クロダ通信
２０１８年12月号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

P,1 お世話になります
P,1 今月のトピックス
P,2 賃貸管理コーナー
P,3 業界ニュース
P,4 相続相談コーナー
P,5 ソリューションコーナー
P,6 イベントスケジュール
P,7 クロダハウス商品のご紹介
P,8 クロダハウス商品のご紹介
P,9 土地活用
P,10 売却物件に関して管理運営物件⼊居率

2018年11月末

現在

クロダハウスお世話になります
今年も最後の月となりました。皆様いかがお過ごしでしょうか︖インフルエンザも流⾏の兆しがありますのでお体ご自愛ください。前回のご挨拶でも書かせていただ
きましたが、１月からは繁忙期となりますが、準備はいかがでしょうか︖お部屋探しにおいて年末年始はインターネット閲覧が増える時期になります。休みを利用して物件探しをする方が多いということですね。物件の設備等や募集条件を早めに⾒直すことで、オーナー様の物件閲覧数を増やすことにもつながりますので、是非今の時期からの対策をお勧めします。

支店長の高橋です

今月のトピックス
問い合わせから契約まで3日が3割
新⼊⽣・新社会⼈に「問い合わせから契約までの期間は︖」と聞いたところ、新⼊⽣は「1⽇〜3⽇」の回答が30％となり、前年の25％から5％ＵＰとなりました。また新社会⼈は「1⽇〜3⽇」の回答が27％となり、前年の15％から12％ＵＰとなりました。このことからわかるように、お部屋探しの契約までの期間がどんどん短期化されています。
また部屋探しであると便利だと思う機能は、新⼊⽣・新社会⼈ともに「360°写真の画⾯で内⾒」が1位となりました。ＶＲ内⾒も上位に⼊っており、来店前にバーチャルな情報で物件情報を取得し、来店後の部屋探しから契約までの⾏程をスムーズに⾏う傾向があります。

新入生

新社会人

問い合わせしていない
6か月以上
3か月以上～6か月未満
2か月以上～3か月未満
1か月以上～2か月未満

問い合わせしていない
6か月以上
3か月以上～6か月未満
2か月以上～3か月未満
1か月以上～2か月未満
3週間以上～1か月未満
2週間以上～3週間未満
1週間以上～2週間未満
4～6日
1～3日

3週間以上～1か月未満
2週間以上～3週間未満
1週間以上～2週間未満
4～6日
1～3日

0%

10%

20%

0%

30%

10%

20%

30%

部屋探しであると便利だと思う機能

部屋探しであると便利だと思う機能

1位 360°写真の画⾯での内⾒

1位 360°写真の画⾯での内⾒

2位 ＩＴ重説

2位 ＶＲでの内⾒3位 ＶＲでの内⾒

3位 ＩＴ重説

4位 遠隔内⾒4位 遠隔内⾒
5位 ＡＩを活用したオンライン接客

5位 ＡＩを活用したオンライン接客-1-賃貸管理コーナー
物件検索は「写真の多さ」、設備は「独⽴洗⾯台・ネット無料」、〜⼊居者サイトアンケート結果発表〜
株式会社 クロダハウス
福井支店 支店⻑
高橋 勝也

不動産情報サイト運営事業者で構成される不動産情報サイト事業者連絡協議会（RSC）
が10月27日、「不動産情報サイト利⽤者意識アンケート」調査結果を発表しました。過去1年間のうちに、インターネットで⾃⾝が住む賃貸または購⼊するための不動産物件情報を調べた⼈を対象に、調査しています。調査期間は3/15〜5/15、有効回答⼈数は約1,000⼈。今回は、その結果を踏まえて、繁忙期に向けた対策を一緒に考えていきましょう。

【物件検索は“写真の多さ”が重要】
物件を契約した⼈に対し物件検索後に問い合わせ・訪問する不動産会社を選ぶときのポイントは、「写真の点数が多い」が83.3％と突出して高く、「特にポイントとなる点」も45.1％が同項目を選択していました。また「物件情報を探す際に必要だと思う情報は︖」という質問の回答には、上位10項目のうち9項目が写真関連の回答となっている事もわかりました。つまり、物件を検索し、探すポイントは、ほとんどが写真情報に集中しています。
物件情報を探す際に必要だと思う情報【希望する設備トップ２は“独⽴洗⾯台・ネット無料”】

