クロダ通信
２０１9年1月号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

P,1 お世話になります
P,1 今月のトピックス
P,2 賃貸管理コーナー
P,3 業界ニュース
P,4 相続相談コーナー
P,5 ソリューションコーナー
P,6 イベントスケジュール
P,7 クロダハウス商品のご紹介
P,8 クロダハウス商品のご紹介
P,9 土地活用
P,10 売却物件に関して管理運営物件⼊居率

2018年12月末

現在

クロダハウスお世話になります
ついに繁忙期突入になりましたね。繁忙期対策は万全でいらっしゃいますか︖賃貸業界は激変の時代に突入しました。人工知能を活用したお部屋や、360°カメラを使ったお部屋紹介など、IT技術の発達度同時に様々な設備が増えてきております。また、IT重説や、⺠法改正による保証人限度額・原状回復の⺠法化や、設備不全の家賃減額等様々な変化があります。賃貸業界の変化について学
ばれて、賃貸経営に取り入れていっていただく事が今後の課題になりますね。是非この機会に様々な知識を取り入れていただき、繁忙期に取り入れられることは率先して実⾏し、安定した賃貸経営を目指していただきたいと思います。

支店長の高橋です

今月のトピックス
貸家の新設着⼯、前年同⽉⽐３ヵ⽉連続の減少
国土交通省は12月27日、11月分の新設住宅着⼯⼾数を発表しました。
それによりますと、11月の新設住宅着⼯は持家、分譲住宅は増加したが、貸家が減少したため、全体で前年同月⽐0.6％の減少。季節調整済年率換算値では前月⽐0.8％の増加となりました。
11月の新設住宅着⼯の総⼾数は、前年同月⽐0.6％減の８万4,213⼾。先月の増加から再びの減少。持家は前年同月⽐2.5％増の２万5,527⼾で、２ヵ月連続の増加。分譲住宅は前年同月⽐6.1％増の２万3,220⼾で、４ヵ月連続の増加。
貸家の新設着⼯は、前年同月⽐6.9％減の３万4,902⼾で、３ヵ月連続の減少。
公的資⾦による貸家は増加したが、⺠間資⾦による貸家が減少したため、貸家全体で減少となった。なお、2018年１〜10月の合計は、前年⽐5.3％減の36万5,616⼾。
国土交通省では11月の住宅着⼯の動向について、前年同月⽐で先月の増加から再びの減少となっており、利⽤関係別にみると、前年同月⽐で持家、分譲住宅は増、貸家は減となった。引き続き、今後の動向をしっかりと注視していく必要がある、とみています。

-1-賃貸管理コーナー
2019年 繁忙期へ突⼊︕
空室が多い物件の共通点から対策を打つ︕

いよいよ2019年繁忙期に⼊りまして、空室に悩んでいらっしゃる賃貸オーナー様から、相談を多く受けている中で気づかされたのですが、空室が多い物件には共通点がありまし株式会社 クロダハウス た。改めて共通点から、空室の原因と対策について、ご紹介します。
福井支店 支店⻑
高橋 勝也【空室が多い物件の共通点︕原因と対策】①インターネットの検索で出てこないご自身の物件がインターネットに掲載されているのを確認していますか︖多くのユーザーは賃貸を探す際に、ポータルサイトを活⽤しています。検索画面を⾒ると、物件の希望する条件・設備・特徴にチェックする項目が複数あります。チェッ
ク項目に該当すればご自身の物件がヒットし、ユーザーの目に付くようになります。ご自身の物件がインターネット上に掲載され、基本チェック項目にて探される環境になっている事を、ぜひ確認してみてください。

②オーナー様が物件の強みを理解していない

不動産営業マンは強みが多い・目⽴つ物件を中心に案内します。強みを活かした、営業トークは案内しやすく、早く決まるからです。もし物件の強みがないと感じていても、最低1つは作る事をおすすめします。強みを作る上で重要なポイン
トは、ポータルサイトでのこだわり検索に掛かる内容を作る事です。ポータルサイトではニーズがある特徴・強みに関して、検索項目を設けていますので、ある程度以上の検索数は保証されています。ご自身の物件に該当する条件で検索して、ニーズがある新設備などをつける事は、強みになり対策効果が高くなります。

