PUBLIC RELATIONS

平清盛・平家ゆかりの地を訪ねる

広報2012.10月発行

PUBLIC RELATIONS

須磨寺

戦の濱（たたかいのはま）
1184（元暦元）年の一ノ谷の戦
い。一ノ谷から西一帯の海岸は、平家の赤い旗印があふれていた谷といわれている。2月7日の夜には、馬のいななきが聞こえるという伝説も残るこの地、現在は、須磨浦公園の松林の一角に「戦の濱」碑が建つ。

源平合戦と散りゆく平家一門
1180（治承4）年、平清盛の孫・安徳天皇が即位し、その6月には福原（現在の神戸市兵庫区）に行幸。清盛念願の福原遷都でしたが、貴族たちの抵抗は大きくなります。8月には源頼朝が
反平家の兵を伊豆で挙げ、9月には義仲も木曽で蜂起。11月、天皇・上皇たちは京都に戻ってゆきました。
平清盛は、1181（治承5）年閏2月4日に京都で亡くなりました。熱病にうなされ、「頼朝の首を、墓前に供えよ！」と言って没したといいます。
清盛の死後、源氏軍が中部・関東より攻め寄ってきます。平家軍は各地の合戦でくい止めるものの、ついに『平家物語』で描かれる源平の戦いが、一ノ谷で勃発。源義経などの活躍により攻め入られ、1185（文治元）年、壇ノ浦（現在の山口県下関市）での戦いで、安徳天皇は祖母である二位尼に抱かれ海に身を投じ、平家は滅亡に至りました。

広報副委員長 髙野

史蹟「生田の森」
源平の合戦場は、西は一ノ谷、東は生田の森にかけての一帯に広がった。
生田の森の木戸口を守るのは平知盛、重衡。この折、源氏の若武者・梶原源太景季が梅を一枝指して戦った「えびらの梅」は武士の風流として知られる。生田の森は、現在は生田神社奥に広がる。

関連年表
1180（治承３）年
1181（養和元）年
1184（元暦元）年
1185（文治元）年

安徳天皇が即位、6月福原へ遷都
11月ふたたび京へ還都／源頼朝・義仲が挙兵
清盛逝去
一ノ谷の戦い屋島・壇ノ浦の戦いにより平家滅亡

正浩

広報298号の『あとがき』を担当させて頂きます神戸中央支部の髙野でございます。
私の支部では、総勢70名近くのご参加を頂き 〜京の風情にふれあう旅〜 と称して、京都に一泊二日の支部親睦旅行を開催致しました。貴船で川床料理を堪能し、夜の宴会では舞妓さんや芸妓さん達と“お座敷遊び”を体験し、伏見稲荷大社で商売繁盛を祈願し神戸に帰って来ました。とても楽しい充実した2日間でした！
！こういった各支部の行事や出来事等がございましたら、何なりと広報委員会にお知らせ下さい。会員ビックアップコーナー等で、どんどん掲載させて頂きます。皆様に喜んで頂ける、楽しい記事をたくさん発信出来るように、森田委員長を中心に広報委員会 一丸となって頑張って参ります。

一般社団法人兵庫県宅地建物取引業協会
公益社団法人

一般社団法人公益社団法人298「源平の庭」には、『平家物語』の中でも悲しく美しい話とされる、15歳の若武者・平敦盛と熊谷直実の一騎打ちの像が建つ。境内には、平敦盛ゆかりと伝える笛や、首を洗ったとされる池、義経が腰掛けたとされる松などがある。

清盛の
死後

編集後記

ひょうご宅建広報 No.298

2012.10月発行

第三回

広報

No.

兵庫県宅地建物取引業協会
全国宅地建物取引業保証協会兵庫本部〒650-0012 神戸市中央区北長狭通 5-5-26

TEL.078（382）0141■発行人／山端和幸

URL http://www.htk.or.jp/ E-mail htk@htk.or.jp■編集人／森田敏夫

FAX.078（351）0164

全国宅地建物取引業保証協会兵庫本部

P i ck up
会 員活動

ピ ッ ク ア ッ プ

一番の趣味がオートバイとのことですが、オートバイに乗り始めたきっかけはなんですか？
３５歳のときに抱えていた仕事が一段落して時間ができたので取りに行きました。思い付きですね。覗くだけのつもりで教習所に行ったのですが、気づいたら申し込
みをしていました（笑）。帰宅後妻にその話をするととても驚いていましたね。その妻も私の影響で４０歳の時免許を取りました。最初は普通免許でしたが、すぐに大型免 許を取って ハ ーレーを買 いました。私 はその 当 時、250ＣＣのエリミネーターでしたので一緒に走るとついていけない。そこで大型免許を取得してすぐにカワサキの
１４００ＧＴＲを買いました。
たくさんのバイクがありますが、まるでバイクショップのようですね
良く言われます（笑）。オートバイ屋だと勘違いされたり、不動産屋ではないと思われたり。戸惑っておられる方も大勢いらっしゃいますね。バイクを保管する場所があるから増えていくということはありますが、乗ったバイクには愛着が湧いてしまい手放せないんですよ。最初の７年間はエリミネーター一台だけでしたが、大型バイクに乗るようになってからは一気に増えました。過去に一台だ
け手放すことになったのですが、その時は号泣するほど辛かったんです。それからはもう手放せないですね。
普段はどのようにバイクと付き合っておられますか？
週末は大体バイクに乗っています。ツーリングにも行きますし、林道にも行きます。そのための装備も揃えました。ヘルメットはバイクに合わせて買ってしまうのでほぼ台数分あります。総額がいくらになるのか考えると恐ろしいので考えないようにしています（笑）。
ツーリングは仲間と走って、休憩先でわいわいやるのが好きですね。なかには飛ばして走る人もいますが、私は飛ばさない。スピードが怖いわけではありませんが、一般道路を飛ばすのは危ないですからね。その代わりサーキットの走行会には月に２回ほど行きます。そのためにZX-6Rも買いましたし、トランポとしてハイエースも買ってしまいま
した（笑）。大体岡山の国際サーキットを走っています。ここではストレートで２００キロ以上のスピードが出せます。
いつも走るときはブレーキをどこまで我慢するか、立ち上がりのスピードをいかに乗せるかなどに気を配っています。

