住宅地研究

ソシエルみどりの集合住宅、保育園を含む複合的なまちづくりの試み「ソシエルみどりの」は、住宅生産振興財団の初めての新しい取り組みとして、戸建住宅だけでなく、賃貸集合住宅、保育園、貸農園や事業用駐車場、クラブハウスを兼ねた集会所を含めて一体に計画された。

本稿では、その事業計画とまちなみ設計の詳細について、それぞれの担当者の報告と、さらに別稿（p84：連載「戸建住宅地におけるまちなみの管理」）では、関連して試みられた維持管理の仕組みについて解説する。

写真1 敷地周辺の鳥瞰。西谷田川沿いの手前、左に三角形街区のイーストエリア。中央の既存開発地を挟んで右に造成中のウエストエリア。さらに右端にはこの地の古くからの集落が連なる。中央遠望には筑波山が眺められる2

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ソシエルみどりの集合住宅、保育園を含む複合的なまちづくりの試み

STAGE

Ⅰ 事業計画

多様性のあるまちづくりをめざす
ミサワホーム(株) 住宅生産振興財団事業運営委員

横田 滋
第一印象の異口同音の評価でもあった（図1）。

平成 27 年（2015）春、UR 都市機構からのみどりの地区

しかし、この土地の持つポテンシャルとマイナス要因をの 2 つのスーパーブロックについての土地情報提供を受冷静に分析してみると（表1）、誰も手を付けたがらない未知

け、住宅生産振興財団としての事業成立の可否に関して、の土地（当然土地の仕入れコストは安い）であるからこそ、基礎的な検討作業に着手した。

ゼロから新たに計画的なまちづくりを行っていけば、既存まずは現地確認ということで、何度か足を運んでの第一の市場に乗っかるのではなく新たな需要を喚起できるので印象としては、当時のみどりの地区は、TXの「みどりの」はないか、というプラス思考の思いも湧いてきたのである。

駅周辺および南側にかけて住宅や施設の立地が進んでは事業企画の方向性とターゲットいたものの、北側方面はいまだ空地が目立ち、とりわけ当該地のある国道 354 号線バイパスより北側についてはUR「住宅および居住環境の質の向上に取り組むこと」が財の造成工事が進行中で、重機の騒音とともに土ぼこりが団の設立理念であり、これまで多くの優良なまちづくりを舞う荒涼とした広大な風景が広がっていた。

コーディネートしてきたが、住宅のストックが世帯数を大このような場所で新規の宅地開発を行っても、駅の近く幅に上回わる現状においては、美しいまちなみ景観というに優良物件が数多ある中で果たして需要はあるのか、といだけでは、ましてや単調なまちなみの変哲もない分譲地をうことは当然第一に頭に浮かぶ疑問であり、財団加盟各社つくったのでは、人々の購買意欲を刺激できるはずもない。

あま た

ウエストリアイーストリア西谷

田川〈ポテンシャル要因〉

354

つくば
エクスプ
レス

真瀬地区

至つくば

354

萱丸

上萱丸
上萱丸公会堂〈マイナス要因〉

みどりの源流の森公園
トンボ池

至秋葉原

図1 ソシエルみどりの周辺図②平成30年度に、駅の南側に小中一貫校が新設され、通学の便が飛躍的に向上する。
③子育て世代に届くリーズナブルな価格設定が可能である。
④地区内にある既存保育園の拡張移転意向の情報を把握している。
⑤住宅地の維持管理に精通したコンサルタントが地区内に本拠地を構えており、コミュニティの立上げから運営までのサポート体制の構築が可能である。
①TXみどりの駅より徒歩13〜15分で、みどりの地区の物件としてはやや遠い。

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みどりの学園義務教育学校①URの開発地のため、将来のまちの完成形の姿が予測できる。

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遊びの森公園②周辺の開発が進んでおらず、現状では荒涼とした印象を拭えない。
③学校が遠く、幼稚園、保育園が不足している。
④TX沿線の供給過多で、研究学園地区やみらい平地区と競合する。
⑤西街区（ウエストリア地区）には街区の上を高圧線が走っている。
⑥東街区（イーストリア地区）は西谷田川に隣接し、調整池を埋立てているため、地盤強度に不安がある。

表1 土地の持つポテンシャルとマイナス要因（事業検討時）

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写真2 イーストリアの造成中の様子。三角形の左右対称の街区構成

