【 寄 稿 】

区分所有建物の維持、修繕および再建（再築）
ウェルナー メルレ教授（ポッダム大学）
翻訳者・千葉大学教授 植木 哲
（翻訳者解題）第１５号、２００３年）、丸山英気他「ドイツでのマンション本稿は、メルレ・ポッダム大学法学部教授（Ｐｒｏｆ．Ｄｒ．

管理」（マンション学１７号、２００３年）等がある。本論文

Ｗｅｒｎｅｒ Ｍｅｒｌｅ， Ｐｏｔｓｄａｍ）が、２００５年４月１１日、マの後にドイツ区分所有法の関連箇所を翻訳しておいたのンション再生協議会および中央大法科大学院において講で適宜参照されたい。

演された内容を翻訳したものである。本テーマについて
は、平成１４年の区分所有法の改正がマンション管理の適正化および建替え実施の円滑化を強力に推し進めたこ■目 次とと密接に関連しており、不動産法に関心を有する者にとっては一読の価値があろう。メルレ教授はこの問題にⅠ 前提（基礎的）事項ついてのドイツ側のエキスパートであり、区分所有法に関する大部のコンメンタールにおいても詳しく論じておⅡ 維持と修繕（修理）られる。

１ 占有部分

メルレ教授はこのとき日本不動産法学会の招きにより

２ 共用部分日本を訪れ、各地でいくつかの講演と研究会を開催されａた。今回の招請は丸山英気教授（中央大学法科大学院）

ａａ 区分所有者による管理の熱心な勧めにより実現したものであり、普段この問題（１）

適切な管理（措置）については門外漢である私も大いに勉強させていただい（２）

建築上の変更たことを感謝している。メルレ教授は既に何回も日本を（３）

区分所有者による緊急行為訪れておられ、今回は特に日独文化交流年の一環としてｂｂ 適切な管理を求める権利の意義を加味し、今日における法文化交流の発展を強調

ｂ 管理者による管理しておられた。本題についても比較文化法の観点から検ａａ 区分所有者の決議の執行討すべき問題点が多く存在するように思われる。

ｂｂ 共同財産の維持と修繕

過去のメルレ教授の講演については「マンションは生共用部分の管理について

ｃｃ 緊急措置

き残れるか――ドイツと日本のマンション法――」（平成９年７月、財アーバンハウジング）が参考となる。今回のⅢ 損壊（滅失）建物の再建（再築）

翻訳は、ドイツ法の原語をできるだけ日本の区分所有法

１ 初めにの表現に合わせて翻訳し、講演の趣旨を一読して理解で２ 再建義務きるように努めた。その結果、ドイツ法の語感が損なわ

ａ 損壊の程度れたとすれば翻訳者の未熟のためである。

ｂ 損害の填補

翻訳にあたり参考にさせていただいた資料として、鎌３ 再建義務の効果と内容

野邦樹他「マンション管理制度の比較法研究覚え書き」

４ 再建義務を欠くときの帰結（千葉大学法学論集１７巻２号、２００２年）、鎌野邦樹他「現５ 特約による変更の可能性下のマンション法制の課題と外国法制」（マンション学

６ 複数の住宅施設

Ⅰ 前提（基本）事項

属する建物の一部を、それによって他の区分所有者が不利益を蒙ることのないように一定の状態に（維持）保た

ドイツの区分所有権（住居所有権）は、特定の空間になければなりません（区分所有法１４条１項）。この結果と対する区分所有権が共有部分（共有財産）の持分と結びして個々の区分所有者には、これによって他の区分所有ついたものです。そのため区分所有権は二つの所有権の者に対し、その人の専有部分や共用部分に不利益が及ぶ形態（特徴）を持つことになります。

虞のある場合には、自己の専有部分を一定に保つ（維持）すなわち、する義務があります。このため専有部分に属する水道管（１）各区分所有者は、専用部分（特別所有権）に属すの欠陥は、それによって共用部分や他の区分所有者に湿る建物の持分に対する所有権、言い換えますと住居また気による被害をもたらすかもしれないとき、それは修繕は居住を目的としない空間に対する（特別な）所有権をされなければならないのです。

