不動産調査
No.425（2024/2/15）

令和 5 年度

定例講演会

JREI ウェビナー

変化する経済・金融情勢下における不動産市場の現状と見通し●基調講演

2024 年の不動産市場 ������������������ 1
一般財団法人日本不動産研究所
シニア不動産エコノミスト

●

吉野

薫

研究発表❶

予兆管理が描き出す不動産市場の見通し��� 10
一般財団法人日本不動産研究所
金融ソリューション部次長・市況モニタリング室長

●

横尾

崇尚

研究発表❷

不動産マーケットレポートから紐解く
オペレーショナルアセット市況 ���������� 14
一般財団法人日本不動産研究所
金融ソリューション部 チーフアナリスト

山田耕司

不動産調査 2024

令和５年度

No.425

定例講演会

JREI ウェビナー

変化する経済・金融情勢下における不動産市場の現状と見通し●基調講演

2024 年の不動産市場
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

シニア不動産エコノミスト

吉野薫

日本不動産研究所 シニア不動産エコノミスト
日系大手シンクタンクのリサーチ・コンサルティング部門を経て、一般財団法人日本不動産研究所にて現職。
現在、国内外のマクロ経済と不動産市場の動向に関する調査研究を担当するとともに、大妻女子大学非常勤講師を兼任している。
著書に「これだけは知っておきたい『経済』の基本と常識」（フォレスト出版）、「Ｑ＆Ａ 会社のしくみ５０」（日本経済新聞出版社、共著）がある。

定刻になりましたので、ただいまより日本不動産研究
所主催、令和 5 年度定例講演会を開会させていただきま

また、聴講者の皆さまから質問も随時頂戴したいと思す。私は本日の司会進行を務めさせていただきます吉野

います。皆さまのご覧になっている画面の右側の方向に、薫と申します。本日は年末のお忙しい中、たくさんの皆「質問」というタブがあるかと思います。この質問欄かさまにご来場いただき、誠にありがとうございます。

らご投稿いただく形となります。ここにご投稿いただい

本日のテーマとして、「変化する経済・金融情勢下にた内容は、ほかの聴講者の方にはご覧いただけない仕様

おける不動産市場の現状と見通し」と掲げさせていただとなっておりますので、どうぞお気軽に質問をお寄せいきました。2023 年を振り返ると、社会経済情勢は不透

ただければと思います。

明であったと言えると思いますし、その一方で、いわゆるアフターコロナへの移行も本格化した 1 年であったと
思います。

1

めていくことにしていきたいと思います。

それでは、私から「2024 年の不動産市場」と題して報告していきたいと思います。
まず、昨年のこの定例講演会でお話ししたことの振り

こうした中、本日の講演会では今年の不動産市場を振返りということで、昨年の総括のスライドをここに掲げり返るとともに、来年の不動産市場について展望していました。昨年はキーワードとして、デカップリングと申

きたいと思います。本日は、私を含む 3 名の登壇者でごし上げました。これはすなわち、売買のマーケットと賃報告申し上げていきます。それぞれの日常業務を通じて貸のマーケットの肌感覚が若干異なるという意味合いで得た知見ですとか情報を皆さまに披露するとともに、登申し上げていました。この後、振り返るように、デカッ

壇者の間でディスカッションをする中で、より議論を深プリングと大括りするのはやや乱暴だったかなというとJapanRealEstateInstitute昨年お話申し上げたことの振り返り

Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 2023ころです。
それともう一つ、昨年の報告で現実と大きく異なったのが金融政策です。昨年 12 月に報告した直後の 12 月

3料の下落が止まりましたので、平均値としての大阪圏がプラスに転じた格好になっています。等しくオフィス市
場は弱かったとまでは言えないのかと思います。

20 日に日銀はいわばサプライズ的にイールドカーブ・

それからもう一つ、今年さまざまな市場関係者の方かコントロール政策と言われる、長期金利を抑えつける政ら聞かれたのが、住宅の賃貸が意外と好調ということで策を修正することになり、2023 年は金融政策の節目の 1す。右側に、私どもがアットホームさんとケン・コーポ

年となったわけです。

レーションさんと公表している「住宅マーケットイン

このことについても昨年の報告と異なったわけです

デックス」のデータを載せています。

が、それでも不動産の取引、資産市場については大きく

確かに、これまで特にファミリー向けを中心に賃料の変調はなかったことを、この後振り返っていきます。

上昇が観察されたわけですが、特に今年はファミリー向

まず、賃貸市場の状況で、左側はオフィスの賃料です。

けマンションの賃貸市場が強かったことを多くの方から

これはそれぞれの圏域における賃料の前年比の変動率を伺うことができました。どちらかというと、日本におい示しているわけですが、ご覧のとおり、オレンジ色で示ては住宅の賃料は上がりにくいとされていたと思います

した東京圏は依然としてマイナス圏ということになりまが、風向きがだいぶ変わってきたのかというところです。

す。コロナ禍以降、東京のオフィス市場は調整局面と言一方で、資産市場のほうに目を向け、まず地価のデー

えるのかと思いますが、その状況がこれまでも続いてきタをご覧いただきたいと思います。左側が全国、右側がたことになります。

六大都市について、半年間の地価の変動率をプロットし一方で、オフィスは全国的に調子が悪いわけではなく、たものとなります。これはあえてスケールを合わせてい地方都市の一部では好調なところも見られます。例えばるので、全国の動きは六大都市に比べ小さいわけですが、大阪圏を見てみると、賃料の上昇率はプラスに転じていそれでも全国平均で見ても、商業地、住宅地ともにプラます。これは大阪圏に含まれる一部の都市については賃スの幅が広がっていることになります。

貸市場がしっかりしていて、また別の都市については賃

工業地については、前回春の調査と同程度の伸び率で一般財団法人 日本不動産研究所

2

不動産調査 2024

No.425はありますが、それでもしっかりプラスの圏域となるの振れてきているということで、これは十数年間なかったで、地価の上昇は言わば裾野を広げている格好かと思いことです。借入金利が下がったという認識を持っています。ましてや六大都市は、コロナで大きく影響があっらっしゃる不動産会社はもう今はほとんどいなくて、むた商業地も含め、さらにプラスの幅を広めています。こ

しろ上昇しているとお答えになった方が多いということういったところを見ると、金融環境は変化したものの資ですから、十数年続いた不動産市場におけるファイナン

産価格、資産市場にあまり大きな影響はなかったというスのコストの低下局面は、完全に終わったと言って差しように言えるかと思います。

支えないと思います。

また、投資家の方々の意識も同様で、ここには私ども

また、オレンジ色は「先行き」ですが、こちらも久方がさまざまな市場関係者の方にアンケート調査をお願いぶりの高さに至っており、先々にかけても金利は上昇しした結果として公表している「不動産投資家調査」の結ていくというイメージが不動産市場に定着しているとい果を示しています。

うことだろうと思います。

左側に、東京についてさまざまなアセットクラスの期一方で、ファイナンスの状況を見る上で、いま申し上

待利回りを示しましたが、ご覧のとおり、緑の宿泊特化

げたコストも重要ですが、もう一つ、アベイラビリティ型ホテルですとか、濃い青のシングルテナント型物流施という概念も重要です。これはすなわち、不動産市場に設、それから紫のファミリー向けマンションといったと適切にお金が流れ込んでくるかどうか、その円滑さを示

ころは、利回りが下落している状況になっています。

す概念です。

東京に限らず、私どもが調査している全ての都市、全

これはどういうところに出てくるかというと、一つにてのアセットクラスにおいて、これまでのところ期待利

は左側にお示ししたように、金融機関の貸出態度として回りは横ばいか下落ということで、上昇に反転した地点

表れてくるわけです。ここには不動産業における金融機は見られていません。

関の貸出態度 DI というものを日銀短観から拾ってきてそして右側は、先々 1 年間の不動産投資に対し、どういう姿勢を持っていらっしゃるかを尋ねた結果です。注2016 年頃をピークに下がってきています。

目いただきたいのが水色の線で、「新規投資を積極的にしかしながら、棒グラフで示した緑色の部分、金融機行う」とお答えになった方が、今年の秋の調査において関の貸出態度が厳しいという認識に至っている不動産会

も 95％ということになります。言わば、ほとんどの方

社は、いまだに低位に抑制されていることになるので、が新規投資の手を緩めていないことになっているので、総じて見れば、金融機関の貸出態度は決して悪化してい引き続き不動産の売買市場は活発であったと言えるのでないと言うべきだろうと思います。

はないかと思います。

また、右側は貸出の量の統計ですが、棒グラフは不動

金融政策に節目があったのに、どうして変わっていな

産業向け、あるいは住宅ローン向けの新規の貸出。折れいのかという点で申しますと、昨年以来の金融政策の調線グラフは再び不動産向け、あるいは住宅ローンの残高

整により、不動産業の方から見た借入コストが上昇しての前年同月比の伸びを示しています。

いることは間違いないのではないかと思います。

3いるわけですが、ご覧のとおり、DI の値自体は確かに

例えば棒グラフをご覧いただくと、期により凸凹はあ

まず左側、今後のリスク要因として、これも不動産投るにせよ、2023 年に入り新規の貸出が急速にしぼんだ

資家の方々に聞いたアンケート調査ですが、金利の上昇

状況は観察されないと思います。また、オレンジ色の折をリスク要因として挙げる方が非常に多くいらっしゃい

れ線グラフで示した住宅ローンのほうも、これまでどおます。

り、だいたい年率 2 ～ 3％ずつの増加が続いていますし、

また、右側は日銀短観の借入金利水準 DI と言われる

ましてや青で示した不動産業向けの貸出の残高は、むしもので、水色が調査時点から 3 カ月前と比べ金利が上

ろ足元にかけて伸びを強めていることになっています。

がったかどうか、オレンジ色が調査時点から先々 3 カ月

こういったことから考えると、この金融政策の変更をにかけて借入金利が上がるかどうかを尋ねたものです。

きっかけに、ファイナンスのコストが上昇することはよ

ご覧のとおり、水色の線はこのところ大きくプラスにりはっきりしたわけですが、ファイナンスのアベイラビ

Japan Real Estate Instituteリティには特段の問題は生じていない。というように振る、その一部は不動産市場にも流れ込んできて、不動産

り返ることができると思います。このことが、これまで市場におけるファイナンスのアベイラビリティの維持にの不動産市場、特に売買市場に大きな変調がなかった背つながっている。

