旧羽田旭小学校敷地活用事業に係る整備・運営等に関する要求水準書（資料１）

大田区

令和 4 年 5 月

目次

第１章 総則 ................................................................................................ 3
１ 本要求水準書の位置づけ.......................................................................... 3２ 本事業の目的 ........................................................................................ 3（１） 製造業の操業環境の確保 ................................................................. 3（２） 区民サービス・防災機能の向上......................................................... 3（３） 財政負担の平準化及び整備・維持管理費の削減 ..................................... 3
第２章 産業支援施設 ..................................................................................... 4１ 施設に関する要求水準 ............................................................................ 4（１） 要求施設 ..................................................................................... 4（２） 耐震性 ........................................................................................ 4（３） 産業に資する施設.......................................................................... 4（４） 特記事項 ..................................................................................... 4２ 業務及び維持管理に関する要求水準 ........................................................... 5
３ 災害時の連携について ............................................................................ 5
第３章 （仮称）CC 羽田旭 .............................................................................. 6
１ 施設に関する要求水準 ............................................................................ 6（１） 要求施設 ..................................................................................... 6（２） 耐震性 ........................................................................................ 7（３） 特記事項 ..................................................................................... 7（４） 建築計画 ..................................................................................... 7（５） 電気設備 ................................................................................... 13（６） 機械設備計画 ............................................................................. 17（７） 昇降機設備 ................................................................................ 23（８） その他 ...................................................................................... 23
２ 業務に関する要求水準 .......................................................................... 24（１） 基本設計 ................................................................................... 24（２） 実施設計 ................................................................................... 25（３） 工事監理 ................................................................................... 26（４） 建設業務 ................................................................................... 26
３ 維持管理に関する要求水準 ..................................................................... 27
４ 中規模改修及び長寿命化改修工事に関する要求水準 ...................................... 29
第４章 付帯工事 ........................................................................................ 30
１ 取壊し工事 ........................................................................................ 30（１） 概要（取壊し対象） ..................................................................... 30（２） 工事内容・見積条件 ..................................................................... 31
1

（３） 施工条件 ................................................................................... 32
２ 土壌汚染対策 ...................................................................................... 32（１） 工事内容・見積条件 ..................................................................... 32（２） 範囲 ........................................................................................ 32

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第１章 総則
１ 本要求水準書の位置づけ
旧羽田旭小学校敷地活用事業に係る整備・運営等に関する要求水準書（以下、「本要求水準書」という。
）は、大田区（以下、「区」という。
）が、「旧羽田旭小学校敷地
活用計画事業」（以下、「本事業」という。
）を実施する民間事業者（以下、「事業者」という）を公募型プロポーザル方式で選定するにあたり、本事業のプロポーザルに応募する者（以下、「応募者」という。）に交付する資料である。応募者は、本要求水準書の内容を踏まえ、必要な書類を区に提出するものとする。
２ 本事業の目的（１） 製造業の操業環境の確保
区内製造業の維持・発展に向け、製造業の持続可能な操業環境の確保及び企業集積の拠点を目的とした産業支援施設を整備する。
（２） 区民サービス・防災機能の向上
老朽化による区民サービスの低下や増加する大規模自然災害等に適切に対応するため、機能更新を基本とした CC 羽田旭の改築を行う。
（３） 財政負担の平準化及び整備・維持管理費の削減
将来にわたる安定的な公共施設の整備、区民サービスの提供を実現するため、財政負担の平準化や整備・維持管理費の削減を目指す。

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第２章 産業支援施設
１ 施設に関する要求水準（１） 要求施設
産業支援施設の施設に関する要求水準は、下表のとおりとする。
表 1 要求水準（施設）

産
業
支
援
施
設

用途
工場
アパート
産業に
資する施設

規模
産業支援施設の延べ面積の 1/2
以上かつ 2,000 ㎡以上
産業支援施設の延べ面積の 1/2
以下（設置は任意）概要
5 社以上が入居できるようにすること
区内産業の維持向上に寄与する施設とすること（２） 耐震性
産業支援施設の耐震性に関する要求水準は、下表のとおりとする。
表 2 耐震性

構造体

非構造部材

設備

Ⅱ類

-

-

※官庁施設の総合耐震・対津波計画基準及び同解説

令和 3 年版に基づく分類（３） 産業に資する施設
産業に資する施設の具体的な用途は、事業者の提案を幅広く求めるが、以下の用途での事業は禁止する。
 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成 3 年法律第 77 号）に規定する暴力団その他の反社会的団体及びこれらの構成員がその活動のために利用する用に供する用途。
 風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和 23 年法律第 122 号）
第 2 条第 1 項に定める「風俗営業」及び同条第 5 項に規定する「性風俗関連特殊営業」その他これらに類する業種の用に供する用途。
 物流業務の用に供する用途。
 周辺の交通量を著しく増加させる用途。
 公序良俗に反する用途。
（４） 特記事項
 産業支援施設の操業に伴う騒音や振動、臭い等が周辺地域に及ぶことがない
よう計画すること。
 周辺の交通量が著しく増加することがないように計画すること。
 関係車両の出入庫が集中しないよう計画すること。
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２ 業務及び維持管理に関する要求水準
事業者は、産業支援施設の維持管理及び運営を適切に行うこと。
３ 災害時の連携について（仮称）CC 羽田旭の避難所開設時は、産業支援施設の共用部分等を避難者の受入れ場所として利用できるようにすること。また、事業者は、防災訓練の定期的な実施等、地域防災力の向上に関し、区と継続的な協力・連携を行うこと。

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第３章 （仮称）CC 羽田旭
１ 施設に関する要求水準（１） 要求施設（仮称）CC 羽田旭の施設に関する要求水準は、下表のとおりとする。
表 3 諸室一覧
部門

