住宅地研究

ネイバフッドから都市を考える佐々木宏幸

Neighborhood

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明治大学 理工学部建築学科 専任准教授

シアトル

変貌するアーバンセンターと完結型郊外コミュニティ

連載 2回目の本稿では、住宅生産振興財団のまちなみ視を空間面、管理・運営面から考察する。シアトルは、筆者察でもたびたび訪問している米国西海岸有数のシアトルにとっても2000 年代に近郊のボッセル市やトゥクウィラ市都市圏を取り上げる。その上で、都心部と郊外の特徴的のコンプリヘンシブ・プラン策定に携わった経験があり、なネイバフッドに焦点を当て、その歴史や変容を素描しな愛着のある米国都市の一つである。

がら、シアトル都市圏における暮らしの質とその生成要因

シアトル市の概要
シアトル市は、米国ワシントン州北西部キング郡にある人口約 70 万人の都市である。近年急速な成長を続けるピュージェット湾都市圏の中心都市であり、世界的なコンテナ港湾も有している。さまざまな全米住みたい街ランキングで上位に選出される米国人憧れの都市でもある。また、日本に最も近い米国主要都市の一つであり、米国最古の公営市場パイクプレイス・マーケットやスターバックス1号店など人気の観光スポットも有している。2001年にシアトル・マリナーズにイチロー選手が入団したことで日本からの観光人気に拍車がかかった。

シアトル都心部
ダウンタウン地区
ウォーターフロントの再整備：アラスカン・ウェイ高架橋の撤去
シアトル中心部は、エリオット湾に面する丘の上に広がる中心業務地区（以下 CBD）であるダウンタウンを中心に形成されている。ダウンタウンは、湾に平行なグリッドや南北軸グリッドなど、複数の異なるグリッドが重なり合う街区構成となっている（図1）。
図1 シアトル中心部（OpenStreetMapをもとに筆者作成）

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市のコンプリヘンシブ・プランでは、ダウンタウン地区

写真1 シアトル美術館エントランス脇に聳える「ハンマリングマン」の巨大彫刻

写真2 ハーバー・ステップス広場からエリオット湾への眺望を遮るアラスカン・ウェイ高架橋

は、エリオット湾沿いのコマーシャルコアを中心に、北にリ設計のシアトル美術館は、シアトルを代表する建築物のベルタウンとデニートライアングル、南にパイオニアスク一つである。ユニバーシティ・ストリート（以下 St.）の角、

エアとチャイナタウン／インターナショナル・ディストリ美術館の正面エントランス脇に聳える「ハンマリングマ

クトの5 つの地区で構成されている（図2）。ダウンタウンの（写真1）ン」の巨大な彫刻はひときわ目を引く。彫刻前から

中心コマーシャルコア地区は、エリオット湾に平行な約は、階段状のハーバー・ステップス広場がエリオット湾に90m 角のグリッド状の街区で構成され、ところどころに街向かって下りてゆく。ウォーターフロントとダウンタウン区を2 分する南北方向の裏路地が挿入されている。パイク

