平成２６年度

法令実例研究会

報告書

敷金と原状回復に関する諸問題について
賃貸住宅の退去時の原状回復については、一人暮らしの増加に伴う賃貸住宅の需要の高まりを背景に、その範囲や費用負担をめぐり、 トラブルが増加傾向にあり、大きな問題となっています。本研究会では、賃貸借契約の当事者である賃貸人、賃借人間のトラブルを防止するため、賃貸仲介、管理する宅建業者として実務上留意すべきポイントについて考察し、どのように対応すべきかを検討しました。
これまで、本会では、敷金と原状回復に関するトラブル防止のため、費用負担割合の一般的な基準を設けた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を、改訂の都度ホームページや広報等を利用し会員への周知を行い、また入居時や退去時の際の物件状況確認書類として「入居時・退去時のチェッ
クリスト」の作成や賃貸借契約書に修繕の負担部分を別表で示すなど賃借人との負担割合で賃貸人、賃借人双方に相違ないよう会員へ案内、周知してまいりました。
しかしながら、依然として、県の相談窓口や本会の不動産無料相談所には敷金返還や原状回復の賃借人と賃貸人の費用負担部分の割合などのトラブル相談は多く、敷金精算と原状回復に関する少額訴訟に発展しているのが現状です。
まず、トラブルの原因として考えられるのは、入居時と退去時における損耗等の有無など物件の確認が不十分であることが挙げられます。また、賃貸人と賃借人との原状回復における考え方に相違があること、賃借人 が負担すべき部分（賃借人に故意、過失があるもの）と賃貸人が負担すべき 部分（通常損耗および自然損耗による部分）について明確に理解なされていないことで大きな問題となっているのではないかと考えられます。
そ こ で 、こ れ ま で 賃 貸 人 側 の 目 線 で と ら え ら れ て き た 原 状 回 復 の 取 扱 い を 、賃借人側からの目線に立って考えることでトラブル防止につながるよう検討しました。
このような賃借人、賃貸人双方の考え方の相違を整理し、賃借人に自身の原状回復の負担部分等をはっきりと明示していくことで、賃借人が退去時に抱く懸念事項を払拭していけると思われます。
１．賃借人側が留意すべき事項
入居の際に、退去の際のことまで想定することは困難ではありますが、通常の居住用賃貸借契約においては、契約期間が長期に渡ることから契約当事者間だけの記憶ではあいまいになり、損耗の箇所や負担割合についてトラブ-1-

ルになりやすい。このため、入居する際に事前に損耗等の箇所や程度のチェックを行うことや原状回復の内容について確認しておくことが重要です。
賃 借 人 と し て 注 意 す べ き こ と と し て 、入 居 時 に 部 屋 の 状 況 確 認 を す る こ と 、
壁やふすま、床や畳の状態など傷や汚れがないかをチェックし、デジタルカ
メラやスマートフォンで撮影し、証拠として残し、入居時に賃貸人に報告します。
２．業者として留意すべき事項
業者としては、入居時に賃借人へ状況の確認をするようアドバイスし、協会が推奨している書式「入居時・退去時のチェックリスト」などの入退去検査表を使用して確認をさせます。また、往復はがきを使用し、賃借人に入居
後一週間以内に傷や汚れなどないかチェックしてもらい、返信を出してもらうなど書類として残しておくことが有効と考えられます。
参考：入居時・退去時のチェックリスト

入居時・退去時のチェックリスト
物件名

住戸番号

所在地

ＴＥＬ

借主氏名
契 約 日
日
転居先住所

年

月 入 居 日日天井
壁
玄 床
関 玄関ドア・ 鍵
廊 チャイム
下 下駄箱
照明器具

入 居 時
破損
・
具体的な状況
損傷
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無

破損
・
損傷
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無

台 天井
所 壁
・ 床
食 流し台
堂 吊戸棚
・ 換気扇
居 給湯機器
間
コンロ

有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無

有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無

場
所

箇

所

貸主氏名
年

月 退 去 日日
転 居 先 ＴＥＬ
退去

具体的な状況

-2-

－

－
年
－

月
－

時
修繕 交換 負担要 不 要 不 貸 借

照明器具
給排水

有・無
有・無

有・無
有・無

天井・壁・床 有 ・ 無
ドア
有・無
風呂釜
有・無
浴
浴槽
有・無
シ
ャ
ワ
ー
有・無
室
給排水
有・無
照明・換気 有・無扇
浴室乾燥機 有・無天井・壁・ 有・無
床
ドア
有・無
洗 洗面台
有・無
面 洗濯機置場 有・無
有・無
所 給排水
照明器具
有・無

