【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成28年７月15日【発行者名】

大和証券オフィス投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都中央区銀座六丁目２番１号【事務連絡者氏名】

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社

大村 信明

代表取締役副社長 篠塚 裕司【電話番号】

03-6215-9649【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券

大和証券オフィス投資法人に係る投資法人の名称】【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券

形態：投資証券の形態及び金額】

発行価額の総額：一般募集

7,293,000,000円

売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
772,000,000円（注１）発行価額の総額は、平成28年７月７日（木）現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。
但し、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。
（注２）売出価額の総額は、平成28年７月７日（木）現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

１．今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令第20条第１項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
２．上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券】（１）【投資法人の名称】
大和証券オフィス投資法人（以下「本投資法人」といいます。）（英文ではDaiwa Office Investment Corporationと表示します。）（２）【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集及び売出しの対象となる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に従って設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第２項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することはできません。
本投資口は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付
又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
12,700口（注１）本「１ 募集内国投資証券」に記載の募集（以下「一般募集」といいます。）に伴い、その需要状況等を勘案した上で、大和証券株式会社が本投資法人の投資主から1,300口を上限として借入れる本投資口の売出し（以下「オーバーアロットメント
による売出し」といいます。）を行う場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容については、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 １ オー
バーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。
（注２）一般募集とは別に、平成28年７月15日（金）開催の本投資法人役員会において、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 １ オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載の大和証券株式会社を割当先とする本投資口1,300
口の第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）を行うことを決議しております。

（４）【発行価額の総額】
7,293,000,000円（注）後記「（１３）引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「（１３）引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、平成28年７月７日（木）現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

（５）【発行価格】
未定（注１）発行価格等決定日（後記「（１３）引受け等の概要」に定義します。）の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値）に0.90～1.00を乗じた価格（１円未満端数切捨て）を仮条件とします。
（注２）日本証券業協会の定める有価証券の引受け等に関する規則第25条に規定される方式により、上記（注１）に記載の仮条件による需要状況等を勘案した上で、平成28年７月26日（火）から平成28年７月29日（金）までの間のいずれかの日（発行価格等決定日）に一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が引受人より本投資口１口当たりの払込金として受取る金額）を決定します。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集
における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当における手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（[URL]
http://www.daiwa-office.co.jp/ja_cms/ir/press.html）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に本書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
（注３）後記「（１３）引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格と発行価額との差額は、引受人の手取金となります。

（６）【申込手数料】
該当事項はありません。

- 1 -（７）【申込単位】
１口以上１口単位（８）【申込期間】
平成28年７月27日（水）から平成28年７月28日（木）まで（注）申込期間については、上記のとおり内定しておりますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記申込期間については、需要状況等を勘案した上で、繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、平成28年７月25日（月）から、最短で平成28年７月26日（火）まで、最長で平成28年７月29日（金）までを予定しておりますが、実際の発行価格等の決定期間は、平成28年７月26日（火）から平成28年７月29日（金）までを予定しております。
したがいまして、① 発行価格等決定日が平成28年７月26日（火）の場合、上記申込期間のとおり② 発行価格等決定日が平成28年７月27日（水）の場合、申込期間は「平成28年７月28日（木）から平成28年７月29日（金）まで」③ 発行価格等決定日が平成28年７月28日（木）の場合、申込期間は「平成28年７月29日（金）から平成28年８月１日（月）まで」④ 発行価格等決定日が平成28年７月29日（金）の場合、申込期間は「平成28年８月１日（月）から平成28年８月２日（火）まで」となりますのでご注意下さい。

（９）【申込証拠金】
１口につき発行価格と同一の金額とします。
（１０）【申込取扱場所】
引受人の本店並びに全国各支店及び営業所で申込みの取扱いを行います。
（１１）【払込期日】
平成28年８月２日（火）（注）払込期日については、上記のとおり内定しておりますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記払込期日については、需要状況等を勘案した上で、繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、平成28年７月25日（月）から、最短で平成28年７月26日（火）まで、最長で平成28年７月29日（金）までを予定しておりますが、実際の発行価格等の決定期間は、平成28年７月26日（火）から平成28年７月29日（金）までを予定しております。
したがいまして、① 発行価格等決定日が平成28年７月26日（火）の場合、上記払込期日のとおり② 発行価格等決定日が平成28年７月27日（水）の場合、払込期日は「平成28年８月３日（水）」③ 発行価格等決定日が平成28年７月28日（木）の場合、払込期日は「平成28年８月４日（木）」④ 発行価格等決定日が平成28年７月29日（金）の場合、払込期日は「平成28年８月５日（金）」となりますのでご注意下さい。

（１２）【払込取扱場所】
株式会社三井住友銀行 本店営業部
東京都千代田区丸の内一丁目１番２号（注）上記払込取扱場所での申込みの取扱いは行いません。

- 2 -（１３）【引受け等の概要】
以下に記載する引受人は、平成28年７月26日（火）から平成28年７月29日（金）までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額にて本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行います。
引受人は、払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人へ払込み、一般募集における発行価格の総額との差額は、引受人の手取金となります。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。
引受人の名称住所

大和証券株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目９番１号

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目３番１号

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目５番１号

三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社

東京都千代田区丸の内二丁目５番２号

引受投資口数未定

合計

12,700口（注１）本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社（以下「資産運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。
（注２）上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
（注３）一般募集の主幹事会社は、大和証券株式会社（以下「主幹事会社」という場合があります。）です。
（注４）各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定されます。

（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１５）【手取金の使途】
一般募集における手取金7,293,000,000円については、本件第三者割当における手取金上限747,000,000円と併せて、6,000,000,000円を平成28年６月１日付で取得した特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じです。）である「平和東日本橋ビル」及び平成28年６月29日付で取得した特定資産である「スクエア代官山ビル」の取得のための借入金の返済資金の一部に充当します。残額については、平成28年７月21日付で取得する予定の特定資産である「荻窪ＴＭビル」及び「新宿ウエストビル」の取得資金及び取得に係る諸費用に充当することにより減少する手元資金に充当し、支出するまでの間は金融機関に預け入れ、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当します。
（注）上記の各手取金は、平成28年７月７日（木）現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

（１６）【その他】
申込みの方法等① 申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（１０）申込取扱場所」に記載の②

申込取扱場所へ前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。
申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「（１１）払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金に振③替充当します。
申込証拠金には、利息をつけません。

④

一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。
したがいまして、①②

発行価格等決定日が平成28年７月26日（火）の場合、受渡期日は「平成28年８月３日（水）」発行価格等決定日が平成28年７月27日（水）の場合、受渡期日は「平成28年８月４日（木）」③④

発行価格等決定日が平成28年７月28日（木）の場合、受渡期日は「平成28年８月５日（金）」発行価格等決定日が平成28年７月29日（金）の場合、受渡期日は「平成28年８月８日（月）」となりますのでご注意下さい。
一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。
振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

- 3 -２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】（１）【投資法人の名称】
前記「１

募集内国投資証券（２）【内国投資証券の形態等】
前記「１ 募集内国投資証券（１）投資法人の名称」と同じです。

（２）内国投資証券の形態等」と同じです。

（３）【売出数】
1,300口（注）オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集に伴い、その需要状況等を勘案した上で、大和証券株式会社が本投資法人の投資主から1,300口を上限として借入れる本投資口の売出しです。上記売出数はオーバーアロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容については、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項 １ オーバ
ーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。
今後、売出数が決定された場合は、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当における手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済
新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（[URL]http://www.daiwa-office.co.jp/ja_cms/ir/press.html）（新聞等）において公表します。
また、発行価格等が決定される前に本書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内
容についての訂正が含まれる場合には目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

（４）【売出価額の総額】
772,000,000円（注）上記の売出価額の総額は、平成28年７月７日（木）現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。

（５）【売出価格】
未定（注）売出価格は、前記「１募集内国投資証券（５）発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
該当事項はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位（８）【申込期間】
平成28年７月27日（水）から平成28年７月28日（木）まで（注）申込期間は、前記「１募集内国投資証券（８）申込期間」に記載の申込期間と同一とします。

（９）【申込証拠金】
１口につき売出価格と同一の金額とします。
（１０）【申込取扱場所】
大和証券株式会社の本店及び全国各支店（１１）【受渡期日】
平成28年８月３日（水）（注）受渡期日は、前記「１募集内国投資証券（１６）その他（１２）【払込取扱場所】
該当事項はありません。
（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
- 4 -④」に記載の受渡期日と同一とします。

（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号（１５）【手取金の使途】
該当事項はありません。
（１６）【その他】
申込みの方法等①

申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（１０）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。

②③

申込証拠金には、利息をつけません。
オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「（１１）受渡期日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。
振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行
われます。

- 5 -

第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。

第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
１

オーバーアロットメントによる売出し等について

一般募集に伴い、その需要状況等を勘案した上で、大和証券株式会社が本投資法人の投資主から1,300口を上限として借入れる本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場
合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに関連して、本投資法人は平成28年７月15日（金）開催の本投資法人役員会において、一般募集とは別に、大和証券株式会社を割当先とする本投資口1,300口の第三者割当による新投資口発行（本件第三者割当）を、平成28年８月31日（水）を払込期日として行うことを決議しております。
大和証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間（以下「申込期間」といいます。）中、本投資口について安定操作取引を行う場合があり、当該安定操作取引により買付けた本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当する場合があります。
また、大和証券株式会社は、申込期間終了日の翌日から平成28年８月26日（金）までの間（以下「シンジケートカバ
ー取引期間」といいます。（注））、オーバーアロットメントによる売出しを行った口数を上限として、株式会社東京
証券取引所において本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があり、当該シンジケートカバー取引により買付けた本投資口は、全て借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取
引期間内において、大和証券株式会社の判断で、シンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメント
による売出しを行った口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
大和証券株式会社は、オーバーアロットメントによる売出しを行った口数から、安定操作取引及びシンジケートカバ
ー取引によって買付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、
その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントによる売出しが行われる
場合の売出数については発行価格等決定日に決定されます。オーバーアロットメントによる売出しが行われない場合
は、大和証券株式会社による上記本投資法人の投資主からの本投資口の借入れは行われません。したがって、大和証券
株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを行わないため、失権により本件第三者割当における新投資
口発行は全く行われません。また、株式会社東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行われません。
（注）シンジケートカバー取引期間は、① 発行価格等決定日が平成28年７月26日（火）の場合、「平成28年７月29日（金）から平成28年８月26日（金）までの間」② 発行価格等決定日が平成28年７月27日（水）の場合、「平成28年７月30日（土）から平成28年８月26日（金）までの間」③ 発行価格等決定日が平成28年７月28日（木）の場合、「平成28年８月２日（火）から平成28年８月26日（金）までの間」④ 発行価格等決定日が平成28年７月29日（金）の場合、「平成28年８月３日（水）から平成28年８月26日（金）までの間」となります。

２

売却・追加発行等の制限について（１）

本投資法人の投資主である株式会社大和証券グループ本社及び株式会社大和インベストメント・マネジメ
ントは、一般募集に関連して、主幹事会社との間で、発行価格等決定日に始まり、一般募集の受渡期日以降180日を経過する日までの期間、主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなく、本書の日付現在保有している本投資口の売却等（但し、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資口の大和証券株式
会社への貸付け等を除きます。）を行わない旨を合意しています。

- 6 -

（２）

本投資法人は、一般募集に関連して、主幹事会社との間で、発行価格等決定日に始まり、一般募集の受渡
期日以降90日を経過する日までの期間、主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなく、本投資口の追加発行等（但し、一般募集、本件第三者割当及び投資口分割に伴う新投資口発行等を除きます。）を行わない旨を合意しています。

なお、上記（１）及び（２）のいずれの場合においても、主幹事会社は、その裁量で上記制限の一部又は全部を解除する権限を有しています。

- 7 -第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）第27条において準用する金融商品取引法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照下さい。

１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間

第20期

（自平成27年６月１日

至平成27年11月30日）

２【半期報告書】
該当事項はありません。

３【臨時報告書】
該当事項はありません。

４【訂正報告書】
該当事項はありません。

- 8 -平成28年２月23日関東財務局長に提出

第２【参照書類の補完情報】
以下は、参照書類である平成28年２月23日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、参照有価証券報告書提出日後本書の日付現在までに補完すべき情報を記載したものです。なお、以下の文中における記載のうち、平成28年５月期（第21期）に係る数値については、本書の日付現在において金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく会計監査人の監査を終了していません。
なお、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の日付現在
変更がないと判断しています。
また、本書に記載の将来に関する事項は、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。

１

本投資法人の概要
本投資法人は、平成17年７月11日に設立され、平成17年10月18日に公募による投資口の追加発行（99,600口）を実施し、翌日、東京証券取引所不動産投資信託証券市場へ上場（銘柄コード8976）しました。
その後、平成21年７月１日に、本投資法人は株式会社大和証券グループ本社（以下「大和証券グループ本社」
又は「スポンサー」といいます。）に対して第三者割当増資を行い、同日付で大和証券グループ本社が資産運用会社の発行済全株式を取得するとともに、資産運用会社の商号を大和リアル・エステート・アセット・マネジメ
ント株式会社に変更しました。これにより、本投資法人は、大和証券グループ本社の100％子会社である大和リア
ル・エステート・アセット・マネジメント株式会社をその資産運用会社とし、大和証券グループ本社を単独スポンサーとする体制を確立しました（以下、かかる大和証券グループ本社による資産運用会社の株式取得を「スポンサー変更」といいます。）。
本投資法人は、上場時には資産規模（ポートフォリオ全体の取得価格合計額（取得に伴う諸費用及び税金を除きます。）をいいます。以下同じです。）79,573百万円・物件数22物件、スポンサー変更時には資産規模265,045
百万円・物件数30物件でしたが、スポンサー変更後、継続的に物件取得を行い、平成28年５月期末（第21期末）までに底地取得・追加取得を合わせ累計で28物件（取得価格合計額229,635百万円）を取得しました。かかる物件の取得及び入替のための売却の結果として、本投資法人のポートフォリオは、平成28年５月期末（第21期末）時
点で資産規模458,357百万円・物件数50物件の規模へと成長しました。
本投資法人は、その投資対象資産をオフィスビルに特化し、中でも東京主要５区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。以下同じです。）に所在する延床面積が概ね2,000㎡以上のオフィスビルに重点を置いた良質なポートフォリオを構築し、継続的な物件取得によりポートフォリオのクオリティの向上を図るとともに、経験豊富なメンバーによる規律ある運用体制により内部成長に取り組み、将来にわたる投資資産の持続的な成長と安定的な収益の獲得を目指します。

２

本投資法人の特徴①

継続的な東京都心への集中投資
本投資法人は主たる用途をオフィスとする不動産及びかかる不動産を裏付けとする特定資産に特化し、中でも東京主要５区を最重点投資エリアとし、資産運用会社が定める運用ガイドラインに基づき、資産規模の60％以上を目安に投資を行います。
東京主要５区は東京都区部において最も既存オフィスのストックが多いエリアであり、外部成長機会が豊富に存在するものと考えています。
本投資法人の本募集後のポートフォリオ（注１）の96.4％（取得（予定）価格ベース）が東京23区に集中し、88.5％（取得（予定）価格ベース）が東京主要５区に集中することとなります。本募集後のポートフォリ
オにおける平均駅距離（注２）は3.6分、平均築年数（注３）は20.5年、平均取得価格（注４）は88.3億円となります。
また、本投資法人は、大規模オフィスから中規模オフィスまで分散投資を行っており、幅広いテナントニーズの取り込みが可能であると考えています。
（注１）「本募集後のポートフォリオ」とは、本投資法人が平成27年11月期末（第20期末）現在において保有していた取得済資産（以下「第20期末保有資産」といいます。）（50物件）に、「日廣ビル」（平成28年３月29日取得）及び「キリン日本橋ビル」（平成28年５月26日取得）（以下併せて「第21期取得済資産」といいます。）、「平和東日本橋ビル」（平成28年６月１日取得）及び「スクエア代官山ビル」（平成28年６月29日取得）（以下併せて「第22期取得済資産」といいます。）並びに本募集に際して取得予定の「荻窪ＴＭビル」（平成28年７月21日取得予定）及び「新宿ウエストビル」（平成28年７月21日取得予定）（以下併せて「取得予定資産」といいます。）を加え、「Ｄａｉｗａ渋谷道玄坂ビル」（平成28年４月１日売却）及び「Ｄａｉｗａ南船場ビル」（平成28年４月13日売却）（以下併せて「第21期売却済資産」といいます。）並びに「Ｄａｉｗａ九段ビル」（平成28年７月７日売却）（以下「第22期売却済資産」といいます。）を除いた資産（53物件）をいいます。以下同じです。
（注２）平均駅距離は、各物件の最寄り駅の最寄出口から物件までの道路距離を単純平均し、１分当たり80mで除した上、小数点以下第２位を四捨五入して算定しています。

- 9 -（注３）平均築年数は、本書の日付現在における築年数を取得（予定）価格にて加重平均した上、小数点以下第２位を四捨五入して算定しています。
（注４）平均取得価格は、取得（予定）価格の単純平均を、小数点以下第２位を四捨五入して算定しています。

＜本募集後のポートフォリオのエリア別比率（取得（予定）価格ベース）＞（注）「東京周辺都市部」とは、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいい、「地方主要都市」とは、大阪圏（大阪府、京都府及び兵庫
県）、名古屋圏（愛知県、三重県及び岐阜県）並びに地方自治法（昭和22年法律第67号。その後の改正を含みます。）に定める政令指定都市及び中核市をいいます。本投資法人は、東京主要５区を最重点投資エリア、東京主要５区を除く東京23区（その他の区）及び東京周辺都市部を重点投資エリアとしています。

②

規律ある運用体制
資産運用会社においては、豊富な不動産運用経験を有するスタッフに加えて、スポンサー及びそのグループ
会社（以下「大和証券グループ」といいます。）においてエクイティファイナンス、デットファイナンス、アセットファイナンス等の多彩なファイナンスアレンジ経験を積んだ人材が出向・在籍することにより、規律ある運用体制を構築しています。同時に、大和証券グループが長年にわたり確立してきた厳格な内部管理・コン
プライアンス体制を資産運用会社にも導入することで、規律ある透明性の高い運用体制を構築しています。

＜大和証券グループの主要会社構成＞（注）運用体制については、後記「３ 本募集の意義と成長戦略（７）質の高いポートフォリオによる内部成長の実現
な専門チームによる規律ある運用体制＞」をご参照下さい。

＜経験豊か③ 強固な財務基盤
本投資法人は、メガバンクや三井住友信託銀行株式会社、株式会社日本政策投資銀行を中心とした21行の銀行並びに東京海上日動火災保険株式会社、日本生命保険相互会社、太陽生命保険株式会社及び富国生命保険相互会社の生損保４社から借入れを行っており、多様なレンダー構成を有しています。加えて、本投資法人は平成26年９月に投資法人債を発行し、資金調達手段の多様化を図っています。
また、総資産ベースのＬＴＶ（注１）は43.3％、固定金利比率（注２）は70.8％、長期負債比率（注３）は89.7％（いずれも平成28年５月期末（第21期末）時点）と、健全かつ安定的な水準を維持し、強固な財務基盤を有しています。
詳細については、後記「３本募集の意義と成長戦略（９）持続的な成長を支える運用プラットフォーム」

をご参照下さい。
- 10 -

（注１）「ＬＴＶ」とは、総資産に対する有利子負債（投資法人債を含みます。以下同じです。）残高の比率をいい、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
（注２）「固定金利比率」とは、金利が固定化されている有利子負債残高の有利子負債総額に対する割合をいい、小数点以下第２
位を四捨五入して記載しています。なお、金利スワップ契約により実質的に固定化された借入金の金利は、固定金利として取り扱っています。以下同じです。
（注３）「長期負債比率」とは、返済期限又は償還期限までの期間が１年超の借入金（有利子保証金を含みます。なお、有利子保証金については最終の返済期日までの期間で判定します。）及び投資法人債の残高の合計の有利子負債総額に対する割合をいい、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

④ 強力なスポンサー・サポート
本投資法人のスポンサーは前記のとおり、大和証券グループ本社です。大和証券グループは国内有数の総合証券グループであり、その広範なネットワークやリレーションの活用を通じて、外部成長（物件ソーシング
等）、内部成長（テナントリーシング等）のみならず、財務面からも本投資法人を全面的にサポートしています。
（注）スポンサー・サポートの詳細については、後記「３ 本募集の意義と成長戦略（11）力強いスポンサー・サポート」をご参照下
さい。

＜本投資法人の特徴＞- 11 -

３

本募集の意義と成長戦略（１）インベストメント・ハイライト①

継続的な東京都心への集中投資及び戦略的な資産入替
本投資法人の特徴である「東京都心への集中投資」方針を踏まえ、新規物件取得により、継続的な東京都心への集中投資を進めることにより、良質なポートフォリオを構築しています。
本投資法人は平成27年５月期（第19期）以降、ポートフォリオのクオリティの向上を目的として、資産の取得と並行して保有資産の売却を行うことにより資産入替を行っています。
資産入替について、取得の際には、より良いロケーション（駅距離、駅力（注）、集客性、周辺環境）、ビル

スペック等の観点から、ポートフォリオのクオリティの向上に寄与する物件であること、売却の際には、物件の将来的な競争力や収益性等を考慮して、戦略的に実施しています。詳細については、後記「（２）東京都心集中の良質なポートフォリオ」、「（３）継続的な東京都心への集中投資」、「（４）資産入替、本募集及び取得予定資産の取得の意義」及び「（５）戦略的な資産入替」をご参照下さい。
（注）駅力とは、対象物件の徒歩圏に所在する鉄道駅に関して、交通利便性、乗降客数の実績、集客力、結節性、周辺の繁華性及び将来における発展性等の観点から総合的に生み出される潜在力・魅力度を指します。以下同じです。

② 厳選した物件取得による外部成長
平成22年５月期（第９期）以降、毎期厳選した物件取得を行うことにより、平成28年５月期までに計28物件・取得価格合計約2,296億円の物件取得を実施し、継続的な外部成長を実現しています。また、厳選した物件への投資を行うことにより、平成22年11月期（第10期）に底打ちした後の１口当たり分配金の継続的な成長、ひいては投資主価値向上を実現しています。今後も、ＬＴＶコントロールによる取得余力を活用し、継続的な外部成長及び投資主価値のさらなる向上を目指します。詳細については、後記「（６）厳選した物件取得による外部成長」
をご参照下さい。
③

質の高いポートフォリオによる内部成長の実現
資産運用会社は、経験豊かな専門チームによる規律ある運用体制の下、競争力のある質の高いポートフォリオをベースに、「凡事徹底」（＝「当たり前のことを徹底的に行うこと」）を行動指針とする徹底した現場主義を継続し、戦略的リーシング活動やポートフォリオの価値向上策等の多様な戦略を活用し、物件が有する本来の価値を最大限に引き出す努力を日々続けています。好調なオフィスマーケットを背景とし、これらの施策を通じて、着実な賃料増額を含む内部成長を実現しています。詳細については、後記「（７）質の高いポートフォリオ

による内部成長の実現」をご参照下さい。
④

持続的な成長を支える運用プラットフォーム
持続的な成長を実現するため、有利子負債に占める固定金利の比率を高め、また、有利子負債の返済期限までの期間の長期化及び返済（償還）スケジュールの分散化等を進めることにより、財務安定性を維持しています。
また、機動的な外部成長も見据えたＬＴＶコントロールを継続しています。
加えて、持続的な成長のため、外部からの評価実績もあるサステナビリティ（持続可能性）への取り組みを継続します。また、引き続き、スポンサーである大和証券グループ本社による力強いスポンサー・サポートを活用します。詳細については、後記「（９）持続的な成長を支える運用プラットフォーム」、「（10）サステナビリ
ティ（持続可能性）への取り組み」及び「（11）力強いスポンサー・サポート」をご参照下さい。
（２）東京都心集中の良質なポートフォリオ
東京主要５区のオフィスビル賃貸市場は、空室率が低下傾向にあり、それに伴いオフィス賃料も徐々に上昇を始めています（注）。本投資法人のポートフォリオは、賃料上昇の兆しが見える東京主要５区に集中しており、
東京主要５区の賃料上昇により恩恵を受けることが期待されます。また、本投資法人のポートフォリオは、中小規模の事業者による底堅い需要が見込める中規模オフィスビルから相対的に賃料上昇スピードが速い大規模オフ
ィスまで分散しており、賃料上昇局面において成長性を期待できるとともに分散効果による安定性も兼ね備えた
良質なポートフォリオであると考えています。
（注）オフィスマーケット動向については、後記「（８）オフィスマーケット動向」をご参照下さい。

