クロダ通信
２０１9年3月号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

P,1 お世話になります
P,1 今月のトピックス
P,2 賃貸管理コーナー
P,3 業界ニュース
P,4 相続相談コーナー
P,5 ソリューションコーナー
P,6 イベントスケジュール
P,7 クロダハウス商品のご紹介
P,8 クロダハウス商品のご紹介
P,9 土地活用
P,10 売却物件に関して管理運営物件⼊居率

2019年2月末

現在

クロダハウスお世話になります
繁忙期はいかがでしたでしょうか︖今年の繁忙期は前半にたくさんのお客様が来店され、当社でも大変忙しくさせていただきました。さて、今回は投資に触れますが、今不動産投資に関する融資はとても厳しい情勢になっています。スルガ
銀⾏問題、都市銀⾏の地⽅投資からの撤退など、地⽅圏とよばれる福井においては今後新築、不動産売買においては厳しい情勢になります。今ご所有の物件の「今後」を考える上で、経営し続けるのか︖もしくは売却するのか︖といった決断がとても重要になります。「売りたくても売れない、売りたい⾦額と乖離がある」といった時代にすでに突入していると支店長の高橋です
⾔っても過⾔ではないかもしれませんね。不動産経営は相続人を巻き込んでの「家族経営」です。不動産の出⼝戦略について早めにご相談されることをお勧めします。

今月のトピックス
スルガ問題、オーナー救済進まず︕
スルガ銀⾏(以下、スルガ︓静岡県沼津市)のシェアハウス等関連不正融資で経営に⾏き詰まった家主らが、同⾏に対しADRの申し⽴てを⾏い受諾された案件が出てきました。
借り入れ元本の一部カットを求めていたが、スルガ側の会計上の問題が浮上。調停に至らぬまま家主の救済が足踏み状態になっています。
スルガで融資を受けた家主たちは、第三者の弁護⼠や専門家が仲裁を⾏うADRの申し⽴てにより元本カットや⾦利の⾒直しを実現し、経営の健全化を進めていきたいと活動してきました。
現在、同⾏に不動産ADRを申し⽴て、16件が受諾されました。そのうち8件がシェアハウスです。
他に、10人ほどの家主から依頼を受ける弁護⼠が春ごろをめどに⾦融ADR等の準備を進めており、ADRの申し⽴てが続く可能性が高いと予測されます。
しかし、状況は前進しておりません。スルガ銀⾏からは「元本カットを検討する」という内容の受諾書が届いているものの、その後調停まで進んだ案件はゼロとなっております。
調停に至らない大きな要因は、スルガ側が元本カット分を特別損失として計上することが会計上認められるのかを国税当局に確認をしているものの、その結論が出ていないことが挙げられております。早くこの問題が解決されることを願います。
-1-

賃貸管理コーナー
アパートメーカーによる施⼯不良問題からインスペクション（建物状況調査）を考える

賃貸住宅の安全性について、改めて⾒直されています。先だっての、大⼿アパートメーカーの施⼯不良問題がきっかけになっています。ただ、今回の問題は、数多くある賃貸住宅を考えてみると、“氷山の一角”にしかすぎません。そこで、注目されているのが「インスペクション（建物状況調査）」です。このインスペクション
株式会社 クロダハウス がきちんと⾏われている物件かどうかを精査し、より良い住宅を選定していくことが、必須となっていきます。賃福井支店 支店⻑
貸住宅オーナーの⽅々は、どうすれば安⼼して賃貸経営に取り組むことができるでしょうか。最も重要なポイ
高橋 勝也
ントは「良質な物件かどうかを判断できるようになること」となります。建築、購入を検討している物件が良質な物件であると判断できるのであれば、施⼯不良などの問題に巻き込まれる⼼配もありません。
そのために活用を期待されているのが、インスペクションです。インスペクションとは、既存住宅（中古物件）の状態を専門化が診断してくれるサービスのことです。インスペクションを活用することにより、賃貸住宅オーナーは、安⼼して物件を精査することができるとされています。国土交通省は、2012年には「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定し、検査や調査を⾏う者の技術的能⼒の確保や、具体的な項目および⽅法のあり⽅について、ガイドラインとしてまとめています。とくに共同住宅の場合であれば、主に次のような項目が検査の対象になると考えられています。
共同住宅において共通的に検査対象とすることが考えられる項目【共同住宅（専有部分）】
検査の観点
対象部位等
構造耐⼒上の安全性① に問題がある可能性が高いもの
⾬漏り・⽔漏れが発⽣② している、又は発⽣する可能性の高いもの
設備配管に日常⽣活③ 上⽀障のある劣化等が⽣じているもの

