【 寄 稿 】

海外土地・不動産事情（９）（財）日本道路交通情報センター
監事 山邊 俊明

Ⅰ．短 信
≪１≫シンガポール億円と推計され、２月に対して３０．１％の増となってい・経済情勢ある。概して言えば、３月の売上高は、２００４年１２月のる。しかし、乗用車購入を除けば、増加率は、８．７％で水準であった。
オフィスの賃料は引き続き上昇傾向
シンガポールのオフィス市場は、２００４年に比較して、・不動産市場

追加的なオフィスに対する需要と賃料の上昇傾向を伴って、増加傾向を続けている。賃料は、コンサルタントにＣｉｔｙＤｅｖはＳｅｎｔｏｓａ ｓｉｔｅを１６０億円で取得

よれば、引き続き上昇すると見込まれている。アジア・

ＣｉｔｙＤｅｖは、２００４年には、Ｓａｉｌ ＠ Ｍａｒｉｎａ Ｂａｙのマ

太平洋における主要な商業センターもまた、同様な見方

ンション販売でトップとなり、波乱を起こしたが、Ｓｅｎｔをしている。
シンガポールの空室率は、前年に比較して、

ｏｓａ Ｃｏｖｅで新たな水しぶきを上げる模様である。長年

２．４％低下しており、グレードＡのオフィスの賃料は、にわたるパートナーのＴＩＤと組み、約１６０億円の付け値

前年よりも８．６％増加している。

で用地を購入した。３５万円／㎡である。アナリストは、ＣｉｔｙＤｅｖは２、３年間に住宅価格が２０－３０％上昇する

が５５万円／㎡から６１万円／㎡の価格で売りに出されると見込むと推測している。

デザイン、品質によるが、この新しい豪華なマンション

Ｃｉｔｙ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｓ（ＣｉｔｙＤｅｖ）の社長Ｋｗｅｋ Ｌｅｎｇ
Ｂｅｎｇは、新築住宅に対する需要が回復することから、今後２、３年間にシンガポールの住宅価格が２０－３０％上Ｂｕｇｉｓ ＪｕｎｃｔｉｏｎがＲＥＩＴに組み込み
Ｂｕｇｉｓ Ｊｕｎｃｔｉｏｎは、ＣａｐｉｔａＬａｎｄと Ｋａｐｐｅｌ ＬａｎｄがＯ昇すると見込んでいることを明らかにした。政府の統計

ＣＢＣとＧｒｅａｔ Ｅａｓｔｅｒｎの店舗、オフィスとホテルの複合によれば、住宅価格は、４年間の不振の後に、ここ４四ビルを１０５億円で買収した後に、ＲＥＩＴに組み込むための半期は、上昇している。しかし、年２％の上昇であって、一歩を踏み出した。ＣａｐｉｔａＬａｎｄとＫｅｐｐｅｌは、現在、香港等の他のアジア市場に遅れをとっている。

Ｂｕｇｉｓ Ｊｕｎｃｔｉｏｎの店舗、オフィス部門を既に取得しており、ＩｎｔｅｒＣｏｎｔｉｎｅｎｔａｌホテルについても９０％を取得して３月の小売は１３．１％増加いる。

店 頭 販 売 と 乗 用 車 購 入 の 強 い 立 ち 直 り によって 、
２００５年３月の小売売上高は、前年比で１３．１％増加した。 Ｍａｐｌｅｔｒｅｅは、ポートフォリオにロジスティックス資産
小売の他の多くの部門でも高い販売額が記録されている。 を追加
統計局によれば、３月の小売業販売額の総額は、１，７２０

Ｍａｐｌｅｔｒｅｅ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔは、ロジスティックスに特化したＲＥＩＴを立ち上げるための準備を行っている。同社

Ｋａｔｏｎｇに位置するＡｍｂｅｒｖｉｌｌｅは、ＨＵＤＣの最初の民は、Ｂｏｕｓｔｅａｄ社とのジョイント・ベンチャーであるシン活化（ｐｒｉｖａｔｉｓｅｄ）資産になり、最近の傾向である９９年

ガポール空港ロジスティック・センター１と７０ Ａｌｐｓの賃借権付きで、一棟売りされる。この傾向は、本年のＡｖｅｎｕｅを２３億円で買い取る契約を行ったと発表してい前半に行われたＥｎｇ Ｃｈｅｏｎｇ Ｔｏｗｅｒの販売によって、る。これにより、７件、１１０億円のロジスティック資産

引き起こされたものである。Ａｍｂｅｒｖｉｌｌｅは、１６８戸のアが購入されたことになる。

パートメントとメゾネットからなる。

Ｓｅｎｔｏｓａ Ｃｏｖｅは６件のバンガローを競売

Ｆａｒ ＥａｓｔはＰａｃｉｆｉｃ Ｐｌａｚａを７４億円で購入

バンガロー開発の用地を売却したＳｅｎｔｏｓａ Ｃｏｖｅは、

Ｆａｒ Ｅａｓｔ Ｏｒｇａｎｉｚａｔｉｏｎは、Ｂｌｅａｕ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔから、

現在、新たな試みを志向しているところである。２００５

Ｓｃｏｔｔｓ Ｒｏａｄに位置するＰａｃｉｆｉｃ Ｐｌａｚａを７４億円で購入

年６月に行われるオークシヨンに出し、Ｓｅｒａｐｏｎｇの丘

したと発表した。賃貸可能な床の単価は、９７万円／㎡でのふもとの湖を見渡せるバンガロー用地の価値を評価しあり、資産の賃貸収入のフローによれば、純収益率は、

ようというものである。丘腹の６件の物件を販売した後４％を超えると言われている。Ｆａｒ Ｅａｓｔグループは、に、それらの価格をベンチマークとして、残る２３件を販Ｐａｃｉｆｉｃ Ｐｌａｚａの既存の店舗とオフィスの利用を存続さ売するものと思われる。

