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土地総合研究 2022年冬号

特集 都市の緑と生産緑地 

多彩な農をそれぞれの場所で
―都市と農業とを親和させる仕組み―筑波大学 客員教授  飯田 直彦
いいだ なおひこ本稿のねらいと構成

可否を定めており、これを本稿末の表に整理し、都市農業を従来からの農業と区別して語られることが多い。本稿では“「都市農地 の位置づけを「あって当たり前のもの」さらには「あるべきも

以下、順に補足する。
酪農・養鶏・養蜂 $QLPDO+XVEDQGU\ 
これら施設は都市近郊農業の一形態であり、家の」” を実現する仕組みについて、で市街地に畜数などの制限や州政府による免許制などを加え都市農業を内包する米国 :DVKLQJWRQ 州 6HDWWOHる。ゾーニング規制する区域を拡大適用 DQQH[DWLRQ

市のゾーニングコード WKH=RQLQJ&RGH を、する場合に既存不適格な土地利用が発生し、都市では同州 .LQJ 郡 FRXQW\ が市街地から離れた従と農業との軋轢を避けるための規定、と思われる。


来からの農地を保全する事業制度を対比して紹介

水産養殖 $TXDFXOWXUH する。

養魚場や水産加工施設に相当すると思われ、住陽あたりや水はけがよいことは農地でも住宅で居系や工業系のゾーニング規制区域以外であればも同様で、とりわけ“市街地及びその周辺の地域”

適宜、その規模制限等を付して許可相当、とする。

では競合し、日本でも農地及び農家はかつての都コミュニティガーデン &RPPXQLW\*DUGHQ 

市化の外圧から、最近では高齢化の内圧も加わっ

同市の近隣育成局 'HSWRI1HLJKERUKRRGV はて小規模かつ散在している。

空き地などに多様な主体が開設する、いわば市民菜園を推進しており、ゾーニング規制区域を問わ

6HDWWOH市=RQLQJ条例にみる都市農業ない。築造する建築物や工作物には建築許可

6HDWWOH 市 ゾ ー ニ ン グ コ ー ド で は 都 市 農 業

EXLOGLQJSHUPLVVLRQ を要する。

8UEDQ$JULFXOWXUH を 種類の態様に区分した上

園芸店 +RUWLFXOWXUH 

で既往のゾーニング規制地域 それぞれにおける野菜、果実、花卉などの農産物を苗圃 QXUVHULHVなどにて種苗から育て販売する店舗で、住居系や都市農地の定義は、たとえば生産緑地地区の区域内の農地（都市農地の賃借の円滑化に関する法律第  条第 項）、とするなど多義である。さらに本稿では 6HDWWOH
市や .LQJ 郡の例を加え、都市農地や都市農業の概念を従来からの農地や農業から特筆して注意した記述を心がける。

都市農業振興基本計画（都市農業振興基本法第  条、平成  年  月）中、はじめにより。都市農業を定義する都市農業振興基本法第  条。
それらの概要は市 ZHE 頁からダウンロードできる（本稿  の文献③参照）

工業系のゾーニング規制区域以外であれば適宜、・商業系地域 FRPPHUFLDO]RQHV ・工業系地域 LQGXVWULDO]RQHV ・複数家族向け低層住宅地域 ORZULVHPXOWLIDPLO\UHVLGHQWLDO]RQH ・一家族向け住宅地域 VLQJOHIDPLO\UHVLGHQWLDO]RQH 同局は市民がその候補地を発見し、必要な許可手続きや運営組織づくりを進めていく方法をその ZHE 頁に紹介している。

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その規模制限を付して許可相当、とする。

をめぐっては 6HDWWOH 市役所建設土地利用局

都市型農園 8UEDQ)DUP 'HSWRI&RQVWUXFWLRQDQG/DQG8VH は、都市

この土地利用の種別において次の  点の視点が型農園の導入にあたって次の解釈規準を再確認し興味深い。

た、と思われる。

 用途の主従で制御している点

'LUHFWRU V5XOH在宅就業に関する 6HDWWOH 市

用途 XVH という用語はその土地利用の種別或局長の解釈ルール &RGH,QWHUSUHWDWLRQ  年  月

いは建築物や施設の用途種別など場面に応じて用１日決定、 年  月１日施行

いられており、さらにそれらが主 PDLQ か、従Ⅰその活動水準 /HYHORI$FWLYLW\ の検討DFFHVVRU\ かに応じてそのゾーニング制限を細6XEVHFWLRQ の $ に次の規定がある：

