国土交通大臣(3)6172

管理運営物件⼊居率
2016年7月末

現在（写真：三国花火）

今月の主な内容

福井県福井市高木中央３丁目 207

TEL：0776-52-3710
FAX：0776-52-2710

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クロダハウス

お世話になります
⼊居率地域1番を目指して
社員紹介
今月のトピックス
賃貸管理コーナー
業界ニュース
相続相談コーナー
ソリューションコーナー

お世話になります
暑い日が続きますが、皆様ご健勝でいらっしゃいますでしょうか。昨今は熱中症のニュースが多く報道されておりますので、どうかお体ご自愛下さい。
さて、去る先月24日に賃貸経営セミナーを開催させて頂きました。沢山のご参加を頂きありがとうございます。今月21日には第3回目のセミナーを開催致します。テーマは「家族信託」です。この制度をご存知の⽅はとても少ないのではないでしょうか。相続の遺言に似ているようで少し違う、とても深い制度です。活⽤する、しないに関わらず知っているだけでも、支店長の高橋です
今後役に⽴つ制度かもしれません。是非ご参加下さい。
また、賃貸業界では第二の繁忙期に⼊ってきます。⼊居者様に選ばれるお部屋作りに取り組まれていらっしゃいますか。何もしないと⼊居率は下がる時代です。皆様は積極的に勉強され実践されている⽅ばかりですが、もし周りの⽅でまだ実践されてない⽅がいらっしゃいましたら、是非弊社をご紹介頂き、一緒に勉強するきっかけを頂ければ大変有難く存じます。今後とも何卒宜しくお願い致します。

管理物件入居率地域1番を目指して
管理物件 入居率97.80％
優先順位１ 自社管理物件（平成28年7月末 現在）
当社では、管理物件を最重要物件として、優先順位は１位でご紹介しています！
⼊居者募集から退去までの管理はもちろん、⻑期の安定経営のサポートを目指します。

募集開始から ３０日で満室達成！！
空室の為、月額収⼊０円 ➡ ３２８,０００円！
●背景●
年々家賃も下落していき、それに伴い質の悪い⼊居者も⼊るようになってしまっていました。
原状回複レベルでしか対策を⾏なっておらずついに⼊居がゼロになってしまっていました。

じ●取組内容●間取りも変更し全⾯的なリノベーションを実施しました！
●結果●
3万円台の家賃を6万円台まで上げ、満室にすることが出来ました！！
オーナーK様

築年数

３１年

間取り

２DK→ 1LDK

世帯数

６世帯

賃料

６万円

空室

0世帯

⼊居率

0％⇒100％対策

リノベーション-５-1-スタッフ紹介

ひとこと

氏名

⻄⽥ 千聡 (ニシダ チサト)

出身地

富山県

勤務部署

不動産事業部

⼊社年月

２０１５年３月

休日の過ごし方

美味しいものを食べてリフレッシュしています！！

最近嬉しかったこと友人からの続々とくる結婚と出産の報告を聞くことです！

座右の銘

因果応報

沢山の出会いに感謝し、お客様に喜んで頂けるよう精一杯仕事に励みます！どうぞ宜しくお願い致します。

今月のトピックス

賃貸経営セミナー第３回開催！

突然ですが、「家族信託」という言葉をご存知ですか？
昨今では色々な場所で「相続セミナー」が開催されています。そんな中クロダハウスでは今月21日に福井市自治会館にて賃貸経営セミナーと題しまして「家族信託」についての基礎知識を学んでいただける場をご⽤意させて頂きました。相続や経営、将来子供たちにどのように事業継承をしたら良いか。そんな悩みを抱えていらっしゃる⽅に役⽴つヒントがここにあります！是非ご参加下さい。心よりお待ちしております。

礼
礼
御御員
員
満
満
セミナーのお問合せは下記までご連絡下さい。

TEL：0776-52-3710-2-賃貸管理コーナー
全国で当たり前になりつつある設備のリニューアル
⼊居を促進し不満による退室を防ぐ！

株式会社 クロダハウス
福井支店 支店⻑
高橋 勝也㈱船井総合研究所 賃貸管理ビジネス研究会の発表によると、全国の賃貸住宅で①ＴＶモニター付インターホン②温⽔洗浄便座③エアコン④シャワー付洗⾯化粧台⑤
シングルレバー混合⽔栓は、もはや⼊居者にとって当たり前になりつつある設備になっているとのことです。
また、その他の⼈気設備としてはインターネット無料やオートロック錠、追い炊き等があげられます。リニューアルのタイミングは、退去時、空室時、⼊居時、クレーム時です。空室時にお部屋のグレードアップだけでなく、⼊居中の優良⼊居者に対しても、耐⽤年数を超えた設備については設備のリニューアルをしてみてはいかがでしょうか？

