2018 年 12 月 12 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名 執

行

役

員

福田 直樹
（コード番号：8963）

資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 社 長

福田 直樹

問合せ先 企

粉生 潤

画

部

長

（ＴＥＬ 03-5411-2731）
2018 年 12 月期（第 31 期）の運用状況の予想の修正並びに 2019 年６月期（第 32 期）及び2019 年 12 月期（第 33 期）の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2018 年８月 22 日付「2018 年６月期
決算短信（REIT）」において公表しました 2018 年 12 月期（第 31 期：2018 年７月１日～2018 年 12 月 31 日）の運用状況の予想の修正並びに 2019 年６月期（第 32 期：2019 年１月１日～2019 年６月 30 日）及び 2019年 12 月期（第 33 期：2019 年７月１日～2019 年 12 月 31 日）の運用状況及び分配金の予想について、下記のとおりお知らせいたします。
記
１. 2018 年 12 月期（2018 年７月１日～2018 年 12 月 31 日）の運用状況の予想の修正
営業収益
前回発表予想（Ａ）（2018 年８月22 日付）
今回修正予想（Ｂ）
増減額（Ｂ）－（Ａ）

営業利益

百万円

百万円

百万円

14,278

9,247

7,961

7,960

9,674

百万円

百万円

百万円

百万円

百万円

14,361

9,351

8,177

8,177

9,674

百万円

百万円

百万円

百万円

百万円

82

104

216

216

-

％

％

％

％

％

0.6

1.1

2.7

2.7

-

１口当たり
分配金（利益超過

１口当たり
利益超過
分配金

１口当たり
分配金

（注）

増減額（Ｂ）－（Ａ）

分配金総額

百万円

１口当たり
当期純利益

今回修正予想（Ｂ）

当期純利益

百万円

増減率
（（Ｂ）-（Ａ））/ （Ａ）

前回発表予想（Ａ）（2018 年８月22 日付）

経常利益

分配金は含まない）（注）（注）（利益超過分配金を含む）（注）

円

円

円

円

1,384

1,516

167

1,683

円

円

円

円

1,422

1,554

129

1,683

円

円

円

円

38

38

▲38

-

1

増減率（（Ｂ）-（Ａ））
/ （Ａ）
（注）

％

％

％

％

2.7

2.5

▲22.8

-

期末発行済投資口の総口数：5,748,181 口
なお、本日付「自己投資口取得に係る事項の決定に関するお知らせ（投資信託及び投資法人に関する法律第 80 条の５に基づく
自己投資口の取得）」に記載のとおり、本投資法人は、2018 年 12 月 13 日から 2019 年２月 28 日までの期間を取得期間として自己投資口の取得（以下「本自己投資口取得」といいます。
）を実施することを決定しており、また、取得した自己投資口について取得した各期の期末日までに全て消却することを予定しています。しかしながら、上記の運用状況及び分配金の予想においては、本自己投資口取得による影響は軽微であること、並びに 2018 年 12 月期中に行われる本自己投資口取得に係る取得口数等及び取得価額の総額を現時点で予想することは困難であることから、かかる自己投資口の取得及び消却の効果を考慮していません。 なお、本投資法人は、2018 年 12 月期においては、利益超過分配金の額を調整することにより 1 口当たり分配金を維持することを予定していることから、2018 年 12 月期中の自己投資口の取得の状況に拘わらず、1 口当たり分配金の額には影響は生じない見込みです。

２. 2019 年６月期（2019 年１月１日～2019 年６月 30 日）及び 2019 年 12 月期（2019 年７月１日～2019 年 12 月
31 日）の運用状況及び分配金の予想【2019 年６月期】
営業収益2019 年６月期
予想

営業利益

分配金総額

百万円

百万円

百万円

百万円

百万円

9,804

8,890

8,889

8,967

１口当たり
分配金（利益超過

１口当たり
利益超過
分配金

１口当たり
分配金

（注）

（注）

当期純利益

14,923１口当たり
当期純利益
2019 年６月期
予想

経常利益

分配金は含まない）（注）（注）（利益超過分配金を含む）（注）

円

円

円

円

1,546

1,546

14

1,560

期末発行済投資口の総口数：5,748,181 口
なお、上記の運用状況及び分配金の予想においては、本自己投資口取得による影響は軽微であること、並びに 2018 年 12 月期
及び 2019 年６月期中に行われる本自己投資口取得に係る取得口数等及び取得価額の総額を現時点で予想することは困難である
ことから、かかる自己投資口の取得及び消却の効果を考慮していません。本自己投資口の取得及び消却を考慮した場合の 2019年６月期の運用状況及び分配金の予想（試算値）については、後記９ページ記載の（ご参考）をご参照ください。

