不動産調査

最近の地価の動向と今後の土地政策

最近の地価の動向と今後の土地政策
はじめに
国土交通省

土地・水資源局

次長（みやざき まさよし）1977.3 東京大学（経）卒
1977.4
1992.4
1997.10
1999.4
2000.42001.1
2002.7
2003.10
2004.42007.7

農林水産省入省
農林水産省食品流通局総務課調査官
水産庁協同組合課長
農林水産省食品流通局企画課長
農林水産省農産園芸局畑作振興課長
農林水産省生産局畜産企画課長
農林水産省生産局総務課長
農林水産省大臣官房地方課長
農林水産省大臣官房参事官
国土交通省土地・水資源局次長

し、算定した価格であるということです。

国土交通省土地・水資源局では土地全般にわたる施策

図表1が本年7月1日現在の都道府県地価調査結果で、を担当しておりますが、本日は、3点についてお話しさ

現時点で一番新しいデータです。これによれば、全国平せていただきたいと思います。

均で住宅地は、▲1.2％、商業地は▲0.8％となってい1点目は最近の地価の動向、2点目は近年の土地を巡ます。平成3年をピークとしてずっとマイナスでしたが、る状況とその背景について、3点目は今後の土地政策と

平成18年ごろから、持ち直し傾向が出てきまして、平いうことで、私どもがどういった施策に取り組んでいる

成19年には商業地が16年ぶりにプラスになりましたのか、以上の3点について、ご紹介させていただきたいが、平成20年は商業地も再びマイナスに転じ、住宅地と思っております。

も下げ幅が拡大しています。

なお足元の動きは極めて急でありますが、統計データ

三大都市圏は住宅地・商業地ともに平成18年からプはどうしてもタイムラグがございますので、そういったラスに転じ、特に商業地は平成19年は二桁の高い伸び

点につきましてはあらかじめご了承いただければと思いを示しましたが、平成20年はまだプラスではあるものます。

の、住宅地・商業地ともに大幅に伸びが圧縮されました。
また、都道府県単位での動向（図表1の一番下の注）を

1. 地価の動向 平成20年都道府県地価調査

みると、下落幅が拡大、あるいは変動率がプラスからマイナスに転じた都道府県が、平成19年は住宅地3、商CONTENTS

公的な地価の調査には、1月1日現在の地価公示（公業地0であったのに対し、住宅地で15、商業地で11あ示地価）と7月1日現在の都道府県地価調査（基準地価）

ります。以上のように平成20年にはこれまでの地価のの二つがあります。その他に路線価、固定資産税評価額

持ち直し傾向に陰りが出てきたということだろうと思いがありますが、これらについてはいずれも地価公示価格

ます。

の8割、7割を基準とするということで整理されており、
地価公示と都道府県地価調査が、地価調査の大きな二つ

最近の地価の動向と今後の土地政策

1. 地価の動向 平成20年都道府県地価調査
2. 近年の土地をめぐる状況と背景（1）企業の土地需要の動向（2）個人の土地需要の動向（3）不動産投資市場の動向
3. 今後の土地政策（1）透明性の高い土地市場の整備（2）地域や各主体の実情に応じた土地利用の推進の柱といえると思います。

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地価公示、都道府県地価調査は不動産鑑定士の方々のご協力を得て、全国約2万5千から3万地点について実施しておりますが、ご注意いただきたいのは、いずれも地域の代表的な標準地の正常価格を調査し、示しているものであるということです。つまり、その地域で形状、広さ、用途等において代表性のある画地について、売り
惜しみ、売り急ぎといった特殊な事情がない状態を想定

平成19年に高い伸びを示した三大都市圏とブロック
中心都市について詳しく見たものが図表2です。東京圏
では、平成19年都区部の商業地は20％の伸びでした。
平成20年においては一部の区で平均10％前後伸びたところもありますが、平均で見ると5％のプラスと伸びは大幅に落ちています。大阪、名古屋も同様な傾向です。
ブロック中心都市の札幌、仙台、福岡の商業地も昨年は二桁の伸びでしたが、今年はいずれも大幅に伸びが縮小
しています。特に、仙台については、平成20年の商業
地の伸びの1位と2位の地点があります（住宅地の1位
は北海道の倶知安）が、市平均でみると6.7%の伸びに

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最近の地価の動向と今後の土地政策

留まりました。

なお、地価が上昇した所は、その地域における昔から

特徴的な所をみてみますと、上から四つ目の港区の8図表5を見ていただきますと、去年の第4四半期は一方、住宅地についてみると、東京都区部は、昨年二のブランド的な、居住環境が良い、利便性が高い住宅地、

番､下から三つ目の渋谷区の6番の調査地点は年間で見100地点のうち上昇している地点が87、うち3％以上

桁の伸びを示しましたが、平成20年は商業地と同様、あるいは商業施設が高度集積しているところなどが引きると▲5.5%、▲5.6%という結果ですが、いずれも前

地価が上昇した所が52地点ありました。年が明けて1大幅に伸びが縮小し、一番上昇した千代田区でも7.7％

続き堅調な動きを示しています。さらには、駅前の再開

半は＋5％前後、後半に▲10％位になっています。一月〜3月は半分が横ばい、それでもまだ上昇している地の伸びにとどまり、港区、品川区、渋谷区、目黒区の4発が行われた、新しい駅ができたなどまちづくりや交通

番下の豊島区の8番は年間7％ですが、前半は＋12％近点が41ありました。一番新しいのが第2四半期の調査区については、昨年は上昇率順位の上位に入っていたの基盤が整備されたところ、あるいは観光振興や工場進出

く、後半が▲4％位です。年明け位に大きな変化が出て結果です。これによると、横ばいが49地点に加え、マですが、マイナスに転じました。一般に昨年高い伸びをがみられたところなどです。平成19年に引き続いて、きていることが伺えるかと思います。さらに、東京都

