不動産調査
No.399（2015/7/27）

RICS−JREI−ARES 共催セミナー

地方創生と不動産投資―英国ギャップ・ファンディング及び改正不特法による事例紹介―

第1部

英国の地方都市における都市再生事業の取り組み―ギャップ・ファンディングによる補助金支出………………………… 2

キングス・カレッジ・ロンドン
不動産担当ディレクター

ラルフ・ラック OBE

第2部

改正不特法による地方創生・不動産再生の実例と展望① ……………………………………………………………12
一般財団法人日本不動産研究所 研究部
特定調査室長佐野 洋輔

改正不特法による地方創生・不動産再生の実例と展望② ……………………………………………………………19

フィンテックグローバル株式会社 投資銀行本部 第二営業部
バイスプレジデント

景山 淳一 氏不動産調査 2015

No.399RICS － JREI － ARES 共催セミナー

地方創生と不動産投資―英国ギャップ・ファンディング及び改正不特法による事例紹介―
第1部

英国の地方都市における都市再生事業の取り組み－ギャップ・ファンディングによる補助金支出
プロフィールキングス・カレッジ・ロンドン

不動産担当ディレクター

ラルフ・ラック OBE ※皆さま、こんにちは。ご紹介ありがとうございまし

聞いたことがあるかもしれませんが、英国における再生た。私はロンドンのキングス・カレッジの不動産のディを主導した人です。80 年代、90 年代、サッチャー首相

レクターをしています。

の時代にこういった事業を展開した人物ですが、彼の力

本日は、以前勤めていた English Partnerships が、で設置されました。

イングランドでどのように都市再生に貢献したかという

これは政府外の公共機関で、政府の傘下にはあります

話をさせていただきます。特に、ギャップ・ファンディ

が、その職員は役人ではありません。一部、公務員がスングに焦点を絞ってお話をしたいと思います。先ほど言

タッフの中にいましたが、主にスタッフは民間部門から及がありましたように、日本ではまだ導入されていない

来ているか、公的な機関で民間とジョイントベンチャー

仕組みと理解しています。

を組んでいるようなところから来ていました。政府は、ある意味クライアントであり、しかし民間のパートナー

English Partnerships は政府機関です。放置・荒廃が再生したい、開発したいということがなければ、そのし、あるいは汚染された土地を再開発するために設立さ使命を果たすことができないということで、そのようなれました。土地、建物を再生し、地方経済を活性化し、体制がとられたわけです。

雇用を生み出し、環境を改善するというものです。民間

鑑定の仕組み、開発の鑑定、評価を行ってきましただけではできないようなプロジェクトを手掛ける組織でが、その成果は、ベンチマーキングです。つまり、何軒す。1993 年 11 月に設置されましたが、実際に活動をの住宅をつくったか、雇用をどれだけ生み出したかとい開始したのは 1994 年 4 月 1 日です。

うことです。民間ではできないところで、いかに経済をある意味、これは社会的な使命も与えられていたとい

刺激することができるかということを目指してきました。

うことであるわけです。土地を活用するということを目的に保守党の政権下で設置されました。英国に行ったこ

英国では、造船所、防衛関係の施設が閉鎖されていまとのある方は、マイケル・ヘーゼルタインという名前をした。その結果、失業者が都市部で多く生まれ、多くの※ OBE（Officers of the Order of British Empire）：大英帝国四等勲爵士

2Japan Real Estate Institute英国の地方都市における都市再生事業の取り組み

土地が使用されない状況になりました。それを開発しよ発しても民間の資金が後からついてこないことには、何うとしても、土壌汚染等により、修復費用が負担できなもならないわけです。

いという問題がありました。

それから、City Grant があります。これは補助金と当時、都市開発公社は 2 つしかありませんでした。

いうことで、ただし、それが適用されるのは特定の地

ロンドンとリバプールにあり、これは港湾の再生に取り域、特定の市町村で、しかもしっかりと地域が区分され組んでいました。

ていたので、デベロッパーが補助金を欲しいと思って

いろいろなスキームに対し政府は補助金を与えましたも、例えば道路の反対側がこの境界の外になってしまう

が、公共機関だけでやろうとすると、新しい施設はできと、その補助金が得られないことになります。これはもたが、民間部門がそれに追従しなかったため、十分な成う明らかにナンセンスです。

果を出すことができなかった。そういう例があったわけ

もう一つの問題は、これは主に公務員が行っていた制です。つまり当初の資金投入だけでなく、そのプロジェ

度なので、建設コストを節減するしかない。あるいは、クトをいかに継続していくかということが重要です。

予想以上に高く売れたとか、そういうことでなければい

この English Partnerships を構築するに当たり、3

けないので、一つの公式があり、50％が民間に、50％

つの既存の公的機関、あるいは資金調達機関が合併されがこの政府のほうにということで、補助金の金額にかかま し た。 一 つ 目、English Estates、 こ れ は も と も とわらず、これが決まっていました。これは不動産の専門

English Industrial Estates という名前で 1930 年代に家が関わっていないので、どうしてもその詰めが甘かっつくられ、主にイングランドの北部で活動していまし

たということがありました。

た。失業率が、当時の大恐慌のときに高かったところです。工業団地をつくり、それを管理していました。

また、後背地補助金として、サービスが全然整っていない、メンテされていないような、あるいは汚染された

やがて、ここは多目的利用の開発などに関わるようにような土地を活用していこうというものです。問題は、なり、英国東部あるいは南東部において、私は特にそのこれを取り上げようという人も少なかったし、実際、私辺りをよく知っていることもあり、関わるようになりまが関わっていて感じたことは、政府のやり方でやると、した。

予算を決め、それを使おうとするわけですが、3 月 31

問題は、このようなプロジェクトを公的資金だけでやろうとすると、どうしても限界があります。しかも、開日になると、公務員としては予算に付いているお金は全
部使い切ろうとするのです。

一般財団法人 日本不動産研究所

3

不動産調査 2015

No.399こ れ が 1993 年 に 1 つ の English Partnerships とタッフが English Partnerships からやってきました。

なったわけですが、ここでは英国ベースだけではなく、English Partnerships が議会によってつくられ、計当初、主に北東部、その工場地帯などを対象として行画立案する権限が与えられていました。ここでの計画権

い、民間の投資の活用ということを行いました。この限は、地方自治体、だいたい 10 万から 20 万ぐらいのEnglish Partnerships に関して、地元の自治体で、例

人口の地域、あるいはもう少し大きな自治体、あるいは

えばショッピングセンターを民間とともにつくろうとい

政府にそのようなお金があるわけですが、開発を迅速にう場合、多くの場合、地方政府においてはショッピング

進めるために English Partnerships も計画の権限が与センターの用地を確保し、デベロッパーがやってきて、えられました。地方自治体などと一緒に協力する場合、その土地を取得した後には、その残りに関しては資金を

実際にそれに介入して、こちらが完全に計画を行うとい出していくようなかたちで、地主とテナントの間の関係

うよりも、むしろ地方自治体を支援する役割でした。とということになり、デベロッパーのほうでその他の経費いうのも、地元の政治家がこちら側についてくれないこを負担していくというものです。

とには何もできないからです。

また、English Estates の工業用地関係のポートフォ

そして、地主がいないとか、使われていない土地など

リオも、そのまま引き継ぎました。実際、不動産としての調査を行い、どういったことをやらなければいけない力を持っていたのはこれだけでした。

かという調査も行いました。

私自身がどういう役割を果たしたかといえば、幸いな

また、強制買収に関しては、きちんとしたプロセスをことに私はロンドンと英国南東部担当の地域ディレク

踏み、公的機関のほうでは同意の下で、私有地であってターとなりました。スタッフはゼロでした。オフィスもも、その所有権を買収できる。

ありません。資金もゼロという状態でした。
その当時は、イングランド南東部は所得水準が高いかの下でというよりも、むしろ通常は地方自治体、地元のら開発はできる、スキームなどは要らないと思っていま当局と一緒になり、地元の当局に対し資金を提供し、そした。年間 6000 万ポンドの予算で私が仕事を始めたわ

してアドバイスを行う。ただし、その自治体の名前の下けですが、誰もが忘れていたのは、ロンドン東部、いちで、その土地を買収することをしました。

ばん貧困層と言われている沿岸の地域です。ここにデベ

なぜかというと、開発公社は、なかなか地元のニーズ

ロッパーが行きたがらなかったのは、その投資リターンというものを十分反映しない、考えないということがあが得られないと考えていたわけです。

りました。その結果、地元の人たちは怒る。そうなるとそのころ EU は、こういった南東部の沿岸地域に注

地元との協力もうまくいきません。

目しました。支援が必要だということになり、そこに対直接開発ということも行います。これは建物を建設す

し資金を提供する準備がある。それにより、開発スキー

るというよりも、むしろその地域に対してのメンテを行

ムを行うことができるということになったわけです。しう、あるいは改善を行う、あるいは異常なコストというかし、そのためには EU の資金と同額の資金を私たちものを負担しなくてもいいようにする。そうすることでの ほ う で も 出 さ な け れ ば い け な か っ た わ け で す が、民間が入りやすくすることをしました。