有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無

天井・壁・ 有・無
ドア
有・無
ト 床
便器
有・無
イ
水洗タンク 有・無レ 照明・換気 有・無
扇

有・無
有・無
有・無
有・無
有・無

（注）設備については、行動状況のチェックも含まれます。
所

入 居 時
破損
・
具体的な状況
損傷
天井
有・無
壁
有・無
床
有・無
居
間仕切り
有・無
押入・天袋 有・無室 外回り建具 有・無
照明器具
有・無

破損
・
損傷
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無

天井
有・無
壁
有・無
有・無
居 床
間仕切り
有・無
押入・天袋 有・無室 外回り建具 有・無
照明器具
有・無

有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無

天井
有・無
壁
有・無
居
床
有・無
間仕切り
有・無
室 押入・天袋 有・無
外回り建具 有・無

有・無
有・無
有・無
有・無
有・無
有・無

場
所

箇

退

去

具体的な状況

-3-時
修繕 交換 負担要 不 要 不 貸 借

照明器具

有・無

有・無

エアコン
有・無
スイッチ・コン 有・ 無
そ カセントーテンレー 有・無ル
バルコニー 有・無の物干し金具 有・無

有・無
有・無
有・無
有・無
有・無

他

（備考）
本チェックリストの確認として入居時から退去時まで当事者各々１通を保有するものとします。

☆入居時

上記の通り物件各箇所の状況について点検し、確認しました。
平成

年

月

借主氏名

日

平成

印

年

月

日

貸主氏名

管理業者名及び

印
平成

年

月

確認担当者氏名☆退去時

日印

上記の通り物件各箇所の状況について点検し、確認しました。
平成

年

月

借主氏名

日

平成

印

年

月

日

貸主氏名

管理業者名及び印
平成年

確認担当者氏名

月日
印

また、平成２３年８月公表された再改訂版「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に、賃借人と賃貸人の修繕分担表が明記されているので、契約書に添付することで賃借人に負担すべき部分を理解していただくことができます。
１

賃貸人・賃借人の修繕分担表
賃 貸 人 の 負 担 となるも の【床 （ 畳 ・フ ローリング・ カ ーペッ トなど）】
1 ．畳 の 裏 返 し 、表 替 え（ 特 に 破 損 し てい ないが 、次 の 入 居 者 確 保 のために 行 うもの）
2．フロ ーリング のワ ック スが け
3．家 具 の設 置 による床 、カーペットのへこみ、設置跡
4 ．畳 の 変 色 、フ ロ ーリ ン グ の 色 落 ち （ 日 照 、 建 物
構 造 欠 陥 に よる 雨 漏 り などで発 生 したも の）【壁 、天 井 （クロ スなど）】
1 ． テ レ ビ 、 冷 蔵 庫 等 の 後 部 壁 面 の 黒 ず み （ いわゆる電 気 ヤ ケ）
2．壁 に 貼 ったポ スターや 絵 画 の 跡

賃 借 人 の 負 担 と なるも の
1．カーペットに飲 み物 等 をこぼしたことによるシミ、カビ（ こぼ した 後 の 手 入 れ 不 足 等 の 場 合 ）2．冷 蔵 庫 下 のサビ跡 （サビを放 置 し、床 に汚 損
等 の 損 害 を与 えた 場 合 ）3．引 越 作 業 等 で生 じた 引 っか きキズ
4．フローリングの色 落 ち（賃 借 人 の不 注 意 で雨が吹 き 込 んだ ことなどに よるも の ）1．賃 借 人 が日 常 の清 掃 を怠 ったための台 所 の
油 汚 れ（使 用 後 の手 入 れが悪 く、ススや油 が付 着 している 場 合 ）-4-

3．壁 等 の画 鋲 、ピン等 の穴 （下 地 ボードの張 替
えは 不 要 な程 度 の もの）
4．エアコン（賃 借 人 所 有 ）設 置 による壁 のビス
穴 、跡5．クロスの変 色 （日 照 などの自 然 現 象 によるもの）【建 具 等 、襖 、柱 等 】
1．網 戸 の張 替 え（破 損 はしていないが、次 の入
居 者 確 保 のため に 行 うもの）2．地 震 で破 損 したガラ ス
3．網 入 りガラスの亀 裂 （構 造 により自 然 に発 生
したも の）【設 備 、その 他 】
1．専 門 業 者 による全 体 のハウスクリーニング（賃 借 人 が 通 常 の 清 掃 を実 施 している 場 合 ）2．エアコンの内 部 洗 浄 （喫 煙 等 の臭 いなどが付
着 していない場 合 ）3．消 毒 （ 台 所 ・ トイ レ）
4 ． 浴 槽 、 風 呂 釜 等 の 取 替 え （ 破 損 等 は し てい な
いが 、次 の 入 居 者 確 保 のため に行 うもの）
5．鍵 の 取 替 え（ 破 損 、鍵 紛 失 のない場 合 ）6．設 備 機 器 の故 障 、使 用 不 能 （機 器 の寿 命 に
よるもの）

２

2 ．賃 借 人 が 結 露 を放 置 した ことで拡 大 した カビ 、シミ（賃 貸 人 に通 知 もせず、かつ、拭 き取 るな
どの 手 入 れ を怠 り 、壁 等 を腐 食 させた 場 合 ）3．クーラーから水 漏 れし、賃 借 人 が放 置 したた
め壁 が 腐 食
4．タバコ等 のヤニ・臭 い（喫 煙 等 によりクロス等
が変 色 した り 、臭 いが 付 着 している 場 合 ）5 ． 壁 等 の く ぎ 穴 、 ネジ 穴 （ 重 量 物 をか ける た め にあけたもので、下 地 ボードの張 替 えが必 要 な
程 度 の もの）
6．賃 借 人 が 天 井 に 直 接 つ けた 照 明 器 具 の 跡
7 . 落 書 き 等 の 故 意 による 毀 損
1 ． 飼 育 ペ ッ ト に よ る 柱 等 の キ ズ ・ 臭 い（ ペ ッ ト に よる柱 、クロス等 にキズが付 いたり、臭 いが付 着している 場 合 ）2. 落 書 き 等 の 故 意 による 毀 損

