不動産調査 2012

No.384「土地月間」仙台講演会

基調講演

最近の地価の動向と今後の土地政策

Proﬁle

国土交通省

土地・建設産業局次長

塚本 和男氏

プロフィール

国土交通省土地・建設産業局次長。1956 年 名古屋市生まれ。1979 年 東京大学 法 学 部 卒 業。 同 年 農 林 水 産 省 入 省。2004 年 同 省 大 臣 官 房 環 境 政 策 課 長。
2005 年 水産庁漁政課長。2007 年 農林水産技術会議事務局研究総務官。2009年 近畿農政局長。2011 年８月より現職。

Contents

1. 最近の地価動向 ……………………………………………………………………………………………………… 2
2. 土地の需給動向 ……………………………………………………………………………………………………… 3
3. 世界の不動産投資と今後の我が国の不動産投資市場 ……………………………………… 4
4. 今後の取組 ……………………………………………………………………………………………………………… 6

国土交通省土地・建設産業局の塚本です。今日は、9は地価上昇の経験のない世代となります。そうすると、月に発表された都道府県の地価調査を中心に最近の地価

バブル期を含めそれ以前の地価上昇を経験した世代と動向、土地の需給の動向、不動産投資関係、最後に、平違って、地価上昇の経験を持たない世代は住宅取得など

成 24 年度予算、税制改正について主立ったものをお話

どういう行動様式になるか、一つ注目されるのではないしします。

かと思っています。
地価調査と 1 月 1 日現在で発表される地価公示が重複

1

最近の地価動向

落率がやや拡大している（図１）。特に、東京圏なり名

平成 23 年都道府県地価調査は、7 月 1 日時点で 2 万

古屋圏は下落率が拡大しています。しかし、大阪圏の場

2460 の地点について調査しています。全国的には住宅地

合は、商業地も住宅地も下がり方が減っており、震災のの場合、20 年連続、商業地では 4 年連続と依然として下影響は東日本ほどみられないという結果になっています。

落をしています。平成 22 年に比べ住宅地では 3.4％がその背景ですが、震災前の住宅地は、低金利や住宅3.2％の下落へ、商業地も 4.6％が 4.0％の下落と依然としローン減税などの施策等により下落率の縮小を示す地域て下がってはいますが、下がり方が縮小しています。

が多かったのですが、震災後は東京圏が弱含み、名古屋

住宅地は 20 年間下落しており、平成に入りほとんど
ずっと下がり続けているわけで、今の 20 代、30 代の方

2

するポイントを比較すると、震災前と震災後で見ると下●Japan Real Estate Institute ●圏も同じ、大阪圏が一部で需要が底堅く下落率が縮小しました。

最近の地価の動向と今後の土地政策

平成２３年都道府県地価調査の概要
平成２２年７月以降の一年間の地価は、全国的に依然として下落を示したが、下落率は縮小し、上昇・横ばいの地点も増加した。
（単位：％）
地価公示との共通地点で半年毎の地価を見ると、東日本大震災のあった平成２３年１～６月は、全国で下落率がやや拡大した。東京圏及び名古屋圏は下落率が拡大し、大阪圏は縮小した。
住宅地
平成22年調査

