住宅地研究

郊外住宅地の再生

横浜市立大学 教授

中西正彦

第4回

超高齢化に対応する
郊外住宅地での高齢化の様相の子ども世代も似通った年齢層なわけで、そこから 20

今回のテーマは「高齢化」である。よく人口減少・少～ 30 歳ほど下に 2 つ目のボリュームゾーンを形づくる。

子高齢化と表記されるように、「人口減少」「少子化」「高しかし入居開始後および 20 ～ 30 年が経過するうちに、齢化」という複数の語が接続して使われ相互に関係はあ子ども世帯が独立する。入居第 1 世代は大きな入れ替わるが、本来別の事象である。そして今日の郊外住宅地のりなく残るため、単に経た年月以上に高齢化率が急上昇

問題は、そのうちの一つ「高齢化」がこれまでにない速することになる。全国的にもこの傾向は見られるが、す度で進み著しい水準に達しつつあること、すなわち「超なわち、社会的に投資されて開発され、その結果良好な高齢化」に根源があると言っていい。また、郊外住宅地住環境を持つ住宅地ほど、皮肉なことに、高齢化の進行の空間的な再整備や団地の空間的な再生の必要性などもが速いということになる。

謂われているが、それは計画的住宅地の超高齢化が空間の老朽化と並行して起きているがゆえに、より切実に求められている。つまり開発後時間が経過した郊外住宅地で対処しなくてはならないのは、建物や基盤の老朽化と同時に（表現には問題があるが）人の老朽化なのである。
もちろん超高齢化は郊外住宅地だけの事象ではない。
わが国全体で見ても高齢化の進展は著しく、先進国中でも先陣を切っている。もちろんマクロで見た場合の傾向とミクロでの各々の動向は必ず一致するわけではないが、大都市圏の郊外住宅地ではむしろ超高齢化の進行が一般的な地区よりも速いのが実情である。
図は著者が活動する横浜市金沢区における過去 10 年間の町丁目別の高齢化率増減を示したものである（図1）。
金沢区は横浜市にあってもっとも人口減少が進んでいる区であるが、高齢化の進展も目を見張るものがある。全
地区高齢化が進んでいることに加えて、特に速く進行している地区は、基盤が整備された、つまり計画的に開発された住宅地であることに気づいてもらいたい。それはこのようなメカニズムによる。ある時期（数十年前）に計画的に一括で開発された住宅地では入居時期が集中し、また入居した住民の年齢もおよそ 30 歳代と似通ったものになり、人口のボリュームゾーンを形成する。そ58

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図1 横浜市金沢区の過去10年間の高齢化率増減

高齢化と住宅地の問題

いる「高齢者の日常生活に関する意識調査」（注1）によ

高齢化によって郊外住宅地にどのような問題が生じるれば、「高齢者とは何歳以上か」という質問にもっとものか。たとえば、地域活動の担い手の減少と活力の低下、多い回答は「70 歳以上」というものである。さらに「75管理不全の土地建物の増加、福祉や医療ニーズの増加な歳以上」との回答も回ごとに増えている。つまり国民意どが考えられる。これらを挙げること自体は容易であ識の傾向として、高齢者とは 70 歳代以降と考えてよさり、たいていの人はやっぱり高齢化は問題だねと考える

そうである。

ことだろう。しかし問題がはっきり見えていれば対策はさらに言えば、高齢者となったことがすなわち問題のとれるはずだが、超高齢化が問題とはかなり以前より言発生を示しているわけではない。たしかに疾患等の発症われていながら、対応できているという社会的な実感は“率” は一般に歳とともに上がっていく。しかし実際の乏しい。

発症時期は個々人でまちまちで、そもそも何も発症しな

それは、一つには高齢化というマクロな事象はなかない人も多い。つまり高齢化率が高いことは問題の存在をか止められないことが影響していよう。人はだれしも歳意味しない。高齢化率それ自体は、問題の発生を予測すをとる。それに近代化以降進んできた長寿化が重なれるといった用途に使うには極めて粗いデータなのである。