景と言えるのではないでしょうか。

こういう環境にあるので、なかなかこの状況が大きく安心すべきということでは、日本においてはアベイラ

変わらない限りは、不動産市場におけるファイナンスのビリティが失われにくい経済構造にあるのかと思いま

アベイラビリティは失われにくい構造にあると思われます。
左側が、銀行が受け入れている預金の残高と、
預貸率、

す。

すなわち受け入れている預金のうち、どれだけを貸出にそれで、先行きの金融政策の動向ですが、昨年末から回せているかという指標を示したグラフです。日本では今年にかけ、日銀は 3 回に分けイールドカーブ・コント

まだまだ預金が伸びている状況であり、預金の金利はほロール政策の修正を加えてきました。その動機は何だっぼゼロですから、言わば金融機関は無償に近い、ほぼコたかというと、ひとえに長期金利の形成に伴うさまざま

ストゼロに近い形でお金を集めることができています。

な技術的なストレスだったわけです。

一方で、貸出の需要がそれだけ盛り上がっているかと

例えば左側を見ていただくと、これは外国人による日いうと、そうではなく、ご覧のように足元で預貸率は 6本の国債の売り買いのデータで、赤い折れ線が買越額、割ということですから、受け入れている預金の 6 割しか売越額ということになります。ご覧のとおり、去年の 6

貸せていない状況になります。

月や 9 月、10 月あたりで外国人が大きく売り越したの

このことが金融機関間の貸出に対する競争を強めていは日銀の硬直的な政策の変更を見越して空売りを仕掛けて、それが不動産市場に対し、その一部が流れてきて、てきた状況です。当時は 0.25％に長期金利を抑え込む

したがって金融機関の貸出態度が足元まで緩い。こうい政策だったわけですが、それにアタックを仕掛けてきた。

う状況であるわけです。

去年の 12 月にこの上限を 0.25％から 0.5％に引き上

また、預金が集まっているということは、世の中的にげたわけですが、それでも去年の年末から今年にかけ、お金の流れそのものが潤沢であることになります。それ

外国人の売り越しは止まなかったわけです。結局、硬直が右側で、これは純貸出／純借入という GDP 統計の独特的な政策を続けるところが攻撃対象になったわけです。

な言い回しですが、言わばお金の過不足を示す指標としかしながら、今年に入り 3 月や 4 月に、米欧の金融思っていただければと思います。

機関が不安になったと経営不安が報じられる中で、安全ご覧のとおり、日本全国で見てみると、水色で示した

資産としての日本の国債も一定程度見直され、それで売企業、それから黄色で示した家計、いずれも上に棒が出り圧力が止まりました。皮肉ではありますが、そういっていることは、お金が余っている主体ということになりた状況がありましたので、今年の 7 月と 10 月に日銀はます。これは家計であれば貯蓄をするわけですし、企業

無難にイールドカーブ・コントロールの柔軟化に成功しであれば財テクに回していることになります。

た。こういうストーリーだったわけです。

一方で、日本でお金が足りていないのは誰かというと、右側がイールドカーブと言われる指標で、横軸が 1 年

これは灰色の一般政府。政府とか地方公共団体が財政赤

国債、2 年国債、10 年国債という形で国債の年限、それ字という形でお金が足りていないので、その分が下の棒から縦軸がそれぞれの年限の国債の利回りです。去年のグラフに出ていることになります。

12 月、あるいは政策変更を経た今年の 1 月になっても、その差引が赤い線ということになりますが、これは国

10 年国債のところがボコッとへこむいびつな形をして内全体でのお金の過不足を示しています。日本においていたわけです。これはひとえに日本銀行が 10 年国債のはこれまで一貫して、この赤い折れ線がプラスの領域と金利を無理に抑え込んでいたというわけで、これも市場いうことになります。言わば国内的にお金が潤沢であるのストレスを示す重要なエピソードでした。しかしなが状況です。

ら、今年の後半に入ってからは滑らかさがだいぶ増してそうであればこそ、繰り返しになりますが、金融機関にも預金が集まり、金融機関はさらにそれを貸出に回せきており、この辺りのストレスも軽減していることになります。

一般財団法人 日本不動産研究所

4不動産調査 2024

No.425

結局のところ、長期金利の形成をめぐる政策変更の技
術的な動機は今のところ後退しているので、今後、日銀が政策修正をするにしても、長期金利について何か修正を加えることはないだろうと思います。

ことの表れとなります。
そうこうしているうちに、灰色で示す企業物価指数が最近、急に伸びを低下させている状況になっているので、一方で、短期金利に関する政策変更はあり得るという

今後は消費者物価に対する価格転嫁の圧力は弱まっていことで、いわゆるマイナス金利政策の撤廃が取り沙汰さくことになるはずです。したがって、左側で示したようれているところです。マイナス 0.1 をゼロにすることはな日銀自身あるいはエコノミストの物価の見通しは妥当

技術的にあり得て、それを日銀は金融引き締めではないだろうと思われます。そうなると、日銀も本格的な金融と強弁するはずですが、そこから先、政策金利をプラス

引き締めに転じる動機は生じないことになろうかと思いにしていくのはハードルがかなり高いのではないかと思

ます。

います。

また「賃金と物価の好循環」という点について、人々

短期金利、政策金利をプラスにというのはまさに金融が賃金の上昇に確信を持てていない状態が続いていま引き締めであり、そうなることは、日銀が 2％の物価目す。右側のグラフをご覧いただくと、例えば水色が消費標を確信したときになるはずです。この点、日銀自身あ

者態度指数の収入の増え方という指数ですし、オレンジ

るいは民間のエコノミストの先々の物価の予想を見てみ

色が生活意識に関するアンケート調査の 1 年後の収入のると一致して、来年、再来年にかけ、物価の上昇率は下予想で「増える」と答えた方の割合です。

がっていくという見方になっています。

足元、物価上昇しているわけですが、それぞれの指数

例えば左側をご覧いただくと、日銀ですとか、日本経が大きく伸びている状況はあまり観察されません。物価済研究センターさんの ESP フォーキャストと言われる民上昇に合わせて収入も伸びていくという期待感はあまり

間エコノミストの見通し、それから 10 月に出た IMF の広がっていないことになります。

世界経済見通し、あるいは Bloomberg 社が取りまとめて

日銀自身もその公表資料で言っているとおり、まさにいるデータを見てみると、2024 年から 2025 年にかけ、賃金と物価の好循環が物価上昇の言わば前提条件になる

物価の上昇率が低くなっていくところで一致しているわのだ、こういう説明をしているわけです。この状況ではけです。

なかなか日銀が金融引き締めに転じる姿勢にはなりづら

その背景となっているストーリーははっきりしてお5が言う賃金と物価の好循環がうまく作用していなかった

いだろうと思います。

り、それは消費者物価に対する物価上昇の圧力が今後弱

その一方で、物価が上がりやすくなっているのもまたまっていくという話です。これまでの物価上昇はどちら事実かと思います。左側が家計や企業の物価見通しです

かというと、いわゆるコストプッシュインフレ、輸入物

が、過去と比べると明確に上昇してきたことになります。

価ですとかさまざまな資源価格が上昇して、これを消費

右側は販売価格予測 DI と言われる、これも日銀短観者物価に徐々に転嫁してきたことが物価上昇の主因だっのデータですが、調査時点から先々自社の売価を引き上たわけです。これに照らして、右側をご覧ください。

げるのか、引き下げるのかということを尋ねたアンケー

水色で示した CPI は消費者物価指数で、生鮮を除く指ト調査で構成されています。このところ、売価を引き上数が日銀の目標ですが、そのうちの財を水色で示していげる企業は非常に増えており、逆に売価を引き下げる企ます。これが 2021 年から 2022 年にかけ、大きく伸びて業はかなり減ってきたということで、その差引である

きたのは、まさに資源価格の高騰、輸入物価の高騰を背DI の値、赤い折れ線は 40 年ぶりの高水準となっていま景としていたわけです。

す。

これはだいぶ落ち着いてきた一方で、オレンジ色のこういう状況であれば、確かに物価上昇しやすい地合

サービスはだいぶ出遅れてきたことになります。サービ

いにはあるのかと思います。まさに残りのピースというスの価格が上昇するのは、人件費が上がり、それが価格意味では、人々が先々の収入が上がっていくことを確信転嫁されると消費者物価にも影響が出てくるわけです

