クロダ通信
２０１９年９⽉号

圧倒的
不動産
今月の主な内容

P,1 お世話になります
P,1 今⽉のトピックス
P,2 賃貸管理コーナー
P,3 業界ニュース
P,4 相続相談コーナー
P,5 ソリューションコーナー
P,6 イベントスケジュール
P,7 クロダハウス商品のご紹介
P,8 クロダハウス商品のご紹介
P,9 土地活用
P,10 売却物件に関して管理運営物件⼊居率

2019年8月末 現在

クロダハウスお世話になります
日頃より大変お世話になっております。さて、今回は弊社のご案内をさせていただきます。9⽉28日・29日に福井市⾼⽊中央にて弊社建築の⼾建て完成⾒学会を開催いたします。⼾建賃貸の需要は今とても⾼く、弊社管理⼾建賃貸は満室状態となっております。今回のテーマは「IOT」です。近年IOTという⾔葉をよく⽿にされるかと思います。今回はこのIOTを採用させていただき、IOT⼾建賃貸をリリースさせていただく事となりました。
是非この機会にご来場いただき、体感していただければと思います。⾒学会広告を同封させていただいておりま 支店長の高橋です
す。皆様のご来場をお待ちしております。

今月のトピックス
貸家の建築事情を考察する
本年度も、賃貸管理を⽣業とする会社を対象とした、全国管理⼾数ランキングが発表されました。トップ５の顔ぶれに大きな変化はなく、相変わらず建築系ハウメーカーの企業が上位を独占しました。
しかし、⼾数の増加率は例年ほど大きくはなく、建築の受注に苦しんでいる様⼦が⾒受けられます。
近年の融資基準の厳格化の影響もあり、 2018年の貸家の建築着⼯数は396,404⼾となり、2017年度の419,397⼾から20,000⼾以上減少しております。
近年サブリース契約をしている家主のトラブル事例も増えており、国⼟交通省がハウスメーカーのサブリース契約に関する調査を⾏っています。そのため、今後貸家の建築着⼯数は下火になっていくことが予測されます。
よりその地域に密着し事業を⾏っている管理会社に求められることが多くなり、身の引き締まる思いです。

-1-賃貸管理コーナー
賃貸契約の電子化・10月より社会実験開始
賃貸不動産会社が、インターネット上で契約を完結する時代が、いよいよ近づいてきました。国⼟交通省は10月1日から賃貸借契約書と重要事項説明書を電⼦交付する社会実験を開始します。書⾯交付が義務付けられていた株式会社 クロダハウス
書類をPDFなどで交付し、電⼦署名で契約が成⽴する仕組みに⽀障がない
福井支店 支店⻑
⾼橋 勝也
か最終検証段階に入ります。
賃貸借契約に合わせて、重要事項説明書を電⼦交付できることで、お部屋探しでの来店、対⾯での契約⾏為が必要でなくなる事は、賃貸不動産会社と借主の間で書類をやりとりする際にかかるコストと時間が削減できるようになります。⽣命保険、旅⾏、クレジットカードの発⾏など、あらゆる商品やサービスがインターネット上で取引できる現代において、賃貸不動産業界
では、いまだに対⾯での取引が前提でした。ITの活用によって賃貸借契約の仕組みが、シンプルかつ簡易的になり、⼿軽な住み替えにより市場拡大が、大いに期待できる事になります。
今回の社会実験で実施する契約書等の電⼦交付は、対⾯ではなくIT重説を⾏わなければいけません。電⼦交付は、電⼦メールにより送付する方法、またはサーバーやクラウドなどインターネット上からダウンロードする方法などを想定しています。
社会実験は、宅建免許を持つ不動産会社であれば所在地や規模を問わず参加登録が可能です。国⼟交通省は参加する登録企業向けに、9月上旬から中旬にかけて、説明会を実施し、10月から3カ月ほどの社会実験を予定しており、2020年の年明けには検討会を実施し、本格運用するか判断していきます。
賃貸不動産会社では今後、賃貸借契約書、重要事項説明書を電⼦化する事で、合わせて、更新契約や退去の⼿続き、駐⾞場の利用規約、リフォーム⼯事、などの主要業務、他にも従業員との雇用契約など、⼀気に電⼦⼿続きに移⾏する体制になることが想定されます。
今回の動きは、賃貸の部屋探しをする借主にとっては、ホテルや旅館を申し込むのと同じように、ネット上で物件を探し、物件をバーチャルで内⾒し、申込、契約、そして⽀払いまで、⼀連の⾏動を、全てネット上で完結できる事を促します。
この結果、物件にも、益々不動産テックの設備を導入する動きも加速すると思われます。いわゆるスマートロック
や、IOTです。
より住みやすい、時流に合わせた物件変革も、今のうちに準備していく事をお薦めいたします。弊社も、電⼦化、新たな不動産テックの物件設備など、環境の変化に挑戦してまいります。
ご興味のある方は、ぜひご相談頂ければ幸いです。

