用l碧∴ノ・−ト恒卜′＝可附車．ナ㌻、；、：トサトーーー盲、●、とい軸1．≠ト∴直十l

愛 川裕 ニはじめに

平成5年5月に米国のワシソトソ D．C．にあるN∧R（N＾T10N∧L＾SSOCl＾TION OF REALTORS）及びSIOR（SOC‖‖ Y OFINDUSTl＝＾L ＾ND OFFICE RE＾LTORS）に米国の住宅、オフィスビルの動向についてヒアリングを行った。今回はこのヒアリングの概要についてまとめたものである。
1．不動産不況について

米国の不動産不況は、1980年代半ば、石油。一次産品価格の下落により深刻な不況に陥ったテキサス州、ルイジアナ 州等南西部地域で、オフィスビルの価格が暴落したことに始まった。さらに、85〜87年にかけて、コロラド、ワイオミング、アラスカ、ユタ といった鉱物産出州で低価格状態が続いた。しかしながら、これら石油、鉱物市場の悪化が生じた各州の不動産不況は必ずしも全国の市場、商業活動に影響を与える程は大きくはなく、全休としては必ずしも悪い状況を示さなかった。石油価格低下等の影響を受けた各州は、州の地方経済の多様化を稿極的に展開した結果、1987咋までには、不動産市場はかなりの改善を示すようになった。
一方、それと時期を同じくしてハイテク産業（例えばマサチューセッツのコンピュータ間係企業）が弱みを見せ始め、ニューヨークの株式市場も下蒋を示し金融市場における弱さを露呈した。この結果、オフィス市場においては需要が大幅に減退し、ボストンを例にあげると、1980年代の不動産不況が始まる前には空室率G％であったものが一時期は20％以上にもなった（現在は多少回復し17．5％程度で推移）。同様のことがニューヨーク市やワシントンD．C．でも起きた。住宅市場においてもそれまで価格」二昇していた北東部において一気に下落するなど1987〜89年にかけて経済及び不動産市場が弱含みに推移した。
現在、オフィス市場は震源地であったテキサス等の南西部地域の諸州はほぼ回復し、東海岸地域でも最悪期を脱して上向きになってきた。しかし、西海岸一環、特にロサンゼルス等が現在悪化しっっある。一方、住宅市場はカリフオルニア、オレゴン、ワシソトソD．C．、ハワイといった州の住宅取引活動は非常に盛んで物価の上昇を示しているなど、国の一部については住宅不況が続いているにもかかわらず、米国全休としては調子の良い所によって補完され、全体の数値にはそれ程の影響が現れていない。

2．米国の住宅市場について○住宅市場規模について

米国の住宅市場は、中古住宅（E‡ISTING）と新築住宅（NEW）の二つに分けられる。
このうち1992年の戸建て住宅（S川GLE−FAMIRY HOME）の取引件数は、中古住宅が年間 352万戸、新築住宅は年間61万戸となっている（表1）。エリア別（NARでは全米を 4つの地域に分割）中古戸建て住宅の取引件数は、北東部が53万4千戸、中西部が93万9千戸、南部が129万2千戸、西海岸が75万5千戸となっている。（表2）
また、全米の中古戸建て住宅成約価格は10万 3、700ドル（1ドル105円換算で1，090万円）、新築住宅は12万1、000ドル（同1，270万円）と、当然ながら新築住宅は中古住宅より高くなっている［住宅価格は個別価格の集計ではなく、プライス。レンジ毎（100ドル単位）に何件という集計から導き出された中央値（MEDIAN）の集計］。エリア別中古戸建て住宅成約価格は、北東部が14万ドル（同1，470万円）、中西部が8万1、700ドル（同 858万円）、南部が9万 2、000ドル（同 966万円）、西海岸が14万 3、800ドル（同1，510万円）と西海岸と太平洋岸が高く中部では安いといった傾向が表れている。（表3）Home Sales（SeasonattyAdjustcd
AnnualRales）
Ycar

