01_契約・仕様提案ツール
エコチューニング業務委託契約に関する様々な情報を提供する

「契約・仕様提案ツール」は、以下のような目的で使っていただくことを想定しています。
お客様に、エコチューニング業務の内容を説明する。

契約・仕様提案
ツールを活用するシーン・目的対外的営業交渉、社内の合意形成など、シーン、目的に応じて、それぞれのファイルに保管されている必要なパーツを組み合わせてアレンジすることが出来ます。
目的に合った提案資料、説明資料に加工してご使用ください。

お客様に、エコチューニング委託契約の考え方、成果報酬型と固定報酬型の違いを説明する。
お客様に、エコチューニングによる削減ポテンシャルと業務報酬の概要を説明する。
自治体に、エコチューニング導入を提案するための説得資料として活用する。
営業推進のための社内提案・調整・説得資料として活用する。

エコチューニング契約・仕様設計に関わる社内メンバーのスキルアップ(共育)に活用する。

01_契約・仕様提案ツール(リスト)• 01-1_エコチューニング業務委託契約書-２者間契約ひな形• 01-2_エコチューニング業務委託契約書-３者間契約ひな形• 01-3_エコチューニング契約の事例_三者契約の考え方• 02-1_ベースライン補正方法について• 02-2_平均気温変化に伴うエネルギー消費量補正率について• 03_エコチューニング積算シミュレーション• 04_規模別年間光熱水費削減額試算• 05-1_契約形態種類の説明資料• 05-2_エコチューニング業務導入支援プロセス_自治体版• 05-3_エコチューニング業務導入プロセス_民間版• 06_チューニング簡易診断ツール_東京都環境局• 07-1_運用改善チェックシート• 07-2_エコチューニング業務計画書・報告書1年用• 08_エコチューニング導入プロセス概要_固定報酬型仕様設計• 09_エコチューニングと環境配慮契約法建築物維持管理基本方針• 10_自治体向けエコチューニング発注のポイント

01-1_エコチューニング業務委託契約書-２者間契約ひな形
01-2_エコチューニング業務委託契約書-３者関契約ひな形
ツールの概要〇成果報酬型契約に使用するエコチューニング業務委託契約書ひな形となっている。
〇発注者(甲)・受託者(乙)による２者間契約と現場実務の実施者(丙)を加えた３者間契約のモデルとなる。
〈２者間契約ひな形〉〈３者間契約ひな形〉

株式会社○○○○○（以下「甲」という。）と株式会社△△△△△（以下「乙」という。）は、甲の所有する建築物に係るエコチューニング業務の実施に関し、次のとおり委託契約を締結する。

株式会社 ○○○○○（以下「甲」という。）と株式会社□□□□□（以下「乙」という。）ならびに株式会社△△△△△（以下「丙」という。）は、甲の所有する建築物に係るエコチューニング業務（以下「本業務」という。）の実施に関し、次のとおり委託契約（以下「契約」という。）を締結する。

01-3_エコチューニング契約の事例_三者契約の考え方
ツールの概要〇総合病院事務長との交渉で、エコチューニング業務３者契約を提案した事例です。
〇３者間契約ひな形の主な契約条文の趣旨を説明しています。
〇合わせて、設備管理業務契約料金と保全技術者労務費のトレンドも解説しています。
〈コンテンツサンプル〉

