2008

September

9No.362

不動産調査

都市中心部のバリューアップ −地域価値向上−
既成市街地のエリアマネジメント
武蔵工業大学 教授
当研究所は「不動産に関する理論的および実証的研究の進歩発展を促進し、その普及実践化と実務の改善合理化を図ること」を目的として、昭和３４年に、各般の専門家を集めて設立された財団法人です。
【不動産に関する理論的・実証的研究】【不動産の鑑定評価】及び【不動産に関するコンサルティング】の３部門の調和のとれた有機体たることを目指し、本社のほか全国8支社43支所が一体となって活動しております。

Ｃ 2008
編集発行人／財団法人 日本不動産研究所 企画部長 北川 雅章 ○〒105-8485 東京都港区虎ノ門1-3-2 勧銀不二屋ビル TEL03-3503-5330 FAX03-3592-6393 2008年（平成20年）9月8日発行

不動産調査 No362 ISSN 1882-6431

小林 重敬 氏町づくりと景観
東洋文化研究家

Alex Kerr 氏（アレックス・カー）

不動産調査都市中心部のバリューアップ−地域価値向上−既成市街地のエリアマネジメント

武蔵工業大学教授

小林 重敬氏（こばやし しげのり）

1966年東京大学工学部都市工学科卒、1971年東京大学大学院工学研究科博士課程都市工学専攻修了(工学博士)、1973年横浜国立大学工学部助教授、1985年横浜国立大学工学部教授、2002年横浜国立大学大学院教授、2008年3月横浜国立大学定年退官、2008年4月武蔵工業大学教授、現在に至る。
国土交通省社会資本整備審議会臨時委員、東京都住宅政策審議会会長、神奈川県総合計画審議会会長、等
国・地方自治体の審議会・まちづくり計画等の委員を多数歴任。NPO法人 大丸有（大手町・丸の内・有楽町）エリアマネジメント協会理事長。横浜まちづく
り倶楽部会長。
著書・論文は多数。本テーマに関係した著作として「エリアマネジメント」（編著、学芸出版社2005）、「欧米のまちづくり・都市計画制度」(編著、ぎょうせい 2004)。

『エリアマネジメント』という言葉は、私が2005年

ろを、特別にその地域を管理、運営をするというような8月にその名称の本を出版して使用しておりますが、当ことが地方公共団体にできるかというと、地方公共団体

時はまだ「エリアマネジメントって何？」という感じでの平等性の立場からなかなか難しいと私は思っていました。最近になって、国土交通省でもエリアマネジメン

す。

トという言葉が出てまいり、かなり一般に使われるよう

しかし、一方で地域間競争の中では、造っただけだとになっています。また、1年前、2年前ぐらいから、住地域の都市づくりを維持、管理する、持続性を持った形

宅地についても同じようにエリアマネジメントがあるので魅力を維持していくということは難しい。やはり、地ではないかという議論があります。

域の再生のために地域の特別な管理、運営が望まれてい実は、私がエリアマネジメントをそもそも始めたのは、ると思います。そのことを地方公共団体、官でない立場

大手町、丸の内、有楽町地区でそういうことが必要だとでやろうとすると、一定の広がりを持ったところには多いうことを申し上げたのがきっかけで、実際に企業の数の権利者がいるわけですから、一人の方がその必要性

方々と一緒にエリアマネジメント協会を立ち上げて、そを思い立って一生懸命やっても、それは外部経済が発生

ういう活動をずっと続けてまいりました。それから高松するだけで、隣の人がその外部経済の恩恵に浴するといの丸亀町についても、4、5年前からエリアマネジメン

うことになりがちですし、もし管理が行き届かない敷地

トを考えたまちづくりに関係しています。

がある場合には、外部不経済が発生するという関係になってきます。

1. エリアマネジメントの必要性

地方都市の活性化のお話をお聞きしますと、その地方都市の活性化をやりたいと思って、勇み立って一生懸命

CONTENTS
都市中心部のバリューアップ −地域価値向上− 既成市街地のエリアマネジメント
1. エリアマネジメントの必要性
2. 大都市のエリアマネジメント（1）大手町丸の内有楽町地区（2）秋葉原地区（3）大崎・東五反田地区
3 . 地方都市のエリアマネジメント（1）福岡天神地区（2）高松市丸亀商店街（3）青森と富山
4 . BIDとNPO

1

2
2
3
4
4
5
5
6
7
8

最近、都市再生という言葉が使われています。今まで始めた人が、個別敷地単位で、自分の店を一生懸命いい開発をするということだけが都市づくりであるという時店に作り変えようと努力して金をかけたが、逆に、そう代がずっと続いてきましたが、本当にその地域を再生さいう人たちからバタバタとつぶれていくというのが、地せるためには、単に開発をしたというだけではその地域

方都市の一般的な傾向であると言われています。それは、の再生にはならないだろうと考えます。開発から管理、ある一人の人だけががんばっても、それは地域の都市づ運営まで一貫して、開発した後、どのようにその地域をくりにはならない。結果的に、フリーライダーや外部不マネジメントしていくかということを考えながら開発を経済を被るものが発生してしまう。できる限り多くの関するということが必要な時代に入ってきたのではないか

係主体が一体となって組織を作って、地域の管理、運営と思います。グローバル化が進めば進むほど、その地域をすることが望ましい。その結果、地域価値が高まるとの特性、ローカル化をはっきり押し出して、そこを支えいうことであれば、そのことの意味が理解されて、継続ているコミュニティがまちづくりに参加しなければ、そ的な活動の可能性が高まってくる。私が関わっている高の地域の再生はないのだと思います。

松丸亀町は、少しそういう方向が見えてきたというよう都市づくりはある意味で開発行為という一過性な活動に思っております。

であり、造ることです。持続的な発展を目指す、育てる、あるいは育てることがうまくいかなかった時に、再生す

2. 大都市のエリアマネジメント

る、それら全体を含めてエリアマネジメントであると考えています。
それでは、エリアマネジメントはなぜ必要かというこ大都市では大規模跡地型、混在市街地型、既成市街地型の三つのタイプがあります。

とです。よく地方の都市が衰退した時に、地方公共団体

大規模跡地型は、大規模な跡地を全体として開発するが中心になっていろいろがんばろうとしておりますが、『地権者全員参加タイプ』になります。ある意味で「よ実はそれだけでは十分な都市づくりにならないのではなーい、ドン。スタート。」で一斉に関わっていますから、いかと思っています。それは、地方公共団体が特定の地

その後の管理、運営が割合スムーズにいきますし、開発域に特別な管理、運営をするということはかなり難しい。

に伴ってまちづくりを行っていますから一定の活動財源

確かに、開発をする時には、ここはどうしても衰退してもあります。そういう意味で、ある意味では、エリアマ

しまったから、ここにあるお金を投じて開発をする。そネジメントがやりやすい地域です。かなり古い事例です

こだけは大義名分ができた。しかし、でき上がったとこが、大阪ビジネスパークはそのようなことを、エリアマ

2

不動産調査都市中心部のバリューアップ−地域価値向上−既成市街地のエリアマネジメント

ネジメントという言葉は使っておりませんでしたが、かところです。こういう既成市街地の中でマネジメントをのを立ち上げて、そのうちのガイドライン検討会が、具まったスペースにして、いろいろなイベント、あるいはなりしっかり始めたところではないかと思っています。

