クロダ通信
２０１８年５⽉号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

P,1 お世話になります
P,1 今⽉のトピックス
P,2 賃貸管理コーナー
P,3 業界ニュース
P,4 相続相談コーナー
P,5 相続相談コーナー
P,6 イベントスケジュール
P,7 クロダハウス商品のご紹介
P,8 クロダハウス商品のご紹介
P,9 土地活用
P,10 売却物件に関して管理運営物件⼊居率

2018年4月末

現在

クロダハウスお世話になります
皆様いかがお過ごしでしょうか。最近では温度差が⼤きく
体調を崩される方も多いと聞きます。お体ご自愛ください。
さて、先々⽉YAHOOニュースでも出ておりましたがスルガ銀⾏問題の余波が北陸でも出てきています。将来の不動産需要を⾒通し、売却を急がれている方が増えていますが、銀⾏融資が通りにくくなっています。不動産バブル時に増えた「サラリーマン⼤家」に融資が厳しいようで、売却値が下がる傾向になりそうです。オリンピック余波もあると言われておりますので、実質実害が無い福井においてもしばらくは収益物件の売買は冷え込みそうです。賃貸経営継続・資産売却組み換え、双方において決断が迫られています。当社でも経営継続のご支援から、売却まで、皆様の資産が良い方向に向かうようお手伝いさせて頂きます。なにかございましたら何なりとご相談ください。

支店長の高橋です

今月のトピックス
湿気対策してますか︖

湿度とは「空気中に含まれる⽔分量の割合」のことで、温度が⾼くなると多くの⽔分を含むことができ、温度が低くなると空気中に保つことができる⽔分量は少なくなります。気温が上がる6⽉7⽉は、温度が上がると共に湿度が上がる
ことから、湿気によるジメジメを感じやすくなります。
簡単にできる湿気対策をご紹介します。
●晴れた日には窓を開ける

空気の流れが悪い部屋は、湿気やホコリが溜まりやすくなります。晴れた日には窓を開けて、空気の流れを作り湿気やホコリを取り除きましょう。

●エアコンや扇風機を活用する

雨の日は換気ができるタイミングが少ないので、部屋の湿度が上がりがちです。そんな時はエアコンの除湿機能や扇風機、除湿機を活用し、空気を上手く循環させることで、カビやダニを防ぎましょう。

●湿気を吸い取るアイテムを置く＊重曹︓⼩皿や⼩瓶に入れ湿気の多い場所に置いておきます。臭いとりにも効果があるので下駄箱などに入れておくのもおすすめです。
＊炭︓炭の表⾯には微細な⽳があり、湿気や臭いを吸収しやすい性質があります。

入居者からの問い合わせも多い湿気対策。特に気密性の⾼いマンションの場合、湿気や結露対策は不可欠です。梅雨時期の入居促進対策として、「除湿機プレゼント︕」喜ばれそうですね(^^)

賃貸管理コーナー
2018年3月15日 「⺠泊新法」登録開始︕〜 ⺠泊、マンスリー、旅館業 〜株式会社 クロダハウス
福井支店 支店⻑⾼橋 勝也

2018年3月15⽇に、住宅宿泊事業法（⺠泊新法）の届け出が開始しました。
今回は、改めて賃貸経営をされるオーナー様にとって、必要な最新知識として、⺠泊についてお知らせさせて頂きます。

我々、賃貸管理を専門で⾏う会社の中では、登録を進めている会社は、まだ少ないです。ただし「⺠泊領域は今後どうか︖」とか、「オーナーにとって何かできることはあるか︖」というご質問が、2018年に⼊り急増しています。ご質問には、まず最初に「将来的に貸し⽅が変化する」そして「先⾏者メリットを享受できる」ということはお伝えしています。人口減少、空室余りの時代に突⼊している中で、これまでの「2年」という貸し⽅の慣習に捉われることなく、1カ月、3カ月、6カ月、1年、または2⽇、3⽇、1週間と様々な期間に対応することで、これまで対象としてこなかった短期滞在顧客や研修・出張使いの法人顧客、外国人などの客層を取り込むことができます。
そういった客層を取り込んでいくことで、運⽤効率を上げて賃料収益を上げることができます。逆に⾔うと、他の⽅法で賃料を1.5倍、2倍に上げることは実質的に難しいです。「短期顧客を取り込み、賃料収益を上げることができる」ことが最大にメリットだと⾔えるでしょう。
そしてどのようにこの領域に参⼊するべきか︖ですが、大きく2つの⽅法があります。１つが⺠泊新法（住宅宿泊事業法）に則って運⽤すること、もう１つの⽅法が、「旅館業許可」を取得して運⽤する⽅法です。
簡易宿所でももちろん良いですが、旅館業改正により、要件が緩和されるため、今回はあえて「旅館業」として記載します。

