2 007 /2 008

12 / 1

December/January
No. 3 5 6 / 3 5 7「JREIセミナー 2007・秋」
テーマ：企業不動産と経営戦略
第1部 「日 本 版 S O X 法と不 動 産 関 連 業 務 」
講師：あずさ監査法人 FMG事業部
アソシエイトパートナー

泉 典孝氏

第2部 「CRE（企業不動産）の今後のあり方」
講師：国土交通省 土地・水資源局
土地情報課長

麦島 健志氏第3部 「最適な不動産マネジメント戦略とは？」
講師：財団法人 日本不動産研究所
業務部 企業資産評価プロジェクト室長

編集発行人／調査企画部長

北川雅章／財団法人 日本不動産研究所

調査企画部

C2007

〒105-8485 東京都港区虎ノ門1-3-2 勧銀不二屋ビル TEL03-3503-5330 FAX03-3592-6393 2007年（平成19年）12月10日発行

不動産調査月報 No356/357 ISSN 1344-8765

斉木 正人

CONTENTS
JREIセミナー2007・秋
第1部

日本版SOX法と不動産関連業務

はじめに第1章 最近の不動産ビジネスを巡る環境変化-概観
第2章 日本版SOX規制（内部統制報告制度）の概要と

2
2
2
4

2007年9月12日

不動産関連業務第3章 金融商品取引法の業規制−ハイライト
第4章 不動産関連の金融商品取引業者に求められる

7
10

コーポレートガバナンスと内部統制
第2部

CRE（企業不動産）の今後のあり方

14

6. CRE戦略の課題

15
16
19
20
23
24

第3部

27

1. 不動産市場における企業不動産
2. 企業経営にとっての企業不動産
3. 土地市場にとっての企業不動産
4. 制度インフラの改変と企業不動産
5. 求められるCRE戦略

最適な不動産マネジメント戦略とは？

東京ミッドタウン（Midtown East Hall A）

テーマ：企業不動産と経営戦略
第1部 「日本版SOX法と不動産関連業務」
講師：あずさ監査法人

FMG事業部

アソシエイトパートナー

泉

典孝氏

第2部 「CRE（企業不動産）の今後のありかた」
講師：国土交通省

土地・水資源局

土地情報課長麦島健志氏

第3部 「最適な不動産マネジメント戦略とは?」
講師：財団法人 日本不動産研究所

開催日

2007年9月12日

主 催
後 援

国土交通省

業務部 企業資産評価プロジェクト室長

斉木

正人

第1部

不動産調査月報

日本版SOX法と不動産関連業務

第1部 日本版SOX法と不動産関連業務
あずさ監査法人

FMG事業部

アソシエイトパートナー

泉 典孝氏（いずみ のりたか）

トの大きな法律ができるにあたってはそれ相応の要因がなり何なり見ていれば、何となく個人の方でも「いい会あるわけです。

社の株式なのかな」などということはわかったのかもしれません。けれどもこういった新しいプロダクツの投資1.日本版SOX法整備の要因

り、視点が必要ですので、この辺りの投資家保護の枠組

あずさ監査法人 アソシエイトパートナー
長信銀・メガバンク･証券会社において、長年にわたり金銭債権･不動産の流動化・証券化アレン
ジ業務、不動産ノンリコースローンのオリジネーション業務を経験した後、あずさ監査法人の前身の朝日監査法人に入所。現在、あずさ監査法人 FMG事業部（ファイナンシャル・マーケッツ・グループ）に所属し、金融機関、不動産会社等に対する資産流動化や不動産ファンド（J-REITを含む。
以下、同じ。）の組成支援業務全般、不動産ファンド等に対するリスク管理・コンプライアンス
態勢の整備支援、内部監査支援、並びに銀行等の金融機関に対する米国企業改革法404条対応の内部統制等及び財務リスク管理態勢等の整備支援業務を担当している。
米国公認会計士、公認内部監査人、宅地建物取引主任者。

たします。簡単に私の自己紹介を申し上げますと、私ははじめにあずさ監査法人でFMG事業部というところに所属してもう一点、左手と下がそうなのですけれども、アメリ
カのエンロン事件に端を発してサーベンス・オクスレー法というのができて、これが日本版SOX法の原型のようなものです。不正会計事件とか企業の不祥事とかが起こった。これも対応しなければいけないということで、こういった米国のサーベンス・オクスレー法との調和なり、日本国内においての不正会計事件、不祥事への対応という必要性があって、金融商品取引法が必要になってできたということです。
2.最近の制度環境の動向（不動産金融市場を中心として）一つは上のほう、金融資本市場の革新というところでここで言いたいところは二つです。つまり冒頭申し上す。ご案内の通り今まで証券取引法の中で有価証券といげました通り、一つはJ−SOXに代表されるところの内うのが第2条に定義されているわけですけれども、マー

部統制関連制度の整備の動向の流れ。

ケットが動いて新たなプロダクツができてくる。その新それからもう一つは先ほどお話ししたような、こうい

おります。FMGというのはフィナンシャル・マーケッ

本日「日本版SOX法と不動産関連業務」というテー

たなプロダクトができますと投資家の保護を考えなけれった不動産のファンドマーケットが大きくなってきた。

ツ・グループでございまして、したがって主に金融機関、

マでして、かなり金融商品取引法というのは幅が広いおばいけないということで、投資家保護の枠組みというの

2004年の12月に証券取引法上の有価証券の拡大が行

それから不動産の関係がクライアントになっておりま話です。こういう中で金融商品取引法のどういうお話をを今まで証券取引法が担ってきたわけです。その新たなわれて、証券化においての一定の匿名組合出資持分がみす。

しようかと考えたのですが、大きく二つの話をしたいと

プロダクツができるごとに今までこの第2条の定義の中なし有価証券化された。この辺りからかなりこの不動産思います。

に有価証券を追加してきたわけです。

ファンドとキャピタルマーケットと言いますか、金融商

主に二つの業務をやっております。大きく分けて金融、不動産会社に対しての被監査業務のサービスの提供、そ一つは一般事業法人の方向けには、やはりJ−SOXの世の中の動きというのは、もちろん金融のデリバティ

品マーケットと言いますか、この辺りのかかわりができれからファンドや証券化のSPCの監査の二つを業務と話は一通りさせていただかなかればいけないのだろう

ブの商品もそうなのですけれども、本日お集まりの皆様てきた。行政のほうもこうした動きに対応すべく制度整してやっている事業部です。

と。それから不動産のアセットマネジメント会社とか、方の実感といたしましてはファンドのマーケット、特に備を始めてきたという時期です。

特に今日のお話に関係するのですけれども、金融、そあるいは最近、プロパティマネジメント会社辺りも金融

不動産のファンドのマーケットもそうですね。この辺り

2004年12月、時期を同じくして信託業法の改正がれから不動産といったクライアントに対して提供してお商品取引法と直接ではないのですが、信託業法の延長線のプロダクツ、不動産を信託財産とする信託受益権や匿あって、ここは二つですね。信託受益権販売業制度がでります被監査業務のサービスといたしましては、SOX上で内部管理態勢を整えなければいけないとかといった名組合の出資持分だとか、この辺りの動きです。不動産

きたということで、普通に現物不動産仲介だけやっていの絡みのサービスとか、あるいはデューデリジェンス、ところまで話ができている。というところで、この辺りのファンドのマーケットも、私募とREITのマーケットても、その延長線上で信託受益権の売買の仲介が行われそれから後段の話になるのですけれども、不動産の投資の業規制の絡みでどういう態勢整備をしなければいけなを合わせると10兆円を超えてきているようなマーケッてきているというところで、皆様方はやはり受益権の販運用業者とか金融商品取引業者に対しますリスク管理のいのか。この二つの観点で話をしていきたいと思っておトですので、やはりこのところの投資家保護をきちんと売業の登録が必要となる状況がこの時期から生まれてきサービスとか内部監査のサービスといったものを業務展ります。

図らなければいけないだろうという点が一点です。

たわけです。

開をさせていただいています。
私は特に今お話しした一番最後の不動産会社に対して

第1章

最近の不動産ビジネスを巡る環境変化−概観

それから投資家に関してですけれども、これが右手の

それからあと信託受託者から委託を受けたＰＭ会社、ほう、投資家層の拡充というところです。個人の方がこ

プロパティマネジメント会社とかが、こういった不動産

ういった不動産ファンドの商品を買われるわけです。あの管理の受託をされるというところで、信託業法の絡み者をやっている者です。60分という短い時間ではござ

一つは環境です。環境変化に関しての概観。

るいは外資系、外資という資本が入ってくるということが出てきたというところもこの時期です。

いますが、どうぞよろしくお願いいたします。

先ほど理事長からお話がございましたけれども、証券で、ファンドマーケットが急激に広がってきたわけです。

その後、有限責任事業組合法、LLP法と言われている

取引法の一部改正という形で金融商品取引法ができましそういった要するに今までの、上場の株式とか普通の事

ものができたり、会社法の施行が起こったといった法制

たというお話だったのですけれども、市場へのインパク業法人の社債とかといったものであれば、企業の決算書度の流れ。それから会計の流れもありました。一昨年9のリスクマネジメントとか内部監査の辺りの業務の責任2

みを図らなければいけないという点です。

と日本版SOX法の成立

第1部
あずさ監査法人の泉でございます。よろしくお願いいをしようとしますと、やはりこれらと違ったリスクがあ

3

第1部

不動産調査月報

日本版SOX法と不動産関連業務

月ですけれども、いわゆる5％ルールですね。不動産証
券化のオフバランスのルールが、やはり数値基準ということでちょっと形式的になりすぎているのではないかというところもあって、ご覧のＱ＆Ａが一昨年できたわけ

第2章

日本版SOX規制（内部統制報告制度）の概要と不動産関連業務

1.日本版SOXにおける内部統制フレームワークです。

ところ。こういったものは全社的なカンパニーレベルのを作っていく中で、非常に重要だということはすでに認

内部統制と言われているものなのですが、こういったも識をされている。ということで日本版のSOXの中に、のと、あとプロセスレベルの内部統制というのがありま

きちんと箱の中に入ってきたという経緯がございます。

す。これは業務プロセスの部分です。この二つの層が実

簡単に統制環境、これは企業風土ですね。社内規定もはあります。

一方、先ほどお話しした米国のほうの米国企業改革法

そうですし、あるいはガバナンス、企業統治とかといっ

当初、米国ではプロセスを全部文書化していってしまの成立。それから日本の企業の不祥事が起こって、このた部分が入ってくる。それからあとリスクの評価と対応。

ったのです。米国に上場されている会社などは、この大財務報告に係る内部統制の評価および監査の基準案が公それとリスクに対して統制ですね。リスクと統制という変な作業、コストというのは経験されているのではない表されたのが一昨年の12月の末ですね。金融商品取引

ことで統制活動です。これは要するにリスクを軽減する

かと思います。

法が去年成立して、この9月に全面施行という形。一部、ための措置です。それから情報と伝達。これは横の情報

この反省があって、日本につきましてはまずやはり全財務報告に係る内部統制は来年の4月1日以降に開始す連携もあるでしょうし、あるいは上と下ですね。下から社的な統制をやりましょう、その上で重要な部分についる事業年度からの適用というところです。

経営のレポーティングがあれば上から下への指示もあるて業務プロセスを見ていきましょうという流れになってでしょうということです。

おります。それから内部統制の不備の区分。これは米国

最近足元、業規制絡みでいきますと、金融商品取引法の施行令案とか内閣府令案が公表されて、パブコメの結モニタリングは内部監査に代表されます。それから、

果が公表されて、政令、内閣府令がすでにできあがって事業部門の中でも日常的におそらく内部管理責任者が、施行を待っているというような状況です。

部下がやっている業務というのはきちんとチェックして

3.不動産関連業種に対する金融商品取引法の射程
次は不動産関連業種に対する金融商品取引法の射程というところです。これも二つあるのです。一つはJ−次は日本版SOX法における内部統制フレームワークというものです。

