地区計画届出の手引き● 中郷・萩田地区 ●

真岡市

目

次

■中郷・萩田地区のまちづくりの方針 ···················· １■まちづくりのルールの内容及び解説
１．建築物等の用途の制限について ··························· ３
２．建築物の敷地面積の最低限度について ·················· ５
３．建築物等の高さの制限について ··························· ６
４．建築物の壁面の位置の制限について ····················· ７
５．建築物等の形態又は意匠の制限について ················ ８
６．かき又はさくの構造の制限について ····················· ９■新築や増築等の際の届出の方法 ···················· １０■都市計画決定の内容 ··································· 1４

中郷・萩田地区のまちづくりの方針●地区計画の目標●
地区計画は、地域住民が地区単位で独自のまちづくりルールを締結し、良好な地域を創出する制度であり、中郷・萩田地区においてはこの制度を活用し、建築物等の用途の混在や敷地の細分化などによる環境の悪化を防止し、周辺環境と調和した住宅地としての環境を将来にわたって維持保全することを目的とします。
●土地利用の方針●
地区の特性に応じた合理的な土地利用を図るため、地区全体を３つに区分し、それぞれ以下の方針に基づき土地利用を図ります。
①Ａ地区
地区の大部分を占める地区であり、周辺の自然・田園環境と調和した居住環境を形成するとともに、通院患者や付添者が宿泊するホテル・旅館等の病院に関連する建築物の立地促進を図ります。
②Ｂ地区
芳賀赤十字病院が移転する街区であり、高度な医療空間を形成する土地利用を図ります。
③Ｃ地区
都市計画道路３・４・３０６号中郷八木岡線（一般県道石末真岡線）北西部に位置する地区であり、既存の機能を維持しつつ、「Ａ・Ｂ地区」と同様の土地利用を図ります。

●地区計画によるまちづくりのルール●
中郷・萩田地区の実情を考え、必要と思われる地区計画によるまちづくりのルールは次のとおりです。
１．建築物等の用途の制限
２．建築物の敷地面積の最低限度
３．建築物等の高さの最高限度
４．建築物の壁面の位置の制限
５．建築物等の形態又は意匠の制限
６．かき又はさくの構造の制限

-1-

-2-

まちづくりのルールの内容及び解説

１．建築物等の用途の制限について
異なる用途の建築物が無秩序に混在すると、まちの秩序を壊すだけでなく、お互いの迷惑になり周辺の環境を悪化させます。
良好な環境を計画的に形成するためには、適切な土地利用を図ることが重要となるため、用途地域による建築物の用途制限に加えて、「建築物等の用途の制限」を定めます。

地区別Ａ地区
Ｂ地区

Ｃ地区

用途地域で建てられる建築物【第一種住居地域】
第一種住居地域
は現在の第二種中高層住居専用地域に比べると建築物誘導が緩和されており、3,000 ㎡までの店舗、事務所、ホテルなどが建てられます。

地区計画により建てられない建築物[1]ボーリング場等の運動施設[2]自動車教習所[3]単独倉庫（附属倉庫を除く）[4]畜舎【準工業地域】[1]Ａ地区・Ｂ地区に掲げるもの
準工業地域は、主に 軽 工 業 の 環 境 悪 [2]建築基準法別表第二(ほ)項各化の恐れのない工号に掲げるもの(第一種住居地業の業務の利便を域内で建築できない建築物)図るための地域で、※ただし、右欄に掲げるものは危険性、環境悪化が建てられます。
大きい工場以外は、建てられます。

