不動産調査
No.398（2015/1/20）

平成 26 年 定例講演会

2015 年の日本経済と不動産市場
第 1 部 ● 特別講演

人口減少時代の処方箋 …………………………………………… 2
野村総合研究所 顧問
東京大学公共政策大学院 客員教授

増田 寛也 氏第 2 部 ● 研究報告2015 年の不動産市場 ………………………………………………27
一般財団法人日本不動産研究所 不動産エコノミスト

吉野 薫

不動産調査 2015

平成 26 年

No.398

定例講演会

2015 年の日本経済と不動産市場
第1部

特別講演

人口減少時代の処方箋
プロフィール
野村総合研究所 顧問
東京大学公共政策大学院 客員教授

増田 寛也氏
Contents

1. 消滅可能性都市 ……………………………………………………………………………………………………… 3
2. 人口の将来推計 ……………………………………………………………………………………………………… 5
3. 出

産 …………………………………………………………………………………………………………………… 10

4. 人口の社会移動 …………………………………………………………………………………………………… 14

5. 大都市問題 …………………………………………………………………………………………………………… 18
6. 政府の動き …………………………………………………………………………………………………………… 20
7. 地方創生会議の動き …………………………………………………………………………………………… 22

2

ただいまご紹介いただきました増田です。どうぞよろり、将来人口はそこで何人出生があるか、子どもさんがしくお願いいたします。人口減少についてのメカニズム

誕生するかという数と、せっかく子どもが生まれてもと、これに対しどう対応していけばいいかということ、育っていく過程、途中で例えば大学進学のために出ていここは大変議論があり、どう対応していくかについては

く、あるいは地元に就職口、働く場がないために働きにいろいろな案を多角的に検討していただく必要があると外に出ていくわけです。これがいわゆる社会移動です。

思います。人口減少がすごく進んでいくのであろうこと

自然増減と社会増減の両方の数値を足し合わせて、そは、私も岩手県の知事を 12 年ほどさせていただきまし

れを推計して市町村ごとの将来推計人口になっていくのたが、特に自治体の首長は誰しもがそのことについては

ですが、これを出すのはなかなか難しい。この推計機関

分かっているのではないかと思います。実は市町村ごと

は社会保障・人口問題研究所（以下「社人研」）がわがの将来推計人口を出すのは大変難しい。ご承知のとお

国では担当しています。これは精度の非常に高い推計をJapan Real Estate Institute人口減少時代の処方箋出しています。世界で精度の最も高い優れた機関の一つと。それからもう一つ、東京一極集中の問題です。このだと思いますが、そこでも市町村ごとの数字を出したの二つがわが国の人口減少を加速化させています。

は 2003 年 3 月で、10 年ぐらい前にやっとそれが出せるようになりました。

われわれの推計だと、将来人口推計がいま出せる
2040 年までに全国 896 の市区町村がわれわれの定義

2000 年 10 月に国勢調査が行われています。これはで言う「消滅可能性都市」に該当します。そのうち、5 年ごとですが、2000 年 10 月の国勢調査のデータを523 の人口 1 万人未満、いわゆる数千人の自治体は本2 年半ぐらいかけて分析して、2003 年 3 月に出したの当に消滅する可能性が高いということです。分母はが最初です。ちょうど私が知事の時でした。まだまだ1799 です。この数字は現在の数字とは違っています。

精度が粗いと言われていたので、市町村ではそれをもと市区町村で政令市の特別区も 1 自治体。ですから、23に議論はなかなかできなかったのですが、その後、5 年

区の例えば千代田区、港区も 1 自治体にしています。

後の 2005 年の国勢調査に基づき 2008 年 3 月に発表

横浜の西区とか、そういうのも 1 自治体にしています。

されたもの。そして、今ある最新のデータは 2010 年

現在はもう少し多いのですが、2010 年 10 月現在の市

10 月の国勢調査に基づき昨年 3 月、2013 年 3 月に出区町村数で言っています。ですから、その後昇格した相たものが最新のデータです。これを取り寄せ、「日本創模原、熊本などは特別区ではなく全体で 1 自治体にし生会議」（私が座長をしていますが）でいろいろな人口ているので、今とは少し違いますが、ほとんど違いませ

関係の専門家に入ってもらって分析をして、社人研の数ん。そのうち 896、ほぼ半分、49.8％です。ほぼ半分

字を少しだけ修正して改めて出し直したのが今年の 5はわれわれの定義で言う消滅可能性都市に当たります。

月です。全国の半分ぐらいの自治体が消滅可能性を持っそのうちの人口 1 万人未満は大体 3 割ですが、そこはていることを発表したので、だいぶご関心を持っていた

本当に消えてしまう可能性がある数千人の自治体です。

だけたと思っています。社人研とどこを変えたのか。本

この消滅可能性都市の中には、後で申し上げますが県庁

当にごく一部ですが、東京への人口の集中が社人研の場

所在地の秋田市や青森市とか 30 万近い非常に大きな都合にはいずれ収束する、そこが止むという前提でした

市も入っています。

が、我々の分析では東京オリンピックが決まったこともこの消滅可能性都市の定義ですが、いま申し上げましありますけれども、いま一層、東京への人口の転入超過

た よ う に 2010 年 の 実 績 を 基 に 将 来 推 計 が 出 て い るが見られます。これはずっと続いていくだろうというこ

2040 年に、まさに人口の再生産力を持っている女性がと。そこだけごく一部、修正して出し直したということ半分以下になる、5 割以下に減少する市区町村です。しです。

たがって、消滅というと住民が本当にいなくなる、自治1

体がなくなることをイメージするかもしれませんが、そ消滅可能性都市

うではありません。女性の数が半分ということですが、この言葉をどうするか、いろいろ考え、最後、もうこれにしました。「持続可能性（サスティナビリティ）」の反

人口減少の要因はいろいろ取り上げられますが、端的対語ですが「消滅可能性」。すなわち、若年女性が 5 割に言うとわが国の場合には 20 ～ 39 歳の若年女性の数以下に減少してしまう市区町村の人口を維持しようとすが年々激減している。95％の子どもがこの年代の女性

ると、いま直ちに合計特殊出生率を 3 近くまで上げなから出産されます。ですから、市町村に何人女性がいる

いと、こういう自治体は人口が維持できない。そこまで

かにより、もちろん出生数が決まってきますが、さらに減ってしまうということです。ですから、真っ先に何が言うと失礼な表現になるかもしれませんけれども、60、起こるかというと、人口はゼロになりませんが、恐らく70 歳の方がたくさんいても将来人口にはつながってい

自治体として見れば社会保障を維持するのが極めて困難きません。まさに出産の可能性の一番高い、95％の子になるだろう。そういう自治体を指しています。この合どもを出産するこの年代の女性が何人いるかということ

計特殊出生率が 3 という水準は、今もう日本では望めで決まってきますが、ここが年々激減しているというこないぐらい高い水準です。これも大変失礼な言い方で、一般財団法人 日本不動産研究所

3

不動産調査 2015

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誤解を招くかもしれませんが、アフリカなど開発途上のので、実に 10 人のうち 7 人が 3 人出産するとやっと 2

国はやはり出生率が高いのですが、成熟国家になるに従になる。それから言うと 3 はいかに高いか、お分かりいずっと下がってきます。フランスが今あれだけいろいになると思います。

ろな対策をとっていますが、2.01 です。北欧も 1.9 幾

結局、われわれの推計だと全国で半分ぐらいの自治体

つというところがそのラインです。日本も全国平均でがこれ以上どうやっても人口が増えない。福島県だけ

1.43、非常に低いのですが、3 まで上げるのはやはり難データがないので空欄になっていますが、それを都道府しい。ちなみに、よくお聞きになっていると思います

県ごとに消滅可能性都市、そういう自治体の数で割合をが、合計特殊出生率が大体 2 だと人口が維持されます。

見ると、秋田県が一番多くて 96％、実はこれに該当し一家の中でお父さんとお母さん、二人の大人から子どもます。そこから外れるのは八郎潟を干拓して大規模農が二人生まれると、それが合計特殊出生率 2 の世界で業、米中心ですが、それをいま展開している大潟村、す。正確に言うと、日本の場合には亡くなる子どもさん

3,200 人ぐらいの住民だと思いますけれども、いま所得が若干いるので 2.07 が維持する水準として必要だと言が好調で高く、2 位の秋田市、あるいは電子産業が集中

われています。その 2.07 は世の中の普通の姿だとどうしているのは、にかほ市ですが、あの辺りに比べても一なるかというと、日本の女性を 10 人平均的な形でサン

人当たりの所得がずぬけて高い。もちろん、納税額も非プリングして取ると、その 10 人のうち 7 人ぐらいの女

常に大きいですから村も豊かです。したがって、秋田県

性が子どもを 3 人出産するのがちょうど 2 の世界です。

のほとんどの自治体では 20 代、30 代の若年女性が半

私も 3 人兄弟ですが、もう 60 歳をちょっと超えました

分以下になりますが、この秋田県の大潟村は、なんと女

けれども、ですから時計の針を 50 年ぐらい前に戻すと性の数が 15.2％、全国で第 2 位となるほど、これから合計特殊出生率 2 が出てきます。女性 10 人とると、生も増えていく。だから総人口も増えるということ。その涯非婚の方も十何パーセントいらっしゃる。結婚されて次に消滅可能性都市の割合が高いのは青森県です。そこも子どもさんがいない家庭、それから 1 人、2 人といるで消滅可能性都市から逃れているのは三沢市あるいはJapan Real Estate Institute人口減少時代の処方箋㸯 㸲㸧㒔㐨ᗓ┴ู࣭ࠕᾘ⁛ྍ⬟ᛶ㒔ᕷࠖࡢẚ⋡㸦᪥ᮏ๰ᡂ఍㆟㸧䕿ᾘ⁛ྍ⬟ᛶ㒔ᕷ䛿඲ᅜ䛾⮬἞య䛾㻠㻥㻚㻤䠂䚹㻌䕿⛅⏣┴䛿኱₲ᮧ䜢㝖䛔䛯䛩䜉䛶䛾⮬἞య䛜䛂ᾘ⁛ྍ⬟ᛶ㒔ᕷ䛃䚹䛭䛾ᚋ㟷᳃┴㻌㻌 㻌䠄㻤㻣㻚㻡䠂䠅䚸ᓥ᰿┴䠄㻤㻠㻚㻞䠂䠅䛸⥆䛟䚹䜒䛳䛸䜒๭ྜ䛜ప䛔䛾䛿ឡ▱┴䠄㻝㻜㻚㻝䠂䠅䚹㻌㒔㐨ᗓ┴ู䞉ᾘ⁛ྍ⬟ᛶ㒔ᕷ䛾ẚ⋡㻌

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六ヶ所村。要は仕事の場が、特に女性に仕事場があるかどうかということで、米軍基地とか六ヶ所村の場合には原発関連の仕事ですから政策的にはもちろん異論あるい㪋2

人口の将来推計はご意見があると思いますが、とにかく雇用の場が安定

人口減少についてどう考えていくかということですしている。大潟村はまさに株式会社で農業をやっていまが、わが国の場合はどうやっても当分人口は減っていきす。女性が農業に従事するといっても、例えば経理などます。それを横ばいに止めるのはすぐには不可能です。

で働く場があり、親も収入が非常に安定しているので、これを前提に、どうやったらサイズを小さくして痛みを農業を継がせる。そこで結婚して、村が子育て支援を潤少なくするか。それしかないのです。そして、この人口

沢な財政資金で相当展開しているので出産につながって減少は避けられません。

いる。もちろん大学に行く頃の進学はまたいろいろある

江戸時代には鎖国していたので、ずっと横ばいで安定と思いますが、それにしても出産が大変多く行われていしていて 3,000 万人ちょっとです。わが国の人口が 1ます。

億 2,800 万人まできたのは、わずかこの 100 年ちょっ三沢市、六ヶ所村は人口が減りますが、周りに比べるとそこの減りが緩やかです。北海道で言うと、ここからとの間で、明治以降に 1 億人に増やし、こういう数になったということです。

逃れているのはニセコ、観光だと思います。それから、社人研の予測だとわが国の将来推計人口はこれから

十勝地方の農業地帯。そんなところですが、それぞれが100 年でまさに江戸時代と同じぐらいまでずっと下消滅可能性都市に該当しているところ、あるいは該当しがっていくであろう。要は下げ止まらないということでていないところで理由があります。

