クロダ通信
２０１７年３⽉号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

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お世話になります
⼊居率地域1番を目指して
エージェント紹介
賃貸管理コーナー
業界ニュース
相続相談コーナー
ソリューションコーナー

管理運営物件⼊居率

2017年2月末

現在

クロダハウスお世話になります
皆様、まだまだ寒い日が続きますがいかがお過ごしでしょうか。今⽉は確定申告の時期で大変あわただしい日々をお過ごしかと存じます。
不動産業界は今まさに繁忙期となり、賃貸マンションの⼊居者確保に忙しい日々を送っております。また、あわせて住宅建築⽤の宅地や中古の⼾建て、⼀棟売りのマンションも解体お客様が多数いらっしゃいます。今後⾦利の上昇の可能性がある中、買い急いでいるといった⼀面もあるように思われます。最近では⾦融機関の貸し渋りも目⽴って 支店長の高橋ですきているようです。土地や建物の処分や資産組み換えなどをお考えの方は今がチャンスかもしれません。何かございましたら、弊社にご相談ください。

管理物件入居率地域1番を目指して
管理物件 入居率97.20％
優先順位１ 自社管理物件（平成29年2月末 現在）
当社では、管理物件を最重要物件として、優先順位は１位でご紹介しています！
⼊居者募集から退去までの管理はもちろん、⻑期の安定経営のサポートを目指します。

募集開始から180日で満室達成！
月額収⼊ 120,000円⇒455,000円 379％ＵＰ

BeforeじAfter◆背景◆
設備もほとんどいじらず、時代に合わせ低稼働になっていった物件でした。埋まっているのはわずか３室という状況でした。
◆取組内容◆
リノベーション＆⼀括借上げを実施しました。
賃料もアップできたため、⼀括借上げを実施しても、収⼊は大幅な増加となります！対策
開始から6ヶ⽉で満室となりました！！

オーナー

A様

賃料30,000円

築年数 1987年
空室10世帯間取り 1DK⇒1R 世帯数
28.6％
⼊居率
対策-５- →100％-1-14世帯
一括借上げ+内外装リノベーションエージェント紹介㈱クロダハウス福井支店
シニアエージェント
名前：⼩⻄ 晴久 Konishi Haruhisa （３１歳）
保有資格：宅地建物取引⼠ ⼆級建築施⼯管理技⼠
業歴：１０年
Phone：０９０－７５９８－７８４１
Email：h-konishi@kurodahouse.jp
1985年 福井県坂井市丸岡町に生まれる
2004年 ⾦沢市に建築を学ぶためアーキテクチャーカレッジに⼊校
2005年 株式会社クロダハウス加賀本社（現加賀支店）に⼊社
同年
福井鋲螺㈱社員寮新築⼯事の現場監督を担当
2006年 クロダハウス福井支店ユーミー事業部に異動
同年
⼯事請負総額3.5億円のユーミーマンション新築⼯事の現場監督を担当
2009年 ⼆級建築施⼯管理技⼠取得
2012年 アパマンショップ福井北店へ異動 賃貸営業・賃貸管理業務に従事
2014年 宅地建物取引⼠取得
同年
アパマンショップ鯖江店店⻑就任
2015年 ⻑期修繕事業⽴ち上げ
2016年 アメリカの不動産を学ぶため、ワシントン州シアトルにて研修受講
平成29年現在 現場監督 ユーミーマンション１０棟 請負⼯事総額１２億円
ユニキューブ⼾建賃貸 １３棟 請負⼯事総額１９億円●私のマニフェスト●
豊富な現場監督の経験と賃貸営業、賃貸管理業にも従事した事でお客様のスペシャルワンの存在となり、ワンストップのご提案を致します。

-2-賃貸管理コーナー

株式会社 クロダハウス
福井支店 支店⻑
高橋 勝也㈱船井総合研究所 賃貸管理ビジネス研究会発表による、全国の⼊居促進事例をご紹介します。今回は４つです。
（１）ショキゼロ賃貸→初期費用を大幅に抑えることで⼊居を促進するプランです。
（２）Wifi無料賃貸→単⾝者向けで⼊居者が無料でWifiインターネットを利用できます。
（３）早割賃貸→⼊居時期が先という⽅に、早期に申し込む事で⼊居までの家賃を無料にするサービス。
（４）設備３点セット賃貸→TＶドアホン、温⽔洗浄便座、化粧台の設備３点を必須とするプランです。

（１）ショキゼロ賃貸（２）Wifi無料賃貸（３）早割賃貸（４）設備３点セット賃貸

空室対策、収益向上、、資金繰り
リフォーム工事
工事のご空室対策、【収益向上
資金繰り改善、改善、】リフォーム工事のご相談のご相談・お相談・お問・お問い合わせはご相談・お問い合わせ】オーナー様：管理ご相談窓口
ご相談・お問い合わせ-52-3710
担当：077652
担当：高橋（高橋（たかはし）たかはし）℡ ℡
000-000-000
担当：○○（マルマル）
0000776000-3-業界ニュース
住宅着⼯２年連続増加 昨年96.7万⼾ 貸家がけん引
⼤都市以外の地⽅での伸び率11.5％増
賃貸物件の収益を最⼤化させる戦略的な家賃設定のススメ㈱船井総合研究所
賃貸管理ビジネスチーム
グループマネージャー
松井哲也

