「都市再生と今後の動向」

CONTENTS「都市再生と今後の動向」
早稲田大学 特命教授

伊藤

早稲田大学

滋特命教授

伊藤

１．都市再生本部がスタートするまで

2

２．都市再生本部の活動

2

略

滋（ITOH,Shigeru）

歴

生年月日
1931年8月20日◆ 民間都市開発投資の促進

本◆ 「稚内から石垣まで」全国の都市再生の推進

東京都

籍

専門分野

３．都市再生の今後の動向◆ 「稚内から石垣まで」プロジェクトの具体化― 生活を中心にしたまちづくりを ―◆ 全国都市再生モデル調査― 地域が自ら考え自ら行動する都市再生活動を支援 ―4

都市防災論、国土及び都市計画
学

歴1955年 3月 東京大学農学部林学科卒業
1957年 3月 東京大学工学部建築学科卒業
1962年 3月 東京大学大学院工学系研究科博士課程建築学専攻修了
工学博士
略

歴

1963〜65年
1965年11月
1981年 7月
1992年 4月
1992年 5月
1994年 4月
2000年 4月
2001年 4月
2002年 4月

MIT・ハーバード大学共同都市研究所 客員研究員
東京大学工学部都市工学科 助教授東京大学工学部都市工学科 教授
慶應義塾大学環境情報学部 教授
東京大学 名誉教授
慶應義塾大学大学院政策・メディア研究科 教授
慶應義塾大学大学院政策・メディア研究科 客員教授
早稲田大学理工学部 教授
早稲田大学 教授

社会活動（NPO）日本都市計画家協会会長
内閣官房 都市再生戦略チーム 座長

主な設計計画

千里ニュータウン中央地区センター設計
山形市都市基本計画 （三浦記念賞受賞）
浦安地区住宅地基本設計

主な著書「提言・都市創造」
1996年「人間・都市・未来を考える」1997年「市民参加の都市計画」
1997年「東京のグランドデザイン」 2000年「東京育ちの東京論」
2002年

1963年
1967年
1978年

晶文社
ＰＨＰ研究所早稲田大学出版会
慶應大学出版会
ＰＨＰ研究所不動産調査月報「都市再生と今後の動向」「都市再生と今後の動向」
早稲田大学

都市再生本部がスタートするまで特命教授伊藤滋です。例えば、バブルの崩壊で、1坪2億円といわれた東京・銀座の土地が3000万円〜4000万円に下落し、ゴルフ場は二束三文という話ばかり、銀行は三つ「都市再生」という言葉は、いまから6年前の平成四つ簡単に潰れていったのです。

11年頃からよく言われるようになります。そのころ小渕総理は、この動きを食い止める知恵がないかと、から都市再生本部立ち上げの動きがはじまり、平成経済・財政再建に向けて委員会をつくります。アサヒ13年5月に都市再生本部が設置され、関係省庁が総力ビール会長が小渕総理と森総理の間で経済のブレーンをあげて取り組むことになります。

として、民間で活性化していないお金を活性化させ、この間、象徴的だったのは平成10年7月に第2次橋逆に経済が悪いときに土地取引を活性化させることを本内閣が解散し、その後小渕内閣が1年半続きますが、考えます。少なくとも東京と大阪の値段の高い土地を総理の急死により森内閣となります。宇和島水産高校

民間で土地取引の俎上に乗せて建築行為をすることにのえひめ丸事件などで森総理は1年で退任し、平成13ついて、小渕総理と森総理の間で、経済や不動産の先年4月から小泉内閣となります。この間は、橋本、小生が集まり検討し報告書を出しています。

渕、森、小泉と総理が4人代わっています。

都市再生本部は、森政権下の政調会長の亀井静香氏

橋本内閣では、財政再建のために、政府補助金や投が叱咤激励して、当時の内閣府の役人が原案を作り、融資の政府歳出の削減として公共事業を減らしたこと小泉政権となってから都市再生本部を発足し、都市再で、自民党基盤での不平不満が上がってきたことをマ生プロジェクトを推進したのです。

スメディアが取り上げています。
その原因は2つあり、一つは、バブルの崩壊過程で、都市再生本部の活動日本の金融、銀行の体質が不良化したことです。不良債権の約8割を占める土地担保価格がバブルの崩壊と◆ 民間都市開発投資の促進

