クロダ通信
２０１９年１１⽉号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

P,1 お世話になります
P,1 今⽉のトピックス
P,2 賃貸管理コーナー
P,3 業界ニュース
P,4 相続相談コーナー
P,5 ソリューションコーナー
P,6 イベントスケジュール
P,7 クロダハウス商品のご紹介
P,8 クロダハウス商品のご紹介
P,9 土地活用
P,10 売却物件に関して管理運営物件⼊居率

2019年10月末 現在

クロダハウスお世話になります
朝夕と寒さが厳しくなってきております、お体ご自愛ください。さて、12⽉といえば年末年始やクリスマスなどイベントが多い時期ですが、賃貸経営にとってはとても⼤切な時期です。1⽉からの繁忙期に備え対策を完成させるなら12⽉です。この時期にリノベーションを⾏い、繁忙期対策を⾏うことをお勧めします。また、実はもっと⼤切なことがあります。それはマンションの美観です。ご案内した時のマンションの美観でお客様の第一印象はガラッと変わります。特にお⼦様がいらっしゃるファミリーさんは、お⼦様の成⻑は住まいからも影響されますので慎重です。費用をかけない対策として、ゴミ拾い・草取り・清掃など美観を維持する取り組みをお勧めします。

支店長の高橋です

今月のトピックス
レオパレスオーナー嘆願書提出
レオパレス21のアパートオーナーが所属する「LPオーナー会・レオパレス違法建築被害者の会」は9月25⽇、界壁不設置などの不備の⾒られたアパートを「建築基準法違反」として摘発してもらう嘆願書を検察庁に提出しました。
対象物件は16〜18年に竣⼯した物件で、レオパレス21の資料によれば、不備の⾒られた数十棟が該当する⾒込みです。建築基準法違反には3年の時効があるため、16年以降の竣⼯物件を対象としています。
竣⼯後3年未満で不備が⾒つかった物件について、確認申請図などと実態を照合する調査を、検察に開始してもらいたい旨を表明しました。嘆願書を出すきっかけとなったのは、同会の一人が8月27⽇に賃貸借契約(サブリース契約)をレオパレス側から解除されたことがきっかけでした。
レオパレス側は「嘆願書を拝⾒していないため、コメントは差し控える」と回答しています。
-1-賃貸管理コーナー
2019年⼊居者に⼈気の設備ランキング︕
全国賃貸住宅新聞にて、2019年度「⼊居者に人気の設備ランキング」が発表になりました。恒例の設備ランキングですが、この設備があれば周辺相場より家賃が⾼くても決まる
株式会社 クロダハウス TOP10、この設備が無ければ⼊居が決まらないTOP10の2種類のランキングが発表に
福井支店 支店⻑
なっていますのでご紹介いたします。
高橋 勝也【この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる TOP10】
今回、ランク外から、初めて「24時間利⽤可能ゴミ置き場」が、単⾝者向け・ファミリー向けともにトップ10⼊りしました。共働き世帯が増えてきたこと、また単⾝でも旅⾏や出張などで、決まった曜⽇にゴミ出し出来ない場合など、24時間利⽤できるゴミ置き場に、利便性を感じる⼊居者が多かったようです。今まで、室内での設備には、関心をもって進めてこられたオーナー様は多かったと思いますが、改めて室外にも目を向けていった⽅が良いと感じます。
そして、「インターネット無料」は、単⾝・ファミリーともに1位でした。既に数年1位を取り続けている不動の設備と⾔えます。プライベートでも、仕事でも、⾃宅で当たり前に、⻑時間に渡ってインターネットを利⽤する時代になっています。
インターネット無料物件は、家賃が2~3千円ほど⾼くても⼊居が決まるという傾向もあり、オーナー様にとっては初めからインターネット設備を整えて、空室対策、家賃アップ、さらには設備コストの経費計上など、最も賢い設備投資であると考えられます。
【この設備が無ければ⼊居が決まらない TOP10】

こちらの設備は、無いと⼊居者の希望物件候補にすら、上がってこないとも⾔えます。今回、「室内洗濯機置き場」が単⾝・ファミリーともに1位でした。
家賃の安い物件では、ベランダに洗濯機置き場があったり、⼊口の外廊下に置いてあるケースも⾒かけます。もし、室内におけるスペースがあり、構造上可能であれば、ぜひとも新設して頂きたい設備になります。

