不動産調査
No.388（2012/12/15）

最近の地価の動向と今後の土地政策
国土交通省 土地・建設産業局次長

塚本 和男 氏

日本経済の潜在力
株式会社三井住友トラスト基礎研究所
主席研究員

伊藤 洋一 氏不動産調査 2012

No.388「土地月間」広島講演会
基調講演

最近の地価の動向と今後の土地政策
プロフィール
国土交通省

土地・建設産業局
つか もと

塚本

次長

かず お

和男氏

Contents

1. 最近の土地市場の動向 …………………………………………………………………………………………… 2
2. 今年の土地白書のトピック …………………………………………………………………………………… 4
3. 今後の土地（不動産）政策 …………………………………………………………………………………… 5

ご紹介いただきました国土交通省の土地・建設産業局

23 年後半は、ここの間に 3 月の震災が入っております

次長の塚本でございます。今日は土地市場の動向と土地ので落ちているのですが、それ以降はその前の半期に比関係の政策についてお話します。

べれば上昇していると言えると思います。

1

東京駅周辺、丸の内とか大手町、名古屋駅、大阪駅、最近の土地市場の動向（1）地価動向2

こういった場所においては耐震性に優れているようなところや大規模なオフィスはかなり下げ止まりにはなってきていると思うわけですが、他に中小ビルもたくさん
あって、都心部全体としては下落しています。

まず地価の関係です。7 月 1 日時点の都道府県の地価

一方で、商業地でマンションの需要ということもあっ

調査は、総じて言えば下落率は縮小傾向で、横ばいなりて、従来の住宅地、商業地というのはきれいに区分けで上昇している地点数も増えている。個別の地点でも、全きないような感じにもなりつつある。スポット的なとこ

国で 2 万 2000 ぐらい調査をしているわけですが、地

ろだと、東京スカイツリーの周辺が非常に上がっていま

価の上昇地点は増えてきていると言えると思います。

す。これは一つの例で、大規模な商業施設とか再開発、国が行う地価公示と県が行う地価調査で同じ地点のと新しい駅ができるといったことを契機に、そういった場

こ ろ が 少 な く と も 1600 ぐ ら い ご ざ い ま す。 そ れ を所がスポット的には地価が上がっているわけですが、ま23・24 年の 2 年にわたり半年ごとに比べると、平成だ今のところは点の場合が多くて、面までどの程度広がJapan Real Estate Institute最近の地価の動向と今後の土地政策

るかということが言えます。

は下落率が縮小しているということで、広島市全体だと

首都圏・東海・近畿という都市三圏が他の場所に比べ－ 2.3％ですが、安佐南区は広島県の中では一番人口がると下がる率が少ないということが見てとれると思いま増えているところです。平均で住宅地だと－ 1.3％とす。愛知県は住宅地だと横ばい、商業地が 0.4％下落。

か、商業地だと－ 0.6％ですが、上昇や横ばいの地点も高知の場合は住宅地が 6.6％と商業地 8.4％の下落とい見られます。あとは東区全体だと 0.1％上昇しています

うことで、三大都市圏の下げ幅がだんだん減ってきていが、再開発とか新しい駅ということが上昇の要因になっるのに対して、地方圏は依然大きいところもあるという

ています。

ことです。

国交省が地価 LOOK レポートを四半期に 1 回ずつ出

広島は大体全国平均並みだと思います。これは県全体

しております。下落の地点と上昇の地点というのは大体ですので、広島市だと住宅地が 2.3％下落、商業地も同じぐらいの数になる。広島市は 3 地点いずれも横ば2.2％下落で、一つ前の期よりは下げ幅は減ってきている

いになっています。

のですが、県全体よりは市のほうが少ない。また、特徴的なのは、宮城県が住宅地は 0.6％下落ということで、
これは震災復興の影響で非常に需要が喚起されています。
東北の被災地は、被害が甚大であったところは大幅に（2）土地取引と不動産の市場規模
ここまでが地価の話で、これから少し全体的な話を申し上げたいと思います。

下がっている地点も見られる一方で、あまり影響がな

土地の取引件数は、200 万件を超えるようなオーダー

かったところは移転需要などもあってかなり上がっていだったのが、今や大体 100 万件くらいになっている。地るという、二極分化が見られます。

価は平成 2 年、3 年のバブルの辺りがピークで、現在は今回の都道府県地価調査の場合、住宅地の上昇した上住宅だとピークの約半値、商業だとピーク時の 3 割ぐらから 10 番目までの地点は全部岩手と宮城だったわけでいです。平成 20 年がリーマンショックで、ここからます。上昇率が一番高かったのは陸前高田、2 番目が宮古、た少し回復傾向が落ちています。取引件数というのは、3 番目が石巻です。商業地だと上昇のトップが石巻で、先行指標に使えるという方もいらっしゃるようです。

3 番目も石巻。2 番目が先ほど申し上げたスカイツリー

今度は資産全体ですが、資産総額は 8000 兆円台で推周辺です。次に広島市の中心部で特徴的な上昇・横ばい進している中で、不動産が平成 2 年のピーク時が 3000地点を載せております。広島市全体だと人口も増加傾向

