クロダ通信
２０１９年４月号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

P,1 お世話になります
P,1 今月のトピックス
P,2 賃貸管理コーナー
P,3 業界ニュース
P,4 相続相談コーナー
P,5 ソリューションコーナー
P,6 イベントスケジュール
P,7 クロダハウス商品のご紹介
P,8 クロダハウス商品のご紹介
P,9 土地活用
P,10 売却物件に関して管理運営物件⼊居率

2019年3月末 現在

クロダハウスお世話になります
最近ニュースをにぎわしたレオパレス問題や、ダイワハウス問題など不動産にまつわる様々な問題がニュースにでてきています。関連不動産をご所有の方は憤りを感じていらっしゃるかとお察しします。この問題は他メーカーにまで及んでいきそうですね。今後の調査結果を⾒守るばかりです。
そんな暗いニュースもありますが、国の政策で外国人労働者受け入れをすることで入居率改善の⼀⼿となる可能性もあります。また、保証人確保が難しい高齢者様が増加する中で、賃貸需要は増えていく可能性がある事も予想されるかもしれません。これからは今まで受け入れを躊躇していた方への賃貸の提供は、今後の不動産経営に必要なことかもしれませんね。
住宅ローン控除の拡⼤などで賃貸から持家を取得し退去する方がなくなることはありません。これからも横ばいで推移することも考えられますので、我々のようなハウスメーカーと不動産業を営む会社と、賃貸から持家を取得する方への新たなビジネスモデルが必要だと考えています。

支店長の高橋です

今月のトピックス
国⼟交通省 違法建築調査の実施へ
国土交通省は５⽇、賃貸アパート⼤⼿レオパレス２１の施⼯不良問題を受け、アパート建設を⼿掛ける⼤⼿同業他社にも違法建築物件がないか確認するサンプル調査に乗り出す方針を固めました。
本調査では、年間1,000⼾以上のアパートを供給している事業者を対象に、耐震性や防火性能を重点的に調べ、品質管理体制の実態に踏み込むとのことです。対象は十数社。ヒアリングやアンケートなどを⾏う予定で、住宅事業者を対象にしたこれほど⼤規模な実態調査を⾏うことは始めてだそうです。
今後は施⼯不良問題の再発防⽌策を検討する有識者会議の初会合を開き、同業他社の詳しい調査項目やサンプル規模をまとめ、不備が⾒つかった会社に改善を指導するとともに、業界の実態を踏まえた対策を定め、住まいの安全確保を徹底する狙いを持っています。
レオパレスの物件では、１月末時点で１７３自治体が計１８９５棟で建築基準法違反を確認。新たな施⼯不良も⾒つかっており、違法物件が増える可能性もある。

