国土交通大臣(3)6172

管理運営物件⼊居率
2016年2月末

現在

3月20日新聞掲載予定！！
今月の主な内容

福井県福井市高木中央３丁目 207

TEL：0776-52-3710
FAX：0776-52-2710

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クロダハウス

お世話になります
今月のトピックス
⼊居率地域1番を目指して
社員紹介
賃貸管理コーナー
業界ニュース
相続相談コーナー
ソリューションコーナー

お世話になります
まだまだ寒い日が続いておりますが、皆さまいかがお過ごしでしょうか？
3月といえば暦の上では春になり、学生や社会人の新生活に向けた準備が慌ただしくなりますね。
先々月号でも同じような内容について掲載させていただいておりますが、3月の繁忙期対策は皆さまお済でしょうか？
3月の繁忙期の時期にどれだけ空室を埋めるか、満室にするかで1年間の賃貸マンションの成績が決まるといっても過⾔ではありません。とは⾔っても「対策」には費用がかかりますので二の足を踏ん 支店長の高橋です
でいらっしゃる方もいるかもしれません。
ですが、「投資・対策」をされている以上、「成功」していただきたい！
我々賃貸マンション管理業者として、または、不動産売買の専門家として、いろいろな角度から問題点を⾒つけ出しオーナー様と問題を共有して一緒に取り組んでいくことが、本当の管理会社の務めだと考えております。
お悩みの方は一度不動産管理会社へご相談ください。

管理物件入居率地域1番を目指して
管理物件 入居率97.70％
優先順位１ 自社管理物件（平成２８年２月末 現在）
当社では、管理物件を最重要物件として、優先順位は１位でご紹介しています！
⼊居者募集から退去までの管理はもちろん、⻑期の安定経営のサポートを目指します。

募集開始から35日で満室達成！ 月額収入 24.0万円→47.5万円

197％ＵＰ！！

【背景】
築３０年超（当時）･･･
退去にあわせある程度の⼯事はしていたものの、⼊居より退去が増え、いつの間にか⼊居率は常に３割程度『賃貸経営の転機』
セミナーをきっかけに、より資産を増やすための賃貸経営に転向。将来を考えた節税対策へ！
【クロダハウスの取組内容】
やるとなったら、“一気に”とりいれる。内装も複数パターンでお客さんが選べる仕様に！
【結果】
すべての部屋を異なるコンセプトにする事で、単身からファミリーまで幅広く支持を受けました。退去待ちが出るほどの物件に・・・
オーナー

S様

築年数

32年

間取り

3ＤＫ
⇒1LDK/2LDK

世帯数

18世帯

賃料

6.3万円

空室

12世帯

⼊居率

33.3％
⇒100％

対策

チョイス-５-1-スタッフ紹介

ひとこと

氏名

上田幸二

出身地

福井市栗盛

勤務部署

不動産事業部

⼊社年月

1980年4月2日

休日の過ごし方

服屋さん巡り美容室巡り

最近嬉しかったこと⼦どもの成⻑する姿を実感できる事。

座右の銘

大器晩成

当店はチームプレーを大切にしております。
ご来店いただくお客様にお店全体でおもてなしをします。

今月のトピックス
新築賃貸物件完成見学
今月は完成⾒学会についてご案内です。当社ではＲＣ造のユーミーマンションと⼾建て賃貸のＵＣが今月3月下旬に完成します。それに伴い完成⾒学会を開催いたします。
ユーミーマンションはＲＣ造のマンション、ＵＣは木造⼾建てと異なる構造・用途を備える物件について、現地でご⾒学いただき、今後の不動産投資にご活用ください。
皆様のご来場を心よりお待ちしております。

（仮称）ＵＣ大宮
日程 ： 3月21日開催
所在地：福井市大宮3丁目8－21（仮称）ユーミーマンション日之出
日程 ：3月26日開催
所在地：福井市日之出2丁目4－15-2-