English Partnerships としては結局、そのようなことはとてもできなかったわけです。

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English Partnerships においては、自分たちの権限

実際、地方自治体と話をして分かったことは、彼らには職員も経験もなかったということでした。私も地方自やがて時がたち、私は別の役割を果たすようになりま治体出身ですが、小規模な地方自治体には必要な職員もした。場合によっては違った役割、あるいはさらに追加

いない、開発の経験もない。もちろん、その承認の権限的な役割も果たすようになりました。その後、私はグリは持っていたけれども、開発を理解する人がいなかった

ニッジ半島にも関わりました。

ということで、自治体に行くと、まずは午前中、その自治

また、出向で ODA（Olympic Delivery Authority）

体がどういう問題に直面しているのかに耳を傾けました。

の仕事もしました。そして、7 年間にわたり、ODA の

実際にそのサイトを訪れ、視察をして、午後、どうやっ

不動産関係担当のディレクターとして、多くのシニアスて進めていったらいいのかというアドバイスをしました。

Japan Real Estate Institute英国の地方都市における都市再生事業の取り組み

われわれのやり方を「やれ」と強制したことはありません。「そのようにやったほうがいいですよ」というこ要なときには、われわれは完全なアドバイスを公的部門に提供することができました。

とを言ったわけです。無料の助言を提供していたわけで同時に、私の 2 人の部下、ロンドン担当とそれ以外す。民間の皆さんには申し訳ないですが、われわれがいの地域の担当も、民間部門出身者でした。この 2 人は、なかったら、その予算も限られているところで、民間の民間部門の同僚と話をして、どういうスキームがあるの

コンサルタントを雇って払わなければならなかったといかを調べました。もともとお金もオフィスもなしで始うところです。

め、スキームを立ち上げる必要がありました。それは官ギャップ・ファンディングについては、また後ほど詳しく説明しますが、English Partnerships は、これを用いて開発を実現していった、支援していったということです。
それから、融資に関しての保証も提供しました。不確
実性がその利用の形態についてあった場合、あるいは賃のほうからできない、民間の力が必要だということで、民間のほうを向いて仕事をしていたわけです。
ギャップ・ファンディングについて大事なことは、そのギャップを埋めるファンディングだということです。
つまり、これがあるかないかで、投資採算性が決まるということです。

料を得られるかというときに、適切なイールドが必要な

通常でないコストがあるとか、価値が低いとか、汚染

ときに、その融資保証を提供しました。あるいは、賃料があるとか、その土地の規模の問題があるとか、あるいの保証をしました。

はその組み合わせとか、いろいろな問題があるわけです

融資あるいは融資保証に関しては、民間と競争しようという考えはありませんでした。それは全くわれわれのが、そういったときにギャップ・ファンディングを使うわけです。

意図するところではありませんでした。しかし、開発を

この複合利用をできるだけ追求しました。特に、前にしようというときに、こういった地域だからといっても触れましたが、造船所、防衛産業などが閉鎖されたとローンが得られないという場合、保証を提供することはころにおいて、もともとの東南部のチャタムという造船ありました。

所があったところに取り組みましたが、その産業は、長ただ、保守党政権の下でつくられた組織なので、民間

年にわたって 5 つの都市の中心的な産業でしたので、部門と競争するかたちは避けたいということで、それにそれが閉鎖されたとき、大量の失業者が発生したわけは注意を払いました。この法案が上院・下院で審議されです。

ていたとき、住宅建設業界のロビー団体が、われわれがそして、電車に乗ってロンドンからそこに行き、タク

住宅建設をするのではないかと非常に懸念しました。そシーに乗ってオフィスに行くと、タクシーの運転手はこで、直接開発はできるけれども、住宅建設はしないと「閉鎖されてしまって大変だ」と、いつまでも愚痴をいうことになりました。

言っていました。しかし、彼が理解していなかったの

この合弁、ジョイントベンチャーが一般的に使われまは、そこに必要なのは混合経済だということです。つました。会社という仕組みをつくり、あるいはジョイントり、1 つの産業に依存していたのがよくなかった。多面ベンチャー・アグリーメントを使ってということです。

的な経済が必要だということです。

直接開発。これは建物をつくるというよりは、主にインフラ関係で用いられました。

それから、官との関係において、もう一つ指摘すると、annuality、1 年単位で処理されるという問題があ私が担当していた地域は 5 つの地域の 1 つでさまざります。ほとんどの政府機関においては年間の予算があまな助言と支援を行いました。他の地域では、採用されります。4 月 1 日から 3 月末までということになり、たスタッフは、主に公的部門からでしたが、私はなるべ

その間に支出をしないと没収されてしまうことになってく民間部門の人を雇うようにしていました。自分の開発います。これは全く無駄なやり方だと、私も同僚たちも会社をつくっているのではないかと批判されたこともあ

考えていました。

りました。鑑定士、エンジニア、プランナー、建築家な

補助金、City Grants とか、後背地補助金とかがあり、どもスタッフに加えていたからです。ということで、必これらの補助金等は、必ず競争入札を行うこととなって一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2015

No.399

いましたが、その 2 つのやり方をやめました。競争入ある公務員から電話がかかってきました。
「ラルフさ札をして選ぶと、実際に適切でないものが選ばれてしまん、このルールを破ることになるけれども、English

う。また、単年度予算はやめました。予算を管理するのPartnerships で手伝ってくれないか」ということになはわれわれの問題で、それによってスキームに影響がりました。

あってはならないということを言ったわけです。
標準的な鑑定のスキームを示します。一番上のとこんなことを言っていました。まず、そもそも用地の規模

ろ、販売価値、あるいは資本化された賃料といったものが分からない。どのくらいの土地が集まるか分からなが示されています。つまり、収入が上のほうにあります。

い。一つには、そのスキームが正確に把握されていな

下のほうが費用です。開発費、建設費、その他の建設関かったからです。

係の費用、マーケティング、不動産取得費、ファイナン

また、もし事務所に協力しなかった場合、強制買収がスということで、トータルの開発コストが出てきます。

できるのかどうか、それが必要なのかどうかが分からな

これが採算が合うものであれば、引いた数字はプラス

い。また、特に政府の規制などとの関連で、経過の同意になります。一番下の数字がマイナスでないと、ギャッが得られるのかどうかも分からない。

プ・ファンディングの対象になりません。黒字であるな

指定建築物が入っていないのかどうかも、これは古い

らば、われわれが介入する必要はないということです。

街並みですから、建物の中には指定建築物があり得るわ

また、一部の大きなサイトに関して、一定の年数のけです。ほかに開発プログラムがあるかもしれないが、間、何が起きるか分からない場合、その価値とコストを分からない。開発コスト、利益がどのくらいなのかも分

評価するわけです。そこでコストのほうが大きいというからないというのを 1 時間半から 2 時間ぐらい聞いたことであれば、English Partnerships が介入する可能

結果、これはすべてのルールに違反していると思いまし

性があるということです。

た。しかし、その公務員のほうでは、これを何とか達成

一つの例を紹介したいと思います。私が最初に加わっしたいと言ってきたわけです。

たもので、English Partnerships としてはいつも、白

そこで、こう言いました。
「確かに理論上はできる。

紙手形はやらない、何でも好きなようにはさせないと

ただし、デベロッパーが撤退したのだから、これはまず言ってきました。ロンドンにおいては、ご存じかと思いコンペでということにしなければいけない。撤退したデ

ますが、東部において、古い造船所などがあります。

ベロッパーもそれなりに理由があったから、これをやら

また、Light Railway といわれる鉄道があります。

なければいけないと考えたとき、このようなプロジェク

これは無人運転が行われており、高架されたところでトに関心を示すようなデベロッパーがまず立ち上がって走っており、カナリー・ワーフとか、そういったところ

くれなければいけない。」などで使われています。

その駅をつくりたいと考えている自治体は、400 万

こういった Docklands Light Railway が開通したとポンドを出す、そしてこの鉄道をつくるところに関して

き、一部の駅に関して、テムズ川南部も含め、グリニッ

追加的なコストも出す用意があると言いました。そこ

ジ近く、主な鉄道駅の近くにある駅をつくることができ

で、コンペを行いました。正確な数字は覚えていません

ないことになりました。しかし、この地区においては、が、たしかこれを English Partnerships の委員会にかぜひもう 1 つ新駅をつくりたいという希望がありましけたとき、やるべきか、やるべきではないかということた。グリニッジ近くで、カティサークの近く、有名な船に関しては完全に意見が分かれていました。なぜ、これの近くに新しい駅をつくりたいと考えました。

をやらなければいけないのか。理由は単純だ。もし、こ政府側は、これは今までの駅に近すぎるので、もし新のスキームで損が出るのなら、ギャップ・ファンディン

駅を認めるとすれば、「それに資金を出してもいいといグにしよう。利益があるのなら、その利益をシェアしうデベロッパーが見つかれば」という条件を付けまして、こちらにリターンが戻ってくる。

