まちづくり研究

住み続けられ、住み継がれる郊外戸建住宅地を考える──30年を経た戸建住宅地を訪ねて その2

株式会社現代計画研究所

井上拓哉
はじめに参加させていただく機会を得た。本稿では、3 年間の住民

全国的な少子高齢・人口減少社会の中で、30 年以上前主体の議論への参加を通して、郊外の暮らしの現場で今に開発された郊外戸建住宅地の持続可能性（サスティナビ

何が起きているのか、その実態をレポートすることから郊リティ）が問われている。住まいの老朽化・空き家化・空外住宅地の課題を考えてみたい。また、現在郊外住宅地にき地化による「安全・安心の低下」、まちなみの維持管理の住まわれている住民の方々、郊外住宅地を抱える地方自治停滞による「住環境の質の低下」、住まい手の少子高齢化体の方々、これから住宅供給を行う事業者・計画者の方々による「コミュニティ力の低下」など、課題は相互に関連に対して、ささやかながら提案をしてみたいと考えている。

して発生していると考えられ、何も手を打たなければ悪循（図1）環に陥ってしまうことが懸念される。現居住者が住みF住宅地の概要

続けられ、次世代に住み継がれるための取り組みを、課題

F 住宅地は、東京駅からJR 線で1時間程度の、千葉県我が深刻化する前の今からを考えていくことが重要である。

孫子市のなだらかな丘陵地に位置する約1,400区画の大規

筆者は平成 24 〜 26 年度にかけて、首都圏近郊で 30 年

（図2）
模戸建住宅地である。手賀沼に近接し、平均宅地面積以上前に分譲開始された戸建住宅地（以下、F 住宅地と60 坪の良好な住環境を持つ住宅地として、昭和51年から4呼ぶ）で立ち上がった「これからのまちづくり」の検討会

期 9 年に渡って分譲され、都心部に通勤する30 〜 40 代前

議に、（一財）住宅生産振興財団の調査研究の一環として後の子育て層が多く入居した（図3）。
入居開始から約 40 年となる現在、団塊の世代を中心とした初期の入居者は一様に高齢化が進み、自治体の将来人口推計によれば平成 32 年には高齢化率が地区人口の過半数を超えると予測されている（写真1〜4）。
入居時に建設された住宅は経年による老朽化、劣化が進んでおり、定期的な修繕に費用
面積59.2ha

区画数

1,395区画

人口3,492人※

世帯数

1,418世帯※（2.5人／世帯）

高齢化率

27％ ※

入居時期

昭和51年

用途地域

第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％・容積率100％）

まちなみ
ルール

建築協定・緑地協定

空き家・空き地率

3.3%（平成26年2月目視調査より）※「平成22年国勢調査結果」より作成

図1 郊外戸建住宅地の課題発生メカニズム仮説（一財）住宅生産振興財団発行「サスティナブル・コミュニティ 住み継がれるまちづくりをめざして」より

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図2 F住宅地の概要

写真1 F住宅地は一般的な東西軸背割り住宅地。開発事業者が一人協定として設定した建築協定を居住者が引き継ぎ、現在のまちなみを維持してきている

写真2 中央を東西2kmにわたって貫く幹線道路。沿道には地域のシンボルとしてツツジが植えられている。日中歩行者の姿はほとんど見かけないがかけられていないものも多く見られる。一方で建替えも1

また、組織の大規模化、成熟化に伴い、自治会の業務内割程度進んでいる印象で、元の居住者が同じ敷地で建替え容（役割）も質、量ともに拡充が図られ、現在では地域るケースは珍しく、大半は転出して仲介を地域の不動産業情報の共有（回覧、掲示板、広報誌発行）、外部団体との者に依頼し、転入者が建替えを行う場合が多いようである。

渉外（行政、社協、ボランティア団体連合組織）、防災訓

転入者の大半は退職した高齢者世代であり、子育て世練や防犯パトロール等の安全・安心活動、交流行事（年1代等の若い入居者は全体の 2 割に満たないようである。地回）や敬老行事の開催、ごみ処理や公園・街路の植栽・区の空き家・空き地発生率は、平成 26 年に行った目視調

