特別講話「まちづくり」と社会情勢
社会保障負担を軽減するために（一財）住宅生産振興財団 理事長

竹中宣雄「特別講話」は、2019年1月17日第9期まちなみ塾の「設計演習」最終発表に併せて開催された（住宅生産振興財団 会議室）

「まちづくり」と社会情勢

災害などの緊急事態への対策として、BCP（Business

昨年は本当に災害の多い１年でした。損保会社の社長

Continuity Planning：事業継続計画）という言葉がありまさんから伺った話によると、去年１年間で損害保険会社がすが、それを受けて住宅会社でも、LCP（Life Continuity

支払った保険金額は東日本大震災のあった年よりも多かPlanning：居住継続計画）ということを考えていかなけれったそうです。

ばならないと思っていいます（図1）。

7 月の西日本豪雨では全半壊が 17,414 棟、浸水が 3,216

さらに、皆さんにも考えていただきたいのは、TCP棟と大きな被害を受けました。当社でも床上浸水が 312（Town Continuity Planning）です。
「まちの継続計画」

棟、このうち百棟以上が 2 階床上まで達する浸水でした。という意味ですが、まちづくりにおいても、災害に見舞わ私も災害発生から1 週間ぐらい後に現場入りし、実際にれた時、そのまちに住まわれるご入居者の命を守るにはど2階まで床上浸水したお宅を目の当たりにしましたが、念うしたらよいかを考えるということです。

願のマイホームができ上がって、引っ越しの途中で津波が東日本大震災の直後、「redundancy（リダンダンシー・来て、家も家族も流されてしまったという悲しいお話しで冗長性）という言葉がよく使われました。本来はコンピュした。

ーターシステムなどに、なんらかの障害が発生しても、瞬〈設計基準〉

竹中宣雄（たけなか・のぶお）
1948年和歌山市生まれ。1972年法政大学社会学部社会学科卒業。同年旧ミサワホーム株式会社入社。95年同社取締役。2008年ミサワホーム株式会社
代表取締社長執行役員、17年同社取締役会長（現職）。2008年住宅生産振興財団理事、16年6月同理事長就任30

家とまちなみ 79〈2019.5〉

図1 災害に強い住まい（M社の考えるLCP）〈セーフティ・ソリューション〉

最近のオリンピックでは「Legacy"ものづくり” で交流を深める「防災かまどベンチ」（レガシー）」という言葉がよく使わ「防災備蓄倉庫」れています。
「遺産」という意味ですが、これを残せるかどうかでオリンピック後の開催国の経済状況まで変わってしまいます。2004 年のアテネと2012 年のロンドンの比較がいい例です。ロンドンはオリンピックの翌年、日本の森記念財団が毎年発表している「世界の都市総合ランキング」でニューヨークを抜いて世界一になっています。

内閣府HP 防災情報のページより

アースウイング㈱HP、長野市HPより

図2 災害に強いまちづくり

これはロンドンがオリンピックで開発した様々なインフラをその後、経済遺産としてうまく活用したか時にバックアップ機能に切り替えられるように予備装置をらです。ところがアテネオリンピックの後、開催国である平常時から用意しておくことですが、いつもは公園のベンギリシャは財政破綻してしまいました。これはオリンピッ

チとして利用されているものが、座面を取ったらカマドにクのために空港整備などの大規模開発したものの、その後なる、いつもは普通に使っているリビングなどの椅子も、の活用ができずに大量の借金が残ってしまったからです。

クッションを1 枚取るとトイレになるなど、災害時に必要日本も借金の多い国ですからギリシャの轍をふまず、ロな別の機能を持たせることもリダンダンシーの考え方と言ンドンを見習い、しっかりとしたレガシーを残さなければえます。