やろうというタイプが、少しずつ増えているということ

体的なまちづくりの方針をベースに官を入れたガイドラ

さまざまな活動ができるようにしましょうとルールづく

私がいる横浜も、みなとみらい21で株式会社を作って、です。

インを完成するという役割を担っており、官を入れたまりをした。このような形で、あらかじめ空間、ハードな

そのようなことをやっています。汐留地区もエリアマネ（1）大手町丸の内有楽町地区

ちづくり懇談会は、具体的なルールを作りました。

まちづくりとソフトなまちづくりを一貫させて考えて、ジメントという形で、地域全体のマネジメントをやっている。六本木ヒルズもしっかりマネジメント組織を作りまして、全体のマネジメントを一貫してやっているとこ
ろであります。
2番目の類型は混在市街地型で『リーダーシップ企業

q エリアマネジメント組織をどのように立ち上げたら良いのか。
w すでにいろいろな組織があるので、既存の組織とどういう関係をとったら良いのか。

その上で、まちを作っていくのは単にハードなまちづ

その後のマネジメントを展開できるようにしているといくりだけではなくて、さまざまなソフトな活動をやる。

うことです。

さらに、まちを作るというのは、地権者だけではなくて、（2）秋葉原地区

そこに働く人、あるいは場合によってはまちに来る方、秋葉原は大変おもしろい事例だと思います。駅を中心その方々も含めてその地域をどうするか、活性化するたとして両方に一定程度のまとまった大規模開発が行われ統率タイプ』です。ある広がりを持ったエリアのマネジ

e 新たなルールをどのように決めたら良いのか。

めに力を貸すというエリアマネジメント協会を立ち上げた。普通考えると、ここだけでマネジメント組織を立ちメントをしたいが、一部地域の開発だけができ、全体がr ルールの内容、ルールの方向性をどのようにしたらたのです。2000年のガイドラインの中で『まちづくり

上げるということになりがちですが、ここでは周辺の電というのはハードだけでなくて、ソフトが必要だ。』と

気街、旧来からの町内会を含めてTMOと言っておりま
すマネジメント組織を立ち上げました。

開発というところまで至っていない。しかし、その地域良いのか。

だけでマネジメントをやっていては、開発された地域だ

t まちを作っていくことから、まちを作った後にやる、私は強く主張し、当時一般的であったタウンマネジメン

けが成功しても、長い目で見ると全体が沈んでいったのイベントを含めたソフトなまちづくりをどのように連ト（TMO，Town Management Organization）とい続的に考えていけば良いのか。

では開発した所にも影響を与える。開発を先導したとこ

3

既成市街地型のエリアマネジメントは、秋葉原のマネジメントは、以下の四つのテーマの一体

うのは、なんとなくガバナンスの色彩が強いので、そう的解決を目指しています。

ろの企業がリーダーシップをとって、エリアマネジメン

y マネジメントをすると、周辺地区との調整というもではなくて、あくまでも民主導で、あるエリアの地権者

q きれいなまちを実現するための『美観推進』

トをやっていきたい。東京の晴海はトリトン・スクエアのも出てくるが、そのへんをどのように考えていったがマネジメントするのだということで、むしろエリアマ

w まちの安全・安心を保つための『交通・治安維持』という住友系企業を中心に開発をしましたが、そこだけら良いのか。

ネジメントという言葉の方が適切ではないかということ

e 美しい街並み形成と新しい施設環境をつくり出すたではなくて、晴海地区全体をマネジメントしたいというというような六つぐらいの視点から、少しずついく

で、その後エリアマネジメントという言葉で活動していことで、いくつかの組織が動いているところであります。

つかの項目を中心にお話をしてまいりたいと思います。

それから、東京の大崎駅の周辺地区の東五反田、最近は大手町、丸の内地区では三つほどのテーマがあると思まちをハードに作っていることを次のソフトな活動に

大崎駅西口地区というところも含めた、かなり広いエリっています。大手町、丸の内、有楽町地区では、最初つなげていく、これを大丸有地区ではどのように考えて電気街地区を含めた旧来の秋葉原地区で一番今心配にアでエリアマネジメントをやっています。この地域全体

1988年に、ここの地権者を中心に再開発計画推進協議

きたかということですが、ゾーン、軸、拠点という三つなっているのは、若い人、さまざまな人が集まってきて、にはいろいろな開発主体が入っていますが、これを全体会が立ち上げられました。この組織を立ち上げる前に、の層に分けてまちづくりを考えてみました。ゾーンの考にぎわってはいるけれど、実際は治安上さまざまな問題

でマネジメントする組織を立ち上げました。開発をして丸の内マンハッタン計画というのを三菱地所が打ち上

え方は、東京駅の前の丸の内と大手町と有楽町と、それを抱えるようになっている。大規模な開発地だけでマネいるエリアはかなり限られていますが、かなり広いエリ

げ、大変な批判を浴びた後に、どうもそれは間違いだとから東京駅の八重洲側のところも実は丸の内が一部ありジメントをするのではなくて、周辺地区も含めてやるとア全体でマネジメント組織を立ち上げています。それかいうことで、その後に三菱地所だけではなくて、あそこ

ますのでここを八重洲として、この4地区に分けてそれいう意味がここに出てくるわけです。

ら、昨年マネジメント組織を立ち上げたのが秋葉原であに権利を持っている地権者すべてに参加していただいてぞれのまちづくりの仕組を考えました。

ります。ここはある程度の開発が駅前でできましたが、民間組織を立ち上げて、全体のまちづくりの議論を始め

丸の内・有楽町ゾーンは街並み形成型ということで、として活用しましょう。さらに、新しいまちで広場を作

この周辺の電気街地区も含めて、全体のエリアマネジメ

た経緯になっています。その時に、私を含めて5人ほど

古くからの既成の、整った街並みができているのでそれったので、その広場を使って、いろいろなイベント、そント組織を立ち上げています。ここではタウンマネジメの専門家が呼ばれまして、全体のまちづくりの方針を作を踏襲しましょう。八重洲・大手町・有楽町東側はかなの他をやって、今までにない秋葉原の姿を見せていこう

