新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の訂正事項分
2023 年 1 月（第 1 回訂正分）
東海道リート投資法人
本届出目論見書により行う東海道リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の投資口の募集（一般募集）及び売出し（オーバーアロットメントによる売出し）については、本投資法人は金融商品取引法（昭和 23 年法律第 25 号。その後の改正を含みます。）第 5 条により有価証券届出書を 2023 年 1
月 17 日に関東財務局長に提出し、また、同法第 7 条第 1 項により有価証券届出書の訂正届出書を 2023
年 1 月 18 日に関東財務局長に提出していますが、その届出の効力は生じていません。したがって、発行価格及び売出価格等については今後訂正が行われます。なお、その他の記載内容についても訂正されることがあります。
1

2

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の訂正理由
2023 年 1 月 17 日提出の有価証券届出書の記載事項のうち、本投資法人の指定する販売先であるヨシコン株式会社の状況等に関する事項を追加するため、2023 年 1 月 18 日付で有価証券届出書の訂正届出書を提出しました。これに伴い、新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の関連事項を後記のとおり訂正します。
訂正事項頁

第一部【証券情報】
第1【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
1【募集内国投資証券】(16)【その他】
第5【募集又は売出しに関する特別記載事項】
3

訂正箇所
訂正箇所は

罫で示してあります。

1
2

第一部【証券情報】
第 1【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
1【募集内国投資証券】(16)【その他】(オ) 引受人は、本投資法人の指定する販売先として、本投資法人の投資主であり、かつ、本資産運用会社の株主であるヨシコン株式会社（以下「ヨシコン」又は「指定先」ということがあります。）に対し、一般募集における本投資口のうち、6,832 口を販売する予定です。
指定先の状況等については、後記「第 5 募集又は売出しに関する特別記載事項 3 販売先の指定について」をご参照ください。

1

第 5【募集又は売出しに関する特別記載事項】（前略）
2

売却・追加発行の制限① 一般募集に関連して、指定先は、共同主幹事会社に対し、発行価格等決定日に始まり、一般
募集の受渡期日から起算して 180 日目の日に終了する期間中、共同主幹事会社の事前の書面による同意なしには、本投資口の売却等（ただし、オーバーアロットメントによる売出しに伴うみずほ証券株式会社への本投資口の貸付け及びグリーンシューオプションの行使に基づくみずほ証券株式会社への本投資口の売却を除きます。）を行わない旨を合意します。
共同主幹事会社は、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部につき解除できる権限を有します。
（中略）

2

3

販売先の指定について(1) 指定先の状況
名称

ヨシコン株式会社

本店の所在地静岡県静岡市葵区常磐町一丁目 4 番地の 12

代表者の役職及び氏名

代表取締役社長 吉田 尚洋

直近の有価証券報告書等の提出日

有価証券報告書
第 54 期（自 2021 年 4 月 1 日至 2022 年 3 月 31 日）
2022 年 6 月 24 日 東海財務局長に提出
四半期報告書第 55 期第 1 四半期（自 2022 年 4 月 1 日至 2022 年 6月 30 日）2022 年 8 月 12 日 東海財務局長に提出
四半期報告書の訂正報告書
第 55 期第 1 四半期（自 2022 年 4 月 1 日至 2022 年 6月 30 日）2022 年 11 月 14 日 東海財務局長に提出
四半期報告書第 55 期第 2 四半期（自 2022 年 7 月 1 日至 2022 年 9月 30 日）2022 年 11 月 14 日 東海財務局長に提出

a. 指定先の
概要

出資関係

人事関係

本投資法人が保有している指定先の株式の数（2023 年 1 月 18 日現在）－

指定先が保有している本
投資口の数
18,360 口（2023 年 1 月 18 日現在）
本投資法人の執行役員は、指定先の従業員であり、指定先から本資産運用会社に出向しています。また、本投資法人の補欠執行役員は、指定先の従業員であり、指定先から本資産運用会社に出向しています。

資金関係

本投資法人と指定先との間には、資金関係はありません。

技術又は取引等の関係指定先は、本投資法人及び本資産運用会社との間で2021 年 3 月 25 日付でスポンサーサポート契約（その後の変更を含みます。）を締結しており、物件情報提供を含むスポンサーサポートの提供を行います。
また、本投資法人との間で 2021 年 4 月 21 日付で締結した不動産売買契約及び不動産信託受益権売買契約に基づき、2021 年 6 月 23 日付で、本投資法人に対して 5,050 百万円（取得価格合計）で保有資産のうち 3物件を譲渡しました。そして、本投資法人との間で2022 年 1 月 31 日付で締結した不動産信託受益権売買契約に基づき、同日付で、本投資法人に対して 600
百万円で保有資産のうち 1 物件を譲渡しました。
さらに、本投資法人又は信託受託者との間で締結した
マスターリース契約（その後の変更を含みます。）に基づき、当該契約締結日より、本投資法人又は信託受託者から保有資産の一部を賃借しています。なお、当b. 本 投 資 法
人と指定先との間の関係

3

c. 指定先の選定理由
d. 販売しようとする本投資口の数
e. 投資口の保有方針

f. 払込みに要する資金等の状
況g. 指定先の実態該契約は、賃料固定型マスターリース契約又はパス・スルー型マスターリース契約です。
加えて、本投資法人又は信託受託者との間で締結したプロパティマネジメント業務委託契約（その後の変更を含みます。）に基づき、保有資産の一部のプロパティ
マネジメント業務を受託しています。
なお、本投資法人との間で 2023 年 1 月 17 日付で締結した不動産信託受益権売買契約に基づき、2023 年 6
月 1 日付で、本投資法人に対して 3,100 百万円（取得予定価格）で取得予定資産の一部を譲渡する予定であり(注 1)、さらに、当該取得予定資産の信託受託者となる予定の者との間で当該資産の取得日付でマスターリース契約(注 2)及びプロパティマネジメント業
務委託契約を締結し、当該契約締結日より、当該信託受託者となる予定の者から当該取得予定資産を賃借し、プロパティマネジメント業務を受託する予定です。
指定先は本資産運用会社の親会社であり、本投資法人の投資主の利益と指定先の利益を共通のものにするという観点から、指定先として選定しています。
6,832 口本投資法人及び本資産運用会社は、指定先より、指定先が保有した投資口については、特段の事情がない限り、保有を継続する意向であることを確認しています。
本投資法人は、指定先が提出済みの前記有価証券報告書等にて、貸借対照表及び連結貸借対照表における現金及び預金を確認することにより、指定先が上記
6,832 口の払込みに要する資金を有していると判断しています。
2023 年 1 月 18 日現在、指定先は、東京証券取引所ス
タンダード市場に上場していることから、特定団体等との関係を有していないものと判断しています。

(注 1) 当該取得予定資産は、本有価証券届出書の訂正届出書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に本物件の取得を 2023 年 6 月 1 日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。
(注 2) かかるマスターリース契約の賃料形態については、当該マスターリース契約の賃貸借期間の開始日から一定期間は賃料固定型とされており、その後はパス・スルー型とされる予定です。

(2) 投資口の譲渡制限
指定先は、一般募集に際し、本投資口の売却等の制限に関する合意をしています。その内容については、前記「2 売却・追加発行の制限 ①」をご参照ください。
(3) 発行条件に関する事項
一般募集における本投資口の一部を指定先に販売するものであり、指定先への販売は一般募集
における発行価格にて行われるため、指定先に対して特に有利な条件には該当しません。
(4) 一般募集後の主要な投資主の状況

4

住所

氏名又は名称

一般募集後の総議決権数
一般募集後 総議決権数に
所有
に対する
対する
投資口数 所有議決権 の所有投資
口数(口)
所有議決権数(口)(注 1)
数の割合
(注 2)(注 3)の割合(%)(%)(注 1)
(注 2)(注 3)

静岡県静岡市葵区
ヨシコン株式会社
常磐町一丁目 4 番
地の 12
株式会社日本カストディ銀 東京都中央区晴海 1行（信託口）
丁目 8－12
日本マスタートラスト信託 東京都港区浜松町 2
銀行株式会社（信託口） 丁目 11 番 3 号
東京都千代田区丸
JP モルガン証券株式会社 の内 2 丁目 7－3 東京ビルディング福田大志

東京都三鷹市

野村信託銀行株式会社（投 東 京 都 千 代 田 区 大信口）
手町 2 丁目 2－2
東京都千代田区大手町 1 丁目 9 番 7 号
モルガン・スタンレー
大手町フィナン
MUFG 証券株式会社
シャルシテイサウ
スタワー
三菱ＵＦＪモルガン・スタ 東 京 都 千 代 田 区 大
ンレー証券株式会社
手町 1 丁目 9 番 2 号
J.P. MORGAN SECURITIESPLC FOR AND ON BEHALF 25
BANK
OF ITS CLIENTS JPMSP RE STREET,CANARY
CLIENTASSETS-SETT WHARF LONDONACCT（常任代理人シティバ E14 5JP UK
ンク、エヌ・エイ東京支店）
大阪府大阪市中央
上田八木短資株式会社
区高麗橋 2 丁目 4－2
計－18,36010.3

25,192

10.3

10,393

5.8

10,393

4.2

8,737

4.9

8,737

3.6

5,148

2.9

5,148

2.1

4,722

2.6

4,722

1.9

3,972

2.2

3,972

1.6

3,924

2.2

3,924

1.6

3,300

1.8

3,300

1.3

3,201

1.8

3,201

1.3

2,510

1.4

2,510

1.0

64,26736.3

71,09929.3(注 1) 所有投資口数及び総議決権数に対する所有議決権数の割合は 2022 年 7 月 31 日現在の数値を記載しています。
(注 2) 一般募集後の所有投資口数及び一般募集後の総議決権数に対する所有議決権数の割合は、一般募集による指定先への販売及びみずほ証券株式会社により、オーバーアロットメントによる売出しに関して付与されたグリーンシューオプションが全く行使されなかった場合を前提として算出した数値を記載しています。当該グリーンシューオプションが全て行使された場合は、ヨシコン株式会社の一般募集後の所有投資口数は 21,907 口、一般募集後の総議決権数に対する所有議決権数の割合は 9.0%になります。
(注 3) 一般募集後の所有投資口数及び一般募集後の総議決権数に対する所有議決権数の割合は、2022 年 7 月 31 日現在の所有投資
口数及び総議決権数に一般募集による増加分を加味した数値を記載しています。
(注 4) 総議決権数に対する所有議決権数の割合及び一般募集後の総議決権数に対する所有議決権数の割合は、小数第 2 位を切り捨てて記載しています。

(5) 投資口併合等の予定の有無及び内容
該当事項はありません。
(6) その他参考になる事項
該当事項はありません。
5

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書 2023年1月

東海道リート投資法人 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
本届出目論見書により行う東海道リート投資法人投資口72億円（見込額）の募集（一般募集）及び投資口3.7億円（見込額）の売出し（オーバーアロットメ
ントによる売出し）につきましては、本投資法人は金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）第5条により有価証券届出書を2023年1月17日に関東財務局長に提出しておりますが、その届出の効力は生じておりません。したがって、発行価格及び売出価格等については今後訂正が行われます。なお、その他の記載内容についても訂正されることがあります。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、オーバーアロットメントによる売出
しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］https://www.tokaido-reit.co.jp）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
【募集又は売出しの公表後における空売りについて】（1）金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法施行令」といいます。）第26条の6の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令（平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含みます。）（以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の5に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間）において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場
又は金商法施行令第26条の2の2第7項に規定する私設取引システムにおける空売り（注1）又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投
資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ（注2）の決済を行うことはできません。
（2）金融商品取引業者等は、（1）に規定する投資家がその行った空売り（注1）に係る有価証券の借入れ（注2）の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
（注1）取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。
・先物取引
・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）等の空売り
・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り（注2）取引等規制府令第15条の6に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。
【金融サービスの提供に関する法律に係る重要事項】
不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。本投資口は、不動産等を投資対象とするため、個別の不動産において地震や火災による被災等の様々な理由により、収入が減少したり費用が増加した場合、利益の分配額が減
少したり、市場価格が低下する場合があります。

【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

2023 年 1 月 17 日

【発行者名】

東海道リート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区永田町二丁目 14 番 3 号【事務連絡者氏名】

東海道リート・マネジメント株式会社
財務企画部長 湯口 光次【電話番号】

03-3501-7822【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券に係る投資法人の名称】

東海道リート投資法人【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集
72 億円
売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
3.7 億円江川洋一(注 1) 発行価額の総額は、2023 年 1 月 6 日（金）現在の株式会社東京
証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
ただし、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は、上記の金額とは異なります。
(注 2) 売出価額の総額は、2023 年 1 月 6 日（金）現在の株式会社東京
証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

1. 今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令第 20 条第 1 項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
2. 上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所は、株式会社東京
証券取引所です。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町 2 番 1 号）

目

次
頁

第一部
第1

·····················································································

1

内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。） ············

1

証券情報

1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）····················

1

2 売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）·················

5·······································································

7

第 2 新投資口予約権証券

第 3 投資法人債券（短期投資法人債を除く。）
第 4 短期投資法人債········································

7·············································································

7

第 5 募集又は売出しに関する特別記載事項··············································

8

1

オーバーアロットメントによる売出し等について ··································

82

売却・追加発行の制限 ······································································

9

参照情報

·····················································································

10

第 1 参照書類······················································································

10

第二部

第 2 参照書類の補完情報·······································································

11

1 投資方針······················································································

11

2 投資対象······················································································

55

3 投資リスク···················································································

78

4 本資産運用会社における取締役の異動···············································

108····················································

109·····················································································

110

第 3 参照書類を縦覧に供している場所
第三部

特別情報

第 1 内国投資証券事務の概要·································································

110·························································································

111「参照方式」の利用適格要件を満たしていることを示す書面·······························

112

投資法人の目的及び基本的性格並びに主要な経営指標等の推移····························

113

第 2 その他

第一部【証券情報】
第 1【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
1【募集内国投資証券】(1)【投資法人の名称】
東海道リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）（英文ではTokaido REIT, Inc.と表示します。）(2)【内国投資証券の形態等】
本書により募集又は売出しの対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法
律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）にしたがって設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「社債株式等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第2項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エン
ド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
(注)

投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

(3)【発行数】
65,700口(注)

本「1 募集内国投資証券」に記載の募集（以下「一般募集」又は「本募集」ということがあります。）に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集の事務主幹事会社であるみずほ証券株式会社が指定先（後記「(16) その他 (オ)」に定義されます。）から 3,285 口を上限として借入れる本投資口の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第 5 募集又は売出しに関する特別記載事項 1 オ
ーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。

(4)【発行価額の総額】
72億円
(注)

後記「(13) 引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「(13) 引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、2023 年 1 月 6 日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

(5)【発行価格】
未定(注 1) 発行価格等決定日（後記「(13) 引受け等の概要」に定義します。以下同じです。）が 2023 年 1 月 25 日（水）、2023 年 1
月 26 日（木）又は 2023 年 1 月 27 日（金）の場合は、発行価格等決定日の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値）から 2023 年 1 月期（第 3 期）に係る 1 口当たり予想分配金 3,200 円を控除した価格に 0.90～1.00 を乗じた価格（1 円未満端数切り捨て）を仮条件とし、発行価格等決
定日が 2023 年 1 月 30 日（月）又は 2023 年 1 月 31 日（火）の場合は、発行価格等決定日の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値から上記予想分配金を控除した価格。ただし、発行価格等決定日が 2023 年 1 月 31 日（火）の場合において、当日に終値がなく、かつ 2023 年 1 月 30日（月）に終値があるときは、2023 年 1 月 30 日（月）の終値）に 0.90～1.00 を乗じた価格（1 円未満端数切捨て）を仮条件として、需要状況等を勘案した上で決定します（以下、発行価格等決定日が 2023 年 1 月 25 日（水）、2023 年 1 月 26日（木）又は 2023 年 1 月 27 日（金）の場合における上記の仮条件及び発行価格等決定日が 2023 年 1 月 30 日（月）又は2023 年 1 月 31 日（火）の場合における上記の仮条件を総称して、「本仮条件」といいます。）。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、オーバーアロットメントによる売出しの売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及び売出価額の総額をいい、以下「発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項」といいます。）について、目論見書の訂正
事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届
出 書 の 提 出 後 か ら 申 込 期 間 の 末 日 ま で の 期 間 中 の イ ン タ ー ネ ッ ト 上 の 本 投 資 法 人 の ウ ェ ブ サ イ ト （ ［ URL ］
https://www.tokaido-reit.co.jp）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。なお、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

- 1 -(注 2) 本仮条件により需要状況等を勘案した上で、2023 年 1 月 25 日（水）から 2023 年 1 月 31 日（火）までのいずれかの日（発行価格等決定日）に一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が本投資口 1 口当たりの払込金として引受人から受け取る金額）を決定します。
(注 3) 後記「(13) 引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金となります。

(6)【申込手数料】
申込手数料はありません。
(7)【申込単位】
1口以上1口単位(8)【申込期間】
2023年1月26日（木）から2023年1月27日（金）まで(注)

申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記申込期間については、需要状況等を勘案した上で繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間（ブックビルデ
ィング期間）は、2023年1月23日（月）から、最短で2023年1月25日（水）まで、最長で2023年1月31日（火）までを予定
していますが、実際の発行価格等決定日は、2023年1月25日（水）から2023年1月31日（火）までの間のいずれかの日を予定しています。したがって、申込期間は、① 発行価格等決定日が2023年1月25日（水）の場合、上記のとおり② 発行価格等決定日が2023年1月26日（木）の場合、「2023年1月27日（金）から2023年1月30日（月）まで」③ 発行価格等決定日が2023年1月27日（金）の場合、「2023年1月30日（月）から2023年1月31日（火）まで」④ 発行価格等決定日が2023年1月30日（月）の場合、「2023年1月31日（火）から2023年2月1日（水）まで」⑤ 発行価格等決定日が2023年1月31日（火）の場合、「2023年2月1日（水）から2023年2月2日（木）まで」となりますので、ご注意ください。

(9)【申込証拠金】
申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。
(10)【申込取扱場所】
引受人の本店並びに全国各支店及び営業所(11)【払込期日】
2023年2月1日（水）(注)

払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記払込期日については、需要状況等を勘案した上で繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間（ブックビルデ
ィング期間）は、2023年1月23日（月）から、最短で2023年1月25日（水）まで、最長で2023年1月31日（火）までを予定
していますが、実際の発行価格等決定日は、2023年1月25日（水）から2023年1月31日（火）までの間のいずれかの日を予定しています。したがって、払込期日は、① 発行価格等決定日が2023年1月25日（水）の場合、上記のとおり② 発行価格等決定日が2023年1月26日（木）の場合、上記のとおり③ 発行価格等決定日が2023年1月27日（金）の場合、2023年2月2日（木）④ 発行価格等決定日が2023年1月30日（月）の場合、2023年2月3日（金）⑤ 発行価格等決定日が2023年1月31日（火）の場合、2023年2月6日（月）となりますので、ご注意ください。

(12)【払込取扱場所】
株式会社みずほ銀行 静岡支店
静岡県静岡市葵区追手町8-1(注)

上記払込取扱場所での申込みの取扱いは行いません。

(13)【引受け等の概要】
以下に記載する引受人は、2023年1月25日（水）から2023年1月31日（火）までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額にて本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行います。
引受人は、払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人へ払込み、一般募集における発行価格の総額との差額は、引受人の手取金となります。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。

- 2 -引受人の名称

住所

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目5番1号

大和証券株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目9番1号

静銀ティーエム証券株式会社

静岡県静岡市葵区追手町1番13号

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目3番1号

株式会社ＳＢＩ証券

東京都港区六本木一丁目6番1号

岡三証券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目17番6号

東海東京証券株式会社

愛知県名古屋市中村区名駅四丁目7番
1号

合

－

計

引受
投資口数

未定

65,700口(注 1) 本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している東海道リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」又は「AM 会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。
(注 2) 上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
(注 3) 一般募集の共同主幹事会社は、みずほ証券株式会社及び大和証券株式会社（以下「共同主幹事会社」と総称します。）です。
(注 4) 各引受人の引受投資口数及び引受投資口数の合計は、発行価格等決定日に決定されます。

(14)【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋兜町7番1号(15)【手取金の使途】
一般募集における手取金72億円については、後記「第二部 参照情報 第2 参照書類の補完
情報 2 投資対象 (1) 第3期取得済資産及び取得予定資産の概要」に記載の本投資法人が取得を予定している特定資産（投信法第2条第1項における意味を有します。）（以下「取得予定資産」といいます。）の取得資金及びその付随費用の一部に充当する予定です。
(注 1) 調達する資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れる予定です。
(注 2) 上記の手取金は、2023 年 1 月 6 日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

(16)【その他】(ア) 申込みの方法は、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10) 申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「(9) 申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。
(イ)

申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「(11) 払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金に振替充当します。

(ウ)

申込証拠金には、利息をつけません。

(エ)

一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
したがって、受渡期日は、① 発行価格等決定日が2023年1月25日（水）の場合、2023年2月2日（木）② 発行価格等決定日が2023年1月26日（木）の場合、2023年2月2日（木）③ 発行価格等決定日が2023年1月27日（金）の場合、2023年2月3日（金）④ 発行価格等決定日が2023年1月30日（月）の場合、2023年2月6日（月）- 3 -

⑤ 発行価格等決定日が2023年1月31日（火）の場合、2023年2月7日（火）となりますので、ご注意ください。
(オ)

引受人は、本投資法人の指定する販売先として、本投資法人の投資主であり、かつ、
本資産運用会社の株主であるヨシコン株式会社（以下「ヨシコン」又は「指定先」ということがあります。）に対し、一般募集における本投資口のうち、6,832口を販売する予定です。

- 4 -2【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】(1)【投資法人の名称】
前記「1 募集内国投資証券 (1) 投資法人の名称」に同じです。
(2)【内国投資証券の形態等】
前記「1 募集内国投資証券(2) 内国投資証券の形態等」に同じです。

(3)【売出数】
3,285口(注)

オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集の事務主幹事会
社であるみずほ証券株式会社が指定先から 3,285 口を上限として借入れる本投資口の売出しです。上記売出数はオーバー
アロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第 5 募集又は売出しに関する特別記載事項 1 オ
ーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
今後、売出数が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人のウェブサイト（［URL］
https://www.tokaido-reit.co.jp）（新聞等）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載
内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。なお、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

(4)【売出価額の総額】
3.7億円
(注)

売出価額の総額は、2023 年 1 月 6 日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

(5)【売出価格】
未定(注)

売出価格は、前記「1 募集内国投資証券(5) 発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。

(6)【申込手数料】
申込手数料はありません。
(7)【申込単位】
1口以上1口単位(8)【申込期間】
2023年1月26日（木）から2023年1月27日（金）まで(注)

申込期間は、前記「1 募集内国投資証券(8) 申込期間」に記載の一般募集の申込期間と同一とします。

(9)【申込証拠金】
申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。
(10)【申込取扱場所】
みずほ証券株式会社の本店及び全国各支店並びに営業所(11)【受渡期日】
2023年2月2日（木）(注)

受渡期日は、前記「1 募集内国投資証券(16) その他 (エ)」に記載の一般募集の受渡期日と同一とします。

(12)【払込取扱場所】
該当事項はありません。
(13)【引受け等の概要】
該当事項はありません。
- 5 -(14)【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋兜町7番1号(15)【手取金の使途】
該当事項はありません。
(16)【その他】① 申込みの方法は、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10) 申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「(9) 申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。
② 申込証拠金には、利息をつけません。
③ オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「(11) 受渡期日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。
社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

- 6 -第 2【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。

第 3【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第 4【短期投資法人債】
該当事項はありません。

- 7 -第 5【募集又は売出しに関する特別記載事項】
1 オーバーアロットメントによる売出し等について
一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集の事務主幹事会社であるみずほ証券株式会社が指定先から3,285口を上限として借入れる本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は、3,285口を予定していますが、当該売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、みずほ証券株式会社は、借入投資口の返還に必要な本投資口を取得するために、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限として、一般募集の発行価額と同一の価格で追加的に本投資口を買取る権利（以下「グリーンシューオプション」といいます。）を、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの受渡期日から2023年2月24日（金）を行使期間として、指定先から付与されます。
また、みずほ証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期
間終了日の翌日から2023年2月24日（金）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」(注)といいます。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所においてオーバー
アロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケート
カバー取引」といいます。）を行う場合があります。みずほ証券株式会社がシンジケートカバ
ー取引により取得した全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケ
ートカバー取引期間内において、みずほ証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケート
カバー取引を終了させる場合があります。
さらに、みずほ証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引による買い付けた本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
みずほ証券株式会社は、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた
口数について、グリーンシューオプションを行使し、本投資口を指定先から取得する予定です。
オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントによる売出しが行われる場合の売出数については発行価格等決定日に決定されます。オーバーアロッ
トメントによる売出しが行われない場合は、みずほ証券株式会社による指定先からの本投資口の借入れ、指定先からみずほ証券株式会社へのグリーシューオプションの付与及び株式会社東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引は行われません。
なお、上記の取引に関して、みずほ証券株式会社は、大和証券株式会社と協議の上、これを
行います。
(注)

シンジケートカバー取引期間は、① 発行価格等決定日が 2023 年 1 月 25 日（水）の場合、「2023 年 1 月 28 日（土）から 2023 年 2 月 24 日（金）まで」② 発行価格等決定日が 2023 年 1 月 26 日（木）の場合、「2023 年 1 月 31 日（火）から 2023 年 2 月 24 日（金）まで」③ 発行価格等決定日が 2023 年 1 月 27 日（金）の場合、「2023 年 2 月 1 日（水）から 2023 年 2 月 24 日（金）まで」④ 発行価格等決定日が 2023 年 1 月 30 日（月）の場合、「2023 年 2 月 2 日（木）から 2023 年 2 月 24 日（金）まで」⑤ 発行価格等決定日が 2023 年 1 月 31 日（火）の場合、「2023 年 2 月 3 日（金）から 2023 年 2 月 24 日（金）まで」となりますのでご注意下さい。

- 8 -2 売却・追加発行の制限① 一般募集に関連して、指定先に、共同主幹事会社に対し、発行価格等決定日に始まり、一般募集の受渡期日から起算して180日目の日に終了する期間中、共同主幹事会社の事前の書面による同意なしには、本投資口の売却等（ただし、オーバーアロットメントによる売出しに伴うみずほ証券株式会社への本投資口の貸付け及びグリーンシューオプションの行使に基づくみずほ証券株式会社への本投資口の売却を除きます。）を行わない旨を約していただく予定です。
共同主幹事会社は、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部につき解除できる権限を有する予定です。
②

一般募集に関連して、本投資法人は、共同主幹事会社に対し、発行価格等決定日に始まり、一般募集の受渡期日から起算して90日目の日に終了する期間中、共同主幹事会社の事前の書面による同意なしには、本投資口の発行等（ただし、一般募集及び投資口の分割に伴う
新投資口発行等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
共同主幹事会社は、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部につき解除できる権限を有しています。

- 9 -第二部【参照情報】
第 1【参照書類】
金融商品取引法（昭和 23 年法律第 25 号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）第 27 条において準用する金融商品取引法第 5 条第 1 項第 2 号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照下さい。
1【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第 2 期（自 2022 年 2 月 1 日
局長に提出

至 2022 年 7 月 31 日）

2【半期報告書】
該当事項はありません。
3【臨時報告書】
該当事項はありません。
4【訂正報告書】
該当事項はありません。

- 10 -

2022 年 10 月 27 日関東財務

第 2【参照書類の補完情報】
参照書類である 2022 年 10 月 27 日付の第 2 期有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている事項については、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
(注)

以下の文中において記載する数値は、別途記載する場合を除き、最小桁未満を切り捨てて記載し、比率及び年数については最小桁未満を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の数値の合計が一致しない場合があります。

1 投資方針(1)投資方針① インベストメント・ハイライト
本投資法人は、本募集及び本募集と並行して実施する新規借入れ（以下「本借入れ」といいます。）による調達資金を使用して、取得予定資産を取得します（以下、かかる取組みを「本施策」ということがあります。）。
本投資法人は、上場後、初めての公募増資となる本募集に係るインベストメント・ハイ
ライトを以下の 5 つと考えています。

(イ)
(ロ)
1.
2.
3.
4.
(ハ)
(ニ)
(ホ)

＜インベストメント・ハイライト＞
持続可能な経済基盤を有する「産業地域」への重点投資の継続「産業地域」の豊富なニーズを取り込む投資で IPO 時対比で 1.5 倍の規模に成長
セントレアロジスティクスセンターのブリッジ SPC を通じた外部からの取得
人口集積地かつ物流結節点でスポンサーが開発する清水町配送・販売センターの取得
物流アセットの連続取得で、物流アセットの資産規模が IPO 時対比で約 3 倍に拡大
物流・住居・底地の割合が高水準を占める安定ポートフォリオを維持
AM 会社の独自ルートやスポンサーと連携した取得手法の多様化「産業地域」の豊富な CRE ニーズを捉えたパイプラインの深化
強固なレンダーフォーメーションにより支えられる盤石な財務基盤②

持続可能な経済基盤を有する「産業地域」への重点投資の継続
本投資法人は、上場以降、日本の「産業地域」の主要な地域を占める東海道地域等（東海道地域(注 1)及び東海道周辺地域(注 2)をいいます。以下同じです。）の中でも静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県をいいます。以下同じです。）(注 3)への重点投資を着実に実施しており、本募集及び本借入れによる資金調達を通じ、本投資法人が着目する静岡を核とする産業地域に存する取得予定資産を取得することにより、「産業地域」
への重点投資を継続します。
(注1)
(注2)
(注3)

