令和 5 年 6 月
令和 4 年度
群馬県内における住宅取得価格と勤労所得に関する調査

公益社団法人群馬県不動産鑑定士協会
研修・業務推進委員会

写真は「ググッとぐんま写真館」から転載したもの（伊香保温泉石段街）です。

目次
調査の目的 ........................................................................ 1
Ⅰ部 新築戸建住宅の取引実態調査 ................................................ 1
Ⅱ部 年収倍率等調査 ............................................................ 4
Ａ 調査方法 .................................................................. 4
Ｂ 結果及び特徴 .............................................................. 5
Ⅲ部 総 括 .................................................................... 7

調査の目的
本調査は（公社）群馬県不動産鑑定士協会（以下、当協会）が公益事業の一環として実施する調査で、群馬県内における新築戸建住宅等の購入のための情報提供を目的とするものです。Ⅰ部
では国土交通省不動産取引価格情報検索サイトを活用して新築戸建住宅の取引実態を調査します（以下、Ⅰ部調査）。Ⅱ部では当協会が独自調査した年収倍率等を算出します（以下、Ⅱ部調査）。
Ⅲ部ではＩ部調査及びⅡ部調査を総括します。

Ⅰ部 新築戸建住宅の取引実態調査
国土交通省では不動産市場の信頼性・透明性を高め、不動産取引の円滑化、活性化を図るため、不動産の取引当事者を対象に不動産取引のアンケート調査を実施し、その結果得られた回答について物件が容易に特定できないよう加工し、Ｗｅｂ上で公表しています。その情報を元に当協会の研修・業務推進委員会が新築戸建住宅価格についてまとめました。

Ａ

新築戸建住宅調査対象は国土交通省不動産取引価格情報検索サイトに公表されている土地建物の取引物件のうち、建物の用途が住宅かつ、都市計画法の用途指定がされた地域内の物件を調査の対象としています。まず、取引件数について調査し、上位に入った５市町村における「土地建物合計額」「土地面積」「建物延床面積」の３項目について、平均値、中央値、最高値、最低値を調査しました。
調査期間は令和3年第4四半期から令和4年第3四半期までの1年間です。「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で新築住宅とは、竣工後1年未満でかつ未使用の状態の物件を指します。当調査では未使用か否かの判断がつかないため令和3年以降に建築された住宅を新築とみなします。
※ 中央値とはデータを小さい順に並べたとき中央に位置する値です。
1１．市町村別調査取引件数（群馬県の合計471件）
順 位
取引件数
全体の割合
（前年順位）

1位
高崎市
125件
27%
高崎市
111件

2位
太田市
78件
17%
前橋市
108件

3位
前橋市
74件
16%
太田市
67件

4位
伊勢崎市
59件
13%
伊勢崎市
54件

5位
館林市
28件
6%
館林市
30件

※ アンケート調査において得られた回答を基に作成しています。このため、実際に取引された全取引件数を調査対象としておりません。

・県内 35 市町村のうち新築戸建住宅の取引は 21 市町村（11 市 8 町 2 村）で確認されました。
・上位5位までの調査取引件数の合計は364件で群馬県全体の調査取引件数（471件）の約77％を占めています。
・前年2位の前橋市の取引件数が落ち込み、前年3位の太田市と順位が入れ替わりました。

