諏訪 2 丁目住宅建替え事業の実現に向けた長期的な取り組みとその事後評価
受賞対象者：旧諏訪２丁目住宅マンション建替組合 元理事長 加藤輝雄 / 東京建物 株式会社株式会社 鳩ノ森コンサルティング 山田尚之 / 株式会社 松田平田設計
NPO 法人 多摩ニュータウン・まちづくり専門家会議 戸辺文博 / 大月敏雄 / 深井祐紘

＜計画概要＞

現在、国内で築 30 年を超える集合住宅戸数は 100 万戸を超えると言われており、その数は年々増加する状況である。その中でも旧耐震基準による集合住宅を中心として、耐震補強を含む改修や建替えにより、安心で快適な住環境への更新の必要性が高まっている。特に大規模団地の建て替えにおいては、郊外立地、多数権利者、複数棟の構成、都市計画による一団地等、解決すべき課題が多く、事業推進が長期化する傾向にある。
本計画は、1971 年に多摩ニュータウン初期分譲として建設された「諏訪２丁目住宅（敷地 6.4ha、5 階建て、23 棟、640 戸）」の一括建替プロジェクトである。

＜事業の特徴＞

諏訪 2 丁目住宅従前の様子

多摩ニュータウンの初期分譲団地の一つであり、自分たちでまちを作ってきたという意識のもと、住民活動が非常に盛んな団地であり、長年にわたり各種アドバイザーとともに建替えの方策を探るとともに、行政に対して団地建替を進めるための働きかけを行って来た。その活動が実を結び 2009 年には団地一括建替えを決議し、2013 年に無事竣工、再入居を経て旧団地 640 戸から 1249 戸へと世帯を増やし新たな生活をスタートさせた。その中で、多摩ニュータウン最初の建替えであることや、国内最大規模の団地建替えであることなどを考慮し、下記にあげるようポイントを重視して実施している。

＜事業のポイント＞

建替え後の様子①住民主導による制度に対する働きかけ（一団地から地区計画へ）と建替えの体制づくり②まちづくりデザイン会議の開催へと移行した。同時に、住居の居室増設の可能性を探るため、有志の会が住民活動として検討を開始し、して推進する必要があるため、管理組合、事業協力者、コンサルタント、設計事務所に加え、外部専門家、行政、

諏訪 2 丁目住宅建替え事業は、多摩ニュータウンで始めての先導的な役割を担う建替え事業であり、周辺地域を含めたまちづくりとしても、アーバンデザインや景観の面からも多摩ニュータウンを代表するプロジェクトと1971 年の入居開始から約 10 年間様々な自主的な活動を行ってきたことを元にして、1984 年に自主管理組合

団地住民、地域 NPO（事務局）による「まちづくりデザイン会議」を設置し、下記のことが決定された。

1998 年には将来的な建替えを検討する「建替え検討準備委員会」を立ち上げた。
1989 年「建替え検討委員会」、1990 年「建替え推進委員会」、1991 年「建替え委員会」と名称を変え、管理①良好な住民コミュニティの継承組合の組織として活動を行い、「一団地の住宅施設」であることが建替えの大きな妨げになっていることを確認。

・多世代の住民が集える街づくり

以降、様々なコンサルタントなどとともに多様な検討を重ねて来たものの、「一団地の住宅施設」を撤廃する②地域の拠点となる施設の検討ことが課題として残されていた。2006 年に「一団地の住宅施設」を「地区計画」へと都市計画の変更がなされ、③地域の理解も得られる計画みに創出を目指す。また、既存の共同住宅の建替えを適切に誘導することにより、幅広い年齢層の安定的な居住確保を行い、多事業コンサルタント

公共公益施設等の維持増進を図るとともに、学校、福祉施設等の立地誘導を図り、多様で活力ある街づくりを進める。

・地域にも配慮した計画

専門コンサ
ルタント

（周辺地域へなじむ建物高さ、その後、地元 NPO を事務局として事業協力者を個別に選定し、下記の体制が整った。

広い空地・住棟間隔など）

・ディベロッパー：東京建物株式会社
・コンサルタント：株式会社シティコンサルタンツ

設計事務所

事業協力者
コンサルタントグループ

・明るく安心して通行できる通路など

・設計事務所：株式会社松田平田設計

施工会社
設計・施工グループ④良好な住環境の維持保全

また、推進体制が整ったところで、多摩ニュータウンで最初の建替えということを鑑みて、計画を周辺のま・緑の保全、環境への配慮などちづくりに結びつけることを意図して「まちづくりデザイン会議」を発足させた。

