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Vol.322

TAKKENPRESS
Vol.322 2018.10 AUTUMN

2018.10月発 行

一般社団法人 兵庫県宅地建物取引業協会広報誌 ［ひょうご宅建プレス］

ひょうごの町並み

てくてくさん ぽエビ、イカ、
ムール貝、帆立と野菜、パスタを炊き込んだ特製パエリア。魚介の旨味を引き出したスープの美味しさがポイント。
もちろん、お米のパエリアもある。約20種揃うワインはオーナー厳選。
イニエスタ選手プロデュースの品も。

イイ店みつけた！ てくてくグルメさんぽ ［加古郡播磨町編］

米国の不動産市況

ワイン片手にスペイン料理を堪能。陽気で心晴れやかな夜が更けていく。

魅せる兵庫〜地域と寄り添って〜

播磨バル Ryuʼ ju

理事会の審議から最近の判例から
兵庫宅建Information

加古郡播磨町南野添1-17-27 TEL. 079-455-2646[営]平日・土曜日／18:00〜23:30 日曜日／18:00〜23:00[休]水曜日、第2火曜日

Ryuʼjuの内装も自ら手掛けた。
「昔から飲食業に携わりたいという夢があり、それを実現した
からには、どちらの仕事にも全力投球です！」。
ご自慢のメニューは、
スペイン料理の代表
エビとマッシュルームのアヒージョ。
ソフトシェルの有頭海老が使われ、頭から殻のまま食せば味噌が絶品。火の通り加減も絶妙で、殻はしっとり、
身はふんわり。自家製サングリアも人気だ。

格パエリア。米でなく、フェデリーネという極細パスタを使っているのが特徴。長時間かけて

国道250号の瓜生交差点から県道382号を煮込み、しっかり魚介の旨味を凝縮させた南西へ。県道の1本西側にたたずむ、
オレンジ

スープがパスタに浸み込み、
まさにエストゥベ

色の壁とグリーンの屋根が目を惹く一戸建てント！
（素晴らしい）の一語。
しっとり部分と、パが「Ryuʼju」。播磨町では珍しい、気軽なスペイ

リッとした部分のバランスも絶妙だ。

ン料理とワインが楽しめる隠れ家的バルだ。

ワインをはじめとするお酒に合う小皿料理「この辺りは静かな町ですから、4年前にのタパスも充実。魚介や野菜などをニンニクとオープンした当初は、バルって何？状態でし共にオリーブオイルで煮込んだアヒージョはたね」と笑顔を見せるオーナーシェフの宮本

特に人気が高い。具材のエキスが溶け込んだ輝美さん。近年はすっかり地域で認められ、オイルの旨さは秀逸で、バケットを浸していた

近所のお客様が気軽に訪れてくださるのがだくと、止まらなくなること請け合いだ。
初めて訪れても、お一人様でも、気さくな常

嬉しいと語る。
子供のころから、
スペインの街並みや陽気な連客とすぐに打ち解け、陽気に盛り上がるス

国民性に魅せられていた宮本さんは、長じて不パニッシュなRyu'juの夜。その熱気には、「播

動産会社と設計事務所を経営する建築士に。

磨町をさらに活気づけたい」という宮本さんオレンジと木目で統一した、温かい雰囲気漂うの想いが籠っている。

編集
後記

オレンジ色の看板と壁面が目印の隠れ家的なバルRyuʼju。毎夜、楽しい仲間が集い、
ワイワイ陽気な時を過ごす。

大阪北部地震、西日本豪雨災害、記録的な酷暑、逆走する台風

席が近く、お客同士が打ち解けやすい店内。カウンターには、スペイン産生ハムの原木が置かれ、シードルビールのサーバーも。

産の活発な取引の一助となる様、久保委員長を中心に最新の情12号や台風21号、北海道胆振東部地震など、全ての被害に遭わ報提供が出来ますよう一丸となって頑張って参りますので何卒よれました皆さま、お見舞い申し上げます。
また、1日も早い復旧、復ろしくお願い申し上げます。

興をお祈りいたします。

当協会が協賛している「六甲ミーツ・アート 芸術散歩 2018」がその様な中、広報委員会では会員皆さまの事業にお役立ていた

11月25日まで開催されています。今年から割引券を全会員に配布

だける情報をイチ早くお届けさせていただきました。県内の不動させていただいております。芸術の秋、是非ともご鑑賞くださいね！

広報副委員長：別府建一（尼崎）〒650-0012 神戸市中央区北長狭通 5-5-26（一社）兵庫県宅地建物取引業協会

TEL.078-382-0141（公社）全国宅地建物取引業保証協会兵庫本部

FAX.078-351-0164■発行人／松尾信明■編集人／久保満則■広報委員会／久保満則（明石）、別府建一（尼崎）、長谷川芳克（神戸東）、木谷裕之（姫路）、土井敬介（淡路） URL http://www.htk.or.jp/ E-mail htk@htk.or.jp

兵庫宅建 Information

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TAKKENPRESS
Vol.322 2018.10 AUTUMN

一般社団法人 兵庫県宅地建物取引業協会広報誌 ［ひょうご宅建プレス］

不動産開業支援セミナー＆個別相談会開催中！
不動産業に興味のある方、独立して開業したい方等を対象に不動産業の概要、資金調達、免許申請の手順、宅建協会及び保証協会への入会等、開業に必要な情報の提供と業界の現状や今後の展望、業者の体験談など
を通して、一般の方が業界へ進出するきっかけ作りとして、開業支援セミナーを開催いたします。セミナー終了
後、個別相談会も実施しています。ぜひ、この機会にご参加の上、開業に向けてのご参考としてください。

場

所

時

間

問合せ先

午後1時30分〜

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より米国の不動産流通状況等を寄稿頂きます。

開業ヘルプデスク

0120-810-768（

Hello, Friends in Hyogo! Lack of Inventory is still causing prices to go
up and also # of sales have decrease throughout United States.

