住宅地研究

柏たなか（千葉県柏市）「自分たちのまちは自分たちで育てる」仕掛け

ランドプランナーズ 代表

平山郁朗

住宅生産振興財団の戸建住宅地開発に係わる機会を持たせていただいて早 35 年ほどになるが、これまで岐阜の事業の概要

首都圏近郊で急速に開発が進むつくばエクスプレス「柏桜ヶ丘ハイツから始まり、愛知のグリーンテラス城山、福たなか」駅の北西部に広がる約 4.9 ヘクタールの土地を島の諏訪野、北九州のヒルサイドアベニュー華里（黒崎西UR 都市機構がスーパーブロックで公募し、2017 年1月にニュータウン）など大規模な住宅地に関するさまざまな知住宅生産振興財団の 6 社 JV が落札した。

見を得ることができた。

そこで実施計画に向けて、さらに魅力的なまちづくりがこの「柏たなか 51 街区」（後に「CO･CO･LO･COURTできるようにと土地利用計画の見直しを依頼された。それココロコート」と命名）と呼ばれるまちづくり計画につからまちびらきが行われた2019 年 4 月までの約 2 年半近いて、私たちがこれまで体験し、日頃考えていることを実く、財団事務局、財団会員6 社の関係者、開発設計コンサすることができたのかどうか、検証してみたい。

ルタント、造成工事会社の方々とのさまざまな協議を経て住環境はそれを構成する建物とそれらを取り巻く道路、無事竣工に至った。

街区、施設、外構等のハードウェアから運営管理のソフト

柏市の都市計画では当該地は市街化区域の北端にあり、ウェアに至るまでの複合体であり、今回の報告で論じてい元々の土地利用計画では施設用地として位置付けられてることはその一部に過ぎないのだが、このような機会を通いた。北西側には常磐自動車道が隣接し、その北側にはじてできるだけ分析と考察、具体化の手法を考えていき田園地帯が広がるのどかな地区である。

たい。

写真1 まちなみ

40

家とまちなみ 80〈2019.10〉

柏たなか地区は開発圧力が強いつくばエクスプレス沿

写真2 まちなみ

計画地の地理的条件

図1 市が作成したネットワーク・景観形成の方針図（出典：柏たなか駅周辺地区整備方針）

線にあって、その中では比較的緩やかなスピードで都市化が進んでいるエリアとなっている。柏たなか駅周辺地区

田園エリア

農村エリア

当計画地に隣接する１号近隣公園から、利根川遊水池の広大な田園風景、常磐自動車道を境に北西側に広がる、そして利根川へと続く自然景観に優れたエリア

伝統的な農村景観を残すエリア

整備方針でも当地区は「農あるまちづくり」というビジョンが掲げられ、利根川遊水池との一体感のある景観創出や地区内外を結ぶ水と緑の拠点ネットワークの整備、拡充などで健康的で安らぎのある暮らしづくりを目指すとされ

利根

計画地

N道ている（図1）。
当計画地は大きく３つのエリアに囲まれている。それぞは違う体験を少しだけ取り入れることで、豊かなライフス

車
自動常磐柏IC

柏たなか

つくば
ＥＸ

れが特徴あるエリアとなっており、日々の暮らしに普段と川生活エリア

近隣住宅地や駅周辺の利便施設が集まる、生活のベースとなるエリア

タイルの演出が可能となる。
また、柏市における地域の歴史的資源を巡る「ふるさと散歩道」や利根サイクリングコースなどの「歩行者ネットワーク」と「自転車ネットワーク」、さらには「農あるまちづくり」活動を通じた体験農園等々、当まちづくりではこれらの周辺環境の活用を踏まえて、ハードとソフトの柔軟３つのエリアと３つのベクトル
キーワード

憩う
・集う、ふれあう・安らぐな連携が求められている（図2）。
図2 計画地の地理的条件、3つのエリアと3つのベクトル

家とまちなみ 80〈2019.10〉41

私のものだと思えるまちづくり
─まちづくりのコンセプト

まちづくりのテーマと目標
ふるさとをつくる

自分の住んでいる環境を自分のもの

新しさと懐かしさを繋ぐまちとするためには、環境からの働きかけとそれに応える住み手側の意識とのフ1ィードバックの繰り返しが必要である。
よい環境にいると思った時、はじめて

