不動産調査
No.397（2014/12/15）

平成 26 年度「土地月間」仙台講演会

どうなる今後の日本経済と不動産市場
第 1 部 ● 基調講演

最近の地価動向と今後の土地政策 ……………………… 2
国土交通省 土地・建設産業局 次長

江口 洋一郎 氏

第 2 部 ● 研究報告

震災被災地における地価の推移と今後 ………………20
一般財団法人日本不動産研究所 東北支社 主任専門役

倉地 真一

第 3 部 ● 特別講演

これからの日本経済と地方のゆくえ …………………28
早稲田大学 政治経済学術院 教授

北川 正恭 氏不動産調査 2014

No.397平成 26 年度「土地月間」仙台講演会

どうなる今後の日本経済と不動産市場
第1部

基調講演

最近の地価動向と今後の土地政策
プロフィール
国土交通省

土地・建設産業局次長

江口 洋一郎氏
Contents

1. 最近の地価の動向 …………………………………………………………………………………………………… 3
2. 地価と人口 …………………………………………………………………………………………………………… 13
3. 土地税制 ………………………………………………………………………………………………………………… 15
4. 土地に関する施策（地籍調査）…………………………………………………………………………… 17
5. 国土のグランドデザイン 2050 ………………………………………………………………………… 19

2

ただいまご紹介いただきました国土交通省の土地・建税金をかけるなど、いろいろな手を打ちました。そのと設産業局次長の江口です。
「最近の地価動向と土地政策」

きに土地というものの公共性というものを土地基本法とということでお話をさせていただきます。それから、国いう法律に書きました。土地は私有財産であるけれど

土交通省の目玉施策ということで、国土のグランドデザ

も、国民みんなのものだ。限られた資源だから、大事にインという資料をお配りしていますので、それについて使いましょう。間違っても、土地転がしなどをしてひとも一番最後に触れさせていただきますので、よろしくお儲けしようなどというのは駄目です。そういうことを法願いいたします。

律に書きました。そういった土地の理念、公共性を広く

土地月間の基調講演ということで、土地月間とは何か

国民に理解してもらおうということで平成 2 年から土ということに触れておきます。10 月の 1 カ月を土地月

地月間を始めたわけであります。海の日のように祝日に間にしたのが平成 2 年からです。と申しますのは、平はなりませんけれども、年に 1 回ぐらい土地の公共性

成の初めというか昭和の終わりから、大変な地価高騰、というものをこういう機会に考えていただければと思っ土地のバブルが起きて、そこで不動産融資を減らすとかております。

Japan Real Estate Institute最近の地価動向と今後の土地政策

当時は、首都圏の地価が 1 年で 2 倍、3 倍になった

か、深刻なデフレが続きました。やっと最近、異次元の年でした。「土地神話」や「地価狂乱」といった言葉が金融緩和ということもありまして、アベノミクスで少し新聞を賑わせました。それから、土地を持てる者と持たずつ景気が上向きになってきているということで、地価ざる者との格差の拡大が社会問題になりました。あるいも多少上向きになってきているわけです。

は当時年収の 10 倍でもマンションが買えなくなった、

1

戸建てが買えなくなったという時代だったので、年収の5 倍でマイホームが持てるようにしろという議論があり、とにかく地価を何とか下げろということが至上命題

最近の地価の動向でありました。地上げや土地転がしといった土地に関係

先月、都道府県地価調査を国交省で発表いたしましする言葉が、とにかく悪く言われ、そういう言葉がどんた。都道府県地価調査というのは、各都道府県がそれぞ

どん出てきたわけであります。そういう中で、不動産業

れ地価を調べているもので、それを国交省が取りまとめ

融資の総量規制でありますとか、国の保有税ということております。7 月 1 日時点の数字を公表しております。

で地価税をつくり、当時、確か土地を持っていた企業か国交省が 1 月 1 日時点のものを 3 月に地価公示というら全体で 2 兆円ぐらい税金をいただきました。あとは、ことで公表いたしますので、全国レベルの調査は年に 2短期の譲渡益に思い切り高い税金をかけるとか、あるい回あるということになります（図－1）。

は宅地並み課税ということで、農地の宅地化をどんどん

全国平均の住宅地で▲1.2％、商業地で▲1.1％という進める。そういったことで、政府をあげて地価高騰対策

ことで、下落は続いていますけれども、だいぶ縮小傾向を講じたわけですが、今から考えると劇薬というか、薬になっていることが分かると思います。三大都市圏で見が効きすぎた感があります。その後、地価もずっと長期てみますと、住宅地は＋0.5％ということで、これは 6低迷しております。その間、失われた 20 年といいます

年ぶりにプラスに転じております。それから商業地の「変動率」 と 「上昇・横ばい・下落地点数」
上昇・横ばい・下落地点数

年間の変動率（単位：％）

住宅地
全
国
三大都市圏

22調査 23調査 24調査 25調査 26調査 22調査 23調査 24調査 25調査 26調査
▲ 3.4 ▲ 3.2 ▲ 2.5 ▲ 1.8 ▲ 1.2 ▲ 4.6 ▲ 4.0 ▲ 3.1 ▲ 2.1 ▲ 1.1▲ 2.9 ▲ 1.7 ▲ 0.9 ▲ 0.1
0.5 ▲ 4.2 ▲ 2.2 ▲ 0.8
0.6
1.7

東 京 圏
大 阪 圏
名古屋圏

▲ 3.0

地

▲ 3.6

方

圏

▲ 3.6
▲ 1.3

▲ 1.9
▲ 1.8
▲ 0.7
▲ 3.7

▲ 1.0
▲ 1.0
▲ 0.2
▲ 3.2

▲ 0.1
▲ 0.4
0.7
▲ 2.5

0.6
0.1
0.9

▲ 1.8

▲ 4.1
▲ 5.3
▲ 2.9

▲ 4.8

▲ 2.3
▲ 2.6
▲ 1.1

▲ 4.8

▲ 0.9

▲ 1.0
▲ 0.5

▲ 4.1

0.6
0.4
0.7

▲ 3.1

1.9
1.5
1.5

▲ 2.2

※対前年変動率は、継続する基準地について、前年の価格との対比から算出している。
※平成25年都道府県地価調査より、準工業地域、市街化調整区域内の地点を標準地の用途分類に合わせて、住宅地、商業地、工業地に分類した数値となっている。

半年毎の変動率（単位：％）

住宅地

商業地

26調査
前半

（全国・全用途）

商業地

後半

26調査
年間

前半

後半

年間

上昇

横ばい

下落

26

4,405

3,060

13,334

調査(21.2%)(14.7%)(64.1%)

25

2,925

2,660

15,081

調査(14.1%)(12.9%)(73.0%)

24

658

1,972

18,655調査(3.1%)(9.3%)(87.6%)

26

2,969

1,459

1,336

調査

(51.5%)(25.3%)(23.2%)

25

2,093

1,552

2,028

調査

(36.9%)(27.4%)(35.7%)

24

428

1,282

4,179

調査

(7.2%)(21.8%)(71.0%)

26

1,436

1,601

11,998調査(9.6%)(10.6%)(79.8%)

国

0.3

0.3

0.5

0.4

0.5

0.9

三大都市圏

0.6

0.5

1.1

1.3

1.1

2.4

東 京 圏

0.6

0.5

1.2

1.2

1.2

2.4

24

230

690

14,476

大 阪 圏

0.2

0.3

0.6

1.4

1.1

2.5

調査

(1.5%)(4.5%)(94.0%)

名古屋圏

1.2

0.9

2.1

1.3

0.9

2.2

地 方 圏

▲ 0.2

0.0

▲ 0.2

▲ 0.5

▲ 0.2

▲ 0.7

全

地価公示（毎年1月1日時点実施）との共通地点（1,616地点。うち住宅地1,137地点、商業地479地点）で分析

25

832

1,108

13,053

調査(5.5%)(7.4%)(87.1%)

凡例 26調査： 25年7月1日 ～ 26年7月1日
26調査前半 ： 25年7月1日 ～ 26年1月1日
26調査後半 ： 26年1月1日 ～ 26年7月1日

図－1

一般財団法人 日本不動産研究所

3

不動産調査 2014

No.397

ほうも、実は昨年、5 年ぶりにプラスに転じていまして、が 後 半 ＋0.3 ％、 商 業 地 が 全 国 で 前 半 ＋0.4 ％ が 後 半

これがさらにプラスの幅が大きくなっているということ＋0.5％ということで、1 年全体で見ると、これ以上どで、三大都市圏が地価上昇を引っ張っているという状況

んどん上がっていくという感じではなくなってきているです。地方圏のほうも下落が続いていますけれども、ということが見て取れると思います。都道府県地価調査

その幅がだいぶ少なくなっておりまして、住宅地での調査地点が 2 万 1,000 ほどあるわけですが、その 2▲1.8％、商業地で▲2.2％になっております。こういう万 1,000 地点がどう動いたかを見たのが、この右側の

地価変動の背景ということですけれども、住宅地、商業

表になります。これによりますと、全国の調査地点で上地共通の要因としては、やはり異次元の金融緩和による昇したのが 21.2％。これは昨年は 14％しかなかったわ

低金利ということが 1 つ。それから住宅地については

けですから、上昇地点がまた増えたということになりま

住宅ローン減税が大きいと思います。商業地についてはす。これは三大都市圏と地方圏で比べてみますと、三大地震に強いオフィスへの需要が増えている。それから商都市圏ではもう半分以上、51.5％が上昇。これに比べ、業地のマンション需要が増えているということが挙げら

地方圏は 9.6％が上昇ということで、ここで見ても、やれます。もちろん円安による株高で、資産効果で資産のはり都市と地方の格差が大きく出ているということが分増えたお金持ちがマンションなどを買っているというこかると思います（図－2）。

とも、地価上昇の背景にあると言われております。先ほ多少細かく地域別に地価の動向を見ていきたいと思い

ど申し上げましたように、地価公示と地価調査というのます。まず初めに県別の状況です。これは全体的にはもが年に 2 回あるわけで、実は調査地点がダブっているうマイナスの▲だらけですが、よくよく見てみますと、

ところがあります。そのダブっているところがどう動い

復興需要に支えられた宮城、福島、あるいは三大都市圏ているかを見ますと、半年ごとの動きが分かるわけでの東京、埼玉、神奈川、愛知、大阪、滋賀、沖縄、そうす。それを見てみますと、全国で住宅地で前半＋0.3％

いったところが住宅地・商業地でかなりプラスになって

都道府県別の変動率（単位：％、地点）
住宅地
25調査

商業地
26調査

25調査

住宅地
26調査

25調査

26調査

25調査

26調査

1 北 海 道

▲

2.6

▲

2.1

▲

3.6

▲

2.8

25 滋 賀 県

▲

0.7

▲

0.4

▲

0.2

0.5

2 青 森 県

▲

5.1

▲

3.9

▲

5.9

▲

4.4

26 京 都 府

▲

1.1

▲

0.5

▲

0.5

0.6

3 岩 手 県

▲

2.2

▲

1.3

▲

4.2

▲

3.1

27 大 阪 府

▲

0.4

2.0

28 兵 庫 県

▲

1.3

▲

0.9

▲

2.1

▲

1.3

0.7

4 宮 城 県

1.2

0.6

0.0

1.1

2.2

5 秋 田 県

▲

4.6

▲

4.4

▲

6.2

▲

5.5

29 奈 良 県

▲

1.0

▲

0.8

▲

1.0

▲

0.4

6 山 形 県

▲

2.7

▲

1.7

▲

3.4

▲

2.4

30 和歌山県

▲

4.2

▲

3.0

▲

4.6

▲

3.0

7 福 島 県

▲

0.6

1.0

▲

2.0

▲

0.2

31 鳥 取 県

▲

4.4

▲

3.4

▲

4.9

▲

3.8

8 茨 城 県

▲

3.0

▲

1.9

▲

3.7

▲

2.4

32 島 根 県

▲

2.4

▲

2.3

▲

3.4

▲

2.9

9 栃 木 県

▲

3.0

▲

2.1

▲

3.9

▲

2.7

33 岡 山 県

▲

2.1

▲

1.6

▲

2.3

▲

1.5

10 群 馬 県

▲

3.8

▲

2.2

▲

4.1

▲

2.3

34 広 島 県

▲

2.9

▲

2.2

▲

2.7

▲

1.5

11 埼 玉 県

▲

0.7

0.0

▲

0.8

0.2

35 山 口 県

▲

3.8

▲

3.0

▲

4.9

▲

3.8

12 千 葉 県

▲

0.7

0.1

▲

0.4

0.4

36 徳 島 県

▲

4.3

▲

2.6

▲

5.5

▲

3.8

▲

13 東 京 都

0.5

1.3

0.7

2.7

37 香 川 県

▲

3.9

▲

2.8

▲

4.9

▲

3.5

14 神奈川県

0.1

0.4

0.9

1.3

38 愛 媛 県

▲

3.3

▲

3.1

▲

3.5

▲

3.3

15 新 潟 県

▲

2.3

▲

2.0

▲

3.2

▲

2.7

39 高 知 県

▲

3.6

▲

2.1

▲

5.0

▲

3.0

16 富 山 県

▲

1.4

▲

0.7

▲

1.2

▲

0.3

40 福 岡 県

▲

1.4

▲

0.8

▲

1.7

▲

1.0

17 石 川 県

▲

2.6

▲

1.7

▲

2.9

▲

1.9

41 佐 賀 県

▲

3.5

▲

2.8

▲

4.6

▲

3.4

18 福 井 県

▲

3.3

▲

2.6

▲

3.9

▲

3.0

42 長 崎 県

▲

3.1

▲

2.5

▲

3.2

▲

2.4

19 山 梨 県

▲

3.6

▲

3.1

▲

4.0

▲

3.5

43 熊 本 県

▲

1.7

▲

1.1

▲

2.6

▲

1.8

20 長 野 県

▲

2.5

▲

2.1

▲

3.6

▲

3.1

44 大 分 県

▲

2.4

▲

1.7

▲

3.3

▲

2.5

21 岐 阜 県

▲

2.1

▲

1.7

▲

2.2

▲

1.7

45 宮 崎 県

▲

1.6

▲

1.3

▲

3.2

▲

2.8

22 静 岡 県

▲

1.5

▲

1.2

▲

1.4

▲

1.0

46 鹿児島県

▲

3.1

▲

2.9

▲

4.2

▲

3.8

1.5

47 沖 縄 県

▲

0.2

2.0

全

▲

1.8

0.8

23 愛 知 県
24 三 重 県

▲

2.4

0.9
▲

2.2

0.8
▲

2.4

▲

凡例 26調査

Japan Real Estate Institute国： 25年7月1日 ～ 26年7月1日

図－2

4

商業地

0.3
▲

1.2

0.0
▲

2.1

0.7
▲

1.1

最近の地価動向と今後の土地政策

住宅地で日本一の価格上昇があったことで、急に有名にいることがお分かりいただけると思います。

なったところです。その大槌町の数字を見てみますと、（1）被災地の地価動向

左下のところですが、昨年が＋19.5％です。「大槌－1」

震災からの復興はまだまだこれからだと思うのですけが＋19.5％上昇したのですが、今年は資料にあります

れども、復興にとって地価上昇が足を引っ張っているのように、復興事業で住宅再建が進んだということで、ずではないかという声もありますので、被災地の地価を詳いぶん落ち着きを見せておりまして、今年はそんなに上しく見ていきたいと思います（図－3）。

