土地総合研究 2020年春号 139

講演録
第 206 回定期講演会 講演録 
日時: 令和 2 年 1 月 29 日（水）
会場: 日本消防会館

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「国際的祭典の経済効果――不動産市場との関係も交えて」
(一財)土地総合研究所 研究顧問  妹尾 芳彦
ご紹介いただきました妹尾でございます。簡単に自己紹介させていただきますと、この研究所の研究顧問をしております。元々は経済企画庁という役所に入りまして、最後のほうは内閣府ということになりましたけれども、そちらのほうで仕事をしておりました。その後、民間に行きまして、現
在はこの研究所のお仕事の他には、大学で、あちこ
ち数校あったと思いますけど、教えていたり、あるいは公務員試験の希望者の面接とか、集団討論の指導をしたり、さまざま、いろんなことをしております。長いこと日本経済の勉強とか研究とか、あるいは他の役所がする公共政策の評価とか、そうい
う仕事をやってまいりましたものですから、今日でも大体そういうようなことをさせていただいている、ということでございます。
本日は、「国際的祭典の経済効果」ということで、不動産市場との関係で、言うまでもなく、こういった国際的祭典をするときに、さまざまな建設活動というのが必要になってまいりますから、そもそも一番大きなインパクトがあるのは、不動産の関係であると思うのです。競技施設あるいは商業施
設を造ることでも不動産と関係があるということ
で、そもそも不動産とは切っても切れない縁があるのだろうと思います。
経済効果というのは、こういう何年に一度、何十年に一度の祭典についても、必ず付いて回るもの
でございます。皆さまご存じのところでは、いわゆる公共政策、政府の政策ですね。マクロ経済政策などをやりますと、これで *'3 が何ポイント分上がるとか、何パーセントポイント上がるとか、そういった話が必ず付いてくるわけでございますけれど
も、ああいうのも経済効果でございます。
実際、経済効果というのは、どういうふうに測られているのでしょうか。少し勉強してみますと、ポ
イントは二つぐらいあるのではないかと思います。
話しながらまだ思い付くことがあるかもしれませんけれども、大体二つぐらいはある。
一つは、効果というのは多くの場合、経費を超える、つまり支出した必要経費を超える、企業でいえば利潤のようなもの。これを大抵、効果というのだ
ろうと思うのです。さまざまな試算がございます
けれども、後で出て来ますが、ある金融機関のシン
クタンクの研究員が言っておられるところによると、効果というものの中に、何でも入っている、何でもあれの効果だというような批判をされているわけです。効果というのは、基本的には、かけた費用よりも何らかの新たな収入があったとか、そういうものを言うのだろうと思うのですが、その辺りが不分明なまま世に出ますと、過大な期待を与えることになります。この過大な期待というのは、不動産関係だと、かつては  年の  月、最初の東京オリンピックのときも経済白書が指摘しておりまして、やはりそういう動きが出ているということです。本来あるべき価格の機能というのが妨げられてしまいますので、経済学は大変警戒す
るわけでございます。今回そういう動きが出ているかどうかというのはまた別ですけれども。というように、割と一緒に全部投入をしてしまうとい
うか、経費も期待収益も一緒に投入してしまうという傾向が指摘されています。
それから二つ目のポイントとして、今、期待収益というのを挙げたのですが、その期待収益が上振れしがちだということは、どうも過去の例からしてもあるようだ、ということであります。外国人観光客の見積もりとか。そういうことについても、意外な落とし穴があるように思われます。

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それと、よく産業連関表を使って、これは経済分
析の一つの手段でございますが、インプット・アウ
トプット・アナリシスですね、産業連関表を使って計算すると、投入されたものの費用を引くと、こういう純益のような、付加価値のようなものが出る、というような計算の仕方がございますが、産業連関表自体が  年に一度、見直されていくわけです
けれども、そういう類のものでありまして、産業連関表を使って計算するというのは、一つの指標ですけれども、気を付けなければいけないのは、一定時点での一般的な投入産出構造を前提にしている、というものなのです。おそらく皆さんもすぐお気付きになると思うのですけれども、これ、投資でございますので、今後  年間、あるいは今後  年間
見通すと、どのような収益が上がってくるのかということを、まず見積もるわけです。そこから、内部収益率法とか、コスト・ベネフィット分析とか、そういうものをして、この投資を行うべきかというのを決定していくと思うのですけれども、そういう投資というのは、経済学でいう動学的なもの、ダイナミックな過程でありますので、そういうものをどこまで正確に見積もることができるかとい
うのは、これはかなり難しいことでございます。もう何でもかんでも、後から見るとびっくりするようなものが入ってきているケースが見られることにお気付きになるかと思いますけれども、どうもそういうきらいはあるようだというふうに思われます。
その  点が、単に効果と言われても、どういうふ
うに計算しているのかというところまで入っていかないと、信用できないといっても過言ではないのだろうと思います。今、コスト・ベネフィット分
析であるとか、産業連関表だとか、そういうことを申し上げました。これは経済学の範囲であります
が、一般に先行きを見通すということは至難の業でございまして、それは経済学にとっても同じことでございます。

１．オリンピック等スポーツ祭典の経済効果と経済学
そういうスポーツ祭典等の経済効果をいろんな方が発表するわけです。論文で発表される場合もあるわけです。それをどう考えているか、ということからお話したいと思うのですけれども、経済学
からは、かなり不信論が強いわけでございます。あれ、経済学ではなかったのかということでございますけれども、経済学の専門家というか経済学者
は、あれは経済学とは考えられない、というような言い方になっている。これは意外かもしれません。
先を見通して、何兆円だ、何十兆円だというのは、
さすが経済学も役に立つなと思われる向きはある
かもしれませんけれども、現実には経済学者が非常に冷めている、ということのようでございます。

ミシガン大学のシマンスキー先生は、「スポーツ
イベントが経済効果を生むことを証明したまともな学術論文は一つもない」と言い切っておられます。逆のことを証明した論文ならあるという、なかなか厳しい先生だと思うのですけれども、「それは、大きなスポーツイベントを開催したら、経済的な負担になると結論付けたものである」と。それはきちんと証明されているということのようです。つ
まり、新たに改修したり、過去のインフラを修繕したりするといっても、新たな費用が要るわけですので、大体、費用をかけているという認識が薄すぎる、ということなのだろうと思います。
ジンバリスト先生という、アメリカのスミス・カレッジという大学の先生ですが、この方は著書に「オリンピック経済幻想」という本がございまして、「オリンピックへの投資は、その価値は全くない」と言う。これも一般の人たちの常識と少し反するのかなと思います。おそらく投資というのは、経済学でもそうですし、皆さまの実際の実業、実務でもそうでしょうけれども、本来、動学的なものなのです。この投資をするかしないかという意思決定
は、何期先か分かりませんが、 年、 年、 年
先までを一応見通した上でやるはずなのです。すごく動学的な話ですね。昨日、今日  億円投入したから  億円はあるよねという、そういう話ではないということを言っておられるのだと思います。価値が全くないというのは、投資をする投資の費用がありますから、その投資の費用を日本円で言えば  円も上回らない。リターンがですね。全くないとはそういう意味ですよね。そういうことを言っておられます。
シカゴ大学のサンダーソンという、これは有名な先生なのですが、この先生が何を言っているか。
「オリンピック向けに完璧な施設を建てても、大会が終われば邪魔者でしかなくなる」と言っている。仕方がないから、お役所が研修センターか何かに使っていたりする。これは、 年のリオデジ

