国土交通大臣(3)6172

管理運営物件⼊居率
2016年4月末

現在（写真：三国祭り）

今月の主な内容

福井県福井市高木中央３丁目 207

TEL：0776-52-3710
FAX：0776-52-2710

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クロダハウス

お世話になります
⼊居率地域1番を目指して
社員紹介
今月のトピックス
賃貸管理コーナー
業界ニュース
相続相談コーナー
ソリューションコーナー

お世話になります
日中は汗ばむほどの陽気となり、夏が近づいていることを実感する季節になりましたがお変わりなくお過ごしでしょうか。賃貸経営はいかがでしょうか？
さて、昨今沢⼭の情報が⾶び交う中、不動産業に関わる話題といえば「⼈⼝減少問題」です。総務省発表の⼈⼝推移によると、平成27年度の１年間で福井県内において「社会的増減」は▲1,600⼈前後となります。この結果から、県外から福井県へ移住する方より福井県から県外へ移住される方が多いということが推測されます。大都市に⼈⼝が集中していく傾向があることは、福井市だけを⾒ても明らかです。福井市全体で▲300⼈前後の転出者がいますが、実は支店長の高橋です
県内で福井市に移住している方が447⼈増えているということで、福井市に⼈⼝が集中しています。このように情報を分析しますと、福井県も福井市も減少幅は過疎化が進む市町村に比べ小さくはなっているものの、全体的に⼈⼝は減少傾向にあります。⼈⼝減少は賃貸経営にはマイナスの要因になります。そんな厳しい時こそお客様から選ばれる物件作りが必要になりますね。

管理物件入居率地域1番を目指して
管理物件 入居率97.30％
優先順位１ 自社管理物件（平成28年4月末 現在）
当社では、管理物件を最重要物件として、優先順位は１位でご紹介しています！
⼊居者募集から退去までの管理はもちろん、⻑期の安定経営のサポートを目指します。

月額収入 23万円→4343万円
43万円

180％ＵＰ！！
◆背景◆
法⼈の需要がなくなり、築年数とともにいつしか⼊居がつき辛い状況になっていました。加えて「和室に3点ユニット」という設備面でも⼊居者離れに繋がっていました。
◆取組内容◆
空室部分のリノベーションを実施し物件の魅⼒を上げ、初期費用ゼロで⼊居可能な部屋もつくり⼊居しやすい物件へ！！
◆結果◆
1部屋にかける費用は押さえデザインを変え、⼊居促進に繋がりました！さらにリスクヘッジで借上げも実施しました！

オーナー

S様

築年数

築30年

間取り

１LDK⇒１R

世帯数

10世帯

賃料

4,５万円

空室

5世帯

⼊居率

50％⇒100％

対策

一括借上げ
リノベーション-５-1-スタッフ紹介
杉本

氏名

ひとこと

優也

（スギモトユウヤ）

出身地

石川県白山市

勤務部署

不動産事業部

⼊社年月

2016年4月

休日の過ごし方

ドライブやテニスをして過ごしています。
ショッピングや食べ歩きが好きなので、休日は一日外出をして楽しんでいます！

最近嬉しかったことGWを満喫させて頂いたことです！

座右の銘

やるかやらないか

お客様から、「ありがとう」という⾔葉を頂けるよう頑張って参ります。

今月のトピックス
当社の強みは「ワンストップ」。毎年春のこの時期は共同住宅の「⻑期修繕」を実施しております。建物の室内をリノベーションし綺麗にすることで、⼊居率アップを実現することも大切ですが、大切な資産である建物の修繕も必要ですよね。当店では建築ノウハウがある為、そのノウハウを活かし⻑期修繕点検を承っております。下記の写真は現在、⻑期修繕を⾏っている最中の鉄筋コンクリートマンションの様⼦です。定期的なメンテナンスをすることで、不良個所を早期修繕し、大規模な修繕の発生を防ぐ役割もあります。当店では⻑期修繕点検を１０万円で実施致します。最近では安くて質の悪い業者さんがいるようで、被害にあわれている方もいらっしゃいます。修繕は値段だけで決めるものではありません。
是非一度当店にご相談下さい。専門スタッフにて対応させて頂きます。