街灯管理等の環境保全活動、建築・緑地協定の運営など、査の結果、入居時期の早い第1 期が最も高く6.5％、第 2 〜

まさに地域の “自治” の基礎的な拠り所として機能してい4 期で 2.9％となっている。

る。

自治会組織の持続可能性の低下
現在、F 住宅地の居住者にとって最大の課題は、自治会理事（役員）に対する過剰な業務負担である。

負担要因①業務内容が膨大
しかし、自治会発足から35 年を迎えた現在、このような多岐にわたる業務内容が、高齢化する居住者にとって過剰な負担を生み出す原因となっている。特に自治会長・

F自治会は昭和 54 年に、約 200 世帯の初期入居者の子副会長にかかる負担は深刻で、自治会内の全ての定期会供たちの親睦を出発点に発足した。その後の住宅地の拡議への出席（理事会、部長会、班長会、防災委員会、交大と共に自治会加入世帯も増加し、約1,300 世帯の会員を流行事実行委員会、協定運営委員会、ボランティア組織持つ大規模自治会となったが、自治会組織の基本的な仕組の会合等）、市・県・外部団体との折衝、学校行事への対応、みは発足当初に構築されたものを引き継いできている（図4）。

自治会の保有する資産管理、非常時の防災本部設置への

図3 F住宅地全体図

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写真3 地区中央に位置する公園。年に1度の交流行事（文化祭）が開かれ、防災上の拠点ともなる。自治体から委託されたボランティアグルー
プが植栽を管理

写真4 一部には菜園として使われている宅地も散見される。住宅地に隣接して規模の大きい貸し菜園もあり、趣味で園芸を楽しむ居住者も相当数いるようだ

備え、居住者から寄せられる苦情処理、など枚挙に暇が負担要因③理事数の多さによる意思疎通の難航なく、「365日自治会館へ通わざるを得ず、任期中1年間はまた、自治会発足当初 8 名であった理事数が、会員世帯旅行にも行けない」「仕事や介護、子供の世話などを抱えの増加とともに22 名となり、理事数の多さから意思疎通る人にはとても務まらない」という声が挙げられるほどでに時間がかかり、会議数の増加や、会議時間の長時間化なある。他の理事も同様に多忙を極めており、生活を犠牲にど、業務に伴う拘束時間の長さも負担の一因となっている。

せざるを得ない理事のなり手は乏しく、自治会組織の持続負担要因④コミュニティとして過大なスケール可能性が危ぶまれる状況となっている。

業務負担を拡大している原因のもう一つには、約1,300負担要因②単年度交代制による習熟不足世帯という全国的にも大きいF自治会の規模が挙げられF自治会では、1年任期で全ての理事が入れ替わる単年る。例えば、会員の苦情処理（ごみ処理やペットの糞尿度交代制となっており、未経験者が自治会業務に触れら処理、騒音、路上駐車等）ひとつとっても、自治会長などれる機会が多く確保されている。実際にこれまで約半数の一部の理事に全世帯分の負担が集中し、過剰な業務量を世帯が理事を経験し、そこではじめて自治会の役割がわ生む一因となっている。小規模であれば近隣の情報交換かったという声も多い。一方で単年度交代制では課題も多で補うことも可能であった日常の課題解決も、大規模となく、新しい理事は抽選や輪番制で無作為に選出され、前ることで負担をかける相手の顔が見えづらくなり、すでに年度の業務内容をそのまま踏襲してしまうことになりやす構築された仕組みに頼ってしまうことが理事の負担を増やい。研修会や業務内容のマニュアル化など引き継ぎを円す結果となっていると考えられる。

滑化するための工夫もあるが、実際に業務に携わってみ開発時期ごとに異なる課題の発生て初めて理解できる内容も多く、ようやく業務に習熟でき

また、F 住宅地は開発時期に約10 年の開きがあり、第1る頃には翌年度の理事に交代してしまうため、業務内容を期では退職した高齢世代が多数であるのに対し、第 4 期で見直す取り組みが行われにくい。前年度の理事が翌年度は仕事のある現役世代が未だ多く、有志による防犯パトロも留任するなど、経験者による業務内容の見直しが必要ールの参加状況に著しい偏りが生まれている。第1 期ではとされるが、前述のように業務負担が過大であるため、と自治会の草創期に携わった居住者が多いため自立性が高ても任期を延長してまで見直しに取り組もうという有志がく、これまで通り有志による自主活動の継続が期待できる現れない現状である。特に交流行事などの企画について、一方、第 4 期では防犯パトロールを自治会の業務内容とし前年より質の高いものを目指すほど負担は増え、翌年にそて位置づけ、義務化して欲しいという要望が出ており、居発足年

