不動産調査
No.406（2017/2/15）

平成 28 年 定例講演会

2017 年の日本経済と不動産市場
第 1 部 ● 特別講演

どうなる日本の政治・経済 …………………………………… 2
ジャーナリスト
学習院大学 法学部 特別客員教授

岩田 公雄 氏第 2 部 ● 研究報告2017 年の不動産市場 ……………………………………………… 6
一般財団法人日本不動産研究所 不動産エコノミスト
大妻女子大学 非常勤講師

吉野 薫

不動産調査 2017

No.406

平成 28 年

定例講演会

2017 年の日本経済と不動産市場
第 1 部•特別講演

どうなる日本の政治・経済
プロフィール
ジャーナリスト
法学部 特別客員教授

学習院大学

いわ た

きみ お

岩田 公雄 氏
学習院大学法学部卒業。1949 年北海道旭川市生まれ。1974 年に読売テレビ入社。事件記者として
グリコ森永事件など国内の重要事件を担当した後、1987 年に NNN マニラ初代特派員となり三井物産若王子マニラ支店長誘拐や日本赤軍潜伏事件、1989 年 6 月の中国・天安門事件では惨劇事件の現場で取材に当たる。帰国後も北朝鮮ピョンヤンからの連続三日間の生中継をマスコミとして初めて実現したほか、自衛隊の PKO 活動ではカンボジアを始めモザンビーク、ルワンダ、中東
ゴラン高原を取材。また、ミャンマーでは自宅軟禁中のアウンサンスーチーさんに単独会見を成功させるなど、これまでの海外取材国
はニューヨーク多発テロ現場とアフガン国境、サミット取材を含め 40 ヶ国を超える。1992 年からは読売テレビ制作で毎週土曜日朝 8時から全国放送している情報番組「ウェークアップ！ぷらす」に解説者としてレギュラー出演。また、読売テレビ制作の「情報ライブ
ミヤネ屋」や ｢ズームイン !! SUPER｣ でも政治・外交などの解説を 2011 年まで担当。大阪大学人間科学部、立命館大学産業社会学部
非常勤講師、21 世紀（民間政治）臨調運営委員。【著書】『テレビでいえなかったニュースの裏側！』（学習研究社）

Contents

1. 現在の政治経済状況をどうみるか… ……………………………………………………………………… 2
2. 安定した安倍政権を取り巻く国際情勢… ……………………………………………………………… 3
3. 真に豊かな日本とするために安倍政権に望むこと……………………………………………… 5

皆さん、こんにちは。岩田です。どうぞよろしくお願
いいたします。マスコミの世界に 41 年間、昨年 3 月ま
でおり、その後もジャーナリスト活動は続けているので

2

1

 在の政治経済状況を
現
どうみるかすが、自分の学校の学生を週 3 教科教えろと学長から日本の今の経済状況をどう見るか。それはご専門の方

突如依頼され、あたふたと準備をして、もう 2 年目とにお任せしますが、確かに戦後、昭和 20 年の終戦からな り、 間 も な く 後期も終わるところです。これ ま で始まり、もう一回この廃虚から立ち直らなければいけな

ジャーナリストとして生きてきましたので、現場の話ないと言って、国民が努力した。よく言われるように、戦ども交えながら、日本以外のいろいろな国を回ってきま

後 19 年で東京オリンピックを開催して、新幹線を開通したので、そこの国民はどんなことを考えているのか、させ、首都高も全部開通させ、1970 年の大阪万博で経どんな歴史があったのかを伝えようとしてきました。

済大国の仲間入りというような日本の歩みがあった。私Japan Real Estate Instituteどうなる日本の政治・経済

はまさしく団塊の世代ですから、そういった時代を生き

いまは民主党は民進党に名前が変わっていますが、いてきたわけですが、その後、日本はバブルがあり、バブ

まだに国民の支持の回復はないまま来ていることが、今ルの崩壊があり、1 回これで踊り場というか、少し回復の安倍政権が極めて強くなっている背景にあります。今基調にあったと思ったらリーマンショックだというようの政治形態を表現すると、一強多弱です。これは自民党な話になり、ほかの国に比べると、半周遅れでなかなかが圧倒的に強い。すでに両院とも過半数超えで、連立を回復しないなんて言われたような状況もあったわけです。

組んでいる公明党と 3 分の 2 を衆参で取れるような状

この四半世紀のグローバリズムについて、明らかに自況になっています。もう一つ言われているのは、「政高分たちが認識していかなければいけないと思うことは、党低」の政治。
「政」というのは総理大臣官邸周辺のこ

中国で 1989 年に天安門事件が起こったとき、私が最後とを指しています。安倍官邸周辺が極めて強い。党は残は銃弾から逃げ惑っていた北京の長安街で目にした市民

念ながら、長く見てきた立場からいっても、今は二階さの姿は人民服とズック靴そして通りは自転車がほとんどんという方が谷垣さんに代わり幹事長になり、存在感をでした。外資系の企業などもまだ進出してない中国の経示してはいますが、基本的には官邸サイドより弱い。安済力はどのくらいあったかということを考えてみると、倍さんが圧倒的に強い政治になっているのは事実です。

大ざっぱに GDP（国内総生産）でいえば、だいたいア

中長期政権も展望されるとずっと言い続けてきたのでメリカの経済力の 10 分の 1、日本の経済力の 7 分の 1

すが、現実にその流れになってきています。本来、2018

で、九州の経済圏が産出する年間の規模くらいでした。

年、再来年の秋以降が、政治的キーワードとして二つあ

しかし日本は 2010 年に GDP において中国に抜かれてりました。一つは、自民党総裁は 1 期 3 年で 2 期まで

第 3 位になり、いま 2 位の中国と 3 位の日本の差はどとなっていますから、2018 年 9 月で安倍さんは後進に

んどん広がっている。いずれ中国はアメリカを GDP に道を譲ることが言われ続けてきたわけですが、党内で任於いて凌駕するなんていうことを言われる時代になって期延長論が去年から出始めています。もう一つは、衆議

きているわけです。

院議員の任期切れは 2018 年 12 月です。もちろん解散

バブルの狂乱期、ジャパン・アズ・ナンバーワンとい総選挙の話は来年でも出てきており、前倒しも当然ある

うようなことが言われ、アメリカのロックフェラーの土のだとは思います。それが最初のキーワードと言われた地を日本企業が買収したというような時代から今の日本のが崩れ始め、今の流れでいったら、天変地異とかよほを冷静に見ると、日本が今後どう生きていくかというこ

どの外交的な問題でもない限りは、安倍政権は 9 年をとが問われる非常に大事な時期に差し掛かっていると強にらんだような政権運営ということに向かっていると言く感じています。

われています。

国内の政治をみますと、安倍さんが自民党総裁になり、第二次安倍政権が 2012 年に発足しました。その前に民主党政権の 3 年 3 カ月がありますが、その間に民主党は鳩山さん、菅さん、野田さんという 3 人の総理2 定した安倍政権を取り巻く
安
国際情勢

