土地総合研究 2019年夏号

25特集 相続を巡る諸課題の検討 

配偶者居住権の運用上の問題点などについて
吉田修平法律事務所 弁護士  吉田 修平
よしだ しゅうへい
できることとされている。

第１ はじめに
このたびの相続法の改正により、配偶者居住権

また、「なお、例えば、区分所有建物でないアが創設された。

パートの一室が被相続人と配偶者の居住のため配偶者居住権は、賃借権類似の法定債権と言わに使用され、ほかの部屋は被相続人が第三者にれているが、この権利の内容等について、今後、賃貸をしていたというケースにおいては、配偶さらに議論を深める必要があると考えられる。

者居住権はアパート全体について成立するが、実務の運用において問題が生ずるであろうと考賃借人たる第三者は既に被相続人から引渡しをえられる点などについて、以下に論ずる。

受けていることから、配偶者は、当該第三者に対しては配偶者居住権を対抗することができな

第２ 使用・収益の範囲いことになる。また、配偶者居住権の成立と、１ 建物について既に成立している賃貸借契約上の地位の承継は（１）配偶者居住権は、配偶者が相続開始時に被別の問題であるから、当該第三者から収受して相続人所有の建物に居住していた場合に成立すいる賃料については、当該賃貸借契約に係る賃る（改正相続法  条）。

貸人の地位を承継する者が取得することになり、しかし、配偶者が建物の全部を居住の用に供通常は居住建物の所有者が取得することになるものと考える。
」とされる。

していたことは要件とされていない。したがって、例えば配偶者が被相続人所有の建物を店舗上記のように考える理由として、立法担当者兼住宅として使用していた場合であっても、配は、「建物の一部について配偶者居住権が成立す偶者が建物の一部を居住の用に供していたのでることを認めると、配偶者は居住建物全体につあれば、「居住していた」という要件を満たすこ

いての配偶者居住権を取得するよりも低い評価とになるとされている。

額で配偶者居住権を取得することができること

その結果、配偶者が相続開始前に居住建物のになり、執行妨害目的などで利用される恐れが一部に居住していた場合であっても、配偶者居あることや、建物の一部について登記をするこ住権を取得した場合には、それに基づき、居住とを認めることが技術的に困難であることなど建物の全部について使用及び収益をすることがを考慮したものである。
」としている。



堂薗幹一郎・神吉康二編著『概説・改正相続法』（株式会社金融財団事情研究会）S 参照
※なお、同書は、立案担当者による改正相続法と遺言書保管法の解説書である。



同書S～ 参照
同書S（注 ）参照
同書S 参照

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土地総合研究 2019年夏号（２）しかし、上記のように考えた場合、次のよしている部分も評価の対象となってくるため、うな場合はどうなるのであろうか。

配偶者居住権は不必要に高額の評価となる恐れすなわち、賃貸部分の賃借人である第三者がもあるように思われる。

退去したので、新たに賃借人を得ようと建物所だからこそ、配偶者は、その分の権利を放棄有者が考えた場合である。最初の賃借人が、期し建物所有者から対価を貰うことを考えるので間の満了や移転する必要性などの何らかの理由はないだろうか。

で借家契約を終了させ退去することは十分に考

この点、配偶者居住権を居住部分に限り認めえられる。その場合、当初の賃借権は消滅してることを考えるべきではないか。その場合、登しまい、その分について配偶者居住権が成立し記技術上の問題については、さらに検討を要すているのであるから、建物所有者はその部分をることになる。

さらに第三者に賃貸することは、配偶者の許可を得なければできないことになってしまう。

２ 土地について

① 配偶者居住権は、配偶者自身の居住を保（１）「配偶者は、配偶者居住権に基づき居住建物護するために認められた権利であるにもかの使用及び収益をする場合には、それに必要なかわらず、このようなケースにおいては、限度で敷地を利用することができる。
」とされてそれを越えて、居住していない部分の建物いる。の賃貸についてまで支配権を持つことになってしまうのではないであろうか。

（２）「必要な限度」とはどのぐらいなのかについて、具体的なケースにおいて争いが生じうるも② このような状態を避けるためには、建物のと思われる。

所有者はどうしたら良いのであろうか。配
偶者の許可を得るために何らかの対価を支

例えば、一筆の土地の一部に建物が建ってお払うのであろうか。その対価の性質はどのり、残りが比較的広めの庭の場合などである。

ように捉えられることになるのであろうか。


その場合に、それまで自宅の庭として使用し③ さらに、建物所有者は、賃貸部分についていた場合には、原則として配偶者は、配偶者て配偶者から配偶者居住権の放棄を受け、居住権に基づき庭を使用することができるようその分の対価を支払うことをも考えるかもに思われるが、広い庭の場合には、その限界がしれない。

