第３章 一次的なインスペクションの
再整理

34

第１節 既存住宅状況調査の調査方法と課題

既存住宅状況調査登録制度委員会検討ワーキンググループにおいて、既存住宅状況調査の運用上の課題を検討し、改善点を整理した。検討は、「既存住宅状況調査技術者 講習テキスト」に基づき、既存住宅売買瑕疵保険の現場検査との違いや、『住宅紛争処理技術関連資料集（H29 年度版）
』等の既存資料記載内容を考慮しながら、現行基準のａ調査すべき劣化事象等、ｂ判断基準、ｃ調査範囲、ｄ調査手法・
計測箇所数について、課題、必要な改善点を指摘する形で進めた。
検討を進める中で、改善点を示すには一定の技術的検証による工学的判断が必要な課題があり、その点についても指摘、整理した上で、今後の検討に委ねることとした。

1― 既存住宅状況調査の運用上の課題および工学的判断（技術的検証）を要する調査方法
1｜既存住宅状況調査の運用上の課題
調査自体が不可能である場合並びに判断基準又は調査対象部位が不明確な場合等、既存住宅状況調査の運用上の課題を、構造、部位毎に次表に整理した。改善の優先度について、課題が生じるケースの数に応じて高、中、低で評価している。
図表 3-1 既存住宅状況調査の運用上の課題
番号

優先度

1

高

構造
鉄筋コンクリート造等

部位

課題事項

基礎

鉄筋コンクリート造等や重量鉄骨造の場合は木造と異なり、一（重量鉄骨造含む）

般的には基礎全体が地面より下に位置しており目視・計測が困

鉄筋コンクリート造等

床、柱・梁、バルコニー、 一般的に外部・内部共に仕上材が施されており、構造である躯

難
2

高

内壁、天井

体コンクリート自体のひび割れや欠損等の劣化状況を目視やひび割れ幅の計測をするのは困難
躯体コンクリートの確認をする場合は、範囲がかなり限定される

3

高鉄筋コンクリート造等

床

鉄筋コンクリート造の場合の床の傾斜の測定は仕上げ面の測定（床の傾斜の測定）に過ぎない。
別紙１：『住宅性能表示制度の建設住宅性能評価解説（既存住宅・現況検査）』⑥-(1)には、床の傾斜は鉄筋コンク
リート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの部分については検査を行わないこととしている。

35

番号

優先度

構造

部位

課題事項
別紙 2-1、2-2：告示 1653 号「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」第 3 の 1 項では住宅の種類として木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の構造について仕上げ面から計測した傾斜のレベルごとの記載あり。

4中

鉄筋コンクリート造等

内壁

既存住宅状況調査では、内壁の劣化事象等の項目は躯体コンクリート自体の項目で、外壁の劣化事象等の項目は仕上材の状態の確認となっているが、内壁と外壁が区別しづらい。仮に内壁と外壁を「壁」として統一する場合は、劣化事象等の項目を統一する必要がある。
参考：現行の内壁の躯体コンクリート自体の項目は、一般的には専有部の天井点検口等からの局部的な確認範囲となってし
まう

5

中

木造（鉄骨造含む）

鉄筋探査

実測した鉄筋の有無及び鉄筋間隔に不具合があるかを調査す

鉄筋コンクリート造等※木造（鉄骨造）はることは、建築基準法への適合を判断することとなる。判断する

基礎部分

場合は、新築時の設計図書等に鉄筋の間隔の記載があれば判定可能。
参考）保険の検査では、柱梁等の鉄筋の間隔は保険法人独自の基準を定めている。

6

中

木造（鉄骨造含む）

コンクリート圧縮強度

新築時の設計図書にコンクリート設計基準強度の記載がないと鉄筋コンクリート造等
7

中

木造

判断しづらい。
柱・梁

耐震金物、ＨＤ金物、筋交い、耐力壁を確認することは建物の（鉄骨造含む）

構造上重要と考えるが、設計図書等に記載がないと劣化事象等の瑕疵に該当するか判断できない。

8

低

共通

共通

不適切な納まりを不具合事象とみるか。
例）掃き出しサッシ下の高さがない、笠木の天端がモルタル仕上
げ、オーバーフロー管が未設置、ドレンの数量不足、排水勾配の不足や向きが逆、乾式仕上げの場合の通気層の確保の有無の確認及び上部、下部の通気層が閉じられていない 等

9

低

木造

断熱材

断熱の不具合は一次インスペクションに入れるか。

（鉄骨造含む）入れる場合：床下断熱材、ユニットバス下の断熱、天井（又は屋根）断熱の有無、敷込状況を赤外線サーモグラフィー等を活用して確認する。

10

低

木造

外壁

ALC パネル自体のひび割れや欠け等の影響範囲は告示上構（鉄骨造含む）造に分類されているが、本来は雨水の浸入を防止する部分と考
える

11

低

鉄筋コンクリート造等

屋根・ルーフバルコニー

タイル仕上等の斜め壁などの場合、仕様や勾配等を考慮の上、別途項目を設ける2｜工学的判断（技術的検証）を要する事項
調査精度の向上、判断基準の明確化および調査手法の合理化のために工学的判断（技術的検証）を要する事項について、次表のとおり整理した。これについても優先度を示した。これらについては、今後、
公的研究機関や高度な知見を有する専門家による技術的検証を行った上で、改善策を検討することが望
ましい。

36

図表 3-2 工学的判断（技術的検証）を要する事項
番号

優先度

構造

部位

対象

事項

1

高

木造（鉄骨

コンクリート部

既存住宅状況

コンクリートの材齢や築年数、ひび割れ等の劣化事象等とコン

造含む）

（圧縮強

調査方法基準クリート圧縮強度の相関関係について検証が必要。

鉄筋コンクリー度）

第 7 条第 4 項

Ｈ11 年 5 月 1 日以降に確認済証の交付を受けた住宅

ト造等

で、基礎にひび割れ等の劣化事象等がない場合に省略する運用が考えられる。

2

高鉄筋コンクリー

床、内壁、天調査方法基準著しい割れ、劣化等の項目については、専有部にコンクリート

ト造等

井

の解説

現し部分はほとんどないため、躯体の劣化を判断しづらい。
躯体と仕上げ材の相関関係はあるか。
別紙 1：住宅性能表示制度の建設住宅性能評価解説（既存住宅・現況検査）P186 では、構造に限らず仕上げ
面の劣化事象等を挙げている。

3

高

共通

全般

調査方法基準目視に限らず調査機器を使用した方法を追記。

の解説例）撮影画像を画面等で確認する、ドローンやモーグルなど
の活用。

4

高

木造（鉄骨

床、内壁、

調査方法基準計測機器の使い分けについても方法基準解説に明記。

造含む）

柱、梁

の解説

例）水平器を使用し、最も傾斜がある箇所。その後レーザー

鉄筋コンクリーレベルを用いて計測（できれば個所数も）

ト造等
5

中

6

中

7

中

木造（鉄骨

既存住宅状況

測定原理を電磁波レーダー法又は電磁誘導法に限定しな

造含む）

調査

い。

鉄筋コンクリー方法基準（例：製品名 ZIRCON（ジルコン）など）

ト造等

第 5 条第 4 項

参考）JASS5 T608 電磁誘導法によるコンクリート中の鉄第1号

筋位置の測定方法

調査方法基準大壁工法等で内壁の計測はできても柱の傾斜の計測が困の解説

難な場合、柱の傾斜と内壁の傾斜の相関関係があるか。

調査方法基準大規模住宅において、平成 22 年度「既存住宅流通におけの解説

る簡易な性能評価手法の開発等に関する調査検討業務」

木造（鉄骨

鉄筋探査

柱・梁

造含む）
鉄筋コンクリー

鉄筋探査

ト造等

報告書では、最下階と最下階から数えて 2 階、３階＋7n階とされたが、現行では最上階が追加されている
8

低鉄筋コンクリー

外壁、内壁

ト造等

調査方法基準SRC 構造や乾式工法の場合などで、外壁面に躯体コンクの解説

リート部がなく、外壁が ALC やサイディング等の場合に、その外壁面の劣化の判断基準の追加。

9

低

木造

・土台、床組、（鉄骨造含

床、柱、梁、－

不具合事象ではないが、劣化事象等を誘発する事象の扱い①床下空間及び小屋裏空間から確認できる構造材（木

む）

小屋組、外

材）の湿度測定及び水たまり（水あと）⇒構造材の腐朽

壁、軒裏②外壁等のチョーキング⇒ひび割れ等の劣化事象等

・床鳴り現象③床鳴り⇒建物の沈下や局部的沈下など

37

2― 既存住宅状況調査方法基準の改善点について以上を踏まえて、既存住宅状況調査方法基準の改善点について、木造及び鉄骨造、ＲＣ造別にその理由を含めて、次表のとおり整理した。

