2018 年 12 月 26 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名 執行役員福田 直樹（コード番号：8963）

資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 社 長

福田 直樹

問合せ先 企粉生

画部長

潤（ＴＥＬ 03-5411-2731）

ホテル及び住居ポートフォリオの運用実績（2018 年 11 月）に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の当月（2018 年 11 月）のホテル及び住居ポートフォリオの運用実績につき、下記のとおりお知らせします。
記
１． ホテル及び住居ホテル及び住居ポートフォリオ（注１）合計の 2018 年 12 月期累計ＮＯＩは前年同期比+2.3％となりました。
２． ホテル
ホテルポートフォリオ（注２）の当月の運用実績は、客室稼働率は前年同月比+1.0 ポイント、ＡＤＲは同+5.4％、RevPAR は同+6.6％となりました。
2018 年９月に自然災害の影響を受けた北海道のホテルは回復傾向が鮮明であり、当月の RevPAR は同+12.6％（注３）と前年同月を上回る水準で推移しました。
また、首都圏に所在する 37 ホテルのうち、固定賃料３物件を除く 34 ホテルについては、客室稼働率は前年同月比+2.6 ポイント、ＡＤＲは同+9.5％、RevPAR は同+12.7％となり、2018 年６月の住宅宿泊事業法（民泊法）の施行後、堅調に推移しています。なお、首都圏に所在する 37 ホテルのＮＯＩ（注４）
が、本投資法人のポートフォリオ全体のＮＯＩに占める割合は 36.5％です（2018 年予想の平準化ベース）。
これらの結果、当月のホテルポートフォリオのＮＯＩは前年同月比+6.7％、2018 年 12 月期累計のＮＯＩは前年同期比+1.5％となりました。
なお、上記のホテルポートフォリオの運用状況には、本投資法人が 2018 年９月に取得したウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ及びサンシャイン・スイーツ・リゾートを含めていませんが、これらの２物件合計の当月の客室稼働率は前年同月比+4.5 ポイント、ＡＤＲは同+17.0％、RevPAR は同+23.5％と、順調に推移しております。
３． 住居
住居ポートフォリオ（注５）の運用実績については、稼働率は当月末 95.4％と前年同月末比+0.1 ポイ
ントとなりました。継続的に実施している賃料上昇に向けた取組みにより、当月末の平均賃料坪単価は、前年同月末比+2.7％となりました。
2018 年 12 月期における新規契約賃料は従前賃料比で 3.1％、更新契約賃料は従前賃料比で 4.8％、そ1

れぞれ上昇し、新規契約・更新契約合計の賃料は、従前賃料比で 4.1％上昇しました。また、更新契約における賃料上昇契約の割合は、2018 年 12 月期においては 54.8％となり、前年年間の 54.2％を 0.6 ポイント上回りました。なお、同期間で更新期日を迎えた既存テナントの更新割合は 78.8％と引き続き高水準で推移しています。
上記の賃料上昇に向けた取り組みにより、当月のＮＯＩ（注６）は前年同月比+5.3％、2018 年 12 月期累計のＮＯＩ（注６）は前年同期比+5.6％となりました。なお、住居 64 物件のＮＯＩが、本投資法人のポートフォリオ全体のＮＯＩに占める割合は 18.9％です（2018 年予想の平準化ベース）。
４． 運用実績（１）ホテル 54 物件（注２）2018 年 11 月
（Ａ）

