クロダ通信
２０１８年３⽉号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

P,1 お世話になります
P,1 今⽉のトピックス
P,2 賃貸管理コーナー
P,3 業界ニュース
P,4 相続相談コーナー
P,5 ソリューションコーナー
P,6 イベントスケジュール
P,7 クロダハウス商品のご紹介
P,8 クロダハウス商品のご紹介
P,9 土地活用
P,10 売却物件に関して管理運営物件⼊居率

2018年2月末

現在

クロダハウスお世話になります
少しづつ暖かい日がふえ、寒暖差が大きい時節です。この時期は体調を崩しやすいのでお体ご自愛ください。
3⽉は繁忙期です、皆さんのマンションも満室になられたかと思います。
当社には入居者様からのお困りごとや、お願いごとなど、日々たくさんのお電話を頂いております。
清掃・危険個所・設備トラブル・放置自転⾞等々様々です。当社では定期清掃や定期巡回をを実施し、支店長の高橋です
入居者様の困りごとを未然に防ぐよう努めております。満室になったら次は入居者満足の為に何ができるか︖を考えてはいかがでしょうか。
今⽉もクロダハウス通信を発⾏させて頂きました。
私たちの「賃貸経営に対する考え」を記事にさせていただいております。 ぜひ、ご覧いただき、賃貸経営のご参考にしていただけましたら幸いです。

今月のトピックス
防災対策していますか︖

2011年3⽉11日、東日本大震災が起こりました。

以来、首都直下型大地震の発生予測もたびたび報じられていますが、ご家庭での防災対策は⾏き届いていますでしょうか︖①ガス

プロパンガスも都市ガスも、通常、室外にガスメーター（マイコンメーター）が設置されており、震度5強相当以上の揺れを感知した時は、ガスメーターが自動的にガスを遮断します。また、地震の際、無理に⽕を⽌めようとして⽕傷を負うケースも多く、油使用時は特に危険です。地震の揺れは、多くの場合、短時間でおさまります。「まず火を消す」ではなく「まず身の安全を確保する」が、今の常識と⾔われています。

②電気

可能な限り、家を離れる際はブレーカを落としておくことが⼤切です。
停電から復旧した際の通電⽕災による⼆次災害が非常に多く、阪神大震災での出⽕原因の6割近くが、この通電⽕災であったと⾔われています。
今⼀度、災害時の意識をご家族で確認されてはいかがでしょうか︖-1-

賃貸管理コーナー

⼊居促進対策ベスト３㈱船井総合研究所 賃貸管理ビジネス研究会での全国の⼊居促進事例の中で、株式会社 クロダハウス ベスト３をご紹介します。
福井支店 支店⻑
高橋 勝也（１）初期費用完全ゼロ（入居時・退去時に費用が掛からない）→初期費用をまったく無くし、⼊居者さんから月々会費で賄うプランです。

（２）早割・学割・⼥⼦割・アンダー３５歳割（時期・ターゲットでの特定割引）→携帯電話・旅⾏業界では当たり前ですが、賃貸業界ではまだ少ないプランです。
同じ条件の物件なら、少しでもお得な物件を。

（３）飾りつけ賃貸（リフォームが間に合わなくても大丈夫）→設備交換、リフォームが間に合わなくても大丈夫。100円ショップで30アイテムほどの飾りつけ小物を用意し、⾒栄えを解決。「住む」イメージが湧きます。

【初期費用完全ゼロ】【飾りつけ賃貸】【早割・早得】

空室対策、、資金繰りーム工事のご空室対策、収益向上、収益向上
資金繰り改善、改善、リフォ
工事のご相談・のご相談・お相談・お問い合わせは【ご相談・お問い合わせ】】リフォー
オーナー様：管理ご相談窓口
ご相談・お問い合わせ0776-52担当：：高橋（077652--3710
担当高橋（たかはし）たかはし）℡℡ 000000-000000
000
担当：○○（マルマル）

