クロダ通信
２０１８年11月号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

P,1 お世話になります
P,1 今月のトピックス
P,2 賃貸管理コーナー
P,3 業界ニュース
P,4 相続相談コーナー
P,5 ソリューションコーナー
P,6 イベントスケジュール
P,7 クロダハウス商品のご紹介
P,8 クロダハウス商品のご紹介
P,9 土地活用
P,10 売却物件に関して管理運営物件⼊居率

2018年10月末

現在

クロダハウスお世話になります
今年もあと⼀ヶ月で新年を迎えます。1月からは賃貸業界の繁忙期となります。今月のトピックスは設備ランキングを掲載させていただきました。ご所有のマンション・アパートに適切な設備がついていますでしょうか︖また、⼊居が⾒込めるお部屋の状況に改善されていますか︖不動産業者任せになっていますと、せっかくの⼊居チャンスを逃すことにつながりかねません。是非11月12月は来年の繁忙期にどのように取り組まれるかを考えていただければ幸いです。
「まずは⾏動」ですね。当社では12月に繁忙期対策勉強会を開催します。まずはご参加いただく事も第⼀歩かと思いますので、是非お問い合わせください。

支店長の高橋です

今月のトピックス
⼊居者に人気の設備ランキング2018

2018.10.15「全国賃貸住宅新聞」より抜粋「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」TOP1045678810

単身者向け

ファミリー向け

インターネット無料

インターネット無料

宅配ボックス

追い焚き機能

エントランスのオートロック

エントランスのオートロック
45678910

備え付け家具・家電
浴室換気乾燥機
ホームセキュリティー
独⽴洗面化粧台
防犯カメラ
ウォークインクローゼット
システムキッチン

宅配ボックス
システムキッチン
ホームセキュリティー
ガレージ（屋内／屋外）
ウォークインクローゼット
浴室換気乾燥機
太陽光パネル（⼊居者個別売電）

やはり今年も強いのが「インターネット無料」。3年連続で単身・ファミリーともに1位となりました。新築物件の6割がインターネット無料という調査結果もあり、もはやネット無料は当たり前の時代になりつつあります。昨年急上昇した「宅配ボックス」は今年も⼈気。今後注目したいのは、単身者向けで前回圏外から4位に食い込んだ「備え付け家具・家電」です。
-1-賃貸管理コーナー
繁忙期直前。低コストで出来る空室対策︕「賃貸ホームステージング」のご提案

株式会社 クロダハウス
福井支店 支店⻑
高橋 勝也

ホームステージングという⾔葉を聞いたことがありますか︖現在、不動産の業界では、急速に導⼊事例が増えています。ホームステージングとは、居室の片づけや掃除、家財梱包・整理収納を施すとともに、インテリア演出などで室内を⾒栄えの良い空間にする技術です。

売却予定の中古住宅や、賃貸物件の空室の内⾒に導⼊することで、訪れたお客様が実際の生活空間をイメージしやすくなるというものです。代り映えしないガランとした住空間を内⾒のお客様に⾒せてもなかなか反応がなかったのが、ホームステージングを施した部屋を紹介すると、イメージが湧き成約につながるケースが多いと⾔われます。空き室・空き家の効率的な賃貸成約や中古物件の売却でも役⽴つとして住宅・不動産業界で注目を集めています。
ホームステージングのプロを輩出する動きも活発です。日本ホームステージング協会では、認定資格「ホームステージャー」の育成に取り組んでいます。今年3月末現在、認定ホームステージャーは1000⼈を突破したそうです。1年間で約10倍にまで膨らんでおり、2017年度には2000⼈を超えたそうです。
実際、住宅・不動産事業者の導⼊が相次いでいます。新築分
譲の、マンションのモデルルームや、⼀棟モデルハウスにもホームステージャーの提案を取り⼊れることで同様の効果も出てきているようです。

