都市計画法・建築基準法を変えて未来に向けた美しい都市へ景住ネット

NEWSn o .17

なぜ、再開発なのかhttp://machi-kaeru.com/

首都圏のあちこちで再開発が進む。
月島は下町らしい路地の街並みともんじゃ焼きが人気で、休日には多くの人が訪れる。ところがその月島では再開発によって、路地の住宅やお店がどんどん超高層に替わっている。急激な人口増で学校や交通機関などのパンクも懸念され、住民が住み続けられる計画なのかという疑問の声もあがる。
なぜ、再開発なのか。

会員募集中 !!
個人＝年間 2 口以上(1 口 1000 円 )団体＝年間 2 口以上(1 口 10,000 円 )専門家＝年間 1 口以上(1 口 10,000 円 )( 専門家は学者・弁護士・建築士・議員などの方で、自己申告です )2017. 11.10

2017 年 3 月の国立景観訴訟シンポジウムの記録ができました。
定価 500 円
申込みは
ホームページから

のお兄さんお姉さんも県内に通学、就職、通勤していた。東京は、くる弊害の抑制という国家的課題、経済社会を通じての選挙ごとに地元に戻ると称する不在地元民である国会議員や、地

目標はずっと日本の国土には染みついているか。

方企業の社員旅行の中継地のお土産モノとして象徴的に存在する

この話題は半世紀以上にわたり、矮小な国土と峻嶮な地形ゆえものにすぎなかったのである。

の移動の制約や、南北地域における豪雪や台風が飛来する気候の長距離輸送機関が今ほど発達しておらず、全国一律の飲食違い、活火山が多く地震等の自然災害、平地が少ない中での農業チェーンやコンビニエンスストアもなかった。高度成長期、にもか

生産性の確保および流通上の課題に加えて、日本の自然条件を大かわらず、地方では具体的姿としての東京にリアリティがなかっ前提とした社会制度上の大きな問題点とされてきた。つまり都のたのだが、実は、その当時がもっとも東京への人口流入が多かっみが発展し、鄙は置き去りにされていることである。

たという統計的事実がある。当時、年間３０～４０万人が東京に移

高度経済成長期のまっただ中の昭和４０年代生まれの私達の世住していったといわれている。その内訳は、若い労働力を求めた

代でも、物心ついたときには田中角栄の列島改造論を嚆矢として、

集団就職や出稼ぎと呼ばれた開発が進む首都圏周辺での工事人夫、「唯一の大都会としての東京への集中」の問題は耳にしていた。あ

それに伴い増大する派生的中小規模経済、飲食業等の増殖が過半

らゆる文物や社会の変革は東京を中心におこなわれており、情報を占め、その他は進学者であったという。当時は日本全体で人口は常に東京から下げ渡ってくるものであり、少なくともマスコミをが増えているという状況の中で、東京へのさらなる人口増という意

始めとするマスコミュニケーション、キー局制をとるテレビにおい

味で、あふれた人材がそのまま東京に流入していたというわけだ。

ては、その中心が東京であることは偽らざる事実であった。

その当時と比較してみると東京への流入人口は現在ではピーク時

一方、その東京とやらはいったいどこに存在しているのか、地方都市における田園風景、海岸風景、森林風景のどこからどう繋がって、あの高層ビルが林立する大都会に繋がっていくのか、まったく現実感がなかったのも事実である。日本全国に知れわたる情報上の「東京」は常に現実感がなく、どこか遠い、電波によって運ばれてくる半ば異国の首都、異国のメトロポリスであった。
当時の地方都市少年として、実際に近隣に目を回してみても、

2

都心一極集中は自然現象ではない。

建築エコノミスト・森山高至

東

京一極集中といわれて久しい。また、東京一極集中からの半分以下と言われている。東京への移住人口は減っているのである。

にもかかわらず未だに東京一極集中と言われているのは、
人口が増大しているエリアが首都圏にしかみられない事情からである。つまり、日本全体でみれば、人口減少が始まっているなか、東京にのみ流入しているという点が高度成長期と大きくことなる点である。

東京に行ったことがある人物は非常にまれであり、東京から来た

これはいったいなぜなのか？地方産業や企業の衰退等々。さまという人物も非常にまれであり、大人は地元の企業に勤め、年長

ざまな理由があげられるが、そもそも、東京への人口流入はいつ

から始まったものであろうか、歴史的統計をひもといてみれば、こ

日本と東京都の人口の増減率（2020 年以降は推計値）の東京のみへの人口流入は比較的最近のものであることがわかる。

%

そもそもの発端は徳川政権による江戸幕府の開闢であるが、そ済の中心、いわゆる人口の集中において、大阪府下および関西経
済圏の優位は変わらなかった。同時に、東海道に鉄道が引かれるまで、東京と大阪の移動には、最速の蒸気船をもってしても数日を要していたわけだから、少なくとも当日移動範囲の中で経済圏も

120

高度成長期

140

治維新による京都から東京への遷都をもってしても、あくまで経

第二次大戦の当時は京都も大阪も東京同等以上の都市として顕在であり、明

日本
東京都

現在

100

（増減なし）

人口移動も閉じていたといってもいいだろう。
大きく首都圏と他の地域の人口動向状況の開きが生じたのは太80

平洋戦争中といわれており、その理由も経済的な帰結とか漸進的の統合による強制的なものであることが現在の歴史的な分析であ
きらかになっている。つまり、東京に一極集中したのは官僚の緊急避難的措置であり、いわば異様な戦時体制により生じたものでありながら、それが現在にまで影響を及ぼしているということだ。
戦後７０年以上を経て未だに？と疑問を呈される諸兄もいらっしゃ

60

2040
2035
2030
2025
2020
2015
2010
2005
2000
1995
1990
1985
1980
1975
1970
1965
1960
1955
1950
1945
1940
1935
1930
1925
西暦

な社会的変遷といった自然的変化、自律運動ではなく、戦時体制※総務省統計局の人口データから。
※東京都は 1945 年のデータがないため 1947 年のデータを使用。
現在の事実上の撤廃といった政策のもと、タワーマンションが雨後の東京都の人口るだろうが、意外なことにこの戦時体制は実はその後も非常に長く

