22-D-1633

2023 年 3 月 30 日
株式会社日本格付研究所（JCR）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。

ジャパン・プライベート・リート投資法人 （証券コード：－）【新規】
長期発行体格付
格付の見通しＡＡ－
安定的■格付事由(1) 12 年 7 月 23 日に設立された非上場のオープン・エンド型投資法人。オフィスビル、住宅または商業施設を主たる投資対象とする総合型であり、運用開始後約 10 年超の運営に係るトラックレコードを有する。資産運用会社はゴールドマン・サックス証券（GS)。GS グループの日本における不動産投資運用の経験とノウハウを活用することで、本投資法人の投資主価値の最大化を目指す。
(2) 現行ポートフォリオは 40 物件、取得価格総額は 1,988 億円。運用開始来 10 年で資産規模は 8 倍以上へと拡大している。グループ内の不動産投資実績を通じて構築された金融会社ならではの豊富なネットワークや幅広いソーシングルートが外部成長に活用されている。ポートフォリオは用途別でオフィスを中心に住宅、商業施設から構成され、エリア別で東京都心部に重点を置きつつ地方分散を図っている。また、物件別においても相応に分散されている。財務面では安定したレバレッジコントロールがなされるなど健全な財務運営が継続されている。JCR では、現状のポートフォリオ（物件数、規模、分散状況等）、物件運営に係る比較的安定したトラックレコード、GS グループが保有する幅広い情報ネットワークと不動産投資運用実績が本投資法人の外部成長や内部成長において活用されている点、安定したレバレッジコントロール等を評価し、格付を「AA-」とし、見通しは安定的とした。
(3) 22/8 期末のポートフォリオ全体の稼働率は約 97％と高水準にある。コロナ禍においても PM 会社との連携により稼働率、平均賃料単価ともに比較的安定したトラックレコードを積み上げている。また、ポートフォリオはテナント層が厚い東京都心部に所在し、最寄駅への接近性が比較的良好な中規模オフィスビルを中心としていることも、安定したキャッシュフローの創出に繋がっているものとみられる。
(4) 総資産ベースの LTV は、継続的な資産規模拡大の一方でおおむね 40～45％の間で安定的にコントロールされるなど、財務の健全性は確保されている。なお、本投資法人では各期の払戻対象口数を原則として発行済投資口数の一定割合に制限することで、LTV が大幅に上昇するリスクを抑制している。また、比較的流動性の高いアセットを保有しており、投資口の払戻請求時において機動的な対応が可能と思われる。金融機関からの借入金は全額無担保・無保証であり、借入年限の長期化や返済期日の分散化に配慮された調達が実現されている。総じて足元の財務運営に特段の懸念はないものの、金利上昇リスクに対する資産運用会社の取り組みに注目している。
（担当）杉山■格付対象
発行体：ジャパン・プライベート・リート投資法人【新規】
対象

長期発行体格付

格付

見通し

AA-

安定的1/2
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成夫・秋山高範格付提供方針等に基づくその他開示事項
信用格付を付与した年月日：2023 年 3 月 28 日
信用格付の付与について代表して責任を有する者：涛岡
主任格付アナリスト：杉山 成夫

由典

評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に「信用格付の種類と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に、「J-REIT」（2017 年 7 月 3 日）として掲載している。
格付関係者：（発行体・債務者等）

ジャパン・プライベート・リート投資法人

本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCR の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するものではない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。また、
本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCR が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
JCR は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
格付関係者による関与：
本件信用格付の付与にかかる手続には格付関係者が関与した。
JCR に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置： なし■留意事項
本文書に記載された情報は、JCR が、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、またはその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCR は、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCR は、当該情報の誤り、遺漏、または当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCR は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCR の格付は意見の表明であって、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするものでもありません。JCR の格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として発行体より手数料をいただいて行っております。JCR の格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCR が保有しています。JCR の格付データを含め、本文書の一部または全部を問わず、JCR に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。

■NRSRO 登録状況
JCR は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラスに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g-7(a)項に基づ
く開示の対象となる場合、当該開示は JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/en/）に掲載されるニュースリリースに添付しています。

■本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部

TEL：03-3544-7013

FAX：03-3544-7026

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