母子世帯向けシェアハウス全国会議
平成30年10月5日（金）ひとり親世帯向けシェアハウスの居住水準(案)について

国土交通省 国土技術政策総合研究所
長谷川 洋
1

住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度


平成29年10月25日に「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」（住宅セーフティネット法）の改正法が施行。



低額所得者、高齢者、ひとり親世帯等の住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度の創設。
【現行の制度】
 １世帯１住戸の一般的な賃貸アパート型に加えて、複数世帯が１住宅を共同利用する共同居住型賃貸住宅（シェアハウス）が制度対象。
 ただし、共同居住型賃貸住宅は単身者の入居の場合に限定。
【制度上の課題】
 将来的に、「ひとり親世帯（母子世帯）」向け共同居住型賃貸住宅（シェアハウス）を登録制度の対象とするニーズと課題は？
 制度化を想定した場合、居住水準（将来の登録基準）の検討が必要。
（子どもの人数や年齢により空間の整備水準が異なる等の検討課題）2

最低居住面積水準
国で定めている居住水準として「最低居住面積水準」がある。
 世帯人数に応じて、健康で文化的な住生活の基礎として必要不可欠な住宅の面積に関する水準として定められたもの。
【最低居住面積水準（住宅面積）】
・単身者 ： 25㎡（原則）・2人以上の世帯： 10㎡×N＋10㎡ 以上 （N：世帯人数※、N≧2）※ 3歳未満の者は0.25人、3歳以上6歳未満の者は0.5人、6歳以上10歳未満の者は0.75人として算定【技術的な検討上の課題】
 「最低居住面積水準」は、家族関係にある一世帯が一住宅に居住することを前提とした水準。
 同水準を、居住者各自の専用居室と共用空間を有する「共同居住型賃貸住宅（シェアハウス）」に、そのまま適用することは不可能 。
→ 共同居住型住宅の住まい方等を踏まえた居住水準の検討が課題
3【現行制度】 単身者向けシェアハウスの登録基準


単身者向け共同居住型住宅（シェアハウス）の登録基準は次のとおり。

登録基準（国の告示）
住宅 15㎡×N＋10㎡ 以上
規模（N：定員、N≧2）
・3人：55㎡以上 ・4人：70㎡以上
・5人：85㎡以上 ・6人：100㎡以上

基準緩和の一例 ※13㎡×N＋10㎡ 以上（N：定員、N≧2）
・3人：49㎡以上 ・4人：62㎡以上
・5人：75㎡以上 ・6人：88㎡以上

専用 9㎡以上
7㎡以上
居室 （押入れ作り付け収納がある場合はそ （押入れ作り付け収納がある場合はそ面積 の面積を含む）の面積を含む）
共用 ・共用の台所、食事室（団らんでき設備 る場所）、便所、浴室（シャワー室数可）、洗面設備、洗濯室（洗濯機置場）の設置－

・便所、浴室（又はシャワー室）、洗面設備、洗濯室を、居住者の定員5人につき１箇所の割合で設置※ 各地方公共団体において、地域の実情を踏まえて、基準の強化や緩和が可能。
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【提案】 ひとり親世帯向けシェアハウスの居住水準案※
案１
住宅 25㎡×N＋10㎡ 以上（N：世帯数（親の定員）※、N≧２）
規模案２21㎡×N＋10㎡ 以上<例>・2世帯：60㎡以上
・3世帯：85㎡以上
・4世帯：110㎡以上
・5世帯：135㎡以上
・6世帯：160㎡以上<例>・2世帯：51㎡以上
・3世帯：73㎡以上
・4世帯：94㎡以上
・5世帯：115㎡以上
・6世帯：136㎡以上

専用
居室面積
共用設備数

※子どもの人数や年齢は問わない（N：世帯数（親の定員）※、N≧２）※子どもの人数や年齢は問わない

10㎡以上

9㎡以上

・１室／１世帯・押入、作り付け収納等の面積を含む

・１室／１世帯・押入、作り付け収納等の面積を含む・共用の台所、食事・団らん室、便所、浴室、洗面設備、洗濯室の設置
・便所、洗面設備、洗濯室は定員3 ・便所は定員3世帯につき１箇所の世帯につき１箇所以上割合で設置
・洗面設備、洗濯室は定員4世帯につき１箇所の割合で設置
・浴室は１箇所（必須）。定員が3世帯を超える場合は、シャワー室（浴室可）を3世帯につき1箇所以上※ 上記の提案は、筆者の研究成果による個人的な提案であることにご留意いただきたい。 5