岡田産業株式会社代表取締役 岡田浩明様

加古川市野口町野口１３-１
兵庫県知事（１2）
５９６３

オートバイに乗るまでは車が好きでしたが、先代のベンツを譲り受けてからはそれを大切に乗り続けています。
今はオートバイに乗るために仕事をしているといっても過言ではないです。ただ、仕事とオートバイは切り離したいのでオートバイ仲間には自分の仕事のことは話さない。
自分で決めたルールを守っています。
バイク以外の趣味はありますか
スポーツはアイスホッケーとスキーをしていました。アイスホッケーは国体に出ていました。競技は大学からと遅かったので周囲には驚かれましたね。スキーは妻から教わりました。興味を持ち始めたころに妻は止めてしまったのですが、その時すでに当時は高価なブーツを買ってしまっていたので止められない（笑）。それで続けていました。今はヨガをしています。ヨガのいいところは体が柔らかくなることですね。ハンドルを片手で握ったまま１８０
度後ろを見ることもできますよ。体が柔らかいと視界が広がって安全に走れます。あとは料理かな。１０分あれば３品は作れますよ。
とてもスリムな体型をされていますね
実はバイクに乗り始めた当初は９０キロを超えていました。お腹がつかえて前傾姿勢が取れない（笑）。それでアメリカンタイプのバイクに乗っていましたが、速く走れるバイクにも乗りたい。その一心でダイエットをしました。
現在は６０キロくらいですので３０キロは体重を落とした
計算になりますね。
数あるバイクの中からどれか一台をあえて選ぶとしたらどれでしょう？
うーん。（これかな？と言いかけて）、いやここのバイクたちは全員聞いていますからね。あとで拗ねられると困るのでちょっと言えないです。
オートバイのことをとても愛されているのがお話から伝
わってきました。バイクと仕事を切り離されているところも素敵でした。ほぼ毎週バイクに乗っておられるとのことでしたが、雨が降るとオフにするとのこと。「休 憩ですね」とお尋ねしたところ「いやいやオフロードで出かけるんですよ（笑）」とおっしゃっておられました。根っからバ
イクがお好きなんですね。仲良くご夫婦で乗っておられるのがとてもうらやましく感じました。

西尾 公作 専務理事

国土交通大臣表彰 受賞
平成２４年度の国土交通大臣表彰伝達式が７月１０日、国土交通省にて行われました。
当協会からは西尾公作専務理事（姫路支部長）が受賞されました。
多年にわたり宅地建物取引業に精励されるとともに、協会役員として業界ならびに地域社会の発展に貢献された功績が認められたものです。
心からお祝い申し上げます。

【西尾公作氏の略歴】• 昭和２３年１月１５日生 ６４歳• 平成１４年５月兵庫宅建理事に就任し、総務副委員長、相談業務副委員長、事業対策委員長を歴任し、平成２４年度から専務理事職。
• 平成２０年９月１２日 兵庫県自治賞受賞• 株式会社ニシオ 代表取締役