筍のごとく林立するありさまとなった。たしかに、若年人口の大幅様々な面で戦後数十年間維持されてきているのである。

増大という目標は達成されたもの、急激な人口増にともなう公共

この国家総動員法を中心とした大戦中の統制経済が、日本諸施設整備が追い付いておらず、特に子育て支援施設の大幅な不の産業構造に与えた影響は大きく、身近なところでいく

足と通勤通学時の輸送施設の大幅な不足と、駅やバス停における歩行者渋滞といった状況も起こしている。そして、これらの公共施設整備にはさらに十数年を必要としながら、それ異常のスピーころである。それぞれの製造方法にまで細かく規制を加え、品質

ドで、さらにタワーマンションの建設が続くことが確定している。

や価格における競争をさせない仕組みとして機能していた。そのこれらの高層住宅はデベロッパーの立場からすれば、一拠点にお後、これらの規制を外したことによる市場の活況としてわかりやす

ける販売戸数の増大が見込めることから、あくまで戸数を大量に

2040
2035
2030
2025
2020
2015
2010
2005
2000
1995
1990
1985
1980
1975
1970
1965
1960
1955
1950
1945
1940
1935
1930
1925
1920
西暦

つかの食品流通、特に塩やたばこの専売、酒の製造等級、米の栽培体制までが、厳しく統制されていたのは記憶に新しいといのは、現在の地酒酒造ブームを思い起こしてみればいい。いか販売するという民間の企業の利益極大化行動としては、歓迎されにこの戦時中の統制経済の名残が、それまでの伝統的地域社会文るものではあろう。しかしながら、一棟あたり数百戸から千戸といっ化をゆがませ矯めてきたのか。それは火を見るよりも明らかだろう。

たような、戸数オーダーはこれをただの民間建物の事業と呼ぶに

東京一極集中においても、この戦時中の統制経済の名残なのではあまりに多く、地方の町村の定住戸数をはるかに上回るものであある。そしてその原因をいつの間にか忘れ、一極集中が経済上避る。町村であるなら本来、役場もあり郵便局も学校も幼稚園、保けられないもの、自然な変動と誤解されたままなのである。当時の育園、病院、消防署といったような、公共施設を含んだ行政単位

経済統制の具体的施策としては、同一産業内での企業の統合、おをもったコミュニティを形成するべき人口を擁した一棟建ての建よび各企業に課せられた本社の東京への統合、がもっとも大きな物が十数棟、次々と数年間で出現し、そこに人々が移住している

影響を与えたといわれている。

のが、現在の都心の状況である。

本土に空襲まで受けようかという戦時中の非常事態を考えれば、このような事態を放置するどころか助長しているのが、現在の国家としても企業体としてもリスクをヘッジするためには、首都機中央区をはじめとする東京一極集中の中における集中をみせる都能の分散が適当と考えられるが、そうではなく、真逆の統合がお心三区と臨海部である。

こなわれたわけだ。

東

京一極集中は一種異様な国家的状況の中で、緊急的政策として政府と軍とその官僚により意図的に行われたものであって、市場経済による自然淘汰であるとか、避けられなかった自然現象的事態ではないのである。

その状況に加え、東京五輪決定以降は、五輪施設整備や選手村整備を前提とした、さらなる整備計画が進行中である。
そこには、自然発生した経済的事由ではなく、デベロッパーと行政が一体となった人為的な集中誘導の結果であり、そのことによるさまざまな軋轢が起こりはじめている。そして今、これらのエ

この歴史的事実から振り返ってみるならば、一極集中は人為的

リアは正常な都市生活的利便性の臨界点を超えようとしているとなものであり、ならば、一極集中は止められる、と考えるべきも指摘してきたい。結果として今後十数年のうちに、これら一棟々のである。つまり、現在起きている東京一極集中の中での、さらが正常なコミュニティに育っていくことができるのか、今がその曲に都心への一極集中という現象も同様に自然発生的なものとみて、がり角であることは間違いない。

迂闊に諦念し受容してはならないものである。現在、一極集中東京の中での一極集中エリアは、都心の中心三区といっていいだろう。そこは戦前戦後を通じていってみれば良好な都市景観や歴史的遺構も保持する江戸時代から続く町々のエリアであり、千代田区、中央区、港区に集中している
これらの地域では特に中央区が先行して、人口減少から増に転じる、ことを旗印に住宅系建築物の容積率の緩和や最高高さ制限

森山 高至（もりやま たかし）日本の一級建築士、1 級建築施工管理技士。
メディアでは建築エコノミスト、建築アナリストとの肩書で活動。新国立競技場・築地市場移転問題ではテレビの解説者として人気。公共工事
や土木・解体や建築工事の請負、不動産、建築物の設計・監理を主な事業とする株式会社 CRA の取締役。著書 「非常識な建築業界「どや建築」という病」（光文社新書）、「マンガ建築考−もしマンガ・アニメの建築物
を本当に建てたら」（Think Map）など

3

「住みたい街」は「住みやすい街か」事務局長
橋本

武 蔵 小 杉 の 超高層再開発を 問 う

小杉・丸子まちづくりの会

なぜ、再開発なのかに見える形で噴出し始めているのです。

超高層再開発を誘導・促進する川崎市の都市計画
個々の超高層建設計画は、大手デベロッパーによる民間開発事業です。しかし、それらはいずれも川崎市が進める都市計画抜きにはありえません。市が 2007 年に策定した「都市計画マスター
プラン」で、武藏小杉駅周辺を市の「広域拠点」と位置づけ、大規模な超高層再開発計画を推進したのです。
土地の高度利用を名目に、再開発促進区などの地区計画制度を使って、高さ制限２０ｍ⇒１８０ｍ、容積率２００％⇒６００％など、極端な規制緩和を認める都市計画の変更を推し進めました。
しかし、今や川崎市が率先して進める超高層再開発の都市づくりの問題点が次々と明らかになっています。
１、再開発計画が周辺住宅地域の環境について、何の考慮も払わないまま進められていることです。
計画は、あくまでも開発事業区域内に限定されたものであり、これに隣接し多大な影響を受ける周辺住宅地域は都市計画の外におかれています。
「コンパクトシティ」というふれこみで、それとは真逆の超過密人口集中再開発を進め、周辺の町がどうなるか、どうするかの検討をなおざりにした結果が、周辺住民と稔の摩擦を引き起こしている大きな原因です。
２、南武線南側の工場跡地から始まった小杉超高層開発は、６年前、北側の住宅地に進出し、ここで初めて大規模な反対運動に遭遇しました。４万通の都市計画意見書を初め数万を超えるアセス
意見書提出など、川崎市のまちづくりにかかわる住民運動の記録を次々と塗り替える大衆的運動が立ちふさがったのです。しかし、行政が示した「都市計画素案」は、１字１句変えられる

