特集 住宅地の不動産価値

不動産鑑定評価の立場から見た住宅地のまちづくり等の取り組みと価格
一般財団法人日本不動産研究所 研究部 上席主幹

櫻田直樹

はじめに
毎年 3 月に標準地の公示価格（1月1日時点の更地の㎡単価）が国土交通省より公示される。標準地は 26,000 地点に及んで全国をほぼ網羅し、公示価格は土地の取引価

不動産鑑定評価基準における価格形成要因の概要
価格形成要因の位置づけ格の指標となるものである。この公示価格は不動産鑑定

不動産鑑定士が鑑定評価を行うにあたって、実務上準士の不動産鑑定評価（以下、「鑑定評価」という）に基づ拠しなければならない行為指針として「不動産鑑定評価いて決定されるが、ハウスメーカーや一般的な住宅取得基準」（以下 ､「評価基準」という）がある。この評価基者等のエンドユーザーが不動産鑑定士に鑑定評価を依頼

準では鑑定評価の手順を網羅的に定めており、手順の中することは極めて稀である。

心となっているのが不動産市場等の分析と鑑定評価手法

しかし、戸建住宅地の中に標準地が存在し、鑑定評価に基づいて公示価格が公表されているとおり、鑑定評価の適用である（価格を求める鑑定評価手法は表 1のとおりであり、当該手法の適用については省略する）（表1）。

では住宅地の環境等の価格に影響を与える複数の要因を不動産市場等の分析では、評価対象となる不動産の価分析して価格を求めており、不動産鑑定士が鑑定評価の格を形成する要因（以下 ､「価格形成要因」という）を把考え方をあてはめて、住宅地で行われるまちづくり等の取握し、その要因を対象に分析する。良好な住環境を有すり組みを評価することも可能である。
そこで、本稿ではまちづくり等の取り組みによって良好な住環境が形

名称

主な鑑定評価手法の概要

成された戸建住宅地を対象に、当該原価法価格時点（注1）の原価（評価対象不動産を再調達する場合に必要な初期投資額）を求め、この原価に対象不動産の経年等に対応した減価修正を行って試算価格（注2）を求める手法（この試算価格を「積算価格」という）。

取り組みと住宅地の価値（ここでは価値を交換の対価である「価格」に単純化する）との関係を鑑定評価の立場から整理した。

多数の取引事例から適切な事例を選択し、相互に事例を比較することによって試算価格を求める手法（この試算価格を「比準価格」という）。試算価格を求取引事例比較法
める過程では、選択した取引事例に係る取引事情の補正や、取引時点に係る修正、価格形成要因の比較を行う。
収益還元法

評価対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値を総和することによって試算価格を求める手法（この試算価格を「収益価格」という）。賃貸等の収益事業に供する不動産の価格を求める場合に主に適用される。

開発法

土地（更地）の面積が相対的に大きく、分割利用をすることが合理的と認められる場合は、更地を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定し、販売総額から通常の造成費相当額等の費用を控除して得た価格を試算価格とする手法。
（注3）

注1：価格判定の基準日を価格時点という｡
注2：評価基準では複数の手法によって求めた複数の価格を再吟味する等によって鑑定評価額を決定することとしており、各評価手法によって求めた価格を試算価格と位置づけ、鑑定評価額と区別している。
注3：相対的に大きな更地を一体利用する（つまり、分譲マンションを建築し、分譲する）ことを前提とした開発法もある。

表 1 価格を求める主な鑑定評価手法の概要

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る計画的な戸建住宅地を鑑定評価する場合も価格形成要名称

各要因の概要一般的要因

一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因であり、地勢・地質等の自然的な要因や人口動向・物価動向等の社会経済的要因等の広域的に価格水準を形成する要因が該当する。計画的な戸建住宅地の特徴を反映した価格形成要因とは異なるため、以下では省略する。

地域要因

一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいうと定義される。平易に表現すれば、不動産には一定の価格水準を形成する地域を構成する特性があり、その地域に存する不動産の価格に影響を与える地域レベルの特徴と言い換えることができる。

個別的要因

不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因と定義され、個々の不動産そのものの状況（土地の間口・奥行き等）を主に意味する。