なりません。 実は、50 年前の東京オリンピックの時は東「防災かまどベンチ」や「防災備蓄倉庫」というものも海道新幹線や、高速道路、外国人向けのホテルなど、たあります（図2）。このような工夫で災害時にお客様の命を守くさんのレガシーを残しました。1964 年の年間訪日外国人ることができるまちづくりを目指すことが、今後とても大数は約 40 万人です。オリンピック開催期間中だけでも選切になって来るでしょう。思わずお客さんが感動するよう手を含めて約５万人が来日しています。当時としては大変な工夫をぜひ皆さんにも考えていただき、まちづくりに採な数だったわけですが、2020 年にはオリンピック効果を見り入れてください。

込んで 4000 万人を目標数字としています。100 倍の外国人住宅を取り巻く環境

50 年前、1964 年に東京オリンピックが開催されました。

1964 年というのは終戦から19 年目です。戦争では広島やを呼ぼうということです。今回もホテルはもちろん新しい競技施設など、様々なインフラ整備が進んでいますが、オリンピック後もこれらを観光資源などに活用して経済活性化に繋げていくことが重要です。

長崎に原爆が落とされ、東京も空襲で街が壊滅しました。

ホテルのことで言えば、1964 年のオリンピックで最も工それから19 年経って復興している日本を世界の人々に見事が遅れていたのがニューオータニでした。開催までに完ていただくことも、東京でオリンピックが開催された理由成させるため、日本で初めて取り入れられたのがユニットのひとつでした。そして今回も、東日本大震災からの復興バスでした。先日、九州で TOTOさんの工場にあるミュを見ていただくという意味もありますが、同時に、前回のージアムを見学させていただきましたが、当時のユニットオリンピックの時よりも、さらに成熟した日本を見ていたバスがそのまま展示されていました。余りにも出来栄えがだくという目的もあります。オリンピックは４年に１回開いいのでびっくりしたほどです。今やホテルに限らず住宅催される世界的なイベントです。これをきちんと成功させでもユニットバスは当たり前ですが、これもレガシーのひて国際的な責任を果たすことは、日本にとって、とても大とつと言えます。

切なことだと思います。

もう一つ、住宅を取り巻くキーワードとして「CONCESSION

家とまちなみ 79〈2019.5〉

79家とまちなみcs6_p30_35_0415.indd 31

31

2019/04/24 18:52

総計

持家（右目盛）野村総研の発表した「新設住宅着貸家（右目盛）工 戸 数 の 実 績 と 予 測 」 に よると、

～ 2017（Ｈ29）
年度～
・全体： 94万 6396戸（前年比2.8％減）
・持家： 28万 2111戸（前年比3.3％減）
・貸家： 41万 355戸（ 〃 4.0％減）

2030 年の住宅着工戸数は約 60 万戸と試算しており、国土交通省も各種住宅政策を策定する時にはこの数字を使用しています。60 万戸のうち、一般の持家は約16 万戸だそうです。このままでいくと新設の持家はたったの16 万戸になってしまうのです。
ちなみに、野村総研は 60 万戸です

286,993が、三菱総研の予測では 72 万戸、日282,111

本総研は 87 万戸と、バラつきがあり、何が正解かは私にもわかりません。

図3 住宅着工戸数の推移（資料）住宅着工統計（国土交通省）より作成

いずれにしても相当な減少をして行くということでしょう。住宅着工戸（コンセッション・民間委託）」という言葉を覚えておいて数が減るということは仕事がなくなるということですかください。コンセッション方式は、公共インフラの運営にら、皆さんの会社も今の仕事の仕方を変えていかなけれ民間事業者の資金やノウハウを活用する手段のことです。

ばなりません。どのようなビジネスモデルに向かっていく

欧米諸国では古くから活用されてきましたが、日本ではまかで会社の形も変わるかもしれません。

だ実績が少なく、2013 年に政府が発表した「日本再興戦これも前回紹介したものですが、3 年前、国土交通省が略」において、上下水道、空港、道路といった国内インフ住生活基本計画を10 年ぶりに見直しました。いろんなとラへのコンセッション方式（公営施設等運営権制度）の適ころで目に触れますので、皆さんも、もうご存じだと思い用が施策として挙げられてから、大変注目を浴びていまますが、三つの視点と八つの目標からつくられています。