-1-賃貸管理コーナー
特定技能導⼊による在留外国⼈の増加︕
低⼊居率時代の救世主となりうるか︖

2019年4月より、在留資格「特定技能」が導入されました。新しい在留資格で、深刻な人⼿不⾜と認められた14の業種に、外国人の就労が解禁されま株式会社 クロダハウス した。制度が始まったばかりで、まだ整備しなければいけない問題は多くあ福井支店 支店⻑
りますが、賃貸住宅のオーナーにとっては、低入居率時代の救世主になりう
高橋 勝也る存在として、現実的に考えて頂ければと思います。
14業種とは①建設業、②造船・舶用⼯業、③⾃動⾞整備業、④航空業、⑤宿泊業、⑥介護、⑦ビルクリーニング、⑧農業、⑨漁業、⑩飲⾷料品製造業、⑪外⾷業、⑫素形材産業、⑬産業機械製造業、⑭電気電子情報関連産業になります。これらの業界での仕事は単純労働を含んでいるため、これまでは外国人が⾏うことはできませんでしたが、昨今の少子高齢化の影響が深刻で、このままでは業界そのものが⽴ち⾏かなくなることから、外国人労働者を受け入れることとなりました。2017年末の外国人労働者数は全国で128万人でしたが、現在政府主導で、これら特定技能外国人などを含め2025年には＋50万人増計画があります。2018年末の在留外国人の総人口は約250万人、昨年対⽐増加率は7.5%まで上がってきています。確実に人口増が予測されるため、賃貸住宅への入居は増えていくと考えられています。
【外国⼈賃貸の実情は︖】
では在留外国人の部屋探し事情はどうでしょうか。
多くの在留外国人は⺠間の賃貸住宅を求め、住まい探しを始めますが、そこには⼤きな壁があります。
法務省が2017年に公表した「外国人住⺠調査報告書」によると、日本で住まいを探したことのある外国人約2000人のうち、約4割にあたる39.3％が「外国人であることを理由に入居を断られた経験がある」と答えています。「外国人お断りと書かれた物件資料を⾒たのであきらめた」という回答が26.8％、「日本人の保証人がいないことを理由に入居を断られた」が41.2％でした。これが在留外国人の部屋探し実情のようです。
【外国⼈賃貸を受け⼊れ⼊居率を上げるためには︖】
外国人賃貸を進めるにあたっては、事前に対応策を考えておくことは重要です。
現在、不動管理会社では、積極的に外国人専用の保証会社を活用しています。⺟国での保証人確保、属性確認を代⾏してくれます。さらに早期解約⾦、原状回復費用、更新料、家賃に至るまでの滞納保証プランもあります。また外国語のコールセンターも複数できてきました。
⾔葉の壁は⼤きいですが、必要なコミュニケーションを代⾏したり、翻訳したりするサービスが整ってきています。翻訳サービスのついたアプリやソフトを活用する場面も多くなってきました。オーナー様が最も気にされているのは、生活習慣やルールを知らなくてトラブルになるのではと感じている点ではないでしょうか︖正直、これは⽂化の違いからくるものですから、入居時に最低限のルールブックなどによる説明と理解が必要です。日本人も海外に⾏けば全く違う⽂化から⼾惑うことと同じです。相⼿を理解する事が重要です。
日本では久しぶりに経験する、人口増（急増する在留外国人）ですので、空室が増える賃貸業界にとっては、絶好の機会ととらえ、準備と心構えをもって推進していきましょう。

【ご相談・お問い合わせ】オーナー様：管理ご相談窓口
ご相談・お問い合わせ
空室対策、、収益向上、、資金繰り
リフォーム工事
工事のご空室対策
収益向上
資金繰り改善、改善、】
リフォーム工事のご相談のご相談・お相談・お問・お問い合わせは℡ ℡
000000000
担当：○○（マルマル）
0000776000
担当：
0776-5252-3710
担当：高橋（高橋（たかはし）
たかはし）業界NEWS
⺠法⼤改正・2020年4月施工
賃貸借契約にかかわる4つのポイント
現在の⺠法は、1896年（明治29年）に制定されたものですが、債権関係の規定について、およそ120年ぶりの⼤改正となる⺠法改正法が公布され、約200項目の⾒直しがありますが、いよいよ施⼯（2020年4月）まで1年をきりました。今回はその準備として、賃貸借契約にかかわる4つのポイントを整理したいと思います。
⺠法改正による賃貸借契約への影響として考えられるポイントは以下の4つです。
①敷⾦および原状回復のルール
賃貸借の終了時に家主は敷⾦から未払い賃料などを差し引いた額を返⾦しなければならないと明記されます。借主は原状回復の義務を負うが、通常の生活で生じた傷や経年劣化については修繕費を負担する義務はないとしています。例えば、冷蔵庫裏面のクロスがやけるなどの普通に使っていて汚れるようないわゆる通常損耗については、経年劣化で貸主負担です。しかし、冷蔵庫下の⽔漏れ放置による床の損傷等は借主負担です。
②連帯保証⼈の保護に関するルール「連帯保証人が個人である場合に「極度額」を書面で合意しないと連帯保証契約は無効になる」ということになっています。現在の賃貸借契約では、ほとんどの契約が極度額を決めていませんので、連帯保証契約は無効になってしまう恐れがあります。⺠法改正の時期はまだ確定していませんが、今後は賃貸借契約に連帯保証人の極度額を記載する形が増えていくのは間違いありません。ただ、極度額を明示すると、連帯保証人を嫌がる方も増えることが予想され、保証会社の利用が増える可能性があります。
③建物の修繕に関するルール
賃借している物件の修繕について、今までの⺠法では賃貸人に修繕義務があることが明示されているだけでした。改正後の⺠法では、賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときや急迫の事情があるときには、修繕をする権利があることが明⽂化されました。これは借主に有利な変更ですので、逆に貸主側が注意したい変更です。
④賃借物の一部滅失、その他の使用収益の不能による賃料の減額に関するルール
現⾏では、お部屋が⼀部使えない場合に賃料減額請求ができるという定めでしたが、改正⺠
法では、「当然減額される」という内容に変更になります。例えば、「地震でエレベーターが壊れてしまい、1週間使えない。しかし、お部屋は15階にあるため、とても階段では上り下りができない」となると、その分の賃料を減額することが当然に認めることになります。また、先ほどのエレベーターの事例のように滅失とまではいかなくとも、お部屋が使えない（使用収益ができない）事例も、減額の対象になります。
猛暑でエアコンが壊れたが、エアコン修理業者の⼿配が混んでいて、修繕するまでに時間がかかった場合なども対象になるといわれており、影響は⼤きくなることが予想されます。