階

室名

床面積

利用用途

1階

ロビー

適宜

‐

1階

管理人室

約 45 ㎡

施設利用受付、使用料収納、維持管理業務等

1階

集会室①

約 70 ㎡

集会、研修、工芸、書道、華道、体操等

1階

集会室②

約 70 ㎡

集会、研修、工芸、書道、華道、体操等

1階

集会室③

約 140 ㎡

集会、研修、体操、社交ダンス、音楽練習等

１階

倉庫

適宜

‐

集会室

バスケットボール、バレーボール、バドミン
2階

体育室

約 550 ㎡

トン、フットサル、パドルテニス、卓球、集会、ボッチャ、ブラインドサッカー等

体育室

2階

器具庫

約 60 ㎡

体育器具の収納2階

更衣室

約 70 ㎡

施設利用者の更衣（グラウンド利用者を含む）

3階

キャットウォーク

適宜

施設の維持管理用

1階

清掃員控室

適宜

室内清掃員の控室、清掃用具の保管

1階

コミュニケーシ

地域力推進事業の紹介、地域交流についての約 40 ㎡ョンスペース

その他

相談、地域の情報発信、生涯学習の情報提供、来館者の休憩等

2階

防災備蓄倉庫約 96 ㎡

避難所運営に必要な物品の保管

1,2 階

トイレ

適宜

‐

1,2 階

だれでもトイレ

適宜

‐

1,2 階

倉庫

適宜

‐

約 2,300 ㎡

グラウンド

サッカー、少年野球、ソフトボール等(土地面積)

合計

屋外器具庫

約 30 ㎡

グラウンド競技用の器具保管

駐車場

適宜

‐

駐輪場

適宜

‐

延べ面積

1,500 ㎡程

（延べ面積は外部施設を除いた床面面積の合計）

度※部門、配置階は、参考とし、事業者の提案に基づき、区と事業者が協議の上決定する。

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（２） 耐震性（仮称）CC 羽田旭に関する要求水準は、下表のとおりとする。
表 4 耐震性

構造体

非構造部材

設備

Ⅱ類

Ａ類

乙類

※官庁施設の総合耐震・対津波計画基準及び同解説

令和 3 年版に基づく分類（３） 特記事項
 各室の要求水準は、「添付資料 2 各室要求水準書」を参照すること。
 防災行政無線は、敷地南東部（図 1 配置図参照⑲）にあり、今後も利用予定である。電波は大田区役所本庁舎（大田区蒲田五丁目 13 番 14 号）より送信されている。事業者は、電波の受信に支障がないよう整備を行うこと。
（４） 建築計画
ア 建築全般 周辺住宅等との間で日影、プライバシー等に支障ないよう配慮すること。
 近隣に配慮した諸室配置とすること。配置によっては、二重サッシ・防音
扉（遮音等級 T-3）を採用すること。
 利用者と管理者の動線を明確に分離した計画とすること。
 利用者が円滑な利用、避難ができるよう、余裕を持った廊下、階段、開口幅を確保すること。
イ 規模
 延べ面積は、1,500 ㎡程度とする（グラウンド、外構部分の建築物の床面
積を除く）
。
ウ 構造
 鉄筋コンクリート造（在来工法、プレキャスト工法）又は鉄骨造を標準とする。
 構造選定の際は、工事費、工期及び敷地の形状による施工の難易度等を多角的に検討すること。
 体育室における天井等落下防止対策は、「学校施設における天井落下防止対策の手引き（平成 25 年 8 月 文部科学省）」を参照し、計画すること。
 屋上、外壁改修を容易にできる形状とすること。
 体育室は、空調設備の効率を高めるため、断熱効果の高い構造とすること。

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エ バリアフリー
 「高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条例」（東京都条例）等を準拠するとともに、「学校施設バリアフリー化推進指針」（平成16 年 3 月文部科学省大臣官房文教施設部）を参考に、整備を行うこと。
 設計時（基本、実施共）及び竣工時に、事業者は、区が実施するユニバー
サルデザインの点検会の開催に協力すること。
オ 内部仕上げ 諸室の仕上げは、「添付資料 2

各室要求水準書」の仕上げを参考とすること。ただし、「東京都公共建築物等における多摩産材利用推進方針」及び「東京都公共建築物等における多摩産材利用の推進方針の運用」に基づき、多摩産材又はその他国産材を用いた仕上げを使用することができる。
 コスト縮減を視野に入れ、材料選定を行うこと。
 材料の選定にあたっては、揮発性有機化合物の放散による健康への影響に配慮し、「企画経営部室内空気汚染対策指針（大田区）」及び「室内空気汚染対策特記仕様書（大田区）」を準拠すること。
 利用者が通行する場所にある柱・壁等は、全て面取りをすること。鉄筋コンクリート造の柱は、W20－H1800 までｒ＝30 程度とし、ボード等面取りできない場合は、コーナーガード（Ｈ1,800ｍｍまで）を設置すること。
 複合フローリングの挽き板は、厚さ 3ｍｍ以上を確保すること。
カ 建具
 ガラスは、大きい面積での使用を避けること。大きい面積で使用する場合
は、桟を設けること。
 清掃を考慮し、極力 FIX 窓は使用しないこと。
 防音扉は、バリアフリー等に配慮し、下枠フラットの仕様とすること。
 落下防止手すりは、床から H1,100ｍｍ以上～H1,200ｍｍ以下の位置に設置すること。
 落下防止手すりを設置する場所に、備品を含む棚等が設置される場合は、手すりの設置高さに注意すること。
 代替進入口部分は、手すりを容易に取外せるようにするか、破壊可能な
FIX 窓とし、手すりは設置しないこと。
 開放制限は行わないこと。
 外部建具は、アルミニウム製建具とし、庇等の雨水対応を講じること。
 戸袋付引戸は、極力使用しないこと。
 防火シャッターは、音声警報付きとすること。また、電源は、原則単相とすること。
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キ サイン 「区立施設のサイン整備ガイドライン」の基本方針に基づき、災害時等、初めて施設に立ち入る区民がいること念頭に、施設の特徴に合わせてサインを計画すること。サイン計画は、事業者の提案に基づき、区と事業者が協議の上決定する。
 トイレ等は、ピクトグラムのみに頼らず、出入口の枠や壁の色分け等による識別が可能な工夫を行うこと
 館銘板は、日本語・英語併記とすること。
 ロビー付近に総合案内板を設置すること。
 総合案内板の室名表記は、日本語のみとすること。
 室名サインは、原則平付けとし、容易に触れない高さに突き出しを検討すること。
 総合案内板や各教室の室名札は、将来の室名変更に配慮し、容易に変更が可能な仕様とすること。
 室名は、事業者の提案に基づき、区と事業者が協議の上決定する。
ク 白板
 白板の仕様は、下表のとおりとする。
表 5 白板仕様