次代を担う子育て世代が、いつまでも気持ちよく快適に暮らすことができ、ライフサイクルに応じたニーズの変化

写真3 ウエストリアの造成中の様子。上から手前に北下がりの街区

事業スケジュール、販売価格の設定

昨今の財団コーディネート事業については、消費税増税に対応できる、柔軟性を備えた持続可能なまちの創出こその関係もあって、宅地造成や建築工事が未完成の段階いが、財団および加盟ハウスメーカーに課せられた喫緊の課わゆる “青田販売” を始めるケースが目立っていた。

題である。

しかしながら本プロジェクトにおいては、拙速に販売をこうした観点から本プロジェクトにおいては、従来型の開始するのではなく、市場の共感を得るためにはコンセプ分譲地のように単に戸建住宅を規則的に並べるだけではトをしっかりアピールすることが重要との認識のもと、まなく、子育て世代の切実なニーズへの対応として、計画地

ずは各社1 棟ずつのモデルハウスを完成させ、盛大なまち内に保育園を誘致し、さらには住替えや近居の可能な、多開きを行って、満を持して販売を開始することとしたので世代の人々が居住できる持続可能なまちを実現すべく、あある。

えて、賃貸型の共同住宅をも共存させる計画とした。

先に述べた当該地の持つマイナス要因をプラスに替えさらには多様なライフスタイルの実現の一助として、住ていくためには、単に住宅を並べるだけでなく、質の高い民が自由に使えるクラブハウスや、家庭菜園のための用地ランドプランと多様な施設機能を導入した持続可能なまちも確保していくこととなったのである。

づくりの実現はもちろんであるが、みどりの駅周辺物件にしたがって、ターゲットは一次取得層の子育て世代をメインとしつつも、子どものいない共稼ぎ世帯や、悠々自適の子離れ世代をも取り込める、多様性のあるまちづくりをめざすこととなった。

較べて価格面での優位性も重要な要素となることは言うまでもない。
通常、販売価格は、土地にかかる原価経費の積み上げと、周辺価格相場とのバランスで決定されるが、まずは原以上のような財団と事業者の考える持続可能なまちのコ価の大きな構成要素となる宅地造成にかかる工事費を、ンセプトを具現化するためには、まちなみ設計についてもその品質を保持しながら細かく見直していく作業が不可相当の工夫が必要となることから、まちづくりやランドプ欠となってくる（写真2、3）。

ランニングに多くの実績を有する路地広場空間設計室の本プロジェクトに関してはコーディネート役の財団の担

髙澤静明氏と、環境デザインやまちの維持管理を得意分

当部長をはじめ、参加各社の得意分野を生かした関係者野とするコミュニティ・デザインの浅川潔氏に、まちなみの方々の粘り強い作業の積み重ねで、無駄のない事業計デザインの基本設計を依頼することとなった。

画の組み立てができたように思う。

具体的なまちづくりの概要については次章に譲りたい。

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写真4 イーストリアまち開き

写真5 ウエストリアまち開き

まち開きイベント、販売進捗状況

区ではまち開き以来約11カ月が経過しており、戸建てにに、イーストリア地区のモデル街区の完成を記念して「まの進捗となっている（写真6）。

平成 29 年 4 月29日（昭和の日）、かつての「みどりの日」ち開きセレモニー」を開催した。

関しては 94区画中既に61区画が契約済みで、契約率 65%
また、ウエストリア地区については、平成 30 年1月にま当日は快晴に恵まれ、春のうららかな陽射しのもと、ち開きを行ったばかりであるが、わずか 2カ月で 81区画中五十嵐立青つくば市長をはじめ、多くの来賓の方々にご出26区画の契約で、契約率 32%と、きわめて順調に進捗し席いただき、財団の竹中宣雄理事長の主催者あいさつをている状況である。
（平成 30 年 3 月現在）

皮切りに、最後は来賓と主催者側の代表者 12 名によるテープカットで盛大にまち開きを行った（写真4、5）。
販売については、現在進行中であるが、イーストリア地

このことは、まちづくりにかける財団および我々事業者の想いが、来場された多くの皆様に受け入れていただけた結果ではないかと思っている。

横田

写真6 順調に販売が進むイーストリア

滋（よこた・しげる）

青森県生まれ。横浜国立大学建築学科卒業。
設計事務所勤務を経て、1986年ミサワホーム株式会社に入社。まちづくり事業の企画、土地仕入等の業務に従事。2003年より住宅生産振興財団事業運営委員

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