- 12 -

（３）継続的な東京都心への集中投資
本投資法人は、継続的な外部成長及び戦略的な資産入替を推進するため、平成28年５月期（第21期）に以下の第21期取得済資産を取得し、平成28年11月期（第22期）において、本書の日付現在までに以下の第22期取得済資産を取得しており、加えて、本募集（一般募集をいいます。以下同じです。）に際し、以下の取得予定資産の取得を予定しています。
＜第21期取得済資産の概要＞

地域

物件名称

東京
主要５区

所在地

特定資産の
種類

日廣ビル

東京都
新宿区

不動産
信託受益権

キリン日本橋

東京都

不動産

ビル

中央区

信託受益権

（注１）
東京
主要５区
（注１）

取得価格
（百万円）
（注３）

鑑定評価額
（百万円）
（注４）

ＮＯＩ
利回り
（％）
（注５）

取得日

13,71013,900

4.0％

平成28年
３月29日

8,180

8,220

4.4％

取得価格
（百万円）
（注３）

鑑定評価額
（百万円）
（注４）

ＮＯＩ
利回り
（％）
（注５）

取得日

6,370

6,450

4.3％

平成28年
６月１日

2,280

2,420

4.0％

取得予定
価格
（百万円）
（注３）

鑑定評価額
（百万円）
（注４）

ＮＯＩ
利回り
（％）
（注５）

3,800

4,230

5.0％

942

1,140

5.5％

平成28年
５月26日

＜第22期取得済資産の概要＞

地域

東京
主要５区
（注１）
東京
主要５区
（注１）

物件名称

所在地

特定資産の
種類

平和東日本橋
ビル

東京都
中央区

不動産
信託受益権

スクエア

東京都

不動産

代官山ビル

渋谷区

信託受益権

平成28年
６月29日

＜取得予定資産の概要＞

地域

物件名称

首都圏
（注２）
東京
主要５区
（注１）

荻窪ＴＭビル新宿ウエスト
ビル

所在地

特定資産の
種類

東京都

不動産

杉並区

信託受益権

東京都
新宿区

不動産
信託受益権

取得予定日

平成28年
７月21日
平成28年
７月21日

（注１）「東京主要５区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
（注２）「首都圏」とは、東京主要５区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注３）「取得（予定）価格」には、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含みません。
（注４）「鑑定評価額」は、「日廣ビル」につき大和不動産鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成28
年３月１日を価格時点とする価格（取得時鑑定評価額）、「キリン日本橋ビル」につき一般財団法人日本不動産研究所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成28年３月１日を価格時点とする価格（取得時鑑定評価額）、「平和東日本橋ビル」につき大和不動産鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成28年４月30日を価格時点とする価格（取得時鑑定評価額）、「スクエア代官山ビル」につき株式会社谷澤総合鑑定所の不動産鑑定士が作成した鑑定
評価書に記載された平成28年６月１日を価格時点とする価格（取得時鑑定評価額）、「荻窪ＴＭビル」及び「新宿ウエストビル」につきそれぞれ大和不動産鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成28年７月１日を価格時点とする価格（取得時鑑定評価額）を記載しています。
（注５）「ＮＯＩ利回り」は、各物件の不動産鑑定評価書に記載の直接還元法による収益価格算定に使用された運営純収益を取得（予定）価格で除した数値を記載しています。数値は、小数点以下第２位を四捨五入しています。

- 13 -

（４）資産入替、本募集及び取得予定資産の取得の意義
平成27年11月期（第20期）以後に実施した資産入替及び取得予定資産の取得によりポートフォリオのクオリテ
ィの向上が図られ、ポートフォリオ及び財務項目の主要指標は、以下のとおり推移します。
①

新規物件取得等による主要指標の推移
本投資法人のポートフォリオ及び財務項目の主要指標の推移は以下のとおりです。

（注１）「本募集後」は、本募集及び本件第三者割当（以下併せて「本募集等」といいます。）における払込、取得予定資産の取得並びに本募集等の手取金の一部及び手元資金をもって返済を予定している借入金100億円の期限前弁済後をいいます。以下同じです。
（注２）「ＮＯＩ利回り」は以下のとおり算定しています。
・
平成27年11月期末（第20期末）のＮＯＩ利回りは、第20期末保有資産のＮＯＩの合計を第20期末保有資産に係る取得価格の合計で除した数値を記載しています。

- 14 -

・

第20期末保有資産のＮＯＩは、平成27年11月期（第20期）中の第20期末保有資産に係る賃貸事業収入から賃貸事業費用を控除し減価償却費を加えた数値です。この数値を平成27年11月期（第20期）中の各第20期末保有資産の稼働日数で除し、365日を乗じることで年換算して算定しています。
・
平成28年５月期（第21期）取得済資産のＮＯＩ利回りは、第21期取得済資産のＮＯＩの合計を第21期取得済資産に係る取得価格の合計で除した数値を記載しています。
・
平成28年11月期（第22期）取得済資産及び取得予定資産のＮＯＩ利回りは、第22期取得済資産及び取得予定資産のＮＯ
Ｉの合計を第22期取得済資産及び取得予定資産に係る取得（予定）価格の合計で除した数値を記載しています。
・第21期取得済資産・第22期取得済資産及び取得予定資産のＮＯＩは、各物件の不動産鑑定評価書に記載の直接還元法による収益価格算定に使用された運営純収益（ＮＯＩ）の数値です。
・
平成28年５月期（第21期）売却済資産のＮＯＩ利回りは、第21期売却済資産のＮＯＩの合計を第21期売却済資産に係る取得価格の合計で除した数値を記載しています。
・
平成28年11月期（第22期）売却済資産のＮＯＩ利回りは、第22期売却済資産のＮＯＩを第22期売却済資産に係る取得価格で除した数値を記載しています。
・
第21期売却済資産・第22期売却済資産のＮＯＩは、それぞれ平成27年11月期（第20期）中の第21期売却済資産・平成28年５月期（第21期）中の第22期売却済資産に係る賃貸事業収入から賃貸事業費用を控除し減価償却費を加えた数値です。この数値を平成27年11月期（第20期）中の各第21期売却済資産・平成28年５月期（第21期）中の第22期売却済資産の稼働日数で除し、365日を乗じることで年換算して算定しています。
・
平成28年５月期末（第21期末）のＮＯＩ利回りは、第21期売却済資産を除く第20期末保有資産及び第21期取得済資産につき上記に従って算出したＮＯＩを合算した金額をかかる資産の取得価格の合計で除した数値を記載しています。
・
本募集後のＮＯＩ利回りは、第21期売却済資産及び第22期売却済資産を除く第20期末保有資産、第21期取得済資産、第22期取得済資産及び取得予定資産につき上記に従って算定したＮＯＩを合算した金額をかかる資産の取得（予定）価格の合計で除した数値を記載しています。
・
数値は、小数点以下第３位を四捨五入しています。
（注３）平成27年11月期末（第20期末）・平成28年５月期末（第21期末）の「１口当たりＮＡＶ」は、｛（出資総額＋期末鑑定評
価額合計額－期末物件簿価合計額）／発行済投資口数｝で算定された数値の小数点以下第１位を切り捨てて記載しています。
本募集後の１口当たりＮＡＶは、以下の計算式に従って計算しています。
本募集後の１口当たりＮＡＶ＝｛（平成28年５月期末（第21期末）における出資総額＋本募集等における出資総額 *1）＋
（第21期末保有資産（本投資法人が平成28年５月期末（第21期末）現在において保有していた取得済資産をいいます。以下同じです。）の平成28年５月期末（第21期末）の鑑定評価額合計額＋第22期取得済資産及び取得予定資産の鑑定評価額
合計額－第22期売却済資産の平成28年５月期末（第21期末）の鑑定評価額合計額)－(第21期末保有資産の平成28年５月期
末（第21期末）の簿価合計額＋第22期取得済資産及び取得予定資産の取得（予定）価格合計額－第22期売却済資産の平成28年５月期末（第21期末）の簿価合計額）｝／（平成28年５月期末（第21期末）の発行済投資口数（484,000口）＋本募集
等における発行予定投資口数（14,000口）*2）*1「本募集等における出資総額」は、本募集等における発行価額の総額です。本募集等における発行価額の総額は平成28年７月７日（木）現在の東京証券取引所における本投資口の終値を基準として算出した見込額です。また、本件第三者割当については、その発行口数の全部について、大和証券株式会社により申し込まれ、払込がなされることを前提としています。
したがって、本募集等における実際の発行価額の総額が前記発行価額の総額よりも低額となった場合又は本件第三者割当における発行口数の全部若しくは一部について払込がなされないこととなった場合には、本募集等における発行価額の総額は前記よりも減少することとなり、実際の本募集後の１口当たりＮＡＶが低くなる可能性があります。
逆に実際の発行価額の総額が前記発行価額の総額よりも高額となった場合には、本募集等における発行価額の総額は前記よりも増加することになり、実際の本募集後の１口当たりＮＡＶが高くなる可能性があります。
*2
本募集等のうち、本件第三者割当については、その発行口数が全て発行されることを前提としています。したがって、本件第三者割当における発行口数の全部又は一部について払込がなされないこととなった場合には、本募集後の１口当たりＮＡＶが変動することになります。
（注４）平成27年11月期末（第20期末）の「平均築年数」は、第20期末保有資産の平成27年11月期末（第20期末）時点における築年数を取得価格にて加重平均した上、小数点以下第２位を四捨五入して算定しています。
平成28年５月期（第21期）取得済資産及び平成28年５月期（第21期）売却済資産の「平均築年数」は、それぞれ第21期取得済資産及び第21期売却済資産の平成28年５月期末（第21期末）時点における築年数を取得価格にて加重平均した上、小数点以下第２位を四捨五入して算定しています。
平成28年５月期末（第21期末）の「平均築年数」は、第21期末保有資産の平成28年５月期末（第21期末）時点における築年数を取得価格にて加重平均した上、小数点以下第２位を四捨五入して算定しています。
平成28年11月期（第22期）取得済資産及び取得予定資産の「平均築年数」は、第22期取得済資産及び取得予定資産の本書の日付現在における築年数を取得（予定）価格にて加重平均した上、小数点以下第２位を四捨五入して算定しています。
平成28年11月期（第22期）売却済資産の「平均築年数」は、第22期売却済資産の本書の日付現在における築年数を、小数点以下第２位を四捨五入して算定しています。
本募集後の「平均築年数」は、上記各資産の本書の日付現在における築年数を取得（予定）価格にて加重平均した上、小数点以下第２位を四捨五入して算定しています。
（注５）「平均駅距離」は、各物件の最寄駅の最寄出口から物件までの道路距離を単純平均し、１分当たり80mで除した上、小数点以下第２位を四捨五入して算出しています。
（注６）「稼働率」は、「賃貸面積」を「賃貸可能面積」で除して算出しており、小数点以下第２位を切り捨てて記載しています。
平成27年11月期末（第20期末）及び平成28年５月期末（第21期末）の「稼働率」は、それぞれ第20期末保有資産及び第21期末保有資産の平成27年11月期末（第20期末）時点及び平成28年５月期末（第21期末）時点の賃貸面積及び賃貸可能面積の数値を、平成28年５月期（第21期）売却済資産の「稼働率」は、第21期売却済資産の平成28年３月31日時点の賃貸面積及び賃貸可能面積の数値を、平成28年５月期（第21期）取得済資産、平成28年11月期（第22期）取得済資産及び平成28年11月期（第22期）売却済資産の「稼働率」は、いずれも該当する資産の平成28年５月31日時点の賃貸面積及び賃貸可能面
積の数値を、それぞれ使用しています。
本募集後の「稼働率」は、上記各資産の平成28年５月31日時点の賃貸面積及び賃貸可能面積（第21期売却済資産及び第22期売却済資産の賃貸面積及び賃貸可能面積を除きます。）の数値を使用しています。

- 15 -

「賃貸面積」及び「賃貸可能面積」は、本投資法人による運用不動産（取得予定資産を含みます。）の保有部分又は保有割合に係るものです。
「賃貸面積」は、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約又は転貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計です。
「賃貸可能面積」は、建物の賃貸が可能な床面積であり、土地（平面駐車場を含みます。）の賃貸可能面積を含まず、賃貸借契約書等に表示された面積の合計です。
（注７）「ＬＴＶ」は、平成27年11月期末（第20期末）・平成28年５月期末（第21期末）については、期末有利子負債総額／期末
総資産額として計算し、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。また、本募集後については、以下の計算式に従って計算しています。以下同じです。
本募集後のＬＴＶ＝（平成28年５月期末（第21期末）時点の有利子負債残高＋平成28年６月１日以降本書の日付までの間に調達した有利子負債－平成28年８月31日に約定返済予定の有利子負債＋平成28年８月31日に実行予定の借入れに係る有利子負債－本募集等の手取金の一部及び手元資金をもって返済予定の借入金*1）／（平成28年５月期末（第21期末）時点の総資産＋平成28年６月１日以降本書の日付までの間に調達した有利子負債－平成28年８月31日に約定返済予定の有利子負債＋平成28年８月31日に実行予定の借入れに係る有利子負債＋本募集等における出資総額 *2－本募集等の手取金の一部及び手元資金をもって返済予定の借入金*1）*1「本募集等の手取金の一部及び手元資金をもって返済予定の借入金」は、平成28年７月７日（木）現在の東京証券取引所における本投資口の終値を基準として算出した本募集等の手取金上限の見込額を前提としています。以下同じです。
したがって、実際の本募集等の手取金が当該見込額よりも低額となった場合、返済予定の借入金の額が減少する場
合があり、実際の本募集後のＬＴＶが高くなる可能性があります。逆に実際の本募集等の手取金が当該見込み額よりも高額となった場合、返済予定の借入金の額が増加する場合があり、実際の本募集後のＬＴＶが低くなる可能性があります。
*2「本募集等における出資総額」は、本募集等における発行価額の総額です。本募集等における発行価額の総額は平成28年７月７日（木）現在の東京証券取引所における本投資口の終値を基準として算出した見込額です。また、本募集等のうち、本件第三者割当については、発行口数の全部について、大和証券株式会社により申し込まれ、払込がなされることを前提としています。
したがって、本募集等における実際の発行価額の総額が前記発行価額の総額よりも低額となった場合又は本件第三者割当における発行口数の全部若しくは一部について払込がなされないこととなった場合には、本募集等における発行価額の総額は前記よりも減少することとなり、実際の本募集後のＬＴＶが高くなる可能性があります。
逆に実際の発行価額の総額が前記発行価額の総額よりも高額となった場合には、本募集等における発行価額の総額は前記よりも増加することになり、実際の本募集後のＬＴＶが低くなる可能性があります。

＜本投資法人の取得方針・売却方針＞
本投資法人は、将来にわたる投資資産の持続的な成長と安定的な収益の獲得を図るため、以下の対象不動産の取得方針及び売却方針に沿った外部成長を行うことで、ポートフォリオのクオリティの向上を目指します。
取得方針

・東京主要５区を最重点投資エリアとして、東京都心集中のポートフォリオを構築します。
・既存ポートフォリオの安定性・収益性が向上する物件を取得します。
・投資対象の選定に当たっては、オフィス需要が安定的に見込めるロケーション（駅距離、駅力、集客性、周辺環境）やビルスペック等に対する調査・検討を行います。
・原則として築年数25年以内（取得時）の物件に投資します。

売却方針

・物件の将来的な競争力や収益性等を考慮し、必要な場合は、入れ替えを検討します。

- 16 -

＜本募集後のポートフォリオ及び第21期売却済資産・第22期売却済資産の分布図＞
下表は、「築年数」及び「駅距離」を軸として、本募集後のポートフォリオ及び第21期売却済資産・第22期売却済資産の分布を示したものです。スポンサー変更以降、ロケーション（駅距離、駅力、集客性、周辺環境）やビルスペック等に対するオフィス需要を踏まえ、物件を厳選して取得を進めるとともに、物件の将来的な競争力や収益性等を考慮し、資産入替を実施したことでポートフォリオのクオリティのさらなる向上を実現しています。

（注１）「築年数」は、本書の日付現在の数値を記載しています。
（注２）「駅距離」は、不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、各物件の最寄り駅からの道路距離80ｍにつき1分間を要するものとして算出した数値を記載しています。

（５）戦略的な資産入替
本投資法人は、積極的な新規物件の取得を推進する一方、個別物件毎の将来的な競争力、長期的な収益力やコスト等を分析し、投資主価値向上に資すると判断した場合には、保有物件の売却を通じた戦略的な資産入替を随時検討します。
かかる方針のもと、本投資法人は、平成27年５月期（第19期）以降、戦略的な資産入替を行っています。
本投資法人は、平成27年５月期（第19期）の物件売却及び新規物件取得においては、「東京主要５区比率の向上」、「立地の改善」、「築年数若返り」及び「ＮＯＩ利回り向上」の観点からポートフォリオのクオリティの向上を実現しました。
平成28年５月期（第21期）の物件売却及び新規物件取得においては、「東京主要５区比率の向上」、「築年数若返り」及び「ＮＯＩ利回り向上」の観点からポートフォリオのクオリティの向上を実現しました。
現在進行中の期である平成28年11月期（第22期）の物件売却及び新規物件取得においては、「築年数若返り」
及び「ＮＯＩ利回り向上」の観点からポートフォリオのクオリティの向上を図っています。
資産入替によるポートフォリオのクオリティの向上は、本投資法人の重要な戦略の一つです。

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下図は、かかる資産入替の内容を示しています。

（注１）「東京主要５区比率」、「平均駅距離」、「平均築年数」及び「平均ＮＯＩ利回り」の各数値は、各期における売却物件又は取得（予定）物件についてのものです。
「東京主要５区比率」は、取得（予定）価格に基づいて算出しています。「平均駅距離」は、各物件の最寄駅の最寄出口から物件までの道路距離を単純平均し、１分当たり80mで除した上、小数点以下第２位を四捨五入して算出しています。
「平均築年数」は、各期末時点（平成28年11月期（第22期）については本書の日付時点）における築年数を取得（予定）価
格にて加重平均した上、小数点以下第２位を四捨五入して算出しています。
「平均ＮＯＩ利回り」は、前記「（４）資産入替、本募集及び取得予定資産取得の意義 ① 新規物件取得等による主要指標の推移」の（注２）と同様の方法で算出しています。
（注２）物件名称は取得・売却時点のものです。
（注３）各物件の帳簿価格は、それぞれの前期末時点のものです。また、売却価格と帳簿価格の差額は、売却損益とは異なります。

（６）厳選した物件取得による外部成長
本投資法人は、巡航ＥＰＳ（注）を中長期にわたり成長させるため、物件の取得により収益の向上を目指す「外部成長」及び、既存物件の利益の最大化を目指す「内部成長」に取り組んできました。
本投資法人は、オフィスビル賃貸市況の低迷等、内部成長が厳しい環境下にあった時期を含め、スポンサー変
更以降、多様なソーシングルートを通じて物件情報の収集を継続し、外部成長に向けた毎期の物件取得を行うことにより、着実に実績を積み上げてきました。また、内部成長においては、現場主義を徹底し、稼働率の維持・向上に向けた取り組みを継続してきました。加えて、資金調達コストの低減に向けた取り組みも継続してきました。
こうした努力が結実し、１口当たり分配金については、平成22年11月期（第10期）に底打ちした後、継続的な成長を実現しています。
本投資法人は、戦略的な資産入替を通じたポートフォリオのクオリティの向上、資産規模の拡大及び本募集等によるＬＴＶ水準の低下を通じた物件取得余力の確保を通じて、その成長基盤を一層盤石なものとすることができ、ひいては投資主価値の向上に資するものと考えています。
（注）「巡航ＥＰＳ」とは、物件売却益を控除したＥＰＳ（１口当たり純利益）をいい、（当期純利益－物件売却益）／各期末時
点における発行済投資口数により算出されます。

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＜スポンサー変更後の物件取得実績とＬＴＶの推移＞
下図は平成21年７月のスポンサー変更後の物件取得実績です。本投資法人は、スポンサー変更以降、中長期的なＬＴＶの上限を40％から50％の範囲としてレバレッジをコントロールし、一定水準の取得余力を確保しつつ、毎期、物件取得を行い、着実に外部成長実績を積み上げています。本投資法人は、取得余力、資金調達力や資産運用会社の情報取得力を総合的に活用して継続的な外部成長の実現を目指します。

（注１）ＬＴＶの算出方法については、前記「（４） 資産入替、本募集及び取得予定資産の取得の意義 ① 新規物件取得等による主要指標の推移」の表の（注７）をご参照下さい。以下同じです。
（注２）上表における「取得余力」とは、ＬＴＶがぞれぞれ45％及び50％となる場合の有利子負債の調達額を試算した数値です。本
募集後の取得余力は、本募集後のＬＴＶ及びその算出の前提として用いられる有利子負債の額に基づいて算出しています。
したがって、本募集等による払込金額の総額が本募集後のＬＴＶの算定の前提として用いられる金額を下回った場合には、取得余力も減少します。

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＜ＬＴＶと取得余力の推移＞
本投資法人のＬＴＶと取得余力の推移は以下のとおりです。

（注）上表における「取得余力」とは、本投資法人が中長期的なＬＴＶの上限を40％から50％の範囲としていることから、ＬＴＶの上限である50％となるまでの有利子負債の調達額を試算した数値です。本募集後の取得余力については、本募集後のＬＴ
Ｖ及びその算出の前提として用いられる有利子負債の額に基づいて算出しています。したがって、本募集等による払込金額の総額が本募集後のＬＴＶの算定の前提として用いられる金額を下回った場合には、取得余力も減少します。

＜物件取得の検討件数推移＞（注１）「物件数」は、資産運用会社が実際に入手した物件の売却等に関する情報に係る入手の回数を表します。同一物件であっても、情報提供者が異なる場合や、既に転売等を経て売却主体が異なる場合等を含みます。
（注２）「詳細検討件数」は、入手した物件情報について、対象物件の特性や収益性等の観点から取得妥当性の検討を行うために、
情報提供者等に対して、実際に守秘義務に関する書面の提出を行った件数を表します。

＜１口当たり分配金及び１口当たりＮＡＶの成長＞
本投資法人は、以下のとおり継続的な投資主価値向上を実現しています。
下表は、本投資法人の平成21年11月期（第８期）からの１口当たり分配金及び１口当たりＮＡＶの推移を示したものです。
本投資法人の１口当たり分配金は平成22年11月期（第10期）に底打ちした後、継続的な成長を実現しています。また、平成22年５月期（第９期）から、毎期にわたって本投資法人の分配金は予想分配金（下表に記載の１
口当たり分配金（１年前予想）及び１口当たり分配金（半年前予想）をいいます。）を上回って推移しています。
１口当たりＮＡＶについては、厳選した物件への投資を行うことにより、平成24年５月期末（第13期末）以降、着実に上昇を続けています。

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（注１）各期における１口当たり分配金（１年前予想）又は１口当たり分配金（半年前予想）は、それぞれ当該期の前々期又は前期の決算短信において公表した当該期の１口当たり分配金の予想金額です。
（注２）１口当たりＮＡＶとは、以下の計算式により求められる金額をいいます。
１口当たりＮＡＶ＝ＮＡＶ／各期末時点における発行済投資口数
また、「ＮＡＶ」とは、Net Asset Valueの略で、以下の計算式により求められる金額をいいます。
ＮＡＶ＝（出資総額）＋（期末鑑定評価額合計額）－（期末物件簿価合計額）