【2019 年 12 月期】
営業収益2019 年 12 月期
予想

営業利益

分配金総額

百万円

百万円

百万円

百万円

15,596

10,365

9,422

9,421

9,501

１口当たり
分配金（利益超過

１口当たり
利益超過
分配金

１口当たり
分配金

（注）

（注）

当期純利益

百万円

１口当たり
当期純利益
2019 年 12 月期
予想

経常利益

分配金は含まない）（注）（注）（利益超過分配金を含む）（注）

円

円

円

円

1,639

1,639

14

1,653

期末発行済投資口の総口数：5,748,181 口
なお、上記の運用状況及び分配金の予想においては、本自己投資口取得による影響は軽微であること、並びに 2018 年 12 月期
及び 2019 年６月期中に行われる本自己投資口取得に係る取得口数等及び取得価額の総額を現時点で予想することは困難である
ことから、かかる自己投資口の取得及び消却の効果を考慮していません。本自己投資口の取得及び消却を考慮した場合の 2019年 12 月期の運用状況及び分配金の予想（試算値）については、後記９ページ記載の（ご参考）をご参照ください。

2

（ご参考）
2018 年 12 月期、2019 年６月期及び 2019 年 12 月期の運用状況及び分配金の予想に関する前提条件は、別紙１に記載のとおりです。
３. 修正の理由
2018 年 12 月期の運用状況の予想については、足元の運営状況を反映して、予想の修正を行うものです。また、2019 年６月期及び 2019 年 12 月期の運用状況及び分配金の予想については、現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づき、足元の運営状況を反映し検討を重ねた結果、
概ね見込みが判明しましたので、公表することといたしました。各期の概況については、以下のとおりです。
なお、本日付「自己投資口取得に係る事項の決定に関するお知らせ（投資信託及び投資法人に関する法律第 80 条の５に基づく自己投資口の取得）」で公表しましたとおり、本投資法人は本自己投資口取得
及び消却を実施する予定ですが、各期における影響は軽微であると見込まれること及び本自己投資口取得による取得投資口数が未確定であることから、分配金予想の前提には織り込んでいません。また、本投資法人は、2018 年 12 月期においては、利益超過分配金の額を調整することにより 1 口当たり分配金を維持することを予定していることから、2018 年 12 月期中の自己投資口の取得の状況に拘わらず、1 口
当たり分配金の額には影響は生じない見込みです。本自己投資口取得において、取得し得る投資口の総数の上限に至るまで自己投資口を取得し、取得した全ての自己投資口を消却した場合の 2019 年６月期及び 2019 年 12 月期の概況については、後記９ページ記載の（ご参考）をご参照ください。
【2018 年 12 月期】
2018 年 12 月期においては、2018 年 10 月までの実績を踏まえ、ＮＯＩ（注１）が対前年比+2.6％成長することを見込んでいます。2018 年９月には関西地方及び北海道において自然災害が発生しましたが、ポートフォリオ全体に与える影響は軽微でした。ホテルポートフォリオ（注２）の RevPAR（注３）は 2018
年 12 月期においては 2018 年 10 月まで対前年比+1.8％の成長を記録しており、この実績を踏まえた 2018
年 12 月期の予想は同+2.7％の成長、ＮＯＩについては+2.1％の成長を見込んでいます。2018 年６月の住宅宿泊事業法（民泊法）の施行以降、本投資法人が首都圏において保有しているホテルは好調に推移しており、RevPAR は同 8.6％、ＮＯＩは同 10.3％の成長をそれぞれ見込んでいます。
住居ポートフォリオ（注４）も好調に推移しており、当期におけるＮＯＩ（注５）は対前年比 4.4％の成長を見込んでいます。継続的に実施している賃料上昇に向けた取組みにより、2018 年 10 月末時点の平均賃料坪単価は、前年同月末比+2.1％となりました。2018 年 12 月期における新規契約賃料は従前賃料比で+3.3％、更新契約賃料は従前賃料比で+5.4％、それぞれ上昇し、新規契約・更新契約合計の賃料は、従前賃料比で+4.4％上昇しました。また、更新契約における賃料上昇契約の割合は、2018 年 12月期においては、同年 10 月末日までの実績ベースで 55.0％となり、前年年間の 54.2％を 0.8 ポイント
上回りました。なお、同期間で更新期日を迎えた既存テナントの更新割合は 79.2％と引き続き高水準で推移しています。
（注１）

以下の（注２）及び（注４）記載のホテル 51 物件及び住居 64 物件のデータに基づいています。なお、ＮＯＩには、シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを裏付資産とするキングダム特定目的会社（以下「本ＴＭＫ」といいます。
）の優先出資証券からの想定配当額を含めています。但し、本ＴＭＫの事業年度は、毎年４月１日から９月 30 日まで及び 10 月１日から翌年３月 31 日までであり、本投資法人は各事業年度終了後３カ月以内に優先出資証券に係る配当金を受領することなっており本ＴＭＫから月次で配当を受領するわけではないため、各月に係る想定配当額は、裏付資産であるシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルの各月の３か月前にあたる月の業績をベースに、当該３か月前の月の本ＴＭＫ自体の運営管理、借入利息の各種費用の想定額（当該３か月前の月が属する事業年度における本ＴＭ
Ｋの予算を月次換算した金額）を差し引いて算出した想定配当額に、本投資法人の優先出資証券保有割合に相当する