相続相談コーナー
Ｑ．アパートを相続したばかりです。
全国的に大手のメーカーでサブリースしているのですが、どんなポイントに気を付ければよいでしょうか︖
Ａ．まずは契約内容や過去の書類をしっかりと確認しましょう。
契約内容を把握し今後の経営に備えていくことが重要です
昨今、サブリースに対してのマイナスな報道が多くありますが、不必要に怖がらず、まずは現状の経営をきちんと把握することから始めましょう。
ポイント① まず、契約当時の書類、その後の更新した書類などを確認する。
はじめに⼤事になるのが、引き継いだ契約がどんな内容だったかをきちんと把握しておくことです。そのうえで契約当時の書類や、その後の契約変更などの書類を確認できる状態にしておくことをお勧めします。

印紙

賃貸借期間満了のお知らせ
賃貸借期間満了のお知らせ
平成年月日【目的物件の表示】

物
物 件
件 名
名 称
称
賃貸借期間満了日
賃貸借期間満了日

名
称
所 在 地
構造・規模
タ イ プ
駐 車 場
完成年月
所 有 者(貸主)
管 理 者

平成

時下ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
さて、お借り上げ頂いております上記賃貸借物軸こつき、賃貸借期間の満了日が近づいて参りました。
今後この契約を更新なされるか、満了に伴い解約なさるかを御検討頂かなければなりません。更新の場合は、契約書第条及び第条の条項により、下記の条件にて賃貸借契約を更新いたします。

