不動産調査
No.417（2020/3/10）

令和元年

定例講演会

令和の時代における不動産を巡る社会・経済の見通し
第 1 部 ● 研究報告2020 年の不動産市場… …………………………………………………… 2
一般財団法人日本不動産研究所

不動産エコノミスト

吉野薫

第 2 部 ● 特別講演

観光資源を活用した地域活性化～データから考えるインバウンド戦略～… …………………………… 16
株式会社ランドリーム 代表取締役
元トリップアドバイザー株式会社 代表取締役

原田

劉

静織 氏

不動産調査 2020

令和元年

No.417

定例講演会

令和の時代における不動産を巡る社会・経済の見通し
第 1 部 研究報告●2020 年の不動産市場
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

不動産エコノミスト
よしの

吉野

かおる

薫

日系大手シンクタンクのリサーチ・コンサルティング部門を経て、一般財団法人日本不動産研究所にて現職。現在、国内外のマクロ経済と不動産市場の動向に関する調査研究を担当するとともに、わが国の不動産市場の国際化に関する調査等にも従事している。
専門は都市経済学、経済政策。著書に「これだけは知っておきたい『経済』の基本と常識」（フォレスト出版）、「Ｑ＆Ａ 会社のしくみ 50」（日本経済新聞出版社、共著）がある。
大妻女子大学 非常勤講師、東京大学空間情報科学研究センター 協力研究員。

皆さま、こんにちは。ただいまご紹介にあずかりましがよく分からないとか。あるいはブレグジットの問題、た、日本不動産研究所の研究部に所属しております吉野あるいは消費税率の引き上げがどうなるのかといった形と申します。どうぞよろしくお願い申し上げます。今年

で、なかなかストーリー立ててご説明するのが難しいよもこのようにたくさんの方にお越しいただいておりましうなリスクというものを非常に強く意識しておりまして、本当に光栄の極みでございます。1 時間ほどお時間た。

をちょうだいいたしまして、研究報告として来年の不動そういった意味で、やや逡巡するようなスライドに

産市場について、私どもがどう見ているのかといったこなっておりましたが、実際のところそれが不動産市場にとをご披露してまいりたいと思います。

悪影響を与えるというような懸念は杞憂に終わったとい

早速ですが、昨年この場所でどんなことを申し上げたのかということを振り返ってまいりたいと思います。こ早速、今年 1 年の不動産市場がどうであったのかを振こに昨年お配りした資料の結論部分のスライドをそのま

り返ってまいりたいわけですが、まずはここに三大都市

ま載せておりますが、基本的にはメインシナリオとしてのオフィスマーケットに関するスライドを載せておりま「適温相場」的な不動産市場が続くという見立てをご披す。非常に印象的な絵になっています。東京、大阪、名露させていただきました。このあと順繰りにご説明申し

古屋とも空室率は空前の低水準に至っています。これら

上げますが、基本的には私がお示ししたシナリオと大きの大都市だけではなくて、地方都市においても空室はく変わらない 1 年だったというふうに振り返っているとしっかりと埋まってきているということでございます。

ころです。

そしてそれにつれて賃料のほうも、決して足早ではない

やや悩ましかったのがリスク要因です。昨年の今ごろ
は米中貿易戦争の問題が始まったばかりで、その先行き

2

うふうに振り返っております。

Japan…Real…Estate…Instituteとはいえ、しっかりと上昇軌道をたどっているというのが今年 1 年の振り返りでした。

2020 年の不動産市場

とりわけ大阪の好調さは過去に想像していたものに比その前に、こういった不動産市場の中で投資家の動き

べても、目を見張るものがあるということだろうと思っはどうだったか。結論から申し上げますと、不動産投資ております。皆さまにお配りしているものは公表前でし

市場における投資家の投資意欲は今年も活発、非常にたので数字が入れられておりませんが、先ごろ公表され高水準な状況続いたというふうに振り返っております。

ましたデータも含めて、前のスライドではお示ししておもっとも、数字だけを見ると、やや気がかりな動きに見ります。

えなくもありません。

私どもが調査しております全国賃料統計といわれる統と申しますのも、不動産投資市場における取引金額計調査によりますと、大阪圏のオフィス賃料は昨年に引の推移を私どもが半年ごとに集計しておりますところ、

き続き、今年も 2 桁増ということで、非常に好調な状況

2013 年以降、おおむね半年で 2 兆円程度の取引が観察でございました。

されていたわけですが、去年の後半ぐらいから、やや取

また国際比較の面からも、大阪は非常に印象的でござ

引金額が減退するような結果になっております。

います。私どもが公表しております国際不動産価格賃料

これをもって不動産投資市場における潮目の変化と指数という統計の結果を右側にご披露しております。今か、投資家のマインドの悪化というふうに結論づけてい年 10 月時点で半年間のオフィス賃料の変化が各都市でただくのはちょっと早計でございます。実際に中身を見どの程度であったかといったことを図示したものです。

てみますと、ある意味、投資適格な物件を投資家の方々

調査は 14 都市でしておりますが、そのうち大阪がトッが慎重に選別されているという、投資家の合理性、慎重

プとなりました。皆さまにお配りしているものはその 1

さがこういった数字に表れていると考えております。

つ前、去年の 10 月から今年 4 月までの半年のデータで実際、マインド指標については特に心配するような動すが、ご覧のとおり、そのときも大阪はトップというこきにはなっておりません。こちらの左側は毎回皆さまにとで、2019 年は全国的にオフィス市場が活況だったわ

ご協力いただいて集計しております、不動産投資家調査

けですが、特に大阪においてはそれが印象的だったといの結果でございます。これをご覧いただくと、今後 1 年

うふうに振り返っております。

の間に不動産投資に対して積極的なのか、あるいは控え

そして地価のほうはどうだったかと申しますと、これも再び私どもの市街地価格指数というデータを紐解いてるのか。物件を売却するのかといったことを毎回、お尋ねしております。

ご説明していきたいと思います。左側が東京、大阪、名

今年 10 月時点の調査ですと、調査にご協力くださっ

古屋、それから三大都市以外の政令都市圏における地価

た投資家の方々のうち、実に 95％の方が新規投資を積の動向。これを全用途平均でとったものです。

極的に行うとご回答くださいました。これは過去最高水

右側は最高価格地、主に商業地で最も高いエリアの集計だと思っていただければと思います。このところ三大準にあります。不動産投資家の方々の物件取得に対する意欲は今年、決して失われておりません。

都市圏のみならず、地方の拠点性の高い都市におきましただ若干、これまでと違う動きが見えているのも事実ても、しっかりとした地価上昇が観察されています。

です。こちらの右側、皆さんのお手元にお配りしており

これは昨今、ここ 5 年ほどの地価上昇局面の中でも、極めて特徴的な性質かと思っております。前回、地価上ますのは今年 4 月時点のデータです。いま投影しておりますのは今年 10 月、最新の調査です。

昇局面であった 2006 ～ 2008 年ごろはどちらかというと4 月時点の数字をご覧いただくと、今後 1 年間、新規

三大都市圏を中心に地価が上昇して、地方圏においては投資を積極的に行うとお答えになった方のうち、どう

地価の上昇が出遅れていたというような二極化だったわ

いった物件に投資をなさるかという問いに対して、A ク

けですが、昨今はそうではなくて、地方では地方においラスのオフィスと A クラス以外のオフィスが最も高い数て、大都市圏は大都市圏において、それぞれ二極化が進値にありました。このように不動産市場が活況のころはんでいるというストーリーで地価の上昇が進んでいま

賃料上昇が見込めるオフィスに、投資家の人気が集まるす。このことについては、このあと私どもの研究結果もというのがある意味、定説だったわけです。

ご披露していきたいと思います。

ところが今年 10 月の調査を見てみますと、トップが一般財団法人 日本不動産研究所

3

不動産調査 2020

No.417

A クラス以外のオフィスビルということで変わらないのまして、それが現在では 2 万 6000 カ所の調査地点になっですが、実は 2 位がワンルーム・マンションになりましているということでございます。

た。
これまでの過去の調査を振り返ると、おおむねオフィ

これは諸外国と比べても、ほとんど見られないようなスビルが上位 1、2 を占めるということが一般的だった

仕組みでございまして、日本の不動産市場を支える極めのですが、ここに住宅が食い込んでくるのは非常に珍して貴重なインフラだと思っております。
それで次のスライドですが、今回私どもが四半期に一

いと思います。
これはきょうの後半もご説明いたしますが、不動産投度、「不動産研究」という雑誌を公表しております。先資家の方々の間で市況のピークアウトに対する慎重な見ごろ発売されました 10 月号において、まさに地価公示方が広がっているということの表れではないかと思って50 年を特集する企画を立てました。いろいろな有識者おります。ご案内のとおり、日本における賃貸住宅は基の方にも論文をお寄せいただいておりますし、また当時本的には賃料が非常に安定的というところに特徴がありの地価公示に関わった方へのインタビューも載せておりまして、どちらかというと defensive なアセット。市況

まして、非常に興味深い内容となっております。これはが悪化するときに投資家に好まれるアセットとだと、こ

全国官報販売協同組合でどなたでもお買い求めいただけ

れまで考えられていました。しかしながら現在のようにますので、もしご関心があれば、ぜひお手に取ってご覧

市況が活況なときにあっても、こういった defensive な

いただければと思います。

アセットが好まれるということは、投資市場における投

その中で、私どものスタッフでも 1 つ論考を書きまし

資家の方々の、いわば慎重な見方を表しているのではな

た。その結果をご紹介していきたいと思います。先ほどいかと思っている次第でございます。

のスライドの 2 枚の写真は何だったかというのは、もっさて 2 つの写真を載せております。地価公示は 1 月 1

たいぶるようですが、このあとご説明していきます。

日現在の地価を公示するという仕組みですが、これが今皆さまに、こういったスライドをお配りしております

年 50 回目の公表を迎えました。最初に公表されたのは（スライド 12 番）。いま申し上げたように地価公示と申し1970 年、当時は全国と言いながら三大都市圏を中心に、ますのは具体的には毎年 1 月 1 日時点の地価を公示する