では当初三つだったのですが、二つの区分とした。これはよろしいでしょう。
ダイレクトレポーティングの不採用です。

いるはずですので、こういったものもモニタリングの一

これは要するに監査人が企業の内部統制自体を監査すつです。ということでこういった四つの目的に対してこるというのではなくて、クライアントの経営がきちんとういった構成要素がありますよということなのです。

評価を行った評価結果について監査の対象とするという財務報告に係る内部統制と言ったときには、この上の部分で、作業的には簡便化されているということです。

SOX、日本版SOX規制、内部統制報告制度とのかかわ

これは右手の箱がありますね。これはよく皆様方もご四つの目的のうちの左から2番目の財務報告の部分がか

それから内部統制監査と財務諸表監査の一体的実施でりです。それからもう一つは業規制とのかかわりという覧になられている箱だと思います。近くの書店などに行

かわってくるということです。もちろん業務のプロセス

す。監査報告書が、財務諸表監査の報告書と内部統制監ことです。前者につきましては基本的には上場会社にこかれて、たくさん内部統制の本が並んでいますけれども、のところで資産の保全とかが入ってきたり、あるいはコ

査報告書が一体的に作成されるという点です。

れが適用されるということです。

どの本を開かれてもこの箱は書かれていると思います。

ンプライアンスが入ってくることも一部ありますけれど

それからこれも基準にありますが、監査人と監査役、後者、金融商品取引業の業規制が適用される分につき有名な箱になっておりまして、もともとは米国のも、大きな柱としては、この財務報告の信頼性というとそれから内部監査人との連携をきちんと取りましょうとましては、まずJ−REITです。これが投資運用業者といCOSOの内部統制のフレームワークと言われているもの

ころが財務報告に係る内部統制と言われている由縁でいうことが明記されております。最近は皆様方の会社のうところで当然のことながらかかわってくる。すでに当で、90年代の前半に米国のほうでこういったフレームす。

内部監査規程を拝見しましても、内部監査人が監査人と局の検査が入っておりますけれども、それからあと私募ワークができたものが、実は日本版のSOXのフレーム

内部統制報告制度というところで、要するに経営がき監査役と連携をきちんと取るというような規定がきちん

ファンドのＡＭ会社、この辺りも投資運用業なり投資助

ワークの原型になっております。ちょっとこの話をしまちんと内部統制を整えて評価を行うということです。そと一文、入るようになってきましたね。以上が特徴とい

言・代理業というような形で登録業者になるということ

すと、上のほうですね。まず四つの目的というのがござれに対して監査人が監査を行うというのが内部統制報告

うところです。

です。

います。左手から業務の有効性および効率性、財務報告制度というものです。具体的にはこの2月15日に企業の信頼性、事業活動にかかわる法令等の準拠、それから会計審議会から公表されている基準とか実施基準が出て資産の保全の4点です。

おります。

それから不動産の仲介業者につきましては信託受益権販売業です。これが第二種金融商品取引業というところ
で、業規制がかかわってくるということです。

ちなみにこの米国のCOSOのフレームワークというの日本版SOXの内部統制報告制度の特徴と言われていそれから、プロパティマネジメント会社です。やはりは資産の保全を除いた三つが目的になっております。要

信託業法の延長線というところもあるので、最近は信託するにビジネスとレポーティングとコンプライアンス。

銀行、受託者辺りから、法定点検のチェックをちゃんと

この三つが内部統制の目的です。それぞれに関して構成しているかというのを、定期的に紙ベースで報告を求め要素があります。下からですけれども、統制環境、リス

これもよく言われているものですね。トップ・ダウン

られたりとかされているかと思います。プロパティマネ

クの評価・対応、統制活動、情報と伝達、モニタリング、型のリスクアプローチの活用と言われているものです。

ジメント会社のほうも業容に相応の内部統制というのがそれからITの利用ということ。

これは何かと言いますと、内部統制と言ったときに全社

求められつつあるのかなというような状況かと思います。

4

全というところはリスク・コントロール・マトリックス

るものをちょっとお話しします。

次が内部統制の評価および監査の流れというところです。
これはおそらく本日ご出席の方々は、かなりお詳しいと思いますので、細かいお話はいたしません。大きく分けて三つのフェーズですね。経営者による内部統制の整備と運用。それから、評価。それと監査というところに

2.日本版SOXにおける内部監査報告制度の特徴（1）

米国のCOSOのフレームワークはこのITの利用という的な部分です。先ほどお話ししたようなカルチャーの部のを除いた五つです。この点が日本と米国では異なって分ですか。あるいは企業統治の部分というところ。それいるということです。これは国内でUSのSOXの対応準から会計周りですので、当然のことながら会計方針とか備をやられている段階で、ITの利用のところと資産の保財務方針といったところ。あるいは意思決定プロセスの

なります。

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第1部

不動産調査月報

日本版SOX法と不動産関連業務

3.トップダウン型リスクアプローチの導入

ころが、まさに多分不動産関連業務とのかかわりもある

5.業務プロセスと決算・財務報告プロセスの関連図のだろうと推測いたします。

投資不動産をどうするのかとか、あるいは減損についても現状とは若干異なっておりますので、この辺りは引き全社的な内部統制、先ほどお話ししたようなものにつ続きフォローしていく必要はあるということだと思いまきましてはすべての事業拠点を対象にしているというこす。

とです。2点目ですけれども、業務プロセスに係る内部以上が簡単ですが、前半の財務報告に係る内部統制と統制。それで一つ、まず決算・財務報告に係る業務プロ

不動産関連業務というところです。

セスについてはやはり重要ですので、すべての事業拠点、

第3章 金融商品取引法の業規制−ハイライト

これをすべて対象といたしましょうということなのです。
2点目。企業の事業目的に大きくかかわる勘定科目でさて、今日ご来場の会社の中にも金融商品取引業者がす。いわゆる主要3勘定と呼ばれている売り上げ、売掛ございます。したがってここの話は、短い時間ではあり金、棚卸資産にかかわる業務プロセス。ここについては

ますが、どういう態勢を取っておかなければいけないの

重要な事業拠点を対象にいたしましょうということでかと言いますか、態勢整備のポイントという観点からおす。重要な事業拠点とは何ですかということなのですが、話をさせていただきたいと思います。

「売り上げ等」と「おおむね3分の2」というところを押だんだん不動産との絡みのほうに話を移していきたい

さえていただければということです。

1.金融商品取引法の特徴q−規制対象の横断化
態勢整備の前に金融商品取引法の復習です。特徴−規連結ベースで上からピックアップしていって、おおむ入というところで、まず対象は連結ベースでやるのです

ね3分の2に達するというところです。ただこの3分の2

決算財務プロセスというのは全部J−SOXがかかわっ制対象の横断化というところで、今までの証取法2条でよと。やるのですよというのは、対象範囲を連結ベースに関しましては、全社統制が適切であるという会社につてきますので、ここは見てくれということなのですが、定義されていた有価証券以外のものの金融商品を規制しの中から重要な部分を対象範囲としてやっていきますと

いては、3分の2レベルだと思いますので、もちろんこ

業務プロセスということに関して言うと、固定資産管理ている法律にかかわってくるところのプロダクツが含まいう意味で、対象は連結ベースですよということを言っこの全社レベルがちょっと不備があるようなことがありのプロセスのところというのが減損との絡みの延長線上れることとなった。信託の受益権が入ってきたり、あるております。それから先ほどお話ししたような全社的なますと、3分の2というのはもう少し厳しくなることもの中で対応するのだろうなと思います。

いは集団投資スキーム持分のところですね。ここのとこ

内部統制の評価があって、業務プロセスの内部統制がああるのだろうと思います。

るということです。
では具体的に評価対象範囲というところです。
4.評価対象項目と評価対象拠点範囲についてろが匿名組合の出資持分につきましても全面的に2条2

それで一般事業法人の会社につきましては、おそらくするということになってくると、そもそも固定資産の管項5号のみなし有価証券ということで規定されているわ

そういう意味では売り上げと売掛金、棚卸資産が勘定科

理をきちんとしておかなければいけないというところがけです。したがってこことのかかわり合いで、いろいろ

目とひもつけになってくると思いますので、あまり不動ありますので、このへんのかかわり合いは当然出てくると態勢整備をしなければいけないところが出てきている産というかかわりはないのかと。もっとも、減損の絡みのだろうと思います。先ほどお話ししましたように、アわけです。

というところもあるので、やはり固定資産の管理のプロ

セットマネジメント会社とか、あるいはデベロッパー専

セスというのは見ておかなければいけないというところ

業とかといったところというのは、まさに本業の業務プ

が、J−SOXとのかかわりがあるのだろうと思います。

ロセスが対象範囲になってくるということだと思いま

ベースでどこまでやるのですかというお話だと思います。ここでおそらくどこの部分まで含まれるかというとす。

2.金融商品取引法の特徴w−規制内容の柔軟化
次に金融商品取引法の特徴−規制内容の柔軟化というところです。この柔軟化というのは3点あるということ

マネジメント業務の報酬がすべてだと思いますので、こまとめといたしましてやはり日本版SOX、財務報告

で、1点目が今までお話ししてきた開示規制における柔れに関わる業務プロセスというのは文書化していく必要に係る内部統制と不動産というかかわりでいきますと、軟化というところです。これは流動性の高い上場有価証があるのだろうと思います。デベロッパー辺りもそうい

やはり業種、会社によってかなり違いがあるだろうと思券に関しての開示制度、これは財務報告に係る内部統制

うことになってくるのだろうと思います。ということでいます。それは先ほど来お話ししているような点です。

報告制度です。これの適用。それから四半期開示制度のここはおそらく、会社の業容と言うか業態によってかな

それから経営者による見積もり判断を伴う勘定科目。

義務化、それから経営者確認制度も義務化されるというり違いがあるのだろうと思います。

連結ベースですというお話をしたのですが、では連結

わり合いでいきますと下図の通りです。

要するに減損の兆候の把握をする前にグルーピングを一方で不動産の運用会社になってきますと、アセット

6

さて、ということで業務、おそらく不動産というかかと思います。トップ・ダウン型のリスクアプローチの導この辺りは減損のところもかかわってきますし、今後の点です。

次はITの全般統制ですね。これはリスク・コントロー

会計制度の動向ともかかわってくる部分です。例えばデ

一方で2条2項の各号のみなし有価証券、集団投資ス

ル・マトリックスを作られている方はおわかりの通り、

ベロッパー辺りですとやはり棚卸資産のところの低価法

キーム持分とかです。これについては原則、開示規制のシステムに入力するところがITに流れていきますので、の適用のところです。ここのところは着眼点として重要適用除外ということです。ただ私募のスキームにおいてここのところでITの業務処理統制のところをチェックしになってくると推測されます。