す。いずれそのような方式が当たり前になる時代が来るとこの中でまちづくりに携わっている我々に対する提案がないうことですから、我々も建物やまちづくりにおいて、コされています（図4）。

ンセッション方式でどんなことができるか研究しておかな［目標 8］に「住宅地の魅力の維持・向上」というものければなりません。

があります。これは国土交通省の伊藤前住宅局長が力を新設住宅着工戸数の予測

昨年の「特別講話」でもお示しした図ですが、住宅着工数の推移（平成 29 年まで）をご覧ください（図3）。
平成29年の新設住宅着工戸数は総数で94 万6,000 戸で視点

１

居住者からの視点

す。私がミサワホームに入社したときは、たしか全国で180万戸を超えていたと思いますが、それが今では94 万戸です。
さらに、問題はその中身で、94 万戸のうちアパート（貸家）が 41 万戸に対して、専用住宅（持家）が 28 万 2,000戸と、大変少なくなっています。これはどういう数字かと視点

２

住宅ストックからの視点

いうと、平成 20 年、リーマン・ショックの翌年には目を覆うように持家の着工戸数減がありましたが、そのときでも28 万 6,000 戸でした。つまりリーマン・ショックの落ち込みから、いまだに回復していないという状態が問題なのです。何でそんなことが起こるのでしょうか。

32

家とまちなみ 79〈2019.5〉

視点３

産業・地域からの視点

目標１

結婚・出産を希望する若年世帯・子育て世帯が安心して暮らせる住生活の実現

目標２

高齢者が自立して暮らすことができる住生活の実現

目標３

住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保

目標４

住宅すごろくを超える新たな住宅循環システムの構築

目標５

建替えやリフォームによる安全で質の高い住宅への更新

目標６

急増する空き家の活用・除却の推進

目標７

強い経済の実現に貢献する住宅に関連する産業の成長

目標８

住宅地の魅力の維持・向上

図4 新しい住生活基本計画

日本の住宅ストック額（国民経済計算上の額）は、建物価値の減価や早期に除却される実態に即して累積投資額に比して500兆円程度損なわれている

アメリカ

日本

国土交通省資料

図5 日米の住宅投資額累計と住宅資産額比較入れていたもので、老朽団地を活性化させるということで適応されるので、売り主にも買主にもメリットのある制度す。私は、29 歳のとき浦安に土地を買って家を建てました。

です。国もそうとう既存住宅流通に力を入れ始めたという新浦安駅から歩いて5 分、当時の土地の坪単価は19 万円。

ことだと思います（図6）。

当時としては結構、高かったのですが、そこには約 200 戸昨年の 6 月に日経新聞が「団地の老朽化」について調査のミサワホームの団地あります。そこに住んでいるご主人しました。築 45 年超の団地は現在、全国で 5,000カ所ぐらの平均年齢は今、76 歳ほどです。ほとんどのご主人が同いありますが、あと20 年すると今の10 倍ほどに増えてし年代で超高齢化のまちになっているわけです。

まうというものです。団地自体の老朽化だけでなく、住まそのような高齢化した住宅地に、どうやって魅力をつくっていくかを真剣に考えていかなければならないという、とても大事な目標が提案されています。

い手の高齢化、それから地価の下落といった負の連鎖がこれからどんどん進んでくる可能性があります。
その結果、「空き家問題」がますます顕在化していきま

今建っている既存住宅を作るのに、1969 年から2011年す。同じ日経新聞の調査によると、東名阪では、空き家のまでに日本では 862.1兆円ほどが投資されています。とこ予備軍となる高齢者だけが居住している世帯が約 2 割、ろがそれらの現状の住宅資産額を査定すると、343.8 兆円にしかならず、実に500 兆円が消えてしまったことになり◆「安心Ｒ住宅」によるメリットます。要するに既存住宅は減価償却され、建てた時の価買主値が目減りして、低い査定金額しか出ないということで、これは日本の制度の悪いところです（図5）。
アメリカの場合は、1945 年から2008 年までと若干期間は販売時にロゴ表示が出来る制度