ホテルを思わせるマンスリー物件

この2つの大きな違いは、運⽤できる「上限⽇数」が挙げられます。⺠泊新法は「上限180⽇」が国で定められており、⾃治体によっては更に短い期間の上限が設けられている場合もあります。つまり、実質的にはマンスリー（短期の賃貸借契約）との併⽤モデルになることが予測されます。
一⽅旅館業許可を取得した場合は、当たり前ですが365⽇運⽤できます。ただし、運⽤するためには⽴地の問題、消防設備・建物構造の問題をクリアする必要があります。それぞれ国が定めた規定（主に建物と管理⽅法）がありますので、規定をクリアして運⽤する必要があります。
上記3つの運⽤⽅法（⺠泊、マンスリー、旅館業）どれも運⽤は可能性があります。どれか１つに固執してしまった場合、⽴地上の問題︖ 建物上の問題︖ そして短い期間（1週間未満など）での運⽤問題︖など
運⽤の出口を狭めてしまう事も考えられます。
物件の⽴地や建物構造などによって、運⽤⽅法を使い分けられる形を作っておくことが、最も運⽤効率を上げていける⽅法です。もちろん通常賃貸、もしくは家具家電付賃貸で貸し出すこともOKです。ただ単に今までの賃貸の貸し⽅に固執するのではなく、「多様な貸し⽅」を武器として持つという考え⽅も是非参考にしてみていただければと思います。

【ご相談・お問い合わせ】】オーナー様：管理ご相談窓口
ご相談・お問い合わせ
空室対策、空室対策、収益向上、収益向上、資金繰り
資金繰り改善、改善、リフォー
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担当：高橋（高橋（たかはし）
たかはし）業界NEWS
駐⾞場を保有するオーナー様必⾒︕〜駐⾞場ビジネスの時流〜
賃貸経営をされているオーナー様におかれましては、アパートに設置された駐⾞場等、賃貸管理に付随して駐⾞場管理を⾏っている⽅も少なくないと思います。今回は駐⾞場ビジネスについてお話したいと思います。下図は⾃動⾞の登録台数とコインパーキングの台数の推移です。⾃動⾞を保有する⽅は減少していると思われがちですが実はまだまだ増加傾向にあります。⾃動⾞の増加に伴い、コインパーキングの台数も毎年増え続けております。
⾃動⾞登録台数推移（※軽⾃動⾞含む）

6,125
6,051

6,100

6,083

6,005

6,000

5,935

140
11812091

100

5,872

5,900
5,800

コインパーキング台数推移（※軽⾃動⾞含む） 単位︓万台

単位︓万台

6,200

5,751 5,755 5,768

5,790

80

5,813

69

60

5,700

40

5,600

2005,500
H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 H28 H29

200720112015

一⽅で月極駐⾞場の契約台数は減少傾向にあるようです。賃貸物件の⼊居率は95％でも駐⾞場の稼働率は80％未満という話もく聞きます。その背景にはカーシェアリング等、⾞は乗るが保有はしない等、新たなライフスタイルの導⼊が進んでいることにあります。それに伴い、C to Cの時間貸し駐⾞場を展開するakkipaやBTimes等、数台単位での時間貸し駐⾞場のニーズが増えております。「完全⾃動運転」も2025年までに導⼊されると⾔われ、駐⾞場の進化も求められております。最近ではコインパーキングのETC決済やバレーパーキングの⾒直しが進んでおります。今後10年間、ますます駐⾞場ビジネスは進化していくと考えられますが、すぐに収益に繋がる駐⾞場ビジネスについてご紹介させていただきます。
コインパーキング

チケットパーク

予約サービス①コインパーキング︓月極賃料1万円〜のエリアで適しております。機械購⼊から運営まで全て不動産会社に委託することが可能です。駅前や商業地だけでなく住宅地も狙い目です。5台以上収まる空き駐⾞場（月極）をお持ちであれば一度ご相談してみては如何でしょうか。リス
クも少なく、遊休地、空き駐⾞場の有効活⽤が可能です。
②チケットパーク︓ 月極賃料5,000円〜10,000円のエリアで適しております。コインパーキングと同様に機械購⼊から運営まで全て委託することが可能です。時間単位ではなく1⽇500円等、⽇数単位でのコインパーキングです。
③予約サービス︓ 1台単位での貸し出しが可能です。予約サイトを運営している会社に⼿数料を⽀払った後、オーナー様の収⼊となります。
⼟地の有効活⽤については、時流を捉え、地域で可能性のある商品について、競合・収⽀シュミレーションを⾏った上で、新たな挑戦も考慮頂いたらいかがでしょうか︖駐⾞場は今注目の商品です。