超高層林立で２万人を超える街が出現！
さらに１万人以上の人口増計画
以前、小杉で暮らしていた友人が数年ぶりに小杉に立ち寄った
際、「まるで浦島太郎になったようだ」と、街の変わりようにびっことなくそのまま「原案」に昇格して、都市計画審議会にかけられ賛成多数で可決されてしまいました。私たちは、都市計画決定手続きが住民の意見を聞いたというアリバイ作り、通過儀
礼でしかないことを痛感させられたのです。

くりしていました。小杉の街は２００ｍ近い超高層マンションがと「もう超高層マンションは必要ない」が８０％…
武蔵小杉は、ＪＲ南武線・横須賀線・東急東横線が交差し、東住民アンケートに回答

ころ狭しと建ち並び、昔の街の面影は全く消えてしまいました。

京都内や横浜市内にも３０分足らずで行ける交通利便性を売りに、駅周辺の再開発が急ピッチで進められてきました。
この１０年間に２００ｍ近い超高層マンションが１７棟も建設され、すでに約７千戸、人口２万人を超える都市が出現しました。

静かで明るく住みよい街であった私たちの「ふるさと小杉」が、規制緩和と言う呪文と超高層という巨大な怪物によって一気に破壊されて行くことを目の当たりにして、次世代に負の遺産を残すことになるのではと苦痛を感じています。
「まちづくりの会」は、市の進める再開発によって小杉の町がど

今後も１万人以上の増加が見込まれ、合計３万人超の人口増になる見通しです。超過密で急激な人口集中をもたらした再開発は、
長年この街に住みつづけてきた人々にさまざまな住環境の悪化をもたらし、その影響はさらに周辺に拡大しようとしています。

う変貌したのか、日々の生活で体感している住民自身の生の声をつかむため、住民アンケートを実施しました。
武蔵小杉駅周辺の７町内の住民３０００戸にアンケート用紙を配布し、「住みたいまち」ランキングで上位を占めてきた小杉の街が、本当に「住みよいまちか？」を聞きました。

小杉再開発の「影」にスポット
近年、建築専門誌などで、「住みたい街ランキング」の上位に入り、若者に人気の街ともてはやされたのも束の間、このところそのランした。

キングも二桁台に落ちてきています。ネットニュースでは「住みた「住んで不便に感じていることは？」の問いに、ビル風が強い

い街は、住みやすい街か」のタイトルで、小杉の高層マンション

７２％、駅の混雑５５％、公園や緑地がない４１％ など、街の環境に引っ越してきた子育て世代が、保育園に入れなくて途方にくれが悪化していることを懸念しています。

ている姿を報じました。さらに、小杉駅の異常な通勤ラッシュや次に、「住みよい街への意見」では、もう超高層マンションは必

深刻なビル風の問題が、ＴＶや新聞で盛んに報道されるようになっ

要ないが７９. ５％でトップ、駅の混雑解消５５％、防災公園や緑地ています。
「小杉再開発の光と影」といった見出しのうち、「光」よの設置４８％、と住環境の改善と、安心して暮らせるまちづくりへ

り「影」に焦点をあて始めています。

の願いが示されました。

いま、人口急増の街づくりがもたらす「まち壊し」の現状が目
4

配布後約 1 カ月余りの間に、返信用封筒でアンケート４４２通の回答があり、小杉のまちづくりに高い関心があることが示されま

回答者の半数近い２００人が設問以外に自由意見を寄せてくれ

横須賀線改札に入る行列

ましたが、最も多かったのは、人口急増で街が荒れているという意
見が多数を占め、小杉駅周辺の急激な開発に対する強い批判の声があがっていました。

川崎市長と日本医科大学理事長に公開質問状を提出

横須賀線ホーム

小杉のまち住民アンケート結果
2017 年 7 月 25 日（回収票 415）
Ｑ．武蔵小杉に住んで「不便に感じている」こと

まちづくりの会は住民アンケートの結果をまとめ、川崎市と日医大に公開質問状を送付しました。
○「小杉駅の混雑解消」、「超高層マンションはいらない」は住民の圧倒的な声です。
○「ビル風がひどい」と７割の住民が指摘。
環境影響評価制度を改め、「複合アセス」が必要です。
○人口密集地域に防災広場もない都市計画を改め、緑の防災公園が必要ではありませんか？
等、寄せられた回答は、どの質問に対しても正面から答えることを避けた居直り、はぐらかしでしかありません。再質問と、公開の場で質疑応答ができる対話集会の実現を求めていきたいと思います。

Ｑ．武蔵小杉の「住みよいまちづくり」のための意見

変化の予兆、人口減＝住宅過剰時代に即した都市計画への転換をしかし、今年に入って、昨年夏に都市計画決定された日本医科大学再開発計画（180 ｍ２棟建設）の着工が２年半延期されました。
ホテルエルシー跡地の 170 ｍ計画も、事業者説明会が１回開かれた後１年以上音沙汰なしの状態です。 小杉超高層再開発も、これまでの「行け行けドンドン」状態から、明らかに潮目の変化を感じさせる時期を迎えています。
日本の人口は、2008 年の 1 億 2800 万人をピークに、減少に転じました。しかし、国の経済・金融政策に支えられてマンションなど過剰な住宅供給が止まりません。１５年後には３戸に１戸が空き家となると予測されています。しかし、川崎市では、小杉などの再開発によって、当分の間人口増が続くと予想されています。急激な人口増によって深刻化するインフラ整備の遅れを解決するため整備を急げば、いずれ確実に訪れる人口減社会の到来とともに、その維持管理は深刻な負担となって跳ね返ってくることは明らかです。
「人の住まない超高層マンションが林立する小杉」という未来図
があながち悪夢とは言い切れないのです。
「洪水よ、わが亡きあとに来たれ」とばかりに超高層再開発を競うゼネコンの道連れにされ横須賀線ホーム

