クロダ通信
２０１７年４⽉号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

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お世話になります
⼊居率地域1番を目指して
エージェント紹介
賃貸管理コーナー
業界ニュース
相続相談コーナー
ソリューションコーナー

管理運営物件⼊居率

2017年3月末

現在

クロダハウスお世話になります
日頃よりクロダハウス通信をご覧いただきありがとうございます。
さて、確定申告や賃貸業界における繁忙期など、お忙しい日々を過ごされたかと思います。繁忙期中の⼊居状況はいかがでしょうか。満室になりましたでしょうか。先般より繁忙期対策を推奨させて頂きましたが、「繁忙期対策をした部屋が決まらない」そんな事案もあるかと思います。
「室内を改装（リフォーム）やリノベーションをしたのに、部屋の案内もない、決まらない」そんな時はもしかすると、募集や広告のやり方に問題があるかもしれません。例えば、インターネットにお部屋を掲載していらっしゃるかと思いますが、その掲載の写真がリフォームする前の写真になっている等です。そんなことはございませんか。その他相場より高い家賃設定になっていると決まりにくかったりする等、様々な要因支店長の高橋ですがある為、⼀度⾒直しが必要なケースが多いです。また、確定申告の状
況とこの⼈⼝減少時代に不動産が負の資産となるケースもございます。
「⼦々孫々に継承していく方法が果たして不動産で良いのか。」こんなことも考える必要があるかもしれませんね。

管理物件入居率地域1番を目指して
管理物件 入居率97.30％
優先順位１ 自社管理物件（平成29年3月末 現在）
当社では、管理物件を最重要物件として、優先順位は１位でご紹介しています！
⼊居者募集から退去までの管理はもちろん、⻑期の安定経営のサポートを目指します。

募集開始から２８日で満室達成！
月額家賃 58,000円 ⇒ 63,000円 5000円UP◆背景◆
以前からの空室と年末年始の退去とが重なり、空室が最大8部屋になっている物件でした。

じ◆取組内容◆①賃料の適正化とモデルルーム②1部屋のみに絞りﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝ工事③ゼロプラン◆結果◆
①変更後15日で2部屋申込②ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝ工事中に申込。賃料5000円UPに成功③キャンペーン利⽤で1部屋申込

オーナー

M様

賃料63,000円

築年数 2002年
空室

3世帯

間取り

２LDK 世帯数
61.1％
⼊居率
対策
-５-→83.3％-1-18世帯
１部屋単位のリノベーション工事

エージェント紹介㈱クロダハウス福井支店
エージェントチルドレン
名前：上田 幸二 Ueda Koji（３６歳）
業歴：７年
Phone：０９０－７５９８－７８５６
Email：k-ueda@kurodahouse.jp
1980年

福井市森田に生まれる

1998年

サッカー部キャプテンとして福井県ベスト4を経験

2003年 福井工業大学建設工学科建築部卒業
同年㈱クロダハウスにユーミーマンションの現場監督として⼊社
2009年

不動産事業部に異動

2010年

アパマンショップ鯖江店営業として勤務

2011年

アパマンショップ福井北店営業として勤務

2012年

超⻑期空室物件を20件以上申込

2015年

アパマンショップ福井北店副店⻑就任

2016年
同年

アパマンショップ福井北店店⻑就任
アメリカの不動産を学ぶため、ワシントン州シアトルにて研修受講平成28年現在

仲介件数「1000件以上」●私のマニフェスト●
私は不動産を通して、お客様に「幸せ」をご提供できるよう、公明正大な取引を⾏います。

-2-賃貸管理コーナー

株式会社 クロダハウス
福井支店 支店⻑
高橋 勝也

空室対策に取り組んでいるオーナー様は多いですが、退室対策に取り組んでいるオーナー様は意外に少ないものです。
㈱船井総合研究所 賃貸管理ビジネス研究会での、全国のオーナー様の退室対策事例を４つご紹介します。

（１）⻑く⼊居している⼊居者へ⽔回りのクリーニングをサービス（２）防犯カメラの設置など安心、安全な住環境をサポート（３）洗浄便座、ＴＶドアホン、室内物⼲しのなかから１点プレゼント（４）２年⼊居で大阪１泊２日、４年で東京１泊２日チケットプレゼント（１）ルームクリーニングチケットサービス
・賃貸で⻑く⼊居してくれているのは嬉しいけど、⽔回りをキレイに使っているのか心配…。
・いい⼊居者さんだから、何かサービスしてあげたい。だけど家賃は下げたくない…！

