セカンドオピニオン
ユニヴ・ライフ 株式会社
『しがぎん』サステナブル評価融資

発行日：2022 年７月 29 日
発行者：株式会社しがぎん経済文化センター
産業・市場調査部
本文書は、ユニヴ・ライフ株式会社(以下、「ユニヴ・ライフ」という)が滋賀銀行(以下、「貸付人」という)から『しがぎん』サステナブル評価融資(以下、「本ローン」という)を受けるにあたり、株式会社しがぎん経済文化センター(KEIBUN)が発行するものである。なお、『しがぎん』サステナブル評価融資とは、お客さまのサステナビリティ経営と有意義な目標設定に対し、外部機関による評価やモニタリングを通じた伴走支援により、企業価値の向上を後押しする融資である。

１．ユニヴ・ライフの会社概要
社
所

在設
資

本名

ユニヴ・ライフ株式会社地

大阪府吹田市佐井寺 4 丁目 43 番 8 号

立1985 年４月８日

金5,040 万円

事 業 内 容

 賃貸住宅の管理／仲介／サブリース／改装営繕工事
 不動産の売買仲介／企画設計／監理／コンサルティング
 保険代理店

従 業 員 数53 名(2022 年 6 月末日時点)（１）事業概要
ユニヴ・ライフは、大阪府吹田市に本社を置く不動産賃貸管理会社である。1985 年に関西大学生活協同組合(以下、「関大生協」という)のグループ企業の一つとして「株式会社アイコーネ」が設立され、94 年から関大生協住宅事業部※1 のサポートを目的として活動を開始し、95 年に現在の社名へ変更している。2007 年に賃貸オーナーの多様化するニーズに応えるため不動産売買の仲介を担う梅田北店不動産部を開設。15 年には関大生協のグループ企業で保険代理店事業を担う「株式会社ユニオンサービス」と合併しており、不動産の賃貸管理と保険代理店を事業の柱としている。
現在では、吹田市に２店舗、高槻市に１店舗を有し、北摂エリアを中心とした大阪府下の管理物件数は4,500 戸を超え、地域密着型の建物総合管理会社としての地位を確立している。
※１ 学生の福利厚生を担う関大生協が、下宿学生に良好な生活空間を提供するために設立。(現：一人暮らしサポート事業部）
関大周辺の賃貸オーナーや建築会社の協力のもと、サブリース事業や学生向けのアパートおよびマンションの紹介業務をスタートさせたが、現在では関西大学生向けのお部屋紹介以外の業務はユニヴ・ライフへ移管している。
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1/12社名の通り、「大学生の暮らし」の支援を目的に設立されているため、関西大学の下宿生のうち約７割が同社のサポートを受けている。関西大学の他にも、梅花女子大学、大阪医科薬科大学など、北摂エリアに拠点を構える多くの大学・専門学校から下宿紹介事業者として指定されており、同社の管理物件における入居者のうち約 35％が学生である。学生の安定した入居が期待できることで、賃貸オーナーからの管理依頼も多く、賃貸物件占有率※2 は 46％程度となっている。また、北摂エリアはファミリー世帯の入居希望や法人の社宅ニーズも多く、学生のみならず幅広い顧客層へ賃貸物件の紹介を行っている。
学生の一人暮らしを支援する中で、管理会社としてのノウハウを蓄積しており、賃貸オーナーへのサポートにも力を注いでいる。ISO9001 の取り組みの一環として、入居者と賃貸オーナー向けにアンケートを実施している。
入居者のニーズに基づき、賃貸オーナーとの対話を実施することで、家具付きマンションやガレージハウス、ペット共生型住宅等の独自性に富んだ物件を生み出しており、管理物件の平均入居率は 97％超となっている。また、入居者からの要望や問い合わせはすべて『サービスリクエスト』として、記録・整理を行い、即日対応を心掛けている。すぐに整備ができない事案についても、追跡・管理をすることで定期的にフォローのできる体制を整えており、退去者向けに実施しているアンケートでは「要望に対する対応」において高い評価を得ている。
こうしたステークホルダーへのきめ細やかな対応により信頼を勝ち取ってきたことが当社の強みであり、管理戸数の増加と高い入居率の維持へとつながっている。
■学生向けサポート(各大学に設置のチラシ)〔出所：ユニヴ・ライフ提出資料〕※２ 2021 年 11 月～2022 年３月までの新学期シーズンにおける関大生協の店舗での契約件数のうち、同社が管理する物件の割合。
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■独自性のある管理物件〔出所：ユニヴ・ライフのウェブサイト〕（２） 経営ビジョンおよび経営理念
ユニヴ・ライフは事業を通じて社会に果たしていくべき使命を表現した「経営ビジョン」と、そのビジョンを達成するために大切にしている価値観を「経営理念」として、以下のように掲げている。