た。そして、一度、これに資金を出すデベロッパーが見つかりましたが撤退しました。

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何ができるか、考えてみました。向こうによれば、こJapan Real Estate Institute

結局、これは承認され、同時にこのころ、English
Partnerships はこういうプロジェクトには二度と手を英国の地方都市における都市再生事業の取り組み

出さないことになりました。政府のほうで駅は必要ない

プロジェクトについて、きちんと管理ができることが多と言っていたのに、グリニッジの再生計画をやるといういからです。また、さまざまなスキルも持っており、リことで、このような羽目になったからです。ともあれ、

スクについてもシェアしてくれます。

ルールは必ずしも四角四面ではなく、いろいろと柔軟な対応も可能だということです。

公的セクター、官のほうでそのプランニングを行いますが、民間のほうが設計、資材なども含め、質を実現しまた、賃料についての保証があります。テムズ川北部てくれます。持続可能性ということに関しては 90 年代

は、ロンドン東部にあり、中小企業が集中していましからも、特に政府などにおいて、法規制の中で取り入れた。実際、このころはいわゆる IT がかなり普及し、そられてきました。一方で、これを設計などのかたちで実のデジタル関係の技術で、そういった IT 関係の起業家現したのが民間のほうでした。

が集まってきました。そこで、さまざまな混合目的の開パートナーシップは、いろいろなかたちがあり得ま

発計画に関心を示しました。シアター、劇場、小売店

す。例えば、どういうかたちであればベストかを考えた

舗、オフィス、住宅といったものをつくったらどうかととき、私自身、テイラー・ウッドロー・プロパティ・カ

いうことで、90 年代半ばのことです。しかし、このこンパニーと、80 年代後半から 90 年代初めにかけて一ろイギリスの金融機関のほとんどは、資金を出し、その緒に仕事をしたとき、大恐慌、不況の直前ですが、テイような混合目的の建物をつくるというのであれば、水平

ラー・ウッドローから、このスキームについての検討を方向に混合目的である。つまり、建物の中が混合用途で求められました。これはブリストルにおけるもので、イあるものは関心がなく、単一用途の建物が水平方向に展ングランドの南西部です。

開するものであれば関心があるということでした。

そのころ、ブリストルに行って、その地域の再生ス

その理由は、すべて、プロジェクトがうまくいくのか

キームに関わってほしいと相談されたのは 3 人目でしどうかの保証がないではないため、オフィスの賃料や小た。私自身、自分の背景から、まずはその自治体の政府

売店舗の賃料に関して、保証しなければいけないというに出向き、どこで、何を実現したいのか、自分の土地をことでした。ただ、劇場関連に関して、これは保証でき持っているところで何をしたいのかを尋ねました。そのないけれども、住宅はうまくいくだろう。混合目的で、後、意見を交換し、ブリストルでは 3 つのスキームが垂直方向に活動を行っていく。賃料に関して、これは実出来上がりました。

現できるだろう。投資利回りに関しても実現できる。そパートナーシップはテイラー・ウッドローと地元の自れによってスキームもうまくいくと、Hoston Squiqre

治体ということで、自治体に対し土地代に関しては支払で考えました。

いを行うのではなく、むしろその土地の価値をコスト、

幸いなことに、結局、保証金が必要になることはあり

あるいは比率的にその開発コストに置き換え、それをそませんでした。私が一番喜んだのは、年末に、この 5の自治体のほうに転嫁するということで、結局、自治体

つの地域を申し上げましたが、それぞれがその成果を持にとってはこのような再生スキームによって価値が高ま

ち寄り、そのコストがどのくらいかを議論したとき、コることにより、むしろ自分たちにも多くの利益が入ってストが全然かからなかったことです。

くるかたちにしたわけです。これはとてもうまくいきまそういう例はほかにありませんでした。その保証制度した。両者にとってメリットがあるものでした。

を使った中で、これほどコストがかからなかったことは歴史が示しているのは、自治体はインフラをつくるたありませんでした。また、本来の目的とは違ったことをめには時間がかかるということです。ジョイントベン

やった、ルールの例外的な扱いをして、このようにうま

チャーはいろいろなかたちがあります。資本参加が得らくいったことに関しても、例はありませんでした。

れれば、その見返りも大きい。私としてはパートナー

English Partnerships の 名 前 の 下 で、 パ ー ト ナ ー
シップをやる理由は、コストに対するリターン、価値とシップアレンジメント、つまり文書でやる、会社を設立しないというやり方でした。

いうものを実現したい、また、民間投資の活用をした会社をつくるという方法もありますが、そうすると税かったということです。つまり、民間のほうがコストや制のいろいろなルールが関わってくる。官僚制が導入さ一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2015

No.399

れてくると、そのジョイントベンチャーの会社の取締役

る住宅を諦めなければならないということです。その期会に参加するときには、会社の利益を考えなければいけ間によっては、財務的なこの採算性にも影響を与えるとません。そうすると利益相反も生まれかねないという問いうことで、コンピューターを出し、いろいろな数字を題があります。

入れて計算してみて、そしてうまく合えばディールが行

English Partnerships はそれを考慮した上で、ジョイ ン ト ベ ン チ ャ ー を い く つ か つ く り ま し た。1 つ がそして、このスキームから民間に販売するよりもより

Priority Sites、これは Royal Bank of Scotland とと多くの利益をあげたら、政府に一部の資金が戻るというもにつくりました。工業団地が開発され、もともとは採スキームでした。不動産価格が上昇している中では、こ算が取れないというもので、Royal Bank of Scotlandのスキームは非常にうまく機能しました。下落しているが民間のファイナンスを提供する。そして、English

2008 年はうまく機能しませんでした。ですから、ス

Partnerships が土地、あるいはギャップ・ファンディ

キームは変更されました。

ングを提供するというものでした。

直接開発、これは規模としては限定的なものでした。

XOMD、Dockland、これも閉鎖されていましたので、主にインフラ目的です。私は 1997 年にグリニッジに関

ジョン・プレスコット副首相、労働党政権が 1997 年にわるようになりました。保守党政権が 2000 年を祝う行就任したということで、彼の力で炭鉱の再生などにも取事を何かするべきだと言ったわけです。ミレニアム・

り組みました。ラングツリーがその例です。

ドームを建設しようということになりました。しかし、3つ目、これは新開発です。あるいは Muse Development
ですが、これも混合使用の例です。

こ れ は 選 挙 の 直 前 で し た。English Partnerships は、
そのサイトを取得するように要望されました。それは元南西部のプリマス、これも元造船所です。私は仕事をのガス製造工場だったところです。そこで修復をしてイしていないときにはセーリングを楽しみますが、私はい

ンフラをつくれ、そしてほかの会社がドームをつくるとま帆船を、この都市再生プロジェクトでできたアリーナいう話でした。

に置いています。このプロジェクトがうまく立ち上がり、係船料が上がらないことを個人的には願っています。

われわれのトップは、そんなことはしないと明言しました。両者がこれにコミットするのでなければしないと

London Wide Initiative にも深く関わりました。こ言ったのです。そういうことで、労働党政権は原則とし

れは English Partnerships の第 3 フェーズです。そのてイエス、しかし決定は選挙の後にレビューすると言っ

第 3 フェーズでは、English Partnerships は低所得者たわけです。1997 年 5 月です。

用のロンドンの住宅に力を入れていました。初めて住宅

そして、レビューをしたところ、「やります。しかし、を取得しようとしても、高価でなかなか手が出ない。さドームは一時的なものでなければならない」となりまし

まざまな支援があります。家賃が値引きされているもた。English Partnerships は 敷 地 を 取 得 し、 そ れ をの、あるいはシェアドエクイティというものもあり、個二百数十エーカー修復し、そして私はドームではなく、人が一部所有するというものもあります。一部賃料を払

そのサイト、南部の再生を任されました。

い、一部所有するという方法もあります。

私の役割は、サイトのこの部分を再生することでした。

基本的にロンドンの計画当局は、その計画方針に基づ修復して、住宅開発のため、一部は売却しました。ホき、低所得ということにするためには、30 ～ 50％を要

テル、食品・非食品の小売り用に提供しました。それか求していました。しかし、50％台では採算が取れない。

ら、郵便局もつくりました。それを 2000 年前にすべて

一般的には 15 ～ 22％ぐらいになっていたわけです。

立ち上げなければならないということでした。新しい学

今度は適当な数字ですが、このサイトに対し 2000 万校、新しいヘルスセンターもつくりました。なぜならばポンド払ってくれるということです。1 ペニーも払わな

教育省、National Health Service ではできなかったか

くていい。代わりに、その 2000 万ポンドを使い、追加

らです。そういうことで、われわれが直接開発をしまし

的な低所得者用住宅を供給せよ、それをスキームの中にたが、これは例外的な扱いでした。

入れよといったわけです。ということは、民間のもうか

8

われるということでした。

Japan Real Estate Institute

この 1 年間のドームに関しての騒ぎの後、個人的に

英国の地方都市における都市再生事業の取り組み

は、この事業は、間違いだったと思っています。一時的出てきた利益というものをデベロッパーが刈り取ることな計画承認だったわけですが、それが恒久的なものとなができるようにするというものです。