イナスがほぼ4割の38地点に達しており、最近になれ

示した所ほど今年は調整がきつかったということです。

個別化が非常に進んでいると言えます。

（都心8区）、大阪市（中心6区）、名古屋市の共通地点全ばなるほど地価の動向が悪化していることが伺えます。

特に渋谷区は、商業地についても東京都区内の中では唯一マイナスとなりました。

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104地点について見ると、後半である平成20年1月か
今まで申し上げたのは昨年7月1日と今年の7月1日のら平成20年7月までに上昇率が加速した地点は1地点も都道府県地価調査は全国で2万を超える地点を調査し比較ですが、最近の実感と少し違うなとお感じの方もおありません。後半に上昇率が減速した所が56地点、残ていますが、図表3は地点数（住宅地）でその動向を見られると思います。1年間の比較ですので、その期間のり48地点は後半に下落した、つまり伸びがマイナスとたものです。全国で下落している青い部分は、平成18

途中で大きな変化があった場合にはなかなかデータとしなっています。

年は78％、平成19年は67％、と順調に減少していまて表れないことがあります。このようなことを踏まえ作

最近のように、地価の変動が急な場合には、1年毎のしたが、平成20年は66％とほぼ横ばいとなり、一方、成したのが図表4で、平成20年1月1日の地価公示と平調査では限界があるため、これを補完するため、国土交

上昇地点は、24％から21％と減っています。上から3

成19・20年7月1日の都道府県地価調査の共通地点に

通省では、特に地価の動きが先行的に表れる所、例えば番目の全国道県庁所在都市も平成19年には上昇の地点

着目し、一年間の前半、後半でどういった動きを示した

タワーマンションのような所、商業地でいいますと商業がかなり増加し46％でしたが、平成20年は上昇地点がかを見たものです。右から3番目が年間の変動率（括弧の集積の大きい所など、高度に利用されている所についかなり減ってきています。一番下の地方圏全体も下落幅

内は前回の変動率）です。右から2番目は前半の平成て、大まかな地価の方向性を把握するため、平成19年が縮小した地点が平成19年は52％だったのに、平成19年7月から平成20年1月まで、一番右側は後半の平10月1日から平成20年1月1日、つまり平成19年第4

20年は40％となり、逆に下落幅が拡大した地点が増え

成20年1月から平成20年7月までの変動率を示してい四半期から四半期ごとに調査を行っています。

るなどかなり流れが変わってきていることがうかがえます。

ます。

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次に、地価の絶対水準を示したのが図表6です。昭和52年を100とした全国における地価の累積変動率を見

2. 近年の土地をめぐる状況と背景

ると、平成20年の指数値は住宅地が144、商業地が

図表8は土地の購入、売却金額の推移から企業の行動

くなり、近年は売買がほぼトントンの状態で推移していを見たものです。棒グラフのゼロから上が購入、下が売ます。ただここ2、3年は景気の回復等もあり、事業法

却、その差額を折線グラフで示しています。折線グラフ

人が本社ビル、工場や物流センターを積極的に取得しよ88と、バブル前より低い水準にあります。また、最近

土地取引は景気の動向に大きく影響を受けますが、近を見ていただきますと、バブルの頃までは企業は相当買うという動きも一部にみられるようになり、若干買い越は地価の持ち直し傾向がみられていましたが、若干変調

年、それ以外にも土地に対する考え方なり企業行動の変

い越しをしていました。しかし、バブルが崩壊し、地価しに転じてきたところでした。ただ去年あるいは今年春したことがこの表にも現れています。

化等新たな動きが見られます。そういったものを含めて、が長期低落傾向になり、不良債権化した、更に、時価会頃まではそういう動きがありましたが、最近は景気動向、

近年の土地をめぐる状況と背景について、お話ししたい

計や減損会計が導入され、また総資産に対する収益率が地価の先行き等を考慮して様子見の状況に変わってきてと思います。

重視されるようになったことで、傾向が大きく変化しま

います。

（1）企業の土地需要の動向した。企業でもとりあえず買おうというような行動はな

もう一つ企業の動きを示すものとして、図表9に東京

図表7は企業の土地投資額の推移です。平成14年ごの賃貸のオフィスビルの動きを示しています。折線グラ

ろから緩やかな景気回復が続いた結果、特に非製造業を

フ、棒グラフともに緑色が東京23区、赤色が中心部の中心に土地需要が増加して、商業施設、オフィス、物流

丸の内・大手町・有楽町地区です。これを見ていただき

施設等に対する投資が増えてきました。また、一部に工ますと、近年、空き室率が相当下がってきて、それに伴場の国内回帰という動きもあり、工場の新規立地面積もって募集賃料が上がってきていました。ここでの空室率同じように景気と連動して伸び、企業の土地投資は19

は3％を切るとほぼ満室状態ということですので、平成年度までは順調に伸びてきました。これを反映して、今18年位からかなりタイトな状況になったということで年1月の地価公示では工業地も全国平均でプラスに転す。ただ最近は、現在のような経済状況で足元では事務じ、今年7月の都道府県地価調査においても全国ではま所の廃止、あるいは移転はしなくても賃貸面積の縮小とだマイナスですが、三大都市圏については昨年に続いていった動きが見られてきているようです。今年に入って3％前後のプラスになっています。

水準としてはまだまだ低いのですが、空室率は上昇を続けている状況です。それに伴って、募集賃料は上げの一服感が出ています。9月末の数値によると都心でも一部

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最近の地価の動向と今後の土地政策

特に近年好調に推移してきた住宅市場の特徴として、ても、おおむね好調だと言われる目安である契約率

都心居住志向の高まりを受けた大都市のマンションの大70％を超していましたが、平成19年には69.7％と量供給があり、図表13のように平成11年以降8万戸を70％を切っています。これも上半期は75.2％とかなり越える高水準の供給状況でした。しかし、平成18年に好調でしたが、後半から契約率が70％を割り込むこと8万戸を切って、平成19年ではさらに落ちています。