東海道地域とは、静岡県、愛知県、三重県、東京都、神奈川県、岐阜県、滋賀県、京都府及び大阪府をいいます。以下同じです。
東海道周辺地域とは、東海道地域に隣接する千葉県、埼玉県、山梨県、長野県、兵庫県、奈良県及び和歌山県をいいます。以下同じです。
本投資法人のメインスポンサーであるヨシコンが静岡県を拠点としており、本投資法人としては投資に際しても特に静岡県に重点を置いていることから、静岡県、愛知県及び三重県の総称として「静岡を核とする産業地域」という名称を使用しています。

- 11 -

(出所)(イ)＜都道府県別製造品出荷額等の全国ランキング＞につき、2020年工業統計より本資産運用会社が作成

東海道地域等の製造品出荷額等は高水準
本投資法人は、日本の東西中心地をつなぐ大動脈である東海道地域等に着目しています。下記のマップに記載のとおり、東海道地域等に含まれる都道府県は、製造品出荷額等が高い都道府県の大部分を占めています。製造品出荷額等が 10 兆円以上の都道
府県は 9 府県ありますが、東海道地域等にはそのうち 8 府県が含まれています。また、製造品出荷額等が 5.5 兆円以上の都道府県は 21 都道府県ありますが、東海道地域等にはそのうち 13 都府県が含まれています。
このように、東海道地域等は日本の産業地域の主要な地域を占めており、このような経済の裏付けが認められることが、東海道地域等の特徴の一つであるものと本投資法人は考えています。
＜都道府県別製造品出荷額等＞

(出所)

(ロ)

2020年工業統計より本資産運用会社が作成

静岡を核とする産業地域への重点投資の継続
本投資法人は、東海道地域等の中でも日本を代表する産業集積を誇る静岡を核とする産業地域への重点投資を行います。
静岡を核とする産業地域には、製造業を中心とする企業の拠点が集積しており、製造品出荷額等は 3 県で全国の 24%（2019 年現在）を占め、日本を代表する産業集積が認められると本投資法人は考えています。

- 12 -

具体的には、静岡を核とする産業地域に取得価格ベースの投資比率で、60%以上の比率を目途に厳選投資を行っていく予定です。また、東海道地域等には 90%以上の比率を目途に厳選投資を行い(注)、投資機会の最大化を図っていく予定です。
＜東海道地域等と静岡を核とする産業地域の位置付け＞(注)

上記比率はあくまでも目安であって、本投資法人のポートフォリオが上記比率のとおりに構築されることを保証する
ものではありません。また、ポートフォリオ構築期間中等の事情により、一時的に上記比率のとおりとならないことがあります。

③ 「産業地域」の豊富なニーズを取り込む投資で IPO 時対比で 1.5 倍の規模に成長(イ) IPO 時から標榜してきた資産規模 500 億円の目標達成に近接
本投資法人は、本募集及び本借入れによる調達資金を充当し、セントレアロジスティクスセンター（取得予定価格 104.7 億円）及び清水町配送・販売センター（取得予定
価格 31.0 億円）を取得する予定です。本投資法人は、IPO 以降、2022 年 1 月 31 日付で静岡マシンヤード（底地）（取得価格 6.0 億円）を、2022 年 11 月 1 日付で松阪ロジス
ティクスセンター（取得価格 6.9 億円）（以下、それぞれ、「第 1 期取得済資産」及び「第 3 期取得済資産」といい、取得予定資産と併せて「新規取得資産」と総称します。）
を取得しており、IPO 時（2021 年 6 月）に 303.3 億円であった資産規模(注 1)は、取得予定資産取得後には 451.9 億円となり、IPO 時対比で約 1.5 倍となる予定です(注 2)。
本投資法人の資産規模は、取得予定資産取得後において 451.9 億円となり、上場時より目指してきた資産規模 500 億円の目標達成に近接し、次なる成長目標である 1,000 億円を見据える段階に至りました。
本投資法人は、引き続き中期目標として 1,000 億円への資産規模の拡大を目指します。
また、新規取得資産は、いずれも、愛知県、静岡県、三重県と製造品出荷額等が大きい静岡を核とする産業地域に位置しています。新規取得資産のうち、3 物件は、産業地
域の豊富なニーズを取込む産業インフラアセット(注 3)（物流アセット 2 物件及び底地アセット（産業インフラ型）1 物件）、1 物件は近隣の人口集積を背景とした生活インフ
ラアセット(注 3)（その他アセット（生活圏配送・販売型））です。
本投資法人は、今後も産業地域の豊富なニーズに着目しながら、CRE（Corporate
Real Estate の略称で、企業の保有する不動産又はその戦略的な活用のための取組みをいいます。以下同じです。）提案によるスポンサーパイプラインも活用し、更なる資産
規模の拡大を目指していく予定です。

- 13 -

(注1)
(注2)

(注3)

(ロ)

「資産規模」とは、取得（予定）価格の合計をいい、「取得（予定）価格」とは、各資産に係る売買契約書に記載された売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）をいいます。以下同じです。
「取得予定資産取得後」又は「新規取得資産取得後」とは、別途明示しない限り、清水町配送・販売センターの取得が完了する2023年6月1日時点をいいます。なお、取得予定資産のうち、清水町配送・販売センターについては、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に当該資産の取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。清水町配送・販
売センターを取得できない場合、「取得予定資産取得後」又は「新規取得資産取得後」とはセントレアロジスティク
スセンターの取得が完了する2023年2月2日時点をいい、取得予定資産取得後の資産規模は420.9億円となり、IPO時対比
で約1.4倍となる予定です。以下同じです。
「産業インフラアセット」とは、物流施設及び産業・ビジネスの基盤として企業が活用する施設並びにこれらを使途とする底地をいい「生活インフラアセット」とは、住居及びその底地並びに生活圏配送・販売を使途とする底地及びその他のアセットをいいます。以下同じです。なお、「産業インフラアセット」及び「生活インフラアセット」の内容については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (1) 投資方針 ② 産
業集積と人口集積に支えられた安定的なポートフォリオによる成長」もご参照ください。

本施策により成長・改善する「産業地域」に重点投資するポートフォリオ
取得予定資産の取得により、IPO 時から取得予定資産取得後で改善する効果は下記のとおりです。平均鑑定 NOI 利回り(注 1)や、平均償却後鑑定 NOI 利回り(注 2)は概ね維持できると同時に、物流アセットの資産規模は 62.3 億円から 173.9 億円に大きく向上し、産業インフラアセット比率（取得（予定）価格ベース）は 33.5%から 48.5%に向上する予定です。また、安定性の指標として本投資法人が重視している物流・住居・底地比率（取得（予定）価格ベース）は 87.1%から 84.5%となるものの、引き続き高水準の割合を維持し、他の総合型 REIT(注 3)と比較して、本投資法人のポートフォリオはキャッシュ・フローが比較的安定的なアセットと考えられている物流・住居・底地の比率が高い点で差別化が図れているものと考えています。

- 14 -

(注1)
(注2)
(注3)
(注4)

(ハ)

「平均鑑定NOI利回り」とは、保有資産又は取得予定資産に係る不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益（鑑定NOI）の合計の、取得（予定）価格の合計に対する比率をいいます。
「平均償却後鑑定NOI利回り」とは、保有資産又は取得予定資産に係る鑑定NOIから減価償却額の見込み額を差し引いた償却後NOIの合計の、取得（予定）価格の合計に対する比率をいいます。
「総合型REIT」とは、規約上、複数用途の物件の組入れが可能とされているREITをいいます。
取得予定資産のうち、清水町配送・販売センターについては、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に当該資産の取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。清水町配送・販売センターを取得できない場合、新規取得資産の取得（予定）価格合計は117.6億円、平均鑑定NOI利回りは5.2%、平均償却後鑑定NOI利回りは4.5%、物流アセット資産規模は111.6億円、物流アセット比率は94.9%、産業インフラアセット比率（取得（予定）価格ベース）は100%、物流・住居・底地比率（取得（予定）価格ベース）は100%、新規取得資産取得後の取得（予定）価格合計は420.9億円、平均鑑定NOI利回りは5.5%、平均償却後鑑定NOI利回りは4.7%、物流アセット資産規模は173.9億円、物流アセット比率は41.3%、産業インフラアセット比率（取得（予定）価格ベース）は52.1%、物流・住居・底地比率（取得（予定）
価格ベース）は90.7%となる予定です。

セントレアロジスティクスセンターのブリッジ SPC を通じた外部からの取得～本投資法人初となる大型マルチテナント型物流施設への投資～
本投資法人は、2022 年 2 月 25 日に、セントレアロジスティクスセンターを信託財産とする信託受益権を裏付けとする匿名組合出資持分（出資金額：1 億円、持分割合：約3.3%）を取得し、同時に当該匿名組合の営業者である合同会社より当該物件に係る優先交渉権を取得しました。
本投資法人は、当該優先交渉権を行使し、セントレアロジスティクスセンターを取得する予定です。
本投資法人が保有する物流アセットは当該物件を含め 3 件目であり、大型マルチテナ
ント型物流施設の取得としては初となります。
取得予定価格 104.7 億円、鑑定 NOI 利回り 5.1%、鑑定評価額 116.0 億円であり、本投資法人の有するネットワークと目利きを十分活用することにより、同種同規模の大規模物流施設としては、適正な価格水準での相対取得が可能になったものと考えています。
本物件の概要及び本物件を取得するに際して本投資法人が重視した投資価値（取得のポイント）は下記のとおりです。
1.

日本を代表する製造業の産業集積と中京圏の人口集積を背景とする豊富な物流
ニーズを取り込む立地(ア)本物件は、製造品出荷額等が全国 1 位の愛知県、同 3 位の静岡県（2019 年
現在）に跨る日本を代表する「産業地域」の物流ニーズを捕捉可能な立地であり、豊富な製造業の需要に対応(イ)また、愛知県、静岡県、三重県、岐阜県の人口集積地へのアクセスは良好- 15 -

2.

3.

4.

であり、消費者物流のニーズを捕捉可能(ウ)中部国際空港（セントレア）に隣接した立地であり、航空貨物等への対応
可能
常滑市は、陶磁器産業からハイテク化したファインセラミックスまでが集積し、近接地域には鉄鋼業、自動車業も集積する「産業地域」(ア)常滑市には衛生陶器の「株式会社 LIXIL（元 INAX）」の工場が所在するほか、北に位置する東海市は中部圏最大規模の鉄鋼基地として「日本製鉄」
名古屋製鉄所、「愛知製鉄」、「大同特殊鋼」などの工場等が所在(イ)本物件所在の常滑市の東に位置する安城市、刈谷市等西三河地方には自動車関連の部品メーカーが集積し、自動車関連の機械部品等の産業財需要層を吸引充実した高速自動車網に接続され、広域の「産業地域」や名古屋市中心部に好アクセス(ア)本物件から約 100m に所在する中部国際空港連絡道路「セントレア東」インターチェンジから知多横断道路を経由して、伊勢湾岸自動車道、名古屋第二環状自動車道を通じて、東名高速道路にも接続し広域の「産業地域」にアクセス可能(イ)名古屋市中心部へは、自動車到達時間 45 分とアクセスが良好(ウ)45 分圏内の人口総数約 352 万人と名古屋市の人口集積地を含む(エ)自動車等の製造業が集積する西三河地域へのアクセスにも優れる（30 分で知多市・東海市・半田市等、45 分で刈谷市・安城市）
地域でも希少な高スペックを誇る免震構造のマルチテナント型大型物流施設であり、大規模ユースと合わせて小規模利用にも対応(ア)大型マルチテナント型物流施設で、各階にトラックバースを設置(イ)ダブルランプウェイにより直接上層階までアクセス可能(ウ)有効天井高 5.5m、床荷重 1.5t/㎡、柱スパン 10m 以上と、幅広いニーズに対応可能(エ)テナントの BCP の観点から免震構造を採用(オ)ハイスペックな大規模物流施設でありながら、小規模面積で分割できるフレキシブル対応可能な施設(カ)事務所が併設されており、OA フロア（100mm）、個別空調を具備(キ)従業者向けの休憩スペース（89 席）も設置＜セントレアロジスティクスセンターの基準階平面図＞- 16 -

＜各機能のイメージ＞

5.

現状テナントは 3rd パーティーロジスティクスと製造業の底堅い需要を吸収(ア)多様な物流ニーズに応えた 3rd パーティーロジスティクス業者が多数入居(イ)加えて、「産業地域」の色濃い豊富なニーズに対応し、製造業テナントが保管・配送に対応した拠点として活用(ウ)隣接する空港に対応したサービスを行うテナントも一定数確保＜テナント構成＞(注)

2022 年 10 月末日現在における、賃貸可能面積に占める、各入居済みテナントの賃貸借契約に基づく賃貸面積の割合を示しており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

＜物件付近の地図＞- 17 -

(ニ)

人口集積地かつ物流結節点でスポンサーが開発する清水町配送・販売センターの取得本投資法人は、2023 年 6 月 1 日に、スポンサー開発物件である清水町配送・販売センターを取得する予定です(注)。
本物件は、静岡県東部の主要都市である沼津市から三島市に拡がる「産業地域」を背景とした県内随一の人口集積エリアである清水町の交通の要所に所在する生活イン
フラアセット（その他アセット（配送・販売型））です。
取得予定価格 31.0 億円、鑑定 NOI 利回り 6.0%、鑑定評価額 32.3 億円であり、スポンサーが独自の地域におけるネットワークを活かして底地を確保し、CRE 提案により開発したことで、適正価格による相対取得となり、このような取得は本投資法人の有する強みの一つであるものと考えています。本物件の概要及び本物件を取得するに際して本投資法人が重視した投資価値（取得のポイント）は下記のとおりです。
(注)

清水町配送・販売センターについては、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に当該資産の取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。

1.

静岡県東部の主要都市である沼津市から三島市に拡がる「産業地域」を背景とした県内随一の人口集積エリアである清水町に立地＜製造品出荷額等における清水町の推移及び周辺自治体の状況＞

(出所)

2.

2016年～2020年工業統計より本資産運用会社が作成

周辺人口は 3km 圏内 13 万人、5km 圏内 30 万人（2020 年現在）と高いポテンシ
ャルの優良商圏を有する魅力的なエリア(ア)3km 圏に三島駅、沼津駅、清水町役場、長泉町役場があるなど、清水町を中心にしたエリアに人口が集積- 18 -

(出所)3.

2020年国勢調査より本資産運用会社が作成

国道 1 号（沼津バイパス）等の幹線に位置し、東名高速道路沼津インターチェ
ンジまでも 6km とアクセス良好(ア)物流、商流の結節点であった青果市場の跡地(イ)「産業地域」へのアクセスを含め、汎用性ある立地- 19 -

4.

地域情報に精通するスポンサーの目利きにより底地を取得の上、CRE 提案により開発中であり、竣工後取得予定

5.
6.

人口集積を睨んだカテゴリーキラーの配送・販売に適した立地
メインスポンサーであるヨシコンがマスターリースに入り、エンドテナントとの間で調整(ア)ヨシコンは、エンドテナントへの長期固定リースを予定(イ)一定期間は、本投資法人とスポンサーとの間で賃料固定型、その後、パス・スルー型となるマスターリースを締結

(注)

(ホ)

清水町配送・販売センターの写真は竣工時のイメージ図であり、実際とは異なる場合があります。

松阪ロジスティクスセンターの取得～AM 会社の独自ルートにより、外部の開発業者と連携し「産業地域」の豊富な荷主ニーズを捕捉した BTS 物件～
本投資法人は、2022 年 9 月 16 日に、松阪ロジスティクスセンターの優先交渉権を取得しました。その後、当該優先交渉権を行使し、借入金により 2022 年 11 月 1 日付で松阪ロジスティクスセンターを取得しました。
取得価格 6.92 億円、鑑定 NOI 利回り 5.0%、鑑定評価額 7.49 億円であり、本投資法人の有するネットワークと目利きを十分活用することにより、同種同規模の物流施設としては、適正な価格水準での相対取得が可能になったものと考えています。本物件の概要及び本物件を取得するに際して本投資法人が重視した投資価値（取得のポイント）は下記のとおりです。
1.

「産業地域」の豊富な企業ニーズを捕捉する産業インフラアセット(ア)日本を代表する産業集積が県を跨いで拡がる静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）に存し、幅広い産業の豊富なニーズを捕捉できる産業インフラアセット(イ)愛知県から「産業地域」が拡がる三重県は、2019 年の製造品出荷額等において約 11 兆円と全国 9 位の製造業の集積地(ウ)特に、生産年齢人口一人当たりの製造品出荷額等(注)は、全国第１位であり、製造業の集積により持続的な地域経済を形成- 20 -

＜生産年齢人口一人当たりの製造品出荷額等の全国ランキング＞

(出所)
(注)

2.

3.

2020年工業統計及び2020年国勢調査より本資産運用会社が作成
生産年齢人口は15歳以上64歳以下の2020年の人口総数によります。また、生産年齢人口一人当たりの製造品出荷額等は、2020年工業統計に基づく2019年の製造品等出荷額等を2020年国勢調査に基づく同年の生産年齢人口で除して算出しています。

三重県の「産業地域」を貫く伊勢自動車道の一志嬉野インターチェンジ至近でありながら、津市、松阪市の市街地を後背地とする好立地(ア)産業が集積する三重県の根幹である伊勢自動車道の一志嬉野インターチェ
ンジまで 800m であり、アクセス良好(イ)総面積約 50ha の規模を持つ天花寺工業団地に隣接する一方で、周辺は住宅集積が進んでおり、労働力確保・顧客へのアクセス双方の観点からも希少な立地(ウ)周辺エリアには、高速道路と並走する JR 紀勢本線や JR 名松線の駅も点在し、生活インフラを補完
三重県の中心エリアである当地には古来よりの経済発展が見られ、付近にも製造業などの産業が集積(ア)松阪市・津市を中心とする三重県中南勢エリアは、古来より大阪商人、近江商人と並ぶ日本三大商人である三井グループの基礎を作った三井家などを輩出した伊勢商人が活躍するなど経済が発展(イ)現在においても、三重県には自動車産業、半導体産業が集積し、伊勢湾岸沿いには、ニッケルの世界有数の生産拠点があるなど重工業を含めた産業が集積(ウ)次世代を睨んだ電気自動車やハイブリッド車を支えるエレクトロニクス製品に関する産業による、豊富で中長期で堅調であると考えられる物流ニーズ- 21 -

4.

5.

テナントは、「産業地域」のニーズを取り込む 3rd パーティーロジスティクス(ア)テナントとの長期契約により安定キャッシュ・フローを享受(イ)テナントは地域において増加する物流ニーズを継続的に捕捉しており、固着性が高いものと考えられる(ウ)「産業地域」の特性から生まれる豊富な荷主が、テナントビジネスを中長
期でサポートスポンサーの目利きを活用しながらの AM 会社の独自ルートによるソーシング
で、パイプラインを補完(ア)IPO 以来、「産業地域」において構築してきた AM 会社の独自ルートを活用(イ)売主の株式会社 KT キャピタルは、「産業地域」における産業インフラアセ
ット、生活インフラアセットへの投資及び開発に定評あり、今後も協力関係を維持していく方針- 22 -

(ヘ)スポンサーが「産業地域」の豊富なニーズに着目して開発した静岡マシンヤード（底地）の取得
本投資法人は、2022 年 1 月 31 日に、スポンサーが「産業地域」の豊富なニーズに着目して開発した静岡マシンヤード（底地）を取得しました。
取得価格 6.00 億円、鑑定 NOI 利回り 6.0%、鑑定評価額 7.22 億円であり、スポンサー
が地域における独自のネットワークを活かして底地を確保し、CRE 提案により開発したことで、適正価格による相対取得となりました。このような取得は本投資法人の有する強みの一つであるものと考えています。本物件の概要及び本物件を取得するに際して本投資法人が重視した投資価値（取得のポイント）は下記のとおりです。
1. 「産業地域」の豊富な企業ニーズを捕捉する産業インフラアセット
2. 東名高速道路のインターチェンジに隣接した好立地でありながら、まとまった規模のある希少な底地アセット（産業インフラ型）(ア)東名高速道路静岡インターチェンジ至近であり（約 0.4km）高速道路利用による広域の需要を捕捉可能(イ)静岡市街地と静岡インターチェンジを結ぶ県道 84 号（通称「インター通り」）（約 0.4km）へのアクセスも良好で、静岡市中心部や周辺都市への移動にも優れる(ウ)国際拠点港湾で北米、アジア、欧州に定期コンテナ航路がある清水港へも高速で約 25 分であり、貿易関連のニーズ対応も可能(エ)周辺は産業集積に加え、住宅集積が進んでおり、労働力確保・顧客へのア
クセス双方の観点からも良好(オ)JR 東海道線「静岡駅」から 3km 圏内と好アクセス
3. テナント（借地権者）は、幅広く産業地域のニーズがあり、成長分野である土
木・建築機械の賃貸（建機レンタル）企業(ア)テナントとの長期契約により安定キャッシュ・フローを享受(イ)テナントは専用の事務所棟や機械設備への投資を行っていることもあり、固着性が高いものと考えられる
4. スポンサーの CRE 提案によるスポンサー開発物件(ア)メインスポンサーであるヨシコン株式会社が、地域のネットワークを活用- 23 -

して確保した底地を活用(イ)土木・建築機械の賃貸（建機レンタル）企業の CRE ニーズを捕捉し、投資法人の保有を交えた CRE 提案により実現(ト)

取得予定資産取得後のポートフォリオ
取得予定資産取得後のポートフォリオは下記のとおりです。

(注 1) 「投資比率」は、取得（予定）価格の合計に占める各物件の取得（予定）価格の割合を示しており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
(注 2) 「鑑定 NOI 利回り」は、各物件の鑑定 NOI を取得（予定）価格で除した値、また平均欄には、各物件の鑑定 NOI の合計を取得（予定）価格の合計で除した値を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。かかる数値は、いずれも本資産運用会社が算出したものであり、不動産鑑定評価書に記載された数値ではありません。
(注 3) 取得予定資産のうち、清水町配送・販売センターについては、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に当該資産の取得を 2023 年 6 月 1 日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。清水町配送・販売センターを取得できない場合、取得（予定）価格合計は 420.9 億円、
鑑定 NOI 利回り（平均）は 5.5%となる予定です。

(チ)

物流アセットの連続取得で、物流アセットの資産規模が IPO 時対比で約 3 倍に拡大
本投資法人は、本施策のひとつであるセントレアロジスティクスセンターの取得な
ど、物流パイプライン積み上げによる外部成長について重視しています。

- 24 -

産業地域の産業集積や人口集積を背景に、多様なニーズに対応した物流アセットは、今後も有望な成長アセットであり、今後開発される予定のスポンサー開発物件を含め、積極的に投資していく方針です。
新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオにおける物流アセットは、いなべロジスティクスセンター、松阪ロジスティクスセンター、セントレアロジスティク
スセンターの 3 物件となり、IPO 時に 62.3 億円であった物流アセットの資産規模は、新規取得資産取得後に 173.9 億円と約 3 倍になり、投資比率の観点では、IPO 時に 20.5%であった物流アセット比率は、新規取得資産取得後には 38.5%まで拡大します。その結果、ポートフォリオの約 4 割を物流アセットが占めることになり、本投資法人のポートフォリオの用途別で最大の比率を占めることになる予定です。
また、今後もスポンサーによる開発が予定される袋井プロジェクトなどの有力なパイプラインも含め、今後も産業地域における物流アセットに積極的に投資していく方針です。
＜物流アセットの連続取得の背景となる立地と製造品出荷額等＞(リ)「産業地域」の産業集積を見据えた産業アセットへの投資
本投資法人は、IPO 以降、静岡を核とする産業地域の産業集積のニーズを取り込むことができる物件に投資しており、今後もスポンサーパイプラインを中心に、この地域への重点投資を継続していきたいと考えています。
下記は、市町村別の製造品出荷額等の水準別に色分けした地図ですが、IPO 時に取得した物流アセットや、IPO 後の取得状況及びスポンサーパイプラインをみると、全てのアセットが産業集積が濃いエリアの近傍に立地していることが分かります。これは、これまで優良な投資対象を選別してきた本投資法人の取得力及びスポンサー及び本資産運用会社の目利きの証左であると考えています。このように、この地域では、優良な産業インフラアセットが多く、その中でも物流アセットを中心に、産業系企業のニーズが高いため、今後もそれらのアセットを中心とした成長をしていきたいと考えています。また、清水町配送・販売センターのように、産業集積を背景に人口が集積したエリアにおける生活インフラアセットについても、優良なものについて選別投資をしていく方針です。

- 25 -

(出所) 2020 年工業統計より本資産運用会社にて作成(注 1) 名古屋市、静岡市、浜松市については、特別区の合計に対応する配色にて、市全体を着色しています。
(注 2) 本書の日付現在、袋井プロジェクトについて、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。

(ヌ)

物流・住居・底地の割合が高水準を占める安定ポートフォリオを維持
コロナ禍で生活様式が変わる中、キャッシュ・フローが比較的安定的なアセットであると考えられている物流・住居・底地の組入比率が高い上場 REIT は相対的に高く評価されていると考えられます。
下記は、資産規模 2,000 億円以下の複数用途の物件を組み入れる J-REIT の用途別投資比率です。コロナ禍の影響が残る現在でもキャッシュ・フローが比較的安定的なアセットであると考えられる物流・住居・底地の組入比率を示していますが、本投資法
人は、これらのアセット比率が最も高く、安定性が高いものと考えています。

＜キャッシュ・フローが相対的に安定していると考えられる資産の比率＞(出所)

各J-REITの開示資料を基に、2022年11月24日時点で開示されている各J-REITの直近期末保有資産（ただし、本投資法人については取得予定資産を含みます。）の用途別の取得（予定）価格の比率を本資産運用会社が計算して作成。資産規模も同様の方法により算出しています。

アセットタイプ別では、キャッシュ・フローの安定性が相対的に高いと考えられている物流や住宅等の用途の銘柄指数が、本投資法人の上場日である 2021 年 6 月 22 日以
降、東証リート指数を上回って推移しています。
- 26 -

＜アセットタイプ別パフォーマンス＞（出所）

東京証券取引所が公表している各指数をもとに2021年6月22日を100として本資産運用会社が作成＜本投資法人の投資口価格推移（公開価格＝100,000 円を上場日前日終値として騰落率を算定）＞

(注)

(ル)

上記の東証リート指数は、本投資法人の上場日前日の東京証券取引所における東証リート指数の終値を基準として、その終値が本投資法人の公開価格と同値であるように調整した上で、その推移を示したものです。

ポートフォリオの強みを活かした安定的なポートフォリオ運用
本投資法人は、2021 年 6 月の IPO 以来、「産業地域」に存する強みを活かし、安定的な運用を継続しています。ポートフォリオ全体の稼働率は、2022 年 1 月末（第 1 期
末）は 99.6%、2022 年 7 月末（第 2 期末）は 99.6%と、高稼働率を継続し、賃料坪単価も安定的に推移しています。また、足許の 2022 年 10 月末のポートフォリオ全体稼働率
は 99.8%と、2022 年 1 月末（第 1 期末）より 0.2%向上し、高稼働率を維持しています。
これは、本投資法人のポートフォリオの強さと、資産運用会社における高度専門人
材による投資と一体となった効率的、効果的な運用が功を奏して実現したものであり、今後も、更なる安定性、成長性を目指し、投資運用をしていきたいと考えています。

- 27 -

＜稼働率の推移＞(注)＜賃料坪単価（共益費含む）の推移(注)＞いなべロジスティクスセンター及び静岡マシンヤード（底地）については賃借人からの開示の承諾が得られていない
ため、賃料坪単価（共益費含む）の推移は記載していません。

④ AM 会社の独自ルートやスポンサーと連携した取得手法の多様化
下記は、産業インフラアセット及び生活インフラアセットについて、スポンサー独自ルート、スポンサー開発、スポンサーブリッジ SPC 及び運用会社独自ルートのそれぞれの取得ルートごとの保有資産及びパイプラインを示したものです。
本投資法人の今後の成長においては、産業集積を活かした CRE 提案によるスポンサーの開発物件が主要な検討対象になると考えています。本投資法人はこうした物件をこれまでに 3 物
件（エンブルエール草薙駅前、エンブルエール草薙、静岡マシンヤード（底地））取得し、今回の取得予定資産（清水町配送・販売センター）を併せて、4 物件をポートフォリオで保有する予定です。今後もスポンサーと対話をしながら、本資産運用会社においても CRE 提案をベースとしたパイプラインづくりに主体的に関わっていきたいと考えています。また、メイ
ンスポンサーであるヨシコン以外のスポンサー（①産業系スポンサー：木内建設株式会社、②インフラ系スポンサー：中部電力ミライズ株式会社、静岡ガス株式会社、③金融・不動産
系スポンサー：静岡不動産株式会社）との連携についても CRE 提案を実施しながら積極的に関与していく予定です。
また、スポンサーブリッジ SPC と運用会社の独自ルートが重なる下記の図の中央部分は、
これまで、本資産運用会社とスポンサーがソーシングとブリッジ SPC の組成で連携して取得、
あるいは、優先交渉権を取得している物件を示しています。本投資法人は、ブリッジ SPC による取得を今後も活用していく予定です。
本投資法人は、運用会社独自ルートによる物件についても引き続き積極的に探索していく
予定ですが、更なる成長のために、上記のように必要に応じてスポンサーと連携し多様なルートからの取得を推進してまいります。

