⑥

取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオに係る地震リスク分析等の概要
本投資法人は、各物件を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上日
動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該
分析は、構造図面・構造計算書を基に、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価を基に建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値（予想最大損失率）を算定しています。当該算定されたPML値（予想最大損失率）は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコ
ンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
各物件に係る建物のPML値は、以下のとおりです。
物件番号

物件名称

PML値（予想最大損失率）

取 得 済 資 産
J-1

ガーデンシティ品川御殿山（取得済部分）

0.5％

J-2

御殿山ＳＨビル

1.9％

J-3

本町南ガーデンシティ

4.5％

J-4

本町ガーデンシティ

4.2％

取得済資産ポートフォリオ全体

2.0％（注1）

取 得 予 定 資 産
J-1

ガーデンシティ品川御殿山（追加取得部分）

0.5％

J-5

ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー

7.5％

J-6

広小路ガーデンアベニュー

2.7％
1.9％（注2）

ポートフォリオ全体（注1）「取得済資産ポートフォリオ全体」のPML値は、平成27年3月付「4物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づき取得済資産により構成されるポートフォリオPML値を記載しています。
（注2）「ポートフォリオ全体」のPML値は、平成28年4月付「6物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づき取得予定資産取得後のポートフォリオPML値を記載しています。

- 64 -

⑦

物件
番号

取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオに係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算適合性判定機関又は構造計算確認機関
取得済資産及び取得予定資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造
計算適合性判定機関又は構造計算確認機関は、以下のとおりです。

物件名称

設計者

構造設計者

施工者

確認検査機関

構造計算適合性判定機関
又は構造計算確認機関

取 得 済 資 産

J-1

ガーデンシティ
品川御殿山（取得済部分）株式会社日建設計
大成建設株式会社

株式会社日建設計
大成建設株式会社

大成建設株式会社

日本ERI株式会社

日本ERI株式会社

J-2

御殿山ＳＨビル

大成建設株式会社

大成建設株式会社

大成建設株式会社

ビューロー
ベリタスジャパン
株式会社

ビューロー
ベリタスジャパン
株式会社

J-3

本町南
ガーデンシティ

株式会社日建設計

株式会社日建設計

鴻池・大林共同企業体

財団法人日本建築センター

財団法人日本建築
総合試験所

J-4

本町
ガーデンシティ

株式会社日建設計
大成建設株式会社

大成建設株式会社

大成建設株式会社

財団法人日本建築
総合試験所

財団法人日本建築
総合試験所

取 得 予 定 資 産

J-1

ガーデンシティ
品川御殿山（追加取得部分）

株式会社日建設計
大成建設株式会社

株式会社日建設計
大成建設株式会社

大成建設株式会社

日本ERI株式会社

日本ERI株式会社

J-5

ＨＫ淀屋橋
ガーデン
アベニュー

株式会社日建設計

株式会社日建設計

大林組・錢高組
共同企業体

一般財団法人日本建築総合試験所

一般財団法人日本建
築センター

J-6

広小路ガーデンアベニュー

株式会社梓設計
大成建設株式会社

大成建設株式会社

大成建設株式会社

ビューロー
ベリタスジャパン
株式会社

財団法人愛知県建築
住宅センター（注）設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算適合性判定機関又は構造計算確認機関の名称等は、各物件の建築確認時、竣工時又は検査済証取得時に係る当時の名称等を記載しています。

⑧

取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオに係る担保の状況
取得済資産につき、設定されている担保はなく、また、取得予定資産につき、本投資法人の取得後に設定が予定されている担保はありません。

- 65 -

⑨

物件
番号

主要な不動産に関する情報
本投資法人の取得予定資産取得後の保有資産のうち、主要な不動産（当該資産に係る総賃料収入が取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産全体の総賃料収入の10％以上を占める不動産をいいます。）の概要は、以下のとおりです。

物件名称

総賃料収入
（百万円）

テナント数

総賃貸面積
（㎡）

総賃貸可能面積（㎡）

最近5年間の稼働率の推移
（％）
（注1）

取得済部分
平成27年

100.0％

4月末日
1

J-1

ガーデンシティ
品川御殿山

1,775

21,033.47

21,033.47

平成27年
10月末日

100.0％

平成28年
3月末日

100.0％

追加取得部分

1692

8,202.48

8,202.48

29,235.95

29,235.95

平成28年3月末日現
在取得していないた
め、該当事項はありません。

ガーデンシティ品川御殿山合計
1
（注2）

2,467

－
平成27年
4月末日

J-2

御殿山ＳＨビル

1

2,177

19,999.97

19,999.97

平成27年
10月末日

100.0％

平成28年
3月末日

100.0％

平成27年
4月末日
J-3

J-4

本町南
ガーデンシティ

本町
ガーデンシティ

1

1

1,173

1,807

16,699.46

17,006.94

16,699.46

17,006.94

100.0％

平成27年
10月末日

100.0％
100.0％

平成28年
3月末日

100.0％

平成27年
4月末日

－

平成27年
10月末日
平成28年
3月末日

100.0％
100.0％（注1）「最近5年間の稼働率の推移」は、各物件について、各期末及び平成28年3月末日現在における有効な各賃貸借契約に基づき、同日現在における賃貸可能面積に対する賃貸面積が占める割合を、それぞれ小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、「本町ガーデンシティ」の取得日は平成27年5月19日であるため、平成27年4月末日現在の稼働率については、該当事項はありません。
（注2）取得済部分と追加取得部分とで重複するテナントを調整した後の数値を記載しています。

- 66 -

⑩

テナント
名

主要なテナントに関する情報
本投資法人の取得予定資産取得後の保有資産に関する、主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産全体の総賃貸面積の10％以上を占めるテナントをいいます。）の概要は、以下のとおりです。