ントという言葉を使っています。

るということを始めました。

り超高層を建て、そこに公開空地を造って、というようなことを、一体としてやったことによって、公開空地ネットワーク型にしてみましょう。

それができるようになったということです。

めの『施設・地区整備』
r 秋葉原の文化・魅力を創造・発言するための『PR・観ます。

・ ・ ・ ・ ・ ・・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・光促進・産業創出』

新しいまちを作ったので、それを美観推進のスペース

3番目の類型の既成市街地型は『自治会的参加タイプ』

その方針を作った後、1996年に官民組織ということといえます。これは先ほどの大規模開発でもないし、あで官も含めたまちづくり懇談会を作って、正式な仕組み

街並み形成型は、基本的に風格を整えた街並みにして組織的にはタウンマネジメント組織というのを立ち上る程度まとまった開発があるわけではない。街区とか、に立ち上げて、1998年に将来像や整備に関する基本的いく。しかし、丸ビルのようにアトリウムを造ったり、げて、地元と行政の参加、支援を仰いで、企業、町会、敷地単位で開発を行いつつ、しかし全体のマネジメント

な方向性を示した「ゆるやかなガイドライン」を作成しあるいは公開空地を造って一定のイベント、その他活動

商店街、NPOというような事業パートナーと組んでマをやっていきたい。もともと土地を持っている方々がたました。その後、具体的なまちづくりに反映するためにができる場をあらかじめ造っておく。その場は東京駅にネジメントをやる。全体の組織としては株式会社を立ち

くさんおられて、自治会的にまとまってマネジメントを

2000年に「まちづくりガイドライン」を作りました。

直接面していない、それより1本外側の、皇居側の仲通上げましたが、株式会社組織であっても実際は利益を出やっていこうというタイプであります。その典型的な例

そのガイドラインの議論の中で、これはまちを作っていりをそういう形で活性化し、東京駅に面したところではすということではなくて、収益が上がった場合は、再投が、私が関わっております大手町、丸の内、有楽町地区

くだけではなくて、まちを作った後のマネジメントが必

丸の内街並み調和型という形で整然としたまちのように資をしてマネジメント事業に使っていく株式会社であるではないかと思っています。それよりも以前からマネジ要だということが議論され、エリアマネジメント協会を造っていく。こういうルールを作って、仲通りにイベンということです。

メントをやっているのは神戸旧居留地地区です。それか

2002年に作ったところです。

トを集中していくことをあらかじめ考えて、まちを造っ（3）大崎・東五反田地区

ら、最近では福岡の天神地区がそのような仲間に入って協議会は地区民間権利者だけで「ガイドライン検討てまいりました。大手町とか、八重洲側の丸の内では、

ここは既成市街地というか、ある程度小さな開発が連まいりました。実は、名古屋駅前地区も昨年立ち上げた会」、「街づくり検討会」、「PR・情報化検討会」というある程度まとまった空地を集約して造って、そこでまと続して起きて、それを全体としてマネジメントしていく4不動産調査都市中心部のバリューアップ−地域価値向上−既成市街地のエリアマネジメントということをやっている極めて珍しい事例です。東五反で、盛んに最近宣伝されておりますが、どちらかと言うのテーマを考えると、やはりまちづくりガイドラインが具体的に若い人が、特に夜までいるまちで問題が起きる田地区と大崎駅西口地区一体となったエリアマネジメンとまだまだ公、官が中心になってまちを作っているとい必要で、将来の目標像を立てて、戦略を作り、それをルと、一気に地域のイメージが損なわれますので、それがト組織を60ヘクタールにわたって組織付けまして、協う意味で、私が考えるエリアマネジメントにはまだいっール化していくことを考える必要があるのではないかとないようにいかに取り組むかということを協議会として定を作って、それをベースにガイドラインを作って、具ていないと思っています。その中で青森は、結構、地元いうことです。

は考えていく。We Love天神協議会を中心に、さまざ

体的なまちづくりをやっている。

の商店街が立ち上がって、一定の成果が展開しているとq

大崎駅を中心に東と西全体を大崎まち運営組織としまちづくりガイドラインは三つのテーマに分けていま

まな組織、さまざまな関係者と関係を作りながら、10ころではないかと思っております。

す。一つはプラス志向の歩いて楽しいまちをまず作りまの戦略を謳って、作っています。We Love天神協議会（1）福岡天神地区

しょう。2番目は、ある意味でマイナスを除去するといの組織は、大変活発な活動を続けています。

ここでは最初に憲章、協定からガイドラインというおう形で、心地よく快適に過ごせるまちということで、問（2）高松市丸亀商店街

マネジメントをやるに当たっては、アーバンデザイ

話がありました。憲章というのを一昨年策定しまして、題を除去していきましょう。3番目は、長い目で見て地地方都市で私が深く関わっている高松の丸亀町商店街ンというところから入って、その地域の美観を強める。

その憲章をベースにガイドライン作るという作業を昨年

区の発展につながるようなテーマを考えてみましょう。

では、2006年に以下のマネジメント・プログラムといて、組織化して、そこに組織を立ち上げて、マネジメ
ント活動をやる。
we

デザインガイドラインを作って、まちごとの表情をいっぱいかけて展開して、それから具体的な事業に進む

それを整理すると、うのを立ち上げました。

それぞれが表現して作っていく。それぞれ個別のテーという段階にきております。昨年作ったまちづくりガイq 魅力をどのように作っていくか。

q マネジメントをするための詳細な『デザインコード』

マを通りごとに作ってやっていく。

ドラインの中間報告が、西鉄の天神という駅を中心にで

w 課題、問題をどのようにクリアしていくか。

w 『事業プログラム』

広場も、いろいろなところに小さな規模のものも含

きているまちですので、「天神まちづくりガイドライン」

e 新しい社会情勢にどう対応していくか。

e 『MD戦略』

めて作って、それをネットワーク化させて、人々がまという名前でできています。この中心になっているのはという三つが、この天神のテーマではないかというこ

ちに来る楽しみを作る。あるいは、道路の角地をある

西鉄で、地元百貨店とか、商業者を含めたさまざまな民とです。それを具体的な目標像である『歩いて楽しいま

まちを作っているということです。

テーマを持って開発して、そこでイベントをやる場合

間主体を中心に組織を立ち上げ、そこに福岡市が支援すち』、『心地よく快適に過ごせるまち』、『持続的に発展すこの地域は街区をAからGまで分けて、最初にとりかかには、イベントの拠点になるようなつくりにする。

るという形で活動をやっています。組織名は「Weるまち』に対応させて、この天神地区の具体的なテーマったのはA街区です。これは昨年完成致しました。街路

Love天神協議会」という名称です。

に解きほぐしていくと、三つの目標像から10の戦略がのデザインコードを作って、このデザインコードに合わ

上がってきますが、そのうちの2つをここで挙げさせてせてまちを作っています。

rt

人々が遊んだり、あるいはイベントをする際の一つの空間として、公共用地をうまく使えるように、スペエリアは、まだぼんやりとしているのですけれども、福岡天神を中心に重点エリアとして考え、天神まちづく

このようなことをやって、あらかじめ開発をする段階

り憲章というのを、この地域の人たち、市民も交えて作

一つは、先ほど申し上げました魅力を増すという意味

からマネジメントを意識しながらやっていくということって、それに基づいて昨年ガイドラインまでいき着いたで、戦略1の毎日がフェスティバル戦略は、天神地区にを考えているということです。