3

49.0％を乗じて算出した参考値です。また、本投資法人が 2018 年９月に取得したウェスティン・グランドケイマン・セ
ブンマイルビーチ・リゾート＆スパ及びサンシャイン・スイーツ・リゾートを裏付資産とする海外不動産匿名組合出資
持分からの想定配当額は含みません。なお、ＮＯＩは速報値であり、決算確定時に変動する可能性があります。以下同
じです。
（注２）

2018 年 12 月期の期初時点で保有のホテル 60 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。）から固定賃料９物件を除いた 51 物件のデータに基づき記載しています。固定賃料９物件は、「D29 スーパーホテル新橋・烏森口」、「D33 コンフォートホテル富山駅前」、「D36 スーパーホテル東京・ＪＲ立川北口」、「D37 スーパーホテルＪＲ上野入谷口」、「D39 コンフォートホテル黒崎」、「D40
コンフォートホテル前橋」、「D41 コンフォートホテル燕三条」、「D42 コンフォートホテル北見」及び「D48 高松 東急 REIホテル」となります。

（注３）「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計
を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。

（注４）
（注５）

2018 年 12 月期の期初時点で保有の住居 64 物件のデータに基づき記載しています。
2017 年７月１日から 2017 年 12 月末日までに取得した物件については、2017 年７月１日から本投資法人が保有していると仮定しており、本投資法人の取得前の運用実績及び想定配当額はそれぞれの売主から入手したデータを使用しています。以下、同じです。

（参考）
ホテルポートフォリオ指標（ホテル 51 物件ベース）（注１）

2018 年
６月期

12 月期

12 月期

年間合計

年間合計

（実績）

（前回予想）（今回予想）（前回予想）（今回予想）

客室稼働率（注２）

88.2％

91.3％

90.8％

89.8％

89.5％

ＡＤＲ（円）（注３）

10,08011,12011,148

10,613

10,626

RevPAR（円）8,887

10,153

10,122

9,526

9,510

8,005

9,793

9,706

17,79817,711

ＧＯＰ（百万円）
（注４）

前年同期比

2018 年
６月期

12 月期

12 月期

年間合計

年間合計

（実績）

（前回予想）（今回予想）（前回予想）（今回予想）

客室稼働率

0.0pt

+0.8pt+0.2pt+0.4pt+0.1pt

ＡＤＲ（円）

-0.5％

+2.2％

+2.5％

+1.0％

+1.1％

RevPAR（円）

-0.4％

+3.0％

+2.7％

+1.4％

+1.2％

ＧＯＰ（百万円）

-0.9％

+3.1％

+2.2％

+1.2％

+0.8％

（注１）ホテル 51 物件の定義については前記「注２」をご参照ください。
（注２）「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）（注３）「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。
）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
（注４）「ＧＯＰ」とは、ホテルの売上高からホテル営業に係る費用（人件費、水道光熱費、広告費等の諸費用）及びオペレーターへの管理業務委託手数料（ある場合）を控除した額をいいます。

4

（注５）客室稼働率及び増減率は小数点以下第２位を四捨五入、ＡＤＲ及び RevPAR は単位未満を四捨五入、売上高は単位未満を切り捨てて記載しています。

住居ポートフォリオ指標（住居 64 物件ベース）（注１）

2018 年
６月期

12 月期

12 月期

年間合計

（実績）

（前回予想）（今回予想）（前回予想）

年間合計（今回予想）

稼働率

95.6％

96.0％

95.8％

95.8％

95.7％

平均賃料坪単価（円）

9,737

9,856

9,822

9,796

9,779

ＮＯＩ（百万円）
（注２）

2,531

2,522

2,553

5,054

5,085

前年同期比

2018 年
６月期（実績）+0.4pt12 月期（前回予想）+1.3p

12 月期（今回予想）+1.0pt

年間合計（前回予想）+0.9pt

年間合計（今回予想）+0.7pt

平均賃料坪単価（円）

+2.6％

+2.4％

+2.1％

+2.5％

+2.3％

ＮＯＩ（百万円）
（注２）

+3.1％

+3.1％

+4.4％

+3.1％

+3.8％

稼働率

（注１）住居 64 物件の定義については前記「注４」をご参照ください。
（注２）ＮＯＩの比較に当たっては、一時的な収益である保険金収入とそれに対応する修繕費等の費用を除外しています。

