不動産調査
No.418（2021/1/15）

令和２年度「土地月間」ウェビナー

どう動く、コロナ禍における社会経済と地価●講演➊

コロナ禍における日本の地価動向… …………………………… 3
一般財団法人日本不動産研究所●

不動産鑑定士

浜田

哲司

講演❷

コロナ禍で変わる社会経済と不動産市場… …………… 11
一般財団法人日本不動産研究所

不動産エコノミスト

吉野薫

質疑応答… ………………………………………………………………………… 20

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コロナ禍における日本の地価動向

令和２年度「土地月間」ウェビナー

どう動く、コロナ禍における社会経済と地価●講演➊

コロナ禍における日本の地価動向
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

不動産鑑定士

はまだ

浜田

てつじ

哲司

一般財団法人日本不動産研究所 本社事業部上席主幹、国土交通省地価公示 東京都区部代表
幹事、公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会 常務理事・地価調査委員長
昭和６１年に財団法人日本不動産研究所に入所、平成元年不動産鑑定士登録。東京・横浜・大阪・京都にて鑑定評価業務・コンサルティング業務に従事。平成１２年から３年間国土庁（現・国土交通省）で地価公示業務等を所管する土地局地価調査課に出向し、行政側の立場から地価公示に係わる。著書：「新・借地借家法講座 第３巻 借家編」、「裁判実務体系 震災関係訴訟法」、「新・裁判実務体系 不動産鑑定訴訟法Ⅰ」ほか（いずれも共著）。

浜田と申します。
「コロナ禍における日本の地価動向」

価調査においては明治屋銀座ビルという地点が最高価格というテーマで、お話をさせていただきます。コロナ禍

地点となっています。地価公示では山野楽器という地点

以降、初めての公的評価である都道府県地価調査の概要

が最高地点になるので、7 月と 1 月の公表で、最高価格について説明することにより、日本の地価動向について地とされる地点が違ってくることになります。

考えていきたいと思います。今日はどうぞよろしくお願いします。

明治屋銀座ビルについては地価調査の最高価格地ではありますが、実は地価公示においても調査を行っていま

今日のテーマですが、最初に都道府県地価調査の概要す。つまり、1 月 1 日の時点と 7 月 1 日の時点の価格がについて話をして、その後、全国の地価動向、東京の地考慮されることになっています。ですから、1 ～ 7 月の価動向という順番で話をしていきたいと思います。

変動率も把握できるのが一つのポイントになってきま

最初に、都道府県地価調査についてということです。
この辺りは皆さんもご存知かと思いますが、他の公的
土地価評価との比較ということで表を作成しました。一す。
では、最初に全国の地価動向について見ていきたいと思います。

番左にあるのが地価公示です。こちらは国土交通省が公

これが用途別対前年平均変動率の表になっています。

表しているもので、毎年 1 月 1 日を調査時点として調査

用途別に見ていただくと、住宅地、商業地、工業地、いを行っています。左から 2 番目が今回テーマとしている

ずれも昨年の変動率に比べ、平均変動率が大きく落ちて

都道府県地価調査で、毎年 7 月 1 日を調査時点として評いることが分かっていただけるかと思います。

価を行っています。
よくテレビなどで最高価格地の紹介がありますが、地

これを圏域別に見てみるとどうかということですが、枠で囲ってあるところ、東京圏、大阪圏の商業地を見て一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2020

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いただくと、令和元年の変動率に比べ、令和 2 年の変動

すが、後半については▲のマークが並んでいる状態で、率が大きく下がってはいますが、依然としてプラスが

特に名古屋圏においては後半の変動率のマイナスが前半残っていることが見てとれます。

のプラスを打ち消し、若干マイナスが通年でも出ている

一方で、名古屋圏の工業地を見ていただくと、令和元ことが分かります。一方、地方四市、先ほど見ていただ

年はプラスがあるのに対し、令和 2 年はマイナスといういたところでは、年間当然プラスということで後半の変ことで、この辺りが東京圏と大阪圏と名古屋圏では動き

動率はプラスが出ていますが、名古屋圏と地方四市ではが違っていたことがお分かりいただけるかと思います。

勢いがだいぶ違うなということが分かっていただけるか

少し下へいき、地方圏の地方四市というところを見てと思います。

いただくと、こちらは札幌、仙台、広島、福岡という 4次に、今回「コロナ禍における」というようなテーマ

市になりますが、全体の動きに比べ、動きが強いなといになっているわけですが、そのほかにも忘れてはいけな

うことが見てとれます。住宅地、商業地、工業地、それ

い大きな災害が昨年ありました。令和元年東日本台風でぞれ昨年の変動率よりも若干小さくはなっていますが、

すが、台風 19 号が 10 月に襲来し、広い範囲で大きな被依然として高い率で上昇を続けている。
この辺りが東京、

害を受けました。こういった地区でどのような地価動向

大阪、名古屋と傾向が少し違うなということが見てとれだったのかということがまとめられています。

るかと思います。

見ていただくと、長野県、福島県、栃木県、東京都、

次に、前半と後半の地価変動率について見てみたいと

神奈川県というところで、昨年はおおむねゼロに近いよ思います。先ほど明治屋銀座ビルのところで共通地点とうな変動率だったわけですが、今年については長野県のいう話をさせていただきましたが、前半と後半の変動率

長野－ 24 の 13.1 などを中心として、二桁の変動を示しが分かることにより、では用途別にそれぞれどうだったているような地区も多く見られます。いずれも河川からのかということを調べたのが、この表になります。

の浸水、あるいは横浜市金沢区の工業団地などでは、護

住宅地、商業地とも前半についてはプラスが出ていま49岸が崩壊して海水が流入したようなこともあり、大きなJapan Real Estate Institute

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No.418といった地点が、そういった被災地ということになりま変動を示しています。
それでは、用途別ではどうだったのかということについて、見ていきたいと思います。
住宅地についてどうだっす。
そのほか、下落率が一番大きかったのは日野－ 10 番という地点です。こちらは日野市平山という地点で、従たか。
住宅地については、こちらの平均変動率表を見ていた

