不動産調査
No.423（2023/2/15）

令和 4 年度

定例講演会

JREI ウェビナー

2023 年の不動産市場の展望とホテル市場の行方●

講演❶

ホテルマーケットの道標������������������ 1
一般財団法人日本不動産研究所
金融ソリューション部 専門プロジェクト室 シニアディレクター
マーケットリサーチチーム チーフアナリスト

●

山田

耕司

講演❷

2023 年の不動産市場 �������������������� 8
一般財団法人日本不動産研究所

研究部

不動産エコノミスト

吉野薫

質疑応答 ���������������������������� 17

不動産調査 2023

令和４年度

No.423

定例講演会

JREI ウェビナー

2023 年の不動産市場の展望とホテル市場の行方●

講演❶

ホテルマーケットの道標
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所 金融ソリューション部
専門プロジェクト室 シニアディレクター
マーケットリサーチチーム チーフアナリスト

山田耕司

都市銀行の不動産ファイナンス部門等を経て、一般財団法人日本不動産研究所に入所。
2012 年より専門プロジェクト室にて、主にホテル・旅館・ゴルフ場・テーマパーク等のレジャー
アセットのバリュエーション・マーケットリサーチ業務に従事。2017 年より金融機関へ出向の後、2019 年より現職。
全国のレジャーアセットのバリュエーションを行うレジャーチームと、投資家・レンダー向けにマーケットレポートサービスを提供するマーケットリサーチチームの統括責任者。不動産鑑
定士

こんにちは。日本不動産研究所の山田と申します。本

がどのように変化してきたか。さらに言うと、ホテルの日は「ホテルマーケットの道標」ということで、10 月

タイプ別に変化がどのようにあったかといったところをに全国旅行支援が開始され、またインバウンドの水際対ご説明させていただきます。最後に三つ目の点としまし策が緩和されたところで、ようやくホテルマーケットがて、今後の回復予想です。

これから回復フェーズに入っていくことになります。こ

早速始めさせていただきます。最初のスライドですけのタイミングで、皆さまにこれまでのホテルマーケット

れども、こちらは観光庁が出している全国の延べ宿泊者の状況と、これからどのように回復をしていくのかと数の推移になっております。グラフのとおり 2019 年をいった展望をお伝えできればと思います。

ピークとしまして、2022 年以降はかなり下落している

簡単に私の自己紹介をさせていただきます。弊社で状況になっております。ここでのポイントとしましては、

10 年ほど、ホテルや旅館、ゴルフ場、テーマパーク等

2019 年において、国内の宿泊者数が全体の 8 割ぐらいのレジャーアセットのバリエーション業務を行っておを占めております。

り、年間 200 件近く担当させてもらっております。それ

これは何がいえるかというと、日本は世界的に見ても、らの経験とデータを踏まえて、本日、皆さまに有益なお国内の需要がかなり大きいことが見て取れます。足元の伝えができればと思っております。

状況としましては、かなり国内の需要が戻ってきており

本日の構成としましては、三つに分かれております。

ますので、インバウンドに依存しなかったエリアについ一つ目は、現在のホテルマーケットの状況の整理。続きては、コロナ前の水準まで延べ宿泊者数が戻ってきていまして二つ目は、コロナによってホテルの指標、いわゆ

る状況になっております。

る ADR（宿泊単価）や稼働率、収支、価格といったもの

1

JapanRealEstateInstitute

続きましてこちらのグラフは、インバウンドの数と出ホテルマーケットの道標

国日本人数の推移となっております。インバウンドは売買件数と、開発件数の推移になっております。この緑2019 年に 3000 万人を超えておりましたけれども、2021

が売買件数で、オレンジ色が開発件数になっておりまし

年には激減している状況。ここでのポイントとしましてて、見てのとおり 2020 年以降、両方ともかなり下落しは、海外出張や海外旅行の出国日本人も、2019 年は約ている状況になっております。

2000 万人いましたが、2021 年は同様に激減している状売買につきましては、かなり件数が減少しております。

況です。徐々に出国日本人数は増加していますが、これマーケットが低迷してホテルのパフォーマンスが落ちたらの 2000 万人規模の出国日本人数が、現在は国内の宿のですが、売り主の目線からすると、コロナは一時的な泊に向いており、現状で円安の状況を考えると、まだ海もので、いずれコロナ前の水準にマーケットが戻るので、外の出張や観光旅行は控える動きも見られますので、今売りたくはないという意識が働き、さらに、ファイナン

後のインバウンドの増加と出国日本人数が国内の宿泊スの下支えもありましたので、売り主と買い主の目線がマーケットを支えていくという考え方もできます。

マッチせず、なかなか売買が成立しない状況が続いてい続きまして、先ほどの延べ宿泊者数については、2021ます。

年までの数字でしたが、直近の状況については、こちら

足元についてはホテルのマーケットの回復、さらにはの月次推移のデータになっております。こちらは 2019

外国人投資家の方は日本のホテルに積極的に投資したい

年から直近までの動きになっており、直近の日本人の延という姿勢がございますので、取引が活性化しつつある

べ宿泊者数は、ほぼ 2019 年の数字にまで戻ってきてい印象です。

るという状況が見て取れます。ただ、外国人はまだまだ開発についても減少していますが、ここで大きなポイ

これからといったところなので、今後の外国人の回復にントとしまして、コロナ前後で開発されるホテルのタイ

よって本格的な回復フェーズに入っていくと考えられま

プ、トレンドが大きく異なってきているということです。

す。コロナ前の 2019 年以前は宿泊特化の ADR が 1 万円

こちらは全国的なデータですけれども、エリア別では前後のホテルの開発が多く、そのタイプのホテルが供給

大きな差がありまして、インバウンドに依存していたエ過剰になったという経緯がありましたが、最近について

リアとそうでないエリアで、かなり回復度合いも大きく

は ADR が 2 万円を超えるようなハイクラスホテルやラグ違うという結果になっております。

ジュアリーホテルの開発が目立っています。

続きまして、
こちらは客室稼働率の推移のグラフです。

今後のマーケットが回復していくに当たって、外国人

こちらも観光庁が出しているデータで、2019 年は平均の富裕層が増えてくることが予想されておりますが、日して 70％前半ぐらいの稼働率の推移となっておりまし

本では、ラグジュアリーホテルや高価格帯のホテルがまた。これが 2020 年の初めには 10％近くまで落ちたといだまだ少ないため、新規の開発に関しましては高価格帯

う状況になっております。これが徐々に回復してきてとかラグジュアリーホテル、さらにそのような高価格帯

おりまして、直近でいうと 60％近い回復となっており、ホテルの運営に強みを持つ外資系オペレーターを誘致し稼働率の回復傾向も鮮明になっている状況が見て取れまて開発するケースが増えてきています。

す。

日本で高価格帯のホテルが少ないというところを検証

データにはありませんが、稼働率は回復しているけれ

したデータが、こちらになっております。各国の外国人

ども、ADR はどうなのかということですが、ADR は稼働

旅行者数と 5 スターホテル、いわゆるラグジュアリーホ

率と比較して遅効性がある指標になっており、まだ ADR

テルの軒数を比較したデータで、こちらを見ると、日本の本格的な回復フェーズには至っていないという状況には 5 スターホテル 36 軒という中で、他の主要国に関しなっております。ただ、稼働率との相関として、こちらては、100 軒以上あります。さらに、5 スターホテルののデータで稼働率が概ね 7 割を超えてくると、ADR も急

軒数と外国人旅行者数は、ある程度相関関係が見て取れ

激に回復してくるという過去の推移がございますので、るのがこちらのデータになっておりますので、日本が今

ADR も今後、回復傾向が見込まれると考えております。

後さらに外国人旅行者数を増やしていくフェーズに入る

続いて、こちらは弊社が集計しております宿泊施設のためには、さらにこういったラグジュアリーホテルの開一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2023

No.423

えてくると ADR の上昇も劇的に上がってくるという相関発が必要かと考えております。
別のデータで、国際観光収入という統計データがござ

関係も、こちらで見て取れます。

います。外国人の旅行者が各国を旅行したときにどれぐ

続きまして、コロナの前後でホテルのタイプ別に見てらいお金を落としたかというデータですけれども、こちNOI（償却前の利益）、収支がどのように変化したかといらも 5 スターホテルの軒数とのかなり強い相関関係が認

うのが、こちらの資料になっております。こちらはリーめられます。外国人の富裕層が増えている中で、その旅トで公表されているホテルの収支をまとめて指数化し行者のお金の落としどころが必要になってきますが、日て、2019 年を 100 とした場合の推移を表したものになっ本においては、そういった富裕層がお金をどんどん落とております。

すような施設の一つとして、このラグジュアリーホテルという部分がまだまだ少ないとされています。
以上が、現状の足元のホテルマーケットの状況になっタイプの分け方としましては、このリゾートというのはリゾートエリアにあるホテルになります。ハイクラスのイメージとしては、だいたい ADR が 2 万円以上のホテルになります。宿泊特化はそれ以下の、宿泊部門収入がております。
続きまして、ホテルの指標の推移に入らせていただき

メインのホテルになります。最後、シティに関しましてます。こちらは弊社の内部データです。長期的に鑑定

は、婚礼や宴会部門の割合が過半を占め、価格帯が 2 万業務を行う中でデータを収集したもので、濃い緑が ADR

円以下のホテルがシティホテルというカテゴライズをさで、この薄い緑が客室稼働率。それらを統合した指標のせていただいております。

RevPAR がこのオレンジの線になっております。これをこれを見ると、Go To トラベルの影響や国内需要に支指数化しまして、2019 年を 100 とした場合の指数の推えられて、リゾートやハイクラスのホテルの NOI の下落