やかにする。

$その職業 RFFXSDWLRQ が住まい DGZHOOLQJ からみて付随付加 LQFLGHQWDODQGDFFHVVRU\ するものであること。また 6XEVHFWLRQ の $ に複数家族向苗圃

けゾーニング規制区域においても同様な文言がある。
母屋

解釈ルール 5XOH ハウス

車庫

職業とは、業務免許 DEXVLQHVVOLFHQVH ないしは州作業場

納税登録 VWDWHWD[UHJLVWUDWLRQ を得ることによって、また連邦政府収入税手続き IHGHUDOLQFRPHWD[SXUSRVHV にて収入ありと宣言することによって、“趣味農地を農業暦に従い、連作障害などをさけて利用.

敷KREE\ ”ではなく“在宅就業”として認識されるべき地である。

内ルール の理由 5HDVRQ 通

在宅就業の活動水準 /HYHORI$FWLYLW\ の近隣への路影響は趣味的活動の場合を超えがちで、土地利用コード
WKH/DQG8VH&RGH に定める開発標準 GHYHORSPHQW
VWDQGDUGV に従うべきと考える。趣味的活動がその住居道路...上下水道（雨水汚水）管が敷設されているからみて明らかに付随的なもの LQFLGHQWDO であるこ

場合があり、敷地に引き込むことがある。とに対して、職業とは居住にはあたらない土地利用種別
QRQUHVLGHQWLDOXVH であって商業系ゾーニング規制

図 主従関係にある用途 XVH 

地域では認められるか、さもなければ居住系土地利用に

共存 FRPSDWLEOH できるように制限を課すことが通例

住居系ゾーニング規制区域における都市型農園である。なお趣味的活動を土地利用コード WKH/DQG8VH

は、図でいえば主たる建築用途は住宅、農家（母&RGH は秩序 UHJXODWH づけない。

屋）など住まいであり、従の建築物や工作物ある
いは土地の利用種別は農業系であろうと想像されⅡ外観からみた証拠 ([WHULRU(YLGHQFH る。6XEVHFWLRQ の ( には次の規定がある：構造さらに住まいへのゾーニング規制には +RPH

物の住宅地らしい外観 UHVLGHQWLDODSSHDUDQFH を保2FFXSDWLRQVという概念がある。+RPH2FFXSDWLRQV

全 SUHVHUYH する上で、構造物の外観 DSSHDUDQFHRI日本では「住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるもの（略）」（建築基準法別表第  い 項第 号）に相当するものではある。



+RPH2FFXSDWLRQV をこの記事では在宅就業と仮邦訳した。

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土地総合研究 2022年冬号

WKHVWUXFWXUH からはその職業 RFFXSDWLRQ を示すよ

表示 VLJQ を含むべきではない。その在宅就業に関係しうな証拠 HYLGHQFH は、住居系土地利用 UHVLGHQWLDOて稼働する状態にあり、関連する免許登録 OLFHQVH を

XVH に通常は伴う、子供の世話をする屋外でのプログラ得ている車両には、そのビジネス上の名称及び電話番号

ムのための屋外行動スペース RXWGRRUSOD\DUHDVIRU

のみを示す表示一点を付けてもいい。このことは、複数GD\FDUHSURJUDPV を除いて、あるべきではない。屋外

世帯ゾーニング規制区域においても許されるサインにでの貯蔵 RXWGRRUVWRUDJH については在宅就業に関連ついても同様とすべきである。

しての許可をしてはならない。

ルール の理由 5HDVRQ 

また 6XEVHFWLRQ の ' に同様な規定が複数世

車両に表示を許すことはこれら車両がそのビジネス

帯家族ゾーニング規制区域内ではみられ、そこではその目的のために敷地外に移動することが想定される。表示サインは一つに限る、としている。の寸法 VL]H を制限し、ビジネス上の名称及び電話番号解釈ルール 5XOH のみを許可することによって、他の通行する車両運転者