業種

物件名称

賃貸面積
（㎡）
（注1）

面積 総賃料
敷金・保証金比率
収入（百万円）（％） (百万円)
（注2）

（注3）

（注4）

契約満了日
(賃貸借
契約期間)
（注5）

契約更改の
方法等
（注6）

取得済部分
契約期間満了の1

21,033.47

22.9

1,775

1,632

平成31年
12月2日
（5.0年）

年前から6か月前までの期間に書面による意思表示がない時は2年間自動更新

ガーデンシティ
品川御殿山

追加取得部分
契約期間満了の1

8,202.48

8.9

692

744

平成31年
12月2日
（3.5年）

年前から6か月前までの期間に書面による意思表示がない時は2年間自動更新

ガーデンシティ品川御殿山合計
29,235.95

31.8

2,467

2,376

－

－
契約期間満了の1

本町南
積水
ハウス

ガーデンシティ

16,699.46

18.2

1,173

1,214

平成31年
12月2日
（5.0年）

建設業

株式会社

年前から6か月前までの期間に書面による意思表示がない時は2年間自動更新
契約期間満了の1

本町
ガーデンシティ

17,006.94

18.5

1,807

1,690

平成32年
5月18日
（5.0年）

年前から6か月前までの期間に書面による意思表示がない時は2年間自動更新
契約期間満了の1

ＨＫ淀屋橋
ガーデン
アベニュー

平成31年
4,492.58

4.9

241

234

5月23日
（3.0年）

年前から6か月前までの期間に書面による意思表示がない時は2年間自
動更新

広小路

平成31年

ガーデン
アベニュー

4,442.75

小計71,877.68

4.8

78.2

302

5,992

- 67 -

246

5,762

5月23日
（3.0年）－

契約期間満了の1
年前から6か月前までの期間に書面による意思表示がない時は2年間自
動更新
－

テナント
名

業種

物件名称

賃貸面積
（㎡）
（注1）

面積 総賃料
敷金・保証金比率
収入（百万円）（％） (百万円)
（注2）

（注3）

（注4）

契約満了日
(賃貸借
契約期間)
（注5）

契約更改の
方法等
（注6）

定期賃貸借契約だ

非開示
（注7）

ITサー
ビス

御殿山ＳＨビル

19,999.97

21.8

2,177

3,266

平成43年

が、協議の上、契約期間満了日の翌2月末日（20.0年）日を始期とする新
たな賃貸借契約を締結することがで
きる

合計

－

－

91,877.65

100.0

8,170

9,029

－
（9.1年）－（注1）「賃貸面積」は、取得済資産については平成28年3月末日現在における、取得予定資産については本投資法人の取得時点での有効な各テナントに係る各賃貸借契約（ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、平成28年3月末日現在当該取得予定資産について締結されているエンドテナントとの賃貸借契約）に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
（注2）「面積比率」は、各物件の総賃貸可能面積に対する各テナントへの賃貸面積の割合を記載しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
（注3）「総賃料収入」は、取得済資産については平成28年3月末日現在における、取得予定資産については本投資法人の取得時点での有効な各テナントに係る各賃貸借契約（ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、平成28年3月末日現在当該取得予定資産について締結されているエンドテナントとの賃貸借契約）に表示された月間賃料（駐車場、倉庫、看板等の使用料は含まず、共益費を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている場合には、その合計額）（消費税及び地方消費税は含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、かかる賃貸借契約において、期間に応じて賃料が段階的に増額される旨の定めがある場合には、月間賃料の額は、平成28年3月末日現在適用される金額を用いています。また、かかる賃貸借契約において、賃料の額が売上に連動する、いわゆる売上歩合賃料の定めがある場合には、月間賃料の額は、平成27年4月から平成28年3月までの期間の実績の平均額を用いています。以下同じです。
（注4）「敷金・保証金」は、取得済資産については平成28年3月末日現在における、取得予定資産については本投資法人の取得時点での有効な各テナントに係る各賃貸借契約（ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、平成28年3月末日現在当該取得予定資産について締結されているエンドテナントとの賃貸借契約）に規定する敷金、保証金その他の預託金（駐車場、倉庫、看板等に係るものは含みません。）の残高の合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。 なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、マスターリース
契約上の敷金額がエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約又は転貸借契約に規定する敷金、保証金その他の預託金の残高の合計額と同額とされている場合には、当該合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注5）「契約満了日（賃貸借契約期間）」は、取得済資産については平成28年3月末日現在における、取得予定資産について
は本投資法人の取得時点での有効な各テナントに係る各賃貸借契約（マスターリース契約が締結されている場合には各マスターリース契約）に表示された契約満了日を記載し、賃貸借の開始日から当該契約満了日までの期間を括弧内に記載しています。なお、合計欄には、かかる契約期間を、取得（予定）価格で加重平均した年数を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注6）「契約更改の方法等」は、取得済資産については平成28年3月末日現在における、取得予定資産については本投資法人の取得時点での有効な各テナントに係る各賃貸借契約（マスターリース契約が締結されている場合には各マスターリース契約）に基づいて記載しています。
（注7）本物件の物件特性に照らし、テナントの業務上の秘密保持の必要性等を理由として、名称の開示について承諾を得られませんでしたので、非開示としています。なお、当該テナントは、システムインテグレーター国内大手として東京
証券取引所市場第一部に上場している情報通信企業の子会社です。

- 68 -

（４）取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概況
本投資法人による取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概況は、以下のとおりです。なお、「ガーデンシティ品川御殿山」については、取得済部分及び追加取得部分を併せて1物件として記載しています。
（イ）用途別用途取得（予定）価格
（百万円）

物件数

比率（％）

オフィスビル

6

179,550

100.0

その他

0

0

0

合計

6

179,550100.0（ロ）地域別
国内／海外

エリア

取得（予定）
価格
（百万円）

物件数

比率（％）

6

179,550100.0

6

179,550100.0

6

179,550

100.0

東京23区

2

107,100

59.6

大阪市

3

66,100

36.8

名古屋市

1

6,350

3.5

0

0

0

0

0

0

0

0

0

6

179,550

100.0

国内
三大都市圏
三大都市

その他
その他地域
海外
合計

（ハ）延床面積別規模

取得（予定）価格
（百万円）

物件数

比率（％）

50,000㎡以上

155,60031.0

30,000㎡以上50,000㎡未満

261,70034.4

10,000㎡以上30,000㎡未満

255,90031.1

10,000㎡未満

1

6,350

3.5

6

179,550

100.0

合計
（注）

延床面積は、一棟の建物全体での登記簿上の床面積に基づいて算出し、記載しています。

（ニ）築年数別
築年数（注）

取得（予定）価格
（百万円）

物件数

比率（％）

築1年以上5年未満

1

4,400

2.5

築5年以上10年未満

5

175,150

97.5

築10年以上0006

179,550

100.0

合計
（注）

築年数は、各物件について、主たる建物の登記簿上の新築の日（主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い新築の日）から平成28年3月末日までの期間に基づいて記載しています。

- 69 -

３

投資リスク
以下は、参照有価証券報告書の「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 3 投資リスク」に記載された投資リスクの全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後、その内容に変更又は追加があった箇所は、＿罫で示しています。
（1）リスク要因
以下には、本投資法人が発行する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリ
スク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が取得を予定している個別の不動産信託受益権に特有のリスクについては、前記「2 投資対象 (2) 取得予定資産の個別不動産の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。また、本投資法
人の純資産額の減少その他の財務状況の悪化により、分配金の減少が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項並びに参照有価証券報告書の記載事項を慎重に検討した上で、本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
なお、本書又は参照有価証券報告書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれます
が、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
①

本投資証券の商品性に関するリスク（イ）本投資証券の市場価格の変動に関するリスク（ロ）本投資証券の市場での取引に関するリスク（ハ）金銭の分配に関するリスク（ニ）収入及び支出の変動に関するリスク（ホ）新投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク（ヘ）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク② 本投資法人の運用方針に関するリスク（イ）パイプライン・サポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク（ロ）不動産を取得又は処分できないリスク（ハ）新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク（ニ）運用資産の偏在に関するリスク（ホ）少数のテナントに依存していることによるリスク（ヘ）シングルテナント物件に関するリスク（ト）少数の物件に収入が依存していることによるリスク（チ）データセンターへの投資に関するリスク（リ）PM会社に関するリスク（ヌ）海外不動産等への投資に関するリスク③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク（イ）積水ハウスへの依存、利益相反に関するリスク（ロ）本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材その他本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク（ハ）本投資法人及び本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク（ニ）本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク（ホ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク（ヘ）敷金及び保証金に関するリスク④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク（イ）不動産の欠陥・瑕疵や境界に関するリスク- 70 -

（ロ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク（ハ）賃貸借契約に関するリスク（ニ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク（ホ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク（ヘ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク（ト）法令の制定・変更に関するリスク（チ）売主の倒産等の影響を受けるリスク（リ）マスターリース会社に関するリスク（ヌ）転貸に関するリスク（ル）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク（ヲ）共有物件に関するリスク（ワ）区分所有建物に関するリスク（カ）借地物件に関するリスク（ヨ）底地物件に関するリスク（タ）借家物件に関するリスク（レ）開発物件に関するリスク（ソ）フォワード・コミットメント等に係るリスク（ツ）有害物質に関するリスク（ネ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク（ナ）信託の信託受益権の準共有等に関するリスク（ラ）売却時の不動産の流動性に関するリスク⑤ 税制に関するリスク（イ）導管性要件に関するリスク（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク⑥ その他（イ）専門家報告書等に伴うリスク（ロ）減損会計の適用に関するリスク（ハ）取得予定資産を取得することができないリスク（ニ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク（ホ）優先出資証券への投資に関するリスク- 71 -

①

本投資証券の商品性に関するリスク（イ）本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます。
本投資証券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人
若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
本投資証券の市場価格が下落した場合、投資主は、本投資証券を取得した価格以上で売却できない可能性があり、その結果、損失を被る可能性があります。
（ロ）本投資証券の市場での取引に関するリスク
本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減
少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定される上場不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には廃止されます。
本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資証券を本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損失を被る可能性があります。
（ハ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人は参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2投資方針 (3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（本「(1) リスク要因」の項において、以下「不動産」と総称しま
す。）の賃貸状況、売却に伴う損益、減損損失の発生や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
（ニ）収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク (ハ) 賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
（ホ）新投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が投資口の追加発行により行われる場合には、既存の投資主が有する投資口の投資法人の発行済投資口の総口数に対する割合が希薄化する可能性があります。
また、期中において投資口が追加発行される場合、当該追加発行された投資口に対して、その期の投資口保有期間にかかわらず、既存の投資主が有する投資口と同額の- 72 -