図表 3-3 既存住宅状況調査の改善点（木造・鉄骨造）
既存住宅状況調査方法基準
部位

劣化事象等

方法等

改善点
対象

内容

理由

改修工事の記録の確認と共調 査 の 事 前 必 要 情 報 ： 所 在地 、 階
数、延べ面積、平面図、設計図書、改修工事の記録
調査：歩行その他の通常の手段により

調査方
法基準
の解説

に、ヒアリング等により過去の雨 過去の雨漏りや構造上の不具合
漏りまたは構造上の不具合の を知ることで現象の見落としをなく
有無と、それらの原因による改 す、および再発防止や調査ポイント
修工事の有無を確認すること がわかる。
を追記。

移動できる位置からおこなう。基本的に止むを得ず 1 回で調査が完結できは目視確認、および簡易的な機器を使調査方 調査を一日に限定せずに、複 ないケースに対応するため。

用して調査を実施する。

法基準 数回行う調査を可とする旨を 例）家具等の移動後や点検口等

全
体

調査手法

手順：外部から内部へ調査を進め、構 の解説 追記。

の設置に伴い複数回に分けて調査

造と雨漏りを同時に調査していく。

を実施する。

物理的に調査ができない部分は、調査対象としない。
床下、天井点検口の有無は問わず、あればのぞき込んでみる。※入り込まない
各項目単体での判定をし、原因を探求する項目または原因の推測はしない。
各項目で１つでも劣化事象等がある

目視により確認できる範囲だけでな
調査方
法基準
の解説
工学的
判断要

目視に限らず調査機器を使く、確認範囲の拡大や調査精度向用した方法を可とすることを追 上のため。
記。

例：カメラ等で撮影したものを画面⇒使用機器、及び方法につい 上で確認する、ドローンを使用したて工学的な知見で検討が必調査、またはモーグルなどの床下調要と考える。

査など新技術等を用いた機器によ場合は、総合の判定として「劣化事象り確認する。

等あり」とする。

増築がある場合は、増築部分

その他：耐震性に関しては、新耐震基 調査方 を含めた建物全体の新耐震

新築時の検査済証では、増築があ準以降の確認済証、または同等以上を 法基準 基準に適合することを証する

る場合に新耐震基準に適合してい満たしていることの書類の有無を確認。

の解説 検査済証等の書類を求めるこ るかどうか不明なため。
とを追記。
（傾斜の測定について）

傾斜の測定で機器による計測方

著しいひび割れ、 劣化

計測機器の使い分けや個所法が明確ではないために計測結果又は欠損数についても方法基準解説に にばらつきが生じる可能性があるた

著しい沈み
6/1000 以上の勾配の傾斜（凹凸の少ない仕構造

１

床 上げによる床の表面における 2 点（3 メートル程
度離れているものに限調査方
目 視 、 水 平 法基準
器、レーザーレ の解説
ベ ル 、 メ 工学的ジャー、曲尺

判断要

明記する。

め。

例）水平器を使用し、最も傾 3ｍを満たない距離で凹凸型に傾斜がある箇所を選定する。その 斜している場合は、レーザーレベル
後レーザーレベルを用いて計測 では計測もれをする可能性があり、を行う。

また 3ｍ離れた個所の 6/1000 な
どの数値を計測するためにはレーる。）の間を結ぶ直線の⇒使用機器、及び方法につい ザーレベルが必要となるので、どのよ

水平面に対する角度をて工学的な知見で検討が必うな機器、方法がよいかの工学的いう。）

要と考える。

判断が必要と考える。

38

既存住宅状況調査方法基準
部位

劣化事象等

方法等

改善点
対象

内容

理由

（傾斜の測定について）計測
機器の使い分けや個所数について方法基準解説に明記する。
調査方 例）水平器を使用し、最も傾著しいひび割れ、 劣化

法基準 斜がある箇所を選定する。その又は欠損の解説 後レーザーレベルを用いて計測

梁の著しいたわみ

工学的 を行う。

柱の 6/1000 以上の勾配の傾斜（凹凸の少な
２

柱及 い仕上げによる柱の表面
び梁 と、その面と垂直な鉛直面との交差する線（2メートル程度以上の長さ

判断要

傾斜の測定で機器による計測方法が明確ではないために計測結果にばらつきが生じる可能性があるた
め。

目視、水平
器、レーザーレ⇒使用機器、及び方法についベル、下げ振て工学的な知見で検討が必り、曲尺要と考える。

のものに限る。）の鉛直（傾斜の測定について）

線に対する角度をい調査方 木造の軸組と枠組みにおけるう。）

法基準 計測範囲の違いを明確にしたの解説 ほうがよい。
工学的 ⇒使用機器、及び方法につい判断要 て工学的な知見で検討が必要と考える。

木造軸組の場合で、大壁工法の場合は柱が目視できないので傾斜の確認は内壁のみとなる。枠組工法の場合も、柱・梁自体が存在しないので傾斜の測定は内壁にて測定になる。いずれも柱の傾斜は該当なしとなるので、告示の解説に工法別の解説が必要と考える。

(乾式仕上げ)合板、 ラ
ス網、ボード、防水紙、構造材その他の下地材まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落、複数の仕上材にまたがったひび割れ又は欠損、金属の著しいさび又は化学的侵食(タイル仕上げ)外壁等下地材まで到達するひび割
れ、欠損、浮き、はらみ又は剝落、複数の仕上
構
造

外壁 材にまたがったひび割れ 目 視 、 メ 調査方
３及び 又は欠損、仕上材の著 ジ ャ ー 、 打 診 法基準
軒裏 しい浮き棒、双眼鏡等 の解説(塗壁仕上げ)外壁等下地材まで到達するひび割
れ、欠損、浮き、はらみ又は剝落、仕上げ材の著しい浮き(その他の仕上げ)上記いずれかの劣化事象 等に
準じるもの

39

下地材まで到達するひび割れの具体的事例を示す。

下地材まで到達するひび割れという表現が具体的にどのような状況をいのかわかりづらいため。

既存住宅状況調査方法基準
部位

劣化事象等

方法等

改善点
対象

内容

理由

合板、 ボード、構造材その他の下地材（以下（傾斜の測定について）計測「内壁下地材」という。）

機器や個所数について方法 傾斜の測定で機器による計測方まで到達するひび割れ、

基準解説に明記する。

欠損、浮き、はらみ又は
剥落
４ 内壁

目視、水平

6/1000 以上の勾配の 器、レーザーレ
傾斜（凹凸の少ない仕 ベ ル 、 下 げ 振上げによる壁の表面と、 り、曲尺
その面と垂直な鉛直面と法が明確ではないために計測結果

調査方 例）水平器を使用し、最も傾 にばらつきが生じる可能性があるた
法基準 斜がある箇所を選定する。その め。
の解説 後レーザーレベルを用いて計測 数値として 6/1000 を定めている
工学的 を行う。

が、その測定方法については複数

判断要の方法を明示しており、その方法に⇒使用機器、及び方法につい ついて工学的な側面から検討が必の交差する線（2 メートて工学的な検討が必要と考え 要と考える。

ル程度以上の長さのもの

る。

に限る。）の鉛直線に対する角度をいう。）

確認したいこと：調査方法基準解
実施する場合には、新築時の 説（第九条の解説では「設計図調査方 設計図書がある場合にのみ判 書がない場合には、建築基準法令
法基準 定する。ない場合は判定はせ 等を参考にして鉄筋の過不足を検基礎（立ち上がり部分の解説 ずに、鉄筋の有無のみを備考 討するなどの方法を想定」とあるが、欄で報告するのみとする。

を含む。以下この項において同じ。）における鉄 電 磁 波 レ ー
５構造

鉄筋 筋の本数及び間隔（対 ダ ー 法 、電 磁
探査 象住宅が小規模住宅で 誘 導 法 、 メ
ある場合には、 基礎に ジャー
係る劣化事象等があったときに限る）