在宅就業に関する開発建築基準の目的からみて、“住や歩行者からの注意を惹いてしまうことやその在宅勤

居系土地利用 UHVLGHQWLDOXVH に通常は伴うような屋

務の場所への訪問を予定していないような彼らにも影外活動”には、庭 JDUGHQV 、飼いならされた動物や養響してしまうことなどのビジネス上の効果を減らしたい。

蜂やそれらに同様なもののための構え KRXVLQJRI そこでの活動にも注目する

GRPHVWLFDQLPDOV，EHHNHHSLQJDQGVLPLODUDFWLYLWLHV

農地には農作業が伴う。そこで住居系ゾーニンが含まれる。許可されうる屋外活動は土地利用コードがグ規制区域内の農地における活動 DFWLYLWLHV に適用される規定に従うべきである。再販売を目的としたも注目し、ゾーニング許可においては許可をそのまき薪 ILUHZRRG の屋外貯蔵は在宅就業としては禁じ規模に応じて、または条件付きで行政機関によるられるべきである。これと同様に、在宅就業に伴って、許可（表中の△）とし、条件には管理計画書の作

その販売を目的とした機械器具類やガーデニング用の成（表備考欄の△注 ）を加える。また農産物の資機材の屋外貯蔵も禁じられるべきである。

販売にあたっての食品衛生面での情報が主に

ルール の理由 5HDVRQ .LQJ 郡 FRXQW\ 政府から提供される。

ガーデニング JDUGHQLQJ や家畜を囲い込むこと
KRXVLQJRIGRPHVWLFDQLPDOV に類する活動は通常の.LQJ郡の農業保全制度

場合、居住系土地利用や近隣の性格に伴うものである。

6HDWWOH 市とその近郊を所管区域とする .LQJ 郡が、これら活動に伴う生産物を販売または流通すること

FRXQW\ は 農 業 保 全 事 業 制 度 WKH )DUPODQG

は、通常の場合、“職業”にあたる。たとえば花を育て

3UHVHUYDWLRQ3URJUDP)33 を実施する。 年

ること FXOWLYDWLRQRIIORZHUV は、それ自体は LQDQGの .LQJ 郡の投票者たちが減少しつつある農地

RILWVHOI 貯蔵 VWRUDJH にも商業 QHLWKHUVWRUDJHIDUPODQG の 開 発 権 を す み や か に 購 入 す る

QRUFRPPHUFLDODFWLYLW\ にもあたらない。が、花を販

LQLWLDWLYH を .LQJ 郡政府に与えることを承認し売することは土地利用コードに規定する在宅就業に関たことから始まり、 年代に同政府は する標準 WKHKRPHRFFXSDWLRQVWDQGDUGVRIWKH/DQG

エーカーの高い品質の農地の開発権を購入した。

8VH &RGH に 従 う 。 屋 外 に 機 械 器 具 類 PHFKDQLFDO.LQJ 郡政府は、土地 SURSHUW\ を選択しつつ、そHTXLSPHQW を貯蔵することや販売する商品を屋外に保の農業土地所有者の意向に応じて YROXQWDU\ そ管することは商業的土地利用であることの証左であり、住の開発権 GHYHORSPHQWULJKW の購入を継続し、そ居系のエリアの性格にフィット ILW するものではない。の土地の利用や開発を制限する契約 FRYHQDQWV 解釈ルール 5XOH 
“建造物の外観からはその職業であることの証拠がみあたらない”には、その在宅就業に関係した車両への契約の内容は次のとおり；その土地の利用を農業あるいはオープンスペースに制限；許される住居の数に上限を設定；土地の ％を非建蔽 RSHQ とし、耕作に利用

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25を受け入れ、今では約  エーカー KD が

VHUYLWXGHV や環境保全する地役権 HDVHPHQW

恒久的に保護され、そこでは乳製品、牛肉、馬そさらには奉仕活動 VWHZDUGVKLS の設定、といっの他の動物の飼育や芝土や干し草や生牧草、イチた考え方をめぐっての論考（§ から§ゴ類、トウモロコシ・ワタ、花卉、クリスマスツまで）がある。

リーづくりがされている、という（以上、)DUPODQG

②0DU\D0RUULV 総合編集“Smart&RGHV0RGHO3UHVHUYDWLRQ3URJUDP.LQJ&RXQW\ の ZHE 頁よ/DQGDevelopmentり作成）。

3ODQQLQJ$VVRFLDWLRQ 発行、1R、 年 Regulations” $PHULFDQ

月

農業を想起させる都市農業に  これまで少数派で職業の貴賤などからとらえ以上、6HDWWOH 市がその市内での都市農業を振られることもあった +RPH2FFXSDWLRQ に関する興し、.LQJ 郡が市外での農業を振興している。都

モデル条例を提案する（ 章）ほか、農地や市サイドと農業者サイドとが市街地内外の農地を作業所用地などを伴う農家住宅と都市にみられ生かす方針 をたて、実行することを期待したい。