1

ひょうご takken

ひょうご takken

2

理事会・幹事会の審議からOrdinary meeting
理事会・幹事会

けて入会者数が退会者数を若干上回り、会員数

Ⅰ 開会（司会）
森総務副委員長

Ⅱ 会長あいさつが微増した旨報告された。また、対全日兵庫との10. 公益目的財産額の確定について〔西尾専務理事〕

入会比率が、５月の５０％後半から８０％台まで回

平成２４年３月３１日を算定日とする当協会の「公復した旨併せて報告された。

山端会長

今年度７月までにおける入退会者数は次のとおり

Ⅲ 議長選出宮川副会長
各種委員の指名⑴資格審査委員の指名⑵議事録署名人の指名

松本理事（加古川支部）
山端会長（明石支部）、宮川副会長（芦屋・西宮支部）
渡瀬監事（三田・丹波支部）、新美監事（神戸中央支部）
大石監事（北播磨支部）

Ⅳ 資格審査報告
兵庫宅建理事、保証協会兵庫本部幹事：６６名
出席者：６３名

Ⅴ 付議事項〔(一社)兵庫県宅地建物取引業協会〕

新規入会者 正会員 51名 準会員

9名 合計 60名

退 会 者 正会員 66名 準会員

4名 合計 70名

＊７月末総会員数 ４,８２０名（昨年同月比 ▲９名）
３. 役員傷害保険について〔田中総務委員長〕

１. 平成２４・２５年度名誉会長、顧問、常任相談役、相談役委嘱の件〔西尾専務理事〕

益目的財産額（1,458,679,911円）」並びに「公平成２４・２５年度名誉会長、顧問、常任相談

益目的支出計画の実施期間（８年間）」について報役、相談役委嘱について提案があり、原案どおり告された。

承認された。

11. 神戸市保育所用地受付相談業務に係る委託契約等の締結について〔國下事業対策委員長〕
昨年度承認を得て実施している神戸市との保育

２. 平成２４・２５年度不動産無料相談員選任案承認の件〔川北相談業務委員長〕
平成２４・２５年度不動産無料相談員選任について提案があり、原案どおり承認された。

本年５月１５日から、本部・支部役員及び免許申所用地の受付・相談業務等について仕様書、覚請調査員等、４００名を対象に、傷害保険に加入書に基づき委託契約を締結する旨報告された。な

３. 新規入会申込者承認の件(平成２４年５〜７月分)

している旨報告された。

お、実質的な事務については、中部地区協議会〔田中総務委員長〕

４. 国土交通大臣表彰について〔田中総務委員長〕
西尾専務理事が、本年度の国土交通大臣表彰を受賞された旨報告された。

に委託する旨併せて報告された。
12. 兵庫県木造住宅生産体制強化推進協議会（仮称）への参加について〔西尾専務理事〕

５. 会費徴収状況について〔小林財政委員長〕
平成２4年度上期の会費徴収状況について報告

平成２４年５月から７月の新規入会申込者５３社（本店４４社、支店９社）の入会について提案され、原案どおり承認された。

兵庫県から兵庫県木造住宅生産体制強化推進協議会（仮称）への参加要請を受け、同協議会へ(公社)全国宅地建物取引業保証協会兵庫本部【報告事項】された。

◎ 関係団体の動向について〔山端会長〕【平成24年8月7日現在 未収会員 １８３名（未収率 ３.８０％）】13．
ＵＲ賃貸住宅の広告について〔國下事業対策委員長〕

６. 平成２４年度・２５年度免許申請業務調査員について

ＵＲ賃貸住宅の広告には、「１ヶ月分家賃無料」、〔松浪公取綱紀委員長〕「礼金・更新料・仲介手数料０円」等、民間事業所

１. 平成２４年度事業推進計画書について〔各部長〕

各支部から、選出された平成２４年度・２５年度を圧迫するような文言が掲載されていることから、

平成２４年度の各部会における事業推進計画に

免許申請業務調査員１２２名について報告された。

全宅連、近畿公取協を通じこのような広告活動は次のとおり、中央２団体の委員会に副会長全員が所属することになった旨報告された。
・松尾副会長（全宅・全保合同・人材育成委員会）
・宮川副会長（全宅・政策推進委員会）
・井上副会長（全宅保証・弁済業務委員会）

参加することになった旨報告された。

７. 本部主催研修会日程について〔櫻井研修委員長〕
９月４日から１０月２日にかけて、県下７会場で

1. 会議予定について〔田中総務委員長〕
８月から来年５月末までの主な会議予定について報告された。

８. 関係団体の委員会等出向役員について〔西尾専務理事〕

ＮＡクラウンプラザホテル神戸で開催予定である

平成２４年度・２５年度の全宅連、全宅保証、全政

２. 会員動態について〔田中総務委員長〕
７月末現在の会員動態及び、５月から７月にかひょうご takken

14．民主党兵庫県連主催の要望懇談会について〔西尾専務理事〕
７月２８日に開催された民主党兵庫県連主催のついて報告された。

連等、関係団体への出向役員について報告された。
９. 平成２４年度事業推進計画書について〔各委員長〕
平成２４年度の各委員会における事業推進計画【報告事項】◎ 関係団体の動向について なし

ついて報告された。

行わないよう申出をしていく旨報告された。

開催される本部研修会の日程並びに研修科目にまた、来年度の総会は、平成２５年５月２３日Ａ
旨併せて報告された。

3【協議事項】

について報告された。

要望懇談会に参加し、次の２項目について要望した旨報告された。

Ⅵ 職員永年勤続表彰授与
在職期間２０年の職員に対し、永年勤続表彰の授与が行われた。対象者は、冨田ゆかり（次長）、狩野久仁子（主査）の２名

Ⅶ

閉会の挨拶

井上副会長

・消費税引き上げ時における税率引き上げ分の住宅取得者への還付制度の創設
・「宅地建物取引主任者」から「宅地建物取引士」（仮称）への名称変更

ひょうご takken

4兵庫宅建ホームページ
フォトコンテスト再募集のお知らせ

兵庫宅建協会は、協会 PR 活動の一環として「六甲ミーツ・アート 芸術散歩 2012 に協賛しています。

兵庫宅建協会主催によるフォトコンテストを実施しています。
募集作品が少ないため、期間を延長して再度募集いたします。みなさま奮ってご応募ください。前回募集と同様に優秀作品は、ホームページのトップを飾る写真として使用するほか協会の印刷物や広告等にも使用致します。

テーマ

六甲ミーツ・アート 芸術散歩 2012 に協賛しています。

六甲山上に点在して展示された現代アートをピクニック気分で鑑賞できる展覧会です。会場は六甲ガーデンテ
ラス、自然体感展望台 六甲枝垂れ、六甲山カンツリーハウス、六甲高山植物園、六甲オルゴールミュージアム、
六甲山ホテル、六甲ケーブル、六甲ヒルトップギャラリーです。
会期は１１月２５日（日）まで。詳しくは阪急、阪神電鉄の駅に設置されたパンフレットをご覧いただくか六甲「わたしのまち」。撮影場所は兵庫県内に限定します。