ということですが、まだ中間まとめの段階です。

来れば必ず何かが行われている。毎日何かがどこかで行

3. 地方都市のエリアマネジメント

・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・

われているというまちにしましょう。そのために、Weが、大きく3点あると思います。

Love天神協議会が中心になってイベントを実施する主q

地区環境が悪化して、モラル・マナーの低下への対体と、イベントを実施するに当たってはさまざまな公共地方都市は単に商店街を活性化するだけでは、どうも応のみならず『将来の目標像となるビジョン』が必要。

主体と関係を持つ必要があります。道路、公園、地下街

まちづくりにはならない。もっと総合的なエリアで全体

福岡は夜になると、非常に多くの若い人が集まるにぎというような所有者がいて、管理者がいるという公共空を作り出すということをやり、さらに作るだけではなくわいの町です。それが逆の面から見ると、問題を抱え間がありますので、その公共空間を管理する方々とどのて、それから育てる、管理運営を含めてまちを作っていることになる。それを放っておけば、先ほどの秋葉原ように協調しながら、We Love天神協議会がいろいろくというようなことも考えないと、実は地方都市の中心と同じように、その地区の価値が下がるのではないか。

なイベントをしたりすることができるかというようなこ部の活性化にはならないという大きな問題を抱えていま

長い目で見ると、その価値の低下につながるのではなとを、さまざまに調整をする。その上で、実際のさまざす。今までタウンマネジメントというテーマで、地方都いか。

まなサービスを提供していく。それがあって、初めて毎w

アジアとの観光という、これから10年とか、20年日がフェスティバルというような形のまちづくり、ソフ

での地方都市の中心部はタウンマネジメントではまったという長いスパンで考えると、そういう問題に地域はトなまちづくりができる。そういうことを考えていきま

くありません。単なる商店街活性化政策をやってきたにどのように対応していくかという『戦略』が必要。としょうということです。

すぎない。それでは、おそらく活性化は実現しないのだ

いうことも、大変貴重な課題だと考え、市再生をやってきたわけですが、私が考えるには、今まe

2番目は、マイナスを除去するまちづくりとして、戦・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・地区の競争力を向上させて集客力のアップを図る

略5の大人のまなざし行動戦略です。福岡という繁華街

取り始めている地域がございますので、お話ししたいとためには、その価値、魅力を付けなければいけない

では、さまざまな問題が同時に発生します。いかにその思います。

という『誘導するルール』が必要。

問題の芽を摘み取るかということも、マネジメントの重お話の中心は福岡の天神と高松の丸亀町商店街で、民マイナスをどのように除去するか、これからの新しい要な一環であるということで、そのことに積極的に取りが立ち上がって自らの意識でマネジメントを始めている

時代にどのように対応していくか、それを超えて新しい組みます。「モラル・マナー」、「防犯」、「防災」というところです。青森・富山は中心市街地活性化という意味

魅力をどのように付けたらいいのだろうか、という三つ

三つのテーマに分けて、詳細な組織化を展開しています。

ろうと思っております。そうではない仕組みを少しずつ

5

いただきます。

ースを少しずつ作っていく。

なぜまちづくりガイドラインが必要かということです

こういう三つの、ある意味での大きな戦略を立てて、

図表16不動産調査都市中心部のバリューアップ−地域価値向上−既成市街地のエリアマネジメント

A街区はまとまった開発、と言っても地方都市ですか

ペースが必要で、そのためには公共的な活動ができる場

ら比較的小規模な開発に留めています。全体をAからG所を作る必要があるということで、ホールなどの施設を街区まで分けて、AとGという、先端と終わりの街区以

積極的に入れていきましょう。

ういう活動のために、財産税（property tax）に上乗

4. BIDとNPOせする形で600万ドルというお金を集め、そのお金によって活動をしています。アメリカではさまざまな地域

外は、小規模連鎖型の再開発をやるということで、2、それから、サスティナビリティという面を配慮したまこのような活動をいろいろ議論してまいりますと、そで、このBIDの活動がありまして、ボルチモアをはじめ3の敷地を共同化して、できるだけ公開空地をうまく作

ちづくりが必要で、その多様な課題を全体としてマネジのような活動のベースになる仕組みの議論が必要だと私

いろいろなところで展開しています。BIDにおける典型

りながら、大規模開発にしない開発にしていこうと考えメントする体制を作っていこうとしている。それを実現は思っております。いろいろなところでマネジメントの的な活動は環境美化、警備、消費者マーケティング、ビています。

するために高松丸亀町まちづくり株式会社を立ち上げ

議論をやっているわけですが、大本をたどってまいりま

ジネス活動の向上・維持、公共空間の規制、駐車場及びて、全体としてマネジメントする組織も立ち上げ、具体

すと、ある意味でアメリカにおけるエリアマネジメント

公共交通の管理、都市デザイン、福祉サービス、まちづ

消費者行動をベースにしながら、さまざまな活動をやっ的に実現することを目指しています。

に行き着くのかなと思っております。BID（Business

くりのマスタープラン自体を作ることもそこでやっていていきましょうということです。商業的な戦略もAから（3）青森と富山

Improvement District）という、あるエリアを決めて、るし、それからさまざまな公的な施設を造ることにもそのお金を使っています。

MD戦略というのはマーチャンダイズ戦略ですから、

G街区まで考え、それぞれにテーマを決めて個性あるま青森と富山の事例です。青森では中心市街地を活性化

そこで特別なマネジメントをやる。そのための資金を一したいということで、コンパクトシティという名称で、定の賦課金として集めて、それを財源に地域の活性化を

まちを作るに当たって、タウンマネジメント体制としできるだけまとまったインナーシティを作りたいという図る。その活性化を図る主体としては、不動産所有者、

都市中心部の地域の価値を向上させるためには、そのて、具体的な商業マネジメントをやる『高松丸亀町まち

ことをずっと続けてまいりまして、市長さんが中心にな

テナントなどによって構成されるNPO（Non Profit

基礎として、エリアマネジメントという活動が実は大変づくり株式会社』という組織と、我々が外部から支えたって、ある意味でのエリアマネジメントを、中心市街地

Organization）がそれを運営する。日本で言うNPOは

重要な課題であります。

り、あるいは見守るという『タウンマネジメント委員会』

についてやってきた都市ではないかと思います。中心市

極めて一般化された形で活動されておりますので、なか

日本では、まだ制度的にこれを担保するしくみがないというのを立ち上げました。この二つの体制でまちづく

街地活性化のためにアウガという商業施設を中心部に作

なかこういう中心市街地活性化のNPOということにはので、私が関わっている国土交通省の審議会、委員会でりを進めていきます。ここには旧来からの丸亀町商店街

り、そこから連帯した街区を作り、にぎわい空間を作りならない。日本では大丸有地区のようにNPOが中心に制度化するためにはどうしたらいいかということを、数振興組合がありまして、その外にタウンマネジメント委出そうとしております。

