クロダ通信
２０１８年10月号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

P,1 お世話になります
P,1 今月のトピックス
P,2 賃貸管理コーナー
P,3 業界ニュース
P,4 相続相談コーナー
P,5 ソリューションコーナー
P,6 イベントスケジュール
P,7 クロダハウス商品のご紹介
P,8 クロダハウス商品のご紹介
P,9 土地活用
P,10 売却物件に関して管理運営物件⼊居率

2018年9月末

現在

クロダハウスお世話になります
早いもので10月になりました。10月は不動産においては少し落ち着く時期になります。今回は私の体験談として少しお話します。
オーナー様から相談で「賃貸経営＝不安」だというご相談です。確かに賃貸経営は空室リスクと修繕リスクが必ずあります。また空室によって返済がままならない、「借⾦」について不安だというご相談もたくさんいただきました。確かに借⾦は不安ですね︖ですが借⾦は返済しないと消えません。健全経営をするうえで「返済⽐率」を⾒直されてはいかがでしょうか︖というアドバイスをさせていただきました。
具体的には、お土地や貸家を売却して繰り上げ返済をお勧めしました。
繰り上げ返済をし、月々の返済⽐率を下げることで健全経営がなされます。また、貸家をお持ちのオーナー様には「オール電化」から「ガス仕様」に設備変更もおすすめしました。理由はエコキュートは故障リスクが高く、古めの貸家に入られる方は必ずしもオール電化は望まれていないと思われるからです。返済⽐率を下げ、お客様の本当に求めていることを日々一緒に勉強していくことが安定経営につながると信じております。

支店長の高橋です

今月のトピックス

⼊居者属性を分析し、選ばれる部屋つくりに︕
そもそもなぜ空室が出来るのかというと原因は退去にあります。その理由は⼤きく分けて2つ。結婚、出産、転勤といったライフステージの変化と、隣⼈の迷惑や⼊居してから気になってしまった不満点等です。退去を防止できればそもそも空室対策は必要ないが、防止しきれないこともあります。賃貸住宅は住み替えしやすいのが特徴で、賃貸経営を進めていく上で空室は避けられません。

空室対策には2つの側面があり、物件そのものをどう広告宣伝するかの⼊居促進と、⼊居者の満⾜度を向上させる⼊居期間の⻑期化です。実際の空室対策を進める上で基本となるのが、コンセプト、メンテナンス、コミュニケーションの3つのキーワード。コンセプトは、誰にどんな部屋を提供するかということで、選ばれる部屋にするために設定します。
現在の賃貸物件の市況は空室が多いが、逆をいえば選び放題と言えます。その中で選ばれるためにどうすればよいでしょうか。例えば、お⾦をかけてシステムキッチンを新しくしたとしても、住んでもらいたい⼊居者像と一致していなければ、その価値は感じてもらえません。まずはどんな⼈に住んでほしいのか、⼊居者の目線で考えることが重要となります。逆にリフォームに予算がかけられないときもコンセプトに沿って取捨選択できるようになります。
ではコンセプトとはどうやって設定するのでしょうか。まずは物件の現状分析をしてライフステージを確認します。築年数、残積の額、売却するのか建て替えて保有するのか、そして相続は誰にするかなどです。さらに現在の⼊居者の属性（家族構成、勤務先、⾃動⾞の有無等）を書き出して参照すると、その部屋を気に⼊ってくれる⼈の傾向が出てきます。そこにどんな部屋にしたいのか、という⾃分の考えを加え、物件の特徴を明確にしてコンセプトにまとめていきます。コンセプトが定まれば、⾃分の物件に合った空室対策をすることができます。

-1-賃貸管理コーナー
⾃然災害時における、賃貸オーナー様の責任とは︖

株式会社 クロダハウス
福井支店 支店⻑
高橋 勝也

今年は、台風、地震など、⾃然災害が数多く発⽣し、全国各地で賃貸物件や、⼊居者の方々には、大きな被害がでています。今回は、改めて賃貸オーナーの皆様に、⾃然災害時の、所有者としての責任について、考えて頂く機会をつくりたいと思います。
オーナー様と、⼊居者様との間で、取り交わす賃貸借契約書の中には、地震・火災等の⾃然災害による被害について貸主の責任を負わないと記載されています。