出所：㈱船井総研賃貸管理ビジネス研究会 事例

空室対策、、・お問
資金繰り
り合改善、、】
リフォーム工事
工事のごのご相談
相談・お・お問
空室対策、収益向上、収益向上
資金繰改善
リフォーム工事のごご相談
・お問い合わせは【ご相談・お問い
わせ】
オーナー様：管理ご相談窓口
相談
・おわせ
オーナー様
管理0776-523710
担当：：：高橋（（（たかはし）））
0776
52担当
高橋
たかはし
℡℡ 000-000-000
担当：○○（マルマル）000000担当○○
マルマル-3-業界ニュース
人口減少時代は新しいサービス、新しい貸し方へ物件のリニューアル、収益改善が全国的に進んでいます！
今年閣議決定された「住⽣活基本計画」では少子高齢化、⼈⼝減少等を強く㈱船井総合研究所受け⽌めた計画になっています。住⽣活基本計画は今後１０年の住宅政策の指賃貸管理ビジネスチームグループマネージャー 針となるものです。中でも特徴的なものとして若夫婦・子育て世帯等（世帯年松井哲也
収６００万円以下）の住⽣活と⽣産性向上を実現する差額家賃の補助などがあります。若夫婦、⼦育て世帯等の住⽣活と⽣産性の向上を実現するステップアップ住宅構想の取り組みの一つです。
また⺠泊も同様です。欧米を中心に拡がりつつあるシェアリングエコノミー（共有型経済）という概念で、ソーシャルメディアの発達により可能になった、モノ、お⾦、サービス等の交換・共有により成り⽴つ経済の仕組みです。具体例で言うと「個⼈所有の駐⾞場を時間単位で貸す」「様々な特技をもった主婦が講座に講師登録することで講師として楽器演奏や絵画などを教える」等、様々な分野で拡大しています。
空いている部屋があれば貸していこう！新しい客層へのアプローチ、利⽤動機付加（⼊居費⽤を安くしたい、フリーレントを利⽤したい、ルームシェア、ペットと住みたい等）という⼯夫がこれからの賃貸経営には必要ということです。ストックの有効活⽤策で、使える空き部屋は適正にリニューアルして、将来にわたる資産として活⽤するということが⼤切になります。
市場環境が変わっているのに、今まで通りのサービスはナンセンスです。賃貸住宅の平均⼊居年数が４年の物件は、６年にしていく為の⼯夫が必要です。退去理由の約２５％が不満による退去です。「壊れた設備、時代遅れの設備は素早く修理または交換する」「家賃は適正に修正する」「⻑く住んでいる⼊居者にこそサービスすることで⻑く住んでもらう」等の対策を打っていかなければなりません。また全国の家賃の１年間の下落率は１％。つまり、築３０年の物件は新築時７万円の家賃が３０年後には３０％下落した４.９万円になってしまいます。適正にリニューアルして下落率を0.5％におさえていく取り組みも必要です。これまでの常識にとらわれない新しいサービス、新しい貸し⽅が今、市場に求められてます。
2016年に⼊り、物件のリニューアル、再⽣⼯事が全国的に増えています。将来を⾒据えて物件価値を向上し資産にする取り組みが加速しています。オーナーの意識も変わり始めています！

出所：国⼟交通省住宅局政策課-4-相続相談コーナー
Ｑ．持分と贈与税についてわかりやすく教えてください。
持分とは、不動産の所有割合のことです。この割合は登記をする司法書士に正しく伝える必要があります。
●１⼈で全額出資した場合
出資者の名義●２⼈以上で出資した場合その人の持分割合 ＝※諸費⽤とは・購⼊代⾦・設計変更費⽤（オプションなど）
・登記費⽤・不動産取得税・印紙代・固定資産税等精算⾦・ローン事務⼿数料
・抵当権設定登記費⽤