物件情報を探す際に希望する設備のトップ2は、独⽴洗⾯台とインターネット無料でした。その他、追い炊き風呂、温⽔洗浄便座、TVモニターフォン、24時間ゴミ出し可能と続いて回答されていました。物件が古くなっていく中でも、今の時流に合わせて、⼊居者が希望する設備を取り付けていく事は、成約に向けてとても重要になります。また
これは不動産情報サイトの進化とともに、設備検索項目が増え、より⼊居者さんが、求める希望が広がっているとも言えます。

物件情報を探す際に希望する設備【ご相談・お問い合わせ】】オーナー様：管理ご相談窓口
ご相談・お問い合わせ
空室対策、空室対策、収益向上、収益向上、資金繰り
資金繰り改善、改善、リフォー
リフォーム工事のご工事のご相談・のご相談・お相談・お問い合わせは℡℡ 000000
000000000
担当：○○（マルマル）
0776担当：0776-5252-3710
担当：高橋（高橋（たかはし）たかはし）業界NEWS
2019年10月、消費税8→10％へ増税︕
賃貸オーナーに必要な対策とは︖【消費税増税は賃貸経営にどう影響する︖】
いよいよ2019年10月に消費税が10％へ引き上げられることになりました。予定通り10%に増税した場
合、賃貸経営にはどんな影響が出てくるのでしょうか。賃貸経営を⾏うオーナーの皆様に、10%増税に向けて押さえておくべきポイントを紹介します。
【消費税10%増税が影響する3つのポイント】❶工事・建築費用
建物を修繕工事、また建築する場合には、相談から打ち合わせ、企画設計、建築請負契約まで時間が掛かります。さらに建築では着工から完成・引き渡しまでさらに多くの時間がかかります。そうなると、今から計画を実⾏に移したとしても、2019年10月の増税スタートまでに完成に至らないケースもあると考えられます。そうなれば、増税分の2%が重くのしかかることになりかねません。
国ではこうした点を考慮して、①2019年9月30日までに引き渡しが完了した場合、または②2019年3月末日までに契約を締結した場合に、現⾏と同様に税率8％が適用されるという「経過措置」の適用を打ち出しています。消費税の税率が引上げられる前の所定の時期までに工事請負契約をし、消費税率の引上げ後に引渡しを受ける場合、引上げ前の消費税率の適⽤が認められる措置のことです。
経過措置を適⽤すれば、仮に①の条件を満たせなくても、2019年3月末日まで契約を済ませておけば完成・引き渡しが10月を過ぎても増税となりません。したがって、2019年3月中に契約を締結できるようにするためには、少なくとも半年前の2018年10月から計画を実⾏に移すことが望まれます。ただし、増税前の駆け込み需要で、どの業者も繁忙を極めることが予想されるので、できれば余裕をもって2018年内、また2019年の早い段階では、工事・建築プランの方向性を固めておくことをおすすめします。
❶売買価格
収益物件、住宅など、不動産を購⼊する場合に消費税が課税されるのは、｢建物｣にかかる価格になります。
｢土地｣部分については、元々消費するものではないため、消費税は課税されません。これは、収益物件、一⼾建、マンションでも同じです。また、｢消費税が課税されるのは新築だけ｣とも言われていますが、正しくは売主が｢課税事業者｣の場合に消費税が課税されます。そのため、中古であっても課税業者が保有している物件であれば、消費税の課税対象となりますので注意しましょう。不動産の売買に関しては、高額な物件になればなるほど、大きな差が出ますので、購⼊時期については改めてご考慮ください。
❸仲介⼿数料
上記のように不動産を購⼊する場合には、不動産会社に対して仲介⼿数料を⽀払わなければなりません。この仲介⼿数料 (売買価格×3%+6万円)×消費税 も課税対象となります。既に不動産会社で、仲介⼿数料を⽀払って、購⼊する計画のある場合は、増税前に購⼊することをおすすめします。
工事、建築、売買価格、仲介⼿数料、そのほか個⼈的に住宅建築や、住宅購⼊をされる⽅もいると思います。消費税の増税前か後かでは、数⼗万円もの価格差が⽣じることもあります。一般の住宅購⼊者にとって消費税増税はかなり大きな負担となりますので、政府はこのような事態を⾒越して、一定の要件のもと所得税や住⺠税が控除できる制度を別途設けている部分もあります。
オーナーの皆様にとっては、それぞれの状況や、計画があると思いますが、今一度上記3点のポイントを考慮しながら、2019年10月の消費税増税に向けて、ご準備頂けることをおすすめします。

相続相談コーナー
Ｑ．⾃分が亡くなったら、妻に⾃宅を相続させたいと思っています。ただ、私達には子供がいないので、妻が亡くなった後に、家系である甥に相続させることはできますか︖
Ａ．そのまま相続すると、奥様が亡くなった後、義弟が相続する可能性が高くなりますね。事前に対策を打つことで甥御さんに相続することもできます。
このままだと・・・義弟が相続︖︕