土地総合研究 2020年春号 141

ャネイロの大会を思い出させる。あそこの施設もどうなっているのか全く聞きませんが、私が調べたところでは、半ば廃墟化しているということが出ていました。この目で見たわけではありません
けれども、そういうふうに関係者の方が言っておられました。
というように、実はあまり、経済学的な手法を使っている、使っていると言ってもらいたくない世界のような気がします。それでは、どういうようなものを経済効果と言っているのか、ということでございますが、代表的な経済効果というのは、これも文章に書いてあるとおりでございます。
「競技施設の建設、会場への道路建設などに関連する効果
としては、直接効果はもちろんのこと、マクロ経済学でいう『乗数効果』がある」。こういう効果を普通見込んでおられるのだろうと。こういうような建設では、民間からもお金を出されるかもしれま
せんけれども、大体、国とか東京都とかから、こういうお金というのが結構出ているものでございます。公共投資に他ならないわけです。従ってこれは、*'3 をどれだけ押し上げるかという、いわゆる乗数の問題になるわけです。ケインズで有名なことでございます。
この有名な乗数効果というのは、高度経済成長期の乗数は、これは私の出身の役所が何回も何回もはじき直しているのですが、大体 ～、民間だと  を超えているものもあったと思います。
日本で最初に大規模なマクロ計量経済モデルというのを開発した私の役所がやったら、～ あったと。～ あるということは、 兆円公共投資を致しますと、それが ～ 兆円の *'3 として返ってくるということでございます。一義的には名目値でございますが、それだけの効果がある。
これはすごいですね。これだと、はっきり申し上げ
まして、減税するよりも公共投資のほうが良いということになる。理論的には減税する乗数よりも、公共投資のほうが、乗数が大きいというのは覚えておられる方もおられるかもしれませんけれども、これだけ効果が出てくるなら、公共投資をやれやれと言って、これがご承知のとおり戦後の日本経済を形づくった話でございます。公共投資に次ぐ公共投資という根拠はこれでございます。ところが、今世紀初めの試算結果と書いているのですけ
れども、割と最近、今の内閣府の研究所が改定されたのでございますが、私の後輩がいろいろ計算してくれたわけでありますけれども、実質ベースで*'3 をどれだけ増やすかということで、これはほとんど  にへばり付いております。というのは、さっき私が冒頭に言いましたけれども、これ、公共投資は経費です。もちろん  兆円公共投資をして、 兆
円需要が経済に付け加わったという言い方をすることも一応できるとは思うのですけれども、それは国民のお金なのです。 円残さず全てそうなのです。これは経費でございますので、 兆円の経費を使って、 兆円の効果ということでございますので、冒頭で申し上げましたように、経済的な負担になると。それにほぼ近い。投資をする以上は、何らかの投資をするための費用を上回るだけの収益がな
いと、これは本来投資をするべきではないということになるのではないでしょうか。そういうことでございます。このように、乗数でもって公共投資の部分についての効果をはじけば、
実は実質 *'3 のベースでは効果がほとんどないのでございます。
そういうやり方もありますし、産業連関表から付加価値の増加を推計することもあると言っておりますが、もちろん先ほど申し上げましたけれど
も、産業連関表というのは基本的には動学的なものではなくて、例えば  年版の産業連関表といったら、その  年時点での投入産出に関する計算です。何が出てくるかというと、例えば最終需要になって消費が増えたら、それがどの部門の生産をどれだけ誘発するか、何単位誘発するかというのが分かる。それでおしまいです。それが、今後それではどうなるかというと、それは産業連関表だ
けではできない。その視点が抜けているということです。ジンバリスト先生みたいに、オリンピック
への投資は、その価値は全くないというような、経済学者が酷評するような、それは経済学の使い方が間違っているというか、解釈が間違っているということなのでしょうか。
それから  ラグビー・ワールドカップ、大阪万博の経済効果でございますが、ここでちょっと具体的に、ラグビーのワールドカップ、終わりました
けれども、大阪万博は  年でしたか、それの経済効果を公表したものがございます。
ラグビー・ワールドカップ  年の経済効果。
これは組織委員会が公表されたものでございます。
期間は、準備段階と大会期間中の二つに分けてございます。経済効果を、直接効果、第一次間接効果、
ますが、結論は、総効果  億円で、*'3 増加分

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 億円。産業連関表によって *'3 増加分、これは付加価値の増加分を計算したものでございます。
以降は私の計算ですが、 年度国民経済計算による名目 *'3 一次推計値の  パーセントに相当するものということになっております。これを大したものかどうかという判断でございますが、通常  パーセント、四捨五入致しますと  パー
セントというぎりぎりの話でございますが、四捨五入するのも失礼な感じがするのですけれども、小数点以下第一桁以上では、
この場合新聞は  パーセントと言うと思います。ということでございますので、これは効果がほとんどないということで、皆さん受け取るのでしょうね。どうでしょうか。

直接効果とは何でしょうか。これはスタジアム
整備費  億円、大会運営費用  億円、国内客による消費  億円、訪日外国人による消費が 億円ということでございます。この中で直接といえば整備費とか、運営費用という合計  億円ということになるわけなのですけれども、本当に大会が行われなければ無かった消費であるとか、大会をしたから来たのではないかということで、その人たちがやった消費活動を、 億円、 億円
を直接効果というふうに言っておられます。これを合計したら  億円になるということです。
第一次間接効果が  億円で、二次が  億円。
この計算ですけれども、これはもはや産業連関表
ではなくて、何か乗数効果か何かで計算したということなのでしょうか。この辺りになりますと、ちょっと明らかではないのでございます。二次とは何なのか。もちろん乗数効果が頭にあるとすれば、このように所得が増えるわけですから、その所得がさまざまな消費に向かうということでございます。外国の方は存じませんが、日本で消費といいま
すと、こういう状況かと思います。つまり、収入がほとんど実質的に増えておりません。それどころか、減少の過程にございますものですから、経済学
ではこの場合、ある消費に、特別なエクストラな消費を行った場合は、おそらく予算制約がございますので、他の消費は減るはずだと考えるのですね。
日本の消費は、今そういう状況になるのではないでしょうかということです。そこがまず引っ掛かります。
従って、この直接効果はともかくとして、第一次、第二次の間接効果がこんなに行くかどうかというと、ちょっと考えただけで疑問だなと気付くことは気付くわけです。
これらの他にも、税収増が  億円。これは直接効果で *'3 が増えるとおっしゃっているので、税収の弾力性、弾性値を掛けて税収を計算すれば分かるかもしれません。
雇用創出効果。これが「開催後も継続する」だろうと言っておられますが、これが 。大会目的
外国人客  万人ということですが、開催後も継続するかどうか、どういう種類の雇用かにもよります。外国の方、帰られますよね。消費は増えないです。皆さんも覚えておられるかもしれませんけれ
ども、ギリシャもそうでしたが、それ以前に、大昔に東京オリンピックが  年代にありましたけれ
ども、あの後、大きな不況になりまして、日銀の特別融通が出るくらいの不況になりました。終わった後というのは、華々しくやり過ぎて、その反動というのはあるのでしょうけれども、今回それが華々しいかどうかというのは、はなはだ疑問があるわけなのです。それにしても、 人というのが開催後もどういう形で継続するのか、ちょっとよく分かりません。
この大会ですが、もう終わったわけなのですが、開催期間  日ちょっとだったようです。全国会場の数、これはそういうふうに言っておられるので、
 会場だったのでしょうか。私は関心がなかった
ので全然分かりません。 会場というふうに書いてありました。
イギリスで開催の同じ大会の経済総効果が 億円というふうに日本円で報告されておられましたが、それとちょっと似ているのですかね。合計 億円。何か似ていますね。これは結果の推計なのですが、確固とした実績ではない。推計で終わってしまっている。なお、約  万  人が  日間イギリスに滞在しておられたそうです。これも似ていますね。評価として考えられるのが、イングランドと似た効果であって、これは大変失礼な言い方ですが、無難というふうに考えたのかな、とい
う気もします。経済としても資本主義で、比較的というか先進国でございますので、こんなものではないのかというふうに計算したのかもしれません。
それでも  パーセントという名目 *'3 の効果はほぼ無視できるほど小さい。
日銀の横浜支店が計算しておられますので、紹介しておきますと、横浜市内の経済効果に関して同様の計算をしておられます。 億円という計算