山ポータルサイト（www.rokkosan.com）をご覧ください。

締め切り １１月３０日（金）応募方法 ◆郵送の場合

四つ切サイズに印刷したものを協会本部までお送りください。封筒には「フォトコンテスト応募」と明記してください。お名前、年齢、会社名、住所、電話番号（携帯番号）、メールアド
レス、撮影場所を明記したものを同封していただくか、下記応募用紙にご記入のうえ同封してください。
◆メールの場合
メールのタイトルを「フォトコンテスト応募」としてinfo@htk.or.jpまでお送りください。メールには郵送の場合と同様、お名前、年齢、会社名、住所、電話番号（携帯番号）、メールアド
レス、撮影場所を明記してください。写真のサイズは１MBまでとしてください。

入賞発表 応募者へ直接連絡します。その他協会ホームページにも発表します。
賞品（商品券）グランプリ…3万円

準グランプリ…2万円

審査員特別賞…1万円

佳作…5000円

キリトリ ✂

応募用紙
年齢

お名前
会社名
ご住所 〒

鑑賞チケット、六甲ミーツ・アート 芸術散歩2012に関してのお問い合わせ先
六甲ミーツ・アート 芸術散歩2012インフォメーション

電話番号
携帯番号
MAIL

─

─

─

─

＠

撮影場所

Tel：０７８-８９１-００４８（１０：００〜１７：００） mail：info@rokkomeetsart.com「鑑賞チケット」プレゼントのお知らせ
協会では協賛を記念して「鑑賞チケット」を１０組２０名様にプレゼントします。4つの有料施
設会場全てに無料で入場することができます。
お申し込みは先着順。協会宛にメール（htk@htk.or.jp）にてご応募ください。

注意事項

5

応募作品の使用権は、当協会に帰属します。作品は、ホームページ、広告物等に無償で使用することがあります。個人情報は、本コンテスト以外では使用しません。

ひょうご takken

メールには「会社名」
「お名前」
「住所」
「電話番号」を明記してください。
当選発表は発送をもってかえさせていただきます。みなさまからのご応募をお待ちしております。

ひょうご takken

6

最近の判例から

From recent court case（財）不動産適正取引推進機構発行 RETIO 2012.4.No.85より抜粋

一ローン解除特約−

買主の客観的資力の不足により融資が実行されなかったことを理由とする
ローン解除は有効であるとされた事例（東京地判

平23・6・22 ウエスドロー・ジャパン）福島直樹

1 事案の概要⑴

被告と土地売買契約をして手付金を支払った原告が、金融機関に対する融資申込み取下げ、本件売買契約におけるローン解除条項に基づき本件売買契約を解除（本件ローン解除）するとともに手付金の返還請求をした事案において、原告の客観的資力の不足により融資が実行されなかったことから、ローン解除条項に基づく原告の解除は有効であるとして、請求を認容し事例

被告は、本件土地を仲介業者である訴外会社（担当はAである。以下「A」という。）を通じて、価格8320万円、建物解体費用は買主負担で売り出していたところ、その後、訴外会社が原告と被告の間に入って価格の調整を行い、売買価格を7400万円、契約日を平成22年2月28日とすることで事実上の合意がされた。

（東京地裁

平成23年6月22日判決 ウエストロー・ジャパン）

２ 判決の要旨
裁判所は次のように判示し、原告の請求を認容した。
本件のようなローン解除条項が定められている場合に、融資を受けるについて客観的障害がないのに買主の随意の判断で融資を受けず、契約を解除できることを売主が同意しているとは考えられないから、特段の事情がな

原告は、同年2月24日、M銀行に対し、融資についての事前審査を申し入れ、借入申込書には、希望する

い限り、当該条項は、予定された金融機関等からの融資が実行されないことが買主によって客観的な障害による融資額を9500万円、土地取得資金8320万円（売出広告の表示価格であった。）、建物取得資金2972万円、ものであったときに解除を認める趣旨のものと解すべきである。そして、客観的な障害によるものであるか否かは、保証料等150万円、他からの借入金550万円、自己資金を1942万円と記載した。事前審査の段階では、正買主が誠実にローンの申請手続を進めていたとすれば金融機関が融資を承認していたと認められるか否かによっ確な情報の提供を求められていたが、原告は、土地取得資金をその当時に事実上の合意ができていた7400て判断されるべきである。

⑵

万円とせずにあえて売出広告の8320万円とし、自己資金が実親からの援助を含むものであることもM銀行には説明していなかった。

これを本件についてみるに、①原告は、S銀行及びR銀行から、融資を拒否されており、それは、原告については、むしろ客観的には返済比率の点で融資が承認されなくて当然であると考えられること、②M銀行では、事前審

同年3月28日、本件売買契約が締結され、原告は、被告に対し、手付金200万円を支払った。そして、本査を通っているが、それは自己資金額について、厳密には実親からの援助は自己資金とはいえないのにこれを含件ローン解除条項において、融資額は本件土地の代金額である7300万円（手付200万円を差し引くと7100めていた上、実親からの援助自体もきわめて不確定なものであったのにこれを秘していたためであって、誠実に万円）を大きく超える9200万円と合意されており、上記代金額のみならず、建物建築費用等もローンによって客観的事実を全て申告していれば事前審査は通らなかったとみるのが自然であること、③保証会社が1600万円の調達できなければ、本件ローン解除条項が適用されることを被告も了解していた。

