H YO G O takken press ひょうご宅 建プレス

谷五郎オススメ！

愛され
グルメ

地元の

Vol.301

神戸市灘区

2013.7月発 行

かわ悠

素 材 選 びと
正 統 料 理 法に意 気をみた︒

一汁多菜 かわ悠 神戸市灘区森後町1-3-8-101
TEL.078-811-0345［営］17:30〜23:00（L.O.22:00）［休］水曜日谷五郎が行く！

道を訪ねて
支部活動報告ビジネスで使えるSNS活用術
定時総会開催地鶏や野菜を朴葉の上で焼きながらいただく。
味噌が煮えてきたら食べごろ。魚介バージョンもあるそう。

タリアンを皮切りに料理の道を歩み出し、

小さめの店なので、来店の際には予約を

神戸の料亭で腕を磨いた。
「和食は料理の入れるのがオススメ。

最近の判例から困った時の賃貸住宅法律Q&A
宅建Information

種類が多く、季節によっても料理法が変わるなど奥が深い」
ところに魅せられ、以来、和食一筋。自分の店でも、奇をてらわない“オーソドックスな和食”をメインに掲げることにしたそう。
この日いただいたのは、“エビと季節野菜のゼリー寄せ”など前菜3種を八寸風に美しく盛り付けた「本日のお通し」、穴子の旨味とていねいな仕事ぶりを物語る「本日のお通し」。
これで 300 円とは信じられない！

JR六甲道駅から北東に歩いて3分ほどの

シソ・キュウリの爽やかさがベストマッチした「蒸し穴子の磯辺巻き」、
ちょっと甘めの自家製味噌が素材の味を引き立てる
「播州地

かわ悠」。

鶏モモ肉の朴葉味噌焼き」の3品。上品な和

気軽に本格和食が味わえると人気を呼ん

食の味わいを堪能させてくれた。
これからのでいる店だ。オープンから3年余りだが、口

季節は、鱧、穴子、太刀魚がおすすめ。一本

コミやWebで評判が広がり、地元はもちろ

釣りの良いものがあれば鯵や鯖も仕入れる

ん、遠方から足繁く通う常連客も数多い。

というから、
メニューにあれば狙い目だ。

住宅街にたたずむ「一汁多菜「明石や淡路の昼網天然魚を中心に、和クオリティの高い和食を一品でいただ

食の道理にかなったお料理をお出ししていける貴重な店「かわ悠」。旬の味覚を求めます」と語るのは、店主の川﨑悠介さん。イて足を運んでみたい。ただし、隠れ家的な

編集
後記
広報委員

石井良昌

ふんわり蒸し上げた穴子とサクサクしたキュウリの食感も楽しい磯辺巻き。

割烹風のたたずまいだが、表にメニューが掲示されているので安心。
メニューはナント約60種。
値段もお手ごろ。

すっきりシンプルにまとめられた店内。落ち着いた雰囲気が漂う。

広報301号より、今までのひょうご宅建広報から兵庫宅建プを持つ項目にすぐに入れるように工夫され、やさしく、分かり

レ スとネ ーミング が 改 変 さ れ た 。そ れ も 英 文 で H Y O G O

やすい内容を心掛けている。このホームページの改訂にも広takken press と変わります。
これを機会に広報委員全員が心報委員会として検討し、近く結論を出したい。

新たに取り組んでいこうと誓い合った。

会員の皆さんの期待に応えるべく迅速に、正確に広報してまた、兵庫県宅建協会のホームページにつきましても関心〒650-0012 神戸市中央区北長狭通 5-5-26

TEL.078-382-0141

いきたい。
（一社）兵庫県宅地建物取引業協会

FAX.078-351-0164■発行人／山端和幸（公社）全国宅地建物取引業保証協会兵庫本部■編集人／森田敏夫

URL http://www.htk.or.jp/ E-mail htk@htk.

301

Vol.