- 28 -

(注)本書の日付現在、袋井プロジェクトについて、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。

⑤ 「産業地域」の豊富な CRE ニーズを捉えたパイプラインの深化(イ) 資産規模の成長ストーリー
下記の図のとおり、2021 年 6 月に東京証券不動産投資信託市場に、資産規模 303.3 億円にて上場した本投資法人は、第 1 期に静岡マシンヤード（底地）を取得し、第 3 期には松阪ロジスティクスセンターを取得し、第 3 期末時点の資産規模は 316.2 億円となる予定です。今回の本施策で取得予定資産を取得することにより、取得予定資産取得後の資産規模は 451.9 億円となり、IPO 時に目標としていた資産規模 500 億円に近接する予定です。
今後の中期目標である 1,000 億円を見据え、CRE 提案を通じたパイプラインの拡大により、更なる成長を目指します。

- 29 -

(ロ)スポンサーによる開発中物件のご紹介～袋井プロジェクト
スポンサーは、本書の日付現在、袋井インターチェンジから約 300m に立地する土地を保有しており、産業地域におけるネットワークを活かし、テナント候補と交渉をしており、物流アセットとして開発中です。
本物件の特徴及び開発方針は下記のとおりです。

＜物件の特徴＞① スポンサーは目利きを活かし、広域物流や広域商圏にアクセス可能な土地を製薬メーカーより確保② 東名高速道路袋井インターチェンジ直結の好立地にあり、アクセス良好。広域物流、広域商圏に対応③ 「産業地域」が拡がる地域であり、産業インフラ、生活インフラ双方が可能な立地＜スポンサー開発方針＞① スポンサーは、大規模な敷地（A～C 区画合計：約 5 万坪）を活かし全体を計画② 産業集積や人口集積を背景にした 3rd パーティーロジスティクス企業の豊富な CRE
ニーズを捕捉③ パイプラインとして、C 区画①においてテナント候補との調整をしながら物流アセットとして開発中

(注)

(ハ)

所在地

静岡県袋井市

土地面積

約 11,000 坪(C 区画①)

想定アセットタイプ

産業インフラアセット（物流アセット）

本書の日付現在、上記資産について、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。

スポンサーによる開発中物件のご紹介～その他
本書の日付現在、スポンサーで取り組んでいる開発物件の特徴及び開発方針は下記のとおりです。

①静岡県沼津市大岡プロジェクト＜物件の特徴＞
 東名高速沼津インターチェンジ南東、約 4.5km に位置し、国道 1 号線伏見インターチェンジ至近の希少性の高い大規模敷地＜スポンサー開発方針＞
 底堅い CRE ニーズをとらえた産業インフラアセット（物流アセット）、工場、加工場等又は商業施設等の開発を予定
所在地

静岡県沼津市大岡

土地面積

約 7,700 坪- 30 -

②静岡県静岡市駿河区丸子プロジェクト＜物件の特徴＞
 国道 1 号線丸子インターチェンジ至近の大規模開発用地＜スポンサー開発方針＞
 CRE ニーズに適した産業インフラアセット（物流アセット）、工場等の開発を予定
所在地

静岡県静岡市駿河区丸子

土地面積

約 7,200 坪③愛知県豊橋市富士見台プロジェクト＜物件の特徴＞
 豊鉄渥美線大清水駅の南、約 2km に位置する大規模敷地
 スポンサー企業が CRE ニーズを捉え、製造業社宅跡地を開発用地として確保＜スポンサー開発方針＞
 CRE ニーズに応じた、商業施設の開発と宅地分譲地としての開発の組み合わせ
を予定

(注)

(ニ)

所在地

愛知県豊橋市富士見台

土地面積

約 8,600 坪

本書の日付現在、上記各資産について、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。

CRE ニーズを捉えたパイプラインの深化
本投資法人が着目している「産業地域」には、数多くの企業が拠点を持ち、スポンサーと協働して、これらの企業の CRE ニーズ（企業がその活動において必要とする不動産へのニーズをいいます。）を適切に捉えることにより、賃貸不動産の開発・取得余地があると考えています。本投資法人は、下記の図のように、産業地域におけるCRE ニーズを取り込み、不動産の開発を行うことで、良質なパイプラインの拡大が可能であるものと考えています。

- 31 -

(ホ)本投資法人の「産業地域」に着目したコンセプトと CRE 提案による成長戦略
本投資法人は、産業地域の強みに着目していますが、そのコンセプトと、スポンサーによる CRE 提案でのパイプラインの拡大を通じた成長が、本投資法人の特徴ある成長戦略です。産業地域の多くの企業の CRE ニーズ、すなわち、不要な不動産の売却ニーズ（オフバラニーズ）と、企業の事業活動に活用する不動産活用ニーズを繋げて、新たな賃貸不動産を開発していくことが可能です。本投資法人と本資産運用会社及びスポンサーが連携して、このような不動産を開発していくことで、安定した不動産価格を享受できる産業地域というエリアにおいて、優良テナントからのキャッシュ・フ
ローが得られる魅力的なアセットを取得する機会を本投資法人が活用することができます。本投資法人は、これらのアセットを取得して成長することにより、投資主利益の最大化に努めます。
＜本投資法人の投資エリアに重なる製造品出荷額上位 8 府県＞

(出所)

(へ)

2020 年工業統計より本資産運用会社が作成

スポンサーによる CRE ニーズを活用した開発実績①～静岡マシンヤード（底地）～（底地アセット（産業インフラ型））（土木・建設機械の所有から利用の流れを捕捉し建設業のアウトソーシングの潮流を捉えたサービス産業の底堅い CRE ニーズに応じて、スポンサーの底地を提供し開発）
下記のプロセスにより、土木・建築機械の賃貸企業の CRE ニーズを取り込み、賃貸
不動産の開発を行いました。
＜CRE ストーリー＞
a. 土木・建設機械の賃貸業界は、大型重機の所有から、サービスの利用への転換の追い風を受けた成長産業
b. スポンサー企業が地域ネットワークから、CRE のオフバラニーズを捕捉
c. 土木・建設機械の賃貸企業の CRE ニーズを捉えた提案により安定キャッシュ・フローを生む賃貸不動産が実現＜CRE 提案による賃貸不動産の開発＞- 32 -

＜土木・建設機械の賃貸市場の推移＞

(出所)

(ト)

特定サービス産業動態統計調査～土木・建設機械における物品賃貸業～より本資産運用会社が作成

スポンサーによる CRE ニーズを活用した開発事例②～住居系アセット～（エンブルエール草薙駅前）（株式会社静岡銀行の BCP ニーズと学生マンションニーズ等、CRE ニーズの複合による開発）
下記のプロセスにより、関係する当事者相互の CRE ニーズをマッチングし、不動産の開発を行いました。
＜CRE ストーリー＞
a. スポンサー企業が株式会社静岡銀行本店近傍の用地を確保
b. 株式会社静岡銀行は、災害耐性を高めるため BCP を推進しており、CRE ニーズが存在
c. スポンサー企業が察知していた学生マンション大手企業の CRE ニーズと組
合わせることにより双方のニーズを充足した不動産開発を実現＜CRE 提案による賃貸不動産の開発＞⑥

強固なレンダーフォーメーションにより支えられる盤石な財務基盤
本投資法人は、強固なレンダーフォーメーションによる安定的な財務基盤を構築しています。
(イ) 安定的な財務基盤の構築
a. 株式会社みずほ銀行と株式会社静岡銀行がメインレンダー
本投資法人のメインレンダーは、株式会社みずほ銀行と株式会社静岡銀行です。
株式会社静岡銀行は、本投資法人のスポンサーの 1 社です。
また、本投資法人は、取得予定資産の取得資金の一部及び借入金の返済資金の一部に充当するため、以下の内容の本借入れを実行することを予定しています(注 1)。

- 33 -

①＜本借入れの概要＞
シリーズ 5-A（短期借入金（消費税ローン））(注 2)

借入
先借入金額(注 3)利
率
借 入 実 行 日
借 入 方 法返 済 期 日返 済 方 法利 払 期 日資 金 使 途担
保株式会社みずほ銀行及び株式会社静岡銀行
300 百万円
未定（変動金利）
2023 年 2 月 2 日
上記借入先との間で 2023 年 1 月 30 日に個別貸付契約を締結
2024 年 1 月 31 日(注 4)
期限一括弁済2023 年 2 月末日を初回とし、以降各月の末日並びに元本弁済日(注 5)
取得予定資産の取得資金に係る消費税等の支払いに充当
無担保・無保証②シリーズ 5-B（長期借入金）(注 2)

借

入

先

借入金額(注 3)利
率
借 入 実 行 日
借 入 方 法返 済 期 日返 済 方 法利 払 期 日
資

金

使

担

途
保

株式会社みずほ銀行及び株式会社静岡銀行をリードアレンジャーとする協調融資団
5,200 百万円
未定（変動金利）
2023 年 2 月 2 日
上記借入先との間で 2023 年 1 月 30 日に個別貸付契約を締結
2028 年 1 月 31 日(注 4)
期限一括弁済2023 年 4 月末日を初回とし、以降毎年 1 月、4 月、7 月及び 10 月の末
日並びに元本弁済日(注 5)
取得予定資産の取得資金及び付帯費用の一部、並びに既存借入金の返
済資金の一部に充当
無担保・無保証③

シリーズ 5-C（長期借入金）(注 2)

借

入

先

借入金額(注 3)利
率
借 入 実 行 日
借 入 方 法返 済 期 日返 済 方 法利 払 期 日使途
保株式会社みずほ銀行及び株式会社静岡銀行をリードアレンジャーとする協調融資団
2,700 百万円
未定（変動金利）
2023 年 6 月 1 日
上記借入先との間で 2023 年 1 月 30 日に個別貸付契約を締結
2028 年 1 月 31 日(注 4)
期限一括弁済2023 年 7 月末日を初回とし、以降毎年 1 月、4 月、7 月及び 10 月の末
日並びに元本弁済日(注 5)
取得予定資産の取得資金及び付帯費用の一部に充当
無担保・無保証資担

金④

シリーズ 5-D（短期借入金（消費税ローン））(注 2)

借入
先借入金額(注 3)利
率
借 入 実 行 日
借 入 方 法返 済 期 日返 済 方 法利 払 期 日資 金 使 途
担
保
(注1)

(注2)

株式会社みずほ銀行及び株式会社静岡銀行
200 百万円
未定（変動金利）
2023 年 6 月 1 日
上記借入先との間で 2023 年 1 月 30 日に個別貸付契約を締結
2024 年 5 月 31 日(注 4)
期限一括弁済2023 年 6 月末日を初回とし、以降各月の末日並びに元本弁済日(注 5)
取得予定資産の取得資金に係る消費税等の支払いに充当
無担保・無保証本書の日付現在、本借入れに係る金銭消費貸借契約は締結されておらず、本借入れの概要は借入予定先である金融機関から受領した融資の関心意向についての表明書又は本書の日付現在の当該金融機関との間の協議の内容に基づきます。したがって、実際に本借入れが行われることは保証されているものではなく、また、借入金額を含む借入条件も変更されることがあります。
「短期借入金」とは、借入実行日から返済期限までが1年以内の借入れをいい、「長期借入金」とは、借入実行日から返済期限までが1年超の借入れをいいます。以下同じです。

- 34 -

(注3)
(注4)
(注5)

「借入金額」は、本書の日付現在の見込額であり、最終的な借入金額は、本募集における手取金の額等を勘案した上で、借入実行の時点までに変更される可能性があります。
当該日が営業日以外の日に該当する場合には、翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には、直前の営業日とします。
上記借入れ実行後返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一部又は全部を期限前弁済することができます。

＜主な財務指標（取得予定資産取得後）＞＜有利子負債返済期限の分散状況（取得予定資産取得後）＞

(注1)

(注2)
(注3)
(注4)
(注5)
(注6)

b.

「総資産LTV」は、以下の計算式により算出しています。
総資産 LTV＝（本書の日付現在の有利子負債残高＋本借入れの借入予定額（上限）（消費税ローンを除きます。）－
既存借入金の約定一部弁済額）÷（第 2 期末時点の総資産額＋2022 年 11 月 1 日付で実施した借入金の借入額＋本借入
れの借入予定額（上限）－既存借入金の約定一部弁済額＋本募集の発行価額の見込額）
なお、本借入れについては、本書の日付現在、本借入れに係る金銭消費貸借契約は締結されていません。したがって実際に借入れが行われることは保証されているわけではありません。
また、本募集の発行価額の見込額は、一般募集における発行価額の総額72億円（2023年1月6日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額）を用いています。本募集の発行価額は変動する
可能性があり、これに伴い総資産LTVも変動する可能性があります。
「平均借入金利」は、アップフロントフィーを勘案した2023年1月17日現在の数値を算出し、各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。
「平均残存期間」は、取得予定資産取得後の有利子負債残存年数を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。
「長期負債比率」とは、取得予定資産取得後の長期借入金（1年内返済予定の長期借入金を含みます。）の残高の取得
予定資産取得後の有利子負債残高に占める割合をいいます。
「固定金利比率」とは、取得予定資産取得後の有利子負債のうち固定金利による有利子負債の残高の取得予定資産取得後の有利子負債残高に占める割合をいいます。
「総資産LTV50%までの借入余力」とは、総資産LTVを50%まで上昇させることが可能であると仮定した場合に、金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行によって追加的に調達できる負債性資金の金額の概算額をいいます。なお、算定に際しては消費税ローンを完済したことを前提としています。

その他、メガバンク及び地銀 6 行を擁した分散した借入体制
本投資法人のレンダーには、株式会社みずほ銀行と株式会社静岡銀行の他にメガバンクである株式会社三井住友銀行や、地銀 6 行が参画しており、分散かつ安定した体制を構築しています。

- 35 -

＜レンダーフォーメーション（本書の日付現在）＞⑦

ＥＳＧ及びＳＤＧｓ関連(イ) 本投資法人の持続可能社会への取組み～コンセプト～
本投資法人は、地域のインフラたるアセットへの投資運用をしながら、地域を取り巻くステークホルダーとの連携を通じ、関連する SDGs の達成を含め、持続可能な社会を目指します。
＜地域を支えるスポンサー群と連携しながら、
持続可能社会の構築に積極的に取り組む方針＞(ロ)

サステナビリティ方針・推進体制
本資産運用会社は、サステナビリティ方針及び推進体制を、第 2 期中に策定し、持続可能な社会への取組みを強化することとしました。
サステナビリティ方針の詳細及び推進体制は下記のとおりです。
＜サステナビリティ方針＞
持続可能な社会の実現に向け、環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス（Governance）の要素に配慮した ESG 経営が社会的責務であると考えており、ESG
経営の実現に向けては、地域に根差したスポンサーをはじめとするステークホルダ
ーと協働しながら、サステナビリティへの取組みを実践してまいります。
①

気候変動への対応
運用不動産に係る気候変動リスクと機会について継続的に評価を行い、適切な対応施策を検討・実施し、気候変動へのレジリエンス向上に努めます。
また、脱炭素社会への移行に向け、中長期的に変化しつづける社会ニーズの- 36 -

②

③

④

⑤

⑥

⑦

変化に対しても迅速かつ適切に対応できる組織体制及び不動産管理体制を構築し、対応の実施に努めます。
環境負荷低減に関する取組み
環境負荷低減のため、運用不動産において、エネルギー使用の効率化を目的とした省エネルギー機器の設置・交換を検討してまいります。
また、再生可能エネルギーの活用についても導入の検討を行い、温室効果ガ
ス排出の削減に努めます。
循環型社会形成への貢献
循環型社会の実現のため、運用不動産における節水機器の導入などにより水使用の効率化を図ると共に、廃棄物についても 3R（リデュース、リユース、
リサイクル）を積極的に推進することにより、限りある資源の有効活用を継続的に行ってまいります。
テナントの健康・安全・快適性及び満足度の向上
良好なテナントとの関係構築のため、運用不動産における防災・BCP 対策の推進を図り、テナントや施設利用者等の健康・安全・快適性の向上に努めます。
また、アンケート実施等を通じてテナントのニーズを把握し、さらなる満足度の向上に努めます。
ステークホルダーとの協働
プロパティマネジメント会社、テナント等の顧客、サプライヤー、地域コ
ミュニティ等のステークホルダーとの良好な関係を構築し、協働することでESG 体制の推進に取り組みます。
役職員への取組み
職員の ESG に対する意識、業務におけるスキル向上、ワークライフバラン
スの実現のため、役職員に対する教育・啓発活動に努めます。
また、コンプライアンスの徹底により、人権や多様性の尊重といった社会規範についても遵守します。
ESG 情報の適時開示及びガバナンスの強化
投資家をはじめとするすべてのステークホルダーとの信頼関係構築を目的に、事業活動の透明性を確保し、積極的な情報開示に努めます。また、個人情報の不正使用や社内データへの不正アクセスなどのサイバーリスクについても、研修や情報管理体制の強化を通じて、適切に情報の取扱いを行い、セキュリティの強化に努めます。

- 37 -

＜サステナビリティ推進体制＞
責任者構成員

役割等

サステナビリティ最高責任者

代表取締役社長

サステナビリティ推進に係る体制を整備し、各種ポリシ
ーや目標、各種施策の立案と実行を統括

サステナビリティ執行責任者

投資運用部長サステナビリティ推進に係る体制整備や各種施策の実行を統括

サステナビリティ最高責任者
サステナビリティ執行責任者
財務企画部長コンプライアンス・オフィサー

原則として 3 か月に 1 回以上開催し、以下の内容を実施• サステナビリティに関する各種ポリシーや目標、各種施策の検討、立案• 目標に対する残課題や指摘事項について、原則として翌期の目標に織り込むことによる、継続的なフォローアップ• 本資産運用会社の取締役会及び本投資法人の役員会に対して、各種ポリシーや目標、各種施策等について報告

サステナビリティ推進会議(ハ)本投資法人の持続可能社会への取組み～現状と今後の方針～
本投資法人は、ESG 及び SDGs における取組みを少しずつ進めており、下記は、その取組みの事例です。本投資法人は、地域における不動産への投資と運用を通じた取組
みを通じ、持続可能な地域社会を目指した活動をしていく予定です。
＜本投資法人の取組み＞⑧

本投資法人のエクイティストーリーについて
本投資法人のエクイティストーリーは下記のとおりです。
(イ) 静岡を核とする産業地域の持続的な強い経済
a. 諸外国に比肩する東海道地域等の経済規模（GDP ベース）
本投資法人の主要な投資地域である東海道地域とその隣接地域である東海道周辺地
域の 2 つを合わせた地域（東海道地域等）は、日本の GDP の 60%以上（2019 年現在）
を生み出しており、日本の東西の中心地を繋ぐ地域として日本経済の中で非常に重要な位置付けにあるだけでなく、諸外国と比肩する経済規模（GDP ベース）を誇ります。

- 38 -

＜日本の東西の中心地をつなぐ東海道地域等の経済規模＞

(出所)

b.

内閣府「県民経済計算（2019年）」及びUN, National Accounts Main Aggregates Database（2019年）より本資産運用会社
が作成

静岡を核とする産業地域は第二次産業の GDP 割合が大きい日本有数の地域であり、東京圏及び大阪圏と異なる安定した経済構造を具備
本投資法人が重点投資地域として位置付けている静岡を核とする産業地域は、産業分類の観点からは、第二次産業（製造業、建設業、電気・ガス業）の県内 GDP に占める割合が高い地域であり、いずれも 40%近辺と全国的にも高い水準となっています。
静岡を核とする産業地域は、製造品等を生産する産業活動の色が濃い地域であり、「東海道」と呼ばれていた街道沿いのエリアに発達した交通インフラを通じて製造品等を大都市圏や海外に配送していく拠点としての地域特性を持っているものと考えています。

＜静岡を核とする産業地域における第二次産業の県内 GDP に占める高い割合(注)＞

(出所)
(注)

c.

内閣府「県民経済計算（2019年）」より本資産運用会社が作成
各県のGDPに占める第二次産業GDPの占める割合を示しています。

静岡を核とする産業地域の産業集積を背景にした継続的な強い経済
本投資法人が重点投資地域としている静岡を核とする産業地域は、北の山岳資源や南の海洋資源を幅広く利用することができ、また、東京圏及び大阪圏という日本を代表する 2 つの経済圏へのアクセスを「東海道」と呼ばれていた街道沿いのエリアに発達した交通インフラを通じて捉えられる立地にあります。静岡を核とする産業地域における産業は、その優れた立地を背景に発展してきました。
この立地や歴史から生じた日本を代表する産業集積を背景に、静岡を核とする産業
地域では、今後も相対的に強い経済が継続して見込めるものと本投資法人は考えています。

- 39 -

＜静岡を核とする産業地域における GDP の推移＞

(出所)

d.

内閣府「県民経済計算（2019年）」より本資産運用会社が作成

静岡を核とする産業地域の成り立ちと持続可能性
静岡を核とする産業地域における日本を代表する産業集積は、その優れた立地を背景に形成、発展してきたと本投資法人は考えています。
すなわち、静岡を核とする産業地域は、(i)北の山岳資源（木材等）や南の海洋資源（水産等）を幅広く利用できる立地にあること、(ii)東京、大阪の 2 つの日本を代表する経済圏へのアクセスを東海道を起源として発達した交通インフラを通じて捉えられる立地にあること、(iii)産業の発展に適した恵まれた気候条件等、そして(iv)これらを背景に多くの人々が定住したことが特徴として挙げられると考えており、これらがこの地域の産業を支えてきたと考えています。
また、そのものづくりの文化や材料及び加工技術の集積がやがて、広く面した海を通じて海外からも原材料を仕入れ、加工して輸出する加工貿易の拠点としての発展につながり、裾野が広い製造業が発展し、世界有数のものづくりにおける産業の中心地になっています。
例えば、静岡県静岡市から愛知県名古屋市に至る地域は、複数の世界的に著名な自動車メーカーや二輪車メーカーの創業地や本社が立地していることをはじめ、日本有
数の産業クラスターであり、グローバルにも存在感のある製造業の集積地です。東京
及び大阪という日本の東西拠点と東海道を起源として発達した交通インフラでつながる好アクセス環境も奏功し、裾野の関連産業が幅広い自動車産業の発展につながったとも言われています。このような技術、人、原材料の集積が、静岡を核とする産業地
域に歴史的にあり、多様な製造業の発展は、この地域の経済的な強さの歴史的な証左であると本投資法人は考えています。

- 40 -

＜東海道地域等及び「産業地域」の位置付け＞e.

静岡を核とする産業地域の発達した交通インフラが持続的な産業集積及び人口集積を形成
静岡を核とする産業地域は、歴史的に積み重ねられた産業集積を背景に、交通インフラが発達しています。また、その交通インフラにより産業集積は維持・更新され、産業集積による経済を支える人口が継続的に集積する基盤となっています。
＜東海道地域における発達した交通インフラ＞f.

静岡を核とする産業地域における産業集積について
静岡を核とする産業地域には製造業が集積しており、製造品出荷額は日本全体の24%と約 1/4 を占めています（2020 年現在）。また、静岡を核とする産業地域の市町村- 41 -

は、市町村別製造品出荷額上位 40 市町村のうち 17 を占め、東海道地域等では 31 を占めています。
＜製造品出荷額等の分布＞(出所)

工業統計 2020 年より本資産運用会社が作成＜市町村別製造品出荷額＞(出所) 経済産業省「工業統計調査（2020 年）」より本資産運用会社が作成

g.
(i)

静岡を核とする産業地域における人口集積について「産業地域」に根付いた人口集積
東海道に沿った一連の地域には、第二次産業の集積を背景に人口が集積しており、地域の生活を支える生活基盤が必要とされています。
＜静岡を核とする産業地域を中心とした人口集積（1km メッシュ）＞(出所) 2020 年国勢調査より本資産運用会社が作成(ii) 「産業地域」の特徴的な人口構成
静岡を核とする産業地域は、第二次産業就業者の割合が全国でも多い地域であり、持続的な地域経済を支えてきました。
- 42 -

＜静岡を核とする産業地域の高い第二次産業就業者の割合＞(出所) 2020 年国勢調査より本資産運用会社が作成

h.

産業集積と人口集積に支えられた安定的なポートフォリオによる成長
本投資法人は、本募集の東海道地域等の中でも、特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地を含めた産業インフラアセットや、東海道地域等に基盤を置く企
業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地等の生活インフラアセットに投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図ります。
2020 年 2 月頃から世界的に拡大している新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の影響で、収益不動産の賃料や稼働率に影響があるアセットと影響が少ないアセットの二極化が継続しています。感染防止のため人々の往来や外出が制限されたことにより、
ホテルアセット、都心の都市型商業施設のテナントの事業にマイナスの影響を及ぼし、賃料負担が難しくなるケースや、都心のオフィスアセットにおいてもテレワークでの就業が広がる中、テナントによる解約の動きが見られています。
このような状況のもと、本投資法人は、産業インフラアセット（物流／産業・ビジネス／底地）及び生活インフラアセット（住居／底地／その他）の 2 つのアセット類型
を中心に資産規模の拡大を図りますが、その中でも、賃料等を通じたキャッシュ・フ
ローへのマイナスの影響が限定的であると判断できるアセットを取得していく方針です。なお、本投資法人の用途別のポートフォリオ構築方針については、後記「⑩ ポートフォリオ構築方針 (イ) 用途別投資比率」をご参照ください。

(ロ)

ポートフォリオの構成について
本投資法人の取得予定資産取得後のポートフォリオは、本投資法人が主たる投資対
象エリアとする東海道地域に存し、その中でも 100%全てが静岡を核とする産業地域に所在するアセットです(注)。そして、その内訳は、産業インフラアセットが 48.5%、生活インフラアセットが 51.5%で構成されています(注)。

- 43 -

＜東海道地域における「産業地域」に重点投資するポートフォリオ＞

(注)

(ハ)

a.

取得（予定）価格を基準に算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。取得予定資産のうち、清水町配
送・販売センターについては、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に当該資産の取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。清水町配送・販売センターを取得できない場合、静岡を核とする産業地域に所在する資産の比率は100%、産業インフラアセット52.1%（物流アセット41.3%、産業・ビジネスアセット9.3%、底地アセット（産業インフラ型）1.4%）、生活インフラアセット47.9%（住居系アセット19.6%、底地アセット（生活圏配送・販売型）28.4%、その他アセット（生活圏配送・販売型）0%）となる予定です。

産業インフラアセットについて
東海道地域等は、日本の大動脈たる東海道付近の地域であり、特に静岡を核とする産業地域は第二次産業を営む企業が多い地域であり、また、「東海道」と呼ばれていた街道沿いのエリアに発達した交通インフラを背景に、産業系及び物流系の企業が多く集積しています。加えて、静岡を核とする産業地域における産業集積を背景に、東海道地域等には大企業を中心とする産業・物流関連テナントを擁する不動産資産が多く存在しています。このような東海道地域等の立地を活かし、産業インフラアセット
を主要な用途対象としています。産業インフラアセットとして、物流アセット、産業・ビジネスアセット及び底地アセット（産業インフラ型）を想定しています。
物流アセットについて
 エンドテナントは物流施設をその事業基盤として活用する企業
 立地や産業集積を背景に物流ニーズが高く、安定稼働
東海道地域等には、東名高速道路をはじめ、数多くの高速道路、幹線道路が網の目のように張り巡らされていることから、企業の物流拠点に適した立地が数多く存在しています。これらの立地における既存の産業・物流施設や、今後、スポンサー
企業が連携して開発する物流施設は、本投資法人の主な投資対象のカテゴリーとな
ります。

b.

産業・ビジネスアセットについて
 エンドテナントは産業やビジネスの基盤として当該アセットを活用する企業
 産業集積を背景とした豊富なビジネス需要
東海道地域等における産業やビジネスを担う企業を中心としたテナントが活動の基盤として活用する施設を産業・ビジネスアセットとしています。

c.

底地アセット（産業インフラ型）について
 産業・物流適地の底地資産
産業・物流に資する底地資産を、本投資法人は、底地アセット（産業インフラ型）と定義しています。

- 44 -

(ニ)生活インフラアセットについて
東海道地域等は、東京圏から大阪圏に至るまで人口の集積地が連なる地域です。特に、IPO ポートフォリオの構成物件が位置する静岡を核とする産業地域については、第二次産業の GDP に占める割合が高く、就業人口に占める第二次産業に従事する人の割合も高水準になっています。住居や生活必需品を扱う商業施設は、これらの地域の人々を支える生活インフラであり、そのような商業施設の底地は安定したキャッシュ・フローを生むものと本投資法人は考えています。生活インフラアセットとして、
住居系アセット、底地アセット（生活圏配送・販売型）及びその他アセット（生活圏配送・販売型）を想定しています。

a.

住居系アセットについて
 細分化された安定性の高いキャッシュ・フロー
 生活必需であることから、テナント側の支払優先順位が高いことに加え、連帯保証又は保証会社での信用補完が前提
住居系アセットは、個人や家族が使用する居住や滞在に資するアセットであり、住宅、学生寮、シニア施設（サ高住（サービス付き高齢者向け住宅））等が該当します。これらのアセットは、エンドテナントが細分化され分散が効いていることに加え、生活必需性が特に高いため、賃料水準が市場相当であれば高い稼働率が維持され、安定的な収益を生み出すアセットです。静岡を核とする産業地域は、第二次産業関連の GDP が大きな割合を占める地域であり、産業を背景とする強い経済を中長期で維持しており、産業に従事する人が集積している地域です。また、「東海道」と呼ばれていた街道沿いのエリアに発達した交通インフラを背景に、東海道地域には東京圏から大阪圏に至るまで人口の集積地が連なる地域となっています。住居系
アセットはそのような人々の生活を支えていると考えられるため、安定的な収益を生み出す投資対象として本投資法人は高く評価しています。
上記のとおり、住居系アセットには、住宅に加え、学生寮、社宅、シニア施設（サ高住（サービス付き高齢者向け住宅））も含みますが、住宅同様、これらも主に「産業地域」の人々の家計から賃料等の収益を得る資産であり、それらの細かい積み上げによる細分化されたキャッシュ・フローを生み出すことから、住宅と同様のアセットと評価できるものと本投資法人は考えています。

b.