せることが出来よう。

Ｈｏｌｌａｎｄ Ｒｄのマンションが１棟売り

ＣｉｔｙＤｅｖは、資産をＳｕｎｔｅｃ ＲＥＩＴに売却

Ｈｏｌｌａｎｄ Ｒｏａｄの２３戸のＥｖｉａｎマンションは、入札方

ＣｉｔｙＤｅｖは、その資産の一部をＲＥＩＴに組み込むべく式により、販売された。応札者は、各約９９㎡の床面積をＳｕｎｔｅｃ ＲＥＩＴと協議中である。同社は、Ｒｅｏｕｂｌｉｃ

持った６９戸からなるタワー・マンションを建築するであＰｌａｚａ、Ｃｉｔｙ Ｈｏｕｓｅ，Ｎｏ１ Ｓｈｅｎｔｏｎ Ｗａｙ、富士ゼロ

ろう。しかし、これらの資産には、賃借期間がまだ７７年ックス・タワー、Ａｒｃａｄｅ，Ｃｏｍｍｅｒｃｅ Ｐｏｉｎｔを含むオフ

残っている。

ィス・ビルのポートフォリオ６７０億円をＲＥＩＴに組み込むことを検討してきた。ＣｉｔｙＤｅｖは、２月に本年の上期中

Ｍａｐｌｅｔｒｅｅは７月後半に、ロジスティックＲＥＩＴを上場にこの計画について意思決定を行うものと表明している。

Ｍａｐｌｅｔｒｅｅ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔは、７月後半か８月前半に、Ｓｕｎｔｅｃ Ｒｅｉｔは、２００４年１２月の公開以後、規模の拡張

ロジスティック資産からなるＲＥＩＴの上場を順調に進めを試みており、２、３年の内に資産規模を倍にするつもている。初回には、ライバルのＡｓｃｅｎｄａｓ ＲＥＩＴ（Ａ－Ｒりである。

ＥＩＴ）の市場における現在の収益率である４．７％よりも（Ｓｉｎｇａｐｏｒｅ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｍａｒｋｅｔ Ｍｏｎｉｔｏｒ：Ｊｕｎｅ ０６，２００５，

少なくとも１％高い収益率を得ることを見込んでいる。

Ｊｏｎｅｓ Ｌａｎｇ Ｌａｓａｌｌｅの抄訳）

さらに、Ｍａｐｌｅｔｒｅｅは、上場後にこのＲＥＩＴに組み込まれることになる資産を買い増ししている。これらは、シンガポールの他に、香港、中国とマレーシアの資産が含ま

≪２≫香港

れている。
・経済情勢
高い収益率を目指すＳｕｎｔｅｃ ＲＥＩＴ
Ｓｕｎｔｅｒ Ｃｕｔｙ Ｍａｌｌと Ｏｆｆｉｃｅ Ｔｏｗｅｒｓを主要物件と第１四半期は予期された通りの力強い成長

しているＳｕｎｔｅｃ ＲＥＩＴは、１９万㎡の資産をより収益性

経済情勢は、全般的に改善が進んでいる。強い外需とを高めるための道を検討している。既に、２社のコンサ

内需を背景にして、２００５年の第１四半期の成長率は、ルタントが主として、Ｓｕｎｔｅｃ Ｃｉｔｙの店舗部門の分割に

前年比で６％となった。これは、２００４年の８．１％に続くより賃貸収益を増加させる方法を指摘している。コンサ

ものである。四半期を通じて、財・サービスの輸出がそルタントの主たる課題は、収益が低いオフィスを移動し、れぞれ８．９％、８．６％となった。一方、民間消費は、前収益の高い店舗にすることの可能性の検討となるであろ

年比で４．６％の増加となっている。消費者物価指数も上う。

半期では、前年比で０．４％と緩やかな上昇であった。政府の見通しによれば、２００５年の成長率は、４．５－５．５％

Ａｍｂｅｒｖｉｌｌｅは一棟売りである。

飲食店には良い環境れたテナント層を確保できる。

民間消費と観光客の支出を背景として、本年第１四半
期の全レストランの売り上げは、金額では、６．１％、数Ｃｈｅｎｕｎｇ Ｋｏｎｇは、用地取得に積極的

量では、５．５％の増加となった。中華料理店は、数量でＣｈｅｎｕｎｇ Ｋｏｎｇは、最近、土地販売市場でもっとも

９．１％まで増加し、ファーストフード店の４．４％の増加

積極的なデベロッパーのうちの一つである。同社は、１６がこれに続いている。

－１８ Ｃｏｎｄｕｉｔ Ｒｏａｄの住宅用用地を取得した。取得価
格は、２７億円（９２万円／㎡）である。Ｋｗｏｌｏｏｎ Ｔｏｎｇ

通貨量の縮減により、利率が上昇

では、Ｃｈｅｕｎｇ ＫｏｎｇがＬｕｓｏ Ａｐａｒｔｍｅｎｔｓの個人所有

香港の金融当局は、通貨交換システムにかんする三つの住宅を多数購入しており、また、ＡＴＶ Ｈｅａｄｑｕａｒ-の改善策を公表した。公表後直ちに、総通貨バランスがｔｅｒｓの敷地を８８億円で購入する件について、同意が出来

大きく縮減したが、これは、中国元の切り上げを見込んている。

だ、投機目的で香港の銀行に預けられていた通貨が流出したことを示唆するものである。通貨バランスの減少により、最優遇貸出金利は、０．５％上昇して、５．７５－６％となった。

倍増のオフィス取引
オフィス市場では、質の高い空間を求める需要が強いことから、センチメントは、積極的である。ビジネスの成長が続いていることを背景として、床の拡大や移転が・不動産市場続いている。新規供給が限られている中で、増加している需要により、新規成約は、４月の倍である４．８万㎡と販売活動は利率の上昇により軟化
住宅ローン金利の上昇は、市場のセンティメントを冷やし、銀行の利率引上げの発表後、直ちに、住宅の販売なっている。
（Ｈｏｎｇ Ｋｏｎｇ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｍａｒｋｅｔ Ｍｏｎｉｔｏｒ：Ｍａｙ ２００５
Ｊｏｎｅｓ Ｌａｎｇ Ｌａｓａｌｌｅの抄訳）は軟化した。
販売活動が鈍くなり、購入希望者の内には、購入の決定をためらう者もあった。購入者が慎重になってきている一方で、住宅の取得可能性指数で見れば、住≪３≫上海宅は、依然として購入可能な状態が続いている。高級な物件への利率の上昇の影響は、あまり強くはなく、こうした物件を購入する者には、取得可能性は、あまり問題となっていない。

