第１期

C O N T E N T S

決 算・運 用 状 況 のご 報 告（ 資 産 運 用 報 告 ）自平 成 1 8 年 2月2日

至

平 成 1 9 年 1月3 1日

1 資産運用報告

39

2 貸借対照表

56

3 損益計算書

58

4 投資主資本等変動計算書

59

5 注記表

60

6 金 銭 の 分 配 に 係る計 算 書

65

7 会計監査人の監査報告書

66

8 キャッシュ・フロー 計 算 書［ 参 考 情 報 ］ 67
9 投 資 主 インフォメーション

69

Investment in the city〜『都市』への投資

森ヒルズリート投資法人
東 京 都 港 区 六 本 木 六 丁目1 0 番 1 号

h t t p : / / w w w. m o r i - h i l l s - r e i t . c o . j p /後 楽エリア虎ノ門・六 本 木エリア

六 本 木・麻 布エリア

P o r t f o l i o
本投資法人（注1）m a p

森ビルグループ（注2） 周辺主要開発（注2）

稼 働 運 用 中
計画中・工事中（注１）当該物件については、本投資法人の保有割合が一部のものもあります。 （注２）本書の日付現在、当該物件について取得予定はありません。以下同じです。

N

森ヒルズリート投資法人

投 資 主 の 皆 様 へ
投 資 主 の 皆 様におかれましては 、ますますご清 栄 のこととお 慶 び 申し上げます。
本 投 資 法 人は 、昨 年 1 1 月3 0日に東 京 証 券 取 引 所 不 動 産 投 資 信 託 証 券 市 場に上 場し、
この 度 、第 1 期（ 平 成 1 9 年 1 月期 ）の 決 算を、無 事 迎えることができました。
これもひとえに投 資 主 の 皆 様 のご支 援 の 賜 物と心より感 謝 申し上げます。
さて、ここに本 投 資 法 人 の 第 1 期 の 運 用 の 概 況と決 算 内 容につきましてご報 告 申し上げます。
第 1 期につきましては、本 投 資 法 人 設 立から上 場までの 間に段 階 的に取 得した9 物 件（ 取 得 価 格 合 計 1 4 2 7 . 2 億 円 ）（ 注 ）の
運 用により、営 業 収 益 7 , 0 1 2 百 万 円 、経 常 利 益 2 , 6 6 4 百 万 円 、当 期 純 利 益 2 , 6 6 2 百 万 円を計 上 致しました。
この 結 果 、分 配 金は 投 資 口 1 口 当たり2 0 , 5 1 1 円とさせていただきました。
本 投 資 法 人は 、第 2 期 以 降につきましても、「プレミアム 物 件をコアとした 都 市 型 ポートフォリオの 構 築 」と
「 森ビルグループの 総 合 力 の 最 大 活 用 」の 二 つを運 用 戦 略 の 柱に据え、ヒルズ に象 徴されるようなプレミアム性の高い物 件と、東 京 都 心 部を中 心とした成 長 性の高いエリアへの選 別 的な投 資 、すなわち I n v e s t m e n t i n t h e c i t y （「 都 市 」へ の 投 資 ）を通じて、ポートフォリオの 着 実な成 長と投 資 主 価 値 の 最 大 化を図って参ります。
投資主の皆様におかれましては、本投資法人が運用を委託しております森ビル・インベストメントマネジメント株式会社ともども、
今 後とも変わらぬご支 援 、ご鞭 撻を賜りますよう宜しくお 願 い 申し上げます。
（ 注 ）信 託 受 益 権に係る信 託 財 産である不 動 産 の 個 数であり、区 分 所 有 権 又は 共 有 持 分としての 取 得を含 みます。

平成19年４月
森ヒルズリート投資法人
執行役員
森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
代表取締役社長

堀内勉

I n v e s t me n t

02

決 算 ハ イライト

第 1 期（ 平 成 1 9 年 1 月 期 ）

営

業

収

益

7 , 0 1 2 百万円

１口当たり分配金

20,511円

経

常

利

益

2 , 6 6 4 百万円

総

資

産

額

1 5 5 , 6 8 9 百万円

当 期 純 利 益

2 , 6 6 2 百万円

純

資

産

額

7 5 , 3 3 3 百万円

分 配 金 総 額

2 , 6 6 2 百万円

総 資 産 ＬＴ Ｖ

46.9%

投資口価格の推移
出 来 高（ 口 ）投 資 口 価 格（ 円 ）30,0001,300,000

25,0001,200,000

20,0001,100,000

15,0001,000,000

初値

10,000900,000

874,000 円

5,000

800,000

公募売出価格750,000 円
700,0000
平成18年
11月30日

平成18年
12月末

平成19年
1月末

平成19年
2月末

in the city〜『 都 市 』へ の 投 資03

都 市 の 価 値をつくる
都 市 の 価 値を高める
森ビルグループ の 総 合 力を
成 長 の 原 動 力に 。
森ヒルズリート
大 都 市 へ の 経 済 活 動と人 口 の 集 中 が 加 速しています。
ビジネス、文 化 、情 報 等 の集 積がさらなる集 積を呼び、新たな価 値を生 み出しています。
特に東 京 都 心 部では 、都 市 再 生 政 策 のもとに
大 規 模 再 開 発が 集 中 的に進 んでおり、今後も経済活動や情報の拠点としての機能の集積が加速するものと予想されます。
本 投 資 法 人が 考える｢ 都 市 ｣とは 、単にビルの集 合 体としての地 理 的な場 所ではありません。
職・住・遊・憩・学など多 彩な機 能を複 合 的に併せ持った
空 間 的な広がりのある「 場 」であり、そこに集う人 々 の 経 済 的・文 化 的 活 動と合 体された概 念 的な総 体です。
本 投 資 法 人は 、森ビルグループと連 携し、
多 彩な都 市 機 能が 高 度に複 合したエリアのプレミアム 物 件を中 心に投 資します。
なぜならば 、こうしたエリアに2 1 世 紀 の日本 経 済を牽 引することが 予 想される知 識 情 報 産 業とかかる産 業に従 事する人 々が 集 中し、
新しいビジネスモデルやライフスタイルが生み出されると考えているからです。
本 投 資 法 人は 、東 京 都 心 部において
アークヒルズ 、愛 宕グリーンヒルズ 、六 本 木ヒルズ 、
表 参 道ヒルズなどの 大 規 模 再 開 発を次 々に実 現してきた
森ビルグループの 開 発 力 及 び 情 報 収 集 力を活 用して主としてプレミアムエリアの 稀 少な物 件を取 得するとともに同グループが 培ってきたプロパティ・マネジメント、タウンマネジメント等を駆 使した
物 件 管 理 能 力 等 を 活 かしな がら 、運 用 資 産 の 価 値 向 上を 図ります。
04

カラヤン広 場よりアーク森ビルを撮 影05

森ヒルズリート投 資 法 人 は、｢ヒルズ ｣ に 象 徴されるような
2 1 世 紀 のライフスタイル 、ワークスタイルをリードすると考える
エリア 及 び 物 件を中 心 に 投 資します。
本投資法人の｢ヒルズ｣という名称は、｢アークヒルズ｣、｢愛宕グリーンヒルズ｣、｢元麻布ヒルズ｣、｢六本木ヒルズ｣、｢オランダヒルズ｣、｢ 表 参 道ヒルズ ｣に代 表されるように、森ビルグループの 都 市 づくりの 思 想を表しています。
これらの 特 徴は、数 多くの 関 係 権 利 者との 共 同 事 業による再 開 発であることです。森ビルグループは再 開 発によって既 存
市 街 地を職・住・遊・憩・学などの多 彩な都 市 機 能と、緑の環 境を有し、地 震などの災 害に強い街へ 再 生してきました。さらに、
アークヒルズで証 明されているように、これらの街は時を経てもなお高い価 値を維 持し続けています。そして、新しいビジネスや
ライフスタイルを生み出す都市の｢核｣となっています。
本投資法人は、
こうした特徴を備えたエリアと空間こそ将来的にも高い価値を維持できるものと考えます。
森ビルグループの総合力を活用し、｢ヒルズ｣に象徴されるようなエリアと物件への選別的な投資、
すなわち｢Investment in the city〜『都市』への投資｣を通じて、ポートフォリオの着実な成長と投資主価値の最大化を図ります。

Investment in the city

「 都 市 」へ の 投 資

運 用 戦 略プレミアム物件をコアとした都市型ポートフォリオの構築≪ポートフォリオ構築戦略≫

森ビルグループの総 合 力の最 大 活用
≪成長戦略≫

・プレミア ム 物 件を重 視した 投 資・複 合 性を重 視した 投 資・森ビル の パイプラインサ ポート・森ビル の P M 力 の 活 用

運 用 資 産 の 価 値 向 上

投 資 主 価 値 の 最 大 化06

元 麻 布ヒルズ

フォレストタワー07

ポ ート フ ォリ オ 構 築 戦 略 : P o r t f o l i o s t r a t e g y

プレミア ム 物 件 をコ アとした 都 市 型 ポ ートフォリオ の 構 築

プ レミア ム 物 件 を 重 視 し た 投 資
森ビルグループ のブランド力、営 業 力 及 び 施 設 運 営 能 力 等が十 分に発 揮できるプレミアムエリア（ 東 京 都 心 5 区 及びその周 辺地区）に所在する物件。その中でも、クオリティ、規 模、スペック等から見て、将来にわたり競争力を維持できる物件。本投資法人は、
これら｢プレミアム物 件 ｣を主な投 資 対 象として投 資を行います。

プレミア ム 物 件

50%

・東京都心5区及びその周辺地区
・一棟当たり延床面積10,000m2以上
・基準階賃貸可能面積1,000m2以上
・一定基準以上のスペックを総合的に勘案

以
上

フロア形状、天井高、床仕様、床荷重、空調方式、電気容量、セキュリティシステム等

・スリーＡエリア（赤坂・六本木エリア、青山・原宿エリア及び麻布・広尾エリア）
を中心とした東京都心5区及びその周辺地区
・一棟当たり延床面積2,000m2以上
・一定基準以上のスペックを総合的に勘案
外観、エントランス仕様、間取り、セキュリティシステム、
フロントサービス、住戸内サービス、
インターネット回線、スパ施設又はフィットネス施設等の利用サービス等

オ フィス ビ ル

＜百貨店、都心型ショッピングセンター、大型専門店及び複合商業施設＞
・東京都心5区及びその周辺地区で、繁華性の高い地域
・一棟当たり延床面積10,000m2以上＜高級ブランド店等の路面型店舗＞
・銀 座 周 辺エリア、青 山・表 参 道 周 辺エリア 等 、稀 少 性・社 会 的認 知 性が極めて高い地 域
・一棟当たり延床面積1,000m2以上

住 宅
プ レミア ム 物 件 以 外

商業施設

オフィスビ ル・住 宅

・オ フィス ビ ル に 重 点 を 置 い た 投 資・東 京 都 心 5 区 に 重 点 を 置 い た 投 資

投 資 対 象タイプ

組入比率 ※

投資対象エリアオフィスビル

5 0 %以上

東京圏

住 宅 及び商 業 施設

50%以 下5 0 %以下

地方主要都市部

組入比率 ※
東京都心5区（港区、千代田区、中央区、
50%以上
新宿区及び渋谷区）及びその周辺地区
東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県

80%以上

東京圏以外にある政令指定都市及びこれに準じる全国主要都市

20%以下※組入比率は取得価格ベースです。

・耐 震 性 を 重 視 し た 投 資本投資法人は、上記プレミアム物件の各内容に加えて、組み入れる物件自体の耐震性能、物件が立地するエリアの安全性や震災対策等を重視した投資を行います。

08M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

重 点 投 資 対 象 エリア■ 地価動向比較〜東 京 都 心 5 区の概 況： 公 示 地 価の急 速な回 復・商 業 地 の 公 示 地 価 変 動 率（ 前 年 比 ）の 推 移
（%）
30.0

港区

東京都心5区・住 宅 地 の 公 示 地 価 変 動 率（ 前 年 比 ）の 推 移

東京圏

全国

（%）
30.0

港区

東京都心5区

東京圏

全国

27.2
25.0

23.2
19.6

20.0

25.0
19.3

20.0

15.0

15.0
9.4

10.0

10.0

5.0

5.0

3.6

2.3
0.0

0.0

-5.0

-5.0

-10.0

平成13年

平成14年

平成15年

平成16年

平成17年

平成18年

平成19年

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」平成12年〜平成19年に基づき
株式会社都市未来総合研究所が作成■ オ フィス 需 要 比 較

平成13年

平成14年

平成15年

平成16年

平成17年

平成18年

平成19年

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」平成12年〜平成19年に基づき
株式会社都市未来総合研究所が作成： 強 い オ フィス 需 要 と 高 い 安 定 性・大 都 市における賃 貸オフィスビルの平 均 空 室 率の推 移
（%）

-10.0

0.1

東京都心5区等のAクラスビル

東京都心5区

大阪市

名古屋市

12.0

・大 都 市における賃 貸オフィスビルの平 均 賃 料の推 移
港区（円／月・坪）東京都心5区

大阪

名古屋

22,00020,63510.0

20,0008.0

18,00019,4066.2
6.0

16,0005.9

4.0

14,00012,6112.3
2.0

12,00011,0691.4

0.0

10,000
平成13年

平成14年

平成15年

平成16年

平成17年

平成18年

出所：シービー･リチャードエリス株 式 会 社「O F F I C E M A R K E T R E P O R T」に基づき
株 式 会 社 都 市 未 来 総 合 研 究 所が作 成

