2018 年８月 22 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名 執行役員福田 直樹（コード番号：8963）

資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 社 長

福田 直樹

問合せ先 企粉生

画部

長

潤（ＴＥＬ 03-5411-2731）

ホテル及び住居ポートフォリオの運用実績（2018 年７月）に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の当月（2018 年７月）のホテル及び住居ポートフォリオの運用実績につき、下記のとおりお知らせします。
記
１． ホテル及び住居ホテル及び住居ポートフォリオ（注）合計の当月のＮＯＩは前年同月比+2.1％となりました。
(注)

後記「４. 運用実績（１）ホテル 51 物件」及び「同（２）住居 64 物件」記載のホテル 51 物件及び住居 64 物件のデータに基づいています。なお、ＮＯＩには、シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを裏付資産とするキングダム特定目的会社（以下「本ＴＭＫ」といいます。）の優先出資証券からの想定配当額を含めています。但し、本ＴＭＫの事業年度は、毎年４月１日から９月 30 日まで及び 10 月１日から翌年３月 31 日までであり、本投資法人は各事業年度終了後３カ月以内に優先出資証券に係る配当金を受領することなっており本ＴＭＫから月次で配当を受領するわけではな
いため、各月に係る想定配当額は、裏付資産であるシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルの各月の３か月前にあたる月の業績をベースに、当該３か月前の月の本ＴＭＫ自体の運営管理、借入利息の各種費用の想定額（当該３か月前の月が属する事業年度における本ＴＭＫの予算を月次換算した金額）を差し引いて算出した想定配当額に、本投資法人の優先出資証券保有割合に相当する 49.0％を乗じて算出した参考値です。

２． ホテル
ホテルポートフォリオ（注１）の当月の運用実績は、客室稼働率は前年同月比+0.4 ポイント、ＡＤＲは同+0.4％、RevPAR は同+0.9％となりました。
2018 年６月の住宅宿泊事業法（民泊法）の施行を受け、大幅に減少した「Airbnb（エアビーアンドビー）」をはじめとする民泊の主要仲介会社のウェブサイトにおける登録物件数、は足元では若干の増加傾向にはあるものの、主として東京圏に所在するホテルの業績の改善に引き続き寄与しているものと考えられます。
ホテルポートフォリオのうち、東京 23 区内に所在する 23 ホテルの客室稼働率は前年同月比+2.3 ポイ
ント、ＡＤＲは同+3.3％、RevPAR は同+5.8％と改善しました。
当月のホテルポートフォリオのＮＯＩは、前年同月比+1.3％となりました。
（注１) 後記「４. 運用実績（１）ホテル 51 物件」に記載のホテル 51 物件の実績値に基づいています。

３． 住居1

住居ポートフォリオ（注１）の運用実績については、稼働率は当月末 95.1％と前年同月末比+0.5 ポイントとなりました。継続的に実施している賃料上昇に向けた取組みにより、当月末の平均賃料坪単価は、前年同月末比+2.2％となりました。
当月における新規契約賃料は従前賃料比で 4.8％、更新契約賃料は従前賃料比で 7.2％、それぞれ上昇し、新規契約・更新契約合計の賃料は、従前賃料比で 6.4％上昇しました。また、更新契約における賃料上昇契約の割合は、当月においては 64.9％となり、前年年間の 54.2％を 10.7 ポイントと大きく上回りました。なお、同期間で更新期日を迎えた既存テナントの更新割合は 77.6％と引き続き高水準で推移しています。
上記の賃料上昇に向けた取り組みにより、当月のＮＯＩ（注２）は前年同月比+5.0％となりました。
（注１）後記「４. 運用実績（２）住居 64 物件」に記載の住居 64 物件の実績値に基づいています。
（注２）ＮＯＩは一時的な保険金収入及びそれに対応する費用を除いています。なお、ＮＯＩは速報値であり、決算確定時に変動する可能性があります。以下同じです。