一部の都府県のみでしたが、最初は 970 カ所から始まりものですので、基本的にはそのときどき、毎年毎年の地

50年の社会・経済の変化が調査結果に反映
埼玉県の住宅地最高価格地の変遷
年

最高価格の標準地

1973～74 川口市並木町2
1975～79 浦和市仲町4蕨市塚越2

1981～82 浦和市岸町1
1983～87 浦和市岸町4
1988～95 所沢市くすのき台2
1996～
2011

年
1970～711970～72 浦和市高砂41980

千葉県の住宅地最高価格地の変遷

浦和市岸町3→さいたま市浦和区岸町3

2012～16 川口市幸町1
2017～19 さいたま市浦和区高砂2

1972～75

市川市市川31976

市川市八幡51977

市川市新田21978

市川市八幡51979

市川市新田2

1980

市川市真間3

1981～82

市川市八幡5

最高価格の標準地
横浜市中区山手町

1971～77 鎌倉市大船2
1978～79

横浜市港北区日吉本町
字東原

1980～81横浜市港北区日吉本町
字北原

1982～86 横浜市中区山手町

1983～87

市川市菅野31987～

横浜市緑区美しが丘5

浦安市北栄3横浜市中区山手町

1989

浦安市美浜41988～
2012

1990～93

千葉市（中央区）春日2

1994～2002 市川市菅野1

2013～16 川崎市中原区小杉町2
2017～19 横浜市中区山手町

浦安市舞浜3

2010～12浦安市美浜42013～18

市川市菅野12019

市川市菅野2All Rights Reserved, 2019Japan Real Estate Institute

年
1970

1988

2003～094

最高価格の標準地
市川市八幡5神奈川県の住宅地最高価格地の変遷

出所：山本博英、愼明宏、平井昌子、吉野薫「地価公示50年で振り返る地価と街、そして社会経済の変化」、『季刊 不動産研究』第61巻第4号（2019年10月）

122020 年の不動産市場価の状況を把握することが目的になっております。しかいうとかつては浦和のお屋敷街のエリアだったところ、しながらこれが 50 年分蓄積されると、それを使って時だんだん交通利便性の高い高層マンションエリアがトッ系列でのいろいろな分析もできるというわけで、今回そプとして選定されるような傾向になっています。

の結果の中から興味深いところをご披露するわけです。

これを見るだけでも、この 50 年の間、住宅地の位置

まずは豆知識的で、非常に単純ですがこの 50 年の間、づけがどう変わってきたかということを表すエピソード

たとえば住宅地において、どういったところが住宅地のトップとして選ばれていたのかという変遷を辿るだけでも、非常に興味深いと思っております。

だと思います。
それから、先ほどいわくありげにお示しした写真は何だったかというと、50 年間、地価公示を続けていると、ここでお配りしているのは埼玉県、千葉県、神奈川県

いろいろ気になることがあるわけです。たとえば 50 年のそれぞれについて、その年、年で、どこの地点が住宅前からずっと同じ地点を調査しているところはあるのだ

地で一番高い地点だったかを示しております。ざっとご

ろうかといったことですが、それが実は左側の写真だっ覧いただきますと、たとえば埼玉県であれば浦和だった

たわけです。

り、川口だったり、意外と蕨が挟まったり、所沢が挟まったりといった形で推移してきました。

東大阪市、近鉄の布施駅の近くにありますアーケード街の中に、こういう街の薬局屋さんがあるのですが、こ千葉県はおおむね市川市、JR でいうと市川駅とか、

こは 50 年前、第 1 回の地価公示から現在に至るまで、ずっ京成でいうと国府台とか真間とか菅野とか、このあたりと同じ地点が調査地点として選ばれている、全国で唯一が並んでいるわけですが、ときどき浦安になったり千葉の場所となります。70 年から地価の変遷を図示してお市内になったりといったこともありました。神奈川県はりますが、バブルのときは非常に地価が上がったといっほぼ一貫して山手ですが、時期によっては大船が最高値たことが分かります。

として選ばれていたり、日吉だったり。あと緑区という

もう 1 つ、長くやっていると、こんなことも気になるのはたまプラーザです。こういったところとか、それかわけです。年間の上昇率が一番大きかったのはどこだろ

ら最近は武蔵小杉が県内のトップとして選ばれていた時うということで、これは非常に意外で、所沢の住宅地。

期もありました。

しかも西所沢から 700 メートルといった形で、いわば駅

東京はどうだったかというと、ご存じの方はご存じかに近いでもなく、都心に近いでもないような、なんの変もしれません。去年、東京の住宅地は非常に大きな話題

哲もない住宅地ですが、ここが地価公示史上、最も大きになりました。東京はこれまで、いわゆる千代田区の番

な 1 年間の地価上昇率を経験しました。商業地ですらな町エリアがトップだったのですが、昨年の地価公示から

い、住宅地です。1988（昭和 63）年に 177.8％上昇した

赤坂が逆転する形で、赤坂のポイントがトップになってというのが地価公示史上、最も上昇したエリアというこいます。

とになります。1 年間で 2.8 倍ということなので、相当

この傾向は東京だけではありません。大阪において高い地価上昇だったわけです。

も、かつては四天王寺夕陽丘駅とか上本町駅とか、いわちなみに東京はどうだったかというと、東京でも地価

ゆる上町台地のエリアがトップだったことが長かったの上昇が最大だったのは住宅地です。それは多摩市の京王ですが、昨今は北区、梅田近くに新しく住宅地が新設さ永山駅から徒歩 15 分以上かかるような住宅地が、やはれて、それがトップになっています。名古屋も同様でしりバブル期に 1 年間で 2.5 倍ぐらいの地価上昇を経験して、東区の白壁といったあたりがトップの常連だったのているということだそうです。

ですが、昨今は栄に新しいポイントが生み出されました。

このあたりまでは過去を振り返った豆知識的なところ

何が起こっているかといいますと、住宅地のトップがだったのですが、もう少しきちんと分析したものを、こ

旧来のお屋敷街的なところから、高層マンション用地にこからご披露していきたいと思います。

変わってきているという傾向です。これは東京のみなら先ほど地価の二極化ということについて、前回の地価ず、いま申し上げたように大阪とか名古屋でも同じよう上昇局面と現在の地価上昇局面で大きく違うということな傾向でしたし、実は埼玉もそうなのです。どちらかとを申し上げました。

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2020

No.417

実は昨年も同じことを申し上げています。昨年はこういったスライドでご説明していたところです。これは地第 1 四分位から第 3 四分位、上 25％から下 25％を示

価調査のデータですが、前回の地価上昇のピークだった

すというものですが、たとえば 86 年から 91 年、いわばのが平成 19 年の地価調査。それから去年ご披露したのバブルが形成される時期は非常にばらつきが大きかったは平成 30 年の地価調査ということで、地価の上昇地点

ように見えるわけです。この 5 年間で継続している地点の数だけ見ると、かつては三大都市圏の地価上昇地点ががおおむね 8000 カ所ありましたが、そのうち、下 4 分

多くて、地方はそうでもなかったところ、今はこれが逆の 1 が 5 年間でプラス 30％、上 4 分の 1 が 5 年間でプ転していて、三大都市圏の地価上昇ポイントよりも地方

ラス 130％ということで、全国的に非常に高い地価上昇

4 市、札幌、仙台、広島、福岡といった拠点性の高い地率だったということが分かるわけです。

方圏において、より地価の上昇が広がっているといったことをご披露しました。

これだけ見ると、あたかもばらつきが大きいようです
が、そもそも現在と比べても地価の平均的な変動そのもこれはあくまで 1 年間、1 カ年をとった変化率というのが違いますので、その水準だけを比べてもあまり意味ことで、かつ 2 時点間の比較ということになるわけですがありません。統計的な手法を用いるということで、ジが、これをもう少し洗練した形でお示ししようというの

ニ係数を導入いたしました。

が、先ほどご紹介した、私どものスタッフによる研究のポイントでした。

この数字を見ていただくと、ご覧のとおり足下は 2011年から 16 年の区分になっていますが、かつてに比べて大学の講義みたいで大変恐縮ですが、地価の変動そのジニ係数という数字が高い。これを地価の二極化の代理

もののばらつきをうまく捉えようというのが着眼点で変数だと考えると、過去と比べても現在、地価の二極化す。もしご興味のある方がいらっしゃれば、このグラフはより進行しているということが分かります。

でご理解いただけるかもしれませんが、経済学にジニ係

それから、この数値を使って都道府県別に見たのが次数というものがございます。これはよく所得の不平等をのスライドになります。これは 2006 年から 11 年までの測る指標だと言われています。

5 年間と、2011 年から 16 年までの 5 年間、それぞれにつ

みんなが同じ所得だと、みんなの所得を並べるとこのいて都道府県ごとに地価のばらつき、地価の二極化が進ような直線になるのですが、所得には不平等があります

んだかどうかを示したものですが、ご覧のとおり、灰色

ので、所得の低い人から高い人まで並べるとこういうの棒よりも黄色の棒のほうがほとんどの都道府県で高い

カーブになります。そしてこの直線と曲線で挟まれた櫛という状況になっています。全国的に地価の二極化が進形の面積を使って、この不平等を測ろうというのがジニんでいるだけではなく、各県ごとに見ても、その中で地係数というものの考え方です。