商業地

年間で見ると

平成23年調査

平成23年調査

平成22年調査

国

▲ 3.4

▲ 3.2

▲ 4.6

▲ 4.0

三大都市圏

▲ 2.9

▲ 1.7

▲ 4.2

▲ 2.2

全

地

東 京 圏

▲ 3.0

▲ 1.9

▲ 4.1

▲ 2.3

大 阪 圏

▲ 3.6

▲ 1.8

▲ 5.3

▲ 2.6

名古屋圏

▲ 1.3

▲ 0.7

▲ 2.9

▲ 1.1

方

▲ 3.6

▲ 3.7

▲ 4.8

▲ 4.8

圏
前半

（注） ▲はマイナスを示す。

前期よりも下落率が縮小
前期よりも下落率が拡大

半年ごとに見ると

後半

前半

後半

前半

後半

前半

後半

国

▲ 2.0

▲ 1.3

▲ 1.2

▲ 1.3

▲ 3.0

▲ 2.0

▲ 1.7

▲ 1.8

三大都市圏

前期と下落率が同一

全

地

▲ 2.0

▲ 0.9

▲ 0.7

▲ 0.8

▲ 3.1

▲ 1.6

▲ 1.1

▲ 1.2

東 京 圏

▲ 2.0

▲ 0.8

▲ 0.7

▲ 1.0

▲ 3.0

▲ 1.5

▲ 1.1

▲ 1.4

大 阪 圏

▲ 2.3

▲ 1.3

▲ 1.0

▲ 0.7

▲ 3.8

▲ 2.3

▲ 1.4

▲ 1.1

名古屋圏

▲ 1.1

▲ 0.3

▲ 0.1

▲ 0.3

▲ 2.8

▲ 0.8

▲ 0.5

▲ 0.6

方

▲ 2.1

▲ 1.7

▲ 1.8

▲ 1.8

▲ 2.9

▲ 2.4

▲ 2.4

▲ 2.3

圏

商業地も同様ですが、特に、東京都心部の場合は、賃料調整（値下げ）が進んだこともあって、コスト削減の

2

前半＝平成22年7月1日～ 平成23年1月1日の変動率
後半＝平成23年1月1日～ 平成23年7月1日
の変動率

図１

土地の需給動向ための移転や災害対応の度合いの高いビルへの引越しな

土地の需給動向を土地取引件数から見てみます。最近

どで、一部空室率が改善したエリアが見られ、下落率がは全国で 110 万件くらいで推移をしていますが、10 年

縮小しました。また、名古屋圏や大阪圏で、商業地での前と比べると 50 万件程度低い水準となっています。今マンション用地の取得が見られました。地価上昇が見ら

年の 3 月時点まではだいたい前年同月と同じような水準れたのは九州新幹線の関係で福岡、熊本、鹿児島となっの取引件数でしたが、大震災後の 4 月以降は、前年同月ています。

の取引件数を下回っている状況です。

上昇、横ばい、下落の過去 3 年間の地点数の推移をみ

金額ベースで見ると、土地の購入金額は、22 年が 27

ると、東京圏は各圏域の中で唯一上昇の地点が減りまし

兆 6000 億 円 と、 前 の 年 に 比 べ る と 少 し 増 え ま し た。

たが、大阪圏では前回まで見られなかったような上昇や

リーマンショックの影響で 20 年、21 年とガクッと落ち

横ばいの地点がたくさん出てきています。名古屋圏は上ていますが、若干回復をしてきたところです。その内訳

昇または横ばいの率が 3 大都市圏の中でいちばん高く、をみると、個人は比較的同じくらいのペースで推移して45％になっています。地方圏についても上昇または横ばいますが、法人の縮小が大きく、それが全体額の縮小にいの地点数の増加が見られました。

つながっていると言えます。

被災地での都道府県地価調査は、津波と原発の関係

土地取引状況の意識を DI（活発と回答した企業の割で、3 県合計で 86 地点の調査を休止しました。その中合から不活発と回答した企業の割合を差し引いたもの）

で岩手と宮城を合わせて 36 地点、福島の場合は原発事

でみると、リーマンショックで 20 年以降プラスからマ故のこともあり、50 地点について休止をしています。

イナスへガクッと落ち、その後、23 年 3 月時点（震災被災した東北 3 県の地価動向をみると、宮城県の場

前の意識）までは少しずつ戻りつつありました。この意

合、住宅地で上昇が石巻の１地点、横ばいが仙台２地点

識調査は 3 月と 9 月に実施しているので、9 月期の結果と石巻２地点。商業地だと上昇した地点は無く、横ばいは間もなく出るかと思います。震災が土地取引にどのよが仙台の２地点。福島の住宅地の横ばい１地点は郡山でうに影響しているか、注目されるところです。

す。その他の地点で全て下落しており、全国平均と比べても大きい下落幅を示しています。

オフィス市場の動向について、まず東京の空室状況をみると、23 年 6 月時点で 23 区や主要 5 区の空室率は●一般財団法人 日本不動産研究所 ●3

不動産調査 2012

No.384

7.6％、7.5％と同程度。一方、丸の内・大手町・有楽町て推移している状況です。特に、7 月は 21％くらい、8は 3.7％と 3 月時点より低い水準となっています。耐震

月が十数パーセントと、前年と比べ二桁の増加を示して性や自家発電施設など災害対応に優れているオフィスへいます。震災で落ち込んでいたマインドが回復し、7 月、集約化が図られた結果だと推測できます。

8 月は大幅に住宅着工が増えており、このまま推移すれこのように、空室率は若干改善されていますが、団塊ば、23 年は年間 90 万戸を超える勢いです。

の世代が 65 歳に到達し始め退職が進む 24 年が一つの転

直近のマンションの契約率をみると、好不調の目安で機と言われています。

ある 7 割を首都圏、近畿圏、いずれも上回っており、20

大阪市と名古屋市の空室状況をみると、いずれの都市

年、21 年辺りと比べると高くなっており、回復の兆しも東京より空室率が高く、大阪の空室率は 11.2％と、梅がみられます。

田辺りの大型オフィスビルの竣工で床の大量供給の影響

今年に入ってからの動向ですが、供給在庫は引き続きかと思われます。さらに梅田の北ヤードで再開発が予定減少しています。震災の後、購入者が様子見をしている

されており、その供給で今後どうなるか注目されます。

とか、販売会社が営業自粛をしていたこともあり、在庫名古屋は 20 年以降に大型ビルの竣工が集中し、空室戸数の動向が注目されましたが、ゴールデンウィーク後

率が 14.2％まで高まりましたが、現在は少し一段落してから、モデルルームへの来訪者がかなり増えてきたともいる状況です。

聞いています。現時点では首都圏の在庫は 5000 戸を仙台市における震災後の今年 6 月の空室率は 14.6％

切っている状況です。

と、3 月に比べると大きく下がっていて、その要因とし

3て、耐震性の不安解消目的の移転などの需要が予想されます。また、それ以外の地方都市の空室率は、震災前後でも変化が見られずだいたい同レベルで推移しています。

 界の不動産投資と今後の 
世
我が国の不動産投資市場

住宅市場の動向を住宅着工の戸数でみると、最近は全世界の商業不動産に対する地域別の投資額の推移をみ国で 80 万戸前後となっています。22 年は 21 年より若ますと、19 年下半期以降はリーマンショックで大きく干プラスに転じましたが、平成 10 年以降 110 万戸で推落ち込むのですが、一部分回復の傾向を示しています。