-3-

建てられる建築物の例(1)住宅、共同住宅(2)店舗、事務所、ホテル・旅館（床面積の合計が 3,000 ㎡以下のものに限る。）(3)公共公益施設(学校、図書館、(2)病院等)(4)パン屋、米屋、豆腐屋、畳屋、(4)自転車店等(作業場の床面積の(4)合計が 50 ㎡以下のものに限る。)※原動機の制限あり(5)自動車車庫(5) (2 階以下かつ床面積の合計が300 ㎡以下のものに限る。)(6)上記の建築物に附属するもの(1)Ａ地区・Ｂ地区の(1)から(5)に(1)掲げるもの(2)下記のもので作業場の床面積の合計が 500 ㎡以下のもの
1. 自動車修理工場
2. 金属のプレス若しくはせん断
2. を行う工場
3. 原動機の出力の合計が 1.5ｋW
2. をこえる空気圧縮機を使用す
3. る作業を行う工場
4. 出力の合計が 0.75ｋＷをこえ
4. る原動機を使用する塗料の吹4. 付を行う工場
5. 鉄板の波付加工を行う工場(3)液化ガスの貯蔵又は処理に供す(3)るもので 7ｔを超えないもの(4)上記の建築物に附属するもの

●中郷・萩田地区「建築物等の用途の制限」の概要○ ⇒ 建てられる用途
× ⇒ 建てられない用途⇒ 地区計画により制限①、▲ ⇒ 面積階数等の制限あり
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿

Ａ・Ｂ地区

Ｃ地区

第一種
住居地域

準工業地域

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

×

×

店舗等の床面積が１０，０００㎡を超えるもの

××

事務所等の床面積が１５０㎡以下のもの

○

○

○

○

○

○

○

○

×

×

ホテル、旅館①①

遊 ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場、バッティング練習場 等
戯
施 カラオケボックス 等
設・ 麻雀屋、ぱちんこ屋、射的場 等
風
俗 劇場、映画館、演芸場、観覧場
施
設 キャバレー、個室付浴場 等

×××

×

×

×

×

×

店舗等の床面積が１５０㎡以下のもの
店舗等の床面積が１５０㎡を超え、５００㎡以下のもの
店
舗 店舗等の床面積が５００㎡を超え、１，５００㎡以下のもの
店舗等の床面積が１，５００㎡を超え、３，０００㎡以下のもの
等
店舗等の床面積が３，０００㎡を超え、１０，０００㎡以下のもの

事 事務所等の床面積が１５０㎡を超え、５００㎡以下のもの
務所 事務所等の床面積が５００㎡を超え、１，５００㎡以下のもの
等 事務所等の床面積が１，５００㎡を超え、３，０００㎡以下のもの
事務所等の床面積が３，０００㎡を超えるもの

備

×

×

幼稚園、小学校、中学校、高等学校○○

公 大学、高等専門学校、専修学校 等
共施 図書館 等
設 巡査派出所、公衆電話所 等
・
病 神社、寺院、教会 等
院 病院
・学 公衆浴場、診療所、保育所 等
校 老人ホーム、身体障害者福祉ホーム 等

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

等 老人福祉センター、児童厚生施設 等

考①３，０００㎡以下○○

自動車教習所

××

単独車庫（附属車庫は除く）①①①３００㎡以下 ２階以下①①①２階以下

倉庫業倉庫

××

畜舎

××

○

○

原動機の制限あり

①①×

▲

×

▲

原動機・作業内容の制限あり①作業場の床面積 50㎡以下▲ 自動車修理工場、原動機を使用する塗料の吹付を行う工場、金属のプレス若しくはせん断を行う工場、原動機を使用する空気圧縮機を使用する作業を行う工場、鉄板の波付加工を行う工場で作業場の床面積の合計が５００㎡以下のものは可

建築物附属自動車車庫①については建築物の延べ面積の1/2以下かつ備考欄に記載の制限

パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服店、畳屋、建具屋、工 自転車屋等で作業場の床面積が５０㎡以下
場 危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場
・倉 危険性や環境を悪化させるおそれが少ない工場
庫
危険性や環境を悪化させるおそれがやや多い工場
等 危険性が大きいか又は著しく環境を悪化させるおそれがある工場