兆円ぐらいですが、今は 2500 兆円ぐらいです。

にあるわけですが、なかなか不動産市場の動きは緩慢で2500 兆円という不動産全体の中で、法人が持っていす。中心商業地では本通商店街など交通が便利な平担部るのが 470 兆円です。そのうちで収益不動産と言われ一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2012

No.388る賃貸ビルとか商業施設が 200 兆円、そこから証券化されているのは 30 兆円、J － REIT は 9 兆円ぐらいと試算されています。
アメリカの REIT は 40 兆円を超えています。収益不動産は、日本はアメリカの 4 割です。ところが、REITたものが大体 3 割あります。
不動産投資をする投資家にアンケートしたところ、築30 年以上のビルはあまり投資対象と見ていないので、今後は改修とか建て替えを進めていくことで、不動産価値の向上を進めていくことが大事です。

になっている不動産がアメリカの規模で言うと 1 割ぐ

震災の影響もありますが、企業はどんなことを不動産らいなので、まだまだこの分野というのは、伸ばす余地の選定基準にしているかというと、耐震性能や事業継続があるのではないかと思っています。日本の再生戦略でを選択しています。

もこのような取り組みを考えています。

環境の面ですが、環境不動産という言葉があるよう

日本の REIT とアメリカの REIT を比べると、日本に、省エネ性能といったことを不動産の投資の判断にすの場合はオフィス、住宅、商業ですが、アメリカはかな

ることが今後増えていきます。ビルの入居者に聞くと、りバラエティに富んでいます。特に日本にあまりないヘ

コスト削減効果の理由が増えているのが特徴的です。

ルスケアがアメリカの REIT でかなりの割合を占めている。日本の場合は医療関係の各種規制もあって、純粋な経済活動だけで乗るわけではない面もありますが、ア

日本は流通戸数に占める中古の割合は 13％ぐらいで

メ リ カ の 場 合、 施 設 を REIT へ 売 却 し て、 も う 1 回す。アメリカだと 8 割ぐらい、イギリスに行くと 9 割

リースバックを受けて設備投資とか経営資金を調達してぐらい。住宅構造が違うとかいろいろな面はあります

いくといったことにかなり有効な機能を果たしているとが、外国に比べると非常に低い。

聞いていますので、日本でもそういう仕組みがとれないか探っている状況です。

2

また、別の観点から見た数字ですが、全体の住宅のストックの中で 1 年間にどれぐらい中古住宅が出てくるかというデータがあります。イギリスやアメリカは 1

今年の土地白書のトピック（1）不動産価値の向上

4（2）中古住宅の流通

年間に各々 6.7％、3.3％中古住宅として取引されている。
日本だと 0.3％で、ほとんど中古のものは出てこないという数字も出ております。
アメリカとの比較ですが、日本の場合はどうしても注

今年の「土地白書」によりますと、法人、個人、いず文建築が多いということです。7 割以上が注文住宅です。

れも新しい耐震基準より前の昭和 55 年以前に建てられ注文住宅は住む方には非常にいいのですが、売るとなるJapan Real Estate Institute最近の地価の動向と今後の土地政策と個人の趣味が出てきて、次の方が買うときにはどうかと、不動産事業者のコンサルティング機能の向上を目指という問題もあるということです。

しています。こういった中で不動産の価格指数の話と中古住宅に抵抗がある理由のアンケートをとったものがあります。当たり前といえば当たり前ですが、気持ちか、次に出てきますが鑑定評価基準も見直していこうということも考えている次第です。

がいいからという理由です。また、なかなか買う側にいろいろな情報が行き届かない、かなり買い手と売り手と（1）不動産鑑定評価制度の見直し

で情報の格差があるといったことが言われています。こ不動産鑑定評価は法律の下に鑑定評価基準という事務

こを埋めていく必要があるのではないかということで次官通達があり、それに基づいて実際の鑑定評価がなさす。これは関係業者がたくさんいらっしゃいますので、れています。

そういったところからのいろいろな提案が必要だという

この不動産鑑定基準の見直しを今検討しております。

ことです。不動産会社からリフォームの案内や提案が見直しの背景には、ニーズの変化と、国際化の進展へのあった場合に中古を買ったかどうか、実際買った人はど対応があります。

うだったかというのを聞くと、案内があると結構中古を証券化不動産、企業会計の中での資産評価、中古住宅買ったりしているのです。ですから、提案とか案内があとか建物のコンバージョン・改修、といったものを資産れば別段買う側というのは拒んでもいないのではないか

