平成 14 年 2 月 19 日
各位
不動産投信発行者名
ジャパンリアルエステイト投資法人
執行役員 馬場 米一郎（コード番号 ８９５２）
問合せ先（資産運用業務委託先）
ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
企画部長 山中 拓郎
TEL.03‑3211‑7921

資産の取得に関するお知らせ
当投資法人は、平成 14 年 2 月 19 日、下記のとおり資産の取得を決定いたしましたので、お知らせいたします。
記

１．取得の概要（１） 取 得 資 産： 不動産信託受益権（注）信託受託者(予定) 住友信託銀行株式会社
不動産の所有形態 土地：所有権（共有持分）
敷地利用権割合 50.00%
建物：区分所有権の共有
1 棟の建物における所有割合 50.00%（２） 資 産 名 称： 御堂筋ダイワビル（３） 取 得 価 額： ７，３８０百万円（４） 取得予定日： 平成 14 年 2 月 28 日（受益権譲渡契約締結・受益権取得）（５） 売

主： 大和紡績株式会社、共和株式会社（６） 取 得 資 金： 借入金及び自己資金による(注)① 御堂筋ダイワビルは、平成 14 年 2 月 19 日現在、土地については住友信託銀行株式会社(※)及び売主である大和紡績株式会社、共和株式会社の 3 者が共有し、建物については同 3 者が区分所有若しくは区分所有権を共有している（下記権利関係図参照）。
② 平成 14 年 2 月 19 日現在、住友信託銀行株式会社(※)の持分は、土地所有権(共有持分、敷地利用権割合：50.00%)及び建物所有権(区分所有権及び区分所有権の共有、建物 1 棟の所有割合：50.00%)であり、当投資法人は住友信託銀行株式会社(※)持分を信託財産とする信託受益権を保有している。
③ 本件取得は、平成 14 年 2 月 28 日に売主がその持分に信託設定を行い、当投資法人が当該信託受益権を取得するものであり、当投資法人は御堂筋ダイワビルに関し、実質的に土地及び建物全体の信託受益権を保有することとなる。
(※) 不動産信託受託者

権利関係図 (平成 14 年 2 月 19 日現在)

専有部分

共用部分

塔屋 3 階
塔屋 2 階
塔屋 1 階
15 階

大和紡績株式会社、共和株式会社（共有）

14 階
13 階
12 階
11 階
10 階

建物

9階
8階
7階

大和紡績株式会社
共和株式会社
住友信託銀行株式会社（共有）

大和紡績株式会社
共和株式会社
住友信託銀行株式会社
（共有）

6階
5階
4階
3階
2階
1階

住友信託銀行株式会社（所有）大和紡績株式会社、共和株式会社、住友信託銀行株式会社（共有）地下 1 階
地下 2 階土地

住友信託銀行株式会社、大和紡績株式会社、共和株式会社（共有）

２．取得の理由
当投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき取得する。
なお、取得決定に際し特に評価した点は次のとおり。
（１） １棟全体の信託受益権を当投資法人が保有することにより、資産価値及び建物運営管理効率の向上を図ることができること（２） 賃貸オフィスビルとしての競争力の高さ
大阪地区オフィスエリアの中でもオフィス高集積ゾーンで立地の優位性ある「本町」エリアに立地
地下鉄御堂筋線等３線が乗り入れる「本町」駅出口から徒歩利便性
１分
規模
総賃貸可能面積(１棟全体) 20,449 ㎡、基準階面積 1,127〜1,472 ㎡
その他
スペック（各階ゾーン毎(4 ｿﾞｰﾝ)個別空調等）を含むグレードの高さ（３） 優良企業によるバランスのとれたテナント構成
テナント総数 20、1 社平均入居面積約 1,000 ㎡、主要テナントとして、第一生命保険相互会社、カシオ計算機株式会社、東陶機器株式会社等が入居。

３．取得資産の内容
以下に掲げる通り。
「面積」、｢構造｣、｢建築時期｣については登記簿上の表示、「用途」については登記簿上の表示のうち、主要なものを記載。
なお、「現時点」とは、平成 14 年 2 月 19 日現在を指す。
（１） 信託財産となる不動産の内容

所在地

登 記 簿 上 土地の表示
建物
住居表示

用途面積

大阪府大阪市中央区久太郎町三丁目 25 番 4他3筆

大阪府大阪市中央区久太郎町三丁目 25 番地 4 他

大阪府大阪市中央区久太郎町三丁目 6 番 8 号
事務所

土地

3,044.65 ㎡(建物敷地全体の面積)

建物31,213.27 ㎡(建物１棟全体の延床面積)

