国土交通大臣(4)6172

管理運営物件⼊居率
2016年9月末

現在（写真：たけふ菊人形）

今月の主な内容

福井県福井市高木中央３丁目 207

TEL：0776-52-3710
FAX：0776-52-2710

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クロダハウス

お世話になります
⼊居率地域1番を目指して
社員紹介
今月のトピックス
賃貸管理コーナー
業界ニュース
相続相談コーナー
ソリューションコーナー

お世話になります
秋涼のみぎり、皆様におかれましては、ますますご健勝のこととお喜び申し上げます。平素はクロダハウス通信をご覧頂き誠に有難うございます。
さて、先月弊社社員8名にてシアトルの不動産視察研修に参加致しました。アメリカのシアトルでは、⽇本と違い年々不動産の価値が上昇しております。要因として、大企業（Amazon・Google）があることによる人⼝の増加や政府の住宅に関する規制と税の整備等があげられますが、その中でも⽇本と最も異なる点として「不動産取引には必ずエージェントと⾔われる代理人が売り⼿・買い⼿両⽅に⼊り徹底して依頼者の利益を守る為の交渉を⾏う」があげられます。またMLSという不動産情報を集約したデータベースにより売買 支店長の高橋です
履歴や税⾦の評価など不動産データが全て公開されており、透明性のある公平な取引が⾏われています。当社と致しましては、社員⼀人ひとりが依頼者の利益を最大にするエージェントとなる為に、このような研修に留まらず、勉強し続けて参ります。お困りごとがございましたら、是非ご相談をお願い致します。

管理物件入居率地域1番を目指して
管理物件 入居率97.10％
優先順位１ 自社管理物件（平成28年9月末 現在）
当社では、管理物件を最重要物件として、優先順位は１位でご紹介しています！
⼊居者募集から退去までの管理はもちろん、⻑期の安定経営のサポートを目指します。

部屋単位のリノベーションを実施
賃料3,000円アップにて募集開始です！
にて募集開始です！
賃料3,000円アップ

beforeafterafter◆背景◆
9室中、2室が空室の状態でした。
◆クロダハウスの取組内容◆
空室の2部屋に、間取りの変更（広いLDKを作成する等）を⾏い、別々のテイストのリノベーションをさせて頂きました。間接照明等、お洒落な設備を取り⼊れました！

じ◆結果◆
9月30⽇完成！
完成直後の為数字のご報告は出来ませんが、募集実施しております！

オーナー

Ｏ様

築年数

13年

間取り

3DK ⇒

賃料

65,000円

空室2世帯

対策

リノベーション

-５-1-

2LDKスタッフ紹介橋本

氏名

福井市森田勤務部署

福井店

⼊社年月

２０１６年９月
家族と温泉巡りをしています！
⼆度としません！

座右の銘

ひとことヤシヒロ）

出身地

休日の過ごし方

最近嬉しかったこと

泰宏（ハシモト

三度します。

お店の近隣でゴミ拾いをしていると、ご近所の皆様から「おはよう！ご苦労様！」と笑顔で挨拶をして頂いたことです。

皆様の笑顔、幸せが大好物です！それが私の幸せです。
お会いできることを心よりお待ちしております！

今月のトピックス

シアトル不動産視察研修

先月、シアトルの不動産視察研修へ参加致しました。シアトル
は、アメリカの中でも中古住宅の価値が数年で倍になるほど不動産流通が盛んな町のひとつです。将来売却することを⾒込ん
で投資を目的として購⼊を⾏っている⽅も多く⾒受けられ、投資が成り⽴つ為に、州も売買差益に課税を⾏わない等法整備が進んでおります。また、町並みを保全するということも価値を下げない大切な要因の⼀つになっているようです。

-2-賃貸管理コーナー
税とうまく付き合う不動産経営法
今から出来る賢い大家さんの確定申告前準備！
株式会社 クロダハウス
福井支店 支店⻑
高橋 勝也

借り⼿市場の現代、安定した賃貸住宅経営を持続するには、建物の劣化を防ぎ、居住環境の品質を維持するためのリフォームがますます重要になってきています。
同じリフォームをするなら、税務対策も併せて考えたいものです。

賃貸経営において築年数が経過するほど利息・減価償却費が減り、支出はほぼ変わらないため税務上の利益が増え、納税額が増え、⼿残りが減ってしまうという問題が起こります。更には物件は劣化し、家賃は下落し、空室リスクも高まります。
対策として賃貸住宅の室内の設備や間取りのリニューアル、屋根や外壁の塗り替え⼯事による物件の価値向上がありますが、⼀般的にまとまった費⽤がかかります。しかし賃貸住宅の⼯事支出は、確定申告において「修繕費」として修理・維持管理・原状回復費⽤で単年で費⽤化出来ます。「資本的支出」は資産の使⽤可能期間を延⻑させたり、資産の価値を増加させたりするために支出した費⽤減価償却費として耐⽤年数にわたり費⽤化出来ます。短期・⻑期の違いはあれ、かけた⾦額は同じく費⽤化出来るのです。
例を上げて検証してみます。
＜物件概要＞■築年：平成9年（築19年）■構造：鉄筋コンクリート造 ■間取り：３ＤＫ ■総⼾数：１２⼾
■目的：今後も借⼊の返済は続くので１０年後も返済して⼿残りが出るようにしておきたい■対策：空室の２室から１室あたり130万で2室合計260万円のリニューアル⼯事を実施■効果：⼊居者の平均家賃は44,000円でしたが、家賃も12,000円アップ！
→リニューアルで家賃を下げ⽌め、節税を⾏い、将来を⾒据えて物件価値を向上を目指す※⻘⾊申告者で、少額減価償却資産の特例を使い取得価額３０万円未満で年度合計額３００万円まで即時損⾦処理を実施した場合。
＜事業計画：現状（Before）＆ リニューアル後（After）＞（単位：円）