昨今、賃貸住宅のオーナー様から、保有物件を売却したいといった相談が増えていますが、収益物件の売却においても、ホームステージングにより室内にオシャレな家具や装飾を施すことで、早期の売却につながると考えています。まだ中古住宅の売却での取り組みが圧倒的に多いですが、賃貸住宅オーナー様が、⾒合ったコストの中で、賃貸住宅の集客活動にも、さらに応用できると考えられます。
左記は、⼤⼿家具量販店において、お⼿軽にできるホームステージングとして、家具セットが、レンタルできるプランです。今の⼊居者は、インターネットでの部屋探しが主流を占めており、ポータルサイト上の物件写真を⾒て⼊居を判断する⼈が出てきており、成約の決め⼿になっているともいえます。これからの繁忙期に備え、低コストでできる居室内を飾り⽴てる賃貸ホームステージングを考えてみては、いかがでしょうか︖【ご相談・お問い合わせ】】オーナー様：管理ご相談窓口
ご相談・お問い合わせ
空室対策、空室対策、収益向上、収益向上、資金繰り
資金繰り改善、改善、リフォー
リフォーム工事のご工事のご相談・のご相談・お相談・お問い合わせは℡℡ 000000
000000000
担当：○○（マルマル）
0776担当：0776-5252-3710
担当：高橋（高橋（たかはし）たかはし）業界NEWS
国⼟交通省・消費者庁・⾦融庁の連名でサブリース契約の注意喚起発表︕
10月26日に、国土交通省・消費者庁・⾦融庁と連携しアパート等のサブリース契約に関連して、賃料減額などのトラブルが多発していることを受け、オーナーや⼊居者向けに、契約内容への注意喚起や、相談窓口設置などが公表されました。今回の注意喚起は、昨今問題になっていた投資用不動産向け融資での顧客保護の観点も含まれていまして、あらためてサブリース契約の在り方を問う問題提起にもなっています。
不動産業者、⾦融業者の不正、虚偽の⾏為が発端にはなっていますが、賃貸住宅を所有する、また建築を予定しているオーナーさん向けて、何を注意すべきなのかのポイントを解説したいと思います。
【オーナー様の注意点】①賃料が変更になる場合があります
ほとんどのサブリース契約では、定期的に賃料を⾒直すことになっています。「家賃保証」とうたわれていても、⼊居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料が減額する可能性があります。また「空室保証」とうたわれていても、⼊居者の募集時に賃料支払の免責期間が設けられている場合があります。
借⼊返済との関係がありますので返済額と⼊⾦額の実態を常に確認することをお勧めします。
②契約期間中でも解約されることがあります「30 年⼀括借り上げ」とうたわれていても、契約書でサブリース業者から解約することができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。
③契約後の出費もあります
サブリース業者が賃貸住宅を使用する為に必要な修繕費用を求められる場合があります。
最も⼤きいのが⽼朽化等による、建物や設備の修繕費用です。また賃貸住宅に対する固定資産税は所有者であるオーナーの負担となります。 出費の項目を抑えていく必要があります。
③基準となる契約書と自身の契約書を比較確認してください
国土交通省推奨の「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」があります。詳細項目にわたり、自身の契約書と比較をして、イレギュラーな部分がないか確認をお勧めします。サブリース
業者からは、必ず重要事項の説明を受ける事もお勧めします。
【業者さんの“提案キーワード”にご注意ください】①今のまま何もしないと、大変なことになりますよ︕
確かに何もしていない方も⾒受けられます。⼤事なのは物件への空室対策・家賃UP対策や、利益増加策の具体的な方法論を実⾏する事です。サブリースをする事が解決策ではありません。
②賃貸経営に関して〇年のキャリアを持っています。建築から管理までトータル運営します︕
証拠になる実態があるかが重要です。扱っている物件⼊居率がどのくらいで、具体策、成功実例があるかがポイントになります。
③家賃保証、空室保証をつけますから安⼼ください︕
保証内容は後々変わってくる可能性が高いです。やはり保証する事が安⼼ではなく、成功実例があり、具体的な方法論の実⾏が重要になります。
空室対策、家賃UP対策、利益増加策の成功事例や、実績のある不動産管理会社はあります。パートナー企業として⾒極め、あくまでご自身が当事者になって賃貸経営を進めていかれる事を願います。

相続相談コーナー
Ｑ．実家で暮らす高齢の母（80Ｑ．実家で暮らす高齢の母（80歳）の施設入所費用を実家の売却で80歳）の施設入所費用を実家の売却で捻出できないでしょうか？資金の余裕がなく、母が認知症になる前になんとかしたいのですが。
Ａ．民事信託を活用した実家売却信託、という方法があります。
家族間での⺠事信託を利用することで税制面でも有利に進められる可能性があります。⺠事信託を利用した場合、有利になる点を踏まえてみてみましょう。