担当事務局
佐 伯・本 河）▶表紙写真：大中遺跡

1

兵庫宅建協会と全米リアルター協会傘下のワシントン州リアルター協会は、平成22年2月に「友好交流協定」を締結し、相互に交流を深めています。
その一環として、全米リアルター協会日本大使マーク北林氏

Update on US REAL Estate Market and Association▶平成31年 【第10回】1 月 9 日（水）【第11回】2 月20日（水）
【第12回】3 月13日（水）

兵庫宅建Information
米国の不動産市況
理事会の審議から
六甲ミーツ・アート芸術散歩2018
兵庫宅建Information
魅せる兵庫〜地域と寄り添って〜
ひょうごの町並みてくてくさんぽ
最近の判例から
兵庫宅建Information
たっけんクラウド
意外と知らない◯◯ パソコン編
会員動態
イイ店みつけた！ てくてくグルメさんぽ
編集後記

Vol.4

兵庫県不動産会館（神戸市中央区北長狭通5-5-26）

12月 5 日（水）
開催予定日 ▶平成30年 【第 9 回】

Contents

米国の不動産市況

宅地建物取引士証の有効期限を確認しましょう
宅地建物取引士として業務を行うためには、有効な宅地建物取引士証を所持していなければなりません。有効期限が切れている取引士証では、取引士としての業務を行うことは出来ません。
また、宅建業者は、専任の取引士の法定数が不足した場合は、２週間以内に補充等必要な措置をとらなければなりません。違反した場合は、宅地建物取引業法違反となりますので、ご注意ください。
※詳しくは協会ホームページ「宅地建物取引士情報」
をご覧ください。

宅地建物取引士証を更新するには、都道府県知事の指定する法定講習会を受講することが必要です。兵
庫県知事に登録している更新対象者には、取引士証の期間満了日から約４〜５ケ月前頃に封書にて受講申込書を登録されている住所に送付します。
※住所等が変更されている場合は案内が届きません
ので、必ず変更登録申請書を提出してください。

Seattle Market continue to be one of the hottest real estate market in
United States, and most of us does not see it as housing bubble. It isdriven by the increase in migration and growth of IT Industry.
Downtown Seattle has the most high-rise construction crane in US,
thank you to tremendous growth of AMAZON.
Median Price in Core Seattle-Bellevue area is over $1 million, but if you
go outside for about 50 km, median price drops to Mid $300K. that isstill aﬀordable for homeowner and investors.

シアトル/ベルビューの中心部の中間価格は約100万ドルですが、50キロほど郊外へ行くと、中間価格は30万ドル台です。
これは自宅用または投資用と考えてもまだまだお手頃です。
不動産の活発化に伴いリアルター協会も成長を続けています。現在は全米で130万人の個人会員、ワシントン州協会も一番大きなシアトル―キング郡協会（7,000人）、一番小さな東ワシントンにある協会（60人強）
を含め州協会は2万人プラスの会員数になりました。全米リアルター協会は引き続き全
米で一番大きな企業団体です。
来年の9月2日〜4日には国交省、
日米不動産協力機構（JARECO）主催、全
米リアルター協会協賛で国際不動産カンファレンスが東京で開催されます
ので、皆様もこぞってご参加下さい。
兵庫宅建会員の皆様の視察、観光、またはビジネスでのシアトル、ワシント
ン州のご訪問をお待ちしております。

With active market brings increase in our membership as well,
National Association of REALTORS membership has increased to 1.3
million members, and we remain as largest trade organization inUnited States .As far as our State Washington Association is concern
we are showing growth and now over 20,000 members. Our largest
local association is Seattle-King County and their membership is over
7,000 Members, and our smallest association is in Eastern Washington
with membership of just over 60 members.
There will be International Real Estate Conference, hosted by MLIT,
JARECO and NAR in Tokyo from 9/2/19-9/4/19, please save the date toattend.
Also, We would love for anyone from Hyogo Takken to come and visit
us in Washington State for business or pleasure.

米国不動産近況とリアルター協会
兵庫の皆様、お元気ですか！アメリカではまだまだ在庫不足による、価格高騰と売買件数の減少が続いています。
シアトルのマーケットは相変わらずホットなマーケットの一つです。
これはバブルでは無く、人口増加、IT産業の成長が原因です。
ちなみに、
アマゾン
社の急成長のおかげで、シアトルのダウンタウン（約半径1キロ内）
では１４の高層建築用のクレーンがあり、これはアメリカで一番の数です。

Jerry Martin ‒President Washington REALTORSMark KitabayashiNAR President Liaison to Japan▶ワシントン州リアルター協会会長▶全米リアルター協会日本大使

ジェリーマーティン氏

マーク北林氏このロゴマークのある記事は、「兵庫宅建ビジョン2020」に関連したものです。
今号では、P2、P8、P9、P10、P15、P16、P17に掲載しています。

01

02

ROKKO MEETS ART

2018.9.8sat - 11.25sun
現代アートの祭典「六甲ミーツ・アート 芸術散歩2018」に協賛しています（西村正徳氏）「兵庫宅建ハトマーク賞」受賞作品 『U.KE.ZA.RAの木／オチバのカタチ』

