第32回 住生活月間協賛・まちなみシンポジウム「情報と技術が変える
これからの郊外居住」

期日：令和2年10月28日（水）、オンライン開催（「NIKKEI CHANNEL」
配信）
主催：
（一財）
住宅生産振興財団、日本経済新聞社

後援：国土交通省、住宅金融支援機構、都市再生機構

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第部

基調講演
饗庭 伸（東京都立大学 都市環境科学研究科都市政策科学域 教授）

住宅地を変えることはできるか？
今日の基調講演は、都市計画の視点から見て、情報と技術のつながり方や上手な使い方の可能性をお話ししながら、皆さんに考えていただけたらと思っております。
まず１つ目は、「住宅地を変えることはできるのか？」というお話です。
戦後 75 年間積み上げてきたいろいろな仕組みが制度疲労を起こしているものもあるので、何をどう変えるのかという議論が政治の世界ではなされています。その議論の際に、「革新」や「保守」といった言葉が使われています。そこで私も「革新」と「保守」という言葉を用いて住宅地を変えることを考えてみようと思いました。
最 初にご 紹介 するのはエドマンド・パークという方です。この方は、保守について考えるときによく引き合いに出される方なのですが、パークの定義をかいつまんで申し上げますと、「決して変化を拒絶しないが、それは既存のものの暫時的改良として果たされねばならないと考える」（ブリタニカ国際大百科事典 小項目事典

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家とまちなみ 83〈2021.5〉の解説の「保守主義 conservatism」
より）といわれており、つまり「変化したらいけないわけではないけれど、ゆっくりとやりましょう」といったことなのかなと私は理解しております。
「革新」はその反対になるわけです
が、日本の住宅地開発の歴史において革新とは何だったのかと言うと、有名なのは多摩ニュータウンです。
未来を見据えて、農村だったところにニュータウンをつくりました。では現在の革新的な住宅地計画は何か。
そのひとつはグーグルシティです。
どうやら計画を断念したらしいです
が、これはグーグルがテクノロジーを駆使してカナダのトロントに新しい未来都市をつくろうと立ち上げた大きなプロジェクトです。このような形で、新しい 都 市をゼロからつくって、そこにさまざまな情報と技術を入れていくというのが現在も考えられています。
もうひとつの革新的な都市像は、最近、政府の言葉として Society5.0というのがよく言われ ております
が、これは科学技術を使って人間らしい、いい暮らしをつくりましょうというものです。
ただ、私が議論したいのは、その他の部分です。いまお話ししたような革新的な都市が実現しても、おそらく10 万、20 万人ぐらいの人たちしか暮らせないのではないかと思います。では一体残る人たちはどうなるんだと考えたときに、すでにある既存の住宅地を、保守的な考え方で少しずつ変えていくことが必要になってくるわけです。そこで今日の私の問いの1つは、保守主義の住宅地計画とは何なのだろうかということです。
ここで、多摩ニュータウンを例にそれを考えてみたいと思います（図1）。それまでは、下から斜面を削って平地を増やすように都市を増やしていくんですけれど、多摩ニュータウ
ンの場合は下を残して丘陵地のてっぺんを削って都市をつくりました。
また、住宅進化論ともよべるような、さまざまな新しいタイプの住宅を多摩ニュータウンではつくられています。箱型の団地はつまらない、非人間的だといった批判を乗り越えるような 新しい 住 宅もたくさん つ■第32回 住生活月間協賛・まちなみシンポジウム