平成13年

平成14年

平成15年

平成16年

平成17年

平成18年

出所：三 鬼 商 事 株 式 会 社「 最 新オフィスビル 市 況 」に基づき株 式 会 社 都 市 未 来 総 合
研 究 所が作 成

09

ポ ート フ ォリ オ 構 築 戦 略 : P o r t f o l i o s t r a t e g y

プレミア ム 物 件 をコ アとした 都 市 型 ポ ートフォリオ の 構 築

複 合 性 を 重 視し た 投 資
職・住・遊・憩・学など都 市 機 能の複 合 化 。知 識 情 報 社 会ではこうした特 徴を有するエリアに、人、モノ、情 報が集 積する
傾 向が高まっています。本 投 資 法 人は、この複 合 性が顧 客 満 足 度を高め、資 産 価 値を高める重 要な要 素と考えています。

職 住 近 接（ 多 彩な都 市 機 能 の 集 約 ）による
空 間 的・時 間 的 ゆとりの 創 出

人 、モノ、情 報 の 集 積

都 市 発 展 の サ イク ル
都 市における新しい価値の創出

多 種 多 様な人 的 交 流・モノのやりとり、情報の共有

この 複 合 性 の 効 果 が 、周 辺 地 域 にも波 及し 、より広 がりを 持った 形 で 価 値 を 創 出

10

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

複 合 性 の 効 果 に 関 する 具 体 的 事 例〜 ア ークヒ ル ズ と 周 辺 エリア の 発 展■ ア ー クヒ ル ズ の 全 観

アークヒルズは、森ビルグループの都市づくりの原点であり、オフィスビル、住宅、商業施設、ホテル、
コンサートホール等からなる民間による日本初の職住近接型の大規模複合開発プロジェクトです。

アーク森ビル＜ビジネス・情報＞

東京全日空ホテル＜交流・憩い＞アークタワーズ＜居 住＞
カラヤン広場＜憩 い＞サントリーホール＜文 化＞
アークガーデン＜環 境＞

上 空よりアーク森ビルを撮 影■ 周 辺 エリア の 発 展

アークヒルズの誕生を皮切りに、周辺エリアでは、次々と大規模な再開発が実現 。車道拡幅・新設、歩行者空間、公開空地、緑 地 等が整 備され、居 心 地の良い豊かな都 市 空 間の醸 成とともに、エリア全 体の付 加 価 値 創出に貢 献しています。
昭和56年

平成元年

アメリカ大使館

平成18年

アメリカ大使館

アメリカ大使館

アークヒルズ

ホテルオークラアークヒルズ

ホテルオークラN

ホテルオークラ六本木ファーストビル他

N

愛宕グリーンヒルズNアークフォレストテラス

本投資法人（注1）

森ビルグループ（注2） 周辺主要開発（注2）

稼 働 運 用 中
計画中・工事中

0

100

200 300m

新設道路
新設歩行者貫通通路（注１）当該物件については、本投資法人の保有割合が一部のものもあります。
（注２）本書の日付現在、当該物件について取得予定はありません。以下同じです。

11成 長 戦 略 : Growth strategy

森ビルグル ープ の 総 合 力 の 最 大 活 用

森 ビ ル 株 式 会 社 に よ る サ ポ ート
｢ 都 市 ｣への 投 資と価 値 向 上を実 現させるために。
本 投 資 法 人は、森ビルグループがこれまで物 件 開 発・大 規 模 再 開 発やプロパティ・マネジメント業 務を通じて培ってきた
不 動 産 関 連 のノウハウを積 極 的かつ 最 大 限に活 用することを、成 長 戦 略 の 核と位 置 付けます。

森 ビ ル・イン ベ ストメントマネジメント株 式 会 社

森 ヒ ル ズ リート 投 資 法 人

外 部 成 長 サ ポ ート

内 部 成 長 サ ポ ート・保 有 物 件 売 却 時 の 優 先 交 渉 権・新 規テナント誘 致・外 部 物 件 情 報 の 提 供・入 居テナント対 応・不 動 産 関 連ノウハウの 提 供・不 動 産 関 連ノウハウの 提 供

総合力の最大活用
サ ポート契 約PM委託契約

アド バイザリー 業 務 委 託 契 約

ブランドライセンス 契 約

開発力

管理運営能力情報力

ブランド力

森ビル 株 式 会 社

12

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

森ビルグル ープ の 総 合 力 の 最 大 活 用■ サ ポ ート 契 約

本 投 資 法 人 及 び 資 産 運 用 会 社 は 森ビル 株 式 会 社との 間 で、
サ ポート契 約を締 結しています。
・保有不動産の売却に関する優先交渉権の付与
・外部物件情報の提供
・人材の派遣その他必要なサポート■ アド バ イ ザ リ ー 業 務 委 託 契 約

資 産 運 用 会 社 は 森ビル 株 式 会 社との 間 で、アドバイザリー 業
務 委 託 契 約を締 結しています。
・リサーチ関 連 業 務の提 供・不動産の取得及び運 用に関する助言及び補助業務の提供■ PM委託契約

本投資法人は、個々の運用資産の管理運営にあたり、森ビル株式会社とPM契約を締結し、同社の持つPMノウハウを積極的に活用します。

■ ブ ラ ンド ラ イ セ ン ス 契 約

本 投 資 法 人は、森ビル 株 式 会 社 のブランド力とサ ポート機 能を
積 極 的に活 用する一 環として、同 社との 間で商 標 使 用 許 諾 契 約
アーク森ビル（ブランドライセンス契 約 ）を締 結しています。

本投資法人の外部成長戦略

森ビル 株 式 会 社
不
動
産
マ
ー
ケ
ッ
ト
・
第
三
者
等

物件情報取得売 却 予 定の稼 働 物 件、開 発 物 件

売 却 物 件の優 先 交 渉 権

第三者保有物件の売 却 情 報

外 部 物 件 情 報の提 供

資 産 運 用 会 社 独自の情 報 収 集

森ヒルズリート投資法人

森ビル・インベストメント
マネジメント株式会社（資産運用会社）

つなぎＳＰＣの活 用（ウェアハウジング）

13

森ビルグル ープ の 概 要 : Overview of Mori Building Group理 念 及 び 開 発 実 績
本 投 資 法 人 は、森ビルグル ープ が 持 つ 開 発 力 、P M 力 等 、不 動 産 関 連ノウハウに 着 目し、外 部 成 長・内 部 成 長 に 積 極 的 に 活 用します 。

森 ビ ル 株 式 会 社 の 都 市 づくり の 理 念
森ビル 株 式 会 社は、都 市づくりのための 基 本 理 念として｢ 安 全・安 心 ｣、｢ 環 境と緑 ｣、｢ 文 化・芸 術 ｣の 3つのミッションを掲げ、港 区を中 心とした東 京 都 心 部、その他 多くの地 域で再 開 発 事 業の実 績を積み重ね、都 市 再 開 発の経 験と技 術とノウハウを蓄積してきました。また、エリア全体の価値を高めるためのタウンマネジメントや広範な用途の物件のプロパティ・
マネジメントにおいても定 評があります。

森ビ ル 株 式 会 社 の 都 市 づくり〜 3 つ のミッション『安 全・安 心』： 地震に強い都市であること
災 害 に 強 い 街をつくり、耐 震 性 能 及 び 震 災 対 策 に 取り組 み、｢ 逃 げ 出 す 街 ｣から｢ 逃げ 込める街 ｣を目指します。
六 本 木ヒルズアリーナ『環 境 と 緑 』：都市と自然の共生
季 節を感じる自然のある風 景を都 心に取り戻し、都 市 生 活に潤いをもたらします。
アークガーデン（アークヒルズ）『文 化・芸 術 』：新しい創造力と可能性の誕生
空 間 的・時 間 的ゆとりのある街をつくり、文 化を楽しみ、育み、発 信する魅力に満ちた都市を目指します。
サントリーホール（アークヒルズ）

森ビル株 式 会 社 代 表 取 締 役 社 長 森 稔による都 市づくりのコンセプトスケッチ｢ V E R T I C A L G A R D E N C I T Y ｣14

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

森ビル 株 式 会 社 の 大 規 模 再 開 発 事 業 の 実 績
森ビル株 式 会 社による理 念を具 現 化した大 規 模 再 開 発 事 業の主な実 績は、以 下の通りです。
本投資法人は、これらのうちの一部を取得しているものの、本書の日付現在、他の物件について取得する予定はありません。

アークヒルズ（ 昭 和 6 1 年 3月竣 工 ）愛宕グリーンヒルズ（ 平 成 1 3 年 7月竣工 ）元麻布ヒルズ（ 平 成 1 4 年 5月竣工 ）六 本 木ヒルズ（ 平 成 1 5 年 4月竣 工 ）オランダヒルズ（ 平 成 1 6 年 1 0月竣工 ）表参道ヒルズ（ 平 成 1 8 年 1月竣工 ）アークヒルズ

愛宕グリーンヒルズ

元 麻 布ヒルズ

六 本 木ヒルズ

オランダヒルズ

表 参 道ヒルズ

所 在 地

東京都港区

東京都港区

東京都港区

東京都港区

東京都港区

東京都渋谷区

主な用途

事務所
共同住宅
ホテル
店舗
コンサートホール

事務所
共同住宅
店舗
寺院

共同住宅
店舗
保育所

事務所
共同住宅
ホテル
店舗
美術館
映画館
テレビスタジオ
学校
寺院

事務所
共同住宅
店舗

店舗
共同住宅

敷地面積（万m 2）

約4.1（注）

約3.8

約1.2

約8.9

約0.3

約0.6

延床面積（万m 2）

約36.0

約16.7

約5.6

約76.0

約3.5

約3.4

うちオフィス部分

約18.1

約8.6

−

約37.9

約2.2

−

住戸総戸数

約480

約350

約220

約840

約70

約40

（ 注 ）飛 地を含む計 画 全 体の敷 地 面 積であり、アーク森ビルの存する街 区の敷 地 面 積（ 3 9 , 6 0 2 . 4 2 m 2 ）とは異なります。

15

森ビルグル ープ の 概 要 : Overview of Mori Building Group

総 合 的 な マ ネ ジ メ ント 力

一 貫し た 企 画 開 発 能 力 及 び 管 理 運 営 能 力
森ビル 株 式 会 社は、土 地 取 得から企 画 開 発 、設 計・工 事 監 理 、テナント営 業 、施 設 運 営 管 理 に至るすべての 分 野 にわたり、一 括して自社で手がけることにより、専 門 能力を有する社員を育 成し、長 年にわたりノウハウを蓄 積してきました。
また、権 利 関 係 の 調 整 、行 政 交 渉 、複 合 的な大 規 模 開 発 及 びその 運 営 管 理 、ハイエンドテナントへ の ハイレベ ルな
サービス提 供と柔 軟な対 応などを一 貫して行う体 制を構 築しています。また、実 績に裏 打ちされたP M力によって、大 規 模
複 合 開 発 において求められる柔 軟な運 営 管 理や 多 岐にわたるテナントニーズへの 迅 速な対 応が 可 能となっています。

プロジェクト・マネジメント

コンストラクション・マネジメント

プロ パティ・マネジメント
安全・安心な環境の提供を効率的に実現する

オフィスビル市場において確立された

施 設 管 理 ネットワーク

森 ビ ル のブランド 力

高級賃貸住宅のリーディングブランド

個性的でチャレンジングな

MORI LIVING

商業施設運営

タウンマネジメント

・プロジェクト・マネジメント

・プ ロ パ ティ・マネジメント

大 規 模 再 開 発 における企 画 立 案 、行 政 当 局との 折 衝 、

きめ細かでかつ充実したサービスと信頼できる物件の維持・関係当事者間の合意形成等、プロジェクトを具体的に進捗

管 理により、快 適なオフィス環 境とより豊かな都 市 生 活をさせるための、総合的なコーディネートを行っています。

提案し、テナント満足度の向上に努めています。

・コンストラクション・マネジメント

・タウンマネジメント

計 画・設 計 段 階から施 工に至るまで一 貫して自社によるオフィスビル、住宅、商業施設といった従来型の複合機能だけ管理のもと、建築・電気・設備等の各々について分離発注

でなく、最先端の情報発信機能を備えた｢街｣である「六本木を行い、品質の確保とコストの合理化に努めています。

ヒルズ」において、通常の施設運営管理に加え、街全体としてのブランディングやプロモーション活動をコーディネートしています。
ここで蓄積されたノウハウが、「アークヒルズ」、「表参道ヒルズ」
等の運営においても積極的に活用されています。

16

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

オフィスビ ル 市 場 に お い て 確 立 され た ｢ 森 ビ ル の ブ ランド 力 ｣■ オ フィス サ ー ビ ス の 特 徴

オーダーメードオフィスのコーディネートやテナントに対する日頃からの 対 応を社員自らが行い、それを会 社 全 体でバックアップすることにより、テナントに安 心と満 足を提 供し、長 期 的な信 頼 関 係を構 築しています。
幅 広 いオフィスサポート

多 彩な情 報サービス

ビジネス面でのさまざまなサポート施 設だけでなく、オフィスワーカー

ＭＩ
Ｉ＊を通じたインターネット接 続 環 境の整 備、会員制ポータルサイトのライフサポートやテクノストレスを癒 す 環 境 設 備も 含む広 範な「eHills Club」を通じた港区周辺の各種施設、店舗、イベント等のサポートサービスを行っています。

タウン情報等の提供も行っています。

レストラン

コンビニエンスストア

カフェ

ドラッグストアクリニック

DPEショップ

スパ

ATMコーナー

ビジネスコンビニ

郵便局

カンファレンスルーム

旅行代理店＊M I Iとは、森ビルグループ の 運 営する主 要なオフィスビル 、住 宅 、商 業 施 設を独自のネットワークで結ぶ、大規模なインターネット回線網（Mori Building Information
Infrastructure）のことです。

高 級 賃 貸 住 宅 のリー ディン グブ ランド ｢ M O R I L I V I N G ｣■ 多 彩 か つ 高 品 質 な 住 宅 サ ービス の 特 徴