るわけにはいきません。 再開発スケジュールに曇りが見え始めたかに見える今こそ、小杉再開発の抜本的見直しに向けた運動の持続と強化が求められていると思います。
5月島 路地の街並みが消えようとしている

月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業

小坂こども元気クリニック・病児保育室
中央区議会議員、小児科医師 小坂和輝

なぜ、再開発なのか～ 24 年で、2024 年竣工の予定である（図 1）。
現在、
月島・晴海の近隣地区に 13 の再開発計画が進行中で、うち、月島には、ⅰ ) 同じ町内にもう一つ「月島三丁目地区（1.5ha、三街区のうち A 街区が地上 59 階・高さ 199 ｍ・住宅 1100 戸・竣工 2025 年）」、ⅱ ) 隣の 1 丁目に建設中の「月島一丁目西仲通り地
区（0.7ha、
地上 36 階・高さ 125 ｍ・住宅 503 戸・竣工 2021 年）」、
ⅲ)
その斜め隣に平成 27 年竣工された「月島一丁目 3・4・5 番地区（1.0ha、二街区のうち I 街区 53 階高さ 181 ｍ・住宅 705 戸）」がある。近隣では、ⅳ )「勝どき東地区（3.7ha、住宅 3120 戸・竣工 2026 年）」、ⅴ )「豊海地区（2.0ha、住宅 2150 戸・竣工 2025年）」
、さらに、ⅵ ) 晴海選手村跡地「晴海五丁目西地区」5,632 戸の住宅転用の時期と本事業の竣工が重なっている。本事業竣工後約１０年の 2033 年〜 38 年をピークに中央区の人口も減少に転じるが、将来にまで、居住者で果たして埋まるのか疑問である。

第 2、本事案の最大の問題点、住民の合意形成が不十分
当初、地権者 103 名中 82 名が同意書を提出しているところであったが、本事業について疑問を抱き、同意書を撤回する者が 3名出たため同意率 76.7％に低下し、８割にも達していないにもかかわらず、この９月に都市計画原案説明会（都市計画法 16 条）を行う等都市計画の手続きを区は開始した。9 割以上の同意率で開始するという今までの区の慣例に反している。撤回した者の理由
は、準備組合（事務局員は大成建設社員、コンサルタントは本郷
計画事務所）から、「もう決まったことだから。
」とか「同意していないのは、あなただけだから」という説明を鵜呑みにして同意してしまったことを後悔していたためであるという。同意率の低さとともに、同意の真意が疑わしく、いわゆる “ 錯誤 ” に基づく同意もか

はじめに
月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業（以下、
「本事業」
という。
）は、借家人や周辺住民に対しては、なんらの意見を反映させる機会を与えられることもなく、明らかにされたのは、本年（2017 年）5 月の住民説明会の場であった。
下町の路地長屋の残る月島に突如降ってわいた超高層巨大マンション計画である。以後、地権者・借家人・地域住民が、「愛する
月島を守る会」という有志の会を立ち上げ、定期的な勉強会を行い、FB 等で情報発信が行われている。9 月に不採択となったものの本事業の中止を求める請願が 160 名の賛同人を得て中央区議会に提出され、また、監査を経て棄却されたが、予算執行を差し止める
住民監査請求が 82 名の請求人から区へ提出された。
（監査請求提出時記者会見映像：https://youtu.be/VbzLBTcofn4 https://youtu.
be/isbUt_J6RlI）
地権者のうち、都市計画手続きを進めることの同意書（以下、「同意書」という。
）を区へ提出した割合は、7 割 7 分と低いにも関わらず、来年 2 月の都市計画決定を目指し、超高層の計画ありきで進められようとしている。
中央区のまちづくりの姿勢含め本事業の問題点を述べる。

第 1、超高層の分譲マンション計画
本事業は、①計画地（以下、「月島三丁目南地区」という。施行
区域面積 1.0ha）が、東京都中央区月島三丁目２７番（１５号除く）、
２８番、２９番、３０番で、現存建物がすべて取り壊され、②「２８番・２９番・３０番（Ａ敷地 5640㎡）」は、地下 1 階・地上 50 階・高さ 190 ｍ・750 戸の超高層分譲マンション（鉄筋コンクリート、
一部鉄骨造）が建設され、③「２７番（Ｂ敷地 935㎡）」は、地上２階建てのビル（鉄骨造）が建設される。④工事期間は、2021 年
6

なりあるのではないかと疑われる。

第 3、都市再開発法 3 条の施行区域要件について「なぜ、50 階が必要なの？」と近隣住民がまず抱く疑問と合致しているが、都再法 3 条３号について、特に要件を満たしていな
い可能性がある。施行区域は、①Ａ敷地では、施行区域全体を、都道（清澄通り）を含め道路が四方を取り囲み、かつ、敷地内に4 本の路地が通っており、歩行空間は、十分ある。そもそも月島の道路率は、約 23％とも言われている。当該区域に隣接する 27
番 15 号には、2,282㎡の公開空地があり、清澄通りを挟んで月島第一小学校もあり広場も十分にある地域である。よって、公共施設がないとは解されない。②土地の利用が細分化されていることについても、地区内では既に、敷地面積が 50㎡を超える建物が、107 ある建物中、37（34.5％）存在し、建物面積が 50㎡を超える建物は、21（19.6％）存在する。細分化した土地の状況においても、現行地区計画の制度の中で、個別建て替えがなされ、現在、「建築基準法第 2 条第 9 号の 2」に規定する耐火建築物の割合は、
約 4 割に達し、建物の耐用年数が 2/3 以下の建物は、建築面積で85％、敷地面積で 84％である。土地の利用の細分化のため個別建て替えが著しく難しい状況は生まれていない（図 2）。
なお、中央区の説明では、「本件区域は、敷地面積合計約 0.6haに建築物が 107 棟あり、土地の利用が細分されている」「同区域
内には、老朽化した木造建築物などの建築物が多く立ち並んでいる」というのみである。単純に 0.6ha ÷１０７棟＝ 56.1㎡になるか
ら細分化といえるだろうか。当該地区を具体的に取らえるころなく、「土地利用が著しく不健全である」と評価することは、社会通念に照らし著しく妥当性を欠いており、当該地区を同条３号に該当するという判断は誤りであると私たちは考える。

