不動産調査 2013平成 24 年

No.389定例講演会

2013 年の国際情勢と不動産市場
特別講演

新しい年・2013 年の行方を読む〜動乱の東アジアと日米同盟〜

プロフィール外交ジャーナリスト／作家／慶応義塾大学教授
て しま

手嶋

りゅう いち龍一氏Contents

1. 2012 年の総括 〜動乱の年〜 ……………………………………………………………………………… 2
2. 政治家のリーダーシップ ……………………………………………………………………………………… 2
3. オバマ大統領の東アジア政策 ……………………………………………………………………………… 3
4. 日米同盟の行方 ……………………………………………………………………………………………………… 3
5. TPP 問題への対応 …………………………………………………………………………………………………… 3
6. 国境問題とインテリジェンス ……………………………………………………………………………… 3

1

2012 年の総括～動乱の年～

2

政治家のリーダーシップ

2012 年は、世界の情勢に大きな影響を与える指導者

日本の政治にリーダーが不在という現状は、今度の選が軒並み代わった。北朝鮮、韓国、フランス。そして、挙を通じて変えていかなければいけない。そうでなけれ

特に、再選したオバマ大統領と、時期を同じくして中国

ば、日本という国は指導力の不在のゆえに世界にとって共産党の総書記に就任する習近平の二人。圧倒的な政治の、とりわけ動乱の地域と言われる東アジアで、そのこシステムの違いを抱えるこの 2 カ国が世界の行方を決と自身が不安定要因になってしまう。

めるということになる。

一 方、 オ バ マ 大 統 領 は、 暗 殺 と 核 の 二 つ の プ レ ッ
シャーを受けている中で、世界の大統領として、そのリーダーシップを発揮している。

2

Japan Real Estate Institute新しい年・2013 年の行方を読む

3

オバマ大統領の東アジア政策

ジーランドを加えて ASEAN ＋ 6 として、この枠組み
で今後、東アジアの経営に乗り出していくことになる。
アメリカとの関係では、保険、自動車、農業などがオバマ大統領は、外交政策において環太平洋・アジア

テーマとなっているが、「聖域なき関税撤廃を前提にすは重視すると言っており、世界の中での成長の先端、世る限り、交渉参加に反対」というのは、つまり、「TPP

界経済の推進エンジンは、環太平洋・東アジアというこに参加する」と言っているということを理解する必要がとになる。しかし、この好材料を日本経済の成長に結びある。

付けることのできる政治のリーダーシップの衰弱、ここ

6に根本的な日本の問題がある。

4

日米同盟の行方国境問題とインテリジェンス

日本の国境を見てみると、日本はいま、北はロシアに、そして竹島は韓国に、さらに中国は尖閣諸島にと、

これまでの民主党政権下では、アメリカの対日防衛義

この 2 年間に国境問題が相次いで起こっている。この務に見合った在日米軍基地の提供もちゃんとできていな

原因は、日本という国の政治の指導力が非常に衰弱していことになっている。よって、少なくともアメリカ側かいることにある。

ら一方的に見ると、日米同盟は今まさに亀裂が広がって

未来に何が起こるのかという重要な情報を選り抜き、そいる。

5外交に代表されるが、膨大な情報の中から、やがて近してその意味を考える。事態の本質は何かを定める。そTPP 問題への対応の事態の本質を示している最後の良質な情報のひとしず
くがまさしく「インテリジェンス」ということになる。
ところが、残念ながら我が国の場合は 3.11、あの福

日本は、野田総理が TPP の参加問題について初め

島原発のときにも言われたように、官邸の中にすらこうて、「TPP の参加問題については交渉参加に向けて関係いうインテリジェンスのサイクルが惨めなほどに機能し国との協議に入ることとしたい」と言った。これは、賛ていないと言わざるを得ない。

成・反対両派に配慮したものにとどまっている。

尖閣諸島に中国が軍事力で手をかけるような事態にしかし、国際的な交渉の場に行ったときに、農業団体なった場合には、アメリカ合衆国は日米安全保障条約第と経済団体とに使い分ける二枚舌のようなことをしてい5 条を適用してアメリカも伝家の宝刀、軍事力の行使をると、結局、日本の反対派の利益も賛成派の利益も失わためらわないという姿勢を初めて示したヒラリー・クリ

れてしまうことになる。

ントン発言を、いま中国はあらゆる外交的な策を通じて中国は、ASEAN に加えて、日中韓の東アジアの経切り崩そうとしている。それを防ぐため、私どもは今度

済大国の３カ国、これがいま先行的に日中韓 FTA 交の選挙を通じても日米同盟というものを再建し、アメリ

渉、自由貿易交渉として進もうとしているが、さらにイカ政府がここから後退しないような外交を、展開しなけ

ンドを加えて、インド、オーストラリア、そしてニューればいけない。

※本稿は、平成 24 年 12 月 7 日に開催された平成 24 年定例講演会の内容をもとに、その一部を抜粋したものです。

一般財団法人 日本不動産研究所

3

不動産調査 2013平成 24 年

No.389定例講演会

2013 年の国際情勢と不動産市場
研究報告2013 年の不動産市場
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

研究部

不動産エコノミスト
よし の

吉野

かおる

薫

Contents

1. 定期調査から見た現在の不動産市場 …………………………………………………………………… 4
2. マクロ経済指標から見た現在の不動産市況 ……………………………………………………… 5
3. 2013 年のマクロ経済と不動産市場 …………………………………………………………………… 8
4. これからの成長戦略と不動産市場 …………………………………………………………………… 12