事業者異なりますが、赤い部分、2010 年で13.7 兆ドル投資されており、現在の評価額は14.0 兆円、かえって価値が高まっているのです。日本では、この価格差が余りにも大きいために、なかなか既存住宅の流通率が15％を超えないのです。

既存住宅の性能に国がお墨つきを与えるというものです。

1
適用対象物件 23

売りやすくなる
瑕疵保険で引渡後も安心
買取再販物件取得時の税制優遇
イメージアップ

瑕疵保険の付保リフォームプラン・概算見積の提示
住宅履歴情報の開示

スムストック
申請先

この認定制度の一番大きい効果は、既存住宅のイメージアップだと思います。地震保険が付けられ、ローン控除もローン控除等税制優遇◆「安心Ｒ住宅」認定のための主な要件

それから、皆さんはもうご存じだと思いますが、「安心R 住宅」という認定制度が昨年から始まりました。これは売主安心できる既存住宅が一目で分かる

図6＊1 優良ストック住宅
推進協議会

安心Ｒ住宅

一般物件
リノベーション住宅推進協議会
全日本不動産協会他＊1

8/27現在の登録団体

家とまちなみ 79〈2019.5〉

33

八王子みなみ野シティは、今後大規模分譲が可能な開発用地が無く、集大成期に入っている。その中で、本プロジェクトは「徒歩15分圏内の最後の大規模開発」となる。

建物を新しく建てて売るだけではな
く、このエリアにも高齢者の方々がたくさん住んでいますから、その人達とタッグを組んで新しい団地づくりを進め、ここを種地として新しいコンパクトなまちづくり計画ができないかと思っています。団地周辺にも築 40 年ぐらいの家が多く、平均年齢 70 歳ほどの高齢者の方々が住んでいますが、そのような方々にも移って来ていただけるま
ちをつくりたい。そんな考えを住宅金融支援機構にお話したところ、新しい団地に移るためにフラット35を使って

図7 八王子みなみ野シティ 「結びの丘」（1）

ローンを組む場合、金利優遇をするとおっしゃっていました。この計画の狙330 万戸もあるそうです。

いは、周辺から移られた方々の空き家となった家や土地に全国的にも今後、空き家がどんどん出てくるのは間違い

新たに20 歳代の人を連れてくる。つまり、同じような年ないことで、これから我々がまちづくりをしていく際に、齢の人ばかり住んでいるから問題なので、いろいろな世代一番考えていかなければならない問題です。の人が住むまちづくりというのをやっていかなければなら

八王子みなみ野シティ「結びの丘」

ないという国土交通省の考え方とも一致します（図8）。
もう一つ計画しているのは、空き地や空き家が二つ、三皆さんの課題となった八王子みなみ野シティにおいて、つ続いて出てきたら、そこをまとめてコンビニやサ高住を新しい団地計画が始まりますが、ここでも空き家や、団地つくり、団地の活性化を図るものです。さらに、新しいまの老朽化といった社会問題を解決する何らかの提案を少ちには JTI（移住・住みかえ支援機構）に参加してもらっしでもできないかと考えています（図7）。てクラブハウスやライブラリーをつくる。それでも土地が八王子みなみ野シティが集大成期に入るのと同時に、周辺には老築化した戸建て住宅も集積。
本プロジェクトを中心に地域内転居を活性化させることで、「街の循環」を生み出していきたい。

