クロダ通信
２０１８年６⽉号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

P,1 お世話になります
P,1 今⽉のトピックス
P,2 賃貸管理コーナー
P,3 業界ニュース
P,4 相続相談コーナー
P,5 ソリューションコーナー
P,6 イベントスケジュール
P,7 クロダハウス商品のご紹介
P,8 クロダハウス商品のご紹介
P,9 土地活用
P,10 売却物件に関して管理運営物件⼊居率

2018年4月末

現在

クロダハウスお世話になります
夏も目前に暑い日がつづく季節となりましたが、いかがお過ごしでしょうか。朝夕は肌寒い日もございます。
体調管理にはご注意ください。
今⽉より恒例の3回シリーズセミナーが開催されます。
昨今の情勢で、消費税増税や融資の引き締めなど外部要因としてマイナスな情報が増えてきております。不動産
売却・投資については熟考が必要ですね。今回もこのようなご時世に沿った内容のセミナーを開催いたします。
一つでも学んでいただき今後の賃貸経営に活かして頂きたいと思いますので皆様のご参加をお待ちしております。 支店長の高橋です
当日は私も参加いたします。お会いできる日を楽しみにしております。

今月のトピックス
物件の魅⼒を引き出すホームステージング︕
今、注目を集めているホームステージングをご存知ですか︖
ホームステージングとは家（ホーム）を演出（ステージング）することです。つまりお部屋を家具や小物で飾りつけをして、モデルルームのような空間にすることです。 元々は30年程前にアメリカで⽣まれた不動産の販売⼿法ですが、最近では賃貸の空室対策としても注目されています。
お部屋の印象がガラリと変わります【ホームステージングのメリット】①ポータルサイトに綺麗な写真を掲載する事ができる︕
最近はお部屋を探す⽅の⼤半がインターネットを⾒て物件を選びます。飾り付けされた室内写真を⾒て「⾒てみたい︕」と⾔う内⾒意欲を⾼めることができます。
②そのお部屋での⽣活をイメージしやすい︕
賃貸の内⾒は何も設置されていない状態で⾏われることがほとんどです。またファミリータイプの広いお部屋は、空っぽでがらんとした印象を与え、物件の魅⼒を⼗分に伝えきれません。
家具や小物を設置することで、実際に住んだときの⽣活をイメージさせることができます。また、そこに居住する安らぎや楽しさを視覚で伝えることができます。
ただの装飾ではなく、顧客のニーズを想定し「こんな素敵な部屋に住んでみたい︕」と思っていただける空間を演出することが最⼤のポイントです︕

賃貸管理コーナー

賃貸物件売却のお取り扱いについて株式会社 クロダハウス
福井支店 支店⻑⾼橋 勝也

昨年より、近年の投資ブームもあり、またオーナー様の諸事情により、ご所有の賃貸物件の売却のお手伝いをさせて頂く機会が増加しています。
収益物件の売却は専門的な知識が必要になります。改めて、オーナー様の資産の最⼤化・最適化を目指す上で、賃貸物件売却に関して必要になる情報をご紹介したいと思います。

【賃貸物件売却になる場合のタイミング】①相続時のタイミング

相続の相談を当社でも非常に多く頂きます。相続時に引き継ぎ⼿がいらっしゃらない場合や納税資⾦の準備等、ひとえに“相続”と⾔っても様々な理由が存在します。実際に相続が起きてからでは遅く満足のいく売買に至らない事が多いので、早めにご相談頂く事がポイントです。

②大規模修繕のタイミング

建物は築年数の経過により劣化をしていきます。
どこかのタイミングでは⼤規模修繕やリフォームを検討する必要があります。その際には多額の支出を伴うため売却を検討するタイミングの一つになります。

③ローン⾦利の減少するタイミング

ローンの⾦利は、不動産所得の計算上経費になります。しかし、元利均等返済では年数が経過するほど⾦利の額が減少するため、経費に計上できる⾦額が減少し、保有期間中の税負担が増加する。

