住宅地研究

郊外住宅地の再生

横浜市立大学 教授

中西正彦

第3回

働き方と郊外住宅地
今回のテーマと昨今の状況住まいの分離が進むこととなった。

今回は働き方をテーマとしたい。もともと本連載当初よ自然の分離を待つばかりでなく、都市内ではゾーニングり働き方を取り上げる予定ではあった。後述するように、などの土地地利用規制によって分離が促進された。都市

郊外住宅地は働く場との関係から生まれてきたからであ内に散在していた工場は集約されていき、特に重工業系る。しかし本稿執筆時点（2020 年度半ば）で、年の初めの工場は臨海部や河岸部などにまとめられた。一方、都から世界中で猛威を振るっている新型コロナウイルス感染

市の拡大も進んだ。広い土地を求めて工場が郊外に立地症（COVID-19）によって、社会・経済活動が大きな影響したり、工業団地が造成されることもあったが、面積としを受けている。感染拡大防止の観点から人々の距離（ソーて最も大きいのはやはり住まいの郊外化である。

シャルディスタンス）確保が求められ、テレワーク（リモーつまり「住まい」と「働く場」が分離だけでなく遠隔化トワーク）がこの間に相当に広まった。この状況変化が郊していったわけであるが、鉄道や自動車等の交通手段の外住宅地にも影響を与えており、まだ今後の動向は見通発達もそれに寄与している。それが働く場～働く場と住ませない部分はあるものの記録的意味合いもあって、前倒しいの混在地区～住まいの場といった重層性を持つ都市構的に今回のテーマとするものである。

造形成へと影響することとなった。ただし、このような都市構造を獲得してきたのはせいぜいこの1、2 世紀間のこ働く場と住まいの関係から見た都市構造形成とでしかない。

近代以降の都市計画の重要課題のひとつに、住工混在への対応があったことは間違いない。本連載初回（本誌純化─郊外住宅地の特質

80 号）でも触れたように、産業革命期に都市内部への工郊外住宅地とは、住宅用途に純化を推し進めて造られ場立地が住環境の悪化を招き、富裕層の移住を誘発してた地区である。特に計画的に造られた住宅地ほど、住宅郊外の住宅地整備が進み、都市環境整備の法制度や事業以外の土地利用が限られている。基本的に工業用途は排の進展を呼んだ。むしろ住工混在への対応が近代都市計され、商業・業務用途も大規模な市街地開発を除いては、画を生み出したと言ってよい。
「工」とは都市型の業種で近隣の生活利便を考慮して商店が配される程度である。

あり、住工混在への対応とはつまり分離であることを考え土地利用規制的にも第一種低層住居専用地域が指定され合わせると、近代都市計画は「住まい」と「働く場」の分るなど、基本的に住宅以外の用途が入り込まないように離を基本的なテーゼとして持つものなのである。もちろんなっており、地区計画や建築協定によってさらに厳しい用工業だけが働く場ではない。商業も近代化の過程で拡大途制限が課せられている場合もある。念入りに工業・商し、都市により大きな空間を必要とし、活発な活動が伴う業用途から切り離され、遠くに配置されることで、郊外ことで騒音等を発生し、住環境には負の影響を与えるもの

住宅地の住まい（いわゆる郊外庭付き一戸建て）は「住となった。工業ほどではないものの、商業も本質的に住環宅すごろくのゴール」としての位置づけを得ていたので境と相反する性格を持つものである。そのような性格の違ある。

いから、近現代の都市においては職場（商業・工業）と58

家とまちなみ 82〈2020.11〉

一方、都市圏の人口増大に伴って郊外住宅地の遠隔化

人口増加率（％）

人口増加率（％）

8.0 ～–2.0 ～ 0.0

8.0 ～–2.0 ～ 0.0

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–4.0 ～ –2.0

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0.0 ～ 2.0

–8.0 ～

図１ 一都三県の1990年代前半の人口増加率

図２ 一都三県の2010年代前半の人口増加率がいっそう進んだ。バブル期の土地価格高騰の影響もあっ若年層の低所得化や女性の社会進出その他の要因で共働て、多くの市民が「郊外庭付き一戸建て」を得るにはさらきが当たり前になった。住まいを管理するどころか、そに遠い立地を選ばざるを得なかった。一方で勤務地（商もそも夫婦二人して長い通勤というコストを払うことが業・業務地）はむしろ都心部への集約が進んだと言え、格段に不合理となったのである。その結果、就業地によ結果として通勤時間は延びるばかりであった。