昭和54年のまま負担の大きい住者層によって異なる地域ごとの状況に対して、自治会と会員数

1,285世帯加入率90.6%

企画内容が引き継がして統一した方針を採りにくいことも課題である。

会費

月額300円れやすい点も、年々自治会未加入世帯の問題

理事数

22名（58.4世帯／理事）

班数
役員任期

業務内容が増大してこのように自治会の業務が広範にわたって複雑化してお146班（8.8世帯／班）きた一因と考えられり、それに伴う理事の負担が多大であることから、自治会1年る。の必要性や存在意義が曖昧になっている面がある。一部

図4 F自治会の概要

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写真5 桂ケ丘自治会（岐阜県可児市）「まちづくりプロジェクト」による公園づくり。第7回住まいのまちなみコンクール「住まいのまちなみ優秀賞」を受賞

写真6 約800世帯のみずき町会（石川県金沢市）のまちなみ。第6回住まいのまちなみコンクール「国土交通大臣賞」受賞（写真はコンクール審査時資料より）には理事就任を嫌って自治会を退会する世帯が出てきてなる。さらに、現行のF 住宅地の建築協定の下では、用途おり、このような未加入世帯は、自治会が担っている街灯が専用の戸建住宅のみに限定されており、規定を緩和する料金の支払いやごみ当番、子供の参加する行事などにつ必要性があるが、協定内容の変更には土地所有者等の全員いて、負担を負わずにその利益を享受するフリーライダー合意が必要なため、現実的には障害が大きい。用途地域もであり、公平性の点で問題となっている。

建築協定も、人口・経済とも成長期の時代に設定されたも地域生活の持続可能性の低下
生活サービス機能の低下
F 住宅地の全世帯数のうち約2 割（うち単身世帯については7.3％）は高齢者のみの世帯となっており、今後よりいっそうの高齢化の進捗により、いずれ地域で住み続けることが難しい状況に陥ることが危惧される。現在、日常のごみ等の運搬、建築協定・緑地協定で定められている生け垣のであり、地区の現状と将来像を見据えて時代の変化に対応したルールのあり方を見つめ直す必要があると思われる。
以上、郊外戸建住宅地の課題を、自治会組織の持続可能性、地域生活の持続可能性の二つの視点からレポートした。

課題解決のための具体的な取り組みを考える
次に、これらの課題に対して、自治会組織が主体となの維持管理、自治会役員の当番負担など、運動能力の低下って考えられる取り組みの方向性を述べてみたい。に伴う生活支援や、地域の居場所づくり、一人暮らし世帯

短期的な負担軽減案：2 年半数交代制・経験者の活用の見守り、介護予防など日常の交流機会の創出について、まず、自治会役員の業務負担軽減について、短期的に必要性を求める声がある。また、郊外生活は自家用車の利取り組みやすい方策の一つには、単年度交代制から2 年で用に支えられて成立してきたが、近い将来、車の運転が危半数の理事が交代する仕組みへの移行が考えられる。

ぶまれる後期高齢者の割合が高まることは明らかであり、引き継ぎの円滑化を図る他の方策として、桂ケ丘自治会

買い物や通院など生活に必要不可欠なサービスを確保する（岐阜県可児市）では、自治会役員OB が「まちづくりプことが難しくなると考えられる。さらに地区人口の減少によロジェクト」という有志組織を立ち上げ、役員経験者の知り、地区の主要な公共交通機関であるバスの運行便数も減識・経験がストックされる場がつくられている。
「まちづ

少していく可能性が高く、地域生活の利便性が極端に低下

くりプロジェクト」は新規転入世帯も参加しやすい公園のすることで、持続可能性の低下を引き起こす恐れがある。

ガーデニング等の活動を通して、新旧住民が顔を合わせ、生活ニーズと都市計画・まちなみルールの不整合

若い世代をまちづくりに巻き込むきっかけをつくる役割も生活サービス機能の低下に対する一つの方策として、空果たしている（写真5）。

き家・空き地等を有効に活用して高齢生活を支えるサービ

また、みずき町会（石川県金沢市）では、前年度の区ス店舗（飲食店、物販店、喫茶店など）を徒歩圏内に確保長（100 世帯単位に1人の班長を束ねる役職）から町会長、し、歩いて暮らせる環境づくりを目指すことが考えられる。