Existin望New

NumberoF1lomes
Available rorSa】e（EndorPerjod）

Months Supply MedianSalesPrke
OrHomeson ofSingle−Family
Ihe MarketHomes

Exis【in3，211．000 5封．000
3，220、000 509，000
3，520，000 610，000

1．970β00 321，000
2，130，000 2隷l，000
1，760，000 27l．α）03，500．000 552，000
3，490，000 552，000
3■450tOOO 552，00O
Jun
3，320．000 584，000
Ju13．380，000 622，000
Atlg 3．340．000 625，00O
Sep
3，380、000 672，000
0ぐ【3，710，000 637．000
Nov
3，860，000 615，000
Decr 4，掴0，000 662，000

2，650，000 279．Ⅸ旧2，580、000 274，㈹2，510，000 273，000
2，510．000 273、∝氾
2，400，000 270．000
2，250，000 2（；7，000
2，410，000 2朗．000
2，230，000 267．000
1，760，000 265，000

8．9 6．1 ＄104，300 ＄120、000
臥7 6．2 103、500 120．∝の8．6 5．9 103、100 113．∝旧臥9 5．7 105，500 124，5（沿臥3 5．5 102，800 118．㈱8．7 5．3 105．000 123，500
8．2 4．9 103，500 119，500
7．9 5．1 103，400 125，Ⅸ旧
7．0 5．3 102，700 128，900
5．2 4．9 104，200 126，000

1993 Janr
3，780．000 597，000
Feb r 3，460、000 608，000
Marp 3，360．仲0 637．000

2，030，000 266，∝旧2，230，000 2（；8．000
2，250，000 269．000

6．4 5．3 ＄103，100 ＄118，∝沿7．7 5．3 103，600 128．400
8．0 5，1 106，000 125，0（泊1り90

1ウ91

1992

1992 Mar
AprMayrReviscd pPrelinlillary ■No【Applicable2，3（；0，000 271，∝粕

＄95，500 S122，700
100，300 120，000
103．700 121．000

い後︶圏

Single・Family

る徐毎轟

United States SummaryてのTE市

めそ⁝都りが州格始︑川︑そ値る○価らつる約よ敷い

取たかあい成の夕し選一計

おのて数デ推年でての19上やご79︶しとは以増州取査毎引の年の謂を計人に︑

夕15地る

際勢値

集方城がて一は32い

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夕ta地︑約数r︒当26毎ほなてのデp︒初他のなっ川係

︑川アは市一象つのl︶件etほ1圏夕とい為

格圏り年都デ対に整︵表

価市工咋︑の査数詞

宅都集し数数詞件し体と住の収加件件︑引絞デ々のの︶R夕増引引た取比
往M一に取敢まのを︵半分 に相と ⅣÅRの○○UnitVolume（表2）

EXISTING SINGLE．FAト／11LYHOMESALES
UnitedStatesYear

3．211．000
3．220．000
3．520．000

Un舶d Norlh・NoHh・
east

MIdwest Soulh

West469．000
479．000
534．000

831．000 1．202，000
840，000 1．199．000
939，000 1．292，000

709．M
702tOOO
755．000

Stat￠8

Seasonelly Adjusted Annual Rates◎8＄t Midw￠St South West

N01SoasonallyAdjus旭dOcI
Nov
Dec

3，380．000
・3．340．000
3，380．000
3．710．000
3，860．000
4，040．000730−000
530，000 910．000 1．340，000
510．M 900．000 1．300．000790．000
520．000 920．000 1】260．000
7J10．∝旧710，000
520．000
860．000 1，240，000
700．000
520，000
920，000 1，240，000
730，000
1．230．000
530．000
860，000
1．250，000
700．000
530．000
910，000
810．000
560．000 1．020．000 1．320．000
820．000
590．000 1．050．000 1，400．000870．∝旧630．000 1．050．000 1．4gO．000

307．000
322．000
323．000
354．000
322−000
314．000
284，000
317．000
283．000
278．000

39．00044．00050．00053．00055，00054．00050．00055．00038．00038．000Febr
Ma「p3．780，000
3．460，000
3，360．000

600，000′1．010−000 1，360．000
1．290−000
550．000 890．000
1．250，000
500．000 920．000

810．000
740，000
700．000

211，000
217，000
303．000

35．000 54．000 81．000 40−000
30，000 65．000 79．000 44．000
381000 89，000 111．000 64．000