りました。そこでコンペを行いました。

しかし、このドームに関しての案件は、若干違ってい

基準、目標は公務員で設定しました。測定不能な基準ました。というのも、このドームを再び利用するためにもありました。複数の企業が入札に参加しました。ドー

は 3 ～ 4 億ポンドの追加的な投資が必要でした。アメムをそのままの用途で使う。しかし、デューデリジェン

リカの手ごわい交渉相手など、そういうものが最初にそスで分かったことは、その中の装置はローンで借りていれだけのお金を払うことはとても考えられない。ただたもの、あるいは口の悪い人が言うには「盗まれた」もし、こちらが大きな成果をあげることができるというののだということでした。

であれば、われわれとしてはお金を出しても構わない。

私は 1 日おきに、この書類を受け取っていました。
ロンドンに戻った翌日、その企業は撤退すると発表しました。

しかし、うまくいったらしっかりとリターンをこちらにも得たいということでした。
当時懸念されていたのは、このドームをできるだけ速

しかし、あれは正しい決定だったと思います。このやかに取り壊そうと考えているのではないかということ

ドームの将来を考えたとき、恐らくベストな決定だったです。この構造物の寿命がどのくらいか、分からなかっと思います。というのも、この時期、マーケットをさらたからです。スチールで支えているわけですが、80 年に検討したとき、イギリスに来た方はご存じかと思いま

以上というような寿命があるけれども、ドームをカバー

すが、いま、これはエンターテインメントグループによしている資材に関しては、アメリカで使われていたこと

り、音楽の殿堂のような場になりました。世界有数、そをふまえ 25 年ではないかということになり、25 年としてヨーロッパではベストな音楽の殿堂になりました。

いう寿命が設定されました。

皆 さ ん、Lend Lease を ご 存 じ か も し れ ま せ ん が、政府は、実際にドームが使えなくなったら、15 年がQuintain、また Anschutz にありますが、ここが、こ経過したときに、まずドームを閉鎖し、その後はこれをのサイトの開発を行うことになりました。そこにいろい

考える。しかし、2 万人収容のコンサートやスポーツのろな要素が入ってきました。2002 年 5 月に、この契約ために使用できるようなアリーナに関しては、さまざまが調印されました。

な小売店舗なども存在しており、ドームがそこになけれ

English Partnerships はパートナーシップというかたちで行いましたが、そのもとになったのは、まずデベ

ば、小売店舗という付随する施設などもなかっただろうということを考えました。

ロッパーです。これが 25 年間のオプションで、その平次に、オリンピックビレッジですが、私の仕事も変わ

米当たりの単価を一定のかたちで、その土地を利用できりました。私は Olympic Delivery Authority（ODA）る。また、指数を連動させ、すべてのコストはデベロッの仕事をしていたわけですが、ここでの役割は、一つにパーが負担し、優先リターンを得ることができ、利益にはディレクターというかたちで、民間の資金を活用して関しては折半し合うことになります。

オリンピック選手村をつくる、メディア向けのプレスセ

Quintain がデベロッパーとして参加した 1 社だった

ンターをつくるということでした。ここでは、オリン

わけですが、土地の所有ということを考えても、インフピック選手村についてだけ、取り上げたいと思います。

ラを整備し、その結果、それによっていろいろなプラン

ひと言で言えば、これもコンペで行いました。デベ

ニングが生まれたので、結局これは公的セクターのほう

ロッパーの選定を行い、Lend Lease が選ばれました。

で行ったプランニングということになりますから、その2006 年にコンペを行い、契約に同意し、こういった条

余剰の利益に関しては Quintain と私たちがシェアする件が付けられ、ここでも私たちはこのサイトに関しては

かたちになりました。

必要な改修などを行う。そして、その後、徐々に問題がその背景には、まず開発のために当初の投資を行う。

出てくることになったわけです。

そして、その後、開発が行われ、価値が生まれ、その価2009 年 5 月、私たちは自分たちで開発しようという値を刈り取ることができる。そうなったら、その表面にこ と に な り ま し た。2008 年 ま で Lend Lease を デ ベ

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2015

No.399

ロッパーとして使っていたわけですが、果たしてオリンとができました。

ピックに間に合うかどうかが心配だという状況でした。

インフラ整備の話ということでいえば、Westfield が

そこで、どうやって資金が大きく減っていったかという計画したショッピングセンターの近くです。そのショッ状況が示されているかと思います。

ピングセンターは、計画、承認をすでに得ていました。

自己資金というかたちで、私たちは低所得者向けの住宅をつくり、これを販売することも考え、バークレイズ

これは欧州での最大のショッピングセンターになる予定でした。

銀行から 1 億 5800 万が提供されました。そして、当その要素がここに示されています。どのくらいの規初検討されていたことに関しては、販売契約、保有契約

模、どのくらいの金額だったのか、どういった種類の建ということに関して、民間資金を使うけれども、オリン設だったのかということです。Westfiled は、オリン

ピックの期間においては収入は入ってこない。それに関ピックがなければ、ODA がさまざまなサービシングをしては負担する。しかし、オリンピックが終了し、そのした。もしオリンピックがロンドンで開催されなかった価値が上がった場合には 10 年間にわたり、その部分にら、このショッピングセンターは今日になっても建設さ関しては、これをシェアしようという交渉をしました。

れていなかっただろうと言っています。線路の権利が複ちょうどそのころ、マーケットが回復してきました。

雑で鉄道のアクセス権、土地の獲得といったところが困

英国ベースの投資家と Qatari Diar、カタールの企業で難だっただろうと言っています。ですから、その分、官すが、こういったところが一緒になり、資金を提供するのほうもメリットを享受するのは適正であるわけです。

ことになりました。この利益をいかにシェアするかといEnglish Partnerships は、そのリスクをこの買収にうことに関しては、ある期間にわたり、その利益を共有

よって減らしたことで貢献したわけです。インフラにつする中において、その中で公的セクター、官に対していても貢献しました。結果、スキームがうまくいけば利も、その利益が戻るようにする。そして、英国政府は予益の一部を得られるかたちになりました。

想どおり、その余剰の支払い部分に関してそれを得て、スキームはうまくいきました。ただし実際の利益の配単にオリンピック選手村に関して投資をしたというだけ分はないと思われます。公的部門は、利益がもとの鑑定でなく、インフラ関連で投資した部分に関しても、前にを上回った場合にはもらうということでしたのでそれで積み立てていた部分に関して、その償還、利益を得るこ問題はない。一部、内容は調整されましたが、このス

受付風景

10

Japan Real Estate Institute英国の地方都市における都市再生事業の取り組み

キームはパートナーシップを組み、ときには激しく議論の開発を促進していくことが使命となりました。

もしましたが、うまく機能しました。そして、多くの雇ですから、English Partnerships のレガシーは何かと用を生み出しました。それがこの地域の経済の発展にもいうと、これによって官民が活性化した。そして、共同大きく寄与しています。

で作業をするようになった。パートナーシップ以前と比最後のほうに入ってきました。English Partnerships

べ、より迅速に物事が動くようになったということです。

は 1999 年に Commission for New Towns と合併しいろいろな地域、特に失業率が高かったところでました。これは別の組織、イングランドでニュータウンEnglish Partnerships はその地域経済を刺激し、雇用をつくるための組織だったわけですが、それを編入しまを生み出し、住宅を供給しました。

した。そして、さまざまな土地を手に入れたわけです。

オーストラリアでも公的な部門、3 つが合併されまし2002 年以降、炭鉱の再開発にも関与しました。このた。New South Wales で 2013 年の法律で、2014 年

公的部門の土地の処分についても経験を積みましたのに設立されました。そのやり方を検討すると、それはで、国民健康保険が管理する元病院の施設などが、われEnglish Partnerships とほぼ全く同一のやり方だった

われに渡され、再開発を行いました。

わけです。1 つ違いがありますが、それは、彼らは大き防衛省の財産に関しても、われわれが手がけました。

なスキームに注力している。そして、まずインフラをつ2008 年に大きな変更が加えられ、今度は法律ができくる。そのリスクをなくして民間を誘致して開発を進めました。English Partnerships とその構成要素は住宅

るということだったわけです。それ以外のところは公社と合併され、非住宅用の土地で所有しているものにEnglish Partnerships そのまま導入されているもので関しては、それを活用していきますが、基本的には住宅す。ありがとうございました。