図8 八王子みなみ野シティ 「結びの丘」（2）

34

家とまちなみ 79〈2019.5〉

◆社会保障費用◆低所得高齢者の増加

2018年

121兆円

2040年

190兆円

⃝2040年まで25年を切る ⇒ 40年度の推計を公表◆シルバー像の変化⃝80歳以上の人口
2017年 1,074万人（総人口の 8.5％）
2040年 1,578万人（ 同14.2％）⃝2040年⃝40、70問題（年金未加入者）

22年後に1.6倍

男性の1/5、女性の1/4が１人暮らし⃝2040年

低年金、無年金者が高齢者の仲間入り◆地域包括ケア⃝「高齢化した高齢者」の１人暮らしが増加⃝人手不足、ヘルパー、自治体職員不足⇒ コンパクトシティ化、スマートハウス、スマートタウン⇒ 「住まい方」を変える、街の再設計◎対策には社会の変化を織り込む事が必要。

⃝医療、介護、生活サービスの大幅増
図9 少子高齢時代─2040年の社会保障（1）

図10 少子高齢時代─2040年の社会保障（2）

余ったらそれを農地にして、農地付分譲住宅にしたらどうではそれまでに自動運転を導入して、市場の縮小に備えよかという提案もあります。

うとしています。

今までの戸建団地は、用途が専用住宅に限られていた

そして、団塊ジュニアと言われていますが、団塊の世代ために、このような多機能性をもった団地づくりがなかなの子供が、高齢者の仲間入りするのが 2042 年から45 年ぐかできませんでした。これからは特区として専用住宅以外らいです。総人口は減って行きますが、平均寿命が伸びの建設も許可するなど、制度そのものを変えていただきたていますから、団塊の世代も団塊ジュニア世代もその頃にいと思います。住宅供給公社が行ってきた分譲は、土地はまだ生きている。その一方、働いている生産労働人口はが 80 坪あっても容積率が 60％ですから48 坪の家しかつく今よりも相当減って行きますから、少ない生産労働人口れなかった。そこを建て替えて二世帯住宅にするのには、で、団塊世代と団塊ジュニア世代の生活を支えていかな

少なくとも60 〜 70 坪程度必要ですから、それも特区申請ければならなくなるのが、その次の人口問題です。

で容積率を増やしていただく。そうできればきっと空き家問題解決の一助になるはずです。

2018 年と2040 年とで社会保障費がどう変わるのか、いろいろな試算がされていますが、約1.6 倍になると言われさらに、コンパクトシティ化も各社が方針を掲げて積極ています。一人住まいの高齢者が増えて、医療、介護、的に取り組んでいますが、人口減少が進行して行く中、コ生活保護といった高齢者向けのサービスも増えてくる。こンパクトシティによるまちの集約化、まちの再設計は絶対れには税金を使うわけですから、国の社会保障費がどん必要なことです。最近、多くの地方自治体でも立地適正化どん膨らんでいくわけです（図9）。

計画を立案して居住誘導区域を定め、コンパクトシティ化ということで、コンパクトシティ化や、スマートハウス、を進めています。住宅生産振興財団としても、このコンパスマートタウンなどの社会保障負担が少なくて済むまち、クトシティ化推進に対して何ができるかを真剣に考えていそれらによって「住まい方」そのものを変えるまちを再設かなければなりません。

計するということが今後、本当に必要になってきくるので日本における人口問題や社会動向す（図10）。
是非、皆さんも真剣に考えてみてください。

最後に、今回なぜこのようなテーマでお話したかと言うと、社会動向に一番影響が大きいのが人口問題だからです。
よく言われるのが 2025 年問題です。私もその一員です
が、我々団塊の世代と言われる人は1学年に270 万人いました。それに対して、去年生まれたのはその半分以下の94 万人です。団塊の世代は 2025 年になると、全員後期高齢者になっています。この世代が運転免許を返納してしまうと、車を運転する人が極端に減りますので、自動車業界竹中理事長を囲んで家とまちなみ 79〈2019.5〉

35