移してきた過去に比べればかなり低い水準です。今年

世界の中でアジアが占める割合がかなり増えてきてい

23 年の動向はというと、だいたい前年同月比を上回って、だいたい 3 割くらいのシェアとなっています。

投資対象不動産の概況①
我が国の資産額の推移をみると、1980年代に大きく上昇し、1990年代以降は概ね8000兆円～8500兆円のあいだで推移している。
この中で、不動産に関連する資産額は、平成2年の3,198兆円をピークに減少し、平成21年では、2,194兆円となっている。
我が国の資産額の推移

（兆円）

4500

（兆円）

9000

住宅以外の建物等
住宅
土地
総資産（右軸）

4000

8000
7,954
7000

3500
3,198
2,922

3000
2,529

2500

2,308

2000

1,858

1500
1,162

1,282

1,366 1,417

1,473

3,069
2,886

2,814 2,779

6000
2,704 2,701 2,689

2,614

2,540

2,467

2,372

2,281 2,213

5000

2,286 2,310
2,194
2,191 2,192 2,237

4000
748

1,572

3000
238

2000

1000
500
0

1,208

1000
0

（年）
資料：内閣府「国民経済計算」

4●

Japan Real Estate Institute ●図２

最近の地価の動向と今後の土地政策

今年になって商業不動産への投資額はどのようになっ

低金利政策で、他の国の場合も、投資利回りと借入金利ているかという調査結果をみると、だいたい 4400 億ドとの差が日本とあまり変わらなくなってきていることもルを超えるくらいの見通しを持っているということであり、日本の魅力が投資の面で若干薄れているのではな

す。22 年に比べ 4 割くらい増え、特にアジアが堅調にいかとも言われています。

推移しているということです。ユーロやアメリカの景気

投資対象不動産の資産額をみると、バブルのころをの動向がこれからどうなるかということもありますが、ピークに約 3200 兆円だった資産が、21 年に約 2200 兆

実績としては増えつつあります。

と、だいたい 1000 兆円縮んでいます（図２）。我が国の世界各国の REIT 指数の推移をみますと、同様にリー

資産総額が概ね 8000 ～ 8500 兆円で推移していることか

マンショックでかなり下げましたが、それ以降、回復傾ら、不動産関係が縮んだ分、逆に、それ以外の金融資産

向にあります。特に、いちばん回復しているのは香港でを中心に 1000 兆増えていると言えます。（増えた分の半す。香港の場合は中国本土からの影響で、かなり大きく分くらいは国債ですが）回復をしている。例えば、商業施設の場合は、中国本土

不動産関連の資産は約 2200 兆円あるわけですが、そから観光客も来るし、住宅の場合は、経済が好調なので、の内訳は法人と国・地方公共団体がそれぞれ 500 兆弱、

中国のほうから高級住宅を購入するといった話もあり、残りが個人で 1000 兆強で、だいたい 1：1：2 の割合で香港の REIT 指数は特徴的に回復してきているのです。

不動産資産を持っています。

一方、我が国の不動産投資市場はどのようになってい法人全体で所有土地の資産額は約 400 兆円くらいにな

るか。日本への不動産投資額は 19 年後半をピークに減ります。業種別にみると、製造業は工場などを所有する

少しており、21 年から回復基調と、世界的な傾向とかので、面積、金額ともに最も多い。不動産業は面積的になり共通する部分はありますが、他の国に比べると、回は６番目ですが、資産額は 2 番目となります。

復のスピードが遅いと言えます。日本へ投資している国

15 年調査と 20 年調査の比較をして、大きく変動したの内訳をみると、海外ではアメリカが大半を占め、香業種が 3 つあります。一つが教育・学習支援業、いわゆ

港、シンガポールも一部投資を行っています。

る学校の面積が増えました。それは 16 年に国立大学の法

日本への投資の優位性の要因の一つは、不動産の投資人化により、広いキャンパスや演習林等を保有する国立利回りと借入金利なり国債の利回りとの金利の差が相対

大学が分類上この業種に組み入れられた結果です。また、的に高かったということが言えました。しかし、各国の運輸業の資産額が大幅に減少し、金融・保険業の資産額

不動産投資市場の課題①
海外投資家による各国不動産投資市場に対する評価についてみると、市場の規模については、我が国の評価は米国に次いでいるものの、市場の成長性、平均的な利回り、不動産投資関連情報の充実度や入手容易性については、
欧米諸国と比較して著しく低い評価となっている。
海外投資家による各国不動産投資市場の評価(日本と欧米）100.00
米国の評価