移を、こちらに表しております。

率は、比較的マイルドだったと見て取れます。一方で、このグラフを見ると、過去のリーマンショックや東日供給が多かった宿泊特化型ホテルや、婚礼・宴会部門が本大震災における下落率と比較して、コロナにおけるホ壊滅的な打撃を受けたシティホテルの下落率がかなり目

テルマーケットのインパクトはかなり大きかったという立つ結果になっております。こういった結果も、先ほどところが見て取れます。さらに、先ほど ADR と稼働率のご説明したハイクラスホテルの開発トレンドが顕著に相関のお話をしましたけれども、稼働率が一定水準を超なってきている要因の一つとなっております。

ホテルKPI指数の推移 ： 全国
2012年以降インバウンドの増加を中⼼とした宿泊マーケットの成⻑に伴いRevPARは堅調に推移してきたが、2020年以降は新型コロナウイルス感染症の影響により低迷している
指数100(2019年)

Occ
RevPAR
ADR

ｲﾝﾊﾞｳﾝﾄﾞ
3,000万⼈超

SARS

リーマンショック

東⽇本⼤震災

円安・ビザ緩和ｲﾝﾊﾞｳﾝﾄﾞ1,000万⼈超

新型コロナウイル
ス感染症（年）
出所：弊所内部データをもとに作成
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Japan Real Estate Institute10ホテルマーケットの道標

続きまして、こちらはホテルタイプ別の価格がどのよては、利回りが約 1.3％上がっており、その後のホテル

うに推移したかという指数になっております。こちらもマーケットの拡大時においては－ 2.1％の大きな下落とリートの、半期に 1 回決算で公表される、いわゆる鑑定なっております。続いて、コロナの影響はどうなのかと

評価額がどのように推移したかというデータになっておいうと、2022 年の 4 月まで見ると、0.2％しか上昇してります。序列としては、先ほどの NOI の序列と一緒になっおりません。これは何がいえるかというと、先ほどの価ておりますけれども、下落幅を見ると NOI の下落幅に比格の推移と同様に、コロナの影響は一時的なもので、い較して、かなりマイルドになっております。一番低いシ

ずれ回復すると投資家の皆様も見られているという結果

ティホテルでも 10％以下の下落率になっております。

になっております。

これは何を表すのかというと、鑑定会社が継続的な鑑

最後に、今後の回復についてどのような展望があるか定をする中で、コロナによるホテルのパフォーマンスのをお話しさせていただきます。今後の回復予測を考える

低下は一時期なもので、一定期間を経るとコロナ前の水に当たり、さまざまな機関が予測を出している中で、そ準には戻るという予測がなされており、それが反映されの一部をご紹介させていただきたいと思います。まずこて、価格が NOI の下落率よりもマイルドになってきていちらが IATA という会社が出している、国際的な航空利る結果になっております。

用者の推移の予測となっています。IATA は世界の主要

これは鑑定会社の見立てですけれども、実際の投資家

な旅行会社が加盟している業界団体です。

はどのように見ていたかというところがこちらのデータ

左下のグラフは、エリアごとに 2019 年対比の回復率になっております。こちらは弊社が半期に 1 回実施してを予測した数字になっています。ヨーロッパや北米に関おります不動産投資家調査で、投資家の皆さまにアン

しては、概ね 2024 年には 2019 年の水準を上回るというケートを取った、ホテルの期待利回りの回答結果になっ予測となっている一方で、日本を含むアジア太平洋エリております。
これは東京の宿泊特化型ホテルのデータで、アに関しては、日本の水際対策の影響や中国のゼロコロ

多数の投資家の回答の中央値になっておりますので、実ナ政策で、少し回復が遅れている状況を反映して、2025

際の取引の利回りより少し高い水準になっておりますけ

年に 2019 年水準を超えるという予測結果になっており

れども、過去の推移が分かる結果となっております。

ます。

これを見ると、リーマンショックの市況悪化時に関し

ただ、回復した後のアフターコロナで各エリアがどの

ホテル期待利回りの推移 （東京 ： 宿泊特化型ホテル）
新型コロナウイルス感染症拡⼤後の期待利回りの上昇は＋0.2％に留まっている

ファンドバブル期

リーマンショック
（市況悪化時）ホテルマーケット
拡大期

新型コロナ
ウイルス感染症

ー2.1％
＋0.2％

＋1.3％

出所：弊所不動産投資家調査（上記期待利回りは、不動産投資家調査の期待利回り回答結果の中央値のため実際の取引利回りとは異なります）

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一般財団法人 日本不動産研究所

4不動産調査 2023

No.423

ように推移していくのかという別のデータを見ると、ア回復すると回答したのは 18％しかおらず、2024 年か

ジア太平洋エリアの成長率が最も高い予測結果になって2025 年以降に回復すると見ている専門家が 8 割になっおりますので、アジア太平洋エリアの旅客数の成長は長ており、先ほどの IATA のデータと同じような傾向になっ

期的に、かなり強気に見られているという結果になってていると見て取れます。
こういった各機関が出している予測と、今後の人口のおります。
続いては UNWTO が 9 月に発表したデータになっており推移や、経済指標の将来予測、そういったデータを総合ます。UNWTO というのは、国連の観光専門機関になって的に勘案しまして、弊社のマーケットレポート業務で提おります。こちらが国際的な海外旅行者数の現状と、今供しているサービスとして、延べ宿泊者数や KPI（ホテ後の予測を出しております。

ル指標）がどのように回復していくのかという予測を左側のグラフを見ると、2019 年対比で現状 2022 年の1 月から 7 月にかけて、どれぐらい海外旅行者数がマイ行っておりますので、その一部をご紹介させていただきます。

ナスになっているかというデータになっております。欧まずは延べ宿泊者数の予測に関しまして、弊社が考え

州では－ 26％で 74％の回復率となっている一方で、アる標準的な回復シナリオとしましては、2022 年の後半

ジア太平洋エリアについてはまだ 15％しか回復しておにかけて国内の需要が回復し、2023 年から 2024 年にからず、回復が遅れているという状況になっています。

けて、インバウンドが本格的に回復してくるフェーズと右側のデータについては、UNWTO の各エリアの専門家考えております。その後、2024 年か 2025 年にかけて、に対するアンケート結果で、2019 年の水準への回復予

延べ宿泊者数がコロナ前の水準に回復し、それ以降に関

想時期に関する回答結果の割合を表したものになっておしては、インバウンドの長期的な増加によって、延べ宿ります。これを見ると、欧州やアメリカエリアについて

泊者数は増加傾向で推移していくという予測となっておは、だいたい 2023 年から 2024 年に回復するという回答ります。

をしている割合が過半を占めております。既に回復して当該予測は中国のゼロコロナ政策の影響等の外的要因いると言っている専門家もいて、回復は鮮明になってきにも左右されると思いますが、その不確実性がありつつております。

も日本の観光地としての人気は世界的に高まっておりま

一方で、アジア太平洋エリアについては、2023 年にすし、円安の影響もありますので、ある程度楽観的な見延べ宿泊者数予測（全国）延べ宿泊者数は2024年には概ね2019年の⽔準まで回復し、その後は訪⽇外客数の増加等により増加傾向で推移すると予測
（百万⼈）

実績

予測

⽇本⼈
延べ宿泊者数

外国⼈
延べ宿泊者数出所：【実績】観光庁「宿泊旅⾏統計調査」（https://www.mlit.go.jp/kankocho/siryou/toukei/shukuhakutoukei.html）【予測】弊所分析（※）上記は2022年10月時点における各種マーケットデータに基づく予測であり予測の不確実性があることにご留意ください
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5Japan Real Estate Institute16

ホテルマーケットの道標

大きく差がございまして、大阪とか京都とかかなり供給が多かったエリアについては、もう少し回復が遅れるという見方になります。また、先ほどご説明したホテルのタイプによっても供給量が異なりますし、立地、施設の競争力、オペレーターの運営能力によっても大きく回復
時期の差がありますので、そこは個別に見ていく必要があると考えております。
以上が本日のホテルマーケットの道標のご説明となります。最後に宣伝になってしまうのですけれども、日本の強みの一つとして観光産業が明確化されている中で、方もできる状況かと考えております。
最後に、こちらが今ご説明した延べ宿泊者数の推移を

ホテルの投資マーケットは今後さらに成長・成熟してい踏まえた、ホテルの RevPAR の予測結果です。2019 年をくと考えております。そのような中で弊社としましては、

100 とした場合の、今後の推移の予測という形になって鑑定評価業務を超えて皆さまの投融資のご判断をサポーおります。基本的には延べ宿泊者数の推移と連動します

トさせていただきたいと考えておりまして、マーケット

が、一つの要素としてホテルの供給量があります。2019

レポート業務にかなり力を入れております。本日は講演年と比較すると、ホテルの供給量は全国的に見てかなり会という性質上、ざっくりしたデータになりましたが、増加している状況になっておりますので、それも加味し実際にご依頼いただけるとオーダーメードでかなり細かて予測を行っております。

い分析、レポーティングをさせていただきますので、ぜ

こ ち ら の デ ー タ で い く と、 だ い た い 2025 年 頃 に
RevPAR の指数としては 2019 年の水準に戻るという予測

ひご相談いただければと思います。
本日はご清聴ありがとうございました。

結果となっております。ただ、こちらもエリアによって

ホテルパフォーマンス予測（全国）RevPARは2025年には概ね2019年の⽔準を上回り、その後は宿泊マーケットの成⻑を反映して上昇傾向で推移すると予測
マーケット
低迷期