自己資金が確実に存在するのでなければ、年収からみて融資をするのが困難であると判断したものと推認される⑶⑷

原告は、同年3月30日、M銀行に対し、融資についての本審査を申し入れた。M銀行は、原告に対し、土地取得資金が約1000万円も下がったのに融資希望額の減額を行わない理由を尋ねたところ、扶養家族が多い

ことに照らすと、買主である原告が誠実にローンの申請手続を進めていたとすれば金融機関が融資を承認しなかったものと認めるのが相当である。

ので「手元キャッシュをなるべく多く手元に残しておきたい」と述べたが、原告のいう自己資金の相当部分が実

そうすると、原告が誠実にローンの申請手続を進めていたとすれば、「融資の全部又は一部の金額につき承認は実親からの援助だという事実が判明し、保証会社は、保証限度額を9100万円とするとともに、自己資金にが得られない」ことは避けられなかったというべきであり、原告がM銀行から融資を受けられなかったのは客観的なついてエビデンスを求めることとした。これに対し、原告は、実親からの生前贈与分として株式・国債をもらっ障害（原告の客観的資力）によるものというべきであるから、本件ローン解除は有効と認められる。

て自己資金を捻出することを検討していたが、税務上の観点により、このタイミングでは生前贈与を行わないこととなったので、自己資金のエビデンスは提出できないと回答した。さらに、原告は、M銀行に対し、自己資金についてのエビデンスなしで承認してもらえるように保証会社と直接交渉したいなどと申し入れたが、M銀行はこれに応じなかった。そこで、同月21日、原告は、融資申込みに係る本審査の申し出を取り下げた。
⑸

訴外会社は、原告に対し、訴外株式会社R銀行を紹介し、原告は、R銀行に対し、融資についての事前審査を申し入れたが、R銀行は、融資を否決し、その結果を原告に通知した。

3 まとめ
原告の客観的資力の不足により融資が実行されなかったことから、ローン解除条項に基づく原告の解除は有効とされた事案である。ローン特約はローン不成立によって発生する買主の不利益を防止するため設けられたものであり、ローン特約をめぐるトラブル防止のためには、融資取扱機関、融資額等を明確に記載し、説明することが必要であることは言うまでもない。
（研究理事・調査研究部長）

7

ひょうご takken

ひょうご takken

8

困った時の賃貸住宅法律 Q&A

近 畿レインズ からのお知らせ

改修工事期間中の居住不能
居室内の改修工事に数日を要する場合、賃借人は、その期間中賃料の支払いを免除されますか。ホテルで宿泊したときには、その代金も請求できます
か。賃借人の賃貸借契約の解除は可能ですか。

近畿レインズのQ＆A画面「よくある質問（FAQ）」がリニューアルされました。掲載内容も充実し、分かりやすく
賃貸住居の法律 Q&A（4 訂版）
編集者 東京弁護士会 易水会
発行所 ( 株 ) 住宅新報社刊

法 律の規定民法606条は、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」、「賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない」と規定しています。
この規定は 賃貸人が賃貸物の使用および収益に必要な修繕義務を負うこと、 賃貸人が賃貸物の保存行為を行う権利を有すること、 賃借人は賃貸人の保存行為を認容する義務を負うことを定めたものです。
したがって、賃貸人が賃貸物たる居室の保存に必要な範囲で居室内の改修工事を行う場合、賃借人はこれを拒否できず、拒めば契約解除原因となることもあります（横浜地裁昭和33年11月27日下民集9巻11号2332
頁）。

なっています。
近畿レインズの操作についてご不明な点があれば、ぜひご活用下さい。

？

「よくある質問（FAQ）」は、近畿レインズIP型システムの画面
右上にある
「？
（はてな）
アイコン」
をクリックしてください。

県民まちなみ緑化事業 平成24年度募集について

改 修工事期間中の賃料支払義務について
では、居室内の改修工事に数日を要し、その間賃借人が居住不能となった場合、賃借人は工事期間中の賃料支払いを免除されるでしょうか。
ケースは若干異なりますが、賃貸人が修繕義務の履行を怠ったことにより賃借人が目的物の使用収益を全くできなかった場合には、賃借人は使用収益できなかった期間の賃料支払義務を免れるとする裁判例があります（①東京地裁昭和54年2月20日判夕389号117頁、②同平成5年11月8日判時1501号115頁）。
上記①の裁判例によれば、賃料は使用収益の対価として月末に支払われるもので、民法533条の同時履行の抗弁権が厳格に適用される場面とはいえないが、公平の観念からその趣旨を拡張して支払拒絶が認められるというのがその理由です。
これらの事案は賃貸人が修繕義務を怠っている場合ですから、賃貸人が権利にもとづいて保存行為を行っている間、賃借人の使用収益が妨げられた本問のケースとは異なります。
しかし、重要なのは使用収益と賃料支払いは対価関係に立ちますから、使用収益ができなかった以上、その範囲で賃料支払いを免れるという裁判例の理論は、本問における賃借人も当てはまると考えられます。
したがって、本問の賃借人は工事のために居住不能となった期間の賃料支払義務を免れると解されます。