【2019 年６月期及び 2019 年 12 月期】
ホテルポートフォリオ（注１）につきましては、ＮＯＩは前年比で 1.6％成長する見込みであり、
国内ホテルは 1.1％、海外ホテル２物件は 4.8％の成長を見込んでいます。国内ホテルいついては、
2019 年６月期において、ＡＤＲは前年同期比+1.4％、稼働率及び RevPAR はそれぞれ同 1.2pt 及び2.8％増加する見込みです。2019 年 12 月期においてはＡＤＲが前年同期比で 0.3％減少するものの、稼働率及び RevPAR は前年同期比でそれぞれ 1.1pt 及び 0.9％増加することを見込んでいます。海外
ホテルについては、2019 年６月期において、稼働率は前年同期比 0.9pt の減少を見込むものの、Ａ
ＤＲは同+5.9％、RevPAR は同 4.8％増加する見込みです。2019 年 12 月期においてはＡＤＲは同 0.4％の上昇を見込むものの、稼働率の同 6.8pt 減少により、RevPAR は同 8.6％減少する見込みです。2019
年年間ではＡＤＲは同 4.2％の上昇を見込むものの、稼働率の同 3.9pt 減少により、RevPAR は同
0.7％減少する見込みです。
2018 年 10 月までの過去 12 ヶ月間における訪日外国人旅行者数は 31 百万人と前年比 11.9％増加しており、この動向は 2019 年も継続することが見込まれています。本投資法人のホテルは、2018 年のＮＯ
Ｉの約 36.6％を創出している首都圏のポートフォリオが、民泊新法の施行以降恩恵を受けています。また、日本政府は 2019 年においてゴールデンウィークにおける 10 連休の実現に向けて取り組みを進めています。また、2019 年秋にはラグビーワールドカップの日本開催が予定されており、東京のみならず、
日本各地において外国人旅行客の増加が見込まれます。
このようなマクロ動向に加え、本投資法人の保有ホテルの主要オペレーターであるマイステイズ・ホ
テル・マネジメント株式会社（以下「ＭＨＭ」といいます。
）では、オペレーションの改善に取り組んでいます。ＭＨＭは、マルチ・リンガルスタッフの採用を継続し、ホテル及び本社に配置することにより、

5

宿泊客の約４割を占め、拡大しているインバウンド旅行客の需要に応えます。また、かかるスタッフの採用は、リアルエージェント及び法人売上げの拡大を企図して本社部門においても行われており、より多様化したチャネルを構築することにより市場環境の変化に伴うリスクの軽減にも資するものと考えています。これに併せて、ＭＨＭでは英語圏のみならず特に台湾、中国及び韓国にフォーカスした海外市場向けのデジタル広告を拡大しています。かかる展開は、台湾、シンガポール、欧州及び米国における英語及び中国語を話すトラベル・インフルエンサー及び著名人との複数のコラボレーションなど、日本
国外におけるインフルエンサーやパートナーとのマーケティング活動により補完されています。
ＭＨＭは、ＡＩを活用したレベニューマネジメントシステムを各ホテルに導入し、当初取り組んできたオーバーブッキングに加え、価格決定にも関与させる予定です。また、2019 年にはこれまで改良を重ねてきたウェブサイトをさらに改良するとともに、直接予約を容易にすべく予約エンジンの改良にも取り組む予定です。また、ＭＨＭは、包括的なＣＲＭ（カスタマー・リレーション・マネジメント）シス
テムの導入を完了する予定であり､本投資法人のホテルポートフォリオに統合された場合には、リピート
顧客を増加させる適切な複層のロイヤルティプログラムの導入や、向上した顧客体験に基づくダイレク
トブッキングやブランド力の向上が期待できます。
ＭＨＭはまた、ホテルにおける経費管理の向上や省エネルギーにも引き続き取り組んでおり、2018 年には本投資法人が保有する 38 ホテルにおいてエレベーター及びビルメンテナンス費用を 13.9％削減し、エレベーターの保守費用を本投資法人が保有する 34 ホテルにおいて年間ベースで 50.4％削減しています。ＭＨＭは LED 照明やインバーターの利用、シャワーヘッドの交換等により省エネルギー及び資源の節約を追求しており、また、電力契約の入札等により電気料金の逓減にも取り組んでいます。
ケイマン諸島への航空機による訪問者数は、2018 年 10 月までの過去 12 ヶ月間において前年同期比
13.1％増を記録しました。この増加基調は、2019 年第１四半期における空港拡張工事が完了により、持続すると見られています。ケイマン諸島へは現在、米国の 10 都市から直行便が就航していますが、航空会社３社が今後直行便を開設する計画を発表しています。空港の拡張とスターウッドとマリオットのリ
ウォード・プログラムにより、ウェスティン・グランド・ケイマンはマリオットのリウォード利用需要を活用しつつ、短期宿泊者及びＡＤＲの高い団体客の増加に注力しています。また、手の届くラグジュ
アリーと快適なサービス体験を求める雰囲気の提供へのコミットを反映したサービスの一段の向上を目指しています。団体セグメントにおいては、オフシーズンにおける団体予約の増加に精力的に取り組む
とともに、2020 年における新たなホテル開業に先立って、収益性の高い複数年予約を獲得すべく直販に積極的に取り組んでいます。
住居ポートフォリオ（注２）については、積極的なアセットマネジメントの実施により、継続的に内部成長を実現し、ＮＯＩは前年比で 2.2％増加するものと見込んでいます。稼働率は 95.7％から 96.3％へ上昇し、平均賃料坪単価は 9,779 円から 9,908 円へ前年比で 1.3％上昇することを見込んでいます。
その結果、2019 年６月期の１口当たり予想分配金は 1,560 円（前年同期比 9.1％増）、2019 年 12 月期の１口当たり予想分配金は 1,653 円（同 1.8％減）、６月期と 12 月期とを合計した 2019 年年間の１口当たり予想分配金は 3,213 円（前年比 3.2％増）となり、2019 年においても着実な成長を見込んでいます。
（注１） 本投資法人が 2018 年 10 月末時点で保有する国内ホテル 64 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。）及び海外ホテル２物件から固定賃料
９物件を除いた 57 物件のデータに基づき記載しています。固定賃料９物件は、「D29 スーパーホテル新橋・烏森口」、「D33
コンフォートホテル富山駅前」、「D36 スーパーホテル東京・ＪＲ立川北口」、「D37 スーパーホテルＪＲ上野入谷口」、「D39
コンフォートホテル黒崎」、「D40 コンフォートホテル前橋」、「D41 コンフォートホテル燕三条」、「D42 コンフォートホテ
ル北見」及び「D48 高松 東急 REI ホテル」となります。
（注２） 2018 年 12 月期の期初時点で保有の住居 64 物件のデータに基づき記載しています。

