不動産調査 2012

No.385「土地月間」名古屋講演会

特別講演

どうなる大震災後の日本経済

Proﬁleジャーナリスト／キャスター
明治大学国際日本学部長

プロフィール

蟹瀬誠一 氏

米 AP 通信社記者、仏 AFP 通信社記者、米『TIME』誌特派員を経て、91 年に TBS『報道特集』キャスターとして日本のテレビ報道界に転身。文化放送「蟹瀬誠一、ネクスト」のパーソナリティ、『経済討論バトル頂上決戦』（朝日ニュースター）『賢者の選択』（BS−11）『地球感動配達人 走れ！ポストマン』（TBS）などのキャスター・レギュラーコメンテーターを務め、カンボジアに小学校を建設するボランティア活動や環境 NPO 理事としても活躍。2004 年から明治大学
文学部教授、2008 年から同大学国際日本学部長に就任。

Contents

1. 世界経済の大きなトレンド …………………………………………………………………………………… 2
2. 今後の世界経済の中心地はアジア ……………………………………………………………………… 3
3. 資本主義経済の原動力 …………………………………………………………………………………………… 3
4. グローバリゼーションの動き ……………………………………………………………………………… 3
5. 日本経済の課題 ……………………………………………………………………………………………………… 4
6. 日本の再起力 …………………………………………………………………………………………………………… 5
7. 日本ブランドの再確立 …………………………………………………………………………………………… 7
8. 最後に ……………………………………………………………………………………………………………………… 7

1

2

なぜかというと、我々人間は目前のことを過大評価し世界経済の大きなトレンドて、中長期的なトレンドを過小評価する傾向があるから日本の経済は、世界の経済と切っても切り離すことがです。これは私が言ってるのではなく、カリフォルニア

できないが、では、世界の経済はどうか。今、ヨーロッにある未来研究所の創設者の 1 人アマラ氏が言っておパはギリシャを発端とした財政危機、アメリカも失業率

り、アマラの法則と言われています。

が 9％を超え、オバマ大統領の再選も難しいという経済

リーマンショックは 100 年に一度の大変な経済的な危状況ですから、今後どうなるかわからないと、ほとんど機で、ひょっとしたら世界恐慌がまた起きるのではないの方がいいますが、実はわかると思います。

かと、経済誌が書きたてたが、実際にはそういうことは●Japan Real Estate Institute ●どうなる大震災後の日本経済起きなかったのです。しかし、みんな恐怖感を持った。

なぜインフレになるのか。これも人口と関係がありま

世界大恐慌が起きた 1929 年は、ニューヨークの株式

す。人の数がどんどん増えたら、食料、水、エネルギーが暴落して、その後失業率は 30％、世界の貿易が 5 年

資源などあらゆるものが足りなくなる。ものが足りなく間で 4 分の 1 になってしまうような大変な状況でした。

なり争奪戦が起きると、ものの値段が上がってインフレ

それと比べ、リーマンショックで動いたお金は量でいうになる。ですから、私は世界の経済はこれからどうなると大きかったのですが、世界の経済はセーフティメカニ

かと聞かれたら、成長し続けてインフレになると答える

ズムによってもう少しうまく機能するように変わっていようにしています。

るので、実際には世界の経済が破綻するようなことはな
かった。
では、世界経済はどうなるのか。一言でいえば、世界

3

資本主義経済の原動力の経済はこれからも拡大し続け、インフレになるでしょ

もう一つ、根本的なことですが、私たちは資本主義とう。なぜかというと、経済活動は、別の言い方をするという経済の中で生きているということです。では、資本消費ですから、消費の単位である人間一人ひとりが毎日主義を動かしている原動力は何か。経済学博士のレス

休みなく消費をし、ものを買い、サービスを使って生きター・サロー氏は、資本主義を動かしている原動力は三ています。消費活動は止まることはなく、その消費の単つあるといいました。

位の人口は増え続けているからです。

一つは「欲」です。私たち全員が持っている、もっと

中世のころ、世界の人口は 5 億人から 6 億人いたと言いい生活をしたい、もっといいものを食べたい、もっと

われています。20 世紀の初めになると 16 億人くらいに大きな家に住みたい、という欲です。この欲が消費へ回増えました。現在、70 億人くらいになっています。そり、資本主義経済を動かす大きなエネルギーになっていして、2050 年には国連の推計では 100 億人に到達する。

ます。

つまり、消費の単位がこれまで以上に爆発的な量で増えていっているのです。経済は拡大する以外ないのです。

二つ目は「楽観主義」です。今日より明日のほうがよ
くなる、買った株は上がる、宝くじは当たると思う。
三つ目は「群集心理」です。何か一つのトレンドが出

2

今後の世界経済の中心地は
アジアてきたら、わりと自分で考えないでみんなそちらのほう

18 世紀から現在まで、世界経済はおしなべて年率 4％

私も投資をする時、この三つの物差しをいつも考えてで成長してきています。これからはさらにそれよりも高います。欲の皮が突っ張りすぎてないか。楽観的になりい率で世界経済は成長していくと見て間違いありませ過ぎていないか。今の日本の経済で言うと、悲観的になん。しかし、これまでと違って拡大の中心地が移ってき

