クロダ通信
２０１７年１⽉・２⽉合併号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

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お世話になります
⼊居率地域1番を目指して
エージェント紹介
賃貸管理コーナー
業界ニュース
相続相談コーナー
ソリューションコーナー

管理運営物件⼊居率

2017年1月末

現在

クロダハウスお世話になります
まだまだ寒さが厳しいですがいかがお過ごしでしょうか。
くれぐれもお体をご自愛ください。
さて、本格的に賃貸業界の繁忙期になります。是非この繁忙期に満室にしていただきたいと思います。満室の為には、ポイントがございます。それは『オーナー様の決断が⼤切だ』ということです。募集賃料や初期費⽤の⾒直し、室内リノベーション、プレゼント等々、オーナー様がどのような対策をするかを「決断」することが、この繁忙期の鍵となります。みなさまは日々賃貸経営を学ばれていらっ 支店長の高橋です
しゃるかと思いますので、対策は既にされていることとは思いますが、まだ対策をされていない方がいらっしゃいま
したら、早めの対策を⾏いましょう！このままだとこのままですよ。

管理物件入居率地域1番を目指して
管理物件 入居率96.50％
優先順位１ 自社管理物件（平成29年1月末 現在）
当社では、管理物件を最重要物件として、優先順位は１位でご紹介しています！
⼊居者募集から退去までの管理はもちろん、⻑期の安定経営のサポートを目指します。

Before

募集開始から180日で満室達成！
月額収⼊ 120,000円⇒455,000円 379％ＵＰ

じAfter◆背景◆
設備もほとんどいじらず、時代に合わせ低稼働になっていった物件でした。埋まっているのはわずか３室という状況でした。
◆取組内容◆
リノベーション＆一括借上げを実施しました。
賃料もアップできたため、一括借上げを実施
しても、収⼊は⼤幅な増加となります！対策
開始から6ヶ⽉で満室となりました！！

オーナーA様

賃料30,000円

築年数 1987年
空室10世帯間取り 1DK⇒1R 世帯数28.6％
⼊居率対策-５- →100％-1-14世帯
一括借上げ+内外装リノベーション

エージェント紹介㈱クロダハウス福井支店
エージェント

1979年

名前：橋本 泰宏 Hashimoto Yasuhiro （３６歳）
保有資格：危険物取扱者 乙種４類・第⼆級陸上特殊無線技⼠
⼤型特殊自動⾞運転免許 取得 ※⾞両系建設機械（整地等）運転技能講習
フォークリフト運転技能講習・２級ボイラー技⼠
Phone：０８０－８９９５－０３４２
Email：y-hashimoto@kurodahouse.jp

福井県福井市に生まれる

2001年 日本通信特機株式会社 ⼊社
同年
ＮＥＣ 関東信越支社へ出向
地方自治体、広域地域連携ビジネスを学ぶ。
2004年 日本通信特機株式会社 本社勤務
同年
地方自治体 平成の⼤合併プロジェクトに携わる。
2005年
同年

福井県下 ⾦融機関ビジネス着⼿
広域医療福祉関連ビジネス着⼿

2010年

石川県

2015年
同年

日本通信特機株式会社 退社
不動産産管理会社設⽴（ジョイントプラス社）

2016年

クロダハウス⼊社

県南エリアへのビジネス拡⼤

福井支店

不動産部・管理部

売買担当●橋本のマニフェスト●
私はローカルエージェントとして売買に関わる商談を、お客様に代わり交渉いたします。地域活性化に役に⽴てる者として、地域に明るい笑顔・笑い声を響かせるのが私の仕事です。

-2-賃貸管理コーナー

株式会社 クロダハウス
福井支店 支店⻑
高橋 勝也

物件毎に⽴地、築年数、キャッシュフローの現在と目標、競合物件との⽐較で対策の方向性が変わります。2017年春の需要期に向けて、より良い賃貸経営へ向けての経営改善のための主なチェックポイントは下記の９つです。
①現在の空室率 ②現在の⼊居者の最下限賃料 ③現在の満室想定での損失額 ④現在の支出を引いた⼿残り収⼊ ⑤対策後の適正賃料 ⑥対策による１棟当たりの増収額 ⑦対策内容と費⽤ ⑧対策による１室当たり増収額と投資利回り ⑨物件価値（売買した場合の価格）です。

