まちなみ塾 2018

開発行為

「許認可」
・
「造成と擁壁」

クイーンズフォレスト流山おおたかの森（千葉県流山市）
牧野 忠（平成 30 年度）（㈱セット設計事務所

第9 期「まちなみ塾」

古屋善徳

専務執行役員） （㈱セット設計事務所

技術本部 技術部長）

第5回講義（実践的講義）
2018 年 9月20日（木）

場所: 住宅生産振興財団 会議室

開発行為の概要には3つの部門があり、土木設計室は官庁関係の牧野氏

私ども株式会社セット設計事務所は、官庁関係を主に担当しております。開発設計室は道路、下水道、後で報告してもらう古屋はここで本社が国分寺にあります。千葉に東関東支店が工業団地であるとかマンション、商業施設、戸建あり、特に官庁関係の営業関係を行っておりま等の開発許認可業務関係をやっております。環す。設立が1979 年11月で、39 年経っております。

境デザイン室は、官庁関係の公園、緑地等の設業務の内容としては、計測部は、公共測量の部

計、最近は墓苑設計、樹木葬などの業務関係が門と民間があり、受注割合は約五分五分になって多くなっております。

います。
それと都市整備部というのがあり、都市計画、最後に、建築設計部は、官庁関係、最近は老人ホームや保育園等の業務関係を主に担当して区画整理等の設計、地区計画など用途の関係をおります。一級建築士、建設コンサルタント登録担当しております。

をしています。

そして都市設計部というのがありますが、これ今回の開発区域の名称については、我々が関わっていた段階では、UR の方では「D82 街区」と呼んでいました。面積は21,000m2。用途地域が二つに分かれ、第一種住居と第一種中高層。
コーディネーターとして住宅生産振興財団。事業者として、代表がミサワホームで、積水ハウス、大和ハウス工業、トヨタホーム、三井ホーム、パナソニックホームズ、トヨタホームちば、工事は大林組が担当しています。
今回、対象としている土地は、従前地としてはUR の方で一次造成を行っています（図1）。西側が標高約16.7m、東側が14.5m、全体的に東傾斜になっていて約 2mの高低差があります。そして、北側の方に市道路の幹線道路が19mほどあって、図1

これが 42 条1項1号。南東と南西の方は、まだその当時はUR の管理地になっていて、幅員が6m で 42 条 4 項の道路がありました。この42 条の4 号道路とは2 年以内に事業を執行され、幅員が 4m 以上ある道路です。東側に大堀川、西側につくばエクスプレス、それと周辺に雨水管、汚水管、ガス管、水道管のライフラインが入っておりました。
従後の土地利用については（図2）、地区の中央に車道 6m 歩道 3m で幅員9mの幹線道路、ピンクの部分が 6m 道路、黄色い部分が 5m 道路でこれは細街路です。緑の部分が歩行者専用道路で2.5m から5mぐらい。ロータリーの脇にあるのが図2

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「クイーンズフォレスト流山おおたかの森」のまちなみ集会所で、他にゴミ置き場が 6カ所あります。に道路課や下水道課など将来管理されるところ

基本的には、排水関係については工事コストのには、このプランについてなかなか受け入れても問題等もあって、U 型側溝で排水処理をさせていらえませんでした。それで 5月に財団へ、なかな

ただきました。処理し切れない部分等についてか関係各課の方が受け入れてくれないので各課は、雨水本管を埋没しました。汚水はφ150で処の担当窓口の方、また課長さん等も含めて、全員理しました。

集めてくれないだろうかとお願いしました。そこ

今回の宅地戸数は、全体で 95 宅地で、平均がです。宅地率は73.7%。
166m（基準面積150m ）22で、まちづくりに対する趣旨説明をさせていただ
きました。