り過ぎてないかと言ったほうが正しいと思います。あるています。

いは群集心理に流されていないか。

最初に世界経済を仕切っていたのはチンギス・ハーンのころの モンゴ ル 帝 国 で す。そ れ がヨーロッパに 移へ流されてしまう。ヒット商品はそうやって生まれるのです。

皆さんも新たな投資を判断される場合、この三つの物差しを知っておくことは大事です。

り、大 英帝国が 世 界の海を支配するようになり、Pax
Britannica と言われる時代が来た。そして、東西冷戦を経て、今度はアメリカが一国で強くなり、Pax Britannica

4

グローバリゼーションの動きをもじって Pax Americana という呼ぶ時代が来た。今

さて、日本経済は、失われた 20 年などという言葉もやアメリカ経済も疲弊し陰りが出てきており、次は東南できたくらいの長くて暗いトンネルの中をずっと来て、

アジアを含めて中国を中心としたアジアの時代となりま

今年 3 月 11 日に東日本大震災が起きました。それだけす。これが世界経済のこれからの拡大の中心地になってではなく福島の原発事故。これが人類史上、初めての大いくのです。

変深刻なメルトダウンという状況が起きた事故です。

●

一般財団法人 日本不動産研究所 ●3

不動産調査 2012

No.385

この東日本大震災を大きな転機にして、日本の国家モデルというものを変えなければいけないところにきてい5

日本経済の課題ます。そのことは恐らく皆さんも、直感的に感じてい人口という大きな経済、消費を引っ張るトレンドは、らっしゃると思います。しかし、日常の生活の中ではま残念ながら日本は急速に減っていっている。1 億 2700だ大丈夫だろうと思っている方が多い。特に、私のよう万 人 を ピ ー ク と し て、2055 年 に 9000 万 人 く ら い に、な過去の高度経済成長期というものを経験している世代

2080 年では 5000 万人、100 年後の 2180 年になると 1000は、頑張ればうまくいくという気持ちがまだ残っている

万人以下になるという予測がある一方、人口減少はだいのです。

たい 6000 万人くらいで止まるというのです。なぜかと

ところが、世界経済を含め、日本の経済もそういう過いうと、そのくらいになると、生活が楽になって、子ど去の経験則がもう使えない時代に入ってしまった。これもを持とうという傾向が出てきて、だいたい 6000 万人はパラダイムシフトというものです。そのことにどうの江戸末期くらいのところで止まるのではないかという

やって対応していくのか。これをいち早く気が付いた方見方もあります。実際にはわかりませんが、ただ、このは生き延びれます。なぜかというと、グローバリゼー

ように消費の単位が急速に減ってくるのは間違いない。

ションという世界の構造を変える大きな流れが、もう始それから、医療・介護の問題です。2050 年には 2006

まっており、これは 100 年、200 年のオーダーで続くか

年の 3.6 倍という予測があります。お金にすると 102 兆らです。

円です。日本の税収は 40 兆円しかない。それを無理や具体的な例で言うと、日本の製造業は海外へどんどん
出て行っています。労働コストが 10 分の 1 で同じ仕事をしてくれるのであれば、当然のことながら移っていきます。

り 90 兆円の予算を組んで赤字を増やしているわけです
ので、状況としては好ましいことではない。
しかし、日本には貯金があるじゃないかという指摘もあります。70 年代までは日本人は非常に勤勉で、貯蓄

この流れは、景気がよくなったとしても止まりませをするのが好きな国民でしたので、貯蓄率は 20％もん。日本の企業が、特に製造業を中心に海外へ出て行くあった。ところが、現在は 1.6％です。アメリカ並みでのは、グローバリゼーションの中で生き延びるためにやすから、もう日本人は貯蓄が好きだというのは幻想でし

らざるを得ないことです。資金力がある大手企業が、まかない。

ず最初にスタートしましたが、今は中小企業も生産拠点を海外へ移すようになってきました。

これまでの日本経済は輸出主導で成長してきたので、今のように円高になると日本の経済は大変なダメージを企業が海外に出て行ってしまうと、日本での仕事が減受けている。これは事実ではあるのですが、かつての輸り、働く場所がどんどん減ってとても苦しい状況になっ

出依存度は大変高かったが、現在の輸出依存度はわずかています。グロバリゼーションは、長い時間かけると世17％しかない。つまり、円高のインパクトはかつてより界で働く人の給料が同じになる方向へ動きます。つまもはるかに少ないのです。

り、労働力の高い日本や先進国では給料がどんどん下

マスコミで円高不況とかニュースで大きく取り上げまがって、仕事が減っていく。一方の開発途上国では、給すが、日本を代表するトヨタ、ソニー、松下といった輸料がどんどん上がっています。