※本稿は、平成 27 年 5 月 22 日に開催された「RICS － JREI － ARES 共催セミナー」の内容をもとにとりまとめたものです。

一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 2015

No.399RICS － JREI － ARES 共催セミナー

地方創生と不動産投資―英国ギャップ・ファンディング及び改正不特法による事例紹介―
第2部

改正不特法による地方創生・
不動産再生の実例と展望①
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

研究部

特定調査室長佐野洋輔

平成 25 年 12 月から利用可能になりました、改正不援を通じて得られた情報や知識といったもの、専門家に特法の特例事業スキームの概要とメリット・デメリッ

よるアドバイスなどを参考に、許認可申請、体制整備のト、また今後の活用可能性などについて説明します。

仕方など、特例事業を行うに当たっての実務の手引書というものを作成しています。

弊社は、国土交通省土地・建設産業局不動産市場整備

1 つ目の業務、モデル事業ですが、結果として、募課様より、平成 26 年度業務として、不動産特定共同事

集・選定で事業者 4 社を選定しました。ただし、途中、業などを活用した不動産証券化モデル事業を受託してい

1 社はモデル事業の実施を断念され、最終的には 3 つのます。当該事業は、大きく 2 つの業務に区分されていモデル案件、モデル事業を支援しています。

ます。
1 つ は、 改 正 不 特 法 に よ り 可 能 と な っ た 特 例 事 業

業、もう２つ目は首都圏を中心とした小規模な複数店舗

スキームを使い、不動産証券化事業をこれから実際に行の開発、３つ目は地方のサービス付き高齢者向け住宅のおうとする事業者を募集、そして選定し、当該事業者が案件になります。3 つ目のサービス付き高齢者向け住宅

取り組む証券化事業、ここでは「モデル事業」といっての案件が、ほぼ本事業の履行期間内、業務期間内、今年いますが、当該モデル事業の組成を支援することになりの 3 月末ですが、組成が完了しています。

ます。

このモデル事業の支援で得られた情報や知識、作成し支援については、法務、会計、税務、デューデリジェ

た実務の手引書など、事業の内容等をとりまとめた調査

ンス、不動産ファイナンスといった各分野の専門家によ

報告書、実務の手引書については、国土交通省様に納品るアドバイス、さまざまなドキュメントが必要になるとしているので、ご興味のある方は、国土交通省土地・建思いますが、そういうドキュメント、デューデリの作

設産業局不動産市場整備課様にお尋ねいただければと思成、発注といった不動産証券化事業組成の支援をしてい

います。

ます。
もう 1 つの業務として、当該モデル事業に対する支12

1 つ目は、東京都内の老朽化したホテルの建て替え事

Japan Real Estate Institute

まず、不動産特定共同事業法改正の目的です。衆議
院・参議院国土交通委員会での付帯決議にあるとおり、

改正不特法による地方創生・不動産再生の実例と展望①

建築物の耐震化、老朽不動産の再生、高齢者向け住宅の一部適用除外はありますが、基本的に適用される点です。

整備などに対し、特に地方都市で本特例事業スキームが基本的なスキームは、特例事業者である特別目的会社、活用されることにより、地方経済の再生、活性化、地方が対象不動産の取得・保有、賃貸、売却について、第三

創生につながることを目的として、また期待されてい号事業者に委託する。不動産特定共同事業契約の代理やます。

媒介については、第四号事業を行う者に業務委託する。

今般の改正不特法の大きな特徴になりますが、これま事業参加者については特例投資家に限定されています。

で許可を受けなければ行うことができなかった不動産特特別目的会社（SPC）が事業主体とした場合、従来の定共同事業を、一定の要件を満たした特別目的会社につ不動産特定共同事業では、当該事業者の不動産特定共同

いては、許可を受ける必要がなく、届出のみで実施する事業以外の他の事業によって破たんした場合、その影響ことができる特例事業スキームが導入された点にありを不動産特定共同事業にかかる投資家が受け、場合にます。

よっては投資資金を回収できなくなることが想定されてこの特徴として 6 つほど取り上げさせていただきました。

いました。これが今回の改正不特法の特例事業スキーム
においては、不動産特定共同事業を専ら行うことを目的

1 つ目が、特別目的会社が事業主体であること。

とする法人とすることで、他の事業の影響を排除し、特2 つ 目 が、 特 例 事 業 者 が い わ ゆ る ペ ー パ ー カ ン パ

例事業者が倒産するリスクから隔離されているところがニー、SPC なので、実際の不動産取引に当たっては、特徴として挙げられます。その意味で、この特例事業ス

三号事業を行う者、三号事業者に業務委託を行うこと。

キームは倒産隔離型スキームとなります。

3 つ目が、同様に不動産特定共同事業契約、当該事業第三号事業ですが、不動産特定共同事業法第 2 条第 4の契約にかかる締結の勧誘といった業務については、第項第 3 号に掲げる行為にかかる事業をいいます。具体四号事業者に業務委託を行う。

的には、特例事業者の委託を受け、当該特例事業者が当4 つ目として、投資家は特例投資家に限定されるという点。
5 つ目として、当然ですが、現物不動産を対象としていること。

事者である不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引にかかる業務を行う行為になります。いわゆる証券化スキームの中での AM 業務と類似しています。
そして、当該業務を一つの不動産特定共同事業者に委

6 つ目として、特例事業者は、先ほどの三号事業、四託する必要があります。この業務を複数の不動産特定共号事業と同様、不動産特定共同事業者と同様に、宅建業

同事業者に委託することはできません。当該三号事業を

法第 77 条の 3 の規定により、宅建業法が適用されます。

行うためには、不動産特定共同事業の許可を受けること

一般財団法人 日本不動産研究所

13

不動産調査 2015

No.399が必要となります。
続いて、第四号事業になります。第四号事業ですが、が、かつ不動産特定共同事業契約の締結に関し、一定のこれは特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契

要件を満たした不動産投資顧問業者との間で不動産の価約の締結の代理、または媒介にかかる業務をいいます。

値の分析、投資判断に関して助言を受けていること、も三号事業と同様に、当該四号事業を行うためには不動産

しくは投資判断の全部または一部を一任する契約を締結

特定共同事業の許可を受ける必要があります。

している者とされています。つまり、一定の要件を満た許可の欠格自由として、主に記載したのは①から⑥にした不動産投資顧問業者と投資助言契約なり、投資一任なります。三号事業、四号事業ともに、宅建業法第 3契約を締結したオリジネーターが該当します。特徴的な

条第 1 項の免許、いわゆる宅地建物取引業の免許を受

特例投資家ということで、ご説明させていだきました。

けていることが必要とされています。AM 業者様の中にそのほかは適格機関投資家といった、いわゆるプロとは、宅建業の免許を取られていない場合がありますが、なるので、通常の個人の方は基本的には特例投資家ではもし三号なり四号を行う場合に当たっては当該免許が必ないので、事業に参加することはできないと思います。

要になるので、留意が必要です。

LPS なりを間に入れるということで対応はできると思第四号事業については第二種金融商品取引業の登録が必要となります。

いますが、通常の個人を直接的というのは難しいかと思います。この辺りも留意が必要です。

許可基準については、三号、四号事業の許可を得よう

当然ですが、現物不動産を対象とすることが挙げられとした場合は、資本金の額があります。第三号事業を行ます。ここで注意が必要になるのが、「不動産取引からおうとする者については 5000 万円以上、第四号事業を生じる収益または利益の分配を行う行為を専ら行うこと行おうとする者については 1000 万円以上であることがを目的とする法人」の要件です。パブリックコメント必要です。

（以下「パブコメ」）によれば、特例事業者が不動産を信そのほか、不動産特定共同事業の特徴的な要件になり託財産とする信託の受益権、いわゆる不動産信託受益権ます。第三号事業を行おうとする者については、許可申を取得し、保有または処分することを目的とする場合

請書の添付書類で、不動産特定共同事業契約約款を提出

は、原則として、先ほどのこの「法人」には該当しない

しなければなりませんが、当該契約約款の内容が、こちとされています。ですから、そういうものはこの事業、らの施行令第 5 条で定める基準に適合しているかどう

本スキームでは認められないことになります。

かというところが要件とされています。

しかし、同じくパブコメでは、一方で取引の形態が異

この内容が基準に適合しているかどうかです。事務ガなるだけで特例事業者が倒産する危険性を高める行為をイドラインの第 3 の 2 において、一般社団法人不動産行うものでなければ、特例事業者の、先ほどの「専ら法証券化協会作成のモデル約款ですが、これを参考にする