が続き、今年に入っても低い状況が続いています（20理由としては、資材価格の高騰等により平均価格が2割

年上期62.4％）。

ぐらい上がってきていることが挙げられます。

理由は繰り返しになりますが利便性がやや悪い物件がそれともう一つは平成17年と19年を比較すると、首増えてきたこと、価格が購入者の許容の範囲を超えたこ

都圏で2万3000戸のマンション供給が減りましたが、とが景気の不透明感が出てきたこととならんで挙げられ棒グラフの一番下の赤紫色で表現した、いわゆる都心

ると思います。資材価格は高止まっているため、土地代（都区部）のマンションの供給が大きく減っていることに回せる金が少なくなっていますし、また、在庫が1万です。都心のマンションがほぼ半分ぐらいに減っている

戸を超えているので、在庫処理でしばらく手を取られるのに対して､その他の所は1、2割しか減っていません。

ことなどがあり、土地市場に対しては、マイナスの影響

横ばい、微減の所も出てきています。ただ、過去、賃料は経営戦略等を考慮して資産の見直しを行い、不動産を開発適地が減ってきたこともあり、都心の条件の良い所がしばらく続くのではないかと考えています。こういっが低水準だったオフィスビルの切り替え時期がくるとい入れ替える動きもみられるようになっています。例えばの供給がそもそも減ってきているということがわかりまたことを踏まえて国土交通省としましては、今、補正予

うこともあり、それらについてはまだまだ上がる余地が

東芝が、銀座の昔の本社ビルを売って、半導体施設をほす。

算、来年度の予算や税制を検討していますが、関連税制あるとも言われています。

かの会社から買うといったような動きです。こういった景気状況とは別に、このような問題も平成19年頃にあるいは関係業者に対する資金繰り対策等を、関係省庁

図表10は半年ごとの企業の土地の売買・利用に係る動きは収益性等の適正な評価が大本になりますので、そ意向調査です。上の赤色の折線が「土地の利用を増やす」

れらに資する情報の整備・提供あるいは企業の合理的な図表14は首都圏の新築マンションの契約率と在庫を

図表15は個人の意識の変化をまとめたものです。居

から「利用を減らす」を引いたもの、下の青色の折線が不動産戦略の支援・促進のための施策を今後進めていく

表したものですが、それらを反映して売れ行きも変わっ住地選択に際し、利便性や環境を重視するという傾向と「購入する」から「売却する」を引いたものです。ここ必要があると考えています。

てきました。大量供給されていた平成11年以降においともに、街並み、景観、治安に対する意識の高まりとこ

数年は景気動向もあって積極的な姿勢に転じてきてお（2）個人の土地需要の動向

り、特に利用については、プラスとなっているところで次に個人の動向です。

す。米国のサブプライム問題が去年夏頃から出てきたの図表12は新設住宅着工戸数の推移ですが、低金利、ですが、20年3月位時点まではまだ積極的な傾向が続

景気回復ということで平成18年頃までは伸びてきてい

いていることを示しています。

ました。昨年の後半は、改正建築基準法の影響等により

図表10は自分の会社がどうするかということでした

大きく減少しましたが、その影響は最近かなり減ってきが、図表11は企業が1年後の土地市場、取引状況をどています。しかし、景気の状況が変わったこともあり、う見ているか、どう予想しているかという調査です。昨今年に入っても昨年上期と比べると▲10.7%という状

年9月時点では1年後土地取引が活発になると思ってい況となっています。

は起きていたということです。

にもご相談しながらお願いしているところです。

る企業が30ポイント超であったのですが､今年3月段階
では、土地取引が不活発になっていると予想する方が急速に増えたという結果です。
図表10と図表11をあわせて見ますと、今年3月時点
では、1年後の土地取引は、不活発になると予想するものの、自らはむしろチャンスとみて、購入・利用を増やすという意向であったということが伺われます。
少し長いスパンで見た企業の変化を整理しますと、バ
ブル後の土地神話の崩壊等によって企業の取得行動が変化して、実需に基づいた土地所有に変わってきています。
それに加えて、買うだけでなく借地、賃借を選択する企業が増加し、必ずしも所有にこだわらない企業が増えてきています。そういったことを受けて、財務体質あるい78

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れらを反映して、環境に配慮した地域の魅力を高めるた

14年頃は東京のオフィスが中心でしたが、三大都市圏

め、自分たちで取り組むといった動きが全国的にあちこやブロック中心都市等に順次広がってきており、用途もちで広がってきているというのが近年の特徴です。

店舗、住宅、ホテル、物流施設等幅広くなっています。

（3）不動産投資市場の動向

図表17は上場企業等の不動産における買主別の割合

土地市場に最近インパクトを与えているものとして、を表したものです。一番上の平成11年度は建設・不動

不動産の証券化手法等を活用した不動産投資市場の拡大

産の買主が55％を占めていましたが、今は投資目的法が挙げられます。図表16は広義の証券化されたものを人、SPCが併せて約6割を占めており、こういった面か含めた実績ですが、平成19年度で累計約42兆円、うちらもその影響の大きさが伺えます。

一番下の棒グラフのJ-REITで累計約7兆円となっていま

また、不動産投資市場には外国の資本もかなり入ってす。現在の時価総額はだいぶ減ってきていますが、いまきています。平成19年に外国人の投資家に、投資環境

までこのように着実に伸びてきているところです。

等が優れている国について調査した結果によると、アメ証券化の手法を通じて､新たな資金が不動産市場に入リカが1位で、2番目が日本、3番目はほぼ拮抗して中ってくる、証券化手法を通じて投資リスクが分散され、国ということで、日本は高く評価されています。これは、リスクの高い都市基盤整備が進む等のプラスの面がある