作者が取り組んだのは木々の落ち葉と協働する彫刻です。
作者は六甲での展示経験が豊富であり、会場の特性を良く折り込んでこの作品プランが生まれました。
白色の笠をもつ大型の彫刻は落ち葉が降り積もる場所に設置されています。79日間の会期を通じて木々の葉が少しずつ堆積しますが、この作品にはその過程で見え方を転換させるしくみがあります。

（西村正徳氏）「兵庫宅建ハトマーク賞」受賞作品『U.KE.ZA.RAの木／オチバのカタチ』

兵庫宅建では、今年で9回目の開催を迎える「六甲ミーツ・
アート芸術散歩2018」に特別協力団体として協賛しています。
「六甲ミーツ・アート芸術散歩2018」
は六甲山を背景に現代アート作家、
総 勢 3 7 組 の 作 品 が 楽しめる一 大
アートイベントです。
また、「 兵庫宅建ハトマーク賞」を設け、アーティストの応援もしています。会期は9月8日（土）から11月25
日
（日）
まで。

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「 六 甲ミーツ・アート 芸 術 散 歩 2 0 1 8 」に関しては公式ホームページをご覧いただくか、
インフォメーションにお問い合わせください。
https://www.rokkosan.com/art2018

ミーツアート2018

六甲ミーツ・アート 芸術散歩2018インフォメーション●TEL : 078-891-0048（10:00〜17:00） ●Mail : rma-info@rokkosan.com

06

兵庫宅建 Information

全宅連 安心Ｒ住宅 事業
事業内容のお知らせと特定構成員（＝加盟事業者）の募集について

たっけんクラウドから世界最大級の不動産情報サイト『Realtor.com international』に物件連動が可能に！
『たっけんクラウド』から、米国最大の業界団体である全米リアルター協会が運営する世界最大級の不動産情報サイト『Realtor.com international』に物件

国土交通省は本年4月1日より、既存住宅の流通促進に向けて、
「不安」
「汚い」
「わからな

の掲載が年内にはスタートする予定です。会員の方は自分で登録した物件を任意で『Realtor.com international』に連動でき、連動した物件情報は、いえらぶの技術力と、日米不動産協力機構（JARECO）が保持する日米間で互換性のあい」
といった従来の「既存住宅」のマイナスイメージを払拭し、消費者が安心して既存住宅の購入をできるようにする“安心Ｒ住宅”の事業を開始しました。

る物件情報規格を活用し、世界72ヶ国で10の言語に翻訳されて配信されます。
『Realtor.com international』へ任意の物件出力ができる機能の提供は国内初の試みであり、業界団体の公式システムから海外の不動産サイトに物件を“安心Ｒ住宅”とは①耐震性があり、②建物状況調査等が行われ、③リフォーム等についての情報提供がされるといった、
これら３つの条件を全て満たす既存住宅のことを指します。
この度、平成30年8月27日付で全国宅地建物取引業協会連合会が国土交通省より安心Ｒ住宅登録事業者団体の認可を受けました。それに伴い、兵庫宅建では全宅連の協力のもと、“安心Ｒ住宅”事業の取扱並びに特定構成員（＝加盟事業者）の募集を11月1日より

JARECO事務局長本間氏、松尾会長、
全米リアルター協会日本大使マーク北林氏、
株式会社いえらぶGROUP代表取締役岩名氏（写真左から）出力できるようになるのも国内初となります。今後、海外の投資家と安全安心な取引を可能にするためのQ＆Aやガイドラインの策定も進めてまいります。

開始することになりました。
（※対象となる物件は宅建業者売主の買取再販のみ）
自社が販売する既存住宅の物件広告に“安心Ｒ住宅”の標章使用をご検討されている会員の皆さまは、特定構成員への登録と登録手数料（12,000円＋税／年）のお支払いが必要となります。登録をご検討される会員の方は全宅連ＨＰ会員専用ページにございます「安心Ｒ住宅事業 宅建業者向けガイド（業務方法書）」をご一読の上、お申込み下さい。

ヴィッセル神戸を応援しています！
兵庫宅建は、昨年に引き続きヴィッセル神戸サポートファミリーの一員として、ヴィッセル神戸を応援しています。会員の皆様も是非スタジアムへ足をお運びください。また、ハトマークが掲載された応援うちわを作成し、ホームゲーム等で来場者に配布しました。

本部役員研修会を開催しました
去る7月26日、理事会の開催に先立ち本部役
員研修会を開催いたしました。
研修会の講師には、兵庫県選挙管理委員会
事務局書記次長原晃氏を迎え、「公職選挙法並
びに政治資金規正法」について、約1時間に亘り講義いただきました。

兵庫県選挙管理委員会事務局
書記次長 原晃氏

兵庫県高校駅伝大会を応援しています
兵庫宅建協会は兵庫県高等学校駅伝競走大会に毎年協賛し、大会を応援しています。

ヴィッセル神戸サポートファミリーとはヴィッセル神戸をファンとしてのみならずヴィッセル神戸の一員として支えている企業・店舗・個人の総称です。“ヴィッセル神戸に関わるすべての人を幸せに”をクラブ理念に掲げ、サッカーをはじめとするス
ポーツ全般を通じて明るく豊かな地域社会づくり、青少年の健全育成と夢と活気のある街づくりを目指しています。協賛金は主にヴィッセル
神戸の選手強化費や地域との交流および支援活動、学校訪問などに活用しています。