本日は、2013 年の不動産市場を占うトピックについて、私どもの考えをご披露させていただきます。
本日、お話申し上げるポイントは三つです。前半に 1と 2 をご説明します。一つには底が見え始め、明るい

まず 1 年を振り返ってみます。日経平均株価と長期兆しの広がっている不動産市場というお話を、11 月 20

金利、そして REIT 指数をみますと、REIT 指数が年の日に私どもが公表した定期調査の結果に基づいてご説明

後半から上昇基調にあることが大きな話題になっているします。

かと思います。

二つ目には、しかし、あまり楽観的になり過ぎるのは早

私どもは定期調査という形で投資家調査を半年に 1

計ではないかといったことを問題提起させていただきた

回行っています。その中でも不動産の投資市場に関し

く、マクロ経済と絡めてこのあたりのことをお話します。

て、いよいよ底入れが近いという認識が広がっているこ

後半は今後のマクロ経済の動向を占うトピックとなっ41

 期調査から見た
定
現在の不動産市場とをいくつかのチャートでご説明します。

ているような事柄、例えば消費税あるいは金融政策につ

今後 1 年間の不動産投資に対する意識ということで、いて、不動産との関わりでどう考えていけばいいかと私どもが調査した投資家さんの 8 割以上の方が、今やいったことをご説明申し上げます。

新規投資を積極的に行うとおっしゃっています。物流分

Japan Real Estate Institute2013 年の不動産市場

野で大型の REIT が来年に向けて立ち上がるというこ

拡大期に入ると考えていらっしゃる方も 25％いらして、とも話題になっています。

そういう意味で東京のマーケットは温まりつつあること

ビルの利回り感について期待利回りと取引利回りなどがこの数値からも読み取れると思います。

をみますと、丸の内、大手町地区については、期待利回

市街地価格指数のデータについて実際に全国の地価のりは 7 期連続で横ばいではありますが、取引利回りの動向を見ましても、まだマイナスの領域ではありますが半年後の見通しは、いよいよ下方の動きを示しているとマイナス幅は着実に縮まっています。6 大都市に限っていうことです。

言えば、ほぼゼロ近辺。最高価格地はついにプラスの領

この投資家調査は、利回りを出すときに中央値を使っ

域が 2 期続いています。

ていますので横ばいに見えますが、回答の分布を見ます

こういったことからも底入れが近いということの証左と実際には期待利回りが下に行く圧力が出てきており、だと思いますし、同じ傾向は賃料の統計で見ても言え

丸の内、大手町地区に限らず東京の各地で市況が温まっます。

ている状況にあると言えます。

共同住宅の賃料はほとんど変動がないのであまり動き

賃料の見通しも前回調査に比べて大きく変わったとこが見られませんが、オフィス賃料についてはマイナスのろがあります。これは 1 年後、2 年後、5 年後、そして領域だったものが、いよいよ今年の調査では、ほぼゼロ

10 年後のオフィス賃料の見通しをお伺いするものです。

に近い領域に来ています。

半年前の調査では調査時点の 1 年後には賃料が下がる

これを賃料統計で見ると、6 大都市だけではなく全国と出ていた地域が東京都内にもまだいくつか残っていたのオフィスがゼロに近いような状況になってきていのですが、今回の秋の調査では東京都内においては、います。

よいよ賃料が横ばいあるいは上昇するものと投資家の方は見通しています。

まだ、プラスの傾向を示すデータがあります。三鬼商
事さんの協力をいただきながら開催していますオフィスマンションについてはもっと早くから利回りの低下が

市場動向研究会が半年に 1 回賃料予測を出しています。

見て取れます。ここ 3 年ほど、マンションについては東京についていうと、今年の秋の段階で 2012 年が底で利回りの低下基調がありましたが、今回の秋の調査でもあると私どもは予測を出しています。

同じような傾向が言えます。

先ほどまでご紹介した定期調査の結果と併せて、そろ私どもはいろいろとヒアリングもしていますが、マンそろ東京において不動産の市況が底を打つ状況にあるのションでは特にマンション適地に関して競争が激しくではないかという認識が広がっていることは間違いないなっていて、結構低い利回りでの取引も行われているとと言えると思います。ちなみに大阪の底は 2014 年ごろ

伺っています。

を予定しています。少なくとも東京では、このような形

商業も同じような傾向です。東京においては郊外型
ショッピングセンターの利回り低下は続いていますが、やはりこれも適地をめぐって競争が激しくなっている状
況にあると伺っています。
もう一つ投資家調査では、市況感のマーケットサイク
ルの中で今、東京がどこにあるかをアンケート調査してで底が近いという認識が市場参加者の皆さんの間で広がっていると言えると思います。

2

 クロ経済指標から見たマ
現在の不動産市況

います。例えば底から始まって回復期、拡大期を経て、

ただ、いろいろなアナリストの方にも、楽観的な見方

峠を超えて縮小期、後退期へ入っていく。こういったサをされている方が多いようにお聞きするのですが、そこイクルを仮定したときに、今、東京がどこにあるか。現まで楽観視するのは、まだ早計ではないかということを在、この秋の調査では一番多く回答が寄せられたのは底次に述べたいと思います。