-2-

賃貸管理コーナー～家賃を家賃を出来るだけ出来るだけ高るだけ高く貸したい！
したい！
そのための空室対策
そのための空室対策とメリット
空室対策とメリット～とメリット～
⼊居促進のためには、現状と将来を⾒据えた賃貸条件の設定が重要です。
⼊居促進の可能性を高める空室対策のメリットや効果について解説します。
賃料にはある程度相場があるといわれます。このエリアで相場が６万円という意
味は、このエリアでその築年数、間取り、広さ、仕様だと６万円で募集をしていますが、みんな空いているということです。これは「相場賃料」と「成約賃料」との違いということです。成約＝適正賃料とは２ケ月以内くらいで決まる賃料です。⼊居促進の基本は成約＝適正賃料の正しい設定にありますが、出来るだけ⾼く貸すために下記の６つの対策を⾏っています。
実際の不動産は同じものが一つとしてなく、⽴地・規模・築年数だけで賃貸条件を決めることも出来ません。賃貸条件を決めるには、物件の個別性を考慮しつつ、競合物件との競争⼒比較や周辺エリアでの⼊居者の動向を分析する必要があります。対象物件で想定される⼊居者が賃貸物件を選ぶ際にどのような物件が候補に挙がり、⼊居者の視点の順位付けでどれくらいの位置付けになりそうなのかを把握します。
株式会社 クロダハウス
福井支店 支店⻑
高橋 勝也

下表は物件に合わせた6パターンの空室対策についてまとめた表です。
【空室対策例一覧表】
⼊居者様メリット

オーナー様メリット効果① 初期費用ゼロプラン

初期費用を安くすることで、引・⼊居促進、賃料の下落の抑制が期待できます
越しへのハードルが下がります② モデルルーム

物件の特性を活かし、家具や雑貨等をセンス良く配置する事で、・⼊居促進、賃料の下落の抑制が期待できます
新生活をイメージすることが出来ます○③ 家具・家電付

最低限の家具家電を購⼊する必・⼊居促進、賃料の下落の抑制が期待できます
要がないので、初期費用を抑えることが出来ます○④ フリーレント

⼊居後一定期間の家賃・共益
・⼊居促進、賃料の下落の抑制が期待できます
費が無料なため初期費用軽減効
果があります○・仲介業者への⼊居促進の意識を喚起し、紹介頻度・案内の促進が期待できます○⑤ 広告料ＵＰ⑥ グレードＵＰリフォーム

⼊居者のニーズに合わせた・物件の価値向上
リフォームを⾏うことで、オン・賃料の下げ⽌まり、値上げ
リーワン物件として選びやすく・⻑期⼊居、優良な⼊居者を確保が期待できます
なります○◎※実施を控えている対策や複合的な対策が効果的な場合もございます。内容、ご負担費用に関して弊社スタッフまでお尋ね下さい。

一般的には、以上のような空室対策がございます。ここで重要なのは、オーナー様が目指す賃貸経営の姿、ご所有の物件に合わせた空室対策を⾏うということです。
弊社と致しましても、オーナー様にとって最善のご提案が出来るよう努めてまいりますので、どうぞお気軽にご相談下さいませ。

空室対策、、・お問
資金繰り
り合改善、、】
リフォーム工事
工事のごのご相談
相談・お・お問
空室対策、収益向上、収益向上
資金繰改善
リフォーム工事のごご相談
・お問い合わせは【ご相談・お問い
わせ】
オーナー様：管理ご相談窓口
相談
・おわせ
オーナー様
管理0776-523710
担当：：：高橋（（（たかはし）））
0776
52担当
高橋たかはし℡℡ 000-000-000
担当：○○（マルマル）000000担当○○
マルマル-3-業界ニュース
家賃は家賃は１年間およそ年間およそ１およそ１％下落します
下落します。
します。
賃貸事業経営はキャッシュのマネジメントへ
賃貸事業経営はキャッシュのマネジメントへ！
はキャッシュのマネジメントへ！
㈱船井総合研究所
賃貸管理ビジネスチーム
グループマネージャー
松井哲也