す。もう下がりっぱなしになるという予測になっています。したがって、この一番の問題は人口が減り続ける状
況になっているということです。下げ止まらないということはどういうことを意味しているかというと、一つは一般財団法人 日本不動産研究所

5

不動産調査 2015

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年齢構成が非常にアンバランスになり、社会保障を維持

上は人口減少もイノベーション、要するに付加価値生産することが無理になります。よく年齢階層別で人口の数性や全要素生産性を上げれば十分カバーできるわけですと年齢階層を組み合わせるとピラミッド型になり、普通から、経済学上、人口減少はそれほど問題にならないとの国は若い層のほうがずっと多く、だんだん高齢者にな言われていますが、人口構成がこのようにいびつな形にるに従い少なくなる。途中で亡くなります。ですから、なっていると、いわゆる経済の縮小スパイラルに陥り、よく人口ピラミッドと言いますが、日本の場合にはそれ

一人当たりの所得もずっと減ります。全体の人口が少ながちょうど逆ピラミッドになります。高齢者が非常に多くなれば、恐らく海外の投資家は全部日本を無視して周

くなり、それが逆台形のような形になります。そして、辺国、間もなく人口では日本はフィリピンに抜かれるわ

そこからもっと逆三角形のような形になることを意味しけですが、そちらのほうに投資先を求めるでしょうかています。稼ぐのは若いほうですから、いくら社会保障

ら、より経済が沈滞化する。ですから、今の日本の人口を維持しようと思い、高齢者の負担を重くしても限界が減少は経済的にも極めてダメージを与えますし、そういあり、社会保障は崩壊する。いわゆる年齢構成がよりアう意味でどこかで先ほどの下降ラインを止める必要があ

ンバランスの社会が出てくるという、あの図はそういうると思います。

ことを意味しています。

6

㪈㪇

後で申し上げますが政府は初めて閣議決定で、人口 1

もう一つは、東京一極集中との関係ですが、国土利用

億人で保とうということを 6 月の骨太の方針で決定しが非常にアンバランスになり、地方が消滅して、国交省て、今それを前提にいろいろ対策をつくろうとしていまの国土ビジョンを見ても無居住地域が全国に広がり、そす。人口 1 億人に向け収束していくようなカーブに切して荒れていく。国土利用の中で東京にだけ人口が集中

り替えよう。人口のカーブを切り替えるのはものすごくするようになる極点社会が出現して、国土利用の面でも大変な話です。要は、行政がどこまで踏み込んでいいの

極めてアンバランスになります。この二つのアンバラン

か常に問題になります。結婚する、出産をするのは非常スが生ずるような人口の減少の姿。さらに言うと経済学にデリケートな、当人同士の話し合いというか、それにJapan Real Estate Institute人口減少時代の処方箋㸲 㸰㸧⥲ேཱྀ䛾ᑗ᮶᥎ィ䕿㻌 ⌧≧䛜⥆䛡䜀䚸㻞㻜㻢㻜ᖺ䛻䛿ேཱྀ䛜⣙㻤㻘㻣㻜㻜୓ே䛸⌧ᅾ䛾䠏ศ䛾䠎䛾つᶍ䜎䛷ῶᑡ䚹㻌䕿㻌 㻞㻜㻟㻜ᖺ䜎䛷䛻ྜィ≉Ṧฟ⏕⋡䛜㻞㻚㻜㻣䛻ᅇ᚟䛩䜛ሙྜ䚸㻡㻜ᖺᚋ䛻䠍൨ே⛬ᗘ䚸䛥䜙䛻䛭䛾୍ୡ௦ᚋ䛻㻌㻌 䛿ᚤቑ䛻㌿䛨䜛䚹㻌䠄୓ே䠅
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2110

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よって決まることですから強制するわけにはいきませ

ど言った人口を維持する水準の 2.07 まで回復しないとん。そういうことをどうやって働きかけるかというこ

このラインになりません。私は目標を立てたのはとてもと。それから、東京に集まっているのは経済的なメリッいいことだと思いますし、最終的には 2.07 を目指さなトがあり、その理由で集まってきているわけですから、

ければいけないと思いますが、これだけ短期間にはそこ

それを人為的に切り替えることによって、経済成長にダまで回復できない。これはあまりにもハードルが高すぎメージがあってはいけないわけです。客観的に見れば東て、 わ が 国 で は 正 直 難 し い。 せ い ぜ い 8,000 万 人 か

京の成長力、潜在的な成長力も含め、それをもっと伸ば9,000 万人ぐらいで横ばいになればいいのではないかとしていくことが非常に重要なことは明らかなわけなの思いますが、政府はこのように高いハードルをお作りにで、そこを傷めないようにしつつ地方にいろいろな働くなったということです。

場をつくり、人口面で若い人が東京に来ることにより、それを違う形でいうと、同じことを言っているわけで人口が減ることを防ぐという、この両立を図っていく必

すが、今の人口の減りが毎年毎年どのぐらい減っていく

要があります。非常に難しい操作が強いられています

か。いま社人研の趨勢だとこちらのほうになります。毎が、政府は初めて 1 億人で人口を保つことを決め、石年これだけ減っていきます。今ちょうど減り始めている

破さんが担当大臣に就任されました。

ところです。一番多いときは 2040 年ぐらいから 70

政府の考え方と、今のまま政策を変えなければ起こる

年、80 年ぐらいまでの間は毎年 100 万人以上がどんどであろうところとの差をご覧いただきます。1 億人目標

ん無くなるぐらいの、これだけの人口減少になってきまにして、何とかカーブをこう切り替えようというのが今す。先ほどの極めて高いハードルですが、それをクリアの政府の閣議決定のラインです。これはハードルが非常するとこのぐらいの減少でとどめられます。すなわち、に高い。そのためには 2030 年、あと 16 年後というどうやっても毎年 60 万人ずつぐらいは減る時期がやがか、もう 12 月ですから 15 年後と言ったほうがいいかて来ますが、トータルでは何とか 1 億人ぐらいで収めもしれませんが、あと 15 年間で合計特殊出生率を先ほられるということです。

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2015

No.398㸲 㸱㸧ேཱྀῶᑡᩘ䛾ᑗ᮶᥎ィ ⌧≧䛜⥆䛡䜀䚸㻞㻜㻞㻜ᖺ௦ึ䜑䛻ᖺ㻢㻜୓ேῶ䚸㻞㻜㻠㻜ᖺ㡭䛻䛿ᖺ㻝㻜㻜୓ேῶ䛸䛺䜛䚹㻌 㻞㻜㻟㻜ᖺ䜎䛷䛻ྜィ≉Ṧฟ⏕⋡䛜㻞㻚㻜㻣䛻ᅇ᚟䛩䜛ሙྜ䚸㻞㻜㻠㻜ᖺ㡭䛾ᖺ㻢㻜୓ேῶ䛜䝪䝖䝮䛸䛺䜚䚸䛭䛾ᚋ䛿ῶᑡᩘ䛜ᑠᖜ໬䚹㻞㻜㻥㻜ᖺ௦䛻䛿ேཱྀῶᑡ䛿཰᮰䛩䜛䚹㻌䠄ᑐ๓ᖺቑῶᩘ䚸୓ே䠅ேཱྀቑῶ䛾᥎⛣䛸ᑗ᮶᥎ィ

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8Japan Real Estate Institute人口減少時代の処方箋

労働力人口の推計でいうと、この辺りが経済に一番関ここで話は少し変わります。人口減少を市町村ごと、係するのだと思いますが、2013 年、労働力人口という都道府県ごとで見るとき、よく総数で○○町の将来人口ことでいうと 6,577 万人ですが、このぐらいわが国にはがこれだけ減る、いま 2 万 3,000 人いるところが将来いて、これから減っていくわけです。ずっと減っていき

は 1 万 2,000 ～ 3,000 人まで半分以下に減ってしまうます。それをいろいろなことをして保とう。労働力人口

とか、それを嘆くことがあります。総人口が減ることはがないと経済に極めてダメージを与えますが、それを避もちろん重要な要素ですが、年齢ごとに、これでも非常けるためには、まず、出生率を回復する。2030 年 2.07に粗いですが、例えば高齢者 65 歳以上はどうなるか。

までというだけでなく、北欧と同じように女性の労働環

生産年齢人口 15 ～ 64 歳は何人になるか。若年層は何境を解決する。そして、高齢者が現在よりも 5 年長く働人になるか。せめてこのぐらいで見ておかないと、これくようにする。逆に言うと、年金支給年齢なども遅くす

でも粗いのですが、実態がなかなか把握できない。

るのだと思いますが、とにかく女性、高齢者の就業率がこれは日本全体の趨勢です。先ほど言いましたよう

世界的に見ても低いところをもっともっと活躍できるよに、2040 年 に 1 億 728 万 人。2060 年 に 8,674 万 人。

うにする。それも非常に難しいのですが、その三つがそ

これは指数化していますが、84 とか 68 になっていまろったとしても 2060 年には 5,500 万人ぐらいまで減りす。これだけ総数は減っていきますが、当分の間はこのま す。 三 つ そ ろ う の は 非 常 に 難 し い の で、

高齢者 65 歳以上はわが国では増えます。これは 2040

実際はもっと減ってしまうと思いますが、三つがそろっ年ですが、当分の間は高齢者が増えるので、これは多くても 5,500 万人ですから、今よりも 1,000 万人は減りまの方々の実感にも合うのだろうと思います。総数が減る

すし、場合によっては 2,000 万人ぐらい減る可能性があ中で高齢者が増える。したがって、若年層はもっと減っ

り、今の人口減少は経済的にも厳しい局面をもたらしまていきます。

す。後でいろいろ議論が出てくるかもしれませんが、移今年春に日本創成会議で提案を発表した後で、総理か民の話などもそういうところから出てくるところです。

らこの話を詳しく聞きたいので説明してほしいというこ㸲 㸳㸧ᖺ㱋㝵ᒙู࡟ࡳࡓேཱྀῶᑡࡢ᥎⛣‫ۑ‬ேཱྀῶᑡࡣࠕ㸱ࡘࡢῶᑡẁ㝵ࠖࢆ⤒࡚㐍ࡴࠋࡍ࡛࡟඲ᅜࡢ⮬἞యࡢ 㸲㸲㸣㸦㸵㸷㸲ᕷ༊⏫ᮧ㸧ࡀࠕ➨㸰ẁ㝵ࠖࠕ➨㸱ẁ㝵ࠖ࡟㐩ࡋ࡚࠸ࡿࠋ
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一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2015

No.398とでした。そこで、こういう日本全体の傾向と、話がんでいくときに、そういったものはまだまだ商売のネタ

分かりやすいだろうと思い、総理のところには山口県のに十分なりますが、場所をよく選ばないと、全国の半分

幾つか分析した資料を一緒にお持ちしてご説明申し上げ

近い自治体では高齢者のマーケットが急速に縮小していました。山口県で言うと一番大きな都市は下関市です。

ます。関東はこれから東京を中心に増える一方で、全国

県庁所在地の山口市ではなく下関市が一番大きな都市

はこういう傾向になっています。マーケットということで、いま人口 27 ～ 28 万だと思います。実は、下関市

では市町村ごとにすごく差があるということです。

は高齢者が増えるというよりも、すでに高齢者が横ばい

3から減り始めている。日本全体で言うと 2040 年以降に出てくるところが、下関市ではすでにこういう状態に入っています。総理のご出身の長門市、日本海側です
が、あそこは高齢者が急激に減り始めています。こうい出

産

合計特殊出生率の推移です。1966 年で 1 年だけ下う状況です。

がっています。これが丙午という 60 年に一度の、迷信

全国の自治体の数で言うと、794 の市区町村。私のですが、1966 年だけは特異値で出生率が下がりました。

ところで全部一つ一つ分析すると、全体の半分近い

その丙午の異常値よりも下がったと言われたのが 199044％に当たる 794 の市区町村がすでに高齢者すら横ば

年、1.57 まで下がりました。人口関係の人たちや行政いから減るという、全国の傾向の 30 年ぐらい、あるいでは 1.57 ショックと言われましたが、それはほとんど