共に下落し不良資産が増えていきます。土地の値段が「民間都市開発投資の促進」のため、平成14年6月下がる限り、日本の金融はとめどもなく悪化して、金1日に「都市再生特別措置法」を制定します。
「都市再融恐慌でデフレが起き緊張感が高まり、橋本内閣が財生特別措置法」を一言でいうと、土地取引を活発にす政支出、公共事業支出などの政府支出を絞ることとなるために、国が大正時代から長年やってきた都市計画ります。法の考え方を全部否定したといえます。容積率という二つ目としては、自民党は、今から42年前の昭和39年の東京オリンピック、昭和45年の大阪万博、東「都市再生緊急整備地域」は、図表1中央下にあるよ京と大阪の二つの土俵で国家威信をかけた仕事をしてうに「国が指定、各地域ごとに地域整備方針を策定」

大都市に資金を入れますが、その後は、地方の仕事をする。その下の「都市計画特例（都市再生特別地区等）」

します。

は、例えば、岐阜の場合は岐阜県庁が、民間の創意工金融機関や商事会社や不動産会社の大手に勤めるサ夫が発揮できるように地域の状況に合わない規制の見

ラリーマンのほとんどは大都会に住んでいますから、直し等をラディカルに行い、例えば容積率400を撤廃

平成10年の選挙では、地方は生き残りますが、東京し2000、3000とすることができるようになります。

や大阪の自民党選出議員は大惨敗しています。

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言葉をここでとってしまったのです。

容積率400のところを仮に1600とすると、土地小渕さんが総理になってからは、大都会に一種のアの値段は4分の1、4倍にしていいのです。容積率ナウンスメントをし、てこ入れをすることを考えたの400で商売が成り立つ不動産ビルを容積率1600に

図表13

不動産調査月報「都市再生と今後の動向」

すると4倍作れるわけですから、例えば、家賃が1坪緊急措置〜稚内から石垣まで〜」が動き出します。

１万2000円/月の事務所を容積率400で6階建てに小泉総理は、平成15年、16年の施政方針演説で2するのと同じ１万2000円/月で貸せるなら容積率回ほど「稚内から石垣まで、地方の皆様方のまちづく1600にすると4倍作れるわけですから、土地の値段りに我が政権は一生懸命貢献します」ということを言は4倍でもいいわけです。これは、国の予算を使わなっているのですが、この言葉は誰が言ったかというと、くとも、都市計画の条文を変えるだけです。橋本政権僕が言ったのです。

から小渕政権に変わろうとした平成10年から11年に小泉総理にとって、都市再生は得意分野ではないよ東京都心5区の取り引きをもう少し増やそうと努力をうでしたので都市再生本部ができると同時に、具体性し14年、15年、16年に土地取引は少し上がっています。

のある段取りをして、それを行政の事務に流す介添え

都市再生特別地区の容積率は表向き野放しのようで役、仲介役の補佐官に都市再生の専門家である牧野氏すが、地方自治体の決定は、例えば、兵庫県神戸市は、を選任したのです。

平成14、15年頃、阪神淡路大震災の関係もあり神戸

僕は、総理と会える資格を持っている牧野補佐官に市役所が800を1600に、都市再生特別地区にした付いて総理のところに一緒に行きました。平成13年

例では名古屋の駅前も1.8倍ぐらいで1500にしてい10月頃が総理との初見で、総理も僕も少し硬くなっます。ところが、東京は3割程度となっています。

ていましたが、話しているうちに口が滑らかになって次に、時間リスクの軽減として、民間の人たちが土きました。平成14年2月、2回目に総理に会う機会を

地を買う時には、都市計画の手続きと同時に環境アセ得たときに、総理に「地方に対していろいろ考えていスメントを行います。土地を買って工事をするときにるということを言うべきではないか」ということで、出る騒音が隣近所の住宅に迷惑をかけないか、そこで「全国草の根まちづくり市民運動」、副題で「稚内から出る泥水をいつも水で洗ってきれいにしているか、ア石垣まで」と書いたメモを総理に渡しました。総理はスベストを持ち込まないかを環境アセスメントで全部「全国草の根まちづくり市民運動」には関心を持たなチェックしてからでないと都市計画、建築基準法までいでサブタイトルの「稚内から石垣まで。これがいい、いかないのです。往々にして環境アセスメントは2年これでいこう」と言いました。