価の二極化が進んでいるという調査結果になりました。

これはマイナスの数字が観測値にあるときは基本的に

特に富山、石川あるいは広島、福岡、熊本、沖縄といっは使えないのですが、地価は変動しますので、プラスもた形で、その県の中でも、特に拠点性の高い都市を有しマイナスもある。
それで、ここで拡張したジニ係数を使っているような県において、地価の二極化がここ 5 年間でて、地価の変動そのものの分布を捉えたのが次のグラフ

より顕著になっているということが言えます。

となります。

6

アップして、その地価変動を並べたものになります。

先ほど二重の意味での二極化という言葉でご説明しま

最初の問いはこういうことです。過去と比べて本当にした。すなわち前回、10 年前の地価上昇局面では大都地価の二極化が著しくなっているのかという問いに対し市圏を中心に地価が上昇し、地方圏ではそうでもなかってですが、先ほど私が提案したジニ係数を使うと、実際た。いわば富士山型の地価上昇だったところ、昨今は地に地価の二極化はかつてと比べても進んでいるというこ方圏においても拠点性の高い、利便性の高いエリアにおとが結論づけられます。

いて地価が上昇し、首都圏は首都圏、大都市圏は大都

まず青で示した棒グラフのところをご覧いただきます

市圏で同じように利便性の高いところを中心に、地価がが、これはそれぞれの 5 年間における継続地点。5 年間、二極化している。大都市圏においても、地方圏において同じ調査地点があって継続していたところだけをピック

も、それぞれに地価が二極化している、二重の意味でのJapan Real Estate Institute2020 年の不動産市場二極化が進んでいると申し上げてきましたが、まさにこ

ちょうどこの時期は震災の直後で、福島県がやや外れういったデータからも、その傾向が裏付けられると考えているように見えるのですが、それ以外の都道府県をごております。

覧いただくと、相当きれいな相関関係があるということ

そして、このデータは住宅地のデータですが、昨今よが分かります。福島県を除いた相関係数が 0.8 ぐらい。

く言われているのが、特に地方圏においても、人々の住

福島県を入れても 0.7 弱ということなので、これは社会

まい方が変わってきたことが地価の二極化のドライバー

学系のデータとしては相当高い相関だと言えると思いまなのではないかという考え方です。すなわち働き方改革

す。

も含めて、子育てをする共働きの世帯が増えることに

これは何を申し上げているかというと、都道府県別によって、彼らがより利便性の高いところを求めることに見たときに、現に共働きの子育て世帯が増えている県のよって、たとえば交通利便性の高いところ、都市の機能

ほうがより地価の二極化が進んでいるという相関関係を、へのアクセスがよいところ、そういったところの住宅地

ここで見てとることができます。先ほど申し上げましたの地価が上昇しているという説がよく聞かれます。

とおり、そういった世帯の方々が利便性を求めることにその説が正しいのかどうかを検証しようとしたのが次よって、地価の二極化を引き起こしているのではないかのスライドになります（スライド 19）。結論から申し上という説がよくささやかれていたわけですが、まさにそげますと、この説は正しそうだと思われます。この左側、の結果を裏付けるようなデータになったということでご国勢調査ベースでいうと 2010 年から 15 年。それに合せざいます。

る地価公示は 2011 年から 16 年をとりますが、この 5 年

しかもこれがより興味深いのは、過去に同じような相の間に都道府県別に子育てをする共働き世帯が各県別に関関係が見られるかというと、見られないというわけでどの程度増えたのか、調べました。それとともに先ほどす。右側はまったく同じグラフを 1985 年から 90 年の時お示ししたジニ係数で、各県ごとに住宅地の地価の二極期についてとってみたものです。これをご覧いただくと化がどの程度進んでいるのかを調べまして、これを 2 軸

ばらばらです。右肩上がりの相関関係はまったく見てとにプロットしたものが左側のグラフということになりまれません。相関係数としてもほぼゼロでした。
かつてはこういった家族のあり方の変化が地価に反映す。

結果（３）：共働きの子育て世帯との相関が認められる
都道府県別の子供のいる共働き世帯の増減と地価変動の拡張ジニ係数（2010年～15年）

都道府県別の子供のいる共働き世帯の増減と地価変動の拡張ジニ係数（1985年～90年）

0.5
0.4
0.3
0.2
0.1
0

-5

0

5

10

15

2010年～15年の子供のいる共働き世帯の増減 （％）

0.8
0.7

拡張ジニ係数（← 福島県）0.6

1986年～91年の住宅地地価変動の

0.9

0.7

拡張ジニ係数

2011年～16年の住宅地地価変動の

0.8

0.6
0.5
0.4
0.3
0.2
0.1
0

0

5

10

15

20

25

1985年～90年の子供のいる共働き世帯の増減 （％）

注：「共働き世帯」として、ここでは雇用者数を用いた。また地価公示が各年1月1日時点、国勢調査が5年ごとの10月1日時点であることから、2010年～15年の国勢調査の結果に対して、2011年～16年の地価公示を対応させた。
出所：吉野薫「次世代によりよい住環境を受け継ぐための視点」、「土地総合研究」第27巻第4号、2019年秋
All Rights Reserved, 201919一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2020

No.417するということはなかったわけです。まさに人々の住まの状態が続く。すなわち市況の潮目の変化が年内あるいい方とか働き方が住宅への需要を変化させて、そのことは翌年に来ると思っていらっしゃった方がかなり少な

が現に地価の変動に影響を与えているというのは最近のかった一方、足元の調査、今年 10 月の調査では今年あ

トレンドなのだということがお分かりいただけると思い

るいは来年あたりに市況の潮目が来るのではないかとます。その意味で、不動産市場における価格形成という思っている投資家の方々が結構多くいらっしゃることがのはかなり合理的、あるいは洗練されていると言えるか分かります。その意味で、投資家の方々の市況の変化にもしれません。

対する見通しは、かつてと比べてもかなり慎重になってこのように説明できるストーリーで地価の変動が形成されるようになってきているという時代が、今まさに訪実際、一般的な実需環境、一般的な景気という意味でれているということを、この 50 年間の振り返りから教は 2019 年は非常に足踏み感が強い 1 年でありました。

訓として得たという次第でございます。

左側、ご覧いただいているのは景気動向指数というもの

それでは後半、2020 年の不動産市場の見通しというですが、2016 年から 18 年にかけては、オレンジの一致

ことで、ご説明してまいりたいと思います。まず再び不指数はどんどん上昇基調にあったわけですが、昨年から動産投資家調査の結果をご披露していきたいと思います。

頭打ちになりまして、今年に入ってからは明確な下落基

先ほど前半に不動産投資家の方々の投資意欲は強いけれ

調にあるということです。

ども、市況に対する慎重な見方が広がっているのではな

先ごろ 9 月の速報が出ていて、9 月はピョンと伸びていかということを申し上げました。同じストーリーがこいますが、これは消費税率引き上げの駆け込みの影響。

のグラフから言えると思います。

それによって小売業とか卸売業が好調だったことが寄与

最近、不動産投資家調査の中で、それぞれの調査地点
において調査時点現在の状態がいつまで続くのかというしています。基調としてはかなり下がってきているということです。

見通しをアセットごとに皆さんにお尋ねしております。

そしてその原因は何かというと、これはもうまさに去その結果が非常に興味深いということでございます。

年、懸念したとおりです。米中貿易戦争に代表される海

今年 10 月時点の調査において、現在の状態が 2019 年

外経済の不透明性が特に日本の製造業を減退させ、そのまで続く、あるいは 2020 年まで続くとお答えになったことによって日本の景気が足踏みしているというわけで方がほぼ半数を占めていることが分かります。左側はオす。

フィスですし、右側はレジ、住宅ですが、住宅にいたっ

右側が輸出の動きでございます。これも 2017 年からては半分以上の方が今年または来年までというような見2018 年にかけて、金額で見ると前年同月比でずっとプ通しということになります。

ラス。それから実質輸出、これは輸出の数量ですが、こ

これはかつての調査結果とだいぶ色合いが違うわけでれも右肩上がりに上がってきていたところ、2019 年はす。2017 年ごろの調査を見ていただくと、最も濃い茶

一転して輸出が前年同月比ベースでマイナスに陥ってい色が 2017 年まで、次に濃い茶色が 2018 年まで、薄いベーるということです。今朝、貿易統計の 11 月が出まして、

ジュが 2019 年までです。たとえば 2017 年 10 月時点で11 月 20 日までで前年同月比ベースでマイナス 10.1。そ2017 年、あるいは翌年 2018 年までとお答えになった方れから皆さんにはお配りできておりませんが、その前のは 4 割弱でした。昨年 10 月にいたっては 2018 年まで、月、10 月は前年同月比ベースでマイナス 9.2 というこ

あるいは翌年 2019 年までとお答えになった方はごくわとで、引き続き輸出が不振な状況が続いているというこずかだったというわけです。それに比べると、いま足元とです。

