クロダ通信
２０１９年７月号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

P,1 お世話になります
P,1 今月のトピックス
P,2 賃貸管理コーナー
P,3 業界ニュース
P,4 相続相談コーナー
P,5 ソリューションコーナー
P,6 イベントスケジュール
P,7 クロダハウス商品のご紹介
P,8 クロダハウス商品のご紹介
P,9 土地活用
P,10 売却物件に関して管理運営物件⼊居率

2019年6月末 現在

クロダハウスお世話になります
暑い日が続いておりますが、お体ご自愛くださいませ。
さて、昨今様々な不動産に関するご相談をお受けしておりますが、最近多いご相談は「間口が狭い土地の活用ができない、売却できない」や「形の悪い空き地の活用が分からない」などのご相談を頂き、様々な解決方法をご提案させていただいております。当社の強い特徴としてマンション管理・売買業
務・建築・リフォームなど自社でワンストップで対応させていただく事や、出口戦略である「相続」についても有資格者が多数在籍しており、様々な角度から解決策を提案させていただけることでオーナー様より支持を頂いております。
不動産活用、相続、出口戦略でお悩みでしたら、⼀度当社ま 支店長の高橋ですでご相談ください。

今月のトピックス
居住支援法人の活用を促進
国土交通省は、住宅セーフティネット法（住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律、以下SN法）により都道府県などの指定を受けた住宅確保要配慮者居住⽀援法⼈（以下、居住⽀援法⼈）に対する補助事業の公募を開始しました。業務に関わる活動費用の一部を、1000万円を上限に補助をする方針です。2017年10⽉の改正法施⾏以来、実施している重層的住宅セーフティネット構築⽀援事業への予算措置は本年度が最終年度となります。
住宅確保要配慮者（以下、要配慮者）が⺠間賃貸住宅に⼊居しようとする際、居住⽀援法⼈の活用を促進して、居住の安定確保を図ることが狙いです。要配慮者の⼊居を拒まない賃貸住宅である登録住宅（セーフティネット住宅、以下SN住宅）の⼊居者への家賃債務保証、賃貸住宅への円滑な⼊居のための情報提供と相談、⾒守りなど要配慮者への⽣活⽀援といった活動の、いずれか一つ以上が公募対象となります。
改正SN法で指定を受けた居住⽀援法⼈は6日時点で38都道府県の213法⼈。
住宅局安⼼居住推進課によると過去2カ年度実施した補助事業では、⼊居前の相談対応や、⼊居中の⾒守りサービスなどの居住⽀援といった活動についての申請が多かったといわれています。
SN住宅は15日時点の総登録件数が633件8319⼾。20年度末目標の17万5000⼾に対し、達成率はいまだ5％弱にとどまっています。都道府県別では大阪府が最多で5409⼾、愛知県743⼾、⼭梨県403⼾、兵庫県266⼾、東京都231⼾、神奈川県216⼾と続いています。
-1-賃貸管理コーナー
家賃滞納の解決モデル事例から考える