建築基準法の遵法性の確認に該当するのではないか。

既存住 調査機器の電磁波レーダー法
宅状況 又は電磁誘導法による限定し調査

た表記の改正。

方法基 ⇒使用機器、及び方法につい 鉄筋の有無とその間隔のみを測定
準て工学的な検討が必要と考え するにあたり、限定した２つの性能

第 5 条 る。

まで求める必要はあるか。（高額第4項

な機器となるため）

第 1 号 ※参考：JASS5 T608 電
工学的 磁誘導法によるコンクリート中
判断要 の鉄筋位置の測定方法
所有者や管理組合の許可取得が改定案として案１．Ｈ11 年 5 月 1 日以

コン 大規模の鉄骨造のみでク６実施。木造は実施しな

既存住

リー い。

宅状況

ト圧 基礎の立ち上がり部分で調査方

縮強 実 施 。 方 法 は 、 JIS リバウンドハン 法基準
度 A1155 による。推定式 マー

第7条（鉄 は日本材料学会式、日第4項

骨造 本建築学会式、東京都

工学的の場 式、芝武式を紹介してい

判断要

合） る。

降に確認済証の交付を受けた住宅については省略する。
案２．建物にひび割れ等の劣化事象等が確認できた場
合にのみ実施。
案３．新築時の検査済証がない場合にのみ実施。
⇒ 上 記案を あ げた が、 コン ク
リートの材齢や築年数による工学的な判断が必要と考える。

困難などの問題がある。また対象
建物にリバウンドハンマーを打撃可
能な面のコンクリート打放し面が、仕上げ等で隠れており限られる（少ない）などの問題がある。
住戸型ではＨ11 年 5 月 1 日以降に確認済証の交付を受けた住宅について省略するので、住棟型についても同様の同様でよいのではないか。
または、対象建物にひび割れ等の劣化事象等が確認できた場合、または検査済証が確認できた場合など条件により測定を実施することでもよいのではないか。

40

既存住宅状況調査方法基準
部位

劣化事象等

方法等

改善点
対象

内容

理由

実施する場合の判定について：既存住 新 築 時 の 設 計 図 書 に コ ン ク
宅状況 リート設計基準強度の記載が調査方 ある場合にのみ判定可能とし
法基準 て、それがない場合は測定を
第 7 条 実施するが判定はせず結果を第 4 項 備考欄に報告のみとする。
工学的 ⇒設計基準強度の記載がな
判断要 い場合に何を根拠とすべきか
工学的な判断が必要と考える。

41

対象住宅のコンクリート設計基準
強度がわからない場合は、測定結果の判定が調査者の裁量に委ねられている（経験則による。保険法
人では 21kN など）

図表 3-4 既存住宅状況調査改善案（ＲＣ造）
既存住宅状況調査方法基準
部位

劣化事象等

方法

改善の意見
対象

改善内容

理由

調査を一日に限定せずに、複数回行う調査を可とする旨を追記。

調査の事前必要情報：所在地、階数、

全体例）家具等の移動後や点検延べ面積、平面図、設計図書、改修工 調査口等の設置に伴い複数回に分方法
止むを得ず 1 回で調査が完結でき事の記録
けて調査を実施する。
基準のないケースに対応するため
調査：歩行その他の通常の手段により解説移動できる位置からおこなう。
※告示には調査回数に関する
手順：外部から内部へ調査を進め、構記載はないが、過去に国交省
造と雨漏りを同時に調査していく。
より一日で実施する旨の指示
物理的に調査ができない部分あり。
は、調査対象としない。
目視に限らず調査機器を使用
床下、天井点検口の有無は問した方法を可とすることを追記。
わず、あればのぞき込んでみる。※入り込調査 例：カメラ等で撮影したものをまない
調査手法
方法 画面上で確認する、ドローンを基準の 使用した調査、またはモーグル 目視により確認できる範囲だけでな

共用部の確認範囲：
・住棟型（マンション全体）外壁＋屋根+最下階、最上階、２の階、最下階から数え３に７の自然数倍の階・住戸型（マンションの 1 室等）外壁＋

解説 などの床下調査など新技術等 く、確認範囲や精度が高くするた
工学 を用いた機器により確認する。 め。
的判
断要 ⇒使用機器、及び方法について工学的な知見で検討が必要

屋根+主要な出入り口から対象住戸にと考える。

至る経路上の共用部+対象住戸バルコ

外壁をみることは記載がある

ニーから確認できる範囲

が、その調査方法（どこからみ主要な出入り口から対象住戸に至

その他：耐震性に関しては、新耐震基 調査る経路は、調査方法して具体的にるなど）について明記されてい準以降の確認済証、または同等以上を 方法記載しているが、外壁については対ないので、下記の例のように解満たしていることの書類の有無を確認。 基準の象部位に記載のみで、その確認す説する。
解説
る方法などを具体的に記載する必
例：外壁は、建物の外周部か要がると考える。
ら外壁を確認する。
基礎が目視できない場合の代

幅 0.5 ミリメートル以上の調査 替え箇所（例えば壁）によるひび割れ
深さ 20 ミ リ メートル以構
造

1

基 上の欠損礎 コンクリートの著しい劣化
さび汁を伴うひび割れ又は欠損（白華を含む。）
鉄筋の露出

方法 部位の解説を追加

RC 造の場合、基礎は物理的に目

目視、クラック 基準の ⇒目視できない場合の代替調 視困難な部位である。また基礎のスケール、ピア

解説 査個所について工学的な知見 部位がどこからが対象部位であるかノ線、打診棒工学 で 検 討 が 必 要 と 考 え る 。 ま た は設計図書がなければわからない
的判 RC 造の場合の基礎の調査の ため
断要 必要性についての工学的な知見で検討が必要と考える。

42

既存住宅状況調査方法基準
部位

劣化事象等

方法

改善の意見
対象

改善内容
（傾斜の測定について）
計測機器の使い分けや個所調査 数についても方法基準解説に
方法 明記する。
基準の 例）水平器を使用し、最も傾解説 斜がある箇所を選定する。その工学 後レーザーレベルを用いて計測
著しいひび割れ、 劣化

的判 を行う。

又は欠損（さび汁、白華

断要 ⇒使用機器、及び方法につい又は鉄筋の露出含む）て工学的な知見で検討が必要

6/1000 以上の勾配のと考える。

傾斜（凹凸の少ない仕2

床 上げによる床の表面における 2 点（3 メートル程

理由
傾斜の測定で機器による計測方法が明確ではないために計測結果にばらつきが生じる可能性があるため。
3ｍを満たない距離で凹凸型に傾斜している場合は、レーザーレベル
では計測もれをする可能性があり、また 3ｍ離れた個所の 6/1000 な
どの数値を計測するためにはレー
ザーレベルが必要となるので、どのよ
うな機器、方法がよいかの工学的判断が必要と考える。

目視、水平

調査

器、メジャー

方法 著 し い ひ び割 れ の 解 説 と し て 調査では、床のコンクリート現し部
基準の 「躯体コンクリート」だけでなく、 が目視できない場合が多いため、度離れているものに限

解説 仕上げ材についても複数に渡 実際の運用上を考えた表記にし直る。）の間を結ぶ直線の工学 る仕上材のひび割れも含むなど すなどの解説が必要ではないかと考水平面に対する角度をい的判 とする。

う。）

える。

断要
調査
方法
基準の
解説
工学

対象住戸の床での傾斜測定は二「 6/1000 以 上 の 勾 配 の 傾
斜」を削除

的判

重床仕上げでの値となり、建物の傾斜を示すものではないため。 また、共用部で計測する箇所もない
場合も多いため。

断要
対象住戸の柱の傾斜が建物の傾

工学
的判 「柱の著しい傾斜」を削除
断要斜を示すものではなく、施工精度の悪さが建物の傾斜として表示されることになるため（傾斜の測定について）計測
機器や個所数について方法基
準解説に明記する。
例）水平器を使用し、最も傾柱 著しいひび割れ、 劣化 目視、水平3及 又は欠損（さび汁、白華 器、レーザーレ
び 又は鉄筋の露出含む） ベル、下げ振梁 柱の著しい傾斜

構
造

り、曲尺

斜がある箇所を選定する。その調査 後レーザーレベルを用いて計測方法 を行う。
基準の解説 ⇒使用機器及び方法について
工学 工学的な知見で検討が必要と的判 考える。