2

人はその環境を良くしたいと思うものである。
まずこのまちにアイデンティティを3持たせるために、まちづくりの基本方
針「ふるさとをつくる」をキーワードに4以下の5 つの目標を立てた（図3）。
これらはいずれも住宅地の環境計画
では必要なこととされているが、いざ5実践となるとなかなか実現できないことも多い。単なるキャッチフレーズとならないように、以上の目標を実現でき目標方針

安心安全の子育てにやさしいまちづくり● 通過交通のない安全な街路計画● 危険性の高い十字路交差点の排除● 車のスピードを抑えるイメージハンプの導入● 地区内幹線道路に歩道を併設● 近隣公園への歩行者ネットワークの確保

近隣コミュニティの醸成
しやすいまちづくり● 全体を大きくブロック分けをする● さらにクルドサックやループ道路で小規模コミュニティを形成● クランク型のみち広場でたまりをつくり、ベンチや緑陰をつくる● 歩専道の配置で地区内の歩行者動線の確保（目的動線となるように）● 集会所（クラブハウス）の導入でコミュニティの核をつくる

防犯性の高いコミュニティーの形成● 北、南外周部を低い塀や植栽で囲い、内部はオープンに● エントランス部のシンボルゲート化（歩行者導入部、車のゲート）● 緩やかなカーブ道路の導入で各住戸からの視認性の確保

四季を感じる豊かな街路環境の創出● 歩いて楽しい道づくり● 沿道の緑化の推進、街路毎の特徴ある樹種の選定● 道路の突き当たり部にアイストップツリーの導入● 隣接公園との有機的な連結、緑のネットワークを形成

高齢者や子供にやさしいユニバーサルデザインのまちづくり● 道路と宅地の段差を解消● ポケットパーク、まちかどベンチの導入による”一休み処”の確保● ボンエルフの導入で歩車共存の街路づくり

図3 まちづくりの基本コンセプト

るように計画を進めることとした。

■分析憩うまち・集う、ふれあうまち・安らぐまち

魅力あふれる街づくりの実現を目指し、街の骨格となる土地利用計画を見直すにあたり、再度計画地周辺の分析を行い、問題点や課題の整理を行う。
明快なコンセプトを打ち立て、それを実現するための方針と計画を立てる。

閉じる（クローズド）

アンダーパス（歩）
樹木もなし（走行中の車が見える）

ひらく（オープン）or（セミオープン）

５m以上の高低差

常磐自動車道

この区間のみ防音壁なし

アンダーパス

樹林帯
8.70（宅地とほぼ同レベル）

樹林帯

樹林帯

8.70

急勾配

8.30

Top 14.80
14.80
F10.80※街区内の幹線道路は無電柱にする

中央エリア

花前調整池

9.80

急勾配

まる見えなので緑地帯をとりたいがクランク型道路で変化をつける。
フットパスでつなぐ。
公園へのネットワーク。

13.80

ポラス
（造成中）
歩専道？
片側歩道
計画地側には歩道無し
交通安全上こちら側には出ない方がいい

ゆるやかな下り、約1.2%
13.30

１号近隣公園

地形はゆるやかな南下がり

小学校へ
約20分

12.60

13.30

13.30

ゲート①

北東エリア

13.00

ひらく、導く

F

ゲート②
しぼる

ポラス
（既）

12.60
F

片側歩道
計画地側には歩道なし

TX柏たなかST
車だとこのルート？

12.70

駅へのショートカット
（歩行者）

南西エリア
西側外周は音の問題をクリアするために防音対策。
曲線道路を基本とした街区構成。
外周部は一部クルドサックもあり。

TX柏たなかST
中学校、スーパーカスミ（商業）
病院（柏たなか病院）

ゲート③

ひらく、導くゲート④
しぼる

準幹線道路（両側歩道）
国道16号、柏I.C.につながる

12.40

道路取り付け位置

公園に対して積極的に開きたい。
外周道路側に玄関を配置する案もあり。
歩行者ネットワークの終点として、フットパスなどでつなぐ。
（クルドサックを公園方向につなぐプランもあり）

12.40
・エリア分け≒4・１ブロック≒50戸・宅地の方位
南東向きより南西向き
道路軸はこの方向・ゲート性のヒエラルキー
ゲート①＞ゲート③＞ゲート②＞ゲート④

図4 分析図42

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-6.