評価としてどう考えていくかということがあります。こという気がいたします。

ういう民需を掘り起こしていかなければいけないのでは

3

ないかというのが業界の全体の考え方にあります。
また、グローバルスタンダードというか、日本の鑑定

今後の土地（不動産）政策評価制度と国際評価基準との適合性の問題を今検討して7 月の終わりに閣議決定された日本再生戦略の中に、

平成 22 年から価格調査のガイドラインも出しました

土地や不動産の関係のものが大きく三つあります。一つが、要件がわかりづらいので、もっとわかりやすく整理

目 が 情 報 や 流 通 シ ス テ ム の 問 題 で す。 二 つ 目 が J －します。

REIT を含めた不動産の投資市場の問題です。三つ目が流通市場の活性化です。

います。

建物評価では、リフォームと中古住宅の評価をどう考えるべきか、といったこともあります。

流通市場の活性化については、不動産流通システム改基準の検討は、3 月から始めて、6 月に方向性をまと革によって、消費者にとって必要な情報の整備・提供

めたわけです。今ワーキンググループで専門家が検討を一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2012

No.388

しています。その後、見直し内容を取りまとめて、具体いう不動産の資産を測るバロメーターとなる不動産版の的に評価基準の改定作業に入っていきます。現時点では物価指数というようなものを作っていろいろな経済対策

平成 25 年度頃の改正を検討しております。

を考える。
もう一つはマクロの動きですが、金融危機が不動産か（2）環境不動産への取組み

ら始まったということもあって、これを的確にとらえるエネルギー使用の全体の 2 割ぐらいがオフィスなど

ようなことができないかと。これは IMF が中心になっの業務用だと言われています。この他、大きく分ければて各国で作ろうということになり、順次できているわけ

産業用 4 割と運輸関係 4 分の 1、それから一般家庭がです。

14％で、業務用と家庭を合わせた建築物関係が 3 分の二つの大きな要請を受けて国として現在は住宅版を

1 となり、エネルギー分野では非常に大きなものです。

やっています。来年から商業用不動産も考えていきます。

先ほどのアンケートにもあるように 7 割以上の人が住宅版は、全国とブロック別・三大都市圏別に更地と省エネ性能を重視している。アメリカで LEED という土地付きの建物とかマンションに分けています。システ

基 準 が あ り ま す。 日 本 で も CASBEE と い う 名 前 で、ム化などによって、作成期間を短縮することが課題

レーティングという S、A、B、C というランク付けをです。

していますが、これは新築とか大型ビルが中心でお金もかかるそうです。
ビルのオーナーにしてみれば、あまり金をかけてもおこれは試験実施ということで 2 年間ぐらいやって様子を見ていきます。毎月の初めに 5 カ月前のものが出ます。

客が来なければメリットがない。媒介する人は何をうた

今日主催されている日本不動産研究所の市街地価格指い文句に言ったらいいかよくわからない。何かわかりや数が一番古いものだと思いますが、他にもいろいろな指

すいベンチマークのようなものを作ろうと、今検討し始数があるかと思います。その中でも、全国にわたり実際めています。CASBEE は大きな新築ビル中心ですが、の売買に基づく指数を出しているというのが、国交省の今検討しているものは中小で、既存のビルが中心です。

指数の特徴だと思います。

ベンチマークは、稼働率や入っている業種などによる

最後に地籍調査を簡単に説明します。これは震災が起補正の仕方をどのようにするかなどを今考えているとこきたりすると非常に有意義というか、復旧するのに役にろです。

立ちます。被災地の場合 9 割ぐらい地籍調査が済んでいて、災害復旧のために非常に役に立っています。

（3）不動産情報の整備

全国で地籍調査が終わったところは 50％です。昔か国交省のホームページから入っていくと土地総合情報

ら土地の権利が輻湊しているとか言われますが、一つ例

システムがあって、取引情報などが載っております。年を挙げれば、兵庫県は震災があって、地籍があると復旧

間 30 万件ぐらいのデータが載っているのですが、これが非常に進むということもあり、それから非常に力を入を使って、今年の 8 月から住宅版ですが不動産価格指れて率が上がってきている。広島県の場合は大体全国平数の試験運用をしております。

均並み、51％ということになっています。

これはどうやっているかというと、不動産売買の登記

地震とか被災の予想されるようなところでは重点的に情報を元に実際に買った人にアンケートをします。登記取り組んでいこうということでやっております。進んでいには値段が書いていないので、いくらで買いましたかとない市町村におかれましては、財政的な面とかいろいろ聞いて、年間 100 万件の登記移動のうち 30 万件ぐらな面があるかと思いますが、考えていただければという

いご回答いただいている。そのデータを基にこういう価

お願いを最後にいたしまして、私からの話とさせていた

格指数というのを弾いたわけです。

だきます。今日はご清聴ありがとうございました。
（拍手）

これは二つぐらい経緯があって、一つは 2500 兆円と※本稿は、平成 24 年 10 月 30 日に開催された「土地月間」広島講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

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Japan Real Estate Institute日本経済の潜在力「土地月間」広島講演会
特別講演

日本経済の潜在力
プロフィール株式会社三井住友トラスト基礎研究所
い とう

伊藤

主席研究員
よう いち

洋一氏

Contents

1. 日本経済の現状 ……………………………………………………………………………………………………… 7
2. 最先端を行く高齢化社会対策 ……………………………………………………………………………… 8

3. 世界の財政危機と国家戦略 ………………………………………………………………………………… 10
4. 日本の製造業の失敗と今後の展望 …………………………………………………………………… 11
5. 世界経済の先行き ………………………………………………………………………………………………… 12
6. 対中関係と日本経済への影響 …………………………………………………………………………… 12
7. 変革を求められる日本のビジネス …………………………………………………………………… 13

