【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成27年８月25日【計算期間】

第19期（自【発行者名】

大和証券オフィス投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都中央区銀座六丁目２番１号【事務連絡者氏名】

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社

平成26年12月１日

大村至

平成27年５月31日）

代表取締役副社長

信明

篠塚

裕司

【連絡場所】

東京都中央区銀座六丁目２番１号【電話番号】

03-6215-9649【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】（１）【主要な経営指標等の推移】①

主要な経営指標等の推移
回次

第10期

第11期

第12期

第13期

第14期

第15期

第16期

第17期

第18期

第19期

決算年月

平成22年
11月

平成23年
５月

平成23年
11月

平成24年
５月

平成24年
11月

平成25年
５月

平成25年
11月

平成26年
５月

平成26年
11月

平成27年
５月

6,424

6,758

7,605

7,431

7,566

7,615

8,432

8,587

9,763

10,387（１）営業成績
営業収益
うち賃貸事業収入
営業費用
うち賃貸事業費用
営業利益

百万円
百万円

6,374

6,715

7,550

7,338

7,384

7,519

8,367

8,491

9,693

10,112

百万円

3,942

3,935

4,288

4,341

4,419

4,306

4,755

4,826

5,324

5,617

百万円

3,194

3,165

3,471

3,533

3,601

3,499

3,870

3,931

4,324

4,486

百万円

2,481

2,823

3,317

3,090

3,146

3,308

3,677

3,760

4,438

4,770

経常利益

百万円

1,273

1,587

1,767

2,022

2,364

2,590

2,955

3,005

3,642

4,032

当期純利益

百万円

1,282

1,453

1,766

2,021

2,369

2,589

2,959

3,016

3,641

4,031

（２）財産等の状況（期末日現在）
総資産額

百万円

294,562

298,626

323,217

325,315

325,665

342,572

363,653

380,723

399,555

432,232

有利子負債額

百万円

82,77586,250109,916

111,391

112,081

128,300

147,700

163,700

160,800

191,300

純資産額

百万円

200,063

200,234

200,548

200,800

201,117201,345

201,683

201,655

222,593

222,954

出資総額

百万円

198,780

198,780

198,780

198,780

198,780

198,780

198,780

198,780

219,155

219,155

分配総額

百万円

1,282

1,452

1,766

2,021

2,369

2,589

2,959

3,016

3,640

4,031

配当性向

％

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

口

395,798

395,798

395,798

395,798

395,798

395,798

395,798

395,798

441,000

441,000

１口当たり純資産額円

505,468

505,899506,692

507,330

508,132

508,707509,560

509,490504,746505,566

１口当たり分配金

円

3,240

3,671

4,464

5,107

5,986

6,542

7,478

7,621

8,256

9,142

うち１口当たり利益分
配金

円

3,240

3,671

4,464

5,107

5,986

6,542

7,478

7,621

8,256

9,142

うち１口当たり利益超
過分配金

円

－

－

－

－

－

－

－

－

－

－

（３）分配の状況（４）１口当たり情報
発行済投資口の総口数

- 1 -

回次

第10期

第11期

第12期

第13期

第14期

第15期

第16期

第17期

第18期

第19期

決算年月

平成22年
11月

平成23年
５月

平成23年
11月

平成24年
５月

平成24年
11月

平成25年
５月

平成25年
11月

平成26年
５月

平成26年
11月

平成27年
５月

（５）財務指標
総資産経常利益率（注２、３）％

0.4(0.9)

0.5(1.1)

0.6(1.1)

0.6（1.2）

0.7(1.4)

0.8（1.6）

0.8（1.7）

0.8（1.6）

0.9（1.9）

1.0（1.9）

自己資本利益率（注３、４）％

0.6(1.3)

0.7(1.5)

0.9(1.8)

1.0（2.0）

1.2(2.4)

1.3（2.6）

1.5（2.9）

1.5（3.0）

1.7（3.4）

1.8（3.6）

１口当たり当期純利益
（注５）

円

3,239

3,671

4,464

5,106

5,986

6,541

7,478

7,620

8,414

9,141

期末自己資本比率

％

67.9

67.1

62.0

61.7

61.8

58.8

55.5

53.0

55.7

51.6

期末総資産有利子負債比
率

％

28.1

28.9

34.0

34.2

34.4

37.5

40.6

43.0

40.2

44.3

賃貸キャッシュ・フロー
（ＮＯＩ）
（注６）

百万円

4,415

4,830

5,426

5,172

5,088

5,300

5,825

5,915

6,865

7,179

件

33

35

36

37

38

41

44

44

46

47

件

324

334

340

355

376

410

442

458

479

450

㎡

182,548.82

191,346.43

205,318.62

207,277.34

208,733.38

225,651.87

244,877.17

259,381.62

286,088.89

288,833.07

％

95.9

95.4

92.4

94.3

96.4

95.0

96.3

96.4

97.2

97.3

当期減価償却費

百万円

1,235

1,281

1,347

1,367

1,305

1,280

1,328

1,355

1,497

1,553

当期資本的支出額

百万円

363

540

240

640

357

277

293

453

569

905

（６）その他参考情報
投資物件数
テナント数
（注７）
総賃貸可能面積
（注８）
期末稼働率
（注９）

（注１）営業収益等には、消費税等は含まれていません。
（注２）総資産経常利益率＝経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷２｝×100（注３）括弧内の数値は、年換算値を記載しています。なお、第10期は運用日数183日により、第11期は運用日数182日により、第12期、第13期及び第14期は運用日数183日により、第15期は運用日数182日により、第16期は運用日数183
日により、第17期は運用日数182日により、第18期は運用日数183日により、第19期は182日により算出しています。
（注４）自己資本利益率＝当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100（注５）１口当たり当期純利益は、次の日数加重平均投資口数により算出しています。
第10期 395,798口、第11期 395,798口、第12期 395,798口、第13期 395,798口、第14期 395,798口、第15期
395,798口、第16期 395,798口、第17期 395,798口、第18期 432,713口、第19期 441,000口（注６）賃貸キャッシュ・フロー（ＮＯＩ）＝賃貸事業収入－賃貸事業費用＋当期減価償却費（注７）テナント数は、エンドテナントの数を記載しています。エンドテナントとは、事務所、店舗、住居及び倉庫に実際に入居している賃借人をいい、駐車場利用者は含みません（以下、別段の記載がない限り、本書において同じ。）。なお、複数の建物にまたがって入居しているテナントについては、それぞれの建物毎に集計し、記載しています。
（注８）総賃貸可能面積を算出するにあたって「新宿マインズタワー」については、信託受託者であるみずほ信託銀行株式会社の共有持分割合である７分の６を建物一棟全体の賃貸可能面積に乗じた値に相当する面積に基づいて算出しています。
（注９）期末稼働率＝総賃貸面積÷総賃貸可能面積×100
なお、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。
（注10）上記の表中特段の記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入して記載してい
ます。

- 2 -

②

当期の資産運用の経過（イ）本投資法人の主な推移
大和証券オフィス投資法人（旧 ＤＡオフィス投資法人。以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社（旧株式会社ダヴィンチ・セレ
クト。以下「資産運用会社」といいます。）を設立企画人として平成17年７月11日に設立され、その後、平成17年10月18日に公募による投資口の追加発行（99,600口）を実施し、翌日、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場へ上場（銘柄コード8976）しました。
上場時の合計取得金額は79,573百万円でしたが、物件の追加取得及びポートフォリオの入替え等により、平
成27年５月末日現在で413,259百万円となっております。
本投資法人は、投資対象資産をオフィスビルに特化し、中でも東京都心に所在する概ね延床面積が2,000㎡
以上のオフィスビルに重点を置いた明快なポートフォリオ構築方針のもと、テナント満足度向上に努めること
により、将来にわたる安定的な収益の獲得と投資資産の持続的な成長を目指します。
（ロ）投資環境と運用実績
ａ．投資環境当期のわが国経済は、雇用・所得環境の改善を背景に、平成26年４月に実施された消費税率引き上げに伴う駆け込み需要による反動の影響を脱し、緩やかな回復が見られました。また、日本銀行による大規模な追加金融緩和政策により円安・株高が進んでいることに加え、消費税の再増税延期決定、原油安による物価の押し下げが追い風となり、企業業績の改善や、設備投資の増加が見られました。内閣府が公表した平成27年
１－３月期のＧＤＰは、２四半期連続のプラス成長となっており、雇用・所得環境に着実な改善が見られ、個人消費の下支えが期待されることから、日本経済は緩やかに回復していくものと期待されます。
東京都心部のオフィスビルの賃貸市場は、新規供給が落ち着いたことから、空室率については平成25年６月をピークに反転し、平成27年５月末時点では5.17％まで低下しました。大型ビルの空室率改善が牽引する
中、中小規模ビルを含めた全体の空室率も改善傾向が続いています。空室率の低下を受け、オフィス賃料についても底入れ感が強まっており、エリアによっては大型ビルで賃料上昇が見られ、市場全体としては小幅ながら賃料上昇が継続しています。
オフィスビルの売買市場については、良好なエクイティ調達環境及び金融機関の積極的な融資姿勢が継続する中、景気の回復期待に伴う物件価格の先高感等を背景に、不動産会社、ファンド（Ｊ－ＲＥＩＴを含みます。）及び海外投資家による物件取得意欲が引き続き高い状況にあります。
ｂ．運用実績
当期において、本投資法人は、巡航ＥＰＳ（物件売却益を控除したＥＰＳ（１口当たり当期純利益）をいいます。）を中長期にわたり成長させるため、物件の取得により収益の向上を目指す「外部成長」並びに既存物件の利益の最大化を目指す「内部成長」に引き続き取り組みました。
外部成長においては、平成26年12月に「Ｄａｉｗａ恵比寿４丁目ビル」（取得価格4,135百万円）及び「ラクアス東新宿」（取得価格8,450百万円）、平成27年３月に「コンセプト青山」（取得価格9,800百万円）及び「神泉プレイス」（取得価格4,800百万円）、平成27年５月に「グラスシティ渋谷」（取得価格16,000百万円）及び「目黒プレイスタワー」（取得価格5,600百万円）を取得しました。また、当期において５物件（Ｄａｉｗａ日本橋本町ビル、Ｄａｉｗａ銀座１丁目ビル、Ｄａｉｗａ錦糸町ビル、Ｄａｉｗａ築地616ビル及びベネックスＳ－３）を売却したことにより、当期末（平成27年５月31日現在）における本投
資法人の運用資産は、物件総数47物件、取得価格合計413,259百万円となりました。
内部成長においては、オフィス賃貸市場が改善傾向で推移する中、既存テナントとのリレーション強化による内部増床ニーズの取込み、賃貸仲介会社並びにプロパティ・マネジメント会社との連携強化等、積極的なリーシングを実施しました。これにより、当期末（平成27年５月31日現在）の稼働率は97.3％となりまし
た。

- 3 -

（ハ）資金調達の概要
ａ．新規物件の取得資金の調達
本投資法人は、当期において、新規物件の取得資金等に充当するため、以下の借入を行いました。
・平成26年12月１日に取得した新規物件（Ｄａｉｗａ恵比寿４丁目ビル）の取得資金等に充当するため、同日に株式会社三井住友銀行、株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行、株式会社みずほ銀行及び株式会社新生銀行より総額4,000百万円の借入を行いました。
・平成26年12月３日に取得した新規物件（ラクアス東新宿）の取得資金等に充当するため、同日に株式会社三井住友銀行、株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行、株式会社みずほ銀行、三井住友信託銀行株式会社、株
式会社日本政策投資銀行、株式会社りそな銀行及び三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社より総額8,500百万円の借入を行いました。
・平成27年５月１日に取得した新規物件（グラスシティ渋谷、目黒プレイスタワー）の取得資金等に充当するため、同日に株式会社三井住友銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社みずほ銀行、株式会社
新生銀行、株式会社りそな銀行、株式会社福岡銀行、株式会社日本政策投資銀行及び株式会社七十七銀行より総額22,500百万円の借入を行いました。
また、平成27年６月２日に取得した新規物件（リバーゲート）の取得資金の調達のため、平成27年６月１
日を払込日とする公募による新投資口の発行を行いましたが、当公募における実際の手取金が当初予定した見込額よりも低額となった場合に備え、平成27年４月27日に株式会社三井住友銀行、株式会社みずほ銀行、
三井住友信託銀行株式会社、株式会社りそな銀行及び株式会社新生銀行との間で、総額20,500百万円を最大借入可能金額とするコミットメント型タームローン契約を締結しました（なお、当契約は平成27年６月17日の借入可能期間の満了をもって終了しました。）。
ｂ．借入金返済資金の調達
本投資法人は、当期において、返済期限の到来した借入金の返済資金に充当するため、以下の借入を行いました。
・平成27年２月27日に返済期限が到来した株式会社りそな銀行からの借入金3,000百万円の返済資金として、同日に同行より2,500百万円の借入を行い、残りの500百万円は手元資金を充当しました。
・平成27年３月31日に返済期限が到来した株式会社日本政策投資銀行、株式会社新生銀行、株式会社三菱
東京ＵＦＪ銀行、株式会社三井住友銀行及び株式会社みずほ銀行からの借入金総額7,500百万円の返済資金として、同日に株式会社日本政策投資銀行及び株式会社新生銀行より総額3,500百万円の借入を行い、残りの4,000百万円は手元資金を充当しました。
・平成27年５月29日に返済期限が到来した株式会社みずほ銀行及び株式会社横浜銀行からの借入金総額
2,500百万円の返済資金として、同日に株式会社みずほ銀行及び株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行より総額2,500百万円の借入を行いました。
ｃ．当期末の有利子負債の状況
上記の結果、当期末（平成27年５月31日現在）の有利子負債残高は総額191,300百万円（短期借入金9,500
百万円、長期借入金176,700百万円、投資法人債5,100百万円）となりました。長期借入金のうち、１年以内に返済期日が到来する残高は8,300百万円です。
当期の借入においては、借入期間７年から８年半を中心に、最長９年の借入を行い、平均残存期間は4.39
年（平成26年11月期）から4.63年（平成27年５月期）へと長期化しました。さらに、クレジット・スプレッ
ドの縮小により負債コストを低減しました。

- 4 -当期中の借入一覧
借入先

借入金額
（百万円）

借入日

返済期限

借入期間

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

1,000

平成26年12月１日

平成34年５月31日

7.5年

株式会社みずほ銀行

1,000

平成26年12月１日

平成34年11月30日

8.0年

株式会社三井住友銀行

1,000

平成26年12月１日

平成35年５月31日

8.5年

株式会社新生銀行

1,000

平成26年12月１日

平成35年５月31日

8.5年

株式会社日本政策投資銀行

1,000

平成26年12月３日

平成33年11月30日

7.0年

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

1,000

平成26年12月３日

平成33年11月30日

7.0年

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

1,000

平成26年12月３日

平成34年５月31日

7.5年

株式会社みずほ銀行

1,500

平成26年12月３日

平成34年11月30日

8.0年

株式会社りそな銀行

1,500

平成26年12月３日

平成34年11月30日

8.0年

三井住友信託銀行株式会社

1,000

平成26年12月３日

平成34年11月30日

8.0年

株式会社三井住友銀行

1,500

平成26年12月３日

平成35年５月31日

8.5年

株式会社りそな銀行

2,500

平成27年２月27日

平成35年２月28日

8.0年

株式会社日本政策投資銀行

2,000

平成27年３月31日

平成34年３月31日

7.0年

株式会社新生銀行

1,500

平成27年３月31日

平成35年５月31日

8.2年

株式会社三井住友銀行

5,500

平成27年５月１日

平成27年７月31日

0.2年

三井住友信託銀行株式会社

4,000

平成27年５月１日

平成27年７月31日

0.2年

株式会社七十七銀行

1,000

平成27年５月１日

平成33年５月31日

6.1年株式会社日本政策投資銀行

1,500

平成27年５月１日

平成34年５月31日

7.1年

株式会社福岡銀行

1,500

平成27年５月１日

平成35年５月31日

8.1年

三井住友信託銀行株式会社

1,500

平成27年５月１日

平成35年11月30日

8.6年

株式会社みずほ銀行

1,500

平成27年５月１日

平成35年11月30日

8.6年

株式会社新生銀行

1,500

平成27年５月１日

平成35年11月30日

8.6年

株式会社りそな銀行

1,500

平成27年５月１日

平成35年11月30日

8.6年

株式会社三井住友銀行

3,000

平成27年５月１日

平成36年５月31日

9.1年

株式会社みずほ銀行

2,000

平成27年５月29日

平成35年11月30日

8.5年

500

平成27年５月29日

平成35年11月30日

8.5年

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行- 5 -なお、当期末（平成27年５月31日現在）の金融機関毎の借入残高は以下のとおりです。
借入先

当期末（百万円）

比率（％）（注）株式会社三井住友銀行

41,90022.50

三井住友信託銀行株式会社

25,85013.88

株式会社日本政策投資銀行

20,25010.88

株式会社みずほ銀行

17,4009.34

株式会社新生銀行

13,0006.98

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

12,5006.71

株式会社りそな銀行

11,5006.18

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

6,000

3.22

株式会社福岡銀行

5,500

2.95

株式会社関西アーバン銀行

5,000

2.69

みずほ信託銀行株式会社

5,000

2.69

株式会社あおぞら銀行

4,500

2.42

オリックス銀行株式会社

2,500

1.34

株式会社群馬銀行

2,500

1.34

株式会社静岡銀行

2,000

1.07

東京海上日動火災保険株式会社

2,000

1.07

株式会社武蔵野銀行

2,000

1.07

株式会社七十七銀行

2,000

1.07

株式会社東日本銀行

1,500

0.81

株式会社広島銀行

1,000

0.54

株式会社香川銀行

1,000

0.54

株式会社山口銀行

500

0.27

太陽生命保険株式会社

300

0.16

日本生命保険相互会社

300

0.16

富国生命保険相互会社

200

0.11

186,200

100.00

合計（注）比率は小数第３位を四捨五入して記載しています。
ｄ．格付の状況

当期末（平成27年５月31日現在）における本投資法人の格付の状況は、以下のとおりです。
信用格付業者

格付内容

格付の方向性株式会社格付投資情報センター

Ａ＋

安定的

株式会社日本格付研究所

ＡＡ－

安定的

ｅ．発行登録の状況
本投資法人は、平成26年７月17日に投資法人債に係る発行登録書を提出しています。その概要は以下のとおりです。なお、本書の提出日現在の発行可能額は949億円です。
投資法人債（短期投資法人債を除く。）
発行予定額

1,000億円

発行予定期間平成26年７月25日から平成28年７月24日まで

資金使途

特定資産の取得資金、借入金の返済資金、投資法人債（短期投資法人債を含む。）の償還資金、敷金・保証金の返還資金、修繕等の支払資金及び運転資金等- 6 -（ニ）業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人の当期の実績は、営業収益10,387百万円、営業利益4,770百万円、経常利益
4,032百万円、当期純利益は4,031百万円となりました。
分配金につきましては、投資法人に係る課税の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）の適用により、利益分配金相当額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金を9,142円としました。
③

次期の見通し（イ）投資環境
先行きのわが国経済は、安倍政権が推進する公共事業・金融政策を中心とした各種経済対策及び日本銀行による大規模な金融緩和政策の継続、先進国を中心とした海外経済の持ち直しにより、公共投資・輸出関連企業を中心とした企業業績の改善、個人消費の回復を通じて、緩やかに景気が回復していくことが期待されます。但し、消費税増税の先送りを受けた国内金融市場の混乱、地政学リスクの顕在化に伴う海外経済・海外金融市場の混乱等の要因は、わが国の実体経済及び金融環境をかく乱するリスクとなる可能性があるた
め、注意を要すると考えられます。
オフィスビルの賃貸市場は、新規供給が低水準である中、雇用の改善等が需要を喚起し、空室率が低下しました。企業業績の改善に伴うオフィス床の需要増加が予想されることにより、緩やかな賃料上昇の継続が期待されます。オフィスビルの売買市場は、良好な資金調達環境及び賃料の上昇期待等を背景に、海外の投資家や不動産会社及びファンド（Ｊ－ＲＥＩＴを含みます。）による物件取得意欲は更に強くなるものと考えられます。
（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題
ａ．既存物件の運用戦略
上記のようなオフィス賃貸市況の中、テナント側からの物件の選別も進んでいくものと考えられます。既存物件の競争力の向上を図り、本投資法人は巡航ＥＰＳを中長期にわたり成長させていくことを目指すべ
く、以下の方針で運営管理をしてまいります。
（ⅰ）稼働率の維持及び向上
既存テナントには建物設備、管理のクオリティを向上していくことにより、退去リスクの低減を図ります。また、新規テナントにはマーケットに積極的に参加していくことにより、競合物件より満足度の高いサービスを提供し、稼動率の維持及び向上に努めます。
（ⅱ）収益性の維持及び向上
既存テナントとの良好な関係を更に強化するとともに、マーケット環境を見極め、新規テナントのニーズを積極的に取り込み、中長期にわたる安定収益の確保を目指します。
（ⅲ）運営管理コストの低減
積極的な外部成長の実現により得られたスケールメリットを最大限活用した効率的な運営管理の実施
や計画工事の精査により、満足度の高いオフィス環境の維持を前提とした運営管理コストの低減に努めます。
ｂ．新規物件の投資戦略
本投資法人は、資産取得の環境や資金調達の状況とのバランスを取りつつ、多様な外部成長戦略により延床面積が概ね2,000㎡以上のオフィスビルに投資を行います。投資対象エリアは、原則として、東京都内を中心に検討を行いますが、地域分散投資の視点で東京都以外の都市においても競争力を有する物件への投資を検討します。
パイプラインとしては、独自情報ルートの拡大の他、引き続き、資産運用会社及びスポンサーグループとの連携を強化し、グループの顧客・取引先網等の広範なネットワークを活用し、不動産売買マーケットの情報を積極的に収集し、投資基準に適合する物件の探索を行ってまいります。
なお、当期においては、東京都内に所在する「Ｄａｉｗａ恵比寿４丁目ビル」、「ラクアス東新宿」、「コンセプト青山」、「神泉プレイス」、「グラスシティ渋谷」及び「目黒プレイスタワー」を取得しました。当該取得は、さらなるポートフォリオの安定と充実に寄与するものと考えており、今後も上記のような投資戦略に則った物件の取得に努めます。

- 7 -ｃ．財務戦略本投資法人は、下記を基本的な内容とする、規律ある財務運営を行ってまいります。
（ⅰ）原則として、総資産に対する有利子負債の比率は、実質的な総資産有利子負債比率（以下「ＬＴＶ」といいます。）等も考慮の上、40％から50％を上限の範囲とするレバレッジコントロールを行います。
（ⅱ）原則として、１決算期間中に返済期日が到来する有利子負債につき300億円を上限の目安とする期日分散を行います。
（ⅲ）原則として、借入残高に対する長期借入の比率は70％を下限の目安とします。
（ⅳ）国内金融機関を中心として、レンダーの多様化を行います。
（ⅴ）資金管理規程に基づき、支払分配金相当額等の必要資金を運転資金と区分管理することで財務基盤の安定性を維持します。
（ハ）決算後に生じた重要な事実
ａ．投資口発行について
本投資法人は、平成27年４月27日及び平成27年５月20日開催の本投資法人役員会において、下記のとおり、新投資口発行に関し決議しました。また、平成27年６月１日及び平成27年６月24日にそれぞれ払込が完了しています。
（ⅰ）公募による新投資口発行（一般募集）
・募集投資口数
41,045口（国内 19,545口、海外 21,500口）
・払込金額（発行価額）
１口当たり 563,914円
・払込金額（発行価額）の総額
23,145,850,130円
・払込期日
平成27年６月１日・調達する資金の使途「リバーゲート」の取得資金及び取得に係る諸費用並びに「グラスシティ渋谷」及び「目黒プレイスタワー」の取得のための借入金の返
済資金の一部に充当（ⅱ）第三者割当による新投資口発行
・募集投資口数
1,955口
・払込金額（発行価額）
１口当たり 563,914円
・払込金額（発行価額）の総額
1,102,451,870円
・割当先及び割当投資口数
大和証券株式会社 1,955口
・払込期日
平成27年６月24日
・調達する資金の使途「リバーゲート」の取得資金及び取得に係る諸費用並びに「グラスシティ渋谷」及び「目黒プレイスタワー」の取得のための借入金の返
済資金の一部に充当
ｂ．資産の取得について
本投資法人は、平成27年６月２日付で、下記のとおり、不動産信託受益権を取得しました。
取得資産の概要
資産の名称

リバーゲート

取得資産

国内不動産を信託する信託受益権

所在地（住居表示）

東京都中央区日本橋箱崎町36番２号

取得価格

28,000百万円（取得諸経費及び消費税等を除きます）

契約締結日

平成27年４月27日

引渡日

平成27年６月２日

取得先

テムズ特定目的会社- 8 -（２）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、将来にわたって安定的な収益の獲得と運用資産の持続的な成長を図り、投資主利益の最大化を目指します。本投資法人は、運用資産を、主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。以下「投信法施行規則」といいます。）に定めるものをいいます。以下同じです。）に対する投資として運用するものとし、後記「２ 投資方針 （２） 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載する不動産等（後記「２ 投資方針 （２） 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (イ) 不動産等」に列挙される資産をいいます。以下同じです。）及び不動産対応証券（後記「２ 投資方針 （２） 投資対
象 ① 投資対象とする資産の種類 (ロ) 不動産対応証券」に列挙される資産をいいます。以下同じです。）等に投資します（規約第28条及び規約別紙１「資産運用の対象及び方針 資産運用の対象」）。
②

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として不動産等資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引業者（投資運用業者）である資産運用会社にすべて委託してこれを行います。
（注）株式等の取引に係る決済の合理化を図るための社債等の振替に関する法律等の一部を改正する法律（平成16年法律第88号。その後の改正を含みます。以下「決済合理化法」といいます。）の施行日である平成21年
１月５日以降、本投資法人の発行する投資口は、いわゆる「電子化」が行われ、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「社債株式等振替法」といいます。）第226条第１項に定める意味を有します。以下同じです。）となりました。振替投資口については、
本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条、第227条）。なお、以下では、本投資法人が発行する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）についての記載は、文脈上別異に解すべき場合を除き、振替投資口を含むものとします。
また、本投資法人は、本投資法人が発行する投資法人債につき、社債株式等振替法に基づく一般債振替制度において株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）が取り扱うことに同意しており、本投資法人の発行する投資法人債は振替投資法人債（社債株式等振替法第116条に定める意味を有します。以下同じです。）となっております。なお、以下では、本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」といいます。）についての記載は、文脈上別異に解すべき場合を除き、振替投資法人債を含
むものとします。

- 9 -（３）【投資法人の仕組み】①

本投資法人の仕組図(本書の提出日現在）①

資産運用委託契約／機関運営に係る一般事務委託契約②③

一般事務委託契約／資産保管委託契約
投資主名簿等管理人委託契約／特別口座の管理に関する契約④⑤

スポンサー・サポート契約
財務代理契約（注）本投資法人の特定関係法人（特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第３項に定める特定関係法人をいいます。）は、株式会社大和証券グループ本社（以下「大和証券グループ本社」といいます。）です。

- 10 -

②

本投資法人及び本投資法人の関係法人の運営上の役割、名称及び関係業務の概要
運営上の役割名称

関係業務の概要

投資法人

大和証券オフィス
投資法人

規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、不動産等
及び不動産対応証券に投資することにより運用を行います。

資産運用会社／機関運営に係る

大和リアル・エステー
ト・アセット・マネジ

本投資法人との間で平成17年７月11日付の資産運用委託契約を締結しています。

一般事務受託者

メント株式会社

投信法上の資産運用会社として、同契約に基づき、本投資法
人の規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います（投信法第198条第１項）。
資産運用会社に委託された業務の内容は、①本投資法人の資産の運用に係る業務、②本投資法人の資金調達に係る業務、③
本投資法人への報告業務及び④その他本投資法人が随時委託する上記①から③に関連し又は付随する業務（本投資法人の役員会に出席して報告を行うことを含みます。）です。
また、本投資法人との間で平成23年７月11日付の機関運営に係る一般事務委託契約を締結しています。
投信法上の一般事務受託者として、同契約に基づき、機関運営に係る一般事務を行います（投信法第117条第４号）。

一般事務受託者

三井住友信託銀行／資産保管会社

株式会社

本投資法人との間で平成23年７月11日付の一般事務委託契約
及び資産保管委託契約をそれぞれ締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第５号及び第６号）として、一般事務委託契約に基づき、本投資法人の①計算に関する事務、②会計帳簿の作成に関する事務、③納税に関する事務を行います。
また、投信法上の資産保管会社として、資産保管委託契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行います（投信法第208条第１項)。

投資法人債に係る一般事務受託者

株式会社三井住友銀行

本投資法人との間で第４回無担保投資法人債（特定投資法人
債間限定同順位特約付）（以下「第４回投資法人債」といいます。）に係る平成26年９月５日付の財務代理契約を締結しています。
投信法上の一般事務受託者として、①投資法人債の発行代理
人事務、②投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払代理
人事務、③投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付事務並びに④投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務を行います（投信法第117条第２号、第３号及び第６号）。

投資法人債に係る一般事務受託者

株式会社りそな銀行

本投資法人との間で第３回無担保投資法人債（特定投資法人
債間限定同順位特約付）（以下「第３回投資法人債」といいます。）に係る平成26年９月５日付の財務代理契約を締結しています。
投信法上の一般事務受託者として、①投資法人債の発行代理
人事務、②投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払代理
人事務、③投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付事務並びに④投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務を行います（投信法第117条第２号、第３号及び第６号）。

- 11 -

運営上の役割

名称

投資主名簿等管理人

三井住友信託銀行／特別口座管理機関

株式会社

関係業務の概要
本投資法人との間で平成21年１月26日付の投資主名簿等管理人委託契約及び同日付の特別口座の管理に関する契約を締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２号、第３号
及び第６号。但し、新投資口予約権及び投資法人債に関する事
務を除きます。）として、投資主名簿等管理人委託契約に基づ
き、①投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事務、②投資主名簿への記録、投資口の質権の登録又はその抹消に関する事
務、③募集投資口の発行に関する事務、④投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務並びに⑤投資主の権利行使に関する請求その他投資主からの申出の受付に関する事務等を行います。
また、社債株式等振替法に基づく特別口座管理機関として、振替口座簿の作成・管理及び備置に関する事務等を行います。

特定関係法人／サポート提供会社

株式会社
大和証券グループ本社

大和証券グループ本社は、資産運用会社の親会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）第８条第３項に規定する
親会社をいいます。）です。
資産運用会社との間で平成21年６月17日付のスポンサー・サ
ポート契約を締結しています。本投資法人の持続的かつ安定的な成長を図ることを目的として、資産運用会社への物件等の情報その他の資産運用会社の運営に関連する情報で、大和証券グループ本社が資産運用会社又は本投資法人にとって有用であると判断する情報を随時提供し、資産運用会社の人材確保への協力を行います。
また、本投資法人との間で広告物掲出に関する契約及びこれに付随する契約を締結しており、本投資法人の保有物件において広告物を掲出し、本投資法人に掲出料を支払っています。

- 12 -

（４）【投資法人の機構】①

投資法人の統治に関する事項
本投資法人の執行役員は１人以上、監督役員は２人以上（但し、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第17条）。
本書の提出日現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１人、監督
役員２人、すべての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。
（イ）投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第11条）が、規約の変更（投信法第140条）等、一定の重要事項について
は、発行済投資口の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上による決議（以下「特別決議」といいます。）を経なければなりません（投信法第93条の２第２項）。但し、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第６章「資産運用の対象及び方針」及び規約別紙１）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
本投資法人の投資主総会は、その開催場所を東京都23区内として開催されます（規約第９条第１項）。
また、本投資法人は、資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければな
らず、執行役員は、かかる同意を与えるためには原則として、投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。
（ロ）執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、同条第５項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。但し、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委
託契約又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の過半数が出席し、その過半数の議決をもって行います（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、規約第22条）。
投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）において、決議について特別の利害関係を有する執行役員及び監督役員は決議に参加することができないことが定められています。
執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負います（投信法第115条の６第１項）が、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の６第７項）により、規約をもって、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合
において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議により、上記の損害賠償責任を法令に定める額を限度として免除することができるものとしています（規約第20条）。
（ハ）会計監査人
会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行います（投信法第115条の２第１項、第115条の３第１項等）。
会計監査人は、その任務を怠ったときは、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負います（投信法第115条の６第１項）。

- 13 -

（ニ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続執行役員は、少なくとも３ヶ月に１回役員会を開催することとされています（投信法第109条第３項）。なお、本書の提出日現在、実際の運営においては、原則として毎月１回の頻度で役員会を開催しています。役員
会では、法令で定められた承認事項に加えて、本投資法人の運営及び資産運用会社の業務執行状況の詳細な報告を行います。この報告手続を通じ、資産運用会社又はその利害関係者から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務遂行状況を監視できる体制を維持しています。
執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議によって選任され、任期は、就任後２年（但し、投資主総会の決議によって、法令に定める限度において、その期間を延長又は短縮することを妨げません。）とされています。また、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とされています（規約第18条）。
本書の提出日現在、監督役員は、弁護士の資格を有する社外専門家（１名）及び公認会計士の資格を有する
社外専門家（１名）であり、それぞれの専門的見地から執行役員の職務執行に関する監督を行っています。
（ホ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携
各監督役員は、各々が執行役員の職務執行の監督を職責としていますが、限られた員数で組織的・効率的な監督を実施しています。また、各監督役員は、原則として毎月１回開催される役員会の席上、執行役員及び資産運用会社から、本投資法人の業務や運用資産の状況について報告を求めるとともに必要な調査を行うことにより、監督機能を果たします。
会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職責を行い、監督役員との相互連携を図っています。
（ヘ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、資産運用会社の役職員を役員会に同席させ、業務執行等について説明させることができます。また、資産運用会社のコンプライアンス推進状況について、原則として毎月１回開催される役員会の席上で報告を受けています。
執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、資産運用会社を通じて一般事務受託者及び資産保管会社に業務推進状況を説明させることができます。

- 14 -

②

投資法人の運用体制
前記のとおり、本投資法人の資産運用は、資産運用会社に委託して行います。
資産運用会社の組織及びそれぞれの業務の概略は、以下のとおりです。

資産運用会社組織（注）ＤＯＩ投資委員会は本投資法人（ＤＯＩ）に関する投資委員会です。ＤＲＰ投資委員会は大和証券レジデ
ンシャル・プライベート投資法人（以下「ＤＲＰ」といいます。）に関する投資委員会、ＮＨＩ投資委員会
は日本ヘルスケア投資法人（以下「ＮＨＩ」といいます。）に関する投資委員会、ファンド投資委員会は一任運用ファンドに関する投資委員会です。

- 15 -

資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。
なお、資産運用会社は、本投資法人のほか、非上場のオープン・エンド型不動産投資法人である大和証券レジ
デンシャル・プライベート投資法人（ＤＲＰ）及び上場のクローズド・エンド型不動産投資法人である日本ヘル
スケア投資法人（ＮＨＩ）の資産の運用を受託しています。ＤＲＰの投資対象は主たる用途を居住用施設（高齢者を入居・利用の対象としたヘルスケア施設を除きます。）とする不動産等であり、ＮＨＩの投資対象はヘルスケア施設（主たる用途を有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅及び認知症高齢者グループホームとする
建物を含みますがこれに限られません。）であるため、主たる用途をオフィスとする不動産等を投資対象とする
本投資法人との間で、資産の賃貸借や取得又は処分等に関して利益相反が生じることはないものと考えられます。なお、本「②投資法人の運用体制」の項において、本投資法人、ＤＲＰ及びＮＨＩを総称して「投資法人」といいます。
資産運用会社の各種業務は、投資企画部、投資オリジネーション部、資産運用部、ファンド運用部、営業推進部、財務部、総務部及び経営企画部、内部管理室、コンプライアンス・オフィサーの各部署に分掌されます。このうち、本投資法人の運用業務は投資企画部オフィス投資チーム及び資産運用部オフィス運用チームが、ＤＲＰの運用業務は投資企画部レジデンシャル投資チーム及び資産運用部レジデンシャル運用チームが、ＮＨＩの運用
業務は投資企画部ヘルスケア投資チーム及び資産運用部ヘルスケア運用チームがそれぞれ行っております。
投資企画部、投資オリジネーション部、資産運用部、ファンド運用部、営業推進部、財務部、総務部及び経営企画部については各部の部長が、内部管理室については内部管理室長が統括します。コンプライアンス・オフィ
サーは、社内のコンプライアンスに関する事項を統括します。なお、執務上の都合により役職員は職務を兼務することができますが、投資運用に係る職務とコンプライアンスに係る職務を兼務することはできません。
本投資法人、ＤＲＰ及びＮＨＩ並びに一任運用を行うファンドの投資運用等に関する審議及び決議を行うことを目的として、各々について投資委員会（ＤＯＩ投資委員会、ＤＲＰ投資委員会及びＮＨＩ投資委員会並びにファンド投資委員会）を設置しています。また、ＤＲＰの保有不動産等の価値評価に関する審議及び決議を行うことを目的としてバリュエーション委員会を設置しています。
資産運用会社社内のコンプライアンス及びコンプライアンス体制に関する審議及び決議を行うことを目的として、コンプライアンス委員会を設置しています。

- 16 -

（イ）資産運用会社の各組織の業務の概要
各組織の主な業務は以下のとおりです。
部署名

分掌業務

投資企画部

ａ．オフィス投資チーム
・本投資法人の投資に係る計画及び方針の立案
・本投資法人に係る投資運用業における資産の取得及び処分に関する事項
・その他付随する事項
ｂ．レジデンシャル投資チーム
・ＤＲＰの投資に係る計画及び方針の立案
・ＤＲＰに係る投資運用業における資産の取得及び処分に関する事項
・その他付随する事項
ｃ．ヘルスケア投資チーム
・ＮＨＩの投資に係る計画及び方針の立案
・ＮＨＩに係る投資運用業における資産の取得及び処分に関する事項
・その他付随する事項

投資オリジネー・投資又は資産の処分に係る計画及び方針に基づくマーケティング活動

ション部

・新規の投資運用に係るマーケティング活動・その他付随する事項

資産運用部

ａ．オフィス運用チーム
・本投資法人の資産の処分に係る計画及び方針の立案
・本投資法人及びそのブリッジファンド（※）（以下本投資法人とそのブリッジファンドを総称して「ＤＯＩ等」という。）の資産の賃貸及び管理に係る計画及び方針の立案
・ＤＯＩ等の資産の賃貸、管理に関する事項
・ＤＯＩ等の資産の賃借人に係る与信管理に関する事項
・ＤＯＩ等の資産に係る保険の付保に関する事項
・その他付随する事項※ブリッジファンドとは、資産運用会社が資産運用業務を受託している投資法人から買付意向を記載した書面をファンド組成時に受領している不動産私募ファンドをいい、資産運用会社が投資一任業務及び投資助言・代理業務以外の業務を受託するものをいう。以下本表において同じ。
ｂ．レジデンシャル運用チーム
・ＤＲＰの資産の処分に係る計画及び方針の立案
・ＤＲＰ及びそのブリッジファンド（以下ＤＲＰとそのブリッジファンドを総称して「ＤＲＰ等」という。）の資産の賃貸及び管理に係る計画及び方針の立案
・ＤＲＰ等の資産の賃貸、管理に関する事項
・ＤＲＰ等の資産の賃借人に係る与信管理に関する事項
・ＤＲＰ等の資産に係る保険の付保に関する事項
・その他付随する事項
ｃ．ヘルスケア運用チーム
・ＮＨＩの資産の処分に係る計画及び方針の立案
・ＮＨＩ及びそのブリッジファンド（以下ＮＨＩとそのブリッジファンドを総称して「ＮＨＩ等」という。）の資産の賃貸及び管理に係る計画及び方針の立案
・ＮＨＩ等の資産の賃貸、管理に関する事項
・ＮＨＩ等の資産の賃借人に係る与信管理に関する事項
・ＮＨＩ等の資産に係る保険の付保に関する事項
・その他付随する事項
ｄ．運用企画チーム
・投資法人及びそのブリッジファンド（以下投資法人とそのブリッジファンドを総称して「投資法人等」という。）のポートフォリオに関する予算・実績の管理・その他付随する事項
ｅ．コンストラクション・マネジメント・チーム
・投資法人等の資産の工事計画の策定・実施に関する事項
・その他付随する事項- 17 -

部署名

分掌業務

ファンド運用部

ａ．助言業務チーム
・助言顧客の助言対象資産の入替計画及び収支計画策定に係る助言に関する事項
・助言顧客の助言対象資産の処分に係る助言に関する事項
・助言顧客の資産の管理及び運営に係る助言に関する事項
・助言顧客の資産の賃貸及び補改修に係る助言に関する事項
・助言顧客による資産の売却又は賃借等の代理又は媒介業務に関する事項
・第二種金融商品取引業に関する事項（投資助言業務等に係る顧客資産の媒介）・その他付随する事項
ｂ．一任業務チーム
・一任運用ファンドの投資方針の立案
・一任運用ファンドにおける資産の取得及び処分に関する事項
・一任運用ファンドの資産の賃貸、管理に関する事項
・一任運用ファンドの資産の賃借人に係る与信管理に関する事項
・一任運用ファンドにおける資金調達に関する事項
・その他付随する事項
・資産運用会社の受託業務に関するマーケティング活動・私募商品の投資家マーケティングに関する事項
・第二種金融商品取引業（みなし二種業を含む。）に関する事項（投資助言業務等に係る顧客資産の媒介を除く。）
・グループ会社との連携に関する事項
・投資口の発行等による投資法人等の資金調達に関する事項
・投資法人等のディスクロージャーに関する事項
・投資法人等のＩＲ戦略立案に関する事項
・投資法人等のＩＲの実施
・投資法人の広報に関する事項
・投資法人の投資主総会の運営に関する事項
・その他付随する事項
ａ. 財務チーム・借入れ及び債券の発行による投資法人等の資金調達に関する事項
・投資法人等のＡＬＭに関する事項
・投資法人等の余資運用に関する事項
・投資法人等の資金管理に関する事項
・その他付随する事項
ｂ．経理チーム・投資法人等の決算に関する事項
・投資法人等の経理に関する事項
・投資法人等の金銭の分配に関する事項
・ＤＲＰの投資口に係る基準価額算定及び払戻しに関する事項
・投資法人等の会計監査に関する事項
・投資法人等の計算書類の作成に関する事項
・投資法人等の予算、実績の管理
・資産運用会社の経理に関する事項
・資産運用会社の財務に関する事項
・その他付随する事項
ｃ．管理業務チーム
・一任運用ファンド及び助言私募ファンドの顧客の管理に関する事項
・助言業務の私募ファンド投資家向け業務（助言業務の投資家のために行う報告業務に関する事項、助言業務の投資家が投資に関連して行う事務に係る補助及び代行に関する事項）
・第二種金融商品取引業に係る管理業務
・ＤＲＰの投資証券の発行・受渡事務に関する事項
・その他付随する事項

営業推進部

財務部

- 18 -

部署名
総務部

分掌業務
・投資法人の役員会の運営に関する事項
・株主総会、取締役会及び各種委員会の運営に関する事項
・訴訟行為等に関する事項
・規程の改廃に関する事項
・文書管理、情報管理に関する事項
・システム管理に関する事項
・法令に基づく各種の許認可、承認、登録及び報告等に関する事項
・苦情処理に関する事項
・人事、労務に関する事項
・その他付随する事項

経営企画部

・投資環境の調査分析
・投資法人の経営課題に関する分析管理・投資法人の資産管理計画の策定及び変更に関する事項
・投資法人の運用ガイドラインの策定及び変更に関する事項
・新規業務の開始準備に関する事項
・投資法人のリスク管理の統括
・監督官庁等との折衝に関する事項
・その他付随する事項

内部管理室

・鑑定評価書取得の手続管理に関する事項
・内部検査に関する事項
・監査役の業務の補佐に関する事項
・その他付随する事項

コンプライアン・社内のコンプライアンス（法令等遵守）に関する事項の統括

ス・オフィサー・社内のコンプライアンス体制の確立及び法令等を尊重する企業風土の醸成
・コンプライアンス関連規程（コンプライアンス・マニュアル、コンプライアンス・プ
ログラム等）の立案、整備・コンプライアンスに関する指導及び研修の実施
・コンプライアンス委員会の運営に関する事項
・コンプライアンス委員会及び投資委員会における審議事項の事前審査・オブザーバーとしての投資委員会への出席
・日常業務におけるコンプライアンス状況についての検証
・法令違反等のコンプライアンス上の問題の調査等
・苦情対応の処理、各部署への改善指示等
・第二種金融商品取引業に係る審査業務
・その他付随する事項- 19 -

（ロ）委員会
本投資法人の運用に関わる委員会の概要は以下のとおりです。
ａ．ＤＯＩ投資委員会委員

代表取締役社長（委員長）、取締役（取締役会で選定した者に限る。）、コンプライ
アンス・オフィサー（注）、内部管理室長（注）

審議・決議内容

本投資法人に関する以下の事項についての審議及び決議
・本投資法人資産運用業に関する運用方針及び投資方針に関する事項（運用ガイド
ライン（「利益相反対策ルール」を含む。）、中期資産管理計画及び年次資産管理計画の策定及び変更）
・本投資法人資産運用業における資産の取得及び売却に関する事項
・本投資法人資産運用業の運用管理の計画策定及び実行に関する事項
・本投資法人資産運用業に係る運用評価
・1,000万円を超える諸外部委託契約の締結
・「利益相反対策ルール」に定める取引に関する事項
・本投資法人の資金調達及びＡＬＭに関する事項
・本投資法人の金銭の分配に関する事項
・本投資法人の余資運用に関する事項
・本投資法人の資金管理に関する事項
・本投資法人の資産運用会社、一般事務受託者、資産保管会社及び投資主名簿等管理人の選定並びに契約締結に関する事項
・本投資法人の情報開示方針の策定及び変更
・その他付随する業務に関する事項