イギリスの評価

フランスの評価

ドイツの評価

日本の評価

80.00
60.00

47.4

40.00

22.8
17.9

20.00

10.4

11.3

0.00

5.0

-20.00

-3.6

-17.3

資料：国土交通省「海外投資家アンケート調査」（平成22年度）
注：数値は下記により計算したＤ．Ｉ．
D.I.=「優れている」と回答した回答者の構成比(%)＋0.5×「やや優れている」と回答した回答者の構成比(%)－「劣っている」と回答した回答者の構成比(%)＋0.5×「やや劣っている」と回答した回答者の構成比(%)

不動産投資関連制度の安定性

不動産投資関連情報の入手容易性

不動産投資関連情報の充実度

不動産投資リスクの水準

不動産市場における平均的な利回り

不動産市場の流動性

不動産市場の安定性

不動産市場の成長性

不動産市場の規模-40.00

-16.3

図３

●

一般財団法人 日本不動産研究所 ●5

不動産調査 2012

No.384が非常に増えています。これも銀行が突如として土地資ます。非常にアクセス数も高く毎月約 550 万件となって産をたくさん持ったのではなく、道路公団の民営化の関います。

係です。道路用地は、それまで道路公団が持っていたわ
けですが、用地を所有する高速道路機構に譲り渡された

もう一つは、不動産価格指標を作ろうということで、
現在、検討している最中です。

ので、その機構の業種分類が金融・保険業となることか

最後が、地価公示についてもいろいろ金額を出すだけ

ら、運輸業から金融・保険業に移ったということです。

ではなく、プラスアルファの情報提供を検討しています。

不動産投資市場の規模をみますと、20 年で不動産資産は 2300 兆円くらいでした。そのうち、収益不動産については 124 兆円くらいと推定しています。そのうち、今後の取組

証券化資産は 33 兆円ですから、考えようによってはま

中古住宅の流通市場の整備・活性化について、どんなだまだ証券化の余地がたくさん残されているということ政策的なことができるかを検討しています。一般の消費です。

者は中古住宅についてリフォーム、点検や検査をしても証券化不動産の試算の推移をみても、私募ファンド、

らいたいわけですが、不動産業者等から適切な相談、助J リート合わせて 10 年時点で 3000 億円くらいだったも言を受けられない、それから、情報も得られにくいとのが、15 年には 13 兆、そして 20 年には 33 兆と拡大しいった阻害要因を改善していくにはどのような施策を講てきていますので、収益資産が 124 兆円となれば、もうじるべきか、本格的に検討していきます。

少し増える余地もあるということです。

これからは人口減もあり、これまでのように新築住宅

海外の投資家はそれぞれ各国の不動産市場をどのようの増加は考えにくい状況にあります。海外をみると、アに評価しているかということを調査した結果をみてみま

メリカやイギリスでは全体の 8 割くらいが中古住宅で流す。各国とはアメリカ、イギリス、フランス、ドイツと通していますし、フランスでも 3 分の 2 くらいは中古住日本です（図３）。日本の場合、市場の規模や安定性と宅ですが、日本は 13 ～ 14％と中古住宅の割合が低くいったところはアメリカ、ヨーロッパの国と比べ遜色あなっています。

りませんが、不動産市場の成長性や利回り、不動産投資

住宅業界全体としても、新築需要から中古需要へ、中関連情報の充実度や入手の容易性といった項目が他国と古住宅を買う方の 3 分の 2 くらいがリフォームをしてい比べ、評価が低くなっています。

る実態から、不動産業関係とリフォーム工事関係事業者

もう一つ、不動産の透明度インデックスという不動産とのマッチングをどのようにしていくかという課題、空市場の透明性を評価してランキングしたものをみると、き家が 800 万戸とも言われているなか、いかに情報提供

20 年、22 年とも日本は 26 番目でした。アジア諸国をみをうまくスムーズにやって安心して取引に結びつけるかると韓国が 42 番目です。インデックスの中でも二つのという、2 点について取り組みを進めようと予算を要求

国は、経済発展の割には不動産透明度が低いと名指しでしているところです。

指摘されています。逆に高いのはシンガポールや香港が次に、不動産証券化手法を公益的な施設にも活用し

10 番台です。ちなみに、インドは 41 番、中国は 45 番て、維持更新、経営強化等が図れないか検討していま目です。

す。今まで収益施設を中心に証券化されてきています

一方、国内の投資家は日本の不動産市場をどのように見ているか。海外の投資家の見方と変わらないと言えば

6

4

が、病院や介護施設、役所の庁舎なども含めて REIT で組めないか。

変わらないのですが、成長性の分野は比較的評価が低い

アメリカの場合は、US-REIT は 12％くらいがヘルスのですが、不動産市場の透明性や信頼性、入手容易性なケアの関係を組んでいるということですが、日本で介護どは 19 年に比べ 21 年は向上しています。

施設や病院を不動産証券化の中に組み込む場合にどんなこういった中、安定した不動産投資市場の実現に向け問題点があるのかを、検討整理しようというものです。

た取組を紹介します。まず、情報提供として土地総合情

医療の分野では、いろいろな規制といいますか、単なる報システムといった Web による入手容易性を高めてい商業施設とは違った面があるので、関係省庁と連携して●Japan Real Estate Institute ●最近の地価の動向と今後の土地政策