板面材

寸法

ホーロー焼付鋼板

W3,600×H1,200

ケ 備品
 詳細は、「添付資料 2 各室要求水準書」による。
 原則として、既製品を使用すること。
コ 造作家具 収納棚の仕様（扉の有無・寸法等）は、収納品を確認の上、決定すること。
 収納棚の扉は、引戸とし、区と事業者が協議の上で、引き戸（耐震ラッチ付）とすることができる。
サ 避難器具・消火器
 避難器具に頼らない避難経路を検討すること。
 消防設備の設置位置等について、事業者は、消防署と協議すること。
 消火器・消火器ボックス（置き型）は、区が設置し、消火器ボックス（埋め込み型）は事業者が設置すること。
 火災時等の避難に利用するため、屋外避難階段の設置または二方向に避9難できる計画とすること。
シ 外壁
 汚れにくく、清掃が容易な材料を積極的に使用し、ランニングコストの縮減を図ること。
 光害等、近隣に配慮した仕様とすること。
 周囲から視認しやすい位置に館名板を 1 箇所以上設置すること。
 仕上げは、下表のとおりとすること。
表 6 外壁仕様

部位

仕上げ

壁面

下地調整+防水型複層塗材Ｅ

備考
他の材料を使用する場合は、補修やメンテナンス等考
慮し、面積、高さ等を十分に検討して選定すること。

庇（見上げ）

外装薄塗材Ｅ（ＲＣ造）

庇（見下げ）

下地調整+防水形複層塗材Ｅ出幅の大きい場合は、塗膜防水も検討する。
（ＲＣ造）

外幅木

打放し+コンクリート補修（ＲＣ造）

ルーフドレン

鋳鉄製

縦樋

カラー肉厚塩ビ管（ＶＰ）‐
縦樋ＧＬ部間間接排水仕様

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ス 屋上
屋上の仕様は、下表のとおりとすること。
表 7 屋上仕様

利用者が利用する陸屋根

屋上利用
形態

運動利用あり昇降機

利用者が利用しない陸屋根運動利用なし

あり

着床の有無
出入口扉

なし

シリンダー錠（両面）

勾配屋根-・コンクリート金ごて押え+アスファルト防水（AⅠ-1）
・断熱材：押し出し法ポリスチレンフォーム

防水仕様

・押え：普通コンクリート金ごて押え（ﾜｲﾔｰﾒｯｼｭ

成形伸縮目地）立上り保護版は設けない。

ガルバリウムウレタン塗膜防水

仕上げ-（Ｘ-1）目地脱気鋼板（雪止め金具付）

装置付きライン入・屋上ネットフェンス設置
手摺

・H=2,000 （忍び返し含む）

フェンス

・下部に潜り抜け防止対策

清掃時の落下防止を目的に、
メンテナンス手摺・丸環等の設置を検討

・ルーフドレン清掃用扉設置
ヘリサイン
屋上緑化

-

あり
維持管理が容易な樹種とする-

・将来の機器更新に配慮した配置とする
防音壁

・主要な設備機器の基礎は、躯体と一体に施工する・設備機器用防音壁の設置場所や高さは、敷地境界-での騒音量を計算し、計画する。
セ グラウンド（ア） 全般 建物からの動線等を考慮し、利用者の円滑な利用が図られる位置に計画すること。
 災害時にも安全性が確保できる位置に配置すること。
 災害時は、グラウンドを一時避難場所として利用する。2 トン車がグラウ
ンドに乗り入れできるようにすること。
 緊急、メンテナンス車両の出入口等を考慮した配置とすること。
 敷地内の建物や近隣への騒音、埃等の影響や相互のプライバシー等に支障がない配置とすること。
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（イ） 表層 表層は、ダスト舗装（混合土（不溶性土壌改良材+砂質ローム）とすること。
 芝生を設置する場合は、部分的なものとする。設置する場合は、ウィンタ
ーオーバーシーディングとし、暖地型芝はティフトンシバ、寒地型芝はケンタッキーブルーグラスとする。
（ウ） 防球・防砂ネット
 グラウンドと隣地・道路との境界部全面に防球ネット、防砂ネットを設置する。
 グラウンドと産業支援施設及び（仮称）CC 羽田旭の建物の全面、その他
必要と思われる場所に防球ネットを設置する。
 防球ネット支柱の高さは、12ｍを標準とし、競技の種類及び近隣との関係を考慮した上で、事業者の提案に基づき、区と事業者が協議の上で決定する。
 防砂ネットの高さは、2ｍ程度とする。
（エ） 遊具 遊具は、設置しない。
（オ） 屋外器具庫
 グラウンドで行う競技の器具を収納するための倉庫を設置すること。床面積は約 30 ㎡とし、内部には棚を設置すること。
 （仮称）CC 羽田旭内で、グラウンドに面した部分に配置してもよい。
（カ） 災害時資材用倉庫
 既存の災害時資材用倉庫は、本事業の供用開始後も継続して利用する予定である（図 1⑱参照）。
 事業者は、施工に支障のない場所に災害時資材用倉庫を移動させること。
移動する場所や時期は、区と協議の上決定する。
 事業者は、グラウンドの整備完了後に災害時資材用倉庫をグラウンドに移動させること。移動させる場所は、区と協議の上決定する。
（キ） 掲揚旗ポール
 本数は、3 本（国旗、区旗、その他）とし、素材はステンレス又はアルミとすること。
ソ ごみ置き場 面積、設置場所等について、事業者は、清掃事務所と協議を行うこと
 仕上げは、床は防塵塗装、壁・天井は素地とする。
 外部に地流しを設置すること。
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タ 外構
（ア） 出入口
 利用者が利用しやすい場所に設置すること。
 不審者の侵入・犯罪防止、事故防止の観点から、原則として、管理人室からの見通しがよい場所に設置すること。
 門及びフェンスは、下表を標準とすること。
表 8 門・フェンス仕様