その他、TVモニター付インターホン、洗浄機能付き便座、インターネット設備導⼊（無料では無い）などに関しては、数万円ほどで設置できますので、ぜひご相談頂ければ幸いです。今後、この無ければ決まらない設備については、私どものお付き合いのある物件に関しては、積極的にご提案もしています。
オーナー様にとっては、設備に関して、「より新しいもの、より機能性の⾼いもの」などを、取り付け、交換した⽅が良いと、頭ではわかっていても、具体的に動いていなかったという場合もあったと思います。この機会に改めて設備について、積極的にお考えいただければ幸いです。

【ご相談・お問い合わせ】オーナー様：管理ご相談窓口
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0776-5252-3710
担当：高橋（高橋（たかはし）
たかはし）業界NEWS
賃貸物件のゴミ問題に関するＱ＆Ａ①

弁護士法人⼀新総合法律事務所
弁護士 原 智輝 氏

⼊居者から賃貸管理会社、またはオーナー様に問い合わせがある内容で、最も多いと⾔われているのがゴミに関する問題です。実際に⼊居者のゴミ問題に悩まされているオーナー様も多いのではないでしょうか︖今回もご⾃⾝に当てはめて考えてみてください。

【Q】

有しているアパートの⼊居者がゴミの分別を怠るため、業者がそのゴミを回収してくれません。
結果的にわたし⾃⾝がゴミを分別しなければならないので、かなり億劫です。分別作業を⾏っているのでゴミの中⾝から、対象者は特定できています。この場合、罰⾦を科したり、改善が⾒られない場合は退去してもらうことなど、法的には可能なのでしょうか︖
また、先⽇引っ越していった⼊居者が、粗大ゴミシールを貼ることなく、ゴミ置き場にベッドを放置していきました。これはわたしが⾃腹で処分しなくてはならないのでしょうか…︖もちろん、引っ越した⼊居者には連絡がつきません…

【A】

ゴミ分別については⾦銭請求の余地はありますが費⽤倒れのリスクがあります。
明渡しの⾒込みは不可能ではなくとも低いと思われます。
⼊居者が私生活の住居として使⽤している、もしくは使⽤していた場合、そこから搬出されるゴミは、廃棄物の処理及び清掃に関する法律（以下「廃棄物処理法」といいます。）に従えば、「一般廃棄物」として分類されます。そして、常識的ではありますが、廃棄物処理法は、今回の⼊居者のような建物の占有者に対してゴミの分別をする義務を課しています（同法第6条の2第4項など。）。
本来⼊居者がすべきゴミの分別や処分について⼊居者がこれを怠り、賃貸人のような無関係の人物がこれを⾏った場合の法律関係ですが、法的には事務管理が成⽴し、⽀出した費⽤を本人に請求できる⾒込みがあります。ただ、これは理屈上の話でして、実際に請求する場合の裁判コスト等を加味すると多くの場合は割に合わないでしょう。このような場合に備えるためには、最近は⾒かけなくなりましたが、敷⾦を利⽤したり、毎月の家賃や共益費にある程度の⾦額を織り込んでおいたり、あらかじめ契約に違約⾦条項を設ける⽅法などが考えられます。
次に、分別を怠ったことで明渡しを求めることができるかどうかですが、明渡しを求めるためには、解除⼿続等により賃貸借契約が終了していなければならず、判例上は信頼関係に破壊があったかどうかという判断基準により判断されます。多くの賃貸借契約書中にはゴミの分別に関する義務の条項は記載がないか、又は中心的な条項ではないでしょう。賃貸借契約の中心的な権利義務は、賃料の⽀払と物件の使⽤収益ですから、ゴミの分別違反を理由に、信頼関係の破壊を基礎づけるためには、ゴミの分別を怠った回数や程度、態様から周辺環境への影響の度合い、注意の有無等を、総合的に検討していく必要があるものと⾒込まれます。