前年度班長から理事をそれぞれ選出しており、自治会業

しかし、第一種低層住居専用地域の用途地域下では、住宅務に段階的に習熟し、円滑に業務をこなせる工夫が行わとの兼用での50㎡以内の店舗しか立地できない点が課題とれている（写真6）。

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写真7 約1,200世帯の三輪緑山自治会（東京都町田市）のまちなみ。第2回住まいのまちなみコンクール「国土交通大臣賞」受賞（写真はコン
クール審査時資料より）

写真8 地域の茶の間・しんせきんち（岡山県岡山市）は、NPOまちづ
かい塾が空き家となった戸建住宅を活用してつくった地域交流の場

中期的な負担軽減案：業務内容の精選あるが、若年世代の入居や近隣で大規模なリフォームを中期的な取り組みとしては、多岐にわたっている自治会行う際の仮住まいとしての利用、遠方から親戚を呼ぶ際のの役割を今一度見直し、業務内容を精選することがある。

ゲストハウスとしての活用など、地域の生活をより豊かに精選を行う際の判断基準として、「地域生活の基盤業務する活用ニーズが潜在している可能性がある。特に、幼（渉外、地域情報共有、ごみ・街灯等の生活環境維持、資少期を地域で過ごし、その後独立して家庭を持った初期産管理等）」と、「地域生活の質の向上に資する業務（ま入居者の子供世代（第 2 世代）などは、自身が育った地域ちなみ維持、美化活動、防災・防犯、地域交流促進、児童・への愛着を持ち、親世帯が日常的に見守れる、親世帯か高齢者福祉等）」とに分類し、後者については自治会外のら子育ての支援が日常的に得られるなどの効用が考えら有志組織に役割を委任することで、自治会と連携して地れ、Uターン居住を期待したい。

域の課題解決を行っていくことが期待される。自治会の役

空き家活用案②地域生活サービス拠点の創出

割を最小限に精選することで、地域における自治会の役割二点目は、歩いて行ける常設の交流拠点づくりである。

も明確になり、未加入世帯の参加のきっかけとなることも一人暮らしなどの高齢者同士が互いに交流できる場があ期待したい。

ることで、介護予防や見守り、孤立防止などの効果が期長期的な負担軽減案：小地域単位への組織再編

待でき、近隣同士で日常的に顔を合わせる機会が増加す

長期的な取り組みとしては、大規模自治会を課題の共れば防犯・防災上も有効となる（写真8）。

通化している「小地域単位」で課題解決に当たれるようまた、キッチンを活用して、主婦が日替わりで得意料理な仕組みへ再構築することが考えられる。三輪緑山自治を振る舞うコミュニティ・レストランや、一人暮らしの生活会（東京都町田市）では、400 戸程度を1ブロックとして、を支える惣菜屋や配食サービスの起点ともなり得る（写真9）。

各ブロックから2 名ずつ、班長を束ねるブロック長を選出

子供のいる若い世代にとっても、子育ての先輩である高する組織構成となっている（写真7）。

齢者に悩みを相談できたり、子供を短時間預けることがで住宅地全体で広く共有すべき課題についてのみ自治会

きれば、子育てのサポート拠点となる。共働きや一人親世長に集約し、近隣単位で解決可能な地域課題については帯の子供にとっては、放課後宿題ができたり、独居高齢班単位、ブロック単位で話し合い、意思決定できる仕組者といっしょに夕食を食べられる場になれば、子供から高みとすることで、個別の状況に応じたきめ細やかな自治活齢者までが相互に良い関係を築くことのできる多世代のた動の展開が期待される。

めの居場所となる。これらはいずれも自治会の役割として空き家活用案①賃貸流通の促進

は荷が重く、有志による継続的な取り組みが期待されると将来的に増加していく空き家・空き地の活用についても、二点提案したい。

ころである。
自治体に期待したいこと

一点目は、空き家の賃貸流通の促進である。F 住宅地の3 年間の住民主体の検討会議への参加を通して、まちづ空き家は、維持管理が行われていないものや売家となってくりについての議論の効率化（課題の全体像や論点の整いるものが多く、賃家としては流通化されていないようで理、議論の進め方のサポート）や意見の集約、他事例の20