国内需要
回復期

ｲﾝﾊﾞｳﾝﾄﾞ需要
回復期

マーケット
安定期

マーケット成⻑期

RevPAR指数

実績

予測

出所：弊所分析（※）上記は2022年10月時点における各種マーケットデータに基づく予測であり予測の不確実性があることにご留意ください

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一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2023

No.423マーケットレポート業務のご案内

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※本稿は、令和 4 年 12 月 9 日に開催された令和４年度

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Japan Real Estate Institute

定例講演会

JREI ウェビナーの内容をもとにとりまとめたものです。

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2023 年の不動産市場

令和４年度

定例講演会

JREI ウェビナー

2023 年の不動産市場の展望とホテル市場の行方●講演❷

2023 年の不動産市場
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

研究部

不動産エコノミスト
よしの

吉野

かおる

薫

日系大手シンクタンクのリサーチ・コンサルティング部門を経て、一般財団法人日本不動産研究所にて現職。
現在、国内外のマクロ経済と不動産市場の動向に関する調査研究を担当するとともに、大妻女子大学および国際基督教大学において非常勤講師を務めている。
著書に「これだけは知っておきたい『経済』の基本と常識」（フォレスト出版）、「Ｑ＆Ａ 会社のしくみ５０」（日本経済新聞出版社、共著）がある。

皆さま、こんにちは。ここからは講演②「2023 年の不動産市場」と題しまして、私、吉野からご報告申し上
げたいと思います。

とができようかと思います。
このことが日本経済においてどういう影響をもたらしたかというと、もっとも激烈に現れましたのが、為替レー

最初に、昨年のこの場でご報告申し上げた、総括スラトかと思います。この左側でご覧いただきますとおり、

イドを掲げてございます。振り返ってみますと、不動産

アメリカと日本において金利差が大きく開く中で、非常市場につきましては、昨年の見立てと大きく変わらなに足早な円安が進みました。歴史的に見ましても、このかったかとは思っておりますけれども、その前提となるような一本調子で円安が進むのは非常に珍しい、そんな経済の見方については、随分無邪気な見方をしていたと1 年だったと思います。円安が日本経済にどういう影響思います。

をもたらしているかというと、まさにいわゆる悪しき円

申し上げるまでもないとおり、今年に入ってからさま

安という状況かと認識しています。

ざまな情勢の変化によりまして、世界の経済の見通しは

右側には交易条件と呼ばれる指標を掲げておりまし大きく悪化しました。左側、国際機関による経済見通して、日本企業から見たときの輸出物価と輸入物価の比率をお示ししておりますけれども、時期を経るごとにどんでございます。ご覧のとおり、2020 年をピークに足元

どん見方が悪化しております。

にかけて大きく悪化しているということはすなわち、日あるいは、右側は市場におけるアメリカの政策金利の本企業にとって輸入物価は上がっているけれども、輸出見通しになりますけれども、今年に入ってからどんどん

物価はそれだけ十分に上げられていないということで切り上がっているということです。これすなわち、世界す。いわば、貿易面で日本企業の収益性が悪化しており中で物価高が進行する中で、多くの国で金融引き締め、ます。こういう状況では、円安がなかなか日本経済にとっしかも足早な金融引き締めに転じています。こうした中てプラスになっていきません。こういったことが、今ので、経済の見通しもどんどん悪化してきたと振り返るこ

日本の経済を取り巻く現状かと思っています。

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2023

No.423

この点を少し掘り下げてみます。円安になると、しばら減速に向かっていくことがほぼ避けられない中で、な

しば日本経済にとってプラスという言われ方をされるわ

かなか輸出の量を増やしていくことができにくい。そうけですけれども、その経路は大きく分けて二つあろうかいうことが、今回の円安がなかなか日本の景気刺激につと思います。一つ目は、日本企業が海外に持っている現

ながっていかない背景になっていると考えられます。

地法人や子会社は、現地では外貨建て、ドル建てで操業

こういった経済の現状を踏まえつつ、足元の不動産市しているわけです。その収益を円に替えて連結決算をす

場を振り返ってみたいと思います。このスライドでお示ると、日本企業にとって業績押し上げ要因となり、これししていますのは、私どもが調べております市街地価格

が日本にとっての円安の効果の一つということになりま

指数のデータです。左にはここ半年間の、全国平均の地す。

価変動率を折れ線グラフで示しております。ご覧のとお

その効果はある程度発揮されているかと思っておりま

り V 字回復とまで言わないにしても、カタカナのレの字

して、左側に企業の利益の推移をお示ししております。

ぐらいには回復しておりまして、コロナ禍以降の地価のご覧のとおり、青で示しました営業利益は本業の利益と動向のいわば足踏み感といったものは、相当に後退してなり、ほぼ横ばい圏内なのですが、オレンジで示しまし

きたといえると思います。

た経常利益は、今年に入ってから積み増されています。

それから、気になる商業地の動きということで、東京

こういうところを見ると、海外からの収益が日本の企業

区部の主要商業地の地価動向を矢印で示しております。

業績を押し上げる効果は、一定程度発現しているといえご覧のとおり、新宿や渋谷で前回の半年前の横ばいからるかと思います。

プラスに転じていますし、池袋や上野の下落も既に解消

もう一つの円安のメリットは、日本からの輸出財が価格競争力を持つということです。円安になることによっきているかと思います。

て、いわばドル建てで安く売れることになりますから、続いて賃貸市場の動向でございます。左側は私どもが日本の輸出財をより多く輸出することができて、日本国調べております、全国賃料統計のデータです。圏域別に内の操業が活発化します。これが円安を起点とする日本オフィスの賃料の年間の変動率を取っておりますけれど

経済へのメリットの二つ目の経路となるわけですが、こも、東京圏が若干ではありますが、まだマイナスの状況

こがうまく作用していないのが、今の日本経済の現状ととなっています。オフィスの賃料の調整は、全国的な動いうことになります。

きとまでは申さないにせよ、東京を含む一部の都市では

右側には主な業種別の生産の動きを示しております。

調整局面が続いているといえます。

今年の第 3 四半期に向かって生産はある程度回復はして一方で、店舗とか住宅については、全般的に賃貸市場いるのですが、業種によって絵姿が結構まちまちとなりが悪化しているとまではいえないと思っております。こます。足元好調だったのが、まずはこの機械類で、日本の右側は、私どもとビーエーシーさん、スタイルアクト

企業にとって得意な分野で言うと半導体製造装置のようさんと公表しております店舗賃料トレンドという統計なもの。それから足元にかけて、輸送機械、自動車もあを、時系列で取ったものでございます。ご覧のとおり、る程度回復してきたわけですが、これはむしろ、その直2020 年のコロナ禍以降も、傾向的に賃料が大きく損な

前にさまざまな供給制約で自動車がうまく造れなかった

われることはなかったことが、見て取れます。この統計

ことの反動でございまして、決して強い動きではないとの性格上、時期によって上下しやすいデータではありまいうことになります。

すが、少なくとも、賃料全般が調整局面に入っているとそうこうしている間に明確に頭が垂れていますのが電まではいえないという結果になっております。

子部品・デバイス工業です。昨年以来半導体不足で、半もう一つ、不動産投資市場の肌感覚ということで、私

導体産業そのものはだいぶ活発化してきたわけですけれどもが市場関係者のさまざまな方にご協力いただいておども、その需要も一巡しつつあることで、ここが減退しりますアンケート調査、不動産投資家調査の結果をここています。

でご紹介しております。

先ほどお話ししたとおり、世界経済そのものがこれか

9

しまして、地価の動向を見ても随分明るい状況になってJapan Real Estate Institute

左側、今後 1 年間の不動産投資に対する考え方という2023 年の不動産市場

ことで、新規投資を積極的に行うとお答えになった回答

左側は GDP の動きとなりまして、どうしても輸入が増者の方が、95％となります。ご覧のとおり、コロナの直えることが、日本の GDP の水準そのものを押し下げる要

後は若干この数値が落ちるような動きもありましたが、因にはなっていますけれども、少なくとも消費とか、企少なくとも今年の秋の調査時点まで、投資家の方々の投業の設備投資といった国内の経済活動については、今年

資意欲が大きく損なわれていることはないということは随分持ちこたえたという印象です。
それから、講演①でもお話ししたとおり、これからイが、あらためて確認できました。
また、同じ調査における期待利回りの動き。この期待

ンバウンドが確実に回復していくような流れです。これ

利回りは、水準が切り下がれば、投資家の方々は投資意も当然ながら、日本にとってはプラスとなるでしょう。

欲を強めていると解釈できるわけですけれども、ご覧のこういった中で、地価の動きをもう少し分析的に見てとおりオフィスビル、物流施設といったものの期待利回

みたのが、このスライドです。商業地は特にこの半年ぐりの下落が、東京では続いています。また東京では、ホらいの間、かなりコロナ禍直後の状況とは様変わりしてテルも久しぶりに期待利回りが下落しました。今、東京いると思いまして、そのことをあらためてお示しするスだけお示ししておりますけれども、他の都市でも幅広いライドとして準備いたしました。
国交省さんから公表されている地価公示と都道府県地

