不動産調査
No.420（2022/1/17）

令和３年度 「土地月間」ウェビナー

脱炭素化時代の不動産市場●

講演❶

気候変動が与える水害リスクの見える化… ……………… 1
一般財団法人日本不動産研究所●

不動産鑑定士

佐野

洋輔

講演❷

環境不動産の今後の展望………………………………………………… 7
一般財団法人日本不動産研究所

不動産鑑定士古山

英治

質疑応答… ………………………………………………………………………… 14

気候変動が与える水害リスクの見える化

令和３年度 「土地月間」ウェビナー

脱炭素化時代の不動産市場●

講演❶

気候変動が与える
水害リスクの見える化
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所
さ

不動産鑑定士

の

佐野

ようすけ

洋輔

一般財団法人日本不動産研究所 研究部 特定調査室 室長
1999 年一般財団法人日本不動産研究所に入所。証券化部、研究部などにて ESG・SDGs 不動産
投資や自然災害と不動産価値などに関する調査・研究業務を担当。国土交通省委託調査研究業
務「木造建築物等の経済性に関する調査」「耐震・環境不動産形成促進事業支援業務」「ESG 不動産投資基準高度化業務」等、国や自治体、民間の先進的な取り組みに従事。機関誌 不動産
鑑定「TCFD における不動産鑑定士の役割」、ARES 不動産証券化ジャーナル「流域治水関連法の成立と今後の不動産取引・不動産投資」、ロングライフビル推進協会「不動産投資・取引における ER（地震リスク評価等）の活用」など執筆多数。

日本不動産研究所の佐野と申します。私からは、「気候変動が与える水害リスクの見える化」について説明させていただきます。よろしくお願いいたします。

て説明しようと思います。
不動産は基本的には建物と土地に区分されます。そのうち建物は、実際の被害額や損害額というものは金銭と近年気候変動の影響により全国で水害が頻発、激甚化

して個別に比較的容易に把握することが可能です。例えしていることについて、皆さまも実感されていると思いば実際の損害の支払額や保険金といったところからも把ます。特に令和元年の水害被害額は全国で約 2 兆 1500

握することが可能となり、かつそのようなデータが十億円と、昭和 36 年の統計開始以来最大となっておりま

分蓄積されておりますので、建物の水害リスク調査といす。また津波以外の単独の水害被害としては令和元年のうものは実績が多数見受けられています。さらに、TCFD

東日本台風が 1 兆 8600 億円というところで、これも統のシナリオ別に調査している企業もコンサルティング会

計開始以来最大です。昨年は球磨川の大水害が記憶に新社もあるという状況です。しかし土地については建物のしいところかと思います。

ような状況ではなく、そういう実証研究や調査結果は、一方、昨年 7 月に改正されて 8 月より施行されているほとんど見受けられません。

宅建業法における不動産取引に際しては、宅建業者は重では土地について損害はないのか。確かに保険では土

要事項説明書に法に定められたハザードマップを提示

地については毀損がないということで土地は対象になっし、水害のリスクに関する情報を伝えることが義務付けていない状況ですが、本当に土地については水害リスク

られています。

に着目する必要はないのかというところは疑問が湧くとこのように、日本社会全体として水害リスクに対する思います。そこで本ウェビナーにおいては、この土地の関心が昨今非常に高まっていると思います。今回は、こ水害リスクについて着目し、そのリスクの捉え方、考えのような水害リスクについて不動産、特に土地に着目し方、リスクの数値化、見える化についてお話しをいたし

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2021

No.420

るとか道路が破壊されるといったことで都市機能が低下ます。
下段の「水害被害後の土地の減価要因」についてですする。こちらについては、いずれも地域として把握されが、利便性、快適性、安全性、地ぐらいといったものが、るもので、減価の認識としては復旧に要する期間が主な

土地価格の構成要因になっています。こちらは水害が起考え方となります。壊れた後どのくらいの期間で戻るかきるとその性能が破壊されます。駅が壊れたり道路が破というものが、時間コスト、機会費用という観点から減壊されたりすれば、遠回りしたりすることで利便性が劣価の認識がなされると思います。

るということになります。
このような要因というものは、

もう一つ経済的被害というものがありますが、地域経自分単独の土地は壊れず何の損害もないとしても、地域済の停滞による不動産市場の需要停滞。当然、不動産市に影響があれば当然その影響を受けて土地価格は下がる

場が被災を受けることによって取引が減少したりするこという可能性があります。ですから、土地というものはとが生ずる。被害エリアの忌避ということで、また起き建物と違って地域の中の一つであるため、単独だけの減るのではないかとか、もしくは死傷者なりが発生すれば、価要因を捉えるのではなく地域として捉える必要がある

そこのスティグマ的な要因として土地の減価に通ずるとということが考えられます。

いうことが考えられます。それをどう捕捉するか、減価そのことを整理したものが、4 ページの表になります。

として認識するかといえば、取引価格の動向を観測する、

土地の物理的被害についてはそれぞれ単独になりますのもしくは需要量の変化なりを把握することになると思いで、それは損害額として把握することが可能となります。

ます。需要量としては、一つとして人口が考えられると例えば水害が発生して汚れたりすればその清掃代とか、思います。

一部土地が削れるとか土壌が押し寄せてくるといったと続いて水害発生の状況で、「近年における自然災害のきには土地整備の費用とか、そういうものは全部損害額

発生状況」をまとめたものになります。毎年のように全で把握することができると思います。

国各地で自然災害が発生、頻発して、甚大な被害で激甚

機能的被害については、快適性、安全性、利便性など化しているという状況になっております。平成 30 年のに影響を及ぼすというところ、また都市機能、駅が壊れ

7 月豪雨における岡山県倉敷市の浸水被害について、地水害発生に伴う土地価格に対する減価要因

分類
物理的被害

機能的被害

経済的被害

内容

⼟地

減価の認識

地域
要因

個別的
要因

⼟地・建物の破壊

－

該当

損害額

近隣地域の性能の低下（快適性、安全性、利便性など
低下）

該当

－

復旧に要する期間など

都市の機能の低下（駅、利便施設、⾼速道路など
被災）

該当

－

復旧に要する期間など

地域経済の停滞による需要減

該当－

取引価格観測需要量の変化

被害エリアの忌避

該当－

取引価格観測需要量の変化1

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Japan Real Estate Institute4気候変動が与える水害リスクの見える化ます。今回は相続税路線価で、令和元年度、令和 2 年度