は 40 年ぐらい先の段階に突入しています。ですから、ショックにもならず、ずっと下がっていき 2005 年です

高齢者に対してのいろいろな商売、もちろん医療・福祉

が、わが国の合計特殊出生率が 1.26 まで下がりましの関係もそうですが、例えば健康食品とか介護のためのた。二人の大人からたった 1.2 人ぐらいしか出産されま

いろいろな道具とか、高齢者向けの商品が世の中にたくせんので、小泉内閣の最後でしたが、さすがに少子化担

さんあります。そういうものを販売するマーケットを選

当大臣（猪口邦子さん）を置きました。それからいろい㸳 㸯 ฟ⏕⋡࡜ฟ⏕ᩘࡢ᥎⛣‫ۑ‬ᖺ࡟ฟ⏕⋡ࡀ࡟ᅇ᚟ࠋࡋ࠿ࡋฟ⏕ᩘࡣ⣙୓ே࡛ 㐣ཤ᭱ᑡࠋ
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10Japan Real Estate Institute

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人口減少時代の処方箋

ろ少子化対策をとり、昨年は 1.43 まで回復したので、ビーブーム世代は普通はありますが、わが国ではなくな

この数字を見ると少子化対策の成果が出てきたのではな

り、それが生まれずに、それだけ出生の数が少なくな

いかとも見えます。確かに、そういう部分はあると思いり、現在まできてしまったということです。

ますが、わが国の実態がここまできた、非常に際どい危

ちなみに、まだはっきりと政府のほうで発表している

ないところまで来たことがよく分かるのは、出生率がこ

わけではないのですが、いま年間生まれてくる子どもののように改善され、年々上がってきても出生数はずっと

数は、昨年はずっと下がり 102 万 9,800 人です。そう

右肩下がりで下がってきているわけです。普通の国は出いうところまで下がったのですが、今年出産される数は生率が上がれば子どもの数も上がるのですが、わが国はとうとう 100 万人ギリギリのようです。12 月のこの時下がってきている。これは先ほども申し上げましたが、期なので、今年の子どもたちの数は決まっています。1

要は母親たるべき女性の数が年々減ってきている。した

月 1 日に多分速報値で発表されると思いますが、どうがって、出生率を上げても効果が生じないぐらいの瀬戸

も 100 万ちょうどのようです。
あともう一つ、これも言うと身もふたもないような話際まできている。
人口のたまっているところ、戦後すぐの第一次ベビーですが、出生率はそれでも 1.43 まで上がってきました

ブーム世代。その後、その団塊ジュニアが 1971 年からが、来年は 1.3 台にまた戻るということで大変厳しい。

74 年で第二次ベビーブーム世代ですが、この 74 年生

しかし、このままだと本当に人口減少につながるので、まれが今年 40 歳で、いわゆる人口の再生産力というデリケートな問題ですが、全体としてはもう何だかんだか、いわゆる出産可能年齢というと大変失礼で、40 歳

言っていられません。やはり、出産がもっと行われるよ以上でも高齢出産がありますが、本当に数が少ないの

うなことをしていく。そのために、ただ単に当事者にで、出産を一番される年代から外れていきます。10 年「早く産め産め」と言うことは前近代的なことで効果は前、団塊ジュニアが 30 歳ぐらいのときにいろいろなこ

生じません。やはり社会的な環境、このようになってきとをやっていれば効果は全く違ったのですが、第三次ベている背景には若い人たちの不安定雇用、そして所得が㸳 㸰 ฟ⏘ࡢ⌧≧㸦ᬌ⏘໬㸧ձ䕿ᅋሢ䝆䝳䝙䜰ୡ௦䛾䛂㥑䛡㎸䜏ฟ⏘䛃䛻䜘䜚䚸඲ฟ⏕ඣ䛾඲䠏๭䛿䠏䠑ṓ௨ୖ䛾㻌㻌 㻌ẕぶ䛛䜙ฟ⏕䚹䠎䠌௦䚸䠏䠌௦๓༙䛿ῶᑡ䚹㻌䕿⌧ᅾ䛾䠏䠌௦๓༙௨ୗ䛾ฟ⏕ᩘ䛜䛣䛾䜎䜎ୗⴠ䛩䜜䜀䚸ᑡᏊ໬䛿୍Ẽ䛻ຍ㏿䛩䜛䚹㻌 㻌ᖺ㱋㝵⣭ูฟ⏕ᩘ䠄2013ᖺ102୓9820ே㐣ཤ᭱ᑠ䠅䛾๓ᖺ䛸䛾ቑῶẚ㍑
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一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 2015

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低い人がずいぶん多い。結婚に踏み切れない。生活が安なっているので、より晩産化になり、40 歳を超えると定しない。ですから、働き方を非正規から正規に切り替

ほとんど生まれてこない。こういうことになります。

える。給料を上げる。そして、きちんとした育児・出産

フランスは、そこがガラッと変わっています。フランがちゃんと行われるような環境にする。女性が働く環境

スは先進国の中では唯一、2 を超えて 2.01 です。一時を改善していく。さまざまなことをやり、数が安定して期 1.66 まで下がったことがあり、それから猛烈に挽回増えていくように切り替えることが必要だと思います。

し ま し た。 北 欧 の ス ウ ェ ー デ ン は 今 1.91 で す。 ス

この関係で少し申し上げると、いかにいま晩産になっウェーデンも一時期 1.50 まで下がったことがありまているかということです。生まれてくる 100 万人のうす。これは大変だということで猛烈な予算を投じて、

ちの 3 割の子どもたちの母親の年齢層は 35 歳以上でGDP 比の 3％から 4％近くまで入れて少子化対策をやす。そこまで遅くなっているということ。

りました。ただ、それだけでは出生率は上がらなかった

それから、100 万人生まれてくる子どもの半分近くので、フランスあるいはスウェーデン、ヨーロッパのどが長男長女、すなわち第一子として生まれてきます。でこもそうですが、やったことは大規模な移民です。アフ

すから、いかに兄弟の数が少なくなっているかというこ

リカから人をたくさん連れてくる。そしてもう一つ、フとです。100 万人生まれてくる子どもたちのほぼ半数

ランスはそれだけではなく、いわゆる事実婚の世界に切が第 1 子として生まれるのですが、その母親の年齢をり替えていった。ですから、日本人は結婚して出産です

見ても 5 人に 1 人が 35 歳以上です。35 歳過ぎて初めが、フランスの場合は出産が先にあり、それで籍を入れて出産を意識するという、それだけ晩産化になっていまるかどうかは法律上子どもの権利保護ということでは関す。日本の場合は伝統的な家族観が維持されているとい係がないです。フランスの女性は 28 歳で出産を平均的

うか、結婚があり初めて出産になります。婚外子はわずにしていますが初婚年齢は平均 32 歳で、4 年ぐらい

か 2％なので、日本の場合には結婚が大前提です。そうギャップがあります。日本の場合には結婚年齢がずっとしないとなかなか出産につながらない。その結婚が遅く遅くなっていますが、今ほぼ 29 歳です。初めての出産

Japan Real Estate Institute人口減少時代の処方箋㸳 㸲㸧୺せᅜࡢྜィ≉Ṧฟ⏕⋡ࡢ᥎⛣ ‫ࡣࢫࣥࣛࣇۑ‬ᖺࡢ࠿ࡽᖺ࡟ࡣࡲ࡛ୖ᪼ࠋ ࢫ࢙࣮࢘ࢹࣥࡣᖺ࠿ࡽᖺ࡟ࡣࡲ࡛ୖ᪼ࠋ
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が 30 歳を超えましたので、ちょうどそこは逆です。オます。ただ、シンガポールのように、汚い道路工事はバ

ランドさんを見ても事実婚です。ですから、フランスはングラの人にやらせる。そのために数百万人を全部移民

事実婚を主体にして、とにかく子どもが早く生まれやすさせるといった政策を日本はとれない。また、とるべき

いようにしています。出産しやすいようにしています。

でもない。入れる以上は日本人と同じように処遇して給相続税も子どもの数が多ければ多いほど N 分 N 乗方式

料も払う。生活面もきちんと面倒を見るということでなといって安くなるので、子どもをうんと出産するようにければいけないと思います。

しています。それでも追いつかないときは、たとえば、日本国内のことに戻ると、合計特殊出生率の全国平均

よく資産家がベトナムの子どもを養子にするように、自は 1.43 です。都道府県ごとに差があります。沖縄はご国民にして、それで数を増やす。そこまで割り切って踏存じの方が多いですが、出産活動が非常に盛んで 1.94。

み出しているということ。日本はそういうことをやるに北欧のスウェーデンと同じぐらいになっていて、ほぼ 2

は大議論になると思います。

のラインですから、地域で子育て支援の仕組みがすごく

日本は、かつてはずぬけて少子化の国で、アジアの中出来上がっています。都道府県ごとでいうとずぬけて高ではいち早く少子化になっていったのですが、今はシンい。日本では九州が比較的高く、世界水準に比べると低ガポール、韓国、香港、台湾は日本以上の出生率の低下

いのですが、宮崎県が次に 1.72 です。ずいぶん差があで、日本よりもむしろもっと大変な状況になっていまります。私が知事をしていた岩手県もそうですが、北海す。ですから、周辺国からの移民の議論がよくあります

道、東北、総じて寒いほうはあまり芳しくないのですが、日本が移民によってこの問題を解決するのは私は難が、北海道は全国の縮図のような形です。東京にいま若しいと思います。移民は国籍を変える話ですから、社会い人が集まってくるのと同じように、北海道の中では札的ないろいろな問題が起きます。文化の多様性という意

幌に 20 代、30 代の人たちが集まります。実は、札幌味で、外国人材をもっと入れていく。ハードルがあまりにたくさん集まった若い人は男が本州のほうに仕事でどにも高いので、いい人はどんどん入れていくべきと思い

んどん出ていくので、人口学会の会長の原さんがおっ

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不動産調査 2015

No.398

しゃっていましたが、男女間のバランスが悪い。したく、1 人出産しても 3 人、4 人は到底難しい。そういうがって、札幌にいる若い女性も相手をなかなか探せな狭い住宅です。それから、保育所の数も足りない。結くて結婚年齢が遅くなる。結婚年齢が遅くなると晩産に婚、出産、子育て、特に教育費用などは非常に高い。子なり、数がもう限られてくる。ですから、北海道は非常どもをたくさん出産すると大変なことになります。先輩に低い。本当はもっと高くなければいけないのに 1.28

方の苦労を見て、若い人たちは全部控えるわけです。通です。

勤時間も非常に長い。69 分が東京の場合の通勤時間の

東北はちょうど逆です。北海道の場合には男性が外に平均のようです。若い人に限って言うと、どうしても住出ていくのですが、東北は岩手県もそうですが女性が関

まいが遠くなりますから 90 分以上、往復 180 分で、東のほうにたくさん来て、男がごろごろ残っていて、や残業も含めるとヘトヘトでなかなか結婚に踏みきれな

はりバランスが悪く、結婚が遅くなる。九州は、そこはい。出産につながらない。

バランスがかなり整っていて、北海道や東北と比べると確かに早婚です。したがって、出産にもかなりつながりやすい。そんなことがあるようです。
正確に都道府県ごとにいろいろな要素を分解して究明

144

人口の社会移動して、それについて対策をとっていかないときちんとしその東京に戦後（高度成長期ですが）、地方圏からこた対策をとれませんが、この中で一番見てもらいたいの

れだけ人が出て、その当時は三大圏に移ったのですが、は東京都です。東京都がずぬけて 1.13 で低いわけで1980 年代のバブル期、それから最近また東京圏に入っす。前の年は 1.09 でしたし、本当に東京都は低いのでてくる人は増えています。最近は大阪圏、名古屋圏は人

すが、東京都はなぜこんなに低いか。東京都は少子化対を増やしていません。東京圏にだけ人が来る。積み重な策をずいぶんやっていますが、なかなか効果が出ないのり増えていく。こういうことになっています。震災でそは、ひとつは、多分住宅の大きさの問題です。非常に狭れが少し止まりました。

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不動産調査 2015

No.398

これは東京圏への住民票での転入超過数です。2010の数の 9 割以上がこういう若い層で、60 代、70 代の年で 9 万人ちょっとです。それが、震災があった年、人があえて東京に来るわけではない。こういう若い人で

翌 11 年、12 年は 3 万ぐらい減り 6 万人ぐらいでしたす。これがご承知のとおり、出産に一番関係する年齢層

が、昨年の特に 10 月以降、また東京に人が入ってきまですが、そこが先ほど見ましたように出産、子育てなどした。今年は間違いなく 10 万を超えます。昨年よりもに一番厳しい地域に来る。この構造がずっと続いている