です。しかし、半年後には回復期にあると答えられた方が 57％。私どもで調査している対象の過半数の方が半年後にはいよいよ回復期にあると認識しています。また

その理由はマクロ経済の状況は決して今、よくないか
らです。そのことについて概略をご説明致します。
11 月 12 日に内閣府から出された「月例経済報告」

一般財団法人 日本不動産研究所

5

不動産調査 2013

No.389を見ますと、基調判断、いわゆる景気の状況の判断が引き下げられました。10 月の段階では「引き続き底堅さ

このことは別の指標からも読み取ることができます。

も見られるが」という表現があったところを、11 月の

これはあまりお耳なじみがないかもしれませんが、交易

月例ではその表現がなくなり、「弱め」という言葉が条件と呼ばれる指標を示しています。交易条件というの「弱い」に書き換えられています。これは言葉としては、

は、企業にとって出荷するものの物価と仕入れるもののそれほど大きく違わないように見えるのですが、紛れも物価の比です。これが高いときは、高くものが売れて、なく景気の後退を判断する文言の変化となっています。

比較的安くものを仕入れられるときですので、収益性が景気を構成するいくつかの要素についても、前の 10いい状態です。しかし交易条件が下に下がるときは、も月から比べて変化があった項目はたくさんありますが、のは高く売れないのに原材料を高く買ってこなければい

そのうちいずれもが下向きの変化になっています。普通

けないという状況で、収益性が悪化しているという状態の月ですと、それぞれの項目で上向きがあったり、下向です。

きがあったりしながら全体として上向き判断、下向き判2009 年ごろからずっと右肩下がりにあって、特に輸断ということになるのですが、11 月については軒並み

出入の価格の低い状態から抜け出せないままにあるとい変化のあった全ての項目が下向きの変更となってい

う状況にあります。これは日本全体にとっての収益性とます。

いってもいいかもしれません。日本は今、輸出するもの

震災以降、基本的には景気の上向きを示すような景気は高く売れない状況にあります。しかし、原材料は高く判断が続いていたわけです。下向きは一時的なものでし買ってこなければならない状況にあり、そういう状況をたけれども、今年に入りまして 8 月以降、4 カ月連続で脱し切れないので、この交易条件という数値が悪化した

基調判断が引き下げられている状況にあります。

ままにある。これはとりもなおさず日本の企業、特に輸いわゆる景気動向指数で見ても同じで、実は今日 12
月 7 日、14 時に内閣府から最新の「景気動向指数」が出に依存している企業からすると収益性が悪化する。景気悪化の原因になっていると言えます。

発表されています。9 月の時点で「下方への局面変化を実際に企業の経営指標を見ても、それが裏付けられま示している」という数値だったのが、今日発表された数

す。12 月 3 日に公表された財務省の「法人企業統計」

値によると「景気動向指数」の一致指数は「悪化を示しというデータです。一部の新聞でこの「法人企業統計」ている」と基調が改まりました。残念ですが、どうも景はいい傾向だと書いてあった新聞もありましたが、それ

気の後退感は広がっているという状況にあります。

は読み間違えで、季節調整をかけて前期比で見ますと、直近の景気の動向を考えると、主に今、足を引っ張っ

売上高は 2012 年入りマイナス基調。経常利益も右肩下ているのは家計の部門と言えると思うのですけれども、がりになっていまして、日本の企業にとっては収益性、

実は日本の景気をもう少し長いスパンで見ますと、実際稼ぐ力は悪化している状態です。

に日本の景気の足を引っ張っていたのは企業部門です。

そ れ と と も に、 設 備 投 資 も 2007 ～ 2008 年 ご ろ、

企業が苦しい。だから、日本の景気は思うようにいかな

リーマンショック前までの水準から右肩下がりに落ち着いというのが日本の景気に関する大まかな総括だと言えいてしまいまして、今、その低い状態が保たれたままにると思います。

なっています。設備投資の変化も 2012 年入り後マイナ

それについて、いくつかのチャートを見ていきます。
まずは鉱工業指数と製造工業稼働率指数です。生産指数

6

言えます。

ス領域にあるということで、企業の設備投資も振るわない状態です。

こそ直近の 10 月の速報値で少し上向きになりました

輸出も、日中関係がギクシャクする中で、中国に対すが、2012 年入りから右肩下がりの状況の一方で在庫がる日本の輸出の不振がマスコミでも叫ばれています。実伸びている状況です。これはどういう状況かというと、際、確かに 10 月で見ると中国に対して 11.6％のマイ企業にとって、特に製造業にとっては企業の活動を抑えナスという形で対中貿易は振るいません。しかし、国際ているにも関わらず在庫が積み増しているという状況で関係と絡めた貿易の不振はニュースになりやすいので、す。これは企業にとって収益性が悪化している表れだと

よく注目されますが、構造的にはそれはどちらかというJapan Real Estate Institute2013 年の不動産市場とマイナーな要因です。

というと、端的に申しますと日本の不動産の市況が全体

日本は EU 向けの輸出が大きくやられています。EU

感として温まってくるためには日本の企業の設備投資の向けの輸出が日本の輸出を押し下げていますし、実際に意欲が高まらないといけないということを申し上げた

額としても今年の半ば以降、前年比 2 割ぐらいの減少

かったからです。

で続いているということが言えます。

「日銀短観」という統計で見る「生産・営業用設備判

もう一つ中国について言うと、実は夏以降、日中関係

断 DI」は何かといいますと、企業のアンケート調査でがギクシャクしたから中国への輸出が滞っているわけですが、ゼロより上に来ているときは企業にとって設備がはありません。中国も実は 2011 年の後半以降、景気の余っている状態、ゼロより下に来たときは設備が不足し悪化が強まっていまして、2011 年の終わりごろから中ている状態です。