業界NEWS
賃貸住宅サブリース契約の実態①〜サブリース契約について考える。問題提起編〜

2018年1月衝撃的なニュースが⾶びこみました。⼥性専用シェアハウス運営会社がオーナーに対する賃借料の⽀払いを突然停⽌しました。運営会社は、主にサラリーマン投資家にシェアハウス用の物件を販売し一括借り上げ。⼥⼦学⽣を中⼼に部屋を貸しオーナーにサブリース料を⽀払っていましたが、⾃社での⼟地仕⼊、建築にいける融資が厳しくなった関係で、販売が進まず、そしてサブリース賃料の⽀払いができなくなったといいます。
また記憶に新しいところでは、昨年大⼿アパートメーカーが、相続対策のためのアパート建築+サブリーススキーム」にて、⻑期的に需要が⾒込みづらい⽴地での建築、家賃が下がらない（上がる建築提案）、借上げ期間内での家賃の減額などにより、オーナーから集団訴訟提訴、実名報道が続きました。
ともに、投資によるアパート建築、また販売からのサブリースですが、実際賃料の⽀払い停⽌や、サブリース期間内での大幅な家賃減額が問題になっています。もちろん、オーナーの資産状態を理解し、きちんと物件収益を上げ、良⼼的な借り上げ率から正しく経営代⾏を⾏っているサブリース会社（PM会社）は多くありますので、ここでは、改めて賃貸住宅のサブリース契約について実態を考えていきたいと思います。
サブリースとはサブリース業者（建築会社・不動産会社等）が、オーナー様と包括的な賃貸借契約を⾏うことにより、オーナー様の代わりに賃貸経営を⾏うシステムのことです。一括して契約することでオーナー様にとっては賃貸経営で日々決断する煩わしさが無い一方、そもそもサブリース業者との契約内容によっては大きく賃貸経営が左右されるということが起こりやすい契約方式です。また、その分サブリース業者に経営のリスクがかかるため、費用は一般の管理契約よりも割高になります。

サブリースの問題点は、サブリース会社との契約は、サブリース会社によって異なる可能性が高く、国⼟交通省が標準契約書を用意していますが、必ずしも準拠されているとは限りません。これまでサブリースが問題視されてきた経緯には、オーナーとサブリース会社の間で情報量や法的知識に大きな差があり、オーナーに不利な契約となっているケースが多かった事が要因です。それではサブリースの注意点についても整理してみます。
①免責期間について・・・免責期間とは、サブリース会社が家賃保証をしなくてもよいとする期間のことで、物件所有者にとっては無収⼊となる期間。
②家賃保証の⾒直し・・・○年間保証とされても、2年毎に改訂されることも。
③原状回復、修繕費用退去後の原状回復費用・・・10年・15年といった大きな修繕費用は、契約によってオーナーが負担することになっている場合が多い。
④解約時のトラブル・・・借主保護の性質が強い借地借家法の適用を受け、オーナーからは正当事由なしに解約できないことが・・・⑤新築時の工事費サブリースの勧誘・・・新築物件の建築も引き受けることが前提です。それがサブリース会社から⾒た収益モデルでもあり、先に利益確保できる。次回は、サブリースの実態から具体的な解決策をまとめていきます。

相続相談コーナー
相続対策成功事例

相続対策には計画的な資産形成が⽋かせません。今⽉は管理会社を活用して成功した実際のオーナー様の資産形成の事例についてご紹介します。
【事例その１】【オーナー様情報】
・⾃家⽤地兼賃貸物件（⾃宅＋貸家4件＋アパート10世帯）・アパート16世帯

Before
相談当時、約900坪の⾃宅のある⼟地内の賃貸賃料収⼊
2,000万円
物件と別で所有しているアパートの賃料収⼊が手残り 200〜400万円
現⾦1,000万円
2,000万円、手残りは200〜400万円ほど。現不動産
3億円
⾦は1,000万円であったが、資産額想定3億円と保険︖
円なり、相続税は7,000万円という状況であった。
株︖
円
資産総額推定 3億円弱 ⇒ 相続税推定7,000万円