中心部の段差を繋ぐ広場である。広場の両側には店舗やプレイス・マーケットやスターバックス1号店は、コマーカフェが配され、花や緑に囲まれた心地よい空間である。

シャルコアの北端に位置している。

だが、残念なことにエリオット湾への眺望は巨大なコンク

コマーシャルコアの主要街路の一つ、ファースト・アヴェリートの塊によって遮られる（写真2）。シアトルを訪れた人

ニュー（以下 Ave.）に面して建つロバート・ヴェンチューの中には、エリオット湾への視界を遮るアラスカン・ウェ
イ高架橋（以下高架橋）に落胆した人も多いのではないだろうか。筆者も1997 年に初めてシアトルを訪れた際に同じ思いを味わった。ところが今、高架橋が撤去され、ウォーターフロントが生まれ変わろうとしている。
高架橋は、CBDの迂回路として1950 年代に建設されて以来 70 年近くにわたり、ウォーターフロントの象徴的建造物であり続けた。一方、2 層構造の巨大な高架橋は、建設以来、CBDとウォーターフロントを機能的、視覚的に分断していると指摘され批判の的となってきた。2001年のニスクアリー地震で損傷したが補強され、耐震性の問題を指摘されながらも使用され続けた。
このような状況の中、住民からの度重なる要請を受け2010 年に始まったのがウォーターフロント・シアトル・プ
ログラムである。2011年にプログラム指針が決議され、迂回路としてのトンネルの建設が決まった。2012 年にはコンセプトデザインや戦略プランが策定された。その後、住民参加の会議、ウォーキングツアー、環境レビューなどを経て、2017 年頃から具体的整備が完成し始める。高架橋撤

図2 ダウンタウン地区（出典：Seattle 2035 Comprehensive Plan）

去は、トンネル完成直後の 2019 年 2 月に始まり、同年11

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ストリクト（LID）が 1 億 6,000 万ドルを負担するとのことである。
象徴的公共施設 : シアトル中央図書館
コマーシャルコア 地 区 の 中 心 付 近、4th Ave.、5thAve.、スプリング St.、マディソンSt.に囲まれた街区に、
写真3 高架橋撤去前のパイクプレイス・マーケットからウォーターフ
ロントの眺め2004 年にシアトル中央図書館が完成した。本を平積みしたようなガラスの外観が象徴的な建物は、世界的建築家
レム・コールハース率いるOMAや地元の LMNアーキテクツなどによる共同設計である。4th Ave.の正面入り口を入るとエスカレーターによりメインロビーに導かれる。ロビーには巨大な吹抜けから豊かな自然光が降り注ぐ。図書館でありながら本の存在はあまり感じられず、さまざまな人々が思い思いに寛ぐ様子は、どこかホテルのロビーを思わせる（写真5）。本だけに特化した図書館からの脱却を図り、インフォメーション・ストアとして図書館の再定義を

写真4 高架橋撤去後のパイクプレイス・マーケットからウォーターフロントの眺め目指した建築は、類似のプログラムを組み合わせたプログ月に完了した。2019 年 7 月に訪問した際には、撤去工事がを回遊しながら上層階に進むと、そこここに溜まり空間が佳境の時期であったが、すでにウォーターフロントは以前現れる。多様な人々が思い思いに過ごす姿には、周囲のとまったく異なる様相を呈していた（写真3、4）。

街を建物がまるごと飲み込んだようで、開かれた図書館のラムクラスターによる空間構成を実現している。書架空間

高架橋跡地には、市のウォーターフロント・アンド・シ公共空間としての新たな可能性を感じさせる。数々の建築

ビック・プロジェクト・オフィスの主導により、8ha の新賞を受賞した図書館は多くの人々に親しまれ、新たなランたな公共空間が出現する。2024 年までに水辺のプロムナー

ドマークとしてダウンタウンのイメージを向上させた。

ドやストリート、58 番・62 番埠頭、パイクプレイス・マー
ケットとウォーターフロントを繋ぐデッキなどを建設し、サウス・レイク・ユニオン地区

ダウンタウンとウォーターフロントの分断を解消する。プ

産業地区の構造転換ロジェクトの総額は 7 億ドル超。市が 2 億 4,800 万ドル、非サウス・レイク・ユニオン地区は、ダウンタウン北側の営利団体フレンズ・オブ・ウォーターフロント・シアトル

デニー・ウェイからユニオン湖の南側まで広がるエリアでが 1 億1,000 万ドル、州政府が 1 億 9,300 万ドル、ダウンタある。約 90m×120mの南北に長いグリッドを中心に構成

ウンの不動産所有者のローカル・インプルーブメント・ディ

され、多くの街区は裏路地により東西に2 分され、地区を縦断するウエストレイクAve. がダウンタウンとサウス・レイク・ユニオン地区を繋いでいる。
地区は19 世紀末から製材業や造船業を中心に栄えた。
産業と商業の発展に伴い、製材所の所有者や労働者の住宅地域も発生し、1930 年代からは小規模ビジネスや倉庫、自動車関連サービスなどが進出して、ダウンタウン近郊の複合用途地区が形成された。以降半世紀以上にわたり、比較的低賃料のビジネスや居住者を受け入れてきたが、1990 年代初めにシアトルタイムズのコラムニスト、ジョン・ヒンターバーガーが「シアトルコモンズ」公園を中心とす写真5 シアトル中央図書館のメインロビーを見下ろす