審議方法等

・定足数は、議決権を有する委員の３分の２以上の出席とする。
・決議は、出席した議決権を有する委員の全会一致による。

（注）コンプライアンス・オフィサー及び内部管理室長は、オブザーバーとしてＤＯＩ投資委員会に参加しますが、議案に関し議決権を有しません。

- 20 -

ｂ．コンプライアンス委員会
委員

コンプライアンス・オフィサー（委員長）、内部管理室長、総務部長、コンプライア
ンスに精通した社外専門家（注）審議内容

以下の事項についての審議及び決議
・投資法人資産運用業に関する運用方針及び投資方針に関する事項（運用ガイドラ
イン（「利益相反対策ルール」を含む。）、中期資産管理計画及び年次資産管理計画の策定及び変更）
・投資法人資産運用業における資産の取得及び売却に関する事項
・投資法人資産運用業の運用管理の計画策定及び実行に関する事項
・1,000万円を超える諸外部委託契約の締結
・「利益相反対策ルール」に定める取引に関する事項
・投資法人の資金調達及びＡＬＭに関する事項
・投資法人の金銭の分配に関する事項
・投資法人の一般事務受託者、資産保管会社及び投資主名簿等管理人の選定並びに契約締結に関する事項
・投資法人の重要な会計方針の変更に関する事項
・投資法人の会計監査人の選任議案及び契約締結に関する事項
・投資法人の情報開示方針の策定及び変更
・資産運用会社のコンプライアンス及びコンプライアンス体制に関する事項
・資産運用会社のリスク管理に関する事項
・資産運用会社の内部検査に関する事項
・資産運用会社の諸規程・規則等の制定及び改廃に関する事項
・資産運用委託契約の締結及び解約に関する事項
・訴訟行為等に関する事項
・その他コンプライアンス・オフィサーが随時定めるコンプライアンスに関する事
項
・その他付随する業務に関する事項

審議方法等

・定足数は、委員の全員出席を原則とし、コンプライアンス・オフィサーがやむを得ない事情があると判断する場合にのみ、委員の３分の２以上の出席とする。但し、コンプライアンス・オフィサー及びコンプライアンスに精通した社外専門家の少なくとも１名以上は必ず出席するものとする。
・決議は、出席した委員の全会一致による。

（注）本書の提出日現在、社外専門家委員は、弁護士の資格を有する社外専門家（１名）及び税理士の資格を有する社外専門家（１名）です。

- 21 -

③

投資運用の意思決定機構

資産運用会社は、規約に沿って、本投資法人から資産運用の一任を受けた投信法上の資産運用会社として、運用ガイドラインを作成し、投資方針、資産の取得及び売却等に関する利害関係者との取引のルール、開示の方針
等の投資運用に関する基本的な考え方について定めます。
また、資産運用会社は、運用ガイドラインに従い、資産管理計画を作成し、運用ガイドラインに定める投資方
針及び利益相反対策ルール（その概要については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ２
利害関係人との取引制限 （２）利益相反対策ルール」をご参照下さい。）に従い、投資対象資産を選定し、その取得を決定します。
＜意思決定のフロー＞（注）投信法上の利害関係人等との間で、不動産又は有価証券の取得若しくは譲渡又は貸借（以下「投信法上の利害関係人等取引」といいます。）を行う場合、一定の場合を除き、本投資法人の役員会の承認を受けなけ
ればなりません。
なお、コンプライアンス・オフィサーの審査、ＤＯＩ投資委員会又はコンプライアンス委員会における審議の結果、承認されなかった場合、起案部署に差戻されます。また、ＤＯＩ投資委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会の決議事項について、特別な利害関係を有する者は、当該決議事項について議決権を行使することはできません。
（イ）本投資法人の投資方針等に関する意思決定
資産運用会社は、本投資法人の規約の基準に従った資産運用業務を行うための運用ガイドラインを社内規程として制定しています。運用ガイドラインは、一年に一度見直しを行うことを原則としますが、見直しの結果
によって変更を行わないこともあります。また、経済情勢の大幅な変化が生じた場合には、その都度見直し及び変更を行うことがあります。運用ガイドラインを変更する必要が生じた場合、経営企画部は運用ガイドラインの変更案を起案し、以下の手続を経て運用ガイドラインは変更されます。
ａ．経営企画部が運用ガイドラインの案（以下「議案」といいます。）を起案し、コンプライアンス・オフィ
サーに提出します。
ｂ．コンプライアンス・オフィサーは、法令、一般社団法人投資信託協会（以下「投信協会」といいます。）の定める規則、投資法人規約及び社内規程（以下「法令等」といいます。）に照らして審査します。
ｃ．コンプライアンス・オフィサーの審査において、問題点がないと判断された議案は、ＤＯＩ投資委員会において投資運用の観点から審議されます。
ｄ．ＤＯＩ投資委員会において承認の決議がなされた議案は、コンプライアンス委員会においてコンプライア
ンスの観点から審議されます。
ｅ．コンプライアンス委員会において承認された議案が取締役会において、取締役全員出席のもと、全員一致による承認の決議を経た場合に、運用ガイドラインが制定されます。
なお、コンプライアンス・オフィサー、ＤＯＩ投資委員会又はコンプライアンス委員会における審査又は審議の結果、議案が承認されなかった場合には起案部署に差戻されます。
- 22 -

（ロ）本投資法人の資産の運用に関する意思決定
ａ．資産管理計画の制定及び変更に関する事項
資産管理計画は、上記(イ）ａ．乃至ｅ．記載の各手続を経て承認された場合に制定されます。
資産管理計画について対象期間中に変更の必要が生じた場合、経営企画部は資産管理計画の変更計画書を起案し、資産管理計画の制定と同様の手続を経た承認の決議に基づき変更されます。
ｂ．資産の取得及び処分に関する事項
資産の取得及び処分は、原則として、次の手続によって行われます。
（ⅰ）投資企画部は、運用ガイドライン及び資産管理計画に従い、取得又は処分の対象となる資産を選定します。
（ⅱ）投資企画部は、資産の取得及び処分に関する必要資料等（以下「議案等」といいます。）を整備の上、コンプライアンス・オフィサーに提出します。
（ⅲ）コンプライアンス・オフィサーは、法令等に照らし、投資企画部が提出した議案等を審査します。
（ⅳ）コンプライアンス・オフィサーの審査において問題がないと判断された議案等は、ＤＯＩ投資委員会
において、投資運用の観点から審議されます。
（ⅴ）ＤＯＩ投資委員会において承認の決議がなされた議案等は、コンプライアンス委員会において、コン
プライアンスの観点から審議されます。
（ⅵ）コンプライアンス委員会において承認された議案等は、取締役会において、取締役の３分の２以上が出席し、かつ、議決に加わることができる取締役の３分の２以上の賛成による承認の決議をもって意思決定されます。
ｃ．運用ガイドライン又は資産管理計画に定められた条件に従った内容の賃貸借契約の締結及び修繕工事の発注は、資産運用部長の承認のもと行います。
ｄ．上記ｂ．及びｃ．の取引が利害関係者との取引（「利益相反対策ルール」に定める取引）に該当する場
合、１件当たりの契約金額（注）が１千万円を下回る場合を除いて、取締役会において、議決に加わることのできる取締役の全員一致による承認に基づき意思決定されます。
（注）契約金額の基準につき、運用資産の賃貸については、当該賃貸借期間の合計金額を基準とします。
ｅ．資産運用会社は、本投資法人のために、投信法上の利害関係人等との間で、投信法上の利害関係人等取引を行おうとするときは、あらかじめ（但し、上記ｄ．に定める手続を経る必要がある場合は、当該手続を経た後で、投信法上の利害関係人等取引に着手する前に）、本投資法人役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得なければならないものとします。但し、当該取引が投信法施行規則第245条の２第１項各号に掲げる取引に該当する場合は、この限りではありません。
なお、上記に基づき、資産運用会社が本投資法人の役員会の承認を求めた場合において、当該役員会が投信法上の利害関係人等取引を承認せず、資産運用会社に対してその中止又は内容の変更を指示した場合、資産運用会社は、内容の変更の指示を受けたものについては、内容の変更を行った後（但し、上記ｄ．に定める手続を経る必要がある場合は、変更後の内容につき、当該手続を経た後）でなければ、再度、本投資法人の役員会にその承認を求めることができないものとします。また、本投資法人の役員会から当該投信法上の利害関係人等取引の中止の指示を受けた場合、これを廃案にするものとします。
④ 投資運用に関するリスク管理体制
投資運用に関するリスク管理体制については前記「③（２）投資リスクに対する管理体制」をご参照下さい。

- 23 -

投資運用の意思決定機構」及び後記「３ 投資リスク

（５）【投資法人の出資総額】（本書の提出日現在）
出資総額243,403百万円

発行可能投資口総口数

2,000,000口

発行済投資口の総口数

484,000口

出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）
払込年月日

摘要

備考
増減

残高

増減

残高

平成17年７月11日

私募設立

400

400

200

200 （注１）

平成17年10月18日

公募増資

99,600100,000

49,49849,698 （注２）

平成19年７月10日

公募増資

100,000

200,000

75,316125,015 （注３）

平成19年８月７日

第三者割当による増資

5,000

205,000

3,765

128,781 （注４）

平成20年６月４日

第三者割当による増資

138,905

343,905

59,999188,780 （注５）

平成21年７月１日

第三者割当による増資

51,893395,798

10,000198,780 （注６）

平成26年７月２日

公募増資

41,092436,890

18,522

217,303 （注７）

平成26年７月30日

第三者割当による増資

4,110

441,000

1,852

219,155 （注８）

平成27年６月１日

公募増資

41,045

482,045

23,145242,301 （注９）平成27年６月24日

第三者割当による増資

1,955

484,000

1,102

243,403 （注10）（注１）１口当たりの発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たりの発行価格515,000円（発行価額496,975円）にて、上場時取得物件の取得資金等の調達を目的とする公募による新投資口を発行いたしました。
（注３）１口当たりの発行価格781,060円（発行価額753,165円）にて、取得物件の取得資金等の調達を目的とする公募による新投資口を発行いたしました。
（注４）１口当たりの発行価格753,165円（発行価額753,165円）にて、取得物件の取得資金等の一部に充当することを目的とする第三者割当による新投資口を発行いたしました。
（注５）１口当たりの発行価格431,949円（発行価額431,949円）にて、借入金の返済及び投資法人債の償還に充当することを目的とする第三者割当による新投資口を発行いたしました。
（注６）１口当たりの発行価格192,705円（発行価額192,705円）にて、借入金の返済、物件価値向上のための資本的支出及び物件の取得等に充当することを目的とする第三者割当による新投資口を発行いたしました。
（注７）１口当たりの発行価格466,537円（発行価額450,746円）にて、取得物件の取得資金等の調達を目的とする公募による新投資口を発行いたしました。
（注８）１口当たりの発行価格450,746円（発行価額450,746円）にて、取得物件の取得資金等の調達を目的とする第三者割当による新投資口を発行いたしました。
（注９）１口当たりの発行価格583,050円（発行価額563,914円）にて、取得物件の取得資金等及び物件取得のための借入金の返済資金の一部の調達を目的とする公募による新投資口を発行いたしました。
（注10）１口当たりの発行価格563,914円（発行価額563,914円）にて、取得物件の取得資金等及び物件取得のための借入金の返済資金の一部の調達を目的とする第三者割当による新投資口を発行いたしました。

- 24 -

（６）【主要な投資主の状況】（平成27年５月31日現在）
氏名又は名称

住所

投資主所有
投資口数
（口）

発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合（％）（注１）

株式会社大和インベストメント・
マネジメント（注２）東京都千代田区丸の内一丁目９番１号

128,90529.23

日本トラスティ・サービス信託銀行
株式会社（信託口）

東京都中央区晴海一丁目８番11号

78,07917.70

株式会社大和証券グループ本社

東京都千代田区丸の内一丁目９番１号

59,321

13.45

日本マスタートラスト信託銀行
株式会社(信託口）

東京都港区浜松町二丁目11番３号

44,34910.06

資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口）

東京都中央区晴海一丁目８番12号

44,26810.04

野村信託銀行株式会社（投信口）

東京都千代田区大手町二丁目２番２号

12,987

2.94

ＢＡＴＩＭＥＮＴ Ａ， ３３，
ＲＵＥ ＤＥ ＧＡＳＰＥＲＩＣＨ，

3,715

0.84

1,552

0.35

1,424

0.32

1,351

0.31

375,951

85.25

ＮＯＭＵＲＡ ＢＡＮＫ（ＬＵＸＥＭＢＯＵＲＧ）Ｓ．Ａ．

Ｌ－５８２６，ＬＵＸＥＭＢＯＵＲＧ
１７７６ ＨＥＲＩＴＡＧＥ

ＳＴＡＴＥ ＳＴＲＥＥＴ ＢＡＮＫＷＥＳＴ ＣＬＩＥＮＴ －ＴＲＥＡＴＹ ５０５２３４

ＤＲＩＶＥ， ＮＯＲＴＨＱＵＩＮＣＹ， ＭＡ
０２１７１，Ｕ．Ｓ．Ａ．

ＢＮＹ ＦＯＲ ＧＣＭ ＣＬＩＥＮＴ
ＡＣＣＯＵＮＴＳ（Ｅ）ＩＳＧ

ＵＢＳ ＡＧ ＬＯＮＤＯＮ ＡＳＩＡ
ＥＱＵＩＴＩＥＳ合ＰＥＴＥＲＢＯＲＯＵＧＨ ＣＯＵＲＴ
１３３ ＦＬＥＥＴ ＳＴＲＥＥＴＬＯＮＤＯＮ ＥＣ４Ａ ２ＢＢ，
ＵＮＩＴＥＤ ＫＩＮＧＤＯＭ
１ ＦＩＮＳＢＵＲＹ ＡＶＥＮＵＥ，
ＬＯＮＤＯＮ， ＥＣ２Ｍ ２ＰＰ，
ＵＮＩＴＥＤ ＫＩＮＧＤＯＭ
計（注１）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第３位を四捨五入して記載しています。
（注２）資産運用会社の親会社である株式会社大和証券グループ本社の連結子会社です。

- 25 -

（注３）平成27年６月１日以降、平成27年８月20日までの間に本投資法人の投資口に関し提出された大量保有報告書又はその変更報告書は以下のとおりです。
提出日提出者及び共同保有者名

保有投資口数（口）三井住友信託銀行株式会社

保有割合（％）
（注）

678

0.15

三井住友トラスト・アセットマネジメント株式会社

12,7052.88

日興アセットマネジメント株式会社

10,1042.29

23,4875.33

株式会社大和インベストメント・マネジメント

128,905

26.74

株式会社大和証券グループ本社

59,321

12.31

大和証券投資信託委託株式会社

11,1402.31

199,366

41.36

23,1774.81

平成27年６月４日
合計

平成27年６月５日
合平成27年６月18日

計ＤＩＡＭアセットマネジメント株式会社（注）保有割合は、大量保有報告書等に記載された保有割合を記載しています。

（所有者別状況）（平成27年５月31日現在）
投資口の状況
区分

投資主数（人）
投資主数の割合（％）（注２）
所有投資口数（口）所有投資口数の割合（％）（注２）

金融機関(金融商品取引業者（注１）を含む。)

その他の
国内法人

外国法人・
個人

69

165

198

9,072

9,504

0.73

1.74

2.08

95.45

100.00188,767

191,658

36,59323,982441,000

42.80

43.46

8.30

5.44

100.00（注１）本表においては第一種金融商品取引業を営む者を集計しています。
（注２）割合は小数第３位を四捨五入して記載しています。

- 26 -

個人・その他

計

２【投資方針】（１）【投資方針】①

基本方針
本投資法人は、不動産等及び不動産対応証券（※）に投資し、将来にわたって安定的な収益の獲得と運用資産の持続的な成長を図り、投資主利益の最大化を目指します。
（※）後記「（２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」をご参照下さい。
②

投資態度

本投資法人が不動産（信託受益権に投資する場合の主たる信託財産である不動産も含みます。以下同じです。）へ投資するに際しては、主たる用途をオフィス（他の用途に供されているものの、容易にオフィスに転用できる場合を含みます。以下同じです。）とし、その主たる投資対象エリアを東京主要５区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）、首都圏（東京主要５区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び地方
主要都市とします。但し、複数の不動産が社会経済上一体的に利用され得る場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途がオフィスであると判断される場合には、これに関連して本投資法人が保有することとなる不動産等又は不動産対応証券の裏付けとなる不動産等の主たる用途がオフィスであることを条件として、当該一体としての不動産の全部又は一部に係る不動産等又は不動産対応証券を取得することができます。
本投資法人が不動産へ投資するに際しては、各種のリスクを極小化することによりリターンの極大化を目指します。また、かかる不動産の資産価格及び競争力の維持及び向上を図り、収入拡大と費用逓減による運用収益の安定的な成長に努めます。
本投資法人は、原則として、安定的賃貸事業収入（これに類似の収入も含みます。）が生じているか、生じる見込みの高い不動産に投資し、投資後は資産価値の向上を図りつつ安定性の維持に努めます。
本投資法人が不動産へ投資するに際しては、（イ）経済情勢や不動産市場動向等の一般要因、（ロ）立地エリ
アの周辺環境等の地域要因、（ハ）建物の仕様や入居テナント等の個別物件要因を総合的に判断した上で投資判断を行います。不動産の取得に際して、取得に先立って各種の調査（デューデリジェンス）を実施します。
本投資法人は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち、不動産、不動産の賃借権若しくは地上権
又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が、本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とします。
本投資法人は、不動産等（不動産（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）第37条第３項第２号イ、ロ及びホに掲げる資産をいいます。）、不動産の賃借権、同号へに掲げる資産、地上権及び地役権並びにこれらの資産を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法
人の有する資産の総額に占める割合を100分の70以上とします。

- 27 -

③

ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、以下の方針のもと投資対象不動産を取得し、ポートフォリオを構築します。

（イ）用途
本投資法人の投資対象不動産は、その主たる用途をオフィスとします。
なお、学校法人が使用する場合や、主としてデータセンターとして使用される場合等であっても、オフィスと同等又はこれに準じた使用がなされていると認められる場合には、オフィスの用に供されるものとして投資対象とすることができます。また、他の用途に供されているものの、容易にオフィスに転用できる場合には、オフィスの用に供されるものとして投資対象とすることができます。
投資対象不動産にオフィス以外の用途部分が存在する場合、オフィス部分（容易にオフィスに転用できる部分を含みます。以下同じです。）の賃貸可能面積が総賃貸可能面積に対して50％を超える物件を投資対象とします。但し、複数の不動産が社会経済上一体的に利用され得る場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途がオフィスであると判断される場合には、これに関連して本投資法人が保有することとなる不動産のオフィス部分の賃貸可能面積が総賃貸可能面積に対して50％を超えることを条件として、当該不動産を取得することができます。
（ロ）地域
本投資法人は、オフィス需要が見込まれる地域を厳選して投資を行います。投資対象資産の選定に際しては、「東京主要５区」（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）を最重点投資エリア、「首都圏」（東京主要５区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）を重点投資エリア、「地方主要都市」（大阪圏（大阪府、京都府及び兵庫県）、名古屋圏（愛知県、三重県及び岐阜県）及び地方自治法に定める政令指定都市、中核市）を投資対象エリアとして投資を行います。
本投資法人は、将来にわたって高いオフィス需要が見込まれる「東京主要５区」に所在する投資対象資産に対して、ポートフォリオ全体の資産規模（ポートフォリオ全体の取得価格合計額（取得に伴う諸費用及び税金を除きます。）。以下「資産規模」といいます。）の60％以上を目安に投資を行います。
また、将来にわたる安定的な収益の獲得と投資資産の持続的な成長のため、「首都圏」に所在する投資対象資産に対して、資産規模の40％以下を目安に投資を行います。「首都圏」に所在する投資対象資産への投資に際しては、最重点投資エリアである「東京主要５区」の補完的な投資エリアとして、東京主要５区以外の東京
23区を中心に、「東京主要５区」と同等又はこれに準ずるオフィス立地エリアを選定します。
更に、ポートフォリオ構築のために必要な場合は、地方主要都市に所在する投資対象資産に対して、資産規模の20％以下を目安に投資を行うことができます。各地域に対する投資の割合については、上記の投資比率の範囲内で、各地域のマーケット状況等を勘案し、慎重に検討します。
なお、将来にわたる安定的な収益の獲得と投資資産の持続的な成長のため、競争力の高い大規模物件を取得すること等により、資産規模に対する上記の投資割合（以下「組入比率」といいます。）とは、一時的に乖離することがあります。
投資対象エリア

ポートフォリオ上の位置付け

組入比率（注１）

東京主要５区（注２）

最重点投資エリア60％以上

首都圏（注３）重点投資エリア40％以下

地方主要都市（注４）

投資可能エリア20％以下(注１)取得価格ベース。
(注２)東京主要５区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
(注３)首都圏とは、東京都（東京主要５区を除きます。）、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
(注４)地方主要都市とは、大阪圏（大阪府、京都府及び兵庫県）、名古屋圏（愛知県、三重県及び岐阜県）及び地方自治法に定める政令指定都市、中核市をいいます。
（ハ）規模
本投資法人は、概ね延床面積が2,000㎡以上のオフィスビルに重点的に投資を行うこととします。

- 28 -

（ニ）築年等の分散
本投資法人は、投資対象不動産の取得にあたっては、改修工事が特定の期間に集中しないように建物の築年数の分散を図り、将来にわたる安定的な収益の獲得を目指します（但し、取得時において、改修工事が既に行われている場合には、建物の築年数だけでなく、当該改修工事の内容を踏まえ、今後必要となる改修工事の時期を考慮します。）。
④

投資対象不動産の取得に関する方針

投資対象不動産の取得にあたっては、対象となる物件の特性及び市場環境等を十分に勘案し、当該物件の将来にわたる安定的な収益性を十分に検証した上で、必要なデューデリジェンスを行い、原則として、下記に掲げる基準を充足した投資対象不動産の取得妥当性について判断を行います。
取得手続としては、資産運用会社において、コンプライアンス・オフィサーの審査、ＤＯＩ投資委員会、コン
プライアンス委員会の審議の後、取締役会での承認を得て取得します。そのほか、投資対象不動産の取得の手続
きの詳細は、資産運用会社が別途定める「物件取得マニュアル」及び「物件取得時における鑑定評価書等取得マ
ニュアル」に従います。
なお、下記に掲げる基準については、投資対象不動産の選定に関する視点であり、各投資対象不動産における個別性等を鑑みた重要度から総合的に判断を行い、必ずしもすべての基準を充足させる必要はないものとします。
（イ）投資対象不動産の投資基準
ａ．ロケーション
投資対象不動産の選定にあたっては、オフィス需要が安定的に見込めるロケーションについて調査、検討を行います。
選定の視点
駅からの距離選定基準
ＪＲ又は地下鉄等の主要路線の最寄駅から徒歩10分以内を原則とし、地域性やオフィス集積等を考慮して投資する。

都市施設の集積度
前面道路の道路幅員・接道状況

商業施設、郵便局、銀行等の近接性を考慮して投資する。
前面幅員が10ｍ以上を原則とし、幹線道路等からの接道状況等を考慮して投資する。

ｂ．タイプ、規模及び価格
投資対象不動産の選定にあたって、タイプ及び規模について調査、検討を行います。
選定の視点

選定基準
(ⅰ)主たる用途をオフィス（他の用途に供されているものの、容易にオフィスに転用できる場合を含む。）とする物件を投資対象とする。
(ⅱ) 投資対象不動産にオフィス以外の用途部分が存在する場合
は、オフィス部分の賃貸可能面積が総賃貸可能面積に対して50％を超える物件を投資対象とする。

タイプ(ⅲ) 複数の不動産が社会経済上一体的に利用され得る場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途がオフィスであると判断される場合には、これに関連して本投資法人が保有することとなる不動産のオフィス部分の賃貸可能面積が総賃貸
可能面積に対して50％を超えることを条件として、当該一体としての不動産の全部又は一部に係る不動産を投資対象とすることができる。

延床面積規模取得価格

延床面積が2,000㎡以上のビルを主たる投資対象とする。
１投資対象不動産の取得価格が当該物件を含む資産規模の50％以下とする。

- 29 -

ｃ．スペック
投資対象不動産の選定にあたっては、建物のスペックについて調査、検討を行います。
選定の視点

選定基準
築年数25年以下を原則とする。但し、改修工事の結果、耐震性

築年数

能やスペック等について築年数25年以下の建物と同等と判断される場合はこの限りでない。

延床面積

原則として、2,000㎡以上であること。

耐震性能（ＰＭＬ値（注２）等の指数）

新耐震基準（注１）に基づく建築物に相当する耐震性能を有し、単体ＰＭＬ値15％以下を原則とする（注２）。

天井高2.5ｍ以上又は2.5ｍ相当に対応可能な構造であること。

空調方式

個別空調又は個別空調に対応可能な構造、或いは個別空調と同等相当の機能を有すること。

ＯＡ床

対応済み又は対応可能であること。

床荷重300㎏／㎡以上であること。

照明照度

オフィス用途として支障が無いこと（目安：600Lx以上）。

電気容量

オフィス用途として支障が無いこと（目安：30VA／㎡以上）。

警備方法

機械又は常駐管理人による24時間対応とする。

駐車場台数

ロケーションを考慮して必要と思われる駐車場台数を確保していること。

（注１）新耐震基準とは、昭和56年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準（昭和56年６月１日施行）をいいます。なお、投資資産のうち、新耐震基準に準拠して設計された建物でない場合について
は、いずれも耐震補強工事が行われており、建物の耐震性能の改善が達成されています。
（注２）ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）は、最大予想損失率と訳されます。これは、「対象施設あるいは施設群に対し最大の損失をもたらす地震が発生し、その場合の90％信頼性水準に相当する物的損失額」と定義されています。実際には、ＰＭＬとして再現期間475年の地震を用いることが多く、この地震が発生した場合の物的損害額（90％信頼水準）の再調達価格に対する割合で表されます。
ｄ．テナント（エンドテナント）
投資対象不動産の選定にあたっては、安定収益の確保という観点から、入居テナントについて十分に調査、検討を行います。
選定の視点

テナント分散選定基準
マルチテナント（一棟の建物に複数のテナントが存在すること）を原則とする。但し、テナントの信用力及び退去リスクを十分に検討した上で総合的に判断の上、シングルテナントの場
合にも投資することができる。
１テナントからの収入がポートフォリオの総収入の20％を超える
テナントが入居している場合には、原則として、その資産は取得しない。なお、ポートフォリオの総収入については、直近月又はその前月の実績値を採用する。また、当該テナントからの収入の算出は、予測収益の数字を採用する。

テナント信用力
テナント属性・業種
契約形態
敷金

信用調査会社の評点等から総合的に判断する。
物件の運営管理上、支障をきたすおそれのある業種等は対象としない。
原則として、期間が２年以上の普通賃貸借契約又は定期建物賃貸借契約とする。
原則として、月額賃料の８ヶ月以上とし、テナントの信用力や地域性、用途等により増減を考慮する。

- 30 -

ｅ．環境有害物質及び土壌汚染
本投資法人は、環境有害物質が検出されず、又は土壌汚染調査の結果、基準値を超えない物件を投資対象とします。但し、当該基準値を超える物件であっても、対処方法等の専門家意見を踏まえた上で、遵法性の観点から問題がなく、かつ、周辺環境に与える影響、人的な影響、経済的な影響等が極めて低いと判断され、かつポートフォリオの収益の安定に寄与すると判断される場合には、当該物件を取得することもできる
ものとします。土壌汚染調査基準値とは、土壌汚染対策法施行規則（平成14年環境省令第29号。その後の改正を含みます。）に規定されている数値をいいます。
選定の視点

選定基準

環境有害物質アスベスト、ＰＣＢ（ポリ塩化ビフェニル）等の有害物質が土地・建物から検出されないこと、又は適正に管理されて有害物
質による影響が排除されていること。但し、環境有害物質が存在する場合で、当該有害物質による影響を排除するための費用が発生すると想定される場合には、これらの費用を勘案して取得価格を調整するものとする。

土壌汚染

当該敷地が、土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含む。以下「土壌汚染対策法」という。）第６条第１項で定義されている指定区域に該当する場合には、投資対象から除外する。土壌調査から土壌汚染の存在が確認され、当該土壌汚染による影響を排除するための費用が発生すると想定される場合には、これらの費用及び売却する場合の価格等を勘案し取得価格を調整するものとする。

ｆ．開発物件に関する投資基準
本投資法人は、原則として安定した収益を生み出している不動産を投資対象としますが、良質な不動産の確保の観点から、一定割合を限度に、開発物件に投資を行う場合があります。但し、開発物件への投資については、下記の基準に合致するものに限って投資を行うものとします。
(ⅰ)建築確認が既に取得されていること、又は、建築確認の取得前であってもその蓋然性が高いこと。
(ⅱ)完工リスクへの対応が十分に行われていること。
(ⅲ)竣工後のテナント確保が明確であること、又は、明確ではない場合であってもテナント確保の蓋然性が高いこと。
(ⅳ)１投資案件の投資総額が資産規模の20％以下であること。
ｇ．権利形態本投資法人は、原則として完全所有権の物件を投資対象とします。
但し、区分所有物件又は共有物件等についても、物件の処分及び運営管理等における意思決定の方法、収益の安定性、当該物件の特性、市場環境等を総合的に勘案して調査・検討を行った上で、本投資法人のポー
トフォリオに組み込むことに問題ないと判断できる場合には、投資を可能とします。
なお、当該不動産における本投資法人が取得する区分所有部分及び共有持分の割合は原則50％以上としま
すが、投資対象不動産の特性等に応じて個別に判断し、50%未満であっても投資を可能とします。
また、旧借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。以下「借地法」といいます。）又は借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）に基づく借地権、並びに主たる用途をオフィスとする建物の土地所有権（底地）についても投資を可能とします。
ｈ．フォワード・コミットメント
フォワード・コミットメント（先日付での売買契約であって、契約締結から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）を行う場
合には、以下の点に留意することとします。
・売買契約等に規定される解約条件等の内容及びフォワード・コミットメントを履行できない場合の財務への影響を確認するものとします。
・物件取得時の開示において解約条件等を適切に開示するものとします。
・取得を決定する時点までに資金の調達方法及び実現性を十分に検証するものとします。
・決済・物件引渡しの前に投資法人の決算期末を迎えた場合は、不動産鑑定評価を行い、結果を開示するものとします。

- 31 -

（ロ）投資対象不動産のデューデリジェンス
投資対象不動産の取得にあたっては、以下の項目について適正なデューデリジェンスを行います。
項目
取得価格の妥当性

調査方法
鑑定評価書

備考
独立した第三者の不動産鑑定士より取得する。

稼働状況の精査

売主開示資料に基づく過去の－稼働状況
賃貸市場の動向

マーケットレポート等

独立した第三者より取得する。

経済的賃料水準の妥当性

マーケットレポート等

独立した第三者より取得する。

要件

テナントの退去リスクの精査

売主開示の賃貸借契約書等

必要に応じて第三者の意見を求める。

テナントの信用力

信用調査会社の評点等

必要に応じて第三者の意見を求める。

テナントの契約状況

売主開示の賃貸借契約書

取得資産の基本情報の確認

売主開示情報エンジニアリング・レポート

必要に応じて第三者の意見を求める。
－

資産運用会社による現地調査

物理的要件

建物のスペックの確認

エンジニアリング・レポート

取得後のリニューアル工事の可能(ＯＡ床、空調方式、床荷重)

資産運用会社による現地調査

性があるかを含め確認する。

建物の管理状況エンジニアリング・レポート
資産運用会社による現地調査

将来の資本的支出及び修繕費用

売主開示の修繕履歴表
エンジニアリング・レポート
資産運用会社による現地調査

将来に過大な経済的負担がかからないかをチェックする。また、売過去の修繕履歴

売主開示の修繕履歴表
エンジニアリング・レポート
資産運用会社による現地調査

将来に過大な経済的負担がかからないかをチェックする。また、売緊急修繕費用エンジニアリング・レポート

将来に過大な経済的負担がかから

資産運用会社による現地調査

ないかをチェックする。また、売買価格への影響を検証する。

物理的耐用年数の試算

エンジニアリング・レポート

環境汚染・有害物質リスクの把握 環境調査レポート等－

買価格への影響を検証する。

買価格への影響を検証する。

－
地歴調査（フェーズ１）で問題が指摘された場合には、現地調査（フェーズ２）を実施する。

耐震性能

エンジニアリング・レポート
地震診断レポートＰＭＬ

新耐震基準（1981年竣工以降）、
又は新耐震基準と同程度の耐震補
強工事の実施有無を確認する。

遵法性

越境物の調査
法的要件
境界調査

係争、裁判、調停等の状況

エンジニアリング・レポート

建築基準法等の関連法規の違反

法務デューデリジェンス
構造計算書等適合判定レポー（なお、既存不適格は除く。）がないこと又は是正可能なこと。

ト
隣地所有者との合意書面
エンジニアリング・レポート
資産運用会社による現地調査
法務デューデリジェンス
境界確定書
資産運用会社による現地調査
法務デューデリジェンス
売主へのヒアリング調査
法務デューデリジェンス- 32 -－－－

⑤

投資不動産にかかわる運営・管理方針（イ）投資不動産の運営・管理に関する基本方針
中長期の安定収益確保に主眼を置いてテナントリーシング、修繕及び資本的支出を始めとした運営管理を行うものとします。またスケールメリット、利害関係者ではない専門業者への委託によるメリットを最大限に生かし、効率的な運営管理に努めます。
投資不動産において安定した稼働率を維持するためには、テナントのニーズを迅速かつ的確に把握し、テナ
ント満足度を確保することが非常に重要です。個々のテナントへのきめ細かい対応を通じてリレーションを強固にしつつ、テナントからの要望に先行して戦略的なリニューアル工事を実施する等の対応を行います。更に、スケールメリットを活かして、多数にわたる投資対象資産を群管理して運営管理上のコスト削減を図ります。
投資不動産の運営・管理業務については、中・長期的な見地から適正な運営を行うものとします。
ａ．仲介会社等へ戦略的な関係を構築し賃貸マーケットを分析した上で、戦略的なテナントリーシングを実施します。
ｂ．建物のライフサイクルコストを意識しながら、中・長期的な修繕工事を計画し、物件の競争力の維持向上のための追加的な資本的支出を計画します。
ｃ．テナントの退去リスクを最小にするために、市場の適正な賃料水準を把握した上、テナントの満足度の向上を目指します。
（ロ）投資不動産のテナントリーシング
ａ．テナントリーシングの基本方針
安定収益の確保のため、立地等の個別物件特性を考慮した上でリーシング方針を策定し、実行するものとします。また、市場環境、テナントニーズ等を十分に調査、分析した上で下記の手順によりテナントリーシ
ングを行うものとします。
（ⅰ）ＰＭ会社に対するリーシング基準の指示、協議・ターゲットとなるテナントの業種、業態
・賃料及び共益費等の水準
・テナントが遵守すべき事項等の付帯条件
・敷金、保証金の標準値（ⅱ）リーシング方針に基づくＰＭ会社による実施要綱の作成及び業務開始
・空室情報の発信媒体の選定
・賃貸仲介業者の選定・報酬体系の設定（ⅲ）物件情報の賃貸仲介業者への告知・周知（ⅳ）広告展開、内覧会等の開催（ⅴ）テナントの信用力の確認（ⅵ）最終条件の合意（賃料、保証金額、フリーレント、契約年数等）
ｂ．テナント選定基準
入居テナントの選定にあたっては、以下の項目について調査を行い、信用調査会社の観点等から総合的に判断します。また、必要に応じてＰＭ会社又は資産運用会社による面談を実施した上で判断します。
（ⅰ）業種（業界の動向）（ⅱ）業歴（役員の異動）（ⅲ）財務の健全性（貸借対照表、損益計算書又は信用調査会社の評価等、上場企業であれば株価の動向及びその水準）（ⅳ）取引先（ⅴ）取引先金融機関（ⅵ）保証人の有無等の信用力（ⅶ）反社会的勢力との関係の有無- 33 -

ｃ．既存テナントへの対応
既存テナントのニーズ、クレーム等を幅広く収集し、適切な対応を行うことで、テナント満足度を向上させ、安定収益の実現につなげます。そのために、ＰＭ会社と密接に連携して下記の内容について調査・モニ
タリングを行います。
（ⅰ）ＰＭ会社等を通じて、増床若しくは減床のニーズ又は移転等の意向、スペックに関するニーズ等の調査・ヒアリングを行い、テナント満足度を向上すべく対応します。
（ⅱ）既存テナントの賃料と現状のマーケット賃料水準との乖離を常に把握し、必要であれば賃料の改定等を提案することにより退去リスクを低減します。
（ハ）投資不動産に関する外部委託会社の選定及びモニタリング
プロパティ・マネジメント、リーシング及び建物管理等の周辺業務については、利害関係者ではない複数の第三者に委託することにより、適度な競合関係を発生させ、管理の質を高めるとともにコストの削減及び透明性向上を図ります。その他、必要に応じて業者の変更、契約内容の変更等を機動的に実施して環境の変化にも対応可能とします。外部委託会社の選定にあたっては、コストのみならず提供される業務の質も重視し、特に下記の点に留意します。
項目
留意点
・業務の受託者としての実績
企業の内容
・経営の健全性
業務執行体制・主要スタッフの人数・能力・関係業務のネットワークの有無
・必要となる費用の妥当性

コスト・報酬

・報酬水準の妥当性
・金額とクオリティのバランス

なお、外部委託には上記のメリットがある反面、業者の選定及び管理については十分に考慮検討する必要があるため、資産運用会社は、最低月一回の定例会議を開催するか又は書面による報告を受けるものとします。
また、資産運用会社が必要と判断した場合には随時報告を受けるものとします。
（ニ）投資不動産の修繕及び設備投資の方針
ａ．中長期的な見地からの適切な修繕工事及び設備投資（以下、総称して「改修工事」といいます。）の実施
投資不動産について、中・長期的な見地から改修工事を適切に実施します。
ｂ．適切な改修工事の計画
中・長期的な収益の安定のために、経年劣化への対応を目的とした適正な改修工事を行うものとします。
改修工事の計画は、資産運用会社が「年次資産管理計画」及び「中期資産管理計画」において立案します。
ｃ．ポートフォリオでの平準化及びスケールメリットの享受
資産運用会社は、改修工事の計画立案に際しては、建物のライフサイクルコストを考慮した上でポートフォリオ全体において特定の時期に工事が集中しないように計画します。また、大量発注によりコスト削減が可能な工事（空調機器の更新等）については、ポートフォリオ全体の工事の時期を調整しながら、スケールメリットを生かすことができるような計画を策定します。
ｄ．ＣＭ（注１）及びＶＥ（注２）等の手法を積極的に導入し、効率的な修繕工事を行います。
（注１）「ＣＭ（コンストラクション・マネジメント）」とは、スケジュール、コスト及び品質をコントロールしてプロジェクトを円滑に管理・遂行することをいいます。
（注２）「ＶＥ（バリュー・エンジニアリング）」とは、設計、施工方法等を総合的に見直して費用対効果を最大限にすることをいいます。
（ホ）投資不動産の改修工事についての方針
マーケット調査、テナントへのアンケート調査・ヒアリング等をもとにした、経年劣化への対応を目的とした適正な修繕工事とは別に、競争力の維持・向上、リーシング業務の円滑化、追加的な付加価値の創出等を目的とした資本的支出を行います。
また、通常の経年劣化への対応を目的としたものとは別に、減価償却費相当額とのバランス及び費用対効果を検証の上、資本的支出を行います。
経年劣化への対応を目的とした適正な資本的支出及び競争力の維持・向上のための戦略的な改修工事計画の立案のため、資産運用会社は、ＰＭ会社とともに、各投資不動産の現地調査を少なくとも年一回実施するものとします。

- 34 -

（ヘ）投資不動産に関するコスト削減
外部成長の実現による更なるスケールメリットの獲得により、効率的な運営管理による内部成長を目指します。
ａ．複数の建物を群管理し、それぞれの管理業務を徹底して集約することで費用削減効果が期待できます。
ｂ．エレベーターメンテナンス業務、一般ごみ処理、備品購入及び定期点検業務等の一括発注により、価格交
渉力が高まりコスト削減効果が期待できます。
ｃ．電力小売自由化等の規制緩和や市場環境又は許認可の変化に即座に対応し、コスト削減を図ります。
（ト）投資不動産に対する保険の付保方針
ａ．火災・事故等に起因する建物への損害又は対人・対物事故に関する第三者からの損害賠償請求等に対処するため、必要な火災保険又は賠償責任保険等を付保します。
ｂ．原則として物件単体のＰＭＬ値が15％以下の投資対象資産を投資対象としますが、例外的に15％を超える
投資対象資産に投資を行う場合においては、15％を超える部分に対して地震保険の付保等の必要な処置をとるものとします。
ｃ．引受保険会社の選定にあたっては、必要に応じて、複数の保険代理店又は保険ブローカーを通じて条件等を検討します。
⑥

投資不動産の売却方針
本投資法人が取得した不動産の売却については、中長期保有を前提としつつも最適なポートフォリオの維持のために必要に応じて、当該不動産の現在及び将来にわたる収益性、立地エリアの状況、当該不動産の劣化又は陳腐化に対する対応状況、賃借人の属性、並びに本投資法人のポートフォリオ構成等を総合的に考慮し、投資主の利益に資する最大限の努力をもって判断します。
また、必要に応じて、鑑定評価書の取得等による第三者意見を参考にします。
⑦

投資対象有価証券への投資

本投資法人が、規約に定める「匿名組合出資持分」、「不動産対応証券」、特定資産としての「金銭債権」及
び「金銭の信託の受益権」に投資を行う場合は、以下の点に留意して行うものとします。
（イ）投資制限
ａ．本投資法人が行う「匿名組合出資持分」及び「不動産対応証券」への投資は、本投資法人の運用資産等の総額に占めるこれらの資産の合計額の割合が100分の10以下となるように行うものとします。
ｂ．本投資法人が行う「金銭債権」及び「金銭の信託の受益権」への投資は、東京証券取引所の定める有価証券上場規程に定める上場廃止基準に該当することがないよう十分配慮した上で行うものとします。
（ロ）デューデリジェンス
投資対象となる「匿名組合出資持分」、「不動産対応証券」、「金銭債権」及び「金銭の信託の受益権」の取得に当たっては、これらの資産の特性やストラクチャーの検討及び確認並びにこれを踏まえたリスク分析を行った上で、これらの資産に対する投資目的も踏まえつつ、安全性、換金性又は投資対象不動産との関連性等に関してデューデリジェンスを行うものとし、それらの裏付不動産又は担保不動産（もしある場合）について
は、原則として上記「④投資対象不動産の取得に関する方針（ロ）投資対象不動産のデューデリジェンス」に準じてデューデリジェンスを行うものとします。
⑧ 大和証券グループ本社との業務協力（イ）情報提供に関する協力
大和証券グループ本社は、物件に関する情報その他資産運用会社又は本投資法人にとって有用な情報を提供します。
（ロ）人材に関する相互的な業務協力
大和証券グループ本社は、資産運用会社の独自性を尊重しつつ、その不動産ファンド運用管理のノウハウを資産運用会社において承継かつ発展させるため、資産運用会社及び本投資法人の成長に伴い必要とされる人材の確保に関し、資産運用会社に協力するものとします。
（ハ）スポンサー・サポート契約
資産運用会社は、大和証券グループ本社とスポンサー・サポート契約を締結し、同社より業務協力を受けます。

- 35 -

（ニ）投資対象不動産の取得に関する業務協力
ａ．大和証券グループ本社は、本投資法人の投資方針／投資基準に概ね合致する物件情報、その他本投資法人の資産運用に有用な情報を提供します。
ｂ．資産運用会社は提供された物件情報をもとに物件取得の可能性を検討します。
⑨