ＨｅａｄＱｕａｒｔｅｒｓ Ｂｕｉｌｄｉｎｇが公開式を開催
床面積４２，８００㎡のオフィス・ビルが人民広場で建築中であり、２００５年９月に竣工するが、新規のテナント
２社への公式の歓迎会を開催した。この資産は、ぺプシ

販売活動の活況による賃貸物件の減少

ー・コーラ（８，４００㎡）とＧＳＫ（４，２００㎡）２社を加販売市場が力を増し、投資収益が下がっているため、

えて、５５％が予約済みである。都心に位置し、オフィス

法人の土地所有者は、住宅投資資産の販売の機会を引き

市場の需要が強いことから、先行契約が進んでいる。

続き、探している。Ｗｈａｒｆ Ｈｏｌｄｉｎｇｓは、１ Ｐｌａｎｔａｔｉｏｎ
Ｒｏａｄの４ブロックの内の２ブロックを売り出した。

土地の公開入札

Ｍｉｄ－ｌｅｖｅｌｓでは、ＧＩＣがＲｏｙａｌ Ｃｏｕｒｔで９件の投資物

６月１７日に、上海不動産・土地資源局は、本年三回目

件を売ろうとしている。ポートフォリオ上の賃貸物件のの公開土地入札を行うことを発表した。計２２０万㎡の３７減少の結果として、テナントは、賃貸の機会を確保しよ

区画が売りに出される。ほとんどが商業地である（９０％）
。

うとする決意が強い。

これらの区画は、Ｊｉａｎｇ、Ｆｅｎｇｘｉａｎ、Ｊｉｎｓｈａｎ、Ｍｉｎｈａｎｇ、Ｓｏｎｇｊｉａｎｇのような郊外に位置している。この開発によＳＨＫＰが西友を取得
Ｓｕｎ Ｈｕｎｇ Ｋａｉ Ｐｒｏｐｅｒｔｉｅｓは、西友の株式の１００％って、これらの地域での店舗、ホテル需要が充足されるであろう。

を確保した。西友は、Ｓｈａｔｉｎ Ｎｅｗ Ｔｏｗｎ Ｐｌａｚａのテ
ナントであり、規模が１４，０００㎡の百貨店である。この

優良開発物件の引渡し取得により、ＳＨＫＰは、西友が最大規模のテナントとし

上海の中心部で多くの優良海外投資・開発プロジェクて留まることから、Ｎｅｗ Ｔｏｗｎ Ｐｌａｚａのバランスの取トが竣工し、６月には、土地所有者に引き渡される。以

下のプロジェクトである。Ｋｅｐｐｅｌ Ｌａｎｄ（約１，２００戸）

車製造業基地の一員としての地位を高めることとなろう。

が開発したＪｉｎｇａｎｃ地区のＯｎｅ Ｐａｒｋ Ａｖｅｎｕｅ。Ｃａｐｉｔａ
Ｌａｎｄが開発したＣｈａｇｎｉｎｇ地区のＯａｓｉｓ Ｒｉｖｅｒｉａ第１期（約７００戸）。Ｍｏｒｇａｎ Ｓｔａｎｌｅｙの投資によって開発されたＸｉｎｔｉａｎｄｉ地区のＪｉｎｇｌｉｎ Ｔｉａｎｄｉ（約９０戸）。

Ｂａｉｙｕｎ新都市の計画策定
広東都市計画局は、前Ｂａｉｙｕｎ空港跡地のＢａｉｙｕｎ（白云）新都市の計画を空港移転後１年後に定めることを明らかにした。この地域は、基盤施設の整った近代的で環境に恵まれた住宅地となるであろう。現在の計画では、≪４≫北京

面積が約１１．４㎢で、１５万人が居住出来るようになっており、高級住宅市場の的になると見込まれている。これ

Ｆｉｎａｎｃｅ Ｓｔｒｅｅｔビルに２１４百万円のオプション

は、市の長期的な開発にとっては、土地供給を作り出す

Ｆｉｎａｎｃｅ Ｓｔｒｅｅｔ Ｈｏｌｄｉｎｇ社のウェブサイトによれば、 積極的なものである。
Ｅｘｃｅｌ Ｐａｒｔｎｅｒｓ Ｌｔｄは、グレイドＡの１７階建て、面積４万㎡のオフィス・ビルのオプションを取得した。同意

Ｒ＆Ｆは高級住宅を発売

書によれば、今後の資産と駐車場のオプションは、２００５

広東を本拠とするＲ＆Ｆ Ｐｒｏｐｅｒｔｉｅｓは、２０万㎡に及ぶ

年１２月３１日までに執行され、この時までにビルは竣工

一連の高級住宅を発売する。これらの販売は、広東、北する見込みである。Ｅｘｃｅｌ社がオプションを実行する意

京で行われ、価格は、それぞれ、１３．８万円／㎡、１２．４

思を固めた場合には、ビルに１１１億円、駐車場に９２０百－２２万円／㎡である。

万円を支払わなければならない。このビルは、Ｆｉｎａｎｃｅ（３、４、５は、Ｃｈｉｎａ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｍａｒｋｅｔ Ｍｏｎｉｔｏｒ：Ｊｕｎｅ

Ｓｔｒｅｅｔ Ａｒｅａに位置し、Ｆｏｕｒ ｓｅａｓｏｎ’ｓ Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｃｅｎ-