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 15 階建

建築時期

平成 3 年 9 月

所有形態

所有者

※管理規約あり

土地建物

大和紡績株式会社

共和株式会社

所有権(共有持分)
敷地利用権割合：20.00%
所有権(区分所有権の共有)
建物 1 棟の所有割合:20.00%

所有権(共有持分)
敷地利用権割合：30.00%
所有権(区分所有権の共有)
建物 1 棟の所有割合:30.00%

鑑定評価額（注）７，３８０百万円(評価方法)(鑑定機関)(収益還元法：平成 13 年 9 月 30 日時点)
(財団法人日本不動産研究所)
根抵当権の設定あり（但し、平成 14 年 2 月 28 日に根抵当権が解除された状態で信託設定される予定）

担保設定の有無(注) 当該鑑定評価額は、区分所有建物が１棟全体の完全所有権になることに基づく増分価値を考慮したものであり、財団法人日本不動産研究所の調査結果では、平成 13 年 9 月 30 日時点における収益還元法による価格は① １棟全体１４，２７０百万円② 住友信託銀行株式会社の持分６，８９０百万円である。
よって、財団法人日本不動産研究所の調査結果による信託財産となる不動産の価格は、1 棟全体の共有持分である当該不動産の鑑定評価額に、区分所有建物が１棟全体の完全所有権になることに基づく増分価値を考慮した７，３８０百万円（上記①−②）となる。

（２） 取得資産（不動産信託受益権）の内容
信託受託者

住友信託銀行株式会社（予定）(注１)

信託設定日

平成 14 年 2 月 28 日（予定）

信託期間満了日 平成 20 年 7 月 31 日（予定）(注１)
取得価額(注 2)

大和紡績株式会社から
２，９５２百万円

共和株式会社から
４，４２８百万円

担保設定の有無

信託受益権に根質権を設定予定

合計
７，３８０百万円(注 1) 現時点で当投資法人が保有する御堂筋ダイワビルに係る信託受益権と同一の信託受託者、信託期間満了日で信託設定される予定。
(注 2) 現時点で当投資法人が保有する御堂筋ダイワビルに係る信託受益権は、平成
13 年 9 月 25 日に６，９３４百万円で取得しており、本件取得分と合わせた合計取得価額は１４，３１４百万円となる。
（３） テナントの内容
今回取得分

当投資法人保有分

1 棟全体

テナントの総数

20

20

20

総賃貸事業収入

５９７百万円

３８０百万円

総賃貸面積

１０，２０５㎡

１０，２４４㎡

２０，４４９㎡

総賃貸可能面積

１０，２０５㎡

１０，２４４㎡

２０，４４９㎡

稼働率推移

平成 11 年 3 月末

平成 12 年 3 月末

平成 11 年 3 月末

平成 12 年 3 月末

平成 11 年 3 月末

平成 12 年 3 月末

97.0％

88.5％

97.3％

89.4％

97.2％

89.0％

取得予定日 平成 13 年 3 月末

取得予定日

平成 13 年 3 月末
97.8％

取得予定日 平成 13 年 3 月末
100.0％

98.0％

100.0％

97.9％

100.0％

・ テナントの総数、総賃貸面積、総賃貸可能面積及び取得予定日の稼働率は、取得予定日（平成 14 年 2 月 28 日）における見込み数値を記載。なお、テナントの総数には売主を含む。
・ 今回取得分の総賃貸事業収入は平成 12 年 4 月から平成 13 年 3 月までの期間における数値を記載。なお、売主が 15 階 1,127 ㎡を自己使用していたことによる収入相当分は含まれていない。
・ 当投資法人保有分の総賃貸事業収入は平成 12 年 4 月から平成 13 年 3 月までの期（注）間における数値を記載。なお、売主（ファースト・インベストメント有限会社）からデータの提供を受けていない平成 13 年 1,2 月分の収入相当分は含まれていな
い。また、過去の所有者（第一生命保険相互会社）が平成 13 年 2 月まで持分を自己使用していたことによる収入相当分は含まれていない（平成 13 年 3 月 31 日時
点における第一生命保険相互会社の入居面積は 2,966 ㎡）。
・ 数値は､売主から提供を受けたデータ、当投資法人保有分の売主が過去の所有者から提供を受けたデータ、及び当投資法人が保有するデータに基づく。

４．売主の概要(1) 大和紡績株式会社
本店所在地
代表者
資本金
主な事業内容大阪府大阪市中央区久太郎町三丁目 6 番 8 号
代表取締役 武藤 治太
18,181 百万円（平成 13 年 9 月 30 日現在）
繊維製造業

(2) 共和株式会社
本店所在地
代表者
資本金
主な事業内容大阪府大阪市中央区久太郎町三丁目 6 番 8 号
代表取締役 木村 武
148 百万円（平成 13 年 9 月 30 日現在）
不動産管理業