財務方針
資産運用会社は、本投資法人の安定収益の実現と運用資産の着実な成長及び効率的な運用のために、以下に掲げる方針に従い、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行します。
（イ）投資口の追加発行
投資口の追加発行は、新たに取得する不動産の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率（ＬＴＶ）、経済市況等を勘案した上で、投資口の希薄化にも配慮しつつ機動的に行います。
（ロ）借入れ及び投資法人債発行
ａ．ＬＴＶ水準は、資金余力の確保に留意した設定とし、原則として60％を上限とします。但し、新たな投資対象資産の取得等に伴い、一時的に60％を超える可能性があります。
ｂ．安定的な財務基盤を構築し、将来の成長戦略を支えるため、有力金融機関との取引関係を築くとともに、借入先の分散、投資法人債（短期投資法人債及び劣後投資法人債を含みます。）の発行等による調達ソースの多様化にも積極的に取り組みます。なお、借入先は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものとします。
ｃ．借入れに際しては、バンクフォーメーションを意識しつつ、金融機関との総合的な取引関係を勘案の上、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、マーケット水準とも比較しながら諸条件を総合的に検討し、適切な資金調達を行います。
ｄ．長期・短期の借入期間の割合については、金利動向、機動性、安全性のバランスを考慮して最適な組み合わせを検討します。また、金利上昇リスクを軽減するため、長期固定金利での資金調達や金利スワップによる金利の固定化についても適宜検討を行います。
ｅ．返済期限を分散するなど、リファイナンス・リスクを軽減するよう努めます。
ｆ．各種必要資金の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定等融資枠の確保を必要に応じて検討します。
（ハ）資金運用
ａ．本投資法人は、必要な資金ニーズ（投資対象資産の取得、修繕及び資本的支出、分配金の支払い、運転資金、債務の返済等）に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
ｂ．上記の現預金は、無利息型の普通預金口座（預金保険制度により全額保護の対象となる普通預金）又は、
ムーディーズ・ジャパン株式会社の短期格付けがＰ－２以上、スタンダード＆プアーズ・レーティング・ジ
ャパン株式会社の短期格付がＡ－２以上、株式会社日本格付研究所の短期格付がＪ－２以上、若しくは株式
会社格付投資情報センターの短期格付がａ－２以上である銀行に開設した無利息型の普通預金口座以外の普通預金口座に預け入れます。
ｃ．余剰資金は、安全性、流動性の高い有価証券及び金銭債権へ投資を行う場合があります。
ｄ．デリバティブ取引（投信法第２条第６項）は、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的とした運用に限定します。
（ニ）財務戦略資産運用会社は、上記の財務方針を具体化させた財務戦略を取締役会における決議の上定め、資金調達時の指針とします。
財務戦略は、本投資法人の決算期毎に、資産運用会社において、財務部で見直しの必要性を検討し、必要であれば取締役会における決議の上改訂を行います。また、本投資法人の決算期以外であっても資産運用会社の財務部長が必要と判断した場合は、資産運用会社において適宜改訂を起案することができます。

- 36 -

⑩

情報開示方針投資主・投資家や地域社会を始めとするあらゆるステークホルダーの本投資法人に対する理解を促進し、その適正な評価のために、本投資法人及び資産運用会社に関する重要な情報(財務的・社会的・環境的側面の情報を含む。)の公正かつ適時・適切な開示を行います。
また、金融商品取引法、投信法、会社法、その他の法令並びに東京証券取引所及び投信協会が定める規程及び規則を遵守するとともに、内容的にも時間的にも公平な開示に努めます。
情報開示については、説明会、電話会議、インターネット、各種印刷物を始めとするさまざまな情報伝達手段を活用し、より多くの投資家に分かり易い開示を行うよう努めます。

（イ）情報開示方針
法定開示事項とともに、東京証券取引所及び投信協会が定める事項を開示するだけではなく、投資主に対して重要かつ有用な情報開示をできる限り行うことにより、資産運用についてのアカウンタビリティを十分に果たすよう努めます。
（ロ）開示の方法
開示資料については、ＴＤｎｅｔへの登録及び記者クラブへの配布を行います。加えて、開示資料を本投資法人のホームページへの掲載により開示します。
⑪

利害関係人との取引についての指針
利害関係者間の取引については、資産運用会社の定める「利益相反対策ルール」（その概要については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限 （２）利益相反対策ルール」をご参照下さい。）を基に行動するものとします。

⑫

環境方針
本投資法人の定める「環境方針」に従い、企業の社会的な責任として、環境保全・環境負荷削減等への配慮に努めるものとします。

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（２）【投資対象】①

投資対象とする資産の種類
本投資法人は、下記の不動産等及び不動産対応証券に投資します。

（イ）不動産等
ａ．不動産
ｂ．不動産の賃借権
ｃ．地上権
ｄ．不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と併せて信託する包括信託を含みます。）
ｅ．信託財産を主として不動産、不動産の賃借権及び地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
ｆ．当事者の一方が相手方の行う上記ａ．乃至ｅ．に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「匿名組合出資持分」といいます。）（ロ）不動産対応証券（裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする、次に掲げる各資産をいいます。以下同じです。）
ａ．優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）第２条第９項に定める優先出資証券をいいます。）
ｂ．受益証券（投信法第２条第７項に定める受益証券をいいます。）
ｃ．投資証券（投信法第２条第15項に定める投資証券をいいます。）
ｄ．特定目的信託の受益証券（資産流動化法第２条第15項に定める特定目的信託の受益証券（上記(イ) ｄ．
又はｅ．に掲げる資産に投資するものを除きます。）をいいます。）（ハ）本投資法人は、上記(イ)及び(ロ)に掲げる不動産等及び不動産対応証券のほか、次に掲げる特定資産に投資することができます。
ａ．預金（譲渡性預金を含みます。）
ｂ．コール・ローン
ｃ．デリバティブ取引に係る権利（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）第３条第２号に定めるものをいいます。）
ｄ．金銭債権（投信法施行令第３条第７号に定めるものをいいます。）
ｅ．信託財産を上記ａ．乃至ｄ．に掲げるものに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
ｆ．信託財産を主として匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
ｇ．有価証券（上記(イ)、(ロ)及び(ハ)ａ．乃至ｆ．に列挙するものを除きます。）（ニ）本投資法人は、上記(イ)乃至(ハ)に定める特定資産のほか、不動産への投資に当たり必要がある場合には、以下に掲げる資産に投資することができます。
ａ．商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）第18条第１項に規定する商標権又は同法第30条第１項に規定する専用使用権若しくは同法第31条第１項に規定する通常使用権（上記(イ) ａ．乃至ｅ．に掲げる資産に対する投資に付随するものに限ります。）
ｂ．著作権法（昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。）に基づく著作権等
ｃ．資産流動化法第２条第６項に規定する特定出資（実質的に上記(イ) ａ．乃至ｄ．に掲げる資産に投資することを目的とする場合に限ります。）
ｄ．地役権
ｅ．民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）に定める動産（設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に付加されたものに限ります。）
ｆ．地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく算定
割当量その他これに類似するもの、又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）
ｇ．民法上の組合の出資持分（但し、上記（ハ） ｇ. に掲げる有価証券に該当するものを除きます。）
ｈ．各種の損害保険契約及びこれに基づく権利又は利益
ｉ．温泉法において定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等
ｊ．信託財産を上記ａ．乃至ｉ．に掲げるものに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権- 38 -

ｋ．上記ａ．乃至ｊ．のほか、不動産等又は不動産対応証券の投資に付随して取得が必要又は有用となるその他の権利（ホ）金融商品取引法第２条第２項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、上記（イ）乃至（ニ）を適用するものとします。
② 投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合（イ）投資基準については、前記「（１） 投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針及び④ 投資対象不動産の取得に関する方針」をご参照下さい。
（ロ）種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「（１） 投資方針 ② 投資態度及び③ ポー
トフォリオ構築方針」をご参照下さい。
（３）【分配方針】
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします。
① 利益の分配（規約第32条第１号）（イ）本投資法人の資産の運用によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に準拠して計算される利益（決算日の貸借対照表上の資産合計額から負債合計額を控除した金額（純資産額）から出資総額、出資剰余金及び評価・換算差額等の合計額（出資総額等）を控除した金額をいいます。）とします。
（ロ）投資主への分配においては、原則として租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利
益の額（以下「配当可能利益の額」といいます。）の金額の100分の90に相当する金額（法令改正等により、当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。）を超えて分配するものとします。
なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を分配可能金額から積み立てることができます。
②

利益を超えた金銭の分配

本投資法人は、分配可能金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額以下である場合、又は本投資法人が適切と判断した場合、投信協会の規則に定められる金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができます（規約第32条第２号本文）。但し、上記の場合において、金銭の分
配金額が本投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます（規約第32条第２号但書）。
本投資法人は、安定的な分配金の支払を重視しますが、投資主に対して利益を超えた金銭の分配は行わないものとします。但し、本投資法人が課税の特例規定における要件を満たすことを目的とする場合等で、利益を超えた金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超えた金銭の分配を行うことがあります。
③

分配金の分配方法（規約第32条第３号）
分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から３ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記

載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に応じて分配します。
④

分配金請求権の除斥期間（規約第32条第４号）

本投資法人は、金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満３年を経過したときは、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。
⑤

投信協会規則（規約第32条第５号）
本投資法人は、上記①乃至④のほか、金銭の分配に当たっては、投信協会規則に従うものとします。

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（４）【投資制限】① 規約に基づく投資制限
本投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。
（イ）投資制限（規約別紙１「資産運用の対象及び方針 投資制限」）
ａ．有価証券及び金銭債権に係る制限「前記「（２）投資対象 ①投資対象とする資産の種類（ハ）」に掲げる有価証券及び金銭債権は、積極的に投資を行うものではなく、本投資法人の主たる投資目的たる不動産投資を補足する観点で、安全性、換金性又は不動産等若しくは不動産対応証券との関連性を勘案した運用を図るものとします。
ｂ．デリバティブ取引に係る制限「前記「（２）投資対象 ①投資対象とする資産の種類（ハ）」に掲げるデリバティブ取引は、本投資法
人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的とした運用に限定し、相場変動による利殖目的の運用は行わないものとします。
（ロ）組入資産の貸付け（規約別紙１「資産運用の対象及び方針 取得した資産の貸付けの目的及び範囲」）
ａ．本投資法人の有する不動産については、第三者との間で賃貸借契約を締結し貸付けを行うことを原則とします。また、信託受益権に係る信託財産たる不動産については、当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結し貸付けを行うか、又は本投資法人が当該信託の受託者との間で賃貸借契約（マスターリース契約）を締結して当該不動産を賃借した上で、本投資法人が第三者との間で転貸借契約（サブリース契約）を締結して転貸することを原則とします。
ｂ．上記ａ．に定める賃貸から敷金又は保証金及びこれらに類する金銭を受け入れた際には、資産運用の基本
方針に基づき運用します。
ｃ．余資の効率的な運用を目的に、安全性を考慮した上で、かかる余資を貸付けることができます。
（ハ）借入れ及び投資法人債の発行に係る制限（規約第30条）
ａ．借入れの目的
本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的として、資金の借入れ又は投資法人債の発行を行うことができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。借入れ及び投資法人債により収受した金銭の使途
は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等とします。
ｂ．借入金の限度額
借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないもの
とします。
ｃ．借入先
資金を借り入れる場合は、金融商品取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします。
ｄ．担保の提供
上記ａ．に基づき借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができます。
②

金融商品取引法及び投信法に基づく投資制限
本投資法人は、金融商品取引法及び投信法に基づく投資制限に従います。主なものは、次のとおりです。
（イ）金融商品取引法に基づく投資制限
登録投資法人は、金融商品取引業者である資産運用会社にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。資産運用会社は、当該投資法人の資産の運用に係る業務に関して金融商品取引法上一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行
為のうち、主なものは以下のとおりです。なお、利害関係人等との取引制限については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限」をご参照下さい。
ａ．自己取引等資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させる恐れのないものとして金融商品取引業者等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。）第128条に定めるものを除きます。

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ｂ．運用財産相互間の取引
資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第２号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させる恐れのないものとして業府令第129条に定めるものを除きます。
ｃ．第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。
ｄ．投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第４号）
ｅ．投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業
府令で定める行為（金融商品取引法第42条の２第７号、業府令第130条）（ロ）投信法に基づく投資制限
ａ．同一株式の取得制限
登録投資法人は、国外の特定資産につきその所在国の法令等により取引に制限がある場合等において、専ら当該取引を行うことを目的とする法人の発行する株式を取得する場合を除き、同一の法人の発行する株式に係る議決権を、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えて取得することができません（投信法第194条、投信法施行規則第221条）。
ｂ．自己投資口の取得及び質受けの制限
投資法人は、当該投資法人の投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において当該投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項、規約第８条第２項）。
（ⅰ）投資主との合意により当該投資口を取得する場合（ⅱ）合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合（ⅲ）投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合（ⅳ）その他投信法施行規則で定める場合
ｃ．子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人（子法人）の発行済投資口の過半数に当たる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、当該子法人は、原則として、これを取得することができません（投信法第81条）。
③ その他の投資制限（イ）本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
（ロ）集中投資
集中投資について法令上制限はありません。なお、不動産の所在地域による投資に関する方針について
は、前記「（１）投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針」をご参照下さい。
（ハ）他のファンドへの投資
他のファンド（投資証券及び投資信託の受益証券）への投資について、規約上の制限はありません。

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３【投資リスク】（１）リスク要因
以下には、本投資証券又は本投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資証券及び本投資法人債券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が取得している個別の不動産に特有のリスクについては、後記「５ 運用状況 （２）投資資産 ③その他投資資産の主要なもの（イ）投資不動産物件の概要 ｄ．個別不動産等の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は下落する可能性があり、その結果として、本投資証券又は本投資法人債券の投資家が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の減少、その他財務状況の悪化による分配金の減少が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で、本投資証券
又は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。
なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の提出日現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
① 本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク（イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク（ロ）本投資証券の市場性に関するリスク（ハ）金銭の分配に関するリスク（ニ）収入及び支出の変動に関するリスク（ホ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク（ヘ）投資法人債券の償還・利払に関するリスク② 本投資法人の運用方針に関するリスク（イ）投資対象を単一用途に限定していることによるリスク（ロ）投資対象不動産が地域的に又は特定の物件に偏ることに関するリスク（ハ）不動産を取得又は処分できないリスク（ニ）本投資法人の外部成長戦略に関するリスク（ホ）投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク（ヘ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク（ト）金銭債権投資及び金銭債権を信託する信託受益権への投資に関するリスク（チ）特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク（イ）大和証券グループ本社への依存、利益相反に関するリスク（ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク（ハ）本投資法人の執行役員及び資産運用会社の人材に依存しているリスク（ニ）資産運用会社の兼業業務によるリスク（ホ）インサイダー取引規制に関するリスク（へ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク（ト）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク（チ）敷金及び保証金に関するリスク④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク（イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク（ロ）土地の境界等に関するリスク（ハ）賃貸借契約に関するリスク（ニ）災害等による建物の滅失、劣化及び毀損のリスク（ホ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク（ヘ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク（ト）法令の制定・変更に関するリスク（チ）地球温暖化対策に関するリスク（リ）売主の倒産等の影響を受けるリスク（ヌ）マスターリースに関するリスク- 42 -

（ル）転貸に関するリスク（ヲ）テナントの集中に関するリスク（ワ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク（カ）共有物件に関するリスク（ヨ）区分所有建物に関するリスク（タ）借地物件に関するリスク（レ）借家物件に関するリスク（ソ）開発物件に関するリスク（ツ）有害物質に関するリスク（ネ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク（ナ）不動産信託受益権の準共有等に関するリスク（ラ）フォワード・コミットメント等に係るリスク⑤ 税制等に関するリスク（イ）導管性の維持に関する一般的なリスク（ロ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク（ハ）借入れに係る導管性要件に関するリスク（ニ）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク（ホ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク（ヘ）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク（ト）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク及び支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク（チ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（リ）一般的な税制の変更に関するリスク（ヌ）減損会計の適用に関するリスク（ル）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク⑥ その他（イ）専門家報告書等に関するリスク①

本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク（イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク
本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、本投資証券の売却に限定されます。
本投資証券の市場価格は、金融商品取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。本投資証券又は本投資法人債券の市場価格
は、国内外の金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。
本投資法人若しくは資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落することがあります。
本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落した場合、投資主又は投資法人債権者は、本投資証券又は本投資法人債券を取得した価額で売却できない可能性があり、その結果、損失を被る可能性があります。
（ロ）本投資証券の市場性に関するリスク
本投資証券は、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他により、東京証券取引所の定める「有価証券上場規程」に規定される上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止されます。
本投資証券の上場が廃止された場合、又はその他の理由で本投資証券の東京証券取引所における売却が困難若
しくは不可能となった場合には、投資主は、本投資証券を希望する時期又は条件で換価できないか、全く換価できない可能性があり、これにより損失を被る可能性があります。

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（ハ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「２ 投資方針（３）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本
投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「（１）リスク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売却に伴う損益、減損損失の発生や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
（ニ）収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク (ハ) 賃貸
借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、改修工事等に要する費用
支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場
合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
（ホ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する
投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に追加発行された投資口に対しては、その期における投資口保有期間が異なるにもかかわらず、当該計算期間の期首から存在する投資口と同額の金銭の分配を行うこととなるため、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの価値に影響を与える可能性があります。
（ヘ）投資法人債券の償還・利払に関するリスク
本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の支払いが滞った
り、支払不能が生じるリスクがあります。
②

本投資法人の運用方針に関するリスク（イ）投資対象を単一用途に限定していることによるリスク
本投資法人は、不動産の中でも、主たる用途をオフィスとする不動産及びかかる不動産を裏付けとする特定資産等をその投資対象としています。従って、本投資法人の運用成績は、景気の動向に左右されるオフィスビ
ル需要に大きく影響を受けると言え、かかる要因により、本投資法人の収益は悪影響を受ける可能性があります。
（ロ）投資対象不動産が地域的に又は特定の物件に偏ることに関するリスク
本投資法人は、資産規模に対する比率として60％以上を東京主要５区に所在する主たる用途をオフィスとする不動産及びかかる不動産を裏付けとする特定資産等に投資することを投資方針としており、今後もその予定です。また、第19期末（平成27年５月31日）現在、東京主要５区に所在する主たる用途をオフィスとする不動産及びかかる不動産を裏付けとする特定資産への投資比率は、ポートフォリオ全体の86.8％（取得価格ベース）となっています。このように、投資対象となる不動産が地域的に偏在していることから、首都圏における地域経済や不動産マーケットの変動、地震・台風等の災害、人口変動などの特有な事象の発生によって、本投資法人の収益に重大な悪影響が生じる可能性があります。
また、資産規模に占める割合が大きい個別の資産に関して、地震その他の災害による影響、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合、本投資法人の財務状況等に悪影響を与える可能性があります。
（ハ）不動産を取得又は処分できないリスク
不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。取得が可能であったとしても、投資採算の観点か
ら希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不動産を取得- 44 -

した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
また、資産運用会社は、大和証券グループ本社との間で、スポンサー・サポート契約を締結しており、同社から提供される物件等に関する情報に基づく物件取得の機会を活用することを検討しています。しかし、大和証券グループ本社との間のスポンサー・サポート契約は、資産運用会社に不動産に関する情報の提供を受ける
権利を与えるものにすぎず、大和証券グループ本社は、本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。すなわち、当該スポンサー・サポート契約により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適切な価格で取得できることまで確保されているわけではありません。
以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。
（ニ）本投資法人の外部成長戦略に関するリスク
本投資法人は、個別の物件購入による方法に加え、投資主価値の向上のため適切であると考える場合には、迅速な外部成長を達成するために、他の投資法人との合併による外部成長手段を用いることを排除するものではありません。
かかる合併が行われた場合、運用ガイドラインに定めるポートフォリオ構築方針とは異なる資産構成になることや本投資法人の財務状況に変動が生じる可能性があります。更に、合併により本投資法人が企図するシナジー効果又は費用削減の効果等のメリットが得られず、また、合併の条件によっては本投資法人の投資主の持分が希薄化される可能性もあり、結果として、投資主に損害を及ぼす可能性があります。
（ホ）投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、
金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発
行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、本投資法人は、保有する運用資産又はその原資産の全部又は一部を今後、新規の借入れ又は既存の借入れについて担保に供することがあります。この場合、本投資法人は、被担保債権を弁済しない限り、担保対象たる運用資産を処分し、又は運用不動産たる建物の建替等を行うに当たり、貸付人の承諾を取得する等の制限を受ける場合があります。その結果、本投資法人が必要とする時期や売却価格を含む条件で運用資産や運用
不動産を処分等できないおそれがあります。
更に、借入れ及び投資法人債の金利その他の条件やこれに関する費用は、借入時及び投資法人債発行時の市
場動向並びに投資法人債に係る格付等に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ヘ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産等に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。匿名組合に出資する場合、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資することになりますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合、意図されない課税が生じた場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権等の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権等により当該新規物件を取得できる保証がない場合があります。

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（ト）金銭債権投資及び金銭債権を信託する信託受益権への投資に関するリスク
本投資法人は、個別の物件購入による方法に加え、投資主価値の向上に適切であると考える場合には、外部成長を達成するために、不動産を担保としている金銭債権及び不動産信託受益権を担保としている金銭債権を信託する信託受益権又は担保とする債券（以下「金銭債権等」といいます。）に投資することを排除するもの
ではありません。かかる投資が行われた場合、金銭債権等の債務者から直接に担保としている不動産又は不動
産信託受益権を取得する可能性があります。
一方、金銭債権等の評価が下落した場合には、会計上の評価損が発生する可能性や、当該金銭債権等の回収を行う場合に、当初投資した金額未満しか回収することができず、投資損失が発生する可能性があります。また投資した金銭債権等が債務不履行により予定された金利・信託配当等を受け取れなくなる可能性があります。
（チ）特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資
証券への投資を行う場合、本投資法人の投資を特定目的会社が不動産等に投資することになりますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合、特定目的会社の保有する不動産等が想定した価格で売却できない場合又は導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により、本投資法人が投資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、優先出資証券については、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。更に、優先出資証券への投資は、特定目的会社が開発する新規物件に係る優先交渉権等の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権等により当該新規物件を取得できる保証がない場合があります。
③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク（イ）大和証券グループ本社への依存、利益相反に関するリスク
大和証券グループ本社は、本書の提出日現在、資産運用会社の発行済株式の全てを保有しており、資産運用会社の親会社に該当します。大和証券グループ本社は資産運用会社の一部の役職員の出向元であり、また、資産運用会社の取締役の一部及び監査役には、同社又はその子会社が兼職先となっている者がいます。更に、資産運用会社は、大和証券グループ本社とスポンサー・サポート契約を締結しています（スポンサー・サポート
契約については、前記「１ 投資法人の概況 （３）投資法人の仕組み ② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の運営上の役割、名称及び関係業務の概要」をご参照下さい。）。
すなわち、本投資法人及び資産運用会社は、大和証券グループ本社と密接な関係を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する影響は相当程度高いということができます。
従って、本投資法人及び資産運用会社が大和証券グループ本社との間で、本書の提出日現在における関係と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
更に、本投資法人や資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、大和証券グループ本社若しくはそのグ
ループ会社又はこれらの会社が運用するファンドとの間で取引を行う場合や物件を共同して運用・維持する場
合、大和証券グループ本社若しくはそのグループ会社又はこれらの会社が運用するファンドの利益を図るために、本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、本投資法人の投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
（ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、すべての執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財務的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
また、資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

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なお、資産運用会社の役職員には、大和証券グループ本社又はその子会社からの出向者である者及びそれらの会社が兼職先となっている者がいます。また、資産運用会社の役職員は、大和証券グループ本社の株式を取得することがあります。このため、大和証券グループ本社を含む大和証券グループと本投資法人の間に利益相反関係が生ずる場面では、資産運用会社の当該役職員と本投資法人との間でも同様に利益相反関係が生じる可能性があります。
このほかに、資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、ＰＭ会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の維持・向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財務的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ハ）本投資法人の執行役員及び資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び資産運用会社の個々の人材の能力、経験、ノウハウに大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、又は将来的に必要とされる人材が確保できない場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
（ニ）資産運用会社の兼業業務によるリスク
資産運用会社は、平成22年３月24日付で、金融商品取引法第28条第３項に規定する投資助言・代理業を金融
商品取引業の業務に追加する変更登録を完了し、投資助言業務を開始しました。投資助言業務における顧客と本投資法人が、特定の資産の賃貸借、取得又は処分に関して競合する場合において、投資法人の投資運用業に際して取得したテナントや物件等に関する情報を本投資法人のために利用せず投資助言業務の顧客に提供する等、資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、投資助言業務における顧客の利益を優先し、その結果、本投資法人の利益を害することとなる可能性が存します。資産運用会社は、これら利益相反その他の弊害の防止を目的として、適切かつ合理的な措置を講じるよう努めています。具体的には、資産運用会社は、同社の社内規程において、投資助言業務においては、本投資法人、大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人（ＤＲＰ）又は日本ヘルスケア投資法人（ＮＨＩ）の運用対象とはならない物件を取得する場合を除き、新規物件取得に関する助言業務は行わないこととしています。また、投資助言業務の顧客である投資組合等と本投資法
人との間の物件取引を制限することにより、利益相反が生ずる場面を極力回避しています。
また、資産運用会社は、平成24年５月９日付で、資産運用会社が行う投資運用業の種別として投資一任契約に基づく投資運用業を追加する変更届出を、平成24年５月30日付で、金融商品取引法第28条第２項に規定する
第二種金融商品取引業を金融商品取引業の業務に追加する変更登録を、それぞれ完了しました。これらにより資産運用会社は本投資法人以外の投資法人又は不動産ファンド等の資産運用業務を受託することが可能となっています。資産運用会社の顧客である他の投資法人又は不動産ファンド等と本投資法人が、特定の資産の賃貸
借、取得又は処分に関して競合する場合、資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず当該他の投資法人又は不動産ファンド等の利益を優先し、あるいはかかる取扱いをしない場合においても、同一の資産運用会社が運用する投資法人及び不動産ファンド等において取得機会が競合する結果、本投資法人の資産の賃貸借や取得又は処分に悪影響を及ぼす可能性が存します。この点に関しては、投資一任業務の投資対象を主たる用途がオフ
ィス以外である不動産等とすることで、主たる用途をオフィスとする不動産及びかかる不動産を裏付けとする
特定資産等を投資対象とする本投資法人との間で、利益相反が生じることを防止しています。
なお、資産運用会社は、平成24年12月17日付で非上場のオープン・エンド型不動産投資法人であるＤＲＰの設立を行い、平成25年１月15日付で登録され、その資産の運用を受託しています。ＤＲＰの投資対象は主たる用途を居住用施設とする不動産等であるため、主たる用途をオフィスとする不動産及びかかる不動産を裏付けとする特定資産等を投資対象とする本投資法人との間で、資産の賃貸借や取得又は処分等に関して利益相反が生じることを回避しています。
また、資産運用会社は、平成26年１月７日付でクローズド・エンド型不動産投資法人であるＮＨＩの設立を行い、平成26年２月５日付で登録され、その資産の運用を受託しています。ＮＨＩは平成26年11月５日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しています。ＮＨＩの投資対象はヘルスケア施設（主たる用途を有
料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅及び認知症高齢者グループホームとする建物を含みますがこれらに限られません。）であるため、主たる用途をオフィスとする不動産及びかかる不動産を裏付けとする特定資産等を投資対象とする本投資法人との間で、資産の賃貸借や取得又は処分等に関して利益相反が生じることを回避しています。

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金融商品取引法上、資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し善良な管理者の注意をもって、本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することが義務づけられております（金融商品取引法第42条）。更に、資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務を担当する部署を投資助言業務及び投資一任業務を担当する部署とは別の部署とした上で、双方の部署がそれぞれ有する情報を適切に管理することにより、上記のような弊害の未然防止に努めています。
兼業業務による弊害が生じないよう、上記のような措置がとられていますが、これらの措置が適切に運用されない場合には、本投資法人及び投資主に損害が発生する可能性があります。
（ホ）インサイダー取引規制に関するリスク
平成25年６月12日に投資法人の発行する投資口へのインサイダー取引規制の導入等を定めた金融商品取引法等の一部を改正する法律が成立し、平成26年４月１日から施行されています。これにより、本投資法人の発行する投資口及び投資法人債の取引は、金融商品取引法が定めるインサイダー取引規制の対象になっています。
当該改正法においては、発行者である投資法人の役員だけでなく、資産運用会社及びその特定関係者（スポンサー及び投信法第201条第１項に規定する資産運用会社の利害関係人等のうち、一定の基準を満たす取引を行い又は行った法人）の役職員が会社関係者として上記規制の対象者に含まれることになるとともに、投資法
人及び資産運用会社に関連する事実が重要事実として新たに規定されており、これらの解釈・運用が定着していないことに伴い本投資法人の円滑な資産運用に悪影響が生じる可能性があるほか、本投資法人の投資口につきインサイダー取引規制に違反する行為が行われた場合には、投資家の本投資口又は不動産投資信託証券市場に対する信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらすおそれがあります。
（へ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォ
リオ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
また、本投資証券について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運用形態等が他の投資主の想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。
（ト）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配に与ることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
（チ）敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

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④

不動産及び信託の受益権に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、前記「２ 投資方針 （２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、不動産等及び不動産対応証券です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする
資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。従って、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ネ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」及び「（ナ）不動産信託受益権の準共有等に関するリスク」をご参照下さい。

（イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。本投資法人は、状況によっては、前所有者に対し一定の事
項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。更に、取得資産の売主は、いずれも主として不動産信託受益権の保有のみを目的とする法人で契約上瑕疵担保責任を負うこととされている場合であっても、瑕疵担保責任を負担するに足りる資力を有しない可能性があります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるをえなくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅地建物取引業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。従って、本投資法人が不動産を売却する
場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。隣地との越境や境界紛争に起因して損害賠償を請求される可能性もあります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
（ロ）土地の境界等に関するリスク
我が国においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地の所有者若しくは占有者からの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ハ）賃貸借契約に関するリスク
ａ．賃貸借契約の解約リスク、更新がなされないリスク
賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了した
り、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。なお、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によって解約ペナルティが減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。以上のような事由により、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

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ｂ．賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法（平成14年
法律第154号。その後の改正を含みます。以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続その他の倒産手
続（以下、併せて「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった
場合には、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
ｃ．賃料改定に係るリスク
テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
従って、本書の提出日現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
ｄ．賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
（ニ）災害等による建物の滅失、劣化及び毀損のリスク
火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投
資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
（ホ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、前記「（ニ) 災害等による建物の滅失、劣化及び毀損のリスク」と同様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価値が下落する可能性があります。
（ヘ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。本投資法人はいわゆる新耐震基準を満たさない既存不適格物件を取得する可能性があります。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致させる必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。）又は地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じた- 50 -

り、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付された
り、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
（ト）法令の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず保有不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法
令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法又は収用、再開発若しくは区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
（チ）地球温暖化対策に関するリスク
法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の不動産の所有者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度創設又は拡充に伴い、排出量削減のための建物改修工事を実施したり、排出権などを取得する等の負担を余儀なくされる可能性があります。
（リ）売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人が、債務超過の状況にある等、財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、当該不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、不動産の取得時において、売主とその前所有者の間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主とその前所有者の間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
（ヌ）マスターリースに関するリスク
本投資法人が運用する不動産は、マスターリース会社（転貸人）が本投資法人又は信託受託者（賃貸人）とマスターリース契約を締結した上でエンドテナント（転借人）に対して転貸する、マスターリースの形態をとる場合があります。
マスターリースの形態をとる不動産においては、マスターリース会社の財務状態が悪化した場合、エンドテ
ナントからマスターリース会社に賃料が支払われたにもかかわらず、マスターリース会社から本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
（ル）転貸に関するリスク
賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほ
か、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約
上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

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（ヲ）テナントの集中に関するリスク
不動産が一又は少数のテナントに賃貸される場合は、当該テナントの退去、支払能力の悪化、利用状況その他の事情により、当該不動産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。更に、かかるテナントが退去する場合には、敷金等の返還のために一度に多額の資金を要し、また大きな面積の空室が生じ当該不動産の収益が急激に悪化することがあるとともに、新テナントを誘致するのに時間を要し、かつ、場合によってはテナン
トに有利な条件での契約を求められ、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
（ワ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人が暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年法律第77号。その後の改正を含みます。）に定める暴力団、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和23年法律第122号。その後の改正を含みます。）の規制対象となる風俗営業者である場合には、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の稼働率や賃料水準が低下する
可能性があります。
（カ）共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の利用が妨げられるおそれがあります。
更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び当該分割請求において、現物分割が不可能又は分割によりその価格を著しく減少させるおそれがあるときには、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第２項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、特約の有効期間（５年が最長ですが、５年を限度に更新することも可能です。）が満了していたり、その特約が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産等手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。但し、共有者は、倒産等手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。従って、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されており、本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。新共有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、共有者間の協定書等において、当該不動産の持分を処分するに際し、他の共有者の先買権又は優先交渉権、事前同意の取得その他処分における一定の手続の履践等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が持分を処分する際に事前に優先交渉を他の共有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権と解されるおそれがあり、また、敷金返還
債務は不可分債務になると一般的には解されており、本投資法人は、他の共有者（賃貸人）の債権者により当該他の共有者の持分を超えて賃料債権全部が差し押えられたり、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行しない場合に、敷金全部の返還債務を負わされる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、自己の持分に応じた賃料債権相当額や他の共有者のために負担拠出した敷金返還債務相当額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、償還を受けることができないおそれがあります。また、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、当該不動産やその持分が法的手続の対象となる、又は、劣化する等の可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
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（ヨ）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。
区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができるため、本投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更される可能性があります。新区分所有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、管理規約等において当該不動産の区分所有権を処分する
場合に他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、処分における一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が区分所有権を処分する際に事前に優先交渉を他の区分所有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
また、区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができます。その結果、本投資法人の不動産関連資産の価値や収益は、他の区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。
加えて、他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない
場合、本投資法人が不動産関連資産の劣化を避けるため、その立替払を余儀なくされるおそれがあります。これらの場合、本投資法人は、他の区分所有者に係る立替払金の償還を請求することができ、かかる請求権については区分所有法第７条により担保権（先取特権）が与えられていますが、当該他の区分所有者の資力の如何によっては、償還を受けることができない可能性があります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。
区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。但し、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができません（区分所有法第23条）。
また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
（タ）借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場
合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法第４条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普
通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記の正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、土地上の抵当権等の実行によ
り第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないとき又は抵当権等の実行が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場
合には、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。

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更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払があらかじめ約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上、借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す
可能性があります。
（レ）借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独
で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記(タ)「借地物件に関するリスク」の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
（ソ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、将来、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するためにあらかじめ開発段階
で売買契約を締結する可能性があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する
場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ツ）有害物質に関するリスク
本投資法人が土地、土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地等の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合
において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やＰＣＢが保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人にかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

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（ネ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形態で取得することがあります。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を保有するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、原則として、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。従って、本投資法
人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリ
スクを負担することになります。
信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更
に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は、原則として債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、株式や社債のような典型的な有価証券ほどの流動性がありません。
信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの。以下「旧信託法」といいます。）の解釈上及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。以下「新信託法」といいます。）上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負った場合には、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法
人が不測の損害を被る可能性があります。
更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
（ナ）不動産信託受益権の準共有等に関するリスク
不動産信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、不動産信託
受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。従って、
本投資法人の意向に関わりなく他の準共有者が変更される可能性があります。これに対し、準共有者間の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履行義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。その他、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
（ラ）フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産又は不動産を信託する信託の受益権を取得するに当たり、いわゆるフォワード・コミ
ットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に代金支払い・物件引渡しを行う
ことを約する契約）等を行うことがあります。かかる売買契約が、買主の都合により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負うことになります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は不動産を信託する信託の受益権の売買価格に対して一定割合の違約金が発生する旨の合意がなされることもあります。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、代金支払い・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取引取得資金を調達できない場合
等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払いにより、本投資法人の財務状態が悪化する可能性があります。

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⑤

税制等に関するリスク（イ）導管性の維持に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、後記「４ 手数料等及び税金（５）課税上の取扱い」に記載する配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のものについては、計算期間毎に判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たすよう努めていますが、今後、本投資法人の投資主の異動・減少、海外投資主比率の増加、資金の調達先、分配金支払原資の制限・不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない計算期間が生じる可能性があります。現行税
法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の救済措置が設けられていないため、後記(ホ)「同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク」に記載する
同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない理由により要件を満たすことができなかった場合においても、配当等の額を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資証券の市場価格に影響を及ぼすこともあります。
なお、課税上の取扱いについては、後記「４手数料等及び税金（５）課税上の取扱い」をご参照下さい。

（ロ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
平成21年４月１日以後終了した計算期間に係る導管性要件のうち、租税特別措置法施行令（昭和32年政令第43号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法施行令」といいます。）に規定する配当可能利益の額の90％超の金銭の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされています。従って、会計処理と税務上の取扱いの差異により、又は90％の算定について税務当局の解釈・運用・取扱いが本投資法人の見解と異なること等により、過大な税負担が発生した場合には、この要件を満たすことが困難となる計算期間が生じる場
合があり得ます。なお、平成27年４月１日以後に開始する計算期間については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（後記「４ 手数料等及び税金（５）課税上の取扱い」をご参照下さい。）を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
（ハ）借入れに係る導管性要件に関するリスク
税法上、上記の各計算期間毎に判定を行う導管性要件のひとつに、借入れを行う場合には投資法人が租税特別措置法に規定する機関投資家以外の者から借入れを行っていないことという要件があります。従って、本投資法人が何らかの理由により上記機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、又は、保証金若しく
は敷金の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する
可能性があります。
（ニ）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク
本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入れ又は投資法人債の発行に際しての財務制
限条項上、一定額を内部留保しなければならない等、配当原資となる資金が不足する場合は、借入金や資産の処分により配当原資を確保する場合があります。しかしながら、導管性要件に基づく借入先の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の金額が租税特別措置法施行令に規定する配当可能利益の額の90％超とならない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（ホ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
各計算期間毎に判定を行う導管性要件のうち、計算期間終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令で定めるものに該当していないこと（発行済投資口の総数又は一定の議決権総数の50％超が１人の投資主グループ
によって保有されていないこと等）とする要件、すなわち、同族会社要件については、本投資証券が市場で流通することにより、公開買付等により、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果として満たされなくなる計算期間が生じるリスクがあります。
本投資法人が同族会社要件を満たさなくなった場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

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（ヘ）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
税法上、導管性要件のひとつに、計算期間末において投資法人の投資口が租税特別措置法に規定する機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保有される（上記の機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（ト）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク及び支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、過年度における支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスクがあります。現行税法上このような場合の救済措置が設けられていないため、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
（チ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、本書の提出日現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができな
い場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。
（リ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。
（ヌ）減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号
平成15年10月31日）が、平成17年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期計算期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、平成27年４月１日以後に開始する計算期間については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
（ル）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
本投資法人において納税義務が発生した場合に、納付原資の不足等の事情により納期限内に納税が完了しない可能性があります。この場合、遅延納付となった税額に対し遅延期間に応じ延滞税等が発生し、納税が発生した事業年度の投資家への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

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⑥その他（イ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産の価格調査による調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
建物状況調査レポート及び地震リスク分析レポート等は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び施設管理者への聞取りを行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出されるＰＭＬ値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。ＰＭＬ値
は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
（２）投資リスクに対する管理体制
本投資法人及び資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。
①

本投資法人の体制
本投資法人は、投信法に基づき適法に設立されており、執行役員１人及び監督役員２人並びにすべての執行役

員及び監督役員により構成される役員会により運営され、原則として毎月１回の頻度で開催される役員会で、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び資産運用会社の重要な業務遂行状況の報告を行っております。
この報告により、資産運用会社又はその利害関係者等から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手
し、執行役員の業務遂行状況を適時に監視できる体制を維持しています。
本投資法人は、役員会において内部者取引管理規程を定め、インサイダー取引の防止に努めています。この規定に違反しないための牽制機能として懲罰規程も定めております。
②

資産運用会社の体制
資産運用会社は、取締役会においてリスク管理規程を定め、各種リスク管理を行うため、取締役の中から代表取締役が指名する者をリスク管理統括責任者として、投資企画部、投資オリジネーション部、資産運用部、ファンド運用部、営業推進部、財務部、総務部及び経営企画部の各部長をリスク管理責任者として任命しています。
これによりリスクを総合的に管理できる体制を整備しています。リスク管理統括責任者は、リスク管理の状況について少なくとも３ヶ月に１回、コンプライアンス委員会及び取締役会に報告しています。コンプライアンス委
員会には、外部から招聘したコンプライアンスに精通した社外専門家が参加しており、これにより一定の外部牽制機能を確保しています。なお、コンプライアンス委員会及び取締役会は、原則として１ヶ月に１回開催され、必要に応じて随時リスク管理統括責任者に報告を求めることができることになっております。
資産運用会社は、コンプライアンス規程等を定めて、法令等の遵守、受託者としての善管注意義務及び忠実義務を果たすよう最善の努力を図っております。
また、内部者取引管理規程及び役職員の有価証券の売買に関する規程を整備し、資産運用会社の役職員によるインサイダー取引の防止に努めております。

- 58 -

４【手数料等及び税金】（１）【申込手数料】
該当事項はありません。
（２）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第８条第１項）、該当事項はありません。
但し、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるものとしています（規約第８条第２項）。この場合、所定の手数料が課されることがあります。
（３）【管理報酬等】① 執行役員及び監督役員の報酬（規約第19条）
本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、次のとおりとします。
（イ）各執行役員の報酬は、１人当たり月額80万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。
（ロ）各監督役員の報酬は、１人当たり月額50万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。
②

資産運用会社への資産運用報酬（規約第33条及び規約別紙３「資産運用会社に対する資産運用報酬」）
資産運用会社に支払う報酬の計算方法及び支払の時期は、それぞれ以下のとおりとします。
なお、本投資法人は、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を資産運用会社の指定する銀行口座へ入金する方法で支払うものとします。

（イ）運用報酬Ⅰ（運用資産基準）
本投資法人の運用する資産の各月末時点における「累積取得価額」に0.1％を乗じた金額を12で除した金額
を月額報酬とします。
「累積取得価額」とは、各不動産等の売買代金の合計額とし、取得に伴う費用並びに消費税及び地方消費税を除くものとします。また、不動産等を売却した場合には、当該不動産等の取得時の売買代金に相当する価格を「累積取得価額」より控除します。
支払時期は、毎月、当該月の翌月末までとします。なお、報酬に対応する期間が１ヶ月に満たない場合は、１年を365日とし実日数により日割計算を行います。
（ロ）運用報酬Ⅱ（賃貸収益基準）
１営業期間の「賃貸収益」の5.5％に相当する金額とします。「賃貸収益」とは、不動産等から生じる賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収益、施設利用料、施設設置料、遅延損害金、賃貸契約解約に伴う解約違約金又はそれに類する金銭その他賃貸事業から生じる収益の総額とし、不動産等の売却による収益を除くものとします。
支払時期は、資産運用会社が資産運用委託契約に従い投資法人に対し、毎期首に提出する「年次資産管理計画」記載の賃料収益に基づき、各月の末日までに、各月分の「賃貸収益」の5.5％に相当する金額の80％を支払い、各期末における決算確定後、遅滞なく過不足を精算します。
（ハ）運用報酬Ⅲ（配当可能額基準）
当報酬控除前の「分配可能金額」の2.0％に相当する金額とします。
「分配可能金額」とは、日本において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に準拠して計算される税引前当期純利益に繰越欠損金があるときはその金額を補填した後の金額とし、不動産等の売却益を含みます。
支払時期は、当該営業期間に係る決算書類の承認後、１ヶ月以内とします。

- 59 -

（ニ）運用報酬Ⅳ（資産取得基準）
新たに不動産等を取得した場合、当該不動産等の「売買代金」に0.75％を乗じた金額とします。
「売買代金」とは、売買契約書に記載された金額とし、取得に伴う費用並びに消費税及び地方消費税を除く
ものとします。
支払時期は、取得日の属する月の翌月末までとします。なお、本投資法人に関する利益相反対策ルールにおいて記載する利害関係者から取得した場合、上記の料率を0.5％とします。
（ホ）運用報酬Ⅴ（資産売却基準）
運用資産中の不動産等を譲渡した場合、当該不動産等の「譲渡代金」に0.5％を乗じた金額とします。
「譲渡代金」とは、売買契約書に記載された金額とし、譲渡に伴う費用並びに消費税及び地方消費税を除く
ものとします。支払時期は、譲渡日の属する月の翌月末までとします。
③

資産保管会社、一般事務受託者、機関運営に係る一般事務受託者、投資主名簿等管理人及び特別口座管理機
関への支払手数料
資産保管会社、一般事務受託者、機関運営に係る一般事務受託者、投資主名簿等管理人及び特別口座管理機関
がそれぞれの業務を遂行することに対する対価である事務受託手数料は、以下のとおりです。

（イ）資産保管会社の報酬
ａ．本投資法人は、委託業務の対価として、資産保管会社に対し、下記に基づき計算された業務手数料並びに
当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払います。なお、下記に定めのない業務に対する手数料は、本投資法人と資産保管会社が協議の上決定します。
業務手数料の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額（別途消費税及び地方消費税）を上限として、本投資法人の資産構成に応じて、本投資法人と資産保管会社が協議の上算出した金額とします。
<計算式>
計算期末の翌月（６月、12月）

各月の前月末時点における本投資法人の貸借対照表上の資産の部の合計額×0.03％÷12

計算期末の翌月を除く各月

各月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の資産の部の合計額×0.03％÷12

なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が１ヶ月に満たない月の月額手数料については、
当該月における資産保管会社の委託業務日数に対する当該月の日数に基づき日割計算して算出します。上記
計算により算出された手数料金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てます。
ｂ．資産保管会社は、本投資法人の計算期間毎に、業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上本投資法人に請求し、本投資法人は、請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払います。
ｃ．業務手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、双方協議の上これを変更することができます。
（ロ）会計事務等に関する一般事務を行う一般事務受託者の報酬
ａ．本投資法人は、委託業務の対価として会計事務等に関する一般事務受託者（三井住友信託銀行株式会社）
に対し、下記に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払います。なお、下記に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人と一般事務受託者が協議の上決定します。
業務手数料の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額（別途消費税及び地方消費税）を上限として本投資法人の資産構成に応じて本投資法人及び一般事務受託者が協議の上、算出した金額とし
ます。
<計算式>
計算期末の翌月（６月、12月）
計算期末の翌月を除く各月

