まちづくり研究「住まい・まちづくり」の更新手法を探る
──30年を経た戸建住宅地を訪ねて株式会社現代計画研究所

済藤哲仁

はじめに

このような現状認識から、1980 年

さらに、「住まい・まちづくり」を面的な戸建住宅地開発によって郊代の初期戸建住宅地の変化する現況熟成させるためには、地域住民と民外へと成長を続けてきた「住まい・や地域住民が主体となって取り組む間企業・自治体とが事業連携できるまちづくり」。核家族化、単身世帯化

先進事例を理解し、「住まい・まちづ体制づくりが求められている。しかに よって 世 帯 数 は 微 増 で あ る が、くり」を熟成させる更新手法を考えし、これまでの戸建住宅地において、2014 年の新設住宅着工数は 90 万戸をる必要があるのではないだろうか。

そう簡単に事業連携ができる訳では割り、積極的な外国人の受け入れ等

本稿の狙いは、住み継がれるまちなく、例えば、「住まい・まちづくり」が行われない限り、一部人口集積エづくりをめざした「住まい・まちづに関するアンケート調査の協力につリアを除き今後の住宅供給は縮減す

くり」の更新手法のきっかけをつくいて地域組織に連絡する場合にも、ることや空き家の増加することが予ることにあり、それを手掛かりに多どこに連絡すればよいのかわからな想される。国民に税負担をかけないくの郊外住宅地が各々に最適な独自いなど課題が発生する。

限り、経済的に国や地方自治体が主の更新手法を発見していただければ導して「住まい・まちづくり」を高と考えている。

度経済成長期のように推進することは難しい。一方、民間企業は経営内容がますます問われる開発のビジネスモデルにシフトすることが通常となっている。

「住まい・まちづくり」を熟成させる事業の実現に向けて多くの戸建住宅地がこれまでに計画されてきたが、当初から供給されまた、近隣コミュニティが形成さた戸建住宅地はその後事業者の手をれていた時代もあったが、「住まい・離れ、居住者によって維持管理されまちづくり」の近代化・セキュリテることが通常である。

そこで「住まい・まちづくり」を熟成させる事業の実現に向けて、先ずは、1980 年代に供給された首都圏の初期戸建住宅地を訪れ、住まいやまちなみの現況を実態把握することでその変化を見ることにした。

戸建住宅地の実態から、変わる「まちなみ」を発見
30 年を経た戸建住宅地を見てまわィが強化される社会になって、かつ近年になって、戸建住宅地の維持ると居住者のライフスタイルの変化ての社会環境とは異なる新たなコミ管理面をサポートする取り組みが各がさまざまな形で「まちなみ」に表ュニティが形成されるようになり、ラ事業者でも行われるようになり、持出する場面に遭遇する。これらの実イフスタイルも多様化してきた。都

続可能なまちづくりに向けた支援と態把握をすることによって、「まちな心部の未だ人口増加している状況として成果をあげているところもある。

み」を更新する場合や今後新たに計は全く異なる究極の選択に迫られてまた、個別地主をまとめる住宅供画する戸建住宅地において配慮すべいる地方では、地域住民が主体とな給の方法やまちづくりの視点から、き課題を整理することができる。って「住まい・まちづくり」を熟成

住宅管理を推進する相談窓口の整備（1）住宅・外構の改修・建替え事業させるために、まちづくり専門家等が住み継がれる戸建住宅地には求め長年住み続けている戸建住宅地でと共に新たな事業への取り組みが行られており、そのための仕組みづくは、当たり前であるが、住宅・外構われる現場もある。

りが必要であると考えられている。の改修や住宅の建替えが行われてい10

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写真1 木製のパーゴラ門柱と成長した生垣が、開発当時の「まちなみ」を残しながら、連続した「まちなみ」を形成している部分。木製のパーゴラはメンテナンスされ、しっかりと残されている