昨今、家賃滞納の件数が徐々に増えてきています。
賃貸管理会社や、保証会社を活用しているケースが増えているとは思いますが過去の⼊居者さんにて、保証会社を活用していなく、中⻑期に及ぶ家賃株式会社 クロダハウス 滞納が出てきてしまっているという話もよく聞きます。
福井支店 支店⻑
今回は、その中⻑期に及ぶ家賃滞納が⽣じた場合に、建物明渡訴訟、強高橋 勝也
制執⾏費用など、法律的な観点での解決策を、家賃滞納の専門弁護⼠さんに確認した内容にて、モデル的な解決事例をご紹介します。
【モデルケース①】
建物明渡訴訟が相当の場合（滞納３か⽉〜）の解決モデルケースですが、建物明渡訴訟を起こしつつ、訴訟以外や訴訟上にて和解の交渉を試みる手法があります。
これは、建物明渡訴訟がいわばベースラインを作り、交渉の場でベースラインを上回る条件を獲得していく方法になります。 このモデルケースが最も多いです。
実際の事例をご紹介しますと、一つは建物明渡請求と、未払賃料の請求を⾏っている事案です。いわゆる居座りのようなケースですね。ここでは、裁判上では請求認容の判決を取得する手続を粛々と進め、他方で強制執⾏費用等が⽣じる前に、相手方に任意の明渡しを⾏うように交渉を持ち掛けています。その結果、無事、任意明渡しを先⾏させることができています。
最悪の場合に備えて、強制執⾏への手続を進めながら、裁判手続の⻑期化や居座りによる毎⽉の損失を新たな客付けによる収益化へと転換できた事例です。
【モデルケース②】
もう一つは強制執⾏手続の申⽴てを⾏い、断⾏日前を交渉期限として設定し、交渉を進めていった事案です。
こちらは、強制執⾏（断⾏）というベースラインを設定することで、判断基準の明確性（強制執⾏を上回る好条件が提⽰されるかどうか）をもちつつ、場合によっては、断⾏費用を⽀出することなく、好条件で事件をまとめることができるというものになります。こちらの事
案では、強制執⾏を実際に⾏った場合よりもはるかに好条件での和解を⾏うことができています。
いかがでしたでしょうか︖いずれにせよ、家賃滞納が3ヶ⽉以上になり、⼊居者の⽀払いがさらに滞る可能性がある場合は、まずは、お近くの信頼のおける賃貸管理会社に相談することをおススメします。
多くのケースでは、賃貸管理会社さんは顧問弁護⼠と相談して、上記のような流れで即実施されます。家賃滞納が半年、1年となっては、その後⼊居者も、各種対策を考慮して、交渉に時間が掛かってくる場合が多いです。
一番の解決策は、1日でも早いスピード対応です。ぜひご参考にしてください。
監修︓弁護⼠法人⼀新総合法律事務所【ご相談・お問い合わせ】オーナー様：管理ご相談窓口
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担当：
0776-5252-3710
担当：高橋（高橋（たかはし）たかはし）業界NEWS
改正建築基準法が全面施⾏されます
昨年の2018年6⽉に建築基準法の改正案が成⽴しました。この改正案の改正趣旨の中には「既存ストックの活用」が挙げられています。「⼾建て住宅等の福祉施設等への用途変更に伴う制限の合理化」として例えば⼾建住宅等を福祉施設等とする場合に、在館者が迅速に避難できる措置を講じることを前提に、耐⽕建築物等とすることを不要とすることや、用途変更に伴って建築確認が必要となる規模を⾒直すことなどが含まれています。

改正の概要（今回施⾏されるもの）（１）密集市街地等の整備改善に向けた規制の合理化
防⽕地域や準防⽕地域における延焼防⽌性能の⾼い建築物について、建蔽率を 10％緩和するとともに、技術的基準を新たに整備する。
（２）既存建築物の維持保全による安全性確保に係る⾒直し既存不適格建築物に係る指導・助⾔の仕組みを導⼊する。また、維持保全計画の作成が必要となる建築物等の範囲を拡大する。
（３）⼾建住宅等を他用途に転用する場合の規制の合理化
耐⽕建築物等としなければならない３階建の商業施設、宿泊施設、福祉施設等について、200 ㎡未満の場合は、必要な措置を講じることで耐⽕建築物等とすることを不要とする。
また、200 ㎡以下の建築物の他用途への転用は、建築確認手続きを不要とする。
（４）建築物の用途転用の円滑化に資する制度の創設
既存建築物について⼆以上の⼯事に分けて用途の変更に伴う⼯事を⾏う場合の全体計画認定制度を導⼊する。また、建築物を一時的に他の用途に転用する場合に一部の規定を緩和する制度を導⼊する。
（５）⽊材利用の推進に向けた規制の合理化
耐⽕構造等としなくてよい⽊造建築物の範囲を拡大するとともに、中層建築物において必要な措置を講じることで性能の⾼い準耐⽕構造とすることを可能とする。また、防⽕・準防⽕地域内の２ｍ超の門・塀について一定の範囲で⽊材も利用可能とする。
（６）用途制限に係る特例許可手続の簡素化
用途制限に係る特例許可の実績の蓄積がある建築物について、用途制限に係る特例許可の手続において建築審査会の同意を不要とする。