も投資家がかなり多いと適用になる場合があるというこていると思いますので、ここのところがかかわってくるというようなところです。

あるいは先ほど理事長からお話のあったコンバージェとで、原則適用除外ということです。

ンスの絡みがあります。2011年ですか。今スケジュー

金融商品取引法の区分についてのお話です。それから

ルに載っております。そのへんの絡みと言いますのは、

3点目、行為規制における柔軟化というところで、これ

7

第1部

不動産調査月報

日本版SOX法と不動産関連業務も後でご説明させていただきますけれども、プロとアマ

4.金融商品取引業の参入規制（概要）5.金融商品取引業者に関わる行為規制（1）（概要）

う観点から外せないということで残っているというわけです。

によって投資家保護の観点から行為規制が若干と言いま
すか、ちょっと違いを設けておりますというところで柔軟化しているということです。

6.金融商品取引業者に関わる行為規制（2）（概要）

3.金融商品取引業の区分ます。

弊害防止措置というのが44条から44条の3まであり
ここには第一種から投資運用業まで書いてあります。

これは例えば44条、二種以上の種別の業務を行う場

第一種は証券会社です。現行法の証券業者ですので、こ合の禁止行為。これは何を言っているかと言いますと、

こはちょっと関係ない部分だと思います。むしろ関係あ

投資助言業、SPCに対してアセットマネジメント業務、る部分は第二種金融商品取引業ですか。ここのところの助言業をやっていらっしゃる。かつ信託受益権の販売の有価証券ですね。法2条2項各号のみなし有価証券に限取り扱い、第二種金融商品取引業を両方やっていらっしると書いています。これは要するに信託受益権とか匿名ゃる。これはいろいろと利益相反が起こったりするケー

組合出資持分が入ってくるということです。ここの売買スがあるわけですので、ここのところはやはり利益相反の媒介等です。ここの部分が第二種金融商品取引業でかが起こらないような体制を整えてくださいということです。あるいはファンド間売買とかもそうです。

かわってくる。
あるいはSPCの匿名組合出資持分の自己募集ですか。

行為規制の概要、ここのところは条文を入れておきま

それから44条の3、親法人等または子法人等が関与

こういったところも取り扱いをする場合には第二種金融

これは政令辺りも出てきてかなりはっきりしましたのしたので、わかりやすいと思います。あと上のほうの列、する行為の制限というところです。これは親法人自体は商品取引業ということでかかわってくるということでで、あまり細かい説明は要らないと思いますが一点だけ。

右手のほうです。一番右手が一般投資家、それから特定金融商品取引業者ではないのです。例えば、われわれはす。

やはり兼業制限というところですか。投資運用業のとこ

投資家というところ。それから行のところは共通項目と一般事業法人なのですが、金融商品取引はグループでや

それから3点目、投資助言・代理業ですか。これにつろに兼業制限ありと書いてあるわけです。一方で第二種販売・勧誘項目という形で書いてある。共通項目につきっています、子会社でやっていますという企業グループ

きましては従来の有価証券投資顧問業法ですか。ここの金融商品取引業とか投資助言・代理業は兼業制限がない

ましては、これは当然ですけれども、顧客に対する誠実があると思うのです。その場合、親法人に投資家の情報

登録投資顧問業者が投資助言・代理業というところで適わけです。ここのハードルがかなり高いという印象を持義務、標識の掲示、これですね、標識の掲示と言っても、が来たり、あるいは物件の情報が来たりとかというのは、用になるということだと思います。ただしこれまで登録っております。

これは公衆の見やすい場に掲示しなければいけないとい

結構子会社レベルではなくて親会社レベルでやっている、入ってくるケースというのが多いと思うのですね。

投資顧問業であった会社の中にも、何と言うのですか、

先ほどお話ししたように、アセットマネジメント会社

うことなのですが、セキュリティのかかったドアの中にストラクチャー的にかなり投資運用業に近いのではないの中にも投資運用業を目指されている会社がある中で、入らないと見えない会社があったりします。この辺りもここのところで、例えば投資家の情報である、あるいか、一任されているのではないかというようなストラク

この兼業制限との関わりでどうするかというところで金融商品取引業者として登録要件を逸脱しない、基本的は信託受益権の取り扱いにかかわるということになってチャーを今までやってこられている会社とか、あるいはす。やはり今の会社のストラクチャーですと、ちょっとな部分ですので、ここも見逃せないのかなと思います。

きますと、この業務は親会社自体ではできない。なぜな他社との差別化という観点からむしろ助言・代理業レベ

ここの兼業制限のところが引っかかるのではないかとい

あと名義貸しの禁止。これも当然ですね。販売・勧誘

らばこれは金融商品取引業者でないとできないわけです

ルではなくて、より高度な内部統制を求められているとうことになってくると、別会社、子会社にされたりとかのところですが、一般投資家のところは全面的に適用さので、おそらく顧客のこうした情報を金融商品取引業者

ころの投資運用業といったところを目指そうというようというような組織の再編と言いますか、こういった大きれているのですが、プロと言われている特定投資家につである子会社に紹介する場合があるのではないかと思いな会社もありますので、一概に現行の有価証券投資顧問

なコーポレートのグループとしての枠組みを再考しなけ

いてはご覧の通り適用除外部分があります。これは例えますが、一定の場合については事前に同意を得なければ業の登録投資顧問業者が投資助言・代理業というわけでればいけない。というようなところでここの影響は結構

ばeの契約締結前の書面交付とか契約締結時の書面交いけませんよと。

もないようですね。

大きいという印象を持っておりますし、おそらくこの辺付、要するに情報格差にかかわる部分なのです。情報格

いずれにしてもこれは子会社だからいいやというわけ

りご関係のある会社はまさにそう思われている、実感さ

差にかかわる部分については相手、販売・勧誘先がプロではなくて、44条の3というのがあるのですよというれているのではないかと思います。

さて投資運用業が4点目というところで、この根拠とであれば免除しましょう。ただしアマチュアの個人の方

ところについては、今一度見直されるとおそらくよろし

基づく投資判断に基づいて、主として有価証券に対するとかである場合にはやはりちゃんとやってくださいとい

いのではないかと思います。

投資として、この後ですね、信託受益権、または匿名組うことです。

言われているものが、まず、金融商品の価値等の分析に

8

参入規制の概要というところです。

合出資持分を有するものから出資を受けて運用を行う。

一方でプロでも除外されていないものがあるのです。

法2条8項15号というところです。これが投資運用業にこれは例えばu虚偽のことを告げる行為の禁止、断定的

これもアセットマネジメント会社、当然ですよね。忠あたるという部分です。

判断の提供等の禁止、それから12番、損失補填等の禁実義務、善管注意義務、利益相反取引行為、それから損失補填等の禁止、これは当然です。

7.投資助言業務・投資運用業務に関わる行為規制（概要）

それからＪ−REITですね。これも投資運用というこ止です。これは何を言っているかと言いますと、公正なとになってくるわけです。この辺りがおそらく不動産金取引の確保です。ここの部分というのは、相手勧誘先が一点申し上げておきたかったのは運用権限の委託に関融分野でご活躍されている本日のご来場の会社辺りです

プロであろうが、取引の公正性を確保するという観点かする特則というところ。これが投資運用業のところにかとかかわりのある部分だと思います。

ら、すなわち資本市場の公正な取引市場を確保するといかわっていて、何が言いたいかというところですが、結

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第1部

不動産調査月報

日本版SOX法と不動産関連業務

構投資運用業というところはおそらく少人数でやられて子会社といえどもグループ会社というところで、こう

先日公表された平成19事務年度の検査基本方針とい公正なマーケットを確保するという観点からは、おそいると思うのです。と言うのは投資運用業というのは、いった当局から処分なり改善命令を受けるということにうのはウェブサイトでもご覧になれます。これのメッセ

らく何百社もある金融商品取引業者あるいは投資助言・

レベニューのモデルと言いますか、要するに売り上げのなってきますと、企業グループ全体の評判というのが傷ージは去年と基本的には変わっていないようです。

代理業者を全部見にいくというのは大変ですので、これモデルというのがアセットマネジメント報酬というこつけられるリスク、レピュテーショナルリスクです。こ

先に金融検査の基本原則というところ、これは金融庁

は一つひとつの会社というのがそういうレールから、あと、これがすべてということですので、例えばファンドの辺りが多分動機づけとしては大きいのだろうと思いまの平成17年7月に基本方針が出ているのですけれども、るいは公正なマーケットという土俵からはみ出さない。

でボリュームがないとなかなか巡航速度に持っていけなす。

要するに一昔前の護送船団方式の時代とだいぶ検査は変はみ出しそうになったとしてもこれをきちんと中に持っ不動産関連の金融商品取引業者
第4章 に求められるコーポレートガバ
ナンスと内部統制

わりました。

ていけるような自浄機能といったものを備えられるとこ

は結構、外部にいろいろな業務を委託されているのです。

さて、最後の章です。金融商品取引業者に求められる

それは親会社にされていたりしまして、ここのところはコーポレートガバナンスと内部統制というところをお話

やはり投資運用業、本業の部分については原則、外部にししていきたいと思います。

いわけです。
そうするとおのずと、陣容が制限されてくる。例えば10名ぐらいでやっていますとか、それ以内でやっていますとか、そういう会社です。そのような会社というの

内部管理態勢というのは金融機関自身が構築するもの

ろというのは、やはり当局としてもマーケットの中で業なのですよ、検査というのはそれを補強するものなので務をやってくださいということでしょう。そこのところすよというところです。これが要するにそういうメッセの自浄機能がない、土俵から一歩出てしまいましたといージですね。

う状態が治ゆできないような状況というのは結構、企業

それからあとプロセスチェックというところ。何と言うのですか、結果論、結果法令違反を起こしましたといメッセージかと思います。

委託できませんので、ここの部分は気をつけられたほう

内部統制のフレームワーク、前のスライドでちょっとうことだけではなくて、なぜ法令違反が起こるのだろう

それから内部統制からのアプローチというようなとこがいいのだろうと思います。以上が運用業と助言業務に申し忘れたのですけれども、J−SOXは財務報告に係るか。法令違反が起こるにはそれなりの理由がある。それろで、これは先ほどのプロセスチェックですね。要する

かかわるものというところです。

内部統制の部分が係ってくるとお話ししました。一方では業務のプロセスです。要するに皆様方が日々やられてに結果論だけではないのです。一連の業務が適切に行わということで、金融商品取引法の業規制でなぜ気をつこの金融商品取引業者というのは、ビジネスの有効性のいる一連の業務の中に問題があるのでしょうという部分れるのか。要するにそういった適切な業務が行われるよ

けなければいけないかと言うと、おそらくかなりの原因

部分、それから法令等の遵守、コンプライアンス、ここ

で、そういったプロセスをチェックしていきましょうとうな内部統制が行われているのか。例えば検証記録です。

と言うか動機づけというところは、金融商品取引業者にの内部統制です。金融商品取引業者に求められる内部統いう話になってきているわけです。

REIT辺りになるとちゃんと稟議、決済とか一連の業務

対する金融当局による監督なのだろうと思います。つま制というところは、そこの内部統制と言い換えても過言

この証券取引等監視委員会もより鮮明なメッセージをプロセスがきちんとなっているのですけれども、第二種り当局が立ち入り検査に入ってくる、あるいはオフサイではないのではないかとわれわれは考えているところで投げかけてきています。一つが深度ある検査というとこ金融取引業、それも現物の不動産の仲介を専門にやられ

トでも報告の徴収ということでレポートを求められるこす。

ろです。これはやはりＪ−REITの検査などを見ておりている会社で、例えば年間信託受益権の販売と言ってもその辺りの話をお話ししていくのですけれども、金融

ましても、本当に細かくご覧になられるようです。これ10件ぐらいしかないような会社というのは結構多いと検査の基本スタンス、証券検査と申し上げたほうがいいはおそらくＪ−REITの場合にはパブリックのマーケッ思うのです。それでもやはり第二種金融商品取引業の登のでしょうか。実際には証券取引等監視委員会が入ってトですので、そういう意味では金融機関と同等レベルの録業者ですよね。