ちづくりを目指しています。

なってエリアマネジメントを行うと「それ、何？」と言年前から議論し始めておりますし、若干制度化へのチャ員会という、私が委員長を務めている組織を立ち上げ、まちは商業だけで活性化するのではなくて、居住を作われるのですが、むしろ海外ではこれが一般的です。特レンジをしたこともあります。しかし、なかなか日本である意味でコーディネーションをしております。具体的ることも必要だということで、まちなか居住を進めたり、にアメリカではそうですし、イギリスでも近年NPOを

はそれを制度化するというところまではいきません。まなまちづくりは、高松丸亀町まちづくり株式会社が行い、さまざまな空き店舗対策を含めた中心市街地活性化戦略

ベースに法制度に裏付けされてそういう活動が始まって

だまだ自主的な活動としてやっていかざるを得ない状況

さらにそれにコミュニティ投資会社というのを立ち上げを練って、具体的な活動を進めております。

おります。

にはありますが、おそらくこれから地方都市、大都市をて、資金的手あてをやっているという関係になり、さらそれから富山市も市長さんを中心に、いろいろな活動

制度的にはBIDというしくみがあって、その区域では、含めて、中心部が活性化するあるいは住宅地がしっかりに街区ごとに共同出資会社を立ち上げるという関係になをやっておられます。ある意味で青森と対照的に中心市

非営利団体、NPOを先頭にする団体が活動をします。

維持されて、自分たちの資産を維持し、さらにその資産っています。最終的には、AからG街区にまで共同出資

街地にすべてを集めるのではなくて、ある程度のまとま

その活動資金を自治体が地区にいる不動産所有者から賦価値を向上させるためには、エリアマネジメントという会社を立ち上げて、全体としてのマネジメントができるりを持ったエリアを公共交通機関でつなげていく。青森

課金（assessment）として課税・徴収して、その組活動が、我が国でもこれから必要ではないかということ

ような、そういう体制にしています。

がインナーシティにまとめていくというような一般的な織に渡して、その組織がその資金によって活動をするとを思っておりまして、ぜひ皆さんもそのような形の認識

タウンマネジメントの目標は、5年間で達成する7つコンパクトな都市構造を考えているけれど、富山はあるいう形になる。

をお持ちいただいて、支えていただければ幸いだと思っの数値目標を掲げます。例えば市民の集うメインストリ

意味で日本一分散型の市街地になってしまったというこ

例えば、ニューヨーク市では2000年現在41地区のートというあたりでは、来街人口を5年間で倍増させまともあるのでしょうが、一定の公共交通機関を整備して、BIDがあり、活動内容としては清掃サービス、公的施設

しょう。それから、商業床も増やしましょうという、具ある程度のコミュニティをその公共交通機関の駅ごとにの保守管理、独自の治安・公共警備サービス、地域プロ

体的な数値目標を掲げました。それから、できるだけ公ぶら下げてマネジメントしている、富山型のコンパクト

モーション、マーケティング等さまざまな活動をしてい共空間をしっかり作って、そこで魅力ある空間を作りまな都市構造を作っている。

ますが、その活動財源は先ほど申し上げました賦課金で、しょう。商業だけでは商業空間は実は実現しない。やは

富山中心市街地の活性化ということで、公共交通機関

り、まちには居住する人たちがいることによって本当のの整備、中心市街地の活性化、まちなか居住の推進を一まちなので、特に地方都市では居住者がいないまちとい

生懸命やられていて、一定程度の成果を上げておられる

うのは、まちではないのではないかと思います。その手ということであります。

ております。

固定資産税に合わせて自治体が集めて、それをそこで活動するBID組織に提供しています。
例えばアメリカのニューヨークのタイムズスクエアでは活動財源は1100万ドルという高額で、そのうち土地

始めに、A街区という割合コンパクトな街区だけですけ

所有者から600万ドルを集めています。ブロードウェ

れども、再開発事業によって住宅を入れそこをその時点

イを含むタイムズスクエアというニューヨークの中心市

では75人しか住んでいなかったのを将来的には400人

街地は、さまざまな活動をやっておりまして、清掃、環の人口に増やしましょう。さらに、さまざまな業種の商境整備、警備、イベント、コミュニティ・サービス、こ業的な活性化だけで中心性を維持できるわけではなくて、商店街だけではなくて、いろいろなことができるス

7（本稿は、平成19年10月10日に開催された当研究所の主催の土地月間金沢講演会での講演内容をもとにとりまとめたものです。）

8

不動産調査町づくりと景観

東洋文化研究家

Alex Kerr氏（アレックス・カー）

1952年米国・メリーランド州生。1964年に初来日
し横浜に2年間居住。1974年米国・エール大学日本学部卒業。1977年英国・オックスフォード大学修了。
1977年から京都府亀岡市に住み、日本、アメリカ、
ヨーロッパ各地で日本と東アジア美術に関する文化講
演、執筆活動を行う。
主な著作として「美しき日本の残像」（新潮社 1993
外国人初の新潮芸術賞受賞1994）、「犬と鬼−知られざる日本の肖像」(講談社 2001)、「日本ブランド」
で行こう(Thatﾕs Japan)(ウェイツ 2003)など。

CONTENTS
町づくりと景観
1. 町づくりと景観
2. 景観問題
3 . 町と家4 . 新しい不動産チャレンジ

10
11
12
13

はじめに
私は80年代の半ばから90年代の初めまで、トラメ

ことではなくて、不動産としてのかなり大きな要素とな

ル・クローという当時アメリカの最大の不動産会社の日す。

本代表でした。一番バブった時代です。六甲アイランドから始まり、神戸ファッションマートは私たちが始めて、

1. 町づくりと景観

住友信託と一緒に手がけて造りました。また、私たちは不動産屋ですが、機関投資部門であるトラメル・クロー

町というものは周りに何もなくぽつんとあるのではな

ベンチャーズという会社を作り、東京に事務所を構えてくて、やはりその国の川、山、海岸などの自然環境があいました。当時は日本の大手機関投資家、生命保険会社っての景観となります。残念ながら日本は建設ブーム、などからトラメル・クローの欧米の不動産事業に投資し特に土木ブームがだいぶ打撃を与えているので、そこかていただき、1、2年で数千億というすごい額が集まりら生ずる開発問題が結構あるのではないかと思います。

ました。今から思うと夢のような時代でした。それが阿蘇山、五島列島、熊野、千枚田、山と統一した滋賀

93年に、バブルがはじけたとたんに日本からの投資がのMIHO美術館というきれいな景色が日本にはありま

パッと終わってしまい、残念ながらトラメル・クローはす。バリ島に行っても、こんなきれいな景色はなかなか日本から撤退しました。あのときは本社に、とにかく今ありません。