底地アセット（生活圏配送・販売型）について
 優良商圏を後背地に持つ配送・販売に適した立地
 生活必需品を中心に扱う生活インフラとして機能
本投資法人が投資対象とする、底地アセット（生活圏配送・販売型）は、東海道地域等の産業を支える地域の人々の生活を生活必需品の配送・販売の面から支え、後背地に相応の商圏人口を擁する立地に所在する底地です。これらの底地は、後背地の優良な商圏へ生活必需品が届けられる過程において、生活必需品を中心とした商品・サービスを提供する生活密着型商業施設の立地として適しているとともに、商品を効率的に消費者に届けるために必要な中継点又は配送拠点としても適しております。加えて、E コマースの物流センターの立地としても需要があると考えており、物流施設又は商業施設の建設が可能な一定以上の面積があれば上屋の有無にかかわらず価値がある希少な資産であると本投資法人は考えています。
コロナ禍においては、東京・大阪の都心の都市型商業施設は、外出自粛等の影響を受け、テナントの財務的悪化により賃料収受に不透明感が拭えない状況ですが、生鮮食料品を中心とする生活必需品を扱う好立地の商業施設については、コロナ禍
においても、安定的な収益を生み出しており、かつ、これらの立地は E コマースの配送拠点ともなり得る立地であることから一部にその機能を取り込む動きもあり、中長期的な希少性は更に高まりつつあるものと本投資法人は考えています。
- 45 -

c.

その他アセット（生活圏配送・販売型）について
 優良商圏を後背地に持つ配送・販売に適した立地
 生活必需品を中心に扱う生活インフラとして機能
本投資法人が投資対象とする、その他アセット（生活圏配送・販売型）は、東海
道地域等の産業を支える地域の人々の生活を生活必需品の配送・販売の面から支え、後背地に相応の商圏人口を擁する立地に所在する底地です。
「産業地域」における持続可能な経済を背景にした人口集積をカバーする生活圏
をターゲットとした配送、販売に資するアセットであり、底地アセット（生活圏配
送・販売型）と類似していますが、底地以外の建物の割合も高い場合を想定しています。

⑨「産業地域」に根差したスポンサーの豊富な知見を活かしたサポート
本投資法人のスポンサーは、下記の 9 社から構成されていますが、日本を代表する産業集積を誇る静岡を核とする産業地域を支えてきた産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系のそれぞれの企業から構成されています。それぞれの異なる強みを活かして、本投資法人の成長をバックアップします。
産業系としては、本投資法人のメインスポンサーである不動産デベロッパーのヨシコン株
式会社並びにゼネコンの木内建設株式会社及び日本国土開発株式会社の 3 社です。物流系としては、国際的な港湾である清水港を活動の拠点とする代表的な物流系企業である鈴与株式会
社及び清和海運株式会社が参画しています。産業系・物流系の各スポンサーの産業施設、物流施設における開発ノウハウを活用してパイプラインを拡充し、本投資法人の継続的な成長をサポートします。
インフラ系としては、地域をインフラの面から支えてきた中部電力ミライズ株式会社及び静岡ガス株式会社が、金融・不動産系として、地域を金融の面からバックアップしてきた株式会社静岡銀行及びその元子会社の静岡不動産株式会社が参画しています。
本投資法人は、これら 9 社のスポンサーサポートを活用し継続的な成長及び中長期的な投資
主価値の向上を目指します。
＜「産業地域」たる東海道地域を支えてきた東海道リートの 9 社のスポンサー＞- 46 -

＜スポンサーによるサポートの概要＞

(注1)

(注2)

(イ)
a.

スポンサーサポート契約及びスポンサーサポートに係る合意に基づき提供されるサポートのうちの主要な内容を示したものであり、上記以外についても提供がなされるサポートが存在します。例えば、ヨシコン株式会社、
静岡ガス株式会社及び静岡不動産株式会社は、上記以外にも、本投資法人及び本資産運用会社に対して、資産の取得業務及び運営業務等の効率化に関するサポートも提供します。
本書の日付現在、静岡不動産株式会社による本投資法人に対するセイムボート出資は行われておらず、また、本募集においても、本投資法人が指定する販売先として静岡不動産株式会社に対して本投資口が割り当てられることはありません。

産業系スポンサー
ヨシコン株式会社（企画・開発力／連携力／情報力）(注 1)
ヨシコン株式会社は、1954 年に創業し、その後コンクリート二次製品の製造販売という産業系の業態を経て、不動産事業まで幅広く事業展開しています。
これまで、東海道地域を中心とした不動産デベロッパーとして、産業系不動産の開発・マンション開発・市街地再開発事業等、東海道地域の不動産開発をリードしています。1993 年に東京証券取引所 JASDAQ（スタンダード）市場(注 2)に上場し、2010 年には東京事務所を開設する等エリア及び業容ともに拡大を行っています。
ヨシコン株式会社は、本投資法人のメインスポンサーとして、優先的物件情報の提供、優先的売買交渉権の付与、ウェアハウジング機能の提供、プロパティマネジメン
ト業務の提供、リーシングサポートの提供、資産運用会社の人材確保支援、商標の使用許諾及びセイムボート出資によって本投資法人の成長をサポートします。
(注1)

(注2)

各スポンサーの名称にカッコ書きで、「企画・開発力」「連携力」「情報力」「信用力」といった説明を付しています。これらは、9社の各スポンサーが共同するに際して、本投資法人が各スポンサーに期待している役割を示しています。
2022年4月4日よりスタンダード市場に移行しています。

資本金1969 年 1 月 13 日
静岡県静岡市葵区常磐町一丁
目 4 番地の 12
1 億円

総資産（単体）293 億円

従業員数（連結）

91 名

設立年月日
本店所在地

(注)

資本金、総資産（単体）及び従業員数（連結）は 2022 年 3 月 31 日現在のものです。

- 47 -

＜ヨシコン株式会社の投資運用・開発実績＞
メインスポンサーであるヨシコンは、産業インフラアセットから生活インフラア
セットにわたり、「産業地域」において多様なアセットでの投資運用・開発実績を有しています。

(注1)

(注2)
(注3)

b.

上記は、本書の日付現在におけるヨシコンが投資運用している若しくは投資運用していた、又は開発した資産を示したものです。本書の日付現在、保有資産以外に本投資法人が当該資産を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
上記資産のうち、サン丸の内三丁目ビルについては、本投資法人にて取得後、丸の内エンブルコートに名称変更しています。
上記資産のうち、ニューシティレジデンス静岡鷹匠については、名称や外観写真を含め、ヨシコンが開発した
当時の情報を記載しています。そのため、これらの情報は現況とは異なる可能性があります。なお、本投資法
人が当該資産を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。

木内建設株式会社（企画・開発力／情報力）
静岡県を地盤とする総合建設会社です。グループ企業であるフジ都市開発株式会社
では、マンション開発・分譲、市街地再開発、ビル管理等の事業を行い、首都圏でも大手企業との共同事業を中心に幅広く展開しています。
木内建設株式会社は、第三者売却物件の情報提供、プロパティマネジメント業務等の提供、リーシングサポートの提供及び商標の使用許諾によって本投資法人の成長をサポートします。

設立年月日
本店所在地
資本金

(注1)
(注2)

1944 年 4 月 19 日
静岡県静岡市駿河区国吉田一
丁目 7 番 37 号
10 億 7,000 万円

資本金は2022年8月31日現在のものです。
上記の静岡駅南町10地区及びソシエルふじは、本書の日付現在、木内建設株式会社が開発した資産を示したものです。本書の日付現在、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。

- 48 -

c.

日本国土開発株式会社（企画・開発力／情報力）
日本国土開発株式会社は、土木・環境や建築に係る技術力、再生可能エネルギー、
インフラ等の工事実績に優れ、交通や港湾等の大規模開発から宿泊施設、高層住宅建設まで幅広く事業展開する総合建設会社です。物流施設等の不動産開発、不動産賃貸事業を推進しています。
日本国土開発株式会社は、第三者売却物件の情報提供及び商標の使用許諾によって
本投資法人の成長をサポートします。

設立年月日

1951 年 4 月 10 日

本店所在地

東京都港区赤坂四丁目 9 番 9 号

資本金

50 億 1,275 万円

(注1)
(注2)
(注3)

(ロ)
a.

資本金は2022年5月31日現在のものです。
上記は、本書の日付現在、日本国土開発株式会社が開発した資産を示したものです。本書の日付現在、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
日本国土開発株式会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間でスポンサーサポート契約の締結はしていま
せんが、本投資法人及び本資産運用会社に対して、上記内容のスポンサーサポートを提供することについて、
本資産運用会社と合意しています。

物流系スポンサー
鈴与株式会社（物流ノウハウ／信用力／情報力）
鈴与株式会社は、静岡県に拠点を置く総合物流業者です。DC・倉庫事業、運輸事業、港湾事業等の物流サービスを幅広く手掛けており、国内物流企業の中でもトップクラ
スの物流センター・ネットワークを展開しています。国内には約 140 拠点を有する他、海外にも 13 ヶ国で現地法人を展開しており、企業の現地進出を強力にバックアップできる体制を整えています。
鈴与株式会社は、第三者売却物件の情報提供及び商標の使用許諾によって本投資法
人の成長をサポートします。

設立年月日
本店所在地
資本金

(注1)
(注2)

b.

1936 年 3 月 31 日
静岡県静岡市清水区入船町 11 番
1号
10 億円

資本金は2022年3月31日現在のものです。
上記の鈴与本社ビルは、本書の日付現在、鈴与株式会社が保有する資産を示したものです。本書の日付現在、
本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。

清和海運株式会社（物流ノウハウ／信用力／情報力）
清和海運株式会社は、静岡県内でも有数の物流業者であり、港湾運送のほか倉庫業、通関業、船舶代理店業等を幅広く手掛けています。東京都内、神奈川県内にも拠点を有する他、海外（香港、バンコク等アジア主要都市）にも物流拠点を展開しています。
清和海運株式会社は、第三者売却物件の情報提供、資産運用会社の人材確保支援及び商標の使用許諾によって本投資法人の成長をサポートします。

- 49 -

設立年月日
本店所在地
資本金

(注1)
(注2)

(ハ)
a.

資本金は2022年3月31日現在のものです。
上記の新清水物流センターは、本書の日付現在、清和海運株式会社が保有する資産を示したものです。本書の日付現在、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。

インフラ系スポンサー
中部電力ミライズ株式会社（インフラノウハウ／信用力／情報力）
中部電力ミライズ株式会社は、2020 年 4 月に中部電力株式会社から分社化した、中部地方を基盤とする電力販売会社です。電力業界を取り巻く環境が大きく変化する中、再生可能エネルギーの推進、他社との事業提携、統合等に積極的に取り組んでいます。
中部電力ミライズ株式会社は、エネルギーマネジメント業務等の提供、資産運用会
社の人材確保支援及び商標の使用許諾によって本投資法人の成長をサポートします。

設立年月日
本店所在地
資本金

(注)

b.

1949 年 8 月 3 日
静岡県静岡市駿河区森下町 1 番
35 号
1 億 6,750 万円

2020 年 4 月 1 日
愛知県名古屋市東区東新町 1 番
地
40 億円

資本金は2022年3月31日現在のものです。

静岡ガス株式会社（インフラノウハウ／信用力／情報力）
静岡ガス株式会社は、静岡県中東部を地盤に産業用に強みがあり、山梨県、長野県にもサービスを行っている一般ガス事業者です。近年では電力供給事業にも参入する
ほか、清水 LNG 基地を活用し周辺地域への LNG の供給拡大を図っています。
静岡ガス株式会社は、第三者売却物件の情報提供、リーシングサポートの提供、エネルギーマネジメント業務等の提供、資産運用会社の人材確保支援及び商標の使用許諾によって本投資法人の成長をサポートします。

設立年月日
本店所在地
資本金

(注1)
(注2)

1910 年 4 月 16 日
静岡県静岡市駿河区八幡一丁目
5 番 38 号
62 億 7,900 万円

資本金は2021年12月31日現在のものです。
上記の本社ビルは、本書の日付現在における静岡ガス株式会社が保有する資産を示したものであり、本書の日付現在、本投資法人が当該資産を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。

- 50 -

(ニ)a.

金融・不動産系スポンサー
株式会社静岡銀行（金融力／信用力／情報力）
株式会社静岡銀行は、盤石な財務体質から邦銀トップレベルの格付（2022 年 10 月 3日現在）を誇る国内有数の地方銀行です。静岡県内のみならず、愛知県、神奈川県等
東海道地域に幅広いネットワークや、豊富な不動産物件情報を有しています。
株式会社静岡銀行は、資産運用会社の人材確保支援、商標の使用許諾及び不動産取得のための資金調達に関する助言によって本投資法人の成長をサポートします。

設立年月日
本店所在地
資本金

(注1)
(注2)

b.

1943 年 3 月 1 日
静岡県静岡市葵区呉服町一丁目
10 番地
908 億円

資本金は2022年3月31日現在のものです。
上記のしずぎん本部タワー及び本店は、本書の日付現在における株式会社静岡銀行が保有する資産を示したものであり、本書の日付現在、本投資法人が当該資産を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。

静岡不動産株式会社（信用力／情報力）
静岡不動産株式会社は、1961 年に株式会社静岡銀行のグループ会社として設立されました。2000 年に株式会社静岡銀行グループから独立し、現在は仲介業務等や、賃貸ビルを含む 30 数件の賃貸不動産を有する等、安定した経営基盤を有しています。
静岡不動産株式会社は、第三者売却物件の情報提供、リーシングサポートの提供、資産運用会社の人材確保支援、商標の使用許諾及びセイムボート出資によって本投資法人の成長をサポートします。

設立年月日
本店所在地
資本金

(注1)
(注2)

1961 年 4 月 4 日
静岡県静岡市葵区呉服町一丁目
1 番地
2 億 2 千万円

資本金は2020年3月31日現在のものです。
上記の静岡呉服町スクエアビル及びアゴラ静岡は、本書の日付現在における静岡不動産株式会社が区分保有す
る資産を示したものであり、本書の日付現在、本投資法人が当該資産を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。

⑩

ポートフォリオ構築方針(イ) 用途別投資比率
用途別の投資比率（取得価格ベース）は原則として以下のとおりとします。ただし、ポートフォリオ構築期間中等の事情により、一時的に以下の比率のとおりとならない
ことがあります。
産業インフラアセット
25%以上
生活インフラアセット
25%以上
その他
10%以下

- 51 -

(ロ)

地域別投資比率
用途別の投資比率（取得価格ベース）は原則として以下のとおりとします。ただし、ポートフォリオ構築期間中等の事情により、一時的に以下の比率のとおりとならない
ことがあります。
静岡を核とする産業地域 60%以上
東海道地域等
90%以上
産業地域関連圏(注)
10%以下
(注)

(ハ)

産業地域関連圏とは、北海道、福岡県、鹿児島県及び沖縄県をいいます。

運用期間
原則として、中長期保有を目的として物件を取得し、短期売買目的の物件の取得は行いません（「短期」とは 1 年未満の期間を、「中期」とは 1 年以上 5 年以下の期間を、「長期」とは 5 年を超える期間をいいます。）。

- 52 -

(ニ)共通投資基準
①耐震性

②遵法性

③環境

④権利関係

⑤開発不動産等・原則として、新耐震基準適合（旧耐震基準ではあるが新耐震基準に適合するよう耐震補強工事実施済である物件を含みます。）及びPML値（地震による予想最大損失率をいいます。）が15%以下の物件とします。
・取得時においてPML値が15%以上の物件は個別に地震保険を付保します。
・原則として、都市計画法、建築基準法及びこれに関係する法令を遵守している物件とします。ただし、既存不適格の物件、また、安全性等の観点から重大ではないと判断できる場合には投資対象とすることができます。後者の場合、可及的速やかに遵法性を確保するよう努めるものとします。
・有害物質等に関係する法令に適合している物件、又は当該法令への対応が完了している物件とします。ただし、安全性等の観点から重大ではないと判断できる場合には投資対象とすることができます。この場合、
可及的速やかに遵法性を確保するよう努めるものとします。
・所有権、賃借権、地上権等、権利の態様を確認のうえ、権利が適切に保全されていることが確認できる物件とします。
・共有物件、区分所有、借地物件の場合は、権利関係者の属性（反社会的勢力の観点等）、信用力、将来における持分割合の追加取得（共有物
件又は区分所有物件の場合）の可能性の有無、運営管理や持分処分における制約事項が少ないと見込まれる物件とします。
・底地については上記に準じて個別に判断します。
・原則として、安定した収益を創出している竣工後の稼働不動産等を投資対象とします。
・ただし、良質な不動産等の確保の観点から、配当に与える影響等を総合的かつ慎重に検討したうえで、下記の基準に合致するものに限り、未稼働不動産等(注)又は開発予定若しくは開発中の不動産等に投資を行う
場合があります。
・建築確認が取得されていること
・完工リスク・リーシング関連リスクへの対応が十分行われていること
・マーケット需給の観点から、適切な商品企画であることが確認されていること(注) 「未稼働不動産等」とは、竣工済みでありながら、稼働率がゼロ又は極端に低い
不動産等をいいます。ただし、一定期間経過後に稼働率が上昇することを内容とする賃貸借契約等が締結されている場合には、未稼働不動産等の区分から除外す
ることがあります。

⑥不動産対応証券

・以下の事項を総合的に勘案した上で、第三者が資産運用を行う不動産ファンド（開発型を含みます。）に係る不動産対応証券への投資を行う
ことができるものとします。
① 不動産対応証券の裏付けとなる不動産等（以下「裏付け資産」といいます。）が、本資産運用会社の定める投資基準に適合した資産であること。
② 投資対象となる不動産対応証券の裏付け資産について、原則として、当該裏付け資産の売却時における取得機会が本投資法人に与えられており、かつ本投資法人の保有資産の総額に対する不動産対応証券の割合が10%以内であること。

- 53 -

(ホ)

用途別投資基準
産業インフラアセット
物流アセット及び産業ビジ
ネスアセット（事業所を除きます。）並びにこれらを使途とする底地

投資基準

投資対象

産業・ビジネスアセットのうち事業所及びそれを使途
とする底地

投資基準

投資対象

生活インフラアセット
住居系アセット

投資基準

投資対象

底地アセット（生活圏配
送・販売型）及びその他アセット（生活圏配送・販売
型）

投資基準

投資対象

その他

(注)

投資対象

・立地：消費地及び生産地への近接性、高速道路及び主要道路への良好なアクセ
ス、港湾・空港・鉄道・トラックターミ
ナルへの良好なアクセス等を有する立地。
・1棟全体の規模：1物件あたり5億円以
上・エリアの特性を考慮し、建物スペッ
ク、賃料設定等に鑑みて、近隣競合物件との比較において競争力が維持でき、安定した収益と賃貸需要が見込める物件とします。
・立地：エリアの特性上、安定した事務所需要が見込めるエリアにおいて、事務所需要が集積している立地。
・1棟全体の規模：1物件あたり5億円以
上・立地条件、周辺の賃貸事務所マーケッ
ト、建物スペック等の分析から、安定した需要が見込める物件とします。
・立地：エリアの特性上、安定した賃貸需要が見込める立地。
・1棟全体の規模：1物件あたり5億円以
上・賃貸住宅の他、運営型住宅（学生寮、社員寮、シニア施設等）も対象とします。
・立地：商圏人口、地域における施設の競争力、道路アクセス等の分析から、安定した需要が見込める立地。
・1棟全体の規模：1物件あたり5億円以
上・都市型、郊外型、ロードサイド型のすべてを対象とします。
・テナントの業態や契約条件、立地条
件、対象となる商圏の分析等から、安定した需要が見込める物件とします。
・その他底地、公共施設・ターミナル施
設、その他用途等を対象とします。
・ロケーション、築年数、契約条件等を総合的に勘案し、安定したキャッシュ・
フローが見込まれる物件とします。

用途別投資基準に関し、詳細な数値基準を記載したチェックシートにて確認を行っています。

- 54 -

2 投資対象(1) 第 3 期取得済資産及び取得予定資産の概要
本投資法人は、2022 年 11 月 1 日付で、松阪ロジスティクスセンターを取得しました。
また、本投資法人は、セントレアロジスティクスセンター及び清水町配送・販売センター
について、2023 年 1 月 17 日付で、各取得予定資産に係る売主との間で、信託受益権売買契約（以下、これらの信託受益権売買契約並びに第 3 期取得済資産に係る不動産売買契約を総称して「本件売買契約」といいます。）を締結しています。
本件売買契約のうち、清水町配送・販売センターに係る信託受益権売買契約は、フォワー
ド・コミットメント等(注)に該当します。当該信託受益権売買契約においては、売主又は買主が当該売買契約に違反し、違反により当該売買契約の目的を達成することができない場合に、催告の上契約の解除ができますが、当該売買契約においては、売買代金の調達を目的として買主が発行する募集投資口の全ての払込金額の支払及び買主に対する売買代金の調達を目的とする貸付の実行により、買主が売買代金の資金調達を完了すること等が売買代金支払の前提条件とされており、かかる条件が成就しない場合には、本投資法人は、違約金を負担することなく当該売買契約を解除できるものとされています。したがって、本募集又は資金の借入れ等が完了できずに当該売買契約上の代金支払義務を履行できない場合において、当該履行できないことにより違約金を支払うことにはならないため、違約金の支払いに伴う本投資法人の財務及び分配金等への影響はありません。
なお、取得予定資産の売主は、本資産運用会社の自主ルールである利害関係者取引規程に定める利害関係者に該当することから、本資産運用会社は、利害関係者取引規程その他の社内規程に基づき、必要な審議及び決議を経ています。本資産運用会社の自主ルールである利害関係者取引規程については、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報 第 3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 利害関係者取引規程」をご参照ください。
(注)

先日付での売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。

- 55 -

第 3 期取得済資産及び取得予定資産の概要
第 3 期取得済資産及び取得予定資産の物件名称、取得（予定）価格、投資比率、鑑定 NOI
利回り、償却後 NOI 利回り及び取得（予定）年月日は、以下のとおりです。

①

大分類

小分類

物件
番号
(注 1)

LO-2

物件名称

取得（予定）
価格
（百万円）
(注 2)

投資
比率
（%）
(注 3)

鑑定
NOI
利回り
（%）
(注 4)

償却後
NOI
利回り
（%）
(注 5)

取得
（予定）
年月日
(注 6)

松阪
ロジスティクス
センター

692

4.9

5.0

3.2

2022 年
11 月 1 日

692

4.9

第 3 期取得済資産
産業インフ
ラアセット

物流
アセット

小計

-

-

取得予定資産
産業インフ
ラアセット

物流
アセット

LO-3

セントレア
ロジスティクスセンター

10,470

73.4

5.1

4.5

2023 年
2月2日

生活インフ
ラアセット

その他アセット（生活圏配送・販売型）

RT-1

清水町配送・
販売センター

3,100

21.7

6.0

5.5

2023 年
6月1日

小計

13,57095.1

合計／平均(注 7)

14,262

100.0

(注1)

(注2)
(注3)
(注4)
(注5)
(注6)

(注7)

5.3

4.7

-

「物件番号」は、本投資法人の第3期取得済資産又は取得予定資産について、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (1) 投資方針 ⑤ ポートフォリオ構築方針」において定められる「投資対象」及び「地域別投資比率」の分類を組み合わせて物件ごとに番号を付したものであり、「投資対象」については、LOは物流アセット、OFは産業・ビジネスアセ
ット、ILは底地アセット（産業インフラ型）、REは住居系アセット、RLは底地アセット（生活圏配送・販売型）、RTはその他アセット（生活圏配送・販売型）を表します。なお、複数の用途を有する複合施設の場合、満室稼働想定時の賃料収入割合が最も高い施設に帰属させて投資対象を記載しています。以下同じです。
「取得（予定）価格」は、本件売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用は含みません。）
を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
「投資比率」は、取得（予定）価格の合計に占める各物件の取得（予定）価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
「鑑定NOI利回り」は、各物件の鑑定NOIを取得（予定）価格で除した値、また平均欄には、各物件の鑑定NOIの合計を取得（予定）価格の合計で除した値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
「償却後NOI利回り」は、各物件の鑑定NOIから減価償却額の見込み額を差し引いた償却後NOIを取得（予定）価格で除した値、平均
欄には、各物件の償却後NOIの合計を取得（予定）価格の合計で除した値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
「取得（予定）年月日」は、本件売買契約に記載された各不動産又は信託受益権の取得（予定）日を記載しています。なお、取得予定資産に係る取得予定年月日は、本書の日付現在、上表記載のとおりですが、今後行う借入れの実行日が決定した際に、数日程度繰り下げられることがあります。また、清水町配送・販売センターの取得予定年月日は、本書の日付現在における予定日であり、建物の建設工事の進捗によっては、変更される場合があります。
清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に清水町配送・販売センターの取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。清水町配送・販売センターが取得できない場合、取得（予定）価格（合計）は11,162百万円、鑑定NOI利回り（平均）は5.1%、
償却後鑑定NOI利回り（平均）は4.4%となる予定です。

- 56 -

第 3 期取得済資産及び取得予定資産に関する権利関係の従前の経緯
第 3 期取得済資産に関する前所有者、取得時期及び取得価額並びに取得予定資産に関する現受益者（予定）、取得（予定）時期及び取得（予定）価額は、以下のとおりです。

②

物件
番号

物件名称

権利形態
(注 1)

（第 3 期取得済資産）
前所有者（取得予定資産）現受益者（予定）

取得（予定）時期(注 2)

取得（予定）価額
（百万円）
(注 3)

所有権

株式会社 KT キャピタル－－

合同会社尾張 2(注 4)2022 年 2 月

10,201

ヨシコン株式会社(注 4)（土地）2021 年 7 月（建物）
2023 年 5 月

非開示(注 5)

第 3 期取得済資産
LO-2

松阪ロジスティクスセンター

取得予定資産LO-3

セントレアロジスティ
信託受益権
クスセンターRT-1

清水町配送・販売セン
信託受益権
ター

(注1)

(注2)

(注3)

(注4)
(注5)

「権利形態」は、第3期取得済資産については本投資法人が保有する権利の種類を、取得予定資産については本投資法人が取得する予定の権利の種類を、それぞれ記載しています。なお、清水町配送・販売センターについては、本書の日付現在、未竣工ですが、当該資産の現受益者（予定）であるヨシコンは、2023年6月1日付で信託契約を信託受託者との間で締結する予定であり、本投資法人はかかる信託の受益権を取得する予定です。
「取得（予定）時期」は、取得予定資産の現受益者又は現受益者（予定）による権利取得日を、それぞれ、登記簿に基づき記載しています。なお、第3期取得済資産の前所有者は、本資産運用会社の利害関係者には該当しないため、開示を省略しています。また、清
水町配送・販売センターの建物については、建物の引渡予定日を記載しています。建物の建築工事の進捗によっては、取得予定時期が変更される場合があります。また、同物件の一部の土地については、2023年1月10日現在、駿東郡清水町が所有しています。現受益者（予定）は、駿東郡清水町から当該土地を譲り受ける予定であり、本投資法人は、当該土地の取得を2023年6月1日に行う予定です。
そのため、当該土地の取得（予定）時期は記載していません。
「取得（予定）価額」は、取得予定資産の現受益者又は現受益者（予定）における取得時期又は取得予定時期より1年が経過していない物件を対象に、現受益者又は現受益者（予定）が当該物件の取得に要した金額（売買代金に不動産取得額、登録免許税、媒介手数料を含めた取得原価）を参考情報として、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、第3期取得済資産の前所有者は、本資産運
用会社の利害関係者には該当しないため、開示を省略しています。
取得予定資産の現受益者又は現受益者（予定）は、本資産運用会社の利害関係者に該当します。
建物については、現受益者（予定）における取得予定時期より1年が経過していませんが、開発物件であることから、開示することによって現受益者（予定）の事業に悪影響を及ぼし、ひいては本投資法人の利益が損なわれる可能性があるため、非開示としています。

- 57 -

(2) 取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧① ポートフォリオの概要
取得予定資産取得後のポートフォリオの概要は、以下のとおりです。
大分類

小分類

物件
番号

物件名称

土地面積
（㎡）
(注 1)

所在地

建物面積
（㎡）
(注 2)

建築時期
(注 3)

年間
賃料収入
（百万円）
(注 4)

賃貸面積
（㎡）
(注 5)

賃貸可能面積
（㎡）
(注 6)

テナント数
(注 7)

稼働率
（%）
(注 8)

非開示
(注 9)

105,914.86

105,914.86

2

100.0

保有資産（第 3 期取得済資産を除きます）

いなべロ
ジスティ
クスセン
ター

三重県
いなべ市

1995 年
104,224.73 9 月 28 日
（倉庫 1、 （倉庫 1・
102,038.46 事務所等） 事務所等）
7,061.60
2004 年（倉庫 2）
9月6日（倉庫 2）

産業・ビ OF-1
ジネスア
セット
OF-2

ミッド
ビルデ
ィング
四日市

三重県
四日市市

1,025.94

5,165.48

1991 年2 月 14 日

129

3,791.19

3,842.47

22

98.7

葵タワー

静岡県
静岡市

4,923.89

42,532.27

2010 年3 月 31 日

176

2,858.50

2,858.50

1

100.0

底地アセ
ット（産
業インフ
ラ型）

IL-1

静岡マシ
ンヤード
（底地）

静岡県
静岡市

6,219.80

－

－

非開示
(注 9)