④建替え前後の居住者の変化に関する調査③コミュニティ形成のための建替え計画

本計画は、国内最大規模・多摩ニュータウン初の貴重な建替えの実現であり、まちづくりデザイン会議で決められた基本コンセプトをもとに、「誰もが安心して住み続ける優しい “街” をつくる」という基本方針が策定された。
【基本方針】

まちづくりデザイン会議（コミュニティカフェなど）

地区住民の日常生活に必要な店舗、コミュニティ施設、診療所などの立地誘導を図り、活力ある魅力的な街づくりを進める。

永山駅

地域専門家会議(たま・まちせん)

権利者・地域専門家グループ

・地域貢献施設等の地域への開放施設様で良好な住宅地の形成を図る。

合理事会

多摩市などの設置

日照、痛風、プライバシー等の確保に配慮し、閑静で潤いのある良好な居住環境の形成を図るとともに、周辺と調和した街並

その特性を踏まえ、社会問題のひとつとして全国で取り組まれている団地建替え事業への貢献を果たしたいと考えた。そのため、通常は表面化しない「建替地域にも貢献する駅からのアクセスと通り抜けᾋᚘဒಒᙲᾍ
ஜᚘဒỊ‫ٶ‬ઊἝἷὊἑỸὅỉИ஖ЎᜯểẲềᵏᵗᵕᵏ࠰Ệ࡫ᚨẰủẺẐ᛭ᚧᾁɠႸ˰‫ܡ‬ᵘᵔᵒᵎৎẑỉɟਙ࡫ஆἩἿἊỹἁἚỂẝỦẇᚘဒ૤‫ע‬ỊኖᵔᵌᵒᶆᵿỆӏỎẆዯᝅẦễ࿢‫ؾ‬ỉɶẆኖᵏᵖᾼỉ᭗˯ࠀửஊẴỦẇᾋᚘဒྸࣞᾍஜᚘဒỊẐ࡫ሰỉ᎑ᩗࣱὉᎊ஥҄ὉἢἼỴἧἼὊ‫ࣖݣ‬Ẇ˰ൟ᭗ᱫ҄ሁỉᛢ᫆ẑửਵảẆ˰࿢‫ؾ‬ỉϐዻử‫׋‬ỦờỉỂẝỦẇᚨᚘྸࣞửẒ࿢‫ؾ‬ὉἅἱἷἝἘỵέᡶᘑғẓểẲẺẇଏ‫܍‬ỉዯử෇ẦẲẆଐࠝဃ෇ểዯầᡈẟ᧙̞ỉɶỂ‫ٶ‬ɭˊίኖᵑᵎᵎᵎʴὸỆợỦૼẺễἅἱἷἝἘỵử࢟঺ẴỦẇ˰‫౐ܡ‬ửᨼኖẲẆ૤‫ע‬᩿ᆢỉᵔлˌɥỉᆰ‫ע‬ửᄩ̬ẲẆἃἶỿởఞሁỉᝅẦễଏ‫܍‬೔ử෇ဇẲềˌɦửܱྵẲẺẇṞ࡫ሰểἻὅἛἋἃὊἩỉᗡӳỆợụዯểဃ෇ỉ݅੗ễ᧙̞ửನሰ市道 ἃ Ὂ Ἡ ể ࡫ ሰ ᚘᝅẦễᐯ໱ểዼởẦễଏ‫܍‬᭗˯ࠀử෇ẦẲẺẐἻὅἛἋဒẑểẲẆᵬᵮᵭᢃփỉἅἱἷἝἘỵỽἧỹửɶ࣎ểẲềẒ‫˰އ‬ᎍầσஊỂẨỦᆰ᧓ỉоᡯẓửႸਦẲẺẇṟଏ‫܍‬೔ஙử෇ဇẲẺʩ්ᆰ᧓ửоЈଏ‫܍‬೔ஙỊᵑᵏᵏஜί᭗ஙᵐᵕᵖஜử̬‫܍‬Ẇᵑᵑஜửᆆౡὸử̬μὉ෇ဇẲẺẇ૤‫ע‬ϋỉኖᾁᶆᵿửዯ‫ע‬ểẲẆ‫ٶ‬ઊἝἷὊἑỸὅ᧏ႆˌЭẦỤസỦ૲᩿ዯ‫ע‬ỉᩃங௎ởẆᵒᵎ࠰ửኺẺ‫ٻ‬೔ίἃἶỿὉఞὸử෇ẦẲẆዯỉ঺༌ࡇầ᭗ẟ୎ᚇử࢟঺ẲẺẇṠ‫෇ٳދ‬ѣửᡫẳề‫ٶ‬ɭˊʩ්ử̟Ẵᆰ᧓ỉоЈଐࠝỉဃ෇Ểᐯ໱Ệ‫ٶ‬ɭˊỉʩ්ầᛔႆẰủỦợạỆẆႸႎࣱỉẝỦᜂ଀ᚨί૤‫ע‬ϋử‫ׅ‬ᢂẴỦ૝ሊែẆ˰ൟᠾ‫ט‬Ẇ‫ئ࠼̓܇‬ẆἛἕἂἻὅሁὸửỼὊἩὅἋἬὊἋỆᡲઃᣐፗẲẺẇ【６つのキーワード】