2013.7月発行

夏 号（ 一 社 ）兵 庫 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 広 報 誌［ ひ ょう ご 宅 建 プ レ ス ］

不動産業界は約20年間も停滞しています。
その状況を打開するものとして安倍政権の「アベノミクス」に期待をしています。現時点では株で利益を得た一部の人だけが恩恵を受けている感はありますが、身近なとこ
ろでは、住宅展示場の来場者が３割ほども増えているといいます。
アベノミクスに期待する人が動き始めているのではないかともとれる現象です。
このアベノミクスについて
は、物価上昇に対して給与が上昇しないのではないかなど、懐疑的な意見も多数あり

谷 五 郎が行く！

﹇旧神戸居留地界隈﹈

第1 回

道 を 訪 ねて

会 長
あいさつ

ますが、２０年も眠ったままだった不動産業界としては、なにか大きな変革が欲しいところです。何かやって欲しいと思うのは皆同じではないでしょうか。
平成25年度は日本にとって、経済成長の元年となるよう希望をもってそれぞれの事
業に打ち込める年になるよう念じています。
年度の終わりには皆さんが本当に良い年になったとお互い笑いあえるように再び念じ、挨拶とさせていただきます。
第53回定時総会 会長あいさつより

ハトマークサイトからのお知らせ

7

定時総会開催8

最近の判例から

10

困った時の賃貸住宅法律Q&A

12

宅建Information

13

不動産動向

14

会員動態

16

幕 末︑江 戸 幕 府は諸 外 国と通 商 条 約 を 結 び︑

65

つの港を開港することになった︒その一つがビジネスで使えるSNS活用術

会長：山端和幸神戸港︒開港と同時に外国人のための住居や4貿易の拠点として居留地が造成され︑さまざ支部活動報告（一社）兵庫県宅地建物取引業協会

まな文物がいち早くもたらされるようになっ

1

た︒
つまり︑
エキゾチックでお洒 落な神 戸はこ

谷五郎が行く！道を訪ねてこから始まったというわけ︒そんな︑国際文化

Contents

都市・神戸のルーツに想いを馳せながら︑街を

301 夏 号Vol.

ブラブラ歩いてみよう︒（一社）兵庫県宅地建物取引業協会広報誌 ［ひょうご宅建プレス］

谷五郎 Proﬁle1953年、兵庫県高砂市生まれ。神戸大学時代にブルーグラスに出合い、バンド活動を開始。
1976年、高砂市農協（現JA兵庫南）に就職。同年バンド「ゴローショー」を結成。
1991年、農協を退職。
ラジオ関西のパーソナリティを皮切りに、
ラジオ、テレビ、音楽活動、講演会などで活躍中。

01

“まちブラ”スタートは、神戸市庁舎南側に広がる市民のオアシス東遊園地から。広場を取り巻く
濃い緑や、水路・噴水が涼気を漂わせている。学生時代、何度となく訪れたのは、やはり心休まる場所だったからだろうなぁ。
ここは、居留地の一環として明治8年に開設された神戸の公園第1号。外国人たちは園内でさま
ざまなスポーツを楽しみ、日本にも普及させたので、近代スポーツ発祥の地ともいわれているそう。
スポーツ以外にも居留地から多様な文化が広まり、神戸に根づいたのは言うまでもない。僕も今回初めて知ったのだけど、園内にはそれを物語
明治2年、神戸にボウリングが伝えられ、外国人たちの交流の場になったという。

るモニュメントが数々点在している。

神戸市立博物館には、開港当時のさまざまな資料も常設展示されている。

●東洋一と謳われた神戸の居留地
公園を南西に出、旧居留地へと足を運ぶ。
ヨーロッパの近代都市計画に基づいて設計され、街路、街灯、下水道などが整備された当時の先端都市。街の形状は
今もほとんど変わっていないという。格子状に延びる道路に沿って、重厚な石造りのビルや近代的な建物が美しく調和しながら整然と並んでいる。石畳の広い舗
道、街路樹の緑がビル街にアクセントを与え、すがすがしい。先日、世界一美しいとされるパリの街をそぞろ歩いたが、この街並みは決して遜色ないと自信をもっ
て言える。
02

筋沿いに建つのは「神戸市立博物館」。昭和10年に建築された横浜正金銀行神戸支店の建物を活用したもので、ギリシア神殿風の半円柱が印象的だ。博物館と浪花町筋を隔てた「十五番館」は、居留地当時の面
影を今に伝える唯一の建物。居留地にはこうした木造コロニアル様式

1の住居や商館がズラリと建ち並ん

2でいたそう。北野の異人館が大集結したような光景だったんだろうな。
「十五番館」は阪神淡路大震災で完全に崩壊したけれど、建物のガレキを保存して平成10年に復元された。
僕 たち が 旧 居 留 地と聞 い て
イ メージする石造りのレトロビル
は、大正〜昭和初期に建てられたもの。海岸通沿いに「チャータードビ
ル」「商船三井ビル」などが並んでいる。
これらのビルも震災で被害を3受けたが、近代洋風建築をイメージ

