土地総合研究 2018年冬号 139特集 人口減少社会と法 

都市の縮退と「管理型」都市計画の構想試論

中央大学 法学部 教授  亘理 格わたり ただす

１．はじめに－都市の空洞化にどのように対応えるミクロ的対応が必要とされるのに対し、後者、するか？

すなわち都市全体又は都市を超えた土地利用の空

都市の空洞化は、町中の空き地・空き家や郊外洞化に対しては、周辺地域をも含めた広域的な視住宅地における商業施設の撤退のように、比較的点から土地利用を維持し又は制御するという点で、狭いエリア内で事前及び事後の対応を追究すべき「都市のスマクロ的対応が必要であるとされる  。

ものと、郊外住宅地における大型商業施設の設置ポンジ化」という指摘も、以上のような広域的視と都心部における中心商店街の衰退が連動してい点から検討すべき様々な問題をも包摂する問題提る場合のように、都市全体的視点或いは都市を超起として捉えるべきものと思われる。


えた広域的視点から対処すべきものとに、大別することができる。今日頻繁に言及される「都市の２．立地適正化計画－マクロ的対応の視点から

スポンジ化」は、一般には前者、すなわち空き地・（１）立地適正化計画導入の意義

空き家のように住宅地における空洞化を念頭に語 年法律第  号（ 年  月  日公布）にられることが多いと思われるが、かかる事態を構

よる都市再生特別措置法等の改正は、「多極ネット造的に捉えるならば、都心部の住宅地における空ワーク型コンパクトシティ」構築を掲げて、新たき地・空き家の増加には、郊外の住宅地におけるに立地適正化計画を導入した。

空き地・空き家の増加が先行している可能性が大別稿において述べたように、立地適正化計画は、きいし、また、空き地・空き家の増大は商店街の「基本的に都市計画区域の全域にわたり指定され衰退を生じさせ、或いは逆に、商店街の衰退が周る計画区域内において、居住誘導区域と都市機能辺住宅地における空き地・空き家の発生を加速さ誘導区域という二重の立地誘導区域を指定し、都せている可能性もある。このように、都市の空洞市居住者の居住及び医療、福祉、商業等の都市機化は、町内や街区単位での対応が必要とされる問能増進施設の立地を当該誘導区域内に誘導しよう題群と、都市全体ないし都市を超えた広域単位でとするための計画制度」である  。また、同計画の対応が必要とされる問題群とに分かれるのである。

以上のような区別は、都市の空洞化に対する有効な対応策を検討するための大前提となる。この点を強調するのが内海麻利氏であり、氏によれば、まず前者、すなわち個々の空き家、空き地、大型店舗撤退地等に関しては、「拠点の活性化」とも言内海麻利「『人口減少社会に要請される都市計画・まちづくりにおける管理制度』に関する覚書」平成  年度『縮退の時代における都市計画制度に関する研究会報告書』（土地総合研究所、 年） 頁以下、特に 頁。

亘理格「誘導手法としての立地適正化計画－その特徴と課題」日本不動産学会誌  巻  号（ 年）頁。同旨として、亘理格「立地適正化計画の仕組みと特140 土地総合研究 2018年冬号

による居住誘導区域と都市機能誘導区域の指定は、第  に、立地適正化計画が以上のような役割を「区域区分（市街化区域と市街化調整区域の線引適切に果たすため、立地誘導を目的として、従来き）がなされている場合は市街化区域の中を再区の都市計画法にはない新たな区域制度や都市的施分する形で、また区域区分がなされていない場合設の概念が採用された。何よりもまず、立地適正は当該都市計画区域の中を区分する形で」行われ化計画は、上述のように、居住誘導区域と都市機るという点で、従来の都市計画制度にはない特色能誘導区域という  つの誘導区域概念を導入した。

がある 。

いずれの区域も、居住や都市機能増進施設の立地さらに詳細に見ると、立地適正化計画の導入にを誘導するための新たな区域概念であり、このうは、以下  つの意味で、従来の都市計画法にはな