1．ガスコンロ置 き場 、換 気 扇 等 の油 汚 れ、すす（賃 借 人 が清 掃 ・手 入 れを怠 った結 果 汚 損 が生 じた 場 合 ）2．風 呂 、トイレ、洗 面 台 の水 垢 、カビ等 （賃 借 人が清 掃 ・手 入 れを怠 った結 果 汚 損 が生 じた場
合）
3 ．日 常 の 不 適 切 な 手 入 れ も し く は 用 法 違 反 に よる設 備 の 毀 損
4. 鍵 の 紛 失 または 破 損 に よる 取 替 え
5．戸 建 賃 貸 住 宅 の 庭 に 生 い茂 った雑 草

賃借人の負担単位
負担内
容

床

壁
・
天
井
（
ク
ロ
ス
）

毀
損
部
分
の
補
修

毀
損
部
分
の
補
修

賃 借 人 の負 担 単 位

経 過 年 数 等 の考 慮

畳原則一枚単位
毀 損 部 分 が複 数 枚 の場 合 はその枚 数 分 （ 裏 返 しか 表 替 え か は 、 毀
損 の 程 度 による）カーペット
クッションフロア

毀 損 等 が複 数 箇 所 の場 合 は、居室全体

フローリング

原 則 ㎡単 位
毀 損 等 が複 数 箇 所 の場 合 は、居室全体

壁 （ク ロス）タバ コ等 のヤニ、臭 い

柱・修
具補
建の分部損
襖毀

（畳 表 ）
経 過 年 数 は 考 慮 しない。
（畳 床 ・ カーペット・ クッ シ ョンフロ ア）
6 年 で残 存 価 値 1 円 となるよ うな負 担
割 合 を算 定 する 。
（フローリング）補 修 は 経 過 年 数 を考 慮 しない。
（フローリング全 体 にわたる毀 損 等 があり、張 り替 える場 合 は、当 該 建 物 の耐用 年 数 で残 存 価 値 1 円 となる ような負担 割 合 を算 定 する 。）㎡単 位 が望 ましいが、賃 借 人 が毀 損 した箇 所 を含 む一 面 分 まで
は張 替 え費 用 を賃 借 人 負 担 としてもやむ をえないとする 。
喫 煙 等 により当 該 居 室 全 体 においてクロス等 がヤニで変 色 したり
臭 いが付 着 した場 合 のみ、居 室
全 体 のクリーニングまたは張 替 費
用 を賃 借 人 負 担 とする ことが 妥 当と考 えられる 。

（壁 〔ク ロス〕）6 年 で残 存 価 値 1 円 となるよ うな負 担
割 合 を算 定 する 。

1 枚単位

（襖 紙 、障 子 紙 ）経 過 年 数 は 考 慮 しない。

-5-

柱

補設
修備
の
設
備 返鍵
・ 却の
そ
の
他
清通
掃常
※の

（襖 、障 子 等 の 建 具 部 分 、柱 ）経 過 年 数 は 考 慮 しない。

1 本単位

設備機器

補 修 部 分 、交 換 相 当 費 用

鍵

補修部分
紛 失 の 場 合 は 、シ リ ン ダ ーの 交 換
も含 む 。

クリーニング※通 常 の清掃 や退 去 時の清 掃 を怠 った場 合 の み

部 位 ご と、また は 住 戸 全 体（設 備 機 器 ）
耐 用 年 数 経 過 時 点 で残 存 価 値 1 円 となるような直 線 (または曲 線 )を想 定 し、
負 担 割 合 を算 定 する 。
鍵 の紛 失 の場 合 は、経 過 年 数 は考 慮しない。交 換 費 用 相 当 分 を借 主 負 担 とする 。
経 過 年 数 は考 慮 しない。借 主 負 担 となるのは、通 常 の清 掃 を実 施 していない
場 合 で、部 位 もしくは、住 戸 全 体 の清掃 費 用 相 当 分 を借 主 負 担 とする。

今年は、民法改正が予定されています。今回の民法改正では、敷金の定義が明文化されます。
敷金について、次のような規律を設けるものとする。
(1) 賃 貸 人 は 、敷 金（ い か な る 名 義 を も っ て す る か を 問 わ ず 、賃料債 務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対す る 金 銭 債 務 を 担 保 す る 目 的 で 、賃 借 人 が 賃 貸 人 に 交 付 す る 金 銭
を い う 。）を 受 け 取 っ て い る 場 合 に お い て 、賃 貸 借 が 終 了 し 、かつ 、賃 貸 物 の 返 還 を 受 け た と き 、又 は 賃 借 人 が 適 法 に 賃 借 権 を 譲
渡 し た と き は 、賃 借 人 に 対 し 、そ の 受 け 取 っ た 敷 金 の 額 か ら 賃 貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
(2) 賃 貸 人 は 、賃 借 人 が 賃 貸 借 に 基 づ い て 生 じ た 金 銭 債 務 を 履 行
し な い と き は 、敷 金 を 当 該 債 務 の 弁 済 に 充 て る こ と が で き る 。この 場 合 に お い て 、賃 借 人 は 、賃 貸 人 に 対 し 、敷 金 を 当 該 債 務 の 弁
済に充てることを請求することができない。
このことから、契約期間満了時に敷金から当然一定額を控除する金員（いわゆる敷引金）が賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭債務といえるのか議論があるように思います。契約書に書いてあれば金銭債務といえるとの見解もありますが、その法的性質は何なのか疑問が残ります。賃料の後払いか、自然損耗・摩耗分に引き当てられる対価か、賃貸借契約中に発生する何らかの損害に対する損害賠償の予定なのかです。
なお、以下に、再改訂版「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に追加された事例をＱ＆Ａ形式で掲載します。