来型の住宅団地ですが、周辺で土砂災害特別警戒区域がだくと、左の令和元年の調査のときには 15 の都府県が近年指定されたこともあり、需要が減退しているような

プラスがありましたが、令和 2 年の調査ではこちらを見話を聞いています。

ていただくとおり、5 つの都県のみの上昇ということに

次に商業地です。

なっています。宮城県、東京都、福岡県、大分県、それ商業地においては、左側の図になりますが、上昇を示

から沖縄県という 5 つのみ、プラスが出ていることにしていた都道府県が昨年 19 ありました。それが今年になっています。

おいては 10 都府県ということで、減少してしまった状

では、上昇率が大きかった地点はどういうところだっ況です。商業地については訪日外国人が大幅に減少して、たかということで、見ていただければと思いますが、沖観光地や歓楽街、繁華街を中心に売上が減少して、収益

縄県の地点が非常に目立っており、宮古島、糸満という性の低下を懸念して需要が減退したと考えています。

ところが上位にきています。それから、3 番目の倶知安

次に、前半と後半で変動率が大きく変化した地点を見がニセコリゾートの地域ということになり、いずれも観ていきたいと思います。こちらも先ほどお話ししたよう

光客などが増え、ホテル等の従業員の方のための住宅需な共通地点となるわけですが、いずれも商業地の地点で要などが多くあることが原因とされています。

ピックアップしたのが、この表となります。見ていただ

では、下落のほうはどうだったのかということですが、

くと、札幌、新宿、台東区の浅草ですね。それから金沢

こちらは先ほど見ていただいた台風 19 号の被災地の地市というような、いずれも店舗やホテルなどの需要が非点が上位に何地点か入ってきています。福島県、長野県

常に強く、近年、上昇率が非常に高かった地域というよCopyright © 2020 Japan Real Estate Institute All rights reserved. / 本資料の知的財産権は、一般財団法人日本不動産研究所に属します。許可無く使用、複製することはできません。

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うな地点をピックアップしています。
こちらを見ていただくと、変動率が前半については、
上昇しています。昨年 7 月から今年 1 月については上昇が非常に激しかったわけですが、こちらの後半のほう、
今年 1 月から 7 月を見ていただくと、下落している地点

物流施設用地向きだというような状況のようで、そういった地点が上位を占めていることが言えるかと思います。
次に、東京の地価動向について少し見ていきたいと思います。

が非常に多くありました。中には上昇しているところもこちらの表になりますが、左側の列が、東京区部の区ありますが、トータルとしてはこちらにあるように変動の用途別の変動率が書いてあります。それから、ここか率が上昇したり下落したりと、非常に激しい価格の動き

ら右のこちらが多摩地区の市町村別の用途別の変動率がが起こっていることになります。

書いてあります。こちらの区部の区については、用途別枠で囲ってあるところが少し注目の地点で、大阪市北のどこを見てもマイナスはなく、すべてがプラスの変動

区の北 5-2 という地点は大阪駅の北側になりますが、年率を示しています。当然ながら、区部全域で平均しても間で 8.8％の上昇ということになります。中央 5-3、こプラスが残っていることになっているわけです。

ちらはいわゆる南の心斎橋のエリアになりますが、4.5％

一方、多摩地区のほうはどうかというと、どの用途にの下落となっています。実は前年はこの逆で、心斎橋のおいてもマイナスが出ています。市別には武蔵野市や府地点のほうが価格が上だったわけですが、この 1 年で中市、調布市といったようなところはプラスが出ている

片方は上昇、片方は下落ということで明暗が分かれ、こようなところもあります。主に区部に近いところの市はこで北のほうが南を逆転したような現象が起こっていま

そういったことでプラスが出ていますが、多摩地区の真す。

ん中辺りから西のほうにおいては▲マークがずらっと並

実は、数年前にミナミのほうがキタを逆転したことがぶということで、地価の状況については区部と多摩地区起こり、話題になりましたが、外国人の観光客がここので様相が少し違うことが理解いただけるかと思います。

ところ減少して、ミナミのほうが、勢いが少し落ちたと

区部の中でどういうところが高かったのかというこということで、またキタのほうが再逆転したような流れにになるわけですが、住宅においては荒川区や新宿区、そなっています。

れから北区、文京区といったところが、上昇率が目立っ

上昇率順位表について見ていくと、どういうところの上昇率が高かったのかということですが、宮古島それかています。商業地では港区の 3.5％といったところが目立つようになってきています。

ら那覇、倶知安と白馬は、いずれもスキー関係のところ

東京においても、前半と後半の地価変動率がどうなのですが、そのような地点が多く、観光地の動きが非常にかということを少し見ていきたいと思います。先ほどの高い、上昇率が高いことが分かります。

資料の日本地図を確認致しますと、東京においてはまだ観光地といっても、一口に観光地が全部上がったといプラスが少し残っているようなデータだったわけです

うことではなく、近年スキーリゾートとして注目を集めが、先ほど言いました共通地点で前半と後半を比べてみているニセコですとか、白馬も同様かと思いますが、近ると、こちらの表になります。前半のほうはいずれの地

年人気が沸騰しているような地区について変動率が高域、いずれの用途でもプラスが出ているわけですが、後い。恐らく昨年後半、7 月から 1 月の変動率分が高かっ半においてはいずれの用途、いずれの地域でも▲マークたので、依然としてこういった高い変動率になっているのマイナスということで、トータルではプラスが少しのかと考えていますが、いずれにしても観光地の中でも残っているものが中心ですが、中にはマイナスが出てい近年人気が上がっているようなところは、まだ強い率をるところもある状況です。

示していることが言えるかと思います。
それから、工業地についてはどうかということで、上位の地点をリストアップしました。

つまり、昨年 7 月から今年 1 月については上昇が続いていたけれども、今年 1 月から 7 月についてはマイナスだったのが大きな動きだったということが言えるかと思豊見城ですとか鳥栖、松戸といったような地点のデーいます。ですから、東京についてはまだ地価が上がってタを見ると、いずれも近年アクセスが改善されたとか、いるというような言い方をしても、もう少し細かく見る