66

図5 初期エスキース

図6 最終案

まず、街の骨格となる土地利用計画を見直すにあたり、クラゲート、ハナミズキゲート、ケヤキゲート）を設ける。

再度計画地周辺の調査・分析を行い、問題点や課題の整歩行者ネットワークの起点となるこれらの広場は、季節理を行った（図4）。の花木で人々を迎え入れる。

まちの骨格づくり─土地利用計画

3.Landmarks（ランドマーク）:・メインのゲートとなるサクラゲートにはサクラサークル

入札時の元案をベースに、上記で掲げたコンセプトのまと名付けた直径 5mの大きな白い植木鉢に高さ10mを超ちづくりを実現するための土地利用計画を策定する。いくえるオオシマザクラの木をこのまちのシンボルとして植

つものエスキースを経て最終的にまとまった土地利用計画

えた。ここで育った子供たちの記憶に残る木となるようの概要は以下の通り（図5、6）。ケヴィン・リンチの都市のイに！

メージ風に街を構成するエレメントごとにまとめてみる。

4.Nodes（結束点）：

1.Paths（道路）：・区画道路と歩行者専用道路が接続する交点には角切りを・ま ちの背骨となる住区内幹線道路（幅員9.0m）を柏たな
か駅から1号近隣公園に抜けるルートとする。

兼ねた街角広場を設けて、花木等で修景するとともに、視距（見通し）を確保し歩行者の交通安全に配慮する。

・計
 画地は約 45 度方位が振れているが、真南方向の宅地・道路の交差点部にはストリートプリント等の化粧舗装をを増やすため区画道路を斜方向に通す。道路接続端部に施し、視覚的に運転者に注意を促しスピードを抑制させ変形地が生じてしまう短所はあるが、真南向きの宅地をるためのイメージハンプを設置する。

多く作れる長所が勝ると考えた。

5.Edges（外縁部）：

・道
 路線形はゆるやかな曲線道路を主とする。4 種 4 級道・外部に対して開くのか閉じるのかは、そのまちの周辺の路の設計速度 20キロで計画し曲線は半径 15m 以上とし環境条件やまちづくりの方針によって異なるが、今回のて計画、それ以下となるものは屈曲させる。

計画地は北西側に常磐自動車道が走り、生じる騒音対策

・街区と直交する南北軸方向に歩行者動線をとり、自転車をどうするかということが当初からの大きな課題でもあ歩行者専用道路として計画する。南北方向の道は採光通った。また北西側〜南西側は周囲と高さ5mの高低差が風に優れて、明るく開放的な空間となる。せっかくつくあることから、遮音対策を兼ねたフェンスで閉じることった歩行者専用道路や緑道が利用されずにちょっと怖いとなった。

道になってしまっている事例も多いが、そこが目的動線・北東の近隣公園側は計画地と一体となるようにつながりとして機能しているか？ 歩いて気持ちのいい道になっを持たせる。南東側については意匠フェンスで柔らかくているか？ 夜間も安全か？ などの要件を考慮して配閉じて領域性を確保する。このように周囲の環境条件に置計画を行う。

よって囲い方を変える方法をとった。

2.Gates（入口）：6.Area(区域)：・柏たなか駅からこのまちに入る動線上に3 つのゲート（サ・200区画を超える大規模な分譲地であるので、まちを大家とまちなみ 80〈2019.10〉

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きく6 つのエリア分けし 30 〜 40 戸程度のまとまりでグルる。事業者および計画者側としては、少しでもいいまちをーピングしてコミュニティをつくっている。

つくりたいという思いがあるのだが、行政側から道路や街路樹、公園などの維持管理は後々負担の少ない仕様にすまちの彩り─景観形成ることが要求されるのは必然となる。よって、特殊な形態『柏たなか駅周辺整備方針』に基づき、駅周辺から伸びるだろう。

（歩行者専用道路および緑地計画）
る水と緑のネットワークを住宅地の中にも引き込み、良好な住景観を形成する。
街を南北に縦断する歩行者系のネットワークは駅周辺と近隣公園を結ぶ重要な歩行者の回遊動線となる。