持ちます。その限りでそれぞれの住居所有者は（その物に対し）専属的な支配権を有することになります。この２ 共用部分ため各区分所有者は専有部分に属する空間の単独の所有者なのです。

ａ

共用部分の管理について（２）各区分所有者は、この他に共同財産に対し共同所共用部分の維持・修繕は、共同財産の管理の一つの形有持分（共用持分）を持ちます。これに属する物に敷地態です。この維持・管理は区分所有者、管理者および管（土地）、敷地の存続や安全に取り不可欠な建物の一部が理委員会に（もしそれが選任されている場合には）義務あり、区分所有者の共同利用に役立つ施設や設備がありづけられます（区分所有法２０条１項）。区分所有法は単なます。

る偶然において区分所有者を第１順位に置いているので修理を要する区分所有建物の維持、および修繕のさい、はありません。そうではなくて区分所有者は、専有部分また損壊（滅失）した区分所有建物の再建（再築）のさや共用部分が保証する支配権を持っていますから、彼はいには、この二つの所有形態の違いが区別されなければ管理の固有の主体であり、担い手であるのです。これになりません。

反し管理者は、始原的には、区分所有者の決定を執行し、共同管理との関連において必要な事務の処置を行う権限があるだけです。

Ⅱ 維持および修繕
ａａ 区分所有者による管理
１ 専有部分（特別所有権）

共用部分の管理はすべての区分所有者に原則として共同に帰属します（区分所有法２１条１項）。このことから二各区分所有者は特定の空間の特別所有者であります。

つのことが言えます。第１に、共用部分の管理は区分所

その限りで区分所有者は、単独の所有者としての法的な有者の（専権）事項であること、第２に、区分所有者は、地位（立場）にあります。その結果、各区分所有者は、単独の所有者と同じく、それと同じ範囲で、またそれと単独の所有権者として、自ら、自己の責任において、ま同じ方法で、法的にも事実的にも共用部分に関し共同でた他の区分所有者から独立して自己の特別所有権（専有権限を行使できます。
それゆえ共用部分に関する管理（措部分）を管理するのであり、同時に、彼は自己の専有部

置）には、すべての区分所有者の同意が必要（不可欠）分である建物の一部を意のままに自由に使用（収益・処です。ただし区分所有法はこの全員一致の原則に例外を分）することができるのです。それゆえ区分所有者は原認めています。

則として専有部分に属する空間を一定に保つ必要はありません。区分所有者は、世帯用（一戸建て）の家屋の単独所有者と同じように、一人で修繕するかどうかを決めるのです。

（１）適切な管理（措置）
共用部分の適切な管理に関する措置は多数決によって決めることができます（区分所有法２１条３項）。多数決は、しかし他の区分所有者との間の隣人関係や狭い空間で総会に出席した区分所有者の投票数のうち単純多数によの密接な共同生活から、区分所有者は、自分の住居を、って決まります。適切な管理（措置）にあたるかどうか他の区分所有者がそれによって被害を受ける程度に放置は、取引上の観念に従い、個別の諸事情を加味して判断してはなりません。このため区分所有者は、専有部分にされることになります。

区分所有法は例示的に一連の重要な措置を挙げており維持・修繕費用は、すべての区分所有者により区分所（区分所有法２１条５項）、それらは適切な管理に属し、か有持分の割合に応じて負担されることになります（区分つ、結果として多数決によって決議されることになりま

所有法１６条２項）。

す。この中には特に共用部分の維持および修繕が含まれます。次の各場合はすべてこれに該当することになります。
―共用部分に属する施設や設備の既存の状態が、それによって一定の状態に保たれる（維持）こと、―さらに、従前の瑕疵のない状態を回復すること、および―瑕疵のない状態を最初に作り出すこと、です。