総戸数
年間平均入居戸数
年間平均入居率
平均家賃※リニューアル後の平均家賃①年間家賃収入収 ②運営支出③借入金利
支 ④営業純利益(①－②－③）⑤元金返済⑥税引き前キャッシュフロー（④－⑤）⑦減価償却（建物）⑧修繕費※小額減価償却資産の特例
申⑨経費計（⑦＋⑧）
告⑩課税所得（④－⑨）
後⑪納税⑫税引き後キャッシュフロー（⑥－⑪）

現状
１２室
１０室
83.3%
44,000円

リニューアル後
１２室
１２室
100.0%
56,000円

5,280,000
1,056,000
1,200,000
3,024,000
3,600,000-576,000

6,624,0001,324,800
1,200,000
4,099,200
3,600,000
499,200

1,780,000

1,780,000
2,600,000
4,380,000-280,800
0499,200

1,780,000
1,244,000
186,600-762,600※所得控除、税額控除を考慮していません。

また、リニュ－アル⼯事をする上での効果のチェックポイントは上記事例の番号①④⑥⑨⑫です。
①年間家賃収⼊への効果④営業純利益への効果⑥税引き前キャッシュフローへの効果⑨計上できる経費、節税効果⑫税引き後キャッシュフローへの効果です。是非ご検討ください！

空室対策、収益向上、資⾦繰り改善、リフォーム⼯事のご相談・お問い合わせは【ご相談・お相談・お問・お問い合わせ】わせ】オーナー様
オーナー様：管理ご
管理ご相談窓口℡
0776-52-3710
担当：高橋（たかはし）℡ 000担当：
000-000000-000
担当：○○（○○（マルマル）
マルマル）-3-業界ニュース
サブリース契約に家賃減額リスクの説明義務化
知っておきたい賃貸経営の知識と考え方！
㈱船井総合研究所
賃貸管理ビジネスチーム
グループマネージャー
松井哲也

サブリース（家賃保証）とは、賃貸物件を企業が借り上げ、家賃を⼀定期間保証する制度です。「３５年⼀括借り上げ」「安定収⼊を保証」などのテレビコマーシャルや、新聞広告を⾒たことがある⽅も多いと思います。
オーナーには、⼿数料（保証料）をいくらか払うことで、空室の有無に関係なく、毎月⼀定額の賃料が支払われるメリットがあります。

しかし近年「全室を⼀括で借り上げる」「家賃は保証する」と⾔われて契約してアパートを建てたものの、数年後に家賃を減額された――。そんな苦情が相次いでいることから、国土交通省は「将来は家賃が減る可能性がある」との説明を企業側（厳密には賃貸住宅管理業者登録者のみ）に義務づける制度改正を⾏いました。
保証料の支払いで空室リスクが減るのなら、と魅⼒的なサブリース制度。ノウハウの少ない賃貸経営初⼼者や、土地活⽤でアパート経営を始めたオーナーさんにとって、⼼強い制度のように思えます。
しかし、保証会社も営利企業である以上、保証率以上の空室率や家賃下落がある物件を保証することはできません。更に新築時より、築年数が経つほどそのリスクは高まります。
家賃減額のリスクの説明が義務化されたとしても、実際に問題点はありますので、サブリース契約の際はオーナーによる⾃⼰防衛が必要になります。家賃保証制度を使う場合も、使わない場合も、物件の現状把握をしっかり⾏い、家賃の下落や空室を前提にリニューアルや修繕を⾏うといった最低限の賃貸経営の知識と考え⽅を⾝につけるということが対策になります。
「建てれば埋まる＝賃貸住宅」という認識はもはや時代遅れです。人⼝減少、資産（家賃）デフレ時
代における賃貸住宅経営は、やるべきことをきちんとやり、市場で流通・循環させる「ビジネスモデル」に変わってきています。⻑期的な視点から地元の管理会社と連携して賃貸経営⼒をつけることが大切です。
※サブリース契約チェックポイント①契約期間は何年か？何年ごとの更新か？ ②査定賃料と受取賃料はいくらか？適正か？
③その他の条件（契約内容等）？最後に万が⼀の場合に相談できる管理会社はあるか？