経営ビジョン

ユニヴ・ライフは安全で快適な“LIFE”を創造します
経営理念

人と空間の豊かなコミュニケーションを創造する

入居者の抱える"住まい"や“暮らし”に対する様々な課題に対応していくことは、直接関わることの少ない賃貸オーナーと入居者の間にあるギャップを埋め、入居者の安全で快適な暮らしの実現につながると考えている。同社はその実践として、入居中・退去時のアンケートや賃貸オーナーへの満足度調査を行ない、そのアンケート結果に基づいた賃貸オーナーとの対話を行なうことで管理会社としてのサービス品質の向上につなげている。また、入居者のニーズを賃貸物件に反映させることは、不動産という無機質なものに価値を与えることができ、人々の暮らしを支えることや、住みやすい街づくりに貢献するとしている。
ユニヴ・ライフは今後も、入居者や賃貸オーナーの要望や課題に向き合いながら、その思いを実現し、その先にある顧客や地域社会のより豊かな“LIFE＝暮らし”を支え、ともに成長・発展していくことを目指している。
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２．ユニヴ・ライフのサステナビリティ
ユニヴ・ライフは、経営ビジョンにある「安全で快適な“LIFE”を創造します」という使命を果たし、それを持続的なものにするためにはステークホルダー同士のコミュニケーションが重要であると考えている。同社は創業以来、賃貸オーナーと入居者、不動産の売主と購入希望者など、普段は直接関わることの少ないステークホルダー同士のコミュニケーションを仲介することで、それぞれの“安全で快適な LIFE＝暮らし”を創造し、信頼を得てきた歴史を持つ。加えて、事業を支える従業員の働きやすさやモチベーションの向上についても力を注いでおり、社内外のステークホルダーとのコミュニケーションを重視した経営を行ってきた。
2022 年３月には「ユニヴ・ライフ SDGs 宣言」を策定しており、事業活動を通して SDGs(持続可能な開発目標)に積極的に貢献し、ステークホルダーとの持続可能な関係構築に向けた取り組みを行っていくとしている。
重点テーマとして「住み心地の良い暮らしへの貢献」、「健やかで安心できる毎日への貢献」、「働きやすく能力が発揮できる職場づくり」、「環境と地域が調和するグリーン社会の実現」の４つを選定し、各種取り組みを実践している。
同社の社名や経営ビジョンにも掲げられている“LIFE”という英単語には複数の日本語訳が存在する。その中でも、「暮らし」「人(お客さま)」「活力」「生命」の４つの日本語訳と、上記の４つの重要テーマとを関連付けてSDGs 宣言の中で表現している。
■ユニヴ・ライフ SDGs 宣言書〔出所：ユニヴ・ライフ提出資料〕
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３．サステナビリティ目標の設定（１）目標についてテーマ

入居者および賃貸オーナーとのコミュニケーションの強化貢献する SDGSKPI① サービスリクエストの対応基準の達成率② オーナーアンケートの回収率③ オーナーアンケートの満足度指数

目内標容2022 年度

2023 年度

2024 年度

2025 年度

2026 年度

2027 年度

①の目標

100％

100％

100％

100％

100％

100％

②の目標

45％

46％

47％

48％

49％

50％

③の目標

90％

90％

90％

90％

90％

90％

【KPI の対象と内容】① サービスリクエストとは、入居者から寄せられる相談、要望、問い合わせのことをいう。
毎月末時点のサービスリクエストの未完了数を共用部 30 件以下、専有部 50 件以下に抑制する基準を ISO9001 の品質マネジメントシステムに組み込んでいる。未完了件数を基準以下とすることを毎月判定し、その達成率を KPI とする。
計算式：サービスリクエストの対応基準の達成月数÷12 ヵ月×100(%)② オーナーアンケートとは契約オーナーを対象とした顧客満足調査であり、全オーナーへ調査書を郵送にて送付。毎年度最低１回は実施している。
計算式：オーナーアンケートの返送件数÷契約オーナー総数×100(％)（2021 年度実績値：44.1％）③ 上記オーナーアンケートでは５段階で評価する項目、選択回答、自由記述に分かれているが、そのうちの５段階評価部分の中の「総合的な満足度」を尋ねた設問で、５(良い)および４(まずまず良い)の合計数の割合を算出する。
計算式：５および４と回答した人数÷その設問に回答した人数×100(％)
【期間】
ユニヴ・ライフの事業年度(１月１日～12 月 31 日)を基準とする。