港 区での 賃 貸 住 宅 事 業を中 心 に、｢ M O R I L I V I N G ｣ブランドのもと、様々なステージで都 心 生 活を楽しむため

ホスピタリティのある暮らし

コンシェルジュ・サービス

シティ・イン・ザ・シティ

ヘルスプロモーション

MORI LIVINGの 高 品 質 できめ 細 かい ホスピタリティ・サービスを提供
しています。

都 心 に住まうスカイラウンジスパ

セキュリティ

デザインクオリティ

ガーデン

耐震性能

暮らし方を高める

安 全と安 心を極める

元 麻 布ヒルズ の 一 部を撮 影

17

森ビルグル ープ の 概 要 : Overview of Mori Building Group

安全面への取組み
森ビル 株 式 会 社 は、自 社 が 開 発・管 理 運 営 する物 件 において、特 に 安 全 面 へ の 配 慮という点 で、｢ 逃 げ 出 す 街 から、逃 げ 込 める街 へ ｣というコンセプトの 下 、
大 地 震 にも 堪えうる高 い 耐 震 性 能と万 全 な 震 災 対 策を追 求しています。

建物の耐震性能
森ビル 株 式 会 社は、制 振 構 造 、免 震 構 造 等 物 件 毎 に 最 適な最 新 の 地 震 対 策 技 術を積 極 的 に 導 入し、地 震 に 強い
建 物 の 建 設を推 進しています。

制振構造

免震構造
揺れを小さく抑える［激しく揺れる］［揺れを低減］

ゆっくり平行に揺れる［揺れを低減］［激しく揺れる］

地震動

地震動

地震動

地震動

［通常の耐震構造のビル］［制振構造ビル］［通常の耐震構造のビル］［免震構造ビル］

建物に振動エネルギーを吸収する装置を取り付け、地震

建 物と基 礎 の 間 の 免 震 装 置を介して、地 震 力を減 衰や 強 風による揺れを小さく抑える｢ 制 振 構 造 ｣は、地 震させる｢ 免 震 構 造 ｣は、特に大 地 震には、揺れの 勢いを時の揺れの勢いを20%程度低減します。

1/2〜1/3程度に低減します。

本 投 資 法 人 に お ける 採 用 物 件

本 投 資 法 人 に お ける 採 用 物 件

六 本 木ヒルズゲートタワー、後 楽 森ビル

元麻布ヒルズ（フォレストタワー、
フォレスト
テラスイースト）、アークフォレストテラス

粘性体制振壁免震装置

その 他 震 災 対 策
森ビル 株 式 会 社は、ハード面での 対 応とともに、防 災 井 戸・防 災 備 蓄 倉 庫など震 災 対 策 設 備や 非 常 用 発 電システムを整備し、万一の場合に備えての震災総合訓練の実施等の防災対策を講じています。

防災井戸

18

防災備蓄倉庫非 常 用 発 電システム

震災訓練

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

ポ ート フ ォリ オ の 概 要 : P o r t f o l i o o v e r v i e w

ポ ート フ ォリ オ サ マ リ ー

物 件クオリティ別

地域別

11.7%
19.1%
80.9 %

88.3 %

100.0 %
■ 東京都心5区及びその周辺地区
■ 港区
■ 文京区

■ プレミアム物 件■ プレミアム物 件 以 外

用途別

建物規模別

3.7 %
27.1 %
38.8 %
72.9 %

57.5 %■ 30,000m 2以上■ 10,000m 2以上30,000m 2未満■ 10,000m 2未満■ オフィスビル■ 住 宅 及び 商 業 施 設

ポートフォリオ P M L 値

築年数別

13.5 %

2.29 %

19.0 %
67.5 %
平均築年数 9.6 年（注）■ 10年未満■ 10年以上15年未満■ 15年以上（注）平成19年1月31日現在、取得価格で加重平均した平均築年数です。

※ 上 記は、ポートフォリオP M L 値を除き、取 得 価 格をベースとする投 資 比 率です。P M Lは、地 震による予 想 最 大 損 失 率を意 味します。

19

ポ ート フ ォリ オ 一 覧
オフィスビル

オフィスビル

オフィスビル

オフィスビル

物件番号

プレミアム O-1

プレミアム O-2

プレミアム O-3

プレミアム O-4

物件名

アーク森ビル

六本木ヒルズゲートタワー

六本木ファーストビル

後楽森ビル

東京都港区赤坂

東京都港区六本木

東京都港区六本木

東京都文京区後楽

用

途

写

真

住

所

竣工年月

昭和61年3月（平成17年大規模リニューアル）平成13年10月

平成5年10月

平成12年3月

地上37階、地下4階

地上15階、地下2階

地上20階、地下4階

地上19階、地下6階

全体延床面積約177,486m2

約29,111m 2

約45,753m 2

約46,154m 2

総賃貸可能面積

約2,728m 2

約16,619m 2

約11,525m 2

約16,199m 2
ー

階

数

ー

44戸／44戸ー

土地

所有権（敷地権持分約1.3%）

所有権（敷地権持分100%）

所有権（共有46%）

借

建

物

区分所有

区分所有（持分100%）

所有権（共有46%）

区分所有

PML値

0.36%

1.90%

3.40%

0.33%

免震・制振

ー

防災関連設備

非常用発電機、防災井戸、防災備蓄

非常用発電機、防災備蓄

非常用発電機

非常用発電機、防災井戸、防災備蓄

約3,072m 2

約1,496m2

約1,129m 2

約1,157m 2

基準階天井高／OA床2,590mm／50mm

2,800mm／100mm

2,630mm／70mm（高層）2,690mm（中層）2,680mm／100mm

空調方式

各階個別空調方式

各階個別空調方式

各階個別空調方式

各階個別空調方式

22）
40VA/m（最大90VA/m

2
2）
40VA/m（最大90VA/m

60VA/m 2

2
2）
40VA/m（最大90VA/m

セキュリティ・システム

セキュリティーゲート、24時間有人管理
非接触型カードキー

24時間有人管理、非接触型カードキー

24時間有人管理

24時間有人管理

オフィス・サポート

カフェ、
レストラン、郵便局、
書籍・文具店、ＡＴＭ、
クリニック、
薬局、写真店等

スーパー（24時間営業）、
カフェ、
レストラン、書籍店

コンビニエンスストア、
レストラン

カフェ、
レストラン、
クリニック

99.8%

100.0%

21,000百万円

27,200百万円

住宅所有戸数／総戸数

地

所有形態

制

振

ー

制

振

オフィスビル
基準階賃貸可能面積

OA電源容量住宅（MORI LIVING）
コンシェルジュ・サービス○

ヒルズスパの利用○
健康相談室（24時間対応）、
外国人用診療対応（24時間電話相談）

ヘルスプロモーションサービス
デザイナーズ･
コラボレーション

コンラン＆パートナーズ
ダブルオートロックシステム、24時間有人管理、フロント

セキュリティ・システム
付帯施設稼働率（平成19年1月31日現在）
取得価格

ー100.0%

98.2%

6,600百万円

36,500百万円

ポートフォリオPML値

2.29%

稼働率

96.2%

取得価格の合計

142,720百万円※の空欄部分は、該当がないことを表します。

※「全体延床面積」は建物1棟の面積であり、本投資法人の保有部分に限りません。

ポートフォリオ

20

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

オフィスビル

住O-5
虎ノ門35森ビル（オムロン東京本社ビル）

元麻布ヒルズ高層棟

東京都港区元麻布

昭和56年8月（平成13年大規模リニューアル）宅

平成14年5月
地上29階、地下3階

地上6階、地下1階

住

宅

住

宅

プレミアム R-2

プレミアム R-3

R-4

アークフォレストテラス

六本木
ファーストプラザ

六本木
ビュータワー

低層棟（イースト） 低層棟（ウエスト）

東京都港区虎ノ門

地上9階、地下1階

住宅

プレミアム R-1

東京都港区六本木

東京都港区六本木

平成14年9月

平成13年1月

平成5年10月

地上5階、地下1階

地上11階、地下2階

地上20階、地下1階
約22,906m2

約10,299m 2

約54,006m 2

約9,125m 2

約6,720m 2

約19,251m 2

約5,246m 2

約2,956m 2

約6,344m 2ー110戸／222戸

39戸／39戸

42戸／90戸

202戸／202戸

所有権（分有）所有権（敷地権持分約56%）

所有権（敷地権持分100%）

所有権（共有）所有権（共有）

区分所有

区分所有

区分所有（持分100%）

区分所有

区分所有権の共有（46%）

9.00%
ー
非常用発電機

3.33%

3.60%

免

免

震

7.78%

震

ー

3.15%
免

7.65%

震

非常用発電機、防災井戸、防災備蓄

非常用発電機、防災井戸

ー
非常用発電機約861m 22,450mm／50ｍｍ
個別式ガスヒートポンプエアコンー
24時間有人管理

ー

○

○

ー

◎（館内に設置）○○

外国人用診療対応（24時間電話相談）

外国人用診療対応（24時間電話相談）

外国人用診療対応（24時間電話相談）ーー

ダブルオートロックシステム、24時間有人管理、フロント

ダブルオートロックシステム、24時間有人管理、
フロント

オートロックシステム、24時間有人管理

内井建築設計事務所
コンラン＆パートナーズ

スカイデッキ、
スカイラウンジ、
ワインセラー

ルーフガーデンー

100.0%

88.7%

91.3%

86.0%

100.0%

12,720百万円

27,300百万円

5,300百万円

2,100百万円

4,000百万円※上記ポートフォリオ一覧に掲載されている物件写真は、本投資法人が保有する信託受益権に係る不動産を撮影したものです。なお、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託財産は、不動産の一部に係る区分所有権である場合や共有持分である場合もあり、必ずしも上記の物件写真における不動産全体が本投資法人が保有する信託受益権の信託財産を構成するわけではありません。本書における他の物件写真についても同様です。

21

虎 ノ 門・六 本 木 エ リ ア

N22

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

Area focus■

エリア 特 性■東京タワー、愛宕山、ホテルオークラ、アメリカ大使館、ロシア

立地企業の傾向

ＩＴ・メディア関連企業や法律・会計・コンサルティング事務所

大使館、霊南坂教会といった、著名なスポットが数多く点在等のほか、各 国 大 使 館、高 級ホテルや外 国 人 向け住 宅 地する一方、アークヒルズの誕生後、次々と大規模な再開発がへのアクセスの良さから、外資系企業が数多く立地しています。

実現し、オフィス機能だけでなく、車道（拡幅・新設）、歩行者
空間、公開空地、緑地等が整備され、それらが連担しあうことにより、複合性に富んだ都市空間が醸成されてきました。
■

交 通 アクセス■

進捗中の再開発計画「環状第二号線新橋・虎ノ門地区第二種市街地再開発事業」が進捗中であり、東京の湾岸部と都心部を結ぶ新たな動脈となる幹線道路とともに、オフィスビル、住宅、商業施設としての幹線道路や高速道路等に加え、地下鉄の新駅（東京メトロ

機能が集積した新たな街並みが創出される予定です。また、

南 北 線 六 本 木 一丁目駅、同線及び東京メトロ銀座線溜池「虎ノ門・麻布台地区市街地再開発計画」「虎ノ門・六本木地区山王駅）も設置され、より利便性が高まっています。

市街地再開発計画」等の複数の再開発計画も進められています。

アークヒルズ外周道路
外周道路

ホテルオークラ周辺
周辺

桜並木（アークヒルズ）

六本木通り歩道
六本木通 歩道（アークヒルズ）

虎ノ門・六 本 木 地 区 ／ 虎ノ門・
麻 布 台 地 区 再 開 発 計 画エリア
虎ノ門・六 本 木 地 区 及び 虎ノ門・麻布台地区では、安全で住みやすい街への再生を目指し、再開発準備
組 合（ 事 務 局：森ビル 株 式 会 社 ）が組成され、再開発事業の実現に向けた活動が進められています。
上空より再開発上空
上空より再開発エリアを撮影
再開発エリアを撮影
撮影

23

O1 ARK MORI BUILDING
プレミアム

24

アーク森ビ ル

赤 坂 エリア の ランド マ ーク

アークタワーズ ウエスト
アーク森ビル
カラヤン広場

本 物 件は、オフィスビル ､ 住 宅、商 業 施 設 ､サントリーホール、東 京 全日空

六本木

ホテル等からなる「アークヒルズ」のランドマークとなっており、建 物 全 体の

六本木通り

溜池

飯倉

品格は高く、周 辺 地 域のシンボル的存在です。
■ 高い市 場 競 争力

東京全日空ホテル

六本木一丁目駅 3番出口・取得対象の賃貸可能面積は約2,728m 2という広いスペースを有しています。
・平成17年の大規模リニューアルによるグレードアップと併せて、高い競争力をアークヒルズ サイド

維持しています。
■ 緑 溢 れる周 辺 環 境サントリーホール・アークガーデンをはじめ都市緑化への取組みを積極的に行い、｢SEGES 社会・

霊南坂教会

環境貢献緑地評価システム2005（注）｣において最高ランクを取得しています。
（注）「SEGES 社会・環境貢献緑地評価システム」とは、財団法人都市緑化基金が主催する緑化活動の評価システムです。民間が所有する土地で緑地の保全・創出活動に取り組んでいる団体を評価の対象とし、緑を守り育てる活動を通じて社会や環境に貢献している企業等の緑地を対象として認証するものです。