トラブルの元となるであろう。
果たしてどこまでが必要な限度と言えるのか。

その場合には、賃貸部分についての配偶者居住権は消滅することになるのではない

今後の判例の集積を待つしかないように思われか。そうであるとすると、建物の一部につる。

いて配偶者居住権が残ることになってしまう。この点もどのように理解すべきなので第３ 建物が譲渡される場合

あろうか。

１ 建物が譲渡される場合とは
（１）問題の生じる場合

（３）そもそも、技術的に登記ができないという父が亡くなり、自宅を長男のＡが遺産分割に理由で、建物全体について配偶者居住権を認めより取得したが、更に、自宅については父の配るのは正しいことなのであろうか。配偶者の居偶者であったＢが配偶者居住権を取得し、終身住のために必要な範囲に限定すべきではないだの間住み続けることができるようになったケー

ろうか。
また、そのように考えないと、第三者に賃貸

同書S 参照

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スにおいて次のような問題が生じうる。
27

文であるところ、配偶者居住権は賃貸借ではないので、この条文が適用されることにはならない。

（２）第三者への自宅の売却

ただ、賃料は支払わないまでも、賃借権類似の建物所有者Ａが配偶者居住権付きの建物を第三者Ｘに売却することがある。

権利であり、建物所有者の債務（負担）が個性を失っている点も賃貸借の場合と同様であり（無償

配偶者Ｂが建物に終身の間住み続けるというの使用権であるため、建物所有者の債務はさらに負担を受けたくない建物所有者Ａは、現時点で希薄となる。
）、また、賃貸人の地位に類似した建建物を売却してしまい、現金を得たいと考える物所有者の立場を配偶者の同意なく移転させたほことがある。

うがかえって配偶者の利益にもなるという点でも、その場合、配偶者Ｂは、建物に配偶者居住権の登記をしなければ第三者Ｘに対抗することが同条項の賃貸人の地位を移転させる趣旨と同様だからである。

できない（改正民法  条）。

登記をしていない場合には、第三者から建物の明渡請求を受けることになってしまう。登記第４ 通常の必要費について
１ 配偶者の負担
配偶者は、居住建物の通常の必要費を負担するをしていれば、配偶者Ｂは第三者Ｘに対抗することができるのであるが、その場合の法律関係（改正民法  条第  項）。
通常の必要費とは、居住建物の保存に必要な通はどうなるのであろうか。
（所有者）           （配偶者）
 Ａ   ①配偶者居住権

  Ｂ



常の修繕費用のほか、居住建物やその敷地の固定資産税等が含まれるものと考えられる（最判、昭和  年  月  日）。
なお、固定資産税の納税義務者は建物の所有者になるが、無償の使用権であるため、使用貸借（民 ②売却 Ｘ

 条第  項）と同様に、配偶者が固定資産税等も「通常の必要費」として負担し、建物所有者から求償されることになる。
２ 敷地が広い場合
上記第２－２に記載したとおり、敷地が広い場

２ 対抗力のある配偶者居住権
この場合、配偶者Ｂは新たな建物所有者Ｘに対合には、通常の必要費として配偶者が負担すべきして配偶者居住権を対抗できるのであるから、新固定資産税の金額がいくらになるのかについて、たな建物所有者Ｘは、配偶者居住権の負担のある争いの生ずる余地が出てくるものと思われる。


建物を取得することになる。
その結果、賃借権に類似した法定債権といわれ

３ 借地の場合

る配偶者居住権の関係が、新たな建物所有者Ｘと配偶者居住権の対象となる建物が借地の上に存配偶者Ｂとの間に成立することになると思われる在している場合は、借地の地代も通常の必要費にのであるが、その法律構成はどのように理解されなるのであろうか。
建物の保存や管理に必要な費用として、公租公るのであろうか。
改正された民法  条の  第  項の準用又は類課と同様のものと考えられるので、通常の必要費推解釈ということになるものと思われる。
この条文は、あくまで「賃貸借」についての条同書S 参照

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土地総合研究 2019年夏号になるものと考えられる。したがって、建物所有配偶者のＢは、地代を支払うことについ者が地代を負担すれば、それは配偶者に求償できて法律上の利害関係を有しているので、Ａることとなる（上記判例）。の承諾なく地主の甲に対して地代を支払う