-6-

Ｑ １ 改 訂 版・再 訂 版 の「 原 状 回 復 を め ぐ る ト ラ ブ ル と ガ イ ド ラ イ ン 」で 追 加された事例についてその負担振り分けの考え方を教えて下さい。
Ａ１【改訂版で追加】〈冷蔵庫下のサビの跡〉
冷蔵庫に発生したサビが床に付着しても、拭き掃除で除去できる程度であれ
ば通常の生活の範囲と考えられますが、そのサビを放置し、床に汚損等の損害を与えることは、賃借人の善管注意義務違反に該当する場合が多いと考えられます。
賃借人としては古い冷蔵庫を床に置く場合にはベニヤを下に敷くなどの工夫が必要でしょう。
〈ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす〉
使用期間中に、その清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合は、賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられます。その場合には除去費用は賃借人の負担になります。
〈風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等〉
使用期間中に、その清掃・手入れを怠った結果生じた場合は、賃借人の善管
注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられます。
【再訂版で追加】
賃借人の負担として追加〈落書き〉〈鍵の紛失、破損による取替え〉（考え方）鍵の紛失や不適切な使用による破損は、賃借人負担と判断される場合が多いものと考えられる。
〈戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草〉（考え方）草取りが適切に行われていない場合は、賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断される場合が多いと考えられる。
Ｑ２ 少額訴訟について。
①訴額の上限が６０万円に引き上げられるというのは本当ですか。
②敗訴した相手が任意に実行しない場合の次の法的手段について。
Ａ２① 本 当 で す 。民 事 訴 訟 法 の 改 正 に よ り 訴 額 の 上 限 が ６ ０ 万 円 に 引 き 上 げ ら れました。
平成１６年４月１日から施行されます。
② 他の場合と同様、判決に基づいて強制執行することになります。

-7-

なお、少額訴訟で債務名義を取得した債権者が、これに基づいて強制執行の申立てをする場合には、平成１７年４月１日から民事執行の改正法の施行により金銭債権に対する強制執行に限り、簡易裁判所において債権執行の手続
きを行うことができることになりました。
Ｑ３「ハウスクリーニングが終了した段階で貸し室を明け渡したものとみなす」という特約は有効ですか。
Ａ３
場合分けをする必要があるでしょう。通常の使用に伴う摩耗・損耗についてはその回復費用は、賃貸人が負担し、賃借人に原状回復義務がないのを原則とするというのが判例ですから、通常の使用に伴うハウスクリーニングであれば賃貸人の責任でおこなわなければなりません（「原状回復をめぐるトラ
ブルとガイドライン」でもその旨、明記されています）。したがって、汚れが通常の使用に伴うものであれば、ハウスクリーニングを賃借人がする必要はありませんから、上記特約は根拠がなく、一方的に賃借人に不利益な特約として無効になります（借地借家法３０条の類推）。それに対し、汚れが賃借人の保管義務（民法４００条に根拠があります）に違反した場合には、賃借人に除去義務がありますから、賃借人が自ら行わない場合に賃貸人がハウ
スクリーニングを実施する合理的期間は明け渡しを未了として家賃を要求
し、敷金を拒むことは有効とされる余地はあると思います。ちなみに、保管義務違反の場合のハウスクリーニングは、賃貸人指定の業者とするというのは、合理的理由があれば有効でしょう。但し、その費用が、他に比べて著しく高い場合は支払いを拒むか、既に敷金から引かれている場合は、返還請求できるでしょう。だいたいハウスクリーニング会社は、宅建業者の子会社であることが多いのですが。合理性を欠く場合には、少額訴訟紛争に発展するでしょう。
【ガイドラインを前提とした個別事例の検討】〈畳〉
Ｑ４ 畳の損耗、取り替えに関する費用区分について纏めて下さい。
Ａ４① 畳 の 裏 返 し 、表 替 え（ 特 に 破 損 等 し て い な い が 、次 の 入 居 者 確 保 の た め 行うもの）は、入居者の入れ替わりによる物件維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当です。
② 日 照 等 に よ る 畳 の 変 色 は 、通 常 の 生 活 で は 避 け ら れ な い も の で あ り 、賃 借人に責任はないので、それに伴う畳の裏返し、表替えも賃貸人の負担とすべきです。
③ 家 具 の 設 置 に よ る 畳 の へ こ み 、設 置 跡 に つ い て は 、家 具 保 有 数 が 多 い と い-8-