金銭の分配がなされるため、既存の投資主が有する投資口への分配額に影響を与える可能性があります。更に、今後、追加発行がなされる場合、投資口1口当たりの純資産額が減少する場合や、市場における投資口の需給バランスに悪影響を与える場合があり、その結果、投資口の価格が悪影響を受けるおそれがあります。
加えて、平成28年4月26日現在の東京証券取引所における普通取引の終値に照らすと、本募集の発行価格は、投資口1口当たりNAVを上回ることが想定され、かかる想定に従うと、本募集に応じて本投資口を取得する投資家にとっては、1口当たりNAVよりも高い発行価格で本投資口を購入することになる点に注意する必要があります。
（ヘ）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意思決定に参画できる他、本投資法人に対して一定の権利を行使することができます
が、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。
例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第2項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は必ずしも決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第17条第1項）。更に、本投資法
人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。
②

本投資法人の運用方針に関するリスク（イ）パイプライン・サポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
本投資法人及び本資産運用会社は、積水ハウスとの間で、パイプライン・サポート契約を締結しています（パイプライン・サポート契約については、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 1 資産管理等の概要 (5) その他 ④ 関係法人との契約の更改等に関する手続 （ホ）本資産運用会社の親会社／ス
ポンサー：積水ハウス」をご参照下さい。）。しかし、積水ハウスが本投資法人の投資基準に合致する情報を十分に取得又は提供できない可能性があるほか、パイプライ
ン・サポート契約は、本投資法人及び本資産運用会社に優先交渉権等を与えるものにすぎず、積水ハウスは、本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。即ち、本投資法人は、パイプライ
ン・サポート契約により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適切な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。
したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
（ロ）不動産を取得又は処分できないリスク
不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。
また、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。

- 73 -

（ハ）新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法
人の希望する時期及び条件で新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持す
る、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が新たに設けられたり、運用資産に担保を新たに又は追加して設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。なお、本投資法人は、一定の金融機関との間で資金の借入れに関する基本合意書を締結し、当該基本合意書に基づき、ローン契約を締結しています。かかる基本合意書においては、資産・負債等に基づく一定の財
務指標上の数値を一定範囲に維持する旨の財務制限条項が設定されています。
本投資法人の運用資産に担保が設定された場合、本投資法人が担保の設定された運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件の下に運用資産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。この場合、他の借入れ等のために担保が既に設定されている等の理由で担保に供する適切な資産がない可能性もあります。また、担保不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。更に、担保に供する適切な資産がないために、本投資法人の希望どおりの借入等を行えない可能性もあります。
また、借入れ及び投資法人債の金利その他の条件やこれに関する費用は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向並びに投資法人債に係る格付等に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
なお、本投資法人は、本募集に伴い、取得予定資産の取得資金の一部に充当するため、短期借入れを行うことを予定しており、今後、借換え等による返済期限の分散化
及び長期化並びに金利の固定化等を検討していく方針ですが、市場動向等により希望どおりの借換え等を行えない可能性もあります。
（ニ）運用資産の偏在に関するリスク
本投資法人の取得予定資産及び取得済資産のうち、2物件は東京都に所在します。当
該2物件を合わせると総賃料収入ベースでポートフォリオ全体の56.9％に達し、東京都における地震その他の災害により、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。また、本投資法人の取得予定資産及び取得済資産のうち、3物件は大阪市に所在します。当該3物件を合わせると総賃料収入ベースでポートフォリオ全体の39.4％に達し、大阪市における地震その他の災害により、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。更に、本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (1) 投資方針」に記載された投資方針に基づき運用を行いますが、今後の運用次第では、本投資法人の運用資産の立地に新たな地域的な偏在が生じる可能性もあります。運用資産が一定の用途又は地- 74 -

域に偏在した場合には、当該地域における地震その他の災害、市況の低迷による稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
また、一般に、総資産額に占める個別の運用資産の割合は、総資産額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、総資産額に占める割合が大きい運用資産に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した
場合には、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
（ホ）少数のテナントに依存していることによるリスク
本投資法人の取得済資産は、積水ハウスを含む2社へ賃貸されており、また、取得予
定資産は、いずれも本投資法人の取得後、積水ハウスへ賃貸される予定であり、本投資法人の収入は、かかるテナント2社及びかかるテナント2社との間で締結されている
又は締結される予定の賃貸借契約に大きく依存しています。これらのテナントの財政状態及び経営成績が悪化し、賃料支払が遅延したり、中途解約その他の理由により物件から退去し、又はこれらのテナントとの賃貸借契約所定の賃料が賃料改定その他の理由により減額された場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。かかるリスクのうち中途解約等による退去に関するリスクについては、
本投資法人は、運用資産に関して締結している、現時点で有効な賃貸借契約においては、賃貸借契約期間中、賃貸人の同意なく中途解約することができない旨の定めを設け、リスクを限定すべく対応しており、今後も対応する予定ですが、賃借人に倒産手続が開始された場合等一定の場合には、当該定めによっても中途解約は制限できないと一般的に考えられているため、当該リスクを必ずしも回避又は低減できるとは限りません。
（ヘ）シングルテナント物件に関するリスク
単一のテナントが物件全体を賃借するいわゆるシングルテナント物件において、当
該シングルテナント物件が個性の強い物件である場合等、当該単一のテナントが退去し、同等の後継のテナントが存在しないと、代替テナントとなりうる者が限定されているために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少したり、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を与える可能性があります。
（ト）少数の物件に収入が依存していることによるリスク
本投資法人の取得済資産であるガーデンシティ品川御殿山（取得済部分）、御殿山
ＳＨビル、本町南ガーデンシティ及び本町ガーデンシティの4物件、並びに取得予定資産であるガーデンシティ品川御殿山（追加取得部分）の取得予定資産取得後における総賃料収入ベースでの割合は、それぞれガーデンシティ品川御殿山が30.2％（取得済
部分及び追加取得部分の合計）、御殿山ＳＨビルが26.7％、本町南ガーデンシティが14.4％及び本町ガーデンシティが22.1％であるため、本投資法人の取得済資産及び取得予定資産の収入全体に対するこれらの物件への依存度は、非常に大きいといえます。したがって、これらの物件のいずれかが何らかの理由で毀損、滅失若しくは劣化
し、若しくは賃貸が不可能となる事由が生じた場合、又は前記「(ホ) 少数のテナントに依存していることによるリスク」に記載のとおり、そのテナントである積水ハウス
を含む2社のいずれかの財政状態及び経営成績が悪化し、若しくはこれらのテナントが中途解約等により退去した場合において、テナントが退去し、同等の後継のテナントが存在しない場合（承継すべき転貸先のテナントとの契約が存在しない場合を含みます。）若しくはこれらのテナントとの賃貸借契約所定の賃料が賃料改定その他の理由により減額された場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。