各月の前月末時点における本投資法人の貸借対照表上の資産の部の合計額×0.09％÷12
各月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の資産の部の合計額×0.09％÷12

なお、計算対象月における一般事務受託者の委託業務日数が１ヶ月に満たない月の月額手数料について
は、当該月における一般事務受託者の委託業務日数に対する当該月の日数に基づき日割計算して算出しま
す。上記計算により算出された手数料金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てます。

- 60 -

ｂ. 一般事務受託者は、本投資法人の計算期間毎に、業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上本投資法人に請求し、本投資法人は、請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払います。
ｃ. 業務手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、協議の上これを変更することができます。
（ハ）機関運営に関する一般事務を行う一般事務受託者の報酬
ａ．本投資法人は、委託業務の対価として機関運営に関する一般事務受託者（大和リアル・エステート・アセ
ット・マネジメント株式会社）に対し、下記に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払います。なお、下記に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人と一般事務受託者が協議の上決定します。
業務手数料の金額は、以下の計算式により計算した手数料の合計金額（別途消費税及び地方消費税）とします。
投資主総会の運営に関する業務手数料

投資主総会一開催当たり

金5,000,000円

役員会の運営に関する業務手数料

本投資法人の計算期間毎に金1,500,000円

役員会の運営に関する業務手数料につき、各計算期間における一般事務受託者の委託業務日数が６ヶ月に満たない場合の手数料については、当該期間における一般事務受託者の委託業務日数に対する当該計算期間の日数に基づき日割計算して算出します。
上記計算により算出された手数料金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てます。
ｂ．一般事務受託者は、本投資法人の計算期間毎に、業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上本投資法人に請求し、本投資法人は、請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払います。
ｃ．業務手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、協議の上これを変更することができます。
（ニ）投資主名簿等管理人の報酬
ａ．本投資法人は、委託事務手数料として、下記の委託事務手数料表により計算した金額を上限として、投資主数その他の事務処理量等に応じて本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、算出した金額を投資主
名簿等管理人に支払うものとします。但し、委託事務手数料表に定めのない事務手数料は、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上定めます。経済情勢の変動、委託事務の内容の変化等により、上記の定めにより難い事情が生じた場合は、随時本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上これを変更し得るものとします。
ｂ．投資主名簿等管理人は、毎月末に締め切り翌月15日までに本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月中に支払います。

- 61 -

＜委託事務手数料表＞■通常事務手数料表
手数料項目
１. 基本手数料

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲(1) 直近の総投資主通知投資主数を基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額の６分の投資主名簿等の管理平常業務に伴う月報等諸報告、

１。
但し、月額の最低料金は200,000円とします。
5,000名まで
10,000名まで

480円
420円

30,000名まで
50,000名まで

360円
300円

100,000名まで
100,001名以上

260円
225円

期末現在（臨時確定を除く）における投資主の確定と諸統計表の作成

除籍投資主データの整理(2) 除籍投資主
１名につき２．分配金事務手数料

３．分配金支払手数料

４. 諸届・調査・証明
手数料

70円

(1) 基準日現在における総投資主通知投資主数を基準とし分配金の計算及び分配金明細表て、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額。

の作成
分配金領収証の作成

但し、最低料金は350,000円とします。
5,000名まで120円

印紙税の納付手続
分配金支払調書の作成

10,000名まで
30,000名まで

110円
100円

分配金の未払確定及び未払分配金明細表の作成

50,000名まで
100,000名まで

80円
60円

分配金振込通知及び分配金振込
テープ又は分配金振込票の作成

100,001名以上(2）指定振込払いの取扱１件につき

50円
150円

一般税率以外の源泉徴収税率の適用(3）ゆうちょ分配金領収証の分割
１枚につき

100円

(4）特別税率の適用(5) 分配金計算書作成

150円
15円

１件につき
１件につき

(1) 分配金領収証及び郵便振替支払通知書
１枚につき分配金計算書の作成

取扱期間経過後の分配金の支払
450円(2) 毎月末現在における未払の分配金領収証及び郵便振替
支払通知書
１枚につき
3円

未払分配金の管理(1）諸届(2) 調査

１件につき
１件につき

300円
1,200円

投資主情報変更通知データの受理及び投資主名簿の更新(3) 証明(4) 投資口異動証明

１件につき
１件につき

600円
1,200円

口座管理機関経由の分配金振込
指定の受理(5) 個別投資主通知(6) 情報提供請求

１件につき
１件につき

300円
300円

税務調査等についての調査、回答諸証明書の発行
投資口異動証明書の発行
個別投資主通知の受理及び報告
情報提供請求及び振替口座簿記
載事項の通知受理、報告- 62 -

手数料項目
５. 諸通知発送手数料

手数料計算単位及び計算方法(1) 封入発送料

事務範囲
封入発送料…招集通知、決議通

封入物２種まで（機械封入）(2) 封入発送料
（手封入）

１通につき
１種増すごとに封入物２種まで
１通につき知等の封入、発送、選別及び書留

25円
５円加算
40円

受領証の作成葉書発送料…葉書の発送

10円加算
８円

宛名印書料…諸通知等発送のための宛名印書(3）葉書発送料

１種増すごとに１通につき(4) 宛名印書料(5) 照合料

１通につき１照合につき15円
10円

照合料…２種以上の封入物についての照合(6) 資料交換等送付料

１通につき

60円

資料交換等送付料…資料交換及び投信資料等の宛名印
書、封入、発送

６. 還付郵便物整理
手数料

１通につき

200円

７. 投資主総会関係(1）議決権行使書面作成料

投資主総会関係書類、分配金、その他還付郵便物の整理、保
管、再送

手数料

議決権行使書面(2) 議決権行使集計料

議決権行使書面用紙の作成
１枚につきa.投資主名簿等管理人が集計登録を行う場合
議決権行使書面
１枚につき

15円

70円

議決権不統一行使集計料１件につき投資主提案等の競合議案集計料

70円加算

１件につき
但し、最低料金は70,000円とします。

70円加算

b.本投資法人が集計登録を行う場合
議決権行使書面
１枚につき

１回につき

議決権不統一行使の集計
投資主提案等の競合議案の集計

35円

但し、最低料金は30,000円とします。
(3) 投資主総会受付補助等
１名につき１日(4) データ保存料

議決権行使書面の集計

投資主総会受付事務補助10,000円
70,000円

書面行使した議決権行使書面の表裏イメージデータ及び投資主
情報に関するＣＤ－ＲＯＭの作成

８. 投資主一覧表作成
手数料(1) 全投資主を記載する場合 １名につき(2) 一部の投資主を記載する場合

20円

該当投資主１名につき20円

９. ＣＤ－ＲＯＭ作成(1) 全投資主対象の場合

手数料

１名につき

15円

(2) 一部の投資主対象の場合
該当投資主１名につき20円

大口投資主一覧表等各種投資主
一覧表の作成ＣＤ－ＲＯＭの作成

但し、(1)(2)ともに最低料金は50,000円とします。
(3) 投資主情報分析ＣＤ－ＲＯＭ作成料(4) ＣＤ－ＲＯＭ複写料

30,000円加算
１枚につき27,500円

10. 複写手数料

複写用紙１枚につき30円

11. 分配金振込投資主

投資主１名につき50円

投資主一覧表及び分配金明細表
等の複写

勧誘料

分配金振込勧誘状の宛名印書及び封入並びに発送- 63 -

■振替制度関係手数料表
手数料項目

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

１. 新規住所氏名デー
タ処理手数料

新規住所氏名データ１件につき100円

新規住所氏名データの作成

２. 総投資主通知デー

総投資主通知データ１件につき150円

総投資主通知データの受領及びタ処理手数料投資主名簿への更新（ホ）特別口座管理機関の報酬
ａ．本投資法人は、口座管理事務手数料として、下記の口座管理事務手数料表により計算した金額を上限として、投資主数その他の事務処理量等に応じて本投資法人及び特別口座管理機関が協議の上、算出した金額を特別口座管理機関に支払うものとします。但し、口座管理事務手数料表に定めの無い事務手数料は、その都
度本投資法人及び特別口座管理機関が協議の上定めます。経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、前項の定めにより難い事情が生じた場合は、随時本投資法人及び特別口座管理機関が協議の上これを変更し得るものとします。
ｂ．特別口座管理機関は、毎月末に締め切り翌月15日までに本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月中に支払います。
■口座管理事務手数料表
手数料項目
１．特別口座管理料

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

毎月末現在における該当加入者数を基準として、加入者１ 特別口座の管理名につき下記段階に応じ区分計算した合計額。
但し、月額の最低料金は20,000円とします。

２．振替手数料

振替・取次の取扱の報告
保管振替機構との投資口数残高

5,000名まで
10,000名まで

150円
130円

10,001名以上

110円

振替請求１件につき800円

３．諸届取次手数料
諸届１件につき300円

照合
取引残高報告書の作成
振替申請書の受付・確認
振替先口座への振替処理
住所変更届、分配金振込指定書等の受付・確認
変更通知データの作成及び保管振替機構あて通知（ヘ）投資法人債に関する一般事務受託者（投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務を除きます。）の報酬
ａ．第３回投資法人債の一般事務受託者（株式会社りそな銀行）に対し、事務の手数料として金480万円（別途消費税及び地方消費税）を平成26年９月12日に支払いました。
ｂ．第４回投資法人債の一般事務受託者（株式会社三井住友銀行）に対し、事務の手数料として金813万円（別途消費税及び地方消費税）を平成26年９月12日に支払いました- 64 -

④

会計監査人報酬（規約第27条）
会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期毎に2,000万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該決算期後４ヶ月以内に支払うものとします。

⑤

手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。
（照会先）
大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
東京都中央区銀座六丁目２番１号
電話番号 03-6215-9649（４）【その他の手数料等】
本投資法人は、以下の費用を負担します。
①

運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社との間の各委託契約において本投資法人が負担することと定められた委託業務又は事務を処理するために要した諸費用又は一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合のかかる遅延利息
又は損害金

②
③

投資口及び投資法人債の発行に関する費用（券面の作成、印刷及び交付に係る費用を含みます。）
投資主の氏名・住所データ作成費用、投資主宛て書類送付に係る郵送料及び使用済書類等返還（廃棄）に要する運搬費
分配金支払に関する費用（分配金領収証用紙、銀行取扱手数料等を含みます。）④⑤⑥

有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用
目論見書等の作成、印刷及び交付に係る費用⑦

財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（これを監督官庁に提出する場合の提出費用を含みます。）⑧⑨

本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用
本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用⑩⑪

投資主総会及び役員会開催に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷及び交付に係る費用執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等⑫

運用資産の取得、管理、売却等に係る費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）⑬⑭

借入金及び投資法人債に係る利息
本投資法人の運営に要する費用⑮⑯

本投資証券の東京証券取引所への上場維持に要する費用
信託報酬⑰

その他役員会が認める費用- 65 -

（５）【課税上の取扱い】
本書の提出日現在、日本の居住者又は日本法人である投資主に対する課税及び投資法人の課税上の一般的取扱
いは、以下のとおりです。なお、税法等が改正された場合は、以下の内容が変更になることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
① 個人投資主（イ）配当等の額に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る金銭の分配のうち、本投資法人の利益および一時差異等調整引当額の増加からなる金額（以下本「（５）課税上の取扱い」において「配当等の額」といいます。）は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われます。また、本投資法人の投資口（以下本「（５）課税上の取扱い」において「本投資口」ということがあります。）は金融商品取引所に上場されている株式等として取り扱われ、配当等の額を受け取る際には原則として20％の税率により源泉徴収された後、総合課税の対象となります。但し、二重課税の調整措置を目的として設けられている配当控除の適用はありません。また、本投資法人の配当等の支払に係る基準日において、その有する投資口数が本投資法人の発行済投資口の総数の３％未満である個人投資主が支払を受ける配当等の額については、上場株式等の配当等として以下のような取扱いがなされます。なお、大口個人投資主は、原則として20％の税率により所得税が源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されます。また、平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間、源泉徴収される利益の分配に係る所得税の額に対して2.1％の税率により復興特別所得税が源泉徴収されます。
ａ．個人投資主が受け取るべき上場株式等の配当等の源泉徴収税率は、原則として20％（所得税15％、住民税
５％）となります。また、個人投資主は、上場株式等の配当等の金額にかかわらず、総合課税に代えて源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の特例を選択できます。
ｂ．個人投資主が受け取るべき上場株式等の配当等に係る配当所得については、確定申告を行う場合には総合課税による申告に代えて20％の税率（所得税15％、住民税５％）による申告分離課税が選択できます。また、上場株式等の譲渡損失の金額がある場合には、一定の要件の下、申告分離課税の選択をした上場株式等の配当所得の金額から控除することができます。
ｃ．個人投資主が受け取るべき上場株式等の配当等については、金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内に受け入れることを選択できます。
ｄ．平成26年１月１日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上
場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（平成26年１月１日から平成35年12月31日までの10年間、それぞれその年中に受け入れた取得対価の額の合計額が100万円（平成28年１月１日以後に設けられる非課税管
理勘定については120万円）を超えないもの等一定のものに限ります。）に係る配当等で、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
（注１）一時差異等調整引当額は、利益を超える金銭の分配で、投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号に定義される金額をいいます。
（注２）上記ｄ．の非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳以上である方に限ります。
（注３）平成28年１月１日以後、上記ｄ．とは別に、満20歳未満である方についても非課税口座を開設できるようになります。
（ロ）出資等減少分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超える金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の増加額以外のもの（以下本「（５）課税上の取扱い」において「出資等減少分配」といいます。）は、出資総額等の減少額として扱われ、この金額のうち本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（計算方法については下記（注１）参照）として上記(イ）における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額から、みなし配当を差引いた金額は、本投資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます。この譲渡収入に対応する譲渡原価は下記（注２）のように計算されます。譲渡に係る収入金額から譲渡原価を差引いた金額（注３）は、株式等の譲渡所得として原則として下記(ハ）と同様の課税を受けます。
出資等減少分配に係る分配金を受領した後の投資口の取得価額は、当該分配金を受領する直前の投資口の取得価額から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。

- 66 -

（注１）みなし配当 ＝ 出資等減少分配額 － 投資法人の税務上の資本金等の額のうち各投資主の投資口に対応する部分** 投資法人の税務上の資投資法人の出資等減少分
本金等の額のうち各投＝ 配直前の税務上の資本金 ×
資主の投資口に対応す
等の額
る部分
一定割合†

各投資主の出資等減少分配直
一定割合†

×

前の所有投資口数／投資法人の出資等減少分配直前の発行
済投資口の総口数

投資法人の出資等減少分配による出資総額等の減少額＝（小数第３位未満切上げ）
投資法人の税務上の前々期末純資産価額（＋ 前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に増加した税務上の資
本金等の額 － 前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に減少した
税務上の資本金等の額）（注２） 譲渡収入の額＝

譲渡原価の額 ＝一定割合†＝

出資等減少分配額－

みなし配当

出資等減少分配直前の投資口の取得価額
投資法人の出資等減少分配による出資
総額等の減少額投資法人の税務上の前々期末純資産価

× 一定割合†（小数第３位未満切上げ）

額（＋ 前々期末から当該出資等減少分
配の直前の時までの間に増加した税務上の資本金等の額 － 前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に減少した税務上の資本金等の額）（注３）

譲渡損益の額 ＝譲渡収入の額 － 譲渡原価の額

なお、（注１）のみなし配当の額及び（注２）の一定割合については、本投資法人から通知します。
（ハ）投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が上場投資口である本投資法人の投資口を譲渡する場合の税率は、原則20％（所得税15％、住民税５％）の税率により課税されます。
本投資法人の投資口の譲渡に際して譲渡損が生じた場合は、他の株式等の譲渡に係る譲渡所得等の金額との通算は認められますが、株式等の譲渡に係る譲渡所得等の合計額が損失となった場合は、その損失は他の所得と通算することはできません。但し、金融商品取引業者等を通じて上場投資証券たる投資口を譲渡等した場合には、以下の特例の対象となります。なお、平成25年１月１日から平成49年12月31日までの各年分の株式等に係る譲渡所得等に課される所得税の額に対して 2.1％の税率により復興特別所得税が課されます。
ａ．その年分の上場株式等の譲渡所得に係る譲渡損失の金額があるとき又はその年の前年以前３年内の各年に生じた上場株式等に係る譲渡損失の金額（前年以前に既に控除したものを除きます。）があるときは、確定申告によりこれらの損失の金額を上場株式等の配当等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択した
ものに限ります。）から控除することができます。

- 67 -

ｂ．上場株式等の譲渡等により生じた譲渡損失のうちその譲渡日の属する年分の株式等に係る譲渡所得等の金額の計算上控除しきれない金額（上記ａ．の適用を受けている場合には適用後の金額）は、一定の要件の下で、その年の翌年以後３年内の各年分の株式等に係る譲渡所得等の金額からの繰越控除が認められます。この規定の適用を受ける場合は、譲渡損失が生じた年以降、連続して確定申告書及び譲渡損失の金額の計算に関する明細書等の提出が必要です。
ｃ．金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内において譲渡等をした場合の所得に関しては源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が認められます。源泉税率は、20％（所得税15％、住民税５％）となります。
ｄ．金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内に上場株式等の配当等を受け入れることを選択した場合において、その年中にその源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡損失の金額があるときは、その年中に受け入れた源泉徴収選択口座内における配当等の額の総額からその譲渡損失の金額を控除した金額に対して源泉徴収税率を適用して所得税の計算が行われます。
ｅ．平成26年１月１日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上
場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（平成26年１月１日から平成35年12月31日までの10年間、それぞれその年中に受け入れた取得対価の額の合計額が100万円（平成28年１月１日以後に設けられる非課税管理勘定については120万円）を超えないもの等一定のものに限ります。）について、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間に、金融商品取引業者
等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、当該譲渡による譲渡所得等について
は、所得税及び住民税が課されません。
（注１）上記ｅ．の非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳以上である方に限ります。
（注２）非課税口座での譲渡損失が生じても、本（ハ）ａ．の配当所得の金額からの控除及び本（ハ）ｄ．の配当等の額からの控除、並びに本（ハ）ｂ．の譲渡損失の繰越控除は適用できません。
（注３）平成28年１月１日以後、上記ｅ．とは別に、満20歳未満である方についても非課税口座を開設できるようになります。
②

法人投資主（イ）配当等の額に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る配当等の額は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の事
業年度において益金計上されます。本投資法人の投資口は金融商品取引所に上場されている株式等として取り扱われ、配当等の額を受け取る際には原則として20％の税率により源泉徴収がされますが、この源泉税は配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。なお、平成26年１月１日以後に支払を受ける配当等の額については15％に軽減されています。受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。また、平成25
年１月１日から平成49年12月31日までの間、源泉徴収される利益の分配に係る所得税の額に対して 2.1％の税率により復興特別所得税が源泉徴収されます。源泉徴収された復興特別所得税は、復興特別法人税（復興特別法人税の課税期間終了後は法人税）の額から控除されます。
（ロ）出資等減少分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配のうち本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する
金額を超える金額がある場合には、みなし配当として上記(イ）における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額から、みなし配当を差引いた金額は本投資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます。譲渡に係る収入金額から譲渡原価を差引いた金額は譲渡損益として課税所得に算入されます。みなし配当、譲渡原価、譲渡損益の計算方法は個人投資主の場合と同様です。
出資等減少分配を受けた後の投資口の帳簿価額は、この出資等減少分配を受ける直前の投資口の帳簿価額から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。
（ハ）投資口の期末評価方法
法人投資主による本投資口の期末評価方法については、税務上、本投資口が売買目的有価証券である場合には時価法、売買目的外有価証券である場合には原価法が適用されます。なお、会計上は、売買目的有価証券の場合は税法と同様に時価法が適用されますが、売買目的外有価証券のうちその他有価証券に分類される投資口に関しても原則として時価法（評価損益は原則として純資産の部に計上）の適用があります。

- 68 -

（ニ）投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡損益は、法人税の計算上、益金又は損金として計上されます。
③ 本投資法人の税務（イ）配当等の額の損金算入要件
税法上、導管性要件を満たす投資法人に対しては、その投資ビークルとしての特殊性に鑑み、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。
配当等の額を損金算入するために満たすべき導管性要件のうち主要な要件は次のとおりです。
ａ．配当等の額が租税特別措置法施行令に規定する配当可能利益の額の90％超であること。
ｂ．他の法人（租税特別措置法施行規則に規定するものを除きます。）の発行済株式又は出資の総数又は総額の50％以上を有していないこと。
ｃ．租税特別措置法に規定する機関投資家以外の者から借入れを行っていないこと。
ｄ．事業年度の終了時において同族会社のうち租税特別措置法施行令で定めるものに該当していないこと。
ｅ．投資口の発行価額の総額のうち国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約において記載されていること。
ｆ．設立時における投資口の発行が公募でかつ発行価額の総額が１億円以上であること、又は投資口が事業年度の終了時において50人以上の者又は租税特別措置法に規定する機関投資家のみによって所有されていること。
（ロ）不動産流通税の軽減措置
ａ．不動産取得税
一般に不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税価額の４％の税率により課されます。こ
の税率は、住宅及び土地の取得については平成30年３月31日までは３％となります。なお、以下の一定の要件等を満たす投資法人が平成29年３月31日までに取得する不動産に対しては、不動産取得税の課税価額が５分の２に軽減されています。
（ⅰ）規約に資産の運用の方針として、特定不動産（投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の当該投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（以下「特定不動産の割合」といいます。）を75％以上とする旨の記載があること。
（ⅱ）投資法人から投信法第198条の規定によりその資産の運用に係る業務を委託された投信法第２条第19項に規定する資産運用会社が、宅地建物取引業法第50条の２第１項の認可を受けていること。
（ⅲ）資金の借入れをする場合には、地方税法施行規則に規定する適格機関投資家からのものであること。
（ⅳ）運用する特定資産が次に掲げる要件のいずれかに該当するものであること。
イロ

特定不動産の割合が75％以上であること。
本軽減規定の適用を受けようとする不動産を取得することにより、特定不動産の割合が75％以上となること。
（ⅴ）投信法第187条の登録を受けていること。
ｂ．特別土地保有税
平成15年度以後当分の間、特別土地保有税の課税は停止されています。
ｃ．登録免許税
一般に不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税価額の２％の税率により課されます。但し、売買により取得する土地については、平成29年３月31日までは1.5％に税率が軽減されています。また、上記ａ．（ⅰ）乃至（ⅴ）に掲げる要件等を満たす投資法人（借入要件に関し、適格機関投資家の範囲については、金融商品取引法の規定に従います。）が取得する不動産については当該取得後１年以内に登記を受ける場合には、登録免許税の税率が平成29年３月31日までは1.3％に軽減されています。

- 69 -

５【運用状況】（１）【投資状況】
第19期末（平成27年５月31日）現在における投資状況の概況は以下のとおりです。
第19期（平成27年５月31日現在）
資産の種類

用途

地域
保有総額
（百万円）（注１）

不動産

不動産信託受益権

オフィス

オフィス

対総資産比率（％）（注２）

東京主要５区

16,2183.8

東京主要５区

336,18177.8

首都圏

34,6348.0

地方主要都市

19,664

4.5

406,699

94.1

25,5335.9

432,232100.0（406,699）（94.1）

小計
預金・その他の資産
資産総額計（注３）

第19期（平成27年５月31日現在）
金額

対総資産比率（百万円）（％）（注２）

負債総額

209,277

48.4

純資産額

222,95451.6（注１）「保有総額」は、貸借対照表計上額（不動産及び不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注２）「対総資産比率」は、小数第２位を四捨五入しています。
（注３）「資産総額計」の（ ）内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産等の保有に相当する部分を記載しています。なお、建設仮勘定（信託建設仮勘定を含む）の金額は、不動産及び不動産信託受益権の金額には含まれていません。
（２）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
信託受益権については、後記「③その他投資資産の主要なもの」をご参照下さい。その他には、該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
不動産は、後記「③その他投資資産の主要なもの」に一括表記しています。

- 70 -

③【その他投資資産の主要なもの】（イ）投資不動産物件の概要
第19期末（平成27年５月31日）現在、本投資法人が保有する不動産及び信託受益権に係る信託不動産（以下「投資不動産物件」といいます。）の概要は以下のとおりです。
a. 投資不動産物件の価格及び投資比率
地域

物件名称

特定資産の種類

取得価格
（百万円）
（注４）

貸借対照表
計上額
（百万円）
（注５）

期末算定
投資比率
価格
（％）
（百万円）
（注７）
（注６）

Ｄａｉｗａ銀座ビル

不動産

14,10013,372

15,500

3.4

Ｄａｉｗａ銀座アネックス

不動産

3,050

2,845

3,170

0.7

Ｄａｉｗａ芝浦ビル

不動産信託受益権

8,265

8,040

7,240

2.0

Ｄａｉｗａ南青山ビル

不動産信託受益権

4,550

4,467

4,140

1.1

Ｄａｉｗａ猿楽町ビル

不動産信託受益権

3,190

3,220

3,270

0.8

ＤａｉｗａＡ浜松町ビル（注８）

不動産信託受益権

2,865

2,821

3,070

0.7

Ｄａｉｗａ神宮前ビル

不動産信託受益権

2,800

2,698

2,180

0.7

Ｄａｉｗａ芝大門ビル

不動産信託受益権

2,578

2,405

2,700

0.6

Ｄａｉｗａ三崎町ビル

不動産信託受益権

2,346

2,205

2,560

0.6

Ｄａｉｗａ新橋510ビル

不動産信託受益権

2,080

2,138

2,400

0.5

Ｄａｉｗａ築地駅前ビル

不動産信託受益権

1,560

1,367

1,490

0.4

Ｄａｉｗａ築地ビル

不動産信託受益権

1,240

1,177

1,330

0.3

Ｄａｉｗａ月島ビル

不動産信託受益権

7,840

7,060

8,940

1.9

Ｄａｉｗａ日本橋堀留町ビル

不動産信託受益権

2,520

2,504

2,410

0.6

Ｄａｉｗａ麻布台ビル

不動産信託受益権

1,600

1,550

1,700

0.4

Ｄａｉｗａ京橋ビル

不動産信託受益権

3,460

3,327

3,120

0.8

Ｄａｉｗａ麹町４丁目ビル

不動産信託受益権

2,910

2,860

2,600

0.7

不動産信託受益権

13,86013,49812,600

3.4

Ｄａｉｗａ御成門ビル
東京
新宿マインズタワー（注８）主要５区
ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ
（注１）
Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル

不動産信託受益権

133,800

130,254

113,000

32.4

不動産信託受益権

5,900

5,738

4,520

1.4

不動産信託受益権

2,460

2,417

2,020

0.6

Ｄａｉｗａ神保町ビル

不動産信託受益権

4,150

4,120

3,110

1.0

Ｄａｉｗａ西新橋ビル

不動産信託受益権

5,000

4,908

5,060

1.2

Ｄａｉｗａ九段ビル

不動産信託受益権

4,000

3,848

3,220

1.0

大和茅場町ビル

不動産信託受益権

5,600

5,423

7,080

1.4

Ｄａｉｗａ神保町３丁目ビル

不動産信託受益権

3,550

3,488

4,170

0.9

Ｅ・スペースタワー

不動産信託受益権

24,00023,75331,000

5.8

Ｄａｉｗａ日本橋本石町ビル

不動産信託受益権

1,721

1,667

2,000

0.4

新四ｃｕｒｕｍｕビル

不動産信託受益権

9,650

9,883

11,400

2.3

Ｄａｉｗａ渋谷道玄坂ビル

不動産信託受益権

4,500

4,489

5,790

1.1

Ｄａｉｗａ赤坂ビル

不動産信託受益権

9,200

9,305

11,2002.2

Ｄａｉｗａ渋谷宮益坂ビル

不動産信託受益権

7,000

7,200

7,840

1.7

麻布グリーンテラス

不動産信託受益権

14,00014,335

15,600

3.4

Ｄａｉｗａ恵比寿４丁目ビル

不動産信託受益権

4,135

4,171

4,720

1.0

ラクアス東新宿

不動産信託受益権

8,450

8,674

9,400

2.0

コンセプト青山

不動産信託受益権

9,800

10,066

10,6002.4

神泉プレイス

不動産信託受益権

4,800

4,934

5,720

1.2

グラスシティ渋谷

不動産信託受益権

16,00016,15517,0003.9

358,530

352,399354,870

86.8

東京主要５区合計（38物件）- 71 -

貸借対照表
計上額
（百万円）
（注５）

期末算定
投資比率
価格
（％）
（百万円）
（注７）
（注６）

物件名称

特定資産の種類

取得価格
（百万円）
（注４）

Ｄａｉｗａ東池袋ビル

不動産信託受益権

2,958

2,767

3,340

0.7

Ｄａｉｗａ品川Ｎｏｒｔｈビル

不動産信託受益権

7,710

7,318

5,780

1.9

Ｄａｉｗａ大崎３丁目ビル

不動産信託受益権

1,650

1,663

2,120

0.4

Ｄａｉｗａ上大岡ビル

不動産信託受益権

2,000

2,006

2,260

0.5

インテグラルタワー

不動産信託受益権

15,22015,21816,800

3.7

目黒プレイスタワー

不動産信託受益権

5,600

5,660

5,810

1.4

35,13834,634

36,1108.5

不動産信託受益権

4,810

4,705

2,570

1.2

不動産信託受益権

5,300

5,385

6,840

1.3

不動産信託受益権

9,481

9,573

10,6002.3

地方主要都市合計（３物件）

19,591

19,66420,0104.7

合計（47物件）

413,259

406,699

410,990

100.0

地域

首都圏
（注２）

首都圏合計（６物件）
Ｄａｉｗａ南船場ビル
地方
主要
Ｄａｉｗａ名駅ビル
都市（注３）
北浜グランドビル（注１）「東京主要５区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
（注２）「首都圏」とは、東京主要５区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注３）「地方主要都市」とは、大阪圏（大阪府、京都府、兵庫県）、名古屋圏（愛知県、三重県、岐阜県）及び地方自治法に定める政令指定都市、中核市をいいます。
（注４）取得価格には、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含んでいません。
（注５）貸借対照表計上額は、平成27年５月31日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しています。
（注６）期末算定価格は、本投資法人の規約及び投信協会の定める規則に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産
鑑定株式会社、森井総合鑑定株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成27年５月31日を価格時点とする価格を記載しています。
（注７）投資比率は、取得価格の総額に対する各物件の取得価格の比率をいい、小数第２位を四捨五入しています。
（注８）ＤａｉｗａＡ浜松町ビル及び新宿マインズタワーについては、本投資法人の持分に係る数値を記載しています。

- 72 -

ｂ．信託受託者及び信託期間満了日
物件名称
Ｄａｉｗａ銀座ビル
Ｄａｉｗａ銀座アネックス
Ｄａｉｗａ芝浦ビル
Ｄａｉｗａ南青山ビル
Ｄａｉｗａ猿楽町ビル
ＤａｉｗａＡ浜松町ビル
Ｄａｉｗａ神宮前ビル
Ｄａｉｗａ芝大門ビル
Ｄａｉｗａ三崎町ビル
Ｄａｉｗａ新橋510ビル
Ｄａｉｗａ築地駅前ビル
Ｄａｉｗａ築地ビル
Ｄａｉｗａ月島ビル
Ｄａｉｗａ日本橋堀留町ビル
Ｄａｉｗａ麻布台ビル
Ｄａｉｗａ京橋ビル
Ｄａｉｗａ麹町４丁目ビル
Ｄａｉｗａ御成門ビル
新宿マインズタワー(平成19年７月13日取得分)
新宿マインズタワー(平成19年11月26日取得分)
ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ
Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル
Ｄａｉｗａ神保町ビル
Ｄａｉｗａ西新橋ビル
Ｄａｉｗａ九段ビル（注２）大和茅場町ビル
Ｄａｉｗａ神保町３丁目ビル
Ｅ・スペースタワー
Ｄａｉｗａ日本橋本石町ビル
新四ｃｕｒｕｍｕビル(平成24年12月３日取得分)
新四ｃｕｒｕｍｕビル(平成25年４月12日取得分)
Ｄａｉｗａ渋谷道玄坂ビル
Ｄａｉｗａ赤坂ビル（注２）Ｄａｉｗａ渋谷宮益坂ビル
麻布グリーンテラス
Ｄａｉｗａ恵比寿４丁目ビル
ラクアス東新宿
コンセプト青山
神泉プレイス
グラスシティ渋谷
Ｄａｉｗａ東池袋ビル
Ｄａｉｗａ品川Ｎｏｒｔｈビル
Ｄａｉｗａ大崎３丁目ビル
Ｄａｉｗａ上大岡ビル
インテグラルタワー
目黒プレイスタワー
Ｄａｉｗａ南船場ビル
Ｄａｉｗａ名駅ビル
北浜グランドビル

信託受託者（注１）－－
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
新生信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日（注１）－－
平成27年10月31日
平成27年10月31日
平成34年４月25日
平成27年10月31日
平成27年10月31日
平成27年10月31日
平成27年10月31日
平成27年10月31日
平成28年１月31日
平成28年１月31日
平成28年３月31日
平成28年５月31日
平成28年５月31日
平成28年７月31日
平成28年10月31日
平成28年12月31日
平成28年３月31日
平成28年３月31日
平成27年８月31日
平成36年６月30日
平成32年３月31日
平成32年８月12日
平成32年８月31日
平成33年３月31日
平成33年３月29日
平成33年７月７日
平成34年５月11日
平成34年12月２日
平成35年４月11日
平成35年７月２日
平成35年８月８日
平成35年９月30日
平成36年７月３日
平成36年11月30日
平成36年12月３日
平成37年２月28日
平成37年２月28日
平成37年５月31日
平成27年10月31日
平成37年１月31日
平成34年９月30日
平成35年２月28日
平成36年５月31日
平成37年５月31日
平成36年11月30日
平成35年１月31日
平成36年８月31日（注１）本投資法人が信託受益権ではなく不動産自体を取得している資産については各項目に「－」と記載しています。
（注２）本物件は、その一部に信託契約設定され、残部に別の信託契約が設定されていますが、信託期間満了日が同日となっているため、まとめて表記しています。

- 73 -

ｃ.投資不動産物件に係る建物及び賃貸借の概要
地域

物件名称

Ｄａｉｗａ銀座ビル
Ｄａｉｗａ銀座アネックス
Ｄａｉｗａ芝浦ビル
Ｄａｉｗａ南青山ビル
Ｄａｉｗａ猿楽町ビル（注８）ＤａｉｗａＡ浜松町ビル
Ｄａｉｗａ神宮前ビル
Ｄａｉｗａ芝大門ビル
Ｄａｉｗａ三崎町ビル（注８）Ｄａｉｗａ新橋510ビル
Ｄａｉｗａ築地駅前ビル
Ｄａｉｗａ築地ビル
Ｄａｉｗａ築地616ビル（注９）Ｄａｉｗａ月島ビル
Ｄａｉｗａ日本橋堀留町ビル
Ｄａｉｗａ麻布台ビル
東
京
主
要
５
区

Ｄａｉｗａ日本橋本町ビル（注10）
Ｄａｉｗａ銀座１丁目ビル（注10）
Ｄａｉｗａ京橋ビル
Ｄａｉｗａ麹町４丁目ビル
Ｄａｉｗａ御成門ビル
新宿マインズタワー（注11）
ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ
Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル
Ｄａｉｗａ神保町ビル
Ｄａｉｗａ西新橋ビル
Ｄａｉｗａ九段ビル
大和茅場町ビル（注８）Ｄａｉｗａ神保町３丁目ビル
Ｅ・スペースタワー
Ｄａｉｗａ日本橋本石町ビル
新四ｃｕｒｕｍｕビル
Ｄａｉｗａ渋谷道玄坂ビル
Ｄａｉｗａ赤坂ビル
Ｄａｉｗａ渋谷宮益坂ビル
麻布グリーンテラス

構造／階数
（注１）
SRC
B3／12F
SRC
B3／8F
SRC
B1／12F
S・SRC
B2／5F
SRC
8F
SRC
B2／10FRC
B1／4F
SRC・RC
B1／7F
S
8F
SRC
B1／8F
SRC
10F
SRC
B1／7F
SRC
B1／9F
S
5F
SRC
B2／7F
SRC
B2／9F
SRC
B1／10F
SRC
B2／11F
SRC
B1／8F
SRC
B2／9F
SRC
9F
S・SRC
B3／34F
RC
B1／9F
SRC
8F
S
B1／8F
SRC
B1／10F
SRC
9F
S・SRC
B1／8F
S
9F
S・SRC
B1／15F
S
8F
S・RC
B2／11F
SRC
B1／11F
SRC
B2／7F
S
B1／12F
S・RC
B1／6F

建築時期
（注２）

賃貸可能
面積（㎡）
（注３）

賃貸面積
（㎡）
（注４）

テナント
総数
（注５）

稼働率
（％）
（注６）

当期
賃貸事業収入（千円）（注７）

昭和38年７月

8,175.26

7,510.63

27

91.8

367,353

昭和47年８月

2,032.11

2,032.11

7

100.0

88,001

昭和62年10月

9,619.67

9,578.76

55

99.5

216,998

平成２年９月2,715.53

2,715.53

6

100.0

124,553

昭和60年６月

3,657.43

3,657.43

1

100.0

-

平成５年７月3,663.38

3,663.38

12

100.0

127,409

平成９年12月

2,198.61

2,198.61

4

100.0

54,108

平成８年11月

2,386.48

2,386.48

6

100.0

82,615

平成８年７月

2,137.53

2,137.53

1

100.0

-

昭和49年４月

2,676.52

2,668.12

7

99.6

84,407

平成８年１月2,659.59

2,659.59

6

100.0

56,052

平成２年１月1,487.82

1,328.52

4

89.2

44,253

平成６年３月----39,997

平成８年７月8,426.85

8,426.853

100.0

281,035

平成５年４月2,850.81

2,850.81

9

100.0

75,660昭和59年４月

1,697.88

1,697.88

10

100.0

50,730昭和39年１月

-

-

-

-

60,520昭和37年１月

-

-

-

-

19,701

昭和49年10月

3,265.83

3,265.83

9

100.0

96,186

昭和62年10月

2,690.90

2,690.90

7

100.0

91,276

昭和48年４月

11,614.92

11,614.92

7

100.0

275,733

平成７年９月45,543.97

45,012.19

36

98.8

2,446,339

平成18年８月

2,480.65

2,480.65

5

100.0

118,063

昭和60年３月

2,379.31

2,379.31

8

100.0

62,500平成９年３月

3,164.26

3,164.26

7

100.0

96,403

平成５年７月4,815.84

4,639.65

11

96.3

138,606

昭和62年３月

2,882.61

2,882.61

6

100.0

93,484

平成22年４月

5,899.11

5,899.11

1

100.0

-

平成22年２月

2,889.34

2,889.34

8

100.0

99,248

平成14年10月

13,960.87

13,471.97

5

96.4

706,695

平成22年５月

2,143.08

2,143.08

6

100.0

59,671

平成24年１月

6,751.31

6,751.31

18

100.0

299,253

昭和63年３月

4,144.90

4,144.90

5

100.0

143,967

平成２年９月8,794.51

7,554.29

18

85.8

282,847

昭和63年12月

6,327.95

6,327.95

8

100.0

231,356

平成21年９月

13,234.39

13,234.39

10

100.0

438,746- 74 -

地域

東
京
主
要
５
区

物件名称
Ｄａｉｗａ恵比寿４丁目ビル（注８）
ラクアス東新宿
コンセプト青山
神泉プレイス（注８）
グラスシティ渋谷

構造／階数
（注１）
SRC
B1／9F
S
10F
S・RC
B1／7F
RC
B1／9F
S・SRC
B1／11F

建築時期
（注２）

賃貸可能
面積（㎡）
（注３）

賃貸面積
（㎡）
（注４）

テナント
総数
（注５）

稼働率
（％）
（注６）

当期
賃貸事業収入（千円）（注７）

平成９年12月

2,743.93

0.00

0

0.0

-

平成22年８月

7,498.33

7,498.33

4

100.0

219,543

平成13年11月

4,420.18

3,798.32

4

85.9

106,858

平成13年９月

2,811.35

2,811.35

1

100.0

-

平成16年２月

8,566.73

8,566.73

11

100.0

64,611

225,409.74

218,733.62

353

97.0

8,326,673

平成４年１月----48,586

平成５年６月4,461.47

4,461.47

7

100.0

105,678

平成６年２月----84,591

平成３年７月6,548.82

5,898.62

12

90.0

176,838

平成19年９月

1,786.06

1,786.06

5

100.0

42,095平成23年５月

2,630.30

2,630.30

9

100.0

73,873

平成５年６月

17,778.14

17,697.94

999.5

550,204

平成21年７月

3,519.50

3,519.50

15

100.0

23,99136,724.29

35,993.89

57

98.0

1,105,859

東京主要５区合計（41物件）
Ｄａｉｗａ錦糸町ビル（注10）
Ｄａｉｗａ東池袋ビル
ベネックスＳ－３（注９）首都圏

Ｄａｉｗａ品川Ｎｏｒｔｈビル
Ｄａｉｗａ大崎３丁目ビル
Ｄａｉｗａ上大岡ビル
インテグラルタワー（注12）
目黒プレイスタワー

S
B1／5F
SRC・S
B1／9F
S・SRC
B1／12F
SRC
B1／11F
S・RC
B1／6F
S・SRC
B3／7F
S・SRC
B2／18F
S・SRC
B2／14F

首都圏合計（８物件）
地
方
主
要
都
市

Ｄａｉｗａ南船場ビル

SRC
B1／8F

昭和61年９月

5,719.52

5,719.52

11

100.0

100,533

Ｄａｉｗａ名駅ビル

S
12F

平成19年12月

7,461.90

7,357.22

23

98.5

244,181

北浜グランドビル

S・SRC
B1／16F平成20年２月

13,517.62

13,517.62

6

100.0

335,219

地方主要都市合計（３物件）

26,699.04

26,594.36

40

99.6

679,934

合計（52物件）

288,833.07

281,321.87

450

97.3

10,112,468（注１）「構造／階数」は、各物件に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。なお、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味します。
（注２）「建築時期」は、各物件に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
（注３）「賃貸可能面積」は、平成27年５月31日現在、各物件に係る建物の賃貸が可能な床面積であり、土地（平面駐車場を含みます。）の賃貸可能面積を含まず、賃貸借契約書等に表示された面積を記載しています。
（注４）「賃貸面積」は、平成27年５月31日現在、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約又は転貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
（注５）「テナント総数」は、平成27年５月31日現在効力を有する賃貸借契約又は転貸借契約に基づくエンドテナントの総数を記載しています。なお、複数の建物にまたがって入居しているテナントについては、それぞれの建物毎に計上し、記載しています。
（注６）「稼働率」は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。
（注７）「当期賃貸事業収入」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に各物件から生じた収入（但し、その他の賃貸事業収入を除きます。）をいい、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注８）本物件につきましては、主要テナントから当期賃貸事業収入を開示することについて同意を得られていない等の理由により、記載していません。
（注９）本物件は、平成27年３月５日付で譲渡致しました。各合計への反映は、物件数及び当期賃貸事業収入について行っています。
（注10）本物件は、平成27年２月２日付で譲渡致しました。各合計への反映は、物件数及び当期賃貸事業収入について行っています。
（注11）本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は、本物件全体の７分の６に相当する共有持分です。賃貸可
能面積及び賃貸面積は、建物一棟全体の７分の６に相当する面積を記載しています。
（注12）本物件の建物は３つの登記により構成されていますが、ここでは、その中の主要な建物の内容を記載しています。

- 75 -

ｄ．個別不動産等の概要
投資不動産物件の個別の概要は、以下のとおりです。
なお、記載事項に関する説明は以下のとおりです。
「取得価格」は、投資不動産物件の売買契約書に記載された売買代金（消費税等相当額を除きます。）を記載しています。
土地の「地積」並びに建物の「構造／階数」、「用途」、「延床面積」及び「建築時期」は、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。なお、「構造／階数」については、「W」は木造、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味し、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
土地の「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に定める用途地域の種類を記載しています。
土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める建築物の延床面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しており、「建蔽率」は、建築基準法第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
「ＰＭ会社」は、平成27年５月31日現在において、各信託不動産についてプロパティ・マネジメント業務を受託しているＰＭ会社を記載しています。
「特記事項」は、各資産について、法令諸規則上の制限又は規制の主なもの、権利関係等に係る負担又は制限の主なもの並びに信託不動産である土地の境界を越えた構築物等がある場合又は土地境界確認等に問題がある場合の主な事項及びその協定等のうち、収益性又は処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び投信協会の定める規則に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所、
大和不動産鑑定株式会社、森井総合鑑定株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成27年５月31日を価格時点とする価格を記載しています。