昇していないということになっております。

岩手は住宅地、商業地ともに数字をご覧いただきます②宮城県石巻市と、下落率がだいぶ縮小しているということがお分かり

次に宮城県についてですが、今年の住宅地の上昇率第いただけると思います。宮城は昨年から、もうプラスに転じているのですけれども、今年も上昇幅がさらに拡大

1 位が石巻であります（図－5）。

しています。それから福島は、住宅地がマイナスからプ「石巻－19」という地点が浸水を免れた既存宅地で、ラスに転じて、商業地もマイナス幅が少なくなっている

石巻中心部は 1 m2 あたり 5 万円ぐらいの水準ですが、ということで、地価で見ても、徐々に状況が回復してい「石巻－19」はだいぶ奥の方にあるので 1 m2 あたり 2

るということがお分かりいただけると思います。

万 8,000 円ぐらいと値ごろ感があります。それで被災

被災 3 県の代表的な地価の動きというものを 1 つず

者がこちらにどんどん移転して、急に地価上昇が生じてつご紹介していきたいと思います。

いるということであります。

①岩手県大槌町③福島県いわき市

まず岩手県の大槌町です（図－4）。実はここは昨年、それから福島県いわき市です（図－6）。いわき市の 3

東日本大震災の被災地における地価の状況◆ 被災３県を県ごとに捉えると、・岩手県は、住宅地、商業地ともに下落率が縮小となった。
・宮城県は、住宅地、商業地ともに上昇率が拡大となった。
・福島県は、住宅地で上昇地点が大幅に増加し、下落から上昇に転じ、商業地は、下落率が大幅に縮小となった。
◆ 岩手県および宮城県では、浸水を免れた既存住宅地区や高台地区において、引き続き、被災住民の移転需要は根強くあるが、郊外の新たな小規模分譲地、災害公営住宅及び土地区画整理などの事業の進捗に伴い、上昇基調は弱まってきている。また、海岸部でも浸水が軽微だった地区については、復旧事業等の進展により地価が上昇している。
◆ 福島県では、帰還困難区域等の住民による同区域外への移転需要等により、周辺地域の住宅地等を中心に上昇地点が増加し、同区域等周辺市町村では上昇に転じたところも見られた。
住宅地
変動率(％)

岩手県

宮城県

福島県

H26

▲ 1.3

H25

▲ 2.2

H24

▲ 3.8

H26

1.2

H25

0.7

H24

▲ 0.6

H26

1.0

H25

▲ 0.6

H24

▲ 3.2

商業地

上昇

横ばい

下落

40地点

48地点

182地点

(14.8%)(17.8%)(67.4%)

28地点

6地点

237地点

(10.3%)(2.2%)(87.5%)

8地点

10地点

239地点

(3.1%)(3.9%)(93.0%)

124地点

45地点

87地点

(48.4%)(17.6%)(34.0%)

119地点

15地点

103地点

(50.2%)(6.3%)(43.5%)

75地点

22地点

119地点

(34.7%)(10.2%)(55.1%)

126地点

72地点

149地点

(36.3%)(20.8%)(42.9%)

57地点

54地点

223地点

(17.1%)(16.2%)(66.7%)

1地点

2地点

315地点

(0.3%)(0.6%)(99.1%)

変動率(％)
H26

▲ 3.1

H25

▲ 4.2

H24

▲ 5.7

H26

2.0

H25

0.6

H24

▲ 1.2

H26

▲ 0.2

H25

▲ 2.0

H24

▲ 4.5

上昇

横ばい

下落

5地点

5地点

64地点

(6.8%)(6.8%)(86.4%)

5地点

2地点

63地点

(7.1%)(2.9%)(90.0%)

1地点

62地点(1.6%)(98.4%)

61地点

18地点

19地点

(62.2%)(18.4%)(19.4%)

47地点

17地点

30地点

(50.0%)(18.1%)(31.9%)

15地点

14地点

41地点

(21.4%)(20.0%)(58.6%)

25地点

28地点

47地点

(25.0%)(28.0%)(47.0%)

5地点

13地点

77地点

(5.3%)(13.7%)(81.0%)
81地点(100.0%)

図－3

一般財団法人 日本不動産研究所

5

不動産調査 2014

No.397

岩手県の地価の動向
特徴的な地価の動向

主要市と沿岸市町村の平均変動率【住宅地】■県全体の住宅地の平均変動率は、▲1.3% (▲2.2%) 14年連続の下落

都道府県の増加。さらに、震災の移転需要により、下落率が縮小している。

盛岡市
宮古市

■盛岡市は、景況感の好転に加え、長年の地価下落による値頃感により、需要が大船渡市

増加し下落率が縮小 している。

久慈市■大槌町、山田町は、郊外の新たな小規模分譲地、住宅再建等の復興事業など

陸前高田市

岩手県

の進捗に伴い、上昇基調は弱まってきている。

釜石市
大槌町

■大船渡市、陸前高田市、釜石市は、浸水が軽微だった地域では、復旧事業等の山田町進展により地価が上昇している。

岩泉町■久慈市は、震災によって一部地域で被害を受けたが、既に、復旧済み。震災前と【商業地】

変動率（％）

市町村■住宅ローン減税や低金利等による住宅需要の下支えや景況感の改善による需要

野田村

変動率（％）

H22

H25

H26

H22

H25

H26

▲7.1
▲4.1
▲1.7
▲4.1
▲6.1
▲6.3
▲4.4
▲5.6
▲3.8
▲1.6

▲3.1
3.2
4.0
▲4.3
1.4
8.1
18.4
14.0
▲5.6
2.5

▲0.4
2.3
4.0
▲3.1
2.1
8.9
3.2
4.3
▲3.7
2.4

▲8.4
▲6.8
▲6.4
▲6.4
▲9.7
▲11.2
－
－
－
▲6.4

▲4.5
1.6
6.3
▲5.6
－
3.5
－
－
－
4.7

▲2.4
0.4
5.8
▲5.5
－
2.9
－
－
－
0.0

同様の経済活動が行われている。人口減少、地元景況感の悪さが主な要因。
◆県全体の商業地の平均変動率は、▲3.1% (▲4.2%)

個別地点の地価推移

21年連続の下落◆全体としては、郊外路線商業施設等への顧客流出に伴う既存商店街の空洞化

大槌－１（住宅地）の地価推移

（円/㎡）
25000

による影響が大きい。
◆上昇は、沿岸部の一部の地域の宮古市、大船渡市、釜石市 である。商業適地

20000の稀少性を背景とした移転需要により、地価は上昇している。

15000

個別地点の動向10000■大槌町の「大槌-１」（桜木町）は、住宅再建等の復興事業の進捗により5000

地価の上昇基調は弱まっている。
H26 23,800円/㎡ 4.8% (19.5%)

震災前(H22) 22,300円/㎡
H26.7

H25.7

H24.7

H22.7

H21.7

H20.7

H19.7

0

図－4

宮城県の地価の動向
特徴的な地価の動向

主要市と沿岸市町の平均変動率【住宅地】■県全体の住宅地の平均変動率は、1.2% (0.7%) ２年連続の上昇

都道府県

善もあり、住環境良好な優良住宅地への需要は高い。
■更に、沿岸市町では、引き続き被災者の移転需要が堅調である。
■仙台市は、人口の増加と被災者の移転需要により、都市部に集中。特に、27年開業予定の地下鉄東西線新駅周辺では、戸建やマンションの需要は高い。
宮城県■仙台市周辺の塩竈市、名取市、多賀城市、岩沼市、七ヶ浜町、利府町は、仙台中心部への交通利便性の良い地域において、仙台市と比べて割安感がり、需要がある。
■石巻市、女川町は、被災者の移転需要は根強くあるが、郊外の新たな小規模分
譲地、住宅再建等の復興事業などの進捗に伴い、上昇基調は弱まっている。
◆県全体の商業地の平均変動率は、2.0% (0.6%) ２年連続の上昇
また、金融緩和等により、不動産投資意欲の高まりや商況の回復が見られ、地価

▲2.2
▲5.6
▲4.4
▲4.4
▲3.2
▲2.2
▲3.8
▲4.2
▲5.0
▲5.2
▲8.8
▲3.3
▲2.9
▲4.6
▲2.1

2.7
4.4
2.4
0.6
1.8
1.6
3.3
0.1
5.0
5.2
▲1.2
9.1
9.1
7.1
1.7

変動率（％）
H26

4.2
3.8
3.0
0.5
3.7
1.4
2.1
1.3
3.4
2.2
0.0
3.6
7.9
2.4
0.4

H22

H25

H26

▲6.1
▲6.5
▲4.8
▲3.6
▲4.8
▲5.5
▲4.6
▲1.2
▲5.3
－
▲8.4
－
▲3.9
▲8.9
－

2.1
5.9
1.7
1.4
0.0
0.0
0.0
0.5
1.8
－
▲2.1
－
0.2
0.0
－

4.0
4.0
1.6
1.8
2.6
2.7
1.0
0.0
1.2
－
▲2.1
－
3.1
0.0
0.0

【全国１位】
石巻－19
28,000円／㎡（16.7％）

は上昇している。
◆沿岸部の石巻市は、市中心部の商業施設の集客力が増している。また、駅前周
辺は、病院の移転計画、店舗再開など需要の増加が見込まれる。
◆塩竈市、気仙沼市は、移転先地周辺及び幹線道路沿線において店舗再開や新規店舗の需要の増加がみられ、地価は上昇している。

石巻ー１９（住宅地）の地価推移

（円/㎡）
30000

25000

20000

個別地点の動向

H26.7

H25.7

H24.7

H23.7

H22.7

図－5

H21.7

5000
H20.7

10000

が進んでいる。

H19.7

土地価格（50,000円程度）に比べ値頃感があることから、周辺に被災者の移転

H18.7

15000

H17.7

■上昇率第１位の「石巻-１９」（鹿又）は浸水を免れた既存宅地で、市中心部のJapan Real Estate Institute

H25

個別地点の地価推移◆都市部では、景況感の改善、都心商業地を中心にマンション用地需要が旺盛。

6

H22

仙台市
石巻市
塩竃市
気仙沼市
名取市
多賀城市
岩沼市
東松島市
亘理町
山元町
松島町
七ヶ浜町
利府町
女川町
南三陸町

■また、低金利・住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えや景況感の改【商業地】

変動率（％）

市町村■都市部は、利便性の良さから都心回帰傾向が高まり需要が堅調である。

石巻市中心部（地価水準50,000円/㎡程度）

5

最近の地価動向と今後の土地政策

福島県の地価の動向
特徴的な地価の動向

主要市と沿岸市町の平均変動率■県全体の住宅地の平均変動率は、1.0% (▲0.6%) １９年ぶりの上昇
都道府県■都市部の福島市、郡山市は、低金利・住宅ローン減税等の施策によりる住宅需
要の下支えや景況感の改善もあり、住環境良好な優良住宅地への需要は高く、供給不足が見られる中心部から郊外にかけて広い範囲で地価の上昇が見られる。
■沿岸部は、原発被災地からの移転需要は高く、特にいわき市を中心に福島市、郡山市、新地町、相馬市、南相馬市、田村市の広範囲に地価の上昇が見られる。

福島県■いわき市は、市内全域で需要が高く、特に平地区周辺の住宅団地や区画整理地で高い需要が見られる。市中心部で土地を求められない被災者は、その周辺で生活利便性の良い地域に需要を求めている。
◆県全体の商業地の平均変動率は、▲0.2% (▲2.0%)

２２年連続の下落

市町村

【住宅地】

【商業地】

変動率（％）

変動率（％）

H22

H25

新地町

▲2.6

▲0.2

H26

2.5

H22

-

H25

-

H26

-

相馬市

▲3.4

▲0.7

0.2

▲4.8

▲4.0

▲2.0

南相馬市

▲2.9

▲0.2

1.8

▲5.0

▲2.5

▲0.1

田村市

▲2.4

▲1.0

▲0.3

▲5.2

▲2.8

▲2.2

広野町

▲4.3

▲1.2

0.0

-

-

-

いわき市

▲4.5

2.5

5.7

▲4.9

0.7

2.6

福島市

▲3.4

▲0.5

2.5

▲4.7

▲2.5

0.3

郡山市

▲2.4

0.6

2.7

▲3.1

▲0.3

1.9

個別地点の地価推移◆都市部の福島市、郡山市では、景況感の改善から駅前に人出が多く、生活・交流人口が増加し、ビルの空室率も改善され、地価は上昇している。
◆いわき市は、駅周辺で復興関係者等のホテル利用が多く、稼働率が高い。また、

いわき市中心部(地価水準60,000円/㎡程度）

飲食店の利用も多く、店舗需要も増加していることから、地価が上昇している。

個別地点の動向■市中心部の土地価格（60,000円程度）に比べて値頃感があるため、原発事故
被災者の移転が進んでいる。
(円 /㎡ )
50000

【全国5位】
いわき－9
33,700円／㎡（12.3％）

いわきー１２，９，６（住宅地）の地価推移

45000
40000

【全国3位】
いわき－1246,000円／㎡（15.0％）

35000
いわき－１２

30000

いわき－９
25000

いわき－６

20000
15000
10000

【全国8位】
いわき－6
42,000円／㎡（12.0％）

6

H26.7

H25.7

H24.7

H23.7

H22.7

H21.7

H20.7

H19.7

H18.7

H17.7

図－6

つのポイントが地価上昇ベスト 10 のうちに 3 ポイント

震災前から景気が良くなくてズルズル毎年下がっていた

入っているということで、これもかなり注目すべき状況のが、震災でまたドンと落ちて、ようやくそれが戻りつであります。なぜこんないわき市の南部のほうが上ってつあるということです。そういう水準の下ではそんなにいるのかということですが、これは県道などが通ってお心配することはない。たとえば昔の地価高騰時のようにり、大規模商業施設なども沿道にどんどん立地をしてい監視区域を敷くというような状況にはないと現在では判るということで、非常に便利になっております。それか断しております。