（２）建築上の変更
共用部分の適切な維持・修繕を超える、言い換えれば通常建物の本質への介入を伴う建築上の変更や（そのための）費用は、原則として、全員一致による決議が必要です。そのような措置によっても区分所有者が損害を蒙ることがなく、蒙っても些細なものに過ぎないときは、その人の同意は必要ありません（区分所有法２２条１項）。

それゆえ第１に大事なことは元の状態に維持し、（原状駐車場の増設やエレベーターの設置には、それゆえ建に）回復することです。その措置が大きいか、小さいか築上の変更として、すべての区分所有者の同意が常に必の違いは、多数決の問題に影響を与えることはありませ

要です。区分所有者は原則として他の区分所有者の同意ん。すなわち、常に単純多数で足ります。多数決によっなしに共用部分へ介入することはできません。特に、区て決議される措置には、たとえば暖房設備の修理、外壁分所有者は建物の外形（外観）を変更することはできなの修復、屋根の修理、防音または断熱（装置）の修繕ないのです。このため区分所有者は、他のすべての区分所どがあります。それらの措置が適切な管理であり、かつ有者の同意を得なければ窓を取り替えたり、バルコニー多数決によって決議されるものであるためには、その措にブランドを取り付けたり、屋根にアンテナを取り付け置が必要かくべからざるものであって、目的に適合するることはできません。

こと、かつ、専門的に見て正しい方法で行われていなけ

許可を受けていない（無許可の）建築上の変更の場合ればなりません。大規模な（修繕）計画においては、修には、建築上の変更へ同意を与えていない各区分所有者

繕の必要性が検討され、複数の企業からの見積もりが、は、その措置の差止めや除去を求めることができます（民委託が行われる前に取り寄せられていなければなりませ法１００４条１項）。

ん。

許可された建築上の変更に要する費用は、適切な修繕

適切な維持・修繕には、昨近の通説によれば、より新措置の費用と異なり、すべての区分所有者によって負担しい技術の発展の長所を取り入れた意味のある現代風のされるのではなく、その措置に賛成し、または費用負担改良もこれに含まれるものとされます。区分所有者は、に対し反対を述べなかった者だけによって負担されます。

適切な維持という枠（考え方）の中で、単に、建物が建両者の違いは、（裁判）実務において大きな意味を持っててられまたは計画された状態を再び取戻すことに限定さおり、多くの事例において裁判上の争いの原因となってれません。むしろ現代風の改良も、それが元の状態のよいます。

り良い、経済的に見ても意味のある解決策であり、かつ、それが当時の技術水準を考慮に入れて行われているとき（３）区分所有者の緊急管理行為は、これは許されることになります。そのような価値を各区分所有者は、他の区分所有者の同意を得ることな高める措置または現代風の改良は、維持または修繕措置

く、共用部分に直接差し迫った損害を回避するために必が当然に必要な場合に限られます。たとえば建物の電気要な措置を取ることができます（区分所有法２１条２項）。

設備が修繕の必要があるときは、現代風の改良により施その例として、水道管が詰まったときに水道管掃除サー設の能力は高められることになります。これに対し電気ビスに依頼すること、ガスの臭いがするときにガスサー装置が修繕の必要がない場合には、その能力の上昇にはビスに依頼するときです。このような前提の下で交渉を区分所有者の（全員の）同意が必要になります。判例の行った区分所有者は、他の区分所有者に対し自己の出費その他の事例では、修繕の必要な一枚ガラスの木枠の窓の補償を求めることができます。

を断熱ガラスつきのプラスチック製の窓に取り替えること、使い古されたラウファイバー製の壁紙をグラスファイバー製の壁紙と取り替えること、外壁に断熱装置を取り付けることなどが議論されています。

ｂｂ 適切な管理を求める権利
最後に、各区分所有者は、他の区分所有者に対し適切な管理を求めることができます。それは事案によっては裁判で主張されなければなりません（２１条４項）。各区分きるだけです。区分所有者との関係では、管理者は、自所有者は、それゆえ、共用部分の維持が必要なとき、他己の出費を区分所有者の共通の費用からから捻出するこの区分所有者に対し、彼らが共用部分の維持に関する決とができるでしょう。