土地総合研究 2020年春号 143をされていました。全  試合のうち  試合が行われると書いてありました。これは組織委員会の数
値の  分の  として、 億円となるのですが、日銀試算は極度に小さいと思われませんか。これだ
け差があるのですよね。何だろう。これは付加価値なのかなという気もするのですけれども。日銀の数字が *'3 増加分だとしても、これは同様に小さ過ぎます。
日銀試算が直接効果だけだとすれば  分の  弱。間接効果は、経済活動が停滞する日本では、期待しないほうが無難なのかなという感じもする。政策的には手堅いとは思わないけれども、こ
ういう計算をするときは、彼らは手堅いですよね。
手堅い彼らの計算がこれだけ少ないというのは、ちょっと疑問だというふうに思います。何なんだ
ろうかということになる。この大きく出ているのはどういうことだろう。
費用がかかりますので、総効果では誤解を生じる。それはそうだと思われます。かなりの費用が入っているわけです。企業や行政の負担があります。
*'3 あるいは付加価値のほうが適切だということは言えるかと思います。消費の考え方についても、
特に国内の場合は、日本人の場合、大会で余計な消費をしたなと思ったら、あとは財布の紐を締めると思われます。実際日本の消費はそういう形になっていると思うのですね。後で大阪万博すぐお話ししますが、そこでも何か書いているのではない
かと思います。
あと、雇用創出効果が継続していくと考えるのは楽観的だという考え方ですね。一時的なアルバ
イト、パートの増加に過ぎないのではないか。それは続くのかといったら、疑問があります。
それから続いて、大阪万博  年の経済効果。
これについて調べてみましたが、よく取り上げられているのは、りそな総合研究所の試算です。この試算がよく取り上げられております。開催期間が半年間にわたるという、ちょっと長いですね。関西に域内総生産が大体  兆円だそうでございます。
これは *'3 ベースですね。そのうち  兆円が建設による効果で、その効果は数年にわたるというふうに言っております。 兆円が開催による効果、
これは消費などを開催による効果というふうに考えている。ただ、これは開催年に限るというふうに切っておられます。継続はしないと。関西地域だけ
で  兆円ですが、全国に効果が広がるというふ
うに見れば、 兆円の *'3 の引き上げ効果があるのではないか、ということでございます。関西以外
で消費が  兆円増加するということになっている。関西に関しては、付加価値ベースでは建設効果
が  兆円ですね。これは地域総生産の  パー
セントにあたる。開催効果が  兆円で、同  パーセントにあたっている。開催効果というのは消費のことでございます。
万博による消費効果のうち、万博に吸い寄せられた消費で、他の消費にブレーキをかけるものを控除した効果を建設効果に加えれば、正味  パーセントの押し上げ効果となる。これは緻密です。
現在の日本の消費の状況と、所得と消費の関係を勘案された予測になっていることは十分に評価して良いものであると思います。
ところが、この試算を「まやかし」であると、堂々と評価しておられる別の金融系シンクタンクの研究員がおられまして、収入も支出も投資もごちゃまぜのグロスの数字にすぎない、と切って捨てておられます。こんなものは参考になりませんということを、はっきり言っておられます。
そもそも会場の大阪夢洲の建設費が  億円。
そのかなりの部分を国、地方、それからもちろん企業も負担しております。数年にわたる建設の付加価値押し上げ額は、それを下回るはずだということです。フランスが、実は辞退したそうなのですが、その公然の秘密というのは、効果が見込めないか
らやめたということを言っておられます。効果というのは、繰り返し申し上げますけれども、かけた経費を上回る収益、付加価値的な部分ですね。それを効果と言うということでございますが、この研究員の人は、費用も支出も投資もごっちゃまぜだということを言っているわけですね。 円使って、 円のリターンだから、この研究員のおっしゃるように、消費増というのが出てこなかった
ら赤字になるという意味なのだろうと思うのです。

想定来場者数というのがあって、 万人を想定されているというのですが、これにも批判が結構あります。この研究員だけでなくて、そもそも過大だという見方が強い。根拠は、これだけネット社
会化してグローバル化が加速したというのに、新しいものといって、わざわざ日本にまで来る人が多くない、というのが理由にあるらしい。それから、
今、日本に何か技術革新が、技術水準が非常に高い先端というのですけれども、日本はもはや最先端とは言えないですね。これが問題なのだろうと。魅144 土地総合研究 2020年春号

力はそれほどないだろうと考えなければいけないというのが、結構有識者の考え方のようです。 年に愛知万博、愛・地球博、これが  万人だったのです。これは環境をテーマにしていて、当時の日本は、実は環境技術に関してはまだ最先端と言われていました。従って、世界各国も関心があったと思われます。これは事実そうだったと思うのですが、循環型社会といって、それを日本が言うと、随分と関心が強かったのだと思います。だから万博への来場者数は、実は予想を上回ったはずなのです。面白いことに  億円という、収支バランスが公表されておりまして、 億円程度の黒字を記録しました。これは赤字、黒字というところの黒字でございますので、儲かったということでございます。経費を全部計算して、それを上回る収入があったということ。従って、そこに収益、利潤が生まれたということなのだと思います。効果というのはどうも、黒字かどうかということらしくて、そこを見なければ効果があったとは言わないのだ
けれど、往々にして、この研究員の人がおっしゃる
ように、ごちゃまぜの数字で、総効果というもので、
 兆円だ  兆円だと言われると、やっぱりすごいと思ってしまうという傾向が強い、ということです。
これをまとめると、先行きの見通しを経済学的に行うと見誤ることが多い。だからといって、この種の試算に関して批判的な姿勢を取らねば存在意
義もないわけでございます。ただ、この種の試算を行うのが経済学の役割ではないのです。そういうものではないのですけれども、一つの利用先ではあるとは思う。このシンクタンクの研究員は非常に冷静なので驚きます。一般的に、今の我が国で国際的な行事を行っても、その効果というのは、それほど大きく見積もるのは難しい経済の状態になっている。それが  年台の高度成長期とは、はっきり申し上げて雲泥の差である。問題は、経済規模が拡大するスピードであって、現時点での規模ではありません。規模の拡大のスピードが問題なのですよね。そういう経済でなければ、賃金や所得は増えないことになっておりまして、これはアダムスミス以来の、経済学の基本的な考え方でございます。

２．オリンピックの経済効果としては何があるか
オリンピックの経済効果としては何があるかということです。これは先ほどから話しております
けれども、単なる効果を直接効果、付随効果、レガシー効果、こういう効果に分ける場合がございます。よく言うレガシー効果という言葉も出てまいります。
直接効果。競技会場の新設・整備・観戦に伴う消費とそこから派生する需要です。派生する需要をどう推計するのかという問題は当然あります。
 番目は付随効果。オリンピックを契機として整備される都市インフラ、開催都市としての知名度向上に伴う観光需要。ここら辺になってまいりま
すと、都市インフラ整備はされるのですけれども、その辺りの計算の仕方ですね。これはどうなのか。