２００５ ，Ｊｏｎｅｓ Ｌａｎｇ ＬａＳａｌｌｅの抄訳である。
）

ｔｅｒに隣接している。
Ｃｈｉｎａ Ｌｉｆｅ Ｇｒｏｕｐ社らがＦｉｎａｎｃｅ Ｓｔｒｅｅｔビルを購入≪６≫ソウル

第２四半期に、Ｃｈｉｎａ Ｌｉｆｅ Ｇｒｏｕｐ社、北京Ｚｈｏｎｇｂａｏｘｉｎ不動産開発会社、Ｃｈｉｎａ生命保険資産運用会社の・経済情勢３社が国際金融センター・タワーＡを購入した。総投資額は、１５８億円である。国際金融センターは、２００５年第韓国銀行（ＢＯＫ）は、コール・レイトを維持

３四半期に竣工する見込みであり、総床面積は、７．７万

ＢＯＫは、不安定な不動産市場が経済の安定を混乱さ㎡である。中国生命保険は、１９階から２４階（２２階は一部）せかねないという状況の中で、翌日物のコール・レイトを購入し、別のオフィスと交換する；中国生命保険資産（３．２５％）を７ヶ月連続して変更しないと表明した。

運用会社は、１４階から１８階までを購入した；Ｚｈｏｎｇ-

また、ＢＯＫは、経済に対してマイナスの影響はあるも

ｂａｏｘｉｎは、２階から１３階までと１階の一部を取得していのの、立ち直ろうとしている国内消費を支えるための低る。これらの企業がビルを賃貸するのか、自社で保有す金利政策を維持すると言っている。しかし、経済成長にるのかは、明らかになっていない。

弾みをつけるためには、利率の引き下げが必要であろう。
４月の失業率は３．６％に上昇≪５≫広東２００５年４月の失業率は、ここ４年間で最高の３．６％を記録した。求職者の増大に見合った雇用機会が確保され

Ｈｙｕｎｄａｉ自動車がＨｕａｄｕに設立なかったのである。国立統計局によれば、失業者数は、

ホンダ、トヨタ、イスズに続いて、韓国Ｈｙｕｎｄａｉ自動

８５．７万人となっている。労働市場を活発にするために、車が広東自動車グループとのジョイント・ベンチャーの政府は、２００５年中に４０万人の雇用を生み出すために、一員となり、広東に製造工場を設立した。このプロジェ

１１兆円の支出を行うことを計画している。

クトは、総投資額が１，４００億円で、２００７年にトラック、バスの製造を始める。年生産量は、初年度が２万台で、経済の回復に疑問を持つ経済界

２０１１年には２０万台に達するものと見込まれている。こ

民間企業の多くは、韓国ウオンが強く、弱い国内消費のベンチャーにより、広東市は、中国における３大自動が経済を押し下げるために、経済の回復が遅れるであろうと思っている。韓国産業連合会が韓国の６００社の大企計画中である。Ｇａｎｇｎａｍのアパートメント価格が急騰業に対して行った調査によれば、企業の４７．５％は、したことによって、政府は、住宅市場に関する法令の改２００５年の下期には経済の回復を見込んでいる。しかし、正を計画している。この計画は、税率の調整、住宅ロー

５２．３％の企業は、まったく回復を期待していない。

ンの規制、アパートメントの供給増を焦点とするであろう。

・不動産市場（Ｓｅｏｕｌ ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｍａｒｋｅｔ Ｍｏｎｉｔｏｒ ，Ｊｕｎｅ ２０，２００５；
Ｊｏｎｅｓ Ｌａｎｇ ＬａＳａｌｌｅの抄訳）

地価公示価格（ＧＡＬＰ）の上昇
課税のために使用される標準価格であるＧｏｖｅｒｎｍｅｎｔ
Ａｓｓｅｓｓｅｄ Ｌａｎｄ Ｐｒｉｃｅ（ＧＡＬＰ）は、２００５年６月には、≪７≫ヨーロッパのオフィス市場上昇に転じた。国土の総価格は、２２０兆円となって、前年比 では１９％の上昇 である。 ソウル、Ｉｎｃｈｅｏｎ（仁川）、

ドイツで取引活動が回復

Ｇｙｅｏｎｇｇｉ（京畿道）が総価格の６０％を占めている。南・ヨーロッパの本年の第１四半期の賃貸量は、前四半期

Ｃｈｕｎｇｃｈｅｏｎｇ（忠清南道）は、前年比で最高の３５．７％のよりも低下した。しかし、成約は、２００４年の第１四半上昇となっている。政府は、ＧＡＬＰの上昇を市場価格が反映したものであると説明している。

期とほぼ同じである。
・ドイツの主要５都市では、第１四半期には、昨年の第１四半期を３０％も超える床面積の成約があった。フラ

Ｉｎｃｈｅｏｎ空港で国際ビジネスセンターが拡大

ンクフルトでは、２００３年以来の最高の成約があった。

政府は、Ｉｎｃｈｅｏｎ空港の近くに、３３万㎡の商業地区をベルリンでは、２００１年来の最高であった。しかし、こ開発して、経済の活性化を図るとともに、Ｉｎｃｈｅｏｎ空港

れらの都市でも、市場のファンダメンタルズは、なおを北アジアのハブとすることを計画している。建設工事

弱い。

は、今年度下期に着工して、２００８年に竣工する見込みである。新しい地区は、既にある国際ビジネス・センタ

・ロンドンでは、昨年の第４四半期の非常に高い水準か
ら、５０％も減少した。

ーに加えられ、「オフィスホテル」、会議場、ショッピン
グセンター、展示会場となる。

ブリュッセル、ロンドンのウエスト・エンド゛、ハーグ
では賃料が低下

小規模ビルの取引が盛ん

・西ヨーロッパの優良オフィス・インデックスは、第１企業が財務構造を改善することに努めたことから、５四半期には、０．４％下落した。三期連続の下落である。

月には、小規模で家主が利用している小規模なビルの取都市別の下落率は、ブリュッセル（－３．４％）、ロンド

引が活発に行われた。ＫＴＢ Ａｓｓｅｔ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔは、ンのウエストエンド（－３．４％）、ハーグ（－３．４％）