組・高齢者支援施設、子育て支援施設

建築条件が変更（建ぺい率：10%→60%、容積率：50%→150%）されるとともに、下記の条件が付された。

ѓႆᵻ

多摩ニュータウン・多摩市・地域住民

え前後の居住者の意識や生活変化／事業や建築計画への評価等の調査」を行い、今後の大規模団地建替えの推進に資する資料として残すことを目指して取り組んだ。基礎資料となる調査は、建替え事業に参加した従前権利者に対して 3 度のアンケート調査を実施し、さらに新たに居住者となった新規分譲購入者にも1 度のアンケートを加えた。また、それぞれから抽出した居住者へインタビュー調査も実施した。各アンケートの実施時期及びに回収率・回答者（家族）の属性、インタビュー調査の実施状況は下記のようになっている。
その成果を製本化（右図）し、東京都等の行政や学識研究者をはじめ、団地再生に取り組む関係各所へ寄贈した。

̱သˁߴႎॲ෫ࠞᮟ【環境先進コミュニティ街区（緑と人のネットワーク）】´ Ⴍ٥⑤世の中への波及効果・反響などについて² Ⴍ٥【論文等による発表】

・山田尚之「大規模団地の建替えにおける自律的合意形成のアプローチについて」、再開発研究第 28 号、2012 年

東西軸の緑と人のネットワーク

・申貞仁 , 久寿米木真子 , 深井祐紘 , 大月敏雄 , 松田雄二「諏訪２丁目住宅建替事業における計画プロセスの居住者からの評価」、多摩ニュータウン研究第 18 号、2016 年
・戸辺文博「諏訪 2 丁目住宅建替事業から今後の団地再生に学ぶ〜権利者等アンケート分析等報告書の取組みを踏まえて」、市街地再開発 No.566、2017 年【建築専門雑誌への掲載】Ὁ‫ٶ‬ઊἝἷὊἑỸὅ᧏ႆ଺ỉᢊែὉ‫ͳૢעܡ‬᧏ႆỆợụҤ҅᠆Ệ૲᩿ዯ‫ע‬ửɶ࣎ểẲẺẐộểộụỉẝỦዯ‫ע‬ẑầസẰủềẟỦẇὉ࢘ᚘဒỂỊҤ҅᠆ỉዯỆிᙱ᠆ỉዯử˄ьẲẆዯểʴỉ἟ἕἚὁὊἁ࢟঺ử‫׋‬ẾẺẇ
・斜面緑地を保全し、既存樹木を活かした広場（麓の庭・丘の上の広場）を中心に東西の緑をネットワーク化
・２番地と4番地間の高低差をブリッジで 多摩ニュータウン開発以前からバリアフリー化し、東西方向の歩行者動 残る雑木林内に設けた散策路と展望テラス
線の利便性を向上

・新建築 2014 年 2 月号
కϋ‫ ׋‬ᾢᾉᵏᵍᵓᵎᵎᵎ
移植樹木（桜）を活かした丘の上の広場

高低差のある敷地を繋ぐ
ＥＶ付のブリッジによりバリアフリー化

43,3604 番地

約18m

貴重種（キンラン）を保全した麓の庭
雨水を利用した水景を配置

・平成 26 年度 まちづくり月間まちづくり功労者国土交通大臣表彰
・平成 27 年度 公益社団法人 日本造園学会賞 設計作品部門賞

擁壁と建物を融合させた
コミュニティカフェ

水景は子供の遊び場としても活躍する

2 番地

等高線に沿った円弧状のなだらかな散策路

・第 42 回（平成 28 年度）東京建築賞 都知事賞
・一般社団法人 日本建築学会 作品選集 2018

丘の上の広場

けやき広場
斜面緑地
展望テラス

都道30,480

ブリッジ

麓の庭

【受賞】

・公益社団法人 日本造園学会 作品選集 2016

移植樹木（ケヤキ）を活かしたけやき広場

東西軸の緑と人のネットワーク

・近代建築 2014 年 4 月号

既存樹（桜）を中心に据えた丘の上の広場

東西軸の緑のネットワークイメージ【団地への見学】
記録に残っている部分だけで、他団地 29 件、行政 7 件、専門家等 7 件、学校等 5 件、海外 3 件で延べ 1,000 人以
上の見学・視察を受けており、国内外における本事業の反響の大きさを示している。