02-1_ベースライン補正方法について
ツールの概要〇エコチューニング契約書第５条（低減実績額の算出方法） 第４項 ベースライン使用量の補正に関する補正方法についての説明です。
〈当該契約書条文〉
４ 契約後、本建築物の利用時間の変更、改造、光熱水費料金の改定、その他特殊事情等の変動があった
場合は、ベースライン使用量等の補正を次により行うものとする。なお、甲及び乙は、相手方の承諾なしにベースライン使用量の補正はできない。
（１）利用時間、稼動面積の変動・事業所設備の改造等の場合
利用時間、稼動面積の変動、事業所設備の改造及び事業所の用途変更等に伴うエネルギー量の増減割合を算定し、契約時のベースライン使用量に乗じた値を補正後のベースライン使用量とし、光熱水費削減額を算定する。
（２）その他の場合
甲又は乙は合理的な根拠を示す資料を作成し、相手方に対し、ベースライン使用量等の補正を協議するものとする。
〈ベースライン使用量の補正を必要とする要因は以下のとおり〉①施設利用時間の変更／②施設稼動面積の変動／③夏季および冬季の平均気温の変化④設備機器等の新設（エネルギー消費の過大な業務用機器類を含む）／⑤設備機器の更新もしくは廃止⑥その他

02-2_平均気温変化に伴うエネルギー消費量補正率について
ツールの概要〇エコチューニング契約における平均気温変化に対応する補正率の考え方について「ヒートアイランド現象による環境影響に関する調査検討業務報告書(環境省作成)」をもとに、業務部門全エネルギー源を総合した期間変化率[%/℃]を採用したことを説明している。

〈当該説明資料本文より〉◇ エコチューニング契約における平均気温変化に対する補正ならびに補正率に関する指針
３．地域別の平均気温変化に対する補正率は、「表1-1」のとおりとする。
【表1-1】

03_エコチューニング積算シミュレーション
ツールの概要〇建築保全業務単価にもとづき、エコチューニング業務委託費を積算するための帳票です。
〇「エネルギー診断」「対策検討と計画策定」「実践指導・実践結果の分析と調整」に必要な年間作業時間を積算することができます。
〇積算シミュレーションでは、時間当たりの労務単価を設定すれば、年間労務費を算定することができます。
〈当該帳票より一部抜粋〉 エコチューニング業務委託費積算明細（年間全業務）
エコチューニング業務内容