道路や歩行者専用道路等が 24.8%。集会所、ゴ

今までの要綱では、近隣説明は必要はありま

ミ置き場等で1.5%、トータルで100%というようせんでしたが、条例になったことによって、近隣な土地利用になっております。

への説明をしていかなければならなくなり、多くの時間を費やすことになりました。財団、メーカ

牧野 忠氏

開発許可の手続き
今回の開発許可手続の中で、非常に大きな課題になったことが 3つありました（図3）。
まず1つ目としては市の条例で、これが大きな課題になりました。なぜかというと、我々がこの事業に関わったのが平成 24 年 4月からですが、その当時は「要綱」だったのが、10月から「条例」が施行され、その条例に基づいた形で手続関係を行うことになりました。これが一番大きな課題だったと思っております。
土地利用については、道路の形状、宅地の形状であるとか、非常に複雑な設計をやっていたために、我々が 4月にお話をさせていただいたとき

図3
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ー、市も含めて工程表の素案をつくり、また行政に確認をとり、それからようやく、そのスケジュールで我々も動き始めて、行政も協力してくださることになりました。そして、7月に事前協議、申請をして、11月に32 条の同意をいただいて、12月28日に開発許可を取得しました。
次の課題は、道路の形状です。中央にロータリーをつくったり、クルドサックが 5カ所あったり、折れ点が非常に多くて、管理課であるとか、建設課、またこれだけの複雑な形状をしていると下水道関係では中間点に多くの人孔を設けなければいけないなど、維持管理が非常に大変だというこ

図4とで、最初の段階ではなかなかご理解いただけませんでした。かなり行政と交渉いたしましたが、そういうまちづくりをやりたいのであればやむを得ないということで、市の方のご理解をいただきました。
さらに課題として、道路法の95 条の申請がありました。これは千葉県公安の基準では、開発面積が 5ha 以下であれば、公安との協議は必要なく、所轄でよかった。しかし今回の案件については、北側のマンション側の出入りの部分がゼブラゾーン（救急等の出入口）にかかるので交通事故の起きるおそれが高いのと、北側の方にマンションの出入口、中央にはロータリーを2カ所つくっ

図5たところがあり、所轄ではジャッジを仕切れないので本庁に預けることになりました。そこで、本庁にもこれについてかなり協議をさせていただきました。協議に当たっては、なかなかご理解をいただけなかったのですが、幸いトヨタホームや財団に似た事例があり、その事例を持って協議させていただきました。
このロータリーは実際真ん中にありそうで、現実には多少ずれています。そういう形をとりながら、公安とも協議をさせていただいた。北側の交差点については、左折イン、左折アウト、かつゼブラのところにポールをつけさせていただいて、図6

出入りができないような形にすることでご理解をいただきました（図 4）。

造成と擁壁
古屋氏

私のほうからは、開発許可における「造成・擁壁」に関してお話しします。
現状については、平たんで地盤のよい土地の減少、傾斜地とか軟弱地盤の工事の増加、擁壁や杭基礎、地盤改良とか斜面、軟弱地盤への対応が増えたという背景があります。あとは既存住宅地内での工事が増えた。それと、阪神・淡路大震災や東日本大震災を経て住宅購入者の安全

図7

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性への意識の向上があります。販売者にとっては説明責任があるということで、私たち設計者についても、コスト、安全性等について関係法令や条例を理解し、地盤の適切な評価と総合的な説明が必要になってきました。
造成と擁壁というのは、基本的には開発の前段に、どのような造成にして、どういうような構造物で対策をとれば、このようなまちが構築できるかということを、最終形状を踏まえて検討していきます。
「おおたかの森」の擁壁については、現場で皆さんと視察したときお話ししましたが、820mm
し か 地 上 面 は 見 え な い の で す が、 根 入 れ は

図8350mmある（図5）。この下にはフーチングがあり、幅が 900mmある。背面には透水シートとか水抜きパイプがあります。擁壁の中には鉄筋が入っています。820mmしか見えませんが、このような構造です（図6）。
地盤はどうなのかというと、A のところに赤矢印で描いたようなところに擁壁があります。水色や黄色のところは地盤がよくないところで地盤改良しています。
擁壁とはどういうことかということをまとめました（図7）。塀と擁壁とはどのように違うのか。構造物の右と左の地盤高が一緒なのか、違うのか