〜3年かかりますので、都市計画で1年半、環境アセスメントで2〜3年、建築基準法で1年、全部足すと6都市再生の今後の動向年から7年かかることになります。
この都市再生緊急整備地域を作るときに、環境アセスメントと都市計画はパラレルで行うことが可能にな― 生活を中心にしたまちづくりを ―り行政手続きが、2年あるいは1年半ですむようにな「稚内から石垣まで」は平成14年から4年間、いろっています。期間短縮は、民間が民間のお金を使っていろな形のバリエーションで動いています。

仕事をするときにも大事なことです。
◆ 「稚内から石垣まで」全国の都市再生の推進
図表1の右側にあります「稚内から石垣まで」、「全国の都市再生の推進」が平成14年4月とあります。平4◆ 「稚内から石垣まで」プロジェクトの具体化

図表2

それは、観光、歴史、高齢者、京都議定書のCO2問あるわけです。それから、高齢者、身体障害者等が円題、それから防犯、犯罪、地震に対して市民が、「人滑に利用できる特定建築物の建築の促進に関する法律ごとじゃない。役所には任せていられない。自らかか（ハートビル法）も、例えば、車椅子でエレベーターわりながら身の回りの点検をしようじゃないか」といに入ったときに、車椅子が中でグルッと回転できるよう課題が地方にはたくさんあります。そのことを総理

うなエレベーターにすることについても、岐阜の恵那に会うたびに話し続けたのです。

の話でもあるし、同時に横浜の郊外の話でもあるとい

ところがこれをよく考えますと地方だけの課題ではうことです。

ないことに気づいたのです。例えば岐阜市の郊外で犯

これはまさに今の社会において、「生活を中心にし図表1右の「稚内から石垣まで」全国都市再生の推罪問題を議論するということは、東京の世田谷区、杉たまちづくり」はもっとも強く訴える重要なことです。

進について、その後総理に会っていろいろ話をしてい並区という住宅地の犯罪問題を議論することと同じこ生活をより安全、快適、健康にするには、どうすればます。図表1右にある「地方公共団体等の提案に基づとです。それから、例えば岐阜では明治24年に濃尾

よいかをソフトとハード、両方から考えることが小泉

く共通的課題の検討、プロジェクトの具体化（平成地震がありましたが、地震対策を岐阜で考えることは、政権、それから住宅に住む皆さんの課題です。

14年度〜）」がいま、一つひとつ動いています。

地方都市、大都市で地震、防災を考えることと同じこ都市再生本部では、図表2〜6にあるように、全国成13年5月に都市再生本部が設置され、一生懸命に大従来のまちづくりは、どうしても道路、公園、会館

都会東京、大阪のために法律を作ったのは平成13年5をつくる、あるいは駅前広場をよくすることがまちづ高齢者の安心まちづくりについても、例えば、道を平成14年10月に全国都市再生のテーマに「防犯ま月から平成14年6月です。その途中の平成14年4月

くりの中にあったのですが、今の時代、もっと重要な閉じるシャッター通りにお年寄りが来ても座るベンチちづくり」を設定し、平成14年11月に関係省庁協議に小泉総理大臣の承認の下に「全国都市再生のためのことがあるということに思い至りました。

も、お年寄りが必要な店もないという話は大都会でも会を設置し、モデル地区においてケーススタディを実とです。

都市再生としていくつかのテーマを設定しています。

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不動産調査月報「都市再生と今後の動向」因の一つとなっています。
イギリスでも、30年くらい前に設計し建築した公僕と補佐官が公私を問わず面白い都市再生活動を計画

営住宅団地の目に見えない場所で子供の犯罪、環境のしている所に置いていき京都に着いたときにはポケッ悪化が起こっているため、エレベーターにガラス窓をトは空っぽになっているということです。これまで農つけて人の目に見えるようにする等の防犯対策をとっ林水産省や国土交通省が地方に対して行なってきた土ています。建物の建て方によって犯罪が起きやすい、木を中心にした補助金や直轄の仕事に対して、全国かあるいは起きにくい環境になることがわかってきたとら一種のアレルギーがあります。このごろはPFI、国土交通省では話しています。文科省が子どもの教育、PPPの導入により、国や地方公共団体の事業コストの国土交通省が建物の建て方、それから警察官が一緒に削減、より質の高い公共サービスの提供ができるようなって防犯対策を講じていく際に、都市再生本部が仲になっています。