・本投資法人は、スポンサー変更以降、毎期物件を取得し、外部成長の実績を積み上げてきました。特に平成25年５月期（第15期）以降の取得額は、平成25年５月期（第15期）は171.8億円（注）、平成25年11月期（第16期）は207億円、平成26年５月期（第17期）は152.2億円、平成26年11月期（第18期）は234.8億円、平成27年５月期（第19期）は487.8億円、平成27年11月期（第20期）は325.1億円、平成28年５月期（第21期）は218.9億円となっています。
（注）区分所有権等の追加取得分を含みます。

・金融危機、オフィス賃貸市況の低迷等により、内部成長が厳しい環境が続きましたが、稼働率は平成24年11月
期（第14期）以降95％を超えています。
・スポンサー変更以降、平成23年11月期（第12期）までは、旧スポンサー時代の借入金の借換えにより負債コストの大幅な削減を実現し、それ以降も資金調達コストは徐々に低減しています。

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＜前期比賃料・共益費収入の増減推移＞（注１）前期の期中取得物件が通期寄与したことによる当期における賃料・共益費収入の対前期比増額分から前期における売却
物件の前期における賃料・共益費収入を控除した額（注２）当期の期中取得物件による当期における賃料・共益費収入の増額分から当期の期中売却物件による当期における賃料・共益費収入の減少分（当期末まで当該物件を保有していたと仮定した場合に得られたと見込まれる賃料・共益費収入から売却時までに得られた賃料・共益費収入を差し引いた額）を控除した額

賃料・共益費収入は、借入れ及びエクイティファイナンスを活用して取得した物件から新たに得られる収入と保有物件から得られる収入の合計であり、着実な物件取得（外部成長）並びに稼働率の維持・向上及び賃料収入の増加（内部成長）により、堅実に推移しています。
（７）質の高いポートフォリオによる内部成長の実現
資産運用会社は、経験豊かな専門チームによる規律ある運用体制の下、戦略的リーシング活動やポートフォリ
オの価値向上策を通じて、物件が有する本来の価値を最大限に引き出す努力を日々続けています。
＜経験豊かな専門チームによる規律ある運用体制＞
本投資法人の資産運用に関して、資産運用会社の資産運用部は、いずれも一級建築士や不動産鑑定士等の資格を持つ経験豊かなメンバーを擁するオフィス運用、運用企画及びコンストラクション・マネジメントの３つの専門チームで構成されており、規律ある資産運用プロセスにより、ポートフォリオ価値の最大化を目指しています。
本投資法人のポートフォリオは、東京都心への集中投資により、保有資産間の絶対距離が近く、効率的な資産管理が可能です。資産運用会社のオフィス運用において、本投資法人が保有する全ての物件に担当者を配置し、スペシャリスト集団による広範かつ正確な情報収集とテナントとのきめ細かいコミュニケーションを心掛けています。本書の日付現在の資産運用会社のオフィス運用チーム及びコンストラクション・マネジメント・チームのメンバーは以下のとおりです。
氏名資産運用会社における役職（注１）

アセット・マネジメント業務歴（注２）

福島

寿雄 *

資産運用部長

24年１ヶ月

宇田川

博司 *

担当部長

９年10ヶ月牛久

貴文 *シニア・マネージャー

11年８ヶ月石井宏太郎 *マネージャー

10年１ヶ月荒井

純 *マネージャー

10年１ヶ月坂東

剛 *マネージャー

３年１ヶ月

上村

千恵 *

アシスタント・マネージャー

９年11ヶ月小畠勇樹 *アシスタント・マネージャー

３年７ヶ月

内藤

滋義 **

シニア・マネージャー

15年２ヶ月村山直樹 **アシスタント・マネージャー

11ヶ月（注１）資産運用会社における役職は本書の日付現在のものです。
（注２）アセット・マネジメント業務歴は資産運用業務、アクイジション業務及びコンストラクション・マネジメント業務に携わった年数を記載しています（平成28年５月31日時点）。資産運用会社における勤務年数を示すものではありません。

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（注３）*はオフィス運用チーム、**はコンストラクション・マネジメント・チームに本書の日付現在所属していることを示しています。

オフィス運用チームは、ポートフォリオを構成する物件におけるリーシング、テナントリレーション及びエン
ジニアリングに従事し、当該物件の価値の最大化を目指しています。運用企画チームは、ポートフォリオに関する予算・実績の管理を行い、予実の差異分析等から得られた結果が、オフィス運用に反映されます。また、コン
ストラクション・マネジメント・チームは、工事計画の策定及び実施に従事し、コスト削減及び物件価値の維持・向上を目指しています。

（注）資産運用部の体制は本書の日付現在のものです。

＜内部成長を支える行動指針＞
資産運用会社のオフィス運用チームは、好調なオフィスマーケットを背景とし、競争力のある質の高いポート
フォリオをベースに、「凡事徹底」を行動指針とする徹底した現場主義の下、それを実践する質の高いスタッフ
が日々のリーシング活動を通じて物件の有する本来の価値を最大限に引き出す努力を続けています。
リーシング活動においては、資産運用会社のオフィス運用チームが、仲介会社及びプロパティ・マネジメント
会社との間で強固な関係を構築し、テナント入居に向けた広範かつ正確なリーシング情報の収集に尽力します。
また、テナントリレーション活動においては、テナントとのコミュニケーションを重視し、テナント候補企業が本投資法人の保有物件を内覧する際には、オフィス運用チームのスタッフ自ら現場に立会うことで、テナントニーズの把握に努め、入居条件交渉を迅速かつ円滑に進めます。入居後のテナントに対しても、良好な関係を維持するため、オフィス運用チームのスタッフ自らが定期的に訪問し、ビル運営に対する要望事項を把握した上で、テナントの満足度が高まるよう的確なビル運営を行うことにより、テナント退去を未然に防ぐよう努めています。このような取り組みを組織的かつ継続的に行うことで、稼働率及び賃料の維持・向上を目指します。

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＜本投資法人のポートフォリオ全体における期末稼働率(注)の推移＞
以下の表が示すとおり、本投資法人のポートフォリオ稼働率は、大型テナントの退去に伴い、一時的に低下した時期があったものの、早期でのリーシングに成功し、以降は順調な稼働状況を維持しています。このような成果が得られた背景には、競争力ある物件で構成された質の高いポートフォリオの存在に加えて、「凡事徹底」を行動指針とする資産運用会社のオフィス運用チームのスタッフの存在があると考えています。

（注）期末稼働率は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して算出しており、小数点以下第２位を切り捨てて記載しています。

＜契約更新及びテナント新規入居による月額賃料の増額＞
各期において契約更新又はテナント新規入居により賃貸借が更新又は開始された賃貸借契約における月額賃料について、更新・新規契約締結前の月額賃料からの増加額及び本投資法人のポートフォリオにおける賃料・共益費収入に対する比率は以下のとおりです。また、これらの増加額を直前期の当期純利益と比べた場合の比率は以下のとおりです。

（注１）「契約更新」は、各期中に賃貸借契約が更新された部分につき、当該期末時点の月額賃料の合計額から更新前の月額賃料の合計額を差し引くことにより算出した月額賃料の純増額の合計を記載しています。
（注２）「テナント新規入居」は、各期中に新たなテナントと賃貸借契約が締結された部分につき、当該期末時点の月額賃料の合計額からその直前に入居していたテナントとの賃貸借契約における月額賃料の合計額を差し引くことにより算出した月額賃料の純増額の合計を記載しています。
（注３）契約更新及びテナント新規入居による月額賃料の純増額の合計を６倍し、直前期における賃料・共益費収入で除して小数点以下第２位を四捨五入して算出しています。
（注４）契約更新及びテナント新規入居による月額賃料の純増額の合計を６倍し、直前期における当期純利益で除して小数点以下第２位を四捨五入して算出しています。

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＜契約更新における増額・減額・維持・解約面積比率の推移＞
各期中の契約更改時において契約賃料を「減額」したテナントの比率（賃貸面積ベース）は、平成24年５月期（第13期）から着実に低減しており、他方、「増額」したテナントの比率（賃貸面積ベース）は、平成25年５月期（第15期）から増加しており、増額幅についても平成25年11月期（第16期）以降着実に拡大しています。

（注１）各期において更新時期が到来し、更新の合意に至り又は解約となった各賃貸借契約に係る更新対象面積における減額、増額、維持、解約の内訳（賃貸面積ベース）を示しています。
（注２）平成26年５月期（第17期）の増額のうち、14.1％は複数のサブリース契約のテナントがマスターリース契約に変更されたため増額となったものであり、7.9％はテナントとの交渉による増額です。

＜契約更新における賃料増減率の推移＞
各期における更新対象テナントの賃料増減率の推移については、平成26年５月期（第17期）以降、プラスに転じており、減額率についても、テナントとの継続的なリレーションを背景に低い水準を維持しています。

（注１）「増額率」及び「減額率」は、各期において更新時期が到来し、更新の合意に至った各賃貸借契約における更新前の契約
賃料からの賃料増額幅・減額幅のそれぞれの単純平均値を小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。
（注２）「増減率」は、更新の合意に至った各賃貸借契約における更新後の契約賃料の合計額を更新前の契約賃料の合計額で除して小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。

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＜テナント新規入居における月額賃料増減額及び増減率（同区画従前賃料比）の推移＞（注１）「新規テナント」とは、各期において新たに賃貸借契約を締結したテナントをいい、各期における新規テナントの月額賃料の合計額を記載しています。
（注２）「前テナント」とは、新規テナントと同区画について、新規テナントの直前に賃貸借契約を締結していたテナントをいい、各期における新規テナントに係る前テナントとの賃貸借契約における月額賃料の合計額を記載しています。
（注３）「増減率」は、各期における新規テナントとの賃貸借契約上の月額賃料の合計額を前テナントとの賃貸借契約上の月額賃料の合計額で除して小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。

＜平成28年５月期（第21期）以降の契約満了面積（賃貸面積ベース）＞（注）平成28年５月期（第21期）については、平成27年11月期末（第20期末）現在において有効な第20期末保有資産の賃貸借契約に基づく賃貸面積の合計である319,855.26㎡に対して、平成28年５月期（第21期）中に賃貸借契約の期間が満了し更新された契約面積の比率を記載しています。平成28年11月期（第22期）以降については、平成28年５月期末（第21期末）現在において有効な第21期末保有資産の賃貸借契約に定める賃貸借契約期間を基準とした場合に、平成28年５月期末（第21期末）現在において有効な第21期末保有資産の賃貸借契約に基づく賃貸面積の合計である323,776.16㎡に対して、各期中に賃貸借契約期間が満了する契約面積の比率をそれぞれ記載しています。なお、上記の算定に当たっては、賃貸借契約の期間満了時に当該賃貸借契約の定めに従って更新されることを前提としており、単一の賃貸借契約が複数の期において期間満了するものとして算定されている場合があります。いずれも小数点以下第２位を四捨五入して算定しています。

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＜多様な内部成長戦略＞
本投資法人は、多様な戦略を活用し、内部成長を実現してきました。具体的な内部成長戦略には、「物件ポテン
シャルの引き出し」、「戦略的リニューアルによる価値向上」、「効果的なテナント誘致」、「賃料増額の実現」
が挙げられます。それぞれの実績は以下のとおりです。
・「物件ポテンシャルの引き出し」
将来の稼働率向上が見込める低稼働物件を戦略的に取得し、取得後の施策を通じて短期間のうちに稼働率を向上させることで、バリューアップを実現します。この内部成長戦略を活用した事例は以下のとおりです。

・「戦略的リニューアルによる価値向上」
通常の修繕のみならず、テナントの利便性向上に繋がるリニューアルを戦略的に実施し、テナント満足度の向上ひいては資産価値の向上を図ります。この内部成長戦略を活用した事例は以下のとおりです。

・「効果的なテナント誘致」
立地、面積、設備、既存テナント等、個々の物件が有する条件を勘案し、商業繁華性が高いエリアには来客型のサービス関連事業のテナントを誘致し、また物件全体の既存テナントの属性等に統一感を持たせるような業
種のテナントを選別誘致すること等で、物件の資産価値を向上させます。この内部成長戦略を活用した事例は以下のとおりです。

・「賃料増額の実現」
好調なオフィスマーケットを背景に、新規テナント候補のニーズを的確に把握し、交渉することで賃料増額の実現を図ります。平成23年５月期（第11期）から平成28年５月期（第21期）の間に、本投資法人の保有物件のうち下記26物件における新規テナントとの賃貸借契約で賃料増額を実現しました。

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（８）オフィスマーケット動向
東京主要５区のオフィスビル賃貸市場は、オフィスビルの新規供給が一段落したことに加え、企業の業績回復によってオフィス賃貸需要が拡大し、空室率は低下傾向にあります。それに伴いオフィス賃料も小幅ながらも、徐々に上昇を始めており、オフィスビル全体の賃貸市況が改善傾向にあると考えています。
①

東京主要５区の既存ビル（注１）平均賃料（月額）と空室率（出所）三鬼商事株式会社のデータに基づき、資産運用会社が作成（注１）既存ビルとは、三鬼商事株式会社が公表しているオフィスビル市況や地域別オフィスデータ上で用いられている概念であり、過去13ヶ月以前に竣工した貸事務所ビルを指します。
（注２）東京主要５区の既存ビル平均賃料（月額）及び空室率は、三鬼商事株式会社が公表している平均賃料及び空室率です。

②

東京23区オフィスの需給バランス推移（出所）シービーアールイー株式会社 オフィスマーケット中期予測（2016～2020年）に基づき、資産運用会社が作成（注）新規供給面積は、東京23区における各年１～12月に竣工したビルの賃貸事務所貸室総面積を指し、新規需要面積は、東京23区
における賃貸事務所貸室総面積に、その年における稼働率を乗じて、実際にテナントが使用している床面積を算出し、当該年の数値と前年の数値との差をもってその年の新規需要面積としています。

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③

東京主要５区オフィスの賃料と空室率の動向（出所）三幸エステート株式会社のデータに基づき、資産運用会社が作成（注）大規模オフィスビルとは、ワンフロアが200坪（661.2㎡）以上のオフィスビルを指し、中規模オフィスビルとは、ワンフロアが50坪（165.3㎡）以上200坪（661.2㎡）未満のオフィスビルを指します。

上表は、「賃料」及び「空室率」を軸として、東京主要５区のオフィス賃料と空室率の推移を表しています。■のラインは東京主要５区の大規模オフィスビル（ワンフロアが200坪（661.2㎡）以上のオフィスビルをいいます。）を指し、●のラインは東京主要５区の中規模オフィスビル（ワンフロアが50坪（165.3㎡）以上
200坪（661.2㎡）未満のオフィスビルをいいます。）も含めたオフィスビル全体を示しています。過去の推移
を見ると、空室率が一定程度低下した場合には賃料が増加に転じ、空室率の増加に伴い賃料が減少する傾向が見て取れます。

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④

東京23区オフィスの成約賃料指数（共益費含む成約賃料単価）の推移
東京23区の賃料水準は平成24年に底を打ち、平成25年、平成26年及び平成27年と３年連続して上昇基調に転じています。

（出所）シービーアールイー株式会社 オフィスマーケット中期予測（2016～2020年）に基づき、資産運用会社が作成（注）過去の賃貸借契約事例を基に、年単位の賃料変動率を推定し、これを基に個別ビルの各年の成約賃料を推計し平均した数値となります（賃料には共益費を含みます。）。

（９）持続的な成長を支える運用プラットフォーム①

固定金利比率と長期負債比率
本投資法人の有利子負債に占める固定金利の比率は、平成28年５月期末（第21期末）時点で70.8％、本募集
後では70.7％（平成28年９月30日時点（見込）（注１））となる見込みであり、また、長期負債比率（注２）は、平成28年５月期末（第21期末）時点で89.7％、本募集後では88.4％（平成28年９月30日時点（見込）（注１））となる見込みです。
（注１）

（注２）

本募集後（平成28年９月30日時点）の有利子負債の見込数値の算出にあたっては、平成28年８月31日付で返済期限が到来する既存借入金（総額15億円）について、総額15億円を変動金利の長期借入金により借換えを行うことを前提としていますが、かかる借換えの条件については、本書の日付現在確定しておらず、今後変更される可能性があります。
また、上記見込数値は、平成28年９月30日に既存の借入金のうち100億円を本募集等の手取金の一部及び手元資金をもって期限前弁済することを前提としています。なお、本募集等における手取金は平成28年７月７日（木）現在の東京証券取引所における本投資口の終値を基準として算出した見込額の上限を前提としています。したがって、本募集等における実際の手取金が上記の見込額よりも低額となった場合には、実際に返済を行う借入金が上記返済予定額と異なる可能性があり、その結果、固定金利比率及び長期負債比率も上記数値と異なる可能性があります。
「長期負債比率」とは、返済期限又は償還期限までの期間が１年超の借入金（有利子保証金を含みます。なお、有利子
保証金については最終の返済期日までの期間で判定します。）及び投資法人債の残高の合計の有利子負債総額に対する割合をいい、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

＜固定金利比率＞＜長期負債比率＞- 30 -

②

有利子負債比率（ＬＴＶ）の推移
本投資法人の有利子負債比率（ＬＴＶ）の推移は以下のとおりです。

（注１）「ＬＴＶ（総資産ベース）」は、以下の計算式に従って計算しています。
ＬＴＶ（総資産ベース）＝有利子負債金額÷総資産（注２）本募集後のＬＴＶの計算方法の詳細については、前記「（４）資産入替、本募集及び取得予定資産の取得の意義 ① 新規物件取得等による主要指標の推移」の表の（注７）をご参照下さい。なお、本募集後のＬＴＶは一定の前提に基づく見込みであり、本募集等の発行価額又は発行数等により変動します。

③

負債コストの推移
本投資法人の負債コストの推移は以下のとおりです。

（注） 「負債コスト」は、以下の計算式に従って計算しています。
負債コスト＝（各期における支払利息（投資法人債利息を含む）＋各期における融資手数料（平成23年11月期（第12期）の担保権の解除に係る費用を除く）＋各期における投資法人債発行費償却）×２ / （各期末における有利子負債残高）④

有利子負債残高の分散状況
スポンサー変更直後の平成21年11月期末（第８期末）時点において、本投資法人は13社の金融機関より借入れを行っていましたが、スポンサー変更以降、財務基盤の安定化を図るため借入先の多様化を推進し、平成28
年９月30日時点における本投資法人の有利子負債残高の分散状況は、３大メガバンクをはじめ、信託銀行、地方銀行、生損保等、全25社に及ぶ多様な金融機関及び投資法人債を含むフォーメーションとなる予定です。
また、平成28年５月期（第21期）においては、新規物件の取得及び返済期日を迎えた借入金の返済を目的として総額21,700百万円（うち、18,700百万円は借入期間が１年超の長期借入金）の新規借入れを行い、このう
ち新規で調達した長期借入金に関しては平成35年５月期（第35期）、平成35年11月期（第36期）、平成36年５月期（第37期）、平成36年11月期（第38期）、平成37年５月期（第39期）及び平成38年５月期（第41期）にそれぞれ返済期限を分散させ、各決算期ごとの借入金返済リスクを平準化しました。また、本投資法人の平均調
達年限は平成25年11月期（第16期）より長期化しており、平成28年５月期末（第21期末）時点において、平均調達年限は7.1年となっています。
本投資法人は、借入先の多様化、有利子負債の調達年限の長期化及び返済スケジュールの分散化を進めることにより、今後も財務の安定性向上を図っていきます。

- 31 -

＜有利子負債残高の分散状況（平成28年９月30日時点（見込））＞＜有利子負債残高一覧（平成28年９月30日時点（見込））＞（注１）上記グラフの有利子負債残高及び表の借入金額・投資法人債残高の合計は、金融機関25社からの借入金及び投資法人
債の残高を合計したものであり、グラフ及び表中の比率は各社及び投資法人債の残高に応じた比率であり、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。
（注２）「有利子負債残高」は、投資法人債を含みます。
（注３）「有利子負債残高」は、平成28年８月31日に返済期限が到来する総額15億円の借入金の返済に充当するための総額15億円のリファイナンス（平成28年８月31日実行予定）を含みます。かかるリファイナンスについては、既存の借入金と同一の金融機関から同額の借換えを行うことを前提としていますが、実際の借入先及び金額は異なる可能性があります。また、既存の借入金のうち、総額100億円（平成28年５月26日付で株式会社三井住友銀行から借入れを行った15億円、平成28年５月26日付で三井住友信託銀行株式会社から借入れを行った15億円、平成28年６月１日付で株式会社
三井住友銀行から借入れを行った20億円のうちの10億円、平成28年６月１日付で株式会社みずほ銀行から借入れを行った20億円、平成28年６月１日付で株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行から借入れを行った20億円及び平成28年６月29日付
で株式会社三井住友銀行から借入れを行った20億円）については本募集等の手取金の一部及び手元資金をもって平成
28年９月30日付で期限前弁済することを前提としています。なお、本募集等における手取金は平成28年７月７日（木）現在の東京証券取引所における本投資口の終値を基準として算出した見込額の上限を前提としています。したがって、本募集等における実際の手取金が前記の見込額よりも増減した場合には、実際に返済を行う借入金が上記返済予定額と異なる可能性があり、その結果、上記各行からの借換えの金額も変動する可能性があります。

- 32 -

⑤

有利子負債の返済（償還）スケジュール
本投資法人の有利子負債の返済（償還）スケジュール（平成28年５月期末（第21期末）時点）は以下のとおりです。

⑥

有利子負債の調達年限の推移
本投資法人の有利子負債の調達年限の推移（平成28年５月期末（第21期末）時点）は以下のとおりです。

⑦

信用格付の状況
本書の日付現在、本投資法人が取得している信用格付（発行体の将来の信用力に関する各信用格付業者からの意見）は以下のとおりです。本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

（10）サステナビリティ（持続可能性）への取り組み
資産運用会社は、不動産分野における環境問題の重要性を認識し、企業の社会的な責任として、不動産投資運用事業をはじめ全ての企業活動において環境への配慮や環境負荷の削減等に関する継続的な取り組みに努めています。

- 33 -

＜ＧＲＥＳＢ（注）において４年連続となる“Green Star（グリーン・スター）”の評価を獲得＞
資産運用会社は、本投資法人を対象として、平成24年、平成25年、平成26年及び平成27年の「グローバル リア
ルエステート サステナビリティ ベンチマーク調査」（Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB)
Survey）に参加し、「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面でサステナビリティに関する高い評価を受け、４年連続で、４つにランク分けされる評価のうち最高位のカテゴリーである“Green Star（グリーン・スター）”の評価を獲得しました。資産運用会社では、引き続きサステナビリティ・パフォーマンス向上への取り組みに努めます。
（注）

ＧＲＥＳＢは、欧州の主要年金基金を中心とした機関投資家等で構成された民間主導の国際的な組織であり、不動産ポートフ
ォリオ（上場、私募及び直接投資を含みます。）のサステナビリティ・パフォーマンス分析を行うことを目的としています。

＜CASBEE不動産評価認証制度においてＡランク取得＞「グラスシティ渋谷」及び「新宿マインズタワー」は、CASBEE-不動産（2013年版）及びCASBEE-不動産（2014年版）認証制度において、「Ａランク」を取得しました。
（注）

CASBEE建築環境総合性能評価認証制度は、平成13年に国土交通省主導のもと、オフィスビルなどの建物を対象に、環境性能が高く、良好にマネジメントされている環境品質・性能の高い不動産を総合的に認識・評価することを目的に創設された制度です。

＜新宿マインズタワーDBJ Green Building認証の評価向上＞「新宿マインズタワー」は、平成27年度の株式会社日本政策投資銀行（DBJ）による「DBJ Green Building認証」（注１）において、定期モニタリングに係る評価替えにより、従来の３つ星（非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル）から、４つ星（極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル）に評価が１ランク向上しました。今回のモニタリングでは、①グリーンリース（注２）の活用による省エネ施策の推進、②新宿ミナミルミへの継続参加（周辺地域への配慮・貢献）の２点で高い評価を得ています。
物件名
新宿マインズタワー