ずっと多くの人たちが転入超過になってきています。

ことが悩ましい問題です。日本のまさに人口の再生産力

名古屋、大阪が震災の年と翌年だけは人が増えましたが、この名古屋、大阪でさえもまた転出超過で人を出すを東京に集めることにより、出生率をさらに低めるような格好になってきています。

ほうに変わっていってしまいました。その東京に入って諸外国を見るとパリ、ロンドン、ニューヨーク、ロー

くる人たち、年間 47 万人ぐらい東京圏に入ってきて、

マ、ベルリン、いずれの都市も首都にそれだけ人が集出ていくほうは 37 万人ですから、常に 10 万人ぐらいまっているかというと、むしろ人口の比重を減らすか、入ってくる。全体の転入、転出を、年齢を見ると一番

せいぜい横ばいです。東京だけが一貫して右肩上がりで多いのは 20 ～ 24 歳です。そして、こちらが 15 ～ 19

す。ですから、経済がうまく回っている、発展している歳です。明らかに就職のため、あるいは大学進学のため

国が首都に人口が集まっているかというと、必ずしもそにこういう若い人たちが東京圏に入ってくることになりれは要素ではなく全く別のことです。日本のこういう構ます。

造も恐らく変えられるのだろうと思いますが、日本は

私はいま大学で教えていますが、学生は住民票を移しずっと東京一極集中です。

ていないのがかなりいます。学生ぐらいだと住民票を移日本の場合には大都市に人口が移っていき、それ以外さなくても生活は十分できるので、実家にそのまま置いのところからは人口が減っていく。ドイツも実は同じよている学生が多いですから、現実に東京にいる若い人のうな傾向が見られますが、ドイツの大都市は日本の中都数はもっと多いと思います。すなわち、東京に転入超過

市ぐらいです。都市構造がだいぶ違うので、この図で日㸴 㸱 ᮾிᅪ࡬ࡢ㌿ධ㉸㐣ᩘ‫ۑ‬ᮾிᅪ࡬ࡢ㌿ධ㉸㐣ᩘࡢ኱༙ࡣ㸰㸮㸰㸲ṓࠊ㸯㸳㸯㸷ṓࡀ༨ࡵࡿࠋ
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でご両親をはじめご関係の方を介護するということで、

スペイン、イングランド・ウェールズ、それからアメ

都内にお住まいの方、大変ご苦労されたご経験の方がおリカは今どんどん首都をはじめ大都市の人口が減り、むられるかもしれません。これから高齢者、特に後期高齢

しろ大都市の郊外の小さな都市、あるいは地方の中小都者、団塊の世代が後期高齢者になるのは 2025 年です。

市に人が増えている。したがって、経済を回している会

そこから後期高齢者が増えていくのですが、実は東京都社の本社などはどこも全国に展開して、地方都市でも遜

内で、今日現在で待機している介護老人の方が 4 万

色なく仕事ができるような状況になっていますが、それ3,000 人です。東京都の公式発表です。実際にはもっとと同時に生活の豊かさを求め、地方の中小都市に移って掘り起こせばたくさんいらっしゃるのだろうと思いまいくのがヨーロッパ、アメリカなど先進国の傾向だろう

す。ですから、いま関係者の間では常識として言われてと思います。

いますが、23 区内で施設に入居する、それを見つける

5のは困難、至難の業です。本来であれば要介護度 4、5

大都市問題

日本は一方通行で東京にずっと人が来ているので、どういうことが生じているか。これは後期高齢者、75 歳

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で施設に入っていただかなければいけないような人たちが非常に多いのですが、施設数が足りない。地価が高い
等々の原因で数を増やせない。この間、舛添知事と対談しましたが、知事もそういうことで大変困った顔をしていました。

以上の人口がどれだけ増えているかを見たものです。

立川のニュータウンなど、昔の大規模団地の容積率を2040 年の後期高齢者の増え方です。東京都は現在と比上げ、床をたくさん作り、そこに入れるとかいろいろ考較して 1.8 倍ぐらいです。生産年齢人口が 40％減るのえているとおっしゃっていました。東京都もいろいろなで、この高齢層と若い層とのギャップが増えていく、拡ことをやろうとしてはいるようですが、いかんせん施設

大していくということです。今日おいでの皆さん方の中を増やせない。ですから、これからこういう高齢化のリJapan Real Estate Institute人口減少時代の処方箋㸵 㸯㸧ᮾிᅪ࣭኱㜰ᅪ࣭ྡྂᒇᅪࡢၥ㢟‫ۑ‬ᖺࡲ࡛࡟ࠊ≉࡟㏆㑹ᕷ࡟࠾࠸࡚㧗㱋໬ࡀ୍ᣲ࡟㐍ࡴࠋ

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スク。とにかく一方通行で全国から人を集めてきていすが、病院経営で言うとこういう田舎は患者不足、介護て、若いうちは良かったのですが、今では溜まる一方にで言うと、福祉施設で言えば老人不足ということでベッなっていて、すでに 4 万 3,000 人が溢れ返っています。

ドが余ります。東京圏は先ほど言ったように全然足りな地域包括ケアが東京都は基本的にはコミュニティが崩い。ですから、全く単純な算術だけの問題で言えば、東壊していて難しいところですから、地方のような解決策

京の老人たちをこういうところにうまく動かすことがでをつくり出していくわけにはいかない。今日は不動産にきればミスマッチも解消しますが、現実にはご本人、ごご関係する方が大変多いと思いますが、結局、この高齢家族の意思があるのでそうはいきませんが、将来のこと

者の人たちをどうしていくか。それから、若い人たちがを考えると、東京都は不交付団体、交付税を国からもら出産環境を得るために保育所などの整備をどうしていく

うのではなく、全部自前で対応しなければいけないわけのか。この辺りは引き続きこれからも課題になっていくですから、莫大な少子化予算のほか、高齢問題もそれはと思いますが、それを東京都の中だけで解決するのではきちんとやっていかなければいけません。

なく、少なくとも 1 都 3 県全体の中で解決方策を考え

これから、高齢者がどんどん溢れ返ってきます。これていかなければいけないのではないか。

にも莫大な予算、全部自前でやらなくてはいけない。今「医療介護の余力」と書いていますが、昨年の社会保度東京オリンピック・パラリンピックをやりますが、そ

障制度改革国民会議で高橋泰さんと一緒に共同作業を

ういったことの支出だけでなく、一番顕在化するのは、やっていて、会議に出した資料です。二次医療圏ごとで東京都の人口は 2020 年がピークで、それからだんだん

すが、北海道、東北、それから北陸、中国、四国、九減っていきますが、高齢者の数だけすごく増えていくの

州、この辺りはベッド数、担い手などをトータルで見るで、2025 年ぐらいからはそちらのほうに莫大な予算をと医療介護は 2040 年でスカスカになってきます。今が投じていかなければならない。そうすると高齢になる前一番ピークぐらいです。先ほど言いましたように、高齢にこの東京から地方に人口が移っていくようにすること者すらこれからどんどん減っていくので、変な言い方でが必要です。国交省は国土計画審議会で国土形成計画の一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2015

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全国計画の中間取りまとめをまもなく発表することにしますが、ハードルが少し高く、1 億でとどめるのは難しています。

いと思います。もう一つは、そのための司令塔をつく

今度のキーワードは「対流促進型国土」です。人口を対流させていく。やかんの中でお湯がだんだんかき混ぜ

これが「まち ･ ひと ･ しごと創生本部」の体制です。

られて温まっていくのを対流現象といいますが、対流促

石破大臣が担当大臣で、本部長は総理ですが、ここでい進型国土ということで、東京にだけ来るのではなく、人

ろいろと物事が進んでいます。そこでの議論を、実は私口が対流するような国土づくりと言っていますが、まさも有識者会議に入っているのでいろいろ話をしたりといに人口が地方にも適切に展開していく。あるいは、そもうことですが、いま地方創生のためということでまとめ

そも東京に来ないと働けない、稼げないということではられようとしています。

なく、地域地域で拠点を強化し、働き口をつくり、その一つは、先ほどから繰り返し言いましたが、地方への土地土地の資源を生かしていく。そういうことが国全体

新しいひとの流れをつくる。対流型国土という、国交省

として必要ではないか。こんな内容が国土形成計画の中の言い方ではそういうことになると思います。

で出てくるのではないかと思います。

6
20

り、そこで人口減少を克服していくことです。

二つ目、地方にとにかく仕事の場をつくり、安心して働けるようにする。

政府の動き

三つ目、若い世代の結婚・出産・子育ての希望をかなえる。出生動向基本調査などを見ると、結婚願望とか子どもさんは二人以上持ちたいということが出てきてい「骨太の方針」ですが、この中で二つのことを閣議決ます。その希望がかなう国家をつくっていくということ

定 で 決 め ま し た。 政 府 の ほ う で 50 年 後、 す な わ ちです。

2060 年に人口が 1 億人程度で保たれるという、こうい

では、具体的に何をするか。例えば、地方への新しいう数値目標を入れました。これは、私は高く評価してい人の流れをつくる。骨子の段階ですから抽象的ですが、Japan Real Estate Institute人口減少時代の処方箋

国として地方移住を推進する。そのために移住を促進す

る本社にある購買部門、これもあえて東京に置く必要がるような拠点をつくっていく。そこに行くと全部ワンスないので小松に移す。そうすると、最初は本社の人たち

トップの情報が得られるようなセンターをつくるのだとが移っていたようですが、やがて地元採用に切り替え、

思いますが、地方移住を促進していく。それから、地方地元の人たちの雇用の場の拡大につなげたと言っていまへの新しい人の流れをつくるといっても、その流れを動した。そんな、企業の地方拠点機能強化。

かしていくために企業の皆さん方がほとんど仕事の場をそれから、「地方大学の活性化」です。新しい人の流展開しているわけです。企業の皆さん方があまりにも東れをつくるということで、地方大学の活性化です。進学

京に集まっている。工場ではなく本社機能ですね。工場のために東京に来るということがありますので、大学をは地方に展開したものは全部アジアに移っているので、どうするかは非常に重要な問題です。私立大学が特に深いま問題になるのはやはり本社機能だと思います。本社

刻ですが、2018 年、さらに 2021 年から大学生の数が機能の中であえて東京に置かなくていいようなものは地激減してきます。したがって、経営問題がずいぶん出て方に移していただくなどにより、地方へ人が移っていくきます。いま私立は東京圏への一極集中、あるいは関西流れをつくっていこう。それは税制などを付けないとい

圏も相当頑張っているので二極ぐらいですが、経営危機

けません。「企業の地方拠点機能強化」とはそんな意味

で地方から学生がぼろぼろ減ってきています。大学は定だと思います。

員の 1.2 倍までは入学が認められ、それ以上増えると大コマツの坂根相談役がよくおっしゃっています。コマ学への交付金を減らすような形になっていると思いま

ツグループが全世界からグループの社員を集め、以前はす。東京の大学の定員をもっと抑えようかとか、いろい

東京のホテルや研修所で全部の研修をやっていたそうでろ文科省が考えています。地方大学のあり方もすごく問すが、今は発祥の地の石川県小松市に教育研修拠点を全題になると思いますが、それと同時に首都の大学をどう部移して行っている。併せて、コマツの工場見学などもするかという問題もあると思います。まず、地方大学をやると満足度が非常に高い。それから、東京の溜池にあ活性化させ、地方への新しい人の流れをつくる。

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2015

No.398

それから、地方に仕事をつくり、安心して働けるようそこにいろいろな機能を集約化するのが、大きな方向性にする。それから、出産、子育ての希望をかなえる。先として出てくるものです。私もやはり地方の拠点強化がほど紹介した項目ごとにもっと具体的なタマが入り、そどうしても必要になってくると思います。

れで今後 5 ヶ年間の総合戦略がまとめられる。こうい
うことになると思います。

7

ただ、これは 20 万人以上ということですが、本当は40 万人以上。40 万人以上というと宮崎市以上ぐらいで、全国で 24 都市です。やはり、その辺りが一番強化され地方創生会議の動き

るべきところだと思います。ここから外れると、20 万人都市でも北海道で言えば旭川市、函館市は入ります
が、そこ以外は入らない。細かくなりますが、総務省で地方に拠点をつくり、そこに集中投資をしていくべきは定住自立圏という 5 万人以上の都市をどう支えるかだということが日本創成会議の考え方ですが、地方にばという構想があります。そういう圏域も活用してネット