1992 MarAprMayJunJulAugSep

1993 J8n

3，500．000
3，490，000
3．450，000

3，320tOOO（Revised p Preliminary

87，000 115．000 66，000
92，000 118．000 67，000
85．000 115．000 72．㈹
95．000 124．000 82．000
88．000 117．M 62．000
83．000 112．000 66．000
71．000 98，000 65．000
81，000 105．000 75．000
65．000 123，000 58．000
70，000 110，000 60．000

Componentsmaynotagreedu8tOrOUnding，SalesPrice（表3）

S＾LESPRTCEOFEX］ST］NG S］NGLE−F＾MTLY‖On／TES（N（ltSeasnnaltyAdjllSted）
UnitedStatesNorlh・east Midwest

MedianSoulh

W8St

Un‡led No相1・StateseasI Midwest South

Average（Me8∩）負＄85．900 ＄139．600 ＄118，600 ＄154．700 ＄86．100 ＄105．600 ＄155．900
88．900 147，200
128，400 166，800 90．800 112，300 175，000
9乙100 143，800
130，900 165，100 95．200 116，500 175，100

May
JunJuIAug
Sep
Oct
Nov
Dec

＄104．300 ＄145，000 ＄81，100
103．500 142．000
80，900103．100 142▲50081．600105．500
日3，60082，400102，800 141．100
81．500105．000 1−12．000
82．400103，500 137，500
81．800103，400 135，300
82．30010乙700 137．500
82．300104，200 135．800
81．600＄92．200 ＄144．000 ＄130．300 ＄168．800 ＄93．700 ＄114．700 ＄175．000
130．700 167．600
91．500 144．400
94．500 116．500
173．800
131．000 166．700
92．400 144．000
94．000 117．300
174．800
93．000 145．900
96．600 119．600
133．900 171，800
177．700
91，400 143．800
95．000 115，900
13乙200 168．500
179．700
95．200 138．500
132．400 167．500
96．600 120．700
171．900
91．600
日5，500131，000 162−900
96．400 114．700
178．300
91．800 142，700
129，300 158，400
95．700 115．200
173．900
96．200 116，700
92．000 137，300
128．800 159．400
168，100
92．600 143．700
131．000 159．500
97．300 ‖7．100 175．400

Febr
Ma「p＄103，100 ＄134．400 ＄82．600
103，600 136．900
83．800106，000 140．800
85，200＄89．900 ＄141．300 ＄129．400 ＄155．900 ＄99，100 ＄115．200 ＄171，600
90．100 141．1∞
129．600 160．300 100，200 113．200 171．200
92．200 144．100
131．900 162．800 99．900 116．200 175．800

0 1 2
9 9 9
9 9 9＄95，500 ＄141．200 ＄74．000
100．300 141．900
77，800103．700 1 10．000
81，7001992 M8r
Ap「1993 Janr Revised p Pre‖mina「y★BeginnlngJanuary1991，meanPrlCeSar￠COrnPUted†rommoredeta edinformationonhighpricedhomes8ndthereforecannotbe
directIycomparedtopreviousaverages．

○日米住宅市場の比較
日本では「生活五カ年計画」で大都市圏において勤労者世帯の平均年収の五倍程度（諸条件の下における住宅の取得のために調達可能な資金額）を目安に良質な住宅の取得が可能となることを目標としている。一方、米国の場合は年間収入と住宅ローン支払い額とで比較が行われている。92年は年間世滞収入の中央値（Median Fa111ilyIllくCOme）3万 6，837ドル（1ドル105円換算で 387万円）に対し、その20％にあたる月額615ドル（同 6．5万円）、年間で7，380ドル（同77万円）を住宅ローンの元本と金利の支払いにあてている。年間収入に対する住宅ローン支払い額の割合は住宅価格上昇、年間収入減少にもかかわらず、住宅金利（MORTGAGE RATE）の低下により、92年は90年に比較して2．8ポイント のダウンとなっている。（表4）参考に日本と同じく住宅価格と年収での比較をすると、92年の全米の中古戸建て住宅価格（10万 3，700ドル）は年間世滞収入（3万6，837ドル）の約 2．8倍になる。なお、一般的には貸付け金融機関は税込粗収入の30％以内におさめることを貸付けの基準にしており、返済期問は30年間で、新築、中古での返済期問の違いはない。
土地神話については、米国では30年代以降80年代までは今回見られたような大幅な住宅価格の下落はなく、80年代まではアメリカ人も日本人と同じく土地の価格は上がるものとの見方を一般的には持っていたようだ。その意味では米国にも土地神話があったと言える。しかし、80年代後半以降、住宅価格が高騰。下落を示したが、日本のように土地神話がマイナスになるという意識は現在もないようである。