After
現⾦不動産700万円
1.5億円
5〜6億円
▼負債（借⼊） 8億円
ほぼ0円 ⇒ 相続税0円

⾃家⽤地兼賃貸物件内にある貸家4件とアパート10世帯を取り壊し、8億円のマンションを建設。
⽇本政策⾦融公庫から⾦利2％にて借⼊れ、利回り8％、税引き後手残り1,600万円 。8億円に及ぶ借⼊により相続時には⼤幅な節税となった。

管理会社とオーナー様ご⼦息とで連携し、オーナー様に提案したことで投資効果を実現【事例その２】【オーナー様情報】
相続税対策として8億円のマンションを建設。⽇本政策⾦融公庫から⾦利2％にて借⼊れ、利回り8％、税引き後手残り1,600万円にて運⽤していたが、経年によりキャッシュフローが悪化している状況でした。

After9,800万円の物件を購⼊し、減価償却を発⽣させることを管理会社より提案。借⼊期間の延⻑も含めて、キャッシュフローが改善。また、マンションは4億4千万円にて売却（不動産鑑定⼠にて鑑定）。年間1,600万円の税引き後手残りで2億4千万円ほどの収⼊を得た。

不動産ソリューションコーナー増え続ける空き家問題
運⽤手法のメリットとデメリットについて日本で増え続ける空き家。問題解決に向けて⾏政も介入を始めています。日本
で空き家問題が解決しない原因は ➀⼼理的問題 ②税制的問題 ③需給問題と⾔われています。また、空き家率は地⽅で高くなっていますが、空き家数に注目すると人口の多い地域で多くなるのは当然で、大都市を含む都府県の空き家数は全国840万⼾のうちなんと240万⼾にも上ります。
それらの空き家の中には、急に親から相続した・予期しない転勤が決まった、等
様々な理由で家を持て余している⽅も少なくありません。今回は空き家を活用する手法と、そのメリット・デメリットについてまとめました。
手法

メリット

デメリット

・⼿早くまとまった額の資⾦が得られる。
・不動産の維持管理にかかる⼿間とお⾦（固定資産税の⽀払い等）が不要。
・居住用不動産の売却控除の特例がつかえる。
・リフォームすることで物件価格を上げることができる。

・愛着ある家を⼿放す、という精神的不安。
・希望価格で売れないこと、譲渡税がかかる場合あり。
・⾃宅に戻れない、⼦供に贈与、相続など承継できない。
・現⾦化することで課税評価が上がる。

・⾃宅を⼿放さず、家賃収⼊が得られる。（固定資産税の⽀払いが可能）
・将来、⼦供に贈与、相続させることができる。
・まとまった額の現⾦が必要な場合は、不動産を担保に融資を受けたり、売却が可能。
・定期借家契約にすることで、売却や親族の⼊居も可能になる。
・リフォームすることで家賃を上げることができる。
・賃貸にすることで課税評価額が下がる。

・空室、建物⽼朽化、管理など賃貸経営のリスクあり。
・貸す場合にリフォーム費用や維持管理コストがかさむ。
・途中で売却を考える場合には、居住用不動産に適用される課税の優遇措置（特別控除額や軽減税率）が受けられないケースがある。

空き家のまま・いつでも賃貸、売却、親族の⼊居が可能。
・将来、⼦供に贈与、相続させることができる。

・固定資産税がかかる。
・雑草、換気の問題など空き家リスクがあり。

空き家
管理・管理費用がかかる。

４・空き家リスクである雑草、換気、ポストの維持管理が解決。
・貸したい、売りたい、住みたいときに良い状態で引き継げる。

５その他活用

１ 売却

２ 賃貸

３

アパート・ハイツを新築し賃貸経営、駐⾞場（コインパーキング）経営、太陽光発電運用、資産の組み換えなど。

相続財産の評価⽅法や特例適⽤については⼀定の条件があります。
相続に関するお悩みもお気軽にご相談ください︕資産税に詳しい各専門家（税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様︓相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当︓⾼橋（たかはし）日程の変更がある可能性がございます。

