不動産調査
No.412（2018/12/20）

平成 30 年度「土地月間」名古屋講演会

どうなる今後の日本経済と不動産市場
第 1 部 ● 基調講演

これからの土地政策… ……………………………………………………… 3
国土交通省

土地・建設産業局

次長

鳩山

正仁 氏

第 2 部 ● 研究報告

マクロ経済動向を踏まえた不動産市場の見通し…… 19
一般財団法人日本不動産研究所

不動産エコノミスト

吉野薫

第 3 部 ● 特別講演

地形から見る日本文明 ～中部ものづくりの謎～… ……………… 27
NPO 法人日本水フォーラム

代表理事

兼

事務局長

竹村

公太郎 氏

これからの土地政策

平成 30 年度「土地月間」名古屋講演会

どうなる今後の日本経済と不動産市場
第 1 部 基調講演●

これからの土地政策
プロフィール
国土交通省

土地・建設産業局
はとやま

鳩山

次長

まさひと

正仁 氏

1960 年生まれ。1984 年 東京大学法学部卒業。同年 農林水産省入省。同省、厚生省、欧州連合
日本代表部、経済産業省、内閣府等を経て、2011 年 農林水産省農村振興局総務課長、2012 年
東北農政局次長、2014 年 東京大学公共政策大学院教授、2016 年 7 月より現職。

ただいまご紹介頂きました鳩山と申します。 今日は雨の中、皆様、 お集まり頂き、 有り難うございます。

1 月 1 日現在の地価公示ということで、 これは国が調べるものです。 そこで示されるので、 そこもよく見る必要があります。
他方、 地方圏の中でも二極化がよく言われる話です。 札

１．最近の地価動向

幌、 仙台、 福岡、 広島の地方 4 市の地価の上昇が著しく、お手元の資料では、 最初に地価のところから説明を始めてそれ以外の地方に比べると、 かなり異なる動きが出ています。

いるのですが、 二番目にお話しになる、 「日本で最初の不動

商業地で見ますと、 地方 4 市では 9.2％増という非常に高産エコノミスト」 と先ほどご紹介がありました吉野先生の方で、い伸びを示す一方、 その他の地方は 0.6％減ということです。

名古屋を中心に非常に詳細な地価の動向の分析が示されて数字で表わしているものを、 リーマン ・ ショック以来のグラフ

います。 自分の方は、 あまりオーバーラップしない形でご説の形にすると、 全用途の全国平均がようやくマイナスからプ明させていただきたいと思います。

ラスに少し転じた。 住宅地はギリギリまだ下にとどまっている。

まず、 今年 7 月 1 日現在を基準日にした、 都道府県地

商業地はだいぶ上に出てきた。 ただ、 地方 4 市は、 かなり

価調査の概要です。 全用途平均で前年 0.3％減だったのが高い伸びを示しています。 このような動向を示していて、 同

0.1％増ということで、 二十七年ぶりに下落から上昇に転じまじ国内でも、 地域によって、 もちろん各県、 各市町村の中でした。 三大都市圏では地価の上昇が大分高く、 ご当地名古も所在地により、 地価の上昇度合いがかなり違うということで屋圏でもかなり高くなっています。 特に商業地が 3.3％増と高す。

く、 住宅地は 0.8％増です。 ただ、 商業地では大阪圏の方

住宅地と商業地の各都道府県別の動向を見ると、 住宅地

が、 これはインバウンドの影響もあるのではないかと思いますがまだ対前年マイナスの県が多いのに対し、 商業地の方はが、 5.4％増と、 より高い伸びを示しています。

上昇に転じている県が多い。

今年 7 月から 9 月にかけて起こった集中豪雨等の災害のここで、 興味深い現象を見つけています。 いろいろ分析さ影響は、 どうなるのか。 次のこういう調査ものとしては、 来年れている方の中には、 もうお気付きの方もおられるかもしれま

一般財団法人…日本不動産研究所

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不動産調査 2018

No.412せん。 一般に、 地価上昇局面で、 現在を全体的に上昇局

市周辺プラス西三河の辺りまでですが、 それ以外の東海地面と言い切って良いかどうかは分かりませんが、 商業地の方

方及び名古屋圏以外の地域の県庁所在地を見ると、 大体どが敏感に上がってくる、 即ち、 商業地では、 経済的に収益こも下落幅が縮小しています。 一部、 静岡や浜松では商業が上がるという状況であれば、 住宅地よりも商業地の方が先

地が上昇に転じているところもあります。

行して地価が上昇してくると思っていました。
しかし、 各県の中でも、 それと異なる動きのところがある。
岩手、 山形、 長野、 高知及び宮崎の５県では、 商業地の

（1）空家等対策の推進に関する特別措置法

戻りが、住宅地の戻りよりも遅い。 商業地では、リーマン・ショッ

最近の国交省の土地利用などに関わる法制度の話として

ク、 もっと言えば、 平成初めのバブルの影響があり、 なかな

三つの最近の立法を見ると、 いわゆる空家特措法は平成 27

か戻りきれないところがある。 それに対し、 住宅地では、 そ年に施行されており、 もう 3 年になります。 実績もそろそろ出

こにお住まいの方もおられるし、 住替え需要もあります。 一定てきているので、 その動向をお示しします。 特定空家等即ち、の粘り強さがあり、 結果的に、 商業地の方が住宅地の上昇

近所迷惑な、 倒壊しそうだとか衛生上非常に問題だとか問というか下落幅の縮小に追いついていないところがある。実は、題となるようなものを自治体が指定し、 改善してくださいと指愛知県内でもそういう市町村があります。 ですから、 全国均導する、 聞かれない場合には勧告する、 さらには命令する。

一に、 商業地の方が上がり、 住宅地が後から付いていくとい命令に違反すると罰則もかかってきます。 その上で、 行政代

うことでは必ずしもありません。

執行法が別途あり、 これに基づいて代執行として除却するこ

名古屋市については後で吉野先生から詳細なご説明があともできます。 また、 この法律では、 通常の代執行ではない

るので、 少しふれると、 名駅とか名駅の西側の太閤口だけで簡易な執行、 即ち、 略式代執行として、 これはどなたがおはなく、 従来から強いところかもしれませんが、 伏見駅や栄持ちなのか、 所有者などが分からない場合、 こうした場合に駅近くの地区が、 今回上昇率が高かったということです。

は一定の手続きを踏むことにより、 通常の行政代執行より簡

本日午前、 長久手市を見学に行きました。 ここは名古屋

易な手続きで除却できるという仕組みが設けられています。

市近郊でも地価が上がっているところで、 特に暮らしやすさ

これがどれくらい使われているかをまとめています。 空家特で雑誌でも評判が高いところです。 そもそもどういう地形のと措法に基づく対策計画を各市町村で作って頂くことになってころで、 どういう土地利用をやってきたところかに関心があり、いますが、 市町村ベースの計画は、 ほとんどが策定されるか、訪問させて頂きました。

される見込みであるとなっています。 まだ策定予定がない市

事前に、 名古屋市を取り巻く、 いろいろな市町村ごとの地

町村は 12％で、 9 割方は計画を作ることになっています。

価の動向を見て参りました。 そうすると、 先ほど高知県、 宮

特定空家等に対する措置の実績 （平成 27 ～ 29 年度の崎県など、 商業地の方が住宅地よりも地価の戻りが遅い、 そ

合計）。 各市町村とも当然ソフトな対策からやっていく訳です。

ういう興味深い動きをするところがありましたが長久手市ではまず助言 ・ 指導する。 これは 452 市町村で、 1 万以上の商業地、 住宅地とも上がっています。 また、 名古屋市や豊件数のものに対して行われています。 そこから勧告、 さらには

田市でも、 概ね両方とも上がっていますが、 名古屋の東から命令、 代執行と進むに連れ、 個人の財産にも関わり、 慎重

南にかけて、 みよし市、 大府市とか、 少し離れたところですね。

な手続きを採らないといけないということで、 措置を講じられ

そこでは、 住宅地で減少幅が小さくなる方が、 商業地よりもた市町村数は徐々に減っています。

早く、 商業地の方が戻りが少し遅い。 商業的には開発が難

資料は平成 30 年 3 月 31 日時点のものです。 半年に 1しいところでも、 お住まいになるということで言うと、 学校の関回まとめており、 ちょうど 10 月 1 日時点のデータはいま集計係とか、 先祖代々住まれている方が買い替えされる等いろい中ということで、 現在利用できるのは 29 年度末の数字が一ろな需要があるので、 地価が少し戻ってきているとも思われ

番新しいので、 そこまでの累計で見ると、 代執行までいったます。 同じ都市近郊でも、 名古屋からの距離とか路線とかをのは 21 市町村の 23 件だけでした。 所有者不明の場合に十分見てきた訳ではありませんが、 自然的社会的条件に応使える略式代執行の方は、 その倍ぐらいの 57 市町村の 75

じて、 地価の動きも同一ではないことを確認したところです。

件に活用されています。

名古屋市以外の名古屋圏。 これは、 基本的には名古屋

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２．最近の立法Japan Real Estate Institute

さらにもう一つ、 税制の特例が設けられています。 法律上、

これからの土地政策「税政上の措置等を行う」 とあるのを受けて、 28 年度から講く協定を結び、 それに地権者の方にも参加を呼びかけている

じられていますが、 空家または空家を取り壊した後の敷地を訳ですが、 地権者の方が代替わりしてもその協定は生きると譲渡した場合に、 譲渡所得から 3000 万円を控除できるという、 いわゆる承継効を付与する規定もあります。

いうものです。 この 3000 万円の特別控除を受けるためには、

都市機能のマネジメントということで、 空家、 空地がパラパ

各市町村役場で確認書の交付を受けなければいけないとさラ出てくると、 全体としてスラム化し、 地域の価値が下がってれています。 こちらは、 実はかなり使われています。 平成 28

くる。 そうならないように、 きちんとそこを借りるなり整備をす

年度、 29 年度を合わせて 1 万 1000 以上の件数に交付さることで、 不動産の価値の低下を食い止める。 または、 そこれています。 相続があり親御さんから受け継いだ空家を、 使

でみんながまちづくりをして、 より良好な住環境を実現するこわない場合、 または、 空地にして、 もう使わないという場合に、とが大事です。 そのための仕組みの一つが都市施設等整備

譲渡を促進するために設けられているものです。

協定であり、 また、 診療所や高齢者の方の施設またはコンビ

各県別、 市町村別の数字で見ると御地元愛知県では、ニエンスストアなどの生活に必要な施設について、 休廃止す

瀬戸物で有名な瀬戸市で（29 年度）、命令が 1 件ありました。

る時には事前に届けてくださいということで、 なるべく計画的

三重県の名張市等の 3 市町でも命令を行いました。 代執行

な利用が図られるようにする仕組みも設けられました。

まで進んだものは、 三重県菰野町の 1 件だけです。 略式代

本日お集まりの方々は、 都市計画法や建築基準法などの執行の方は、 これは岐阜県の大垣市等の 3 市で、 年度をま

従来の法制度をご存じの方が多いと思います。 実は、 都市

たがって 3 件あります。 静岡県浜松市、 愛知県瀬戸市でも計画制度も、 従来の用途地域や建築規制という手法は、 規

29 年度に 1 件ずつ行われています。

制でコントロールするのには役立ちますが、 民間の開発が旺

これらの措置件数は、 法律施行から年数が進むに連れ増盛にあることが前提です。 今実際に各地で取り組まれている

加していくであろうと思います。 問題が生じているような空家のは、 まちづくり、 即ち、 具体的にまちをどうつくっていくのかを、 もちろんそこを改修して住めるようにして再利用するのがということが主で、 都市再生特別措置法が広く適用されてい一番よいのですが、 そうならない場合にその場所をなるべくます。 コンパクトシティについては既にお聞きになっていると思安全に保っていくための仕組みです。

います。 都市機能を誘導する区域、 あるいは居住を誘導する区域を決めて、 そこをなるべくコンパクトに使うなり住んでい（2）都市のスポンジ化

くことです。 これからのまちづくりでは、 一度都市計画を定め、最近の立法の 2 番目は、 都市のスポンジ化対策ということ

そこで用途規制などを決めたらそれきりという静態的なことでで、 本年７月に施行された 「都市再生特別措置法等の一部はなく、 常に動かしていく、 どのようにまちづくりをしていくか、を改正する法律」です。 福井県福井市の駅前の例では、元々ビジネスの方もいらっしゃいますし、 住民やまちづくり関係の駅の近くに駐輪場があり、 少し離れたところに駐車場があった

団体、 NPO の方とか、 いろいろな方が参画して、 まちづくりというものですが、 これを利用関係を調整し直した結果、 駅を動かしていくことが重要です。 そういう方向を国としては提前に一つの広い交流スペースができ、 駐車場を駅のすぐ側

唱していて、 施策面でもそういう方向に変化してきています。

につくることもできました。
このような形で複数の土地を有効活用されること、 これは（3）所有者不明土地特別措置法

土地利用の中で土地の集約化と呼んでいます。 こうした場

最近の法律の 3 番目は、 今年成立しました 「所有者不合、 土地は必ずしも買うばかりではなく、 借りてもよいわけで

明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」 です。 所

す。 暫定的な利用だと、 10 年より短い期間が多いかもしれ

有者不明土地ですが、 登記簿を見ても明治時代のままになっませんが、 こういう風に土地を使いたいと民間での動きを受ているとか、 誰が持っているのか、 連絡先が分からないとか、けて市町村で計画を立て、 それに基づいて複数の土地に一いろいろな問題が出てきています。 公共事業に使うとか、 何

括して利用権等を設定します。

か大事な時にどうしようもないということがあります。

その他にも、 いくつかのメニューが今回新しく設けられていスライド 1 の真ん中上の方に出ていますが、 不動産登記ます。 公共空間 （コモンズ） の共同管理ということで、 いろ簿を見ただけでは所有者が分からない土地は 20％ぐらいといろな自治体の中のまちづくり団体等が空間等を管理してい

結構あります。 新聞等で見られた方があると思いますが、 こ

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2018

No.412のまま放っておくと、 所有者不明の土地が現在九州ぐらいのに所有者の方がいたり、 反対がないこと。 もちろん所有者の面積があるのが北海道ぐらいになるという、 一つの試算を見ら方が判明していると、 それは所有者不明の土地ではありませ

れたことがあると思います。 平成 28 年の地籍調査で調べてん。 所有者は分かっている訳ですから。 コンビニエンスストア、

みると、 登記簿を見ただけでは所有者が分からない土地が、または地域で集会する場所を作るとか、 そういう用途に一定20％もある。 各市町村で行われている地籍調査において手期間ですね、 ここでは上限 10 年と定めていますが、 そのよを尽くして調べるのに確かに時間と手間とコストがかかります

うに使うために公告 ・ 縦覧して、 知事に裁定をして頂き、 使が、 それでも不明なのが 0.41％と、 不明土地が減り、 実際

う料金は、 料金相当額を供託するということで、 所有者の方には、 多くの場合、 真の所有者にたどり着くわけです。 しかし、が現れた場合に供託金は所有者の方に行く訳です。 そうしこれは放っておくとどんどん悪化するので、 今のうちに何とかた仕組みが設けられました。
○の 3 つ目、 道路工事に関して、 しばらく本道の方で道しないといけないというのが今の一つの政策課題です。
今回の法律は、 その事象に対して一つのステップを築くも路工事を行う時に、 少し外れたところに仮設道路を通したい。

ので、 まず、 所有者の分からない土地があった場合に、 そこ

そこにたまたま所有者不明の土地があったという場合に、 このに対して公共事業を行っていく時に、 その手続きを合理化す仕組みを使う。 道路工事ですから、 本道の工事が 10 年もるということです。 通常の公共事業の手続きに比べ、 やや簡かからないで、 もっと短くという場合に、 一定の期間これを使易な手続きをとることができます。

う形。 あるいは、 保育所の建替えの時に使う。 皆様も、 これ

もう一つは、 公共事業そのものではないが、 スライド 2 右から創意工夫により、 使い勝手がよいような形でこの制度をの○の 2 番目のところであり、 「公共的事業」 と呼んだことも御活用頂き、 われわれもそれをよくお聞きして広めていきたありますが、 地域住民の方の福祉や利便の増進に資する施

いと思います。 あくまでもこれは、 所有者不明の土地を暫定設で、 周辺に不足しているものに供するということです。 た的に利用するというスキームであり、 最終的な帰属先をどうこだ、 もちろん条件があります。 現に利用されておらず、 建築

うするものではありません。 なお、 来年度に向けて税制の特物 （簡易なものを除く） が存在しないこと、 それから明示的

例措置の要望もお願いしているところです。

１．所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（平成30年６月６日成立、６月13日公布、平成30年法律第49号）

背景・必要性○ 人口減少・高齢化の進展に伴う土地利用ニーズの低下や地方から都市等への人口移動を背景とした土地の所有意識の希薄化等により、所有者不明土地（※）が全国的に増加している。
（※）不動産登記簿等の公簿情報等により調査してもなお所有者が判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地