すると、物価の上昇の予想が広がっていれば、後からモが、サービスのほうが出遅れていたことは、まさに日銀ノを買うよりも先にモノを買ったほうがいいという動機

Japan Real Estate Instituteキーワードは「賃金と物価の好循環」
賃金と物価の相互連関（『展望レポート』に示された論点）

世帯収入に対する消費者の見方

50

（％）

（判断の分かれ目＝50）

12

賃金から物価への波及については統計的に有意な変化が観察さ
れない。

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

0

物価から賃金への波及は足下で上昇している。

2013

2

20

2012

企業に販売価格設定について尋ねると、原材料コスト以外の転嫁は難しいといった指摘も少なくない。

2011

4

25

2010

30

2009

6

• しかし「コストに占める輸入比率が低い品目」や「コストに占める人件費率が高い品目」で物価上昇が緩い。

2008

8

35

賃金から物価への波及については、人件費率の高いサービス価格の動向が特に重要である。

2007

10

40

2006

春季労使交渉で物価上昇を賃金に反映させる動きが継続するか、
45
来年以降の春闘等を確認していく必要がある。

消費者態度指数：収入の増え方
生活意識に関するアンケート：1年後の収入の予想「増える」（右目盛）

注：右図の消費者態度指数は2013年4月以降に不連続が生じている。
出所：内閣府、日本銀行

Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 2023になり、そのことが実際に需要を引き上げ、物価も引き上げるという効果が生まれるわけです。

13

この乖離はまだ残ってはいますが、それでもスワップ
レートを見ても 1％近傍という水準ですから、恐らく今そういった家計とか企業のマインドがチェンジするか後、日銀が一定程度の金融引き締めに転じたとしても、どうかの瀬戸際であり、これが変わったときには、むし

長期金利の行き先はさほど高いところにはならないはずろ足早に物価が上昇していくこともあり得ることになりだということになります。

ます。

右側は 4 月時点のアンケート調査ですが、今後、日銀

その中で、金融引き締めに日銀が転じたらどうなっての金融政策が見直され、長期金利が 1％に到達したとき

いくのかということですが、基本的にはよほど物価が上にどうなるかということを投融資の関係者の方にお尋ね昇して極端な金融引き締めを講じる必要がない限りは、しました。そうすると、一番多かった答えがオレンジ色

さほど大きな影響は表れないのではないかと考えていまのところで、「投融資姿勢は保守化するが、段階的な保す。

守化」ということで、緩やかに織り込まれるという見方

例えば左側のグラフは、水色で 10 年国債の金利の実が大勢ということです。

際の値、オレンジ色でスワップレートを表しています。

灰色で示したような「一気に保守化」というような回

スワップレートは、短期の金利を払って長期の金利を受

答はほとんどいらっしゃらないことになるので、恐らくけるという金利のスワップのデータで、これはあたかも長期金利が 1％程度をめがけて上がっていくことが常態

現物の国債に投資するのと同じようなキャッシュフロー化するにしても、その不動産市場への織り込みは穏当なを生み出す商品ですから、基本的にはこのスワップレー

ものにとどまるだろうと期待することができます。

トと 10 年国債金利は近い値を取るはずです。
実際に 2022 年の頭ぐらいまでは近い値を取っていた

これまでずっと金融の話をしてきましたが、実体経済についても少し触れておきたいと思います。

わけですが、それが乖離していることは、人為的に現物円安になると日本経済にとってプラスとしばしば言わの 10 年国債金利が低く抑えられていることにほかなりれるわけですが、それは円安になると日本の輸出財の国ません。

際競争力が高まり、よりたくさんの輸出ができるように

一般財団法人 日本不動産研究所

6

不動産調査 2024

No.425なるというストーリーであるわけです。
しかしながら、それがうまく作用していないというので、ここで問題提起をさせていただきました。

が左側のグラフということになります。紫の折れ線で示

最後に外国の不動産市場の話をしておきます。昨年も、したのが、輸出の金額の前年度同月比ベースの伸び率で金利と物価の上昇で日本に先んじている諸外国の事例をすが、2023 年に入ってからこのプラス幅がほとんどな

つぶさに観察しておくことが有益だという話をしたわけ

くなってきたということで、輸出金額は頭打ちという状ですが、改めてそれから 1 年たち、欧米でどんなことが況です。

起こっているかということの紹介です。

黒で示したのが実質輸出で、輸出物価の影響を除いた

それを見ていく前に、まず前提条件として再び、先ほ輸出の動向ということになりますが、これは横ばい圏内

どのコストとアベイラビリティという話をしていきたいという状況です。水準としてはもちろん高いですが、少と思います。当然ながらアメリカにしてもイギリスにしなくとも円安になったからといって実質輸出が伸びていても政策金利を大きく引き上げたので、ファイナンスのることはありませんので、いま申し上げたような円安をコストは上昇しています。その一方で、日本と大きく違っ起点にした日本の景気の刺激はあまり発動していないこているのは、それに合わせてファイナンスのアベイラビとになります。

リティも悪化しているのが、欧米において起こっている

右側には輸入物価、輸出物価の動きを示すとともに、出来事ということになります。

その比率で交易条件と言われる指標をあわせて示してい左側がイギリスとかアメリカにおける貸出態度の指標

ます。日本の交易条件は 2022 年にかけグッと悪化して、ですが、このところ大きく切り下がっています。今回の足元で少しは改善していますが、それでも歴史的に見て金融引き締めは、コストだけではなくアベイラビリティ

低い状況となっています。

の悪化にも寄与したことが観察されるわけです。

そう考えると、日本全体の収益性という意味でも、あまた、不動産マーケットにおいては、コストが上昇す

まりよい状況ではないということなので、こういったこることもさることながら、アベイラビリティが悪化する

とも円安のメリットが日本経済にあまりプラスに効いてことが不動産市況の悪化を助長すると考えられます。本

いないことの背景ということになります。

来であれば有望な投資案件や不動産事業に対し融資が付

それからもう一つ、私が個人的に気になっているのがかなくなる、借り換えができなくなる、貸しはがしが起

設備投資の動きです。企業が設備投資をすることは企業

こる等、こういうことになると、それを観察したほかが業容を拡大するタイミングですから、そうなってくるの不動産投資市場のプレーヤーの方も萎縮することになと、床の需要もしっかり出てくることになるわけです。

り、言わば市況の悪化が増幅することになろうかと思い左側に日銀短観の設備投資計画の足取り図を示しています。

ます。最新が 9 月のデータですが、これは結構高い水準

もちろん市況は悪化しているわけですが、それであっにあるということで、意識の面では企業の投資意欲は高ても、米欧で不動産市況が著しくクラッシュしているの

いことになります。先ごろ公表された法人企業統計で見かというと、何かバブル崩壊のようなことが起こっていてみても、今年の 9 月までのデータでは結構しっかりとるわけではないことを紹介しておきたいと思います。

設備投資は出てきているなという印象を持っています。

先に右側でロンドンを例に、マンションやオフィスでその一方で、右側で示したような指標、これは設備投観察される NOI 利回りと国債の金利を示しています。ご資の中でも特に工場に据え付けられるような機械設備と覧のとおり、特にオフィスについては、利回りは上昇しかさまざまな什器とか道具類ですが、これらの指標は結ているわけですが、その利回りの上昇ペースは国債の上構弱い数値を示しています。先行きの設備投資を示す機

昇ペースと並行しているわけではないことになります。

械受注も、ならしてみるとあまり強くないといったことしばしば金利上昇局面になり、借入金利なり一般の市になっており、設備投資の見方は指標によりまちまちと中の金利なりが上昇すると、それに合わせて不動産の利いうことになります。

回りも上昇するのですか、とお尋ねいただくことが多い

この辺りがどう転んでくるかが、来年にかけての不動7

産の実需を占う上での一つのポイントだろうということ

Japan Real Estate Institute

わけですが、こういった諸外国の例から見てみれば、必米欧不動産市場における金融環境の悪化
英米の不動産向け融資姿勢

40（％、DI）

アベイラビリティの悪化に伴う不動産市況の悪化の増幅（概念図）
-80

30

-60

20

-40

10

-20

0

0

-10

20

-20

40

-30

60

-40

80

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
英国（信用状況調査、直近3か月、商業用不動産）
米国（上級融資担当者調査、非住宅・非農地、右目盛）

不動産市況の悪化
金融機関の融資姿勢の慎重化
借り換え及び
新規貸出の不調
投資家による保有
不動産の現金化売り急ぎに基づく取引事例の発生
ますます金融機関
が融資姿勢を硬化

出所：Bank of England、Federal Reserve Board

Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 2023

18

ずしも並行して動くわけではないということです。先ほ者物価の上昇につれ、まずオフィスについては、賃料はど申しましたとおり、特にイギリスやアメリカでは金融

ほとんど上がっていないことになります。マンションに機関の貸出態度自体も悪化している中でもそういうことついても賃料は上昇しているように見えますが、これはなので、ましてや日本において貸出態度が大きく損なわ

物価が上がったからマンションの賃料が上がったという

れないということであれば、金利の上昇そのものは比較因果関係ではなく、むしろマンションの賃料が上がって的穏当に不動産市場に織り込まれるのではないかと思いいることが、それをコンポーネントとして含む物価を押ます。

し上げているというように現地では議論されており、必一方で、注意喚起ということではありますが、左側に目を転じていただきます。今度は物価と賃料について、ずしも物価の上昇が自動的に賃料上昇に織り込まれるわ
けでもないということかと思います。

ニューヨークの事例を示しています。逆に強気派の方かということで、私からの報告を申し上げました。金融らは、金利が上昇しても物価が上昇しているのだから、情勢の変化に対しては警戒すべき状況にあるといえます

物価が上昇すれば賃料も上昇するので、それで不動産が、それでも大きく不動産市況を損なうような状況には市場は安泰だとおっしゃる方がいらっしゃいますが、そ至らないのかと思っており、過度な狼狽、過度な警戒はれも過度に信じるのは正しくないのではないかと思いま