介役になり具体化しています。

図表3

図表5

全国の都市、市町村の10市町村に一つぐらいずつ

僕は「お役所も民間のお金を使いながら、例えば公「高齢者の安心、安全」については、厚生労働省、会堂の運営などをみんなで考えるための資金を、ちょ国土交通省、そして地方公共団体が連携します。

うど井戸水の呼び水のように落とすと、300配れば「歴史的たたずまいを継承した街並み・まちづくり」

250駄目でも50はもしかすると生き残り、実を結ぶについては、総務省、文化庁、経済産業省、国土交通かもしれません。実を結ぶというのは、県庁がこれは省の四省で推進します。都市再生本部は、総理大臣が面白いと乗り込むかもしれないし、あるいはこれは面本部長、副本部長が官房長官と国土交通大臣、本部員

白いと農林水産省が次の費用をつけるかもしれないが全部大臣です。そこでの決定事項は、例えば防犯でし、例えば岐阜の銀行と都市銀行、それから農林組合いこうと決めると、一種の閣議決定と同じように国土の銀行がお金を融資してベンチャーを育成するかもし交通大臣、文部科学大臣も、これに従って役人を指導、れない」と総理に言うと、総理のそばにいた官房副長命令し、まさにすぐ動くわけです。

官が、「畑に新しい種をまくのと同じですね」と言って助けてくれたのです。「確かに芽が出る種と出ない◆ 全国都市再生モデル調査― 地域が自ら考え自ら行動する都市再生活動を支援 ―僕は言ったのです。都市再生本部において10億円を全国都市再生モデル調査が決まったのが平成15年4限度として都市再生プロジェクト事業推進費（国費）月でした。

図表46

図表6

種がありますが、まかなければ芽が出ないのです」とを活用し実施することが決定したのです。

総理とは何回目かに昼食でライスカレーを一緒に食国の補助金は、例えば国から500万円の支援を受けべたことがあります。僕と牧野氏の向こう側に総理とると、市役所は2分の１の500万円手当てをして官房副長官と秘書官と参事官、役人と並んでいました。

1000万円にしないと国の補助金は出ないという性格

ライスカレーを食べ終わる頃に、僕は何となく今日のですが、都市再生プロジェクト事業推進費は100％国会議はいけると思ったので、総理に突然「総理、僕との補助金を活用して活動ができます。図表1にあるよ補佐官に10億円くれませんか」と言ったのです。総うに平成15年度171件、16年度162件、17年度

理はポカーンとして「伊藤さん10億円ってなんだ」。

156件と3年間で約500件の支援を実施しています。
来年もやはり150件ぐらいになります。

施しています。ここで重要なことは、都市再生本部で例えば、国土交通省住宅局が中心に建設した公営住僕は「10億円を330万円で割ると、300個くらいに観光、歴史、高齢者、環境共生というプロジェクトは、宅団地の空き地で悪いことをする子どもが増えていまなります。300個袋を作って、そこに330枚入って国土交通省、警察庁だけですが、「防犯まちづくり」

す。簡単に言うと、四角い公営集合住宅は北と南に窓いると思ってください。それを僕と牧野補佐官が150については、各省庁が集まって協議をして、これに向があり、東と西のつま側に窓はついていない集合住宅個づつポケットに入れて、僕は稚内から、補佐官は石けてみんな努力しようという硬い言葉で省庁連携をしが三〜四つ並ぶと東側のつまの窓のないところは、両垣から歩き始める。そして県庁ではなく市役所とています。親に見えない場所になるということが犯罪が起きる原NPOに配ります。」と言ったのです。

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「都市再生と今後の動向」【新刊書のご案内】

不動産マネジメント入門
都市再生本部の活動は、ホームページ

整理の仕方を学習することで、両親、兄弟が外で働く（http://www.toshisaisei.go.jp/）を見るとわかるというのはどういうことかを体験することでお父さと思いますが、「なるほど、これも都市再生か」といん、お兄ちゃんの大変さを実感できるということです。

うすばらしいアイデアがあります。例えば石垣で考えこの子供たちが、社会の仕組みや経済活動について体近年、不動産をめぐる社会・経済・行政の諸環境が目まぐるしく変化しており、従来の視点では不動産の諸課題に対処することは難しくなっています。特に不動産の流動化・証券化、さらに金融との融合化等は予測をはるかに超えたスピードで進展しており、一方で、わが国の高齢化率は世界でも最高レベルに達し、すでに人口減少社会に突入したことから、今後は、これまで直面したことのない種々の課題が顕在化してくることは必至です。
本書が、不動産・金融業界関係者、政府・自治体・企業の資産管理・運用担当者等、幅広い方々の実務の参たことが稚内でも生きるということがわかれば稚内で験して学習する「スチューデント・シティ」に事業推考になれば幸甚です。