平成28年度地籍調査における所有者不明土地
・不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない⼟地の割合（所 ： 約 20％
有者不明⼟地の外縁）○ 今後、相続機会が増加する中で、所有者不明土地も増加の一途を・探索の結果、最終的に所有者のたどることが見込まれる。
所在が不明な⼟地（最狭義の所 ： 0.41％○ 公共事業の推進等の様々な場面において、所有者の特定等のた
有者不明⼟地）
め多大なコストを要し、円滑な事業実施への大きな支障となっている。
経済財政運営と改革の基本方針2017 （平成29年６月９日閣議決定）（抜粋）
・所有者を特定することが困難な土地に関して、地域の実情に応じた適切な利用や管理が図られるよう、･･･公的機関の関与により地域ニーズに対応した幅広
い公共的目的のための利用を可能とする新たな仕組みの構築、･･･等について、･･･必要となる法案の次期通常国会への提出を目指す。

法律の概要
１．所有者不明土地を円滑に利用する仕組み【公布後１年以内施行】反対する権利者がおらず、建築物（簡易な構造で小規模なものを除く。）がなく現に利用されていない所有者不明土地について、以下の仕組みを構築。
地域福利増進事業のイメージ① 公共事業における収用手続の合理化・円滑化 （所有権の取得）○ 国、都道府県知事が事業認定（※）した事業について、収用委員会に代わり都道府県知事が裁定（※）マニュアル作成等により、認定を円滑化（審理手続を省略、権利取得裁決・明渡裁決を一本化）② 地域福利増進事業の創設 （利用権の設定）○ 都道府県知事が公益性等を確認、一定期間の公告○ 市区町村長の意見を聴いた上で、都道府県知事が利用権（上限10年間）を設定
ポケットパーク（公園）
直売所（購買施設）（所有者が現れ明渡しを求めた場合は期間終了後に原状回復、異議がない場合は延長可能）（出典）杉並区（出典）農研機構 広島県

２．所有者の探索を合理化する仕組み【公布後６月以内施行】

所有者の探索において、原則として登記簿、住民票、戸籍など客観性の高い公的書類を調査することとするなど（※） 合理化を実施。 （※）照会の範囲は親族等に限定① 土地等権利者関連情報の利用及び提供② 長期相続登記等未了土地に係る不動産登記法の特例○ 土地の所有者の探索のために必要な公的情報（固定資産課税台帳、 ○ 長期間、相続登記等がされていない土地について、登記官が、長期相続登記等
地籍調査票等）について、行政機関が利用できる制度を創設
未了土地である旨等を登記簿に記録すること等ができる制度を創設

３．所有者不明土地を適切に管理する仕組み【公布後６月以内施行】

財産管理制度に係る民法の特例○ 所有者不明土地の適切な管理のために特に必要がある場合に、地方公共団体の長等が家庭裁判所に対し財産管理人の選任等を請求可能にする制度を創設（※民法は、利害関係人又は検察官にのみ財産管理人の選任請求を認めている）【目標・効果】 ○ 所有者不明土地の収用手続に要する期間（収用手続への移行から取得まで） ： 約1/3短縮（約31→21ヵ月）○ 地域福利増進事業における利用権の設定数： 施行後10年間で累計100件

6Japan Real Estate Instituteこれからの土地政策

２．所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法

利用権設定手続・利用に反対する所有者、関係権利者がいない
・現に利用されておらず、建築物（簡易なものを除く）が存在しない所有者不明土地＜対象事業＞ 対象事業は法令で明確に規定。事業主体は限定しない。
○公共事業のうち、地域住民の福祉又は利便の増進に資する事業で、原状回復が可能なもの（※）
を対象とする。 （例：公園、緑地、広場、駐車場等）※ 廃棄物処理場など土地の価値の回復が困難と考えられるものは対象外

適切に管理されていない 所
有者不明土地（イメージ）・ポケットパーク（公園）・イベントスペース（広場）・まちなか防災空き地○都道府県知事に裁定を申請
・市区町村長に意見を聴取
・事業の公益性、事業者の適格性を確認（出典）杉並区公告・縦覧（６ヶ月）
・不明者が名乗り出ない
・反対の申出がない

都道府県知事の裁定（出典）福井市（出典）神戸市ＨＰ○公共事業にはあたらないが、地域住民等の福祉又は利便の増進に資する施設（収益性があるものも含む）で、周辺で不足しているものを対象とする。（例：購買施設、文化教養施設等）
・直売所（購買施設）

・移動式コンサートホール

・収用委員会に意見聴取した上で、補償額を裁定。事業者は補償金を供託。
・一定期間（上限１０年間）の利用権を設定
・所有者が現れ明渡しを求めた場合には期間終了後に原状回復。異議がない場
合は延長可能（出典）農研機構

広島県

設置中の様子福島県での設置の様子（出典）東京ミッドタウンマネジメント株式会社ＨＰ○恒久的な利用が一般的である公共事業の類型についても、地域住民等の福祉又は利便の増進に資するもので一時的な利用が考えられるものは対象とする。（例：仮設道路、仮設園舎等）
・保育園の建て替えに伴う仮設園舎

仮設園舎

・仮設道路

保育園
（建て替え中）

道路工事等

既存の道路

（フロー全体を通じて）
民間事業者に対する地方公共団体からの援助○相談に応じ、地方公共団体が助言○所有者の探索や補償額の見積もり等について、専門家を斡旋

近隣の空き地

仮設道路

３．土地所有に関する基本制度の見直し －所有者不明土地等問題 対策推進のための工程表（抄）内閣官房資料

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2018

No.412

３．今後の土地政策する検討。 ３番目の、 土地所有者情報を円滑に把握する仕ここからが今後の土地政策の展開についてです。

組み等、 これは法務省を中心としながら内閣府等関係者がまず、 今どういう全体のフレームで、 今後の土地政策が考連携して担当します。

えられているのか。 いろいろな役所のいろいろな部局で、 そ

まず、 国交省関係のところです。 土地基本法を思い出し

れぞれ検討している部分があるので、 われわれも全部が全て頂きたいと思います。 バブル時代に土地の価格が非常に部ここに収めきっている訳ではありません。 国境離島の問題高騰した。 首都圏など三大都市圏で住宅取得が困難というとか、 いろいろな土地の問題がありますから、 そこまで含めて

狂乱地価の時代を背景にしてできたのが、 現在の土地基本

いる訳ではありません。

法です。 その内容を、スライド 4、スライド 5 にまとめています。

所有者不明の土地を中心として、 あるいは所有者は分かっスライド 4 に当時の時代背景をまとめてあります。 バブルているけれども、土地を持て余している。 そういう状況の中で、期の地価高騰における、 投機的取引の抑制等の要請に向け

これからどういう方向を向いて政策を講じていくべきか。 そうるためにつくられた法律という位置付けです。 土地基本法ということについての流れ、 方向性を説明させていただきます。

言うと、 非常に一般的な、 どの時代も通じて長期間使われ

今年 6 月に 「所有者不明土地等対策の推進に関する基る法律という感じがします。 しかし、 それは、 あくまでも制定

本方針」 が、 関係閣僚会議で決まりました。 内閣官房長官された時代背景の中での話です。 現在の土地基本法は、 ほを筆頭とする関係大臣で構成されている訳ですが、 大きく国ぼバブル時代の土地の価格高騰に対処することを中心に定交省、 法務省、 農水省等の関係があります。 それをどういうめられたものです。

スケジュールでこなしていくのか。 スライド 3 は、 それをまとスライド 4 の左下に四つの理念があります。 まず、 土地にめたものです。 今年の 2018 年、 来年の 2019 年、 2020

ついての公共の福祉優先。 これはどの時代も、ということです。

年とあります。 左の方を見ると、 土地所有に関する基本制度

2 番目は、 適正な利用及び計画に従った利用。 当時は利の見直し、 ここは国交省の担当。 2 番目の、 登記制度 ・ 土用を促進していくことが大きな課題だったと思います。 3 番目

地所有権の在り方等に関する検討、 これは法務省を中心とは、 投機的取引の抑制。 最後は、 価値の増加に伴う利益に

４．土地所有に関する基本制度の見直し－土地基本法（平成元年法律第84号）
国土審議会土地政策分科会第４回特別部会（平成30年9月20日） 資料○ 土地基本法はバブル期の地価高騰における投機的取引の抑制等の要請等を背景に制定。
- 適正な土地利用を図りつつ正常な需給関係と適正な地価の形成を図るための土地対策を総合的に推進するため、土地についての基本理念や国等の責務、土地に関する基本的施策などを規定。
- これに基づき、地価税の創設、公的土地評価の見直し等の具体的な施策が講じられた。
○ 責務については、利用・取引にあたっての事業者・国民の責務等を規定。
- 単に所有されている場合についての規律が明確でない。
○ 土地の価値が下落し、利用意向が低下する中で、土地所有に関する制度の基本となる土地基本法の見直しが必要。

土地基本法
土地についての基本理念①土地についての公共の福祉優先 （第２条）
・土地は、公共の利害に関係する特性を有していることにかんがみ、公共の福祉が優先されるものとする。
②適正な利用及び計画に従った利用 （第３条）
・土地は、その所在する地域の諸条件に応じて適正に利用されるものとする。
・土地は、土地利用に関する計画に従って利用されるものとする。
③投機的取引の抑制 （第４条）
・土地は投機的取引の対象とされてはならない。
④価値の増加に伴う利益に応じた適切な負担 （第５条）
・土地の価値の増加に伴う利益に応じて適切な負担が求められるものとする。

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Japan Real Estate Institute

国等の責務①国及び地方公共団体の責務 （第６条）
・基本理念にのっとり施策を総合的に講ずる責務
・基本理念に関する国民の理解を深める措置を講ずる責務②事業者の責務 （第７条）
・土地の利用及び取引に当たって基本理念に従う責務
・国及び地方公共団体の施策に協力する責務③国民の責務 （第８条）
・土地の利用及び取引に当たって基本理念を尊重する責務
・国及び地方公共団体の施策に協力するよう努める責務

これからの土地政策応じた適切な負担。 いわゆる開発利益を、 どういう形で社会しているのなら、 それをよく利用するようにと。 当時、 駐車場

的に吸収していくのかという非常に難しい課題です。 こうしたや資材置き場が例に出されましたが、 土地を遊ばせているとものが四つの理念として定められました。

いうか、 もったいな使い方をしているところは、 適正に使うようそれに対して、 右下に、 それぞれの主体の責務が定めらにしていこうということです。 当時、 地価公示制度についても、れています。 もちろん国、 地方公共団体の責務がありますが、

不動産鑑定評価基準の見直しとか、 いろいろ見直しがありま

事業者の方の責務。 本日は、事業者の方が非常に多いと伺っした。 地価高騰時において、 どのように地価高騰の問題に対ています。 それから、 国民の責務とあります。 しかし、 定め応していくのかという、 時代背景においてつくられた法律です。

られている事業者の責務、 国民の責務を見ると、 実は利用

スライド 6。 いろいろなご議論がありますが、 現在何が問なり取引に当たっての責務であるということです。 どのように題になっているのか。 主な課題として、 所有者不明の土地を管理していくのかについての責務は、 何も触れられていないと利用しようとする際に、 多大な労力 ・ 時間を要する。 この問いうことで、 これも時代の中での限界、 特色と見ることができ題については今年一部ですが、 新しい法律で、 所有者不明

ます。

土地の利用を図っていく仕組みを設けました。

スライド 5 は、 四つの理念を踏まえ、 土地基本法の中でまだ、 他の問題もあるということで、 一番中心は真ん中のはどういう基本的施策を講じていくのか。 基本的施策の細かところです。 土地が適切に利用 ・ 管理されず、 周辺に悪影

い具体的な中身を書いている訳ではありませんが、 どういう響を与える場合がある。 単に悪影響を与える場合があるとい骨格でいくのかを第 11 条以下に書いています。

う外部不経済の話だけではなく、 もったいないことをやっていて機会費用も生じているという言い方もできるかもしれませ第 13 条、 土地取引の規制等に関する措置。 不動産業ん。

向け融資の総量を規制するということで、 融資がかなり減りました。 第 15 条、 税制上の措置。 地価税が、 当時制定さ右の方、 誰が持っているか分からないし、 境界がどこかもれました。 第 12 条、 適正な土地利用の確保を図るための分からず、 結局どうにもしようがないということで、 せめて登措置。 遊休土地転換利用促進地区。 都心で土地を遊休化

記をはっきりすべきではないかという問題です。 この問題につ

５．土地所有に関する基本制度の見直し －土地基本法（平成元年法律第84号）と関連施策
国土審議会土地政策分科会第４回特別部会（平成30年9月20日） 資料

【第１条】
目的

基本理念

【第９条】法制上の措置等【第２条】土地についての公共の福祉優先【第４条】投機的取引の抑制【第３条】適正な利用及び計画に従った利用【第５条】価値の増加に伴う利益に応じた適切な負担【第６条】国及び地方公共団体の責務【第７条】事業者の責務【第８条】国民の責務【第10条】年次報告等
・土地白書の作成

基本的施策【第11条】土地利用計画の策定等【第12条】適正な土地利用の確保を図るための措置
・国土利用計画、土地利用基本計画による総合的な土地利用
・都市計画、首都圏整備計画（大都市圏整備計画）の整備、充実
・都市計画の詳細性の確保（地区計画制度等の活用推進）
・線引き・用途地域の指定の見直し
・公有地の確保、利活用の促進等（公拡法（H4改正））
・遊休土地制度、遊休土地転換利用促進地区（国土利用計画法、都市計
画法（H2改正））
等【第14条】社会資本の整備に関連する利益に応じた適切な負担
・土地取得による開発利益の事前吸収・土地譲渡益課税、固定資産税
等

・国土利用計画法の監視区域制度（S62改正、H1改正）
・不動産業向け融資の総量規制（H2）・不動産取引市場の整備（指定流通機構制度（H2）の活用推進等）【第18条】施策の整合性の確保及び行政組織の整備等

等

・地価公示制度（公示地点数の増等 (H4-7)）
・不動産鑑定評価基準等の見直し（H2・H3）
・相続税評価、固定資産税評価の評価割合の見直し（H6）
等【第17条】調査の実施等【第15条】税制上の措置【第13条】土地取引の規制等に関する措置【第16条】公的土地評価の適正化等

・地価税（H3創設）
・特別土地保有税（S63改正、
H2改正）
・土地譲渡益課税（H1改正、H3改正）
等・地籍調査の計画的推進
・法人土地・建物基本調査の実施（H5～）
等【その他】
・「土地月間」の実施 等【第19条】国土審議会の調査審議等

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2018

No.412

いては登記制度を担当する、 法務省を中心に応えるべき課部が全部だめという訳ではありません。 先日の審議会でも、題です。

そういう意見が出されました。 全否定する訳では決してなく、われわれが考えているのは、 スライド 7。 土地の基本制度

従来どおり地価高騰をよく見張っていかないといけない、 そうの見直しについてどのような視点があるのか、 グループ分け

いう施策が当てはまる土地もあるだろう。 ということで、 現在をしています。 改めて土地の問題を考えると、 今回の問題のの土地基本法が全部だめという訳ではないのですが、 対応

発端は、 どちらかと言うと所有者不明の土地の問題でした。

していない領域がかなりあり、 それをどう考えていくのか。

しかし、 考えてみると、 人口減少の時代になり、 あるいは産スライド 7 の四角の一番上の部分、 即ち、 所有者判明土業構造の転換や住み方の変化の中で、 所有者が分かってい地では、 保有の意思があるとか、 所有者が分かっていて、る土地でも、 相続する時などに、 土地や家屋を持て余す状利用されている土地については、 ある意味では対応方向は態になってきています。 所有者不明の土地だけではなく、 所

はっきりしている。 その土地で、 例えば、 ゴミ屋敷とか害虫有者が判明している土地についても、 これからどうしていくのがわいているとか、 何か問題があれば、 所有者の方にどうにかという問題があります。

かしてくださいということで対応をお願いします。 先ほど空家

まず、 所有者判明の土地についてはどう考えていくべきか。
それに対し、 さらに所有者不明の場合であれば、 どのように特措法の例をひいて説明しましたが、 そういうことは当然必要だろうということです。

考えていくべきかという整理が必要と思われます。 現在の土二段目の部分は、 所有者は手放したいと思い、 一方で利地基本法は、 土地利用ニーズ、 とにかく土地があれば誰で用したい人がいるが、 うまく結びついていない、 マッチングさもそれを使うという需要が旺盛にある時代の中で、 それを前れていない場合。 本日お越しの方の中にも土地取引に携わ提としてつくられた制度です。 現在では、 日本は人口減少

れておられる方々が多いかもしれませんが、 市場メカニズム社会で、 土地利用の需要も全体として減少しています。

が効かず、 情報の非対称性があるけれど、 ここを何とかブレー

もちろん都心とか、 名古屋の名駅とか太閤口とか、 需要

クスルーして、 土地を持っているがなかなか使えないと思っての高いところはあります。 ですから、 現在の土地基本法の全いる方を、 使いたいと思っている方に、 どういう形でつないで