くるということですので、この辺りの基本スタンスとい

内部管理態勢を求められているのだと思います。

とがある。
8.金融商品取引業者に対する金融当局による監督

うところです。
1.金融検査の基本スタンス

そういった会社というのは、検証記録と言うか、十分

一方で、では皆様方、第二種金融商品取引業者なのででないところというのも中にはあるのだろうと思いま

すよと。あるいは投資助言・代理業なのですよと。それす。投資助言・代理業、アセットマネジメント会社辺りでそんな高度な内部管理態勢というのが求められるのでもそうだろうと思います。そこの最低限のところは整えすかという部分があると思うのです。そこのところはそていく必要があるということだと思います。それは当然

ういった法令違反を起こさないような仕組み、仕掛けがのことながら投資家保護の観点からやっていかなければ

自ら自分の会社の中にちゃんと備わっている状態が必要

いけないというわけです。

なのだろうと思います。

10のカルチャーというのにあって、この辺りを見るというもう一点だけ。投資者保護の観点からの投資勧誘状況

これは要するに一言で言うと、結構企業カルチャーにの検証。これは第二種金融商品取引業ですけれども、適起因する部分が大きいのですね。実際当局などもそうな合性原則ですよね。複雑な商品、不動産信託受益権もそのではないかとわれわれは推測しているのです。ここのうでしょうし、あるいはこういった証券化の匿名組合出

自浄機能と言いますか、法令違反を起こさないような仕資持分の取り扱いをされるところというのは、相手が個掛けというのが一つのコーポレートのガバナンスとして人ですよと。あるいは会社だけれどもそんなに大きくなできている。これは企業のカルチャーという部分がある

い、要するに有価証券の投資とかというのは活発にやっ場合によっては著しい法令違反が認められたというよのだろうと思います。われわれもよくそういった投資運ていない会社ですよというような方に関しましては、やうなことになってきますと、業務改善命令とか業務停止

用業者など、リスクマネジメントとか内部監査などでごはり相手の素性とか、過去の投資経験、あるいは資力と処分というようなことになってくるというわけです。こ指導させていただいておりますけれども、やはり企業カ

かをきちんと見た上で、それに適合した投資勧誘を行われは直接的な被害ですが、より大きなインパクトはレピ

ルチャーによって、ここは自浄機能が備えられる会社となければいけないというルールです。

ュテーションだと思うのです。

そうでない会社というのがある。

ここのところは気をつけられたほうがいいと思いま

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第1部

不動産調査月報

日本版SOX法と不動産関連業務

す。ここの一番現場のところ、ここで気をつけるのは実

3.リスクマネジメントと内部統制について

4.内部統制整備のアプローチ概観

際にやっているのは現場の営業員なのですよね。現場のこれはアセットマネジメント会社の例ですけれども、営業員がやっていることなのでわかりませんというわけ

情報の収集から稟議・承認、契約書作成、引き渡し・決にはいかないのです。その現場の営業員をきちんとモニ

済という一連の中でリスクを拾い上げていくということ

タリングする営業管理の責任者というところが、ちゃんです。あるいは上場のアセットマネジメント会社辺りでとモニタリングできるような仕掛けを整えていく必要がすと、ここのおそらく財務報告の内部統制という観点かあるということです。

ら、取引の開始のところとか承認のところ、記録のとこ
ろとか報告のところといった統制の要点と言われている

2.金融機関として求められるガバナンス体制

ものですけれども、そういったところをアサーションとということで、金融機関として求められるガバナンス

いう観点から、要するに網羅性とか期間帰属の問題、権体制といたしましては、要するに自ら経営がきちんと、

利義務の帰属とかといった観点から、きちんとそういっビジネスの戦略を持ってやられている中で、リスクをきた要点が選定されていって、きちんとした統制が整ってちんと把握していますかというところです。それは全社いるのか。こういったところを経営がきちんと整えて評的な企業カルチャーという部分もありますけれども、も価をして監査を受けるということです。

う一つやはりビジネスプロセスに落ちているわけです。

以上が私のお話でございます。日本版SOX法と不動

そのビジネスプロセスの中に落ちている重要なリスクをこういった項目がありますね。コンプライアンスとか

産関連の業務というところでは、会社によってかかわり洗い出して、コントロールしていくような仕掛けを作っ

オペレーショナルリスク。オペレーショナルリスクはい

方がかなり違うと思いますが、そういう意味では、このていく。それをちゃんとモニタリングする内部監査なりろいろあるのですけれども、財務報告に係るリスクとか金融商品取引法という非常に重要な法律とのかかわりで外部監査、あるいは監査役なりというようなところで自システムリスク、このようなものがある。これに対してすので、企業コストではなくて、企業価値を維持、向上

浄機能を備えていくというようなところ。これが一つ求

やはりリスクを識別して評価をして対応策を考える。リ

するのだというような形でやっていただく必要があるのめられているガバナンス体制というところと思います。

スクを回避するのか、あるいはこのリスクは小さいのでかなと思います。

もちろん投資助言・代理業、あるいは第二種金融商品

そのまま受容するのか。あるいは統制をかけて軽減をす

取引業者の中には、それを専業にやっているわけではなるのかですね。あるいは保険をかけて移転をするとかとい会社も多いと思います。ではこれは会社全体がこうでいったところがあるわけですけれども、態勢を整えなけすかという話ではなくて、業務のところでこういった観

ればいけないわけです。

点からの態勢整備というのは、最低限押さえていかなけ

重要なのは、潜在的なリスクが評価され回避するなりればならないというところとして必要なのだろうと思い

移転、受容するなり、軽減するなりの対応がとられ、こます。

の軽減するところの内部統制、コントロールの仕組みの

経営管理態勢があったり危機管理態勢があったり、あ作り方のところです。ここのところに一番皆様方は気をるいは内部管理態勢でも不動産投資の運用管理態勢とかつけなければいけない、かつ時間のかかる部分なのだろといったものがきちんと入ってきているのが新しい検査

うと思います。

マニュアルの案です。

しかしながらこの部分はどうしてもコストと考えがちということで、リスクのお話をしたのですけれども、なのですけれども、先ほども申し上げましたように、皆リスクというのは経営戦略上のリスクと業務活動の遂行

様方企業グループの評判にかかわる。ああいった当局かに係るリスクがあって、やはり内部統制、今、求められら行政処分を受けるということになってくると評判にかているところというのは、この後者の部分というのをまかわる部分ですので、企業イメージを傷つけられるリス

ず押さえましょうということだと思います。

クがあるということです。やはりここは企業価値の維持、増大なのだというようなところできちんと意識を持つ。
これは経営の問題です。経営がそういう意識を持ってやるということが非常に重要なことです。
というところで、これは不動産投資プロセスの例、内部統制整備のアプローチの概観というところです。

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第2部

不動産調査月報

CRE（企業不動産）の今後のあり方

第2部 CRE（企業不動産）の今後のあり方
国土交通省

土地・水資源局
土地情報課長

麦島 健志氏（むぎしまたけし）

託法の改正とか、いろいろな制度環境の変化が生じていすと約21％というような状況になっているわけです。

るということです。このようなものに対しても、いろいろな対応というのが求められているという認識をしているところです。
一方で土地政策上の課題ということで意識をしていま

1960年 東京生まれ
1984年 東京大学法学部卒業 同年建設省入省
外務省在ニューヨーク日本国総領事館領事、都
市局公園緑地課課長補佐、総理府行政改革委員
会事務局上席調査員、三重県企画振興部交通政策課長、大臣官房政策課建設専門官、住宅局総務課企画官、茨城県企画部長等を経て、2007
年4月より現職

すのは、一つは企業不動産というものが、例えば土地再生とか地域の再生という面におきまして、それがどのような形で使われるかというのが非常に大きなインパクトを持っているだろうと思っています。都市のあり方とか街の賑わい、活力というものに非常に大きな影響があるというような意識がございます。
またもう一つは、バブルとの関係です。企業不動産は
土地取引の市場におきますウエートという面でも非常に大きな部分がある。適切なマネジメントを通じてバブル

第2部の再発防止を図っていかないといけないというのがわれそのような企業不動産につきまして、土地取引の中でわれの問題意識です。このような問題意識を踏まえて、どのようなポジションかというのを少し見ていただきた

合理的なCRE戦略というものの必要性を訴えていくた

いと思います。左側は法人部門の土地購入、売却の金額

めに、どのような課題があるのかということを研究した

ベースの数字です。ちょうどバブルのころは非常に大きというのが研究会の背景です。

な規模で取引がなされていたという状況です。左側の棒グラフが購入額ですが、この時期、購入額のほうが相当

私どもは昨年の暮れから、企業不動産の合理的な所有、今年度に入りまして報告書をまとめたというところで利用に関します研究会というものを設けまして、有識者すが、その検討にあたりましての背景と言いますか、問の方にいろいろご議論を賜ったというところです。現在

題意識を少し述べさせていただきたいと思っています。

ずっと低下したと、このような形で推移をしてきたといの企業がご所有になっております不動産の規模の状況

企業経営上の課題というのと、土地政策上の課題といううのがこれまでの経緯です。

等々から見て、その動向が適正な地価形成とか土地の有ように分けています。

1. 不動産市場における企業不動産

われわれが着目していますのは、ここの一番右側の部

効利用というものの実現に非常に大きなインパクトを与企業経営上の課題としてわれわれなりに認識しており分です。近年またこの棒グラフが少し増えてきているとえるだろうというような問題意識です。このため現下にますのは、一つは企業活動の競争環境というのが非常にいう状況です。売り越し、買い越しの関係でいきますと、

おきます企業不動産の現状と課題を分析する、そして今激しくなっているという部分があろうかと思います。い購入額が再び増え始めているという状況です。

後のあるべき企業不動産の所有、利用に関する戦略的なずれの企業活動でも空間というものが必要になる。その一方右側、法人部門の土地取引に占めるシェアを少し

マネジメントというものについて検討するということで空間を提供している不動産というものにつきましては、見ていただきたいと思います。バブルの崩壊後、このよ研究会を設けて検討してみました。

これまで以上にその意義が高まっているだろうという問

うな形で金額規模が低下し、そのまま横ばいという形が題意識です。

続いていたわけですが、取引全体に占める法人部門のシ

もう一つは、地価の動向に加えて例えば耐震とかアス

ェアという面で見ますと、このような形で、一貫して右

ベスト、土壌汚染といったような不動産に固有のリスクに上がってきているという状況です。青色のほうが購入というものにつきまして、いろいろな関心が高まってい額全体に占めますシェア、赤色は売却額全体に占めるシェアということです。取引市場におきまして、法人の取るという状況です。一般的に個人の方々が所有されてい14上回っていたというのが実績です。その後金額ベースでる不動産の規模に比べて企業が所有されている不動産の最初に不動産の市場におきます企業不動産ということ

規模は大きいわけです。社会的にもより大きな責任といです。最初に全体の規模を少し見ていただきたいと思いうものが伴っているのであろうと思っています。いろいます。われわれのほうで法人土地基本調査というのを5次に、業種別の企業不動産の資産規模というのを先ほろな企業の社会的な責任、CSRというような観点から

年ごとに行っています。来年度新しい調査をする予定にどの法人土地基本調査というのを基にまとめてみます

見ても、不動産の適切な管理というものの必要性がこれなっておりますので、現在持っておりますのは2003年と、規模が大きいのは製造業とか建設・不動産業が他のまで以上に高まっているのではないかということです。

（平成15年）の調査です。この調査などを基に見ていた産業に比べて大きくなっている。つづいて運輸業とか卸さらに加えまして近時、会計関係とか監査の関係、まだきますとわかりますように、法人所有の不動産全体の売・小売業というのが、資産規模が大きくなっているとた土地を利用していこうというのにあたりまして、有効金額規模は、時価ベースですが、約490兆円ぐらいという状況です。