××

自動車修理工場①▲

単独倉庫（附属倉庫は除く）

×

×

量が非常に少ない施設①○

量が少ない施設×○

量がやや多い施設

××

量が多い施設××

火薬、石油類、ガスなどの危険物の貯蔵・処理の量-4-①３，０００㎡以下

２．建築物の敷地面積の最低限度について
敷地の細分化による建てつまり、日照・通風不足などによる居住環境の悪化を防ぎ、ゆとりある安全で暮らしやすいまちづくりを目指し、「建築物の敷地面積の最低限度」を定めます。
全地区共通●敷地面積の最低限度
180 ㎡

180 ㎡

２００㎡

200 ㎡

200 ㎡

390 ㎡

200 ㎡

190 ㎡

400 ㎡

200 ㎡

200 ㎡

※現況の 200 ㎡以下の敷地については、特例措置で建築可能です。

Ａ地区●Ａ地区については、一つの大なる区画を２区画以上の複数区画に分割する場合は、１区画に限り最低限度面積の２００㎡を１６０㎡とすることができます。
【 １区画に限り認められる特例 】-5-３．建築物等の高さの制限について
周辺景観の調和と、周辺環境への日当たりや風通しを確保するため、「建築物等の高さの制限」を定めます。
Ａ地区・Ｃ地区●建築物等の高さは、前面道路の中心線から１５ｍ以下とします。
高さの最高限度 15ｍ

周辺のアパート等が４～５階建の高15mさになっており、この建築物を基準とし地 盤 面て想定しています。
したがって、１階の高さを３ｍとした場合、５階×３ｍ＝１５ｍとなります。

前面の道路中心線の高さ

隣地境界線［参考図（屋上広告物を設置した場合）］

高さの最高限度１５ｍ

15m※（建築物の高さ）＋（屋上広告物の高さ）≦１５ｍ-6-４．建築物の壁面の位置の制限について
敷地内に植栽するスペースや適当な空地をつくって道路や隣地への圧迫感をやわらげ、日当たりや風通しを良くして、良好な住宅地等を形成するとともに、防災上の安全確保のため、「建築物の壁面の位置の制限」を定めます。
Ａ地区・Ｃ地区●都市計画道路３・４・３０６号中郷八木岡線境界線から建築物の外壁又はこれに代わる柱の面まで１．０ｍ以上後退してください。
敷地境界線
区
画道路

敷
地
境
界線

1m

道路境界

幹線道路 （※）

建築してはならない部分(※)幹線道路は都市計画道路 3・4・306 号中郷八木岡線(※)が該当します。
■例外として、次の場合は壁面を後退することなく建築することができます。

敷地境界線

外壁又 はこれに代わる柱の中心 線の長さの合計が３ｍ以下

区
画道路
家屋
物置

1m

acb

幹線道路 （※）

敷地
境
ａ＋ｂ＋ｃ≦３ｍ
界線 ※物置、車庫は、制限の対象になりません。

車庫

道路境界

(※)幹線道路は都市計画道路 3・4・306 号中郷八木岡線(※)が該当します。

-7-

５．建築物等の形態又は意匠の制限について周辺の良好な自然環境や周辺の建物と調和するよう、「建築物等の形態又は意匠の制限」
を定めます。
全地区共通●道路に面する建築物の外壁・屋根は、原色を避け、周辺環境に調和した落ち●着きのある色調とします。
●屋外広告物、看板等を設置する場合についても、地区の景観や周辺との調和●を考慮し、刺激的な色彩や形状及び装飾などは避けるものとします。

派手な色の外壁や看板など※原色を使用する場合は事前にご相談ください。

※写真は、市街地の郊外部において、自然環境と調和しながら街並み形成を促進するイメージです。

-8-

６．かき又はさくの構造の制限について開放感や統一感のある緑豊かな街並み景観創出のため、「かき又はさくの構造の制限」を定めます。
全地区共通●かき又はさくの高さは、地盤面から１．５ｍ以下とします。（※門柱は除く）●なお、道路境界から幅０．６ｍ以上後退し、後退した部分について緑化等を●行った場合は、地盤面から２．０ｍ以下の塀を設けることができます。