因を分析することになり、評価作業では当該住宅地の個有性（特徴）を形成する要因を特に重視して分析し、鑑定評価手法の適用に反映させることが重要になる。

戸建住宅地に関する価格形成要因の概要
評価基準では、価格形成要因を「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」の3 つの要因によって構成している。
それぞれの要因の概要は表 2のとおりである（表2）。
この価格形成要因の中で、計画的な戸建住宅地の要因に相当する地域要因、個別的要因を例示すれば、表 3のとおりである（表3）。

表 2 価格形成要因の概要

ウェルネスシティつくば桜の特徴と価格形成要因の対応

住宅地域の地域要因

住学一体の大規模学園都市である。2005 年 8 月にはつく① 日照、温度、湿度、風向等の気象の状態② 街路の幅員、構造等の状態③ 都心との距離及び交通施設の状態④ 商業施設の配置の状態⑤ 上下水道、ガス等の供給・処理施設の状態⑥ 情報通信基盤の整備の状態⑦ 公共施設、公益的施設等の配置の状態⑧ 汚水処理場等の嫌悪施設等の有無⑨ 洪水、地すべり等の災害の発生の危険性⑩ 騒音、大気の汚染、土壌汚染等の公害の発生の程度⑪ 各画地の面積、配置及び利用の状態⑫ 住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態

ばエクスプレスが開業し、東京都心へのアクセス性が飛土地（住宅地）に関する個別的要因躍的に向上した。

① 地勢、地質、地盤等② 日照、通風及び乾湿③ 間口、奥行、地積、形状等④ 高低、角地その他の接面街路との関係⑤ 接面街路の幅員、構造等の状態⑥ 接面街路の系統及び連続性⑦ 交通施設との距離⑧ 商業施設との接近の程度⑨ 公共施設、公益的施設等との接近の程度⑩ 汚水処理場等の嫌悪施設等との接近の程度⑪ 隣接不動産等周囲の状態⑫ 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易⑬ 情報通信基盤の利用の難易⑭ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態⑮ 土壌汚染の有無及びその状態⑯ 公法上及び私法上の規制、制約等

ウェルネスシティつくば桜の特徴①事例地の選択とその概要
筑波研究学園都市は、わが国最大の研究開発拠点として、土地区画整理事業等によって計画的に整備された職

つくばエクスプレス沿線では多数の住宅地開発が行われており、筑波研究学園都市周辺でも多数の戸建住宅地が分譲された。本稿では、筑波研究学園都市に位置して住宅生産振興財団が関与した「ウェルネスシティつくば桜」（以下 ､「つくば桜」という）を例に、価格形成要因を媒介にして住宅地の特徴と価格との関係を整理する。
つくば桜の概要は下記のとおりであり、筑波研究学園都市内の一般的な住宅地と比較した場合に、つくば桜の個有性を形成していると思われる主な特徴を以下の②～④に整理した。
・所在地：茨城県つくば市桜1丁目
・販売開始：2014 年12 月
・事業区域面積（開発面積）：5,9457.38 ㎡
・事業形態：土地区画整理事業施行済地（独立行政法人都市再生機構による）内の大規模地を取得し、建築条件付き宅地としてハウスメーカー 4 社（積水ハウス、ミサワホーム、パナホーム、住友林業）が分譲した計画的な戸建住宅地

建物に関する個別的要因① 建築（新築、増改築等又は移転）の年次② 面積、高さ、構造、材質等③ 設計、設備等の機能性④ 施工の質と量⑤ 耐震性、耐火性等建物の性能⑥ 維持管理の状態⑦ 有害な物質の使用の有無及びその状態⑧ 建物とその環境との適合の状態⑨ 公法上及び私法上の規制、制約等
注）その他に、住宅地に関連する要因としては「建物及びその敷地に関する個別的要因」
も例示されているが、ここでは省略する。