それから、レガシー効果。競技施設、跡地の再利用などです。昨日ですか、都知事の小池さんが、レ
ガシーという観点でやはり考えなければいけないとおっしゃっていました。その効果。競技施設、跡地の再利用、開催後のまちづくりに絡むものです。
交通インフラ、バリアフリー対策、スポーツ振興、障害者スポーツの振興、ボランティア活動の振興、経済の活性化、最先端技術の活用などです。こういうものを全部入れる場合があるようですが、後で触れますが、これらの中には首を傾げたくなるのも当然あります。大方の見方ではそうですね。途方もなく大きいと思われた場合は、こういう効果が含まれていると考えなければならないというふうに思われます。
直接効果の試算例が、みずほの研究所の『オリンピック経済効果シリーズ』というものに載っていたものを紹介しますと、 兆円で、これが 年まで分散して投下されるという。この場合、影響は大きくないと言っておられます。
計算の仕方が次にありますが、過去の計算例から見ると、開催前、開催中、開催後に分ける場合というのがございます。開催前、これは言うまでもないことですが、各種のインフラが整備され、それに伴って建設業の雇用などに影響が出る場合。期間中はオリンピック関連グッズとか、観戦中の清涼飲料とかの消費とか、交通費ですね。オリンピックをしたから売れたというもの。そういう意味では特需だと思われます。開催後、これはスポーツ支出の増加、開催地の知名度向上で観光客数増加というのですが、この辺りになりますと、特に冬期のオ
リンピックでも見られますが、カーリングですとか、ああいうのも一時的に盛り上がって真似をし

土地総合研究 2020年春号 145

ようというのがあるのでしょうけれども、割とす
ぐ沈静化するということで、熱しやすく冷めやすい、ごくごく一時的な現象のようだというのが、これは一般論的には是認されているところだと思われます。どこまでそれを見込むのかというのは、読む方がどれだけそれを期待しているのか、楽観的であって欲しいと思う人は、そうだそうだと思うかもしれませんけれども、冷静に見ると怪しいと思えば、怪しいものだということだと思います。
一般型として、第  図というのが参考資料の  ページ目の冒頭に出ております。ロンドン大会を念頭に置くと、おおむね開催の  年ほど前から効果が出始めるという。今次の東京オリンピックの開催が決まったのは  年  月でしたっけ。だから
大体  年ぐらい、その辺りから効果が出始めて、開催  年前から効果が一段と大きくなって、開催後は急速に低下して、 年後にはほとんどなくなる。
が、一定の効果がその後も持続するというふうに見ておられる関係者の人が多い。この、みずほの研究員の人はそうは見ていないのですけれども、関係者はそういうふうに見ている場合が多い、という意味であります。
それから試算例。これは今次のオリンピックの試算です。誘致委員会が  年  月段階、誘致活動中に推計した ～ 年、今年までの経済効
果は、合計  兆円ということであります。付加価値
誘発額が  兆円、雇用誘発が約  万人ということでございます。産業連関表的ですね、この計算は。
ところが、開催決定後に公表された試算を見ますと、約  兆円から  兆円まで広がりがある。これはちょっと変ですね。誘致活動中というから、ここでこれだけ効果があるんだよといって、日本に効果があるということだから、あまり大きく言わないのかもしれませんけれども、その辺りの心理というのは、世界にこれだけ恩恵があるというのではなくて、日本に効果があると言っているからあまり大きく言わないのかと思ってしまうぐらい小さいのが誘致委員会の試算です。試算の中では最低なのです。ところが、それ以外にいろいろと周りの方がおっしゃる中で、 兆円近いものも出ているという、驚きの結果であります。これは何なのでしょうか。 兆円というのは、東京都で  兆 億円で、その他の地域で約  兆  億円ということであります。その他の地域は、札幌でマラソンするから行く人はいるのかもしれませんけれども、その他の地域が大き過ぎませんかという感じはします。直感的には。東京以外がこんなに大きくなるのかという、やっぱり批判があるのです。 兆円のベースでも、こんなに批判がある。 年オリンピックの経済効果は、当時の  兆円でございました。これは大会運営及び競技場建設の直接経費で 億円。街路、上下水道、新幹線等の間接経費が 億円。当時の *'3 は  兆円弱しかない中の 兆円が直接効果。経費も含めていますが、こういう状況でした。
一般会計の規模が  兆円ですので、
これはちょっと規模があまりにも大き過ぎるという感じが致します。間接経費が大きいのは、オリン
ピックというのは単に今回みたいな限られた範囲に押し込めたオリンピックをやりますということではなくて、戦後の復興ですね。戦争には負けまし
たけど、ご覧なさいというのが背景でした。私は覚えておりますけれども、小学校  年生か  年生のときに、日の丸の国旗を振って登校していました。
最後のひと月前からですね。大変な盛り上がりよ
うで、とにかく全然比べ物になりません。そういう時代のオリンピックがあったということです。ちょっと国家事業というにしても、あまりにも大規模な事業だった。新幹線の開通も、開会式の辺りに合わせた。東海道新幹線というのは。とにかく早い、
全然違うものでございました。それと比べてはいけないと思いますが、どうでしょう。 番目、大きく異なる試算値が出てくる。ここが問題でございます。どういう効果を言っているのでしょうか。
まず付随効果。みずほ総合研究所の試算には、 から  年までの効果として、直接効果が約 兆円ある。付随効果は約  兆円で、計 兆円というものが出てまいります。この付随効果には疑問を呈する向きが多い。乗数効果といっても、今は現にマクロ計量モデルの計算では、実質的な効果はありません。付随効果がなければ、取り立てて言うほどの経済効果というのは見込めないはずでございます。
投資乗数が駄目でも、「ドリーム効果」と称する効果があるのだそうです。例えば森記念財団都市戦略研究所が  年  月にレポートを発表しておりますが、この「ドリーム効果」が  兆  億円
ほど計上されている。それは、気分が高揚して、財布の紐が緩んで、消費が増加するというものなのだそうです。これは、私はちょっと賛成できません。

146 土地総合研究 2020年春号

そうなれば良いなとは思いますが。ひょっとした
らその効果はあるのかもしれません。思わず関係するグッズを買うというのはあるかもしれません
が、おそらくその後で財布の紐を締める人が多い
かと思います。はっきりしているのは、日本の収入、所得環境は非常に厳しくて、年々厳しくなっているわけです。その中でこれは、そういうことがあれば良いですね、ということで終わりだと思います。