報とを被災地 3 県と仙台市に情報提供してウオッチして検討します。

もらっています。

地籍調査は、大幅に予算要求額を増やし、今年度の125 億円を来年度は 175 億円で要求しています。全国

移転の需要で、一部のところで土地の取引が活発化し49％の進捗率ですが、特に都市部が遅れているので進めて 5 月ごろから続いているところがあります。ただ、登るために、大きく増額しています。震災の関係で、地盤記の中身を見ると、買った方はだいたい個人で、広さもが相当ずれを起こしました。水平方向で、最大で 5 メー

500 平米に満たない比較的小規模なものが多く、県外のトル 40 センチ、上下で 1 メートル 20 センチで、東京の法人が大規模に土地を買い占めているといった動きはな

練馬辺りでも 20 センチくらいずれています。

いと言えるかと思います。

ただ、被災を受けられた東北地域は地籍調査の進捗度

ある市では、田畑や山林の取引が多くなっているとこ

合いが高く、だいたい 9 割くらいが調査済みでしたか

ろもあります。これは宅地はなかなか供給量がないといら、今後、境界確定などで、活用できると考えていまうことで、田畑の取引に及んでいるといったことかと思す。しかし、ずれてしまっている土地がたくさんありまいます。ただ、これから復興計画が進んでくるので、こすので、国土地理院や法務省と一緒になり、一時補正でういった動きについては、十分注意して見ていかなけれ

今ずれを補正しているところです。

ばいけないと考えています。

その後になりますが、官民境界の調査は直轄でやれる

税金の関係で、二つあります。事業用資産の買換えのので三次補正でやり、地籍調査については、自治体の要特例の延長と不動産取得税の特例です。当然、復興財源

請に基づいて国が代行する仕組みも作っていければと思を出さなければいけないというなか、なかなか特例措置います。

も延長だから認められるという時代ではなく非常に厳しくなっていますが、要求しているところです。

もう一つは、土地取引の監視です（図４）。被災地において、買い占めにより一時地価が上がっているのでは「土地月間」ということで、土地全体のことについてないかといった報道があり、国会で質問もありました。

お話し申し上げました。ご清聴ありがとうございましこのため、8 月以降、法務省から国交省に毎月提供された。（拍手）

る登記情報と、これを基にアンケートによる取引価格情

土地取引の監視
被災地における土地取引の監視の取組○被災地においては、復興に伴う高値を見込んだ買い占めなどの投機的な土地取引に対する懸念も指摘されていることから、国として以下の取組を実施。
（参考）国土交通大臣答弁（5月24日 （衆）東日本大震災復興特別委員会） （抄）「自治体と連携をとりながら、（土地の買い占め等）そのような行動が行われないようにしっかり監視してまいりたい」

１．被災３県・政令市及び関係業界団体への実態把握依頼 （5月25日）
被災３県・政令市（岩手県、宮城県、福島県及び仙台市）及び関係業界団体（宅建業協会等）に対して、被災地の土地取引についての実態把握を依頼。
２．被災３県・政令市に対する土地取引監視のための情報提供
国土交通省から被災３県・政令市の土地対策担当部署に対して、以下の情報提供を行い、土地取引監視の徹底を促す。
国交省から提供された登記異動情報などを① 登記異動情報を毎月提供（初回は8月24日に実施）
利用し、土地取引の監視を徹底。
（参考）情報の流れ

法務省

国交省

被災３県・政令市② アンケート調査により得られた不動産取引価格情報を毎月提供（初回は9月2日に実施）
登記異動情報を基に取引当事者（買主）に対して行ったアンケート調査結果について、個人情報秘匿処理を行った後、被災３県・政令市に毎月提供【東日本大震災からの復興の基本方針】
５ 復興施策 （１）災害に強い地域づくり ③土地利用の再編等を速やかに実現できる仕組み等（ⅴ）（前略）、投機的な土地取得等を防止するため、土地取引の監視のために必要な措置を講じる。

図４※本稿は、平成 23 年 10 月 27 日に開催された「土地月間」仙台講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

●

一般財団法人 日本不動産研究所 ●7

不動産調査 2012

No.384「土地月間」仙台講演会

研究報告

宮城県の被災地を中心とした地価動向について

Proﬁle

一般財団法人 日本不動産研究所
東北支社 支社長代理
不動産鑑定士プロフィール

濱田 雄一

早稲田大学法学部卒業後、平成 3 年入所、鑑定審査部、仙台支所（現東北支社）、福島支所、横浜支所、盛岡支所等を経て現在に至る。

Contents

1. 阪神・淡路大震災での状況 …………………………………………………………………………………

8

2. 宮城県沿岸部の被害状況 ……………………………………………………………………………………

9

3. 不動産の価格形成要因について …………………………………………………………………………

9

4. 地価調査にみる地価動向 …………………………………………………………………………………… 10
5. 土地取引の動向について …………………………………………………………………………………… 13
6. 仙台市の住宅需要について ………………………………………………………………………………… 13
7. 今後に向けて ………………………………………………………………………………………………………… 14