1

日本経済の現状

にあたります。
韓国の人口は 5000 万人強ですが、大体 4 分の 1 がソウル近辺に固まっています。その江南で不動産価格が「江南スタイル」という韓国のヒット曲が、アメリカ

下がり始めているのです。それは、どういうことかと言のヒットチャートで最高で 2 位になって坂本九の「上うと、不動産価格は、やはり人口の伸びと非常に密接なを向いて歩こう」以来の 1 位になりそうだった曲です。

関係があるというのが、私の従来からの意見です。

韓国の特にさえない感じの中年の歌手ですが、この歌が韓国は最近、こういう喜び方をしています。韓国もい世界的に大ヒットしているという状況です。日本シリー

よいよ人口が 5000 万人になったと。韓国はウォン安にズに出ていた内海哲也選手が登場する時の音楽が、これもかかわらず、国民 1 人当たりの GDP が今 2 万ドルでです。江南というのは、日本で言えば東京の赤坂の一等す。GDP が 一 人 当 た り 2 万 ド ル を 超 え て、 人 口 が地、という感じです。韓国の不動産価格で最も高い地区

5000 万を超えた国は世界で 8 番目とか 9 番目でしょ

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2012

No.388う。それが彼らの自慢です。
僕が人間はけっこう浅はかだなと思うのは、自分の国で実際に現象が起きなければ理解できないことがいっぱ

2

最先端を行く高齢化社会対策

い あ る。 例 え ば 不動産バブルもそうです。リー マ ン

大まかなところで、いろいろな数字を今日皆さんに覚ショックが起きるまでは、アメリカの投資家は不動産がえていってほしいと思います。戦争が終わった 1945 年

下がることなんて信じられないとずっと言っていましの日本の人口は 7300 万人です。今 1 億 2700 万人でた。でも、リーマンショックになって初めて不動産が下す。つまり 5000 万も増えたという現実を踏まえた時、がることに気づきます。

皆さんがこれまで頭の中に描いていた日本経済に対する日本人が 1992、1993 年ぐらいに感じたことを、ア
メリカはだいたい 17、18 年遅れで経験していて、たぶ図式を劇的に変えてもらおうと思って、私はこういう数字を言っているのです。

ん今韓国はその入口にあるのだろうと思います。これは日本の人口は、江戸時代の末期まではずっと 3000 万別に悲観的に見ているわけではないのです。客観的事実人でした。それが明治に入って増え出して 8000 万程度

として、不動産価格が一番上昇するのは、その国の国民です。

の数が増えるということです。ニューヨークのマンハッ

戦争が終わって 7300 万人からスタートしたのが戦後タンや日本で言えば六本木とか赤坂は特別ですが、それの日本で、そこから 70 年弱たってピークを迎え、今はでもまだ不動産が下がったりしている。そういう観点で120 万人ぐらいが亡くなって、104、5 万が生まれると見ると、これから人口が増える国の不動産のほうが、上いう時代に入っている。これは明らかに大きな転換期でがる確率が極めて高いということが言えると思います。

す。それよりずっと前に、日本では生産年齢人口が減りそういう意味で言うならば、私見ですが、日本でも不始めたのです。

動産価格が上がりそうなのは人が集まる、例えば東京だ

生産年齢人口とは何かと言うと、働けて、子どもとかと赤坂とか港区とか、品川区に上昇の余地があります。

おじいちゃんとか、おばあちゃんを支えられる人間の数

そういう意味で言うならば、格差が付いてくる時代に明です。それが日本は、たぶん 7、8 年前にピークを迎えらかに入ったと思います。

ています。今韓国がまさにそこにあります。中国は、もう 15 年ぐらいたつとそうなります。

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Japan Real Estate Institute日本経済の潜在力

日本のマスコミは、世界で最先端で日本が高齢化社会

僕が行ったのは 2 年ぐらい前ですが、GE の日本支社を迎える、とか言っています。それはどういうことかと長は、老人向けの機器は全部ここで開発し、生産するの言うと、日本が世界に先駆けて高齢化社会を迎えるといだと言っています。これは日本人が絶対発想しないことうことです。どこの国も全部高齢化を迎えるのです。アだなと思いました。世の中にはびこっている悲観論は、メリカだって、ヨーロッパもそうです。

今まで自分たちが経験した何十年のやり方が通用しないということは、皆さん方が今経験していることを、逆にこれをプラスにとらえることができるのです。他の国から、自分は悲観的にならざるを得ないという意識がものすごく強いのです。でも、そうではありません。

でも必ず起きるので、日本で皆さんが今経験しているこ

だって、人口が 5000 万も増える 70 年間なんて日本とは、もしかしたら他の国に行けば役立つ、使える、そは経験したことがないでしょう。江戸時代 3000 万人