それから、レガシー効果と言っておられる。自分もあのスポーツをやってみたいという人が増える。
これは中にはおられるかもしれませんが、長続きするのでしょうかということはあるかと思います。
それから「水素社会」とか「バリアフリー」とか「ボランティア」など、大会の遺産として促進・成長するということですが、そういうことがあれば良いと思いますけれども、希望的観測というふうに私は考えざるを得ないのですが、皆さんはいかがでしょうか。
「ロボット産業の拡大」。何らか関係があれば良いのですが、具体的にどういう関連を見込
むのかというのが私はよく分かりません。専門家に言わせると何かあるのかもしれませんというぐ
らいのことでございます。一般的に言うと、果たしてこういうのを見込むのが適切かどうかということです。
「ドリーム効果」、大変魅力的な命名かと思いますけれども、ドリームはドリームですので、カム・トゥルーかどうかは別ですから、なかなか難しいところではないかと思うわけでございます。
 番目の論点として、過去の大会開催国の *'3 の上振れが、今回も発生するという前提に立つ試算であるということでございます。過去の外国で行われた大会で、大会の前後で観測された *'3 の上振れ。これが我が国の大会にも適用されているということが、典型的には、みずほ総合研究所の試算にも登場しています。大体その開催  年前からそれ以前の、ここでは  年前から  年前のトレンドを上回る実質 *'3 の推移が見られる。そして過去の例並みに上振れたときの効果を見ているということで、その効果をそのまま適用致しますと、
年までの年平均成長率が  パーセントポイント
押し上げられる計算だというふうに見るわけであります。このレポートに掲載されている図表を見ましたところ、ロサンゼルス、アトランタ、ロンド
ン、これはいずれも過去のトレンドを下回ってい
るというふうに見られるわけですね、逆にですね。
上回っておりません。米英といえば最先進国で、これをどう見るのか。長期停滞の日本で、過去のトレンドより上振れると前提することは、私は困難だと思いますが、いかがでしょうか。
過去の大会の効果の試算例というのが、法政大学の熱心な学生の人を中心としたものがありまして、参考図表の第  表にかかっておりますが、こういう形で整理をされているわけです。ここで言いますと、大体先進国であるロサンゼルスとかアト
ランタとかシドニーとか、そういう所では、実はあまり大した効果が出ていないというのが分かるわけです。ソウルとか、雇用創出効果が一桁違います。
バルセロナも結構大きいですが、アトランタは小さいです。ロサンゼルスも小さい。先進国であればそれほど大きな効果が期待できないというのは、どうも過去の例からあるようでございます。
 番目の論点、観光客数を過大に見積もる傾向があるのではないかという指摘も結構ございます。
インフラとか整備とか、そういうのは建設業には好影響があるわけでございますが、その他の業種の影響というのは、開催時とその前後の来日観光者数に依存するところが大きいようでございます。
ロンドン大会は、 年の ～ 月期が開催期でございますが、少なくとも  回以上はオリンピック
関連のイベントに参加した観光客数を数えておりまして、約  万人だったそうです。この時期とい
うのは、実はロンドンへの観光客数というのが、前年比で大きなマイナスになったということが注目されています。嫌気を感じたというか、混む所に行くのは嫌だということがあるのでしょうか。それ
かテロの懸念とか。これは今年の東京大会にもあると思いますけれども。ああいう所へ行って爆弾テロとか、そういうことなのでしょうか。どうしてもファンみたいな人は来るのですが、 年全体
で見ますと前年比で  万人増加ですが、開催期を見ますと、前年比でマイナスになっていることが観測されています。本来は訪英する夏に開催されたということで、イギリスの夏はよろしゅうございますね。一番いいときだと思います。オリンピッ
クが開催されたので、それを避けたということが言える。これは、文化・メディア・スポーツ省という、イギリスの役所が発表していますが、「事後評
価レポート」というのを出しておられまして、オリンピックだからこそ訪英したという人が約  万人、
開催時は避けたというのが  万人おられて、結局
約  万人がクラウドアウトされたというふうに書土地総合研究 2020年春号 147

いてあった。はじき出されたというよりも、自発的に来なかった。オリンピックがあるならばやめておいた、ということになるという計算だそうです。
数字はともかくとして、オリンピックだから来る
一方ではなくて、特に日本というのは猛暑でございますので、そのときに東京という大都市で混み合った所に行くというのを喜ばない人は多々いると思いますから、これは他所事ではないかもしれません。そこら辺、観光者数の見込み、流入数の推計というのが過多になっているのではないか。細
かいですけどね。ただ、結果的には、消費は  億ポ
ンド、特需的な要因で増えたとおっしゃっておられます。これはよかったですね。訪英した人たちが消費して特需的な要因で増えたということです。
まとめですが、関連施設、関連インフラの直接的
経費や関連グッズの消費はともかくも、宿泊需要などはオリンピック目的とそれ以外を区別できるかどうかという問題がございます。レガシーに期待し過ぎると、ホテルを始めとして、稼働率低下で苦しむことになるのではないか。
こういうような期待感で上がる例として、最近
ではホテルの最上の部屋というのを  泊  万円
ぐらいで出している所があったというように聞いています。お泊まりになるかもしれませんけれど
も、そういうのははっきり申し上げまして、その後、全部剥落するわけでございます。でも一時的でもいいのでしょうか。本当に泊まるのかなと思いま
すけれどもどうなのでしょう。
ですから、見込みといっても、まともに計算すると、経費というようなものを考えないといけない。
経費を超えた収入が見込めるのか。収益ですね。利潤があるのかどうかというバランスシート的なことを念頭に置くと、ちょっと厳しいと思うようなことが、近年の先進国における開催事情のようであると思います。特に、こういう祭典はお祭りでございますので、あれもこれもと欲張って効果のほうに入れがちなのですけれども、先ほど言った「ドリーム効果」、「レガシー効果」、それにつきまして
は、なかなか制約の大きい見通しではないかと考えるわけでございます。はっきり言って、もう心配されているのは、ホテルなどを造っているけれども、後で、稼働率低下で苦しむことになるのではな
いかというのは、一般にも心配されている方がおられるかと思います。
オリンピックだから異変が発生しているのか
それから、オリンピックだから今次の東京のオリンピックだから何か異変が発生しているのかというのを、少しデータで見てみたものが以下のものでございます。異変が発生して何でも上振れしているというふうに前提としているのですけれども、それはどうかということでございます。
細かいところの説明は省きますが、  *'3、これは第  図ですね。第  図、 図、説明を飛ばしまし
たがイギリスの *'3 で傾向ですね。趨勢を見ておりますが、格別前後でトレンドに大きな影響がな
いということを、少し計量経済学的な手法、統計学的な手法で見ているものでございます。結論は、そんなに大きく見るべき傾向の変化というものはな
いのではないかということでございます。
それから、今言った日本の実質 *'3 の推移でございます。大体  年辺りから今日まで傾向線を引いてみますと、格別目立って上に行っているわ
けでも、目立って下に行っているわけでもございませんが、傾向線の近くを上がったり下がったりしているということでありまして、これも特筆す
べきトレンドの変化と言うことはできないかと思います。
それから、東京都につきまして、鉱工業生産指数の建設財というものが取れますので、これを見ておりますと、誘致決定後、多分その効果だと思うのですけれども、 年辺り、ちょっと上に跳ねていますが、すぐその後下がっていますので、これを貫いてみますと、格別これもどんどんみんなが建
設財、建設活動に使われる財でございますけれど
も、これについても上振れな動きというものが、つまりトレンド線が上に上がっている、ぐっと引き上げられているということではないというふうに思います。むしろ最近になりまして、 年以降、横ばいが少し下のほうに向いてきているということが見てとれるわけでございます。
それから為替レートでございますが、これは大分前に打ち切って、点線のところで示しているわけですが、為替レート、大体  円ちょっとぐらいのところで動いていたわけでございまして、何か
特に円高になったり、円安になったりしているという感じではないわけでございます。円安の方向にあったのは金融政策の影響でございまして、近年、何か格別どちらか一方の方向にトレンドが変わったとは言えないかと思います。

148 土地総合研究 2020年春号

第  図は、消費者物価指数の長期推移でございますが、消費者物価指数もこのようなものでございまして、 年辺りからほとんど横一直線でございます。デフレではございませんけれども、ディ
スインフレと申しますか、超低率の物価上昇率になっていまして、この状態が続いているということでございます。ですから、これで何か変わったか、
つまり消費者と企業の間の取引が活発化して、消費者の財布の紐が緩んでいるかということではないのだろうということでございます。
それから、長い表が  ページの第  表以降にあるわけでございます。その表は後に飛ばします。