図1 多摩ニュータウンの都市計画

くってきました。

端修一さんという公団のプランナーウンの計画をされていて、当時 40 歳

さらに、多摩ニュータウンをはじの方がおられます。津端さんは多摩手前です。つまり、それくらいの若めとする全国のニュータウンは、住ニュータウンは直接担当されていまい方が自分たちの世代と下の世代を宅だけの団地ではなく、都市をつくせんけれども、あちこちのニュータ見ながら、これからこの人たちのたろうとしました。たとえば、商業地をつくったり、産業の土地をつくったり、いろいろなことがされたのです。計画をつくっていたのは 1960 年
代から80 年代末ぐらいまでで、その頃の最新の知恵を使ってゼロから都市をつくっていました。
多摩ニュータウンが検討されていた頃と今は何が違うのかと言いますと、日本の人口の構成をみてみますと現在は少子高齢化していて、当時と随分違うのがわかります（図 2 ）。
住宅公団で多摩ニュータウンの設計に携わられた成瀬惠宏さんというプランナーの方にお話を伺ったことがあります。最初の設計は成瀬さんのふたまわり上の世代のプランナーが担われたそうですが、たとえば津図2 2015年と1960年の年齢別人口数

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図3 暮らしの変化と暮らしを支える技術

めに未来都市をつくらなければいけ

人口 5,000 人、世帯は 1,000 世帯、住もできないのでやらなくていいとなりないと思っていたのが 1960 年頃とい宅は 1,000 戸で 100% です（図 3 ）。そます。住宅も大抵は相続で時間がかうわけです。のまちに誰も引っ越してこないことかったり、相続された方が壊す気も現在、成瀬さんが 70 歳代前半で、を条件にすると、最初に減るのは人なく持っておられる場合が随分ある

私は 1971 年生まれですから50 歳で口で す。35 歳で 住 宅を買ったとしので、住宅の数はさらにその後ぐらす。今、ニュータウンをつくれと私にて、50 歳ぐらいまでは 5,000 人です

いに減ってきます。

言われても、私より若い世代のニーが、そこから人口が 減っていきま

つまり、この 3 つの減少のタイムラズはこれから減っていく時代ですのす。子どもたちが 独 立するからでグやタイミングをもう少し丁寧にみで、ニュータウンをつくれません。

す。次に減るのが世帯数で、減り始ていき、しっかり見極めることが、昔はたくさん増えてくるニーズにめるのはその 30 年後ぐらいです。子

これからのまちづくりや住宅地の都対して革新的な住宅地開発ができたどもが独立し、夫婦 2 人暮らしある

市計画において大事なのではないかわけです。でも、これから先は減っいはどちらかが亡くなりひとり暮らと思っております。ていくニーズに対して、すでに完成し、その方がゼロになるまで世帯はまた、世帯が急に減り始める日、しまだ使えるところをどのように少減りませんので、人口の減るタイミ

それを X デイとよびますと、X デイしずつ変えていくか、という保守的ングと世帯が減るタイミングは 30 年がやってくるんじゃないかと思ってな住宅地開発をする状況にあると言ほどのタイムラグがあります。

いらっしゃる方も結構います。です

えます。

昨今、まちの人口が減りましたとから、その X デイに向かって、今あいう御相談を私もよくいただくことる住宅地を変えていかなきゃいけな住宅地はどう変わっていくか？

があるのですが、そのまちに行っていという状況だと思っていただけれみますと、空き家が 1 軒もない、あるば、と思います。

では、保守的な変化とはどういういは数軒しかないということはよくただ、私なりの整理では、人口もあります。これはどういうことかとい世帯も住宅も永遠に減り続けること例え話になりますが、1,000 戸のいますと、人口は減っているけど世はないのではないかと思っていまニュータウンができ、そこに 5 人家帯が減っていないのです。そうなるす。私の大学近くの住宅地もかなり族が同時に住み始めたとしますと、と、空き家を使ったまちづくりは何高齢化して空き家が出ていますが、1変化なのでしょうか。

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■第32回 住生活月間協賛・まちなみシンポジウム

図4 出生年別人口分布（東京都、1995～2015年）

年ぐらいするとマーケットが機能し術が入っていますので、買い換えるいの人が東京を使っているのかといてそこに新しい住宅が 2 つ建ったりたびに、まちに新しい技術が入ってうことを人口分布グラフを使ってみします。東京に特化した状況なのかきます。これは 12.4 年ぐらいのタイてみますと、1971 年から75 年の、いもしれませんが、住宅マーケットがミングです。