兵庫県では、都市におけるヒートアイランド現象の緩和や防災性の向上などを目的として、県民緑税を活用し、100㎡以上のまとまった土地の所有者や自治会・緑化団体などが実施するマンションや商業ビルの屋上、月極駐車場、学校、幼稚園、空き地などの芝生化や植樹などの緑化活動に最大400万円までの補助を行っています。

対象経費（上限あり）①〜④の緑化資材費（①以外は施工費が補助対象となる場合もあります。）①建築物の屋上緑化・壁面緑化②駐車場の芝生化③一般緑化（植栽、生垣、修景）④校園庭、ひろばの芝生化※対象地域：都市計画法に基づく市街化区域など（④に挙げる校園庭の芝生化のみ県下全域が対象です。）

募集期間

平成24年4月2日から11月30日まで（当該事業については、平成27年度まで継続される予定です。）
協議や申請等に必要な書類は、HPよりダウンロード可能です。
http://web.pref.hyogo.lg.jp/wd20/wd20̲000000005.html

問い合わせ先（対象事業によって異なります）①建築物の屋上緑化・壁面緑化②駐車場の芝生化

ホ テル宿泊代金の請求と賃貸借契約解除について

兵庫県都市政策課緑化政策係

それでは、賃借人が改修工事期間中にホテルで宿泊した場合、工事期間中の賃料支払義務を免れるとしても、ホテル宿泊代金まで賃貸人に請求できるでしょうか。さらに賃貸借契約の解除についてはどうでしょうか。
賃貸人は賃借人に対して目的物を使用収益させる義務を負っていますから（民法601条）、賃貸人にその義務違反があれば、債務不履行を理由に賃借人は賃貸人に対して損害賠償を請求したり、場合によっては賃貸借契約を解除することもできます。
しかし、本問の場合、改修工事はあくまで賃貸人の権利にもとづいて行われているものですから、工事の間、賃借人の使用収益が妨げられたとしても、それは賃貸人の責めに帰すべき事由によるものとはいえません。
したがって、賃借人が賃貸人に対して、ホテル宿泊代金を請求したり賃貸借契約を解除することまではできないと解されます。
もっとも、工事内容が建物保存に必要な範囲を超える場合や、保存に必要な工事であっても工事内容からみて工事期間が必要以上の長期にわたるものである場合には、債務不履行を理由にホテル宿泊代金を請求したり賃貸借契約を解除できる場合もあるでしょう。
弁護士
9

ひょうご takken

加

藤

義

樹

電話：078−362−3563③一般緑化（植栽、生垣、修景）④校園庭、ひろばの芝生化■神戸県民局

各県民局土木事務所まちづくり建築課（下記参照）

神戸土木事務所まちづくり課

電話：078-737-2192■阪神南県民局 西宮土木事務所まちづくり建築課

電話：0798-39-1546■阪神北県民局 宝塚土木事務所まちづくり建築課

電話：0797-83-3191■東播磨県民局 加古川土木事務所まちづくり建築課

電話：079-421-9064■北播磨県民局 加東土木事務所まちづくり建築第1課 電話：0795-42-6176■中播磨県民局 姫路土木事務所まちづくり建築課

電話：079-281-9313■西播磨県民局 光都土木事務所まちづくり建築第1課 電話：0791-58-2256■但馬県民局

豊岡土木事務所まちづくり建築第1課 電話：0796-26-3756■丹波県民局

丹波土木事務所まちづくり建築課

電話：0795-73-3863■淡路県民局

洲本土木事務所まちづくり課

電話：0799-26-3213
ひょうご takken

10ひょうご宅建 I n for m ation
第180回国会（常会）平成24年1月24日〜平成24年9月8日で成立した宅地建物取引関連の主な法律
法律名

所管

成立日

公布日

施行日

備考

兵庫宅建は神戸マラソンを応援しています
兵庫宅建協会は、第2回の開催となる神戸マラソンを応援しています。
開催日当日となる11月25日（日）にはマラソンのゴールとなるポートアイランド市民広場に設けられたフィニッシュパーク

都市再生特別措置法の一部を改正する法律

都市の低炭素化の促進に関する法律

暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の一部を改正する法律

国土交通省

国土交通省

警察庁

平成24年
3月30日

平成24年
8月29日

平成24年
7月26日

平成24年
4月6日

平成24年
9月5日

平成24年
8月1日

平成24年
7月1日

公布から
3月以内

公布から
3月以内

(一部については6月以内)

大規模な地震が発生した場合における都市再生緊急整備地域内の滞在者等の安全の確保を図るため、都市再生緊急整備協議会による都市再生安全確保計画の作成、都市再生安
全確保施設に関する協定制度の創設等の所要の措置を講ずる。

社会経済活動その他の活動に伴って発生する二酸化炭素の相当部分が都市において発生しているものであることに鑑み、都市の低炭素化を図るため、国土交通大臣、環境大
臣及び経済産業大臣による基本方針の策定、市町村による低炭素まちづくり計画の作成及びこれに基づく特別の措置並びに低炭素建築物の普及の促進のための措置について定める。