り近い地域への居住ニーズが高まった。

しかし今日、この状況が転換しつつある。地方都市は一方で、都心回帰のもうひとつの要因として、都心にもちろんのこと、大都市部も人口減少期に入りつつあり、近い地域で集合住宅の建設が進んだことが挙げられる。

人口分布のベクトルが郊外化から都心回帰へと反転してバブル崩壊以降のオフィス需要の退潮を背景に、再開発いる。図は一都三県の 1990 年代前半（図1）と 2010 年代前等で手堅い床用途として高層住宅（いわゆるタワーマン半（図2）の人口増加の動向であるが、90 年代は都心の大幅ション）建設が行われるようになった。あるいは工場跡な人口減少の一方で、都心から 50km 内外という時間距地等大規模な土地が空けば、商業開発ばかりでなくむし離でいえば鉄道だけで 1 時間以上かかる地域で人口が増ろマンションが建設されるようになった。受け皿となるえている。都心部への通勤時間は 1 時間半～ 2 時間程度

住まいも増えたのである。にも及ぶことになる。一方、近年ではまさにこれらの地

つまり、今日の郊外住宅地の人口減少・高齢化による域で人口が大幅に減少しており、都心に近いほど人口増衰退は、「人々の働き方の変化」によって若い世代が流出加が著しい。

したことに依るのである。であれば、郊外住宅地再生のこの要因はいくつか考えられる。住まい手の立場から見ると、夫婦共働きが進んだことがある。郊外住宅地・カギのひとつは「住まい」と「働く場」の関係を織り直すことにあると言えるだろう。

郊外庭付き一戸建てという住まいの社会システムは、家や庭の管理はもちろん、近所づきあいといったコミュニ

働く場の環境の変質

ティ参加などの多くの点で、じつは常に在宅者がいるこ

一方、商業・工業の場が住環境上問題が大きい場所でとを前提としたシステムである。つまり専業主婦というあった時代は、特にわが国の場合、もう過ぎ去ったと言っ存在あっての郊外住宅地なのである。専業主婦が住まいてよい。高度成長期を通り抜けて今日まで、環境規制はと家庭とコミュニティを維持してきたからこそ、稼ぎ手充実し厳格化し、それへの対応もあって環境技術も発展の男性は長距離の通勤という時間コストを払うことがでしてきた。役割やイメージを守るため、企業も環境尊重きたし、その価値があったともいえる。しかし、経済のの姿勢を強めている。今や「煙突から黒い煙をもくもく停滞が長引き、ライフスタイルも変わってきた今日では、と吐き出す工場」は、街中はもちろん産業団地にもほと家とまちなみ 82〈2020.11〉

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写真１ 周辺環境に配慮した工場地帯。福利厚生施設などが配置されている

んど存在しない。工場には緑化や周辺への貢献施設設置

つまり今となっては、かつてほどには、働く場と住まが義務付けられ、市街地に大きな工場があれば、敷地周いを切り離さなくてはならない強い環境的要求はないの辺はむしろ緑豊かで憩える場となっている（写真1）。

である。また、そもそも企業に所属してオフィス街で働いわゆるオフィス街も同様である。たとえば前世紀末くといった行動様式も、今や当たり前のものではない。の東京・丸の内地区は、オフィス以外の用途は昼食向け

今日では、個人が時と場所に合わせて働き方を変えたりの飲食店を除いてほとんどなく、グレーの背広を着たオ

身近な場所を働く場としたりする、フレキシブルで多様フィスワーカーが行き交い、休日は閑散とした無機質なな働き方が広がっている。

空間であった。住まいとはかけ離れた場所であったことは間違いがない。しかし、1990 年代後半からの再開発とコロナウイルス感染拡大による住まいへの影響

エリアマネジメントの取り組みにより、オフィス増強のこのような状況に大きく影響を及ぼしてきているのが傍ら、観光やショッピング等余暇を過ごせる場所へと変新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の拡大である。