表 3 戸建住宅地の主な価格形成要因（評価基準で例示されている価格形成要因）

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を図る」とされ、地区整備計画によって表 4 の規制誘導が行われている（表4）。
この地区計画による規制誘導は、建物用途、建築物の建て方、敷地内緑化等の規制であるため、土地等の利用の自由度を低めるとの意見が不動産市場で聞かれるが、その規制誘導によって用途混在等が防止され、個々の敷地や道路空間にゆとりが生じる等の効果が期待できる内容となっている。
③公共施設、共有施設等の特徴
つくば桜では、表 5の道路等の公共施設、クラブハウス等の共有施設、シンボルツリー等の共有物（以下、共有施設と共有物を「共有施設等」という）が整備されており、これらによって住宅地の基礎的な特徴が形成されていると考えられる（表5）。
図 1 つくば桜の道路等計画図（出典：『家とまちなみ』№72）④住宅地の維持管理等のコミュニティ活動の特徴
つくば桜では、「各住宅所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的」（下記管理組合規約

・分譲宅地の敷地規模：200 ㎡～ 500 ㎡程度

より抜粋）として、各住宅の所有者が構成員となって・分譲区画数：163区画「ウェルネスシティつくば桜管理組合」（以下 ､「管理組合」

・用途地域等：第一種低層住居専用地域（容積率 80%、建という）を結成し、公園の樹木、まちの木、緑地、ベンチ

蔽率 40%、高さ制限 10m）
、柴崎地区地区計画

工作物、クラブハウス等を管理している。また、つくば桜②地区計画による土地建物利用等の規制誘導

内に住所を有する世帯によって、「会員の相互扶助、協力柴崎地区地区計画において、つくば桜は「戸建住宅地の精神を基調として生活環境の整備、改善及び会員相互ゾーン」に位置づけられており、建物等の整備方針ではの親睦を図ることを目的」（下記区会規約より抜粋）とし「戸建住宅を主体とする緑豊かなゆとりある住環境の形成て、「ウェルネスシティつくば桜区会」（以下、「区会」という）も結成されている（区会の構成員と管理組合の構成

戸建住宅地ゾーン（約6.2ha）
建築物等の用途の制限

次の各号に掲げる建築物は、建築してはならない。
（1）長屋 （2）共同住宅、寄宿舎又は下宿（3）神社、寺院、教会その他これらに類するもの （4）公衆浴場

建築物の敷地面積の最低限度

180㎡

壁面の位置の制限

１ 建築物の外壁又はこれに代わる柱（以下「外壁等」という｡）の面から敷地境界線までの距離は、次の各号に掲げる数値以上とする。
（1）道路との境界線までの距離は１ｍとする。
（2）道路のすみ切り部分の境界線までの距離は0.5ｍとする。
（3）隣地との境界線までの距離は１ｍとする。
２ 前項各号の規定については、これに満たない距離にある建築物又は建築物の部分が次の各号の一に該当する場合は、この限りでない。
（1）外壁等の中心線の長さの合計は３ｍ以下であること。
（2）物置その他これに類する用途に供し、軒の高さが2.3ｍ以下で、かつ、床面積の合計が5平方メートル以内であること。

垣又はさくの構造の制限

緑化率の最低限度

道路境界及び隣地境界側に設ける垣又はさくの構造は、次の各号のうち一つとする。ただし、門柱はこの限りでない。
（1）生垣 （2）透視可能な鉄さく等で宅地地盤面からの高さは1.5ｍ以下とし、基礎部分の高さは0.6ｍ以下としたもの。
10％

表 4 桜柴崎地区地区計画の戸建住宅地ゾーンにおける地区整備計画の概要

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員は実質的には同一である）。
つまり、区会と一対になった管理組合の管理活動は、住民によるコミュニティ活動の一環と見なすことができるとともに、このような活動を維持するためには区会による多様なコミュニティ活動が重要になると思われる。
また、区会は認可地縁団体となってクラブハウスを所有（クラブハウスの敷地はつくば市が所有するため、借地権付き建物の所有になる）してい住宅地の不動産価値特集