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コロナ禍における日本の地価動向とこのような状況なので、上がっているとは言い難い状の台風被害で浸水被害が発生した地点ということで、下況かと思います。

げ幅が最も大きくなっています。

では、用途別に見てみたいのですが、住宅地はどう

その他の地点も見ていただくと、すべてが第一種低だったか。それがこちらの地図になります。少し細かい層住居専用地域となっており、容積率も 1 つを除くとですが、左上の地図を見ていただくと、5％以上、7％以80％や 100％というものが並んでいるので、どちらかと上といった上昇を示した区があります。しかし、こちらいうと画地規模が大きく優良な住宅街で、建物自体はあの令和 2 年の地価調査のマップを見ていただくと、一番まり大きなものは建てられない。マンションにはあまり上がったところ、区部の大部分が、1.0％以上 3.0％未

向いていないような地域の地点がずらっと並んでいま満というような状況です。

す。すべてが区部の南西部にある地域ということになり中には大田区、練馬区、葛飾区、そのほか台東区もそます。

うですが、0.1％以上 1.0％未満という変動率が少し小大ざっぱに申しますと、まだマンションから戸建てへさいような区もあります。多摩の中では都心に一番近いというようなトレンドの変化というものは、この地価調

ようなこの 0.1％以上 1.0％未満の市も少しありますが、査の段階では見られることはないのではないかと考えてあとはマイナスの傾向を示している状況です。

います。

では、どういった地点の上昇率が上位だったのかとい

次に、商業地はどうだったのかということです。

うことですが、港－ 10 番の地点が今回、上昇率トップ

商業地においても住宅地と同じような地図になってしとなっています。いずれもこのリストで容積率を見ていまい、昨年は都心部を中心に赤い色がザッと塗られていただくと、300％、400％というような地点がずっと並ん

る、7％以上の上昇を示したような地点、区が中心だっでおります。用途地域においても中高層住居専用地域とたわけですが、今年についてはこちらのように、ほとんいうようなものが並んでおり、マンションに絡んでいる

どが先ほどと同じように緑色になっております。中にはような地点が上位を占めていることが言えるかと思いま

港区のように、3％以上 5％未満ということでプラスがす。

出ている区も存在します。

一方で、下落が大きかったのはどういう地点だったのでは、上昇率が上位だった地点はどういうところだっかということですが、下落幅が一番大きかったのが大田

たのかを見ていきたいのですが、上昇が一番高かったの－ 10 番で、田園調布 5 丁目となります。こちらは昨年が港区の港 5-3 で、虎ノ門 1 丁目となります。2 番が高一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2020

No.418輪 2 丁目、3 番が西新橋ということで、いずれも港区となります。港区では高輪ゲートウェイ駅と虎ノ門ヒルズ
駅が今年になり開業しました。そのほかにも再開発事業

落率の高いほうにきている状況になります。
以上でがスライドは終了となりますが、最後に少しまとめをさせていただきたいと思います。

があちらこちらで行われているので、そういった影響を全国的に観光地、歓楽街、繁華街というような地域で、受け、地点別にもこういった上位にきている地点が多い

下落率が非常に大きくなったということ。それから地方ことになりますし、先ほどの色塗りのマップを見ていた四市。札幌、仙台、広島、福岡についての地価は、コロ

だいた中で、港区だけが 3.0％以上 5.0％未満となってナ禍でも非常に堅調に推移しているということ。それかいたのは、そういうことだと考えています。

ら自然災害の甚大化に伴い、こういった自然災害が起こ

一方で、下落が大きかった地点はどういう地点だった

ると地価への影響が非常に大きいことが分かるというこのかということですが、中央区の銀座 7 丁目、それからと。最後に一番上に戻りますが、コロナ禍により令和 2

銀座 2 丁目、新宿区の歌舞伎町、
千代田区の外神田 4 丁目。

年の前半は東京でも地価は落ちていたということが分か

こちらは秋葉原が非常に近いところです。それから新宿るということで、今日のまとめとさせていただきたいと

3 丁目といったように、いずれも繁華街、歓楽街、また思います。

外国人の方がよく訪れる観光地というようなキーワード
でくくれるような地点。こういった地点が下落率の上位

それでは、私の講演は終わりにさせていただきたいと思います。ご清聴ありがとうございました。

の地点を占めています。特に飲食系の関連の地点が、下※本稿は、令和 2 年 10 月 30 日に開催された令和２年度「土地月間」ウェビナーの内容をもとにとりまとめたものです。

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令和２年度「土地月間」ウェビナー

どう動く、コロナ禍における社会経済と地価●講演❷

コロナ禍で変わる社会経済と不動産市場
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

不動産エコノミスト
よしの

吉野

かおる

薫

一般財団法人日本不動産研究所 不動産エコノミスト、大妻女子大学 非常勤講師、国際基督教大学 非常勤講師
日系大手シンクタンクのリサーチ・コンサルティング部門を経て、一般財団法人日本不動産研究所にて現職。
現在、国内外のマクロ経済と不動産市場の動向に関する調査研究を担当するとともに、東京大学空間情報科学研究センター協力研究員として研究活動にも従事している。専門は都市経済学、経済政策。 著書に「これだけは知っておきたい『経済』の基本と常識」（フォレスト出版）、「Ｑ＆Ａ 会社のしくみ５０」（日本経済新聞出版社、共著）がある。