（表4）

HouslngAffordability
MonlhIy Paynlenl MedianMortgage P＆las％

Fam‖yOualifying

lncom8 lncom￠

hcom8…

Year

Fanl11yHome

Rale−

1990
1991
1992

＄95，500

10，04％
9．30
8．11663615

22．8％ ＄35，353
22．1 35．939
20．0 36，837

Af†ordab川

Composite

Fixed＄32．286 109．5
31．825 112．9
29．523 124．8

1121222221111．2

36，239．1

36，389

0
00q）
9

9
9

ARM

106．5
109．9
120．2

118．3
124．2
145．1

119．5
118．6
125．3
124．7
129．2
130．ヰ
129．9
127．9

113．3
113．8
115．1
113．9
120．6
120．2
124．6
125．3
124．4
121．5

137．9
137．6
138．7
136．2
146．8
145．5
14臥5
154．0
153．0
150．3

＄28．363 130．1
27．844 132．7
28．155 131．5

123．9
126．4
126．3

150．4
156．3
158．3

30．701
30，38530．69229．10329，30528，33628．14428．30828．804

7．75％
7．51
7．39

＄591
580
587

19．2％ ＄36．899
18．8 36．960
19．0 37．022

7．35％
7．23
7．17
7．16

＄776
464
499
780

22．8％ ＄40，871
14．6 38，088
18−2 32．870
24．6 38．104

7 7103，600
106．000＄673

7 0 3 9 61 06 0 0
3 4 3 3 0 1 9 8 9 0
6 6 6 6 6 6 55 5 6＄＄103，100

7 7

Ma「pNortheast
MidwestSoulh

103．500
103．100
105．500
102．800
105．000
103，500
103．400
102，700
104，200

dO 8 8 nリ ア

JanFebrMarp＄104．300

晋483405器64778︒

1993

抽坤May血山慧肋De︒

1992

100，300
103，700

Paym8nt．

Ex［slingSingle−118．0

丁目smonlh MonlhAgo YearAgo＄140．800＄37．242 109．7 113．1
22，284170．9
172．8
23，952
137．2
139．3
37，417 101．8 103．1

85．20092．200
W（）St144，100☆Eflectiverateonloansdosedonexistinghomes−FederalHouslngFinanceBoard．Regiona＝ntereslrate★☆BasedoncurrentlendingrequfrementSOItheFederalNationa＝JortgageAssociationuslnga20perce
P Preliminary r Revjsed

93．2
153．3
117．3

87．2

romHSHAssociates；BulJer．NJ

downpayment．

○住宅価格変動の要因について
固定資産税は地域ごとに税率は異なるが、経年的に大きな変動はなく、それはど住宅価格変動の．要因にはなっていない。また、連邦所得税については、利子控除、固定資産税の控除が行われなくなれば、住宅価格及び需要にネガティブな影響が出るであろうが、ローン利子は全額控除可能のうえ、固定資産税も当然控除されることから所得税制が大きな影響を与えたかという意味では変化はない。

さらに、86年の税制改正はアパート（米国ではアパートの数は少ない）まで含めた不動産市場にマイナスの影響をもたらしたが、戸建て持ち家住宅には殆ど影響がなかった。ただし、オフィス市場は86年税制改正以前までは急激な勢いで必要以上のオフィスビルが供給され、銀行及び貯蓄金融機関もそこに多くの資金を供与した
結果、不動産価格急落により金融機関の大壷破綻が発生し、オフィス超過供給が長期的な影響として現在でも米国の多くの地域で残っている。
投機需要については経済の好調を背景にした過度の需要期待、特にキャピタルゲイン狙いの投機的取引が価格をさらに押し上げた地域も一部にもはあるが、全国的には投機的需要はなかったようである。
このように住宅価格の急騰、急落の原因は、税制上、金融上というよりも専ら経済状況の変化によるものと言える。
○最近の住宅市場動向