評価ランク

当該認証取得日

４つ星

平成27年10月７日- 34 -

（注１）DBJ Green Building認証制度は、ビルの環境性能に加えて、防犯や防災及び不動産を取り巻く様々なステークホルダーからの社会的要請に配慮した不動産（“Green Building”）の普及促進を目的に、株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が独自に開発したスコアリングモデルにより評点化を行い、その上で時代の要請に応える優れた不動産を選定・認証する制度です。
（注２）グリーンリースとは、ビルオーナーとテナントが協力し、省エネ対応等、環境負荷の低減に取組むために、賃貸借契約書や覚書等の中で、双方の責任と義務・負担を明確化し、その取り決め内容を実践することで、光熱費削減等の恩恵を双方が受けることが出来るスキームです。

＜ＳＭＢＣサステイナブルビルディング評価融資に基づく評価取得物件＞「Ｄａｉｗａ銀座ビル」及び「Ｅ・スペースタワー」は「ＳＭＢＣサステイナブルビルディング評価融資に基づく評価取得物件」（ゴールド／シルバー）（注）に選ばれました。
ビル名

評価ランク

当該評価取得日Ｄａｉｗａ銀座ビル

ゴールド

平成24年10月１日

Ｅ・スペースタワー

シルバー

平成24年５月21日（注）ＳＭＢＣサステイナブルビルディング評価融資は、株式会社三井住友銀行とCSRデザイン＆ランドスケープ株式会社が作成した独自の評価基準に基づき、企業が保有・建設するビルディングについて、エネルギー、水、マテリアル等の環境性能や、持続可能性確保のために必要な耐震、BCP・BCM等のリスク管理への取り組み及びそれらを推進するサステイナブル経営の方針と実践等を評価する融資商品です。環境性能が高く、震災等のリスク対策を講じたサステイナブルなビルディングの普及を金融の立場から支援し、安全かつ環境に配慮した社会の実現に貢献することが意図されています。

＜ＢＥＬＳ評価取得物件＞「Ｄａｉｗａ神保町ビル」、「大和茅場町ビル」及び「新四curumuビル」は、平成28年３月３日付で建築物省
エネルギー性能表示制度（Building Energy-efficiency Labeling System、以下「BELS」といいます。）の評価
として、それぞれ３つ星、２つ星、１つ星を新規に取得しました。
国土交通省では、非住宅建築物に係る省エネルギー性能の一層の向上及び不動産市場等における適切な情報提供に資するため、「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガイドライン（2013）」を定めています。BELSはこのガイドラインに基づき、平成26年４月25日に開始された制度であり、新築・既存の別を問わず非住宅建築物を対象とした省エネルギー性能等に関する評価・表示制度です。評価は５段階の省エネルギー性
能ラベリング（★～★★★★★）で表示されます。

- 35 -

物件名

所在地

評価（注）

評価取得日

Ｄａｉｗａ神保町ビル

東京都千代田区神田神保町二丁目４番地63★★★

平成28年３月３日

物件名

所在地

評価（注）

評価取得日

大和茅場町ビル

東京都中央区日本橋茅場町一丁目１番11号★★

平成28年３月３日

物件名

所在地

評価（注）

評価取得日

新四curumuビル

東京都新宿区新宿四丁目２番23号★

平成28年３月３日（注）評価機関：一般財団法人

日本建築センター（11）力強いスポンサー・サポート
本投資法人は、大和証券グループ本社の100％子会社である大和リアル・エステート・アセット・マネジメント
株式会社をその資産運用会社とし、大和証券グループ本社が資産運用会社のスポンサーとなっています。大和証
券グループ本社を核とした大和証券グループは、金融機関としての高い信用力を持ち、行き届いた顧客サービスに裏打ちされたブランド力を有しています。また、全国の本支店からなる国内拠点網及び海外ネットワークを通じて、幅広い金融商品・金融サービスを提供するとともに、厳格なコンプライアンス態勢及び効果的で適切なリスク管理体制を構築しています。
資産運用会社と大和証券グループ本社とはスポンサー・サポート契約を締結しており、物件情報・運営ノウハ
ウの提供や人材の供給、ブリッジファンドの組成等の協力を受けています。
本投資法人は引き続き、それらを活用しながら、持続的な成長の実現を目指します。

- 36 -

４

第21期取得済資産、第22期取得済資産及び取得予定資産の概要（１）第21期取得済資産、第22期取得済資産及び取得予定資産の概要
第21期取得済資産、第22期取得済資産及び取得予定資産の概要は、以下のとおりです。
なお、記載事項に関する説明は以下のとおりです。
「取得（予定）価格」は、第21期取得済資産、第22期取得済資産及び取得予定資産の売買契約書に記載された売買代金（消費税等相当額を除きます。）を記載しています。
土地の「地積」並びに建物の「構造／階数」、「用途」、「延床面積」及び「建築時期」は、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。なお、「構造／階数」については、「W」は木造、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味し、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）第８条第１項第１号に定める用途地域の種類を記載しています。
土地の「容積率」は、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）第52条に定める建築物の延床面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しており、「建蔽率」は、建築基準法第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
「ＰＭ会社」は、本書の日付現在において、各信託不動産についてプロパティ・マネジメント業務を受託している又は本投資法人による取得後に受託を予定しているＰＭ会社を記載しています。
「特記事項」は、各資産について、法令諸規則上の制限又は規制の主なもの、権利関係等に係る負担又は制限の主なもの並びに信託不動産である土地の境界を越えた構築物等がある場合又は土地境界確認等に問題がある場合の主な事項及びその協定等のうち、収益性又は処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
「鑑定評価額」は、本投資法人の規約及び投信協会の定める規則に基づき不動産鑑定士が作成した、取得時の鑑定評価書に記載された価格を記載しています。
「建物調査報告書の概要」は、本投資法人が株式会社ＥＲＩソリューション、株式会社東京建築検査機構
及び大和不動産鑑定株式会社から取得した、第21期取得済資産、第22期取得済資産及び取得予定資産に関する建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評価、環境リスク診断等に関する建物調査診断報告書の概要、並びに損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社（平成28年４月１日付の合併に伴い、「ＳＯＭＰＯリスケアマネジメント株式会社」に商号変更）から取得した、地震リスク評価に関する地震ＰＭＬ評
価報告書の概要を記載しています。建物調査診断報告書及び地震ＰＭＬ評価報告書に記載された事項は、報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、見積額等は報告書日付現在のものであり、本書の日付現在のものではありません。「短期修繕費用の見積額」は、建物調査診断報告書に記載された１年目から５年目の５年間において発生すると考えられる修繕費及び更新費の総額を記載し、「長期修繕費用の見積額」は、建物調査診断報告書に記載された１年目から12年目の12年間において発生すると考えられる修繕費及び更新費の総額を記載しています。
「本物件の特性」は、鑑定評価書並びに本投資法人がシービーアールイー株式会社から取得したマーケッ
ト・レポート等の記載等に基づき、第21期取得済資産、第22期取得済資産及び取得予定資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一
定時点における判断と意見にとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。

- 37 -

①

第21期取得済資産

日廣ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

13,710,000,000円

取得年月日

平成28年３月29日

鑑定評価額

13,900,000,000円

所在地（住居表示）

東京都新宿区西新宿一丁目14番11号

鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

地積

958.08㎡

用途地域

商業地域

土地

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

1,000％／80％

構造／階数

SRC・RC・S／B2／11F

建築時期

平成３年８月26日

建物

延床面積

10,313.79㎡

用途

事務所・駐車場

所有形態

所有権

駐車場台数

47台

建物
調査
報告
書の
概要

報告書日
付
ＰＭＬ値
（％）
再調達価
格
（千円）

ＰＭ会社

平成28年３月
4.32

緊急修繕費用の見積額（千円）
短期修繕費用の見積額（千円）

0149,3702,429,000

長期修繕費用の見積額（千円）

284,170

株式会社エム・エス・ビルサポート

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

特記事項
該当事項はありません。

本物件の特性（立地優位性及びテナント属性等）
・本物件は、都内最大規模のターミナル駅である、ＪＲ「新宿」駅より徒歩約４分、京王線「新宿」駅から徒歩約１分の距離に位置します。「新宿」駅は山手線等のＪＲ各線をはじめ東京メトロ丸ノ内線、都営地下鉄大江戸線・新宿線、京王線、小田急線などの複数の路線が利用可能であり交通利便性に優れています。
・本物件周辺については業務集積度及び商業繁華性も高いことから、人材派遣事業者や保険等エンドユーザー向け金融事業者、住宅関連の不動産業者・ハウスメーカーのショールームといった各種来客型のサービス関連業等、ター
ミナル性（拠点性）及び集客力を重視する企業によるオフィスニーズのほか、人材確保が容易なエリアであることからコールセンター事業者、大型ビルが供給された近年においてはＩＴ関連企業の集積も見受けられ、多種多様な業種によるニーズが見込まれるエリアです。
（規模・設備からの物件優位性）
・本物件は、地下２階地上11階、延床面積10,313.79㎡、１フロア約199坪の賃貸面積が確保されており、基準階天井
高2,540mm、ＯＡフロア60mm、個別空調等の設備を備えています。執務室はコの字型の整形であり、汎用性の高い形状となっています。
・本物件は竣工後約25年が経過していますが、適切な維持管理がなされており、また取得後も計画的な設備更新等を実施することで、周辺の競合物件と比較して今後も遜色のない競争力を維持できるものと本投資法人は判断しています。

- 38 -

［鑑定評価サマリー］
物件名

日廣ビル

鑑定評価会社価格時点

大和不動産鑑定株式会社
平成28年３月１日

鑑定評価額

13,900百万円
項目

内容（百万円）(注１)

収益価格

13,900直接還元法による収益価格

14,600

概要等
ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。

706

①運営収益
潜在総収益

728

空室等損失

22

中長期的競争力等を勘案のうえ標準化した賃料等を計上。
中長期的に安定的であると認められる空室率を査定。

156

②運営費用
維持管理費
ＰＭフィー

27
（注２）

水道光熱費
修繕費

42
3

テナント募集費用等

5

公租公課

70

損害保険料

0

その他費用

4

③運営純収益④保証金等の運用益

550
11⑤資本的支出

21

⑥純収益

539

（③＋④－⑤）⑦還元利回り3.7％

ＤＣＦ法による収益価格

13,600

割引率

3.5％

最終還元利回り

3.9％

原価法による積算価格
土地割合

13,700
93.9％

建物割合

6.1％

維持管理費は現況の建物管理業務費に基づき、ＰＭフィーは予定ＰＭ契約に基づき、類似不動産の水準による検証を行い査定。
類似不動産の水準及び実績額等を参考に査定。
ＥＲ記載の修繕費用の年平均額を妥当と判断し計上。
過年度実績額を参考に類似不動産の水準等に基づき査定。
実績額等に基づき査定。
見積額を妥当と判断し、類似不動産の水準による検証を行い計上。
更新手数料等を計上。
運用利回りを2.0％と査定。
ＥＲ記載の更新費用の年平均額にＣＭフィー相当額を考慮のうえ、計上。
類似不動産の事例との比較から求める方法を標準に、投資家に対するヒアリング等も参考として査定。
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定。
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定。

その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項－（注１）上記は鑑定評価書に基づく収支であり、本投資法人又は資産運用会社が予測する収支ではありません。
（注２）ＰＭ業務委託予定先より、ＰＭフィーの金額を区分して開示することについて同意を得られていません。また、本物件のＰＭフィーの金額を個別に開示した場合、ＰＭ業務委託予定先が行っている他の取引に影響を与え、本投資法人の投資対象不動産に係る維持管理方針に基づく効率的なＰＭ業務の委託に支障を来たし、ひいては投資主の利益を害するおそれがあります。そのため、維持管理費とＰＭフィーを合算して記載しています。

- 39 -

キリン日本橋ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

8,180,000,000円

取得年月日

平成28年５月26日

鑑定評価額8,220,000,000円

所在地（住居表示）

東京都中央区日本橋小網町２番５号

鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

地積1,413.80㎡

用途地域

商業地域

土地

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

500％／80％

構造／階数

S・SRC／7F

建築時期

平成11年２月26日

建物

延床面積

7,106.85㎡

用途

事務所・車庫

所有形態

所有権

駐車場台数

63台

建物
調査
報告
書の
概要

報告書日
付
ＰＭＬ値
（％）
再調達価
格
（千円）

ＰＭ会社

緊急修繕費用の見積額（千円）
短期修繕費用の見積額（千円）平成28年３月
5.76

0161,070

1,830,000

長期修繕費用の見積額（千円）

216,720

株式会社日本プロパティ・ソリューショ
ンズ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

特記事項
該当事項はありません。
本物件の特性（立地優位性及びテナント属性等）
・本物件は、東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅より徒歩約４分、東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅より徒歩約５分の距離に位置します。「茅場町」駅からは、「大手町」、「銀座」、「霞ヶ関」、「六本木」方面へ乗り換えなしでアクセスが可能であり、優れた交通利便性を有します。
・本物件周辺エリアは、「東京」駅周辺、「日本橋」、「八重洲」、「京橋」をはじめとした都内でも有数の業務集積地へ近接することから、オフィスビルの集積が進んでおり、多種多様な業種によるオフィスニーズが見込まれるエリアです。また「日本橋兜町」を中心に証券業界の業務集積が見受けられるほか、首都高速道路「箱崎」、「浜町」、「清洲橋」各出入口に近接し、箱崎ＪＣＴを利用することで広域的なエリアを管轄する営業拠点としてのオ
フィスニーズも見込まれます。
（規模・設備からの物件優位性）
・本物件は、地上７階、延床面積7,106.85㎡、１フロア約269坪の賃貸面積が確保されており、基準階天井高2,700mm、ＯＡフロア100mm、個別空調等の設備を備えています。執務室はサイドコアを有するＬ字形型（整形）であり、無柱の執務空間であることから、レイアウトの自由度・利用効率が良好な形状となっています。
・本物件には63台収容可能な駐車場が備えてあり、車両を多く利用する営業拠点としてのテナントニーズにも対応できます。

- 40 -

［鑑定評価サマリー］
物件名

キリン日本橋ビル

鑑定評価会社
価格時点

一般財団法人日本不動産研究所
平成28年３月１日

鑑定評価額8,220百万円
項目

内容（百万円）(注１)

概要等

収益価格

8,220

直接還元法による収益価格
①運営収益
潜在総収益

8,460

空室等損失
②運営費用
維持管理費

421
421
0
63

ＰＭフィー

28
（注２）

水道光熱費

7

修繕費

5

テナント募集費用等
公租公課

0
21

損害保険料

0

その他費用

0

③運営純収益④保証金等の運用益

357
1⑤資本的支出
⑥純収益 （③＋④－⑤）

12346⑦還元利回り4.1％

ＤＣＦ法による収益価格

7,980

割引率

3.9％

最終還元利回り

4.2％

原価法による積算価格
土地割合

7,770
84.5％

建物割合

15.5％

直接還元法による収益価格とＤＣＦ法による収益価格を同等に関連づけ試算。

中長期安定的に収受可能な賃料等を査定のうえ計上。
契約内容等を勘案し、不要と判断。
維持管理費は過年度実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、ＰＭフィーは予定ＰＭ契約を参考に、対象不動産の個別性等を考慮して計上。
実績額に基づき、貸室部分の稼働率等を考慮して計上。
ＥＲにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して計上。
契約内容等を勘案し、不要と判断。
実績額等に基づき査定。
予定保険契約及び類似の建物の保険料率等を考慮して計上。
特段の費用はない。
運用利回りを2.0％と査定。
ＥＲにおける更新費の年平均額等を勘案のうえ査定。
対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定。
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定。
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将
来動向等を総合的に勘案のうえ査定。

その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項－（注１）上記は鑑定評価書に基づく収支であり、本投資法人又は資産運用会社が予測する収支ではありません。
（注２）ＰＭ業務委託予定先より、ＰＭフィーの金額を区分して開示することについて同意を得られていません。また、本物件のＰＭフィーの金額を個別に開示した場合、ＰＭ業務委託予定先が行っている他の取引に影響を与え、本投資法人の投資対象不動産に係る維持管理方針に基づく効率的なＰＭ業務の委託に支障を来たし、ひいては投資主の利益を害するおそれがあります。そのため、維持管理費とＰＭフィーを合算して記載しています。

- 41 -

②

第22期取得済資産及び取得予定資産

平和東日本橋ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

6,370,000,000円

取得年月日

平成28年６月１日

鑑定評価額

6,450,000,000円

所在地（住居表示）

東京都中央区東日本橋三丁目10番６号

鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

地積

1,213.24㎡

用途地域

商業地域

土地

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階
数

S／7F

建築時期

平成20年３月27日

建物

延床面積

6,724.10㎡

用途

事務所・店舗

所有形態

所有権

駐車場台数

23台

建物
調査
報告
書の
概要

報告書日
付
ＰＭＬ値
（％）
再調達価
格
（千円）

ＰＭ会社

緊急修繕費用の見積額（千円）
短期修繕費用の見積額（千円）平成28年５月
4.37

044,8001,783,400

長期修繕費用の見積額（千円）

158,880

伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

特記事項
該当事項はありません。
本物件の特性（立地優位性及びテナント属性等）
・本物件は、都営地下鉄浅草線「東日本橋」駅及び都営地下鉄新宿線「馬喰横山」駅からそれぞれ徒歩約２分、ＪＲ
総武快速線「馬喰町」駅から徒歩約３分に位置しているため、３駅３路線が利用可能な交通利便性が高いエリアにあります。
・「堀留町」・「東日本橋」エリアは古くから繊維産業を中心に栄えたエリアであることから、アパレル卸企業が多数見受けられ、それらの企業の需要も見込まれるエリアです。
（規模・設備からの物件優位性）
・本物件は、地上７階、延床面積6,724.10㎡、１フロア約240坪の賃貸面積が確保されており、基準階天井高2,750mm、ＯＡフロア80mm、個別空調等の設備を備えています。外観については、ガラス面を主体とした近代的なファサードを有しており、エントランスホールについては、規模に見合った空間が確保されています。
・本物件は平成20年竣工であり、築年の経過した中小型のビルが大半を占める当該エリアにおいて、築浅ビルとして高い設備水準と200坪を超える基準階面積を有している希少性の高いビルです。

- 42 -

［鑑定評価サマリー］
物件名

平和東日本橋ビル

鑑定評価会社価格時点

大和不動産鑑定株式会社
平成28年４月30日

鑑定評価額

6,450百万円
項目

内容（百万円）(注１)

収益価格

6,450

直接還元法による収益価格
①運営収益

6,650
348

潜在総収益

363

空室等損失
②運営費用

15
74

維持管理費

13
（注２）

ＰＭフィー
水道光熱費
修繕費
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益④保証金等の運用益⑤資本的支出
⑥純収益（③＋④－⑤）

24
7
3
21
0
3
273
4
6

中長期的競争力等を勘案のうえ標準化した賃料等を計上。
中長期的に安定的であると認められる空室率を査定。
維持管理費は現行契約に基づき、ＰＭフィーは予定Ｐ
Ｍ契約に基づき、類似不動産の水準による検証を行い査定。
実績額等を参考に査定。
ＥＲ記載の修繕費用の年平均額を妥当と判断し計上。
類似不動産の水準等に基づき査定。
実績額等に基づき査定。
見積額を妥当と判断し計上。
更新手数料等を計上。
運用利回りを2.0％と査定。
ＥＲ記載の更新費用の年平均額にＣＭフィー相当額を考慮のうえ、計上。

272⑦還元利回り4.1％

ＤＣＦ法による収益価格

6,370

割引率

3.9％

最終還元利回り

4.3％

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

概要等
ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。

類似不動産の事例との比較から求める方法を標準に、投資家に対するヒアリング等も参考として査定。
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定。
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定。

5,010
71.3％
28.7％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項－（注１）上記は鑑定評価書に基づく収支であり、本投資法人又は資産運用会社が予測する収支ではありません。
（注２）ＰＭ業務委託予定先より、ＰＭフィーの金額を区分して開示することについて同意を得られていません。また、本物件のＰＭフィーの金額を個別に開示した場合、ＰＭ業務委託予定先が行っている他の取引に影響を与え、本投資法人の投資対象不動産に係る維持管理方針に基づく効率的なＰＭ業務の委託に支障を来たし、ひいては投資主の利益を害するおそれがあります。そのため、維持管理費とＰＭフィーを合算して記載しています。

- 43 -

スクエア代官山ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,280,000,000円

取得年月日

平成28年６月29日

鑑定評価額2,420,000,000円

所在地（住居表示）

東京都渋谷区代官山町８番７号

鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

地積503.72㎡

用途地域

第２種住居地域

土地

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

400％／60％

構造／階
数

S／6F

建築時期

平成13年３月15日

建物

延床面積

1,989.40㎡

用途

店舗・事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

0台

建物
調査
報告
書の
概要

報告書日
付
ＰＭＬ値
（％）
再調達価
格
（千円）

ＰＭ会社

平成28年６月
6.21

緊急修繕費用の見積額（千円）
短期修繕費用の見積額（千円）

037,125

471,400

長期修繕費用の見積額（千円）

45,044

株式会社ザイマックスアルファ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

特記事項
本件土地南西側が接する道路は、建築基準法第42条第１項第５号に規定される道路であり、本件土地において当該道路の用に供されている部分は約1.44㎡となっています。
本物件の特性（立地優位性及びテナント属性等）
・本物件は、東急東横線「代官山」駅から徒歩約７分、ＪＲ山手線「渋谷」駅から徒歩約７分に位置しています。本
物件は繁華性の高い「八幡通り」に面し、周辺には高級住宅街・アパレルショップ等が所在しています。
・周辺エリアのオフィステナントは「渋谷」エリアに多く存在するＩＴ系企業を中心に、落ち着いた就業環境を重視する外資系企業など幅広い企業の需要が想定される他、「代官山」エリアは洗練された街のイメージが確立されており、そのようなイメージを志向するアパレル関連企業やＩＴ関連企業、建築デザインなどクリエイティブな企業等の集積が見受けられます。
（規模・設備からの物件優位性）
・本物件の貸室形状は、整形無柱のため、レイアウトの自由度・利用効率が良好です。外観は、ガラス面を主体とした近代的なファサードを有しており、洗練されたビルイメージを重視するクリエイティブな企業等に選好されやす
いと考えられます。
・本物件は平成13年竣工の築浅ビルで、本物件が所在する「恵比寿・広尾」エリアにおいては、築20年以上が経過したオフィスビルの割合が大半となっていることから、2000年代に竣工したビルとしての訴求力は高いものと考えられます。

- 44 -

［鑑定評価サマリー］
物件名

スクエア代官山ビル

鑑定評価会社
価格時点

株式会社谷澤総合鑑定所
平成28年６月１日

鑑定評価額

2,420百万円
項目

内容（百万円）(注１)

概要等

収益価格

2,420

直接還元法による収益価格
①運営収益

2,460
119

潜在総収益

125

空室等損失

6
26

②運営費用

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。

中長期的競争力等を勘案のうえ標準化した賃料等を計上。
中長期的に安定的であると認められる空室率を査定。

ＰＭフィー

8
（注２）

水道光熱費

6

修繕費

1

テナント募集費用等

1

維持管理費は現行契約に基づき、ＰＭフィーは予定Ｐ
Ｍ契約に基づき、類似不動産の水準による検証を行い査定。
実績額等を参考に査定。
ＥＲ及び類似事例等を参考に査定（ＣＭフィーを含む）。
予定ＰＭ契約、類似不動産の水準等に基づき査定。

公租公課
損害保険料

9
0

実績額等に基づき査定。
見積額を妥当と判断し計上。

その他費用③運営純収益092④保証金等の運用益

1⑤資本的支出

2

⑥純収益

91

維持管理費

（③＋④－⑤）⑦還元利回り3.7％

ＤＣＦ法による収益価格

2,400

割引率

3.8％

最終還元利回り

3.9％

原価法による積算価格
土地割合

2,440
91.0％

建物割合

9.0％

運用利回りを2.0％と査定。
ＥＲ及び類似事例等を参考に査定（ＣＭフィーを含む）。
類似不動産の事例との比較から求める方法を標準に、投資家に対するヒアリング等も参考として査定。
基準不動産のベース利回り（各種金融商品に係る利回りとの比較、投資家調査等から査定）に対象不動産のリスクプレミアムを積上げることにより査定。
還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を考慮して査定。