ら先ほどの石巻市ではないですが、ここもやはり中心部

地価に直接は関係ない話で一言申し上げておきます。

の土地価格に比べますと、8 割とか 7 割とか 6 割とか、復興の関係で最近、人手不足とか資材高騰が復興に悪影そういった値ごろ感がありますので、主に原発事故で被響を与えているというご指摘があり、今やっている国会

災した方々の移転先として非常に人気があり、そういうでもよく議論になっています。これについては、国交省ことで全国トップ 10 に 3 地点も入ったということであとしては、いわゆる労務単価の引き上げでありますとか、ります。こういうことを申し上げますと、被災地で土地資材不足と言われておりますけれども、生コンプラント

投機が起こっているのではないか、あるいは、こういうを動かしたり、あるいは鋼材の単価を最新のものを採用

地価上昇が被災地の復興の足を引っ張るのではないかとしたりということで対策を打ってきております。また工いう懸念があるかもしれません。しかし、こういった地事の入札も 1 回目で落ちない場合でも、2 回目には何と域は国土交通省、各都道府県の土地取引部局がちゃんとかなっているということですので、とりあえず復興の足監視をしております。買占めや土地転がしといった動きを引っ張っていることはないと考えております。引き続は、今のところ確認できておりませんので、こういうとき人手不足や資材高騰には常に注視し、問題が生じない

ころの土地需要というのは、いわゆる実需に基づいたもように努力をしていきたいと申し上げておきます。

のであるというように考えております。地価の水準も、一般財団法人 日本不動産研究所

7

不動産調査 2014

No.397（2）地方圏の地価動向②静岡県長泉町①秋田県にかほ市

次に、逆に調子のいいところを 1 つご紹介します。

企業城下町だったのが、その企業が傾くと人口も地価

静岡県の長泉町というところがあります（図－8）。こも下がるという事例です。あまりよろしくない事例としれは場所で言うと、東海道新幹線の三島駅の北西に細長て、秋田県のにかほ市を取り上げました（図－7）。場

く伸びる町で、東名高速のほかに新東名のインターがあ所は、秋田県の一番南の端っこになります。ここは、都り、非常に交通環境がいいところであります。というこ

道府県地価調査の下落率が、住宅地で▲6％、商業地でとで、ここは交通インフラ＋企業立地＋子育て支援で地▲6.5％ということで、かなり下落がひどいということ

価上昇という図式の市町村であります。地価の動向を見です。実は、この 8 年間で住宅地が▲35％、商業地はてみますと、周辺の三島市、沼津市に比べるとかなりい▲50％下がっているという、ちょっと構造的な不況のい数字で、今年も＋0.7％という状況であります。人口町であります。にかほ市というところは地価もそうです

も県全体が減っているのに比べますと、1 人増えていまが、人口がこの 7 年で 8％減り、20 代、30 代の女性のす。沼津や三島が減っているのと比べても、非常に際人口が 21.5％減っているという非常に厳しい状況です。

立った特徴がうかがえるわけであります。これがどうし

ここは電子機器メーカーの企業城下町だったのですが、てかということですが、先ほど申し上げました交通イン

工場の撤退あるいは下請け企業との契約解除ということ

フラの整備など高い利便性を背景に、炭素繊維・医療

で雇用状況も悪化し、ご覧いただいているように地価が等、今業績好調の企業の多くが進出してきているという

下がっているということです。そういう非常に厳しい条ことです。それから、もう 1 つ特筆すべきは子育て支件にある地域の代表例ということで取り上げてみました。

援です。実は子育て支援というのは、最近はそこらじゅ
うの市町村で医療費が無料とか、保育所が無料というものが増えていますが、ここでは平成 12 年から始めてい地方圏の地価動向① （秋田県にかほ市）
秋田県にかほ市の社会状況＜人口推移＞○平成１７年１０月に仁賀保町・金浦町・象潟町の合併により設置。

にかほ市
秋田市
秋田県
全国

○製造業（電子部品関連）や漁業が主な産業。
○人口は平成18年から平成25年の7年間で約8%減
少しており、県平均に比べて減少率がやや大きい。
また、20歳～39歳の若年女性の人口も20％以上減少しており、県平均に比べて減少率が大きい。

（単位：人）

H18.10
H25.1028,69926,407331,834
320,154
1,134,036
1,050,132
127,770,000 127,298,000（出典：総務省統計局）にかほ市＜20歳～39歳の女性の人口推移＞

H18.10
H25.102,634
2,069
41,99635,374
113,637
91,975
16,853,000 14,612,000

にかほ市
秋田市
秋田県
全国

○秋田県内に製造拠点を置く企業の業績悪化に伴う工場の再編に伴い、平成２４年秋～平成２５春にかけてにかほ市内の３工場が閉鎖。下請企業との契約も解除されるなど、雇用状況が悪化している。

にかほ市の地価推移
地価(円/㎡)○人口の減少や雇用状況の悪化により、住宅地、商業地共に地価の下落が続いており、住宅地は８年間で約35％、商業地は約50％下落している。

40000

35,800

35000
30000
25000
20000

23,90017,40015000

15,80010000○平成２６年地価調査における下落率は住宅地が▲6.0％（県平均▲4.4％）、商業地が▲6.5％（県平均▲5.5％）で、県平均よりも大きく下落している。

5000
0
H26

H25

H24

H23

H22

H20

H21

H19

H18

図－7

Japan Real Estate Institute（単位：人）

増減率-21.5%-15.8%-19.1%-13.3%（出典：総務省統計局）

地価の動向

8

増減率
-8.0%
-3.5%
-7.4%
-0.4%

平均価格（住宅）平均価格（商業）

最近の地価動向と今後の土地政策

地方圏の地価動向② （静岡県長泉町）
静岡県長泉町の社会状況■交通環境
東海道新幹線の三島駅や東名高速道路沼津ICに近いほか、町内には新東名高速道路長泉沼津IC、東駿河湾環状道路等が整備。

■企業の進出高い交通利便性等を背景に、炭素繊維・医療等多数の企業が進出し
ている。

■町の取組
早くから子育て支援に力を入れており（平成１２年頃から本格化）、
子育て支援策の充実（※）に取り組んでいる。
（※）中学３年生までの医療費無料、第三子以降の保育園・幼稚園等の保育料無料、不妊治療への助成 等

地価の動向
隣接する沼津・三島の人口が減少傾向にある一方、高い交通利便性・良好な雇用環境・子育て環境等を背景に、長泉の人口は上昇傾向が続いており、住宅地の地価は周辺に比べて高い上昇率が続いている。
住宅地の地価変動率の推移

長泉町の人口推移
人口の推移

2.5

1.3

1.5

0.9

0.5
変
動
率 -0.5

0.9
0.2

0.0

H19

H20

H21

-0.2

0.0

-0.2
H18

%

0.9

0.7

0.3
H22

-0.7

-1.5

-0.1

-0.1

0.5

H23

H24

H25

0.7

長泉町

H26

-2.5

-1.7

-2.1

三島市

静岡県

人

-1.2

-2.8
-3.5

-1.7
-2.2

41,36339,367

静110,000

県
の
人
口

三
島
市 108,000の人
口 106,000

3,800,000 岡
長泉町

39,691 39,857

静岡県

38,742215,000

112,000

40,40140,00039,00041,693

112,496 112,304 112,320
112,108

41,95140,88941,000
長
泉
町
の
人
口

0.3

-0.9
-1.4

-2.0

114,000

42,000-1.2-1.6

沼津市・三島市の人口推移
人口の推移

43,0001.8

3,750,000 人

208,083

207,452

111,604 111,828 111,708 111,547

206,818
205,770

205,000

202,017人

210,000

205,090

200,000

200,252

三島市
104,000

38,000111,103

沼
津
市
の
人
口
人

197,843
195,547

沼津市

102,000

195,000

-1.5
-1.8

沼津市

-2.1

3,700,000

37,000
H18

H19

H20

H21

H22

H23

H24

H25

190,000

100,000

H26

-2.4

H18

H19

H20

H21

H22

H23

H24

H25

H26

※人口はいずれも各年の１月１日時点。

-2.7
-3.2

図－8

まして、そういう意味で非常に先見性があったというこ④和歌山県田辺市とだと思います。こういう子育て支援への先見的な取組

次に、和歌山県田辺市です（図－10）。お分かりになみも相まって、周辺の市町村と比べて地価が安定ないしらない方もあるかと思いますので、地図を見ていただき

プラスに推移しているという事例です。

たいと思うのですが、奈良県に接しているほうはもう
ずっと山ばかりです。ただ太平洋側に、海にも面してい③石川県金沢市る町であります。これは実は災害リスクが高いか低いか

次が石川県の金沢市です（図－9）。これはあえてごで、同じ市町村でも地価の二極化がどんどん進んでいる

紹介するまでもないですけれども、北陸新幹線が通るとという特徴的な事例としてご紹介したいと思います。こいうことに尽きます。ただやはり終点の駅のポテンシャの田辺市ですけれども、2 つのポイントを挙げています

ルがないと、いわゆるストロー効果ということで吸い取けれども、「田辺－6」というのが、海岸に近い戸建てられてしまうわけですが、ここはやはり金沢という一大の住宅地です。台風などが来るとよく水をかぶってしま

観光地であり、相当な人口があるということから、ストうということで、南海トラフ地震という話が出てから、ロー効果ではなく、インフラ整備が地価上昇に直結して非常に津波リスクが懸念され、地価がどんどん下がっている代表的な事例です。数字で申し上げますと、全国のいます。逆に「田辺－7」はちょっとした高台にある区

商業地で上昇率第 1 位で＋15.8％ということになって画整備済みの土地で、海辺のところからどんどんこちらいるわけです。駅の周りは再開発がどんどん進んでおりに皆さん移ってくる。和歌山は全体としては地価は低迷

まして、不動産取引も非常に活発化しているということが続いているのですけれども、ここは全国住宅地で第です。

10 位の上昇率で、＋10.7％です。そういう和歌山では珍しい地価上昇率を記録しているというところであります。最近、この和歌山県に限らず、太平洋側に面してい

一般財団法人 日本不動産研究所

9

不動産調査 2014

No.397図－9

地方圏の地価動向④ （和歌山県田辺市）
和歌山県田辺市では、南海トラフ地震発生時の津波被害リスク等を背景に、沿岸部と高台の住宅地で地価動向が二極化している。
田辺－６
基準地 平成25年 平成26年
円／㎡ 円／㎡
番号
和歌山県26,600田辺－６(-5.0%)
(住宅)

田辺－７

変動要因

海岸に近い古くからの戸建住宅を中心とする住宅団地であり、標高約3mの低地であることから過去の暴風雨時に越波等水害の実
24,200績がある。今後予測される、南海トラフ地震発生時に懸念される津(-9.0%)
波被害リスクを敬遠して、高台の住宅へ需要が移転していることか
ら、地価は大幅に下落している。

生活利便性が比較的高い区画整然とした標高約30mの高台に開和歌山県
90,800 発された住宅地域であり、海岸沿いの低地を敬遠した住宅需要が82,000田辺－７(+4.7%) (＋10.7%) 集中していることから、地価は大幅に上昇。全国の住宅地で第１０(住宅)位の上昇率となった。

田辺－６
田辺市目良

田辺ー６，７の地価の推移
100,000
90,00089,50090,80086,00082,10080,00078,30078,30082,00070,000田辺-660,000田辺-750,00040,00036,30034,50033,00031,00030,000田辺－７田辺市南新万28,00026,600

H24.7

H25.7

24,20020,000
H20.7

H21.7

H22.7

H23.7

H26.7

図－10

10

Japan Real Estate Institute最近の地価動向と今後の土地政策

る地域は低いところの地価がどんどん下がり、ちょっと行いませんので、非常にスピーディではない。短期的な高台のほうが比較的調子がいいという傾向が全国的にも地価動向を把握するには時間が空きすぎるということな見られています。

ので、年に 4 回、しかも都市部限定で全国で 150 地点を選んで、正確性は犠牲にしていますけれども、先行的⑤富山県富山市に地価の動向を把握しようということでやっている調査

最後の事例が富山県富山市です（図－11）。国交省でがあります（図－12）。平成 19 年末にリーマンショッ

この間から一生懸命にコンパクトシティを目指そうとクでどんどん地価が下落したところで上昇地区数が減っ言っているのですけれども、ここはその代表選手、トッて、あとはずっと下落が続いたわけですが、ここ最近上プランナーであります。ここは「まちなか居住推進事

昇が増えてきています。ということで、地価の上昇地区

業」とうたっていまして、駅前の一定のエリアに外から

数は、最新時点では 150 地区中 120、ちょうど 8 割が入ってくるときは、住宅取得補助をするという努力をし上昇ということになっています。地価 LOOK というのているわけです。お年寄りを呼び込むわけですから、いは、非常に短期的な地価動向を把握できます。今年度でわゆる公共交通ということで、そういったものの充実に言いますと、あと 11 月と来年 2 月に公表されます。地も力を入れており、その結果、先ほど申し上げた「まち価公示が出るのが、その次の 3 月ですので、短期的な地

なか居住推進事業」のエリア内の地価が結構上がってい価動向に関心がおありの方は、この地価 LOOK をフォます。コンパクトなまちづくりがわりと成功しているとローしていただければと思います。

いう事例ではないかというように考えております。

（4）経済のファンダメンタルズの動き（3）地価 LOOK レポート

①土地取引の動向

地価調査や地価公示というのは、1 年に 1 回ずつしか

まず最初に土地取引ですが、ご案内のように土地の売図－11

一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 2014

No.397

H26第2四半期 主要都市の高度利用地地価動向（地価ＬＯＯＫレポート）
 平成26年第2四半期（平成26年4月１日～平成26年7月1日変動率）地価ＬＯＯＫレ
ポート（8月29日公表）によれば、上昇地区数が前回と同程度（全体の8割）を占めるなど、上昇基調の継続が見られる。

 地価ＬＯＯＫレポートとは

 特 徴○上昇地区数(120地区(前回119))は全体の8割で、前回とほぼ同数。
→金融緩和等を背景とした高い不動産投資意欲により、商業系地区を中心に多くの地区で上昇が続いていることが要因• 対象は全国１５０地区• 主要都市の高度利用地等を対象に、四半期毎の地価動向を調査し、先行的な地価動向を明らかにするもの（三大都市圏、地方中心都市等）
 東京圏： ６５地区
 大阪圏： ３９地区
 名古屋圏： １４地区
 地方中心都市等： ３２地区