なツールとなるであろう会社法のいろいろな改正とか信思っています。わが国全体の不動産の資産規模から見ま

引のウエートというのは非常に高まっているというのが今の土地取引の状況ということです。

ただし一法人あたりという形でこの資産規模を見た場

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第2部

不動産調査月報

CRE（企業不動産）の今後のあり方

合は、電気業とか鉄道業というのが大きいわけで、他の業種に比べて圧倒的に大きくなっている。その他では運2. 企業経営にとっての企業不動産

さらに業種別の時価・簿価比較というのを少し見ていこのような形になっているというのがこれまでの推移でです。

す。このようなずれの経験というものに、われわれとし

さらにそのような購入の部分を支えます企業の意識と輸業その他とか化学、鉄鋼、金融・保険といった業種で不動産の資産規模が一法人あたり大きくなっています。

年再び買い越しになっているというのが一番右側の状況

次に、企業経営にとっての企業不動産ということについて、いくつか見ていただきたいと思います。

いうのを見ていただきたいと思います。
このグラフにつきましては、一般事業法人の土地購入ては一つ着目をしているということです。
それではそのような形で購入された土地がどのような形になっているかということです。

意識を見ています。一般事業法人というのはいわゆる建ただきたいと思います。
一法人あたりの土地の資産額、時価ベースですが、こ設とか不動産業、プロと言われるような企業を除いた法れを法人企業統計による土地資産額、これは簿価ベース

人ですが、このような法人の土地購入意識を見たものでのものと比較してみるといったものです。時価と簿価とす。

の差は業種ごとにまちまちです。時価・簿価の推移の面

ここの数字が入っている部分ですが、これが投資用物でいきますと全体的に縮小しています。平成10年と平件として取得するためというような意識の推移を見てい成15年とで比較したものです。地価の下落とか減損会るものです。このような形で推移をしてきているわけで計の適用、また合併等によります簿価の引き直しなどにすが、この面でも最近注目をしていますのは、近時少し伴います影響がこのような形で出てきているのかと思っ

数字が上がり気味という状況です。この表では18年のています。

3月までの数字となっていますが、最近19年3月の数字を取ってみますと、これが7.5という数字になっている

適切な企業不動産の動向把握というものが非常に必要というのが最近の状況です。

になっているのかなという感じがしている中で、今日、土地、不動産に関しますしっかりしたマネジメント体

資料をつけていませんが、例えば土地の集約度というようなものを見てみます。これは産業別で名目のGDPと一つは地価との関係です。バブル崩壊後、土地はリス制が整っていないと、先ほど買い越し状況が近時生じてこれはつぶさによく分析ができていない部分もござい

土地所有面積を比較するというような形で見ております

ク資産化したと言われるわけですが、地価下落と企業不きているというグラフも見ていただきましたけれども、ますが、一つ見ていただいたのは、法人所有の社宅とかが、土地の集約的な産業というのは基本的に製造業とい動産の関係をこの表で少し見ていただきたいと思いまこういう意識を背景に再び土地を抱え込むというような従業員宿舎、またはグラウンド等の面積の推移というこう形になるかと思います。金融・保険業とかサービス業

す。公示価格は住宅地と商業地で分けております。ちょ状況にもなりかねないのかなという意味で注目をしていとです。

というのは比較的、非土地集約的な産業ということがで

うど91年、ピークだったわけですが、その後下落をしるということです。

きると思っています。

てきているという状況が見ていただけるかと思います。

もしくは企業活動に直結してない不動産を大量に抱えてこの推移を見ると、バブル崩壊後は、未利用だったり、産業構造が三次産業のほうへシフトするというような一番下のグラフは法人の土地売買のネットの金額を示いた場合に、それを外に出されたということかと思って形の中で、この数字がどのように動くかという点にもわしたものです。この時点で売買は逆転をいたしまして売います。ここで見ていただきますように社宅とか従業員

れわれは関心を持っておりますが、一方で経済の成長のり越しになっているという状況です。この数字は右側を宿舎、グラウンド等の福利厚生施設などの所有面積とい動向があろうかと思います。経済の成長の動向と、また基準に見ていただきたいと思います。このような形でずうのは非常に大きく減少しているということです。企業は産業構造の転換というのが相まってどういう形で企業

っと推移をしているというのがこれまでの経緯ですが、自身の活動に直結しないような不動産を処分されたといの土地所有が動くのかというところにも、注目している

先ほどと同じように最近若干注目をしていますのは、近うことかと思っています。
他方でもう一つグラフを見ていただきたいと思います。

ということです。

これは建設業・不動産業とその他の一般事業法人で、資本金1億円以上の企業が購入した土地面積の推移を過去からずっと見たものです。
建設業・不動産業のピークとその他の事業法人のピークがずれているわけです。地価がピークを迎えた91年の後においても、その他の事業法人はかなりの規模で土地購入を続けていたというような状況があるのではないかと思っています。その後は一貫して低下し、近時少し

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第2部

不動産調査月報

CRE（企業不動産）の今後のあり方

これは空き地面積の動向です。空き地で見てみますと、

不動産関連の社会的リスク

平成10年と平成15年で大きく増えている。特に非製造

次に不動産に関しましては、最初にもご説明しました

業におきます空き地の増加が多いという状況です。いろが、耐震とかアスベスト、土壌汚染など固有のリスクがいろな企業で土地の所有に関して見直しをされている中

いろいろあるわけです。その関係を少しご説明したいとで、市場におきまして利用価値が低いというような土地思います。そもそも不動産につきましては、厳格な所有については処分が進まない。売却したくても売却できな者責任というのがあるわけです。民法の規定は、工作物

いというような状況にあって、このような形に出ているの所有者に対して最終的な責任を負うべきということを部分があるのかと見ているところです。

規定しています。

さらに資産処分という流れが加速されたのは、固定資

加えて次のところです。耐震につきましては国土交通

産におきます減損会計の導入というのが非常に大きかっ省の調査におきましては、2003年時点ですが、住宅でたのかと思っていますし、減損の影響を緩和するために、全体の約25％、非住宅では約35％の建築物が耐震性が減損会計適用に至る前に土地の再評価法等に基づきまし

不十分と推定されています。特に企業にとってみると、て処理を行ってきたというようなこともあろうかと思いどちらかと言うと非住宅というところに関連があるかとます。そのへんがバブル崩壊後の、いろいろな土地の動思います。非住宅の部分で見てみますと、東京ドーム約きの状況ということです。

1万7000個分というボリュームです。

一つの例ですが、左側のグラフは本社移転事例におき左側のほうは設備投資におきます土地の投資額です。

ます移転動機というのを見ていただいているものです。

近時増えてきている動向ですし、投資計画の修正の推移というのを見ていただきますと、このような形で上向き

アスベストにつきましては、国土交通省におきまして

ここの紫色の部分がスペースの見直しということです

1000平米以上の建築物について調査を実施した、が、それ以外でも、分散オフィスの集約化とかロケーシ

2006年時点のものです。露出してアスベストの吹きつョンの見直しのような形で、単純なスペースの見直し以

このような形の推移が、最初にも申し上げました投資

けがなされています約1万6000棟の建築物のうち、い外に空間価値の向上を目的としたような動機なり要因と目的での土地購入とか、そのへんと相まってどのようなまだに適切な対応がなされていないものが全体の約いうものが、見ていただけるかと思います。

形でこれから出てくるかというのが、土地政策上から見75％、1万2000棟余りという形になっているという状況です。

その他、工場とか商業施設、または研究所、いろいろな部分で空間価値の向上の取り組みが出てきているととさらにもう一つ、土壌汚染という関係を見ていただきらえているわけです。ここまでが企業経営と企業不動産

たいと思います。土壌汚染につきまして、特に企業不動の関係です。ここから先は土地政策という面から見た企産というものについて、どの程度土壌汚染リスクが存在

業不動産につきまして、少し見ていただきたいと思いましているかというのを直接表すようなデータがないわけす。

に振れているというのが最近の動向です。

た一つの関心事です。
次は企業の内部留保というものを、われわれなりに少し数字で見てみたものです。

ですが、都道府県等が実施いたしました土壌汚染調査というものにおきまして、土壌環境基準を超えます土壌汚
これは企業不動産に関します所有・賃借意向の動向で染が判明した事例は年々増加をしているという状況です。企業の意識面というところの一つのデータです。こす。土壌汚染の対策調査・対策事業の受注件数というもの左の棒グラフというのは今後所有が有利になるというのも増加をしているというのが今の現状です。

最初にも申し上げましたように、適正な地価の形成、また適正な土地利用に向けて、われわれは政策を実施しているというポジションです。その面から見ますとような意識だった企業の割合です。93年におきまして
は、これが67％ぐらいという状況でした。その後割合

3. 土地市場にとっての企業不動産

企業における空間価値の高まり

CREとはどういうことかということで、土地市場にとは減少しているという状況です。平成10年（1998年）

ここまでが不動産固有のリスクという部分ですが、最っての企業不動産ということについて説明してみたいとになりますと大体40％ぐらいという状況で、その後も初にも申し上げましたように、企業の経営環境、いろい思います。少しこれまでの議論と重なるかもしれません

低下をしていったわけです。最近注目をしていますのは、ろな競争環境が強まっている中で、空間価値向上というが、ここでは企業の土地投資の動向を見ています。

05年のところを見ていただきますとわかりますように、部分にも非常に重要な関心があるといった状況になってこの部分が、近時、若干微増傾向という形になっていまいるかと思います。

す。

企業の経常利益の拡大を踏まえて、法人企業統計というものを基に一定の前提で内部留保額を見たものです。
留保額は増大傾向にあると思います。地価も近時少し上

先ほど投資目的の意識の数字を見ていただきましたけ

昇傾向に入っている状況の中で、このような内部留保とれども、そのへんと相まって、どのような形で今後企業いうものがどのように土地の購入等の行動に出てくるのが土地に対して向かわれるか、われわれは動き自体を注かというところに着目しているということです。

視しているというような状況です。

先ほどお話ししたバブル期と同じようなことが起きな
いためにも、戦略的、合理的な不動産のマネジメントの

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第2部

不動産調査月報

CRE（企業不動産）の今後のあり方

必要性が非常に高まっているのではないかと思っている

制度インフラにいろいろな変化があるわけです。このへということです。

んを少し見ていただきたいと思っております。

減損会計につきましては、2005年の4月に完全実施という形になっています。この制度の導入によりまして、

もう一つは土地の有効利用という観点です。最初にも申し上げましたように、企業不動産の利用の動向が地域

所有する不動産の含み損につきましては表面化せざるを

4. 制度インフラの改変と企業不動産

えない、所有する不動産の現在価値が決算とか企業経営

社会とか都市の構造に非常に大きな影響を及ぼす場合がとかに直接影響を与えるという形になっているというこあると思っています。例えば臨海部とか市街地におきま

ここに、今後CRE戦略をいろいろご検討されるにあとかと思います。資産価値向上という意識を高めていかす工場の跡地とかをイメージしていただきますと、都市たりまして、影響を与えるような各種の制度改正というないといけない。それに応じて活動していかないといけの再生とか地域の再生とかといった面で、企業不動産がものを表にしています。

ないという状況になっていると思っています。

どのような形で利用されるかというのが、適正な土地利

もう一つは棚卸資産、販売用不動産につきます低価法用というのに非常に大きなインパクトを持つと思っていの適用です。基本的には取得原価で評価を行う原価法とるわけです。

低価法の選択適用という形から、低価法に一本化される

われわれがこのようないろいろな動きをどのようにとという状況です。ますます時価の動向に注目をしながららえているかという一つの見方を、不動産概念の進化と経営をされていかないといけない状況になっているわけいうことで書いています。