- 76 -

Ｄａｉｗａ銀座ビル
特定資産の種類

不動産

取得価格

14,100,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格15,500,000,000円

所在地（住居表示）

東京都中央区銀座六丁目２番１号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積

1,147.33㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権、賃借権

容積率／建蔽率

700％／80％

構造／階数

SRC／B3／12F

建築時期

昭和38年７月23日

延床面積12,660.06㎡

用途

事務所・店舗

所有形態

所有権

駐車場台数

18台

株式会社ベスト・プロパティ

信託受託者

－

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

１．本件土地の一部（地番:106番４、地積：219.76㎡）は借地であり、売却その他の処分により本件建物の所有権が譲渡される場合には、かかる賃借権の譲渡承諾料を賃貸人に支払うものとされています。
２．本件建物（建築物及び工作物）は完了検査を受けておらず、検査済証が発行されておりません。但し、日本ＥＲＩ株式会社により実施された建築基準法の諸規定に関する適合判定調査の結果、適合しているものと判断される旨の報告書が提出されています。
３．本件土地の東側隣接地（所在地番：東京都中央区銀座六丁目106番８、同所106番10、同所106番３、同所106番15、同所106番16）上に在する建物及び当該建物の付属施設が、本件土地上に越境しています。
４．本件土地の東側隣接地（所在地番：東京都中央区銀座六丁目106番13）上に存する建物及び当該建物の付帯設備が、本件土地上に越境しています。
５．本件建物の竣工後に建築基準法第52条（容積率）が新設されたことから、本件建物の容積率は現行の基準容積率を上回っており、いわゆ
る既存不適格建物となっています。
６．本件建物の地下３階で使用中照明器具２台の安定器よりＰＣＢの含有が確認されています。

Ｄａｉｗａ銀座アネックス
特定資産の種類

不動産

取得価格

3,050,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格

3,170,000,000円

所在地（住居表示）

東京都中央区銀座六丁目２番３号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積345.05㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

700％／80％

構造／階数

SRC／B3／8F

建築時期

昭和47年８月８日

延床面積3,214.33㎡

用途

店舗・事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

３台

株式会社ベスト・プロパティ

信託受託者

－

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

１．本件土地の南西側隣接地（所在地番：東京都中央区銀座六丁目106番８、同所106番15）上に存する建物及びその付属施設が、本件土地に越境しています。
２．本件建物地下２階保管庫に使用済みのＰＣＢ含有の高圧トランス２台及び安定器24台を保管しています。

- 77 -

Ｄａｉｗａ芝浦ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

8,265,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格7,240,000,000円

所在地（住居表示）

東京都港区芝浦一丁目12番３号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積2,592.67㎡

用途地域

準工業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

400％／60％

構造／階数

SRC／B1／12F

建築時期

昭和62年10月25日

延床面積13,344.91㎡（附属建物を含む。）

用途

事務所・共同住宅・店舗・駐車場

所有形態

所有権

駐車場台数

28台

株式会社ザイマックスプロパティズ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

１．本件土地の一部（地番45番１の一部と地番45番６）には、東日本旅客鉄道株式会社による地下鉄道敷設を目的とする地上権が設定されています。
２．北東側隣接地所有者との覚書により、本件建物が存続する限りは合意境界から1.2ｍの範囲を協定通路部分として北東側隣接地所有者に無償使用させることを承諾しています。
３．本件建物の建築にあたっては総合設計制度が利用されており、敷地の一部に公開空地（面積：1,324.3㎡）が設けられています。
４．本件建物は、９階から12階までがすべて住戸となっており、住戸数は、全50戸、住戸部分の総賃貸可能面積は2,296.23㎡です。
５．本件建物に設置された工作物は、完了検査を受けておらず、検査済証が発行されておりません。但し、日本ＥＲＩ株式会社により実施された建築基準法の諸規定に関する適合判定調査の結果、概ね適合しているものと判断される旨の報告書が提出されています。
６．株式会社アースアプレイザルから発行された「アスベスト調査結果報告書」によると、本件建物の躯体梁、天井デッキプレートの耐火被覆材に基準値（平成20年２月６日付厚生労働省労働基準局通達によります。）である0.1％を超える値のアスベスト含有が認められている
旨の報告がなされています。但し、同社からあわせて発行された「大気濃度測定結果報告書」によると、該当箇所におけるアスベストの大気濃度は一般環境中と同程度、若しくはそれ以下である旨の報告がなされています。

Ｄａｉｗａ南青山ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

4,550,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格

4,140,000,000円

所在地（住居表示）

東京都港区南青山二丁目31番８号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積

963.12㎡

用途地域

第２種住居地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

400％／60％

構造／階数

S・SRC／B2／5F

建築時期

平成２年９月21日

延床面積4,379.34㎡

用途

事務所・駐車場

所有形態

所有権

駐車場台数

24台

株式会社ベスト・プロパティ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。

Ｄａｉｗａ猿楽町ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

3,190,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日及び平成24年３月30日

期末算定価格3,270,000,000円

所在地（住居表示）

東京都千代田区猿楽町二丁目６番10号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積858.47㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

500％／80％

構造／階数

SRC／8F

建築時期

昭和60年６月28日

延床面積4,303.97㎡

用途

事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

７台

プロパティー・パートナーズ株式会社

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

本件建物の屋上設置の使用中のキュービクル内変圧器１台に微量のＰＣＢが検出されております。

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ＤａｉｗａＡ浜松町ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,865,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格3,070,000,000円

所在地（住居表示）

東京都港区浜松町一丁目９番10号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積725.89㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

SRC／B2／10F

建築時期

平成５年７月８日

延床面積5,379.09㎡（建物一棟全体の延床面積）

用途

事務所・駐車場

所有形態

区分所有権（区分所有割合：75.8％）

駐車場台数

24台

株式会社ベスト・プロパティ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

１．本件土地は、数筆に分かれ、敷地権の登記はなされておらず、各区分所有者がいわゆる分有形式で敷地利用権を有しています。
２．各区分所有者は、区分所有部分を第三者に売却する場合は、他の区分所有者に優先買取の機会を与える旨の契約を締結しています。
３．本件土地東側が接する道路は、建築基準法第42条第２項に規定される道路であり、本件土地において当該道路の用に供されている部分
は、約74.33㎡となっています。

Ｄａｉｗａ神宮前ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,800,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格

2,180,000,000円

所在地（住居表示）

東京都渋谷区神宮前二丁目４番11号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積887.69㎡

用途地域

近隣商業地域／第２種中高層住居専用地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

400％、300％／80％、60％

構造／階数

RC／B1／4F

建築時期

平成９年12月４日

延床面積2,673.88㎡

用途

事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

６台

株式会社ベスト・プロパティ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

本件土地南側が接する道路は、建築基準法第42条第２項に規定される道路であり、本件土地において当該道路の用に供されている部分は、
約155.57㎡となっています。

Ｄａｉｗａ芝大門ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,578,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格2,700,000,000円

所在地（住居表示）

東京都港区芝大門二丁目９番16号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積532.31㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

SRC・RC／B1／7F

建築時期

平成８年11月27日

延床面積3,524.42㎡

用途

事務所・駐車場

所有形態

所有権

駐車場台数

16台

株式会社ベスト・プロパティ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。

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Ｄａｉｗａ三崎町ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,346,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格2,560,000,000円

所在地（住居表示）

東京都千代田区三崎町二丁目２番15号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積

610.02㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

500％／80％

構造／階数

S／8F

建築時期

平成８年７月12日

延床面積3,060.44㎡

用途

事務所・駐車場

所有形態

所有権

駐車場台数

７台

株式会社ベスト・プロパティ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。

Ｄａｉｗａ新橋510ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,080,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格2,400,000,000円

所在地（住居表示）

東京都港区新橋五丁目10番５号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積626.18㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

700％／80％

構造／階数

SRC／B1／8F

建築時期

昭和49年４月15日

延床面積3,653.19㎡

用途

店舗・事務所・車庫

所有形態

所有権

駐車場台数

18台

プロパティー・パートナーズ株式会社

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。

Ｄａｉｗａ築地駅前ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,560,000,000円

取得年月日

平成18年１月27日

期末算定価格1,490,000,000円

所在地（住居表示）

東京都中央区築地二丁目10番６号

価格調査会社

株式会社谷澤総合鑑定所

地積464.81㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

700％／80％

構造／階数

SRC／10F

建築時期

平成８年１月25日

延床面積2,902.92㎡

用途

事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

３台

株式会社エム・エス・ビルサポート

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

本件土地東側が接する道路は、建築基準法第42条第２項に規定される道路であり、本件土地において当該道路の用に供されている部分の面積は約55.03㎡となっています。

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Ｄａｉｗａ築地ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,240,000,000円

取得年月日

平成18年１月27日

期末算定価格1,330,000,000円

所在地（住居表示）

東京都中央区築地二丁目14番17号

価格調査会社

株式会社谷澤総合鑑定所

地積284.91㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

SRC／B1／7F

建築時期

平成２年１月12日

延床面積1,748.08㎡

用途

事務所・駐車場

所有形態

所有権

駐車場台数

４台

株式会社ザイマックスプロパティズ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

本件建物に設置された工作物は、完了検査を受けておらず、検査済証が発行されておりません。但し、日本ＥＲＩ株式会社により実施された建築基準法の諸規定に関する適合判定調査の結果、適合しているものと判断される旨の報告書が提出されています。

Ｄａｉｗａ月島ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

7,840,000,000円

取得年月日

平成18年３月24日

期末算定価格8,940,000,000円

所在地（住居表示）

東京都中央区月島四丁目16番13号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積

3,157.62㎡

用途地域

第２種住居地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

400％／80％

構造／階数

S／5F

建築時期

平成８年７月31日

延床面積9,416.34㎡

用途

事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

32台

プロパティー・パートナーズ株式会社

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

本件土地の一部から、指定基準値を超える鉛が検出されていますが、鉛汚染の周囲への拡散や直接摂取により人の健康に影響を及ぼすことはないと考えられ、現在の状態で継続使用することについては問題ない旨の専門家の意見を取得しています。但し、本件土地の面積は3,000㎡を超えるため、土地の切盛り及び掘削等改変を行う場合は、東京都環境確保条例（平成12年都条例第215号。その後の改正を含みます。）により、土壌汚染調査が義務付けられ東京都と協議が必要になります。

Ｄａｉｗａ日本橋堀留町ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,520,000,000円

取得年月日

平成18年５月１日

期末算定価格2,410,000,000円

所在地（住居表示）

東京都中央区日本橋堀留町二丁目９番８号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積592.71㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

SRC／B2／7F

建築時期

平成５年４月30日

延床面積3,813.23㎡

用途

事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

26台

株式会社ベスト・プロパティ

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。

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Ｄａｉｗａ麻布台ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,600,000,000円

取得年月日

平成18年５月１日

期末算定価格1,700,000,000円

所在地（住居表示）

東京都港区麻布台二丁目３番３号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積

323.89㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

SRC／B2／9F

建築時期

昭和59年４月３日

延床面積2,099.23㎡

用途

店舗・事務所・居宅・管理人室・駐車場・倉庫

所有形態

所有権

駐車場台数

30台

株式会社ベスト・プロパティ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。

Ｄａｉｗａ京橋ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

3,460,000,000円

取得年月日

平成18年７月31日

期末算定価格

3,120,000,000円

所在地（住居表示）

東京都中央区八丁堀四丁目３番３号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積596.19㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

700％／80％

構造／階数

SRC／B1／8F

建築時期

昭和49年10月28日（注）延床面積4,069.15㎡（建物一棟全体の延床面積）

用途

事務所

所有形態

区分所有権（区分所有割合：100％）

駐車場台数

30台

株式会社ベスト・プロパティ

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。
（注）「Ｄａｉｗａ京橋ビル」の建築時期は、建物の不動産登記簿に記載がないため、検査済証が発行された年月日を記載しています。

Ｄａｉｗａ麹町４丁目ビル
特定資産の種類

取得価格

2,910,000,000円

期末算定価格2,600,000,000円

東京都千代田区麹町四丁目７番地２外価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積608.42㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

800％／80％

構造／階数

SRC／B2／9F

建築時期

昭和62年10月８日

延床面積3,942.61㎡

用途

事務所・店舗・居宅・駐車場

所有形態

区分所有権（区分所有割合：100％）

駐車場台数

14台

株式会社ベスト・プロパティ

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取得年月日
所在地（住居表示）

不動産信託受益権
平成18年10月６日、平成25年３月29日及び平成25
年５月29日

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

本物件の所在地（住居表示）については、住居表示未取得のため、建物登記簿の所在を記載しています。

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Ｄａｉｗａ御成門ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

13,860,000,000円

取得年月日

平成18年12月１日

期末算定価格12,600,000,000円

所在地（住居表示）

東京都港区新橋六丁目１番11号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積1,990.40㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

700％／80％

構造／階数

SRC／9F

建築時期

延床面積13,805.18㎡

用途

事務所

所有形態

区分所有権（区分所有割合：100％）

駐車場台数

45台

株式会社ザイマックスプロパティズ

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社

新築：昭和48年４月30日
増築：昭和49年11月15日

特記事項
１．本件建物に設置された工作物は、検査済証が発行されておりません。但し、ビューロベリタスジャパン株式会社により実施された建築基準法の諸規定に関する適合判定調査の結果、適合しているものと判断される旨の報告書が提出されています。
２．本件土地より、南側道路及び西側道路に対して、本件建物の犬走り及び出入口前階段の一部が越境しています。
３．株式会社アースアプレイザルから発行された「アスベスト調査結果報告書」によると、本件建物のカーテンウォールの耐火被覆材に基準値（平成20年２月６日付厚生労働省労働基準局通達によります。）である0.1％を超える値のアスベスト含有が認められている旨の報告がなされています。但し、同社からあわせて発行された「大気濃度測定結果報告書」によると、該当箇所におけるアスベストの大気濃度は
一般環境中と同程度、若しくはそれ以下である旨の報告がなされています。
４．本件建物の屋上煙突内に使用されている成型品（耐熱材）にアスベストが存在します。本煙突は現在未使用であり、煙突開口部は閉鎖されているためアスベストの飛散等、周辺環境へ悪影響を及ぼすおそれはありません。

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新宿マインズタワー
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

133,800,000,000円

取得年月日

平成19年７月13日及び平成19年11月26日

期末算定価格113,000,000,000円

所在地（住居表示）

東京都渋谷区代々木二丁目１番１号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積

11,500.48㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権（共有持分割合：７分の６）

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

S・SRC／B3／34F

建築時期

平成７年９月26日

延床面積97,978.74㎡

用途

事務所・店舗

所有形態

所有権（共有持分割合：７分の６）

駐車場台数

327台

株式会社ザイマックスプロパティズ

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

１．本件土地の一部(地番：１番31乃至１番38)には、東京都による鉄道敷設を目的とする区分地上権が設定されています。
２．鉄道施設利用者の通行を目的として、本件土地のうち「地番：１番31」を要役地、「地番：１番33、１番37」を承役地とする、東京都が地役権者となる地役権が設定されています。
３．本件建物の地下３階及び本件土地の地下の一部は、地域冷暖房供給施設(供給配管等を含む。)を設置する目的で新宿南エネルギーサービ
ス株式会社が賃借しています。
４．本物件は本物件全体の７分の１に相当する共有持分毎に合計７個の信託が設定されており、いずれの信託受託者もみずほ信託銀行株式会社となっています。本投資法人はかかる信託に基づく信託受益権のうち、６個を保有しています。本投資法人及び本物件に係る信託受益権１個を保有する他の受益者(本投資法人と併せて、個別に又は総称して「共同事業者等」といいます。）は、本物件の運営等に関して、以下の内容を含む契約を締結しています。
・共同事業者等が本物件に係る共有持分又は信託受益権を第三者に売却する場合は、他の共同事業者等に対し事前に通知を行うものとし、
この場合、通知後30日以内に限り、他の共同事業者等に対し本物件に係る共有持分又は信託受益権の購入に関する優先交渉権を付与します。なお、上記売却に際しては、本物件に係る共有持分又は信託受益権を分割してはならないものとします。但し、共同事業者等が信託譲渡する場合及び共同事業者等又はその関係者が主体となって組成し、又は投資助言を行う法人に譲渡する場合には、この限りではありません。
・共同事業者等は、第三者にそれぞれの共有持分又は信託受益権を譲渡、承継させる場合には、本契約を当該第三者に承継させ、当該第三者をして本契約を遵守させるものとしています。
５．本件建物の建築にあたっては総合設計制度が利用されており、敷地の一部に公開空地（面積：7,067.71㎡）が設けられています。
６．株式会社アースアプレイザルから発行された「アスベスト調査結果報告書」によると、本件建物の躯体、カーテンウォール、エレベータ
ーシャフト内の耐火被覆材に基準値（平成20年２月６日付厚生労働省労働基準局通達によります。）である0.1％を超える値のアスベスト含有が認められている旨の報告がなされています。但し、同社からあわせて発行された「大気濃度測定結果報告書」によると、該当箇所
におけるアスベストの大気濃度は一般環境中と同程度、若しくはそれ以下である旨の報告がなされています。

ＳＨＩＢＵＹＡ

ＥＤＧＥ

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

5,900,000,000円

取得年月日

平成19年７月13日

期末算定価格4,520,000,000円

所在地（住居表示）

東京都渋谷区宇田川町10番３号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積527.65㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

500％／80％

構造／階数

RC／B1／9F

建築時期

平成18年８月30日

延床面積3,022.33㎡

用途

事務所・店舗・駐車場

所有形態

所有権

駐車場台数

８台

株式会社ザイマックスプロパティズ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

本件土地の一部は、都市計画道路（補助53号線

昭和21年４月25日都市計画決定

計画幅員15ｍ）の対象となっています。今後当該計画が実施された場合には、本件土地の南西側の一部（約61.9㎡）を東京都へ譲渡することになります。

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Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,460,000,000円

取得年月日

平成19年８月31日

期末算定価格2,020,000,000円

所在地（住居表示）

東京都中央区日本橋大伝馬町３番２号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積486.86㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権、賃借権

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

SRC／8F

建築時期

昭和60年３月25日

延床面積2,882.28㎡

用途

事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

３台

プロパティー・パートナーズ株式会社

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

本件土地の一部（地番：７番10、地積：71.20㎡）は借地です。また、当該借地との境界確認は行われていません。

Ｄａｉｗａ神保町ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

4,150,000,000円

取得年月日

平成22年３月10日

期末算定価格3,110,000,000円

所在地（住居表示）

東京都千代田区神田神保町二丁目４番地63

価格調査会社

株式会社谷澤総合鑑定所

地積598.04㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

700％／80％

構造／階数

S／B1／8F

建築時期

平成９年３月21日

延床面積4,247.18㎡

用途

事務所・駐車場

所有形態

所有権

駐車場台数

16台

株式会社日本プロパティ・ソリューションズ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

１．本物件の所在地（住居表示）については、住居表示未取得のため、建物登記簿の所在を記載しています。
２．本件土地西側が接する道路は、建築基準法第42条第２項に規定される道路であり、本件土地において当該道路の用に供されている部分
は、約36.48㎡となっております。

Ｄａｉｗａ西新橋ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

5,000,000,000円

取得年月日

平成22年８月13日

期末算定価格5,060,000,000円

所在地（住居表示）

東京都港区西新橋三丁目２番１号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積

1,138.26㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

SRC／B1／10F

建築時期

平成５年７月31日

延床面積6,913.81㎡

用途

事務所・店舗・駐車場

所有形態

所有権

駐車場台数

16台

株式会社ザイマックスプロパティズ

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

本件土地の一部について、隣接地所有者が通路として利用することを認める合意書が締結されています。

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Ｄａｉｗａ九段ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

4,000,000,000円

取得年月日

平成22年９月２日

期末算定価格3,220,000,000円

所在地（住居表示）

東京都千代田区九段南一丁目５番５号

価格調査会社

株式会社谷澤総合鑑定所

地積540.67㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

700％／80％

構造／階数

SRC／9F

建築時期

昭和62年３月31日

延床面積3,679.70㎡

用途

事務所・店舗・駐車場

所有形態

区分所有権（区分所有割合：100％）

駐車場台数

５台

株式会社日本プロパティ・ソリューションズ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

１．本件土地の一部は、都市計画道路（環状１号線

昭和21年３月26日都市計画決定

計画幅員30ｍ）の対象となっております。今後当該計画が実施された場合には、本件土地の西側の一部（約28.4㎡）を東京都へ譲渡することになります。
２．本件土地南側及び東側が接する道路は、建築基準法第42条第２項に規定される道路であり、本件土地において当該道路の用に供されている部分は、17.38㎡となっています。
３．本物件は、区分所有物件であり、その一部に信託が設定され、残部に別の信託が設定されていますが、本投資法人は、これら２つの信託受益権をいずれも取得しており、本物件を実質的に100％所有しています。
４．本件土地の一部から、指定基準値を超える鉛及び砒素が検出されていますが、株式会社アースアプレイザルから発行された土壌調査報告書によると、鉛汚染又は砒素汚染の周囲への拡散や直接摂取により人の健康に影響を及ぼすことはないと考えられ、現在の状態で継続使用することについて問題ない旨の評価がなされております。

大和茅場町ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

5,600,000,000円

取得年月日

平成23年３月25日

期末算定価格7,080,000,000円

所在地（住居表示）

東京都中央区日本橋茅場町一丁目１番11号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積880.35㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

S・SRC／B1／8F

建築時期

平成22年４月30日

延床面積5,843.65㎡

用途

事務所・駐車場

所有形態

所有権

駐車場台数

17台

プロパティー・パートナーズ株式会社

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。

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Ｄａｉｗａ神保町３丁目ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

3,550,000,000円

取得年月日

平成23年３月29日

期末算定価格

4,170,000,000円

所在地（住居表示）

東京都千代田区神田神保町三丁目２番地３外価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積500.05㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

700％／80％

構造／階数

S／9F

建築時期

平成22年２月９日

延床面積3,496.44㎡

用途

店舗・事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

９台

株式会社日本プロパティ・ソリューションズ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

１．本物件の所在地（住居表示）については、住居表示未取得のため、建物登記簿の所在を記載しています。
２．本件土地の東側隣接地に存する建物の基礎の一部が本件土地に越境しています。
３．本件土地東側が接する道路は、建築基準法第42条第３項に規定される道路であり、本件土地において当該道路の用に供されている部分
は、1.46㎡となっております。

Ｅ・スペースタワー
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

24,000,000,000円

取得年月日

平成23年７月８日

期末算定価格31,000,000,000円

所在地（住居表示）

東京都渋谷区円山町３番６号

価格調査会社

一般財団法人日本不動産研究所

地積2,998.38㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

400％／80％

構造／階数

S・SRC／B1／15F

建築時期

平成14年10月31日

延床面積18,145.04㎡

用途

事務所・店舗

所有形態

所有権

駐車場台数

64台

株式会社ザイマックスプロパティズ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

１．本件土地の一部（地番：２番８、面積：46.38㎡）について、第三者に対し土地賃借権が設定されています。
２．本件土地の一部（地番：102番外11筆、面積：計763.42㎡)について、京王電鉄株式会社による地下鉄道敷設を目的とする区分地上権が設定されています。
３．本件土地の南側隣接地（地番：98番17）上に存する建物の一部及び付属施設が、本件土地に越境しています。
４．本件建物の建築にあたっては総合設計制度が利用されており、敷地の一部に公開空地（面積：1,269.62㎡）が設けられています。

Ｄａｉｗａ日本橋本石町ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,721,000,000円

取得年月日

平成24年５月11日

期末算定価格2,000,000,000円

所在地（住居表示）

東京都中央区日本橋本石町四丁目２番16号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積393.01㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

S／8F

建築時期

平成22年５月25日

延床面積2,386.51㎡

用途

事務所・店舗・駐車場

所有形態

所有権

駐車場台数

４台

株式会社エム・エス・ビルサポート

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

本件土地北側が接する道路は、建築基準法第42条第２項に規定される道路であり、本件土地において当該道路の用に供されている部分は、
16.3㎡となっております。

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新四ｃｕｒｕｍｕビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

9,650,000,000円

取得年月日

平成24年12月３日及び平成25年４月12日

期末算定価格

11,400,000,000円

所在地（住居表示）

東京都新宿区新宿四丁目２番23号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積

1,144.63㎡

用途地域

商業地域

所有形態

敷地権

容積率／建蔽率

800％／80％

構造／階数

S・RC／B2／11F

建築時期

平成24年１月25日

延床面積9,234.99㎡

用途

事務所・店舗

所有形態

区分所有権（区分所有割合：100%）

駐車場台数

34台

株式会社エム・エス・ビルサポート

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

過去に実施した土壌調査の結果によれば、本件土地の一部から、指定基準値を超える砒素の検出が確認されていますが、株式会社アースアプ
レイザルから発行された土壌調査報告書によると、砒素汚染の周囲への拡散や直接摂取により人の健康に影響を及ぼすことはないと考えられ、現在の状態で継続使用することについて問題ない旨の評価がなされております。

Ｄａｉｗａ渋谷道玄坂ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

4,500,000,000円

取得年月日

平成25年７月３日

期末算定価格5,790,000,000円

所在地（住居表示）

東京都渋谷区円山町28番１号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積

721.34㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

800％／80％

構造／階数

SRC／B1／11F

建築時期

延床面積

5,644.91㎡

用途

事務所・店舗・駐車場

所有形態

所有権

駐車場台数

48台

株式会社ベスト・プロパティ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社

新築：昭和63年３月11日
増築：昭和63年10月６日

特記事項
１．本件建物１階部分の貸室用途について、建物建築時における確認通知書に「事務所」として記載がある区画に現況は物販店舗が入居をしていますが、本件に関して渋谷区には、平成18年２月13日付で建築基準法第12条５項の規定に基づく報告書を提出して受理がなされております。
２．本件土地北東側及び北西側の道路は、建築基準法第42条第２項に規定される道路であり、本件土地において当該道路の用に供されている部分は24.31㎡です。

Ｄａｉｗａ赤坂ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

9,200,000,000円

取得年月日

平成25年８月９日

期末算定価格

11,200,000,000円

所在地（住居表示）

東京都港区赤坂二丁目14番５号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積2,521.95㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

500％／80％

構造／階数

SRC／B2／7F

建築時期

平成２年９月13日

延床面積13,597.97㎡

用途

事務所、店舗、駐車場

所有形態

所有権

駐車場台数

55台

株式会社ザイマックスプロパティズ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

本件土地南東側が接する道路は、建築基準法第42条第２項に規定される道路であり、本件土地において当該道路の用に供されている部分は、
約97.24㎡となっております。

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Ｄａｉｗａ渋谷宮益坂ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

7,000,000,000円

取得年月日

平成25年９月27日

期末算定価格7,840,000,000円

所在地（住居表示）

東京都渋谷区渋谷二丁目16番１号

価格調査会社

一般財団法人日本不動産研究所

地積1,106.47㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

800％／80％

構造／階数

S／B1／12F

建築時期

昭和63年12月21日

延床面積8,340.48㎡

用途

事務所、給油所、車庫

所有形態

所有権

駐車場台数

39台

株式会社日本プロパティ・ソリューションズ

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

１．本件土地の地下部分の一部（地番：16番３、面積487.63㎡）について、東京地下鉄株式会社に対し地上権が設定されています。当該地上権は、昭和11年に地下鉄道工作物の所有を目的として設定されたもので、区分地上権に相当する契約内容が定められています。
２．本件土地について、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成による調査報告書によれば、本物件が建築される以前の旧ガソリ
ンスタンドに関する点検資料等が確認できず、当時用いられていたガソリンに含まれているベンゼン及び鉛の漏洩の有無が不明であることから、対象地に土壌汚染が存在する可能性は否定できないと評価されています。しかしながら、同調査報告書では、本件土地は現況で敷地の全面が被覆されており、周囲への汚染物質の拡散の恐れが低いこと、健康被害が発生するリスクが低いこと、現在の状態で継続使用することに問題は見られないと評価されています。

麻布グリーンテラス
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

14,000,000,000円

取得年月日

平成26年７月４日

期末算定価格15,600,000,000円

所在地（住居表示）

東京都港区南麻布三丁目20番１号

価格調査会社

一般社団法人日本不動産研究所

地積3,655.20㎡

用途地域

商業地域、第二種中高層住居専用地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

500％、300％／80％、60％

構造／階数

S・RC／B1／6F

建築時期

平成21年９月10日

延床面積17,127.05㎡

用途

事務所・駐車場

所有形態

所有権

駐車場台数

49台

株式会社ベスト・プロパティ

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

１．本件土地西側が接する道路は、建築基準法第42条第１項第３号に規定される道路であり、本件土地において当該道路の用に供されている部分は136.13㎡となっています。
２．本件土地北側が接する道路において、一部幅員が４mに満たない箇所があり、本件土地において当該道路の用に供されている部分は5.17㎡となっています。

Ｄａｉｗａ恵比寿４丁目ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

4,135,200,000円

取得年月日

平成26年12月１日

期末算定価格4,720,000,000円

所在地（住居表示）

東京都渋谷区恵比寿四丁目９番10号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積

650.05㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

500％／80％

構造／階数

SRC／B1／9F

建築時期

平成９年12月３日

延床面積3,964.00㎡

用途

事務所・車庫

所有形態

所有権

駐車場台数

20台

株式会社エム・エス・ビルサポート

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

１．竣工後の敷地の北側一部が都市計画道路（補助線街路第11号 昭和21年４月25日都市計画決定 計画幅員20ｍ）の対象地として取得先から東京都に譲渡されたことにより、本物件の建物は容積率を超過しており、いわゆる既存不適格の建築物となっています。
２．本件土地南側が接する道路は、建築基準法第42条第２項に規定される道路であり、本件土地において当該道路の用に供されている部分
は、21.73㎡となっております。

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ラクアス東新宿
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

8,450,000,000円

取得年月日

平成26年12月３日

期末算定価格9,400,000,000円

所在地（住居表示）

東京都新宿区大久保二丁目２番６号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積1,548.77㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

S／10F

建築時期

平成22年８月４日

延床面積9,958.09㎡

用途

事務所、店舗、駐車場、共同住宅

所有形態

区分所有権（区分所有割合：100％）

駐車場台数

34台

伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

本件建物は、８階から10階までがすべて住戸となっており、住戸数は、全44戸、住戸部分の総賃貸可能面積は1,197.43㎡です。

コンセプト青山
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

9,800,000,000円

取得年月日

平成27年３月２日

期末算定価格

10,600,000,000円

所在地（住居表示）

東京都渋谷区神宮前三丁目１番30号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積1,439.04㎡

用途地域

第１種住居地域、第２種住居地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

300％、400％／60％

構造／階数

S・RC／B1／7F

建築時期

平成13年11月28日

延床面積4,933.40㎡

用途

事務所、倉庫

所有形態

所有権

駐車場台数

12台

株式会社エム・エス・ビルサポート

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

１．本件土地の一部（70.31㎡）について、本件土地を承役地、隣接地（所在地番：渋谷区神宮前三丁目１番１）を要役地として、本要役地所有者による駐車場としての利用を目的とした地役権が設定されています。
２．本件土地の一部（356.99㎡）について、本件土地を承役地、隣接地（所在地番：渋谷区神宮前三丁目１番１）を要役地として、本要役地
所有者の通行並びにガス管、石油管、送電線、上下水道管、電話線等及びその付属物の本件土地上又はその地下への架設、埋設及びそれらの交換、検査、修理、保全のための立ち入りを目的とした地役権が設定されています。

神泉プレイス
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

4,800,000,000円

取得年月日

平成27年３月２日

期末算定価格5,720,000,000円

所在地（住居表示）

東京都渋谷区神泉町９番１号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積589.45㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

700％／80％

構造／階数

RC／B1／9F

建築時期

平成13年９月17日

延床面積3,956.84㎡

用途

事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

11台

株式会社エム・エス・ビルサポート

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

本件土地北東側が接する道路は、建築基準法第42条第１項第３号に規定される道路であり、本件土地において当該道路の用に供されている部
分は、47.89㎡となっております。

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グラスシティ渋谷
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

16,000,000,000円

取得年月日

平成27年５月１日

期末算定価格17,000,000,000円

所在地（住居表示）

東京都渋谷区南平台町16番28号

価格調査会社

一般社団法人日本不動産研究所

地積2,452.64㎡

用途地域

商業地域、第２種住居地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

700％、300％／80％、60％

構造／階数

S・SRC／B1／11F

建築時期

平成16年２月９日

延床面積10,639.97㎡

用途

事務所、店舗

所有形態

所有権

駐車場台数

37台

株式会社ザイマックスプロパティズ

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

１．本件土地南東側が接する道路は、建築基準法第42条第２項に規定される道路であり、本件土地において当該道路の用に供されている部分
は、42.29㎡となっております。
２．本件土地北東側が接する道路は、建築基準法第42条第２項に規定される道路であり、本件土地において当該道路の用に供されている部分
は、50.16㎡となっております。

Ｄａｉｗａ東池袋ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,958,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格3,340,000,000円

所在地（住居表示）

東京都豊島区東池袋三丁目23番５号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積

1,235.45㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

SRC・S／B1／9F

建築時期

平成５年６月25日

延床面積6,251.01㎡

用途

事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

36台

株式会社ベスト・プロパティ

信託受託者

新生信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

本件土地の一部（地番：3277番38、3277番39、3277番177及び3277番178）には、東京地下鉄株式会社による地下鉄道工作物所有を目的とする
地上権が設定されています。

Ｄａｉｗａ品川Ｎｏｒｔｈビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

7,710,000,000円

取得年月日

平成19年７月13日

期末算定価格5,780,000,000円

所在地（住居表示）

東京都品川区北品川一丁目８番11号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積2,345.20㎡

用途地域

準工業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

400％／60％

構造／階数

SRC／B1／11F

建築時期

平成３年７月３日

延床面積10,200.29㎡

用途

事務所・駐車場・店舗

所有形態

所有権

駐車場台数

49台

株式会社ベスト・プロパティ

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

１．本件土地の一部は、都市計画道路（補助149号線

昭和28年３月30日都市計画決定

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

計画幅員20ｍ）の対象となっています。今後当該計画が実施された場合には、本件土地の南東側の一部（約234.7㎡）を東京都に譲渡することになります。
２．本件土地に存する工作物は、完了検査を受けておらず、検査済証が発行されていません。但し、日本ＥＲＩ株式会社により実施された建築基準法の諸規定に関する適合判定調査の結果、適合しているものと判断される旨の報告書が提出されています。
３．本件土地南西側の一部（約85.24㎡）は、品川区の指導の下、近隣住人のための避難通路（幅員約４ｍ）として提供しています。また、本件土地南西側が接する道路は、建築基準法第42条第２項に規定される道路であり、本件土地において当該道路の用に供されている部分の面積は、9.12㎡となっています。
４．本件土地の一部（面積：320.92㎡）を歩道状空地の共用スペースとして確保することを、品川区との協定により定められています。

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Ｄａｉｗａ大崎３丁目ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,650,000,000円

取得年月日

平成24年９月18日

期末算定価格

2,120,000,000円

所在地（住居表示）

東京都品川区大崎三丁目６番28号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積749.63㎡

用途地域

準工業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

300％／60％

構造／階数

S・RC／B1／6F

建築時期

平成19年９月14日

延床面積2,243.36㎡

用途

事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

８台

株式会社ザイマックスプロパティズ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。

Ｄａｉｗａ上大岡ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,000,000,000円

取得年月日

平成25年３月１日

期末算定価格2,260,000,000円

所在地（住居表示）

神奈川県横浜市港南区上大岡西一丁目14番６号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積689.12㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

500％／80％

構造／階数

S・SRC／B3／7F

建築時期

平成23年５月13日

延床面積3,755.36㎡

用途

事務所・銀行

所有形態

所有権

駐車場台数

15台

株式会社ザイマックスプロパティズ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。

インテグラルタワー
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

15,220,000,000円

取得年月日

平成26年５月29日

期末算定価格

16,800,000,000円

所在地（住居表示）

東京都杉並区上荻一丁目２番１号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積3,170.21㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

土地

構造／階数
建物

①S・SRC／B2／18F、②RC／B2／1F

建築時期③W／1F（注）①平成５年６月14日、②平成５年６月14日③昭和58年12月22日（注）①事務所・駐車場、②駐輪場・集会室

延床面積①25,052.15㎡、②690.47㎡、③1.65㎡（注）

用途

所有形態

所有権

駐車場台数

76台

株式会社ザイマックスプロパティズ

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

ＰＭ会社③便所（注）

特記事項
１．本物件の建築にあたっては総合設計制度が利用されており、敷地の一部に公開空地（面積：2,458.02㎡）が設けられています。
２．本件土地の一部（面積：合計17.3㎡。）について、第三者に対し土地賃借権が設定されています。
（注）本件建物は３つの登記により構成がなされていますので、登記された建物毎の内容を記載しています。

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目黒プレイスタワー
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

5,600,000,000円

取得年月日

平成27年５月１日

期末算定価格5,810,000,000円

所在地（住居表示）

東京都目黒区目黒一丁目６番17号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積

899.99㎡

用途地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％、300％、200％／80％、60％、60％

構造／階数

S・SRC／B2／14F

建築時期

平成21年７月６日

延床面積4,807.48㎡

用途

事務所、店舗、駐車場

所有形態

所有権

駐車場台数

46台

株式会社ザイマックスプロパティズ

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

商業地域、準工業地域、第１種中高層住居専用
地域

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

１．本件土地東側が接する道路は、建築基準法第42条第１項第５号、本件土地北側が接する道路は、同項第３号にそれぞれ規定される道路であり、本件土地においてこれらの用に供されている部分は合計で63.40㎡となっています。
２．本件土地の一部は、都市計画道路（放射３号線

昭和21年３月26日都市計画決定

計画幅員25ｍ）の対象となっています。今後当該計画が実施された場合には、本件土地の南側の一部（約47.4㎡）を東京都に譲渡することになります。

Ｄａｉｗａ南船場ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

4,810,000,000円

取得年月日

平成19年８月31日

期末算定価格2,570,000,000円

所在地（住居表示）

大阪府大阪市中央区南船場四丁目11番28号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積1,405.74㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

SRC／B1／8F

建築時期

昭和61年９月30日

延床面積7,738.47㎡

用途

事務所・店舗

所有形態

所有権

駐車場台数

30台

株式会社日本プロパティ・ソリューションズ

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

１．旧市街地建築物法第７条但書に基づき、昭和14年４月に北側道路（計画幅員12ｍ）・東側道路（計画幅員10ｍ）に壁面線（大阪府告示404号船場建築線）の指定がされており、道路中心線より北側６ｍ・東側５ｍの後退の指定があります。本件建物は壁面後退がなされて建築されており、船場建築線の規制による敷地有効面積は1,282.16㎡になります。
２．本物件の建築にあたっては総合設計制度が利用されており、敷地の一部に公開空地（面積：131.64㎡）が設けられています。

Ｄａｉｗａ名駅ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

5,300,000,000円

取得年月日

平成25年２月１日

期末算定価格6,840,000,000円

所在地（住居表示）

愛知県名古屋市中村区名駅南一丁目21番19号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積2,059.56㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％、500％／80％

構造／階数

S／12F

建築時期

平成19年12月20日

延床面積10,416.96㎡

用途

事務所・店舗

所有形態

所有権

駐車場台数

233台

株式会社ザイマックスプロパティズ

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項
該当事項ありません。

- 93 -

北浜グランドビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

9,481,500,000円

取得年月日

平成26年８月１日

期末算定価格

10,600,000,000円

所在地（住居表示）

大阪府大阪市中央区淡路町二丁目２番14号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積2,078.62㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

800％／80％

構造／階数

S・SRC／B1／16F

建築時期

平成20年２月25日

延床面積18,762.97㎡

用途

事務所・店舗

所有形態

所有権

駐車場台数

54台

株式会社日本プロパティ・ソリューションズ

信託受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社
特記事項

１．本物件の建築にあたっては総合設計制度が利用されており、敷地の一部に公開空地（面積：717.80㎡）が設けられています。
２．旧市街地建築物法第７条但書に基づき、昭和14年４月に北側道路（計画幅員12ｍ）に壁面線（大阪府告示404号船場建築線）の指定がされており、道路中心線より北側６ｍの後退の指定があります。本件建物は壁面後退がなされて建築されており、船場建築線の規制による敷地有効面積は2,001.53㎡になります。

- 94 -

（ロ）運用資産の資本的支出
ａ．資本的支出の予定
既存保有物件に関し、現在計画している改修工事等に伴う資本的支出のうち主なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれております。
工事予定金額（百万円）

不動産等の名称
（所在地）

目的

予定期間

総額

新宿マインズタワー

中央監視システムリノベ

自平成25年10月（東京都渋谷区）

ーション工事至平成27年９月

自平成27年７月

至

平成27年11月

自至

平成25年10月
平成27年９月

Ｄａｉｗａ恵比寿４丁目ビル（東京都渋谷区）

空調改修工事
中央監視システムＶＡＶ
本体及びコントローラー

新宿マインズタワー（東京都渋谷区）

更新工事

Ｄａｉｗａ赤坂ビル

公開空地側エントランス

自平成27年１月（東京都港区）

新設工事

至平成27年９月

当期支払金額

既支払総額

297

74

131

121

－

－

110

33

49

101

65

－

ｂ．期中に行った資本的支出
既存保有物件において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は905百万円であり、当期費用に区分された修繕費227百万円と合わせ、1,132百万円の工事を実施しています。
不動産等の名称

目的

（所在地）

期間

工事金額（百万円）

新宿マインズタワー（東京都渋谷区）

ＣＶＣＦ更新工事及び防災設備
リノベーション工事

自至

平成25年10月
平成27年３月

373

Ｄａｉｗａ月島ビル（東京都中央区）

空調機更新工事

自至

平成27年３月
平成27年５月

90

Ｄａｉｗａ神保町ビル（東京都千代田区）

空調機更新工事

自至

平成27年４月
平成27年５月

57

自平成26年12月

至

平成27年５月

その他
合

384

計

905

ｃ．長期修繕計画のために積立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、期中のキャッシュ・フローの中から以下のとおり積み立てています。
（単位：百万円）
計算期間

第15期

第16期

第17期

第18期

第19期

自 平成24年12月１日

自 平成25年６月１日

自 平成25年12月１日

自 平成26年６月１日

自 平成26年12月１日

至 平成25年５月31日

至 平成25年11月30日

至 平成26年５月31日

至 平成26年11月30日

至 平成27年５月31日

当期首積立金残高

611

806

830

1,021

1,199

当期積立額

619

181

794

764

1,678

当期積立金取崩額

424

156

603

586

135

次期繰越額

806

830

1,021

1,199

2,742

（ハ）担保提供の状況
該当事項はありません。

- 95 -

（ニ）ポートフォリオ全体に係る事項
ａ．ポートフォリオの分散
第19期末（平成27年５月31日）現在における本投資法人の投資不動産物件の各分散状況は、以下のとおりです。
（ⅰ）地域別分散
地域

物件数

取得価格合計
（百万円）

比率（％）
（注）

東京主要５区

38

358,530

86.8

首都圏

6

35,1388.5

地方主要都市319,591

4.7

47413,259100.0

合計（注）比率は、取得価格総額に対する各地域毎の取得価格合計の比率をいい、小数第２位を四捨五入しています。
（ⅱ）規模別分散
規模

物件数

取得価格合計
（百万円）

比率（％）
（注）

2,000百万円未満

5

7,771

1.9

2,000百万円以上5,000百万円未満

21

69,71216.9

5,000百万円以上10,000百万円未満

14

104,79625.4

10,000百万円以上

7

230,98055.9

47413,259100.0

合計（注）比率は、取得価格総額に対する各規模毎の取得価格合計の比率をいい、小数第２位を四捨五入しています。
（ⅲ）賃貸面積におけるテナント分散
賃貸面積

テナント数
（注１）

比率（％）
（注２）

累積比率（％）（注３）

100㎡未満

30

7.8

7.8

100㎡以上200㎡未満

46

11.9

19.7

200㎡以上300㎡未満

72

18.7

38.4

300㎡以上400㎡未満

63

16.4

54.8

400㎡以上500㎡未満

40

10.4

65.2

500㎡以上600㎡未満

18

4.7

69.9

600㎡以上1,000㎡未満

59

15.3

85.2

1,000㎡以上3,000㎡未満

39

10.1

95.3

3,000㎡以上

18

4.7

100.0

385

100.0

-

合計

（注１）テナント数は、平成27年５月31日現在効力を有する賃貸借契約書又は転貸借契約書に基づくエンドテナント数を記載しています。また、本表におけるテナントとは、事務所及び店舗のエンドテナントをいい、住居及び倉庫のテ
ナントを含みません。
（注２）比率は、本表におけるテナント総数（事務所及び店舗のエンドテナント総数）に対する各賃貸面積毎のテナント数の比率をいい、小数第２位を四捨五入しています。
（注３）累積比率は、本表におけるテナント総数に対する累積テナント数（賃貸面積の増加とともに加算し積上げたテナ
ント数）の比率をいい、小数第２位を四捨五入しています。