当該年度分のサービスリクエスト、当該年度に実施したオーナーアンケートをモニタリン
グまでに集計して、貸付人に報告する。
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■オーナーアンケート(サンプル）

KPI③の設問〔出所：ユニヴ・ライフ提出資料〕

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（２）目標の有意義性
ユニヴ・ライフは本ローンの組成に際し、「入居者および賃貸オーナーとのコミュニケーションの強化」というテーマのもと、KPI と目標を設定した。以下、その有意義性について見ていく。
賃貸住宅においては、単身世帯の増加などを背景に生活基盤としての重要性は増大しているが、賃貸住宅の管理については賃貸オーナーの高齢化等により管理業者に委託するケースが増えている。しかしながら、管理業務の実務をめぐり、管理業者と賃貸オーナーあるいは入居者との間でトラブルが増加しており、特にサブリース方式では、家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発して社会問題化している。その対応として 2021 年６月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行された。同法では賃貸住宅における良好な居住環境の確保を図るとともに、不良業者を排除し、業界の健全な発展・育成を図るため、賃貸住宅管理業者の登録制度を創設して、国土交通大臣の登録(管理戸数 200 戸以上)と業務管理者の配置、重要事項説明、財産分別管理、定期報告等を義務付けている。
賃貸住宅管理業者の登録制度は 2011 年 12 月に任意の登録制度として開始されており、ユニヴ・ライフは制度開始直後の 2012 年１月に登録を済ませている。また、前述した 2021 年６月施行の新法に基づく新たな管理業者登録も行っており、現在では賃貸不動産経営管理士 12 名を有し、万全の体制で賃貸オーナーの賃貸経営をサポートしている。
■賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の概要〔出所：国土交通省のウェブサイト〕
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7/12また、国土交通省では、賃貸住宅管理業者と家主・入居者とのトラブルの実態や賃貸住宅管理業者の課題を検証した上で、賃貸住宅管理業者登録制度における未登録業者の登録促進や登録制度の見直しなど、賃貸住宅管理業者の適正化につなげることを目的として、賃貸管理業者、家主、入居者それぞれに対してアンケート調査を実施して、その結果を 2019 年 12 月に公表している。

家主向けアンケート調査について家主向けに実施したアンケート調査では「トラブルの経験内容」を尋ねた項目がある。家主と管理業者間のトラブルの内容としては、「賃料・敷金などが、管理業者から入金されるまで時間を要する」および「入金されないことがある」が合わせて２割を超えており、家賃滞納や賃料・敷金などの”お金”の問題における割合が一番高くなっている。一方で「管理業務の内容に関する認識が管理業者との間で異なっており、期待する対応がなされていない」、「内容、金額等に関する協議がないまま勝手に修繕等が行われ、費用を請求される」、「管理業者から管理業務に関する報告がなく、適切に対応がなされているか把握できない」等の回答も合わせて２割を超えている。これらのトラブルについては、コミュニケーション不足から発生しているものであり、管理業者が家主に対して ”報告・連絡・相談”を密にしておけば避けられたトラブルである。この回答は家主側のみの意見であり、双方の言い分があるかもしれないが、管理業者には家主とのコミュニケーションの充実が求められているといえる。
■家主向け 「トラブルの経験内容」〔出所：国土交通省 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査＜結果概要＞〕

入居者向けアンケート調査について
入居者向けに実施したアンケート調査でも「トラブルの経験内容」を尋ねている。その中では「水漏れや設備の故障等修繕の必要性が発生した際、対応に著しく時間がかかった」および「対応してくれなかった」が合わせて４割を超えている。その他にも「入居中に管理サービスの水準が低下した」という回答も 14.9％あり、スピーディ
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■入居者向け 「トラブルの経験内容」〔出所：国土交通省 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査＜結果概要＞〕