アセットで期待利回りの低下が観察されました。
これまでのところ、不動産投資市場の中では、投資意

価調査は、それぞれ毎年 1 月 1 日時点と 7 月 1 日時点の欲が大きく減退しているということは確認できない。む

地価を評価するものですけれども、これには一部共通地

しろ、今後の経済の回復を見越して、投資家の方々が投点、すなわち地価公示でも地価調査でも両方調べている

資意欲を積極化している状況であることが確認できまし

地点があります。この地点の地価動向を追っていくことた。

は、いわば半年間の地価動向を捕捉することができるこ

今、今後の経済という申し上げ方をしました。冒頭にとになるわけです。

お話しいたしましたとおり、世界経済が減速していく中このグラフで試みてみましたのは、コロナ禍の初期、で、日本経済の先行きも足取りが重いものになっていく

2020 年の 1 月から 7 月までの半年間の地価と、直近、だろうとは思いますが、少なくとも 2022 年国内の経済

今年の 1 月 1 日から 7 月 1 日までの地価の動き。それぞ

状況は、さほど大きくは損なわれていなかったかと思いれ上昇と下落がどういう分布にあったのかを示したのます。

が、左側のグラフです。

商業地の地価は多くの地点ですでに反転• 地価の下落から上昇に転じている商業地の地点が増えている。
• コロナ禍の初期でも上昇を続けた地点にはマンション適地も多い。
商業地における半年間変動率のコロナ初期と直近との比較（地点数）

主な基準地における地価動向

コロナ禍初期（2020年1
⽉1⽇→2020年7⽉1⽇）の半年間変動率

直近（2022年1⽉1⽇→2022年7⽉1⽇）の半年間変動率仙台市若林区荒町（＋5.3％→＋3.7％）
千葉県市川市⼋幡（＋1.7％→＋4.7％）

上昇

横ばい

下落

計

上昇

38

1

0

39

横ばい

74

30

1

105

下落

200

69

81

350

愛知県知多郡美浜町⼤字河和字北⽥⾯（▲3.0％→▲2.1％）

計

312

100

82

494

⼤阪市中央区宗右衛⾨町（▲18.8％→▲0.5％）

東京都新宿区新宿（▲6.7％→＋1.7％）
奈良県奈良市中筋町（▲10.2％→＋4.2％）

注：左図は都道府県地価調査および地価公⽰の共通地点（494地点）による集計。
出所：国⼟交通省「地価公⽰」「都道府県地価調査」
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29

一般財団法人 日本不動産研究所

10不動産調査 2023

No.423

これを全国の商業地について取ってみると、地価公示

地価がやられているという状況は、ここ半年間ぐらいでと地価調査の共通地点が 494 地点ある中で、この一番左だいぶ解消されたと言って差し支えないと思います。

上、直近も地価が上昇していて、かつコロナの初期の段もう一つ地価について気になるのは、人口動態との関

階でも地価が上昇していた時点が 38 地点ありました。

わりです。しばしば指摘されておりますとおり、東京か

その中身を見てみると、市川市のポイントのように、いら周辺県への人口の流動は多くて、それが左側、東京都

わば生活密着系の商業施設が一致している所もあります

から周辺 3 県への人口移動を、各年の 1 月からの累計ベーが、一方ではこの仙台市の地点のように、商業地というスで表したものです。

よりはむしろ、マンション需要が地価を押し上げている

2019 年と比べますと、2020 年、あるいは 2021 年、そ所はコロナにかかわらず地価が上昇し、直近も地価の上して今年も含めて、東京から周辺 3 県に住み替える人は昇が続いていました。

多いといえると思います。一方で、これをコロナによっ

一方で、コロナの初期にはいったん地価が下落したにてテレワークが定着し、それで人々が自由に住み替えるもかかわらず、直近の半年間で地価も上昇になっている

ようになったと解釈するのは短絡的かと思っておりま

地点が実は結構多くて、200 地点ありました。新宿のポす。東北 6 県から 1 都 3 県への移動者数も、実は 2019

イントに代表されるような繁華街には、既にこの半年間年と比較すると足元でだいぶ減っているということにな

で地価が上昇に転じている所が多く見られます。奈良のります。

地点は近鉄奈良駅の目の前ですけれども、観光需要の回

いわば、サービス産業が厳しい状況が続く中で、雇用復に対する期待感も、直近、商業地の地価を押し上げて情勢の変化のようなものも人々の住み替えの動機になっいるといえます。

ている可能性があると思います。テレワークが定着して一方で、コロナの初期に下落して、直近も下落を続けている地点も 81 地点あります。その中には大阪の宗右人々が郊外に住んでいるといった、単一のストーリーで語るべきではなかろうと思っています。

衛門町、戎橋の北詰のように、コロナ禍以前の地価の上

このことを地価の動向として示したのが、次のスライ

昇が非常に急ペースであったために、足元でも地価の調ドです。ここでは何を試みたかと言いますと、住宅地に整が続いている所もあります。あるいは、構造的に地価つきまして 2019 年 7 月 1 日の地価調査における地価と、の下落が長期的に続いている所もあります。

直近、今年の 7 月 1 日時点における地価とを比較して、こういった形で見てみると、コロナによって商業地の

この 3 年間の間に上がっているのか下がっているのか、住宅の利便性に対する需要はいまだに強い• 鉄道駅から近い地域で、コロナ禍以前の地価を上回った住宅地が多い。
• 住宅需要における交通利便性の優位性が低下したとは認めがたい。
2019年と2022年の住宅地地価の比較（駅距離階級
別の騰落地点の割合）ー全国
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

2019年と2022年の住宅地地価の比較（駅距離階級
別の騰落地点の割合）ー東京都

100%

0%

1000m以下

1000m以下

1001m〜2000m

1001m〜2000m

2001m〜3000m

2001m〜3000m

3001m〜4000m

3001m〜4000m

4001m〜5000m

4001m〜5000m

5001m〜5001m〜
上昇

横ばい

下落

10%

20%

30%

40%

上昇

横ばい

50%

60%

70%

80%

90%

100%

下落

注：国⼟数値情報のテキストデータの「駅名」列にバス停名または港湾名が記載された地点を除いて集計した。
出所：国⼟交通省「都道府県地価調査」
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11

Japan Real Estate Institute312023 年の不動産市場

いわけですけれども、それでも公共交通機関の駅ですと

その地点数を駅距離別に分けたものです。
申し上げるまでもなく、駅距離との関わりでは、騰落

か小売店、娯楽施設、こういった所の人流は、基本的にの地点数に明確な相関関係があるわけです。全国で見ては平年並みよりもずっと下ということになります。このも東京都で見ても、駅に近いエリアはここ足掛け 3 年間辺りをもし回復できるとすれば、まだ伸びしろがあるかで地価が上昇している地点が多いですし、駅から遠いエと思います。

リアではそういったことはない。3 年前と比べても、まと言いつつも、これそのものが日本の景気をけん引しだ地価が低い住宅地が多いということが分かります。

ていくかというと、そういう力強さがあるわけでもない

これは何を意味しているかというと、テレワークにと思っています。もちろんこれは日本経済にとってプラ

よって人々が自由に住めるようになったから、交通利便

スであることは間違いないのですが、日本の景気回復の性を犠牲にしてでも広い家に住んでいるといった需要が基本的なパターンを過去の経験則から振り返ると、輸出もしあったとしても、それが地価動向、不動産市況その産業がしっかりとした足取りを取ることが、日本の景気ものに影響を与えるほどの状況にはなっていないという回復につながっていくことになります。サービス産業のことがいえるかと思います。この辺りも、しばしば誤解

中だけで見れば、回復の伸びしろがたくさんあるといえされがちだと思いますので、あらためてこのスライドでるかもしれませんが、ここに日本の景気そのもののけん

お示ししたということになります。

引役として過度に期待するのは、なかなか難しいのではそれから、先行きの日本経済の見方ということに、少ないかということです。

し目を転じていきたいと思います。まず左側、サービス

今、企業活動と申し上げましたけれども、先行き日本産業に関する経済活動の状況を、2016 年から 2018 年を

経済は足取りが重くなる展開が待っているかと思いま

平年並みとして、そことの差を取ったものになります。

す。とはいえ、大きく景気の谷が待っているとか、あるご覧のとおり、観光産業とか飲食サービスは平年並みといは景気の減速感が強まっていくというほど悪化してい比べると、二桁減どころか 2 割減ぐらいということになるわけでもなさそうだということが、このスライドでおりまして、十分には回復していない状況かと思います。

示ししていることです。

それから右側は Google さんが出されていた人流の左側、企業の設備投資計画を毎年度ごとに調べたもの

データで、これは残念ながら今年の 10 月 15 日をもってになります。今年の 9 月時点の企業の設備投資計画は、データの公表が止まりましたので足元の動きが見られな

日銀短観で見ても法人企業景気予測調査で見ても、非常

景気の減退は緩やかなものに留まる• 企業は設備投資に対して前向きな計画を維持している。
• 景気が減速に向かうにしても、その度合いは穏当なものに留まる。

20

（％）

2022年度の企業の設備投資計画（9月調査時点の前年度比）

企業の設備不足感・余剰感
12（DI、BSI）

10

15

8

10

6

5

4

0

2

‐5

0

‐10

‐2

‐15

‐4
‐6

‐20

‐8

⽇銀短観

法⼈企業景気予測調査

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

‐25

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

⽣産・営業⽤設備 DI（⼤企業・全産業）（「過剰」−「不⾜」）
設備判断BSI（⼤企業・全産業）（「不⾜」ー「過⼤」）

注：左図はソフトウェアを含み⼟地を除く全規模・全産業。右図の網かけ部は2022年9⽉調査における予測・⾒通し。
出所：⽇本銀⾏「⽇銀短観」、内閣府・財務省「法⼈企業景気予測調査」
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33