④減価償却期間の終了のタイミング

不動産所得における経費で⼤きな割合を占めている減価償却費は、新築⽊造で22年経過すると終了します。減価償却費がなくなると経費が減少するため、税負担が増加する。さらに物件によってはローンが借りにくくなるというデメリットもあります。
オーナー様による事情で、ご売却したケースを調べてみますと、ほぼ上記4点でした。あくまでオーナー様のご資産を上手に活用する事を目的にしていますので、ご売却後は別途新たな物件を購入されたり（組み替える）、納税・贈与対策をされたり、戦略的な売却としてのお取り扱いになっています。

【賃貸物件の売値価格設定方法】①収益還元法（収益還元価格）
年間賃料収⼊÷還元利回り【賃貸物件の売却時にかかる諸経費】※還元利回り→市場や物件毎に投資家が期待する利回り②原価積上法（積算価格）
土地→路線価（+公示地価）※必用に応じ取引事例価格も考慮
建物→再調達原価を築年に応じて減価償却します。
③取引事例⽐較法（取引事例価格）
近隣の類似物件の成約事例を⽐較して調整します。

【ご相談・お問い合わせ】】オーナー様：管理ご相談窓口
ご相談・お問い合わせ
空室対策、空室対策、収益向上、収益向上、資金繰り
資金繰り改善、改善、リフォー
リフォーム工事のご工事のご相談・のご相談・お相談・お問い合わせは℡℡ 000000
000000000
担当：○○（マルマル）
0776担当：0776-5252-3710
担当：高橋（高橋（たかはし）たかはし）業界NEWS
賃貸経営キャッシュフローの実態︕〜全国TOPクラスの管理会社82社のオーナーの実態〜
株式会社船井総合研究所「資産管理研究会」に参加する、全国82社の会員企業様で⾏っている、賃貸経営セミナーにて、参加オーナー様にてキャッシュフロー診断させて頂いています。今回は、その全国からランダムに選んだ（極端なケースは除く）物件のキャッシュフロー診断データを平均化する事で、改めて現在の賃貸経営の実情を紐解いてみました。ぜひご⾃分の所有物件でのキャッシュフローより⽐較して頂きたいと思います。
【調査結果】①空室ロス「空室ロス」基準＝総潜在収⼊の10％以下
結果平均値︓9.84％（適正内）
・総物件の約30％(9棟)の物件が基準値外②運営費⽤率「運営費⽤率」基準＝総潜在収⼊の20％以下
結果平均値︓25.18％（適正外）
・中でも修繕費が占める割合が⽐較的⾼い③営業利益率「営業利益率」基準＝総潜在収⼊の70％以上
結果平均値︓64.97％（適正外）
・63％の物件が基準外④税引き前CF率「税引前CF率」基準＝総潜在収⼊の15％以上
結果平均値︓22.25％（適正内）
・借⼊の終了した物件の平均︓46.42％

・空室平均は年間1.65室と⽐較的低い
・空室ロス率が15％超えると全体的に危険兆候
・空室ロスが⾼いオーナーは診断しづらい︖

・運営費用率と反⽐例する傾向がやはり⾼い・最⾼は83.1%、最低は0.14％(節税︖）
・営業利益率が80％越えの優良物件(13％)の空室ロスの平均は約4.68％⑤返済倍率 「返済倍率」基準＝営業利益÷返済額が130％以上
結果平均値︓平均値︓158.31％（適正内）
・最⾼︓685.23％、最低︓65.13％

・返済倍率が低い事によって、損益分岐の⽐率が100％を超えてしまう物件も・20％の物件で返済が終了している・借⼊の残る物件の41％で基準値外

・築年数の古い物件の割合が⾼め
・⽐率が⾼い事は管理会社にとって提案の成果︖
・借⼊の無いオーナー様は⽐較的⾼い傾向⇒⽐率を⾼める必要が有る

・借⼊の無いオーナーは⾼い⽐率が出やすい
・全体の約13％の物件がキャッシュアウト
・キャッシュアウトした全物件で返済倍率も基準外
・⼊居率100％でも年間-46,000円の赤字物件も⑥損益分岐点 「損益分岐点」基準＝(運営費⽤+年間返済額)
÷総潜在収⼊の75％以下
結果平均値︓67.90%（適正内）
・最⾼︓20.31％、最低︓112.68％
・借⼊の終了した物件の平均︓42.19％
・36％の物件が損益分岐点を割っている