開 催 日

平成30年11月4日（日）

スタート時刻男子…午前10時10分スタート（雨天決行）
女子…午前10時20分スタート（雨天決行）コ ー ス

男子…【7区間 42.195 km】
篠山市大正ロマン館前〜立金〜篠山鳳鳴高校

大会当日、午後9時〜10時25分にサンテレビにてダイジェストを放送。
こちらにて、兵庫宅建協会のCMが放送されます。

07

女子…【5区間 21.0975 km】
篠山市大正ロマン館前〜松ヶ鼻〜篠山鳳鳴高校08

魅せる兵 庫

Vol.3

西播磨支部

北播磨支部

北播磨支部

〜 地 域と寄り添って 〜

阪神北支部

北播磨支部は、「三木市、小野市、加西市、西脇市、多可町」5市1町で構成されており、現在の会員数は、約160社です。
当地域は古くから金物、織物の産地として栄えてまい各支部がピックアップした、地域で行われているイベントやお祭り他、りました。
また、酒米の山田錦の産地としても全国的に地域の抱えている課題などさまざまな地元に寄り添った情報をご紹介

知られています。
また、兵庫県の真ん中に位置し、神戸、します。
さらには支部が取り組んでいる事業等もお伝えしていきます。
みなさまが所属される支部以外の地域の素晴らしさや現状の取り組

神戸西支部

みを知ることで、改めて兵庫県の魅力を感じて頂ければと思います。

明石、加古川、姫路に隣接し、中国道、山陽自動車道、国道175号線が通っています。
今、その利便性を活かして工業団地には大手企業が進出しています。住宅地は、商業施設が充実し、自然環
境にも恵まれ、住みやすい環境に

阪神北支部

不動産フェア

あります。

みき金物

これら北播磨の良さをアピール
し、行政と連携し、定住者を増やす

阪神北支部は、伊丹市・宝塚市・川西市・猪名川町の３市１町で構ことが課題のひとつです。お客様に成されており、芸術・文化・観光等が充実し、商業施設が整った都市部
から、自然に囲まれた住宅地やニュータウンで形成された住みやすい
環境地にあります。近年では、新名神高速道路の開通に伴い、川西IC・

安心していただけるような会員皆
川西市と空家等及び空き地流通促進協定を締結
大塩川西市長と出口支部長様へのサポートの充実に今後も努めてまいります。

宝塚北スマートICの利用でアクセスが良くなり、今後の発展に期待し

棚田

播州織

ております。
支部活動は、研修会、親睦会等を実施し、会員相互の交流を図っております。空き家問題では、各行政と連携、協定の締結、消費者への市
民相談、助成制度の情報提供で移住促進に努め、地域発展に貢献し、より良い街づくりに繋げて参りたいと思います。

平成30年度支部主催研修会

阪急川西能勢口駅

西播磨支部
県南西部にある当支部は4市3町にまたがる自然豊かで広大な地域を管轄エリアとしています。当エリアは、北にキャンプ場やスキー神戸西支部場等の山々があり、南は瀬戸内海に面し、海水浴や潮干狩り、マリン
スポーツで賑わい、それぞれの地域には、特徴ある祭や全国ブラン

当支部は、長田区、須磨区、垂水区、西区が統合

小川支部長と庵逧佐用町長

しかしながら、人口減少に伴う空き家が年々増加の一途をたどっされ須磨区に拠点を置き活動しています。
支部事務所（須磨区）

鉄人28号（長田区）

主な事業として会員相互間の親睦を深める為、ており、空き家の解消や利活用が課題となっています。当支部では、毎年親睦旅行を実施。趣味を共有する場としてゴ

各自治体の空き家バンクの創設から関わり、物件審査や各自治体

ルフ、
カラオケ等の同好会も結成しています。

空き家バンクのホームページでのPR方法、農村部で課題の農地取当支部のエリアは休日には大勢の人数で賑わう

得の下限面積制限緩和の提言など各自治体と協議を重ね、これま

垂水アウトレットや長田区内の鉄人28号。国宝ででに4市2町と媒介協定を締結し、実績も上がっています。来春にはある太山寺。その他にも活気ある観光場所が多々太子町とも同協定を予定しています。
また、8月に開設された、たつの市空き家相談センターの設立・運ございます。

営に協力、今後も各自治体や県民局、西播磨暮らしサポートセン

我々会員に於きましてはさらに当エリアが発展、
アウトレット（垂水区）

09

太山寺（国宝）（西区）

ドの特産品があります。

活性化するように地域に貢献して参ります。

福本副支部長と山本たつの市長

ター等と連携協力をし、地域の活性化のお手伝いをして参ります。

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ひょうご の 町 並 みHて くて くさ ん ぽ［加古郡播磨町］

A

R

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A

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C

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策
整 備された遊 歩 道を散
をたどる。
代
時
と
へ
ラ
ム
カ
ナ
ポ
オ