ういうナレッジ（認識）になっている可能性が非常に高で、それが徐々に増えて 7300 万人になって、ボーンといです。

増えて 1 億 2800 万人になったわけです。1950 年生ま話の核心に入っていきますが、何かあると日本が最初れの私もそうですが、我々のほとんどが、その時代に人に高齢化社会に向かって行くので悲観的にならざるを得生の大部分を過ごしているわけです。だから自分が人生ないと言いますが、世界で最初にそういう社会を経験しを過ごした期間が世の中のトレンドのすべてだと思ってて、実際に例えば皆さんがいる業界などで何が起きたか

いるけども、それは大きな間違いです。

をノウハウとしてため込めば、それが他の国でも利用できるということです。
私は、BS ジャパンの 7 チャンネルで科学番組もやっています。この取材で GE（ゼネラル・エレクトリック）

どこかで変節点が来る、たぶんそういう時期に日本は来ているのだろうなと思うのです。そのことを理解しないものだから、日本に対する悲観論が根強いのだと思います。

に行ったことがあります。GE とは、福島第一原発をつ

例えば高度成長時代には、毎年 6％、7％、8％も成くった会社です。福島第一原発を作った時は、原発メー長した。それは当たり前です。なぜなら人口が増えるかカーでした。今何をやっているかと言うと、CT などのら。人口が増えるというのは、絶対的なファクターで医療機器を作っています。世界でも有数のシェアがあっす。人口が増えるということは、おむつを買わなきゃいて、その会社に取材に行った時はものすごく面白かった

けないし、ランドセルを買わなきゃいけないし、その次です。日野市に研究センターがありますが、日本は世界

は自転車を買わなきゃいけないし、その次にはバイクをで最初に高齢化する社会で、高齢化は医療費の増大につ買わなきゃいけないし、その次には自動車を買わなきゃながる。つまり医療の世界でいったい高齢者がどういういけないし、その次には冷蔵庫を買わなきゃいけない

機器を使ってどういう検査をすればいいのかは、日本でし、ベッドを買わなきゃいけないし、ということが延々研究するのが一番いい、と言うわけです。

と続くわけでしょう。

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2012

No.388

僕 の 生 ま れ た 1950 年 は、 生 ま れ た 子 ど も の 数 はを注ぎ込んでいました。でも、今の政府はそんなことは

237 万人でした。今は 104 万人しか生まれないのだか

できません。なぜなら公的資金を注ぎ込んだら今度は金ら、考えてみれば豊かになったけど、絶対的な物はそん

利が上がって、スペインやギリシャみたいになるわけ

なに伸びなくなります。これはごく自然のことで、しかです。

も世界中の人口トレンドがそういうふうになっていま

いま重要なことは、ギリシャにしろ、ポルトガルにしす。韓国も同じです。生産年齢人口は、今韓国も減少し

ろ、世界中の民主主義国家が大衆に満足を得てもらうたています。中国はもう 7、8 年で生産年齢人口は減少に

めに政治家が脇を甘くした結果、財政が行き詰ってきて向かいます。

いることです。

そういう意味で言うなら、まず皆さんの今までの自分

国家財政の借金が膨らむという意味では、社会主義はの成功体験にかかわる考え方を捨てていただきたいと思崩壊したけれど、民主制資本主義も行き詰っているといいます。広島の不動産価格は、昔はこうだったとか、あうことが言えます。でも、民主制資本主義では、財政をそこはこうだったとか、全部忘れたほうがいいです。

健全化するための手段は各国で講じられているし、健全

もちろん、例えば紙屋町は、広島の中心的な商店街だというみんなの固定観念は変わらないだろうから、紙屋

そこで何が起きているか。民主主義国ほとんどすべて

町は市の中心部から 10 キロ先の田舎の土地よりは下がで、アメリカ以外は、ドイツでもイギリスでもフランスり方が鈍いだろうなみたいなことは成り立つけれども、でも人口は伸びを止めています。そうすると、戦後のよ

絶対的な土地を必要とする人たちの数は少なくなっていうな急成長は続かないことが明らかになります。生産性

るわけです。

が上がればいい、ということもありますが、社会全体で僕が一番注目している最近の統計は空き家率です。日

生産性を上げることはけっこう難しい。生産現場だった

本で一番家が空いている県は山梨県で、全家屋の 17％

らいくらでも生産性が上がるかもしれないけれども、は空き家です。東京でもその数は 12％に達しています。

サービスとか社会の人間と人間の間の微妙な関係を揺る

これは、結構すごい数字です。

がすような生産性の向上はなかなかできない。そうする

だけど住宅ローンは、銀行の最大の取り組み案件です。銀行員に何でもうかっているの、と聞くと、政府が住宅ローン減税をやっているから住宅ローンです、と言と、やはり人口に支配されている部分が非常に大きいわけです。
そうなると、10 年前、20 年前の成長率は 1 回忘れて、
日本の人口の伸びが止まって減少に転じているのだかいます。
これは一種のゆがみです。政府が補助金を出すことはら、日本の国全体としては成長率は横ばいでいいのでは一種のゆがみなわけで、エコカー減税だって、地デジ化ないか、という考え方もできます。その中で、例えば知だって同じです。でも、ゆがんだ後は、必ずゆがみのつ恵のある業者とか、知恵のあるメーカーが利益を得ていけが回ってくると思います。