第 4、月島の路地文化とコミュニティーについて
月島は、1891 年（明治 24 年）埋め立てが開始された。東京大
空襲の被災を逃れ、江戸時代の町割りによって作られた路地や三間・六間道路、長屋住宅の街並みが残る（図 3）。世界遺産登録を目指す動きも地元にはある。
木造長屋の耐震性の向上や防火に課題はあるが、現状では、逃げ出す場合に、戸を開ければすぐに路地に出られ、近所同士も声が届く範囲であり、声を掛け合い助け合いながらの避難が可能である。さらに、平常時より、毎日声を掛け合い、お互いがお互いを見守る地域コミュニティーが育まれており、今でも安心安全に日常生活を送ることができている。その地域のコミュニティの力は、例
えば、認知症のかたの高齢者を見守ることにも役立てられている。
さらに、路地裏には、緑視率 50％以上の箇所もある緑の風景や、

図 1、本事業概要（環境建設委員会 6 月 7 日提出資料）

コミュニケーションの場がある（図 4）。最近では、芝浦工業大学
工学部建築学科志村研究室の働きかけで、路地を使った子ども達の落書きイベントが行われ、好評である。

第 5、副区長がなした予算特別委員会における虚偽答弁
本事業について、平成 29 年 3 月 16 日に町会長らに示すために区が作成した資料と、同年 9 月 20 日開催の都市計画原案説明会で配布された資料は、まったく同じ「計画概要」の図面であった。
私は、平成 29 年 3 月 22 日の予算特別委員会において、本事業に対し平成 29 年度に計上されている予算 1 億 5 千 8 百万円の内容を調査するために、都市計画の案の前段階のようなものでも構わないので、計画素案を提出するように区に要求したが、吉田不曇副区長は、「絵がまとまっていないから、示しようがない」と答弁をした。
町会長への説明会で使用できるほどの計画概要を既に持っていながら、「ない」との答弁は理解しがたい。
なお、区の言い分は、「準備組合作成の計画概要案は、準備組合

図 2、地区内建物配置図（環境建設委員会 8 月 15 日提出資料）との協議等を踏まえた結果を反映していないことから、区議会へ提出する資料としては適切なものではないと判断したことによる答弁
であり、虚偽ではない」ということである。中央区のまちづくりの問
題の核心部分であると考えるが、議会には「計画概要案」の段階で是非を問うどころか秘匿して実質的な審議を避ける一方で、町会長には、是非を形式的に問うてまちづくりが進められている。

終わりに一民間の任意団体である準備組合が、非公開で検討を進めて来たものが、公開後半年ぐらいの短期間で、計画ありきのまま公共事業となって行くことに疑問を抱く。区は、このまちづくりの手法を、「本件事業を計画し活動してきた実施主体は準備組合であり、区が行うことは本件区域に関する都市計画決定や行政指導である」としているが、せめて、素案の早い段階から議会で審議を行ってい

図 3、路地と長屋（芝浦工業大学

志村秀明氏講演資料）

ただきたい。
そして、本事業のような大規模開発では、必然的に失われることとなる大切な地域コミュニティを守るためにも、一度立ち止まり、
まちづくりの民主的な手続きの下、月島の再生を考える必要がある。
個別更新や共同建て替えによる街の再生の代替案も検討すべきである。

再生のアイデアをお持ちの方は、「愛する月島を守る会」までご連絡をお待ちしています。
東京都中央区月島 3 丁目 30-4 飯島ビル 1F
tel03-5547-1191、fax03-5547-1166
小坂宛 mail kasakakazuki@gmail.com
図 4、夏の月島路地

小林梨子氏撮影
7

「乱開発」といえばかつては、郊外地の農地での「ミニ開発」を指して、スプロールとも呼ばれた。しかし今や都心部は「超高層の乱開発」状況を呈している。

超高層再開発は「乱開発」状況

ＮＰＯ法人区画整理・再開発対策全国連絡会議・事務局長
遠藤哲人「超高層の乱開発」

2

写真ＪＲ横須賀線武蔵小杉駅前から。

群が林立しているが（2 写真）、地域住民に深刻な生活困難がもたらされている。
はたしてこうした「超高層の乱開発」が「合理的かつ健全な高度利用」（都市再開発法第１条）なのか。

東京圏の都心部では、国家戦略特区と称しプロジェクト自体の計画策定過程に大手デベロッパーが首長などと同じ席で関与し、 はてしない「高度利用」の競争
つぎつぎと大規模開発に持ち込んでいる。千代田、中央、品川、一箇所「超高層再開発」が進められると「連鎖」的に「高度利港などの各区での動きが急だ。東京駅八重洲側では２４０ｍなど

用」が広がる。都市政策が市場原理主義に委ねられ、都市が不動の超高層再開発ビル（★１）数棟ビルの計画が急ピッチ（2 図、産市場に席巻されていることによる。超高層にすれば建築費は増

八重洲二丁目中）で進んでいる。また品川駅―田町間では、新駅大する反面、床価格に占める土地代は減る。建築費より地価がかをつくり同様のビルが８棟建つ計画が進行中だ。

なり高いところでは、超高層にすればより原価を抑えたマンション

他方、東京圏ではそこら中が道路づくりとセットで再開発が計事業を展開できるとふむ。不動産業者としては、不動産市場にマ画され、市民、住民、権利者は四苦八苦の状態だ。戦後間もな

ンション床を投げ込むから、より仕入れ原価を抑えた事業をやろい頃に都市計画決定したと称する特定整備路線（２８区間、延長うと思う。だからある地域で「超高層再開発」が始まれば、連鎖２５㎞）が「防災名目」でいっせいに復活し、道路整備と合わせ的に広がることになる。
「都市計画提案制度」はその流れをより加てその路線沿いにゼネコンなどがはりつき超高層などの再開発ビ