大臣を出したのですが、国民には沖縄の普天間問題も含

そうすると、安倍さんは今後、何をやっていくか。日

めたものに対し、リーダーとしての信頼感を失うような本は何をなすべきかということに入ってくるわけです

状況になり、2012 年の総選挙で大敗しました。2009

が、国内のことはまず置いておき、政治、外交、他国と年に 308 議席取った民主党が、3 分の 1 の 50 数議席にの関係で言えば、イギリスの国民投票を受けての EUなった訳です。日本の政治は、小泉政権後 6 年にわたからの離脱。イタリアの首相が退陣とか、いろいろ起こり与野党 6 人も総理大臣が代わる回転ドアのような政りつつありますが、戦後の秩序がまた崩れ始めていて、治が続き、決められない、進めないという状況が続き、収束する道が見えないという状況にあるわけです。その有権者の何とか安定した政治をという意識の中で、有権中で、われわれが発想していたものと違ったものが出て者はもう一度、自民党に政権を託したのが今日まで来てきています。

います。

例えば、アメリカのトランプさんの現象もそうです。

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2017

No.406

アメリカ国民はクリントンさんを選んだって何も変わらう談話を出すか分かりませんが、これは将来の日米関ない。もう使い古したようなものだと散々言われて来た係、それから次に登場するトランプさんを考えての行動のですがそれでも結局最後には良識ある人たちはクリンだとは理解しています。日米関係はそういう現実対応がトンさんを選ぶとマスコミも言ってきたものが、実はそ求められていると言うことです。

の良識とは何ぞやが突きつけられている。アメリカの多これらと同時並行で進んでいるのが、ロシアとの外交

くの知識人が、白人の中間層の中で鬱積している部分をです。12 月 15 日、山口県長門市の日露首脳会談、プー

つかみ切れなかったのが現れているのだと思います。午チン大統領をわざわざ自分の地元に呼んで会議をやる。

前中にエコノミストの方と長話をしてきたのですが、実

これは根底には何があるかといったら北方領土問題。も際にトランプさんがアメリカの大統領になり、いわゆるちろんわれわれの悲願は歯舞、色丹、国後、択捉の四島

反グローバリズム、保護主義のようなことをやるとなっ一括返還ですが、もともと平和条約を結んだら、先行したときに、われわれがどう対応できるかは、まだ回答はて歯舞、色丹は返すという合意があったわけですが、戦出ていません。在日米軍基地の問題などで、いわゆるビ後 70 年全くその兆しもないまま今日まで来た。だった

ジネス的な合理主義のようなものを持ち出されて、それら活路を見いだす方法として、二島先行論ということでを背景に何か言ってきたらどうか。来年はヨーロッパで突破口を開けようという強い思いを安倍さんは持っていも選挙もありますし、右派の台頭といった状況が見られると思います。十数回もプーチンさんと会い、ウラジ

る中で、国際情勢がどう変わってくるかは読みきれない

ミールと晋三なんて言い合う良好な関係だと言われていのが現段階だと思います。

るのですが、地元の北海道へ行くと多くの道民が不可侵

その中で安倍さんがやったことは、トランプさんにい条約も破って日本の領土を取って当たり前のように振る

ち早く会いに行った。これは朝見外交ではないかなんて舞っているような国が北方領土を返すはずがない。クリ言っている人もいましたが、私は今後の日米関係を考え

ミア半島のロシア併合を見ろとかいう悲観論が多いこと

たら別に否定すべきものでもないのだろう、今の安倍さも事実です。それでも安倍さんは長期政権への展望の中んの実力、経験則でいったら、別に言いくるめられるこで北方領土返還を考えているのではないかと言われていともないだろうからと思います。もう一つ、私が評価をます。私は、安倍首相は総理大臣の在職日数が戦前前後すべきと考えるのは、ハワイでオバマさんと最後の会談

を通して一番いう記録を残すよりも、記憶に残る宰相とをやる。パールハーバーに行く事です。もちろん謝罪でしてというか政治家として、田中角栄さんが日中国交回はない。慰霊である、鎮魂だと言っていますが。歴史修復を図ったように、北方領土問題を自らの時代で前進を正主義者なんて言われていたような安倍さんが、どうい見たいという気持ちをもっていると思います。
次に中国との関係はというと、これはなかなか難しい。尖閣をめぐっての問題はそんな簡単ではない。今は海上保安庁が警備をしています。これはいわゆる警察力です。だから、向こうも海警という船が出てきている。
最近では、公船という分からない船が出てきている。
シートをめくってみたら大砲とかいろいろ抱えているのではないかなんて言われています。ただ、中国が国内的な問題が厳しくなったとき、習近平さんは対日で強硬姿勢を見せるかもしれない。例えば、船同士がぶつかるとか衝突を起した場合、もしそのときに海上自衛隊が出れば、当然向こうは海軍が出てくる。そのときは大小にかかわらず武力衝突という可能性は否定しきれない。今の状況としてはそうなのだと思います。
韓国に関しては、朴槿恵大統領に対する弾劾が出てき4Japan Real Estate Instituteどうなる日本の政治・経済て、政権の脆弱さが露呈しています。今後 180 日くらいの政治空白が職務執行停止で生じ首相が代行するなん
ていうことが起きれば、北朝鮮との緊張状態への対応が出来るのかが懸念されます。ここは韓国国民がどうこの事態を判断するのか、6 月には大統領選挙がありますが、辞めたらすぐ逮捕されるような政治風土を変えるようなことになるのかどうかは、日本にとって大変な影響がある上で一つの注目点だと思います。

3

 に豊かな日本とするために
真
安倍政権に望むこと

安倍さんに強く求めたいのは、内政の問題においては経済。いま株は上がっていますので文句を言う人はいなしました。そのときに長寿とか健康とか、インフラの整

いのかもしれないけれども、これから来年以降、例えば備率、森林の保全率、海洋。さらには人間の潜在力まで

戦略特区の問題にしても、成長戦略にしても、地方の振計算してみると、総合力で 1 番はアメリカ、2 番目が日興に関しても、これはやはり物足りない部分があるのだ

本。一人当たりの 1 番は日本という答えが出てきたのと思います。どちらかというと、外に対してのことは威です。ですから、真に豊かな、これだけの自然を持ち、勢がよくて頑張っていますが、これからは内政、経済に人間が存在し、いわゆる潜在能力の高い日本人というも向けて本格的に取り組む必要があると思います。

のが、今後どこかに消えてしまったなんていうことはあ

そのときに一つだけ申し上げておきたいのは、日本は
かつては GDP においてもアメリカを抜くのではないか

り得ない。そこに今後の日本の道を探ってゆく基本があると思います。

なんて言われた時期がありました。今はどうなっているですから、我々は下を向き俯くことはないと思いまかというと、GDP は先ほど申し上げたようにアメリカ、す。東京は非常に元気がいいので、地方との差は相当感