70年代から80年代の前半にかけてボストン、ニューヨーク、南カリフ才ルニア 地域の経済活動は下降気味であった。その趨勢が80年代半ばには反転し、85〜87年にかけ経済活動が非常に活発になり住宅需要が高まったが、住宅供給が需要に追いっかなかった。そのため住宅価格は大幅に上昇した。

しかし、経済活動が高揚した後の87年には、ハイテク産業の弱みが露顕するにともない住宅市場も下落に転じた。短期間での投機利益を狙っていた多くの投資家は損失を被っても物件を処分するといった行動をとり、実需屈も住宅取得をストップした。その結果、85年までは平均20％程度上昇していた住宅価格は87年には5〜10％の下落となった。
最近の動きとしては、軍事費削減の影響により宇宙航空産業が困難に陥るとともに住宅取引が全国的に減少している。特に、最後まで地価が上昇を続けていた西海岸の南カリフオルニ7、サげィエゴ、叫ンセルス地域でも実需や投資需要の減少により住宅価格の著しい下落が見られる。さらに、昨年の叫ソセルス暴動に代表されるような 摘ティプな報道も住宅市場に水を差すものになっている。
92年に入り南カリフオルニ7 とハワイ を除く住宅市場はある程度の回復を示すようになり、92年の第Ⅳ四半期（9〜12月）の住宅取引件数は大幅に増加した。これは選挙の時期も重なり消費者が住宅市場に自信を取り戻してきたことによると思われるが、93年第Ⅰ四半期（1〜4月期）は92年第Ⅳ四半期のような活況は示してはいない。
このような中、中西部地域だけは他の地域に見られるような大幅な価格の上昇、

○住宅価格変動の要因について
固定資産税は地域ごとに税率は異なるが、経年的に大きな変動はなく、それはど住宅価格変動の．要因にはなっていない。また、連邦所得税については、利子控除、固定資産税の控除が行われなくなれば、住宅価格及び需要にネガティブな影響が出るであろうが、ローン利子は全額控除可能のうえ、固定資産税も当然控除されることから所得税制が大きな影響を与えたかという意味では変化はない。

さらに、86年の税制改正はアパート（米国ではアパートの数は少ない）まで含めた不動産市場にマイナスの影響をもたらしたが、戸建て持ち家住宅には殆ど影響がなかった。ただし、オフィス市場は86年税制改正以前までは急激な勢いで必要以上のオフィスビルが供給され、銀行及び貯蓄金融機関もそこに多くの資金を供与した結果、不動産価格急落により金融機関の大壷破綻が発生し、オフィス超過供給が長期的な影響として現在でも米国の多くの地域で残っている。
投機需要については経済の好調を背景にした過度の需要期待、特にキャピタルゲイン狙いの投機的取引が価格をさらに押し上げた地域も一部にもはあるが、全国的には投機的需要はなかったようである。
このように住宅価格の急騰、急落の原因は、税制上、金融上というよりも専ら経済状況の変化によるものと言える。
○最近の住宅市場動向

70年代から80年代の前半にかけてボストン、ニューヨーク、南カリフ才ルニア 地域の経済活動は下降気味であった。その趨勢が80年代半ばには反転し、85〜87年にかけ経済活動が非常に活発になり住宅需要が高まったが、住宅供給が需要に追いっかなかった。そのため住宅価格は大幅に上昇した。

しかし、経済活動が高揚した後の87年には、ハイテク産業の弱みが露顕するにともない住宅市場も下落に転じた。短期間での投機利益を狙っていた多くの投資家は損失を被っても物件を処分するといった行動をとり、実需屈も住宅取得をストップした。その結果、85年までは平均20％程度上昇していた住宅価格は87年には5〜10％の下落となった。
最近の動きとしては、軍事費削減の影響により宇宙航空産業が困難に陥るとともに住宅取引が全国的に減少している。特に、最後まで地価が上昇を続けていた西海岸の南カリフオルニ7、サげィエゴ、叫ンセルス地域でも実需や投資需要の減少により住宅価格の著しい下落が見られる。さらに、昨年の叫ソセルス暴動に代表されるような 摘ティプな報道も住宅市場に水を差すものになっている。
92年に入り南カリフオルニ7 とハワイ を除く住宅市場はある程度の回復を示すようになり、92年の第Ⅳ四半期（9〜12月）の住宅取引件数は大幅に増加した。これは選挙の時期も重なり消費者が住宅市場に自信を取り戻してきたことによると思われるが、93年第Ⅰ四半期（1〜4月期）は92年第Ⅳ四半期のような活況は示してはいない。
このような中、中西部地域だけは他の地域に見られるような大幅な価格の上昇、下落を経験していない。それはこの地域が農業中心の地域であるとともに自動車産業、自動車部品、自動車関連産業が集中しており、他の地域で見られるような急速な価格上界がなかったかわりに、現在の不況による影響も他の地域に比べれば小さかったからである。