世界の不動産市場の規模でいうとアメリカがダントツに一方で、金融との結びつきが強くなってきたことにより、大きいのですが、これに次いで日本は世界2位であるこ

現在のように土地市場の動きが激しくなってきたというと（図表18）、アジアの他の国々に比べると日本は法整こともあります。最近は負の側面が表にかなり出ていま

備等のインフラも整っていること等が挙げられます。そすが、不動産の有効活用や市場の発展のためには今後とういったことを反映してアジアにおけるクロスボーダー

も不動産投資市場の動向を無視することができないと考

投資額の実績は､日本が額も伸びも圧倒的に大きいといえます。

う状況でした（図表19）。

J-REITについてみれば、創設された最初の平成13〜

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こういったこともあり、図表20はJ-REITの投資口の況になっています。昨今はドイツ系やアジアの政府系フ中で外国の法人及び個人が占めている割合がどの位かとァンドが積極的に買う動きも一部にみられるものの、全いうことを表したものですが、外国の法人及び個人が保体的に外国の資金の流入が低調になったことで、その影有する割合は順次伸びてきており、平成19年に30％位

響として最近のJ-REITの投資口価格がだいぶ下がってになりました。金融機関が最大で半分ぐらいを占めてい

きていることはご案内のとおりです。そういった意味でますが、3割が外国人投資家が占めており、しかもフロ

企業年金等を含めた安定的、長期的な資金を、いかにJ-ーで見ますと、その割合が半分位になっていて、J-

REIT市場に導入していくかが今後の重要な課題かと考REIT市場は外国人投資家の影響を非常に強く受ける状

えています。

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不動産調査

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不動産投資に対する姿勢を投資機関ごとにアンケート

下、具体的な施策について概略をご説明致します。

調査した結果によりますと、機関ごとにその対応は異な（1） 透明性の高い土地市場の整備

りますが、中長期ではおおむね選択肢の中の一つとして

q不動産市場データベースの構築

不動産も考えていく意向が伺われています。ただ、一方

まず、一つ目は、不動産市場データベースの構築です。

で、図表21にあるように不動産投資市場を安定的に伸土地市場の透明性を高め、その発展を図っていくためにばしていくには、情報開示、情報インフラ等の環境整備は、必要な情報が容易に入手しうるようにすることが不が課題だと指摘されています。こういったことについて、可欠です。このため、図表23にありますように取引価

今後とも取り組んでいく必要があると考えています。

格を含めた土地価格に対するデータベース、また、投資不動産データベース、賃料、維持修繕費、資本的支出等

3. 今後の土地政策が今後どれだけ見込まれるか、その結果として今後どの程度収益が見込まれるか等投資の妥当性を判断するため

近年、土地を巡る状況が変わってきていること等を踏に必要な投資不動産用のデータベース、さらには、民間

まえて今後の土地政策をどういった方向で進めていこう

不動産の方々が集めておられるデータを一元化したデーとしているかということを次にお話ししたいと思います。

タベースを整備していきたいと考えています。それによ

最近は、ただ所有するというのではなく利用価値を重って不動産鑑定士の方々が行う鑑定の一層の充実や、国視する、それから個人や企業等が自分で主体的に考えて民の方の安心・安全な不動産取引、不動産事業者・投資取り組む、そういった動きがあることを申し上げました

家の方々に対し的確な投資の判断基準を提供するといっが、これらを踏まえ図表22にありますように、一つはたことにつなげていきたいと考えています。また、これ『透明性の高い土地市場の整備』、もう一つは『地域や各を活用した民間による新しいビジネスもでてくるのでは主体の実情に応じた土地利用の推進』という二つの大きないかと期待しているところです。

な柱に沿って、各種の施策を講じているところです。以w不動産取引価格情報の整備

やっています。今まで33万件を超える提供件数で、1次に、不動産取引価格情報の整備・提供です。これは日当たり7万3000件のアクセスがあります。研究者の先ほどのデータベースの一つを構成するものですが、最方やマーケティング、業務に必要な方以外にも個人の方

初にお話ししましたように公示地価等は、いわゆる理論のご利用もかなりあると承知しています。今後、さらに値であり、現実の取引価格が実際にどういう動きをして充実させていきたいと考えいます。今後ともご利用いた

いるかがわからないので不安である、そういうものを知

だきたいと思います。

りたいということが国民のアンケート結果でも出ており※ 土地総合情報システムのサイトはます。そういったニーズに応えるために取り組んでいる

http://www.land.mlit.go.jp/webland/です。

ものです。具体的には不動産が取引された場合は法務局に登記されますので、法務局から取引があったという情報をいただいて、それに基づいて当事者の方にアンケー
トし、さらに鑑定士の方に現地調査をしていただき、情報を整備してインターネットを通じて四半期ごとに公表しているところです。最初は三大都市圏から始めました
が、現在は全国の地価公示対象地域全域で実施しています。
具体的情報としては、住所、価格、面積、土地はどういった形か、用途がどうなっているか、最寄り駅はどこで、歩いてどのくらいか、建物はいつ頃できたか等、できるだけ参考になるようなことを一覧できるよう整理し公表しています（図表24）。アンケートでご協力いただ
くということが前提ですので、物件や個人の特定ができない範囲で、内容をできるだけ充実させるということで

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不動産調査

最近の地価の動向と今後の土地政策

e不動産鑑定評価の充実

また、今年度に入ってからは東京証券取引所がJREITに海外不動産を組み込むことを解禁する前提として、海外投資不動産の鑑定評価をするときにどういった鑑定評価をすればよいかというガイドラインを作っています。このように順次、不動産鑑定評価制度の見直し・充実を図っているところです。今後、正式な鑑定評価まで至らないコンサルティングのようなものについての基
準づくり、利用者保護、さらなる情報の整備等に引き続き取り組んでいきたいと考えています。
r土地の安全性に関する情報の提供
最近、災害が多発していますが、市町村によっては開発を行うときに、条例の中で防災に配慮するように謳っている所も出てきています。このようなことを踏まえ、土地の有効利用という観点から、土地の災害に関する属

次に不動産鑑定評価の充実です。不動産が金融商品化性を整備して情報提供する取り組みを、モデル的にやれする、あるいは不動産市場がグローバル化する等を受け、ないかということで取り組んでいます。図表26の真ん