人には該当しなくなるものではない」ともされていまとされています。ですから、契約約款を作成するに当す。該当するケースというか、要件を満たすケースの具

たっては、このモデル約款が非常に参考になります。当体的なものとして、パブコメの中ではもともと不動産を

該モデル約款は証券化協会様のホームページにおいて公売却する予定であったにもかかわらず、買主の要望に開されているので、ご参照ください。

よって信託した上で同日に譲渡する場合、また受益権を続いて、特例投資家になります。銀行、信託会社その他不動産に対する投資にかかる専門的知識及び経験を有

14

る契約を締結している者、オリジネーターになります

取得した場合、直ちに信託を終了させ、現物不動産として譲り受ける場合が例示とされています。

すると認められる者として、こちらの①から⑤まであり

3 つ目の「不動産と不動産を信託財産とする信託の受ます。1 つは不動産特定共同事業者、2 つ目が認可宅地益権をあわせて取得し、特例事業者が信託の受益権の運

建物取引業者、それから不動産投資顧問業者、④の不動用を行う行為」というところですが、これは原則認めら産譲渡人等、⑤の金商法上の特定投資家です。

れない。

④の不動産譲渡人等ですが、これは特例事業者に対しあわせて説明があるのは受益権の割合が一定以下であ不動産を売買などによって譲渡する契約、または賃貸す

れば、直ちに例外的な場合に該当するものではないとさJapan Real Estate Institute改正不特法による地方創生・不動産再生の実例と展望①

れています。どういうケースが、取引の形態が異なるだころになるので、SPC を解散した後、例えば当該債務がけで倒産する危険性を高める行為を行うものではないの

存続している場合、不動産特定共同事業を SPC をクかについては、明確にはされていないのですが、恐らくロージングしたとしても、終了したとしても、その取り

実務的には信託受益権を含めた保有は難しい、慎重な対扱いには、存続しているので留意をすることになります。

応ではないかと思います。都心部だと信託化されている

これらの点について、もう少し詳しく知りたい方は当ものが結構多いので、場合によっては外さないといけな
いことになります。

該調査報告書を見ていただければと思います。
次に、租税の特例措置、税金の優遇になります。特例④の不動産に付随する動産についてですが、パブコメ

事業者が不動産を取得する場合、一定の要件を満たしたにおいて断り書きとして、個別事例ごとに実態に即してときには、登録免許税及び不動産取得税の軽減措置が平実質的に判断すべき。いつものくだりですが、そうすべ

成 29 年 3 月 31 日まで、2 年間延長されています。登

きものとされた上で太陽光パネル、機械式駐車場、什器録免許税については、所有権移転登記が 1000 分の 20

備品等については、不動産取引を行う上で必要な範囲だが 1000 分 の 13、 所 有 権 保 存 登 記 が 1000 分 の 4 がということで認められています。ただ、これも不動産取1000 分の 3、不動産取得税は評価額、不動産価格の半引を行う上で必要な範囲の基準は、特に明示はされてい分が控除されます。

ないので、実務では十分な検討が必要です。
続いて、宅建業法の適用についてです。特例事業者は
第 77 条 3 の規定により、国土交通大臣の免許を受けた

登録免許税の主な適用要件については、用途、回数・規模、増築や修繕、回収に当たっては工事の金額の要件があります。

宅建業者とみなされることとされています。ですから、

なかなかハードルが高いのが「事業時期など」という一部の規定が除外されるほかは、基本的に宅建業法の適ことで、新築、改築、改修などを特例事業者が不動産を用を受けます。

取 得 し て か ら 2 年 以 内 に 着 手、 そ し て 新 築、 改 修 を

宅建業法の適用を受けるに当たり、先ほどのモデル事行った後、10 年以内に譲渡するところの要件です。

業、モデル案件でも話題になったのですが、第 25 条の

この特例事業スキームと他の証券化スキーム、GK －営業保証金、第 40 条の瑕疵担保責任の特約の制限、こTK スキームと TMK スキームとを比較した、想定されちらが議論になりました。

るメリット、デメリット、まだ基本的には 1 号しかあ

営業保証金についてですが、その供託の時期、いつ供託すべきか、それをいったい誰が負担すべきかというこりませんので、想定されるメリット、デメリットについて説明させていただきます。

とになります。まず、供託の時期については、事業開始

こちらについて整理したのは、モデル案件を実施したの届出を行った時点で、特例事業者は宅建業法が適用さ4 事業者、それから他の証券化事業、GK － TK や TMKれるため、届出後、不動産取得前には供託をする必要がスキームを活用している業者にヒアリングを行い、まとあります。この辺りはスケジュール管理が十分必要です。

めました。

次に、負担すべき者、その営業保証金 1000 万円です

まず、GK － TK スキームと比較してになりますが、特が、保証金をいったい誰が負担すべきなのかというとこ

例事業スキームは信託報酬が不要。現物になるので信託ろです。法律上は特に誰かが負担しなさいという要件と報酬が不要。それから、信託受託者の受託姿勢の影響をして規定されていません。アドバイザリー会議、先ほど受けない。そういう信託受託者の影響を受けないこと。

の専門家のアドバイスの会議の場でも議論がされたので法改正でも言われていて、信託の引受が困難な物件、すが、1 つの特例事業者で、1 つの不動産特定共同事業

例えば旧耐震の建築物、老朽した不動産、バルクなど、の契約を締結する場合と、1 の特例事業者で複数の不動それぞれの物件の順法性を取引の前に十分に確認がで産特定共同事業を契約する場合では、対応が異なるのできないような案件、そういったものにも使えるのではなはないかという方向です。

いか。

また、次の瑕疵担保責任の特約の制限ですが、これは規模が小さく信託報酬がコスト的にも合わないような引き渡し後 2 年間は特例事業者は瑕疵担保責任を負うと物件などに対してはメリットがあるのではないかという一般財団法人 日本不動産研究所

15

不動産調査 2015

No.399ことです。
TMK スキームと比較してになりますが、TMK スキーの弁護士費用、それから信託報酬もアップフロントでもムのように資産流動化計画を作成する必要がないという

100 万以下とか、期中何十万ということを聞いていま

ところで、事務の手間が省けるのではないか。

す。そういった点を考えると特例事業スキームは、コス

導管性要件充足のために実務上よく使われている特定社債、こちらも発行する必要がない点。
三号事業なり四号事業の許可を取れば、特例事業の届出を行うだけで証券化事業を行うことができる点で、時間、コストが抑えられるのではないかということが挙げられます。
あとは、特に地方ではいまだに不動産の信託受益権が一般的ではないというところで、現物不動産のほうが非ト的にはそれほどメリットが見いだされないのかもしれません。
あとは特例投資家の範囲が少し厳しい点。この辺りが各社様からヒアリングしたところになります。
ただし、特例投資家も、先ほどのオリジネーターが含まれたり、不動産投資顧問業者も投資家の範囲に入るところでは、一定程度は広がったのかとも考えることができます。

常に好まれる傾向があると聞いています。そういった意

今後の展望についてです。特例事業スキームの活用が味でも特例事業スキーム、TMK 以外にもあるのは選択見込まれるアセットマネージャーを中心とした不動産証

肢が広がり、メリットを感じると聞いています。

券化プレーヤー 20 社ほどをヒアリングをしました。特逆に、デメリットになりますが、GK － TK スキーム、

例事業スキームの活用のヒアリングの時期は、26 年、TMK スキームと比較して、不動産流通税が少しかかっ

27 年、いずれも 5 月の中旬です。昨年はヒアリングをてしまいます。軽減措置を受けたとしても、TMK よりしていて、基本的に様子見や、他のスキームで十分なのも若干悪い点。

で特例事業スキームはあまり使う予定がないとか、社内

特に GK － TK スキームでは、信託設定後、受益権の売やグループ内でどう対応するか、まだ検討していない買に当たっては、名義変更費用ぐらいしかかからない点。

し、当面検討する予定もないといった、ややネガティブ

それから、現物不動産を対象とする TMK スキームと比較しても、仮に軽減措置を受けたとした特例事業ス
キームよりも、若干 TMK のほうが優遇がある。

なご意見が多かった印象です。
ところが今年、つい最近、再度ヒアリングをしたとこ
ろ、状況が変わったという感じはしました。昨年ヒアリ

ただし、TMK の場合、この辺も釈迦に説法になるのングをしたら、「全然、使う気はないよ」と言った会社ですが、社債発行関連の費用や、流動化の手間を考えるが、実は事前相談していて、もう特例事業スキームを使と、それほど、意外と特例事業のほうがいいのではない

う予定がある、グループ内で整理をして、三号・四号許かという話は聞いています。

可を取得することになったなど、去年と状況がだいぶ変

また、特例事業スキームの不動産流通税の軽減措置について、土地取得から 2 年以内の開発着手で 10 年以内

16

キームが非常に普及していて、ドキュメントなり、作成

わったなと感じられました。かなり普及、浸透してきたのかなという感じはします。

の譲渡というところが、本当にできるかどうか。できな

数は 20 社と、少ないのですが、それでも「活用意向かった場合、どう対応するのか。変換するのか、お返しが高い」と答えられた方が、6 社が 8 社になったり、「ほするのかというところの取り扱いが、現時点ではまだ不とんど使う予定がない」とネガティブな方が、半分にま明確という点で、リスクがあるのかと考えられます。

で減っています。

あとは特例事業者ごとに営業保証金 1000 万円の供託

本日時点で三号事業者は全部で 10 社、四号事業者はが必要になるところで、地方で活用が期待されているよ

全部で 9 社となっています。このようなヒアリングかうな場合、小規模物件が多いですから、1000 万というらも、今後、どんどん増えていくのではないかと考えら金額。大規模な証券化事業であれば負担感はないのかもれます。