ば、高齢者の比率が上がることは当たり前である。むし筆者の経験でも、団地再生のモデル事業としてこれまろ並行して少子化が起きていることのほうが、将来の社での回でも述べてきた金沢シーサイドタウン（横浜市金会構造上大きな問題である。

沢区並木）の活性化支援に入り始めた当初、地域での生もう一つには、高齢者が増えるのは不可避だが、マク活の「問題のなさ」に驚いたことがある。その当時、人ロに社会保障を検討するのであればともかく、ミクロな口の構成を見るとボリュームゾーンはちょうど 65 歳を視点─地域や実際の生活というレベルで考えるには、超えたところであった。すなわち高齢化率が急上昇した状況の多様性を考慮しなくてはならないことである。そ時期である。しかしその数値に対して、地域の自治会やもそも高齢者といっても単に年を重ねた人というだけの地区社協等の活動は活発であり、生活に苦労している高意味であり、実際の属性や状況はまさに千差万別であ齢者はいないわけではないもののよく見かけるとも言いる。生活レベルで見るには具体的な問題を把握しなくて難く、空間の良好さと相まって、何の活性化支援に入っはならないし、地区レベルで見るにはその地区の高齢者たのか戸惑いすら感じたものである。

像をまず把握しなくてはならない。しかしこれが思いのしかしこの「高齢化率の高さが問題の深刻さと直結はほか難しく、地域の構造を捉えるには、多くの調査を積しない」ことが、問題への対処を遅らせる一因ともなっみ重ねなくてはならない。その結果、地域や地区ごとにていると思われる。かつてに比べれば健康長寿とはいきめ細やかな対応をとる段階までなかなかたどり着けなえ、歳をとればやはり身体は弱っていく。当然、地区単いことになる。

位でも人口のボリュームゾーンが 70 歳代、80 歳代となっまた、そもそも人は突然高齢者になるわけではない。ていくにつれて、健康を害する者が増え、逝去者も増え現在のわが国では、WHO の 65 歳以上という高齢者の定独居高齢者が増加していく。これらが徐々に進行してい義基準が採用されており、総人口中の 65 歳以上の割合くのである。問題が顕著に発生すれば対応のモチベーを高齢化率としている。そのため、たとえばある地区のションが高まるが、徐々の進行では状況に慣れていって人口のうち 10% の人々が同い年生まれだとすると、彼しまい、認識が追い付かぬうちに問題が拡大し、気づいらが 65 歳になる年に高齢化率は突然 10 ポイント上昇すたときには深刻な状況となっていることも考えられる。

ることになる。しかしその前年と後年を比較しても、実「カエルをいきなり熱湯に入れると驚いて逃げ出すが、際には問題や状況に大きな変化が生じているわけではな

常温の水に入れて徐々に水温を上げていくと逃げ出すタいことは容易に想像がつこう。また、栄養状態や生活状イミングを失い、最後には死んでしまう」といういわゆ況の改善により長寿化が進んできた結果、今日のわが国る茹でガエル理論が、まさにそのまま現実のものとなっでは 60 歳代は、当事者も周りの見る目もその人を老人てしまいかねないのである。とみなすものではないだろう。内閣府が定期的に行ってもちろん、そうならないように早めに手を打っておく

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に越したことはなく、ある種の予防医学的対応を地域の実情に合わせて展開しなくてはならない。以降では、人口のボリュームゾーンとの関係から見て、どのタイミン
グでどのような手を打っておくべきか、整理してみよう。まずソフトな取り組みから、空間的、ハードな対応へという順で述べていく。

高齢者の活動を増やす
今日の一般的な定年年齢は 60 ～ 65 歳だが、退職者には地域のためにも、また個人としての生きがい獲得のためにも、地域活動への参加が期待される。前述の通り実感的に高齢者となるのは 70 歳代からであり、元気に動ける非高齢退職者と言える状態が、じつに 10 年ほどは期待できることになる。いわゆるアクティブシニアである。
この世代がボリュームゾーンである時期の地域の課題は、アクティブシニアの活動をいかに地域で育て、展開するかである。その狙いの一つは高齢者同士の支えあいの構築にある。高齢者が増加し若年層が大幅に減少していくのだから、高齢者同士で支えあう社会的な構造をつくらなくてはならないのは前提とも言える理屈である。とは言っても、直接的かつ大上段に支えあいましょうと