不動産鑑定評価の重要性はますます高まってきておりま

中のほうに書いてありますが、土地の昔からの『土地状すが、これに対応すべく実施しているものです。図表

況変遷図』、『災害履歴図』等を一元的にそろえて見やす

25の右側の矢印下に書いてありますが、これまで証券

く一般の方に提供する。それにより地域防災力の向上、化対象不動産の鑑定評価基準を新しく作ったり、それを災害に強いまちづくり等に役立てていきたいということ踏まえてモニタリングをして、さらにその充実を図るこで取り組んでいるところです。

とを実施しています。

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不動産調査

最近の地価の動向と今後の土地政策（2）地域や各主体の実情に応じた土地利用の推進
次に地域や企業等による適切・有効な土地利用に向けての取組みに対する支援です。
qエリアマネジメントの推進

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くことを念頭に置いて、そこにうまく繋げるようなことような取組みを支援するため、昨年度は取り組もうとす

しかし、地方にはノウハウがある方が少ない、また、地を最初から計画して開発を始めるといった事例もかなりる場合参考となるマニュアルを作成したところですが、方では投資額に比べてコストが割高になるといったネッ増えてきています。

今年はそれに基づいてシンポジウム等を実施しているとクがあります。このため、講演会を開催したり、あるいころであり、さらに、意欲ある取り組みのステップアッは実際に手を挙げた方に証券化に実際に取り組んでいた

図表29は、地域活性化の例です。香川県高松市の丸

環境、安心・安全等に対する関心の高まり、また、一亀商店街では、瀬戸大橋ができて、大型郊外店が進出し、プの支援等に努めていきたいと考えています。

だいて、その過程を報告書にまとめていただき、今後取方で昔と違って行政にすべてを頼るわけにはいかないと

まちがさびれてしまった。地方都市ではよく聞くケース

w地方における不動産証券化市場活性化の推進

り組もうとする人の参考にしようというような地方に証いうことで、自分たちで地域を守っていこうという動きなのですが、まちを昔のように活性化するということで、次に、地方における不動産証券化の推進です。

券化のノウハウを根付かせるための取り組みをしていまが増えてきています。それは住みやすいまちにしたいと商店街を一つのショッピングセンターとして再構築する

証券化のためにはいろいろな専門家の方々が協力しす（図表30）。

いうこともありますし、資産価値の保全といった意味もことが方針として打ち出され、地権者全員の同意によるて、チームとして取り組んでいただく必要があります。

あろうかと思いますが、そういった取り組みがあちこち

定期借地権の導入や証券化スキームの導入等により様々

で盛んになっています。このような取り組みをエリアマ

な創意工夫がなされています。土地利用と所有者とを切ネジメントと呼んでいます。
（図表27）。

り離したことで、地区内に雑多なお店が入って統一性が一番典型的な例として、住宅地の例（図表28）があとれないとか、営業時間がばらばらになるのを防ぐ、あります。ここでは、まず、環境を守るために住民発意でるいは少ない資金で参入する人が出てきやすくなり新陳建築協定を作った。さらに建築協定だと強制力がなく、代謝がうまく図られる、そういった効果が生まれています。

限界があるということで、都市計画の地区計画に移行し、このように課題も解決方法も地域によってそれぞれ違強制力を持たせた。また、自主的な街づくり活動を存続っており、行政の参加の仕方もそれぞれ違っています。

させるため、新しく「街並みガイドライン」を作り、さ高齢化・少子化が進み良好なコミュニティの維持が難しらに一歩進めた景観保全、環境を守る取り組みを進めてくなってくる、地方自治体も財政等の問題から対応に限

いったという取り組みです。これは開発した後に取り組界があるということもあり、こういった取り組みは、今まれた例ですが、将来的にまちづくりを住民で担ってい後ともますます重要になってくると考えています。この18

不動産調査

最近の地価の動向と今後の土地政策

e合理的な不動産戦略の推進

な会計の考え方の導入ということで、今までどちらかとこれは、企業あるいは公的セクターの不動産に対するいうと現金収支中心でしたが、ストックも含めた分析が戦略的取り組みの後押しをしようというものです。図表

重要になってくるということもあり、このような取組み

31を見ていただきますと、企業が持っている不動産はも進んでくるのではないかと考えています。

r地籍調査の推進る資料収集と現地調査を行うといった取り組みをしてい次に地籍調査の推進です（図表32）。

ます。また、山村については高齢化等が進んでいますの

登記所に行くと登記簿や図面がありますが、面積や形で、早くしないと境界自体がわからなくなることも懸念

状が実態と違っているものが結構あります。精度はまちされることから、森林組合等のご協力をいただきながら、490兆円で国土面積の14％を占めており、公的不動産

このような取組みを支援する民間の取り組みもありま

まちですが、明治時代の地租改正によって作成された図

とりあえずの境界を残すということでいろいろな取り組は金額で同程度、面積では国土面積の41％を占めていすが、都市政策をはじめ、行政上も重要な課題でありま面が、まだ半分ぐらい占めている状況です。このようなみをやっているところです。地籍事業については特に関ます。また、少し古い統計ですが、例えば企業不動産のすので民間の取り組みと一体となって、いろいろな検討

ことから、円滑な取引の支障となるケースも少なくあり係者のご理解、ご協力がないと全く進みませんので、本中で平成10年〜15年の5年間で空き地が40％増えたや支援を行っているところです。具体的には、企業不動

ません。このため、市町村等が事業主体になっていただ

日ご来場の皆様方にも今後とも引き続き、ご協力をお願という統計もありますし、公的不動産については今後合産（CRE）については昨年度にCRE戦略に取り組むた

きまして、1筆ごとに所有者、地番、地目等を調査、測いしたいと考えております。

併等で施設が余剰になったり、機能統合されるものが出めのガイドラインや手引を作成して、今年度は普及啓発

量する地籍調査を推進しているところです。ただ平成活動をやっているところです。また、公的不動産

19年度末現在、全国で48％の進捗にとどまっており、（PRE）については、今年度、関係者のご協力を得なが特に都市部では20％、林地で41％となっています。

てくることが考えられます。
企業不動産や公的不動産はボリュームが大きいので、それがうまく活用されることが我が国全体の土地の有効ら手引書の作成等に鋭意取り組んでいるところです。