４．不動産市場への影響
これから不動産市場への影響というものに入ります。 年、東京大会の特徴というところから重要というふうにされているはずでございます。
この特徴でございますけれども、都市の中心部で開催するコンパクトな大会というのが、大体一般的な認識でございまして、これはロンドン大会と似ております。 年前のロンドン大会。都市の中心部で開催するということ、これはロンドン大会と同様ということになっております。
それから、選手村を都市の中心部に配置しておりまして、 パーセントの競技会場と ,2& の関係のホテル、これを選手村から  キロメートル圏内に配置致しましたということだそうです。新たなスタジアムは、旧スタジアムの跡地に再開発をしているということです。この場合は、土地代は基本的にはいらないのですか。整地するとかそういう費用は要るのでしょうが、大体自分の持ち家ですと、上物を壊して解体して更地にする費用は要り
ますが、それ以外、新たな土地は買わないです。だから、その上にまたスタジアムを建てるのであれ
ば、常識的には土地代は要らないと考えるわけです。これは特にそういうことを言っているから、そういう意味で言っていると思うのですけれども、どうでしょう。
臨海地区に九つの恒久競技場を新設することになっております。ですから、「東京ベイゾーン」と言われるのですが、その限られたゾーンに押し込まれた感の強い大会である。これは事前に予想可能で、臨海地区には何らかの影響があるでしょうね。臨海地区に建てているマンション、あれには影響があるだろうなとか、地価には影響があるだろうなというのは、想像に難くないわけでございます。
 から定性的な考え方として、これは割ときちっとした論文を見つけましたので、その論文に沿ってご紹介をします。不動産市場へどういう影響があるというふうに考えているのだろうか。中山さんという方が、日本不動産学会誌に  年  月の時点で書かれています。結構みんな誘致に燃えていたときなので、楽観的というか強気かと思ったら、非常に冷静なのでびっくりします。それで引用しているわけです。
「オリンピックがもたらす不動産市場への影響」ということで書いておられます。
まず住宅でございますが、東京ベイゾーンでは、
もともと高層マンションなど大型開発が進行していると言っている。こういうふうなオリンピックの施設の建設とか交通インフラにも整備されるものがあるはずで、実際あるわけですが、期待が既に先行して、既にその価格は上昇しつつあるということを言っておられる。マンションなどでも期待が入っていて、期待はおそらくどんどんファンダ
メンタル、本来のあるべき水準を上振れしていくということが既に見られているということなのだ
ろうと思います。これは期待が先行してはいけな
いのかというと、そんなことはありません。期待は先行するものでございます。例えば消費税率が引き上げられるといえば、今回も発生しましたけれ
ども、駆け込み消費、駆け込み需要が発生するということです。何ら不思議なことではございません。
特にこの場合と違うのは、消費税率の引上げは確実なので、起こった後は、確実に消費は減るわけでございますが、この場合は、取引の当事者同士が分かっているわけですね。期待というのは、共有されて、それで売れれば、それはそれで取引としておかしいわけでも何でもありません。ただ結果として、マンションの価格としては上がるのでしょうけれ
ども、取引として成立すれば仕方のないことです。
 年に向けて、こういう傾向は続くというふうに言われております。当時ですね。期待が先行して、
高層マンション価格は上昇するのではないかとおっしゃっています。
新規の物件は高い物が出てきて、あまり高くな
り過ぎて中古のマンションというのが売れている。
健全な話ですよね。選択の問題ですけれども、安くてもいいと思えば、それは安いほうを買うという土地総合研究 2020年春号 149のは別に、消費者の健全な選択でございますから、それをとやかくは言えません。今のマンション、少なくともベイゾーンの地域のマンションの値段というものは、これまで数年間のマンション価格には、期待の部分が上乗せされているのではないかというのを予言されていたということでございます。ただし、あくまでも期間限定のイベントで、
日間あるかないかぐらいだと思うのですけれども、極めて短期間です。これが重要なのだということを言っておられる。東京の広いエリアに影響が及ぶことはないと断言しておられました。 年の段階から。従って、先ほど出ましたが、東京以外で
 兆  億円強の経済効果があるというのを、私が、これはちょっと過大な見積もりではないかと言ったのは、これもあります。非常に押し込められた地域で行うものでありますので、各地方にお金が行くというのが、ちょっと想像がつかなかった。
直感的には。おそらくは来たついでに京都、大阪、あちらの方面に行かれるということもあるのでしょうから、全くないとは言いませんけれども、少し過大かもしれません。一番暑いときですから大変だと思います。移動だけでも大変ですね。
それから第  表というのが、先ほどの  ページから記載しております、細長い表でございます。これ平成  年の第  四半期からずっとデータを記載
してきています。四半期の東京圏の高度利用地地
価動向。完全にベイエリアと一致するわけではありませんが、割と近い地域。これをずっと見ていきます。さすがにマイナスというのは、 ページに関する限り無い。一番膨らんで、～ パーセント。
パーセント以内の上昇率のパーセンテージですが、
これが平成  年、 年辺りから  年、
年、 年と、結構高かったのですけれども、それよりも高いゾーン、～ パーセント高くなり出したのは、平成  年の 4 の三カ所から、同第三四半期の  カ所。 カ所、 カ所、その辺りですね。
平成  年というと、今からいうと 、 年前だから、ちょうど  年のことですね。 年というのはそうですね。オリンピックの開催が決まった後ですか、4 というのはそういうことです。あれは
 月に決まった。だからその辺り、 カ所、 カ所というのが、～ パーセントという、かなり高い
上昇率に記録されているということです。だから
やっぱり、中山さんの論文に書いてありましたと
おり、期待、そこでも先行しているわけです。期待先行で地価が上昇しているという形跡はなくはない。そういう辺りが上がっている。その後どうかということですけれども、その期待は長く続いてはいない。そんなに期待が盛り上がっているというわけではない。むしろ総合的に言うと、その後もほどほどのレベルはあるのですけれども、ご覧のよ
うに、～ パーセントが  カ所とか  カ所というのが横ばいで、～ パーセントが  カ所台の後半で横ばいということです。しかもこれは、今や最近になればなるほど、オリンピックの関係なのかどうかというのはよく分かりませんが、ホテルといっても早くやらないと間に合わないわけで、この時期になって何か期待先行というような状況でもないと思うのですれけどもどうでしょう。こうい
う感じになっておりまして、比較的、沈静化した動きだということは言える。東京都のベイエリアですから、全国各地に比べても地価は上がりやすいのではないか。あそこで高いマンションを建てると、比較的高い値段で売れるということかもしれません。それから、日本人が買うというだけではございません。香港とか中国辺りからお金が入ってくるわけです。場合によっては。そういう人たちが投資目的で入ってくるというものもあるわけで、そういう人たちがどう見ているかということも反映していると思うのですが、もしそういう人たち
によってベイエリアの地価が形成されている割合が結構高いとすると、彼らはあまり期待をしていないということが言えるのではないか、ということになるのではないかと思います。冷静なのでしょうか。これを見ていると、そんなに驚くほどのものではない。どう考えても影響は見えない。ついでに見ると、～マイナス  パーセントなんてほとん
ど消えちゃっています。あんまりないです。ゼロカ
所になっている。ゼロパーセントというのもない。
ほとんど  カ所ぐらいしかないという感じ。一時的に、かなり目立つ上昇はしたことはしたのです
が、その傾向がずっと続いているということではなさそうです。ただ、以前に行われたオリンピックのときには、経済白書まで明らかに期待先行で、当事者同志の仲介を通じて地価が上がっているというのを断言していたわけですから、そういうことは起こり得る話です。ただ、今回の場合は限定的かな、という感じが公の統計から見て取れます。地価
動向の統計では、そういうような感じが致します。