必要ないのかと思います。

す。

一方で、実体経済についてはやや不透明感があるとい当然、物価が上がりやすい社会においては賃料も上げうことで、むしろ不動産の実需がどうしっかり出てくる

やすいということは言えるかと思いますが、別に物価がのか。来年の不動産市場を見通す上ではこの辺りに注目上昇したから自動的に賃料も上昇するという法則性があする必要があるのではないかと考えている次第です。

るわけではありません。
ニューヨークをご覧いただくと、ご覧のとおり、消費

私からの発表は以上です。ここでスピーカーを交代して、横尾から発表させていただきたいと思います。

一般財団法人 日本不動産研究所

8

不動産調査 2024

No.425

総括：2023年の回顧と2024年の見通し
2023年の経済動向と不動産市況••••

2022年末以降、金融政策に矢継ぎ早に変更が加えられた。
賃貸市場においては、オフィス賃料の回復の鈍さが一部に見られた一方、住宅賃料には強めの動きも散見された。
地価の回復は一層顕著となった。不動産投資市場における投資意欲にも減退は見られなかった。
不動産ファイナンスのコストは既に上昇に転じているものの、アベイラビ
リティに特段の問題が生じていないことがその背景となっている。

2024年の不動産市場の見通し••••

金融緩和の動向は物価情勢に左右されるところ、日銀が2024年中に物価目標の達成を確信するに至る可能性は低い。
しかし物価が上振れしやすい地合にはある。不動産投資において一層の金利上昇に対する警戒感が強まる一年となる。
金融政策の修正が継続するにしても、不動産市況を著しく損なうような金融環境に陥ることを警戒する必要性は乏しい。
企業活動の活発化に向けた勢いは弱く、賃貸市場の回復が実感しづらい状
況は2024年も継続する。

Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 2023

9

Japan Real Estate Institute

20

●

研究発表❶

予兆管理が描き出す
不動産市場の見通し
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所
金融ソリューション部次長・市況モニタリング室長
よこお

横尾

たかなお

崇尚

一般財団法人日本不動産研究所 金融ソリューション部次長、市況モニタリング室長、不動産鑑定士・不動産証券化協会認定マスター
大手信託銀行を経て､ 日本不動産研究所に入所。不動産鑑定評価に携わるほか、地価公示・地価調査・相続税路線価・固定資産税評価員を歴任。賃料調停・訴訟対応にも従事。2008 年リー
マンショック時に国内投資機関に出向した経験を生かし、2012 年に国内不動産市場の体系化と将来予測を担う不動産市場予兆管理システムを開発し、以後予兆管理の統括責任者として現職。2019 年には予兆管理方法等について同所予兆管理メンバーとともに共同発明し、特許権を取得。著書に「賃料評価の実務」（清文社 ､ 共著）がある。

皆さま、こんにちは。横尾と申します。私は将来予測

海外プレーヤーの皆さまの取得金額が 24 ページの青いの統括責任者をさせていただいております。前段で吉野

上の棒グラフです。売り越し、買い越しが赤い折れ線グからマクロ経済、金融からのフォーカスをさせていただ

ラフですが、足元をご覧いただくと、2023 年上期は取きました。私は国内の不動産市場によりフォーカスした

得が 4800 憶円という状況です。1 年前の 2022 年上期がデータ、それから見通しをお話しさせていただきたいと実は取得が 1 兆円あったところからすると、取得は半減思います。私のスライドですが、「予兆管理が描き出すしている状況です。売り越し、買い越しについても、買不動産市場の見通し」ということで進めさせていただき

い越しが 380 億円までじりじり下がってきているので、ます。まず、国内の不動産取引市場そのものについて、

売り越し、買い越しについてはほぼゼロに近い状況に来見ていきたいと思います。

ています。では、海外プレーヤーの皆さまの動きに変調

前段も吉野からありましたが、海外はインフレが進み、金利上昇が起きている。そして、国内もいよいよ金利ががあるのかという議論が、皆さまにもいただいているところでございます。

緩やかに上がっていくのではないか。ここ 30 年、50 年

ではこの点、過去のデータと比較した海外プレーヤー

タームでなかったことが起きようとしている状況下ですの皆さまの状況を 25 ページ以降で見ていきたいと思いが、では、この足元で国内不動産取引市場規模、取引のます。先ほどの棒グラフ、取得金額をご覧いただいたと金額についてはどのような状態なのかというところを、ころを過去 23 年間、上期と下期でプロットし直したも23 ページでご覧いただいております。

のが 25 ページにあります。

2023 年上期は、今年 6 月までのデータですが、直近ご覧いただくと、先ほど申し上げた 2023 年上期のは 2.7 兆円という形です。表題に記載しておりますが、

4800 億円は、実は過去と比べると 23 年中 5 位という取全体市場規模については変調なしという状態がおわかり

得金額のランキングでした。赤いラインが過去 23 年間いただけるのではないかと思います。

の平均値で上期下期を書いていますが、実は平均ライン

ただし、例えば足元 2.7 兆円を構成する一部ですが、よりも当然、今も上回っている状況下ですし、ランキン

一般財団法人 日本不動産研究所

10不動産調査 2024

No.425

海外プレーヤー市場規模

海外プレーヤー
2008年9月
リーマンショック

“変調あり”

2012年12月
安倍政権誕生2016年1月
マイナス金利

なのか？

2022年2月
2020年3月
ウクライナ
コロナショック侵攻

2022年12月
日本銀行
政策決定会合2022上期取得 1.01兆円
買越 6,200億円

2007上期
取得 9,100億円
買越 6,800億円

2023上期
取得 4,800億円
買越 380億円

出所：日本不動産研究所作成

Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 202324

海外プレーヤー取得金額

海外プレーヤー取得金額“歴代5位”(2023上期)

半期別（累積）
過去
23年中

5位

4,800億円
2023上期出所：日本不動産研究所作成

Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 2023

グで見ても 5 位なので、それほど小さくない金額。むし1125

いかと考えています。

ろ多い金額ということで、売ってもいるのだけれども、それからもう 1 ページ、26 ページですが、実は国内それなりにしっかり買っていらっしゃるのが実態ではな

不動産取引市場規模は、2023 年上期は 5 位でした。こJapan Real Estate Institute金融商品 海外プレーヤー取得シェア“海外取得シェア低位”

国内不動産取引市場規模
2008年9月
リーマンショック

2012年12月
安倍政権誕生2016年1月
マイナス金利

2022年2月
2020年3月
ウクライナ
コロナショック侵攻

2022年12月
日本銀行
政策決定会合国内株式（東証1部・プライム）

J-REIT投資口

国債

国内不動産

※各金融商品の取得（買付）金額に対する外資系・外国人の割合。①株式市場は、東証1部が対象。2022年4月よりプライム市場を対象としている。②国債市場については、2018年4月までは店頭取引＋金融商品取引所の取引、2018年5月以降は店頭取引のみが対象。いずれも一般売買を対象としている
出所：JPX及び日本証券業協会等のデータに基づき日本不動産研究所作成

Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 2023

れも大きく崩れていない状況です。

28

方々の取得シェアにとどまっています。これから国内不27 ページは海外プレーヤーの方々の売り越し、買い動産市場では、海外の方々は売り越しに転じるタイミン

越しのタイミングですが、実は過去、買い越しと売り越グかなというところではありますが、一定程度ほかの金

しのタイミングがずれていて、行ったり来たりの状況を

融商品に比べても、外国人の方々の取得シェアの影響は繰り返しているのがご覧いただけると思います。リーマ

それほど大きくないのがご覧いただけるかと考えていまンショック前は買い越し、リーマンショック後が売り越す。

しという状況でしたが、コロナ禍後の 3 年間について

もう 1 点、29 ページ以降、オフィスの賃貸市場につは大きく買い越しされていた状況です。海外金利上昇をいてご覧いただきます。弊所は国内不動産市場に先行相背景に売り越しに転換されているところも見て取れます

関する経済指標なども見ております。いま特にオフィスが、過去のサイクルから見ると、実は一定程度の周期をの新規賃料（都心 5 区）が皆さまに注目いただいている

経て、今は売り越しのタイミングだったとも言えるので、かと思います。

この先、むしろ国内の方々がけん引される状況かと考えています。

オフィスの新規賃料については、いろいろな先行経済指標がありますが、私どもは実質機械受注が一つ大きな

足元も 2.7 兆円の市場規模に対し、海外プレーヤーの先行経済指標ではないかと考えています。これはだいた

皆さまの取得金額は少し減っているとお伝えしました

い 1.5 年ぐらい、都心 5 区のオフィス新規賃料に先行すが、市場規模自体は 5 位という形で維持されているので、る状況です。

むしろ国内の方々が買われている状況が見て取れます。

これを見ると、2024 年以降、実質機械受注の動きか

28 ページは海外プレーヤーの皆さまの取得シェアでら見ると、オフィスの新規賃料も反転するような兆しがす。ほかの金融商品と比べると、国内株式についてはだ

出ていると私どもは見ています。いま踏ん張りどころか

いたい 6 割ぐらいが海外取得シェアで占められており、なというのが都心 5 区のオフィス賃料ですが、経済指標

J-REIT 投資口も 5 割ぐらいの取得シェアですが、現物から見ると、ようやく来年ぐらいから持ち直してくるよ

不動産については、実は足元では 2 割ぐらいの外国人のうな状況もあるのかなというところです。

一般財団法人 日本不動産研究所

12

不動産調査 2024

No.425

当然ながら、オフィスの都心 5 区については、供給量の急伸もしっかりと丹念に見ていかなければならず、今こういった踏ん張りどころではありますが、足元、空室
率 6％台に保たれているのが都心 5 区なので、来年以降に向け、ようやく少しずつ明るい兆しも見えてくるのか