る住宅がそれぞれ必要とする敷地規模が異なることから農地と宅地とが共生する地域での各敷参考とした文献

地に適用される最低敷地面積制限を地域総体と①-XOLDQ&RQUDG-XHUJHQVPH\HU7KRPDV(5REHUWV

して平準化することの提案（ 章ほか）をする。
編 著 “Land Use Planning And Development③7LS8UEDQ$JULFXOWXUHXSGDWHG'HFHPEHU

Regulation Law”、
7KRPVRQ:HVW 発行の +RUQERRN

ほか 都市農業に関しては 6HDWWOH 市

6HULHV、 年。

役所の、農業に関しては .LQJ 郡や :DVKLQJWRQ  うち財産税 SURSHUW\WD[ について優遇した州の、それぞれ ZHE 頁。

評 価 SUHIHUHQWLDO DVVHVVPHQW や 納 税 猶 予GHIHUUHG WD[DWLRQ な ど不 均一 な課税 制度

謝辞

GLIIHUHQWLDOWD[DWLRQ に関する論考（§）、ゾーニング規制が農業的土地利用 DJULFXOWXUDOXVH を市街化するまで白地とする地域である、筆者は日米の制度を整理する途上にあり、本稿の執筆には次の方々から貴重な情報や機会をいただいたことに感謝申し上げたい。
・生産緑地研究会：132 法人日本都市計画家協会及びととらえていたこれまでから転じて、最近では一財 都市農地活用支援センターの支援を得た自主環境保全志向の計画的宅地開発行為的な研究会。その座長に故水口俊典芝浦工業大学名

FRQVHUYDWLYH3ODQQHG8QLW'HYHORSPHQW にお誉教授、その後を柳沢厚さんが引き継ぐ一方、とりまける住宅地と農地や緑地などのオープンスペ―とめに同センターの佐藤啓二さんや小谷俊哉さんらスの配置と利用に関する制限的契約 UHVWULFWLYH
FRYHQDQWV 、正義の観点からの用役権 HTXLWDEOH

があたっている。
・執筆機会を頂戴した 一財 土地総合研究所の佐々木
晶二さん並びに白川慧一さん

可能 DYDLODEOHIRUFXOWLYDWLRQ とする；敷地分割において最小限度敷地面積制限 DPLQLPXPORWVL]H を課す；その土地での農業生産能力を損なうような活動を制限する。
日本では県や市町村の行政区域内をその計画対象として消費者も含む農業者サイドからは市町村都市農業計画（都市農業振興基本法第  条）が、農業を享受したい都市住民サイドからは緑の基本計画（都市緑地法第 条）がある。それぞれが農地の所在地にとらわれず人に着目し、農業に思いを馳せる都市農業が展開する土地利用計画・規制の仕組みを構築できないか。



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表１

都市型農業の５類型へのzoning 許可の一覧(WA州、Seattle市,Tip 244 Urban Agricultureより作成）×許可されない、◎許可される、○付属する用途であれば許可される、△条件付きで行政機関による許可が得られる(Administrative Conditional Use Permit)
ゾーニング規制

6LQJOH)DPLO\

Commercial

5HVLGHQWLDO

区域Zones:&RP/RZULVH 左以外
１の区域

都市型農業(Urban Agriculture)の５類型

1HLJKERXUKRR,QGXVPHUF

G&RPPHUFLDO 1&

NC３ LDO

 1&

WULDO

左の5類型の都市型農業の説明

C２ =RQHV

 &
動物を飼育/維持し、その肉/毛皮/卵など販1.酪農・養鶏・養蜂(Animal×+XVEDQGU\
小動物(ie猫、犬、兎、山羊 …)を住戸ないし事業所の敷地

〇〇〇〇

◎×

max3頭（ただし、その敷地面積≧20000平方feetであれば4頭。敷地がより広い場合は5000平方feetごとに1頭ずつ加算）までなら◎。
内にて飼育する場合
国産めんどり(domestic fowl) max8羽までなら◎。ただし、国産鶏を囲う構造物(structure)は同じ

 をその敷地（下記の3.や4.の場合も同様）内で飼う場合


牛、馬、羊などを飼育する農場(farm animals)蜂(bees)をWashington州政府

 農業省に登録した上で飼う場
都市型合$JULFXOW
XUH

3.コミュニティガーデン&RPPXQLW\*DUGHQ

4.園芸店(Horticulture)