壁、柱、梁

内部

給排⽔
換気

検査対象とする劣化事象等

検査⽅法

・構造⽅式に応じて、鉄筋又は鉄骨が腐食している可能性が高い状態（錆汁の発⽣）や腐食するする可能性が高い状態（鉄筋又は鉄骨の露出）
・6/1,000以上の傾斜が⽣じている状態（鉄筋コンクリート造その他これに類する構造を除く）
・コンクリート幅0.5mm以上のひび割れ又は深さ20mm以上の欠損が⽣じている状態

目視
計測

天井、内壁 ・⾬漏り又は⽔漏れが⽣じている状態（⾬漏り・漏⽔跡を確認）
給⽔管
給湯管
配⽔管
換気ダクト

・給⽔管の発錆により赤⽔が⽣じている状態
・⽔漏れが⽣じている状態
・配⽔管が詰まっている状態（排⽔の滞留を確認）
・⽔漏れが⽣じている状態
・換気不良となっている状態【共同住宅（専⽤使⽤部分）】
検査の観点
対象部位等
検査対象とする劣化事象等
構造耐⼒上の安全性・構造⽅式に応じて、鉄筋又は鉄骨が腐食している可能性が高い状態（錆汁の発⽣）や腐食する
壁、柱、梁① に問題がある可能性がする可能性が高い状態（鉄筋又は鉄骨の露出）高いもの
・コンクリート幅0.5mm以上のひび割れ又は深さ20mm以上の欠損が⽣じている状態
⾬漏り・⽔漏れが発⽣外壁・シーリング材や防⽔層に⾬漏りが⽣じる可能性が高い破断・欠損が⽣じている状態② している、又は発⽣す
外部
屋外に⾯し ・建具や建具まわりに⾬漏りが⽣じる可能性が高い隙間や破損が⽣じている状態
る可能性の高いもの
たサッシ等 ・シーリング材や防⽔層に⾬漏りが⽣じる可能性が高い破断・欠損が⽣じている状態
注）⽊造の共同住宅については、⼾建て住宅の検査項目を準⽤することが考えられる

目視
目視
流⽔目視
流⽔目視

検査⽅法
目視
計測
目視
目視

ガイドラインのポイントは、検査の中⽴性が担保されている点にあります。自らが売主になっている住宅については自らがインスペクションを実施しないことです。また、仲介やリフォームに関わる事業者から便宜的供与を受けないことなど、第三者の視点から適切に物件を検査してもらえるような内容となっています。さらに、2018年4⽉の宅建業法改正においては、このインスペクションを意味する「建物状況調査」に関する事項が盛り込まれています。このことから、インスペクションがあらためて制度化されたと考えていいと思います。
【既存建物取引時の情報提供の充実】①媒介契約締結時。宅建業者がインスペクション業者のあっせんの可否を示し、媒介依頼者の意向に応じてあっせん→インスペクションを知らなかった消費者のサービス利用が促進される。
②重要事項説明時。宅建業者がインスペクション結果を買主に対して説明→建物の質を踏まえた購入判断や交渉が可能に。イン
スペクション結果を活用した既存住宅売買瑕疵保険の加入が促進される。
③売買契約締結時。基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主・買主に書⾯で交付→建物の瑕疵をめぐった物件引渡し後のトラブルを防止。
「建物状況調査」とは、技術者講習を修了した建築⼠が、調査⽅法基準に従って⾏うものとなります。調査の対象は、建物の構造耐⼒上主要な部分や⾬⽔の浸入を防止する部分です。建物の基礎、外壁等に⽣じているひび割れ、⾬漏り等の劣化事象・不具合事象の状況を目視、計測等により調査するもので、全ての部位を調査するわけではないことに注意が必要です。また、国土交
通省は「改正宅地建物取引業法の施⾏について」で、「建物状況調査は、劣化事象等の有無を判定する調査であり、瑕疵の有無を判定したり、瑕疵のないことを保証するものではありません」と述べています。建物状況調査の結果、劣化・不具合等が無いなど一定の条件を満たす場合には「既存住宅売買瑕疵保険」に加入できるため、瑕疵があった場合のトラブルに備えることができます。