日本不動産研究所の濱田です。
このたびの未曽有の大災害に遭われた皆さま方には心よりお見舞い申し上げるとともに、予期せぬ事態の中で、尊い命を奪われた方々に深く哀悼の意を表します。

8

1

阪神・淡路大震災での状況前段階として、阪神・淡路大震災直後の不動産市場がどうだったかを簡単にまとめてみました。

「宮城県の被災地を中心とした地価動向について」で

平成 7 年に発生した阪神・淡路大震災の時の不動産市

すが、地価動向だけではなく、被災地の不動産市場の様場の様子は、被災者や企業の移転需要が発生し、賃貸住相についても説明し、さらに、今の取引の動向や市場の宅は法人による仮押さえで数日で空室が皆無になった。

混乱を経て、これからの復旧による市場の回復や復興に地域では移転需要を吸収できず、地上げの噂もあったが向けての市場変化といったことまで言及したいと思って実際の取引は停滞し、震災の被害を受けた地域の地価います。

は、被害の程度が大きかったところを中心に下落しまし●Japan Real Estate Institute ●宮城県の被災地を中心とした地価動向についてたが、神戸市による土地の買い上げなどの復興事業とと起こっています。9 月 9 日付の新聞報道によると、県全もに土地取引が回復した、というようなものでした。移体で人口が転入により約 1 万人増えています。沿岸部の転需要の発生や賃貸住宅の仮押さえの二つは、東日本大市町では、石巻は約 9000 人の減少となっていますが、震災の状況と似ています。

仙台は 2953 人のプラスと報道されています。仙台では過去、平成 21 年と 20 年の 1 年間で 2400 人くらい増え2

宮城県沿岸部の被害状況

ただけでしたが、震災後の約半年間でこれを上回るペースで人口が増えているのです。

宮城県沿岸部の市や町の被害状況について、総務省統計局発表の数値で見ることにします。
宮城県内で仙台市に次ぐ第二の都市は石巻市で、人口3

不動産の価格形成要因について

は約 16 万人です。石巻市は、仙台市の中でも沿岸被災

今後の話を進めるために、不動産鑑定理論における不地として取り上げた宮城野区や若林区とだいたい同じく

動産の価格形成要因について説明します（図１）。不動らいの人口規模となります。この沿岸部の中で、石巻市産の価格は不動産の効用、相対的希少性、不動産に対す以外に 10 万人を超える市はなく、人口の多い順に気仙る有効需要の 3 者の相関結合によって形成されると考え

沼市、名取市、多賀城市、少し小さくなって塩竈市と続ています。この 3 者に影響を与えるものが価格形成要因

きます。

で、価格形成要因は一般的要因、地域要因、個別的要因

被災の状況ですが、死者と行方不明者の合計人数が人に区分できます。

口に占める割合が最も大きかったのは女川町で約 10％、不動産の効用とは、有効性や要求を満足してくれる役

次いで南三陸町が約 5％で、多くの方がお亡くなりにな

割、働きのこと。相対的希少性とは、不動産には限りがられました。

あるということ。有効需要とは、買い手の存在です。こ

浸水範囲の面積が行政面積に占める割合が最も高かったのは、若林区で、全体面積の 60％が浸水被害を受けれらの力関係の組み合わせにより、土地の価格は変わっていくと考えます。

たことになります。次が岩沼市や亘理町で約 47％、そもう少し具体的に見ていくと、不動産価格の基礎にあの次が東松島市、七ヶ浜町、山元町などが 30％台の後るのが、一般的要因の中の自然的要因で、我々が社会経半。塩竈市や宮城野区は 30％台前半の被災状況でした。

済活動を行う基盤となっているものです。我々の社会生住宅の全半壊を合計すると、女川町は全体の 80％が活は、土地と切り離して活動することはできないもので被害を受けています。東松島市は約 94％、気仙沼市、

す。とりわけ一次産業の場合は、自然的要因と深くかか

石巻市は 40％くらいです。石巻市の 40％とは実数にす

わりをもって成り立っていることは、言うまでもありまると 2 万 4000 棟ほどでかなりの規模となります。ちな

せん。

み に 仙 台 市 は 全 壊 約 2 万 3000 棟、 大 規 模 半 壊 約 1 万6000 棟でした。
地震の被害はこのような津波の被害だけでなく、地盤沈下もあります。

この一般的要因が結合して、不動産が集合した地域を形成すると考えます。この地域のレベルの価格形成要因
を、地域要因と呼びます。結局、不動産の価格は、このような地域要因が働いてできた不動産の集合体である地

過去の最高潮位以下、大潮の満潮位以下、海抜 0 メー

域において地価の水準というものが形成され、その地域

トル以下のエリアに地図を塗り分けると、大潮の満潮位の水準の中で個別の不動産が持っている個別的要因が相以下の範囲が震災前より約 1.9 倍、0 メートル以下の範乗的に作用して、1 個 1 個の土地価格が形作られると考囲は 3.4 倍に増えています。

えます。

石巻市の地盤沈下の状況を例に見ると、大潮の満潮位
以下や海抜 0 メートル以下のエリアが拡大しているのがわかります。
このような状況の中で、県内では大きな人口の変動が●一般財団法人 日本不動産研究所 ●9