その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項－（注１）上記は鑑定評価書に基づく収支であり、本投資法人又は資産運用会社が予測する収支ではありません。
（注２）ＰＭ業務委託予定先より、ＰＭフィーの金額を区分して開示することについて同意を得られていません。また、本物件のＰＭフィーの金額を個別に開示した場合、ＰＭ業務委託予定先が行っている他の取引に影響を与え、本投資法人の投資対象不動産に係る維持管理方針に基づく効率的なＰＭ業務の委託に支障を来たし、ひいては投資主の利益を害するおそれがあります。そのため、維持管理費とＰＭフィーを合算して記載しています。

- 45 -

荻窪ＴＭビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得予定価格3,800,000,000円

取得予定年月日

平成28年７月21日

鑑定評価額

4,230,000,000円

所在地（住居表示）

東京都杉並区荻窪五丁目26番13号

鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

地積

970.53㎡

用途地域

商業地域

土地

建物

建物
調査
報告
書の
概要

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

500％／80％

構造／階数

SRC／B1／7F

建築時期

平成２年11月13日

延床面積5,116.78㎡

用途

事務所・倉庫・銀行・駐車場・便所

所有形態

区分所有権（区分所有割合：100％）

駐車場台数

14台

報告書日
付
ＰＭＬ値
（％）
再調達価
格
（千円）

ＰＭ会社

緊急修繕費用の見積額（千円）
短期修繕費用の見積額（千円）平成28年６月
6.41

0113,290

1,220,000

長期修繕費用の見積額（千円）161,340

伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

特記事項
該当事項はありません。
本物件の特性（立地優位性及びテナント属性等）
・本物件は、ＪＲ中央線・総武線及び東京メトロ丸ノ内線「荻窪」駅から徒歩１分の位置にあります。ＪＲ・地下鉄の２路線が利用可能であることに加え、ＪＲ「荻窪」駅は、「新宿」駅から11分程度、「東京」駅から24分程度と、東京都下の中では都心部から比較的近接した位置関係にあることから、高い交通利便性を有しています。
・本物件周辺は、北側・南側ともに商業繁華性が高くなっており、本物件は「荻窪」駅からの近接性に優れているため、銀行・証券店舗、塾、クリニック、住宅系不動産といった地域住民に対するサービス関連企業に対して高い立地訴求力を有しています。また、ＪＲ・地下鉄の２路線が利用可能であることから、コールセンター等といった都心部の大企業のバックオフィスとしての需要も想定されます。
（規模・設備からの物件優位性）
・本物件規模は、延床面積約1,558坪であり、「荻窪」駅周辺エリアについては、ほとんどのオフィスビルが中小型ビルであり、また周辺の「吉祥寺」・「中野」エリアを含めても延床面積1,000坪未満のオフィスビルが大半を占める
ことから、本物件は高い規模訴求力を有しています。
・本物件は、基準階面積約172坪であり、貸室形状はサイドコアを有する長方形型（概ね整形）であることから、レイアウトの自由度・利用効率が良好です。また、角地に面していることから採光性が高く、フロア分割によって小規模テナントニーズにも対応できることから、来客型テナントなど幅広い業種・面積帯に対するオフィス需要を取り込めるものと考えられます。

- 46 -

［鑑定評価サマリー］
物件名

荻窪ＴＭビル

鑑定評価会社価格時点

大和不動産鑑定株式会社
平成28年７月１日

鑑定評価額

4,230百万円
項目

内容（百万円）(注１)

概要等

収益価格

4,230

直接還元法による収益価格
①運営収益

4,310
244

潜在総収益

254

空室等損失

9
54

②運営費用
維持管理費
ＰＭフィー
水道光熱費

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。

18
（注２）

中長期的競争力等を勘案のうえ標準化した賃料等を計上。
中長期的に安定的であると認められる空室率を査定。
維持管理費は実績額等を参考に、ＰＭフィーは予定Ｐ
Ｍ契約を参考に、類似不動産の水準に基づき計上。

15

実績額等に基づき査定。

修繕費
テナント募集費用等

1
1

ＥＲ記載の修繕費用の年平均額を妥当と判断し計上。
類似不動産の水準等に基づき査定。

公租公課
損害保険料

15
0

実績額等に基づき査定。
見積額を妥当と判断し計上。

その他費用③運営純収益2190

更新手数料等を計上。

④保証金等の運用益

3⑤資本的支出

12

⑥純収益

181

（③＋④－⑤）⑦還元利回り4.2％

ＤＣＦ法による収益価格

4,200

割引率

4.0％

最終還元利回り

4.4％

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

運用利回りを2.0％と査定。
ＥＲ記載の更新費用の年平均額及び大規模修繕費を妥当と判断し、ＣＭフィー相当額を考慮のうえ計上。
類似不動産の事例との比較から求める方法を標準に、投資家に対するヒアリング等も参考として査定。
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定。
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定。

2,930
85.8％
14.2％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項－（注１）上記は鑑定評価書に基づく収支であり、本投資法人又は資産運用会社が予測する収支ではありません。
（注２）ＰＭ業務委託予定先より、ＰＭフィーの金額を区分して開示することについて同意を得られていません。また、本物件のＰＭフィーの金額を個別に開示した場合、ＰＭ業務委託予定先が行っている他の取引に影響を与え、本投資法人の投資対象不動産に係る維持管理方針に基づく効率的なＰＭ業務の委託に支障を来たし、ひいては投資主の利益を害するおそれがあります。そのため、維持管理費とＰＭフィーを合算して記載しています。

- 47 -

新宿ウエストビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得予定価格942,000,000円

取得予定年月日

平成28年７月21日

鑑定評価額

1,140,000,000円

所在地（住居表示）

東京都新宿区西新宿八丁目２番５号

鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

地積623.78㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

500％／80％

構造／階
数

RC／4F

建築時期

平成元年３月17日

延床面積1,438.16㎡

用途

事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

3台

土地

建物

建物
調査
報告
書の
概要

報告書日
付
ＰＭＬ値
（％）
再調達価
格
（千円）

ＰＭ会社

緊急修繕費用の見積額（千円）
短期修繕費用の見積額（千円）平成28年６月
8.28

051,850357,000

長期修繕費用の見積額（千円）

79,330伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

特記事項
１．本件土地西側及び南側が接する道路は、建築基準法第42条第２項に規定される道路であり、本件土地において当該道路の用に供されている部分は約10.22㎡となっています。
２．本件土地西側及び南側が接する道路との境界確定が未了です。
本物件の特性（立地優位性及びテナント属性等）
・本物件は、東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅から徒歩２分に位置し、駅近接性の面で良好な訴求力を有しています。
また、都内最大規模のターミナル駅である「新宿」駅から徒歩７分の距離に位置し、ＪＲ線を含む複数の鉄道路線が利用可能な交通利便性の高い立地です。
・「西新宿」エリアのテナントの特色としては、ＪＲ「新宿」駅の高いターミナル性を背景に、人材派遣事業者や保険等エンドユーザー向け金融事業者といった各種来客型のサービス関連業種が集積している他、コールセンター事業者、ＩＴ関連企業の集積も見受けられます。また、後背地に住宅エリアが広がることから、住宅関連企業やメーカー系企業の営業拠点といった幅広い需要層に訴求しやすいものと考えられます。
（規模・設備からの物件優位性）
・本物件の貸室形状はサイドコアを有する長方形型（整形）であることから、レイアウトの自由度・利用効率が良好です。また、分割区画が設けやすい貸室形状であることから、テナントの面積ニーズに柔軟な対応が可能です。外観
は、周辺の落ち着いた環境に適応した重厚感のあるファサードとなっており、エントランスについては建物規模に比して十分な空間が確保されており、採光性も良好です。
・本物件の主な設備は、個別空調、天井高2,480mm、３ＷＡＹフロアダクトとなっており、近時のオフィスニーズを充足する設備水準を有しており、また、敷地内に平面駐車場、各階に倉庫区画を有することから、荷物の搬出入を伴う営業拠点としてのオフィスニーズにも対応できます。

- 48 -

［鑑定評価サマリー］
物件名

新宿ウエストビル

鑑定評価会社価格時点

大和不動産鑑定株式会社
平成28年７月１日

鑑定評価額

1,140百万円
項目

内容（百万円）(注１)

概要等

収益価格

1,140

直接還元法による収益価格
①運営収益

1,160
71

潜在総収益

75

空室等損失

3
19

②運営費用
維持管理費
ＰＭフィー
水道光熱費

ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定。

中長期的競争力等を勘案のうえ標準化した賃料等を計上。
中長期的に安定的であると認められる空室率を査定。

5（注２）

維持管理費は実績額等を参考に、ＰＭフィーは予定Ｐ
Ｍ契約を参考に、類似不動産の水準に基づき計上。

6

修繕費

0

テナント募集費用等
公租公課

0
6

実績額等に基づき査定。
ＥＲ記載の修繕費用の年平均額及び大規模修繕費を妥当と判断し計上。
類似不動産の水準等に基づき査定。
実績額等に基づき査定。

損害保険料
その他費用

0
0

見積額を妥当と判断し計上。
更新手数料等を計上。

③運営純収益④保証金等の運用益

51
1⑤資本的支出

6

⑥純収益

46

（③＋④－⑤）⑦還元利回り4.0％

ＤＣＦ法による収益価格

1,130

割引率

3.8％

最終還元利回り

4.2％

原価法による積算価格
土地割合
建物割合

運用利回りを2.0％と査定。
ＥＲ記載の更新費用の年平均額及び大規模修繕費を妥当と判断し、ＣＭフィー相当額を考慮のうえ計上。
類似不動産の事例との比較から求める方法を標準に、投資家に対するヒアリング等も参考として査定。
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定。
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定。

951
88.6％
11.4％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項－（注１）上記は鑑定評価書に基づく収支であり、本投資法人又は資産運用会社が予測する収支ではありません。
（注２）ＰＭ業務委託予定先より、ＰＭフィーの金額を区分して開示することについて同意を得られていません。また、本物件のＰＭフィーの金額を個別に開示した場合、ＰＭ業務委託予定先が行っている他の取引に影響を与え、本投資法人の投資対象不動産に係る維持管理方針に基づく効率的なＰＭ業務の委託に支障を来たし、ひいては投資主の利益を害するおそれがあります。そのため、維持管理費とＰＭフィーを合算して記載しています。

- 49 -

（２）本募集後のポートフォリオの概要
本書の日付現在において本投資法人が保有する不動産及び信託受益権に係る信託不動産（以下「取得済資産」といいます。）並びに取得予定資産の概要は以下のとおりです。
①

取得済資産及び取得予定資産の価格及び投資比率

地域

物件名称
Ｄａｉｗａ銀座ビル
Ｄａｉｗａ銀座アネックス

特定資産の種類
不動産

期末算定価格又は取得（予定）価格
取得時鑑定評価額
（百万円）
（百万円）
（注４）
（注５）
14,10016,300

投資比率
（％）
（注６）
3.0

不動産

3,050

3,440

0.7

Ｄａｉｗａ芝浦ビル

不動産信託受益権

8,265

7,520

1.8

Ｄａｉｗａ南青山ビル

不動産信託受益権

4,550

4,360

1.0

Ｄａｉｗａ猿楽町ビル

不動産信託受益権

3,190

3,340

0.7

ＤａｉｗａＡ浜松町ビル（注７）

不動産信託受益権

2,865

3,320

0.6

Ｄａｉｗａ神宮前ビル

不動産信託受益権

2,800

2,290

0.6

Ｄａｉｗａ芝大門ビル

不動産信託受益権

2,578

2,900

0.6

Ｄａｉｗａ三崎町ビル

不動産信託受益権

2,346

2,680

0.5

Ｄａｉｗａ新橋510ビル

不動産信託受益権

2,080

2,430

0.4

Ｄａｉｗａ築地駅前ビル

不動産信託受益権

1,560

1,590

0.3

Ｄａｉｗａ築地ビル

不動産信託受益権

1,240

1,390

0.3

Ｄａｉｗａ月島ビル

不動産信託受益権

7,840

9,170

1.7

Ｄａｉｗａ日本橋堀留町ビル

不動産信託受益権

2,520

2,510

0.5

Ｄａｉｗａ麻布台ビル

不動産信託受益権

1,600

1,830

0.3

Ｄａｉｗａ京橋ビル

不動産信託受益権

3,460

3,270

0.7

Ｄａｉｗａ麹町４丁目ビル

不動産信託受益権

2,910

2,690

0.6

Ｄａｉｗａ御成門ビル
東京
新宿マインズタワー（注７）主要５区
ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ
（注１） Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル

不動産信託受益権

13,86013,1003.0

不動産信託受益権

133,800

119,000

28.6

不動産信託受益権

5,900

4,750

1.3

不動産信託受益権

2,460

2,110

0.5

Ｄａｉｗａ神保町ビル

不動産信託受益権

4,150

3,340

0.9

Ｄａｉｗａ西新橋ビル

不動産信託受益権

5,000

5,510

1.1

大和茅場町ビル

不動産信託受益権

5,600

7,570

1.2

Ｄａｉｗａ神保町３丁目ビル

不動産信託受益権

3,550

4,500

0.8

Ｅ・スペースタワー

不動産信託受益権

24,00032,500

5.1

Ｄａｉｗａ日本橋本石町ビル

不動産信託受益権

1,721

2,190

0.4

新四ｃｕｒｕｍｕビル

不動産信託受益権

9,650

12,600

2.1

Ｄａｉｗａ赤坂ビル

不動産信託受益権

9,200

12,500

2.0

Ｄａｉｗａ渋谷宮益坂ビル

不動産信託受益権

7,000

8,580

1.5

麻布グリーンテラス

不動産信託受益権

14,00015,700

3.0

Ｄａｉｗａ恵比寿４丁目ビル

不動産信託受益権

4,135

5,300

0.9

ラクアス東新宿

不動産信託受益権

8,450

10,1001.8

コンセプト青山

不動産信託受益権

9,800

11,400

2.1

神泉プレイス

不動産信託受益権

4,800

6,150

1.0

グラスシティ渋谷

不動産信託受益権

16,00017,500

3.4

リバーゲート

不動産信託受益権

28,00029,900

6.0

Ｄａｉｗａ八丁堀駅前ビル

不動産信託受益権

2,871

3,130

0.6

Ｄａｉｗａ八丁堀駅前ビル西館

不動産信託受益権

1,647

1,750

0.4

日廣ビル

不動産信託受益権

13,71014,400

2.9

キリン日本橋ビル

不動産信託受益権

8,180

8,220

1.7

- 50 -

平和東日本橋ビル

期末算定価格又は取得（予定）価格
取得時鑑定評価額
特定資産の種類
（百万円）
（百万円）
（注４）
（注５）
不動産信託受益権
6,370
6,450

スクエア代官山ビル

不動産信託受益権

2,280

2,420

0.5

新宿ウエストビル

不動産信託受益権

942

1,140

0.2

414,030

432,840

88.5

2,958

3,580

0.6

地域

物件名称

東京主要５区合計（44物件）
Ｄａｉｗａ東池袋ビル

不動産信託受益権

投資比率
（％）
（注６）
1.4

Ｄａｉｗａ品川Ｎｏｒｔｈビル

不動産信託受益権

7,710

5,870

1.6

Ｄａｉｗａ大崎３丁目ビル

不動産信託受益権

1,650

2,270

0.4

首都圏
（注２） Ｄａｉｗａ上大岡ビル

不動産信託受益権

2,000

2,470

0.4

インテグラルタワー

不動産信託受益権

15,22018,100

3.3

目黒プレイスタワー

不動産信託受益権

5,600

6,290

1.2

荻窪ＴＭビル

不動産信託受益権

3,800

4,230

0.8

38,93842,8108.3

不動産信託受益権

5,300

7,320

1.1

不動産信託受益権

9,481

11,3002.0

14,781

18,6203.2

467,749494,270

100.0

首都圏合計（７物件）
地方
Ｄａｉｗａ名駅ビル
主要都市
北浜グランドビル（注３）
地方主要都市合計（２物件）
合計（53物件）（注１）「東京主要５区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
（注２）「首都圏」とは、東京主要５区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注３）「地方主要都市」とは、大阪圏（大阪府、京都府、兵庫県）、名古屋圏（愛知県、三重県、岐阜県）及び地方自治法に定める政令指定
都市、中核市をいいます。
（注４）取得（予定）価格には、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含んでいません。
（注５）期末算定価格又は取得時鑑定評価額は、第21期末保有資産（第22期売却済資産を除きます。）については、本投資法人の規約及び投信協会の定める規則に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、森井総合鑑定株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成28年５月31日を価格時点とする価格を記載しています。また、第22期取得済資産及び取得予定資産については、「平和東日本橋ビル」につき大和不動産鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成28年４月30日を価格時点とする価格（取得時鑑定評価額）、「スクエア代官山ビル」につき株式会社谷澤総合鑑定所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成28年６月１日を価格時点とする価格（取得時鑑定評価額）、「荻窪ＴＭビル」及び「新宿ウエストビル」につき大和不動産鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成28年７月１日を価格時点とする価格（取得時鑑定評価額）を記載しています。
（注６）投資比率は、取得（予定）価格総額に対する各物件の取得（予定）価格の比率をいい、小数点以下第２位を四捨五入しています。
（注７）ＤａｉｗａＡ浜松町ビル及び新宿マインズタワーについては、本投資法人の持分に係る数値を記載しています。

- 51 -

②

信託受託者及び信託期間満了日
物件名称

信託受託者（注１）

信託期間満了日（注１）

Ｄａｉｗａ銀座ビル－－

Ｄａｉｗａ銀座アネックス－－

Ｄａｉｗａ芝浦ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成37年10月31日

Ｄａｉｗａ南青山ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成37年10月31日

Ｄａｉｗａ猿楽町ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成34年４月25日

ＤａｉｗａＡ浜松町ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成37年10月31日

Ｄａｉｗａ神宮前ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成37年10月31日

Ｄａｉｗａ芝大門ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成37年10月31日

Ｄａｉｗａ三崎町ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成37年10月31日

Ｄａｉｗａ新橋510ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成37年10月31日

Ｄａｉｗａ築地駅前ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成38年１月31日

Ｄａｉｗａ築地ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成38年１月31日

Ｄａｉｗａ月島ビル

みずほ信託銀行株式会社

平成38年３月31日

Ｄａｉｗａ日本橋堀留町ビル

みずほ信託銀行株式会社

平成38年５月31日

Ｄａｉｗａ麻布台ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成38年５月31日

Ｄａｉｗａ京橋ビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成38年６月30日

Ｄａｉｗａ麹町４丁目ビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成28年10月31日

Ｄａｉｗａ御成門ビル

みずほ信託銀行株式会社

平成28年12月31日

新宿マインズタワー(平成19年７月13日取得分)

みずほ信託銀行株式会社

平成37年９月30日

新宿マインズタワー(平成19年11月26日取得分)

みずほ信託銀行株式会社

平成37年９月30日

ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ

三井住友信託銀行株式会社

平成37年８月31日

Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成36年６月30日

Ｄａｉｗａ神保町ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成32年３月31日

Ｄａｉｗａ西新橋ビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成32年８月12日

大和茅場町ビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成33年３月31日

Ｄａｉｗａ神保町３丁目ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成33年３月29日

Ｅ・スペースタワー

三井住友信託銀行株式会社

平成33年７月７日

Ｄａｉｗａ日本橋本石町ビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成34年５月11日

新四ｃｕｒｕｍｕビル(平成24年12月３日取得分)

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成34年12月２日

新四ｃｕｒｕｍｕビル(平成25年４月12日取得分)

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成35年４月11日

Ｄａｉｗａ赤坂ビル（注２）三井住友信託銀行株式会社

平成35年８月８日

Ｄａｉｗａ渋谷宮益坂ビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成35年９月30日

麻布グリーンテラス

みずほ信託銀行株式会社

平成36年７月３日

Ｄａｉｗａ恵比寿４丁目ビル

みずほ信託銀行株式会社

平成36年11月30日

ラクアス東新宿

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成36年12月３日

コンセプト青山

三井住友信託銀行株式会社

平成37年２月28日

神泉プレイス

三井住友信託銀行株式会社

平成37年２月28日

グラスシティ渋谷

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成37年５月31日

リバーゲート

三井住友信託銀行株式会社

平成37年６月30日

Ｄａｉｗａ八丁堀駅前ビル

みずほ信託銀行株式会社

平成37年４月30日

Ｄａｉｗａ八丁堀駅前ビル西館

みずほ信託銀行株式会社

平成37年４月30日- 52 -

物件名称

信託受託者（注１）

信託期間満了日（注１）

日廣ビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成38年３月31日

キリン日本橋ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成38年５月31日

平和東日本橋ビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成38年５月31日

スクエア代官山ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成38年６月30日

新宿ウエストビル

三井住友信託銀行株式会社

平成38年７月31日（予定）Ｄａｉｗａ東池袋ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成37年10月31日

Ｄａｉｗａ品川Ｎｏｒｔｈビル

みずほ信託銀行株式会社

平成37年１月31日

Ｄａｉｗａ大崎３丁目ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成34年９月30日

Ｄａｉｗａ上大岡ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成35年２月28日

インテグラルタワー

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成36年５月31日

目黒プレイスタワー

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成37年５月31日

荻窪ＴＭビル

三井住友信託銀行株式会社

平成38年７月31日（予定）Ｄａｉｗａ名駅ビル

三井住友信託銀行株式会社

平成35年１月31日

北浜グランドビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成36年８月31日（注１）本投資法人が信託受益権ではなく不動産自体を取得している資産については各項目に「－」と記載しています。
（注２）本物件は、その一部に信託契約が設定され、残部には別の信託契約が設定されていますが、信託期間満了日が同日となっているため、まとめて表記しています。

- 53 -

③
地域

取得済資産及び取得予定資産に係る建物及び賃貸借の概要
物件名称

Ｄａｉｗａ銀座ビル
Ｄａｉｗａ銀座アネックス
Ｄａｉｗａ芝浦ビル
Ｄａｉｗａ南青山ビル
Ｄａｉｗａ猿楽町ビル
ＤａｉｗａＡ浜松町ビル
Ｄａｉｗａ神宮前ビル
Ｄａｉｗａ芝大門ビル
Ｄａｉｗａ三崎町ビル
Ｄａｉｗａ新橋510ビル
Ｄａｉｗａ築地駅前ビル
Ｄａｉｗａ築地ビル
Ｄａｉｗａ月島ビル
東
京
主
要
５
区

Ｄａｉｗａ日本橋堀留町ビル
Ｄａｉｗａ麻布台ビル
Ｄａｉｗａ京橋ビル
Ｄａｉｗａ麹町４丁目ビル
Ｄａｉｗａ御成門ビル
新宿マインズタワー（注７）
ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ
Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル
Ｄａｉｗａ神保町ビル
Ｄａｉｗａ西新橋ビル
大和茅場町ビル
Ｄａｉｗａ神保町３丁目ビル
Ｅ・スペースタワー
Ｄａｉｗａ日本橋本石町ビル

構造／階数
（注１）
SRC
B3／12F
SRC
B3／8F
SRC
B1／12F
S・SRC
B2／5F
SRC
8F
SRC
B2／10FRC
B1／4F
SRC・RC
B1／7F
S
8F
SRC
B1／8F
SRC
10F
SRC
B1／7F
S
5F
SRC
B2／7F
SRC
B2／9F
SRC
B1／8F
SRC
B2／9F
SRC
9F
S・SRC
B3／34F
RC
B1／9F
SRC
8F
S
B1／8F
SRC
B1／10F
S・SRC
B1／8F
S
9F
S・SRC
B1／15F
S
8F