出産業がダメージを受けているからに過ぎません。

中国などは典型的で、この 5 年間で 3 倍以上に給料がそれに耐える力はかつてよりも十分あると思っていま上がっている。これでは高すぎるということで、企業はすし、1 ドル 60 円くらいが今の適正為替レートだと私

バングラデシュへ、ベトナムへ、カンボジアへ移ったりは思います。ですから、これから円安になるということしています。これはグローバルなトレンドなのです。

を期待するよりは、1 ドル 60 円、70 円くらいの状況でやっていけるビジネスモデルを考えていったほうが、はるかに賢明だと言えます。
日本の GDP は今 500 兆円で、個人消費は 6 割と言われていますから、毎年 300 兆円というお金が日本をグル

4●Japan Real Estate Institute ●どうなる大震災後の日本経済

グル回っており、こんなキャッシュフローの豊かな国は我々の子ども、孫、ひ孫は大変苦労することになることない。また、世界同時不況でも貿易黒字です。さすがにをぜひ永田町できちんと考えていただきたいと思い

最近少しへこんできましたが、貿易黒字で、対外資産もます。

外貨も持っている。日本は数字で見ていくと豊かな国です。しかも対外債務はないです。ですから、こうやって資金に余裕のある時に、国家モデルを新しいものにガ
ラリとつくり上げる。これがいま求められています。

ヨーロッパの経済が危ない、アメリカの経済が危ないと言った時に円が買われるわけです。投機的な動きがあるにせよ、そのくらい日本の経済の底力はあるのです。ですから、この底力があるうちにきちんと日本という国をつくり直していかなければいけない。

6

日本の再起力歴史を見ていると、日本人が持つ再起力 resurgenceはすごいものがある。何がすごいかというと、第二次世民主党は「コンクリートから人へ」などと言い出し界大戦の時、310 万人の方が亡くなり、人口の半分のた。公共投資がまるで悪のような印象を与えましたが、3000 万人の方が家を失っている。そのわずか 23 年後

とんでもない間違いです。この国の未来の姿をつくり上に、日本は GDP で世界第 2 位の経済大国になっている

げていくのが公共投資で、今、こうやって私たちが暮らのです。いま失われた 20 年といってますが、同じくらせるのは過去に公共投資があったからです。

いの時間の間に廃虚から世界第 2 位の経済大国に、これ

経済学者のなかには、政府のお金の使い方はもうからはすごいことです。

なければいけないようなことをいう方がいますが、とん

日本国民は非常に忍耐強く、こつこつ頑張る、素晴らでもない話です。もうかるビジネスは民間が、もうからしい国民性を持っているのです。世界第 2 位になろうとないビジネスをやるのが政府の仕事です。ですから、公思ってなったわけではなく、みんなが自分のために、家共投資はものすごく大事だと私は思っています。

族のために、会社のためにこつこつ働いて、気が付いた

ところが、いま公共投資に使っているお金は 30 年前ら世界第 2 位になっていた。それもわずか 23 年の間に。

の規模です。これは未来に対する投資を怠っています。

我が国ではしばしば大震災がありました。1855 年、●一般財団法人 日本不動産研究所 ●5

不動産調査 2012

No.385

安政の大地震が起きています。これは八丈島沖でマグニ

全部、国が買い上げた。そして、これからは自動車の時

チュード 6.9。当時の世界の大都市の一つ、江戸が壊代が来ることを予見して広い道路を整備したおかげで、滅的にやられて、死者 1 万人。この 1 カ月前に、実は今の日本の首都の基礎をつくったのです。

ペリーの黒船が来航していました。

それから、1995 年の阪神・淡路大震災。マグニチュー

教科書では黒船が来航して日本の近代化、つまり明治

ド 7.3。死者 6,534 人。30 万人以上の方が家を失い、被維新が始まったという書き方をしていますが、実はこの害総額は 10 兆円です。この時、ほとんどの専門家が、安政の大地震からの復興が日本の近代化のエネルギー、

日本が、神戸が復興するには少なくとも数年はかかるだ

礎になっています。

ろうといっていました。ところが、1 年後に神戸港のその後、関東大震災が起きています。1923 年、相模貿 易 額 は ほ ぼ 正 常 に、 工 業 生 産 は 震 災 前 の 98 ％ と、湾沖でマグニチュード 7.9、死者・行方不明 14 万 2800

わずか 1 年で復興を成し遂げています。まさに再起力人。被害総額は 60 億円。当時日本の GDP100 億円の 6

Resurgence です。

割の被害から立ち直ったのです。なぜ立ち直れたかとい大震災からの復興が可能だった要素は二つあります。

うと、当時の内務大臣の後藤新平という人が、大変な英

一つは、日本が裕福な国で、復興への資金が調達しやす断と素晴らしい行動力で、震災直後に復興院をつくり、かったこと。もう一つは、日本は統制が取れているといわずか 3 週間後に復興プランを立てて、消失した地域をうことです。地震が起きた時にコンビニエンスストアな
どでも、皆さん整然と並び、パンや牛乳を持って、レジでお金を払い、お釣りをもらって出てくる。統制がとれていないとこんなことあり得なくて、だいたい略奪して逃げるのが危機の時のあり方です。
経済にも同じように、この再起力を発揮する能力を日本人は持っているはずです。ところが、今その方法をうまく見つけられていない気がします。