価への、土地への影響について説明いたします。
6 ページは、倉敷市の特に被害の大きかった真備町にでどういう違いがあったのか。JR 東海道新幹線、JR 横

ついての地価公示の変動率の推移を示しています。絶対須賀線の北側は水害が発生していないエリア、その南側水準ではなくて変動率になるので、対前年でどれくらいは水害が発生したエリアになります。見ますと、水害が変動したかということを示しております。水害が発生発生していない所は台風の被害があっても約 3％上昇しした平成 30 年つまり西暦 2018 年の翌年において、倉ています。ところが水害が発生した所については、本来

敷－ 51 については、まさに被災した土地なのですが－であればたぶん上昇したであろうはずが横ばいのまま

17.4％の下落になっています。また、倉敷－ 80 あたりだったので、下落はしていないのですが上昇しなかったのあまり被災をしていない所については、例年どおりのということなので、実質 3％程度の下落が見受けられま

変動率を示して収まっているという形で、被災を受けるす。これは令和 2 年の後の令和 3 年についても同様の傾と 17％下落したということになっています。その翌年

向にありますので、わずかな数字ではありますが、土地は 1.9％上昇していますが、絶対水準として土地価格は

価格は完全には回復していないということが言えると思

結果として浸水前の 85％程度のままです。おそらく今います。
もう一つ、東京に非常に近い浦安においても同じよう後もこの状況は続くというところで、決して完全には元なことが観察されます。こちらは 2011 年 3 月の東日本には戻っていないということが分かると思います。
続いて首都圏で人気エリアの武蔵小杉の状況について

大震災による液状化の前後での地価の動向を示していま説明いたします。武蔵小杉は令和元年つまり西暦 2019

す。こちらの浦安－ 5 は液状化が発生した地点になって

年 10 月 19 日の台風 19 号で水没したエリアになります。

います。東日本大震災の翌年の 2012 年においては 15％

タワーマンションの地下室で機械設備が浸水してエレの下落です。一方液状化が発生していないエリアについベーターが使えなくなったということで、都市の居住のては、数％の下落にとどまっているということです。こ

脆弱性が露呈したと思います。

ちらも液状化という現象ではありますが、地価公示、地この武蔵小杉についても、土地価格に影響が生じてい価の動向としては下落し、その後大きく上昇はしていな

水害発生に伴う土地価格への影響
 ⽔害発⽣に伴う⼟地価格の影響は完全には回復せず
公⽰地
地点: 倉敷-51

⼟地価格は、浸⽔前の85%⽔準のまま

岡⼭県倉敷市
真備町箭⽥字後⽥4158番2

公⽰地
地点: 倉敷-80
岡⼭県倉敷市
⽟島陶字荒⽊
1435番
OpenStreetMap

2
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一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2021

No.420

いので、結果として土地価格は現在も完全には回復してきくない。同じく機能的要因も、ライフライン、鉄道のいないということが言えると思います。

断線などが見られましたが、復興に要する期間の土地価

9 ページになりますが、不動産需要の根源というか源格への影響は、それほど大きくはないということが言えとなる人口について示しています。左側が浦安市になりるかと思います。大きいのは経済的要因で、これが水害ます。液状化が発生した翌年については 1 割ぐらい人口の土地減価の主要因になると思います。また起きるかもが流失していますが、その後は増加して従前の人口を超しれないという不安とか、そういう忌避性。あとはさらえるほど、また人が増えているということが分かります。

に過疎化が加速していくのではないか。先ほどの倉敷の

一方倉敷の真備町については、水害によってこちらもま真備町のように減ったけれども、さらに減る可能性があた 1 割程度人が流失しました。その後、インフラとかはるというところで、地域によってはさらに過疎化が進む

全部戻ったわけですが、結局人口は戻ってこないという可能性がある。それから不動産市場の停滞ということが、ことが分かります。真備町については、たぶんこの後も大きな土地減価の要因として捉えられます。

なかなか回復しないであろうということが推察されま

これは喉元過ぎれば熱さ忘れるとよく言われますが、す。地域によって土地需要の源泉である人口というもの

今までの地価公示や路線価を見る限りでは、必ずしもそは全然異なるということが、土地の下落については同じうではない。地価は完全に元には戻っていないというこような話だったのですが、人口についてはこれほど地域とから、土地は必ずしも忘れるものではないということによって大きな差があるということが分かるわけです。

が言えると思います。人口については、浦安のように多まとめたところになりますが「被害と地価の俯瞰」と少安くなったのでリスクを取って購入するという方がいいうことで、水害が発生した直後、地価水準は 15％程るので人口は戻るということはありますが、真備町のよ

度下落しています。あと土地需要の回復（人口）は、地

うなところでは地価が安くなったとしても、それに対し域によって大きく相違があります。

て需要があるかというと、なかなかそうではなくて過疎「土地減価の構成要素」の物理的要因は、再度復習に化がさらに進むということで、都市によって地価への影なりますが、物理的要因について、影響は相対的には大響が全然違うということが言えると思います。

水害発生前後の土地需要（人口）への影響
 ⽔害発⽣前後の⼟地需要（⼈⼝）への影響
地域により相違
⽔害発⽣を認識のうえ選択

3
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4Japan Real Estate Institute

出典：総務省HP

9気候変動が与える水害リスクの見える化

11 ページになります。これは国交省のハザードマッ
プになります。皆さまもよくお使いになっていると思い

共施設的な損害額は対象にしていません。あくまでも民間のみということで試算をしています。

ますが、地理的状況が一覧性が高くて分かりやすいもの

水害被害額になりますが、実際に発生した水害についになりますが、土地減価というものは表示はしていなくて、浸水の深さが 50 センチメートルなのか 1 メートルて、ここだったら 10 メートルの浸水があるとかというなのか、その浸水の面積、それから人口規模を基に推計情報の整理になっております。