建築時期
（注２）

賃貸可能
面積（㎡）
（注３）

賃貸面積
（㎡）
（注４）

テナント
総数
（注５）

稼働率
（％）
（注６）

昭和38年７月

8,175.26

7,680.00

27

93.9

昭和47年８月

2,032.11

2,032.117100.0

昭和62年10月

9,619.67

9,538.13

54

99.1

平成２年９月2,715.54

2,304.37

584.8

昭和60年６月

3,657.43

3,657.43

1

100.0

平成５年７月3,663.38

3,663.38

12

100.0

平成９年12月

2,198.61

2,198.61

4

100.0

平成８年11月

2,386.48

2,386.48

6

100.0

平成８年７月

2,137.53

2,137.53

1

100.0

昭和49年４月

2,641.56

2,326.23

6

88.0

平成８年１月2,659.59

2,659.59

6

100.0

平成２年１月1,487.82

1,328.52

4

89.2

平成８年７月8,426.85

8,426.85

3

100.0

平成５年４月2,850.81

2,850.818

100.0

昭和59年４月

1,697.88

1,697.88

10

100.0

昭和49年10月

3,265.83

3,265.83

9100.0

昭和62年10月

2,690.90

2,690.90

7100.0

昭和48年４月

11,614.92

11,614.92

7

100.0

平成７年９月45,543.97

45,012.19

35

98.8

平成18年８月

2,480.65

2,480.655100.0

昭和60年３月

2,379.31

2,379.31

8

100.0

平成９年３月

3,164.26

3,164.26

7

100.0

平成５年７月4,815.84

4,815.84

11

100.0

平成22年４月

5,899.11

5,899.11

1

100.0

平成22年２月

2,889.34

2,889.34

8

100.0

平成14年10月

13,960.87

13,960.87

6

100.0

平成22年５月

2,143.08

2,143.08

6

100.0- 54 -

地域

物件名称
新四ｃｕｒｕｍｕビル
Ｄａｉｗａ赤坂ビル

東
京
主
要
５
区

Ｄａｉｗａ渋谷宮益坂ビル
麻布グリーンテラス
Ｄａｉｗａ恵比寿４丁目ビル
ラクアス東新宿
コンセプト青山
神泉プレイス
グラスシティ渋谷
リバーゲートＤａｉｗａ八丁堀駅前ビル
Ｄａｉｗａ八丁堀駅前ビル
西館
日廣ビル
キリン日本橋ビル
平和東日本橋ビル
スクエア代官山ビル
新宿ウエストビル

構造／階数
（注１）
S・RC
B2／11F
SRC
B2／7F
S
B1／12F
S・RC
B1／6F
SRC
B1／9F
S
10F
S・RC
B1／7F
RC
B1／9F
S・SRC
B1／11F
S・SRC・RC
B2／20F
S・SRC
B1／10F
SRC
B1／9F
SRC・RC・S
B2／11F
S・SRC
7F
S
7F
S
6F
RC
4F

建築時期
（注２）

賃貸可能
面積（㎡）
（注３）

賃貸面積
（㎡）
（注４）

テナント
総数
（注５）

稼働率
（％）
（注６）

平成24年１月

6,751.31

6,751.31

18

100.0

平成２年９月8,739.17

8,739.17

20

100.0

昭和63年12月

6,327.95

6,327.95

8

100.0

平成21年９月

13,234.39

12,560.80

10

94.9

平成９年12月

2,885.64

2,885.64

1

100.0

平成22年８月

7,498.33

7,498.33

4

100.0

平成13年11月

4,421.79

4,045.73

4

91.4

平成13年９月

2,811.35

2,811.35

1

100.0

平成16年２月

8,566.73

8,566.73

11

100.0

平成６年２月32,063.06

31,621.00

85

98.6

平成18年２月

2,622.42

2,622.429

100.0

平成８年２月

1,723.15

1,723.15

8

100.0

平成３年８月6,967.61

6,924.71

7

99.3

平成11年２月

5,630.17

5,630.17

1

100.0

平成20年３月

5,015.88

5,015.88

5

100.0

平成13年３月

1,588.35

1,588.35

1

100.0

平成元年３月

1,196.89

1,196.897

100.0

275,242.79

271,713.80

464

98.7

平成５年６月4,461.47

4,461.47

7

100.0

平成３年７月6,548.17

6,548.17

14

100.0

平成19年９月

1,786.06

1,409.70

4

78.9

平成23年５月

2,630.30

2,364.57

8

89.8

平成５年６月

17,778.14

17,697.94

999.5

平成21年７月

3,519.50

3,519.50

14

100.0

平成２年11月

3,849.63

3,849.63

11

100.0

40,573.27

39,850.98

67

98.2

東京主要５区合計（44物件）
Ｄａｉｗａ東池袋ビル
Ｄａｉｗａ品川Ｎｏｒｔｈ
ビル
首
都
圏

Ｄａｉｗａ大崎３丁目ビル
Ｄａｉｗａ上大岡ビル
インテグラルタワー（注８）
目黒プレイスタワー
荻窪ＴＭビル

SRC・S
B1／9F
SRC
B1／11F
S・RC
B1／6F
S・SRC
B3／7F
S・SRC
B2／18F
S・SRC
B2／14F
SRC
B1／7F

首都圏合計（７物件）
地
方
主
要
都
市

Ｄａｉｗａ名駅ビル

S
12F

平成19年12月

7,461.90

7,461.90

24

100.0

北浜グランドビル

S・SRC
B1／16F平成20年２月

13,517.62

13,517.62

6

100.0

- 55 -

賃貸可能
面積（㎡）
（注３）

賃貸面積
（㎡）
（注４）

テナント
総数
（注５）

稼働率
（％）
（注６）

地方主要都市合計（２物件）

20,979.52

20,979.52

30

100.0

合計（53物件）

336,795.58

332,544.30

561

98.7

地域

物件名称

構造／階数
（注１）

建築時期
（注２）

（注１）「構造／階数」は、取得済資産及び取得予定資産に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。なお、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味します。
（注２）「建築時期」は、取得済資産及び取得予定資産に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
（注３）「賃貸可能面積」は、平成28年５月31日現在、取得済資産及び取得予定資産に係る建物の賃貸が可能な床面積であり、土地（平面駐車場を含みます。）の賃貸可能面積を含まず、賃貸借契約書等に表示された面積を記載しています。
（注４）「賃貸面積」は、平成28年５月31日現在エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約又は転貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
（注５）「テナント総数」は、平成28年５月31日現在効力を有する賃貸借契約又は転貸借契約に基づくエンドテナントの総数を記載しています。なお、複数の建物にまたがって入居しているテナントについては、それぞれの建物毎に計上し、記載しています。
（注６）「稼働率」は、平成28年５月31日時点の賃貸面積及び賃貸可能面積の数値を使用し、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値の小数点以下第２位を切り捨てて記載しています。
（注７）本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は、本物件全体の７分の６に相当する共有持分です。賃貸可能面積及び賃貸面積
は、建物一棟全体の７分の６に相当する面積を記載しています。
（注８）本件建物は３つの登記により構成されていますが、ここでは、その中の主要な建物の内容を記載しています。

（３）担保提供の状況
該当事項はありません。また、取得予定資産につき担保を設定する予定はありません。
（４）ポートフォリオ全体に係る事項①

ポートフォリオの分散
本募集後における取得済資産及び取得予定資産の各分散状況は、以下のとおりです。

（イ）地域別分散地域

物件数

取得（予定）価格合計
（百万円）

比率（％）
（注）

東京主要５区

44414,030

88.5

首都圏

7

38,9388.3

地方主要都市2

14,781

3.2

53467,749100.0

合計（注）比率は、取得（予定）価格総額に対する各地域毎の取得（予定）価格合計の比率をいい、小数点以下第２位を四捨五入しています。

（ロ）規模別分散規模

物件数

取得（予定）価格合計
（百万円）

比率（％）
（注）

2,000百万円未満

7

10,3602.22,000百万円以上5,000百万円未満

21

65,35314.0

5,000百万円以上10,000百万円未満

16

119,34625.5

10,000百万円以上

9

272,69058.3

53467,749100.0

合計（注）比率は、取得（予定）価格総額に対する各規模毎の取得（予定）価格合計の比率をいい、小数点以下第２位を四捨五入しています。

- 56 -

②

期末算定価格又は取得時鑑定評価額の概要
鑑定評価書の概要

期末算定価格
又は取得時
鑑定評価額
（百万円）
（注１）

価格
（百万円）

Ｄａｉｗａ銀座ビル

16,30016,6003.8

16,000

3.6

4.0

Ｄａｉｗａ銀座アネックス

3,440

3,470

3.7

3,410

3.5

3.9

Ｄａｉｗａ芝浦ビル

7,520

7,630

4.2

7,470

4.0

4.4

Ｄａｉｗａ南青山ビル

4,360

4,410

4.1

4,300

3.9

4.3

Ｄａｉｗａ猿楽町ビル

3,340

3,390

4.7

3,290

4.5

4.9

ＤａｉｗａＡ浜松町ビル
（注２）

3,320

3,380

4.0

3,300

3.8

4.2

Ｄａｉｗａ神宮前ビル

2,290

2,310

4.0

2,270

3.8

4.2

Ｄａｉｗａ芝大門ビル

2,900

2,980

3.9

2,870

3.7

4.1

Ｄａｉｗａ三崎町ビル

2,680

2,710

4.2

2,660

4.0

4.4

Ｄａｉｗａ新橋510ビル

2,430

2,480

4.3

2,370

4.1

4.5

Ｄａｉｗａ築地駅前ビル
（注３）

1,590

1,600

4.5

1,580

4.5

4.7

Ｄａｉｗａ築地ビル

1,390

1,380

4.4

1,400

4.4

4.6

Ｄａｉｗａ月島ビル

9,170

9,270

4.4

9,120

4.0

4.5

Ｄａｉｗａ日本橋堀留町ビル

2,510

2,550

4.3

2,470

4.1

4.5

Ｄａｉｗａ麻布台ビル

1,830

1,860

4.2

1,800

4.0

4.4

Ｄａｉｗａ京橋ビル

3,270

3,310

4.2

3,230

4.0

4.4

Ｄａｉｗａ麹町４丁目ビル

2,690

2,710

3.9

2,670

3.7

4.1

Ｄａｉｗａ御成門ビル

13,10013,4004.0

12,800

3.8

4.2

新宿マインズタワー（注４）

119,000

142,000

3.5

136,000

3.3

3.7

4,750

4,840

4.0

4,660

3.8

4.2

Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル

2,110

2,130

4.5

2,090

4.3

4.7

Ｄａｉｗａ神保町ビル

3,340

3,420

4.3

3,300

4.3

4.5

Ｄａｉｗａ西新橋ビル

5,510

5,640

4.0

5,460

3.8

4.2

大和茅場町ビル

7,570

7,700

3.6

7,510

3.4

3.8

Ｄａｉｗａ神保町３丁目ビル

4,500

4,600

3.6

4,450

3.4

3.8

Ｅ・スペースタワー

32,50033,1003.6

31,800

3.4

3.8

Ｄａｉｗａ日本橋本石町ビル

2,190

2,220

4.2

2,170

4.0

4.4

新四ｃｕｒｕｍｕビル

12,60012,8003.5

12,500

3.3

3.7

Ｄａｉｗａ赤坂ビル

12,50012,8003.5

12,400

3.3

3.7

Ｄａｉｗａ渋谷宮益坂ビル

8,580

8,730

3.8

8,420

3.6

4.0

麻布グリーンテラス

15,70015,8004.1

15,600

3.8

4.2

Ｄａｉｗａ恵比寿４丁目ビル

5,300

5,270

3.9

5,310

3.7

4.1

ラクアス東新宿

10,10010,500

3.5

9,940

3.3

3.7

物件名称

ＳＨＩＢＵＹＡ

ＥＤＧＥ

直接還元法

- 57 -

ＤＣＦ法

還元
利回り
（％）

価格
（百万円）

割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

鑑定評価書の概要

期末算定価格
又は取得時
鑑定評価額
（百万円）
（注１）

価格
（百万円）

コンセプト青山

11,40011,5003.6

11,300

3.3

3.7

神泉プレイス

6,150

6,230

3.6

6,120

3.5

3.8

グラスシティ渋谷

17,50017,6003.7

17,300

3.4

3.8

リバーゲート29,90030,0004.3

29,700

4.0

4.4

Ｄａｉｗａ八丁堀駅前ビル

3,130

3,280

3.7

3,070

3.5

3.9

Ｄａｉｗａ八丁堀駅前ビル西館

1,750

1,830

3.8

1,720

3.6

4.0

日廣ビル

14,40015,1003.6

14,100

3.4

3.8

キリン日本橋ビル

8,220

8,460

4.1

7,980

3.9

4.2

平和東日本橋ビル

6,450

6,650

4.1

6,370

3.9

4.3

スクエア代官山ビル

2,420

2,460

3.7

2,400

3.8

3.9

新宿ウエストビル

1,140

1,160

4.0

1,130

3.8

4.2

Ｄａｉｗａ東池袋ビル

3,580

3,640

4.4

3,550

4.2

4.6

Ｄａｉｗａ品川Ｎｏｒｔｈビル

5,870

5,980

4.5

5,750

4.3

4.7

Ｄａｉｗａ大崎３丁目ビル

2,270

2,310

4.0

2,250

3.8

4.2

Ｄａｉｗａ上大岡ビル

2,470

2,470

4.8

2,470

4.6

5.0

インテグラルタワー

18,10018,5004.0

17,900

3.8

4.2

目黒プレイスタワー

6,290

6,510

3.8

6,200

3.6

4.0

荻窪ＴＭビル

4,230

4,310

4.2

4,200

4.0

4.4

Ｄａｉｗａ名駅ビル

7,320

7,490

4.4

7,250

4.4

4.6

北浜グランドビル

11,30011,6004.0

11,100

3.8

4.2

合計

494,270524,070-

506,480

-

-

物件名称

直接還元法

ＤＣＦ法

還元
利回り
（％）

価格
（百万円）

最終還元
利回り
（％）

割引率
（％）

（注１）期末算定価格又は取得時鑑定評価額は、第21期末保有資産（第22期売却済資産を除きます。）については、本投資法人の規約及び投信協会の定める規則に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、森井総合鑑定株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成28年５月31日を価格時点とする価格を記載しています。また、第22期取得済資産及び取得予定資産については、「平和東日本橋ビル」につき大和不動産鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成28年４月30日を価格時点とする価格（取得時鑑定評価額）、「スクエア代官山ビル」につき株式会社谷澤総合鑑定所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成28年６月１日を価格時点とする価格（取得時鑑定評価額）、「荻窪ＴＭビル」及び「新宿ウエストビル」につき大和不動産鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成28年７月１日を価格時点とする価格（取得時鑑定評価額）を記載しています。
（注２）「ＤａｉｗａＡ浜松町」ビルの価格は、持分に係る価格を記載しています。
（注３）「Ｄａｉｗａ築地駅前ビル」の割引率は３年度以降（２年度まで4.4％）の数値を記載しています。
（注４）「新宿マインズタワー」の期末算定価格は持分に係る価格を記載し、直接還元法による価格及びＤＣＦ法による価格は、本物件全体に係る価格を記載しています。

- 58 -

（５）利害関係人等への賃貸状況
本書の日付現在における取得済資産及び取得予定資産の投信法上の利害関係人等又は資産運用会社の利益相
反対策ルールに定める利害関係者への賃貸状況は以下のとおりです。
テナント名

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント
株式会社

入居物件名称

Ｄａｉｗａ銀座ビル

契約期間①平成26年９月１日より平成28年８月31日まで②平成26年10月16日より平成28年10月15日まで③平成28年３月１日より平成30年２月28日まで

契約更改の方法

賃貸人・賃借人協議の上、本契約を更新することができます。
契約満了時に本契約を終了させる場合は、賃貸人及び賃借人とも６ヶ月前に文書をもって予告しな
ければなりません。賃貸人又は賃借人より契約を更新しない旨の通知が行われなかった場合は、契約期間満了の翌日より起算して更に２年間自動的に更新されるものとし、以後も同様とします。

特記事項

投資法人がその資産運用会社に対し不動産を賃貸することは、自己取引に当たり原則として禁止されていますが（投信法第195条）、投資主の保護に欠けるおそれのない場合は不動産を資産運用会
社に賃貸することが認められており（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）第117条第10号）、投資主の保護に欠けるおそれのない場合とは次のとおりに定められています（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府
令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）第222条）。
①資産運用会社が賃借している不動産を登録投資法人の資産に組み入れる場合において、当該不動産の賃貸借を継続する場合②資産運用会社が登録投資法人の不動産について賃借人の募集を行ったにもかかわらず、当該不動産を賃貸するに至らない場合において、他の賃借人の賃借条件と著しく異ならない条件で当該不動産を賃借する場合
本件の賃貸借取引においても、上記の要件に従っています。
資産運用会社が定める利益相反対策ルールでは、資産運用会社が、その利害関係者に対して本投資法人の運用資産を賃貸させる場合は、第三者作成のマーケットデータ又は意見書に基づき、市場
相場及び同種の物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、適正な賃貸条件によることとしています。また、投資法人をして、利害関係者との間で賃貸借取引を行う場合には、コンプライアン
スオフィサーによる審査、大和証券オフィス投資法人投資委員会（以下「ＤＯＩ投資委員会」といいます。）及びコンプライアンス委員会での審議の後、全員出席の取締役会における全会一致の承認を得ることとしています。なお、平成26年12月の同ルール改正後は、当該取引が投信法施行規則
第245条の２第１項各号に掲げる取引に該当する場合を除き、当該手続きを経た後で、取引に着手する前に、本投資法人役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得ることとしています。
本件の賃貸借取引では同ルールに準じた手続きにより、市場相場及び同種の物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、賃貸条件を決定しています。

業種

賃貸面積

- 59 -

投資運用業

５階①341.58㎡②194.59㎡③204.55㎡

テナント名大和プロパティ株式会社

入居物件名称

Ｄａｉｗａ日本橋堀留町ビル

契約期間

平成28年７月１日より平成30年６月30日まで

契約更改の方法

特記事項

テナント名

業種
賃貸面積

大和プロパティ株式会社

業種

北浜グランドビル

契約期間

平成28年３月16日より平成30年３月15日まで

特記事項

７階

258.84㎡

賃貸人・賃借人協議の上、本契約を更新することができます。
契約満了時に本契約を終了させる場合は、賃貸人及び賃借人とも６ヶ月前に文書をもって予告しな
ければなりません。賃貸人又は賃借人より契約を更新しない旨の通知が行われなかった場合は、契約期間満了の翌日より起算して更に２年間自動的に更新されるものとし、以後も同様とします。
資産運用会社が定める利益相反対策ルールでは、資産運用会社が、その利害関係者に対して本投資法人の運用資産を賃貸させる場合は、第三者作成のマーケットデータ又は意見書に基づき、市場
相場及び同種の物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、適正な賃貸条件によることとしています。また、投資法人をして、利害関係者との間で賃貸借取引を行う場合には、コンプライアン
スオフィサーによる審査、ＤＯＩ投資委員会及びコンプライアンス委員会での審議の後、全員出席の取締役会における全会一致の承認を得ることとしています。なお、平成26年12月の同ルール改正
後は、当該取引が投信法施行規則第245条の２第１項各号に掲げる取引に該当する場合を除き、当該手続きを経た後で、取引に着手する前に、本投資法人役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得ることとしています。
本件の賃貸借取引では同ルールに従った手続きにより、市場相場及び同種の物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、賃貸条件を決定しています。
本物件の賃借人は、転貸借を目的としており、本物件の転借人は以下のとおりです。
転借人：日の出証券株式会社

入居物件名称

契約更改の方法

貸事務所業

賃貸面積

貸事務所業
１、
２、
３、
４階

合計2,805.68㎡

賃貸人・賃借人協議の上、本契約を更新することができます。
契約満了時に本契約を終了させる場合は、賃貸人及び賃借人とも６ヶ月前に文書をもって予告しな
ければなりません。賃貸人又は賃借人より契約を更新しない旨の通知が行われなかった場合は、契約期間満了の翌日より起算して更に２年間自動的に更新されるものとし、以後も同様とします。
資産運用会社が定める利益相反対策ルールでは、資産運用会社が、その利害関係者に対して本投資法人の運用資産を賃貸させる場合は、第三者作成のマーケットデータ又は意見書に基づき、市場
相場及び同種の物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、適正な賃貸条件によることとしています。また、本投資法人をして、利害関係者との間で賃貸借取引を行う場合には、コンプライア
ンスオフィサーによる審査、ＤＯＩ投資委員会及びコンプライアンス委員会での審議の後、全員出席の取締役会における全会一致の承認を得ることとしています。なお、平成26年12月の同ルール改
正後は、当該取引が投信法施行規則第245条の２第１項各号に掲げる取引に該当する場合を除き、当該手続きを経た後で、取引に着手する前に、本投資法人役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得ることとしています。
本件の賃貸借取引は、既存の賃貸借契約を本物件の取得により承継することから、資産運用会社
がその利害関係者に対して本投資法人の運用資産を賃貸させる場合にあたらず、賃貸借取引については同ルールに従った手続きを経ていません。
本物件の賃借人は、転貸借を目的としており、本物件の転借人は以下のとおりです。
転借人：日の出証券株式会社- 60 -

５

投資リスク
以下は、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報第１

ファンドの状況

３

投資リスク」に記載された投資リスクに関する記述の全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後本書の日付現在までに、その内容について変更又は追加があった箇所は下線で示しています。
（１）リスク要因
以下には、本投資証券又は本投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資証券及び本投資法人債券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が取得した又は取得を予定している個別の不動産に特有のリスクについては、前記「４ 第21期取得済資産、第22期取得済資産及び取得予定
資産の概要 （１）第21期取得済資産、第22期取得済資産及び取得予定資産の概要」及び参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ５ 運用状況 （２）投資資産 ③その他投資資産の主要なもの（イ）投資不動産物件の概要 ｄ．個別不動産等の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は下落する可能性があり、その結果として、本投資証券又は本投資法人債券の投資家が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の減少、その他財務状況の悪化による分配金の減少が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項並びに参照有価証券報告書の記載事項を慎重に検討した上で、本投資証券又は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。
なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の提出日現在における本投資法人及び資産運用会社の判断によるものです。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
① 本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク（イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク（ロ）本投資証券の市場性に関するリスク（ハ）金銭の分配に関するリスク（ニ）収入及び支出の変動に関するリスク（ホ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク（ヘ）投資法人債券の償還・利払に関するリスク② 本投資法人の運用方針に関するリスク（イ）投資対象を単一用途に限定していることによるリスク（ロ）投資対象不動産が地域的に又は特定の物件に偏ることに関するリスク（ハ）不動産を取得又は処分できないリスク（ニ）本投資法人の外部成長戦略に関するリスク（ホ）投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク（ヘ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク（ト）金銭債権投資及び金銭債権を信託する信託受益権への投資に関するリスク（チ）特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク（イ）大和証券グループ本社への依存、利益相反に関するリスク（ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク（ハ）本投資法人の執行役員及び資産運用会社の人材に依存しているリスク（ニ）資産運用会社の兼業業務によるリスク（ホ）インサイダー取引規制に関するリスク（へ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク（ト）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク（チ）敷金及び保証金に関するリスク④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク（イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク（ロ）土地の境界等に関するリスク（ハ）賃貸借契約に関するリスク（ニ）災害等による建物の滅失、劣化及び毀損のリスク（ホ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク- 61 -

（ヘ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク（ト）法令の制定・変更に関するリスク（チ）地球温暖化対策に関するリスク（リ）売主の倒産等の影響を受けるリスク（ヌ）マスターリースに関するリスク（ル）転貸に関するリスク（ヲ）テナントの集中に関するリスク（ワ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク（カ）共有物件に関するリスク（ヨ）区分所有建物に関するリスク（タ）借地物件に関するリスク（レ）借家物件に関するリスク（ソ）開発物件に関するリスク（ツ）有害物質に関するリスク（ネ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク（ナ）不動産信託受益権の準共有等に関するリスク（ラ）フォワード・コミットメント等に係るリスク⑤ 税制等に関するリスク（イ）導管性の維持に関する一般的なリスク（ロ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク（ハ）借入れに係る導管性要件に関するリスク（ニ）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク（ホ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク（ヘ）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク（ト）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク及び支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク（チ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（リ）一般的な税制の変更に関するリスク（ヌ）減損会計の適用に関するリスク（ル）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク⑥ その他（イ）専門家報告書等に関するリスク（ロ）取得予定資産を組み入れることができないリスク①