貌を遂げている。今のこの地区であれば、賃料が見合う

強い感染力を持つこの感染症は、今のところ有効な治療

住居があれば居住者は多く現れるだろう（写真2）。

薬やワクチンがなく、基本的に人と人が接しないことでしか感染拡大を防ぐ手立てがない。そこで年初より急速にテレワークを導入する企業・団体が増えた。
もっともテレワークという概念自体は別段新しいものではない。通信技術の発達に伴って 1970 年代には同種の概念が提唱されており、わが国でも1990 年代には急速な都市の拡大に対応してテレワーク推進が叫ばれていた。
また近年は、インターネットや無線 LAN 等の一般化によって、さまざまな場所で多様な仕事を行えるようになった。しかし、技術として可能になることと、実際にそのような働き方が普及することには乖離がある。特に対面でのコミュニケーションを重視する傾向があるわが

写真２ 近年の東京駅前・丸の内地区

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国 で は、2017 年 の 段 階 で 企 業 の テレ ワ ー ク 導 入 率 は

写真３（2点ともに） 先進的な都市デザインによって形成された金沢シーサイドタウン

13.9% 程度であった（総務省・平成 29 年通信利用動向調

は金銭的コストばかりでなく労力的なコストも相当かか査）。利用する就業者は一部にとどまることを考え合わせり、そう何度も繰り返すものでもないことから、実際のると、わが国のテレワークは未発達の状態であったと言っ転居者発生は一時のものではないかと考えるからである。てよい。しかし、内閣府が 2020 年 6 月21日に公表した「新もっとも、そもそもの郊外住宅地に対する社会的認識型コロナウイルス感染症の影響下における生活意識・行が変われば、長期的な住み替え動向も従前とは異なった動の変化に関する調査」によれば、全国でテレワークを経ものとなる可能性はある。その前提として、単に「新型験した人の割合は 34.6%とのことであり、今回の事態が結コロナウイルスに強い環境」として郊外住宅地を捉える果としてテレワーク実践を急増させたことがわかる。のではなく、近代都市計画のテーゼでもあった公衆衛生感染症の住まい選好への影響も複数の調査結果が公表の観点から社会・都市の住環境を再考し、その中で郊外されているが（注1～3）、影響は明らかに見られる。設問や住宅地の位置や役割を捉え直すというプロセスがなくて対象、調査の実施方法等によって回答の割合数値は異なはならない。しかし、そのようなプロセスを誰が始め、るが、おおむね、テレワークを経験したことで現在の住社会的共有を図っていけるだろうか。

まいの間取りや広さ等に対する不満を持ち、住み替えたいとする層が一定数存在している。郊外地域に住み替え既存住宅地での職住近接再構築の取り組みたいと回答している層も存在している。仮に住み替え意

前項で否定的な観点を示したものの、それは新型コロ向を示した層の一部が実行に移すとすれば、郊外住宅地ナウイルス対策を動機とすることに対してであり、郊外に相当数の新規居住者層が生まれることになる。

住宅地再生のカギのひとつが働き方と住まいの関係を織ただし、問題はどれくらいの割合が実行するかである。

り直すことにあるとの考えに変わりはない。この考え方

希望・願望とその実行は、通常大きな乖離がある。100が先にあり、これを推し進めて現実化するきっかけとな人が希望したとしても実行者が 1 人では大きなムーブメるのであれば、新型コロナウイルス感染拡大を口実とすントになり得ない。まして、現在は渦中であり危機感もることに意味はあるし、そうなるように仕向けなくては生々しいが、ひとたび治療法やワクチンが開発され状況ならない。しかし、そもそもどのようにして働き方と住が沈静化したらどうなるだろうか。あくまで筆者の個人まいの関係を織り直すのか。筆者が関わっている取り組的意見であるが、沈静化が成れば、今のような非常事態み事例から考えてみたい。

対応は風化した過去の記憶となるだろう。そのうえで、横浜市金沢区に位置する金沢シーサイドタウン（写真3）

テレワークやオンラインコミュニケーションは従前より

は 1970 年代の埋立地に産業団地とともに造成された集合普及・定着しても、定常的な住み替え動向とはほとんど住宅団地群である。埋立は横浜市が六大事業のひとつとなっていないのではないだろうか。なぜなら、住み替えして行い、主要な目的は市内に散在していた工業の集約