- 96 -

ｂ．期末算定価格の概要
鑑定評価書の概要
物件名称

期末算定価格
（百万円）
（注１）

直接還元法
価格
（百万円）

ＤＣＦ法

還元
利回り
（％）

価格
（百万円）

割引率
（％）

最終還元
利回り
（％）

Ｄａｉｗａ銀座ビル

15,50015,8004.0

15,100

3.8

4.2

Ｄａｉｗａ銀座アネックス

3,170

3,220

3.9

3,120

3.7

4.1

Ｄａｉｗａ芝浦ビル

7,240

7,350

4.5

7,190

4.3

4.7

Ｄａｉｗａ南青山ビル

4,140

4,210

4.3

4,070

4.1

4.5

Ｄａｉｗａ猿楽町ビル

3,270

3,320

4.8

3,220

4.6

5.0

ＤａｉｗａＡ浜松町ビル
（注２）

3,070

3,130

4.3

3,050

4.1

4.5

Ｄａｉｗａ神宮前ビル

2,180

2,190

4.2

2,160

4.0

4.4

Ｄａｉｗａ芝大門ビル

2,700

2,770

4.1

2,670

3.9

4.3

Ｄａｉｗａ三崎町ビル

2,560

2,590

4.4

2,550

4.2

4.6

Ｄａｉｗａ新橋510ビル

2,400

2,430

4.5

2,370

4.3

4.7

Ｄａｉｗａ築地駅前ビル
（注３）

1,490

1,500

4.7

1,480

4.7

4.9

Ｄａｉｗａ築地ビル

1,330

1,320

4.6

1,340

4.6

4.8

Ｄａｉｗａ月島ビル

8,940

9,020

4.6

8,900

4.3

4.8

Ｄａｉｗａ日本橋堀留町ビル

2,410

2,450

4.5

2,370

4.3

4.7

Ｄａｉｗａ麻布台ビル

1,700

1,720

4.4

1,680

4.2

4.6

Ｄａｉｗａ京橋ビル

3,120

3,170

4.4

3,060

4.2

4.6

Ｄａｉｗａ麹町４丁目ビル

2,600

2,750

4.1

2,540

3.9

4.3

Ｄａｉｗａ御成門ビル

12,60012,9004.2

12,300

4.0

4.4

新宿マインズタワー（注４）113,000

140,000

3.7

129,000

3.5

3.9

4,520

4,620

4.1

4,420

3.9

4.3

Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル

2,020

2,040

4.7

1,990

4.5

4.9

Ｄａｉｗａ神保町ビル

3,110

3,210

4.5

3,070

4.5

4.7

Ｄａｉｗａ西新橋ビル

5,060

5,200

4.3

5,000

4.1

4.5

Ｄａｉｗａ九段ビル

3,220

3,380

4.3

3,170

4.3

4.5

大和茅場町ビル

7,080

7,190

3.9

7,030

3.7

4.1

Ｄａｉｗａ神保町３丁目ビル

4,170

4,270

3.9

4,120

3.7

4.1

Ｅ・スペースタワー

31,00031,2003.8

30,800

3.5

3.9

Ｄａｉｗａ日本橋本石町ビル

2,000

2,050

4.5

1,980

4.3

4.7

新四ｃｕｒｕｍｕビル

11,40011,5003.8

11,300

3.6

4.0

Ｄａｉｗａ渋谷道玄坂ビル

5,790

6,040

4.0

5,680

3.8

4.2

Ｄａｉｗａ赤坂ビル

11,20011,4003.8

11,100

3.6

4.0

Ｄａｉｗａ渋谷宮益坂ビル

7,840

7,890

4.0

7,790

3.7

4.1

麻布グリーンテラス

15,60015,900

4.1

15,300

3.9

4.3

Ｄａｉｗａ恵比寿４丁目ビル

4,720

4,810

4.2

4,680

4.0

4.4

ラクアス東新宿

9,400

9,760

3.8

9,240

3.6

4.0

ＳＨＩＢＵＹＡ

ＥＤＧＥ- 97 -

鑑定評価書の概要
物件名称

期末算定価格
（百万円）
（注１）

直接還元法
価格
（百万円）

ＤＣＦ法

還元
利回り
（％）

価格
（百万円）

最終還元
利回り
（％）

割引率
（％）

コンセプト青山

10,60010,9003.8

10,500

3.6

4.0

神泉プレイス

5,720

5,760

3.9

5,700

3.8

4.1

グラスシティ渋谷

17,00017,2003.8

16,800

3.5

3.9

Ｄａｉｗａ東池袋ビル

3,340

3,400

4.7

3,320

4.5

4.9

Ｄａｉｗａ品川Ｎｏｒｔｈビル

5,780

5,830

4.7

5,730

4.5

4.9

Ｄａｉｗａ大崎３丁目ビル

2,120

2,150

4.3

2,110

4.1

4.5

Ｄａｉｗａ上大岡ビル

2,260

2,250

5.1

2,270

4.9

5.3

インテグラルタワー

16,80017,1004.3

16,600

4.1

4.5

目黒プレイスタワー

5,810

6,030

4.1

5,710

3.9

4.3

Ｄａｉｗａ南船場ビル

2,570

2,630

5.2

2,510

5.0

5.4

Ｄａｉｗａ名駅ビル

6,840

6,990

4.7

6,780

4.7

4.9

北浜グランドビル

10,60010,9004.3

10,500

4.1

4.5

合計

410,990

443,440-

423,370--（注１）「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び投信協会の定める規則に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、森井総合鑑定株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成27年５月31日を価格時点とする価格を記載しています。
（注２）ＤａｉｗａＡ浜松町ビルの価格は、持分に係る価格を記載しています。
（注３）Ｄａｉｗａ築地駅前ビルの割引率は４年度以降（初年度まで4.5％、２年度～３年度4.6％）の数値を記載しています。
（注４）新宿マインズタワーの期末算定価格は持分に係る価格を記載し、直接還元法による価格及びＤＣＦ法による価格
は、本物件全体に係る価格を記載しています。

- 98 -

ｃ.建物調査診断報告書の概要
本投資法人は、各投資不動産物件毎に、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評価、環境リスク
診断、地震リスク評価等に関する建物調査診断報告書を株式会社ハイ国際コンサルタント、日本ＥＲＩ株式
会社、株式会社ＥＲＩソリューション、株式会社東京建築検査機構、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメ
ント株式会社及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社から取得しています。建物調査診断報告書に記載された事項は、報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、以下の見積額等は作成日現在のものであり、本書の提出日現在のものではありません。
本投資法人が取得した建物調査診断報告書の概要は以下のとおりです。
物件名称
Ｄａｉｗａ銀座ビル

報告書日付

緊急修繕費用
短期修繕費用
長期修繕費用 ＰＭＬ値
の見積額
の見積額
の見積額
（％）
（千円）
（千円）（注１） （千円）（注２） （注３）

再調達価格
（千円）

平成27年５月-

196,810346,060

4.53

3,610,000

Ｄａｉｗａ銀座アネックス 平成27年５月-

30,51086,5103.97

872,000

Ｄａｉｗａ芝浦ビル

平成27年５月-

260,810347,210

3.82

3,464,000

Ｄａｉｗａ南青山ビル

平成27年５月--

185,2159.19

1,422,600

Ｄａｉｗａ猿楽町ビル

平成27年５月--

171,1997.14

1,341,500

ＤａｉｗａＡ浜松町ビル（注４）

平成27年５月-

11,440100,430

3.79

1,636,000

Ｄａｉｗａ神宮前ビル

平成27年５月-

99,480117,930

13.33

739,000

Ｄａｉｗａ芝大門ビル

平成27年５月--

150,927

3.72

1,164,800

Ｄａｉｗａ三崎町ビル

平成27年５月--

182,856

4.24

934,700

Ｄａｉｗａ新橋510ビル

平成27年５月-

138,918

169,555

5.51

1,198,100

Ｄａｉｗａ築地駅前ビル

平成27年５月-

17,460120,530

4.23

964,000

Ｄａｉｗａ築地ビル

平成27年５月-

80,263

109,848

4.98

601,100

Ｄａｉｗａ月島ビル

平成27年５月-

3,540

102,930

4.87

2,497,000

平成27年５月-

50,542

234,846

4.68

1,267,500

Ｄａｉｗａ麻布台ビル

平成27年４月-

47,240108,280

6.64

672,100

Ｄａｉｗａ京橋ビル

平成26年10月-

44,610140,200

4.51

1,147,500

Ｄａｉｗａ麹町４丁目ビル 平成27年５月-

102,238

169,753

6.19

1,405,700

Ｄａｉｗａ御成門ビル

平成26年10月-

120,650

459,880

3.89

3,447,400

新宿マインズタワー（注５）

平成27年５月-

1,359,490

4,460,870

2.03

43,541,000

ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ

平成27年５月-

8,750

62,4601.56

901,000

Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル

平成27年５月--

100,234

4.19

885,400

Ｄａｉｗａ神保町ビル

平成27年５月-

47,630128,200

5.05

1,215,000

Ｄａｉｗａ西新橋ビル

平成22年７月-

75,490187,140

3.76

2,147,000

Ｄａｉｗａ九段ビル

平成22年６月-

29,700141,450

5.51

991,200

大和茅場町ビル（注６）

平成23年２月-

3,320

38,4404.50

1,434,440

Ｄａｉｗａ神保町３丁目
ビル

平成23年２月-

4,680

26,3905.33

1,056,300

Ｅ・スペースタワー

平成23年２月-

99,250317,590

3.11

5,151,900

平成24年４月-

2,009

22,4013.80

653,900

Ｄａｉｗａ日本橋堀留町ビル

Ｄａｉｗａ日本橋本石町ビル- 99 -

物件名称
新四ｃｕｒｕｍｕビル

報告書日付

緊急修繕費用
短期修繕費用
長期修繕費用 ＰＭＬ値
の見積額
の見積額
の見積額
（％）
（千円）
（千円）（注１） （千円）（注２） （注３）

再調達価格
（千円）

平成24年11月--

65,8554.44

2,690,300

Ｄａｉｗａ渋谷道玄坂ビル 平成25年６月--

230,176

3.77

1,816,300

Ｄａｉｗａ赤坂ビル

平成25年７月-

45,516430,6127.14

3,499,700

Ｄａｉｗａ渋谷宮益坂ビル 平成25年８月

30-

416,8165.64

2,501,000

麻布グリーンテラス

平成26年５月--

325,0542.67

5,424,000

平成26年10月-

79,926

115,4102.44

1,180,600

ラクアス東新宿平成26年11月-

47,070125,440

4.46

2,615,000

コンセプト青山平成26年12月-

19,19097,5304.42

1,087,600

神泉プレイス

平成26年12月-

28,730112,510

6.21

997,000

グラスシティ渋谷

平成27年４月-

64,780202,340

1.61

2,965,000

Ｄａｉｗａ東池袋ビル

平成27年５月-

50,630228,260

3.55

2,057,000

平成27年５月-

36,290331,160

7.19

3,120,000

Ｄａｉｗａ大崎３丁目ビル 平成24年８月--

37,912

6.14

564,200

Ｄａｉｗａ上大岡ビル

平成24年12月-

385

24,782

6.29

1,019,200

インテグラルタワー

平成26年５月-

194,673

834,324

1.18

7,942,800

目黒プレイスタワー

平成27年４月-

9,980

110,053

1.68

1,518,100

Ｄａｉｗａ南船場ビル

平成27年５月-

42,270184,360

5.25

2,190,000

Ｄａｉｗａ名駅ビル

平成24年12月-

143

170,80310.31

3,255,000

北浜グランドビル

平成26年５月-

67,661

264,054

3.48

5,223,300－

30

3,522,074

13,096,785

Ｄａｉｗａ恵比寿４丁目ビル

Ｄａｉｗａ品川Ｎｏｒｔｈビル

合計

2.18 138,028,240（注１）短期修繕費用の見積額は、建物調査診断報告書に記載された１年目から５年目の５年間において発生すると考えられる修繕費及び更新費の総額を記載しています。
（注２）長期修繕費用の見積額は、建物調査診断報告書に記載された１年目から12年目の12年間において発生すると考えられる修繕費及び更新費の総額を記載しています。
（注３）ＰＭＬ値の合計欄の数値は、ポートフォリオＰＭＬ値を示しており、平成27年５月31日現在本投資法人が保有する上記47物件の集合体に関する、再現期間475年に対応する予想損害額の再調達価格に対する割合を記載しています。ＰＭＬ値及びポートフォリオＰＭＬ値は損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社作成の平成27年５月付「ポートフォリオ地震ＰＭＬ評価報告書」に基づき記載しています。
（注４）「ＤａｉｗａＡ浜松町ビル」については、本投資法人が保有する区分所有部分を含む建物一棟全体の数値を記載
しています。
（注５）「新宿マインズタワー」については、本投資法人が保有する共有持分を含む建物一棟全体の数値を記載しています。
（注６）「大和茅場町ビル」の長期修繕費用の見積額に関しては、建物調査診断報告書に記載された１年目から10年目の10年間において発生すると考えられる修繕費及び更新費の総額を記載しています。

- 100 -

（ホ）稼働率等の推移
本投資法人の最近５年における投資不動産物件に係る稼働率等の推移は以下のとおりです。
第10期
平成22年11月

第11期
平成23年５月

第12期
平成23年11月

第13期
平成24年５月

第14期
平成24年11月

投資物件数

33

35

36

37

38

テナント数（注１）

324

334

340

355

376

6,374

6,715

7,550

7,338

7,384

182,548.82

191,346.43

205,318.62

207,277.34

208,733.38

95.9

95.4

92.4

94.3

96.4

賃貸事業収入（百万円）
総賃貸可能面積（㎡）（注２）
期末稼働率（％）（注３）

第15期

第16期

第17期

第18期

第19期

平成25年５月

平成25年11月

平成26年５月

平成26年11月

平成27年５月

投資物件数

41

44

44

46

47

テナント数（注１）

410

442

458

479

450

7,519

8,367

8,491

9,693

10,112

225,651.87

244,877.17

259,381.62

286,088.89

288,833.07

95.0

96.3

96.4

97.2

97.3

賃貸事業収入（百万円）
総賃貸可能面積（㎡）（注２）
期末稼働率（％）（注３）（注１）テナント数は、エンドテナントの数を記載しています。なお、複数の建物にまたがって入居しているテナントについては、それぞれの建物毎に集計し、記載しています。
（注２）総賃貸可能面積を算出するにあたって「新宿マインズタワー」については、本投資法人が保有する共有持分割合
である７分の６を建物一棟全体の賃貸可能面積に乗じた値に基づいて算出しています。
（注３）期末稼働率は、総賃貸面積を総賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率により記載しており、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。
（注４）期中に譲渡した物件は賃貸事業収入のみ反映しています。

- 101 -

（ヘ）利害関係人等への賃貸状況
第19期末（平成27年５月31日）現在において、本投資法人が保有する投資不動産物件の投信法上の利害関係人等又は資産運用会社の利益相反対策ルールに定める利害関係者への賃貸状況は以下のとおりです。なお、利害関係人等又は利害関係者に該当するか否かの判定は、平成27年５月31日現在を基準として行ってい
ます。

テナント名

入居物件名称

契約期間

契約更改の方法

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント

業種

株式会社

Ｄａｉｗａ銀座ビル

賃貸面積①

平成26年９月１日より平成28年８月31日まで②

平成26年10月16日より平成28年10月15日まで③

平成26年３月１日より平成28年２月29日まで

投資運用業

５階

①

341.58㎡②

194.59㎡③

204.55㎡

賃貸人・賃借人協議の上、本契約を更新することができます。
契約満了時に本契約を終了させる場合は、賃貸人及び賃借人とも６ヶ月前に文書をもって予告しな
ければなりません。賃貸人又は賃借人より契約を更新しない旨の通知が行われなかった場合は、契約期間満了の翌日より起算して更に２年間自動的に更新されるものとし、以後も同様とします。
投資法人がその資産運用会社に対し不動産を賃貸することは、自己取引に当たり原則として禁止されていますが（投信法195条）、投資主の保護に欠けるおそれのない場合は不動産を資産運用会社に賃貸することが認められており（投信法施行令第117条第７号）、投資主の保護に欠けるおそれのない場合とは次のとおりに定められております（投信法施行規則第222条）。
①資産運用会社が賃借している不動産を登録投資法人の資産に組み入れる場合において、当該不動産の賃貸借を継続する場合②資産運用会社が登録投資法人の不動産について賃借人の募集を行ったにもかかわらず、当該不動産を賃貸するに至らない場合において、他の賃借人の賃借条件と著しく異ならない条件で当該不特記事項

動産を賃借する場合
本件の賃貸借取引においても、上記に従っております。
資産運用会社が定める利益相反対策ルールでは、資産運用会社が、その利害関係者に対して本投資法人の運用資産を賃貸させる場合は、第三者作成のマーケットデータ又は意見書に基づき、市場
相場及び同種の物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、適正な賃貸条件によることとしています。また、投資法人をして、利害関係者との間で賃貸借取引を行う場合には、コンプライアン
スオフィサーによる審査、ＤＯＩ投資委員会及びコンプライアンス委員会での審議の後、全員出席の取締役会における全会一致の承認を得ることとしています。なお、平成26年12月の同ルール改正
後は、当該手続きを経た後で、取引に着手する前に、本投資法人役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得ることとしています。
本件の賃貸借取引では同ルールに準じた手続きにより、市場相場及び同種の物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、賃貸条件を決定しています。

- 102 -

テナント名大和プロパティ株式会社

業種

入居物件名称

Ｄａｉｗａ日本橋堀留町ビル

契約期間

平成26年４月１日より平成28年６月30日まで

賃貸面積

貸事務所業
７階

258.84㎡

賃貸人・賃借人協議の上、本契約を更新することができます。
契約更改の方法

契約満了時に本契約を終了させる場合は、賃貸人及び賃借人とも６ヶ月前に文書をもって予告しな
ければなりません。賃貸人又は賃借人より契約を更新しない旨の通知が行われなかった場合は、契約期間満了の翌日より起算して更に２年間自動的に更新されるものとし、以後も同様とします。
資産運用会社が定める利益相反対策ルールでは、資産運用会社が、その利害関係者に対して本投資法人の運用資産を賃貸させる場合は、第三者作成のマーケットデータ又は意見書に基づき、市場
相場及び同種の物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、適正な賃貸条件によることとしています。また、投資法人をして、利害関係者との間で賃貸借取引を行う場合には、コンプライアン
スオフィサーによる審査、ＤＯＩ投資委員会及びコンプライアンス委員会での審議の後、全員出席

特記事項の取締役会における全会一致の承認を得ることとしています。なお、平成26年12月の同ルール改正
後は、当該手続きを経た後で、取引に着手する前に、本投資法人役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得ることとしています。
本件の賃貸借取引では同ルールに従った手続きにより、市場相場及び同種の物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、賃貸条件を決定しています。
本物件の賃借人は、転貸借を目的としており、本物件の転借人は以下のとおりです。
転借人：日の出証券株式会社

テナント名

大和プロパティ株式会社

入居物件名称

北浜グランドビル

契約期間

平成26年３月16日より平成28年３月15日まで

契約更改の方法

業種
賃貸面積

貸事務所業
１、２、
３、４階

2,805.68㎡

賃貸人・賃借人協議の上、本契約を更新することができます。
契約満了時に本契約を終了させる場合は、賃貸人及び賃借人とも６ヶ月前に文書をもって予告しな
ければなりません。賃貸人又は賃借人より契約を更新しない旨の通知が行われなかった場合は、契約期間満了の翌日より起算して更に２年間自動的に更新されるものとし、以後も同様とします。
資産運用会社が定める利益相反対策ルールでは、資産運用会社が、その利害関係者に対して本投資法人の運用資産を賃貸させる場合は、第三者作成のマーケットデータ又は意見書に基づき、市場
相場及び同種の物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、適正な賃貸条件によることとしています。また、投資法人をして、利害関係者との間で賃貸借取引を行う場合には、コンプライアン

特記事項

スオフィサーによる審査、ＤＯＩ投資委員会及びコンプライアンス委員会での審議の後、全員出席の取締役会における全会一致の承認を得ることとしています。なお、平成26年12月の同ルール改正
後は、当該手続きを経た後で、取引に着手する前に、本投資法人役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得ることとしています。
本件の賃貸借取引では同ルールに従った手続きにより、市場相場及び同種の物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、賃貸条件を決定しています。
本物件の賃借人は、転貸借を目的としており、本物件の転借人は以下のとおりです。
転借人：日の出証券株式会社- 103 -

（ト）主要な資産に関する情報「主要な資産」とは、第19期末（平成27年５月31日）時点における当該資産の総賃料収入がポートフォリオ
全体に係る総賃料収入の10％以上を占める資産をいいます。投資不動産47物件のポートフォリオにおいては、「新宿マインズタワー」がこれに該当します。
＜新宿マインズタワー＞
テナントの総数
総賃料収入額（注）：36：月額356,847,840円

総賃貸面積（注）総賃貸可能面積（注）：45,012.19㎡：45,543.97㎡

最近５年間の稼働率の推移：最近５年間の稼働率の推移は以下のとおりです。
平成22年11月末日
99.9％
平成23年５月末日
平成23年11月末日

99.9％
99.9％

平成24年５月末日
平成24年11月末日

99.9％
98.3％

平成25年５月末日
平成25年11月末日

94.9％
95.7％

平成26年５月末日
平成26年11月末日

94.7％
94.0％

平成27年５月末日
98.8％（注）総賃料収入額、総賃貸面積、総賃貸可能面積については、本投資法人が信託受益権を保有する７分の６の共有持分に相当する数値を記載しています。
（チ）主要なテナントに関する情報「主要なテナント」とは、第19期末（平成27年５月31日）時点における当該テナントへの賃貸面積がポート
フォリオ全体に係る総賃貸面積の10％以上を占めるテナントをいいます。投資不動産47物件のポートフォリオ
においては、有限会社新宿マインズタワーがこれに該当します。本投資法人は、当該テナントの入居物件である「新宿マインズタワー」の７分の６の共有持分を信託不動産とする信託受益権を保有しています。以下の賃貸状況のうち年間賃料、賃貸面積及び敷金に関する事項は、当該持分に相当する数値を記載しています。
テナントの名称：有限会社新宿マインズタワー

入居物件名
業種

：新宿マインズタワー：不動産賃貸業

年間賃料
賃貸面積：4,282,174千円：83,981.77㎡

ポートフォリオ全体に ：16.0％
係る総賃貸面積に占める
割合
契約満了日

：平成28年３月末日

契約更改の方法：信託受託者と各受益者間の信託契約が延長された場合には、信託契約期間の延長に合わせて延長することとなっています。

その他特記すべき事項：信託受託者及び本件テナントとの賃貸借契約は、いわゆる「パススルー型マス
ターリース契約」です。賃貸面積は、本件建物全体の不動産登記簿記載面積の合計面積となっています。
また、ポートフォリオ全体に係る総賃貸面積に占める割合は、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約又は転貸借契約が締結され賃貸が行われている面積に基づいて算出しています。
本件テナントがエンドテナントから受け入れた敷金等の額の預り金に相当する額の金額をもって、本件テナントとの賃貸借契約に係る敷金とするものとされています（平成27年５月31日現在3,066,541,797円）。

- 104 -

（リ）賃貸面積上位10テナントに関する情報
第19期末（平成27年５月31日）現在における本投資法人保有物件に関するエンドテナントの賃貸面積上位10
テナントは以下のとおりです。

順
位

テナント名

業種

入居物件名称

賃貸面積
（㎡）
（注１）

総賃貸面積に占める割合（％）
（注２）

１

（注３）

（注３）

Ｄａｉｗａ月島ビル

6,379.88

2.2

２

フィールズ株式会社

娯楽機械同付属品卸

Ｅ・スペースタワー

6,372.30

2.2

３

トレンドマイクロ株式会社

コンピュータ事業

新宿マインズタワー

6,314.58

2.2

生命保険業

インテグラルタワー

6,058.41

2.1

４東京海上日動あんしん生命保険
株式会社

５

パルシステム生活協同組合連合会

小売業

ラクアス東新宿

5,985.08

2.1

６

（注３）

（注３）

大和茅場町ビル

5,899.11

2.0

７

ＥＭＣジャパン株式会社

コンピュータ事業

新宿マインズタワー

5,693.39

2.0

８

三菱ＵＦＪニコス株式会社

北浜グランドビル

5,418.42

1.9

９

（注３）

（注３）

新宿マインズタワー

5,337.60

1.8

10

ユーシーシーホールディングス
株式会社

食品業

Ｄａｉｗａ御成門ビル

5,049.92

1.7

小計

58,508.69

20.7

ポートフォリオ全体

281,321.87

100.0

クレジットカード業（注１）「賃貸面積」は、平成27年５月31日現在、テナントとの間で実際に賃貸借契約又は転貸借契約が締結され賃貸が行われている面積です。なお、新宿マインズタワーに入居するテナントについては、本投資法人が保有する持分（持分割合７分の６）に相当する賃貸面積を記載し、総賃貸面積に占める割合を算出しています。
（注２）「総賃貸面積に占める割合」は、ポートフォリオ全体の賃貸面積に占める各テナントの賃貸面積の割合をいい、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。
（注３）当該テナント名及び業種を開示することについて承諾が得られていないため、記載していません。

- 105 -

（３）【運用実績】①【純資産等の推移】
第19期までの直近６計算期間末における本投資法人の総資産額、純資産総額及び１口当たり純資産額の推移
は、以下のとおりです。なお、総資産額、純資産総額及び１口当たり純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載していません。
期別

総資産額
（百万円）

年月日

純資産総額
（百万円）

１口当たり純資産額（円）

325,665
201,117(323,296)(198,748)
342,572
201,345
第15期
平成25年５月31日(339,983)(198,756)
363,653
201,683
第16期
平成25年11月30日(360,694)(198,723)
380,723
201,655
第17期
平成26年５月31日(377,706)(198,638)
399,555
222,593
第18期
平成26年11月30日(395,914)(218,952)
432,232
222,954
第19期
平成27年５月31日(428,201)(218,923)(注）各計算期間末に分配を行った後の分配落後の額を括弧内に記載しています。
第14期

508,132(502,146)
508,707(502,165)
509,560(502,082)
509,490(501,869)
504,746(496,490)
505,566(496,424)

平成24年11月30日（本投資証券の取引所価格の推移）

計算期間別最高・
最低投資口価格
（終値）

期別

第14期

第15期

第16期

第17期

第18期

第19期

決算年月

平成24年
11月

平成25年
５月

平成25年
11月

平成26年
５月

平成26年
11月

平成27年
５月

最高（円）

269,300

531,000

465,000

539,000

615,000

708,000

最低（円）

186,700

257,800

331,000

424,500

470,500

597,000

平成26年
12月

平成27年
１月

平成27年
２月

平成27年
３月

平成27年
４月

平成27年
５月

最高（円）

673,000

708,000

689,000

684,000

679,000

625,000

最低（円）597,000

665,000

629,000

646,000

631,000

600,000

平成27年
６月

平成27年
７月

最高（円）

619,000

612,000

最低（円）

586,000

547,000

月別
月別最高・最低
投資口価格

月別
月別最高・最低
投資口価格（注１）月別最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の終値によります。
（注２）本投資証券は、平成17年10月19日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場されました。

- 106 -

②【分配の推移】
計算期間

分配金総額
（百万円）

１口当たり分配金
（円）

第14期

自
至

平成24年６月１日
平成24年11月30日

2,369

5,986

第15期

自
至

平成24年12月１日
平成25年５月31日

2,589

6,542

第16期

自
至

平成25年６月１日
平成25年11月30日

2,959

7,478

第17期

自
至

平成25年12月１日
平成26年５月31日

3,016

7,621

第18期

自
至

平成26年６月１日
平成26年11月30日

3,640

8,256

第19期

自
至

平成26年12月１日
平成27年５月31日

4,031

9,142

③【自己資本利益率（収益率）の推移】
計算期間

自己資本利益率（％）（注１）

年換算値（％）（注２）

第14期

自至

平成24年６月１日
平成24年11月30日

1.2

2.4

第15期

自
至

平成24年12月１日
平成25年５月31日

1.3

2.6

第16期

自
至

平成25年６月１日
平成25年11月30日

1.5

2.9

第17期

自
至

平成25年12月１日
平成26年５月31日

1.5

3.0

第18期

自
至

平成26年６月１日
平成26年11月30日

1.7

3.4

第19期

自
至

平成26年12月１日
平成27年５月31日

1.8

3.6

（注１）自己資本利益率＝当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100（注２）第14期は、運用日数183日により年換算値を算出しています。
第15期は、運用日数182日により年換算値を算出しています。
第16期は、運用日数183日により年換算値を算出しています。
第17期は、運用日数182日により年換算値を算出しています。
第18期は、運用日数183日により年換算値を算出しています。
第19期は、運用日数182日により年換算値を算出しています。

- 107 -

第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
平成17年７月７日

設立企画人（大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社（旧株式会社ダヴィンチ・セレクト））による投信法第69条第１項に基づく本投資法人の設立に係る届出
平成17年７月11日

投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立

平成17年７月12日

投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請

平成17年８月８日

内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施（登録番号 関東
財務局長 第40号）

平成17年10月18日

日本国内における公募による新投資口の発行

平成17年10月19日

東京証券取引所不動産投資信託証券市場に本投資証券が上場（銘柄コード：8976）

平成20年７月24日

投資口が振替機関において取り扱われることへの社債株式等振替法第13条第１項に基づく同意

平成22年９月１日「ＤＡオフィス投資法人」から「大和証券オフィス投資法人」へ商号を変更

２【役員の状況】
本投資法人の役員は以下のとおりです。
（本書の提出日現在）
役職名
執行役員

監督役員

氏名
大村

主要略歴

平石

信明

孝行

昭和46年４月
平成９年６月
平成11年４月
平成15年６月
平成18年４月
平成22年４月
平成24年８月
平成25年５月
平成４年４月
平成７年９月
平成８年９月

監督役員

佐久間

宏

平成９年９月
平成17年７月
平成26年１月
平成26年８月
昭和58年４月
平成元年９月
平成３年４月
平成７年９月
平成８年７月
平成10年４月
平成12年５月
平成17年７月
平成26年１月
平成26年８月

大和証券株式会社（現 株式会社大和証券グループ本社） 入社
同社 取締役
大和証券エスビーキャピタル・マーケッツ株式会社 常務取締役
インベストメント・バンク業務上席担当兼海外拠点担当
同社 専務取締役
大和住銀投信投資顧問株式会社 代表取締役社長
同社 特別顧問
本投資法人 執行役員 就任（現任）
株式会社東京個別指導学院 取締役（現任）
弁護士登録（第一東京弁護士会）スプリング法律事務所（旧名称：沖信・石原・清法律事務所) 入所
University of Connecticut School of Law 留学
Pillsbury Winthrop Shaw Pittman LLP（旧名称：Pillsbury,
Madison & Sutro LLP）法律事務所Los Angeles Office勤務
スプリング法律事務所 復帰 (現職）
本投資法人 監督役員 就任（現任）
日本ヘルスケア投資法人 監督役員
日本ヘルスケア投資法人 監督役員 退任
日本電気株式会社 入社
アーサーアンダーセン 入社
クーパース＆ライブランド 入社
スミス・バーニー証券会社 入社
ソロモン・ブラザーズ・アジア証券会社 入社
佐久間公認会計士事務所 設立（現職）
株式会社ジャストプランニング取締役 就任（現任）
本投資法人 監督役員 就任（現任）
日本ヘルスケア投資法人 監督役員
日本ヘルスケア投資法人 監督役員 退任

所有投
資口数
（口）
－

－

－

（注）執行役員が欠けた場合又は法令に定める員数を欠くこととなる場合に備え、平成26年８月19日開催の第８回投資主総会において、補欠執行役員として西垣佳機を選任いたしました。なお、西垣佳機は本投資法人の資産運用会社である大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社の代表取締役副社長であります。

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３【その他】（１）役員の変更
執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条、規約第18条第１項）。
執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年です（規約第18条第２項本文）。但し、投資主総会の決議によって、法令に定める限度において、その期間を延長又は短縮することを妨げません。また、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第18条第２項但書）。
補欠の執行役員又は監督役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会（当該投資主総会において被補欠者である執行役員又は監督役員が選任されなかった場合には、その直前に当該執行役員又は監督役員が選任された投資主総会）において選任された被補欠者である執行役員又は監督役員の任期が終了する時までとします。但し、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げません（規約第18条第３項）。
執行役員及び監督役員の解任には、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもってこれを行う必要があります（投信法第104条、第106条）。執行役員又は監督役員の職
務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発行済投資口の100分の３以上に当たる
投資口を有する投資主（６ヶ月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30日以内に当該執行役
員又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
（２）規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項
①

②

規約の変更
該当事項はありません。
事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。

③

出資の状況その他の重要事項
出資の状況については、前記「第一部ファンド情報第１

ファンドの状況

１

投資法人の概況

投資法人の出資総額」をご参照ください。その他該当事項はありません。
（３）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実該当事項はありません。

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（５）

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。

２【買戻し手続等】
本投資口は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による払戻しを行いません（規約第８条第１項）。
本投資証券は東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、金融商品取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。
なお、本投資法人は、投資主との合意により、本投資法人の投資口を有償で取得することができます（規約第８条第２項）。

- 110 -

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】（１）【資産の評価】①

本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、後記「（４）計算期間」記載の決算期毎に、以下の算式にて算出します。
１口当たり純資産額 ＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷ 発行済投資口の総口数②

本投資法人の資産評価の方法は、次のとおり投資対象資産の種類毎に定めます（規約別紙２「資産評価の方
法、基準及び基準日」第１項）。

（イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備部分については定額法によります。但し、正当な事由により定額法による算定が適切ではないと判断される場合で、かつ、投資主の利益を害する等の問題がないと合理的に判断できる場合に限り、他の算定方法により算定することができるものとします。
（ロ）不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託受益権及び匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が不動産の場合は(イ)に従った評価を、その他の資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に従った評価をした上で、これらの合計額から信託負債の額又は匿名組合の負債合計額を控除して、信託の受益権の持分相当額又は当該匿名組合出資持分相当額を算定した価額とします。
（ハ）不動産対応証券
当該不動産対応証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額（金融商品取引所における取引価
格、日本証券業協会等が公表する価格、これらに準じて随時、売買換金等を行うことのできる取引システムで成立する取引価格をいいます。以下同じです。）を用いるものとします。市場価格がない場合には取得価額で評価することができるものとします。
（ニ）有価証券（前記「第一部 ファンド情報第１ファンドの状況

２

投資方針（２）投資対象①

投資対象とする資産の種類 （ハ）ｇ．」に掲げるものに限ります。）
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額を用いるものとします。また、市場価格がない場合には、合理的に算定された価額を用いるものとします。但し、合理的な方法により算出された価格がない場合には取得価額で評価することができるものとします。
（ホ）金銭債権
取得価額から、貸倒引当金を控除した金額により評価します。但し、当該金銭債権が債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得価額と債権金額の差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額とします。
（ヘ）デリバティブ取引に係る権利
金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務は、当該金融商品取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））を用います。同日において最終価格がない場合には同日前直近における最終価格を用います。金融商品取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務は、市場価格に準ずるものとして合理的に算定された価額が得られればその価額とします。公正な評価額を算出することが極めて困難と認められるデリバティブ取引については、取得価額をもって評価します。
上記にもかかわらず、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行によりヘッジ会計を認められるものについては、ヘッジ会計を適用できます。
（ト）金銭等の信託受益権
信託財産を構成する各資産について上記(イ)乃至(ヘ)及び下記(チ)に従って評価し、それらの合計額をもって評価します。
（チ）その他の資産
上記(イ)乃至(ト)に定めのない資産については、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行により付されるべき評価額をもって評価します。

- 111 -

③

資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記②と異なる方法で評価する場合には、以下のように評価する

ものとします（規約別紙２「資産評価の方法、基準及び基準日」第２項）。
（イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、第三者の不動産鑑定士による鑑定評価等に基づいた価額とします。
（ロ）信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が不動産の場合は(イ)に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に従った評価をした上で、これらの合計額から信託負債の額又は匿名組合の負債合計額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。
④

本投資法人の資産評価の基準日は、各決算期（毎年５月末日及び11月末日）とします。但し、②(ハ)及び(ニ)に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については毎月末とします（規約別紙２「資産評価の方法、基準及び基準日」第３項）。

⑤

１口当たりの純資産額については、注記表に記載されることになっています（投資法人の計算に関する規則
第58条、第68条）。貸借対照表を含む計算書類等は各営業期間毎に作成され（投信法第129条）、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して承認された旨が書面にて通知され、承認済みの計算書類等（投信法第129条第２項の附属明細書を除きます。）が会計監査報告とともに投資主に提供されます（投信法第131条
第２項、第３項及び第５項）。
投資主は、本投資法人のウェブサイト（http://www.daiwa-office.co.jp）において、計算書類等を閲覧することができます。

（２）【保管】① 本投資証券決済合理化法の施行により、本投資法人の投資口については振替投資口となり、投資証券を発行することができません（社債株式等振替法第227条第１項）。既に発行された投資証券は決済合理化法の施行日（平成21年１月５日）において無効となり（社債株式等振替法第227条第３項）、投資口の新規発行及び権利の移転は全て社
債株式等振替法に従い、振替口座簿への記載・記録によって行われることとなりましたので、投資主は、加入者として口座管理機関に投資口を記載又は記録するための口座を開設し、維持する必要があります。投資主は、保管振替機構が社債株式等振替法第３条第１項の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって当該振替機関の振替業を承継する者が存しないとき、又は投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときは、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます（社債株式等振替法第227条第２項）。
②

本投資法人債券
本投資法人は、本投資法人債券（短期投資法人債を除きます。）につき、社債株式等振替法に基づく一般債振替制度において保管振替機構が取り扱うことに同意しており、発行の際に社債株式等振替法の適用を受けることを決定した振替投資法人債については、新規発行及び権利の移転は全て社債株式等振替法に従い、口座管理機関
が管理する振替口座簿への記載又は記録によって行われることとなり（社債株式等振替法第115条、第66条）、
投資法人債券は発行されません（社債株式等振替法第67条第１項）。
（３）【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。
（４）【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年６月１日から11月末日まで、及び12月１日から翌年５月末日までの各６ヶ月間とし、各営業期間の末日をそれぞれ決算期といいます（規約第31条）。

- 112 -

（５）【その他】① 増減資に関する制限（イ）最低純資産額
本投資法人が常時保持する最低限度の純資産額は、5,000万円です（規約第７条）。
（ロ）投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、200万口とします。本投資法人は、かかる発行可能投資口総口数の範囲内において、役員会の承認を得て、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができます。募集投資口（当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいいます。）
１口当たりの払込金額は、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な金額として執行役員が決定し、役員会で承認する金額とします（規約第５条第１項及び第３項）。
（ハ）国内における募集
本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとします（規約第５条第２項）。
②

解散条件

本投資法人における解散事由は以下のとおりです（投信法第143条）。
（イ）投資主総会の決議（ロ）合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限る。）（ハ）破産手続開始の決定（ニ）解散を命ずる裁判（ホ）投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し③

規約の変更に関する手続

規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席者の議決権の３分の２以上により可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項第３号）。但し、書面による議決権行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなすことにつき、後記「３ 投資主・投資法人債権者の権利 （１）投資主の権利 ①投資主総会における議決権 (ロ)」をご参照下さい。
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、運用体制、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は、金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。

- 113 -

④

関係法人との契約の更改等に関する手続

本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下のとおりです。
（イ）資産運用会社兼機関運営に係る一般事務受託者：大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式
会社
資産運用委託契約
期間更新

本投資法人が投信法に基づく登録を完了した日に効力を生じ、期間は定めないものとします。
該当事項はありません。
ａ．本投資法人は、資産運用会社が投信協会又はその後継の金融商品取引法第67条第１項に規定される認可金融商品取引業協会の会員でなくなった場合には、事前に投資主総会の決議を経た上で、資産運用会社に対して書面による通知を行うことにより直ちに同契約を解約することができます。
ｂ．本投資法人又は資産運用会社は、相手方当事者に対し、６ヶ月前の文書による事前通知を行い、本投資法人は投資主総会の決議を得た上で、資産運用会社は本投資法人の同意を得た
上で、同契約を解約することができます。なお、本投資法人は、投資主総会の承認又は内閣総理大臣の許可が得られた場合、かかる同意をするものとします。
ｃ．本投資法人は、次に掲げるいずれかの事由が生じた場合、役員会の決議により、直ちに同契約を解約できます。
(ⅰ)資産運用会社が職務上の業務に違反し、又は職務を怠った場合（但し、当該違反が是正可

解約能なものである場合に、資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）(ⅱ)資産運用会社につき、支払停止、支払不能、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始又は特別清算開始の申立て、重要な財産に対する差押命令の送達等の事由が発生した場合(ⅲ)上記に掲げる場合のほか、資産運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合
ｄ．本投資法人は、資産運用会社が次の各号のいずれかに該当するときは、同契約を解約します。
(ⅰ)金融商品取引業者（投信法に規定されるものに限ります。）でなくなったとき。
(ⅱ)投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき。
(ⅲ)解散したとき。

変更等

本投資法人及び資産運用会社の書面による合意に基づき、変更することができます。

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機関運営に係る一般事務委託契約
期間

契約締結日(平成23年７月11日）から３年間とします。

更新

期間満了の３ヶ月前までに本投資法人又は機関運営に係る一般事務受託者のいずれか一方から文書による別段の申し出がなされなかったときは、同契約は従前と同一条件にて自動的に１年間延長するものとし、その後も同様とします。
ａ．本投資法人及び機関運営に係る一般事務受託者が、文書により解約に合意した場合。但し、本投資法人の役員会の承認を得るものとします。この場合には同契約は、両当事者の合意によって指定したときに終了します。
ｂ．本投資法人又は機関運営に係る一般事務受託者のいずれか一方が同契約に違反したため、他方当事者が合理的期間を定め違反を是正することを催告したにもかかわらず、当該期間内に違反が是正されず、かかる他方当事者が文書により解除を通知した場合、文書で指定された日をもって同契約は終了します。但し、本投資法人からの解除は本投資法人の役員会の承解約認を得るものとします。なお、同契約終了後においても本投資法人及び機関運営に係る一般事務受託者が同契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げないものとします。
ｃ．本投資法人又は機関運営に係る一般事務受託者のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立てその他これらに類似する倒産手続開始の申立てがあったとき。又は、本投資法人又は機関運営に係る一般事務受託者のいずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。これらの場合、同契約は、当事者の一方が文書により解除を通知した時点で直ちに効力を失います。
同契約の内容は、本投資法人の役員会の承認を得た上で、本投資法人及び機関運営に係る一変更等

般事務受託者の合意により変更することができます。変更に当たっては本投資法人の規約並びに投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。

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（ロ) 一般事務受託者兼資産保管会社：三井住友信託銀行株式会社
一般事務委託契約
期間

契約締結日（平成23年７月11日）から３年間とします。
期間満了の３ヶ月前までに本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方から文書による別更新段の申し出がなされなかったときは、同契約は従前と同一条件にて自動的に１年間延長するものとし、その後も同様とします。
ａ．本投資法人及び一般事務受託者が、文書により解約に合意した場合。但し、本投資法人の役員会の承認を得るものとします。この場合には同契約は、両当事者の合意によって指定したときに終了します。
ｂ．本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方が同契約に違反したため、他方当事者が合理的期間を定め違反を是正することを催告したにもかかわらず、当該期間内に違反が是正されず、かかる他方当事者が文書により解除を通知した場合、文書で指定された日をもって同解約

契約は終了します。但し、本投資法人からの解除は本投資法人の役員会の承認を得るものとします。なお、同契約終了後においても本投資法人及び一般事務受託者が同契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げないものとします。
ｃ．本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立てその他これらに類似する
倒産手続開始の申立てがあったとき。又は、本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。これらの場合、同契約は、当事者の一方が文書により解除を通知した時点で直ちに効力を失います。
同契約の内容は、本投資法人の役員会の承認を得た上で、本投資法人及び一般事務受託者の変更等合意により変更することができます。変更に当たっては本投資法人の規約並びに投信法を含む
法令及び諸規則等を遵守するものとします。

資産保管委託契約
期間

契約締結日（平成23年７月11日）から３年間とします。

更新

期間の満了予定日の３ヶ月前までに本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方から文書による別段の申し出がなされなかったときは、同契約は従前の同一条件にて自動的に１年間延長するものとし、その後も同様とします。
以下の各号に掲げる場合には、同契約は効力を失います。
ａ．本投資法人及び資産保管会社が、文書により解約に合意した場合。但し、本投資法人の役員会の承認を得るものとします。この場合には同契約は、両当事者の合意によって指定した
ときに終了します。
ｂ．本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方が同契約に違反したため、他方当事者が合理的期間を定め違反を是正することを催告したにもかかわらず、当該期間内に違反が是正されず、かかる他方当事者が文書により解除を通知した場合、文書で指定された日をもって同契解約約は終了します。但し、本投資法人からの解除は本投資法人の役員会の承認を得るものとします。なお、同契約終了後においても本投資法人及び資産保管会社が同契約に基づく残存債
権を相互に請求することを妨げないものとします。
ｃ．本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立てその他これらに類似する倒産手続開始の申立てがあったとき。又は、本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行若し
くは滞納処分を受けたとき。これらの場合、同契約は当事者の一方が文書により解除を通知した時点で直ちに効力を失います。

変更等同契約の内容は、本投資法人の役員会の承認を得た上で、本投資法人及び資産保管会社の合意により変更することができます。変更にあたっては、本投資法人の規約並びに投信法を含む
法令及び諸規則等を遵守するものとします。

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（ハ) 投資主名簿等管理人兼特別口座管理機関：三井住友信託銀行株式会社
投資主名簿等管理人委託契約
期間

平成21年１月５日から効力を生じ、期限は定めないものとします。

更新

該当事項はありません。
同契約は、次に掲げる事由によって終了するものとします。
ａ．本投資法人及び投資主名簿等管理人間の文書による解約の合意。この場合には同契約は本投資法人及び投資主名簿等管理人間の合意によって定めるときに終了します。
ｂ．本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方から他方に対する文書による解約の通知。この場合には同契約はその通知到達の日から３ヶ月以上経過後の当事者間の合意によって定める日に終了します。

解約

ｃ．本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方において破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立てがあったとき又は手形交換所の取引停止処分が生じた場合における、他方が行う文書による解約の通知。この場合には同契約はその通知において指定する日に終了します。
ｄ．本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方が同契約に違反し、かつ引続き同契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合における、他方が行う文書による解約の通知。この場合には、同契約はその通知到達の日から２週間経過後に終了します。