【ご相談・お問い合わせ】】オーナー様：管理ご相談窓口
ご相談・お問い合わせ
空室対策、空室対策、収益向上、収益向上、資金繰り
資金繰り改善、改善、リフォー
リフォーム工事のご工事のご相談・のご相談・お相談・お問い合わせは℡℡ 000000
000000000
担当：○○（マルマル）
0776担当：0776-5252-3710
担当：高橋（高橋（たかはし）
たかはし）業界NEWS
今後、益々必要性の高い高齢者（シニア）向け⼀般賃貸住宅
総人口に占める65歳以上の高齢者人口は3,514万人（2017年9⽉現在）、総人口に占める割合は27.7％となりました。75歳以上でも1,747万人（13.8％）で、年々増える傾向です。一人暮らしをするシニア層の⽅も増えています。賃貸業界においては、シニアの⽅が賃貸物件を借りる事に関して、躊躇、敬遠しているケースが多くあります。今一度、未来のシニア向け一般賃貸住宅を推進する為には、何が必要なのか、何に気をつければ良いのかを改めて考えてみたいと思います。
【高齢者の⽅々が賃貸へ⼊居する理由】
自然に考えるに、まず一つは、自宅を購入するタイミングや機会がないまま、結果的に高齢者になっても賃貸に住み続けているというケースです。また事情があり、自宅を所有していたが、売却する事になり、賃貸で暮らす事になったケースの2通りと考えられます。
【高齢者の⽅々が求める賃貸住宅の条件】①⾝内、家族に近い⽴地
ご本人、家族ともに、万が一に体調を崩したり、看病が必要な状況になったりする場合のことを考えると、できる限り家族が近くに住んでいた⽅が安⼼と考えます。
②病院、医療機関が近い⽴地
かかり付けも、重病な場合も、近隣に、専門病院や、総合の医療機関があると安⼼と考えます。
③交通の利便性より静かに穏やかに暮らせる⽴地
駅前、商業地など、一般入居者の⽅が好む⽴地はむしろ敬遠され、上記の必要な要件を満たす⽴地であれば、駅や商業地から離れていてもより静かに穏やかに暮らせる⽴地を好みます。最低限の交通⼿段（バスなど含め）で、最低限の⽣活利便性（スーパー、薬局など）は必要とされます。なお駐⾞場は不要と考えられます。
④バリアフリーになった物件
階段や、段差など、高齢者にとって⽣活をする上での障害になる部分は避けたいと考えられます。1階や、エレベーターがある物件が安⼼と考えられます。よりエントランスや廊下の広い物件は望まれます。
⑤⽣活に必要最低限な⽣活し易い設備状態
必ずしも新しい設備を好むわけではありません。むしろ最先端な機能のついた設備（IH、TVモニターフォンなど）は、なかなか使用できないケースが多々あります。一昔前でも⽣活のしやすい設備状態を望まれます。
⑥無理のない初期費⽤・家賃設定
年⾦で⽣計を⽴てているケースも多く、家賃が家計を圧迫してしまうと⻑期的な居住が難しくなることも考えられます。安⼼して住んでいくためにも、無理のない初期費用・家賃設定が望まれます。
⑦保証人設定親族にて連帯保証人を引き受けてくれる人が居ない場合が考えられます。家賃債務保証制度（高齢者住宅財団が連帯保証人）の活用も必要です。
【高齢者向け賃貸の為のオーナー・管理会社対応】①国の支援措置
高齢者住まい法により新規建設や住宅改修の⽀援措置が受けられます。その概要は建築費の10分の1、改修費の3分の1の補助が受けられたり、所得税、法人税、固定資産税の優遇が受けられたりするというものです。
②保険対応
仮に高齢入居者の⽅が、亡くなってしまった場合の後対応の保険が出てきています。孤独死後の居室の原状回復に必要な特殊清掃やリフォーム、また賃料値引き分の補償もあります。
③⾒守り対応有料サービスですが、「安否確認」を⾏うセンサー設置、そのほか「⽣活相談」、「掃除や洗濯、買い物代⾏などの⽣活⽀援サービス」の設定を⾏う。また医療機関・介護サービス事業者との提携、連携も必要になります。