最近における暴力団をめぐる情勢に鑑み、対立抗争及び暴力的要求行為等に伴う市民生
活に対する危険を防止するための措置について規定するとともに、国家公安委員会の認定を受けた都道府県暴力追放運動推進センター
が指定暴力団等の事務所の付近住民等から委託を受けて当該事務所の使用等の差止めを請求するための制度を導入するほか、暴力的要求行為及び準暴力的要求行為の規制等を強化するにおいてハトマーク風船2000個を来場者に配布し協会をPRします。このほかサンテレビが放送する特別番組への提供を行います。番組内にて15秒CMが4本流れるほか、協会PRのCMを40本サンテレビにて放送します。
また、中部地区協議会（神戸3支部）によるボランティア活動も実施されます。活動場所は高松線が予定されています。
ボランティア活動の内容としては、コース整理、ランナーの救護、サポートに加え、距離表示や分岐表示、給水、給食が予定されていることですので是非みなさまも一緒に神戸マラソンを応援しましょう。

村田不動産株式会社

村田興亞氏旭日双光章受賞のお知らせ

平成24年春の叙勲におきまして西播磨支部所属の村田不動産㈱ 村田興亞氏
が地方自治功労で旭日双光章を受章されました。
心よりお祝い申し上げます。

サンテレビ「ひるカフェ」に山端会長が出演、協会をPR。
９月２１日（金）午後１時５５分から放送されたサンテレビ情報番組「ひるカフェ」に山端会長が出演されました。番組では、協会の事業内容やハトマークの紹介が約５分間行われました。また、入会のメリットなどと共に不動産無料相談も紹介されました。
生放送という緊張を強いられる放送でしたがとてもリラックスして協会の説明をされていました。協会の事業内容も分かりやすく伝わったのではないでしょうか。今後

社会保障の安定財源の確保等を図る
税制の抜本的な改革を行うための消費税法等の一部を改正する等の法律11

ひょうご takken

財務省

平成24年
8月10日

平成24年
8月22日

平成26年
4月1日
(税率8%)
平成27年
10月1日(税率10%)

社会保障制度の改革とともに不断に行政改革を推進することに一段と注力しつつ経済状況を好転させることを条件として行う税制の抜本的な改革の一環として、社会保障の安定財源の確保及び財政の健全化を同時に達成することを目指す観点から消費税の使途の明確化及び税率の引上げを行うとともに、所得、消費及び資産にわたる税体系全体の再分配機能を回復しつつ、世代間の早期の資産移転を促進する観点から所得税の最高税率の引上げ及び相続税の基礎控除の引下げ並びに相続時精算課
税制度の拡充を行うための措置を講ずるほか、その他の税制の抜本的な改革及び関連する諸施策に関する措置について定める。

もこのような機会には積極的に協会PRを行っていきたいと考えています。

ひょうご takken

12兵庫建物探訪 STORY.6

歴史と暮らしを伝える私邸を訪ねて神戸・伊丹へ

24

旧岡田家住宅（店舗・酒蔵）1
1 手広く商売していたことが窺える広々とした店舗スペース。箪笥や行灯など調度品にも歴史を感じる

旧ハンター住宅

2 音響・照明装置を備えた酒蔵は、インスピレーショ

かつては人々の生活の拠点であった邸宅跡。そこには時代に合わせて設計士が考案した、家族が快適に暮らすための工夫や、来客をもてなす心配りを見て取ることができる。今回は神戸と伊丹で、異なる背景、異なる文化を持つ3つの邸宅跡を訪ね、それぞれの趣向を比べてみた。

4 室内の気温変化を軽減するため、窓を設けず、まンが湧いてくるとアーティストにも人気り、酒造業を営んでいた当時の趣を感じさせる

た壁は厚い漆喰壁を採用して湿度調節に対応した

5 1674年に完成されたという、貴重な棟札が展示さ酒造の街として隆盛を極めた時代を伝える

現存する最古の酒蔵

延 宝 2 年︵1 6 7 4︶年︑伊 丹 の 酒 造

家・松 屋 与 兵 衛 が建 て た 町 家 で︑江 戸 時

世紀

17

代に隆 盛 を極 めた伊 丹の酒 造 業の歴 史 を今に伝える文 化 財︒年 代 が確 実なで︑平成4︵1992︶年には国の重要文の町 家 としても︑全 国 的にも貴 重 な存 在