6,219.80

6,219.80

1

100.0

RE-1

ロイヤ
ルパー
クス千
種

愛知県
名古屋市

6,905.70

17,469.21

2007 年
11 月 29 日

371

12,276.40

12,443.80

182

98.7

RE-2

丸の内エ
ンブルコ
ート

愛知県
名古屋市

396.682,789.50

2016 年
3月4日

59

2,064.43

2,158.31

63

95.7

RE-3

エンブル
エール草
薙駅前

静岡県
静岡市

3,070.99

6,486.26

2021 年2 月 22 日

150

6,295.26

6,357.81

3

99.0

RE-4

エンブル
エール草
薙

静岡県
静岡市

1,641.26

2,908.12

2019 年3 月 10 日

67

2,908.12

2,908.12

1

100.0

静岡県
浜松市

135,794.28

2000 年
11 月 9 日（赤ちゃん本舗棟・
11,229.79
ゼビオ棟）
2000 年
11 月 7 日
（管理棟）

632

80,421.45

80,421.45

7

100.0

三重県松
阪市

6,708.07

3,018.52

非開示
(注 9)

3,014.40

3,014.40

1

100.0

物流アセ
LO-1
ット
産
業
イ
ン
フ
ラ
ア
セ
ッ
ト

生
活
イ
ン
フ
ラ
ア
セ
ッ
ト

住居系ア
セット

底地アセ
ット
浜松プラ
（生活圏 RL-1
ザ（底配送・販地）(注 10)売型）

第 3 期取得済資産
物流アセット産業インフラアセット

LO-2

松阪ロジ
スティク
スセンタ
ー

2021 年7 月 27 日- 58 -

取得予定資産売型）

その他アセット
物流アセット （生活圏配送・販

産業インフラ 生活インフラアセ
アセット
ット

LO-3

RT-1

セントレ
アロジス
ティクス
センター

清水町配
送・販売
センター

合計／平均(注 10)

愛知県
常滑市

24,865.82

73,995.95

2007 年5 月 22 日

772

63,073.94

63,494.42

16

99.3

静岡県
駿東郡清
水町

15,563.02

9,023. 63

2023 年5 月 19 日

非開示
(注 9)

9,010.28

9,010.281

100.0

309,153.91

285,905.06－－(注 9)

297,848.63

298,644.22

300

99.7

(注1)

「土地面積」は、登記簿に基づいて土地の面積（借地がある場合には借地面積を含みます。）の合計を記載しています。なお、葵タ
ワーについては、建物の敷地全体の面積を記載しています。また、清水町配送・販売センターについては、土地の一部につき、開発等に伴う地積変更及び分筆を予定していることから、本投資法人が取得する予定の土地の実測面積を記載しています。そのため、当該地積変更及び分筆に係る登記の完了後の登記簿上の面積とは異なる可能性があります。
(注2)「建物面積」は、登記簿に基づいて建物の床面積（附属建物を含みます。）の合計を記載しています。なお、葵タワーについては、一棟の建物全体の面積を記載しています。ただし、取得予定資産のうち、清水町配送・販売センターについては、本書の日付現在、未竣工のため建物について未登記であることから、建築基準法の規定に基づく確認済証等の内容に基づき竣工時点の予定を記載して
います。
(注3)
「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。ただし、取得予定資産のうち、清水町配送・販売センターについては、本書の日付現在における竣工予定日を記載しており、建物の建設工事の進捗によっては、建築時期が変更される場合が
あります。
(注4)
「年間賃料収入」は、2022年10月末日現在の各保有資産又は取得予定資産に係る賃借人との間で締結されている又は本書の日付現在において締結される予定の賃貸借契約（ただし、建物に係る賃貸借契約においては、駐車場、倉庫及び土地を除きます。）に規定されている月額固定賃料（共益費を含みます。）を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該保有資産又は取得予定資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている又は締結される予定である場合には、エンドテナントとの間で締結されている2022年10月末日現在において有効な賃貸借契約又は本書の日付現在においてエンドテナントとの間で締結が予定されている賃貸借契約に規定されている年間賃料又は月額賃料を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、賃料固定型マスターリース契約が締結されている又は締結される予定である場合には、本投資法人又は信託受託者とマスターリース
会社との間で締結されている又は締結される予定の賃貸借契約等に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクル
ーム等の付属施設の使用料は除きます。）の合計額を記載しています。なお、消費税及び地方消費税は除き、かつ、2022年10月末日
時点のフリーレント及びレントホリデー（特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。以下同じです。）は考慮しないものと
します。
(注5)
「賃貸面積」は、2022年10月末日現在の各保有資産又は取得予定資産に係る賃貸することが可能な面積のうち本投資法人の保有持分に相当する面積で、本投資法人とテナントの間で締結予定又は締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示されているものを記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている又は締結される予定である場合にはエンドテナントとの間で締結済みの又は締結予定の賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示されているものを記載しています。なお、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社の間で、葵タワーについては賃料固定型マスターリース契約、ミッドビルディング四日市、ロイヤルパー
クス千種、丸の内エンブルコート、エンブルエール草薙駅前及びエンブルエール草薙についてはパス・スルー型マスターリース契約が締結されており、セントレアロジスティクスセンターについては、信託受託者と本投資法人の間でパス・スルー型マスターリース契約が締結される予定であり、清水町配送・販売センターについては、当初は賃料固定型マスターリース契約が締結され、その後に
パス・スルー型マスターリース契約に移行する予定です。また、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光発電設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係る賃貸面積を含みません。以下同じです。
(注6) 「賃貸可能面積」は、2022年10月末日現在の各保有資産又は取得予定資産に係る建物の（ただし、底地物件については、その土地の）本投資法人が賃貸可能と考える面積を記載しています。また、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光発電設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係る賃貸可能面積を含みません。以下同じです。
(注7)「テナント数」は、2022年10月末日現在の各保有資産又は取得予定資産に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約
においては、住居系アセットに係る賃貸借契約の賃借人について、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件として計算した数字を記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている又は締結される予定である場合には、マスターリース会社と賃貸借契約を締結済み又は締結予定の転借人の数を記載しています。したがって、同一の賃借人への賃貸区画を1件として計算すると、テナント数が少なくなる物件があります。なお、マスターリース会社が転借人と賃料固定型サブマスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、その転借人の数を1件として記載しています。また、「テナント数」の合計は、各保有資産又は取得予定資産のテナント数を単純合算した数値を記載しています。なお、いなべロジスティクスセンターについては、
太陽光発電設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係るテナントを含みません。
(注8)「稼働率」は、2022年10月末日現在における、各保有資産又は取得予定資産に係るテナントとの間で締結されている又は締結される
予定の各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を各保有資産又は取得予定資産に係る建物の本投資法人が賃貸可能と考える面積で除して得られた数値の小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注9)
テナントから開示について承諾を得られていないため非開示としています。合計値についても同様です。
(注10) 本投資法人は、浜松プラザ（底地）について、底地のほか一部の建物も取得していますが、資産の大部分が底地となることから、本資産を底地アセットに分類しています。
(注11) 清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に清水町配送・販売センターの取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。清水町配送・販売センターが取得できない場合、土地面積（合計）は293,590.89㎡、建物面積（合計）は276,881.43㎡、賃貸面積（合計）は288,838.35㎡、賃貸可能面積（合計）は289,633.94㎡、テナント数（合計）は299、稼働率（平均）は99.7%となる予定です。なお、清水町配送・販売センターが取得できない場合の年間賃料収入（合計）は、テナントから賃料の開示について承諾が得られていないため、非開示としています。

- 59 -

②

不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、JLL 森井鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社から、2022 年 7 月 31 日を価格時点として各保有資産（第 3 期取得済資産を除きます。）に係る不動産鑑定評価書を、2022 年 9 月 20 日を価格時点として第 3 期取得済資産に係る不動産鑑定評価書を、2022 年 11 月 30 日を価格時点として取得予定資産のうちセントレアロジスティクスセンターに係る不動産鑑定評価書を、
2022 年 11 月 24 日を価格時点として取得予定資産のうち清水町配送・販売センターに係る不動産鑑定評価書を、それぞれ取得しています。その概要は、以下のとおりです。
不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、
JLL 森井鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

小分類

大分類

物
件
番
号

物件名称

鑑定評価
機関

鑑定
評価額
（百万円）

収益価格
直接還元
法による 還元
DCF 法
割引率
価格
利回り による価格（％）（百万 （％） （百万円）
円）

最終
還元
利回り
（％）

NOI
（百万
円）
(注 1)

鑑定
NOI 利
回り
（％）
(注 2)

保有資産（第 3 期取得済資産を除きます）
日本
いなべロジ
LO
ヴァリュア
物流ア -1 ス テ ィ ク ス
ーズ
センター
セット
株式会社
産
業
イ
ン
フ
ラ
ア
セ
ッ
ト

生
活
イ
ン
フ
ラ
ア
セ
ッ
ト

小計
ミ ッ ド ビ ル 大和不動産
OF産業・ 1 デ ィ ン グ 四 鑑定株式会
日市
社
ビジネ
株式会社谷
ス OF澤総合鑑定
アセッ 2 葵タワー
所
ト
小計
底地ア
大和不動産
IL- 静岡マシンヤ
セット
鑑定株式会
1 ード（底地）
（産業
社
インフ
小計
ラ型）
株式会社谷
RE- ロ イ ヤ ル パ
澤総合鑑定
1 ークス千種所
株式会社谷RE- 丸 の 内 エ ン
澤総合鑑定
2 ブルコート
住居系
所
アセッ
エ ン ブ ル エ 大和不動産
REト
ー ル 草 薙 駅 鑑定株式会
3
前社
RE- エ ン ブ ル エ JLL 森井鑑
4 ール草薙
定株式会社
小計
底地ア
大和不動産
RL- 浜 松 プ ラ ザ
セット
鑑定株式会
1 （底地）
（生活
社
圏配
送・販
小計
売型）

6,780

6,710

5.5

6,850

5.3

5.7

394

6.3

6,780

6,710

－

6,850

－

－

394

－

1,800

1,850

5.2

1,780

5.0

5.4

105

6.5

2,580

2,590

4.8

2,580

4.9

5.0

127

5.6

4,380

4,440

－

4,360

－

－

232

－

722

722

5.3
(注 3)

722

5.3

－

36

6.0

722

722

－

722

－

－

36

－

4,840

4,990

4.3
(注 4)

4,780

4.3

4.5
(注 5)

251

5.7

1,230

1,260

3.9

1,220

4.0

4.1

52

4.9

2,200

2,270

5.0

2,170

4.8

5.2

120

6.0

973

987

5.0

958

4.8

5.2

50

6.7

9,243

9,507

－

9,128

－

－

474

－

12,60012,7004.7

12,500

4.5

4.9

597

5.0

12,60012,700－12,500

－

－

597

－

- 60 -

第 3 期取得済資産
物流アセット

産業インフ
ラアセット

L 松 阪 ロ ジ ス 株式会社O テ ィ ク ス セ 谷澤総合
-2 ンター
鑑定所

749

773

4.4

738

4.3

4.6

34

5.0

小計

749

773

－

738

－

－

34

－

セントレア
株式会社
L
ロジスティ
O
谷澤総合
-3 ク ス セ ン タ 鑑定所
ー11,60011,500

4.5

11,600

4.6

4.7

535

5.1

小計

11,60011,500－11,600

－

－

535

－

5.9

186

6.0

取得予定資産物流アセット産業インフラアセット

その他アセット（生活圏配送・販売型）

生活インフラアセット

R
T1

清水町配送
・販売セン
ター

小計
合計／平均(注 6)

(注1)

(注2)

(注3)
(注4)
(注5)
(注6)

株式会社
谷澤総合
鑑定所

3,230

3,250

5.7

3,220

（初年
度～5
年度ま
で）
5.7%
（6 年
度以
降）
5.8%

3,230

3,250

－

3,220

－

－

186

－

49,30449,602－

49,118

－

－

2,491

5.5

「NOI」とは、鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net Operating Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益をいいます。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。上記NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「NOI」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各保有資産又は取得予定資産のNOIを足し合わせてもポートフォリオ合計と一致していない場合があります。
「鑑定NOI利回り」は、NOIを取得（予定）価格で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。ただし、小計欄又は合計欄の数値は、NOIの小計又は合計を取得（予定）価格の小計又は合計で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。かかる数値は、いずれも本資産運用会社が算出したものであり、不動産鑑定評
価書に記載されている数値ではありません。
直接還元法（インウッド式）で採用する割引率を記載しています。
直接還元法（修正インウッド式）で採用する割引率を記載しています。
保有期間満了後の売却価格査定時の割引率を記載しています。
清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に清水町配送・販売センターの取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。清水町配送・販売センターが取得できない場合、鑑定評価額（合計）は46,074百万円、直接還元法による価格（合計）は46,352
百万円、DCF法による価格（合計）は45,898百万円、NOI（合計）は2,305百万円、鑑定NOI利回り（平均）は5.5%となる予定です。

- 61 -

③

建物状況評価報告書（エンジニアリングレポート（ER））の概要
本投資法人は、各保有資産及び取得予定資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する報告書を、東京海上ディーアール株式会社(注)及びＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社より取得しています（以下「建物状況評価報告書」といいます。）。
建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上ディーアール株式会社及びＳ
ＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注) 2021 年 7 月 1 日付で東京海上日動リスクコンサルティング株式会社から東京海上ディーアール株式会社に商号を変更しています。土壌等の調査を委託した当時又は建物状況調査報告書等を取得した当時の名称が東京海上日動リスクコンサルテ
ィング株式会社である場合も、本書においては現在の商号を記載しています。

物件
番号

物件名称

調査業者

保有資産（第 3 期取得済資産を除きます）
い な べ ロ ジ ス テ 東京海上ディーアール株LO-1ィクスセンター式会社
ミ ッ ド ビ ル デ ィ 東京海上ディーアール株
OF-1
ング四日市
式会社
東京海上ディーアール株
OF-2 葵タワー
式会社
静岡マシンヤーIL-1－
ド（底地）(注 4)ロ イ ヤ ル パ ー ク 東京海上ディーアール株
RE-1
ス千種
式会社
丸 の 内 エ ン ブ ル 東京海上ディーアール株
RE-2
コート
式会社
エ ン ブ ル エ ー ル 東京海上ディーアール株
RE-3
草薙駅前
式会社
エ ン ブ ル エ ー ル 東京海上ディーアール株
RE-4
草薙
式会社
浜 松 プ ラ ザ （ 底 SOMPO リスクマネジメ
RL-1地）
ント株式会社
第 3 期取得済資産
松阪ロジスティク 東京海上ディーアール株
LO-2
スセンター
式会社
取得予定資産セントレアロジス 東京海上ディーアール株
LO-3
ティクスセンター 式会社
清水町配送・販売 東京海上ディーアール株RT-1
センター(注 5)
式会社
(注 1)

調査年月日

短期修繕
費
（千円）
(注 1)
(注 2)

長期修繕費
（年平均）
（千円）
(注 1)(注 3)2020 年 10 月 7 日－

36,1852020 年 10 月 7 日－

10,9422020 年 8 月 19 日

－

5,641

－

－

－

2020 年 9 月 29 日

－

5,589

2020 年 10 月 23 日

－

4,315

2021 年 3 月 2 日

－

3,779

2020 年 8 月 20 日

－

1,996

2020 年 10 月 12 日

－

2,413

2022 年 8 月 25 日－

741

2022 年 11 月 8 日－

23,6262022 年 11 月

－

2,429

短期修繕費及び長期修繕費（年平均）は、東京海上ディーアール株式会社又はＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社の作成した建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
(注 2)「短期修繕費」とは、1 年以内に行うべき修繕更新費用を示しています。日常の予防保守よりも優先的に修繕や交換が必要
な物理的不具合や保守の遅れ、設計上の欠陥や品質の悪さ、耐用年数が過ぎているものや建物状況評価報告書発行日から 1
年以内に更新が必要なものも含まれます。
(注 3) 「長期修繕費（年平均）」には、経年に伴う劣化に対して機能維持及び安全稼働していく上での修繕更新の費用であって、建物調査診断報告書発行日から起算して 12 年以内に必要とされている修繕費用及び更新費用の合計を、本資産運用会社にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載しています。
(注 4)
底地物件のため、建物状況評価報告書（エンジニアリングレポート（ER））は取得していませんが、東京海上ディーアール株式会社より土壌汚染リスク評価報告書を取得しています。
(注 5)
未竣工であり、調査業者は建物の現地調査は実施しておらず、受領資料を机上で確認しています。「調査年月日」は建物状況評価報告書の発行日を記載しています。

- 62 -

④

物件
番号

保有資産及び取得予定資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関
各保有資産及び取得予定資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関は、以下のとおりです。なお、いなべロジスティクスセンター、
ミッドビルディング四日市、ロイヤルパークス千種及び浜松プラザ（底地）について、
本投資法人は、第三者専門機関である東京海上ディーアール株式会社（いなべロジス
ティクスセンター及びミッドビルディング四日市）、新日本管財株式会社（ロイヤルパークス千種）及びＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社（浜松プラザ（底地））に、構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務を委託し、東京海上ディーアール株
式会社からは設計者の故意により構造計算書の改ざんが行われている疑いは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていると判断する旨の、新日本管財株式会社からは構造計算書、構造図、意匠図を検討の結果、構造計算において故意の改ざん、偽造などの不正はないものと判断される旨の、ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社からは構造計算書及び構造図には、偽装等を示唆する特段の事項、及び設計当時の建築基準法上の耐震性能を疑わせる特段の事項は見受けられない旨の総合所見を、それぞれ取得しています。
かかる所見は、東京海上ディーアール株式会社、新日本管財株式会社及びＳＯＭＰＯ
リスクマネジメント株式会社の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上ディーアール株式会社、新日本管財株式会社及びＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
物件名称

設計者

施工者

確認検査機関

構造計算者

構造計算
確認機関

保有資産（第 3 期取得済資産を除きます）
株式会社大崎設計、村田機械一級建築士
いなべロジ
事務所（倉庫LO-1 スティクス
1・事務所等）センター
日揮株式会社
一級建築士事務所（倉庫 2）
OF-1

OF-2

IL-1

RE-1

RE-2

RE-3

村田機械株式会社、村田機械一
級建築士事務所、大成建設株
三重県建築主式会社（倉庫 1・事事務所等）
日揮株式会社、
東急建設株式会
社（倉庫 2）

株式会社大崎設計、村田機械一
級建築士事務所（倉庫 1・事務 三重県建築主
事所等）
日揮株式会社一級建築士事務所（倉庫 2）(注 1)

ミッドビル
株 式 会 社 大 建 鹿 島 建 設 株 式 会 四 日 市 市 建 築 株式会社大建設 四日市市建築
ディング四
設計
社
主事
計
主事
日市
株式会社アー
株式会社アー
株 式 会 社 竹 中 工 静 岡 市 建 築 主 ル ・ ア イ ・ エ 静岡市建築主
葵タワー
ル・アイ・エ務店
事ー、株式会社竹 事
ー
中工務店
静岡マシン
ヤード（底
－
－
－
－
－
地）(注 3)
大和ハウス工大和ハウス工業
日本イーアー
日本イーアー
ロイヤルパ 業 株 式 会 社 東 大 和 ハ ウ ス 工 業
株式会社東京集
ルアイ株式会
ルアイ株式会ークス千種 京 集 合 一 級 建 株式会社
合一級建築士事
社
社
築士事務所
務所
一般財団法人丸の内エン 源 建 築 設 計 事
株 式 会 社 確 認 株式会社名構設株式会社杉本組
愛知県建築住ブルコート 務所
サービス
計
宅センター
一般財団法人NPO 法人 静
エンブルエ ヨ シ コ ン 株 式株式会社ヒラテ
ヨシコン株式会 静岡県建築住岡県建築技術ール草薙駅 会 社 一 級 建 築
技研一級建築士社
宅まちづくり安心支援セン
前
士事務所
事務所
センター
ター

- 63 -

RE-4

RL-1

一般財団法人ヨシコン株式
エンブルエ
有限会社一成工 静岡県建築住会社一級建築ール草薙房
宅まちづくり士事務所
センター
株式会社泉沢建築設計事務 竹中・戸田建設
所（赤ちゃん 工事共同事業体
本舗棟・ゼビ （赤ちゃん本舗
浜松市建築主浜松プラザ
棟・ゼビオ棟）オ棟）
事（底地）
大和ハウス工 大和ハウス工業
業株式会社一 株式会社（管理級 建 築 士 事 務 棟）
所（管理棟）

NPO 法人 静株式会社ヒラテ
岡県建築技術技研一級建築士
安心支援セン
事務所
ター
株式会社泉沢建
築設計事務所（赤ちゃん本舗
浜松市建築主棟・ゼビオ棟）事
大和ハウス工業株式会社（管理棟）

第 3 期取得済資産
ビューローベリ
松阪ロジス 株式会社奥田工株式会社エスパ 株式会社建築株式会社奥田工務LO-2 ティクスセ 務店一級建築士
タスジャパン株
ス建築事務所
構造センター
店
式会社
ンター
事務所
取得予定資産セントレア
株式会社竹中工株式会社竹中工
日本 ERI 株式
ロジスティ
株式会社竹中工務 財団法人日本建務店名古屋一級LO-3
務店名古屋一級
会社
クスセンタ
店
築センター
建築士事務所
建築士事務所ー
NPO 法人 静
清水町配
株式会社国際確 株式会社ドラフ 岡 県 建 築 技 術
株式会社ディー
RT-1 送・販売セ
株式会社関東建創
認検査センター ト
安心支援セン
エス設計
ンター
ター
(注 1)
(注 2)
(注 3)

倉庫 2 について、デロイトトーマツ PRS 株式会社により構造計算再計算書が作成されています。
設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関の各欄に記載の名称については、設計、施工、確認検査、構造計算及び構造計算確認がなされた当時の社名を記載しています。
静岡マシンヤード（底地）は、底地のみを保有し、建物は保有していないため、記載していません。

- 64 -

⑤

地震リスク分析等の概要
各保有資産及び取得予定資産に係る PML（予想最大損失率）は、以下のとおりです。各
PML の数値は、東京海上ディーアール株式会社による 2020 年 12 月、2021 年 3 月付、2022
年 10 月付、2022 年 11 月、若しくは 2022 年 12 月付建物状況評価報告書及び 2022 年 12 月
付地震リスク評価報告書に基づいて記載しています。なお、本書の日付現在、清水町配
送・販売センターについてのみ地震保険を付保する予定です。
建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上ディーアール株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はあり
ません。
物件
番号

PML 値（予想最大損失率）（％）

物件名称

保有資産（第 3 期取得済資産を除きます）
LO-1

いなべロジスティクスセンター

2.4

OF-1

ミッドビルディング四日市

7.4

OF-2

葵タワー

10.2

IL-1

静岡マシンヤード（底地）

RE-1

ロイヤルパークス千種

4.0

RE-2

丸の内エンブルコート

3.0

RE-3

エンブルエール草薙駅前

10.5

RE-4

エンブルエール草薙

14.9

RL-1

浜松プラザ（底地）

12.1－(注 1)

第 3 期取得済資産
LO-2

松阪ロジスティクスセンター

4.3

取得予定資産LO-3

セントレアロジスティクスセンターRT-1

清水町配送・販売センター

19.7（注 4）

ポートフォリオ全体(注 2、注 3)

2.5

(注1)
(注2)

(注3)

(注4)

⑥

1.2

底地のみの物件のため、建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書を取得していません。
「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、東京海上ディーアール株式会社による2022年12月付「地震リスク評価
報告書－ポートフォリオ評価版－[11物件]」に基づきポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。なお、静岡マシンヤード（底地）の取得については、当該資産は底地のみの所有で建物は所有していないため、上記「地震リスク評価報告書－ポートフォリオ評価版－[11物件]」に記載されたポートフォリオ全体に関するPML
値に影響しません。
清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に清水町配送・販売センターの取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。清水町配送・販売センターが取得できない場合、清水町配送・販
売センターを除くポートフォリオ全体の地震予想損失率PML値は、東京海上ディーアール株式会社による2022年12月付「地震リスク評価報告書－ポートフォリオ評価版－[10物件]」によると、2.0%となります。
清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工であり調査業者は建物の現地調査は実施しておらず、机上調査による評価を記載しています。

主要な不動産に関する情報
本投資法人が取得予定資産を全て予定どおり取得した場合において、賃料合計が全月間- 65 -

賃料合計の 10％以上を占めることになる不動産は、以下のとおりです。
テナントの総数(注 1)

月間賃料収入
（千円）
(注 2)

賃貸面積
（㎡）

賃貸可能面積（㎡）

稼働率（％）(注 3)

16

64,412

63,073.94

63,494.42

99.3

752,74080,421.45

80,421.45

100.0

2

－(注 4)

105,914.86

105,914.86

100.0

182

30,952

12,276.40

12,443.80

98.7

セントレアロジスティクス
センター
浜松プラザ
（底地）
いなべロジスティクスセンター
ロイヤルパー
クス千種
(注1)

(注2)

(注3)
(注4)

「テナントの総数」は、2022年10月末日現在の各保有資産又は取得（予定）資産に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、住居系アセットに係る賃貸借契約の賃借人について、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件として計算した数字を記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社と賃貸借契約を締結済みの転借人の数を記載
しています。したがって、同一の賃借人への賃貸区画を1件として計算すると、テナント数が少なくなる物件があります。なお、マスターリース会社が転借人と賃料固定型サブマスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、その転借人の数を1件として記載しています。なお、いなべロジスティクスセンターについて
は、太陽光発電設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係るテナントを含みません。
「月額賃料収入」は、マスターリース種別がパス・スルー型マスターリース契約の場合には、2022年10月末日現在においてマスターリース会社又は各不動産会社若しくは信託不動産の所有者とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約書等に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料は除きます。）の合計額を記載しています。なお、千円未満は切り捨てて、消費税及び地方消費税は除いています。
「稼働率」は、2022年10月末日現在の稼働率（総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合）について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
テナントから開示について承諾を得られていないため非開示としています。

⑦

主要なテナントに関する情報
本投資法人が取得予定資産を全て予定どおり取得した場合において、当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の 10%以上を占めることになるテナントの概要は、以下のとおりです。なお、パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、転借人
をテナントとして取り扱って記載しています。
・契約期間満了日、賃料及び賃貸面積等
年間賃料

No

1

テナント名称

業種

物件名称

いなべロジス
トヨタ自動車株 輸送用
ティクスセン
式会社
機器
ター
(注1)

(注2)

(注3)
(注4)

契約期間
満了日

2024 年9 月 30 日（百万円）－(注 3)

賃貸面積

比率
（%）

（㎡）

－

81,641.30

比率
（%）
(注 2)
27.4

契約更改の
方法

(注 4)

各賃貸借契約の概要については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2) 投資資産 ⑤ 保有資産の個別不動産の概要」並びに後記「(4) 第3期取得済資産及び取得予定資産の個別不動産の概要」をご参照ください。
2022年10月末日現在における保有資産及び取得予定資産の総賃貸面積に占める割合を記載しています（小数第2位を四捨五入して記載しています。）。なお、清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に清水町配送・販売センターの取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。清水町配送・販売センターが取得できない場合、当該比率は28.3%（小数第2位を四捨五入して記載しています。）となる予定です。
テナントから開示について承諾を得られていないため非開示としています。
定期建物賃貸借契約又は定期借地契約であり、契約更改の方法につき賃借人との合意はありません。

⑧

担保の状況
本投資法人が取得予定資産を全て予定どおり取得した場合において、該当事項はありません。

- 66 -

(3) ポートフォリオの概況
本投資法人が取得予定資産を全て予定どおり取得した場合のポートフォリオの分散の概況
は、以下のとおりです。
①

用途タイプ別投資比率
大分類

比率（%）
(注1)

6

21,912

48.5

生活インフラアセット(注2)623,28051.5

合計(注2)

12

45,192

100.0

(注2)

比率は、取得（予定）価格を基準に算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、比率の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に清水町配送・販売
センターの取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。清水町配送・販売センターが取得できない場合、清水町配送・販売センターを除いた生活インフラアセットの物件数は5、生活インフラアセットの取得（予定）価格は20,180百万円、生活インフラ
アセットの比率は47.9%、物件数の合計は11、取得（予定）価格の合計は42,092百万円となる予定です。

用途別投資比率
分類

物件数

取得（予定）価格
（百万円）

比率（%）
(注1)

物流アセット3

17,39238.5

産業・ビジネスアセット

2

3,920

8.7

底地アセット（産業インフラ型）

1

600

1.3

住居系アセット

4

8,230

18.2

1

11,950

26.4

1

3,100

6.9

12

45,192100.0

底地アセット（生活圏配送・販売型）
その他アセット（生活圏配
送・販売型）(注2)
合計(注2)
(注1)
(注2)

③

取得（予定）価格（百万円）

産業インフラアセット

(注1)

②

物件数

比率は、取得（予定）価格を基準に算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、比率の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に清水町配送・販売
センターの取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。清水町配送・販売センターが取得できない場合、清水町配送・販売センターを除いたその他アセット（生活圏配送・販売型）の物件数は0、その他アセット（生活圏配送・販売型）の取得（予定）価格は0百万円、その他アセット（生活圏配送・販売型）の比率は0%、物件数の合計は11、取得（予定）価格の合計は
42,092百万円となる予定です。

地域別投資比率地域

取得（予定）価格
（百万円）

物件数

比率（%）
(注 1)

静岡県(注 2)

6

20,700

45.8

愛知県

3

15,950

35.3

三重県

3

8,542

18.9

合計(注2)

12

45,192

100.0

(注1)
(注2)

比率は、取得（予定）価格を基準に算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、比率の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に清水町配送・販売
センターの取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。清水町配送・販売センターが取得できない場合、清水町配送・販売センターを除いた静岡県における物件数は5、静岡県における取得（予定）価格は17,600百万円、静岡県における比率は41.8%、物件数の合計は11、取得（予定）価格の合計は42,092百万円となる予定です。