速させるツールでもある。

ル計画がしかけられている。

市民的に制御できない流れが広がっているのが今日の実情なのだ。

まさに「ひたはしるアベノミクス」の感があるが、そこのどこ

他方、「国家高権」として長らく君臨していた都市計画行政が、もかしこも、事業起こしの説明会は、業者が行っているのが特徴だ。

ここにきて解体状況である。企業、業者のいいなりに都市計画「規品川区大崎駅西口でも、１５０ｍ級の超高層再開発ビルを建設す制緩和」を進めている。くわえて行政のＯＢが退職後、大手不動ると言い出して説明会を始めたのは業者だ。業者といっても、み産会社にどんどん天下っている状況があり、行政と企業、そしてんな「再開発準備組合」なる看板をかけているから、そうは見え政界のトライアングルで都市空間が破壊し尽くされる勢いといっ

ない。

てよい。

ゼネコン、デベロッパーが地域に入り込み地元の名士さんをかついで「準備組合」を起ち上げ、そこに主催させるのだ。事務局
はゼネコン社員、コンサルタントで仕切っている。地権者内の根8権利者からみた「再開発」ってなんだ
権利者からみると「再開発」はどう見えるか。

回しが済むと、やおら区役所に持ち込んで都市計画決定をさせる。

一見すると、いままでのオンボロッちい建物が新しいビル床になこうしてできあがる「超高層再開発」について、各地で風害、
眺望、る。テナントもろくろく入らず、せいぜい壊して駐車場にしていた学校や幼稚園・保育園不足、通勤地獄、商店街崩壊・破壊が指摘

建物跡地が、再開発でだいたい同じないしそれ以上の面積のビル床されている。川崎市の武蔵小杉駅周辺などは壮観な「超高層ビル」になると聞けば、毎年入る家賃をトラタヌ計算するのは人情だ。

2図
東京駅 丸の内 側からみた八重洲側のイメージ図（三井不動産「都市再生特別地区（八重洲二丁目中地区）都市計画（素案）の概要」から）には再開発ビル床に「公益施設」導入をはかる。それでビル床需

国土交通省都市地域整備局のホームページには、未だ３人の地権者が１階から４階までの再開発ビル床に入り、残り半分、５階か要を確保し、また公益施設床に重い負担をおわせ、他のビル床のら８階の床を第三者に処分して建築費を生みだす絵が描かれてい負担を軽減し「仕入れ原価」を抑えるなどの手法がとられる。豊る（3 図）。のどかに見える絵であるが、超高層再開発ビルでは権島区や葛飾区では自治体の本庁舎まで入れた。

利床が半分を占めるようなケースは稀だ。だいたい７割、８割は外部の第三者が取得して、権利者がせいぜい２割、３割を占めてい 「公共の福祉」ってなんだ

こうしたことが「公共の福祉」なのか。

ることが少なくない。床面積は敷地面積にだいたい比例しているから、かんたんに言うと、それぞれの権利者は、自分の土地の７割、しっかりと市民・住民参加で計画を練り、市民・住民の役立つ８割、例えば１００坪もっていたとすれば、７０坪から８０坪の土施設をつくり、そこへ必要な税負担もする、他の施策とのバランス

地を手放して、再開発ビル床をもらうに過ぎない。だからオンボロッを考えながら地道に着実に計画を進める、環境に配慮する、など

ちい建物が新しくなって当然なのだ。

をみんなで考えることで「公共の福祉」が実現するはずだ。

土地は何年経っても土地だが、建物は毎年減価する償却資産だ。

市民運動、住民運動、労働運動、自治体議会、自治体首長など

５０年もすれば物理的にも価値的にも朽ち果てる。だからビル床が相携える「総合力」で、真の「公共の福祉」が実現するのだと

オーナーは、たんに家賃収益だけで利回り計算するのではなく、減思うが、そういう展望をもって、地道にいろいろな場面で運動をひ価しゆくビル床代を回収しなければこの資産を失う。租税公課、火ろげたいものだ。

災保険料、修繕積立金のほかに減価償却分を年々積み立てておかなければ、数十年後、朽ち果てた共同ビルとわずかな共有の敷地★１、再開発には広い意味と狭い意味がある。本稿で扱う再開発は、持ち分しか残らない。はたして高収益家賃を５０年間、継続的に維都市再開発法による狭い意味での市街地再開発事業のこと。

持できるのか。

★２、ＮＰＯ法人区画整理・再開発対策全国連絡会議。結成はだから権利者側からみた再開発の実態は、タダで家が新しいビ

１９６８年で会員向けニューズレター・月刊「区画・再開発通信」

ル床になるなんていうのは幻想で、自らの資産構成を変えているにを発行、年 1 回全国研究集会を開いてきた。新宿区内に事務所。

過ぎない。大半が土地だった再開発前の資産が、大半が償却資産

メール：info@kukaku.org 電話 03-5261-4031

であるビル床に変わったのだ。真夏の日、大枚はたいて高級アイス★３ 筆者は同連絡会議の事務局長。著書に『これならわかる再開

クリームを買ったようなもので、年々溶けてなくなっていく。

発』（本の泉社）、『豊洲新市場・オリンピック村開発の「不都合権利者からみた「高度利用の再開発」は、「土地の明け渡し」そな真実」』（自治体研究社）など。詳しいしくみの紹介、最近ののもの、昔の言葉でいえば「地上げ」されることにほかならない。

デベロッパーからみた「再開発」
デベロッパー側からみた再開発のメリットは何か。
第１にお上のお墨付きで、超高層再開発の条件である高い容積率が与えられる。ビッグな売上実現の「容積」そのものである。
第２に、その上で「仕入れ原価抑制」、地上げの土地・建物の価格抑制。公共事業で使われる「用対連基準」（ようたいれん、国土交通省・用地対策連絡協議会基準）

動向についてはこれらをご参照下さい。

3図

国土交通省市街地整備課のホームページから

事業のしくみⅰ、敷地を共同化し、高度利用することにより、公共施設用地を生み出す
ⅱ、従前の権利者の権利原則として等価で新しい再開発ビルの床に置き換えられる（権利床）
ⅲ、高度利用で新たに生み出された床（保留床）を処分し事業費に充てるに則って権利者に低い再開発前の土地・建物評価額を強制し明け渡しを求めることができる。加えて国の社
会資本整備総合交付金交付要綱により再開発事業費の２、３割の手厚い補助金がもらえる。
第３に、３０年前の地上げ時代と違って、行政処分権、強制執行権を背景に「時間管理」ができる。反対
住民には、どんどん裁判所に強制執行をさせる。確実な投資計画を遂行できるのだ。
第４に、より巨大なビル実現、その確実な売上確保
9千年の森を守ろう！！！