写真2 木製のパーゴラは撤去され、生垣部分を既存のまま守りながら機械式駐車場を設置することで、2台駐車を実現した外構改修部分。機械式駐車場か、外構の一部を改修して2台確保するのが良いのかは課題である

写真3 通り沿いに置かれていた生垣が取り除かれ、2台駐車できるように舗装材もバラバラでオープン外構に改修されている部分。まちなみを考えると舗装材やデザインを既存部分に調和するものに工夫出来そうである

写真4 通り沿いにあった生垣部を駐車場に改修し、住宅と駐車場の境に生垣をつくり直した部分。道路右側の緑量に比べると少なくなっているが、連続した生垣形成に配慮した改修が行われている

写真5 生垣を取り除き、2台駐車できるようなオープン外構に改修された部分。新たに門柱・門扉を設置し、その周囲にはプランター植栽で生垣にかわる「まちなみ」を形成している

写真6 道路沿いを駐車場改修によって、すっぽりセットバックされた部分。生垣が歯抜け状に切れてしまっている印象の改修になっている

写真9 バリアフリー化によるリビングアクセスに改修され、庭の一部に車いす用の出入口玄関が発生した部分。生垣の一部が崩されるがセットバックして生垣が設置されている

写真7 生垣を全て取り、駐車場上部をバルコニーにして、2台駐車できるように改修した部分。生垣にかわって物置が道路沿いに設置されたり元々の「まちなみ」が全くなくなってしまっている

写真8 生垣にかわってコンクリートブロックが道路境界に現れ、住宅が増築されている部分。緑からコンクリートブロックに素材がかわり、「まちなみ」の違和感を感じる

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写真10 日中の利用者がいないさびしい児童公園

写真11 植栽の手入れの行き届かない公園る様子を発見できる。
「住まい・まちン外構をパッチワークするのかでそ

30 年近くが経つ戸建住宅地においてづくり」の更新手法として大きな課の質は異なってくるものと考える。

は、とくに公園は地域の意向を踏ま題を感じたのは、建設当時に想定しどうすれば、質の高い環境を維持ていなかった駐車場や住戸の増設ができるのか。例えば、集合住宅の計さまざま形で見られ、そのために統画修繕のように戸建住宅の街区単位子供の姿が見られなくなった公園

一してつくられていた外構が崩れてでまとまって住宅・外構の改修・建に古くなった遊具が置かれている状いたことである（写真1〜8）。

替え事業を行えるのならば理想的な

況や、時期的なこともあるが草が伸さらに、バリアフリー対応等の生活のだが、現状の分譲された戸建住宅び放題で誰にも利用されていない状の必要性からリビングアクセスに改修という個別性の高い性格を考えると

況は、空間としてあればよいだけのされている場合もあり、当然、外構に特別に地元組織体制がまとまって出公園ではなく、利用価値のある公園手が加えられる状況である（写真9）。

来ない限り、居住者各々の都合によに変えていく必要があるものと考え住宅・外構の改修・建替えの実態って改修・建替え事業は発生する。

られる（写真10、11）。

から言えることは、昭和 60 年くらいそうした個別の改修・建替えを各々自治体に問題意識をもってもらわの「まちなみ」のトレンドは道路境の場所にあわせて一つひとつパッチなければならないし、地域自治会の界部に生垣を植栽して門柱等と一体ワークのようにつなげていくやり方課題とするところでもある。

的に景観を形成する傾向であり、駐が、新たなまちなみルールのような戸建住宅地において、レンガや石車場も1台で大丈夫というような時形でメニュー化されてくると、個別を使い、特色のある街路づくりを行代であった。しかしそれが、ライフの改修・建替えではあるが、全体をっている場所では、そもそも道路移スタイルの変化による駐車場の多台俯瞰出来る試みにつながると考えら管されていない場合もあり、きれい数化によって、「まちなみ」を変えてれる。に維持されているものもあれば、対きた大きな要因であることは言うまでもない。