中国、日本という順番で世界の 3 番目の経済力と言わじてはいますが、日本人の特性というものをもう一度掘れている。しかし、もう一つの尺度があり、GDP を総り起こしていき、一つひとつ我々の潜在能力を点検して人口で割ったときの一人当たりの GDP がどう推移していけば、2020 年のオリンピックの後も 30 年、40 年できたかを見ておかなければいけないと思います。今は何も、GDP においてはベスト 10 以内を確保している。

番目でしょうか。かつてベスト 10 にある程度とどまっ

今こそ、それを目指すべき時期に来ているのだろうといた時期もあったのですが、今はベスト 10 外で、先進国

うのが、私の知り合いのイギリス人がお書きになっていの中で最も低い 27 番目です。グローバリズムというる『新・所得倍増論』という本にも書かれています。でか、政治とか経済のうねりというものは、特に経済はすから、安倍さんが中長期政権を展望するのであれば、あっと気が付くと自分が置かれた立場が代わっている。

次には国内に対し、経済に対し、地方に対し、いろいろ

それは日本が危ないとか、そういう話以前の問題としな具体的な施策を実行していくのが、極めて大事な時期て、現実を直視しなければいけないと思います。

に入ってきている。これらを具体的に実行していただき

ただ、2012 年にブラジルで国連の開発会議があった
ときに、世界で真に豊かな国はどこだろうという討議をたいと思います。
ご清聴どうもありがとうございました。

※本稿は、平成 28 年 12 月 9 日に開催された平成 28 年定例講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

一般財団法人 日本不動産研究所

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平成 28 年

定例講演会

2017 年の日本経済と不動産市場
第 2 部•研究報告2017 年の不動産市場
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所 不動産エコノミスト
大妻女子大学 非常勤講師
よし の

かおる

吉野 薫

1978 年、石川県生まれ。東京大学経済学部卒、東京大学大学院経済学研究科修士課程修了。
日系大手シンクタンクのリサーチ・コンサルティング部門を経て、一般財団法人日本不動産研究所にて現職。現在、国内外のマクロ経済と不動産市場の動向に関する調査研究を担当するとともに、わが国の不動産市場の国際化に関する調査等にも従事している。専門は都市経済学、経済政策。著書に「これだけは知っておきたい『経済』の基本と常識」（フォレスト出版）、「Q&A 会社のしくみ 50」（日本経済新聞出版社、共著）がある。

皆さま、こんにちは。私は日本不動産研究所の研究部ですが、2016 年ごろからはやや下げ止まるような動きに所属している吉野と申します。どうぞよろしくお願いが、エリアによって、あるいはアセットによっては見ら申し上げます。毎年恒例ではありますが、本日も来年のれてきた。やや下げ渋る、あるいは跛行的に下げると不動産市場ということで、今年 1 年間の不動産市場をいったような動きになっているかと思います。

回顧し、マクロ経済や政策の動向を踏まえた来年の不動

例えば、東京のオフィスエリアだけとってみても、最産市場について私どもの考えを申し上げていきたいと思

新の秋の調査では、丸の内、大手町、日本橋、あるいはいます。

虎ノ門、汐留といった、春の調査では下げたところが、

さて、恒例になりました答え合わせです。昨年お配り

いったん下げ止まりになっている。あるいは、春の調査した資料をそっくりそのまま載せています（図表 1）。

には下げ止まっていた赤坂や西新宿、こういったところ

ポイントは、利回りが“踊り場”的な状況に差し掛かをもう一段下げたということで、下がり方はやや慎重にる、賃料が緩やかな状況を続ける、こういったことをおなりつつあると思います。

話し申し上げました。自分で言うのもなんですが、おおむね当たったと思います。

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もう一点、昨年申し上げたことの中で、不動産投資主体の多様化ということが書いてあり、これを私が申し上

いくつかデータで見ていただきますが、期待利回りのげた趣旨は、相場感が全般的に加熱するというよりは、統計としては、私ども日本不動産研究所が「不動産投資取引の事例によってはさまざまに高値のアグレッシブな家調査 ®」を調べています。これをご覧いただくと、取引が見られるのではないかというようなイメージでし2013 年ごろから 2015 年ごろにかけて各アセット、各た。実際に個別の取引の事例を見ると、確かにオフィスエリアで順調に利回りが低下してきた流れがあったわけ

市場ではああいう会社さんが強かったなという話はあるJapan Real Estate Institute2017 年の不動産市場

図表 1のですが、統計だけ見てみると、大きな構造に特に変化

まることは、実は重要なポイントなので、また改めてごはありません。端的に申し上げると、REIT に物件が集説明していきたいと思います。
さて、今年の不動産市場の振り返りということで、おまっていくという構造です。
REIT に物件が集まっていく。しかも、その背景とし配りしているのは私ども日本不動産研究所、市街地価格て REIT の投資口を買われる方が、過度な利回りの低指数の地価のデータです。これは昨年も申し上げたこと下を許容しない。こういった堅実性のある中で REITですが、地価には二つの特徴があることを申し上げてきに物件が集まっていくことは、日本の不動産市場の安定ました。現在の地価動向を考える上で、重要なポイント

化に一つ貢献しているのではないかと思います。このの一つは地域差があるということ。そして、二つ目に点、イギリスでいま起こっていることとの絡みでも、資は、その地価の動きが緩慢であるということ。これはす

産を現金化する圧力に曝されにくい REIT に物件が集でにこのグラフにも現れています（図表 2）。

出所：日本不動産研究所「市街地価格指数」

図表 2

都市圏別の半年間地価変動率

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2017

No.406

三大都市圏はプラスにしっかり出ていますが、六大都産価格の動きを考える上で、二極化は大都市圏と地方圏

市以外の都市圏では縮小しているとはいえ、まだマイナという文脈にとどまらず、大都市圏の圏域内においてもス圏内。そして、前回の地価上昇局面と比べると、山の立地の選別性、選択性が高まっていること。ここに大き高さはだいぶ違う。このような特徴があることを申し上な特徴があると考えています。

げてきました。また、これが不動産市場と金融市場・資一方、取引の状況、特に不動産投資市場における取引

本市場との結びつきと深く関わっていること、これも昨の状況を見ると、やはり過度に過熱しているとまでは言年申し上げたとおりです。現在も変わりません。

えないのではないかと思います。取引金額の推移という

ただ、今年改めて意識されたのは、不動産価格の二極ことで、半年ごとの取引の金額を示しています。確かに化という文脈の中で、大都市圏と地方圏の二極化という2013 年 以 降、 前 回 の 地 価 上 昇 局 面 と 同 じ よ う な ボ

ことにとどまらず、大都市圏の中においても二極化が進リュームで不動産の取引がなされたわけですが、足元でんでいるということ。これを強く意識させられる、そんその勢いは鈍化している。これは取りも直さず、投資をな 1 年になりました。実際にデータでご覧いただきたされる方が過度に強気に物件を取得しているというより