1.5ｍ以下1.5ｍ以下

道路境界線

道路境界線

【 参考図（生垣等の植樹の例）】

民地

道路ＧＬ

民地 ＧＬ道路【 参考図（透視可能なフェンスの例）】【参考図（0.6ｍ後退し、後退部分に緑化等を行った場合の塀の例）】

1.5ｍ以下2.0ｍ以下

道路境界線

道路境界線

0.6ｍ以上

道路

民地

道路

ＧＬ

民地 ＧＬ

※石塀やコンクリートブロック塀などは、建築基準法に安全基準が定められています。

-9-新築や増築等の際の届出の方法

届出とは地区計画の目標は、個々の建築行為などを規制・誘導することによって実現されていきます。
地区計画の区域内で、建築物を新築・増築・改築・移転したり、宅地造成等を行う場合、地区計画の内容にあった建築等の計画になっているかどうか判断するため、事前に「届出」をしていただきます。
※届出をしなかったり、虚偽の届出をすると、罰則があります。

勧告とは届出の行為が地区計画に適合しない場合は、市長が設計変更等の「勧告」を行います。
なお、届出を取り下げる場合は、取り下げ届出書をすみやかに提出してください。

届出の必要な行為「届出の必要な行為」で主なものは次のとおりです。

行為内容

土 地 の 区 画形質の変 更 切土、盛土及び区画の変更などを行うこと。

建 築 物 の 建 築

建築物を新築、増築、改築、移転すること。
「建築物」には、車庫、物置なども含みます。

工 作 物 の 建 設 かき、さく、門、塀、広告塔、看板などを建設すること。

建 築 物 等 の用途の変 更建築物等の用途の制限を定める区域内で、建築物の用途を変更すること。

建 築 物 等 の 形 態 建築物の屋根、外壁などの色彩を変更することや、かき、又 は 意 匠 の 変 更 さくの構造を変更することなど。
木
※

竹の伐

採

樹林地、草地等の保全に関する制限を定める区域内で、樹木等の伐採を行うこと。（※別途協議が必要）

建築物の延べ面積が１０㎡以下の場合や、かき、さくなどを単独で建設する場合なども届出が必要です。

※

届出が必要かどうかの判断が難しい時は、市都市計画課までお問い合わせください。
- 10 -届出の方法
届 出 書 類 （１）地区計画の区域内における行為の届出書（２）地区計画の区域内における行為の届出に関する適合通知書（３）地区計画の区域内における行為の届出概要書（４）設計図書（届出書に添付：下記参照）（５）案内図（方位、道路及び目標となる地物を表示）（６）求積図（敷地面積、建築面積、延べ面積が分かるもの。配置図等に併記可）（７）委任状（任意様式。代理人が届出を行う場合など必要に応じて提出）※（１）～（３）は、市都市計画課で配布又は真岡市のホームページからダウンロードすることが出来ます。
必 要 部 数 上記書類を各１部提出してください。
届 出 先 〒321-4395

栃木県真岡市荒町５１９１番地 真岡市 建設部 都市計画課

届 出 時 期 工事（行為）着手予定日の３０日前まで
添付図書

行為の種別

図面

土地の区画 区域図

形質の変更

設計図

1/100 以上 造成計画図及び断面図

配置図

1/100 以上

立面図

平面図

配置図

立面

図

区域

図

施

行

図

建築物の建築工作物の建設建築物等の用途の変更

建築物等の形 態 又 は意匠の変更

木竹の伐採

縮尺

備考

1/1,000 以上

当該土地の区域並びに当該区域及び当該区域周辺の公共施設を表示

敷地内における建築物又は工作物の位置、及び壁面等の後退距離を表示
2 面以上とし、各立体図面に外壁・屋根・広告物などの色彩、及び地盤面
1/50 以上 からの高さを表示
かき、さくを設置する場合は、構造、高さを表示
1/50 以上 各階のもの