以上、雑ぱくで駆け足で申し訳ございませんけれども、最近の地価あるいは土地をめぐる状況、施策の概要につそういったことを踏まえ、地籍本体の推進とともに特いてお話をしました。質の高い国民生活と持続的な経済利用や、適正な地価形成等に重要であると考えています。

に遅れている都市部については、自治体の方が取り組ん発展を実現するうえで、土地は基礎となるものです。国

企業においては会計制度が変わってきたとか、企業価値でいただくための支援として、基礎的なデータ整備、枠土交通省としては引き続き土地の有効利用や、土地市場の最大化、資産に対する収益率が重視されるという流れ

組みづくりみたいなものを国が直轄で行う事業を実施しの整備の観点からいろいろな施策を推進していきたいとがありますので、企業の方でも取り組む機運が出てきてています。具体的には、公図の四隅の街区点の計測や、考えています。ありがとうございました。

います。また、公的セクターの方でも、民間と同じよう測量の基準となる街区基準点の整備、官民境界等に関す（本稿は、平成20年10月16日に開催された当研究所主催の「土地月間」仙台講演会での講演内容をもとにとりまとめたものです。
）

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不動産調査公的不動産（PRE）に対する取組について

公的不動産（PRE）に対する取組について
はじめに
地方公共団体の公的不動産（PRE：Public Real（財）日本不動産研究所
PREプロジェクトチーム

稲葉 勝巳
（いなば

まさみ）

略歴
慶應義塾大学経済学部卒業、平成19年よりシステ
ム評価部次長。
国土交通省 公的不動産の合理的な所有・利用に関する研究会（PRE研究会）委員、（財）資産評価シス
テム研究センター「土地に関する調査研究委員会」
委員、東京都稲城市財産価格審査委員会委員、（社）
日本不動産鑑定協会公的土地評価委員会委員ほかを努める。
「固定資産税土地評価における不動産鑑定評価」（財団法人日本不動産研究所固定資産税評価研究会
編著（株）ぎょうせい）、不動産研究、税、地方財務等の雑誌にPREに関する論文等を多数執筆。不動産Ｒ
鑑定士、CFP○。

CONTENTS

Estate）は、国と地方公共団体を合わせると国土面積の41％、評価額にすると454兆円といわれておりますに減らされたことから、地方公共団体は非常に厳しい財政状況のもと、財政運営が求められる状況になりました。
平成18年1月には竹中元総務大臣が設置した『地方分権21世紀ビジョン懇談会』が設置されました。

が、バブル崩壊後はリスク資産化してしまい、昨今にお懇談会では主に二つのことが議論されました。一つはける地方公共団体の財政事情の悪化から公的不動産の有再生型破綻法の整備です。これは具体的には財政健全化

効利用等が必要となっている状況にあるかと思います。

法に繋がっていきます。二つ目は地方行政改革の推進でこのように、地方公共団体の公的不動産を語る上では、あり、具体的には、情報開示、地方公会計制度の改革、どうしても資産・債務改革の推進との関係を抜きにして総人件費の削減、そして市場化テストの促進が掲げられは語れません。なぜならば、地方公共団体の資産のうちました。これらは行政改革推進法の施行へと繋がってい不動産が占める割合は非常に大きいため、改革におけるきます。このように、資産・債務改革の流れの説明の第公的不動産の位置付けが非常に重要だからです。

一として、地方分権の推進と情報開示の徹底が求められ

本日は、まず第一として地方公共団体の取組というこていることを挙げました。

とで資産・債務改革の流れの概略、そして現在、地方公資産・債務改革の流れのポイントの第二は、平成18

共団体はどのような状況にあるのかをご報告させていた年6月の行政改革推進法についてです。第62条には二だきます。次に公的不動産に関連して国、具体的には総つのことが定められています。その1つは同条第1項1

務省、国土交通省で、どのような取組を行っているかを号で地方公共団体は、その資産・債務の実態をきちんとご報告させていただきます。そして最後に資産・債務改把握し、管理体制の状況を確認することが求められてい革における公的不動産に対し、当研究所が取り組んでいます。簡単に言えば、自分の持っているものはきちんとる姿勢や具体的内容についてご案内したいと思っていま把握しておけということでしょう。2つは第1項2号です。

資産・債務に関する改革の今後の方向性、推進するための具体的施策を策定することが求められています。

1. 地方公共団体の取組

公的不動産（PRE）に対する取組について

1. 地方公共団体の取組（1）資産・債務改革の流れ（2）財政健全化法・新地方公会計（3）地方公共団体の公会計対応状況（4）新地方公会計制度の整備における課題
2. 国の取組
3. 研究所の公的不動産への取組

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具体的には、平成18年8月に、総務事務次官の通知という形で出されました『地方公共団体における行政改（1）資産・債務改革の流れ
図表1では資産・債務改革の流れのポイントとして、三つ挙げています。

革の更なる推進のための指針（地方行革新指針）』で、
人口3万人以上の地方公共団体については3年後、これは平成18年の話ですから来年の平成21年秋までに企業会計を前提とした発生主義、複式簿記に基づいた会計制度を導入し、しかも連結による公会計制度の導入が求められました。同様に遊休資産の処分、活用等の具体的なプランについても3年後、つまり平成21年秋までに、
これは全地方公共団体で作成することが求められています。このような動きの中でポイントの第三に挙げている、
夕張市問題が出てきました。夕張市問題を契機として、
地方公共団体の財政状況に対する一般市民の目､注目が非常に高まっているところであります。
以上3点を資産・債務改革の流れのポイントとして挙げさせて頂きましたが、資産・債務改革の推進の流れにおいて、理解しておかねばならない二つの事項があります。
その一つは、昨年6月に制定された『地方公共団体の21

第1は地方分権の推進と情報開示の徹底です。平成

財政の健全化に関する法律』です。二つ目は『新地方公12年に地方分権一括法が施行され、行政体制の整備、

会計制度改革』です。新地方公会計実務研究会が総務省

その確立が求められました。その後、小泉内閣の三位一内に設置され、財務書類作成の実務的手順を報告書とし体の改革において地方への税源移譲で地方交付税が大幅て公表したのが昨年10月でした。地方公共団体では、