Ｃｈｅｉｌ産業ビル（５，８４５坪）をＣｈｅｉｌ産業から５８億円で買である。

い取った。Ｄａｅｙｏｏ（１，３４８坪）ビル、ＪＨビル（１，２７０
坪）は、それぞれ、１３億円、７億円で他の国内企業に売・対照的に、リョンでは４．７％、マドリードでは１．０％の上昇を記録した。

却された。
ヨーロッパの全域に見られる経済の先行きについてのＲｅｇｕｓはソウルに第２ビジネス・センターを開く

悲観論

韓国での営業を始める外国企業が増加するにつれて、・ヨーロッパの経済成長は、今年は弱いであろうと見込

韓国では、オフィスのためのアウトソーシングに対するまれている。ＥＵ全体では、経済成長率は、昨年の需要が急増している。これを満たすために、オフィス・

２．３％から２００５年は１．９％と低下するという予測がサービスの提供企業として世界最大であるＲｅｇｕｓは、ソ同意されている。ヨーロッパ市場の内の主要な国で成ウルの中心業務地区の韓国第１銀行本部内に第２のビジ

長率の低下が著しいのは、イギリス、フランス、ドイ

ネス・センターを開設した。

ツである。ヨーロッパでは、利子率が本年中は変化がないと見込まれており、インフレーションは、弱まる

政府は対投機政策を導入
政府は、再び、住宅市場で対投機政策を導入すべく、であろう。

中欧では、需要が緩む兆候

・中欧、東欧では、テナントの強い需要を引き付けてい・中欧、東欧の優良ビルの賃料は、ブダペスト、モスク

るが、第１四半期には、減速の兆候が見受けられ、賃

ワ、プラハで第１四半期には、落ち着いていたが、ワ貸量は、昨年の第１四半期より９％減少している。

ルシャワでは、同期に４．８％低下した。賃料の年間で（Ｅｕｒｏｐｅａｎ Ｏｃｃｕｐｉｅｒ Ｏｆｆｉｃｅ Ｃｌｏｃｋ，Ｑ１ ２００５，Ｊｏｎｅｓ Ｌａの上昇率は、３．７％から１．１％に低下した。

ｎｇ ＬａＳａｌｌｅの抄訳）

Ⅱ．資 料

本稿は、１９９８年にフランスのラ・ロシェルで開催さ議で報告されたものの抄訳である。

れた、「２１世紀における都市」をテーマとした国際会

ドイツにおける郊外化と都市開発
ドイツ都市研究所 ハインリッヒ・メーディング
１．傾向

統一前の連邦共和国（西ドイツ）においては、以下の傾向が見られた：ドイツ連邦共和国は、再統一以降、８２百万の人口を有

１．郊外化を郊外化係数（周辺地域の人口・雇用の地

し、国民は、約１４，６００の自治体に居住している。小規域全体の人口・雇用に対するシェアー）で見る時、模なコミュニティと都市は、合体して、コミュニティ連

この係数は、いずれの都市においてもゆっくりと連合（ｄｉｓｔｒｉｃｔｓ）を形成している。大規模な都市は、独立

続して増加している。

している。これらの１１３都市は、国土面積の５％を占め２．人口の郊外化の方が雇用の郊外化よりも高い。郊るに過ぎないが、全国人口の約３３％を擁している。８３

外化は、雇用の面から見ると、３次産業よりも２次の都市が１０万人を超える人口を有している。このように、産業の方が高い。

ドイツは、都市化した国家であり、これらの都市は、地３．郊外化の結果として、従来見られた都市中心地域

理的に、偏りなく分布している。こうした空間構造は、と周辺地域の間の人口・雇用の密度の差が減少して国際間の競争において、有利であるとみなされる。地域

いる。統計で見ると、「農村」も「都市」的になってのレベルでの空間構造については、居住、買い物及び就きており、都市的なライフスタイルが支配的になっ業における郊外化が１９６０年以降に見られ、今後もドイている。

ツの都市圏において、支配的かつ一般的な空間構造の傾向として続くものと思われる。

４．１９６０年代及び１９７０年代においては、郊外化は、
都市中心部から周辺地域への遠心的な人口移動としこうした郊外化の過程については、標準となるものはて現れた。地域全体の成長は、都市の成長によるもない。差異の多くは、その規模及び過程において生ずるのであった。都市は、水が一杯の洗面器のように、顕著な違いを伴った明らかな都市の形態である。
これは、「溢れ出た」のである。こうして、通勤距離が増加

時間の経過及び地域間の両面において真である：
・旧東西ドイツ間・多極的な中心を持った都市圏と一極集中的な都市圏の間・反映する都市と沈滞した都市の間した。
５．１９８０年代及び１９９０年代においては、地域全体の発展は、中心部に対する従属から解き放たれた。地域内部間の人口移動及び企業の立地が周辺地域の地
位をますます強化した。

都市の中心地域（ｉｎｎｅｒ ｕｒｂａｎ ａｒｅａ）、周辺地域及び６．居住地の軸線と軸線の間に位置する地域における都市全域の境界設定－適切な指標及び統計手法－に関し分散した居住形態は、地価及び賃料の差、モータリては、長く論争が行われてきた。ここでは、触れない。

ゼーションの進展並びに道路インフラストラクチャ

ーの拡大をによって生じた。この地域においては、言及される：

郊外鉄道に近接するだけではなく、アパートメント

・社会階層の分化（特定化）が広がってきた。

・土地の消耗（ｕｓｉｎｇ ｕｐ ｏｆ ｌａｎｄ）及び交通量の増

７．雇用の郊外化は分散の度合いが低く、交通条件に大恵まれた所に集中している。これにより、初期の都・社会的基盤施設に対する需要の追加

心集中型の通勤から郊外間の通勤へと移り変わって・自治体の財政問題いる。通勤距離は、ある程度減少している。

・都市計画を進める際の問題

８．大規模なショッピングセンター及び余暇施設（プール、スポーツ・センター、音楽ホール、映画館等）

・都市中心部の衰退
・都市のアイデンティティの喪失

が周辺地域において出現しており、これらは、車によって容易に利用が可能である。これらの第３のセ

家計及び企業の意思決定が個々の目的の達成を目指し

ンターは、その地域の質を向上させている。
同時に、ている一方で、負の外部経済効果が公共的な資産に影響

都市中心部においては、こうした機能の低下が発生を及ぼし、社会全体の目的が失われる危険が存在する。

している。

初めの二つの点に関して、簡単に説明しよう：

９．地域の住民は、もはや、就業、買い物及び文化サービスの地として都市に焦点を合わせてはいない。
地域全体が、提供されているものの中から自由に選択する人々のための活動の場となっている