材質・形状

高さ

設置場所

門

アルミ（縦格子）

H1600mm

門

フェンス

アルミ（縦格子）

H1800mm

隣地・道路境界（イ） 駐車場・駐輪場
 駐車場は、施設利用者用（車いす利用者用を含む）、管理用とすること。
 サービス用車両等の一時駐車スペースを設置すること。
 駐輪場は、施設利用者、職員用とし、屋根付きとすること。
（ウ） 緑化等
 安全性を確保しつつ、「大田区みどりの条例」に準拠した緑化を行うこと。
 既存樹を生かしながらの緑地計画を検討すること。検討過程で必要な場
合は、緑化診断等を行い既存樹の状態を確認すること。
 植栽する樹木は、日影や害虫、将来の樹高、管理の難易度等を考慮して選定し、生長に配慮した配置とすること。
（５） 電気設備
ア 全般
 安定した性能を有する機器を選定すること。
 機器の更新や増設への対応、維持管理について十分検討すること。
 設備機器・システムは、環境負荷の低減とコストに配慮すること。
 周辺環境へ配慮し、騒音・振動・臭気・反射等を考慮すること。
 耐震性能は、「官庁施設の総合耐震計画基準及び同解説」の乙類とし、「東京都
電気設備工事標準仕様書」による。
 既設再使用や新規購入する工作機械（集じん機や旋盤等）の電源種別（三相／単相）に注意すること。
イ 受変電設備
 受変電設備は、設置する機器・設備等を適切に把握し、電力の需要率を十分検
討のうえ、過大とならない設備容量のものを設置すること。
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 建物竣工後、経年劣化による機器の更新を考慮して、計画段階で機器搬出入経路の検討を行うこと。
 電力を架空引き込みとする場合は、敷地内に１号柱を設置し、受変電設備に引き込むこと。また、１号柱に地絡継電器付柱上気中負荷開閉器を取付け、電力会社との責任分界点とする。
 電力を地中引き込みとする場合は、敷地内に高圧キャビネット（電力会社工事）を設置し、受変電設備に引き込むこと。また、高圧キャビネット内に地絡継電器付地中線用負荷開閉器を取付け、電力会社との責任分界点とする。高圧キャ
ビネットの引き込み用ハンドホールは、歩道状空地内等にフラットになるよ
うに設置すること。
 デマンド計は、一括に加えバンク毎に設けること。
 故障警報は、一括で管理人室に表示させること。
ウ 幹線設備 原則、ケーブルラック＋ケーブル（EM-CET）方式とすること。ただし、本数が少ない個所はハンガーラックも可とする。
 消火栓ポンプ等の非常電源は、ケーブル（EM-FP）方式とすること。
 分電盤は、室内専用分電盤、機械室動力盤、制御盤以外は、EPS 内に設置すること。
 屋外用分電盤、動力盤は防水 SUS 製とすること。
 高圧幹線は、配管にて保護すること。
 小容量の専用盤は、集約し、幹線の数を減らすこと。
エ 動力設備 動力制御盤は、各機器の近辺に設置し、発停制御・保護・故障表示等を行うこと。管理人室に警報盤を設け、故障表示の監視を行うこと。
 警報監視項目は、受変電設備（受変電一括警報、地絡警報、PAS 又は UGS 警報等）、動力制御盤（ポンプ関係）、水位（満水・減水）、昇降機、緊急遮断弁とすること。
オ 電灯設備 照度は、JIS 基準に基づき適切な照度設定とすること。
 照明器具は、各室の利用内容や時間帯における必要な照度を有し、見やすくま
ぶしさのない良質な光の得られるものを選定し、照度が過大とならないよう
適切な台数を設置すること。
 区民等が利用する部分について、事業者は、消防署と協議の上、誘導灯を設置すること。
 LED 照明器具は、ベースライトを基本とし、眩しさに十分配慮すること。
14 ホワイトボードの周辺には、必要な照度が確保できるよう黒板灯を設置すること。
 体育館は、高天井型 LED とすること。
 照明器具等の落下防止対策は、「学校施設における天井落下防止対策の手引き（平成 25 年 8 月）
」を参照し実施すること。
 利用者の退出経路の照度が確保されるよう外灯設備を設置すること。
 各部の照明を適宜点滅できるよう照明器具の配列や配線を検討するとともに、センサー方式又は操作のしやすい場所に点滅装置を設置すること。
 照明器具は、ホワイトボードと垂直方向に設置し、点滅は窓側を消灯できるよ
うに回路分けすること。
 体育館アリーナの点滅方式は、建物の短辺方向に平行に列で分けること。
 高天井型 LED のみ調光装置を設けること。
カ コンセント設備
 各室のコンセントは、使いやすい位置に設置し、各分岐回路は漏電遮断器により保護すること。
 各室に設置する機器の設置台数、容量を考慮し、コンセント数、回路数、仕様を決定すること。
 フロアーコンセントは、床面に対しフラットな仕上がりとなるものを使用すること。
 グラウンドには、保守及び行事用にコンセントを数か所設置すること。設置場
所及び高さは、利用者に危険のないようにし、鍵付のボックスに納めること。
 体育館アリーナのコンセントは、ガードの設置が不要な場所に設置すること。
 屋上や屋外の設備機器スペースに、点検用コンセントを設けること。
 廊下には、清掃等のため適宜コンセントを設けること。
キ 太陽光発電設備
 設置場所の有無、費用、隣接建物状況等を検討し、採用する方式を決定すること。
 発電量等のデータを容易に取り出せるシステムとし、発電状況等を確認できるモニターをロビー付近に設置すること。
 データ収集装置は、管理人室に設置すること。
 太陽光パネルを屋上に設置する場合は、荷重条件を整理すること。
 自立運転機能を有するものとし、専用コンセントを管理人室および体育館等に設置すること。
 太陽電池パネルの自然エネルギーを利用した街路灯を設置すること。設置位
置や台数は、条件やコスト等を検討の上決定すること。
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ク 避雷設備
 建築基準法に準拠し、外部避雷設備を設置すること。
 引き下げ導線は、構造躯体の利用を検討すること。
ケ 電話設備 電話機の設置位置は、事業者の提案に基づき、区と事業者が協議の上で決定する。
 災害時特設公衆電話用回線は、空配管及び端子盤をロビー付近へ敷設すること。
 空配管まで行うこと。
