クロダ通信
２０１９年８⽉号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

P,1 お世話になります
P,1 今⽉のトピックス
P,2 賃貸管理コーナー
P,3 業界ニュース
P,4 相続相談コーナー
P,5 ソリューションコーナー
P,6 イベントスケジュール
P,7 クロダハウス商品のご紹介
P,8 クロダハウス商品のご紹介
P,9 土地活用
P,10 売却物件に関して管理運営物件⼊居率

2019年7月末 現在

クロダハウスお世話になります
日頃より愛読賜りましてありがとうございます。
さて、今⽉は当社のイベントが2回開催されますのでご案内させていただきます。まずは同封されておりました
賃貸経営セミナー3回シリーズの第3回目が開催されます。
皆様のお越しをお待ちしております。また、8⽉31日・9⽉1日には弊社にて建築させていただいております、
１⼾建て貸家の「UCシリーズ」の構造⾒学会もございます。ご案内を同封させていただきますので、是非ご来場くださいませ。当日は私も現地にてお待ちしております。
今回の通信の内容もとても充実しております。最後まで 支店長の高橋です
お読みいただけましたら幸いです。

今月のトピックス
国⼟交通省が電⼦契約の社会実験開始
賃貸仲介業務がインターネット上で完結する時代が到来しようとしています。国土交通省は10月1日から賃貸借契約書と重要事項説明書を電子交付する社会実験を開始することを発表しました。これまで書面交付が義務付けられていた書類をPDFなどで交付し、電子署名で契約が成⽴する仕組みに⽀障がないか検証します。
契約書等の電子交付が可能になることで、不動産会社と借主の間で書類をやり取りする際にかかるコストと時間が削減できるようになります。不動産業界はいまだ対面での取引が前提ですが、ITの活用によって賃貸借契約の仕組みがシンプルかつ簡易的になり、不動産会社の業務効率と、⼿軽な住み替えによる市場拡⼤が期待できます。
今回の社会実験で実施する契約書等の電子交付は当然、対面ではなくIT重説を⾏わなければいけません。電子交付は、電子メールにより送付する⽅法、サーバーやクラウドなどインターネット上からダウンロードする⽅法などを想定しているようです。
⼿順としては、まず従来通り、郵送などで契約書等を交付します。そして重要事項説明書を電子交付し、ウェブ会議システムなどで説明を実施。契約者はスマートフォンやタブレット、パソコンなどで電子書類を⾒ながら説明を聞くため、説明中は録⾳、録画が必須になりそうです。説明が終わったら、電子交付した重説書と契約書に借り主から電子署名をもらいます。書面にも署名、押印をもらい返送してもらわなければなりません。電子交付をするのにオーナー様の承諾は必要ありませんが、宅建取引⼠と契約者にはアンケートを⾏います。なお現⾏法に従い、社会実験中は電子交付、電子署名と並⾏して、従来通り書面での交付、署名も⾏わなければなりません。
-1-賃貸管理コーナー
賃貸住宅オーナー様に必要な⽕災保険とは︖
ここ数年、地震、台風、豪⾬、⼤雪など、⾃然災害が頻発しています。どんなに備えをしていても、突如襲ってくる災害を回避することは困難です。また事故や事件のような人為的な災害も起こりえます。想定できない被害に対して最も有効なのは、やはり保険で株式会社 クロダハウス す。今回は改めて、賃貸住宅オーナー様に必要な⽕災保険についてまとめてみました。
福井支店 支店⻑
建築時に⾦融機関や建築会社に薦められた保険にそのまま⼊っただけで、高橋 勝也