昨年の旅館業法の改正に伴い、旅館・ホテル業の最低客室数が撤廃され、１室からでも旅館・ホテル業が経営できるようになりました。そのため、従来にはなかった⼾建旅館やアパート内ホテルといった物件供給が試みられてきています。この度の改正建築基準法の施⾏は、この流れに対する追い風となることが期待されます。ただし、確認申請手続が不要となる場合でも、法適合性までもが不要となるものではない点には留意しましょう。また、旅館業への用途変更を検討する場合には、物件所在地の用途地域を確認する必要があります。
物件所在地の用途地域が住居専用地域である場合には旅館業を営むことはできないからです。このような場合には、シェアハウス（シェアハウスは「寄宿舎」に該当する点に注意）や住宅宿泊事業（⺠泊）の運用が考えられます。
既存の空き家を有効活用する機会として捉えてみてはいかがでしょうか。
監修︓弁護⼠法人⼀新総合法律事務所

相続相談コーナー
資産税を0から再点検しよう︕

前々回から固定資産税についてご説明させて頂いております。
今回は土地・家屋の他に固定資産税が課されるものとして償却資産をご説明致します。

【概要】

償却資産とは以下の要件を満たすものをいいます。
①土地・家屋以外の事業用の固定資産※⾃動⾞も原則は⾃動⾞税が課されるため、特殊なもの以外は対象外です。
②上記①のうち減価償却計算を⾏っているもの
賃貸物件オーナー様の場合、まず1の要件を満たすものとして以下のものが挙げられます。
・舗装路⾯、フェンス、駐輪場等
・看板、ルームエアコン等
また賃貸物件に直接関わるものだけでなく、業務用のパソコン等も対象となります。
これらのうち②の要件も満たすものが該当します。
②の要件は、文章にすると分かりにくい印象を持たれるかもしれませんが、要は取得時に費用処理したものを除くということでして、具体的には取得価額10万円未満で一括費用処理したもの及び取得価額10万円以上20万円の資産のうち3年間で一括償却しているもの以外のものとなります。実務上は、⻘⾊申告者であれば1の要件を満たす固定資産のうち10万円以上のものを償却資産として処理することが一般的です。

【納税の流れ】償却資産は、土地・家屋と違い市町村等が独⾃にその所在を把握するのが困難なため、所有者が毎年1⽉31日までに資産所在の市町村等へ、その年1⽉1日時点での所有する資産の数量、取得価額、前年中の増減等を申告します。
市町村等はその申告を基に税額を計算し、土地・家屋と同様に、所有者へ税額を通知します。

【免税点】

課税標準額150万円未満
その所有者の当該市町村等に所在する償却資産の課税標準額が150万円未満の場合は償却資産税は課されません。課税標準額は年々減価して⾏きますので、追加の償却資産の取得等が数年間無い場合等は上記免税点を下回り、課税されないこともあります。ただ申告を⽌めると、当該市町村から問い合わせが来ますので、課税標準額が免税点以下となっても申告は継続しましょう。

【税率】

土地・家屋と同じく1.4％です。また土地・家屋と異なり、都市計画区域内に所在したとしても都市計画税（0.3％）は課されません。
監修︓税理⼠法人タックスウェイズ
各税制度の特例の利⽤には⼀定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様︓相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当︓⾼橋（たかはし）不動産ソリューションコーナー「⾼齢物件が⽣まれ変わる︕建て替えの基礎知識」

地域では築30年を超えるアパートも出てきました。資
産は維持したいけど、古い物件のままで10年20年賃貸経営を続けていくのは不安･･･。そんなオーナー様の声も聞くようになってきました。今回はオーナー様にとって身近になったアパートの建て替えに検討な基礎知識をお伝えします。