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るハイテクビジネスセンターへの転換を提案し転機を迎え

写真6 ウエストレイク Ave.沿いの街並み

写真7 ポンティウスAve.沿いの湿地庭園とテラスに挟まれる歩道る。マイクロソフトの共同設立者であるポール・アレンもに、地域の歴史を展示し、ビジネスや住宅に関する情報多くの土地を所有し、地区の再開発に重要な役割を果たを提供している。

すことになる。

グリーン・インフラストラクチャーの整備

市は1998 年にサウス・レイク・ユニオン・ネイバフッド・

サウス・レイク・ユニオン地区は、コンプリヘンシブ・プランを策定した。2004 年にはコンプリヘンシブ・プラン

プランの位置づけにもあるように持続可能性を重視していを更新し、地区をアーバンセンターに指定し、職住複合のる。2007 年のサウス・レイク・ユニオン・アーバンセンター・ネイバフッド、持続可能な再開発とインフラストラクチャー

ネイバフッド・プラン更新の際には、サステイナブル開発のモデル、過去を尊重しながら変化を受け入れる地区、の章が追加された。特に地区の東側、カスケード・ネイバ

徒歩・自転車・ボート・公共交通・車で簡単に移動できる

フッドでは1996 年頃から先進的な雨水浄化の取り組みが地区、革新的な産業や企業を惹きつける地区、多様な家始まり、今では地区内の多くの街路の歩道と縁石の間に湿族・世帯にとって安全で魅力的な地区などと位置づけた。

地庭園が設けられている。湿地庭園の土壌や植物は、地2024 年までに16,000 人の雇用と8,000 戸の住宅の創出を求区東側の丘陵地キャピトルヒルから流れ込む雨水が集めめている。これらのプランに基づき地区の開発が行われ、たモーターオイル、タイヤの埃、たばこの吸い殻などの汚2007 年にストリートカーが運行開始。2008 年から2010 年

染物質をフィルタリングすることにより、それらが川や湖にかけてレイクユニオン公園が段階的にオープンした。まに流れ込みサーモンや水生生物に害を及ぼすことを防いた、2010 年からアマゾンがシアトルエリアのオフィスを統でいる。2018 年から19 年にかけて完成したイェールAve.

合して占有を開始するなど、今では 40 近い建物にアマゾとポンティウスAve.に沿って設けられた湿地庭園は、建ンの施設が広がっている。多くの住宅、オフィス、商業な物のフロンテージと一体となり、豊かな街路環境を実現しどの開発も実施され、90 年代には駐車場、倉庫、工場なている（写真7）。

どで雑然としていた地区の様相は一変した。ストリート
カーの走るウエストレイクAve.には中高層の複合用途のクイーンアン地区

建物が建ち並び（写真6）、整備された歩道は多くの歩行者で歴史的ネイバフッド賑わっている。周辺街区にもコンドミニアムやオフィスがユニオン湖の西側には、シアトルで最も高い丘の上に広建ち並び、街区内を貫く通路が街並みに変化を与えなががるクイーンアンと呼ばれる歴史的ネイバフッドがある。

ら地区内の回遊性を高めている。一部の住宅は、住民の地区に多数存在していたクイーンアン様式の家にちなんだ要請によりアフォーダブル住宅として提供されている。

名称である。19 世紀終わりにエリオット湾とユニオン湖をまた、地区にはコミュニティのための施設も存在する。

見下ろす景観が富裕層を惹きつけ、多くの邸宅が建てら

ポンティウスAve. 沿い、ハリソンSt.とトーマスSt.に挟まれた。20 世紀初頭のケーブルカー開通により住宅開発がれた街区には、コミュニティセンター、コミュニティーガー促進され、今ではシアトルを代表する歴史的ネイバフッド