3．米国のオフィスビル動向について○オフィス市場の推移

米国の不動産市場は30年代から50年代にかけてははとんど変化はなかったが、70年代から80年代の商業関連の建設ブームを背景に大幅に拡大した。オフィスビル着工件数も76年を谷に85年まではば一質して拡大、この間の増加率は年率15％の高率であった。その結果、全米でオフィスの供給過剰が生じ、今世紀中は商業関連の建設は大きく増えることはないであろうと言われている。現在、商業不動産の民間オフィス面積（ストックベース）は約50億平方フトト、政府その他の公共オフィス面積は約100〜110 億平方フ仁トになる。

オフィス空室率は89年以降20％前後の高水準で高止まりしている。高水準が続いていた南西部で反転低下する一方、北東部、太平洋岸では大幅に上昇している。都
市別に見ると、ヒューストンは86年の逆石油危機や農産物の下落を受け、経済が不況に陥ったことから他の地域に先立ち不動産市場の悪化が表面化し、最悪期は30％を超える空室率を示したが、以後新規オフィスビル建設が完全にストップしたこともあり石油価格の安定等による地域経済の底入れとともに空室率も低下した。一方、ボストン

では80年代後半の東西緩和が国防産業への依存度の高い北東部経済を直撃したこと等から空室率は大幅上昇、ニューヨークも87年のブラックマンデー以降、金融業のレイオ

フや相次ぐ業務縮小の影響により、マンハッタソの中心街にさえ多数の空室がみられた。
○オフィス価格、空室率、賃貸料の現状

最近のオフィス価格は、30〜80％の大幅な下落傾向にある。但し、地域によって大きな違いがあり、また一つの地域の中でも細かく見ると様々な違いが見られる。
例えば米国において伝統的に市場が安定していると言われてきたワシントン D．C．では、ダウンタウン（中心地区）の価格は下がり幅が小さい所で20％、大きな所では50％程度の値下がりを示している。さらにワシントン D．C．周辺地区では下がり幅は大きく中には80％程に達している地区もある。
都市別に見ると、ロサンゼルスなど西海岸地域では価格は下落を続けている。ワシントン D．
C．のダウンタウン地区では底を打ち回復の兆しが見えているが、周辺地区ではまだ底のままで推移しており回復の兆しは表れていない。他の地域について撞いまだ回復傾向は見られず、上昇を示している地域はごくまれとなっている。

全米の空室率は現在16％であるが、地域により大幅に格差が生じており、いくつかの大都市圏では最高30％程の空室が生じているところもある。大方の予測は向こう2〜3年は全国的にこのままの水準で推移するであろうと見ている。その背景としては、供給面で新規ビル建設が減少しオフィススペースの増加がなかった事がいえるが、需要面で米国政府の防衛予算大幅削減による既存オフィススペースの余剰が出てきているということもある。いずれにしても、米国全体の経済が低迷しており、今後すぐには空室率が大きく向上することはないであろうと考えられる。
賃貸料は幾っかの市場ではまだ下がっているところもあるが、投機的な建設がなくなり鎮静化して一部の地域では年内に賃貸料が回復に向かうところもある。市場全体としては非常に底に近い状態にあると思われる。しかしながら、例えばIBM社がリストラをし、工場を閉鎖するといったレイオフを行うなど様々な要因により今後も空室が増えることが予測されることから、全国的にみてごく近い将来に賃貸料が回復することは無いであろうと考えられる。
このような中、幾っかの市場において新たな現象が見られる。例えば、メリルリンチ系の会社でゼル（ZELL）という会社があるが、このような幾っかの会社が今後回復が見込まれるであろうと思われる市場で割安な物件を購入し始めている。また、年金のファンドを使い値頃な物件を購入するといった傾向も見られている。但し、このような現象はごく一部の地域に限られたもので、彼らの購入する物件は空室率がそれほど高くなく、最低でも75％以上はテナントが入居しているところに限られている。

