身の丈型再開発プロジェクトにみる
事業採算リスクマネジメントに関する研究
A study on risk management to prospect of project profit from‘appropriate size’ redevelopment project
宮野 有未 1

山崎崇2

鈴木達人 1 太田明 1 兼田敏之 1

Yumi MIYANO1, Takashi YAMASAKI2, Tatsuto SUZUKI1, Akira OHTA1
and Toshiyuki KANEDA1
1

名古屋工業大学
Nagoya Institute of Technology
2株式会社 都市研究所スペーシア
2
The Urban Institute SPACIA
1

Abstract: After the 1991 land price bubble collapse, many statutory redevelopment projects had been
forced not to complete by mainly the shrink of the floor demands or the difficulty of the floor demand
forecasts. Then, the ‘appropriate size’ redevelopment style was advocated that prefers the matching theareal floor demands to intensive landuse and that emphasizes the delay costs by the project period. This
style can be interpreted as reduction of the business profitability risk.
The purpose of this article is first to report Nayabashi East project as this typical case, to explain theeffects on the risk management of the ‘appropriate size’ and to illustrate the effects through Monte Carlorisk simulations of a simplified model.
As the results, we conclude that this project had succeeded to get out of the red by the change of urban
planning decision. We also refer on an artificial society approach as its further work.

１

段階制度を有するプロジェクトにおけるリスクマネジメント問題
1969 年に制定された都市再開発法に基づく第一種市街地再開発事業（対象を組合施行のみに限定する，以降，再開発プロジェクト）は，都心の合理的高度利用や防災性能向上といった都市機能の更新を目的とした公共性の高いプロジェクト制度である。
1985 年を境として都市開発における民間投資誘導という時代の要請に応える制度として注目されるようになった。制度の特徴は，多主体の合意を要件とする段階制度にあり，表１に示すように，各段階の境には，準備組合設立，都市計画決定，組合認可，権利変換計画認可という法制度上のハードルが設けてある。これは，制度設計時に下敷きとした土地区画整理事業制度を踏襲したもので，プロジェクトの完成が確実に総資産価値の増進（プロジェクトの利益）をもたらすという前提のもとで，成員主体（地権者）間の合意を容易に後戻りさせないメカニズムを有する。91 年の地価バブル崩壊以前である当時，これは機能した。しかし，その後の地価下落期にはその制度はまったくといっていいほど機能せず，全国各地の再開発事業は軒並み停滞を余儀なくされた。
1998 年の不動産評価基準の改正により収益還元地価が重視されるようになり，これを境に再開発プロ
ジェクトは，社会経済情勢の変化に伴う採算性変動のリスクに直面することになる。しかし，プロジェクト推進主体が情勢変化に応じた機動的な対応を試みる際には段階制度が制約条件として逆機能する。
表１に整理したように，段階を進むほどマネジメントできる変数が限られてくるためである。

表１

２

組合施行第一種市街地再開発事業における制度段階

本研究の目的

そのような中、2003 年に再開発事業の職能団体である再開発コーディネーター協会が「身の丈の再開発」の提言を行なった。これは，容積制限を目いっぱい使い切る土地の高度利用を目指すプロジェクトから、地域の床需要に合わせた保留床規模の決定とプロジェクト期間の短縮によるリスクの低減を図るプロジェクトへと，マネジメント・スタイルを転換するものと解釈することができる。
本研究の目的は、身の丈型再開発への変換を果たした再開発事例として納屋橋東第一種市街地再開発事業の経緯を説明したのち、身の丈型再開発のリスクマネジメント上の意味を踏まえて、想定モデルを用いたリスクシミュレーションを通じてその効果を例示することである。また，人工社会研究への含意についてもあわせて述べたい。

区栄一丁目の広小路通と堀川に面した面積約 13000㎡の街区である( 図１)。

2009 年時

2014 年時() 駐車場

堀川
商業棟

広小路通

商業・業務棟

業務・
ホテル
高さ170m

住宅棟(高さ130m)

住宅棟(高さ99m)