13

Japan Real Estate Institute

なというのが、私どもの見立てということで紹介させていただきました。
この後、個別のアセットについては山田からお話しさせていただきます。

●

研究発表❷

不動産マーケットレポートから紐解く
オペレーショナルアセット市況
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所
金融ソリューション部 チーフアナリスト
やまだ

山田

こうじ

耕司

都市銀行の不動産ファイナンス部門等を経て、一般財団法人日本不動産研究所に入所。2012
年より専門プロジェクト室にて、主にホテル・旅館・ゴルフ場・テーマパーク等のレジャーア
セットのバリュエーション・マーケットリサーチ業務に従事。2017 年より金融機関へ出向の後、2019 年より現職。全国のレジャーアセットのバリュエーションを行うレジャーチームと、投資家・レンダー向けにマーケットレポートサービスを提供するマーケットリサーチチームの統括責任者。不動産鑑定士

山田と申します。私からはミクロ的な観点から、いまこの画面に映しているとおり、マーケットレポート業務

大注目のアセットについてお話しさせていただきます。

を行っております。いま弊所の膨大なデータの中からク私が所属するマーケットリサーチチームにおいては、

ライアント様のニーズに応じ、ここに書いているようなマーケットレポート業務

Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 202332

一般財団法人 日本不動産研究所

14

不動産調査 2024

No.425アセット。ホテルや、ヘルスケア、データセンターなど、

一方で、その右側は、海外旅行など海外に出張する日

全アセットに対応できますが、そういったアセットにつ本人の数になっています。こちらは回復率 46％といういてのレポーティング業務を行っています。

ことで、まだまだ回復ができていない状況になっていま

最近はアセットの種類もかなり拡大してきており、そす。これは円安の影響とか、そういった要因が大きいのの中でもホテルとかデータセンターに代表されるようなかなというところで、これは何を表すかというと、インオペレーションアセット、賃料相場などバリエーション

バウンドが急回復している中で、日本人はまだ国内の宿が難しいようなアセットについて、投資家様だったりベ

泊旅行に需要が向いている状況になっています。ダブル

ンダー様の投資判断が難しくなっている状況の中で、ごでプラスの影響が働き、全国的にホテルマーケットは急相談がかなり増えている状況になっています。

回復、エリアによってはコロナ前を超えているような状

この状況を踏まえ、
今回、
いま注目度が一番高いと我々が思っているアセットの状況について、ご説明させていただきます。

今後、インバウンドはどうなっていくかということも含め、今のインバウンドの国籍はどういう状況か、コロ

アセットの種類としては、ここに記載してあるとおり、

ナ前とどう違うのかを一番右側に記載しています。これ

ホテル、データセンター、研究施設、学生マンション、で見ると、一番右側の数字が 2019 年 1 月から 10 月まで

その他という形になっており、これらに共通する点としの合計と比較した回復率になっており、2019 年を既にては、全てのマーケットはいま成長を続けているような超えている国としてはまずアメリカで、117％を超えてアセットになっています。

いるような状況です。あと東南アジア、韓国が、コロナ実需が成長しているので、当然、投資家様も広がって前のインバウンドは超えている状況です。

いますし、まだ投資アセットとして認知されていないけ

一方で中国に関しては、まだ 8 月に団体旅行が解禁さ

れども、例えばアメリカで投資アセットとしてかなり注れたばかりで、反応が鈍いかなというところではありま

目されており、また当然アメリカで注目されたものは日

すが、23％の回復率となっています。去年の 12 月にご本に少し遅れて入ってくる傾向にもあります。そういっ説明したとき、まだ 10％かそれぐらいでしたので、確た新しいアセットが、これからほかのレジデンスとかオ

実に中国も回復してきており、もう 2019 年を回復してフィスの利回りがかなりタイトになる中で、アセットのいる状況ですので、予測としては 2024 年には 2019 年の広がりというか、ポートフォリオの中である程度利回り

水準を上回る可能性は十分あるかと考えています。

を確保できるようなアセットだったり、成長性が見込め続きまして、先ほどは実際の旅行者数ですが、こちら

るアセットという意味で、かなり注目されている状況で、は延べ宿泊数の推移で、同じように 2019 年と 2023 年をマーケットレポートを含め、相談がかなり増えている状

比較した数字になっています。月次ベースで比較して、況になっています。これから少し順を追って、説明させ回復期が 2022 年 11 月頃で、少し緩和された時期から回ていただきます。

復しており、赤いところに関しては全体、日本人、外国

まず、ホテルです。ホテルについては、去年の同じ時
期の定例講演会においても同じように説明させていただ

人の延べ宿泊者数の月次ベースでの 2019 年対比の回復率という形になっています。一番右が合計です。

きましたが、コロナから急回復してきている状況で、今これを見ると、日本人はほぼ回復してきていて、月にこちらに記載しているのは、インバウンドの数と出国日より 2019 年を超えてきている。外国人に関しても、月本人数を 2019 年と 2023 年の月次ベースで比較したデーを追うごとにどんどん回復してきており、9 月の時点でタになっています。

は 115％という形で、かなり上回っているような状況に一番左がインバウンドです。これを見ると、1 月からなっています。全体で見ても 97％の回復率なので、宿徐々に月を追うごとに回復率が高くなってきており、直泊者数自体はもうほぼ回復していると言っていいと思わ

近の 10 月においては、もう既に 2019 年のインバウンド

れます。

の数を超えている状況になっています。全体でいくと74％の回復率です。

15

況になってきています。

Japan Real Estate Institute

一つ、コロナ前とインバウンドの状況で違うところが、この上の文字にあるように、滞在日数が約 1 日増えているような状態になっています。これは空港のコストが高で 0.1％から 0.2％下がっているような状況になっていかったり、コロナでワーケーションだったり、リモートます。

の出社だったり、そういったフレキシブルな働き方も含結論として、利回りに関しては 2019 年 10 月、コロナ

め、
長期旅行がしやすい形になっているのかと思います。

前の水準にほぼ完全に回復しているような状況です。ほまた、円安の影響も当然あると思われます。

かのアセットがコロナ禍でも比較的、利回りがずっと下こういった変化を受け、ホテルのアセットも変化が少がり続けてきた中で、ホテルは少し止まっていた状況なし見えています。
例えば長期滞在者向けのキッチンとか、ので、キャップレートの幅が広がったような状況かなとグループで泊まれるようなアパートメントホテルの需要いう印象を持っています。そういった意味でも今後につがかなり高まっていたり、そういった傾向も見られるよ

いては、ホテルの利回りは下げ局面に突入したのかなとうな状況になってきています。

いう認識を持っています。一方で、なかなかボラティリ

続きましては、稼働の状況です。稼働の状況についてティが高いアセットではあるので、この辺の個別のアは、こちらも回復はしてきているような状況ですが、いセットに応じ、利回りの幅はかなり大きいという印象をまホテルオペレーター様の運営戦略として、コスト高と持っています。

か人材難。人がなかなか集まらない状況の中で、ホテル弊所のマーケットレポートでは、先ほど横尾からオの指標は ADR（宿泊単価）の部分と稼働率で、それを掛

フィスの賃料予測もありましたが、ホテルについても、けた RevPAR というものを最大化するのが目標になって全国、個別のアセット、エリアにおいて、将来的な予測きます。コロナ前に関しては、いかに稼働を上げるかがを行っています。予測の方法としては、まず延べ宿泊者皆さん注目されていましたが、今は ADR をいかに上げる

数をエリアごとに予測して、それをもとに供給だったり、か。単価をいかに上げ、高まったコストをいかに抑制す廃業だったり、あとは経済指標の相関係数が高い動向をるか。そして、人が足りない部分をいかに回していくか。

踏まえ、KPI、ADR、稼働率を予測していく流れになってという部分がフォーカスされているような状況です。

います。

稼働については回復が少し遅れている状況ですが、もまず、延べ宿泊者数の弊所の予測はこちらになっていう ADR は、例えば東京においてはコロナ前を大幅に上ます。商品的なマクロレポートで記載しているものに回っている。その結果である RevPAR についても上回っなっているので、こちらでは簡易な表示にしています。

ている。そのような業界の変化がある状況になっていま

この予測で行くと、2023 年の時点ではほぼ回復して、す。
続きまして、ホテルの取引に関してのことですが、利回りの状況です。これは弊所が半年に 1 回行っている投資家調査で、上のグラフが東京の宿泊特化型ホテルの期待利回りになっています。

2024 年には 2019 年の水準を延べ宿泊者数で上回る。これは完全に外国人の延べ宿泊者数の伸びがけん引している、という予測をしています。
これを踏まえ、ADR、稼働率の予測になってきますが、これが予測の結果になっています。緑の線が ADR、薄この推移を見ると、リーマンショックで流動性がかな

い緑が稼働率、オレンジ色が RevPAR となっており、こり低下して大幅に 1.3％上がり、2012 年の後半からホテれを見ると、2023 年の時点で既にもう ADR に関しては

ルマーケットの拡大期ということで 2％下がりました。

2019 年を超えているような状況。ただ、まだ稼働が戻コロナの時期に関しては、ホテルのオペレーション自体り切っていないので、RevPAR についてはほぼ同じぐらはかなり大きな打撃を受けましたが、0.2％しか上昇しいかなという結果になっています。