本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク（イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク
本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、本投資証券の売却に限定されます。
本投資証券の市場価格は、金融商品取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。本投資証券又は本投資法人債券の市場価格
は、国内外の金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。
本投資法人若しくは資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落することがあります。
本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落した場合、投資主又は投資法人債権者は、本投資証券又は本投資法人債券を取得した価額で売却できない可能性があり、その結果、損失を被る可能性があります。
（ロ）本投資証券の市場性に関するリスク
本投資証券は、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他により、東京証券取引所の定める「有価証券上場規程」に規定される上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止されます。
本投資証券の上場が廃止された場合、又はその他の理由で本投資証券の東京証券取引所における売却が困難若
しくは不可能となった場合には、投資主は、本投資証券を希望する時期又は条件で換価できないか、全く換価できない可能性があり、これにより損失を被る可能性があります。

- 62 -

（ハ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人は参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針（３）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額
は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「（１）リスク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売却に伴う損益、減損損失の発生や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
（ニ）収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク (ハ) 賃貸
借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、改修工事等に要する費用
支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場
合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
（ホ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する
投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に追加発行された投資口に対しては、その期における投資口保有期間が異なるにもかかわらず、当該計算期間の期首から存在する投資口と同額の金銭の分配を行うこととなるため、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの価値に影響を与える可能性があります。
（ヘ）投資法人債券の償還・利払に関するリスク
本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の支払いが滞った
り、支払不能が生じるリスクがあります。
② 本投資法人の運用方針に関するリスク（イ）投資対象を単一用途に限定していることによるリスク
本投資法人は、不動産の中でも、主たる用途をオフィスとする不動産及びかかる不動産を裏付けとする特定資産等をその投資対象としています。従って、本投資法人の運用成績は、景気の動向に左右されるオフィスビ
ル需要に大きく影響を受けると言え、かかる要因により、本投資法人の収益は悪影響を受ける可能性があります。
（ロ）投資対象不動産が地域的に又は特定の物件に偏ることに関するリスク
本投資法人は、資産規模に対する比率として60％以上を東京主要５区に所在する主たる用途をオフィスとする不動産及びかかる不動産を裏付けとする特定資産等に投資することを投資方針としており、今後もその予定です。また、取得予定資産取得後、東京主要５区に所在する主たる用途をオフィスとする不動産及びかかる不動産を裏付けとする特定資産への投資比率は、ポートフォリオ全体の88.5％（取得（予定）価格ベース）となる予定です。このように、投資対象となる不動産が地域的に偏在していることから、首都圏における地域経済や不動産マーケットの変動、地震・台風等の災害、人口変動などの特有な事象の発生によって、本投資法人の収益に重大な悪影響が生じる可能性があります。
また、資産規模に占める割合が大きい個別の資産に関して、地震その他の災害による影響、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合、本投資法人の財務状況等に悪影響を与える可能性があります。
（ハ）不動産を取得又は処分できないリスク
不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。取得が可能であったとしても、投資採算の観点か
ら希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不動産を取得- 63 -

した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
また、資産運用会社は、大和証券グループ本社との間で、スポンサー・サポート契約を締結しており、同社から提供される物件等に関する情報に基づく物件取得の機会を活用することを検討しています。しかし、大和証券グループ本社との間のスポンサー・サポート契約は、資産運用会社に不動産に関する情報の提供を受ける
権利を与えるものにすぎず、大和証券グループ本社は、本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。すなわち、当該スポンサー・サポート契約により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適切な価格で取得できることまで確保されているわけではありません。
以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。
（ニ）本投資法人の外部成長戦略に関するリスク
本投資法人は、個別の物件購入による方法に加え、投資主価値の向上のため適切であると考える場合には、迅速な外部成長を達成するために、他の投資法人との合併による外部成長手段を用いることを排除するものではありません。
かかる合併が行われた場合、運用ガイドラインに定めるポートフォリオ構築方針とは異なる資産構成になることや本投資法人の財務状況に変動が生じる可能性があります。更に、合併により本投資法人が企図するシナジー効果又は費用削減の効果等のメリットが得られず、また、合併の条件によっては本投資法人の投資主の持分が希薄化される可能性もあり、結果として、投資主に損害を及ぼす可能性があります。
（ホ）投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、
金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発
行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、本投資法人は、保有する運用資産又はその原資産の全部又は一部を今後、新規の借入れ又は既存の借入れについて担保に供することがあります。この場合、本投資法人は、被担保債権を弁済しない限り、担保対象たる運用資産を処分し、又は運用不動産たる建物の建替等を行うに当たり、貸付人の承諾を取得する等の制限を受ける場合があります。その結果、本投資法人が必要とする時期や売却価格を含む条件で運用資産や運用
不動産を処分等できないおそれがあります。
更に、借入れ及び投資法人債の金利その他の条件やこれに関する費用は、借入時及び投資法人債発行時の市
場動向並びに投資法人債に係る格付等に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ヘ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産等に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。匿名組合に出資する場合、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資することになりますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合、意図されない課税が生じた場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権等の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権等により当該新規物件を取得できる保証がない場合があります。
（ト）金銭債権投資及び金銭債権を信託する信託受益権への投資に関するリスク- 64 -

本投資法人は、個別の物件購入による方法に加え、投資主価値の向上に適切であると考える場合には、外部成長を達成するために、不動産を担保としている金銭債権及び不動産信託受益権を担保としている金銭債権を信託する信託受益権又は担保とする債券（以下「金銭債権等」といいます。）に投資することを排除するもの
ではありません。かかる投資が行われた場合、金銭債権等の債務者から直接に担保としている不動産又は不動
産信託受益権を取得する可能性があります。
一方、金銭債権等の評価が下落した場合には、会計上の評価損が発生する可能性や、当該金銭債権等の回収を行う場合に、当初投資した金額未満しか回収することができず、投資損失が発生する可能性があります。また投資した金銭債権等が債務不履行により予定された金利・信託配当等を受け取れなくなる可能性があります。
（チ）特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資
証券への投資を行う場合、本投資法人の投資を特定目的会社が不動産等に投資することになりますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合、特定目的会社の保有する不動産等が想定した価格で売却できない場合又は導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により、本投資法人が投資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、優先出資証券については、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。更に、優先出資証券への投資は、特定目的会社が開発する新規物件に係る優先交渉権等の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権等により当該新規物件を取得できる保証がない場合があります。
③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク（イ）大和証券グループ本社への依存、利益相反に関するリスク
大和証券グループ本社は、本書の提出日現在、資産運用会社の発行済株式の全てを保有しており、資産運用会社の親会社に該当します。大和証券グループ本社は資産運用会社の一部の役職員の出向元であり、また、資産運用会社の取締役の一部及び監査役には、同社又はその子会社が兼職先となっている者がいます。更に、資産運用会社は、大和証券グループ本社とスポンサー・サポート契約を締結しています（スポンサー・サポート
契約については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 １ 投資法人の概況（３）投資法人の仕組み ② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の運営上の役割、名称及び関係業務の概要」をご参照下さい。）。
すなわち、本投資法人及び資産運用会社は、大和証券グループ本社と密接な関係を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する影響は相当程度高いということができます。
従って、本投資法人及び資産運用会社が大和証券グループ本社との間で、本書の提出日現在における関係と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
更に、本投資法人や資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、大和証券グループ本社若しくはそのグ
ループ会社又はこれらの会社が運用するファンドとの間で取引を行う場合や物件を共同して運用・維持する場
合、大和証券グループ本社若しくはそのグループ会社又はこれらの会社が運用するファンドの利益を図るために、本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、本投資法人の投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
（ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、すべての執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財務的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
また、資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

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なお、資産運用会社の役職員には、大和証券グループ本社又はその子会社からの出向者である者及びそれらの会社が兼職先となっている者がいます。また、資産運用会社の役職員は、大和証券グループ本社の株式を取得することがあります。このため、大和証券グループ本社を含む大和証券グループと本投資法人の間に利益相反関係が生ずる場面では、資産運用会社の当該役職員と本投資法人との間でも同様に利益相反関係が生じる可能性があります。
このほかに、資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、ＰＭ会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の維持・向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財務的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ハ）本投資法人の執行役員及び資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び資産運用会社の個々の人材の能力、経験、ノウハウに大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、又は将来的に必要とされる人材が確保できない場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
（ニ）資産運用会社の兼業業務によるリスク
資産運用会社は、平成22年３月24日付で、金融商品取引法第28条第３項に規定する投資助言・代理業を金融
商品取引業の業務に追加する変更登録を完了し、投資助言業務を開始しました。投資助言業務における顧客と本投資法人が、特定の資産の賃貸借、取得又は処分に関して競合する場合において、投資法人の投資運用業に際して取得したテナントや物件等に関する情報を本投資法人のために利用せず投資助言業務の顧客に提供する等、資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、投資助言業務における顧客の利益を優先し、その結果、本投資法人の利益を害することとなる可能性が存します。資産運用会社は、これら利益相反その他の弊害の防止を目的として、適切かつ合理的な措置を講じるよう努めています。具体的には、資産運用会社は、同社の社内規程において、投資助言業務においては、本投資法人、大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人（ＤＲＰ）又は日本ヘルスケア投資法人（ＮＨＩ）の運用対象とはならない物件を取得する場合を除き、新規物件取得に関する助言業務は行わないこととしています。また、投資助言業務の顧客である投資組合等と本投資法
人との間の物件取引を制限することにより、利益相反が生ずる場面を極力回避しています。
また、資産運用会社は、平成24年５月９日付で、資産運用会社が行う投資運用業の種別として投資一任契約に基づく投資運用業を追加する変更届出を、平成24年５月30日付で、金融商品取引法第28条第２項に規定する
第二種金融商品取引業を金融商品取引業の業務に追加する変更登録を、それぞれ完了しました。これらにより資産運用会社は本投資法人以外の投資法人又は不動産ファンド等の資産運用業務を受託することが可能となっています。資産運用会社の顧客である他の投資法人又は不動産ファンド等と本投資法人が、特定の資産の賃貸
借、取得又は処分に関して競合する場合、資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず当該他の投資法人又は不動産ファンド等の利益を優先し、あるいはかかる取扱いをしない場合においても、同一の資産運用会社が運用する投資法人及び不動産ファンド等において取得機会が競合する結果、本投資法人の資産の賃貸借や取得又は処分に悪影響を及ぼす可能性が存します。この点に関しては、投資一任業務の投資対象を主たる用途がオフ
ィス以外である不動産等とすることで、主たる用途をオフィスとする不動産及びかかる不動産を裏付けとする
特定資産等を投資対象とする本投資法人との間で、利益相反が生じることを防止しています。
なお、資産運用会社は、平成24年12月17日付で非上場のオープン・エンド型不動産投資法人であるＤＲＰの設立を行い、平成25年１月15日付で登録され、その資産の運用を受託しています。ＤＲＰの投資対象は主たる用途を居住用施設とする不動産等であるため、主たる用途をオフィスとする不動産及びかかる不動産を裏付けとする特定資産等を投資対象とする本投資法人との間で、資産の賃貸借や取得又は処分等に関して利益相反が生じることを回避しています。
また、資産運用会社は、平成26年１月７日付でクローズド・エンド型不動産投資法人であるＮＨＩの設立を行い、平成26年２月５日付で登録され、その資産の運用を受託しています。ＮＨＩは平成26年11月５日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しています。ＮＨＩの投資対象はヘルスケア施設（主たる用途を有
料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅及び認知症高齢者グループホームとする建物を含みますがこれらに限られません。）であるため、主たる用途をオフィスとする不動産及びかかる不動産を裏付けとする特定資産等を投資対象とする本投資法人との間で、資産の賃貸借や取得又は処分等に関して利益相反が生じることを回避しています。
金融商品取引法上、資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し善良な管理者の注意をもって、本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することが義務づけられております（金融商品取引法第42条）。更に、資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務を担当する部署を投資助言業務及び投資一任業務- 66 -

を担当する部署とは別の部署とした上で、双方の部署がそれぞれ有する情報を適切に管理することにより、上記のような弊害の未然防止に努めています。
兼業業務による弊害が生じないよう、上記のような措置がとられていますが、これらの措置が適切に運用されない場合には、本投資法人及び投資主に損害が発生する可能性があります。
（ホ）インサイダー取引規制に関するリスク
本投資法人の発行する投資口及び投資法人債の取引は、金融商品取引法が定めるインサイダー取引規制の対象になっています。
本投資法人の投資口につきインサイダー取引規制に違反する行為が行われた場合には、投資家の本投資口又は不動産投資信託証券市場に対する信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影
響をもたらすおそれがあります。
（へ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォ
リオ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
また、本投資証券について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運用形態等が他の投資主の想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。
（ト）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配に与ることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
（チ）敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
④

不動産及び信託の受益権に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報第１

ファンドの状況

２

投資方針 （２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、不動産等及び不動産対応証券です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産
又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。従って、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ネ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」及び「（ナ）不動産信託受益権の準共有等に関するリスク」
をご参照下さい。

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（イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、当該行政法規の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証や建物が適正に施工されているとの保証はなく、取得時には想定し得ない隠れた構造上その他の欠陥・瑕疵の存在等が取得後に判明するおそれもあります（建物の施工を請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。）。本投資
法人は、状況によっては、前所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。更に、取得資産の売主は、いずれも主として不動産信託受益権の保有のみを目的とする法人で契約上瑕疵担保責任を負うこととされている場合であっても、瑕疵担保責任を負担するに足りる資力を有しない可能性があります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるをえなくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅地建物取引業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。従って、本投資法人が不動産を売却する
場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。隣地との越境や境界紛争に起因して損害賠償を請求される可能性もあります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
（ロ）土地の境界等に関するリスク
我が国においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地の所有者若しくは占有者からの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ハ）賃貸借契約に関するリスク
ａ．賃貸借契約の解約リスク、更新がなされないリスク
賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了した
り、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。なお、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によって解約ペナルティが減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。以上のような事由により、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
ｂ．賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法（平成14年
法律第154号。その後の改正を含みます。以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続その他の倒産手
続（以下、併せて「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった
場合には、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

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ｃ．賃料改定に係るリスク
テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
従って、本書の提出日現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
ｄ．賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
（ニ）災害等による建物の滅失、劣化及び毀損のリスク
火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投
資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
（ホ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、前記「（ニ) 災害等による建物の滅失、劣化及び毀損のリスク」と同様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価値が下落する可能性があります。
（ヘ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。本投資法人はいわゆる新耐震基準を満たさない既存不適格物件を取得する可能性があります。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致させる必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。）又は地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じた
り、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付された
り、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

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（ト）法令の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず保有不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法
令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法又は収用、再開発若しくは区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
（チ）地球温暖化対策に関するリスク
法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の不動産の所有者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度創設又は拡充に伴い、排出量削減のための建物改修工事を実施したり、排出権などを取得する等の負担を余儀なくされる可能性があります。
（リ）売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人が、債務超過の状況にある等、財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、当該不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、不動産の取得時において、売主とその前所有者の間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主とその前所有者の間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
（ヌ）マスターリースに関するリスク
本投資法人が運用する不動産は、マスターリース会社（転貸人）が本投資法人又は信託受託者（賃貸人）とマスターリース契約を締結した上でエンドテナント（転借人）に対して転貸する、マスターリースの形態をとる場合があります。
マスターリースの形態をとる不動産においては、マスターリース会社の財務状態が悪化した場合、エンドテ
ナントからマスターリース会社に賃料が支払われたにもかかわらず、マスターリース会社から本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
（ル）転貸に関するリスク
賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほ
か、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約
上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ヲ）テナントの集中に関するリスク
不動産が一又は少数のテナントに賃貸される場合は、当該テナントの退去、支払能力の悪化、利用状況その他の事情により、当該不動産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。更に、かかるテナントが退去する場合には、敷金等の返還のために一度に多額の資金を要し、また大きな面積の空室が生じ当該不動産の収益が急激に悪化することがあるとともに、新テナントを誘致するのに時間を要し、かつ、場合によってはテナン
トに有利な条件での契約を求められ、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。

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（ワ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人が暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年法律第77号。その後の改正を含みます。）に定める暴力団、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和23年法律第122号。その後の改正を含みます。）の規制対象となる風俗営業者である場合には、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の稼働率や賃料水準が低下する
可能性があります。
（カ）共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の利用が妨げられるおそれがあります。
更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び当該分割請求において、現物分割が不可能又は分割によりその価格を著しく減少させるおそれがあるときには、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第２項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、特約の有効期間（５年が最長ですが、５年を限度に更新することも可能です。）が満了していたり、その特約が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産等手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。但し、共有者は、倒産等手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。従って、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されており、本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。新共有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、共有者間の協定書等において、当該不動産の持分を処分するに際し、他の共有者の先買権又は優先交渉権、事前同意の取得その他処分における一定の手続の履践等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が持分を処分する際に事前に優先交渉を他の共有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権と解されるおそれがあり、また、敷金返還
債務は不可分債務になると一般的には解されており、本投資法人は、他の共有者（賃貸人）の債権者により当該他の共有者の持分を超えて賃料債権全部が差し押えられたり、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行しない場合に、敷金全部の返還債務を負わされる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、自己の持分に応じた賃料債権相当額や他の共有者のために負担拠出した敷金返還債務相当額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、償還を受けることができないおそれがあります。また、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、当該不動産やその持分が法的手続の対象となる、又は、劣化する等の可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
（ヨ）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。
区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別- 71 -

段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができるため、本投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更される可能性があります。新区分所有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、管理規約等において当該不動産の区分所有権を処分する
場合に他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、処分における一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が区分所有権を処分する際に事前に優先交渉を他の区分所有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
また、区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができます。その結果、本投資法人の不動産関連資産の価値や収益は、他の区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。
加えて、他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない
場合、本投資法人が不動産関連資産の劣化を避けるため、その立替払を余儀なくされるおそれがあります。これらの場合、本投資法人は、他の区分所有者に係る立替払金の償還を請求することができ、かかる請求権については区分所有法第７条により担保権（先取特権）が与えられていますが、当該他の区分所有者の資力の如何によっては、償還を受けることができない可能性があります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。
区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。但し、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができません（区分所有法第23条）。
また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
（タ）借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場
合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法第４条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普
通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記の正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、土地上の抵当権等の実行によ
り第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないとき又は抵当権等の実行が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場
合には、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払があらかじめ約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上、借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
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借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す
可能性があります。
（レ）借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独
で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記(タ)「借地物件に関するリスク」の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
（ソ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、将来、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するためにあらかじめ開発段階
で売買契約を締結する可能性があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する
場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ツ）有害物質に関するリスク
本投資法人が土地、土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地等の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合
において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やＰＣＢが保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人にかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
（ネ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形態で取得することがあります。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を保有するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、原則として、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。従って、本投資法
人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリ
スクを負担することになります。
信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更
に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は、原則として債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、株式や社債のような典型的な有価証券ほどの流動性がありません。
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信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの。以下「旧信託法」といいます。）の解釈上及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。以下「新信託法」といいます。）上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負った場合には、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法
人が不測の損害を被る可能性があります。
更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
（ナ）不動産信託受益権の準共有等に関するリスク
不動産信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、不動産信託
受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。従って、
本投資法人の意向に関わりなく他の準共有者が変更される可能性があります。これに対し、準共有者間の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履行義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。その他、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
（ラ）フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産又は不動産を信託する信託の受益権を取得するに当たり、いわゆるフォワード・コミ
ットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に代金支払い・物件引渡しを行う
ことを約する契約）等を行うことがあります。かかる売買契約が、買主の都合により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負うことになります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は不動産を信託する信託の受益権の売買価格に対して一定割合の違約金が発生する旨の合意がなされることもあります。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、代金支払い・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取引取得資金を調達できない場合
等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払いにより、本投資法人の財務状態が悪化する可能性があります。
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税制等に関するリスク（イ）導管性の維持に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、後記「６ 課税上の取扱い」に記載する配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のものについては、計算期間毎に判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たすよう努めていますが、今後、本投資法人の投資主の異動・減少、海外投資主比率の増加、資金の調達先、分配金支払原資の制限・不足、法律の改正その他の要因に
より導管性要件を満たすことができない計算期間が生じる可能性があります。現行税法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の救済措置が設けられていないため、後記(ホ)「同族会
社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク」に記載する同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない理由により要件を満たすことができなかった場合においても、配当等の額を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資証券の市場価格に影響を及ぼすこともあります。
なお、課税上の取扱いについては、後記「６

課税上の取扱い」をご参照下さい。

（ロ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
平成21年４月１日以後終了した計算期間に係る導管性要件のうち、租税特別措置法施行令（昭和32年政令第43号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法施行令」といいます。）に規定する配当可能利益の額の90％超の金銭の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の- 74 -

税引前の会計上の利益を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされています。従って、会計処理と税務上の取扱いの差異により、又は90％の算定について税務当局の解釈・運用・取扱いが本投資法人の見解と異なること等により、過大な税負担が発生した場合には、この要件を満たすことが困難となる計算期間が生じる場
合があり得ます。なお、平成27年４月１日以後に開始する計算期間については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（後記「６ 課税上の取扱い」をご参照下さい。）を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
（ハ）借入れに係る導管性要件に関するリスク
税法上、上記の各計算期間毎に判定を行う導管性要件のひとつに、借入れを行う場合には投資法人が租税特別措置法に規定する機関投資家以外の者から借入れを行っていないことという要件があります。従って、本投資法人が何らかの理由により上記機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、又は、保証金若しく
は敷金の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する
可能性があります。
（ニ）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク
本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入れ又は投資法人債の発行に際しての財務制
限条項上、一定額を内部留保しなければならない等、配当原資となる資金が不足する場合は、借入金や資産の処分により配当原資を確保する場合があります。しかしながら、導管性要件に基づく借入先の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の金額が租税特別措置法施行令に規定する配当可能利益の額の90％超とならない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（ホ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
各計算期間毎に判定を行う導管性要件のうち、計算期間終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令で定めるものに該当していないこと（発行済投資口の総数又は一定の議決権総数の50％超が１人の投資主グループ
によって保有されていないこと等）とする要件、すなわち、同族会社要件については、本投資証券が市場で流通することにより、公開買付等により、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果として満たされなくなる計算期間が生じるリスクがあります。
本投資法人が同族会社要件を満たさなくなった場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（ヘ）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
税法上、導管性要件のひとつに、計算期間末において投資法人の投資口が租税特別措置法に規定する機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保有される（上記の機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（ト）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク及び支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、過年度における支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスクがあります。現行税法上このような場合の救済措置が設けられていないため、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（チ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、本書の提出日現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができな
い場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。

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（リ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。
（ヌ）減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号
平成15年10月31日）が、平成17年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期計算期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、平成27年４月１日以後に開始する計算期間については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
（ル）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
本投資法人において納税義務が発生した場合に、納付原資の不足等の事情により納期限内に納税が完了しない可能性があります。この場合、遅延納付となった税額に対し遅延期間に応じ延滞税等が発生し、納税が発生した事業年度の投資家への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
⑥ その他（イ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産の価格調査による調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
建物状況調査レポート及び地震リスク分析レポート等は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び施設管理者への聞取りを行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出されるＰＭＬ値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。ＰＭＬ値
は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
（ロ）取得予定資産を組み入れることができないリスク
本投資法人は、本書の日付以降、前記「４ 第21期取得済資産、第22期取得済資産及び取得予定資産の概要」に記載の取得予定資産を取得する予定です。これに関連し、本投資法人は、取得予定資産たる不動産信託
受益権の保有者との間で、売買契約を締結しています。
しかしながら、本書の日付以後資産取得までの間に、かかる契約に定められた一定の条件が成就しないこと
により、又は、市場環境、資金調達環境等の著しい変動、売主若しくは本投資法人又は取得予定資産に関する個別の事情等によりかかる契約が解除され、本投資法人が上記資産を予定どおりに取得することができない可能性があります。その場合、本投資法人は見込んでいた営業収益をあげられず、その結果、１口当たり分配金が見込んでいた額を下回ることとなる可能性があります。
（２）投資リスクに対する管理体制
本投資法人及び資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。