年間発生頻度

項 目
従事者年収単位円/年

間接費加算比率倍

労務費+間接費円/年

数値

5,352,000
1.4
7,492,800

月次単価円/月

624,400

所定労働日数日/月

20.0

所定労働時間
時間単価

時間/日円/h

8.0
3,903

エ
ネ
ル
ギー
診
断

年間所要時間

労務単価

年間労務費

14.0 h

14.0 h3,903

54,635

図面・設備系統図による全容把握

1

2.0 h

2.0 h

3,903

7,805

設備機器リスト・機器台帳の作成

1

3.0 h

3.0 h

3,903

11,708

設備機器リストによる対象設備の洗い出し

1

3.0 h

3.0 h

3,903

11,708

設備機器運転記録による各機器運転時間総括表の作成

1

3.0 h

3.0 h

3,903

11,708

建築物諸室の稼働時間の把握

13.0 h

3.0 h

3,903

11,708

建物運用状況概要調査

労務コスト時間単価計算_係長クラス

所要時間

14.0 h

14.0 h3,903

54,635

過去３年間の種別消費エネルギー実績表の作成

13.0 h

3.0 h

3,903

11,708

時間帯別消費エネルギー実績表の作成

13.0 h

3.0 h

3,903

11,708設備系統別消費エネルギー実績表の作成

13.0 h

3.0 h

3,903

11,708

各エネルギーの購入先の把握

1

1.0 h

1.0 h

3,903

3,903

エネルギー消費実態分析による改善可能性の推論

14.0 h

4.0 h

3,903

15,610エネルギー消費実態の分析

21.0 h

29.0 h3,903

113,173

設備系統別エネルギー消費データの計測

2

4.0 h

8.0 h

3,903

31,220システムを構成する機器別運転データの計測

2

4.0 h

8.0 h

3,903

31,220

設備機器運転実態・運転管理上の問題点等のヒアリング18.0 h

8.0 h

3,903

31,220エネルギー診断報告書作成

15.0 h

5.0 h

3,903

19,513エネルギーの計測診断と現場ヒアリング

04_規模別年間光熱水費削減額試算
ツールの概要〇事務所ビルにおける規模別年間光熱水費を試算し、想定されるエコチューニング業務報
酬の規模別水準を算定、営業対象検討のための資料として作成した。
〇建築物エネルギー消費量調査報告[第42報]_2018/4～2019/3（日本ビルエネルギー総合管理技術協会調査報告書）にある、事務所建築物における一次エネルギー消費量をもとに年間一次エネルギー消費量原単位を試算した。
〇ザイマックス不動産総合研究所 RESEARCH REPORT オフィスビルエネルギー消費量及びコスト調査(2018年12月)のデータをもとに、事務所規模別年間光熱水費を試算した。

〈帳票の一部を抜粋〉
計算式/根拠単位

2,000㎡未満

2,000～5,000㎡未満

5,000～10,000㎡未満

有効資料数(ⅰ)

件

185761

有効延べ床面積(ⅱ)

㎡

23,000197,000

448,000

有効消費量(ⅲ)
平均延べ床面積(①)
原単位(②)

MJ/年

23,000,000

221,000,000

482,000,000

ⅱ/ⅰ

㎡/件

1,278

3,456

7,344

ⅲ/ⅱ

MJ/㎡・年

1,000

1,122

1,076

ザイマックス.2018

円/MJ

2.04

2.04

2.04

年間光熱水費平均(④)

①*②*③

円/年・件

2,606,667

7,909,474

16,119,344

エネルギー削減率(⑤)

仮定値→

7%

7%

7%

7%

④*⑤

円/年・件

182,467

553,663

1,128,354

50%単年報酬の額

⑥*50%

50%

91,233276,832

564,177

契約年数(⑦)

仮定値→

3年

3年

3年

3年

複数年契約の削減額(⑧)⑥*⑦円/件547,400

1,660,989

3,385,062

50%複数年報酬の額

⑧*50%

50%

273,700

830,495

1,692,531

エネルギー単価(③)※

年間光熱水費削減額(⑥)

05-1_契約形態種類の説明資料
ツールの概要〇エコチューニング受託契約の種類について、「固定報酬型」と「成果報酬型」に区分し、それぞれの特徴や考え方を説明している。
〇複数年契約における成果報酬算定基準の考え方についても説明している。
〈エコチューニング契約形態概念図を抜粋〉【固定報酬】…Ａ【成果報酬型】…Ｂ

05-2_エコチューニング業務導入支援プロセス_自治体版
ツールの概要〇自治体に対する「エコチューニング導入に向けた支援の流れ」を、フローチャートとプロセスチャートで説明している。
〇自治体に対するエコチューニング導入支援は、認定事業者とエコチューニング推進センターが協働することを前提としている。
〈フローチャートとプロセスチャートの一部を抜粋〉①事前調査準備・対象施設の選定・調査内容の決定

エコチューニング契約に向けたプロセス(自治体版)
自治体担当部門②事前調査の実施

・削減効果把握・導入施設の絞り込み③提案書・概算見積作成

・導入方法の提案
・費用の概算見積もり④自治体内予算審議

・導入内容の提案
・費用に応じた業務内容の調整

事前調査
情報・データ・業務仕様設計
・入札用諸書類の作成

認定事業者

自治体案件
ファイル

自治体情報・資料分析と事前調査計画策定

①
事
前
調
査
準
備

事前調査協力
実施依頼
協力事業者への提供ファイル作成

事前調査日程・作業調整⑤公募書類の作成支援

エコチューニングセンター

調査案件
ファイル

05-3_エコチューニング業務導入プロセス_民間版
ツールの概要〇民間ビルにおける設備管理契約までのフロー(FM・PM会社発注の場合)を想定し、エコチューニング業務仕様を提案するタイミングと認定事業者や推進センターが執るべきアクションを、プロセスチャートに整理している。