③物件の外観・共用部が汚れている

ポストにチラシなどが溜まっている、放置自転⾞がある、掲⽰板に⼿書きで注意書きをしている等、パッと⾒て汚れていると判断される物件はユーザーから敬遠されます。不動産営業マンも、まず最初にチェックするのが外観・共⽤部の状態です。いくら室内を綺麗に保っていても、まずは外観・共⽤部で判断されます。逆に外観・共⽤部分が綺麗で良い印象を持たれると、それだけで物件が決まりやすくなる可能性が高まります。

④募集条件が厳しい（初期費用・家賃）

ポータルサイトで検索すると、敷⾦・礼⾦０円の物件が50％を超える地域も出てきました。初期費⽤が原因で、ユーザーの間口を狭めているというケースもあります。曖昧な表現での⼿数料ではなく、初期費⽤を０円にして、月々会費〇円にて仲介⼿数料、補修費、鍵交換費などが含まれるという新たな条件での貸し⽅も出てきました。家賃については、競合となりうる、同じ『地域・築年数・間取、etc』の物件と⽐べて家賃に開きが出ている場合があります。これもポータルサイトで確認すれば一目瞭然です。募集する際には常に確認する事をおすすめします。

⑤対象ターゲットが曖昧（増えるターゲット層）

マーケティングの基本ですが、商品（物件）＝ターゲットが明確になっているかが重要です。単身学生、30代⼥性、高齢者、シングルマザー、外国人、法人短期、etc、ターゲットに合わせて物件の条件を変える事で、お客様が一気に増える事もあります。他物件が避けるターゲットほど成約する確率は上がります。可能性のあるターゲットに合わせた物件づくりに挑戦してみましょう。

上記で空室が⻑期化する大きな原因を5つ上げました。全国平均の賃貸物件⼊居率は70〜80％と言われます。対策を打っていない物件が、まだまだ多い中で、原因をつきとめ対策を打っていければ70〜80％側の物件に⼊る事ができます。答えは、物件現場と、インターネット上にあります。オーナー様自身が、経営者感覚をもち、本気で空室を埋める意識を持てば満室経営は続けられます。原因発⾒と対策作りについてお困りの場合は、ぜひご相談ください。

【ご相談・お問い合わせ】】オーナー様：管理ご相談窓口
ご相談・お問い合わせ
空室対策、空室対策、収益向上、収益向上、資金繰り
資金繰り改善、改善、リフォー
リフォーム工事のご工事のご相談・のご相談・お相談・お問い合わせは℡℡ 000000
000000000
担当：○○（マルマル）
0776担当：0776-5252-3710
担当：高橋（高橋（たかはし）たかはし）業界NEWS
賃貸経営において、費用計上できる必要経費を考える︕
新年あけましておめでとうございます。本年もよろしくお願いいたします。さて2018年度確定申告の時期も近くなってきましたが、今回は賃貸オーナー様にとって関心の高い、賃貸経営において費⽤計上できる必要経費について考えてみたいと思います。最終的には税理⼠さんなどの専門家へ相談いただきたいとは思いますが、賃貸経営の参考にして頂ければ幸いです。

【賃貸経営にかかる必要経費とは︖】
1

減価償却費

建物や附属設備の減価償却費です。これらの取得費⽤、購⼊費⽤は定められた期間で費⽤を分割し、減価償却費として毎年一定額を計上します。

2

租税公課

租税は不動産の取得や事業に関わる税⾦です。土地・建物の固定資産税・都市計画税、登録免許税・不動産取得税、印紙税、事業税、自動⾞税などが該当します。
公課は賦課⾦や罰⾦などです。

3

損害保険料

⽕災保険、地震保険、賃貸住宅費⽤補償保険など、所有するアパートが加⼊している損害保険料です。

4

修繕費

建物や付属設備、機械装置、器具備品などの修繕費のうち、通常の維持管理や修理のために⽀出されるものは必要経費になります。

5

交通費

物件の確認などで現地に⾏くために使⽤した電⾞代、ガソリン代、駐⾞場代などを交通費として計上できます。

6

管理委託費
仲介⼿数料
広告宣伝費

管理会社へ⽀払う賃貸管理委託費、仲介⼿数料、広告宣伝費です。

7

通信費
水道光熱費

管理会社や⼊居者との連絡に使った電話・郵便・インターネット利⽤料などは通信費となります。
廊下の電気代や植栽の散水等、共⽤部に発生する水道光熱費も経費になります。

8

10室以上の事業的規模で⻘⾊申告をした場合、⻘⾊申告者と生計を一緒にする扶養親族以外
⻘⾊事業専従者給与の親族へ給与や賞与を⽀払った場合は、それは経費となります。従業員を雇っている場合は、その給給料賃⾦与は経費になります。