相続相談コーナー
Ｑ．相続対策が⾝近な問題になってきました。所有しているアパートも複数あり、これから家族間での話し合いもしていかないといけないのですが、注意点を教えてください。
Ａ．これから考えていくのでしたら、まずは資産が“増えているか” “減っているか” を確認してみてはいかがでしょうか︖
資産が増えているのか、減っているのか︖確認しましょう
これから相続を考える際に、ご家族の将来を考えたうえで大事なことの一つは、“資産が増えているのか”、“減っているのか”をきちんと把握して計画を⽴てることです。例えば資産が減る、というのはどういう状態かというと、・なかなか入居が決まっておらず、現⾦が残らない・物件がボロボロで、あと数年しか貸せないかもしれない。
・アパートの返済がうまく回らずに、⼿もとの現⾦で返済を補填しているというようなケースです。アパートの経営自体がうまく進んでいないと、相続対策自体もうまくいかなかったり、相続対策自体はできても、その後の引き継いだご家族が経営や資産の運⽤で苦しむケースが出るからです。
資産が増えているか、減っているか、の一番わかりやすい判断⽅法は、“預貯⾦が増えているか”です。
節税対策や、ほかに有効な投資をしているオーナーの場合は例外もありますが、経営全体で現⾦がたまっている状態であれば、少なくとも将来引き継いだ⽅が困る可能性は少なくなります。
相続自体はご家族のお気持ちの問題と同時に、ご家族が今後も安⼼して暮らしていくための“資産戦略”です。ご自⾝の資産が “増えているか” “減っているか” わからない⽅は⼀度チェックしてみてはいかがでしょうか。
各税制度の特例の利⽤には⼀定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様︓相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当︓⾼橋（たかはし）不動産ソリューションコーナー
⼿狭な不動産の有効活⽤。⼾建て賃貸経営とは⁉
すでに始めているオーナーもいらっしゃるかもしれませんが、空き地・空き家の活用、古くなった不動産の建て替え、などで賃貸用の一⼾建て経営が投資の⼿段として一般的になってきました。
オーナーの資産活用の選択肢を広げるべく、今一度、⼾建て賃貸経営を整理してみたいと思います。

⼾建て賃貸経営のオーナーメリットは︕︖① 収益性が高い② 節税対策・相続対策③ 変形地や狭小地、空き家もOK

・希少価値が高いため、周辺家賃相場よりも高く家賃を設定することが可能。
・投資額も低く、投資対効果が良く、他の不動産投資商品よりも高利回り、高収益となる。

・土地の固定資産税が1/6になり、都市計画税が1/3まで軽減される。
・相続税評価額が軽減される。
・マンションと異なり、分割相続も可能なので相続税対策としても活用できる。

・通常のアパートやマンションでは、25坪規模の土地では開発できない。
・現在も活用したくても出来ない小さい土地や空き家でも活用が可能。

大型の賃貸経営に苦⼿意識があったり、できるだけ少額で資産を活用したい、⽐較的高利回りな活用をしたい、というオーナーに広まっているようです。
また、⼾建て賃貸を選ばれる新設貸家建築の割合（供給） オーナーが増えている要因の一つが、需要と供給のバランスです。
マンション
皆様ご存知かとは思いますが、10.2％
左の表にもあるように、実は日本需給の賃貸市場の中では、⼾建て賃どちらでもよい
ギャップ
21.7％
貸に住みたいニーズ（需要）はアパート・マンションタイプ多いものの、実際の建築・供給94.55％（402,480⼾）
数はそこまで伸びていないのが現状です。また、⼾建て賃貸を中
出展︓平成30年土地白書・平成30年建築着⼯統計より 船井総合研究所作成
⼼としたファミリー向け世帯につい現在の賃貸マーケットは、アパート・マンションタイプが大半 ては、“一度入居すると⻑く住む”という特徴もあります。これから賃を占めており供給過多の状況になっている。
実際には、⼾建に住みたいと考えている人は多いが、供給 貸経営を考えるオーナーにとって、一つの選択肢となるのではないでが5.47％しかなく、供給が足りていない状況である。
しょうか︖
自分が住むための住宅形態の割合（需要）日程の変更がある可能性がございます。