傾斜の測定で機器による計測方法が明確ではないために計測結果にばらつきが生じる可能性があるため。

断要（コンクリート打放し仕上
4外 げ）基礎と同様
壁 （タイル仕上げ）下地材まで到達するひび割れ、目視、メジャー、打診棒、双眼鏡等

調査
方法 RC 造 の 場 合の 共用 部 の 内 共用部の外壁・内壁の境界は曖
基準の 壁・外壁の定義の明確化
解説43

昧であるため既存住宅状況調査方法基準
部位

劣化事象等

方法

改善の意見
対象

改善内容

理由

欠損、浮き、はらみ又は
剝落、複数のタイルにまた既存

がったひび割れ又は欠住宅

損、仕上材の著しい浮き状況 SRC 構造や乾式工法の場合（塗壁仕上げ）下地材

調査 などで、外壁面に躯体コンクリーまで到達するひび割れ、方法 ト部がなく、外壁が ALC やサイ

欠損、浮き、はらみ又は基準 ディング等の場合に、その外壁

剝落、仕上げ材の著しい

工学 面の劣化の判断基準の追加。

浮き

SRC 構造や乾式工法の場合など
で、外壁面が躯体コンクリート部がなく外壁が ALC やサイディング等の場合は、劣化判断ができないため。

的判（ そ の 他 の 仕上 げ ） 上

断要

記 い ずれ か の 劣 化 事 象等に準じるもの
バ
ルコ
ニー
およ
5

び
共
用

既存
支持部材又は床の著し
いぐらつき、ひび割れ又は劣化（さび汁、白華又は鉄筋の露出含む）

目視、メ
ジャー、点検
鏡

住宅
状況
調査
方法

「著しいぐ らつき」の表記 の削除、または RC 造工法に適した表現とする。

木造と同様の表現となっており、RC造で床等のぐらつきは通常無いため

基準

廊
下

調査
方法 RC 造 の 場 合の 共用 部 の 内 共用部の外壁・内壁の境界は曖
基準の 壁・外壁の定義の明確化

昧であるため解説既存
幅 0.5 ミリメートル以上の

住宅

ひび割れ

状況

深さ 20 ミ リ メートル以6

内 上の欠損
壁 コンクリートの著しい劣化
さび汁を伴うひび割れ又

目視、クラック
スケール、ピアノ線、打診棒

調査
方法
基準
第9

は欠損（白華を含む。）

条第

鉄筋の露出

1項
第6
号
工学
的判
断要

44

SRC 構造や乾式工法の場合などで、内壁面に躯体コンクリー
ト部がなく、内壁がボード等の場合に、その内壁面の劣化の判断基準の追加。

SRC 構造や乾式工法の場合など
で、壁面に躯体コンクリート部がな
く、内壁がボード等の場合は、劣化判断ができないため。

既存住宅状況調査方法基準
部位

劣化事象等

方法

改善の意見
対象

改善内容

理由

既存
住宅
状況
調査
方法
基準
第9
条第
1項
第6
号

専有部にコンクリート現し部分
はほとんどないため、表現を「仕上げを含む著しい割れ、劣化…」もしくは「実際の仕上げにある著しいひび割れ、劣化…」でコンクリート現し部が無い場合が多いための確認でなどの表現を追記す
る。

工学
的判
断要
既存
住宅
状況
調査
方法
コンクリートの著しい劣化
7

天 さび汁を伴うひび割れまた井 は欠損（白華を含む）

基準
目視

鉄筋の露出

第9
条第
1項
第7
号

専有部にコンクリート現し部分
はほとんどないため、表現を「仕上げを含む著しい割れ、劣化…」もしくは「実際の仕上げにある著しいひび割れ、劣化…」でコンクリート現し部が無い場合が多いため

確認するなどの表現を追記す
る。

工学
的判
断要
実施する場合には、新築時の 調査方法基準解説（第九条の解
小規模：

調査

最下階、最下階から 2 の方法

階、最上階の各階の床・基準の柱・梁・外壁の 4 ピッチ以

解説

上確認できる箇所各 2 か設計図書がある場合にのみ判 説 で は 「 設 計 図 書 が な い 場 合 に定する。

筋の有無のみを備考欄で報告 法を想定」とあるが、建築基準法
するのみとする。

令の遵法性の確認に該当するので
はないか。

所づつ
（対象住宅が小規模住８は、建築基準法令等を参考にしてない場合は判定はせずに、鉄 鉄筋の過不足を検討するなどの方

既存

鉄 宅である場合には、 基 電磁波レー住宅

筋 礎に係る劣化事象等が ダー法、電磁状況 調査機器の電磁波レーダー法探 あったときに限る）

誘導法、メ

調査 又は電磁誘導法による限定し査 大規模：

ジャー

方法 た表記の改正。

最下階、最下階から 2 の基準 ⇒使用機器、及び方法につい 鉄筋の有無とその間隔のみを測定

階、最下階から数えて第 5 て工学的な検討が必要と考え するにあたり、限定した２つの性能

3+7 の階、最上階の各条第 る。

まで求める必要はあるか。（高額

階の床・柱・梁・外壁の 44項

な機器となるため）

ピッチ以上確認できる箇

第 1 ※参考：JASS5 T608 電

所各 2 か所づつ号

住戸型：なし工学 の鉄筋位置の測定方法
的判
断要

45

磁誘導法によるコンクリート中

既存住宅状況調査方法基準
部位

劣化事象等

方法

改善の意見
対象
既存
住宅
状況
調査
方法
基準
工学
的判
断要

改善内容

理由

・ 一戸建ておよび共同住宅の
大規模住宅において、平成 22
年度「既存住宅流通における 各法人の商品認可の過程で、非簡易な性能評価手法の開発 破壊検査の調査階について松村等に関する調査検討業務」報 委員会の報告書記載の階数に加告書では、最下階と最下階か えて最上階を追加するよう指示がら数えて 2 階、３階＋7n 階と あり、具体的な根拠が不明のままされたが、現行では最上階が 運用されている。
追加されている。これを当初の報告書の通りとしたい。
所有者や管理組合の許可取得が困難などの問題がある。また対象

既存 改定案として
コン
ク
リー
９

ト
圧
縮
強
度

構
造

小規模：なし状況 降に確認済証の交付を受けた 仕 上 げ 等 で 隠 れ て お り 限 ら れ る

大規模：

調査 住宅については省略する。

最下階、最下階から 2 の階、最下階から数えて3+7 の階、最上階の各階の基礎・外壁・内壁の南北各 1 か所づつ
住戸型：１階、2 階の外壁の各 1 か所

建物にリバウンドハンマーを打撃可

住宅 案１．Ｈ11 年 5 月 1 日以 能な面のコンクリート打放し面が、（少ない）などの問題がある。

方法 案２．建物にひび割れ等の劣 住戸型ではＨ11 年 5 月 1 日以
リバウンドハンマー

基準 化事象等が確認できた場合に 降に確認済証の交付を受けた住第 7 のみ実施。

宅について省略するので、住棟型

条第 案３．新築時の検査済証が についても同様の同様でよいのでは
4 項 ない場合にのみ実施。

ないか。

工学 ⇒上記案をあげたが、コンクリー または、対象建物にひび割れ等の的判 トの材齢や築年数による工学 劣化事象等が確認できた場合、ま断要 的な判断が必要と考える。

たは検査済証が確認できた場合など条件により測定を実施することでもよいのではないか。

既存
住宅
状況
調査
方法
基準
第7
条第
4項
工学
的判
断要

46

実施する場合の判定について：新築時の設計図書にコンクリー
ト設計基準強度の記載がある 対象住宅のコンクリート設計基準
場合にのみ判定可能として、そ 強度がわからない場合は、測定結れがない場合は測定を実施す 果の判定が調査者の裁量に委ねらるが判定はせず結果を備考欄 れている（経験則。保険法人ではに報告のみとする。
⇒設計基準強度の記載がな
い場合に何を根拠とすべきか工学的な判断が必要と考える。