議に同意するように求めることができます。
たとえば外壁の掃除が部分的に行われ、そのために住ｃｃ 緊急措置（区分所有法２７条１項３号）宅の内部に湿気による被害が発生するとき、各区分所有管理者は、さらに緊急の場合には、共用部分の維持に者は、他の区分所有者に対し、彼らが外壁の修理を了承必要な措置をとる権限があるとともに、義務を負担しました旨を認めていたことを求めることができるのです。

す。この点に関しては、特に、危険の防止に役立ち、か外壁の修繕は、更なる湿気被害の防止に役立ち、それゆつ、一時の猶予も許さないような措置が重要となります。

えに適切な管理に相応しいからです。
ｂ 管理者による管理Ⅲ 損壊（滅失）建物の再建（再築）管理者は、区分所有者の決定を執行（実行）し、共用部分の管理に必要な事務（仕事）を行わなければなりま

１ 初めにせん。管理者は、原則として、同人がこの点につき区分所有者から特別に受権されているときに限り区分所有者ある建物とそれと一体となった財産（共用部分）が全の代理権を行使できるのです。このため管理者は非常に体として、あるいは部分的に、たとえば火事、ガス爆発、狭い範囲でしか法定代理権を持ちません。管理者に与え洪水または地震等によって損壊されるとき、従前の状態られた権限のいかなるものも、区分所有者から決定権限が再び原状に復されるべきかどうか、すなわちその建物や法定管轄権（裁判権？）を取り上げるものではありまは修繕されるべきかどうかが問題となります。前述の維せん。逆に管理者は信託的に区分所有者の権利・義務を持・修繕の箇所で述べたように、区分所有者は、原則と引き受けているのであり、このため常に区分所有者の指して、適切な管理措置として、共用部分の修繕を多数決示に従わなければなりません。

によって議決できます（区分所有法２１条３項）。この決議が行われない場合には、個々の区分所有者は、自分たちａａ 区分所有者の決議の執行（２７条１項１号）
管理者は区分所有者の受託者として、第１に、区分所有者の決議を実行に移さなければなりません。その限りで被害を受けた建物の修繕を決議する旨を他の区分所有者に求めることができるし、これを裁判によっても実現できます（区分所有法２１条４号）。

で管理者は区分所有者を法定代理するのです（区分所有

しかし建物の被害が非常に大きく、半分以上の価値が法１０条４項）。たとえば管理者が決議された維持措置を取損壊（滅失）しているとき、区分所有法２２条２項は、再るため職人と契約を結ぶことがこれに該当します。

建による修繕のために特別の規定を置いています。これによれば再建は、適切な修繕措置としての区分所有法２１ｂｂ 共同財産の維持および修繕（２７条１項２号）条３項によって多数決で決議することができず、また、管理者は共用部分の適切な維持・修繕に必要な措置を建物がその価値の半分以上を損壊され、かつ、当該損害取る権利を持ち、義務を負担します（区分所有法１項２号）。

が保険またはその他の方法によって補填されないときは、この目的を達成するため管理者は共用部分を継続的に監区分所有法２１条４項によって請求することができません。

視しておかなければなりません。たしかに共用部分の維

このような事例においては、再建は全員一致がある場合持・修繕は第１義的には区分所有者自身の義務でありまにのみ決議され得るのです。区分所有法２２条２項の規定すが、その決定はしばしば急いで行われるとは限りませ

は、それゆえ共用部分の修理を損壊の特定の場合に多数んから、管理者はそのような場合には必要な権限を有す決で決議する可能性を制限しているのです。この規定にるのです。管理者は以下のような場合には区分所有者をよれば、区分所有者は、計算不能な再建措置の財政的結原則的に代理することはできません。たとえば第三者が果（破綻）から守られることになります。さもなければエレベーターを壊したとき、管理者はそれを修理に出さ再建措置は多数決によって彼らの意思に反する形でも実なければなりません。管理者は、このとき管理者に一般行されることになるでしょう。