国は日本の輸出を押し下げる要因になっていたということが言えます。

それと市街地価格指数の動きを示す線、それからオ
フィス賃料の動きを示す線を併せて見ていただけますで繰り返しになりますが、今、日中関係の問題で中国へしょうか。企業にとって設備が不足している状況のときの輸出の悪化が叫ばれていますが、そこだけを語っていに、地価にしても賃料にしても上がる傾向があるというては一面的でして、輸出については構造的に日本は問題ことが言えます。

を抱えている状況にあります。これも同じように輸出をしている企業からすると、収益を悪化させる要因になっていることは間違いありません。

同じことが別の統計でも、はっきりと見て取れます。
財務省が出している「法人企業景気予測調査」です。
地価の上昇局面では、設備が不足しています。翌期、ちなみに輸入も、燃料の輸入がずっと日本の輸入を押翌々期に向けて、だんだんと設備不足感が解消していく

し上げています。ここ直近に来て少し燃料の輸入が輸入状態、このような状態はどういうときかというと、今まを押し上げる効果が薄れてはいますけれども、ここ 2さに設備を増強している状態です。このときは企業の実

年ほどは基本的に、日本は燃料を輸入するために貿易赤際の投資行動が高まっていますので、不動産にもいい影字をつくっているという状況にありました。

響が与えられている状況です。

私が繰り返し日本の企業がうまくいっていないという

しかし、これが一巡すると、この傾斜がフラットにことを申し述べてきましたけれども、これはどうしてかなってきます。これはどういう状況かというと、ある程一般財団法人 日本不動産研究所

7

不動産調査 2013

No.389度設備の不足感はあるけれども、将来にわたっても同じ業の意欲は、盛り上がっている状況にはないと言えるのような程度、これはいったん投資が一巡した状態と言えではないかと私どもは考えている次第です。

ると思います。こうなってくると地価の上昇がマイルドになってくるということになります。
それが、さらに景気の悪化を受けて設備過剰の領域に入ってくるとどうなるか。過剰感があり、そして翌期、そういった意味で今、前半にお話したこと、投資市場
においては底入れ感が強まっている。しかしマクロ経済を見ると、底入れ感はまだ遠いような感じがする。このギャップは何かということです。

翌々期に向けて過剰感が解消されていくような状況。ここれは一言で言いますと、投資適格と申しましょうのときは今まさに設備を整理している状態です。このよ

か、投資の対象となるような不動産については需要が集うなときは企業の投資意欲は当然落ち込んでいますの

まりつつある中、そうでない不動産にはなかなか需要がで、地価にも悪い影響が与えられている。

広がっていかないという状況。いわば二極化と申しま

これを現在の状況に当てはめてみますと、地価が上がってくる局面では右下がりの線になっているところ、
だんだんとフラットになっていって、そして今回リーマンショックでしたが、景気の悪化を経て、マイナス領域の右上がりの線になっているという状況にあります。ここがゼロです。直近はまだ右肩上がりの状況が続いているところです。

しょうか、物件の選別が強まっている状況と、総括できるのではないかと思います。

3 013 年のマクロ経済と
2
不動産市場

それでは後半、来年に向けて重要なマクロ政策につい「法人企業景気予測調査」は 2004 年から始まったもて簡単に見ていきます。ここ 1 週間ほどで、主要政党

ので、実は地価の一巡をまだ経験していません。ですかからのいわゆるマニフェスト、政権公約が出されましら、今後どうなるかについては予測でしかないのですけた。私がざっと読んでみて不満だと思うのは、不動産あ

れども、おそらく蓋然性の高いシナリオとしては、これ

るいは国土の在り方のようなことに関する議論もなく、がゆくゆくもう少しフラットになりながらゼロに近づい

政権公約にもまったく書かれていないことです。一部のていき、整備不足の領域に入ってくる。こうなったとき

党では地方分権に絡めて道州制のようなことを書いてあにようやく地価あるいは不動産市場が、本格的に底入れる党もあるのですが、しかし人口減少の日本社会の中をするという状況にあるのではないかと私どもは考えてで、日本の国土、日本の都市はどうあるべきなのかといます。

いったグランドデザインを書いてあるマニフェストは残今、二つの指標で企業の設備判断を示しました。「日念ながら見られないという状況にあります。

銀短観」及び「法人企業景気予測調査」。今度は設備過

このあたりを私たちは議論しなければならないのでは剰感を上に取っていますけれども、いずれにしても先々ないかといったことを問題提起させていただく所存での見通し、今年の第 4 四半期あるいは来年の第 1 四半

す。いくつか、話題になっている具体的な政策について

期、このへんまで設備の過剰感は残っている状態にあり見てみます。

ます。このような状況では、来年早々、あるいは来年
先々に地価が本格的にてこ入れする、あるいは賃料の下落の下げ止まりが広がっていくといった状況はなかなか

消費税のことを考える上で、前回の増税は 1997 年 4

占いづらいのではないかということが私たちの今のとこ月でしたが、このときに何が起こっていたかを、振り返ろの見通しです。

るのは有用だと考えました。1997 年のときは消費税を同じく「日銀短観」で見る「土地投資額計画」。これ上げたことが原因で景気後退に入った。だから今、日本もリーマンショック後に比べると、2012 年度は非常にで消費税を上げるべきでないといった議論がされていま