一般財団法人 日本不動産研究所

12

不動産調査 2023

No.423に強気の計画となっています。これは当然、コロナ禍直かを問うたものです。

後に設備投資が止まっていた反動を含んでいるかとは思

ご覧のとおり一番回答が集まったのは、日銀による金

いますけれども、企業が前向きな設備投資意欲を持って融政策の変更の可能性ということになりまして、金融政いるということは、日本の景気そのものにとって、大き策の行く末については、不動産投資市場の関係者の方々な安心材料といえるかと思います。

の中で、これまで以上に大きな関心事になっていると思

この右側、同じく日銀短観と法人企業景気予測調査にいます。

おける、企業の設備に対する余剰感を示したものです。

あるいは、不動産投資市場におけるリスク要因も、私コロナ禍直前に、企業は大きく設備余剰感を抱えていたどもで選択肢をお示しした上で、上位二つを選んでいた

わけですけれども、それは足元にかけてしっかりと解消

だく形になっておりますけれども、ご覧のとおり、金利されています。こういったことも、企業が設備投資意欲の上昇を今後のリスク要因として挙げる投資家の方々を持ちやすい地合いにあることを裏付けていると思いまが、非常に多くなっています。
このように金融の状況の先行きが非常に懸念されるわす。
繰り返しになりますが、こういった状況の中では、先けですけれども、少なくともこれまでのところ、不動産

行きの日本の景気はたとえ頭が重い展開になるとしてのファイナンス環境に大きな悪化が生じていたとは認めも、大きく悪化していくというシナリオではなさそうだ

がたいということになります。

ということで、これは安心材料といえるかと思います。

左側には、不動産業向けの貸出残高の、前年同月比ベー

ここまでは主に実体経済の話をしてきたわけですけれ

スの伸びを示しております。ここのところの伸びが増勢

ども、むしろ不動産市場を取り巻く状況として気になるを強めているということで、少なくとも量的な面で不動のは、金融の情勢がどうなっていくかということだと産に対するデットファイナンスが細っているということ

思っています。

はないことは確認できます。

再び、私どもの不動産投資家調査の結果をご披露させこちらがマインド指標で、日銀短観における不動産業ていただきます。今回、特別アンケートといたしまして、の貸出態度 DI、借入金利水準 DI を示しております。貸いくつかの選択肢をこちらでお示しした上で、日本の不出態度 DI は DI 値こそは若干下落基調にありますけれど

動産投資市場に対して、あるいは回答者の方の不動産投も、しっかりプラスが残っています。これは特段貸出態資の検討の際に、どういったトピックが最も影響がある

度が厳しいと認識する企業が増えているわけではないの

金融政策の変更と金利上昇に対する懸念• 不動産投資家は⾦融政策の変更を意識している。
• 今後のリスク要因として⾦利の上昇を挙げる意⾒も根強い。
「最も影響を及ぼすトピック」（日本の不動産投資市場に対して／不動産投資を検討する際）
0%

20%

40%

60%

80%

100%

不動産投資市場の今後のリスク要因（上位2位まで）
（回答数）

0

20

40

60

80

100

120

賃料の伸び悩み
⾦利の上昇「⽇本の不動産市場に対して」

J‐REIT投資⼝価格や株価の低迷
レンダーの融資姿勢の変化
エクイティサイドの投資姿勢の変化「御社が不動産投融資を検討する際に」地震などの⾃然災害
気候変動問題コロナウイルスの感染状況

円安

物価の⾼騰

⽇銀による⾦融政策の変更

⽶国FRBによる⾦融政策の引き締め

ロシアや台湾情勢等の地政学問題

戦争・内戦・動乱等の地政学問題
その他
1位とした回答数2位とした回答数

出所：⽇本不動産研究所「不動産投資家調査® 第47回特別アンケート」
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13

Japan Real Estate Institute342023 年の不動産市場

で、このことは不動産市場におけるデットファイナンス

が、国際的な商品市況の高騰だったわけですけれども、のアベイラビリティに、特段の影響はないということを少なくとも先物市場を見てみますと、足元で上昇のペー

裏付けていると思います。

スは鈍化しています。ものによっては下落し始めている

それから、借入金利水準 DI は調査時点において、3ということになります。そうしますと、これは算数の問カ月前と比べて借入金利が上がったかどうかを問う指標

題ですが、前年同月比ベースで物価を考えると、商品市ですけれども、こちらが若干プラスに転じてきていまし況が大きく上がった前後を比べると大きくプラスというて、さすがに追加的に金利が切り下がっていく状況は、ことになりますけれども、商品市況が上がり切った後でだいぶ薄らいだかと思います。それでもコストの面で大の 12 カ月で比べると、さほど大きなプラス要因にならきく上がっている状況は確認できませんので、金利水準ないはずだということになります。ここを考えますと、が低いまま、安定的にデットファイナンスが流れている

来年の半ば以降、コストプッシュ的な要因でのインフレといえるのではないかと思います。

は、だいぶ後退する可能性が高そうだといえると思いま

そして先行き、金融政策は変わっていくのか、金利のす。

情勢は変わっていくのかということになりまして、特にそれから、プロのエコノミストによる日本の物価の見

今年は金融政策に対してさまざま報じられていたところ方です。さまざまな指標をご覧いただいておりますけれです。たとえば来年、日銀総裁、副総裁が交代する中で、ども、来年度から再来年にかけて日本のインフレ率は下

それが金融政策の節目になるのではないかという議論、がっていくというのが、プロの見方ということになりま

あるいは、日銀の政策が技術的に維持できなくなって、す。日本銀行は物価が 2％安定的に超えるまで、現在の日銀は政策の修正を余儀なくされるのではないかといっ政策を維持すると約束しているわけで、こういう状況のた議論はよく聞かれました。

中では、なかなか日本銀行が金融緩和の縮小、あるいは

しかしながら、現実問題としてそういったことが政策

金融引き締めに転じることにはなりにくい。というわけ

変更そのものにつながることは、確率としては低いとで、来年も緩和的な金融政策が維持されるということが思っています。日銀の総裁、副総裁に関しては、確実にメインシナリオだろうと思っています。

来年交代することになると思いますけれども、今の状況とは言いながら、ここ数年、この場で私は、来年の金を考えると、そこで大きく金融政策を変更する、特に金融政策はほぼ 100％の確率で緩和的な状況が維持される

融引き締めに転じることはないと思います。

と申し上げてきたのですが、今年はさすがにほぼ 100％

また技術的な問題。日銀の実施しているオペレーショなどという強気のことは言い難いということになりまンが、外資のヘッジファンドに負けてしまうのではな

す。少なくとも、物価が上がりやすい地合いになっていいかみたいな議論もあり得ますが、ものの道理としてることは間違いなかろうと思っております。

は、日銀は無限に国債を買い入れることが可能ですので、

この左側、販売価格判断 DI という日銀短観のデータ

日銀が本気で現在の金融政策を維持しようとする限り、ですけれども、企業にとって先行き販売価格を上げられヘッジファンドに負けることはあり得ないはずです。

るか、あるいは販売価格は下がっていくのか、この見方

むしろ本質的な問題は何かというと、日本において日を問うたアンケート調査です。企業の見通しを見てみる

銀が目標としている年間 2％という物価目標を超過すると、かなり DI 値が上の方に来ている。すなわち先々、ことによって、日銀がようやく金融緩和を緩められる状

企業にとって売価を上げられるという認識が大きく広況が訪れるかどうかということ。いわば、物価情勢がどがっていることが分かります。

うなるかということが、金融政策を占う本質的なポイン

先ほどのスライドは、プロのエコノミストの物価の見トということになります。その点で見ますと、メインシ

通しをご覧いただいたわけですけれども、一般の人たち、ナリオとしては来年、金融政策が引き締めに転じる、あすなわち家計とか企業の物価の見通しは、このところ急

るいは緩和が縮小に転じる可能性はかなり低いと見てい速に上がっていることが確認できます。このことは、全ます。

く軽視すべきでないということになります。と申します

左側です。足元の日本における物価上昇の原因の一つのも、実際に物価が上がっていく状況で何が起こるかと一般財団法人 日本不動産研究所

14

不動産調査 2023

No.423

いうと、人々が物価が上がると信じるようになります。

よって、住宅ローン金利が足早に上昇しました。これにそして人々が物価が上がると信じるからこそ、実際に物連れて、不動産市場におけるマインドも急速に悪化して価が上がるという効果がありまして、教科書的には「期おりまして、消費者における住宅の買い時感、あるいは待の自己実現」と言っているわけです。こういう作用が戸建住宅業者におけるマインドは、急速に切り下がって

実際に物価に影響を与えるとすれば、これまでの数カ年いるということになります。
そういった中、これはアメリカでの住宅価格のデータ度に比べれば、今後、物価が上がりやすい情勢に直面しを取っています。コロナ禍以降、むしろこれまでよりもていることは間違いないと思います。
メインシナリオといたしましては、来年も物価は安定

急速なペースで住宅価格が上昇してきたわけですが、つし、金融政策も維持されることにはなろうかと思います

いに足元に来て住宅価格に息切れ感、調整局面が見られけれども、一定の確率を持って、物価が上がっていくこ

るということになります。
私どもが公表しております国際不動産価格賃料指数をとにも目配りしなければいけない。そういった状況にあ見ても、ニューヨークのオフィス価格はいよいよ頭打ち

ろうかと思っています。
そういった中、実際に物価が上がり、そして金利が上になっているということですし、同じく私どもの国際不がっていく中で、不動産市場で一体何が起こるのか。こ