スペイン大使館
アークヒルズ エグゼクティブタワー
アークタワーズイースト

ホテルオークラN

アークタワーズサウス

アークヒルズ アネックス
025

50 75m25

O3 ROPPONGI FIRST BUILDING
プレミアム

六 本 木 フ ァ ー スト ビ ル

R3 ROPPONGI FIRST PLAZA
プレミアム

六 本 木 フ ァ ー スト プ ラ ザ

R4 ROPPONGI VIEW TOWER
六 本 木ビュータワー

26

職住近接型の大規模複合施設

神谷町
六本木ファーストプラザ
六本木ビュータワー

六 本 木ファーストビル、六 本 木ファーストプラザ及び 六 本 木ビュータワーは
職 住 近 接 型の大 規 模 複 合 施 設として開 発され、外 構 部には庭 園が広がる
良好な環境を形 成しています。

ラフォーレミュージアム六本木■ 六 本 木ファーストビル

・商業施設及び多目的ホール（ラフォーレミュージアム六本木）を持つオフィス
ビルで、オフィス部分には、外資系企業が多く入居しています。
・オフィス部 分は、基 準 階 賃 貸 可 能 面 積が 約 1 , 1 2 9 m 2あり、各 種 設 備もテナントニーズを十分満たすビルとして設計されています。
■ 六 本 木ファーストプラザ

・計42戸の高級賃貸住宅で、ヒルズスパの利用やヘルスプロモーションサービス
等MORI LIVINGのサービスを享受できます。

六本木ファーストビル■ 六 本 木ビュータワー
溜池

・独立行政法人都市再生機構への一括賃貸であり、専有面積約33〜59m 2の

0

10

20

30m

飯倉 アークフォレストテラス（次頁をご参照下さい。）

N

計202戸の賃貸住宅として設計されています。

27

R2 ARK FOREST TERRACE
プレミアム

ア ー ク フ ォレ スト テ ラ ス

良 好 な 環 境 に 立 地 する高 級 賃 貸 住 宅
本 物 件は、六 本 木ファーストビルの 緑 地に面し、周 辺にはホテルオークラや 各 国 の 大 使 館が 立ち並 ぶ
静かな住環境の中に位置する多様なタイプを備えた大型住戸中心の高級賃貸住宅です。
■ ｢MORI

L I V I N G ｣ の 多 彩 なサービスを享 受 可 能・居住者は、緑溢れるルーフガーデン、バイリンガルのフロントサービス、
ヒルズスパの利用やヘルスプロモーションサービス等MORI LIVINGのサービスを享受できます。
■ 優 れた 耐 震 性 能・積層ゴムを配置した免震構造を採用しています。
28

O5 TORANOMON 35 MORI BUILDING
虎 ノ 門 3 5 森 ビ ル（ オ ム ロ ン 東 京 本 社 ビ ル ）主 要 なビジネスエリア 、虎ノ門 エリアに 立 地
本 物 件は、官 公 庁が集 積する｢ 霞が関 ｣に隣 接し、都 心 部における主 要なビジネスエリアと位置付けられる｢虎ノ門エリア｣に立地します。
また、｢桜田通り｣に面した視認性の優れた場所に位置しています。
■ 現 在 のテナントニーズを満 たす 設 備 水 準を確 保・基準階の賃貸可能面積は約861m2であり、平成13年に建築・設備の大規模リニューアル工事が行われており、
テナントニーズを満たす設備水準を備えています。
・本書の日付現在、オムロン株式会社が東京本社ビルとして使用しています。
29

六 本 木・麻 布 エ リ ア

N30

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

Area focus■

エリア 特 性あり四季を通じて自然を満喫できるとともに、研究機関、医療

六本木、西麻布、広尾の各交差点に囲まれた当該エリアは、

機関、美術館等も充実しています。

東京都心においても特に文化国際色の豊かな街の一つです。
また、麻布十番一帯は、下町の情緒を感じさせながらも、都心居住を支える商店街として活気に溢れています。これらの街をつなぐ
地域の核として、六本木六丁目地区の再開発事業が実現し、東京都心の新名所「六本木ヒルズ」が誕生しました。

■

交 通 アクセス

幹線道路、高速道路等の交通網に加え、地下鉄新線（東京
メトロ南北線、都営地下鉄大江戸線）の開通、六本木ヒルズの再開発により実現した環状３号線と六本木通りの接続等、交通利便性が向上しています。

■

周 辺 施 設・環 境

各国大使館や国際交流施設、インターナショナルスクール、■

進捗中の再開発計画

個性的な物販・飲食店等が点在する一方、外国人居住者も「国立新美術館」、「東京ミッドタウン」といった大規模な開発

多く、生活・文化交流の舞台として親しまれてきました。また、プロジェクトが進行中であり、オフィスビル、住宅としての機能の有栖川宮記念公園や青山墓地、芝公園等の豊かな緑地が集積のみならず、商業施設・文化機能の集積も進んでいます。

森美術館（六本木ヒルズ）（六本木
六本木ヒルズ）

有栖川宮記念公園

けやき坂通り（六本木ヒルズ）

毛利庭園（六本木ヒルズ）（六本木
六本木ヒルズ）

六 本 木ヒルズエリア
開発前

開発後

N

N

外

外

苑
東

苑

池

東

六本木交差点

六

本

木

溜

り
通

り
通

溜

池

六本木交差点

通り

六本
渋谷

り
木通

渋谷
六本木ヒルズ

六本木ヒルズ
ゲートタワー

開発前
開発前のエリア内の状況
状況

開発後の六本木
開発後
開発後の六本木ヒルズ遠景
六本木ヒルズ遠景
遠景

31

O2 ROPPONGI HILLS GATE TOWER
プレミアム

32

六 本 木 ヒ ル ズ ゲ ート タ ワ ー六 本 木 ヒ ル ズ の 玄 関 口（ 麻 布 十 番 方 面 ）に 立 地

渋谷

六本木通り

霞が関

東京メトロ日比谷線
六本木駅

本物件は、
オフィスビル、住宅、商業施設、
グランドハイアット東京、TOHOシネマズ

六本木ヒルズノースタワー
グランドハイアット東京

六 本 木ヒルズ、森 美 術 館 等で構 成される国 内 最 大 規 模 の 複 合 型 再 開 発

ハリウッドビューティプラザ
森タワー

テ
レ
ビ
朝
日
通
り

施 設 ｢ 六 本 木ヒルズ｣の麻 布 十 番 方 面からの玄 関 口に位 置し、都 心 部の中でも特に優れた立 地 条 件を有しています。
■ オフィスビ ル 、商 業 施 設 、住 宅で構 成される複 合 用 途 建 物

・1階〜3階が商業施設、
3階〜9階がオフィス、10階〜15階が住宅の複合用途建物です。

毛利庭園
TOHOシネマズ
六本木ヒルズ・商業施設部分には、24時間営業の高級スーパーマーケット、
レストラン、「スター
バックス」が併設された「TSUTAYA」が入居し、利便性が高い商業施設となってテレビ朝日
けやき坂テラス

います。
環状レジデンス B

快適なオフィス空間を実現しています。
・住 宅 部 分は、バイリンガルのフロントサービスやヒルズスパの利 用 等 M O R I

レジデンス C
桜並木

LIVINGのサービスを享受できます。

N■ 優 れた 耐 震 性 能・耐震面では、制振壁とCFT柱を採用しています。

3号線

レジデンス A・オフィス部分は、基準階賃貸可能面積約1,496m 2と広い貸室スペースを有し、六本木さくら坂レジデンス

0

50

100

レジデンス D

六本木ヒルズゲートタワー

150m

33

R 1 MOTOAZABU HILLS
プレミアム

34

元 麻 布ヒル ズ

フォレストテラスイースト フォレストタワー

本 物 件は、高 層 棟（フォレストタワー）と2つの 低 層 棟（フォレストテラスイースト、
フォレストテラスウエスト）で構成されています。港区のスリーA（青山、麻布、赤坂）N

スリーＡエリアにおける優 れた 立 地

スカイデッキエリアの高 台に位 置した、特に住 環 境が優れた閑 静で落ち着いた高 級 住 宅 地に立地しています。
■ 緑 豊 かな 環 境 の 創 造

・広大な敷地の半分、建物の屋上及びバルコニーを積極的に緑化し、都市と自然が共生する「森の都市」という開発コンセプトに沿った緑豊かな環境を創造しています。
桜並木■ 高い市 場 競 争力・スリーAエリア周辺の高級賃貸マンションの中でも、知名度、
シンボリックな建物デザイン、
優れた眺望等から、最上位に位置付けられる建物であり、高い競争力を有しています。
■ ｢MORI

L I V I N G ｣ の 多 彩なサービスを享 受 可 能・ヒルズスパ、
スカイラウンジ、
ワインセラー等の充実した設備環境だけでなく、24時間のバイリンガルのフロントサービス等、MORI LIVINGの代表的な物件となっています。

一本松坂

広尾

麻布十番

■ 優 れた 耐 震 性 能・｢フォレストタワー｣及び「フォレストテラスイースト」は、免震装置を採用しています。

0

10

20

30m

四季の丘

フォレストテラスウエスト

35

O4 KORAKU MORI BUILDING
プレミアム

36

後 楽 森ビ ル後 楽 エリア

Area focus■ 周辺環境

特 別 史 跡・特 別 名 勝 指 定 の 小 石 川 後 楽 園 の 緑 深い 環 境 に 調 和するように、できるだけ多くの 緑を植えたり、歩 行 者 貫 通 通 路や街 路 樹を整 備する等、地 域 一 帯で環 境 整 備 に取り組んでいます。また、「 東 京ドーム」、「ラクーア」等 の 娯 楽 施 設もあり、活 気を集めています。
■ 進捗中の再開発計画

本 物 件の西 側 約 5 0 0ｍの区 域で「後 楽 二 丁目西 地 区 第 一 種 市 街 地 再 開 発 事 業」が進められており、
周 辺 地 域 一 帯がオフィスビル、住 宅、商 業 施 設としての 機 能が複 合した都 市 空 間として成 長していく
歩行者貫通通路

ものと期待されます。

歩行者貫通通路

優れた 環 境と視 認 性に優れた 立 地

東京ドームシティ
都立小石川後楽園

本物件は、「外堀通り」からの視認性が高く、基準階賃貸可能
面積が約1,157m 2と大型フロアを求めるニーズに十分対応できる後楽地域を代表するオフィスビルといえます。
■ 充 実したオフィス環 境

・1 階には「スターバックス」があるほか、2 階には診 療 施 設や

日中友好会館

レストランを備えています。
・3階部分には屋上庭園があり、北側敷地内の歩行者貫通通路と併せて自然の潤いを感じることができます。

日教販ビル■ 優れた 耐 震 性 能・構造体には、制振壁を採用しています。
飯田橋駅

外堀通り

水道橋駅

N
0

10 20 30 40 50m

トヨタ自動車東京本社 後楽森ビル

住宅金融公庫37

組 織 及 び 運 用 体 制 : Management structure

本投資法人の概要
資産保管会社
機関運営事務受託者

本投資法人

（ロ）

会計事務受託者（ハ）

税理士法人平成会計社

住友信託銀行株式会社

投資主名簿等管理人（ニ）

森ヒルズリート投 資 法 人

三菱UFJ信託銀行株式会社

投資主総会

プロパティ・マネジメント会 社

執行役員：堀内 勉
執行役員：鈴木 統一郎
監督役員：箭内 昇
監督役員：小杉 丈夫
監督役員：田村 誠邦

役員会
（チ）

森ビル 株 式 会 社（ト）

サ ポ ート 会 社
ブ ランドライセ ン ス 会 社

会計監査人

森ビル 株 式 会 社

新日本 監 査 法 人（イ）資 産 運 用 委 託 契 約（ロ）資 産 保 管 委 託 契 約 ／
機 関 の 運 営 に関する一 般 事 務 委 託 契 約（ ハ ）会 計 事 務 等 に関する業 務 委 託 契 約（ニ ）投 資 口 事 務 代 行 委 託 契 約（イ）（ ホ）サポート契 約（ホ）（ へ ）アドバイザリー業 務 委 託 契 約

資産運用会社（ト ）商 標 使 用 許 諾 契 約（ヘ ）森ビル・インベストメントマネジメント
株式会社（チ ）物 件 運 営 管 理 委 託 契 約

格付の取得

ムーディーズ・インベスターズ・サービス・インク

本投資法人は、平成19年1月31日現在、右記の格付を取得しています。

発

行

体

格

付

A3

（参考情報）
本投資法人は、平成19年2月23日に株式会社日本格付研究所（JCR）より長期優先債務格付AA−を新規に取得しました。

資産運用会社の概要
株 主 総 会監 査 役
取 締 役 会代表取締役社長
コンプライアンス委員会

投 資 委 員 会
投資顧問部

総 務 部
投資開発部

アドバイザリーユニット

商

号

資産運用部

内 部 監 査 部

コンプライアンス室

財 務 部

J - R E I T ユニット

森ビル・イン ベ ストメントマネジメント株 式 会 社

業 務 管 理 ユニット

資本金

2億円

株

森ビル 株 式 会 社

Mori Building Investment Management Co.,Ltd.