- 75 -

（チ）データセンターへの投資に関するリスク
本投資法人の取得済資産のうち、総賃料収入ベースでの割合の26.7％を占める御殿
山ＳＨビルは、データセンターですが、データセンターは、特有のリスクを有しています。即ち、データセンターは、コンピューターやデータ通信等の装置を設置・運営することに特化した施設ですが、今後の我が国の通信技術その他のインフラのあり方の変化等により、データセンターに対する需要が低下し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、データセンターは、特定の用途に適合するように建設された不動産であるため、用途の変更が困難であり、物件の特性から賃借人となりうる者が限定されます。したがって、既存の賃借人が退去した場合、オフィスビ
ル、住居、商業施設等に比べ、代替賃借人となりうる者が限定され、代替賃借人が入居するまでの非稼働期間が長期化し、又は代替賃借人確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。更に、データセンターには、その用途のために様々な特別な設計が施されますが、当該設備が陳腐化した場合には、競争力が低下し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があるほか、当該設備等の更新のため、多額の費用を要する可能性もあります。これらにより、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
（リ）PM会社に関するリスク
一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等不動産の管理業務全般の成否は、PM会社の能力、経験、知見によるところが大きく、本投資法人が保有する不動産の管理についても、管理を委託するPM会社の業務遂行能力に相当程度依拠することになります。
管理委託先を選定するに当たっては、各PM会社の能力、経験、知見を十分考慮することが前提となりますが、当該PM会社における人的・財産的基盤が維持される保証はありません。また、PM会社は複数の不動産に関して、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産に係るPM業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該PM会社は、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
本投資法人は、PM会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除することはできますが、後任のPM会社が任命されるまではPM会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する
可能性があります。
（ヌ）海外不動産等への投資に関するリスク
a. 海外不動産等の取得並びに管理及び運用その他の海外不動産等の投資対象地域に関するリスク
本投資法人の取得済資産及び取得予定資産は、いずれも日本国内に所在する不動産ですが、本投資法人は、将来的には、海外不動産等を取得する可能性があります。
本資産運用会社は、海外不動産等の取得並びに管理及び運用の経験は限定的であり、その結果、本投資法人は、日本国内における一般的な取扱いとの相違等により、
本投資法人が将来取得する海外不動産等を取得し又は管理若しくは運用する上で予期せぬ問題に直面し、取得を実行できない、又は取得した海外不動産等の管理上の問題を抱える可能性があります。
本投資法人は、海外不動産等への投資に対する政府の統制、外国為替規制、海外不動産等への投資から生じる収益を日本国内に送金することができないリスク、投資対
象不動産等の所在国の経済情勢の悪化、地方の政治姿勢の変化、為替レートの変動、
海外事業の人員配置及び経営の問題、複数の管轄権で課税されるリスク、海外不動産
等の所在国や所在地域において政治・経済情勢の変化や新たな取引規制ができるリス
ク等にさらされるおそれがあります。かかる国際的要因に伴う一般的なリスクが実現することによって、本投資法人は、その収益に悪影響を受ける可能性があります。
更に、日本と海外不動産等の所在する国の関係が悪化した場合には、本投資法人の当該国での事業が制限又は禁止される可能性があります。本投資法人がこれらのリス- 76 -

クを適切に管理できない場合、当該リスクが、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。
加えて、日本と諸外国との間の関係の悪化により、海外不動産等の価値に悪影響が生じるおそれがあります。
また、海外不動産等が所在する国において、紛争等が生じ、現地の不動産の価値が減損し、又は金融市場や経済環境が世界的に悪化するおそれがあります。
b. 外国為替についての会計処理に関するリスク
本投資法人は、海外不動産等への投資に関して外貨建ての取引を行う場合があります。そのような取引では外国為替相場の変動に係るリスクを有しており、外国為替相場の変動は本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。外国通貨に対して円高が進んだ場合、海外不動産等への投資に関して発生する外貨建て取引の円換算額が目減りし、本投資法人の当期純利益に対してマイナスの影響を与える可能性があります。
また、海外不動産等への投資に関して外貨建て資産及び負債が発生する場合には、それらの一部の項目は、財務諸表作成のために決算時の外国為替相場により円換算されます。これらの項目は、為替変動により本投資法人の当期純利益に悪影響を及ぼす可能性があります。
c. 海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク
海外不動産等への投資についても、国内不動産と同様、減損会計の適用を受けます。減損会計の適用に関するリスクについては後記「⑥ その他 (ロ) 減損会計の適用に関するリスク」に記載のとおりです。なお、外国為替相場の変動が減損会計の適用により生ずる可能性のある減損損失に影響を及ぼす可能性があります。
d. 外国法人税の発生により分配金が減少するリスク
本投資法人が海外不動産等へ投資する場合、現地の法令に基づき、不動産の賃貸収益や売却益に対して法人税等（以下「外国法人税」といいます。）が課税されます。
この外国法人税は、投資主へ支払う利益の分配に係る源泉所得税の額から控除する取扱い（以下「控除外国法人税の額の控除」といいます。）になっていますが、控除外
国法人税の額の控除はその源泉所得税の額を限度とするため、多額の外国法人税が発生した場合には源泉所得税の額から控除しきれない可能性があります。また個人投資主が、源泉徴収ありを選択した特定口座（源泉徴収選択口座）で利益の分配を受け取る場合には控除外国法人税の額の控除は認められておらず、NISA（ニーサ）口座で利益の分配を受け取る場合にはそもそも源泉徴収されないので控除外国法人税の額の控除もありません。外国法人税が利益の分配に係る源泉所得税の額から控除できない又は控除しきれない場合には、分配金の手取額がその分減少する可能性があります。
e. 外国法人税の影響により支払配当要件を満たせないリスク
投資法人が配当等の額を損金算入するための要件（導管性要件）の一つである支払配当要件は、配当可能利益の額の90％超の配当を求めていますが、この配当可能利益の額は通常、投資法人の損益計算書の「税引前当期純利益金額」を用います。一方、外国法人税は、損益計算書において税引前当期純利益の下に位置する「法人税、住民税及び事業税」として計上されるため、配当可能利益の額の計算上は控除されません。その結果、海外不動産等への投資により多額の外国法人税が発生した場合には、配当等の額が配当可能利益の額の90％超とならず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。導管性要件を満たせない場合のリスクについては、後記「⑤ 税制に関するリスク (イ) 導管性要件に関するリスク」をご参照下さい。
③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク（イ）積水ハウスへの依存、利益相反に関するリスク
積水ハウスは、本書の日付現在、本資産運用会社の全株式を保有しており、本資産運用会社の主要な役職員の出向元であり、本資産運用会社の社外取締役及び監査役の兼任先です。また、積水ハウスは、本投資法人の取得予定資産の売主であり、かつ、
取得予定資産取得後のポートフォリオにおける主要なテナントでもあります。更に、
本投資法人及び本資産運用会社は、積水ハウスとの間で、パイプライン・サポート契
約及びスポンサー・サポート契約、投資口の保有に関する覚書並びに商標の使用に関- 77 -

する覚書を締結し、パイプラインサポートをはじめとする各種のサポートの提供を受けています。
即ち、本投資法人及び本資産運用会社は、積水ハウスと密接な関係を有しており、
本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する積水ハウスの影響は相当程度高いということができます。
したがって、本投資法人及び本資産運用会社が、積水ハウスとの間で、本書の日付
現在における関係と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
更に、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、積水ハウスとの間で不動産の売買や賃貸借その他の取引を行う場合等、本資産運用会社がその株主である積水ハウスの利益を図るため、本投資法人又は本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性があります。本投資法人及び本資産運用会社は、かかるリスクを低減するため、利害関係者取引規程に基づく手続の履践等、一定の利益相反対策は行っているものの、当該対策にもかかわらず、本資産運用会社が本投資法人又は本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性があり、その場合には、本投資法
人の投資主に損害が発生する可能性があります。加えて、本投資法人及び本資産運用
会社が積水ハウスとの間で締結している契約は、積水ハウス及びそのグループ会社
が、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。積水ハウ
ス及びそのグループ会社は、不動産の開発、所有、運営、PM業務の提供、上場投資法
人の資産運用等、様々な形で不動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社と積水ハウス及びそのグループ会社とが、特定の資産の取得、賃貸借、運営管理、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。これらの利益相反を原因として、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
（ロ）本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材その他本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
本投資法人は、投信法に基づき、すべての執行役員及び監督役員から構成される役
員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を
資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法
人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及び知見に依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。
また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関し、善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）又は本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）等の義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないとき
は、投資主に損害が発生する可能性があります。また、これらの者が業務遂行に必要な業務遂行能力を失った場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。
更に、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合や、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等の業務遂行能力を失った場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。更に、本資産運用
会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、破産手続又は会社更生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投資法人はそれらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、更に本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約を解約し又は解除することが求められることがあります。
- 78 -