らばらに拠点をつくるということではありません。これワーク化していくのだと思います。要は、そういう拠点

は地方中枢拠点都市、総務省で出しているイメージでを人口が減るのでコンパクト化していく。それを周辺とす。三大圏を除き、人口 20 万以上の都市がここに書いネットワーク、これも次世代型の高度ネットワーク、スてあります。県庁所在地は全部入りますが、全部で 61

マートネットワークでつなげて、そして地域全体をコン都市。例えば青森県で言うと青森市だけでなく八戸市。

パクトプラススマートネットワークで住みやすい地域に

岡山県で言えば岡山市だけでなく倉敷市も入っています

変えていくことが必要ではないか。そのように向かってし、広島県で言えば福山市、呉市も含めたところです。

いくのだろうと思います。

この辺りを強化し、若い人中心に仕事の場を開拓していコンパクト化のときによく例に出される高松市の壱番く。それなりのまちづくりにしていこうというのが一つ

街の再開発。それから、鹿児島市の昔三越が入っていたの考え方です。この辺りの拠点をできるだけ強くして、後に地元の商業のほうで商業施設を入れ、コンパクトシ

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一般財団法人 日本不動産研究所

23

不動産調査 2015

No.398ティの核にした例がありますが、これだけではなく、こていて同じぐらいですが、男性、女性とも年齢がいくにれからは例えば病院を核としたヘルスケアタウンづくり

従って下がってきますが、60 歳の定年を意識する前かのようなもの。先月、ヘルスケアリートで、ヘルスケア

ら男性はもう 1 回上がりますが、女性は下がりっぱなを念頭においた REIT が上場されました。これからはしです。年代がいくに従い、地域の縁が女性の場合には地方でも商業施設だけでなく、いわゆるアメリカなどでいろいろ出来上がり、そこを断ち切られることはずいぶ見られているようなヘルスケアを、医療、福祉施設を中んご心配なのだと思います。

核としてやっていくようなモデルももっとつくっていく
べきではないか。

24

50、60 歳になると男性と女性のギャップがすごく大
きくなります。有楽町にふるさと回帰支援センターがあ内閣府で 8 月に行った移住のアンケートですが、移り、問い合わせはずいぶん多いようですが、男性の方が住希望の問い合わせは最近すごく増えています。ところ来られていろいろ相談されて、「いいな」と思って自宅が、移住する上での不安、懸念があります。50 代ぐらに帰って奥さんと相談すると「駄目」と言われる。「行いまでは働き口が移住先にあるかどうかが心配ですが、くなら一人で行きなさい」と言われて駄目になってしま

60 歳になると今度は医療・福祉が出てきます。本当はう例もあるようです。こういうデータを見ると、それは東京の介護が一番悲惨ですが、世の中にはなかなか情報

そうだよなと思います。やはり、移住の大きなうねりをは伝わっていない。地方へ行って医療、福祉がきちんとこれからつくっていくことは大事ですから、こういう不受けられるかという心配をする人が多い。確かに、公共

安、懸念をきちんと解消するようなこと。これも最近よ

交通機関とアクセスしていない病院があります。そこはく言われていますし、私も国のまち・ひと・しごと創生

地方でも改善する必要があります。働き口も非常に問題

本部には言っていますが、お試し移住のようなものですになりますが、東京ほど所得が稼げなくても地方では十ね。3 年とか 5 年に限ってです。生活を全部変えるわけ

分生活できるし、住居費はずっと安いです。820 万戸ですから移住とは大変な激変です。沖縄で移住者が作っある空き家の活用がもっとスムーズに行われると、そうているコミュニティを見てみると、5 年たつと半分ぐらした問題が解決できるだろう。移住についてのアンケー

いが元に戻る、出ていきます。なかなかなじむことは難トを見ておもしろいと思ったのは、男性と女性と、20しいようですが、3 年なり 5 年のお試し移住期間を設け代ぐらいのときはいずれも移住についての関心が高まって、その間は 2 地域居住になりますが、東京のほうにJapan Real Estate Institute人口減少時代の処方箋䠔㻙㻔䠎㻕䚷ேཱྀᣦᶆ䠄ᬑ㏻ฟ⏕⋡䠅䛸⤒῭ᣦᶆ䛾㛵ಀ

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平成 26 年 10 月 28 日

第 12 回 選択する未来委員会

一般財団法人 日本不動産研究所

25

不動産調査 2015

No.398ある不動産は処分しなくてもいいような手だてを考える

子どもの数が増える地域社会、元気な地域社会、そしことをやり、大きな移住のうねりをつくっていく必要がて経済もうまく回っている地域をつくっていくのが目標

あると思います。

ですが、それは両者かなりオーバーラップしています。

出生率と経済の状況、人口規模はどうも関係があるよ

人口が過度に集中しているところ、あるいはあまりにもうです。これは東京のことですが、あまりにも人口が過過疎なところでない適度な集積のあるところに経済が回密になると出生率は下がる。あまりにも過疎になると、るようなことをいろいろと工夫すると同時に、そこに今度は小学校などがなくなってしまいますから、そこで「まちの魅力」、「暮らしやすさ」、特に「女性が働きやす

教育ができないということで出生が低い。適度に人がいい環境」をつくっていくことが一番必要ではないか。暮るところと経済指標、人口密度と出生率はある程度関係

らしやすさ、若い人に魅力のあるまちづくり、そういうしているようです。内閣府の「選択する未来」委員会

ところが人口増の可能性が一番高い。これが全てではあ（私が入っている委員会ですが）で解析をしてもらいま

りませんが、ある程度拠点的なところにこれからきちん

した。人口指標がある程度活発な地域、出産や子育てがとした都市づくりをしていくことが必要ではないかとい行われる地域を、これは 2010 年ですがプロットして、うことです。

こちらは経済指標が全国平均より上向いているところをちょうど時間がきました。大変雑ぱくな説明ですが、プロットとすると、両者はかなりオーバーラップしていこれから人口がどれだけ急激に減っていくかということます。両者が重なり合っています。しかも、10 年ごとなどについてお話し申し上げました。今日はどうもありに、1980 年、90 年、2000 年、2010 年と相関度がずっがとうございました。（拍手）と高まっています。

※本稿は、平成 26 年 12 月 5 日に開催された平成 26 年定例講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

26

Japan Real Estate Institute2015 年の不動産市場

平成 26 年

定例講演会

2015 年の日本経済と不動産市場
第2部

研究報告

2015 年の不動産市場
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

不動産エコノミスト

吉野 薫
Contents

1. 2014 年を振り返って ………………………………………………………………………………………… 27
2. 全般的な地価の動き …………………………………………………………………………………………… 28
3. 地価上昇ペースが緩慢である要因（1）：実需 ………………………………………………… 31
4. 地価上昇ペースが緩慢である要因（2）：金融 ………………………………………………… 35
5. 2015 年の不動産市場の見通し ………………………………………………………………………… 40

日本不動産研究所の吉野です。本日は 2015 年の不動

価格の上昇が続いていくものの、地方圏、あるいは難し

産市場について、どういった見通しを立てているか、私いアセットはなかなか価格が上がっていかないのではなどもの考えを披露させていただきたいと思います。どういかといったことを掲げました。その一方で、サブシナ

ぞよろしくお願いいたします。

リオとして、地方圏へと需要が染み出てくるといったこ

1と、あるいは、外国人投資家の積極的な投資の動き。こ2014 年を振り返ってういったことをお話ししてきました。
この一年を振り返ってみると、このメインシナリオ、
これはこの後、図表をもって説明しますが、おおむね当

昨年も同じテーマでお話をさせていただきましたのたっていたのではないかと思います。また、サブシナリ

で、その答え合わせを皆さんと一緒にしていきたいと思オのほうです。地方の物件、あるいは外国人投資家の動います。

き、これは昨年考えを披露させていただいたときより

昨年はメインシナリオとして、大都市圏における物件

も、より積極的に強めに出た 1 年だったのではないか

一般財団法人 日本不動産研究所

27

不動産調査 2015

No.398

昨年お話した内容／2014年を振り返って【メインシナリオ】• 大都市圏における投資適格なエリア・物件の価格は緩やかな上昇基調が続く。

• その一方、投資家の需要の対象として劣後するエリア・物件の価格は奮わない。
【サブシナリオ】• 収益機会を求める投資家が、地方物件やオペレーショナル物件など、これまで
投資の主対象でなかった不動産への物色を強める。
• 金融・資本市場の一般的な投資家と異なるプレイヤーが日本の不動産を買い進み、従来の値動きを逸脱した相場観を形成する可能性も。

2014年を総括すれば･･･
 大都市圏における緩やかな不動産価格上昇が見られました。
 地方圏での地価下落が反転するには至りませんでした。

 投資家による物色の範囲（エリア／アセットクラス）にはわずかに広がりが見られました。
 海外投資家による大型・高額取引が話題となりました。
（ただし不動産市場全体が従来の相場観を逸脱したとはいえません。）All Rights Reserved, 2014と思っています。例えば、地方圏の動きです。さまざま
な投資法人の方にヒアリングをすると、昨年の秋ぐらいの段階では、地方の物件はなかなか検討しづらいとお答

2

全般的な地価の動き

えになる方が多くいらっしゃいましたが、今年になり、

7 月 1 日時点の都道府県地価調査をグラフに示しまし

そのトーンも少し変わってきたようです。地方の物件でた。ご覧いただくとお分かりのとおり、住宅地、商業地

あっても検討している、あるいは実際に投資が起こった

ともに上昇の地点が着実に増えています。また、1 月 1という例も散見されたと思います。特に郊外の商業、あ日の地価公示との共通地点で見る半年間の地価動向、こるいはホテル、こういったものは地方でもかなり強い動れを右側に付けていますが、こちらも全国平均で見てプきになっていたと思います。また、中京圏や九州北部のラスの領域が続いていて、地価は底入れというよりも上物流です。こういったものも非常に活況だったと思いま昇に転じたと言っていい 2014 年だったと思います。

す。そして、海外投資家、これはもう皆さんご承知のと昨月の終わりごろに私どもの「市街地価格指数」も公おり、今年の取引の中で一番の話題となったのは丸の内表させていただきました。2014 年の春から東京圏、大のパシフィックセンチュリープレイスだったのではない

阪圏、名古屋圏、そして三大都市圏を除く政令指定都

でしょうか。シンガポールのソブリン・ウエルス・ファ

市、これらが軒並みにプラスに転じているということ

ンドが 1,700 億円で買ったと報じられています。そので、地価の上昇はより鮮明になっていると言えると思い

ほか、アクサさんが買われた中野のセントラルパーク、ます。一方で、地方圏まで地価上昇が広がっている状況

あるいは中国の復星集団さんのシーフォートスクエア、にないことは昨年と同様です。

こういったものも話題になりました。

再び都道府県地価調査のデータです。騰落地点の数をご覧いただきます。実際に上昇しているのは主に三大都市圏です。地方圏については、まだ調査地点の 8 割が下落です。
このように、大都市圏では地価が上昇し、地方圏では

28Japan Real Estate Institute2015 年の不動産市場

地価の底入れから上昇への動きは継続• 全国21.2％の地点で地価が上昇（都道府県地価調査）。
都道府県地価調査にみる地価変動地点の割合の推移
0%

20%

40%

60%

80%

半年毎の地価動向の推移
100%

2007

（％）
2
1

住宅地

2008

0

2009

-1

2010

-2

2011

-3

2012

-4

2013

後半 前半 後半 前半 後半 前半 後半 前半 後半 前半

2014

2009

0%

20%

40%

60%

80%

2007

100%

2

2010

2011

2012

2013

2014

（％）

1

商業地

2008

0

2009

-1

2010

-2

2011

-3

2012

-4
後半 前半 後半 前半 後半 前半 後半 前半 後半 前半

2013

2009

2014
上昇

横ばい

下落

2010

全国

2011

2012

東京圏

大阪圏

2013

2014

名古屋圏

出所：国土交通省

All Rights Reserved, 2014

大都市圏では地価の上昇が定着した• 三大都市圏および政令指定都市の半年間地価変動率が揃ってプラスに転換した（2008年3月調査以来）。
市街地価格指数にみる主要都市・都市圏の半年間地価変動率の推移