〈設備管理契約までのプロセスチャートの一部を抜粋〉
入札要件
要求仕様書
発注方法・仕様・要求事項等の調整

①
管理業
務
発
注
準
備

仕様書概要
概算見積書

外注業務
参考見積書

入札要件・要求仕様
定義書素案の作成
外注業務概算計上

管理仕様内容の相談(提供された図面他資料に基づき)仕様書概要・概算見積書の作成

入札要件・要求仕様書の作成
発注方法・仕様・要求事項等の調整
入札要件・発注仕様書の決定と入札用文書の作成※破線は、ビルメン事業者が入札仕様設計に参画する場合のケースを示す。

06_チューニング簡易診断ツール_東京都環境局
ツールの概要〇東京都環境局が作成した「チューニング簡易診断ツール」を使って、光熱水費削減試算ができるようになっている。(対象用途:事務所/病院/商業施設/ホテル/学校)〇「ベンチマーク比較シート」「対策チェックシート」への入力で「省エネポテンシャル」が算出される(CO2削減率・削減コスト)ので、エコチューニング提案時に活用することができる。
〈チューニング簡易診断ツール(事務所)の一部を抜粋〉

07-1_運用改善チェックシート
ツールの概要〇建物に設置されている設備機器ごとの仕様・容量・運転時間等を整理し、エコチューニン
グ技術手法366項目のうち、実施されている項目、されていない項目をチェックする。
〇運用改善の実施状況を把握したうえで、さらなる改善対策と削減可能性を評価する帳票となっている。
〈運用改善チェックシート(空調設備)の一部を抜粋〉
Ⅱ．空調設備
改善・対策等の項目

外 調 機

設置場所

系統階1 ゾーニングの適否…間仕切りや暑い、寒いのクレーム
型

式

製

造

電 動 機 容 量

給気年年経過ｋＷ（インバータ制御 有・無）

排気定格

風量㎥/h

定格

水量ℓ/h

水量

制

御

冷 温 水 配 管

無 ・ 有

VAV制御

転状

況度

制

御

7 フィンコイルの汚れ除去…冷温水フィンコイルを定期的に清掃

４パイプ（冷水、温水別）

Ａ

負荷率

冷水入口温度℃

温水入口温度℃㎫ ・ 出口圧力

8 隙間風の進入、排出の確認％

9 本体・ダクト・配管の保温の実施

冷水出口温度℃

設定温度℃

温水出口温度℃

設定温度℃㎫

全開 ・ 半開 ・ダ ン パ ーの 開閉

全開 ・ 半開 ・開：～：ｈ/日暖房 運転 時間：～：ｈ/日中間期運転時間：～：◆ 対策可能項目ｈ/日

冷房 運転 期間

月日

～

月日

d/年

ｈ/年

暖房 運転 期間

月日

～

月日

d/年

ｈ/年

中 間 期 運 転

月日～月日

d/年

ｈ/年

全 熱 交 換 器

無 ・ 有形式（静止型 ・ 回転型）

加無 ・ 有方式（蒸気 ・ 水スプレー ・ 電熱式 ・ 滴下式 ・ その他）

装置

11 各種センサーの機能確認

開

冷房 運転 時間

湿10 本体・ダクトのエアー漏れの是正
12 外気導入量の適正化…CO2 等の監視による外気導入量の削減

給気 ・ 環気 ・その他

バ ル ブの開閉

4 冷水循環水量の適否…熱量/温度差
5 温水循環水量の適否…熱量/温度差（有 ・ 無）6 フィルターの汚れ除去…エアーフィルターを定期的に清掃

２パイプ（冷水、温水切換）

入口圧力
温3 温水出入口温度の適否…通常７℃差
ｋＷ（インバータ制御 有・無）（二方弁・三方弁・その他）

運転電流
運

2 冷水出入口温度の適否…通常７℃差

台

年

バイパス回路（有 ・ 無）省 エ ネ ベ ルト

採用 ・ 不採用

フィルタ- 種別

一般用 ・ 低圧損失タイプ ・ ロール ・ その他（）

運用改善状況
該当無 未実施 実施済

状況の確認

07-2_エコチューニング業務計画書・報告書1年用ツールの概要〇エコチューニング実施の対象となる事業所の基本情報、設備機器基本台帳、エネルギーの使用状況等を把握し、効果的な運用改善対策を策定して定期的に実践検証を記録することができる帳票。