賃貸経営における３つの対策①手取り収⼊向上対策②節税対策

タックスマネジメント

キャッシュフロー改善③出口対策

資産の世代間移転を⾒据えた出口戦略（保有・売買・分割）

手持ちの資産を活用して、将来の安定的な収⼊を確保へ-4-

相続相談コーナー
Ｑ．相続対策で不動産の対策が重要な理由は？
実は日本の相続発⽣時の財産の約半分が不動産です。相続税の⽀払いが必要な場合、原則⾦銭による⼀括納付(例外もありますが、デメリットも多い)です。収益物件でなく⾃宅のみといった場合、納税資⾦をどう準備するか？という大きな問題が発⽣します。
また不動産の共有は問題の先送りにすぎず、争続の原因になってしまうこともあり、相続対策＝不動産対策とも⾔われています。
＜相続発⽣時に所有している財産＞

不動産が財産の約半分を占める※国税庁：2013年（平成25年）分の相続税申告実績より作成

不動産の対策が相続問題解決の『鍵』
Ａ様

相続財産目録例
財 産

内 訳

自宅

１．土地

アパート

２．土地

１．建物

２．建物
区分マンション

３．土地
３．建物
小計ア

預貯金
株式等

生命保険

小計イＡ保険会社
Ｂ保険会社

非課税枠

500万× ３人

借入金

大和銀行

小計ウ

小計エ
課税価格の合計
基礎控除額
課税遺産総額
相続税額

ア+イ+ウ－エ（試算）
財産の評価額（ 円）妻

長 男

39,452,500
1,955,085
44,637,397
1,033,461
3,636,700
6,245,073
96,960,216
10,000,000
10,000,000
20,000,000
5,000,000
6,000,000-15,000,000
05,000,000
5,000,000

長 女

備考 ・ 気づき

現在夫婦で居住、将来長男同居予定
持分一部を配偶者へ贈与済み
自宅の隣地

長女へ贈与予定の現金で、平成26年に5,600万円で購入。長女へ相続させたい

受取人: 長男
受取人: 妻アパート分

111,960,216
48,000,000

3,000万円+600万円×法定相続人3名

63,960,216
8,193,037

特例使用前

相続財産の評価方法や特例適用については⼀定の条件があります。
相続に関するお悩みもお気軽にご相談ください！資産税に詳しい各専門家（税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様：相続＆不動産ご相談窓口℡ 0776-52-3710
担当：高橋（たかはし）-5-

不動産ソリューションコーナー
Ｑ．資産の組み換えで、高値で売却できそうな今の時期に賃貸マンションの売却を考えていますが税⾦はどうなる？
賃貸マンションのような事業用の不動産を売却した場合も居住用不動産の売却と同じく譲渡所得に対して所得税・住⺠税が課されます。譲渡損失が発⽣する場合は、所得税・住⺠税は課税されません。その譲渡損失は、同年中に売却した他の不動産の譲渡益と損益通算することは可能ですが、給与所得などの他の所得と損益通算することはできません。
≪譲渡税の計算構造（原則）≫
1.譲渡損益と譲渡税（所得税・住⺠税）①譲渡損益＝ 売却収⼊ － 取得費②譲渡税＝ 譲渡益－ 譲渡費用

× 税率

２.取得費
下記①②のいずれか大きい⾦額です。
①売却収⼊×5％②⼟地建物の購⼊⾦額 －建物の減価償却費相当額
建物の構造や使用期間に応じた建物価値の減少部分。
『建物購⼊⾦額×0.9×償却率×経過年数』で計算。
建物が事業用か非事業用かによって償却率が変わる。

≪事例≫
40年前に1,850万円で購⼊した⼟地を4,000万円で売却した。諸経費は150万円。譲渡税は？
購入時の契約書等あり
あり
実額

売却益

4,000万円 － 1,850万円 － 150万円 ＝ 2,000万円

譲渡税

2,000万円 × 20.315％ ＝ 406万円
406 万円

契約書

購入時の契約書等なし
なし
4,000万円×5％

売却益

4,000万円 － 200万円 － 150万円 ＝ 3,650万円

譲渡税

3,650万円 × 20.315％ ＝ 741万円
741万円

契約書

※契約書や領収書は、譲渡税を計算する際に必要になりますので、大事に保管してください。
親が購⼊した不動産を⼦が売却した場合も、親の購⼊⾦額と購⼊時期を引き継ぎます。
-6-店舗紹介

敦賀営業所

福井支店

鯖江営業所

福井県敦賀市木崎67-10-2

福井県福井市高木中央３-207

福井県鯖江市⽇の出町2-1

TEL：0770-24-3355
営業時間

TEL：0776-52-3710

朝１０時００分〜午後６時００分

TEL：0778-52-0071
定休日

毎週水曜日

●より良い賃貸経営へのご相談はこちら●□空室について□リフォームについて□家賃滞納について□賃貸管理について□購⼊について□売却について□⼟地活用について□相続対策について□保険について□その他お気軽にご相談ください！

お問い合わせ先：「クロダハウス通信」事務局 担当：高橋（たかはし）TEL:0776-52-3710
0776-52-2710

クロダハウス
発⾏：㈱クロダハウス