子供なし
義弟

妻

夫姉

何も対策をしないと・・・。遠方の妻の親族（義弟）が相続して、「空き家」などになる可能性も・・・。

甥

現状ですと、ご本⼈様（夫）と奥様の間にお子さんがいらっしゃらない、とのことですので、左上図のように、妻に相続した後、妻の法定相続⼈は義弟、ということになります。ですのでもしかしたら将来、義弟が資産を相続することになる可能性があります。
これでは将来、資産が活用されず、空き家になるなどの懸念もあります。

⺠事信託を活⽤して甥御さんに相続させるケース
委託者

受託者
信託契約

夫利益権利
甥帰属先

信託監督人

第１受益者

甥夫死亡後…
妻死亡で信託終了

夫第２受益者

妻

例えば、⺠事信託を活⽤し、ご本⼈様と甥御さんで左下図のような信託契約を取り交わすことで、直系のご家族がいらっしゃらなくても、家系のご親戚に将来の資産を託すことが可能です。
また、信託の契約期間は売却を禁止したり、甥御さんの監督者を置くこともできます。
ぜひ一度ご検討されてみてはいかがでしょうか︖【参考】
甥と養子縁組の⽅法もあります

各税制度の特例の利⽤には⼀定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様︓相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当︓⾼橋（たかはし）不動産ソリューションコーナー
現⾦が残せる経営のポイントは借換にあり︕︖
⾚字経営になる前に、借⼊返済を⾒直しましょう
昨年度から、不動産市場では『赤字経営』に対する注意喚起の報道が増えてきています。船井総合研究所の調査によると、特に地方都市のオーナーの所有物件の1割〜2割が⾚字になっているのではないか、という調査データも出ています※。賃貸経営を⾒直し、将来に渡って健全な経営を目指しましょう。

※全国の地主系オーナーのアパートをランダムに抽出。サンプル数47件。うち、“税引前”赤字件数7件。

賃貸経営の⽀出は借り⼊れ返済が最も多い︕︖【あるアパートの現⾦の流れと目安指標】
満室時の収入に対しての割合
実績値
目安数値

1年間の現金の流れ
満室時の収入（ＧＰＩ）

１，５８４万円▲空室損失（３．０３％）▲４８万円▲家賃未回収損（滞納）

０万円

▲賃料差異

０万円＋雑収入０万円

実効総収入（ＥＧＩ）

１，５３６万円▲運営費（ＯＰＥＸ）▲２３７万円

営業純利益（ＮＯＩ）

１，２９９万円

左の表は、あるアパートの1年間の現⾦の流れをまとめた表です。満室時の収⼊から、（１００％）
空室の損失、家賃の未回収（３．０３％） ←５～１０％以内…など税⾦の⽀払いを終えて、最後に残る税引き後のキャッシュフロー、という一連の流れを⼊れています（今回の（９６．７％） ←９０％以内
ケースの場合はほとんど所得税がかからないので所得税は0円（１５％）←１５～２０％以内です）。
（８２．５３％）←６０～７０％以上

右側に目安の数値、ということ
５０～５５％～５５％以内５０55%以内～５５％で実際に、満室時の賃料に対▲６８３万円 （４３．１２％）←５０▲年間返済額（ＡＤＳ）
税引前キャッシュフロー（ＢＴＣＦ） ６１６万円 （３８．８９％）←２５～３０％以上 して、どれくらいの目安で経営をすればいいか、という指標を⼊れています。各項目が、－－－▲税金（所得税・法人税）
この数値以内に収まっていれ
税引後キャッシュフロー（ＡＴＣＦ） ６１６万円
ば、安全な経営となります。
このアパートの場合、経営⾃体は目安指標と⾒⽐べても順調で、現⾦が残っていますので健全な経営で安心、ということですね。ただ、大事なことは皆さんの賃貸経営はどうなっているか、ということをきちんと把握しておくことです。一般的な赤字経営の多くは、『築年数が経過し、家賃下落や空室増加が発⽣すると、家賃収⼊に対する返済額の⽐率が増えて⾚字になる』というケースがほとんどです。収⼊が減っても返済額が変わらなければ、賃貸経営で残る現⾦が少なくなる、ということになります。