整備等の概要ウェルネスシティ構想に基づく ・ウェルネスシティ構想に基づいて「歩きたくなるまちづくり」をテーマにまちづくりに取り組んでおり、その象徴ウォーキングロード等の整備的なものが住宅地外周部に設けられた歩道「ウォーキングロード」である。
・ウォーキングロードはゴムチップ舗装によって高齢者等の歩行負担を軽減する等のウェルネスの考え方に沿った配慮がなされているとともに、当該道路に沿って樹木が植栽されている（管理組合が管理）等によって、住環境を高める装置にもなっている。
道路線形等の工夫による通過交通の排除等

・街区内の幹線となる道路線形を緩やかな曲線にするとともに、道路中央にアイストップとなるシンボルツリーを配置し、さらに街区内を複数のゾーンに分割してゾーン毎にループ状の区画道路を設ける等の工夫によって、通過交通の侵入を防止し、閑静な住環境と変化に富んだ道路景観を創出している。

微気候デザインの導入

・道路の線形と方位等を工夫して夏期の風の通り道を確保するとともに、高木をシンボルツリー等としてつくば桜内に配置することによって夏期の緑陰確保、冬期等の北西風の減衰等を実現し、更に道路舗装材の素材の工夫（透水性・保水性）等によって平均放射温度上昇を抑制するなど複数の工夫を組み合わせて微気候デザインを試みている。

居住者用のクラブハウス等のコミュニティ活動拠点の整備

・つくば桜には、居住者組織（区会）が所有するクラブハウスがあり（敷地はつくば市が所有する）、様々なコミュニティ活動の拠点となっている（地区住民用の防災用具置場等の危機管理拠点も兼ねる）。
・クラブハウスの南西側には下記のシンボルツリーを囲む公園が配置され、シンボルツリー周辺のサークル状の道路空間と公園が一体となって、イベント等に供することが可能な広場状の空間となっているため、屋外でのコミュニティ活動の拠点となることが予想される。

緑地等のその他の共有空間の充実

・つくば桜のほぼ中央に高木のシンボルツリーを植栽している（管理組合の規約では「まちの木」と命名している）。
まちの木は、規約によって居住者の共有物となっており、住宅地のシンボル性の創出にも寄与している。
・その他、ウォーキングロード沿道、住宅地ゲート周辺に樹木等を植栽している。

表 ５ 公共施設、共有施設等の概要

特徴の内容①地区計画による規制誘導②公共施設、共有施設等の特徴③コミュニティ活動の特徴

鑑定評価における価格形成要因
個別的要因

地域要因

（土地利用等の規制誘導）・敷地面積の最低限度（180㎡）
・垣またはさくの構造の制限
・緑化率の最低限度（10％）

・公法上の規制（地区計画）
・公法上の規制（地区計画）
・敷地内のゆとり、通風等敷地内環境 ・各画地の面積、配置、利用の状態の状態
・住宅、生垣、街路修景等の街並みの・隣接不動産等周囲の状態
状態（建物利用の規制誘導）・建築物等の用途制限
・壁面の位置の制限

・公法上の規制（地区計画）
・敷地内のゆとり、日照・通風等
・隣接不動産等周囲の状態

・道路線形等の工夫による通過交通の排除等－

・道路の線形・方位・舗装材・樹木等を工夫した微気候デザインの取組－

・クラブハウス等のコミュニティ活動
拠点の整備

－

・ウォーキングロード、シンボルツリー
やゲート緑地等－

・区会（認可地縁団体）によるコミュ
ニティ活動の組織的基盤づくりとク
ラブハウス等の所有－

・管理組合による樹木等の緑地、クラブハウス等の共有施設等の維持管理
・区会による多様なコミュニティ活動の実施－

・公法上の規制（地区計画）
・各画地の利用の状態
・住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態
・街路の幅員、構造等の状態
・騒音等の公害の発生の程度
・温度、湿度、風向等の気象の状態

・公共施設、公益的施設等の配置の状態

（注）

（注）
：評価基準では、コミュニティ活動に関する価格形成要因は例示されていない。しかし、つくば桜の活動は共有物の維持管理等であり、継続的に取り組むことによって、地域要因の「公共施設、公益的施設等の配置の状態」等の地域要因の質を向上させる等によって、価格を間接的に形成すると考えられる。