⺠事信託を利⽤した場合（実家売却信託）
お⺟さんを委託者兼当初受益者、息子さんを受託者とし、信託財産を自宅不動産と若⼲の⾦銭とする家族信託契約を締結すると・・・
入所委託者兼当初受益者
⺟B（80）
家族信託

高齢者施設入所費⽤

売買契約

受託者
子A（45）

信託財産①家族信託設定時の課税は登録免許税（通常移転の約1/5）のみで、不動産取得税および譲渡所得税は⼀切発⽣しない②お⺟さんが認知症になっても、息子さんが受託者の権限で⾃宅不動産を売却し、⾦銭信託に変換することが可能③信託財産の売却はお⺟さんに対する課税となるので、居住⽤不動産の売却として、3,000万円特別控除の特例を使うことができる④相続が発⽣した場合、お⺟さんの相続として相続税が計算されるので、⼩規模宅地等の特例が使える⑤相続の際、遺⾔執⾏や遺産分割協議等が⼀切不要で、即時に⼆次受益者に受益権が移動する

上記のように信託制度を上⼿に活用することで将来の相続まで考えた対策が可能になります。ぜひご検討されてはいかがでしょうか︖
各税制度の特例の利⽤には⼀定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様︓相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当︓高橋（たかはし）不動産ソリューションコーナー
物件再⽣で収⼊アップ︕ポイントを抑えましょう。
古くなった物件をいつまで持たせるのか︖物件をより良い状態に保ちたいけ
ど、どこまでお⾦をかけていいのかわからない。そんな場合の⼤事な投資判断のポイントをお伝えします。

リノベーションを⾏う投資判断（設備と効果）のポイント
下の表は、空室期間が⻑く続く、Aさんの物件の状況です。家賃が5.2万円の物件ですが、8ヶ月間空室の状態・・・。家賃を5.9万円に上げて、1ヶ月で⼊居が決まったらどうなるかを試算してみました。

Aさんの物件の5年間での収⼊比較
金額単位：万円

物件名 ：Before

Afterアップ率

家賃設定

5.2

5.9

空室期間（月数）81

アップ額

113.5%

家賃アップ比較

5.96.0

0.7

5.8
5.6

Before

1年目

年間収⼊
After

2年目

20.8
1年目

年間収⼊

3年目

62.4
2年目

64.9

62.4
3年目

70.8

70.8

4年目

5年目

62.4
4年目

62.4
5年目

70.8

70.8

５年間合計
270.4
５年間合計
348.1

稼働率
86.7%

5.4

稼働率

5.2

5.2

98.3%
5.0

５年間での家賃増収額

77.7

4.8
Before

５年間収入 Before

５年間収入 After

400.0

400.0

350.0

350.0

270.4

300.0

348.1

300.0

250.0

250.0

200.0

200.0
150.0

150.0

62.4

100.0
50.0

After

62.4

62.4

62.4

100.0

20.8

64.9

70.8 70.8 70.8 70.8

50.0
0.0

0.0
1年目

2年目

3年目

4年目

5年目

５年間合計

1年目

2年目

3年目

リニューアル節税効果 （家賃増収額分でリニューアル工事をした場合）

その他リニューアル効果

所得税・ 住民税率

15%

20%

33%

43%

50%

55%

①家賃下落抑制

節税効果額

1 1 .7

1 5 .52 5 .6

3 3 .4

3 8 .94 2 .7③原状回復工事費用抑制

4年目

5年目

５年間合計

②空室期間短縮④不満による退去抑制

そのままの家賃で8ヶ月で決まる場合と、家賃を上げて1ヶ月で決まる場合を比較すると、5年間で77.7万円の差が出ます。単純に10年間で考えると、倍の約155万円の差が出る計算になります。節税効果を考えると、更にプラスαの効果がえられる、ということになります。家賃を上げる場合と上げない場合で、10年後に家賃に差が出た状態が続く、と考えると、プラスになった155万円+α以内の費用であれば、⻑期的な賃貸経営を考えるオーナーさんであれば、費用対効果が⾒込める、ということになります。
特に古い物件でリノベーションなど⼤型の投資が必要な場合には、どれだけの費用をかけて、どれだけの効果があるか、ということを⾒極めて対策を打ってみてください。