それでは、後半として「コロナ禍で変わる社会経済とる賃貸市場における賃料の決まり方。それから、資産市

不動産市場」と題して、私、吉野からご報告差し上げた場における価格の決まり方。それを受けた着工の動向。

いと思います。

そしてストック。着工が溜まっていくとストックになる

まず、新型コロナウイルスの感染状況ですが、ご案内

ので、ここでストックが調整され、それにより、そのスのとおり、日本のみならず世界中で感染がとどまってい

トックがまた需給の関係で賃料を形成する。こういっません。2020 年 10 月の半ばには、全世界での感染者数

た 4 象限のモデルが知られています。今回もこれに沿っがついに 4000 万人を超えたと報じられています。ちょて整理していきたいと思います。とはいえ、全体を網羅

うど春先ぐらいの想定だと、だいたい今年の第 2 四半期

してお話しするのはなかなか時間も限られているので、ぐらいが感染のピークで、かつ経済も最悪期であり、7きょうは主に 3 点フォーカスしていきたいと思います。

月以降は回復に向かっていくというシナリオが、多くの1 つ目が右側の象限で示した賃貸市場、キャッシュフ

エコノミスト、あるいは企業経営者の間で共有されていローへの影響ということです。今、申し上げましたとおたわけですが、残念ながら、そのシナリオはやや後ろ倒り、日本あるいは世界の経済の回復が後ろ倒しになってしになっていると言わざるを得ないと思います。

いる中で、それに応じて賃貸市場はどのように緩んでいこうした中、不動産市場にどのような影響があるのかるのかといったことを見ていきたいと思います。

ということを推し量る上で、一定のフレームワークをそれから、左上の象限。これは価格を形成する上でのもって整理していくのがよいのではないかと考えていま

利回りということになりますが、今日、特にフォーカス

す。この図は都市経済学の教科書に書いてある「Wheaton

していきたいのは、金融機関が不動産市場に対する融資の 4 象限モデル」と言われるもので、不動産市場におけ姿勢をどう変化させているのか、あるいはさせていない

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No.418のかといったことを点検していきたいと思います。

す。リーマンショックのときは 2009 年の第 1 四半期が最後になります。ストック調整という中で、この機能

経済最悪期だったわけですが、それに向かうまで企業の的陳腐化がストックの量を動かしていくわけですが、そ

景況感が落ちてきた様子とそっくりということになりまの中でテレワークを通じて日本の不動産市場、あるいはす。

不動産需要に構造的な変化が起こるのかどうなのか、といったことを問題提起していきたいと思います。

一方、設備投資の計画も徐々に悪化していて、再び日銀短観のデータですが、9 月調査時点における 2020

まず、一般の景気ということですが、結論から申し上

年度の設備投資計画を見てみると、同じ時期で比べたげると景気の後退局面に至ることは避け難い状況に至り2019 年度と 2018 年度の水準よりも低いところに至ってつつあると認識しています。左側は日銀短観におけるいるということですし、3 月、6 月、9 月と調査を経る

大企業・全産業の景況感で、最新のデータがここです。

ごとに、この計画が悪化していることになるので、この2020 年 9 月時点の景況感の DI 値は大幅なマイナス領域辺りにも企業の慎重姿勢がうかがわれることになります。

にありますが、12 月に向け先行き改善していくという

もっとも、景況感を見てみても、水準としては谷の深見通しが立てられています。これは 6 月調査に比べると、さがリーマンショックのときほど悪化しているというこ

9 月調査はだいぶ改善してきたということではありますとではありません。また設備投資計画にしても、2016

が、更に半年ぐらい振り返ってみると、2019 年 12 月調

年や 2017 年の水準と比べると、まあまあまだ高いとこ

査から 2020 年 3 月調査に向けての見通しよりも景況感

ろにいるということで、景気の減退感はこれから本格化は悪化していますし、3 月調査時点の 6 月見通しよりも、することは避けられないとはいえ、景気の谷の深さ自体

6 月の実際の景況感は悪化しているということで、ここはさほど大きくないかもしれないということです。

半年ぐらい、企業の景況感は大きく損なわれたと言える

一方、気になるのは雇用情勢で、まさに 4 月の感染拡大のピークのときは、日本では 600 万人ぐらいの方が休と思います。
この動きはまさにリーマンショックのときと同じで業する事態に至りました。この方々がこのまま休業をあCopyright © 2020 Japan Real Estate Institute All rights reserved. / 本資料の知的財産権は、一般財団法人日本不動産研究所に属します。許可無く使用、複製することはできません。

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コロナ禍で変わる社会経済と不動産市場

企業活動の停滞と企業心理の悪化
大企業・全産業の景況感（実績→予測）100

設備投資計画の足取り（D..I.）

46

2019年12⽉調査

2008年9⽉調査（兆円）

44
2020年3⽉調査‐1042

2008年12⽉調査

2020年9⽉調査‐20

2020年6⽉調査

‐30

40
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2009年6⽉調査

36‐40
2009年3⽉調査‐50

34

Sep‐08 Dec‐08 Mar‐09 Jun‐09 Sep‐09

Dec‐19 Mar‐20 Jun‐20 Sep‐20 Dec‐20

2008年9⽉調査

2008年12⽉調査

2009年3⽉調査

2009年6⽉調査

2016年度

2017年度

2019年12⽉調査

2020年3⽉調査

2020年6⽉調査

2020年9⽉調査

2019年度

2020年度

3⽉調査

6⽉調査

9⽉調査

12⽉調査

実績⾒込

実績

2018年度

注：設備投資の足取りはソフトウェアを含む。2017年度の実績見込み（2018年3月調査）の不連続は調査対象企業の定例見直しによる。
出所：日銀短観
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けずに仕事を失うことになると、失業率が大きく上がる

いと思います。雇用調整助成金がいったん 9 月までを期ことが懸念されたわけですが、実際のところ月を追うご限とした後、それが 12 月まで延長されていますが、現とに休業者の数は減っています。この方々は仕事を諦め段階では来年 1 月以降どうなるかということは不透明なたというよりは、仕事に復帰している、何らかの仕事をままです。こういう政策効果がなくなった場合、あるい見つけているということで、そういった意味で雇用情勢