（１）経営改善シミュレーション例
現況①
予測シミュレーション
総戸数
入居戸数
空室率
現在の最下限賃料
現在の募集賃料①②

⾦額単位：円
現況②
１室退去目指す姿①
条件変更目指す姿②
設備改善目指す姿③リノベーション

85
3 8%
50 ,0 00
50 ,0 00

8
4
5 0%

880%

880%

880%

42 0 ,00 0
5 2 ,50 0
4 9 ,00 0
5 ,04 0 ,00 0

4 64 ,0 00
58 ,0 00
60 ,0 00
5 ,5 68 ,0 00

月額賃料収入平均賃料
適正賃料
想定年間賃料収入

2 80 ,0 00
56 ,0 00

2 24 ,0 00
56 ,0 00

3 ,3 60 ,0 00

2 ,6 88 ,0 00

41 6,00 0
5 2,00 0
4 8,00 04,99 2,00 0

満室時の想定年間賃料
年間損失・ 利益増
月間損失・ 利益増

5 ,3 76 ,0 00-2 ,0 16 ,0 00- 1 68 ,0 00

5 ,3 76 ,0 00-2 ,6 88 ,0 00-2 24 ,0 00

4,99 2,00 0
2,30 4,00 0
19 2,00 0

5 ,04 0 ,00 0
2 ,35 2 ,00 0
19 6 ,00 0

5 ,5 68 ,0 00
2 ,8 80 ,0 00
2 40 ,0 00

6 00 ,0 00
2 ,4 00 ,0 00
3 ,0 00 ,0 00

6 00 ,0 00
2 ,4 00 ,0 00
3 ,0 00 ,0 00

60 0,00 0
2,40 0,00 0
3,00 0,00 0

60 0 ,00 0
2 ,40 0 ,00 0
3 ,00 0 ,00 0

6 00 ,0 00
2 ,4 00 ,0 00
3 ,0 00 ,0 00

3 60 ,0 00-3 12 ,0 00

1,99 2,00 0

2 ,04 0 ,00 0

2 ,5 68 ,0 00

賃料適正＋敷礼０0

設備３点セット
15 0 ,00 0
60 0 ,00 0
0 .3
58 8 ,00 0
3 92 %

リノベーションＡ
1 ,5 00 ,0 00
6 ,0 00 ,0 00
2 .1
7 20 ,0 00
4 8%

1 .6 85 0 ,40 0 ,00 0
48 0 ,00 0

1 .8 655 ,6 80 ,0 00
5 ,7 60 ,0 00⑤③▲年間運営費▲年間返済額▲年間支払額計
税引き前年間キャッシュフロー ④
対策内容
１室当たり対策費用目安
空室対策費用計
空室対策費用回収年数
１室当たり年間増収額
１室当たり投資利回り（利回り1 0％が良好）
返済倍率（ １．３以上が理想）
物件価値（ 表面利回り１０％）
物件価値向上額⑥⑦⑧
1 .1 20.9 0

1.66
4 9,92 0,00 0⑨（２）経営改善による想定年間賃料収⼊シミュレーション例
上記のポイントを意識して、経営改善を⾏った場
合の想定年間賃料のシミュレーションが右記のグラフになります。物件の条件に応じて、最適な改善の方法は異なります。
弊社と致しましても、オーナー様にとって最善のご提案が出来るよう努めてまいりますので、どうぞお気軽にご相談下さいませ。

空室対策、収益向上、、資金繰り
リフォーム工事
工事のご空室対策、【収益向上
資金繰り改善、改善、】
リフォーム工事のご相談のご相談・お相談・お問・お問い合わせはご相談・お問い合わせ】オーナー様：管理ご相談窓口
ご相談・お問い合わせ-52-3710
担当：077652
担当：高橋（高橋（たかはし）たかはし）℡ ℡
0000000776-000000-000
担当：○○（マルマル）-3-業界ニュース
不動産は「所有する」時代から資産として「運用する」時代へ！