⽇程の変更がある可能性がございます。

年間イベントスケジュール

Kuroda
賃貸経営セミナー

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賃貸経営セミナー

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賃貸経営セミナー

賃貸経営シリーズセミナー①

賃貸経営シリーズセミナー②

賃貸経営シリーズセミナー③

Kuroda
賃貸経営セミナー

税務勉強会

繁忙期対策
勉強会

マネースクール

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県⾃治会館(法)上坂会計

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県⾃治会館

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県⾃治会館

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

INｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

サマーフェスタ

野菜テント市YMオーナー会×㈱クロダハウス

YMオーナー会×㈱クロダハウス㈱クロダハウス

Architectural Designers
Market

戸建賃貸Unicube

Architectural Designers
Market

構造⾒学会

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

構造⾒学会

完成⾒学会

㈱クロダハウス

戸建賃貸Unicube

完成⾒学会

クロダハウス商品紹介
あなたにぴったりのお部屋探しをお客様が主人公の住まいづくり

日本最大級の賃貸斡旋店舗数を実現しているアパマンショップ
ネットワーク。
地域に密着したサービスをお客様に提供します。

私たち不動産スタイリストは、アメリカのハウスエージェントと同じように住宅を購入する方の代理人となり、 お客様の立場に立ってサービスを提供します。

福井北店・鯖江店・敦賀店
福井県内で３店舗展開

今までの不動産会社とはちょっと違います。

デザイナーズ戸建賃貸
南フランスプロバンス風
木造アパート

土地活用でも安心！
鉄筋コンクリート造賃貸マンション

温熱環境と耐震性を輸入住宅販売実績NO.１
１
輸入住宅販売実績

フランク・ロイド・ライトの建築思想を継承高める安心価格の断熱リホーム

セレクト住宅アーキテクチャル
デザイナーズマーケット

アトリエ建築家とつくるデザイン住宅

フルオーダー住宅

求む

収益マンション
戸建て・土地マ ン シ ョ ン

売 却 不 動 産
家主・オーナ様の悩みに答える！
真剣サポート相談会（無償対応）

1
2

ばいｋ！
なぜ、悩んでいますか？
なぜ、迷う必要がありますか？
貴方は不動産売却になぜ悩む必要がありますか、なぜ迷う必要がありますか。
不動産は高価取引ができるタイミングがあります、その時の判断を逃さずオーナー様に資産を残すことが、私たちの使命と考えます。
いまお持ちの不動産の取扱いに悩まれているオーナー様、是非一報ご連絡願います。

なぜ、売却されるのですか？
なぜ、売却する必要がるのですか？
チョットお待ちください！なぜ不動産を売却されるのですか？本当に売却する必要がある不動産ですか？いまお持ちの不動産が古いからですか？リフォーム・リノベーション
費用資金が捻出できず売却されようとしてませんか？古い不動産だから解体しようとしてませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？てませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？
何度でも言います。「チョット待ってください！」
早まる前に、今一度お話をお聞かせください。真剣にお話をお聞かせ頂きます。

私達の事を是非知ってください。
私共は、スエーデンハウス・アパマンショップ・ユーミーマンション・トチスマ等
数々のＦＣ事業を展開している会社です。
大和田アピタ（エルパ）の近くです。※ご来店の際には、事前にご連絡願います。

店舗紹介

お問い合わせ先
福井県嶺北エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用のご相談は・・・

0776-52-5410

クロダハウス福井支店
福井県福井市高木中央３-207■購入・売却のご相談は・・・

0776-54-8330

トチスマショップ福井店
福井県福井市高木中央３-207

福井県嶺南エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

0770-24-3355

クロダハウス敦賀営業所
福井県敦賀市木崎67-10-2

石川県エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

076-237-2717

トチスマショップ金沢西店
⽯川県⾦沢市南新保町へ32-1

総合お問い合わせ窓口■住宅建築・相続・資産コンサルティング・各種お問い合わせ0776-52-5410

0776-52-2710

fukuikita＠＠apamanshop-fc.com
営業時間

朝１０時００分〜午後６時００分

クロダハウス
発⾏︓㈱クロダハウス

定休日

毎週水曜日