9

接待交際費

管理会社、税理⼠などとの打ち合わせ時の飲⾷費などが該当します。

10

消耗品費
新聞図書費

不動産賃貸業に関連する⽂具代や備品を購⼊した場合は経費になります。物件撮影のために使⽤したデジカメ、チラシ作成のために使⽤したPC、プリンター、印刷⽤紙なども計上可能です。

11

地代家賃
解体費
⽴退料

借地や転貸等で不動産事業をやっている場合は、その地代や家賃が経費となります。
⽼朽化した物件の解体や⽴退料も経費となります。

12

ローン保証料
借⼊⾦利⼦借⼊で保証会社を利⽤している場合には、その保証料は経費です。借⼊⾦の利⼦については経費に計上でします。元本部分は経費とはなりません。

【経費として計上する際の注意点】
プライペートで使⽤する費⽤と、賃貸経営に使⽤する経費とでは線引きが難しいものもあります。どのような⽤途に使⽤したのかがわかるよう、証拠を保管する事をおすすめします。領収書はもちろん、飲⾷代なら打ち合わせや接待をした相⼿の名前、人数などを明らかにして、現⾦出納帳の摘要欄に記⼊しておきます。必要経費をしっかりと管理することは、所得額を圧縮して節税効果を得ることにつながります。また、たとえ国税庁からの税務調査が⼊っても慌てることなく対応できます。ただし、必要経費はここに挙げた以上に細かい条件や内容もあります。⻘⾊申告や、法人化への切り替えなども含めて検討する事も含め、税理⼠などの専門家に相談する事をおすすめします。賢く現⾦を残せる賃貸経営を進めていきましょう。

相続相談コーナー
Ｑ．親が高齢になり、相続対策に直面しています。
今まで相続について考えたこともなかったので勉強中です。
資産はどのように相続するのがよいのでしょうか︖
Ａ．資産の相続は評価額や、オーナー様それぞれの考え方によっても違います。
まずは『資産の形態によって評価が変わってくる』ということを覚えておくと良いでしょう。
現⾦預貯⾦、株を「１００」としたときの評価額（目安）※下図の数値は⼀般的なイメージです。所有される資産の状態等によって変わる場合がありますので、ご不明な点はお問い合わせください。

 無道路地２００

 貸地２００

 崖地

１５０

 借地権１５０ 別荘１３０

 不整形地１２０ 広大地１１０ 計画道路９０

 骨董品８０ 土地８０ 家屋６０ 収益不動産４０

上記の図は、資産の“形態”ごとに相続評価額が変わる、ということをわかりやすく比較した図です。基本的に現預⾦はそのままの価値で評価されますが、上図のように、不動産や骨董品など、価値が“形態”によって変わるものも多くあります。例えば、道路と接していない無道路地などは実際に売買される価格よりも、倍程度、高い評価額で評価・課税される可能性がある、ということです。逆にアパートなどの収益不動産を所有している場合、評価額は下がり、有利になる可能性があります。まずはご⾃⾝の資産が有利な形になっているか、ということから確認してみましょう。

各税制度の特例の利⽤には⼀定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様︓相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当︓⾼橋（たかはし）不動産ソリューションコーナー
空室が危ない︕︕知らないうちに犯罪に使われる空き部屋と、犯罪に巻き込まれないための対策とは︕︖
近年、全国的に空き部屋を活⽤した犯罪が多発しています。特に多いと言われているのは、空室物件で“荷物”を受け取る⼿⼝で⾏われる犯罪です。その荷物とは、高齢者からだまし取った現⾦や、インターネット販売等で不正に購⼊した商品。不動産会社が内⾒するように装い、荷物の配達時間に合わせ室内で受け取り、すぐに部屋から出ていく、という⼿口が多いようです。

空室が犯罪に使われないための予防ポイントは︕︖
時代の流れに合わせ、インターネットや宅配などの利便性の向上で新しい犯罪につながっているのも事実です。犯罪に使われやすい物件の特徴と、対策⽅法をまとめてみました。

犯罪に使われやすい空室の特徴は︖①人目につきにくい物件例）死角が多い、清掃員・管理会社などの定期・不定期な出⼊りが少ない②外付けの鍵ボックス（⼊室しやすい）③空室が多い（不動産会社を装い⼊りやすい）④物件が汚れている（⼊居者が通報しなさそうと思われる）⑤宅配ボックスがある（荷物を受け取るために利⽤される可能性有り）