㈱船井総合研究所
賃貸管理ビジネスチーム
グループマネージャー
松井哲也

2017年「築年数別賃貸経営」のススメ

相続税法の改正の影響に加え、「超」低⾦利政策のもと2017年も賃貸住宅の供給過剰が続く傾向にあります。2017年の2・3⽉に向けて各地で昨年以上の新築の賃貸住宅の建築が進んでいます。つまり2017年はより一層の供給過剰、家賃デフレ、空室リスクを前提に経営する必要があります。
賃貸物件の中⻑期での有効活⽤を考える際のポイントは「築年数別賃貸経営」です。築年数別
賃貸経営とは賃貸物件のライフサイクル上の⽴ち位置と税務上の⽴ち位置（償却資産簿価・返済期間残・返済額等）を確認し、築年数別に対策を⽴てるという意味です。 対策による、収⼊増と経費や減価償却による節税効果を目的に、物件の実⼒・キャッシュフローの傾向(時期)・賃貸経営目標への到達度をチェックします。例えば、新築から10年ぐらいまでは物件も新しく節税効果も出やすい貯まる時期。築11〜15年前後は家賃を下げて稼働率を維持する耐える時期。
築15〜20年でリノベーションして家賃を上げる、上げられない場合でも家賃下落に⻭⽌めをかける再生の時期。これらのサイクルを繰り返すなかで、借⼊の返済も終わり、収⼊を継続的に得る資産として所有し続けるのか？承継していくのか？それとも売却するのか？出⼝戦略へと続くのが再活⽤の時期です。
このように、不動産は「所有する」時代から、資産として「運⽤する」時代に移っています。
環境の変化にいち早く対応するためにも、中⻑期的な視点でビジネスパートナー（管理会社）の声を聞き、連携した賃貸経営が必要不可⽋な時代になっています。
＜築年数別賃貸経営のライフサイクル＞※家賃収⼊とキャシュフローは経営の仕方で異なります
貯まる時期

耐える時期・再生時期

再活用時期

事業計画

家賃収入

減価償却
返済額
元金返済
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ＜賃貸物件の⻑期有効活用のための築年数別賃貸経営の対策例＞◆貯まる時期･･･ 新築時〜１０年前後⇒物件⼒は原状回復などで維持できる時期・節税効果の出やすい時期➡対策方針･･･余剰⾦は今後のために貯めておく契約条件変更(ﾌﾘｰﾚﾝﾄ・初期費⽤ｾﾞﾛ)や一時的には家賃を下げて稼動率を重視◆耐える時期①･･･ 築１１〜１５年前後⇒物件⼒が落ちつつあり、稼働率が悪くなる時期➡対策方針･･･家賃を下げて稼働率を維持◆再生の時期･･･ 築１５〜２０年前後➡対策方針･･･リノベーション（時代のニーズに再生）設備・間取り・外観刷新の必要あり
家賃を上げる、下落を⽌める※かかった費⽤は節税につながる(修繕費・減価償却)◆耐える時期②･･･ 築２５〜３０年前後⇒物件⼒が再び落ちつつあり、税⾦も増えCFが悪化しやすい時期➡対策方針･･･家賃を下げて稼働率を維持◆再活用時期･･･ 返済期間終了⇒出⼝戦略（所有、承継、組み換え、売却）に応じて再活⽤できる時期-4-

相続相談コーナー
生命保険の加⼊は相続税対策として有効ですか？
生命保険は相続税対策として有効であると思われます。有効性は下記の４点です。

①現⾦をすぐに受け取ることが出来ます。

生命保険を利⽤することで、葬儀費⽤や納税資⾦のために現⾦が必要となった場合にもすぐにお⾦の調達が可能となります。名義⼈の死亡時点で、⾦融機関の預⾦は「相続財産」の扱いとなり、遺産分割協議が整うまでは、預⾦の引き出しができません。各⾦融機関によって方法は異なりますが、預⾦を引き出すには遺産分割協議書、相続⼈の印鑑証明書、⼾籍謄本などの書類を提出する必要があるため、⼿続きに相当な時間がかかります。これに対して死亡保険⾦は、受取⼈が請求⼿続きをすれば、5〜10日程度で受取⼈が指定する⼝座に支払われます。

②預⾦をするよりも、⼤きな⾦額を得ることが出来ます。

貯蓄の場合、今⽉から10万円の積み⽴てを始めて、１年後に相続が発生しても120万円の現⾦にしかなりません。生命保険の場合は、今⽉に１回の保険料10万円を支払って5,000万円の保険に加⼊すれば、たとえ翌日に亡くなったとしても原則5,000万円が受け取れます（あくまで原則であり、当然例外はございます）下世話な話かもしれませんが、いつ起こるかわからない相続の納税資⾦対策としてはとても有効な方法です。但し、生命保険は年齢や健康状態で加⼊できないという制約もあるので、気がついた時には遅かったということのないよう早めの⼿続きが必要です。勿論、生命保険で相続税の全額が賄えるということではなく、ある程度加⼊しておけば、納税にゆとりが出るくらいに考えたほうがよいでしょう。

③節税効果があります。

生命保険には、相続⼈が生命保険を受け取った場合、500万円×法定相続⼈までの⾦額は非課税とされます。例えば相続⼈が妻と⼦ども3⼈だとすると、非課税枠は2,000万円（500万円×4）になり、妻だけが保険⾦を受け取った場合でも、2,000万円分を保険⾦から差し引くことができます。