賃貸不動産テックの加速
VR内⾒

IT重説

IoT

スマートロック

電子契約【ご相談・お問い合わせ】オーナー様：管理ご相談窓口
ご相談・お問い合わせ
空室対策、、収益向上、、資金繰り
リフォーム工事
工事のご空室対策
収益向上
資金繰り改善、改善、】リフォーム
工事のご相談のご相談・お相談・お問・お問い合わせは℡ ℡
000000000
担当：○○（マルマル）
0000776000
担当：
0776-5252-3710
担当：高橋（高橋（たかはし）
たかはし）業界NEWS
⺠法改正後の賃貸経営に関するQ&A
前号では、⺠法改正後の賃貸借契約に関して、実際の契約関連についての情報を整理する形で、基礎的な部分を中心にお伝えさせていただきました。
今回は実際に⺠法改正に関するご相談をいただいたオーナー様からの質問に対して回答いたします。
【Q1】
⺠法改正前に契約した賃貸借契約において、⺠法改正後に退去が発⽣し原状回復を⾏う際には、家主負担部分と借主負担部分の負担割合や、敷⾦などは改正後の⺠法に該当するのでしょうか︖それとも契約が改正前の契約なので改正前の取り決めごとになるのでしょうか︖
また、改正⺠法が施⾏されると、家主が原状回復費用の負担をしなくて良くなると聞きました。その場合、入居者がすべて負担するということになるのでしょうか︖【A1】
⺠法改正前に締結された契約であれば、改正⺠法が施⾏された後も、改正前の⺠法が適用されます。ただし、2020年4月1日以降にて、当該賃貸借契約の合意更新を⾏った場合は改正⺠法が適用されるので注意が必要です。合意更新ではなく、新たに契約を締結した場合も同様です。
次に、原状回復の費用負担についてご説明させていただきます。改正前⺠法では、使用貸借契約における598条を準用する616条により、抽象的に原状回復義務というものが定められていました。改正⺠法は、この原状回復義務の範囲について、賃貸借から⽣ずる通常損耗や経年劣化は、原則として原状回復の範囲に含まれないと判示した、平成17年12月16日最高裁判決に沿って定められたものです。
そのため、改正前⺠法との⽐較において大きな変更が加えられたものではありませんが、①通常損耗等については賃貸人（家主）負担であることが最高裁判決に倣い明記された、②通常損耗等以外の損傷について賃借人（入居者）に帰責事由がない場合、賃借人（入居者）は原状回復義務を負わないことが明記された、という2点が注目されています。原状回復義務に関して特別対応が必要となる改正ではありませんが、それが故に依然として、原状回復の範囲や内容等に関する対応を、契約書の条項にて定める必要があることに留意すべきでしょう。
【Q2】
現在管理会社を介さず、物件の管理を⾏っております。改正⺠法が施⾏されると、連帯保証人について極度額の設定が義務付けられるため、契約書をすべて作り直さなければならないと伺いました。これが事実ならば入居者側と直接やり取りをしなければならず、かなり億劫です。これは必ず⾏わなければならないのでしょうか︖【A2】
まず検討しなければならないのは、改正⺠法が現在の連帯保証契約に適用されるかどうかです。
保証契約は、賃貸借契約が合意更新された場合においても、信義則に反する事由のない限り、更新後の賃貸借契約に及ぶものとされています（最高裁平成9年11月13日）。そのため、賃貸借契約と異なり、改正⺠法施⾏後、保証人と新たに契約を締結し、⼜は保証契約を合意更新しない限り、現⾏法が適用されることとなります。
このことから、必ずしも保証契約について、契約書を全て締結し直さなければならない、ということではない、と思われます。他方で、⼀定の事情により改正⺠法に沿った形で保証契約を締結し直す場合には、特に次の点に注意する必要があります。
まず、個人が保証人となる場合、当該保証契約は個人根保証契約に該当することとなるため、極度額の定めを⽋くことができないという点です。次に、極度額の定めについて上限はありませんが、過度に重い責任を保証人に負わせようとすれば、信義則上制限される余地が⽣じるという点です。改正⺠法に沿った保証契約を個人と⾏う場合は、このような点に注意しながら締結を検討することになります。