賃貸管理コーナー～賃貸住宅市場の賃貸住宅市場の把握～把握～競合物件の競合物件の動向を動向を知る～
⼊居促進のためには、将来を⾒据えた賃貸条件の設定が重要です。
適正な条件を決めるため、賃貸住宅市場を把握するうえでの考え方や賃貸条件の設定で留意すべきポイントについて解説します。
賃料にはある程度相場があるといわれます。このエリアで相場が６万円という意
味は、このエリアでその築年数、間取り、広さ、仕様だと６万円で募集をしていますが、みんな空いているということです。
株式会社 クロダハウス
これは「相場賃料」と「成約賃料」との違いということです。成約＝適正賃料と福井支店 支店⻑
は２ケ月以内くらいで決まる賃料を⾔います。また、実際の不動産は同じものが一
高橋 勝也
つとしてなく、⽴地・規模・築年数だけで賃貸条件を決めるのはかなり乱暴です。
賃貸条件を決めるには、物件の個別性を考慮しつつ、競合物件との競争⼒⽐較や周辺エリアでの⼊居者の動向を分析する必要があります。対象物件で想定される⼊居者が賃貸物件を選ぶ際にどのような物件が候補に挙がり、⼊居者の視点の順位付けでどれくらいの位置付けになりそうなのかを把握します。
下表は対象物件を想定した、競合そして成約物件の競争⼒を⽐較した表です。

＜競合＆成約物件競争⼒⽐較表＞

対象

物件名

号室 築年数 面積

家賃共益費 駐車場 月額計 礼金 敷金 初期費用 ｴｱｺﾝ

Aﾊｲﾂ

A101

1446

61,000

込

Bﾊｲﾂ

202

1245

ﾘﾋﾞﾝｸﾞﾀｳﾝC

203

12

Dﾊｲﾂ

205

EﾛﾜｲﾔﾙCA TV ｳｫｼｭ 追炊 浴室TV ﾄﾞｱﾎﾝ ﾚｯﾄ 機能 乾燥

ｶﾞｽ
ｺﾝﾛ

ｶｳﾝ ｶﾗｰﾀｰ ﾘﾌｫ
ｷｯﾁﾝ ｰﾑ○○

3,000 64,000

12 290,880 ○

○

○

○

○

53,000 2,000

込

55,000

11 200,380 ○

○

○

○

○

○

43

55,000 3,000

込

58,00012 263,880 ○

○

○

○

○

14

45

58,000 2,000 3,150 63,150

12 280,605 ○

○

○

○

B102

1140

54,000 2,000

込

56,000

11 203,880 ○

○

○

○

○

Fﾋﾞﾚｯｼﾞ

101

1140

50,000 3,000

込

53,0000

1 141,380 ○

○

○

○

○

ｶｰｻG

202

10

47

52,000 2,000

込

54,00011 196,880 ○

○

○

○

○

Hｳｯﾄﾞ

102

1345

50,000 2,000

込

52,00001 139,880 ○○○競合○○○○

○

成
約○○

○

対策は「現時点で競合に勝てる条件」をベースに、「将来を⾒越した戦略的な考え方」による調整を加え、それに「オーナー事情」を加味して決定すべきです。高い賃料単価にこだわって⼊居者の決定時期が遅れてしまうことを考えると、多少賃料を安くしてでも賃料が⼊らない期間をなくす戦略を採るほうが、得策である場合が多いです。⼊居者が平均４〜５年程度で⼊れ替わることも考慮に⼊れれば、⼊居者を募集する時点で、すぐ⼊居を決めてくれる賃料設定することが理にかなっていると⾔えます。
また、近々物件の売却を想定しているオーナーは、期間収益より想定売却時点の賃料収⼊を優先する考え方もあります。一方で⻑期保有を想定しているオーナーであれば、トータル賃料収⼊が多くなるほうがいいと考えるのが普通であり、そのためにはある期間を想定して、その期間中の賃料収⼊が賃貸条件をどの程度の⽔準にしたときに最大になりそうか、商品⼒を上げる設備投資などの⼯夫をしていけば、相場を超える賃料で⼊居者誘致ができる時代にもなっています。

空室対策、、・お問
資金繰り
り合改善、、】
リフォーム工事
工事のごのご相談
相談・お・お問
空室対策、収益向上、収益向上
資金繰改善
リフォーム
工事のごご相談・お問い合わせは【ご相談・お問い
わせ】
オーナー様：管理ご相談窓口
相談・おわせオーナー様
管理0776-523710
担当：：：高橋（（（たかはし）））
0776
52担当
高橋
たかはし
℡℡ 000-000-000
担当：○○（マルマル）000000担当○○
マルマル-3-業界ニュース
再生リフォーム・
再生リフォーム・設備投資
リフォーム・設備投資の設備投資の判断基準
リスクから逆算
リスクから逆算するタイミングとコスト逆算するタイミングとコスト！
するタイミングとコスト！
㈱船井総合研究所
賃貸管理ビジネスチーム
グループマネージャー
松井哲也