4

5

した外観に再建され、かつての街並［1］国の登録文化財に指定されている神戸市立博物館。外壁からも歴史の重みが感じられる。
［2］木骨レンガ造り2階建ての十五番館。明治13年（1880）
ご

みの魅力を継承している。

チャータードビル。渦形の柱頭が特徴的。
［5］木と真鍮の回転ドアが、ビルのレトロ感を一段とつのる。

ろ、
アメリカ領事館として建てられた。
［3］十五番館の東隣にはレンガ造りの下水遺構が展示されている。
［4］ギリシア古典建築・イオニア式列柱が目を惹く●メリケン波止場は開放的な公園に
明治時代、居留地の南側には「メリケン波止場」と呼ばれる荷揚げ場があった。僕の若い頃は艀だまりになっていて、
まるで
香港映画のようなロケーションだった。
そのメリケン波止場と中突堤の間を埋め立てて誕生したのが「メリケンパーク」。かつての猥雑さを微塵も感じさせない開放的なマリンパークで、潮風が心地良い。
「神戸海洋博物館」の白と、｢ポートタワー｣の赤のコントラストを楽しみながら、神戸港めぐりの遊覧船などが発着する
中突堤旅客ターミナルを回り込む。
この4月、新しく生まれ変わったベイエリア「神戸ハーバーランド」へと道は続いていく。

［1］メリケンパークの一画には、阪神淡路大震災で崩落した波止場の一部が保存展示されている。
［ 2］帆船の帆と波をモチーフにした神戸海洋博物館と、鼓形の神戸ポートタワーが青空に映える。
［3］メリケンパークの対岸は人気のベイエリア。MOSAICや神戸ハーバーランドumieが広がる。
［4］MOSAICの運河沿いに広々とした遊歩道が登場。明るい南欧風の雰囲気が漂う。

神戸ポートタワー
ナチュラル
ミネラルウォーター

旧居留地〜ハーバーランド
散策コースマップ

JR元町駅
駅

花隈

い航海でも腐らないと

鉄道
高速
元町駅
な
み と

西

ウォーター・布引の水”。

鉄

駅

下

地

線

岸

海

3

戸ポートタワーをデザインしたオシャレな容器にボトリングされ、新●神戸ポートタワーにて販売中
1本（270ml）
：315円

阪神三宮駅

阪神本線

旧居留地・
大丸前駅
三宮・花時計前駅

町

元

珍重されてきた“神戸

たなお土産に。

阪神元町駅

線

JR神戸

神戸

美味なだけでなく、長そんな布引の水が、神

駅

三宮

阪急

ハ
ラ ーバ
ンド ー
駅

●メモリアルパーク東遊園地

調 和の取 れた 旧 居 留 地の美 しさは ︑パリの街 並 みにだって 負 けてないぞ！

居留地時代から続くスポーツクラブの創設者シムの記念碑。

居留地のメインストリート・京町● モザイク

2
2
神戸震災
メモリアル
神戸海洋 パーク
●
博物館
●
神戸 ●
ポートタワー●
メリケンパーク

旧居留地
十五番館
商船三井ビル ●
神戸市立
● 博物館
●
●
チャータードビル

ボウリング
発祥の地 碑
●
東遊園地

京橋出入口
京橋PA

03

支部だより神 戸 中 央 支 部・神 戸 東 支 部

神戸東支部創立10周年記念 特別研修講演会について
神戸東支部におきましては、三支部統合創立10周年を記念し、平成25年4月22日にANAクラウンプラザホテ
ル神戸において、会員の為になる企画として特別研修

神戸中央支部「創立10周年記念祝賀会」開催について講演会を開催致しました。
講師に株式会社
兼・首席研究員 青山

この度、支部設立１０周年の節目に際し、総会後の懇親会を「創立１０周年記念祝賀会」に模様替えして、
さる、４月２３日（火）
ホテルクラウンパレス神戸にて開催いたしました。

独立総合研究所

代表取締役・

繁晴氏をお迎えし、「日本の出番、祖国は甦る」と題した講演を約500名の方にご聴講いただきました。
水曜ニュースアンカーで御存知の方も多いと思いま
すが、青山氏は、独自かつ的確な視点と情勢分析によ総勢１２９名の皆様にご参加いただき、バンド演る鋭い提言や、価値ある情報発信において、他の追随