◆再起力の三つの要素
ハーバード大学の論文集「ハーバードビジネスレ
ビュー」にこの 3.11 の震災後、過去の再起力に関する論文をまとめています。
再起力には三つの要素が必要だと書いてあります。一つは、現実をしっかり受け止める力。二つ目は、強い価値観によって支えられた信念。三つ目が面白いことに、超人的即行力。英語では bricolage と言います。これは、その場で想像力を働かせその場にあるものを集めて問題を解決する能力のことです。
松下幸之助は、不況だからもうけると言ったといいます。優れた経営者は自分の企業の業績を、不況だから仕方ないなどと外部要因を理由にするのは、経営者としては問題があるという指摘です。こんな時でも大変もうかって着実に成果を上げている企業はたくさんあり
ます。

6

●

Japan Real Estate Institute ●どうなる大震災後の日本経済

7

日本ブランドの再確立

日本全体として、真剣に何を考えなければいけないかというと、日本ブランドというものの再確立です。
日本は大変な技術力を持っておりますので、世界で十分勝負をしていけます。しかし、それをジャパンブラン
ドとしてきちんとマーケティングができていないのが課題なのです。

G 8 の国で日本が赤字なのは 3 カ国しかない。一つはカナダ。カナダは資源国で石炭や石油やいろいろな資源を輸入するから日本が赤字になるのは当たり前です。残り 2 カ国はフランスとイタリアです。なぜかというと、ルイ・ヴィトンや水やワイン、洋服、靴などのブランド品を買っているから赤字になってしまう。
日本の将来に関して、日本はハイテクで頑張らなければいけないと思っている方が多いのですが、それだけで具体的な例では、愛媛の今治はタオルで有名ですが、なく、もっとローテクなところで勝負ができるかもしれ中国製のタオルは 1/10 のコストで製造され日本へ安いないのです。イタリア、フランスより世界のマーケット

値段でどんどん入ってきますから、あっという間に斜陽で勝負していける優れたものを日本はたくさんつくれるになりました。そんな時に若い経営者の 1 人が、これでのです。しかし、マーケティングを怠ったせいで勝負ではいかんということで、新しいブランドを立ち上げよう

きていない。いろいろな意味で日本のブランド化は、こと、それまでノーブランドで製造して他の企業へ納品

れから日本が生き延びていく上ですごく大事なことだとし、そこの企業のブランドで売っていたタオルを、コン

思っています。

ピューターを導入して、中国がまねできないすばらしい
デザインと高い吸水性の織り方を研究した。さらに七福神にあやかり「七福タオル」というブランド化し、これ

8

最後にを世界の展示会に出したのです。そうしたら、ハリウッ

あの大震災が起きた直後、皆さんはものすごい危機感

ドのセレブがこのタオルを気に入ってしまい、いきなりを持ったと思います。しかし、その危機感は薄れていグローバルブランドとなったのです。

く。 こ の 危機 感 を 本 当 に強 く 持 ち 続 け ることが大事

もう一つの例、高崎にだるまがあります。だるま産業です。

も完全な斜陽産業です。これも同じく若い経営者が、こ特に、福島の原発事故の放射能汚染の危機感というもれではだめだと、外部からデザイナーを呼んできてアイのは、本当はしっかり持たなければいけない。危機感を表デアといいデザインをもらい、だるまをつくる技術をす方法として、核シェルターの普及率を調べてみました。

使って、非常に縦長のデザイン性の高い招き猫をつくっ

スイス、イスラエル、スウェーデンは 100％で、国民た。いろいろな展示会に出したら大ヒットし、グローバ

は全員逃げる場所がある。ノルウェーが 98％、アメリ

ルに売れています。

カが 82％、ロシアが 78％と、国民の大半が逃げられる。

ここから学べることは、業界の中だけで考えていても何かあった時とは、当初は核戦争が想定されていたわけ

アイデアは枯渇するということです。新しい時代に対応ですが、こういう原発事故が起きた時も同じ状況だと思するためには外部から、全く別のアイデアを導入する、います。唯一の被爆国、日本はたったの 0.02％という状