企業会計制度の転換です。

全体的に時価会計化という動きが強まっているわけでさらにコンバージェンスという動きがございます。コす。企業不動産におきまして固定資産とか販売用不動産、

ンバージェンスにつきましては、世界的な規模で国際会それぞれごとにいろいろな動きをまとめさせていただい

計基準との整合を図るというプロジェクトです。世界にています。加えて合併関係の会計、SPC開示対象の問存在します国際会計基準以外の主要基準を、世界の題、またリース会計基準の改正とかいろいろな動きがあ

100か国以上が採用しています国際会計基準に収れんります。これまで実施されていることもございますし、をさせていくという動きです。特にEU域内での上場企今後実施されるものもあるという状況です。

業に対します基準という部分につきましては、2009年

大きく見ていただきまして、一番上に書いていますよ

ひとつ資料をつけていますのでご説明を申し上げたい

うに会計関係、内部統制の関係、そして会社法とか信託と思いますが、総じてこのような会計制度の動きがどの

国際会計基準の関係で見ますと、全般的に見て、日本

法の改正ということで分けさせていただいています。

ようにとらえられるかという表をそこにつけています。

の基準というものに比較いたしますと、資産評価につき

会社法の三角合併の関係の施行とか改正信託法の施行問題と言われているという状況です。

まして、より時価を反映するものになっているわけです。

とか、また、もうすぐ間近に迫っているわけですが金融

その一つが投資不動産の時価会計化という部分かと思

商品取引法の施行関係は先ほどお話もあったかと思いまいます。国際会計基準においては、固定資産につきまし

土地神話の時期からだんだん右側へ時系列的に動いてす。棚卸資産に関します低価法の関係とかリースの会計て自己使用不動産、また販売用不動産以外の不動産で賃いるかと思います。不動産概念は進化したと思っている

基準、またコンバージェンスの関係、いろいろな制度改

貸収益もしくは資本増加、またはその両方を目的としてわけですが、土地政策がターゲットとすべき不動産の情

正が目白押しになっているというのが今の状況かと思い保有されている不動産を投資不動産という区分で認識し報面でも、このような変化に応じた取り組みが必要だろます。

ており、これについて時価評価を適用しています。このうと思っています。証券化などのツールを通じて、金融

特に会計関係を少し御説明したいと思います。

ような形で国際会計基準が適用されてくると、これは時市場とのつながりを増やしている。また会社分割の関係

価ベースで評価しないといけないという形になってくるとかM&A、信託法の関係、デリバティブとかのようなと思っています。

いろいろな動きも出てきている中で、実物の不動産を見ているだけではなかなか足りないと思っています。
このへんを踏まえて、これから情報面の政策としてどのように取り組んでいくか。実物不動産の情報だけでは減損会計の導入等の会計制度の転換によりまして、こなくて、各種の情報を収集、提供するという取り組みをれまでは基本的には不動産のマーケットと企業経営とい進めていかないといけないと思っております。そのよううものは直接には影響関係にある意味でなかったのかな

な観点でも、こういった動きが続いているところに非常という部分が、今後は不動産市場の価格変動等が企業経に着目をしているということです。

営、特に決算対策等々に直接影響を与えるというようなここまでが土地政策という観点から見た企業不動産ということですが、最初にも申し上げましたように、最近20環境になってきているととらえているわけです。
その上で少し個別に見ていただきたいと思います。

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第2部

不動産調査月報

CRE（企業不動産）の今後のあり方

いて、適切にマネジメントしていかないといけないということが、ここからも導き出されると思います。

さらに、信託法につきましてももうすぐ施行という形になっています。いろいろな新たな信託の制度ができてきているということです。不動産を戦略的にマネジメン
トする際に、例えば自己信託、事業信託、受益証券発行
信託など、いろいろな新しい方式も活用する道が開けてきているということかと考えています。

5. 求められるCRE戦略
以上のように制度環境についても、その改変がいろい
ろ生じていると思います。これまでいろいろな側面で見てきましたが、企業不動産をめぐるいろいろな環境が今変化しているという状況です。そのような中で「求めらこの投資不動産について、これは法人土地基本調査をれるCRE戦略」とはどのようなものなのか。一部の企

世界的な規模で不動産管理を見直しているという状況

基に数字をはじいてみたものです。棚卸資産は全体的に業の中では、企業不動産の管理とか運用のあり方につきです。不動産投資に係ります意思決定におきましても、まして、いろいろ先進的で経営戦略的な視点に立った取これを統括する専任の責任者と専門部局を設置し、全世り組みが積極的に進められている状況かと思います。

界の不動産投資に対します決定をこのような組織に一元

だいたい21兆円ぐらいの規模かと思います。今ご説明

それからもう一つ、制度関係でここに会社法の関係、

他の部分、それから賃貸用住宅という部分の数字で見て次に信託法の関係を資料としてつけさせていただいてい化しているということです。またCRE支援を行います

いただきますと、約75兆円ぐらいあるかと思います。

ます。この会社法とか信託法の改正の部分というのは、不動産専門の会社にアウトソーシングするという中で、このへんの制度環境がどのように動くかということも非

今ご説明をしてきました会計基準の関係とか内部統制のさまざまなデータベースとか評価手法を最大限に活用さ

常に大きなインパクトがあると思っているわけです。

関係とかといったような、企業に何らかの対応を迫る制れている。これによりまして効率的な不動産経営を実現

さらに会計関係で見ますと、企業結合の関係の会計で度改正というよりは、今後企業の方々が企業不動産をマしているという例です。

す。企業結合、M&Aの会計処理につきましては、国際

ネジメントしていこうといったときに、それを適切に実

このような先進的な取り組みがあるわけですが、他方会計基準では、被取得企業の資産評価につきまして時価施していくための手段が多様化している、そのためのツで一般的な今の企業の状況を、あるアンケートをベース

評価でございますパーチェス法以外の適用を認めていなールが増えているというような意識で、われわれはこうとして見ていただきます。

いという状況です。現在わが国におきましては持分プー

いった制度改正を見ています。

リング法、これは簿価評価ですが、これと時価評価でごそこに会社法制の見直しとしまして、会社の分割制度

ざいますパーチェス法の併用が認められているわけでの変更という形で書いています。この会社分割制度を活す。このような部分にも今後、コンバージェンスという用すれば、不動産資産を売却によらずに、会社分割方式

流れの中で影響が出てくると思っているわけです。

として切り出すことも可能になると思います。不動産の会計関係につきましては、これ以外にSPCの開示対象の問題、また最初に少し全体図で見ていただきました

マネジメント手段の一つとして活用するという動きも出てくると思います。

資料に日産自動車の事例を挙げさせていただいております。日産自動車におきましては、本社だけではなくてがリースの会計基準というような部分の今後の制度変更

下のほうは合併等対価の柔軟化、今年施行された部分

連結販売会社の不動産まで含めて総合的に見直しをされもございます。そのへんにも十分な関心と、それを踏まですが、企業の不動産対策という際にM&Aを活用してました。会社分割と会社統合という手法を活用しながら、えた対応の検討、戦略的なマネジメントというものが必

合理的に不動産マネジメントをするといったことも可能

連結販売会社の不動産を関連の子会社に一元化し、必要要かと思います。

とするようなツールが出てきていると思います。もちろに応じてアウトソーシングも活用しながら効率的な不動

ここまでが会計関係、次が内部統制の関係です。内部んこの合併等の対価の柔軟化という部分は、逆の面で優産管理を実現しているという状況です。

統制関係の部分につきましては、企業不動産に大きな影

良な企業不動産をターゲットにしたようなM&Aというまたもう一つ先進的な取り組みということで、サン・響を与えると思っています。

外からの動きも強まるのではないかというような議論もマイクロシステムズの例を挙げさせていただいていまありますので、ある意味で両面あると思っています。こす。

日本版SOX法に基づく内部統制制度の概要
すでにお話があったかと思いますが、内部統制の定義、目的の中に資産の保全というのがございます。企業の資産の中でも大きなウエートを占めております不動産につ

22

その他の制度の改正

した投資不動産、この区分けの中で空き地の部分とその右側で見ていただけますように、不動産の購入、売却、
投資効率の評価、賃貸借、維持修繕など、いろいろなフ

この整理としましては、これから戦略的にマネジメント

ェーズによりまして担当の部局がバラバラになっているする際のツールという面でとらえることもできるのではというのが今の状況かと思います。

ないかと思っているわけです。

一方で不動産の管理体制というものにつきましては、問題意識が非常に高まっているという状況かと思いま

23

第2部

不動産調査月報

CRE（企業不動産）の今後のあり方す。そこを見ていただきますと、戦略的に管理できる体にかかわりますデータベースなどの情報システムを構築でいかないといけない。それがCRE戦略を進めていく

制にしたほうがいい、また責任部門の明確化が必要といする。最後、全社的な視点に立ったガバナンス、マネジ

にあたって、いろいろな判断の際の重要な情報になるとうようなご意見がいろいろあるわけです。

メントというものを重視するというのが、ここで議論し思っています。その面から見て不動産市場の透明性の向ているCRE戦略の一般的な特徴かと思っているわけで

上といろいろな情報の収集、提供のシステムとか、このす。

へんを整えていかないといけないということが課題とし

実態としまして、意識の面ではこのような形で高まりが見られる。しかしながら実際の状況がなかなかついてて、今整理をさせていただいているという状況です。

いっていないという部分も多いのかなと思います。このこのような形でCRE戦略を見てみますと、現在的なようなことを踏まえて、企業不動産をめぐります環境変経営手法を積極的に不動産の世界にも導入するというこ

そのような中で、今年度、われわれとしまして先程少化に伴いまして、企業内のいろいろな体制を整えつつ、とかと思います。アメリカなどでは、このようなCRE

し述べましたガイドライン、手引の策定の作業を始めて不動産に対して合理的で明確な戦略を確立していく、ま戦略というアプローチは割と積極的に議論されていまいます。

た、それによってご所有の不動産を戦略的にマネジメン

す。コアネットグローバルといったような、CREを目トするということが非常に必要になっていると思いま的とした専門の団体も設立されているという状況です。

す。

賃料とか管理費等の様々な不動産情報の交換、必要なベ

ガイドライン、手引の作成につきます課題というのは、そのようなことからCRE戦略をより進めていく必要

ンチマークの作成を行ったり、不動産から経営にまで精

これまで述べてきたことです。われわれの今イメージしがあると思っているわけです。今日、企業経営と企業不通した専門知識を有します人材育成プログラムを実施す

企業経営関連施策というところで見ていただきますていますガイドラインというのは、企業が実際のCRE

動産の関係、土地政策と企業不動産の関係とかをご説明るなどの活発な活動が進められているというのがアメリと、まず一つは今日お話をさせていただいているような戦略を立案、実施する上で基本的な参考にしていただけいたしました。このような戦略を進めていくことによりカの現状です。

CRE戦略の普及・啓発をさらに進めていかないといけるようなもの、実務的な方向性を示しているようなものないかと。特に企業の意識の面、またトップマネジメンを作れればと思っています。

まして、企業経営の効率性を高める。わが国全体の競争力を強化するというところに資するということはもちろ

6. CRE戦略の課題

CRE戦略を推進する上でのガイドライン・手引きの必要性

トというのが非常に重要かと思っています。そのへんに少しでもアプローチをしていかないといけないと思ってんですが、不動産から得られます効用が最大限に発揮されるようになる。そのことがひいて言うと土地の有効利