う我が国の実情に鑑みると必然的なものです。したがって、それに伴う畳の裏返し、表替えも賃貸人の負担とすべきです。
ただし、入居の際にタンスの下には管理者が用意したベニヤ板をひくことな
どをお願いし、できるだけへこみ設置個所が残らないような措置を講じておくべきでしょう。
④ 雨 漏 り 等 、建 物 の 欠 陥 に よ っ て 発 生 し た 畳 の ふ や け・カ ビ の 発 生 に 伴 う 畳の裏返し、表替えも賃貸人の負担とすべきです。
ただし、賃借人が通知義務（民法６１５条参照）を怠って被害を拡大した場
合には賃借人にも費用負担が考えられます。
これに対し、賃借人の不注意で雨が吹き込んだことによるものについては賃借人の善管義務違反、過失によるものとして賃借人の負担になるでしょう。
⑤ 飲み物をこぼしたことによるシミ、カビの発生について。
飲み物等をこぼすこと自体は通常の生活の範囲ですが、その後の手入れ不足等で生じたカビ、シミの除去は賃借人の負担により実施するのが妥当でしょう。
⑥ タバコによる畳の焦げ。
これについては、賃借人の善管義務違反として賃借人が負担するのが妥当でしょう。
⑦ 引越作業で生じたひっかき傷、ささくれ。
賃借人の善管義務違反または過失に該当する場合が多いと思います。
（費用区分）
畳の取り替えの実体を見ると、最低１枚でも行われますし、色合わ せの場合には当該部屋全体の畳を対象としていますが、賃借人が費用を負担する場合の負担単位は、畳一枚単位とし、毀損等が複数枚にわたるときは、その枚数ということになります。裏返しか表替えかは毀損の程度によります。
畳は、消耗品に近い物なので減価償却になじまないものなので、経過年数は考慮しません。
〈フローリング〉
Ｑ５ フローリングの損耗、毀損に関する費用区分について纏めて下さい。
Ａ５① フ ロ ー リ ン グ の ワ ッ ク ス が け は 、通 常 の 生 活 に お い て 行 う こ と が 想 定 さ れておらず、物件の維持管理の意味合いが強いことから、賃貸人負担とすることが妥当です。
② 日照、建物の構造欠陥によるフローリングの色落ち。
日照は通常の生活では避けられないものであり、賃借人に責任はないので、それに伴う張替えも賃貸人の負担とすべきです。

-9-また、雨漏り等、建物の欠陥によって発生したフローリングの色落ちも、建物の構造上の欠陥は、賃借人には責任がありませんから、賃貸人の負担とすべきです。
ただし、賃借人が通知義務（民法６１５条参照）を怠って被害を拡大した場
合には賃借人にも費用負担が考えられます。
これに対し、賃借人の不注意で雨が吹き込んだことによるものに ついては賃借人の善管義務違反、過失によるものとして賃借人の負担になるでしょう。
③ 家 具 の 設 置 に よ る フ ロ ー リ ン グ の へ こ み 、設 置 跡 に つ い て は 、家 具 保 有 数が多いという我が国の実情に鑑みると必然的なものです。したがって、それに伴う取り替えも賃貸人の負担とすべきです。
ただし、入居の際に家具の下には管理者が用意したベニヤ板をひくことなどをお願いし、できるだけへこみ設置跡が残らないような措置を講じておくべきでしょう。
④ キャスター付きのイス等によるフローリングのへこみ、きず。
キャスターの転がりによるきず等の発生は通常予測されることで、賃借人としてはその使用にあたって十分な注意を払う必要があり、発生させた場合は賃借人の善管義務違反になるでしょう。
⑤ タバコによる焦げ。
これについては、賃借人の善管義務違反として賃借人が負担するのが妥当でしょう。
⑥ 引越作業で生じたひっかき傷、ささくれ。
賃借人の善管義務違反または過失に該当する場合が多いと思います。
（費用区分）
フローリングの取り替えの実体を見ると、最低１平米単位で行われていますから、賃借人が費用を負担する場合の負担単位も、最低１平米単位として、毀損等が複数単位にわたる複数箇所について各１平米単位とし、場合によっては当該居室全体と言うこともあるでしょう。
なお、部分補修の場合、フローリングは、本来建物本体と同様長期間の使用に耐えられるものですから、形式的に経過年数を考慮すると賃貸人に酷になります（フローリングの補修を部分的に行ったからといって、何年後かに全体の張替をおこなう場合、当該部分補修箇所を除いて張り替えるわけにはいきません）。したがって、部分補修の場合には、経過年数を考慮する必要はないでしょう。
〈 カ ー ペ ッ ト 、 ク ッ シ ョ ン フ ロ ア ー 〉 __Ｑ ６ カ ー ペ ッ ト 、ク ッ シ ョ ン フ ロ ア ー の 損 耗 、毀 損 に 関 す る 費 用 区 分 に つ いて纏めて下さい。