いと思います。これは国土交通省から発表されている都は、選別の目を強めて慎重に物件投資を考えていらっ

道府県地価調査のデータを用いて、東京都の商業地の地

しゃることの現われだろうと信じています。

価の水準を横軸、そして地価の変動率を縦軸に取ったもによる爆買いと申しましょうか、外資が日本の不動産をのです。
図表 3－a が今年の調査、図表 3－b が前回の地価上昇

買い込むことにより、日本の不動産価格が上昇している局面の調査です。これをご覧いただくと、地価の高いとようなストーリ立ても決して正しくはないと思います。

ころの地価上昇率が高いという相関関係がはっきり分か

前回の地価上昇局面と比べ、現在の外資の方は買ってもることは、両方共通しているのですが、高めの地価上昇

いるし、売ってもいるような状況。一方的に買い上がるを経験する調査地点の数がだいぶ限られていることがおということではありません。確かに事例としては外資の分かりいただけると思います。この意味で、現在の不動方が目立つ取引はあったわけですが、それをもって、日

注：横軸は対数目盛。
出所：国土交通省

注：横軸は対数目盛。
出所：国土交通省

図表 3－a8

また外資による売買の状況ですが、やはり改めて外資

 京都における都道府県地価調査地点の地価水準
東と対前年変動率（商業地、平成 28 年調査）

Japan Real Estate Institute

図表 3－b

東京都における都道府県地価調査地点の地価水準と対前年変動率（商業地、平成 19 年調査）2017 年の不動産市場

本の不動産市場全般を外資の方が押し上げていて、日本の不動産価格がバブル的な動きになっている、このように結論づけるのは無理があると思うわけです。

明ができるということです。
先行きはなかなか読みにくいので、私ども金融ソリー
ション部でさまざまなマクロ統計を駆使しながら、予兆

そして実需の面では、確実に特に東京や大阪のオフィを管理しているところです。少なくとも、過去こういっス地区で賃料の上昇が続いた 1 年になりました。そのた原理で企業の設備投資がしっかりしているからこそ、

ペースは前回と比べ、確かに緩やかかもしれませんが、賃貸市場が引き締まるといった現象が観察された。そしここ 3 年くらい賃料は着実に上がり、そして空室率もて、この 1 年もその現象が続いたということが言えます。

月によって多少変動はあるにせよ、基本的には低位で収あと賃料についてもバブル的でないということ。投資家の方々の意識の上でも、過度に強気な賃料の見立てはまっていることになっています。
そして、その重要な背景が、企業の設備投資がどうに見て取れないことが分かっています。再び私どもの不動

かこうにか保たれていることです。12 月 1 日に法人企

産投資家調査の結果から、東京の丸の内、大手町地区の業統計が出て、最新の 7 － 9 月期の設備投資も発表にな

賃料について現在を 100 としたときの 1 年後、2 年後、りましたが、ほぼ横ばい圏内とはいえ、やはり 2011

5 年後、10 年後、この賃料の見立てをプロットしてみ

年、2012 年のころに比べると高い水準に来ています。

ました。

力強さはないとはいえ、まずまずの動き、こういった動

例 え ば、2007 年 10 月 調 査。 こ の こ ろ は 投 資 家 のきがオフィス賃料あるいは店舗の賃料の緩やかな上昇と方々、1 年後には 5％賃料が上がる、5 年後には 10％

整合性があると考えられます。

賃料が上がると、こういう強気の見方をされていたわけ

企業の設備投資の動き、企業が業容を拡大することにですが、足元、2016 年 10 月の調査では、1 年後は 2％より、オフィスや店舗の床の需要を増やし、そのことに程度、5 年たっても 5％程度ということで、前回の地価より、賃貸市場が引き締まって空室率が下がり、賃料が上昇局面と比べると賃料の見立てもマイルドであること上がる。こういった原理は過去にはかなりよく観察されが言えます。この点においても、現在の不動産市場がバました。散布図をつくってみると、設備が増えるときにブル的でないことの一つの現れと言えるかと思います。

空室が下がる。設備が増えるときに賃料が上がる。こう一方、不動産におけるバブルを懸念される方が今年にいったはっきりとした相関が見て取れるということでなって注目されているのが、デットファイナンスの状況

す。過去の事例としてはこういう比較的単純な図式で説です。図表 4 は日銀短観における不動産業の資金繰り

出所：日本銀行

図表 4

不動産業の資金繰り D I・貸出態度 D I

一般財団法人 日本不動産研究所

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DI、貸出態度 DI になります。2013 年や 2014 年のこ

業と、上場 REIT の有価証券報告書に見る非流動負債、ろを振り返ってみると、あのころも不動産市場は活況

す な わ ち 1 年 超 の 負 債 の 残 高 を 見 る と、 こ こ 5 年 でだったわけですが、主に資金繰りが楽なのは大企業、貸ざっくり 7 兆円くらい増えています。これはかなりハ

出態度が緩いのは大企業という形で、あまり中堅、中小イペースで増えていることになります。こういった信用企業にまで、そのデットファイナンスの緩みが響いてい度の高い不動産業の方が主にコーポレートファイナンス

なかったことがあったわけです。ところが、昨今は中小で有利子負債を積み増していらっしゃるということをたの規模までしっかりとファイナンスが緩んでいることにちどころに危険視するのは、あまり妥当ではないのかな

なっています。確かに、これはこれまでと少し違った動というのが私の考えです。この寄与により、先ほどの不きと言えるかと思います。

動産業向けの貸出残高の伸びは、それなりに説明できる

そして、より顕著なのが、不動産業向けの貸出残高とと思います。

いうことになります。これもよく報じられているとおそして、もう 1 点、これは日本と諸外国、特に欧州なり、2015 年ごろから不動産業向けの融資の伸びは非常

どの低金利国との大きな違いは、日本においては住宅に高まっている。特に総貸出の伸びが若干鈍化する中にローン市場が加熱していないということです。ここも重あって、不動産業向けの貸出が伸びていること。これは要なポイントなので、図表 5 で示しています。特に今年

やはり事実として受け止めなければいけないことになり

1 月にマイナス金利政策が導入されてから、住宅ローンます。

の借り換え需要が大きく増えたと報じられています。私

これが危険な徴候なのかどうかということですが、今もそれは事実だと思います。しかしながら、そのことがのところ、まだ私はこれが不動産市場に内在するバブル

これまで以上のハイペースで住宅ローンの市場にお金がを引き起こすような危険な動きだとは結論づけることが回り、それが住宅市場に結びついていると考えることはできません。それはいくつか理由があり、例えば不動産できないのが、このデータということになります。

業向けの融資は確かにここ毎年、兆の単位で伸びている

新規の貸し出しの変化をみると、今年の 4 － 6 月期、わけですが、そのファイナンスはいったい誰がとっていそれから 7 － 9 月期、前年同期と比べ、かなり速いペー