〈エコチューニング業務計画書・報告書コンテンツサンプル〉
８．エネルギー消費量

エコチューニング業務計画書・報告書メニュー

８．１．電力消費量
月

最初に｢1 . 事業所の概要｣と｢3 . エ ネルギ ー利用状況｣を入力してください。
※■、■をクリックしてシートを選択する。各シートのメニューボタンで戻る。

シ ート選択計画書表紙・目次

報告書表紙
2.業務月次報告

3.エネルギー利用状況

8.エネルギー消費量3.月間増減量推移

23

4.エネルギー消費機器

9.水道消費量

4.年間増減量等報告

計

5.運用改善対策リスト（集計）10.ベースラインの算定

打合せ議事録業務月次報告印刷

3年平均比

（％）

（％）

1

３．エネルギー利用状況

種類・用途

業務報告書印刷

対前年比

(kWh)

1112

※該当欄のチェック ボック スをチェック し、電力会社とガス種別を備考欄でメ ニュ ー 選択（必須）

３．１．エネルギー使用用途※■をクリックして印刷を選択する。

西暦2021年度

（kWh）

910

7.実施計画表

過去３年のエネルギー消費原単位

3年平均

8

2.設備系統概略図

業務計画書印刷（kWh）

67

1.事業所の概要 (2)ファイル印刷（kWh）5

6.個別運用改善対策

換算係数（kWh）

4

1.事業所の概要

参考資料

西暦2018年度 西暦2019年度 西暦2020年度

熱源

空調動力

一般動力

照明

コンセント給排水その他

備 考

電 気

03_東京電力ガ ス02_13Ａ

08_エコチューニング導入プロセス概要_固定報酬型仕様設計
ツールの概要〇エコチューニング業務を既存設備管理業務に付加し、エコチューニングによる省エネを実現するための契約業務仕様設計の概要を説明する資料となっている。
〇エコチューニング業務実施費用の概要として、エコチューニング業務内容とそれら業務に対応する費用試算根拠を示す資料を提示している。
〈契約業務仕様の設計概要フローとエコチューニング業務実施概略費用〉
包括管理業務仕様書の設計

エコチューニング業務仕様書の設計

エコチューニング業務大項目区分・費用項目
業務基準書の設計〈日常業務基準書関連帳票〉〈エコチューニング業務基準書関連帳票〉①運転指示基準書①運用改善チェックシート②応急措置対応リスト②エネルギー診断報告書③課金業務マニュアル（必要に応じて） ③事業所の概要④管理改善提案マニュアル④設備系統概略図⑤管理責任区分表⑤エネルギー利用状況一覧表⑥管理方式（宿直型・日直型）⑥エネルギー消費機器一覧表⑦業者リスト⑦運用改善対策リスト一覧⑧業者対応基準⑧個別運用改善対策詳細⑨検針記録表⑨実施計画表（実施スケジュール）⑩鍵取扱いマニュアル⑩エネルギー消費量推移表（３年間）⑪鍵預り台帳（必要に応じて）⑪水道消費量推移表（３年間）⑫在庫管理規定⑫ベースラインの算定（３年平均値）⑬小修繕リスト⑬業務月次報告⑭消耗品リスト⑭月間消費エネルギー増減量推移⑮定期整備業務リスト⑮年間消費エネルギー増減量等報告書⑯定期点検基準表⑯打合せ議事録⑰日常巡視計測表⑰その他必要帳票⑱備品・工具類管理規定⑲文書管理規定⑳保管文書リスト㉑定期点検整備業務名称詳細一覧㉒その他必要帳票