相続相談コーナー
資産税を0から再点検しよう︕〜不動産取得税の軽減制度適⽤について〜
前回から続きまして不動産取得税についてですが、今回は、取り扱いが複雑な軽減制度の適⽤についてお伝えします。
税理士法人タックスウェイズ
前回は、不動産取得税の概要と計算⽅法についてご紹介させて頂きました。⾃分で不動産取得税理士 後藤 勇輝 氏
時の計算をしてみますと多額の税⾦が出ることになったのに、実際はゼロだったというご経験はないでしょうか。では、何か施策が仕込まれているのでしょうか。その正体である軽減などの制度について、今回は家屋取得の軽減制度を確認していきます。
住宅取得の軽減制度（１）新築住宅の場合（増改築も含む）→ 新築住宅は要件を満たせば1,200万円の控除がある（家屋でも住宅であることが⼤きな要件）。
要件は、貸家の一⼾建住宅ならば現況の床面積が50平米以上、貸家の一⼾建て以外の住宅ならば独⽴した区画の現況の床面積が40平米以上※1と満たせば、下記の計算式によって納税額を算出します。
※1 上限は一⼾建それ以外ともに240平米以下。
貸家以外のケースは下限50平米、上限240平米以下となります。
【計算式】（住宅の価格※2－1,200万円※3）×税率3％※2 価格は、固定資産税評価額です。
※3 認定⻑期優良住宅を新築した場合は控除額1,300万円（令和2年3月末取得まで）（２）中古住宅の場合→ 中古住宅は、要件を満たせば軽減できるが新築年⽉⽇に応じて控除額が変わる。
次の３つの要件を満たせば、下記の計算式で納税額を算出します。
① ⾃⼰の居住⽤に取得した住宅であること（居住要件）② 現況の床面積が、50平米以上240平米以上であること（床面積要件）③ 昭和57年1月1⽇以後に新築されたものなど（耐震基準要件）【計算式】（住宅の価格－控除額※4）×税率3％※4 取得中古住宅の新築⽇により控除額が決まります。
・平成9年4月1⽇以後〜現在の新築⽇ 1,200万円 ・平成元年4月1⽇〜平成9年3月31⽇ 1,000万円
・昭和60年7月1⽇〜平成元年3月31⽇ 450万円 ・昭和56年7月1⽇〜昭和60年6月30⽇ 420万円（以降省略）
その他、耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合についても一定の要件を満たした上で、税額の減額が受けられる制度もあります。
（3）計算例
居住⽤の賃貸マンション（6⼾・床面積45平米）を建築費8,000万円で新築した場合［8,000万円×60％※5－1,200万円×6⼾］×3％＝0円※5 新築の場合は、建築費を概算60％くらいで評価します。賃貸オーナーさんには、この計算はイメージしやすいかと思います。要件にはまれば、取得税はかからないことが多いのです【まとめ】
住宅⽤の家屋の取得は、軽減制度が新築・中古住宅で異なっており、それぞれの要件も異なっています。賃貸オーナー様におかれましては、新築時に、この特例を受けられるように、建築会社に確認を取っておきたいところですね。次回は、土地取得の際の軽減についてご紹介いたします。

各税制度の特例の利⽤には⼀定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理士・弁護士・鑑定士等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様︓相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当︓⾼橋（たかはし）不動産ソリューションコーナー「バランスシート経営で資産活⽤できているかチェックしよう③」
今回は、オーナー様ご⾃⾝でバランスシートを簡単に作成する⽅法をお伝えします。不動産の時価評価については難しい考え⽅などもありますが、今回は、簡単に、『いくらで売れるか︖（売れそうか︖）』で資産の価値を考えてみましょう。

バランスシートを作ってみよう ~初級編~
今回はご⾃⾝のバランスシートを作ってみよう~初級編~です。実際に今の資産について、簡易バランスシートを作成してみましょう。

【簡易バランスシート】 ※⼊⼒⽤
資産の部

※参考例
資産の部

負債及び資本の部

①現預⾦

⑥借⼊残⾼
万円

②有価証券万円⑥借⼊残⾼
2,000万円

万円②有価証券万円

③賃貸物件

500万円

万円
万円

万円
3,000万円
2,500万円
万円
0万円

万円※（①~⑤の合計）ー⑥万円⑤⾃宅等不動産
1,500万円①~⑤の合計④空地等不動産⑥+⑦の合計15,500万円

万円

15,500万円

・①から⑦の順に記⼊してみましょう。
・不動産資産については、売却想定額を⼊⼒しましょう。
・資産の全体像を⾒るためのものですのでまずは項目を全部埋めてみましょう。