的（包括的）な区分所有者の受権が与えられていない限
り、自己の名前でこれに必要な契約を締結することがで２ 再建（再築）義務建物の再建は共用部分の修繕の一つの形態です。共用受けるときは、むしろ１４条１項に基づいて生じることが部分の修繕は、区分所有法２２条２項に定められた例外をあります。
経済的な観点から見れば、共用部分の再建は、除き、原則として区分所有者によって多数決で決議され通常、建物の本質的な部分の（原状）回復へ連なります。

（区分所有法２１条３項）、各区分所有者によって請求できなぜならこれ（建物の本質的部分）は当然に共用部分のます（区分所有法２１条４項）。

中にある（位置づけられる）からです。

ａ 損壊の程度３項）、またそれが各区分所有者によって請求されるとき再建が多数決により決議されるとき（区分所有法２１条
損壊した建物の再建は、建物の損壊が価値の半分に及（区分所有法２１条４項）、共用部分は、損壊前にあった状んでいないときは多数決によって常に決議することがで態で再び建て直されなければなりません。この状態は、きます。このとき、損害が保険その他によって填補されその間に行われた適切な建築上の変更を考慮して分割図ているかどうかは関係ありません。大事なことは建物の面から明らかになります。再建が元の状態と異なって行価値だけであり、土地（敷地）の価値は重要ではありまわれる場合には、これは建築上の変更として、すべてのせん。建物の価値の算定（評価）においては、共用部分区分所有者が同意するときにのみ許され（認められ）まのみならず、専有部分も考慮の対象となります。

す（区分所有法２２条１項）。

ｂ 損害の填補

４ 再建（再築）義務を欠く場合の帰結

建物がその価値の半分以上を損壊していても、建物の損壊により発生した損害が保険またはその他の方法によ

損害が填補されないまま建物の価値の半分以上が損壊り填補されているときは、再建は多数決によって決議すするとき、共用部分の再建は多数決により決議することることができます（区分所有法２１条３項）。このことは直はできませんし、なかんずく各区分所有者によって請求ちに発生した損害が完全に填補されるときにも妥当（有されるものではありません。それゆえ損壊した建物を再効）します。建物の損壊の程度とは関係がありません。

建するのは区分所有者の義務ではありません。損壊した損害は部分的に填補されるが、損害の填補が部分的な再建物の再建はそのような場合には全員一致があるときだ建を可能とするような再建は、その結果、建物の損壊のけ決議され得るに過ぎないのです。

程度が価値の半分に至っていないときも、多数決で行う区分所有者の共同（共有・総有）関係はこれにより自ことができるのです。それゆえこの場合には区分所有者動的に消滅するもではありません。むしろ各区分所有者には、建物の損壊が当初からあたかもその価値の半分以は、建物が損壊するとき、区分所有者の合意があれば共下に過ぎないものとされます。このような場合にも区分同関係の解消を請求できます（区分所有法１１条１項３文）。

所有法２２条２項の目的は達成されるのです。

このような合意を欠く場合には共同関係は残るのであり、損害の填補は常に事実上実現可能なものでなければなりません。請求権があるというだけでは足りず、その請例外的に区分所有者が（建物が）損壊したあとで共同関係の解消を合意すればこの限りでありません。

求権は実現可能なものでなければなりません。賠償義務者の破産により請求（権）が不可能な場合には、区分所有法２２条２項にいう損害の填補は存在しないことになります。

５ 特約による変更の可能性
この法律の規定は特約による変更が可能です。そのため再建義務は、建物の損壊の程度や損害の填補の（有無に）関わらず、合意（規約に）することができるのです。