を見て感じたのは、思ったほど住宅の建替えまでに至る事例は少なく、ン外構であり、機能的にも駐車場ス改修しながら建物を使い続けているペース2 台が最低限求められる。先現況が多く見られ、大きな再投資をの外構の改修実態を見るとオープンするまでには至っていないというこ外構化と見てとれない訳ではない。

である。

60 坪程度の敷地規模で 2 台駐車を考

そういうことからも、住宅・外構えると、外構をオープン化する必要の改修は住まい・まちづくりの更新が出てくるのである。そう考えると手法にとって最大のテーマであるとオープンのさせ方が「まちなみ」を言える。

考える上で必要になってくる。既存（2）公共施設のリニューアル事業12

家とまちなみ 71〈2015.3〉とが感じられた。

また、30 年近くが経つ戸建住宅地

一方で、近年のトレンドはオープの「まちなみ」にどのようなオープえたリニューアルの必要性が高いこ

これは自治体の課題ではあるが、写真12 当初は、地元共有物であったが、最近公共に移管されたレンガ舗装による街路。
路面状況が悪くなっている場所も見られ、手を入れる必要も感じられた写真13 当初から公共に移管されたピンコロ石舗装道路。きれいに管理され、「まちなみ」を形成している

写真14 手入れの行き届いた公共空間による緑豊かな「まちなみ」。街路
樹と植栽帯が手入れされ、敷地内の緑と沿道景観を形成している

写真15 空き家を連続して発見（空き地もある）。なかには売れないで空き地のままになっている戸建住宅地も見られた

写真16 今は使われないテニスコート（共有地）。このような未利用共有地をもつ戸建住宅地がいくつか見られた策が必要な状況も考えられる（写真12〜14）。

先進事例を知り、「まちなみ」を変える事業手法の参考に法人含む）の住民が 1 株 1 万円の株を500 万円出資し、旧東和町（2006 年

また、電線類地中化の整備がされ戸建住宅地の更新を考えるにあた

花巻市と合 併）が 500 万円を出資、ている場合に、維持管理を考えるたっては、新たなコミュニティ形成に

資本金 1,000 万円で「住民参加共同型めには専門的知識を要するものもあかかわる「住まい・まちづくり」の第三セクター・株式会社土澤まちづる。

先進事例を知ることが参考になるのくり会社」を設立した。まちづくり（3）空き家・空き地の新しい活用事業ではないだろうか。少子高齢社会に会社の運営に行政は直接参加せず住30 年を経過する戸建住宅地に限ら対応して戸建住宅地を更新する場合民のみで構成し、さらに役員とは別ず、全国的な当面の課題となりつつや、新たな計画をする上で参考となに出資者のうち特に意欲のある若手あるのが、新規居住者に入ってもらる5 事例を紹介する。の有志による自由参加の理事会を設えないままになった空き家・空き地（1）まちづくり会社によるコミュニティ形成

置して、まちづくり会社の活動を支の問題である。まだ顕著には見られこれは岩手県旧東和町の中心市街ないが、中には空き家・空き地が連地で「限界商店街」と自称する商店

これまでの主な事業として、都市続しているところも少なくない。ま主や高齢住民が、支え合って暮らす計画道路拡幅に対して国交省事業にた、当初テニスコート等に利用されための共同の住まいづくりを中心とよる道路活用の社会実験、住民の企ていた共有地等の土地活用が思うよした活動である（写真17）。

画で毎年開催している美術展、農商える組織として機能している。

うに継続出来なくなってしまい、新土澤地区の住民は広域合併を目前連携によるコミュニティ・レストラン

たな活用を考える必要のあるところにして、まちづくり会社を公募出資の開設、支え合ってまちなかに住むもいくつか発見した（写真15、16）。

して設立することを地域に呼びかけための共同建替え事業等に取り組んた。2002 年10 月、102 名（うち6団体・でいる。

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13写真17 共同建替え事業「こっぽら土澤」（岩手県旧東和町）