住宅ではないオフィスはどうでしょうか。オフ150 土地総合研究 2020年春号

ィスはどういうふうに見られていたのか。
「賃貸するという意思決定は、そもそも中長期的な計画を有しており、超短期的なイベントの効果は及ばない。ベイエリアのオフィスはもともと非常に限定的」だというふうにこの人は言っておられます。この意味は、ベイエリアで供給されているオフィスというのは、もともと数量的に限定的だというふ
うに、私には読めます。だけれども、限定的だからすごく上がるのか、賃料がすごく上がるのかとい
えば、そうでもないのではないか。つまり、もともと賃貸借契約というのが中長期的な今後の動向を踏まえて行われるはずなので、オリンピックが開催されるというだけで賃料が引き上がるということはないだろうし、どんどんベイエリアにオリン
ピック向けでオフィスが建つということはないのではないだろうか、というふうに読めますけれど
も、これは実際の動向と合っているでしょうか。これは皆さまのほうがお詳しいかと思います。
③商業施設というのがありまして、競技観戦に伴う宿泊であるとか、飲食であるとか、関連グッズの売り上げのことです。つまり消費の増加は、これは良い影響があるでしょう。ただ、その効果が持続するかは、その後の観光客数にも依存するというふうに言っておられます。これはどう考えるのか。
良い影響があることは当然でございます。必ず観
光客数、それから国外からも来ますので、東京オリンピック関係だけを見れば、当然増えるはずでございます。ただ、国内のその後の消費については、楽観は禁物だろうと思います。これはもう冒頭から言っておりますが、楽観は禁物ですね。それから、外国の方は、オリンピックは一時的なものでございますので、さらにオリンピック以外の目的でずっと日本に来てくれて、消費し続けてくれなければいけないわけで。オリンピックが原因で、外国の人たちがどれだけ消費してくれるかということについては、これは、過去のロンドンなどの状況を見てみると、そう大きく影響はないのではないか。好影響を見積もるのはちょっと危険かもしれません。
むしろ、外国人客のこれからの動向を期待したい
わけですが、現在、大変不穏な状況もございまして、
感染症というのも出てきているような状況でございますので、楽観はできませんが、そもそもそれでもって抑え込まれてしまう。夏になったらああい
うものは消えるのだと思いますけれども、それまでのダメージがあるわけです。

それから、さらに言いますと、景気のほうですけ
れども、私はこれも一つの専門でございますが、いかなる指標を見ても確実に悪化しております。開催前に確実に悪化しているわけでございます。こ
こを、この辺りどう見るのかということでございます。私は個人的には盛り上がっていただきたいのですが、感染症でまた悪化が後押しされるのが確実でございます。その後、生き返って皆さんオリンピックで張り切っていただければいいのですけ
ども、どうなのでしょう。張り切るでしょうか。そこら辺は、私は見通せません。
ホテルのことです。 万円という話を喜ぶべきかどうかという話がありますけれども、これはな
かなか景気がいいのですが、「過去のケースでは、開催後も外国人観光客数が増加することが多い」というふうに言っておられます。開催都市以外でも増加しているケースがある。日本は別にオリンピックに関わらず、これまで数年間を見ますと、観光客数は増えてきております。それは事実でございます。ただ、ちょっと短期的には今年は困ったことが起こるかもしれません。ホテルも、先ほど言いました懸念を示す向きがあります。あまりたくさん造っていると、稼働率が落ちる可能性があるわ
けでございます。東京も観光名所はございますが、やはり日本の観光名所というのは、関西に多くございますので、東京よりも京都・奈良とか、最近は人気がありますけれども大阪辺りとか、非常に人気が高いですから、東京にどれだけ来てくれるか
なと、私は不安がある。それほど思ったほど人気があるわけではないですね。
次の  ページのアスタリスク。これは、その国の観光事情にもよりましょう。治安とかは関心事でしょう。もちろん東京もそうですが、日本は治安では比較的評価の高い国でございます。あと為替レートとか物価、そういうものにもよる。物価はデフレが長引きまして、今日、内外価格差という、かつて華やかであった物価、世界一物価水準が高いのではないかというようなことも巷では言われていた時代がございましたけれども、今は昔でございまして、相次ぐデフレで日本の物価水準は今や決して高くないそうでございます。安ければ安い程、観光客は喜ぶわけでございます。為替レートも同様でございますが、為替レートはあまり動きませんね。 円前後から動きません。
観光庁の資料で「過去のオリンピック・パラリン

土地総合研究 2020年春号 151

ピックにおける観光の状況」というものがございます。これはシドニー、アテネ、ロンドン、これを調べたものがございます。これを見ますと、開催後は限りなく元のトレンドに戻っております。従って、先ほど申し上げました元のトレンドに戻るな
ら、日本の場合は足元も増加していかなければい
けないのですが、それこそ足元でちょっと感染症の問題、騒動が出てきたものですから、これがどれぐらい尾を引くかということでございます。それはいつまでも続くものではないとは思います。ただ、バルセロナとか北京大会というのは、オリンピックで人気が出たようでございまして、過去のトレンドを超えて増加していったようでございます。

それから不動産取引市場について言っておられますが、オリンピックに関連して、不動産への需要は継続的に増加して期待収益が増加すると言っているのではなく、増加するか、キャップレートが低下すれば、取引価格は上昇する。それはそうです。
ただ「地価は、東京、札幌、長野での過去の経緯を踏まえれば、一時的なイベントではなく経済情勢をより強く反映」したものではないかという見解を引用しておられます。当時の東京オリンピックの経済情勢、特に地価が東京オリンピックで上がったというのではなく、地価というのは根強い土地神話というものを背景にして、経済の好調を背景にして上がり続けていたところに、東京オリン
ピックが起こったわけであります。東京オリンピックで上がったということではなくて、当時の盛んであった不動産取引の結果上がっている。その中に、経済白書が言うように、おそらくは期待効果というものも入っていたのではないだろうかと思うわけです。今回の場合、大体、華々しく効果があったのか、そんなに効果があったのか、先ほど言ったように  兆円というのが出てきたことがあったわけです。オリンピックの効果、これは  兆円から  兆円にまで試算値が広がっているわけです。
効果というのは、夢を膨らませればどれだけでも出ていくのですが、某シンクタンクの研究員の人がおっしゃるように、全部起こり得るというのは期待先行で、起こり得ることを起こらないのではないかと考えると、大したことにはならないということと、バランスシートではなくて、経費を中心にした試算がなされていて、本当にその後の費用、もちろんオリンピックが行われている最中にも費用がかかっているわけですが、その後の施設、レガシーを守っていくのにも費用がかかるわけでございますので、その後の費用なども計算しているのかというような批判だったと思います。
実は不動産のコンサルタントの方々が、私は大分前から見ていて、どういうことをおっしゃっているのか見ていたのですけれども、やはり強気な見方をされる方というのが比較的多かったということではないかと思うのです。要するに、不動産関係のコンサルタントの方で、自分のブログであるとか会社のホームページで書いておられるのを私は随分拝見してきたのですけれども、大体期待を盛り上げるようなことを書かれておられました。
おそらくはああいうのを見て、経済白書も前回のオリンピックのときに、期待効果が大分あるのではないかということを、それは経済の言葉で言うならば、大体私たちがファンダメンタルズと呼ぶのですけれども、基礎的条件ですね。代表的なもの
は *'3 だと思うのですけれども、例えば *'3 の動向に沿った動きであると、ではそういうことかというと、どうなのでしょう。要するに期待先行というのは、ファンダメンタルズの動きよりも上振れする動きが出やすいということはよく言われることです。これは消費税のときと似たような関係ですね。良い悪いの問題ではなくて、そういう傾向があるので、昔のオリンピックのときと比べてどうかということを見る必要があるのです。
それでは過去のオリンピックのときは、マクロ経済の環境で説明できないようなことが起こっていたのかということなのですけれども、これは私の研究成果を、土地総合研究に載せたことがございます。そこから引用しているのを簡単にご紹介してみます。経済白書の指摘というのがございま
すが、先ほど言いましたように、当時の地価高騰というのが設備投資であるとか、住宅投資とか、消費というような、経済の実物変数の動向だけでは説明できません。予備的な需要、今のうちに手当しておくと、もっと高く転売できるということなのか分かりませんけれども、そういうような予備的な需要とか、思惑などによる値上がりの部分もあるということになっている。これは経済白書の言葉
でございます。その背景として、需給の、需要供給の媒介者としての一部の不動産業者の行動も、その要因であると白書は明言しているわけです。関
係者というのは、そういう行動に走るということが予想されるということを、当時から言っておら152 土地総合研究 2020年春号