２．調査取引件数上位5位までの市町村別新築戸建住宅の分析
項目

土地建物
合計額

土地面積

建物延
床面積

市町村名

平均値

中央値

最高値

最低値

高崎市

3,200万円

3,000万円

12,000万円

1,700万円

太田市2,730万円

2,500万円

7,000万円

1,400万円

前橋市2,630万円

2,600万円

4,400万円

960万円

伊勢崎市

2,560万円

2,500万円

4,900万円

1,500万円

館林市

2,360万円

2,350万円

4,000万円

1,400万円

県全体

2,700万円

2,500万円

12,000万円

500万円

高崎市

216㎡ （65坪） 200㎡ （61坪） 500㎡ （151坪） 110㎡ （33坪）

太田市

226㎡ （68坪） 220㎡ （67坪） 480㎡ （145坪） 130㎡ （39坪）

前橋市

225㎡ （68坪） 220㎡ （67坪） 500㎡ （151坪）

伊勢崎市

220㎡ （67坪） 200㎡ （61坪） 400㎡ （121坪） 160㎡ （48坪）

館林市

230㎡ （70坪） 210㎡ （64坪） 500㎡ （151坪） 185㎡ （56坪）

県全体

228㎡ （69坪） 220㎡ （67坪） 590㎡ （178坪）

55㎡ （17坪）

高崎市

108㎡ （33坪） 105㎡ （32坪） 140㎡ （42坪）

55㎡ （17坪）

太田市

108㎡ （33坪） 105㎡ （32坪） 150㎡ （45坪）

80㎡ （24坪）

前橋市

104㎡ （31坪） 105㎡ （32坪） 120㎡ （36坪）

25㎡ （8坪）

伊勢崎市

112㎡ （34坪） 110㎡ （33坪） 280㎡ （85坪）

85㎡ （26坪）

館林市

116㎡ （35坪） 110㎡ （33坪） 340㎡ （103坪）

95㎡ （29坪）

県全体

108㎡ （33坪） 105㎡ （32坪） 340㎡ （103坪）

25㎡ （8坪）

255㎡ （17坪）

・県全体平均値は土地建物合計額 2,700 万円(前年 2,610 万円・前年比約＋3.4％)、土地面積 228 ㎡(前年 215 ㎡・前年比約＋6.0％)、建物延床面積 108 ㎡（前年 108 ㎡・前年比約 0.0％）でした。
・土地建物合計額平均値の順位は1位高崎市で3,200万円(前年も１位で2,840万円)、２位太田市で2,730万円(前年は3位で2,500万円)、3位前橋市で2,630万円(前年は2位で2,780万円)でした。前橋市が低下となった一方で、他市は上昇となり、県全体の平均値は約3.4％上昇する結果となりました。
・上位５市別の土地面積平均値の順位は１位館林市で230㎡（前年も１位で239㎡）、２位太田市で226㎡(前年も2位で229㎡)、３位前橋市で225㎡（全年は4位で213㎡）となりました。
・上位５市別の建物延床面積平均値は、館林市が最大で116㎡、前橋市が最小で104㎡、県平均は昨年と同様の108㎡で、大きな変化は見られませんでした。

出典：国土交通省不動産引価格情報を加工して作成
3Ⅱ部 年収倍率等調査
Ａ

調査方法
県内各市町において、一定面積の新築戸建住宅が年収の何倍で取得できるか計算しました。

土地価格については、都道府県地価調査価格を継続して採用しています。年収については、平成27年度から算出方法を改め、より実態に近い数字に修正しています。なお令和4年の統計数値が出揃っていないため年収及び土地建物価格は令和3年を基準としています。

１．調査対象市町
県内主要市町の前橋市、高崎市、桐生市、伊勢崎市、太田市、沼田市、館林市、渋川市、藤岡市、富岡市、安中市、みどり市の12市及び吉岡町と玉村町を合わせた14市町が調査の対象です。

２．土地価格の算出方法
各市町における標準的な住宅地の都道府県地価調査価格（平米単価）を採用し、土地面積を165㎡（50坪）として、土地価格（総額）を算出しました。

３．建物価格の算出方法
建物延床面積を110㎡（約33坪）と想定し、(一財)建設物価調査会発行の「建築統計年報」から求めた標準的な建築単価（17.0万円／㎡）を乗じた建物価格（総額1,870万円・税抜き）を算出しました。

４．土地建物合計額の算出方法
上記、土地価格と建物価格を合算した価格です。

５．年収の算出方法
厚生労働省の「賃金構造基本統計調査」から、群馬県内における全産業合計のうち、企業規模が10人以上の事業所に勤務する男性（30歳から49歳まで）を抽出し、「超勤分を除いた所定内給与額×12か月＋賞与」を県全体の1人当たり年収（Ａ）とします。
次に総務省「市町村税課税状況等の調」から、県全体の1人当たり総所得金額に対する各市町の1人当たりの総所得金額の割合（Ｂ）を求め、それを（Ａ）に乗じて得た額を市町別の1人当た4りの年収としています。

６．年収倍率算定表（Ⅱ部図表1を参照）
土地建物合計額を年収で除して年収倍率を市町別に求めました。

７．年収倍率を5.2倍とした場合の土地取得可能面積一覧表（Ⅱ部図表2を参照）
建物価格を一定額（1,870万円）と仮定したうえで、年収倍率を県平均値5.2倍とした場合の各市町別及び年収別に取得可能な住宅地の土地面積を求めました。

Ｂ

結果及び特徴１．土地建物合計額（Ⅱ部図表1及び下記グラフを参照）
この調査結果によれば、土地建物合計額の1位は高崎市2,920万円(前年も１位で2,910万円)、２位は前橋市2,710万円(前年も２位で2,720万円)、３位は渋川市2,490万円（前年も3位で2,490万円)でした。
14市町の平均は2,460万円(前年は2,470万円)で、平均を上回っている市町は前橋市、高崎市、渋川市、沼田市、太田市の5市となっています。

5

２．住宅が取得可能な年収倍率（Ⅱ部図表１を参照）
土地建物合計額を年収で除した年収倍率は4.9倍から5.7倍の範囲で、各市町の平均は5.2倍でした。

３．取得可能な土地面積（Ⅱ部図表２を参照）
平均年収に近い500万円で見た場合、年収倍率の5.2倍で取得可能な土地面積は、安中市の335㎡が最高で高崎市の114㎡が最低です。また平均年収の474万円で標準的な規模である165㎡（50坪）以上の住宅地を取得できるのは、桐生市、伊勢崎市、太田市、館林市、藤岡市、富岡市、安中市、みどり市、吉岡町、玉村町の8市2町です。
※ 取得可能な土地面積＝（年収×年収倍率－建物価格）÷土地単価