変更等

本投資法人及び投資主名簿等管理人間で協議の上、契約内容を変更することができます。

特別口座の管理に関する契約期間更新

平成21年１月５日から効力を生じ、期限は定めないものとします。
該当事項はありません。
同契約は、次に掲げる事項によって終了するものとします。
ａ．特別口座の加入者が存在しなくなった場合。この場合には特別口座管理機関はすべての特別口座の廃止手続を行い、その手続が終了したときに同契約は終了します。
ｂ．社債株式等振替法に定めるところにより、本投資法人の発行するすべての振替投資口が保管振替機構によって取り扱われなくなった場合。この場合には特別口座管理機関はすべての特別口座の廃止手続を行い、その手続が終了したときに同契約は終了します。
ｃ．本投資法人又は特別口座管理機関のいずれか一方が同契約に違反し、かつその違反が引き続き同契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められたときに他方が文書によって解約の通解約知をした場合。この場合には同契約は当該通知到達の日から２週間経過後又は当該通知において指定された日に終了します。
ｄ．本投資法人及び特別口座管理機関に投資主名簿等管理人委託契約が締結されており、当該契約について契約の終了事由又は特別口座管理機関が解約権を行使しうる事由が発生したときに、特別口座管理機関が同契約の解約を本投資法人に文書で通知した場合。この場合には同契約は当該通知到達の日から２週間経過後又は当該通知において指定された日に終了します。
ｅ．経済情勢の変動、特別口座管理事務の内容の変化等による本投資法人及び特別口座管理機
関間の口座事務管理手数料に関する変更の協議が整わなかったときに、特別口座管理機関が同契約の解約を本投資法人に文書で通知した場合。この場合には同契約は当該通知到達の日から２週間経過後又は当該通知において指定された日に終了します。

変更等

本投資法人及び特別口座管理機関で協議の上、契約内容を変更することができます。

- 117 -

（ニ）投資法人債に関する一般事務受託者（投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務を除きます。）：株式会社りそな銀行、株式会社三井住友銀行
a．財務代理契約（第３回投資法人債）
一般事務受託者

株式会社りそな銀行

期間契約期間の定めはありません。

更新

該当事項はありません。
本投資法人は、60日前までに一般事務受託者に書面にて通知することにより、一般事

解約

変更等

務受託者を解任することができます。また、一般事務受託者は、60日前までに本投資法
人に書面で通知することにより、一般事務受託者を辞任することができます。
変更の必要が生じたときは、その都度本投資法人及び一般事務受託者は相互にこれに関する協定をします。

b．財務代理契約（第４回投資法人債）
一般事務受託者

株式会社三井住友銀行

期間

契約期間の定めはありません。

更新

該当事項はありません。
本投資法人は、60日前までに一般事務受託者に書面にて通知することにより、一般事

解約

変更等

務受託者を解任することができます。また、一般事務受託者は、60日前までに本投資法
人に書面で通知することにより、一般事務受託者を辞任することができます。
変更の必要が生じたときは、その都度本投資法人及び一般事務受託者は相互にこれに関する協定をします。

（ホ）特定関係法人：株式会社大和証券グループ本社
広告物掲出に関する契約
期間
更新
解約
変更等

契約締結日（平成22年５月18日）から１年間とします。
期間満了の３ヶ月前までに相手方に対する書面による別段の意思表示がないときは、
同契約は更に１年間延長するものとし、その後も同様とします。
株式会社大和証券グループ本社は、３ヶ月前に文書によって予告することにより解約することができます。
一般物価の変動等によって掲出料が不相当となった場合には、本投資法人はいつでもこれを改定することができます。

（ヘ）会計監査人：有限責任 あずさ監査法人
会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します（規約第25条）。会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、当該投資主総会において再任されたものとみなします（規約第26条）。
⑤

関係法人との契約の変更等に係る開示方法

資産運用会社、資産保管会社若しくは一般事務受託者が変更された場合、又は投資法人登録簿に記載された資産運用委託契約若しくは一般事務委託契約の概要が変更された場合、本投資法人は、関東財務局長に変更内容の届出を行います（投信法第191条、第188条第１項、投信法施行規則第214条）。
また、資産運用会社、資産保管会社、主要な一般事務受託者又は特定関係法人の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて、本投資法人は、臨時報告書を提出します（金融商品取引法第24条の５第４項）。
⑥

公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。

- 118 -

２【利害関係人との取引制限】（１）法令に基づく制限①

利益相反取引の制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について次の行為を行うことが禁じられています。
（イ）資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。但し、投資家の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます。
（ロ）資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（金融商品取引法第42条の２第７号、業府令第130条第１項第１号）。
（ハ）資産運用会社は、法令に定めるところにより、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています（金融商品取引法第44条の３第１項、投信法第223条の３第３項、投信法施行令第130条第２項）。ここで、「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）で定める要件に該当する者をいい（金融商品取引法第31条の４第３項）、「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有している
ことその他の当該金融商品取引業者と密接な関連を有する法人その他の団体として金融商品取引法施行令で定める要件に該当するものをいいます（金融商品取引法第31条の４第４項）。
ａ．通常の取引と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該金融商品取引業者の親法
人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項第１号）。
ｂ．当該金融商品取引業者との間で金融商品取引法第２条第８項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること（同項第２号）。
ｃ．当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第３号）。
ｄ．ａからｃまでに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして業府令に定める行為（同項第４号、業府令第153条）。
②

利害関係人等との取引における役員会の承認

資産運用会社は、登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合において、当該登録投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等とのａ．有価証券の取得又は譲渡、ｂ．有価証券の貸借、ｃ．不動産の取得又は譲渡、又は、ｄ．不動産の貸借（当該登録投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則で定めるものを除きます。）が行われることとなるときは、当該資産運用会社は、あらかじめ、当該登録投資法人の同意を得なければなりません（投信法第201条の２第１項）。この場合、執行役員は、当該同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければなりません（同条第２項）。
資産運用会社は、その制定する「利益相反対策ルール」において、本投資法人のために、投信法上の利害関係
人等との間で、上記a．乃至d．の取引（以下「投信法上の利害関係人等取引」といいます。）を行おうとするときは、あらかじめ（但し、資産運用会社の定める社内手続を経る必要がある場合は、当該手続を経た後で、投信
法上の利害関係人等取引に着手する前に）、本投資法人役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得なければな
らないものとしています。但し、当該取引が投信法施行規則第245条の２第１項各号に掲げる取引に該当する場
合は、この限りではありません。なお、資産運用会社が本投資法人の役員会の承認を求めた場合において、当該役員会が投信法上の利害関係人等取引を承認せず、資産運用会社に対してその中止又は内容の変更を指示した場
合、資産運用会社は、内容の変更の指示を受けたものについては、内容の変更を行った後（但し、資産運用会社の定める社内手続を経る必要がある場合は、変更後の内容につき、当該手続を経た後）でなければ、再度、本投資法人の役員会にその承認を求めることができないものとします。また、本投資法人の役員会から当該投信法上の利害関係人等取引の中止の指示を受けた場合、これを廃案にするものとします。

- 119 -

③

利益相反のおそれがある場合の書面の交付

資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本項において同じ意味で用います。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第203条第２項）。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法
人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他
投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第203条第４項、第５条第２項）。
④

資産の運用の制限
登録投資法人は、ａ．その執行役員又は監督役員、ｂ．その資産運用会社、ｃ．その執行役員又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、ｄ．その資産運用会社の取締役、会計参与（会
計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。以下同じです。）、監査役若しくは執行役若
しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で次に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条乃至第118条）。
（イ）有価証券の取得又は譲渡（ロ）有価証券の貸借（ハ）不動産の取得又は譲渡（ニ）不動産の貸借（ホ）不動産の管理の委託（ヘ）宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
なお、投信法施行令第117条において、ⅰ．資産運用会社に宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、ⅱ．不動産の管理業務を営む資産運用会社に不動産の管理を委託すること等が認められています。
⑤

特定資産の価格等の調査
投信法第201条及びこれに関する法令等により定められた特定資産（土地若しくは建物又はこれらに関する権

利若しくは資産であって投信法施行令第16条の２各号で定めるものに限ります。）について取得又は譲渡が行われた場合は、不動産鑑定士であって、資産運用会社の利害関係人等でない者による当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を受けるものとします（投信法第201条第１項）。但し、当該取得又は譲渡に先立って鑑定評価を取得している場合は改めて取得する必要はありません（同項但書）。
また、ここで規定する価格等の調査は、利害関係人等以外の第三者との間で取引が行われた場合にも、実施しなければならないことに留意します。
（２）利益相反対策ルール
資産運用会社は、資産運用業務に関する取引を行う上で、自己又は利害関係者との取引に係る規程を大要以下のとおり定めています。
①

法令の遵守
資産運用会社は、利害関係者との間において、本投資法人の利益を害する取引又は不必要な取引を行ってはなりません。利害関係者と取引を行う場合は、投信法、投信法施行令、投信法施行規則及び利益相反対策ルールの定めを遵守するものとします。
②

利害関係者

利害関係者とは次の者をいいます。
（イ）投信法に規定される利害関係人等（ロ）資産運用会社の発行済株式の100分の５以上を保有している株主及び資産運用会社の子会社（ハ）上記(イ)又は(ロ)に該当する者が過半の出資、匿名組合出資又は優先出資を行っている、又は上記(イ)又は(ロ)に該当する者の役職員が役員に就任している特別目的会社（ニ）上記(イ)又は(ロ)に該当する者へ物件の取得、売却等に係るアセット・マネジメント業務を委託している
特別目的会社- 120 -

③

利害関係者との取引

利益相反対策ルールにおいては以下に定める各取引ごとに、以下のとおりの条件を定めています。
（イ）資産の取得
ａ．不動産及び不動産信託受益権
不動産鑑定士（但し、利害関係者の役員又は使用人ではなく、かつ利害関係者と資本関係を有していない
独立した者であることを要します。）による鑑定評価額の100％以下とします。なお、取得価格には、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金及び信託収益並びに固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。
ｂ．その他の資産時価。但し、時価が算定できない場合には、資産運用会社から独立した専門家により算定された合理的な評価額とします。
（ロ）資産の譲渡
利害関係者に対して運用資産を売却する場合の価格は、運用資産の種類に従い、以下の金額を下限とします。
ａ．不動産及び不動産信託受益権
不動産鑑定士（但し、利害関係者の役員又は使用人ではなく、かつ利害関係者と資本関係を有していない
独立した者であることを要します。）による鑑定評価額。
ｂ．その他の資産時価。但し、時価が算定できない場合には、資産運用会社から独立した専門家により算定された合理的な評価額とします。
（ハ）不動産の賃貸
利害関係者に対して運用資産を賃貸する場合は、第三者作成のマーケットデータ又は意見書に基づき、市場
相場及び同種の物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、適正な賃貸条件によらなければなりません。
（ニ）プロパティ・マネジメント業務の委託
利害関係者に対し、運用資産のプロパティ・マネジメント業務を委託する場合には、複数の業者からの見積を取得の上、当該業務受託の実績等を勘案した合理的な契約条件によらなければなりません。
（ホ）不動産等の売買及び賃貸の媒介業務の委託
ａ．利害関係者が本投資法人の運用資産に係る売買の媒介を行った場合に、投資法人から当該利害関係者に対して支払われる報酬は、売買価格の３％（消費税等相当額別）を上限として、売買価格、業務の難易度等を判断の上、合理的な金額によらなければなりません。
ｂ．利害関係者が本投資法人の運用資産に係る賃貸の媒介を行った場合に、投資法人から当該利害関係者に対して支払われる報酬は、契約賃料の１ヶ月分相当を上限として、契約賃料、業務の難易度等を判断の上、合理的な金額によらなければなりません。
（へ）工事の発注
利害関係者に対し、運用資産に係る工事を発注させる場合には、複数の業者からの見積を取得の上、工事の難易度、工事期間等を勘案した合理的な契約条件によらなければなりません。
④

利害関係者との取引に関する手続
利害関係者との間で前記「③ 利害関係者との取引」を行う場合、社内規程の定めに従い、当該利害関係者との間の取引内容につき、１件当たりの契約金額（注）が１千万円を下回る場合を除いて、以下の手続を経るものとします。
（注）契約金額の基準につき、運用資産の賃貸については、当該賃貸借期間の合計金額を基準とします。
（イ）担当部は、利害関係者との取引の検討を行う場合、取引の種類に応じ、以下に定める書類を取締役会に提出します。
ａ．運用資産の取得又は譲渡（不動産又は不動産信託受益権の場合）
不動産鑑定評価書（それ以外の場合）
当該資産の時価を示す書類又は不動産鑑定評価書に準ずる書類
ｂ．運用資産の賃貸
第三者作成のマーケットデータ又は意見書
ｃ．運用資産に係るプロパティ・マネジメント業務の委託
複数の業者からの見積書- 121 -

ｄ．運用資産に係る工事の発注
複数の業者からの見積書（ロ）利害関係者との取引に関する取締役会の承認手続に先立ち、コンプライアンス・オフィサーによる審査並
びにＤＯＩ投資委員会及びコンプライアンス委員会での審議を経るものとします。
（ハ）全員出席の取締役会における全会一致の承認を得ることとします。なお、当該利害関係者の役職員を兼職している取締役は、当該決議において議決権を行使することができず、この行使することができない議決権
は、出席した取締役の議決権には算入しないものとします。また、ＤＯＩ投資委員会及びコンプライアンス
委員会の審議においても同様とします。
（ニ）投信法上の利害関係人等との間で、投信法上の利害関係人等取引を行おうとするときは、上記（イ）乃至（ハ）の手続きを経た後、投信法上の利害関係人等取引に着手する前に、本投資法人役員会の承認に基づく
本投資法人の同意を得るものとします。但し、当該取引が投資信託及び投資法人に関する法律施行規則第245
条の２第１項各号に掲げる取引に該当する場合は、この限りではありません。
なお、上記に基づき、本投資法人の役員会の承認を求めた場合において、当該役員会が投信法上の利害関係人等取引を承認せず、資産運用会社に対してその中止又は内容の変更を指示した場合、資産運用会社は、内容の変更の指示を受けたものについては、内容の変更を行った後（但し、上記（イ）乃至（ハ）の手続きを経る必要がある場合には、変更後の内容につき、当該手続を経た後）でなければ、再度、本投資法人の役員会にその承認を求めることができないものとします。また、本投資法人の役員会から当該投信法上の利害関係人等取引の中止の指示を受けた場合、これを廃案にするものとします。

- 122 -

３【投資主・投資法人債権者の権利】（１）投資主の権利① 投資主総会における議決権（イ）本投資法人の投資主は、原則として保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています（投信法第77条第２項第３号、第94条第１項、会社法第308条第１項本文）。投資主総会において決議される事項は、以下のとおりです。
ａ．執行役員、監督役員及び会計監査人の選任（但し、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除きます。）及び解任（投信法第96条、第104条、第106条）
ｂ．資産運用会社との資産運用委託契約の締結及び解約の承認又は同意（投信法第198条第２項、第205条第２項、第206条第１項）
ｃ．投資口の併合（投信法第81条の２第２項、会社法第180条第２項（第３号を除く））
ｄ．投資法人の解散（投信法第143条第３号）
ｅ．規約の変更（投信法第140条）
ｆ．その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項（投信法第89条）（ロ）投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。
ａ．投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第11条）。
ｂ．投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主１人を代理人として、その議決権を行使することができます（規約第12条第１項）。但し、投資主又は代理人に選任された投資主は、投資主総会毎に代理権を証する書面をあらかじめ本投資法人に提出しなければなりません（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項、規約第12条第２項）。
ｃ．書面による議決権の行使は、議決権行使書面に必要な事項を記載し、法令で定める時までに当該記載をした議決権行使書面を本投資法人に提出して行うことができます（投信法第90条の２第２項、第92条第１項、規約第13条第１項）。
ｄ．書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条第２項、規約第13条第２項）。
ｅ．投資主総会に出席しない投資主は、本投資法人の承諾を得て、電磁的方法により議決権を行使することができます（投信法第92条の２第１項、規約第13条の２第１項）。
ｆ．電磁的方法によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条の２第３項、規約第13条の２第２項）。
ｇ．投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、
当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。
ｈ．上記ｇ．の定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第93条第３項、規約第14条第２項）。
ｉ．本投資法人は、必要があるときは、役員会の決議を経て法令に従いあらかじめ公告して、一定の日における最終の投資主名簿に記載され、又は記録されている投資主又は登録投資口質権者をもって、その権利を行使すべき投資主又は登録投資口質権者とします（規約第15条）。但し、本投資法人の投資主総会は、平成28
年８月１日及び同日以後遅滞なく招集し、以後、隔年ごとの８月１日及び同日以後遅滞なく招集するものとし（規約第９条第３項第一文）、本投資法人が当該投資主総会を招集する場合には、本投資法人は、平成28
年５月末日及び以後隔年ごとの５月末日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権者をもって、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主又は登録投資口質権者とします（規約第15条第一文）。また、本投資法人は、必要があるときは随時投資主総会を招集することができるものとし（規約第９条第３項第二文）、本投資法人は、当該投資主総会を招集する場合には、かかる投資主
総会において権利を行使することができる投資主又は登録投資口質権者は、原則として、本投資法人が役員会の決議により定め、法令に従いあらかじめ公告する基準日現在の最終の投資主名簿に記載され、又は記録されている投資主又は登録投資口質権者とします（規約第15条第二文）。

- 123 -

② その他の共益権（イ）代表訴訟提起権（投信法第204条第３項、第116条、第119条第３項、会社法第847条（第２項を除く。））
６ヶ月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、資産運用会社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴えの提起を請求することができ、本投資法人が請求のあった日から60日以内に訴えを提起しないときは、本投資法人のために自ら訴えを提起することができます。
（ロ）投資主総会決議取消権等（投信法第94条第２項、会社法第830条、第831条）
投資主は、ａ．招集の手続若しくは決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、ｂ．
決議の内容が規約に違反しているとき、又はｃ．決議につき特別の利害関係を有する者が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、決議の日から３ヶ月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効を確認する訴えを提起することができます。
（ハ）執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）
執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行
為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害が発生する
おそれがあるときは、６ヶ月前から引続き投資口を有する投資主は、執行役員に対してその行為をやめることを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
（ニ）投資口発行差止請求権及び新投資口発行無効訴権（投信法第84条第１項、第２項、会社法第210条、第828条第１項第２号、第２項第２号）
投資主は、募集投資口の発行が法令若しくは規約に違反する場合又は著しく不公正な方法により行われる場
合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対して、当該募集投資口の発行をやめることを請求することができます。
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の発行の効力が生じた日から６ヶ月以内に本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
（ホ）合併差止請求権及び合併無効訴権（投信法第150条、会社法第784条の２、第796条の２、第805条の２、第828条第１項第７号、第８号、第２項第７号、第８号）
投資主は、合併が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、一定の場合を除き、投資法人に合併をやめることを請求することができます。また、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から６ヶ月以内に合併無効の訴えを提起することができます。
（へ）投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項、第305条第１項本文）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会の日の８週間前までに一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができ、また投資主
総会の目的である事項につき当該投資主の提出しようとする議案の要領を投資主総会の招集通知に記載し又は記録することを請求することができます。但し、その事項が総会で決議すべきものでない場合はこの限りではありません。
なお、投信法施行規則第153条第１項により、本投資法人が投資主総会参考書類にその全部を記載することが適切であるものとして定めた分量は以下のとおりです。
ａ．提案の理由
各議案ごとに400字
ｂ．提案する議案が役員選任議案の場合における投資主総会参考書類に記載すべき事項
各候補者ごとに400字（ト）投資主総会招集権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引続き有する投資主は、執行役員に対し、会議の目的である事項及び招集の理由を示して、投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会
招集の手続がなされない場合又は請求があった日から８週間以内の日を投資主総会の日とする投資主総会の招集の通知が発せられない場合には、内閣総理大臣の許可を得て、投資主総会を招集することができます。
（チ）検査役選任請求権（投信法第94条第１項、会社法第306条第１項、投信法第110条）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引続き有する投資主は、投資主総会に係る招集手続及び決議の方法を調査させるため、投資主総会に先立ち、内閣総理大臣に対し、検査役の選任の申立てをすることができます。また、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業務の執行に関し、不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを疑うべき事由があるときに本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため、内閣総理大臣に対し、検査役の選任を申し立てることができます。

- 124 -

（リ）執行役員等解任請求権（投信法第104条第１項、第３項、会社法第854条第１項（第２号に係る部分に限る。））
執行役員、監督役員及び会計監査人は、いつでも、投資主総会の決議により解任することができます。また、執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発行済投資口の100分の３以上に当たる投資口を６ヶ月前から引続き有する投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます。
（ヌ）解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の10分の１以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著しく困難な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生じるおそれがある場合や、本投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で本投資法人の存立を危うくする場合において、やむを得ない事由があるときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。
③ 分配請求権（投信法第77条第２項第１号、第137条第１項）
投資主は、投信法及び本投資法人の規約に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。
④ 残余財産分配請求権（投信法第77条第２項第２号、第158条）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、保有投資口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有します。
⑤ 払戻請求権（規約第８条）
投資主は、投資口の払戻請求権を有しません。
⑥ 投資口の処分権（投信法第78条第１項、第３項）
投資主は投資口を自由に譲渡できます。なお、投信法上、投資口を譲渡するには、投資証券を交付しなければならないこととされています（投信法第78条第３項）が、投資口の「電子化」により、振替口座簿の記載又は記録により投資口の権利の帰属が定められることとなっています（社債株式等振替法第228条、第140条）。投資口の「電子化」については、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 １ 投資法人の概況 （２）投資法人の目的及び基本的性格② 投資法人の特色」に記載の注をご参照下さい。

⑦ 投資証券交付請求権（社債株式等振替法第227条第１項、第２項、投信法第85条第１項）
本投資法人の投資口は、振替投資口となりましたので、投資証券は発行されません（社債株式等振替法第227条第１項）。但し、投資主は、保管振替機構が社債株式等振替法第３条第１項の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって当該振替機関の振替業を承継するものが存しないとき、又は投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときに限り、投資口に係る投資証券の交付を受けることができます（社債株式等振替法第227条第２項）。
⑧ 帳簿閲覧請求権（投信法第128条の３、会社法第433条第２項（第３号を除く。））
投資主は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、会計の帳簿又はこれに関する資料の閲覧又は謄写を請求することができます。但し、この請求は、理由を明らかにしてしなければなりません。
⑨ 少数投資主権の行使手続（社債株式等振替法第228条、第154条）
振替投資口に係る少数投資主権等の行使に際しては、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記載
又は記録により判定されることになります。従って、少数投資主権を行使しようとする投資主は、保管振替機構
が個別投資主通知（保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。以下同じです。）を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出ることができます。投資主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後４週間が経過する日までに限り、
少数投資主権を行使することが出来ます。

- 125 -

（２）投資法人債権者の権利① 元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。
② 投資法人債の処分権（社債株式等振替法第115条、第67条第１項、第２項）
本投資法人は、本投資法人債券（短期投資法人債を除きます。）につき、社債株式等振替法に基づく一般債振替制度において保管振替機構が取り扱うことに同意しており、発行の際に社債株式等振替法の適用を受けることを決定した振替投資法人債については、新規発行及び権利の移転は全て社債株式等振替法に従い、口座管理機関
が管理する振替口座簿への記載又は記録によって行われることとなり、投資法人債券は発行されません（社債株式等振替法第115条、第67条第１項）。但し、投資主は、保管振替機構が社債株式等振替法第３条第１項の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって当該振替機関の振替業を承継するものが存しないとき、又は投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときに限り、投資法人債券の交付を受けることができます（社債株式等振替法第115条、第67条第２項）。
③ 投資法人債権者集会における議決権投資法人債権者の権利に重大な関係がある事項について、投資法人債権者の総意を決定するために、投信法の規定に基づき、投資法人債権者集会が設置されます。
（イ）投資法人債権者集会における決議事項は、法定事項及び投資法人債権者の利害に関する事項に限られます（投信法第139条の10第２項、会社法第716条）。投資法人債権者集会の決議は、裁判所の認可を受けなければ、その効力を生じません（投信法第139条の10第２項、会社法第734条第１項）。
（ロ）投資法人債権者の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。
ａ．投資法人債権者は、投資法人債権者集会において、その有する投資法人債の金額の合計額（償還済みの額を除きます。）に応じて議決権を有します（投信法第139条の10第２項、会社法第723条第１項）。投資法人
債権者は、書面又は電磁的方法によって議決権を行使することができ、かかる方法で行使した議決権の額は、出席した議決権者の議決権の額に算入されます（投信法第139条の10第２項、会社法第726条、第727条）。
ｂ．投資法人債権者集会において決議をする事項を可決するには、法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、出席した議決権者の議決権の総額の２分の１を超える議決権を有する者の同意をもって行われますが、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の５分の１以上で、かつ、出席した議決権者の議決権の総額の３分の２以上の議決権を有する者の同意がなければなりません（投信法第139条の10第２項、会社法第724条第１項、第２項）。
ｃ．投資法人債権者集会は、必要がある場合には、いつでも招集することができ、原則として、本投資法人又は投資法人債管理者が招集します（投信法第139条の10第２項、会社法第717条第１項、第２項）。但し、投資法人債の総額（償還済みの額を除きます。）の10分の１以上に当たる投資法人債を有する投資法人債権者
は、本投資法人又は投資法人債管理者に対して、投資法人債権者集会の目的である事項及び招集の理由を示して、投資法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第１項）。かかる請求がなされた後遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続が行われない場合等には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会を招集することができます（投信
法第139条の10第２項、会社法第718条第３項）。
ｄ．投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写の請求をすることができます（投信法第139条の10第２項、会社法第731条第３項）。
④ 投資法人債管理者
本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済の受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。但し、各投資法人債の金額が１億円以上である場合その他投資法人債権者の保護に欠けるおそれがないものとして投信法施行規則で定める場合は、この限りではありません（投信法第139条の８）。

- 126 -

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】①②

名称
大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
資本金の額
本書の提出日現在、資産運用会社の資本金の額は２億円です。

③ 事業の内容
ａ．投資運用業
ｂ．投資助言・代理業
ｃ．第二種金融商品取引業
ｄ．投資法人の設立企画人としての業務
ｅ．宅地建物取引業
ｆ．不動産の管理業務
ｇ．投資信託及び投資法人に関する法律に基づく一般事務の受託業務
ｈ．前各号に附帯関連する一切の業務（イ）会社の沿革
年月日事項

平成16年10月21日

会社設立（設立時の商号：株式会社ダヴィンチ・セレクト）

平成16年12月10日

宅地建物取引業の免許取得（免許証番号 東京都知事(3)第83920号）

平成17年４月27日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号 国土交通大臣認可第34号）

平成17年６月10日

旧投信法上の投資信託委託業者に係る業務認可取得（認可番号 内閣総理大臣第45号）

平成19年９月30日

金融商品取引業者（投資運用業）としての登録（登録番号 関東財務局長（金商）第355号）

平成21年７月１日

株式会社大和証券グループ本社に親会社が変更
大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社に商号変更

平成22年３月24日

金融商品取引業の種別に係る変更登録（投資助言・代理業の追加）

平成24年５月30日

金融商品取引業の種別に係る変更登録（第二種金融商品取引業の追加）（ロ）株式の総数及び資本金の額の増減
ａ．発行可能株式の総数（本書の提出日現在）
50,000株
ｂ．発行済株式の総数（本書の提出日現在）
20,000株
ｃ．最近５年間における資本金の額の増減
該当事項はありません。
（ハ）本投資法人の資産運用業務以外の主な業務
ａ．大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人（ＤＲＰ）の資産運用業務
資産運用会社は本書の提出日現在、本投資法人のほか、非上場のオープン・エンド型不動産投資法人である大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人（ＤＲＰ）の資産の運用を受託しています。資産運用会
社においては、本投資法人の資産運用業務を行う「投資企画部オフィス投資チーム」及び「資産運用部オフ
ィス運用チーム」とは別のチームである「投資企画部レジデンシャル投資チーム」及び「資産運用部レジデ
ンシャル運用チーム」が、ＤＲＰの資産運用業務を担当しています。

- 127 -

ＤＲＰの投資対象は主たる用途を居住用施設とする不動産等であるため、主たる用途をオフィスとする不動産等を投資対象とする本投資法人との間で、資産の賃貸借や取得又は処分等に関して利益相反が生じることを回避しています。
ｂ．日本ヘルスケア投資法人（ＮＨＩ）の資産運用業務
資産運用会社は本書の提出日現在、本投資法人のほか、上場のクローズド・エンド型不動産投資法人である日本ヘルスケア投資法人（ＮＨＩ）の資産の運用を受託しています。資産運用会社においては、本投資法
人の資産運用業務を行う「投資企画部オフィス投資チーム」及び「資産運用部オフィス運用チーム」とは別のチームである「投資企画部ヘルスケア投資チーム」及び「資産運用部ヘルスケア運用チーム」が、ＮＨＩの資産運用業務を担当しています。
ＮＨＩは、ヘルスケア施設（有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅及び認知症高齢者グループホームとする建物を含みますがこれらに限られません。）を投資対象とするため、主たる用途をオフィスとする不動産等を投資対象とする本投資法人との間で、資産の賃貸借や取得又は処分等に関して利益相反が生じることを回避しています。
ｃ．投資一任業務
資産運用会社は本書の提出日現在、投資運用業として、本投資法人、ＤＲＰ及びＮＨＩの資産運用業務の他に、投資一任契約に係る業務を行っています。資産運用会社においては、本投資法人の資産運用業務を行う部署とは別の部署である「ファンド運用部一任運用チーム」が、投資一任業務を担当しています。
投資一任業務の投資対象を主たる用途がオフィス以外である不動産等とすることで、主たる用途をオフィスとする不動産等を投資対象とする本投資法人との間で、資産の賃貸借や取得又は処分等に関して利益相反が生じることを防止しています。
ｄ．投資助言業務
資産運用会社は本書の提出日現在、上記に掲げる投資運用業務の他に、投資組合等に対する不動産関連資産の売却及び賃貸借等に係る投資助言業務並びにこれに付随・関連する業務等（以下「投資助言業務」と総称します。）を行っています。
資産運用会社においては、本投資法人の資産運用業務を行う部署とは別の部署である「ファンド運用部助言業務チーム」が、投資助言業務を担当しています。
資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務及び投資助言業務との間における利益相反その他の弊害の防止を目的として、適切かつ合理的な措置を講じるよう努めています。具体的には、資産運用会社は、同社の社内規程において、投資助言業務においては、本投資法人、ＤＲＰ又はＮＨＩの運用対象とはならない物件を取得する場合を除き、新規物件取得に関する助言は行わず、また、投資助言業務の顧客である投資組合等と本投資法人との間の物件取引を制限することにより、利益相反が生ずる場面を極力回避しているほか、本投資法人の資産運用業務を行う部署と投資助言業務を行う部署がそれぞれ有する情報を適切に管理することにより、弊害の未然防止に努めています。
ｅ．第二種金融商品取引業務
資産運用会社は平成24年５月30日付で、金融商品取引法第28条第２項に規定する第二種金融商品取引業を
金融商品取引業の業務に追加する同法第31条第４項に基づく変更登録を完了しています。
（２）【運用体制】
資産運用会社の運用体制については、前記「第一部概況

ファンド情報第１

ファンドの状況

１

投資法人の（4）投資法人の機構」をご参照下さい。

（３）【大株主の状況】（本書の提出日現在）
住所

所有株式数
（株）

比率
（％）
（注）

東京都千代田区丸の内一丁目９番１号

20,000100.0

氏名又は名称
株式会社大和証券グループ本社（注）比率とは、発行済株式総数に対する所有株式数の比率をいいます。

- 128 -

（４）【役員の状況】
資産運用会社の役員の状況は以下のとおりです。
（本書の提出日現在）
役職名

氏

名

代表取締
役社長

山内 章

主要略歴
昭和61年４月
平成14年４月
平成14年５月
平成15年３月
平成16年８月
平成20年２月

平成21年２月
平成21年７月
平成22年４月
平成22年５月
代表取締
役副社長
経営企画
部長

篠塚 裕司

平成元年４月
平成21年６月
平成21年７月
平成21年11月
平成23年４月
平成24年10月
平成24年12月
平成26年１月
平成26年８月

代表取締
役副社長
ファンド
運用部長

西垣 佳機

尾和 直之

大和証券株式会社（現 株式会社大和証券グループ本社）入社
同社 経営企画部部長
大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社 出向
同社 代表取締役副社長 ＩＲ総合企画部長
同社 代表取締役副社長 経営企画部長
同社 代表取締役副社長 経営企画部長兼財務部長
同社 代表取締役副社長 経営企画部長（現任）大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人 執行役員（現任）
日本ヘルスケア投資法人 執行役員
日本ヘルスケア投資法人 執行役員 退任－－

平成４年４月シティトラスト信託銀行株式会社

平成16年５月

株式会社ダヴィンチ・アドバイザーズ

平成18年２月

株式会社ダヴィンチ・セレクト（現 大和リアル・エステート・ア
セット・マネジメント株式会社） 転籍

入社
入社

平成19年３月

同社

平成20年３月
平成20年11月
平成22年５月

平成24年４月
平成25年10月
平成26年４月

同社 代表取締役社長
本投資法人 執行役員
大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
取締役副社長本投資法人 執行役員 退任
大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
代表取締役副社長 助言業務部長
同社 代表取締役副社長 ファンド運用部長
同社 代表取締役副社長 営業推進部長兼ファンド運用部長
同社 代表取締役副社長 ファンド運用部長（現任）

昭和61年４月
平成２年４月東京高等裁判所 入所
大和証券株式会社（現平成18年６月

大和証券エスエムビーシー株式会社（現
営企画部部長兼財務部部長

平成18年10月
平成21年７月

株式会社大和証券グループ本社 経営企画部部長
大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
同社 取締役総務部長（現任）

平成22年８月
平成23年２月

取締役
総務部長

丸紅株式会社 入社
パシフィックマネジメント株式会社 入社
パシフィック・インベストメント・アドバイザーズ株式会社（現 ＡＤインベストメント・マネジメント株式会社） 出向
同社 代表取締役社長 転籍
日本レジデンシャル投資法人（現 アドバンス・レジデンス投資法
人） 執行役員
パシフィック・インベストメント・パートナーズ株式会社（現 クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメント株式会社） 代表取締役社長
パシフィック・ホールディングス株式会社 代表取締役（非常勤）クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメン
ト株式会社 常務取締役
大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社 顧問
同社 代表取締役社長（現任）

所 有
株式数
（株）
－

ＩＲ総合企画部長- 129 -

代表－

裁判所事務官
株式会社大和証券グループ本社）入社
大和証券株式会社）

経

出向

役職名

氏

取締役
(非常勤)

松井 敏浩

取締役

名

小松 幹太

(非常勤)

監査役

監査役
(非常勤)

監査役
(非常勤)

柴山 珠樹

白瀧 勝

木曽 慎二

所 有
株式数
（株）

主要略歴
昭和60年４月
平成16年５月

大和証券株式会社（現 株式会社大和証券グループ本社）入社
大和証券エスエムビーシー株式会社（現 大和証券株式会社） 事

平成17年４月

業法人第五部長
同社 事業法人第四部長

平成17年10月

同社

コーポレート・ファイナンス部長

平成18年10月

同社

コーポレート・ファイナンス第一部長

平成19年４月

同社

金融市場部長平成20年10月

株式会社大和証券グループ本社

平成21年４月
平成21年７月

同社 執行役
大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社

平成23年４月

取締役（非常勤）（現任）
株式会社大和証券グループ本社

平成26年４月

同社

昭和60年４月

大和証券株式会社（現平成17年10月
平成20年10月

株式会社大和証券グループ本社 財務部長
大和証券エスエムビーシーヨーロッパリミテッド（現 大和証券キャ平成22年４月

ピタル・マーケッツヨーロッパリミテッド）社長
大和証券キャピタル・マーケッツ株式会社 執行役員

平成23年４月

株式会社大和証券グループ本社

平成24年４月

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
取締役（非常勤）（現任）

平成25年４月

株式会社大和証券グループ本社

昭和57年４月
昭和61年９月

日本商工会議所 入所
大和証券株式会社（現 株式会社大和証券グループ本社）

平成11年４月
平成14年４月

大和証券エスビーキャピタル・マーケッツ株式会社 転籍
大和証券エスエムビーシー株式会社 公開引受部部長

平成22年10月
平成24年４月

大和証券キャピタル・マーケッツ株式会社 監査役室長
大和証券株式会社 事業法人第七部担当部長

平成27年４月

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
監査役（現任）昭和60年４月
平成16年４月

大和証券株式会社（現 株式会社大和証券グループ本社）入社
大和証券エスエムビーシー株式会社（現 大和証券株式会社）

平成21年10月

営企画部部長株式会社大和証券グループ本社

平成23年４月

同社

平成25年４月

同社 執行役員
大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社－

経営企画部長常務執行役

専務執行役（現任）
株式会社大和証券グループ本社）入社

－

執行役員

常務執行役（現任）
－
入社

－
経

法務部長

グループ内部監査部長

平成25年６月

監査役（非常勤）（現任）
株式会社大和証券グループ本社

平成13年４月
平成21年12月

大和証券エスエムビーシー株式会社（現 大和証券株式会社）入社
株式会社大和証券グループ本社 経営企画部（現任）

平成23年７月
平成25年６月

大和証券株式会社 経営企画部（現任）アストマックス株式会社 取締役（非常勤）（現任）

平成26年５月

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
監査役（非常勤）（現任）

平成27年６月

株式会社マネーパートナーズグループ- 130 -

取締役（現任）取締役（非常勤）（現任）－（５）【事業の内容及び営業の概況】①

事業の内容
資産運用会社は、金融商品取引法上の金融商品取引業者として投資運用業を行うほか、投資助言業務及び第二種金融商品取引業務を行っています。

②

営業の概況
本書の提出日現在、資産運用会社は、本投資法人のほか以下の投資法人の資産運用を受託しています。

名称

大和証券レジデンシャル・プライベート
投資法人

日本ヘルスケア投資法人

大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人は、将来に亘って安定的な収益の獲

日本ヘルスケア投資法人は、将来に亘って安定的な収益の獲得と運用資産の持続的な得と運用資産の持続的な成長を図り、投資主利益の最大化を目指すことを基本方針と成長を図り、投資主利益の最大化を目指す
ことを基本方針としており、ヘルスケア施しており、主たる用途が居住用施設（他の用途に供されているものの、容易に居住用設（主たる用途を有料老人ホーム、サービ
ス付き高齢者向け住宅及び認知症高齢者グ施設に転用できる場合を含む。）である不動産（信託受益権に投資する場合の主たる

ループホームとする建物を含むがこれに限られない。）に投資を行い、資産の運用を信託財産である不動産も含む。）に投資を行い、資産の運用を行います。

行います。

設立年月日

平成24年12月17日

平成26年１月７日

登録年月日

平成25年１月15日

平成26年２月５日

純資産額及び

非上場であり、一般に開示しておりませ

純資産額

投資口１口当たりの純資産額ん。

１口当たりの純資産額 132,332円（平成27年４月30日現在）

基本的性格

8,045百万円③ 関係業務の概況（イ）資産運用会社としての業務
ａ．資産運用業務
資産運用会社は、投信法、金融商品取引法及び規約の規定に従い、本投資法人の資産の運用業務を行います。また、資産の運用業務に関し第三者より苦情を申し立てられた場合における当該苦情の処理その他必要な行為、及びその他本投資法人の資産の運用に関連し又は付随する業務を行います。
ｂ．資金調達業務
資産運用会社は、本投資法人が行う、投資口の追加発行、投資法人債の発行、資金の借入れ若しくは借換
え、又はこれらに類似する資金調達行為に関し、本投資法人の代わりに業務を行います。
ｃ．報告業務
資産運用会社は、投信法に従った報告書の作成及び交付、その他本投資法人の要求に基づき委託業務に関する報告を行います。
ｄ．その他上記に付随する業務を行います。
（ロ）機関運営に係る一般事務受託者としての業務
本投資法人の機関の運営に関する一般事務を行います。
④

資本関係
本書の提出日現在、本投資法人と資産運用会社との間には直接の資本関係はありません。

- 131 -

２【その他の関係法人の概況】
Ａ

一般事務受託者（会計等に関する事務）及び資産保管会社（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
名称：三井住友信託銀行株式会社
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
資本金の額：平成27年３月31日現在 342,037百万円
事業の内容：銀行法（昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。以下「銀行法」といいます。）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号。その後の改正を含みます。以下「兼営法」といいます。）に基づき信託業務を営んでいます。
（２）【関係業務の概要】① 一般事務受託者としての業務（イ）本投資法人の計算に関する事務（ロ）本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務（ハ）本投資法人の納税に関する事務② 資産保管会社としての業務（イ）資産保管業務（ロ）金銭出納管理業務（３）【資本関係】
本書の提出日現在、本投資法人と三井住友信託銀行株式会社との間には資本関係はありません。
Ｂ 一般事務受託者（投資法人債に関する事務）（１）名称、資本金の額及び事業の内容①

株式会社三井住友銀行
名
称：株式会社三井住友銀行
東京都千代田区丸の内一丁目１番２号
資本金の額：平成27年３月31日現在 1,770,996百万円②

事業の内容：銀行法に基づき銀行業を営んでいます。
株式会社りそな銀行
名

称：株式会社りそな銀行
大阪府大阪市中央区備後町二丁目２番１号

資本金の額：平成27年３月31日現在 279,928百万円
事業の内容：銀行法に基づき銀行業を営んでいます。
（２）関係業務の概要①

株式会社三井住友銀行
第４回投資法人債に係る一般事務受託者としての業務（イ）投資法人債の発行に関する事務及び期中における事務（ロ）投資法人債の原簿に関する事務（ハ）投資法人債の元利金の支払いに関する事務（ニ）投資法人債権者からの申出の受付等の事務②

株式会社りそな銀行
第３回投資法人債に係る一般事務受託者としての業務（イ）投資法人債の発行に関する事務及び期中における事務（ロ）投資法人債の原簿に関する事務（ハ）投資法人債の元利金の支払いに関する事務（ニ）投資法人債権者からの申出の受付等の事務（３）資本関係
本書の提出日現在、本投資法人と株式会社三井住友銀行及び株式会社りそな銀行との間には資本関係はありません。

- 132 -

Ｃ 投資主名簿等管理人兼特別口座管理機関（１）名称、資本金の額及び事業の内容
名
称：三井住友信託銀行株式会社
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
資本金の額：平成27年３月31日現在 342,037百万円
事業の内容：銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。
（２）関係業務の概要① 投資主名簿等管理人としての事務（イ）投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事項（ロ）投資主名簿への記録、投資口の質権の登録又はその抹消に関する事項（ハ）投資主等の氏名、住所の登録に関する事項（ニ）投資主等の提出する届出の受理に関する事項（ホ）投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書面（又は委任状）の作成等に関する事項（ヘ）金銭の分配（以下「分配金」といいます。）の計算及びその支払いのための手続きに関する事項（ト）分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事項（チ）投資口に関する照会応答、諸証明書の発行に関する事項（リ）委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類（以下「使用済書類」といいます。）及び未達郵便物の整理保管に関する事項（ヌ）募集投資口の発行に関する事項（ル）投資口の併合又は分割に関する事項（ヲ）投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事項（前各号の事項に関連するものに限ります。）（ワ）法令又は投資主名簿等管理人委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事項（カ）その他振替機関との情報の授受に関する事項（ヨ）前各号に掲げる事務のほか、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえ定める事項② 特別口座管理機関としての事務（イ）振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事項（ロ）総投資主報告に関する事項（ハ）新規記載又は記録手続及び抹消手続又は全部抹消手続に関する事項（ニ）保管振替機構からの本投資法人に対する個別投資主通知及び本投資法人の保管振替機構に対する情報提供
請求に関する事項（ホ）振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記録に関する事項（ヘ）特別口座の開設及び廃止に関する事項（ト）加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の保管振替機構への届出に関する事項（チ）特別口座の加入者本人のために開設された他の口座への振替手続に関する事項（リ）社債株式等振替法で定める取得者等による特別口座開設等請求に関する事項（ヌ）加入者からの個別投資主通知の申出に関する事項（ル）加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求に関する事項（ヲ）前各号に掲げるもののほか、加入者等（「加入者等」とは、投資主、投資口質権者及びこれらの法定代理人又は以上の者の常任代理人をいいます。以下同じです。）による請求に関する事項（ワ）前各号に掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する届出の受理に関する事項（カ）加入者等からの照会に対する応答に関する事項（ヨ）投資口の併合又は分割に関する事項（タ）前各号に掲げる事項のほか、振替制度の運営に関する事項及び本投資法人及び特別口座管理機関が協議のうえ定める事項（３）資本関係
本書の提出日現在、本投資法人と三井住友信託銀行株式会社との間には資本関係はありません。

- 133 -

Ｄ

特定関係法人（１）名称、資本金の額及び事業の内容
名
称：株式会社大和証券グループ本社
東京都千代田区丸の内一丁目９番１号
資本金の額：平成27年３月31日現在 247,397百万円
事業の内容：金融商品取引業等を営む会社の株式の所有・管理・支配（２）関係業務の概要
関係業務の概要については、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 １ 投資法人の概況（３）投資法人の仕組み ② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の運営上の役割、名称及び関係業務の概要」をご参照下さい。
（３）資本関係
平成27年５月31日現在、本投資法人の投資口を59,321口保有しています。