・上昇120のうち118地区は0-3%の上昇率。
・東京都心の商業系2地区（銀座中央、新宿三丁目）で3-6%の上昇率。

東京都区部の地価動向(36地区中35地区が上昇）

・住宅地の一部では、郊外を中心に地価の上昇が鈍化する傾向も見られる。
上昇・横ばい・下落地区数（割合）の推移

1.3%

100%
1
8
.
7
%

90%
80%
70%
60%

下落[12%以上]
下落[9％以上12％未満]
下落[6％以上9％未満]
下落[3％以上6％未満]
下落[0％超3％未満]

50%
40%

7
8
.
7
%

30%
20%

横ばい[0%]
上昇[0％超3％未満]
上昇[3％以上6％未満]
上昇[6％以上]

10%
0%

1.3%

Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ (期)
平成

19

20

21

22

23

24

25

26

(年)

※地区数の合計は、平成２０年第Ⅱ四半期まで100地区、20年第Ⅲ四半期以降は150地区（23年第Ⅰ, Ⅱは震災の影響により146地区）※四半期は、Ⅰ：1/1～4/1､Ⅱ：4/1～7/1､Ⅲ：7/1～10/1､Ⅳ：10/1～1/1

図－12

買をすると登記をしないといけませんので、その登記の持ち直したのですが、やはり姉歯さんの建築基準法の事件数を調べると土地取引の件数がわかります。昨年 1件があったことと、リーマンのダブルショックでズドン年間の土地取引件数は 128 万 1,000 件ということで、と減りました。ここ 4 年ぐらいかけて、なんとか持ち＋6.4％増えています。やはり土地の需要が増えれば地直して、昨年度で 98 万 7,000 戸というようになってい価の上昇につながるということです。特に東京圏や名古るわけであります。1 つは、後でもう 1 回触れますけれ

屋圏が増えています。数字を見ると、地方圏も増えていども、今後、消費税がどうなるのかということがありまるのではないかとお思いになる方もいらっしゃるかと思す。それからもう 1 つ、おそらく相続税が効いている

いますが、これは地方圏の増加分の半分以上は被災地のと思います。と申しますのは、賃貸アパートが平成 24

土地取引であり、国が買い取ったり、被災者が移転需要

年、25 年と増えているのです。賃貸アパートを建ててでどこかに土地を買ったりしたことがたくさんあったの貸すと、ずいぶん相続税がまけられますが、来年 1 月

で増えているということですので、被災 3 県以外の土から相続税がどんと上がり、その対策ということで賃貸

地取引は全然活発でないということだけは押さえておいアパートをお勧めされている方が多いので、今後増えるていただければと思います。

のではないかというように思われます。ただ賃貸アパー
トはお客が埋まらないと大変なことになるので、そのへ②住宅着工戸数
住宅着工戸数ですが、これも土地需要と言えば住宅

んはよく考えられたほうがよろしいのではないかとは思います。

で、その住宅の動向が地価の動向に影響を及ぼすということです。昭和 47 年に 185 万戸を記録したのが日本

12

③消費税

記録ですが、その後、2 度のオイルショックで減少し、

平成 9 年に消費税を上げたときに、平成 7 年以降のまたバブルで持ち直し、その後リーマン前にもう 1 回

着工戸数の動きをグラフで表したものです（図－13）。

Japan Real Estate Institute最近の地価動向と今後の土地政策

着工戸数の推移 （前回消費税引き上げ時との比較）（指数）

H9消費税引き上げ時と最近の着工戸数指数の比較（季節調整値）【総戸数】

130
H9増税時（H7平均=100）

税率
引き上げ

120

最近（H24平均=100）

エコポイントの終期における
駆け込み

110

8月の年率84.5万戸

100

90

80
契約に係る経過措置の適用期限70

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
H7(H24)

H8(H25)

H9(H26)

H10(H27)

H11(H28)（資料）住宅着工統計（国土交通省）

図－13

税率を上げるとずるずると着工戸数が落ちて、2 割減ぐ

率が 5％を超えると賃料が下がってくる。5％を切ってらいでずっと続いたという経験があります。平成 24 年

落ちていくと賃料が上ってくる。そういう関係にあるよを 100 としてどうなっているのかを見ますと、今のとうです。リーマンの後は、基本的には供給過多というこ

ころはほとんど同じです。消費増税の前の駆け込みはなとで賃料が上っていませんでした。ただ、最近は、一昨

いのではないかと一時は言っていたのですが、残念なが年丸の内の大量供給もほぼ消化されたということで、昨ら駆け込みだったようで、その後、反動でずいぶん落ち

年、今年と需給は引き締まって、需要のほうが強くなっています。これがどうなるかというのはなかなか想定がていることは確かです。ということで、オフィスについ難しいので申し上げにくいのですが、前回のようなことては賃料が上がるのではないかと皆さん見ていますのになってはまずいということで引き続き注視していく必で、それがまた地価にも反映されていくという可能性が要があると思いますし、この対策で税制改正要望を住宅あるわけです。

業界はしておりますので、そのへんも注目しておきたいと思います。
④オフィス需要2

地価と人口

次に地価にその影響を及ぼすもう 1 つの要素という

最近は藻谷さんですとか、増田前総務大臣とか、人口ことで、オフィスの需要について触れておきたいと思いで世の中の問題点や将来を語るという話が多いので、人ます（図－14）。東京と仙台のオフィスの空室率を見て口と地価ということでお話をさせていただきたいと思い

いきたいと思います。最近▲9％から▲6％に下がってます。たとえば GDP と地価というのは、非常に関連がいます。一方、オフィスの平均賃料ということで、1 坪あるわけです。では、地価と人口はどうなのかというこ

いくらということです。この両方を見比べますと、空室とを調べた結果を図－15 にご紹介してあります。地方

一般財団法人 日本不動産研究所

13

不動産調査 2014

No.397

オフィス市場の動向 （東京都心5区）
オフィスビル空室率の推移（東京都心５区）
都心5区のオフィスの空室率
は昨年から引き続き減少傾向であり、需給緩和局面の目安とされる５％に近づく。

10.00

25,0009.00
8.00

20,000

7.00
6.00

15,000

5.00
4.00

10,000

3.00
2.00

5,000
平均賃料/平均（円/坪）1.00

空室率/平均(％)

0.00
2014.2

2014.82012.82014.82012.2

2012.82013.82011.82012.2

2014.2

2011.2

2011.82013.2

2010.82011.2

2013.82010.2

2010.82013.2

2009.82010.2

2009.2

2009.82008.82008.2

2007.82007.2

2006.82006.2

2005.82005.2

2004.8

2004.2

2003.8

2003.26,000,000

5,000,000
貸室面積(坪)2009.2

2008.82008.2

2007.82007.2

2006.82006.2

2005.82005.2

2004.8

2004.2

2003.84,000,000
2003.2

資料：三鬼商事（株）の資料を基に、国土交通省にて作成
注：「東京都心５区」・・・
千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区。

7,000,000

2002.8

都心5区のオフィスビルの貸し
床面積は毎年増加しており、
2002年と比較して現在では2割以上増加している。

8,000,000

2002.2

オフィスビル貸し床面積の推移（東京都心５区）

2002.8

2002.20

図－14

人口増加市町村の地価動向

都道府県

県平均
人口増減率

県平均
地価変動率

人口増加率
最大市町村

市町村平均
人口増減率

市町村平均
地価変動率

県における
地価変動率
ランキング

秋田県

-5.2

-4.8 大潟村

-1.2

0.0

1

栃木県

-0.4

-2.3 さくら市

8.2

-2.3

7

群馬県

-0.8

-2.3 吉岡町

9.6

0.3

1

富山県

-1.7

-0.6 富山市

0.2

0.2

2

福井県

-1.9

-2.7 鯖江市

0.9

-3.7

11

長野県

-2.0

-2.3 南箕輪村

6.8

-2.5

42

和歌山県

-3.3

-3.1 岩出市

4.0

-0.2

1

徳島県

-3.0

-2.9 北島町

4.6

-1.1

2

佐賀県

-1.9

-3.0 鳥栖市

6.7

-1.2

1

熊本県

-1.3

-1.3 菊陽町

16.3

0.2

2

注１：人口増減率は国勢調査（平成１７年、２２年）による。
注２：地価変動率は平成２６年都道府県地価調査（全用途平均）による。
図－15

14

Japan Real Estate Institute最近の地価動向と今後の土地政策

まち・ひと・しごとの創生 （政府）＜基本目標＞
地方が成長する活力を取り戻し、人口減少を克服する。
そのために、国民が安心して働き、希望通り結婚し子育てができ、将来に夢や希望を持つことができるような、魅力あふれる地方を創生し、地方への人の流れをつくる。人口減少・超高齢化という危機的な現実を直視しつつ、景気回復を全国津々浦々で実感できるようにすることを目指し、従来の取組の延長線上にはない次元の異なる大胆な政策を、中長期的な観点から、確かな結果が出るまで断固として力強く実行していく。

3つの基本的視点
若い世代の就労・結婚・子育ての希望の実現「東京一極集中」の歯止め

まち・ひと・しごと創生本部○設置根拠：閣議決定 （平成26年9月3日）
○構成：
本部長
総理大臣
副本部長
地方創生担当大臣、官房長官
本部員
すべての国務大臣

地域の特性に即した地域課題の解決①地方への新しいひとの流れをつくる②地方にしごとをつくり、安心して働けるようにする

まち・ひと・しごと創生会議③若い世代の結婚・出産・子育ての希望をかなえる○設置根拠：本部長決定
○構成：
議長
総理大臣
副議長 地方創生担当大臣、官房長官
議員
経済財政担当大臣、少子化担当大臣
復興大臣、総務大臣、財務大臣、文部科学大臣、厚生労働大臣、
農林水産大臣、経済産業大臣
国土交通大臣
民間有識者④時代に合った地域をつくり、安心なくらしを守る⑤地域と地域を連携する

魅力あふれる地方を創生※その他必要に応じて議長が出席を求める

図－16の都道府県を 10 県ほど選び、その県の中で一番人口が人口の話をしましたけれども、こういった人口減少を増えた市町村を選びました。その市町村の地価の変動状

克復するということで立ち上げられたのが、石破大臣が況を見てみますと、やはりほとんどがその都道府県の率いる「まち・ひと・しごと創生本部」というところでトップクラスの地価上昇率というか、下落幅が少ないとす（図－16）。地価の話とは関係ないのですけれども、

いうか、そういう結果が出ました。

地方に魅力がない、仕事がない、そうすると、東京に人

たとえば群馬県。県平均の人口が▲0.8％、県平均のが集まる。だけれども給料は安いし、だからなかなか結

地価変動率が▲2.3％という中にあって、吉岡町という婚もできなくて、子育ての環境も悪いということで、子ところは＋9.6％も人口が増えていて、市町村の地価変どもが増えなくて人口が激減していくと。こういう流れ

動率も＋0.3％ということで、これは群馬県の地価変動をせき止めるために 3 つの基本的視点ということで、若率の市町村ランキング第 1 位ということです。当たりい世代の就労・結婚・子育ての希望の実現、それから前と言えば当たり前なんですけれども、ほとんどがそう「東京一極集中」の歯止め、地域の特性に即した地域課題

いう結果を確認できています。秋田県から佐賀県、熊本の解決、こういったことで魅力あふれる地方を創生する県までそういう結果が出ているということです。若干、ということで、安倍内閣で地方創生に取り組んでいます。

南箕輪など例外もありますが、これはどうも中心市街地
が、郊外に大規模商業施設ができたので、猛烈に寂れてしまって、それで地価が下がっているということです。
鯖江は眼鏡製造業が中国との競争に敗れてちょっと落ち

3

土地税制

ているということで、若干の例外はありますけれども、ご案内のように、土地を取得するときに始まって、人口の増加が土地需要の増加を通じて地価を引き上げて持っているときから、売って利益を得たときと、やたらいる。そういう大きな流れが確認できたかと思います。

と税金がかかります。これは土地にはいわゆる担税力と一般財団法人 日本不動産研究所

15

不動産調査 2014

No.397

いうのでしょうか、土地に関与する人というのは絶対にて差し上げると。それから、不動産の証券化ということ

金を持っているから、だから金を持っている人から税金で、多くの投資家から資金を集めて不動産に投資する仕を取ってやれということで、財務省が担税力を土地に見組みがあるのですけれども、その仕組みを活用するとき

出し、いろいろな理由をつけて税金をかけているわけでに、その不動産取引の税金を負けましょうということあります。それから、土地の税金を重くしたり、軽くしで、いろいろな土地取引活性化のための土地税制の特例たりというと、ものすごく政策効果が出ますので、地価を、財務省にお願いして実行していただいているわけでが高いときにそれを下げるために例えば売却益の課税をす。こういった土地取引が活性化しますと、地価も上が重くしたりするということで、いろいろなその時々の情ります。地価が上がりますと、古典的な話ですけれど

勢に応じて、土地税制というのは上がったり、下がったも、中小企業などは土地の担保力が増えますので、お金りしているわけです。では、今はどうしたらいいかといがたくさん借りられるようになるわけです。土地担保融うことですけれども、やはり今は異次元の金融緩和だと資というのは、そういう時代ではないとか言われるのでか円安ということで多少、景気がよくなったと言われますけれども、現実問題として地方の地銀がお金を貸すとすが、最近はまたどうも腰折れ状態であると。それからきにどうするかというと、やはり担保を一番に考えるわ

地方や中小企業は、まだまだ恩恵を被っていないと考えけで、そうしますと中小企業にとっては、やはり土地とられますので、やはり土地取引を活発化して景気を良くいうことになるわけです。そういう意味で、土地取引活していく。そういう土地税制が求められるというように性化のための税制を引き続き維持をするということが、考えております（図－17）。今、国交省が主張し、実施

景気の活性化のために極めて重要であるというように考されている土地税制は、土地の取引課税を軽くする、あえているところです。特に中小企業あるいは地方の企業

るいは買換特例と言いまして、土地を売って、その売っの活性化のためには、引き続き現行の土地税制は維持さたお金でどこかを買うときに、ちょっと利益を繰り延べれるべきだというように考えております。