で調査時点の年、あるいはその翌年までとお答えになっさらに懸念すべきは、輸出はどちらかというと中国向ている方がかなり多いということがお分かりいただける

けとかアジア向けの、いわばハイテク製品とか半導体製と思います。

造装置といった IT 関連が不振だったところ、アメリカ

ここでお示しした 2017 年とか 2018 年のそれぞれ秋の調査時点を振り返ると、その年あるいはその翌年まで今8きていると言うべきだろうと思います。

Japan Real Estate Institute

向けなどは意外と持ちこたえていたというのが今年の前半までの動きです。

2020 年の不動産市場

しかし夏以降、アメリカ向けとか EU 向けの自動車関で、食品スーパーについては駆け込みはほとんどありま

連も輸出がマイナスに陥っているということで、どうもせんでした。むしろ反動の中で、10 月の台風の影響が日本の製造業という面については、活況を取り戻すには

この反動に加わっているというところが、やや懸念すべ

もうしばらく時間がかかりそうだなという状況です。

き動きかもしれません。

それから消費税率の引き上げの影響がありました。きょ

いずれにいたしましても、海外経済ですとか消費税とう家計調査が公表されまして、10 月の反動がものすごいったものがリスク要因として意識されていたところ、く悪かったというような報道ですが、家計調査は統計の現に 2019 年の日本経済に対しては一定の悪影響を与え

くせみたいなものがありまして、やや消費税率の引き上ていたのは事実です。

げの反動を大きく見がちなのではないかという説があり

しかしながら、というところですが、この景気後退がます。実際には前回ほど駆け込みとその反動の影響は大本格化するとまでは言えない状況というのがきょうまできくなかったと思います。けれどもある程度はあったとの動きということになります。特に何に注目しているかいう感じです。

と申しますと、企業の設備投資の動き。すなわち企業が皆さまには新車登録台数のグラフをお配りしておりま

どの程度、業容拡大に対して前向きな姿勢を持っている

すが、直前の月、9 月はそれなりに新車販売は盛り上がのかということです。企業の設備投資動向を見ると、景りましたが、その前の数カ月間については結構、駆け込

気の悪化の割にはどうも底堅い。そこそこ持ちこたえてみが弱かったというのが前回との比較です。

いるという数字になっています（スライド 24）。

百貨店も同様です。百貨店も 9 月は宝飾品や婦人服な

まずは左側、日本銀行の日銀短観の設備投資計画、足どは非常に売れて、前回と同じような駆け込みがあった

取り図といわれるものです。これは何かと申しますと、のですが、その前の数カ月間を見てみると、そんなに駆日銀短観の中で 3 カ月に一度、それぞれの年度においてけ込みは大きくなかったと思います。

1 カ年度の間、どの程度、設備投資をするのかを集計したデータです。

スーパーマーケットにいたってはポイント還元とか軽減税率といった、
政策の是非は別として、
実際にそういっいま公表されている最新のデータが 9 月でして、これた仕組みが消費者におおむね正しく理解されていたようを縦にご覧いただくとお分かりのとおり、2019 年度の本格的な景気後退は差し迫っていない
設備投資計画の足取り図

45

設備投資実績の前年同期比（2019年度は9月調査時点）

（兆円）

9%

6%
40

3%
35
2013年度

2014年度

2015年度

2016年度

2017年度

2018年度

2019年度

30
3月調査

6月調査

9月調査

0%

-3%
12月調査

実績見込

実績

2012

2013

2014

2015

前期（4月～9月）

2016

2017

後期（10月～3月）

2018

2019

年度

注：いずれもソフトウェアを含み土地を除く。
出所：日本銀行
All Rights Reserved, 201924

一般財団法人 日本不動産研究所

9

不動産調査 2020

No.417

設備投資計画は過去数カ年度と比べても、かなり強気な

こちらは私どものオフィス賃料、それからオフィスの状況を維持しています。企業の設備投資に対する意欲は

空室率の予測の結果でございます。2019 年から 2020 年

決して失われていません。6 月と比べて、弱気化していにかけて、もう少し賃料は上昇するという見立てになっることは事実ですが、それでも過去数カ年度の水準と比ております。空室率について、東京においてはやや上昇

べても、さほど悪くなっていないと言えると思います。

するという見立てはございますが、それでもオフィスの

これ以外のデータ、たとえば日銀短観における生産営

市場は引き締まった状況が続くというのが現段階でのメ

業用設備 DI のようなものを見ても、企業にとって設備が足りない状況から、設備が余っている状況に陥ってい一方、これに関するリスクということで、オフィスのるなどということは観察されませんので、企業の前向き

マーケットに対する市場関係者の見方が過度に強気化すなマインドは結構底堅いということが分かります。

る可能性が、いわば加熱の可能性も徐々にはらんできて

それから日銀短観の設備投資計画と同じ調査を、これは半期ごとに分解したものです。昨年もここでお話しさいるのではないかということを、ここ問題提起させていただきたいと思います。

せていただいたときに消費税率の引き上げの影響につい

現在のところ、そういった問題は起こっておりません。

て、家計を通じて住宅市場に直接影響を与えるという経

これは再び不動産投資家の方々に、たとえば丸の内、大路よりも、企業の活動に影響を与える経路のほうを心配

手町地区を代表として、調査時点から 1 年後、2 年後、していると申し上げたのですが、少なくとも今までのと5 年後、それぞれについて、オフィスの賃料がどの程度ころ、それはどうも杞憂だったと思います。

の水準になるのかを問うたものです。たとえば前回の、過去を振り返りますと、たとえば 2013 年と 2014 年の不動産市場が活況だった 2007 年や 2008 年のころは先行

間、前回の消費税率の引き上げが 2014 年 4 月だったわき、非常に高い水準まで賃料が上昇するという見立てをけですが、その直前期、2013 年度の後期に設備投資が多くの投資家の方々が持っていらっしゃいました。

大きく盛り上がりました。逆に消費税率の引き上げを経

しかし昨今はどうなっているかというと、たとえば丸た 2014 年度の前半期はマイナスに陥るという形で、この内、大手町地区については 1 年後でも現在よりも 1％

れはあたかも消費税率の引き上げに伴う駆け込みと、そ高い程度、2 年後や 5 年後になっても現在よりも 2％程の反動のような動きがあったのが前回の消費税率引き上

度高いという水準です。要するに投資家の方々の間で、げの教訓でした。

これから賃料がどんどん上昇していくという見立てには

足元はどうなっているかというと、2019 年度の設備投資計画は先ほど申し上げましたようにまだ底堅いわけ

なっていない。そういった強気化はしていないということが分かります。

ですが、消費税率引き上げの前もあとも、それなりにプ

ただし、ここまでオフィス市場がタイト化し、主要都ラスを維持しているということで、今回は企業における市においては空室率が 2％台に至っているという中で、消費税率引き上げに伴う設備投資の変動について、私が今後オフィス市場における強気化が起こらないとも限ら

昨年ご披露したような懸念は杞憂に終わっているのではないということを、問題提起しておきたいと思います。

ないかと思います。

ここでは格好をつけて「ルイスの転換点」と書いていこういう状況にありまして、さまざまなヒアリングなるのですが、要するにこの発想は労働市場における賃金

どを通しても、来年新設されるオフィスはそこそこリーが上がらないメカニズムという文脈で語られる言葉遣い

シングが進んでいると、いろいろな業界関係者の方からです。労働供給があれば実際には賃金は上がらないとい伺います。ましてや東京とか横浜は来年竣工はあります

う発想ですが、もしかするとオフィス市場もこういう構が、大阪とか名古屋はほとんど竣工がございません。

造になっているのかなと。ある程度、オフィスの供給がそういった中で、先ほど申し上げましたとおり日本企

出払ってくると、供給関数がクランクしていて、賃料は業の業容拡大に対する意欲は決して失われておりません

パッと上がったりするかもしれないという恐れです。

ので、基本的には来年も不動産の実需環境は引き締まった状態が続くと予測しております。

10

インシナリオになります。

Japan Real Estate Institute

物価の世界ではよく適合的期待形成といわれますが、実際に賃料が上がっているのを観察してしまうと、人々2020 年の不動産市場

はついつい賃料が上がるのは当たり前だというような気たのがいわばパワーカップルみたいな人たちが実需を支持ちになって、投資行動においても強気の賃料見立てをえていたという発想です。すなわちマクロ全体で見ても、前提に投資をしてしまうようなことが起こらないとも限

これまで主に夫だけが働く世帯が需要の中心だったとこ

らないという話です。

ろ、今や共働き世帯が需要の中心になってきたので、そ少なくとも現在、そういった懸念はまったく見られな

うすると家計全体では住宅取得資金が潤沢になりますかいわけですが、状況として、ここまでオフィスがタイトら、その分、住宅価格が上がっても需要がついてきたみ

化しているだけに、先行きについて、これが不動産市況

たいな議論があったわけです。

における過度な加熱の着火点にならないかどうかは少し警戒しておきたいと思います。

しかし、もしこういった頭打ちの変化が構造的な問題
だったら、すなわちこれまで以上に共働きの世帯がどん

それからリスクという面では、実体経済の意味ではいどん増えるというシナリオがもし成り立たなくなるとす

ま申し上げたとおり、企業の活動はそこそこ底堅い中でると、住宅価格の上昇ペースも頭が重くなってくるのであまり心配はないですが、むしろ雇用情勢は少し気がかはないかと思っております。

りな状況になってきています。たとえば有効求人倍率と現実問題としては今年も、特に新築マンションは非常か新規求人倍率は明確に頭打ちになっています。また常に値段が高くなっています。ただこれも報じられている

用雇用、要は雇われて働いている人の数も 2015 年からとおりですが、契約率は非常に低い状態にまできていま2018 年ぐらいまでにかけては、いわゆるフルタイムです。これはマンションディベロッパーさんがいわば慎重働く人もパートタイムで働く人も一貫して上昇していたに販売を進めているということの表れということになりわけですが、このところフルタイムで働く人々の増え方ます。この状況は来年も大きくは変わらないと思いますが若干鈍化していて、パートタイムで働く人の増え方がし、住宅価格が下がっていく、暴落していくというストー