相続相談コーナー
Ｑ．父が80歳になりました。高齢で将来の相続が心配です。
今は元気であまり先のことは考えていないようなのですが、いつ頃から具体的な対策を考えるべきでしょうか︖
Ａ．今すぐ検討を始めましょう。統計的に「高齢者の健康ではない時期」の⻑期化が問題になっています。
左の表は、内閣府が発表している「高齢者白書」というデータです。こちらによると⼥性の平均寿命は85.9歳、男性は79.44歳となっています。
将来推計では今後も平均年齢は上がり続け、2060年には、⼥性は90歳強、男性も84歳にまで到達するとされています。
一⽅でその間に健康でいられるのかというと、実は65歳以上の⽅の約4人に1人が、認知症有病者、もしくは認知症の予備軍、と⾔われています。いつまでも心身ともに健康でいよう、という気持ちはとても大切ですが、正常な判断ができない、となると法的な決断判断が難しく、契約⾏為などが大きく制限されることになります。

【認知症で出来なくなる法律⾏為】
・不動産の建設・売却・賃貸契約
・預⾦口座の解約、引出し・生命保険加⼊・子供、孫などへの生前贈与・遺⾔書の作成
・養子縁組・遺産分割協議への参加
・株主の場合、議決権の⾏使

今注目を集めている家族信託でも、健康な状態でないと始めることができません。また、認知症と診断された後も、選択する事ができる後⾒制
度は、物件の大規模なリフォームや、資産の売却などが、大幅に制限されます。よって将来の相続対策への妨げになるケースもあります。将来を⾒据えた相続対策は、何かが起きる前、健康な時期から、始めて頂く事をお勧めいたします。

相続財産の評価⽅法や特例適⽤については⼀定の条件があります。
相続に関するお悩みもお気軽にご相談ください︕資産税に詳しい各専門家（税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様︓相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当︓⾼橋（たかはし）相続相談コーナー＜相続対策の成功事例＞

先ほどのご相談にありましたように、相続対策は、被相続人がお元気なうちに、ご⾃分で判断ができる間に、ということになります。今回はある相続事例を基に、家族信託の活⽤例を⾒ていきましょう。

Aさん８６歳
Aさんの息子
６０歳

Aさんのご兄弟（アパートを共有）

Aさんは、4人兄弟の⻑⼥（ご主人は20年前に他界）。⽗親が亡くなった際の相続で、兄弟4人で共有持分のアパート（築20年）を相続しました。アパートは近隣に住む弟さんが管理してくれていますが、最近物忘れも激しくなり、将来に不安を感じ始めていました。
Aさんのケースの場合、もしAさんが今後何も対策を打たずに認知症と診断されると、建替えや大規模修繕、売却などが難しくなります。特に、築20年の物件では、修繕などが必要になる可能性が高く、「兄弟にも、息子さんにも、迷惑がかかる事態は避けたい」ということでAさんは家族信託をする決断をされました。Aさんの持ち分を信託財産にして、息子さんを受託者、Aさんが委託者・受益者とする信託契約を結ぶことで、ご⾃身の持ち分のアパートの管理はAさんの息子に移すことにしました。
こうして、Aさんのアパートの収益は、Aさんが亡くなるまで、本人に⼊ってくる形にすることができました。もし、Aさんが認知症と診断されても、今後、建替えや大規模修繕、売却といった重要な決定、さらには他兄弟3名との共有名義上での対策も、息子さんが代わりに実⾏することが可能になりました。但し、同様のケースの場合、認知症と診断されてからの家族信託はできませんので注意が必要です。

「家族信託制度のメリット」（認知症対策外も幾つかのメリットがあります）①遺⾔書ではできないことが可能です。委託者→受託者にて契約で⾏うため従来の遺⾔書の⽅式に従う必要はなくなります。
②財産承継の順位づけが可能になります。相続対策には生前贈与や遺⾔書活⽤がありますが、生前贈与や遺贈をした財産に対しては、その次の相続人を指定できませんが家族信託を利⽤すれば、最初に指定した受益者万が一亡くなってしまった場合でも、次の受益者を誰にするなど指定できます。
③教育資⾦の一括贈与が1500万円まで可能になります。
④家族信託には倒産隔離機能があります。将来受託者が「別途多額の債務を負ってしまった場合でも信託財産は差押えられない」という機能があります。
⑤相続時の争いが軽減できます。受益者の変更に遺⾔書や遺産分割協議書も必要ありません。
⑥不動産の共有問題・将来の共有相続への紛争予防に活⽤できます。共有者としての管理処分権限を共有者の一人に集約させることで、不動産の塩漬けを防ぐことができます。
⑦二次相続が指定できます。連続信託と⾔い、受益者が相続人ではなく別の条件にあった人を受益者とする仕組みを作ることが可能です。家族信託は、遺⾔書よりもより⾃由度が高く、被相続人や相続人の意向に応じた、新たな相続の仕組みを作ることができます。