デン、プレイグラウンドが設けられている。また、デニーとして人気である。その中心、シアトルのウォーターフロウェイとウェストレイクAve.の角にあるサウスレイクユニントやダウンタウンを見下ろすケリー公園周辺には、特にオン・ディスカバリーセンターは、コミュニティのための多くの緑豊かな邸宅が並んでいる。

さまざまなイベントやパーティーを企画・提供するととも家とまちなみ 81〈2020.5〉

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デニートライアングル地区「ノー・マンズ・ランド」の再生
デニートライアングル地区は、ダウンタウンのコマーシャルコアの北側、サウス・レイク・ユニオン地区との間に位置している。エリオット湾に平行な独自のグリッドで形成される同地区は、2000 年代にサウス・レイク・ユニオン地区の開発が進んだ後もモーテルやナイトクラブなどが猥雑に混在する、いわゆる「ノー・マンズ・ランド（誰のもの

写真9 ザ・スフィアズ前の広場

でもない場所）」として、ダウンタウンとサウス・レイク・ターナショナル・ディストリクトから北のサウス・レイク・ユニオン地区を分断していた。1997 年に初めてシアトルをユニオン地区まで切れ目なく繋がった。このようにシアト訪れた際、この地区のモーテルのテレビでダイアナ元王妃ル中心部は四半世紀の時をかけて、高速道路の撤去によの訃報に触れた衝撃を今でも思い出す。

るCBDとウォーターフロントの分断の解消、産業地区のこの地区を一変させたのが、2013 年着工、2015 年12 月

再生によるクリエイティブな職住複合地区の創造、アマゾにオープンしたアマゾン・ドップラーと呼ばれるアマゾンンの新本社建設によるダウンタウンの空白地区の解消など新本社ビルである。ダイクロガラスを使用し時間に応じてを官民連携により立て続けに遂行し、個性と魅力に富む色が多彩に変化するファサードは、ウエストレイクAve.

新旧さまざまなネイバフッドが複合したアーバンセンター（写真8）
でもひときわ目を引く。1階には店舗、カフェ、レの構築に成功した。さらに、多様な公共空間や公共施設ストランなどが入り、オフィスワーカーや近隣住民、観光の創造、公共交通の整備、グリーン・インフラストラク客などで賑わっている。ドップラーの北西街区には、巨大チャーの整備などにより、都市におけるアメニティとサスな球状ガラスの温室が 3 つ連続するザ・スフィアズがある

テイナビリティ実現の先進モデルにもなっている。

（写真9）。アマゾン本社キャンパスの一部である同施設では4 万もの植物が育てられ、従業員のための会議・ワークスペース、ラウンジなどが設けられている。アマゾン社屋のシアトル郊外建設に合わせ、周辺街区でも一気にオフィスやコンドミニ

イサクア・ハイランズ

アムの建設が進み、雑然とした地区は一変した。

郊外複合型住宅コミュニティ
イサクア市は人口 4 万人弱、シアトルの南東約 25km、多様なネイバフッドが複合するアーバンセンター

車で約 30 分に位置するキング郡の郊外都市である。1892

デニートライアングル地区の開発により、シアトル中心

年に設立された市は、石炭、農業、林業の町として発展し、部は、南のパイオニアスクエア、チャイナタウン／インボーイング、マイクロソフト、コストコなど多くの企業も立地している。
市のダウンタウンの北東、サマミッシュ高原のグランドリッジに位置するイサクア・ハイランズは、ピーター・カルソープによるマスタープランに基づき、1998 年にオープンした大規模複合型住宅コミュニティである。当初は超低密度の住宅開発が計画されたが、市は自然地形や環境を尊重しながら人口増加に対応するため、400 戸の計画を4,550 戸の住宅、約 29 万㎡の商業・業務スペースからなる高密度複合開発へと変更した。住宅は、戸建 42%、タウンハウス25%、集合住宅（分譲 + 賃貸）33%と多様な家族

写真8 ダイクロガラスを使用
したアマゾン・ドップラー

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構成や収入層に対応できるよう計画され、30%をアフォーダブル住宅としている。10 戸の実験的なネットゼロエネル