参考・補足資料

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住宅セーフティネット法の改正 (1/3）


平成29年10月25日に「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」（住宅セーフティネット法）の改正法が施行。



新たな住宅セーフティネット制度として、民間賃貸住宅等の空き家を活用した住宅セーフティネット機能強化に向けて、次のような制度が措置された。

① 住宅確保要配慮者の入居を受け入れる賃貸住宅の登録制度【省令で定める登録住宅の登録基準の概要】
基準概要
一般基準
①床面積が25㎡以上であること ※1②耐震性を有すること③便所、台所、洗面、浴室等があること④家賃が近傍同種の住宅と均衡を失しないこと等
共 同 居 住 型 ①住宅全体の面積が15㎡×N＋10㎡ 以上であること
住宅の基準（N:居住人数、N≧２） ※1※2②1人の専用居室の面積が9㎡以上であること（造り付け収納の面積を含む） ※1③共用空間に、台所、食事室（団らんできる場所）、便所、浴室（シャワー室可）、洗面所、洗濯室を設けること④便所、浴室（シャワー室でも可）、洗面所を、居住人数概ね5人につき1箇所の割合で設けること ※1※1 面積等に係る基準は、地方公共団体が定める住宅確保要配慮者賃貸住宅供給促進計画において強化・緩和が可能。
※2 制度対象は各入居者が単身者の場合（ひとり親世帯等は今後の制度拡充対象）

7

住宅セーフティネット法の改正 (2/3）② 登録住宅を改修する賃借人や入居者への経済的支援【経済的支援の概要】

補助

改修費の支援融資
家賃
家賃債務保証料

入居者負担の軽減支援

支援の内容（概要）○国及び地方公共団体による登録住宅の改修費補助
・対象住宅：入居者を住宅確保要配慮者専用とする登録住宅で、かつ管理期間が10年以上・対象工事：間取り変更工事、耐震改修工事、バリアフリー改修工事、共同居住用住宅に用途変更するための改修工事、等・補助率：国1/3＋地方1/3・限度額（国費）：50万円／戸。ただし、共同居住用住宅に用途変更するための改修工事、間取り変更工事、耐震改修工事のいずれかを含む場合は100万円／戸・制度立上げ期に限り、国による直接補助を実施（国費による補助率、限度額は上記と同様）。この場合、家賃は公営住宅の家賃水準（67,500円×50/65×市町村立地係数で算定した金額）以下であること。
○住宅金融支援機構による登録住宅の改修費の融資・融資額の上限：融資対象工事費の８割、返済期間：20年以内（１年単位）、融資金利：全期間固定○家賃低廉化への補助
・入居者：低額所得者（政令月収15.8万円以下）
・対象経費：入居者の家賃負担を市場家賃から低減するために要した費用・補助率：国1/2＋地方1/2、限度額（国費）：2万円／月・戸・補助期間：原則、管理開始から最長10年間
・その他：家賃債務保証料の低廉化補助との合計が24万円／年・戸を超えないこと。
○家賃債務保証料低廉化
・事業主体：家賃債務保証を行う者（居住支援法人、国の登録を受けた家賃債務保証業者）
・入居者：低額所得者（政令月収15.8万円以下）
・対象経費：入居者の入居時の家賃債務保証料を低減するために要した費用・補助率：国1/2＋地方1/2、限度額（国費）：３万円／月・戸・その他：家賃低廉化への補助との合計が24万円／年・戸を超えないこと。

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住宅セーフティネット法の改正 (3/3）③ 住宅確保要配慮者の居住支援【居住支援の概要】
概要
居住支援 ○都道府県による居住支援法人の指定
団 体 の 指 ・指定を受けることができる者：登録住宅入居者への家賃債務保証、賃貸住宅への入定
居に係る情報提供・相談、見守り等の生活支援を行う法人（NPO法人、一般社団／財団法人、社会福祉法人、株式会社等）
活動費補 ○住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅への入居の円滑化に係る活動への補助
助・補助を受けることができる者：居住支援協議会（準備段階を含む）、居住支援法人
・補助率：定額（10/10）、限度額：1事業主体につき1,000万円／年④ 地方公共団体による「賃貸住宅供給促進計画住宅」の策定
地方公共団体は、住宅確保要配慮者の住まいにする施策を総合的かつ効果的に展開するため、次の事項を定めることができる。
① 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の目標② 住宅確保要配慮者に対する公的賃貸住宅の供給の促進に関する事項③ 住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅への円滑な入居の促進に関する事項④ 住宅確保要配慮者が入居する賃貸住宅の管理の適正化に関する事項⑤ 計画期間
9【検討フロー】