あるいは人材を導入して、そこからシナジーを起こし、況です。危機感はこういう数字にも表れると思います。

グローバルに勝負できる商品、技術を売り出していく。

今後、日本の場合は原子力発電は政治的にも減らして

日本はそういう資源はたくさんあるのです。
水などは典型です。日本ほど、おいしい水がとれる国

いくしかないでしょう。では、それで危機が減るかとい
うと、とんでもない。

は世界でも少ないのに、世界の高級なレストランはエビ

隣の中国は 10 年で原発を 100 基つくると言っていま

アンやサンペレグリノとか、フランスかイタリアのミネ

す。100 基もできてしまったら、日本に原発がなくなっラルウォーターが置いてあります。日本のミネラルたとしても、リスクはさらに高まるでしょう。

ウォーターはない。それはブランド化していないからで

そういう危機感をどのようにして共有しながら、日本

す。ジャパンブランドとして世界で勝負すればいいのでという国を再構築していくのか、これには政治の強いすが、そのマーケティング技術がない。

リーダーシップが求められます。高い支持率を武器にし●一般財団法人 日本不動産研究所 ●7

不動産調査 2012

No.385て、自分のやりたいことをきちんと国民に提示し、了解

れを 20％徴収する。一つだけの税金にして、これで試をしてもらって進める。こういうリーダーシップがない

算すると 100 兆円の税収が上がるのです。そうしたら借と、なかなか変わっていけないです。小泉元首相のよう金も返して、税金は一つしかない。

なカリスマ性をもったリーダーシップについては賛否両

これは非常に単純な話ですが、発想としてそういうド論ありますが、私はこういう危機の時に必要なリーダー

ラスティックな改造をやっていくことにより、この日本

シップの一つの要素だと思っています。残念ながらそうという国をいい国に、海外の人が日本に住んでみたいという方がいま登場してきてないのが非常に問題です。

思う国に変えることは可能です。

もう一つ、税制の改革については真剣に国民が考えな

最後に、チャールズ・ダーウィンの言葉を紹介しまいといけない。税制改革は、いま消費税をどのくらい上す。この人は「進化論」を発表した方ですが、このようげるなどと議論していますが、これは改革ではない。税なことを言っています。
「最も強い者や最も賢い者が生

制はそのままで、数字を変えているだけです。年金もそき残るのではない。最も変化に敏感な者が生き残るのうです。問題の解決になっていない。

だ。」このチャールズ・ダーウィンの言葉は今の日本に税制も、今の所得税、法人税、相続税、消費税といろんなものをやめてしまい、ヨーロッパやアメリカでやっぴったり合っていると思います。今日はどうもありがとうございました。（拍手）ている付加価値税、消費税と同じようなものですが、こ※本稿は、平成 23 年 10 月 18 日に開催された「土地月間」名古屋講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

8●

Japan Real Estate Institute ●「土地月間」名古屋講演会

研究報告

名古屋の不動産市場：現在、過去、未来

Proﬁle

一般財団法人 日本不動産研究所
研究部 次長不動産鑑定士プロフィール廣田裕二

慶応義塾大学商学部卒業後、昭和 58 年日本不動産研究所入所、システム開発部、調査企画部等を経て現在に至る。現在は、不動産投資家調査（国内・海外）、
環境不動産、環境リスク（土壌汚染・アスベスト・原発事故等）が不動産市場に与える影響等を担当。

Contents

1. はじめに …………………………………………………………………………………………………………………

9

2. 地価の過去から現在 ……………………………………………………………………………………………

9

3. 賃料及び利回りの過去から現在 ………………………………………………………………………… 10
4. 名古屋の未来について ………………………………………………………………………………………… 12

日本不動産研究所研究部の廣田と申します。今日は名トック量に関する全国オフィスビル調査です。また、名古屋にフォーカスして名古屋の不動産マーケットについ

古屋のデータだけを見てもなかなか位置付けがわからなて、お話します。

いので、東京と大阪を比べながら進めたいと思います。

当研究所で独自に実施しています８つの定期調査のな

まず基礎となる人口や面積、人口密度を見てみると、かから名古屋市に係わる４つの調査結果のデータを使っ

東京はもちろん断トツの存在ですが、大阪と名古屋は人て、まずは過去から現在に至る推移を復習し、未来につ口はほぼ同程度ですが、面積で名古屋が広いことから人いて、具体的な数値のお話はできませんが、市場の動向

口密度はやや低く、少し余裕がある状況です。

や方向性についてお話します。

1

はじめに

2

地価の過去から現在

最初は、市街地価格指数の最も地価の高い地点である

まず、本日使用する定期調査を簡単に紹介します。最最高地（2000 年 3 月を 100 とした指数）について、名初に土地の値段に関する指数の市街地価格指数です。２

古屋と東京と大阪を並べてその推移をみます（図１）。

番目に賃料に関する指数の全国賃料統計。それから、不これによると、バブルのころは東京が最初に上がり始め

動産投資家の利回りに関する調査。最後にオフィスのスて、かなり高原状に地価の高い時代が続きました。大阪

●

一般財団法人 日本不動産研究所 ●9

不動産調査 2012

No.385

600.0

500.0

400.0

300.0
名古屋圏

200.0

東京区部
大阪府

100.0

昭和60.3 Mar.1985
61.3 Mar.1986
62.3 Mar.1987
63.3 Mar.1988
平成元.3 Mar.1989
02.3 Mar.1990
03.3 Mar.1991
04.3 Mar.1992
05.3 Mar.1993
06.3 Mar.1994
07.3 Mar.1995
08.3 Mar.1996
09.3 Mar.1997
10.3 Mar.1998
11.3 Mar.1999
12.3 Mar.2000
13.3 Mar.2001
14.3 Mar.2002
15.3 Mar.2003
16.3 Mar.2004
17.3 Mar.2005
18.3 Mar.2006
19.3 Mar.2007
20.3 Mar.2008
21.3 Mar.2009
22.3 Mar.2010
23.3 Mar.2011