相続相談コーナー
資産税を0から再点検しよう︕
第1回より固定資産税についてご説明させて頂いておりますが、今回は新築住宅等に対する固定資産税の減額に関して、ご説明させて頂きます。
前回の宅地の負担調整措置と同様、税負担の軽減を目的とした制度ですが、以下の点が異なります。
・対象が土地でなく家屋であること
・課税の対象（課税標準）の調整ではなく、税額計算後の調整（控除）であること【新築住宅に対する固定資産税の減額】新築された住宅(居住部分の⾯積要件有)が、⼀定の床⾯積要件を満たす場合には、新たに課税される年度から3年度分（3階建以上の耐火・準耐火建築物の場合は5年度分）に限り、当該住宅に係る固定資産税額（居住部分で1⼾辺り120㎡相当額までを限度）を2分の1減額します。

【その他制度】
他にも住宅の固定資産税の減額制度は、いくつか設けられております。代表的なものとしては、以下のものが挙げられ、減税される期間・減額割合（※）はそれぞれに掲げる通りです。
※バリアフリー改修のみ、居住部分で1⼾辺り100㎡相当額までを限度。他は1⼾辺り120㎡相当額が限度。
・認定⻑期優良住宅に対する固定資産税の減額⇒5年度分（3階建以上の耐火・準耐火建築物の場合は7年度分）、2分の1・耐震改修された既存住宅に対する固定資産税の減額⇒1年度分、3分の1・バリアフリー改修が⾏われた既存住宅に対する固定資産税の減額⇒1年度分、3分の1・省エネ改修を⾏った既存住宅に対する固定資産税の減額⇒1年度分、3分の1
それぞれ適用要件はもちろん、必要書類・申告期限（新築の翌年の1月31日まで⼜は⼯事完了から3ヶ月以内等）等、⼿続きの内容も異なる為、詳細は各市区町村へお問い合わせ下さい。

【まとめ】
固定資産税の減税額も、課税標準額や税額などと同様に、固定資産税通知書に記載されております。
また固定資産税の減額制度は、ご紹介させて頂いたものの他にも、市区町村固有に設けられているものもありますので、改修⼯事をされた場合等は、是非ご確認されることをおすすめ致します。
軽減税額 記載箇所

監修︓税理⼠法⼈タックスウェイズ
各税制度の特例の利⽤には⼀定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様︓相続＆不動産ご相談窓⼝℡ 0776-52-3710
担当︓⾼橋（たかはし）不動産ソリューションコーナー「バランスシート経営で資産活用できているかチェックしよう①」
今お持ちの現⾦、⼟地、⾃宅や、アパートなどの不動産・・・。将来を⾒据えて上⼿に活用できているのかどうかの、判断基準はご存知でしょうか︖毎月の収⽀明細とにらめっこしたり、定期的な納税通知や確定申告が発⽣する度に、預⾦通帳を⾒て⼀喜⼀憂する事もあると思いますが、今回はご⾃身の資産が、増えているのかどうかの判断の仕方、について取り上げたいと思います。

資産をチェックするためのバランスシートとは
左は、ご⾃身の資産をある時期でチェックした場合の資産の構成表です。上部に資産の部、資本の部、とありますが、それぞれ【資産の部】
ご⾃身の資産がどのような内容になっているか︖【資本の部】
ご⾃身の資産をどのように調達しているか︖という資産の現状を⼀目でわかるようにした表は、⼀般的に貸借対照表、バランスシート、などと呼ばれています。