酒 蔵では︑調 湿 機 能に優 れ た厚い漆 喰

化財に指定された︒

壁︑作業スペースを確保するため高くとられた5mもある天井︑広い建物を支える太

1 バロックからビクトリア朝時代のインテリア

くて大きな梁︑江戸時代の釜屋や洗い場ながあるなど︑開放に即して作られた特徴を今も見ることができる︒

機能性と美しさを兼ね備える設えは圧巻！
神戸市最大級の異人館

22

子供や家族連れで賑わう王子動物園の 敷 地 内 に 佇 む 緑 の 洋 館 は︑明 治

食堂︑応接室など来客用スペースがあ館 内 は︑1 階 に 玄 関 ホ ー ル︑書 斎︑ピー氏が英国人技師に依頼し建築した

り︑各 出 口 の 上 に は﹁ブ ロ ー ク ン・ペ︵1 8 8 9︶年 に ド イ ツ 人 A・グ レ ッ

ジ メ ン ト﹂と 呼 ば れ る 美 し い 装 飾 が︒

クの床材︑ブロンズのシャンデリアなものと言われている︒現存する神戸市

ど︑機能性と美しさを兼ね備えた設え

内の異人館の中では︑1〜3階の延べ︵1907︶年に︑英国人E・H・ハンター

が︑豪華な暮らしの面影をしのばせる︒

40
さらに大理石のマントルピース︑チー

氏 が 買 い 取 り︑神 戸 市 北 野 町 に 移 築︒

面 積 5 4 6 ㎡ と 最 大 規 模 だ︒明 治

そ の 後︑昭 和 ︵1 9 6 3︶年 に 現 在

一方︑寝室であった2階は装飾を控り︑内外を階で分けた︑設計士の思惑

え︑機能性を重視する作りとなっておを感じることができる︒さらに︑内外の地に移築され︑国の重要文化財とし建物の基礎は石造︑外壁は土間などて保存された︒に も 用 い ら れ る モ ル タ ル 櫛 目 引 き で︑をつなぐ階段の踊り場には︑英国から取り寄せられた︑カラフルなステンド

英国のジョージ王朝時代の趣を醸しな

南と東に列柱式のベランダが張り巡らがら︑美しく気品ある存在感を放ってされたコロニアルスタイル︒

四季を持つ日本の風土に合わせ︑後年いる︒

グラスが⁝︒古典主義様式が尊ばれた︑窓がはめ込まれた︒そのため︑雨を自

ベ ラ ン ダ は 当 初 開 放 さ れ て い た が︑然に流すよう︑床が外側に向かって傾【住所】神戸市灘区青谷町1-1-4（王子動物園内）【TEL】078-322-5798（神戸市教育委員会事務局 社会教
育部 文化財課）【見学可能期間】4月、8月、10月の9：00〜16：30※いずれも王子動物園の開園日および開園時間内に限る【¥】王子動物園入園料 大人600円、中学生以下無料【休み】水曜日（祝日は開園）【HP】http://www.city.kobe.lg.jp/culture/leisure/ojizoo/

斜していたり︑ベランダの内側に鎧戸

玄関扉の鍵には、泥棒除けのニセの鍵穴が。四角いフタを持ち上げると、下に本当の鍵穴が現れる仕組みになっている

38【住所】伊丹市宮ノ前 2-5-28【TEL】072-772-5959【開館時間】10：00〜18：00（入館は 30 分前まで）【¥】見学無料【休】月曜（祝日の場合は翌日）、12/29〜1/3【HP】http://hccweb1.bai.ne.jp/itamihall/zaidan/gotyou.html

どを見ることができ︑まるで江戸時代にタ5応接室とダイニングの間仕切りの役割を果たす「ブロークン・ペジメント」。羽を広げたワシを想わせる装飾が視線を惹きつける

イムスリップしたかのような気分が味わえ

天井の格子デザインや、窓枠の影が織り成す床の模様も美しいる︒店舗の1階には﹁下店﹂
﹁店の間﹂
﹁中の

4 明るく陽射しが刺し込む南側のベランダ。

間﹂
﹁次の間﹂
﹁奥の間﹂があり︑﹁下店﹂は今階のマントルピース。床のタイルの図柄も特徴的だでいうショールーム︑また﹁店の間﹂は商売

3 彫刻を施した大理石が高級感を放つ、1漆塗りで仕上げられている︒さらに︑奥にのではなく、上下2枚のガラスに直接絵柄が描かれたステンドグラスをする﹁帳場﹂だった︒天井は大変珍しい黒れる、美しく均整のとれた外観。せり出したベランダは、建築当初開放されていた通されるほど大得意先であったなど︑待遇

1 明治時代で最も優れた洋風建築とも称されている。釘の先が四角いのもこの時代の特徴だの差が建物に表現されているのも興味深い︒

4

5

現在はコンサートやイベント︑講演︑展覧3会など多目的ホールとしても活用されている︒

1

2 現在のようにカラーガラスを組み合わせる

ひょうご takken

2

3 軒先には、新酒が出来たことを知らせる杉玉が下が

5

17

3

英国館

が保存される館内。19世紀の英国人の生活様式を伺い知ることができる

2 丈夫なマボガニー材に綿密な彫刻やステ（旧フデセック邸）

ンドグラスが施された、ホームバーのパ
ブ・カウンター3 館内には7つのマントルピースが残っており、それぞれに繊細な彫刻が施されている

4 アール・デコ調のライトが美しい天井には、照明が美しく映えるよう計算された彫刻が5

2階には2007年、英国館の100周年を記念して「名探偵 シャーロックホームズ」の住まいを忠実に再現したコーナーが作られた

5

4

１世紀の歴史を紡ぐ
瀟洒なバーで乾杯を
明治40（1907）年、英国人設計士が神戸・北野に建築。その後、医者であったフデセック氏が自邸とし、戦中、邦人の看護のため開放したという逸話を持つ

1
3

2

異人館。正面のポーチや大きな窓、そして使用人棟への渡り廊下も特徴的な、コ【住所】神戸市中央区北野町 2-3-16【TEL】078-241-2338【開館時間】9：00〜18：00（10〜3 月は〜17：00）、
バーは 17：00〜翌 1：00【¥】大人 700 円、小学生以下 300 円【休】無休（バーは日曜、祝日）【HP】http://kobe-ijinkan.net/

ロニアルスタイルの邸宅だ。館内にはペルシャ絨毯が敷き詰められ、格調高いア
ンティーク家具や、瀟洒なホームバーが現存。バーは、往時の雰囲気そのままに、今も一般客に利用されている。

ひょうご takken

18