わゆる団塊ジュニア世代が東京を多ゆっくりと機能することがありますの

3 つ目は家電です。約 10 年ごとにく使っております（図 4 ）。

で、おそらくただ 落 ちていくだけ新しい技術が入ってきます。もっと20 年間、人口の動きがない、つまじゃなくて、次なる安定状態みたい

短くて、か つ 技 術 の固まりとしてり定着した人たちもいます。この世なもの、定常化した状態があるので入ってくるのはスマートフォンで代の人たちは家やマンションを買っはないだろうかと思います。

す。買い換えは大体 3 年ごとぐらいて東京に定着しています。その方た

このように私は住宅地がゆっくりです。一方、ゆっくり入ってくるのちは亡くなるまでほぼ 動かないで変わっていくと考えているわけですが公共施設です。ただ、40 年経つとす。入れ替えはあるかもしれません

が、ゆっくり変わるものの変化をサ結構古くなります。

けど、総数は動かないです。私はそポートするものが「技術」です。技術

こうしたいろいろなものに乗っての 方 を 都 市 の 固 定 客（ カウンターは何らかの乗り物に乗ってやってき技術がやってきますので、そのチャ客）とよんでいます。居酒屋に例えます。そのひとつが マイホームでンスを捉えて、まちや住まいが悪くると、毎晩カウンターに座って、派す。新しい住宅を買うと、たとえばならないようにしていくことが大事

手にお金は使わないけれども絶対来ヒートショックで亡くならないようなだと思っております。てくれるお客さんです。まずはこのお風呂という技術が付いてきます。

人たちの課題をしっかり読み取る必要があります。

術がまちに入るということです。でこれからの住宅地の課題は何か？

すが、それは 30 年ごとぐらいでしかでは、これからの住宅地の課題は身会員みたいなものになります。福

住宅が変わるということは新しい技建て替わらないので、住宅だけに期待していては新しい技術はやってきません。
同じように、自動車にも新しい技何なのでしょうか。

固定客がずっといると、最後は終祉などで終身会員を支えるために固東京都の人口は 1,000 万人ぐらい定客がしっかりお金を稼ぐことになおりますが、何歳ぐらいの人の人口ると思いますから、終身会員の人数が多いのか、言い換えれば何歳ぐらも結構大事なポイントです。

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37一方、1991 年から80 年ぐらいまなので、人口を増やしたい・引き止いた団塊ジュニア世代がそれほど目での 30 代と40 代前半の人たちは、めたいということであれば、ばらつ立たず、逆に 1946 年から50 年の団20 年かけてじわじわと増えた人たちいている人たちをしっかりおさえて塊の世代の方々が相対的にボリューです。この 20 年間東京の人口が増えおくことが大事です。

ムを占めています。八王子は大学がたと言われておりますが、この世代今日のシンポジウムのテーマは郊ありますので、大学生の年代が増えの人たちが東京に増えたということ外住宅地ですので、八王子の人口をて、卒業したら減るという動きもあです。この人たちは新しいお客さん見てみますと、東京全体にたくさんります。
こういうことを、さらに小さなスケールで見てみようと思い、八王子市めじろ台とグリーンタウン高尾（八王子市川町）の 2 つの住宅地をピックアップしました（図 5 ）。
めじろ台は、重 松 清さんの小説『定年ゴジラ』の舞台ではないかと言われているまちです。同作品は 1998年のものですので、もう20 年前です。大企業を定年になった 4 人のお図 5 めじろ台（定年ゴジラ）とグリーンタウン高尾（財団住宅祭）じさんたちが、まちのパトロールを始める少しほろ苦い話です。
グリーンタウン高尾は 1985 年頃に分譲していて、住宅生産振興財団が関わった住宅地です。日本が豊かだった頃ですので、当時の最先端の住宅が建っています。
この 2 つのまちの人口グラフを見てみますと、かなり違う形をしています（図 6 ）。
まず、めじろ台で 定 年ゴジラをやっていたおじさんたちは、推察するに、当時定年だったということは1931 年から35 年生まれではないかと思われます。その方々は、20 年前は定年ゴジラをやっていましたが、今はかなり減っています。では、今の高齢者の主役は誰かというと、一番多いのが 1946 年から55 年ぐらいの人たちです。これはベビーブームの人たちで す。ここで 大 事なことは、高齢者の方々が亡くなっていっているということです。一方で、気になるのはそれよりさらに下の 1951年から65 年生まれの世代です。この図6 めじろ台（上）とグリーンタウン高尾（下）の出生年別人口分布（1995～2015年）