- 10 -

Ａ６① 家 具 の 設 置 に よ る カ ー ペ ッ ト 、ク ッ シ ョ ン フ ロ ア ー の へ こ み 、設 置 跡 に つ
い て は 、家 具 保 有 数 が 多 い と い う 我 が 国 の 実 情 に 鑑 み る と 必 然 的 な も の で す 。
したがって、それに伴う取り替えも賃貸人の負担とすべきです。
ただし、入居の際に家具の下には管理者が用意したベニヤ板をひくことなどをお願いし、できるだけへこみ設置跡が残らないような措置を講じておくべきでしょう。
② 飲み物をこぼしたことによるシミ、カビの発生について。
飲み物等をこぼすこと自体は通常の生活の範囲ですが、その後の手入れ不足等で生じたカビ、シミの除去は賃借人の負担により実施するのが妥当でしょう。
③ タバコによる焦げ。
これについては、賃借人の善管義務違反として賃借人が負担するのが妥当でしょう。
④ 引越作業で生じた傷賃借人の善管注意義務違反または過失に該当する場
合が多いと思います。
（費用区分）
カーペット、クッションフロアーの取り替えの実体を見ると、洗浄等で落ちない汚れ、きずの場合は当該居室全体を対象としているようです。賃借人の善管注意義務違反で毀損等が複数箇所にわたる場合には、賃借人 の費用の負担単位も、当該居室全体と言うこともあるでしょう。
なお、経過年数の考慮としては、６年で残存価値１円となるような曲線を想定し、負担割合を算定するのが妥当とされています。
〈畳床〉
Ｑ７ 畳床が賃借人の善管注意義務違反で毀損した場合の費用区分について纏めて下さい。
Ａ７
毀損部分の補修をなし、経過年数の考慮としては、６年で残存価値１円となるような曲線を想定し、負担割合を算定するのが妥当とされています。
〈タバコヤニ〉
Ｑ ８ タ バ コ の ヤ ニ で 壁 、天 井 が 汚 損 し た 場 合 の 費 用 区 分 に つ い て 纏 め て 下 さい。
Ａ８
喫煙自体は用法違反、善管注意義務違反にあたらず、クリーニングで除去できる程度のヤニについては、通常の損耗の範囲であり、賃借人の負担はないものとし、張り替えなければならない場合のみ、居室全体の張替費用を賃借- 11 -

人の負担とすることが妥当でしょう。いずれにしても、入居に際し、喫煙によって、場合によっては思わぬ原状回復費用がかかることを説明し、納得の上で使用を開始してもらいましょう。「入居のしおり」等の活用をおすすめします。
賃借人が費用負担する場合の経過年数の考慮としては、６年で残存価値１円となるような曲線を想定して負担割合を算定するのが妥当とされています。
〈電気ヤケ〉
Ｑ ９ テ レ ビ 、冷 蔵 庫 等 の 後 部 壁 面 の 黒 ず み（ い わ ゆ る 電 気 ヤ ケ ）に よ る 補 修
費は賃借人に負担させることができますか。
Ａ９
テレビ、冷蔵庫は通常一般的な生活をしていくうえで必需品であり、その使用による電気ヤケは通常の使用の損耗と考えるべきですから賃借人に費用を負担させることはできません。
いずれにしても、賃貸人側にも冷蔵庫が設置される裏の壁部分は代替可能な化粧板を置くなりして建物管理上の工夫が必要となるでしょう。
〈ポスター跡〉
Ｑ１０ 壁に貼ったポスターや絵画の跡は賃借人の費用で補修できますか。
Ａ１０
壁にポスター等を貼ることによって生じるクロス等の変色は、主に日照などの自然現象によるもので、通常の生活による損耗の範囲であると考えられます。したがって、賃借人に費用負担を求めることはできません。
〈エアコン設置跡〉
Ｑ １ １ エ ア コ ン（ 賃 借 人 所 有 ）設 置 に よ る 壁 の ビ ス 穴 跡 は 賃 借 人 の 費 用 で 補修できますか。
Ａ１１
エアコンについてもテレビ等と同様一般的な生活をしていくうえで必需品となってきており、その設置によって生じたビス穴等は通常の生活による損耗の範囲であると考えられます。したがって、賃借人に費用負担を求めることはできません。
この辺りも「入居のしおり」等を活用して注意を喚起し、建物に対する損耗が最小限になるような設置方法をとってもらいましょう。
〈日照によるクロスの変色〉
Ｑ１２ 日照などの自然現象によるクロスの変色は賃借人の費用で補修できますか。
Ａ １ ２ 畳 等 の 変 色 同 様 、日 照 は 通 常 の 生 活 を し て い く う え で さ け ら れ な い ものですから、賃借人に費用負担を求めることはできません。