４． 運用実績（１）ホテル 51 物件（注１）2018 年７月
（Ａ）

前年同月
（Ｂ）

増減（Ａ－Ｂ）

増減率

客室稼働率（注２）

90.8％

90.4％

+0.4pt+0.5％

ＡＤＲ（円）（注３）

10,604

10,561+43+0.4％

RevPAR（円）
（注４）

9,632

9,550+82+0.9％

売上高（百万円）
（注５）

4,218

4,115+103+2.5％

51

51

――

物件数

2018 年 12 月期
累計（注６）（Ｃ）

前年同期累計（注７）（Ｄ）

増減（Ｃ－Ｄ）

増減率

客室稼働率（注２）

90.8％

90.4％

+0.4pt+0.5％

ＡＤＲ（円）（注３）

10,604

10,561+43+0.4％

RevPAR（円）
（注４）

9,632

9,550+82+0.9％

売上高（百万円）
（注５）

4,218

4,115+103+2.5％

5151

―

―

物件数

2

（２）住居 64 物件（注８）2018 年７月末
（Ａ）

前年同月末
（Ｂ）

増減
（Ａ－Ｂ）

増減率

稼働率

95.1％

94.6％

+0.5pt+0.5％

平均賃料坪単価（円）9,808

9,595+213+2.2％

64

64

―

―

物件数

2018 年 12 月期
累計（注６）（Ｃ）
稼働率（注 11）

平均賃料坪単価（円）（注 11）

前年同期累計
（注７）

（Ｄ）

増減
（Ｃ－Ｄ）

増減率

95.1％

94.6％

+0.5pt

+0.5％

9,808

9,595+213+2.2％

64

64

―

―

物件数

（３）ホテル 45 物件（注 12）2018 年７月
（Ａ）

前年同月
（Ｂ）

増減
（Ａ－Ｂ）

増減率

客室稼働率（注２）

91.1％

90.9％

+0.3pt+0.3％

ＡＤＲ（円）（注３）

10,883

10,854+29+0.3％

RevPAR（円）
（注４）

9,916

9,861+54+0.6％

売上高（百万円）
（注５）

3,902

3,821+80+2.1％

4545

―

―

物件数

2018 年 12 月期
累計（注６）（Ｃ）

前年同期累計
（注７）

（Ｄ）

増減
（Ｃ－Ｄ）

増減率

客室稼働率（注２）

91.1％

90.9％

+0.3pt+0.3％

ＡＤＲ（円）（注３）

10,883

10,854+29+0.3％

RevPAR（円）
（注４）

9,916

9,861+54+0.6％

売上高（百万円）
（注５）

3,902

3,821+80+2.1％

45

45

―

―

物件数
（注１）

2018 年 12 月期の期初時点で保有のホテル 60 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。
）から固定賃料９物件を除いた 51 物件のデータに基づき記載しています。固定賃料９物件は、「D29 スーパーホテル新橋・烏森口」、「D33 コンフォートホテル富山駅前」、「D36スーパーホテル東京・ＪＲ立川北口」、「D37 スーパーホテルＪＲ上野入谷口」、「D39 コンフォートホテル黒崎」、「D40 コンフォートホテル前橋」、「D41 コンフォートホテル燕三条」、「D42 コンフォートホテル北見」及び「D48 高松 東急 REI ホテ3ル」となります。なお、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、ＮＯＩについては前記のとおり、優先出資証券に係る配当受領が各事業年度終了後３カ月遅れることから、各月の３カ月前にあたる月の想定数値に基づいていますが、上記の各指標との関係では、ホテル業績の季節性等を適切に反映するため、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の当月のデータに基づき記載しています。
（注２）「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）（注３）「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。
）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。

（注４）「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。

（注５）「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の売上高については、本投資法人の優先出資証券保有割合に拠らず当該ホテルの売上高を用いています。

（注６）
（注７）

2018 年７月の値を記載しています。
2017 年７月の値を記載しています。2017 年７月１日から 2017 年 12 月末日までに取得した物件については、2017 年７月１日から本投資法人が保有していると仮定しており、本投資法人の取得前の運用実績及び想定配当額はそれぞれの売主から入手したデータを使用しています。以下、同じです。

（注８）
（注９）

2018 年 12 月期の期初時点で保有の住居 64 物件のデータに基づき記載しています。
客室稼働率及び増減率は小数点以下第２位を四捨五入、ＡＤＲ及び RevPAR は単位未満を四捨五入、売上高は単位未満を切り捨てて記載しています。

（注 10）

各ホテルの個別の運用実績につきましては、以下をご参照ください。
http://www.invincible-inv.co.jp/cms/review.html（注 11）

累計の稼働率は、対象期間における各月末時点の賃貸面積合計を賃貸可能面積合計で除して算出し、小数点以下第２位を四捨五入して記載しており、累計の平均賃料坪単価は、対象期間における各月の賃料収入（共益費収入を含みます。）合計を各月末時点の賃貸面積合計（坪）で除して算出しています。

（注 12）

前記（注１）に記載のホテル 51 物件から、2018 年 1 月から 2018 年６月までに取得した「D54 ホテルマイステイズ横浜関内」、「D55 アートホテル上越」、「D56 アートホテル弘前シティ」、「D57 ホテルマイステイズ大分」、「D58 ホテルマイステイズ五反田」及び「D59 ホテルマイステイズ立川」の６物件を除いています。

以上＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://www.invincible-inv.co.jp/

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