不動産調査 2012

No.384

不動産の価格形成要因
 不動産の効用

不動産の価格 相対的希少性 不動産に対する有効需要

個別的要因
地域要因
一般的要因

・社会的要因・経済的要因・行政的要因・自然的要因図１

4

地価調査にみる地価動向

業地－18.2％、住宅地－13.6％と大きく落ち込んでいま

実際の土地の価格について見ていきます。地価調査は

は、調査を休止しているという点にご注意いただきたい

特定の地点について、毎年、7 月 1 日時点で鑑定評価の手法を使って求めた価格です。この調査は年１回実施しと思います。
また、仙台市については仙台港の南側で休止地点があているので、平成 23 年度の地価調査は、前回調査の平りました。

成 22 年 7 月の時点からおおよそ 8 カ月後に震災が発生

県南エリアでも休止地点がありましたが、宮城県内ではし、震災から 4 カ月後の価格を求めたことになります。

平たんな土地については海岸から数キロ奥まで津波の被沿岸市町では、震災の影響で地価調査を休止した地点

害が及ぶ一方、リアス式海岸のエリアでは元々少ない宅もありますが、平成 23 年の調査ができた地点の平成 20

地のほぼ全域が壊滅的な被害を受けたのです。

年から平成 23 年までの価格はほぼ全てが下落傾向でし

震災の前から沿岸部の地価は下落傾向にあり、今後のた。ちなみに、今回調査を休止した地点も前年の 22 年

復旧事業で土地価格が以前の水準に回復したとしても、まで同様に下落が続いていました（図２、３、４、５）。

事業が文字通り単なる復旧に留まるとしたら、地価動向

特筆すべきは、女川町と南三陸町で、全地点が休止にについては震災前の下落傾向に戻るだけなのではと危惧なってしまい、町の全域が価格判定不能となりました。

します。

石巻市については、旧北上町地区、牡鹿半島やその一方、マスコミなどで、高台などの土地が買い占めら

他、こちらの旧石巻市の街中で調査休止地点が出ていまれて地価が上がっているのではという報道に対しては、す。唯一、地価調査の価格がプラスに出たのは、図中に

地価調査の結果では確かに石巻市でプラス 0.2％というある石巻－ 13、あけぼの 3 丁目の住宅地です。その一ところもありましたが、そのほかの地域ではどうでしょ

方で、宮城県の商業地として下落率が最大だった地点もうか。

同じ石巻市の地点でした。
東松島市は全て調査ができたのですが、準工業地と住宅地で用途別の県内で最大に下落した地点があり、準工10す。ただし、これよりも損害の程度が大きかった地点●

Japan Real Estate Institute ●石巻市の石巻駅周辺から海側にかけての区域にあるいくつかの地点の推移・動向について見てみます。
商業地のポイントである石巻 5 － 1 は穀町の市役所斜宮城県の被災地を中心とした地価動向について

H23年度地価調査の概要（気仙沼市・南三陸町）
H23年度地価調査の概要（気仙沼市・南三陸町）

円/m2

継続地点の平均価格の推移

35,000H20

30,000

H21

H22

H23



25,00020,00015,00010,000：調査継続地点
：休止地点

5,000
0
南三陸町

気仙沼市

資料：宮城県地価はんどぶっく

図２

H23年度地価調査の概要（石巻市・女川町）
30,000

H20

H21

H22

H23

住宅地・石巻-13
価格上昇地点 +0.2%

25,000

円/m2

20,00015,00010,0005,000
0
石巻市
30,000

商業地・石巻5-1
商業地最大下落地点 -14.8%

25,000

円/m2

20,00015,00010,000
5,000
0
女川町

図３

●

一般財団法人 日本不動産研究所 ● 11

不動産調査 2012

No.384

津波浸水の範囲

資料：国土地理院
図４

H23年度地価調査の概要（石巻市）
70,000

石巻5-1
石巻駅

石巻－11

石巻5-1

5-2休止

65,000石巻- 1

60,000

石巻-10
石巻-11

55,000石巻－1050,000石巻－ 1

45,00040,00035,00030,00025,000
H20

H21

H22

H23

図５

12

●

Japan Real Estate Institute ●宮城県の被災地を中心とした地価動向について

め向かいにある地点です。もともと中心市街地空洞化で前と比べて最も多くなっているのは七ヶ浜町で、震災前下落傾向だったところに、震災で更に大きな下落をしてに比べ 80％も増加し、取引が過熱しています。石巻市

います。その一方で、津波の被害を受けなかった 3 つのでも 60％以上です。ただし、女川町や南三陸町は、ど住宅地のポイントのうち、1 と 11 の 2 ポイントは、そちらも地価調査ができないほど壊滅的な被害を受けていれまで毎年 6％くらいづつ下げていたのですが、今回横ますが、取引件数は女川町は増加、南三陸町は減少とばいとなりました。残る 10 のポイントも下落はしていなっています。