雇用の上昇をけん引している構造になってきています。

リーではまったくありません。ただ、どんどん上昇して何を申し上げているかというと、特に首都圏を中心にいくということも、ぼちぼちどこかで飽和するのではな

これまで住宅価格、特にマンション価格がかなり高くなってきたわけですが、その前提としてよく語られていいかと思っております。
右側に私どものマンション価格および賃料の予測をご

一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 2020

No.417

披露しておりますが、今年から来年にかけては、
マンショ

実際に不動産市場を巡るファイナンス環境にも、ほとン価格の上昇という意味ではぼちぼち頭打ちになってく

んど変調は見られません。たとえば左側、貸出態度 DI とるという見立てとなっております。先ほど申し上げたよ

いわれるものを示しております（スライド 30）。この DI

うな、労働市場における雇用の拡大の質的な変化がもしの値だけを見ると、あたかもピークを超えたような絵に本当に起こっているのであれば、こういった頭打ち感も見えていまして、まるで不動産業に対する貸出態度が冷いたしかたない情勢かと思います。

え込んだのではないかというような解釈をしてしまいがそれからファイナンスの状況を改めてご覧いただいてちです。特に昨年以来、さまざまな金融機関のスキャンおりますが、今年は日銀の政策変更がいくつかありましダルもあった中、不動産市場に対するお金の流れは滞った。具体的には金融政策のうち、特にフォワード・ガイているのではないかという懸念を持たれる方もいらっ

ダンスといわれるものの変更があったのですが、これはしゃるかもしれませんが、実際にはそうはなっておりま

どちらかというと技術的な変更だと思っております。少せん。
この DI 値は「貸出態度が緩い」とお答えになった不

なくとも不動産市場に対して、何か大きな影響を与える

動産会社の方の割合から、「貸出態度が厳しい」とお答ような政策変更であったとは思っておりません。
実際に日銀政策委員の方の物価の見通しを見てみてえになった方の割合を差し引いてつくられておりますも非常に弱気ということで、2021 年度の平均で物価のが、ご覧いただくとおり、金融機関の「貸出態度が厳し

上昇率は 1.5 が政策委員の方の中央値になっています。

い」とお答えになっている不動産業の方とはごくわずか

2021 年度に 1.5 ということは 2％に到達するのは政策委なままに留まっています。確かに緩いとお答えになって員の方の頭の中でも 2022 年以降ということになります。

いる方が頭打ちになっているのは事実とはいえ、金融機

現在の金融政策の枠組みは物価を 2％に到達させるまで関の態度が硬化していて、そのことによって不動産市場

金融緩和を続けるというのが約束になっています。このに悪影響を与えるという情勢にはなっていません。引き

枠組みを前提とする限り、少なくとも来年の間、緩和的続き不動産市場におけるファイナンス環境は緩和的であな金融政策は続くであろうということを非常に高い確率

るというふうに申し上げて差し支えないと思います。
コストの面でも同じです。右側は借入金利水準 DI にで織り込んで差し支えないと思います。

デットファイナンス環境に変調なし
不動産業の貸出態度DI30

不動産業の借入金利水準DI（DI、％）

20（DI、％）

10

20

0

10

-10

0

-20
-10
-30
-20

2012

2013

2014
「緩い」

2015

2016
「厳しい」

2017

2018
貸出態度DI

2019

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

「上昇」（実績）「低下」（実績）

借入金利水準DI（実績）

借入金利水準DI（予測）

出所：日本銀行
All Rights Reserved, 201912

Japan Real Estate Institute30

2020 年の不動産市場

なりますが、まず赤い実績のほうを追っていただくと、すると、何か突発的なことが起こって、企業の倒産が一一貫してマイナスを辿っています。この借入金利水準時に増えたりすると、これはいきなり金融機関の PL を

DI というのはどうやってつくるかと申しますと、不動

毀損することになる。もしこういうことになると、金融産業の方々に対して、3 カ月前と比べて借入金利は上がっ

機関の貸出態度も一気に変わるかもしれない。こういうたか、下がったかを問うものです。

ストーリーでリスクをお伝えしておりました。

そして「下がった」とお答えになった方から、「上がっ

今年も大手銀行による、いわゆるレバレッジローン、た」とお答えになった方の割合を差し引いてつくるわけ

投資適格以下の企業に対する海外での貸付が増えているですが、ご覧のとおり、
以前と比べて借入金利が「上がっのではないかという議論とか、あるいはそれを金融商品た」とお答えになっている不動産業の方はほとんどい化した CLO と呼ばれる金融商品といったものに日本の金らっしゃらない。回答者の 2、3％という感じでござい

融機関が投資しているのではないかといったようなことまして、基本的には不動産業界の多くの方々が低金利のも議論になっています。何らかのリーマンショック級の状況を享受していると言って差し支えないと思います。

ことが起こったときであっても、これがたちどころに日もちろん、現に下がっているかどうかという文脈で本の金融機関の健全性を損なうような、そういった状況

言うと、2016 年のマイナス金利の導入のころに比べて、には至っていないとは思いますが、それでもやはり潜在DI 値自体は圧縮してはきておりますが、少なくともこ的なリスクとして金融市場の安定性を監視し続けていく

れまで借入金利は下がってきましたし、現在でも低位安ことはより重要だろうと思います。

定が続いていると言えるかと思います。

1 点だけファイナンス環境で気がかりなのは、リート

先行きの見方は予測の DI 値です。こちらも 2019 年をがもうできすぎぐらいに上がってきたということです。

通じて一貫して下落しておりまして、不動産業界の方々振り返ってみますとリートのマーケットは 2017 年は鳴の認識としては金利もこれまで現に下がってきている

かず飛ばずという感じでした。2018 年は底堅く上昇しし、かつ先行きも金利が上がるという差し迫った見方はてきましたし、また 2019 年に入っても非常に足早に上

随分薄らいでいるということでございます。

昇してきました。

繰り返しになりますが不動産市場におけるデッドファ

そうした中、2019 年、今年の真ん中ぐらいまではか

イナンス環境に、これまでは特段の変調はございません

なり健全なリートの回復だったと思っております。どうでしたし、また来年も緩和的な金融政策を背景として、いった意味で健全かというと、ここでお示ししておりま

不動産市場においても緩和的なファイナンス環境が続く

すのは青の分配金利回りの水準です。これが 3.8 から 4であろうと考えることができます。

ぐらいの水準を保ちながらリートの価格が上昇してきた

そして金融のリスクという意味では、これは昨年ご説ということで、いわばリートにおける内部成長みたいな明したとおりでございます。経済の、市場原理の中にリものが株価にもよい影響を与えていたことが分かります。

スクらしいリスクがだんだんなくなってきている中で、そのあと夏に向かって長期金利、10 年国債の金利がやはり市場外のリスク、これは災害なのか、戦乱なのか、急落しました、日本において。そのときもリートは上がっ

政策的なものなのか何か分かりませんが、そういったリたわけですが、リートの分配金利回りと長期金利の差でスクに対して、ファイナンスの市場が健全かどうかが一あるイールドギャップはそこそこ保たれていましたので、番問題ということになります。

そのころまではまあまあ健全かと思っていた次第です

過去のバブル崩壊過程を思い起こすと、デッドファイ

が、それ以降、長期金利が上昇に転じるにあたっても、ナンスに変調をきたすということを必ず伴っていたわけ

リートが上がり続けた結果、今はリートの分配金利回りですから、金融市場そのものが健全性を保っているかど

はだいぶ低いところまできました。いまや 3.4％台というかということに、やはり注意しなければいけないわけ

う水準にまできています。これは危なそうだと思っていですが、これは昨年問題提起したとおりです。企業の倒たら、やはり 11 月に一瞬でしたが、かなり調整が起こっ

産件数が下がって、貸し倒れがどんどん少なくなっていたということになります。

く中で、金融機関の貸倒引当金も薄くなっている。そう右側、日本銀行は毎年 900 億円リートを買うというこ

一般財団法人 日本不動産研究所

13

不動産調査 2020

No.417とで、いま政策を繰り広げていますが、去年とか今年は懸念される状況にはまったく至っておりませんが、それ自発的にリートが上昇していたので、彼らは 900 億円もでも金融市場がこういったリートの利回り水準を放置す

買っていませんでした。今年も年頭からきのうまでの累るということになると、もしかするとこれは不動産市場

計で 432 億円ということで、900 億円の約束をたぶん果の過熱のきっかけになる可能性もないとは言えません。

たせません。
それでも 11 月に入ってから下落基調といいましょうか、

引き締まった状況が続いていて、今はそれが過熱の状況

乱高下する時期に日銀が買い支えたということが分かりにはなっていないにせよ、オフィス賃料が上がってもおます。と申しましても日銀にとって、リートを買い支えかしくないような状況にあります。もしこういうところ

るということの意味がそもそもリスクプレミアムを圧縮で取得された金融市場のプレイヤーの方、要は不動産にするということにあった以上、現にリスクプレミアムがあまりお詳しくないプレイヤーの方が投資法人の方に対圧縮されていて、分配金利回りなり、イールドギャップ

して過度な内部成長を求めるようなシナリオに、もしもなりが大きく下がってきている状況の中、日銀がこれ以なるとすると、これはやはり不動産市場の過熱につなが上、過熱を煽るようなことをする必要もないですし、すりかねないということです。繰り返しになりますが現在べきでもないと私は思います。

そのリスク、可能性が表れているということはまったく

私はこのリートが先行きどうなっていくかということございませんが、先行きこれが放置されるということにについては予断をもって申し上げないにせよ、ここで問なると、過熱のリスクも意識せざるを得ないということ