るのかということです。

スで住宅ローンが出てきました。それは事実ですが、一

これは統計が存在しませんので、よく分からないのが方で住宅ローンの残高の動きをみると、実は残高の増加

事実ですが、傍証として、例えば東証一部上場の不動産するペースはこれまでどおり、だいたい年間 2 ～ 3％程

注：国内銀行の銀行勘定および信用金庫の銀行勘定の計。新規貸出額は 4 四半期計。
出所：日本銀行

図表 510Japan Real Estate Institute

個人向け住宅資金の新規貸出および残高の推移

2017 年の不動産市場

度、それに大きな変化はありません。すなわち、この新て、いくつかコメントさせていただきました。とにかく現規の貸し出しの動きは金融機関が変わった。付け替え

在の特徴は二極化ですが、都市部においても立地の選択た。まさに借り換えということです。この動きをもってが進んでいること、それから過度な強気がないので、不日本の不動産市場に何か新しい住宅需要が生み出された

動産市場はバブル的でないということ。そして、不動産と考えることはできないと思います。

業向け貸出残高の伸びも今のところ、これをたちどころ

これは例えばドイツやスイス、こういった低金利と好調に危険視することは結論づけられない。こういったことな経済を背景にして住宅価格が上昇している国との大きを 2016 年の回顧として申し上げておきたいと思います。

な違いであり、このことも日本の不動産市場がバブル的さて、この後 2017 年の不動産市場に向け、改めて今でないことの一つの大きな証拠ということが言えると思年の出来事を振り返っていくわけですが、少し派手なトいます。

ピックの前に、多少地味かもしれませんが、不動産市場

さはさりながら、いまエコノミストの間で非常に話題を考える上で重要なテーマにごく簡単に触れたいと思いになっているのは貸家の動きということになります。個ます。今年の春、住生活基本計画が改まっています。こ人による貸家業向けの貸出残高、これも確かに伸びていれも今後の不動産市場、住宅市場を考える上で、非常にて、実際それがどこに向かっているかというと、例えば重要なヒントがいろいろ入っているわけですが、ここで地方銀行が地方圏の地主さんにアパートローンをお貸し申し上げておきたいのは、「目標 1 安心して暮らせる住するような動きは確かにはやっているようです。しか生活の実現」の中で、必要とする質や広さの住宅に世帯も、もしかすると、その中にはかなり危険な融資があるの状況に応じて居住できるよう支援という言葉が並んでのではないかという説もあります。

います。

それは、私は推測で述べているわけではなく、今年の必要とする広さの住宅とは何だろうということで、こ

3 月、日本銀行が金融システムレポート別冊版というもれは実際に国土交通省がその指針を出されています。例のを出し、まさにこの問題に取り組んでいます。いわゆ

えば都心居住型、すなわちマンションとか都心の一戸建る地域金融機関、すなわち地銀や第二地銀とか信用金庫に対するアンケート調査で、アパートローンの実態を調査したのが、このレポートです。これによると、例えば新築の当初家賃と入居率 100％、これを 20 年変わらないものとして収支計算をして、それに融資をしている。
こういった事例は存在するということです。
これはやはり不動産業の常識からすると、相当外れていると言わざるを得ず、これはすぐに何かリスクとして顕在化するわけではないにせよ、例えば 10 年後、20年後、そういった物件が賃貸市場における競争力を失ったときに銀行の資産の質を低下させ、ひいては地域の金融仲介機能を損ねる。こういったリスクをはらんでいる
ことについては、やはり今から指摘しておかなければい
けないかと思います。
ただ、恐らく今日お越しになってくださっているお客さまが普段ビジネスされているような市場というよりは、より地方の個別のエリアということになろうかと思うので、特に投資市場とか、大都市圏での不動産市場といったこととは話が少し違うのかと思うわけです。
というわけで、ここまで 2016 年の不動産市場につい

一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 2017

No.406てにお住まいの方で、夫婦と 10 歳以上の子ども 2 人のを食い止めようという話だと私は理解しています。

世帯、こういう子育て世帯は 95 平米の家に住むことがこの文脈において次にお見せしているのが、いわゆる望ましい。これは誘導居住面積と言っていますが、このM 字カーブです（図表 6）。横軸に年齢層、縦軸には労広さが望ましいという指針を出しています。どうでしょ

働参加率、これは就業者人口すなわち、仕事を持っていう。お子さん 2 人いらっしゃる世帯で 95 平米のマン

るか、仕事を欲しくて探しているか、そのどちらかの人

ションにお住まいになっている方、どの程度いらっしゃが人口に占める割合ということになります。例えば 20

るかということです。日本の住宅事情は、まだまだ改善

代後半から 50 代くらいまでの男性のほぼすべての方がの余地があると言わざるを得ません。

労働市場に参加しているわけですが、女性の方は 30 代

そして住宅・土地統計から指針とする面積の充足の状から 40 代にかけ、その参加率がへこむという現象が知況を取ってみますと、特に貸家の方は 3 割くらいが望られています。恐らく、子育てや介護の問題で働くこと

ましい住宅の広さに住んでいらっしゃいます。持ち家のをあきらめていらっしゃる方が多いことの表れだと思い方でも 7 割ということで、国交省がお示しになっています。このグラフの形を称して M 字カーブの問題とるような広さの住宅サービスを享受する人たちというの言っているわけです。

は、実はまだまだ少ないということです。ここに実は投

この問題は今でも残っていますし、この M 字の谷を資機会が残っているのではないかというのが私の考えで埋めることが一億総活躍のメッセージであるわけですす。何となく人口減少社会において不動産業は斜陽産業が、それでもここ 30 年、40 年くらいのスパンを見るだということを言われがちですが、決してそんなことはと、この谷は相当埋まってきたことがわかります。そうないと私は思います。

すると、どうなるかというと、人々の働き方が変わるとこの議論はもう一つ、今年の重要な政策のテーマであった一億総活躍、ここからも読み取ることができるわ

いうことは、人々の住まい方や家族のあり方も変わってくるということです。

けです。一億総活躍のメッセージは何だったかという

図表 7 は国勢調査から単身世帯の数を示しています。

と、同一労働同一賃金、長時間労働是正、介護離職ゼロ

1985 年から 2015 年のたった 30 年間で単身世帯は倍とか、こういったキーワードがあるわけですが、この増しています。女性に限ると 2.5 倍になっています。こ

一億総活躍の肝は、避けられない日本の人口減少社会にの傾向は高齢者を除いた働く世代にとっても同様です。

対し、働く人を増やすことにより、その人口減少の弊害

こ の 間、 日 本 の 人 口 は 1 割 も 増 え て い ま せ ん。 こ う

出所：総務省

図表 612Japan Real Estate Institute

年齢階級別就業者人口比率（2015 年）

2017 年の不動産市場

出所：総務省

図表 7

単身世帯数の推移（一般世帯）

いったことを考えるだけでも、実は人口の増加や人口のまず、実需の面、先ほど企業の設備投資が重要だと申減少が住宅市場、不動産市場に重要ではなく、働き方、し上げていましたが、当面、企業の設備投資は悪くない