表 6 つくば桜の特徴と価格形成要因の対応

るとともに、管理組合・区会の運営および管理活動は専門会社によるサポートを受けているため、管理組合等によるコミュニティ活動は安定している。

つくば桜における住宅地の特徴と価格形成要因の対応
以上のつくば桜の主な特徴を鑑定評価における価格形成要因と対応させて整理すると、表 6のとおりである（表6）。

家とまちなみ 82〈2020.11〉11計画的な戸建て住宅地におけるまちづくり等の取り組みと不動産の価格

これらの水準の高い公共施設、共有施設等が住宅地の重地区計画による規制誘導と価格の関係

評価基準における基本的な地域要因に相当し、つくば桜地区計画による土地建物利用等の規制誘導によって、表 6のとおり個々の敷地の個別的要因が変化すると同時要な特徴となっている。
表 6で整理したとおり、これら公共施設、共有施設等は、の価格水準を形成する基礎的な価格形成要因になっていると考えられる。に、壁面後退等によって隣地の敷地条件も改善し、さらにこのような状況が住宅地全体で発生して地域要因も変化コミュニティ活動の状態と価格の関係する。結果的に、個別的要因と地域要因の双方の質が向つくば桜では、管理組合によって樹木やクラブハウス等上し、住宅地の価格水準も上昇する（一般的な地価動向の共有施設等の管理を行っており、区会では上記管理組が下落基調にある場合は下落を抑制することになる）可能

合の管理によって形成される生活環境の整備改善を継続性がある。

的に行うことが可能な住民組織の形成を視野に入れながまた、地区計画の土地建物利用規制によって良好な住宅地が面的に形成される等の効果が期待される一方で、ら、さまざまな域内住民の親睦活動等のコミュニティ活動が展開されている。

低密な住居専用系用途地域であっても一定の利用の多様現行の評価基準では、このような地域レベルの住宅地性が法的に保証されているため、規制によって利用の多の維持管理を含むコミュニティ活動の状態を価格形成要様性が低下するとの見方もある。この見方によると、上記因として例示していないことから、鑑定評価の実務においの規制が不動産市場のさまざまな市場参加者による需要て、コミュニティ活動そのものと、価格との関係を直接にを弱め、結果的に価格を低下させることになる。近年は地関連づけて評価することは少ないと思われる。

区計画によって良好な住環境が形成された事例が増加ししかし、「ウェルネスシティつくば桜の特徴と価格形成ているため、不動産市場でも地区計画が不動産の価格を要因の対応」で整理したとおり、つくば桜のコミュニティ押し上げる要因の一つになるとの認識が広がりつつあるも活動は、①管理組合による住宅地の維持管理、②区会にのの、地区計画による規制誘導が取引価格を低下させたよる多様なコミュニティ活動、③専門会社の活用によるコ事例も確認される。

ミュニティ活動の安定性によって、コミュニティ活動の状

しかし、計画的な戸建住宅地として整備されたつくば態と価格との関係が以下のように成立している。

桜の場合は、最有効使用（評価基準では、最有効使用を①管理組合による住宅地の面的な維持管理によって、緑「不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使

豊かで良好な住環境が創造されれば、優れた地域要因と用」と定義している）は戸建住宅地であり、その最有効して鑑定評価でも評価できる。従って、管理組合による維使用が変化することは当面予想されず、住環境の程度が持管理等の自律的なコミュニティ活動の成果が実体化し価格水準を左右する市況も当面変化しないと思われる。て現地で確認できる状態になっており、管理組合が規約従って、長期的には地区計画によって形成された良好な住に基づいて当面円滑に運営されると予想できる場合は価環境がつくば桜の住宅需要を喚起する要因となって価格を格水準の上昇を見込むことができると考えられる。

支え、市場の評価が定着することによって価格水準を上昇②区会による多様なコミュニティ活動が住宅地の活力を維させる効果が期待できる。

持できる場合は、世代交代が円滑に進む等によって空家化による管理不全宅地の発生等の外部不経済の発生を防公共施設、共有施設等の整備と価格の関係止できると考えられる。以上から、区会によるコミュティ