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〈壁の画鋲跡〉
Ｑ １ ３ 壁 の 画 鋲 、ピ ン 等 の 穴 で 下 地 ボ ー ド の 張 替 え は 不 要 な 程 度 の も の は 賃
借 人 に 善 管 注 意 義 務 違 反 が あ り ま す か 。重 量 物 を か け る た め の 壁 等 の く ぎ 穴 、
ネジ穴はどうですか。
Ａ１３
ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の日常生活において行われる範疇のものであり、そのために使用した画鋲、ピン等の穴は、通常の損耗と考えられますから、賃借人に善管義務違反はなく、賃借人に費用負担を求めることはできません。
これに対し、重量物の掲示等のためのくぎ、ネジ穴は、画鋲等のものに比べ深く、範囲も広いため、通常の損耗を超えると判断されることが多いと考えられます。
この辺りも「入居のしおり」等を活用して注意を喚起し、無用なトラブルを回避しましょう。
賃借人が費用負担をする場合の負担単位ですが、平米単位とすることが望ましいですが、実際には賃借人が毀損させた箇所を含む一面分までは張替費用を賃借人負担とすることも許されるでしょう。
ただし、壁、クロスについては、６年で残存価値１円となるような曲線を想定し、負担割合を算定します。
〈台所の油汚れ〉
Ｑ１４ 台所の油汚れは、賃借人の善管注意義務違反といえますか。
Ａ１４
使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している場合は、通常の使用による損耗を超えるものと判断されることが多いと考えられます。したがって、クロスの張替費用やクリーニング代は賃借人に費用負担を求めることができるでしょう。
この辺りも「入居のしおり」等を活用して注意を喚起し、無用なトラブルを回避しましょう。
賃借人が費用負担をする場合の負担単位ですが、平米単位とすることが望ましいですが、実際には賃借人が毀損させた箇所を含む一面分までは張替費用を賃借人負担とすることも許されるでしょう。
ただし、壁、クロスについては、６年で残存価値１円となるような曲線を想定し、負担割合を算定します。
〈結露の放置によるカビ〉
Ｑ １ ５ 結 露 を 放 置 し た こ と に よ り 拡 大 し た カ ビ 、シ ミ は 、賃 借 人 の 善 管 注 意
義務違反といえますか。

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Ａ１５
結露は建物の構造上の問題であることが多いわけですが、賃借人が結露が発生しているにもかかわらず、賃貸人に通知せず、かつ拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられます。したがって、クロスの張替費用やクリー
ニング代は賃借人に費用負担を求めることができるでしょう。
このあたりも「入居のしおり」等を活用して注意を喚起し、無用なトラブルを回避しましょう。
賃借人が費用負担をする場合の負担単位ですが、平米単位とすることが望ましいですが、実際には賃借人が毀損させた箇所を含む一面分までは張替費用を賃借人負担とすることも許されるでしょう。
ただし、壁、クロスについては、６年で残存価値１円となるような曲線を想定し、負担割合を算定します。
〈クーラーの水漏れ〉
Ｑ １ ６ ク ー ラ ー か ら 水 漏 れ し 、賃 借 人 が 放 置 し た た め 壁 が 腐 食 し た 場 合 、賃借人の善管義務違反といえますか。
クーラーが賃貸人所有の場合と賃借人所有の場合とで違いがありますか。
Ａ１６
クーラーの保守は、所有者が行うべきでありこれを怠った場合は所有者が責任をもつのが原則です。したがって、賃借人所有のクーラーの場合の水漏れ放置は当然賃借人に善管注意義務違反があることになります。
賃貸人所有の場合でも、その状況を身近で見ている賃借人が賃貸人通知もせず、また、応急措置もとらずに水漏れを放置した場合には賃借人に通知義務違反、保管義務違反を問うことも可能でしょう。
このあたりも「入居のしおり」等を活用して注意を喚起し、無用なトラブルを回避しましょう。
賃借人が費用負担をする場合の負担単位ですが、平米単位とすることが望ましいですが、実際には賃借人が毀損させた箇所を含む一面分までは張替費用を賃借人負担とすることも許されるでしょう。
ただし、壁、クロスについては、６年で残存価値１円となるような曲線を想定し、負担割合を算定します。
〈天井の照明器跡〉
Ｑ１７ 天井に直接つけた照明器具の跡の補修費の支払いを賃借人に求めることができますか。
Ａ１７
あらかじめ設置された照明器具コンセットを使用しなかった場合には、賃借- 14 -

人に善管注意義務違反があることになります。
このあたりも「入居のしおり」等を活用して注意を喚起し、無用なトラブルを回避しましょう。
賃借人が費用負担をする場合の負担単位ですが、平米単位とすることが望ましいですが、実際には賃借人が毀損させた箇所を含む一面分までは張替費用を賃借人負担とすることも許されるでしょう。
ただし、壁、クロスについては、６年で残存価値１円となるような曲線を想定し、負担割合を算定します。
〈建具・ふすま、柱など〉
Ｑ１８ 破損等はしていませんが次の入居者のために網戸を張り替えたいと思っています。
その張替費用を敷金から差し引くことができますか。
Ａ１８
入居者入れ替わりによる物件維持管理上の問題であり、賃貸人の負担によっておこなうべきです。したがって敷金から差し引くことはできません。
〈地震によるガラス破損〉
Ｑ １ ９ 地 震 で ガ ラ ス が 破 損 し た 場 合 、賃 借 人 に 取 り 替 え 費 用 を 請 求 で き ま すか。
Ａ１９
できません。自然災害による損傷であり、賃借人には責任はないからです。
〈飼育ペットによる柱傷〉
Ｑ ２ ０ 賃 借 人 が 飼 育 し て い る ペ ッ ト が 襖 、障 子 、柱 に キ ズ を つ け た 場 合 賃 借人に補修費を請求できますか。
Ａ ２ １ で き ま す 。ペ ッ ト 飼 育 禁 止 条 項 が 入 っ て い れ ば 格 別 、仮 に 入 っ て い ない場合でも、ペットの躾けの問題であり、賃借人の負担と判断されることが多いでしょう。
この場合の負担単位ですが、襖、障子は一枚単位、柱は一本単位ということに な り ま す 。襖 紙 、障 子 紙 は 消 耗 品 で あ り 、減 価 償 却 資 産 に は な ら な い の で 、経過年数は考慮しなくともよいでしょう。
また、襖、障子の建具部分、柱も、本来長期間の使用に耐えられるものですから、形式的に経過年数を考慮すると賃貸人に酷になりますから、経過年数は考慮する必要がないでしょう。
〈設備、その他、鍵など〉
Ｑ２１ 専門業者によるハウスクリーニング代を原状回復費として敷金から差し引くことができますか。
Ａ２１- 15 -