設

38

立

昭 和 5 9 年 3月3 0日

主

100％

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

ø 資 産 運 用 報 告

資 産 運 用 の 概 況

1.投資法人の運用状況等の推移

営業収益（うち賃貸事業収益）
営業費用（うち賃貸事業費用）
営業利益
経常利益
当期純利益
総資産額
純資産額
出資総額
発行済投資口数
1口当たり純資産額
分配金総額
1口当たり当期純利益
1口当たり分配金額（うち1口当たり利益分配金）（うち1口当たり利益超過分配金）
総資産経常利益率（年換算）
自己資本利益率（年換算）
自己資本比率
配当性向【その他参考情報】
期末投資物件数
期末テナント数
期末総賃貸可能面積
期末総賃貸面積
期末稼働率
当期減価償却費
当期資本的支出額
賃貸NOI
1口当たりFFO
FFO倍率
デット・サービス・カバレッジ・レシオ
金利償却前当期純利益
支払利息
有利子負債額期末総資産有利子負債比率
当期運用日数

（a）
（b）
（c）
（d）
（c）
／
（d）
（e）
（注3）
（e）
／
（d）

（注4）
（注4）
（注4）
（注4）
（c）
／
（b）
（e）
／
（a）
（注5）

（注6）
（注7）
（注7）
（注8）

（注4）
（注4）
（注4）
（注4）

百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
口
円
百万円
円
円
円
円
％
％
％
％
％
％
件
件
㎡
㎡
％
百万円
百万円
百万円
円
倍
倍
百万円
百万円
百万円
％
日

第１期
（自 平成18年2月2日 至 平成19年1月31日）（364日）
7,012
7,012
3,150
2,654
3,862
2,664
2,662
155,689
75,33372,671
129,800
580,383
2,662
32,403（28,185）
20,511
20,511
−
2.73
3.16
6.07
7.02
48.39
99.9
9
254
87,592.60
84,226.33
96.2
949
19
5,307
27,823
34.2
7.5
4,165
554
73,000
46.89
316

（注1）
「営業収益」等には、消費税は含まれていません。
（注2）記載した数値は、以下、本書において特に記載のない限りはいずれも記載未満の数値については、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。
（注3）「1口当たり当期純利益」は、当期純利益を日数加重平均投資口数（82,164口）で除することにより算出しています。なお、関東財務局登録完了後実際に運用を開始した日である平
成18年3月22日を期首とみなした日数による加重平均投資口数（94,458口）により算出した1口当たり当期純利益金額を括弧内に併記しています。いずれも小数点未満の数値については、四捨五入により記載しています。
（注4）記載した指標は、以下の方法により算定しています。なお、当期は平成18年3月22日に運用を開始したため、実質的な運用日数316日で年換算した数値を括弧書きで記載しています。
・総資産経常利益率＝経常利益／平均総資産額（※）
・自己資本利益率＝当期純利益／平均純資産額（※）
・賃貸NOI＝当期賃貸事業損益（賃貸事業収益-賃貸事業費用）＋当期減価償却費
・1口当たりFFO（Funds from Operation）＝（当期純利益＋減価償却費＋その他不動産関連償却）／発行済投資口数
・FFO（Funds from Operation）倍率＝1月末投資口価格（1,100,000円）／年換算後1口当たりFFO
・デット・サービス・カバレッジ・レシオ＝金利償却前当期純利益／支払利息（※）平均総資産額＝（期首総資産額＋期末総資産額）／2
平均純資産額＝（期首純資産額＋期末純資産額）／2
なお、期首総資産額及び期首純資産額には、本投資法人の実質的な運用開始日（平成18年3月22日）での総資産額及び純資産額を使用しています。
（注5）配当性向については、小数点第1位未満を切捨てにより表示しています。
（注6）「期末テナント数」は、オフィス・店舗テナントに関して同一のテナントが複数の貸室を賃借している場合それを1、また住宅テナントに関しては1住戸につき1とそれぞれ数えてテ
ナントの数を記載しています。以下同じです。
（注7）「期末総賃貸可能面積」は、信託不動産に関して、エンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積を記載しています。「期末総賃貸面積」は、信託不動産に関して、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約面積の合計を記載しています。ただし、信託受託者が共有している信託不動産については、当該信託不動産に係る総賃貸可能面
積及び総賃貸面積に共有持分割合を乗じて得た面積を、また後楽森ビルについては、当該不動産に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に本投資法人が保有する信託受益権の信託財産に対する権利の割合（80％）を乗じて得た面積を、それぞれ小数第3位を四捨五入して記載しています。期末総賃貸可能面積及び期末総賃貸面積には、固定型マスターリースにより一括賃貸をしている場合を除き、倉庫、駐車場、機械室等の面積を含めていません。以下同じです。
（注8）「期末稼働率」は、期末総賃貸可能面積の合計に占める期末総賃貸面積の合計の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

39ø 資 産 運 用 報 告2.当期の資産の運用の経過（1）
投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、森ビル・インベストメントマネジメント株式会社（以下「資産運用会社」といいます。）を設立
企画人として、平成18年2月2日に出資金1億円（200口）で設立され、同年3月6日に投信法第187条に基づく内閣総理大臣の登録を受けました（登録番号関東財務局長第51号）。そして、平成18年11月30日に、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード3234）。なお、本投資法人の平成19年1月期（以下「当期」といいます。）末日現在における発行済投資口総数は129,800口となっています。

（2）
投資環境と運用実績
a. 投資環境
当期の日本経済は、企業業績の改善を背景に、設備投資の増加や雇用情勢の改善が続くとともに個人消費も緩やかながら増加基調にあり、景気の回復が続きました。地価動向については、全国的には下落が続くものの、東京都心部においては上昇基調が鮮明となりました。賃貸オフィスビル市場については、好調な企業業績を背景に、オフィスの増床傾向が続き、特に東京都心部では競争力の高い大型ビルを中心に空室率が低下し、需給の逼迫による新規成約賃料及び既存テナントの継続賃料の上昇傾向が明確になりました。高級賃貸住宅市場については、日本経済の回復に伴う外資系企業に勤める外国人の増加や富裕層の個人消費の活性化に伴う高級賃貸住宅の需要増加により、安定した稼働率を維持するとともに賃料も上昇傾向となりました。

b. 運用実績
本投資法人は、このような状況の中で、東京都心部を中心とする「都市」の競争力、「都市」の価値創造力に着目し、同エリアにおいて、クオリティ、規模、スペック等からみて将来にわたり競争力を維持できる物件（プレミアム物件）を中
心にオフィスビル及び住宅を信託財産とする信託受益権の取得を行いました。具体的には、平成18年3月22日に森ビル株
式会社から、アーク森ビルをはじめとする4物件（注）（取得価格の合計：371億6千万円）、平成18年4月13日にフォレス
ト・アーバンファンド有限会社から、六本木ヒルズゲートタワーをはじめとする6物件（注）（取得価格の合計：928億4千万円）、平成18年8月1日に森ビル株式会社から、虎ノ門35森ビル（オムロン本社ビル）（取得価格：127億2千万円）を、いずれも信託受益権として取得しました。この結果、当期末日の本投資法人のポートフォリオは、9物件（注）に係る信託受益権（取得価格の合計：1,427億2千万円、総賃貸可能面積の合計：87,592.60㎡）となりました。なお、当期末日現在における当該9物件全体における稼働率は96.2％となっています。
（注）六本木ファーストビル及び六本木ビュータワーについては、平成18年3月22日にその共有持分6％に係る信託受益権を、平成18年4月13日にその共有持分40％に係る信託受益権を取得しましたが、本投資法人は、ポートフォリオにおける物件数としては、いずれも1物件として取扱っています。

（3）
資金調達の概要
本投資法人は、アーク森ビルをはじめとする4物件をそれぞれ信託財産とする信託受益権を取得するため平成18年3月20
日に24,770口の投資口の追加発行による123億85百万円の資金調達及び短期借入による259億円の資金調達を行い、六本木ヒルズゲートタワーをはじめとする6物件をそれぞれ信託財産とする信託受益権を取得するため平成18年4月13日に
61,882口の投資口の追加発行による309億41百万円の資金調達及び短期借入による633億円の資金調達を行い、また、虎ノ門35森ビル（オムロン本社ビル）を信託財産とする信託受益権を取得するため平成18年7月31日に8,398口の投資口の追加発行による42億39百万円の資金調達及び平成18年8月1日に短期借入による87億円の資金調達をそれぞれ行いました。
その後、本投資法人は、上記各短期借入の一部返済及び借換え並びに当該借換に要する費用の支払いに充当するため平成
18年11月29日に34,550口の投資口の追加発行による250億5百万円の資金調達並びに平成18年11月30日にいずれも無担保・無保証にて、短期借入による330億円及び長期借入による400億円の資金調達をそれぞれ行いました。

40

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

この結果、当期末日現在の借入金残高は730億円（短期借入金330億円、長期借入金400億円）となっています（期末総資
産有利子負債率46.89％）。なお、当期末日現在の加重平均利率は1.13％でした。
これらの借入のうち、変動金利である長期借入金400億円については、金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用等により実質的な金利の固定化を行っています。なお、本投資法人は、今後の借入に関して、借入金の返済期日を分散することにより、リファイナンスリスクを軽減するとともに、長期借入による資金調達の比率を高めることで借入金の平均残存期間の長期化を目指します。

（4）
業績及び分配の概要
上記の資産運用の結果、本投資法人の当期の営業収益は7,012百万円、営業利益は3,862百万円を計上し、借入金に係る支払利息及び東京証券取引所不動産投資信託証券市場への上場に伴う費用等を控除した後の経常利益は2,664百万円、当期純利益は2,662百万円を計上しました。
分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）第67条の15（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。）の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金は20,511円となりました。

3.増資等の状況
当期の発行済投資口数及び出資総額の異動は以下のとおりです。
発行済投資口数（口）出資総額（百万円）

年月日

摘 要

平成18年 2 月 2 日

私募設立

200

200

100

100

（注1）

平成18年 3 月20日

私募増資

24,77024,97012,385

12,485（注2）

平成18年 4 月13日

私募増資

61,88286,85230,941

43,426（注3）

平成18年 7 月31日

私募増資

8,398

95,2504,239

47,665（注4）

平成18年11月29日

公募増資

34,550129,800

25,00572,671

（注5）

増減数

増減数

残 高

備 考

残 高

（注1）1口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注2）1口当たり発行価格500,000円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする私募新投資口を発行しました。
（注3）1口当たり発行価格500,000円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする私募新投資口を発行しました。
（注4）1口当たり発行価格504,865円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする私募新投資口を発行しました。
（注5）1口当たり発行価額723,750円にて、短期借入金の返済を目的とする公募新投資口を発行しました。

【投資証券の取引所価格の推移】
本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格（終値）は以下のとおりです。
期別

第1期

計算期間別最高・最低投資口

決算年月

平成19年1月価格（円）

最高1,210,000

最低878,00041

ø 資 産 運 用 報 告4.分配金等の実績
当期（第1期）の分配金は、1口当たり20,511円であり、投資法人の課税所得から利益分配金相当額を損金として控除する
法人税課税の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用を企図しており、当期未処分利益の概ね全額を分配することとしています。
期

第1期

計算期間

自 平成18年2月 2 日
至 平成19年1月31日

当期純利益総額
利益留保額
金銭の分配金総額（1口当たり分配金）
うち利益分配金総額（1口当たり利益分配金）

2,662,335千円
7千円
2,662,327千円（20,511円）
2,662,327千円（20,511円）−

うち出資払戻総額（1口当たり出資払戻額）（−）

5.今後の運用方針及び対処すべき課題（1）
投資環境
今後の日本経済は、企業収益の好調を背景に、設備投資や雇用者所得の緩やかな増加が続き、個人消費も底堅く推移していくものと見られます。国内マーケットの一時的な調整はあるものの、国内景気の緩やかな拡大傾向は続くものと思われます。
地価動向については、引き続き、特に東京都心部を中心に上昇基調にあるものと考えます。
賃貸オフィスビル市場については、好調な企業業績を背景に、オフィスの増床傾向が続いており、特に東京都心部では競争力の高い大型ビルを中心に空室率が低下し、需給の逼迫による新規成約賃料及び既存テナントの継続賃料の上昇傾向に変化はないものと予想します。
高級賃貸住宅市場については、日本経済の回復に伴う外資系企業に勤める外国人の増加や富裕層の個人消費の活性化に伴う高級賃貸住宅の需要増加により、安定した稼働率を維持するとともに賃料も緩やかな上昇傾向にあると考えます。

（2）
運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、本投資法人の投資方針に従い、東京都心部を中心とする「都市」の競争力、「都市」の価値創造力に着目し、「都市」への集中投資を行うことにより成長し、運用資産の収益性とその資産価値のさらなる向上を目指します。具
体的には、森ビルグループが長い年月をかけて完成・成熟させてきた創造的かつ付加価値の高い大規模再開発に冠する名称である「ヒルズ」に象徴されるような、プレミアムエリア（港区、千代田区、中央区、新宿区及び渋谷区並びにその周辺地区）に所在し、クオリティ、規模、スペック等から見て、将来にわたり競争力が維持できるオフィスビル、住宅及び商業施設（プレミアム物件）をコアとした都市型ポートフォリオを構築していきます。
また、本投資法人は、森ビル株式会社とのパイプラインサポート契約を軸に、資産運用会社が独自に収集する情報を活用し、優良な資産を取得することでポートフォリオの質を向上させながら規模のさらなる拡大を目指します。
さらに、本投資法人は、テナントの満足度を高め幅広い信頼を獲得し、合理的、効率的かつ計画的な資産運用管理を行う
ことを基本方針とし、ポートフォリオの中長期的な安定収益の確保と資産価値の維持向上を図ります。また、個々の運用
資産の運営にあたり、森ビル株式会社の持つ付加価値の高いノウハウやサービスを積極的に活用することにより、本投資法人が保有する運用資産のプレゼンスを高め、効果的な内部成長の実現を目指します。

42

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

（3）
財務戦略
資金調達については、長期の安定的な資金調達と機動性を重視した短期資金調達を効率的に組み合わせるという基本方針に則り、無担保・無保証の銀行借入れを中心とした資金の調達を行います。また、債券市場の動向を注視しつつ、今後の財務戦略の中で投資法人債の発行等も視野に、引き続き資金調達手段の多様化、満期分散に努めます。

（4）
情報開示
本投資法人は、積極的な自主開示の推進を運営方針の一つに掲げており、東京証券取引所の適時開示に加えて、本投資法
人への投資判断にあたって有用と考えられる情報を自主的に開示します。こうした自主開示の重要な手段として、インターネットホームページ（http://www.mori-hills-reit.co.jp/）の活用に力を注いでおり、迅速なパフォーマンス情報の開示を行ってまいりました。今後も更なる充実に努めます。