どんな内容が保証されているかよく分からないという方もいらっしゃるかと思います。災害や事故が起こった時に慌てて保険証券を探すという話も良く聞きます。特約事項が未加⼊だったり、時価補償しかされずに古い建物が再建できなかったりなど、というケースもありますので、どんな保険契約になっているか、改めて確認する必要があります。以下を参考にしてみてください。
【火災保険】「建物」を対象にしているものと、「家財」を対象にしているものがあります。賃貸住宅の場合、建物の補償をベースにした保険を選択することが多いです。居住のみを目的としている建物で加⼊できる⽕災保険は、ベーシックな「住宅⽕災保険」と補償範囲が広い「住宅総合保険」の2種類があります。「⽕災」保険といいますが、契約内容次第で、地震以外の幅広い災害をカバーすることができます。
【地震保険】
⽕災保険では補償されない、地震や噴⽕などが原因の⽕災・倒壊・損壊・埋没・津波被害などをカバーしてくれる地震専用の保険です。保険料は、建物の構造や物件のある地域の地震発⽣時の危険度によって変わり、近年、地震被害が増えていることもあって値上げが続いています。
【施設賠償責任保険】
建物や設備の⽋陥や不備が原因で、人にケガを負わせたり物を壊したりしたときに⽣じる損害賠償責任を担保するための保険です。⽕災保険に特約でついている場合もありますが、未加⼊のことも多いです。安価な保険料でかなりの安⼼を得られますから、オーナー様はぜひ加⼊をおススメします。
【家賃補償保険】
⽕事や水災、死亡事故など予期せぬ事故によって部屋が貸せなくなってしまうと、家賃収⼊が途絶えます。
そのようなときに、家賃を補償するのが、家賃補償保険です。ローンの返済⽐率が⾼く、家賃収⼊の減少が経営に与えるダメージが⼤きい時は検討しなくてはいけないかもしれません。
【家主費用保険（特約）】「孤独死保険」と呼ばれるもので、貸室内で起こった死亡事故によって発⽣する、空室期間や家賃値引き期間の収⼊減少の補てん、清掃や消臭、原状回復⼯事などの費用、遺品整理代などが補償されます。
保険請求をしたら、来年からの保険料が値上がりするのではないかと思われるオーナー様もいらっしゃいますが、⾃然災害などオーナー様に過失のない被害で補償を受ける⽕災保険は、⾃動⾞保険のように保険料が上がることはありません。もちろん、被害に遭うたびに何度でも請求することが可能です。ただし、明らかな経年劣化なのに、こじつけて請求したりすると否認されることは当然あります。
また、短期間で何度も何度も利用していると、更新時に契約の継続を断られることもあります。⽕災などで⼤規模な被害が発⽣して「全損」と認定された時は、保険終了となります。物件の再建が済んだ時には、再度新しい建物として新しい保険に⼊り直すということになるわけです。
今⼀度、ご⾃⾝の保険証券を確認して、必要と思われる保険内容を考慮して頂ければ幸いです。

【ご相談・お問い合わせ】
ご相談・お問い合わせ】オーナー様：管理ご相談窓口
空室対策、収益向上、資金繰り改善、リフォーム工事のご相談・お問い合わせは℡℡ 000-000担当：○○（マルマル）
000000-0000776-52-3710
担当：高橋（たかはし）業界NEWS
⺠法改正後の賃貸借契約の適⽤法令について2020年4月1日に改正⺠法の施⾏が予定されていますのはご存知でしょうか。不動産賃貸に携わるオーナーの皆様にとっては、とても重要な法改正になりますので、今回から改正⺠法後の賃貸借契約の適用法令についてご説明させていただきます。
当記事を参考に、法改正に備え、契約書の⾒直しや改正⺠法の理解を深めてていただき、様々な取り組みをされることをお勧めいたします。
2020年4月1日に施⾏される改正⺠法ですが、みなさんのお持ちの物件に対する既存の契約書が、現⾏の⺠法と改正⺠法のどちらが適用されることになるのか整理はついていますでしょうか。改めてこの賃貸借契約書について整理を⾏ってみたいと思います。

改正⺠法の契約への適用に関するルールは、法務局へ問い合わせ頂くか、「⼀問⼀答⺠法（債権関係）改正」（商事法務2018年）など、書籍でも紹介されています。
居住用の賃貸借契約書に関しては、以下のようなケースが考えられますが、これらの資料によれば、次のような取扱いになります。