は政策の不確実性が残る場合、今後どうなっていくかとが極端に悪化する事態は避けられていると思います。

いうことには引き続き注視が必要だろうと思います。

しかし雇用に対するマインド、人々の雇用に対する見次に 2 番目の論点である利回りを見ていきます。金融方は厳しいままで、例えば消費者態度指数を見ていただ

機関の不動産市場に対する貸出態度は極端に悪化していくと、雇用に関する消費者態度はかなり低いところを推ないと認識しています。

移していることになります。景気ウォッチャーのほうは

日本の金融機関が健全性を失い、不動産市場に対する改善しているように見えるわけですが、これは先行き判

融資姿勢を硬化させるプロセスはいろいろ考えられるわ

断 DI でしで、調査地点から比べ 2 ～ 3 カ月後に改善す

けですが、一つには倒産が増え、金融機関の貸し倒れがるかどうかということを尋ねる指標です。そうすると、増え、そのことにより、金融機関の健全性が損なわれる

いったん悪化した後の回復過程と考えると、まだ判断のという経路が考えられます。これに照らし合わせますと、分かれ目となる 50 前後にしか至っていませんので、こ今年の企業の倒産件数を見てみると、むしろ少なめといれも力強い回復とは言えないのではないかと思います。

う状況です。コロナ関連の倒産が増えているというよう雇用に対する見方が悪化すると、例えば人々の住宅取な新聞報道もあるわけですが、マクロ全体で見たときに得予算に対する慎重姿勢というようなことが現れてき

現状、金融機関の健全性を損ねるような形で企業倒産がて、そのことが住宅市場の頭打ちをもたらす可能性があ相次いでいるとは言えないと思います。

ろうかと思われます。今後どうなっていくのか気になる

また、金融機関自身も会計上、貸倒引当金をある程度ところですが、特に失業の動きは政策効果が非常に大き積み増す形で手当てをしていることもあるので、倒産が一般財団法人 日本不動産研究所

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増え、金融機関の収益性が下がり、それにより不動産融また、不動産業の借入金利水準 DI を見てみても、ま資が滞るといった経路のリスクは、今のところあまり高だ金利が下がっていると認識している不動産業の方は多くないのではないかと思います。

いですし、先行きも金利が上がっていくという見通しはまた、日本の金融機関をめぐるリスクとしては、一頃、強まっていませんので、こういったことからも不動産市市場におけるドル調達のコストが高くなっていることが場をめぐるファイナンス環境は、いまだ健全なまま比較よく指摘されていました。2016、2017 年ごろだったで的緩い状態が続いているといって差し支えなかろうと思しょうか。昨今はそれが落ち着いていたわけですが、3います。

月に一度、ドル調達コストが大きく高まる状況がありま

そして 3 点目の論点、テレワークが日本の不動産市場、した。しかし、これも一時的で、その後は落ち着きを取

不動産需要をどう変えていくかということですが、そのり戻しているということで、この辺りからも日本の金融前にこのグラフをご覧ください。東証 REIT 指数のうち、機関を取り巻くリスクは決して高くないと思います。

セクター別の指数があります。今年 3 月に REIT は大き実際に不動産業が直面するファイナンスの状況を見てく売られたのち、ある程度反転、回復しているわけです

も、それは裏づけられます。これは日銀短観における不が、オフィスが大きく出遅れていることが特徴的です。

動産業の貸出態度 DI ですが、DI 値は 9 月調査時点でも、不動産業界の中ではどちらかというと、オフィスは商

これまでと比べ、大きく損なわれる状況には至っていま

業施設やホテルなどに比べると、まだ底堅いのではないせん。よく見ると DI 値そのものはひところと比べるとかという認識があったので、金融市場からオフィスが評

ピークアウトしたように見えなくもないわけですが、中価されていないということは、やや意外な結果と言える身を見てみると、不動産業の中で金融機関の融資姿勢がかもしれません。しかし、これはまさに循環的な要因と厳しいという認識に至っている企業の数は決して多くあして賃料がどうなるかということのみならず、構造的要

りませんので、そういった意味からも、ここに大きく変因としてオフィスの将来、中長期的にどうなのかという調があったと結論づけるのは時期尚早かと思います。

ことのいわば不安感が、ここに反映しているのではない

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コロナ禍で変わる社会経済と不動産市場

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かと推測することができます。
そしてテレワークの普及がどの程度、不動産市場の構造変化要因になるのかということについて、論点を整理しながら考えていきたいと思います。

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程度変わっていくかということが、この 1 つ目の論点に含まれています。
一方、2 つ目の論点ですが、昨今のテレワーク普及の話はおおむね在宅勤務と同義で使われています。
しかし、

まず、1 点目の論点として、テレワークが普及するこ

本来的にはテレワークと在宅勤務というのは、重なる部とにより、オフィスの使い方はどう変わっていくかと分はありますが、概念としては違うはずです。テレワー

いう論点があろうかと思います。よくよく考えてみれクが普及・定着するにしても、では実際に地理的に自由ば、オフィスはいろいろな機能が合わさった場所で、当になったワーカーはどこで働くのかといったときに、一

然ながら一人一人のワーカーの方の作業の場であった

足飛びに住宅で働くことを前提に議論するのは、やや慎り、
ワーカー同士のコミュニケーションの場であったり、重さに欠く議論ではないかと思います。

ワーカー同士がアイデアを出し合うイノベーションの場

実際、住宅で働くことに対し利便性を感じていた人もであったり、
社外の人と接する顧客との接点であったり、いれば、負担感を感じていた人も少なからずいるのではいろいろな機能がオフィスにはあるわけです。そのうちないでしょうか。特にコロナ禍における非常事態として、テレワークにできるもの、あるいは地理的に自由な場所

家庭生活を一定程度犠牲にしながら働くことはできたか

でできるものと、オフィスでしかできないものというこもしれませんが、ではウィズコロナ、アフターコロナ、とで機能が細分化され整理されていくことが今後、一つ平時の働き方として、家庭という場所は働く場にふさわの方向性と考えられると思います。