景気回復・資産デフレ対策のための三本の土地税制取引件数：（Ｈ２５）１２８万件

適用件数：８１８件
損金算入額：２７９０億円

流通課税の軽減

買い換え特例

登録免許税 ２％→１．５％
不動産取得税 課税標準１／２、
税率４％→３％
減収額：４１００億円

アベノ
ミクス
金融緩和
財政出動
規制緩和

８０％につき利益繰り延べ
減税額７５０億円

土地取引活性化
件数：Ｈ２４→Ｈ２５ ＋６％
金額：２９．４兆円 ＋７％

民間投資促進土地の有効利用

住宅着工（Ｈ２４→Ｈ２５）＋１１％
企業設備投資Ｈ２６年４～６月：－５．１％
１～３月：＋７．８％

遊休地の解消と研究所や工場への新規投資証券化による不動産取得
４．４兆円９４４件
うち実物不動産対象５３００億円

不動産証券化
登録免許税 ２％→１．３％
不動産取得税 課税標準 Ｊリート・ＴＭＫ
２／５、不特 １／２、税率４％→３％
減税額：３３億円

地価上昇の資産効果
土地担保融資増大
企業投資拡大
地価公示 三大都市圏
住宅地０．５％、商業地１．１％上昇
中小企業土地資産１０４兆円
貸出残高１７１兆

景気回復、アベノミクスの効果発現の途上
特に中小企業、地方が乗り遅れ
図－17

16

Japan Real Estate Institute最近の地価動向と今後の土地政策

4が、土地取引や抵当権を設定するときに、とにかく境界

土地に関する施策（地籍調査）

とか面積が分かっているとすごくスムーズに取引が進む。相続のときにももめないということがあります。そ

国交省土地局としてもう 60 年もやっている地籍調査

れから、このあいだの大震災で分かったのですけれどの PR をさせていただきたいと思います。図－18 をごも、地籍調査をやっておくと、たとえばその後の道路の覧ください。土地というのは一筆ごとに登記をするので復旧などの事業をやるときにも、ものすごく事業期間がすけれども、登記所の図面を見ますと、結構、境界とか縮減される。そのほかに経費も安く済むということで、面積が明治時代のままというものがあります。そうする

そこに宮城県名取市の事例が書いてありますけれども、と実際の境界や面積とは全然合ってない場合があるとい大変助かったというように地元の人にも言われておりまうことで、新しく土地の境界や面積、もちろん所有者もす。民間の再開発事業をやるにも、非常にスピーディにそうですが、そういうものを調べて、地図に残して登記やることができる。これが分からないととんでもなく時簿も直していく。こういう一大事業である地籍調査を戦間がかかるということで、六本木ヒルズは 400 筆の境

後間もなく昭和 25、26 年からやっております。今 10界調査で 4 年もかかったということであります。地籍

カ年計画の第 6 次という、ものすごく気の長い事業を調査をやっていないと、結局たとえば自分の土地を売るやっております。これは事業の主体は市町村でお願いをときに、自分で何十万円もかけて、お隣の人に頭を下げするのですが、お金のほうは国なり、県なりで持ちまして「測らせてください」と言ってやるわけですが、地籍て、交付税も出ますので市町村の持ち出しは 5％ぐらい調査をやるのであれば、これは土地所有者の自己負担はということで結構お得な事業になっています。人件費のゼロです。お隣さんとも対等の立場で測ってもらえるわ

問題はありますが。この地籍調査というのはすごくメ

けで、ものすごく土地の所有者にとってもメリットがあ

リットがあります。真ん中のあたりに書いてあります

るということであります。ところが、進捗率が全国でい地籍調査の効果
地籍調査とは

地籍調査の進捗率

一筆ごとの土地の境界や面積等を調査
成果は登記所にも送付され、登記簿を修正し、公図を置換え
主な実施主体は市町村 （実施市町村757、担当職員約2,700人(H25時点))【地籍調査費の負担割合】（市町村実施の場合）

都道府県

平成26年度予算額：10,631百万円

25%

25%

全 国：51％

市町村・・・80%以上・・・60%以上80%未満
・・・40%以上60%未満
・・・20%以上40%未満
・・・20%未満

うち、人口集中地区(DID ) ：23％
DID以外の宅地 ：53％
農用地等 ：72％
林地 ：44％

国 ： 50%（特別交付税措置により、自治体の負担は各々実質５％）（平成25年度末）

地籍調査の主な効果
不明確な土地境界によるリスク・国民の不安の解消○ 土地取引や抵当権の設定の円滑化による土地の有効活用○ 土地資産の保全・継承

明治期に作られた公図

境界が正確な図面

災害復旧・復興の迅速化

民間開発事業の円滑化

固定資産税の課税の適正化○ 被災後は道路等のライフラインの復旧・復興が急務○ 地籍調査が実施済であれば、土地の境界の確認が円滑に行われ、事業期間等が大幅に縮減○ 都市部では関係者が多く、権利関係が輻輳し、境界調査が長期化する傾向○ 地籍調査が実施済であれば、関係者が合意し易く、用地取得が円滑に実施○ 固定資産税の基礎である登記簿が不正確な場合がある⇓

防災集団移転促進事業において費用・期間が縮減された事例 （宮城県名取市下増田地区）【民間開発事業に長期間を要した例】

地籍調査の実施により、正確な面積での課税が可能【課税対象面積が大幅に増加した例】
実
施
未
実
施

約1,200万円、7ヵ月【期間等の縮減効果】○ 経費 ： 約１千万円○ 期間 ：半年～１年

六本木ヒルズでは地籍調査が未実施

地目

調査前（㎢）

調査後
（㎢）

宅地

3,078

4,070

132％

山林

37,34962,724168％

増加率⇒約４００筆の境界調査に

約2,200万円、１～１年半 （いずれも推計）

４年もの歳月※ S45年度～H24年度の累計

図－18

一般財団法人 日本不動産研究所

17

不動産調査 2014

No.397

まだに 51％ということで、非常に進んでいない。なぜうことになります。震災もありまして、今休んでおられかということですが、やはり土地の調査をやると境界争るのですけれども、先ほどの名取市の例で挙げたよういでもめるんです。できるだけ自分の土地を広くしたいに、いろいろな意味で大事な事業ですので、ぜひ復旧、ということで、隣ともめる。ということで、もめ事を起

復興が一息ついたら、地籍調査のほうも始めていただき

こしたくない、寝た子を起こしたくないというので調査たい。

が進まない。もう 1 つは、お金は国と県が面倒を見る

地籍調査ですけれども、最近、こんな市町村を 1 つのですが、自治体のほうでやはり人手が足りないという見つけましたのでご紹介したいと思います。和歌山県の事情がありまして、それがなかなか進まない理由であり和歌山市のちょっと南に日高町というところがありまます。では、宮城県はどうなのかということで図－19す。ここは人口がどんどん増えていまして、男性も 20をご覧いただきたいと思います。市町村別に見ると、全代でちゃんと職があるし、女性も 30 代で再就職できる

国的にも宮城県は出来のいいほうです。トップ 10 ぐらという、非常に若い人が元気な市町村です。日高町自体

いに入ると思います。これを市町村別に見ると、大河原も道路整備、汚水処理整備、保育所、学童保育、学校給

町以下、完全に済んでしまった立派なところ、9 割いっ

食、子ども医療費無料化ということで、いろいろな取組ているところがあるのですが、パッとご覧になって、何みをしているのですけれども、そのほかに地籍調査がだこれはということですが、仙台市が唯一 3 割を切っ

100％済んでいるということも 1 つの売りになっていまております。これは私どもからすると甚だ困ったことです。日高町の町長さんのご発言を紹介しますと「地籍調す。地籍調査は昭和 20 年代からやっているのですが、査を実施していたことで、宅地開発に伴う境界確認の手

どうも仙台はスタートが出遅れて、確か 50 年代ぐらい

間と費用が軽減された。宅地の販売価格が安く買いやす

から一生懸命にやられているのですけれども、やはりいことから、人口流入が促進された」ということで、若都市部を多く抱えているということで進んでいないとい

干手前味噌ですけれども、地方の人口減少対策につなが宮城県における地籍調査実施状況 （平成25年度末現在）
進捗率

市町村名 進捗率

・・・80％以上（31市町）

大河原町 100%
大郷町 100%
女川町 100%
角田市 100%
加美町 100%
栗原市 100%
塩竈市 100%
七ヶ宿町 100%
七ヶ浜町 100%
丸森町 100%
村田町 100%
山元町 100%
利府町 100%
亘理町 100%
大崎市 99%南三陸町 98%
柴田町 96%
登米市 96%・・・60％以上80％未満（1市1町1村）
・・・20％以上40％未満（仙台市）

全35市町村完

了：27市町村(77%)

着

手：5市町

(14%)

休

止：3市

( 9%)

H26着手 基本
H26着手 基本
市町村名 進捗率
状況 調査
状況 調査
完
完
完
完
完
完
完
完
完
完
完
完
完
完
着
完
着
完

松島町 96%石巻市 95%
岩沼市 94%
名取市 93%
気仙沼市 92%
東松島市 92%
蔵王町 91%
涌谷町 90%白石市 89%大和町 87%
富谷町 87%
美里町 87%
色麻町 81%多賀城市 79%
川崎町 74%
大衡村 72%
仙台市 29%宮城県 88%

完
休（注）
完
休（注）
着
完
完
完
着
完
完
完
完
完
着
完
休

都

H26着手状況 ・・・・ 完：完了（※） 、 着：着手 、 休：休止
基 本 調 査 ・・・・ 都：都市官（※）「完了」には、進捗率が１００％ではなくても、地籍調査未実施地域が土地区画整理事業等の実施により地籍が一定程度明らかになっているなど、実質的に完了している場合を含んでいる。
（注）石巻市と名取市は、復旧・復興事業を優先するためやむを得ず休止となっている。

図－19

18

Japan Real Estate Institute最近の地価動向と今後の土地政策るという意味でも、地籍整備は有効であるということでうという思想であります。一番小さいレベルが、言ってすので、ぜひ地籍整備もお願いしたいということでありみれば集落レベルでのコンパクト & ネットワークです。
高次地方都市連合とは都市をコンパクトにして、そのます。

5

都市をネットワークで結びましょうという都市レベルの国土のグランドデザイン2050

今年の 7 月に「国土のグランドデザイン 2050」を公コンパクト & ネットワークです。その次のスーパー・メガリージョンと、ここまで行くとちょっと分かりにくくなるのですけれども、これはもう日本全体がコンパク
ト & ネットワークという、そんな感じであります。

表しました。国の国土のあり方というのは、今は去るこ

こういうことを積み重ねていって、大きな対流が起きと 50 年以上も前に、初めて全国総合開発計画というもて、その流れが地方に向かっていって、東京一極集中かのをつくったことがあります。それから 10 年おきぐららの脱却が図られる。こんな壮大な構想であります。たいに第 2 次の全国総合開発計画、第 3 次の全国総合開だコンパクト & ネットワークと言っても、考え方はそ発 計 画 と い っ た 全 国 計 画 を つ く っ て い ま す。 今 回、うだなと思うのですけれども、コンパクトにするという2050 年に向けて日本の国をどうしていくかというもののは、コンパクトのところには日が当たるのですけれどを取りまとめたのが、グランドデザインであります。今も、コンパクトではないところには日が当たらないわけまでの全総、総合開発計画というのは、言ってみれば工で、コンパクトではないところはどうしてくれるのかと業開発が太平洋とか京浜工業地帯とか、そういうところいう話にすぐなるわけです。それから、地方に流れをつに集中しないように、なるべく工業を分散して、それでくるという話ですが、結局長引くデフレの中で、人、も国全体として均衡ある発展を図っていきましょうというの、情報、いろいろなものが今まで東京に集まってき思想でつくっていたのですが、さすがにそういう時代でて、言ってみれば東京がリードしてやっとデフレを脱却はないでしょうということです。経験のないほどの人口しつつあるという状況ですので、本当に一極集中の脱却

減少、あるいは高齢化、国際化、あるいは災害リスクのはできるのかということは、皆さん、誰しも思われると高まり、科学技術の進歩、そういった中で都市のあり思います。私が役所に入るときに、「地方の時代」とい方、人の暮らし方、働き方、あるいは国土のあり方、そう言葉がありまして、これからは地方の時代だと言ってういったものをソフト的なものを含めてどうしていくかいたのですけれども、では今はどうなったかと言うと、ということで取りまとめたわけです。

多少分権も進み、合併も進みましたけれども、なんかあコンパクトというのはどういうことかと言うと、やはまり変わっていないという感じです。やはり地方創生とり密度が高くないと、産業、学問、文化、科学技術、そいうのは簡単な話ではないというように考えますので、ういったもので世界をリードするような質の高いものはこれからコンパクト & ネットワークの実現に向けて、出てこないということでのコンパクトです。それから地相当時間をかけて、霞が関も一生懸命に頑張りますけれ方のほうも、やはり生活に必要なサービスを確保していども、皆さまのご支援、ご協力もいただきながら、考えくためにはバラバラでは駄目だということで、地方のほていく、実行していく必要があるのかなというように考うもコンパクト。そういうコンパクトな塊を交通網や情えます。どうもありがとうございました。（拍手）報で結んでいく。そういうネットワークをつくっていこ※本稿は、平成 26 年 10 月 21 日に開催された「土地月間」仙台講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

一般財団法人 日本不動産研究所

19

不動産調査 2014

No.397平成 26 年度「土地月間」仙台講演会

どうなる今後の日本経済と不動産市場
第2部

研究報告

震災被災地における地価の推移と今後
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

東北支社

倉地

主任専門役

真一

Contents

1. 震災被災地の地価の判定方法 …………………………………………………………………………… 20
2. 震災被災地の住宅地価格高騰の今後の予測 …………………………………………………… 23

日本不動産研究所東北支社の倉地です。本日はお忙し

動産にかかわるご相談が少しずつ増えてきました。震災

いところ、非常にたくさんの方にお集まりいただき誠にに関する不動産のお悩み、ご相談と一言でいっても非常ありがとうございます。私からは「震災被災地におけるにたくさんのものがあり、土地の価格を判定する鑑定評

地価の推移と今後」というタイトルで、まず震災の被災

価や家屋調査といったものから、価格を判定するという地の地価を、われわれがどういった考え方で判定してきよりもお客様の不動産に関するさまざまなお悩みに対したかをご説明させていただきます。そのあとで、現在、て私どもがソリューションを提供するといった不動産の被災地では住宅地の価格が高騰しておりますので、それ

コンサルティング業務もありました。そういう非常に多が今度どういった動きになっていくか予測をしたうえ

岐にわたる震災関連の業務の中で、防災集団移転促進事

で、私の私見を述べさせていただきます。

業にかかわる土地の価格の調査、鑑定評価がボリューム

1
20

的には一番多かったと思います。

震災被災地の地価の判定方法

防災集団移転促進事業とは、津波等で大きな被害を受けた地域に居住していた住民に高台の安全な地域等への移転を促す事業です（図－1）。この事業では、津波等

私が所属しております日本不動産研究所東北支社の震により大きな被害を受けたことで、そのまま継続して居災復興支援チームは、震災が発生して約半年後に組織さ住するのは危険と判断される地域を「移転促進区域」とれました。ちょうどそれぐらいの時期から震災絡みの不して設定し、その区域内の住民に安全な地域への移転をJapan Real Estate Institute震災被災地における地価の推移と今後