そのような場合、本投資法人は、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、日常の業務遂行に影響を受けることになります。また、委託契約が解約又は解除された場合には、新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者を選定し、これらの者に対して前記各業務を委託することが必要とされます。しかし、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、前記各業務及び事務を委託できるとの保証はなく、そのような第三者を速やかに選定できない場合には、本投資法人の存続及び損益の状況等に悪影響を及ぼす他、適切な資産運用会社を選定できない場合には、本投資口が上場廃止になる可能性もあります。
このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは今後運用資産となりうる不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、PM会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及び知見に依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な
人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業
務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法
人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ハ）本投資法人及び本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク
本投資法人及び本資産運用会社は、それぞれ平成26年9月8日及び平成26年2月17日に設立されました。そのため、本投資法人及び本資産運用会社の過去の運用実績の累積が十分とはいえず、今後の実績を予測することは困難であって、本資産運用会社は、
必ずしも想定どおりの運用を行うことができるとは限らず、運用実績の予測は将来の本投資法人の運用結果と必ずしも一致しないリスクがあります。
（ニ）本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン
等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
また、本投資法人の発行する投資証券について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運営形態
等が他の投資主の想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。
一方で、運用環境の変化に対応して、適切に本投資法人の運用方針、運用形態等を変更できない可能性もあり、そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
（ホ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配にあずかることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。

- 79 -

（ヘ）敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、不動産を信託する信託の受益権を取得した場合に、その信託財産である不動産に関する敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これ
らの結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
④

不動産及び信託の受益権に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、不動産等です。本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2) 投資資産 ⑤ 保有資産の個別不動産の概要」に記載する不動産等を信託する信託の受益権を取得しており、また、前記「2 投資対象 (2) 取得予定
資産の個別不動産の概要」に記載する不動産等を信託する信託の受益権を取得することを予定しています。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリ
スクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ネ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照下さい。
（イ）不動産の欠陥・瑕疵や境界に関するリスク
第三者の権利の存在、建物の建設工事における施工の不具合や施工時に利用するデータの転用その他の不適切な利用、土地の地形や組成等の様々な原因により、不動産には権利、土地の地盤及び地質並びに建物の杭や梁等の構造、設計及び施工等に関して欠陥、瑕疵等（隠れたものを含みます。）が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。本投資法人の取得時にはかかる欠陥、瑕疵等がなかった場合であっても、取得後に建物の建材等の許可や認定等が取り消される等により取得後にかかる欠陥、瑕疵等が生じる可能性もあります。本
投資法人は、状況によっては、前所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求
し、瑕疵担保責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては、当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために必要となる当該欠陥、瑕疵等の修補、建物の建替えその他の対応に係る費用が甚大となる可能性があるとともに、当該不動産の買主である本投資法人が当該費用を負担せざるをえなくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、不動産登記簿中の不動産の権利に関する事項が現況と一致していない場合もあります。加えて、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項も現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
更に、不動産の中には、周辺の不動産との境界が確定していないものが多数存在
し、本投資法人は、このような境界が確定していない物件であっても、紛争等の可能性や運営への影響等を検討の上で取得する可能性がありますが、本投資法人の想定に反し、隣地との間で紛争が生じたり、境界確定の過程で運用資産の運営に不可欠の土- 80 -

地が隣地所有者の所有に属するものとされること等により、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
（ロ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年
法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人
が不動産を売却する場合には、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補、建物の建替え
その他の対応に係る費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。更には、不動産の形状や利用によっては、当該不動産の存在や利用状況によって意図しない第三者の権利の侵害が生じる可能性もあります。
更に、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者（本投資法人）が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者（本投資法人）は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又は義務等を負う場合があり得ます。
（ハ）賃貸借契約に関するリスク
a. 賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了したり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。
また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している
場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
b. 賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料、諸費用、その他賃借人が賃貸人に対して支払うべき金銭の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債
務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
c. 賃料改定に係るリスク
テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。特に、単一のテナントが物件全体を賃借するいわゆるシングルテナント物件の場合には、当該テナントとの賃料改定により賃料が減額されたときは、当該物件の収入全体が低下することになるため、その影響は相対的に大きくなります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。

- 81 -

d.

賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少
し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
e. 定期建物賃貸借契約に関するリスク
本投資法人は、投資資産について定期建物賃貸借契約によりテナントに対して賃貸することがあります。建物の賃借人との間で定期建物賃貸借契約を締結するためには借地借家法第38条に規定される所定の要件を充足する必要がありますが、かかる要件が充足されなかった（又は充足されたと認められない）場合には、定期建物賃貸借契約としての効力が認められない可能性があります。その結果、上記賃料減額請求権排除特約が認められず、又は当該賃貸借契約が本投資法人の意向に反し更新されること等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
（ニ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約（地震保険に関する契約を含みます。）が締結されない
場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、今後、平成23年3月11日に発生した東北地方太平洋沖地震と同規模又はそれ以上の地震その他の天災、事故等が発生する可能性を否定できません。その場合には、
本投資法人が保有又は取得する物件が滅失、劣化又は毀損するおそれがあるほか、賃料水準の低下、稼働率の低下又はテナントの支払能力の低下が生じる可能性があり、また、周辺地域及び日本の経済全体が悪影響を受ける可能性があり、それらの結果、
本投資法人の収益や本投資法人の取得済資産又は取得予定資産の価値等に悪影響を及
ぼすおそれがあります。
（ホ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合や生じた事故に対して保険金が支払われない場合、前記「(ニ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリ
スク」と同様、本投資法人の収益等は悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難
又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
更に、不動産の修繕・維持費用等の不動産の維持管理に要する費用は一定ではない
ため、金利の上昇、税制変更、経済情勢の変動等の事情により、今後、不動産の修繕管理に要する費用が増加する可能性があります。
（ヘ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれら- 82 -

の規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。
しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるため、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性やそもそも建物を再建築できない可能性もあります。更に、いわゆる既存不適格となるのは、新
たな立法や行政行為の規定の施行又は適用の場合に限られるため、建物の建設後に敷地の形状に変更が生じた場合や、建物の建材等の許可や認定等が取り消された場合等
は、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を維持できない可能性もあります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務、地球温暖化対策としての温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築
物を建築できない可能性があります。
（ト）法令の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）（以下「消防法」といいます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があるほか、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、適用、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能性があります。加えて、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開
発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限され又は義務を課される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
（チ）売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取り消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始された場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（本(チ)において、以下「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。

- 83 -

本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
更に、本投資法人が売主から不動産を取得すると同時に当該不動産を一括して売主に賃貸する取引（いわゆるセールス・アンド・リースバック取引）等、取引の態様如
何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しく
は再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でな
いとみなされるリスク）もあります。なお、取得済資産のうち、ガーデンシティ品川
御殿山（取得済部分）、本町南ガーデンシティ及び本町ガーデンシティの3物件の取得
は、本投資法人は、当該資産を積水ハウスから取得すると同時に売主である積水ハウ
スに対して一括してマスターリースし、また、取得予定資産についても本投資法人
は、当該資産を積水ハウスから取得すると同時に売主である積水ハウスに対して一括してマスターリースする予定ですので、当該取引はかかるセールス・アンド・リース
バック取引に該当します。
（リ）マスターリース会社に関するリスク
本投資法人は、マスターレッシー（転貸人）が本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結した上で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物件を取得することがあります。なお、取得済資産のうちガーデンシティ品川御殿
山（取得済部分）、本町南ガーデンシティ及び本町ガーデンシティの3物件並びに取得予定資産であるガーデンシティ品川御殿山（追加取得部分）、ＨＫ淀屋橋ガーデンア
ベニュー及び広小路ガーデンアベニューの3物件（総賃料収入ベースでの割合合計
73.3％）については、かかるマスターリース形態をとる物件です。詳細については、
前記「2 投資対象 (2)取得予定資産の個別不動産の概要」及び参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2) 投資資産 ⑤ 保有
資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。
マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した
場合、転借人がマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスタ
ーレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
（ヌ）転貸に関するリスク
賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた
場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくな
ったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資
は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ル）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。また、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、テナントによる建物への変更工事、内装の変更、その他
利用状況等により、建築基準法、消防法その他の法令や条例等に違反する状態とな
り、本投資法人が、その改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。
- 84 -

なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、PM会社を通じてテナントの不動産の利用状況の調査を行っていますが、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
（ヲ）共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法（明治29年法律第89号。
その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）第252条）、本投資法人が共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第2項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、民事再生法第48条、会社更生法第60条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
また、共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
更に、不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがある
ため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
（ワ）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分と共有となる共用部分及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替え決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数の建替え決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。

- 85 -

区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を
敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している
場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
（カ）借地物件に関するリスク
本投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物（以下「借地物件」といいます。）に投資することがありますが、借地物件は、土地建物ともに所有する場合と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅する可能性もあります（更に、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）においては、借地上の建物の朽廃という法定の消滅原因も存在します。）。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法第4条第2項）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移転する可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件（借地権の登記又は借地権を有している土地上に借地権者が登記されている建物を所有していることが該当します。）が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設
定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対- 86 -

する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
その他、地方自治法（昭和22年法律第67号。その後の改正を含みます。）（以下「地方自治法」といいます。）に定める地方公共団体がその普通財産を貸し付けた場
合、その貸付期間中であっても、当該地方公共団体において公用又は公共用に供するため必要が生じたときは、普通地方公共団体の長はその契約を解除できるとされています（地方自治法第238条の5第4項）。したがって、地方公共団体から土地その他の資産を賃借した場合、本投資法人は、その契約に違反がない場合であっても解除されることがあり、その場合には本投資法人の資産運用及び収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
（ヨ）底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件には特有のリスクがあります。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第4条）。借地権者より時価での建物買取りを請求される
場合、買取価格が本投資法人の希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借家法第19条）や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題がある
等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。
更に、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞り、延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合には投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、土地の賃料の改定、又は、借地権者による借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求により、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
（タ）借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記「(カ) 借地物件に関するリスク」の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
（レ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結する場合があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延、変更又は中止され、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この
結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は- 87 -

予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ソ）フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産又は不動産を信託する信託の受益権を取得するに当たり、フォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとな
ります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は不動産を信託する信託の受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物
件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
（ツ）有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やPCBが保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者
を通じて間接的に、本投資法人にかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
（ネ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を所有し管理するのは信託受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて信託受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を信託する信- 88 -

託の受益権については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場
合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。
（ナ）信託の信託受益権の準共有等に関するリスク運用資産である不動産信託の信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリス
クがあります。
まず、準共有されている権利の管理は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条）、本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない
可能性があります。また、準共有者はその持分の割合に応じて準共有している権利の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の準共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該信託受益権の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
また、準共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、
信託受益権が準共有されている場合には、準共有者間で準共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
更に、不動産信託の信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権は不可分債権となり不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は不可分債務になると一般的には解されており、準共有者は他の準共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
加えて、準共有者間においては、準共有者間の協定書等が締結され、準共有者間で準共有持分の優先的購入権について合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若しくは買取請求権が生じることが合意され、又は信託受益者としての意思決定の方法等が合意されることがあります（その内容は様々です。）が、これらの合意がなされている場合、本投資法人が所有する準共有持分の処分が制限される可能性がある
ほか、想定しない時期に準共有持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にかかわらず、不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
不動産信託の信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

- 89 -

（ラ）売却時の不動産の流動性に関するリスク
不動産には、上記の各リスクが存在することから、流通市場の発達した有価証券等と比較すると、相対的に流動性が低いといえます。また、上記の各リスクの状況によっては、特に流動性が低くなるおそれもあります。そのため、経済環境や不動産需給関係の影響によっては、本投資法人が売却を希望する不動産を希望どおりの時期・条件で売却できず、あるいは、これらの不動産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
⑤

税制に関するリスク（イ）導管性要件に関するリスク
税法上、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1項（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。）により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件

国内50％超募集要件

借入先要件

所有先要件

非同族会社要件
会社支配禁止要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える
旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（2）に規定するものをいいます。次の「所有先要件」において同じです。）以外の者から借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行済投資口の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（一定の海外子会社を除きます。）

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
a. 会計処理と税務処理との不一致によるリスク
会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配
当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、平成27年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額(過年度法人税等)が発生した場合には、法人税等は一時差- 90 -

異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。
b. 資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。
c. 借入先要件に関するリスク
本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場
合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナン
ト等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。
d. 投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところ
で、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産の価額の合計額の割合を75％以上とすること（規約第34条第3項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができな
い場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法
人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
⑥

その他（イ）専門家報告書等に伴うリスク
本投資法人又は本資産運用会社は、不動産を取得するに際して又は取得後、当該不動産の鑑定評価を不動産鑑定士等に依頼し、鑑定評価書を取得することがあります
が、不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致す
るとは限りません。同じ物件について鑑定、調査を行った場合でも、不動産鑑定士
等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。更に、不動産鑑定評価書に記載された運営純収益である鑑定NOIは、個々の不動産鑑定士等が、不動産の鑑定評- 91 -

価額を算出するにあたり、その分析に基づいて算出した金額であり、分析の時点における意見を示したものにとどまり、実際の当該不動産から得られる運営純収益の額と一致するとは限りません。とりわけ、本投資法人の取得に伴い賃料固定型マスターリース契約が締結される場合等、不動産の賃貸条件が取得に伴って変更される場合には、鑑定NOIは、必ずしも当該変更後の賃貸条件に基づく運営純収益と一致するとは限りません。本投資法人が当該不動産から収受する実際の運営純収益の額は、当該不動産の賃貸条件、稼働状況、費用支出の状況その他の事由により影響を受けるため、鑑定NOIと一致するとは限りません。鑑定NOIは、当該不動産取得後の本投資法人の運営
純収益の額を保証又は約束するものではありません。
また、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産を取得するに際して又は取得後、当該不動産の建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書を取得することがありますが、建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書は、建物の評
価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査又は施設管理者への聞取り等を行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
更に、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
加えて、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産を取得するに際して又は取得後、当該不動産のマーケットレポートを取得することがあります。マーケットレポー
トにより提示される第三者によるマーケット分析、統計情報及び想定賃料水準等は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付
け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場
合でも、調査会社及び調査の時期又は方法によってマーケット分析、統計情報及び想定賃料水準等の内容が異なる可能性があります。また、想定賃料水準は、現在及び将来において当該賃料水準による賃貸借の可能性を保証又は約束するものではありません。
（ロ）減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年8月9日）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第6号 平成15年10月31日。その後の改正を含みます。））が、適用されています。
「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下
により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損
失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ハ）取得予定資産を取得することができないリスク
本投資法人は、前記「2 投資対象 (2) 取得予定資産の個別不動産の概要」に記載の取得予定年月日に取得予定資産を取得する予定です。しかし、経済環境等が著しく変わった場合又は相手方の事情等により売買契約において定められた停止条件又は前
提条件が成就しない場合等においては、取得予定資産を取得することができない可能性があります。また、一般募集と並行して行われる借入れが実行できない場合においても、同様の可能性があります。この場合、本投資法人は、代替資産の取得のための努力を行う予定ですが、取得予定資産に関しては、短期間に投資に適した物件を取得- 92 -

することができる保証はなく、短期間に物件を取得することができず、かつかかる資金を有利に運用することができない場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
（ニ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行う
ことがあります。本投資法人が出資するかかる匿名組合は、本投資法人の出資金を不動産に投資しますが、当該不動産に係る収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合、意図されない課税が生じた場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。
（ホ）優先出資証券への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）に基づく特定目的会社が発行する優先出資証券への投資を行うことがあります。本投資法人が出資するかかる特定目的会社は、本投資法
人の出資金を不動産に投資しますが、当該不動産に係る収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合、更には導管体である特定目的会社において意図されない
課税が生じた場合等には、本投資法人が当該優先出資証券より得られる配当金や分配される残余財産が減少し、その結果、本投資法人が特定目的会社に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、優先出資証券については、特定目的会社への出資者の間で契約上譲渡を禁止若しくは制限されていることがあり、また、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、
予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。
（2）投資リスクに対する管理体制
上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関し、以下のガバナンスを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、かつ、かかる管理体制が最大限の効果を発揮するよう努めています。
本投資法人及び本資産運用会社は、可能な限り、本投資口及び本投資法人債への投資に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の損害の極小化等の対応に努める方針ですが、これらの措置が結果的に十分な成果を収める保証はありません。
① 本投資法人の体制
本投資法人は、投信法に基づき設立され、執行役員1名及び監督役員2名により構成される役員会により運営されています。執行役員は、3か月に1回以上の頻度で役員会を開催
し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び本資産運用会社の業務遂行状況の報告を行います。この報告手続を通じ、監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務執行状況を監視する体制を維持しています。同時に、この報告手続により、本投資法人は本資産運用会社の利害関係者との取引について、利益相反取引のおそれがあるか否かについての確認を行い、利益相反等にかかるリスクの管理に努めています。
本投資法人は、資産運用委託契約上、本資産運用会社から各種報告を受ける権利及び本資産運用会社の帳簿及び記録その他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使により、本投資法人は、本資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。
また、本投資法人は、内部者取引等管理規程を定めて、役員によるインサイダー取引等の防止に努めています。