しれませんが、小規模な場合では非常に負担になる可能

国交省の担当者の方にもお聞きしたところ、毎週のよ性があるところで、デメリットとして挙げられています。

うに新しい会社が許認可の事前相談に来られているといそれから、各社様から、TMK スキーム、GK － TK ス

うことで、この特例事業の認知度が非常に高まり、広Japan Real Estate Institute改正不特法による地方創生・不動産再生の実例と展望①

まっているのを実感しているとのことでした。

使い方としては、まさに法改正の趣旨どおり、旧耐震

この後ご説明いただく 1 号案件のほか、複数の案件、基準の建築物、順法性が確認できない物件、信託設定がどうも二、三ぐらいらしいのですが、もうすでに特例事困難なケース、何らかの理由で既存ビークルから不動産業の開始の届出が提出されていると聞いています。

を移すことができない場合とか、やや特殊なケースでの続いて、私見ですが、今後の展望です。

活用が中心になるのかと思います。

やはり法改正の趣旨どおり、基本的に小規模物件が多いずれにしても、まだ特例事業スキームの活用実績は

く、不動産の信託があまりなじんでいない、普及してい1 事例～数例なので、当該スキームの活用を推進するにないような地方での活用が進むのではないかと思いま

当たっては、まず不動産特定共同事業者、本日付では 1す。法改正の目的どおりかと感じます。

社許可され 10 社、9 社というところですが、その数をまた、軽減措置を受けることを前提としてですが、信託報酬、もちろん金額にもよりますが、小規模な物件、どんどん増やして特例事業スキームの活用実績を積んでいくことが必要かと思います。

だいたい 5 億とか 6 億、7 億ぐらいで、GK － TK スキー

併せて、先ほどの不動産流通税の軽減措置のさらなるムと特例事業スキームが、コスト面では比較の俎上に上優遇が必要になるかと思います。せめて TMK と同程度がってくるレベルになるのかと思います。

ぐらいまで緩和していただけると良いと思います。あ

逆に、保有期間を、例えば 8 年とか 9 年、10 年、ぎと、2 年以内の開発の着手とか、10 年以内の譲渡、こりぎりの 10 年まで延ばせば、先ほどの金額は変化、増こはハードルが非常に高いとお聞きするので、その辺り額すると思うので、それなりに地方では使い勝手がいいの適用要件の緩和とか、地方の小ぶりな物件だったりすのかなと思います。

ると、営業保証金が非常に重たいので、何とか適用除外

あとは、現物不動産を対象とした TMK スキームとのとかいうのができればと思います。

比較においても、ここに記載してあるとおり、流動化計

要求として一番多かったのは、出口時点までの譲渡損画の手間がなかったり、機動的な運用ができたり、そう

益の繰り延べが認められれば、爆発的に活用されると思いったところでもメリットがあります。コスト面でも、うという意見があります。確かに、そうかと思います。

監査報酬とか、社債関連費用の金額次第になりますが、その辺りが今後期待されるところです。いずれにしても、地方では特例事業スキームのほうが、やや一歩リードか一定の存在感を増していくスキームだと思っています。

なと思います。
建物保存登記の軽減措置が特例事業スキームだけになるので、開発案件での活用が期待できるのかと思います。

最後に、耐震・環境不動産形成促進事業を紹介します。 第 1 部 の 国 の 共 同 出 資 事 業 と い う 意 味 で は、
ギャップ・ファンディングと少し似ています。

どうしても地方では信託がなじまない。特に地域金融

本事業は不特法と似たような話ですが、老朽・低未利

機関ではその辺りの説明をするだけで非常に時間を要す

用不動産について、国が民間投資の呼び水になるリスク

る。GK － TK スキームを説明するだけで時間がかかっ

マネー、これが国交省・環境省様で 350 億円になりまたり、場合によってはそれだけで行内調整がつかなくてすが、そのリスクマネーを供給することにより、民間の断念するケースもあると思います。その点、特例事業ス

資金やノウハウを活用し、耐震・環境性能を有する良質キームであれば現物不動産なので、よく親しんだ抵当権な不動産の形成、改修や建て替え、開発事業を促進し、で対応できる。また、オリジネーターや投資家、出口で地域の再生・活性化に資するまちづくり、及び地球温暖の売却についても、地方だと、現物不動産のほうがス化対策を推進するものになります。

ムースに進めることができるところで、メリットを感じると聞いています。

具体的な事業のスキームはいわゆる不動産証券化ス
キームを使っています。全体事業を統括するファンド・では、都心部ではどうかと考えると、恐らく都心部でマネージャー（不動産運用会社）が主導で、耐震・環境は、特例事業スキームは中心的な不動産証券化スキーム

不動産に関わる事業に出融資する LPS というものを組にはならない。「ならない」というのも言い過ぎかもし成し、当該 LPS を通じて事業を実際に実施する対象事れませんが、なりにくいのかと考えます。

業者、SPC になりますが、そちらに出資をする。国の一般財団法人 日本不動産研究所

17

不動産調査 2015

No.399出資というかたちになります。

か、このようなケースでは事業の対象になるのか相談しこの対象事業者については、TMK スキーム、GK －たいというようなことがありましたら、本事業の基金設

TK スキームといったビークル、それから今回ご説明さ置法人である一般社団法人環境不動産普及促進機構様よせていただいている特例事業スキーム、特例事業者も該り、弊所のほうで業務委託を受けて地域別相談窓口を開当します。

設しています。

この事業の主な要件になりますが、対象地域として最後になりますが、地方都市における耐震・環境不動

DID 地区または観光圏内に位置すること。それから、産形成促進事業、先ほどの国の出資事業については、事事業終了後の建物が一定の耐震性能、または CASBEE

業及び今回の改正不動産特定共同事業法の活用の促進をの A ランク以上などの環境性能を有すること。それか目的として、相互の情報共有、事業の活用が見込まれる

ら、原則、延床 2,000 平米以上を有すること。建物の案件の紹介など、合意できた範囲内で行うことを地域金

用途制限は、基本的にはない。風俗営業は不可になりま

融機関、国土交通省様、環境不動産普及促進機構様の三すが、それ以外は建物の制限はありません。

者でパートナー協定として締結しています。

出資金額については、総事業費の半分までで、もし借地域金融機関、このパートナー協定に締結している地

入がある場合には、借入を除いた民間出資分の同額以下

域金融機関は、現在 183 機関となっています。かなりまでの対応が可能となります。

多くの金融機関の方がご協力いただける体制になってい

なお、LPS 単独での最劣後、最劣後の出資というものは対応ができないかたちになっています。
この事業を活用できるか、事業の内容を聞きたいとることになっています。
詳細については環境不動産普及促進機構様のホームページをご覧いただければと思います。

※本稿は、平成 27 年 5 月 22 日に開催された「RICS － JREI － ARES 共催セミナー」の内容をもとにとりまとめたものです。

18

Japan Real Estate Institute改正不特法による地方創生・不動産再生の実例と展望②

RICS － JREI － ARES 共催セミナー

地方創生と不動産投資―英国ギャップ・ファンディング及び改正不特法による事例紹介―
第2部

改正不特法による地方創生・
不動産再生の実例と展望②
プロフィールフィンテックグローバル株式会社

投資銀行本部 第二営業部
バイスプレジデント

今回の特例事業の対象事業は、鳥取県の米子市という
人口 15 万人の都市で行った、サービス付き高齢者向け住宅（以下「サ高住」
）です。

景山

淳一 氏

行った事業です。
この事業は米子ルネッサンス事業のうちの壱号館として対象事業を行っていますが、商店街のところでは弐号

もともと、こちらは木造住宅が密集していて、防災上館というかたちで計画されています。実はわれわれは、も問題があるようなエリアになっています。土地、地権

この弐号館事業で同じくサ高住を開発型 TMK で組成し者が複数人いましたが、地元の地権者の 1 人がとりまとたのですが、そこから米子の方々とお取り引きを始めま

めて 1 団地、その上に高齢者住宅を整備した事業です。

した。

こちらは事業スキームで、「専ら会社スキーム」と書い弐号館事業で開発・運営型の TMK を組成した後に、てあり、不特法の特例事業を使って開発をした案件では壱号館事業について、運営上のご相談をいただき、アなく、もともと地元の方々がつくったスキームを不特法

セット・マネージャーを変更してほしいといった要望がスキームにも変更した、そんな取り組みになっています。

あり、われわれが参加しました。

事業規模とすると 8 億円弱、土地の面積は 1,800 平米

米子壱号館事業のスキームは、専ら会社スキームで、程度、延床 3,200 平米程度の 6 階建の高齢者住宅です。

ビークルは株式会社を使っています。定款で事業目的を2011 年 4 月に竣工し、住居数 74 室、1 階には小規制限し、優先株を発行するかたちでエクイティを調達し模多機能を併設し、竣工後、ほぼ 100％稼働で運営がています。優先株に対する配当は二重課税の回避ができ