写真18 生協のんびり村（愛知）

自治会では限界があって出来ない

よる「いちぶいっかい運動」、④星崎

戸建住宅地の活動を、地域の有志で診療所併設の老健あんき（29室）に立ちあげたまちづくり会社がさまざよる「保健・医療・介護・福祉複合体」

まな事業を担うという例である。

が実現し、2000年から8年間で30支（2）介護福祉事業への取り組み部から73支部へと拡大している。

愛知の南医療生活協同組合は、19戸建住宅地で使われなくなった共59 年におきた伊勢湾台風の救援活動

有地や空き家・空き地の活用として、を契機に、308 名の組合員で1961年

南医療生活協同組合の取り組みは参11月12日に設立した。組合員数 6 万考になると考えられる。

人、出資総額 23 億円、事業所総数 37（3）コレクティブハウスの賃貸住宅事業

写真19 コレクティブハウス大泉学園（東京都練馬区）と考えている（写真20）。

箇 所、職 員総 数 689 名、総 資 産134

空き家となった住宅をコレクティ

木造2階建の戸建住宅を、2 家族の億円、自己資本比率 28.6％、南医療ブハウスとして活用するのも最近見

シェア戸建住宅として再利用してい生協グループの事業収入 91.5 億円（介られる事例である。

る。共用部には、コモンキッチン、コ

護福祉事業 11.4 億円）が 2010 年 2 月

コレクティブハウス大泉学園は、あモンリビング、庭、トイレ、風呂、洗時点の組合状況である。愛知県を定る講演会をきっかけに2007 年「大泉面室を配し、専用部として、1階／寝室、款地域とし、名古屋市南部、知多、学園にコレクティブハウスを作る会」

キッチン、トイレ、2階／寝室・和室（12西三河方面で11ブロック73 支部 432が設立され、練馬区福祉のまちづくり畳・7畳半）、キッチン、リビングダイ

人の運営委員と626の班活動、毎月ファンドを活用して、物件・事業主・ニング、風呂、トイレを配している。

2,000 名の世話人が 3 万部の機関誌を地主探しを行い、2009 年に以前から（5）「ユーカリが丘」のまちづくり手配りしている。

相談していた平和不動産とともに、ラ千葉県佐倉市の「ユーカリが丘」は、主な介護福祉事業として、①1支部イト工業の社員寮に出会う。2010 年1

民間ディベロッパーである山万株式会で1つ以上の福祉活動を行う「いっぷ月にリニューアル工事に着工する。戸社 に より1971年 に 開 発 着 手 さ れ、く運動」、②生協ゆうゆう村（ショート

建住宅とは異なるが、空き家の活用と1979 年から分譲がスタートした。人ステイ48室、デイサービス35人、認（写真19）。
して注目されるものである

口16,828人（2013年3月）／計画人口知症デイサービス10人、グループホ（4）シェア戸建住宅事業

約3 万人、世帯数 6,524 世帯（2013年ーム2ユニット14人、多世代共生住宅

タウンコレクティブ菊名ミニコレ3月）／計画戸数約8,400 戸。都心か27室、地域交流館）と生協のんびりは、2008 年 9 月に横浜チームが結成

ら38kmの広大な山林・原野だった開村（グループホーム1ユニット9人、され、街歩き、コレクティブハウス

発当初から40 年が経ち、駅前は超高

小規模多機能居宅介護 25人登録、多の企画書づくり、ワークショップを層住宅を核とした商業集積による立世代共生住宅18室、地域交流館、喫実施し、暮らしのイメージを検討し体開発が進み、その周辺では閑静な茶、農園）による「小規模多機能福た。2011年1月にNPOコレクティブ（写真21）。
戸建住宅地が開発されている祉村づくり」（写真18）、③グループホハウジング社へ空き家活用相談が来これらを維持するための基本的な開ームなも（1ユニット8人）と小規模多て、2011年 5 月に入居開始する。こ発のボリュームは、毎年の住宅供給