21kN など）

第２節 一次的なインスペクションの再整理に向けた提案

1― 維持保全点検等の内容を加味した調査ポイントの整理
一次的なインスペクションとは、第２章で定義したとおり、「①構造安全性や日常生活上の支障があると考えられる劣化事象等の有無を把握することを目的に、最低減必要と考えられる部分（特定瑕疵の部位：構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分）について、取引時や維持保全時に実施する検査」と「②構造安全性は日常生活上の支障があると考えられる劣化事象等との有無を把握することを目的に、住宅全体について（マンションは共用部の場合あり）、取引時や維持保全時に実施する検査」の２つに分類される。
この分類を前提とし、必要な調査ポイントのうち、構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分については、既存住宅状況調査の基準・項目をベースとすることとした。その上で、大手調査会社の任意の調査内容等を参考に、維持保全点検の内容を加味して住宅全体において本来調査すべき項目を洗い出し、次表のとおり、一次的なインスペクションの調査ポイントとした。

図表 3-5 一次的なインスペクションの調査ポイント
種類

部位

構造

基礎、土台及び床組、床、柱及び梁、外壁及び軒裏、バルコニー（共同住宅等の場合は、バルコニー及び共用廊下）、内壁、天井、小屋組、蟻害、腐朽・腐食、鉄筋探査、コンクリート圧縮
強度（木造は調査対象外）

防水

外壁（開口部を含む。）、軒裏、バルコニー（共同住宅等の場合は、バルコニー及び共用廊
下）、内壁、天井、小屋組、屋根その他

仕上げ部分、床鳴り現象、断熱材、階段、雨樋、手すり、給水・給湯、設備、排水設備、換気設備（機械換気設備含む）、外構等、火災報知器、照明器具、電気設備機器、外部・内部
建具、ホルムアルデヒド、アスベスト、太陽光発電システム

47

2― 一次的なインスペクションとして望ましい基準・項目以上を踏まえて、一次的なインスペクションとして望ましい基準・項目を次表のとおり、木造・鉄骨造、ＲＣ造別に整理した。

図表 3-6 一次インスペクションとして望ましいと考える基準や項目（木造・鉄骨造）
種類

小NO. 部位 番考えられる基準と項目

理由等

基礎外部及び内部の基礎立上がり面の劣化事象等

基礎の欠損や蟻道の有無などは、建物の構造的に重号

構
造を、点検口からのぞき込むだけではなく、安全性を確認 要な部分であり、できる限り広範囲に確認するほうが望① した上で床下に進入し周囲を目視する。

ましいと考えるため

または床下点検ロボット等の調査機器を活用（又は床 床下点検ロボット等の調査機器や、床下に進入し確認
1

下内に進入）してより広域に確認する

基礎

する場合は、費用の検討が必要
重量鉄骨造の場合は木造と異なり、一般的には基礎②

課題：重量鉄骨造の場合は調査対象外または別の 全体が地面より下に位置しており目視・計測が困難。
調査方法を検討する。

地下ピットがある場合でも酸欠等安全上の懸念があり潜り込むことはできないため

土台、床組の劣化事象等を、点検口からのぞき込み確 土台、床組の劣化や腐朽、蟻害等は、建物の構造的①

認できる範囲だけでなく、床下点検ロボット、360 度カ に重要な部分であり、できる限り広範囲に確認するほう
メラ、暗視カメラ等の調査機器を活用（又は床下内に が望ましいと考えるため進入）してより広域に確認する

土台
2

及び
床組

調査機器を使用する場合は、費用の検討が必要

床下空間の湿度測定、及び水たまり（水あと）の有②

無の確認

構造材の腐朽を誘発する可能性があると考えるため

工学的判断要：不具合事象ではないが、構造材の 調査機器を使用する場合は、費用の検討が必要
腐朽との因果関係について工学的判断が必要
点検口からのぞき込むだけではなく、安全性を確認した③ 上で床下に進入し、床束、土台のずれ、床束のボルト

建物の基本的性能として必要な項目と考えるための緩み、ビス抜け、釘の錆の有無の確認
床の傾斜を測定する場合は、3/1000 以上 6/1000
未満の傾斜についても、傾斜の向きを含めて報告する
参考：品確法の「住宅紛争処理の参考となるべき技
3

床① 術的基準」では、凹凸の少ない仕上げによる床の表面の２の 3/1000 以上 6/1000 未満の傾斜は、構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性が一定程度存するとある安全性を確認した上で小屋裏点検口等から上半身を① いれて、柱頭柱脚金物等のビス抜け、釘の錆を確認す
る
耐震金物、ＨＤ金物が図面通りに設置されていること

4

柱及
び梁

②

の確認
課題：図面等の記載がないと不具合（瑕疵）の判断ができない筋交い、耐力壁が図面通り設置されていることの確認

品確法の「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」のレベル２の 3/1000 以上 6/1000 未満の傾斜は、瑕疵の存する可能性が一定程度考えられるので報告の必要があると考えるため
・躯体の劣化事象等の影響が仕上げ材にでる場合があるため建物の構造的な基本的性能の確認として必要と考えるため
対象建物の耐震金物図面、又は柱頭柱脚金物図面がある場合に限り、目視可能な範囲で図面通りである
ことを確認することは建物の構造上重要と考えるため
対象建物の耐力位置図等がある場合に限り、小屋裏③ 課題：図面等の記載がないと不具合（瑕疵）の判 等から目視可能な範囲で図面通りに施工されているこ断ができないとを確認することは建物の構造上重要と考えるため

48

種
類

小
NO. 部位 番考えられる基準と項目

理由等

号
安全性を確認した上で建物の床下空間、及び小屋裏空間から確認できる柱・梁の湿度を含水率計により測④ 定
工学的判断要：不具合事象ではないが、構造材の雨漏りや結露が発生している場合に、構造材の腐朽を誘発する可能性があるため腐朽との因果関係について工学的判断が必要①

ドロ－ンや高所カメラ等を活用し目視困難な上部等の劣化状況を確認する

5

及び

②

軒裏

認するため
調査機器を使用する場合は、費用の検討が必要

窯業系サイディング等外壁のチョーキングの発生の有無
外壁

目視困難な個所を目視以外の方法で、できる限り確

工学的判断要：不具合事象ではないがチョーキング
の度合いに応じ、どのようにひび割れ等劣化事象等を誘発するかについて工学的な判断が必要

窯業系サイディング等のチョーキングは外装材のひび割れ等の劣化事象等を誘発する可能性があると考えるため

鉄骨造のＡＬＣパネルのひび割れ、欠け③

課題：ALC パネル自体のひび割れや欠け等の影響

鉄骨造の外壁ＡＬＣパネルの劣化事象等の追加が範囲は構造ではなく、雨水の浸入を防止する部分に必要と考えるため該当するのではないか
バルコ
ニー
（共
同住
宅等
の場
6

合
は、バ

①

後付バルコニー（既製品の一体型バルコニー）と建物本体を接合する梁等の損傷状況の確認

既存住宅状況調査は後付けバルコニーは調査対象外となるが、建物本体と接続している部分は、劣化等の事象を確認することが望ましいと考えるため

ルコ
ニー
及び
共用
廊
下）
床の傾斜を測定する場合は、3/1000 以上 6/1000
未満の傾斜についても、傾斜の向きを含めて報告する
参考：品確法の「住宅紛争処理の参考となるべき技
7

内壁 ① 術的基準」では、凹凸の少ない仕上げによる床の表面の２の 3/1000 以上 6/1000 未満の傾斜は、構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性が一定程度存するとある

8

天井 ① 状況調査方法基準と同じ品確法の「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」のレベル２の 3/1000 以上 6/1000 未満の傾斜は、瑕疵の存する可能性が一定程度考えられるので報告の必要があると考えるため
・躯体の劣化事象等の影響が仕上げ材にでる場合があるため
ー

安全性を確認した上で点検口からのぞき込み確認でき 小屋組の構造部材の劣化は、建物の構造的に重要な①

る範囲だけでなく、360 度カメラや暗視カメラ等の調査 部分であり、できる限り広範囲に確認するほうが望まし機器を活用（又は小屋裏部分に進入）してより広域 いと考えるため
に確認する

9

小屋
組

調査機器を使用する場合は、費用の検討が必要

安全性を確認した上小屋裏空間から確認できる小屋
組部の湿度を含水率計により測定し、野地板や垂木② の腐朽状況を確認する

雨漏りや結露が発生している場合は、構造材の腐朽を誘発する可能性があると考えるため

工学的判断要：不具合事象ではないが、構造材の 調査機器を使用する場合は、費用の検討が必要
腐朽との因果関係について工学的判断が必要
小屋裏の換気が不足する場合は、構造材の腐朽を誘③ 小屋裏空間の換気状況を確認発する可能性があるため