奏・サンバショーに続き、参加者の皆さまが輪になってを許さないものがあります。日本の現状と未来を展望

交流し、親睦を深めた祝賀会となりました。

し、この国を再生させるためには何が必要なのかといここに謹んで御礼とご報告を申し上げます。

う論点の話は、私達不動産業を営むものにとりましても

今後、当支部は総会後の懇親会については毎年の大変参考になったのではないかと思います。

開催は見合わせ、節目の年に祝賀会として開催する
予定といたします。

今回の講演の主な内容として、日本が直面している
エネルギー問題の解決の切り札になると思われる日本
近海に埋蔵しているメタンハイドレードの早期実用化

神戸中央支部

総務部長

岩切良太郎

に向けた開発の必要性、又、北朝鮮による日本人拉致問題は「人道上の問題、かつ国家安全保障上の問題であり、拉致被害者家族を最後の一人まで取り返さない
限り解決はない」と強く主張された。
最後になりましたが、平日の御多忙の中、特別研修
講演会に当支部会員はじめ、兵庫県下から多数の会員の方々に御出席をいただき、有意義な研修会になりました事を心から感謝致しております。

平成25年4月吉日
神戸東支部
支部長

04

堤

一成

05

ビジ ネ スで 使 える、SNS 活用術

Facebook?
Twitter?
SNS? G

基礎編

宅建協会の無料の物件サイト！

oogle+

LINE?
mixi?

最近よくSNSって聞くけど･･･それって何？

?

最近よくSNSとかFacebookって耳にしますよね。

ネットサービス』のことです。

SNS（ソーシャル・ネットワーキング・サービス）を

F a c e b o o kも、その S N S の ひとつで 、他 にも初心者でも分かりやすく、簡単に説明しますと、

Twitter、mixi、LINE、Google+などさまざまな『人と人とのコミュニケーション（つながり）を円滑サービスが存在します。

にすることが出来る、コミュニティ型のインター
情報を知る▶Facebook（フェイスブック）
を知ろう！
FacebookはWEBサイト界の本田圭佑や香川真司（サッカー日本代表）のような存在！

この２人は、世界最速で2014年ワールドカップブラジル大会の出場権を獲得したサッカー日本代表不動の攻撃的ミッドフィルダー
（MF）
です！

Facebook[MF]

情報の詳細
内容を確認
ホームページで情報の信頼性と会社情報を確認

FacebookもWEBサイト界では攻撃的MF的な役割を果たしています。

どういうことでしょうか!?
説明していきます！

BLOG[守備的MF][守備的MF ]ハトマークサイトはいろんなサイトに物件を公開できます。
ホームページ[GoalKeeper]

ユーザーの動き

ホームページ、
ブログ、
Twitterの3つを交えて

Twittew[FW]Facebook、Twitter、
ブログ、
ホームページが持つそれぞれのイメージ[ホームページ]

昨今では、ほとんどの企業・団体で持たれているホームページですが、特徴としては、自ら攻撃（情報発信）は出来ず、“待ち”の情報発信しか出来

ゴールゲット出来ない。要するに、情報発信の数を増やさないとユーザーに伝わりにくいサービスといえるでしょう。

会員登録・ログインが必要なサービスであるため、“ユーザーの囲い込ないことから、
ゴールキーパー的な役割・機能であると言えるでしょう。

み”がしやすく、
ユーザーのふところに入っていけるサービスであります。

最後の砦”として、一番後ろでドンっと構えており、企業・団体の安心感、信[Facebook]ております。
しかし、“誰でもアクセスできる”ということが反面、“ユーザーる、広いエリアでゲームを支配できる攻撃的MFと言えます。要するに、写あります。

ワークにより広く情報拡散も出来る機能を持ち合わせております。

[ブログ]

ザーの囲い込み”がしやすく、ユーザーのふところに入っていけるサービ

誰でもアクセス出来るホームページは、
ゴールキーパーらしく“守備の頼性を示す大きな役割を果たしており、無いと困る重要な役割を果たしの囲い込み”が難しく、ユーザーのふところに入るのは苦手なサービスで有料（14日間725円）

無料

本田圭佑や香川真司のように司令塔であり、攻撃もでき、守備もでき

真や文章によって情報訴求することが可能であり、ソーシャルなネット
Twitter同様、会員登録・ログインが必要なサービスであるため、“ユーホームページより「更新しやすい」ということから、一定の攻撃力はありますが、FacebookやTwitterほど攻撃的ではないため、守備的MFと言えるでしょう。

ホームページ同様、誰でもアクセスできる”ということが反面、“ユーザーの囲い込み”が難しく、ユーザーのふところに入るのは苦手なサービスであります。
[Twitter]