- 67 -

(4) 第 3 期取得済資産及び取得予定資産の個別不動産の概要
a. 「特定資産の概要」欄に関する説明
・「物件名称」は、第 3 期取得済資産の名称又は取得予定資産を取得後に使用する予定の名称を記載しています。
・「大分類」は、本投資法人が投資対象とする産業インフラアセット、生活インフラアセ
ットのいずれかを、また、「小分類」は、物流アセット、産業・ビジネスアセット、底地アセット（産業インフラ型）、住居系アセット、底地アセット（生活圏配送・販売型）、その他アセット（生活圏配送・販売型）のいずれかを、それぞれ記載しています。
・「取得（予定）年月日」は、本件売買契約のうち第 3 期取得済資産に係る売買契約に記載された不動産の取得日又は本件売買契約のうち取得予定資産に係る信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の取得予定日を記載しています。
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
・「取得（予定）価格」は、本件売買契約に記載された各不動産又は各信託受益権の売買
代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を、百万円
未満を切り捨てて記載しています。
・「鑑定評価額」は、株式会社谷澤総合鑑定所から取得した第 3 期取得済資産又は取得予定
資産に係る不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。
・「所在地（住居表示）」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない物件は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・「交通」については、住居系アセット、産業・ビジネスアセット、底地アセット（産業インフラ型）は徒歩分数、物流アセット、底地アセット（生活圏配送・販売型）、その他アセット（生活圏配送・販売型）については、最寄りのインターチェンジ等からの距離を記載します。徒歩分数については、本資産運用会社が算出した最寄駅からの距離を
分速 80m で歩いた場合の時間（単位未満切上げ）又は不動産鑑定評価書若しくは建物状
況評価報告書に記載された時間を記載しています。距離については、不動産鑑定評価書
又は建物状況評価報告書に記載された距離を記載しています。
・ 土地の「地番」は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・ 土地の「建蔽率」は、原則として、建築基準法第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値（指定建蔽率）（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定建蔽率
は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
・ 土地の「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値（指定容積率）（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・ 土地の「用途地域」は、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。
・ 土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載（借地がある場合には借地面積を含みます。）に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・ 土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人、信託受託者又は信託受託者となる予定の者が保有し、又は保有する予定の権利の種類を記載しています。
・ 建物の「建築年月日」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
・ 建物の「構造／階数」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。
・ 建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。
・ 建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載しています。
・「賃貸可能面積」は、第 3 期取得済資産又は取得予定資産に係る建物の本投資法人が賃貸可能と考える面積を記載しています。

- 68 -

・「稼働率」は、2022 年 10 月末日現在における第 3 期取得済資産又は取得予定資産に係るテナントとの間で締結されている又は締結される予定の各賃貸借契約に表示されている
賃貸面積の合計を第 3 期取得済資産又は取得予定資産に係る建物の本投資法人が賃貸可能と考える面積で除して得られた数値の小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
・「ML 会社」、「PM 会社」及び「信託受託者」は、第 3 期取得済資産のマスターリース
会社及び PM 会社、又は取得予定資産の取得後にマスターリース会社、PM 会社及び信託受託者となる予定の者を記載しています。また、「ML 種別」については、第 3 期取得済資産に係る又は取得予定資産の取得後に予定されているマスターリース種別（パス・スルー型又は賃料固定型の別）を記載しています。
・「主要テナント」は、2022 年 10 月末日現在で有効な賃貸借契約又は本書の日付現在において締結される予定の賃貸借契約に基づき本投資法人又は信託受託者から当該物件を賃借する者のうち、最も賃貸面積が大きい者を記載しています。ただし、当該第 3 期取得済資産又は取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている又は締結される予定である場合において、パス・スルー型マスターリース契約が締結されている又は締結される予定の物件についてはエンドテナントを記載しています。なお、本投資法人又は信託受託者との間で賃料固定型マスターリース契約が締結されている又は締結される予定である場合は、当該契約のマスターリース会社を記載しています。
・「特記事項」には、2023 年 1 月 10 日現在において第 3 期取得済資産又は取得予定資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、第 3 期取得済資産又は取得予定資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
b. 「賃貸借の概要」欄に関する説明
・「テナント数」は、2022 年 10 月末日現在の第 3 期取得済資産又は取得予定資産に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、住居系アセットに係る賃貸借契約の賃借人について、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに 1 件として計算した数字を記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている又は締結される予定である場合には、マスターリース会社と賃貸借契約を締結済み又は締結予定の転借人の数を記載しています。したがって、同一の賃借
人への賃貸区画を 1 件として計算すると、テナント数が少なくなる物件があります。な
お、マスターリース会社が転借人と賃料固定型サブリース契約による賃貸借契約を締結
している場合には、その転借人の数を 1 件として記載しています。
・「年間賃料収入」は、2022 年 10 月末日現在の第 3 期取得済資産又は取得予定資産に係る賃借人との間で締結されている又は本書の日付現在において締結される予定の賃貸借契約（ただし、建物に係る賃貸借契約においては、駐車場、倉庫及び土地を除きます。）に規定されている月額固定賃料（共益費を含みます。）を 12 倍した金額を、百万円未
満を切り捨てて記載しています。なお、当該取得予定資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている又は締結される予定である場合には、エンドテナントとの間で締結されている 2022 年 10 月末日現在において有効な賃貸借契約又は本書の日付
現在においてエンドテナントとの間で締結が予定されている賃貸借契約に規定されている年間賃料又は月額賃料を 12 倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
また、賃料固定型マスターリース契約が締結されている又は締結される予定である場合には、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間で締結されている又は締結される予定の賃貸借契約等に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やト
ランクルーム等の付属施設の使用料は除きます。）の合計額を記載しています。なお、
消費税及び地方消費税は除き、かつ、2022 年 10 月末日時点のフリーレント及びレント
ホリデーは考慮しないものとします。
・「敷金、保証金」は、入居済みのテナントに関して、入居時に必要とされていた敷金・保証金（百万円未満は切り捨て）の合計額を記載しています。ただし、その一部が返還されている場合には、2022 年 10 月末日現在、上記敷金・保証金の合計額と賃貸人が保有している敷金・保証金の合計額とは異なります。なお、当該第 3 期取得済資産又は取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、敷金額がエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に規定されている敷金・保証金その他の合- 69 -

計額と同額とされている場合には、当該合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「契約月額賃料合計」は、当該期間中の各月末日現在の第 3 期取得済資産又は取得予定資産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約（ただし、建物に係る賃貸借契約においては、駐車場、倉庫及び土地を除きます。）に規定されている月額固定賃料（共益費を含みます。）の合計額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、賃料額がエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に規定されている賃料額の合計額と同額とされている場合、エンドテナントとの賃貸借契約に規定されている月額固定賃料（共益費を含みます。）の合計額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、賃貸借契約又は転貸借契約上、一定期間の賃料を免除等する旨の特約がなされる場合や、約定どおりの支払いがなされない場合、また、テナントが退去する場合や賃貸借契約の条件が変更される場合があり得ることから、当該金額は、実際に本投資法人が収受する賃料収入額とは一致するとは限りません。
・「期末稼働率」は、各計算期間末日現在における賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値の小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
c. 「物件概要」欄に関する説明
・「物件概要」欄は、本資産運用会社が第 3 期取得済資産又は取得予定資産の取得の意思決定に際し、デュー・ディリジェンス手続において株式会社谷澤総合鑑定所から取得した鑑定評価書等に基づき、また、一部において本資産運用会社が入手した資料又は見解に基づいて記載しています。当該資料は、一定時点における作成者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
d. 「鑑定評価書の概要」欄に関する説明
・「鑑定評価書の概要」欄は、株式会社谷澤総合鑑定所から取得した鑑定評価書に基づいて記載しています。鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法
人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

- 70 -

LO-2

松阪ロジスティクスセンター

大分類

産業インフラアセット

小分類

物流アセット

特定資産の概要
2022 年 11 月 1 日
692,000,000 円

取得年月日
取得価格

特定資産の種類
鑑定評価額（価格時点）
所在地（住居表示） 三重県松阪市嬉野一志町字口山田 957 番地 177
交通
伊勢自動車道「一志嬉野」インターチェンジより 800m
松阪市嬉野一志町字口山田 957 番地 建物
土地
地番
建築年月日
177
建蔽率
60％
構造／階数
200％
準工業地域

容積率
用途地域

延床面積
設計者

敷地面積
6,708.07 ㎡
所有形態
所有権
賃貸可能面積3,014.40 ㎡
ML 会社
－
PM 会社
株式会社 JPM
主要テナント
非開示(注)
特記事項：
該当事項はありません。
(注)

施工者
所有形態
稼働率
ML 種別
信託受託者

不動産
749,000,000 円（2022 年 9 月 20 日）

2021 年 7 月 27 日
軽量鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平家
建3,018.52 ㎡
株式会社奥田工務店一級建築士事務所
株式会社奥田工務店
所有権100.0％－－

テナントから開示について承諾を得られていないため、非開示としています。

賃貸借の概要1
非開示(注)
非開示(注)

テナント数
年間賃料収入敷金、保証金(注)

テナントから開示について承諾を得られていないため、非開示としています。

2021 年 2 月～7 月
契約月額賃料合計
期末稼働率(注)

2021 年 8 月～2022 年 1 月
非開示(注)
100%－－

2022 年 2 月～7 月
非開示(注)
100%

テナントから開示について承諾を得られていないため、非開示としています。

物件概要（取得のポイント）
1. 「産業地域」の豊富な企業ニーズを捕捉する産業インフラアセット
2. 三重県の「産業地域」を貫く伊勢自動車道の一志嬉野インターチェンジ至近でありながら、津市、松阪市の市街地を後背地とする好立地
3. 三重県の中心エリアである当地には古来よりの経済発展が見られ、付近にも製造業などの産業が集積
4. テナントは、「産業地域」のニーズを取り込む 3rd パーティーロジスティクス
5. スポンサーの目利きを活用しながらの AM 会社の独自ルートによるソーシングで、パイプラインを補完

鑑定評価書の概要
物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関
価格時点
項目

松阪ロジスティクスセンター
749,000,000 円
株式会社谷澤総合鑑定所
2022 年 9 月 20 日
内容（単位：千円）

収益価格
749,000
直接還元法による収益価格①運営収益

773,000
非開示(注)- 71 -

概要等
DCF 法による収益価格を標準として、相対的に想定要素の介入の余地が少なく、市場の取引利回りに立脚した直接還元法による検証を行って査定
標準的かつ安定的と認められる標準化純収益を還元利回りで還元して査定

可能総収益空室等損失等
②運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益(NOI)(①－②)④一時金の運用益⑤資本的支出

非開示(注)
非開示(注)
非開示(注)
非開示(注)
非開示(注)
非開示(注)
非開示(注)
非開示(注)
非開示(注)
非開示(注)
非開示(注)
34,47199565

純収益(NCF)(③+④－⑤)
還元利回り

34,005
4.4%

DCF 法による収益価格
割引率

近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定

738,000
4.3%

最終還元利回り

運用利回り 1.0％として査定
ER 等を基礎に時間価値を勘案して求めた額をベースに類似事例等を考慮して、修繕費：資本的支出＝3：7で配分して査定（CMフィーを
含む。）

4.6%

金融商品の利回りを基にした積上法により倉庫のベース利回りを定め、当該ベース利回りに対象不動産に係る個別リスクを勘案することにより査定還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定700,000
積算価格
25.5%
土地比率
74.5%
建物比率
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に 該当事項はありません。
当たって留意した事項(注) 本項目については、実績値に基づく数値を参考としていることから、本項目を開示した場合、本投資法人の競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害する恐れがあると本投資法人が判断したことから非開示としています。

- 72 -

LO-3

セントレアロジスティクスセンター

大分類

産業インフラアセット

小分類

物流アセット

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格2023 年 2 月 2 日
10,470,000,000 円

特定資産の種類
不動産信託受益権
鑑定評価額
11,600,000,000 円（価格時点）（2022 年 11 月 30 日）
所在地（住居表示） 愛知県常滑市セントレア四丁目 11 番地 3
交通
中部国際空港連絡道路「セントレア東」インターチェンジより 0.1 ㎞
土地
地番
愛知県常滑市セントレア四丁目 11 番 建物
建築年月日 2007 年 5 月 22 日
地3
建蔽率
60％(注 1)
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根 6 階建
容積率
300％
延床面積
73,995.95 ㎡
用途地域
準工業地域
設計者
株式会社竹中工務店名古屋一級建築
士事務所
敷地面積
24,865.82 ㎡
施工者
株式会社竹中工務店
所有形態
所有権
所有形態
所有権
賃貸可能面積63,494.42 ㎡
稼働率
99.3％
ML 会社
東海道リート投資法人
ML 種別
パス・スルー型
PM 会社
シービーアールイー株式会社
信託受託者
みずほ信託銀行株式会社
主要テナント
非開示(注 2)
特記事項：
本件土地において、土壌汚染（砒素及びフッ素の基準超過）が確認されています。本投資法人は、本物件の取得にあたり東京海上ディーアール株式会社に対して土壌汚染リスク調査を委託しており、「対象地は概ね被覆されていること、地下水の飲用は行われていないと考えられることから、対象地で土壌汚染による健康被害が発生するリスクは低いと考えられる」旨の意見を得ています。
(注 1) 本物件の建蔽率は本来 60％ですが、角地による緩和の適用により 70％となっています。
(注 2) テナントから開示について承諾を得られていないため、非開示としています。

賃貸借の概要
テナント数
年間賃料収入敷金、保証金

契約月額賃料合計
期末稼働率

16772 百万円
180 百万円
2021 年 2 月～7 月
45 百万円
72.7%

2021 年 8 月～2022 年 1 月
54 百万円
87.8%

2022 年 2 月～7 月
53 百万円
99.3%

物件概要（取得のポイント）
1. 日本を代表する製造業の産業集積と中京圏の人口集積を背景とする豊富な物流ニーズを取り込む立地
2. 常滑市は、陶磁器産業からハイテク化したファインセラミックスまでが集積し、近接地域には鉄鋼業、自動車業も集積する「産業地域」
3. 充実した高速自動車網に接続され、広域の「産業地域」や名古屋市中心部に好アクセス
4. 地域でも希少な高スペックを誇る免震構造のマルチテナント型大型物流施設であり、大規模ユースと合わせて小規模利用にも対応
5. 現状テナントは 3rd パーティーロジスティクスと製造業の底堅い需要を吸収- 73 -

鑑定評価書の概要
物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関価格時点
項目

セントレアロジスティクスセンター
11,600,000,000 円
株式会社谷澤総合鑑定所
2022 年 11 月 30 日
内容（単位：千円）

収益価格

11,600,000

直接還元法による収益価格
①運営収益
可能総収益
空室等損失等
②運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PM フィー

11,500,000
744,258
790,669
46,411
209,067
32,001
26,667
10,0807,200

テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益(NOI)(①－②)④一時金の運用益⑤資本的支出23,514
102,9295,930
744
535,191
1,718

純収益(NCF)(③+④－⑤)
還元利回り

516,749

20,1604.5%
DCF 法による収益価格
割引率

対象不動産の現行賃貸借状況、賃貸事例の賃料水準、賃貸市場動向等を勘案の上査定
市場賃料に対応する中長期的な空室率に基づ
き査定
収支実績等に基づき査定
収支実績等に基づき査定
ＥＲ、類似不動産に基づく数値を「修繕費3：
資本的支出7」に配分して査定
プロパティマネジメント業務委託契約書、収支実績等に基づき査定
年間 10%のテナントが入れ替わることを想定
2022 年課税資料に基づき計上
保険料資料に基づき計上
収支等実績に基づき計上
運用利回り 1.0%として査定
ER記載の数値及び類似不動産の水準を参考に
査定
近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討及び将来の純収益変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上査定

11,600,000
4.6%

最終還元利回り概要等
DCF 法による収益価格を標準として、直接還元法による検証を行って試算
標準化純収益を還元利回りで還元して査定

4.7%

積算価格
12,000,000
土地比率
62.9%
建物比率
37.1%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に 該当事項はありません。
当たって留意した事項- 74 -

金融商品の利回りを基にした積上法等により倉庫のベース利回りを定め、当該ベース利回
りに対象不動産に係る個別リスクを勘案することにより査定
還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定RT-1

清水町配送・販売センター

大分類

生活インフラアセット

小分類

その他アセット（生活圏配送・販売型）

特定資産の概要
取得予定年月日
取得予定価格2023 年 6 月 1 日(注 1)
3,100,000,000 円

特定資産の種類
鑑定評価額（価格時点）
所在地（住居表示） 静岡県駿東郡清水町伏見字根岸 194 番(注 2)
交通
JR 東海道本線「三島」駅 南西方約 2.7km 付近
土地
地番
静岡県駿東郡清水町伏見字根岸 194 建物
建築年月日番(注 2)
建蔽率
60％
構造／階数

不動産信託受益権
3,230,000,000 円（2022 年 11 月 24 日）

2023 年 5 月 19 日(注 1)
鉄骨造ガルバリウム鋼板ぶき 3 階建
(注 2)9,023.63 ㎡(注 2)
株式会社ディーエス設計
株式会社関東建創
所有権
100％
パス・スルー型(注 4)
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

容積率
200％
延床面積
用途地域
工業地域
設計者
敷地面積
15,563.02 ㎡(注 3)
施工者
所有形態
所有権
所有形態
賃貸可能面積9,010.28 ㎡
稼働率
ML 会社
ヨシコン株式会社
ML 種別
PM 会社
ヨシコン株式会社
信託受託者
主要テナント
非開示(注 5)
特記事項：
・本物件は、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に本物件の取得を 2023 年 6 月 1 日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。
・本件土地の一部は、2023 年 1 月 10 日現在、駿東郡清水町が所有しています。売主は、駿東郡清水町から当該土地を譲り受ける予定であり、本投資法人は、当該土地の取得を 2023 年 6 月 1 日に行う予定ですが、駿東郡清水町から売主への引渡し等が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。
・本件土地の隣接地との境界について、書面による境界確認が一部未了ですが、2023 年 1 月 10 日現在、売主の責任と負担において速やかに境界確認書を締結する予定です。なお、当該隣接地所有者との間に紛争等は発生していません。
・売主は、本物件の所有権を他に移転する場合はテナントに対して本物件購入の第一優先権を与え、かつ、テナントの同業他社への所有権移転はテナントの承諾がない限りできないものとされています。本投資法人は、売主から当該義務を承継する予定です。
(注1) 取得予定年月日及び建築年月日は、本書の日付現在における予定日であり、建物の建設工事の進捗によっては、取得予定年月日及び建築年月日が変更される場合があります。
(注2) 本書の日付現在、未竣工のため建物について未登記であることから、「所在地」及び「地番」は主要な土地に係る不動産登記簿上の記載に基づき、「構造／階数」及び「延床面積」は建築基準法の規定に基づく確認済証等の内容に基づき竣工時点の予定を、それぞれ記載しています。
(注3) 本件土地の一部については、開発等に伴う地積変更及び分筆を予定していることから、本投資法人が取得する予定の土地の実測面積を記載しています。そのため、当該地積変更及び分筆に係る登記の完了後の登記簿上の面積とは異なる可能性があります。
(注4) 当初は賃料固定型マスターリース契約が締結され、その後にパス・スルー型マスターリース契約に移行する予定です。
(注5) テナントから開示について承諾が得られていないため、非開示としています。

賃貸借の概要
テナント数
年間賃料収入敷金、保証金(注)

テナントから開示について承諾を得られていないため、非開示としています。

契約月額賃料合計
期末稼働率
(注)

1
非開示(注)
非開示(注)

2021 年 2 月～7 月
－(注)
－(注)

2021 年 8 月～2022 年 1 月
－(注)
－(注)

本書の日付現在、未竣工のため、「契約月額賃料合計」及び「期末稼働率」は記載していません。

- 75 -

2022 年 2 月～7 月
－(注)
－(注)

物件概要（取得のポイント）
1. 静岡県東部の主要都市である沼津市から三島市に拡がる「産業地域」を背景とした県内随一の人口集積エリアである清水町に立地
2. 周辺人口は 3km 圏内 13 万人、5km 圏内 30 万人と高いポテンシャルの優良商圏を有する魅力的なエリア
3. 国道 1 号（沼津バイパス）等の幹線に位置し、東名高速道路沼津インターチェンジまでも 6km とアクセス良好
4. 地域情報に精通するスポンサーの目利きにより底地を取得の上、CRE 提案により開発中であり、竣工後取得予定
5. 人口集積を睨んだカテゴリーキラーの配送・販売に適した立地
6. メインスポンサーであるヨシコンがマスターリースに入り、エンドテナントとの間で調整- 76 -

鑑定評価書の概要
物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関価格時点
項目

清水町配送・販売センター
3,230,000,000 円
株式会社谷澤総合鑑定所
2022 年 11 月 24 日
内容（単位：千円）

収益価格
直接還元法による収益価格
①運営収益
可能総収益
空室等損失等
②運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益(NOI)(①－②)④一時金の運用益⑤資本的支出純収益(NCF)(③+④－⑤)
還元利回り

3,230,000
3,250,000
非開示(注)
非開示(注)
非開示(注)
非開示(注)
非開示(注)
非開示(注)
非開示(注)
非開示(注)
非開示(注)
非開示(注)
非開示(注)
非開示(注)
186,142
非開示(注)
非開示(注)
185,386
5.7%

DCF 法による収益価格
割引率

近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討を行い、将来の純収益変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上査定

3,220,000（初年度～5 年度まで）5.7%（6 年度以降）5.8%

最終還元利回り概要等
DCF 法による収益価格を標準に、直接還元法
による検証を行って試算
標準化純収益を還元利回りで還元して、直接還元法による収益価格を査定

5.9%

金融商品の利回りを基にした積上法等により郊外型 SC のベース利回りを定め、当該ベース利回りに対象不動産に係る個別リスクを勘案することにより査定
還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定積算価格
3,700,000
土地比率
65.5%
34.5%
建物比率
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に 該当事項はありません。
当たって留意した事項(注) 本項目については、実績値に基づく数値を参考としていることから、本項目を開示した場合、本投資法人の競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害する恐れがあると本投資法人が判断したことから非開示としています。

- 77 -

3 投資リスク
参照有価証券報告書の「投資リスク」に記載された事項について、参照有価証券報告書提出日（2022 年 10 月 27 日）以降、本書の日付現在までの間に生じた重要な変更又は追加は下記のとおりです。下記の記載には将来に関する事項が記載されていますが、当該事項は本書の日付
現在において判断したものです。
また、参照有価証券報告書には将来に関する事項が記載されていますが、当該事項は下記の記載を除き本書の日付現在においてもその判断に変更はありません。
以下は参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第 1 ファンドの状況 3 投資リスク」に記載された事項の全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日後、その内容について変更又は追加があった箇所は下線で示しています。
(1) リスク要因
以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場
合、本投資証券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下、その他
財務状況の悪化による分配金の減少が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項並びに参照有価証券報告書を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
なお、本書又は参照有価証券報告書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用
会社の判断によるものです。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
① 本投資証券の商品性に関するリスク(イ) 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク(ロ) 本投資証券の市場での取引に関するリスク(ハ) 金銭の分配に関するリスク(ニ) 収入及び支出の変動に関するリスク(ホ) 投資口の追加発行時の 1 口当たりの価値の希薄化に関するリスク(へ) 投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク② 本投資法人の運用方針に関するリスク(イ) スポンサーサポート契約及びスポンサーサポートに係る合意に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク(ロ) 不動産を取得又は処分できないリスク(ハ) 投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク(ニ) 有利子負債比率に関するリスク(ホ) 敷金及び保証金に関するリスク(へ) 投資対象を主として静岡を核とする産業地域としていることによるリスク(ト) シングルテナント物件に関するリスク(チ) 少数の物件に収入が依存していることによるリスク(リ) 運用資産の立地の地域的な偏在に関するリスク(ヌ) オフィスに関するリスク(ル) 居住施設に関するリスク(ヲ) 商業施設に関するリスク(ワ) 物流施設に関するリスク(カ) ヘルスケア施設に関するリスク(ヨ) オペレーショナルアセットに関するリスク③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ) ヨシコンへの依存、利益相反に関するリスク- 78 -

(ロ) ヨシコン以外の他のスポンサーへの依存、利益相反に関するリスク(ハ) 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク(ニ) PM 会社に関するリスク(ホ) 本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク(ヘ) 本投資法人及び本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク(ト) 本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク(チ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク(イ) 不動産の欠陥・瑕疵・契約不適合に関するリスク(ロ) 不動産の境界に関するリスク(ハ) 不動産の売却に伴う責任に関するリスク(ニ) 賃貸借契約に関するリスク(ホ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク(へ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク(ト) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク(チ) 水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク(リ) 法令の制定・変更に関するリスク(ヌ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク(ル) マスターリース会社に関するリスク(ヲ) 転貸に関するリスク(ワ) テナント等による不動産の利用状況に関するリスク(カ) 周辺環境の悪化等に関するリスク(ヨ) 共有物件に関するリスク(タ) 区分所有建物に関するリスク(レ) 借地物件に関するリスク(ソ) 借家物件に関するリスク(ツ) 底地物件に関するリスク(ネ) 開発物件に関するリスク(ナ) フォワード・コミットメント等に係るリスク(ラ) 有害物質に関するリスク(ム) 埋立地に関するリスク(ウ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク(ヰ) 信託受益権の準共有等に関するリスク⑤ 税制に関するリスク(イ) 導管性要件に係るリスク(ロ) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク(ハ) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク(ニ) 一般的な税制の変更に係るリスク⑥ その他(イ) 不動産の鑑定評価士その他専門家の意見への依拠に関するリスク(ロ) 減損会計の適用に関するリスク(ハ) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク(ニ) 特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク(ホ) 今後の資産の取得及び譲渡に関するリスク(ヘ) 本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク(ト) 感染症の感染拡大に関するリスク① 本投資証券の商品性に関するリスク(イ) 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されま- 79 -

す（ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます（規約第 7 条第 2 項）。）。
本投資証券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若し
くは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた
場合にも、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
本投資証券の市場価格が下落した場合、投資主は、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、損失を被る可能性があります。
(ロ)

本投資証券の市場での取引に関するリスク
本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、一定期間金銭の分配を行わな
いこと、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定される上場不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には廃止されます。
本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資証券を本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損害を受ける可能性があります。

(ハ)

金銭の分配に関するリスク
本投資法人は参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第 1 ファンドの状況 2投資方針 (3) 分配方針」に記載の分配方針にしたがって、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（本「(1) リスク要因」の項において、以下「不動産」と総称しま
す。）の賃貸状況、売却に伴う損益、減損損失の発生や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
さらに、利益超過分配については、営業期間の期末時点において、保有する不動産等の鑑定評価額合計が、当該期の不動産等の帳簿価格合計と次期の資本的支出予定額の合計を上回る場合に限り、修繕費や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当等の他の選択肢についても検討の上、投信協会の諸規則に定める額を上限として、当該営業期間の減価償却費の 30％に相当する金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として、分配する方針としますが、経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を勘案し、利益を超えた金銭の分配を行わない場合もあります。加えて、利益超過分配は投信協会の規則により規制されており、投信協会の規則の改正により、利益超過分配が当初の予定どおり実施できない可能性もあります。また、利益超過分配は手元資金の流出を伴うため、不測の事態に対応する場合や新たな不動産等を取得する場合等において必要な手元資金が不足する可能性があり、本投資法人の運用の制約要因となる可能性があります。
利益超過分配は本投資法人の純資産から支払われる出資の払戻しであり、これを実施することにより、本投資法人の資産総額及び純資産総額は減少していきます。この
結果、本投資法人の規模が小さくなり、本投資法人の財務状況及び存続に悪影響を及ぼす可能性があります。また、資産総額又は純資産総額が一定金額未満となった場合、東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触し、本投資口は上場廃止となる可能性があります。
また、利益超過分配が行われた場合、当該分配に係る計算期間の決算日における本投資口の 1 口当たり純資産価格は、直前計算期間の決算日における本投資口の 1 口当たり純資産価格と比較して下落し、また、分配金の水準は、必ずしも計算期間における本投資法人の収益率を示すものではありません。

- 80 -

本投資口に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておらず、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象でもありません。本投資法
人について破産その他の倒産手続が開始された場合や本投資法人が解散した場合には、投資主は配当・残余財産の分配等において最劣後の地位に置かれ、投資金額の全部又は一部の回収が不可能となる可能性があります。
(ニ)

収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク (ニ) 賃貸借契約に関するリスク」をご参照ください。）。また、不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。

(ホ)

投資口の追加発行時の 1 口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対して、当該営業期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、追加発行がなかった場合に比して、既存の投資
主に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口 1 口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。

(ヘ)

投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク
投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第 131 条第 2項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算
期ごとに招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第 93 条第 1 項及び規約第 42 条第 1 項）（なお、本投資法人の規約上、役員の選解任、資産運用会社との間の運用委託契約の締結又は解約、解散その他規約に定める一定の重要議案については、一定の要件を満たす少数投資主が所定の期限までに当該議案に反対である旨を本投資法人に通知した場合、又は、本投資法人が当該議案に反対である旨を表明した場合には、上記のみなし賛成制度の適用はないものとされています。詳細については、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報 第 3 管理及び運営 3 投資主・投資法人債権者の権利 (1) 投資主総会における議決権 ②」をご参照ください。）。
さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。