るという構造になると思います。

3

アメリカの成長率もよく見ていると、アメリカは先進

世界の財政危機と国家戦略

今日は日本経済の話をするつもりで来たのですが、日国の中で非常に例外的な国です。毎年 250 万人人口が増える国です。そういう意味ではアメリカはまた住宅が大きく値上がりする。実はもうアメリカの住宅市場はかなりよくなっています。

本経済も大きく言って、そういう大きな曲り角にあるとでも世界全体を見れば、人口はまだ増加傾向にありまいうのが、大前提です。だから今は不況だとか、不況す。例えばインドネシアとか、ベトナムとか、アフリカ

じゃないというのはほとんど関係ありません。もっと大とか、南アメリカですが、日本の経済が過去 10 年間できなところで経済活動の水準は決まっているということうまくいかなくなったのは、その新しく台頭してきたです。

国々に対する商品の供給があまりうまくなかったからで

以前は、例えば国家財政が余裕がある時は、公的資金10な国もあるわけです。

Japan Real Estate Institute

す。それを韓国がうまくやったということです。

日本経済の潜在力

4

 本の製造業の失敗と
日今後の展望のが定説です。
また、ウィークエンド・アルバイターというのがいたのをご存じですか。土曜日の朝飛行機に乗ってソウルに

韓国は国が小さいから、芸能人は日本に来て稼ぐ構造

行って、日曜日の夕方帰ってくるのです。僕は、そういになっているのです。韓国にしてみれば、あれは国家戦

う技術者を流出させた日本の企業に問題があると思いま略です。つまり 5000 万人の国でスターを育てるよりす。こういう状況ですから、液晶にしても、有機 EL にも、日本の 1 億 3000 万人の国でスターを育てたほう

しても、いまだ日本の製品を技術的に上回っているものが儲かるということです。日本でステップを踏んだら、を作れません。

その次は 13 億人の中国で儲ければいいじゃないかとい

テクノロジーはまだ日本の企業にあると思いますが、う考え方で、国全体がそういうことに徹底しています。

ターゲットの置き方を間違ったということです。日本の海外に出ていかなくたって、日本で 1 億 2800 万人もメーカーはけっこう高い商品を買ってくれる豊かな相手

豊かな消費者がいるのだからその豊かな消費者を相手にだけを見ていればいいと思って、新興国メーカーが相手して稼げばいいじゃないというのが、今までずっと日本にしていた年収の人たちをターゲットとしなかった。方のメーカーがやってきたことです。

法論の失敗だと思います。そこが一番重要なポイントだ

日本に対する悲観論は幾つか誤解があります。それと思います。

は、日本の技術力が低下したのではないかという誤解でですから、僕は日本経済には決して悲観論を持っていす。これは、皆さんにはっきり申し上げておきますが、ません。なぜなら、そもそもトレンドが世界の先頭を台湾や韓国や中国のメーカーが台頭してきたのは、日本行っていることです。バブルを経験したのは日本が最の技術者が流出したからです。大阪では、家電メーカー初。皆さんが経験したことは、世界の人たちに先だってを辞めた人が、自分の会社を起こしたり、コンサルタン

経験していることであると理解していただければいいか

トをします。コンサルタントをやるということは、例えなと思います。世界に先だって転換期が来ているので、ば自分があるメーカーで得たノウハウでコンサルする。

それを生かすことが重要だと思います。

新興国メーカーが強くなったのは、ほとんどのケースにおいて日本の技術者が向こうに行って教えたからという

一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 20125

No.388

世界経済の先行き

ベトナムは今中国、インドに次ぐ新たな成長国として世界の注目を集めています。世界にはベトナムのような場所がまだまだいっぱいあるということが重要なことで進国はしばらくそんな感じかなと思います。

6

対中関係と日本経済への影響す。先進国は成長率がだんだん下がってきましたが、こ一方、途上国はどうか。途上国は、今までの先進国か

ういう国がまだいっぱいあって、こういう人たちが比較らの投資だけで成長するというペースが鈍ってきた段階

的中程度の豊かな消費者になり、その次に豊かな消費者だと思います。

になる段階では、世界経済は拡大します。ただし、それ中国問題にもちょっと触れようと思います。今何が起は、今成長しつつある国をどの位うまく自分のマーケッ

きているかと言うと、去年から日本以外の海外企業は中トにできるかということが、一つの大きな要素だと思い国に対する投資を減らしています。アメリカやヨーロッます。

パの企業は 3％ぐらい対中投資を減らしています。た世界の現状は、あまり景気がよくないと言われていまだ、日本だけは 16％増やしていました。

すが、先進国の経済の低迷は、人口の伸びが世界全体でところが今回尖閣問題があって、これから何が起きる

止まっていったことがありますし、ずっと続けてきた景かと言うと、日本の対中国投資は一部を除いて工場はあ

気刺激のための財政支出が、借金となって重荷になってまり進出しなくなる。

いるというところに原因があります。

そうすると、中国は日本との対立を導くことによっ

これだけ世界的な金融緩和があると、そのお金がいつて、自分の成長の糧を止めつつあるということが言えか動き出すこともあるかもしれないし、マーケットが非る。なぜなら、中国は投資中心の成長の国です。国民消