特徴として攻撃はドンドン出来るポジションですが、攻撃の精度が悪い

フォワード
（FW）
と言えるでしょう。
シュートは沢山するのですが、なかなか講師

スであります。

今回のまとめこのFacebookの特徴により、個人であっても自分が発信した情報が広く世間に伝わる環境となり、またスマートフォンの利用者数拡大と相まって、
急速にFacebook利用者数が拡大してきております。
それに伴い、企業・団体もインターネットを活用した情報発信の手段としてFacebookを活用し、情報発信を積極的に行っております。
みなさんもこの波に乗り遅れることなく、Facebookを活用してみてはいかがでしょうか。

電鉄商事株式会社 DTSコミュニケーションズ

土井 孝純（どい たかよし）

TEL：078-252-8605
E-MAIL：doi@gokakunin.com
Facebook：https://www.facebook.com/takayoshi.doi
06

一般消費者へ向けたＰＲにもぜひご活用下さい！

Yahoo不動産 他提携サイト
ハトマークサイトの物件公開を利用するには
登録システムへのログインが必要です。
ご利用に関するお問合せは、TEL.078-382-0977へお電話下さい。

07

最近の判例から売買されたマンションが前入居者によって相当長期間にわたり性風俗特殊営業に使用されていたことは、民法570条にいう瑕疵にあたるとされ、売主に瑕疵担保責任、仲介業者に説明義務等違反による損害賠償責任が認められた事例▶ 不動産取引における瑕疵担保責任（心理的瑕疵について）

1 はじめに2 事案の概要

福岡高裁

平成23年3月8日判決という過去の経緯が話題となり、総会や理事会に出席する度に、恥ずかしく非常に肩身の狭い思いをした。Ｘ

判例時報2126号70頁、判例タイムズ1365号119頁

るものと解するのが相当である。
⑵

本件居室が前入居者によって相当長期間にわたり性

Ｙ１は、マンション内の本件居室を甲に賃貸していの妻は、本件居室に対する上記情報を知ったことが原

風俗特殊営業に使用されていたことは、本件居室をが買主（又は賃借人）に説明すべき瑕疵に該当するかたが、マンションの住民の間では、甲が風俗営業を行っ

因で心因反応となり、長期間にわたり心療内科の治療買った者がこれを使用することにより通常人として耐え否かの判断は、不動産取引実務において非常に悩ましいているのではないかとの噂が広まっていた。管理組合を受けた。また、Ｘらは本件居室の中でも特に寝室や難い程度の心理的負担を負うというべき事情に当たる問題である。特に、存在が客観的に明らかである物理的は、甲に対し当該営業の中止を求めたが応じなかった

浴室に不快感を抱き、浴室クリーニングや殺菌消毒で（現に、Ｘの妻はこの事実を知ったことから心因反応とな瑕疵と異なり、心理的瑕疵は、当事者の主観に左右さため賃貸借契約解除と本件居室の明渡しを求める訴訟

きるという高温スチーム掃除機を購入するなどした。

なり、長期間にわたり心療内科の治療を受けたほか、れるほか、利用目的が居住用なのか事業用なのか、居を提起した。第一審は甲が本件居室において性風俗特住形態が家族なのか単身なのか、特殊事情が発生してか取引不動産に特殊な事情が存在する場合、当該事情⑴

原審は、Ｙ１の瑕疵担保責任及び不法行為責任を否

Ｘ及びその妻はいまだに本件居室が穢れているとの感

殊営業を営んでいたことを認定し、管理組合の請求を定し、Ｙ２の説明義務違反を肯定した。しかし、本判覚を抱いている。）。そして、住居としてマンションの一らの経過年数が長期なのか短期なのか、周辺住民の流全部認容した。同訴訟の控訴審において、Ｙ１と甲が決は、原判決を変更し、Ｙ２の説明義務違反のほか、室を購入する一般人のうちには、このような物件を好動性が高いか低いか等も瑕疵の有無の判断に影響を与え

賃貸借契約を合意解除すること等を内容とする和解が

Ｙ１の瑕疵担保責任も肯定したうえ、Ｘの損害を 100んで購入しようとはしない者が少なからず存在するもると解され、明確な基準は見当たらない。よって、実務成立し、甲は退去した。