モデルを作成しています。ですから水害のレベルと人口、

今回このハザードマップと実際の被害額、国土交通省

それから都市レベルの双方を反映したもの、先ほど示し

水害統計の被害額を基に、水害発生に伴う土地の減価をたとおり都市によって被害なり土地への影響は異なると算出して、水害リスクにかかる土地減価の見える化を行いうところから、モデルにおいては都市レベルとか水害いました。土地減価については、実際に災害が発生した

レベルの双方を合わせたモデルとしています。

所と、そうでない所の二つの土地減価を調査しています。

こちらが被害額を推計したモデルから地価へ落とし込

実際被害が直撃した所と、先ほど申し上げたとおり経済むモデル式になっています。二つのパターンのモデルを的損害として被害を受ける地域というもので、二つのパつくって算出しています。基本的には水害発生によってターンを算出しております。実際の作業になりますが、

不動産市場が停滞し、取引件数が減少することから土地

年ごとに実際に水害が発生した時の被害額について、需取引価格と非常に相関性が高いことが見受けられたの

要と一番相関性が高い土地取引件数や取引面積、それかで、モデルの中に入れています。取引件数がどれぐらいら不動産市場に影響を及ぼすような人口などの経済要因減少するかというところは、実際に発生した水害の大きを考慮してモデル式を作成しています。土地の減価は、さとか人口の規模から、どの程度取引件数が減少するの被災発生と発生がない場合の各地域の土地価格を算出しかを都市別に推計して、取引件数の減少の程度をモデルて、それを比較して減価率を求めています。なお、ここ

式に当てはめて、各都市の土地取引単価の低下というもの被害額ですが、民間だけのものに限定しています。土

のを推計しています。

木、鉄道、電力、ガス、公園、下水道、道路といった公

この二つのモデル式を使って各都市の被災地、直接被気候変動が与える水害リスクの見える化
 ⽔害リスク（想定最⼤規模）を考慮した⼟地価格への影響
⽔害発⽣に伴う実際の被害額＆ハザードマップ

⽔害発⽣による⼟地価格への影響を推計

出典：国⼟交通省 ハザードマップポータルサイト
https://disaportal.gsi.go.jp/

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一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2021

No.420

害を受けた所とその周辺地域の土地の減価を算出してい川区の辺りで－ 15％前後程度土地が下落する。品川区、ます。これを基に全国のハザードマップの想定最大規模

港区、練馬区辺りでは－ 10％程度、軽微な所では－ 5％の水害リスクに伴う土地減価を、被災地、直接被害を受程度となっています。

けた所については各箇所の最大浸水深ごとに推計、調査

今後ハザードマップが順次改訂されていくと思いまをし、直接の被災地ではない周辺地域についても、どのす。まだ全部の河川がハザードマップに掲載されている程度の経済的減価があるのかを算出して、全国の水害リ

わけではないので、順次増えていって改訂されていく。

スクに伴う土地減価率マップを作成しました。

一方で水害のデータというものも蓄積されているところ

このマップは水害リスクが生じたときに、最大でどれぐらいの土地の減価率が発生するかというものになりまで、毎年データとモデルを更新して地価減価リスクマッ
プをリバイスしていく予定になります。

す。調査結果としては、例えば被災地ではない同一都市

今後についてですが、今までのところは現在の水害リ

内の周辺地域、直接被害を受けていない所として墨田スクにおける地価下落リスクマップということなのです

区、江戸川区、葛飾区辺りでは－ 5％程度。江東区、北が、今後は TCFD におけるシナリオ、1.5℃、2.0℃、4.0℃

区などでは－ 4％程度。台東区、港区辺りでは－ 3％程

上昇別に水害の被害額がどう変化するのか、最大浸水深度、練馬区、目黒区辺りでは－ 2％程度、その他千葉市

がどれぐらい変わるのか、水害エリアの面積がどれぐらとか川崎市とか、あと倉敷市辺りでは－ 4 ～－ 5％、－い増えるのかをモデルとしてシミュレーションを行っ

3 ～－ 4％程度といったところになっています。河川がて、地域別に想定の水害被害額なりを推計する。もしくなかったり、想定されるところが小さいような所では－は発生確率を変化させて地価への影響を推計していく予1％程度ということで、おおむね－ 3 ～－ 5％程度ぐら

定になります。現在の水害リスクの地価下落率マップを

いが、直接被害がなくても同一都市内では平均的に土地ベースに、こういうシナリオ別にさらに精度を高め、シの減価が生じるということになっています。

ミュレーションとしてご提示していく予定になります。

一方で、直接に被害が起こった所については最大浸水以上になります。どうもありがとうございました。

ごとに調査をしています。最大の所では葛飾区、江戸※本稿は、令和 3 年 10 月 29 日に開催された令和３年度 「土地月間」ウェビナーの内容をもとにとりまとめたものです。

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Japan Real Estate Institute環境不動産の今後の展望

令和３年度 「土地月間」ウェビナー

脱炭素化時代の不動産市場
●

研究報告❷

環境不動産の今後の展望
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

不動産鑑定士

こやま

古山

えいじ

英治

一般財団法人日本不動産研究所 業務部 ESG 支援チームリーダー 次長
2000 年一般財団法人日本不動産研究所に入所。日本政策投資銀行との業務提携の下で DBJ
Green Building 認証業務に従事し、認証業務の実施及び普及促進に努める一方で、環境認証と不動産価値に関する経済分析を担当。国土交通省「ESG 投資の普及促進に向けた勉強会」委員、
公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会「ESG 投資研究小委員会」専門委員、スマートウェ
ルネスオフィス便益検討部会委員などを歴任。季刊不動産研究「不動産 ESG 投資とその経済性や不動産鑑定評価における考え方について」、資産評価政策学「不動産 ESG 投資と不動産鑑
定評価」、月刊プロパティマネジメント「ESG と不動産価値」など執筆多数。