れたのです。いわゆるバブルという言葉を非常に手軽に使うことがあるのですが、それは経済学でいう、経済学的バブルのことでございまして、ファンダメンタルズを外れますと、それは経済学的バブルであります。かつての恐ろしい  年代後半
を中心とする、恐ろしいバブルのことではございません。あれは経済学的バブルではございません。
経済学的バブルというものは、割とよく発生する。
土地などの不動産に、そうした経済学的バブルはもちろんのこと、真正のバブル、恐ろしいバブルが発生したことは結構多うございます。
キンドルバーガーという大変有名な経済学者が「金融恐慌の歴史」という本を書いていまして、大変面白い本でございますが、これが  年から
 年までの金融恐慌の事例というものを、最後のほうに載せておられます。それに例のサブプラ
イムショックを引き起こしたアメリカの住宅バブ
ル、これを加えたら  の事例が載っているのですが、実にそのうち  までが、不動産関係に発生しているわけでございます。これは、やはり不動産というのは気を付けて見ていかないと、バブルにな
りやすいものなのでございます。これは間違いな
いというのは分かるわけでございます。経済白書
が以前から言っておられるのは、地価が上昇する
ときは、場合によってマクロ経済変数のみでは説明できないような状況が発生するということを言っておられるのだと思います。
第  表は私の研究結果で、ややこしいので細かいことは省かせていただきます。厳密にやったつ
もりなのですけれども、何をやっているかということだけお話しします。
これは  大都市の商業地、工業地、それから最高地点の価格、地価、これを市
街地価格指数から取りまして、それをマクロ経済
環境の代表的な変数であります名目 *'3 というもので説明した回帰分析をやっているのですが、このような単純な回帰分析ですと、うまくいきません。そこで、いわゆる計量経済学の出番になるわけ
ですが、ここではややこしいので細かいことは省きますけれども、まともな数値、係数が出ないわけなので、少しテクニックを労しまして、時系列分析の一つの手法でやったのが、ここでの手法でございます。
その結果なのですけれども、まずマクロ経済変数を名目 *'3 で全て代理してしまいまして、それで地価動向を説明できるかどうかということをやっております。単回帰分析です。説明変数というのが名目 *'3 一つしかございません。これは通常の最小二乗法で回帰分析をやった結果でございます
が、これは地価動向と名目 *'3 の間に有意な因果関係を見いだせない、というか全く使えない係数しか取れなかったということです。つまり、この回
帰分析は無駄だったということです。トレンドで後になるに従って、データの分散値、分散の値がば
らつき出して、大きくなってしまいますので、通常の方法ではうまくいかないのでございます。ちょっとテクニックを労しまして、そういう時系列データが将来にわたって散らばり、分散が漸増する
ようなことがない形に戻しまして、計算し直して。
ベクトル自己回帰モデルという、難しい用語が出てきますけれども、そこで *'3 があるのとないのと、どれだけ説明力が違うのかという計算を致しました。そうしますと、結論として言いますと、いずれの場合も、やはりマクロ経済変数のみでは、有意に地価の動向は説明できませんということになっております。これは、大きな動きをしていました
当時について、そういうことが言える。逆に言うと、マクロ経済変数以外の力が働いていたということになるわけでございます。それは何かというと、おそらくは上に書いた予備的な需要とか思惑による値上がりが働いているのではないかということになるわけでございます。
ただ、 大都市の最高地点価格だけは、それでも統計的に有意な関係とは言えませんけれども、かなり比較的良い関係が出ております。そこら辺になりますと、東京オリンピックですから、東京、新幹線の建設ですと、名古屋、大阪辺りですね。あの辺り、代表的な大都市の辺りでは、やはり建設活動の直接的な効果が大きかったということもあって、経済白書がおっしゃっているほどマクロの経済活動が無関係だったとは言えないのではないかということを、ちょっと検証してみたわけであります。

これは、今に当てはめてみるとどういうことかでございますが、都内のベイエリアも含むと思われますが、結構中枢的なところの地価の動向で、やっぱり何というか、先立った時期ですね、誘致が決まった直後辺りで、地価の動きがばっと大きく高くなっているところ。その辺りは、おそらくはマク
ロ経済の動向を超える何か、やはり取引の結果上がったという要因は見られるのではないかと予想
しております。もちろんそれがどうということで

土地総合研究 2020年春号 153

はないのですけれども、ただ、今回の場合は、それは、データを見る限りは軽微であるということになるわけです。
先ほども申し上げましたように、マンションにつきましても、新築の価格はかなり高くなりまして、中古のマンション市場に需要が流れているということになりますが、そちらの方に流れますと、経済のあり方としては、また時を置かずして、売れなければまた値段を下げてこられるのではないかと思うのですが、そういうことはないのでしょうか。新築のマンションのほうですね。売れが悪ければ、やはり少し値段を下げなければいけないかなというのが、通常の行動だと思いますので、経済学というのはうまく働くものではないかと思うわけであります。
全般的に、特に日本の経済というのは長期停滞的な状況にございます。それを反映致しまして、収入環境なども厳しいので、消費に期待するといっても日本国内、日本人では期待はなかなかできない。そのときの特需的なものは出るにしても、その後、その分だけ減るだろうというふうに見られることから、あまり長いこと消費の、国内だけでの消費の需要に期待するのは、私は危険かなと思います。それからやはり気になるのは、オリンピックもそうなのですが、足元の景気と、それから今まさに足元の景気に対して、おそらくはさらに下振れ要因になるであろう感染症もある。中国の状況も、そもそも春節で輸出などの通関も滞るわけでございましょうけれども、それにプラス感染症などの影響が広がれば、日本からの輸出にも悪影響が出ます。私は、オリンピックは盛大にやっていただきた
いとは思うのですけれども、むしろ足元の景気が完全に下のほうに向いてしまって、オリンピックが消し飛ぶかもしれません。経済の話としてはですね。
いろいろ言ってきましたけれども、オリンピッ
クの後の景気が心配だというか、オリンピックの後の景気以前に、今の景気が心配だということのほうが、まともではないですか。政府は確かに緩やかな回復と言っていますが、景気が緩やかに回復をしているとは、どう考えても思われません。考えてもではなくて、幾多のデータがございますし、どのデータを見ればいいかは明らかでございます。
消費を見るのではございません。消費は結果でございますから。景気というのは非常に超短期な現象でございます。超短期というのは期間的なもの
だけじゃなくて、ショートテンパーというか、気が短いわけでございます。だから悪くなったらどん
どん悪くなります。これのほうが、私は非常に気になっているところでございます。
とはいえ、何度もあるわけではございませんので、どんどん外国人の人が来まして、つつがなく行
われて、賑わって、良い効果を与えればいいと思う
のですけれども、基盤に我が国の超低成長という実態があります以上は、そんなに楽観的になることは難しいのではないかなとは思います。今のところオリンピックの反動として景気がということ、それもあるのかもしれませんが、反動以前の問題がありまして、そもそもオリンピックに向けて景気が上昇しているという認識は、少なくとも私は持っていないわけでございます。
今後も、さまざまな折に触れて、こういう経済効果を見るときに、これをどう見たらいいのかなということは大切なことだと思います。そのときに何らかのご参考にでもなれば、私の今日のお話がお役に立ったと自己満足する次第でございます。
大変長時間にわたりまして、ご清聴いただきましてありがとうございました。