それなら！

（２）防犯カメラの設置 （３）設備１点プレゼント（４）リゾートの旅プレゼント

５年以上お住まいの方々に下記アイテムの中からお好きな設備１つを無料で設置致します。

プレミアムツアーご招待！

⼊居者の退去によって、空室だけではなく募集のための原状回復費⽤等の費⽤負担や、募集賃料を今までより下げなければならないといったリスクを負うことにも繋がります。
弊社では「⻑く住んでもらう」ことを目指し、賃貸経営をサポート致します。何かございましたら何なりとご照会ください。
空室対策、収益向上、、資金繰り
リフォーム工事
工事のご空室対策、【収益向上
資金繰り改善、改善、】
リフォーム工事のご相談のご相談・お相談・お問・お問い合わせはご相談・お問い合わせ】オーナー様：管理ご相談窓口
ご相談・お問い合わせ-52-3710
担当：077652
担当：高橋（高橋（たかはし）たかはし）℡ ℡
0000000776-000000-000
担当：○○（マルマル）-3-業界ニュース
進むネットでの部屋探し、供給過剰、飽和する空室物件

キーワードは「ユニーク！」

ネット検索で選ばれる特徴を創る、たった１つの物件づくり！
住宅⼟地統計によると公営、都市再生機構、官舎、社宅（給与住宅）以外の⺠間（企業、個⼈）が建てる賃貸住宅は全国でおよそ1,600万室。空室率20％で想定すると全国で約320万室が空室ということになります。⼀方、イ
ンターネット上の賃貸不動産のポータルサイトの全国の掲載物件数に目を向けると、「Ａ」サイトでは643万室の空室公開、掲載店は３万店。「Ｂ」サイトでは8００万室の空室公開、掲載店は２万店という状況になっています。
勿論⼀つの部屋が複数公開されている場合も多いですが、ネット上の空室物件は増え続けています。今では部屋探しのお客様は多くの時間をかけて⾃分に最適な物件探しをネット上で⾏っています。そのなかから、気に⼊った物件をネットで問い合わせして来店します。来店する店は今や２店舗に満たない状況です。ネット上で部屋探しが完了してしまいます。更に今年の２〜３⽉期は新築の供給も多く、⼊居が決まらない新築物件は家賃の下落がはじまっています。
これからの賃貸経営のポイントは借り手市場に合った賃貸経営に転換出来るかです。

㈱船井総合研究所
賃貸管理ビジネスチーム
グループマネージャー
松井哲也

具体的には次の３点です。
1．それでもネット検索で選ばれる物件づくり

キーワードは「ユニーク」たった一つの、他にはない・・・つまり「お値段以上」の物件づくり。家賃が同じであれば、おしゃれ、綺麗、設備充実、広い、間取りが良い、初期費⽤が安いサービス充実・・・選ばれる特徴があることです。例えば、家賃５万円で６ヶ月空いている物件があったとします。何もしなければ、さらに６ヶ月空いてしまう可能性は大ですので、５万円×６ヶ月で３０万円の損をしてしまいます。ならば、いっそのこと３０万円かけて「ユニーク」な物件づくりに挑戦してみるのはいかがでしょう。⾝近な管理会社の提案に⽿を傾けてみるのも⼀つの手です。経営は⼀⼈では出来ません。その部屋が５万円を頂戴するに値する商品になれば、⼊居者が決まるのは時間の問題になります。

２．部屋を貸すことをサービス業とする「⼊居者」を「お客様」ととらえ、常にサービスを心がけないと満室経営は続けられないと肝に銘じてみましょう。⻑く住んでもらった方が 安定経営に繋がります。⼊居者の満⾜度を確かめたり、退去理由を把握します。永遠に売れ続ける商品はありません。今売れているものも、いずれは売れなくなります。今⼈気の設備も間取りもいずれは当たり前の設備になります。売れている時、貸している時だからこそ、次の⼀手を考えましょう。今の家賃を維持するためには、常にその家賃にあった商品やサービスを提供することが大事です。

３．事業の経営者という意識を持つ賃貸経営の基礎知識（特に事業としての中⻑期の視点や収益性や安全性の視点）をしっかり⾝につける事です。商売の基本は「数量」×「単価」です。賃貸経営の場合、⼊居率×家賃です。
*⼊居率が100％・家賃が90％であれば売上げは▲10％*⼊居率が90％・家賃が100％であれば売上げは▲10％。
*その両方が90％になると売上げは・・・90％×90％＝81％で▲19％
空室は損であると意識し、常に満室になるように努⼒しましょう。一番高い家賃設定を目指す賃貸経営から、１棟あたりの収益の最大化を目指す家賃の設定を目指しましょう。小売業では一時的にキャンペーンやセールを当たり前のように⾏い収益最大化を⾏っています。
情報を収集し、成功事例を学び実践し、借り手市場に合った賃貸経営が出来るか否かが安定経営のポイントです。
-4-