３ 再建（再築）義務の効果と内容損壊の程度についてはそれが法律で定められている（２分の１）のと異なる合意も可能ですし、再建義務は、損建物の損壊が価値の半分以下であるか、または、損害害が全部または一部が填補されるのかとは無関係に設定が填補される場合には、区分所有者は、共用部分の再建されます。合意により区分所有者の再建義務は専有部分を単純多数で決めることができます（区分所有法２１条３に拡大することもできます。

項）。ここから各区分所有者は再建を請求できます（区分最後に、区分所有者は、再建義務が存在しない場合に所有法２１条４項）。損壊した共用部分を再建する義務は、もこれと異なる合意（規約）をすることができます。そ

区分所有法２１条、２２条によって発生するのではなく、れに属するものにまず共同関係の解消を求める合意（規専有部分の不十分な修繕により他の区分所有者が被害を約）があります（区分所有法１１条１項３文）。それに代わり、清算（後処理）については他の形式の合意（規約）かもこれらの区分所有者のみが単独で再建費用を負担しも可能です。このため建物を再建しようとする区分所有なければならないときです。このためにはすべての区分者の請求権は、合意（規約）により、再建の意思を持た所有者がその限りで法規と異なる費用負担義務を合意しない区分所有者に対し、その人に属する区分所有権の譲ていることが必要です。

渡（買取請求）を正当化するのです。

実務では（実際には）複数の住宅施設の損壊した建物の再建に関する多数決決議は次の理由でしばしば暗礁に６ 複数の住宅施設乗り上げることになるでしょう。すなわち損壊した建物の区分所有者は多数とはならず、被害を受けていない他区分所有法を創ったときの立法者のモデルは、住宅施の建物の区分所有者は、再建の財政的結果を一緒に負担設が一棟の建物からなる場合でした。このため一つの敷することに関心を持たないからです。多数決による再建地に複数の建物が建ち、それぞれに区分所有権が設定さ決議がこのような理由から成立しないとき、損壊によっれている場合には、建物の再建に関する明確な規定はあて被害を受けた区分所有者は、その住宅の再建を適切なりません（欠缺問題）。そのような住宅施設はＭｅｈｒｈａｕ

管理措置として他の区分所有者に請求することができまｓａｎｌａｇｅ（複数の住宅施設）と呼ばれます。判例上もこす（区分所有法２１条４項）。ただし、再建義務の要件が存れまでまだ複数の住宅施設における個々の損壊建物の再在する必要があります。

建問題は判断されておりません。
複数の住宅施設において複数の住宅のうちの一つが損壊されるとき、通説によれば、もっぱら個々の建物の損■付 録壊の程度のみが問題とされ、複数施設のうち他の損壊されていない建物は考慮に入れられません。さもなければ

ドイツ区分所有法の試訳

区分所有法２２条２項の規定の目的、すなわち予測不可能

１０条（一般原則）１項－３項省略

なほどの大規模な建築上の措置から生じる財政的な帰結（４）この法律または区分所有者の合意により多数決に（負担）から区分所有者を守るという法の目的が、潜脱よって決議される事項に関する法的行為は、それが多数されることになるからです。再建義務にとり施設全体の決による決議に基づいて行われる限り、この決議に反対損壊の程度が決定的な指標とされるならば、完全に損壊する区分所有者またはこの決議に加わらなかった区分所された個々の建物だけが再建の対象となるとの結論に至有者に対しても効力を生じる。

るでしょう。けだし、損害額が全体の施設の価値の半分

１１条（共同関係の非解消性）１項に達していないからです。そうすれば損壊した建物の再１文 区分所有者は共同関係の解消を求めることができ建には多額の費用が、すなわち区分所有の持分に応じてない。

すべての区分所有者によって負担されるべき費用が、発２文 前号は重要な理由に基づく解消の場合にも同様と生することになるでしょう。これとは反対に個々の住宅する。の損壊の程度を基準とすれば、区分所有者の危険、すな

３文 以上と異なる合意（規約）は、建物の全部またはわち予期しないほどの大きな再建費用を負担させられる

一部が損壊するとき、および再建の義務が生じないときという危険は少なくなります。に限り効力が認められる。

複数の住宅施設内の個々の建物にその要件が充たされ２項 省略るとき、これは損壊した建物の所有者だけの関心事では１４条（区分所有者の義務）なく、住宅施設のすべての区分所有者の関心事でもあり区分所有者は次の各号の義務を負う。