国土交通省は1⽉31日、2016年の新設住宅着⼯⼾数が前年⽐6.4％増の96万7232⼾と発表しました。2年連続のプラスで、消費増税前の駆け込み需要があった2013年以来の高い⽔準となりました。相続税の課税強化や低⾦利を背景にした貸家着⼯が全体の伸びをけん引しました。

種類別にみると、持ち家が3.1%増、貸家が10.5％増、分譲住宅が3.9％増。分譲住宅のうちマンションは0.9％減りました。貸家は41万8543⼾と8年ぶりの高⽔準で相続税の節税目的に加え、日銀のマイナス⾦利政策を受け資産運⽤のためにアパートを建てる動きが地方にも広がりました。貸家の地域別では大都市圏以外の「その他地域」の伸び率が最も高く11.5％増、床面積30平方メートル以下のワンルームタイプが増えています。今後、世帯数増もあたま打ちになりますので「着⼯⼾数の実績値分」の賃貸住宅が淘汰されていくことになります。
そこで、今回は家賃の⾒直しの考え⽅についてお伝えします。
家賃を下げることはオーナーとしてはやりたくないことです。ただ、空室理由の調査や募集条件を⼯夫しても空室が埋まらない場合は、そもそもの家賃の価格設定に無理がある場合が多くあります。しかし、今の家賃にこだわるあまり、結果として物件全体での収⼊を下げている賃貸物件は意外にも多いです。物件の家賃収⼊が最大化する家賃設定を考えていきたいところです。何ヵ⽉も空室のままで募集を続けるよりは、適正家賃にして数カ⽉以内に部屋を埋めたほうがベターです。
家賃5万円の部屋で3年間の収益を例にします。
単純化するために広告費は省き、家賃のみの収益で考えてみます。
◆1年間空室の後に決まった場合
・・・5万円×(36ヵ月-12ヵ月分の空室)＝120万円 平均の実質家賃は3.33万円です。
◆家賃を5千円下げて2ヵ月後に決まった場合
・・・4.5万円×(36ヵ月-2ヵ月分の空室)＝153万円 となり、家賃を5千円下げても、153万円-120万円＝33万円のプラスが期待でき、平均の実質家賃は4.25万円になります。
あくまで計算例であり、どのくらい空室期間が続くのかを考慮しないといけませんが、家賃を下げると既存の⼊居者の家賃も下げないといけなくなるので、家賃を下げないオーナーがいます。しかし、設備投資をしないで家賃を維持しようとするのは難しいのが現状です。下げてでも決まったほうが機会損失がなく収益にプラスが出る場合が多いですし、出た収益を物件の再生に投資することで物件の価値も向上し、節税にもつながります。収益の根幹をなす家賃の⾒直しはしたくないのは重々わかりますが、適正家賃もしくは、それより下げていかないと決まりにくくなっているのが実態です。新設着⼯⼾数の実績値分の賃貸住宅が淘汰される時代においては「いつかは決まる」という市場ではなくなっています。
フリーレントなどの条件設定の変更やネット無料や宅配ボックスなどのプラスアルファか？
本質的に物件の価値を向上させるリノベーションをするのか？
あえて家賃を下げて稼働率を上げるのか？
物件の収益を最⼤化させる戦略的な家賃設定という考え⽅も必要な時代です。
-4-相続相談コーナー
平成29年度税制改正の動向を教えて！

平成29年度税制改正大綱が平成28年12⽉8日に発表されました。不動産、相続及びその他主要な改正項目は以下のとおりです。

資産税
⾒直し

固：固定資産税

取：不動産取得税

登：登録免許税

法：法人税

所：所得税

相：相続税

贈：贈与税

住：住⺠税

【１】居住⽤超高層建築物に係る課税に⾒直し(固・取)高さ60mを超える居住⽤超高層建築物（タワーマンション）に係る固定資産税および不動産取得税について、各区分所有者に按分する際に⽤いる当該各区分所有者の専有床面積を、実際の取引価格の傾向を踏まえて補正する旨の⾒直しをした。
これは、階層の差異による床面積当たりの取引単価の変化の傾向を反映するために⾏われ、階層別専有床面積補正率（1階を100とし、階が1つ上がるごとに、これに10を39で割った数を加えた数値）を採⽤することとしている。平成30年度から新たに課税される物件が対象となる。ただし、平成29年3⽉31日以前に売買契約締結された住⼾を含む場合は除かれる。

延⻑

【２】登録免許税の軽減の適⽤期限延⻑(登)現⾏制度（平成29年3⽉31日まで）

出典：産経ニュース 2016.12.8

平成29年4⽉1日以降①土地の売買による所有権の移転登記等に対する登録免許税の税率の軽減税率①適⽤期限を2年間延⻑②住宅⽤家屋の所有権の保存登記若しくは移転登記⼜は住宅取得資⾦の貸付け等に係る抵当権の設定登記に対する登録免許税の②適⽤期限を3年間延⻑