ていない結果になっています。これは投資家の皆さまが

ただ、今後については、2024 年も継続的に ADR が上

コロナによるホテルマーケットへの影響は限定的と見ら昇して稼働も上昇するという結果で、RevPAR に関してれた結果かと思います。

も 2024 年以降、2019 年を超えて成長し続けるという予一方で回復期ですが、こちらも既に反応しており、10測をしています。

ベーシス下がっています。これは前回までしか出ていまこちらの予測に関しては、去年の 12 月に同じものをせんが、直近の 2023 年 10 月の時点においては全エリア出したのですが、その予測と全く変えていない状況で、一般財団法人 日本不動産研究所

16

不動産調査 2024

No.425

JREI ホテルパフォーマンス予測（全国）ADRの上昇が牽引し、RevPARは2024年には2019年の水準を上回り、その後は宿泊
マーケットの成長を反映して上昇傾向で推移すると予測

出所：宿泊旅行統計調査（延べ宿泊者数）、弊所保有データ（ホテルKPI実績、ホテル客室数・供給・廃業）、IMFデータ（経済指標予測）等をもとに弊所予測（※）上記は調査時点における各種マーケットデータに基づく予測であり予測の不確実性があることにご留意くださいJapan Real Estate Institute All Rights Reserved, 2023

手前みそですが、去年の予測自体はおおむね当たっているような状況かと思います。

いま表しているのがその裏付けとなるデータですが、まず世界のデータセンターシステムの市場規模という形という形で、今かなり、ホテルのマーケットレポート

で、いわゆる投資額の推移です。これを見ると、年々かをご依頼いただいているような状況で、投資家様も裾野なり増加してきているような状況で、今後の予測値としがかなり広がっている印象を持っています。先ほど言っても上昇する形になっています。

たように、アパートメントホテルも含め、ホテルとして国別に見ると、アメリカが 53％と過半を占めており、アセットが広がりをかなり見せており、そういった意味

次いで欧州、中国が 15％、日本を含むアジア・太平洋

では個別性が強くなり、難しい状況の中で、そういった地域に関しては 11％で、まだ規模的には少ない状況にレポーティング需要がかなり高まっているのかと感じてなっています。ただ、国的にも市町村レベルでデータセいます。

ンターのインフラ整備を進めている状況なので、今の供続きまして、データセンターです。データセンターはかなり注目されているアセットですが、用語が難しく、給予定の状況を見ても、世界的に見ても、まだまだ拡大
していく余地が十分あるアセットと考えられます。

IT 系の用語を使われたりとか、なかなか投資になじみ

そのデータセンター需要をどういったところがけん引がない方には少し難しく、個別性がかなり強いアセット

しているのかといいますと、一番最近の状況としては、と言われています。

パブリッククラウドサービス市場というものがけん引し定義付けをするならば、コンピューターやデータ通信

1740ている状況になっています。

など、そういう装置や運営設備を設置して運営すること

これはまた難しい話になってきますが、クラウドの仮に特化した施設というイメージです。物流施設の中に、想サーバーを設置して、例えば通常であれば個別のサーそういった IT 施設を置き、大量の電力で運営していく

バーを利用したい人に貸す形をしていましたが、サーイメージになっています。こちらも世界的に見て、市場

バー上で仮想サーバーを設置して、誰でも気軽に利用でが急拡大しているアセットという形で、注目度が高いア

きるサービスを米国の GAFA を中心とした大手 5 社が提セットになっています。

供してきており、これらの 5 社が全体のクラウドサービ

Japan Real Estate Institute日本のデータセンターの供給状況
2023年には史上初めて2兆円を超える規模まで拡大すると予想

出所：令和5年版「情報通信白書」をもとに作成

Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 2023

スの過半数を占めるような状況になってきています。

45

続いて、ハイパースケールデータセンターの供給状況

こういった 5 社を含め、メガクラウドベンダーというです。いま日本のデータセンターの供給の中心を占める

呼び方をするようになっています。メガクラウドベンのは、このハイパースケールデータセンターです。これ

ダー（GAFA 等）の売上の推移を見ても、かなり急激にはどういうものかというと、読んで字のごとく、規模が拡大しているような状況になっており、これが直接デー

かなり大きいデータセンターというイメージで、先ほどタセンターの需要に結び付いている状況になっていま出た GAFA を中心としたメガクラウドベンダーがテナン

す。

トとして入るようなデータセンターというイメージに私も一時期、
プログラミングができる鑑定士を目指し、なっています。

講習に行き、そこで Amazon の ASW という仮想クラウド

データセンターの規模を図る指標として、オフィスとサービスがあり、試してみましたが、自分に合っておらか普通のアセットでは延べ床面積とか賃貸面積という指ず諦め、人には合う、合わないがあるのだと感じました。

標がありますが、データセンターに関しては右側の IT

私でもすぐそうやって利用できるようなマーケットの状

Load という形です。

況下に今はあり、当然、個人的に見てもそのような需要データセンターの貸し方は、ラックを置き、そこにサーはかなり広まるので、そういった意味でも個人、企業をバーを置き、それをラックごとに貸し出すという手法で、含め、需要は急拡大していると見て取れます。

そのラック一つ当たりにどれぐらい電力が必要かという

続いて、日本におけるデータセンターの供給状況です

形で、要は電力がどれぐらい確保できるかがかなり重要が、こちらもかなり拡大状況になっていて、こちらはなものになってくるので、この IT Load は、いわゆる電売上高ベースのグラフになっています。これを見ると、力供給量のようなイメージです。それがメガワットで2023 年にはもう 2 兆円を超えているような状況で、今表されています。一つの基準としては、だいたい 20 メ

後の供給量とか売上の予測を見ても、だいたい年間でガワットから 50 メガワットぐらいがハイパースケール

2％を超えるような成長率になってきているので、市場

データセンターと呼ばれています。

はかなり拡大していると言えると思います。

日本においていま開発が予定されているデータセン

一般財団法人 日本不動産研究所

18

不動産調査 2024

No.425ターの状況を見ると、かなり大規模なものの供給が続く

費がかなり上昇基調にあり、こちらに記載している医薬と予測されているので、まだまだ投資アセットとして成品業界の研究開発費は、コロナ禍においても一定水準を長が予測されている状況が見て取れます。

保っており、売上高に占める研究開発費も 10％以上の

少し見にくいですが、こちらが実際、開発が予定され状態を続けているといったところで、国際的に研究開発ている施設となっています。これを見る限り、ほとんど費という部分は各企業の皆さま、集中して投資されてい20 メガワット以上の施設が開発されている状況になっる状況が続いています。

ています。
データセンターが難しい要因として、いま申し上げた

ンチャー的な投資になるので、そういった意味で、こちように、少し難しい用語が出てきたり、あとは個別性がらには国内のベンチャーキャピタルにおけるベンチャー

ものにより強いアセットになっています。立地も当然、投資の推移を記載しています。

かなりの電力が供給されるゆえに限られますし、またテ

これを見ると、2014 年から年々増加しており、2021

ナントのクレジットとか、あとは設備が大半、7 ～ 8 割

年は最大の投資額になってきているということで、投資ぐらいを占めるので、その設備をオーナーが持つのか、家サイドからしてもかなり注目されているセグメントかテナントが持つのか。それによっても賃料水準や投資とと考えられます。

してのリスクも大きく異なってきますし、収支構造も一般のアセットとは大きく異なる形となっています。

ただ一方で、世界的にそういったベンチャー投資を比較した場合に、一番多いのは米国で、圧倒的な投資額を

このような中で弊所では、いち早くデータセンターの占めているような状況で、次いで中国です。日本はどう

評価、バリエーション、レポーティングという部分に関かというと、圧倒的に額が足りないような状況で、技術して取り組んでおり、データもかなりストックされてい力はありますが、ベンチャー企業が成長していくようなる状況になっていると思います。

度合いがこれまでは少し弱かった状況があるのかと思い専門の担当者がおり、ベンチマークやバリエーション

ます。

のノウハウを構築しておりますので、自信を持ってクラ

ただ、こういった状況を踏まえ、国策的にもそういっ

イアントの皆さまのニーズに対応できるような体制にたベンチャー企業を育て、研究開発を日本において誘致

なっています。ぜひ、ご相談いただければと思います。

したり成長させていく方針になってきているので、そう続きましては研究ラボです。こちらもまだ投資アセッ

いった意味でもこういった施設の需要がかなり高まってトとしては目立っていないような状況ですが、問い合わいます。

せがかなり増えてきています。研究ラボの定義もなかな

その背景として、市町村によっては手厚い補助が出まか難しいところではありますが、アメリカとかではライす。例えば融資額だったり、あとは賃料の補助だったり、

フサイエンスアセットという形で定着している投資対象

設備投資に対する補助が、エリアによってはかなり手厚になってきています。

く出るような状況になってきています。そういったもの

研究ラボにはさまざまな種類があり、例えばライフサ
イエンスは先ほど言いました科学技術だったり、生物のを背景として、ベンチャー数はかなり増えてきているよ
うな状況がこちらで見て取れます。

実験だったり、そういったものを中心に行う施設。また、こちらは大学発のベンチャー数の推移ですが、2000

マテリアルの研究とか、コンピューターサイエンスの研

年以降、かなり上昇傾向になってきており、ここ 5 年の究などがありますが、ライフサイエンスの需要が中心に伸びが非常に大きい状況になってきています。これは先なってきています。

ほど説明したとおり、国の補助金の政策や、産学連携的アセットとして、イメージとしてはオフィスにそういった研究開発ができる設備を付ける。あとは立地もオ
フィスとはかなり異なってくる特性があります。