低いパスを通っています。2010 年度、2011 年度の過した。しかし、それは正確ではない乱暴な議論だと考え

去 2 年よりは多少上目にはなってきていますが、それます。

でもリーマンショック前のような不動産投資に対する企8（１）消費税増税

Japan Real Estate Institute

現実問題として、これは後から分かったことですが、

2013 年の不動産市場

1997 年 4 月に消費税が増税された直後、同じ年の 5 月

もう一つ、これは政治的な問題ですが、1997 年のとから日本は確かに景気後退期に入っています。これは事き、マクロ経済において駆け込み需要と反動減を大きく

実ですが、これを消費税増税が原因とするのはいささかするような要因がありました。これは 1989 年のときも乱暴ではないかと考えています。

同じだったのですが、このときはバブルだったのであまGDP の変化を寄与度分解してみました。前年同期比り騒がれなかったのですけれども、実は 1989 年の消費ベースで見ています。もし、消費税増税が景気の悪化要税導入のときも 1997 年の消費税引き上げのときも何が因であれば、もっと GDP のマイナスが増税時点で強起こったかというと、増税する前の段階で先に減税ある

まってもいいはずです。しかし実際には、例えば企業設

いは社会保障の充実といった形で国民への還元が行われ備が 4 四半期にわたってプラスの領域にあった。そしていました。そうすると消費税が上がる前に減税及び社てまた、家計の消費である民間最終消費支出も若干のマ

会保障支出で日本の景気は上向きに誘導されます。増税

イナスは見られますが、さほど大きな押し下げ要因にはされるとその効果がなくなります。このような政策は日なっていない。実は企業や家計はさほどこのとき景気の本の景気の変動を激しくするものだったわけです。

悪化を感じていなかったのです。

現在も例えば住宅ローン減税やエコポイント、エコ

このときの景気後退で何が起こっていたかというと、カーといった形で需要を先食いする政策はあることには

正体は金融不安でした。この年、2 月にタイでアジア通あるのですけれども、1997 年のときほどマクロ経済全

貨危機が火を噴きます。それとはまた別に日本国内では体で見ると、駆け込み需要とその反動減は起こりにくい

金融機関の破綻が相次ぎます。まず三洋証券、それからのではないかと踏んでいます。なぜなら、駆け込み需要

山一證券、翌年 1998 年に入って北海道拓殖銀行といっを増幅するだけの財政的な手当がおそらく行われないかたところの経営破綻が相次ぎました。

らです。これに増税後の景気対策がある程度あれば、

そうすると企業の資金繰りは悪化します。なぜなら、金融機関は貸し出しの態度を厳しくするからです。実際

相当に日本のマクロ経済の変動は緩和されると考えられます。

それは数字に表れています。
「日銀短観」で見る「貸出ただし、住宅や不動産に関しては、やはり悪影響は大態度判断 DI」です。1997 年のところが消費税増税のきいと言えます。消費税増税のときに「新設住宅着工戸ときだったのですが、そこを経てこの「貸出態度判断数」はグンと下がりました。そこから全然復活していな

DI」が急に悪化しました。
「貸出態度判断 DI」は基本

いのですが、確かに増税を機に着工戸数が減ったことは的には金融サイドの問題ですので、実際に実物経済、消事実だと思います。ただ、それで家が売れていないかと費税の影響によって需要が悪化したのではなく、金融機

いうと、そういうわけではなく、個人向けの「新規住宅

関の引き締めを経て、金融サイドの要因で日本の景気は資金貸出」は、1999 年に住宅ローン減税が始まってか

このとき悪化していました。

ら趨勢的にはリーマンショックのあたりまで右肩上がり

ほかの指標も見てみましょう。
「実質機械受注」は景
気の先行指標として使われているものですが、1997 年にあったという形で、家はなかなか建たないけれども、家を買いたい人はそれなりにいたという状況です。

の増税が決まったときのタイミングからずっと右肩上がもう一つ、消費税の増税前後で少なくなった「新設住りで推移しています。もし、1997 年からの景気悪化を

宅着工戸数」は、何が原因だったかも注目に値します。

予測していれば企業は投資を引き締め始めますので、国土交通省の統計を見ますと、住宅着工は分譲、給与、

もっと早い段階でこれが落ち着いてくるべきところ、消貸家、持家の四つの区分で統計が取られています。

費税増税のときのタイミングぎりぎりまで右肩上がりが確かに消費税の直前から着工戸数はマイナス領域に続いている。こういったことからも 1997 年のときに何入っていますが、その原因は戸建ての貸家と持家です。

が起こっていたかというと、消費税が上がったおかげで

実はマンションの影響が出るのは 1998 年以降で、これ家計がお金を使わなくなる、企業の業績が苦しくなるのは本当に消費税の増税の影響だったのか、あるいは先ほではなく、たまたま運の悪いことに金融不安が日本を襲ど申し上げたような金融不安を原因とする景気悪化が原い、それで景気後退になったという状況です。