尚、解約の場合は、契約書記載の解約予告条項を減認し、必ず御連絡頂くようお願い申し上げます。

造階建

総戸数戸台
平成年月日

更新の場合の条件
家賃

旧 賃 科

共益費円

新 賃 料

駐 車 料 金円円

消費円円

税総額円円円円円

更新をされる方へ（ご記入下さい）【管理業務の委託】

更新料及び火災保険料の支払い方法(までにお支払い下さい）

・持 参
持参日

平成年

頭書の所有者を甲、頭書の管理者を乙として、甲と乙の間で頭書の賃貸用不動産（以下[目的物件]という）に関する管理業務につき、次の通り契約を締結する

第１条

甲は「目的物件」に関する管理業務を乙に委託し、乙はこれを受託した。

・振 込
月日

持参日

平成年月日

【契約期間】（振込をされる方は更新時に必要となる下記費用を下記口座にお振込下さい。）

第２条
銀行

支店

本契約は平成＊＊年＊＊月＊＊日より平成＊＊年＊＊月＊＊日迄の２ヶ年とする。

(普通)口座番号

口座名義

【更 新】
※お振り込みの場合は、振込手数料を差引きお振り込みください。

第３条

更新時に必要となる費用
更新時に必要となる費用差額賃料日割分
更新事務手数料
火災保険(入居者相互会)
合 計 金 額円円円円

本契約の期間満了の３ヶ月前までに、甲および乙が、本契約の終了または変更につき、何等申し出がないときは、期間満了日の翌日より起算して、さらに同一期間、同一条件により、本契約は更新されるものとし、以後もこの通りとする。（但し、２ヶ年経過後は、甲乙協議の上管理料の見直しを計ることができる。）【管理報酬】
甲は本契約の管理委託の対価として管理料を乙に支払うものとする。その金額は賃料・共益費・付帯第４条
施設使用料等の集金金額の○％（消費税等別途）とし、月額最低料金は○○○○○円とする。支払い日は毎月○○日とし（金融機関休業日に当たる場合は、直前の営業日とする）、支払い方法は甲への集金賃料等送金時に相殺するものとする。

◎契約を更新される場合、右の賃貸借契約更新覚書及び同封の保障入会申込書へ、署名捺印の上、同封の封筒で当社まで御返送下さい。
【備考】
契約を解約される場合は、賃貸借契約書裏表紙の賃貸借契約解約通知書を賃貸借契約解約条項を確認の【委託業務の内容】

上ご郵送下さい。郵便消印が退去予告日となりますので、はがき投函日に気を付けてください。

第５条

本契約に基づく委託業務の内容は後記の基本総合管理の表に記載した項目とする。

ポイント② 今後の経営がどうなるか、整理する。
今後の経営で最も⼤事なことは、収入がどれだけ残るかを推測し、対策を打っていくことです。そうはいっても先のことはなかなかわかりませんから、どんな契約内容かで判断することが⼤事です。主に⾒ておきたいのは以下の3つです。
①賃料減額がどのタイミングで起こるか（起こりそうか）②空室時の賃料の免責③修繕契約内容（対象の工事とそうでない工事内容、費用の目安など）
将来に渡って安心できる・収入が確保できる内容かどうかを判断しましょう。
ポイント③ 専門家に相談する
そうはいっても、「ご自身の経営を今後どうしていけばいいか」、「今の収入で⼤丈夫なのか」、「契約内容が細かくてそうはいってもどこがポイントになるかいまいちわかりづらい」など気になるところあると思います。
気になる⽅は無料でご対応しますので気軽にお問い合わせください。

各税制度の特例の利用には一定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様︓相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当︓⾼橋（たかはし）不動産ソリューションコーナー「相続に備えてご所有物件の⾒直しをしましょう︕」
⼦供のために少しでも資産を残してあげたい︕そんなオーナー様の気持ちが伝わっていないケースも多いのではないでしょうか︖⼆代目オーナーは「いらない、煩わしい、よくわからない」後ろ向きにとらえているケースもあります。次の代に上⼿に承継するために、「上⼿な資産引継ぎのポイント」をお伝えします。

2代目オーナーの声▶借入⾦の返済が返しきれるのか心配・・・▶空室が増えてきて、将来もうまく経営できるのか、対策もわからない▶引き継いでから、突然の修繕⼯事で費用が必要になって困った▶建物が古くなっていく中で、賃貸経営の将来が⾒えない▶入居者の問い合わせやクレームなど、自分自身が仕事をしているので対応ができない

資産を円満に引き継ぐための具体策・⾒直しをしましょう︕
募集

賃料が適正か、新築時と相場が変わっていないか︖
空室期間が以前と⽐べて⻑くなっていないか︖

建物

⼤規模修繕計画はできているか︖そのための費用は用意できているか︖
⽇ごろのメンテナンスで出費を抑えることも可能。

設備

入居者のライフスタイルに合ったリフォームになっているか︖
建築時から1度も変えていない設備は⼀通りチェックしましょう。

管理2代目との⾯識・信頼関係があるか︖橋渡しができているか︖
引き継いでいくためのサポート体制をつくりましょう。

保険

建築当時の契約内容よりも保険商品が“進化”しているケースもあります。
契約内容やほかの保険をチェック︕

ご所有不動産の把握、改善ポイントのほかに、建物の⽼朽化が進んでいる場合、建て替えや売却、賃貸経営が煩わしい場合は売却や管理会社のサポート体制を強化するなどの対策を⾏う必要があります。次世代に引き継ぐ前に、上⼿な対策のサポートでお困りの場合はぜひ弊社までお問い合わせください。