6

（参考）
ホテルポートフォリオ指標（国内ホテル 55 物件ベース）（注）2019 年

客室稼働率

6 月期（今回予想）
89.3％

12 月期（今回予想）
91.7％

年間合計（今回予想）
90.5％

ＡＤＲ（円）

10,325

11,222

10,783

RevPAR（円）9,221

10,2949,762

ＧＯＰ（百万円）

9,197

11,012

20,210

前年同期比2019 年

客室稼働率

6 月期（今回予想）+1.2pt12 月期（今回予想）+1.1pt

年間合計（今回予想）+1.2pt

ＡＤＲ（円）

+1.4％

-0.3％

+0.5％

RevPAR（円）

+2.8％

+0.9％

+1.8％

ＧＯＰ（百万円）

+2.1％

+0.9％

+1.5％

（注）国内ホテル 55 物件の定義については前記「注１」をご参照ください。

ホテルポートフォリオ指標（海外ホテル２物件ベース）（注）2019 年
6 月期（今回予想）
88.6％

12 月期（今回予想）
69.3％

年間合計（今回予想）
78.9％

ＡＤＲ（米ドル）

376.45286.48336.58

RevPAR（米ドル）333.47

198.66265.51

ＧＯＰ（米ドル）

24,436,335

13,165,881

37,602,216

客室稼働率（注）ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ及びサンシャイン・スイーツ・リゾートをいいます。

前年同期比2019 年
6 月期（今回予想）-0.9pt12 月期（今回予想）-6.8pt

年間合計（今回予想）-3.9ptＡＤＲ（米ドル）

+5.9％

+0.4％

+4.2％

RevPAR（米ドル）

+4.8％

-8.6％

-0.7％

ＧＯＰ（米ドル）-0.3％+10.4％

+3.2％

客室稼働率

7

住居ポートフォリオ指標（住居 64 物件ベース）（注１）

2019 年
6 月期（今回予想）
96.1％

12 月期（今回予想）
96.4％

年間合計（今回予想）
96.3％

平均賃料坪単価（円）

9,904

9,911

9,908

ＮＯＩ（百万円）（注２）

2,584

2,611

5,195

稼働率

前年同期比

2019 年
6 月期（今回予想）+0.5pt12 月期（今回予想）+0.7pt

年間合計（今回予想）+0.6pt

平均賃料坪単価（円）

+1.7％

+0.9％

+1.3％

ＮＯＩ（百万円）（注２）

+2.1％

+2.3％

+2.2％

稼働率

（注１）住居 64 物件の定義については前記「注２」をご参照ください。
（注２）ＮＯＩの比較に当たっては、一時的な収益である保険金収入とそれに対応する修繕費等の費用を除外しています。

これらを前提とした 2018 年及び 2019 年の年間の１口当たり当期純利益及び１口当たり分配金の予想は以下のとおりです。
【2018 年年間】
（2018 年６月期及び 2018 年 12 月期の合算）
１口当たり
分配金（利益超過