49

種
類

小
NO. 部位 番考えられる基準と項目

理由等

号
蟻害の調査は専門的な知識や経験が必要と考えるた

10 蟻害 ① 詳細調査は、専門業者に委ねる

11

腐朽・
腐食

①

め

土台、小屋裏の梁等木材の材料硬度の確認
調査方法と手法について確認が必要

料硬度が低くなる可能性があり、木材の硬度を確認することが望ましいと考えるため

鉄筋の配筋が記載された新築時の設計図書がある場
合は、鉄筋の有無及び間隔が設計図書の通りか判定① する。
新築時の設計図書が無い場合は判定はせずに、鉄筋の有無及び間隔を備考欄で報告する。
12

土台や梁が腐朽、蟻害等の被害がある場合は、その材

鉄筋

調査機器の電磁波レーダー法又は電磁誘導法に限定

探査

した表記の改正

鉄筋の有無、及び間隔が記載された設計図書等がある場合には、その通りに施工されているかを確認することは可能であるが、記載された設計図書等がない場合は確認することができないため工学的判断要：電磁波レーダー法又は電磁誘導法 鉄筋の有無とその間隔のみを測定するにあたり、限定し② 以外の測定原理の検討（例：製品名 ZIRCON（ジルコン）など）

た２つの性能以外の機器を使用することが工学的な面で問題がないか。

※参考：JASS5 T608 電磁誘導法によるコンクリー
ト中の鉄筋位置の測定方法
所有者や管理組合の許可取得が困難などの問題があり、また対象建物にコンクリート打放し面が、仕上げ材
Ｈ11 年 5 月 1 日以降に確認済証の交付を受けた住宅で、基礎にひび割れ等の劣化事象等がない場合に①省略する
工学的判断要：コンクリートの材齢や築年数、ひびコンク割れ等の劣化事象等とコンクリート圧縮強度の因果

リート

関係について検証が必要があるため住戸型ではＨ11 年 5 月 1 日以降に確認済証の交付を受けた住宅について省略するので、住棟型についても同様の考え方でよいと考えるためた場合などの条件がそろう場合に限る測定を実施するこ強度とでもよいのではないかと考えるため

13 ※木

実施する場合の判定について：

造は新築時の設計図書にコンクリート設計基準強度の記載

調査
外の打撃可能な面を見つけるのが困難になるなどの問題

また、対象建物にひび割れ等の劣化事象等が確認でき

圧縮

対象

等でほとんど隠れてしまっているなどでリバウンドハンマーがある場合にのみ判定可能として、それがない場合は測 対象住宅のコンクリート設計基準強度がわからない場② 定を実施するが判定はせず測定結果を備考欄に報告 合は、測定結果の判定が調査者の裁量に委ねられてのみとする。

いる（経験則。保険法人では 21N/㎟など）

工学的判断要：設計基準強度の記載がない場合に何を根拠とすべきか工学的な判断が必要
重量鉄骨造の場合は木造と異なり、一般的には基礎③

課題：重量鉄骨造の場合はは調査対象外または別 全体が地面より下に位置しており目視・計測が困難。
の調査方法を検討する。

地下ピットがある場合でも酸欠等安全上の懸念があり潜り込むことはできないため

防水①

ドロ－ンや高所カメラ等を活用し目視困難な外壁の上部等の劣化状況を確認する

14 口部

②

認するほうが望ましいと考えるため調査機器を使用する場合は、費用の検討が必要

外壁（開

目視困難な個所を目視以外の方法で、できる限り確

赤外線サーモグラフィー等により雨水等の浸入状況を確認する

目視では把握できない壁体内等の雨水の浸入状況を非破壊により確認するため調査機器を使用する場合は、費用の検討が必要を含シーリング材自体が硬化している場合は、劣化の進行む。）③

シーリング材硬度調査（デュロメーター法）が懸念され、雨水の浸入防止の観点で重要と考えるた※参考：JIS K7215 にて規格化されている

め
調査機器を使用する場合は、費用の検討が必要

50

種
類

小
NO. 部位 番考えられる基準と項目

理由等

号
乾式仕上げの場合、通気層が確保されているか及び通気層が機能しているかの確認は、建物の耐久性及び雨乾式仕上げの場合の通気層の確保の有無の確認、及 水の浸入に関わることとして重要と考えるため④

び上部、下部の通気層が閉じられていないかどうかの確認調査対象建物の劣化状況だけでなく、設計上、または

課題：不適切な納まりを不具合事象としてみるか

納まり上よくない部分について指摘することが望ましいと考えるが、使用部材や部位ごとのすべての不適切な納まりを網羅できないことが課題

鉄骨造のＡＬＣパネルのひび割れ、欠け⑤

課題：ALC パネル自体のひび割れや欠け等の影響

鉄骨造の外壁ＡＬＣパネルの劣化事象等の追加が範囲は構造ではなく、雨水の浸入を防止する部分に必要と考えるため該当するのではないか①

ドロ－ン等を活用し目視困難な外壁の上部等の劣化状況を確認する
赤外線サーモグラフィー等による雨水等の浸入状況を確認する

目視では把握できない軒裏内等の雨水の浸入状況を非破壊により確認するため調査機器を使用する場合は、費用の検討が必要

バルコ

FRP 防水の施工方法（後施工）時の防水層端部

FRP 防水は施工方法に応じた端部のシーリング処理やニー① シーリング材の有無や、防水層端部の剥がれなどを確

貫通部処理が適切に施工されていることが雨水の浸入

認する

（共
同住
宅等 ②
の場
16

認するほうが望ましいと考えるため調査機器を使用する場合は、費用の検討が必要

15 軒裏
②

目視困難な個所を目視以外の方法で、できる限り確合部の貫通部防水処理の確認

バーフロー管が未設置、ドレンの数量不足、排水勾配③ の不足や向きが逆など雨水の浸入に関わる危険な納まり部分がないかを確認する

共用

課題：不適切な納まりを不具合事象とみるか廊

みる場合は不適切な納まりの判断基準下）
17 内壁 ①18 天井 ①

既存住宅状況調査は後付けバルコニーは調査対象外となるが、建物本体と接続している部分は、劣化等の事象を確認することが望ましいと考えるため下の高さがない、笠木の天端がモルタル仕上げ、オールコ
及び後付バルコニー（既製品の一体型バルコニー）の取付

劣化事象等は生じていない場合でも、掃き出しサッシ

は、バニー防止の観点から重要と考えるため

赤外線サーモグラフィー等による雨水等の浸入状況を確認する

バルコニー等は雨漏りの危険が大きい部位で、建物の雨水の浸入対策に関わる納まりを確認することは重要と考えるため
調査対象建物の劣化状況だけでなく、設計上、または納まり上よくない部分について指摘することが望ましいと考えるが、使用部材や部位ごとのすべての不適切な納まりを網羅できないことが課題
目視では把握できない壁体内等の雨水の浸入状況を非破壊により確認するため調査機器を使用する場合は、費用の検討が必要

赤外線サーモグラフィー等による雨水等の浸入状況を確認する

目視では把握できない天井等の雨水の浸入状況を非破壊により確認するため調査機器を使用する場合は、費用の検討が必要

点検口からのぞき込み確認できる範囲だけでなく、360 小屋組の雨水の浸入の跡を確認することは、できる限り① 度カメラや暗視カメラ等の調査機器を活用（又は小屋 広範囲に確認するほうが望ましいと考えるため
裏部分に進入）してより広域に確認する
19

小屋
組

②

③

20 屋根 ①

調査機器を使用する場合は、費用の検討が必要

直下に居室がある場合のルーフバルコニー下の小屋裏の調査を行う直下に居室がある場合のルーフバルコニーは、雨水の浸入に関して危険な部分であり、その直下の小屋裏を確認することは重要と考えるため