資産が増えているかどうかをチェックするには・・・
こういったバランスシートは、法人化されているオーナー、もしくは会社経営者の場合は、毎年作成しますが、個人のオーナーの場合、作成する機会が少ないかもしれません。
大事なのは、バランスシートを毎年作成し、資産が増えているかどうかをチェックすることです。
バランスシートを作成することで、『現⾦は少しづつ増えている（左上現⾦）が、アパート⾃体は⽼朽化し価値が下がり（左下建物）、資産の部全体は目減りしている』『活用している資産がなく、固定資産税などで毎年現⾦が減っていく=資産全体が減少している』などの現状を把握することができます。また、今後も資産が増えていくのか、それとも減っていくのか、ということがわかってきます。
是非、この機会にご⾃身の資産をバランスシートで整理してみてはいかがでしょうか︖

日程の変更がある可能性がございます。

年間イベントスケジュール

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賃貸経営セミナー

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賃貸経営シリーズセミナー①

賃貸経営シリーズセミナー②

賃貸経営シリーズセミナー③

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繁忙期対策
勉強会

ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ
シリーズ

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

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ＩＮ福井県⾃治会館(法)上坂会計

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サマーフェスタ

野菜テント市

マネースクール

YMオーナー会×㈱クロダハウス

YMオーナー会×㈱クロダハウス㈱クロダハウスArchitectural Designers
Market

戸建賃貸Unicube

Architectural Designers
Market

構造⾒学会

ＩＮｸﾛﾀﾞﾊｳｽ

構造⾒学会

完成⾒学会

㈱クロダハウス

戸建賃貸Unicube

完成⾒学会

クロダハウス商品紹介
あなたにぴったりのお部屋探しをお客様が主人公の住まいづくり

日本最大級の賃貸斡旋店舗数を実現しているアパマンショップ
ネットワーク。
地域に密着したサービスをお客様に提供します。

私たち不動産スタイリストは、アメリカのハウスエージェントと同じように住宅を購入する方の代理人となり、 お客様の立場に立ってサービスを提供します。

福井北店・鯖江店・敦賀店
福井県内で３店舗展開

今までの不動産会社とはちょっと違います。

デザイナーズ戸建賃貸
南フランスプロバンス風
木造アパート

土地活用でも安心！
鉄筋コンクリート造賃貸マンション

温熱環境と耐震性を輸入住宅販売実績NO.１
１
輸入住宅販売実績

フランク・ロイド・ライトの建築思想を継承
高める安心価格の断熱リホーム

セレクト住宅アーキテクチャル
デザイナーズマーケット

アトリエ建築家とつくるデザイン住宅

フルオーダー住宅presents

⻑く快適に安⼼して住める⾼性能な住まい。シンプルでありながらも⾃分⾊に染められるデザイン性。
木の温もりを肌で感じる本物の素材感。そして、家族の繋がりや⾃分⾃身を豊かにする住まい方。
これら⼀つ⼀つを⼤切し、技術と知恵と感性を集結し、⼀つの住まいの形にしました。

求む

収益マンション
戸建て・土地マ ン シ ョ ン

売 却 不 動 産
家主・オーナ様の悩みに答える！
真剣サポート相談会（無償対応）

1
2

ばいｋ！
なぜ、悩んでいますか？
なぜ、迷う必要がありますか？
貴方は不動産売却になぜ悩む必要がありますか、なぜ迷う必要がありますか。
不動産は高価取引ができるタイミングがあります、その時の判断を逃さずオーナー様に資産を残すことが、私たちの使命と考えます。
いまお持ちの不動産の取扱いに悩まれているオーナー様、是非一報ご連絡願います。

なぜ、売却されるのですか？
なぜ、売却する必要がるのですか？
チョットお待ちください！なぜ不動産を売却されるのですか？本当に売却する必要がある不動産ですか？いまお持ちの不動産が古いからですか？リフォーム・リノベーション
費用資金が捻出できず売却されようとしてませんか？古い不動産だから解体しようとしてませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？てませんか？ご家族に相続するのに悩まれて売却しようとしてませんか？
何度でも言います。「チョット待ってください！」
早まる前に、今一度お話をお聞かせください。真剣にお話をお聞かせ頂きます。

私達の事を是非知ってください。
私共は、スエーデンハウス・アパマンショップ・ユーミーマンション・トチスマ等数々のＦＣ事業を展開している会社です。
大和田アピタ（エルパ）の近くです。※ご来店の際には、事前にご連絡願います。

店舗紹介

お問い合わせ先
福井県嶺北エリアに物件をお持ちの方・活用をご検討中の方■管理業務・リフォーム・土地活用のご相談は・・・

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