因だったのか、これだけでは判断がつかないという状況

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2013

No.389なのです。

（２）金融政策

これは今回も同じことが起こるのではないかと予測し2 点目は金融政策です。安倍さんがいろいろ金融政策ています。不動産全体としては当然、消費税は足を引っに対してアグレッシブな発言をされていて、これが株価張る要因であることは間違いありませんので、これにつや REIT も含めて市況にいい影響を与え、円安の誘導

いては不動産に関わる者として何らかの対策を政府に求になっていることはすでに報道等でもご存じのことかとめていくのは正しい方向性ですけれども、しかし個別の思います。

会社の経営戦略を考えると、実際に激しく影響を受ける

しかし、安倍さんのおっしゃっている、日銀が国債をところとそうでないところと結構まだら模様ではないか

買って公共投資をするというのは、実は本質的には金融と見ています。特にハウスメーカーなどは、過去の例か

政策とは言えません。そこで景気が刺激されるのは、

らいうと厳しい事業を強いられるのではないかと残念な

日銀に引き受けさせた国債の対価を使って投資をする

がら思う次第です。

政府の支出が起こるから、そこに景気対策が生まれる

不動産協会を中心に軽減税率、いわゆる住宅に関してだけ税率を引き下げるという方策ですが、これを求めてのであって、本質的には財政政策と言うべきと思っています。

いらっしゃると私は理解しております。また自民党、公金融政策というのは、日銀が銀行とのお金のやりとり

明党も軽減税率については基本的には賛成の立場だと理を通じて、いわゆる市中と呼ばれますが、一般の経済に解しています。ただ一部の財についてだけ消費税を下げお金を流すことを言います。白川さんは結構いろいろなるという方策は、実は経済学者や政策当局者の間ではあところから批判されていて、来年 5 月の任期満了に向まり評判の良くない策で、これは海外でも確かにやられ

けて厳しい批判にさらされているところですけれども、ていますが、日本ではなかなかできないのではないかと

私の考えとして日銀は結構よくやっていると考えてい

正直思っています。おそらく準備時間も足りないので、ます。

消費税がもし上がるのであれば、住宅や不動産業だけに白川総裁が就任したのが 2008 年 4 月でした。この

軽減税率が与えられるよう求めることは、少し筋の悪いときから比べて、マネーストックは増えるペースが高闘い方ではないかと正直、思うところです。

まっているのをご覧いただけるでしょうか。今年 9 月までに 8.9％、日本にお金が増えています。これは比較10Japan Real Estate Institute2013 年の不動産市場

的よくやっていると言っていいのではないかと思っていが、今でも続いています。

ます。どうしてよくやっていると言っているかという

今、銀行が所要の準備額を超えて預金をすると、年率と、マネーストックが増えるためには、日銀が銀行にお0.1％の金利を日銀からもらえます。一方で、コール市金を出すだけではだめなのです。銀行が家計や企業にお場といわれる銀行間の取引をする市場、ここで運用して金を貸した瞬間、この瞬間にマネーは生まれます。日銀

も 0.1％程度の金利、それはそのように日銀が金利を誘は当然独裁者ではないので、銀行に対して「お金を貸導しているからです。そうすると低金利時代だと、日銀せ」などと強制できるわけではありません。あくまでもの金庫に置いておいたほうが銀行からすると「得」のよ

銀行は自らの利益最大化行動の中で合理的に判断して貸うな状況が生まれているわけです。このような制度は早し出しを増やすわけです。

く撤廃したらいいと思いますし、一応これは金融システ

そのような中、金融政策を使って、銀行の貸し出しのムの安定ということで説明はされているのですが、なぜ増加を働き掛けていることは一定の評価を得られると思これが今でも続いているか私には分かりません。このよいます。

うなことはすぐやめたらいいと思うのですが、いずれに

そして、そこの裏には何があるかというと、銀行のいわゆる預貸率が趨勢的に下がっていることが言えると思しても教科書的には日銀は教科書どおりの金融緩和をやっていると総括できると思います。

います。預貸率、すなわち銀行が受け入れる預金と貸しただできていないのは市場との対話であります。日銀

出す預金との比ですが、特に都市銀行、2000 年ごろはの金融政策を批判されている方の話をよく聞くと、結局ほぼ預貸率 100％、つまり 1 兆円預金を受け入れていのところは日銀が市場に対して、インフレ期待や円安期る金融機関は 1 兆円貸し出しに回していたという状況。

待、物価上昇期待といった期待を醸成する本気度が足り

それがどんどん趨勢的に下がっていき、今では 6 割ないことだ思います。白川さんは保守的な人なので、例

ちょっとのお金しか銀行は貸していません。その分、国えば物価の問題にしても物価を上昇させる手段がないの

債と地方債を買っているわけです。ここで日銀は強力にに、そのような空手形を置いても仕方ないではないかと金融緩和をしているものの、そのお金が実際には持て余おっしゃるわけですが、それでも市場との対話を通じされている状態、銀行を通じて政府の借金を引き受けるて、日銀がデフレとの闘いあるいは円高との闘いに本気ことに使われているという状況にあります。

だということを見せつけることが大事ではないかと思い

そういうわけで日銀は、これ以上いろいろできるのでます。これはまったく教科書には書いていない金融政策はないかとおっしゃる方もいらっしゃいますが、いわゆではありますが、日銀の次の総裁にはぜひ、そういったる資金の需要がない、資金を欲しがっている人がいない