万円と算定し、ＸのＹ１らに対する請求を当該 100 万のと考えられるから（現に、Ｘが事実を知っていたら本円の連帯支払を求める限度で認容した。

件居室を購入しなかったものと考えられる。）、本件居上は過去の裁判例を参考として事案ごとに判断せざるを⑵ その後、
Ｙ１は、本件居室を売却しようと考え、内部⑹

改装工事を行ったうえ、仲介業者Ｙ２と媒介契約を締室が前入居者によって相当長期間にわたり性風俗特殊

以下に紹介する裁判例は、売買の目的物である部屋で結した。Ｙ２の担当者乙は、Ｙ１から、前入居者の風俗

性風俗特殊営業が営まれていたことが瑕疵にあたるとし営業の噂、管理組合が訴訟を提起、最終的には和解し、て売主の瑕疵担保責任及び仲介業者の説明義務違反を明け渡し済みであること等を聞いていた。乙は、本件肯定したものであるが、瑕疵を広く解したものと評価さ居室の管理会社に定型の調査依頼書を送付するなどの3 判決の要旨

営業に使用されていたことは、そのような事実がないれており、今後の実務の参考になるものと思われ、取り物件調査を行ったが、管理会社から前入居者の目的外

⑴

上げた。

得ないのが実情である。

場合に比して本件居室の売買代金を下落させる（財産的価値を減少させる）事情というべきである（現に、管理組合も上記訴訟において同旨の主張をしていたも売買の目的物に民法 570 条にいう瑕疵があるというのである）。したがって、本件居室が前入居者によって使用について特段の情報提供はなく、これについて問のは、その目的物が通常有すべき性質を欠いているこ

相当長期間にわたり性風俗特殊営業に使用されていた合せをしなかった。

とをいうのであり、その目的物が建物である場合には、ことは、民法 570 条にいう瑕疵に当たるというべきで一方、Ｘは、その妻と居住用マンションを探しており、建物として通常有すべき設備を有しないなど物理的なある。

疵担保責任、説明義務違反等を問われることが無いよう、

Ｙ２と媒介契約を締結したが、その担当者は、乙と同欠陥があるときのほか、建物を買った者がこれを使用

慎重な対応が求められる。

じ営業センターの丙であった。丙は、乙から、前入居することにより通常人として耐え難い程度の心理的負担者が風俗営業を行っていたという噂があることも含めを負うべき事情があり、これがその建物の財産的価値て、上記前入居者に関する事情の伝達を受けていたが、（取引価格）を減少させるときも、同条にいう瑕疵があ

最近は孤独死等も社会問題となっている。一般人が嫌悪感を抱く可能性がある事情のある物件については、瑕

⑶以上

Ｘ及びその妻に対して一切説明しなかった。
⑷

売買契約締結の際には、Ｘ、
Ｙ１、乙、丙が同席し、乙が重要事項説明書を読み上げたが、前入居者の使用状況、風俗営業をしていた噂があること、居室について訴訟があったことなどについては一切触れなかった。
⑸ 本件居室に入居したＸ夫婦は、その後出席した総会において、本件居室において風俗営業が行われていた

兵庫県弁護士会
イメージキャラクター
ヒマリオン

執筆者
弁護士

須 山 幸 一 郎 （兵 庫 県 弁 護 士 会 所 属）

profile東京大学経済学部卒業。2002年弁護士登録。マンション管理士。2007年に独立開業し、現在は三宮の旧居留地に事務所を構える。2013年現在、神戸家裁非常勤裁判官。民事（不動産賃貸、マンション問題
等）、家事、会社関係、破産・再生など幅広い分野を取り扱っている。

※写真はイメージです。

10［かがやき法律事務所］〒650-0034 神戸市中央区京町74 京町74番ビル6階

TEL：078-393-5022

FAX：078-393-5023

11

宅

賃貸住
困った時の

Q

兵 庫 宅 建 I n f o r m a t i o n

Q&A

不動産開業支援セミナーを開催しています
不動産業界で独立開業を目指している方を対象としたセミ室内点検の認容義務

ナーを開催しています。開業までの流れや情報などを整理し、分かりやすくご紹介しています。

入居者は、
プライバシーを理由に、入居者不在時の室内立入権を許さないとセミナーは約２時間。
協会のあらましを簡単にご紹介したの通告してきました。
ガス漏れ点検などの場合、どうしたらいいのでしょうか？

ち、実務に即した近畿レインズやハトマークサイトの使用方
法をスクリーンを使ってご説明しました。
その後、兵庫宅建（株）の事業内容として富士火災海上保険の代理店業務など