サギが遊ぶ喜瀬川沿いに美しく整備された緑道を行く

茶室「蓬生庵」●

大中遺跡●
播磨町郷土資料館 ●●兵庫県立考古博物館●

播磨地域南東部に位置する播磨町。弥生後期から古墳時代まで

愛宕塚古墳
●

住吉神社

県下最大級の集落が形成された地で、古代の面影を伝える遺跡

口から散策を始めましょう。
駅のすぐ北側、町のほぼ中央を流れる喜と山陽電鉄の2駅を有し交通至便。緑濃い住宅街と人工島の工250

業地帯が共存し、隣接する明石市や加古川市に遜色のない都市

山陽新幹線

化が進むこの町で、古代のロマンを探ってみましょう。
播磨町

駅

山陽電

鉄本線

ナビゲーター

荒木 優 里 P r o ﬁ l e

阿閇神社●●第49期サンテレビガールズ●趣味：音楽鑑賞、友達とおしゃべりすること、カフェ巡り、Youtube鑑賞

2

ジョセフ・ヒコ記念碑●

3[1]ドジョウやコイなど、喜瀬川に 棲 む 生き物 がタイルで 描 か

県下最大級の古代ムラ・大中遺跡
緑に包まれ多様な復元住居が点在

石包丁作りなど、毎日、様々な体験ができる博物館です。毎週日曜日には、古代船に神社前を北東へ、狐狸ヶ池を渡って「大中遺跡（播磨大中古代の村）」へ。弥生語で大中村を意味する“オポナカムラ”と呼ばれて別府鉄道の線路跡を整備した遊歩道を歩み歴史をたどる

いる遺跡公園です。

求めて集まっています。両岸に整備された

大中遺跡は、昭和37年、町内の中学生がオポナカムラ（播磨大中古代の村）を横

遊歩道を上流に向かいます。あちこちにト

発見、42年に国の史跡に指定されました。

切り、JR土山駅前まで続く遊歩道「であいイレやベンチが設置され、案内板も充実し弥生時代後期の代表的な遺跡で、約7万㎡のみち」は、120種25000本の花木に覆わていますから安心して歩みを進めることがの広さ。現在、数々の竪穴住居が復元され、れた緑の道。四季折々、多様な花景色が楽点在しています。
スマホやタブレットでARアしめます。昭和59年に廃線になった別府

国道250号をくぐって少し行くと、左手にプリをダウンロードすれば、5つのスポット

鉄道の軌道跡を整備したもので、歴史に曹洞宗の寺「善福寺」。境内にある宝篋印で、古代の住居や暮らしぶりなどを再現した

出合えるミュージアムロードでもありま

塔は町指定文化財。笠四隅の突起がほぼ映像を見ることができます。古代史ファンのす。歴史の変わり目を示す6つのタイムト

真上に立ち上がっているところから、室町

私はテンション上がりまくりです。

ンネルゲートをくぐり、時代ごとの主な出

できます。

善福寺 ●

が今も残されています。面積約9㎢と県下一小さな町ですが、JR12も乗れますよ。
神戸から約40分、山陽電鉄播磨町駅北

瀬川。魚影が濃く、サギなどの水鳥が餌を兵庫県内一小さな町は
古代ロマンの香りに満ちて。

1

9

時代初期の作と考えられているそうです。

大中遺跡の出土品や弥生時代の人々の来 事を記した 解 説 板を眺 めて歴 史をた
どってみましょう。

さらに進むと大中住吉神社があります。

暮らしについては、村内に建つ「播磨町郷

町内にはあちこちに住吉神社があり、
ここ土資料館」で触れることができます。お隣

であいのみちに沿って広がる野添北公

もそのひとつ。摂津住吉大社の社領だったには、古代の物見やぐらを思わせる展望園には茶室「蓬生庵」が。日本庭園を眺め時代があったそうで、そのころに勧請され塔が目を惹く「兵庫県立考古博物館」。展ながら“おうす”がいただけ、ほっと一息、た名残なのかもしれません。

示はもとより、遺跡発掘、勾玉やミニミニ

心安らぐひと時が過ごせます。

13

14

15

[4][5]竪穴住居を復元した播磨大中古代の村では、スマホで古代の暮らしを再現した映像が楽しめる。[6]播磨町郷土資料館には土れている。[ 2 ] きれ い に 整 備さ器などの出土品を展示。[7][8]郷土資料館の屋外展示・別府鉄道

れ た 喜 瀬 川 遊 歩 道 。近 所 のの機関車と客車。乗車もできる。[9]狐狸ヶ池を渡れば、古代の村は人々がウォーキングやジョギン

すぐ。[10]県立考古博物館の展望塔から眺望を楽しむ。[11]であい

グを楽しむ 姿も。[ 3 ] 善 福 寺 にのみちで歴史に触れる。[12]お茶室でまったり。[13]古墳時代中期

は、小 野 篁 作と伝わる秘 仏・あの円墳・愛宕塚古墳。[14]江戸時代初期創建の阿閉神社。[15]13

ごなし地蔵が安置されている。

歳で暴風雨に遭い漂流。米国船に救助され、帰国後は日本初の民間新聞を発行するなど活躍したジョセフ・ヒコは播磨町の生まれ。

12

最近の判例から賃貸借契約の保証人に対する請求のうち滞納賃料の３年分を超える部分については信義則違反として認めなかった事案等▶賃貸借契約の保証人にかかる裁判例及び改正債権法について

1 はじめに（1）本稿の要点は次のとおりです。

の後、更新）において、賃貸人が保証人に対して、未払賃料として6年分以上の700万円余りを請求した事案です。判決は、当初更新の時点で既に約1年半の賃料

東京高等裁判所平成25年4月24日判決・判例タイムズ1412号142頁等

3 改正債権法「契約不適合担保責任」に変わるなど不動産取引に関わってくる改正が数多くありますので、早い段階で契（1）前述のとおり、最近の裁判例では、保証人の保護の観約書のチェック等の対策をとることが必要であると考●賃料滞納を長期間放置していると、賃貸借契約の保の遅滞があり、その後6年以上賃料の遅滞が継続して点から、賃貸借契約の保証人に対する請求額を限定す