相続相談コーナー
Ｑ．もしもの時の安心。相続手続きのポイントは？
相続はある日突然やってきます。悲しみも癒えぬうちに名義変更など７０以上の煩雑な手続きをしなければなりません。安心して相続していただくために、相続手続きの流れと主なポイントを整理してみました。

審判による分割不成立

相続税の申告・納付（延納・物納手続き）

相続財産の名義変更手続き

遺産分割協議書を作成

成立

遺産の調査・鑑定・評価

相続人の確定死亡届けの提出被相続人の死亡被相続人の所得税の申告・納付（準確定申告）

7日以内

限定承認・相続放棄の手続き3ヶ月以内

遺 産 分 割 協 議

4ヶ月以内

家庭裁判所に調停申し立て

１０ヶ月以内家庭裁判所の審判に移行 調停調書の作成
不成立
成立＜相続手続きの主な流れ＞【ポイント】相続発⽣前の留意点と⽣前対策残されたご家族が慌てないために、 「争続」を防ぐために、財産をしっかり承継していくために、最も大切なことが事前の準備です。具体的には遺言書を作ることです。
節税や遺産分割対策、納税対策として生前贈与するなど、様々な対策方法があります。まずは適切な財産評価を算出します。特に⼟地の評価は、⼀つ⼀つ個性があるため、とても難しいものです。適正な評価額を算出するために、専門家選びも大切です。
相続財産の評価⽅法や特例適⽤については一定の条件があります。
相続に関するお悩みもお気軽にご相談ください！資産税に詳しい各専門家（税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様：相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当：高橋（たかはし）-5-不動産ソリューションコーナー~資産は自ら守り、増やす時代へ~変化し続ける時代の不動産組み換え対策！
不動産はもはや、保有し続けるだけでは、大きな時代の波を乗り切ることができなくなってきました。不動産の価値はその不動産が産み出す収益⼒によって決まります。将来を⾒据えて、より多くの収⼊を生み出す優良な資産への組み替えや、再利⽤のための投資を⾏うことで資産を増やし、承継する時代に⼊っています。不⼈気エリアの物件を売却して、⼈気エリアの物件を購⼊する。地方の物件を売却して都心の物件を購⼊するなどの不動産の組み換えはよくありますが、今回は修繕費⽤のかかる物件を売却して、⼟地は小さくなりますが、メンテナンスのされた⼈気エリア物件に組み換えたケースで考えてみます。

「これから修繕等で費⽤がかさむ物件を、思いきっていい物件に買い換えたい！」＜Before＞＜After＞

築３０年のRC造、総⼾数２４⼾のマンションを保有。間取りは２DKだが、設備投資をしてこなかった為、家賃を安くして⼊居を促進。しかし、空室が目⽴つようになり、建物も劣化が進み改修費に費⽤がかかるようになる。リノベーションすれば家賃は上げられる物件だが、資⾦がない。このマンションを売却し収益性の高い物件の買い替えを検討。7200万円で売却

⼟地は小さくなりましたが、⼈気のあるエリアでメンテナンスがしっかり⾏われている築20年の総⼾数１０⼾のマンションを購⼊。結果、これからかかるであろう修繕費に費⽤をかけることなく、安定した収⼊を得ることのできる不動産に買い替えることができました。

７500万円で購⼊

所有物件のなかで、資産の状況確認と将来に向けた”棚卸し”が、優良な資産承継のポイントです！
キャッシュフローの変化
所有物件

所有物件

所有物件

所有物件

対策の⽅向性
維持

現在

将来

○

◎

現在

将来

維持・投資

◎

○

または売却・買換え

現在

将来△○または△

現在

将来

×△または×

維持・売却・買換え

所有不動産の現在と将来の価値を、収⽀（所得税対策・CF対策）・評価（相続税対策）の両面で推測します。
推測結果に合わせ、最適と思われる資産の状態を形成していきますが、数値化できない不動産の背景（価値に関わらず、残す必要がある資産）を考慮して対策を決定します。
-6-店舗紹介

敦賀営業所

福井支店鯖江営業所

福井県敦賀市木崎67-10-2

福井県福井市高木中央３-207

福井県鯖江市日の出町2-1

TEL：0770-24-3355
営業時間

TEL：0776-52-3710

朝１０時００分〜午後６時００分

TEL：0778-52-0071
定休日

毎週水曜日

●より良い賃貸経営へのご相談はこちら●□空室について□リフォームについて□家賃滞納について□賃貸管理について□購⼊について□売却について□土地活⽤について□相続対策について□保険について□その他

お気軽にご相談ください！

お問い合わせ先：「クロダハウス通信」事務局 担当：高橋（たかはし）TEL:0776-52-3710
0776-52-2710

クロダハウス
発⾏：㈱クロダハウス