19

新しい医薬品や新しい技術という部分は、ある意味ベな取り組みだったり、そういったもので件数がかなり増えてきているような状況です。
いま現在では需要が供給を上回ってきている状況で、こういったライフサイエンス施設の需要が拡大してい我々もいつも相談を受け、供給がかなり限られているのる背景としては、まずライフサイエンス施設の研究開発で、建てたら稼働率も高いですし、一つの大きな特徴とJapan Real Estate Institute

して、既存施設の賃料の伸びがかなり大きいです。

一つの指標として、こちらに日本と世界の進学率との先ほど、オフィスは賃料の低下懸念があるという話が比較があります。意外ですが、日本は世界平均 76％とあったと思います。こういった研究施設については、ア

比較して 62％という形で、進学率はまだ低いような状

メリカもそうですが、テナントが成長していくことが前況です。これは、いろいろ要因はありますが、一方で一提になってくるので、賃料の上昇圧力は強い状況になっ

番左のギリシャなどは 100％を超えている。これは何かてきています。このインフレ局面において、選好されるというと、留学生を受け入れたり、飛び級でまだ進学す可能性が高いアセットかと考えています。

る年齢に達していないけれども進学していたり、そう

既存施設の稼動を見ても、ほぼ 90 ～ 95％を維持していった柔軟性がある学生が増えている状況があります。

いる状況なので、まだまだ供給は緩和的であると思われ日本においても留学生は、コロナ前は増え続けていまます。タイトという形です。

したし、今後も当然増えていく状況の中で、留学生の増このような状況で相談が増えている中で、弊所として加を含め、進学率が増加する可能性は十分あるのかなともデータを整備し、事業所様にヒアリングを行ったり、いうことで、需要関係は安定的に見られると考えていま

そういった形でベンチマークとかバリエーション、ノウす。

ハウを高めているので、ぜひご相談いただければと思います。

もう一つの学生マンションのアセットとして選好される要因としては、オペレーター様が限られていて、新規続いて、学生マンションです。学生マンションはそん

参入が少し難しい側面があります。学生マンションのオ

なに成長しているのかと、疑問に思う方もいらっしゃる

ペレーター様は大手 4 社でほぼ寡占状態になっており、と思います。学生マンションに関しては、成長というよ

ジェイ・エス・ビー様、学生情報センター様、共立メン

りは安定的なアセットというような位置付けで、例えばテナンス様、毎日コムネット様がほぼ占めているようなレジだったりヘルスケアアセットに代替するような位置状況になっています。供給数も毎年伸びている状況です。

付けとして、新たに投資したいという方が増えているよ

平均成長率は 5.6％です。

うな状況です。

こちらは業界最大手のジェイ・エス・ビー様が公表さその背景として、日本はご存じのように少子高齢化れている供給量の棒グラフで、上の折れ線が稼働の状況

で、若年層の人口が減っていく中で、学生のマンション

ですが、これを見ると、ほぼ近年は 100％の状況を維持のニーズはあるのか、続くのかという指摘はいつも受けしています。なぜ維持できるかというと、大手 4 社様のますが、こちらのデータを見ると、進学率自体は年々増一番の強みは、大学とかなり強いリレーションを、歴史加してきているような状況です。
人口は減っていますが、もかなり古くより構築されていることです。

進学率は上昇するということで、そこで相殺はされている状況です。

例えば学生様が大学に合格したら、当然大学案内のようなものが送られてくると思いますが、そこに既にこの一つのポイントとして、赤い線が女性の進学率になっ

4 社様のどれか、もしくは複数のパンフレットが入っててきますが、こちらを見ると、男性と比較するとかなりいます。あとは全国に店舗があるので、例えば北海道か

急激な伸びを見せてきている。女性の社会進出が進展す

ら東京に出てくる際に、もう北海道で学生マンションをる中で、女性の大学進学率も伸びてきている。女性が地押さえて出てこられる形で、かなり前の段階から学生を方から出る場合には、親御様はセキュリティを一番重視

囲い込みできるようなノウハウがしっかり備わっていまされるので、そういったセキュリティは学生マンション

す。

においては一番重視されている形になっています。

では、そこで新規参入がなぜできないかというと、大管理人様や寮母様がいらっしゃり、
食事も提供し、しっ学様も長年しっかりリレーションを取ってトラブルも起

かりセキュリティのある中で管理されるというアセット

きていないし、大事なお子様を預かるところなので、レで、最近はかなりきれいな施設もたくさん出てきている

ピュテーションリスクとかトラブルを避けたいニーズがので、そういった意味では需要が強い、しかし供給はま

かなり強まっている状況なので、新規参入者が組もうとだ足りていないというアセットになっています。

しても、「もう組んでいる方がいるので」ということで一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2024

No.425

学生マンション大手4社 管理戸数推移
各社ともに管理戸数は増加傾向にあり、2018年から2023年までの年平均成長率（CAGR）は5.6％

出所：各社決算出所等をもとに作成（共立メンテナンスは学生・留学生の稼動室数と稼働率をもとに推計）

Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 2023

断られるケースが多い。

方であれば、B リーグなどのスポーツリーグが結構、人そういった意味では、ノウハウとか新規参入障壁が高気を集めているので、そういった B リーグの本拠地としい業界になってきているので、安定的な状況かと思いまてだいたい 5 千人規模のアリーナが強い。B リーグにはす。最近、建築費が上がり、賃料も上がっている話も聞

ファンが付くので、収益性が結構高いようで、そういっきますが、十分負担できているような状況かと思います。

た需要があります。

ただ一つ、アセットとしてのネックは、事業収支の内あと、1 万人規模に関しては、都心部において、海外容があまり開示されていないアセットのため、なかなかからのアーティストが日本に来たときにツアーを組むの負担可能賃料の判断が難しい側面があります。

で、海外である程度有名なアーティストの適正規模はだ

弊所においては、さまざまなアセットを大量に評価している中でストックされた情報、あとオペレーター様へ21

56

いたい 1 万人ぐらいと言われていますが、そういったア
リーナは日本ではまだ不足しています。

のヒアリングをもとに、事業収支とベンチマークもしっ

今までは三セクのような形で、冠でやられていたよう

かり整理しており、そういった意味での負担可能賃料のな状態だったと思いますが、今の開発状況を見ると、確把握。あと、需給関係はエリアにより違うので、学生数実に民間だけで開発を行い、当然、付帯施設でホテルなとか供給量で個別に見た場合に、そこに出店した場合のどを付け、投資用物件として仕立てていく流れが見て取

需給バランスも十分、分析は可能となっているので、これるので、これも今後、投資用アセットとして成長してちらについてもぜひ相談いただければと思います。

いくのかと考えています。

以上が主要なアセットですが、最後に最近相談が少し

あとは撮影スタジオというような話もあります。例

あるような、これからまたはやりそうなアセットを簡単

え ば Netflix だ っ た り、Amazon プ ラ イ ム だ っ た り、に説明させていただきます。

YouTube だったり、アニメだったり、そういったコンテ

まず、アリーナです。アリーナはイメージとしては、

ンツビジネスが業界として拡大してきている状況の中だいたい収容人数が 5 千人から 1 万人ぐらいの規模のアで、撮影スタジオ。簡易に撮影できるスタジオなど設備

リーナが、いま需要が強いと言われています。例えば地が整っているスタジオが不足している中で、そういう需Japan Real Estate Institute要が高まってくるのではないか。アメリカだとハリウッ

も、かなり増えてきている状況です。

ドなどで投資用不動産として高い需要があると聞いていサービスアパートメントも、外国人のビジネスマンのるので、日本においても需要が高まる可能性があります。

需要を吸収してきているような状況で、アセットとして最後は、サービスアパートメント・シェアハウスと書はレジよりも賃料は取れるけれども、ホテルよりは安定

いてあります。シェアハウスは「かぼちゃの馬車」とい的、ボラティリティが少ない部分で、ホテルとレジの中うようなイメージがあると思いますが、かなり有能なア

間的なアセットになってきています。

セットと言われています。当然、一つの物件を複数人でコロナにおいてもホテルほど稼働は下がらなかった

シェアして住む形になりますが、この需要のメインはいり、あとはレジに転用できる可能性もあったりという部

ま外国人がかなり占めていると聞いています。例えば留分で、ある程度ホテルのボラティリティを抑えたアセッ

学生だったり、あと就業者の研修生だったり、労働者、

トという位置付け。例えば再開発の複合ビルの中の一つ

そういった方々がシェアハウスをかなり借りている傾向のアセットとしても検討されていたり、ホテル型のサーにあります。

ビスアパートメントがされていたりという形で、どう見なぜかというと、一般的な賃貸レジは、身分証明や、たらいいのかという相談を受けたりしているので、そう

保証人など、そういったものが必要になってきますが、いったレポーティングも対応している状況になっていま

シェアハウスはそういった煩雑な手続きは不要で、サーす。

ビスアパートメントに少し似ている状況なので、クレ

私からは以上ですが、既存アセットから最新アセット

ジットカード一つあれば入れる形で、出たり入ったりもまで網羅しており、情報の整理とバリエーション、ノウ

当然、家具付きなので楽という側面があるので、稼働はハウをしっかり構築して、皆さまの投資・融資のサポー

エリアによっては好調と聞いています。賃料も当然、普トができるように準備しているので、ぜひご相談いただ

通のレジよりも取れる形になっています。

ければと思います。ありがとうございます。

こういったアセットについて投資されたいという相談

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2024

No.425

言い直して取り次がせていただこうかと思います。
吉野：それでは、ここからディスカッションに移らせ建築費の高騰についての質問を複数頂戴しています。

ていただきます。質問もたくさん頂戴していますが、私

確かに、建築費の高騰が今年は話題になっていましたから 1 点だけ。改めて、金融環境が変化したことに対し、が、この辺りは不動産市場にどういう影響を与えている不動産市場はどう受け止めていらっしゃるのかというこのか。これも横尾さんと山田さんから、それぞれお答えとを、お二人の立場から説明していただきたいと思いま