4.5

（％）

東京圏
大阪圏
名古屋圏
三大都市圏を除く政令指定都市

3.0
1.5
0.0
-1.5
-3.0
-4.5

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

注：数値は全用途平均。
出所：日本不動産研究所「市街地価格指数」

All Rights Reserved, 2014

地価下落が続いている。こういった状況が 2013 年に引という区分ではプラスに転じていますが、六大都市を除

き続き 2014 年も起こっている。これが地価の全般的なく全国では下落幅は縮小しているとはいえ、まだ下落が動きだと思います。

続いている状況です。今回のこの地価上昇の特徴として

私どもの市街地価格指数でも全く同じです。六大都市エリア間の差ということも一つ挙げられますが、もう一一般財団法人 日本不動産研究所

29

不動産調査 2015

No.398

地方圏では地価の下落が継続している• 地方圏ではいまだ8割の地点で地価の下落が続いている（都道府県地価調査）。
圏域別・用途別にみた都道府県地価調査騰落地点数の割合
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

全国・住宅地（14,754地点）
全国･商業地（5,072地点）
三大都市圏・住宅地（4,129地点）
三大都市圏・商業地（1,423地点）
地方圏・住宅地（10,555地点）
地方圏・商業地（3,649地点）
上昇

横ばい

下落
出所：国土交通省

All Rights Reserved, 2014

つには前回の地価上昇のときと比べ、地価の上昇ペース

国交省の「地価 LOOK レポート」、主要都市の高度が緩慢にとどまっていることも特徴として重要なポイン

利用地地価動向報告です。確かに今回、下落の地点がな

トだと思っています。

くなりました。しかし、前回のころと比べ、地価が大き“底入れ”感のあるエリアは限られている• 市街地価格指数をみると、六大都市と六大都市以外の地価の動きは様相が異なる。
市街地価格指数にみる半年間地価変動率の推移（都市規模別）

15.0

（％）

六大都市・全用途
六大都市・最高価格地

10.0

六大都市を除く・全用途
六大都市を除く・最高価格地

5.0
0.0
-5.0
-10.0

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
注：六大都市＝東京、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸。
出所：日本不動産研究所「市街地価格指数」
All Rights Reserved, 201430

Japan Real Estate Institute2015 年の不動産市場

都心部においても、地価上昇率は低水準のまま• 高度利用地地価動向報告（地価LOOKレポート）によると、地価の上昇率は高まっていない。
地価LOOKレポートにみる地価変動ごとの調査地点の割合
0%

20%

40%

60%

80%

100%

上昇

2007
2008

6%以上
3%以上6%未満

2009

0%超3%未満

2010

横ばい

0%

2011

0%超3%未満2012
3%以上6%未満

下落

2013

6%以上9%未満

2014

9%以上12%未満

出所：国土交通省
All Rights Reserved, 2014

く上昇している地点もほとんどない現状をお分かりいた

こってくると考えています。そして、現在の企業によるだけると思います。2007 年の第 4 四半期からこの調査

設備投資の状況は、2013 年以来景気は拡大しているとは始まっていますが、そのときは半分の地区が 3％以上

はいいながら、かなり緩慢な回復にとどまっていたと言の上昇でした。しかし、いま 150 調査地区のうち 3％

わざるを得ないと思います。

以上の上昇をしているところはわずか 2 地区です。ほ今月の頭に法人企業統計が出されました。それを見る

とんどの地区で地価は上昇しているけれども緩やかにとと足元ではわずかに設備投資は増えていますが、2006、

どまっている。これが今回の地価上昇局面の特徴です。

2007 年あたりの状況と比べると、まだ低位にとどまっ

どうしてこういうことが起こっているか。これが来年ていることがお分かりいただけると思います。また、企の不動産市場の行方を占う上で重要なポイントだと思う

業の設備投資の先行指標と言われる機械受注も足元で頭ので、二つの点から説明していきたいと思います。

打ちの状況となっています。この棒グラフが水準です

3

が、そもそも水準自体 2006、2007 年に比べるとまだ 価上昇ペースが緩慢である
地
要因（1）
：実需

低いこともありますし、伸びで見ても 2013 年は少し高かったのですけれども、消費税の増税の後、なぜか機械
受注も頭打ちになっている。今のところ、企業の設備投

まず一つは実需、実態経済の面です。不動産の需要が資は弱い状況にあると考えています。ただ、2013 年以増える時はどんな時かというと、結論から申しますと、降、私は企業の設備投資が弱い弱いと言い続けてきまし

企業が業容を拡大することに伴い、床需要を増やす瞬たが、ここに来てそろそろ明るい兆しもあるのかなと見間、この瞬間がマクロで不動産の需要が増える瞬間でています。

す。家計の所得が上がっても高い家に住む可能性はあり

日銀短観に見る設備投資計画の動きです。これはボチ

ますが、家を 2 軒、3 軒持つことはなかなか起こらない

ボチいい傾向を示しているかと思っています。この見方わけです。そういう意味で、床の純増は企業の活動、特を説明します。これは設備投資と土地投資の計画をそれに企業の設備投資が活発になってくるタイミングで起ぞれ表しています。○が実績、■が 9 月の調査時点に一般財団法人 日本不動産研究所

31

不動産調査 2015

No.398

地価上昇ペースが緩慢である要因（１）• 実需のベースとなる企業の投資活動の回復は遅れている。
– 法人企業統計における企業の設備投資は力強さに欠いている。
– 設備投資の先行指標となる機械受注も本年第2四半期以降横ばい圏内に。

法人企業統計にみる企業の設備投資額の推移
15.0

（兆円）

機械受注額の推移
15%

12.5

10%

（兆円）

3.5

（％）

3.0

30
15

2.5
10.0

5%

7.5

0%

5.0

-5%

2.5

-10%

0.0

-15%

2.0

0

1.5

-15

1.0
-30

0.5
0.0

-45
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
機械受注額（船舶、電力を除く民需）

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
非製造業

製造業

前年同期比（右目盛）

前期比（全産業）（右目盛）

注：法人企業統計は季節調整ベース。機械受注額の前年同期比の2006年第1四半期以前は業種組み替え前の数値。
出所：財務省、内閣府
All Rights Reserved, 2014

設備投資の先行きには明るさも• 日銀短観にみる設備投資計画によると、わずかながら昨年度
より設備投資が増加する見通し。
– 特に土地投資額についてはこれまでに比し強めの数値が出ている。
日銀短観にみる設備投資計画の推移

60

兆円

兆円

8

45

6

30

4

2

15

設備投資額
（9月時点の年度計画）

設備投資額（実績）

土地投資額（9月時点の年度計画）（右目盛）
土地投資額（実績）（右目盛）

0
2003

0
2006

2009

2012
出所：日本銀行

All Rights Reserved, 201432

おけるその年度の投資計画の額です。例えば上の段、設す。少しずつ設備投資が出てくるのではないかと期待で備投資を見てみると、○、これは 2013 年度の設備投資きるところです。土地投資は統計に癖があり、実績より額の実績です。9 月時点の調査によると、2014 年度のも計画がかなり下という状況ですが、少なくとも計画

設備投資は 13 年の実績よりも少し上に来ている状況でベースで見ると昨年 9 月時点に比べるとかなり強めのJapan Real Estate Institute2015 年の不動産市場

実際、オフィス賃貸市場は順調に引き締まっている• 主要都市における空室率は順調に解消。

– 東京では賃料上昇の閾値とされる6％を割り込む水準にまで低下。

• 東京のオフィス賃料は2014年に9％程度の上昇を予測。
東京オフィス地区における賃料と稼働率の推移
25,000（円／坪）（％）

オフィス賃料予測
10 140（予測）
23,0008

21,0006

19,0004

17,000

2

120

100

0

15,000
2002

2004

2006

2008

空室率（右目盛）

2010

2012

2014

80
東京
大阪
名古屋

60
2000

2005

2010

2015

2020

2025

賃料

注：調査対象は、東京ビジネス地区（千代田、中央、港、新宿、渋谷の5区）の基準階面積100坪以上、大阪ビジネス地区（梅田、
南森町、淀屋橋・本町、船場、心斎橋・難波、新大阪の6地区）の延床面積1000坪以上、および名古屋ビジネス地区（名駅、伏見、
栄、丸の内の4地区）の延床面積500坪以上の主要貸事務所ビル。左図の空室率のうち濃色部分は賃料が上昇した月を示す。
出所：三鬼商事（株）、オフィス市場動向研究会（一般財団法人日本不動産研究所、三鬼商事（株））
All Rights Reserved, 2014

動きが出ています。先ほどの法人企業統計とは整合性は状況にあると認識しています。一方、名古屋は来年以ないのですが、いずれにしても 9 月の計画段階では設

降、大量供給が控えており、先々弱いのではないかと予

備投資を積極化する動きになっているので、今後、企業測を立てています。実際、賃料ももう一段下がると見ての設備投資も少しずつ出てくるのではないかと期待していますが、いま聞いているところでは新しく建つビルもいるところです。

リーシングが順調に進んでいるということで、当初想定

実際、実需が高まる中で、特にオフィスの賃貸市場はかなり引き締まっていると認識しています。三鬼商事さされていたほどはマーケットのクラッシュは起こらないのではと考えています。

んの賃料と空室率のデータです。三鬼商事さんによるもっともこの見立て、秋時点ということで、例えば先と、2014 年に入ってから賃料がずっと上がっている状

月 17 日に出された 7 － 9 月期の GDP が低かったので

況のようです。空室率が 6％ぐらいを切ってくると賃料

すが、こういった効果は実は入っていません。そういっが上がり出すと言われているところ、実際に足元でもそた意味で足元、景気が思ったより悪かったという状況をのしきい値である 6％を切ってきて、少なくとも東京に織り込むと、この予測はもう少し下方修正されるべきでおいてはオフィスの賃貸市場はかなり強めの状況になっはないかという議論もあるかもしれません。実際に私たていると見ています。また、私どもは三鬼商事さんと共ちも消費税率引き上げ後の景気の動き、あるいは経済成

同でオフィス市場動向研究会というものを開いていま

長の動きが想定以上に弱いことは認識しています。

す。そこで先々のオフィスの賃料の予測を立てていま

消費税の引き上げがマクロ経済に与える効果には二つす。今年の秋時点の予測です。これを見ると東京では今の経路があります。一つは需要を先食いする効果です。

年 1 割弱の賃料の伸び、そして先々もここ 10 年ぐらい

もう一つは実質所得の低下により、購買力そのものが下かけ、今から 2 割ぐらい賃料が伸びていく見立てをしがるという効果です。もしも前者だけの効果があるとすています。東京だけではありません。大阪も去年あたり

ると、どういった GDP の動きになるか。これを法政大

は大量供給の影響もあり、オフィス市場は弱いと言われ学の小峰先生という方が「お団子効果」と呼んでいるのていましたが、足元では需給がかなり引き締まってきたで、簡単に紹介したいと思います。毎期毎期三つずつお一般財団法人 日本不動産研究所

33

不動産調査 2015

No.398

ネガティブサプライズだった第3四半期GDP
直近のGDPの動き
2013年10-12月

2014年1-3月

2014年4-6月

2014年7-9月

お団子
効果＋33.3％▲50.0％＋50.0％

実際の
GDP

＋6.7％

▲7.3％

▲1.6％

前回
増税時

＋3.0％

▲3.8％

＋1.7％

注：前回増税時は1996年第4四半期～1997年第3四半期。本年第3四半期は11月17日発表の1次速報。
出所：内閣府All Rights Reserved, 2014

団子を食べる人がいます。4 月に消費税が引き上げられかというと、鉱工業における生産の動きと在庫の動きをることが分かると、4 月以降に食べるお団子を 1 個 3

2 軸にプロットしたものです。景気が回復する初期の段

月までに食べてしまおう。これが消費税による需要の先階では、生産が増えて在庫が減る、右下の象限にポイン

食い効果の模式図です。そうすると 3 個、4 個、2 個とトが来ることが一般的です。ご覧いただくとお分かりのなりますから、1 － 3 月期は GDP はプラスに押し上げ

とおり、2013 年の間はほとんど生産増、そして在庫減られますし、4 － 6 月期はその分マイナスになります。

というポイントにいました。そして、今年の第 1 四半

これは当たり前です。重要なのはこの次です。もし、こ期もそうです。ところが、今年の第 2 四半期に入り、の需要のベースが下がっていない、すなわち実質所得が一気に在庫増、生産減の象限に突入したわけです。製造低下する効果が GDP に及んでいないとすると、またお業においても当然、消費税率の引き上げの影響は織り込

団子は三つに戻るので、そこでは通常考えるとプラスにんでいるので、売れ行きが悪くなることを見越して生産出るはずです。それが実際の表を見ていただくとお分かを減らす。これは当然です。しかし、さらに在庫が増え