題提起しておきたいのはこういう低い分配金利回りになになろうかと思います。

るということはいわば実物市場、不動産取引市場においということで時間がまいりましたので、きょうのお話ても、一定の過熱を金融市場が追認する形になっているを総括させていただきたいと思います。まずメインシナということになります。今現在までのところ、リートのリオとしては結論から申し上げますと、いわば適温相場

活況によってリートの投資法人の方々が過度に強気化し的な状況が来年も続きます。その要因としては緩和的なているということはまったく観察されません。

金融政策。これはほとんど間違いなく続きますし、またそういった意味で、今リート発の不動産市場の過熱が14先ほど申し上げましたとおり、オフィス市場はかなりJapan Real Estate Institute

投資家の方々の投資意欲が高い状況も、来年も続くと思2020 年の不動産市場

います。
一方で一般の景気はどうかというと、景気は確かに停ますので、こういったところも優勝劣敗が出てくるかもしれません。

滞しています。特に製造業の回復というのはちょっとま

いずれにいたしましても、全体的なストーリーとしてだ先々になりそうというような状況の中ではあるのです

は来年も適温相場が続くということをここで申し上げてが、先ほど申し上げましたとおり、たとえば企業の設備

おきたいと思います。

投資動向のデータを確認すると、いわば本格的に景気が一方でリスク要因としては上下両方あります。悪化の後退していく、深い谷に向かって景気が後退していくとリスクという意味では金融市場の安定性、健全性の問題。

いう状況には決してなっておりません。

これは去年と同じ主張ということになります。

そういった中、不動産の実需環境は決して悪くないの

その一方で賃貸市場がかなり引き締まってきて、またで、来年も引き続き賃貸需供が引き締まった状況が継続

リートに代表される金融市場も、そのリスクに対してリするであろう、来年はこの点ではうまく乗り切れるであ

スクプレミアムが圧縮されているという中で、今までのろうと思っております。そうすると賃貸市場と投資意欲

ところ、それが不動産市場に悪影響を与える兆候はござとの割り算の問題で、不動産価格や地価も現在のようないませんが、もしこれが長期化して、あるいはこれが織

緩やかな上昇が来年も続くということになろうかと思いり込まれて顕在化するということになると、不動産市場ます。

の過熱につながる。不動産市場の過熱ということは次に一方で部門別には先ほどマンションがそろそろ頭打ち

くるサイクルの谷を深くすることにほかなりませんのになってくるというようなお話もしましたが、それ以外

で、これが不動産市場の過熱につながらないことを祈りにも個人のアパート投資の世界はもう既に低調になってつつ、見守っていかなければならない状況になっている

いますし、来年も特に回復する兆しはないと思います。

ということでございます。

あとはたとえばホテルのマーケットなんかも、だいぶちょうど時間がまいりましたので、私からの発表は以競争が激しくなってくるという中、投資家の投資意欲と、上で終わらせていただきたいと思います。ご清聴くださ

それから実際にホテルを使われる方の需要とのミスマッ

いまして誠にありがとうございました。（拍手）チのようなことも、最近、取沙汰されるようになってい※本稿は、令和元年 12 月 6 日に開催された令和元年定例講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

一般財団法人 日本不動産研究所

15

不動産調査 2020

令和元年

No.417

定例講演会

令和の時代における不動産を巡る社会・経済の見通し
第 2 部 特別講演●

観光資源を活用した地域活性化～データから考えるインバウンド戦略～
プロフィール株式会社ランドリーム 代表取締役
元トリップアドバイザー株式会社 代表取締役
はらだ

原田

りゅう

しおり

劉 静織

中国上海生まれ。1996 年来日、上海外国語大学で日本語を専攻。
2001 年 3 月青山学院大学卒業後、IT 企業を中心にビジネスデベロップメント＆マーケティン
グのポジションを歴任。大手ソフトウェアのマーケティングディビジョンのトップとして、マーケットシェア１位を獲得し、それ以降、No.1 のポジションを継続する。2013 年 9 月トリップ
アドバイザー株式会社 代表取締役 就任。2015 年７月インバウンドビジネスコンサルタントとして独立。WILLER 株式会社取締役、株式会社ビジョン取締役、観光庁アドバイザリーボード
委員、観光庁広域周遊ルート検討委員会 委員、三重県観光検討委員会 委員、農林水産省 食と農の景勝地 審査員。

ＩＴ業界の経験を活かして旅行業界へ

その後に独立しまして、インバウンドのビジネスコン

こんにちは。いま紹介にあずかりましたランドリーム

サルタントとかマーケティングをサポートさせていたの原田と申します。
まず自己紹介をさせていただきます。

だく仕事をしております。海外出張のときにグローバ

私は原田 劉 静織という名前ですが、中国生まれ中国育ル Wi-Fi をお使いになられた方もいらっしゃるかと思う

ちで、23 年前に日本に来ました。主人が原田という名のですが、その事業を展開しているビジョン株式会社や前で、今はミドルネームも含めて、こういった名前にさWILLER というピンクの高速バスを運行している会社のせていただいております。私自身は日本に来て大学に入取締役のほか、観光庁のアドバイザーも務めております。

り直して、その後、ずっと IT 業界におりました。旅行

私の会社について少し紹介させていただきたいのです

業界ではなくて IT 業界に入りました。IT を駆使して、が、ランドリームという会社は少し変わっている会社でほかの産業に行きたいと思ったときにトリップアドバイ

す。小さい会社ではありますが、私たちの会社は何を重ザーという会社から日本の代表をやらないかというお話

要視しているかというと、インバウンドのマーケティン

があり、そこでお仕事をさせていただきました。トリッ

グです。日本の企業の皆さんは、インバウンドというと、プアドバイザーには 2013 年に入社したのですが、当時すぐホームページの多言語化とかソーシャルアカウント

はこういう講演でトリップアドバイザーを知っておられをつくるとか、Facebook を立ち上げるとかインスタグ

る方はほんの一部分でしたが、今ではほとんどの方に知ラムのアカウントをつくるとか、そういう話になりがちられるようになり、大変うれしく思っています。

ですが、その前に戦略を考える会社は結構少ないのです。
戦術を具体的に考える前に、まず戦略を立てるというの

16

Japan…Real…Estate…Institute観光資源を活用した地域活性化を推奨している会社。その戦略もターゲット戦略、ブラ

今は変わっているのです。

ンド戦略、インフラ戦略などいろいろあります。それを先ほどのネガティブな動きである政治的な部分が旅行

きちんと立ち上げるのが大事だと考えてサポートさせて業界にダメージを与えていることが顕著に出ているのいただいている会社です。

は 3 位の韓国です。韓国は対前年比、同月比はマイナス

予告ではありますが、近々ランドリームでは新しい

58.1％となっています。伸び率を見てみますと、いま国サービスを立ち上げます。そのサービスは全世界の富裕全体では欧米豪という方針を上げている中で、イギリス層の皆さん向けに日本のハイエンドのコンテンツを集約

は伸び率が現状としては結構高い。それ以外はフィリピして提供していくサービスです。いつかまた、こういっ

ン、ロシア、フランス、ベトナムという順となっていまた形で皆さんとお会いする際に、蓄積した富裕層のデー

す。皆さんが日本のインバウンドは非常に盛り上がってタなどを共有させていただきたいと思っております。

いると理解していて、旅行業界にとっては非常にプラスになるのではないかと思っています。確かにそのとおり

インバウンド市場の５倍の規模の国内市場
さて、本題に入ります。今や本当にインバウンドといです。インバウンドはものすごく伸びており４兆円規模の市場になっています。

う言葉を口にしない日がないぐらい、皆さんも本当に考一方、国内旅行マーケットを見たことはありますか。

えていらっしゃることはたくさんあると思います。イン

今、国内旅行は横ばい、むしろマイナスの状況ですが、バウンド業界とか全世界の旅行業界の動向を見てみます

そのマイナス分はインバウンドの伸びと比べたら、はると、いろいろポジティブな動きとネガティブな動きがあかに大きいのです。つまり、インバウンドが非常に伸びります。ポジティブな動きとしては LCC（ローコストキャてはいるものの、日本の国内旅行のマイナスを補てんリア）の普及・拡大です。LCC の登場で飛行機に乗るこできていないということです。そのため、日本の全体的とは本当に身近になりました。新興市場からのアウトバな旅行マーケットは、今はマイナスという状態になってウンド。新興市場というとアジアの国々で、世界への旅

います。4 兆円規模のインバウンド市場と比べて、国内行が増えてきています。一方、ネガティブな動きですが、市場は 20 兆円と 5 倍ぐらいの規模の違いがあるんです。

旅行業界に大きなダメージを与えているのが香港の問題

このことについては、私は個人的にはかなり危機感を感です。香港では今はホテルの稼働率がかなり低下してい

じております。いくらインバウンドが必死に頑張っていると聞いております。

ても、国内旅行の減りを食い止めなければ、あるいはイそういったポジティブとネガティブな動きが全体的にンバウンドがそれ以上、10 倍以上伸びなければ、旅行ある中で、全世界の旅行の体験ランキングをみますと、業界としては全体的にはずっとマイナスのままで、これ