6.決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
（参考情報）
格付け取得
本投資法人は、平成19年2月23日に株式会社日本格付研究所（JCR）より長期優先債務格付AA−（格付けの見通し：安定的）を新規に取得しました。本投資法人の投資方針や個別の取得資産及び不動産ポートフォリオのクオリティに加え、無担保・無保証による借入れ、資産運用会社の人材、森ビル株式会社によるサポート等が評価されました。本格付は、平成18年10月30日にムーディーズ・インベスターズ・サービスより取得した発行体格付け（A3）に続き、2つめの格付となります。

43

ø 資 産 運 用 報 告

投 資 法 人 の 概 況

1.出資の状況期
決算年月
発行可能投資口の総口数
発行済投資口の総口数

第1期（平成19年1月31日現在）
2,000,000口
129,800口

出資総額

72,671百万円

投資主数

5,537人2.投資口に関する事項
平成19年1月31日現在における主要な投資主は以下のとおりです。
氏名又は名称

所有投資口数
（口）

比率（％）
（注）

19,518

15.0

9,152

7.0

東京都中央区晴海一丁目8番11号

8,837

6.8

東京都千代田区有楽町一丁目13番2号

6,400

4.9

東京都港区浜松町二丁目11番3号

5,643

4.3

4,646

3.5

住所
東京都港区六本木六丁目10番1号

森ビル株式会社

日興シティ信託銀行株式会社（投資口） 東京都品川区東品川二丁目3番14号
日本トラスティ・サービス
信託銀行株式会社（信託口）
農林中央金庫日本マスタートラスト信託銀行
株式会社（信託口）
資産管理サービス信託銀行

東京都中央区晴海一丁目8番12号

株式会社（証券投資信託口）

晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーZ棟

株式会社りそな銀行

大阪府大阪市中央区備後町二丁目2番1号

3,771

2.9

株式会社広島銀行

広島県広島市中区紙屋町一丁目3番8号

3,500

2.6

あいおい損害保険株式会社

東京都渋谷区恵比寿一丁目28番1号

2,600

2.0

株式会社池田銀行

大阪府池田市城南二丁目1番11号

2,380

1.8

66,447

51.1

合計

────

（注）「比率」とは、発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率をいい、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。

44

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

3.役員等に関する事項
区分

役員等の氏名又は名称

主な兼職等

当該営業期間における役員等
ごとの報酬の総額（千円）

森ビル・インベストメントマネジメント

堀内 勉

株式会社代表取締役社長（注2）

執行役員
鈴木 統一郎

森ビル・インベストメントマネジメント
株式会社取締役会長（注2）株式会社りそなホールディングス

箭内 昇

取締役監査委員会委員長

監督役員

弁護士法人松尾綜合法律事務所

（注3）

小杉 丈夫

会計監査人

新日本監査法人

社員弁護士
株式会社アークブレイン代表取締役

田村 誠邦

−

12,000
−（注1）
3,600
3,600
3,600
（注4）29,900（注1）投資法人から報酬を受け取っていません。
（注2）堀内勉及び鈴木統一郎は、それぞれ、資産運用会社である森ビル・インベストメントマネジメント株式会社の代表取締役社長及び取締役会長と本投資法人の執行役員を兼務しており、投信法第13条に基づき、平成17年9月26日付及び平成18年2月3日付で金融庁長官から兼職の承認を得ています。
（注3）監督役員は、上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。
（注4）当該営業期間に会計監査人が行った非監査業務は以下のとおりです。

非監査業務の内容

金額（千円）

公開支援業務報酬等

22,900

合計

22,9004.委託業者、資産保管会社及び一般事務受託会社
平成19年1月31日現在における委託業者等は以下のとおりです。
委託区分

氏名又は名称

投資信託委託業者（資産運用会社）

森ビル・インベストメントマネジメント株式会社

資産保管会社

住友信託銀行株式会社

一般事務受託会社（名義書換等）

三菱UFJ信託銀行株式会社

一般事務受託会社（経理事務等）

税理士法人 平成会計社

一般事務受託会社（機関の運営）

住友信託銀行株式会社

45

ø 資 産 運 用 報 告

投 資 法 人 の 運 用 資 産 の 状 況

1.本投資法人の財産の構成
資産の種類（平成19年1月31日現在）

用途

保有総額（百万円）（注1）

地域
東京都心5区及びオフィスビル

104,26967.0

104,269

67.0

−

−

39,251

25.2

39,251

25.2

−

−

−

−

東京圏

−

−

地方主要都市部−−

143,52192.2

その周辺地区
東京圏
地方主要都市部
東京都心5区及び

住宅

信託不動産

その周辺地区
東京圏
地方主要都市部
東京都心5区及び商業施設

資産総額に対する比率
（％）
（注2）

その周辺地区

小計
預金等のその他の資産

12,1687.8

資産総額

155,689100.0（注1）保有総額は、平成19年1月31日現在の貸借対照表計上額（減価償却後の帳簿価額）によります。なお、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注2）小数第2位を四捨五入して記載しています。

2.主要な保有資産
平成19年1月31日現在、本投資法人が保有する主要な保有資産の概要は以下のとおりです。
物件番号
O-2
プレミアム
O-4
プレミアム
R-1
プレミアム
O-3

不動産等の名称

O-1
プレミアム
R-2
プレミアム
R-4
R-3
プレミアム

稼働率 対総賃貸事
業収入比率 主たる用途（％） （注1）（％）
オフィス・

六本木ヒルズゲートタワー

36,666

16,619.00

16,316.30

98.2

25.3

後楽森ビル

27,185

16,199.26

16,199.26

100.0

20.7

オフィス

元麻布ヒルズ27,643

19,251.84

17,079.31

88.7

21.2

住宅

21,004

11,525.55

11,503.27

99.8

15.3

オフィス

12,7936,720.34

6,720.34

100.0

5.9

オフィス

アーク森ビル

6,620

2,728.96

2,728.96

100.0

2.8

オフィス

アークフォレストテラス

5,399

5,246.04

4,790.72

91.3

4.4

住宅

4,070

6,344.84

6,344.84

100.0

2.5

住宅

2,138

2,956.77

2,543.33

86.0

1.9

住宅

143,52187,592.60

84,226.33

96.2

100.0

−

六本木ファーストビル

プレミアム （注2）
O-5

帳簿価額 総賃貸可能面積 総賃貸面積
（㎡）
（㎡）
（百万円）

虎ノ門35森ビル（オムロン東京本社ビル）

六本木ビュータワー（注3）
六本木ファーストプラザ
合 計住宅（注1）対総賃貸事業収入比率は、ポートフォリオ全体の賃貸事業収入に対して各物件の賃貸事業収入が占める割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
（注2）平成18年3月22日付で取得した六本木ファーストビルの共有持分6％に係る信託受益権及び平成18年4月13日付で取得した六本木ファーストビルの共有持分40％に係る信託受益権に係る不動産の共有持分を合わせて記載しています。以下同じです。
（注3）平成18年3月22日付で取得した六本木ビュータワーの共有持分6％に係る信託受益権及び平成18年4月13日付で取得した六本木ビュータワーの共有持分40％に係る信託受益権に係る不動産の共有持分を合わせて記載しています。以下同じです。

46

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

3.組入資産明細平成19年1月31日現在、本投資法人が保有する資産（不動産又は不動産を主な信託財産とする信託受益権等）の明細は以下のとおりです。
用
途

地域

物件番号
O-1
プレミアム
O-2

オ
フ
ィ
ス
ビ
ル

東京都心5区

プレミアム

及び

O-3

その周辺

プレミアム

地区

O-4
プレミアム
O-5

不動産等の名称

アーク森ビル所在地

所有形態

東京都港区赤坂

不動産信託

一丁目12番32号

受益権

六本木ヒルズゲート 東京都港区六本木

不動産信託

タワー

六丁目11番1号

受益権

六本木ファースト

東京都港区六本木

不動産信託

ビル

一丁目9番9号

後楽森ビル
虎ノ門35森ビル

受益権

東京都文京区後楽

不動産信託

一丁目4番14号

受益権

東京都港区虎ノ門

不動産信託（オムロン東京本社ビル） 三丁目4番10号

受益権オフィス 小計
R-1
プレミアム

住
宅

東京都心5区

R-2

及び

プレミアム

その周辺

R-3

地区

プレミアム
R-4

東京都港区元麻布

不動産信託

一丁目3番1号-3号

受益権

アークフォレスト

東京都港区六本木

不動産信託

テラス

一丁目9番1号

六本木ファースト

東京都港区六本木

不動産信託

プラザ

一丁目9番39号

受益権

東京都港区六本木

不動産信託

一丁目9番35号

受益権

元麻布ヒルズ

六本木ビュータワー

受益権

住宅 小計
合 計

賃貸可能 期末算定
帳簿価額
面積
価額（注1）（百万円）（㎡） （百万円）
2,728.96

7,960

6,620

16,619.00

40,00036,666

11,525.55

24,00021,004

16,199.26

30,400（注2）

27,1856,720.34

13,70012,79353,793.11

116,060

104,269

19,251.84

27,60027,643

5,246.04

5,330

5,399

2,956.77

2,290

2,138

6,344.84

4,000

4,070

33,799.49

39,22039,25187,592.60

155,280

143,521（注1）「期末算定価額」は、平成19年1月31日を価格時点とする財団法人日本不動産研究所作成の調査報告書に基づき記載しています。
（注2）後楽森ビルに係る調査報告書に基づく期末算定価額に本投資法人が保有する当該信託受益権の信託財産に対する権利の割合（80％）を乗じて得た金額を、百万円未満を四捨五入して記載しています。

47

ø 資 産 運 用 報 告本投資法人が投資する各物件の賃貸事業の推移は以下のとおりです。
用途

第1期（平成18年2月2日〜平成19年1月31日）
地域

物件番号
O-1

オ 心5区
フ
ィ 及び
ス その周
ビ
ル 辺地区

1

100.0

195

2.8

六本木ヒルズゲートタワー

44

98.2

1,779

25.4

六本木ファーストビル

17

99.8

1,073

15.3

後楽森ビル

17

100.0

1,450

20.7

1

100.0

409

5.8

オフィスビル 小計

80

99.4

4,909

70.0

元麻布ヒルズ

102

88.7

1,483

21.2

アークフォレストテラス

35

91.3

310

4.4

六本木ファーストプラザ

36

86.0

132

1.9

O-2
プレミアム
O-3
プレミアム
O-4
プレミアム

虎ノ門35森ビル

O-5（オムロン東京本社ビル）

R-1
東京都

プレミアム

心5区

R-2

住 及び
宅 その周

プレミアム

辺地区

プレミアム

R-3
R-4

稼働率
賃貸事業収入対総賃貸事業
テナント総数（期末時点）（％）（期間中）（百万円）収入比率（％）（期末時点）（件）

アーク森ビルプレミアム
東京都

不動産等の名称

六本木ビュータワー

1

100.0

176

2.5

住宅 小計

174

91.0

2,103

30.0

合 計

254

96.2

7,012

100.0

4.特定取引の契約額等及び時価の状況表
平成19年1月31日現在、本投資法人における特定取引の契約額等及び時価の状況は、以下のとおりです。
区分

市場取引以外の取引

種類

契約額等（百万円） （注1）

時価（百万円）

うち1年超

（注2）

金利スワップ取引

15,00015,000−（受取変動・支払固定）

25,00025,000−

合計

40,00040,000−（注1）スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて記載しております。
（注2）当該取引は金融商品会計基準上の特例処理の要件を満たしておりますので時価は記載していません。

5.その他資産の状況
平成19年1月31日現在、前記3.組入資産明細に記載以外に本投資法人が主たる投資対象とする主な特定資産の組入れはあ
りません。

48

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

保 有 不 動 産 の 資 本 的 支 出

1.資本的支出の予定
本投資法人が保有している不動産及び不動産信託受益権に係わる信託不動産に関し、平成19年7月期以降に計画されている物件のうち主要な物件及び当該物件の改修工事等に伴う資本的支出の予定金額は以下のとおりです。なお、資本的支出の予定金額のうち、工事の内容等に従い会計上の費用に区分される結果となるものが発生する場合があります。
不動産等の名称目的（所在）
六本木ヒルズゲートタワー

空調設備改修工事（東京都港区）
六本木ファーストビル

空調設備改修工事（東京都港区）
後楽森ビル

汚水縦管改修工事（東京都文京区）
虎ノ門35森ビル（オムロン東京本社ビル）（東京都港区）

資本的支出の予定金額（百万円）

予定期間
自 平成19年5月
至 平成19年7月
自 平成19年2月
至 平成19年7月
自 平成19年2月
至 平成19年4月
自 平成19年5月

外壁補修工事至 平成19年7月

総額

当期支払額

既支払総額

16

−

−

9

−

−

5

−

−

31

−

−

2.期中の資本的支出
当期中に資本的支出に該当する工事を行った主要な物件の概要は以下のとおりです。当期中の資本的支出はポートフォリ
オ全体で19百万円であり、当期費用に区分された修繕費108百万円と合わせ、合計128百万円の工事を実施しています。
不動産等の名称目的（所在）
六本木ヒルズゲートタワー

地下駐車場機能追加工事（東京都港区）
六本木ファーストビル

資本的支出の金額

自 平成18年12月
至 平成19年 1 月
自 平成18年 4 月

回転扉改修工事（東京都港区）期間

至 平成18年 5 月

六本木ファーストビル

非常照明用据置鉛蓄電池

自 平成18年 5 月（東京都港区）

更新工事

至 平成18年 5 月

その他

（百万円）
4
6
1
7

ポートフォリオ全体

19

3.長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、将来の中長期的な大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、期中のキャッシュ・フローの中から以下のとおり積み立てています。
（単位：百万円）
期間（