日本不動産研究所の古山と申します。私は「環境不動年までに脱炭素化社会を目指すという、いわゆるカーボ

産の今後の展望」ということで、現在の社会状況を踏まンニュートラル宣言を行いました。具体的には 2030 年

えて不動産がどこに向かおうとしているのか、不動産のに向けて GHG の削減目標を 46％にするとか、再生可能在り方、そして方向性についてお話しをします。よろしエネルギーの比率を 36 ～ 38％に引き上げるといった、

くお願いいたします。

非常に高い目標を掲げております。この脱炭素は現在世

まずは気候変動です。こちらは現在大きな社会課題に界的な流れになっておりまして、ご覧のとおり主要国がなっています。ご覧のとおり世界の平均気温は約 1℃上2050 年あるいは 2060 年のカーボンニュートラルを目指昇しております。そして CO2 濃度も年々高まっている

しているという状況です。

状況です。現状を上回る対策を取らなければ、2100 年

ここで不動産に話を転じます。不動産というのは地球には最大で 4.8℃の気温上昇が予測されているところで環境にとってどのような存在なのかということを認識共す。これを回避するために 2015 年にパリ協定が締結さ有したいと思います。不動産からは、たくさんのエネルれました。そして各国政府に目標達成のための CO2 削減

ギーが消費されています。不動産分野からの二酸化炭素義務が課されました。

排出量は、全排出量の約 3 分の 1 を占めると言われておここでパリ協定の目標を確認したいのですが、「産業ります。したがって地球環境改善のために不動産ができ革命以降の気温上昇を 2℃より十分低く保ち、1.5℃にることは、たくさんあるということになります。脱炭素抑える」というものになります。

を実現するためには、建物のエネルギーを減らしていく

これを受けて日本では 2020 年 10 月に菅政権が、2050

ことが必須になります。

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2021

No.420では建物のエネルギーを減らす、つまり省エネだけでおります。具体的には、世界の運用資産の約 3 割に到達足りるのかということですが、それだけでは足りません。

しております。ESG 投資原則を定めた PRI の署名機関数

具体的には省エネルギーに加えて創エネルギー、そしては、ご覧のとおり年々伸びている状況です。一時期はな

再生可能エネルギーの調達が必要です。昼光利用や自然

ぜ ESG 投資をするのかということを説明しなければいけ

換気をしてエネルギーを減らす、そして効率の良い照明なかったのですが、今現在はなぜ ESG 投資をしないのかや空調を無駄なく効率的に使うのが省エネルギー。そしを説明しなければいけない時代になっていると言われててエネルギーを自ら創り出す。つまりエネルギーの自給います。

自足、例えば太陽光パネルを設置して発電して、その電ESG 投資は投資全般に対する話になりますが、では不気を蓄えるといったものが創エネルギー。そして再生可動産 ESG 投資はどのようなものかを整理したいと思いま能エネルギーを外部から調達するのが再エネ調達というす。国土交通省で ESG 投資の基本的な考え方というものことになります。これらを組み合わせて脱炭素に向かおが取りまとめられました。一つの結論としては、リスク・

うとしています。

リターンの二軸から、社会的なインパクトという第三軸

脱炭素社会の実現に向けて環境不動産はどこに向か

目も意識して投資を行っていきましょうという考え方にうべきなのかということで申し上げると、ZEB あるいはなります。不動産は、ご承知のとおり社会的な側面を有ZEH が一つの最終形になります。具体的には、建物からしておりますので、社会的に与える影響を考慮して投資出されるエネルギーが正味ゼロの建物を ZEB あるいはを行いましょうということになります。この社会的なイ

ZEH と呼びます。まず省エネによってエネルギーを減ら

ンパクトの例ですが、気候変動への対応、健康性・快適し、そこで使われるエネルギーと同じ分のエネルギーを性の向上、地域社会・経済への寄与、災害への対応といっ

創エネによって創る。これで差し引きゼロにするというたものがあります。気候変動への対応は E の部分になり考え方が ZEB になります。

ますが、それ以外の部分は S ということになろうかと思

この ZEB は削減率に応じて 4 段階に区分されています。
少なくとも 60％以下まで削減することが ZEB には求めが、見てお分かりになろうかと思います。

られるということになります。繰り返しになりますけれ

不動産 ESG 投資は投資を行う側の考え方になるのです

ども、脱炭素社会実現のためには ZEB や ZEH に向かうこが、翻って不動産は投資の受け皿になりますので、ESGとが求められているということになります。

投資の受け皿になるような不動産にする必要がある、つでは不動産が向かう方向としてそれだけでよいのかということで申し上げると、それだけではないわけです。

まり社会的インパクトを与えられるような不動産にしていく必要があるということになります。

ここで話を金融の世界に転じます。ESG 投資になります。

ここでまた話を少し変えます。従業員の健康性とか快これは新聞紙面を毎日のように賑わせておりますけれど

適性に対する関心が高まっております。数年前の働き方も、皆さんご承知のことかと思いますが、ESG 要素を考改革の流れも踏まえて、従業員の健康性や快適性を高め慮して行う投資、Environment、Social、Governance のることは企業にとっての重要項目だということが、私ど各要素を考慮して行う投資になります。定量的な財務情ものアンケート調査からも分かっています。企業のコス報に加えて、未財務情報すなわち ESG 要素を考慮して投トに占める人件費の割合からも、一人当たりの生産性を資を行っていきましょう、それが社会のためにもなりま

高めることが重要になっております。ここでお伝えした

すし、そして長期安定的なリターンにも資するという考いのは、従業員の健康性や快適性を高める役割が不動産え方です。ここでご覧いただきたいのは、この「脱炭素にも求められているということです。

社会の実現に要請される部分」というのは Environment

こちらは海外の研究になりますけれども、室内環境（眺の E の部分になりますが、ESG 投資はそれだけではなく

望・昼光等）が人間の知的生産性に好影響を与えるといて、S や G の部分も考慮して投資を行うという考え方にうことが分かっています。健康性と快適性の要素は具なります。