- 76 -

①

本投資法人の体制
本投資法人は、投信法に基づき適法に設立されており、執行役員１人及び監督役員２人並びにすべての執行役
員及び監督役員により構成される役員会により運営され、原則として毎月１回の頻度で開催される役員会で、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び資産運用会社の重要な業務遂行状況の報告を行っております。
この報告により、資産運用会社又はその利害関係者等から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手
し、執行役員の業務遂行状況を適時に監視できる体制を維持しています。
本投資法人は、役員会において内部者取引管理規程を定め、インサイダー取引の防止に努めています。この規定に違反しないための牽制機能として懲罰規程も定めております。

②

資産運用会社の体制
資産運用会社は、取締役会においてリスク管理規程を定め、各種リスク管理を行うため、取締役の中から代表取締役が指名する者をリスク管理統括責任者として任命し、投資企画部、投資オリジネーション部、資産運用部、ファンド運用部、営業推進部、財務部、総務部及び経営企画部の各部長をリスク管理責任者としています。
これによりリスクを総合的に管理できる体制を整備しています。リスク管理統括責任者は、リスク管理の状況について少なくとも３ヶ月に１回、コンプライアンス委員会及び取締役会に報告しています。コンプライアンス委
員会には、外部から招聘したコンプライアンスに精通した社外専門家が参加しており、これにより一定の外部牽制機能を確保しています。なお、コンプライアンス委員会及び取締役会は、原則として１ヶ月に１回開催され、必要に応じて随時リスク管理統括責任者に報告を求めることができることになっております。
資産運用会社は、コンプライアンス規程等を定めて、法令等の遵守、受託者としての善管注意義務及び忠実義務を果たすよう最善の努力を図っております。
また、内部者取引管理規程及び役職員の有価証券の売買に関する規程を整備し、資産運用会社の役職員によるインサイダー取引の防止に努めております。

６

課税上の取扱い
本書の提出日現在、日本の居住者又は日本法人である投資主に対する課税及び投資法人の課税上の一般的取扱
いは、以下のとおりです。なお、税法等が改正された場合は、以下の内容が変更になることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
① 個人投資主（イ）配当等の額に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る金銭の分配のうち、本投資法人の利益及び一時差異等調整引当額の増加からなる金額（以下本「６ 課税上の取扱い」において「配当等の額」といいます。）は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われます。また、本投資法人の投資口（以下本「６ 課税上の取扱い」において「本投資口」ということがあります。）は金融商品取引所に上場されている株式等として取り扱われ、配当等の額を受け取る際には原則として20％の税率により源泉徴収された後、総合課税の対象となります。但し、二重課税の調整措置を目的として設けられている配当控除の適用はありません。また、本投資法人の配当等の支払に係る基準日において、その有する投資口数が本投資法人の発行済投資口の総数の３％未満である個人投資主が支払を受ける配当等の額については、上場株式等の配当等として以下のような取扱いがなされます。な
お、大口個人投資主は、原則として20％の税率により所得税が源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されます。また、平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間、源泉徴収される配当等の額に係る所得税の額に対して2.1％の税率により復興特別所得税が源泉徴収されます。
ａ．個人投資主が受け取るべき上場株式等の配当等の源泉徴収税率は、原則として20％（所得税15％、住民税
５％）となります。また、個人投資主は、上場株式等の配当等の金額にかかわらず、総合課税に代えて源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の特例を選択できます。
ｂ．個人投資主が受け取るべき上場株式等の配当等に係る配当所得については、確定申告を行う場合には総合課税による申告に代えて20％の税率（所得税15％、住民税５％）による申告分離課税が選択できます。また、上場株式等の譲渡損失の金額がある場合には、一定の要件の下、申告分離課税の選択をした上場株式等の配当所得等の金額から控除することができます。
ｃ．個人投資主が受け取るべき上場株式等の配当等については、金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内に受け入れることを選択できます。
ｄ．平成26年１月１日から平成35年12月31日までの期間、少額投資非課税制度（NISA）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（新規投資額で毎年100万円を上限。但し、平成28年分以降は120万円を上限。）に係る配当等で、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課税されません。なお、非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳以上である方に限ります。

- 77 -

ｅ．平成28年４月１日から平成35年12月31日までの期間、未成年者少額投資非課税制度（ジュニアNISA）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（新規投資額で毎年80万円を上限。）に係る配当等で、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課税されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳未満である者又はその年中に出生した者に限ります。
（注）一時差異等調整引当額は、利益を超える金銭の分配で、投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号に定義される金額をいいます。
（ロ）出資等減少分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超える金銭の分配（分割型分割及び組織変更による事由を除きます。）のうち、一時差異等調整引当額の増加額以外のもの（以下本「６ 課税上の取扱い」において「出資等減少分配」といいます。）は、出資総額等の減少額として扱われ、この金額のうち本投資法人の税務上の資
本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（計算方法については下記（注１）参照）として上記(イ）における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額から、みなし配当を差引いた金額は、本投資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます。この譲渡収入に対応す
る譲渡原価は下記（注２）のように計算されます。譲渡に係る収入金額から譲渡原価を差引いた金額（注３）は、株式等の譲渡所得として原則として下記(ハ）と同様の課税を受けます。
出資等減少分配に係る分配金を受領した後の投資口の取得価額は、当該分配金を受領する直前の投資口の取得価額から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。
（注１）みなし配当 ＝ 出資等減少分配額 － 投資法人の税務上の資本金等の額のうち各投資主の投資口に対応する部分** 投資法人の税務上の資投資法人の出資等減少分
本金等の額のうち各投＝ 配直前の税務上の資本金 ×
資主の投資口に対応す
等の額
る部分
一定割合†

一定割合†

各投資主の出資等減少分配直
前の所有投資口数／投資法人
×の出資等減少分配直前の発行
済投資口の総口数

投資法人の出資等減少分配による出資総額等の減少額（小数第３位未満切上げ）＝
投資法人の税務上の前々期末純資産価額（＋ 前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に増加した税務上の資
本金等の額 － 前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に減少した
税務上の資本金等の額）（注２） 譲渡収入の額＝

譲渡原価の額 ＝出資等減少分配額－

みなし配当

出資等減少分配直前の投資口の取得価
× 一定割合†額投資法人の出資等減少分配による出資

一定割合†

＝

総額等の減少額投資法人の税務上の前々期末純資産価（小数第３位未満切上げ）

額（＋ 前々期末から当該出資等減少分
配の直前の時までの間に増加した税務上の資本金等の額 － 前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に減少した税務上の資本金等の額）（注３）

譲渡損益の額 ＝譲渡収入の額 － 譲渡原価の額

なお、（注１）のみなし配当の額及び（注２）の一定割合については、本投資法人から通知します。

- 78 -

（ハ）投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が上場投資口である本投資法人の投資口を譲渡する場合の税率は、原則20％（所得税15％、住民税５％）の税率により課税されます。
本投資法人の投資口の譲渡に際して譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等の金額との通算は認められますが、一般株式等（上場株式等以外の株式等をいいます。）に係る譲渡所得等の金額との通算は認められません。また、株式等の譲渡に係る譲渡所得等の合計額が損失となった場合は、その損失は他の所得と通算することはできません。但し、金融商品取引業者等を通じて上場投資証券たる投資口を譲渡等した場
合には、以下の特例の対象となります。なお、平成25年１月１日から平成49年12月31日までの各年分の株式等に係る譲渡所得等に課される所得税の額に対して 2.1％の税率により復興特別所得税が課されます。
ａ．その年分の上場株式等に係る譲渡損失の金額があるとき又はその年の前年以前３年内の各年に生じた上場株式等に係る譲渡損失の金額（前年以前に既に控除したものを除きます。）があるときは、確定申告によりこれらの損失の金額を上場株式等に係る配当所得等の金額（上場株式等に係る利子所得の金額及び配当所得の金額で、申告分離課税を選択したものに限ります。）から控除することができます。
ｂ．上場株式等の譲渡等により生じた譲渡損失のうちその譲渡日の属する年分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額の計算上控除しきれない金額（上記ａ．の適用を受けている場合には適用後の金額）は、一定の要件の下で、その年の翌年以後３年内の各年分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額からの繰越控除が認められます。この規定の適用を受ける場合は、譲渡損失が生じた年以降、連続して確定申告書及び譲渡損失の金額の計算に関する明細書等の提出が必要です。
ｃ．金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内において譲渡等をした場合の所得に関しては源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が認められます。源泉税率は、20％（所得税15％、住民税５％）となります。
ｄ．金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内に上場株式等の配当等を受け入れることを選択した場合において、その年中にその源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡損失の金額があるときは、その年中に受け入れた源泉徴収選択口座内における上場株式等の配当等の額の総額からその譲渡損失の金額を控除した金額に対して源泉徴収税率を適用して所得税の計算が行われます。
ｅ．平成26年１月１日から平成35年12月31日までの期間、少額投資非課税制度（NISA）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（新規投資額で毎年100万円を上限。但し、平成28年分以降は120万円を上限。）について、非課
税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課税されません。なお、非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳以上である方に限ります。
ｆ．平成28年４月１日から平成35年12月31日までの期間、未成年者少額投資非課税制度（ジュニアNISA）に基
づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（新規投資額で毎年80万円を上限。）について、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課税されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳未満である者又はその年中に出生した者に限ります。
（注１）上記ｅ．における非課税口座及びｆ．における未成年者口座での譲渡損失が生じても、本（ハ）ａ．
の上場株式等に係る配当所得等の金額からの控除及び本（ハ）ｄ．の上場株式等の配当等の額からの控除、並びに本（ハ）ｂ．の譲渡損失の繰越控除は適用できません。
（注２）平成28年１月１日以降、株式等は上場株式等（金融商品取引所に上場されている株式等や国債、地方債、公募公社債等をいいます。）と一般株式等（上場株式等以外の株式等をいいます。）に区分され、株式等を譲渡した場合はそれぞれ別々の申告分離課税制度となりました。
②

法人投資主

（イ）配当等の額に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る配当等の額は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の事
業年度において益金計上されます。本投資法人の投資口は金融商品取引所に上場されている株式等として取り扱われ、配当等の額を受け取る際には原則として20％の税率により源泉徴収がされますが、この源泉税は利子配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。なお、平成26年１月１日以後に支払を受ける配当等の額については15％に軽減されています。受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。また、平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間、源泉徴収される配当等の額に係る所得税の額に対して 2.1％

- 79 -

の税率により復興特別所得税が源泉徴収されます。源泉徴収された復興特別所得税は、法人税の額から控除されます。
（ロ）出資等減少分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配のうち本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する
金額を超える金額がある場合には、みなし配当として上記(イ）における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額から、みなし配当を差引いた金額は本投資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます。譲渡に係る収入金額から譲渡原価を差引いた金額は譲渡損益として課税所得に算入されます。みなし配当、譲渡原価、譲渡損益の計算方法は個人投資主の場合と同様です。
出資等減少分配を受けた後の投資口の帳簿価額は、この出資等減少分配を受ける直前の投資口の帳簿価額から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。
（ハ）投資口の期末評価方法
法人投資主による本投資口の期末評価方法については、税務上、本投資口が売買目的有価証券である場合には時価法、売買目的外有価証券である場合には原価法が適用されます。なお、会計上は、売買目的有価証券の場合は税法と同様に時価法が適用されますが、売買目的外有価証券のうちその他有価証券に分類される投資口に関しても原則として時価法（評価損益は原則として純資産の部に計上）の適用があります。
（ニ）投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡損益は、法人税の計算上、益金又は損金として計上されます。
③ 本投資法人の税務（イ）配当等の額の損金算入要件
税法上、導管性要件を満たす投資法人に対しては、その投資ビークルとしての特殊性に鑑み、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。
配当等の額を損金算入するために満たすべき導管性要件のうち主要な要件は次のとおりです。
ａ．配当等の額が租税特別措置法施行令に規定する配当可能利益の額の90％超であること。
ｂ．他の法人（租税特別措置法施行規則に規定するものを除きます。）の発行済株式又は出資の総数又は総額の50％以上を有していないこと。
ｃ．租税特別措置法に規定する機関投資家以外の者から借入れを行っていないこと。
ｄ．事業年度の終了時において同族会社のうち租税特別措置法施行令で定めるものに該当していないこと。
ｅ．投資口の発行価額の総額のうち国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約において記載されていること。
ｆ．設立時における投資口の発行が公募でかつ発行価額の総額が１億円以上であること、又は投資口が事業年度の終了時において50人以上の者又は租税特別措置法に規定する機関投資家のみによって所有されていること。
（ロ）不動産流通税の軽減措置
ａ．不動産取得税
一般に不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税価額の４％の税率により課されます。こ
の税率は、住宅及び土地の取得については平成30年３月31日までは３％となります。なお、以下の一定の要件等を満たす投資法人が平成29年３月31日までに取得する不動産に対しては、不動産取得税の課税価額が５分の２に軽減されています。
（ⅰ）規約に資産の運用の方針として、特定不動産（投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の当該投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（以下「特定不動産の割合」といいます。）を75％以上とする旨の記載があること。
（ⅱ）投資法人から投信法第198条の規定によりその資産の運用に係る業務を委託された投信法第２条第21項に規定する資産運用会社が、宅地建物取引業法第50条の２第１項の認可を受けていること。
（ⅲ）資金の借入れをする場合には、地方税法施行規則に規定する適格機関投資家からのものであること。
（ⅳ）運用する特定資産が次に掲げる要件のいずれかに該当するものであること。
イロ

特定不動産の割合が75％以上であること。
本軽減規定の適用を受けようとする不動産を取得することにより、特定不動産の割合が75％以上となること。

- 80 -

（ⅴ）投信法第187条の登録を受けていること。
ｂ．特別土地保有税
平成15年度以後当分の間、特別土地保有税の課税は停止されています。
ｃ．登録免許税
一般に不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税価額の２％の税率により課されます。但し、売買により取得する土地については、平成29年３月31日までは1.5％に税率が軽減されています。また、上記ａ．（ⅰ）乃至（ⅴ）に掲げる要件等を満たす投資法人（借入要件に関し、適格機関投資家の範囲については、金融商品取引法の規定に従います。）が取得する不動産については当該取得後１年以内に登記を受ける場合には、登録免許税の税率が平成29年３月31日までは1.3％に軽減されています。

７

投資主総会の開催

本投資法人は、平成28年８月19日に第９回投資主総会を開催します。そのため、平成28年８月19日に第９回投資主総会（以下「本投資主総会」といいます。）を開催する旨の投資主総会開催に関する公告を平成28年６月８日付で行っています。
なお、本投資法人の規約第15条第一文の規定に従い、本投資主総会のための基準日が平成28年５月末日となるため、本募集に応じて本投資口を取得した投資主は、当該取得した本投資口について、本投資主総会において議決権を行使することはできません。
本投資主総会の目的である事項及びその概要は以下のとおりです。
決議事項及びその概要
第１号議案： 規約変更の件(1)

投資法人における会計と税務の処理の差異（税会不一致）の問題に関して、投信法、投資法人の計算に関する規則及び租税特別措置法等の改正に伴い、本投資法人における課税負担の軽減を目的として本投資法人が適切と判断した場合、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができる旨の変更を行うものです（現行規約第32条

第２号）。
(2) 投信法施行規則の改正により、不動産等資産（投信法施行規則第105条第１号ヘにおいて定義される意味を有します。）に再生可能エネルギー発電設備及び公共施設等運営権等が追加されたことに伴い、本投資法人の主たる投資対象を不動産等資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権とする旨の規定に変更するものです（現行規約別紙１「資産運用の対象及び方針」（資産運用の基本方針））。
(3)

投資信託及び投資法人に関する法律施行令（以下「投信法施行令」といいます。）の改正
により、特定資産（投信法施行令第３条に定める特定資産をいいます。）に該当する資産が追加されたことに伴い、本投資法人の資産運用の対象となる資産の種類として、再生可能エネルギー発電設備及び公共施設等運営権を追加するものです（変更案別紙１「資産運用の対象及び方針」（資産運用の対象）４．(８)及び(９)並びに５．(５)）。また、再生可能エネルギー発電設備及び公共施設等運営権に係る投資制限を明確にするための規定を(4)追加するものです（変更案別紙１「資産運用の対象及び方針」（投資制限）２．）。
租税特別措置法施行規則の改正により、投資法人が課税の特例適用を受けるための要件が変更されたため、記載要件とされていた規約の規定を削除するものです（現行規約別紙１「資産運用の対象及び方針」（投資態度）８．）。

(5)

本投資法人が合併（新設合併及び本投資法人が吸収合併存続法人又は吸収合併消滅法人となる吸収合併を含みます。）した場合における資産運用会社の運用報酬を新設するため、運用報酬Ⅳ（資産取得基準）の変更を行うものです（現行規約別紙３「資産運用会社に対する資産運用報酬」運用報酬Ⅳ（資産取得基準））。

(6)

上記のほか、役員会の議長の順序の明確化、投信法の改正が施行されたことに伴い不要となった附則の削除、金利スワップの特例処理適用の明確化、資産運用報酬の算定基礎となる運用資産の定義の新設、その他必要な規定の明確化、字句の変更及び条数の整備等を行うものです（現行規約第21条第１項及び変更案第21条第３項、第11章、別紙２「資産評価の方法、基準及び基準日」１．(６)、並びに、現行規約別紙３「資産運用会社に対する資産運用報酬」）。

- 81 -

第２号議案： 執行役員１名選任の件
執行役員大村信明から、本投資主総会の終結の時をもって、本投資法人の執行役員を辞任したい旨の申出がありましたので、新たに執行役員１名の選任をお願いするものです。
執行役員候補者の略歴は以下のとおりです。
氏
（生

名
年

月

日）

主
昭和49年４月

要

略

所

歴

有

投資口数

大和証券株式会社（現 株式会社大和証券グループ本社）
入社

平成２年１月同社

福井支店長
事業法人資金運用第二部長

平成６年７月同社

平成11年４月

大和証券ＳＢキャピタル・マーケッツ株式会社（現 大和証

平成13年６月

大和証券株式会社

よ し み

平成17年４月

大和ペンション・コンサルティング株式会社

村上義
美（昭和26年８月６日生）

平成19年４月

大和証券株式会社

券株式会社）事業法人第二部長

む ら か み執行役員

本店担当 兼 本店長
代表取締役

－

社長
常務取締役

営業副本部長 兼 法人担

当 兼 大和インベスター・リレーションズ株式会社取締役（非常勤）
平成21年４月

同社

専務取締役

平成22年４月

株式会社大和証券ビジネスセンター

平成24年６月

同社

代表取締役社長

代表取締役社長 兼 大和ペンション・コンサルティ

ング株式会社
平成25年４月

営業副本部長代表取締役社長

株式会社大和証券ビジネスセンター

特別顧問

第３号議案： 補欠執行役員１名選任の件
本投資法人の執行役員が欠けた場合又は法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、あらかじめ補欠執行役員１名の選任をお願いするものです。
補欠執行役員候補者は、本投資法人の資産運用会社である大和リアル・エステート・アセット・マ
ネジメント株式会社の代表取締役副社長西垣佳機です。その主要略歴については、参照有価証券報
告書「第二部 投資法人の詳細情報 第４ 関係法人の状況 １ 資産運用会社の概況 （４）役員の状況」をご参照下さい。
第４号議案： 監督役員２名選任の件
監督役員平石孝行及び佐久間宏から、本投資主総会の終結の時をもって、本投資法人の監督役員を一旦辞任したい旨の申出がありましたので、改めて平石孝行及び佐久間宏の監督役員２名の選任をお願いするものです。

８

資産運用会社の役員の異動
参照有価証券報告書提出日後、以下のとおり資産運用会社の役員の異動がありました。
退任（平成28年３月31日付）
退任（平成28年３月31日付）

取締役（非常勤）
監査役（非常勤）

松井
白瀧

敏浩
勝

就任（平成28年４月１日付）
就任（平成28年４月１日付）

取締役（非常勤）
監査役（非常勤）

荻野
松田

明彦
守正

- 82 -

新たに就任した役員の本書の日付現在における略歴は、以下のとおりです。
氏
（生

名
年

月

日）

主
平成元年４月要
大和証券株式会社（現

略

所

歴

有

株 式 数

株式会社大和証券グループ本社）

入社
平成20年10月

株式会社大和証券グループ本社

あ き ひ こ平成22年４月

同社

経営企画部長荻野明
彦（昭和41年１月28日生）

平成23年４月

同社

経営企画部長兼法務部長

平成23年７月

同社

経営企画部長平成26年４月

同社

執行役員（現任）

平成28年４月

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会

お ぎ の

秘書室長

－

社 取締役（非常勤）（現任）

氏
（生

名
年

月

日）

主
平成元年４月要
大和証券株式会社（現

略

所

歴

有

株 式 数

株式会社大和証券グループ本社）

入社

ま つ だ
松
田

も り ま さ守正（昭和40年７月26日生）

平成11年４月

大和証券エスビーキャピタル・マーケッツ株式会社

平成12年６月

株式会社大和証券グループ本社

平成15年２月

大和証券エスエムビーシー株式会社（現転籍転籍
大和証券株式会社） 転籍
平成19年６月

同社

経営企画部長平成21年12月

同社

アジア戦略室長

平成23年４月

株式会社大和証券グループ本社

平成25年４月

同社

内部監査部長平成28年４月

同社

執行役員

－
ＩＲ室長

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
平成28年６月

監査役（非常勤）（現任）

株式会社大和証券グループ本社- 83 -

取締役（現任）

第３【参照書類を縦覧に供している場所】
大和証券オフィス投資法人（東京都中央区銀座六丁目２番１号）
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）- 84 -

第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
１ 名義書換の手続、取扱場所、取次所、事務受託者及び手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人である三井住友信託株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替機関又は口座管理機
関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することはできません（投信法第79条第１項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は次のとおりです。
取扱場所： 東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
該当事項はありません。

取次所：

投資主名簿等管理人の名称及び住所：

東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
三井住友信託銀行株式会社

手数料：

該当事項はありません。

２ 投資主に対する特典
該当事項はありません。

３ 内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

４ その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

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第２【その他】（a）目論見書の表紙裏に以下のとおり、金融商品の販売等に関する法律（平成12年法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」（b）目論見書の表紙裏に以下の内容を記載します。
「募集又は売出しの公表後における空売りについて（１）金融商品取引法施行令（以下「金商法施行令」といいます。）第26条の６の規定により、「有価証券の取引等の規制に関する内閣府令」（以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の５に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間（＊１））において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の２の２第７項に規定する私設取引システムにおける空売り（＊２）又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ（＊３）の決済を行うことはできません。
（２）金融商品取引業者等は、(１)に規定する投資家がその行った空売り（＊２）に係る有価証券の借入れ（＊
３）の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
＊１ 取引等規制府令第15条の５に定める期間は、平成28年７月16日から、発行価格及び売出価格を決定したことによる有価証券届出書の訂正届出書が平成28年７月26日から平成28年７月29日までの間のいずれかの日に提出され、当該訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間となります。
＊２ 取引等規制府令第15条の７各号に掲げる、次の取引を除きます。
・先物取引
・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）、投資法人債券等の空売り
・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り＊３ 取引等規制府令第15条の６に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当における手取金
上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期
間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］http://www.daiwaoffice.co.jp/ja_cms/ir/press.html）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」（c）目論見書の表紙以降の頁に、本投資法人のロゴマークや図案、英文名称（Daiwa Office Investment
Corporation）を使用し、取得済資産及び取得予定資産の写真を掲載することがあります。
（d）目論見書の表紙及び表紙の次に以下の内容を記載します。

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