対策⽅法①清掃を実施（きれいな物件は近寄りがたい）②スマートロック・電子ロック活用（合鍵が作られづらい）③防犯カメラの設置（顔が⾒られる可能性を避ける）④人の出⼊りを増やす（管理会社・オーナー・⼊居者、出⼊りが多い物件は狙われにくい）
犯⾏に使われやすい空室の一番のポイントは、『あまり丁寧に管理されていない』 『オーナー、⼊居者が無関⼼に⾒える』物件、ということのようです。
上の対策を確認し、実施していただくことで犯罪を未然に防げる可能性が高まります。
ぜひご自身の物件を今一度⾒直していただき、安全な賃貸経営を目指しましょう︕

日程の変更がある可能性がございます。

年間イベントスケジュール

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賃貸経営セミナー

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繁忙期対策
勉強会

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YMオーナー会×㈱クロダハウス㈱クロダハウスArchitectural Designers
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戸建賃貸Unicube

Architectural Designers
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構造⾒学会

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㈱クロダハウス

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完成⾒学会

クロダハウス商品紹介
あなたにぴったりのお部屋探しをお客様が主人公の住まいづくり

日本最大級の賃貸斡旋店舗数を実現しているアパマンショップ
ネットワーク。
地域に密着したサービスをお客様に提供します。

私たち不動産スタイリストは、アメリカのハウスエージェントと同じように住宅を購入する方の代理人となり、 お客様の立場に立ってサービスを提供します。

福井北店・鯖江店・敦賀店
福井県内で３店舗展開

今までの不動産会社とはちょっと違います。

デザイナーズ戸建賃貸
南フランスプロバンス風
木造アパート

土地活用でも安心！
鉄筋コンクリート造賃貸マンション

温熱環境と耐震性を輸入住宅販売実績NO.１
１
輸入住宅販売実績

フランク・ロイド・ライトの建築思想を継承
高める安心価格の断熱リホーム

セレクト住宅アーキテクチャル
デザイナーズマーケット

アトリエ建築家とつくるデザイン住宅

フルオーダー住宅

求む

収益マンション
戸建て・土地マ ン シ ョ ン

売 却 不 動 産
家主・オーナ様の悩みに答える！
真剣サポート相談会（無償対応）

1
2

ばいｋ！
なぜ、悩んでいますか？
なぜ、迷う必要がありますか？
貴方は不動産売却になぜ悩む必要がありますか、なぜ迷う必要がありますか。
不動産は高価取引ができるタイミングがあります、その時の判断を逃さずオーナー様に資産を残すことが、私たちの使命と考えます。
いまお持ちの不動産の取扱いに悩まれているオーナー様、是非一報ご連絡願います。

なぜ、売却されるのですか？
なぜ、売却する必要がるのですか？
チョットお待ちください！なぜ不動産を売却されるのですか？本当に売却する必要がある不動産ですか？いまお持ちの不動産が古いからですか？リフォーム・リノベーション費用資金が捻出できず売却されようとしてませんか？古い不動産だから解体しようとしてませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？てませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？
何度でも言います。「チョット待ってください！」
早まる前に、今一度お話をお聞かせください。真剣にお話をお聞かせ頂きます。

私達の事を是非知ってください。
私共は、スエーデンハウス・アパマンショップ・ユーミーマンション・トチスマ等数々のＦＣ事業を展開している会社です。
大和田アピタ（エルパ）の近くです。※ご来店の際には、事前にご連絡願います。

担当：高橋店舗紹介

お問い合わせ先
福井県嶺北エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用のご相談は・・・

0776-52-5410

クロダハウス福井支店
福井県福井市高木中央３-207■購入・売却のご相談は・・・

0776-54-8330

トチスマショップ福井店
福井県福井市高木中央３-207

福井県嶺南エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

0770-24-3355

クロダハウス敦賀営業所
福井県敦賀市木崎67-10-2

石川県エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

076-237-2717

トチスマショップ金沢西店
⽯川県⾦沢市南新保町へ32-1

総合お問い合わせ窓口■住宅建築・相続・資産コンサルティング・各種お問い合わせ0776-52-5410

0776-52-2710

fukuikita＠＠apamanshop-fc.com
営業時間

朝１０時００分〜午後６時００分

クロダハウス
発⾏︓㈱クロダハウス

定休日

毎週水曜日