0.0

図１

市街地価格指数：最高地（100 ＝ 2000 年 3 月）

は東京に 3 年程度遅れましたが、その上昇の過程は東京

価は、ご承知のように平成 15 年までは栄 3 丁目の広小よりも上昇率は高く、大きく跳ね上がった後、バブル崩路通り、平成 16 年に同じく大津通りだったのですが、壊後一気にズドンと落ちました。名古屋もそれなりに上

平成 17 年から名駅 1 丁目の名駅通りに移ったことです。

がり、2 倍半くらい上がりました。東京や大阪に比べて、今後はしばらく名駅が最も地価の高いエリアであり続け上昇率も下落率もその程度は緩やかで、しかも時間的にるかと思いますが、栄の回復にも期待したいところです。

遅れていたこともあり、全国的には大きな話題になることはありませんでした。
最高地ではなく商業地平均の指数をみると、先ほどの賃料及び利回りの過去から現在最高地に近い形で変動しますが、最高地と違って大阪が私どもの全国賃料統計というものは、1995 年から調東京より抜けていない、すなわち商業地平均では大阪は査を開始したもので、新築、新規のオフィス及び住宅の

東京より上昇率は高くなかったというところです。住宅

賃料を鑑定評価の手法を用いて査定し、その価格を指数

地平均についても、今の商業地と同様で、東京、大阪、

化して公表しています。注目される点は、他のいろいろ

名古屋の関係が同じような形で読み取れます。

なデータでは大阪と名古屋は極めて似た動きをしている

皆さんの関心のあるところで、相続税の最高路線価でのに対し、オフィス賃料の推移に限っては大阪は名古屋

す。東京の最高路線価の推移をみると、バブル期のピーと違う変動を示し、しかも東京とも違う動きをしている

クが平成 4 年で、その後落ち込んだ一番底が平成 9 年、ことです（図２）。

ミニバブルのピークが平成 20 年でした。同様に、大阪、名古屋の全国賃料統計のオフィス賃料指数と、最高地

名古屋のピーク、ボトムピークは若干のずれはありますの市街地価格指数を、同じポイントではありませんが、が、三大都市のピークとボトムはかなり似ていることが元本と果実の関係として、同一グラフ（図３）に書いてわかります。ただ、大阪と名古屋のボトムピークは東京

みますと、賃料と地価が同じ動きをしていないことに一が平成 9 年に対し 5 ～ 7 年も遅れ、ミニバブルの上昇も目瞭然で気付くと思います。地価の変動幅に比べ賃料の小さくなった点が似て非なるところです。

変動幅が小さいこと、また下落から上昇への転換期は賃

名古屋で一つ特筆すべき点として、相続税の最高路線

10

3

●

Japan Real Estate Institute ●料が先行していること、逆の下落への転換期は両者にズ

名古屋の不動産市場：現在、過去、未来

全国賃料統計

主要な地点におけるオフィス賃料（2005年=100）

名古屋の地価と賃料
図２

全国賃料統計

主要な地点におけるオフィス賃料（2005 年＝ 100）

2000年=100 市街地価格指数・全国賃料統計より

図３
2000 年＝ 100

名古屋の地価と賃料

市街地価格指数・全国賃料統計より

レがないことも読み取れます。このことをどのように解みます。各都市の最高地付近のオフィスの期待利回りを釈するかは非常に難しい問題で、本日の短い時間では説表すデータだとお考えください。東京、大阪、名古屋の明できませんが、事実として賃料と地価の関係がわかりすべての 3 都市は、ほぼパラレルに上がったり下がったます。

りしていますが、注目すべき点は、平成８年 10 月調査

次に、私どもの定期調査の中で、1999 年からスター

時点から名古屋と大阪に若干の差が出てきて名古屋の利トし、業界内で注目されているとともに広く活用してい回りが大阪を上回るようになったということです。利回

ただいている不動産投資家調査から利回りについて報告

りが低いほうが不動産価格が高いことになるので、若干します。この調査は、投資対象不動産に対する市場参加

ですが、この辺から大阪と差がついてきたというのがオ者の期待利回りいわゆる Cap Rate の調査を中心に行っ

フィスの特徴です（図４）。

ています。
名古屋の期待利回りを東京と大阪と比較しながら見て

次に、住宅の中でファミリータイプのマンションの利回りをみると、オフィスのそれと違って、名古屋と大阪●

一般財団法人 日本不動産研究所 ● 11

不動産調査 2012

No.385

東京・大阪・名古屋のオフィスビルCap Rate
（不動産投資家調査）

図４

東京・大阪・名古屋のオフィスビル Cap Rate
（不動産投資家調査）

は微妙に名古屋が高い部分が何カ所かありますが、ほぼ

横浜は 475 万㎡で名古屋に迫るストックですが、調査対完全に一致していると言えます。さらに、都心専門店の象のビル規模が異なるため単純な比較はできません。恐Cap Rate をみると、ファミリータイプの利回りよりもらく、このストック差は相当あると思われます（図５）。