防災集団移転促進事業② 用地（山林等）取得に係る鑑定評価等③ 造成した住宅団地の売却に係る鑑定評価等① 被災土地の買取に係る鑑定評価等
国土交通省「東日本大震災の被災地で行われる防災集団移転促進事業パンフレット」より抜粋

図－1

促します。移転先となる高台の住宅団地に関しては、既隣の事例を参考にしつつ、取引の事情を分析したうえで存のものもありますが、大抵の場合は農地や山林を買収

価格を付けていくことが可能です。けれども、問題にし、そこを新たに分譲することになります。一方、移転なってくるのは被災土地の買取りに係る鑑定評価です。

促進区域については、基本的には災害危険区域に設定し非常に被害が大きい地域ですので、例えば相続の関係でて、住宅としてはもう使わずに工業地とか、場合によっ権利が移転することはあるかもしれませんが、第三者がてはメモリアルパークとか、そういった防災関連の地域

ここに入ってきて売買を行うことはほとんどありませとして活用することになります。この事業の中でわれわん。ですので、そういった中でどうやって価格を判定しれが携わらせていただいた内容は、移転促進区域の中のていくか。これは私どもにとっても初めての経験でした

土地を買い取ることになりますので、このための鑑定評ので非常に悩みどころでした。がれきが散乱していて、

価等、これがまず 1 つです。そして、そこから高台の地盤沈下なども発生し、大雨とか高潮のときには浸水し住宅団地に移っていただくことになるのですが、それをてしまう土地でもわれわれは価格を判定し、それを鑑定作るための素地、山林とか農地を買い取るための価格調

評価額ないしは調査価格としていました。その際に「こ査、鑑定評価。そして、そこを造成して住宅団地にしてんな土地は使えないじゃないか」、「こんな土地は二束三移転される方に売り渡す際の価格の参考とするための価文じゃないか」、「不当に高く値を付けているんじゃない

格調査。この 3 つが防災集団移転促進事業の中でわれか」というようなご質問をいただいたこともありまし

われがお手伝いさせていただいている業務になります。

た。確かにほとんど売買市場も成り立っていないような

山林や農地の価格の調査、出来上がった住宅地の価格の時期でしたので、そういう状況であれば価格はゼロだと

調査は、通常の鑑定評価と同じような方法で価格を判定いう考え方も 1 つあるのかもしれません。しかし、私していくことが可能です。例えば新しく作ることになるどもとしてはそういった考え方は採用しませんでした。

住宅団地の脇に既存の住宅地があったとして、そこが 1

どういった考え方をしたか銀行の預金を例にして考えて坪あたり 3 万円という値段であれは、新しく造成する

いきます（図－2）。現在の時点で、100 円が手元にあっ住宅団地が倍の坪 6 万円になりますということは実際て、1％の金利がつくとします。そうすると、次の年ににはまずありません。したがって、基本的には周りの近は 101 円になります。そしてまたその 101 円を 1％の一般財団法人 日本不動産研究所

21

不動産調査 2014

No.397

経済価値と時間概念
1年目

2年目

3年目

100

101

102.01

100×101％

101×101％

1年目

2年目

3年目

100

101

102.01

101÷101％

102.01÷101％

2年後の102.01の現在価値は100

図－2

22

銀行預金に預けると、次の年には 102.01 円になりまに価値はゼロかもしれません。ただ、こういった被害のす。これは複利運用というのですが、われわれは今の大きいところはいろいろな復興事業が実施され、事業が100 円と次の年の 100 円を同じ価値とは考えません。

完了すれば当然それに伴い土地の経済価値が発生しま

なぜならば、その間に運用ができるからです。では、同す。そして将来、価値が発生するのであれば、それを割じ価値は何かといいますと、今の 100 円は 1％の金利引くことによって現在価値が生まれます。1 年目がれきの世界では次の年の 101 円と同じ価値だと考えるのでが散乱していて使えません。2 年目、まだまだ事業が進す。そして、同じく 1 年目と 3 年目の比較でいえば、行していないので使えません。けれども事業が完了し、今の 100 円と 3 年目の 102.01 円が同じ価値だと考え3 年目に 102.01 円という価値が生まれる状況であれます。これを逆に考えて、2 年後に 102.01 円の価値がば、これを割引くことによって今の価値は 100 と判定あったとして、ここから 1 年後の価値が何になるかとできるのです。私どもはこの考え方に基づいて被災地のいいますと、これは先ほどの計算よりもちょっとややこ

価格を判定してきました。私は転勤族ですので、実は震しいのですが、要は逆の計算をすればいいわけです。

災の半年ぐらい前、京都から仙台に参りました。それで102.01 円を今度は 101％で割ってあげると、2 年目の事務所で働いている時にあの地震に遭ったわけですが、

101 という価値が出てきます。そして、同じような感

それもめぐり合わせかなと思い、自分の仕事を通じて震じでこの 101 を 101％で割ってあげると 1 年目の 100

災復興に携われることに非常にやりがいを感じていまが出てきます。この考え方を割引といいます。ですのす。家屋を津波で流されてしまって自分の土地が二束三で、3 年目に 102.01 円の価値があるとしたら、1％の文になってしまったと非常に落ち込んでいらっしゃる方

金利の世界でそれを今の価値にひき直すと 100 になる。

も多かったのですが、そういった方々に対して、「いや、こういった考え方を基本的な考え方として被災地の価格

そうじゃないですよ。あなたの土地は今は使えないかもを求めていました。どういうことかといいますと、被災しれないですけれども、将来的には復興事業が完了して直後は売買市場がフリーズしてしまい、がれきも散乱しこの土地はよみがえります。よみがえった場合は価値がている。使うことができないので価値はゼロかと言われ生まれます。そして将来価値が生まれるのであれば、たると、未来永劫ずっと使えないということであれば確かとえ今時点ではないように見えても、将来の価値を割引Japan Real Estate Institute震災被災地における地価の推移と今後くことによってちゃんと価値は生まれるのです」というて住宅地が供給されるようになったら落ち着くのですか

ことを、被災者の方に向けて、仕事を通じて発信してきね」ということをおっしゃいますが、おそらくそれは間たつもりです。それが少しでも被災者の方の何かの手助違っていません。残念ながらこういった被災地域でバブけになってくれていたなら私もうれしいなと思っていル期以降、地価が反転したところは、仙台市を除いてほます。

とんどありません。ですので、今住宅地の価格が高騰し2ているのはあきらかに震災によって供給が足りなくな
り、そこに需給のギャップが発生しているからで、その 災被災地の住宅地価格高騰
震の今後の予測ギャップがある限りはおそらくまだ地価は上昇を続けることになると思います。そういう意味では、ほとんどの

これまでの話は、被害を受けた土地の価格の話でし方が思われるように、復興事業が進捗して、例えば区画た。もう一つ、お客様から非常にたくさんのご質問をい整理事業とか防集事業などで住宅地が供給されることにただくことがあります。被災地ではご承知のとおり、先

なれば、供給が増えて需給ギャップが解消されて地価はほどの基調講演でもお話がありましたが、住宅地の価格沈静化していくと思うのですが、場面によってはそこをが高騰しています。
（図－3）はその一部で地価公示を詳細に分析し、より客観的に説明してくれというご相談

一部抜粋したものですが、例えば「石巻－17」は石巻をいただくこともあります。そこで、より客観的に説明

市のしらさぎ台です。当時トップニュースにもなりまし

するための分析を行ってみました。復興事業の進捗率とたが、震災前から震災後の地価公示の価格が一気にプラ

居住可能地がどれぐらい減っているか。それと人口がどス 60％以上上がってしまい、そのまま上昇を続けてい

れぐらい減ってしまったかという 3 つの要因をもとに、る状況にあります。石巻に限らずほかの地域でも住宅地

地価の上昇率がどれぐらいになるかを統計的に分析し数の地価が上がり続けているところは多く、そういうとこ

式化しました。重回帰分析を行ったうえで回帰式を求めろでこの地価高騰はいつまで続くのだというご質問をいています。もちろんほかにも地価の上昇率に関連していただくことが非常に多いです。そういう場面で私どもがる要因はもっとあるはずですが、これは分析上、有意なお話ししていて、たいていの方は、「復興事業が終わっ

結果が得られなかったので有意な結果が得られるように

住宅地価格の高騰
No.
石巻-17

被災自治体の住宅地価格
55,000

所在地番
石巻市須江字しらさぎ台1-3-3

気仙沼-4 気仙沼市東新城1-5-4

50,000釜石-1

45,000釜石市中妻町2-16

大船渡-1 大船渡市大船渡町字明神前11-14

40,00035,00030,00025,00020,00015,00010,000
石巻-17

H23.1

H24.1

H25.1

H26.1

14,00022,50027,80032,000気仙沼-4

31,00036,60039,50042,000釜石-1

46,50046,20048,30050,100大船渡-1

34,80033,30034,90037,800

・浸水被害を免れた、または被害の程度が小さく、居住可能な住宅地の価格が高騰
価格高騰はいつまで続くのか？

図－3

一般財団法人 日本不動産研究所

23

不動産調査 2014

No.397

そして、2 つ目が「人口の減少率」です。人口の減少

絞って 3 つになったわけです
まず、住宅地価格を検討するためのパラメータの 1

率は地価の上昇に対して、直感的にも分かるかと思いまつは、「復興事業の進捗度」です。復興事業が進捗すれすが、ネガティブな影響を与えます。要は今供給が足りばおそらく地価の上昇は沈静化していくだろうと予想がなくて地価が上昇しやすいわけですが、それに対して人できますので、それを何かしらの形で数値化してあげよ

口が減っていればそれを打ち消すような状況になりまうと作ってみました。これは復興庁のホームページで住す。ですので、人口が減っていれば減っているほど、そまいの復興工程表が各被災地ごとに公表されていて、防の影響が顕著になってくることが予想されます。例えば

集事業や災害公営住宅の事業によって供給される住宅地

これは女川町です（図－5）。被災前に対して 3 割近くなどの住宅が、どの時期までに何戸供給されるというこ

人口が減少してしまっているのですが、こういった要因とが公表されています。最終的に供給される戸数に対しがあるとやはり地価上昇を打ち消す要素が強く現われるて年度ごとの累積の割合をとれば、何年度までに予定ののであろうと考えていて、それを分析に織り込むために

何パーセント進捗しているかが供給ベースで分かるわけ

指数化しています。

です。それをまず指数化したのがパラメータの 1 です。

3 つ目は「居住可能地の面積」です。その市区町村全

例えば、（図－4）で岩沼市の例を挙げているのですが、体の面積に対して浸水した建物の用地の建物の割合がどご承知の方もいらっしゃると思いますが岩沼市は被災しのぐらいあるかをグラフ化したのがこのグラフです。

た自治体の中でも復興事業の進捗が非常に早かったで

例えば南三陸町ですが、やはりかなり被害も大きかった

す。これはあくまで公表ベースですが、平成 26 年度ま所で、町域の半分ぐらいが浸水してしまっています

でにすべての復興事業が終了する予定が公表されていま（図－6）。もっとも、南三陸町の場合ですと例えば登米す。完成して供給されるのがすぐそこだというと、被災など別の市町村に移られる方もいらっしゃいますので、者の方も待つことができるのでしょう。こういう市町村建物用地が半分浸水してしまったからといって即地価がではそれほど大きな地価上昇は見られないという一例で高騰するというものでもないと思うのですが、今までとす。もちろん、復興事業の進捗度だけが原因ではないと比べて建物用地が減っていることは確実に地価上昇に対思いますが。

してポジティブな影響を与えるだろうと考えています。

住宅地価格を検討するためのパラメーター①：復興事業の進捗度（岩沼市の例）
地区名

事業手法

工程

計画戸数
H24

防災集団移転促進事業

供給（予定）年度
H25
H26
H27

H28以降

用地買収
調査設計
造成①

51戸

造成②

218戸

用地
建築設計
災害公営住宅整備事業（玉浦西地区 44戸）

造成
建築工事

玉浦西

入居
用地
建築設計
災害公営住宅整備事業（玉浦西地区 67戸）

造成
建築工事
入居

供給戸数
防災集団移転促進事業

民間住宅等用宅地
災害公営住宅
合計

供給戸数

51戸
51戸

107戸
111戸
218戸

用地買収
造成①

三軒茶屋西

158戸
111戸
269戸
13戸

民間住宅等用宅地
災害公営住宅
合計

13戸

13戸

13戸

13戸

復興庁「住まいの復興工程表」より抜粋

図－4

24

Japan Real Estate Institute震災被災地における地価の推移と今後

住宅地価格を検討するためのパラメーター②：人口変動率
女川町の人口の推移
11,0000.0%

10,000-5.0%-10.0%

9,000-15.0%

8,000-20.0%

7,000-25.0%

6,000-30.0%
H23.1.1

H24.1.1

H25.1.1

H26.1.1

女川町人口

H23.1.1
9,979

H24.1.1
8,196

H25.1.1
7,739

H26.1.1
7,213（H23.1比）－-17.9%-22.4%-27.7%

図－5

住宅地価格を検討するためのパラメーター③：居住可能地の面積■ 市区町村内の建物用地面積合計のうち、浸水した建物用地面積の割合「平成23年東北地方太平洋沖地震 市区町村別津波浸水範囲の土地利用別面積」（国土地理院調べ）に基づき当研究所作成

図－6

そして、この 3 つの要因をもとに分析を行ったのがえるということです。そして 2 つ目の X 2、居住可能地（図－7）です。回帰式を見ていただくと、最初に X 1 とが少なくなるほど地価上昇の程度は大きいと、これもや書いてあるのが復興事業の進捗率です。これは頭がマイ

はり統計的に言えます。そして 3 つ目、人口減少が著ナスですので、要は事業の進捗率が低いほど地価上昇のしいほど地価上昇の程度は小さい。これもやはり統計分

程度が大きい。やはり統計的に分析してもこの傾向は言析してみても傾向として表れていることがこの分析結果

一般財団法人 日本不動産研究所

25

不動産調査 2014

No.397

地価変動率と各種パラメーターとの関係
事業進捗率が低いほど地価上昇の程度は大きい

LR＝ －a1X1 ＋ a2X2 ＋ a3X3
LR：地価変動率a：偏回帰係数a1：復興事業の進捗率、a2：居住可能地減少率、
a3：人口減少率

居住可能地の面積が少ないほど地価上昇の程度は大きいX：説明変数
X1：復興事業の進捗率、X2：居住可能地減少率、X3：人口減少率

人口減少が著しいほど
地価上昇の程度は小さい

図－7

26

から言えるわけです。ただし、この分析は要因を 3 つ

業によって住宅地が供給されるまでにまだ時間あるのでしか含めていませんので、説明力としてはどれぐらいか

すが、早めに募集をかけて申し込みを受け付けました。

といいますと、それほど高くはありません。統計に明るもちろん、A 町以外でもこういうことをやっていらっい方ですとピンとくると思うのですが、要は決定係数がしゃる自治体さんはいらっしゃると思うのですが、こう