継続されているような事業です。

ないような仕組みになっているので、まずわれわれがご対象地の周辺には美術館があったり、市役所があった
り、図書館、高島屋といったデパートがあったり、中心市街地として利便性が高いエリアです。

相談を受けたときには、この辺の整理もしてほしいということから始まっています。
本件の仕組みは地元アレンジャー、これは地権者の 1

こちらは「米子壱号館事業」とよんでいて、米子市が名です。不動産業をやっている方ではなく、金融にもそ

中心市街地活性化基本計画対象事業として認定され、んなに精通していない、地元の地権者の 1 人の方が、「にぎわいトライアングルゾーン」というエリアの中で地元の信金ほか、いろいろな方に相談をして、こういっ

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2015

No.399た SPC 的なスキームを組成しました。
本件は地元の信金と地域金融機関 1 行がノンリコー

れらを整理するため、スキーム変更を企画しました。

スローンを出しているのですが、資金調達額の 8 割以

スキームの変更に当たり、もうすでに稼動しているも上をノンリコースローンで出していて、期間も 25 年とのなので、新しく資金を動かすとなると、また地元のいう超長期のローンになっています。

方々の調整とか、大変になってくる部分があります。まその下に地元の関係者さん、個人の方でしたり、法人ず、お金を動かさないでかたちを変え、二重課税等の問の方々が優先株で引き受け、だいたい 20 名近く出資者題を解決する対応が必要になります。また、関係者のどが参加された、本当に市民で築き上げた仕組みになってこかに負担がいってしまうと成立しませんので、関係者います。

全てにメリットがあるところを前提に、スキーム変更を

サ高住の居室部分については、家賃保証会社を入れ、8 割保証などの保証を付け、長期の安定収入を担保しています。
運営については、地元の医療法人が対応されていて、1 階の小規模多機能含め、比較的順調に稼働している事業です。
われわれは、地元の方が行っていた AM 的な役割を、
フィンテックアセットマネジメントというグループ子
会社が引き受け、スキームを回した取り組みになっています。

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金融機関としてもリスクを取り過ぎたかたちなので、こ検討しました。
それぞれ変更するに当たり、TMK スキームを検討しました。TMK の場合は、優先出資を発行するにしても、保管証明書を出さなければならず、新たに資金を動かす必要があるため不採用にしました。
続いて、信託受益権型の GK － TK スキームを検討しました。こちらは検討の余地ありということで、その内容については後ほど説明します。
併せて、不特法の特例事業への変更ができないかということも検討しました。信託設定をする GK － TK か、

なお、「専ら会社」という仕組みになっているゆえ、課

現物不動産でやるかという、2 つで比較検討しました。

題があります。まず、二重課税になっています。今後

検討結果として、現状、株式会社が現物不動産を持っ20 年間、このスキームを継続していかなければいけなていますが、新しく合同会社を設立し、そちらが最終的い中、法人税額を現状の収支ベースから計算すると、2には信託受益権を持つというゴールにするために、株式億円以上の課税が見込まれる。あと現状は、この株式会会社が現物不動産を信託設定し、同時にフィンテックア社の普通株を地元のアレンジャーの方が保有しているのセットマネジメントで投資運用業のライセンスを活用

で、倒産隔離が図られていない。それから、25 年のロー

し、投資一任契約を締結するというファーストステップ

ンになっており、かつローンの拠出額も割合が高いため、を踏みました。

Japan Real Estate Institute改正不特法による地方創生・不動産再生の実例と展望②

その後、この株式会社が新しくつくった合同会社に対見送ろうというかたちになりました。

し、匿名組合出資を行います。この際、金銭によって匿それで改正不特法のライセンスを取った上で、特例事名組合出資を払い込むのではなく、信託受益権の現物を業スキームに変更する検討をした結果、今回、株式会社

もって払い込みます。

は現物不動産を持っているので、それをそのまま持ち続

同時に、株式会社が引き受けているノンリコースロー

けるかたちで、資金調達部分、エクイティ部分だけいじンを新設合同会社に移すことがツーステップになっていることでスキーム変更できることが分かり、結果的にこます。これにより、株式会社が匿名組合出資を資産としれを採用することになりました。

て持つことになるので、その資産の現物をもって優先株実行段階では、フィンテックアセットマネジメントが式を償還するというスキームの変更方法を検討しました。

3 号ライセンスを持っていませんでしたので、その取得

スキームを変更するに当たっての課題ですが、信託受をするという課題の対応です。あとは特例事業の場合、益権の現物出資に際し、いわゆる所有権が移転すること

個人投資家が入っているとスキームが成立しないというから消費税が課税されるので、少しコスト高になってしことがあります。今回は地元の方がつくり、地元の方がまう。

参加しているような仕組みになっていて、個人の投資家

あとは優先株式を匿名組合出資で償還するという手続きになると、みなし配当でしたり、損失分配という分配を整理する必要があるということで、そこの対応が必要になるのが課題として残りました。
今回は、新しく不動産を取得するような取り組みではが発生してしまうことがあります。
また、金額が大きくないアセットなので、信託コストないので、取得税や登録免許税の軽減措置の適用の検討が今後 20 年間かかってくることから事業性が若干落は不要で、営業保証金の 1000 万円の供託についても、ちる。

もともと株式会社で持っているキャッシュから捻出可能

また、こういった仕組みが若干複雑になっているのでしたので、スムーズに手続きが進みました。

で、地域金融機関の理解が得られるかどうか、各出資者

今回、特例事業スキームにのせるに当たりっては、まが納得するかどうかといった課題が残っていました。

ず、投資家、出資者、個人については、法人格に移す

もともと、フィンテックアセットマネジメントのほうが不特法の 3 号ライセンスを持っていない時期に検討

か、われわれが指定する出資者に譲渡するようにということで整理をしました。

を始めていたので、当初、このスキームで行こうとなっ個人なので対応スケジュールが読めなかったのですていたのですが、改正不特法のライセンスを取ると決が、もともと返ってくるお金とは思っていなかった節がまってから比較検討した結果、信託受益権型にするのはあるらしく、比較的スムーズにご対応いただきました。

講演風景

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不動産調査 2015

No.399

こちらは株式会社で特例事業を行うに当たり、特例事なっています。

業の届出を行い、その後に営業保証金の供託をしまし

スキーム変更完了後は、各関係者は匿名組合出資を入た。それをもって、フィンテックアセットマネジメント

れて、一般社団法人を通して普通株式を持ち、最終的にとビークルで業務委託契約、こちらは改正不特法の 3

は不特法 3 号のすっきりしたスキームに切り替えるこ号事業を行う契約を締結しています。

とができています。

その契約が完了したことをもって、各出資者と匿名組合契約を、この株式会社で締結していきます。

不特法の特例スキームについて、今後、われわれのほうでは積極的に活用する予定で考えています。簡単な概本件、資金を動かさずに匿名組合契約の出資に変える

要をご説明させていただくと、信託設定が困難なアセッ

方法ですが、もともと発行している優先株式について、トは少なからず出てくるので、耐震性や順法性の問題、

この株式会社が買い取るかたちを取ります。同日付で匿場合によってはコスト面の問題等で、信託設定が困難な名組合出資契約を締結し、出資者の方は匿名組合出資をときには特例事業スキームを活用しよう。その際には、払い込む債務を負います。その優先株式の買取債務と匿恐らく TMK を採用するか、不特法特例スキームが得な

名組合出資の払い込み債務を相殺するかたちで、資金をのかを比較するかと思いますが、基本的にはこういった

動かさずに優先株を償還し、匿名組合出資に切り替えた

信託設定が困難なアセットに対して活用する予定で考えという取り組みになっています。

ています。

併せて、地元のアレンジャーの方が直接、普通株式を当社の場合、地方物件が比較的多く、かつ小型な物件持っていたので、倒産隔離が図られていない部分についを SPC で流動化したりすることが多いのですが、そうては、新しく一般社団法人をつくり、この地元の方がいった地方案件について、積極活用したいと思っていま持っている普通株式を現物出資で資金を拠出し、この普す。理由としては、地方の金融機関、関係者が信託とい通株式の所有権を一般社団法人に移すというかたちで対う制度になかなかなじまないということがあります。ま応しました。

た、不動産評価額も地方案件だとそれほど大きくないも

今回、モデル事業として選ばれていますが、新しく不のですから、不動産流通税のメリットが他のスキームと動産を取得したり、改修したり、開発したという取り組

比較して少ないとしても、それ以外でメリットが見いだみではなく、もともと地方で証券化的なかたちで取り組せるのではないかということです。地方物件で、かつ小まれたものを、二重課税を回避し、関係者にメリットを型物件を積極的に不動産特例事業を活用していきたいと与えるような仕組みを提供したのが、今回の取り組みに考えています。

※本稿は、平成 27 年 5 月 22 日に開催された「RICS － JREI － ARES 共催セミナー」の内容をもとにとりまとめたものです。

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2015 年（平成 27 年）7 月 27 日発行 不動産調査ＮO.399 ISSN 1882-6431
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