や仕様等は避けたいところであろうことは容易に想像できこれまでのようにすべてを行政に任せるのではなく、「自分たちでできることは、自分たちでやる」ことも住民自治の上では必要となる。とは言え、過分な住民負担は避けなければならない。この辺りのバランスは難しいところである。

それぞれシンボルツリーに合わせて、「ヒメシャラの小今回の計画では、当初幹線道路の並木や歩行者系のネ径」と「ヤマボウシの小径」として修景し、所々にたまりットワークは街路樹や緑道として行政移管を前提に計画をの空間を配置し、ベンチや緑陰を設け憩いのスペースを創進めていた。しかし、度々の協議を経て幹線道路歩道のり出す（写真3）。

街路樹はなし、緑道も管理上移管を受けられないというこ

まちの入り口には 3 つの広場を設け、「サクラゲート」、「ハナミズキゲート」、「ケヤキゲート」として人々を迎え入れる。サクラゲートにはこのまちのシンボルとなる高さ（図7、写真4）10mを超えるオオシマザクラの大木が植わる。

第一関門─開発協議

本プロジェクトは開発行為であるので、都市計画法 32条の協議となる。まちづくりを行う上での大きなハードルである管理行政との同意が必要となる。
昨今、人口減少の進む各自治体では、税収の低下による諸々の公共施設の維持管理が大きな負担となりつつあ

写真3 各「小径」に配されたシンボルツリー

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家とまちなみ 80〈2019.10〉

写真4 このまちのシンボルとなるサクラゲートのソーサ。夜は足下が間接照明でほんのりと明るくなる

図7 まちの入口、サクラゲート写真5 区画道路と自転車歩行者専用道路（自歩道）の交点に配された辻広場

写真6 クラブハウスとで、自転車歩行者専用道路（自歩道）として柏市に移ちにしていこうという試みである。これまでのように家の管をすることとなった。

敷地の内側は自分（うち）、道路や広場は自分たちに関係

ただし、区画道路と自歩道との交点部分は「辻広場」

ないから行政任せ（そと）という切り分けではなく、全部と称して緑地とたまり空間を備え、歩行者の安全性を確保ひっくるめて「自分たちのまち」という意識に変化していするとともに、まちなみに潤いを与える場所としてしつらかなければならない。

えた（図 6 参照）。そこはクラブハウスと共に住民の共有

新しく住み始めた方々が最初からスムーズにこのような物として、みんなで管理していく場所としている（写真5）。

活動を開始できるわけはないが、幸い財団には住宅地管「まちづくり」から「まち育て」へ─まちの維持管理

今では住宅地計画の中で「まちなみデザインガイドライン」をつくることは当たり前となり、関係者の中では定着

理組合サポートのエキスパートが付いているので心強い。
ココロコートではこれら住民組合の活動拠点となるクラブハウスをまちの中央部に用意しており、集会だけではなくさまざまな活動に使える設えとして、コミュニティの場となることを期待したい（写真6）。

しつつある。しかし、住宅生産振興財団が設立された 40
年前はそういう考え方がまったく受け入れられなかった。
そのような状況の中で、どのようにルールをつくるべきか、一から模索している時代でもあった。
その後、経験が積み重ねられて、先人たちの知恵が詰まったガイドラインの雛形ができてきたが、ただそれは景観を整えるためだけのものであったり、単なる規制になってしまっていることもある。常に何のためにガイドラインを設けるのかを頭に入れておかなければ、住まい手のためのガイドラインと言えない。さらに、せっかく取り決めたガイドラインが絵に描いた餅とならないように、その運用方法を事前に検討しておくことも大事なことである。
「まち育て」の仕組みとして、ここでは、戸建てではあるが集合住宅のように管理費を集めて共有物を管理する方法を採用している。所有者全員加入が条件で共有物をみんなで維持管理し、資産価値を高めることで住みよいま平山郁朗（ひらやま・いくろう）

1961年鹿児島生まれ。九州芸術工科大学（現：九州大学・芸術工学部）卒業。宮脇檀建築研究室にてアーバンデザイン部門を担当する。
97年独立、アーバンセクションを経て2003
年ランドプランナーズを設立、現在に至る

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