改正⺠法後の新規契約

改正⺠法後の新法が適用

改正⺠法後の法定更新

改正⺠法前の旧法が適用改正⺠法後の合意更新

改正⺠法後の新法が適用※1法定更新とは、借地借家法の定めに基づいて⾃動的に契約期間が更新されること※2合意更新とは、借家契約において、当事者の合意によって契約期間を更新すること
なお、借地借家法が適用されない場合、②に代わり⺠法619条1項が適用される余地がありますが、この場合は新法が適用されることになります。
いかがでしたでしょうか。今回は賃貸借契約に関わる⺠法改正について、基礎的なところをお伝えさせていただきましたが、次号では新法に関するより詳しい内容にも触れ、ケーススタディなども交えてお伝えしてまいります。
監修︓弁護⼠法⼈⼀新総合法律事務所

相続相談コーナー
資産税を0から再点検しよう︕
今月号で4回目となりますが、今月も固定資産税についてご説明させて頂いております。
今回は宅地の負担調整措置に関してご説明させて頂きます。
宅地の負担調整措置とは、全号の課税明細書の⾒⽅でも簡単に触れましたが、地価が急激に上昇した場合の税負担の緩和措置です。この措置が適用されることで、仮に地価が2倍になったとしても、固定資産税額が2倍になることはありません。

【計算方法】

以下の区分に応じそれぞれの計算⽅法となります。なお今回は住宅用地の場合のみご紹介させて頂きます。
負担水準が100％以上本則課税標準額（課税価格×1/6又は1/3）※原則通り計算した課税標準額
負担水準が100％未満以下のいずれか低い⽅の額・本則課税標準額
・前年度課税標準額＋本則課税標準額×5％(下限︓本則課税標準額×20％)※負担水準とは、前年度課税標準額に対する本年度課税標準額の変動割合です。
・負担水準＝前年度課税標準額/本年度課税標準額
地価が上昇した場合は100％未満となり、下落した時は100％を超えます。
上昇というと、数字が⼤きくなるイメージを持たれることも多いかと思われますが、この負担水準は数字が小さくなります。
つまり地価が上昇している時は、⽐較計算により有利な⾦額を選択することが出来ます。

【具体例】
本則課税標準額︓200万円
前年度課税標準額︓100万円
負担水準︓100万円/200万円＝50％(1)本則課税標準額200万円(2)前年度課税標準額+本則課税標準額×5％100万円＋200万円×5％＝110万円（≧40万円︓200万円×20％）(3)（1)＜(2)∴110万円【まとめ】

本年度課税標準額、前年度課税標準額、また市区町村によっては負担割合も、固定資産税通知書に記載されております。
今年の3月に公示地価が発表され、全国的に上昇傾向とのことでした。もし地価が激しく上昇したとしても、固定資産税額も同じように激しく上昇するわけではないことを、固定資産税通知書でご確認出来れば宜しいかと存じます。

監修︓税理⼠法⼈タックスウェイズ
各税制度の特例の利⽤には⼀定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様︓相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当︓⾼橋（たかはし）不動産ソリューションコーナー「承継トラブルを防ぐ。確定測量を確認しましょう」相続などによる、引き継いだ資産。きちんと対応しておかないと、いざというとき、建築ができない、売却できない、などのトラブルが起こる可能性があります。
事前に準備しておく必要があることの⼀つが、隣地所有者との境界の確定です。今⼀度、ご⾃⾝の資産を確認してみてください。

隣地所有者と境界確定をしていなかったケース

Ｃさんの所有地
Aさんの所有地

Bさんの所有地
子

⾏⽅不明
連絡つかず

子

遠⽅移住

子

孫 孫

親から相続した土地を所有するAさん。遠⽅に住み、今後利用する予定もなかったことから土地を売却することにしました。購⼊予定者から建築を⾏う為、正確な土地の⼤きさを聞かれた
ため、Aさんは早速隣地の所有者を調べ連絡をとることにしました。
しかし・・・。隣地のCさんにはすぐ連絡がついたものの、もう⼀⽅の隣地の所有者であるBさんはすでに亡くなっており、相続した親族は全部で5人。
他界しBさんの親族5人全員とも連絡が孫が承継 取れず、正確な土地の⼤きさ、境界線を確定できず、結果的に売孫却ができませんでした。