⽇程の変更がある可能性がございます。

年間イベントスケジュール

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

賃貸経営シリーズセミナー①

賃貸経営シリーズセミナー②

賃貸経営
シリーズセミナー③

税務勉強会

繁忙期対策
勉強会

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ④

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

(法)上坂会計

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県⾃治会館

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県⾃治会館

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ②

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙシリーズ③

サマーフェスタ

野菜テント市

マネースクール

YMオーナー会×㈱クロダハウス

YMオーナー会×㈱クロダハウス㈱クロダハウスArchitectural Designers
Market

戸建賃貸Unicube

Architectural Designers
Market

構造⾒学会

ＩＮ福井県⾃治会館

INｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ①㈱クロダハウス

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

㈱クロダハウス

構造⾒学会㈱クロダハウス

完成⾒学会㈱クロダハウス

戸建賃貸Unicube

完成⾒学会

クロダハウス商品紹介
あなたにぴったりのお部屋探しをお客様が主人公の住まいづくり

日本最大級の賃貸斡旋店舗数を実現しているアパマンショップ
ネットワーク。
地域に密着したサービスをお客様に提供します。

私たち不動産スタイリストは、アメリカのハウスエージェントと同じように住宅を購入する方の代理人となり、 お客様の立場に立ってサービスを提供します。

福井北店・鯖江店・敦賀店
福井県内で３店舗展開

今までの不動産会社とはちょっと違います。

デザイナーズ戸建賃貸
南フランスプロバンス風
木造アパート

土地活用でも安心！
鉄筋コンクリート造賃貸マンション

温熱環境と耐震性を輸入住宅販売実績NO.１
１
輸入住宅販売実績

フランク・ロイド・ライトの建築思想を継承
高める安心価格の断熱リホーム

セレクト住宅アーキテクチャル
デザイナーズマーケット

アトリエ建築家とつくるデザイン住宅

フルオーダー住宅

求む

収益マンション
戸建て・土地マ ン シ ョ ン

売 却 不 動 産
家主・オーナ様の悩みに答える！
真剣サポート相談会（無償対応）

1
2

ばいｋ！
なぜ、悩んでいますか？
なぜ、迷う必要がありますか？
貴方は不動産売却になぜ悩む必要がありますか、なぜ迷う必要がありますか。
不動産は高価取引ができるタイミングがあります、その時の判断を逃さずオーナー様に資産を残すことが、私たちの使命と考えます。
いまお持ちの不動産の取扱いに悩まれているオーナー様、是非一報ご連絡願います。

なぜ、売却されるのですか？
なぜ、売却する必要がるのですか？
チョットお待ちください！なぜ不動産を売却されるのですか？本当に売却する必要がある不動産ですか？いまお持ちの不動産が古いからですか？リフォーム・リノベーション費用資金が捻出できず売却されようとしてませんか？古い不動産だから解体しようとしてませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？てませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？
何度でも言います。「チョット待ってください！」
早まる前に、今一度お話をお聞かせください。真剣にお話をお聞かせ頂きます。

私達の事を是非知ってください。
私共は、スエーデンハウス・アパマンショップ・ユーミーマンション・トチスマ等
数々のＦＣ事業を展開している会社です。
大和田アピタ（エルパ）の近くです。※ご来店の際には、事前にご連絡願います。

店舗紹介

お問い合わせ先
福井県嶺北エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用のご相談は・・・

0776-52-5410

クロダハウス福井支店
福井県福井市⾼木中央３-207■購入・売却のご相談は・・・

0776-54-8330

トチスマショップ福井店
福井県福井市⾼木中央３-207

福井県嶺南エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

0770-24-3355

クロダハウス敦賀営業所
福井県敦賀市木崎67-10-2

石川県エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

076-237-2717

トチスマショップ金沢西店
⽯川県⾦沢市南新保町へ32-1

総合お問い合わせ窓口■住宅建築・相続・資産コンサルティング・各種お問い合わせ0776-52-5410

0776-52-2710

fukuikita＠＠apamanshop-fc.com
営業時間

朝１０時００分〜午後６時００分

クロダハウス
発⾏︓㈱クロダハウス

定休日

毎週水曜日