前年同月
（Ｂ）

増減
（Ａ－Ｂ）

増減率

客室稼働率（注７）

91.1%

90.1%

+1.0pt+1.1%

ＡＤＲ（円）（注８）

11,466

10,875+591+5.4%

RevPAR（円）（注９）10,4409,797+642+6.6%

売上高（百万円）（注 10）

4,950

4,814+135+2.8%

5454――物件数

2018 年 12 月期
累計（注 11）（Ｃ）

前年同期累計（注 12）（Ｄ）

増減（Ｃ－Ｄ）

増減率

客室稼働率（注７）

91.1%

91.1%

-0.0pt-0.0%

ＡＤＲ（円）（注８）

11,286

11,024+262+2.4%

RevPAR（円）（注９）10,276

10,039+236+2.4%

売上高（百万円）（注 10）

24,232

23,577+655+2.8%

5454

―

―

物件数
（２）住居 64 物件（注５）2018 年 11 月末
（Ａ）

前年同月末
（Ｂ）

増減
（Ａ－Ｂ）

増減率

稼働率

95.4%

95.3%

+0.1pt+0.1%

平均賃料坪単価（円）9,901

9,643+258+2.7%

6464

―

―

物件数

2018 年 12 月期
累計（注 11）（Ｃ）
稼働率（注 15）
平均賃料坪単価（円）（注 15）

物件数

前年同期累計（注 12）

（Ｄ）

増減
（Ｃ－Ｄ）

増減率

95.4%

94.6%

+0.8pt

+0.8%

9,819

9,609+210+2.2%

64

64――

2

（３）ホテル 45 物件（注 16）2018 年 11 月
（Ａ）

前年同月
（Ｂ）

増減
（Ａ－Ｂ）

増減率

客室稼働率（注７）

91.4%

90.9%

+0.5pt+0.6%

ＡＤＲ（円）（注８）

11,747

11,208+539+4.8%

RevPAR（円）（注９）10,733

10,184+548+5.4%

売上高（百万円）（注 10）

4,272

4,209+63+1.5%

4545――

物件数

2018 年 12 月期
累計（注 11）（Ｃ）

前年同期累計増減（Ｃ－Ｄ）（注 12）（Ｄ）

増減率

客室稼働率（注７）

91.3%

91.1%

+0.2pt+0.3%

ＡＤＲ（円）（注８）

11,432

11,190+243+2.2%

RevPAR（円）（注９）10,443

10,195+247+2.4%

売上高（百万円）（注 10）

20,702

20,161+541+2.7%

45

45

―

―

物件数
（４）ケイマン２物件

2018 年 11 月
（Ａ）

前年同月
（Ｂ）

増減
（Ａ－Ｂ）

増減率

客室稼働率（注７）

86.2%

81.7%

+4.5pt+5.5%

ＡＤＲ（米ドル）（注８）

286

245+42+17.0%

RevPAR（米ドル）
（注９）

247

200+47+23.5%

6,334,541

5,363,395+971,146+18.1%

22――

売上高（米ドル）
物件数

2018 年 12 月期
累計（注 11）（Ｃ）

前年同期累計増減（Ｃ－Ｄ）（注 12）（Ｄ）

増減率

客室稼働率（注７）

74.8%

57.1%

+17.7pt+31.0%

ＡＤＲ（米ドル）（注８）243210+34+16.1%

RevPAR（米ドル）
（注９）

182

120

+62+52.1%

25,588,500

17,071,202+8,517,298+49.9%

22――

売上高（米ドル）
物件数（注１）

下記（注２）及び（注５）に記載のホテル 54 物件及び住居 64 物件のデータに基づいています。なお、ＮＯＩには、シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを裏付資産とするキングダム特定目的会社（以下「本ＴＭＫ」といいます。）の優先出資証券からの想定配当額を含めています。但し、本ＴＭＫの事業年度は、毎年４月１日から９月30 日まで及び 10 月１日から翌年３月 31 日までであり、本投資法人は各事業年度終了後３カ月以内に優先出資証券に係る配当金を受領することなっており本ＴＭＫから月次で配当を受領するわけではないため、各月に係る想定配当額は、裏付資産であるシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルの各月の３か月前にあたる月の業績をベースに、当該３か月前の月の本ＴＭＫ自体の運営管理、借入利息の各種費用の想定額（当該３か月前の月が属する事業年度における本ＴＭＫの予算を月次換算した金額）を差し引いて算出した想定配当額に、本投資法人の優先出3資証券保有割合に相当する 49.0％を乗じて算出した参考値です。また、本投資法人が 2018 年９月に取得したウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ及びサンシャイン・スイーツ・リゾートを裏付資産とする海外不動産匿名組合出資持分からの想定配当額は含みません。なお、ＮＯＩは速報値であり、決算確定時に変動する可能性があります。以下同じです。
（注２）