５．資金調達の概要
本件取得に伴い、取得資金の一部に充てるため、取得予定日に 7,000 百万円の資金の借入を行う予定。
以 上
なお、 本件取得に伴う資金の借入に関しては、借入先、金利等が決定した時点で改めてお知らせいたします。

参考資料（添付）・ 御堂筋ダイワビル外観写真
・ 本件取得後の運用資産一覧

本資料は、兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会に配布しております。

御堂筋ダイワビル外観写真

本件取得後の運用資産一覧

地域

東北地方

名称
(所在地）
仙台第一生命ホンマビルディング（宮城県仙台市）
浦和第一生命同和火災ビル（埼玉県さいたま市）
三菱総合研究所ビルヂング（東京都千代田区）
小伝馬町第一生命ビルディング（東京都中央区）
芝東京海上ビルディング（東京都港区）
コスモ金杉橋ビル（東京都港区）
高輪台第一生命ビルディング（東京都品川区）

首都圏

渋谷クロスタワー（東京都渋谷区）
大塚第一生命ビルディング（東京都豊島区）
池袋二丁目第一生命ビルディング（東京都豊島区）
目黒東京海上ビルディング（東京都目黒区）
大森東京海上ビルディング（東京都大田区）
エリクソン新横浜ビル（神奈川県横浜市）
川崎砂子第一生命ビルディング（神奈川県川崎市）
新潟礎町第一生命ビルディング（新潟県新潟市）

北陸地方

金沢パークビル（石川県金沢市）
金沢尾山町第一生命ビルディング（石川県金沢市）

中部地方

名古屋広小路ビルヂング（愛知県名古屋市）
御堂筋ダイワビル（大阪府大阪市）
福助第一生命ビル

近畿地方（大阪府大阪市）
神戸伊藤町第一生命ビルディング（兵庫県神戸市）
住友生命京都河原町通ビル（京都府京都市）

取得日
資産の種類

又は取得予定日

取得価額
(百万円)

比率

不動産信託受益権(※) 平成 13 年 9 月 25 日

2,924

平成 13 年 9 月 25 日

1,232

平成 13 年 10 月 11 日

1,342

不動産信託受益権(※) 平成 13 年 9 月 25 日

27,26718.8%

不動産信託受益権(※) 平成 13 年 9 月 25 日

3,173

2.2%

平成 13 年 9 月 10 日

4,859

3.4%不動産信託受益権(※) 平成 13 年 9 月 25 日

2,8081.9%

不動産信託受益権(※) 平成 13 年 9 月 25 日

2,738

1.9%

平成 13 年 11 月 30 日

34,60023.9%

不動産信託受益権(※) 平成 13 年 9 月 25 日

3,541

2.4%

不動産信託受益権(※) 平成 13 年 9 月 25 日

1,728

1.2%

不動産

不動産信託受益権

不動産

2.0%

平成 13 年 9 月 10 日

1,362

0.9%

不動産信託受益権

平成 13 年 9 月 10 日

5,1233.5%

不動産

平成 14 年 1 月 28 日

3,0002.1%

不動産信託受益権(※) 平成 13 年 9 月 25 日

3,375

2.3%

不動産信託受益権(※) 平成 13 年 9 月 25 日

1,010

0.7%

平成 14 年 2 月 28 日

2,880

2.0%

不動産信託受益権(※) 平成 13 年 9 月 25 日

1,331

0.9%

平成 13 年 9 月 10 日

14,53310.0%

平成 13 年 9 月 25 日

6,934

平成 14 年 2 月 28 日

7,380

不動産信託受益権(※) 平成 13 年 9 月 25 日

2,264

1.6%

不動産信託受益権(※) 平成 13 年 9 月 25 日

1,436

1.0%

不動産
不動産信託受益権(※)

比率
2.0%

1.8%

不動産信託受益権

不動産

地域毎の66.4%

3.6%

10.0%

9.9%

14.3%

不動産

平成 13 年 12 月 20 日

2,650

1.8%

不動産信託受益権

平成 13 年 9 月 10 日

3,657

2.5%

日之出東京海上ビルディング
九州地方（福岡県福岡市）

3.6%

東晴天神ビルディング
不動産

平成 13 年 9 月 25 日

1,550

1.1%

（福岡県福岡市）
合計

144,697

100.0% 100.0%(※)

なお、当投資法人が、平成 13 年 9 月 25 日に取得しました(※)の不動産信託受益権につきましては
信託契約期間
平成 13 年 9 月 25 日から平成 20 年 7 月 31 日までとして同日発表いたしましたが、これを次の通り訂正いたします。
信託設定日
平成 13 年 3 月 1 日
受益権取得日平成 13 年 9 月 25 日
信託期間満了日 平成 20 年 7 月 31 日