クロダ通信
２０１８年１⽉号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

P,1 お世話になります
P,1 今⽉のトピックス
P,2 賃貸管理コーナー
P,3 業界ニュース
P,4 相続相談コーナー
P,5 ソリューションコーナー
P,6 イベントスケジュール
P,7 クロダハウス商品のご紹介
P,8 クロダハウス商品のご紹介
P,9 土地活用
P,10 売却物件に関して管理運営物件⼊居率

2017年9月末

現在

クロダハウスお世話になります
新年あけましておめでとうございます。今年もどうぞよろしくお願い申し上げます。
いよいよ繁忙期がスタートしました。皆様準備は万でしょうか︖皆様のお部屋が⼀つでも多く⼊居されることをお祈りいたします。
過去２〜３年は不動産バブルということで、たくさんの賃貸マンションが売り買いされておりましたが、今年からは⾦融庁のお達しもあり投資物件への融資は厳しくなっていると聞きます。「繁忙期」と「売却」と「人口減少」に加えて、「相続」問題もあります。たくさんの諸事情がある中で賃貸経営を継続するのか︖ご⼦孫に何を残すのか︖
が問われてきます。受け継ぐ側の意⾒も聞きながら、今後の賃貸経営についてご家族で話し合われることが⼀番の特効薬かもしれませんね。

支店長の高橋です

今月のトピックス
今、⼊居者が求めている設備は・・・
インターネット通販の普及による宅配便の増加に伴い、宅配業者のドライバーの負担や人⼿不⾜が社会的問題となっている中、賃貸アパート・マンションに宅配ボックスを設置されるオーナーさまが増えています。
実際、各社のアンケート結果からも宅配ボックスが非常に人気であることがうかがえます。
★独身・ひとり暮らしをしていて困ること（SUUMOジャーナル）第1位 病気になったとき第2位 荷物の受け取り
第3位 ゴキブリなどの害虫の退治

プチ宅（ナスタ）★ひとり暮らしをするならどんなサービスつきの家に住みたい︖（SUUMOジャーナル）第1位 食事の提供
第2位 宅配ボックス・宅配便受け取りサービス
第3位 掃除サービス

Konishi

小西 晴久
Haruhisa★あると絶対便利なマンションの施設・設備ベスト３（All About）
第1位 いつでも捨てられるゴミステーション
第2位 宅配ボックス
第3位 多目的集会場・ライブラリー★多少家賃が上がってもほしい設備（リクルート住まいカンパニー）
第1位 24時間ゴミ出し可能
第2位 宅配ボックス
第3位 防犯カメラ

集合住宅用（ナスタ）⼾建用（パナソニック）

⼊居者から喜ばれること間違いなしの宅配ボックス︕物件の付加価値と⼊居者満⾜の向上、空室対策にもぜひご検討ください♪設置のご要望等ございましたらお問合せ下さい︕-1-賃貸管理コーナー

株式会社 クロダハウス
福井支店 支店⻑
高橋 勝也

全国の先進的な賃貸管理会社が集う㈱船井総合研究所 賃貸管理ビジネス研究会の先⽉のテーマは「2018年 繁忙期 決まる物件チェックポイント」です。
下記は講座の抜粋です。

平成28年度の住宅市場動向調査報告（国土交通省）でも⺠間賃貸住宅⼊居世帯における物件選択理由は、「家賃が適切だったから」が55.7%で最も多く、次いで「住宅の⽴地環境が良かったから」が 47.7%、「住宅のデザイン・広さ・設備等が良かったから」が 34.0%で続きます（複数回答含む）。⼊居した賃貸住宅の建築時期は「平成27年以降」、「平成17年〜平成26年」、「平成7年〜平成16年」、「昭和60年〜平成6年」がいずれも2割程度。平均築後年数は17.2年。つまり「物件が古いから決まらない」というわけではないということです。
選択理由で「⽴地環境や広さ」は既存物件にはどうにもならない部分と⾔えますから、残された「適正な家賃」「良好な物件（デザイン・設備）」で対策を⽴てます。
まずは「適正家賃」を把握します。適正家賃は今の状態で、2ヶ⽉で決まる家賃を指し、全国的にも適正家賃は現在募集している家賃のおよそ95〜90％程度です。しかし、家賃は下げたくないものです。その場合の募集戦略には、プラスアルファの設備の設置やフリーレントなどの条件変更が必要になります。設備の選定は、⼊居希望者がインターネットで検索する条件や設備の設定を確認します。下記は2015年と2016年の人気設備ランキングです。時代を反映してセキュリティ関連、宅配ボックスが上位にランクインしています。