各種帳票類の書式設計

金額

1.エネルギー診断

263,140

2.対策検討と計画策定

142,720

3.実践指導209,620

4.実践結果の分析と調整

642,240

労務費合計

1,257,720

販売費及び一般管理費

251,544

営業利益

226,390

合計1,735,654

端数調整

654

契 約 額

1,735,000

09_エコチューニングと環境配慮契約法建築物維持管理基本方針
ツールの概要〇環境配慮契約法に定められた建築物維持管理契約(グリーン購入法含む)の考え方、それがエコチューニングによって実現可能であることを説明する資料となっている。
〇自治体におけるエコチューニング業務発注の考え方と自治体からの発注事例が説明されている。
〈環境配慮契約法基本方針とグリーン購入法庁舎管理「判断の基準」一部抜粋〉
建築物の維持管理に係る契約の基本的事項✧建築物の維持管理に係る契約を発注する場合は、原則として、温室効果ガス等の排出の削減に配慮した内容を契約図書に明記するものとする。
✧建築物の維持管理に係る契約であって、入札に付するもののうち、価格と価格以外の要素を総合的に評価して事業者を選定する場合は、原則として、温室効果ガス等の排出の削減に配慮する内容を含む提案を求めるものとする。
✧具体的な要求仕様及び入札条件については、当該建築物の用途・特性等を踏まえ、調達者において設定するものとする。

判断の基準等の考え方と「判断の基準」
初期投資が必要な大型の最新設備の導入によることなく、特に運用面における取組による省エネルギー・低炭素化が図られること、また、その取組が地方公共団体や民間のビル・施設等においても活用可能であり、継続的改善につながるようにする。

①特定調達物品等の使用②設備に係る管理標準に基づくエネルギー使用の合理化③施設において実施すべき省エネルギー対策④常駐管理の場合の取組⑤常駐管理以外の場合の取組⑥省エネルギー診断結果の活用⑦エネルギー管理システムの活用⑧フロン類の漏えい防止

10_自治体向けエコチューニング発注のポイント
ツールの概要〇環境配慮契約法に定められた建築物維持管理仕様(グリーン購入法含む)とエコチューニング業務仕様が同じであることを説明している。
〇環境配慮契約法を自治減するためのエコチューニング業務提案のポイントについて説明している。
〈エコチューニング発注仕様書の構成と提案ポイントを一部抜粋〉
エコチューニング

グリーン購入法
技術提案の評価（総合評価方式の場合）

技術提案の評価（総合評価方式の場合）

温室効果ガス等の排出の削減に配慮した内容
当該施設固有の状況による事項

温室効果ガス等の排出の削減に配慮した内容
当該施設固有の状況による事項

グリーン購入法に基づく基本方針
省エネ法管理標準に基づくマニュアルによる運用
省エネルギー対策のPDCA
省エネルギー診断（別途）結果の活用
BEMSによる可視化と分析

エコチューニングでの対応
エコチューニング計画書による運用
省エネルギー対策のPDCA ⇒＊1
省エネルギー診断および結果の活用 ⇒＊2
BEMSによる可視化と分析 ⇒＊3＋＋＋＋

仕様
書

＋：付加

標準設備総合管理業務仕様
総括管理業務
運転監視及び日常巡視点検業務
定期点検・測定・整備業務
入
札
参
加
要件

入札参加要件事業者の業務実績・実施体制
従事者の省エネルギー・賞CO2に係る専門スキル
適切なエネルギー関連データの把握・分析

同等

仕様書

環境配慮
部
分＋：付加

標準設備総合管理業務仕様
総括管理業務
運転監視及び日常巡視点検業務
定期点検・測定・整備業務

入札参加要件設
備管理（同左）＊1 エコチューニング技術者による対策立案、エコチューニング認定事業者によるPDCAの実施＊2 エコチューニング技術者による診断＊3 エコチューニング推進センター推奨クラウド型BEMSの使用を推奨