証人に対する請求について、滞納賃料の2、3年分におり、賃貸人としては、保証人に対し、それら遅滞の事るものがあるところ、改正債権法においては、個人保証限定される場合があります。

実を告げることが容易であったにもかかわらず、その人の保証の上限額を明確にするための規定が設けら●改正債権法（平成32年4月1日施行）においては、保

事実を告げず、賃料の滞納額が増加したことを指摘しれています。

証人が保証する上限額（極度額）を書面で定めるこます。そのうえで、遅滞の事実を知らなかった保証人に（2） 現民法では、個人が保証人となる根保証契約のうち、とが求められます。
これを定めなければ無効となり対し、未払賃料全額を請求することは信義則に反する貸金等債務が含まれているものについて、極度額の定ます。

として、保証人に対する請求額を、「法定更新前の賃貸めを書面等で行うことが求められています。極度額とて保証人の責任範囲が明確になることが期待されます。改借期間2年分に相当する」金額に制限することが相当

は、ひらたく言えば保証人が保証する上限のことです。

正債権法の施行前の賃貸借契約においては、現行民法がただ、賃貸借契約における保証も含めて、貸金等債

適用されますが、その場合でも、保証人が全てを保証してく（2） 最近の裁判例として、賃貸借契約の保証人に対する請求額について、信義則や権利濫用を根拠として、一であるとしました。

えられます。

4 実務上のポイント

改正債権法が施行されると、その後の賃貸借契約におい定の制限をかけようとするものがあります。改正債権（3） 東京高等裁判所平成25年4月24日判決（判例タイム

務が含まれない根保証契約については、そのような規れるわけではないこと、賃料滞納を長期間放置していると、制はなく、極度額を書面で定めることは求められてい消滅時効の問題のみならず、請求できる未払賃料が一部に法においても、保証人保護が強化されているところでズ1412号142頁）は、大田区が賃貸する住宅について、あり、未払賃料の管理等の場面において、これらの動本来の賃借人の長男が無権限にて6年以上にわたり居きを把握しておくのは有益であるかと考えられます。

住していたことから（約4年半経過時に解除）、その滞（3）しかし、改正民法では、個人が保証人となる根保証契
約は、貸金等債務が含まれているか否かにかかわら限定され、思わぬ回収漏れが生じうることを念頭におかれません。

本稿では、保証人に対して請求できる範囲にかかる納賃料（解除後は賃料相当損害金）金635万円余りを、裁判例の動きについて概観したうえ、改正債権法につ保証人に対して請求した事案です。判決は、大田区とず、極度額の定めを書面等で行わなければ無効にないても触れたいと思います。

しては、もっと早期に賃貸借契約を解除し、また、建物ることを規定しました。賃貸借契約における保証も、賃明渡請求訴訟をすることができたはずであるとして、料債務や原状回復義務等を保証する根保証契約であ2

裁判例について約3年分の賃料に限って保証人に対する請求を認め、ると解されていることから、その極度額を書面等で定それを超える部分は信義則に反し、権利の濫用としてめなければならないことになり、これを定めなければ許されないとしました。

無効ということになります。

（4） 他方で、賃貸借契約の保証人に対する請求を特に限

なお、上限額さえ定めれば、いくらであっても有効と（1） 賃貸借契約の保証人に対する請求については、最高

定せずに認めた事案として、東京地方裁判所平成28年

いうわけではなく、あまりに高額の上限額を定めると裁平成9年11月13日（判時1633号81頁）が傍論におい3月30日判決があります。
これは4か月分の滞納賃料を公序良俗違反等によって一部無効とされる可能性もあて、「賃借人が継続的に賃料の支払を怠っているにも保証人に請求したという事案であり、判決は、前記最高ります。

かかわらず、賃貸人が、保証人にその旨を連絡するよ

裁判例の傍論を引用しつつ、「未払賃料等も4か月分（4） 改正債権法は、平成29年5月26日に成立しており、平うなこともなく、いたずらに契約を更新させているなど

46万8000円にすぎないのであるから」、
これを保証人

成32年4月1日に施行されます。改正債権法においての場合に保証債務の履行を請求することが信義則にに請求することが信義則に反するとは認められないとは、ほかにも敷金条項の明文化、「 瑕疵担保責任」が反するとして否定されることがあり得る」と指摘していしたものです。

ます。

兵庫県弁護士会
イメージキャラクター

であれば保証人に対する請求額も限定されにくいも論部分に基づき、賃貸借契約の保証人に対して請求でのと思われますが、賃料の滞納額が数年間にわたって

執筆者

きる範囲について限定するものがあります。

増加していると、事案によっては、保証人に対する請求

弁護士

ス101号254頁）は、当初2年間の建物賃貸借契約（そ※写真はイメージです。

これらの裁判例からすれば、数か月程度の賃料滞納

最近の下級審判例においては、上記最高裁判例の傍（2） 横須賀簡易裁判所平成26年9月8日（消費者法ニューているのがよいと考えられます。

額が限定される可能性が出てくることに留意する必要があります。

ヒマリオン

杉 原

努 （兵 庫 県 弁 護 士 会 所 属）

profile早稲田大学法学部卒業。平成16年弁護士登録。現在、パートナー弁護士。地方都市の総合法律事務所として、企業法務から、個人案件まで、幅広く取り扱う。不動産関係についても、数多く取り扱っている。
［神戸海都法律事務所］〒650-0024 神戸市中央区海岸通8 神港ビル7階 TEL：078-321-6688