ネイバフッドから都市を考える

ンを中心に形成されるエリアは、特に多彩なオープンスペースが組み込まれたネイバフッドである。オープンスペースを縫って延びる歩行者専用通路、色とりどりの植栽で彩られた住宅のポーチや前庭、それらが切れ目なく繋がる街並みは、個々の住宅は小規模ながらも豊かなコミュニティや暮らしの質を感じさせる（写真10）。
写真10 コンパクトな住宅群とオープンスペース

HOA を中心としたコミュニティの運営
2019 年 7 月の訪問時には、市の開発サービス担当者、ギーハウス（zhome）もある。また、小学校、病院、消防IHCA 担当者、ハイランズ・カウンシル関係者の3 名にヒ署などの公共施設やスーパー、店舗、レストランなどの商アリングを行った。

業施設、600haを超える公園や遊歩道、森林などのオープンスペースが設置・計画されている（図3）。

イサクア・ハイランズは、カルソープによるマスタープランを基にしていることからもわかるように、ニューアー地区は豊かな緑地に囲まれ、エリアを東西約 2kmにわバニズム（以下 NU）が志向する複合用途、歩行者優先、たって貫く幹線道路ノース・イースト・パーク・ロードを多様な公共空間、多様な住宅タイプと収入層のミックス、中心に形成されている。幹線の西端、コミュニティの入口持続可能性の追求などを目指している。その上で、市はに当たるエリアに商業地区が配され、幹線道路沿いに地できるだけ短期間での許認可プロセスを可能にするため、形や自然環境を尊重しながら配置された複数のネイバフッ

開発当初16 年間は専任の許認可担当を置き許認可に対応

ドがクラスター状に連なる。さらにキング郡所有のグランし、彼らの人件費はディベロッパーが負担した。また、開ドリッジパークをはじめ、市所有の3 つの公園、イサクア・発理念に沿った空間づくりが行われるよう、7 つのネイバ

ハイランズ・コミュニティ・アソシエーション（以下フッドごとにガイドラインが定められ、売買契約書に明記IHCA）所有の 28 の公園がバランスよく配され、地区内のされている。

すべての住居から徒歩10 分以内でアクセスできる。地区

コミュニティの運営は、所有者によって組織される管理内には、140区画のコミュニティーガーデンもあり、希望組合ホーム・オーナーズ・アソシエーション（以下 HOA）する住民に年単位で貸し出されている。の IHCA が中心となって行っている。IHCAは、資産価値ノース・イースト・パーク・ロード東端のビレッジ・グリーの向上と質の高い生活の維持を目指し、ガイドラインに基づき、建物、ランドスケープ、看板などのデザインレビューや共用エリアの維持・管理を行う。デザインレビューは、IHCA が委託している建築家、エンジニア、市担当者が審査し、規約を守らない所有者に対しては、契約を打ち切ることができる。住宅の管理費は年間約11 万円で、基本となる金額に建物規模などに応じた額を上乗せして算定する。管理費は、商業事業者からも徴収し、未販売の住宅に関してはディベロッパーが負担する。管理費は、週 1回の

図3 イサクア・ハイランズ全体図（出典：https://www.issaquahhighlands.com/future-dev-regs-incouncils-hands/201709-city-end-of-das-zoning-proposed/）

ランドスケープの手入れなど、街の環境維持などに使われる。修繕

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積立金を含む管理運営費のすべてを所有者で負担できているHOA は全米で1%しかないとのことである。
IHCAとともにコミュニティの運営に携わるのがハイランズ・カウンシルである。カウンシルは、新聞やWEB サイトによるソーシャルネットワークの運営やコミュニティイベントの企画などを行う。イベントやミーティングにはビレッジ・グリーンに面するコミュニティセンターも利用される。カウンシルは、IHCAの管理費とは別に住民から徴収する運営費用、補助金や寄付金などによって運営されている。
サブセンターとしての完結型ネイバフッド
このように、イサクア・ハイランズの開発は、官民の連携により推進・運営されている。NU が志向する多様性を重視した複合型コミュニティであり、空間構成もオープンスペースや公共施設を中心とするネイバフッドを基本単位としている。個々の住宅や区画規模は米国の一般的住宅に比べてコンパクトだが、プライベートとパブリックの空間が一体となった街並みと、HOAによる厳格な運営や質の高い維持管理に関する住民の理解によって、ハード、ソフト両面において質の高い暮らしを実現している。イサクア・ハイランズは、シアトル中心部から車で 30 分に位置する複合型のサブセンターとして、都心部における都市型居住とは異なるライフスタイルを提供していると言える。