年間イベントスケジュール

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

賃貸経営シリーズセミナー①

賃貸経営
シリーズセミナー②

賃貸経営
シリーズセミナー③

税務勉強会

ＩＮ福井県⾃治会館(法)上坂会計

繁忙期対策
勉強会

繁忙期対策
勉強会

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ④

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県⾃治会館

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県⾃治会館

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

INｱﾊﾟﾏﾝｼｮｯﾌﾟ敦賀

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ①

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ②

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙシリーズ③

サマーフェスタ

野菜テント市

マネースクール

YMオーナー会×㈱クロダハウス

YMオーナー会×㈱クロダハウス㈱クロダハウスArchitectural Designers
Market

戸建賃貸Unicube

Architectural Designers
Market㈱クロダハウス

構造⾒学会㈱クロダハウス㈱クロダハウス

構造⾒学会

完成⾒学会

-9-ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ㈱クロダハウス

戸建賃貸Unicube

完成⾒学会

クロダハウス商品紹介
あなたにぴったりのお部屋探しをお客様が主人公の住まいづくり

日本最大級の賃貸斡旋店舗数を実現しているアパマンショップ
ネットワーク。
地域に密着したサービスをお客様に提供します。

私たち不動産スタイリストは、アメリカのハウスエージェントと同じように住宅を購入する方の代理人となり、 お客様の立場に立ってサービスを提供します。

福井北店・鯖江店・敦賀店
福井県内で３店舗展開

今までの不動産会社とはちょっと違います。

デザイナーズ戸建賃貸南フランスプロバンス風
木造アパート

土地活用でも安心！
鉄筋コンクリート造賃貸マンション

温熱環境と耐震性を輸入住宅販売実績NO.１
１
輸入住宅販売実績

フランク・ロイド・ライトの建築思想を継承
高める安心価格の断熱リホーム

セレクト住宅アーキテクチャル
デザイナーズマーケット

アトリエ建築家とつくるデザイン住宅

フルオーダー住宅

求む

収益マンション
戸建て・土地マ ン シ ョ ン

売 却 不 動 産
家主・オーナ様の悩みに答える！
真剣サポート相談会（無償対応）

1
2

ばいｋ！
なぜ、悩んでいますか？
なぜ、迷う必要がありますか？
貴方は不動産売却になぜ悩む必要がありますか、なぜ迷う必要がありますか。
不動産は高価取引ができるタイミングがあります、その時の判断を逃さずオーナー様に資産を残すことが、私たちの使命と考えます。
いまお持ちの不動産の取扱いに悩まれているオーナー様、是非一報ご連絡願います。

なぜ、売却されるのですか？
なぜ、売却する必要がるのですか？
チョットお待ちください！なぜ不動産を売却されるのですか？本当に売却する必要がある不動産ですか？いまお持ちの不動産が古いからですか？リフォーム・リノベーション
費用資金が捻出できず売却されようとしてませんか？古い不動産だから解体しようとしてませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？てませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？
何度でも言います。「チョット待ってください！」
早まる前に、今一度お話をお聞かせください。真剣にお話をお聞かせ頂きます。

私達の事を是非知ってください。
私共は、スエーデンハウス・アパマンショップ・ユーミーマンション・トチスマ等数々のＦＣ事業を展開している会社です。
大和田アピタ（エルパ）の近くです。※ご来店の際には、事前にご連絡願います。

店舗紹介

お問い合わせ先
福井県嶺北エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用のご相談は・・・

0776-52-5410

クロダハウス福井支店
福井県福井市高木中央３-207■購入・売却のご相談は・・・

0776-54-8330

トチスマショップ福井店
福井県福井市高木中央３-207福井県嶺南エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

0770-24-3355

クロダハウス敦賀営業所
福井県敦賀市木崎67-10-2

石川県エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

076-237-2717

トチスマショップ金沢西店
⽯川県⾦沢市南新保町へ32-1

総合お問い合わせ窓口■住宅建築・相続・資産コンサルティング・各種お問い合わせ0776-52-5410

0776-52-2710

fukuikita＠＠apamanshop-fc.com
営業時間

朝１０時００分〜午後６時００分

クロダハウス
発⾏︓㈱クロダハウス

定休⽇

毎週水曜⽇