図2 地域福祉計画の例：横浜市第3期金沢区地域福祉保健計画「いきいき金沢・ささえあいプラン」

鼓舞しても、反発を受けてその通りに進むわけがないのがこの世の中でもある。もちろん、そのような使命感を軸としたこの相談室は、地域での尽きぬパソコン（およ自分のものとして積極的に活動を展開する人々・団体はび近年はスマートフォンやタブレットも）の操作の相談貴重であり、大切にしなくてはならない。ただ、現役を需要に応えるだけでなく、徐々に相談者から教える側に退いて、でもまだ元気なうちに自分の好きなことをやり回る人々が増え、主宰者のご夫妻のキャラクターもあったいと考える層は少なからず存在する。また、特にやりて、一種の高齢者サロン的に機能するようにもなってたいことがない、あるいはそもそも何をやりたいかわかいった。興味深いのは、パソコンを能動的に使うというらないという層も相当数存在する。そのような人々に、目的から、「無料敬老パスでどこまでいけるかマップ」

まず自身の心身の健康のため活動を提供し生きがいをや季節ごとの「美しい花・みどりが見られるルートマッ持ってもらうことが必要であり、次にその活動が地域のプ」をつくるといった活動もそこから出てきたことである。

ためになることであればベターである。

また、近隣の千数百戸におよぶ戸建て住宅地である西金沢シーサイドタウンでの取り組みにおいても、その柴団地では、地域住民有志が横浜市の競争的まちづくりような活動が展開してきている。横浜市大が地域拠点助成金（横浜市民まち普請事業）を勝ち取って、早い段「並木ラボ」を開設して以降、とても多い相談事項がパ階から地域交流拠点「さくら茶屋」を整備したが、このソコンについてだった。大学の関係者・学生が関わって中心となったのもアクティブシニアの一団である。コロいるということで尋ねやすかったのだろう。しばらくはナ禍で交流拠点の運営が大きく制約される中、この拠点個別に対応していたが、並木ラボの常連的利用者が情報を運営する有志は住宅地におけるシェアオフィスを開設

系企業の退職者であり、自分のスキルを地域で活かすこできないかと現在検討中であるが、これも地域活動が展とに関心があったことにより、「パソコンなんでも相談開することで、（結果として）複数の課題解決につなが室」を主宰することとなった。柔軟性の高い個別相談をる取り組みが発展的に行われている例と言える。

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図3 地域包括ケアシステムの概念（厚生労働省説明資料より）

公的な高齢者生活支援システムの実現
もちろん高齢者の生活を支援する、公的ないし半公的な活動と社会構造の改善も必要である。地区の社会福祉地再生や都市計画・まちづくりの領分にも影響するものとして、この中に住民の活動等を位置付けていくことが望ましい。

協議会や民生委員の活動の重要性はいうまでもないが、地域包括ケアシステム（図3）は、近年その存在と重要これらも包含した包括的な地域の福祉体制を再構築しな性が社会的に認識されつつあるように思われる。これはくてはならない。それにあたって重要なのが、地域福祉計「団塊の世代が 75 歳以上となる 2025 年を目途に、重度な画と地域包括ケアシステムである。両者は制度的には別の要介護状態となっても住み慣れた地域で自分らしい暮ら文脈で生まれてきたものだが、今後の住宅地を高齢者福しを人生の最後まで続けることができるよう、住まい・祉の観点から見るには、理解が欠かせない仕組みである。

医療・介護・予防・生活支援が一体的に提供される」シ

地域福祉計画とは「地域福祉推進の主体である地域住ステムとされ、その実現にあたっては地方公共団体ごと民等の参加を得て、地域生活課題を明らかにするとともに「地域の自主性や主体性に基づき、地域の特性に応じに、その解決のために必要となる施策の内容や量、体制てつくり上げていくことが必要」とされている。現在、等について、庁内関係部局はもとより、多様な関係機関各地方公共団体で実現のための取り組みが行われているや専門職も含めて協議の上、目標を設定し、計画的に整が、高齢者に関する住宅地再生とは、ある意味このシス備していくことを内容とするもの（厚生労働省の説明よ