動産価格賃料指数の調査都市でいきますと、ソウルのよれは非常にわれわれ関心が高いところでして、なかなかうな都市はこれまで低金利の中、足早に住宅価格が上昇

先行きを見通すのは難しいとは思います。何しろ、日本

してきましたけれども、足下では金利の上昇によって住において本格的に物価が上昇し、金利が上昇するとなれ

宅価格が下落に転じるような動きになっています。そのば、数十年ぶりということになりますので、そこで何が他の主要国、オーストラリアとか北欧の国でも、住宅価起こるかということは見通し難いわけですが、一つのヒ格が既に大きく下落に転じている状況だと聞いておりまントとしては、諸外国で何が起こっているのかをつぶさす。

に観察する。このことはおそらく、日本の先行きの不動

このことは今後、日本において本当に物価が上がり、産市場を見る上でも、有益な情報を提供してくれるはず

金利が上がっていくという中で何が起こるのかを占う上です。

で、大きなヒントになるということです。さらに言うと、

たとえばこれはアメリカにおける指標を示しておりま

そこでいわば市況の調整が軟着陸するのか、あるいは何すけれども、アメリカにおきましては金融政策の変更にらかのハードランディングがあるのか、こういったこと

物価・金利上昇下の不動産市場• ⽶国においては住宅ローン⾦利が急激に上昇した。
• 住宅市場を巡る消費者および事業者の⼼理も急速に悪化した。
米国における住宅ローン金利（30年固定）

米国における消費者および戸建住宅業者の信頼感

（％）

10

100

9

90

8

80

7

70

6

60
50

5

40

4

30

3

20

2

10

1

0

Bankrate.com（⽇次）抵当銀⾏協会（MBA）（週次）

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

0

2018

2019

2020

2021

2022

ミシガン⼤学住宅買い時指数（消費者の信頼感）
NAHB/Wells Fargo 住宅市場指数（⼾建住宅業者の信頼感）

注：右図のうち、消費者の信頼感は「現在が住宅の買い時である」と認識する回答者の割合。⼾建住宅業者の信頼感は判断の分かれ⽬＝100。
出所：Bankrate.com、Mortgage Bankers Association、University of Michigan、National Association of Home Builders
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15

Japan Real Estate Institute392023 年の不動産市場

われるということもありません。したがいまして、賃貸市場においても何か大きな谷が待っているということはありませんが、一部の都市のオフィスですとか、これま
で物流施設の供給が多かったエリアは賃貸市場に一定程度の調整もあるということで、それが上昇に転じる、回復に転じるということが実感できるまでには、しばらく時間がかかりそうだということになります。
一方で、売買市場におきまして、基本的なシナリオとしては、引き続き来年も低金利が続くということになり、大きく変調がない。そうなれば、賃貸市場の若干の弱さも、われわれはつぶさに観察することができます。
日本において、金利が上昇していくというのはいわばと売買市場の活発さということで、いわばデカップリン

周回遅れだったからこそ、諸外国の教訓をわれわれは得グが進むことになるわけですけれども、今日お話し申しることができることになりますので、引き続き国内の不上げましたとおり、ほぼ 100％の確率で来年も低金利が動産だけではなく、諸外国の不動産動向も含めて、私ど続くとまで強いことは言えないということになります。

もとしても綿密にウオッチしていきたいと考えておりま

諸外国の動向などを踏まえつつ、今後、本当に日本においても物価は上がり、金利が上がっていくという状況す。

がもし生じたときに、一体何が起こるのか。その心の構以上をもちまして、私からの報告は終了させていただ

えをしておくことは求められる。そういった状況にあるきます。

のではないかと考えております。

最後のスライドに、今日お話ししたかったことをあら

以上をもちまして、頂戴した時間がまいりました。私

ためて書き出しております。
繰り返させていただきますと、来年の不動産市況、まからの報告は、これで終わらせていただきたいと思いまず実体経済の状況を考えると、日本経済が頭が重い展開

す。ご清聴くださいまして、誠にありがとうございましになっていくことが避けられない中、大きく経済が損なた。

総括：2022年の回顧と2023年の見通し
 2022年の経済動向と不動産市況• 地政学リスクの顕在化や世界的な物価⾼、およびそれに起因する各国での⾦融引き締めによって、世界経済は想定以上に下振れした。
• 円安が急速に進⾏したが、円安が⽇本経済を刺激する効果は薄い。
• 地価は⾜元で反転している。オフィス賃貸市場に緩みがみられるが、その度合いは限定的
かつ局所的である。
• 不動産投資家は積極的な投資意欲を維持している。

 2023年の不動産市況の⾒通し• コロナ禍以降、東京の⼈⼝動態は⼤きく変化したが、不動産市場の構造変化には繋がっていない。
• 景気の腰折れリスクは低いものの、景気の減速⾃体は避けられないであろう。不動産賃貸
市場においては、これまで調整が進んできた部⾨での回復が鈍く、またこれまで好調だった部⾨の中にも⼀服感がみられる可能性がある。
• 国内では緩和的な⾦融政策が維持される可能性が⾼く、⾦融・資本市場の混乱が⽣じない
限りは不動産売買市場と賃貸市場のデカップリングが継続する。
• 来たるべき⾦利上昇に備えて諸外国の不動産市場動向を観察しておくことは有⽤である。
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※本稿は、令和 4 年 12 月 9 日に開催された令和４年度

定例講演会

41

JREI ウェビナーの内容をもとにとりまとめたものです。

一般財団法人 日本不動産研究所

16

不動産調査 2023

令和４年度

No.423

定例講演会

JREI ウェビナー

2023 年の不動産市場の展望とホテル市場の行方

質疑応答
司会：皆さま、いかがでしたでしょうか。一部スライかというところですけれども、中国も直近のニュースでドの乱れ等があり、大変申し訳ございませんでした。こそろそろ緩和傾向にあるというところでございますの

れから、皆さま方から頂戴いたしましたご質問に、回答

で、かなり明るい見通しかとは感じております。

させていただきたいと思います。

司会：続いてのご質問です。旅館市場の今後の展望にはじめに、いただきましたご質問でございます。こち

ついて、ご見解があれば教えていただきたいですという

らは山田さんですね。具体的に、インバウンドに依存しご質問をいただいております。この点はいかがでしょうていた地域はどの辺りでしょうか。インバウンドでも中か。

国、台湾の戻りは遅いですが、比較的欧米は動いている

山田：旅館市場は箱根や東京に近いエリアに関してはのかと思いますが、いかがでしょうかというご質問です。

国内需要がかなり強く、コロナ時期にコロナ前の水準を

この点、山田さん、いかがでしょう。

超えたといった状況もありました。

山田：インバウンドもエリアによってかなり強弱がご種類に関しては、一般的なホテル同様に、結構、高価

ざいまして、京都、大阪、あとは北海道のスノーリゾー

格帯のホテルが好まれている状況です。インバウンドかトですね。ニセコとか長野の白馬、この辺に関してはからもそういった高価格帯の旅館のニーズが高いと聞いてなりインバウンドが多かったという認識でございますの

おりますので、一泊 10 万円とか、そういったラグジュ

で、そこは戻りが少し遅れている状況かと思います。

アリークラスの開発も見られている状況かと思います。

ご認識のとおり、中国はまだゼロコロナ政策で戻りが司会：続きまして、欧米では 2023 年度に景気後退を遅い。欧米系だったりとか、その辺が中心になっている

予測する声が強いですけれども、景気後退がホテル価格に与える影響をどう見ていますかというご質問をいただ
いています。この点はいかがでしょう。
山田：結論から言うと、現状はそれほど大きな影響はないかと考えております。日本のホテルアセットもしくはホテルマーケットという部分については、外国人の投資家はかなり前向きで、まだまだ成長過程であると見られていると感じております。あとは、運営改善により、
アップサイドを見込めるホテルも多いので、宿泊施設に関して、価格についてはそれほどネガティブな予測は取っておりません。
司会：次もホテルの収益性に関してのご質問です。売上は回復してきておりますけれども、人件費などの上昇

17Japan Real Estate Institute質疑応答が大きく、NOI は上値が重いという意見もございますが、司会：次の質問にまいります。国内の延べ宿泊数は、

実態はどうでしょうかというご質問をいただいておりま

2024 年に 2019 年水準まで回復するのではないかというす。いかがでしょう。

ことですけれども、この予測の実現に当たって重要な、

山田：ご認識のとおりで、急激に宿泊者数も回復してきていますので、人材の確保という部分が大きな課題にあるいは着目すべき要素について教えてくださいとのことですが、こちらはいかがでしょうか。

なるとは聞いております。また、コスト高で、光熱費も山田：日本人の宿泊者数、外国人の宿泊者数という側上昇してきておりますので、その辺も少し懸念材料、利面から見させていただくと、日本人は人口が減少してい益率を押し下げる要因としてあると思います。

る傾向にありますけれども、過年度の推移を見ると、日

一方で、コロナである程度マルチタスクの推進など、本人の宿泊者数も増加傾向にあります。その要因として、経費の削減という部分も進められておりますので、そこ

LCC や交通インフラが発達しているところ、魅力ある観を併せて考えるとそんなに大きな下落とは考えておりま

光施設もしくは宿泊施設が増加しているところ。あとはせん。

余暇のある高齢者が増加しているというところもあると

司会：次は、ホテルの契約に関するご質問をいただい思います。そのため、当面は日本人の宿泊者数も、比較ております。ホテル不動産における固定賃料型と稼働連的ゆるやかな増加傾向に推移していくと考えます。
ただ、動型の比率や、今後の推移に関する考察があればご教示