社会階層の分化（特定化）
質的な検証によれば、概して、ドイツの人口の郊外化は、重大な社会的分離を伴いながら、進行している。高

１０．他方では、驚くべき「空間的な」繋がりがある。

所得層及び「中流家計」は、都市中心部もしくは開発後

都市中心部の南部に居住している者が郊外の南部へ

年を経た地区を去り、周辺地域に戸建住宅のための土地と移動する。都市の西部に立地していた企業が周辺を求めている。一方で、周知の都市問題を生じさせる社

地域の西部に移転する。

会層は、都市中心部等の地区に集中している。
ここでは、老人、貧困者及び片親だけの家族が大きな比率を有して

旧東ドイツにおいては、地域構造の多くが今日においいる。あるドイツの都市においては、その中心部におけても西ドイツと明らかに異なっている。４０年にわたる

る一人世帯のシェアーが５０％前後となっている。ヤッピ「社会主義」都市を目標とした都市政策の後に、かつて「都市のライフ・スタイル」をー、ディンクスの中には、の都心は１９９０年には崩壊の状態であった。再開発が行享受している層もあるが、これらは、少数である。

われず、住宅に対する需要は、プレハブのアパートメン

ドイツ人の間のこうした分離については、特別の問題

トによって満たされた。これらのアパートメントは、旧が加わっている。外国人が都市中心部に集中しているの都市のはずれに建てられることが多かった（Ｈａｌｌｅ－

である。

Ｎｅｕｓｔａｄｔ，Ｌｅｉｐｚｉｇ－Ｇｒｕｎａｕ，Ｂｅｒｌｉｎ－Ｈｅｌｌｅｒｓｄｏｒｆ）。

ベルリン及び旧東ドイツの都市においては、特有な現市場（地価、賃料）が成立しておらず、都市計画、公共象として、大規模・高層のプレハブ住宅の建設に際して、交通における政治的な特別の優先権により、郊外化の広分化が進んでいる。再統一までは、これらの地区には、

がりは、一般的に、顕著な発展を見ることがなかった。

色々な社会階層が居住していたのである。１９９６年には、再統一の後、初めに、小売取引の急速な郊外化が進行

ベルリンの東部においては、約１３，０００戸のアパートメした。旧東ドイツにおいては、旧西ドイツよりも「緑地」

ントが空室であった。このうちの一部が廃墟となって、の利用転換によるもののシェアーが高い。私的所有への建替えもしくは修復すべきものであるとしても、都市住転換、土地利用計画の策定及び所得の低下がもたらした宅協会は、高密度で住環境が劣悪な地域（これは、都市難点によって、今日においても、住宅の郊外化は、旧西中心部及びプレファブの高層住宅に見られる典型であ

ドイツに比較して、大きく遅れている。１９９０年から後る）においては、最早、フラットへの入居者を見出すこには、東から西への地域間の人口移動が激しかった一方、とは出来ないと訴えている。

今日では、同じような程度で地域内部での移動（都市中
心部から周辺地域）が生じている。旧西ドイツよりも移土地の消耗及び交通量の増大

動率が高いのは、ギャップを埋めるためのものである。

人口の増加（移民による）、家計の構造変化、所得の上郊外化の結果は、様々である。以下の観点がしばしば

昇及びこれに伴う住宅需要の高度化は、居住地域への需要を増加させる。旧西ドイツにおいては、１９６５年から度は、低い。乗用車への依存度が高くなると、環境問題

１９９１年の間に、居住者一人当たりの住宅面積が２２㎡かが生ずる。これは、乗用車への依存度が低い、コンパク

ら３７㎡へと増加している。この傾向は、今後も続き、トな都市においては生じないものである：スプロール、

２０１０年には、４２㎡に達し、５０年間で、倍増することと交通による環境汚染、乗用車への高い依存度、乗用車になろう。旧東ドイツにおいては、この傾向の進展は、まよらない住民のモビリティの低下、街路の公共空間としだ低いが、今後、こうした傾向に向かうであろう。

ての機能喪失、公共空間の安全性の欠如などが生じるこ増大する居住需要の圧力及び居住地の周辺地域への空とになる。

間的拡大（都市のスプロール）は、経常的に、空間に対する需要を増加させ、さらには、自然状態に近い地域の減少を加速させ、重大な生態学的な結果をもたらすこと

２．モデル

になる。
輸送コストが所得に対して、相対的に低下しているこ

都市の空間構造及び都市開発の規範的なモデルに関すとによって、諸機能が空間的に分散し、また、余暇時間

るドイツでの議論においては、二つの競争的かつ背反的のシェアーが高まることによって、交通部門が成長する。

なモデルが今日、中心となっている：

今日、輸送人員の約５０％は、余暇及び休日のためのものである。
乗用車による個々人の移動の増加及びスプロール化は、トラックによる輸送と相まって、交通部門において、排・コンパクト、混合利用、「ヨーロッパ型」的な都市のモデル
・ネットワーク型で、中心軸と結節点、機能によって混合利用と非混合利用がある都市