事前に境界を確定しておきましょう
隣地との確定測量が完了している場合はこのようなトラブルは起こりません。昔ながらの不動産を承継した場合、確定測量ができておらず予定建築物が建てられず、売却⾃体ができないというケースも出てくる可能性があります。
将来の資産の売却に備え隣地との境界が不明確な場合は早めに測量を⾏っておきましょう。また、今回の隣地所有者のBさんのように、共有名義にすると処分する際、所有者全員の承認が必要となります。
今の時代、⾃分が⽣まれ育った土地で⼀⽣を過ごすケースは決して当たり前ではありません、仕事や家庭の環境によって、住むところも多様化し、それぞれ⽣活スタイルが変わっていく中で、資産を受け継ぐ⽅が困らないような対策をしておくことが重要です。

日程の変更がある可能性がございます。

年間イベントスケジュール

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナーKuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

賃貸経営シリーズセミナー①

賃貸経営シリーズセミナー②

賃貸経営
シリーズセミナー③

Kuroda
賃貸経営セミナー

税務勉強会

繁忙期対策
勉強会

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県⾃治会館(法)上坂会計

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県⾃治会館

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県⾃治会館

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

INｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

サマーフェスタ

野菜テント市

マネースクール

YMオーナー会×㈱クロダハウス

YMオーナー会×㈱クロダハウス㈱クロダハウスArchitectural Designers
Market

戸建賃貸Unicube

Architectural Designers
Market

構造⾒学会

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

構造⾒学会

完成⾒学会

㈱クロダハウス

戸建賃貸Unicube

完成⾒学会

クロダハウス商品紹介
あなたにぴったりのお部屋探しをお客様が主人公の住まいづくり

日本最大級の賃貸斡旋店舗数を実現しているアパマンショップ
ネットワーク。
地域に密着したサービスをお客様に提供します。

私たち不動産スタイリストは、アメリカのハウスエージェントと同じように住宅を購入する方の代理人となり、 お客様の立場に立ってサービスを提供します。

福井北店・鯖江店・敦賀店
福井県内で３店舗展開

今までの不動産会社とはちょっと違います。

デザイナーズ戸建賃貸
南フランスプロバンス風
木造アパート

土地活用でも安心！
鉄筋コンクリート造賃貸マンション

温熱環境と耐震性を
輸入住宅販売実績NO.１
１
輸入住宅販売実績

フランク・ロイド・ライトの建築思想を継承
高める安心価格の断熱リホーム

セレクト住宅アーキテクチャル
デザイナーズマーケット

アトリエ建築家とつくるデザイン住宅

フルオーダー住宅

求む

収益マンション
戸建て・土地マ ン シ ョ ン

売 却 不 動 産
家主・オーナ様の悩みに答える！
真剣サポート相談会（無償対応）

1
2

ばいｋ！
なぜ、悩んでいますか？
なぜ、迷う必要がありますか？
貴方は不動産売却になぜ悩む必要がありますか、なぜ迷う必要がありますか。
不動産は高価取引ができるタイミングがあります、その時の判断を逃さずオーナー様に資産を残すことが、私たちの使命と考えます。
いまお持ちの不動産の取扱いに悩まれているオーナー様、是非一報ご連絡願います。

なぜ、売却されるのですか？
なぜ、売却する必要がるのですか？
チョットお待ちください！なぜ不動産を売却されるのですか？本当に売却する必要がある不動産ですか？いまお持ちの不動産が古いからですか？リフォーム・リノベーション
費用資金が捻出できず売却されようとしてませんか？古い不動産だから解体しようとしてませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？てませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？
何度でも言います。「チョット待ってください！」
早まる前に、今一度お話をお聞かせください。真剣にお話をお聞かせ頂きます。

私達の事を是非知ってください。
私共は、スエーデンハウス・アパマンショップ・ユーミーマンション・トチスマ等数々のＦＣ事業を展開している会社です。
大和田アピタ（エルパ）の近くです。※ご来店の際には、事前にご連絡願います。

店舗紹介

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福井県嶺北エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用のご相談は・・・

0776-52-5410

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0776-54-8330

トチスマショップ福井店
福井県福井市高木中央３-207

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クロダハウス敦賀営業所
福井県敦賀市木崎67-10-2

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トチスマショップ金沢西店
⽯川県⾦沢市南新保町へ32-1

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