図9ということですね。左右の地盤高が一緒なのが塀、違うのが擁壁ということになります。だから、擁壁には土圧が作用します。
擁壁を構築する材料としては、コンクリートや鉄筋、塩ビ管があります。背面から圧力がかかるのですが、水抜きパイプがあるおかげで、水圧は作用しないという仕組みになっています。この水抜きパイプは小さいのですが、かなり重要だということになります（図 8）。
擁壁の種類ですが、現場打ちとかブロック積みの擁壁がありますが（図 9）、他にはプレキャスト、工場製品ですね。あと、見学現場で見たCP、穴の中に鉄筋を入れてコンクリートを打って擁壁

図10をつくっているということになります（図10）。擁壁の名称についてもまとめておきました（図11）。

東日本大震災等における造成地盤・擁壁の被害状況
東日本大震災等における造成地盤・擁壁の被害状況の報告を見ると、地震時の被害と経年損傷の実態がわかります。
これが実際に起きた東日本の宅地の地盤の被害状況です（図12、13）。道路が崩れて、擁壁が崩れて、建築が崩れたという順番に発生していると

図11

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図12

上記の写真は、宅地災害復旧についての留意点 地盤品質判定士会 2017.09.21 から引用

図13

上記の写真は、宅地災害復旧についての留意点 地盤品質判定士会 2017.09.21 から引用思われます。もう少し詳しく説明すると、昔、谷ら地震が発生して、挙動が大きくなったというこだったところを埋めて、道路をつくったり、造成とが原因だということになります。人工物ではなしたところです。だから、山側から谷側の方に土いので、地盤は均質ということはなかなかないのが崩壊したということですね。下の方は、擁壁そですが、切土地盤というのは、何百年も何千年ものものが崩壊したということです。

何億年もかけて自然現象で固まってきており、あこれはある論文の抜粋ですが（図14）、切土地盤る程度均一に近い。しかし、人工地盤（盛土）
はそを1とすると、切盛地盤では2、盛土地盤では4。

うではありません。ましてや人間が施工したので単純にいうと、2 倍、4 倍の被害があった。擁壁も、不均一で被害が大きいということになるというこ

切土地盤を1とすると、切盛が 6、盛土地盤が10とです。となる。調査機関やどこで調査したかによって変わると思いますが、大きく言うと、切土よりは切盛地盤や盛土地盤の方が被害が大きいということは理解していただきたいと思います。
これらの被害が生じた原因を推定すると、地盤今までは地震の被害でしたが、次は経年劣化についてです（図15）。
左の方は、擁壁があって桜の木があります。最初のうちはよかったのでしょうけれど、だんだん根が張ってきて樹木が大きくなってくると、擁壁が固いかそうじゃないかということが基本的な問を押して道路側に壁がはらんできた。右側は、向題です。物体の挙動が、要は固いところとそうでこう側の擁壁とこちら側の擁壁が一体化していなないところで違うということです。だから、切盛いのですき間が発生してきた例です。

地盤がそうだということになります。盛土の方は、経年劣化を調査した事例の集計結果がありまやっぱり強度が低い、弱いということです。だかす（図16）。危険度評価といって、青が小さい、黄色が中くらい、赤が大きい。20 年後と40 年後の境に線を引くとはっきりし、40 年からは赤いのが増えてくる。要は20 年を超えると中くらいが増えてきて危険度が増してくる。
これを構造物別で見てみると、空積み・大谷石積み、練石・コンクリートブロック積み、重力式コンクリート、鉄筋コンクリート型擁壁があります。これによると、やはり空石積・大谷石積み
はちょっと被害が大きそうだと理解できると思います。今これはつくってはいけない擁壁なのです。40 年というのはもう法律の施行前、やはり法律に適合していないのは被害が大きいかなという感じはします。
まとめると、20 年経ったら、目視調査をして

図146

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欲しい、40 年たったら必ず調査するという感じの結果です。