- 134 -

第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）に基づいて作成しています。
２．監査証明について
本投資法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第19期計算期間（平成26年12月１日から平成27年５月31日まで）の財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人の監査を受けています。
３．連結財務諸表について
本投資法人は、子会社がありませんので、連結財務諸表を作成しておりません。

- 135 -

１【財務諸表】（１）【貸借対照表】（単位：千円）第18期(平成26年11月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
未収消費税等前払費用
繰延税金資産その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
建設仮勘定
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託その他
減価償却累計額
信託その他（純額）
信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計- 136 -

第19期
(平成27年５月31日)

12,984,949
4,782,914
303,995
243,388322,520
1,488
62,83818,702,095

16,703,952
6,086,861
275,792－
403,224
185
72,37823,542,394

3,099,008△1,542,328
1,556,679
10,296△2,7307,566
18,538△6,638
11,89912,302,226
4,031
89,130,153△17,907,783※１ 71,222,370

3,119,987△1,629,652
1,490,335
10,296△2,9997,297
18,958△7,645
11,312
12,302,226
3,448
90,901,721△16,661,537※１ 74,240,183

908,701△159,022
749,679
826,878△425,369
401,509
116,862△64,11452,7485,909△5,909－289,916,770
548,058
376,773,540

902,042△160,128
741,913707,599△367,021
340,577
150,964△66,677
84,287
4,336△4,336－
314,767,115
408,642404,397,340（単位：千円）
第18期(平成26年11月30日)
無形固定資産
商標権
借地権
信託借地権
その他
無形固定資産合計
投資その他の資産
信託差入敷金及び保証金
長期前払費用繰延税金資産その他
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
未払金
未払法人税等未払消費税等
前受金
その他
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
デリバティブ債務
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益評価・換算差額等合計
純資産合計
負債純資産合計

- 137 -

第19期
(平成27年５月31日)

1,071
2,407,101
306,884
3,857
2,718,915

883
2,407,101
306,884
3,518
2,718,387

113,684
1,094,349
104,136
10,0201,322,190
380,814,647

113,684
1,304,601
110,867
10,0201,539,174
408,654,902

38,28238,282399,555,025

35,34435,344432,232,640

941,2442,500,000
16,600,000
336,672975－
1,156,701
95,501
21,631,096

889,756
9,500,000
8,300,000
632,431824
342,585
1,298,771
357,535
21,321,905

5,100,000
136,600,000
9,451,317
3,874,580
304,937
155,330,836
176,961,932

5,100,000
168,400,000
8,960,270
5,152,526
343,138
187,955,935
209,277,840

219,155,572

219,155,572

3,641,156
3,641,156
222,796,728

4,031,830
4,031,830
223,187,402△203,635△203,635※３ 222,593,092△232,601△232,601※３ 222,954,800

399,555,025

432,232,640

（２）【損益計算書】（単位：千円）第18期(自 平成26年６月１日
至 平成26年11月30日)
営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入
不動産等売却益
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
信託報酬
役員報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
未払分配金戻入
雑収入
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
投資法人債利息
融資手数料
投資口交付費
その他
営業外費用合計
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）※１ 9,693,133※１ 10,112,468※１ 70,577※１ 34,234－
9,763,710※２ 240,546※１ 4,324,674※１ 4,486,646

802,292
19,65371,49022,6785,400
78,5295,324,718
4,438,992

838,943
20,432
67,73821,2785,400
176,787
5,617,225
4,770,023

610
638
1,688
2,937

798
867
11,652
13,318546,610566,001
16,892
159,621－8,365
750,879
4,032,462
4,032,462
886
5
892
4,031,570
260
4,031,830※３ 35,641

166,053
46,104
5,513
799,924
3,642,006
3,642,006
987
△3
983
3,641,022
133
3,641,156- 138 -

第19期
(自 平成26年12月１日
至 平成27年５月31日)

10,387,249

（３）【投資主資本等変動計算書】
第18期（自平成26年６月１日

至

平成26年11月30日）（単位：千円）

投資主資本

評価・換算差額等

剰余金
出資総額

当期首残高

198,780,951

当期未処分利益又は当期未
処理損失
（△）

剰余金合計

3,016,510

3,016,510

投資主資本合計 繰延ヘッジ損益

201,797,461△142,335

評価・換算差額等合計△142,335

純資産合計

201,655,126

当期変動額
新投資口の発行

20,374,620

20,374,620

20,374,620

剰余金の配当△3,016,376△3,016,376△3,016,376△3,016,376

当期純利益

3,641,022

3,641,022

3,641,022

3,641,022

投資主資本以外の項目の
当期変動額（純額）△61,300△61,300△61,300

当期変動額合計

20,374,620

624,646624,646

20,999,266△61,300△61,300

20,937,965

当期末残高

219,155,572

3,641,156

3,641,156

222,796,728△203,635△203,635

222,593,092

第19期（自平成26年12月１日

至

平成27年５月31日）（単位：千円）

投資主資本

評価・換算差額等

剰余金
純資産合計

当期未処分利益又は当期未
処理損失
（△）

剰余金合計

3,641,156

3,641,156

222,796,728

剰余金の配当△3,640,896△3,640,896△3,640,896△3,640,896

当期純利益

4,031,570

4,031,570

4,031,570

4,031,570

出資総額

当期首残高

219,155,572

投資主資本合計 繰延ヘッジ損益△203,635

評価・換算差額等合計△203,635

222,593,092

当期変動額

投資主資本以外の項目の
当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高△28,966△28,966△28,966－

390,674

390,674

390,674△28,966△28,966

361,708

219,155,572

4,031,830

4,031,830

223,187,402△232,601△232,601

222,954,800- 139 -

（４）【金銭の分配に係る計算書】

区

分

（自
至

第18期
平成26年６月１日
平成26年11月30日）

（自
至

金額（円）

第19期
平成26年12月１日
平成27年５月31日）
金額（円）

Ⅰ

当期未処分利益

3,641,156,268

4,031,830,382

Ⅱ

分配金の額

3,640,896,000

4,031,622,000(8,256)(9,142)

260,268

208,382

本投資法人の規約第32条第１号に定める「金銭の分配の方針」に基づき、分配金

本投資法人の規約第32条第１号に定める「金銭の分配の方針」に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、「租税特別措置法第67条の15に規定される本投資の額は利益の金額を限度とし、「租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額の金額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」旨

法人の配当可能利益の額の金額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総口数441,000口のの方針に従い、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総口数441,000口の整数倍の最大値となる3,640,896,000円を利益分配金として分配することといたし整数倍の最大値となる4,031,622,000円を利益分配金として分配することといたしました。なお、投資法人規約第32条第２号に定める利益を超えた金銭の分配は行ました。なお、投資法人規約第32条第２号に定める利益を超えた金銭の分配は行

いません。

いません。

（投資口１口当たり分
配金の額）
Ⅲ

次期繰越利益分配金の額の算出方法- 140 -

（５）【キャッシュ・フロー計算書】（単位：千円）第18期(自 平成26年６月１日
至 平成26年11月30日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資法人債発行費償却
投資口交付費
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
長期前払費用の増減額（△は増加）
信託有形固定資産の売却による減少額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資法人債の発行による収入
投資法人債の償還による支出
投資口の発行による収入分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高- 141 -

第19期
(自 平成26年12月１日
至 平成27年５月31日)

3,642,006
1,498,701
3,009
46,104△610
582,252△11,606△108,337△14,569
71,448△10,530△16,051
185,224△151,906－△235,379
5,479,755
610△592,677△856
4,886,832

4,032,462
1,555,388
2,938
－
△798
582,893
28,202
243,388△80,704△118,588
80,444
342,585
142,070△210,252
21,334,754
222,262
28,157,048
798△578,393△1,037
27,578,415△9,503△24,902,658－
740,833
865,635△587,447△136,920△24,030,060△22,916△50,177,798△780
214,501
1,591,294△1,013,048△5,849△49,414,596－△3,000,000
17,500,000△19,000,000
5,060,426△3,500,000
20,328,516△3,015,578
14,373,364△4,769,863
22,537,727※１ 17,767,863

9,500,000△2,500,000
34,000,000△10,500,000－－－△3,640,869
26,859,130
5,022,949
17,767,863※１ 22,790,813

（６）【注記表】
１．重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法(1) 有形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物

２～64年

構築物

４～56年

機械及び装置４～23年

工具、器具及び備品

５～18年(2）無形固定資産定額法を採用しております。
(3）長期前払費用定額法を採用しております。
２．繰延資産の処理方法

投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しております。

３．収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当
該不動産等の取得原価に算入しております。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は59,351千円、当期は92,107千円です。

４．ヘッジ会計の方法(1）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
但し、金利スワップの特例処理の要件を満たすものにつきましては、特例処理を採用しております。
(2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金利息
(3）ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理方針に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
(4）ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・
フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。
但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価を省略しております。

５．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金
及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

- 142 -

６．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項(1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産
内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しております。
① 信託現金及び信託預金②

信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託その他、信託土地、信託建設仮勘定

③
④

信託借地権
信託差入敷金及び保証金⑤ 信託預り敷金及び保証金(2）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっており、控除対象外
消費税等は、当期の費用として処理しております。
なお、固定資産等に係る控除対象外消費税等は５年間で均等償却しております。
２．貸借対照表に関する注記※１．国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
第18期（平成26年11月30日）
信託建物

第19期
（平成27年５月31日）

32,898千円

32,898千円

２．コミットメント型タームローン契約
第19期において、本投資法人は取引銀行５行とコミットメント型タームローン契約を締結しています。なお、第19期末における契約に基づく借入残高はありません。
第18期（平成26年11月30日）

第19期（平成27年５月31日）

コミットメント型タームローンの総額
借入実行残高－－20,500,000千円
－千円

差引額

－

20,500,000千円※３．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に規定する最低純資産額
第18期（平成26年11月30日）

第19期（平成27年５月31日）
50,000千円- 143 -

50,000千円

３．損益計算書に関する注記※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）
第18期
平成26年６月１日
平成26年11月30日）

（自
至

（自
至

第19期
平成26年12月１日
平成27年５月31日）

Ａ． 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入9,693,133

10,112,468

その他賃貸事業収入

70,577

34,234

不動産賃貸事業収益合計

9,763,710

10,146,702

Ｂ． 不動産賃貸事業費用
外注委託費
水道光熱費

769,360
1,072,401

791,273
1,024,278

租税公課
損害保険料

792,627
14,425

811,787
14,355

修繕費

125,020
1,497,217

227,519
1,553,853

53,621

63,578

減価償却費
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
Ｃ． 不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

4,324,674

4,486,646

5,439,036

5,660,056※２.不動産等売却益の内訳（単位：千円）
第18期（自 平成26年６月１日
該当事項はありません。

至

平成26年11月30日）

第19期（自至平成27年５月31日）

平成26年12月１日

不動産等売却収入

21,846,254

不動産等売却原価

21,325,541
280,166

その他売却費用
不動産等売却益

240,546

個別の譲渡価格については譲渡先からの同意を得られないため非開示としております。当該不動産等売却益には不動産等売却益685,892千円及び不動産等売却損445,345千円が相殺表示されております。
※３.主要投資主との取引
（自
至

第18期
平成26年６月１日
平成26年11月30日）

（自
至

第19期
平成26年12月１日
平成27年５月31日）

営業取引以外の取引によるもの
投資法人債利息

28,277千円－

４．投資主資本等変動計算書に関する注記
（自
至

第18期
平成26年６月１日
平成26年11月30日）

（自
至

第19期
平成26年12月１日
平成27年５月31日）

発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数

2,000,000口

2,000,000口

発行済投資口の総口数

441,000口

441,000口- 144 -

５．キャッシュ・フロー計算書に関する注記※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（自
至

第18期
平成26年６月１日
平成26年11月30日）

（自
至

第19期
平成26年12月１日
平成27年５月31日）

現金及び預金
信託現金及び信託預金

12,984,949千円
4,782,914千円

16,703,952千円
6,086,861千円

現金及び現金同等物

17,767,863千円

22,790,813千円- 145 -

６．リース取引に関する注記
オペレーティング・リース取引（貸主側）
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
第18期（平成26年11月30日）

第19期（平成27年５月31日）

１年以内

7,534,797千円

8,320,103千円

１年超

11,321,134千円

16,533,505千円

合計

18,855,931千円

24,853,609千円

７．金融商品に関する注記（１）金融商品の状況に関する事項① 金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産の取得、修繕、分配金の支払及び有利子負債の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期日の分散等に留意しています。
余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、
原則として預金にて運用しております。
デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限定しています。
②

金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は主に資産（不動産信託受益権等）の取得並びに既存の借入金・投資法
人債の返済・償還資金です。これらは、返済・償還期限において流動性リスクに晒されますが、有利子負債
比率を低位に保ち、期日分散を図り、有利子負債の長期比率を高位に保つとともに、国内金融機関を中心とするレンダーの多様化を図ることで、当該リスクを管理しています。なお、変動金利による借入金等は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、このうち長期のものの一部については、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用しております。また、フォワード・コミットメント等による物件取得時の資金調達リスクの軽減を図るため、
コミットメント型タームローンを利用しております。
ヘッジの有効性評価の方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャ
ッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時において流動性リスクに晒されますが、その金額の一定割合を留保することにより、当該リスクを限定しています。
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されています
が、預入期間を短期に限定し、また、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける（決済性預金を除きます。）等により、当該リスクを管理しています。
③ 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、デリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。

- 146 -

（２）金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（（注２）をご参照下さい。）。
第18期（平成26年11月30日）（単位：千円）
貸借対照表計上額

時価差額（１）現金及び預金

12,984,949

12,984,949－（２）信託現金及び信託預金

4,782,914

4,782,914－

17,767,863

17,767,863－（３）短期借入金

2,500,000

2,500,000－（４）１年内返済予定の長期借入金

16,600,000

16,603,735

3,735（５）投資法人債

5,100,000

5,121,660

21,660（６）長期借入金

136,600,000

136,741,916

141,916

160,800,000

160,967,311

167,311

資産計

負債計
デリバティブ取引（※）（309,242）（309,242）－

第19期（平成27年５月31日）（単位：千円）
貸借対照表計上額

時価差額（１）現金及び預金

16,703,952

16,703,952－（２）信託現金及び信託預金

6,086,861

6,086,861－

22,790,813

22,790,813－（３）短期借入金

9,500,000

9,500,000－（４）１年内返済予定の長期借入金

8,300,000

8,303,752

3,752（５）投資法人債

5,100,000

5,081,325△18,674（６）長期借入金

168,400,000

168,552,647

152,647

191,300,000

191,437,725

137,725

資産計

負債計
デリバティブ取引（※）（343,641）（343,641）－（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、（）で示しています。

（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。

- 147 -

負債（３）短期借入金、（４）１年内返済予定の長期借入金、（６）長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額（※）を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
（※）金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金（「９．デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。）については、その金利スワップのレートによる元利金の合計額（５）投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づきます。
デリバティブ取引「９．デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
第18期（平成26年11月30日）

第19期（平成27年５月31日）

預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金

9,451,317千円
3,874,580千円

8,960,270千円
5,152,526千円

合計

13,325,898千円

14,112,797千円

賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額
第18期（平成26年11月30日）（単位：千円）
１年以内
現金及び預金
信託現金及び
信託預金
合計

１年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内

５年超12,984,949

－

－

－

－

－

4,782,914

－

－

－

－

－

17,767,863

－

－

－

－

－

第19期（平成27年５月31日）（単位：千円）
１年以内
現金及び預金
信託現金及び
信託預金
合計

１年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内

５年超

16,703,952

－

－

－

－

－

6,086,861

－

－

－

－

－

22,790,813

－

－

－

－

－

- 148 -

（注４）短期借入金、１年内返済予定の長期借入金、長期借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
第18期（平成26年11月30日）（単位：千円）
１年以内
短期借入金

１年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内

５年超2,500,000

－

－

－

－

－

16,600,000

－

－

－

－

－

投資法人債

－

－

－

－

3,000,000

2,100,000

長期借入金

－

3,700,000

28,250,000

17,350,000

21,000,000

66,300,000

19,100,000

3,700,000

28,250,000

17,350,000

24,000,000

68,400,000

１年内返済予定の長期借入金合計

第19期（平成27年５月31日）（単位：千円）
１年以内
短期借入金

１年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内

５年超9,500,000

－

－

－

－

－

8,300,000

－

－

－

－

－

投資法人債

－

－

－

－

3,000,000

2,100,000

長期借入金

－

18,200,000

19,400,000

21,500,000

24,000,000

85,300,000

17,800,000

18,200,000

19,400,000

21,500,000

27,000,000

87,400,000

１年内返済予定の長期借入金合計

８．有価証券に関する注記
第18期（自 平成26年６月１日
該当事項はありません。

至

平成26年11月30日）

第19期（自至平成27年５月31日）

平成26年12月１日

該当事項はありません。

- 149 -

９．デリバティブ取引に関する注記（１）ヘッジ会計が適用されていないもの
第18期（平成26年11月30日）
該当事項はありません。
第19期（平成27年５月31日）
該当事項はありません。
（２）ヘッジ会計が適用されているもの
第18期（平成26年11月30日）
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額
又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
ヘッジ会計
の方法
原則的処理方法
金利スワップの特例処理

デリバティブ
取引の種類等
金利スワップ取引

契約額等（千円）

主な
ヘッジ対象

うち１年超

時価
当該時価の算定方法（千円）
取引先金融機関から長期借入金

71,400,000

64,400,000 △309,242 提示された価格等によっています。

金利スワップ取引
長期借入金
支払固定・受取変動

35,350,000

29,350,000

106,750,000

93,750,000 △309,242

支払固定・受取変動

合計

（※）

－

－

第19期（平成27年５月31日）
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額
又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
契約額等（千円）

ヘッジ会計

デリバティブ

主なの方法

取引の種類等

ヘッジ対象

うち１年超

長期借入金

取引先金融機関から
64,400,000 △343,641 提示された価格等に原則的処理方法
金利スワップの特例処理

金利スワップ取引
支払固定・受取変動（千円）

当該時価の算定方法

よっています。

金利スワップ取引
長期借入金
支払固定・受取変動
合計

66,400,000

時価

32,850,000

27,350,000（※）

99,250,000

91,750,000 △343,641－－（※）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております。（「７．金融商品に関する注
記」（２）金融商品の時価等に関する事項（注１）負債（４）（６）をご参照下さい。）
10．退職給付に関する注記
第18期（自 平成26年６月１日
該当事項はありません。

至

平成26年11月30日）

第19期（自至平成27年５月31日）

平成26年12月１日

該当事項はありません。

- 150 -

11．税効果会計に関する注記（１）繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
第18期（平成26年11月30日）

第19期（平成27年５月31日）

繰延税金資産未払事業税損金不算入額
繰延ヘッジ損失

18千円
134,312千円

12千円
126,410千円

繰延税金資産計繰延税金負債

134,330千円

126,423千円

繰延ヘッジ利益

28,705千円

15,370千円

繰延税金負債計

28,705千円

15,370千円

繰延税金資産の純額

105,624千円

111,052千円（２）法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
第18期（平成26年11月30日）
法定実効税率（調整）
支払分配金の損金算入額
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率

第19期（平成27年５月31日）

34.16％

34.15％△34.15％△34.14％

0.02％

0.01％

0.03％

0.02％

（３）法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正「所得税法等の一部を改正する法律」（平成27年法律第９号）及び「地方税法等の一部を改正する法律」（平成27年法律第２号）が平成27年３月31日に公布され、平成27年４月1日以後に開始する会計期間から法人税率の引き下げが行われることになりました。これに伴い、平成27年６月１日以後開始する会計期間において解消が見込まれる一時差異等に係る繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は、32.31％に変更されます。
なお、当該変更による影響額は軽微です。
12．持分法損益等に関する注記
第18期（自 平成26年６月１日

至

平成26年11月30日）

至

平成27年５月31日）

該当事項はありません。
第19期（自 平成26年12月１日
該当事項はありません。

- 151 -

13．関連当事者との取引に関する注記（１）関連当事者との取引
第18期（自 平成26年６月１日
会社
種類

等の
名称

資本金
所在地

又は
出資金

至

平成26年11月30日）

議決権等の
事業の
関連当事者
取引金額
所有（被所
取引の内容
内容
との関係
（千円）
有）割合

科目

期末残高
（千円）

－

－

株式
親

会社
大和

会
社

証券
グル

東京都
千代田区 2,473億円

持株
会社

（被所有）

資金の

直接13.45％
間接29.23％

提供

投資法人債
3,500,000
の償還
投資法人債
利息の支払

ープ
本社

28,277（注１，２）

上記金額のうち、取引金額には、消費税等が含まれておりません。
（注１）投資法人債の発行条件等については、他の類似投資法人の投資法人債スプレッド、マーケット（銀行債）におけるシニア債と劣後債のスプレッドの差異及び我が国において過去に発行された劣後投資法人債スプレッドからの検証等、多角的な分析を行い、発行条件等を決定いたしました。
（注２）利害関係人等との取引条件の決定については、資産運用会社の社内規程である利益相反対策ルールに基づき、決定しております。
第19期（自平成26年12月１日

至

平成27年５月31日）

該当事項はありません。
（２）親会社又は重要な関連会社に関する注記
第18期（自 平成26年６月１日 至 平成26年11月30日）
親会社情報株式会社大和証券グループ本社（株式会社東京証券取引所及び株式会社名古屋証券取引所に上場）
第19期（自平成26年12月１日

至

平成27年５月31日）

親会社情報株式会社大和証券グループ本社（株式会社東京証券取引所及び株式会社名古屋証券取引所に上場）
14．資産除去債務に関する注記
第18期（自 平成26年６月１日
該当事項はありません。

至

平成26年11月30日）

第19期（自至平成27年５月31日）

平成26年12月１日

該当事項はありません。

- 152 -

15．賃貸等不動産に関する注記
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル等（土地を含む。）を保有しています。これ
ら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）（自至第18期
平成26年６月１日
平成26年11月30日）

（自
至

第19期
平成26年12月１日
平成27年５月31日）

貸借対照表計上額
期首残高355,783,760

378,935,080

期中増減額

23,151,320

27,764,026

期末残高

378,935,080

406,699,107

370,600,000

410,990,000

期末時価（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は麻布グリーンテラス（14,000百万円）及び北浜グランドビル（9,481百万円）の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費（1,497百万円）によるものです。当期の主な増加額は６物件の取得（48,785百万円）によるものであり、主な減少額は５物件の譲渡（21,325百万円）
及び減価償却費（1,553百万円）によるものです。
（注３）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

- 153 -

16．セグメント情報等に関する注記（１）セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
（２）関連情報第18期（自 平成26年６月１日 至① 製品及びサービスごとの情報

平成26年11月30日）

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
②

地域ごとの情報（イ）売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
（ロ）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

③

主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しております。

第19期（自 平成26年12月１日 至① 製品及びサービスごとの情報

平成27年５月31日）

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
②

地域ごとの情報（イ）売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
（ロ）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

③

主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しております。

17．１口当たり情報に関する注記
（自
至

第18期
平成26年６月１日
平成26年11月30日）

（自
至

第19期
平成26年12月１日
平成27年５月31日）

１口当たり純資産額

504,746円

505,566円

１口当たり当期純利益

8,414円41銭

9,141円88銭（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
（自
至

第18期
平成26年６月１日
平成26年11月30日）

当期純利益（千円）（自至3,641,022

第19期
平成26年12月１日
平成27年５月31日）
4,031,570

普通投資主に帰属しない金額（千円）－－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

3,641,022

4,031,570

432,713441,000

期中平均投資口数（口）- 154 -

18．重要な後発事象に関する注記（１）投資口発行について
本投資法人は、平成27年４月27日及び平成27年５月20日開催の本投資法人役員会において、下記のとおり、新投資口発行に関し決議しました。また、平成27年６月１日及び平成27年６月24日にそれぞれ払込が完了しています。
① 公募による新投資口発行（一般募集）（イ）募集投資口数
41,045口（国内 19,545口、海外 21,500口）（ロ）払込金額（発行価額）
１口当たり 563,914円（ハ）払込金額（発行価額）の総額
23,145,850,130円（ニ）払込期日平成27年６月１日（ホ）調達する資金の使途「リバーゲート」の取得資金及び取得に係る諸費用並びに「グラスシティ渋谷」及び「目黒プレイスタワー」の取得のための借入金の返
済資金の一部に充当② 第三者割当による新投資口発行（イ）募集投資口数
1,955口（ロ）払込金額（発行価額）
１口当たり 563,914円（ハ）払込金額（発行価額）の総額
1,102,451,870円（ニ）割当先及び割当投資口数
大和証券株式会社 1,955口（ホ）払込期日平成27年６月24日（ヘ）調達する資金の使途「リバーゲート」の取得資金及び取得に係る諸費用並びに「グラスシティ渋谷」及び「目黒プレイスタワー」の取得のための借入金の返
済資金の一部に充当（２）資産の取得について
本投資法人は、平成27年６月２日付で、下記のとおり、不動産信託受益権を取得しました。
取得資産の概要
資産の名称

リバーゲート

取得資産

国内不動産を信託する信託受益権

所在地（住居表示）

東京都中央区日本橋箱崎町36番２号

取得価格

28,000百万円（取得諸経費及び消費税等を除きます）

契約締結日

平成27年４月27日

引渡日

平成27年６月２日

取得先

テムズ特定目的会社- 155 -

（７）【附属明細表】①

有価証券明細表
該当事項はありません。

②

デリバティブ取引の契約額等及び時価の状況表
契約額等（千円）（注１）

区分

種類

市場取引以外の取引

金利スワップ取引
支払固定・受取変動

時価（千円）
（注２）

うち１年超

合計

99,250,000

91,750,000△343,641

99,250,000

91,750,000△343,641（注１）金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて記載しています。
（注２）取引先金融機関から提示された価格等によっています。
なお、金融商品に関する会計基準上の特例処理の要件を満たしているものについては、時価の記載を省略しております。
③

為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はありません。

④

不動産等明細表のうち総括表
減価償却累計額又は

資産の種類

当期首残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

償却累計額

当期償却額

（千円）

（千円）

差引当期末
残高
（千円）

摘要

1,490,335－（有形固定資産）
建物（その附属設備を含む）

3,099,008

20,979－3,119,987

1,629,652

87,323

構築物

10,296－－

10,296

2,999

268

7,297

－

工具、器具及び備品

18,538420－

18,958

7,645

1,007

11,312－

12,302,226－－

12,302,226－－

12,302,226

－

4,031

－

583

3,448

－

－

3,448

－

89,130,153

8,906,935

7,135,368

90,901,721

16,661,537

1,423,262

74,240,183 （注１，２）

信託構築物

908,701

45,66552,325902,042

160,128

12,540741,913 （注１，２）

信託機械及び装置

826,878

12,889132,168

707,599

367,021

21,836

340,577（注２）

信託工具、器具及び備品

116,862

48,373

14,271150,964

66,677

7,840

84,287

（注２）

5,909

－

1,572

4,336

4,336

－

－

（注２）

289,916,770

41,608,157

16,757,812

314,767,115－－ 314,767,115 （注１，２）

548,058

202,788342,204

408,642－－396,887,438

50,846,208

24,436,306

423,297,340

18,899,999

商標権

3,766

－

－

3,766

2,882

188

883

－

借地権

2,407,101－－

2,407,101－－

2,407,101

－

土地
建設仮勘定
信託建物
(その附属設備を含む)

信託その他
信託土地
信託建設仮勘定小計

408,642－

1,554,080 404,397,340－（無形固定資産）

信託借地権

306,884－－

306,884－－

306,884－

その他

24,314780－

25,094

21,576

1,119

3,518

－

小計

2,742,066

780－

2,742,846

24,4581,308

2,718,387－

合計

399,629,504

50,846,988

24,436,306

426,040,186

18,924,458

1,555,388 407,115,727－（注１）信託建物、信託構築物及び信託土地の当期増加の主な要因は、Ｄａｉｗａ恵比寿４丁目ビル、ラクアス東新宿、
コンセプト青山、神泉プレイス、グラスシティ渋谷及び目黒プレイスタワーの取得によるものです。
（注２）信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託その他及び信託土地の当期減少の主な要因は、Ｄａｉｗａ築地616ビル、Ｄａｉｗａ日本橋本町ビル、Ｄａｉｗａ銀座１丁目ビル、Ｄａｉｗａ錦糸町ビル及びベネックスＳ－３の譲渡によるものです。

- 156 -

⑤

その他特定資産の明細表
該当事項はありません。

⑥

投資法人債明細表

銘柄

発行

当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期末残高

利率

償還

年月日

(千円)

(千円)

(千円)

(千円)

(％)

期限

第３回無担保投資法人債

平成26年

（注１）

９月12日

第４回無担保投資法人債

平成26年

（注１）

９月12日

合計

3,000,000－－

3,000,000

0.420

2,100,000－－

2,100,000

1.000

5,100,000－－

5,100,000

－

平成31年
９月12日

平成36年
９月12日

－

使途

担保

（注２）

無担保

（注２）

無担保

－

－

（注１）特定投資法人債間限定同順位特約付であります。
（注２）投資法人債の償還資金及び借入金の返済資金の一部に充当しました。
（注３）投資法人債の貸借対照表日以後５年以内における１年ごとの償還予定額は次のとおりです。
（単位：千円）
区分
投資法人債

１年以内

１年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内－－- 157 -－－

４年超５年以内
3,000,000

⑦区分

借入金明細表借入先㈱三菱東京ＵＦＪ銀行
短
期
借
入
金

当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期末残高

平均利率

（千円）

（千円）

（千円）

（千円）

（％）（注１）1,500,000－

1,500,000

－

0.431

㈱三井住友銀行

500,000－

500,000－

0.431㈱みずほ銀行

500,000－

500,000

－

0.431

－

5,500,000－

5,500,000

0.380

三井住友信託銀行㈱－4,000,000－

4,000,000

0.380

2,500,000

9,500,000

2,500,000

9,500,000－－
H27.2.27㈱りそな銀行

3,000,000－

3,000,000

－

0.881

㈱日本政策投資銀行

3,000,000－

3,000,000

－

1.089

㈱新生銀行

2,000,000－

2,000,000

－

0.885

内

㈱みずほ銀行

2,000,000－

2,000,000

－

0.669

返

㈱横浜銀行

500,000－

500,000

－

0.669

済

㈱新生銀行

－

2,000,000－

2,000,000

0.748

予

㈱静岡銀行

2,000,000－－

2,000,000

0.519

定

㈱武蔵野銀行の㈱三井住友銀行

1,500,000－－

1,500,000

0.609

長

㈱七十七銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.609

期

㈱群馬銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.569

借

太陽生命保険㈱300,000－－

300,000

0.595

入日本生命保険(相)300,000－－

300,000

0.595

年

金

富国生命保険(相)
合計
㈱新生銀行

長
期
借
入
金

使途

摘要

(注３)

無担保

－

－

H27.3.31㈱三井住友銀行

合計

１

返済期限

H27.7.31

H27.3.31

H27.5.29
H28.5.31（注２）

無担保

H27.8.31

H27.11.30－

200,000－

200,000

0.533

H28.5.31(注３)

16,600,000

2,200,000

10,500,000

8,300,000－－－

2,000,000－

2,000,000

－

0.748

－

（注２）
H28.5.31

富国生命保険(相)200,000－

200,000－

0.533㈱日本政策投資銀行

1,700,000－－

1,700,000

1.018

H29.5.10㈱日本政策投資銀行

6,500,000－－

6,500,000

1.022

H29.5.22㈱三井住友銀行

4,000,000－－

4,000,000

0.859

三井住友信託銀行㈱3,000,000－－

3,000,000

0.847

みずほ信託銀行㈱1,500,000－－

1,500,000

0.847㈱日本政策投資銀行

2,550,000－－

2,550,000

0.962㈱三井住友銀行

1,500,000－－

1,500,0000.705㈱みずほ銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.705

㈱広島銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.791

三井住友信託銀行㈱3,400,000－－

3,400,000

0.691

三井住友信託銀行㈱1,950,000－－

1,950,000

0.600㈱日本政策投資銀行

2,000,000－－

2,000,000

0.847

㈱新生銀行

2,000,000－－

2,000,000

0.605

オリックス銀行㈱1,000,000－－

1,000,000

0.679

東京海上日動火災保険㈱1,000,000－－

1,000,000

0.690

500,000－－

500,000

0.690㈱東日本銀行

500,000－－

500,000

0.726㈱三井住友銀行

2,000,000－－

2,000,000

0.896

三井住友信託銀行㈱1,500,000－－

1,500,000

0.896㈱あおぞら銀行

1,500,000－－

1,500,000

0.519

H28.8.31㈱香川銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.814

H31.2.28㈱あおぞら銀行

2,000,000－－

2,000,000

0.896㈱りそな銀行

2,000,000－－

2,000,000

0.896

㈱群馬銀行

500,000－－

500,000

0.716

(注３)

H29.5.31(注２)

H29.8.31(注３)(注２)
H30.2.28

㈱山口銀行

無担保
H29.11.30(注３)

H30.2.28(注２)

H29.11.30
H30.2.28(注３)

H32.2.28(注２)

H32.2.28(注３)- 158 -

H30.5.31

区分

借入先

当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期末残高

平均利率

（千円）

（千円）

（千円）

（千円）

（％）（注１）

返済期限㈱武蔵野銀行

500,000－－

500,000

0.570

H30.5.31㈱あおぞら銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.878

H31.5.31

三井住友信託銀行㈱1,500,000－－

1,500,000

0.844㈱日本政策投資銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.963㈱関西アーバン銀行

1,500,000－－

1,500,000

0.893

H30.8.31㈱関西アーバン銀行

1,500,000－－

1,500,000

0.668

H31.8.30㈱関西アーバン銀行

2,000,000－－

2,000,000

0.783

H32.8.31㈱日本政策投資銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.833

H30.8.31㈱三井住友銀行

1,600,000－－

1,600,000

0.781

H32.8.31㈱新生銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.777

使途

摘要

(注３)
H31.11.29

長
期
借
入
金

1,000,000－－

1,000,000

0.808

㈱福岡銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.681

H30.8.31

三井住友信託銀行㈱1,000,000－－

1,000,000

0.824

H31.11.29

三井住友信託銀行㈱4,000,000－－

4,000,000

0.816

H32.5.29㈱新生銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.824

H33.5.31㈱新生銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.844

H33.8.31

東京海上日動火災保険㈱1,000,000－－

1,000,000

0.533

H30.7.31㈱三菱東京ＵＦＪ銀行

2,000,000－－

2,000,000

0.661

㈱福岡銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.681㈱三菱東京ＵＦＪ銀行

3,000,000－－

3,000,000

0.761

H32.8.31

三井住友信託銀行㈱1,000,000－－

1,000,000

0.646

H33.2.26㈱三井住友銀行

1,400,000－－

1,400,000

0.481

H33.5.31

三菱ＵＦＪ信託銀行㈱2,000,000－－

2,000,000

0.622

H30.11.30㈱みずほ銀行

4,000,000－－

4,000,000

0.636㈱三井住友銀行

1,400,000－－

1,400,000

0.636

オリックス銀行㈱1,500,000－－

1,500,000

0.687

H31.2.28㈱福岡銀行

2,000,000－－

2,000,000

0.662

H31.3.29㈱新生銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.727

H32.11.30㈱りそな銀行

2,000,000－－

2,000,000

0.571

H31.9.30㈱りそな銀行

2,000,000－－

2,000,000

0.606㈱三井住友銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.606㈱三井住友銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.481

三菱ＵＦＪ信託銀行㈱3,000,000－－

3,000,000

0.500

㈱群馬銀行

1,000,000－－

1,000,0000.500㈱みずほ銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.642

H32.3.31㈱みずほ銀行

3,900,000－－

3,900,000

0.606

H33.3.31

三井住友信託銀行㈱2,000,000－－

2,000,000

0.471

500,000－－

500,000

0.429㈱三菱東京ＵＦＪ銀行(注２)

H30.8.31(注３)

無担保
H33.3.31

H33.3.31(注２)
H34.2.28
H31.3.29

H31.5.31

2,000,000－－

2,000,000

0.595

みずほ信託銀行㈱500,000－－

500,000

0.595㈱日本政策投資銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.742

H32.11.30㈱三菱東京ＵＦＪ銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.431

H33.11.30㈱みずほ銀行

1,500,000－－

1,500,000

0.456㈱三菱東京ＵＦＪ銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.456㈱三井住友銀行

3,000,000－－

3,000,000

0.481㈱三菱東京ＵＦＪ銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.481- 159 -

(注３)

H32.11.30㈱東日本銀行㈱武蔵野銀行

(注２)

H32.5.29

H34.5.31

H34.11.30

(注３)

区分

借入先

当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期末残高

平均利率

（千円）

（千円）

（千円）

（千円）

（％）（注１）

返済期限㈱三井住友銀行

2,000,000－－

2,000,000

0.411

みずほ信託銀行㈱3,000,000－－

3,000,000

0.530㈱三井住友銀行

2,000,000－－

2,000,000

0.530㈱三井住友銀行

3,500,000－－

3,500,000

0.431

H33.11.30㈱三井住友銀行

4,000,000－－

4,000,000

0.456

H34.5.31㈱新生銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.428

H34.8.31㈱三井住友銀行

2,000,000－－

2,000,000

0.481

H34.11.30㈱三菱東京ＵＦＪ銀行－

1,000,000－

1,000,000

0.431

H34.5.31㈱みずほ銀行－

1,000,000－

1,000,000

0.456

H34.11.30㈱三井住友銀行－

1,000,000－

1,000,000

0.481

㈱新生銀行

－

1,000,000－

1,000,000

0.453㈱日本政策投資銀行－

1,000,000－

1,000,000

0.692

三菱ＵＦＪ信託銀行㈱－1,000,000－

1,000,000

0.406㈱三菱東京ＵＦＪ銀行－

1,000,000－

1,000,0000.431㈱みずほ銀行－

1,500,000－

1,500,0000.456㈱りそな銀行－

1,500,000－

1,500,000

0.456

三井住友信託銀行㈱－1,000,000－

1,000,000

0.456㈱三井住友銀行－

1,500,000－

1,500,000

0.481

H35.5.31㈱りそな銀行－

2,500,000－

2,500,000

0.455

H35.2.28㈱日本政策投資銀行－

2,000,000－

2,000,000

0.710

H34.3.31㈱新生銀行－

1,500,000－

1,500,000

0.413

H35.5.31㈱七十七銀行－

1,000,000－

1,000,000

0.330

H33.5.31㈱日本政策投資銀行－

1,500,000－

1,500,000

0.634

H34.5.31㈱福岡銀行－

1,500,000－

1,500,000

0.430

H35.5.31

三井住友信託銀行㈱－1,500,000－

1,500,0000.455㈱みずほ銀行－

1,500,000－

1,500,000

0.455

㈱新生銀行

－

1,500,000－

1,500,0000.400㈱りそな銀行－

1,500,000－

1,500,000

0.455㈱三井住友銀行－

3,000,000－

3,000,000

0.480㈱みずほ銀行－

2,000,000－

2,000,000

0.455㈱三菱東京ＵＦＪ銀行－

500,000－

500,000

0.455

136,600,000

34,000,000

2,200,000

168,400,000

使途

摘要

H31.11.29
H32.11.30（注２）

H35.5.31

H33.11.30

長
期

(注３)
H34.5.31

無担保

H34.11.30

借
入
金

(注２)

(注３)

合計

H35.11.30

H36.5.31
H35.11.30

(注２)

－

－

－

－

（注１）平均利率は、日数による期中の加重平均を記載しており、小数第４位を四捨五入しています。また、金利変動リ
スクを低減する目的で金利スワップ取引を行った借入金については、金利スワップの効果を勘案した加重平均利率を記載しています。
（注２）資金使途は、借入金の返済資金等です。
（注３）資金使途は、物件の取得資金等です。
（注４）長期借入金(１年以内に返済予定のものを除く。）の貸借対照表日以後５年以内における１年ごとの返済予定額
は次のとおりです。
（単位：千円）区分
長期借入金

１年超２年以内
18,200,000

２年超３年以内
19,400,000- 160 -

３年超４年以内
21,500,000

４年超５年以内
24,000,000

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成27年５月31日現在）
Ⅰ

資産総額

432,232,640,828円

Ⅱ

負債総額

209,277,840,320円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

222,954,800,508円

Ⅳ

発行済数量

441,000口

Ⅴ

１単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

505,566円- 161 -

第６【販売及び買戻しの実績】
第19期（平成27年５月期）の直近６計算期間の本投資法人の発行実績は以下のとおりです。
計算期間

発行投資口数
（口）

発行日

買戻し口数
（口）

発行済投資口の総口数（口）

第14期

自至

平成24年６月１日
平成24年11月30日

－

－

－

395,798

第15期

自至

平成24年12月１日
平成25年５月31日

－

－

－

395,798

第16期

自至

平成25年６月１日
平成25年11月30日

－

－

－

395,798

第17期

自至

平成25年12月１日
平成26年５月31日

－

－

－

395,798

第18期

自至

平成26年６月１日
平成26年11月30日

平成26年７月２日

41,092（0）－436,890平成26年７月30日

4,110（0）－441,000

第19期

自至

平成26年12月１日
平成27年５月31日－－

441,000－（注１）括弧内の数値は本邦外における発行投資口数です。
（注２）平成26年７月２日に１口当たりの発行価格466,537円（発行価額450,746円）にて、取得物件の取得資金等の調達を目的とする公募による新投資口を発行いたしました。
（注３）平成26年７月30日に１口当たりの発行価格450,746円（発行価額450,746円）にて、取得物件の取得資金等の調達を目的とする第三者割当による新投資口を発行いたしました。

- 162 -

第７【参考情報】
当計算期間の開始日から本有価証券報告書提出日までの間に、本投資法人が提出した金融商品取引法第25条第１項各号に掲げる書類は、以下のとおりです。
（１）有価証券報告書及びその添付書類
計算期間 第18期（自 平成26年６月１日 至 平成26年11月30日）
平成27年２月23日

関東財務局長に提出（２）訂正発行登録書（投資法人債券）
平成27年２月23日 関東財務局長に提出
平成26年７月17日に関東財務局長に提出した発行登録書に係る訂正発行登録書であります。
（３）臨時報告書
特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令第29条第１項及び同条第２項第３号の規定に基づく臨時報告書
平成27年３月24日 関東財務局長に提出（４）訂正発行登録書（投資法人債券）
平成27年３月24日 関東財務局長に提出
平成26年７月17日に関東財務局長に提出した発行登録書に係る訂正発行登録書であります。
（５）臨時報告書
特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令第29条第１項及び同条第２項第１号の規定に基づく臨時報告書
平成27年４月27日 関東財務局長に提出（６）訂正発行登録書（投資法人債券）
平成27年４月27日 関東財務局長に提出
平成26年７月17日に関東財務局長に提出した発行登録書に係る訂正発行登録書であります。
（７）有価証券届出書（一般募集による投資証券の発行）及びその添付書類
平成27年４月27日 関東財務局長に提出（８）有価証券届出書（その他の者に対する割当による投資証券の発行）及びその添付書類
平成27年４月27日

関東財務局長に提出（９）有価証券届出書の訂正届出書
平成27年５月１日 関東財務局長に提出
上記（７）記載の有価証券届出書に係る訂正届出書であります。
（10）有価証券届出書の訂正届出書
平成27年５月１日 関東財務局長に提出
上記（８）記載の有価証券届出書に係る訂正届出書であります。
（11）臨時報告書の訂正報告書
平成27年５月20日 関東財務局長に提出
上記（５）記載の臨時報告書に係る訂正報告書であります。
（12）訂正発行登録書（投資法人債券）
平成27年５月20日 関東財務局長に提出
平成26年７月17日に関東財務局長に提出した発行登録書に係る訂正発行登録書であります。

- 163 -

（13）有価証券届出書の訂正届出書及びその添付書類
平成27年５月20日 関東財務局長に提出
上記（７）記載の有価証券届出書に係る訂正届出書であります。
（14）有価証券届出書の訂正届出書及びその添付書類
平成27年５月20日 関東財務局長に提出
上記（８）記載の有価証券届出書に係る訂正届出書であります。
（15）臨時報告書の訂正報告書
平成27年６月２日 関東財務局長に提出
上記（５）記載の臨時報告書に係る訂正報告書であります。
（16）訂正発行登録書（投資法人債券）
平成27年６月２日 関東財務局長に提出
平成26年７月17日に関東財務局長に提出した発行登録書に係る訂正発行登録書であります。
（17）有価証券届出書の訂正届出書
平成27年６月２日 関東財務局長に提出
上記（８）記載の有価証券届出書に係る訂正届出書であります。

- 164 -

独立監査人の監査報告書
平成27年８月25日

大和証券オフィス投資法人
役員会 御中有限責任 あずさ監査法人
指定有限責任社員
業 務 執 行 社 員

公認会計士

飯 田

浩 司

指定有限責任社員
業 務 執 行 社 員

公認会計士

内 田

和 男

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられている大和証券オフィス投資法人の平成26年12月１日から平成27年５月31日までの第19期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書、注
記表及び附属明細表について監査を行った。
財務諸表に対する経営者の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準
は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに基づき監査を実施することを求めている。
監査においては、財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、当監査法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用される。財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、財務諸表の作成と適正な表示に関連する内部統制を検討する。また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査意見
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、大和証
券オフィス投資法人の平成27年５月31日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・
フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
強調事項
重要な後発事象に関する注記に記載されているとおり、投資法人は投資口の発行及び資産の取得を行っている。
当該事項は、当監査法人の意見に影響を及ぼすものではない。
利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（注１）上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。
（注２）ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。