気ガス、騒音及び空間の酷使の増加をもたらしている。

ドイツ連邦共和国においては、支配的な規範的モデル

土地利用及び輸送の増加は、生態系を危うくしている。

は、今日までは、都市の再生及び都市の部分的な改造で都市の構造及び輸送システムと必要な土地面積との間のあった。これは、ドイツ人にとっては、最近の都市開発

相互関係は、以下に記す都市の比較によって明らかとなのコンセプトのほとんどが、機能の混合及び都市の密度る。

をガイドラインとしているからである。このモデルは、構造の異なる都市を比較する：「ヨーロッパ型」都市の都市計画の構造が安定的である

・「デルフト型」（オランダ）は、高層建築物、土地のと同時に柔軟性に富むことを示してきたことに対する確

混合した利用、公共輸送機関、自転車及び徒歩交通

信に基づくものである。概して、このような都市計画のの重視によって類型化される。

十分に中立的であり、構造は、それが利用される時には、・「オルデンブルク型」（ドイツ）は、中密度であり、ニーズの変化に対応して、統合が可能である。このモデ

土地の混合利用の程度が前者に対して低い；交通体

ルは、生態学的な目標を考慮することも可能である。社系においては、乗用車及び自転車が大きな役割を果

会的な統合、都市のライフスタイル及び経済的な革新にたしている。

対して、貢献をなしていると思われる。こうして、都市・「デンバー型」（アメリカ）は、低密度居住であり、交通は、乗用車利用に特化している。

の文化のヨーロッパ的な根源とのつながりを確立し、さらに、都市を歴史があると同時に未来へも適合するものとすることが、正しく且つ重要であることが明らかにな

これらの三都市のデータに基づいて、人口１０万人の都る。

市を想定すれば、必要とされる居住面積（交通のための

今日、総合的な都市開発計画の策定における新しい局

空間を含む）は、極端に異なる。低密度居住であり、広面においては、都市空間の混交利用（住宅、就業の場、

大な交通空間が必要となることにより、デンバー型の都

警察、行政、教育及び芸術）もしくは、都市開発政策の市は、デルフト型の都市の居住人口当たりの居住地面積

誘因としての機能の混交原理が再び前面へと躍り出ていの４倍の面積を必要とすることになる。

る。いくつかのドイツの都市は、今日の都市の拡大、まこうした比較により、以下の点が明らかとなる：乗用

た放棄されたままの工場、軍事施設及び運輸施設の再生

車への依存度が低く、住宅が高層建築物である都市は、を都市開発の狙いとしている。こうした例は、ミュンヘ

規模がコンパクトであり、交通の多くは、徒歩もしくはン、ハンブルク、フランクフルト、ベルリン、ハイデル

自転車によることが可能である。移動距離が大きくなる

ベルク及びルール地域の北部の都市―これらの都市は、と、公共交通機関の利用が適しており、乗用車への依存

エムシャーパルクで開催される国際建築博覧会のプロジ

ェクトを担っている―において見られる。
しかし、都市地域における機能の分離は、現実に存在しており、これは、コンパクトで、機能が混合した都市のモデルとは相反する。
「ヨーロッパ型」
都市の支持者は、
新しい考えが欠けているという叱責に直面し、後進性を以下の諸措置を結合させることを目的としている：
・都市計画（モニュメント、緑地、水の保全）
・都市における滞在時間の質の向上（清潔さ、照明、安全）
・道路利用の質的な改善（市場、フェスティバル）

非難される。他方で、ネットワーク型都市の主張者は、
支配的な都市の傾向に盲従し、過去の政策の過ち、文化

３．２ 住宅政策に関する無理解及び都市の構造の低下を招いたとして批判される。

これ以上の住宅の郊外化を止めるためには、都市の中「ヨーロッパ型」の都市が今日の主たる目標であるとに魅力があり、購入しやすい住宅が供給されなければな仮定すれば、これは、司法、財政及び民主的に行われるらない。戦後の住宅不足が終了した後に、地域の状況及べき行政が現在では、経済及び社会の力にまさるところ

び必要性に従って、住宅建設が進められてきた。１９５６までいたっていないことを示すものであろう。

年に制定され、とりわけ戦後の状況に適合されていた住宅建設法の根本的な改正の必要性は、明白であった。ここでの論争が住宅政策のための公的資金に関するもので

３．戦略あったということを知っても誰も驚かないであろう。自治体にとっては、財政上の問題の明確化が異常なほどのさて、これらの力を認め、自己の法的、財政的及び行政的な権力の限界を重んじながらも、その規範的なモデ重要性を持った。１９８０年代の初頭以後、住宅政策は、
ますます自治体の受け持つ割合が高くなってきた。

ルのために何かをなそうとする都市政策の戦略は、どの

例えば、ベルリン州においては、再統一以来、都市開ようなもので在り得るか。今は、総合的な戦略を詳細に発政策に関連して、補助政策に関する見直しが行われて述べる時ではない。いくつかの重要な側面を多くの取りきた。これは、単にベルリンの特殊な状況によるものだ

得る戦略の内から引き出してみよう。

けではなく、以下に述べるが、変化の典型を示している：
１．都市計画の目標の変化：住宅開発の分散した構造

３．１ 都市のマーケティング

から、「郊外」の混合的な利用；
２．伝統的な公共住宅建設への単一的指向の廃止；

都市中心部は、「都市的な」センターに留まらなくてはならない。都市中心部の「衰退」に対しては、行政政策、地域における共同及びマーケティング戦略によって対抗しなければならない。再生政策は、小売業における多様３．中所得層の住宅需要に対する所得制限付きの補助金の導入
４．戸建住宅と同様に、アパートメント開発における持家比率の引き上げ性以上のものを必要としているが、これは、大きな役割を果たすであろう：

こうした住宅政策における視点の変化は、現在、住宅・いわゆる「小売取引」もしくは「中心」の考え方は、市場を緩やかにさせている。過去何年かにおける活況し都市中心部の小売業と外延部の小売業との間の労働た住宅建設（１９９１年以降、２６０万戸の住宅が建設され、の分業に影響を与えるものとなろう。大企業の郊外

約３５０万戸が修復されている）は、賃料の低下及びアパ

立地のこれ以上の増加は、阻止しなければならない。

ートメントの空室をもたらした。安上がりな住宅を求め・ドイツは、都市の再開発、交通量の削減及び歩行者

る低所得層を別として、中高所得層向けの市場における用の地区の設置に関して、良い経験を積んできた。

軟化の傾向は、役を果たしていない。低所得層に対する・鉄道駅及び都市中心部の鉄道用地の利用転換は、小供給に対しては、利用可能な住宅の規模が減少するとい

売取引等の価値を高める機会を提供する。

う新たな困難が加わっている。１９８０年には、旧西ドイ
ツの公共アパートメント（ｓｏｃｉａｌ ｈｏｕｓｉｎｇ ａｐａｒｔｍｅｎｔ）「都市のマーケティング」は、統合されたコンセプト