造成、擁壁の設計における適用法令
次が、造成、擁壁の設計における適用法令ということです。
まちづくりにおける造成や擁壁は、いくつかの法令により計画・設計・施工されます（図17）。都
市計画法の開発許可に拠るもののほか宅地造成等規制法におけるもの。あとは、建築基準法におけるもの、そして条例によるもの、ということになります。土地区画整理法とかそのほかの法律も図15ありますが、基本的には、この5つということになります。開発地がどのような法律に該当するのかというのを理解しないと、ちょっと間違った方向に行くこともあるので、そこが最初の段階として重要となります。
法律等をまとめると、このようになります（図18）。先ほどの表には民法はありませんでしたが、建築基準法、宅地造成等規制法（以下、宅造規制法）、宅地防災マニュアル、条例、があって一応このようなものをメインにして、工作物もこの法令と条例を満足するように設計します。宅地造成等規制区域における擁壁も、ほとんど民法、建築図16

基準法、宅造規制法、宅地防災マニュアル、条例を見ればいいでしょう。
民法から宅地防災マニュアルは、全国的に共通なんですが、条例というのは、都道府県によって違うので、これによってケース・バイ・ケースという結果になってきます。
なぜ民法があるのかということをちょっと説明しておかなければいけないのですが、土地の工作物等の占有者および所有者の責任というのがあるからです。どういうことかというと、「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を図17負う」。すなわち、つくった後、購入した人がこのような責任を負うということですね。これは、どのような擁壁でも該当します。
民法、建築基準法、宅造規制法、宅造マニュアルが共通だというお話をしたのですが、結果としては平成12 年 5月の建設省の告示で、建築基準法も工作物も、結局は宅造規制法に則ってという文章になってきます。
「工作物のうち第五号に掲げる擁壁の構造計算の基準は、宅造規制法に定めるとおり」としなさいよということになる。ということは、宅造規制法と条例、この二つを理解する必要があるということになってきます。

図18

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ではその中に何が書いてあるか、宅造規制法には何が書いてあるかというと、これは当たり前のことですが、破壊されないこと、転倒しないこと、滑らないこと、沈下しないこと、この4 つを確認しなさいよとなっているのです（図19）。

地盤の許容支持力を満足すれば、沈下検討は不要か地盤の許容支持力を満足すれば、沈下検討は不要か。これはよく質問されることですので説明いたします。

図19

先ほどの宅造規制法の中で「破壊されないこと、転倒しないこと、滑らないこと」と言いましたが、「許容支持力」とはどこにも書いていません。安全性の確認はこの4 つをすればいいのです
が、許容支持力についてはどこにも書いていないのです。沈下しないこととはどういうことなのか。
これは支持力の定義を理解すればわかってきます（図 20）。
支持力というのは、地盤が支えることができる（キロニュートン パー
値で、単位が「kN/m2」ヘイホウメートルと読みます）です。沈下は、地盤が鉛直荷重によって下方に変位したその変位の長さで「mm」。要は、支持力の単位と沈下

図20の単位は違うということがまず1点。
沈下のmmは想定がつくと思いますが、支持力のkN/m2 とはどういうことなのか。地盤の許容支持力がオーケーなら、必ずしも沈下もオーケーとはならない。しかし、通常は地盤の許容支持力がオーケーであれば、沈下検討しなくても問題にはならないということになります（地盤が良質なので沈下もごく小さい）。なお、許容沈下量が小さい場合は、許容支持力以下の荷重でも許容を超えるような沈下量が生じる場合があるので注意が必要です。要は精密機械のような建物があるときには、非常に精度を要求するということが図21あります。最後の4 番目の沈下量の算定については国が決めた告示等の算定式はないので、設計者が決めるということになります。構造によっては注意が必要だと、沈下のその検討は設計者が判断しろ、ということです。
許容支持力の定義が重要になってくるのですが、要するに、例えば、関東ローム層の場合で言えば、土を盛った場合は3~6mの高さの重量を受け持つことができる。ただし、変形、沈下はしないという意味ではないということを理解してほしいです。材料が破壊しないことの意味だということです。例えば、ベッドも同じなのですが、2階建ての住宅の場合は30kN/m2 ぐらいなので、8家とまちなみ 79〈2019.5〉