このようなことを踏まえて、われわれなりに研究会を用、都市や地球の再生などにつながっていくと考えてい通じてCRE戦略の今時点での課題を整理させていただ

るわけです。

いております。

います。
二つ目は、そうは言ってもCRE戦略というのを実際に進めていくにあたりましては、少し入り口のところで、私どもなりにできることがあるのではないかと。例えば手引とかガイドラインといったようなものを作っていっ

CRE戦略の一般的特徴

たらどうかというのが課題として考えられるところです。ここの部分は、今年度取組みを始めていますので、後ほど少しご説明をしたいと思っています。
また人材の育成。これは不動産の知識だけではなくて、
例えば経営とかファイナンスとか、いろいろな複合的な知識が必要になってくると思います。そういった面での24

人材の育成とか、またさらに事業法人間のネットワーク

先ほどご説明しました企業会計制度の変更とか内部統作りというようなものも必要なのではないかと思ってい制報告の提出の義務化というものにも対応できるようます。

な、専門的なものを作りたいと思っています。

また一般の事業法人の方がCRE戦略を進めていくに

他方でもう一つ手引というのを準備したいと思っていあたって、パートナーシップを組むような外側のソリュます。こちらのほうは企業がCRE戦略を実施するにあ

これは求められる基本的な不動産のマネジメントプロ

ーションビジネスというようなものも成立していかない

たりまして、いろいろ実務的に参考とすべき事項とか既セスということで、問題の認識、現状の分析・評価、対といけないのではないか。このへんでできることをやっ

存の資料等々を資料集的にまとめたものを作りたいと思

CRE戦略につきましては、明確な定義が別にあるわ

処方針の立案・実施、モニタリングというサイクルを可ていかないといけないと思っていますし、ITを活用しまっています。このような手引とかガイドラインは、

けではないと思っております。一般的な特徴としてそこ視化するということが重要であろうと思っております。

した企業不動産情報の総合的な管理ということでオープ

CRE戦略を担っていくような方々の人材の育成というに4点ほど書かせていただいています。こういったもの

その上で課題としてとりまとめましたのは、大きく企

ンスタンダード、流通性が高い仕組みを考えていかないのにも少しでも役に立つものになっていけばと思っていがCRE戦略なのかと思います。一つは企業価値を最大

業経営関連施策と市場環境整備関連施策ということで二といけないというようなことが課題ではないかというこるわけです。

限向上させるための資源として不動産をとらえる。二つつに分けて整理させていただいております。このようなとで整理をしているという状況です。

目は組織や会社自体の再編も、必要な場合には視野に入取り組みをわれわれとして少し進めていかないといけな

れている戦略。またITを最大限活用して、不動産の情報

いのではないかと思っています。

この手引とガイドラインの策定につきましては、今月

市場環境整備関連施策は企業不動産関係のみならず、からまたいろいろな分野の有識者の方に入っていただき

一般的に土地市場の市場環境整備ということで取り組ん

まして研究会を立ち上げています。この中で作業をし、

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第2部

不動産調査月報

CRE（企業不動産）の今後のあり方

第3部 最適な不動産マネジメント戦略とは？
できるだけ早く、今年度中には準備して使っていただけ

以上大変ざっぱくでございますが、われわれとしまし

るような形にしていきたいと思っているところです。

てのCRE戦略の取り組みをご紹介させていただきまし

最後に二つほどご説明をしておきたいと思います。一

財団法人 日本不動産研究所
業務部 企画資産評価プロジェクト室長

た。どうもありがとうございました。

斉木 正人氏

つは昨年から実際に取引がなされた際の取引価格の情報

（さいき

まさと）

の提供を国として始めています。昨年4月からインター
明治大学法学部卒業。1991年財団法人日本不動産研究所入所。名古屋支所、コンサルタント部、大阪支所にて鑑定評価、固定資産評価、企業資産の有効活用・再開発に係るコンサルティ
ング等の業務に従事。04年の企業資産評価プロ
ジェクト室新設に伴い、同室へ異動し、減損会計に係る導入コンサルティング、M&Aに係る資産評価等を担当。
不動産鑑定士、再開発プランナー

ネット上で無償でご提供させていただいています。四半
期に1度です。個別の物件は特定されないような形で提供させていただいています。今1年少したったわけです。
10万件ほどの情報を今、提供させていただいています。
毎月200万件以上のアクセスをいただいているという状況です。
今年10月が次の公表ですが、10月からは少し、これまで提供していた中身を充実させたいと思っています。
今まで提供させていただいております場所とか取引の価格とかというものに加えて、例えば最寄り駅からの時間
とか、建ぺい率、容積率、また地価公示とか都道府県の地価調査と一つの画面で比較ができるような形に、少し提供内容を充実、拡充いたしまして、この10月からご

第3部

提供を申し上げたいと思っています。
このような情報については、CRE戦略を進めていか皆様の会社の不動産時価総額と、簿価とか株価がどうれるにあたりまして、判断の際のご参考にしていただけいう関係にあるのかというものに興味を持たれている

るような、市場の環境整備ということでとらえているわ

方、非常にいらっしゃると思います。それから私どももけです。

最近は個々の不動産の評価というものの他、企業価値のさらに今予算の作業等々をしているわけですが、今言算定のための純資産額の評価、あるいは企業全体としてったような取引価格の情報、また地価公示、都道府県のの不動産のあり方というようなご相談をいただく機会も

地価調査等々の情報に加えて、不動産管理にかかります

増えております。

賃料とか維持修繕費、このへんをアンケートベース等々

そうした中で最近、不動産を取り巻く環境が非常に大で収集し、全体としてデータベースという形で提供ができく変化しておりまして、本日、これからの不動産マネ

きないかということで、今検討を開始しているわけです。

ジメントのあり方について、30分ほどでございますが、このような形で提供させていただければ、不動産をお皆様と一緒に考えていければと思っております。

取引になる際の指針になったりする部分も多々あるかと本日お話しさせていただく内容につきましてはこちら思いますし、不動産の投資のインデックスというものをの通りです。まず最初に企業不動産、CREに関する企

いろいろご検討される際にお役に立つという部分もあろ

業動向調査の結果の報告、次に企業不動産マネジメント

うかと思っています。このへんの取り組みも併せてしてのフレーム構築、それから最後にCRE最適化マネジメいます。

ントへの取り組みということでお話をさせていただきた

CRE戦略の推進につきましては、今日ご説明したよ

いと思います。

うな取り組みを国としてもやっているわけです。これを最初に企業不動産、CREに関する企業動向調査結果

進めるにあたりましては、官民の連携が非常に重要であの報告です。これは本日ここにお集まりの皆様のご協力ると考えています。今、民間のサイドにおきましても、をいただきまして、こういった形で報告をさせていただ

CRE戦略につきまして、いろいろな取り組みをしていくことができました。この場をお借りいたしまして厚くます。われわれも、今年の手引、ガイドラインの策定も御礼を申し上げます。どうもありがとうございます。

含めていろいろ連携をし、お互いに知恵と意見を出し合
いながら、今後の作業を進めているといきたいと考えて
います。

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27

第3部

不動産調査月報

最適な不動産マネジメント戦略とは？

調査の概要といたしましては、私どもの顧客の企業様ざいます。比較的、時価とか管理コストや保有コストのを中心にアンケート形式での調査をさせていただいておようなものに関してはおおむね把握されているという企続きまして3番目、マネジメントの導入ということで、ります。今年の7月時点の調査で、回答企業数としては

業様が多かったのですが、もう一歩踏み込んだライフサ

CRE戦略の決定。これは具体にもう少し後でご説明を69社ということになっております。

イクルコストとか不動産の競争力、あるいは流動性といさせていただきたいと思います。

どういう企業様にご回答いただいたかということです

う部分につきましては、まだまだ把握の度合いは十分でが、業種としては不動産、建設、製造というような順番はないというような結果が出ております。

になっております。このうち不動産、建設等の割合が比それからリスク管理体制の構築というところで、先ほど来話がありますように、不動産は非常にリスク資産として認識されてきているということで、例えば価格変動

CREマネジメントの導入（1）較的多くなっておりますが、これは私どもが今回、ご回のリスクとか土壌汚染、あるいはアスベストといったリ

答いただいた企業様の中で、親会社の不動産部門が独立

次にCREマネジメントの導入ということで、導入手

スクをまず把握する、明確にするということです。当然

して会社になっているというようなところからのご回答

順を順を追って簡単にご説明させていただきたいと思い

ここには必要によって別途、何か調査をするということもこの中に含まれているということをご承知いただきたます。要はこれはどういう手順でCREマネジメントとも必要かと思いますが、それに対する対応策を立案し、いと思います。それから規模といたしましては、資本金いうものを企業の中で導入していくべきかというようなかつ実行手段を確保しておくというところがCREのリで見ますと100億円未満のところがおおむね30％、あことで、私どもなりに考えているところです。

スク管理体制の構築というところでは重要になると思いとはこういった形でほぼ4分の1ずつというような割合になっております。

それから質問の中に企業の不動産戦略についていくつ

まず最初、1番目としましては、基本方針の策定、例

か聞いているところがございます。それを簡単にポイン

えば企業の創業期については不動産という重たい資産はます。

では不動産のアンケートの内容に入っていきます。不トだけを整理したのがこちらになります。企業の不動産

なるべく持たずに、余剰のキャッシュフローはできるだ

動産の取得動向と今後の不動産の保有形態というところ指標というものは、今のところ営業損益とか、不動産関

け本業へつぎ込むことによって企業の競争力を増して、それからCREマネジメントを、マネジメントサイクでお話を伺ったところ、比較的、今の不動産の保有はお連コスト、あるいは減損会計の対応ということが中心にライバル企業よりも市場で勝ち抜くというような戦略をルとして回していくという必要がございますので、そう

おむね安定的だということで、現状維持というような回なっている。ただほとんどの企業が不動産戦略への早急取る。

いったモニタリングによるCREの実効性をチェック、答が非常に多かった。ただその中で特徴的なのは、店舗な対応の必要性を感じているということで、最近と言う

それから安定成長期というところへまいりますと、不必要に応じてCRE戦略にフィードバックするような仕施設に関しましては拡大をする、あるいは再編をするとか去年、私どものほうである企業様に、「CREというの動産をある程度取得することによってコストを安定化さ組みを作る必要がある。これにはその下の6番目のITツいうような動き。それからあとは福利厚生施設に関してが最近出ていますけれども、どうお考えですか」というせて、自分の中でコストコントロールができる。賃借をールの活用というものが非常に有効になってまいりますは縮小。同じように保有形態も、例えば売却をする、あ質問をさせていただいたところ、「何ですか、それ。ま

していますとどうしても賃料の改定の交渉とか、いろいので、そういった活用も検討する必要があります。

るいは賃借化というような動きが特徴として出ているかだ全然認識しておりません」というようなご回答だった

ろとそういった部分がございまして、安定的かと言うとと思います。

のです。

なかなか疑問がございますので、そういう意味では安定ところがその企業様が、最近になりまして、何百棟とましたところ、基本的には複数の部署での管理というという単位で持っている建物の長期修繕計画を全部調査を