体的には他にどのようなものがあるのかということで申この ESG 投資は、今世界のメインストリームになって8います。従って ESG の S の部分の比重が高いということ

Japan Real Estate Institute

し上げれば、これは国土交通省の資料になりますが、空環境不動産の今後の展望

間・内装・音・光・リフレッシュ・運動の機会といった水害が相次いで起きています。したがって不動産のレジ

ものが健康性・快適性に影響を与えると言われておりま

リエンスを高めていくことが重要になっています。レジす。ちなみにここでいう健康性というのは、単に病気でリエンスという言葉は耳慣れないかもしれませんが、一はないという意味ではなくて、心身ともに健康で、かつ般的には復元力・回復力あるいは弾力といった言葉で表活力が溢れている状態を健康性と表現しております。こ現されます。つまり災害が起きたときに不動産がどれだ

ういった要素を今後不動産が備えていく必要があるといけ復元できるのか、回復力があるのかといった不動産のうことになります。

レジリエンス性能に対する意識が高まっている。これが、そして新型コロナウィルスと不動産です。新型コロナ
ウィルスは不動産の在り方に影響を与えています。なぜ私どもが調べたアンケート調査でも分かっているところです。

かと言いますと、コロナウィルスの感染は建物の中で起ただこの不動産のレジリエンス性能というのは、今はきていることが多いのです。今現在、ビルは感染症対策

物差しがないような状況です。何をどうすればレジリエを行っておりますが、この感染症対策は暫定的なものにンス性能が高まるのか、その物差しがないのです。ただとどまらずに、建物が本来持っている性能や仕様としてその不動産のレジリエンス性能を日本で初めて可視化す導入されるべきだという考えが既にあります。スマートるプロジェクトを進行しています。私どもも含めて 7 社

ウェルネスオフィス研究委員会が建物の感染対策チェッで現在このプロジェクトを進行しているところになりま

クリストを公開しました。こちらをご覧になると、どうす。立地だけではなくて建物評価や先進的な取り組みもいった建物が感染症対策に優れているのかということが評価して不動産所有者のレジリエンス対策を促して、最お分かりになろうかと思います。ここでお伝えしたいの

終的には人々の安心・安全な生活に繋げていくというこ

は、不動産が備えるべき性能として、先ほど申し上げたとを、このプロジェクトの目標にしています。

健康性や快適性に加えて感染症対策などの安全性も重要な要素になってきているということです。
。

従来、例えば水害リスクであればハザードマップを確認するということがよく行われておりました。しかし、それから相次ぐ自然災害のことになります。皆さまも建物の性能であったり、水害対策を実施することで被害ご承知のとおり、ここ数年大型台風を始めとする大きなが少なくなるということが既に分かっているのです。し従業員の健康性・快適性に対する関心が高まっている 働き⽅改⾰から従業員の健康性・快適性を⾼めることは企業にとっての重要項⽬
 企業のコストに占める⼈件費の割合からも⼀⼈当たりの⽣産性を⾼めることが重要
 そして、その役割が不動産に求められている
ESG投資実践の具体例
環境性能に配慮した不動産運⽤

79.6%（改修を含む）

光熱費

環境性能に関する

60.2%

第三者認証の取得

賃料

働く⼈の健康性や快適性に58.2%

配慮した不動産運⽤…

人件費

環境性能に配慮した

42.9%

不動産の取得GRESBのような

40.8%

ポートフォリオ評価…
働く⼈の健康性や快適性に32.7%

配慮した不動産の取得
働く⼈の健康性や快適性に

24.5%

関する第三者認証の取得

出典：World Green Building Council,”Health, Wellbeing&Productivity in Offices”
https://www.worldgbc.org/sites/default/files/compressed_WorldGBC_Health_W
ellbeing__Productivity_Full_Report_Dbl_Med_Res_Feb_2015.pdf

その他

9.2%

出典：（⼀財）⽇本不動産研究所 第44回不動産投資家調査特別アンケート

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一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2021

No.420

たがってこのプロジェクトでは、立地評価だけではなくこれからの不動産の展望になりますけれども、ここまて建物評価さらには先進的な取り組みも評価して、土地では社会的な状況をお話ししてまいりました。脱炭素、と建物、不動産の総合的なレジリエンス性能をスコアリ

ESG 投資、健康性、快適性、自然災害、こういった社会ングしていくということを考えています。詳しくは、お的情勢に応える不動産が必要であり、非常に広い役割が問い合わせいただければと思っております。

不動産に求められているということになります。ここで相次ぐ自然災害→不動産のレジリエンスが重要になっている
 レジリエンスとは、⼀般的に「復元⼒・回復⼒・弾⼒」
 災害時における不動産のレジリエンス性能に対する意識が⾼まっている
80%

71.6%

ここ最近でより重視するようになった項⽬
57.8%

60%

40%

23.9%

22.9%

20%

9.2%

9.2%

5.5%

0%
所有する不動産の浸⽔対策などの

⽊造建築、

グリーンリースのグリーン証書の感染症対策

不動産レジリエンス

内装の⽊質化

導⼊・拡⼤

購⼊向上への施策ZEBの推進その他

出典：（⼀財）⽇本不動産研究所 第44回不動産投資家調査特別アンケート

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不動産のレジリエンスを可視化するプロジェクト
 不動産のレジリエンス性能を⽇本で初めて可視化するプロジェクトが進⾏中
 ⽴地だけでなく建物評価や先進的取組も評価、不動産所有者のレジリエンス対策を促し、安⼼・安全な⽣活に繋げることを⽬指している。
＜スコアリングイメージ（⽔害の例）＞＜プロジェクトメンバー＞

出典：プロジェクトメンバー作成資料より
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Japan Real Estate Institute31

環境不動産の今後の展望

私は、「ESG 不動産」が求められていると表現したいとではこの数多ある環境認証の中で ESG 不動産と最も親和性が高い環境認証は何かということなのですが、これ思います。
従来環境不動産という言葉が一般的でした。もちろんは手前味噌になりますけれども DBJ Green Building 認