当然オーナー様は、責任を負う必要はないのではと、お考えになるかもしれません。しかし実際、過去の判例などを⾒てみますと、こうした⾃然災害において、貸主の責任は負わないと記載された賃貸借契約書を取り交わしているにも係らず、賠償命令を受けているケースが存在しています。中には、⼊居者の方が、亡くなった例などを⾒てみますと、1億円以上の賠償を⾏っている事もありました。⾃然災害の場合において、どの様な場合に、賠償命令が下っているかについて説明します。
1995年に、発⽣した阪神淡路大震災での事例では、建物に何らかの瑕疵が存在し、これを放置したことにより発⽣した被害は所有者である賃貸オーナーが責任を負う、という判例がありました。いわゆる、⺠法７１７条にある「土地の工作物害に瑕疵（欠陥）があることによって⽣じた被害は、所有者が損害を賠償しなければならない」（工作物責任）という条文が根拠になっています。法律上は、賃貸物件のオーナーに対して、所有者の管理に故意や過失がなくとも責任を負うべしという厳しい責任（無過失責任）を課していました。
ここでいう、「建物の瑕疵（欠陥）」とは、何を意味するかが問題です。正直、まだ専門家の間でも、完全な答えは出ていませんが、多数派側の意⾒では「建物が建築された時点での耐震基準をクリアーしているか、否かによると言われます。
建築基準法は、過去の地震の被害状況を受けて、その耐震性の基準を何度も変更してきていますが、対象となる建物が建築された際に定められていた耐震性があれば、「建物に瑕疵はない」との主張ができます。この考え方に⽴てば、新築当時に、法的な建築確認を受け、完了検査に合格していれば、地震で建物が倒壊して死傷者が出ても、所有者はその責任を負わないことになります。また、例え建築確認を取得していなかったり、完了検査に合格していなくとも、倒壊した建物が、新築当時の基準をクリアーしていることが⽴証できれば、その責めを逃れることが出来るはずです。
ただし、少数派の意⾒にたてば、「⽇本では、現実に震度7以上の地震が発⽣することが、予⾒出来ている前提では、新築当時の耐震基準ではなく、過去の大型地震と同等の地震に耐えられなければ瑕疵に当たるとする⾒解もあります。
もちろん、この予測できる観点での基準をクリアーするためには、かなりの費用負担をして、耐震工事をすることになります。
また災害による建物の損傷から家賃が減額される点についても考えなければならないポイントです。
現在の⺠法では、借主の過失によらないで、賃貸物件の一部が滅失した場合には、借主はその部分の割合に応じて、家賃の減額を請求することができる（⺠法第611条第1項）とあります。ここでいう「家賃の減額を請求できる」という言葉は、借主が貸主に申し出をしない限り、借主は家賃の全額を支払うことになるという点が問題になります。
それが、今度の⺠法改正では、借主の責めに帰すことができない（責任ではない）理由によって賃貸物件の一部が使用できなかった場合には、その部分の割合に応じて減額されるという文言に変わりました。つまり、借主が請求するまでもなく、当然に家賃は減額されるということになったという意味です。借主の責任でなく、賃貸物件の一部が使用できなくなれば、貸主にはその部分の修繕義務が⽣じると同時に、借主の申し出がなくても、貸主には家賃を減額する義務が発⽣することになります。
⾃然災害の多い⽇本で、改めて、ご⾃身の物件に対する責任については考える機会にして頂ければ幸いです。昨今、地域⾏政が、耐震基準診断を無償で⾏ったり、耐震工事に補助⾦を出すという市区町村も出てきました。ご⾃身の建物の強度に不安がある方は、公の制度を利用して、ぜひ耐震補強工事を⾏う事もお勧めします。

【ご相談・お問い合わせ】】オーナー様：管理ご相談窓口
ご相談・お問い合わせ
空室対策、空室対策、収益向上、収益向上、資金繰り
資金繰り改善、改善、リフォー
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担当：高橋（高橋（たかはし）たかはし）業界NEWS
急増する外国⼈賃貸市場への課題と対応策︕