は日本の方がチャンスだ、これから逆にアメリカから日

徳島県祖谷というところに私は家を持っていますが、本に投資すればチャンスではないか、と一生懸命アドバ

その近くの川を見れば、日本のビジットジャパンのポス

イスしたのですが残念ながら撤退しました。

ターになれるようなきれいな川ですが、ちょっと視野を今日は景観についてお話しますが、ほとんどの人の頭広げると、護岸工事がなされていて、ずっと奥までそのの中では景観対経済効果、どちらを選ぶかということに工事が済んでいます。私が実際に住んでいるのは亀岡で、なっているのではないかと思います。美しくしようとか大阪に出るときによく通る茨木街道沿いの河川も護岸工

古い町を残そうというのは、経済的にはマイナスと思わ事がなされています。

れていると思います。70、80年代にはそうだったかも

日本のメディアは吉野川河堰とか諌早湾などをクローしれません。特に観光事業があまり強くなかったし、日ズアップして問題としていますけれども、こういう小さ

本は観光に頼らなくても経済が結構強かった時代です。

な規模の工事が全国で年に何万、何十万というレベルでしかし、観光業はこの10年間で、世界一の大産業にな進められています。ヨーロッパなどの他の先進国では、りました。為替のレベルで見ると、石油、コンピュータ

道路や護岸工事が必要なときもありますが、いかに周りー、車よりも大きな産業に発達してきました。そうなっの自然に影響を与えないで効果があるかというバランスてくると、たとえばアメリカ、ヨーロッパなどの先進国

が、先進技術だということになっています。しかし、日が観光業に頼るシェアがかなり大きいので、日本でも観本では残念ながら先進技術は大きく造れば良い、人を驚

光立国とか言われる時代に入りつつあります。今度は美かせるものが先端的だ、先進だという錯覚に陥っていま

しさ、山の自然、古い町を残したことの有無によって、す。日本の海岸は、計算によって違うのですが、すでに観光価値が大きく影響されることになります。それによ

6割から7割近くがテトラポッドに覆われてしまいましってはじめて、美しさ、景観の経済パワーがクローズアた。

ップされると思います。

また一色、つまり一種の木だけで植林するスギ植林は住宅街、あるいは住宅としての価値も最近までは、土

自然界にとって非常に大きなマイナスであることは世界

地さえあればそれが全てで、あとは駅から近いとか、その常識となっています。それによって花粉症とか水が足の程度でした。「きれい」とか、「きれいではない」といりないとか、いろいろな問題があります。スギ植林の中

うのはほとんど関係ないことでした。しかし、それもこは一種の砂漠ですから、もちろん動物などは住めません。

れからはだいぶ変わります。特に日本の人口が減ります

マイナス面ばかりなのですが、止められない。

ので、土地があればいいという土地そのものの経済価値

日本のこういう工事とか植林は、オンボタンはあるけ

は、何かプラスアルファなしには、一定のレベル以上はれどもオフボタンがない機械みたいなもので、とめども上がらないと思います。

なく続けていっています。それによって、日本国土全部

このようなことによって、景観がただきれいだという

9

るということを頭に入れておいていただきたいと思いまが一つの前衛彫刻に変わっていっています。10種類以

10不動産調査町づくりと景観上のコンクリートによる一つの前衛芸術、前衛絵画と思じているからです。意識的には見ませんが、どことなく

日本では土地の私有権はかなり狂った形まで絶対的ないんだぞというのを世界に上手に発信しています。そうえばいいんですが、日本の景観だと思うと少し寂しい感

きれいに感じます。このごろ鳥居からも看板を吊り下げものにしてしまいました。景観法ができたことによって、いう意味で、京都の文化、京都の歴史を大事にしていまじです。

たりしている神社とか仏閣とか、芸術の家元まで、自分

これからだいぶ進歩があるかもしれません。法律で強制せん。京都の今までの歴史から、私たちは1日も早く逃

100年前、ちょうど明治時代に対馬にできた運河は、たちが何をやっているのかわからなくなっています。と的にやめさせるという問題もありますが、もう一つ大事

げたい、脱皮したいというのをどこかでみんなに伝えて日本のパナマ運河ですが、あまり山に影響を与えずに造にかく商業的に看板をべたべた張ってしまっています。

なのは、市民が自分の町を大事にしていないことです。

いるのです。

りがけっこう自然にやさしかったのです。私の家がある

看板がなければ経済が落ちるのではないかという経済

私たちはこの町、この道に関係ないというのをどこかでまだ現在進行中のものもあります。鞆ノ浦は広島県福祖谷街道の道も、手づくりで、石をあちこちに残して、メリットの問題を考えてみましょう。ニューヨークは看言いたいのです。九州の黒川温泉で、本当につまらない

山市にある日本の最後に残る江戸の港です。常夜灯があ80年たっても地すべりがあまりなくて、きちんと残っ板ゼロです。でもマンハッタンの1人当たりの平均GＮ

鉄筋の橋を黒く塗って、周りの宿に漆喰を塗った。ほんって本当にきれいです。今度このあたりを全部埋め立てています。今の造りは、和歌山県田辺市の小さな市立病Ｐ収入は、日本の2.5倍近いのではないでしょうか。つの少しのことで町を美しくして、大成功していますが、て橋をつくって、山も谷間もアスファルトという精神の院のアクセスロードの例にあるように、山をぺちゃんこ

まり看板がなくなったことによって経済打撃があったわ

やはり賛同しないところが出たり、ばらばらです。

続きで、山をぺちゃんこにしようという動きがあります。

にして、ずっと地平線まで平らにしなければいけない。

けではありません。新宿は看板だらけです。

修理の問題があります。ワシントンD．C．のワシン

これはうまく保存すれば、少し整備すれば、間違いなく

今度はモニュメントを見てみましょう。岡山県の人口

ニューヨークのレキシントンアベニューでは1階、2トンのモニュメントは8年前から約3、4年前まで、4、

世界的に有名な観光地になります。同時に、このごろ日が数千人しかいない奈義町美術館の中に竜安寺の庭をプ

階までは看板がありますが、それより上は一切なしです。

5年かかって大修理が行われました。そのときにマイケ

本人もそうですが、外国人はこういう近くに別荘を持ち

ラスチックで張り付けた芸術品、美術品があります。モ

もちろん銀座とか新宿、道頓堀、梅田には看板がほしい

ル・グレースという人に頼んで、このモニュメントのかたいとか、瀬戸内海にときどき遊びに来たいと思っていニュメントの女王、京都の新駅舎も、駅の中は決して便場所だと思います。つまり、ゾーニングによって、にぎたちに沿ったきれいな枠組みをつくってもらいました。

る。不動産開発としての価値は、日本で最後に残る江戸利ではありません。今日、京都から来たのですが、今でやかな場所で看板とかそういうものがほしいところには本当にきれいで、夜はライトアップして、修理が終わっの港にはかなりあるのですけれども、すばらしい道路はも重い荷物を自分で運ばなければいけません。利用者のあるように、ほしくない住宅地、オフィス街には一切なて取り壊されるときに反対運動があったぐらいでした。