この関係については、後述のようにいくつか問題が生ずる可能性がある。

ことができる（民法  条第  項）。ウ その前提として、Ａの地代の不払いがあった場合は、地主の甲は、Ｂに対しその旨

第５ 借地上の建物の場合を通知しなければならないことを、地主の１ 地代について甲に了承してもらう必要が出てくる。

（１）建物所有者の地代不払いの場合

エ 問題はそのような了承をどのようにして被相続人が地主の甲から借地をし、建物を建取得したらよいのかということになる。てて居住していた場合に、被相続人の死亡によ① Ｂが配偶者居住権を取得する際に、Ａり自宅は長男のＡが取得し、配偶者のＢが配偶との間でそのような合意ができれば問題者居住権により自宅に居住し続けている場合をは少ない（具体的には、Ａが地主の甲と想定する。

交渉し、甲から上記ウの通知義務の了承（地主）   賃貸    （建物所有者）
 甲 Ａ（借地人）
    配偶者居住権              Ｂ（配偶者）
を取り付けることを、Ａに確約させるなどである。
）。② そのような合意ができなかった場合に、家庭裁判所の審判等によってＡに確約させることができるのであろうか。
Ａが調停で合意をしなかったときは、家庭裁判所が審判手続で、その旨をＡに

ア 借地関係は、地主と建物所有者である長命ずることはできないであろう。配偶者男との間に継続することになるため、建物居住権を成立させる審判の内容にはなら所有者であるＡが地主の甲に対し地代を支ないからである。

払うことになる。

したがって、今後の実務の運用を待つ

前述のとおり、地代は通常の必要費となことになるが、遺産分割手続き等においるものと考えられるので、ＡはＢに求償すては、まず調停の場において、そのようることができるのであるが、あくまでも地な取決めをしておくことが肝要となるも代の支払い義務はＡにあり、Ｂが甲に対しのと思われる。すなわち裁判所は、そのて直接支払うものではない。

ような方向にリードしていくべきである。


そのため、もしＡが地代を支払わなかった場合は、地主は借地契約を解除し、Ａは、（２）地代が増額された場合

地主の甲から「建物を収去し土地を明け渡

ア 地主の甲と建物所有者Ａとの間で地代がせ」と請求されることになってしまう。そ増額された場合、その増額の幅等についての結果、配偶者のＢは、配偶者居住権を失配偶者Ｂは強い利害関係を持つことになるうことになってしまうのである。のであるが、法律上、Ｂが意見を述べる場

イ このような事態になることを避けるためは確保されていない。には、配偶者のＢは、地主の甲に対し、直地主の甲と建物所有者Ａとの間で高い地接地代を支払うことが出来るようにしなけ代に改定されても、Ｂはそのこと自体につればならない。

いては異議を申し立てる方法は無いという

土地総合研究 2019年夏号

ことになる。

29とになる。

イ 建物所有者Ａが配偶者Ｂに地代について問題なのは、借地契約に、そのような大修繕求償をしてきた際に、その中で不当に高額を行う場合には地主の承諾を得る必要があるとな地代については、支払わない旨を抗弁すの特約が付されている場合である。

ることができるかもしれない。

そのような場合に、配偶者のＢが地主である

しかし、何をもって不当に高額というの甲の承諾を得ずに大修繕工事を行うと、甲がＡか、争いが生ずる余地がある。というよりとの間の借地契約を解除する恐れが生ずる。もも、地代の額の合意は自由なのであるから、し、そのようなことになれば、結果として、配かなり急激かつ異常な増額がない限り、な偶者のＢは、配偶者居住権を失ってしまうことかなか「不当」とは認められないであろう。になる。

ウ とすると、建物所有者Ａが地主の甲と結託をして、あるいは、結託をしないまでも

３ 建物所有者が借地権付き建物を第三者に譲渡

地主からの高額な要求を甘んじて受ける形した場合

で大きく増額された地代に改定された場合、（１）建物の譲渡が生ずる場合

それを求償されるＢの負担が大きくなり、

第３－１で既述したように、建物所有者Ａは、結果的に配偶者居住権を放棄しなければな建物の所有権を取得しても配偶者のＢが死ぬまらなくなる事態も考えられなくはない。

で建物を使用できる権利を有しているので、現そのような事態になることを避け、配偶時点で利益を得る目的で第三者であるＸに建物者が死ぬまでの間自宅に居住することがでを売却してしまう事も考えられる。