今も一般的に使われておりますが、環境不動産と言いま証だと考えております。なぜかと言いますと、建物の環

すと環境性能が良いものという認識になりがちなのです

境性能だけではなくて、利用者の快適性であるとか、あが、それだけではなくてそれ以外の要素も広く不動産に

るいは周辺環境への配慮とかレジリエンスといったもの

は役割が求められているということで、それを表現するもすべて評価の対象となっているからです。したがって言葉としては ESG 不動産ということがより正しいのでは

この ESG の要素をバランスよく評価しているのが DBJ 認

ないかということでこの表現を提案したいと思います。

証になりますので、この認証が最も ESG 不動産と親和

ESG 不動産は、幅広い役割を併せ持つ不動産を表現し性が高いと考えております。この DBJ 認証が取れれば、た言葉です。繰り返しになりますが、環境性、これは従ESG 不動産と表現しても良いのではないでしょうか。

来の環境不動産が持つもの、これに加えて健康性・快適

ここまで ESG 不動産というものが重要だとお話しして性、安全性、レジリエンスといったものをすべて兼ね備

まいりました。では ESG 不動産の価値はどうなのかとい

えた不動産が ESG 不動産だと考えております。

うところですが、これは大きな関心事かと思います。私

それでは ESG 不動産とは、どのようなものか。こちら

どもは不動産の鑑定評価及びコンサルティング機関なのは具体的な定義はありません。しかしそれを可視化する

で、ESG 不動産の価値についても最後に簡単に触れて終ものとして環境認証が一番分かりやすいと考えており了したいと思います。

ます。34 ページの表は日本および海外における主な環

ESG 不動産の価値は三つの視点からお話ししたいと思

境認証を掲載しております。この中で CASBEE とか DBJ

います。まずは市場参加者のマインドの視点になります。

Green Building 認証が、今日本で最も普及している認

37 ページは私どもが行っております不動産投資家調査

証制度になります。
ちなみに私ども日本不動産研究所は、になります。ESG 不動産の価値についてのアンケートに

この DBJ Green Building 認証の認証機関になっておりなります。ご覧のとおり約 8 割の回答者が 10 年後の不ます。

動産価値向上を期待している。すなわち賃料が高い、期これからの不動産の展望 ～環境不動産からＥＳＧ不動産へ～

ESG投資

脱炭素

環境不動産→ESG不動産
自然災害

ひとの
健康性・快適性

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一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 2021

No.420相関関係を分析したものになります。ご覧いただけると待利回りが低いということが分かりました。
そしてもう一つの視点が、統計的な分析からの視点にお分かりのように、賃料あるいは Cap レートにプラスのなります。これは私どもが行っている分析になります。

相関関係が認められるということが分かっております。

ヘドニックモデルを適用しています。DBJGB 認証とオ

ただしご注意いただきたいのは、相関関係を示したもの

フィス賃料、レジデンス賃料、あるいは Cap レートとのになりますので、因果関係つまり認証を取得したら賃料

ＥＳＧ不動産と親和性が高いDBJ Green Building認証

ESG要素をバランスよく評価＜DBJ Green Building認証における５つの視点＞
Energy & Resources＜運営体制＞
制度総括：DBJ
認証機関：JREI

建物の環境性能
省エネルギー・省資源（省エネ性能・再エネ・節⽔

Amenity
テナント利⽤者の快適性
建築性能・利便性・空間の快適性（設備仕様・環境・健康配慮 等）等）

Environment
SocialGovernance

Resilience
危機に対する対応⼒
環境リスク対応・防犯対策・防災対策（耐震性能・備蓄・警備体制 等）に基づく５つの視点による総合評価
建物のハード⾯のみならずマネジメント⾯も評価
Community & Diversity

Partnership

多様性・周辺環境への配慮
景観、利⽤者多様性、地域との関わり（緑化・ﾕﾆﾊﾞｰｻﾙ・育児サポート 等）

ステークホルダーとの協働パートナーシップ・情報開⽰（対話・啓発活動・ディスク⽀援 等）

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ＥＳＧ不動産の価値（統計的な分析からの視点）
分析：⽇本不動産研究所／ヘドニックモデル適⽤

 賃料やCapレートにプラスの相関関係が認められる(不動産価値向上の観点から）
 相関関係を⽰したものであり、因果関係ではないことに注意 投資コストとリターンについては今後の研究が待たれると
ころ

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-10bps-15bpsCopyright © 2020 Japan Real Estate Institute All rights reserved. / 本資料の知的財産権は、一般財団法人日本不動産研究所に属します。許可無く使用、複製することはできません。

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Japan Real Estate Institute37

環境不動産の今後の展望が上がるといった因果関係を示したものではないという今日の話をまとめます。脱炭素社会に向けて二酸化炭ことです。それからもう一つ、ESG 不動産にするために素の排出量削減は急務にです。省エネルギーや創エネル

はコストもかかりますけれども、かけたコストが回収でギーを通じて ZEB や ZEH の実現が求められています。しきるのかという、いわゆる投資コストとリターンの関係

かし不動産に求められるのはいわゆる環境性能だけではについてはまだ分析ができておりませんので、今後の研ありません。ESG 投資がメインストリームになる中、投究が待たれるところです。

資の受け皿となる不動産というのは社会的なインパクト

そして最後に、市場参加者の評価方法の視点になりまをもたらすような役割が求められています。また働き方す。これは、ここ 1 年で大きな動きがありました。ジャ改革、それから企業のコストの観点から「健康性・快適

パンリアルエステイト投資法人、
それから第一生命です。

性」、さらに感染症対策などの観点から「安全性」をも従来からある評価基準に、グリーンビル認証の取得など

不動産は備える必要があります。さらに近年相次ぐ自然の観点を加えることになりました。特に第一生命につい

災害から不動産や人々の生活を守るため、不動産の「レては、グリーンビル認証の取得あるいは木造・木質化建ジリエンス性能」を高めることも必要だとお話ししてま築物であれば、従来のハードル・レートから 0.2 ～ 0.3