1 位は対前年比 200％と成長している家族向け旅行です。

からも推移していきます。毎日テレビで「インバウンド、

こういった動きがなぜ大事なのか。家族旅行が増えていインバウンド、インバウンド」というニュース、ポジティ

るということは、ホテルとか宿泊室、あるいは飲食業にブなニュースばかり流れてくるのですが、かなり大きい

求めるリクエスト、期待が変わってきているということ

マイナスが国内市場にあるということを常に注視していです。ホテルを経営されている方や宿泊施設を持っていただきたいと思います。

らっしゃる方というのは今までの経験上で語っていらっしゃる方が結構多いんです。例えば、「ツインのほうが海外からの旅行客はまだ伸びる？

売れますよね」とか、そういう感覚や経験で語られてい今はマイナスの話をさせていただきましたが、ではイると思うのですが、そうではなくて、実際の旅行トレン

ンバウンドはどこまで伸びるのか、皆さんの関心が高い

ドをきちんと押さえることが非常に大事なポイントでところではないかと思います。1 つの例ですが、台湾のす。全世界の旅行体験のトレンドの 2 番目は「学び」で、総人口が約 2300 万人で、中国の人口は 13.6 億人。台湾

以下、
「健康」
、
「文化」
、
「アウトドア」、「ウォータースポー

は日本と同じ島国なので海外に行くには必ず飛行機を使ツ」という順番になってきています。昔は観光バス、ク

わなければならないのですが、海外旅行者全体の来日旅

ルーズ船がかなり上の順位だったのですが、この順位が行者のパーセンテージは 28％です。つまり。台湾の海一般財団法人 日本不動産研究所

17

不動産調査 202018

No.417

外旅行者の 3 人に 1 人は日本に来ているという状況です。

るのだったら中国人も行かないとということです。7 億では、中国はどうでしょうか。中国の総人口 13.6 億人

人の 10％が日本に来るとすれば 7000 万人ですよね。たの中で、海外旅行者の数は皆さん、ご存じですか。1.5

だここで申し上げておきたいのは、必ずこうなるという億人です。では、この 1.5 億人の中の何％の方が日本にことではなくて、これは国家戦略なんです。日本はどう来ていますか。5.6％です。去年は 837 万人です。海外

したいのか。この 7000 万人に来てほしいのか、来てほ

旅行者の 20 人に 1 人に過ぎません。皆さんは中国の方しくないのか。これは国家戦略だと思っています。ですが日本にたくさん来ているという実感があると思うのでから、アジアの新興国や中国の次はインドと、これからすが、そこには 2 つ要因があります。1 つは、皆さんはのインバウンドのマーケットがどうなっていくかというその方が中国人かどうか、実は区別できていないのではのは国家戦略次第、あるいは皆さん次第ということです。

ないかということです。シンガポールから来ているチャ

ちょっと話は変わって、アジアの平均年齢、世界の平イニーズ系かもしれないし、台湾の方かもしれないし、

均年齢を考えてみたいと思います。いま日本の平均年齢

香港の方かもしれない。韓国の方かもしれない。全員、はだいたい何歳だと思いますか。寿命ではなくて平均年

中国人に見えたりすることがあります。

齢です。日本の平均年齢は 47 歳です。では世界はどう

5 年後、中国の人口は 15 億人になります。海外旅行

かというと、いま世界は 29 歳です。ベトナム、マレー者は何億人になると思いますか。7 億人です。これは私

シア、インドネシア、フィリピンは 20 歳前半ぐらいにが言ったことではないです。私が推測したことでもないなります。何を言いたいかというと、47 歳の人が 29 歳です。これは習近平がダボス会議で発表している数字での人たちをもてなさなければいけないんです。そういうす。5 年以内に、全世界に 7 億人の中国人を送り出した観点で考えていただきたい。47 歳の人の家に 20 代の人

いと。7 億人の根拠はどこかというと実は台湾なんです。

がホームステイに来られる。皆さん、どうしますか。ど

台湾の人口の半分がいま海外旅行をしているんです。いういうふうにもてなすかということは、これからの日本

ま経済力、GDP をかなり自負している中国は、台湾をまのインバウンドとして考えなければいけない課題です。

ず超えなければいけないというのが意識としては非常にトリップアドバイザーにいた頃のデータではあるので強いんです。台湾人がこんなにたくさん海外に行っていすが、日本人に旅行とは何かという質問をしたところ、Japan Real Estate Institute観光資源を活用した地域活性化

80％は温泉旅行だということでした。日本人は旅行とい私たちここに住んでいる人間でさえ、その違いがわからうと温泉で、3 時すぎぐらいにチェックインして、ご飯ない、差別化ができないのに、外国人に分かるわけないを食べて、ゆっくり温泉に入って、ちょっとリラックスのです。

する。では 29 歳の若者も同じでしょうか。彼らの立場に立って考えてみるのが大事です。

皆さん蔵王ってご存じですか。蔵王って何県ですか。
山形県ですか。宮城県ですか。外国人からすると蔵王は蔵王、何県でもなく。日本人でさえ何県なのか正確に覚

インバウンド戦略を考える上でのポイント

えていないんです。しかし日本各地のインバウンドの次に、日本の旅行の現状というか縮図についてお話し

キャンペーンを見てみると、「何々県」のキャンペーン

たいと思います。私も日本に来たばかりのころ、駅に置ばかりですよね。中国の蘇州という街があると思うのでいてある旅行のパンフレットを持ち帰って、ゆっくり家

すが、蘇州って何省ですか。知っている方はいらっしゃ

で見たり研究したり、次の旅行はどこへ行こうかなといるかもしれないけれども、たぶんほとんどの方は知らなうのを決めるのが大好きだったんです。今日ここにいいと思うんです。そういった意味では、県単位のプロモーらっしゃる方で、神戸牛と松坂牛の違いを教えられる方ションは、正直、インバウンドにとって何も役に立ちまはいらっしゃいますか。あるいは米沢牛と近江牛の違いせん。蔵王という切り口で十分。プラス、蔵王だけではが分かる方はいらっしゃいますか。何を言いたいかとい

なくてニセコ、白馬、蔵王。良好な雪質という、日本の

うと、今の日本の現状はこの土地、この地方、何が売り

雪というブランドで、いろいろな意味で十分なのです。

なのかと聞いたところ、出てくるのはだいたい温泉と肉皆さんは蔵王へ行ったら、その足でニセコには行けながおいしいとか。でも外国人からするとそれらの違いがいだろうと思うのでしょうが、海外の方は日本より大き分からない。いま神戸牛がブランドとして世界的に有名

い国に住んでいる方が実は多いんです。そうすると蔵王ですが、そのあと細々なものは皆さん分からないから、からニセコまでの移動距離は彼らにとってはそこまで苦一括りで「和牛」というブランドになってしまいました。

ではないということです。私はよく京都でタクシーに乗ですが、どの地域も自分たちの牛が一番おいしいんだとるのですが、運転士からもよく聞きます。「今週も私は宣伝ばかりされているというのが、今の日本の現状です。

東京まで行った」と言うんです。「どういうことですか」

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2020

No.417と聞くと「フランス人が来て東京の成田に向かえに行き識をきちんと持たなければいけない。要するに先ほどました」と言うのです。
「京都からですか」と聞くと「そ申し上げました、もてなしをする 47 歳の人が、29 歳のうなんです。成田へ迎えに行って、そこから車でずっと人たちは普段どういう媒体を見ていて、どういうツール

1 泊ずつ移動して、最後は関西空港まで送りました」とを使って旅行の情報を調べているのか、ということを認言うのです。タクシーを使って、東京から静岡に行って識する必要があるのです。スクリーンにＳＮＳのアイコ

富士山を見て、そこから飛騨高山へ行って、名古屋へ行っンを映していますが、この中に見たことないアイコンがて、京都へ行って、大阪へ行って、それで帰る。その移あるという方はいらっしゃいますか。ほとんどの方が見動の感覚が結構普通だったりするのですが、日本ではな

たことがないアイコンがあるようですね。全部大事なかなか考えられない。

アイコンですので、皆さんぜひ調べてください。このア何を言いたいかというと、私はインバウンドに関してイコンは WeChat です。WeChat は日本でいうと LINE とは、「Distinctive（独特な、際立った）」「Differentiated、Facebook を合体させたようなＳＮＳです。また Weibo

（差別化）
」
、
「Desirable（望ましい、好ましい）」の 3 つは Twitter と Facebook を合体させたようなもので、中の D を皆さんに軸として持っていただきたいということ

国ではこれらが普及しています。WeChat はテンセント、です。先ほどのブランド牛の例ですが、そのブランド牛

Weibo は Weibo 社という会社がつくっているものです。

が際立っているポイントは何か。ほかのブランド牛と

日本ではあまり馴染みがないかもしれませんが、是非、どんな差別化ができるのか、3 つ目は本当に自分が食べ覚えていただきたいと思います。検索エンジンや SNS 以てもおいしいと思うかどうか。この 3 つの D が非常に大外の情報収集に関しては、中国、台湾、欧米それぞれです。

事なのです。なぜこの話をしたのかというと、先ほどの頑張って追いつこうと思っていらっしゃる日本の方はた

29 歳の人をもてなすのに、よく地域の広域周遊ルート

くさんいらっしゃいます。ただ実はもう too late なんをつくらなければとか、ちゃんと回ってもらって周辺にです。追いつこうといっても、これらはもう普及しきっもお金を落としてもらいたいとか、皆さん一生懸命プラているものたちなんです。

ンをつくるのですが、蓋を開けてみると、毎日温泉に入ではこの先どうしたらいいのか。皆さん、「Alexa」とるプランになっているんです。私たちでさえ、毎日は温か「Hello Google」を持っている方はいらっしゃいます

泉に入れませんよね。3 日間連続温泉というプランを皆か。音声サーチをしたことはありますか。日本の現状はさん平気でつくるんです。これは、要するにユーザー目

音声サーチをしたことはあるとはいえ、ほぼ使ってい線ではないということです。

ないんです。世界では、2020 年までに検索の半分は音

これが、私がランドリームという会社をつくった理由

声検索になります。一生懸命に入力するのではなくて、です。インバウンドをきちんとマーケティングするといSiri とか、Alexa とかを使って音声検索をするというこ