「まちづくり権」を掲げた高塚山の緑を考える会●
取材・文章

吉田朱音（景住ネット事務局）
代表の守山さんが描かれた高塚山

夙川のシンボル高塚山の危機

沼野さん）が先頭に立って有志を集め、２０１６年５月に「高塚山

そんな貴重な高塚山が今存亡の危機にある。

の緑を考える会」を発足させた。古くからこの地に住む人が中心に

２０１６年３月に「高塚山宅地開発計画」が持ち上がったのだ。

集まり、３２世帯、４８名（２０１７年９月１日現在）が加わってい高塚山は南北東西２００m、約４ha（甲子園球場１個分）の森で、 る。発足以来、毎週１回の会合を重ねており、これまでに６０回以
高低差は約４４m、地元では先のように生活の中に溶け込んでいる

上の話し合いを続けてきている。この貴重な高塚山の緑を残すため山であることに加え、「千年の森」とか「阪神間の市街地に残されに、署名活動や西宮市議会への請願、市長への要望書提出など様々

た最後の森」などと呼ばれ親しまれている。

な活動をされてきた。初めてのことばかりの活動を持続されること、なぜ「千年の森」と呼ばれるかというと、６〜７世紀に築造された横穴式石室構造の高塚古墳群があり、この高塚山は高塚１号

毎週１回会合を持つことなど、そのご苦労はどれだけかと思うと計り知れない。

墳で２０１６年１２月に西宮市が発掘調査を行ったところ、須恵器

そうした中で、２０１６年１０月の景住ネット主催の全国まちのや土師器、装飾用のガラス玉などが発見されている。夙川流域を問題フォーラム（名古屋）に会員の方が参加され、針原祥次弁護

本拠地とした有力氏族が葬られている古墳群の一つだ。

士と出会ったことをきっかけに、２０１７年６月２３日この宅地開つまり、ここはそれだけ昔から人の営みがあったということになる。
また、地形的な観点から言えばここには活断層の甲陽断層が走っていて、その断層面がはっきり見える場所としても有名だ。
近代になり高塚山は私有地となったが、持ち主の方は寛容に地発の中止を求めて、住民主体による「まちづくり権」の侵害であるとして、民事訴訟を起こした。弁護人はもちろん針原先生である。
「まちづくり権」を住民主体の訴えとして主張するのは、日本では初めてのことで、これが認められたら日本にとってとても大きな意味のある判決になる。

元の方々に山を開いていたそうで、近隣の人々にとって、春は鶯

これはメディアでも大きく取り上げられ、私個人は「まちづくの鳴き声が響き、山桜に新緑、様々な動物たちの活動が活発になり権」という言葉とそれを掲げた人たちがいることに、ものすごくることを感じられ、夏は涼しい風を運んでくれ、秋は虫の音に紅葉、勇気を貰った。

冬は春の喜びを教えてくれる、そんな四季を感じられる山であり、子供にとっては絶好の遊び場だった。

住民と「まちづくり権」勉強会

こうして近隣に親しまれてきた山だったが、日本全国に起きて第１回公判を１０日後に控えた２０１７年９月２日、「高塚山のいる相続問題によって、和歌山の開発業者に売られてしまったの

緑を考える会」は、ニセコ市で全国に先駆けてまちづくり基本条である。

例の策定に尽力され、また２００３年に日田市が起こした「まちづ用途地域は第１種低層住居専用地域で、山を削平し１戸建て
７４戸、１５６世帯が入る集合住宅１棟が建設されるという。高低差があるので、地下室マンションも可能な場所である。建設期間
中は、１０ｔトラックが毎日２００台も往来するらしい。
閑静な住宅街というだけあって、この辺りの道路幅は狭い。

くり権」の訴訟をされた北海道大学名誉教授の木佐茂男先生を招いて、勉強会を開催した。
参加者は定員が２０名のところ、３０名を超える大盛況で会場は熱気に包まれていた。
事務局次長の大山さんが、これまでの活動についてパワーポイ

普通車がすれ違うのもままならない道もたくさんある。そんなントを使って報告をしてくれた。そこには、高塚山の豊かな自然が住宅街に毎日１０ｔトラック２００台というのは、あまりにも無理映し出され、鳥の鳴き声の録音などもあった。また、かつて芦屋がある。

浜が埋め立てられて無くなってしまった悲しい経験から、失われた千年の歴史を感じられる古墳も、四季を感じさせてくれる自然

自然と文化を取り戻す難しさにも触れ、高塚山も同じようなことにも、またその自然の中で遊ぶことの豊かさも、全てがなくなることしてはならないと、経験からの言葉の重みと高塚山に対する愛情になる。

溢れる語りは、参加者の涙を誘った。
木佐先生が第一声に述べられたことは、「日本では建築基準法10「高塚山の緑を考える会」発足・まちづくり権を掲げる！

をクリアされれば、土地所有権の自由でどんなものでも建ってしま

計画が発表されてから、近隣に住む主婦３名（守山さん、芦田さん、う。
」ということだった。

勉強会の様子

まちづくり権について木佐先生

六甲山系
高塚山

夙川カトリック教会
高塚山周辺の景

高塚山の位置関係

このことが大きな問題の一つだと言うことは、建築紛争の市民運動を経験した人であれば骨身に染みて感じていることと思う。
しかしこうした中で私たち市民は景観を、住環境を守っていか