ち都市機能誘導区域内への立地誘導の対象となる



い独自性がある 。

「都市機能増進施設」とは、「医療施設、福祉施設、第  に、立地適正化計画は、市街化区域内や区商業施設その他の都市の居住者の共同の福祉又は域区分の定められていない都市計画区域内におけ利便のため必要な施設であって、都市機能の増進る市街地拡散を抑制し、都市的機能を中心市街地に著しく寄与するもの」と定義される（都市再生に集中させるための計画手法として、我が国で初特措法  条  項括弧書き）。居住並びに、こうしめて導入された法制度である。この点で、立地適た「都市機能の増進に著しく寄与するもの」と認正化計画の導入には、都市再生特別措置法という、められる都市的施設の立地を、中心市街地等に誘都市計画法とは別の法律改正を通してではあるが、導しようとする点に、上記  つの誘導区域が新た我が国における広い意味での都市計画法制上画期に導入された理由がある。他方、都市計画区域内的な意味がある。

において誘導区域に指定されない区域（誘導区域

第  に、以上のような目的を実現するための法外の区域）では、居住を抑制する方向性が示され的手段として、立地適正化計画は、居住誘導区域るが、なかでも住宅地化を抑制すべき区域として、と都市機能誘導区域という  つの立地誘導のため「居住調整区域」が新たに導入された（同法 の区域指定制度を導入し、また当該  つの誘導区条）。また、同様に誘導区域外の区域内において、域間を関係づけるために、公共交通網の整備や交住宅が相当数存在するが空き地の増大等により跡通計画との連携という方法を重視する。また、居地面積が現に増加しつつある地域については、「跡住誘導区域への居住の立地及び都市機能誘導区域地等管理区域」が新たに導入され（同法  条 

への都市機能増進施設の立地をそれぞれ誘導する項）、当該区域への指定により良好な居住環境を維ため、財政・金融・税制の活用が重視される。立持するための方向性が示された。さらに、立地適地適正化計画は、そのような、狭義の都市計画と正化計画、なかでも立地適正化計画において定めは異なり且つそれと密接な関係にある複数の制度られる「住宅及び都市機能増進施設の立地の適正間の連携を周到に図るための受け皿、としての役化に関する基本的な方針」（ 条  項  号）は、割を果たすべく導入されたのであり、その意味で市町村マスタープランの「一部」と見なされる（「いわば広義の都市計画制度」と性格づけられる条）。以上のように、立地適正化計画は、都市居住（都市計画運用指針Ⅳ の ）。者の居住や都市機能増進施設の立地の誘導を目的として導入された制度であり、この点で、同計画

徴－都市計画法的意味の解明という視点から－」吉田克
己・角松生史編『都市空間のガバナンスと法』（信山社、
 年）～ 頁も参照。
亘理・前掲註  日本不動産学会誌  巻  号  頁。
以下の本文で、立地適正化計画の独自性として挙示する  点の詳細については、亘理・前掲註  日本不動産学会誌  巻  号 ～ 頁参照。

は「市町村マスタープランの高度化版」に当たるとされている  。

都市計画法制研究会編『コンパクトシティ実現のための都市計画制度－平成  年度改正都市再生法・都市計画法の解説－』（ぎょうせい、 年） 頁。

土地総合研究 2018年冬号 141（２）都市計画法の軌道修正

。実際、都市計画運用指針においても、「これら上述のように、立地適正化計画は、基本的に都の措置により都市機能の誘導がなされた際には、市計画区域全体をカバーする形で区域が指定され市街化区域を市街化調整区域に編入するよう区域るべきものであり、その結果、都市計画区域内の区分を見直すことも考えられる」（運用指針Ⅳ

地域は、その中心市街地から外縁部に向かって、の $）として、長期的には、市街化区域内の一居住誘導区域内において都市機能誘導区域に指定部地域の市街化調整区域への再編入の可能性も明された区域、居住誘導区域には指定されたが都市示的に示唆されているのである。

機能誘導区域には指定されない区域、居住誘導区以上のように、立地適正化計画による三層にわ域に指定されない区域（誘導区域外の区域）といたる新たな区域指定は、都市計画法に基づく区域