テムを対象住宅地において実現することに他ならないとり）」である。近年、策定が任意の仕組みから努力義務言える。また地域包括ケアシステムの考え方の根幹にとされたことにより、各地でこの計画の策定が進んでい「すまいとすまい方」があるように、住宅地の主要機能る（図2）。内容はさまざまであるが、福祉（すなわち生である居住を問い直すことが、地域包括ケアシステムの活の下支え）に関する地域別の計画ということで、住宅側からも求められているのである。

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なる。このような空き家や管理不全住宅予備軍の住まいには、居住者がまだ元気なうちは、住みながら地域交流の場として一部住居を開放する、いわゆる「住み開き」の促進を図ることも有効であろう。

住み替えの支援
さて、いくら高齢者がその土地建物に愛着があっても、どこかの段階でそこに住み続けることに限界が出てくる。日本人は土地建物に高い愛着を持っているため、
写真1 居住者がいながら管理不全の住宅とかくぎりぎりの状況までそこに住み続けようとする傾向にある。配偶者を亡くした時、身体が動かなくなった時などが考えられるが、そういった大きな契機がなければ、住み替えなどはあまり生じなかったと言っていい。

空き家・管理不全住宅への対処

これに対応するためには、より住み替えやすい社会的高齢化が進行し、人口のボリュームゾーンが 70 歳代

環境の整備が必要ではないかと考える。戸建住宅で過ご後半から 80 歳代（呼称には難があるが、いわゆる後期してきた高齢者でも、老後は立地の良いマンションへの高齢者）が増えてくると、まちなみや空間的な機能にあ転居によって生活しやすくなるという例はよく聞かれからさまに課題が生じてくる。まず管理不全住宅や空家る。事実、駅前などにマンションが開発され販売されるの発生と増加である（写真1）。と、少なからぬ割合で周辺地区の高齢者が購入する。し従前の居住者が高齢により体力気力を失ってくると、かし、住み替えで地区も住まい方も変えることが一般的

住宅の管理が行き届かなくなる。特に戸建住宅では庭やと言われるアメリカ等と異なり、生活圏やコミュニティ建物外壁等手を入れるべきところが多いが、管理不全にが重視されるわが国では、特に交友関係も身近に置きた陥るとあっという間に荒れてしまう。特に庭木はすぐにい主婦層などは、ライフスタイルも生活圏も大きく変わ

敷地境界を越え、隣地にとっては無視できぬ外部不経済るような転居には抵抗も大きい。地区内でもより条件がを生じる。近隣に管理不全住宅が存在することは土地建生活に適合する住宅へ転居するといった地区内転居の選物の売買価格にも影響することから、価値を毀損するこ択肢があれば、有益な手段のひとつとなるのではないだとすらあり得る。また、居住者が逝去あるいは高齢者施ろうか。

設へ入居するなどして不在となり、入居する相続人がいない場合には、空き家が発生することになる。

当然、その際には費用やタイミングの調整等、問題となる点は多い。少なくとも個別住民自身の自助努力だけ空き家および管理不全住宅への対処は、じつは本連載

では広い取り組みとなることは期待できない。そこには

第 2 回ですでに論じており（注2）、詳しくはそちらをご参

住宅地全体を見渡し調整を行うような事業体が必要とさ照いただきたい。対処の要点を述べておくと、地域コれよう。これはある種の住宅地のエリアマネジメントのミュニティやソーシャルサービス等の多様な管理主体の構想であるとも言える。しかしどのような主体がそれを育成が必要であることと、根本的には建物の除却をしや担えるだろうか。住み替えは、建物の建築ほどではないすい社会情勢をつくることである。

までもコストもかかり、特に所有物件が絡む住み替えの一方で、空き家や管理不全住宅とまではいかないが、持て余される住空間も高齢化と同時に増加しているはず場合は、事業的あるいは制度的なノウハウ・スキルが必要とされる。