赤外線サーモグラフィー等による雨水等の浸入状況を確認する

目視では把握できない合板等の雨水の浸入状況を非破壊により確認するため調査機器を使用する場合は、費用の検討が必要

ドロ－ンや高所カメラ等を活用し目視困難な屋根全体の劣化状況を確認する

目視困難な個所を目視以外の方法で、できる限り確認するほうが望ましいと考えるため調査機器を使用する
場合は、費用の検討が必要

51

種
類

小
NO. 部位 番考えられる基準と項目

理由等

号

そ
の
他

仕上

①

21 げ部
分

基礎立ち上がり部分のモルタル等仕上げ材の剥離を確認する
オプションとしてれ、膨れ、カビの有無を確認する

22

仕上材の劣化についても、躯体の劣化を促進する可能性が考えられるため② 建物内部の床・内壁・天井の仕上げ部分の傷、剥が床鳴基礎躯体自体の劣化事象等だけでなく、基礎表面の床鳴りの有無り現② 工学的判断要：床鳴り現象と建物の沈下や局部的象

沈下などの因果関係について検証が必要と考える

仕上げ材の不具合についても、住まい手の関心の高い部分と考えるため
床鳴りの現象の原因が、構造耐力上の瑕疵による可能性も考えられるため

断熱
材
要議
論
（断
23

熱の
不具

オプションとして①

合は床下断熱材、ユニットバス下の断熱、天井（又は屋根）断熱の有無、敷込状況を赤外線サーモグラフィー等を活用して確認する。

断熱材の施工不備等による隙間は、断熱性能に関わる建物の基本的な性能として重要な部分と考えるため調査機器を使用する場合は、費用の検討が必要

一次
にいれ
る
か）
買主が長期に渡って安心して居住するための条件と考① 手すりのぐらつきの有無えるため
古い建物では、急勾配な階段が施工されている場合も

24 階段あり勾配の確認は必要と考えるため。
② 勾配の程度

建築基準法（住宅の階段は蹴上 23 ㎝以下、踏面15 ㎝以上）に適合しているかの判断とならない方法の検討が必要

25 雨樋 ① 樋のぐらつき、つまり、外れ、破損、腐食を確認する
26 手すり ①

①
給水・
27 給湯
設備

排水
設備

合はぐらつきの有無
動作確認（作動、異音等）、管の固定状況の確認
ただし専門業者等による調査が必要がある可能性があるため建物の安全性として重要と考えるため
ウォ―タ―ハンマーの恐れがあり、給水・給湯機等の設
備は生活上重要な確認と考えるため
ガス開栓や前日からの加温措置が必要となる給水設備の仕様（直圧、受水槽、高置水槽等）の② 仕様別に必要な調査を実施

給水は管路だけでなく水の安全性を気にする買主に対応するため

ただし専門業者等による調査が必要③

28

居室、浴室等の手すりの有無、及び施工されている場

雨水排出経路の不具合により、雨漏り、外壁への影響

漏水探知機や水圧試験等による管の漏水調査をする
ただし専門業者等による調査が必要
排水不良や床下等の排水管勾配、管の固定状況の① 確認

漏水の有無は建物の重要な項目と考えるため
排水の詰まりの確認は、生活への支障が生じると考えるため

ただし専門業者等による調査が必要

換気

換気の確認は建物の重要な項目と考えるため

29 設備 ① 動作確認

第 1 種換気の場合は、給気・排気ともに機械換気によ（機る調整機能があるため調査が難しい

52

種
類

小
NO. 部位 番考えられる基準と項目

理由等

号
械換
気設
備含

換気ダクトが脱落することで、湿気が小屋裏空間にこも② 小屋裏等の換気ダクトの脱落の有無

る可能性があるためむ）
オプションとして

30

外構

①

ブロック塀（高さ、厚さ、鉄筋探査、控え壁の有無 、基礎、目違い・段差）②

建築基準法に適合しているかの判断とならない方法の検討が必要

金属フェンス等のぐらつきの確認

等

倒壊した場合の危険性について注目されているためオプションとして
排水桝の状況 ふた等の割れ 敷地内配管の不具合

敷地内の排水等の関わる重要な項目と考えるため
現行法令に適合しているかの判断とならない方法の検討が必要

火災
31 報知 ①器

オプションとして（住宅では、寝室と寝室がある階の階段に火災警報

火災報知機の動作確認

器の設置義務）※設置されている機器の作動確認だけであれば現行法令の確認とはならない

32

照明
器具

①

オプションとして建物の基本的性能であり、住まい手にとっては関心のあ

動作確認る項目と考えるためオプションとしてブレーカーの絶縁抵抗値測定、コンセントの通電・極性

電気
33 設備 ①
機器の確認、電話の通線状態の確認 分電盤の状況、位 建物の基本的性能であり、住まい手にとっては関心のあ
置、電気容量、TV アンテナ、受像状況、情報コンセン る項目と考えるため
ト有無、スイッチの動作確認
ただし専門業者等による調査が必要

外部・
34 内部 ①
建具

オプションとして建物の基本的性能であり、住まい手にとっては関心のあ

開閉不良や建て付け不良、施錠の確認る項目と考えるため

ホルム
アル
35

デヒ
ド、ア
ス

特定化学物質等は人体に影響を与える可能性がありオプションとして重要と考えるため① ホルムアルデヒドやアスベスト等化学物質の有無、濃度 専門の機器等が必要となってくるの確認

建築基準法に適合しているかの判断とならない方法の
検討が必要

ベスト
太陽
光発
36

電
システ

オプションとして太陽光発電システムを設置している場合、パネルごとの① 設置されている太陽光パネル本体の可動の有無を赤外線カメラ付きドローンにより確認する

稼働の有無を赤外線を利用して確認することができるた
め

ム

53

図表 3-7 一次インスペクションとして望ましいと考える基準や項目（ＲＣ造）
鉄筋コンクリート造の構造（No.2～7）における調査の課題：一般的に外部・内部共に仕上材が施されており、構造である躯体コンクリート自体を目視・計測するのは困難であり、躯体部分の確認としては通常、点検口等からの確認となるが躯体コンクリート面の部分的な確認となることから、仮に仕上材の劣化事象等を調査対象とした場合は、仕上材の劣化事象等の程度が躯体コンクリートの劣化にどのように影響しているかを整理することが必要
要工学的判断：仕上材の劣化事象等の程度と躯体コンクリートの劣化の因果関係について工学的判断が
必要

項目共通

共同住宅等の住棟型調査は、現行の既存住宅状況調査より調査範囲、項目を追加（No.8-①等）して広く確認したほうがよいと考える
以下の改修工事等の有無を確認
１．第 12 条点検を含む定期点検や改修工事記録等の有無 ２．過去の雨漏りまたは構造上の不具合の有無 ３．不具合を解消するための工事記録

種類 NO. 部位

小考えられる基準と項目

番号

構
造

理由等

課題：鉄筋コンクリート造の場合は木造と異なり、一1

基礎 ①

般的には基礎全体が地面より下に位置しており目視・計測が困難である。地下ピットがある場合でも酸欠等
安全上の懸念があり潜り込むことはできない
課題：鉄筋コンクリート造の場合の床の傾斜の測定
は仕上げ面の測定に過ぎない

住宅性能表示制度における既存住宅の劣化事象等の確認において、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンク2

床参考１：住宅性能表示制度の建設住宅性能評価

リート造などの部分において床の傾斜は計測しないことと解説（既存住宅・現況検査）⑥-(1)には、床の傾なっている。その理由として考えられるのは鉄筋コンクリー① 斜は鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造など ト造等の場合は、木造と異なり仕上材による床の傾斜の部分については検査を行わないこととしているとある は直ちに構造の傾斜と考えにくいためと推察する。
参考２：告示 1653 号住宅紛争処理の参考となる また住宅紛争処理の参考となるべき技術駅基準ではべき技術的基準第 3 の 1 項では住宅の種類として

鉄筋コンクリート造についても傾斜ごとのレベルの記載が木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の構造について傾 ある
斜のレベルごとの記載がある
鉄筋コンクリート造の場合の床の傾斜を測定はしないこ 住宅性能表示制度における既存住宅の劣化事象等
ととする。
3

柱及
び梁

の確認において、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンク
リート造などの部分において壁及び柱の傾斜は計測しな① 参考：住宅性能表示制度の建設住宅性能評価解

いこととなっている。その理由として考えられるのは鉄筋コ説（既存住宅・現況検査）④-共通 2 には、壁及び ンクリート造等の場合は、木造と異なり仕上材による柱の傾斜は鉄筋コンクリート造等の構造の階には適用 壁・柱の傾斜は直ちに構造の傾斜と考えにくいためと推されないとある
①