う、三層構造からなる区域に再区分される。
また、区分に事実上、軌道修正を促す性質のものである。

市街化調整区域に指定された区域や、災害危険区

しかも、同様の軌道修正は、居住誘導区域内にお域のうち条例で居住用建築物の建築が禁止されていて都市機能誘導区域に指定される区域と指定さいる区域等では、法律上（都市再生特措法  条れない区域との間にも生ずることが、制度上予定 項）、居住誘導区域を指定することができないされていると解すべきである。具体的には、商業

ので、市街化区域と市街化調整区域の区域区分（線系用途地域に指定された地域間で、都市機能誘導引き）がなされた都市計画区域内において居住誘区域に指定される地域と指定されない地域とに分導区域として指定され得るのは、市街化区域内の化される場合や、住居系用途地域に指定された地地域に限られることとなる。しかも、都市計画運域間で、医療や福祉関係の都市機能誘導区域に指用指針において「留意すべき事項」として示され定される地域と指定されない地域とに分化する場

た指針によれば、居住誘導区域の指定は、「将来の合等が、考えられよう。総じて言えば、都市計画人口等の見通しを踏まえた適切な範囲に」限定さ

法上、市街化区域と市街化調整区域間の区域区分れるべきであるとされ、例示として、「今後、人口や地域地区の指定等を通して実現することが予定減少が見込まれる都市においては、現在の市街化されていた土地利用秩序が、都市再生特別措置法区域全域をそのまま居住誘導区域として設定するという別の法律により、換言すれば、都市計画法べきではなく、また、原則として新たな開発予定と密接な関係性を有しむしろ都市計画法の付属法地を居住誘導区域として設定すべきではない」とと称すべきではあるが、制度的にそれとは異なるされる（運用指針Ⅳ の   ）。したがって、法律に定めらたれ立地適正化計画により、軌道修

人口減少が見込まれる地方都市や大都市外縁部の正がなされていると言うべきであり、そのような都市では、都市計画法の規定に基づく都市計画決軌道修正の中には、都市計画法上の地域地区より定により市街化区域として指定された区域内におも詳細化された誘導区域の指定が行われる場合もいても、居住誘導区域に指定されないため新たな含まれ得よう。

開発行為による市街地化が抑制され、都市基盤施では、何故、本体である都市計画法自体の改正設の整備や維持のための財政措置も抑制され、そではなく都市再生特別措置法という関連法律によの結果、既成の市街地から非市街地への転換が促って、以上のような制度が創設されたのだろうか。

される可能性が高まることとなる。以上のような

それは、おそらく、都市計画法という本体をなす事態は、結局、「都市計画法上の区域区分が、都市法制度の抜本的改正は非常に困難である一方、急再生特別措置法という別の法律に基づく制度によ激に進行する人口減少と都市の縮退に対し効果的り事実上修正される」ことを意味すると言えように対処するには、都市再生特別措置法に基づき機亘理・前掲註  不動産学会誌  巻  号  頁。

142 土地総合研究 2018年冬号

動性の高い新たな法制度を設けた方が、より短期らわれず規制的手段との連携にまで踏み込んだ手間に現実的で効果的な対応が可能であるという実法として、一考に値すると言えよう」  。務的考慮によるものであると考えられる。
しかし、以上のような立地適正化計画が、その導入目的を②誘導区域外の区域のまちづくり－「賢い縮退達成するに当たって有効な手段たり得るかが第 （スマートシュリンク）」は実現可能か？に問題となるし、また、仮に同制度が一定程度の他方、誘導区域外の区域における適正な土地利効果を発揮することができたとしても、それが将用の実現手法に目を向けるならば、立地適正化計