それから成熟期に入ってまいりますと、やはり不要な

ころが6割弱ということで、一元管理をされているとこ

して、それに基づいて適切な不動産管理とかマネジメン

資産も当然出てまいりますので、そういった資産を売却

ろも4割弱ございますけれども、まだ多くの企業は複数トをしていきたいということで、そういった調査に入らする。それで資金調達をしてまたさらに本業へ投資する。

部署で不動産を管理されています。

れているということもございまして、非常にここ1年ぐ

あるいは遊休資産を有効活用することによって事業の多

それから不動産管理はどういう媒体で管理をされていらいのところで、企業様の不動産に対する意識、考え方

角化というものに貢献させていくというような、企業のますかという質問に対しましては、紙だけという回答とが変わっているのかなというところは非常に感じている

それぞれの成長過程、あるいは経営戦略によって当然な

電子データとの併用というところでいきますと8割を超ところです。

がら不動産マネジメントの戦略が変わってまいりますのの管理をされているということです。

それから不動産戦略の目的ということでお伺いしますと、企業価値の向上と資産の有効活用ということでご回

CREマネジメントの導入（3）成長期にはそういった戦略がとられる。

それから不動産の管理形態ということでご質問いたしえる企業の皆様が、こういった電子データと紙の媒体でで、そういったまず基本の部分をここで策定する必要があります。

答をいただいております。課題というところでご質問し次に不動産関連業務の再構築ということで、これは今ますと、人材の不足、それから関連情報の不足というごやられている不動産関連業務のプロセスを洗い出しまし今、申し上げたところを図にしたものが上の全体像で回答でした。

て、それによって自社の不動産の関連のノウハウ、それす。CREマネジメントとは、特に何か特別なことをす

次に関連情報に関して今どのような感じの把握の状況から業務の効率性とか客観性、それから企業の不動産のると言うよりも、皆さんがいつも不動産業務にかかわっ

かということでご質問させていただきました。情報への情報に対する機密保持のような、そういう視点をすべてているものを、要は目に見える形にして透明性を高める。

関心の有無ということでお聞きしますと、当然ながら非考慮した上で組織の再編、あるいはアウトソーシングのあるいは各企業様、それぞれの部門に不動産のプロとい常に情報への関心は高い。どの項目に関しても高い。

活用というところを検討していただくということになりう方が散らばっていると思うのですね。その散らばってます。

いるプロの方々のそういった知見なりノウハウを集約しただ、では情報の把握の程度はいかがでしょうかとい
うことで聞いてみますと、若干項目ごとにばらつきがご

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CREマネジメントの導入（2）て、不動産業務の効率化を図っていくというところが

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第3部

不動産調査月報

最適な不動産マネジメント戦略とは？

CREのポイントになると思っております。
続きましてはこの絵の真ん中のPDCAと書いてありま

実施計画の策定例

自社使用の部分も賃貸を想定しまして、そこですべて収それを踏まえて次の実施計画というところを策定した

益用不動産というように置き換えて分析をしました。

す、このサイクルのところのご説明を、実際にある企業

この企業のCREに対する基本的な方針としては、収わけです。実施計画の場合は、例えば法律面も賃貸借契で導入した例に沿って具体的にご説明をさせていただき

益性の確保と安全性の確保という二つが最優先課題とい約を見まして、要は賃料の改定が可能かとか、あるいはたいと思います。

うことでしたので、そういう項目に対してまず検討に足解約が可能かどうかというようなところを法律面でもチりうる必要な最小限のデータということで、収益面に関ェックする。それから入居者ニーズでございます。これしましては賃料水準から始まりまして利回り、それからは自社ビルで自社使用で使っている部分がございますの

安全面に関しましては耐震性やアスベスト、土壌汚染とで、そういった自社の社員の方から見て利便性、快適性

いうところにつきましてのデータを作成いたしました。

のようなものがどうかという側面。

そうしたデータに基づきまして、判定指標ということ

あるいは先ほど売却というように左側にありました

でルールを決めたわけなのですが、ここでは利回りに関が、売却するにしても、その売ったビルは、例えば半分しましては4％というのを一つの目安にしました。このぐらいは自分で使っているわけですから、そうするとでは自分たちで使っていた人たちはどこへ行くのという問4％というのは、減損会計で採用した割引率になっております。それから次に新耐震、または耐震の工事が済ん

ここでは縦軸に収支の改善指数、それから横軸にネッ

題がございます。では代わりに入れる物件が周りにあるでいること。それからアスベストがあるかないかというト利回りというのを取りました。このネット利回りといのかどうかというようなチェックも必要になるというよこと。

うのは、よくご存じだと思いますけれども、通常の評価

うなことで見てまいります。いろいろなこういった項目

この指標に基づきまして出口戦略を考えてみます。今などで使う利回りでして、純収益をベースにした利回り。

をチェックして、最終的に判定指標の二つ目ということ申し上げました三つのことを満たしている不動産につい真ん中の線が0％、その右側の線が4％ということです。

で、先ほど大枠でとらえましたけれども、もう少し細か

まず最初にCREのマネジメント計画の策定というプては現状のまま保有するということで、利回り4％から

この4％より右にあるものについては、基本的には先ほく見た場合に、もう一つ判定指標として利回りの4％とランの部分です。プランのところでは大きく三つほどポ0％までの不動産に関しましては、保有はするけれどもどの表でありましたように現状維持でいいというカテゴ

いうのを5年以内に実現しようではないかというところ

イントがあると思います。一つは基本データの作成。二何らかの変更が要るということが一つの大きな方向性とリーになります。

で線を引きました。

つ目がCREの全体のポジショニング分析。それから三して出てくるわけです。

問題はこの0％よりも左の部分で、縦軸に収支の改善

5年以内にやってみてだめだというものに関しては、

つ目は具体的な実施計画の策定。この三つがセットにな

それから0％で耐震も満たしていなくてアスベストも指数というのを取ったのは、今回のこの調査のために私

これは売却をせざるをえないのだろうというところで、って初めてCREのマネジメント計画が策定できるといあるというような物件については、基本的には売却するどものほうで考えてみたのですが、要は市場の家賃の水

ここで一つ判定指標をもうワンクッション設ける。出口

うことだと思います。

かなというところで、とりあえず一時的にスクリーニン

準、あるいは管理コストから見て、家賃としてはまだま戦略ということで4年、利回りの4％は5年以内に実現グをしました。

だ値上げができそうだ、あるいは管理コストとしては削可能だという不動産に関しては管理費を削減するとか、次にこれを表で見ていてもなかなかわかりづらいの減が可能だというような改善度合いと言うか、余裕度のあるいは賃料を値下げ、値上げするといったような方策で、その企業のお持ちの不動産の全体的な観点から、ようなものを5段階評価で、改善できるというものが5、を採るというような形で実施計画を策定いたしました。

個々の不動産の相対的な位置関係を明らかにして、それだんだんと下がってくるにしたがって改善が難しいといで実施方策の大きな方向性を示してみようというところうことです。

で試みたのがこのポジショニング分析です。

そうして見てまいりますと、この0％よりも利回りがいかなくて、一応2.5ということで収支改善指数の平均を取りますと、一番左下のカテゴリーにあるものにつきましては、基本的にはこれは利回りも今よくないし、収支の改善もこれから望めないだろうということで、持っていてもあまり意味がないということで売却を検討してはどうかと。
2.5よりも上にあるものについては、改善する可能性

もう少し具体的にそれぞれの項目について見てまいりはありますので、何らかの方策を打って改善をするようます。まずこれは基本データの作成例です。これはそのな方策、努力をされたらどうでしょうかということです。

企業が営業用の不動産につきましてCREの戦略を考え一番右下にある、利回りは4％だし、それから収支のたときの例です。営業用不動産ですので、自社で使って改善の余地もあまりないというものについては、基本的

この実施計画に基づきまして実践をするということでいる部分も、それから他社へ賃貸、貸している部分もあには現状維持でしょうというような分析をしました。

す。先ほど申しましたように資産の売却をするものは売ります。ここでは評価軸を一本にそろえるという意味で30ってしまう。あるいはキャッシュフローの改善をするも

31

第3部

不動産調査月報

最適な不動産マネジメント戦略とは？

のはするということでやっていくのですが、ここで一つ

害関係者への説明責任というものも今後ますます強まっの社会的責任をも果たすということにもつながっていく

注意をしていただきたいのは、資産の取得とか活用、あていくだろうというところがポイントかと思います。

ということでございます。

るいは売却というようなものに係る意思決定の主体と、それからもう一つ、一番上の点ですが、不動産市場は優良な不動産を持ちながら、十分に潜在的なポテンシ

それを具体的に実施する主体というのは、区分が不明確

今、非常に不動産が金融商品化していますので、マーケ

ャルの顕在化がなかなかできないというような企業が、になってしまうと利益相反的な要素も出てまいりますのットへの参加者と言うかプレーヤーが非常に多様化しこうした状況に対応していくためには、CREマネジメ

で、ここは一つ明確に区分をする必要があると思います。

て、その結果非常に市場が高度化しているということがントへの取り組みが必要不可欠ではないでしょうか。

例えば入り口の最初の計画の部分では、第三者による言えるかと思います。そういう中で今後やはり情報格差

客観的な評価を入れます。それからそれを最終的にと言というものが非常にまた一段と、場合によっては開いてうか、判断するのはもちろん企業様ご自身ですから、そいく可能性があるのではないか。

れを判断していただく。ではそれを実施するというようなフェーズになったときに、例えば意思決定の客観的評
価の主体とその実行の主体との、例えばアウトソーシン
グをそこでするといった場合にも、そこが一緒でいいのかというような問題が出てくるのかなというところは、
内部統制上は気をつけていただきたいところです。

それからCRE戦略におきます不動産分析ということで書かせていただきました。ここで私のほうで申し上げ

それから3番目のチェックというところで、数値目標

たかったのは、要は通常の不動産分析と違いまして、とベンチマークということです。数値目標は内部的に設CRE、企業不動産の不動産分析の場合は、その企業の定するというように私どもは考えております。先ほどの中における相対的な位置というのを明らかにする。ある

4％、5年というのが数値目標。それからベンチマーク

いは経営という視点で不動産というものをもう一度見ては基本的には外部、あるいは市場から取得するというよ

みるというところが非常に重要なのかなというところが

うなデータでして、先ほどの例で申し上げますと、市場ありまして、私のほうでこういう形で一つの例として掲の賃料とか管理費の水準というものを私どものほうで導げさせていただいております。
そうした中でこういった企業不動産、先ほどのアンケ入させていただいたということです。

ートの結果にございますような企業様の状況ですので、
例えばここに例を挙げましたけれども、こういう形で物件を一元的にイントラネット、あるいはウェブ上で管理できるような、こういったツールを効率よく使っていた
だいて、そういった情報格差に対する対応をしていただ
いてはいかがでしょうか。
それからもう一つ、そういった不動産の、先ほどのものは管理のツールですが、これはもう少し一歩踏み込んだマネジメントにも使えるITツールの一つの例です。左のほうに物件の管理があって真ん中には日常的なそういった不動産の管理、マネジメントの機能、それを踏まえての分析機能というような、こういったツールもござい今後に向けてということで、ちょっと順番が変わりまますので、必要に応じてうまく使っていただいて、今後そうしたチェックを経て、改善ということでマネジメすが、まずは先程麦島様からお話がありましたように、の皆様の不動産のデータ整備に役立てていただければとントの方法とか戦略の見直しをしていく。さらにそれを国土交通省のほうでガイドラインと手引を作成するといいうように思っております。

1番の冒頭のマネジメントの計画の策定というところにうことで、皆様がCRE、企業不動産の戦略を考えていこれまで見てきましたようにCRE戦略、これも不動戻していくことによって、このサイクルを回していくと

く上での非常に大きなきっかけ、ターニングポイントに

産マネジメントというのは究極的には不動産の効率性というような流れが基本的にはこの企業不動産のマネジメなるかと思っております。

か利用価値を高めて、その企業価値を向上するというこントになってくると思っております。

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それから企業会計制度も非常に大きく変わっておりまとになります。この結果、企業の株式の時価総額が上がして、当然ながら会計制度に対応するような、対応がでっていけば、M&Aに対する防衛手段としても非常に有きる厳密な評価というところが必要になる。あるいは利効なものになるのではないか。またそれはひいては企業

33