１口当たり
当期純利益

分配金は含まない）（注）（注）

前回発表予想（Ａ）（2018 年８月22 日付）
今回修正予想（Ｂ）
増減額（Ｂ）－（Ａ）
増減率（（Ｂ）-（Ａ））/ （Ａ）
（注）

１口当たり
分配金（利益超過
分配金を含む）（注）

（注）

円

円

円

2,995

2,946

167

円
3,113

円

円

円

円

3,033

2,984

129

3,113

円

円

円

円

38

38

▲38

-

％

％

％

％

1.3

1.3

▲22.8

-

期末発行済投資口の総口数：4,793,181 口（2018 年６月期）、5,748,181 口（2018 年 12 月期）【2019 年年間】
（2019 年６月期及び 2019 年 12 月期の合算）
１口当たり
１口当たり
分配金（利益超過
当期純利益
分配金は含まない）（注）（注）2019 年６月期及び12 月期合算予想
（注）

１口当たり
利益超過
分配金

１口当たり
利益超過
分配金

１口当たり
分配金（利益超過
分配金を含む）（注）

（注）

円

円

円

3,185

3,185

28

円
3,213

期末発行済投資口の総口数：5,748,181 口（2019 年６月期及び 2019 年 12 月期）
なお、上記の運用状況及び分配金の予想においては、本自己投資口取得による影響は軽微であること、並びに 2018 年 12 月期
及び 2019 年６月期中に行われる本自己投資口取得に係る取得口数等及び取得価額の総額を現時点で予想することは困難である
ことから、かかる自己投資口の取得及び消却の効果を考慮していません。本自己投資口の取得及び消却を考慮した場合の 20198

年年間の運用状況及び分配金の予想（試算値）については、後記９ページ記載の（ご参考）をご参照ください。

（参考）
本投資法人は、2018 年 12 月 13 日から 2019 年２月 28 日までの期間を取得期間として本自己投資口取得を実施することを決定しており、また、取得した自己投資口について取得した各期の期末日までに全て消却することを予定しています。本自己投資口取得において、2018 年 12 月期及び 2019 年６月期に取得する取得口数及び取得価額の総額を現時点で予想することは困難ですが、本投資法人は、2018 年 12月期においては、利益超過分配金の額を調整することにより 1 口当たり分配金を維持することを予定していることから、2018 年 12 月期中の自己投資口の取得の状況に拘わらず、１口当たり分配金の額には影響は生じない見込みです。また、本自己投資口取得に係る取得期間の末日までに取得し得る投資口の総数の上限に至るまで自己投資口を取得し、取得した全ての自己投資口を消却した場合の、本自己投資
口取得が 2019 年６月期及び 2019 年 12 月期における１口当たり分配金に与える影響は以下のとおりです。
【2019 年６月期】
１口当たり
当期純利益
（本自己投資口取得を勘案しない場合の）2019 年６月期予想（Ａ）（本自己投資口取得を勘案する場合の）2019 年６月期予想（Ｂ）（注１）（注２）
本自己投資口取得が与える影響（Ｂ）－（Ａ）

１口当たり分配金（利益超過
分配金は含まない）

１口当たり
分配金

１口当たり
利益超過
分配金

（利益超過分配金
を含む）

円

円

円

円

1,546

1,546

14

1,560

円

円

円

円

1,570

1,570

14

1,584

円

円

円

円

24

24

-

24

【2019 年 12 月期】
１口当たり
当期純利益
（本自己投資口取得を勘案しない場合の）2019 年 12 月期予想（Ａ）
（本自己投資口取得を勘案する場合の）2019 年 12 月期予想
（Ｂ）（注１）（注２）
本自己投資口取得が与える影響（Ｂ）－（Ａ）

１口当たり分配金（利益超過
分配金は含まない）

１口当たり
分配金

１口当たり
利益超過
分配金

（利益超過分配金
を含む）

円

円

円

円

1,639

1,639

14

1,653

円

円

円

円

1,663

1,663

14

1,677

円

円

円

円

24

24

-

24

9

【2019 年年間】
（2019 年６月期及び 2019 年 12 月期の合算）
１口当たり
当期純利益
（本自己投資口取得を勘案しない場合の）2019 年年間予想（Ａ）（本自己投資口取得を勘案する場合の）2019 年年間予想（Ｂ）（注１）（注２）
本自己投資口取得が与える影響（Ｂ）－（Ａ）