６．土地所有に関する基本制度の見直し －人口減少社会における土地制度の課題
国土審議会土地政策分科会第４回特別部会（平成30年9月20日） 資料○ 人口減少の進展に伴い、価値が下落し、利用意向が低下する土地が増大していく中で、所有者不明土地が増加しており、それを利用しようとする際に多大な労力・時間を要している。
○ また、所有者が利用の意向がない土地について発生しやすい問題として、土地が適切に利用・管理されず周辺に悪影響を与える場合や、登記簿から直ちに所有者が判明しなかったり、境界等が不明確になったりし、有効に利用したい者が利用できなくなる場合がある。
○ 所有者による自発的な利用・管理が期待できない土地を含め、土地が適切に利用され、管理されていくために、関係者に求められる役割を含め、土地所有の在り方を検討する必要があるのではないか。
主な課題
所有者不明土地を利用しようとする際に、所有者の探索や制度の活用に多大な労力・時間を要する

本年６月に成立した「所有者不明土地利用円滑化法」等により公共的目的の利用について措置
・所有者の探索の合理化
・所有者不明土地を公共的目的のために円滑に利用する
制度の創設

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Japan Real Estate Institute

土地が適切に利用・管理されず、周辺に悪影響を与える場合がある

所有意識がない者が相続するなどして、登記簿から直ちに所有者が判明しない、又は境界の確定が困難になり、有効に利用したい者が利用できなくなる所有者は周辺に悪影響を与えないよう、適切な利用・管理を行うべきではないか

所有者は登記を真正な状態に保ち、境界確定に協力するべきではないか

所有者が適切に利用・管理できない
場合にどのような管理が求められるか所有者自身に認識がない場合を含め、実効性をどのように担保するかこれからの土地政策いくか。 これを民間主導でできる仕組みを考えていかないと、をより効率的に利用していくのかと、 ずっとやってきた。 しかご相談していかないといけないと思います。

も、 それを求める土地への旺盛な需要があった訳です。 しかさらに、 一番下の部分、 所有者も手離したいと思い、 また、し、 今人口減少の時代になり、 特に二極化と言われるように、

おそらく利用したいという方もおられない土地。 先ほどコンパ

多くの地域では、 かつてのような旺盛な土地へのニーズがす

クトシティの話をしましたが、 コンパクトシティはあくまでも都

ぐにはありませんから、 そうした土地についてどう対応していく

市計画区域の中の話です。 都市計画区域の中でもコンパクのか。 これは、 われわれが初めて考えていかないといけない、

ト化すると、 当然コンパクト化の対象ではない土地が出てき非常に大きな問題です。

ます。 また、都市計画区域外もあるわけです。 これらの場合、

スライド 3 の工程表に戻ると、 国土審議会で議論を始めた

利用方向性が分からない土地が出てきます。 そうした場合

ものについて、 来年 2 月の国土審議会で取りまとめて、 一つに、 そのような土地について、 誰がどこまで責任を負うのか。

の方向性を出して頂きます。 その後も審議会で検討を続け、もちろん、 管理費用の問題も出てきます。 全部国が面倒を目標としては再来年に提案を出せるところに持っていきたいと見るのか、 自治体が面倒を見るのか、 または、 所有者が未考えています。

来永劫、 全部の管理費用を見続けるのかなど、 いろいろな工程表における、 もう一つの柱である法務省における検討。

問題があります。 国や地方自治体があまり背負い込みすぎる

土地に関して、 どう管理していくのか。 これは、 土地所有者と、 所有者が本来しないといけない管理を、 何もしなくてよくがどこまで責務を負っていくのかという問題と絡みます。 そうなるというモラルハザードの問題も生じるので、 非常に悩まししたことについて法務省を中心に行われている、 検討の主ない問題です。

項目をご紹介したいと思います。 それは、 スライド 8 から 10

われわれが今まであまり正面から向き合ったことがない、 どまでです。
スライド 8 の 2 番目、 相続登記の義務化。 これはよく新のように対応していくか考えることがなかった問題、 即ち、 使い手がない土地を誰がどうやっていくのかという問題です。
戦後、 海外の領土を失い、 狭い本土で、 どうやって土地聞等に出てきます。 皆さん、 ご商売をされている時に、 不動産の取引だと登記をしないと民法第 177 条に基づいて第三７．土地所有に関する基本制度の見直し －土地所有に関する課題イメージ（案）
国土審議会土地政策分科会第４回特別部会（平成30年9月20日） 資料○ 現行の土地基本法は高い土地利用ニーズを前提としているが、人口減少社会において土地利用ニーズが低下する中で適正な利用を確保するためには、利用を阻害する要因の解消が必要。
○ 他方、利用価値の乏しい土地についてまで利用を求める必要はないと考えられる。ただし、その場合でも何らかの管理は必要と考えられるが、求められる管理の在り方、水準は土地の諸条件（※）に応じて多様と考えられる。
○ 例えば、所有権の公示などによる権利関係の明確化（法的管理）や土地を自然に還すような管理を含めて、土地所有に伴う利用・管理に関する責務について、民事基本法制の見直しを含めた担保方策の検討とあわせ、検討すべきではないか。
所有者不明土地利用されている土地

長年利用している場
合であっても利用者による取得や処分は困難

相続登記がされない等により所有者不明土地が発生
境界が未確定な場合、新たに利用したい者がいても土地取得の障
害になる※自然的、社会的、経済的、文化的条件

所有者判明土地
保有の意思
がある土地

周辺に悪影響を与えている土地所有者（利用者）への要請、指導により対応

土地を取得・利用したいという要請にどう応えるか
利用されていないが、利用したい者がいる土地

利用されておらず、利用したい者もいない土地

公共的目的の取得・利用は可能
放置されているような土地で、利用したい者がいても公共的目的以外の利用は困難
所有者が対応しない場合（所有者不明を含む）、近隣住民にどのような対応を可能とすべきか
行政の対応が必要な場合はどのような場合か

所有者の自助努力による市場での賃貸、売却が基本。価値が低い等により市場が機能しにくい場
合にはコーディネート機能の強化が重要か

管理委託の斡旋など所有者以外の者による管理の促進も重要か利用されない土地にどこまでの対応が必要か

所有者は手放したいが、利用したい者がいる土地

土地を手放したいという要請にどう応えるか
所有者は手放したく、利用したい者もいない土地

一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 2018

No.412者に対抗できませんから、 当然登記する。 しかし、 相続のれを放棄します」 と、 そこに捨てれば。 また、 それを拾う人

場合には登記がなくても、 とにかく相続したという事実が、 あがあってもよい訳です。 あるいは、 それを焼却してなくしてしる意味では対抗力を持つということがあります。 もちろん基本

まうこともできます。 土地の場合には、 そういう形で放棄す的には、 登記をして頂く必要がありますが、 登記をする場合

ることは、 今のところできません。 「所有者のない不動産は、でも、 相続人の間で利害が対立するとか、 いろいろな問題

国庫に帰属する」 という民法第 239 条第２項の規定はありまがあります。

すが、 強制的に国に所有権を押し付けることはできません。

実際に土地の相続が行われ、 登記すべきなのに登記しな

国のスタンスとして、 これまでは、 国なり地方自治体の方が、いで放置される。 まだどなたが放置しているのか分かってい行政として使う予定がある土地であれば、 それを積極的に取る場合はよいのですが、 だんだん代を重ねて、 登記簿を見得して行政財産として使用していくということはある訳です。

ると、 明治以降そのままで更新されておらず、 どこにも連絡

そうではなく、 個人の方が要らなくなったからと。 これは何もまとまった土地がドーンと出てくる訳ではない。 それぞれのがつかないとか、 いろいろな問題があります。
こうした場合、 相続した場合に登記する。 登記することに一軒一軒のおうちの方から、 あちこち、 時間的にもパラパラ、より、 どういうメリットを得るのか、 登記することに、 どういう場所的にもパラパラ出てくる訳です。 それを一つ一つ国や自コストがかかるのか。 そして、 売買の場合のように、 民法第治体が引き受けることに、 今は全然なっていないです。 この

177 条の対抗要件を備えるために積極的に登記することと問題について新聞で使われる用語としては、 「では、 誰がそ

違い、 そういうインセンティブがない場合に、 どこまで所有者の受け皿となるのか」。 そもそも所有者の方が、 その土地をに登記を求めることができるのか。 例えば、 義務化して義務

ずっと管理していくのが酷な場合もあるかもしれません。 これを果たさない場合に罰則をかけることにどういう意味があるのは、 非常に悩ましい問題ですが、 こうしたものについて議論か。 これは、 法務省の検討会で大議論をしておられます。

をしていくということです。

それからもう一つ、 これもよく新聞に出てきます。 土地の所

スライド 9、 少し込み入った話ですが、 この変則型登記と有権は放棄できるのか。 モノは所有権を放棄できます。 「こは、 どういうものなのか。 不動産登記に関わられている方は

８．土地所有に関する基本制度の見直し－登記制度・土地所有権の在り方等に関する検討について
所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会議（平成30年6月1日）資料

法務省資料

平成３０年度中の法制審議会への諮問に向け，下記の諸論点等を検討中であり，検討の方向性につき，中間取りまとめ (平成30年6月)

土地所有権の強大性
土地所有権の絶対性が公共的な土地利用を妨げているのではないか

相続登記の義務化の是非等相続が生じても，登記が行われず，所有者不明土地が多く発生所有権の放棄の是非等
・ 人口減少社会で管理不全の土地が増加
・ 遠隔地居住の相続人等が土地を管理することができず，環境悪化

民事における土地利用の円滑化
所有者が一部不明である共有地は，共有者の合意が得られず，管理や処分が困難

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Japan Real Estate Institute・ 現行法上，所有権の内容は法令の制限に服するとされており，公共の福祉優先の理念に基づく立法は妨げられない・ 土地所有権の上記位置付けを，中間取りまとめにおいて明確に確認
・ 相続登記の義務化の是非や登記手続の簡略化等について，相続等が生じた場合に，これを登記に反映させるための仕組みの構築という観点から検討を進める
・ 不動産登記を中心とした登記簿と戸籍等との連携により、所有者情報を円滑に把握する仕組みの検討
を進める
所有権の放棄や土地の帰属先等について，土地を手放すための仕組みの構築という観点から検討を進めるとともに、長期間放置された土地の所有権のみなし放棄制度について、検討を進める
土地所有権の位置付けを踏まえ，相隣関係，共有，財産管理制度等について，民事における土地利用の円滑化を図る仕組みの構築という観点から検討を進めるこれからの土地政策見られたことがあるかと思われます。 スライド 9 の上段真ん中

ように、 地域で土地を 「これは自分たちのものです」 というこの、 下線が引いてあるところ。 「不動産登記の表題部所有者とで明治政府に渡さなかった。

欄の氏名 ・ 住所が正常に記録されていない登記」 です。 具

その当時は、 積極的に自分たちがそれを使うのが当たり

体例としては、右の方②にある「記名共有地」と呼ばれるもの。

前と。 所有者であるからには税金も払うわけですが、 自分た

例えば 「A 外 20 名」 とすると、本当は、登記された当初は、ちのものにしていて、 だからこそ登記を 「大字○○」 というと

A 外 20 名というのは、 それは集落なり一つの組合みたいなころが持っているので、 字持地としていました。 しかし、 時代ものが所有者であるということで、 20 名の方のお名前を書いの流れの中で地域ごとのまとまりが希薄化してきた。 もちろん、た紙が別紙として添付されていたとも推測されます。 しかし、強固な連帯を維持されている地域も残っているかもしれませ

その紙がいつの間にかなくなっていて、 20 名が誰か分からな

んが、 今そこは実態的に何の連絡もつかないことになっていい。 A も誰かわからない。 このような場合が記名共有地と呼る場合が非常に多いということです。
スライド 3 の工程表に戻ると、真ん中の法務省の関係では、

ばれています。
また、 ③にある字持地 （あざもちち）。 市町村内で、 大字

この変則型登記の問題だけは検討の期限がはっきりしていまや字について聞かれたことがあると思います。 「大字○○」 とす。 これについては、 来年の通常国会に新しい法律案を提いうところが所有者として、 登記されている場合もあります。

出する。 この工程表をつくった段階では、 そのように整理さなぜこういうものが生じているかというと、 歴史的な話になり、れています。 実際にどのように対応するのか難しい問題です★に書いてあります。 明治政府はなるべく土地を国有地あるが、 法務省は来年 2 月に結論を出すとされています。

いは自治体用地として召し上げるというか、 そういうものにす

その他に、 スライド 3 の変則型登記のすぐ下のところに、ることにより、 そこを財源として使おうとしてきました。 それに

相続登記の義務化の話とか、 所有者が土地放棄できるかに抵抗して、 「いや、 これは自分たちのもので、 自分たちで管ついては、来年 2 月に方向性・検討の課題を幅広く提示して、理し、 利用してきた」 と主張して、 それが認められた土地が、それから法制審議会で議論していくということで、 結論が出

共有地、 入会地、 財産区有地等の形をとっています。 このるのは少し先になります。 このように今年から来年、 再来年に

９．土地所有に関する基本制度の見直し－変則型登記の解消
所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会議（平成30年6月1日）資料

法務省資料

 変則型登記とは⼟地台帳制度下における所有者欄の⽒名・住所の変則的な記載が，昭和35年以降の⼟地台帳と不動産登記簿との⼀元化作業後も引き継がれたことにより，不動産登記の表題部所有者（※）欄の⽒名・住所が正常に記録されていない登記（変則型登記）の⼟地が存在※表題部所有者とは，所有権の登記がない不動産について，登記記録の表題部に記録される所有者をいう。なお，
所有権の登記がされると，表題部所有者に関する登記事項は抹消される。
（代表例）①⽒名のみが記録され，住所が記録されていない⼟地例「Ａ」②記名共有地例「Ａ外○名」※「○名」の⽒名・住所の記録がない③字持地
例「⼤字○○」

 変則型登記による具体的な⽀障事例「買収予定地の登記簿において，『所有者代表者外４名』としか記載がなくて，この所有者代表者を調べてみても，所有者不明に⾏き着く事例があります。」(平成30年１⽉19⽇開催の第１回所有者不明⼟地等対策の推進のための関係閣僚会議における三鷹市清原市⻑御発⾔)★変則型登記の⼟
地は，歴史的経緯
により，共有地，⼊会地，財産区有地，市町村有地など，その所有形態が様々

 解決の必要性
これまで，公共事業主体等が，⾃治会⻑や古⽼等からの聞き取りや歴史的⽂献等の調査などの所有者調査を⾏い，所有者が判明した場合に，登記申請を⾏って解決

買収予定地の登記簿において「表題部」に所有者の住所の記載が無く，所有者が特定できない。（所有者不明⼟

今後，少⼦⾼齢化の進展や地域コミュニティの減少に
より，所有者調査がますます困難になることが確実視

⽼朽化したため池を廃⽌して跡地の利⽤を検討したところ，表題部所有者が「成⽻総持」と記録され，所有者が不明であるため，適正な⼟地の管理に⽀障（岡⼭県⾼梁

変則型登記を解消していく⽅策等を検討し，必要となる法制上の措置を講ずることについて，検討を進める

地問題研究会（座⻑：増⽥寛也野村総合研究所顧問）最終報告）

市，⼭陽新聞平成29年11⽉19⽇朝刊）

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2018

No.412

かけ、今後の土地法制の枠組みとなるような検討が続きます。

一つは、 空き地所有者の方、 現在空き地を持っている方

今までも個々に新聞に出ていますが、 このような全体の流れに Web アンケートということで、 5000 人の方にお聞きしましで検討が進んでいると記憶に留めておいて頂けると、 何か発た。 空き地を持っている方に 「負担を感じたことはありますか」

表や記事を見られた時に理解されやすいのではないかというとお聞きしたところ、 半分弱の方は 「負担を感じたことはある」

ことで、 紹介させて頂きました。

と言っており、残りの半分強の方は 「負担を感じたことはない」

スライド 10、 ここでは、 不動産登記情報と戸籍情報、 さと言っています。 本来空き地はきちんと管理しないといけない

らにはマイナンバーを結び付け、 なるべく土地を誰が所有しので、 負担と呼ぶかどうかは別にして、 何らかの費用や手間ているかをはっきりさせ、 連絡がつくようにしようという仕組みは発生すると思われますが、 「何の負担も感じない」 と言っを、 法務省を中心に検討しています。 具体的には IT 面でのている方が相当数おられます。

いろいろな工夫も必要ですが、 市町村等でお持ちの固定資「負担を感じたことがある」 と言った方に、 「この土地を手産税台帳、 農地台帳、 林地台帳、 さらには地籍調査をする

放したいか」 とお聞きしたところ、 「自分が使う見込みがある時に、 いろいろ集める情報、 こうした情報と不動産登記情報から持っている」 「当面使う見込みはないけれど、 持っていをなるべく統一的な情報システムとしてリンクさせていくというる」 という方が半分強。 「手放す見込みがある」 と言う方がことです。 そういうことにより、 簡易に情報にアクセスできるよ22％。 残りは、 「売れる見込みがないし、 手放せるなら手放うにしたいということで、 法務省を中心に検討しています。 た

したい」 と言う方が 25％、 約 4 分の 1 おられる。 その方ただし、 この過程でプライバシーが侵されることがあってはいけ

ちに手放すとしたら、 「どれくらいその費用を負担されますか」ません。 プライバシー保護の要請に応じるものにしないといけとお聞きすると、 「いや、 費用がかかるのだったら、 手放さない」

ないという問題があります。

という方が約半分。「固定資産税の 1 年分ぐらいであれば払っ

なお、 国民がこういう問題についてどう思っているのか。 今
年の土地白書で説明しています。 詳しくは、 国交省ＨＰで白てよい」 という方が 28％、 約 3 割。 その他、 「何年分か払ってもよい」 と言う方もいらっしゃいます。
空き地を持っている方の中で、 あまりその管理に手間がか

書本体をご覧頂きたいと思います。

10．土地所有に関する基本制度の見直し -不動産登記簿を中心とした土地所有者情報を円滑に把握する仕組み
所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会議（平成30年6月1日）資料

法務省資料

 現状

公的な⼟地所有者情報の中で不動産登記の情報が最も基本となる情報
しかし、登記名義⼈が死亡していても、相続登記等がされていないなど登記記録から直ちに⼟地所有者情報の把握が困難

 課題

登記名義⼈が死亡等した場合に、相続⼈等からの申請がなければ、登記記録が更新されない地⽅から都市部への⼈⼝流出や⾼齢者⼈⼝の増加による死亡者の増加により、所有者不明⼟地の増加が懸念
不動産登記における所有者情報について、最新の情報を適切に把握することができるようにすることが重要 対応策

現在の各種台帳の情報源である不動産登記簿を中⼼とした仕組みを構築

⼾籍情報（副本データ）（取組予定）
⼾籍事務へのマイナンバー制度導⼊に伴い、⼾籍の情報を他の⾏政機関に提供するための仕組み（システムを含む）を整備（H31通常国会法案提出予定）

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Japan Real Estate Institute

不動産の
登記情報

オンラインで情報提供

会社法⼈の
登記情報

ＩＤ等による情報連携【連携のイメージ】

 効果




所有者不明⼟地の発⽣予防
円滑な⾏政事務の執⾏
国⺠の利便性の向上

固定資産
課税台帳
農地台帳
林地台帳
Etc..