住まい方、生き方が変わるということ、そこに実は投資状況が続いていくと思います。日銀短観による設備投資機会があるということです。

計画の動きは、9 月の調査で見ると、過去の数カ年に比こういった意味からも、人口減少を避けられない日本

べると高い水準の企業の設備投資計画があることが分において不動産業や住宅産業が斜陽産業であるという考かっています。必ずしも力強くはないとはいえ、底堅いえ方には私はくみできないと思う次第です。今年、二つ動きです。

の大きな政策の方針がありましたので、そういったことも申し上げたということです。

また法人企業景気予測調査の企業の設備投資の計画についても、前年度比、あるいは前年同期比プラスというさて、後半、2017 年の不動産市場の見通しというこ状況になっています。実は、これは今朝、新しいデータとで順繰りにお話ししていきますが、今年は本当にいろが公表されていて、新しいデータを見ても傾向は同じでいろなことがありました。1 月以降、金融政策は何度もす。今年度も引き続き、企業の設備投資計画はプラスで調整されましたし、また 4 月の熊本地震、被災された推移ということになります。実は最新のデータでは上期

方には改めてお見舞い申し上げるところですが、こうに少しへこんでいるのですが、それでも下期に設備投資いったことも日本の経済に影響を与えました。そして、を積み増すので、年度を通して見ると昨年度比プラスと6 月のイギリス EU 離脱の問題、11 月のアメリカ大統

いうことで、当面、企業の設備投資の動きは悪くない。

領選挙、こういったいろいろなことがあったことを踏まそうすると、オフィスや店舗あるいは物流施設の床需要えながら、近未来の不動産市場を占う上で、どういう視が底堅く推移するだろうと考えられます。

点が有用かというと、この三つです。

実際、私どものオフィス賃料予測の結果をみても、今不動産の実需、すなわち賃貸市場がどうなっていく

年から来年にかけ東京、大阪では引き続き緩やかながらか。それから、デットファイナンス、金融機関の動向が賃料が上昇していくという見立てを持っています。まどうなっていくか。最後にエクイティファイナンス、投た、今年から私どもはマンションの賃料および価格の予

資家の方々がどういう行動をとっていくかという視点。

測も出しています。こちらも力強い動きではないにせこういった視点で分類して整理して考えていくのがよろよ、賃料、価格、それぞれ当面、もうしばらくは上昇がしいかと思います。

続くだろうと見ています。少なくとも来年というような一般財団法人 日本不動産研究所

13

不動産調査 2017

No.406

タイムスパンで占うとき、こういった形で不動産の実需の面では大きく損なわれないだろうと見ています。

の 1 週間前まで、正確に言うと 3 日前まで黒田総裁は続いてデットファイナンスの動き、金融機関の動きとそのときの金融政策はうまくいっていると言って、それいうことになりますが、金融政策と切っても切り離せなを覆してサプライズ感を演出し、このことがさらなる円

いということかと思います。今年は 1 月のマイナス金安、株高を引き起こしたということがあったわけです。

利政策導入から 3 回、金融政策の調整が行われていま

実は、マイナス金利政策の導入も全く同じ構造だったわす（ 図 表 8）。1 月 29 日 の マ イ ナ ス 金 利 ま で と、7 月けです。導入の 1 週間前まで黒田総裁は国会の証言で、29 日の追加緩和以降とで色を変えているのですが、こマイナス金利政策の導入を具体的に考えていることはご

こをなぜ色を変えているかというと、私の理解では、マ

ざいませんとはっきりと述べていらっしゃいました。そイナス金利政策の導入までは一連の金融緩和において首れを覆したということで、マイナス金利ということもサ

尾一貫した金融政策が繰り広げられていたと考えている

プライズを演出したと言えるのだろうと思います。もっからです。7 月の金融政策の変更により、それか少しかとも、このときのサプライズはご存じのとおり、円安、じを変えたということかと私は理解しています。

株高を引き起こすには至りませんでした。

何となくマイナス金利が目新しかったので、ここで金もう一つ、マイナス金利政策導入までの重要な政策の融政策が不連続になったというようなイメージをお持ち

キーポイントは、国債の金利を人為的に押し下げるといの方がいらっしゃったかもしれませんが、そうではない

うこと。実際これにもずっと成功してきました。横軸にということです。このマイナス金利も含む、それまでの国債の年限、縦軸に金利水準をとったイールドカーブを一連の金融政策のポイントは何だったかというと、一つ

図表 9 に載せていますが、7 月の追加緩和の前日までのには人々の気持ちを変えるためのサプライズの効果を演

3 年半をかけ、じわじわと国債の金利が押し下がってき出してきたということです。

ました。この点については、日銀の一連の金融政策は大

図表 8

14

例えば 2014 年 10 月に追加緩和がありましたが、そJapan Real Estate Institute

これまでの金融緩和政策の歩み2017 年の不動産市場

出所：財務省

図表 9

イールドカーブの形状の変化きく成功してきたと言えるかと思います。

ざというときに日本の銀行がドルを調達できなくなる

そして、7 月の金融政策が微妙な軌道修正だったことと、資金の目詰まりを起こすので、ひいては日本におけになります。どうしてこれが軌道修正だと申し上げているデットファイナンスの動きにも大きな影響を与えかねるかというと、7 月の金融政策の変更では ETF、すなない。そういったリスクがあったわけです。

わち株の買い入れということが一番の目玉商品になりま

新しいドルのオペレーション、これは日本の銀行が、した。株の買い入れはリスクプレミアムを圧縮するといドル資金が足りなくなったときに、日銀に駆け込むと日うことで、債権への選好を低める。これは何かという銀がニューヨーク連邦銀行からドルをスワップで借りてと、金利上昇の要因になるわけです。これまで国債金利きて、そのドルを日本の銀行に流通する。こういう流れを一方的に押し下げてきたという動きからは軌道修正とをつくったのが 7 月 29 日の金融緩和強化だったわけでいうことになろうかと思います。

す。これは地味ですが、結構重要なポイントでした。

もう一つ、7 月の政策決定会合のポイントでは、そのそして、9 月の政策変更についてもご存じのとおり、次の 9 月の政策決定会合で総括的な検証というものを直接長期金利をいじることにしました。今後の不動産市出すことを予告しました。これもサプライズとは真逆の場を見通すポイントとして、何を考えるべきかという性格をもったアナウンスだったわけです。サプライズはと、この金融政策がいつまで続くかということです。物

ギリギリまで隠しておき、突然出すことにより人々を

価を 2％に高めるということ、これだけを唯一の目的とびっくりさせる。これがサプライズであるわけですが、して日本銀行は金融緩和を繰り広げています。そして、総括的な検証を出すという予告をする。これもこれまで2％にいくまでの間、金融緩和を続けるという約束をしのサプライズの動きとは多少異なったやり方だったとています。