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世 代は増えています。住宅地が 広■第32回 住生活月間協賛・まちなみシンポジウム

がったわけではないので、定年ゴジラの人たちが 亡くなった後にこの方々が入ってきているということです。このように、新陳代謝がゆっくり起きているというパターンもありそうだと思っているところです。
グリーンタウン高尾は、1946 年から50 年ぐらいの世代の人たちが突出して多いのが特徴です。その方々が退職されて、今、地域の中でまだ元気に暮らしていらっしゃる。でも、あと5 年、10 年すると、福祉のニーズが必要になるかもしれません。一方で、そこまで踏ん張らずにどこかに引っ越してしまう方もいるかもしれません。そうなると、空いたところに若い世代が入ってくるかもしれない、そんなことも想像できます。
このように、人口で見てみるだけでも、随分といろいろな課題が見えてきます。

コンパクトシティ政策をどう機能させるか？
今のこのような現状に対して、都市計画の政策をどのように機能させ

図7 コンパクトシティ政策。
（上）住宅地移転型、（下）拠点・交通組み換え型ればよいのでしょうか。
場所は特にどこがというわけではまちをつなぐというものです。そしすが、たとえば 先月家を建ててしありませんが、古いまちで、中心市て、まちの中心に拠点をつくり、そまった人はそこに 30 年間住み続ける街地があって、郊外があって、さらの拠点の周りに、住宅地が外側からので、そんなに簡単にはいかないとに外側に農村があるところでは、そ内側に向かって引っ越してきてくだいうことが問題としてあろうかと思れぞれが活性化の問題に悩んでいるさいというものです。それによりコいます。のが今の状況かと思います。

ンパクトな都市ができれば、またしでは、どうしたら機能させることそれに対して、今、都市計画がどばらく50 年ぐらいは闘えるまちがでができるのか。住宅地移転型のコンういうことを考えているのかと言いきるんじゃないか。これが住宅地移

パクトシティは交通、拠点、住宅地ますと、コンパクトシティという言葉転型のコンパクトシティです。の順で考えるわけですが、その逆でがあります。

とても理想的な感じがするのです

考えてみましょう。まずは、住宅地

ここではそれを住宅地移転型のコが、果たしてうまく機能するのか。

一つひとつを丁寧に見ることです。

ンパクトシティ政策と呼んでみます

住宅の売り買いは結構エネルギーを住宅地を個別で見ますと、このまちが、それは、まず交通網を維持しま使うので、うまくいくかという話はあはもうすぐ高齢化するとか、このましょうというものです。年をとると車ります。

ちは結構元気で新陳 代謝もしていが運転できなくなりますし、地球環30 年に一度ぐらいの買物ですのる、といったことが見えてきますの

境にも優しくないので、公共交通でで、今動こうという人は移転できまで、それぞれなりの未来を考えてみ

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図8 賢い都市計画ます。

ここまでなのですが、果たしてそんが、普通の人が買えるものとして、4たとえば 10 年後にまちの人の半分な拠点をつくっただけで人の生活をつの乗り物があります。約 30 年ごとが高齢者になるとしたら、そこから支えられるのだろうか、あるいはバに新しく建てるマイホーム、12.4 年