⽇程の変更がある可能性がございます。

年間イベントスケジュール

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賃貸経営セミナー

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賃貸経営シリーズセミナー①

賃貸経営シリーズセミナー②

賃貸経営シリーズセミナー③

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税務勉強会

繁忙期対策
勉強会

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

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ＩＮ福井県自治会館(法)上坂会計

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

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ＩＮ福井県自治会館

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県自治会館

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

INｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

サマーフェスタ

野菜テント市

マネースクール

YMオーナー会×㈱クロダハウス

YMオーナー会×㈱クロダハウス㈱クロダハウスArchitectural Designers
Market

戸建賃貸Unicube

Architectural Designers
Market

構造⾒学会

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

構造⾒学会

完成⾒学会

㈱クロダハウス

戸建賃貸Unicube

完成⾒学会

クロダハウス商品紹介
あなたにぴったりのお部屋探しをお客様が主人公の住まいづくり

日本最大級の賃貸斡旋店舗数を実現しているアパマンショップ
ネットワーク。
地域に密着したサービスをお客様に提供します。

私たち不動産スタイリストは、アメリカのハウスエージェントと同じように住宅を購入する方の代理人となり、 お客様の立場に立ってサービスを提供します。

福井北店・鯖江店・敦賀店
福井県内で３店舗展開

今までの不動産会社とはちょっと違います。

デザイナーズ戸建賃貸
南フランスプロバンス風
木造アパート

土地活用でも安心！
鉄筋コンクリート造賃貸マンション

温熱環境と耐震性を輸入住宅販売実績NO.１
１
輸入住宅販売実績

フランク・ロイド・ライトの建築思想を継承
高める安心価格の断熱リホーム

セレクト住宅アーキテクチャル
デザイナーズマーケット

アトリエ建築家とつくるデザイン住宅

フルオーダー住宅

求む

収益マンション
戸建て・土地マ ン シ ョ ン売 却 不 動 産
家主・オーナ様の悩みに答える！
真剣サポート相談会（無償対応）

1
2

ばいｋ！
なぜ、悩んでいますか？
なぜ、迷う必要がありますか？
貴方は不動産売却になぜ悩む必要がありますか、なぜ迷う必要がありますか。
不動産は高価取引ができるタイミングがあります、その時の判断を逃さずオーナー様に資産を残すことが、私たちの使命と考えます。
いまお持ちの不動産の取扱いに悩まれているオーナー様、是非一報ご連絡願います。

なぜ、売却されるのですか？
なぜ、売却する必要がるのですか？
チョットお待ちください！なぜ不動産を売却されるのですか？本当に売却する必要がある不動産ですか？いまお持ちの不動産が古いからですか？リフォーム・リノベーション費用資金が捻出できず売却されようとしてませんか？古い不動産だから解体しようとしてませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？てませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？
何度でも言います。「チョット待ってください！」
早まる前に、今一度お話をお聞かせください。真剣にお話をお聞かせ頂きます。

私達の事を是非知ってください。
私共は、スエーデンハウス・アパマンショップ・ユーミーマンション・トチスマ等
数々のＦＣ事業を展開している会社です。
大和田アピタ（エルパ）の近くです。※ご来店の際には、事前にご連絡願います。

店舗紹介

お問い合わせ先
福井県嶺北エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用のご相談は・・・

0776-52-5410

クロダハウス福井支店
福井県福井市高木中央３-207■購入・売却のご相談は・・・

0776-54-8330

トチスマショップ福井店
福井県福井市高木中央３-207

福井県嶺南エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

0770-24-3355

クロダハウス敦賀営業所
福井県敦賀市木崎67-10-2

石川県エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

076-237-2717

トチスマショップ金沢西店
⽯川県⾦沢市南新保町へ32-1

総合お問い合わせ窓口■住宅建築・相続・資産コンサルティング・各種お問い合わせ0776-52-5410

0776-52-2710

fukuikita＠＠apamanshop-fc.com
営業時間

朝１０時００分〜午後６時００分

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発⾏︓㈱クロダハウス

定休日

毎週水曜日