出典︓賃貸住宅新聞 2017.10.16

設備のリニューアルは、空室期間を短くするという目的だけでなく、物件価値を向上させ、早く、⻑く⼊居してもらうために、物件に必要な設備投資を⾏うという視点を持って⾏うことが、空室過剰市場の今だからこそ求められます。例えば、３年計画で⼈気設備の１０位以内の設備投資は⾏う、等です。先⾏投資あってこその利益です。解約＝空室は収益を減らし、家賃下落のきっかけに繋がります。いかに⻑く住んでもらうか︖そのためには、設備や仕様の時代遅れ、物件⾃体のメンテナンスの不⾜、適正でない家賃設定等の不満による退去を防ぎ、⼊居者に⻑期にわたって住み続けてもらうための経営努⼒という視点が⼤切です。しかし、どうしても設備投資が出来ない場合は、敷⾦礼⾦の軽減やフリーレントへの対応も考えたり、家賃を下げるという選択肢も視野に⼊れて考える必要があります。「家賃を下げればキリがない」という声をよく聞きますが、空室は収⼊も生まず、資産になりません。「成熟経済でいかに物件に働いてもらうか」「今あるものをいかに運用していくか」に関しては、全てオーナー様の考え方次第です。何かございましたら弊社までお問い合わせ下さい。

空室対策、、資金繰り
リフォーーム工事のご空室対策、収益向上、収益向上
資金繰り改善、改善、】
リフォ
工事のご相談・のご相談・お相談・お問い合わせは【ご相談・お問い合わせ】オーナー様：管理ご相談窓口
ご相談・お問い合わせ0776-523710
担当：：高橋（077652-担当
高橋（たかはし）たかはし）℡℡ 000000-000000
000
担当：○○（マルマル）

業界ニュース
⾸都圏の物件は３割が経営難︕︖「経営難等物件」とされる基準とは︖
経営で⼤事な資⾦繰りをチェックし、将来予測と対策へ︕
マイナス⾦利やオリンピック効果によって、⾸都圏の不動産価格は上昇していますが、その⼀方で家賃については思うように伸びておらず、経営難に陥っている物件も少なくないようです。
そんな中、不動産市場データを提供するタスが⾸都圏の「経営難等物件」について集計しました。この記事によると、⾸都圏の経営難等物件の割合が㈱船井総合研究所
１９〜３０％と、非常に多くの物件の経営が苦戦していると報じています。
賃貸管理ビジネスチーム
経営難等物件とは、資⾦繰りが厳しく賃貸管理を管理会社や不動産会社に依グループマネージャー
松井哲也
頼することができない状態の物件や、賃貸募集にあたり仲介⼿数料や広告料を支払うことが困難な物件のことをいいます。
このような劣悪な経営状態を招いている原因は、供給過剰による空室率の増加などが考えられますが、最近不動産投資を始めた方については、「高値買い」がアダとなっているケースがあります。ローン⾦額が高いと返済⽐率も高くなり、ちょっとした空室が発生しただけで、⾚字キャッシュフローに転落して持ち出しになる場合があります。
この⾚字キャッシュフローが続くと、経営難等物件になってしまうので、まずは返済⽐率等の賃貸経営の資⾦繰りをチェックする必要があります。賃貸経営は⻑い目で⾒ると、減価償却が終わった後に税⾦の負担が重くのしかかるため、できる限り返済⽐率には余裕を持たせて、キャッシュフローが⿊字になるよう対策を早めに⽴てることがポイントです。
まずは現状の資⾦繰りを確認して、将来予測と対策を⽴てます。下記の事例をもとに解説します。

beforeある賃貸マンションの１５年後

after

15年後

資⾦繰りをチェックする指標の⼀つの「返済倍率」をチェックします。「返済倍率」とは賃貸物件⾃体が生み出す利益は返済の何倍なのかを把握する指標で、次の式で算出します。
返済倍率 = 営業純利益（ＮＯＩ）÷ 年間返済額（ＡＤＳ）
上記で⾔うと新築時の返済倍率は、1299万円÷683万円＝1.9倍だったものが、１５年後は722万円÷683万円＝1.05倍。返済倍率は１.３以上が安全とされていますが、上記では更に税法上で所得税もかかりキャッシュフローは⾚字になっています。現在はもちろん、将来を⾒据えるためにも返済倍率のチェックをおすすめします。