できますが、観光地も別荘地も何もかもゼロになってし便利さは進んでいませんが、皆さんが圧倒されるぐらいいというように分けることによって町が栄えていきま

一方、日本の観光名所のナンバーワンと言えるかもしれまいます。

の大きさで人をおどろかせようということがあります。

す。

ない清水寺の山門では4、5年ずっと文化庁が工事をしだいたい日本をダメにしてきたのは芸術家と建築家だと看板のないニューヨークはどことなくすっきりしていこういうことが続いて、世界は日本をどう見ているかということになります。『タイムアウト』というヨーロます。ごみごみしたところも看板と電線を取ってみればオウム事件でサティアンがありました。あのときにすッパでよく売れているトラベルガイドがあります。フィ

このようなものを造ったことによって、観光業がいずきれいで、どことなくすっきりしてきます。電線がある

ごいなと思ったことがあります。宗教で神社とか神殿をレンツェだと表紙にちょっと変わったアングルでルネサ

れは先細りします。世界的、あるいは日本国内ですばらのだと意識的に思う人はいないと思いますが、なくなっ

つくるということは、地上の天国を造ることを意味しま

ンス彫刻、ブリュッセルだとベルギービール、バルセロ

しい、美しい自然に発展していきません。そうなってきたことによってさっぱりした雰囲気になります。物を造す。モスクであろうと、ヨーロッパの大聖堂であろうと、ナだとアールデコ、香港だと摩天楼ビル、東京はごみごますとリゾート開発、旅館開発、あるいは別荘などの不ることが国の仕事であり、サービス産業、あるいは観光

世界各国どこでもこれより美しいものはないというのみした風景です。

動産価値はだいぶ下がります。こうして何十年続いていは最近まではかなり軽視されていました。それによって、が、人間の精神にあると思います。しかし、オウムの場

まだまだ日本には自然の風景がぎりぎりで残っていまますと、人の感覚が麻痺します。

ある意味で一種の製造業スタイルが国のデフォルトモー

合、彼たちはああいうトタン張りのハウスがサティアン

すから、こういうものをいかに残して美しく活用していドになってしまいました。自然そのものが、やはり古い、だと思ったのでしょう。日本では一つの工場をつくれば、けるかというのが、これからの問題でしょう。

現代的またはモダンではないと思われている。

それが最高のものだという感覚が勝利してしまったよう思います。

2. 景観問題日本ではたとえば落ち葉がいけないということになっな気がしました。工場モードの勝利です。

3. 町と家

残念ながら今までの特に観光でブームとなるところは先進国で電線を地中化していないのは日本だけです。

ています。きれいな街路樹は、残念ながら日本では見ら費用がかかるからとかと言いますが、経済大国の金持ちれません。上海で4、5年前につくったばかりの新しいの国日本が、フランス、スペイン、イタリア、アメリカ、道路ですが、街路樹により美しさを感じます。一方、日タイのシンボルは蓮で、よく蓮を模した形のデザイン

き、こんな美しい町は世界にないという文章を残していシンガポール、香港、カナダ、そういう国々よりなぜか

本はどうなっているのかというと、落ち葉があってはいがありますが、新しくできた空港は蓮の花びらのシンボます。今の東京、今の町は、本当に味気ない。どこを見

貧乏でできないということでは話はどうしても通じませけないということで、木が強く剪定されます。ある外国

ルを取り入れました。あるいは空港の中にタイの文化をても目の楽しみがない町に変わっていきました。京都はん。それは電力会社、役所、あるいは税金の使い方の仕人のおばさんが家に来た。ちょうど冬だったので、「ど示すモニュメントがあります。中国の広州は屋根が町のイメージでみんな古く、きれいな町を見に行きますが、組みなど、いろいろな理由があるのですが、結果としてうなってこうなっているのですか。何か変な病気が日本ポイントですから、空港をつくったときにそうした屋根

実際の町は変わりました。私はいま京都で庵（いおり）

は何もできませんでした。

の木々を襲ったのですか。木の枝がみんなこういうふうを取り入れました。マレーシアは摩天楼で有名ですが、という会社を起こして、そこで町家再生などをやっていになって、どうなったのか？」と心配していました。

即ダメになるという傾向がよくあります。

明治時代の日本の町はきれいでした。外国人はおどろ

やはりイスラムの国ですから、テントを思わせるようなますが、本社は京都の一番古い所、富小路仏光寺下るといいぐらいできていません。京都では最近少し行われま景観というものはテクノロジーだとはあまり言われまつくりのとてもきれいな空港です。これは日本の設計者いう本当の旧市街にあります。このあいだアメリカの高した。マクドナルドの看板が真っ赤からワインレッドにせん。カメラとか車などをつくるのはテクノロジーです

ですが、そういう発想ができました。成田とか関空は、校生が私の家に家族で来ました。家を出てちょっと道をなったぐらいでうぬぼれています。しかし、たとえばハが、本当は景観もたいへんなテクノロジーが必要であり、日本にいるのか、どこにいるのかわかりません。その国歩いていたら、「ここ、インドみたいですね。」と言いま

ワイに行くと、空港に降りたとたん山が何となくきれい

いろいろなもの、ガイドラインとかそういうものでそれの文化とまったく関係のない造りになっています。また、した。「何がインドか？」とよく聞いたら、頭の上に電に見えます。40〜50年前からハワイでは看板を一切禁がわかると思います。

京都新駅舎は、私たちは1200年の京都の歴史と関係な線が張りめぐらされている。つまり、日本が発展途上国

次は看板です。日本では看板規制がほとんどといって11ていましたが、どうだったでしょうか。

12

不動産調査町づくりと景観だというイメージを持ったのです。きれいな所は少し残うことです。サンアントニオは、テキサスの町です。サ

こういう古い家をいったん壊すと、もう二度とこんなの、中国の仙人が住むような世界です。私は19歳で茅っていますが、すぐ裏はレッドだとかグリーンという建ンアントニオはもともと何でもないような小川があった

つくりのものはできません。味があるから、こういうも葺き屋根の、決して大きくない家で笛の家を意味する̲

造物があり、調和していません。ちょっと窓を大事にしところに、上手にお店とか、川の散歩道をつくったりしのはやはりバリューが出てきます。すでに京都では町家

庵（ちいおり）と名付けた家を買いました。日本の場合ようと思うところもあれば、古い江戸時代の昔のいい町たことによって大観光地になって、また今度は住宅地とブームが起きています。私たちが始めた頃と比べると、には、不動産も観光もですが、大きなもの、おおげさな家が残っていますが、すぐ隣に規格住宅があります。

してポピュラーになって、それこそ不動産的に大成功しいい町家で、構造的にきれいな町家は値段が倍ぐらいにものを造れば造るほど、引力がある、パワーがあると思景観による不動産価値についていろいろな話をし始めた場所です。中国では古い建物をたくさん残し、あるい上がってしまいました。つまり、美しさの不動産パワー

われています。しかし、意外と何でもない素朴なものにたらきりがないのですけれども、イタリアのアマルフィは再建したものもあります。それによって中国の港が人の芽が少し見えてきています。