5.都市型農園(Urban Farm)

daycare)とか調教するなどはこの土地利用種類に該当しない。
子豚(miniature potbelly pig)は不可。山羊(dwarf, pygmy)は小型化し、その角を抜き、オスは中性化する。

敷地内にある住宅から10feet以上後退する。また、これら構造物や住 おんどり(roosters)は×
宅の位置は隣地境界線や道路境界線から後退する。
その敷地面積≧20000平方feetなら◎。ただしその密度は10000平方feet/1頭まで。これら動物を囲う構造物は隣の敷地から50feet以上、離す。
◎また、その群れにつき4以下の巣箱(swarm)を10000平方feetを超え

ただし、一世帯向け住居ゾーニング規制区域
内に馬を10acre以上の農園で経営することは、それが2007年7月1日時点において存在していれば◎る敷地に置くこと。 ただし、巣箱の位置は、敷地境界線(lot line)から25feet以内においては、敷地境界線から8feet以上離し、あるいは上方又は下方に置く。

農業

8UEDQ 2.水産養殖(Aquaculture)売する。ただし、ペットを預かる(pet×◎（≦10000平方feet）◎（≤25000平方

魚類(fishes)や貝類(shellfish)や水生植物
◎◎

◎

◎

(aquatic plant)などを真水又は塩水で育て、フィート)販売/加工製造販売する◎ 1)その屋根頂部(rooftops)と側面(sides)を指定する手工業産業セ
公共体/NPO組織/個人グループがたとえばンターが定める構造とする。2)その合計構造物グロス床面積≤1000平
空き地を耕して植物を育て食料/贈答用装飾
方feet、3)その附属する構造物（>120平方feet）の設計や施工には許品を生産。
可を要する
◎（≦
◎（≦10000平
花卉やブドウなど植物を育て、生産加工販売×◎◎×25000平方 ◎方feet）するもので都市型農園を除く。
feet）
植物やその生産物を成長させ、その敷地内で〇注52または△
注53

◎

◎◎◎◎◎

販売する。他の商品は販売しない。その例に
花卉・果樹。800フィート以内に分散しての立地可。このほか注51参照
ハウスとはガラス等半透明な材料で造られ、◎ なお、15feetの高さ制限は適用されないが後退規制や合ハウス(Greenhouses)

×計屋根面積上限があり。注50参照

植物の主たる耕作や保護のため。なお、ハウスとは異なるが、ガラス等半透明な室で、植物の耕作や保護には主としては使用しないが太陽光を取り入れる室(solarium)やポーチが建築物の部分としてある。

◎注50 低層及び一世帯向けゾーニング規制区域を除いて、食糧生産に貢献する温室はその高さ規制がある場合を除いて高さ15フィートまでが認められる。多くの場合、ハウス構造体はそこでの屋根面積の50％を超えてはならず、また、セットバック規制に従う。申請者は各ゾーニング規制区域における屋根形状制限をチェックして欲しい。またその屋根頂部や側方には市指定の手工業産業センター(MICS:designated Manufacturing and Indsutrial Centers)が定めるものを用いる。
・注51 都市型農園の開設には次の2点の留意点がある；(1)都市型農園は他の主たる用途となる敷地と同一の敷地にある必要はなく(～does not have to be on
the same lot as the pricipal use)；植生ある部分はその主たる用途となる敷地から800フィート以内にあればいい(the planting area may be within 800 feet ofthe pricipal use)。
(2)すべてのゾーニング規制区域において異臭はその都市型農園から200フィート超の距離において”個人が合理的に寛容できうる程度”とする(In all zones, odor
〇注52：附属(accessory)する土地利用であれば許可され、4000平方フィートまでは許可を要さない。なお、4000平方フィートを超える場合は△注53を参照△注53：住居系ゾーニング規制地域内にあっては次の8要件（(1)用いる機械装置は家庭生活用。(2)小売販売等は平日7am~7pm、(3)商業上の集配送は1日1回、(4)自動車は2台までで重量10000ポンド/台以下、(5)800feet以内での分散配置可、(6)その表示(sign)は１つとし、64平方inch以下、(7)主たる構造物がない画地においては、都市農園の構造物の合計床面積≨1000平方フィート、傾斜屋根の場合を含め、その高さ12feet以下）、(8)ifその敷地面積≧4000平方feetであれば管理計画書（設備・装置・機器・機材・薬剤の使用計画とその開示、雨水排水や土壌流出（sediment and erosion)の対策等を記載）の作成をその条件として許可（SMC23.42.051.A）