来にわたって継続的かつ安定的に都市の縮退現象

画は、居住誘導区域外の区域における規制強化にに対する有効な対策として機能し得るかが、第 より居住を抑制するとともに、跡地管理区域の指に問題となり得よう。

定等を通して、都市外縁部における縮退に対処しようとするものである。つまり、誘導区域外の区（３）立地適正化計画の限界

域に対しては、一定程度の規制強化と管理手法の①都市機能誘導区域内の誘導手法－財政・金融・組み合わせによって、「賢い縮退（スマートシュリ

税制上の優遇策で十分か？

ンク）」に導こうとしているように見える。
しかし、上述のように、居住と都市的機能増進施設の都財政、金融、税制上の優遇策が講ぜられず、また市部への誘導を図るための法制度という点に立地都市機能誘導区域へアクセスするための公共交通適正化計画の最大の特色が認められるが、問題は、網が不十分な状態の下で、良好な生活環境を持続ここまで跡づけてきた同計画の仕組みが、実際に的に維持することが実際に可能なのだろうか。

上述のような誘導目的の達成に寄与し得し得るか、加えて、誘導区域外の区域における適切な土地という点にある。言い換えれば、同計画が想定す利用秩序の構築が、都市計画区域外の土地利用計る公共交通網ないし交通計画との連携、及び財画との適正な連携を抜きにして果たして可能なの政・金融・税制上の優遇策は、居住や都市機能増だろうか、という問題もある。つまり、立地適正進施設の立地を都市中心部に誘導するという目的化計画は都市計画区域内に視野を絞って立地の誘を達成するのに適切且つ十分な手段たり得るかが導を図ろうとするものであるが、都市計画区域外問題となる。

における適正な土地利用の確保と連携をとること

当該目的を達成するには、おそらく、都市的活なく、果たして、当該誘導策は誘導の効果を十分動の実地に即応した法的支援が必要であると思わに発揮し得るのであろうか。都市基盤施設が十分れる。一例として、既に別稿で言及したフランスには整備されず、また財政・金融・税制上の優遇都市計画法における先買権の例を挙げておこう。

策も十分には講ぜられないという状況下で、良好

すなわち、「フランスの都市計画法では、伝統的なな居住環境を維持し形成するという問題解決にと街並みを世代を超えて持続させるための手段としって最重要なのは、おそらく、地域社会の住民自て、都市計画法上の先買権（droit de préemption）治の役割であると思われる。しかし、同時に、住の活用が模索されてきた。たとえば小売店舗が建民の自律的取組みを支えるための法制度の整備がち並ぶ商店街や中小工房が立ち並ぶ職人街の街並必要不可欠であろう。

みを維持するため、市町村が、売りに出た店舗やそのような法制度の中心に位置すべきだと思わ工房に先買権を行使し抑制された適正な価格で一れるのが、次に論じる市町村土地利用基本計画で旦買い取った後、一定期間内に当該店舗等の引継ある。

ぎを希望する事業者に再譲渡するという手法である。財源の必要性や買い手がいない場合のリスク等の課題はあるが、一般的な経済的手法の枠にと亘理・前掲註  日本不動産学会誌  巻  号  頁。
土地総合研究 2018年冬号 143③市町村土地利用基本計画の必要性
各市町村の領域全体を対象とした市町村土地利用基本計画の考え方は、従前から提唱されてきた

３．地域コミュニティ次元のまちづくり－ミク
ロ的対応の視点から
（１）地域コミュニティの視点

が、都市の縮退の時代において、その導入の必要考察の視点を町中や街区等、コミュニティ次元性は、一層高まっている。何故なら、都市の縮退における土地利用のあり方に転じるならば、今日を背景に提唱されることとなった「コンパクトシの都市計画は、居住に関する人々の価値観の急激ティ」
や「多極ネットワーク型コンパクトシティ」

な変容や多様化の下で、街区や地区・町内単位での考え方に従えば、都市の中心部への居住や都市の住民の需要に応じた快適性が要求されるように機能増進施設の集中が促進される一方、都市の郊なってきている一方、上述のような中心市街地の外や外縁部では非市街地化を促すための部分的な衰退並びに既存住宅地や郊外住宅地における空き規制強化や都市基盤施設整備からの撤退が顕在化