その人の出した資⾦（ローンを含む）
その不動産の購⼊代⾦と諸費⽤

例えば、3,000万円のマイホームを⺟が1,000万円、⻑男が2,000万円出資した
場合で、100％息⼦名義で登記したらどうなるか？
母息子①登記上の出資額

0万円

3,000万円②正しい出資額

1,000万円

2,000万円③差額（損得）-1,000万円

1,000万円

⺟から息⼦への1,000万円へお⾦をあげたこと（贈与）になります。
税務署から指摘されると、贈与税が課されます。

→親から⼦へ1,000万円の現⾦贈与をした場合の贈与税額●歴年課税制度【原則】※贈与税の計算期間は毎年1月1日から12月31日までの１年間贈与税額 ＝基礎控除（1,000万円 － １１０万円 ）× 30％ － 90万円 ＝ 177万円※２０歳以上の者が直系尊属から贈与を受けた控除額を適⽤しています。また相続時精算課税制度（2,500万円まで贈与しても非課税）や結婚２０年以上ならおしどり贈与（2,000万円までなら申告すれば贈与税ゼロ）などの特例があります。

相続財産の相続財産の評価方法や評価方法や特例適用については特例適用については一定については一定の一定の条件があります条件があります。
があります。
相続に相続に関するお悩するお悩みもお気軽
みもお気軽にご気軽にご相談にご相談ください相談ください！
ください！資産税に資産税に詳しい各専門家
しい各専門家（各専門家（税理士・弁護士・弁護士・鑑定士等）鑑定士等）と連携してサポートしています
連携してサポートしています。
してサポートしています。
【ご相談・お相談・お問・お問い合わせ】わせ】オーナー様
オーナー様：相続＆相続＆不動産ご
不動産ご相談窓口℡ 0776担当：0776-5252-3710
担当：高橋（高橋（たかはし）たかはし）-5-

不動産ソリューションコーナー
Ｑ．相続対策、日銀のマイナス⾦利政策の影響で収益不動
産投資市場が拡⼤していますが、売買する際の注意点は？
●購⼊の場合は、想定利回りだけで判断しない。

周辺の賃料相場をもとに算出した家賃が⼊ってくると想定されており、たいていは高めに出ているのが普通です。しかし現状が空き室である場合、本当にその家賃で満室に出来るのかという疑問が残ります。例えば、⼊居者の⼊れ替わりが激しいと、そのたびにリフォームや仲介⼿数料などが必要になり、運営費が高くなります。想定利回りだけで判断せず、下記の①流動性②収益性③安定性④キャピタルゲイン(含み益）⑤利便性の５つのポイントをチェックしましょう！
Ａ物件orＢ物件の購⼊比較

・立地が良い●売却の場合は、最適なタイミングと販売方法を考える。

一般的な仲介会社等ですと賃貸物件の売買の取引量が少ないので、適正な価格査定やタイミングのアドバイスができません。また一⼈の担当者が土地や一⼾建てなど全てを扱っていることが多いため収益アパートは後回しになることもあります。地域の賃貸物件に精通している賃貸管理会社で、市況、動向をリアルタイムで把握でき、最適なタイミングや価格査定、販売方法をアドバイスしてくれる会社を探しましょう。そのような会社からは、売ったほうが良い、逆に売らないほうが良い、またはリフォームしたほうが良いな
どのアドバイスももらうことが出来るケースが多いです。なにより、収益アパートを購⼊したいという買主様を大量に抱えていますので秘密厳守でスムーズな売却が可能です。
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店舗紹介

敦賀営業所

福井支店

鯖江営業所

福井県敦賀市木崎67-10-2

福井県福井市高木中央３-207

福井県鯖江市日の出町2-1

TEL：0770-24-3355
営業時間

TEL：0776-52-3710

朝１０時００分〜午後６時００分

TEL：0778-52-0071
定休日

毎週水曜日

●より良い賃貸経営へのご相談はこちら●□空室について□リフォームについて□家賃滞納について□賃貸管理について□購⼊について□売却について□土地活⽤について□相続対策について□保険について□その他

お気軽にご相談ください！

お問い合わせ先：「クロダハウス通信」事務局 担当：高橋（たかはし）TEL:0776-52-3710
0776-52-2710

クロダハウス
発⾏：㈱クロダハウス