これからの土地政策からないというか、 負担を感じて、 「管理が大変だから、 いく

われる時には開示してよい、 または、 地域の自治会が、 管らかお金を払ってでも手放したい」 と、 そこまで思っている方

理不十分で害悪が生じ連絡をとる必要がある時には開示しはそれほど多くなく、 とりあえず置いておきたいという方が多てよいと言われる方が半分ぐらいおられます。

いということです。

まだまだ国民一般の中でも、 また土地所有者の中でも、土地を所有しているかどうかは問わず、 国民一般の方につ

これらの問題についてどう考えていくのか、 これから皆様と一いて、 3000 人を抽出して面接で、 「土地所有者の方は責緒に、 議論を深めていく必要があると思っています。 われわ

務を負っていますか」 とお聞きしたところ、 「負っている」 とのれもこれからもいろいろな地域の取組み、 事例についてお聞

答えが 86％。 こう回答された方の中には、 土地所有者の方

きしていきたいと思います。 その地域の置かれた自然的 ・ 社

もいらっしゃれば、 土地を持っていない方もいらっしゃるわけで会的 ・ 経済的条件や、 歴史的な由来ですね。 ここは開発さす。 土地を持っていない方の場合、 土地を持っていることにれたとか、 ここは昔から集落であったとか街場であったとか、伴ってどれくらい負担があるか直接には分からないと思われま

いろいろな経緯があります。 ここは、 古いまちだけれど土地をすが、 そういう方も含めて、 こう回答されているわけです。

受け継いでいる方ははっきりしているのだとか、 ここは新しい「土地の放棄を認めてもよいですか」 とお聞きしたところ、けれど、 はっきりしていないとか、 いろいろなパターンがあるの

8 割の方が 「いいんじゃないか」 と言われています。 ただ、で、 これは一括りに考えることは難しい。 各地で行われていそう答えられる方の 6 割ぐらいは、「一定の費用を払わないと、ることをよくお聞きした上で、 今後土地の問題をどのように整

ただで放棄を認めることではいけない」 と答えられています。

理するか。 国交省としては、 土地基本法の見直しに、 どうま

所有者情報の問題については、 土地のいろいろな活用にとめ上げていくのか整理していきたいと思います。

関して 「土地情報を、 誰でも簡単に取得できるように一般に

ちなみに、 本日お越しになっている方には、 あまりなじみの開示してもよいですか」 とお聞きをしたところ、半数の方は 「一ない分野かもしれませんが、 農林関係では一歩進んだところ

般に開示してはいけない」 とおっしゃる一方、 約 3 割強の人があります。 農業の関係では中間管理機構が設けられておは 「一般に開示してよい」 とされています。

り、 また、 森林の場合では森林環境譲与税の導入に伴い、「開示してはいけない」 というお考えの方も、 どういう場合

新しい森林管理システムが始まります。 これに伴い経営的ににもいけないと考えている訳ではなく、 行政機関で適正に使成り立つ森林は、もちろん経営者の方が管理される訳ですが、一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2018

No.412

経営的に成り立たないものの公益的機能を発揮する森林につるいは、 今年の集中豪雨で出たような土砂崩れ防止の土留

いては、 管理運営を市町村が担当する、 そういう法律が今

工事、 これは林野関係にも関わってきます。 こういう事業に回成立しており、 農林関係部分では、 そうした取組みも行わ

ついても円滑にいきます。 それから、 六本木ヒルズのようなれています。 そちらの方はそちら方で、 こちらの土地基本法

再開発の時の問題。 これは面積的にはそれほど大きなものの議論も踏まえながら、 さらに進んでいくかと思われます。

ではありません。 しかし、 地権者の方が非常に多くおられ、
日本で有数の高い地価のところですから、 これについて森ビ

４．地籍整備最後に、 地籍調査とは何か。 地籍調査により作成されるす。

図面に対して、 従来どういう図面があったかと言うと、 「公図」

地籍調査は、 市町村が主体となって進める仕組みになっと呼ばれる地図です。 明治初めに地租改正がありました。 江ていますが、 本日いらっしゃっている皆様は、 お仕事の面で戸時代までは藩ごとの年貢でしたが、 それを止めて、 全国

不動産、 土地に何らか関係をお持ちの方がほとんどと思われ統一的な地租に変えるということで、 土地の評価額に対し一ますので、 是非これを覚えて帰って頂きたいのですが、 民間定の税率 3％で課税するとした場合に、 そもそも誰がどの土の方がやられた調査でも、 調査をした精度が十分に高いと認地を持っているか。 それまでは、 誰がどの土地を持っているめられるものについては、 国土調査法第 19 条 5 項による指という、 近代的な所有権という概念がなく、 集落などの集団、定という手続きがあります。 この指定を受けると、 その指定のあるいは藩とかいろいろな主体が重層的に所持していたと理対象となった調査結果はそのまま法務局に行き、 登記簿に解されています。

反映されることになります。 これは、 民間主導の仕組みであ

明治初めに地租をかけるに当たり、 それぞれの土地を誰がりますが、 補助制度もあります。 皆様、 これから不動産の管持っているか、所有権をはっきりさせるということで、その当時、理等を行われる場合に、 この仕組みを念頭に置いて頂けると地券というものが発行されました。 そのために公図がつくられ有り難いと思います。

ました。 当時の測量技術は、 江戸時代の伊能図も、 それは御当地愛知県における地籍調査の進捗状況を調べてみま

それで当時としてはかなりの精度ですが、 現在の技術水準とした。 ほとんどの市町村で、20％未満しか行われていません。

は全く違うものでした。 現在では、 より精密な測量技術を使っこれには、 歴史的な背景があり、 例えば東北地方は進んでて、 地籍図をつくっています。

います。 戦後、 土地改良で、 ほ場整備をする時、 区画整

この地籍調査は、 昭和 26 年からスタートしました。 先ほ理も同じですが、 土地を入れ替えるときには、 誰がどこの土

ど少し言いましたが、 戦争で海外領土を喪失した、 日本国地を持っているかをはっきりさせないと事業はできません。 土民としては狭い本土の中に押し込められたということで、 この地改良や土地区画整理に取り組んできた地域では、 地籍調中でできるだけ土地を有効に活用していく必要があるというこ

査はかなり進んでいます。

とで、 まず土地の面積、 境界など、 土地のことをはっきりさせる必要があるだろうということで始まりました。

それが必ずしも熱心に行われなかったところ、 名古屋市を中心に豊田市、 大府市など、 実施率が低いところが多いで生憎、 地籍調査を進めるのに時間がかかっています。 なす。 大口町、 高浜市、 みよし市など、 一部に実施率が比較

かなか地権者の方に集まって頂きにくいこともあります。 ただ的高い市町もありますが、 全体としては非常に低い。 これは、し、 東日本大震災が発生して以降、 各地での取組みがかな

愛知県に限っての話ではなく、 中部地方、 近畿地方が、 全り加速してきています。 と言うのは、 既に地籍調査した地区

国的に見て非常に遅れています。

であれば、 どこが境界で誰がお持ちであるということがはっき

次に、 地籍整備の推進と充実ということで、 現在、 平成

りしています。 例えば、 そこを高台移転の候補地にした時に、32 年から次の 10 カ年計画に向けて検討しています。 現在

用地取得の交渉もスムーズにいくということで、 震災復興のの 10 カ年計画は平成 22 年から 31 年までの第 6 次計画

関係で、 地籍調査が行われていなかった土地と、 行われてです。 全国で調査ができたのが 52％ということで、 まだ半いた土地とでは、 利用までの時間に明らかな差があったとい数近くができていません。

うことです。
その他のインフラ整備、 例えば、 道路 ・ 河川の工事、 あ

16

ルでは土地関係の調べをされるのに 4 年かかったということでJapan Real Estate Institute

どういうところができてないか。 DID、 即ち人口が密集した都市部であるとか、 林地が遅れています。 これには、 いろこれからの土地政策

いろな原因があります。 今検討しているのは、 やはり今般のの大まかな流れを整理しているので、 国交省ＨＰをご覧頂け

集中豪雨などの被害が出る前に迅速に対応しないといけな

ればと思います。

いし、 南海トラフの問題もあります。 所有者不明になる前に、

基本的に、戦前は、土地の行政は税務署がやっていました。

その土地を誰が持っていて、 どういう境界かをはっきりさせる

なぜかと言うと、 先ほどの地租改正がありました。 地租は国必要もあります。 地域ごとに焦点を決め、 優先順位を決めて税ですから、 これを税務署が賦課する。 税務署ができる前

やっていく必要があります。

は市町村役場とか県庁とか、 いろいろなところで分担された。

皆様の方がよくご存じかもしれませんが、 測量に関しては

この場合、 県庁は国の出先機関だったりする。

日進月歩の技術開発があります。 イノベーションとして、 空

それが、 戦後のシャウプ勧告に伴い、 地租を廃止して固中写真、 レーザー測量等の技術も開発されてきました。 徐々定資産税にし、 市町村がそれを賦課することになります。 こに技術開発が進み、 調査をしやすい環境が整ってきていまの際、 国が直接、 税務署で土地の現況を把握して、 誰が持っす。 こうした技術も活かし、 おそらくここが一番の課題で、 今ているかを把握することは止め、 全て固定資産税になった。

回も議論していますが、一筆地調査。現地で調査をする時に、だから、 今、 固定資産税台帳は土地所有者に関する大切な各筆の土地所有者の方に確認して頂かないといけない。 「こ情報源になるわけです。 もちろん、それは個人のプライバシー

こがあなたの線ですね。 この境界でよいですね」 ということでにも関わるので、 慎重な取扱いが必要です。

確認を頂くことを 「立会い」 と呼んでいます。

それでは、 税務署が持っていた情報はどうなったか。 それ

平坦な土地でも所有者の方が高齢であられたり、 遠方にまでは税務署に土地台帳という台帳がありました。 この土地

お住まいの方であったり、 また、 そもそも山の中の土地で、台帳の記録を訂正しないと不動産登記の方を訂正できない

行かれたこともなく、 急峻なところでは行くこと自体が非常にと、非常に一体的な運営がされていました。 それが戦後のシャ

危険な場合があります。 これらの場合に、 できれば合理的なウプ勧告に基づき、 固定資産税台帳として一部は市町村に考え方で案をつくってご相談するとか、 何か改善することは送られ、 残りは、 しばらくの間は法務省、 法務局の方に置きできないか。 そういうことが社会的に求められているのではなました。

いかということも検討の一つの中心にしています。

しかし、 法務局の方で結局、 二重手間になってしまいます。

また、 民間の方も含めて得られた情報を蓄積していく。 み

土地台帳と不動産登記簿と二つあると、 何かあるとそれぞんなで共有していくデータベースを設け、 そこにこれまで調べ

れ変更しないといけない。 申請する方も非常に手間だ、 法

たことを蓄積し、 さらに追加のことを調べていくということで、務局の方も手間だということで、 昭和 35 年に不動産登記簿

みんなの力を合わせて社会的な情報基盤を充実させていこうの中に、 表題部という、 いわゆる表示の登記の部分をつくり、ということです。

統合したということです。 法務局の不動産登記簿の中に入っ

地籍整備に関して、 もう一つ申し上げたいのは、 法務局
や不動産登記の方の姿勢と違い、 こちらは市町村を中心とした後、 積極的に情報をアップデートしていく、 国の攻めの行政という面がうすくなったということがあります。

て積極的に行政なり、 あるいは先ほどの 19 条 5 項も含めれもちろん、 市町村で固定資産税台帳に基づき、 固定資産

ば、 民間の主体の方が調べていく。 即ち、 攻めの行政です。

税を賦課するところで得られる情報があります。 しかし、 戦前

これで、 所有者の方、 境界の方、 どこがどうなっていますかと、は、 国税を得る目的で、 ある意味では一体的に管理されてきっちり調べることをやっていけば、 災害を防ぐベースになるいた土地に関する情報が、 戦後改革の中で枝分かれしてしし、 所有者不明を防げるベースにもなります。 土地基本法のまった部分があるということです。

見直しの際にも、 改めて地籍整備の持っている意義 ・ 役割

今回、 土地の管理とか、 地籍調査の問題を考えるに当たに光を当てながら一体として考えていくことになっています。

り、 もちろん不動産登記制度自体をどう改正されるかという、法務省の方の今後の検討を待たないといけない部分もありま

５．結びにすが、 今後の人口減少の時代を見据え、 国が直接、 または、

最後に、 締めになりますが、 今、 土地を取りまく状況が変

自治体や民間に協力して頂いてということもあると思われます

わってきていると申し上げました。 明治以降どうであったか。

が、 行政として積極的に土地の情報を集める。 もちろん、 情

今年の土地白書第 2 章で、 明治以降 150 年の土地行政報の取扱いにおいて、 個人のプライバシーに十分留意しない

一般財団法人 日本不動産研究所

17

不動産調査 2018

No.412といけませんが、 少なくとも土地の情報については各省で分面している問題にはこういう歴史的背景があることを紹介させ断されているのではなく、 共通してその利活用を図っていく。

て頂き、 本日の話の締めとさせて頂きます。 御静聴、 誠にそのことで、 国土の管理ができないかということが、 一つこれ有り難うございました。

からの検討課題ではないかということです。 今われわれが直※本稿は、平成 30 年 10 月 11 日に開催された「土地月間」名古屋講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

18

Japan Real Estate Instituteマクロ経済動向を踏まえた不動産市場の見通し

平成 30 年度「土地月間」名古屋講演会

どうなる今後の日本経済と不動産市場
第 2 部 研究報告●

マクロ経済動向を踏まえた不動産市場の見通し
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

不動産エコノミスト
よしの

吉野

かおる

薫

1978 年、石川県生まれ。東京大学経済学部卒、東京大学大学院経済学研究科修士課程修了。日系大手シンクタンクのリサーチ・コンサルティング部門を経て、一般財団法人日本不動産研究所にて現職。現在、国内外のマクロ経済と不動産市場の動向に関する調査研究を担当するとともに、わが国の不動産市場の国際化に関する調査等にも従事している。専門は都市経済学、経済政策。著書に「これだけは知っておきたい『経済』の基本と常識」（フォレスト出版）、「Ｑ＆Ａ 会社のしくみ 50」（日本経済新聞出版社、共著）がある。

皆さま、こんにちは。日本不動産研究所の研究部に所次のスライドにグラフを載せています。こちらも鳩山属しております吉野と申します。どうぞよろしくお願いさまからのご案内にありましたとおり、三大都市圏を中申し上げます。先ほど、私どもの理事長からご挨拶申し

心に地価が上昇していることもさることながら、地方 4上げましたとおり、私ども日本不動産研究所は不動産鑑

市の上昇率もかなり顕著なことが、今回の地価上昇局面

定を主な生業としながら、不動産に関するさまざまなの大きな特徴と言えるかと思います。平均のグラフがこサービスを行っています。その中で研究部というところ

れですが、個別の地点で見てみると、その違いがより顕は、地価や賃料に関するさまざまな調査・研究、あるい

著になると思います。

は情報発信を担っている部署です。私も不動産エコノミ

次のスライドです。これは前回の地価上昇局面、それストと名乗り、マクロ経済動向や政策の動向から国内外はお手元に配っている地価公示だと平成 20 年の地価公の不動産市場について調査をしている立場です。どうぞ示。それから、地価調査だと平成 19 年の地価調査が、よろしくお願い申し上げます。