第1期
自 平成18年2月
至 平成19年1月）

前期末積立金残高

−

当期積立額

132

当期積立金取崩額

−

次期繰越額

132

49

ø 資 産 運 用 報 告

費 用 ・ 負 債 の 状 況

1.運用等に係る費用明細（単位：千円）第1期

項 目

396,775（a）資産運用報酬（b）資産保管委託報酬

6,499（c）一般事務委託報酬

11,891（d）役員報酬

22,800（e） その他営業費用

57,926

合 計

495,891（注）上記のほか、資産運用報酬713,600千円を不動産等の取得原価に算入しています。

2.借入状況
平成19年1月31日現在における金融機関ごとの借入金の状況は以下のとおりです。
区

分

借入日

借入先

返済期限

返済
方法

使途

摘要

H.18.3.22

−

5,234

5,234

−

0.6538H.19.3.22（注2）有担保

H.18.4.13−

30,94130,941−2.5609

H.18.4.14

無担保

H.18.4.13−

12,791

12,791−0.6713

H.19.3.22（注2）有担保

H.18.8.1

−

1,758

1,758

−

0.8602

H.19.3.22（注2）有担保

H.18.12.4

−

7,670

−

7,670

0.7873

H.19.11.30

無担保

H.18.3.22

−

5,234

5,234

−

0.6538H.19.3.22（注2）有担保

H.18.4.13−

12,791

12,791−0.6713

H.19.3.22（注2）有担保

コーポレート銀行 H.18.8.1

−

1,758

1,758

−

0.8602

H.19.3.22（注2）有担保

H.18.12.4

−

5,350

−

5,350

0.7873

H.19.11.30

無担保

H.18.3.22

−

5,234

5,234

−

0.6538H.19.3.22（注2）有担保

H.18.4.13−

12,791

12,791−0.6713

H.19.3.22（注2）有担保

H.18.8.1

−

1,758

1,758

−

0.8602

H.19.3.22（注2）H.18.12.4

−

5,350

−

5,350

0.7873

H.19.11.30

H.18.3.22

−

4,428

4,428

−

0.6538H.19.3.22（注2）H.18.4.13−

10,823

10,823−0.6713

H.19.3.22（注2）有担保

H.18.8.1

−

1,488

1,488

−

0.8602

H.19.3.22（注2）有担保

H.18.12.4

−

5,350

−

5,350

0.7873

H.19.11.30

無担保

H.18.3.22

−

4,428

4,428

−

0.6538H.19.3.22（注2）有担保

住友信託銀行H.18.4.13−

10,823

10,823−0.6713

H.19.3.22（注2）

有担保

株式会社

H.18.8.1

−

1,488

1,488

−

0.8602

H.19.3.22（注2）有担保

H.18.12.4

−

4,870

−

4,870

0.7873

H.19.11.30

無担保

H.18.3.22

−

1,342

1,342

−

0.6538H.19.3.22（注2）有担保

H.18.4.13

−

3,281

3,281

−

0.6713

H.19.3.22（注2）有担保

H.18.8.1

−

450

450

−

0.8602

H.19.3.22（注2）

有担保株式会社新生銀行 H.18.12.4

−

4,410

−

4,410

0.7873

H.19.11.30

無担保−

161,841

128,841

33,000株式会社
三井住友銀行

株式会社みずほ株式会社
短 三菱東京UFJ銀行
期
借入金 三菱UFJ信託銀行
株式会社

株式会社
あおぞら銀行

小 計

期限
一括

有担保
（注3） 無担保
有担保

H.18.12.4

−

3,300

−

3,300

1.2850H.20.11.30

無担保

コーポレート銀行 H.18.12.4

−

3,200

−

3,200

1.4985

H.21.11.30

無担保

株式会社

H.18.12.4

−

3,300

−

3,300

1.2850H.20.11.30

無担保

H.18.12.4

−

3,200

−

3,200

1.4985

H.21.11.30

H.18.12.4

−

3,300

−

3,300

1.2850H.20.11.30

H.18.12.4

−

3,200

−

3,200

1.4985

H.21.11.30

H.18.12.4

−

2,800

−

2,800

1.2850H.20.11.30

無担保

株式会社

H.18.12.4

−

3,200

−

3,200

1.4985

H.21.11.30

無担保

農林中央金庫H.18.12.4

−

6,000

−

6,000

1.4985

H.21.11.30

無担保

株式会社みずほ長 三菱東京UFJ銀行
期
借 三菱UFJ信託銀行
入金 株式会社
住友信託銀行50

当期末 平均利率
当 期
当 期
前期末
（％）
残 高
減少額
増加額
残 高
（百万円）（百万円）（百万円）（百万円） （注1）

期限
一括

無担保
（注3） 無担保
無担保

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

区分

当期末 平均利率
当 期
当 期
前期末
（％）
残 高
減少額
増加額
残 高
（百万円）（百万円）（百万円）（百万円） （注1）

借入日

借入先
H.18.12.4
長 株式会社新生銀行 H.18.12.4
期
借 株式会社
H.18.12.4
入金 三井住友銀行
小 計

−

2,300

−

2,300

1.2850H.20.11.30

−

3,000

−

3,000

1.4985

H.21.11.30

3,200

−

3,200

40,000−40,000

−
−

使途

摘要
無担保

期限
一括

H.21.11.30

（注3）

無担保
無担保

73,000201,841

合 計

1.4985

返済
方法

返済期限

（注1）「平均利率」は、借入先金融機関ごとの借入利率を小数点第5位で四捨五入して表示しております。また、金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行った借入金については、その効果を勘案した利率を記載しています。
（注2）当該短期借入金については、平成18年12月4日に期限前弁済をしています。
（注3）資金使途は、借入金の借換資金、これに関連する諸費用の支払い、不動産又は不動産信託受益権の購入資金及び運転資金等です。

3.投資法人債
平成19年1月31日現在において、本投資法人が発行する投資法人債はありません。

期 中 の 売 買 状 況

1.不動産等及び資産対応証券等の売買状況等
用
途

取得
地域

物件番号
O-1
プレミアム
O-2

オ
フ
ィ
ス
ビ
ル

東京都心5区

プレミアム

及び

O-3

その周辺

プレミアム

地区

O-4
プレミアム
O-5

不動産等の名称

アーク森ビル
六本木ヒルズゲート
タワー

取得年月日
平成18年3月22日

6,600

−

−

−

−

平成18年4月13日

36,500

−

−

−

−

プレミアム

住
宅

東京都心5区

R-2

及び

プレミアム

その周辺

R-3

地区

プレミアム
R-4

譲 渡 譲渡価額 帳簿価額 売却損益
年月日 （百万円）（百万円）（百万円）

21,000−−−−

六本木ファースト

平成18年3月22日

ビル

平成18年4月13日

後楽森ビル

平成18年4月13日

27,200−−−−平成18年8月1日

12,720−−−−104,020

−

−

−

−

平成18年3月22日

27,300−−−−平成18年4月13日

5,300

−

−

−

−

平成18年4月13日

2,100

−

−

−

−

4,000

−

−

−

−

38,700−−−−142,720

−

−

−

−

虎ノ門35森ビル（オムロン東京本社ビル）
オフィス 小計

R-1

譲渡
取得価額
（百万円）

元麻布ヒルズ
アークフォレストテラス
六本木ファースト
プラザ
六本木ビュータワー
住宅 小計
合 計

平成18年3月22日
平成18年4月13日（注）取得価額は当該不動産等の取得又は譲渡に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（信託受益権売買契約書等に記載された売買金額）を記載しています。

51

ø 資 産 運 用 報 告2.その他の資産の売買状況等
上記不動産等及び資産対応証券等以外の主なその他の資産は、概ね銀行預金又は信託財産内の銀行預金です。

3.特定資産の価格等の調査
①不動産等
用
途

地域

物件番号
O-1
プレミアム
O-2

オ
フ
ィ
ス
ビ
ル

東京都心5区

プレミアム

及び

O-3

その周辺

プレミアム

地区

O-4
プレミアム
O-5
R-1
プレミアム

住
宅

東京都心5区

R-2

及び

プレミアム

その周辺

R-3

地区

プレミアム
R-4

不動産等の名称

アーク森ビル
六本木ヒルズゲート
タワー
六本木ファーストビル
後楽森ビル
虎ノ門35森ビル（オムロン東京本社ビル）
元麻布ヒルズ
アークフォレストテラス
六本木ファースト
プラザ
六本木ビュータワー

取得又
は譲渡
取得
取得
取得
取得
取得
取得
取得
取得
取得

資産の種類
不動産信託
受益権
不動産信託
受益権

取得年月日

平成18年3月22日

6,600

6,743

平成18年4月13日

36,50036,50021,00021,072

平成18年4月13日

27,20027,200平成18年8月1日

12,72012,900平成18年3月22日

27,30027,380平成18年4月13日

5,300

5,300

平成18年4月13日

2,100

2,100

4,000

4,006

不動産信託

平成18年3月22日

受益権

平成18年4月13日

不動産信託
受益権
不動産信託
受益権
不動産信託
受益権
不動産信託
受益権
不動産信託
受益権

取得価額 特定資産の調査（百万円） 価格（百万円）
（注1）
（注2）

不動産信託

平成18年3月22日

受益権

平成18年4月13日（注1）取得価額は、当該不動産等の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（信託受益権売買契約書等に記載された売買金額）を記載しています。
（注2）上記の特定資産の価格等の調査は、資産の取得時に、新日本監査法人が日本公認会計士協会業種別監査委員会報告第23号「投資信託及び投資法人における特定資産の価格等の調査」に基づいて行っています。また上記の調査価格の他、不動産の所在、地番その他当該不動産を特定する為に必要な事項について調査報告書を受領しています。

②その他
本投資法人において行った取引で、投信法第34条の4の定めにより価格等の調査が必要とされたもののうち、上記「①不動産等」に記載されている取引以外の取引については、新日本監査法人にその調査を委託しています。
平成18年2月2日から平成19年1月31日までの対象期間中に調査対象となった取引は、金利スワップ取引2件であり、当該取引については新日本監査法人から調査報告書を受領しています。
なお、当該調査に際しては、金利スワップ取引についての取引の相手方の名称、通貨の種類、約定金利、取引期間その他、
当該金利スワップ取引の内容に関することについて調査を委託しています。

52

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

4.利害関係人等及び主要株主との取引状況
（1）
取引状況
売買金額等

区分

買付額等（百万円）

売付額等（百万円）−

142,720
総額

うち利害関係人等への売付額

うち利害関係人等からの買付額
49,880（35.0％）−

49,880（35.0％）−

利害関係人等との取引状況の内訳
森ビル株式会社（注）上記数値は、当該不動産等の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（信託受益権売買契約書等に記載された売買金額）を記載しています。

（2）
支払手数料等の金額
区分
物件運営管理委託
業務報酬支払手数料等総額（A）

322,098千円

利害関係人等との取引内訳
支払先

支払金額（B）

総額に対する割合（B／A）％

森ビル株式会社

322,098千円

100.0（注）利害関係人等及び主要株主とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第20条に定める本投資法人と資産運用委託契約を締結している投資信託委託業者の利害関係人等をいい、当期に取引実績又は支払手数料等の支払実績のある森ビル株式会社について、上記の通り記載しております。

5 . 資産の運用を行う委託業者が営む兼業業務に係る当該委託業者との間の取引の状況等
資産運用会社は、証券投資顧問業及び投資助言業務を兼業しておりますが、該当する取引はありません。また、宅地建物取引業又は不動産特定共同事業のいずれの業務も兼業しておらず、該当する取引はありません。

53ø 資 産 運 用 報 告

経 理 の 状 況

1.資産、負債、元本（出資）及び損益の状況等
資産、負債、元本（出資）及び損益の状況につきましては、¿. 貸借対照表、¡. 損益計算書、¬. 投資主資本等変動計算書、√. 注記表及びƒ. 金銭の分配に係る計算書をご参照ください。

2.減価償却額の算定方法の変更
該当事項はありません。

3.不動産等の評価方法の変更
該当事項はありません。

54

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

そ の 他

1.お知らせ当期において、本投資法人の役員会で承認された主要な契約の締結・変更等のうち主な概要は以下のとおりです。
項 目

承認日
平成18年 2 月 2 日

資産運用委託契約締結の件

平成18年 2 月 2 日

資産保管委託契約締結の件

平成18年 2 月 2 日
平成18年 2 月 2 日
平成18年 2 月 2 日

概 要
本投資法人の資産運用を、森ビル・インベストメント
マネジメント株式会社に委託しました。
本投資法人の資産保管に係る業務を、住友信託銀行に委託しました。

機関の運営に関する一般事務委託契約 本投資法人の機関の運営に関する一般事務業務を、住締結の件

友信託銀行に委託しました。

会計事務等に関する業務委託契約締結 本投資法人の会計事務等に関する業務を、税理士法人の件
投資口事務代行委託契約締結の件

平成会計社に委託しました。
本投資法人の投資口事務に係る業務を三菱UFJ信託銀行株式会社へ委託しました。
平成18年10月30日開催の役員会にておいて承認され平成18年11月21日

新投資口引受契約締結の件

た投資口の追加発行について、引受会社（みずほ証券
株式会社他7社（注））に本投資口の募集に関する事
務を委託しました。

（注）UBS証券会社、ゴールドマン・サックス証券株式会社、大和証券エスエムビーシー株式会社、日興シティグループ証券株式会社、三菱UFJ証券株式会社、リーマン・ブラザーズ証券
会社東京支店