13

FAX：078-321-6690

14兵庫宅建 Information

宅地建物取引業法の遵守のお願い〜「罰金の刑」
で免許取消になる場合があります〜（公社）全国宅地建物取引業保証協会兵庫本部からのお知らせ

退会に伴う弁済業務保証金分担金の返還について
会員の皆様は、宅建業法第64条の9（弁済業務保証金分担金の納付等）の規定にもとづき、入会時に一定額の弁済業務保証

宅建免許の更新前、役員・政令で定める使用人(支店長等)の変更前に､金分担金を保証協会に納付されています。
（主たる事務所60万円、その他の事務所ごとに30万円）

宅建免許の「欠格事由」の該当についてご確認下さい。

費用を控除した金額が返還されます。

宅建免許の更新・変更・新支店を設置する際、「役員」、「政令で定める使用人（支店長等）」が、下記の免許基準の欠格事由に該当していた場合は、即刻「免許取消」となりますのでご注意願います。
例えば、社員が慰安旅行でケンカをしてしまい刑法上の「傷害」により「罰金の刑」に処せられた。代表者はそのことを忘れ、その社員を支店長にして新支店開設の変更申請を出したところ「欠格事由」に該当し、支店だけではなく本店の免許が取り消されたケースがあります。
「罰金の刑」を処せられたぐらいでとの考えは危険です。
免許更新・役員変更においても、役員、政令で定める使用人（支店長等）が「欠格事由」に該当していないか、更新または変更を行う前に必ず事前確認を行って下さい。
（役員変更等は、変更登記を行う前にご確認願います。
）

保証協会を退会しますと弁済業務保証金分担金が返還されますが、保証協会｢入会金・会費等に関する規則｣により、下記の諸また、返還に要する期間は、官報公告期間（6ヶ月）
を含め、通常約9〜10ヶ月となりますので、ご了承ください。

〔弁済業務保証金分担金の返還額から控除される額〕

１. 弁済業務保証金取戻公告料（宅建業法64条の11第4項に定める公告に関する費用）

１行 7,048円(消費税込み) × 行数 〈※平成28年4月官報掲載分より公告料改定〉〈支店の場合は不要〉

２. 退会等事務手続費用
本店 20,000円

支店 10,000円

会
員

保証協会兵庫本部

員

所属支部

約1ヶ月

会

所属支部

保証協会兵庫本部

分担金振込／返還

本部へ返還必要書類提出

支部へ返還必要書類提出

返還手続きの案内

支部へ通知

分担金入金

翌月 日掲載月末締11

保証協会中央本部

官報公告

6ヶ月

保証協会中央本部

15

弁済業務保証金払渡

https://www.facebook.com/hyoutaku.hyougotakken/

東京法務局

兵庫宅建協会公式 Facebook

分担金取戻しフォローしていない方、登録は簡単にできますので是非一度覗いてみて、「フォロー」「いいね！」をよろしくお願いします。

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社員資格喪失証明書送付

兵庫宅建協会では協会PR・入会促進の一環として、公式Facebookページを開設し、研修やお知らせなどの情報を配信しています。
まだ始めていない方、翌月 日受理公式Ｆａｃｅｂｏｏｋページ、随時更新中！
！

社員資格喪失証明書【八】個人で政令で定める使用人のうちに第一号から第五条までのいずれかに該当する者のあるもの

社員資格喪失証明交付願【七】法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに第一号から第五条までのいずれかに該当する者のある(雇用している)もの(企業等)

月末締【六】営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人が前各号のいずれかに該当するもの

廃業等届出書の提出︵行政受理済の写を添付︶【五】宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者

廃業等届出書の提出【四】免許の申請前五年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者

保証協会中央本部

は第二百四十七条（背任）の罪、若しくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、「罰金の刑」に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から五年を経過しない者

保証協会兵庫本部（傷害）、第二百六条（現場助勢）、第二百八条（暴行）、第二百八条の二（凶器準備集合及び結集）、第二百二十二条（脅迫）若しく

兵庫県

【三の二】
この法律（宅建業法）若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に違反したことにより、又は刑法第二百四条

参考
約２〜３ヶ月保証協会兵庫本部【三】禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から五年を経過しない者

員【二】(悪質行為等)で免許を取り消され、その取消しの日から五年を経過しない者

所属支部

【一】
「成年被後見人」若しくは「被保佐人」又は「破産者で復権を得ないもの」

会

抜粋）
〕

連 絡 先を必 ずご 記 入 い ただきますようお願いいたします。

この限りではありません。
３. 未納会費 ◆差押等がなされた場合は、分担金返還の流れ〔宅建免許の欠格事由（宅建業法第５条

分担金の返還時、支部から連絡をさせていただきますので、「廃業等届出書」に「未来の職探しハンドブック2018」に広告掲載しました
宅建協会では「家族で一緒に話そう！未来の仕事選び「好き！」から始める
未来の職探しハンドブック2018」に広告掲載をしました。
このハンドブックは、
トライやるウィーク等のキャリア教育推進への取り組みの一環として、兵庫県下全公立中学生を対象に約14万部が発行されました。
このハンドブックを通して、「 宅建士」という資格を知ってもらい、将来、「不動産業」
を志す子供たちが一人でも多く出てくればと考えます。