るのですが、やや下落幅が小さくなっている。実は、ここの市町の取引の格差や原因については、時間の制約のポイントは地価公示でも調査する共通地点で、その 1

上、十分な分析はできませんでしたが、これらの取引の

月 1 日時点の価格は 3 万 1700 円でした。この価格は今

大半は、被災してそれまでの土地が使えなくなった方が回の 7 月時点の価格と同額です。ということは、この住新しい土地を求める取引で、被災した土地の取引ではな

宅地の 3 ポイントの地価の推移をみると、地震の前にはいと思われますが、中には被災した土地の取引もあると下がり続けていたが、地震の後に、去年の 7 月の価格まいった状況です。

で戻していると読み取れます。

5

土地取引の動向について

6

仙台市の住宅需要について

まず、この震災がなければどうなっていたかを、仙台

次に、図６のグラフは取引の動向について、震災後か市を例として考察します。全国の政令指定都市の人口規ら直近までの期間と震災までの同じだけの期間とを比較

模と着工新設住宅戸数との相関関係を見てみると、高いしたときにどれほど取引件数が変化したかを率で表した相関があり、人口の動きが住宅建設に影響を与えると見ものです。

ることができます。

宮城県沿岸部の被災地域のうち、震災後の取引が震災

一方、仙台市の過去の住宅着工戸数を追ってみると、土地取引の動向
震災後の土地取引件数の変化
80%

対震災前比

60%

40%

20%

0%

-20%

-40%

図６

●

一般財団法人 日本不動産研究所 ● 13

不動産調査 2012

No.384

多少波はありますが、1995 年時で約 20000 戸、2000 年

ちが多くいるわけですが、かなりのボリュームがあるの時で約 12000 戸、2010 年時で約 6000 戸と総じて減少すで、今後のこの人たちの動きのいかんによっては市場にる傾向が見えます。

影響が出るのではないかと考えます。

仙台の予想住宅供給量について、国立社会保障・人口

三つ目に被災地の土地需要は、町や集落が壊滅的な被問題研究所の人口予測を基に住宅着工戸数を予測する方害を受けてしまうと、移転先としてはまず最寄りで都市法と過去の仙台市の着工戸数のトレンドから予測する方機能が保たれているところに動いていく傾向がありま

法の 2 つの予測値を算出すると、2020 年には約 5000 戸す。ところが最寄りの都市を含めて広い範囲が被災して前後の水準まで落ち込む結果となりました。もし震災のいる地域では、被害を受けていない高台ばかりではな

影響がなければ、仙台市はこのような動向で動いていた

く、被害は受けているが、その程度が小さいところも買のではないか。

い求められる傾向があるようです。この辺はそれぞれのそれに対し、実際、震災を受けたことでどうなったか

地域柄と地域要因の作用の程度によって違う動きをしてと申しますと、まず、仙台市全体では 4 万棟近い住宅がいて、被災地でも土地の有効需要の高まりによって地価全半壊しています。ここで住宅を失った人がたくさんいが震災前より上昇している場合があるということです。

らっしゃるわけです。次に、仙台市では亡くなられた方今後の沿岸部での復旧、復興のためには、まず沈下しもいらっしゃいますが、先ほど見たように人口が 1 万人た地盤の安定化といった対策が必要であると共に、そこほど急激に増えている。その差はどこにいったかというでこれからどういった生産活動等を行っていくかということですが、先ほどの取引件数の変動で見ると、そんなような、将来に対する絵（復興計画）を描く時には、安にみんながみんな、土地を買っているわけではない。そ

全や環境に対する低リスクが重要なキーワードになっての方たちは恐らく仮設住宅や賃貸住宅、公営住宅などにくると思われます。

吸収されたのではないかと思います。
統計によると、震災前、仙台には 44 万 6000 戸の住宅があって、そのうちの約 18％、約 8 万 1100 戸の空き家

浸水被害地の評価方法については、当研究所の不動産調査「東日本大震災に関する土地評価」にまとめてありますので、ご一読ください。

があったということですから、先ほどの人口の移動数な

最後に仙台市においては、津波被害だけではなく、丘どと比べると、こちらのほうに十分吸収されている可能

陵地の地盤、擁壁の崩落等の被害も出ています。これに性があるわけです。この辺については、皆さまにもご納ついては、先ほどの津波が面的な損害で、地域的な要因

得いただけるのではないかと思います。

であるのに対し、個人の民地の中の擁壁等の被害となると、価格形成要因のうちの個別的要因の問題であるの7

今後に向けてで、まずは個人の負担で復旧するということがまず第一
義的には出てくるわけです。個人の希望者を取りまとめ

震災後から今までの土地取引は自力救済的な移転需要たりとか、インフラの改修と併せて一体的にやるというが中心でした。自力救済というのはいろいろな情報を集ような、新しいスキームができるというような報道もあめたりアドバイスを受けたりしながら、じっくり吟味す

りますので、今後の動きに着目していきたいと思います。

る間もなく、自分で決め、しかも融資も受けず自分の資

私からの話は以上で終わります。ご清聴ありがとうご

金で購入するような取引のことです。

ざいました。（拍手）住宅市場では、仮設や賃貸住宅などに移っている人た※本稿は、平成 23 年 10 月 27 日に開催された「土地月間」仙台講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

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