常に強力な牽制ファクターとなって、借金を徐々に減ら費はふつう GDP の 6 割から 7 割を占めます。日本は 6して、経済活動を正常化させる方向に行くのではないか

割、アメリカは 7 割です。GDP はほとんど国民が消費なと思います。

することによって成り立っているけど、中国はその比率

日本の政治を見ていると、必ずしもそうとは限らない
ような気もしますが、ギリシャやスペインはその方向で

12

いろいろ一生懸命やっている。そういう点で見ると、先Japan Real Estate Instituteが 4 割でしかありません。
なぜかと言うと、中国の人たちは中国に住んでいる国日本経済の潜在力

営企業の一部の人たちを除いて、年金はほとんどないの濤が 15 分間立ち話をしたのが、私の記憶では 9 月 9 日です。年金がないと、みんな将来や子どもの教育のためです。その時、胡錦濤が、尖閣は絶対にやらないでくれに貯金することになります。

と言った次の日に、閣議で尖閣を購入しましょうと決定

そうすると、消費中心の経済にはならなくて、いつま

し、かつ地権者と契約してしまいました。

でも国が財政投資したり、海外の企業が投資したりする

これは大変なことになるなと思いましたら、まさにそことによって成長していくわけです。でも、海外の企業の日から、中国の報道姿勢が大きく変わった。日本はけが中国に投資することをやめ始めた中では、中国は尖閣しからんと感情的になったから、尖閣の国有化を撤回し問題で日本を脅しているつもりになっているかもしれまろという高い旗を掲げてしまったのです。高い旗を掲げせんが、実は成長そのものが大きく傷つくのは中国であちゃったものだから降ろせなくなっているのが、今の中る、というのが私の意見です。

国です。だから習近平が国家主席になってどうするか知それはけっこう顕著に表れてきていて、7 ～ 9 月の中りませんが、そこまで中国は旗を降ろせません。

国の成長率は 7.4％です。これは過去 13 年間で一番低尖閣の問題は、胡錦濤が院政を敷けば敷くほど長引きいのです。7.4％と言ったら、すごく高いと思うかもします。でも、日本企業に働いている中国の人たちもそうれませんが、中国の場合はまだ若年層、つまり生産労働だし、日本製品に対する憧れを持っている中国の人たち

人口が増えている段階なので、7％を下回る成長率だともそうだし、間違いなく折れてくるのです。そういう意

失業者が大量に発生する構造になっています。

味では、日本と中国で政局が変われば、状況は変わってそうすると、尖閣で日本と中国が対立することによっくる。

て、日本が最大の輸出市場である中国を失って、日本経でも、よく考えてみると、そんなに心配することはあ

済は大変なことになるという意見もあるけれども、実はりません。中国は日本とほとんど同じ経済規模です。日中国の方がより打撃が大きいと私は思います。

本の 10 分の 1 の国民 1 人当たりの経済しか持たないの日本車が、例えば日産で 38％、9 月にトヨタで 40が中国の現状です。今の中国で起きていることを非常に

何％減少しました。では、日本車を買うのをやめた人た

注意深く見れば、中国のほうがピンチに立たされている

ちがすぐドイツ車を買ったり、中国の車を買ったりしてということが言えると思います。

いるかというと、そうではないというのが一般的な答え

日本では、中国との今の対立関係は日本にとって打撃です。全員ではありませんが、日本の車がいいから買いになるという見方が強いのですが、私は必ずしもそうは控えています。中国の 7.4％という成長率も細かく見て思わないし、中国の景気が若干鈍化してもアメリカがそいくと、日本車が売れなかったからかなりの部分が落ちの分回復して、日本がまっとうな経済政策を取れば、こたというのが統計として出てきています。そうすると、れは乗り切れるものだと思います。

少なくとも習近平が登場するまでは、中国の指導部は我慢して日本との対立を長引かせようとしています。振り上げた旗を降ろす場所がないからです。
旗を揚げたけれど降ろす場所がないので、領海侵犯などをして、中国の国営テレビに報告させるということを繰り返しているのです。

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 革を求められる
変
日本のビジネス

最後にもう一つ、人口の伸びが止まったということ
は、商売の形が変わるということです。

でも、そんなことをしたって何にもなりません。尖閣

人口がグーンと増えた時、主流の商売は、買う方が歩の領海に中国の海監、漁船が入ったというのは日本ではくのです。つまり買う方が圧倒的に人口が多いので、あだんだん小さいニュースになってきています。

そこに行こうと歩くわけです。その典型がデパートで中国は感情的なルートを選んでしまったというのが私しょう。

の見方です。なぜ胡錦濤国家主席が感情的になったかとでも、人口の伸びが止まると、売る方が歩かなければ言うと、ウラジオストクで APEC（アジア太平洋経済

ならないことになります。江戸時代の商売を調べてみる

協力）首脳会議がありました。その時、野田首相と胡錦と、全部、売る方が歩くのです。

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2012

No.388

江戸時代は、人口が 1720 年ぐらいから最大 3000 万人、130 年間ずっと人口が動かなかった。例えば江戸るのか、それはチャンスだと考えるかは、商売の心持ちの違いです。