家・空き地の急増という状況の下で、良好な居住する。そのような事態の下では、都市の中心部及環境と都市の利便性を今後とも継続的に維持し得

び郊外や外縁部の双方において、以下に述べるよるか否かが、切実な課題となっている。
以上のような状況を背景として、都市計画には、うな状況が生ずると考えられるからである。
即ちまず、都市の中心部では、居住及び種々の広域的視点からの土地利用調整とは異なった見地都市機能増進施設の立地誘導が重なり合うことにから、狭域単位での詳細な土地利用調整も期待さより、複数の都市的土地利用目的間の並存を前提れるという状況が生じている。つまり、基礎自治とした土地利用指針が追究されることが予期され、体たる市町村には、町内や街区等、市町村の範域その結果、単一用途に限定された従前の地域地区より更に狭い地域単位での土地利用計画及び地域制に対する緩和措置が、従前以上に広く要求され施設の整備や管理に取り組むべき役割が増大するる可能性が生ずる。のである。このような視点から、今日、特にエリ他方、都市の郊外や外縁部では、都市の縮退にアマネジメントが注目されており、そこでは、地よる非市街地化の進行と同時並行的に、市街地の区計画等の公法制度と定期借地権の設定や株式会中に農用地や自然地としての利用が散在的あるい社形態のまちづくり会社等の私法制度を連携させは集中的に並存するという状況が進行することがた手法により、商店街の再生や良好な都市形成に予期される。したがって、当該地域における土地寄与した実例等が紹介されてきた。また、コモン利用秩序は、そのような異なった複数の目的を有ズ理論研究の進展に応じて、都市公園や町中細街する土地利用相互間の適切な調整の上に構築され路等のような地域住民の共同利用に供されてしかることになる。そのような状況を前提とするならるべき地域共通資産の日常的管理は、市町村よりば、少なくとも都市の郊外や外縁部及び都市計画更に小規模な、街区や区・町内等の次元の運営に区域外の諸地域との境界域においては、従来のよ委ねる方が、適切かつ効率的な管理を可能にする

うに都市地域と農業地域、森林地域、自然地域等という考え方も紹介されてきた  。とを截然と区分した国土利用のあり方は成り立ち以上のような地域コミュニティ次元での土地利難くなると予想される。そこでは、まさしく、複用計画及び地域施設の整備や管理を想定した場合、数の土地利用目的の並存を前提に相互間の調整の従来の都市計画制度では想定されなかった様々なため、市町村に土地利用基本計画策定の責任を担わせる法制度の導入が必要不可欠になると思われるのである。

以上のようなコミュニティ次元での適切な土地利用秩序構築の取組み状況に関する筆者自身の認識については、亘理格「都市計画の法主体に関する覚書き」楜澤
能生・佐藤岩夫・高橋寿一・高村学人編『現代都市法の課題と展望－原田純孝先生古稀記念論集』（日本評論社、 年）～ 頁参照。

144 土地総合研究 2018年冬号

問題が生ずる可能性があり、また、そのような問重要な役割の発揮が期待されることとなるであろ題に適切に対処するために、「まちづくり」の主体

う  。
と手法の双方にわたって、新たな法的仕組みを導入する必要性が生ずる 。

（４）まちづくり推進のための組織化

（２）まちづくりの法主体の多様化

他方、合意や了解に基づきひとたび確立した土地利用ルールを、その後も継続的安定的に適用し町内や街区等、狭域単位の都市計画の推進主体

地域の法的主体による当該ルールの遵守を促すた

は、市町村を中心とした公的主体に限定されない。

めの仕組みが必要となる。また、都市計画事業や民間事業者や地域住民組織、民間主導又は公私混民間主導の再開発ビルの建設等によりひとたび整合型の「まちづくり会社」等が重要な役割を果た