学生向けアンケート調査について
ユニヴ・ライフの事業の柱として、大阪北摂エリアを中心とした大学生向けに賃貸物件の仲介業務を行っている。特に関大生協の「一人暮らしサポート事業部」とは業務提携を結んで運営のサポートを行っており、賃貸物件の仲介のみならず大学生の一人暮らしを全面的に支援している。その関大生協が「お部屋探し及び一人暮らしについてのアンケート」を実施している。その中の設問で『生協でお部屋探しをしようと思ったきっかけは？(複数回答可)』では「大学内にあり安心、信頼できる」が 94.3％と最も割合が高く、次いで「入居した後でもアフターケアがある」が 54.7％となっている。さらに、「一般賃貸不動産業者では不安だった」も 24.8％となっている。
また、『入居の部屋を生協で決めた主な理由は？(複数回答可)』との設問では「関大生協が紹介する物件なら安心できると思った」が 86.3％で最も割合が高く、「生協の紹介であれば４年間、生協に相談に乗ってもらえる」が 55.4％、「生協は大学唯一の指定窓口で、学内にあり信頼できると思った」が 47.2％と続く。判断基準には金銭面やサービス面の要素もあると思われるが、どちらの設問も“安心、信頼、アフターフォロー”というような基準が大きく作用しているといえる。

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■「お部屋探しアンケート 関大生の声」から抜粋〔出所：関西大学生活協同組合のウェブサイト〕

これまで見てきたように、管理業者と賃貸オーナーとの関係はコミュニケーション不足による行き違い、不信感、不安がトラブルに発展している様子がうかがえ、入居者の安心、信頼を得るためにも密なコミュニケーションとアフターフォローが重要な要素になると考えられる。
上記のようなネガティブな要因の抑制、回避といった側面だけではなく、ポジティブな面からもコミュニケーションの強化は有効である。例えば、賃貸オーナーは入居者のニーズや要望を参考にして、賃貸物件の改築や修繕、新たな室内設備の設置に活かすことができる。また、賃貸オーナーの意向を入居者に伝え、意思疎通を図ることによって、お互いの信頼関係が構築できる。そのことが結果的に入居者に住みやすい環境を提供することになり、延いては入居率のアップ、賃貸物件の長寿命化にもつながることが考えられる。
ユニヴ・ライフはこれまでも賃貸オーナーに寄り添い、入居者に安心して暮らせる場所を提供するために、賃貸オーナーと入居者とのコミュニケーションの強化を目指してきた。今回の KPI の設定とその達成に向けて取り組んでいくことは、これまで実施してきた取り組みを更に進化させる試みである。管理業者としての品質向上・高度化は賃貸オーナー、入居者双方にメリットをもたらし、延いては自社の発展にも寄与するものである。国の方針にも合致しており、有意義な取り組みといえる。
以上Copyright © 2022 Shigagin Keizai Bunka Center CO.,LTD. All Rights Reserved.

10/12しがぎん経済文化センター 会社概要

社名

株式会社しがぎん経済文化センター

代表者

取締役社長 西堀 武

所在地〒520-0041
滋賀県大津市浜町 1 番 38 号

設立

1984 年 3 月 21 日

資本金1,000 万円

株主

株式会社滋賀銀行

TEL077-526-0005

FAX

077-526-3838

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留意事項
1. しがぎん経済文化センターの第三者意見について


本文書については貸付人が、借入人に対して実施する『しがぎん』サステナブル評価融資に際して、借入人のサステナビリティ経営や設定する目標の有意義性に対する第三者意見を述べたものです。



その内容は現時点で入手可能な公開情報、借入人から提供された情報や借入人へのインタビューなどで収集した情報に基づいて、現時点での状況を評価したものであり、当該情報の正確性、実現可能性、将来における状況への評価を保証するものではありません。



しがぎん経済文化センターは当文書のあらゆる使用から生じる直接的、間接的損失や派生的損害については、一切責任は負いません。

2. 滋賀銀行との関係、独立性

しがぎん経済文化センターは滋賀銀行グループに属しており、滋賀銀行および滋賀銀行グループ企業との間および滋賀銀行グループのお客さま相互の間における利益相反のおそれのある取引等に関して、法令等に従い、お客さまの利益が不当に害されることのないように、適切に業務を遂行いたします。



また、本文書にかかる調査、分析、コンサルティング業務は滋賀銀行とは独立して行われるものであり、滋賀銀行からの融資に関する助言を構成するものでも、資金調達を保証するものでもありません。

3. しがぎん経済文化センターの第三者性

借入人としがぎん経済文化センターとの間に利益相反が生じるような、資本関係、人的関係などの特別な利害関係はございません。

4. 本文書の著作権
本文書に関する一切の権利はしがぎん経済文化センターが保有しています。本文書の全部または一部を自己使用の目的を超えて、複製、改変、翻案、頒布等をすることは禁止されています。

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