A

詳しくご紹介しました。
その後は会員自らが講師となって体験談などが紹介されました。

貸室の保守点検は誰の責任か

本セミナーの受講者には「免許申請書」と「免許申請書作成

貸室の保守点検は、通常修繕行為の前提とみるべきものですので、賃貸人の修繕義務の一内容をなすもの手引き」
を無料で進呈しています。
このセミナーは毎月開のです。貸室の修理修繕は、法律上賃貸人の義務とされています（民法606条1項）。
もっとも、賃貸人が修繕催されています。
興味をお持ちの方は、
まずお電話ください。

義務を負うといっても、軽微な破損個所まで義務を負うわけではありません。賃借人が使用するにあたり、通詳しいご説明をさせていただきます。

常支障をきたすような破損の程度で、はじめてその義務を負うと考えていいと思います。さらに民法615条
は、修繕を要する箇所があるのに賃貸人がそれを知らない場合、賃借人は遅滞なく賃貸人にその旨を通知し［問い合わせ先］
兵庫宅建協会開業支援
セミナー担当者

なければならないとも定めています。

賃借人が点検修理に応じない時はどうか

TEL.078-382-0141

このように賃貸人は貸室について修繕、保守点検業務を負っているわけですが、言い換えれば、賃借人が修繕する権利ならびに保守点検をする権利を有しているということです。
賃貸人が建物に対し適切な保存行為を実施して、より長く使用収益できるようにすることは、当然の権利です。
それを賃借人の立場に対応させると、賃
借人は賃貸人の修繕、保守点検が貸室の保存に必要な行為に関する場合には、賃借人はこれを拒むことはで

平成25年度 本部主催研修会（宅建業者研修会）日程

きないと定めています。
この点
「被告
（賃借人）
があくまでこれに応じないならば、建物保存に必要な工事をすることができず、
……右

開催年月日

認容義務の違反は、賃貸借契約をなした目的を達することができない場合に当たり……原告
（賃貸人）
は、
契約

時

間

対象支部

平成２５年

８月２７日
（火）

加古川市民会館
加古川市加古川町北在家2000
TEL.079-424-5381

受 付：午 後 1 時 0 0 分 〜
研 修：午 後 1 時 3 0 分 〜 午 後 4 時 3 0 分

明石・加古川

平成２５年

９月 ６日
（金）

姫 路 市 文 化センター 大 ホ ー ル
姫路市西延末426-1
TEL.079-298-8011

受 付：午 後 0 時 3 0 分 〜
研 修：午 後 1 時 0 0 分 〜 午 後 4 時 0 0 分

姫路・西播磨

平成２５年

９月 ９日
（月）

豊岡市民会館 4階大会議室
豊岡市立野町20-34
TEL.0796-23-0255

受 付：午 後 1 時 0 0 分 〜
研 修：午 後 1 時 3 0 分 〜 午 後 4 時 3 0 分

但馬とは無関係ですから許されるものではなく、刑法上も住居侵入罪（刑法130条）に問われることになります。

平成２５年

９月１３日
（金）

洲 本 市 民 交 流センター
洲本市宇原1788-1
TEL.0799-24-4450

受 付：午 後 1 時 0 0 分 〜
研 修：午 後 1 時 3 0 分 〜 午 後 4 時 3 0 分

淡路

賃借人が修繕義務を負う場合はどうか

平成２５年

９月２４日
（火）

神戸文化ホール 大ホール
神戸市中央区楠町4丁目2番2号
TEL.078-351-3535

受 付：午 後 0 時 3 0 分 〜
研 修：午 後 1 時 0 0 分 〜 午 後 4 時 0 0 分

中部３支部

平成２５年

９月２７日
（金）

アルカイックホ ー ル
尼崎市昭和通2丁目7番16号
TEL.06-6487-0810

受 付：午 後 0 時 3 0 分 〜
研 修：午 後 1 時 0 0 分 〜 午 後 4 時 0 0 分

東部４支部

加東市滝野文化会館 大ホール
加東市下滝野1369-1
TEL.0795-48-3007

受 付：午 後 1 時 0 0 分 〜
研 修：午 後 1 時 3 0 分 〜 午 後 4 時 3 0 分

北播磨

を解除することができる」
として、賃借人の認容義務違反を理由に賃貸人の契約解除を認めた裁判例（横浜地裁昭和33年11月27日下民集9巻11号2332頁）
があります。
したがって、
本問のガス漏れ点検や、火災報知器、
水漏れの点検など賃室の保存に必要がある場合には、
たとえ入居者がプライバシーを理由に不在時の立ち入りを拒否しても、室内への立ち入りは可能と考えられます。
もっとも、賃貸人は貸室の保存に不必要な場合にまで入居者の意思に反して立ち入ることは許されません。例
えば、入居者がどのような生活状況か、掃除が行き届いているかなどを見るために立ち入ることは貸室の保存