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不動産調査公的不動産（PRE）に対する取組について

財政健全化法による4指標（実質赤字比率、連結実質赤方公共団体では、債務の圧縮、資産の売却等、具体的な全国約1800の団体が一斉に財務書類を作成するのはな

字比率、実質公債費比率及び将来負担比率）の公表と、施策に基づき引き続き対応が求められています。

かなか難しいことです。よって総務省では、基準モデル

次に、庁内体制についてですが、財政部門、管財部門

伺いするところです。

新地方公会計制度改革では、連結も含む財務書類4表

資産・債務改革推進の流れで理解しておかねばならなといわれる財務書類作成方式に対して、現行の総務省方で合同の勉強会を開催したり、庁内に検討委員会を設置（貸借対照表、行政コスト計算書、資金収支計算書、純い二つ目は新地方公会計制度改革です。昭和62年、当式モデルを活用しつつ、資産・債務改革の推進にあたり、している団体もあります。また、広域的に周辺市町村合

資産変動計算書）作成が求められています。これらの指時知事だった細川さんが熊本県で作成したのが日本で一まずは、重要性が高い売却可能資産について台帳整備を

同で定例会を開催しながら情報交換の場を設け、様々な標・書類作成を通じて、先ほどお話しました行政改革推番最初のバランスシートだと言われています。それに基行い時価評価していこうとする『総務省方式改訂モデル』

課題に対する検討を行っている状況にあるかと思いま

進法等にありました資産・債務に関する改革の今後の方

づいて東京都、宮城県等、13の団体で各首長のリーダが示されました。

す。

向性、推進するための具体的施策の策定が求められていーシップの下に、それぞれの基準によりバランスシート

今地方公共団体では、どちらのモデルで作成していこ資産整理、評価への対応についてですが、すでに今年るところであります。

等を作成してきました。その後、旧自治省で平成12

うか悩まれていると思いますが、総務省が春に実施した度において売却可能資産の棚卸を行いボリューム等を確（2）財政健全化法・新地方公会計年・13年にバランスシート及び行政コスト計算書の作

アンケートでは地方公共団体の7、8割が総務省方式改認している団体もあります。また、既に財務書類作成に成方法を報告書として示しました。

訂モデルで作成する意向のようです。私どもも地方公共ついては対応済みの団体では、次の段階である資産・債

公共団体の4指標が公表されました。4指標のいずれか

これがいわゆる「総務省方式」といわれるもので、現団体からご相談等を受ける中で総務省方式改訂モデルの務改革の具体的な施策に入っていっている団体もありま一つでもある基準、具体的には『早期健全化基準』及び在公表されている貸借対照表はこの総務省方式により作方が多いという感触を得ています。このように、現在、す。特に、都道府県や政令市クラスでは、いわゆる『財政再生基準』を超えた場合には、それぞれ、健全化成されています。現在でも、都道府県、政令市はすべて地方公共団体では、資産・債務改革の流れにおいて財政PRE戦略を適用した不動産の利活用等を推進している団体又は財政再生団体として措置されることになります。

公表しています。全国で見ますと約6割の団体がすでに健全化法の対応が終わり、新地方公会計制度の財務書類団体もあります。

今回、国の管轄に入ってしまう財政再生基準に該当し作成・公表しており、作成中も含めると7割以上となり作成に向けて対応しはじめたところであると思います。

（4）新地方公会計制度の整備における課題

たのは3団体、北海道夕張市、赤平市そして長野県王滝

ますが、未だ3割弱の団体は、まだ作成していない状況（3）地方公共団体の公会計対応状況

村でした。早期健全化基準を超えたのは40団体と発表にあります。そのような状況の中で、先ほどの資産・債されました。今回についてはあくまでも指標公表で、措務改革の中で夕張市等の問題が浮上し、地方公社、第三

1点目は連結財務書類の作成です。連結先の会計基準

置はありません。来年作成される平成20年度決算に基セクター、それから一部事務組合まで含めた連結によるはそれぞれ違いますし、採用するモデルが異なる団体がづく指標で、措置が行われる予定です。来年に向けて地新地方公会計制度の導入の機運が高まったわけですが、出資する一部事務組合の場合等、連結先に負担を負わせ財政健全化法に基づき、今年9月30日に全国の地方

新地方公会計制度への対応で団体が抱えている課題を挙げると次の2点に集約されます。

てしまう等の課題があり、頭を悩ませている団体もあります。
2点目は資産整備・評価です。新地方公会計制度において、まずは資産の整理を行い、これを台帳等により整備することからはじめなければなりませんが、思ったよ
り、資産整備が進んでいないという現実があります。また、先にお話ししました実務研究会報告書では売却可能
資産やその評価方法についての記載があるものの、実際
これを実務で適用していくとなるとどのように対応して地方公共団体の公会計対応状況ということで、全般的

よいかわからないという団体も多いようです。地方公共な進捗をはじめ庁内体制や、資産整理、評価の対応とい団体においてこの二つが、公会計制度の整備における課

う三つのカテゴリーに分けて、もう少しお話させていた

題として挙げられています。

だきます。
全般的な進捗状況ですが、まずは様子見で隣の団体は

2. 国の取組

どうなっているか気にしつつ、目下勉強中というところ

23

かと思います。先ほどお話したとおり、7、8割の団体

国の取組については､総務省と国土交通省のお話をさは、総務省方式改訂モデルの採用を予定しているのではせていただきます。総務省自治財政局財務調査課では、ないかと思いますが、資産整備が未了で財務書類を作成

地方公会計の整備促進に関するワーキンググループを立していない小規模の団体では、基準モデル採用の傾向もち上げています。財務書類整備促進の具体策、財政健全見られます。これは先ほど全国で3割弱のところはまだ化法との整合性、資産評価事務、連結財務諸表等につい財務書類作成に未着手であるとの話しをしましたが、こて、先ほど述べた今回の新地方公会計制度の導入におけれらの団体では、これから作成するならば最初から基準る地方公共団体の課題を中心に検討しています。特に中モデルでいこうという話で、ご相談を受ける中でよくお小規模の団体でも円滑に財務書類作成作業が進むことを24