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しいと考えられる。また、役員の任期は 2 年半数交代制な
ど、引き継ぎを円滑に行える仕組みとすることが望ましい。
一般的な背割街区の場合には、班設定を道路を挟んで向かい合う構成とすることで、日常的に顔を合わせる中でのコミュニティ形成の促進、班単位で身近に話し合いが行われ、課題解決能力を持つこと、将来の高齢化に備えた見守りや生活サポートなどの助け合いの促進、などの効果
写真9 こっぽら土澤（岩手県花巻市）のコミュニティレストラン「ワンデイシェフの大食堂」。地元の主婦たちが日替わりで腕をふるうが期待される。あわせてごみステーション位置を工夫し、自治会班とごみ出し班とを整合させることが可能であれ
ば、ごみ出しに関する課題についても自治会班で解決可

情報提供など、会議の効率的な運営のための支援の必要能な仕組みとしておくことが望ましいと考えられる。

性が強く感じられ、自治体から勉強会費用や専門家派遣、以上、これからの郊外戸建住宅地を考える上で、少し調査費等の支援が得られる場合、初期検討の上で非常にでも参考になるものがあれば幸いである。最後に、本稿の有用であろうと思われる。また、用途地域規制が地域の作成にあたり、調査にご協力いただいた皆様に心よりお礼

土地利用を必要以上に制限している状況も考えられ、都を申し上げます。

市計画の見直しについても自治体との連動が不可欠となる。今後新しい動きが生まれてくることを期待したい。

＊本稿は、一般財団法人住宅生産振興財団が株式会社現代計画

今後の社会のあり方に対応した住宅地計画を考える

るまちづくりをめざして〉少子高齢社会に対応した住まい・まち最後に、これから住宅供給を行う事業者・計画者の方々に対して、住宅地計画を行う上で配慮すべき事項を二点提案したい。
多様な世代の混在
現在の郊外戸建住宅地では、類似した年齢層・世帯類型の入居者が大量に入居したことが持続可能性を低下させる原因の一つとなっている。今後サスティナブルな住宅研究所に委託した「サスティナブル・コミュニティ〈住み継がれづくりの更新手法研究業務」の中で、平成 24 年度〜 26 年度に実施した調査成果を元にまとめたものである。
また、本稿に先行する調査成果のまとめとして、『家とまちなみ』
71号（2015.3）
所収「『住まい・まちづくり』の更新手法を探る──
30 年を経た戸建住宅地を訪ねて」（済藤哲仁）を参考にされたい。
参考文献「サスティナブル・コミュニティ〜住み継がれるまちづくりをめざして〜」一般財団法人住宅生産振興財団（2012）

地を実現させるための考え方として、子供からお年寄りまで多様な居住者層が混在し、継続的にさまざまな年齢層の居住者が住み替えていく住宅地像が考えられる。一般的な子育て世帯を対象とした戸建住宅だけでなく、若い単身者や夫婦等でも居住可能な賃貸住宅やシェアハウス、多世代が助け合って共に暮らす二世帯住宅やコレクティブハウス、高齢者の暮らしやすい平屋建ての小規模住宅など、さまざまな住戸タイプを混在させた住宅供給を行う
ことで、多様な世代の混在する住宅地の実現に寄与できる。
エリアマネジメントの基礎単位としての自治会・班設定
もう一つは、新規住宅地において自治会を新たに立ち上げる際に配慮すべき点である。自治会は地域交流や防災、防犯パトロール、高齢者の見守り、生活サポート等のエリアマネジメント活動の基礎的な単位として重要であり、100 〜 400 世帯程度の小〜中規模程度に留めることが望ま

井上拓哉（いのうえ・たくや）

1986年福岡県生まれ。住宅生産振興財団最初期のまちなみ事業・鹿児島県伊集院町妙円寺で幼少期を過ごす。2012年早稲田大学
大学院建築学専攻（佐藤滋研究室）修了後、2012年株式会社現代計画研究所入社。NPO
コーポラティブハウス全国推進協議会理事。
ライフワークはまちづくり。

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