いりました。

ポイント低くすることができるということになります。

これらの社会的要請を満たす不動産には非常に広い役

これは不動産価値に置き直すと、だいたい 5 ～ 10％ぐ割が求められるということになります。ESG で言うとこ

らい高く不動産を評価できる、ということになろうかとろの E だけではなくて、S も強く意識した「ESG 不動産」

思います。ここでお伝えしたいのは、ESG 不動産に対しが目指すべき姿ではないかと考えています。そして ESGて、大手の機関投資家が不動産価値を高く見る、つまり不動産は、市場参加者の期待値、統計的な分析、機関投プレミアムとして認識しているということが非常に大き

資家の評価手法の変化などから、その不動産価値は高いな意味を持っているということです。

と言えるのではないかと思います。

以上三つの視点からお話をしてまいりましたが、ESG
不動産というのは総じて価値が高いということが言える

今日は、このようなお話をさせていただきました。私の話は以上です、ご清聴、ありがとうございました。

のではないかと思います。

※本稿は、令和 3 年 10 月 29 日に開催された令和３年度 「土地月間」ウェビナーの内容をもとにとりまとめたものです。

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不動産調査 2021

No.420

令和３年度 「土地月間」ウェビナー

脱炭素化時代の不動産市場

質疑応答
司会：皆さん、いかがでしたでしょうか。これから皆

司会：もう 1 問佐野さんにお願いしたいのですが、今さま方からいただきましたご質問につきまして、回答さ回の水害リスクの推計モデルの調査は実務的にはどういせていただきたいと思います。

うことに役立つとお考えかでしょうか。

まず佐野さんへの質問です。水害リスクが地価に与え

佐野：いくつか活用する局面はあるかと思います。一る影響に関する調査について、たくさん質問をいただい

つは、今年の 3 月にコーポレートガバナンス・コードがております。その中で最初に、この減価に係るモデルの改訂されまして、プライム市場の上場企業について、気推計に当たりまして、
土地の価格については公示価格か、候変動に係るリスクや収益機会といったものは、各企業

あるいは取引事例の価格か、どういったものを採用しての収益や事業活動に及ぼす影響を TCFD に基づいて開示分析されているのかという質問を頂きましたけれども、する必要がございます。その中でおそらく活用していた

この点は、いかがでしょうか。

だけるのではないかと思います。したがって、不動産を

佐野：途中グラフの中でご説明させていただいた地価

多く所有されているような企業の方、メーカーなり、もの動向については、浦安ですとか、武蔵小杉は相続税路

ちろん不動産事業者の方などには TCFD 策定の参考にな

線価、あと真備町は地価公示というところになります。

るのではないかと考えております。

一方、後段のほうで、どれぐらい水害が発生すると地価

またもう一つは、同じく今年の 1 月金融庁のほうで、に影響が生ずるかという地価モデル式は、地価公示デー

気候変動対策というものが銀行の監督項目に追加されてタではなく、実際の取引事例価格を使って分析、モデル

おりますので、担保のリスク評価の参考に使っていただ

推計をしています。

ける可能性があると考えております。

分析した結果、
司会：ありがとうございます。同様に、

それから最後に、自治体とか地域住民の方の活用とい

水害リスクによる減価率につきまして、全国的な地価

うのも十分考えられると思います。そこのエリアの土地・

マップのような形で公表されるご予定はありますでしょ建物、不動産の被害額を推計することがモデル上ですがうかという質問を頂いていますが、この点はどうでしょ

できますので、例えば費用対効果を考慮したより効果的うか。

な治水対策方法や、ここのエリアから優先的に治水対策

佐野：日本全国の水害リスクに伴う地価下落率のマッをしていきましょうという判断、自治体なり地域住民のプというものは、現時点においてはすべてを公表する予流域治水計画策定の参考に役立つのではないかと思いま

定は、申し訳ないのですがございません。ただ皆さまのす。以上、主に三つの点で役に立つ、有用になるのではご要望に応じて地域ごとにご依頼をご相談いただけれないかと考えております。

ば、
適宜ご提示させていただきたいと思っておりますが、

司会：ありがとうございます。

大々的に全エリアを一気に GIS で示すというのは、今の続きまして、今度は古山さんのほうにご質問を頂戴しところは考えていません。

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Japan Real Estate Instituteております。まず不動産レジリエンスにつきましては、

質疑応答

日本では今どの程度進んでいるのでしょうか。

となると思われるでしょうか。

古山：ここ数年に頻発した大型台風とか豪雨の影響と古山：これはいろいろな意見があろうかと思いますけ

いうのは、地球温暖化と関連が深いと思っております。

れども、中小規模の不動産オーナーに対してどのようなその意味で特に水害対策への意識は高まっておりまし

経済的メリットを示していければよいのかというのが一て、J-REIT を中心に浸水対策などを進めているという番重要だと思います。と言いますのは、大手の不動産オー

状況ではありますが、私はまだ十分ではないと考えていナーであれば、例えば環境不動産、ESG 不動産というのます。その理由としては、レジリエンスを可視化する仕を CSR 活動の一環であったり企業価値を高める目的から組みとして、どういったものがあればレジリエンス性能行うことができますが、中小規模の事業者は理念だけではあるのかということが見える物差しみたいなものが今はなかなか行動できないということがあろうかと思いま

現在はまだないということだと思っています。確かにハす。

ザードマップはありますが、それだけでは十分ではない

そのため、例えば環境不動産を取得するときに金利のと考えておりまして、建物性能であるとか運営面での対優遇があるとか改修するときに補助金の活用ができる、

策も含めてレジリエンス対策、レジリエンス性能だとい保有の場面で固定資産税が優遇されるといった分かりやうことが市場で理解が進んでいくことが必要であると考すい経済的メリットがあれば、中小規模の不動産オー