前回の地価上昇局面のピークでした。そこと最近の比較

映すスライドはお配りしているものと構成はだいたい一緒ですが、印刷の後に更新した部分もあるので、適宜
口頭で補足しながら申し上げていきたいと思います。

ということで、その違いが非常に顕著になっていると思います。
前回の地価上昇局面では、三大都市圏は非常に多くの

まずは 4 番のスライド、先ほど鳩山さまからの発表に調査地点で地価が上昇していたわけです。それに比べるもあったとおりの資料です。先般公表された地価調査、と地方 4 市の区分では、地価上昇しているポイントが約

いわゆる基準地価ですが、全国平均、全用途の平均が半分という状況でした。一方で昨今、平成 30 年の地価

26 年ぶりに上昇に転じたということで、やはり非常に公示あるいは地価調査で見ると、その割合が逆転してい大きなニュースだったと思います。

るわけです。三大都市圏の地価上昇ポイントは 5 割、6

一般財団法人…日本不動産研究所

19

不動産調査 2018

No.412「全用途平均は（…）27年ぶりに下落から上昇に」
圏域別地価変動率の推移（全用途平均）

（％）

8
6
4
2
0
‐2
‐4
‐6
‐8
‐10

2000

2003

2006

全国

2009

三大都市圏

2012

2015

地方圏

2018
地方四市
出所：国土交通省

1

All Rights Reserved, 2018

前回の活況時と比べて地価上昇が地方圏にも拡大
地価調査における騰落地点数の構成比（住宅地）【平成19年】【平成30年】
0%

全国・H19（14,988地点）

50%

23.6% 9.2%

0%

100%

全国・H30（14,634地点）

67.2%

50%

25.9%

19.4%

100%

54.7%

6.8%
三大都市圏・H19（1,669地点）

84.8%

8.4%

三大都市圏・H30（1,787地点）

56.7%

26.4%

16.9%

4.5%
地方四市・H19（435地点）

46.0%

17.0%

37.0%

地方四市・H30（333地点）

87.4%

8.1%

14.9%
その他地方圏・H19（12,884地点）

9.2%

上昇

75.9%

横ばい

下落

その他地方圏・H30（12,514地点）

19.9% 18.8%

上昇

横ばい

61.4%

下落

注：三大都市圏は東京都、大阪府、愛知県。出所：国土交通省

2

All Rights Reserved, 2018

割といったところですが、地方 4 市の地価上昇局面は非かというと、東京、名古屋、大阪を中心とする三大都市

常に増えました。

圏において地価が上昇していた一方、地方圏は出後れていわゆる地価の二極化ということは昨今に始まったことではなく、10 年前も地価の二極化が進んでいたわけ

20いた。こういった大都市圏と地方圏との二極化が、前回の地価上昇局面でした。

です。ただし、地価の二極化というときに、その中身が一方、昨今の地価上昇局面で何が起こっているかとい違うわけです。前回の地価上昇局面で何が起こっていた

うと、大都市圏の圏域内においても二極化が進んでいる。

Japan Real Estate Instituteマクロ経済動向を踏まえた不動産市場の見通し

そして、地方圏においても評価されるところは評価され、この構造がどうして生まれているか。結論から申し上

地価が出後れているところは出後れているという二極化

げると、不動産市場がより金融市場や資本市場の原理にが進んでいる。すなわち、それぞれの経済圏域において従うようになってきた。もう少しちゃんと申し上げると、も二極化が進んでいるという、ある意味、二重の意味でより実質的な価値。ここでいう価値というのは、実質的の二極化が進行しているのが、昨今の不動産市場の特徴

な効用、用益あるいは収益性と言ってもいいかもしれまとなります。

せん。こういった実質的な価値に従い、価格が形成され次のグラフも非常に興味深いわけです。地価調査において、三大都市圏の代表である愛知県、それから地方 4

るようになってきた。こういう構造があると考えています。

市の代表的な場所として福岡を例にとり、横軸に地価の次のスライドでは、それを簡単にまとめています。こ水準、縦軸に地価の変動率をとったグラフです。しかものことを指し、私は土地神話の崩壊、土地神話の終焉と各県別に前回の地価上昇局面の点と、最新のデータをプ言っています。一般に土地神話が終わったのは平成バブロットしたものです。

ルの後。すなわち、地価が右肩上がりに上がる時代が終これは愛知県にしても、福岡県にしても、それから平成 19 年、平成 30 年にしても全く同じというのは、点がわった、このことをもって土地神話が終わったと言われがちです。

右肩上がりにプロットされている。すなわち、いい場所

しかし、私はもう少し踏み込み、土地神話の崩壊の本のほうが地価は上昇しやすく、地価の水準が低いところ

質的な背景は何だったか。それは不動産市場が、金融市は地価の上昇率が出後れている。こういう右肩上がりの場や資本市場との結び付きを深めてくる時代。この時代構造であることに違いはないわけですが、愛知県を 11にあり、不動産の価値の形成のされ方、価格の形成のさ年前と比べると、前回はかなり高い上昇率を示すポイン

れ方が変わってきた。これをもって、私は土地神話崩壊

トが結構ありました。それに比べると、地価の上昇はマと言っているわけです。

イルドになっているように見られます。一方で福岡県は上の箱の上下で見比べていただければと思いますが、オレンジで示した前回は、地価は出後れているところが土地が単に希少だから価値があるといった時代から、土結構多かったのですが、平成 30 年の調査になると点が地は使われることにこそ意味があるという時代に変わっ上側にきています。

てきています。あるいは、まっさらな土地にこそ価値が「土地神話」の終焉＝不動産の金融資産化「土地神話」の時代

 不動産の価値の源泉は希少性にある まっさらな土地にこそ価値がある 保有しつづければいずれ必ず価値が上昇する

不動産市場が金融・資本市場と密接に関わる時代

 不動産の価値の源泉は用益にある
 収益を挙げるまでの不確実性が価値に影響する
 リスクとリターンとの間にトレードオフがある

現代の不動産はより実質的な価値（用益、効用、収益性…）に基づいて価格形成がなされるようになった。

All Rights Reserved, 20183

一般財団法人 日本不動産研究所

21

不動産調査 2018

No.412あるというような考え方がかつてはありましたが、今は高いところ。あるいは豊田市のように都心へのアクセス

そういう考え方をあまりしません。収益を上げるまでのも比較的良好で、かつ戸建て住宅地として利便性と快適

リスクとリターンの構造により、価値が変わることにな性を兼ね備えたところ。こういったところが地価上昇しります。

ているのは、ある意味、当たり前と言えば当たり前なわ

また、保有し続ければいつか上がる。こういう金の延べ棒のようなものではなく、そこにリスクとリターンが一方で私が着目しているのは、どんなところが下落しあり、あるいは経営とかアントレプレナーシップとか、ているのかということです。次のスライド、だいたい並

こういった収益を上げる、あるいは用益を得ていく、あんでいるところ、地価調査も地価公示も同じです。愛知

るいは住んで幸せといったことが不動産の価値に色濃く県の南側、知多半島や渥美半島のエリアになります。こ

反映するようになった。こんな時代であると認識していこは単に遠隔地であるということだけではありません。

ます。

次のスライド、その次のスライド。お配りしているもそういった中、次のスライドから実際に愛知県内で、のも、前のスライドも見ていただければと思います。こ

どういったところが、地価が上昇しているのかをお示し

れは単に駅から遠い、名古屋市から遠いということだけします。特に住宅地のほうがイメージしやすいと思うのではなく、画像を見ていただきたいと思います。共通しで、住宅地についてまとめています。お配りしているもているのは道路が比較的狭いところで、かつ一つひとつのは地価公示、前のスライドは地価調査です。傾向はだの区画の地形も悪い。こんなところが地価下落している

いたい同じです。名古屋の都心部に近い住宅地、あるいわけです。これはいわば古い時代の農村、漁村、山村のは名古屋の東のほう、豊田市、長久手市の地価が上昇しようなところが、近代化に伴い、そのまま住宅地に転用がちとなっています。お配りしているものも前のスライされている事例です。こういったところは愛知県に限らドも、上位二つの地図と画像を載せているので、参考まず、全国的に地価が下落しがちの住宅地です。例えば関でにご覧いただければと思います。
地価公示においても、東地方でも三浦半島の辺りがこういう例です。全国、こ地価調査においても、名古屋市の中区のポイントと豊田のパターンは結構多く見られます。

市のポイントが地価上昇をしています。
これは当たり前と言えば当たり前で、都心の利便性の

22

けです。

Japan Real Estate Institute愛知県であまり見られなくて、全国的に典型的なパターンが次のスライドです。これは東京の近郊、千葉県

マクロ経済動向を踏まえた不動産市場の見通しや兵庫県の山あいのエリア、あと北九州市にもよく見らの二極化は、短期的な傾向ではなく中長期的に続く傾向れます。高度成長の頃に開発された戸建住宅地で、かつだと思います。これが押しとどめられることは、なかな

鉄道駅から遠い上に傾斜地。こういうところも全国的にかないのではないかと思います。

は、典型的な地価下落ポイントとして認識されています。
愛知県ではあまり当てはまるところはありません。

こうした中、地方都市においてもこういった原理に従い、これまで以上に評価される土地は地価が上がっていこれもお配りしていませんが、東京都における住宅地

ます。また、たとえ三大都市圏であっても、これにそぐの地価下落幅が最も大きかった地点。東大和市ですが、わない土地は地価が上昇してこない。あるいは都心におここは恐らく高度成長の頃は郊外の閑静な、そして環境

いても、単なる希少性に当て込んで過度に地価が上昇すのよい住宅地として好まれたエリアということになろう

ることは起こっていません。ある意味、地価は二極化をかと思います。しかし現代的には、なかなか需要がつい伴いながらも、非常に成熟した価格形成がされている。

てこないことになっています。

こういった世の中になっていると思います。

次のスライドでまとめていますが、特に住宅地の地価

いま成熟化した価格形成と申し上げましたが、不動産の上昇は全国的にパターンが決まっていて、上昇すると市況が活況になってくると、どうしても不動産市場がバころは基本的には都心に立地する、あるいは都市の中心

ブルではないかという議論になりがちです。実際に不動部へのアクセスのよい住宅地。これは地価上昇の典型的産市況は活況で、その中でも特に投資用不動産の分野でなパターンです。きょうは紹介していませんが、従来のはかなり高値の取引も見られます。次のスライドで具体

地価水準が低かったところにインフラが整備され、地価例を出しています。特に関東地方で、ここ近年取引されが上昇しているところも全国的には地価上昇ポイントでた主なビルの例です。これらは外資による取得の例です。

す。

実は昨今、不動産市場、特に投資用不動産市場において

例えば広島市の広島大学の移転跡。ここが結構長い時

外資勢がかなり活躍しています。こういう話をすると、間をかけ、住宅地として整備されています。あるいは千いわば日本の不動産市場が外資により爆買いされている

葉県の木更津市、君津市。東京湾アクアラインができ、のではないかという話にもなりがちです。決してそうで

毎朝木更津市や君津市から東京都心に向け、バスがたくはないのが次のスライドです。

さん出ています。そういうものに乗って通勤する人が増

これは外資による不動産の取得をオレンジ色、外資にえてきて、対岸の木更津市、君津市の住宅地も価格が上よる不動産の売却を青の棒グラフで示したものです。前がっています。こういう事例も典型的に見られます。

回の不動産市場が活況だった 2005 年頃以降、外資はど

一方で、地価の下落のパターンは繰り返しになります

ちらかというと買い一辺倒で、この頃は確かに外資も含が、一つには都心へのアクセスに劣る、比較的新興の住め、日本の不動産市場に過熱感があったと振り返られる

宅地、かつ傾斜地は人気がないということ。それから、わけです。

愛知県に多く見られたのが画地の形、道路の付き方、道

一方で、昨今はどうなっているかというと、外資は買っ

路の広さ、こういったところが改善されないまま、古いてもいるけれども、売ってもいる感じです。外資勢は一村落がそのまま住宅地に転用された事例。こういったと方的に日本の不動産を買いあさり、日本の不動産市場がころも昨今、典型的に地価が下落しているところです。

過熱しているというのは、見立てとしてはやや無理があ

この背景を改めて考えると、いわゆる一億総活躍ある

るのではないかと思います。

いは産業構造の変化の中で、都心に住むとか、都心への次のスライドです。金融緩和が続く中で、不動産業向

アクセス性を重視するという考え方はかなり定着してきけの融資が伸びているのは事実です。そんな中、不動産ていると思います。それは例えば共働き世代が増えてき市場に対する融資が過度に行われることにより、これがたこともさることながら、高齢者の方々が郊外の家に、不動産市場の過熱につながっているのではないかという環境のよいところに住むというだけではなく、都心の利議論もされがちではあります。しかし、これも必ずしも便性を好んで住み替えられることも、これから徐々に顕正しくありません。

在化してくるはずです。このような意味での不動産市場

その大きな背景の一つが次のスライドです。これは日一般財団法人 日本不動産研究所

23

不動産調査 2018

No.412本の特徴的な現象です。低金利の環境にあっても、いわそれで、先行きはどうなのかということです。マクロ

ゆる個人向けの住宅ローンが全く過熱していないわけで経済の状況と照らしてみると、不動産の需要を担う大きす。これはあまり知られてないのですが、日本の個人向な要因は企業の動きということになります。まず、企業

けの住宅ローンの残高は、ここ 30 年ぐらいずっと同じがオフィス床を増やす、店舗の床を増やす、あるいは雇ようなペースで増え続けています。年率 2 ～ 3％で残高用を増やすことにより、不動産の需要は下支えされる。

が増えている状況です。これは 2013 年の金融緩和の開例えば企業の設備投資、これはすなわち企業が業容を拡

始以降、あるいは 2016 年のマイナス金利政策の導入。

大するための投資となります。企業が設備投資をするタ

こういった時期を経ても、そのペースはほとんど変わっ

イミングに合わせ、オフィスの床が埋まっていくことはていません。

経験則としても明らかです。

諸外国では、これは大きく変動したりすることがあり二つグラフが載っていますが、横軸に企業の設備投資ます。景気はいいけれども、低金利のせいで、これまでの動向、縦軸にはそれぞれオフィスの空室率、賃料の水

住宅ローンを借りられなかったような信用力の人まで借準を載せています。いずれもはっきりとした相関関係がりられるようになり、そのことにより住宅市場が活況にあるわけです。企業が設備投資を拡大するタイミングになっている国が現に存在しています。例えばドイツ、ス合わせ、オフィスの床は埋まっていく。すなわち、空室

イス、ノルウェー、少し前までのカナダ、オーストラリ

率は低くなっていきますし、また設備投資が増えていく

アといった国がそうでした。こと日本においては、信用タイミングに合わせ、オフィスの賃料が上がっていく。

力の低い人まで、これまで以上に住宅ローンを借りる人

これは東京のグラフを示していますが、名古屋でも全くが増え、そのことにより、いわば金融サイドの要因によ同じということになります。

り不動産価格が押し上げられている、というように考えるのはやや無理があると思います。

本銀行の短観のデータです。今年度の設備投資計画を見

ただ、ご案内のとおり、アパートローンの盛り上がりてみると、過去の数カ年度に比べ、非常に高いところをは一巡しており、東海地方の個別の銀行のことが今年問推移しています。少なくとも近い将来、企業が設備投資題になっていますが、その問題を経ずともここのとこの手を緩める予兆は今のところありません。今後も企業

ろ、
アパートローンについてはやや伸びきってしまった、は業容を拡大していく意欲がしっかりとあります。これ

ピークを超えてしまったのではないかと思います。今回はすなわち、企業の床需要も、しっかりと出てくるであの個別の金融機関の問題が、市況の変化のトリガーになろうと類推できます。少なくとも近い将来、日本の不動るのではないかと議論をしている人もいますが、この辺産市場がピークアウトする可能性は、今のところ低いとりは、潮目の変化はすでに終わっています。そういった見ています。

個別のニュースが今さらトリガーになることは、あまりないのではないかと思います。

24

今後の企業の設備投資動向はどうか。次のグラフは日

その背景は何か。次のスライド、実は世界的にここ 2
年ほど景気がよく、非常に底堅かったわけです。お配り

そんなわけで、ここまでの不動産市場を総括してみる

している資料には、「Synchronised Global Recovery」と、キーワードだけを申し上げると、これは適温相場のというキャプションを付けさせていただきました。同時

不動産市場であるわけです。不動産市場は非常に活況で多発的景気回復ということです。先進国においても、新あることは事実であり、全国的に地価が上昇している。

興国・資源国においても経済は非常に活況で、それゆえ

特に地方都市においても地価が上昇していることは、や貿易の量、製造業の活発さが、これまで続いてきたのがはり不動産市場をポジティブな面として捉えていいと思

左側のグラフになります。

います。一方で、不動産市場が過度に加熱している、あ2016 年頃から世界の貿易量、製造業の産出量ともにるいはバブルの芽が膨らんでいる。こういうことを立証

右肩上がりで、これは先進国、新興国に共通した状況でするようなデータは、今のところないと認識しています。

した。そういうわけで、この世界経済の堅調さの恩恵を活況ではあるけれども、過熱でもない。心地よい相場と日本国も受け、それにより日本の景気も下支えされ、企いうことで、
これを適温相場と私は呼んでいるわけです。