それほど高くないということです。ですので、傾向としいうことをやったことでどういうことが起きたかといいてはこれらの要因が変化すると地価上昇率がこうなると

ますと、まず 1 つ、被災者の方の生の声として、やは言えるわけですが、一方でそれだけでは説明できないとり引渡しが先でもそこで自分が土地を購入できるのだとも言えるわけです。

いうことが決まれば、そこでどんな家を建てようか考え

そして、この回帰式をもとに地価上昇がいつまで続くることができる。そして、どんな家を建てるか考えられか予測してみました。どういうふうに予測したかといい

れば気持ちが前向きになり、前向きな気持ちで引渡しをますと、LR と書いてある地価変動率、今地価が上昇し待つことができる。その結果、その自治体から出ていかていますので、この上昇率がプラスマイナスゼロになる

ないで待っていられるということです。

時 期 が 地 価 上 昇 が 収 ま る 時 期 だ と い う 前 提 の も と、

また、こういうところでは以前から取引量がそれほど

LR ＝ 0 と置いて、そして各要因を当てはめて結果を求多いわけではありませんので、情報量としてはやはり少めるという形で、いつまで地価上昇が続くのか予測しまないです。情報量が少ない中で供給があったりすると、した。比較的多くの被災市町村では復興事業による住宅

もともとの土地の値段が安いので、例えば坪 4 万円と地の供給が完了するよりも若干早め、1 年とか半年とか

か 5 万円ぐらいの水準だったとすると、坪 4 万としてちょっと早めの時期に地価上昇率がプラスマイナスゼロ

70 坪だったら 280 万ですよね。そして、どうしても必になって地価上昇が落ち着いてくるだろうという結果が要だという方にとっては 280 万が 100 万円ぐらい高く得られました。ただ一方で、先ほどのご説明のとおり、なったところで、もちろん 100 万円は大きいのですが、先ほどの分析は説明力としてはそれほど高くなく、ほか

プラス 1,000 万とか 2,000 万ではありませんから、払の要因によって影響を受けるところも大きいです。そう

えない値段ではないわけです。ですので、そういう考え

いった要因の例の 1 つ目として A 町。A 町では防集事方で必要に迫られて買ってしまい、結果として地価が高Japan Real Estate Institute震災被災地における地価の推移と今後騰する傾向があったのですが、やはり早めに公共の方がすが、市街化調整区域に指定されているところが多かっ

そういった募集価格、防集によって供給される土地の価たので、人的な被害が比較的小さかったという要因もあ格を公表することによって、比較対象の価格ができるわ

るかもしれません。

けです。募集価格が公表されれば「あそこで分譲されて以上の分析は確かに説明力が弱くてほかの要因も考えいる価格って結構高いな。ここまで差があるんだったらなければいけないのですが、これは別の見方をすると、もうちょっと待ってみようかな」という思考も働くわけ

何もしなければやはり復興事業が完了するぐらいまで地です。ですので、こういう状況が生まれることによって価上昇が続いてしまうということになるのかもしれませ

A 町では、被害は大きかったのですが、先ほどの分析ん。例えば先ほどの A 町の例で見るように、自治体の結果に基づく予測よりちょっと早めに地価上昇が収まっ施策によって地価上昇が抑えられる可能性が場合によってきています。

てはあるわけです。やはり地価上昇が発生していると、

そして 2 つ目は B 市、B 市は復興事業が非常に早く、

例えば復興事業を行うにあたって土地買収に支障をきた

進捗率も高いです。そして住宅地の上昇も見られたのでしたり、さまざまな弊害が出ることも多いかと思いま

すが、一方で商業地なども上がっています。これは広いす。一方で、何かしらの施策を打つことによって地価上意味では震災の影響もあるかもしれませんが、例えば B

昇を沈静化させることも不可能ではないということが、市の中心部などで東京の資本がファンド、物件を買いに別の見方をすると今回の分析結果から言えると思いまきて価格が上昇傾向にあるとか、B 市は人口が増えていす。今日いらっしゃっているお客様は震災関連の事業にますので、マンション素地が高騰することによってと携わっていらっしゃる方が非常に多いかと思いますが、か、ちょっとほかの被災地域とは違う要素があると思わ

ご自分が就いてらっしゃるお仕事を通じてさまざまな施れます。

策をすることによって、そういった悪影響を抑えること

そして 3 つ目の C 市。C 市は復興事業の進捗が非常も決して不可能な話ではないと思われます。もちろん大に早く、また仙台市のベッドタウン的な位置付けの性格変な作業ではあると思いますが、そういった中で少しずもあるため、必ずしも C 市内で物件を探さなくても、つ復興が進むように、皆さん頑張っていただけたらと思

仙台市内の物件も選択対象になり、結果として供給不足

います。われわれも微力ながら最大限の力をつくし、今が緩和されたという要因があるかと考えました。もちろ

後、復興のお手伝いをさせていただければと思っておりん C 市の場合、被害を受けた範囲は比較的大きいのでます。大変ありがとうございました。（拍手）※本稿は、平成 26 年 10 月 21 日に開催された「土地月間」仙台講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2014

No.397平成 26 年度「土地月間」仙台講演会

どうなる今後の日本経済と不動産市場
第3部

特別講演

これからの日本経済と地方のゆくえ
プロフィール
早稲田大学

政治経済学術院教授

北川 正恭氏
Contents

1. 激変の時代 …………………………………………………………………………………………………………… 29
2. 新しい社会の価値の創造 …………………………………………………………………………………… 30

3. 全部作り直す時代 ………………………………………………………………………………………………… 31
4. まちづくり …………………………………………………………………………………………………………… 32
5. 葉っぱビジネス …………………………………………………………………………………………………… 33
6. 私の陳情 ………………………………………………………………………………………………………………… 34

28

皆さんこんにちは。ご紹介いただきました北川正恭でとても入っていただけませんけどお困りですから」といございます。3 年前の 3 月 11 日、私はこの場所で講演うので、大きなフロアに雑魚寝で泊めていただきましをしていました。午後 2 時から始めて、46 分になったた。その後、宮城県庁へお邪魔して 1 泊させていただ

らガタガタガタッときました。今ご紹介いただいたようきました。そして、2 泊 3 日でしたがいろいろ手を尽くに私は知事の経験がありますので多少の知識がありまし

して、帰る準備もしなければいけないということで、山た。したがって、「皆さんまず机の下にもぐりこんで動形空港までタクシーで行って山形空港から臨時便で羽田

くな」と。私もこの演台の下へもぐりこみました。ここに帰ったといういきさつでございます。そのとき、去来の下からのぞくと揺れるのが分かって、ああ、これでこするものがいろいろありました。確かに寒かったのですの世は終わりかなというようなことを、わりと冷静にが心の中は温かかったといいますか。みんなこういうと思ったのです。そして、この会場の目の前の通り沿いにころで雑魚寝ですし、コートを着たままマフラーをつけホテルがあるのですが、そこにお願いして、「部屋にはて自分のバッグを枕にして寝ているわけですから、肉体Japan Real Estate Instituteこれからの日本経済と地方のゆくえ

的には寒かったですが、そんな状態でも誰ひとり大騒ぎ

いいますか、みんなで助けたらいいじゃないかというこ

したり文句を言う人はいらっしゃらなかったです。みんとが起こりました。その前にナホトカの重油の問題がなで助け合っていました。携帯電話が使えなかったのであったことと併せて、阪神淡路大震災で、管理する者とすが、そのときは公衆電話、有線の電話が使えました。

管理される側、商売で儲けさせてもらうことと儲ける者

何百メートルも並んでいましたが、その列を乱す人は 1という、こういう経済行為の二元的な世界ではない成熟

人もいませんでした。電話をかける人も募る思いでいろした時代がやっと 90 年代半ばから始まりました。今まいろ長話をしたいでしょうが、そういうことは一切な

での成長時代とは違う時代でございました。あの頃はく、できるだけ次の人にバトンタッチという、本当にうNPO 元年で、いろいろ話し合いの仕方など、ワーク

るわしい姿といいますか。それを感じて、「日本人もすショップ形式やディベート、それとは違うのだ、結論をごいな」と雑魚寝をしながら思いました。

出さなくてもいいんだ、みんなで議論しようと会議の仕1方まで変わってきた、そういう時代です。そして、95

激変の時代

年 3 月になってオウムの地下鉄サリン事件が起きました。科学技術はわれわれを幸せにしてくれるということだったのですが、一つ間違えると本当に全員殺りくでき今の時代を安定した時代と見るか、あるいは激動、激る。怖いねという、そこはかとない不安。賢い子どもさ変の時代と見るか。私は激変の時代ではないかという前んたちもちょっと角度を間違うとああいうとんでもない

提でお話し申し上げてみたいと思います。安定した時代

殺人をおかすことになるのだと。そして子どもも、大人

は昨日の続きを今日やることが一番よくて、昨日より少になった親御さんも、社会不適合の人たちが顕著になっし日常の努力として改革することがとても重要だろうとてきたのがその頃です。われわれ成長時代に経済的な豊思います。例えば、非常に安定した徳川時代は宗教を弾

かさを追求してきて、それだけで本当にいいのかという圧し、国交は鎖国、あのときは革命を起こしたらいけな

反転の時代。そういうことで成長時代が成熟時代になっいのです。お家断絶ですから。昨日のことを的確にやってきたのだと思います。したがって、成長時代とは違うて少しずつ変えていきます。あそこまでではなくても戦別のパラダイムで昨日とは断絶した新しい価値を作って後 30、40 年の間は安定した右肩上がりの社会で、そういなかければいけない、今までの常識が通らなくなったいう中では体制に逆らったら生き抜くことが難しいとい変化の中で、皆さんそれぞれの世界で大変な転換についうことで、日常の継続で日々、今日より明日、明日よりての苦労をし、次の世代にバトンタッチしていく。苦し明後日と努力をする。より良い人生を送る努力は当然のみは大変なことがあると思いますが、今そんな背景があことだと思います。

るということを前提にお話し申し上げたいと思います。

しかし、1990 年半ば時分から 91 年に第 1 回のバブ

皆さんの世代はもう大丈夫だと思いますが、僕ら世代

ル崩壊があるわけですが、その辺りから、ひょっとするはかつてのパソコンや携帯電話、今なら iPad とかスと昨日の続きをやっていたのでは駄目だねと、そういうマートフォンというのでしょうか。ああいうのは、何か

時期が 90 年代だったと思います。私が三重県知事に就ちょっと分からないことがあるとせがれを呼んで「お任したのは 95 年です。95 年頃は何が起こったかといい、教えろ」。そうすると子どもは「おやじ、こんなこいますと、第 1 回のバブル崩壊があって 4 年ほど経過とも分からないのか。馬鹿だな」と、最近の科学技術はしているわけですが、阪神淡路大震災が起こった時で子どもが大人に教えるほど文明の大転換があるというこす。阪神淡路大震災が起こった時は行政や政治は手続きとです。皆さんの悩みは、そういう大転換であるにもか重視で、自衛隊に動いてもらうためには知事が発令しな

かわらずいまだに古いシステムやしきたりで大変ご苦労

ければいけないけれども知事がいないからできないといただいているのではないでしょうか。そんなことを少か、そんな手続きが仕事だったのです。人が目の前で死し角度を変えて、私の感じる世界を申し上げたいと思いんでいくのに何なのだ、この行政や政治は。馬鹿なことます。

あるかと、そういう大きな転換がありまして、NPO と一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2014

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No.397

新しい社会の価値の創造

く、人件費もただ同然ですから、日本に残る高い教育力であっという間にアメリカを真似し、「アメリカを追い抜け、追い越せ」で追い越してしまった。いわば世界の

昔は紙の時代だったのが、ネットの時代にすっかり変驚異だったと思います。日本は見事に大成功したわけでわってしまいました。紙の文化では自分が覚えたことはす。したがって、その時は未成熟な状態でしたから、自自分の知識です。
「暗黙知」という表現でいいと思いま

分たちの生命、財産や老後を守ろうとするならば、やはすが、自分の固有の知識になります。若い人が入ってき

り子どもはたくさん産んでおかなければいけないだろう

たときに「10 年前はこんなことになってたんだ」と教と、そういう潜在的な気持ちがあったと僕は思うのでえられる人はだいたい係長ですよね。
「20 年前はこうす。保険も医療もない時代ですから、お互い家族や地域なってたんだ。馬鹿」と言うのはだいたい課長です。

の支え合いで生きていこうという文化が子だくさんを生30 年たって「30 年前はこうだったんだ」と言うのは部み、それが自分たちの社会保障であったと思います。や長でしょう。この年功序列、終身雇用のシステムが壊れがてサラリーマン生活になりますと、土地や道、川や水てしまったのです。
「経験知」は大切ですがちょっとそに縛られることなく、企業中心の社会になっていきます

れをはずして話をすると、今一番賢いのはひょっとするから、企業オンリー、職場オンリーとなり、地域の運動と去年学校を出た新入社員です。検索の能力が抜群です

会には出られないし学校の PTA の行事には出られないか ら、 わ れ わ れ が 紙 の 辞 書 で 一 生 懸 命 に 調 べ て も、けれども会社の忘年会などには出ないと出世しないとい

ビューっと検索したらパーッと全部出します。こういううことで、家族の断裂が起こり始めることになります。

ことになる時に、本当に年功序列、終身雇用は、1 つの

そうすると、サラリーマン世界ですから年金は用意され体制がとても長く続いてきたから重要ではありました

ます。社会保障的なことでそういうことになりますかが、それが揺らいできています。そういう変化が完全にら、家族の支えよりもシステムとして年金とか医療保険起きていると申し上げることができます。したがって、などでいけるよねという世界になり、地域間、家族間のそういう大変化が起きている中で、さまざまな変化でい濃密な兼ね合いが本当に希薄になっていきます。そうい

きますと、人口は増えることが前提でした。人口は右肩う時代の変化、まさに文明史的な転換があって、家族に上がりに伸びていき、戦後の「国敗れて山河あり」の何頼らなくても保険があれば、あるいは年金があればといもない時、山、川しか残りませんでしたから当然、インうことになり、1 つは少子化につながっていくという、

フラは全く未整備ですよね。そして、もちろん物価は安

大きなトレンドがそこで起こっているという時代認識でJapan Real Estate Instituteこれからの日本経済と地方のゆくえ

す。ですから、まさに新しい社会の価値を創造していく
ことがとても重要ではないかということをわれわれは意識しながら、次の世代にバトンタッチしなければいけな

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全部作り直す時代いのです。長い間かかってできた今までのしがらみなり