４．土地面積165㎡（50坪）を購入する際の目安表
年収倍率5.2倍で土地面積165㎡を購入する際の年収の目安は下表のとおりです。
年収５５０万円～６００万円

高崎市

年収５００万円～５５０万円

前橋市

年収４５０万円～５００万円

桐生市・伊勢崎市・太田市・沼田市・館林市・渋川市・藤岡市・吉岡町・玉村町

年収４００万円～４５０万円

富岡市・安中市・みどり市※ 土地面積165㎡を購入する際の年収目安＝（土地単価×165㎡＋建物価格）÷年収倍率

５．Ⅱ部図表３は１４市町平均の土地建物合計額のグラフです。
６．Ⅱ部図表４は１４市町平均の年収のグラフです。
７．Ⅱ部図表５は１４市町平均の年収倍率のグラフです。
８．Ⅱ部図表６は１４市町平均の土地建物合計額の推移を表したグラフです。
９．Ⅱ部図表７は１４市町平均の年収の推移を表したグラフです。
１０．Ⅱ部図表８は１４市町平均の年収倍率の推移を表したグラフです。

6

Ⅲ部 総Ａ

括Ⅰ部調査の総括

Ⅰ部調査における調査結果は、国土交通省不動産取引価格情報検索サイトに公表されているアンケート調査において得られた回答を基に作成しています。このため、実際に取引された全取引件数を調査対象とはしていないものの、当該調査における土地建物合計額は市場での取引実態を反映した価格といえるでしょう。

１．新築戸建住宅の取引実態調査① 県全体の新築戸建住宅の調査取引件数は 471 件、前年 443 件から約 6.3％増加しました。
② 調査取引件数の順位は、１位は前年と同様で高崎市でした。前年 2 位の前橋市と前年 3 位の太田市が入れ替わりました。
③ 土地建物合計額の県全体平均は 2,700 万円で、前年 2,610 万円から 3.4％上昇しました。
④ 土地面積の県全体平均は 228 ㎡で前年 215 ㎡から 6.0％増加しました。建物延床面積の県全体平均は 108 ㎡で前年も 108 ㎡と変動なしです。

２．総括
新築戸建住宅の取引実態の調査結果について、調査取引件数は増加傾向を見せました。このような調査結果となった背景には、ワクチン接種拡大による新型コロナウイルス感染症の落ち着きが考えられます。その波及効果による将来の見通しの改善や経済回復の兆しが需要者の購買意欲を向上させ、取引件数を押し上げたのではないかと推測されます。
土地建物合計額の県全体平均は微増となっています。当該調査期間における調査対象５市の地価動向は、概ね横ばい～微減傾向でした。一方で、木材価格や鉄価格の高騰による建築資材価格の上昇や、継続的な物価高騰の影響が見られました。これらの要因が建物価格を押し上げたことで土地建物合計額が上昇したと推測されます。

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Ｂ

Ⅱ部調査の総括
Ⅱ部調査は年収倍率についての調査です。Ⅰ部調査で実際の取引による土地建物価格について調査・集計を行ったのとは対照的に、Ⅱ部調査では土地価格（単価）は都道府県地価調査価格を基に、建物価格（単価）は(一財)建設物価調査会の建築費単価を基に査定しています。土地面積及び建物延床面積は県内における標準的な規模を採用し、これら単価と面積を用いて土地価格（総額）と建物価格（総額）を査定しています。本調査の価格査定は非常に簡易的ではあります
が、不動産鑑定士による鑑定評価における評価手順を基礎として土地建物合計額を算定しています。
また、年収及び土地建物価格は令和 3 年を基準としていることにご注意ください。

１．年収倍率等調査① 土地建物合計額平均は 2,460 万円で、前年 2,470 万円から 0.4％減少しました。
② 年収平均は 474 万円で、前年 478 万円から 0.8％減少しました。
③ 年収倍率平均は前年も 5.2 倍で変動なしです。

２．総括
土地建物合計額平均はわずかに減少しました。建物価格について考察すると、建物価格の査定額は前年と同額（1,870 万円）でした。一方で、土地価格について考察すると、Ⅱ部調査対象となっている期間は新型コロナウイルス感染症の影響により県内の土地価格は全体的に下落傾向で推移しており、14 市町の土地単価平均は 35,900 円/㎡で、前年土地単価平均 36,200 円/㎡から約 0.8％の下落でした。土地価格の査定額が下落していることが土地建物合計額平均減少の要因と推測されます。
平均年収はわずかに減少しました。これは新型コロナウイルス感染症の影響による企業収益の低減や雇用、労働環境の変化が収入へ及ぼす影響等が要因と推測されます。
土地建物合計額平均と年収平均がともに微減となったことで、相関関係としての年収倍率は前年同様 5.2 倍となりました。

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