④トラブル回避に有効です。

生命保険は、明確な遺言書がなく遺産分割協議（遺産を誰に渡すかの話し合い）になっても、死亡保険⾦の受取⼈が決まっているので相続しやすいのです。遺言書に記載されている内容が、法定相続⼈が遺留分（最低限相続できる財産）を侵害した場合でも、死亡保険⾦は遺留分の対象にはなりません。遺したい⼈に確実にお⾦を渡せるので、親族間のトラブルを回避することができます。
では、どんな商品を選べばよいのでしょうか？基本は終身保険です。
相続で保険を利⽤する場合、絶対に外せないポイントは相続税発生時に必ず保険⾦が受け取れることです。この条件を満たすのが終身保険です。また、保険契約者、被保険者、受取⼈等を誰にするかで、贈与税、相続税、一時所得、雑所得等、税⾦の取り扱いが異なりますので、注意が必要です。

相続財産の評価⽅法や特例適用については一定の条件があります。
相続に関するお悩みもお気軽にご相談ください！資産税に詳しい各専門家（税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様：相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当：高橋（たかはし）-5-不動産ソリューションコーナー
従来の相続対策の問題点とは？ ~ 時代は資産形成へ ~これまでの相続対策の問題点をご存じでしょうか？
実はこれまでの相続対策は土地の維持、節税することばかりに関心がいきすぎて、建築費⽤や借⼊⾦利息、家賃収⼊の推移、運⽤成績についてあまり考えられていませんでした。例えば、先祖伝来の土地を次の世代に引き継がせることばかりに関心が向かい、そこから収⼊を得て、資産として利益を上げ続けるという点に関心が向いていなかったことなどがあげられます。
つまり賃貸アパートやマンションを建築・購⼊したことによって、いかに有利な運⽤ができ、どれだけお⾦が残ったかという、不動産の投資家であれば持っている投資の収益性の観点についてはあまり重視されてきませんでした。
実際、相続税対策のみに関心が向けられ、利回りを無視して必要以上に豪華なマンション建築・購⼊をした結果、財産を失うといったこともありました。
現在は、収益性や物件の価値向上に関心が向いてきていますので、建てた後の運⽤の⼤切さは理解されるようになってきました。土地や賃貸不動産は単に所有するだけでなく、そこから得られる収益性がむしろ⼤事な時代になってきています。
収益性が悪い土地や賃貸アパートやマンションをそのまま相続させるのでは、問題点の解決になりません。
また、土地の価値を考えないで建物の建築費だけを投資⾦額と考えて利回り計算をするのも問題です。土地も購⼊したと考えればお⾦がかかりますし、土地を売却すればお⾦になるわけですので、建物の建築費だけでは不⼗分ということになります。
例えば現状を把握するツールとしてＲＯＡ分析があります。ＲＯＡというのはReturn on Assetsの略で「利益÷総資産」で計算されます。ＲＯＡは「資産全体を使ってどれだけ稼いだか」を⾒る指標ということになります。例えば年間収支（利益）が280万円の２つのアパートがあります。建物の建築費⽤や建築時期も同じですが、相続税評価額で土地3,000万円の土地に建てたＡアパートはＲＯＡが８％対して、土地評価6,000万円のＢアパートのROAは、4.3％と低いことがわかります。つまり、価値の高い（評価額の高い）土地が有効に活⽤されていないことがわかります。資産の色分けを浮き彫りにし、資産に着目し、対策を打ち、優良資産に変えていくのです。収益性の低い資産を処分し、収益性の高い優良資産に組み替えてゆくことも一つの対策です。社会の仕組みや価値観が⼤きく変化している現在、資産は増やす工夫が必要な時代になったのです。
【ＲＯＡ分析例】 ※価格は相続税評価額
Ａアパート 土地3,000万円＋建物500万円＝総資産3,500万円
年間収支280万円÷総資産3,500万円＝ＲＯＡ8％
Ｂアパート 土地6,000万円＋建物500万円＝総資産6,500万円
年間収支280万円÷総資産6,500万円＝ＲＯＡ4.3％-6-店舗紹介

敦賀営業所

福井支店

鯖江営業所

福井県敦賀市木崎67-10-2

福井県福井市高木中央３-207

福井県鯖江市日の出町2-1

TEL：0770-24-3355
営業時間

TEL：0776-52-3710

朝１０時００分〜午後６時００分

TEL：0778-52-0071
定休日

毎週水曜日

●より良い賃貸経営へのご相談はこちら●□空室について□リフォームについて□家賃滞納について□賃貸管理について□購⼊について□売却について□土地活用について□相続対策について□保険について□その他お気軽にご相談ください！

お問い合わせ先：「クロダハウス通信」事務局 担当：高橋（たかはし）TEL:0776-52-3710
0776-52-2710

クロダハウス
発⾏：㈱クロダハウス