業も元気、それゆえオフィスや店舗の床需要も出てきたJapan Real Estate Instituteマクロ経済動向を踏まえた不動産市場の見通し

因があり、それを定性的に挙げることはできるのですが、のがこれまででした。

日本においては、景気の悪化を予兆させるような経済指

しかし、その潮目は変わりつつあるかなという雰囲気

標はまだ出ていません。

もしています。実は同じスライドですが、前のスライドのキャプションはこうしています。
「CHALLENGES TO

きょうこの段階でお話しできることは、少なくともメ

STEADY GROWTH」と書いてあります。国際通貨基金（IMF）

インシナリオとしては日本の景気は今後もしっかりしてが毎年 4 月と 10 月に世界経済見通しを出しています。

いくので、それゆえ不動産市場もしっかりと推移していちょうど今週、IMF の最新の経済見通しが出ています。

く。こうメインシナリオとしてご説明しつつ、一方で下そ の レ ポ ー ト の タ イ ト ル が「CHALLENGES TO STEADY

振れリスクについては相応に高まっている。こういう玉GROWTH」でした。ここのチャレンジというのは挑戦とい虫色の申し上げ方しかできないのが、きょうの発表というようなポジティブなイメージではなく、実現するためうことになります。

の課題というイメージです。持続的な成長がこのまま続最後のトピックとして、これも結構誤解されがちなのくのかどうか、その課題について分析したのが今回ので紹介しておきたいと思います。ご案内のとおり東京でWorld Economic Outlook の主題でした。

は、オリンピックが 2020 年に開催されます。名古屋は報じられているとおり、世界の経済の見通しは、これ1988 年に、オリンピックが来ればよかったなと私も思っまで上方改定、上方改定を続けてきたわけですが、ここているのですが、今でも残念に思っていらっしゃる方はにきて 2 年ぶりに下方修正。特に新興国においては通貨多いでしょうか。

の問題などがあり、かなり大幅に下方修正されていま

よく東京オリンピックの招致が決まった後に言われたす。ただ、日本においては、繰り返しになりますが、ま議論として、オリンピックを当て込んで海外の投資家やだ今後の景気の悪化を予兆させるような数字は出ていま

富裕層が日本の不動産を買い、オリンピック前にそれをせん。

売るから、2013 年にオリンピック招致が決まって以降

そういった意味で、エコノミストを名乗る立場として

不動産価格が上がっていて、それがオリンピック前後には、今後の下振れリスクは相応にあるとは認識していま崩壊する。そう、まことしやかに言っていた人がいます。

す。それは世界の貿易の問題、日本においては消費税率

しかし私たちは、決してそうは思っていませんでした。

の引き上げ、観光業がどうなるか。さまざまなリスク要

なぜかというと、例えばこれは過去に夏季のオリン「五輪前後に住宅価格が下がる」説
五輪招致の年から開催5年後までの住宅価格とGDP【シドニー】【アテネ】【ロンドン】

300

300
住宅価格指数

住宅価格指数

住宅価格指数

250

250
名⽬GDP

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

2005

0

2004

0

2003

0

2002

50

2001

50

2000

50

1999

100

1998

100

1997

100

1996

150

1995

150

1994

150

1993

200

2006

名⽬GDP

200

2005

名⽬GDP
200

2008

250

2007

300

注：住宅価格は各都市、名目GDPは全国。網掛けは各都市での五輪開催年を示す。
シドニーの住宅価格は土地付き住宅（established homes）。アテネの住宅価格は2005年以前は全住宅、2006年以降は集合住宅。
出所：Australian Bureau of Statistics、 Bank of Greece、Hellenic Statistical Authority、HM Land Registry、Office of National Statistics
All Rights Reserved, 20184

一般財団法人 日本不動産研究所

25

不動産調査 2018

No.412

ピックを開催した都市についての住宅価格と名目 GDP をたことはありません。1961 年の 1 カ所だけ東京がとん並べています。いま言ったようなシナリオで不動産価格

がっていますが、これは岩戸景気のときで、工業地が足がオリンピック前に上昇し、オリンピック前後に下落すりなかったと言われた時代です。

るなどということを経験した都市は、どこにも存在しま

この 1 回だけは特異値でしたが、それ以外の時期を見せん。まるでそれがさも当たり前のように議論されていると 6 大都市の平均と比べ、東京だけが突出して高かっましたが、私は全く、それは当たり前ではないと思いまたことは観察されません。過去のオリンピックにおいてす。

も、オリンピックが来るという掛け声効果だけで不動産

ロンドンに至っては 2005 年にオリンピック招致が決

価格がバブル化することはなかったと総括すべきだと思まりましたが、2011 年、2012 年のオリンピック直前のいます。そういった意味で、2020 年を前にオリンピッ

報道を見ると、むしろ住宅価格が上がってないじゃない

クの効果が剥落するから地価が下落するのだということかという議論のほうが多かったわけです。ロンドンは五は、単なる誇張であろうと思っているところです。

輪が終了して以降、住宅価格が上昇したということです。

いちばん最後のスライドで、総括させていただきます。

オリンピックを契機に不動産市況の潮目が訪れるという繰り返しになりますが、今の経済状況、少なくとも数字、

考え方は、全く受け入れ難い議論だと思います。日本で統計で経済状況を見る限り、これまでの適温相場がしばも全く同じです。

らく続くというのがメインシナリオです。日本の景気も次のスライドです。私どもは市街地価格指数という指

足腰がしっかりしていますし、低金利の環境も当面続き数を持っていて、かなり古くから地価の水準を調べています。しかしながら、実体経済を損ねるような、ダウンます。これを見ても日本において、オリンピックの招致

サイズリスクは相応にあると思います。これはまだ立証という掛け声効果で不動産価格が上昇し、その後、下落できるような統計として表れていないだけに歯がゆいわをすることは観察されていません。典型的には右上、前けですが、そのリスクについては相応にあることだけは回の東京オリンピック前後の地価の動向を示しています。

ここで申し上げておき、私からの研究報告とさせていた
だきたいと思います。

6 大都市は東京、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸でご清聴くださいまして、誠にありがとうございました。

すが、その平均と比較して東京が突出して地価が上昇し日本の過去の五輪における地価動向
50

五輪前後の地価動向（半年間変動率、％）

五輪開会
1964年10月10日

五輪招致決定1959年5月26日

4030

右上：1964年東京五輪

20
10
0

右下：1998年長野五輪

‐10
1958

左下：1972年札幌五輪
16

1959
1960
東京区部

1961

1962
全国

1963

1964
1965
六大都市

16
五輪招致決定1966年4月28日

五輪開会
1972年2月3日

12

12

五輪招致決定1991年6月15日

五輪開会
1998年2月7日

8
4

8

0
‐4

4

‐8
‐12

0
1965

1966
1967
札幌市

1968
1969
全国

1970

1971
1972
六大都市を除く全国

1973

1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
長野市
全国
六大都市を除く全国

注：全用途平均。六大都市は東京、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸。出所：日本不動産研究所「市街地価格指数」
All Rights Reserved, 2018

※本稿は、平成 30 年 10 月 11 日に開催された「土地月間」名古屋講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

26

Japan Real Estate Institute5地形から見る日本文明〜中部ものづくりの謎〜

平成 30 年度「土地月間」名古屋講演会

どうなる今後の日本経済と不動産市場
第 3 部 特別講演●

地形から見る日本文明～中部ものづくりの謎～

プロフィール
NPO 法人日本水フォーラム

代表理事

たけむら

竹村

兼

事務局長

こうたろう

公太郎 氏

1970 年東北大学工学部修士終了。同年建設省入省、宮ヶ瀬ダム工事事務所長、中部地方建設局河川部長、
近畿地方建設局長を経て国土交通省河川局長。2002 年退官。受賞：瑞宝中綬章（2015年 11 月）、土木学会功績賞（社）土木学会（2018 年 6 月）。著書：『日本文明の謎を解く』、『土地の文明』、『幸運な文明』、『日本史の謎は「地形」で解ける』（PHP 文庫３部作）、『水力発電が日本を救う』など多数。

こんにちは。ご紹介いただきました日本水フォーラムの地域と比べ、名古屋、中部はほんとに不思議な地域で代表理事の竹村と申します。本日は不動産研究所の大切す。まず、ものづくりがほんとに好きですね。自動車産

な時間をいただき、お話しさせていただきます。私は土業だけ見ても、すごい自動車産業のメッカです。浜松も木屋で、全国各地、10 カ所ぐらいに転勤して住みました。

含め、そして諏訪湖の中山道を含め、本当にものづくり

単なる出張ではなく、転勤で住んだわけです。ですから、の集中しているところです。なぜかということをずっと

私は日本の中でも、各地の地形をいちばんよく知ってい考えていたのですが、その謎が解けましたので、本日、る人間の一人だと思います。不動産関係の皆さん方は、その話をさせていただきます。

まさに地形を見ながら生活をしていると思います。ビジ

まず、家康の話から始まります。岡崎の家康がなぜ江ネスで地形を見ることは当然ですが、その中で歴史を見戸に行ったのかというのは、意外と歴史家の方は言ったり、「あ、こういうことだ」という違った見方を、少てないのですね。過去、今川も武田も織田信長も秀吉

しでも皆さん方にお伝えできたらと思います。

も、みんな天下を取る人は朝廷を抱え込まなければいけ

私は 1 個もデータはありません。全部漫画ですから気なかったけれど、徳川家康は 1600 年に関ヶ原が終わっ楽に、真っ暗にして眠りやすいように（笑）
。皆さん、

たら、スタコラサッサと箱根を越えど田舎の……。
「ど」たいへん貴重なデータをずっと勉強されてお疲れでしょが付くのですが、当時ど田舎の江戸に行ってしまったの

うから、ゆっくりしながら聞いてください。本日言うのですね。箱根を越えて東に行くことは大変なことでした。

は、すべて私の仮説なので気楽に聞いてください。こ

なぜかというと、これは 21 世紀の東京の地形で、江れは実証されているのかというと、何も実証されていま戸城と書いてあるのは皇居です。ここは悲惨な土地でしせん。
「地形から見る日本文明～中部ものづくりの謎～」

た。限りなく悲惨な土地。1600 年、関ヶ原が終わった後、ということで、お話しさせていただきます。

江戸に行ったのは、もっと正確に言うと 1590 年、関ヶ私は人生で名古屋に 2 回勤務しました。そこで、ほか

原の 10 年前、豊臣秀吉は家康を江戸に放逐しました。

一般財団法人…日本不動産研究所

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不動産調査 2018

No.412

これは完全な放逐です。徳川家康を二度と立ち上がらさと立川のほうへ行き、今ものすごく発展しています。昔ないためです。北条をやっつけた後、「よし、おれの天からの何百年来の農家の共同体だったら、そんなに簡単下だ」。あれで豊臣秀吉の天下になりましたので、いちに都市化できません。全く何もなかったです。

ばんの敵を江戸城に放逐しました。
なぜここが悲惨な土地かというと、左の武蔵野台地をきた。ここは大湿地帯でした。そう言っても皆さま方に見てください。ここは何もない不毛の土地です。なぜかはおわかりにならないと思いますから、今から徳川家康というと、大きな河川がないから。では、右のほうのブがどういう関東を見たかをお見せします。こうです。モ

ルーになっている下町はどうかというと、ここも悲惨な

ン・サン＝ミッシェルです（笑）。あれは修道院で世界場所です。ここは湿地帯で、全く不毛の土地です。つま遺産です。見てください。あれがこんな小さなランス川り、江戸城は徳川家康が秀吉に放逐され、3 万の軍勢でです。ランス川は小さい川ですが、ランス川の河口でさ江戸に入ったときには数百の農家しかなかった。日本中

え、これだけ広がった湿地帯です。手前のほうの台地はには当時数千の集落がたくさんありましたから、数百の武蔵野台地と思ってください。まさにモン・サン＝ミッ

農家しかなかったことは、いかに悲惨な場所だったか。

シェルの修道院から見た関東、江戸は、このように悲惨

武蔵野台地は、いま中央線が立川まで延びていて大発な土地でした。

展しています。あれは不毛の土地で、なぜかというと大なぜ、徳川家康はこの悲惨な土地に行ったのか。しよきな川がないからです。つまり、大きな川がないといううがない、彼は何をやったかというと、3 万の軍勢をこことは長い歴史がないです。今で言う農民の土地改良組

れでは食わせられないので多摩川に行きました。わざわ合、そういう土地の共同体がなかった。農家が水田をやざここまで出かけていき、最初に多摩川の沿川の開発をるには共同体をつくらないと川の水を引っ張ってこられ1590 年にします。関ヶ原の前です。それが二ヶ領用水

ませんから、一人でできません。共同体をつくり、川かです。川崎の周辺を開発した多摩川の水を二ヶ領用水でら水を持ってきて、そこで穀物で最も価値のあるコメを取り、ずっと引っ張ってきて大開発をしていくわけです。

つくったのが日本文明です。

ですから、関東では川崎が、位がいちばん高いです。い徳川家康が江戸に入ったときには、武蔵野台地は全く不毛だから近代になり大発展しました。中央線がダーッ

28

右のほうの湿地帯は、上側は荒川がずっと流れ込んでJapan Real Estate Institute

ま川崎なんてダサいと言っていますが、関東では位のいちばん高い、徳川家康直轄の場所でした。

地形から見る日本文明～中部ものづくりの謎～

なぜ徳川家康が江戸に行ったのか、あのど田舎に行っ思います。

たのか。関ヶ原で勝ったといっても、大阪城には豊臣家

さて、コンラッド・タットマンは何をやったか。赤いがいました。ご存じのように、豊臣家がバシッといましところは奈良時代です。奈良時代につくった寺社仏閣の、た。西には毛利もいたし、島津もいたし、長宗我部も黒お寺さんや神社はどこから木材を持ってきたかというエ

田官兵衛もみんないました。
関ヶ原で勝ったといっても、リアです。奈良といったら、こんなところです。琵琶湖

あれは石田三成との徳川家の内紛で、いわゆる天下を取の北まで行っています。紀伊半島まで行っています。？

る戦いではなかった。徳川家康はあれで勝って征夷大将

神主さんが、なぜ奈良から出たかという話は、きょうは軍になり、スタコラサッサと江戸に行ってしまった。

パスします。

これは実は、歴史家の方々はあまり言ってくれないの

きょうは紫、戦国時代を見てもらいたい。戦国時代にですね。行ってしまったことは言うけれど、なぜ行った寺社仏閣の木をどこから持ってきたかというと、能登半かを言わない。これです。私、エンジニアですから、？

島全域、伊豆半島、紀伊半島、高知、山口。文化系の歴

森林エンジニアなどとよく出会うので、これはコンラッ

史の方は、なかなかこういうデータは出合わない。われド・タットマンという、アメリカ人がつくった図です。

われ森林エンジニアとか土木エンジニアは、こういう情

これは世界遺産だと、私は思います。

報交換をし合っているので簡単に入るのですが、これを何をつくったか。コンラッド・タットマンは日本中

見るとはっきりわかるのですね。戦国時代に関西には木の寺社仏閣に入り込み、縁起物を全部チェックしましはなかった。関西は途方もない荒れた、住めない場所だった。縁起物って日誌ですね。そこの寺社仏閣が何年に創たことがわかります。これが証拠です。

建され、何年に大改築されたと必ず書いてあります。ど

数字などで言っていると時間がなくなってしまうのんな寺社仏閣の縁起物にも必ず書いてあるのは、どこかで、はげ山になってしまうという一つの事例です。滋賀ら木材を持ってきたか。日本文明は外国に侵略されない県の野洲です。これは大正、昭和の写真です。もう 1 個、で、ドキュメント（文書）は全部残せました。世界中でこれは京都の山科です。あのきれいな山科が丸裸です。

2000 年の文書が残っているのは日本だけです。日本のこれが比叡山です。丸裸です。丸裸になってしまいます、

国家は、日本列島はとても貴重な世界遺産そのものだと人間が住むということは。日本は二千何百年の歴史があ図

祈念構造物のための木材伐採圏〔ダットマン（熊崎訳、1988）より引用〕
出典：「河川｣（2000年1月号：社団法人日本河川協会）」、「山と森の1000年（太田猛彦東京大学大学院教授）」

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2018

No.412

りますが、江戸時代まで全部木を切っていた。
エネルギー

彼は天下を統一することよりも、徳川家の存続を考えたとして木しかなかったのですね。すべてのエネルギー資のではないか。もう、あの関西では生きていけない。本

材が木だったので、木を切っていくしかなかった。

来なら天下を取るのだったら、僕は京都がいやだったら信長が比叡山の焼き討ちをしたなんていうのは罪が軽名古屋あたりでいいのではないか、静岡あたりでいいのいので、人々が生活をしてこの神聖な山を丸裸にしてしではないかと思った。しかし、もうここも荒れているのまっている。こういう事実があるのですね。エネルギーですね。つまり、箱根から東へ行かないと、本当の処女は大事です。
きょうはエネルギーの話ではないので、もっ地ではなかった。ということで、徳川家康は関西ではもと面白い話はたくさんあります。しかし、これが平安京