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であったが、同時に住宅地である金沢シーサイドタウン働く場」が隣にあることを活かさない手はない。そのよも開発された。これには、工業地帯と既成市街地の緩衝うなわれわれの問題意識と横浜市の施策が一致した結果地帯的な役割や、産業団地の就労者への住宅の提供と生まれた取り組みである。

いった狙いがあった。また、横浜市が都市デザイン行政

横浜市は女性の社会進出が遅れており、特に結婚・出に力を入れ始めた初期の事例ということもあり、建築家産を経て社会再進出をしにくい状況がデータとしても明らの槇文彦の事務所に地区のグランドデザイン作成を依頼かである。市としても、男女共同参画実現のために支援し、多くの開発主体の採用と協議調整、豊かな基盤創出、施策を行う必要があるという認識から、市と横浜市大の共さまざまな住宅タイプの導入、といったコストのかかる同事業を展開した（2017 ～ 2019 年）。具体的には就労希さまざまな手法を適用してデザイン・開発された、今日望がある子育て中・子育て後の女性への再就労セミナーの目で見ても魅力的な環境を持った住宅地区である。

実施や、産業団地の団体と連携しての企業紹介セミナー

しかし、1978 年の入居開始後 40 年超を経て、全国の団や見学会といった掘り起こしを行ったが、その中でもっと地・郊外住宅地と同様に、人口減少と急速な高齢化が進も重要な取り組みが、並木ラボでの産業団地の求人情報んでいるのが現実である。また、本来職住近接となる期発信である（写真4）。一見、求人情報が掲出してあるだけだ

待があったにもかかわらず、計画変更や事業費調達の不が、実施に至るプロセスは容易ではなかった。まず、そも測の事態もあり、結果として産業団地の就労者が当地区そもの就労ニーズ、あるいは産業団地側の労働者ニーズに多く住む状況にはなっていない。に乖離が懸念された。市の事業目的や住民（特に子育てそのような中、筆者が属する横浜市立大学が文部科学中の女性）の希望は企業にフレキシブルな対応を求めるも省の「地（知）の拠点整備事業」の採択を受け、金沢シーのであるが、産業団地の企業が欲しいのは安定して働いサイドタウンに地域拠点「並木ラボ」を設けたのが 2014てくれる技術者・専門職ではないかという意見もあった。

年 4 月のことである。筆者を含む教員・学生が団地再生あるいは実施のコストである。これは金銭ではなく、むしのモデル事業としてさまざまな活動を展開してきた。まろ作業コストが問題となった。誰がどのように産業団地側

た、文部科学省の事業期間終了後も、多くの関係主体をの求人情報を集め、それをどのような手段で並木ラボのス巻き込んで横浜金沢シーサイドエリアマネジメント協議

タッフに渡し、どのような手順で掲出するのか。行わなく会を組織し、活動を継続展開しているところである（後てはならない作業は、じつは煩雑である。これらを職業安の回で詳説予定）。

定法などに反しない形で行うことにも心砕く必要があっこの活動のひとつに、職住近接の再構築に向けた取りた。しかしながら、なんとかプロセス設計を終えて、運用組みがある。前述の通り職住近接は実現していない当地開始してから1年半以上経ち、定常的に求人情報を入れ替

区だが、1,000 社以上が集積する産業団地という「大きなえつつ掲出し続けることができている。セミナーとも相まって、実際に産業団地側に就労者が数人とはいえ出ていることは、この事業の具体的成果である。一方、自省を込めて言えば、大きな潮流とはまだなり得ておらず、当地区の職住近接の織り直しは緒に就いたばかりである。
他にも、とある郊外住宅地の住民有志による地域拠点が、コロナウイルス下の活動停滞をむしろ契機として、新たにテレワークオフィスをつくり、若い世代を呼び込めないかという検討を始めた例がある。始まったばかりで具体の地区名等は秘しての紹介とするが、高齢者が主のグループながら、積極的なテーマ設定がまず関心深い。
しかし、議論を数回重ねただけでも多くの課題が浮かび上がった。たとえば、ニーズが住宅地内にあるかであ