○オフィスビルの供給過剰の原因
米国のオフィスビルの供給過剰の原因は、一般的には過剰な成長期待、規制の緩和、大量の金融、税制の緩和が考えられるが、このうちどの要因が大きく寄与したのか、原因については地域によりばらつきがあり様々な理由が考えられる。
一つには、経済の先行きの見通しに対して過剰な期待をもち、それに合わせて不動産市場へ投資を行ったことがあげられる。例えば、テキサスでは原油価格が上昇を続けていた時代には開発業者が先を争いオフィスビルの新規建設を行い、原油価格が下落を始めた80〜81年においてもヒューストン地域では 3，000万平方フトトのオフィス床面積が建設中であった。また、政府は81年にS＆L業界の大幅な自由化を実施したことから、不動産業界に多額の資金が流入したことも背景にあげられる。さらに、政府は税制の優遇措置を不動産の開発について行う方針を打ち出した結果、80年代前半から非常な勢いで不動産の建設が増えた。その後86年に再び法律が改正され税制上の優遇措置が廃止され税制上の理由による不動産投資は減少に転じが、その時点では経済全体の成長率は非常に旺盛であったことから、不動産投資に向かう資金の量は衰えなかった。

ところが、80年代後半には金融機関の倒産が相次ぎ、政府においては防衛関係の投資が大幅に削減され、また急成長を続けていたエ′レクトロニクス業界が80年代中頃にかけて思い描いていた薔薇色の未来の見通しにも翳りが出始め、大幅な供給の増加に対し需要の伸びはそれ程ではなかった。
このように、経済の先行きの見通しに対して過剰な期待を持ち、それに合わせて不動産市場へ大量投資を行ったが、予想に反して経済が低迷し需要がそこまで伸びず供給過剰の事態に陥った。
○不動産市場の回復の鍵
米国の不動産市場はオフィスの供給過剰により、今世紀中は商業関連の建設は大きく増えることはないであろうと言われている。このような状況のもと建設投資を行うに当たり考えられることは、投機的建設投資は一切行わず、新たに建設投資を行う場合にはオフィス稼働率を出来れば80％以上確保し、信f削犬況についても良好なものを確保する、さらに契約期間も投資を回収するに足るだけの長い期間に渡るものにするなど慎重に決断することが必要である。
また、不動産開発については開発業者は多額の損失を出すなど大きな落ち込みを見せており、この状況は残念ながら今後も続くと思われる。回復のためには以前とは異なる対応の仕方が求められてくるであろう。例えば、幾っかの建物を一つのグループにして貸し出すとかロック7エラー、ワールドトレドセントのような巨大規模のオフィスビ
ル建設ではなくよりリスクの小さい比較的小規模なオフィスビルに照準を合わせ開発を行うといったことが考えられる。
しかし、今後の不動産市場の回復の鍵を握っているのはやはり米国全体の景気、経済であろう。現政権下で様々な景気回復策を行っている。これらが上手く機能すれば景気が上昇し、それに従い不動産市場も必然的に回復してくるであろう。現在、浮いているオフィスの過剰供給分が吸収されていくには雇用の増大を通してしか実現されないと考えられる。
したがって、政府は安易に不動産業界の建て直しを図るために建設投資を奨励するというようなことをするよりは、景気の回復そして雇用の創出といった所を先ずしていかなければならないであろう。
最後に現地でお世話になったアメリカ合衆国日本国大使館の一等書記官である赤川淳哉氏及び米国の不動産市場について資料を提供して下さった下記の方々に改めて感謝申し上げたい。
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DIVISION VICE PIモr！SIDENT ECONOMICS ＾ND RESEARCtlDIVISION
MR．GLENN E．CRELLIN

S10Rf）ROGR∧MS DIVISION DIRECTORGRUBB ＆ EL＝S

CII＾lRM＾NMR．M＾RKJ．CROWLEY
MR．JOEL R．CANNONVICE PRESIDENT MR．D＾Ⅴ‖）E．FITZGER＾Lt）
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CII＾lRMAN ＆ CEO MR．］．FERN＾NDO BARRUETA

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土地総合研究所 研 究ゆ う昌〕