ういい国はつくれない。自分の徳川家は生きていけない。

で、徳川家康が京都にいたときの平安京の代表、羅生門だから箱根を越えて東へ行ってしまう。そのとき朝廷をです。京都はこうではないです。こうだった。何で竹村抱えるなんて考えていなかった。というのが、私の地形さん、こんなの知ってるの？

黒澤明さんですね、「羅からの考え方です。徳川家康が江戸に行ったのが近代の生門」（笑）
。いいロケを、あの場所をつくってくれまし始まりで、徳川家康が江戸に行ったことを言わないと次たね、あの方は。しかし、実際はもっとひどかったと思の話に入れないので。

います。木がなかったですもの。
これは、皆さん方もあまり見たことがない地図だと思ぜ名古屋がものづくりの拠点なのかは、この後にきます。

います。日本列島を川の流域で区分したモザイク地図で日本人全体としての、私たちの心の中にある日本人だけす。
木曽川がここで、これが木曽三川です。
大きいですね。

が持っているものづくりの遺伝子です。これは広重の日これが矢作川です。このようにして、それぞれの川で流本橋。東海道五十三次の第 1 番目の絵。これに、実は答域をつくってみたわけです。奈良で生まれた……、大和えが出ています。この中に答えがあります。その答え、盆地はほんとに小さいです、大和川って。大和川はほん

急がないで。

とに小さい。

李御寧さんという韓国の立派な文明学者がいます。彼

ここで日本文明が生まれましたが、なぜここで生まれは 1982 年『「縮み」志向の日本人』という本を書いていたかはとても面白い地形で、生まれる必然性があった場ます。これは本当に名著です。最初はいやなタイトルだ所です。神主さんはここから出ざるを得なかった。なぜな、これはまた日本人は縮こまって、このやろうなんて。

出ざるを得なかったかというと、それも人間模様ではな

だから変なことを言っているのかと、最初は思っていた

く、私はインフラが崩壊したから出た。隣に大きな大きのですが、読んでみたらすごい名著です。

な淀川流域がありました。この小さな流域から 200 年た

日本人はなぜ、こんなにものを縮めるのだろう。このち淀川流域へ行き、そして長岡京、京都という平安時代

日本人がものを縮める気持ちが、実は未来を救うのではを過ごし、ここが完全に崩壊していったので、徳川家康

ないか。日本人は、中国からうちわが入ってくると扇子は箱根を越えて関東に行ってしまった。日本一の流域、にしてしまいました。縮めてしまった。これは世界を席

日本一の大きい流域、つまり日本一の大きい？油田を見巻しています。世界の共通道具です。明治に大きい傘がつけたということだと思います。

入ってくると折り畳みの傘にしてしまう。これも世界をで す か ら、 こ の図はそういう意味で、徳川家 康 が1590 年に秀吉に「おまえは関東に行け」と放逐されて席巻しました。いま NHK の「まんぷく」で始まりました。
ラーメンもカップラーメンになってしまった。

幽閉された。幽閉されたときには、この黄色は何かとい

小さく、時間も縮めてしまった。ソニーがウォークマ

うと、江戸時代以降に森林伐採したところなので、目にンをつくってしまった。外で歩きながらステレオが聴け

しみるような緑の中に突っ込まれたのです。先ほどのモる。これは日本人がつくりました。今は iPhone とか、

ン・サン＝ミッシェルの目の前は湿地帯だけれど、背後外国がそのバージョン違いで、日本は苦しい思いをしてには武蔵野台地の目にしみるような緑がたくさんあっいますが、最初に小さく、小さくしたのは日本人です。

た。

このオーケストラを小さくしたのがカラオケです。これ

徳川家康はなぜ箱根を越えて東へ行ったかというと、30次の日本人のものづくり遺伝子に入っていきます。なJapan Real Estate Instituteも世界を席巻しています。

地形から見る日本文明～中部ものづくりの謎～（東海道五十三次 「日本橋・朝之景」歌川広重作）

これは面白いです。1999 年に「タイム」の「20 世紀

じいっと見ていました。疲れるほどまちを見ていたけど、最も影響力のあったアジアの 20 人」です。昭和天皇、軽はないです。どんな汚い車であってもセダンです。つ

豊田英二、盛田さん、黒澤さん、三宅一生。井上大佑、まり、大きいものが好きです。中国もそうです。軽自動

これは誰だと思いますか。これをつくった人です。すご車はないです。韓国の友達に、「なぜ韓国に軽自動車はいですね。つまり、日本人のいちばん原点は何かというないの」と聞いたら、「あんなのに乗ったら吹かされてと、ものを小さくする。日本庭園だって、大自然を小さしまう」と言う。「ブブーッ、どけどけ」。日本に帰ってくしたものですね、縮めたものですね。よくウルトラマ

くると、軽自動車も我が物顔ですよね。

ンで、シュワッチと大きくなるでしょう。あれは大きく

李御寧さんは、日本人はすべてのものを小さくする。

なるのではないです。ハヤタ隊員が死んだのでしようがこの小さくすることがエネルギーを小さく、そしてサスないから、ウルトラマンがハヤタ隊員の中に縮こまってテイナブルな持続可能なものづくりの原点になってい入っていったのですね。縮まったのです。

る。もちろん、大きくしなければいけないものはありま

李御寧先生は、よく日本人論があるが、日本人は日本す。オイルのタンカーとか、大きく、大きくしなければ人とヨーロッパ人、アメリカ人やイギリス人との比較をいけないものはありますが、基本的に日本人はすべてのしている。それではだめだ。なぜなら日本人の横に、もものを小さくする。これが日本人の韓国人とも違う、中し韓国人や中国人がいたらどうするのだ。それは東洋人

国人とも違う、ヨーロッパ人とも違う、決定的に日本人とヨーロッパ人との違いではないか。日本人のいちばんの特徴である。これが『「縮み」志向の日本人』の結論の特徴をやるには、韓国人と中国人との比較をしなけれ

です。

ばだめだ。

あの先生は立派ですよね。なぜ小さくするのかわからなぜか。
日本人と中国人や韓国人との決定的な違いは、

ないと、はっきり言っています。私、20 年前にこの本ものを小さくすることだ。韓国人と中国人は大きいものを読み、たまに思いついて考えていました。ついに見つが好きなのだ。日本人はなぜか小さいものばかりが好き

けました。答えはこれです。見てください。広重が描いだ。ソウルに行き、車に乗っていると、軽などないです。

たこの絵、大名行列が地方に行くでしょう。これから何

みんなセダンです。それは見事です。私は本当かと思い、百キロも歩いていきます。これは当時の日本橋ですね、

一般財団法人 日本不動産研究所

31

不動産調査 2018

No.412

魚河岸があったので。この足軽を見てください。これでら徹底的にロボットになった。コントロールできた。日はわかりにくいですが、下を向いて苦しそうな顔をして本人は馬や牛がいたのですが、花子ちゃん、太郎ちゃんいます。

と名前をつけてしまい、自分と一緒に住んでしまった

つまり、歩いていたのですね、日本人は。ビークルでのでかわいくなった。だから、とてもではない、これほはないです。日本がいちばん高度な日本文明をつくった

どまでにエンジンとして家畜をコントロールできなかっのですが、サミュエル・ハンティントンは、日本は世界た。

の文明とは違う、一つの文明だと言い切っています。日

なぜかというと、日本人は常に歩いていたからです。

本の文明は敵対する文明もいないし、仲間の文明もな

ビークルを必要としなかった。荷物を背負って、自分のい。日本文明は孤立した文明だと、サミュエルははっき責任でもって歩いていた。たまたまお武家さんがこれにり言っています。

一人で乗っていますが、家来たちは全部、荷物を持って世界の文明で日本だけが歩き回っていたのですね。そ歩き続けます。これは品川の？鉄道図書館にあったのでれはそうです。これは昔の 5 街道で、東海道、中山道ですが、こんなに小さいものに七つ道具が全部入っています。東海道といっても見てください。これはたまたまおした。そこでものを書いたり、ハサミがあったり、耳か大臣の息子さんが、馬に乗って旅をしている。これ、東きがあったり。つまり、旅をするすべての道具が小さく海道です。何ですか、これ。あぜ道のようです。左右が小さく、折り畳んでこの中に入っているのですね。これ

もう湿地帯です。これが東海道です。よく東海道で箱根が印籠です。いろいろな薬を調合して、さまざまな薬をがきついとか、大井川がきついとか、いろいろ言われま

この中に入れていて、これをヒョイと腰にぶら下げて歩す。これを見たら、東海道なんていうのは本当にあぜ道いていった。

で、どうしようもない湿地帯の中を歩く。
だから、逆に中山道のほうが主街道でした。これは中けた。つまり、ものを 1 センチでも、1 ミリでも、1 グ山道の絵ですが、もう堂々たるものです。上り坂はあり

ラムでも軽くすることが自分たちを助けた。決して誰のますが、見てください。馬がいるのですね。つまり、中せいでもない、自分自身を助けるためにですね。最終的

山道はどんなに雨が降っても、水は全部下に落ちていきに将棋までつくってしまう。本当はもともとインドからます。東海道と全然違うところはそこです。東海道がメ生まれたチェスですね。チェスも最後は紙 1 枚にしてしインの街道だと思ったらとんでもないので、中山道と東まう。紙 1 枚でペロペロとなり、飛んでしまうので。そ海道を見て、大名がどちらを選んだかは別にして、これうか。ひっくり返すと、また違ったあれにしてしまうと。

を見ると、日本列島を歩く日本人は常に歩き続けた。ビー

世界でも珍しいですね。歩が気になってしまう。訳わか

クルはないです。

らない。あれはもうチェスではないと言われているぐら

これは紀元前のローマの「ベン・ハー」の映画です。
これ、紀元前です。すごいビークルです、車輪ですね。

32

日本人は、日本列島を歩く人たちは、何千年も歩き続

い、とんでもないゲームです。敵が味方になったり、味方が敵になったり。

エンジンは馬だけど、これは完全にビークルの世界です。

あれは何かというと、こういうボーンのこれではなく、

ローマの街道もそうです。ヨーロッパ人がアメリカ大陸

だんだんそれを小さく小さくしているうちに、最後はこに行っても、彼らはビークルです。ほろ馬車です。ほろういう木になり、最後は紙になってしまう。紙になって馬車に乗せる荷物は、トランクでドーンと乗せるのが彼「歩」と書き、それを並べ、旅館で一晩中遊べる。徹底らのステータス。アジアの代表的な朝青龍や白鵬の国、的に日本人は小さく、小さくする。宿屋に泊まったときモンゴル。見てください。馬 21 頭がいます。なぜ 21 頭

「おれはこんなに小さくしたぞ」と言うと、その人はそかわかりませんが、21 頭いて、さお 1 本でポンポンポのひと夜の英雄になったでしょうね。そして、小さくすンとコントロールして、このパオを運んでいます。もの

るということで、あっという間に日本に広まったでしょ

すごい大進撃です。

う。

なぜ、こんなことができたかというと、徹底的にヨー

これは小田原ちょうちんです。こんな大きいちょう

ロッパ人や大陸の人間は家畜を去勢できた。去勢したか

ちんを、ギューッと縮めるシステムをつくってしまっJapan Real Estate Institute地形から見る日本文明～中部ものづくりの謎～た。ヒョイとぶら下げて旅をします。成田でこんな服をは根深いですね。

売っているのですね。何でこんな、成田で洋服を買う人ということですが、こういう大きい羊ではなく、小さがいるのかと行ってみたら、プリーツプリーズです。ごな羊と書くのが日本人の本当の漢字だと思います。
さて、存じでしょう、プリーツプリーズ。結婚されていない男

こういう私たちの心の中にある小さなものを、どんどんの人はわからないかもしれないけれど、だいたい女性は

小さく、軽くしていくのが、私たちのものづくりの原点

1 個ぐらい持っていますね。三宅一生がつくったプリー

だということは知っておいてください。

ツプリーズで、いま世界を席巻しています。どんなに縮いよいよ中部に入っていきます。なぜ中部で自動車産

めてもシワにならない。トランクからシュッとやると、業が。数えたら大変ですね。ほとんどの自動車産業は中

ピューッと広がって体形に合います。ですから、旅行す

部に集中しています。なぜということです。まず、簡単

るのにぴったりのプリーツプリーズです。

な話、中部が情報の通過点だったということです。京都

私は三宅さんとあるパーティで一緒になったことがあと江戸に挟まれた、ここに中部があるわけです。ここにりますが、三宅さんに「あのプリーツプリーズは世界を

中山道があり、東海道がある。東海道は危ないから、あ席巻しましたよね。発想の原点は何ですか」と聞くと、

まりいいものは運ばれない。大井川の川を渡る雲助もい「うーん」と考えていました。自分でもわからない。私ますし、危ないので、大事なものは全部中山道です。幕は「小田原ちょうちんだろう。
小田原ちょうちんをパクっ

末に和宮さまが、朝廷から江戸城に入るのも中山道です。

たんじゃないの」と言いたかったけれど、そうは言って

こんな危ないところに行きません。

もしようがない。日本人はともかく縮める、縮める。これは全く小田原ちょうちんの概念です。

だから、東海道より中山道のほうが、レベルの高い情報が入ってきます。2 個大きなルートがあります。海でつまり、歩き続けた日本人は、自分で持たなければいす。品川宿から行きます。いつもこちら側に目が行きまけないからすべて軽く。1 ミリでも 1 グラムでも小さく、すが、こちらを見てください。すごい船、これ、神奈川

軽くしよう。これが日本人の小さいものが命です。だか

宿。いつもこちらの「飯無料、寄ってらっしゃいよ」と、

ら“Small is Beautiful”です。日本人の女性の口癖っ

面白いのでこちらに目が行ってしまいますが、こちらでてわかりますね。いちばん多い言葉は「かわいい」といす。すごい船が係留しているのですね。こういう船が日う言葉です。
「かわいい、かわいい」。大きいものをかわ

本中を駆けずり回っていたのですが、三保の松原、静岡、

いいとは言わない。小さいから「あ、かわいい、かわい

愛知は船の係留場所です。これを通らなければだめなのい」。日本人ほど小さいものを、「かわいい」と言ってめで。

でる人類はいません。何しろ中国も韓国も大きいものがこれは江戸時代の船のネットワークの港図です。こう

好きだから、大きいトランクが好き、大きい車が好きでいうところはもちろんあるのですが、当たり前ですね。

す。

川の中にもあります。川の中にも地名があります。これ

しかし、日本人だけです、小さいものを愛している。

は天竜川です。もちろん矢作川も木曽川もありますが、イギリスにもミニクーパーもありますが、日本人ほど徹

これは何かというと、川の中まで船を引っ張っていった。

底していません。漢字で「美しい」と書きますよね。「美曳舟という概念です。

しい」と書いて、これは分解すると、漢和辞典では「羊つまり、中部は中山道、東海道、そして海のルート、の大きい」と書きます。だから中国人は、大きい羊が美

すべてのものが通っていった中間点にあり、黙っていてしい。うまそうだから。その美しいという最も大事な言

も、寝ていても情報が入った。これは大きいです。東北葉は、「美国」でアメリカにあげてしまいました。中国の人、北陸や四国の人たちは、寝ていたら完全に取り残人のアメリカに対するコンプレックスは大きいですね。

されてしまいます。中部の人だけは寝ていても、京都に「美しい」という言葉は、「美国」をアメリカにしてしまっ

入ってきた情報はほとんど入ってきます。ここは中部をた。
中国を非難などしていると、今度は日本のほうが戻っ通っていく。江戸で生まれた情報も、また中部を通っててきて、いちばん大事な米穀をアメリカにあげてしまい

ここへ行く。ただボーンと新幹線で行くのではなく、人ましたから。東洋人はアメリカに対するコンプレックス

間が運ぶので、ゆっくりゆっくり宿に泊まり、宿で「お一般財団法人 日本不動産研究所

33

不動産調査 2018

No.412

出展：福井県立図書館他編「日本海海運史の研究」 昭和42年

い、こんなのあるぞ、面白いだろ」と、みんな見せ合っいる地域の人口密度です。カナダは 1 平方キロに 2 人。

て威張ったりします。

2 人ということは、ほとんどいない。狩猟の好きなハン

最初に、中部の中山道に入ってきた世界最高の技術はターがひょっといるだけ。ノルウェーも 10 人ぐらいし時計です。時計のモデルが徳川家康のときに入ってきまかいない。日本は 50 センチ以上の積雪が積もるところす。モデルといっても文献によると、どういう時計かわに、100 人以上の人間が住んでいる。つまり、日本人はかりませんが、自分たちの時を機械にしてしまった。ヨー