全国の家賃の１年間の下落率はおよそ１％。つまり築30年の物件は新築時７万円の家賃が３０年後には３０％下落した４.９万円になっています。同じ建物で間取りや広さなどが同条件なのに、２０１号室は賃料６万、隣の２０２号室は賃料７万円等で 契約家賃に開きがあることは珍しくありません。これは⼊居時期が異なる為で、家賃は新築時に最も⾼く、築年数が古くなるにつれ下落していきます。

下落率の⾼い地方エリアで１.３％、下落率の低い東京都内でも１年間におよそ０.７５％換算で下落しています（船井総研調べ）。もちろん家賃は経年だけで決まるわけではありません。地域の動態や物件供給バランスに左右される部分も⼤きいですし、⽴地や条件に影響を受けます。
しかし、家賃下落、資産デフレ、マイナス⾦利の今でも実質利回り２〜５％前後あるいは１０％以上が可能な投資が賃貸事業であることを忘れてはいけません。（ちなみに上場企業の一株あたりの配当の平均は２％です。銀⾏⾦利は0.1％以下を推移しています。）＜家賃収⼊と借⼊⾦返済、そしてキャッシュフローの推移＞
新築〜１５年

１６年〜３５年

借⼊返済後

家賃収入

返済額

ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ不動産は「資産」のひとつです。 資産の運用やそれを守ることが難しい時代だからこそ、事業として賃貸経営を捉えるという考え方が、これからは求められています。事業とは⾃⼰資本（資本⾦など）か他⼈資本で（借⼊⾦など）お⾦を集めてきて、そのお⾦で資産を調達します。その資産を効率よく運営して売上⾼を作り、その売上⾼を効率よく利益に変えていくものです。
設備投資などの投資に対する評価もキャッシュベースで⾏われます。つまり事業の評価とは「どれだけのキャッシュを投じて、どれだけのキャッシュを獲得できるのか」を評価することです。その意味では、事業経営とはキャッシュのマネジメントにほかなりません。キャッシュを生みださない資産にキャッシュを使っていれば回収はできなくなりますし、物件の値段も基本的にはその物件が将来生み出すであろうキャッシュから計算されるのが普通です。
事業や⼈生にはリスクはつきものですから、今後発生するリスクを予⾒して早め早めに対策を⽴てることでリスクと上手に付き合うことが出来ます！
＜事業の３つの好循環サイクルと賃貸経営＞

お⾦を集めて資産を調達所有している土地を資産とするための資⾦を借⼊により調達する

投資する
資産は償却されるので、資産を上手く活用（投資）して売上（家賃）に変え続ける

利益は⾃⼰資本そして再投資へ-4-

顧客に喜ばれ利益を上げる
売上（家賃）を利益に変える

相続相談コーナー
Ｑ．相続対策
Ｑ．相続対策は
相続対策は何から始から始めたら良めたら良いの？
いの？
相続対策として、まず前提となるのが相続財産の把握と相続税法上での評価です。相続税のかかる財産は下記の３つがあります。プラスの財産からマイナスの財産（借入金等）を引き、相続人それぞれの課税価格を計算して財産を把握します。
ｰ 相続税のかかる財産 ｰ
１.本来の財産

法律的には被相続人から相続又は遺贈により取得したものではないが、実質的にそれと同様の経済的効果をもつもの

２.みなし相続財産（自宅）土地生命保険金（自宅）家屋

死亡退職金

その他の土地・家屋

その他

＋預貯金
３.特定の贈与財産
上場株式相続を開始する3年以内の自社株

暦年贈与分

その他

相続時精算課税分

本来の相続財産やみなし相続財産ではないが、相続税の課税価格の計算の基礎となるもの

被相続人に帰属していた財産のうち金銭に見積もることができる経済的価値のあるもの全て－ 各人（相続人それぞれ）の課税価格を計算する －相続税のかからない財産（非課税財産）
相続・遺贈による生命保険・退職手当金
等のうちそれぞれ『500万円×法定相続人の数』の金額