相続相談コーナー
Ｑ.相続した不動産の売却にかかる税⾦を安くできる︖
建物や土地の売却価格から、購⼊時の価格や仲介⼿数料などの取得費を差し引いた利益に課税されるのが譲渡所得課税です。売却価格と、取得費＋譲渡費用の差が⼤きければ⼤きいほど、税額も⼤きくなります。例えば、実家が古く、購⼊したときの⾦額は今の相場よりもずっと低いのに、⽴地が良いために高く売れた場合や、購⼊時の価格が分からずに取得費が売却価格の5％とされる場合は、税額が多くなりがちです。
節税のためには、適用される特例はぜひ知っておきたいところです。

その１）取得費加算の特例
相続税が発生し、3年以内の売却なら税負担が軽くなります。所有期間が⻑いほうが税率が低くなる譲渡所得課税ですが、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、税負担が軽くなります。売却価格から、取得費や譲渡費用のほかに売却した土地や建物に対する相続税額を加算でき、課税対象になる譲渡所得を少なくすることができるからです。
相続税申告期限から3年以内に売却したときの課税譲渡所得⾦額は、①【売却（譲渡）価格】 －（取得費、譲渡費用、②【 売却した不動産に対する相続税額】）＝ ③【 課税譲渡所得⾦額】「取得費加算の特例」で①から②を差し引けることで課税対象になる③を減らすことができます。

その２）3,000万円特別控除
2019年の年末まで、譲渡所得3,000万円以内なら譲渡所得課税はかかりません。
マイホーム（住んでいる家）を売却したときに利益、つまり譲渡所得が出ても、3,000万円まで控除できるのが「3,000万円特別控除」です。譲渡所得3,000万円までなら課税額は実質的にゼロということになります。この特例は、従来は「居住している家や土地」が対象ですが、2016年4⽉から2019年12⽉31日までは、相続した実家に住んでいなくても控除が認められています。
控除を受けるためには、さまざまな条件をクリアしていなければならないので、詳しくは税務署や税理⼠などの専門家に相談しましょう。なお、今回ご紹介した
3,000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できないのでご注意ください。
相続財産の評価⽅法や特例適⽤については⼀定の条件があります。
相続に関するお悩みもお気軽にご相談ください︕資産税に詳しい各専門家（税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様︓相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当︓⾼橋（たかはし）不動産ソリューションコーナー
ローンの⾦利を下げる交渉術︕
⾦利が1%下がると年間約58万円返済減（1億円の30年ローンの場合）
例えば今使用している携帯電話の引き受けがＡ社だったとして、毎⽉の支払額が負担に感じる時、同じ携帯電話の恩恵を受けられるのならば、価格が低いB社に乗り換えを検討するのでないかと思います。同様に、ローンの⾦利も下げることにより、利回りが向上し、収益の拡⼤を図ることも出来ます。条件が合えば最終的に数⼗万円〜数百万円の資⾦の余裕が生まれ、例えば、１億円を３０年返済する場合、⾦利が１％下がると年間で約５８万円の返済額の軽減になり、１０年で５８０万円にもなります。
この資⾦を生活費や他の借⼊の返済に回すこともできますが、その⼼配がないな
らば設備投資をして、物件価値を向上させることもできます。
最も効果的なのは他⾏への借り換えではなくて、今借りている銀⾏に交渉して⾦利を下げてもらうことです。本来、借り換えは⾦融機関にとって⼤きな損失であり、良くは思われません。後々を考えて、なるべく円満に対応することが賢明と⾔えます。
ここで必要となるものは「他⾏の⾦利情報」です。他⾏の担当者を紹介してもらえても、あえて借換えについて相談せず、あくまで「⾦利何％で貸している」という情報収集だけに徹します。それが、今借りている銀⾏の⾦利より低いことが最も⼤切なポイントです。情報収集が終わったら、現在の借⼊銀⾏に、⾦利交渉の余地があるかどうかを確認します。
具体的には「他⾏から○％で貸してくれるという打診をいただきました。できれば銀⾏を変えたくないので、⾦利交渉をさせてもらえないでしょうか」となるべく丁重に話を進めるべきです。その際、万が⼀他⾏で借り換えた場合の違約⾦の有無など、借換えにいくらの資⾦が必要なのか︖それに⾒合うだけの利益を確保できるのかも念のために事前に確認しておきます。
今借りている銀⾏も借り換えによって他⾏に⼤事なお客様が移ってしまうことは本意でありません。上手にコミュニケーションを取り、誠意をもって、粘り強い⾦利交渉も必要です。
ただし、現在の担保や賃貸経営の状況が悪い場合には、有利に交渉を進めることが難しい場合もありますので注意しましょう。
不動産の評価・査定・調査はお気軽にご相談ください︕すべて秘密厳守です。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様︓相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当︓⾼橋（たかはし）⽇程の変更がある可能性がございます。