10 年間は結構大変なことになりそう

スを走らせるだけで十分なのかとごとのマイカー、10 年ごとの家電、3です。そういう場合は、認知症の見いった疑問が出てまいります。

年ごとのスマホです。これらの変わ

守り拠点を重点的につくったり、住ですから、この先の話として私もるチャンスをつかまえて、その都市宅 地を支える拠 点をつくる。最 後考えてみたいと思っているのは、そをよくする都市計画を入れていくのに、拠点をつなぐようにバスなど交この部分を情報や技術で柔軟にカです。

通でつなぐ。

バーしていくことができないだろう

そのチャンスのありようも、地域このように住宅、拠点、交通といかということです。それを賢い都市によって偏りがあるだろうと思ってう順番で考えて、問題が発生する住計画と呼んでみようと思っています

います。たとえば住宅がほとんど建宅地をしっかりフォローしていくと（図 8 ）。

たないまちは結 構あります。一 方

考えたほうがいいんじゃないだろう

で、まだまだ新しい住宅地開発が起きる地域はたくさんあります。そこ

み換え型のコンパクトシティもある

賢い都市計画のチャンスは？

だろうということです。

賢い都市計画をどのように実現しちあふれているわけです。

か、このようないわば拠点・交通組

は、マイホームによるチャンスに満たとえば住宅地は、高齢者向け住ていくのかというお話でまず着目す

それで、偏見かもしれませんけれ宅など、いろいろなものをつくる。

るのは、都市計画をやるチャンスにど、地方の若い人は住宅にはあまりお住宅地を支える拠点には、医療施設ついてです。普通の都市計画は住宅金をかけないけど車はいいものに乗っや福祉施設、文化施設、デパート、を建て替えるタイミングでしか機能ている人がいます。すぐに買い換え行政施設、図書館などをつくっていしないので、チャンスはあまりありる人もいます。普通に車が好きな人く。そして交通は、バス、タクシー、ません。でも、賢い都市計画のチャたちが多い地域があるだろうと思っ自家用車、宅配サービスを走らせてンスは結構あると思います（図 9 ）。ていて、そういうところはマイカーいく。
都市計画で考えることは、じつは40

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新しい技術が乗り物に乗ってやってくるというお話を先ほどしましたによるチャンスが多いといえます。
3 つめは、住宅も車も持てないけ■第32回 住生活月間協賛・まちなみシンポジウム

図9 賢い都市計画のチャンス

れど、家電は買い換える人たちがいる地域もあるかもしれません。そういうところは家電によるチャンスが

写真1 空き家を使った都市計画の実践（東京・国立）

賢い都市計画の実践が完結しているので、別にそれが成功しようが失敗しまいが、まちはよ

私自身、今お話ししたような賢いくならないわけです。それではよくな都市計画をやったことはありません

いと思いましたので、空き家を使っ4 つめは、学生や若者が多くて、が、都市計画はやったことがありまた都市計画をやろうと考えました。

スマホにしかお金を使わない地域ですので、都市計画のお話からヒント具体的にどういうことをやったのす。スマホにはたくさんお金を使うになりそうなことを最後にお話ししかといいますと、空き家にシェアオのに家賃は安いところに住んでいるたいと思います。

フィスやレストランを入れて再生さ多いわけです。という人もいるかと思います。そうご紹介するのは 10 年ぐらい前のプせることと併せて、ブロック塀を取いうところはスマホによるチャンス

ロジェクトなのですが、東京の国立り除く、庭を少し刈り込むということが多いわけです。の空き家を再生して地域の拠点にしをやりました。ブロック塀を取り除くたプロジェクトです。

まで私もわからなかったんですけ

少し気をつけなければいけないのは、可処分所得が少ない人が集まる

空き家を使って地域の拠点にした

ど、ブロック塀を取り除 いてみた地域です。あまり現金を使えない、り、空きビルをリノベーションしてゲら、建物がいい感じに外に見えてき稼げない人たちが多く住む地域は広ストハウスにするなどの動きは、こて、まちなみのようになりました。