ます。この意味は、損壊した建物の所有者だけでなく、１号 他の区分所有者が快適な共同生活を送る上で避けすべての区分所有者が再建を議決しなければならないとることのできない程度を超えた不利益を蒙ることがないいうことです。損壊した建物の再建決議によりすべてのように特別な所有権の下にある建物の持分（専有部分）区分所有者は義務を負担することになります。
なぜなら、を一定に保つ（維持）すること、および、これ（専有部

この措置の費用は、すべての区分所有者によって、すな分）および共用部分を上記の範囲内で使用すること

わち損壊していない建物の区分所有者によっても共同で２号 １号の義務が、自己の世帯または営業に属する者、負担されるからです（区分所有法１６条２項）。議決権が考またはその他特別所有権または共同所有関係にある敷地

えられるのは損壊した建物の区分所有者だけであり、し持分または建物持分を委ねられた者によって遵守される

ことな措置に関しては区分所有者の（全員の）同意が必要で３号 特別所有権の対象である建物部分および共用部分ある。ただし、権利の変更により１４条に定める程度を超への影響（侵害）を、それが前２号によって許された使えて侵害されることのない場合はこの限りでない。

用に基づくものである限りこれを受忍すること（２）建物がその価値の半分を超えて損壊（滅失）し、４号 特別所有権の対象となる建物部分への立入および損害が保険またはその他の方法によって填補されないと使用を、それが共用部分の維持・修繕に必要とされるときは、建物の再建は、２１条３項によって決議し、また、きこれを許容すること。ただし、これにともなって生じ２１条４項によって請求することができない。

る損害は補償されなければならない。

２７条（管理者の職務および権限）１項 管理者は、次の１６条（利用上の対価、負担および費用）各号に定める権限を有し、義務を負担する。

（１）省略

１号 区分所有者の決議を執行し、建物使用細則の実現（２）各区分所有者は、持分の割合に応じ（１項２文）、に配慮すること、他の区分所有者に対し、共用部分の負担に任じるととも２号 共同財産の適切な維持および修繕に必要な措置をに、その維持、修繕、その他の管理に要する費用および取ること、共同使用にともなう費用を負担しなければならない。

３号 緊急の場合において共同財産の保存に必要なその（３）－（５）省略

他の措置を取ること、２０条（管理の分類）

４号 省略（１）共用部分の管理は、２１条から２５条にしたがい区分２項以下省略

所有者により、２６条から２８条にしたがい管理者により行われなければならない。管理委員会が選任されているときは２９条により管理委員会にも義務づけられる。
（２）省略
２１条（区分所有者による管理）（１）この法律または区分所有者の合意（規約）に別段の定めがない限り、共同財産の管理は区分所有者により共同で行われなければならない。
（２）各区分所有者は、他の区分所有者の同意を得ることなく、共同財産に直接に差し迫った損害を回避するために必要な措置を取ることができる。
（３）共同財産の管理につき区分所有者の合意（規約）により決められていない場合には、区分所有者は、共同財産の性質に応じた適切な（ｏｒｄｎｕｎｇｓｍａｅｓｉｇ）管理を、多数決によって決める（決議する）ことができる。
（４）各区分所有者は、合意および決議に沿った管理を請求でき、かつ、それがないときには、公平の観点から区分所有者の全体の利益に適合する管理を請求できる。
（５）次の各号に挙げるものは、区分所有者の全体の利益に沿う適切な管理と見なされる。
１ 建物使用細則の作成
２ 共有財産の適切な維持および修繕
３－６ 省略（６）省略
２２条（特別の費用、再建）（１）共同財産の適切な維持または修繕を超える建築上の変更や（そのための）出費は、２１条３項によって決議され、また、２１条４項によって請求できない。このよう