柔軟な発想を期待したいところです。

中では、なかなかそう簡単にはいかないのではないかと思います。

（３）TPP

日銀当座預金と準備預金制度の関係をみると、日本のもう一点、TPP です。今、日本で行われている TPP

銀行は日銀に対して義務とされている額よりも多くの預に関する議論は、基本的には誤解と不信感にまみれた非金を持っている状態にあります。言ってみれば日銀の金常に非建設的な議論が起こっていると思います。

融政策で銀行が受けたお金を、そのまま日銀の金庫に置いてあるような状況なわけです。
これはどうして起こっているのかというと、一つにはその先の企業や家計からの資金の需要が少ないこともあ

拍子抜けするようなことを申し上げて恐縮ですが、実は TPP に日本が入ろうが入るまいがマクロ経済にはほとんど影響はありません。なぜなら、日本は相応に市場を開放しているからです。

るのですが、もう一つ 2008 年 11 月、白川総裁の就任

これは TPP 交渉に加盟している国の輸入関税率を見から 7 カ月後に襲ったリーマンショックに対応して日

ますと、ベトナムやチリ、メキシコといった中進国は比

銀は補完当座預金制度というものを導入しています。こ較的高い関税で自国の産業を守っています。しかし日れは一般の銀行が日銀に預ける預金に対して金利を付け

本、アメリカ、ニュージーランドといった先進国は相応るという制度です。本来は時限的に導入されたものですに輸入関税を引き下げている状況にあります。日本の市一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 2013

No.389

場が無理やりこじ開けられるような印象を持たれる方は

今、TPP に反対している人の話を聞くと、結局自由

多いかもしれませんが、それは誤解で、すでに日本の市貿易に反対している人たちです。農業に関係している方場は相応に開いています。

が多くだと思いますが、日本の農業を守るために自由貿

ただし、日本はほかの先進国に比べて、あるいは中進国に比べても、農業についてだけは輸入関税が高い状況易を目指していただきたいと私は願っています。

にあります。これはもう一度後で丁寧にご説明したいと貿易を制限することが戦争につながったことを、世界思いますが、これまでの日本の通商戦略は、日本の農業

は 2 回経験しているわけです。自由貿易で通商関係をは守る。絶対に譲らない。しかし、ほかについては開放

深めることが、まさに日本の平和につながることが言えする。農業を守るためにほかを開放する。このような交ますし、もう一つ、ちょっと批判的なことを言いますけ

渉で日本は通商戦略を進めてきました。

れども、日本において農業生産を守ることにはほとんど

主要国の「譲許関税無税率」は、WTO（世界貿易機

意味がありません。

関）の多国間の交渉の中で関税を引き下げるために、そなぜかというと、日本は肥料をまったく自給できない

れぞれの国が、「この品目については、関税を○○以上のです。自給できない上に、もう一つ重要なことは肥料には上げないことを国際公約にする」といった形で交渉の輸入先が少数の国に偏っている。これは日本の食料安を進めていきます。そのときの無税の率ということで、全を考える上で隠れた課題です。日本の農業を守るといこれは何かというと、日本が WTO に対して関税を課う立場の方は日本の食料自給率を高めるべきだという議さないことを公約にしている、その品目の数です。

論をされますけれども、実はそれはほとんど意味がな

今、日本の貿易事務では 1 万弱の品目がある中で、い。なぜなら日本は肥料を自給できないからです。結局

実に 53％の品目について日本は関税を課す権利を放棄のところ日本の食料の安全保障を高めるためには、自給しています。これはほかの国に比べても非常に高い数値率を高めることではなくて国際的な通商関係を密にするです。ただ、ここでご覧いただくと分かるとおり 53％

こと。こちらのほうがよほど重要だと考えます。

ですが、非農業部門のほうが高くて農業部門については

そうなると人口減少の日本の社会の中で、農村が荒廃低い。農業部門についても確かに関税を課す権利を放棄していくのではないかという批判も当然出るのですが、している商品もあることはあるのですが、やはり日本がそこでこれまで私が申し上げたキーワード、一つには選大事だと思う商品を守るために、このような交渉をして別、二極化という話。もう一つは日本の成長戦略をもういることになります。

一回考えましょうということなのです。

もう一つは貿易額の GDP 比、輸出と輸入の合計です。日本を貿易立国だと思っている方が結構いらっしゃると思うのですが、GDP との見合いでいくと日本はす
でに貿易立国とは言えません。輸出と輸入を合わせて29％、アメリカと同じぐらいの程度です。日本は、実12

易に反対するのは結構ですが、日本はぜひ高度な自由貿

4

 れからの成長戦略とこ
不動産市場（１）流通市場の活性化

は内需の豊かな国なのです。例えばオーストラリアは

7 月に「日本再生戦略」というものが出まして、いく

40％ぐらい、カナダは 60％ぐらい。中進国はもっと甚

つか不動産に関しても重要なことが書かれていますが、だしいですね。マレーシアは 180％近く、ベトナムも一つには流通を促進させること、もう一つは環境対策を150％を超えてきています。韓国も 100％。日本は発展進めること、この二つがあります。流通に関しては、日途上にある新興国に比べると、必ずしも貿易立国とは言本は極端に中古を嫌う、そしてリフォームしない国