がっているのではないかと今言われの 10 年間ぐらいで非常に増えたと思

写真にみえる砂利のところは私有地ております。そういうところは従来います。まちづくりの 一 手 段としで すが、普 通の人 がうっかり入っの都市計画でカバーします。道路やて、都市再生・地域再生のひとつのちゃっても怒られません。まちの人公園、公共施設をつくって、それで主要な手法になってきたと思います。

たちにとってみれば、これはちょっただ、空き家に新しい人が住んでとした公園ができたような感じです

地域を支えていくのです。
このように地 域によって異なるいるだけというところも結構ありま（写真 1 ）。

チャンスをつかまえて、そこに賢いす。そのまちの人口が少し増えて空こうした空き家に周辺を少しよく都市計画を入れていけば、よい都市き家も使われているからよいというするものを埋め込んで再生していができるのではないかと考えておりこともあるのですが、まちはそれほく、そんなことを空き家を使った都ます。

ど変わりません。家の中で人の動き市計画と言っています。

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マイホーム新築、新車購入、家電購入、スマートフォンによってごく一部が賢くなる状態。

マイホーム、マイカー、三種の神器、スマートフォンに「都市を支える機能」を埋め込む。向こう三軒くらいをカバーしていく。

チャンスを重ねて都市が賢くなっていく。どうしてもカバーできないところに公共施設を導入する。

図10 賢い都市計画のフロー

賢い都市計画の話に戻しますと、市がよくなっていきます。

非常に少ない地域では公共施設、つ基本的にはこれと同じことをやれば大事なのは、賢い都市計画のチャいいのではないかと思っています。

ンスはそれぞれ 30 年ごとであったりこのような都市計画を実現するこ

マイホームとマイカーと家電とス

10 年ごとにありますから、それをつとで、みんなが公平に、幸せな地域マートフォンに都市をよくする機能かまえて埋め込んでいくことです。

社会ができるといいなと思っているを埋め込む、たとえば自分の家が最当 然、デ ータを共 有 するプラットところです。

新のスマート住 宅ならば、そのスフォームをつくったりしなければい

マート住宅が周りを少し助けるようけないわけですが、チャンスを確実な仕掛けを持っている。それを積みにものにしていくと、数年後にはま重ねていくことによって、都市がよち全体が賢くカバーされているといくなっていくのではないかと思ってうわけです。

おります。
あらためて 3 段階で整理してみます（図 10 ）。

今日の冒頭に私は、保守と革新という話をしました。革新型は、このまちを根こそぎ変えて、すべての住まず、あるまちに一定のタイミン宅をスマート住宅に変え、スマートグで、家の建て替えが起きたり、車カーをどんどん走らせ、道路にもいやスマホを買い替える人がいることろいろ埋め込む。それが革新型のスで、まちのごく一部が賢くなります。

マートシティだと思います。

そして、それらに「都市を支えるでもそれは全員が住むところでは機能」を埋め込む。それが向こう3 軒できそうにありませんので、私が申両隣ぐらいの環境を少しよくしたりし上げた保守型は、今あるまちの部助けることができるといいんじゃな

分部分が少しずつ変わっていくけれいかと思っております。たとえば、

ど、それが周りを少しずつよくして認知症のおばあちゃんが歩いていな

いくことによって、結果的にスマーいか探るセンサーを車に積んでおいトシティみたいなまちになるのではて、車が走りながら見つけたら自動ないかということです。地域によっ的に通報する機能を入れておくと、てチャンスの偏りがあるのではない

マイカーが買い換えられるたびに都かという話もしました。チャンスが42

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まり公共の出番です。

饗庭 伸（あいば・しん）

東京都立大学都市環境科学研究科都市政策科学域教授。1971年兵庫県生まれ。早稲田大学理工学部建築学科卒業。博士（工学）。同大
学助手等を経て現職。専門は都市計画、都市デザイン。また、そのための市民参加手法、市民自治の制度、NPO 等について研究を行っている。著書に『都市をたたむ～人口減少時代をデザインする都市計画』『津波のあいだ、生きられた村』がある。