きるようにするという配偶者居住権の理念（地主）   賃貸     （借地人）

が貫徹される方法を考えなければならないと思う。

 甲 ２ 建物の修繕について

（１）原則 売却 Ａ配偶者居住権

配偶者が、配偶者居住権を取得した自宅について、雨漏りを直すなどの普通の修繕を行った       Ｘ      Ｂ（配偶者）

場合には、「通常の必要費」としてそれは配偶者の負担となる（改正民法  条第  項）
。（２）借地権の無断譲渡

（２）例外

そのような場合に、Ａが甲の承諾を得て借地それでは、地震や台風などの被害が大きかっ

権付き建物を第三者のＸに売却すれば良いが、た場合に、それを修復するための工事を配偶者承諾を得ないまま譲渡を行うと借地権の無断譲が行った場合にはどうなるのであろうか。

渡になり、地主の甲から借地契約を解除される

そのような修復工事は、建物の構造にまで及恐れが生ずる（民法  条）。

ぶこともあり、いわゆる大修繕の範囲に属するもしそのようなことになれば、結果として、ものも出てくる場合があると思われる。そのよ

配偶者のＢは配偶者居住権を失うことになってうな場合に、配偶者が工事費用を負担した場合しまう。
つまり、このようなケースにおいても、は、「特別の必要費」として、通常の必要費を超配偶者のＢは、自分の関与しないところで配偶える部分については建物所有者に請求できるこ者居住権を失う可能性がある。

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土地総合研究 2019年夏号

４ 存続期間について

建物の賃借人の場合であるが、建物の賃貸配偶者居住権は、原則として配偶者が終身の間人が賃借人の建物の使用を是認して賃借人利用できる権利である。の権利を設定しておきながら、自らの意思

しかし、借地契約が定期借地契約であり、しかにより賃借人の権利を剥奪する事は許されもその残存期間が割と短く、到底配偶者の終身のないという趣旨を示したものと考えられる。

間に及ばないような事態も考えられる。

Ａ・Ｂ間で契約を締結したわけではなく、このような場合には、そもそも終身の間利用でまた、無償で住める配偶者居住権の場合は、きるという配偶者居住権の設定は無理があるとい状況が異なる（配偶者居住権は、「賃借権類うことになろう。

似の法定債権」と言われている。
）。

しかし、配偶者居住権が創設された趣旨

５ 借地関係が終了する場合について

からすれば、配偶者のＢが、自分が関与し（１）問題の生ずる場面

ないところで権利を奪われる事態に陥るこ地主の甲と建物所有者Ａとの間の借地契約がとは避けなければならないし、また、Ａの普通借地契約であったとしても、借地権の期間行動は一種の権利濫用とも捉えられると思の満了による更新の問題が生ずることがある。

われるので、同様に、Ｂは保護されるべき

例えば、更新の時に、建物所有者のＡが、高であると考えられるからである。

額な更新料を支払えないとして更新を望まないイ それでは、上記の理由が、Ａが高額な更場合も生じてくるであろう。あるいは、地主の新料を支払えない場合や、地主の甲からの甲から更新を拒絶され、Ａがそれを積極的に争更新拒絶をＡが積極的に争わない場合にもわない場合も生じてくるであろう。

そのまま適用されるのであろうか。

そのような場合に、借地契約が終了してしまＡが、自らの意思により、Ｂの権利を奪えば、配偶者Ｂは建物から出て行かなければなったといえるような上記の場合とはかなりらなくなってしまうのである（なお、高額な更状況が異なり、あくまでも地主の甲からの新料の支払いが義務付けられた場合、それは「通要求により、必ずしもＡの意思に基づかず常の必要費」として配偶者Ｂの負担になるのかに借地関係を終了させられる場合であり、という問題も生じるであろう。
）。

借地契約の終了もやむを得ないものと思わ

更新料そのものは、借地契約を継続するためれる。に必要とされるものであり、また実質的には賃したがって、このような場合には、配偶料を構成するものとも考えられるので、理論上者の権利は失われるものと解さざるを得なは通常の必要費とされるのではないかと考えらいのではないか。別の言い方をすれば、借れるが、高額の場合に、それを全額配偶者の負地上の権利はそれほど強くなく、ある意味担とすることが配偶者居住権の創設の趣旨に合で脆弱なものであるため、本来、終身の間致するのかという問題もある。

利用できるという配偶者居住権を付与する

のにふさわしいものとは言えないのではな（２）問題点の整理

いであろうか。

ア 地主の甲と建物所有者（借地人）Ａとの間で、借地契約が合意により解除されたと

しても、それをもって配偶者Ｂには対抗できないと考えられる。
昭和  年  月  日の最高裁判例は、Ｂが