しいかというと、これはもう少し熟考の余地があろうか

また、「距離」と書きましたが、実際に打ち合わせをと思います。

しなければいけない。だから、オフィスはそれぞれお互

それから、テレワークによりサテライトオフィスとか、い近くになければいけないということ。この直後にも説コワーキングスペースというようなものを活用する方向

明しますが、そういったことがテレワークにより、どの性も模索されているわけですが、これまでコワーキング

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不動産調査 2020

No.418スペースはどちらかというと創発の場として、さまざま

ング。言葉にできない知識を共有したり、そこからイノな業界の人が集まって交流をすることに価値が見いださ

ベーションを生み出したりすることは、インターネット

れていたわけです。しかし、実際にテレワークを通じて、時代を通じて、この重要性はみじんも失われていないこ

どちらかというと他社の方に聞かれないように電話をしとになります。

なければいけないとか、他社の人にのぞかれないように

これらは主に距離ということを介在する、いわば物理メールをしなければいけないような感じで、創発とか交的な原理によるものなので、テレワークが普及したから流とは違った切り口でオフィスが求められるという方向といって、一足飛びにこの物理的な側面がなくなるよう性も出てきているかと思います。

にはならないのではないかと思います。そうしたドラス

このうち、距離という話について少し、これも都市経済の教科書に立ち返って考えていきたいと思います。そ16

ティックな変化が起こるとは、なかなか考えづらいと思います。

もそもどうして企業、オフィスは都心の高い賃料を払っ

また、そもそも都市の意味がなくなるというような議てお互い集まっているのかということですが、これは都論もあるわけですが、こういった集積の外部性が存在し市経済学でいうところの都市の集積の外部性と言われてない世の中のことを、教科書的には「裏庭経済」と言っいる原理です。都市の集積の外部性には 3 つの要因があています。これはまさにみんなが集まることの意味がなると考えられています。1 つがマッチング、1 つがシェい。すなわち、それぞれの人が自分の裏庭で食べるもの

アリング、もう 1 つがラーニング。これらの効果が都市をつくったり、洋服をつくったりするような世界というにオフィスを集める要因になっていると言われます。

ような意味合いです。これは取りも直さず、企業の存在

マッチングは、例えば顧客と出会いやすいとか、従業に意味がなくなる世界ということになるので、さすがに員、いい人材を採りやすいといったこと。シェアリング

このような世界が訪れると想定するのは、非常に突飛なは、さまざまな専門的サービスですとか、いろいろな能

発想ではないかと思います。

力を提供してくれる人たちと出会いやすい。この出会い

一方で、都市には集積のデメリットもあります。典型

やすいというのはどういうことかというと、私たちだけ的には混雑です。通勤すると、われわれはストレスを感ではなく、たくさんのお客さん、顧客層がいるからこそ、じるわけですし、都市に人がたくさんいることは、住宅

そういった専門サービスが成り立つという意味で、このコストをたくさん負担しなければいけないことになりま原理はシェアリングと言われています。そして、ラーニす。これらの原理は、一部企業側が負担することもあり

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ますが、どちらかというとワーカーが負担しているデメのということになります。こういったマネジメントの課

リットということになり、これはワーカーのウェルネス

題を顧みることなく、一足飛びに今回こそはテレワークの問題と整理できるかと思います。

が普及するのだと考えるのは、かなり拙速ではないかとそういうわけで、テレワーク時代におけるオフィスは思います。これからテレワークとオフィスが補完し合う

どうなっていくかということにつては、確かに一部の機関係性の中で、どのようにテレワークを活用して、かつ能は都心に置く必要はなく、地理的に自由にできるかもオフィスの使い方はどうなっていくのかということは、しれない。例えばサテライトオフィスなり、在宅勤務な

綿密に議論されていくことではないかと考えます。

りに置き換えられるかもしれませんが、それ以外の部分

ワーカーのウェルネスという話を申し上げましたが、について、すべてが置き換えられるわけではない。そのこれは昨今言われている ESG の「S」とか「G」にかかる

一方で、テレワークを活用することにより、ワーカーの論点かと私は考えます。不動産市場における「E」、すウェルネスを改善する方向性も今回明らかになっている

なわち環境ということについては、さまざまな省エネビ

ことになります。そうするとテレワークと都心のオフィ

ル、環境性能の高いビルができている中で不動産市場にスは、どっちがどっちという代替的な関係ではなく、補定着していますが、「S」とか「G」についてはどういっ完的な関係として両立していくのではないかと考えられたことがあるのかについては、議論がまだ煮詰まっている次第です。

なかったのではないでしょうか。

実際、テレワークのデメリットもいろいろ指摘されて今回コロナ禍によって、ワーカーが働き続けられる環います。これはまさに先ほど申し上げたような、都市の境を、テレワークを活用しながらつくっていくことが、集積の外部性にかかる論点です。

企業経営にとっても重要であることが明らかになっていかつ、このテレワークのデメリットはいま分かったこ

くでしょう。それはひいては不動産市場においても、ことではなく、過去に特にアメリカにおいて、先進的にテういったワーカーのウェルネスに配慮することが、ESG

レワークに取り組んできた企業が抱えてきた悩みそのもの「S」や「G」を形づくっていくことになるのではない

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不動産調査 2020

No.418のデータを見て、一足飛びにコロナにより東京への一極

かと思います。

集中が終わったと結論づけるのは難しかろうと思いま

実際、金融市場や資本市場においては、こういったす。

ESG に配慮した投資がどんどん拡大しています。こうし最後にもう一つ、テレワークをすることは在宅勤務とた中にあって、不動産市場においてもこれとは無縁でい同義でないと申し上げましたが、日本の家の広さは在宅られないはずです。
そして、最後の論点として都市の Suburbanization（郊

勤務に向いていません。左側、国土交通省の住生活基本外化）と書きましたが、東京都から人口が流出超になっ計画で示している住宅の面積の基準を示しています。こていることが話題になり、これは都市の集積が終わったのうち誘導居住面積水準が望ましい広さの家ということのではないかという議論がありますが、それを点検してになります。持ち家の家庭で望ましい広さを充足してい

みようというのがこのグラフです。

る家庭は約 7 割、借家に至っては 3 割しか満たしていな
いということで、日本の家は狭いと言えます。

いま入手できるデータで、例えば 7 月とか 8 月、東京都に流入する人口よりも流出する人口のほうが多かった

右のグラフは新築マンションの一戸当たりの平均面積わけです。それぞれの年をご覧いただくとおり、確かにですが、これもこのところ下がってきている。すなわち、

7 月、8 月は東京に流入する人口は例年より少なく、流これまでの住宅市場は、立地を優先して広さを犠牲にす

出する人口が例年より多く、それによりネットの人口流る市場になっていたわけですが、実際にはその裏で、遠入がマイナスになったわけですが、全体から見ると大きくてもいいけれど広い家に住みたい人の需要とか、このな動きではないことがお分かりいただけます。