各人に相続又は遺贈する財産額＋

みなし相続財産（生命保険など）

－

非課税枠

＋

相続時精算課税制度の適用財産＆

過去３年以内の贈与財産－ 借入金・ローン －＝葬儀費用など各人の課税価格（千円未満切捨て）

相続財産の相続財産の評価方法や評価方法や特例適用については特例適用については一定については一定の一定の条件があります
条件があります。
があります。
相続に相続に関するお悩するお悩みもお気軽
みもお気軽にご気軽にご相談にご相談ください
相談ください！
ください！資産税に資産税に詳しい各専門家
しい各専門家（各専門家（税理士・弁護士・弁護士・鑑定士等）鑑定士等）と連携してサポートしています
連携してサポートしています。
してサポートしています。
【ご相談・お相談・お問・お問い合わせ】わせ】オーナー様
オーナー様：相続＆相続＆不動産ご不動産ご相談窓口℡ 0776担当：0776-5252-3710
担当：高橋（高橋（たかはし）
たかはし）-5-不動産ソリューションコーナー
Ｑ．今
Ｑ．今、全国で全国で戸建賃貸建築が戸建賃貸建築が注目されている
注目されている理由
されている理由は理由は？
戸建賃貸住宅は言葉の通り、一戸建て住宅をまるごと賃貸で運用する方法です。新築の戸建賃貸住宅を複数建てることも有力な選択肢になっています。今、戸建て賃貸住宅が注目されている理由についてご紹介します。
★メリット① 相続対策に効果
相続 における３ つの対策

①分割対策

⇒争族を防ぐための法務対策が必要

分筆しやすく、１棟ごとに分割（相続）することができる。

②納税対策

すぐに収入になるので、⇒ 納税準備資⾦として、相続税対策をしつつ納税資⾦も⽤意する。
キャッシュが残りやすい。
①固定資産税の減額及び、⇒ ②資産の圧縮になるので、資産の世代間移転における税務対策が必要相続税対策になる。

③節税対策□⼾建賃貸住宅を通して、資産承継の相談が増えています。

★メリット② 戸建賃貸は供給不足で入居率が高く、収益性が高い傾向にある
多くの人が新しい⼾建に住みたいが、供給が少ない！
新設貸家建築の割合（供給）

⾃分が住むための住宅形態の割合（需要）
その他
マンション
2%
8%

⼾建タイプ
2.4％

どちらでも良い16%

需給ギャップ⼾建て希望者74％

アパート・マンションタイプ
97.6％

現在の賃貸マーケットは、アパート・マンションタイプが大半を占めており供給過多の状況になっている。
実際には、⼾建に住みたいと考えているが、供給が2.4％しかなく、供給が足りていない状況である。

★メリット③ 古い空き家、空き駐車場、狭小地での低投資な解決策になっている-6-店舗紹介

敦賀営業所

福井支店

鯖江営業所

福井県敦賀市木崎67-10-2

福井県福井市高木中央３-207

福井県鯖江市日の出町2-1

TEL：0770-24-3355
営業時間

TEL：0776-52-3710

朝１０時００分〜午後６時００分

TEL：0778-52-0071
定休日

毎週水曜日

●より良い賃貸経営へのご相談はこちら●□空室について□リフォームについて□家賃滞納について□賃貸管理について□購⼊について□売却について□土地活用について□相続対策について□保険について□その他お気軽にご相談ください！

お問い合わせ先：「クロダハウス通信」事務局 担当：高橋（たかはし）TEL:0776-52-3710
0776-52-2710

クロダハウス
発⾏：㈱クロダハウス