写真4 職住近接の取り組み。求人情報の掲出

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る。多くの住民が十分に空間がある住宅に住んでおり、地区内とはいえ別の場所にワークスペースを確保する必が混在推進には必要となる。しかし、これもニーズの有要性は高くなさそうだと推察される。テレワークオフィ無から把握しなくてはならないし、場所の問題もある。

ス検討の目的は外部から現役世代を呼び込むことではあ

むしろこのようなケースの場合には、住民が自らの住宅るものの、初期の利用者がまったくいなくては事業化はの一部をシェア利用に供する「住み開き」と呼ばれるタ

難しく、当初は地区内住民のニーズがあることが欠かせ

イプの活動を基に、空き部屋利用の延長でオフィス的利ない。かといって、オフィス設置がない段階ではニーズ用を可にするといった、個人ベースの動きが積み重なっも測りがたいという、卵と鶏の関係がそこにはある。ていくほうがよいのかもしれない。ただし、特に混在さあるいは場所の問題である。オンライン会議等に参加せていく方向の場合、そもそもそれが良しとされない場するには声を出して話す必要があり、テレワークオフィ所と住民層であることは留意しなくてはならない。多用

スには個別ブースとある程度の遮音性が求められる。し途の軋轢を排除してきた地区に他用途を導入しようとすかし、一般に空き店舗や住居はそのような造りになってるのであるから、そこで生じるはずの軋轢をどう解消すおらず、既存の地域拠点も仕事でのシェア利用には向いるかは重要な対応課題である。ていない。かといって、それだけの設備をつくる投資は見合うものと考え難い。

最後に、いずれの方向性を採るとしても、住宅地側で受け皿となり調整する主体や体制が欠かせない。一般に、このような問題から、残念ながらテレワークオフィス

産業側には企業や組合といった形でなんらかの横つなぎの検討はいったん棚上げとなっており、まずオンラインができる体制があることが多い。しかし、住宅地側ではコミュニケーションの高齢者への普及方法の検討という、せいぜい自治会だけということも多く、ここにエリアマ当面の課題が現在検討されている。

ネジメント的な活動を展開できる組織や体制を築くことが、まず取り組みの緒であることは間違いない。

住宅地への働く場関連づけの要件
これらの取り組みや世の議論を踏まえて、最後に改めて「働く場」と「住まい」の関係をどのように織り直すのか考えてみよう。
まず郊外住宅地再生のためには、過ぎた純化状態にある住宅地に「働く場」を改めて関係づけなくてはならない。つまり住宅地に「働く場」を混在させる、あるいは参考文献等
注１）リクルート住まいカンパニー「新型コロナ禍を受けたテレワーク × 住まいの意識・実態」2020年5月22日、https://www.
recruit-sumai.co.jp/press/2020/05/4824.html
注２）ミサワホーム総合研究所「新型コロナウイルス影響下における 住 ま い の 意 識 調 査 レ ポ ー ト 」2020年6月30日、https://soken.misawa.co.jp/news/20200804/1604/
注３）大東建託「新型コロナウイルスによる住まいの意識変化やテレ ワ ー ク 実 施 状 況 を 調 査 」2020年7月9日、https://www.
kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/coronachosa2020.html

隣接・近接させるということである。
金沢シーサイドタウンのように隣接地区に就労可能な地があれば、後者の方策をめざすことができる。つまり産業団地との関係を結ぶことである。しかし多くのプロセスが必要であることが、まずハードルである。そしてハードルを越える作業を共に行える主体が、求人を出す側（産業団地）、求人を受ける側（住宅地）双方になくてはならない。今回示した事例では、われわれの活動が住宅地側の受け皿となったが、受け止められる既存主体がない場合にはその立ち上げから必要となり、困難さが格段に上がってしまう。
また、近くに就労可能な地がない場合（あるいはある場合でも）、テレワーク・在宅ワーク・個人事業といった個人ないし小さい単位での働き方のニーズを掬い上げて、それを実施可能な場所で実行させるという取り組み

中西正彦（なかにし・まさひこ）

横浜市立大学大学院都市社会文化研究科教授。1970年横浜市生まれ。2000年東京工業大学大学院博士課程修了。博士（工学）。専門は都市計画、土地利用コントロール制度だが、近年は住宅地活性化等の実践にも関わる。

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