こういう時代、好むと好まざるとにかかわらずいわゆ

システムはそれなりにいいから残ってきたわけですが、る紙の文化が形式知のネット文化に変わったこと。ある

それを一回断ち切って新しい価値を作っていかなければ

いは人生 90 年生きる時代を迎えたこと。社会を構成す仕方がない状況が生まれてきたと思います。

るインフラが全く変わってきたわけですから、そのよう社会の価値が変わりパラダイムが変わったわけですから当然、体制も変わるとするならば、私どもの子どものなことを本気で考えなくてはいけないなと思うわけです。

時の夢はまずは経済的に豊かになることが第一義でした。

最近、経済産業省などは農商工連携と言ってくれて、ですから、私たちのプライドといいますか誇りは、家族

なかなかいいと思います。農林水産省の一次、二次、三は忘れ、地域も忘れたけれども、昨日より月給を 1 円で次産業を合わせて六次産業というのもなかなかいいと思も多く取ろうということで、例えば単身赴任とか 1 人住います。けれども、そういうふうによかったなら何で経まい、団地っ子、かぎっ子というのが実は褒め言葉だっ済産業省と農林省は一緒にならないのと。あなた方、縦たのです。そういう社会を築いて経済的に豊かになり長割りで、経済産業省の商工会議所と農林省の JA と喧嘩

生きすること。そのために世界一の保険をそろえようと、させまくってきたじゃない。何を言ってんだという考え

もう大変な先人たちの努力で本当に豊かになったのです。

方。私は農工商連携も六次産業もいいと思っています。

そこでわれわれが頑張って、家族を忘れて滅私奉公しけれどもここで皆さん、東北の方々にお考えいただくのてやっと豊かになった。しかし払った代償は大きいねとは、そんなの鼻で笑うことだと思います。なんで農商工いう反省。いわゆる単線的に豊かになるとかあるいは長連携だ。ここは伊達政宗だぞと。歴史も文化も教育も医

生き社会を作るだけではなく、その裏返しとして 100

療も福祉も何でもかんでも全部含めて、農商工と産業だ

万人以上のお子さんや社会人が社会に不適応で、社会人けに縛った地域ができるかということを、皆さん方にはとして生きにくい状況が生まれてきている。さあ、どうお考えいただいたほうが分権社会は分かりやすいと思いするかという複線的なことを考えなければいけません。

ます。自分たちのお宝は何であるか、必死で見つけ出す

すなわち、単線社会から複線社会へ移っていく時が、今ことが重要ではないかと考えます。産業連携はとても重ではないでしょうか。

要です。今回、アベノミクスで医療連携なども言われて

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2014

No.397います。お医者さんがいるだけでは駄目です。医者が来やすいような地域社会をなんとしても作らなければいけないと思います。ああ、あそこならば私の子どもも良い

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まちづくり

教育を受けられるわ。家内も喜ぶわというような前提と新しい価値をどう創造していくかという時に「まちづした時に、では医者だけでいいかといったら、看護師さくり」という言葉が出てきたのは、やはり新しいワーク

んや技士、いろいろな皆さんが一緒にいなければ駄目でショップ形式が生まれてきたからだと思います。自分たしょう。医療だけで本当にいいのかといったら、福祉関

ちが国土交通省、国に従って勝手に土地のことが分から係がしっかりしていなければ医療だけではもちません。

ない人のルールに乗ってやっていけば「まち」は変なも治療する医療から支えあう医療にもう変わってきていまのになります。「まちづくり」とは自動詞です。自分たす。そういったら、地域の皆さんもみんな一緒でしょ

ちが「まち」を作るということです。自分たちで「まう。領域を超えた、各省庁の縦割りを超えた横展開のイち」を作っていこうという強い形、気持ちが表れてきたメージの自治体でない限り、縦系列で全部縛られた中でら、鑑定士さんにいっぺんちゃんと評価してもらわなやっていたのではいかがなものかということにみんながきゃいけないね。建築士さんにも入ってもらう。法的に気がついて、新しい価値を皆さんで作り出していく。そは弁護士さん、会計的には税理士さんというふうに広

ういう文化が必要です。いわゆる縦割りの壁を取っ払がっていって、「まち」をゾーンとして捉えていく。いい、ヒエラルキーの上下の壁も取っ払って新しい価値をま仙台の「まち」はこういうことになっている。あるい

何にするかという時には、こういった士業の皆さん方がは、被災したところでは混乱が起こっている。みんなの

本当に、失礼な言い方になりますが、いわゆるビジネス

知見を合わせて、そして行政体も代執行をどうするとでも成立するような全体の行政や政治を行わないと、本か。今までのルールで「そうでなければいけない」とい当の新しいパラダイム、地方分権時代の地方創生時代、う馬鹿なことはやめて、ルール・オリエンテッドはやめ

高齢化社会、限界集落を超えるそれなりの新しい地域はて、ミッション・オリエンテッドでこういう「まち」をできないのではないかと考えます。今日はいろいろな方

作っていこうという強い気持ちが仙台を中心とした東北がいらっしゃっていると思いますから、この皆さんが業にない限り、東京に勝つことはできません。東京と東北界団体で、俺が損だ得だと、農林省と国土交通省が公共は違った「まち」だというプライド。東北には東北のよ事業で馬鹿みたいに争うようなことではなく、お互い力

さがありますから、全力を挙げてこのようなしっかりとを合わせて 1 足す 1 は 2 プラスαの力を出す。そうい

した皆さん方が「まち」を作っていく。そのためにこううことで、皆さんに地域のオピニオンリーダー、牽引者

いう協会のお知恵やお力を借りてコラボレーションしなになっていただければうれしいと思います。

がら、農商工連携を越えたいわゆるコラボレーションの国土交通省を中心に PRE とか CRE というパブリッ

体制を作ることが、実は分権時代の非常に重要なコンセ

クとプライベートのあたりを決められた、行政主導だけプトになると思います。縦展開ではありません。横展開

ではなく民間の皆さんも入って、鑑定士も建築士も弁護です。官だけの力ではなくみんなの力も借りて、民にも士も公認会計士も建築屋さんも入ってみんなで考えよう

責任を持ってもらいます。民の中でも、鑑定士さんにもという時に、私と寺島実郎さんが顧問みたいになったの弁護士さんにも、あるいはそのほかの人にもお力を借りだと思いますが、これからは建物だけではなくゾーンとます。これからは自由自在で、その前提は情報公開でして捉えると。それが発展してコンパクトシティなどいす。何か腹黒いことがあったらできません。いい計画もろいろなところに変化していっていると思いますが、もそれでは駄目だというなら、情報公開しながらミッショ

う一回皆さんが、そういう土地の関係者も今日は多いとンに従って一番いい方法を作り出していきます。そうい

思いますし、仕事上そういうお立場の方も多いと思いまう強い気持ちがなければ、地方創生の政策もたぶん失敗

すが、いっぺん都市計画という言葉を蹴飛ばして、まちすると思います。各省庁に権限を持つ人がいるのですかづくりを皆さん方でやってほしいなと思います。

ら、そっちが優先になったら内閣なんかなんだということに、今まではなってきて、失敗したではありません

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Japan Real Estate Instituteこれからの日本経済と地方のゆくえか。そういう時代を作っていく時には制度も必要です

んながそれを支える。それを見ていた行政の笠松町長もが、それを生み出すトリガーといいますか、パイオニア

立派な人で、あれだけ民間がやっているなら俺たちも頑が要ると思います。

張らなければいけない。予算分配業と許認可発行所の受5身の行政では駄目だ。一番いいところを探そう。一番悪葉っぱビジネス

いところを探そう。なかなかいいところは見つからない
よね、山奥だから。じゃあごみの分別をしよう。34 分
別、日本一。それで進化したら、ごみの分別というのは有名な徳島県上勝町は 2,000 人の町でした。自動車

ごみが出てくることが前提だね。駄目だね。だからゼや電化製品を売らなければいけませんから、木材の町の

ロ・ウェイスト、ごみは出さないでおこう。全部農家へ木材が自由化になって売上高が 20 分の 1 に落ちてし返そうと断固やったのです。小型の焼却炉が 2 つ、ごまったことでいっぺんに 6,300 人が 2,000 人に減り、みの配送車 2 台、なくなりました。カラスが突くからどうにもならず農林省に頼ってかろうじて保ってきた。

とごみの集積所もなくなりました。役場の職員が真剣にけれども、もう無理だ。県の農林部にも頼れない。だか

やったから町民が、こんなの役場がやっていたら税金がら自分たちで生きていかなければいけないということ高くなるから自分たちで出そうと全部自分たちで処理しで、民間の人が立ち上がりました。横石さんです。JA

始めました。こういうのを住民自治と言うのかもしれまの人でした。彼には志があったものですから、大阪の町せん。

で若い女性 2 人が食事が終わったときに、ハンカチにそのような地域にあった町を横展開で、役所だけに任

葉っぱを包んで「これもらっていこう」と言うのを見てせずに住民の皆さんも立ち上がり、士業の専門家の皆さはっと、「そうだ、葉っぱを売ろう」と。そういう気づんやいろいろな知恵が集まって町を作っていこうというきを起こして、地域の町長さんか議長さんか商工会の会

ウェイトがどちらかというと高くなる。東京に陳情に行

長さんか知りませんがそういう中心人物を集めて、四国

こうというような、中央集権の体制で何か自分たちの努

山脈のど真ん中の上勝ですから葉っぱはいくらでもあり力が足りないと全部行政に頼んでお金をもらっていく経

ますから葉っぱを売りましょうと言いました。そうした済団体があまりにも多くなりすぎてしまった。ないやつら、指導者と言われる人たちは「おまえ、馬鹿と違うに頼っていくのだから落ちていくに決まっているじゃなか。あのな、葉っぱがお金に化けるのはタヌキの話だ」。
今までの体制の中で成功したから指導者になり、いまだに古いパラダイムの中で生きている人があまりにも多いのです。「おまえ、馬鹿と違うか」と言ったら上勝の町は死んでいく以外ないではないですか。だから横石さんは頑張ったのです。スーパースターです。4 人の女性、
女 心 が 助 け た の で す。 平 均 80 歳。
「かわいそうに横ちゃん、助けてやろう」。4 年間で 100 万円の売上がやっとできると「あっ、葉っぱというごみがお金になるんだ」と気がついて、みんながやったら、現在、1,000万円を確保する 80 歳のおばあさんがごろごろ出て、葉っぱビジネスの日本のマーケットの 80% を 1,800 人の町、上勝が支配しています。寒いから、年寄りになったから、限界集落だから助けて助けてと、特区に変える
ことの政治行政の姿も必要ですが、横石さんの気持ちで「そうだ、自分たちで価値を作ろう。何か自分たちで稼ぎのもとを作ろう」という強いミッションがあって、み一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2014

No.397

いかということを考えて、価値は自分たちで創造していね」と。

く。自分たちでお金を儲けて税金を払ってやろう、行政

大変原点になって申し訳ないのですが、徳川幕府からをしっかりやろうという感じが、今こう落ちていくと、明治政府になって廃藩置県をやってしまいましたよね。

ますます行政頼りになり非常にまずいのではないかとい官僚は全部クビです。断固やったわけです。東京に遷都

う感じがします。

したのです。今それぐらいの大きな時代の変わり目で6

す。したがって過去とは少し断絶いただく部分が出てき

私の陳情て、新しい価値を作っていただく。それは政治や行政の世界からも出していただきたいと思いますが、民間の有識者に問題提起していただき、これが大きな輪に広がっ

上勝町のように本気になって考えていただく地域が生ていけば、あとから「本当に変わったね。なるほどね。

き残ります。それしかないと私は思います。そして新し高所に住宅を移転して難儀な交通混乱も克服しちゃった

い地方分権時代の制度補完が起こって、「なるほどね。

よね。新しい手法が出てきたよね。立ち返ったよね。

みんなが支えあうんだよね。今までは保険とか年金で直ったよね」という。そういう東北をお作りいただくこやってきた。お金ですべて解決した社会が少子化を生んとをお願い申し上げて、私の陳情のご挨拶にさせていただよね。それに替わってみんなで支え合って安心した老だければと思います。ご清聴ありがとうございました。

後を暮らせる、あるいは安心して暮らせる地域を作ろう

ご健闘を祈ります。（拍手）※本稿は、平成 26 年 10 月 21 日に開催された「土地月間」仙台講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

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Japan Real Estate Institute一般財団法人 日本不動産研究所

業務内容のご案内
評価・ソリューション業務
不動産鑑定評価・独立した審査決裁体制
・客観的・中立的な「全国ネットの機関鑑定評価」
・特定専門分野別のスタッフ（専門チーム）の配置

証券化に伴う評価・コンサルティング

・投資リスクを適切に分析した評価
・物件の用途、特性に応じた適切な処理
・海外投資家に対する適切な対応（評価のグローバル化）

環境不動産調査

・不動産の環境デューデリジェンス（DD）
・環境リスクを反映した不動産鑑定評価、価格調査等
・建物環境性能評価（GB 認証）

固定資産税評価

・固定資産税のための土地評価システム
・土地価格比準表の作成、画地計算法・所要の補正調査
・家屋評価の支援

海外不動産評価

・海外に所在する不動産の鑑定評価
・海外の不動産市場調査・コンサルティング
・海外提携機関とのネットワーク

中国現地法人不動研（上海）投資諮詢有限公司

時価会計支援・「賃貸等不動産」の時価開示支援
・減損会計
・販売用不動産（棚卸資産）の評価

CRE（企業不動産）戦略支援

・CRE 戦略策定支援
・不動産有効活用事業支援
・不動産運用相談PRE（公的不動産）戦略支援

・PRE 戦略策定支援
・公会計制度関連支援
・不動産利活用支援

再開発ビル事業・まちづくり支援

・市街地再開発事業支援
・共同ビル事業支援
・土地区画整理事業支援

不動産市場に関する投融資リスク管理等支援

・不動産市場の予兆管理等支援
・将来予測市況モニタリング
・オフィス投資インデックス作成

防災・減災関連事業

・復興事業設計支援
・防災集団移転促進事業等・復興事業関連土地評価
・各種災害影響評価

各種調査・基礎研究
各種調査

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」（年２回）
・「国際不動産価格賃料指数」
（年２回）

基礎研究
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

編集発行人／一般財団法人 日本不動産研究所
理事・企画部長 岡 淳二 c 2014
〒105−8485 東 京 都 港 区 虎 ノ 門 １ −３ −２
TEL 03−3503−5330 ／FAX 03−3592−6393
2014 年（平成 26 年）12 月 15 日発行 不動産調査ＮO.397 ISSN 1882-6431
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