つくば桜では、ウォーキングロードや緩やかに湾曲して活動が活発に行われており、区会が規約に基づいて当面街路樹が植栽された道路が整備されている等によって道円滑に運営されると予想できる場合は、区会による活動が路等の公共施設の整備水準は高い。また、住宅地中央部

価格水準の低下を防止し、将来的には上昇させる可能性にシンボルツリー（まちの木）が植栽され、クラブハウスはあるが、現状ではつくば桜周辺の住宅地で管理不全宅も確保されている等によって共有施設等が充実しており、地が容易に確認される状態にないこと等から、鑑定評価

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特集

地域要因の価格形成力（b）

住宅地の不動産価値結成される等の制度的な裏付けがあること等から資産管価格（a×b）

コミュニティ活動の成果
公共施設等の整備効果

理の仕組みとして不動産市場では定着しており、マンション管理会社による管理もビジネスとして確立されている。
しかし、マンションの管理組合はコミュニティ活動の基盤平均的な地域要因となっている例は少なく、居住者相互のコミュニケーション不足等から建替え合意に至らず、結果的に管理不全住平均的な個別的要因

つくば桜の個別的要因

個別的要因の価格形成力（a）

図２ 個別的要因、地域要因の相乗積による価格形成イメージ戸が発生する等によって外部不経済が発生した事例も見られる。
一方、つくば桜の場合は制度的な裏付け等は弱いものの、管理組合と区会が一体となって多様なコミュティ活動を展開しており、この多様なコミュニティ活動に係る仕組で直接に評価することは難しい。ただし、区会による活動が管理組合の管理活動を支える組織力の維持に寄与してみがマンションの管理組合と異なる点である。
鑑定評価では、表 1の鑑定評価の各手法において、維いる点は重要である。

持管理の成果に相当する物的な状態を確認した上でその③つくば桜では、専門会社への業務委託によって管理組効果を価格に織り込むことは可能であるが、多様なコミュ合による管理の一部を外部化し、これによって管理組合ニティ活動を価格に直接反映させることについては技術的の維持管理の質を保っている。また、区会も含む組織運に課題が残されている。コミュニティ活動が活発な住宅地営のサポートを受けて活発なコミュニティ活動を維持しての取引価格等のデータを収集し、その性質を分類した上いる。このような専門会社の活用が、つくば桜のコミュニで重回帰分析等の統計的な方法によってその取引価格へティ活動を支えていることから、専門会社を含む体制がコの影響度を量的に把握する等が考えられるが、コミュニミュニティ活動と価格との関係を成立させる間接的な要因ティ活動のデータ化等の基礎的な課題から取り組まねばになっていると思われる。

ならず、つくば桜のような資産管理と一体となった組織的つくば桜は主要なハウスメーカーによって建築条件付きなコミュニティ活動の事例の増加を期待したい。

宅地として分譲された分譲住宅地であり、整然と区画された個々の敷地には、上記メーカーによる住宅等が建築されている。水準の高い道路等の外部空間に呼応して建築物の品質は均質化されて高く、周辺住宅地と比較して個々の敷地の個別的要因は平均的な状態より優れているということができる。そのため、図 2のとおり平均より大きな個別的要因を基礎に、公共施設や共有施設等の整備によって地域要因の質が向上し、さらにコミュニティ活動の効果によって地域要因が高められ、これらの個別的要因と地域要因の相乗積によって、つくば桜の価格水準が形成されている。

多様なコミュニティ活動の効果と評価の課題
つくば桜における管理組合と区会による住宅地の管理等のコミュニティ活動と、区分所有マンション（以下 ､「マンション」という）の管理（管理組合）は、資産管理の形態として類似している。マンションの管理組合による管理は、「建物の区分所有等に関する法律」に基づいて組合が櫻田直樹（さくらだ・なおき）

一般財団法人日本不動産研究所研究部上席主幹。株式会社都市環境研究所を経て、1992
年に財団法人日本不動産研究所（2011年に一般財団法人に移行)）入所、2013年に財務省理財局に出向、2015年より現職。国や地方公共団体等の調査研究業務、民間企業の都市開発事業等に関するコンサルティング業務に従事。不動産鑑定士、技術士(建設部門 都市及び地方計画)、一級建築士。

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