- 93 -

②

本資産運用会社の体制
本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の方法、リスク管理状況のモ
ニタリング、及びリスクについて不測の重大な事態が発生した場合の対応方法等を規定しています。本資産運用会社は、運用及び管理に係るリスクについて、以下の手法等を通じて管理するとともに、かかるリスク管理規程に従ったリスク管理及びリスク管理状況のモ
ニタリングを実施しています。
（イ）本資産運用会社は、運用ガイドラインにおいて、ポートフォリオの構築方針、ポートフォリオの運営・管理方針、投資を行う場合の審査基準、物件のデュー・ディリ
ジェンスの基準等を定めています。かかる運用ガイドラインを遵守することにより、不動産や不動産信託受益権に係るリスクの管理に努めています。
（ロ）本資産運用会社は、職務分掌規程、職務権限規程、委員会規程及びコンプライアン
ス規程等の社内規程を定めて本投資法人の資産運用に係る重要な事項の決定プロセ
スの明確化及びかかる意思決定プロセスの過程での法令遵守状況の監視を図っている他、不動産の調査、取得、運営管理その他の業務それぞれについて、客観的な業
務手順を確立して、リスクの管理に努めています。
（ハ）利害関係者と本投資法人との間の取引については、自主ルールとして利害関係者取引規程を定めており、これを遵守することにより利益相反に係るリスク管理を行います。詳細については、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 本資産運用会社の自主ルール（利害関係者取引規程）」をご参照下さい。
（ニ）本資産運用会社は、内部者取引等管理規程を定めて、役員及び従業員によるインサイダー取引等の防止に努めています。
（ホ）フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミット
メント等を行う場合、本資産運用会社において、違約金の上限、物件の取得額の上限、契約締結から物件引渡しまでの期間の上限等についてのルールを定めたフォワ
ード・コミットメント等に係る規則に基づき、当該リスクを管理しています。

４

課税上の取扱い
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。
① 投資主の税務（イ）個人投資主の税務
a. 利益の分配に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配（一時差異等調
整引当額の分配を含みます。）の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。
（i）源泉徴収
分配金支払開始日

源泉徴収税率

平成26年1月1日～平成49年12月31日

20.315％（所得税15.315％

住民税5％）

平成50年1月1日～

20％

住民税5％）（所得税15％（注1）平成26年1月1日～平成49年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
（注2）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口の総口数の3％以上を保有）に対しては、上記税率ではなく、所得税20％（平成26年1月1日～平成49年12月31日は20.42％）の源泉徴収税率が適用されます。

- 94 -

（ii）確定申告
確定申告をしない場合

金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税を完結させることが可能（確定申告不要制度）

確定申告を行う場合

総合課税か申告分離課税のいずれか一方を選択（注1）総合課税を選択した場合であっても、投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。
（注2）上場株式等に係る譲渡損失の金額は、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。）と損益通算することができます。申告分離課税を選択した場合の税率は、上記(i)の源泉徴収税率と同じです。
（注3）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口の総口数の3％以上を保有）が1回に受け取る配当金額が5万円
超（6か月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります（この場合には申告分離課
税は選択できません。）。

（iii）源泉徴収選択口座への受入れ
源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内
配当等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選
択口座に受け入れることができます。
（注）

配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。

（iv）少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
平成26年1月1日から平成35年12月31日までの10年間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で平成27年までは年間100万円、平成28年以後は年間120万円を上限）に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
（注1）非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上である方に限ります。なお、未成年者向けの少額投資非課税制度（ジュニアNISA:新規投資額で年間80万円を上限）が平成28年4月1日に始まりました。
（注2）配当等が非課税となるのは、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択した場合に限ります。

b.

利益を超えた金銭の分配に係る税務投資法人が行う利益を超えた金銭の分配（一時差異等調整引当額の分配を除きます。）は、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
（i）みなし配当
この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a.における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
（ii）みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注1)を算定し、投資口の譲渡損益(注2)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、後記c.における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）(注3)を行います。
（注1）譲渡原価の額＝従前の取得価額×純資産減少割合※ 純資産減少割合は、本投資法人から通知します。
（注2）譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額（注3）調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額

c.

投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、「上場株式等に係る譲渡所得等」として、「一般株式等に係る譲渡所得等」とは別の区分による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。
（i）税率
譲渡日

申告分離課税による税率

平成26年1月1日～平成49年12月31日

20.315％（所得税15.315％

住民税5％）

平成50年1月1日～

20％

住民税5％）（所得税15％（注） 平成26年1月1日～平成49年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

- 95 -

（ii）上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡等したことにより生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）の金額は、確定申告により、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択したものに限る）と損益通算することができます。また、上場株式等に係る譲渡損失のうち、その年に損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後3年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。
（注）繰越控除をするためには、譲渡損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

（iii）源泉徴収選択口座内の譲渡
源泉徴収選択口座内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。源泉徴収税率は、上記(i)の申告分離課税による税率と同じです。また、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れた場合
において、その源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の年初に還付されます。
（iv）少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
平成26年1月1日から平成35年12月31日までの10年間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で平成27年までは年間100万円、平成28年以後は年間120万円を上限）を、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。
（注1）非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上である方に限ります。なお、未成年者向けの少額投資非課税制度(ジュニアNISA:新規投資額で年間80万円を上限)が平成28年4月1日に始まりました。
（注2）非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記(ii)及び(iii)の損益通算や繰越控除には適用できません。

（ロ）法人投資主の税務
a. 利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配（一時差異等調整引当額の分配を含みます。)については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。
上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税及び復興特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。
(注)

一時差異等調整引当額の分配はみなし配当ではないため、所得税額控除においては所有期間の按分が必要となります。

分配金支払開始日

源泉徴収税率

平成26年1月1日～平成49年12月31日

15.315％（復興特別所得税0.315％を含みます。）

平成50年1月1日～

15％

b.

利益を超えた金銭の分配に係る税務投資法人が行う利益を超えた金銭の分配（一時差異等調整引当額の分配を除きます。）は、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
（i） みなし配当
この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a.における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
（注）

ただし、所得税額控除においては所有期間の按分を行いません。

（ii）みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。
（注）

譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。

- 96 -

c.

投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

（ハ）控除外国法人税の額の控除
本投資法人が海外不動産等へ投資した場合に現地で納付した外国法人税は、利益の分
配に係る源泉所得税の額から控除されます。このとき控除される外国法人税の額はその源泉所得税の額が限度となります。なお、個人投資主が利益の分配を源泉徴収選択口座で受け取る場合には控除外国法人税の額の控除は認められておらず、NISA口座で受け取る場合には源泉徴収が無いため控除されません。
②

投資法人の税務（イ）利益配当等の損金算入
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件

国内50％超募集要件

借入先要件

所有先要件

非同族会社要件
会社支配禁止要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するものをいいます。次の「所有先要件」において同じです。）以外の者から借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（一定の海外子会社を除きます。）（ロ）不動産流通税の軽減措置
a. 登録免許税
本投資法人が平成29年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が軽減されます。
平成24年4月1日
不動産の所有権の取得日
平成29年4月1日～～平成29年3月31日
土地（一般）

1.5％

建物（一般）

2.0％（原則）

本投資法人が取得する不動産

2.0％（原則）

1.3％（注）倉庫及びその敷地は平成27年4月1日以後取得分から軽減の対象になります。

b.