１口当たり分配金（利益超過
分配金は含まない）

１口当たり
分配金

１口当たり
利益超過
分配金

（利益超過分配金
を含む）

円

円

円

円

3,185

3,185

28

3,213

円

円

円

円

3,233

3,233

28

3,261

円

円

円

円

48

48

-

48

（注１） 本自己投資口取得において、本投資法人の投資口の 2018 年 12 月 11 日の終値である 46,900 円で概ね取得し得る投資口の総数の上限（86,000 口）に至るまで自己投資口を取得し、取得した全ての自己投資口を 2019 年６月期末までに消却した場合の各期の期末発行投資口総数 5,662,181 口を前提とした試算値です。取得し得る投資口の総数の上限若しくは投資口の取得価額の総額の上限のいずれかに達した時点、又は上記の取得期間が満了した時点で、本自己投資口取得は終了する予定であるため、
本自己投資口取得における取得投資口数は、本投資法人の投資口価格水準や流動性、市場動向等によって変動します。なお、
上表に記載の本自己投資口取得を勘案する場合の各予想値及び本自己投資口取得が与える影響の各予想値も、本自己投資口取得における取得投資口数及び取得価格等によって変動します。
（注２） 本投資口取得により影響を受ける事項を除き、別紙１に記載の前提条件に基づいて算出しています。

以上＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://www.invincible-inv.co.jp/10

（別紙１）＜2018年12月期、2019年６月期及び2019年12月期の運用状況及び分配金の予想に関する前提条件＞
項目

前提条件

計算期間

2018年12月期：2018年７月１日～2018年12月31日（184日間）
2019年６月期：2019年１月１日～2019年６月30日（181日間）
2019年12月期：2019年７月１日～2019年12月31日（184日間）

運用資産

本日現在の保有資産（129物件及び特定目的会社の優先出資証券１銘柄並びに匿名組合
出資持分１銘柄）につき、2019年12月期末まで運用資産に異動がないことを前提としています。
2018年12月期末発行済投資口の総口数：5,748,181口
2019年６月期末発行済投資口の総口数：5,748,181口
2019年12月期末発行済投資口の総口数：5,748,181口

発行済投資口の総口数

本日現在の発行済投資口の総口数5,748,181口につき、2019年12月期末まで異動がないことを前提としています。
なお、実際には2018年12月期及び2019年６月期において自己投資口の取得・消却を行
い、各期末における発行済投資口の総口数に異動が生じる可能性がありますが、業績予想への影響は軽微であると見込まれること及び本自己投資口取得による取得投資口数が未確定であることから前提には織り込んでいません。
2018年12月期末有利子負債残高：229,873百万円（借入金：225,873百万円、投資法人
債4,000百万円）
2019年６月期末有利子負債残高：229,873百万円（借入金：225,873百万円、投資法人
債4,000百万円）
2019年12月期末有利子負債残高：228,774百万円（借入金：224,774百万円、投資法人
債4,000百万円）

有利子負債
本日現在の有利子負債残高229,873百万円のうち、2019年８月２日に返済期限を迎える
消費税還付対応借入金1,099百万円については、2019年12月期中に返済することを想定しています。その他、2019年６月期及び2019年12月期に返済期限を迎える借入金については、同条件での借換えを行うことを前提としています。
それ以外は、2019年12月期末まで新規借入れ及び期限前弁済は行わないことを前提としています。
営業収益については、以下のとおり想定しています。
2018年12月期

営業収益

2019年６月期

2019年12月期

・賃貸事業収入
13,515百万円 12,248百万円 13,688百万円（うちホテル賃料）(9,794百万円) (8,497百万円) (9,948百万円)（うちホテル固定賃料）(4,909百万円) (4,168百万円) (5,044百万円)（うちホテル変動賃料）(4,884百万円) (4,329百万円) (4,904百万円)
・受取配当金846百万円
892百万円
774百万円
・受取分配金1,782百万円
1,133百万円
優先出資証券に係る受取配当金については、取得銘柄のキャッシュ・フローの裏付けとなる裏付不動産の稼働状況予想及び特定目的会社で発生する費用の想定値を反映して予想値を算出しています。
海外不動産匿名組合出資持分に係る受取分配金については、初回の分配が本投資法人の2019年６月期中に実施される予定であることから、2018年12月期における受取分配金の計上はありません。
なお、海外不動産匿名組合出資持分に係る受取分配金については、2018年11月２日付「為替予約契約の解約及び為替オプション契約の締結に関するお知らせ」で公表のとおり、為替オプション取引により１米ドル＝110.00円で為替レートを固定しているた
め、当該為替レートを前提としています。
本日現在の予想値に基づき算出しています。また、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。

11

項目

営業費用

前提条件
営業費用のうち賃貸事業費用については、以下のとおり想定しています。
2018年12月期
2019年６月期
2019年12月期
660百万円
652百万円
638百万円・維持管理費(21百万円)(27百万円)(26百万円)（うち修繕費）
551百万円
550百万円
665百万円・公租公課（注）
13百万円
13百万円
13百万円
・保険料
3,091百万円
3,181百万円
3,232百万円
・減価償却費173百万円
205百万円
169百万円・その他費用
賃貸事業費用合計
4,489百万円
4,604百万円
4,720百万円（注）取得した物件の固定資産税及び都市計画税等については、前所有者との間で期間按分による計算を行い取得時に精算することとしており、当該精算金相当分が取得
原価に算入されるため取得年の12月期までは費用計上されず、取得翌年の６月期から費用計上されます。
営業費用のうち賃貸事業費用以外については、以下のとおり想定しています。
2018年12月期 2019年６月期 2019年12月期
・賃貸事業費用以外