ご存知の通り、日本の⼈⼝は既に減少しはじめ、世帯数においても、とうとう来年2019年に5307万世帯をピークにして、2035年には4956世帯にまで減少すると予測されています。
あくまで住んでいる世帯数です。平成25年の住宅・土地統計調査では、すでに賃貸住宅の空室が20％以上を占め、今後さらに空室が増加していく事は、誰もが周知予測できる事になりました。国策でも、訪日外国⼈旅⾏者、外国⼈留学⽣、外国⼈労働者の受け入れを、急拡大していく動きが本格化してきました。今回は、新たな借り手として、改めて外国⼈賃貸について考えてみましょう。
【外国⼈受⼊拡⼤の方針】
総務省統計局の外国⼈登録者数で⾒ると、2017年末時点で外国⼈登録者は256万⼈超。ここ10年間で約40万⼈以上増えています。単に登録しているだけでなく、日本で働いている外国⼈も急増しています。厚⽣労働省の外国⼈雇用状況の届出状況でみると2017年末時点で約128万⼈にて、ここ10年間で2倍以上まで膨れ上がっています。国の施策では、訪日外国⼈旅⾏者（2017年2,869万⼈→2020年4,000万⼈）、外国⼈留学⽣（2010年14万⼈→2020年30万⼈）、外国⼈労働者（＋50万⼈）と、大きく増加させる計画です。欧米諸国に合わせた、外国⼈受け入れを積極的に⾏う方針です。
【外国⼈賃貸の課題】①言語。入居後のコミュニケーションが取りにくく、不動産管理業者も対応できないため、トラブルを起こしやすいのではないか。②⾦銭。収入が不安定で、家賃回収ができなかった場合あるいは支払いが遅れた場合に対策が打ちにくいのではないか。③⽣活習慣・ルール違い。
騒音や臭い、ゴミ出し、また家賃・原状回復の精算がないままに突然帰国してしまうのではないか。さらに複数の同居⼈を置く、転貸するなど契約違反をするのではないか。④保証⼈を取りにくいのではないか。
【外国⼈賃貸のメリット】①築年数の古い物件に抵抗がなく決まりやすくなる。リノベーション費用が抑えられる。現状で貸せる場合もある。②土地勘、街に関する偏⾒がない、駅から離れている、日本⼈が好まない街でも借りる場合もある。⽴地的に不利な物件を対象にできる。③家賃のかさむ貸しにくい広めの物件を複数⼈員での入居にて家賃総額を保てる。1ルームに2名以上の入居の事例もある。共益費を多く収受する。④同郷での友⼈知⼈後輩への紹介が圧倒的に多くなる。⑤夏季採用の学校、企業があるため、9月1日に新学期、新年度が始まり、7〜8月に住まい探しをする場合もある。
【これからの外国⼈賃貸対応策】①在留カード（在留期間、在留資格、住所）の確認。
不法滞在、資格外活動等による就労⾏為を防ぐ。
②外国⼈専用の保証会社の活用。現地での保証⼈確保、属性確認、滞納督促など。
③外国語コールセンター活用。外国語翻訳サービス。
④⽣活習慣・ルールブックによる説明。
⑤クレジットカード前払い。
⑥新たな貸し方提案（シェアハウス、ゲストハウス、マンスリー）⑦上記対応策によるオーナー様の理解と実⾏。

相続相談コーナー
Ｑ．一人暮らしの母親が高齢者施設に入所ています
Ｑ．一人暮らしの母親が高齢者施設に入所ています。今まで入所ています。今まで一人で住んでいた自宅をどうするか迷っているのですが。。
一人で住んでいた自宅をどうするか迷っているのですが。。
Ａ．住まなくなってから３年目の年度末までに売却すれば居住用不動産を売却した場合の特別控除が受けられます。将来、他の親族の利用などの特別な理由がない場合、売却を検討してみてはいかがでしょうか？
５年前にご主⼈を亡くしたAさん。娘は夫の持ち家住まい、⾃宅はAさんが相続することになり一⼈暮らしになりました。ある日、家の中で転倒し、骨折して入院したのをきっかけに、また同じことが起こっては大変と思い、高齢者施設に入所することに。思い出がある⾃宅に、いつか戻りたい、と思いながら⾃宅も荒れていく中・・・Aさんにとっては大きな悩みのタネになっていました。

■⻑期の空き家になる前に売却することで、受けられるメリットがあります。

居住⽤財産の売却特例
通常、不動産を売却すると、⾦額に応じて譲渡税がかかります。しかし、住まなくなってから3年目の年末までに売却すれば、3,000万円の特別控除が受けられることになります。
また、所有されていた期間が10年を超えていれば、住⺠税・所得税ともに、軽減税率を適用することができます。何もせず⻑期で所有していると、固定資産税やメンテナンスの費用も発⽣するので、将来を考えると取り壊しなども考えていかないといけなくなります。

※適⽤には注意が必要

特例の利用には、上記に上げた期間・期限などと同時に、確定申告をしなければいけない、などの条件があります。ご⾃⾝の資産をムダにしないために、ぜひ細かな精度を確認して進めてください。

各税制度の特例の利⽤には⼀定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様︓相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当︓⾼橋（たかはし）不動産ソリューションコーナー
火災保険を上手に使って物件の価値を保ちましょう

修繕には、大きく分けて経年劣化と⾃然災害があります。台風の後に物件確認を⾏った際に⾬⼾が外れている、看板が落ちている、ガラスが割れていた、非常階段のドアが閉まらなくなった・・・なんてことがあると思います。また、落雷によって揚⽔ポンプが故障し⽕災受信機の基盤が焼けてしまう、などのトラブルも起きています。そんな災害による修繕の場合、⽕災保険を適用できるケースがあります。ぜひ、⽕災保険が適用できるか確認してみましょう。