万円⑤⾃宅等不動産万円⑥+⑦の合計万円

9,000万円※（①~⑤の合計）ー⑥④空地等不動産万円①~⑤の合計0万円

6,000万円 ⑦純資産万円
万円 ⑦純資産5,000万円
1,500万円

万円③賃貸物件

負債及び資本の部①現預⾦万円

左上に一般のオーナー様を想定した簡易版のバランスシートを⽤意しました。①~⑦まで、順番に⼊⼒していくことで、現状の資産の状況を一目で⾒ることができ、ご⾃⾝の資産の内容がより分かりやすくなります。今回は中⻑期的に資産が増えていくかどうか、というところに着目してみていきたいと思いますので、資産の部の③~⑤は実際に売却した場合、いくらくらいになるかの想定値を⼊⼒してみてください。
もし、不動産資産の売却額がわからなければ、想定としていくらくらいで売却できそうか、などの簡易的な想定はお出しできますので、ご不明なオーナー様は気軽にお問い合わせください。ひとまず、こちらが⼊⼒できればオーナー様の現在の資産状況がわかります。一般的な⾒⽅として、左側の資産の部では①、②、右側の資本の部では⑦の割合が多い⽅が資産構成は良いといわれていますので確認してみてください。
そして、ここからさらに将来のバランスシートを作成していくことで１）純資産、２）現預⾦、３）総資産が増えていくかどうかを想定することができます。次回中級編で詳しくお伝えします。

⽇程の変更がある可能性がございます。

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クロダハウス商品紹介
あなたにぴったりのお部屋探しをお客様が主人公の住まいづくり

日本最大級の賃貸斡旋店舗数を実現しているアパマンショップ
ネットワーク。
地域に密着したサービスをお客様に提供します。

私たち不動産スタイリストは、アメリカのハウスエージェントと同じように住宅を購入する方の代理人となり、 お客様の立場に立ってサービスを提供します。

福井北店・鯖江店・敦賀店
福井県内で３店舗展開

今までの不動産会社とはちょっと違います。

デザイナーズ戸建賃貸
南フランスプロバンス風
木造アパート

土地活用でも安心！
鉄筋コンクリート造賃貸マンション

温熱環境と耐震性を輸入住宅販売実績NO.１
１
輸入住宅販売実績

フランク・ロイド・ライトの建築思想を継承
高める安心価格の断熱リホーム

セレクト住宅アーキテクチャル
デザイナーズマーケット

アトリエ建築家とつくるデザイン住宅

フルオーダー住宅presents

⻑く快適に安⼼して住める高性能な住まい。シンプルでありながらも⾃分⾊に染められるデザイン性。
木の温もりを肌で感じる本物の素材感。そして、家族の繋がりや⾃分⾃身を豊かにする住まい方。
これら⼀つ⼀つを⼤切し、技術と知恵と感性を集結し、⼀つの住まいの形にしました。

求む収益マンション
戸建て・土地マ ン シ ョ ン

売 却 不 動 産
家主・オーナ様の悩みに答える！
真剣サポート相談会（無償対応）

1
2ばいｋ！
なぜ、悩んでいますか？
なぜ、迷う必要がありますか？
貴方は不動産売却になぜ悩む必要がありますか、なぜ迷う必要がありますか。
不動産は高価取引ができるタイミングがあります、その時の判断を逃さずオーナー様に資産を残すことが、私たちの使命と考えます。
いまお持ちの不動産の取扱いに悩まれているオーナー様、是非一報ご連絡願います。

なぜ、売却されるのですか？
なぜ、売却する必要がるのですか？
チョットお待ちください！なぜ不動産を売却されるのですか？本当に売却する必要がある不動産ですか？いまお持ちの不動産が古いからですか？リフォーム・リノベーション
費用資金が捻出できず売却されようとしてませんか？古い不動産だから解体しようとしてませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？てませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？
何度でも言います。「チョット待ってください！」
早まる前に、今一度お話をお聞かせください。真剣にお話をお聞かせ頂きます。

私達の事を是非知ってください。
私共は、スエーデンハウス・アパマンショップ・ユーミーマンション・トチスマ等数々のＦＣ事業を展開している会社です。
大和田アピタ（エルパ）の近くです。※ご来店の際には、事前にご連絡願います。

店舗紹介

お問い合わせ先
福井県嶺北エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用のご相談は・・・

0776-52-5410

クロダハウス福井支店
福井県福井市高木中央３-207■購入・売却のご相談は・・・

0776-54-8330

トチスマショップ福井店
福井県福井市高木中央３-207

福井県嶺南エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用・購入・売却のご相談は・・・0770-24-3355

クロダハウス敦賀営業所
福井県敦賀市木崎67-10-2

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076-237-2717

トチスマショップ金沢西店
⽯川県⾦沢市南新保町へ32-1

総合お問い合わせ窓口■住宅建築・相続・資産コンサルティング・各種お問い合わせ0776-52-5410

0776-52-2710

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営業時間

朝１０時００分〜午後６時００分

クロダハウス
発⾏︓㈱クロダハウス

定休日

毎週水曜日