大阪と名古屋の差（名古屋の利回りが高い）が平成 16

名古屋のオフィスビルは、竣工年別にみて築 30 年以年以前と 21 年以降に認められます。

上（新耐震基準以前）のビルが全体の約 35％程度と大不動産投資家調査の調査結果から、共通して言えるの阪と大差はないものの、規模別にみると 1 万～ 3 万㎡のは各利回りは上がって下がってというのに多少のずれはビルが全体の 46％と大阪の 36％に比べ、比較的中規模あるものの、マーケットサイクルの観点からするとピーなビルが多いことがわかります。

クからボトムに来て、またピークというサイクルを示

名古屋の主要地区別にみますと、名駅地区は、最近、し、この期間で一巡しているのかと読み取ることができ新しい超高層のオフィスビルがどんどん竣工していまるのかもしれません。

す。平成 20 年以降だけで 8 棟、合計の延床は 14 万㎡

不動産投資家調査では、賃料水準の予測もお聞きしてと、地区内のオフィスビルを若返えらせています。一います。大阪と名古屋は今年の 4 月 1 日時点の調査では

方、栄地区は築 40 年以上の割合が 26.4％と、古いビル

全く一緒の結果が出ており、5 年後には今の賃料水準にの建て替え等が進んでいないこともあって築年の古いビ

回復しているという結果が出ています。一方、大震災のルの割合が最も高くなっています。

影響が大きい仙台は 4 月 1 日現在の調査では、2 年後まで賃料の回復は見込めず、10 年後でも今の賃料水準に戻らないという予測結果となっています。
最後に全国オフィスビル調査から名古屋のオフィスビ

124

名古屋の未来について

名古屋の不動産市場の未来についてお話します。

ルのストックをみることにします。オフィスビルの集積

まず、前提となる日本全体の話をさせていただくと、するエリアを対象に調査対象ビルの規模を、東京、大不動産の場合は、人口が基本になりますが、海外で日本

阪、名古屋は延床面積 5000㎡以上とし、その他主要都の不動産のマーケットはどうですかと聞くと、「日本は市は 3000㎡以上を対象として調査しています。

人口が減るよね」という反応がかえってきます。

名古屋のオフィスビルのストックは 518 万㎡でした。

したがって、日本の不動産について積極的に投資をど

それは、大阪 1,364 万㎡の約 38％に過ぎませんし、東京

んどんしていこうという気にはならないという暗い話に

5,007 万㎡の約 10％です。次いでオフィスストックのある

なってしまいますが、一方、日本は非常に手堅い市場で●Japan Real Estate Institute ●名古屋の不動産市場：現在、過去、未来

図５

全国オフィスビル調査あるという話も聞くところです。

主要都市の集計しいと思います。

不動産情報の透明性が日本は必ずしも高くないというストック調査でお示ししたように、名古屋は大阪や東

調査結果もありますがあれは英語の情報が少ないという

京 に 比 べ 全 体 の ストッ ク 量 が 少 な い と い うこ と で、ことで、私に言わせると、日本語の情報も入れれば決し

ちょっとしたことがあると空室率が大きく動きます。そて日本の不動産の透明性は低くはないといえるのではな

ういうところをとらえて流動性が非常に東京に比べて劣いと考えています。

るという表現をすることがあります。一時的な大きな動我が国では東京、大阪、名古屋が三大都市ですが、海きに対し、一時的なぶれが、名古屋は三大都市ですが、外からはせいぜい大阪までくらいしか一般の方はご存じ

東京、大阪に比べると少し注意をすべき点、将来を考えないのが残念なところです。もちろん、それは日本に投る時に頭に入れておかなければいけない点だと思います。

資した経験のない方のレベルですが、残念ながら断トツ

将来を予測する考え方として、マーケットサイクルとは東京で、次は大阪だけれど名古屋まではというところいうものがあります。これ（図６）は、世界の主要都市が冷静な見方かと思います。一方、ストックのデータでに関して、4 月 1 日現在で海外の主要なマーケット、オ申し上げたように、名古屋以下の都市とは、やはり名古

フィスについてマーケットサイクルを示しています。

屋はそれなりの優位性があるというか、大きな位置付けにあると言えます。
元本価値、土地価格や不動産の価格、利回り、賃料、収益面の話の他に、もう一つ、空室率が重要な点だと思