参考文献
1）City of Seattle,（2018）Seattle 2035 Comprehensive Plan Managing Growth to Become an Equitable and Sustainable City
2015-2035, https://www.seattle.gov/Documents/Departments/
OPCD/OngoingInitiatives/SeattlesComprehensivePlan/CouncilAdopted2019.pdf
2）City of Seattle,（2012）Waterfront Seattle Framework Plan,
https://waterfrontseattle.blob.core.windows.net/media/Default/
pdf/framework_plan_full_mob.pdf
3）City of Seattle,（2012）Waterfront Seattle Concept Design,
https://waterfrontseattle.blob.core.windows.net/media/Default/
pdf/concept_design_full_mob.pdf4）City of Seattle,（2007）South Lake Union Urban Center Neighborhood Plan, https://www.seattle.gov/Documents/Departments/OPCD/OngoingInitiatives/SouthLakeUnion/SouthLakeUnionUrbanCenterNeighborhoodPlan.pdf5）City of Seattle,（2018）South Lake Union Neighborhood Design
Guidelines, https://www.seattle.gov/Documents/Departments/
OPCD/OngoingInitiatives/SouthLakeUnion/SLU_DG_2018.pdf6）https://waterfrontseattle.org/
7）https://www.wsdot.wa.gov/Projects/Viaduct/demolition8）https://www.archdaily.com/11651/seattle-central-library-omalmn
9）https://www.seattletimes.com/business/amazon/take-a-look-inside-amazons-spheres-as-they-get-set-for-next-weeks-opening/10）https://www.seattletimes.com/business/amazon/thanks-to-amazon-seattle-is-now-americas-biggest-company-town/11）https://www.issaquahhighlands.com/future-dev-regs-in-councils-hands/
12）一般財団法人住宅生産振興財団「2019米国住宅地開発事例視察調査（令和元年7月9日 ~7月15日）“住みたい街” “暮らしたい街”とは─北米におけるサスティナブルでコンパクトな街づくりをニュー・アーバニズムの視点を通じて─」（2019）

まとめ

アマゾン主導で変貌するシアトルダウンタウン地区
近年のシアトルの変貌は、その多くをアマゾンによっている。アマゾンの成長により、シアトルはアメリカ最大の企業都市になり、多くのクリエイティブ・クラスを惹きつけながら、衰退していた地区を活気あるネイバフッドへと変貌させた。一方、都心部における賃料は過去10 年にアメリカ平均の3 倍に跳ね上がるなど、急激な開発は、住宅価格の高騰や交通渋滞などを引き起こした。一企業に依存した都市の成長は、ジェントリフィケーションによる多くの弊害も引き起こしている。今後は、官民が適切に連携し、多様なネイバフッドと住宅の選択肢を提供しながら、経済的繁栄と暮らしやすさを両立していくことが課題と言える。

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家とまちなみ 81〈2020.5〉

佐々木宏幸（ささき・ひろゆき）

横浜市出身。東京大学工学部建築学科卒業。
カリフォルニア大学バークレー校大学院都市地域計画学科修士課程修了。
（株）フジタ勤務を経て、ピーター・カルソープ事務所へ駐在し、数々のニューアーバニズム・プロジェクトに携わる。博士（芸術工学）。米国公認
都市計画家（AICP）。アメリカにおいて「住民参加型まちづくり」「ダウンタウン活性化」などを専門に手がけたのち、現在は「戦略的アーバン・デザインによる都市の再構築」を中心に活動中