築年数が早くて１０年位から、物件の陳腐化がみられます。
新築の供給増、設備仕様の進化のスピードが早いこと。そして、⼊居者ニーズの変化がその原因です。
築年数が経過して陳腐化した物件は、ある程度コストをかけて根本的に「間取り」「設備・仕様」「外観・外構」をリフォームで再生する必要があります。

似たような間取り、広さ、設備仕様の空き物件が多く、家賃を下げても決まらないというエリアが全国的に年々増えています。 コストをかけて将来への設備投資をしなければ物件の価値は向上しないということは事実です。
しかし、一部屋あたり数百万円のコストをかける決断が、オーナー様にも出来ないことも多いものです。
それも当然で、本当にこれだけのコストをかけて良いのか？成果は上がるのか？今のタイミングなのか？という疑問があるからです。
結果、築年数がある程度経過しても何もしない物件はますます稼働率が悪化し、ただ家賃を下げ続けるのみ、最悪は再投資をしたいと思った時に気⼒も資⾦も底をついてしまいます。
対策は、このまま放っておいた場合（現状維持）の収支の予測と、再生リフォームしたした場合の収支の⽐較を⾏うことです。今の時代、再生リフォームをしたからといって家賃の大幅アップは期待できません。
しかし、何もしなかった場合と⽐べて家賃下落は⽌まり、稼働率は上がります。⽐較すると再⽣リフォームをすると約１０年で⼀⼾あたり家賃１年〜２年分の⼿残りの違いが⽣じる物件が多いです。
退去すると次の⼊居者が決まるまで平均６ケ月を要している物件は、空室リスクの家賃６ケ月分の再生リフォームを⾏って効果を検証してみる。
再生リフォームすることで、物件の価値と⼊居者満足は向上します。
つまり、空室期間（稼働率）のリスク、家賃下落率のリスクから逆算して、再⽣リフォームコストとタイミングを決断します。設備投資することで短期的には損ですが、⻑期的な得を目指す賃貸経営⼒が求まられています。

＜再⽣リフォームしないまま賃貸した場合・再⽣して賃貸した場合の１０年間の収⽀（１室の試算例）＞

家賃
稼働率
１０年間の収入
支出（収入の２０％）
支出
再生リフォーム費用
１０年間の収支収入

再生リフォームしない場合
５．４万円／月80%
５１８．４万円
１０３．６万円
なし
４１４．７万円-4-

再生リフォームした場合６万円／月90%
６４８万円
１２９．６万円
１００万円
４１８．４万円

相続相談コーナー
Ｑ．親
Ｑ．親から実家から実家を実家を相続したものの相続したものの生活拠点したものの生活拠点の生活拠点の違いなどから放いなどから放置し、空き家になったままですが良になったままですが良い方法はありますか
方法はありますか？
はありますか？
Ａ．一定
Ａ．一定の一定の家賃が家賃が見込めなければ見込めなければ、めなければ、売却を売却を考えるのが無難えるのが無難で無難でしょう。
しょう。固定資産税のほか固定資産税のほか、のほか、掃除や掃除や火災保険など火災保険など定期的など定期的に費用がかかり費用がかかり、がかかり、家計の家計の負担が負担が増す可能性があります
可能性があります。
があります。
総務省の調査によると全国の空き家は2013年10月時点で820万戸で、空家率（住宅全体に占める空き家の割合）は13.5%といずれも過去最高。
空き家になる理由で多いのは、親の死去などで引き継いだ家を持て余すパターン。国
交省の調査によると、空き家となった住宅を取得した理由の半数以上が「相続」です。
●空き家となった住宅を取得した理由は？
固定資産税６倍も昨年、5月に全面施行された空き家対策特別措置法では、倒壊の恐れなどのある空き家については市町村が一定の手続きを経て、固定資産税を最大6倍徴収されるようになりました。

修繕費がかさむ修繕費がかさむ賃貸がかさむ賃貸
もちろん賃貸も選択肢になりますが、一定の家賃が条件になります。数十年住んだ家を貸すときは水周りや外装のリフォームが必要になることが多いですから、「5年程度でリフォーム費を回収できるかが賃料の目安になります。」※国土交通省「2014年空き家実態調査」より