備された公的施設や民間施設を、継続的かつ安定すことが期待され、公的主体と民間主体が共同で的に維持管理するための仕組みも、必要となる。

都市計画を推進し、場合によっては、民間主体がそこで、以上のような職務を専属的に担う組織体

主導する都市計画に公的主体が側面から支援するの存在が必要不可欠であり、地域住民団体や株式という形態が、広く採用されることとなる。

会社形態の「まちづくり会社」等の組織体が、以上のような職責を担うこととなる。

（３）協議や協定等の調整型制度の優位性

以上のように、地域コミュニティ次元における４．おわりに－「管理型」都市計画制度への展望

都市計画の推進主体は、地域住民組織や民間事業前節まで、人口減少下の「都市の縮退」を背景者等を包摂したものにならざるを得ず、必然的にとした立地適正化計画及び地域コミュニティ次元多様化する。また、これに応じて、地域コミュニの「まちづくり」を手がかりに、現行の都市計画ティ次元の都市計画で用いられる法的手段は、法制度（狭義）が直面する困難な問題状況につい様々な法的主体間における情報共有化と意思疎通て検討を加えてきた。その中からおぼろげながらを促進し相互間の合意や了解の下に都市計画を進形が見えてくる都市計画法制とは、いかなるものめるという方法が中心を占めることとなり、おのなのだろうか。そのような意味で近未来の都市計ずから、契約や協定等の非権力的手段が果たすべ画制度のイメージを、以下にごく概括的に示してき役割が増大し、協議や調整等の合意形成のためおくことにしよう。
すなわち、従来の都市計画制度は、個々の地域の手続が重視されることとなる。
そのような地域コミュニティ次元では、従前か地区に住居系の用途地域、商業系の用途地域、工ら法律上認められてきた公告・縦覧・意見書提出

業系の地域等々の単一目的を想定し、その目的をや公聴会の開催、計画提案制度等の参加制度には実現するため、個々の用途に応じて建築が可能な止まらない役割が、地域住民やその組織体等に認建築物の規模や形態を定型的に定め、建築確認やめられる必要が生ずる。そして、協議や協定等の建築許可及び是正措置命令等により担保するとい非権力的な合意形成手法には、今日よりはるかにう建築規制制度、及び、用途に応じた都市基盤施亘理・前掲註   頁以下参照。当該拙稿は、地域コミュニティ次元での都市計画ないし「まちづくり」の課題に適切に対処しようとする際に、「都市計画の策定及び決定の権限を全面的に行政に帰属させる現行法の考え方は、果たして妥当なのだろうか。むしろ、行政以外の様々な法主体に、『参加』の枠を超えた都市形成の役割を期待すべき場合があるのではなかろうか」（ 頁）という視点から、都市計画の法主体のあり方を論じたものである。

設の整備のための事業制度を中心に、構築されてきた。また、このような都市計画の基本構造は、国土全体という広い視野からこれを捉え直すならば、日本国土を用途に応じて都市地域、農業地域、森林地域、自然公園地域、自然保全地域という５従来の参加制度に止まらない協議や協定制度の役割について、亘理・前掲註  ～ 頁参照。

土地総合研究 2018年冬号 145

地域に分類し、個々の用途に応じて土地利用を即

以上のように、縮退の時代における都市計画に地的にコントロールするための法制度（都市地域は、個々の狭い地域的空間における適切な土地利には都市計画法や建築基準法、農業地域には農地用秩序を形成する局面であれ、都市全体あるいは法や農振法、森林地域には森林法等々）を設けて都市を超えた広域的視点からの多様な土地利用間きた我が国の国土利用計画法制の基本的な発想方の連携・調整の局面であれ、土地利用における異法に、立脚するものであったと言えよう。

なった複数の目的の並存を前提に、異なった目的以上のような単一目的型の土地利用法制は、経間の連携と調整を主な役割とする複合的土地利用

済成長と人口増大を基調とした社会においては、秩序の構築が要請される。かかる今日的時点にお急激な都市化に対応して効率的に都市的土地利用ける新たな都市計画像をひとことで言うならば、を増進しかつ概括的にコントロールするためには、「管理型」都市計画が必要とされる時代なのだと一定程度の有効性を発揮したと言えるであろう。