災害が起きる前にどのような内容の場合に保険がおりるのか、理解しておく必要があります。ご⾃⾝の契約書を確認してみてください。敷地内の倉庫・⾃転⾞置き場、駐⾞場のカーポートなども保険の対象なのか確認してみましょう

自然災害語に確認するべき4つのポイント①全体写真や接写の写真など、写真をたくさん撮っておきましょう。
②改修⼯事の⾒積り⾦額すべてが保険の適⽤にならない場合があります。
③保険⾦額の滞納や過去に保険会社へ同様の修繕⼯事の報告をしていないかなど、確認しましょう。
④⼯事業者に⾒積もり依頼する場合、損害調査の写真や状況調査書類なども合わせて作成してもらいましょう。

修繕のついでに・・・
台風の後に⾬樋が外れたり、瓦屋根が剥がれたりなどの工事の場合は、⽕災保険の適用範囲内となるケースがあります。その際に足場台などの費用も出ることが多いので、ついでに外壁塗装の工事を一緒にしてしまうなどの工夫で修繕費用負担を減らすこともできます。是非検討してみてください。

⽇程の変更がある可能性がございます。

年間イベントスケジュール

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賃貸経営セミナー

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賃貸経営シリーズセミナー①

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賃貸経営シリーズセミナー③

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YMオーナー会×㈱クロダハウス㈱クロダハウスArchitectural Designers
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戸建賃貸Unicube

Architectural Designers
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構造⾒学会

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完成⾒学会

㈱クロダハウス

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完成⾒学会

クロダハウス商品紹介
あなたにぴったりのお部屋探しをお客様が主人公の住まいづくり

日本最大級の賃貸斡旋店舗数を実現しているアパマンショップ
ネットワーク。
地域に密着したサービスをお客様に提供します。

私たち不動産スタイリストは、アメリカのハウスエージェントと同じように住宅を購入する方の代理人となり、 お客様の立場に立ってサービスを提供します。

福井北店・鯖江店・敦賀店
福井県内で３店舗展開

今までの不動産会社とはちょっと違います。

デザイナーズ戸建賃貸
南フランスプロバンス風
木造アパート

土地活用でも安心！
鉄筋コンクリート造賃貸マンション

温熱環境と耐震性を輸入住宅販売実績NO.１
１
輸入住宅販売実績

フランク・ロイド・ライトの建築思想を継承
高める安心価格の断熱リホーム

セレクト住宅アーキテクチャル
デザイナーズマーケット

アトリエ建築家とつくるデザイン住宅

フルオーダー住宅

求む

収益マンション
戸建て・土地マ ン シ ョ ン

売 却 不 動 産
家主・オーナ様の悩みに答える！
真剣サポート相談会（無償対応）

1
2

ばいｋ！
なぜ、悩んでいますか？
なぜ、迷う必要がありますか？
貴方は不動産売却になぜ悩む必要がありますか、なぜ迷う必要がありますか。
不動産は高価取引ができるタイミングがあります、その時の判断を逃さずオーナー様に資産を残すことが、私たちの使命と考えます。
いまお持ちの不動産の取扱いに悩まれているオーナー様、是非一報ご連絡願います。

なぜ、売却されるのですか？
なぜ、売却する必要がるのですか？
チョットお待ちください！なぜ不動産を売却されるのですか？本当に売却する必要がある不動産ですか？いまお持ちの不動産が古いからですか？リフォーム・リノベーション
費用資金が捻出できず売却されようとしてませんか？古い不動産だから解体しようとしてませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？てませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？
何度でも言います。「チョット待ってください！」
早まる前に、今一度お話をお聞かせください。真剣にお話をお聞かせ頂きます。

私達の事を是非知ってください。
私共は、スエーデンハウス・アパマンショップ・ユーミーマンション・トチスマ等数々のＦＣ事業を展開している会社です。
大和田アピタ（エルパ）の近くです。※ご来店の際には、事前にご連絡願います。

店舗紹介

お問い合わせ先
福井県嶺北エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用のご相談は・・・

0776-52-5410

クロダハウス福井支店
福井県福井市高木中央３-207■購入・売却のご相談は・・・

0776-54-8330

トチスマショップ福井店
福井県福井市高木中央３-207

福井県嶺南エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

0770-24-3355

クロダハウス敦賀営業所
福井県敦賀市木崎67-10-2

石川県エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

076-237-2717

トチスマショップ金沢西店
⽯川県⾦沢市南新保町へ32-1

総合お問い合わせ窓口■住宅建築・相続・資産コンサルティング・各種お問い合わせ0776-52-5410

0776-52-2710

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営業時間

朝１０時００分〜午後６時００分

クロダハウス
発⾏︓㈱クロダハウス

定休日

毎週水曜日