りのとおり、1 － 3 月期が 6.7 のプラス、4 － 6 月期がたということで、企業がもともと生産を計画していたと

7.3 のマイナス、そしてその後プラスになるかと思いき

きよりも売れ行きが悪かったことをこれは示唆しているや 1.6 のマイナス、こういった状況になったわけです。

わけです。そして、4 － 6 月期に続き 7 － 9 月期も、生

本当にこれほど弱いのかというと、議論があります。

産を減らしているにもかかわらず在庫が増えている状況

例えば、家計調査に見る消費の額は実感より相当悪いとです。これは取りも直さず、企業が想定しているよりも

私は思います。また、この 1.6 のマイナスに大きく寄与

消費税の影響が大きかったことを示唆するわけです。

したのは在庫です。在庫がそれほど減っていると感じら

次に景 気ウォッチャーのグラフで す。景 気ウォッ

れない中で、少なくとも今回のマイナスではかなりネガ

チャー調査とは何かというと、景気に感応性の高い方々

ティブなサプライズだったと思います。もっとも、消費へのアンケート調査です。このうち景気の先行き判断

税の悪影響はもう少し前から予見はされていました。

は、2 ～ 3 カ月先に景気が上向いているかどうかを聞く

ここで「在庫循環図」をご覧いただきます。これは何34Japan Real Estate Institute

ものです。これも非常に象徴的な動きをしています。

2015 年の不動産市場

不動産市場の下振れリスク：実需面• 当初の予想よりも消費税の影響は大だった。
– 製造業者の生産調整を凌駕する在庫の積み増しが発生した。
– 景気ウォッチャーによる景気回復に対する期待も剥落した。

在庫循環図（季節調整前期比）

景気ウォッチャー調査（景気の先行き判断ＤＩ）

在庫の変動（％）
2014Q3
2014Q2

70

4
3

合計

家計動向関連企業動向関連

雇用関連

60

2012Q1

2
50

1

2011Q1

0
▲6

▲4

▲2

0

2

4

6

8

40

生産の変動（％）▲1

2014Q130▲2▲3

消費税率引き上げ→

2013Q1

20
2010

2011

2012

2013

2014

▲4

注：在庫循環図の在庫変動は期中平均ベース。
出所：経済産業省、内閣府
All Rights Reserved, 20142014 年 4 月に消費税率の引き上げがあり、それに先立

恐らくそのときは多少の数値の調整はあると思いますけ

つ 2 月、3 月、このときは先々の景気が悪くなるというれども、今のところは、今後東京を中心にオフィス市場

予測が広がっていた。これは当然です。そして、消費税が活況になっていくという大方のシナリオについては変率の引き上げが起こった後、4 月、5 月、6 月、7 月、こえないつもりでいます。

の辺りまでは景気ウォッチャーの方の多くが先々景気は4上向いていくと予測していました。ところが足元、この「合計」の指標を見ていただくと、判断の基準となる 50を割り込む水準になっている。つまり、先々の景気回復に対する期待が剥落していることになります。

 価上昇ペースが緩慢である
地
要因（2）：金融

さて、企業の設備投資を中心に不動産価格の上昇が緩こういった指標からも、マクロ経済全体で見ると消費やかであることを説明してきたわけです。もう一つの要

税率引き上げ後の景気の減速感は、当初想定していたよ因として金融環境が 2007 年の頃と違うことを説明してりも強く出ていると認識せざるを得ません。これをもっいきたいと思います。

て先ほどお見せした賃料の予測などをどの程度下押しす

大方のイメージとして不動産に関するファイナンス環

るかということですが、実はこういった実需の影響は大境はよくなっていると認識されていると思います。私もきく出ないと見ています。それはなぜかというと、今のよくなっていると思います。例えば、これは日本銀行のところ先々の GDP に対する民間のエコノミストの予測短観です。不動産業について、企業規模別に金融機関のはさほど弱まっている感じはしませんし、また賃料は粘

貸出態度の推移を見たものです。大企業、これは 10 億

着性があります。すなわち、一時的に景気が悪かったか

円以上の資本金の企業ですが、2007 年のピークにほぼらといって、すぐに大きく動くことはありません。統計

近いところまで貸出態度は緩んでいます。これは企業規

学的にはこの予測モデルには自己回帰という項が入って模にかかわらず、中堅企業であっても中小企業であっていて、大きくは変わらないことになっています。

も同じということです。

来年の春にこの見直しを公表させていただきますが、大手の上場不動産会社、いわゆるメジャー 7 のサイ

一般財団法人 日本不動産研究所

35

不動産調査 2015

No.398

地価上昇ペースが緩慢である要因（２）• 金融機関の貸出態度は2006～07年頃と同様に軟化している。
判断項目（貸出態度）の選択肢別社数構成比（％）とＤＩ-40【大企業・不動産業】
-20

0

20

-40

40

【中堅企業・不動産業】
-20

0

20

40

-40

2000

2000

2000

2002

2002

2002

2004

2004

2004

2006

2006

2006

2008

2008

2008

2010

2010

2010

2012

2012

2012

2014

2014

2014

緩い

厳しい

緩い

厳しい
貸出態度

貸出態度

【中小企業・不動産業】
-20

0

20

40

緩い

厳しい
貸出態度

注：2004年3月調査から調査対象企業等の見直しを行ったことにより、2003年12月調査以前と2004年3月調査以降の計数は連続しない。
出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査」
All Rights Reserved, 201436

トに加盟されている 7 社の会社の有価証券報告書からは長期借入金を減らしていますが、全般的には大手の会

長期借入金の推移、残高を見てみました。5 年前と比べ社の借入金は増えている状況になっています。こういっると、この 7 社のうち大京さん、野村不動産さんなどたことをもって不動産市場に係るファイナンス環境は良Japan Real Estate Institute2015 年の不動産市場

くなっていると言えるかと思います。ただ、スライドにす。あるいは中小企業、資本金 2,000 万円以上 1 億円

＋43.5％と書いてありますが、この数字だけ見ている

以下、これらはいかがでしょうか。2007 年のころ、資と実態を正しく表現できていないと思います。

金繰りが楽であると答えていた企業が多かったのです

日銀の統計による不動産業向け貸出残高です。不動産

が、足元では中堅企業で言うと DI はゼロ。中小企業で業向け貸出残高も大幅に伸びているイメージをお持ちのいうと実はマイナス 3 です。確かに金融機関の貸出態方がいらっしゃるかもしれませんが、それは必ずしも正度はよくなっているにもかかわらず、必ずしも全ての不しくありません。不動産業に限らない総貸出の伸びと不動産プレーヤーにとって資金繰りがよくなっているとは

動産業向けの貸出残高の伸びを示しています。足元をごいえないのが足元の状況です。

覧ください。総貸出残高は足元で前年同期比 2％台、3％

また、私どもが実施している「不動産投資家調査」に近い伸びを示していますが、その一方で不動産業向けで、想定借入割合（LTV）を聞いています。その回答の貸出は 1％後半から 2％程度です。実は、世の中全体の分布を 2007 年 10 月と今回 2014 年 10 月で比較しに出回っているお金ほどには、不動産業向けに出回ってました。
私たちは中央値だけを公開しており、2007 年 10 月

いるお金は伸びていないのが現状です。
ここでは先ほどの貸出態度とは異なり、日銀短観の資は中央値 70、そして今回 2014 年 10 月は中央値 60 と金繰り DI のデータを載せています。これを見ると貸出

公開していますが、実際に回答の分布を見ると現在は分

態度とは様相が少し違うことがお分かりいただけると思布の山が大きく左にあります。2007 年のころは LTVいます。大企業不動産業、資本金 10 億円以上の会社でをかなり高く想定されている投資家の方は多かったわけ

す。一番ピークだったのが 2007 年です。このとき資金ですが、現在はそこまで LTV は高くない。こういった繰りが楽であるという人が多く、DI でいうと 27 とい状況にあります。こういったことからも、2007 年のこう数字でした。足元で 20 ということで、大企業にとっろと比べ金融環境はだいぶ緩んでいるとはいえ、まだ状ては当時と同じように資金繰りがいい環境が続いていま

況としては大きく異なっていると認識しています。このす。一方で中堅企業、資本金 1 億円以上 10 億円未満でLTV の議論は結構大事だと私は思っています。実は、しかし不動産業向け貸出の伸びは大きくない
36（％）

貸出残高の前年同期比増加率の推移

30
24
18
12
6
0
-6
-12
1985

1988

1991

1994

1997

2000

不動産業向け貸出残高の伸び

2003

2006

2009

2012

総貸出残高の伸び

注：国内銀行・銀行勘定。ただし1993年第1四半期以前は、国内銀行（信託子会社・外銀信託を除く）・銀行勘定・除く当座貸越ベース。
網掛け部は個人向け貸出残高の見直しによって不動産業向け貸出残高として組み込まれた数値の影響を受けている期。出所：日本銀行
All Rights Reserved, 2014

一般財団法人 日本不動産研究所

37

不動産調査 2015

No.398

中小企業の資金繰りの見方は改善していない• 中小企業は再び「苦しい」超過に。
判断項目（資金繰り）の選択肢別社数構成比（％）とＤＩ-40【大企業・不動産業】
-20

0

20

-40

40

【中堅企業・不動産業】
-20

0

20

40

-40

2000

2000

2000

2002

2002

2002

2004

2004

2004

2006

2006

2006

2008

2008

2008

2010

2010

2010

2012

2012

2012

2014

2014

2014

楽である

苦しい

楽である

苦しい
資金繰り

資金繰り

【中小企業・不動産業】
-20

0

20

40

楽である

苦しい
資金繰り

注：2004年3月調査から調査対象企業等の見直しを行ったことにより、2003年12月調査以前と2004年3月調査以降の計数は連続しない。
出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査」
All Rights Reserved, 2014

日本銀行は 2007 年のころに大変控えめではあります
が、不動産のファンドバブル的な動きについて警鐘を鳴らしていたというものがこちらのスライドです。

38

気化について警戒しなければいけないと考えます。
教科書的には、期待利回りを構成する要素としてベースレート、リスクプレミアム、そして賃料の上昇期待の字ばかりで恐縮ですが、拾い読みしていきましょう。

三つが挙げられます。ここで、実際に賃料が上昇してい2007 年 3 月の金融システムレポートを見ると、不動るという認識が広がったときに、この利回り感の付け方

産ファンドを通じた資金の流入、そして市場の期待の強を間違えると、それは市場のオーバーシュートにつなが

気化、こういった文言が出ていたわけです。2007 年秋

るということで、その警戒を怠ってはいけないというこも同様に不動産ファンドを経由して資金が流入しているとを今日お話ししておきたいと思います。例えば、足元

こと、そして、不動産ファイナンスをめぐるリスク、こで賃料が平均的に 2％上がったと言って、成長のところ

う い っ た こ と に 言 及がありました。しかし、 最 新 のに 2 と入れてしまうと、これは誤った利回りの捉え方

2014 年 10 月の金融システムレポートでは、そういっです。ここに 2 が入るのは永遠に賃料が 2％ずつ上がる

た表現はまだ見られません。不動産業向け貸出は引き続ことを意味しているからです。賃料が上がったときに、

き緩やかな伸びにとどまっていると認識しています。

その分利回りを下げるということが起こってくると、こ繰り返しになりますが、不動産をめぐる金融環境が緩れは期待の強気化ということになります。ましてや鑑定

んでいるイメージが広がっていると思いますけれども、実務でこの利回りを下げた上に、さらに賃料の上昇まで

必ずしもそれが今 2006、2007 年のころと同じように織り込むようなダブルカウントで強気の鑑定が書かれるなっているとは言えない状況だと思います。

ような業者が一部いるやに伺っていますが、それは誠意

来年以降、賃貸市場が引き締まっていくことについのある鑑定だとは思えません。賃料の上昇が実感されるて、私自身は疑いを持っていません。特に新規賃料は当時期だからこそ、引き続き堅実な投資計画あるいは融資

然上がっていきますし、恐らく継続賃料も少しずつ上態度が必要になってくる。その堅実さを守れるかどうか

がっていく事例が来年からは増えてくると思います。そということが、この 2015 年の不動産市場を考える上でんな中でこそ、金融機関あるいは投資家による期待の強重要ではないかと考えています。