巣ごもり消費の中で、外食はやめて家でしっかり料理をしたい人の需要とか、こういった需要はなおざりにされ

例えば、東京への流入は 3 月とか 4 月に多いわけで、ていた可能性があります。

3 月は例年並みでしたし、4 月も流入がある程度抑制される形でこの部分が小さくなっていますが、これはどちその意味で、住宅市場において都心から郊外にマーらかというと一時的な要因も大きいのかと思います。こケットが移転するのかどうなのかという議論ではなく、

もうひとつの教訓：住宅の多様性
望ましい住宅の広さの充足状況

新築分譲マンションの1戸当り平均専有面積

80

100%
90%

（㎡）

75

80%
70%

70

60%
50%

65

40%

近畿圏

55

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2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

誘導居住⾯積⽔準

50
2006

最低居住⾯積⽔準（うち、⺠営借家）

2004

借家

2003

持ち家

2002

10%

2005

20%
0%

⾸都圏

60

30%

注：マンションの平均専有面積の2020年は9月まで。
出所：国土交通省、不動産経済研究所
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コロナ禍で変わる社会経済と不動産市場

むしろ住宅市場における多様性をどう確保するかというじて認識されるようになっているということではないか

方向性で議論が進んでいくのではないでしょうか。これと思います。

は従来の日本の不動産市場において、いわば見過ごされてきた論点だと思うので、こういったことがコロナを通以上をもちまして、私の話を終わらせていただきます。
ご清聴くださり、誠にありがとうございました。

※本稿は、令和 2 年 10 月 30 日に開催された令和２年度「土地月間」ウェビナーの内容をもとにとりまとめたものです。

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No.418

令和２年度「土地月間」ウェビナー

どう動く、コロナ禍における社会経済と地価

質疑応答
司会：皆さん、いかがでしたでしょうか。これから時控えが起こっているような話を聞いています。名古屋に間の許す限り、皆さま方からいただいたご質問についておいても自動車産業が大きな経済の中心になっています

回答したいと思います。

し、インバウンドですとか観光という面では名古屋圏は早速ですが、最初に、圏域別の地価の動向についてのあまり関係なかったかもしれませんが、そういったこと

ご質問を頂戴しています。全体的にコロナの影響で、日で雇用や所得といった面に大きな影響を与え、それで地本の地価については下げ圧力が大きかったところです

価が若干ですが、下落した割合が大きかったのかと考えが、その中で特に名古屋圏について、対前年で見ると下ています。

落の幅が強く表れました。その原因、背景についてお教

司会：ありがとうございます。

えいただきたいとのことですが、こちらについては浜田

次は吉野さんの話の中で、テレワークと都心のオフィ

さん、どうでしょうか。

20

スとが補完関係にあるというお話がありましたが、テレ

浜田：全国の話を聞いていると、いわゆる企業城下町

ワークが浸透する社会を前提にした場合、今後どういっといった都市では、企業業績が、将来の雇用環境とか所

たオフィス環境、オフィス機能といったものがニーズと得に関して心理的な影響を与えているため、住宅の買いして挙げられるのか。その辺についてお教えいただきたJapan Real Estate Institute

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質疑応答

いという話ですが、こちらはいかがでしょうか。
吉野：都心にあるオフィスの今後という意味では、私の話で申し上げた集積の外部性をいかに創出していくか

うことであれば、その背景としてどのような人口流動が起こっているかということに、より深く注目しなければいけないと思います。

といった観点で、オフィスが再編されていくことになろ

ただ、東京の人口全体からすると、いま起きている人

うかと思います。しかし、これは取りも直さず、オフィ

口流出は言ってしまえば微々たるものであり、これをスというものの中でコミュニケーションを創出したりでもって東京の一極集中が終わったとか、東京の都市の在すとか、ワーカーの働き心地をよくしたりというようなり方が大きく変わるというように結び付けるのは、やや動きは、これまでもトレンドとして顕在化していたこと

早計ではないかと思います。

だと思うので、これはテレワークにより新しく生み出さ

司会：そういう点では、もうしばらく様子を見るとこれたというよりは、これからも従来どおり常々オフィス

ろになりますかね。

の在り方というものが求められ、模索する中で、今回の吉野：はい。

コロナ禍が改めてその重要性を浮き彫りにしたというこ

司会：ありがとうございます。

とだろうと思います。

次ですが、こちらもなかなか難しい質問をいただいて

司会：ありがとうございます。

います。吉野さんにお答えいただきたいのですが、先ほ

こちらも吉野さんの方です。東京の人口が最近、流入

ど申し上げましたように、全国・地域的に差はあれども、よりも流出の方が少し大きくなっているといったところ

コロナの影響は不動産市場において無視できない状況でですが、今後この動きが東京を中心とした経済にどのよす。不動産市場ではマイナスの影響を受けたわけですが、うな影響を及ぼすか、なかなか難しい質問ではあります

その中で不動産事業をこれから実施するに当たり、どのが、どのようにお考えでしょうか。

ように対処していけばいいのか、どうやって、この苦難

吉野：今のところ流出超過になっているのは、一時的を乗り越えていけばいいのかということについて、ぜひな動きではないかと見ています。ただ、当然これは、油アドバイスが欲しいといった質問をいただいています