コ 構内情報網設備
 光ケーブル接続装置・HUB 等の設置を十分考慮の上、決定すること。無線 LAN
タブレット端末の使用に対応すること。
 空配管設置まで行うこと。
 無線 LAN は、災害時の利用も想定している。
サ 放送設備 放送設備は非常放送兼用とし、収容人数が消防法等で定める設置基準に達しなくとも、整備基準を満たすように設置すること。
 非常放送用（業務放送兼用）アンプを管理人室に設置すること。
 個別放送設備を体育館に設置する。
 スピーカーは、居室・廊下含めて天井埋め込み型とする。
シ TV 共同受信設備
 地上波デジタル放送（UHF）により受信した信号を必要箇所に配信する。
ス トイレ呼出し装置
 だれでもトイレ内に、緊急用押しボタンを上下２箇所設置し、下方は引き紐付とすること。
 表示器は、だれでもトイレ前、管理人室に設置すること。
 表示器は、ブザー停止のみとし、発報の解除は、だれでもトイレの停止ボタンで行うようにすること。
セ 防犯カメラ設備
 カメラの設置場所について、事業者の提案に基づき、区と事業者と協議の上決定する。
 モニター、記録装置を管理人室に設置すること。
16ソ インターホン（昇降機系統）
 設置場所は、昇降機かご内、管理人室とする。
 仕様は、インターホン親機、インターホン子機とする。
タ 機械警備の警戒エリアの設定
 施設の管理体制を十分考慮し、機械警備の警戒エリアを設定すること。
チ 防災設備（ア） 非常放送設備
 親機、リモート装置を管理人室に設置すること。
 放送の優先順位は、①非常放送、②緊急地震速報とすること。
 回路構成として集会室、廊下、体育館等主要なエリアに分けること。
（イ） ガス漏れ警報設備
 ガス使用場所にガス漏れ警報器を設置し、管理人室内の監視盤に表示させること。
（ウ） 自動火災報知設備
 受信機は、管理人室に設置すること。
 非常放送と連動させること。
 だれでもトイレは、自動火災報知設備連動の緊急警報ランプ（黄色）を設置すること。
（エ） 防災無線設備
 管理人室に防災行政無線受信器設置スペースを設け、電源（100V コンセ
ント）・空配管（アンテナ本管まで）まで行うこと。
（オ） 緊急地震速報設備
 外部接続端末を利用し、非常放送と連動させること。
 管理人室に緊急地震速報受信機設置スペースを設け、電源（100V コンセ
ント）・空配管まで行うこと。
（カ） 防煙連動制御設備
 防火扉、防火シャッターの連動制御を行い、管理人室内の連動操作盤に表示を出すこと。
（キ） 防火水槽
 「大田区開発指導要綱」に基づき、防火水槽を設置すること。
（６） 機械設備計画ア 全般
 職員が使用する機器は、安全で操作が容易なものとすること。
 配管は、出来る限り隠蔽し、かつ改修・メンテナンスが容易な構造とすること。
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 地下に諸室を計画する場合は、湿気や結露に配慮し、換気・除湿・排水計画を行うこと。
 水の系統は、極力上下階同位置とすること。
 屋外に設置する機材は、近隣への光害に配慮した仕上げとすること。
 耐震性能は、「官庁施設の総合耐震計画基準及び同解説」（一般社団法人公共建築協会）の乙類とし、「建築設備耐震設計・施工指針（2014 版）」（一般財団法人日本建築センター）によること。
イ 換気設備及び空気調和設備（ア） 共通 空調負荷計算・換気計算条件は、「国土交通省監修 建築設備設計基準・同要領」の算出方法によること。ただし、近年の寒冬暑夏を踏まえた外気条件とし、室内側は、夏 28℃、冬 20℃を保てる設計とすること。
 関連法規として「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」や「学校環境衛生基準」を準拠すること。
（イ） 冷暖房
 各室単位で任意に冷暖房の設定ができ、温度・風速に関して、各室単位で運転・調整ができるものとすること。
 ガスヒートポンプ式パッケージ型エアコン（GHP）を基本とするが、コストを考慮し、電気モーターヒートポンプ式パッケージ型エアコン（EHP）
も検討すること。
 平常時と使用時間帯が異なる室、負荷の小さい室等は、ルームエアコンとすること。
 冷暖房機は、高効率機を採用すること。
 冷暖房機のリモコンは、ワイヤードリモコン、ルームエアコンのリモコン
は、ワイヤレスリモコンとすること。
 空調機には加湿機能を設置しない。
 室外機の設置場所は、屋上を基本とするが、地上に十分な設置スペースが確保出来る場合は、地上設置も可とする。
 室外機は、騒音計算を行い、防音パネルや消音フード等の必要性を検討すること。
 機器・配管基礎は、防水改修時やメンテナンス時の安全面に配慮した位置に設置すること。
 体育館は、十分な通風と換気により快適性が保たれるよう、窓の配置・開閉等に配慮し、必要に応じた換気設備を設けること。
 体育館には、諸方式の空調設備を検討し、最適な方式の空調設備を設置すること。
18 冷媒管は、被覆銅管（保温厚：管径 9.5φ以下は、8ｍｍ・その他は、10ｍｍ）とすること。
 ドレン管は、塩化ビニル管（VP）・保温付塩化ビニル管とすること。
（ウ） 換気設備
 室内空気の汚染を低減させるほか、じんあい・ガス・臭気等が発生する箇所等、各室の利用内容等に応じた必要な換気量を適切に設定し、これに見合う種類・規格の機器を適切な箇所に必要台数設置すること。
 人員から換気量を算出する場合は、一人あたりの必要換気量を 30ｍ3/ｈ・人以上とすること。
 全ての室において、0.5 回/h 以上の換気量を確保すること。
 天井機器類は、利用者の安全を配慮し、設置すること。
 消音に考慮しつつ、教室と廊下等を通じるドアガラリやパスダクト等により建物全体のエアバランスを調整すること。
 雨漏り等の要因とならないようダクト等の配管計画には十分留意すること。
 体育館アリーナは、上部の熱気を取るための換気設備を設け、換気に留意すること。
 ダクト内の雨水流入対策として、外に向かって下り勾配で設計すること。
 全熱交換器の１次側ダクトの保温は、外壁から 2ｍとすること。
ウ 給排水衛生設備（ア） 給水設備
 給水系統は、下表のとおりとすること。
表 9 給水方式