賃 借 人 が 通 常 の 清 掃（ 具 体 的 に は 、ゴ ミ の 撤 去 、拭 き 掃 除 掃 き 掃 除 、水 回 り 、換気扇、レンジ回りの油汚れの除去等）を実施している場合には次の入居者
を 確 保 す る た め の も の で あ り 、賃 貸 人 負 担 と す る こ と が 妥 当 と 考 え ら れ ま す 。
Ｑ２２ 台所、トイレの消毒費用は誰が負担すべきですか。
Ａ２２
消毒は、日常の清掃と異なり、賃借人の管理の範囲を超えているので、賃貸人負担とするのが妥当です。
Ｑ ２ ３ 破 損 等 は し て い な い が 、次 の 入 居 者 確 保 の た め に す る 浴 槽 、風 呂 釜 の取り替え費用を賃借人に請求できますか。
Ａ２３
物件の維持管理上の問題であり、賃貸人負担とするのが妥当です。
Ｑ２４ 破損、紛失のない場合の鍵取り替え費用を賃借人に請求できますか。
Ａ２４
入居者入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、賃貸人負担とするのが妥当です。
Ｑ ２ ５ 機 器 の 耐 用 年 数 が 到 来 し た 結 果 、設 備 機 器 の 故 障 、使 用 不 能 に な っ た
場合、その取り替え費用は誰が負担すべきですか。
Ａ ２ ５ 経 年 劣 化 に よ る 自 然 損 耗 で あ り 、賃 借 人 に 責 任 は な い の で 賃 貸 人 が 負担することになります。
Ｑ２６ 賃借人の日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損は、賃借人の費用で修復できますか。
Ａ２６
賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いでしょうか
ら、その場合には賃借人に請求できます。
この場合の費用負担は次のとおりにするのが妥当です。
（設備機器）
・ 耐 用 年 数 経 過 時 点 で 残 存 価 値 １ 円 と な る よ う な 直 線 (ま た は 曲 線 )を 想 定 し 、
負 担 割 合 を 算 定 す る (新 品 交 換 の 場 合 も 同 じ )。
【主な設備の耐用年数】●耐用年数 5 年のもの
・流し台
●耐用年数 6 年のもの
・ 冷 房 用 、 暖 房 用 機 器 (エ ア コ ン 、 ル ー ム ク ー ラ ー 、 ス ト ー ブ 等 )・電気冷蔵庫、ガス機器（ガスレンジ）・インターホン●耐用年数 8 年のもの

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・ 主 と し て 金 属 製 以 外 の 家 具 (書 棚 、 た ん す 、 戸 棚 、 茶 ダ ン ス )● 耐 用 年 数 15 年 の も の・便器、洗面台等の給排水・衛生設備
・ 主 と し て 金 属 製 の 器 具 ･備 品
●当該建物の耐用年数が適用されるもの
・ユニットバス、浴槽、下駄箱（建物に固着して一体不可分なもの）
・鍵の紛失の場合は、経過年数は考慮しない。交換費用相当分を全額賃借人負担とする。
（クリーニング代）
クリーニング代については、経過年数は考慮しません。但し、賃借人負担となるのは、通常の清掃を実施していない場合で、部位もしくは住戸全体の清掃費用相当分を全額賃借人負担とします。
【まとめ】
敷金、原状回復に関するトラブルを防止するのは、賃借人および賃貸人が負担すべき部分を双方に書類等で明記し、説明しておくことが肝要であり、とりわけ賃借人には、故意、過失など善管注意義務違反となる具体的事例を明示し、負担すべき部分の明確性と金額の予測性が必要と思われます。負担すべき部分の明記だけでなく、負担すべき部分が退去時にどのくらいの費用が掛かるのかを現在の相場に基づき提示しておき、退去時の物価水準により価格が変動することの旨をしっかりと説明しておくことが重要です。
これまで本会では、賃貸借をはじめとする不動産取引に係る重要事項説明書、契約書等の各書式を作成しておりますが、賃貸関係書類として「入居時・退去時のチェックリスト」等を 改 め て こ こ に 周 知 し 、 本 会 推 奨 の こ れら書式を上手く活用し、トラブルの未然防止や円滑な解決につながるよう業務に役立てていただければと思います。
また、来年は、民法改正が控えており、敷金が法的に明確に定義化されることとなります。今後も民法改正の動向に注視し、改正内容に対応しておく必要があります。
以上- 17 -