長期的には少し人口の減少も影響があるかと感じていまくださいとのことですが、いかがでしょう。

す。

山田：コロナで、オペレーターも含めて、固定賃料型

したがって、外国人の今後の伸びが一番重要なファクよりも変動賃料型を採用されるホテルが増えてきておりターになってくるかと思っておりまして、短期的に見る

ますし、既存の固定賃料型のホテルも変動賃料に切り替と中国のゼロコロナ政策緩和、海外旅行の解禁は大きなえるといった事例もありますので、割合としては変動賃

一つの転換期になると考えています。

料型または MC が増えています。ある程度オーナーがホ

司会：次は、マーケットレポートのことでご質問をいテル経営のリスクを負って、逆にアップサイドはという

ただいております。ホテルマーケットレポートサービス

部分があるとは思いますが、そういった傾向に今後なっは具体的にはどのようなものでしょうか。報酬水準と併ていくかと感じております。

せてご紹介いただけないでしょうか。この点はいかがで

司会：関連してもう 1 点、ご質問をいただいておりましょう。

す。今、答えをいただいたところにも関わると思います

山田：オーダーメード的な要素が強くて、かなりさま

が、固定賃料型と稼働連動型の比率の変化が、投資家のざまなご要望をいただくケースが多いです。将来的な予投資意欲にどのような影響を与えるでしょうか。コロナ

想の部分とか、ホテルの種類自体も今までなかったよう禍の間のボラティリティの高さを経験した中で変化があなものや、周辺のエリアとの比較がなかなか難しいようるでしょうか。この点はいかがでしょう。

なホテルの開発も増えてきておりますので、そのようなオーナーがある程度、
山田：先ほど申し上げたとおり、分析のご依頼も増えてきております。

ホテルのボラティリティリスクを享受せざるを得ない

報酬もオーダーメードで対応させていただいていましマーケットになりつつあるかという部分がございます。

て、今、ご依頼いただいているボリュームゾーンとしま

一方で、そういった意味ではちゃんとした目線を持ち、しては、だいたい 100 万円から 300 万円程度となります。

各専門家のサポートも得ながらリスクを排除しつつアッ

司会：次のご質問につきましては、最初に吉野さんにプサイドが見込めるという部分もあると思います。
一方で、逆に固定賃料型のホテルで、家賃負担力が十回答いただいて、次に山田さんに回答いただければと思います。よろしくお願いします。

分確保されていて、さらに賃借人のクレジットが確保さ

2023 年のホテルマーケットを捉えるに当たり、注視れているホテルについては、かなり希少性が増しておりすべきイベントや経済指標があれば教えてくださいとのますので、そういったもののキャップレートの低下とことですけれども、吉野さんいかがでしょう。

いった部分も今後出てくると思っております。

吉野：当然ながら、訪日外客数がどのようなプロセス

一般財団法人 日本不動産研究所

18

不動産調査 2023

No.423で戻っていくかということが最重要なポイントであると人富裕層の方で、日本国内のマンションを買いたいとい思います。あと、国内のビジネス需要がどのぐらい戻る

う方の取得意欲を押し上げる効果はあると思います。まかといったことも、オフィスの使い方とか、働き方とた経験則になりますが、円安の時期は日本の不動産市場

いった文脈に合わせて注目すべきポイントかと思っていにおける、海外の人たちの取引が活発になることも知らます。

れています。

当然、日本の観光需要も持続的な回復を期待したいととはいえ、実際プロの投資家の方々の投資の動機を考

ころではあるのですが、全国旅行支援のような一時的、えると、円安になって割安になったから、そのことを直あるいは局所的に需要を押し上げる政策ではなくて、よ

接的な動機として不動産の取得に動く、不動産の取得をり観光に人々が行きたくなるような方向性で誘導するこ積極化するというわけではないので、円安だから割安。

とが大事なのではないかと思っています。

割安だから外国人による爆買い。こういった短絡的な因山田：細かい色々なファクターがあると思うので挙げていくと、中国の政策が一つ。次に旅行支援の影響、中上げておきたいと思います。

長期的な宿泊マーケットの成長。あとは、今はまだ稼働

司会：次のご質問に行きたいと思います。欧米では、率が回復過程にあって、ADR に関しては成長過程にある金利上昇が不動産価格を低下させ始めているようですと思いますので、そこがいつ回復してくるのかといったが、日本への間接的な影響はないですか。この点、いかところです。

がでしょう。

あとは、コロナでホテルの開発がコロナ前と比べると

吉野：間接的な影響はゼロではないと思っています。

鈍化しておりますので、供給過剰だったエリア、大阪や欧米にしても韓国にしても、国債の金利は 4％になって京都といった所で、どの時点で需給バランスが改善するいる中で、海外の投資家勢の方々が日本の不動産に投資のかというところです。

をして、出来上がり 4％だといったときに、やはりそれ

あとは、述べましたけれども、高価格帯のホテルだったり旅館といった開発が増えていますので、そういった19

果関係が生じているわけではないことについては、申しは合理的な投資ではないという判断にはなりがちだとは思っています。

ホテルの開業の影響、開業後の KPI がどう推移していくとはいえ、実際にいくつかのプレーヤーさんが日本にのかということです。あとはコストの面、人材難とか水おいて投資を手控えているという話自体は聞こえてくる

光熱費や建築費の変動の部分。

んですけれども、日本に対する投資意欲そのもの、このさらにインバウンド、国籍の割合です。アジア圏の経低金利は続くという中での日本の投資妙味について完全済成長がかなり急激に進展しておりますので、インバウに失われたわけではないと思っております。日本への影

ンドの割合が今後どう変わっていって、中国に置き換わ

響はゼロではないとは思いますけれども、少なくともこるところが出てくるのか。あとは吉野さんもおっしゃい

れまでのところ、特段の影響があったとは見られないとましたけれども、新たな宿泊需要で、リモートワーク、思います。

ワーケーション、デイユース、リモートの宴会・婚礼部

司会：関連しまして、アメリカの情勢についてもご質門など、
そういった新たな需要がどう影響してくるのか。

問をいただいております。アメリカの金利上昇、株価下そういったところから見られるかと思います。

落、地価下落といったシナリオにつきまして、どう考え

司会：次のご質問は、日本の経済と不動産マーケット

られますか。メインシナリオでの影響度、注目度についの関係になりますので、吉野さんにお答えいただければて教えてくださいということですけれども、いかがでと思います。円安は日本経済に対してマイナスに働いてしょう。

いるとのことですが、日本の不動産市場に対してはどの

吉野：金利上昇に発端して実体経済全体が悪くなるとように作用しているといえるでしょうかといったご質問いう流れにありますので、アメリカをはじめ金利上昇にをいただいております。この点、いかがでしょう。

着手している諸外国においては、不動産市場は調整局面

吉野：円安になりまして、海外から見た日本の不動産にあると言って差し支えなかろうと思います。住宅ローは当然割安に見えるということになりましたから、外国ン金利が上がっているとはいえ、住宅金融そのものの機Japan Real Estate Institute質疑応答

能に大きな影響が及んでいるというわけではないので、住宅取得者たちはいわばご自身の月々の所得の見合いの前回の金融危機のように大幅に市場の機能が低下するよ

中で、どれだけ住宅ローンを払えるかが先に決まって、

うなクラッシュの仕方をする確率は、今のところ低いとそれによって買える住宅予算が決まる。こういった需要思います。

行動をされている方が多いと認識しています。

司会：次のご質問でございます。各アセットの期待利金利が上昇するということは、月々の支払に対して買回りが低下している一方、日銀の金融政策の変更を気にえる物件の値段が限られることになりますから、それがする声が多い点を併せますと、投資家は仮に日銀が金融

住宅市場における価格の押し下げ要因になります。そこ

政策を変更するとしても、大した変更にはならないと考にさらにさまざまなコスト高が加味されるということにえていると見てよろしいのでしょうか。またこの考えがなると、デベロッパーの利益を圧縮したり、商品設計を正しいのであれば、投資家の目線と物価は 1 年で 3％も工夫するような形で飲み込めないようになってくると、上がると見る企業、家計の見通しとの見方の違いはどの

当然素地価格にも影響がある。こういうプロセスで影響ような理由で生じているのでしょうかといったご質問をが現れてくるのではないかと思います。

いただいています。この点、いかがでしょう。

司会：次は、為替と日本の不動産マーケットについて

吉野：二つの点からお答えさせていただきます。まずもご質問をいただいております。円安は日本経済に対し日本において万が一、金融引き締めに転じるとしても、てマイナスに働いているとのことですが、日本の不動産

諸外国のような足早な金利上昇にはならないというイ

市場に対してはどのように作用しているといえるのでメージは、多くの投資家の方々の共通認識だと思います

しょうか。この点いかがでしょう。

し、私自身もそうだと思っています。

吉野：先ほどのご質問にあったとおり、円安によってそれから物価に対する見方ということで、企業や家計

海外から見た割安感が高まっているという意味では、その見方が非常に高い物価上昇率を予測している点についのとおりかなとは思います。通常であれば、円安が日本ては、統計上のくせみたいなものがありまして、特に家の実体経済を押し上げるという効果をもって、さらにそ計の予想物価上昇率を統計で見ると、現実よりもかなり

れが株価の上昇ですとか、不動産を含む資産価格の上昇

高いところを予測するということになっています。したにつながっていくことが期待されるわけですけれども、がいまして、水準として家計がどれだけの物価上昇を予プレゼンテーションでもお話し申し上げましたとおり、想しているかということよりも、過去と比べて予想物価