2.その他
本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しております。

55

¿ 貸 借 対 照 表

第1期

期 別

（平成19年1月31日現在）
科 目

金 額（千円）構成比（％）

資産の部
ø 流動資産
現金及び預金3,494,526

信託現金及び信託預金

7,163,207

営業未収入金95,703

前払費用

107,420

繰延税金資産38

未収消費税等

1,193,776

流動資産合計12,054,672

7.7¿ 固定資産1. 有形固定資産
信託建物
減価償却累計額
信託構築物

38,421,042△ 875,229

減価償却累計額△ 55,495

信託機械及び装置

705,392

減価償却累計額△ 18,321

信託工具器具及び備品

1,170

減価償却累計額

△ 145

信託土地
有形固定資産合計

37,545,812

600,431544,935

687,071

1,024
86,332,510
125,111,353

80.4

2. 無形固定資産
信託借地権
無形固定資産合計

18,409,956
18,409,956

11.8

3. 投資その他の資産差入敷金保証金

10,300

長期前払費用

62,649

投資その他の資産合計
固定資産合計72,9490.1

143,594,260

92.3¡ 繰延資産創業費
繰延資産合計資 産 合 計56

40,89040,8900.0

155,689,823

100.0

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

期 別

第1期
（平成19年1月31日現在）

科 目

金 額（千円）構成比（％）

負債の部
ø 流動負債
営業未払金

263,476

短期借入金

33,000,000

未払金

21,177

未払費用

143,947
1,665

未払法人税等

601,606

前受金
預り金

155,093

流動負債合計34,186,967

22.0¿ 固定負債
長期借入金

40,000,000

信託預り敷金保証金

6,169,101

固定負債合計46,169,101

29.6

80,356,069

51.6

72,671,41846.7

負 債 合 計純資産の部
ø 投資主資本1. 出資総額
2. 剰余金
当期未処分利益

2,662,335

剰余金合計

2,662,335

純 資 産 合 計
負債・純資産合計※11.775,333,754

48.4

155,689,823

100.0

57

¡ 損 益 計 算 書

期 別
科 目

第1期

（

自 平成18年2月 2 日
至 平成19年1月31日）

金 額（千円）

百分比（％）

1. 営業収益
賃貸事業収益※1, 2

6,342,571

その他賃貸事業収益※1

669,739※1, 2

2,654,151

7,012,311

100.0

3,150,043

44.9

3,862,267

55.1

1,031

0.0

1,199,130

17.1

2,664,169

38.0

2,664,169

38.0

2. 営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬

396,775

役員報酬22,800

資産保管委託報酬

6,499

一般事務委託報酬

11,891

その他営業費用

57,926

営業利益
3. 営業外収益
受取利息

1,031

4. 営業外費用
支払利息※2554,327

創業費償却

10,222

融資手数料237,265

投資口交付費47,122

投資口公開関連費用
その他営業外費用※2349,990202

経常利益
税引前当期純利益58

法人税、住民税及び事業税

1,872

法人税等調整額

△ 38

1,834

0.0

当期純利益

2,662,335

38.0

当期未処分利益

2,662,335

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N¬ 投 資 主 資 本 等 変 動 計 算 書

第1期（自 平成18年2月2日

至 平成19年1月31日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金

出資総額

−

−

−

72,671,418−

72,671,418

72,671,418−

2,662,335

2,662,335

2,662,335

当期変動額合計

72,671,418

2,662,335

75,333,754

75,333,754

当期末残高

72,671,418

2,662,335

75,333,754

75,333,754

前期末残高

−

純資産合計

投資主資本合計

当期未処分利益

当期変動額
新投資口の発行
当期純利益

59

√ 注 記 表〔重要な会計方針に係る事項に関する注記〕
第1期

期 別

（

項 目
1. 固定資産の減価償却の方法

自 平成18年2月 2 日
至 平成19年1月31日）①有形固定資産 （信託財産を含みます）
定額法を採用しています。
なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
信託建物

3〜66年

信託構築物

3〜23年

信託機械及び装置

29〜31年

信託工具器具及び備品

3〜15年②長期前払費用定額法を採用しています。
2. 繰延資産の処理方法①創業費5年間で均等額を償却しています。
②投資口交付費
支出時に全額費用として処理しています。
なお、平成18年11月30日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」という。）によっています。
「スプレッド方式」では、発行価格と発行価額との差額は、引受証券会
社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払いはありません。平成18年11月30日付一般募集による新投資口発行に際し、発行価格と発行価額との差額の総額は、906,937千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の発行価格で一般投資家に販売する買取引
受契約（「従来方式」という。）による新投資口発行であれば、投資口交付費として処理されていたものです。
このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、投資口交付費
は、906,937千円少なく計上され、また経常利益及び税引前当期純利益は同額多く計上されています。

3. 収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は299,707千円です。

60

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

第1期

期 別

（

項 目
4. ヘッジ会計の方法

自 平成18年2月 2 日
至 平成19年1月31日）①ヘッジ会計の方法
金利スワップ取引については、特例処理を採用しています。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段

金利スワップ取引

ヘッジ対象

借入金金利

③ヘッジ方針本投資法人はリスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ヘッジの有効性評価の方法
金利スワップ取引については、特例処理の要件を満たしているため決算日における有効性の評価を省略しています。
5. その他計算書類作成のための基本となる重要な事項①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財
産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
（1）信託現金及び信託預金（2）信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具器具及び備品、信託土地、信託借地権（3）信託預り敷金保証金②消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入しています。

〔貸借対照表に関する注記〕
第1期（平成19年1月31日現在）※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
50,000千円

61√ 注 記 表〔損益計算書に関する注記〕
第1期（

自 平成18年2月 2 日
至 平成19年1月31日）※1 不動産賃貸事業損益の内訳
Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収益6,246,493千円

賃料共益費収入
その他賃料収入96,078千円

計

6,342,571千円

その他賃貸事業収益
駐車料収入

272,057千円

付帯収益

387,947千円

解約違約金

9,735千円

計669,739千円

不動産賃貸事業収益合計

7,012,311千円

Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費

981,920千円

水道光熱費

304,279千円

公租公課等

1,064千円

賃借料

107,456千円

信託報酬

11,411千円

修繕費

108,758千円

損害保険料

22,528千円

減価償却費

949,193千円

その他賃貸事業費用

167,539千円

不動産賃貸事業費用合計

2,654,151千円

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ−Ｂ）

4,358,159千円※2 主要投資主との取引
営業取引によるもの
賃貸事業収益200,408千円

賃貸事業費用

322,098千円

営業取引以外の取引によるもの
支払利息

5,486千円

投資口公開関連費用

5,288千円〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
第1期

（

62

自 平成18年2月 2 日
至 平成19年1月31日）

発行可能投資口の総口数及び発行済投資

発行可能投資口の総口数

2,000,000口

口の総口数

発行済投資口の総口数

129,800口

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N〔税効果会計に関する注記〕
第1期（

自 平成18年2月 2 日
至 平成19年1月31日）

1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額

38千円

繰延税金資産合計

38千円（繰延税金資産の純額）

38千円

2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目
別の内訳
法定実効税率39.39％（調整）支払分配金の損金算入額△39.36％

その他

0.04％

税効果会計適用後の法人税等の負担率

0.07％〔リースにより使用する固定資産に関する注記〕
第1期（

自 平成18年2月 2 日
至 平成19年1月31日）

該当事項はありません。

63√ 注 記 表〔1口当たり情報に関する注記〕
第1期（

自 平成18年2月 2 日
至 平成19年1月31日）

1口当たり純資産額

580,383円

1口当たり当期純利益

32,403円（28,185円）

1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定していますが、実際に運用を開始した日である平成18年3月22日を期首とみなして日数加重平均投資口数により算定した1口当たり当期純利益を括弧内に併記しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

（注）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
第1期（

自 平成18年2月 2 日
至 平成19年1月31日）

当期純利益（千円）

2,662,335

普通投資主に帰属しない金額（千円）―

普通投資口に係る当期純利益（千円）

2,662,335

期中平均投資口数（口）82,164〔重要な後発事象に関する注記〕
第1期（
該当事項はありません。

64

自 平成18年2月 2 日
至 平成19年1月31日）

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N

ƒ 金 銭 の 分 配 に 係 る 計 算 書（単位：円）
第1期

期 別
項 目

（

自 平成18年2月 2 日）

至 平成19年1月31日

ø 当期未処分利益

2,662,335,436¿ 分配金の額

2,662,327,800（20,511）（投資口1口当たり分配金の額）¡ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法

7,636
本投資法人の規約第37条（1）に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第67条の15に規定されている
本投資法人の配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数129,800口の整数倍の最大値となる2,662,327,800円を利益分配金として分配することといたしました。なお、本投資法人の規約第37条（2）に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

65

≈ 会 計 監 査 人 の 監 査 報 告 書

66

M O R I H I L L S R E I T I N V E S T M E N T C O R P O R AT I O N∆ キ ャ ッ シ ュ ・ フ ロ ー 計 算 書（参考情報）

第1期
科

区

目

（

分

自 平成18年2月 2 日）

至 平成19年1月31日
金ø 営業活動によるキャッシュ・フロー

額
千円
2,664,169

税引前当期純利益
減価償却費

949,193

創業費償却

10,222
47,122

投資口交付費△ 1,031

受取利息

554,327

支払利息
営業未収入金の増加・減少額△ 95,703

未収消費税等の増加・減少額△ 1,193,776

営業未払金の増加・減少額

203,423

未払金の増加・減少額

21,177

未払費用の増加・減少額

10,240

前受金の増加・減少額

601,606
155,093

預り金の増加・減少額
創業費の支払額△ 51,113

前払費用の増加・減少額△ 107,420

長期前払費用の増加・減少額△ 62,649

小3,704,880

計

利息の受取額

1,031

利息の支払額△ 420,619△ 206

法人税等の支払額

3,285,086

営業活動によるキャッシュ・フロー
¿ 投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出△ 126,000,493

信託無形固定資産の取得による支出△ 18,409,956

信託預り敷金保証金の収入

7,474,141

信託預り敷金保証金の支出△ 1,305,039△ 10,300

差入敷金保証金の支出△ 138,251,648

投資活動によるキャッシュ・フロー
¡ 財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入

161,841,000

短期借入金の返済による支出△ 128,841,000

長期借入金の借入による収入

40,000,000

投資口の発行による収入

72,671,418△ 47,122

投資口交付費の支出
財務活動によるキャッシュ・フロー

145,624,296¬ 現金及び現金同等物の増加・減少額

10,657,734√ 現金及び現金同等物の期首残高
ƒ 現金及び現金同等物の期末残高−※110,657,734

67

∆ キ ャ ッ シ ュ ・ フ ロ ー 計 算 書（参考情報）〔 重 要 な 会 計 方 針 に 係 る 事 項 に 関 す る 注 記 〕（ 参 考 情 報 ）
第1期

期 別

（

項 目
キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

自 平成18年2月 2 日
至 平成19年1月31日）

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許
現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得
日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

〔 キ ャ ッ シ ュ ・ フ ロ ー 計 算 書 に 関 す る 注 記 〕（ 参 考 情 報 ）第1期（

自 平成18年2月 2 日
至 平成19年1月31日）※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（単位：千円）（平成19年1月31日現在）
現金及び預金683,494,526

信託現金及び信託預金

7,163,207

現金及び現金同等物

10,657,734

« 投 資 主 イン フ ォメー シ ョン
■ I R カ レンダ ー・1月期決算発表

1

月

3

4

月

・7月期決算発表

7

月

9

月

決算月

月

10

月

決算月
・1月期資産運用報告発送・7月期資産運用報告発送

・1月期分配金支払開始

・7月期分配金支払開始■ ホ ー ム ペ ー ジに つ い て

森ヒルズリート投 資 法 人ホームページアドレス

http://www.mori-hills-reit.co.jp/
森ヒルズリート投 資 法 人のホームページでは、投 資 方 針や、投 資
法人の基本的な仕組みについてのご案内をはじめ、最新のニュースリリース、決算短信等の各種ディスクロージャー資料、月次の稼働率の情報、分配金に関する情報などをご覧いただけます。
また、投資物件の一覧や、物件の条件検索、物件概要などをご覧
いただけます。今後もさらにコンテンツの充実を図ってまいります。
■ 投 資 主 メモ

決 算 期日

毎 年 1月末日、7月末日

投資主総会

2 年に1 回 以 上 開 催

同議決権行使
投 資 主 確 定日

あらかじめ公 告して定めた日

分 配 金 支 払 確 定 基 準日

毎 年 1月末日、7月末日（ 分 配 金は支 払 確 定 基 準日より3ヶ月以 内にお支 払いいたします。）

上 場 証 券 取引 所

東 京 証 券 取引 所（ 銘 柄コード：3 2 3 4 ）

公告掲載新聞日本 経 済 新 聞

投資主名簿等管理人

東 京 都 千 代 田 区 丸 の 内 一 丁目4 番 5 号

同連絡先（郵便物受付・電話照会）〒1 3 7‐8 0 8 1 東 京 都 江 東 区 東 砂 七 丁目1 0 番 1 1 号
三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部
0120-232-711

同取次所

三菱UFJ信託銀行株式会社

三菱UFJ信託銀行株式会社

全国各支店

分配金について「分 配 金」は「郵 便 振 替 支 払 通 知 書」をお近くの郵 便 局にお持ちいただくことでお受け取りいただけます。受 取 期 間を過ぎた場 合は、「郵 便 振 替 支 払 通 知 書」裏 面に受 取 方 法を指 定し、三 菱 U F J 信 託 銀 行 株 式 会 社 証 券 代 行 部へご郵 送いただくか、
同銀行の各支店窓口にてお受取り下さい。
また、今 後 の 分 配 金に関して、銀 行 振 込 のご指 定、源 泉 分 離 課 税 選 択 申 告などの 手 続きをご希 望 の 方は、三 菱 U F J 信 託銀行株式会社証券代行部へご連絡下さい。
住所等の変更手続きについて
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