東京は、残念ながら半年前ですが、ボトムから少しボトムアウトするくらい、底にあるということです。名古屋もたぶんいま聞けば、それほど変わらない位置付けかと思います。

います。空室率は、去年から今年の最初くらいがいちば

先ほどらい、いろいろなグラフで、上がって下がってん悪い時期で、若干回復基調にはありますがまだまだ厳

上がるというようなところ。高さもそれぞれ、5 倍に●一般財団法人 日本不動産研究所 ● 13

不動産調査 2012

No.385マーケットサイクル

図６

マーケットサイクル

なったり 3 倍になったりと、いろいろあります。

先でいろいろな方が検討されているところかと思います。

長さも 5 年くらいでワンサイクル回るケースと、20

環境不動産という側面があるのですが、環境と不動産

年くらいかけてやっと戻ってくるケースなど、いろいろの中で、特に節電の関係だけが突出して関心が高くなっあるので、複雑です。サイクルを賃料で見るのか、土地ているところです。いま申し上げた地域、地区のデータの価格で見るのか、利回りで見るのか、空室率で見るのに加え、将来予測をする場合に、個別物件のそういった、

かというような、議論も必要です。いま私ども研究部をこれまでにあまり見られてこなかった品質というものが注中心に、何かそれで将来を語れないかということに、取目されるようになっているところかと思っています。
まとめさせていただくと、日本全体の不動産のマーり組んでいます。
少しずつ基礎データである定期調査を充実させていケットは人口等々の問題からかなり厳しいということはき、皆さま方の関心がいちばん高い将来予測といったも否定できないと思いますが、大阪やそれ以外の地方都市のにつなげていきたいと思っています。

に比べ、名古屋は製造業が非常に有望なものとしてあり名古屋の特性から、一つは、栄と名駅の話をしました。今は名駅が優位だと思いますが、栄は、オフィスビルの築年が 40 年以上のものが 26％くらいということで、多い。逆に言うと、それをいつか新しいものにするます。製造業を中心として、所得や雇用や設備投資のようなものが他の地区よりも優位な予測が出ています。
総合すると、名古屋は日本全国、全体の中では優位な位置にあると思っています。

という動きが、今も始まっているのかもしれません。そ近い将来、具体的に不動産のデータや、マーケットサ

れが更新されるたびに、もしかしたら栄が名駅に少しず

イクルなどを用いて、皆さま方にとって納得性の高い話

つ近付いていくようなこともあり得るのではないかといをさせていただけることを目的として、定期調査の充実

うことが、一つの見方としてあると思います。

を図り、情報提供を、今後も努力をしていきたいと思い

3.11 以来、名古屋も東海地震といったものが確率的にはいちばん高いという話があります。いま不動産のマーケットでは、安全・安心、防災ということについて、最優ます。今後とも、東海支社ともども日本不動産研究所をよろしくお願いいたします。
どうもありがとうございました。（拍手）※本稿は、平成 23 年 10 月 18 日に開催された「土地月間」名古屋講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

14●

Japan Real Estate Institute ●一般財団法人日本不動産研究所ホームページは不動産情報サイトとして様々な情報を提供しております

http://www.reinet.or.jp/
各都道府県に所在する支社支所が毎月地価の動向を「全国地価動向マップ」で更新していますので、
是非、ご覧下さい。

また、公表資料、記者発表資料等の更新を、メールでお知らせする「無料メルマガ」会員も募集中です。
ご登録をお待ちしています。

●

一般財団法人 日本不動産研究所 ●業務内容のご案内
評価・コンサルティング業務
不動産鑑定評価・独立した審査決裁体制
・客観的・中立的な「全国ネットの機関鑑定評価」
・特定専門分野別のスタッフ（専門チーム）の配置

証券化に伴う評価・コンサルティング

・専門スタッフを配した証券化事業室による対応
・物件の用途、特性に応じた適切な処理
・海外投資家に対する適切な対応（評価のグローバル化）

海外不動産評価

・海外に所在する不動産の鑑定評価
・海外の不動産市場調査・コンサルティング
・海外提携機関とのネットワーク

環境不動産調査
・不動産の環境デューデリジェンス（DD）
・環境リスクを反映した不動産鑑定評価、価格調査等

固定資産税評価

・固定資産税のための土地評価システム
・土地価格比準表の作成、画地計算法、所要の補正調査
・家屋評価の支援

時価会計支援・「賃貸等不動産」の時価開示支援
・減損会計
・販売用不動産（棚卸資産）の評価

CRE（企業不動産）戦略支援

・CRE 戦略策定支援
・不動産有効活用事業支援
・不動産運用相談業務

PRE（公的不動産）戦略支援

・PRE 戦略策定支援
・公会計制度関連支援業務
・不動産有効活用事業支援

再開発ビル事業・街づくり支援

・市街地再開発事業支援
・共同ビル事業支援
・土地区画整理事業

投資リスク管理等支援

・不動産価格の予兆管理等支援
・将来予測に基づく投資分析
・最大損失額等算定業務

基礎研究・各種調査
基礎研究

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」
（年２回）

各種調査
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

編集発行人／一般財団法人 日本不動産研究所
c 2012
企画部長 岡 淳二〒105−8485 東 京 都 港 区 虎 ノ 門 １ −３ −２
TEL 03−3503−5330 ／FAX 03−3592−6393
2012 年（平成 24 年）3 月１日発行 不動産調査ＮO.385 ISSN 1882-6431
本資料の知的財産権は、一般財団法人日本不動産研究所に属します。許可無く使用、複製することはできません。