なかなかそのプロセスが作用していないというところ上昇率が上がっていることに注目すべきだと考えておりで、この円安局面が不動産市場の追い風にはなっていなます。

いという現実かと思います。

司会：次のご質問に進めたいと思います。米国の住宅

司会：次のご質問でございます。もう一段の金融緩和

ローン金利と住宅市場の関係を踏まえますと、日本におは見込めない中、期待利回りがさらに低下しているのは、

いても金利上昇が住宅地需要を減退させることになるとどういった理由によるものでしょうか。この点、いかが思われますが、現状では上昇を続ける住宅素地価格、さでしょう。

らに高水準にある建築費などの要素を加味しますと、仮

吉野：日本においては中長期的に見て、キャッシュフ

に金利が上昇に反転した場合、住宅地価格はどのようなローも安定していることがあらためて評価されていると展開になりそうでしょうかといったご質問をいただいてか、あるいは日本の不動産市場における取引の透明性みおります。この点はいかがでしょう。

たいなものが各国と比べて高まっていること。市場参加

吉野：当然ながら、日本において万が一金利が上昇す

者の厚みが増しているといったこと。さらにはいわゆるることになれば、住宅地の地価も無傷ではいられないとイールドギャップ（不動産から得られる利回りとベース

思っています。ただ、金利の上昇そのものが上昇幅に比レートとの差）といったことがまだまだ諸外国と比べて例的に地価に影響を与えるかというと、決してそういうも厚い。こういったことが、キャップレートの圧縮の余ことではないと思っております。日本においてそれがど地を生み出しているのではないかと考えられます。

ういうプロセスで出てくるかというと、日本では多くの司会：次は、日本銀行の人事に関するご質問をいただ

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2023

No.423

いておりますので、読ませていただきます。日銀のツーがでしょう。

トップ変更時を逃すと日銀の政策変更は機を逸してしま

吉野：特に今年に入りましてから、不動産の省エネ性うことになると思いますが、物価の安定的上昇なくして能に対する関心が高まったり、災害に対するレジリエン

金融引き締めはないと考えられる理由を教えてください

スに対する関心が高まったり、ビルを木造で造ったり木とのことです。この点いかがでしょう。

質化するといった動きといったことがいろいろ話題に

吉野：そもそも日銀が何のために金融政策をしている

なったかと思います。総じて言えば、ESG に関するキー

かということに立ち返って考えると、日銀法 2 条に、通ワードが、不動産市場でもこれまで以上に注目されてい貨とか金融の調整に当たっては物価の安定を理念とする

ると思います。当然、来年以降もこの潮流は加速していという原則論がうたわれています。今、日本銀行は物価くことになるでしょうし、さまざまな新しい取り組みもが 2％で上昇を続けることが物価の安定の目当てなのだ

出てくるでしょう。

と言っている以上、それを実現することが日銀の義務、それからコロナ禍以降を振り返ると、そもそも不動産の使い方といいますか、オフィスの使い方にしても、住目標ということになります。
そのため、建前上は日銀の首脳が代わったとしても、宅の住まい方にしても、それ自体が見直されている中で、そのパーソナリティーによって金融政策が左右されるわ

不動産業界としてもこれまで需要する方々に対して、いけではないというのがメインシナリオとならざるを得な

わば画一的な、お仕着せの商品設計をしていなかった

いと思います。当然ながら、日銀の首脳もスタッフの方かというのを見直す契機にもなっているかと思います。

も人間ですので、そのトップが代わることが、これまで

ESG の潮流と併せてそういったトレンドをつかまえていのやり方を変えるという心理的なハードルが下がる側面

くということが、不動産業界における投資機会、事業機はあろうかと思いますけれども、しかし今日お話しした会にもつながりますし、業界そのものの社会的な意義にような来年度の不動産市場を占うという上で、人事のタつながっていくと考えております。

イミングが金融政策のタイミング、あるいは金融政策の変更の重要な要因であると考えるのは、無益といいま

司会：ありがとうございました。そろそろお時間がやってまいりました。

しょうか、あまり当たらないのではないかと思います。

最後に皆さま方に 1 点、お願いがございます。当ウェ

もう一つ付け加えると、日銀が万が一物価の目標を放ビナーの配信終了後に、皆さま方にアンケートを送信さ棄して、政策の枠組みそのものを変えるということになせていただきます。ご多忙とは存じますが、ぜひご協力

れば、サプライズ的にやるわけではなくて、市場に何らのほど、よろしくお願いいたします。

か期待、予想を織り込ませながら軟着陸することになる

なお、アンケートにご協力いただきました方々におかはずです。そのときはそのときで不動産市場としても心れましては、本日使用しましたウェビナー資料を後日、理的な備えをしておくことができる、ということになる

PDF ファイルとして共有させていただくことを予定してのではないかと思います。

おりますので、よろしくお願いいたします。

司会：最後のご質問になろうかと思いますけれども、この辺で定例講演会ウェビナーを終了させていただき

2023 年の日本の不動産市場の動向を捉えるに当たり、ます。最後までお付き合いいただきまして、誠にありがどのような点に着目すればよいとお考えでしょうか。ぜ

とうございました。失礼いたします。

ひ教えてくださいとのことです。この点吉野さん、いか※本稿は、令和 4 年 12 月 9 日に開催された令和４年度

21

Japan Real Estate Institute

定例講演会

JREI ウェビナーの内容をもとにとりまとめたものです。

不動産の新しい可能性のために弊所は「組織力」「研究・開発力」「情報力」の３つの力を融合し、社会の更なる発展に向けて、不動産を見守り続けています。
一般財団法人 日本不動産研究所

組織図

評議員会
研究部

理事会
会長

特定調査室

理事長
監事

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本社事業部

都市開発推進室

青森支所
盛岡支所
秋田支所
山形支所
福島支所

証券化部

金融法人室

金融ソリューション部

東北支社（仙台）

市況モニタリング室
専門プロジェクト室

企業資産評価室

資産ソリューション部
環境室

千葉支所
横浜支所
関東支社（さいたま）
水戸支所
宇都宮支所
前橋支所
新潟支所
甲府支所
長野支所
松本支所
東海支社（名古屋）

総合支援室

公共部

技術活用推進室
資産評価第１室
資産評価第２室
資産評価第３室

静岡支所
浜松支所
岐阜支所
津支所
北陸支社（金沢）
金沢支所
富山支所
福井支所

国際部
近畿支社（大阪）
大津支所
京都支所
神戸支所
奈良支所

業務部

審査部
中四国支社（広島）

企画部

総務部

鳥取支所
松江支所
岡山支所
山口支所
高松支所
松山支所

情報戦略室

監査室

九州支社（福岡）

不動研（上海）
投資諮詢有限公司
Japan Real Estate Institute Asia Pacific Pte. Ltd.
（日本不動産研究所アジア・パシフィック社）
虎ノ門リアルエステートソリューション株式会社

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北九州支所
長崎支所
熊本支所
大分支所
宮崎支所
鹿児島支所
那覇支所

〒105-8485
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お問合せ先 ：

（企画部）

一般財団法人日本不動産研究所

業務内容のご案内
評価・ソリューション業務
不動産鑑定評価・独立した審査体制（審査部）
・全国ネットワークによる客観的・中立的な機関鑑定評価・特定専門分野別のスタッフ （専門チーム）の配置

証券化に伴う評価・コンサルティング

・投資リスクを適切に分析した評価
・物件の用途 、特性に応じた適切な処理
・海外投資家に対する適切な対応（英文評価書等）

環境不動産調査

・不動産の環境デューデリジェンス（DD）
・環境リスクを反映した不動産鑑定評価、価格調査等
・建物環境性能評価（GB 認証）
・不動産のレジリエンス評価（ResReal）

固定資産税評価支援

・固定資産税のための土地評価システム
・土地価格比準表の作成、画地計算法・所要の補正調査
・家屋評価の支援

海外不動産評価

・海外に所在する不動産の鑑定評価
・海外の不動産市場調査・コンサルティング
・海外提携機関とのネットワーク（米国・英国・中国・韓国・台湾・タイ・その他）
・中国現地法人
不動研（上海）投資諮詢有限公司
・シンガポール現地法人
Japan Real Estate Institute Asia Paciﬁc Pte. Ltd.
（日本不動産研究所アジア・パシフィック社）

時価会計支援・賃貸等不動産の時価開示支援・減損会計対応支援
・販売用不動産（棚卸資産）の評価
・M&A に関する評価

CRE（企業不動産）戦略支援

・CRE 戦略策定支援
・不動産有効活用事業支援
・不動産運用相談PRE（公的不動産）戦略支援

・PRE 戦略策定支援
・公会計制度関連支援
・不動産利活用支援

再開発ビル事業・まちづくり支援

・市街地再開発事業支援
・共同ビル事業支援
・土地区画整理事業支援

不動産市場に関する投融資リスク管理等支援

・不動産市場の予兆管理等支援
・将来予測市況モニタリング
・オフィス投資インデックス作成

防災・減災関連事業

・復興事業設計支援
・防災集団移転促進事業等・復興事業関連土地評価
・各種災害影響評価

各種調査・基礎研究
各種調査

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」（年２回）
・「国際不動産価格賃料指数」
（年２回）

基礎研究
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

編集発行人／一般財団法人 日本不動産研究所
常務理事・企画部長 山本 博英 c 2023
〒105－8485 東京都港区虎ノ門１－３－１
TEL 03－3503－5330／FAX 03－3592－6393
2023 年（令和 5 年）2 月 15 日発行 不動産調査ＮO.423 ISSN 1882-6431
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