給水系統

給水方式

受水槽系統

受水槽+加圧給水方式

飲用水系統

直結給水方式

中水槽補給系統

直結給水方式または受水槽+加圧給水方式

 水道本管から引き込み、直結給水及び受水槽に給水後、加圧給水を行うこと。
 受水槽の容量は、20 ㎥程度とし、材質は、FRP 製、鋼板製、SUS 製のいずれかとすること。また、緊急遮断弁設置、採水用水栓設置、水位制御シス
テム設置を設置すること。
 断水時は、受水槽の水を利用することも想定すること。
 加圧給水ポンプは、ユニット方式（自動交互並列運転可）とすること。
 増圧給水ポンプは、指定末端圧一定制御または INV 制御とすること。
19

 加圧ポンプは、騒音に配慮し、屋内に設置すること。
 量水器は、原則１箇所とすること。
 事故や災害等による突発的な断水に対応するため、応急給水栓を 1 か所
設置すること。
 芝生や屋上緑化等・外構及び植栽計画に応じた散水栓を必要な箇所に設けること。
（イ） 給湯設備
 給湯方式は、個別給湯方式とすること。
 FE 型ガス給湯器は、使用しない。
 潜熱回収型が有る場合は使用すること。
（16 号～50 号屋外設置）その際は、排水を考慮すること。
 出湯までの時間が長くならないよう給湯器と給湯器具の距離に注意すること。
（ウ） 排水通気設備
 便所の汚水管、雑排水管は、屋内で分流方式とし、屋外にて合流させること。
 １階便所、屋外便所および建物からの第一桝は、耐震仕様とすること。
 グラウンド部分の雨水排水は、グラウンドの砂の流入や降水時の利用者の動線を考慮した配置・方法を検討すること。

20

（エ） 衛生設備
 頑丈で利便性のよい節水型器具から、ユニバーサルデザインに配慮し、仕様を選定する。
 トイレの仕様は、下表のとおりとすること。
表 10 トイレ仕様

場所

仕様
・大便器は、洋式便器（腰掛式便器・洗浄便座付き）とすること。
・大便器のフラッシュ弁は、節水型とすること。ただし、男女便所各

一般便所

１箇所にセンサー式フラッシュ弁を設置すること。
・小便器は、個別センサー組込型で壁掛形（低リップ）とすること。
・手洗い器用水栓は、自動水栓とすること。
・１階男女便所に１箇所以上ロータンク式洋式便器を設置すること。

だれでもトイレ・「多機能トイレパック」の仕様に準拠すること。

（オ） 消火設備
 屋内消火栓は、易操作性１号消火栓・消防認定消火栓ポンプユニットとすること。
 屋内消火栓用補給水槽は、FRP 製又は SUS 製で防眩仕上げ又は塗装仕上げとすること。
エ ガス設備
ガス系統は、一般系統と空調（GHP）系統とすること。
（ア） 雨水利用設備及び中水設備
 便所の洗浄水、樹木の灌水、グラウンドの散水について、雨水利用を検討すること。
 屋上緑化のある屋根面からの採水は行わないこと。
 災害時に利用できる手押しポンプを設置すること。
（イ） グラウンド散水設備
 グラウンド散水設備（散水銃方式）を設置すること。
 操作盤は、グラウンドが見える外壁面に設置すること。
 強風時、敷地外に水が飛散しない配置計画とすること。
 エリア毎の系統分けを検討すること。
（ウ） マンホールトイレ 3 基以上設置すること。設置場所は、事業者の提案に基づき、区と事業者が協議の上決定する。
 グラウンド等に仮設トイレを設置した場合に、汚物処理が容易にできるよう計画すること。

21

（エ） 配管材料
 配管の材料は、下表のとおりとする。
表 11 配管材料

種類

材質

上水配管

耐衝撃性硬質塩ビ管（HIVP）

給湯配管

一般配管用ステンレス鋼管（SUS304）

雨水利用配管

硬質塩ビ管（VP）

排
水
配
管

埋設配管

硬質塩ビ管（（薄肉）VU）

ピット内配管

硬質塩ビ管（VP）

屋内一般配管

耐火二層管（VP 仕様）又は硬質塩ビ管（VP）

屋内トイレ配管

耐火二層管（VP 仕様）

通気配管
消
火
配
管

耐火二層管（VP 仕様）又は硬質塩ビ管（VP）

屋内消火配管白ガス管（SGP）

埋設消火配管

外面被覆鋼管（VS）、PE 管（EF 接合）又は塩ビラ
イニング鋼管（SGP-VD）

ガス配管

ガス会社指定品（オ） 桝 排水桝は、原則塩ビ製とすること。

22

（７） 昇降機設備
 昇降機の設置は、利用者動線、維持管理等を総合的に検討し、位置を決定すること。
 昇降機は、「高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条例」に適合したものとすること。
 昇降機は、地震時管制運転、火災時管制運転及び停電時自動着床装置（リスタート機能付）を標準とすること。
 昇降機の仕様は下表のとおりとすること。
表 12 昇降機仕様

項目

仕様

備考

種類

乗用兼車いす用‐

定員13 人乗り‐速度45m/min

階数により要検討

かご寸法

W1,600mm×D1,350mm

‐

出入口幅

W900mm

‐

耐震クラス

Ａ14

防犯窓

設置

面積区画発生時は別途、防火戸
もしくは防火スクリーンが必要
鏡、照明、スピーカー、保護マット、
床マット、音声案内、遠隔監視可能
付加仕様

な機器、点字銘板、かご内液晶表‐

示、インターホン（かご内・管理人
室）非常灯、手摺（８） その他
CC 羽田旭の給水は旧創業支援施設を経由している。本事業では、整備期間中
も CC 羽田旭を継続して利用するため、旧創業支援施設を先行して取り壊すと、CC 羽田旭の給水に支障が生ずる。整備に当たっては、給水管のルート変更等、必要な対策を行うこと。