賃借人が修繕義務を負う場合、賃貸人は修繕義務を履行するために立ち入る必要はなくなります。
しかし、そのような場合でも、賃貸人は、平常時においても、
ガス漏れ、水漏れの点検や火災報知機などの点検のために定期的立ち入りをする必要が生じます。
また、例えば地下部分の天井に水漏れが見つかったような場合においても、賃貸人にその修繕義務があると否とにかかわらず、立ち入り点検は必要となります。
このように、

平成２５年１０月 ３日（木）

防災や建物の保全等のために不可欠な保守点検は、修繕義務の有無にかかわらず貸室の保存に必要な行為ですので、賃借人に認容義務があり、賃借人はこれを拒むことはできないと考えられます。
ただし、点検のための立ち入りが必要なものか否かについて争いになりかねませんので、ガス漏れ点検の必要性、その点検の内容等を入居者に十分に説明し、日程をあわせて立ち会うよう求めるなど事前の話し合いをすることが必要でしょう。

12

会場名

１．
「 変 更 の 届 出 に つ い て / 賃 貸 住 宅 の 媒 介 に つ い て」▶講師：兵庫県宅建業担当
テーマ
及び
講 師

２．
「 神 戸 市 の 民 間 住 宅 施 策 につ いて」《 神 戸 会 場 の み》▶講師：神戸市都市計画総局住宅部住宅政策課
３．
「実務に役立つ 不動産業者のための重要事項説明ポイント」▶講師：㈲プランサービス 代表取締役

本鳥 有良氏13

兵庫県内の不動産動向［ 概 要 ］

流通対策委員会から 兵庫県内の売買による所有権移転登記件数(過去6年間)及び兵庫県内の市区別土地取引件数(過去7年間)をまとめました。

地域で昨年に引き続き増加傾向を呈している。
また、東播磨地域で二桁台の増加が見られる。

2012年の年間登記個数は土地建物とも前年度より減少しているが、土地の登記件数は増加している。2012年内の動向では、3月〜6月が前年割れではあったが10月〜12月は増加傾向にある。市区別土地取引件数は、阪神南

兵庫県内市区別土地取引件数（年間1,000件超の市区を抜粋）

兵庫県内の売買による所有権移転登記件数■件数

土地（年別）

建物（年別）■個数

120,000

■件数

東部地区

中部地区

西部地区

■個数

9,000

9,000

9,000

35,000

尼崎市
西宮市
芦屋市
宝塚市
伊丹市
川西市
三田市
丹波市

8,000
30,000100,000

7,000
25,000

東灘区
灘区
中央区
兵庫区
北区
長田区
須磨区
垂水区
西区

8,000

7,000

7,000

6,000

6,000

20,000

5,000

5,000

5,000

15,000

4,000

4,000

4,000

3,000

3,000

3,000

2,000

2,000

2,000

1,000

1,000

1,000

80,000

三木市
明石市
加古川市
姫路市
豊岡市
洲本市

8,000

6,000

60,00040,00010,00020,000

5,000

0
2007

2008

2009

2010

2011

0

2012

2007

2008

2009

2010

2011

2012

0

2006 2007 2008 2009 2010 2011 20120

2006 2007 2008 2009 2010 2011 20120

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

※国土交通省土地総合情報ライブラリより抜粋した登記情報に基づく取引件数（建物取引件数は公開されていません）

兵庫県内の売買による土地所有権移転登記件数・個数（年・月別）
16,00014,000

■2007

■2010

■2008

■2011

■2009

■2012

12,00010,000●法務省「登記統計」より抜粋した登記件8,000で公表されており、市区データは公表さ6,000●「件数」は申請又は嘱託情報ごと、かつ、

4,000

ます。
「個数」は土地の筆数又は建物の2,000●一つの申請情報で土地及び建物の申請数及び個数。地方法務局単位（県単位）
れていません。
登記の目的ごとに１件として計上してい個数を計上しています。
があった場合の件数は、土地に計上して

0

件数

個数

1月

14

件数

個数

2月

件数

個数

3月

件数

個数

4月

件数

個数

5月

件数

個数

6月

件数

個数

7月

件数

個数

8月

件数

個数

9月

件数

個数

10月

件数

個数

11月

件数

個数

12月

います。
●敷地権付き区分建物の権利に関する登記の件数は、建物に計上しています。

15