うのは非常に大事なことですが、皆さんはマーケティンとなのです。たくさんの外国人が日本に来るのでしょう

グの観点で考えていない。ではインバウンドをマーケが、その方々は半分以上、音声サーチを使っています。

ティングするというのはどういうことかというと、簡単

皆さんの会社の情報は音声サーチにちゃんと対応されてに言うとこの 3 つ。
「誰に」
「何を」
「どうやってするのか」いますか。

ということなんです。それをきちんとストーリーとして

ただ、Alexa とか Hello Google とか、家で使うこと持っていただいて、そこから戦術に移るべきだと考えてはあるけれども旅行は関係ないのではないか。あまり使います。

わないのではないかと思われるかもしれませんが、世界では飛行機、ホテルのチェックインで音声サーチを使っスマホ時代でのインバウンド戦術

20ている割合はもう 3 割まできています。これが現状です。

戦略から戦術の話に移ります。インバウンド戦術につあっという間に半分、あっという間に 6 割、あっといういても、世界と日本では違いがあります。世界にはたく間に 8 割、あっという間に 9 割になるでしょう。皆さん

さんの国々があります。主に使っている情報発信のツーが先ほどのアイコンを一生懸命覚えているうちに、世界

ルはみんなそれぞれです。この「それぞれだ」という意

はもうここまで来ています。今日をきっかけにして毎日Japan Real Estate Institute観光資源を活用した地域活性化

1 回ぐらい、自分たちのサービスでも施設でも音声サーていることがわかります。トリップアドバイザーのデー

チしてみて、いろいろ問題点をぜひ見つけて、改善して

タでは、ニューヨークの口コミは 397 万件あるのですが、いただくだけでも世界は変わってきます。

東京は 142 万しかありません。中国最大の旅行会社であるシートリップのデータでは、ニューヨーク 2000 に対データからいろいろなものが見える

して、東京は 6000 ある。つまり、アジアではかなりの次です。もう 1 つ、インバウンドの考え方として、皆情報が出ているけれども、欧米豪という、もっと来てほさんは口コミマーケティングという話しはもう聞き飽き

しい先のメディアでは全然頑張れていないという現状なたでしょうか。私の古巣の話になりますが、口コミではのです。

ランキングの順位が高いということは評価が高く、ラン

次に不動産関連のデータを見てみましょう。皆さんはキングの順位が低いというのはあまりよくないと思いが日本のホテルをどう思っていらっしゃいますか。2018

ちです。皆さん、「食べログ」を使ってレストランを検年のデータですが。宿泊するときにホテルを選ぶ方は索したりするかとは思うのですが、たとえば「食べログ」

55％。Airbnb は 12％。それ以外は 9％。ホテルは対前の口コミ、ランキングの点数は 4.2 とか、4.1 であるけ

年比マイナス 3％、Airbnb はプラス 3％となっています。

れども。口コミ件数が 2 件だったとしたら、どうでしょ

ホテルを選ぶという 55％の中で、ラグジュアリーホテ

うか。そういうレストランへ行きますか。考えてしまい

ルを選んでいる方は 11％、ミドルは 31％、スタンダー

ますよね。

ドバジェットが 13％となっています。日本のラグジュ

口コミが多いイコール人気がある。口コミが少ないの

アリーホテルの数はどう思いますか、世界各国と比べては人気がないということではないか。1 件の口コミは身多いのでしょうか。日本は 18 位です。インドネシアに内の人が書いたのではないか。このことについては、新さえ勝てていません。日本の上にインドネシアがあり、しい基準があります（それほど新しくはないのですが）。

カナダ、インド、スペイン、メキシコ、タイという順番

口コミの増加率です。旅行先についての口コミですが、です。タイはすごいですよね、世界で 6 番目にラグジュ

口コミの件数は多くなくても、増加率をみると東北は頑アリーホテルが多いのです。日本のすぐ下にシンガポー

張っています。
東北、四国、
山形県は増加率が高く、頑張っ

ルとベトナムがあるのですが、シンガポールはあんな小

一般財団法人 日本不動産研究所

21

不動産調査 2020

No.417

さいところで 28 件あるんです。

までのぼっています。もうパソコンの時代ではないのでホテルの平均単価をみると、アジアは欧米などに比べす。海外ではパソコンの時代ではない。皆さんの会社でてまだまだ低いというのが現状です。ヨーロッパはむし

はパソコンのページしかないというところも多いと思いろちょっと上がっている。中東は少し下がってきている

ますが、モバイル対応はされていますか。

というような感じです。これはすごく脅威なことでもあ

このように自分のことに置き換えてみれば、実はそこるのです。なぜかというと、アジアにたくさんいいホテにたくさんの答えがあるのです。どうするべきか。それ

ル、コストパフォーマンスのいいホテルがあり、欧米のがなかなか置き換えることができない。だから皆さんが旅行者が行き先を選ぶときに日本には勝ち目が少ないと迷われたときには、海外からの旅行客の立場で考えてみ言われています。

る。よく皆さんはすぐチラシを作ってしまうのですが、こういった不動産に非常に興味がある国があります。
それは中国です。
中国人は日本のどこに注目しているか、

普段紙をもらって見るかというと、ほとんど見なかった
りするんですね。

データとしてあります。よく行く目的地としては東京、

最後のまとめになりますが、私たちがインバウンドの

大阪、沖縄、北海道ですが、2018 年で中国人の旅行客

勝ち組になりたい。インバウンドの勝ち組になるためにの伸び率が最も高いところは青森です。そのほかの伸びはどうしたらいいかといえば、まず 1 つには、とにかく率が高いところは、鎌倉、日光、遠山、ニセコ、高山、

データを押さえていくことです。外国語が得意な方であ

南紀白浜、石垣、白馬、金沢があります。皆さん意外だ

れば英語とか中国語でぜひ検索してみてください。日本

なと思うところも結構あったかと思うのですが、こういのメディアに出てくるデータはかなり古いです。世界のうところにヒントが隠れているのです。

データを取りに行くということが大事です。もう 1 つは、
世界の動向。先ほどのポジティブの要素とかネガティブ

海外からの旅行者の立場で考えるの要素、平均年齢、使っているソーシャルメディアなど

皆さんは自分の会社にも必ずホームページがあると思

普段のビヘイビアをしっかり把握していくということがうのですが、
最近ホームページってどうですか。皆さん、大事です。最後にもう 1 つ、インバウンド戦略にはストー

ホームページを見ますか。例えば、11 月 11 日は中国のリーテリングが大事です。「誰に」「何を」「どうやって」「独身の日」ですが、非常に多くの人たちが「独身の日」というのをきちんと伝えるということが大事ではないかにはネットでの自分のためにいろいろなものを購入しまと思います。

す。このときモバイルを使っている方が、いま 96％に

※本稿は、令和元年 12 月 6 日に開催された令和元年定例講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

22

Japan Real Estate Institute不動産の新しい可能性のために弊所は「組織力」「研究・開発力」「情報力」の３つの力を融合し、社会の更なる発展に向けて、不動産を見守り続けています。
一般財団法人 日本不動産研究所
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理事会
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不動研
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業務内容のご案内
評価・ソリューション業務
不動産鑑定評価・独立した審査体制（審査部）
・客観的・中立的な全国 49 拠点を擁する機関鑑定評価・特定専門分野別のスタッフ （専門チーム）の配置

証券化に伴う評価・コンサルティング

・投資リスクを適切に分析した評価
・物件の用途 、特性に応じた適切な処理
・海外投資家に対する適切な対応（英文評価書等）

環境不動産調査

・不動産の環境デューデリジェンス（DD）
・環境リスクを反映した不動産鑑定評価、価格調査等
・建物環境性能評価（GB 認証）

固定資産税評価支援

・固定資産税のための土地評価システム
・土地価格比準表の作成、画地計算法・所要の補正調査
・家屋評価の支援

海外不動産評価

・海外に所在する不動産の鑑定評価
・海外の不動産市場調査・コンサルティング
・海外提携機関とのネットワーク（米国・英国・中国・韓国・台湾・タイ・その他）
・中国現地法人〈不動研（上海）投資諮詢有限公司〉
・シンガポール駐在員事務所

時価会計支援・賃貸等不動産の時価開示支援・減損会計対応支援
・販売用不動産（棚卸資産）の評価
・M&A に関する評価

CRE（企業不動産）戦略支援

・CRE 戦略策定支援
・不動産有効活用事業支援
・不動産運用相談PRE（公的不動産）戦略支援

・PRE 戦略策定支援
・公会計制度関連支援
・不動産利活用支援

再開発ビル事業・まちづくり支援

・市街地再開発事業支援
・共同ビル事業支援
・土地区画整理事業支援

不動産市場に関する投融資リスク管理等支援

・不動産市場の予兆管理等支援
・将来予測市況モニタリング
・オフィス投資インデックス作成

防災・減災関連事業

・復興事業設計支援
・防災集団移転促進事業等・復興事業関連土地評価
・各種災害影響評価

各種調査・基礎研究
各種調査

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」（年２回）
・「国際不動産価格賃料指数」
（年２回）

基礎研究
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

編集発行人／一般財団法人 日本不動産研究所
常務理事・企画部長 岡 淳二 c 2020
〒105－8485 東 京 都 港 区 海 岸 １ －２ －3
TEL 03－3503－5330／FAX 03－3592－6393
2020 年（令和 2 年）3 月 10 日発行 不動産調査ＮO.417 ISSN 1882-6431
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