いただけますでしょうか。

す。
まずは横尾さん、特段取引に大きく変調はなかったとイドでいくと、今年は供給を絞っていらっしゃる、厳選いうことですが、その背景について、もう少し深掘りししていらっしゃる印象があります。オフィスでも、例えて、教えていただけますでしょうか。

ば八重洲ですとか麻布台が立ち上がりましたが、都心部

横尾：中身は実は変わっているというところは先ほどで賃料が取れるところにデベロッパーさんはかなり絞説明させていただいたとおりで、市場規模は安定的に推られているような計画です。物流については、昨日もゼ移していますが、当然ながら海外勢の方々でいくと、海ネコンさんの幹部の方とお話ししましたが、今までに比外金利が上がっている状況下なので、国内において低利

べると受注のほうが抑え目になってきているということ

回りで不動産を買うのはどうかという議論はされておで、やや賃料が取れないのではないかというようなア

り、中身としては海外の方々は減っている状況かと思いセット。それほど建築費の高騰を吸収できないのではなます。

いかというアセットについては、供給制約がこの後、続

一方、いま国内勢で投資されている方々にとっては、く可能性があると思われます。

事業会社の方であるとか、REIT 勢の皆さま。私募 REIT

一方で、山田が今お話ししましたが、ホテルなどはむの皆さまも、パブリックの REIT の皆さまも、非常にしっ

しろ ADR、RevPAR が非常に高いものが取れているというかりとした利回りで買われている方々もいらっしゃるのことで、引き続き建築への受注が細っていない状況なので、資金調達は国内からという方々が多い。そういったで、アセットにより、供給制約の状況が進み、この後、環境下でいくと、いま実は調整局面に差しかかるかもし

モノがないことにより、賃料の調整もあるかもしれませ

れないということで、投資機会についてはしっかりとつん。しかし、それほど大きな調整にとどまらず、供給制

いていっていると、そのような変化はいま起きているの約の面から安定的に保たれる、そのようなマーケットにかと考えています。

デベロッパーさんとかゼネコンさんを中心に供給戦略さ

吉野：分かりました。ありがとうございます。改めて山田さんにも、金融情勢が変わっていく中で、こういったオペレーションのアセットに対する投資家の方々の意
識はどのように受け止めていらっしゃいますか。

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横尾：非常に喫緊の問題かと思います。まず、供給サれるのかなというのが私の見立てです。
吉野：ありがとうございます。山田さん、いかがでしょうか。
山田：私の得意のホテルのことを言われてしまいまし山田：かなりアグレッシブで積極的に検討されている

たが、横尾の言うとおりで、建築費が高くなったときに、なという強い印象を持っています。ただ、こういった新インフレと同じですが、そこをバリューとか賃料とかにしいアセットという部分、ボラティリティが高いアップ反映できるか、できないかが結構注目されているところデートしたアセットという部分に関しては、ベンダー様で、そこでアセットの選好性という部分も変化が出てきや投資家様への説得というか、説明が皆さま難儀されてているのかと感じます。ホテルに関しては、ダイレクトいるようで、そういった状況下で第三者目線でのマーに ADR だったり賃料に変動賃料という形で建築費の高騰

ケットレポートの需要が増えていると感じます。

が反映できます。

吉野：分かりました。ありがとうございます。質問をただ一方で、例えば宿泊特化という、いわゆる宿泊部

たくさん頂戴しているので、質問をチェックさせていた門の売上が 9 割とか 8 割を占めるようなホテルに関してだきます。大変恐れ入りますが、全部をお答えすること

は、差別化がなかなか難しく、ADR の伸びが難しいようは難しいと思いますし、また同じ趣旨の質問をこちらでな状況です。一方で昨今、ラグジュアリーホテルを中心

Japan Real Estate Instituteとしたハイクラスのホテルが開発の中心になってきていす。

て、そういったホテルに関してはある程度、差別化が図

ただ、その予測は結構前に出されましたが、では、今れているので、ADR の伸び率も高くなります。そういっ

その予測と比較した場合の学生数はどうかというと、結た意味で、建築費の高騰を吸収できる状況になってきて構維持しているような状況です。そういった意味で、進いることも、ハイクラスホテルとかラグジュアリーがど

学率の上昇という部分でかなりカバーされてきているよんどん開発されてきている要因と考えます。

うな状況かと考えます。

ただ、建築費も坪 300 万とか 400 万とかラグジュアリー

あとは需給バランスを見ても、まだまだ足りていないでは高くなってきており、我々が仕事をしている中でも、状況で、オペレーター様にヒアリングしても、開業したオペレーター様が事業収支を見直したりとか、そういっ

ら当然、そこのエリアの一般的賃貸に入っている学生かたケースも見られたりするので、インパクトはある程度

らの借り換え需要がかなり強い状況になってきていまある中で、アセットの選好性にも影響してきているのかす。

と思います。
吉野：ありがとうございます。今おっしゃった宿泊特化型ホテルはどういったものなのでしょうか。

潜在的な学生マンションに入りたいという需要はかな
り膨大にある印象を持っているので、そういった意味でも中長期的に比較的安定的で、オペレーターも財務体質

山田：ビジネスホテルとほぼ同義ですが、イメージとは良好という印象を持っています。何とも言えませんが、しては、売上の割合の大半が宿泊分の売上が占めるホテ

長期的には安定性があるアセットかとは考えています。

ルです。90％か 80％とかで、レストランは朝食会場と吉野：ありがとうございました。まだ質問をたくさんいうぐらいのイメージです。
吉野：ありがとうございました。これは横尾さんでもいいですかね。賃貸住宅について質問を頂戴していて、賃貸住宅が実際に上昇している背景について、何かコメントをいただけますでしょうか。
横尾：ありがとうございます。これも供給サイドから言うと、新規のものが建たないところと、分譲マンショ

頂戴していますが、全てをお答えできなかったこと、申し訳ありません。時間が限られていますので、この辺りで終わらせていただきたいと思います。
最後に、せっかくなので、来年の不動産市場に向け、ひと言ずつと言いたいところですが、ごく簡単にお二人から来年の見通しについて、注目されていることについてお答えいただけますか。

ンが非常に高いところで、すみません。
需要サイドになっ

横尾：まず、私からお話しすると、吉野からもありまてしまいましたが、エンドユーザーの方々は賃貸のほうしたが、金融政策がどうなるのかが皆さま大注目なので、に切り替えられているところがあると思います。

そこについては私どもも注目していきたいと思います。

あとは当然ながら、賃金が少しずつでも上がってはき

海外勢の方々と国内の皆さまの投資行動は丹念に見てているという賃料負担力の上昇もありますし、テレワー

いきたいと思いますし、今のところ市場規模は保たれてクが一定程度進んでいるので、より広い住宅ですとか、いますが、この先、ひょっとすると円高にという局面もより立地が職場に近いところのニーズが強いものについあるかもしれませんので、そういったところもしっかりては、賃料も強気でオーナー様も取られている。
そういっ見ていきたいと考えています。

た背景が複合的に絡んでいるのかと考えています。
吉野：ありがとうございます。これは山田さん、いけ吉野：ありがとうございます。山田さん、どうでしょうか。

ますか。学生マンションについて、
中長期的に見たとき、

山田：私はよく分からないというか、ただ、そこは投どうなのかという質問を頂戴しました。何かコメントが資家様も含め、市場参加者が形成する部分がかなり多く、あれば、いただけますでしょうか。

我々がマーケットレポートを業務で行っている中で、そ山田：ここもマーケットレポートで分析は行っていまのアセットのリスクだったり、マーケットのリスクだっす。例えば、いま日本の学生数の予測をどこかの省庁がたり、そういった見方はさまざまです。いろいろなとこ出していますが、当然そこで見ると、進学率は上がるけろでリスクがあり、当然、成長機会もある中で、この部

れども学生数はどんどん減っていく予測になっていま分を見たら成長する可能性があるとか、こういう部分は一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2024

No.425リスクだとか、そういったものがマーケットレポートののウェビナーが終了した後にアンケートを送信させてい一つの役割かと思います。

ただくので、ぜひアンケートにご回答いただければと思

当然、予測も行ってはいますが、そういったさまざま

います。アンケートをご回答くださった方には、今日使な投資家の皆さまのニーズというか、知りたいこととか、用しましたプレゼンテーションの資料をお送りする URL

分析したいことをある程度サポートして、日本の不動産とパスワードを後日お送り差し上げますので、ぜひご協

マーケットの透明性とか成長をサポートできれば、まだ力いただければと思います。

まだ日本の不動産は成長余地があるのではないかとポジ以上をもちまして、日本不動産研究所主催、令和 5 年度の定例講演会を閉会させていただきたいと思います。

ティブに考えています。
吉野：ありがとうございました。それでは、閉会に当最後までご視聴くださり、誠にありがとうございました。

たり、ご聴講くださった皆さまにお願いがあります。こ※本稿は、令和 5 年 12 月 6 日に開催された令和５年度

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Japan Real Estate Institute

定例講演会

JREI ウェビナーの内容をもとにとりまとめたものです。