えています。

ナーに対してインセンティブみたいなものが働くのでは先ほどお話ししたとおり、現在不動産のレジリエンス

ないかと思います。

性能を可視化するプロジェクトが進行していますので、

司会：ありがとうございます。

もしご興味があれば、ぜひお問い合わせいただければとそろそろお時間がやってまいりました。たくさんご質思います。

問を頂戴いたしまして、誠にありがとうございます。中

司会：ありがとうございます。続きまして DBJ 認証制には十分回答できなかった点もあろうかと思います。も度について、他の認証制度とどういったところで違いがし今回のテーマに関しまして、より詳細な内容にご興味、あるのか、特徴があれば教えていただきたいという質問

ご関心がおありの方におかれましては、皆さま方の画面を頂いておりますが、この点いかがでしょうか。

のほうに今回の発表者それぞれの連絡先を記させていた

古山：私どもは DBJ Green Building 認証の認証機関として運用させていただいております。おかげさまで

だいておりますので、お気軽にご連絡、お問い合わせ等
いただければと思います。

1000 件を超える実績を担ってまいりました。一番大き

最後に皆さま方に 1 点お願いがございます。当ウェビな特徴としては、主に三点あると考えております。まずナーの終了後にアンケートを送らせていただきたいと思

一点目は評価の観点なのですが、ESG の要素をバランスいます。ご多忙のところ大変恐縮ですけれどもぜひご協

よく盛り込んでいるということです。二点目は不動産の力のほど、お願いいたします。なおアンケートにご協力

ハード面だけではなくて、オーナーがどのように建物をいただけました方々におかれましては、後日、本日用い

運営するのかというマネジメント面も評価の対象になっました資料につきましてメールにて共有させていただくているということです。三点目は申請者の事務負担が非ことを予定しておりますので、よろしくお願いいたしま

常に軽いということです。

す。

司会：ありがとうございます。続いて古山さんにお願

それでは本日のウェビナーを終了したいと思います。

いしたいのですけれども、日本におきまして環境不動産、

最後までお付き合いいただきまして、誠にありがとうご

ESG 不動産の市場が拡大するには、どういうことが重要

ざいました。それでは失礼いたします。

※本稿は、令和 3 年 10 月 29 日に開催された令和３年度 「土地月間」ウェビナーの内容をもとにとりまとめたものです。

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不動産の新しい可能性のために弊所は「組織力」「研究・開発力」「情報力」の３つの力を融合し、社会の更なる発展に向けて、不動産を見守り続けています。
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研究部

理事会
会長

組織図

特定調査室

理事長
監事

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本社事業部

都市開発推進室

青森支所
盛岡支所
秋田支所
山形支所
福島支所

証券化部

金融法人室

金融ソリューション部

東北支社（仙台）

市況モニタリング室
専門プロジェクト室

企業資産評価室

資産ソリューション部
環境室

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横浜支所
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宇都宮支所
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新潟支所
甲府支所
長野支所
松本支所
東海支社（名古屋）

総合支援室

公共部

技術活用推進室
資産評価第１室
資産評価第２室
資産評価第３室

静岡支所
浜松支所
岐阜支所
津支所
北陸支社（金沢）
金沢支所
富山支所
福井支所

国際部
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大津支所
京都支所
神戸支所
奈良支所

業務部

審査部
中四国支社（広島）

企画部

総務部

鳥取支所
松江支所
岡山支所
山口支所
高松支所
徳島支所
松山支所

情報戦略室

監査室

九州支社（福岡）

不動研（上海）
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（日本不動産研究所アジア・パシフィック社）
虎ノ門リアルエステートソリューション株式会社

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北九州支所
佐賀支所
長崎支所
熊本支所
大分支所
宮崎支所
鹿児島支所
那覇支所

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お問合せ先 ：

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業務内容のご案内
評価・ソリューション業務
不動産鑑定評価・独立した審査体制（審査部）
・客観的・中立的な全国 49 拠点を擁する機関鑑定評価・特定専門分野別のスタッフ （専門チーム）の配置

証券化に伴う評価・コンサルティング

・投資リスクを適切に分析した評価
・物件の用途 、特性に応じた適切な処理
・海外投資家に対する適切な対応（英文評価書等）

環境不動産調査

・不動産の環境デューデリジェンス（DD）
・環境リスクを反映した不動産鑑定評価、価格調査等
・建物環境性能評価（GB 認証）

固定資産税評価支援

・固定資産税のための土地評価システム
・土地価格比準表の作成、画地計算法・所要の補正調査
・家屋評価の支援

海外不動産評価

・海外に所在する不動産の鑑定評価
・海外の不動産市場調査・コンサルティング
・海外提携機関とのネットワーク（米国・英国・中国・韓国・台湾・タイ・その他）
・中国現地法人
不動研（上海）投資諮詢有限公司
・Japan Real Estate Institute Asia Paciﬁc Pte. Ltd.
（日本不動産研究所アジア・パシフィック社）

時価会計支援・賃貸等不動産の時価開示支援・減損会計対応支援
・販売用不動産（棚卸資産）の評価
・M&A に関する評価

CRE（企業不動産）戦略支援

・CRE 戦略策定支援
・不動産有効活用事業支援
・不動産運用相談PRE（公的不動産）戦略支援

・PRE 戦略策定支援
・公会計制度関連支援
・不動産利活用支援

再開発ビル事業・まちづくり支援

・市街地再開発事業支援
・共同ビル事業支援
・土地区画整理事業支援

不動産市場に関する投融資リスク管理等支援

・不動産市場の予兆管理等支援
・将来予測市況モニタリング
・オフィス投資インデックス作成

防災・減災関連事業

・復興事業設計支援
・防災集団移転促進事業等・復興事業関連土地評価
・各種災害影響評価

各種調査・基礎研究
各種調査

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」（年２回）
・「国際不動産価格賃料指数」
（年２回）

基礎研究
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

編集発行人／一般財団法人 日本不動産研究所
常務理事・企画部長 山本 博英 c 2022
〒105－8485 東京都港区虎ノ門１－３－１
TEL 03－3503－5330／FAX 03－3592－6393
2022 年（令和 4 年）1 月 17 日発行 不動産調査ＮO.420 ISSN 1882-6431
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