やればいいわけです。みんなが知恵を出してやってい進事業費を活用しています。

ますから学習をすることも重要です。

本書では、不動産市場の構造的変化を背景に、現在発生している、あるいは今後発生するであろう課題とニーズに応えるために、100テーマを設定し、次の5ジャンルに分けて編集しました。

まちづくりというのは、多様に動いているので、こ一例として、神奈川県では、生態系に影響を及ぼすういうノウハウが全国から1800件きています。

外来種の魚から在来種の魚を守るために、水生植物の都市再生本部のスクリーニングしている若い役人た「マコモ」を植えて在来種の魚を、そこに避難させるちにとっても役に立つ貴重な情報です。ぜひ、少なくことによって在来種を増やし外来種を駆逐することをとも受かった約500件についての報告書で、どんなこ都市にある池で実験したいというプロジェクトに、都とをやっているのかを見て頂きたいと思います。これ

市再生本部の600万円の事業費を活用しています。こからのまちづくりに大変意味があることではないかとれもソフト面での一種のまちおこしです。

思います。

図表7にある有名例では、福島市でデパートの空い都市再生活動の支援を受けることになった稚内からた１フロアに仮想の店を20軒ぐらいつくり、そこに石垣までの全国約1400人が2005年8月7日に日比農協の福島市支所、あるいは本屋、薬屋、セブン−イ

谷公会堂に集まってアジテーションをする決起大会がレブンなどの仮想店を開き、1週間程度、福島市の小行われ、小泉総理にごあいさつをしていただきました。

学生の5年、6年生が交代で放課後2時間ぐらい店員あ

以上、抽象化した言葉で失礼しますが、これで話をるいは支店長を体験します。レジのたたき方、会計の終わらせていただきます。

貸方、借方の複式帳簿のつけ方、それから本屋の本の第1部「企画立案」
第2部「各種事業手法」
第3部「不動産投資・売買」
第4部「不動産賃貸借」
第5部「リアルトピック」（財）日本不動産研究所 編著（東洋経済新報社・2,600円＋税）

会計担当者のための不動産評価の実務
減損会計をはじめ、会計実務の中で不動産評価が関わる場面が増えています。
バブル期の地価の高騰と、その後の長期にわたる地価の下落局面のなかで、企業の保有する不動産の帳簿価額と時価の間には大きな乖離が生じました。バブル期以前も乖離はありましたが、それはおしなべて含み益を生むものでした。
固定資産にせよ、たな卸資産にせよ、企業の保有する不動産の収益性が低下し、帳簿価額が過大に表示されたまま、損失を先送りしているという状況は、これまで未経験のものだったといえます。
最近の地価の動きは大都市圏と地方圏で異なる傾向を示しています。また同じ都市のなかにあっても、立地条件や用途によって、価格が上昇している不動産と下落している不動産があるなど、不動産価格の形成はますます個別化の傾向を強めています。
不動産に関わるリスクが増大し、ますます予測が困難になっている状況のなかで、企業内で不動産の市場価格を常時把握するような動きがでてきたのは、ある意味で当然のことといえるでしょう。
本書は、企業内で不動産の時価を把握する必要がある経理担当者の方の実務を助けることを目的に、会計実務の中で不動産評価が必要となる場面ごとに、評価方法および鑑定評価書の見方を解説するものとして企画されましたが、第三者が評価して算出した数値の妥当性を監査する公認会計士や、担保評価を行う金融機関の担当者の方にも、参考にしていただけるのではないか、と考えています。
第１章
第２章
第３章
第４章
第５章
第６章
第７章
第８章
第９章

図表7

・本稿は当研究所主催「平成17年度 土地月間講演会」における伊藤滋氏の講演内容を録音テープをもとにとりまとめたものです。
・図表出所：都市再生本部事務局

8（財）日本不動産研究所 編著
中央経済社 3000円＋税

会計実務と不動産評価の接点
不動産評価の手法
減損会計における不動産評価
販売用不動産等の強制評価減における不動産評価
合併・企業買収における不動産評価
担保評価
民事再生・会社更生における不動産評価
流動化・証券化における不動産評価
鑑定評価書の読み方