雪があっても移動しない、こもってしまう。これは高山

ロッパ人は、これはすごいですね。それは尊敬しなけれですが、12 月から 3 月まで、雪の中にこもってしまう。

ばいけませんが、時計という技術が入ってきて、それをそうでしょう？

北陸の人たちはじっと見てしまう。

飲めや、歌えで、海に出たりして大騒ぎしていますが、情報の中間点にあることと同時に、中部の特徴は閉じこもるのです。閉じこもり中部です。これはサミュエル・

中山道の人たちは、岐阜から諏訪湖に関しての人たちはこもってしまいます。

ハンティントンの定義ですが、世界で滅びた文明はたく

こもって何をやるか。毎日酒を飲んだら死んでしまうさんある。存続した文明はある。先ほど言った日本文明

ので、雪に閉じ込められた人たちは、みんながいろりのはその一つだ。新しい文明もあるよ。これらの文明の中そばに集まり、何しろものを詰め込んでいきます。削っで、日本文明だけがある部分、特異です。人々が雪の中ていったり、細工をしていきます。細工をし、詰め込む、にいて移動しません。

これが雪国の人たちの特徴です。この雪の中で 12 月か

これが、世界の積雪 50 センチ以上のところに住んで34

東海道の人は違います。東海道の人はJapan Real Estate Instituteら 3 月の雪解けまで、彼らは徹底的にものを詰め込み、地形から見る日本文明～中部ものづくりの謎～

つくる。だから、日本人のいちばん侮蔑語は、「あいつども。お客さんが座ると、トコトコトコとほんとのお茶は不細工だ」。これは非常に侮蔑語です。細工をしない。

を運んでくるのですね。このベースは何かというと、豊あいつはつまらないやつだ。
「つまらない」、詰めない。

田自動織機の前身の木の歯車です。そして、クジラのひ

つまり、いろりの端でものを削ったり、詰め込まない人げのバネです。クジラのひげを海から持ってきて、これ間を「あいつは不細工だ。あいつはつまらないやつだ」

は丈夫なのでギュッと締め付け、そしてリリースしていとなってしまう。私はそのときに生きてなくてよかった

く。リリースするその力でもって、この歯車を回していな、あまり手先が器用ではないので。このような言葉がく。これがお茶くみ人形の原点です。

出てくるくらい、雪の中で何カ月も詰め込んだ人たち、ものをつくっていった人たち。

これは博物館の写真です。これをなぜ高山で春になると、あんなどんちゃん騒ぎをやり、からくり人形祭りを

それは一つの証拠があります。これは縄文土器です。

やっているかというと、それぞれの集落でそれぞれの仲縄文土器はグチャグチャ、細かくやるといろいろな細工

間たちがつくったからくり人形を見せ合うのです。
「どをしています。とても面白い。ところが縄文から、今度うだ、こんなのやったぞ」。弓矢をピューンとやる人形は弥生になります。雪に閉じ込められた縄文人がやることか、ありとあらゆるロボットです。ロボット展です。

とがなく、そばにある火でもって粘土を固め、時間の許

これを日本人は江戸時代からやっていました。

す限り粘土細工をしたのですね。
その後の弥生になると、その仕掛けを豊田自動織機が明治になり、近代になっ弥生土器は途端につまらなくなります、ペロッと。なぜてから始めた。豊田自動織機だって、最初はこういうのか、土器が退化してしまう。なぜかというと、そんなこはみんな木製です。豊田自動織機が初めて思いついたのとをやっていられません。

ではなく、それは高山、岐阜で生まれたからくり人形の弥生の人たちはもう農耕が始まりましたので、春に向技術が、下に落ちてきて、下に下りてきて、南に下りてかって農耕具をつくらなければいけない。土器で遊んできて、それが工業になっていく。なぜ高山で工業にならいられません。だから、実質的な弥生土器が生まれ、弥なかったかというと、彼らは遊びでやっていた。

生土器になり、一種の退化をして、その分、実は雪の中春になったら、慌てて次の作物をつくらなければいけ

で農耕具が生まれていく。つまり、雪に閉じ込められ、ない。冬は遊んでいていいのだけど、お祭りがあったら、細工する人たちが中山道にいた。岐阜から長野県の、あもう終わり。忘れて作物に入る、耕作に入る。10 月まのラインに。

で全部片付けないと、1 年間の食べ物を半年間でつくら

そして、情報も持っていました。時計という世界最高

ないといけないので忙しい。遊んでいられない。それをクラスの技術を知ってしまった。時間を刻む。なぜか。

見た海岸べりの三重、愛知、静岡の人たちが「面白いね」

それはバネの原理です。
バネをギュッと締め、バネがゆっと言って、土地もあるし、人間もいるので、その技術をくり、ゆっくりリリースするときに、カチカチと歯車が引き受けて近代工業に入っていく。

回り、それが時計になっていく。それをからくり人形で。

中部で近代工業が始まったのは、私は必然だったのだ

これは、名古屋の高梨さんという友人が書いた『からくな。情報の集積点、情報が黙っていても入ってくる。東り人形の文化誌』、名著です。

北ではだめです。北陸ではだめです。入ってこない。冬中部のほうでからくり人形が生まれてきます。からくの間に雪に閉じ込められる。四国ではだめです。九州でり人形はおわかりですよね。このきれいな女性の顔が一はだめです。南は酒ばかり飲んでいます。閉じこもって瞬にして鬼になっていく。女はおっかねえぞ。これがど何かをやろうなんて思っていない。ということで、中部のような仕掛けか。女性のこの中にこれを隠していて、はそういう条件下で、そして南側には温暖な土地があり、クルッと回った瞬間にボーンとかぶっていく。これが一人がいたので、今度はその人たちがその機械を、マシン

つのわかりやすいものですが、このようなことで、女性を受け継いで自動織機にしていく。これが中部の原点だ

がこんなに怖いのだぞと、みんなでちゃかしたり、面白

私は思います。

がったり。
または、これは有名な茶くみ人形です。お茶を運ぶ子

それともう 1 個、大事なことがあります。中部の人はチームで細工するのですね。発明家はたくさんいます。

一般財団法人 日本不動産研究所

35

不動産調査 2018

No.412

平賀源内とかいますが、これは豊かな旗本なので、エレいうのはトヨタだけではなく、すべてのものづくりの原

キテルをつくったのは一種の遊びです。しかし、中部の点になっています。日本の工場がなぜ世界でウェルカム

ものづくりの人たちはチームでつくりました。これは大されるかというと、自分たちにその技術、伝統が下りて事なところで、誰か一人の英雄がいたのではない。みんきます。

なが工夫し合い、あの複雑怪奇なからくり人形をつくっています。

分で抱えてしまい大事な……。
「わかった、わかった」

私はトヨタの自動車工場の中に入り、1 回見学させてと一生懸命習う。頭はいい。わかったと言って自分で抱もらいました。なかなか見学できないのですが、国交省

え、自分の机の中に大事にしまってしまうのですね。その中部地方整備局の河川部長のときに「竹村さん、見せして、その情報を持ち、どこかに転職する。中国人が日てやるよ」と言うので、行かせていただいた。すごい機本に来て、ある会社の研修を受け、1 年間研修を受けた

械だと思った。びっくりしたのは、上から歩いていると、その知識は絶対に広まりません。自分のものになる。

リーンと鳴ります。バシッとそのラインが止まってしま

ところが、日本人はアメリカに行き、またヨーロッパう。「あ、故障だな」と思って見ていると、5 ～ 6 人のに行った人間は日本に帰り、徹底的にそれを広めます。

ラインの人たちが集まり、ワサワサやっている。

なぜ広めるのか、なぜ自分のものにしないかというと、私は「故障ですね」と言うと、「竹村さん、あれは故

私はものづくりの原点があの人形づくり。雪の中でみん障ではないのだ」。自分がこの作業をやっていて、こうなが一緒になり、つくっていった。誰か英雄がつくった

したほうがいいと思ったら、すぐボタンを押すそうです。

のではなく、みんながつくっていた。名もない人間たち

ラインを止め、みんなが来て、「おい、こういうやり方の集団が、ものづくりをずっと支えてきたという伝統が、があるぜ」と紹介し合っているのだ。故障ではない。

この中部には根強くあったのではないか。その中部のもびっくりしました。つまり、ラインにいる人たちは、のづくりが日本全国のものづくりになり、なおかつ、そ自分が単純にやっているのではなく、チームでやっていれが世界中のものづくりの原点になっているのではないるのですね。常にものがインプリメンテーション、発展か。

していきます。改良していくのですね。こんなことは関というのが私の考えです。冒頭に言いましたが、これ西ではあり得ないです。関西では自分で抱えてしまいまは実証していませんから、私の仮説です。しかし、私はすから、家元とかに言ってね。陰で密室で、「おまえに中部を愛しています。なぜ、中部の技術が世界に広まっ

免許をやるから、
いくら寄こせ」。
そういう世界でしょう。

たかというのは、私は地形から来ている。皆さん、中部

関東は権力の場所ですから、権力者が情報を持っていの人間が、頭がいいとか、人間がいいのではないです。

て一般の人には出さない。関西は秘密主義、関東は権力地形です。その地形に順応した、自分たちの生き方をし主義、そこの中間にいた中部の人たちは、もうあんなのたことが、結果的に中部のものづくりに入っていったとやっていられない。中部では家元などないのではないでいうことだと思います。

すか。どこかにありますか。中部生まれの家元は聞いた

日本人はロボットが大好きです。これも大きいですね。

ことがないです。関西の家元の支店はあります。しかし、麻雀卓、やらない人はわからないでしょうが、これ、ア

中部の人はみんなが、…？…をみんなで育ててしまうとメリカ人の友人と雀荘に連れていって見せると面白いでか。習い事がいちばん好きな地域は名古屋ですが、みん

すね。日本人はクレージーだ。単なる遊びで、何でここなが一緒になってレベルアップしていきます。

までやるのだ。アメリカから麻雀は入ってきたので、アですから、知恵は皆のものという概念ですね。これは大きいです。いま世界中で日本の工場がいちばん好かれ36

中国はだめです。中国にいくら教えても、中国人は自メリカ人も麻雀をやります。ガチャガチャして、きれいにパッと。

ている。インドネシアならインドネシア、バンコクなら

ここに関係者がいるかもしれないけれど、シャワート

バンコクに行き、工場をつくり、日本のエンジニアたち

イレは製品名になり難しいですが、必需品になってしは自分の知識をなるべく彼らに与えようとするのです

まった温水のシャワートイレ。シャワートイレと言わせね。まさにトヨタでやった、みんなでつくっていくぞとていただく。これは完全にロボットですね。「けつぐらJapan Real Estate Institute地形から見る日本文明～中部ものづくりの謎～

い自分でふけ」と、アメリカ人は内心思っているのだけ

フランスの人口を入れてみました。近代が始まるときは、

ど、日本に来ると、これはすごい。持って帰るのですけ

イギリスもフランスも日本と同じ人口でした。100 年後

どね。マドンナも持って帰ったそうですが、持って帰っはだいたいこうなります。6000 万か 7000 万です。日本てもだめなのですね。やはりメンテしないといけないのと同じになります。ただ、全然怖がってないです、私は。

で。5 年はもつけれど、やはり電気製品は壊れます。日

人口の減ることを怖がるなんていうのはとんでもない話本が素晴らしいのは、壊れても、すぐメンテする体制がで、十分いける。

あるからシャワートイレが広がっています。すべてのものはそうです。

いま皆さん方はここに住んで生きています。私たちはいま人口大爆発のおかげでいるのですね。フランス人、

北京大飯店のトイレ、五つ星クラスの立派なホテルでイギリス人がいたこの近代の 200 年間。この間、日本人

すが、
シャワートイレではないです。
従来どおりでロボッ

はべらぼうな人間を生み出した。日本人として、日本人ト化していません。つまり、日本人はすべてロボット化のネイティブとして。これが貴重な財産です。これを積を、何でもかんでもロボット化に簡単に入っていく。

分して計算してみたら、平均年齢はだいたい……。寿命

これは少し古いデータですが、そんなに変わっていまを 30 年から 80 年ぐらいとすると、平均 3 億の人間が、せん。産業用ロボットの設置台数です。これが日本で圧日本人が、この人口大膨張時代に 3 億の人間が生きてき倒的です。これがアメリカ、ドイツ、フランス。けた違た。

いでしょう。工場製品のシステムは世界にどんどん広その 3 億の人間たちが近代を支え、知恵を出したのでがっていますが、少し前はこういう感じでした。これかす。外国だと、この大きな人間がいないので、彼らは途ら人が少なくなる。これが日本の人口のトレンドです。

上国の人たちを植民地にしたり、または移民させたりし第一次産業がなくなっていく、人口が少なくなって。第て、自分たちではない人々を下部構造で、いちばんつら

二次産業、製造業も少なくなり、サービス産業が増えてい分野で使ったわけです。

いくということですが、実はここにロボットの設置台数、ロボットが隠れています。

ところが、日本人は下部構造から何から、全部自分たちで受け持ち、そして上部構造も受け持ち、この国家は

これは 1 台につき 30 人ぐらいの役目をします。昔、日本が自らつくった。何が言いたいかというと、この知大の大人が切符を切っていました。今はもちろん自動で恵はとても大事なので、私たちは人口が減ることを心配す。つまり、大の大人が何人もかかっていた作業を、今するのではなく……。この近代で皆さん自身、私自身も、度はロボットが始まり、もっと付加価値の高いところに

この人口大膨張がなかったらいま生きていません。フラ日本人の労働者は行きつつあります。だから、人口が少ンス人とかイギリス人だったら、ここにいる人はほとん

なくなると、政治家が心配していますが、私は、日本人

どいません。昔、おじいさんが 6 人兄弟とか、おばあさはそれを一つのシステムとして乗り越えつつあるのではんが 7 人兄弟だから、いま生きているのであり、フラン

ないかと考えています。

ス人やイギリス人のように、1 人、2 人だったら、ここ

これは世界の人口です。面白いでしょう。先ほど言っにいる人はほとんどいないのではないですかね。

た世界で 1000 年の人口を書けるのは日本だけです。弥つまり、人口大膨張時代に私たちが生まれた幸せは何生から始まり、奈良、平安、江戸。3000 万になり、近かというと、この知恵を使い、次の時代に何を残すかと

年また大爆発して、ここからいま下がりました。ここにいうことだと思います。これから山林管理だとか、これいます。私たちは日本文明の中の特異点に、今いるのではスウェーデンの間伐ロボットがあります。私は、これすね。特異点にいるからいろいろなことに悩み、混乱しを非常に印象深く見ていたのですが、2005 年にフランてしまい、政治家もはっきりガバナンスがない。わからスで移民たちの暴動が起きました。アルジェとかアフリないのです。今までは成長することはわかっていたけれ

カから来た人です。これを見てください。アフリカの国

ど、成長ではない、下に向かうなんて経験がないので、境、インドネシアもそうですが、国境はほとんど直線で誰もガバナンスできない。

す。国境が直線なんてあり得ない。しかし、それはイギ

これをものすごく心配していますが、実はイギリスとリス、スペイン、ポルトガル、フランスもそうですが、一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2018

No.412

植民地にしてその地を、すべてのものを人間も含めて持っていく。そのことがあり、お酌人形。人間にサービ奪っていったということです。

スするロボットが江戸時代に生まれたことは、原点が人

ローマの時代から奴隷がだんだん強くなり、支配階級
が体力的にもだんだん弱くなっていきます。奴隷のほう間にサービスするシステム、マシンがこのロボットだった。

が、パワーがあり、頭脳があり、そして政権がひっくり

この機械が豊田自動織機に移転され、豊田自動織機か返っていく、社会がひっくり返っていく。ヨーロッパまらトヨタ自動車が生まれていく。世界のものづくりの本

たはアメリカの映画を見ていると、ロボットはたいてい

当の原点は、だから中部にあり。それが私の仮説です。

悪者です。人間に歯向かうのです。冒頭にアトムなどを

これは中部に来たから取って付けて言ったのではなく、見てみましたが、ロボット同士の戦いはあるかもしれな

ずっと前から本に書いています。中部に来て、中部の人

いけれど、日本のロボットが人間に歯向かう、歯向かっにおべんちゃらを言っているわけではありません。中部

ていって人間をたたきのめす漫画なんか見たことがありの地形が新しい産業、世界の近代化をけん引する産業をますか。記憶にないですね。映画もない。

生んできた。もちろん、豊田さんとか大先輩は偉いです。

つまり、日本人にとってロボットは、私たちを助けて

個人個人、みんな偉いです。

くれる、
過酷な労働を救ってくれるものという概念です。

しかし、チームとしてものをつくってきたことを、つこの概念はとても大きく、最初ヨーロッパ人が明治にい皆さん、忘れがちです。日本の今の世界各地へ進展し入ってきて、「あ、人力車がいる。人力車は過酷な労働ているものづくりのベースはここにあるのだということをするから、どこかの奴隷じゃないか」と言った。そうを、ぜひ知っておいていただきたいと、きょうはお話しではなく、この人そのものが日本人であり、日本人同士させていただきました。どうもご清聴、ありがとうござ

が日本人を支え合っていく、過酷な労働も日本人が受けいました。

※本稿は、平成 30 年 10 月 11 日に開催された「土地月間」名古屋講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

38

Japan Real Estate Institute不動産の新しい可能性のために弊所は「組織力」「研究・開発力」「情報力」の３つの力を融合し、社会の更なる発展に向けて、不動産を見守り続けています。
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各種調査
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2018 年（平成 30 年）12 月 20 日発行 不動産調査ＮO.412 ISSN 1882-6431
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