柵に覆われた高塚山

感じた。次世代のためにも、これからの日本のためにも、「高塚山の緑を考える会」の皆さんの想いがどうか届いて、高塚山が残ってくれるようにと心から思う。

なければならない。
木佐先生からはこれまで関わってこられた自治体でのまちづくりの事例として、恵庭市、ニセコ市、湯布院の事例を挙げ、まちづくりの始まりは行政主体でも構わないが、運用は住民主体が基本になり、ハード面、ソフト面を総合して良いものを創り出すというのがまちづくり。主人公の住民が何も言わなければそれなりのまちにしかならないことを強調された。そして、「まちづくり権」という権利は、中核としては生命を守ることに繋がるが、それを取り巻く様々な権利が多層にあるのではないか。と仰られたことが印象的だった。
一人ひとりの生命は家族、近隣、町内会、区、市、都道府県、国というような単位を構成していて、それらが上手く構成される
ためには個人の連携、さらには単位間の地域連携が必要だという。
マンションができるということによって、人の命が奪われるというようなことはないかも知れないが、人々の守られた住環境を壊し、身体や精神に何らかの影響を引き起こすという危険性はある。またその危険性の中にも濃淡があり、最も近隣であればその被害も大きい可能性があり、離れている人はそこまでの被害にならないことも考えられる。
この勉強会を通して、「まちづくり権」がこれからの日本でもっとしっかりと根付いたものとなって、住んでいる人がまちを作っていくという感覚が普通になればと強く思った。
「高塚山の緑を考える会」代表の守山さんは、９月１２日の初公判の意見陳述でこう締めくくったそうだ。
「この人口減少の折、開発ありきでなく、長らく守ってきたその土地の文化・歴史を守るまちづくりが必要と切に思います。
」と。

６月２２日神戸新聞の記事

今回の勉強会を取材させて頂き、守山さんをはじめ皆さんが本当にこの高塚山を、夙川の地域を大切に想っていらっしゃることを11上原さんのお話しに会場は笑顔に包まれる

奥田さんからの経過報告

上原公子さん

これでいいのか？
名古屋白龍・マンション紛争
元国立市長上原さんの闘いに学ぶ

法廷の雰囲気「名古屋白龍・住環境を守る会」
渡邉 正之

昨年、名古屋市瑞穂区白龍町のマンション建設現場で、工事被害

いて鑑定人に依頼することが認められたため、この日鑑定結果が報に抗議していた、私たち「名古屋白龍・住環境を守る会」代表の奥告される予定です。12 月 21 日 第５回公判で結審、来年判決が言田さんが、まったく身に覚えのない暴行容疑で突然逮捕・拘留されい渡される予定です。私たちは「完全無罪」を確信しています。

た事件から 1 年。これまでの経緯を振り返り、新たなスタートを切最初から業者と警察側に依る「共謀罪」ブラックリスト化・摘発

ろうと国立景観裁判で有名な上原公子元国立市長を東京から迎えてが行われた。国会で共謀罪・法」が可決された「その時」でした。
「物

講演会を開催しました。

言えぬ市民」に益々追い遣られ、
戦前の「赤狩り」そのもの。
「えん罪」

第一部「奥田代表不当逮捕事件の核心部に迫る」

も減る事は無く、これでいい訳が在りません。 主権者は「国民・市民・

奥田さん自ら事件の概要を説明、明らかになってきたこの事件の真実と裁判の経過について報告が行われました。

住民」の筈ですから。

第二部「国立市民は、かく闘かえり」市民が市長を送り出す

この事件は、マンション建設着工から５ケ月たった 2016 年 10 月

国立景観問題の当時の市長の上原さんから、直接当時の国立市民

7 日 早朝に発生。現場監督は、奥田さんに押されたためダンプに接の街を大切にする運動とそこに誕生した市長の闘いをお聞きするこ触したとと警察に通報。
「ダンプカーとの接触」というごく小さな事とができました。

件にも拘らず奥田さんは「現行犯逮捕」され、手錠を掛けられ連行

市長就任後まもなく、国立の明和マンション問題が起きて、人口されてしまいます。これは周辺の人にとって大変ショッキングな出

7 万人、署名活動時 10 万筆を集める凄さ。これには会場のみんな来事でしたが、奥田さんは当初からまったく身に覚えのない容疑とが驚きました。

して否認を貫いています。裁判では「被害者・工事所長」は検事の分譲地単位が 200 坪以上で、当初から文化人や学者が多く住ん

尋問に、「事件後、早く帰って、夕食を済ませ寝た」と証言しましたが、 だという都市の「文化的自覚意識」が高く、何より「自身の街」へ
直後、被告側弁護団からの尋問には「前からの約束があり酒を飲んの思いが、市長までも立てることに繋がったのでしょう。それも上で、代行運転で帰宅した」と証言を変更。直前に証人として真実の原さんならではの「しなやかな資質」が在ってこそ、実現したともみを証言することを宣誓したばかりなのに、明らかに食い違う証言

思えますが、「事に当たり」用意周到なる思惑、住民・市民自身のに法廷内には「ざわめき」が起きた程でした。

意見集約こそ「鍵」で「核心」はここに在るのではないでしょうか。

この後は、2017 年 11 月 21 日 第４回公判では、証拠映像につ

当日は60人の方が参加。明るい笑顔の溢れる楽しい会になりました。

景住ネットNEWSで政策を訴えた唯一の候補者でした。政治の世界では「都市計画は票にならない」と言われているそうですが、実は都市計画規制の緩和で巨額の利益を得ている事業者もいることに目を向けて欲しいのです。

no.17 2017.11.10

発行 景観と住環境を考える全国ネットワーク
http://www.machi-kaeru.com/ メールアドレス 510@machi-kaeru.com〒 162-0825 東京都新宿区神楽坂 3-2-5 SHK ビル 4F
FAX（03）5228-0392※お問い合わせはできるだけメールまたはファクスで。土・日・祝祭日は休みです。
編集後記■今回の景住ネットニュースに新国立競技場問題・築地市場移転問題でテレビなどで解説されていた森山高至さんに寄稿していただきました。森山さんは
この夏の東京都議会選挙に立候補。築地問題と共に中央区内各地で進む再開発問
題で起きている問題についても打開策を示しまた。選挙は惜しくも都民ファーストの候補に敗れましたが、急激な人口増、インフラのパンクなど、都市計画の視点

12

お詫びと訂正景住ネットニュース 16 号、4 ページの「上野公園をテーマパー
クにさせない」の中で、「2013 年以降、幹回り 90 センチ以上の大木だけでも２44 本伐採」は、正しくは「2010 年以降」
です。訂正してお詫びします。