ご自身のキャッシュフロー診断をしてみたい方、お気軽にご相談ください。

相続相談コーナー
Ｑ．相続にあたって、どんな対策をすれば良いでしょうか︖（⺟が今の住まいと⼟地、アパートを1棟所有しており、父は他界しております。私と弟が２名の３⼈兄弟です。数年前に税理⼠に相談した際、「1億円程度の評価額︖」と⾔われ、そんなに⾼いのか、と少し不安です。兄弟も１年に⼀度会う程度です。預貯⾦はそんなに多くはないようです。）①まずは相続税の資産をしましょう
今回はご兄弟３名でお⺟様の財産を相続するケースです。預貯⾦やその他の資産がほとんど無く、１億円の評価額ということであれば、概算で相続税の総額は６００万円程度です。

評価額
１億円

ー

基礎控除
課税価格
4,800万円 ＝ 5,200万円
3,000万+600万×3名

1億円－4,800万

相続税速算表
課税価格

税率

相続税額
630万円

控除額

１，０００万円以下

１０％--

１，０００万円超 ３，０００万円以下

１５％

５０万円

３，０００万円超 ５，０００万円以下

２０％

２００万円

５，０００万円超 １億円以下

３０％

７００万円

１億円超 ２億円以下

４０％

１，７００万円

２億円超 ３億円以下

４５％

２，７００万円

３億円超 ６億円以下

５０％

４，２００万円

６億円超

５５％

７，２００万円

1⼈あたりの法定相続分
5,200万円÷３＝1,733万円
⼀⼈あたりの相続税額
1,733×15％－50万円＝210万円

ただし、今の評価額や預貯⾦・その他の資産によって、⾦額は⼤きく変わるので、注意が必要です。

②分け方をご家族で検討しましょう

今のままでは分けられない!?

今のままでは、公平に分けられません。トラブルにならないためには共有は避け、現⾦化する、不動産ごとに相続するなどの話し合いを持ちましょう。
各税制度の特例の利⽤には⼀定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様︓相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当︓⾼橋（たかはし）不動産ソリューションコーナー
10年後の賃貸経営の収益を考える〜キャッシュフロー「現⾦経営」のススメ〜
年数が古くなったアパートをどうしていくか︖
オーナー様の思いや、ご家族の背景によっても変わりますが、しっかりした指標が必要です。そのために、ご自身の物件の、「キャッシュフロー」を出すことが、一つの目安になります。
あなたの物件は、どんな数字になるでしょうか︖実際に、あるアパートのキャッシュフローを⾒てみましょう。下図は、あるアパートの1年後、5年後、10年後、までの合計の、税引前までの現⾦の流れをシュミレートしたケースです。中期的な経営を考えると、この中で⼤事なことは、「いくら現⾦が残るのか知ること」です。累計の⼿残りと売却額に注目してみると…

現⾦の流
れ

今後の課題は…
①空室ロスが多く基準値を大きく超える損失が発⽣している → 累計空室損 539万円②賃料差異が大きく、将来の賃料下落リスクがある → 年間最大 57万円
③将来10年間である程度の累計⼿残りが予想される → 累計想定 2,043万円④今後10年間賃貸し続ける場合、大型修繕が予想される → 費⽤想定 1,000万円⑤現状での売却の場合、利回りは10％程度、10年後は15％程度が想定される
この物件の場合、10年後の⼿残りは2,000万円ほど、という推測になりますが、実際に良い経営を続けるには⼤型修繕など約1,000万円程度の費用がかかることが⾒込まれるので、実は1,000万円ほどしか残りません。また10年後に売却すると、約2,000万円で売却⾒込みなので、合計3,000万円残る、ということになります。一⽅で、今売却すると3,400万円程度ですので売却したほうがリスクは少ない、ということになります。整理すると右図の通りです。このオーナーさんは将来のキャッシュフローを考え、売却を選択しました。⼿元に残る⾦額で選択も変わります。皆様もキャッシュフローを活用して下さい。
10年後より今売却した方が⼿残りが多い︕●現在の売却価格︓3400万円●10年後の売却価格︓合計︓3,000万円