技術的及び社会的妥当性の検討① シェアハウス関係団体等のガイドラインの収集・整理② 最低居住面積水準の設定に係る既往検討の整理・検証 等○ 住宅機能ごとの必要面積の検討① 共同居住型住宅の専用居室と共用空間の必要機能の整理② 専用居室及び共用部分の各機能の必要面積の検討（必要な家具・電化製品等の標準的面積と人間の動作に必要な寸法・面積等の原単位を収集）⇒居住者の定員に応じた居住水準（住宅規模等）の検討○ 有識者ヒアリング○ シェアハウスの事例調査・事業者ヒアリング○ 既往文献・データ等の調査整理

共同居住型住宅の居住水準の原案の取りまとめ
 居住水準案ごとの事業性のシミュレーション検討
 「既存ストックの活用による共同居住型住宅の居住水準の検討委員会」で議論
 既存住宅ストックの居室面積等の調査
共同居住型賃貸住宅の居住水準の提案（単身世帯・ひとり親世帯向け）
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【検討】

専用居室と共用空間の必要機能の整理

居住水準の検討にあたって、住宅に一般に求められる居住機能を、共同居住型住宅の専用居室及び共用空間それぞれに求められる機能に区分して整理

一般的な住宅の居住機能
就寝
更衣
休息
収納

共同居住型住宅での各機能の区分

調理
食事
団らん
接客
排泄

食事・団らん（・接客）
遊び 【子ども（ひとり親世帯）の場合】
共用空間に求められる機能

洗面・脱衣・洗濯

排泄
洗面
脱衣
洗濯
入浴
出入り
収納（靴）
収納（共用品等）

入浴
出入り
収納

専用居室・住宅全体としての必要面積の検討

学習

各機能の最低限必要な面積の検討

専用居室に求められる機能

就寝
更衣
休息
収納（布団・衣類等身近なもの）
読書・書きもの勉強 【子ども（ひとり親世帯）の場合】
調理
収納（食器・調理器具等）

11【検討】 機能別の必要面積の検討例 （調理機能）
台所空間〈ひとり親世帯×3世帯の場合〉
必要面積（必要スペース図）

原単位と考え方（想定される行為）〈台所ユニット〉
・各居住者が個別に調理するほか、複数の居住者が同時に調理する場合も想定する。
・台所ユニットのサイズは、6人世帯の最低居住面積水準の算定における場合よりもワンサイズ大きいものとし、幅2,550㎜×奥行き600㎜とする。

3,9502,550600

流し台

800600冷蔵庫 冷蔵庫

700
1,900
1,200

1,300

450

食器棚等
2,100

●必要面積：8.5㎡ （3,950㎜×1,900＋2,100㎜×450㎜）【基本的考え方】
・各居住者（親）が個別に調理するほか、複数の居住者（親）が同時に調理する場合や、親と子がいっしょに調理をする場合も想定する。

〈冷蔵庫〉
・495リットルの容量の冷蔵庫１台と、401リットルの容量の冷蔵庫１台の計2台を想定する。
・１台あたりのスペースは、495リットル容量が幅800㎜
×奥行き700㎜、401リットル容量が幅600㎜×奥行
き700㎜とする。
〈調理スペース〉
・流し台・調理台での調理や食器棚での作業をしている人の後ろを通行できるスペース、冷蔵庫を開けていても、その後ろを通行できるスペースとして、1,200㎜の幅を確保。⇒冷蔵庫前に1,200㎜の幅、流し台の前に1,300㎜の幅を確保〈食器棚等〉
・3世帯（約6人分）の食器棚等（炊飯器、ポット、電子レンジ等の台所家電を含む）のスペースとして、幅2,100㎜×奥行き450㎜を想定する。

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【検討】 機能別の必要面積の検討例 （食事・団らん機能）
リビング・ダイニング空間〈ひとり親世帯×3世帯の場合〉
必要面積（必要スペース図）

原単位と考え方（想定される行為）

4,800
400

テレビ台
1,100

900
900

3,100

テーブル
６人座の空間

1,100

1,800

600

1,800

2,400

●必要面積：14.9㎡ （4,800㎜×3,100㎜）【基本的考え方】
・事機能に加えて、一定の団らん・子どもが過ごすことを兼ねたスペースを確保する。
・団らんは、ダイニングテーブルに座った状態のほか、床座でテレビを視聴するなどができるほか、子どもが遊んだり、昼寝ができるスペースとして確保。