23

２ 業務に関する要求水準（１） 基本設計
事業者は、以下の事項に従い、基本設計を行うこと。
 実施設計を行う前に、下表の項目、その他必要な事項の検討を行うこと。
 事業者は、区と協議を行い、基本設計を行うこと。
 区から要請があった場合、事業者は、設計業務に関し、報告、説明を行うこと。
 基本設計終了後、事業者は、設計図書を区に提出し確認を受けること。図面は、
CAD データ(Jw_Cad に変換が可能な形式)も提出すること
 事業者は、基本設計を確定する前に、近隣住民等を対象とした説明会等を開催
し、基本設計の内容を説明すること。その際、区は、必要な協力を行う。
表 13 基本計画検討事項・作成設計図書

全体計画概要書

備品仕様、レイアウト計画

建物概要、面積表

配置・平面・断面・立面計画

法規チェック図

色彩・景観計画

動線計画

内外観デザイン計画

環境配慮計画

工事区分表

構造計画

計画概要

基本構造計画

電気設備計画

電気設備計画概要

仕様概要

機械設備計画

機械設備計画概要

仕様概要

外構計画

外構設備概要

舗装、植栽計画

施工計画

施工計画・仮設計画

工程表

打合せ議事録長期修繕計画

外観イメージ図

内観イメージ図

建築計画

その他

24

（２） 実施設計
事業者は、事業者は、以下の事項に従い、実施設計を行うこと。
 要求水準が確保できるよう、十分配慮すること。
 ライフサイクルコストの削減に配慮すること。
 周辺のインフラの状況や敷地境界等、必要な事項の確認を行うこと。
 電波障害の調査を実施すること。
 事業者は、区と協議を行い、実施設計を行うこと。
 区から要請があった場合には、設計業務に関し、報告、説明を行うこと。
 実施設計を確定する前に、事業者は、近隣住民等を対象に説明会等により、実施設計の内容を説明すること。その際、区は、必要な協力を行う。
 実施設計終了後、事業者は、設計図書を区に提出し、確認を受けること。図面
は、CAD データ(Jw_Cad に変換が可能な形式)も提出すること
 実施設計において作成する設計図書等は、下表を標準とする。
表 14 作成設計図書等（実施設計）

種別

設計図書等
特記仕様書、案内図、配置図、面積表、仕上表、平面図、立面図、断面意匠

図、矩計図、階段詳細図、平面詳細図、展開図、建具表、雑詳細図、サイン計画、日影図、その他必要と思われる図面等

構造

特記仕様書、構造図、構造計算書、その他必要と思われる図面等

電気

特記仕様書、受変電設備図、幹線系統図、動力設備図、弱電設備図、消防設備

設備図、各種計算書、その他必要と思われる図面等

機械

特記仕様書、給排水衛生設備図、消防設備図、空調設備図、換気設備図、設備

昇降機図面、衛生機器リスト、各種計算書、その他必要と思われる図面

施工
仮設計画、施工計画、工程表、その他必要と思われる図書等
計画
積算

内訳明細書、数量計算書

その他

工程表、長期修繕計画書、打ち合わせ議事録、内外観イメージ図25

（３） 工事監理
事業者は、以下の事項に従い、工事管理を行うこと。
 工事監理者は、自らの責任により実施設計図書に基づき工事監理を行うこと。
 事業者は、区があらかじめ定めた時期において、工事の進捗状況等を報告する
ほか、区から要請があった場合には、適時に報告、説明等を行うこと。
（４） 建設業務事業者は、以下の事項に従い、建設業務を行うこと。
 着工に先立ち、工程表及び施工計画書を作成して区に報告し、確認を受けること。
 着工前に、事業者は、近隣住民や利用者等を対象に、説明会等を行い、施工計
画の内容を説明すること。
 取壊し工事を含め、施工時は、現在のグラウンド部分を施工ヤードとして利用することができる。その際は、施工部分以外を仮囲い等により明確に区分し、第三者災害等の防止措置を行うこと。
 工事の施工記録簿を作成し、区による履行確認後、竣工図等と共に整理し、当該記録簿を区に提出する。
 整備期間中に事業者が行う検査又は試験について、事前に区へ実施日等を通知すること。なお、区は、当該検査又は試験に立ち入ることができるものとする。
 区は、整備期間中に行われる工程会議に立ち会うことができるとともに、区は、必要に応じて、工事現場での施工状況の確認を行うことができるものとする。
 区が検査、会議、現場等に立ち会う場合、事業者は、必要な協力すること。
 事業者は、本件建物の整備業務完了後速やかに、事業者自らの責任及び費用において完了検査を実施し、本要求水準及び設計図書等に示された内容が満たされている事を確認すること。また、完了検査の結果について、検査済証その他の検査結果に関する書面の写しを添えて区へ報告すること。
 原則として、着工前に近隣家屋調査を実施すること。事業者は、調査を実施する場合は予め、区と協議の上、調査・範囲等を決定する。