・⼿残り︓2,000万円・⼤型修繕費用︓▲1,000万円 →実質⼿残り︓1,000万円
・売却価格︓2,000万円

⽇程の変更がある可能性がございます。

年間イベントスケジュール

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

賃貸経営
シリーズセミナー①

賃貸経営
シリーズセミナー②

賃貸経営シリーズセミナー③

税務勉強会

繁忙期対策
勉強会

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ④

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

(法)上坂会計

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県⾃治会館

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県⾃治会館

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ②

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙシリーズ③

サマーフェスタ

野菜テント市マネースクール

YMオーナー会×㈱クロダハウス

YMオーナー会×㈱クロダハウス㈱クロダハウスArchitectural Designers
Market

戸建賃貸Unicube

Architectural Designers
Market

構造⾒学会

ＩＮ福井県⾃治会館

INｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ①㈱クロダハウス

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

㈱クロダハウス

構造⾒学会㈱クロダハウス

完成⾒学会㈱クロダハウス

戸建賃貸Unicube

完成⾒学会

クロダハウス商品紹介
あなたにぴったりのお部屋探しをお客様が主人公の住まいづくり

日本最大級の賃貸斡旋店舗数を実現しているアパマンショップ
ネットワーク。
地域に密着したサービスをお客様に提供します。

私たち不動産スタイリストは、アメリカのハウスエージェントと同じように住宅を購入する方の代理人となり、 お客様の立場に立ってサービスを提供します。

福井北店・鯖江店・敦賀店
福井県内で３店舗展開

今までの不動産会社とはちょっと違います。

デザイナーズ戸建賃貸
南フランスプロバンス風
木造アパート

土地活用でも安心！
鉄筋コンクリート造賃貸マンション

温熱環境と耐震性を
輸入住宅販売実績NO.１１
輸入住宅販売実績

フランク・ロイド・ライトの建築思想を継承
高める安心価格の断熱リホーム

セレクト住宅アーキテクチャル
デザイナーズマーケット

アトリエ建築家とつくるデザイン住宅

フルオーダー住宅

求む

収益マンション
戸建て・土地マ ン シ ョ ン

売 却 不 動 産
家主・オーナ様の悩みに答える！
真剣サポート相談会（無償対応）

1
2ばいｋ！
なぜ、悩んでいますか？
なぜ、迷う必要がありますか？
貴方は不動産売却になぜ悩む必要がありますか、なぜ迷う必要がありますか。
不動産は高価取引ができるタイミングがあります、その時の判断を逃さずオーナー様に資産を残すことが、私たちの使命と考えます。
いまお持ちの不動産の取扱いに悩まれているオーナー様、是非一報ご連絡願います。

なぜ、売却されるのですか？
なぜ、売却する必要がるのですか？
チョットお待ちください！なぜ不動産を売却されるのですか？本当に売却する必要がある不動産ですか？いまお持ちの不動産が古いからですか？リフォーム・リノベーション
費用資金が捻出できず売却されようとしてませんか？古い不動産だから解体しようとしてませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？てませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？
何度でも言います。「チョット待ってください！」
早まる前に、今一度お話をお聞かせください。真剣にお話をお聞かせ頂きます。

私達の事を是非知ってください。
私共は、スエーデンハウス・アパマンショップ・ユーミーマンション・トチスマ等
数々のＦＣ事業を展開している会社です。
大和田アピタ（エルパ）の近くです。※ご来店の際には、事前にご連絡願います。

店舗紹介

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福井県嶺北エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用のご相談は・・・

0776-52-5410

クロダハウス福井支店
福井県福井市⾼⽊中央３-207■購入・売却のご相談は・・・

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トチスマショップ福井店
福井県福井市⾼⽊中央３-207

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クロダハウス敦賀営業所
福井県敦賀市⽊崎67-10-2

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076-237-2717

トチスマショップ金沢西店
⽯川県⾦沢市南新保町へ32-1

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発⾏︓㈱クロダハウス

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