断はできないわけで、この 9 月まで 3 カ月連続で流出超が、これはいかがでしょうか。

過となっています。これがトレンドとして定着するとい吉野：まずは危機対応として、とにかく皆さまの事業

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不動産調査 2020

No.418が何とか生き延びていっていただきたいのは切なる願い

着眼すればよいのかについてお答えいただければと思いです。その一方で、こういった不連続なことが起こったます。いかがでしょうか。

ときに、これをある意味チャンスだと捉える視点も業界としては必要ではないかと思います。

浜田：特に難しいのは店舗系商業地だと思います。よく目先の人の流れが減ったとか、売上がこのようになっ

本日も問題提起させていただいたとおり、オフィスはているとかというところに着眼しがちですが、そもそもどうなっていくのかとか、住宅市場はこれでよかったのその地域でどういったお客さんがいて、その属性が、イかといった課題は今回浮き彫りになったと思います。そンバウンドなのか、それとも全国規模なのか、それともして、そこに投資機会を見つけていくことが、不動産業

周辺のお客さんなのかというところを見る。そういった界のいわば収益の源泉ですし、それは社会的な意義でも方たちがいつごろ戻ってきて、あるいは戻ったとしても、あると思います。

コロナの前と比べ、どれぐらいの水準まで中長期的に見したがって、こういった危機を単なる危機として捉え
るということではなく、そこにアントレプレナーシップ

れば戻ってくるのかという辺りを基準として考えていく
ことが大事かと思います。

のようなものを持って立ち向かっていくことは、ぜひ不決して目先の動きだけにとらわれず、中長期的にはど動産業界の関係者の皆さまと一緒に考えていきたいと思うなのかというところにフォーカスしていくということいます。

ではないかと思います。

司会：ありがとうございます。

司会：ありがとうございます。そろそろ時間がきまし最後に 1 問だけ、浜田さんにお答えいただきたいのでた。たくさんのご質問をいただき、また、最後までお付

すが、なかなかコロナについて収束が見えない中で、今き合いいただきまして、ありがとうございます。それで後の不動産市場の動向を見ていくに当たり、どんな点には、この辺で本日のウェビナーを終了したいと思います。

※本稿は、令和 2 年 10 月 30 日に開催された令和２年度「土地月間」ウェビナーの内容をもとにとりまとめたものです。

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不動産の新しい可能性のために弊所は「組織力」「研究・開発力」「情報力」の３つの力を融合し、社会の更なる発展に向けて、不動産を見守り続けています。
一般財団法人 日本不動産研究所
研究部

理事会
会長

組織図

特定調査室

理事長
監事

北海道支社（札幌）

本社事業部

東京五輪関連事業推進室
都市開発推進室

証券化部

金融法人室

金融ソリューション部

市況モニタリング室
専門プロジェクト室
企業資産評価室

資産ソリューション部

環境室

東北支社（仙台）
青森支所
盛岡支所
秋田支所
山形支所
福島支所
千葉支所
横浜支所
関東支社（さいたま）
水戸支所
宇都宮支所
前橋支所
新潟支所
甲府支所
長野支所
松本支所

資産活用推進室
東海支社（名古屋）
総合支援室

公共部

技術活用推進室
資産評価第１室
資産評価第２室
資産評価第３室

静岡支所
浜松支所
岐阜支所
津支所
北陸支社（金沢）
金沢支所
富山支所
福井支所

国際部
近畿支社（大阪）
大津支所
京都支所
神戸支所
奈良支所
和歌山支所

業務部

審査部

中四国支社（広島）

企画部

総務部

鳥取支所
松江支所
岡山支所
山口支所
高松支所
徳島支所
松山支所

情報戦略室

監査室

九州支社（福岡）

不動研（上海）
投資諮詢有限公司
Japan Real Estate Institute Asia Pacific Pte. Ltd.
（日本不動産研究所アジア・パシフィック社）
虎ノ門リアルエステートソリューション株式会社

北九州支所
佐賀支所
長崎支所
熊本支所
大分支所
宮崎支所
鹿児島支所
那覇支所

〒105-8485
東京都港区虎ノ門1-3-1 東京虎ノ門グローバルスクエア

お問合せ先 ：

（企画部）

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業務内容のご案内
評価・ソリューション業務
不動産鑑定評価・独立した審査体制（審査部）
・客観的・中立的な全国 49 拠点を擁する機関鑑定評価・特定専門分野別のスタッフ （専門チーム）の配置

証券化に伴う評価・コンサルティング

・投資リスクを適切に分析した評価
・物件の用途 、特性に応じた適切な処理
・海外投資家に対する適切な対応（英文評価書等）

環境不動産調査

・不動産の環境デューデリジェンス（DD）
・環境リスクを反映した不動産鑑定評価、価格調査等
・建物環境性能評価（GB 認証）

固定資産税評価支援

・固定資産税のための土地評価システム
・土地価格比準表の作成、画地計算法・所要の補正調査
・家屋評価の支援

海外不動産評価

・海外に所在する不動産の鑑定評価
・海外の不動産市場調査・コンサルティング
・海外提携機関とのネットワーク（米国・英国・中国・韓国・台湾・タイ・その他）
・中国現地法人〈不動研（上海）投資諮詢有限公司〉
・シンガポール駐在員事務所

時価会計支援・賃貸等不動産の時価開示支援・減損会計対応支援
・販売用不動産（棚卸資産）の評価
・M&A に関する評価

CRE（企業不動産）戦略支援

・CRE 戦略策定支援
・不動産有効活用事業支援
・不動産運用相談PRE（公的不動産）戦略支援

・PRE 戦略策定支援
・公会計制度関連支援
・不動産利活用支援

再開発ビル事業・まちづくり支援

・市街地再開発事業支援
・共同ビル事業支援
・土地区画整理事業支援

不動産市場に関する投融資リスク管理等支援

・不動産市場の予兆管理等支援
・将来予測市況モニタリング
・オフィス投資インデックス作成

防災・減災関連事業

・復興事業設計支援
・防災集団移転促進事業等・復興事業関連土地評価
・各種災害影響評価

各種調査・基礎研究
各種調査

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」（年２回）
・「国際不動産価格賃料指数」
（年２回）

基礎研究
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

編集発行人／一般財団法人 日本不動産研究所
理事・企画部長 山本 博英 c 2021
〒105－8485 東京都港区虎ノ門１－３－１
TEL 03－3503－5330／FAX 03－3592－6393
2021 年（令和 3 年）1 月 15 日発行 不動産調査ＮO.418 ISSN 1882-6431
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