本投資法人が 2018 年 11 月末時点で保有する国内ホテル 64 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。
）から固定賃料９物件及び 2017 年 12 月開業のため前年実績のない「D63 ホテルマイステイズ御堂筋本町」を除いた 54 物件のデータに基づき記載しています。固定賃料９物件は、「D29 スーパーホテル新橋・烏森口」、「D33 コンフォートホテル富山駅前」、「D36 スーパーホテル東京・ＪＲ立川北口」、「D37 スーパーホテルＪＲ上野入谷口」、「D39 コンフォートホテル黒崎」、「D40 コンフォートホテル前橋」、「D41コンフォートホテル燕三条」、「D42 コンフォートホテル北見」及び「D48 高松 東急 REI ホテル」となります。なお、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、ＮＯＩについては前記のとおり、優先出資証券に係る配当受領が各事業年度終了後３カ月遅れることから、各月の３カ月前にあたる月の想定数値に基づいていますが、上記の各指標との関係では、ホテル業績の季節性等を適切に反映するため、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の当月のデータに基づき記載しています。また、本投資法人が 2018 年９月に取得した海外不動産匿名組合出資持分の裏付資産である「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」は含みません。

（注３）

北海道に所在する変動賃料３物件（「D22 ホテルマイステイズ函館五稜郭」、「D53 ホテルマイステイズ札幌駅北口」
及び「D61 ホテルマイステイズプレミア札幌パーク」）の実績値に基づいています。

（注４）

ＮＯＩのうち、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」のＮＯＩには、優先出資証券からの想定配当額を含めています。当月の「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」ＮＯＩの取り扱いについては、前記（注１）をご参照ください。なお、本投資法人による取得前のＮＯＩについては、当該物件の売主等から受領した情報に基づいています。以下同じです。

（注５）2018 年 12 月期の期初時点で保有の住居 64 物件のデータに基づき記載しています。

（注６）

住居のＮＯＩは一時的な保険金収入及びそれに対応する費用を除いています。

（注７）「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）（注８）「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。
）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。

（注９）「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。

（注 10）「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の売上高については、本投資法人の優先出資証券保有割合に拠ら（注 11）

2018 年７月から 2018 年 11 月までの累計の値を記載しています。

（注 12）

2017 年７月から 2017 年 11 月までの累計の値を記載しています。2017 年７月１日から 2017 年 12 月末日までに取得した物ず当該ホテルの売上高を用いています。

件については、2017 年７月１日から本投資法人が保有していると仮定しており、本投資法人の取得前の運用実績及び想定配当額はそれぞれの売主から入手したデータを使用しています。以下、同じです。
（注 13）

客室稼働率及び増減率は小数点以下第２位を四捨五入、ＡＤＲ及び RevPAR は単位未満を四捨五入、売上高は単位未満を切り捨てて記載しています。

（注 14）

各ホテルの個別の運用実績につきましては、以下をご参照ください。
http://www.invincible-inv.co.jp/cms/review.html（注 15）

累計の稼働率は、対象期間における各月末時点の賃貸面積合計を賃貸可能面積合計で除して算出し、小数点以下第２位を四捨五入して記載しており、累計の平均賃料坪単価は、対象期間における各月の賃料収入（共益費収入を含みます。）合計を各月末時点の賃貸面積合計（坪）で除して算出しています。

（注 16）

前記（注２）に記載のホテル 54 物件から、2018 年１月から 2018 年８月までに取得した「D54 ホテルマイステイズ横浜関内」、「D55 アートホテル上越」、「D56 アートホテル弘前シティ」、「D57 ホテルマイステイズ大分」、「D58 ホテルマイステイズ五反田」、「D59 ホテルマイステイズ立川」、「D60ホテルマイステイズプレミア赤坂」、「D61 ホテルマイステイズプレミ

ア札幌パーク」及び「D62 ホテルマイステイズ上野イースト」の９物件を除いています。

以上＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://www.invincible-inv.co.jp/

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