- 81 -

これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。
② 本投資法人の運用方針に関するリスク(イ) スポンサーサポート契約及びスポンサーサポートに係る合意に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
本投資法人及び本資産運用会社は、ヨシコン株式会社、中部電力ミライズ株式会社、
株式会社静岡銀行、木内建設株式会社、静岡ガス株式会社、静岡不動産株式会社、鈴与株式会社、清和海運株式会社との間で、それぞれ、スポンサーサポート契約を締結
しています。また、本投資法人及び本資産運用会社は、日本国土開発株式会社との間でスポンサーサポート契約の締結はしていませんが、日本国土株式会社は、本資産運用会社との間で、本投資法人及び本資産運用会社に対するサポートの提供について合意しています。本投資法人及び本資産運用会社は、これらのスポンサーサポート契約
及びスポンサーサポートに係る合意に基づき、スポンサーの一部から本投資法人の外部成長に対するサポートを受けることとなっています。
そして、本投資法人のメインスポンサーであるヨシコン株式会社は、本投資法人及び本資産運用会社に対して優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与を約しており、ヨシコン株式会社、木内建設株式会社、静岡ガス株式会社、静岡不動産株式会社、鈴与株式会社、清和海運株式会社及び日本国土開発株式会社は第三者保有物件の売却情報の提供を約しています（スポンサーサポート契約及びスポンサーサポートに係る合意の内容については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第 1 ファ
ンドの状況 2 投資方針 (1) 投資方針 ③ 「産業地域」に根差したスポンサーの豊富な知見を活かしたサポート」をご参照ください。）。
しかし、ヨシコン株式会社との間のスポンサーサポート契約は、本投資法人及び本資産運用会社に優先的に情報の提供を受ける権利や優先的売買交渉権を与えるものにすぎず、本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。また、ヨシコン株式会社、木内建設株式会社、静岡
ガス株式会社、静岡不動産株式会社、鈴与株式会社、清和海運株式会社及び日本国土開発株式会社との間で合意する第三者保有物件の売却情報の提供は、第三者に優先してなされるものではありません。したがって、本投資法人は、スポンサーサポート契
約又はスポンサーサポートに係る合意により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適切な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。
したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
(ロ)

不動産を取得又は処分できないリスク
不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。
また、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等及び不動産対応証券等を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとしても、投資採算の観点か
ら希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。さらに、
本投資法人が不動産等及び不動産対応証券等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。加えて、本投資法人の主たる投資対象である生活インフラアセットのうち、住居系アセットには、学生寮、社宅及びシニア施設等のオペレーターが運営することが想定される不動産（いわゆるオペレーショナルアセット）が含まれます。オペ
レーショナルアセットは、他の種類の不動産に比べ、立地、用途及び構造等が特殊であり、売手及び買手ともに限定される傾向にあるため、他の種類の不動産よりも一層流動性が低い点に留意が必要です。
以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。
- 82 -

(ハ)投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなったりする可能性があります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持す
る、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が新たに設けられたり、運用資産に担保を新たに又は追加して設定することとなったり、規約の変更が制限されたりする等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、本投資法人の運営に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、本投資法人が現在行っている借入れについては、このような一般的な財務制限条項が設けられています。かかる財務制限条項には、本投資法人の LTV 等の財務指標に関する数値が一定の数値を超過した場合の、現金その他の一定資産の留保義務、期限の利益喪失等に関する条件、投資主への分配の制約等が含まれるほか、保有物件の売却に対する制約が含まれます。
本投資法人の保有資産又は取得予定資産に担保が設定された場合、本投資法人が担保の設定された運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合
又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。この場合、他の借入れ等のために担保が既に設定されている等の理由で担保に供する適切な資産がない可能性もあります。また、担保不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなったりする状況も想定され、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、担保に供する適切な資産がないために、本投資法人の希望どおりの借入れ等を行えない可能性もあります。
また、借入れ及び投資法人債の金利その他の条件やこれに関する費用は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向並びに投資法人債に係る格付等に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ニ)

有利子負債比率に関するリスク
LTV の上限は、本資産運用会社の運用ガイドラインにより 60％としていますが、資産の取得等に伴い一時的に 60％を超えることがあります。一般に LTV の水準が高くな
ればなるほど、金利が低下しない限り利払額は増加し、また、金利上昇の影響を受けやすくなり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼしたり、投資主の分配額が減少したりする可能性があります。

(ホ)

敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預- 83 -

託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(へ)

投資対象を主として静岡を核とする産業地域としていることによるリスク
本投資法人は、静岡を核とする産業地域に所在する物件を中心としたポートフォリ
オを構築することを想定しており、当該地域に所在する物件の地価公示は、東京都や大阪府のような都市圏と比べると相対的に安定しており、都市圏における物件に比べて、相対的に取得競合者が限定的となるため、比較的収益性が高い物件の取得が可能であると考えています。
しかし、一般的に、地方に所在する物件においては、都市圏に所在する物件と比較して、不動産売買市場への参加者が限定されていることから流動性が乏しく、また不動産の価格変動性が高くなる可能性があります。本書の日付現在において、本投資法
人の基軸的な投資対象地域である静岡を核とする産業地域に所在する物件については、他の地方と比べてこのような傾向は小さいと考えられるものの、今後、静岡を核とする産業地域における不動産マーケットの状況が変化し、地方における一般的なマーケットの状況が当てはまる事態になった場合においては、本投資法人の希望する条件で不動産を取得・売却することができない場合があります。また、物件のテナントとなり得る者も一般に限定される可能性があり、長期間の空室が生じ稼働率が低下したり、稼働率を向上するために賃料水準を引き下げたりすることを余儀なくされる可能性があります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ト)

シングルテナント物件に関するリスク
本投資法人は、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物
件や核となる大規模テナントが入居する物件に投資することがあります。
シングルテナント物件のテナントや核となる大規模テナントが退去した場合、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少したり、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざ
るを得なくなることがあり、賃料収入に悪影響を及ぼす可能性があります。

(チ)

少数の物件に収入が依存していることによるリスク
取得予定資産を予定どおり取得した場合、本投資法人の保有資産は 12 物件により構成される予定です。このうち、セントレアロジスティクスセンター及び浜松プラザ（底地）の 2 物件が占める割合は、賃料ベースでポートフォリオ全体の約 45％(注)に達し、収入が当該物件からの賃料収入に大きく依存することになることが見込まれています。したがって、セントレアロジスティクスセンター及び浜松プラザ（底地）が何らかの理由で毀損、滅失若しくは劣化し、又はオペレーションが不可能となる事由が生じた場合、あるいはそのテナントの財政状態及び経営成績が悪化し、又は当該物件のテナントが中途解約等により退去した場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(注)

(リ)

取得予定資産のうち、清水町配送・販売センターについては、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に当該資産の取得を 2023 年 6 月 1 日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。清水町配送・販売センターを取得できない場合、セント
レアロジスティクスセンター及び浜松プラザ（底地）の 2 物件が占める割合は、賃料ベースでポートフォリオ全体の約 48%となる予定です。

運用資産の立地の地域的な偏在に関するリスク
取得予定資産を予定どおり取得した場合、本投資法人の保有資産は全て静岡を核とする産業地域に所在し、そのうち、6 物件は静岡県に、3 物件は愛知県に、3 物件は三重県に所在することになります。静岡を核とする産業地域における地震その他の災害- 84 -

や、当該地域の経済情勢の悪化等の理由により、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。
(ヌ)

オフィスに関するリスク
本投資法人の主たる投資対象である産業インフラアセットのうち、産業・ビジネス
アセットには、オフィスが含まれますが、オフィスの需要は景気の動向その他の企業を取り巻く全般的な状況に左右されるため、今後の景気の状況等によっては、その需要が大きく低下し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ル)

居住施設に関するリスク
本投資法人の主たる投資対象である生活インフラアセットのうち、住居系アセットには、居住施設が含まれますが、居住施設については、入居者の多数を占めると想定される若年層都会生活者の生活パターン・特性等に鑑みれば、比較的短期間のうちに入居者が転居し、稼働率の低下をもたらすおそれがあります。
更に、本投資法人の投資対象となる居住施設の中には、主として富裕層や高齢者層を対象にその生活スタイルを想定して企画された住宅が含まれていますが、このような高級賃貸用住宅は、相対的に需要（入居者）が限定されているため市場が小さく、このような住居が他から新規供給された場合、市場への影響が小さくないことがあります。加えて、既存テナントが退去した場合、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下する場合もあり、時として代替テナント確保のために賃料水準を下げることもあります。また、そのような賃貸用住居が主な入居者として想定しているものの中には、企業の本社から派遣される赴任者等が含まれているため、経済状況、国際状況の変化等により需要が大きく減少し、そのために不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準引下げを余儀なくされる可能性があり、そのような場合、賃料収入が大きな影響を受ける可能性もあります。

(ヲ)

商業施設に関するリスク
本投資法人の主たる投資対象のうちの一つである商業施設について、本投資法人の業績は、消費者の全体的な消費傾向、小売産業の全体的動向、本投資法人が保有する商業施設の商圏内の競争状況、人口動向、自然災害や感染症等の拡大といった外的要因等に大きく依存しています。場合によっては、これらによりテナントが、賃料を約
定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退店したり、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。
上記の他にも、本投資法人が商業施設を投資対象としていることから、その不動産の特性、適用規制、テナント特性等に起因して特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ワ)

物流施設に関するリスク
本投資法人の主たる投資対象のうちの一つである物流施設について、運用資産の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあります。その
結果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
更に、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化した場
合、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなり、当該物
流施設のテナント需要が低下する可能性があります。場合によっては、これらによりテナントが、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。
上記の他にも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、その建物の特性、適用規制、テナント特性等に起因して特有のリスクが生じ、これらが本投資法
人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
- 85 -

(カ)ヘルスケア施設に関するリスク
本投資法人の主たる投資対象である生活インフラアセットのうち、住居系アセットにはヘルスケア施設も含まれますが、同施設においては、高齢の入居者が多いことから、入居契約締結時における入居者の意思能力等に関するリスクは、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。加えて、ヘルスケア施設においては、敷金及び保証金に相当する入居一時金の額が他の住居タイプの物件よりも大きくなる傾向があります。したがって、このような物件の組入比率の上昇に伴い、敷金及び保証金（又は入居一時金）に関するリスクがより大きくなる可能性があります。なお、その前提として、入居契約及び入居一時金の法的性質が必ずしも明らかではないことから、本投資法人がヘルスケア施設を取得する際に、入居契約及び（これに随伴して）入居一
時金の返還債務を本投資法人が承継したものとみなされるリスクもあります。

(ヨ)オペレーショナルアセットに関するリスク
本投資法人の主たる投資対象である生活インフラアセットのうち、住居系アセットには、学生寮、社宅及びヘルスケア施設が含まれますが、これらの施設の運用においては、必要となるサービスの提供等には固有の運営等に関するノウハウが必要となることから、その運営は、PM 会社のみならず、オペレーターの業務遂行能力にも強く依拠することになります。したがって、オペレーターに関して、後記「③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク (ニ) PM 会社に関するリスク」に記載のリスクと同様のリスクが存在することになります。また、かかる固有のノウハウが必要であることから、オペレーターや PM 会社の代替性が限定されているため、そのリスクの程度は、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。
また、これらのオペレーショナルアセットについては、オペレーターを賃借人として建物賃貸借契約を締結して一棟賃貸を行う場合があります。かかる一棟賃貸に際して、当該オペレーターとの賃貸借契約の期間満了により契約が終了した場合には、後継オペレーターと賃貸借契約を締結するまでの間、当該運用資産からの収益を収受できないおそれや、後継オペレーターとの賃貸借契約の条件が従前より悪化するおそれがあります。また、当該オペレーターの財務状況の悪化、破産及びその他の破産手続開始により、賃貸借契約が契約期間内に解約又は解除された場合、本投資法人が、当
該オペレーターに対する債権の全部又は一部を回収できないおそれがあります。また、学生寮・社宅等が、学校・企業等の単独又は少数のテナントの利用に供される場合、それらのテナントの財務状況の悪化やニーズの減退等により、本投資法人は同様の状況となるおそれがあり、いずれの場合にも、本投資法人の財務内容は悪影響を受ける可能性があります。

③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ) ヨシコンへの依存、利益相反に関するリスク
本投資法人のメインスポンサーであるヨシコンは、本書の日付現在、本投資法人の資産運用会社の親会社であり、本資産運用会社の主要な役職員の一部の出向元です。
また、本投資法人及び本資産運用会社は、ヨシコンとスポンサーサポート契約を締結
しています（スポンサーサポート契約については、参照有価証券報告書「第一部 ファ
ンド情報 第 1 ファンドの状況 2 投資方針 (1) 投資方針 ③ 「産業地域」に根差したスポンサーの豊富な知見を活かしたサポート」をご参照ください。）。また、取得予定資産を予定どおり取得した場合、ヨシコンは、本投資法人のポートフォリオのうち 4 物件の ML 会社兼 PM 会社及び 1 物件の PM 会社となる予定です。このように、
本投資法人及び本資産運用会社は、ヨシコンと密接な関係を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対するヨシコンの影響は極めて高いということができます。
したがって、本投資法人及び本資産運用会社がヨシコンとの間で、本書の日付現在
における関係と同様の関係を維持できなくなった場合、ヨシコングループの事業方針の変更等によりヨシコングループにおける本投資法人の位置付けが変化した場合、ヨシコングループのノウハウ、レピュテーション、ブランド力等が低下した場合、又は- 86 -

ヨシコングループの業績若しくは財政状態が悪化した場合等には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
また、ヨシコングループのノウハウ、レピュテーション、ブランド力等はヨシコン
グループの人材に大きく依存しています。したがって、当該人材の能力が著しく低下
した場合又はヨシコングループが当該人材を失った場合等は、ヨシコングループのノ
ウハウ、レピュテーション、ブランド力等が低下し、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
さらに、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、ヨシコンとの間で取引を行う場合、本資産運用会社の利害関係者取引規程に基づく手続の履践等、一定の利益相反対策は行っているものの、ヨシコンの利益を図るために、本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
加えて、本投資法人及び本資産運用会社がヨシコンとの間で締結している契約は、
ヨシコングループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。ヨシコングループは、不動産に関わる取得、開発、保有・運営、再生、リー
シング、ヨシコングループ以外の第三者からの PM 業務の受託等、様々な形で本投資法
人の運用資産と競合する不動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社とヨシコングループとが、特定の資産の取得、賃貸借、管理
運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。
上記のような利益相反が問題となりうる場合としては、例えば、ヨシコングループ
からの物件取得に際しての取得価格その他の購入条件、マスターレッシー又はエンドテナントであるヨシコングループに対する賃貸に関する条件、ヨシコングループに対する瑕疵担保責任の追及その他の権利行使、スポンサーサポート契約の更新の有無、PM 業務の遂行等が挙げられます。
これらの問題により、本投資法人の利益が不当に害され、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
(ロ)

ヨシコン以外の他のスポンサーへの依存、利益相反に関するリスク
本投資法人のメインスポンサーであるヨシコン以外のスポンサー各社も、本資産運用会社に対して一定額を出資するとともに本投資法人及び本資産運用会社に対するサ
ポートの意思を表明しており、スポンサーサポート契約又はスポンサーサポートに係る合意に基づくサポート提供を行います。
しかし、これらのスポンサー各社との関係についても、上記「(イ) ヨシコンへの依存、利益相反に関するリスク」に記載したものに準ずるリスクが存在します。また、これらのスポンサー各社は、ヨシコンとは異なり本資産運用会社を支配する立場にありません。そのため、例えば、本投資法人及び本資産運用会社の運営に支障を来たす事由が生じた場合等に、これらのスポンサーが、その保有する本資産運用会社の株式の買取りをヨシコンに対して請求する可能性があり、その場合はスポンサーサポート
を全く受けられなくなる可能性や、スポンサーサポート契約の契約期間中であるにもかかわらず、スポンサーサポート契約が終了したり、事実上、実効的なサポートの提供を期待できなくなる可能性があります。

(ハ)a.

資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク
任務懈怠等に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの関係法人の能力、経験及び知見に依拠するところが大きいと考えられますが、これらの関係法人が業務遂行に必要な人的・財
政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。本資産運用会社、資産保管会社
及び一般事務受託者は、投信法及び金融商品取引法上委託を受けた業務の執行につき善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、かつ- 87 -

法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負っています（投信法第 118 条及び第 209 条並
びに金融商品取引法第 42 条）が、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
b. 利益相反に関するリスク
本資産運用会社、一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社の株主等、本投資法人に現在関与し又は将来関与する可能性がある法人は、それぞれの立場において本投資法人の利益を害し、自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。これらの関係法人がそれぞれの立場において自己又は第三者の利益を図った場合
は、本投資法人の利益が害される可能性があります。
本資産運用会社は、本投資法人に対し善管注意義務及び忠実義務を負う（金融商品取引法第 42 条）ほか、投信法及び金融商品取引法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されており、さらに運用ガイドラインに基づく自主的なルールも定めています。
しかし、本資産運用会社が、前記に反して、自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行った場合には、投資主に損害が発生する可能性があります。
なお、本資産運用会社が、将来において本投資法人以外の投資法人等の資産運用を受託した場合、本投資法人及び本資産運用会社との間のみならず、本投資法人及び当該本投資法人以外の投資法人等との間でも、利益相反の問題が生じる可能性があります。投信法は、このような場合に備えて、投信法上の資産運用会社が、その資産の運用を行う投資法人相互間において取引を行うことを原則として禁止する等の規定を置いています。また、本資産運用会社においても、本投資法人以外の投資法人等の資産を運用することとなる場合には、他の投資法人等との間の利益相反の問題に対処するために必要な自主的ルールを策定することも想定されます。しかし、この場合に、本投資法人以外の投資法人等の利益を図るため、本投資法人の利益が害されるリスクが現実化しないという保証はありません。
c. 解約に関するリスク
一定の場合には、本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社との契約が解約されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関して
第三者へ委託することが要求されているため、各契約が解約された場合には、本投資法人は新たな受託者に委託する必要があります。しかし、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たな受託者を選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
d. 倒産等に関するリスク
本資産運用会社、一般事務受託者又は資産保管会社のそれぞれが、破産法（平成 16年法律第 75 号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）上の破産手
続、会社更生法（平成 14 年法律第 154 号。その後の改正を含みます。以下「会社更生法」といいます。）上の会社更生手続、民事再生法（平成 11 年法律第 225 号。その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）上の民事再生手続その他の倒産手続（以下「倒産手続等」と総称します。）により業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法人は、それらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、さらに、それらの者との契約を解約されることがあります。これらにより、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、また、場合によっては本投資口の上場が廃止される可能性もあります。そのような場合、投資主が損害を受ける可能性があります。
(ニ)a.

PM 会社に関するリスク能力に関するリスク
一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等、不動産の管理全般の成否は、PM 会社の能力、経験及び知見によるところが大きく、本投資法人が保有している又は取得を予- 88 -

定している不動産の管理についても、管理を委託する PM 会社の業務遂行能力に大きく依拠することとなります。管理委託先を選定するにあたっては、当該 PM 会社の能力、経験、ノウハウ及び財務体質を十分考慮することが前提となりますが、当該 PM 会社における人的・財産的基盤が維持される保証はありません。
b. 利益相反に関するリスク
本投資法人の投資対象不動産に係る PM 会社が、他の顧客（本投資法人以外の投資法
人を含みます。）から当該他の顧客の不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法
人の投資対象不動産に係る PM 業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該 PM 会社は、本投資法人以外の顧客の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
c. 解約に関するリスク
一定の場合には、PM 会社との契約が解約されることがあります。後任の PM 会社が選任されるまでは PM 会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する可能性があります。また、本投資法人の希望する時
期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たな PM 会社を選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
d. 倒産等に関するリスク
PM 会社が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法
人は、それらの関係法人に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、さらに、PM 会社との契約を解約されることがあります。これらにより、本投資法人の日常の業
務遂行に影響が及ぶことになり、投資主が損害を受ける可能性があります。
(ホ)

本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響を及ぼす可能性が
あります。

(へ)

本投資法人及び本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク
本投資法人は、2021 年 2 月 1 日に設立されました。また、本資産運用会社は、2020
年 11 月 5 日に金融商品取引法上の投資運用業の登録を行っています。本投資法人及び本資産運用会社は、過去の実績の累積が十分とはいえず、過去の実績から今後の実績を予測することは困難です。また、ヨシコングループのこれまでの運用実績は、本投資法人の今後の運用実績を保証するものではありません。

(ト)

本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン
等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
また、本投資法人の発行する投資証券について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運営形態
等が他の投資主の想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。
一方で、運用環境の変化に対応して、適切に本投資法人の運用方針、運用形態等を変更できない可能性もあり、そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(チ)

本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法上の破産手続、民事再生法上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第 164 条）に服する可能性があります。
- 89 -

本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法にしたがってその登録が取り消される可能性があります（投信法第 216 条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散
し、清算手続に入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配にあずかることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
④

不動産及び信託の受益権に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第 1 ファ
ンドの状況 2 投資方針 (2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、不動産等及び不動産対応証券です。本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド
情報 第 1 ファンドの状況 5 運用状況 (2) 投資資産 ⑤保有資産の個別不動産の概要」に記載する不動産を信託する信託の受益権を保有しており、また、取得予定資産を保有する予定です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ウ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照ください。
(イ) 不動産の欠陥・瑕疵・契約不適合に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等（工事における杭打ちを含む施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等を含みますが、これらに限りません。）が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵、契約不適合等が取得後に判明する可能性もあります。本資産運用会社が投資対象不動産等の選定・取得の判断を行うに当たっては、原則として投資対象不動産について定評のある専門業者から建物状況評価報告書を取得する等の物件精査を行うとともに、当該投資対象不動産等の前所有者又は前受益者から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得することとしています。また、状況に応じて、前所有者又は前受益者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担させる場合もあります。建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、一般的に、建物の施工を受託した建築会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されない場合がありうるほか、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はありません。また、前所有者又は前受益者の表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任又は契約不適合責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵、契約不適合等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵、契約
不適合、建替え等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるをえなくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
また、登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。さらに、登記簿中の不動産の権利に関する事項が現況と一致していない場合もあります。加えて、権利に関する事項のみならず、登記簿中の不動産の表示に関する事項も現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
(ロ)

不動産の境界に関するリスク- 90 -

本投資法人は、境界が確定していない物件であっても、紛争等の可能性や運営への影響等を検討の上で取得することがありますが、本投資法人の想定に反し、隣地との間で紛争が生じたり、境界確定の過程で運用資産の運営に不可欠の土地が隣地所有者の所有に属するものとされること等により、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ハ)

不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任又は契約不適合責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人
が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵、契約不適合等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又は義務等を負う場合があり得ます。

(ニ)a.

賃貸借契約に関するリスク
賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には契約期間中であっても賃貸借契約が終了することがあり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
他方で、賃貸人が、テナントとの賃貸借契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れるためには、借地借家法（平成 3 年法律第 90 号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）上、正当の事由があると認められる場合であることが必要であり、賃貸人側の意向どおりに賃貸借契約を終了させることができないことにより、
本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、賃貸借契約を定期建物賃貸借契約とすれば、契約の更新がないこととすることが認められていますが、定期建物賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第 38 条所定の要件を充足する必要があるため、借地借家法第 38 条所定の要件が充足されなかった場合には、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り扱われる可能性があります。その結果、建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
b. 賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産法上の破産手続、民事再生法上の再生手
続若しくは会社更生法上の更生手続その他の倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場合には、投資主に損害を与える可能性があります。

- 91 -また、いわゆる保証会社が保証人となっている場合を中心として、賃借人の保証人との間の保証契約において、物件の売買等を理由として賃貸人が変更された場合に保証契約が承継されない旨の特約がなされる場合があります。この場合、本投資法人が物件を取得しても、保証会社による保証の対象外となります。
c. 賃料改定に係るリスク
テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉いかんによっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
d. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第 32 条に基づく賃料減額
請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
ある建物賃貸借契約を定期建物賃貸借契約とした上で借地借家法第 32 条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合であっても、定期建物賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第 38 条所定の要件を充足する必要があるため、借地借家法第 38 条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減額請求権を排除することができず、物件から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
e. 変動賃料に関するリスク
本投資法人とテナントの間で締結される賃貸借契約において、固定賃料と売上実績に連動した変動賃料が組み合わさった賃料構成が採用されることがありますが、売上実績に連動した変動賃料の支払いを受ける場合には、売上げの減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上高等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得ます。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払いがなされず、
本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
f. 定期建物賃貸借契約における賃料減額請求権排除特約に関するリスク
定期建物賃貸借契約の場合には、その有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期建物賃貸借契約においてテナン
トが早期解約した場合でも、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が認められない可能性があります。なお、定期建物賃貸借契約において借地借家法第 32 条に基づく賃料増減請求権を排除する特約を設けた場合には、同条に基づく賃料増額請求もできなくなるため、かかる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情により一般的な相場に比べて低額となり、通常の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性があります。
g. 更新料、敷引等に関するリスク
賃貸借契約において、賃貸借契約が更新される際の更新料、貸主が受領した敷金の一部を借主に返還しない旨のいわゆる敷引、また契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金に関して敷金・保証金の没収について規定することがありますが、これらの規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の収入の減少や費用負担が発生する可能性があります。
h. 民法改正による個人根保証契約に関するリスク
民法の一部を改正する法律（平成 29 年法律第 44 号）による民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」といいます。）が施行されることによって、賃貸借の実務上、以下の影響を受けることとなり、本投資法人の収支に影響を与える可能性があります。
- 92 -

まず、民法改正が施行された 2020 年 4 月 1 日より前に締結された既存の賃貸借契約
及びそれに伴う既存の保証契約については、旧民法が引き続き適用されることとなりますが、既存の賃貸借について、民法改正が施行された 2020 年 4 月 1 日後に合意により更新された場合や再契約が締結された場合には、更新後の契約や再契約については改正後の民法が適用されることとなります。
賃貸借契約において、保証人を要求することがありますが、改正後の民法下において、かかる保証人が法人でない場合であって、一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約である場合、当該保証契約は個人根保証契約に該当し、以下の制約を受けることとなります。すなわち、個人根保証契約に該当する場合、保証債
務の上限額として極度額を定めなければならず、これを定めない場合には当該保証の効力が生じません。また、保証人の死亡や破産手続開始決定等が個人根保証の元本確定事由となり、この結果、保証人は元本確定後に発生する賃料債務について保証債務を負わないこととなります。さらに、保証人に対する主債務者による契約締結時の情報提供義務等が課され、これらに違反したことにより、保証人が当該事項について誤認をし、それによって保証契約の申込み又はその承諾の意思表示をした場合であって、債権者がかかる情報提供義務違反を知り又は知ることができた場合には、保証人は保証契約を取り消すことができます。期限の利益を喪失した場合における情報提供義務に違反がある場合には、債権者は、期限の利益を喪失した時から情報提供通知を現に行うまでの遅延損害金に係る保証債務の履行を請求できなくなります。
(ホ)

災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、火山の噴火、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の稼働停止を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。加えて、災害等の影響で周辺環境が悪化することにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる
上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、災害等により建物が滅失、劣化又は毀損した場合、建築から年月が経過していること等の理由により、建物の建替え等に必要な図面や書面等が失われている
不動産については、必要な修復を行うことができず、結果として当該不動産を従来の用途に利用することができなくなる可能性もあります。

(へ)

不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合や生じた事故に対して保険金が支払われない場合、前記「(ホ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリ
スク」と同様、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難
又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
さらに、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由により、投資対象不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。

- 93 -

(ト)不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。
しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるため、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性やそもそも建物を再建築できない可能性もあります。さらに、建築から年月が経過していること等の理由により、建物の建替え等に必要な図面や書面等が失われている不動産については、災害等により建物が滅失、劣化又は毀損した場合、必要な修復を行うことができず、結果として当該不動産を従来の用途に利用することができなくなる可能性もあります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和 39 年法律第 167 号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和 25 年法律第 214 号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合
において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進
義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じたりする可能性があります。さらに、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少した
りして収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う
際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

(チ)

水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク
本投資法人が不動産等を取得する場合において、当該不動産等に、水質汚濁防止法に規定される特定施設が設置されている場合があります。
水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出するおそれがある場合には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善や特定施設の使用若しくは排出水の排出の一時停止を命ぜられることがあり、また、特定施設の破損その他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出され又は地下に浸透したことにより人の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物質等を含む水の排出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じない場合には、都道府県知事により応急の措置を命ぜられることがあります。さらに、有害物質に該当する物質を含む水の地下への浸透があったことにより、現に人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な限度において、地下水の水質の浄化のための措置を命ぜられることがあります。これらの場合、本投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加えて、かかる有害物質が含まれた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体を害したときは、当該排出又は地下への浸透をした者は、無過失責任を負うものとされていることから、特定施設において事故等が生じた場合には、本投資法人が第三者に対して多額の損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
これらの結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(リ)

法令の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法（平成 14 年法律第 53 号。その後の改正を含みます。以下「土壌汚染対策法」といいます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行- 94 -

され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
また、消防法（昭和 23 年法律第 186 号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があるほか、エネルギー及び温室効果ガスの削減並びに耐震診断及び耐震改修の促進を目的とした法令、条例等の制定、適用、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能性があります。加えて、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
(ヌ)

売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取り消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始された場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（本(ヌ)において、以下「買主」といいます。）からさらに不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
さらに、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。

(ル)