堀川
店舗棟
業務棟

図１３

広小路通

納屋橋東第一種市街地再開発事業の配置図の変遷

納屋橋東再開発事業のケーススタディ

民間組合施行による納屋橋東第一種市街地再開発事業をケーススタディ対象として、組合事務局にヒアリング調査を行った。納屋橋東地区は名古屋市中1991 年に「納屋橋東再開発準備組合」が設立され、2009 年には都市計画決定をしたがその後の経済情勢の変化により、2014 年に再び建築計画等を変更した都市計画決定（変更）を行った( 図１、表２、表３)。変更点としては、用途の絞込みや容積率の低下

による保留床面積の削減により、事業規模が約 69％に縮小したことである。現在は 2017 年の竣工にむけて、工事が進められている。

ェクトを「手戻り」させなければならない。これには合意の取り崩しを要する。
t-2

納屋橋東第一種市街地再開発事業の変遷
2009 年 都市計画決定時

面積2014 年 都市計画決定時

a

商業地域 (90/700)
防火、高度利用地区

建ぺい率 / 容積率65％/712％89％/428％

建築面積 / 延床面積

7200 ㎡ /79000 ㎡

9800 ㎡ /47485 ㎡

用途

商業・業務・住宅・ホテル・スポーツ

商業・業務・住宅

構造

RC 造・S 造

RC 造・S 造

収支分布bc▼d2009 年 都市計画決定時
（百万円）
収入

不確定変数
・保留床単価・工事費

1170

補助金

8507

土地整備費

535

補償費

1006

先導緊促
保留床処分金

700
25693

工事費

29677

事務費

1181

利息

885
446

合計

34900

支出

合計

2014 年 都市計画決定 ( 変更 ) 時
（百万円）
収入

34900

（百万円）

917

補助金

3150

土地整備費

403

先導緊促

補償費

449

保留床処分金

1385
15865

工事費

17916
354

利息

56

その他

305

合計

20400

赤字

図２

再開発プロジェクトのリスクイメージ

５

想定モデルを用いたリスクシミュレーションの試み

調査設計費

事務費

不確定変数・工事費

（百万円）

調査設計費

その他

期間

計画内容の変更

納屋橋東第一種市街地再開発事業の収支計画の変遷
支出

４t0 における経済情勢の変化

敷地 11100 ㎡ 地区 13000 ㎡

用途指定

表３

ターゲットタイム t0▼

表２黒字

t-1

本節では、２節の事例における 2009 年時点と2014 年時点を参考として、モンテカルロ法によりリスク推計を行う。以降、09 年時点をモデル a、14 年時点をモデル b と称する。

5.1
合計

20400

再開発プロジェクトのリスクマ

ネジメントの考え方
図２において、再開発プロジェクトのリスクマネジメントについて説明する。プロジェクト完了時点
を t0 、 プ ロ ジ ェ ク ト 途 中 の ２ 段 階 を t-2 , t-1( t-2<t-1<t0 ) とする。t-2 段階の点 a においては、不確定変数の個数も多く、また t0 までの時間も長いため、t0 における収支分布はばらつきの広いものになっている。つまり、相当な確率で黒字を達成できないことを意味している。t-1 段階までにプロジェクトの準備を良好に進捗させることに成功するならば、点 b のように収支分布のばらつきは狭まり、黒字側に収束するはずである。経済情勢の変化により、点ｃや点ｄに至る場合は、t0 における収支分布の赤字の確率、つまり事業採算リスクを減少させるためにいったん確定させた計画内容( 変数) を変更する必要がある。また、変更しても事業採算リスクを減少できないのであれば、再び t-2 段階にまでプロジ想定モデルの構成

モデル a の場合、t0 までの期間を 109 ヶ月とする。ここでは用途別の保留床単価と用途別の工事費単価を不確定変数とした。これらはその時点までのデータはあるものの、今後、変動する可能性があるためばらつきがある。
モデル b の場合、t0 までの期間を 61 ヵ月とする。
すでに実質的な参加組合員との契約を終えているた
め、保留床単価はその妥結額に固定されている。t0までに変動する可能性のある用途別の工事費単価のみ不確定変数とした。

5.2

不確定変数の設定

各々の不確定変数はドリフト０のウィナー過程に従うものとした。この場合、ウィナー過程の性質から将来の分布は正規分布に従う。ただし、標準偏差は経過時間の平方根に比例する。
工事費についてはモデル a は 2009 年時収支計画から、モデル b は 2014 年時収支計画から用途別工事費単価を求め、これをプロジェクト完了時の期待値とした。また、モデル a は 2008 年から 2012 年