まずは⾦融機関や不動産会社に相談しましょう︕
借り⼊れ状況を把握し、内容を⾒直すことで、賃貸経営が⼀気に改善されることもあります。⽅法としては⾦利の引き下げや返済期間を伸ばすことによって月々の返済⾦額を下げる、ということになりますが、今までの返済内容や、⾦融機関によって条件が大きく異なる場合があります。場合によっては⾦融機関の変更も必要になります。ご不安なオーナー様は、まずは弊社でもご相談にのれますので、気軽にお問い合わせください。

日程の変更がある可能性がございます。

年間イベントスケジュール

Kuroda
賃貸経営セミナー

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賃貸経営セミナー

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賃貸経営セミナー

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賃貸経営セミナー

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賃貸経営セミナー

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賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

賃貸経営シリーズセミナー①

賃貸経営シリーズセミナー②

賃貸経営シリーズセミナー③

Kuroda
賃貸経営セミナー

税務勉強会

繁忙期対策
勉強会

マネースクール

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県⾃治会館(法)上坂会計

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県⾃治会館

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県⾃治会館

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

INｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

サマーフェスタ

野菜テント市YMオーナー会×㈱クロダハウス

YMオーナー会×㈱クロダハウス㈱クロダハウスArchitectural Designers
Market

戸建賃貸Unicube

Architectural Designers
Market

構造⾒学会

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

構造⾒学会

完成⾒学会

㈱クロダハウス

戸建賃貸Unicube

完成⾒学会

クロダハウス商品紹介
あなたにぴったりのお部屋探しをお客様が主人公の住まいづくり

日本最大級の賃貸斡旋店舗数を実現しているアパマンショップ
ネットワーク。
地域に密着したサービスをお客様に提供します。

私たち不動産スタイリストは、アメリカのハウスエージェントと同じように住宅を購入する方の代理人となり、 お客様の立場に立ってサービスを提供します。

福井北店・鯖江店・敦賀店
福井県内で３店舗展開

今までの不動産会社とはちょっと違います。

デザイナーズ戸建賃貸
南フランスプロバンス風
木造アパート

土地活用でも安心！
鉄筋コンクリート造賃貸マンション

温熱環境と耐震性を輸入住宅販売実績NO.１
１
輸入住宅販売実績

フランク・ロイド・ライトの建築思想を継承
高める安心価格の断熱リホーム

セレクト住宅アーキテクチャル
デザイナーズマーケット

アトリエ建築家とつくるデザイン住宅

フルオーダー住宅

求む

収益マンション
戸建て・土地マ ン シ ョ ン

売 却 不 動 産
家主・オーナ様の悩みに答える！
真剣サポート相談会（無償対応）

1
2

ばいｋ！
なぜ、悩んでいますか？
なぜ、迷う必要がありますか？
貴方は不動産売却になぜ悩む必要がありますか、なぜ迷う必要がありますか。
不動産は高価取引ができるタイミングがあります、その時の判断を逃さずオーナー様に資産を残すことが、私たちの使命と考えます。
いまお持ちの不動産の取扱いに悩まれているオーナー様、是非一報ご連絡願います。

なぜ、売却されるのですか？
なぜ、売却する必要がるのですか？
チョットお待ちください！なぜ不動産を売却されるのですか？本当に売却する必要がある不動産ですか？いまお持ちの不動産が古いからですか？リフォーム・リノベーション
費用資金が捻出できず売却されようとしてませんか？古い不動産だから解体しようとしてませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？てませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？
何度でも言います。「チョット待ってください！」
早まる前に、今一度お話をお聞かせください。真剣にお話をお聞かせ頂きます。

私達の事を是非知ってください。
私共は、スエーデンハウス・アパマンショップ・ユーミーマンション・トチスマ等数々のＦＣ事業を展開している会社です。
大和田アピタ（エルパ）の近くです。※ご来店の際には、事前にご連絡願います。

店舗紹介

お問い合わせ先
福井県嶺北エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用のご相談は・・・

0776-52-5410

クロダハウス福井支店
福井県福井市高木中央３-207■購入・売却のご相談は・・・

0776-54-8330

トチスマショップ福井店
福井県福井市高木中央３-207

福井県嶺南エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

0770-24-3355

クロダハウス敦賀営業所
福井県敦賀市木崎67-10-2

石川県エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

076-237-2717

トチスマショップ金沢西店
⽯川県⾦沢市南新保町へ32-1

総合お問い合わせ窓口■住宅建築・相続・資産コンサルティング・各種お問い合わせ0776-52-5410

0776-52-2710

fukuikita＠＠apamanshop-fc.com
営業時間

朝１０時００分〜午後６時００分

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発⾏︓㈱クロダハウス

定休日

毎週水曜日