Japan Real Estate Institute2015 年の不動産市場

日本銀行の認識：2007年と現在「金融システムレポート」における不動産融資に関する記載

2007年3月• ここ数年の不動産市場への資金流入額をみると、銀行の不動産業者向け貸出は横ばいで推移しているほか、ノンバンク等の貸出は減少を続けている。この間、不動産ファンド等を通じた新たな資金流入の経路が拡大しているとみられる・・・
全体としての不動産市場への資金流入規模は、金額でみると1988～89年頃、また名目GDP比でみると1986～87 年頃の水準に相当する。
• 足許、銀行の不動産業向け貸出は緩やかな拡大にとどまっているものの、不動産市場には銀行セクター以外の投資家からの資金流入が続いている。この間、J-REIT 価格指数も2006年
後半から上昇テンポを速めており、市場の期待がやや強気化している可能性がある・・・
金融システムの持続的な安定を実現していくためには、不動産市場の先行きとその金融システ
ム面への影響を注意深くみていく必要がある。

2007年9月• 不動産市場への資金流入は、近年、多様化が大きく進展し、伝統的な不動産業者向け貸出に加え、海外、事業法人、個人などの資金が不動産ファンドを経由して流入している・・・
特に、このところ、不動産ファンドを通じた資金流入が急速に拡大している・・・• 大都市圏の不動産に対する価格上昇期待もあって、不動産ファンドへの資金流入は近年増加を続けている。こうした状況を踏まえ、リスク対比でみた金利の動向を含め、不動産ファイナン
スを巡るリスクについては、引き続き注意深くみていく必要がある。

2014年10月• 不動産業向け貸出は、引き続き、緩やかな伸びにとどまっている・・・伸び率自体は、前回の増加局面である2006 年頃に比べればかなり低めである…
不動産市場では、都心部や大都市圏の一部で需給がタイト化し、高額取引も出てきているが、2006～2007 年頃のような地域的広がりはまだみられていない。地価上昇の程度や広がり、
大規模土地取引件数、キャップレートなど、様々な関連指標でみても、2006～2007 年頃のような水準には達していない。金融機関の不動産業向け貸出は、こうした不動産市場全般の状
況と概ね整合的と考えられる。
All Rights Reserved, 2014

不動産市場の上振れリスク：金融面• これまで与信に慎重だった金融機関の行動の変化が生じれば、不動産市場がオーバーシュートを起こす可能性も。

収益価格 ＝

純収益
利回り• 賃料の上昇に直面した市場関係者が過度の期待を形成すれば持続可能性の乏しい不動産価格形成を招来するおそれ。
All Rights Reserved, 2014

実際にマクロ全体では金融環境は非常に緩んでいまにはかなり落ちているのだろうと思います。

す。消費税の税率の引き上げが延期されます。それか

足 元 で 円 安 の 動 き は か な り 足 早 に 進 ん で い ま す。

ら、10 月 31 日には追加緩和が決まりました。こういっ2013 年の頭に円安が進んだと言われていますが、現在た中で、日本の金融市場に対する国際的な信認は潜在的はそのペースよりもかなり速いということで、円高その一般財団法人 日本不動産研究所

39

不動産調査 2015

No.398ものは当然、日本の景気にとってプラスですが、日本のています。こういったことから、投資家の投資意欲は依資本市場に対する信認あるいは財政に対する信認という然として活発であると思います。その一方で、再三申し

面では、あまりいい傾向ではないのかもしれません。

上げましたとおり、金融機関における融資態度は極めてこういった状況なので何か期待の強気化が起こると、堅実だと考えています。結局、いま不動産市場にまつわ

一気に火を噴く恐れを大きくはらんでいます。それが実る金融環境が緩んでいるのは、信用度の高い実績のある

現すると短期的には不動産市場は活況になると思います

会社が有利に資金を調達できる一方、2007 年の頃のよが、それは必ずしも望ましくない活況だと思います。そうに新興のファンド、あるいは新興のマンションディベ

れは持続可能ではありませんので、必ずそういった活況

ロッパーがどんどんお金を借りていく状況にはないわけには揺り戻しがきます。そして、揺り戻しが来たときにです。その意味で、マンション市場の寡占化が進んでいは金融システム、決済システムが傷んでいることになるとよく言われますが、不動産市場全体でみても寡占化

り、日本の経済にとってはよくないということになるでが進んでいる状況だと思っています。その背景としては

しょう。

当然、建築費の高騰ということもあります。いま資材価

5格そのものは伸びが頭打ちになっていて、今後永続的に2015 年の不動産市場の見通し

コストが上がっていくということではないのですが、結局、建築費の高騰は何が問題かというと、予定されている工事が予定どおりできないということ、これが真の問2015 年の不動産市場に向け総括していきたいと思い題であったと私は考えています。そうすると、いきおいます。まず、現状認識として、ここに書いているとお新興系の実績の少ない会社が開発案件に入っていく余地

り、賃貸市場は需給が引き締まりつつあると認識していはほとんどなく、むしろ実績のある大手の発注者の方がます。また、投資家の投資意欲は引き続き活発だと思っ

計画的にマネジメントされることにより、開発案件を手ています。私どもの不動産投資家調査を見ても利回りのがけていく。こういった市場にあると思います。こう低下はさまざまなアセット、さまざまなエリアに広がっいったことも背景に今の不動産市場は、いわゆる寡占化

総括：2015年の不動産市場の見通し
現状認識• 企業の設備投資は緩やかながら回復すると見込まれ、賃貸市場では需給が引き締まりつつある。
• エクイティファイナンスは活発であり、投資家は収益機会を窺っている。引
き続き不動産投資市場における物件取得意欲の高い状況が続いている。
• 金融機関における融資態度は堅実性を保っている。

メインシナリオ

 オフィスや都心商業などのアセットでは賃料上昇が実感されるようになり、これまでの期待利回り低下の動きを追認する格好に。さらに一段の上値を探る展開も。
 一方、住宅や物流などのアセットには過熱感が広がり、価格上昇ペースは一服。
 利回り確保の必要性から、投資家の関心が及ぶ対象（エリア、アセット）の裾野が更に広がる。
【サブシナリオ1】
景気の腰折れや政治的な不透明性が、賃貸市場の下押し要因に。
【サブシナリオ2】
金融機関による過度の期待の強気化や与信の積極化により、不動産投資市場が過熱。
資産価格の上昇ペースが一時的に加速する。
All Rights Reserved, 201440

Japan Real Estate Institute2015 年の不動産市場のとき、需要超過あるいはやや需要超過のところが 4が進む状況にあるのではないでしょうか。
そして、来年に向けてのメインシナリオです。賃料上分の 1 ぐらいあったわけです。今回も需要超過とする

昇という中で、来年は賃料が上がるアセットと上がらな

ところが少しずつ増えています。一方で住宅はどうでいアセットの差がはっきりする 1 年になります。私どしょうか。前回の不動産市場の活況のときも、足元も需もが公表している全国賃料統計でオフィスの賃料と住宅要超過になる地点はほとんどありません。当たり前と言の賃料を並べています。スケールは同じです。お分かり

えば当たり前ですが、オフィスや商業はそのエリアでなのとおり、賃料上昇局面において、オフィスは確かに賃ければいけないという、その場所の利は決定的なわけで料が上がってきます。しかし、住宅は賃料の動きがほとす。住宅の場合は、新しく住むところを考えると特定のんどありません。2010 年ごろ、不動産市場が冷え込ん

エリアの需要超過は永続しません。そこで価格が上がるでいたとき、住宅の賃料が下がらないということで住宅圧力がかかると、そこを選ばずに 1 駅遠い駅をみんながいち早く投資対象となったわけですが、来年はそれと選ぶわけです。そういった柔軟性があるので、共同住宅

逆のことが起こります。賃料の上昇が期待できるアセッ

において需要が逼迫することは基本的には考えられませ

ト、典型的にはオフィスあるいは商業施設、そしてホテん。しかし、グラフでは需要超過している地点もみられ

ル、こういったものが来年はさらに活況になっていくこ

ま す。 実 は 2011 年 に 2 カ 所、2012 年、13 年、3 カとが考えられます。一方で、住宅あるいは稼働している

所需要超過のエリアがありました。ただし、これは福島物流施設、それからいま話題のヘルスケアアセット、こ県と宮城県の被災地です。ですから、一般的な不動産市

ういったものはどちらかというとデフレアセット、市場

場の波の中で住宅の需要が逼迫していき、賃料なり価格が冷え込むときに強いアセットであり、来年、市場が暖なりがどんどん上がっていくというシナリオは、あまりまっていく中では、どちらかというと動きは強くないこ

考えないほうがよろしいのではないかと思います。そうとになるだろうと見ています。

いったわけで来年、オフィスや都心の商業といったア

全国賃料統計で見る地点ごとの需給状況です。例えばセット、あるいはそれに適した土地、こういったものはオフィスで見ると、調査 158 地点のうち、前回の活況

これまでの利回り低下を追認する形でさらに一段の物件

来年はアセットごとの市況の差異に注視が必要
事務所（オフィス）の賃料の推移

共同住宅の賃料の推移

140

140

130

130

120

120

110

110

100

100

90

90
全国

東京都区部

六大都市

80

全国

東京都区部

六大都市

80
1995

1998

2001

2004

2007

2010

2013

1995

1998

2001

2004

2007

2010

2013

注：いずれも2005年＝100とする指数。
出所：日本不動産研究所「全国賃料統計」
All Rights Reserved, 2014

一般財団法人 日本不動産研究所

41

不動産調査 2015

No.398(参考)住宅の需給が逼迫する状態は永続しない事務所（オフィス）市場（158地点）の
需給状況
0%

20%

40%

60%

80%

共同住宅市場（76地点）の
需給状況

100%

0%

2000

2000

2001

2001

2002

2002

2003

2003

2004

2004

2005

2005

2006

2006

2007

2007

2008

2008

2009

2009

2010

2010

2011

2011

2012

2012

2013

2013

2014

2014

2015

2015
需要超過

やや需要超過

均衡

20%

40%

やや供給超過

60%

80%

100%

供給超過

注：新築物件の需給に対する不動産鑑定士の意見に基づく。2015年は2014年時点の予測。出所：日本不動産研究所「全国賃料統計」
All Rights Reserved, 2014

価格、あるいは地価の上昇を窺っていく、そういった動

ナリオとして掲げていますが、実はこの可能性は先ほどきを見せると思います。その一方で住宅や物流について申し上げましたとおり、そんなに高くないと思っていまは飽和感が出てくると思います。下がることはないにしす。むしろ注意すべきはサブシナリオ 2 と書いたものても上昇ペースは緩慢になって、上値が重い展開になっです。2007 年のころと比べ、金融機関の貸出判断は今ていく。このように賃貸市場の特性に応じて資産市場ものところ堅実性を保っています。しかし、それゆえに今

アセットごとの特徴が出てくる。そういった傾向が強ま

後そこが緩んでくることにより、不動産市場が悪しき活る 1 年になるのではないかと見ています。

性化をすることについては警戒を怠ってはいけないと思

また、地方の物件が少しずつ検討されていることを申います。ここにも「一時的」と書きましたとおり、そのし上げました。例えば、オフィスのようなものは地方でような形で活況化する不動産市場は永続的ではありませは物もなければ検討も難しいということで、これまであん。いずれ調整がくることになるので、そういったこと

まり対象になってこなかったのですが、ヒアリングの中は起こらないほうがいいのではないかと考えている次第

では一部、地方の物件でも検討できるというような投資です。いずれにしても、来年は賃料の上昇が実感される家の方も出てきています。実際にオフィスが取引される中で金融まわりの期待が過度に強気化しないように願いのは正直難しいかもしれません。ただ、利回りを確保す

つつ、息の長い不動産市場の回復がみられることを信じるという観点から投資家の人たちの物色の範囲、エリアています。以上、今年の研究発表として、2015 年の不が特に広がっていく動きは来年 1 年観察されるだろう

動産市場の見通しとさせていただきたいと思います。ごと思っています。一方で、これも先ほど説明したとお

清聴、誠にありがとうございました。（拍手）り、景気の悪化が長引くことにより、不動産市場も冷え込む可能性がないとは言えません。一応、ここをサブシ※本稿は、平成 26 年 12 月 5 日に開催された平成 26 年定例講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

42

Japan Real Estate Institute不動産の新しい可能性のために弊所は「組織力」「研究・開発力」「情報力」の３つの力を融合し、社会の更なる発展に向けて、不動産を見守り続けています。
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2015 年（平成 27 年）1 月 20 日発行 不動産調査ＮO.398 ISSN 1882-6431
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