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（公社）全国宅地建物取引業保証協会

手付金保証制度、手付金等保管制度 のご案内
手付金
保証制度とは国土交通大臣指定流通機構（レインズ）に登録した媒介物件に対して買主が支払う手付金を保証協会が手付金保証付証明書を発行して保証するシステムです。

●対象となる取引は売主・買主ともに一般消費者で物件が流通機構に登録されており、保証協会会員が客付媒介業者となる取引に利用することができます。
（但し、当協会が定める規定に基づき保証いたします。）●保証金を支払うのはどのようなケースか売買契約がその効力を失ったにもかかわらず、買主が売主から手付金の返還を受けることができなくなった場合に保証金が支払われます。
（買主が所定の手続きを行う必要があります。）●保証の期間は証明書発行から引渡しか所有権移転登記のどちらかが終了するまでです。

●保証限度額は保証限度額は授受された手付金の額であり、売買価格の20%以内で、1,000万円までが限度額となります。
●保証料は
保証料はかかりません。

意外と知らない◯◯パソコン編 06

？

Vol.

･･･

？

！
･･･

パソコンは、今や仕事に、遊びに、生活にかかせないモノとなり、多くの人が当たり前のように使いこなしています。
でも、皆さん知らないことも沢山あるのでは!? 特に周りが当たり前のように使ってる機能やソフト、用語の場合は、今更聞きづらいのではないでしょうか!? 今回も、そんなパソコンの基礎の基礎を説明させていただきます。

家でもオフィスでも整理整頓は必須ですよね！それはパソコンでも同じです!!
今回は、について説明させていただきます。
『パソコンの中の整理整頓（初級編）』
パソコン初心者の“あるある”として、「デスクトップに沢山のファ
イルやフォルダが並んでいる」
ことがあげられます。
これは、まだパソコンに慣れてないので、とりあえず作業が終われば“ほっ”
としてしまい、整理整頓まで頭がまわってないのでしょう。

A BC
コーポレーションMN 設計

XYZ 企画●●マンション
●●様

■■ハイツ
■■様

▲▲▲邸

見積書

契約書

間取図

ではどうしていけばよいのか!?
基本的に現実世界と考え方は一緒です。

手付金等保管制度とは業 法 4 1 条の2に定める手 付 金 等の保 管 事 業を行うことによって、取 引の公正を確保し消費者の保護を図るとともに宅地建物取引業の信用向上を図るものです。

●手付金等保管制度の対象となる取引は宅地建物取引業法第41条の2に定められている
ように、宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主である一般消費者に完成物件を売却する場合、売買代金の10%または1,000
万 円 を 超える手 付金等を受領しようとする時には、手付金
等 の 保 全 措 置を講じ な け れ ば なりま せん。手付金等保管制度はその一つです。
●手付金等保管制度の仕組みは
手付金等は、
この制度により（公社）
全国宅地建物取引業保証協会（地方本部）が売主に代わって受け取り、物件の引渡しと所有権移転登記手続き（登記に必要な書類が売主から買 主 に 交 付され た 場 合も含む）が済むまで保管します。

●手付金等はどうなる
引渡しと所有権移転登記手続きが完了したら、売主は保証協会へ手付金等の返還請求をして頂くことになります。
買主においては、万一の場合、売主の持つ寄託金返還請
求権に質権設定がされていますので、その質権を実行することにより手付金等を取り戻すことができます。
●保管料は保管料はかかりません。
●手付金等保管制度は次のものを対象としています。
①保証協会会員が売主となる宅地または建物の売買に関して受領する金員であること。
（完成物件のみ対象）②申込証拠金、契約金、手付金、内金、中間金その他の名称を問わず、代金に充当するものとして受領する金員であること。
③取引物件の引渡し及び所有権移転登記前に受領する金員であること。
④受領しようとする金員の合計額（既に受領した金員があるときはその額を加えた合計額）が売買代金の10%または1,000万円を超える額であること。

●いらないモノは捨てましょう。
●いらないモノを捨てたらゴミ箱がいっぱいになるので、ゴミ箱を空にしましょう。

単純です♪それで残ったモノをカテゴリーごとに分類
していきます。

ここからやっと整理整頓です。
最初はデスクトップに繁雑に並んでいるファイルやフォルダを分類していくのがいいでしょう。今回はビジネスデータを分類する際の簡単な説明をしていきます。
（※建物取引での一例です）

様々なファイルを項目にあせて分類していきます❶「取引先企業」
ごとにフォルダを作ります。
例）「ABCコーポレーション」、「MN設計」、「XYZ企画」…
❷各「取引先企業」
フォルダの中に「案件」のフォルダを作ります。
例）「●●マンション●●様」、「■■ハイツ■■様」、「▲▲▲邸」…
❸各「案件」
フォルダの中に、様々な「項目」
フォルダを作ります。
例）「見積書」、「契約書」、「間取図」、「写真」…
❹❸で作った様々な「項目」
フォルダにデータを分類して入れていきます。

これで完了です！デスクトップが綺麗になったと思います。
最後に●パソコン内の不要なデータが無くなり、パソコンが身軽になることにより、動作速度がアップします。
この機会に是非、●今後、データを探す時間が短縮され、作業時間が早くなります。
パソコン内の整理整頓を行いましょう！それによって、 ●その他にも、パソコンが整理されていることにより“出来るビジネスマン”に見えるのではないでしょうか♪

講師

電鉄商事株式会社 DTSコミュニケーションズ

土井 孝純（どい たかよし）
TEL：078-252-8605

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E-MAIL：doi@gokakunin.com
Facebook：https://www.facebook.com/takayoshi.doi
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