4月から3000から3000万円
3000万円まで万円まで控除
まで控除
4月には相続した空き家を売った譲渡所得から3000万円を控除する制度が始まる予定なので、利用を考える人も増えていくことでしょう。但し、旧耐震基準で建てた空き家は耐震リフォームしたり、解体したりして売ることが条件です。。
また、空き家をどうするか決められない場合も空き家管理サービスを利用し、維持、保全に努めることで、いざという時の活用をスムーズにしてくれます。

相続財産の相続財産の評価方法や評価方法や特例適用については特例適用については一定については一定の一定の条件があります
条件があります。
があります。
相続に相続に関するお悩するお悩みもお気軽
みもお気軽にご気軽にご相談にご相談ください
相談ください！
ください！資産税に資産税に詳しい各専門家
しい各専門家（各専門家（税理士・弁護士・弁護士・鑑定士等）鑑定士等）と連携してサポートしています
連携してサポートしています。
してサポートしています。
【ご相談・お相談・お問・お問い合わせ】わせ】オーナー様
オーナー様：相続＆相続＆不動産ご
不動産ご相談窓口℡ 0776担当：0776-5252-3710
担当：高橋（高橋（たかはし）たかはし）-5-

不動産ソリューションコーナー
Ｑ．相続
Ｑ．相続した
相続した不動産した不動産の不動産の名義変更は名義変更は、どうすればよいか？
どうすればよいか？
Ａ．土地
Ａ．土地や土地や建物（建物（不動産）不動産）を相続した
相続した場合した場合にする
場合にする名義変にする名義変
更の手続きを
手続きを「きを「不動産の不動産の相続登記」相続登記」といいます。といいます。実は相続登記には登記には期限には期限はありません
期限はありません。
はありません。よって、よって、先祖代々の先祖代々の土地建物、特に生家や生家や山林・山林・田畑の田畑の登記名義が登記名義が、亡くなった祖父くなった祖父母のままのケースが多々のままのケースが多々あります
多々あります。
あります。
しかし、しかし、相続登記しないと相続登記しないと、しないと、相続人は相続人は不動産の不動産の所有権を所有権を主張したり主張したり処分したり処分したりすることができません
処分したりすることができません。
したりすることができません。特に売却をす売却をする際は、相続登記が相続登記が完了していることが完了していることが必要していることが必要です
必要です。
です。
不動産は不動産は分けにくいからこそ難けにくいからこそ難しい
相続発生後に土地や建物（不動産）の名義を変更するには、誰がどの不動産を受け継ぐかを話し合いで決める必要があります。
不動産は相続財産の中でも資産価値が高く、評価額の大半を占めるのが通常です。しかし、不動産は物理的に分けにくい財産です。一戸建ての自宅を左右するに分けることは当然できません。土地の場合、敷地の広さや形状・接道状況により価値が変わります。とはいえ、複数の相続人で不動産を「共有」することはお勧めできません。不動産は、名義を持つ全員が合意しないと処分や活用ができません。
特に兄弟間での共有は、共に売却するか、一方の持分を贈与・売買・相続により引き受けてない限り解消できません。共有のまま名義人がなくなると、更に配偶者や子供が相続して新たな共有者となるため権利関係が複雑になり、全員の合意を得るのはますます困難になります。
⇒共有は問題の先送りに過ぎません。

遺言書の遺言書の準備が準備が必須
不動産は出来る限り単独で相続することが望ましいですが、相続人間の話し合いによる合意形成が難しいのであれば、遺言所の準備が必須です。
不動産を将来どう所有するかだけでなく、不動産を生活の基盤とする相続人の人生設計も踏まえ、相続させる先を決めることが大切です。

-6-店舗紹介

敦賀営業所

福井支店

鯖江営業所

福井県敦賀市木崎67-10-2

福井県福井市高木中央３-207

福井県鯖江市日の出町2-1

TEL：0770-24-3355
営業時間

TEL：0776-52-3710

朝１０時００分〜午後６時００分

TEL：0778-52-0071
定休日

毎週⽔曜日

●より良い賃貸経営へのご相談はこちら●□空室について□リフォームについて□家賃滞納について□賃貸管理について□購⼊について□売却について□土地活用について□相続対策について□保険について□その他お気軽にご相談ください！

お問い合わせ先：「クロダハウス通信」事務局 担当：高橋（たかはし）TEL:0776-52-3710
0776-52-2710

クロダハウス
発⾏：㈱クロダハウス