520百万円

514百万円

510百万円（うち資産運用報酬）(275百万円)(300百万円)(300百万円)

ＮＯＩについては、以下のとおり想定しています。

ＮＯＩ

2018年12月期

2019年６月期

2019年12月期

・ＮＯＩ

12,963百万円

13,500百万円

14,108百万円（うちホテルＮＯＩ）(9,375百万円)(8,057百万円)(9,404百万円)（うち住居ＮＯＩ）(2,557百万円)(2,584百万円)(2,611百万円)（うち受取配当金）(846百万円)(892百万円)(774百万円)（うち受取分配金）-(1,782百万円)(1,133百万円)「ＮＯＩ」は、次の計算式により算出しています。
ＮＯＩ＝不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用＋減価償却費＋優先出資証券の受取配当金＋海外不動産匿名組合出資持分の受取分配金

営業外費用

営業外費用については、以下のとおり想定しています。
2018年12月期 2019年６月期
・支払利息
552百万円
600百万円・融資関連費用
410百万円
298百万円・投資法人債利息
8百万円
11百万円
・投資法人債発行費償却
2百万円
3百万円
・その他費用（公募増資にか
200百万円
かる新投資口発行費用）
1,174百万円
914百万円
営業外費用合計12

2019年12月期
641百万円
286百万円
11百万円
3百万円
943百万円項目

前提条件

１口当たり分配金

１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出
しています。
2018年12月期の分配金については、2018年12月期の当期純利益（8,177百万円）及び前期繰越利益剰余金（756百万円）の総額のうち、8,932百万円を利益配当として分配することを前提とします。これに利益超過分配741百万円を加え、分配金総額9,674百万円を分配（１口当たり分配金1,683円）する予定です。
2019年６月期の分配金については、2019年６月期の当期純利益（8,889百万円）のうち、8,886百万円を利益配当として分配することを前提とします。これに利益超過分配80百万円を加え、分配金総額8,967百万円を分配（１口当たり分配金1,560円）する予定です。
2019年12月期の分配金については、2019年12月期の当期純利益（9,421百万円）のうち、9,421百万円を利益配当として分配することを前提とします。これに利益超過分配80百万円を加え、分配金総額9,501百万円を分配（１口当たり分配金1,653円）する予定です。
2018年12月期、2019年６月期及び2019年12月期における評価・換算差額等については、
金利スワップ及び通貨オプションの繰延ヘッジ損益が発生しない前提で算出しています。
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
本投資法人は、分配金の額を決定するに際し、中期的な分配金の安定性を維持することが最も重要な要素のひとつであると考えており、資産の取得や資金調達等に関連して、投資口の希薄化又は多額の費用を計上することにより、１口当たり分配金が一時的に減少することが見込まれる場合に、当該資産の取得や資金調達等の効果が通期で寄与したものと仮定した場合の１口当たり分配金額を基準として分配金を平準化するために利益超過分配を実施する方針を採用することとしています。
また、定期借地権償却、その他資産除去債務の償却など税務上と会計上の処理の差異
は、法人税等の課税を生じさせる要因となりますが、そのような場合には、当該課税の軽減を目的として、利益超過分配の実施を検討する方針です。

１口当たり
利益超過分配金

2018年12月期は、公募増資、資産取得及び借入の実施による一時費用を計上すること、
国内ホテル４物件の取得による収益が2018年12月期の一部にのみ計上されること並びに海外不動産匿名組合出資持分の配当が2019年６月期から開始されることにより、１口当たり当期純利益が一時的に減少することが見込まれるため、分配金を平準化する観点から、１口当たり当期純利益が2018年６月期に実施された資産の譲渡及び資産の取得、2018年12月期に実施した資産の取得、資金借換え、公募増資及び第三者割当による新投資口の発行並びに新規借入れ実施後の平準化１口当たり当期純利益の水準に達しないと見込まれる額を基準として、その範囲内で、利益超過分配（１口当たり115円）を実施する予定です（注）。また、定期借地権償却、その他資産除去債務の償却などに関する「税務上と会計上の処理の差異から生じる差額の利益超過分配」（2018年12月期：１口当たり14円、2019年６月期：１口当たり14円、2019年12月期：１口当たり14円）を実施する予定です。
2018年12月期
2019年６月期
2019年12月期
・１口当たり利益超過分配金
129円
14円
14円
（注）利益超過分配の詳細については、2018年６月期決算短信のほか、2018年７月17日付「2018年６月期（第30期）及び2018年12月期（第31期）の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ」をご参照ください。

その他

法令、税制、会計基準等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
また、一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

13