敷地内における建築物又は工作物の位置、及び壁面等の後退距離を表示
2 面以上とし、各立体図面に外壁・屋根・広告物などの色彩、及び地盤面1/50 以上 からの高さを表示
かき、さくを設置する場合は、構造、高さを表示
当該土地の区域並びに当該区域及び1/1,000 以上
当該区域周辺の公共施設を表示
1/100 以上

1/100 以上 当該行為の施行方法を表示※

必要に応じて、その他参考となる事項を記載した図書（Ａ４に折ったもの）を添付して下さい。

※

届出の行為（設計又は施行方法）を変更した場合、変更届出書（添付図書を含む）の提出が必要となります。
- 11 -

届 出 か ら 工 事着工 ま でまず、地区計画に適合している旨の通知を受けてから、建築確認申請などに進みます。

事前相談

設計変更等

市都市計画課へ

企画・設計届

設計変更等の勧告

地区計画に不適合

市都市計画課へ
工事着工予定の３０日前までに提出

出

届出の審査

地区計画に適 合

区画整理施行中適合している旨の通知
区画整理施行後市区画整理課へ（「７６条許可申請のしおり」をご覧ください。）

建築確認が
不 要

土地区画整理法第７６条許可申請

建築確認が
必 要

市建設課へ

審

査

許可

建築確認が
必 要

建築確認申請

申請書審査
建築確認が不 要確認通知

県真岡土木事務所から工事の- 12 -着工

届出書の書き方（例）
届出書は、建築等の内容を正確にご記入ください。

- 13 -

都市計画決定の内容
名称

中郷・萩田地区地区計画位

置

真岡市 中郷字中根、字中根西、字中根北、字大道西及び字前田の各一部
熊倉町字夕ケ内の一部

面積

約１７．１ｈａ

中郷・萩田地区（以下、「本地区」という。）は、真岡市市街化区域の北端に位置し、真岡市役所から北へ約１．２ｋｍ、真岡鐵道北真岡駅の北側に近接し、南側は、既に土地区画整理事業により整備された北真岡地区に隣接した面積約１７．
１ｈａの地区であり、平成２３年度より平成３６年度を事業完成目標とした土地区画整理事業による基盤整備が行われている。
地 区 計 画 のまた、平成２５年１月に芳賀赤十字病院から本地区内への移転の申し入れがあ目
標り、平成２６年１月に移転を盛込んだ事業計画変更を行い、病院移転新築を進めている。
そこで、本地区計画を策定することにより、建築物等の用途の混在や敷地の細分化などによる環境の悪化を防止し、周辺環境と調和した住宅地としての環境を将来にわたって維持保全することを目的とする。
（土地利用の方針）
地区の特性に応じた合理的な土地利用を図るため、地区全体を３つに区分し、それぞれ以下の方針に基づき土地利用を図る。
① Ａ地区
地区の大部分を占める地区であり、周辺の自然・田園環境と調和した居住環境を形成するとともに、通院患者や付添者が宿泊するホテル・旅館等の病院に関連する建築物の立地促進を図る。
② Ｂ地区
芳賀赤十字病院が移転する街区であり、高度な医療空間を形成する土地利用を図る。
③ Ｃ地区
都市計画道路３・４・３０６号中郷八木岡線（一般県道石末真岡線）北西部に位置する地区であり、既存の機能を維持しつつ、「Ａ・Ｂ地区」と同様の区域の整備・開土地利用を図る。
発及び保全に関 す る 方 針
（地区施設の整備方針）
病院及び関連施設が立地した住宅地としての環境を維持するため、土地区画整理により整備された公園、緑道等の維持保全に努める。
（建築物等の整備方針）
地区計画の目標及び土地利用の方針に基づき、良好な住宅地としての維持保全を図るため、地区の特性に応じ、建築物等に関して次の制限を定める。
（１）建築物等の用途の制限（２）建築物の敷地面積の最低限度（３）建築物等の高さの最高限度（４）建築物の壁面の位置の制限（５）建築物等の形態又は意匠の制限（６）かき又はさくの構造の制限- 14 -