時代の江戸の町で物売りといったら、売る方が歩いてい

最近僕はあちこち旅行しますけど、各高級旅館から予ました。豆腐、小魚、物干しざおでしょう。戦後になっ約が埋まるのです。退職金が残っている団塊の世代が山ても売る方が歩いているのは物干しざおだけです。なぜほどいるのです。

ならあんなのを買って電車に乗るわけにいかないし、車に乗せるわけにもいきませんから。

要するに世の中の金の所在と、使う人たちの所在が今までとは大きく違ってきています。我々が生きてきた何

全部、買う方が歩く商売になったのは、人口が急増し年かと全然違う時代が始まっていて、それは景気とかそたからです。7300 万人から 1 億 2300 万人になったの

ういう言葉で短期的に評価しようとするのは間違いで、で、人口が急増した過程では、若い人がまず増え、街をもっと大きな「うねり」だということを理解してほしい

歩く。ゆえに、店をきれいにすれば客が来るというプロです。この大きな「うねり」を取らなければ、ビジネス

セスをたどったわけです。

はできません。

でも、これは大きな間違いです。商売の基本は、売る

過去 60 年の常識を捨てなければいけない変化が起き方が歩くのです。よく覚えておいてください。絶対にそている。でも、チャンスはいっぱいあるし、それをどううなります。そうなっている人が何人もいます。ジャパ

使うかがポイントである。商売の仕方も、買う方に歩か

ネットたかたの高田さん。あれは立派な売り歩きです。

せるよりは、売る方が歩いたほうが早いという時代に入僕は 10 何年前からデパートやスーパーは絶対だめにるのだということは重要だと思います。（拍手）なると言っていた。それは、身の回りでそういうことがあったからです。母が 80 歳を超えた時、もう外に出歩
かなくなった。スーパーにも行けなくなった。僕は絶対にまずデパートはだめになって、スーパーもだめになると思いました。魅力的な商品を売らなくなったからではなくて、出歩ける人が少なくなったという絶対的な理由です。コンビニは、スーパーのファクターを取り入れて、近所にあるからまだ儲かっているわけです。
地方の町に行ったら、昼間でも人は歩いていません。
人が歩かなければ店舗を構えても物が売れるわけありません。だから売るほうが歩かなければ絶対だめです。これは人口の絶対的な伸びを止めたことに伴って、絶対的に来る商売の変化です。景気というと、何か人為的に動くように見えるけど、世の中の景気を決めている絶対的なファクターは人口構成であるというのが私の信念です。若い人が人口構成の中で多ければ、その国の経済は成長します。でも、さっき言ったように、日本は世界の先端を行って、最初に高齢化しているわけですから、大きな経済成長は見込めません。
例えば去年、老人用のおむつの売上高が、赤ちゃん用

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会員専用サイトトップ画面－ダウンロード（不動産関連情報）－セミナー（テキスト・資料）のおむつの売上高を上回りました。これを悲しいと考え※本稿は、平成 24 年 10 月 30 日に開催された「土地月間」広島講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

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Japan Real Estate Institute一般財団法人 日本不動産研究所

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評価・コンサルティング業務
不動産鑑定評価・独立した審査決裁体制
・客観的・中立的な「全国ネットの機関鑑定評価」
・特定専門分野別のスタッフ（専門チーム）の配置

証券化に伴う評価・コンサルティング

・専門スタッフを配した証券化部による対応
・物件の用途、特性に応じた適切な処理
・海外投資家に対する適切な対応（評価のグローバル化）

海外不動産評価

・海外に所在する不動産の鑑定評価
・海外の不動産市場調査・コンサルティング
・海外提携機関とのネットワーク

環境不動産調査
・不動産の環境デューデリジェンス（DD）
・環境リスクを反映した不動産鑑定評価、価格調査等

固定資産税評価

・固定資産税のための土地評価システム
・土地価格比準表の作成、画地計算法、所要の補正調査
・家屋評価の支援

時価会計支援・「賃貸等不動産」の時価開示支援
・減損会計
・販売用不動産（棚卸資産）の評価

CRE（企業不動産）戦略支援

・CRE 戦略策定支援
・不動産有効活用事業支援
・不動産運用相談業務

PRE（公的不動産）戦略支援

・PRE 戦略策定支援
・公会計制度関連支援業務
・不動産利活用支援

再開発ビル事業・街づくり支援

・市街地再開発事業支援
・共同ビル事業支援
・土地区画整理事業

投資リスク管理等支援

・不動産価格の予兆管理等支援
・将来予測に基づく投資分析
・最大損失額等算定業務

基礎研究・各種調査
基礎研究

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」
（年２回）

各種調査
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

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2012 年（平成 24 年）12 月 15 日発行 不動産調査ＮO.388 ISSN 1882-6431
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