建て替えをしない⽅が良い物件もある︕
古くなって⼊居が厳しい。賃料が大きく下がっている。こんな物件は建て替えを検討したくなるケースの一つですが、もし中期的にみて「そもそも⽴地が悪く満室にしづらい」というケースの場合は、そもそも売却や資産の組み換えを検討されるのが無難です。「建て替えによって⽴地の不利を挽回するのは難しい」ということは念頭に置いておきましょう。

建て替えで押さえておきたい基礎知識
アパートの建て替えの目安は、①建築時期②今後かかる投資③空室状況（過多）④節税効果（所得税・相続税）の4つです。
借⼊返済が終わっていればそれなりに収益が出るケースも多くなります。ただ、それ以上にコストがかかる（不安がある）、また、その後の経営・相続において、節税効果が⾒込めなくなってきている、というケースは建て替え検討ケースです。

建て替えの⼀番の課題は・・・
いざ、建て替えになったら・・・具体的には①⽴ち退き②解体工事費の2つが必要になります。こういった動きを具体的に進める場合、ある程度の費用と労⼒が掛かります。こういった費用を踏まえたうえで、建て替えのメリットがあるのか、ないのかを総合的に判断する必要があります。
もし建て替えを検討され、建て替えした方が良いか、具体的に何をすればよいか迷ったら、ぜひ気軽にお声がけください。

日程の変更がある可能性がございます。

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YMオーナー会×㈱クロダハウス

YMオーナー会×㈱クロダハウス㈱クロダハウスArchitectural Designers
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完成⾒学会

クロダハウス商品紹介
あなたにぴったりのお部屋探しをお客様が主人公の住まいづくり

日本最大級の賃貸斡旋店舗数を実現しているアパマンショップ
ネットワーク。
地域に密着したサービスをお客様に提供します。

私たち不動産スタイリストは、アメリカのハウスエージェントと同じように住宅を購入する方の代理人となり、 お客様の立場に立ってサービスを提供します。

福井北店・鯖江店・敦賀店
福井県内で３店舗展開

今までの不動産会社とはちょっと違います。

デザイナーズ戸建賃貸
南フランスプロバンス風
木造アパート

土地活用でも安心！
鉄筋コンクリート造賃貸マンション

温熱環境と耐震性を輸入住宅販売実績NO.１
１
輸入住宅販売実績

フランク・ロイド・ライトの建築思想を継承
高める安心価格の断熱リホーム

セレクト住宅アーキテクチャル
デザイナーズマーケット

アトリエ建築家とつくるデザイン住宅

フルオーダー住宅

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収益マンション
戸建て・土地マ ン シ ョ ン

売 却 不 動 産
家主・オーナ様の悩みに答える！
真剣サポート相談会（無償対応）

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ばいｋ！
なぜ、悩んでいますか？
なぜ、迷う必要がありますか？
貴方は不動産売却になぜ悩む必要がありますか、なぜ迷う必要がありますか。
不動産は高価取引ができるタイミングがあります、その時の判断を逃さずオーナー様に資産を残すことが、私たちの使命と考えます。
いまお持ちの不動産の取扱いに悩まれているオーナー様、是非一報ご連絡願います。

なぜ、売却されるのですか？
なぜ、売却する必要がるのですか？
チョットお待ちください！なぜ不動産を売却されるのですか？本当に売却する必要がある不動産ですか？いまお持ちの不動産が古いからですか？リフォーム・リノベーション費用資金が捻出できず売却されようとしてませんか？古い不動産だから解体しようとしてませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？てませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？
何度でも言います。「チョット待ってください！」
早まる前に、今一度お話をお聞かせください。真剣にお話をお聞かせ頂きます。

私達の事を是非知ってください。
私共は、スエーデンハウス・アパマンショップ・ユーミーマンション・トチスマ等
数々のＦＣ事業を展開している会社です。
大和田アピタ（エルパ）の近くです。※ご来店の際には、事前にご連絡願います。

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0776-52-5410

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朝１０時００分〜午後６時００分

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発⾏︓㈱クロダハウス

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毎週水曜日