名称

建築地 物区 等
整 に
備 関
計 す
画 る事
項

Ａ地区

Ｂ地区

Ｃ地区

地区の 用 途区 分 区分

第一種住居地域

第一種住居地域

準工業地域

面積

約１２．１ｈａ

約３．５ｈａ約１．５ｈａ

建 築 物 等
次の各号に掲げる建築物は建築してはならな
次の各号に掲げる建築の 用 途 の い。
物は建築してはならな
制
限 (1) ボーリング場、スケート場、水泳場その他こ い。
れらに類する建築基準法施行令（昭和２５年 (1) Ａ・Ｂ地区各号に掲
政令第３３８号）第１３０条の６の２で定めげるものる運動施設(2) 建築基準法(昭和２(2) 自動車教習所
５年法律第２０１(3) 倉庫。ただし、主たる建築物に附属するもの
号)別表第二(ほ)項を除く。
各号に掲げるもの。
(4) 畜舎ただし、下記のものは除く。
1.同法別表第二(へ)項第２号に掲げるもの
で作業場の床面積の合計が５００㎡以下のもの
2.同法別表第二(と)項
第３号(４の２)及び(１１)並びに同表(ぬ)項第３号(６)及び(１７の３)に掲げる事業を営む工場で作業場の床面積の合計が５００㎡以下のもの
3.同法別表第二(と)項第４号に掲げるもの
建 築 物 の敷地面積の最 低 限 度

２００㎡（※１６０㎡）

２００㎡

ただし、土地区画整理法（昭和２９年法律第１１９号）第９８条第１項の規定による仮換地の指定又は同法第１０３条第１項の規定による換地処分を受けた土地で、その全部を一の敷地として使用する場合は、この限りでない。
※Ａ地区については、一の区画を２区画以上の複数区画に分割する場合は、１区画に限り１６０㎡とすることができる。
建 築 物 等
建築物の高さは、前面高 さ のの道路の中心線から１５最 高 限 度ｍ以下とする。

建築物の高さは、前面の道路の中心線から１５ｍ以下とする。

- 15 -

建
築地 物
区 等
整 に
備 関
計 す
画 る事
項

建 築 物 の都市計画道路３・４・
壁 面 の ３０６号中郷八木岡線境
位置の制限 界線(隅切り部分を除く。)から、建築物の外壁又はこれに代わる柱の面までの距離は、１．０ｍ以上とする。
ただし、建築物又は建築物の部分が、次の各号の一に該当する場合を除く。
(1) 外壁又はこれに代わる柱の中心線の長さの合計が３．０ｍ以下であるもの(2) 車庫、物置、その他これらに類するもの

都市計画道路３・４・３０６号中郷八木岡線境界線(隅切り部分を除く。)から、建築物の外壁又はこれに代わる柱の面までの距離は、１．０ｍ以上とする。
ただし、建築物又は建築物の部分が、次の各号の一に該当する場合を除く。
(1) 外壁又はこれに代わる柱の中心線の長さの合計が３．０ｍ以下であるもの(2) 車庫、物置、その他これらに類するもの

建築物等の道路に面する建築物の外壁・屋根は、原色を避け、周辺環境に調和した落形
態 ち着きのある色調とする。
又 は 意 匠
屋外広告物、看板等を設置する場合についても、地区の景観や周辺との調の 制 限 和を考慮し、刺激的な色彩や形状及び装飾などは避けるものとする。
か き 又 はかき又はさくの高さは、地盤面から１．５ｍ以下とする。
さ く の
なお、道路境界から幅０．６ｍ以上後退し、後退した部分について緑化等
構 造 の 制 限 を行った場合については、地盤面から２．０ｍ以下の塀を設けることができる。

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地区計画についてのご質問、ご相談は下記までお願いします。

真岡市

建設部

都市計画課

〒321-4395 真岡市荒町５１９１番地 Tel０２８５―８３－８１５２