年間イベントスケジュール

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賃貸経営セミナー

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INｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

サマーフェスタ

野菜テント市YMオーナー会×㈱クロダハウス

YMオーナー会×㈱クロダハウス㈱クロダハウスArchitectural Designers
Market

戸建賃貸Unicube

Architectural Designers
Market

構造⾒学会

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完成⾒学会

㈱クロダハウス

戸建賃貸Unicube

完成⾒学会

クロダハウス商品紹介
あなたにぴったりのお部屋探しをお客様が主人公の住まいづくり

日本最大級の賃貸斡旋店舗数を実現しているアパマンショップ
ネットワーク。
地域に密着したサービスをお客様に提供します。

私たち不動産スタイリストは、アメリカのハウスエージェントと同じように住宅を購入する方の代理人となり、 お客様の立場に立ってサービスを提供します。

福井北店・鯖江店・敦賀店
福井県内で３店舗展開

今までの不動産会社とはちょっと違います。

デザイナーズ戸建賃貸
南フランスプロバンス風
木造アパート

土地活用でも安心！
鉄筋コンクリート造賃貸マンション

温熱環境と耐震性を輸入住宅販売実績NO.１
１
輸入住宅販売実績

フランク・ロイド・ライトの建築思想を継承
高める安心価格の断熱リホーム

セレクト住宅アーキテクチャル
デザイナーズマーケット

アトリエ建築家とつくるデザイン住宅

フルオーダー住宅

求む

収益マンション
戸建て・土地マ ン シ ョ ン

売 却 不 動 産
家主・オーナ様の悩みに答える！
真剣サポート相談会（無償対応）

1
2

ばいｋ！
なぜ、悩んでいますか？
なぜ、迷う必要がありますか？
貴方は不動産売却になぜ悩む必要がありますか、なぜ迷う必要がありますか。
不動産は高価取引ができるタイミングがあります、その時の判断を逃さずオーナー様に資産を残すことが、私たちの使命と考えます。
いまお持ちの不動産の取扱いに悩まれているオーナー様、是非一報ご連絡願います。

なぜ、売却されるのですか？
なぜ、売却する必要がるのですか？
チョットお待ちください！なぜ不動産を売却されるのですか？本当に売却する必要がある不動産ですか？いまお持ちの不動産が古いからですか？リフォーム・リノベーション費用資金が捻出できず売却されようとしてませんか？古い不動産だから解体しようとしてませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？てませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？
何度でも言います。「チョット待ってください！」
早まる前に、今一度お話をお聞かせください。真剣にお話をお聞かせ頂きます。

私達の事を是非知ってください。
私共は、スエーデンハウス・アパマンショップ・ユーミーマンション・トチスマ等
数々のＦＣ事業を展開している会社です。
大和田アピタ（エルパ）の近くです。※ご来店の際には、事前にご連絡願います。

店舗紹介

お問い合わせ先
福井県嶺北エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用のご相談は・・・

0776-52-5410

クロダハウス福井支店
福井県福井市高木中央３-207■購入・売却のご相談は・・・

0776-54-8330

トチスマショップ福井店
福井県福井市高木中央３-207

福井県嶺南エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

0770-24-3355

クロダハウス敦賀営業所
福井県敦賀市木崎67-10-2

石川県エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

076-237-2717トチスマショップ金沢西店
⽯川県⾦沢市南新保町へ32-1

総合お問い合わせ窓口■住宅建築・相続・資産コンサルティング・各種お問い合わせ0776-52-5410

0776-52-2710

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営業時間

朝１０時００分〜午後６時００分

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発⾏︓㈱クロダハウス

定休日

毎週水曜日