い切れない状況にあります。

です。

この状況を考えると、日本はすでに相応に市場開放を

住宅工事費に占める増改築工事の割合を『土地白書』

広めている。そして貿易の依存度も低いという状況で、から引用していますが、アメリカと日本では雲泥の差がTPP に入ろうが入るまいが実は日本のマクロ経済にほありますし、同じように戸建て住宅の着工戸数に占める

とんど影響しないというわけです。

分譲住宅の割合、つまり日本は戸建ての中でも注文住宅

Japan Real Estate Institute2013 年の不動産市場が大好きなんです。

然都市化されていないのです。これも意外な事実です

このようなことから物件のインスペクションを高め

が、CIA のザ・ワールド・ファクトブックで見てみまて、流通を促進させるといったインフラ整備が一つの課

しょう。基本的には先進国の多くは 8 割以上の人たち

題となるわけですけれども、実際には流通を促進させるが都市と呼ばれるところに住んでいます。ブラジルやメためにはそもそも流通に出てくる物件を増やさなければキシコといった中進国でもそのぐらい。一方で日本は、いけないということがあるのではないか。そちらのほう

いわゆる都市に住んでいる人が 3 分の 2 ぐらいといわがよほど重要な課題だと私は認識しています。

れています。残り 3 分の 1 の人たちは農村に住んでいそこで、出てくるのが相続税の話です。今年 2 月にます。

閣議決定された、いわゆる大綱と呼ばれる「社会保障とこのようなところでは、まさに日本の農家一戸当たり税の一体改革」については、相続税の改革についても議の耕地面積が小さいことなどとも相まって、実は日本の論がされていました。しかし、ご存じのとおり 8 月に農業部門の非効率を表すことだとも言えますし、もう一消費税増税が決まったときは、そのことについてまった

つは日本の都市の集積をもっと促進させることによっく触れられていません。これは私の私見ですが、相続税て、より高い成長力を発揮できるのではないかというこの改革と土地利用に関する規制緩和をセットで行うこととです。

によって、日本の都市機能が充実して、日本の潜在的な成長力を高めると私は信じています。

都市に人が集まることと経済成長が起こることは、同時に起こるというのが歴史の定説です。

特に東京の集積力というのはすごく、国連が出してい日本はまだ都市機能を充実させる余地が大いにありまる統計で見ても、東京周辺も含めた都市域の広がりは世す。日本の成長戦略をどこに見出すか、いろいろ言われ界第一位の広がりを持っています。大阪、神戸も 2025ています。「介護」「医療」という話もありますが、都市

年に 29 位で、大阪はだいぶ地盤沈下が言われていますの機能を充実させるという方向性は、非常に有用な日本が、それでも世界でトップ 30 に入る大きな都市であるの成長戦略ではないかと考えていまして、ぜひ不動産にことは間違いありません。

関わる皆さんが、このような問題意識を持っていらっ

なぜ、このような話をするかというと、実は日本は全しゃると良いのではないかと思います。

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2013

No.389（２）環境不動産への積極的な取組みた調査で、同じ質問をしています。今年になって「環境もう一点だけ環境不動産について、お話します。「日性能を評価する指標が必要であるが、適切なものがな

本再生戦略」には環境不動産、不動産の環境対応についい」と答えていらっしゃる投資家の方が急に増えましてははっきりと書かれています。新しいビルは環境対た。これはまさに環境不動産を求めるテナントさんな

応、省エネ対応をしていることは間違いないことは言えり、ステークホルダーからのニーズが強まっていて、なると思うのですが、今後は既存のビル、中小のビル、そかなかそれに応え切れていないという状況を反映していして地方のビルといったものも耐震、そしてその先にあると思います。
投資家サイドからも、それから需要側、テナントサイ

る環境、省エネの対応が求められていく時代に来ている

ドからも環境性能を求めていく。そして分かりやすい指と思います。
これについて投資家調査からご紹介します。実際に投標を求めていく流れに来ていると思いますし、これは必資判断における不動産への環境配慮を投資家の皆さんはずしも大きなビル、新築ビルだけではなく、実際に中すでに考慮していらっしゃいますし、それから今後、考小、そして築古のビルでも対応は進んでいるということ

慮することを検討するともおっしゃっています。

です。

それはなぜかというと、環境不動産がプラスに評価さ国土交通省の「環境不動産ポータルサイト」に、いくれるのは「テナントが環境に配慮した入居先を選考する

つかそういった優れた事例がありますが、必ずしも大きと思われるから」と答えていらっしゃる方が非常に多いなビルではなく、既存の中小のビルもこのような環境対ということです。単なるコスト削減だけではない。テナ

応を切り口として競争力を高めていく。そして、この市ントに入る人たちも、より省エネ性、あるいは快適性を

場を勝ち残っていく。そのような時代が来年に向けて、求めて環境対応の優れた不動産を選んでいくという方向

さらに強まっていく市場が繰り広げられていくと私ども性にありますし、それに対応できない、その投資に耐えは見通しを立てまして、本日のご報告とさせていただきられない物件については残念ながら淘汰されていくといます。本日はご清聴、誠にありがとうございました。

う流れ、そういった時代に来ています。

（拍手）

環境性能評価の必要性を、昨年行った調査と今年行っお知らせ
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会員専用サイトトップ画面 ― ダウンロード（不動産関連情報）― セミナー（テキスト・資料）※本稿は、平成 24 年 12 月 7 日に開催された平成 24 年定例講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

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