税率の軽減税率

⾒直し【３】特定事業⽤資産の買換え特例の適⽤期限の延⻑（法・所）

特定事業⽤資産を買換えの場合等の課税の特例について適⽤期限を3年間延⻑する。ただし、①市街化区域⼜は既成市街地等の内から外への買換え、⻑期所有の土地、建物等から国内にある土地、建物等への買換え、③船舶から船舶への買換えについては、⼀部⾒直しが⾏われている。
⾒直し【４】広⼤地の評価⽅法の⾒直し（相・贈）
現⾏制度

平成30年1⽉1日以降

広大地の評価について、面積に⽐例的に減額する

広大地の評価について、各土地の個性に応じて形状・面積に基づき評価⽅法を採⽤している。

評価する⽅法に⾒直すとともに、適⽤要件を明確化する。

相続財産の評価⽅法や特例適⽤については一定の条件があります。
相続に関するお悩みもお気軽にご相談ください！資産税に詳しい各専門家（税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様：相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当：高橋（たかはし）-5-相続相談コーナー【５】相続税の物納に充てることが出来る財産の順位について（相）

⾒直し

現⾏制度

改正時期未定現⾏制度の第⼀順位の国債・地方債・不動産・船舶に加えて上場さ国債・地方債・不動産・船舶が第⼀順位とされている。

れている株式・社債・証券投資信託等の受益証券についても同順位に引き上げるものとされた。

【６】外財産が相続税の課税対象外とされる要件の⾒直し（相・贈）⾒直し現⾏制度（平成29年3⽉31日まで）

平成29年4⽉1日以降

日本国籍を有していても被相続人及び相続人等が相続前5年以内に日 日本国籍を有していても被相続人及び相続人等が相続前10年以内に本に⼀度も住所を有していない場合において、国外財産について日本に一度も住所を有していない場合において、国外財産については、相続税及び贈与税の対象外となる。

は、相続税及び贈与税の対象外となる。

資産税以外
⾒直し

【７】配偶者控除及び配偶者特別控除の⾒直し（所・住）平成30年分以後、配偶者特別控除額38万円が適⽤できる給与収⼊による年収が現⾏の105万円未満から150万円以下に引き上げられる。また、年収おおむね201万円まで、控除額が段階的に減るものの、配偶者特別控除の適⽤が拡大される。配偶者特別控除は従来通り合計所得⾦額が1,000万円（給与収⼊なら1,220万円）を超える合計所得⾦額の納税義務者は適⽤できないこととしているが、今回の改正で配偶者控除についても配偶者特別控除と同様に合計所得⾦額が1,000万円（給与収⼊なら1,220万円）を超えると適⽤できない。また、改正後の配偶者控除及び配偶者特別控除は、合計所得⾦額が900万円超1,000万円以下（給与収⼊なら1,120万円超1,220万円以下）は段階的に減少することとなる。個人住⺠税については、平成31年以後から適⽤される。
夫（夫婦のうち年収が高い方）の年収

妻（夫婦のうち年収が低い方）の年収に応じた配偶者特別控除の額

妻（夫婦のうち年収が低い方）の年収

出典：大和総研

出典：都税Q&A|｜東京都主税局

不動産ソリューションコーナー
低⾦利になると収益不動産の値段が高くなる理由は？

例えば、三井不動産など不動産大⼿３社も2016年4〜12期にそろって過去最高の連結経常利益を確保していました。日銀のマイナス⾦利政策による⾦利低下で不動産相場が押し上げられ、保有物件の売却利益が膨らんだことが⼤きいようです。

では、なぜ超低⾦利になると不動産相場が押し上げられるのでしょうか？
それは、低⾦利になると運⽤が難しくなり、投資マネーが⽐較的高利回りの不動産関連の⾦融商品にシフトするためです。この結果、不動産相場が押し上げられ歴史的な高値で不動産を売却できるようになります。
更に、ローン⾦利も低下したことで買いやすくなり、追い風になっています。低⾦利になると収益不動産の価格が高値になり、売却のチャンスとなります。これからも収益不動産は⾦融政策の影響を強く受けるため、中⻑期的な先⾏きの⾒通しを⾒守っていきたいですね。
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店舗紹介

敦賀営業所

福井支店

鯖江営業所

福井県敦賀市木崎67-10-2

福井県福井市高木中央３-207

福井県鯖江市日の出町2-1

TEL：0770-24-3355
営業時間

TEL：0776-52-3710

朝１０時００分〜午後６時００分

TEL：0778-52-0071
定休日

毎週水曜日

●より良い賃貸経営へのご相談はこちら●□空室について□リフォームについて□家賃滞納について□賃貸管理について□購⼊について□売却について□土地活⽤について□相続対策について□保険について□その他

お気軽にご相談ください！

お問い合わせ先：「クロダハウス通信」事務局 担当：高橋（たかはし）TEL:0776-52-3710
0776-52-2710

クロダハウス
発⾏：㈱クロダハウス