思っており、その意味で 7 月以降の金融政策はかじを若干変えたと私は思います。

その枠組みを前提とすれば、当面、少なくとも来年といった近未来の間は日本銀行による金融緩和は続かざる

7 月の金融政策、ETF の買い入れが目玉商品だったを得ません。なぜかというと、物価は来年 2％に決してのですが、私が理解する本当の意義はドルオペです。実

いかないからです。物価が 2％にいくための重要なポイ

は、日本の金融機関は非常に健全で国際的にも競争力がントは何かというと、うまく言えないのですが、人々が高いわけですが、唯一のアキレス腱は何だったかという

物価が 2％に行くと信じることが、物価を 2％実現すると、ドルの調達コスト、外貨の調達コストがこれまで高ための必要条件になっています。

まっていたことです。これは日米の金利差の問題などがなぜかというと、先々物価が上がると人々が思うと、あるので、コストが高まるのは仕方がないのですが、い欲しいものを後で買うよりはいま買ったほうが安く買え

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2017

No.406

るので、実際、今の需要が盛り上がって需給バランスががよりアグレッシブになっていることは観察されていな

変わり、本当に今の物価が上がるといった原理のことでいということです。

す。デフレ時代は全く逆なわけです。物価が下がると投資家の方々の行動もそうです。マイナス金利政策の思っていると、いま欲しいものを後で繰り延べたほうが導入を受けても、その投資家の方々の期待利回りは変いいので、いま買わずに今の需要が低くなり、それで実わっていないとお答えになった方が大多数だったわけで際に物価が下がる。こういった原理のことを物価におけす。これも同じ質問を 9 月の政策変更について聞いてる期待の自己実現と経済学では呼んでいます。

います。ほとんどの人が金融政策決定会合前後で利回り

これに照らして、人々がどの程度の物価上昇を見込んに変化がないとお答えになっています。こういったことでいるかを示したのが日銀短観が調べている企業の物価からも、金融緩和が続く中で、これはよくも悪くもとい見通しです。2014 年 3 月からこの調査をしていて、当うことになりますが、日本の不動産市場がこれまで以上

時は結構高めの物価上昇率を企業の方は予想していたのに熱気を帯びていく、バブル的になっていくと考えるのですが、それが調査を追うごとにだんだん下がってきは難しいのではないかと思います。

て、最新、9 月のデータでは 1 年後の物価、0.6％、3

さて、皆さん気にされていると思います。イギリス

年後に至っても 1％程度。この 3 年後の 1％は、今と比EU 離脱の問題、それからアメリカの大統領選挙、こうべて 1％高いという意味なので、日銀が目標とする年率

いったことが何か不連続な変化を日本の、あるいは世界2％からすると程遠い水準ということになります。

の不動産市場にもたらしたとは私は考えていません。例

そして、いま現在、日本のエコノミストの中で物価にえば、IMF の世界経済見通しですが、7 月に IMF は成対し、最も積極的なイメージを持っている人たちは誰か

長率の見通しを引き下げたのですが、10 月は実は維持というと、日銀の政策委員の方々です。日銀の政策委員していて、イギリスの EU 離脱の問題が世界の実態経の物価見通しを追ってみると、常々日銀の政策委員の済に与える影響は結構小さかった。少なくとも短期的に方々は 2％に行くという絵を思い描いているわけです

は小さかったということです。

が、その達成の時期がどんどん後ろにずれていることになります。

気ウォッチャー調査が著しく落ち込みました。景気

今年の 1 月の政策決定会合では、物価が 2％を達成す

ウォッチャー調査は全国 2050 人の景気感応度の高い人るのは 2017 年度前半と言っていました。2017 年度のに景気の状況を聞くものですが、この調査が、ちょうど前半ということは、2017 年 9 月ごろということになり

毎月 25 日付でやっています。イギリスの EU 離脱の問ます。それが 10 月の政策決定会合では 18 年度ごろ。

題が分かったのが 6 月 24 日でしたから、その直後だっ

18 年度ごろという意味は、2019 年 3 月という意味でたので、これは深く谷が刻まれる形になりました。しかす。少なくとも来年の間、物価が 2％に行くことはない

し、その谷はすぐに埋まったということで、短期的に日と思いますし、それゆえ金融緩和は続く。こういう筋合

本の不動産市場あるいは日本の実態経済に影響があった

いだということです。

と見るのは難しいということです。

さて、マイナス金利に対する不動産投資家の方々の意

真の問題は何かというと、短期的に何か世界が変わっ識について 4 月にアンケート調査をしています。マイナ

たということではなく、こういった政治的なリスク、予ス金利政策により、期待利回りが下がるとか、レンダー見できないリスク、あるいは予見されていたけれどもの貸し出し姿勢が積極的になると考えている方が結構い

人々が起こらないと信じていたこと、こういったことがらっしゃったのですが、実はこの後 10 月の調査で、9

実際に起こってしまうことが分かったことが、今回イギ

月の金融政策変更についても同じ質問をしています。

リス EU 離脱の問題やアメリカ大統領選挙の重大な教9 月の政策決定会合により利回り、賃料、あるいはレ

16

日本においても同様、イギリスの国民投票のときに景訓だった、ということになります。

ンダーの貸し出し姿勢、エクイティの投資姿勢は変わら

そういった中、欧米の不動産市場は来年あたりから、ないとお答えになった方が半数以上です。金融政策の変

いよいよ頭打ちを迎えるという話をこれからしていきま

更、金融緩和が続く中にあっても、投資家の方々の意識す。イギリスは確かに短期的に不動産市場に大きな影響

Japan Real Estate Institute2017 年の不動産市場がありました。それが OEIC 型不動産ファンドと言わか、全然分かりません。分からないのですが、二つだ

れるもの、日本で言うと私募 REIT を個人向けに売っ

け、これまでにはっきり分かったことがあるので、それているような話です。そういう不動産ファンド商品、こについて申し上げておきたいと思います。

れはイギリスに 10 銘柄くらいあるのですが、イギリ一つ目に分かったことは何だったかというと、イギリ

ス、EU 離脱の問題の後、解約請求が相次ぎ、そのうちスの EU 離脱の問題と全く同じ、短期的に心理的な悪7 銘柄で解約停止が起こりました。これは人々がヒヤッ

化がまん延するといったことは、現象として起こっていとしたわけです。まるで 2007 年のパリバショックをほないということです。アメリカの政治不確実性の指標をうふつとさせるからです。

ご覧いただくと、イギリス EU 離脱、アメリカ大統領

2007 年のパリバショックは何だったかというと、サ

選挙、それぞれの時期に不確実性はドンと高まっている

ブプライムローンに投資をするようなファンド商品を組のですが、すぐに収束する動きになっています。あるい成していた BNP Paribas の商品が突然解約を停止する

は VIX 指数、いわゆる恐怖指数とも言われているもの

ことにより、世の中の金融市場に疑心暗鬼が生じ、これです。やはりイギリス EU 離脱の問題のとき、それかによってサブプライムローン問題が顕在化することにらアメリカ大統領選挙のときも急激に上がったのです

至ったわけです。今回の問題も、すわ、そういった悪しが、その後、あっという間に収束するということで、何き疑心暗鬼の連鎖が広がるのではないかと心配していたか心理的な悪化が世の中にまん延しているということは人もいたわけですが、実際にそうはなりませんでした。