マスターリース会社に関するリスク
本投資法人は、マスターレッシー（転貸人）が本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結した上で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物件を取得することがあります。
マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した
場合、転借人がマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスタ
ーレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
本投資法人、マスターレッシー及び信託受託者との間で締結されたマスターリース
契約が、マスターレッシーの倒産又は契約期間満了等により終了した場合には、本投資法人が信託受託者との間で新たなマスターリース契約（以下「新マスターリース契約」といいます。）を締結し、本投資法人がそれまでのマスターレッシー（以下「旧マスターレッシー」といいます。）及びエンドテナントとの間の転貸借契約及び旧マ
スターレッシーのエンドテナントに対する権利及び義務等を承継することが規定されている場合があります。この場合において、本投資法人は、賃貸人である信託受託者に対して、新マスターリース契約に基づいて請求し得る敷金返還請求権等に比して過重な敷金返還債務等をエンドテナントに対して負担しなければならなくなる可能性があります。
また、本投資法人がエンドテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、エンドテナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人は賃貸人たる信託受託者に対して賃料を支払う必要があるにもかかわらず、エンドテナントに対して賃料を請求できなくなります。
- 95 -

これらの場合、旧マスターレッシーに対して求償権又は不当利得返還請求権を行使することは可能ですが、旧マスターレッシーが破綻状態に陥っており、十分に損害を回復できない場合には、本投資法人は損失を被ることになります。
(ヲ)

転貸に関するリスク
賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた
場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくな
ったり、退去させられなくなったりする可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資
は賃貸人の負担となり、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ワ)

テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
テナントによる不動産の利用・管理状況は、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、テナントによる建物への変更工事、内装の変更その他利用状況等により、建築基準法、消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、テナントによる転貸や賃貸借の譲渡が本投資法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、テナントによる不動産の利用状況が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。賃貸人は賃借人と普通建物賃貸借契約を締結した場合又は定期建物賃貸借契約を締結したものの借地借家法第 38 条所定の要件が充足されないことにより定期建物賃貸借契約としての効力が否定された場合、正当の事由があると認められなければ、賃貸借期間が経過した場合であっても賃借人との賃貸借契約を終了することができず、テナントによる不動産の利用状況の悪化を阻止できない可能性があります。

(カ)

周辺環境の悪化等に関するリスク
本投資法人の運用資産である不動産の周辺環境が本投資法人の支配できない事由により悪化する可能性があり、その結果、本投資法人の運用資産である不動産の収益の低下や価値の下落が生じ、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
そのような事由として、例えば、周辺建物の建替え等により、騒音、振動等を発したり、静謐な環境を妨げる施設が誕生することによる環境の悪化、周辺建物のテナント
属性の悪化に伴う地域の治安の悪化等があげられます。

(ヨ)

共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第 252 条本文）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第 249 条）、他の共有者によるこ- 96 -

れらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
さらに、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第 256 条第 1 項本文）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第 258 条第 2 項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は 5 年を超えては効力を有しません（民法第 256 条第 1 項ただし書）。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第 52 条、民事再生法第 48 条、会社更生法第 60 条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者
がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債
務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがある
ため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(タ)

区分所有建物に関するリスク「区分所有建物」とは建物の区分所有等に関する法律（昭和 37 年法律第 69 号。その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分と共有となる共用部分及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替え決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各 5 分の 4 以上の多数の建替え決議が必要とされる等（区分所有法第 62 条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を
敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第 22 条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、かかる第三者との関係では分離処分が有効となります（区分所有法第 23 条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。

- 97 -

このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(レ)

借地物件に関するリスク
借地権（転借地権を含みます。以下、本「(レ) 借地物件に関するリスク」において同じです。）とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第 13 条、旧借地法（大正 10 年法律第 49 号。その後の改正を含みます。以下「旧借地法」といいます。）第 4 条第 2 項）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
加えて、本投資法人又は信託受託者が有する権利が転借地権である場合、借地権（転借地権を除きます。）が解除その他の理由により消滅してしまうと、原則として、本投資法人又は信託受託者が有する転借地権も消滅します。
また、本投資法人又は信託受託者が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等が実行されたりすることにより第三者に移転する可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件（借地権の登記又は借地権を有している土地上に借地権者が登記されている建物を所有していることが該当します。）が具備されていないときは、
本投資法人又は信託受託者は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してきたりする場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

(ソ)

借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて- 98 -

保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記「(レ) 借地物件に関するリスク」の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
(ツ)

底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が、土地所有者から借地権の設定を受け、その上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場
合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第 13 条及び旧借地法第４条第２項）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産等手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行う旨を規定する条項が含まれています。当該条項に基づく賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。また、借地権者
は借地借家法第 11 条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
さらに、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借家法第 19 条）や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が本投資法人との関係でも有効に譲渡される結果、財務状態に問題がある等の本投資法人が望まない者が借地権者となる可能性があり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。

(ネ)

開発物件に関するリスク
本投資法人は、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結することは原則としてありません。しかし、未竣工ではあるものの、建物の竣工、引渡し、その後のテナント確保についてのリスクが極小化されている（当該建物の竣工後のテ
ナントが確保できているもののみならず、当該建物の引渡し後一定期間は賃料が発生しないことが想定されている場合を含みます。）と判断できる投資資産については、
当該物件未竣工時点での売買契約を締結することがあります。また、本投資法人は、
後記「⑥ その他 (ニ) 特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク」に記載のとおり、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の 2 分の 1 を超える額を不動
産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあり、かかる特定目的会社の投資先である不動産等の中に、開発段階の物件が存在する場合があります。かかる場合、本投資法人又は当該特定目的会社は、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延、変更又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、本投資法人又は当該特定目的会社が得る開発物件からの収益等が- 99 -

本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若
しくは損失を本投資法人又は当該特定目的会社が負担し若しくは被ったりする可能性があり、その結果、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃料収入を得られない可能性があり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ナ)

フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産又は不動産を信託する信託の受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は不動産を信託する
信託の受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等
により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ラ)

有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性や、自然由来と推定される原因によって有害物質が存在している可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、
土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロ
ロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合や PCB が保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人にかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず
不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課されたり、また有害物質に関連する会計基準の変更がされたりすること等により本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ム)

埋立地に関するリスク- 100 -

本投資法人の運用資産には、埋立地に立地するものが含まれていますが、埋立地に所在する不動産には、埋立に使用した土壌に有害物質が含まれている等の理由により、土地に有害物質が含まれている可能性があります（当該土地に有害物質が含まれる場合のリスクの詳細は、上記「(ラ) 有害物質に関するリスク」をご参照下さい。）。また、埋立地は沿岸部に所在することも多く、津波、高潮その他の災害、海面上昇等による被害を受ける可能性もあります（かかる災害が生じた場合のリスクの詳細は、上記「(ホ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」をご参照下さい。）。更
に、埋立地の地盤は、軟弱である可能性があることから、当該土地上の建物について、
不等沈下その他の沈下を生じる可能性がある他、地震の際には液状化による沈下や毀損等の被害を生じる可能性もあります。これらの理由により当該不動産が被害を受けた場合、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性がある他、当該不動産の価値が下落する可能性があり、その結果、本投資法
人の収益等が悪影響を受け、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
(ウ)

不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を信託する
信託の受益権については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
信託法（大正 11 年法律第 62 号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成 18 年法律第 109 号）による改正前のもの。）及び信託法（平成 18 年法律第 108 号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、
当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場
合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕
疵、契約不適合等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任
又は契約不適合責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任又は契約不適合責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。

(ヰ)

信託受益権の準共有等に関するリスク運用資産である不動産信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、準共有されている権利の管理は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第 252 条本文）、本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管- 101 -

理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
また、準共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、準共有されている信託受益権については、準共有者間で準共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権は不可分債権となり不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は不可分債務になると一般的には解されており、準共有者は他の準共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
更に、前記のとおり、準共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されているため、準共有者は、他の準共有者が予期せず変動し、その結果、不利益を受ける可能性もあります。
準共有されている信託受益権については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減
価要因が増す可能性があります。
⑤ 税制に関するリスク(イ) 導管性要件に係るリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件

国内 50％超募集要件

借入先要件
所有先要件
非同族会社要件
会社支配禁止要件

配当等の額が配当可能利益の額の 90％超であること（利益超過分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の 90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が 50％を超える旨の記載又は記録があること機関投資家（租税特別措置法第 67 条の 15 第 1 項第 1 号ロ(2)に規定するものをいいます。次の所有先要件において同じです。）以外の者から借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が 50 人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の 1 人及びその特殊関係者により発行済
投資口総数あるいは議決権総数の 50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
他の法人の株式又は出資の 50％以上を有していないこと（匿名組合出資を含
み、一定の海外子会社を除きます。）

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。
本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
a. 会計処理と税務処理との不一致によるリスク
会計処理と税務処理との不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の 90％超の配当（又は配当可能額の 90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。
- 102 -

b.

資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。
c. 借入先要件に関するリスク
本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない
場合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場
合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。
d. 投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないとこ
ろで、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
(ロ)

税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ハ)

不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を 100 分の 75 以上となるよう資産運用を行うもの（規約第 12 条第 6 項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

(ニ)

一般的な税制の変更に係るリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有若しくは売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

⑥ その他(イ) 不動産の鑑定評価士その他専門家の意見への依拠に関するリスク
本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の鑑定評価を不動産鑑定士等に依頼し、鑑定評価書を取得することがありま
すが、不動産等の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額
による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
- 103 -

また、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥
当性に関する第三者の報告書を取得することがありますが、建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査又は施設管理者への聞取り等を行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
さらに、不動産に関して算出される PML 値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML 値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されます
が、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
加えて、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等のマーケットレポートを取得することがあります。とりわけ、利害関係者に不動産等を賃貸する場合はマーケットレポートを必ず取得することとしています。マーケットレポートにより提示される第三者によるマーケット分析、統計情報
及び想定賃料水準等は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査会社及び調査の時期又は方法によってマーケット
分析、統計情報及び想定賃料水準等の内容が異なる可能性があります。また、想定賃料水準は、現在及び将来において当該賃料水準による賃貸借の可能性を保証又は約束するものではありません。
(ロ)

減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成 14 年 8 月 9 日）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第 6 号 平成 15 年 10 月 31 日））が、2005 年
4 月 1 日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人においても減損会計が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。
景気情勢や不動産価格の変動等によって本投資法人の保有している資産の価格が大幅に下落した場合等に、会計上減損損失が発生する可能性があります。

(ハ)

匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行う
ことがあります。本投資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在- 104 -

しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。
(ニ)

特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
本投資法人は規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の 2 分の
1 を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件（前記「⑤ 税制に関するリスク (イ) 導管性要件に係るリスク」
をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図しておりません。ただし、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。
しかし、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、したがって、売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関する収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「④不動産及び信託の受益権に関するリスク (ネ) 開発物件に関するリスク」に記載のリスクがあります。

(ホ)

今後の資産の取得及び譲渡に関するリスク
本投資法人は、本書の日付以降、取得予定資産を取得する予定です。
しかし、取得予定資産の当該時点での保有者と信託受益権売買契約を締結したとしても、その時々の経済環境により、信託受益権売買契約に規定された一定の条件が成就しないこと等により、取得予定資産を取得することができない可能性があります。
この場合、本投資法人は、代替資産を取得するための努力を行う予定ですが、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はなく、短期間に物件を取得できず、
かつ、かかる資金を有利に運用できない場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人は、本書の日付現在保有する資産及び取得予定資産の運用のみを目的としているものではなく、常時、新たな資産取得に向けた市場調査や情報の入手
並びに資産譲渡の実現可能性の把握等に努めています。したがって、本書の日付現在において取得予定資産以外に具体的に取得の決定を行った資産はありませんが、今後、本投資法人が本書の日付現在保有する資産及び取得予定資産以外の資産の取得、又は保有する資産の一部の譲渡を決定することがあり得ます。かかる資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で公表される可能性もあります。

(ヘ)本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク
本投資法人の資産規模は比較的小さいため、各種費用が資産規模との関係で相対的に高くなり、結果として本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ト)

感染症の感染拡大に関するリスク
感染症の発生・拡大により、投資対象不動産等の価値や収益が悪化し、本投資法人が損失を被るおそれがあります。本書の日付現在、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の世界的な感染拡大の影響により、世界的に経済活動に重大な停滞が生じています。新型コロナウイルス感染症（COVID-19）に関連して、上記までに記載のリスクのほか、本資産運用会社の業務の中にはテレワークに適さないものも多く存在
し、感染の影響が長期化すれば、本資産運用会社の業務が滞り、結果として、本投資- 105 -

法人の資産運用に悪影響が及ぶ可能性があります。新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の流行の収束時期は依然として不透明であり、最終的な影響については予測し難いことから、前述の悪影響以外のリスクが顕在化する可能性もあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(2) 投資リスクに対する管理体制
本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
① 本投資法人の体制
本投資法人においては、その役員会規程において、役員会を 2 か月に 1 回以上開催することと定めています。本投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席し、本資産運用会社が同席の上、執行役員の職務執行状況並びに本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況等について執行役員の報告が行われることとされており、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。なお、執行役員の職務執行状況並びに資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況の報告は 3 か
月に 1 回以上行うこととされています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士 1 名、公認会計士 1 名の計 2 名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。
②

本資産運用会社の体制
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以下のとおりリス
ク管理体制を整備しています。
(イ) 運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
本資産運用会社は、本投資法人の規約の投資方針等の基本方針を実現するため、本投資法人の規約等に沿って運用ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係者との取引ルール、投資物件の取得及び売却並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めています。本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めます。
また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の基本方針、リスク管理の統括者及び重要な問題の発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要なリスクとして、運用リスク、財務リスク、システムリスク、レピュテーション・リスク、コンプライアンスに関するリスク及び反社会的勢力に関するリスク等を定義し、取締役会や本資産運用会社のリスクに関する統括者であるコンプライ
アンス・オフィサー及び各部署のリスク管理に関する責任者である各部署の部長の役割を定めています。なお、リスクの状況については、コンプライアンス・オフィサーが、必要な場合には随時、及び内部監査責任者として実施する内部監査の中で、モニタリングの上、評価及び分析し、各部署に対して必要な勧告及び指示を与えるとともに、その結果につき、コンプライアンス委員会及び取締役会に報告することとされており、リスク管理体制の適切性又は有効性については、コンプライアンス・オフィサーが統括する内部監査及び外部機関による監査等により検証を行うものとしています（かかる内部監査による検証の詳細については、後記「(ロ) 内部監査による検証」をご参照ください。）。

(ロ)

内部監査による検証
内部監査業務は、コンプライアンス室を担当部門とし、内部監査責任者は、その長であるコンプライアンス・オフィサーとします。コンプライアンス室は、内部監査計
画書に基づく業務監査を実施するとともに、代表取締役社長が指示した場合には、特別監査を実施するものとします。なお、コンプライアンス室の内部監査は代表取締役- 106 -

が行います。内部監査は、各組織の業務及び運営が、金融商品取引法、投信法及び宅地建物取引業法等の法令、投信協会が定める諸規則及び本資産運用会社の社内規程等にしたがって、適切かつ効率的に行われているか否かの監査、不正又は重大な過失の発見及び未然防止態勢の監査、個人情報管理及び法人関係情報の管理を含む、各種の情報管理が適切に行われているか否かの監査、事務リスク管理態勢の監査、システム
リスク（コンピュータシステムのダウン又は誤作動等、システムの不備等に伴い顧客や本資産運用会社が損失を被るリスクをいいます。）に関する監査並びにその他必要な事項の内部監査等を含むものとされています。内部監査担当者は、内部監査を終了したときはすみやかに内部監査報告書を作成し、これを代表取締役社長及び取締役会に報告し、また、必要に応じて改善指示書を作成し、これを代表取締役社長及び取締役会に報告するとともに、代表取締役社長の承認を得た上で、被監査部長に内部監査報告書及び改善指示書を交付します。被監査部の責任者は、内部監査責任者から改善又は処置すべき事項について内部監査報告書及び改善指示書を受けた場合には、すみやかにその処理を行うとともに、その結果を改善報告書に記載し内部監査責任者を経由して代表取締役社長に報告しなければなりません。被監査部の責任者より改善報告書が提出された場合、内部監査責任者は意見のあるものについては、直ちに審議し再度意見を述べるものとし、実施事項については、処置の確認を行います。
(ハ)

利害関係者取引規程
参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報 第 3 管理及び運営人との取引制限 (2) 利害関係者取引規程」をご参照ください。

2 利害関係(ニ)

内部者取引等防止規程
本資産運用会社では、内部者取引等防止規程を制定し、本資産運用会社の役員及び従業員によるインサイダー取引の防止に努めています。なお、同規程において、本資産運用会社の役員及び従業員は、本投資証券等の売買等を行ってはならないものとされています（ただし、累積投資契約による本投資証券等の購入（有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第 59 条第 1 項第 9 号に掲げる場合に限る。）または法人関係情報管理責任者（本資産運用会社のコンプライアンス・オフィサーがこれにあたります。）の許可を得た上での本投資証券等の売却を行うことができるものとされていま
す。）。

(ホ)

フォワード・コミットメント等
フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リ
スクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を締結する際には、解約違約金の上限、物件の取得額の上限、契約締結から決済・物件引渡しまでの期間の上限及び決済資金の調達方法等についてのルールを定めたフォワード・コミットメント等に係る規程を遵守し、当該リスクを管理しています。

- 107 -

4 本資産運用会社における取締役の異動
本資産運用会社は、2022 年 12 月 9 日開催の取締役会において、2022 年 12 月 20 日開催の臨時株主総会にて取締役の辞任に伴う取締役の選任を付議することを決議し、会社法（平成 17 年法律第 86 号）第 319 条第 1 項に基づき、かかる取締役の選任について本資産運用会社の全ての株主に対して提案しました。その後、当該提案については 2022 年 12 月 20 日付で当該全ての株主から同意の意思表示がなされました。
(1) 新任取締役
取締役（非常勤）
秋野 徹
略歴については、以下のとおりです。
役職名
氏 名
取締役
秋野 徹 1978 年 4 月（非常勤）1989 年 9 月
1997 年 4 月
2000 年 1 月
2007 年 1 月
2014 年 6 月
2021 年 6 月
2022 年 6 月
2022 年 12 月

(2) 退任取締役
取締役（非常勤）杉本

主要略歴
株式会社静岡銀行 入社
株式会社日創 取締役
株式会社ジィー・バイ・ケイ 取締役
株式会社コーポレートデザイン研究所 取締役
ヨシコン株式会社 入社
同社 取締役
同社 顧問（現任）株式会社 YCY 取締役（非常勤）（現任）
東海道リート・マネジメント株式会社 取締役（非常勤）（現任）貞章- 108 -

第 3【参照書類を縦覧に供している場所】
東海道リート投資法人 本店（東京都千代田区永田町二丁目 14 番 3 号）
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町 2 番 1 号）

- 109 -

第三部【特別情報】
第 1【内国投資証券事務の概要】
1 名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人及び手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人であるみずほ信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第 226 条第 1 項、第 227 条第 1 項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第 228 条、第 152 条第 1項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡に係る数の増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載又は記録を受けることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第 228 条、第 140 条）。
なお、本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第 79
条第 1 項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりです。
取扱場所
東京都千代田区丸の内一丁目 3 番 3 号
みずほ信託銀行株式会社 本店証券代行部
取次所
該当事項はありません。
代理人の名称及び住所
東京都千代田区丸の内一丁目 3 番 3 号
みずほ信託銀行株式会社
手数料
該当事項はありません。
2 投資主名簿の閉鎖の時期
該当事項はありません。
3 投資主に対する特典
該当事項はありません。
4 内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。
5 その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

- 110 -

第 2【その他】
1.

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙及び裏表紙に、本投資法人の名称、英文名称（Tokaido REIT, Inc.）又はその略称、本投資法人のロゴマーク及びイラストを記載することがあります。

2. 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり記載します。
「募集又は売出しの公表後における空売りについて(1) 金融商品取引法施行令（昭和 40 年政令第 321 号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法施行令」といいます。）第 26 条の 6 の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令（平成 19 年内閣府令第 59 号。その後の改正を含みます。）（以下「取引等規制府令」といいます。）第 15 条の 5 に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間）において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第 26 条の 2 の 2 第 7 項に規定する私設取引シス
テムにおける空売り(注 1)又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ(注 2)の決済を行うことはできません。
(2) 金融商品取引業者等は、(1)に規定する投資家がその行った空売り(注 1)に係る有価証券の借入れ(注 2)の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
(注 1) 取引等規制府令第 15 条の 7 各号に掲げる、次の取引を除きます。
・先物取引
・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）等の空売り
・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り(注2) 取引等規制府令第15条の6に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」

3.

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり金融サービスの提供に関する法律（平成12年法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用
の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。
また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。本投資口は、不動産等を投資対象とするため、個別の不動産において地震や火災による被災等の様々な理由により、収入が減少したり費用が増加した場合、利益の分配額が減少したり、市場価格が低下する場合があります。」
4. 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり記載を行います。
「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞
及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］https://www.tokaido-reit.co.jp）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載
内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」- 111 -

「参照方式」の利用適格要件を満たしていることを示す書面

投資法人名

東海道リート投資法人

代表者の役職氏名

執行役員

江川

洋一

1. 当法人は、1 年間継続して有価証券報告書を提出しています。
2.

当法人の発行する投資証券は、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）に上場されています。
（新規上場日2021 年 6 月 22 日）

3. 当法人の発行済投資証券は、算定基準日（2022 年 11 月 30 日）以前 1 年間の金融商品市場における売買金額の合計が 100 億円以上であり、かつ、基準時上場時価総額が 100 億円以上です。
（1）売買金額の合計

28,269 百万円（2）基準時上場時価総額

21,551 百万円（参考）（2022 年 11 月 30 日の上場時価総額）
東京証券取引所に発行済投資口総数

おける最終価格
121,900 円

×

176,800 口- 112 -＝

21,551 百万円

投資法人の目的及び基本的性格並びに主要な経営指標等の推移
1.

投資法人の目的及び基本的性格
投資法人の目的及び基本的性格
東海道リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律 198 号。以下「投信法」といいます。）に基づき、その資産を主として特定資産（投信法第 2 条第 1 項に規定する特定資産をいいます。以下同じです。）に対する投資として運用することを目的とし（規約第 2 条）、また、本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保し、また、運用資産を着実に成長させることを目的として、主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成 12 年総理府令第 129 号。その後の改正を含みます。）第 105 条第 1 号ヘに定める不動産等資産に該当するものをいいます。以下同じです。）に該当し、かつ、不動産等（後記「(イ) 不動産等」に定義します。以下同じです。）に該当するものに投資して運用を行います。また、本投資法人は、不動産等資産に該当しない不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする不動産対応証券（後記「(ロ) 裏付けとなる資産の 2 分の 1 を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるもの」に定義します。）その他の資産にも投資することができるものとしますが、海外不動産には投資しないものとします（規約第 10
条）。

①

(イ)
a.
b.
c.
d.

不動産等（次に掲げるものを総称していいます。）
不動産
不動産の賃借権
地上権
不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。）
e. 信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
f. 当事者の一方が相手方の行う前記 a.から e.までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「匿名組合出資
持分」といいます。）
g. 信託財産を主として匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権(ロ) 裏付けとなる資産の 2 分の 1 を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるもの（以下「不動産対応証券」と総称します。）
a. 優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成 10 年法律第 105 号。その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）第 2 条第 9 項に定める優先出資証券をいいます。）
b. 受益証券（投信法第 2 条第 7 項に定める受益証券をいいます。）
c. 投資証券（投信法第 2 条第 15 項に定める投資証券をいいます。）
d. 特定目的信託の受益証券（資産流動化法第 2 条第 15 項に定める特定目的信託の受益証券（前記(イ) d.、e.及び g.に掲げる資産に該当するものを除きます。）をいいます。）
(ハ)
a.
b.
c.
d.
e.
f.

その他の特定資産預金
コールローン
国債証券（金融商品取引法第 2 条第 1 項第 1 号に定めるものをいいます。）
地方債証券（金融商品取引法第 2 条第 1 項第 2 号に定めるものをいいます。）
金銭債権（投信法施行令第 3 条第 7 号に定めるものをいいます。）
有価証券（金融商品取引法第 2 条第 1 項に定める有価証券及び同条第 2 項の規定により有価証券とみなされる権利のうち、前記(イ)、(ロ)及び(ハ)に定めるものを除きます。）- 113 -

g. デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第 3 条第 2 号に定めるデリバティブ取引に係る権利をいいます。）
h. 再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令第 3 条第 11 号に定めるものをいいます。）(ニ) 不動産等又は不動産対応証券への投資に付随して取得する次に掲げる権利
a. 商標法（昭和 34 年法律第 127 号。その後の改正を含みます。）に基づく商標権等（商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。）
b. 著作権法（昭和 45 年法律第 48 号。その後の改正を含みます。）に基づく著作権等
c. 温泉法（昭和 23 年法律第 125 号。その後の改正を含みます。）に定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等
d. 動産（民法（明治 29 年法律第 89 号。その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）で規定されるもののうち、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に附加された物をいいます。）
e. 民法上の地役権
f. 地球温暖化対策の推進に関する法律（平成 10 年法律第 117 号。その後の改正を含みます。）に基づく算定割当量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）
g. 前記 a.から f.までに定めるもののほか、不動産等又は不動産対応証券への投資に付随して取得が必要となるその他の権利(ホ) 金融商品取引法第 2 条第 2 項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を有価証券とみなして、前記(イ)から(ニ)までを適用するものとします。
②

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型
です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法上の金融商品取引業者である東海道リート・マ
ネジメント株式会社に全て委託してこれを行います。

- 114 -

2.

主要な経営指標等の推移
第1期
2022 年 1 月

期別
決算年月

第2期
2022 年 7 月

営業収益

(百万円)

1,343

1,116

（うち不動産賃貸事業収益）(百万円)(1,343)(1,116)

営業費用

(百万円)

524

494

（うち不動産賃貸事業費用）

(百万円)

(382)

(378)

営業利益

(百万円)

819

622

経常利益

(百万円)

434

561

当期純利益

(百万円)

432

560

総資産額

(百万円)

34,45634,200-(△0.7)

17,461

17,589

-

(0.7)

(百万円)

17,02817,028

発行済投資口の総口数(口)176,800

176,800

1 口当たり純資産額(注 2)(円)

98,761

99,485

1 口当たり当期純利益(注 3)

(円)

3,844

3,170

(百万円)

432

560

1 口当たり分配金額

(円)

2,446

3,170

（うち 1 口当たり利益分配金）(円)(2,446)(3,170)（うち 1 口当たり利益超過分配金）

(円)

-

-

総資産経常利益率(注 4)

(％)

2.5

1.6

（年換算値）(注 5)

(％)

(3.0)

(3.3)

自己資本利益率(注 6)

(％)

5.0

3.2

（年換算値）(注 5)

(％)

(5.9)

(6.4)

自己資本比率(注 7)

(％)

50.7

51.4

-

(0.7)

(百万円)

15,95015,600

(％)

46.3

45.6

-

(△0.7)(％)（対前期比）
純資産額

(百万円)
(％)

（対前期比）
出資総額

分配金総額（対前期増減）有利子負債額
有利子負債比率(注 8)（対前期増減）配当性向(注 9)

(％)

100.0

100.0

投資物件数

(件)

9

9

総賃貸可能面積(注 10)(㎡)

223,253.57

223,253.57

期末テナント数(注 11)

(件)

272

274

期末稼働率(注 12)

(％)

99.6

99.6

当期減価償却費

(百万円)

157

116

当期資本的支出額

(百万円)

34

36

賃貸 NOI（Net Operating Income）(注 13)

(百万円)

1,118

854

(注 1)

本投資法人の営業期間は、毎年 2 月 1 日から 7 月 31 日まで及び 8 月 1 日から翌年 1 月 31 日までの各 6 か月間ですが、
第 1 期営業期間は本投資法人設立の日（2021 年 2 月 1 日）から 2022 年 1 月 31 日までです。

(注 2)「1 口当たり純資産額」は、純資産合計を期末発行済投資口の総口数（176,800 口）で除することにより算出しています。

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(注 3)

第 1 期の「1 口当たり当期純利益」は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数（112,501 口）で除することにより算出しています。

(注 4)
(注 5)

経常利益／{（期首総資産額＋期末総資産額）÷2}×100
第 1 期は 1 物件（丸の内エンブルコート）の取得日である 2021 年 3 月 30 日より実質的な運用を開始したため、実質的な運用日数（308 日間）に基づき、第 2 期は資産運用期間の日数（181 日間）に基づき、それぞれ年換算した数値を（）書きで記載しています。

(注 6)
(注 7)

当期純利益／{（期首純資産額＋期末純資産額）÷2}×100
期末純資産額／期末総資産額×100

(注 8)
(注 9)

期末有利子負債／期末総資産額×100
分配総額／当期純利益×100(注 10)

各期末日時点の各保有資産に係る建物の（ただし、底地物件については、その土地の）本投資法人が賃貸可能と考える面積を記載しています。なお、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光発電設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係る賃貸可能面積を含みません。また、エンブルエール草薙駅前については、2022 年 8 月 1
日付で賃料固定型マスターリース契約からパス・スルー型マスターリース契約へ変更しており、賃貸可能面積が(注 11)

6,486.26 ㎡から 6,357.81 ㎡へ変更されています。
「期末テナント数」は、各期末日時点の保有資産に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、住居系アセットに係る賃貸借契約の賃借人について、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに 1 件として計算した数字を記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社と賃貸借契約を締結済みの転借人の数を記載しています。したがって、同一の賃借人への賃貸区
画を 1 件として計算すると、テナント数が少なくなる物件があります。なお、マスターリース会社が転借人と賃料固定型サブマスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、その転借人の数を 1 件として記載しています。
また、「テナント数」の合計は、各物件のテナント数を単純合算した数値を記載しています。なお、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光発電設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係るテナントを含みません。

(注 12)「期末稼働率」とは各期末日時点における各物件の賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計で除して得られた数値を百分率で記載しています。

(注 13)(注 14)

当期賃貸営業利益（不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用）＋当期減価償却費
別途記載する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて記載し、比率については小数第 2 位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。

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