価値があり、勝ち目があります。そういうものにみんな

では古い家が残ったことによって、世界のお金持ちが争

気になりました。

一番魅力を感じているのです。

ってこういうところに家を持ちたいと入いってきます。

暑い京都の夏には鴨川に「床」を出して、川の流れとません。照明器具を新しいものにする。虫籠窓などはソ

石川県の加賀市にある小さな村ですが、合併によってすごい不動産価値が付いてしまっています。しかし、京

川風に涼みながらひとときを楽しむ、そういう知恵は日ファなどを置くことによって、本当に新しく見えます。

今度市になってしまいました。今度そちらからも話があ

都は1坪いくらという一定した不動産価値はあるもの

本にはないわけではないのですが、残念ながら生かして

伝統的家屋の魅力である坪庭にも、それによって自然をり、私どもに計17軒ぐらい一括して委託していただくの、それ以上、プラスアルファはいっさいありません。

いません。東京の外堀には少しきれいなところがありま

取り入れてくれる知恵が昔はあったのです。また、日本のですが、改造して、一つの生きた村として再生してい不動産として見ても、京都の町は本来の値打ちよりだいす。水道橋駅の近くにキャナルカフェがあります。もし家屋の間の取り方がおもしろいのです。庭越しに部屋がこうということになっています。何でもない土壁の納屋

ぶ下がってしまいました。最近、京都の流行として、い東京に行かれましたら、ぜひそちらに寄ってみてくださ

少し見えて、また襖とか障子戸があって、ちらっと光がなのですが、これにはやはりロマンがある。意外とこう

ろいろな色、グリーンとかレッド、イエロー、そういうい。いつも人気でなかなか席が取れません。つまりそう

見える、目を奥へ奥へと導いてくれるような一つの振りいうものをきれいにして、周りをきちんと整備したことものをつくるのが流行です。つまり、古い町と関係ない。

いう場所に飲み屋とかレストラン、カフェ、喫茶店があ付けというか、そういうものがこういう家にありました。

によって逆にこれが生き返るというか、初めて価値が出

それより、私たちは進んだというのを見せたいのかもし

れば、必ずお客が来ます。

いろいろな事例が出て、古い町家がイタリア料理屋、飲てくる。そしてこの美しさで人が引かれてくるものにな

み屋、画廊になっています。日本の田舎は、今まで国がります。

れませんが、将来的な価値としては、これは先ほど言ったように坪いくらという単価以上には上がりません。統4. 新しい不動産チャレンジ

一された町は、やはり景観です。

農業とか漁業に、無理して補助金などで何とか支えよう

つまり、原点に戻るというか、日本に初めからある財という政策ばかり取ってきましたけれども、ほとんどと

産、不動産的価値として見ても眠っている財産があり、上海はこの約十数年で、浦東（プトン）が世界の大名

都会ではいろいろなリフォーム、リストレーション、

いっていいほど失敗しました。つまり、昔の形態をその

それをこれからどう生かすかというのが大きな課題だと所になりました。だれもが1度はこの景色を見たいといリサイクル、いろいろありますが、地方、田舎の方のおままは守れない。ある意味で見放さなければいけないと思います。

う所まで、ちょっとの時間でつくりました。そして古い話をしたいと思います。ご存じのとおり、日本の不動産思います。

ものを上手に残して、本当にすごい建物ができました。

の傾向として、バブルからある程度立ち直って、いま都

イギリスはロンドンから少し離れた村に行くと、昔の一方、東京には何ができたでしょうか。建ぺい率、容積

会の中、都心、東京、大阪、神戸、名古屋など、かなりままできれいな茅葺き屋根の集落があります。実際にそ率、日照権、そういうものが非常に窮屈になって、日本地価が上昇し、買い戻されている状況ですけれども、残の家に住んでいるのは、ほとんど毎日ロンドン市内のシできれいな町、おもしろい町をつくろうと思っても、ほ念ながら田舎であればあるほど、土地は下がっていく一

ティーに通っている銀行員ばかりで、約1割が農業を続ぼ不可能です。

方です。もっと小さな町であれば、もっと下がり方が速けています。つまり、建物のリサイクルはされたけれど

大阪の中之島はいちおう川があって、大阪のマンハッい。小さな山の中とか漁村というようなところは、もうも、住んでいる人が入れ替わったことで、きれいな村がタン、あるいはパリみたいなものです。中之島は、高速

取り返しがつかない。二束三文、ほとんどだれも住みた

きれいに形として残りました。今ちょっとかわいい茅葺

道路があって周りと区別するようなものが何もないの

くもない、使いようもなくて困っています。では田舎、

き屋根の家を買おうと思えば何千万、ひょっとしたら億で、残念ながら島という感覚はありません。ある若い外あるいは地方の不動産には何ができるかということで、がつくぐらい不動産的魅力が出て、人々は争って買おう

国人の友達に、「中之島に行ったことがあるのですか？

今日はお話ししたいと思います。

としています。

そんなところに島があるのですか？」と聞かれましたが、13古いからといって、何も江戸時代に戻るわけではあり（株）庵（いおり）で行っている京都の町家から始め

私たちは京都の町家ばかりではなくて、全国的にこれスッと通り過ぎるだけです。中之島は完璧に川に背中をた町家再生から話をはじめます。格子があって、虫籠窓から別荘地、あるいは観光地で京都での町家再生で行っ向けています。護岸がＵ型でかためられ、リバーライフ（むしこまど）があって、瓦がある京都の典型的な京町ているようなことを地方でもやってみたいと思っていまはほとんどありません。東側のほうに少しタワーを取り家の風景です。古い家は汚い、冬は寒い、夏は暑い、暗す。祖谷は日本の一番深い渓谷ですから、日本のグラン

入れたところはありますが、ほとんどは一直線のコンク

い、住めないという先入観がほとんどの人にあると思い

ドキャニオンと言われています。あまりにも深くて、癖

リート張りです。古いきれいな橋が少しはありますが、ます。直しようもないと思うから、つい壊してしまいま

地で、平家落人などが入ってきたところです。川がきれほとんどやはり工場モードとしての橋です。

すが、壊して新築するよりずっと安い価格で直すことがいで、霧が上がってきます。私は今から36年前のパリの橋は美しく、あるいはおもしろく、古いものばできます。そのへんの文化マンションよりもずっと文明

1971年、初めて祖谷に入って、その美しさに囚われま

かりがおもしろいのではなくて、最近できたロンドンの的な、快適な生活ができるようにやり直しができます。

した。谷間が深くて、ずっと向こうに家1軒という独特橋ですが本当に遊びがあって、おもしろくて、夜は楽し

もちろん私たちは水回りからお風呂、トイレ、電気配線、

いというか、それで初めてタワーがある、島があるとい

冷暖房、断熱材なども全部やり直します。

（本稿は、平成19年10月30日に開催された当研究所の主催の土地月間大阪講演会での講演内容をもとにとりまとめたものです。）

14