普通は関東ローム層だったら平気ですということ

ら、我々も担当する窓口のほうも大変だったのかです。ベッドの上に乗ると何センチか下がるのでなと思います。おおたかの森は、4月からスターすが、ベッドの構造には全然問題ない。しかし沈トして、12月28日に許可を取っていますから約下というか、変位はするということです。荷重を9カ月かかっています。

除けば元に戻る。地盤も荷重を取り除けば、時間質問 2はかかりますが元に戻るということです。だから、なされるのですか。資料の中に展開図というのが地盤をスプリングのように考えて設計することがありますが（図5）、この絵はどうやって描くのですあります。

か。

あと、沈下を具体的にどうやって評価するかと古屋氏

擁壁形状の決め方というは、どのように展開図は擁壁を正面から見た図です。

いうことに関連して、重要な国土交通 省告示計算に入る前にこの絵をどうやって描くかという1653 号があります。住宅紛争の参考となるべきと、この高さを決めるのが設計条件を決めるとき技術基準ですが、今、沈下の争点で最も多いのに一番重要なことです。造成高が決まってそれでが不同沈下です（図 21）。

決定かというと、実はそうではありません。造成左右の沈下量が違うということで、3/1000 以高よりも擁壁を10cm 上げるのか、もしかしたら下の傾斜だったら、まあ構造体力上問題ないの50cm 上げるのか、ぴったりにしておくのか。そではないか、と6/1000 以上だったら、構造上瑕ういうとこからスタートして決めなければいけま疵があるのではないか、という判例の基準としてせん。

いる一つの例です。

また、順番は違うかもしれませんが、竪壁の天最後に一つだけ言っておきたいことは、造成と端幅をどうやって決めるか。この上に何もつけな擁壁は過去の地形や地盤、そして現在の法律といなら、構造上、配筋上問題なく、コンクリートか周辺環境、あとは近未来の使い勝手とか施工が入れば問題ない幅で決めればいいのですが、性と経済性を考慮して、将来の使用年数や考慮例えばその上に目隠しのフェンスをつけるとするすべき災害の有無を加味した上で、ちゃんと適法と、鉄筋が邪魔して柱が入らなくなったりします。

な構造物であれば問題ない、ということです。実さらに、高さが、例えば 5mとかになるとコンは、適法でない構造物に被害が多いという論文

クリートは1回では打てなくなるので、そんなこもあります。当然、当該地のように開発された宅とを考慮して幅と高さ、形状を決めていきます。

地・擁壁はみな適法で構築されたものなので、高さを決めたら、次に地面の中の根入れですがこ安全で安心だと思います。長期間機能維持するの値をどうやって決めるか。普通は高さの15%には、やはり管理が必要だということになります。

古屋善徳氏

ですが、もし擁壁が低い場合には高木などが入らなくなります。側溝があったら、ちょっと浅いかなとか、いろいろとその辺を考えて決めます。

【質疑応答】
質問 1

開発許可のお話の中で、「条例があることがハードルになったというお話がありました

あと、今回見たときも、かなり建築が擁壁から近いところにあるので、その幅をどうやって決めるのか、現場は結構考えたところですね。
このような検討を踏まえて、あとは地表面載荷が、具体的に何の条例だったのですか。

重を2階建てだから10kＮ /m2 にするのかどうか

古屋氏

まちづくり条例です。新しく施行されたを決め、プログラムで計算するということになる。ということですよね。要綱から条例に変わったと単純に計算するだけだったら入力して答えが出れいうことですね。