4

外
壁
②

察する。

ドロ－ンや高所カメラ等を活用し目視困難な上部等の劣化状況を確認する

目視困難な個所を目視以外の方法で、できる限り確認するため調査機器を使用する場合は、費用の検討が必要

赤外線サーモグラフィー等によりタイルの浮きの状況を確認する

打診の難しい高所部分のタイルの浮きの状況をできる
限り広範囲に確認するため調査機器を使用する場合は、費用の検討が必要

バル
コ
5

ニー
（共

① 状況調査方法基準と同じ

ー

用廊
下）

54

種類 NO. 部位

小考えられる基準と項目

番号

理由等

課題：内壁の劣化事象等の項目は躯体コンクリート
自体の項目で、外壁の劣化事象等の項目は仕上材の状態の確認となっているが、内壁と外壁の境界が6

内壁 ①

判断しずらい。仮に内壁と外壁を「壁」として統一する
場合は、劣化事象等の項目を統一する必要がある。
参考：現行の内壁の躯体コンクリート自体の項目
は、一般的には専有部の天井点検口等からの局部的

既存住宅状況調査の内壁は、躯体コンクリートの劣化
事象等を確認する項目となっており外壁は仕上材の種類ごとの劣化事象等となっているため、どこまでが内壁でどこまでが外壁の範囲かを判断する必要があるが、その境界は共同住宅等の場合わからない。

な確認範囲に限られる
7

天井 ① 状況調査方法基準と同じ

ー共同住宅の住棟型は、より詳細な調査として鉄筋レー 住戸型と異なり、住棟型は建物全体に関わる調査とな① ダー等により鉄筋のかぶり厚、主筋の間隔を計測する
8

鉄筋
探査
②

り躯体についてより詳細な調査をすることが望ましいと考ただし専門業者等による調査が必要

えるため判定について：新築時の設計図書がある場合にのみ鉄筋の有無、及び間隔が記載された設計図書等があ判定するる場合には、その通りに施工されているかを確認することない場合は判定はせずに、鉄筋の有無、間隔のみを備 は可能であるが、記載された設計図書等がない場合は考欄で報告するのみとする

確認することができないため所有者や管理組合の許可取得が困難などの問題があり、また対象建物にコンクリート打放し面が、仕上げ材

Ｈ11 年 5 月 1 日以降に確認済証の交付を受けた住宅で、基礎にひび割れ等の劣化事象等がない場合に①
コ

工学的判断要：コンクリートの材齢や築年数、ひび割れ等の劣化事象等とコンクリート圧縮強度の因果

ンク
9

省略する

関係について検証が必要

リー等でほとんど隠れてしまっているなどでリバウンドハンマーの打撃可能な面を見つけるのが困難になるなどの問題があるため住戸型ではＨ11 年 5 月 1 日以降に確認済証の交付を受けた住宅について省略するので、住棟型についても同様の考え方でよいと考えるため
また、対象建物にひび割れ等の劣化事象等が確認できた場合などの条件がそろう場合に限り測定を実施するこトとでもよいのではないかと考えるため

圧縮
強度実施する場合の判定について：
新築時の設計図書にコンクリート設計基準強度の記載がある場合にのみ判定可能として、それがない場合は測 対象住宅のコンクリート設計基準強度がわからない場② 定を実施するが判定はせず結果を備考欄に報告のみと 合は、測定結果の判定が調査者の裁量に委ねられてする。

いる（経験則。保険法人では 21kN など）

工学的判断要：設計基準強度の記載がない場合に何を根拠とすべきか工学的な判断が必要
防
水

外壁

10

（開
口部

①

ドロ－ンや高所カメラ等を活用し目視困難な外壁の上部等の劣化状況を確認する

目視困難な個所を目視以外の方法で、できる限り確認するほうが望ましいと考えるため調査機器を使用する場合は、費用の検討が必要

を含む）
11 内壁 ① 状況調査方法基準と同じ

ー

12 天井 ① 状況調査方法基準と同じ

ー

屋
根・

①

ドロ－ンや高所カメラ等を活用し目視困難な屋根全体の劣化状況を確認する

フ
バル

②

課題：タイル仕上等の斜め壁などの場合、仕様や勾配等を考慮の上、別途項目を設ける

タイル仕上げ等の斜め壁は、壁と屋根のいずれかの区別なのかがわかりずらい部分となるが、雨掛りがある壁面
として雨水の浸入の観点で重要な部分と考えるため

コニー

認するほうが望ましいと考えるため調査機器を使用する場合は、費用の検討が必要

ルー
13

目視困難な個所を目視以外の方法で、できる限り確③ ルーフドレインの排水に支障がないかの項目を設ける

55

ルーフドレンに落ち葉等がつまり明らかに排水に支障をきたしている状況は報告の必要があると考えるため

種類 NO. 部位
そ
の
他

小

考えられる基準と項目

番号

仕上

理由等

オプションとして

14 げ部 ① 建物内部の床・内壁・天井の仕上げ部分の傷、剥が分れ、膨れ、カビの有無を確認する

15 雨樋 ①

16

手す
り

17

する

がある可能性があるため建物の安全性として重要と考えるため
建物の基本的性能としてあるべき項目で住まい手にとっ

水・ては感心のあることと考えるため
給水・給湯機等の設備は生活上重要な確認と考える

動作確認（作動、異音等）

ため

ただし専門業者等による調査が必要

ガス開栓や前日からの加温措置が必要となる給水設備の仕様（直圧、受水槽、高置水槽等）の給湯 ② 仕様別に必要な調査を実施
設備

排水 ①
設備

給水は管路だけでなく水の安全性を気にする買主に対応するため

ただし専門業者等による調査が必要③

18

雨水排出経路の不具合により、雨漏り、外壁への影響② 外部鉄製手すり等のさび給部分と考えるため

樋の金物の腐食、ぐらつき、つまり、外れ、破損を確認① 外部階段等の手すりのぐらつきの有無①

仕上げ材の不具合についても、住まい手の関心の高い

漏水探知機や水圧試験等による管の漏水調査をする
ただし専門業者等による調査が必要

漏水の有無は建物の重要な項目と考えるため

排水不良や床下等の排水管勾配の確認

排水の詰まりの確認は、生活への支障が生じると考える

ただし専門業者等による調査が必要ため② 動作確認

換気の確認は建物の重要な項目と考えるため

換気 ① 動作確認

換気の確認は建物の重要な項目と考えるため

設備
（機
19 械換
気設

換気ダクトが脱落することで、湿気が天井裏の空間にこ② 天井裏等の換気ダクトの脱落の有無

もる可能性があるため

備含む）オプションとして

20

外構

①

ブロック塀（高さ、厚さ、鉄筋探査、控え壁の有無 、基礎、目違い・段差）②
火災

オプションとして
排水桝の状況 ふた等の割れ 敷地内配管の不具合

21 報知 ① 火災報知機の有無、点検記録確認、テストボタンの実

22

照明
器具

行
①

敷地内の排水等の関わる重要な項目と考えるため
現行法令に適合しているかの判断とならない方法の検オプションとして器

建築基準法に適合しているかの判断とならない方法の検討が必要

金属フェンス等のぐらつきの確認

等

倒壊した場合の危険性について注目されているため討が必要（住宅では、寝室と寝室がある階の階段に火災警報器の設置義務）

オプションとして建物の基本的性能であり、住まい手にとっては関心のあ

動作確認る項目と考えるためオプションとしてブレーカーの絶縁抵抗値測定、コンセントの通電・極性

電気
23 設備 ①
機器の確認、電話の通線状態の確認 分電盤の状況、位 建物の基本的性能であり、住まい手にとっては関心のあ
置、電気容量、TV アンテナ、受像状況、情報コンセン る項目と考えるため
ト有無、スイッチの動作確認
ただし専門業者等による調査が必要

外
24

部・
内部

①

オプションとして建物の基本的性能であり、住まい手にとっては関心のあ

開閉不良や建て付け不良、施錠の確認る項目と考えるため

建具
建物の基本的性能であり、住まい手にとっては関心のあ

25 階段 ① 外部鉄製階段等のさびる項目と考えるため

56

種類 NO. 部位

26

その
他

小

考えられる基準と項目

理由等

エキスパンションジョイント部分がある場合は、取合い部

エキスパンションジョイント部分がある場合は、雨漏り等

番号① 分の防水処理、及び近辺の雨水の浸入等の発生の有 の劣化事象等が発生しているケースもあり確認の必要
無を確認

性が高いと考えるため

57