【食事の配膳及び食事をする】
・6人掛けのテーブルの最小サイズとして、幅1,800㎜×奥行き900㎜を想定。
・イスに座っている後ろを人が通行できる（イスをテーブルの下に引き込んだ際に、人二人が行き違うこともできる）
最小幅1,100㎜を確保することを想定。
・また、イスに座っている場合のテーブル端からイス背面までの距離は450㎜程度、食卓のイスの奥行き寸法は500㎜程度が標準。このため、幅1,100㎜が確保されていれば、テレビを視聴する際にイスを引いて配置可能。
【団らんする】〈６人座の空間〉
・大人3人と子ども3人が床座での団らん（遊び）もできるよう、2,400mm×1,800ｍｍのスペースを確保。
・テーブルの間に通行スペースとして、600mm幅を確〈子どもの遊び場、お昼寝スペース〉
・座卓を片付ければ、子どものフリーな遊び場として活用可能。
・午睡のための子ども布団（700mm×1200mm）を3枚同時に引くことも可能。
・32V型のテレビを想定した場合の適切な視聴距離の確保も可能。

13【検証】


居住水準案に係る事業性の検証（1/3）

居住水準案について、複数のモデルを設定し、事業性を検証。
〈モデルの条件設定（一例）〉
居住水準

賃料（千円/月）

モデル1-1
モデル1-2
モデル2-1

25N＋10（補助率）

なし

60
60

モデル4-2改修費補助

40

モデル3-1
モデル4-1

改修費（千円/㎡）なし

40

21N＋10

総管理費率

60

モデル2-2
モデル3-2

空家損失

10％

ケース①
120あり（1/3：国費相当分）

ケース②
70

なし

35％

40あり（1/3：国費相当分）
なし

60あり（1/3：国費相当分）

40あり（1/3：国費相当分）〈住宅確保要配慮者専用の住宅に係る改修費用に対する補助〉
補助対象工事
国による直接補助
地方公共団体を通じた補助・共同居住用の改修・間取り変更
・耐震改修・バリアフリー改修 等補助率
国1/3
国1/3＋地方1/3

補助限度額
国費：50万円/戸（共同居住用改修の場合は100万円/戸）
14

【検証】

居住水準案に係る事業性の検証（2/3）

事業性は、税引前ＩＲＲ（10年）で検証。

※内部収益率（Internal Rate of Return）：事業投資の正味現在価値(NPV)がゼロとなる割引率

改修規模が大きいケース（12～13万円/㎡）の検証結果は次のとおり。
① 家賃収入6万円/月 ：改修費補助なしで、4～8％程度改修費補助ありで、10％以上② 家賃収入4万円/月 ：改修費補助なしでは、事業的には成立しない
改修費補助ありで、4～8％程度



税引前ＩＲＲのシミュレーション結果（改修費：12～13万円/㎡・補助なし）

税引前
ＩＲＲ(%)

10520「21N」・6万円

86

税引前ＩＲＲのシミュレーション結果（改修費：12～13万円/㎡・補助あり）

税引前
ＩＲＲ(%)「21N」・6万円

18
16「25N」・6万円「25N」・6万円

144122

10「21N」・4万円「25N」・4万円-2-4「21N」・4万円

80

5「25N」・4万円

642-602世帯
モデル1-1

【検証】

3世帯

4世帯

モデル2-15世帯

モデル3-16世帯

2世帯

モデル4-1

モデル1-1

3世帯

4世帯

モデル2-1

5世帯

6世帯

モデル3-1

モデル4-115

居住水準案に係る事業性の検証（3/3）

改修規模が小さいケース（7～8万円/㎡）の検証結果は次のとおり。
① 家賃収入6万円/月 ：改修費補助なしでも10％以上② 家賃収入4万円/月 ：改修費補助なしで、5～10％程度改修費補助ありで、10％以上

税引前ＩＲＲ(%)

税引前ＩＲＲのシミュレーション結果（改修費：7～8万円/㎡・補助なし）

25税引前ＩＲＲ(%)

税引前ＩＲＲのシミュレーション結果（改修費：12～13万円/㎡・補助あり）

40「21N」・6万円

20「25N」・6万円「21N」・6万円

35「25N」・6万円

30
25

15
10

「21N」・4万円

20「25N」・4万円

15「21N」・4万円「25N」・4万円

10

5

5
002世帯
モデル1-1

3世帯

4世帯

モデル2-15世帯

モデル3-16世帯

2世帯

モデル4-1

モデル1-1

3世帯

4世帯

モデル2-15世帯

モデル3-16世帯
モデル4-116