ばいいのですが、計算した計算断面が一個だっ

最近、市町村でもかなり多くなってきました

たらいいのですが、他との折り合いとか階段、完が、要綱から条例へというのは、新しく法律をつ成後全体を俯瞰的に見ておかしくないかなど検くって今までは「これを守ってください」という討して最終的に決定します。のが、今度は「守りなさい。守れなかった場合については罰則がある」というような形に変わってきたということです。そのため、手続やチェックがより厳しくなりました。一般的な開発行為等で行きますと、大体 4カ月、5カ月ぐらいで済むものが、条例になってくると、どうしても周りの人たちに説明をしなければなりません。まだその条例という法律をつくっていなかったものですか
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まちなみ塾 2018（第 9 期）
2018 年度の「まちなみ塾」は、例年同様 8 回の講義・視察が実施された。

その講義内容のうち、本号では、第 5回（実践的講義）「『許認可』・『造成と擁壁』」（セット設計／牧野忠・古屋善徳氏）の内容をダイジェストで誌上掲載する。

設計前の開発許可手続き、さらに宅地造成や地盤強化の擁壁の施工については、設計者にとって苦手な分野かもしれないが、他では学ぶことのできない「まちなみ塾」ならではの実践的講義である。

設計演習については、今年度も4 グループに分けて課題解決に取り組んだ。課題地は、茨城県が開発するつくば EX みどりの駅近郊の実際の造成地で、近年の問題意識に呼応するさまざまな提案が盛り込まれたものである。

また、昨年に引き続き第 8 回の設計演習最終発表会時に、竹中宣雄 住宅生産振興財団理事長を招き実施された、まちづくり講話「『まちづくり』と社会情勢〜社会保障負担を軽減するために」を再録している。

年間スケジュールと概要
第１回

第２回

第３回

第４回

第５回

2018 年５月17日（木）〈特記以外は、住宅生産振興財団会議室で実施〉

基礎講座：オープニング・まちなみ計画
平山郁朗氏（有限会社ランドプランナーズ 代表取締役）

設計演習：課題説明
上井一哉（積水ハウス 設計部東京設計室 部長）
大谷宗之（ミサワホーム総合研究所 フューチャーセンター事業企画室 参事）
粟井琢美（㈱ユニマットリンク 空間デザイン事業部 部長）
2018 年６月21日（木）〈つくばＥＸみどりの駅にて実施〉

設計演習：現地確認、関係者ヒアリング・質疑応答

課題地見学：つくばＥＸみどりの駅「茨城県所有地萱丸地区Ｃ７街区画地ＮＯ７」

2018 年７月20日（金）

第1回 平山郁朗氏による基礎講座

概論：角野幸博氏（関西学院大学 総合政策学部 教授）

設計演習：個人答案解説、グループ分け・グループ討議2018 年８月23日（木）

コミュニティ形成「コモンとプレイスメイキングによるコミュニティ形成」
渡和由氏（筑波大学 芸術系環境デザイン領域 准教授）
［78 号掲載］
設計演習：エスキース検討
2018 年９月20日（木）〈千葉県流山市にて実施〉

現場見学：クイーンズフォレスト流山おおたかの森（千葉県流山市）

マネジメント：温井達也氏（㈱プレイスメイキング研究所 代表取締役）

まちなみ設計「まちづくりのコンセプトについて」：上井一哉
開発・造成：牧野忠氏・古屋善徳氏（㈱セット設計事務所）

第６回
第７回

第８回

第 9回

電線類地中化：井上茂氏（東電タウンプランニング㈱ 地域開発カンパニー 営業部部長）
2018 年10 月18日
（木）

設計演習：中間発表会

2018 年11月14・15日（水・木）

まちなみ視察（神戸、三田）：ワシントン村および兵庫村（角野幸博教授による概要説明）、アルカディア21、舞多聞みついけ・てらいけ（住民懇談会、神戸芸術工科大学・齊木祟人学長による説明・案内）2019 年1月17日（木）設計演習：最終発表会

特別講話「まちづくりと社会情勢」竹中宣雄（住宅生産振興財団 理事長）

第3回 角野幸博教授による「まちなみ概論」

2019 年２月21日（木）
修了式

第7回 住民懇談会（神戸市、舞多聞）

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第2回 設計演習課題地視察

第5回 「クイーンズフォレスト流山おおたかの森」での現場見学

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