26

３ 維持管理に関する要求水準
表 15 維持管理要求水準（（仮称）CC 羽田旭）
項目区（１）防火管理者選任○（２）建築物環境衛生管理者○

事業者

設備管理業務警備業務（１）機械警備業務（１）日常清掃業務（２）定期清掃業務

環境衛生業務○（仮称）CC 羽田旭

室内○（仮称）CC 羽田旭

周辺室外

○

床

○

窓ガラス

○

その他

○

（３）害虫駆除等（４）植栽管理業務○
剪定、消毒、施肥、除草
日常散水（５）廃棄物処分（１）受変電設備○〇○

受変電設備月次点検○

受変電設備年次点検○

動力・分電盤点検○

自動制御装置点検○

パッケージ型空調機（室内外機○点検）パッケージ型空調機室内機フ○ィルター清掃パッケージ型空調機室内機ド○

レンパン点検・加湿器点検設備保守業務

全熱交換器点検○

フロン簡易漏洩点検（室内外機○点検）
フロア簡易漏洩点検（室内外機○点検）（３）給排水衛生設備

送排風機点検

○

受水槽清掃

○

揚水ポンプ、排水ポンプ点検

○

雨水槽清掃

○

27

項目

区

（４）消防設備（５）建築付属設備

事業者

雨水槽ポンプ点検○

レジオネラ菌

○

総トリハロメタン○

上水水質検査（２８項目）○

上水水質検査（１１項目）○

簡易専用水道検査○

残留塩素測定○機器点検、機器点検総合点検○

連結送水管耐圧試験○

消防ホース耐圧試験○

エレベーター設備点検○

自動ドア点検○防火シャッター点検○

ITV 設備保守点検○

館内放送設備保守点検○（１）建築設備定期検査報告○（２）特定建築物定期検査報告○（３）防火対象物定期点検○（４）防火設備定期点検

○

定期点検

（１）利用者対応（予約対応・受付対応

他全般）

○

（２）区に起因する破損等による取替及び修繕○（３）利用者に起因する破損等による取替及び修繕○（４）経年劣化による備品取替及び修繕（ex:バスケット○

ゴールネット、ボール）
その他業務（５）消耗品（管球・トイレットペーパー等）交換・補○充（６）グラウンド日常整備（ex：散乱した砂の清掃及び○補充、地盤面の窪み補修）

大規模修繕業務（７）臭気の除去○（８）施設内の日常巡回点検○（９）天災発生時等の避難場所等に関する対応○

中規模改修（築 20 年目）、長寿命化改修（築 40 年目）「大田区公共施設個別施設計画」に基づく

28〇

４ 中規模改修及び長寿命化改修工事に関する要求水準
事業者は、下表のとおり中規模改修及び長寿命化改修工事を実施すること。工事の詳細は、区と事業者で協議の上で決定すること。
表 16 中規模改修及び長寿命化改修工事の概要

中規模改修（機能回復） 築 20 年目
機能
回復

防水改修

外壁改修

電気設備機器交換

給排水設備機器交換

空調機器交換その他必要な工事
長寿命化改修（機能向上） 築 40 年目

防水改修

外壁改修

電気設備機器交換

給排水設備機器交換

機能

空調機器交換その他必要な工事

回復

開口部改修（サッシ改修）

内部改修（床・壁・天井・家具等下地共）

電気設備（配線・配管類含む更新）

給排水設備（配線・配管類含む更新）

その他必要な工事‐

用途変更・新たな諸室の整備

バリアフリー改修

機能

防災・防犯改修

断熱化・省エネ化・高耐久改修

向上

エレベーター改修‐

機能向上に伴う設備システム変更・機器交換（配管・配線類含む）

29

第４章 付帯工事
１ 取壊し工事（１） 概要（取壊し対象）
取壊し工事（撤去、運搬、処理）の範囲は、外構を含め、下図、下表に記載の建築物及び工作物等（⑱及び⑲を除く）とする。

土壌汚染範囲図 1 配置図（現況）30

表 17 建築物等概要（既存）
番号
①

名称

延べ面積 建築面積 建設年 構造

旧創業支援施設 3,046 ㎡

階数

基礎

アスベスト

現況

1,137 ㎡ 1966 年 RC 造 地上 3 階

杭基礎

あり

供用停止

②

CC 羽田旭

1,305 ㎡

674 ㎡ 1978 年 RC 造 地上 3 階

杭基礎

あり

供用中

③

プール

48 ㎡

677 ㎡ 1983 年 RC 造 地上 1 階

直接基礎

あり

供用中

④

駐車場

-

-

-

-

-

-

-

供用中

⑤

グラウンド

-

-

-

-

-

-

-

供用中

4,399 ㎡

2,488 ㎡

計

表 18 工作物等概要（既存）名称

構造

形状・面積等

備考

⑥

機械室

RC 造

W8,800×D3,100×H4,000

‐

⑦

受水槽

FRP 製

容量 8t

基礎 RC 製

⑧

電気室

RC 造

W6,200×D3,200×H3,800

‐

⑨

機械室

CB 造

W3,200×D3,200×H2,600‐⑩

サッカーゴール

鋼製

W5,100 H2,200

2 か所

⑪

防球ネット

支柱 PC

H8,000

ネット付き

⑫

倉庫

CB+鋼製等W4,300×D6,200×H2,100

外部フェンス付き

⑬

自転車置場

アルミ製

W3,200×D1,800×H2,200
2 か所
W2,450×D1,800×H2,050
⑭

ごみ置場

鋼製

W2,600×D1,000×H1,800

‐

⑮

掲揚ポール

アルミ製

H8,000下部 RC 造 560×560

⑯

倉庫

鋼製

W3,050×D950×H2,200
2 か所
W2,600×D1,800×H2,400
⑰

便所

鋼製

W3,000×D1,000×H2,400

便器 2 か所、手洗１か所⑱

災害用資材倉庫

鋼製

W2,160×H910×D1,630

再利用⑲

防災行政無線塔

H14,900（地上）H2,600（根入れ）

残置（２） 工事内容・見積条件
 既存建物取壊し工事一式（撤去、運搬、処分共）とする。
 図 1 配置図（現状）の状況から更地の状態とし、新築工事との一体施工を前提に見積を行うこと。
 基礎（杭は基礎下端以下の高さまで撤去）、アスベスト、外構撤去を含む。
 新築工事との一体発注によるスケールメリットや施工の合理化を反映した見積とすること。

31

（３） 施工条件
 CC 羽田旭の取壊しは、（仮称）CC 羽田旭の供用開始後に行い、整備期間中も集会室や体育室の貸し出しを継続できるようにすること。また、CC 羽田旭の取壊しは、令和 7 年度以降に施工すること。
 取壊し工事の詳細は、事業者の提案内容に基づき、区と事業者で協議の上決定する。
２ 土壌汚染対策（１） 工事内容・見積条件
 土壌汚染対策工事一式（撤去、運搬、処分共）とする。
 土壌汚染対策工事の詳細は、事業者の提案内容に基づき、区と事業者で協議の上決定する。
 取壊し工事や新築工事との一体発注によるスケールメリットや施工の合理化を反映した見積とすること。
（２） 範囲 図 1 配置図のとおりである。詳細は、守秘義務対象開示資料貸与申込書を提出した事業者に対し、令和 4 年７月頃に貸与する予定の土壌汚染調査報告書を参照すること。

32