までの純工事費指数データから、モデル b は 2010年から 2015 年 9 月までの純工事費指数データから用途別工事費単価 の標準偏差を推計した。
保留床処分金については 2009 年時の市場の相場から用途別保留床単価 を求め、これを期待値とした。
また、2009 年から 2014 年までの各用途別の賃料指数データから用途別保留床単価 の標準偏差を推計した。

5.3 想定モデルの推計と比較
モンテカルロ法によるリスクシミュレーションをCrystal Ball を用いて 2000 回試算した結果を図に示す( 図３)。収支バランスの結果からモデル a は t0
時点における平均値μa は赤字となり、分布を見ても黒字を見込める確率は 0.05％にも満たない。これは、この時点で想定していた保留床単価よりも実際の市場での床相場が低く、十分な保留床処分金が得られないことが主因である。モデル b は t0 時点における平均値μb が黒字となり、赤字に転じる確率は 0.05％にも満たない。
また、標準偏差σb はσa より減少している。これは、モデル b ではリスク要因は工事費を残すのみとなったためである。ただし、プロジェクト規模が約 69％に縮小したため、見かけ上の黒字率では相応のばらつきがある。
まとめると、モデル a からモデル b へと計画のダウンサイジングを行ったことで、プロジェクト完了時の収支が赤字から黒字に転じた。また、事業採算リスクのばらつきについてはモデル b がモデル aより小さくなった。

６

結論

３節で示した「身の丈型再開発」の事例検討を踏まえた想定モデルのシミュレーション分析から得られた知見をまとめる。
１） 再開発プロジェクトのリスクマネジメントの考え方から推計シミュレーションを試み、その効果を例示することができた。
２） ターゲットタイムが与えられているこの事例の場合に、計画のダウンサイジングを行うことで再開発プロジェクトを黒字化させることが可能であると分かった。
今回のシミュレーションでは、大きく変動する可能性のある工事費単価と保留床単価に着目して、その値を変数としたが、変数間の相関はないと仮定している。今後は、工事費単価や保留床単価の相関を考慮することが必要である。
なお，本研究の事例では，成員主体（地権者）の集団が実質的に一枚岩として振舞ったと解釈できる。
しかし，再開発実務者がつねに直面する困難は，ヘテロなリスク耐性を有する多様な成員主体の間の合意をいかにして促進させるかにある。この系には，プロジェクト全体の成否見通しをマクロ情報として，個々の成員主体が意思決定するミクロ＝マクロ連関を見てとることができる。問題解決指向のモデル分
析に人工社会アプローチが望まれている。

図３

想定モデルにおける事業採算リスク【注】１）標準偏差:「工事単価」名古屋・集合住宅・RC の純工事費、名古屋・事務所・S の純工事費、店舗・S の純工事費（建設物価指数月報、財団法人建設物価調査会）に示されている指数から差分を算出して月ごとの標準偏差を求めた。
２）床単価：「住居」中部圏・新築マンション平均価格（東京カンテイ）「店舗」名駅エリア・プライムビルの賃料相場（路線貸店舗賃料相場、CBRE）「業務」伏見エリア・大規模ビル・オフィス賃料分析データ（オフィスレントデータ、三幸エステート）を市場の相場とした。
３）標準偏差：「用途別床単価」名古屋圏・共同住宅の賃料指数、名古屋圏・オフィスの賃料指数（全国賃料統計、財団法人日本不動産研究所）、名駅エリア・プライムビルの賃料相場（路線貸店舗賃料相場、CBRE）に示されている値から指数を考え差分を算出して月ごとの標準偏差を求めた。

謝辞
納屋橋東第一種市街地再開発組合地権者ならびに事務局の方々に謝意を表します。

参考文献[１] （社）再開発コーディネーター協会：新たな再開発のあり方に関する提言, (2003 年)[２] 兼田敏之,山崎崇,植村吉景: 法定再開発プロジ

ェクトのためのリスク・シミュレーションに関する研究, 不動産研究 Vol. 43, No. 2, pp. 48-57, (2001 年)[３] James R Evans, David L Olson : リスク分析・シミュレーション入門,(1999 年)