不動産調査公的不動産（PRE）に対する取組について目的としており、ここで検討された事項については、

例えば、基準モデルにより財務書類作成をする場合、Q＆Aや手引書という形で公表していこうとしています。

まずは資産は公正価値で評価することになります。公正ワーキンググループは地方公共団体の職員と公認会計士

価値で評価した価額と実際の取得価格との差額は貸借対が委員となり、財務書類作成にあたっての課題とされて照表上の純資産の部に『評価・換算差額等』として計上いる2つの事項に対応して、連結財務書類作成の実務手することになりますので、。資産評価がいかに大切であ

引書及び資産評価の実務手引書を作成・公表する予定

るかということがご理解いただけるかと思います。2点で、現在作業中であります。特に資産評価については研

目としては先ほどPRE戦略のお話をしましたが、資究所職員もメンバーに入り作業をしています。

産・債務改革推進にあたっては、全庁的に公的不動産に対する取組みをしなければならず、その有効な手段に合理的なPRE戦略があると考えています。この2点を私どもは公的不動産への取組の柱として、現在、地府公共団
体の皆様のご支援をさせていただいているところです。
私ども日本不動産研究所は来年で創立50周年を迎えさらに、研究所内に学識経験者・実務者等による新地

ますが、これまでも多くの地方公共団体からの鑑定評価

方公会計に関する資産評価や分析等に関する調査研究会をはじめ、固定資産税評価等のさまざまな評価や、不動を設置し、地方公共団体の担当者の方をはじめ公認会計

最後に私どもの研究所の公的不動産への取組をご紹介

産の利活用のためのコンサルタント等の業務を通じて公士、学識経験者の方々をお呼びして、忌憚ない意見交換させていただきたいと思います。資産・債務改革推進に的不動産に携わってまいりました。今回の資産・債務改を行いたいと思っております。検討した内容はホームペ対する研究所の取組は次のように大きく二つの柱からな革の流れで、私どもがこれまでに培ってきた実績を基に、ージ等で幅広く情報発信を行い、皆様の実務に役立ててります。

資産・債務改革の各段階に対応した業務プログラムを用いただければと思っております。

3. 研究所の公的不動産への取組

その1つは、適正な資産評価への寄与です。

意させていただいております。新地方公会計制度への対

また、皆様にお配りしているような機関誌『不動産研

一方、国土交通省土地・水資源局土地市場課では、公資産・債務改革の推進において重要なことは、先の行応については、来年の秋に財務書類を公表しなければな

究』では「PRE特集」を組んだり、『地方財務』等をは的不動産の合理的な所有・利用に関する研究会（通称政改革推進法にもありましたようにまずは自分の所有しらず、時間的に非常にタイトです。もしお悩みの団体がじめ各種雑誌への寄稿をさせていただいております。

PRE研究会）を設置しております。PRE戦略についてている資産について整理を行い、どの位の資産価値を有ございましたら、お早めにご相談いただければ幸いでごこのように、『適正な資産評価を行い、合理的なPREは、定義及び目的に関してCRE（Corporate Realしているか全体的に把握することにあります。このためざいます。特に、新地方公会計に対応した業務や有効活戦略を適用していく』ことが、資産・債務改革推進の要

Estate）戦略と対比させて図表5で整理しています。

にも適正な資産評価を行い、これを公表していくことで、用等のための各種分析・基準作成業務については、多くであると考え、私ども研究所は公的不動産に対して取組

CRE戦略の目的は企業収益を主たる源泉とする企業価

住民のニーズに答えていく必要があります。このようにの団体からの調査をいただいておりまして好評を得ていをさせていただいています。

値の最大化にありますが、PRE戦略の目的は､公共、公研究所では資産・債務改革推進において、適正な資産評るところです。

益的な目的達成、すなわち住民サービスの最大化ととも価はなくてはならないものと考えています。

PRE関係で最近の研究所の具体的な取組をご紹介さ

日本では10年前に辛酸をなめた金融危機が、今欧米に財政の効率化、健全化の両立、バランスをとって進めせていただきたいと思います。私が所属しております

で起こっています。欧米でも銀行への公的資金の注入もていくことを目的としており、CRE戦略の目的とは相PREプロジェクトチームは本社に設置され、全国8支社、行われ、日本と同様に今後は欧米も財政的にかなり厳し違します。PRE戦略では住民サービスの最大化ととも43支所とともに一丸となってPREに取り組んでいまい運営が強いられると思います。そうしますと日本の方に財政健全化とのバランスをとりながら不動産の効率的す。また、先ほど国の取組としてご紹介させていただきがある意味、先進なのかもしれません。日本の金融危機な活用等を図るためにはどうしても全庁的取組が必要にました総務省の資産評価実務手引書や国土交通省におけでの教訓として二つの点が挙げられると思います。一つなってくるところです。

るPRE戦略に関する手引書の作成等についてお手伝いは先送りしないこと、もう一つは現状把握（自分たちのさせていただいております。

資産全体をしっかり把握していること）で、いずれも重

PRE研究会では情報提供、情報受発信の支援、人材面での支援、モデル的取組への支援というそれぞれの観要な事項だと思います。

点から、地方公共団体がPRE戦略を推進していくにあ

先ほどご案内させていただきました適正な資産評価とたっての様々な支援メニューを検討しています。今年度

合理的なPRE戦略。この二つをもって資産・債務改革の具体的取組として地方公共団体にアンケートを実施

推進に少しでも貢献できればと思っております。

し、公的不動産の現状等を把握するとともに、国内外の優良事例について調査し、地方公共団体がPRE戦略を適用するにあたっての実務手引書を作る予定でいます。
（本稿は、平成20年10月16日に開催された当研究所主催の「土地月間」仙台講演会での講演内容をもとにとりまとめたものです。
）

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