機能ホームもうやいこ（18人登録）にれも空き家の活用として参考になる

戸数を200 戸を目途に設定するなど

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改修・建替えといったハード的な課題と言うより、定住意識や住み心地、愛着といった居住意識の理解が地域住民組織の中では課題となる。
写真21 ユーカリが丘駅周辺（千葉県佐倉市）

地域住民組織は年間で予定される自治会活動に追われ、なかなか将来

写真20 タウンコレクティブ菊名ミニコレ（神奈川県横浜市）して街の成長が戦略的に管理されているのが特徴である。

しているとは言い難い。もう少し言を考えるような活動まで及ばない、うと、住宅・外構の改修・建替え等余裕がないのが多くの住宅地に共通の個人資産にかかわる課題を、自治する現状である。

会等の地域住民組織が取り扱う場でそこでわれわれは、以上のようなはないということであるのだろう。しソフト的課題に対し、さまざまな機かし、まちづくりの視点に立てば全会を通じて、住民や地域住民組織にく無視できるものでもない。

更新の手法を示して行くことが求めそれに加えて、少子高齢社会といられている。はじめの一歩はそうしまた、ユーカリが丘内で住み替えう今後避けられない課題が、住まい・た地道な取り組みからなのだろうとる場合に、現在の物件を査定価格のまちづくりの更新に重くのしかかっ思われる。

100％で買い取る「ハッピーサークルてくる。現在、多くの地域住民組織

最後に、本稿は、平成 22 年度からシステム」を運用し、多世代が住まで議論されていることは、単なる住株式会社現代計画研究所が一般財団

う循環型地域社会を目指している。

宅・外構の改修・建替えに止まるも法人住宅生産振興財団より「サステ山万は街に必要な施設整備のオーのではなく、「住まい・まちづくり」

ィナブル・コミュニティ < 住み継がナーである一方、連続性と継続性のの更新を図るために、以下の 5 つのれるまちづくりをめざして> 少子高

あるユーカリが丘のまちづくりに取ソフト的課題の解決に集約できると齢社会に対応した住まい・まちづくり組んでいる。これらの活動はまさ一般的には言えると思われる。

りの更新手法研究」という業務委託にサスティナブル・コミュニティと言①自治会活動についてを受けた中で、平成 22 年度〜 23 年度

えるが、通常の戸建住宅地で実現す活動のほとんどが年間行事の運営るには地域住民と民間企業・自治体に時間を割かれ、自治会会則の見直とが事業連携できる体制が必要になし等も高齢化担い手の選出方法の対るであろう。

応から課題となる。

戸建住宅地への取り組みサポートたものである。

②高齢者福祉対策について見守りやゴミ出しの手伝い、樹木の剪定等、日常生活で高齢者世帯の30 年近くが経つ戸建住宅地におい困っていることが課題であり、憩いて「住まい・まちづくり」の更新にの場づくりということも求められて取り組むために、事業者・計画者のいる。

立場から、いま何ができるのか。

③子育て要望について住み継がれるまちづくりをめざしに実施したものを参考資料にまとめ安心な遊び場の確保や子育ての相ている事例を理解して、それを手掛談相手が求められている。

かりに各々の住宅地が最適な更新手④防犯・防災活動について法を発見するのが一番であり、その防犯パトロールや防災訓練といっためには外部のサポートが必要と考た活動、個人による防犯・防災対策えられる。しかし残念ながら、地域が課題となる。

住民組織がその必要性を十分に認識⑤住まい・まちづくりについて

済藤哲仁（さいとう・てつじ）
1970年東京生まれ。信州大学工学部岡村研究室で地域計画を学び、早稲田大学佐藤研究室にて都市計画（まちづくり）を修了。
以来、株式会社現代計画研究所で藤本昌也に師事する。著書：『団地再生まちづくり』（共著）水曜社

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