今のところ起こっていません。

7 月に解約を停止した七つの銘柄のうち、六つがすでに

もう一つ分かったことは、トランプ政策はアメリカに解約を再開しています。そして、もう一つも今月、解約おける金利上昇要因として働いているということ。そしを再開することになっています。こういったことからも、てしかも、これまでのところ、実際にアメリカの住宅

イギリス、EU 離脱の問題が何か不連続な変化を不動産ローン金利はすでに上がっているということです。アメ

市場に与えたということは言えないことになります。

リカの住宅ローン金利のうち固定 30 年物の水準をみる

こんなアンケート調査もしました。同じく不動産投資とトランプ氏当選の後、すぐに 50 ベーシスくらい上が家調査ですが、イギリスの EU 離脱問題の影響として、りました。そして、その間、住宅ローンの新規申し込み

世界の不動産投資市場にどういう影響があるか。世界のも足元で低迷していることが分かります。

不動産投資市場に影響を与えないとする人が 5 割、そ足元で低迷しているのですが、これも不連続に低迷しして、世界の不動産投資市場を縮小させると答えた方がているわけではなく、実は今年の後半からアメリカの住4 割ということで、これは拮抗しています。

宅ローン市場もぼちぼち緩くなっているのではないかと一方で、日本の不動産投資市場に対しどういう影響をいう見立てです。イギリスの EU 離脱の問題や、アメ与えるかというと、実は 7 割以上の方が日本の不動産

リカの大統領選挙にかかわらず、これまで住宅価格が力投資市場に影響を与えないとお答えになっています。さ強く上昇してきた欧米の主要な都市で、住宅市場がいよらには、投資家の方々ご自身の投融資姿勢について変化

いよ上げ渋るような動きを見せているということです。

ないとお答えになっている方が 9 割以上ということで、典型的にはサンフランシスコです。サンフランシスコは少なくとも日本の不動産市場における心理的な影響は相全米で最も熱い不動産市場であるわけですが、そこの住当限定的だったと言うべきだろうと思います。

宅価格がどうやら伸び悩みの動きになっているというこ

そしてトランプ大統領、いろいろな政策を彼は公約ととです。

して掲げました。今後、どうなるかということで、勝利主要都市の中心部などで住宅価格が高くなりすぎ、需

演説でもいくつか示唆がありましたし、注目すべきは 1

要がだいぶ飽和に近づいているのではないかという説が

月 20 日の就任演説になりますが、率直に言って何が起ささやかれています。しかも、ここが重要ですが、今年

こるか分かりません。全然分かりません。どれが優先的に入り住宅価格が上昇している一部の国で、相次いで住な課題と認識されているのか、公約のうちどれを本当に宅価格を抑制するような政策が打ち出されています。そ

実現するのか、どれを実現したふりをしてごまかすのの典型がイギリスで、イギリスは今年の 4 月、彼らの一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2017

No.406

不動産取引税である印紙税の税率を引き上げました。このようです。さまざまなアセットについて、今の市況がれは住宅価格を抑制する目的です。

どこまで続くかということで、今年までとおっしゃる方

6 月 23 日のイギリス EU 離脱を待たずして、イギリもいれば、2020 年以降、東京五輪以降も続くとおっスの住宅市場に歯止めをかけようという動きが顕在化ししゃる方もいらっしゃるわけですが、おおむね多くのアたということです。イギリスだけではありません。ドイ

セットクラスで 2018 年ごろが中央値になっています。

ツ、カナダ、オーストラリア、そして昨今、中国や香どうやら 2018 年ごろをめがけて日本の不動産市況は一港、こういったところで住宅価格抑制策を打って出るこつの節目を迎えるようなイメージが、多くの投資家のとにより、特に欧米を中心に、今後、不動産市場はひと方々に共有されているような状況だろうと思います。

山迎えつつあるのではないかというようなイメージが、じわじわと広がっているということです。

さて、時間がきましたので、ここでまとめさせていただきます。2017 年の不動産市場について、まず一つ目。

そして、不吉なことにいろいろなことが重なります。

利回りはやはり下げ渋ってくる動きが続いていくと思い

来年、欧州では重要な選挙があります。すでに 12 月にます。金融政策に対する感応度も下がっている。また、イタリアの国民投票があり、与党が提案した憲法改正案

実際にこれまでも利回りは下げ渋るような動きを示してが否決されることになりました。来年はオランダ、フラきました。来年もこの動きが続くだろうと思います。

ンス、ドイツで相次いで総選挙あるいは大統領選挙があ

二つ目、マクロ経済の状況を考えると、賃貸市場の引ります。こういったところで反グローバリゼーション、

き締まりは、来年くらいは続くだろうと見ています。こ

反 EU、あるいは自由貿易に対する懐疑派、こういった

れは割り算の問題として、資産価格も緩やかな上昇を続人たちが勢力をもたげることになると、これは取りも直けていくのが来年のメインシナリオということになろう

さず世界における投資マインド、リスクオフの動きを広かと思います。

げる形を通じて、世界の不動産市場に影響があり、それこの意味で、私は来年のことを「熱い凪」と表現しては後々、日本の不動産市場にも微妙な影響を与えるのでみました。気温は暑い状況は続くのですが、何か風が巻はないかということです。

き起こっているというよりは、風が止まったような状況

去年も申し上げましたとおり、2018 年には日本ではで暑さが続く。こういったような状況が日本の投資、不政治の季節を迎えます。安倍首相の任期満了、黒田総裁

動産市場に広がってくるのではないか。このような見立の任期満了、二人とも任期延長、あるいは再任が取りざてをしています。

たされていますが、いずれにしても、日本においても政

結局、その後、市況の変化がもし訪れるとしても、こ治的な不確実性を迎える季節。そんな中、2018 年は残れは大きくクラッシュするわけではないのですが、そこ念ながら、東京においてオフィスの大量供給が待っていに訪れる変化に今のうちからいかに対処できるかというることになります。

ことが、今後、不動産市場を取り巻くプレーヤーの方々

こういったことからも、実は来年、日本の不動産市場の中で重要になってくるのではないかと考える次第でには大きな影響はなかろうと思いますが、その次、再来す。ちょっとかっこつけて申し上げると、「Brace for

年あたり、2018 年ごろが一つの節目になってくるのでimpact」といったところでしょうか。

はないか。その公算が高いのではないかと私は思いま

時間がきました。以上をもちまして私の研究発表を終す。これは、実は去年お話ししたことと全く同じ結論でわらせていただきたいと思います。ご清聴くださいましす。そして、投資家の方々もそのような気持ちをお持ちて誠にありがとうございました。

※本稿は、平成 28 年 12 月 9 日に開催された平成 28 年定例講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

18

Japan Real Estate Institute不動産の新しい可能性のために弊所は「組織力」「研究・開発力」「情報力」の３つの力を融合し、社会の更なる発展に向けて、不動産を見守り続けています。
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2017 年（平成 29 年）2 月 15 日発行 不動産調査ＮO.406 ISSN 1882-6431
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