は、４００万戸であったが、今日では、２４０万戸に過ぎな及び公共と民間の共同によって、魅力を高めるための新い。２００５年においては、百万戸の公共アパートメント

たな努力を意味するものとして使われている。

がやっと利用可能であると推計されている。

・「統合されたコンセプト」」は、小売取引の支援措置と多くのドイツの都市においては、財政が厳しく、収入を増加させるための新たな方法を検討している。これに用の機会に恵まれたいという願望の実現；

より、公共アパートメントの入居者への売却及び自治体

・居住の高度な質的水準を作り出す、質が高い公共・所有の土地の売却等の現象が生じている。専門家の多く

民間空間のデザインによる魅力的な生活環境の形は、これらの施策が都市の住宅政策及び都市における社成；

会的な統合を損なうものであると考えている。彼らは、機能の混合を保ち、将来を見据えた土地政策を進めるこ・自然環境及びレクレーション施設へのアクセシビリ
ティに恵まれていること。

とが必要であるとしている。予算の拡大・強化が都市行
政の最も重要な目標となってはならない。
３．３ 郊外（ｏｕｔｓｋｉｒｔｓ）のデザイン

３．４ 交通政策
交通政策は、都市中心部及び郊外における居住構造に対して影響を与える重要な手段である。土地の混合利用

機能の混合及び密度が都市の郊外部の開発に当たって及び質の高い生態系、都市計画を備え、コンパクトな都の目標でなければならない。多様で密度が低い都市景観

市構造を重視する新たな都市政策は、都市の受容力に対は、都市に近接したレクレーションの場を与えてくれる。

応した、
モビリティの供給を必要とする。
このためには、都市の郊外部は、もはや「計画無き」開発の場、都市の少なくとも以下の古典的な戦略が必要である。

縁辺部における大規模かつ単一構造の居住地域であって・長距離輸送の排除：よりコンパクトであり、土地のはならない。これらの地域の開発のポテンシャル及びチ混合利用が行われている都市構造による長距離輸送

ャンスを認識するとともに、持続的な居住地開発にふさの排除及び鉄道の結節点である地域の中心への集中

わしいものとしなければならない。

化。

許容できる開発の道筋は、都市の縁辺部に対してアイ

・輸送手段の変化：自動車輸送の大部分は、公共交通

デンティティを与え、機能が混合し、相対的に高密度で機関、自転車及び歩行によって代替することが可能

あって、その規模が「理解可能」である等の構造を持っである。

た居住地である。１９８０年代の末以降、自治体の居住地

・交通速度の低下及び道路空間に係る計画の策定：輸の形態は、いくつかの都市の縁辺部において開発され、送手段の速度を抑制することによって、危険性、事もしくは、計画されたものであり、１，５００戸から５，０００

故及び騒音は、顕著に減少させることができる。

戸のアパートメントを備え、「都市縁辺部の強化」を目的としたものであった。こうした新たな郊外部の開発の例

公共交通機関、自転車及び歩行に重点を置くことによとして、ベルリン、フランクフルト、フライブルク及びって、都心は、特にその経済的・文化的な機能が支援さハンブルクを挙げることが出来る。

れる。市街電車、郊外鉄道、バス及び自転車のような効

これらの都市の新しい郊外は、新たな都市開発や、都率的で、少ない土地の利用で済む交通機関によってのみ、

市拡大、さらには過去の誤りに関する要請に応えようと

都心の雇用及び観光を維持することが可能である。都心するものである。人口、所得水準、土地の商業的な利用に向かう交通において、鉄道及び自転車の占める比率がと公共の基盤施設の利用、建築物・住宅の形態（賃貸住高い都市は、高い魅力度を享受している。例えば、ミュ宅もしくは持家）の混合及び公共交通機関の便の良さがンヘン、ウイーン、アムステルダム、ストックホルム、「生き残り得る可能性」に対する中心的な要請として考チューリッヒ、ベルンにおいては、都市中心部への交通慮されなければならない。しかしながら、こうしたコンの内の少なくとも約８０％は、鉄道、バス、自転車もしく

セプトを経済的及び持続的なものとするためには、都市は徒歩によっており、乗用車の利用は、最大でも２０％で計画における最低密度の設定により、一方では、民間投ある。

資家、交通の結節及び社会的・文化的な基盤施設にとっ都市の中心地区は、交通政策によって強化される。こての経済的な可能性を確保し、他方では、受け入れられれは、第１に、公共交通機関のネットワークにおいて重得る限度内での土地利用とすることが必要である。

要な結節点であること、第２に、交通量の削減及び歩行

これらの原則に従うことによって、個人の生活及び人空間の計画策定によって、歩行者、自転車のための条件

口の大部分の居住観の経済的・生態学的なバランスをとを改善するためである。都市計画及び生態学的な質の向ることが可能となる：

上は、これらの地区における都市の質を高めることが出

・郊外において、都市もしくは地域のサービス及び雇来る。

地域計画の改良及び効率化に加えて、国から課される条件が持続的な居住及び交通投資に対して逆効果を持つ
ものではなく、これらの目的を推進するものとなるように組み立てられなければならない。投資政策と共に料金設定が交通部門の開発に対して、非常に重要である。ト
ラック、自動車及び航空機は、外部費用が非常に高い。
市場の不完全性が税制によって相殺されなければならない。これは、第１に、料金の適正化という意味で必要であり、第２には、環境にやさしい交通手段の使用を進めるための誘導策として必要である。
（Ｓｕｂｕｒｂａｎｉｓａｔｉｏｎ ａｎｄ Ｕｒｂａｎ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｉｎ Ｇｅｒｍａｎｙ
Ｔｒｅｎｄｓ－Ｍｏｄｅｌｓ－Ｓｔｒａｔｅｇｉｅｓ）