である。家族の人数が減少して空間ニーズが減少する

そこで、地域住民による組織体が主体となることは前と、住んでいてそこそこ手入れは行われていても、使わ提としても、このようなエリアマネジメント的活動を業れない部屋が生じてくる。たとえば戸建住宅の場合、2として行えるような事業者が実際面を執り行うことが、階にはもう上がらず雨戸を閉めっぱなしといったことにノウハウ面でも事業性・継続性の観点からも望ましい。

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この場合、住み替え支援とは、すなわち不動産仲介や売買事業に等しく、その意味で不動産流通事業者の参画が望ましいとまず考えられる。実際、横浜市南部を地盤として、近年まちづくり志向を強めている興味深い地元不動産事業者がいる。自分たちの地盤であるまちを振興することは将来の自分たちのためでもあるという理念のもと、たとえば地元商店会の事務局機能を担うほか、コミュニティカフェ運営などまで活動を展開している。もうひとつ興味深い点は、不動産を流通して終わりではなく、その後の顧客フォローのためもあり、自前でリフォーム・リノベーション事業も行っているところである（図4）。つまり不動産流通業の枠を越えて、建設業の領域も併せ

図4 不動産仲介事業者がワンストップでリフォーム／リノベーションを手掛けて販売持ってきているのである。その結果、その事業者は高齢者から住まいを買い取ってしまうことができ、その金銭細やかな生活支援の観点が必須でもある。こちらについ的利得によって高齢者は別の住居に移りやすくなる。事ては公的・半公的な団体や組織が対応を図りつつ、公的業 者は 買い 取った住 戸にリノベーションを施してバな仕組みも活用し、一部にビジネスの入る必要性が見らリューアップし、より若い世代に販売するといったスれるということになろう。しかしこのような生活支援の考キームを組むことができるのである。

え方と、民間事業者を入れたエリアマネジメント体制構築

筆者としてはこのような動きを見て、同様に不動産業とは衝突することも多く、いずれにせよ地域全体をソフトか建設業のノウハウを併せ持つ鉄道系の事業者に期待をらハードにもわたって住民や関係者が考え続け、調整を図持っているところであるが、鉄道事業者は自らの沿線の地れる枠組みと仕組みが必要ではないかと考える。

区にまず目が向き、少し離れた地区への関与はどうしても優先度が落ちる傾向がある。そのような地区では、前述の不動産流通業者のような主体の他、逆に住宅建設業を主とする事業者が開発機会の獲得と不動産業への進出を併

注１）内閣府「高齢社会対策に関する調査」https://www8.cao.
go.jp/kourei/ishiki/kenkyu.html（2021年4月30日閲覧）
注２）中西正彦「住宅地研究：郊外住宅地の再生 第2回 空き家問題再考」（『家とまちなみ』81号、p.60 ～ 65、2020年）

せて取り組むような余地がないだろうかと考えるのである。

高齢化問題に取り組むべき主体
高齢化による問題はその様相や影響範囲が多岐にわたるため、本稿でも十分に論じられたとは言い難い。また、ある程度の論点出しは行ったつもりだが、常に「誰が」それを行うのかが最重要課題となる。
後半の住まいに関する事項については、マッチングの観点からエリアマネジメント体制の必要性を、ビジネスを必要とする視点から民間不動産企業の役割を重要であると指摘した。じつはここまでの本連載において、各回で最後はエリアマネジメントの必要性が結論となってきたことにお気づきだろうか。この点は連載最終回に改めて述べる予定であるが、こと住まいに関しては、高齢化対応もエリアマネジメント体制が必要なことはたしかである。
一方、前半で述べたように、高齢化という現象にはきめ

中西正彦（なかにし・まさひこ）

横浜市立大学大学院都市社会文化研究科教授。1970年横浜市生まれ。2000年東京工業大学大学院博士課程修了。博士（工学）。専門は都市計画、土地利用コントロール制度だが、近年は住宅地活性化等の実践にも関わる。

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