年間イベントスケジュール

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

Kuroda
賃貸経営セミナー

賃貸経営シリーズセミナー①

賃貸経営シリーズセミナー②

賃貸経営シリーズセミナー③

税務勉強会

ＩＮ福井県自治会館(法)上坂会計

繁忙期対策
勉強会

繁忙期対策
勉強会

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ④

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県自治会館

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

ＩＮ福井県自治会館

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

INｱﾊﾟﾏﾝｼｮｯﾌﾟ敦賀

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ①

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ②

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙシリーズ③

サマーフェスタ

野菜テント市

マネースクール

YMオーナー会×㈱クロダハウス

YMオーナー会×㈱クロダハウス㈱クロダハウスArchitectural Designers
Market

戸建賃貸Unicube

Architectural Designers
Market㈱クロダハウス

構造⾒学会㈱クロダハウス㈱クロダハウス

構造⾒学会

完成⾒学会

-9-ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ㈱クロダハウス

戸建賃貸Unicube

完成⾒学会

クロダハウス商品紹介
あなたにぴったりのお部屋探しをお客様が主人公の住まいづくり

日本最大級の賃貸斡旋店舗数を実現しているアパマンショップ
ネットワーク。
地域に密着したサービスをお客様に提供します。

私たち不動産スタイリストは、アメリカのハウスエージェントと同じように住宅を購入する方の代理人となり、 お客様の立場に立ってサービスを提供します。

福井北店・鯖江店・敦賀店
福井県内で３店舗展開

今までの不動産会社とはちょっと違います。

デザイナーズ戸建賃貸
南フランスプロバンス風
木造アパート

土地活用でも安心！
鉄筋コンクリート造賃貸マンション

温熱環境と耐震性を輸入住宅販売実績NO.１
１
輸入住宅販売実績

フランク・ロイド・ライトの建築思想を継承
高める安心価格の断熱リホーム

セレクト住宅アーキテクチャル
デザイナーズマーケット

アトリエ建築家とつくるデザイン住宅

フルオーダー住宅

求む

収益マンション
戸建て・土地マ ン シ ョ ン

売 却 不 動 産
家主・オーナ様の悩みに答える！
真剣サポート相談会（無償対応）

1
2

ばいｋ！
なぜ、悩んでいますか？
なぜ、迷う必要がありますか？
貴方は不動産売却になぜ悩む必要がありますか、なぜ迷う必要がありますか。
不動産は高価取引ができるタイミングがあります、その時の判断を逃さずオーナー様に資産を残すことが、私たちの使命と考えます。
いまお持ちの不動産の取扱いに悩まれているオーナー様、是非一報ご連絡願います。

なぜ、売却されるのですか？
なぜ、売却する必要がるのですか？
チョットお待ちください！なぜ不動産を売却されるのですか？本当に売却する必要がある不動産ですか？いまお持ちの不動産が古いからですか？リフォーム・リノベーション費用資金が捻出できず売却されようとしてませんか？古い不動産だから解体しようとしてませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？てませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？
何度でも言います。「チョット待ってください！」
早まる前に、今一度お話をお聞かせください。真剣にお話をお聞かせ頂きます。

私達の事を是非知ってください。
私共は、スエーデンハウス・アパマンショップ・ユーミーマンション・トチスマ等
数々のＦＣ事業を展開している会社です。
大和田アピタ（エルパ）の近くです。※ご来店の際には、事前にご連絡願います。

店舗紹介

お問い合わせ先
福井県嶺北エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用のご相談は・・・

0776-52-5410

クロダハウス福井支店
福井県福井市高木中央３-207■購入・売却のご相談は・・・

0776-54-8330

トチスマショップ福井店
福井県福井市高木中央３-207

福井県嶺南エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

0770-24-3355

クロダハウス敦賀営業所
福井県敦賀市木崎67-10-2

石川県エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・

076-237-2717

トチスマショップ金沢西店
⽯川県⾦沢市南新保町へ32-1

総合お問い合わせ窓口■住宅建築・相続・資産コンサルティング・各種お問い合わせ0776-52-5410

0776-52-2710

fukuikita＠＠apamanshop-fc.com
営業時間

朝１０時００分〜午後６時００分

クロダハウス
発⾏︓㈱クロダハウス

定休日

毎週水曜日