不動産取得税本投資法人が平成29年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。
（注1）共同住宅及びその敷地にあっては、建物のすべての区画が50㎡以上のものに限り適用されます。
（注2）倉庫のうち床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものとその敷地は、平成27年4月1日以後取得分から軽減の対象になります。

- 97 -

５

利害関係者との取引状況等
取得予定資産の取得先である積水ハウス株式会社は、本資産運用会社の親会社であり、投信法に規定する利害関係人等に該当し、かつ本資産運用会社の社内規程である利害関係者取引規程上の利害関係者に該当するため、本資産運用会社は、積水ハウス株式会社との間で資産取得の取引を行うにあたり、当該利害関係者取引規程に定める意思決定手続（平成28年5月9日開催の本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を含みます。）を経ています。なお、本資産運用
会社は、「ガーデンシティ品川御殿山（追加取得部分）」の取得の意思決定に当たり、追加取得
部分の取得予定価格の適正性を確認する目的で、追加取得部分に加え取得済部分についても鑑定評価を依頼し、鑑定評価書を取得しています。本資産運用会社は、当該各鑑定評価書の各鑑定評
価額その他の内容を比較検討し、追加取得部分の取得予定価格は適正なものであると判断しています。
また、積水ハウス株式会社とマスターリース兼プロパティ・マネジメント契約を締結するにあたり、本資産運用会社は上記の利害関係者取引規程に定める意思決定手続（平成28年5月9日開催の本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を含みます。）を経ています。
利害関係者との各取引の概要は、以下のとおりです。
①

資産の取得
取得予定資産の取得に関する、利害関係者との取引の概要は、以下のとおりです。
取得先の名称

物件名称

積水ハウス株式会社

ガーデンシティ品川御殿山（追加取得部分）
ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー
広小路ガーデンアベニュー（注）②

取得予定価格（百万円）
15,900
（注）
4,400
6,350

追加取得部分に係る金額を記載しています。

利害関係者への賃貸
取得予定資産の賃貸に関する、利害関係者との取引の概要は、以下のとおりです。

賃借人の名称

物件名称

積水ハウス株式会社

ガーデンシティ品川御殿山（追加取得部分）
ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー
広小路ガーデンアベニュー（注）

総賃料収入（年額）
（百万円）
（注）
692
241
302

「総賃料収入（年額）」は、本投資法人の取得時点での有効な各物件に係る各賃貸借契約（ただし、パススルー型
マスターリース契約が締結されている場合には、平成28年3月末日現在当該取得予定資産について締結されているエンドテナントとの賃貸借契約）に表示された月間賃料（駐車場、倉庫、看板等の使用料を含まず、共益費を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている場合には、その合計額）（消費税及び地方消費税は含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、かかる賃貸借契約において、期間に応じて賃料が段階的に増額される旨の定めがある場合には、月間賃料の額は、平成28年3月末日現在適用される金額を用いています。また、かかる賃貸借契約において、賃料の額が売上に連動する、いわゆ
る売上歩合賃料の定めがある場合には、月間賃料の額は、平成27年4月から平成28年3月までの期間の実績の平均額を用いています。「ガーデンシティ品川御殿山（追加取得部分）」については、追加取得部分に係る金額を記載しています。

- 98 -

③

利害関係者へのプロパティ・マネジメント業務等の委託取得予定資産のプロパティ・マネジメント業務等の委託に関する、利害関係者との取引の概要は、以下のとおりです。

委託先の名称

物件名称

積水ハウス株式会社

ガーデンシティ品川御殿山（追加取得部分）
ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー
広小路ガーデンアベニュー（注）

業務委託料（年額）
（百万円）
（注）
4
3
2

「業務委託料（年額）」は、本投資法人の取得時点での有効な停止条件付マスターリース兼プロパティ・マネジメ
ント業務委託契約書に表示された月間報酬額を12倍することにより年換算して算出した金額（消費税及び地方消費税は含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。「ガーデンシティ品川御殿山（追加取得部分）」については、追加取得部分に係る金額を記載しています。

- 99 -

６

環境活動への取組み
本投資法人は、持続可能な社会への貢献としての環境に対する意識の高まり等を背景として、
商業用不動産を事業拠点として用いるテナント企業の「持続可能な活動拠点」に対するニーズは高くなっており、今後も持続的に高いニーズがあるものと考えています。本投資法人は、スポンサーである積水ハウスの持つ付加価値の高い不動産の運営管理に関するノウハウを活用し、環境に配慮した不動産投資運用を行うことで、テナント企業に対し「持続可能な活動拠点」を提供しています。
また、本募集に伴い、環境に配慮した2物件（「ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー」及び「広小路ガーデンアベニュー」）を新規取得します。
更に、環境に対する取組みへの評価として、取得済資産4物件のうち、3物件でDBJ Green
Building 認証の上位ランク（5stars、4stars）を取得しています。
＜環境活動に対する取組みへの評価＞
物件
番号
J-1
J-3
J-4

物件名
ガーデンシティ品川御殿山
本町南ガーデンシティ
本町ガーデンシティ

所在地
東京都品川区
大阪府大阪市
大阪府大阪市（＊） 各階北面の窓際に設けた自然換気口と階段室最上階に設けた排気口を開放することにより、階段室の上下の温度差を利用した自然換気が可能となっています。

- 100 -

評価ランク
（5段階評価）
★★★★★
★★★★
★★★★

- 101 -第３【参照書類を縦覧に供している場所】
積水ハウス・リート投資法人 本店（東京都港区元赤坂一丁目6番6号）
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）- 102 -

第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
1

名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人及び手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人であるみずほ信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第1項、第227条第1項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第1項）。投資主は、保管振替機構又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡に係る数の増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載又は記録を受けることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第1項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりです。
みずほ信託銀行株式会社 本店証券代行部
取扱場所
東京都中央区八重洲一丁目2番1号
取次所

該当事項はありません。

代理人の名称及び住所

みずほ信託銀行株式会社
東京都中央区八重洲一丁目2番1号

手数料

該当事項はありません。

2

投資主に対する特典
該当事項はありません。

3

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

4その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

- 103 -

第２【その他】
1

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙、表紙裏及び裏表紙に本投資法人の名称を記載
し、本投資法人のロゴマーク並びに取得済資産及び取得予定資産の写真を使用することがあります。

2

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次頁に、以下のとおり、金融商品の販売等に関する法律（平成12年法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用
の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。
また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」

3

新投資口発行及び投資口売出目論見書の表紙裏の次頁に以下のとおり記載を行います。
「募集又は売出しの公表後における空売りについて（1）金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法施行令」といいます。）第26条の6の規定により、「有価証券の取引等の規制に関する内閣府令」（以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の5に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間(*1)）において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の2の2第7項に規定する私設取引システムにおける空売り(*2)又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ(*3)の決済を行うことはできません。
（2）金融商品取引業者等は、(1)に規定する投資家がその行った空売り(*2)に係る有価証券の借入れ(*3)の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
(*1)

(*2)

(*3)

取引等規制府令第15条の5に定める期間は、平成28年5月10日から、発行価格及び売出価格を決定したことによる有価証券届出書の訂正届出書が平成28年5月17日から平成28年5月20日までの間のいずれかの日に提出され、公衆の縦覧に供された時までの間となります。
取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。
・先物取引
・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）、投資法人債券等の空売り
・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り取引等規制府令第15条の6に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」

4

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に以下のとおり記載を行います。
「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット
上の本投資法人ウェブサイト（［URL］http://www.sekisuihouse-reit.co.jp/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」

5

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙以降及び裏表紙裏に以下の内容を掲載します。

- 104 -

- 105 -- 106 -- 107 -- 108 -- 109 -- 110 -- 111 -- 112 -- 113 -- 114 -- 115 -- 116 -- 117 -- 118 -- 119 -- 120 -- 121 -- 122 -