述べることができるであろう  。

しかし、人口が減少し都市が縮退する社会では、都心部の市街地における土地利用の凝縮性を高める必要があり、また、空き地や空き家の増加により空洞化の危機にある都市部及び都市郊外の住宅地には、放置された空間や建築物の再利用や住宅以外の目的による有効な土地利用が必要となる。
いずれの局面でも、従来のような単一目的に純化した土地利用によっては適切な解決策を導き得ない状況となることが予想されるのであり、むしろ、従来は原則として認められなかった複数の目的間の並存を基調とした土地利用秩序を構築する必要がある。そのような複合的な土地利用を本来的な都市的土地利用として許容し、かつ促進するような都市計画制度への再編が、今後は必要となるように思われる。
他方、都市計画のあり方を都市全体の視点から、あるいは都市を超えた広域的視点から検討する際にも、郊外部において拡散した市街地における居住を縮減させつつ、居住と都市的諸機能を都心部に凝縮させようとする場合、都市計画には、郊外部と都心部とを繋ぎ、相互間の土地利用を適切に連携させ調整することが、主要な役割として要請されることとなる。そして、そのような都市計画の役割を適切に果たさせるには、都市計画内部においてマスタープランが占める比重が高くなければならないし、また、郊外部と都心部における異なった土地利用相互間における連携・調整のための基準と手続を組み込んだ法的仕組みが、整備されなければならないこととなる。



複数目的の並存と相互の調整を主眼とした複合的視点からの都市計画制度の考え方については、生田長人・周藤利一「縮減の時代における都市計画制度に関する研究」（ 年  月国土交通政策研究第  号）「第 章国土の計画的利用」及び「第  章管理行為概念の導入（その ）」における生田長人氏の以下の叙述を参照して頂きたい。
①「新たな土地利用のコントロールシステムを検討するに当たって不可欠なことは、現在の縦割りの各土地利用規制法が、それぞれの単一の目的によって、そのコントロールの適用区域を決めているのを見直し、様々な複合的視点から、その地域の利用のあり方、コントロールのあり方、程度を決めることができるように、制度の全体の仕組みを見直そうというところにあるはずである。
」②個別法に基づく都市計画区域や農振地域などの用途区分は維持したまま、「国土利用のあり方を踏まえて、そのゾーンにふさわしい複合的な土地利用のコントロールを行うことができる制度に転換することが必要なのではないかと考える。
」③現行の都道府県土地利用基本計画よりも、「地域の土地利用のあるべき姿を即地的かつ具体的に示すことのできる」ものにバージョンアップした制度として、「市町村土地利用基本計画」を、国土利用計画法に根拠規定を定めて創設する。
④市町村土地利用基本計画の内容について。従来の 
地域区分はそのまま維持する一方、例えば都市地域内において農業的土地利用のための規制を必要とする等の場合、「従来のように例外的な暫定的重複地域として指定するという考え方ではなく、両方の土地利用が、一つの地域の中で共存できることを目指した恒久的な重複地域を想定し、地区ごとの土地利用のあるべき姿を市町村土地利用基本計画の中で明らかにし、共存に適しない土地利用を示しつつ、多様で多彩な土地利用を目指すことができるものとする。
」⑤都市の「管理」とは、「その地域における適切な空間秩序を保つことやより良好な空間秩序を形成していくこと」、「最適な空間秩序を形成し、維持し、管理すること」という意味である。

146 土地総合研究 2018年冬号「管理型」都市計画は、異なった複数の目的間における連携と調整が優位を占めることに応じて、規制と事業を  つの柱としてきた従来型制度とは異なった都市計画手法を必要とするに至る。もちろん、適正な土地利用確保のための規制的手段及び都市基盤施設の整備又は維持修復のための事業的手法は、必要に応じて活用されるべきであるが、それだけでは適切な連携と調整の役割を果たすことはできない。むしろ、行政と民間事業者が対等の立場で合意を取り交わす契約や協定、地区計画等の公法的手法と併せて定期借地権設定等、私法上の制度等が広く活用される必要がある。また、民間事業者や第  セクター方式の「まちづくり会社」あるいは住民の自主組織等との協働方式が増大することとなる。
「管理型」
都市計画においては、都市計画のため用いられる手段や方法の多様性及び都市計画の舞台に登場する主体の多様性という、いずれの点でも、従来の都市計画制度とは様相を異にした法的仕組みが優位することとなるのである  。
都市計画における法主体の多様化が必要であることについて、亘理・前掲註   頁以下、特に ～
頁参照。