不動産調査
No.394（2014/5/30）
第 1 部 ● RICS−JREI−ARES 共催セミナー

2020 年東京オリンピック・パラリンピックの成功に向けて①RICS 紹介およびロンドン・オリンピックで
RICS が果たした役割について ………………………… 2
英国王立チャータード・サーベイヤーズ協会（RICS）
CEO

ショーン・トンプキンス 氏②2020 年東京オリンピック・パラリンピック
開催計画概要 ………………………………………………………… 4
東京都 オリンピック・パラリンピック準備局
輸送担当部長荒井 俊之 氏③施設開発およびレガシー問題：
ロンドン・オリンピックからの教訓 ………………13
元英国オリンピック開発局（Olympic Delivery Authority）／
キングス・カレッジ・ロンドン
不動産担当ディレクター／不動産開発ディレクター

ラルフ・ラック 氏

第 2 部 ● 特別寄稿

東京オリンピック・パラリンピックとインフラ整備 ………………………………………………………………19
一般財団法人日本不動産研究所 本社事業部

東京五輪関連事業推進室長

阿部 進悦

不動産調査 2014

No.394RICS − JREI − ARES 共催セミナー

2020 年東京オリンピック・パラリンピックの成功に向けて
第1部

RICS − JREI − ARES 共催セミナー①

RICS 紹介およびロンドン・オリンピックで
RICS が果たした役割について
プロフィール
英国王立チャータード・サーベイヤーズ協会（RICS） CEO

ショーン・トンプキンス氏

皆さん、こんにちは。皆さんにお話ができることをう2012 年ロンドンオリンピック大会は、最も大きな国れしく思います。私はショーン・トンプキンスと申しま

際的なイベントの 1 つであったと思います。イギリス

す。RICS の CEO です。

においては最大の建設プロジェクトでありましたし、わ

今年も、RICS、ARES、JREI 共催セミナーで話をす

れわれ RICS の認定を持っている人たちにとっては、一ることができ、うれしく思います。何回か日本に来てい生涯に 1 回、卓越性およびさまざまな領域においてのますが、いつも桜には間に合いません。また次の機会に能力を示すことができました。プロジェクトを 7 年のは、桜の時期に来たいと思います。日本、東京は大好き

間にきちんとスケジュール通りに処理しなければいけなな場所で、来るたびにいつも感動します。温かいおもて

かったし、予算内でコストを抑えなければいけない。プなしに驚きますし、大げさではなく、いつも日本に来る

ロジェクトマネジメントおよび建設管理が大変大掛かりと光栄だと思うほどの歓待をしていただいています。いなものでした。

つも物の大きさと規模に驚いています。本当の意味で東京はメガシティだと思います。

た。最新鋭の会場および第一級の設備。そして、オリン

しかし、一番印象に残っていることは、日本という国

ピックを越えて、何が残るのか考えなければいけませ

家、日本の国民の皆様のお力です。どのようなつらいこん。この国、または世界に対して、最後の選手がフィとがあったとしても、へこたれない皆様ですから、そのニッシュラインに達したあとに何が残るのかということようなお気持ちがあれば、オリンピックも何の問題もなを考えなければいけません。2012 年ロンドンオリン

いと思います。津波の悲劇があり、地下のプレートが常ピックでは、将来に対して何を残すかを考えました。

に動いている地震多発国であるにもかかわらず、皆さん

2012 年ロンドンオリンピックはレガシーという考えではいつも強くていらっしゃる。どのような困難にも耐えあり、それによって成功できたと考えています。

ることができることに、いつも感銘を受けています。

2

ロンドンオリンピックではさまざまな要件がありましJapan Real Estate InstituteRICS 紹介およびロンドン・オリンピックで RICS が果たした役割について

カタールのワールドカップ委員会が、数カ月前にロン

東京はオリンピックの招致に成功し、2020 年に開催

ドンにいらっしゃいました。カタール政府がワールドすることになりました。ぜひ、RICS の教訓を提供でき

カップを開催しようとしていますが、それだけではなればと思います。日本での新しいネットワークを通じてく、それらの会場を将来どのように活用するかも考えてできる限り成功させるために、そして国際基準のプロいます。例えば診療所や病院、学校や社会的な設備に活ジェクトマネジメントの最も高い標準でそれができるよ

用しようと考えています。もちろん、スケジュールどお

うにお役に立ちたいと思います。

り、予算どおりというのが重要です。
東京オリンピックには、すでに完成日が設定されてい今後も日本の皆様と連携ができると思います。そんなます。世界中が着目しているわけですから、悩んでいる

機会を楽しみにして、RICS のドアは皆様に対していつも余地はありません。みんな一番最初の競技から見たいと開いております。共有できる情報やスピーカーを派遣で考えています。ロンドンオリンピックでは、インフラ、

きる機会などがありましたら、お手伝いさせてください。

建物、スタジアムを最高の基準に合わせて建設する必要改めまして、不動産証券化協会、日本不動産研究所にがありました。世界がロンドンというブランド、英国とは、共催ありがとうございました。このような機会をこいうブランドに着目しているからです。世界のメディア

れからも楽しみにしております。皆様とぜひロンドンでがそれを取り上げる大変重要な時期なのです。

お目にかかりたいと思います。（拍手）※本稿は、平成 26 年 4 月 11 日に開催された「RICS － JREI － ARES 共催セミナー」の内容をもとにとりまとめたものです。

一般財団法人 日本不動産研究所

3

不動産調査 2014

No.394RICS − JREI − ARES 共催セミナー

2020 年東京オリンピック・パラリンピックの成功に向けて
第1部

RICS − JREI − ARES 共催セミナー②

2020 年東京オリンピック・
パラリンピック開催計画概要
プロフィール東京都

オリンピック・パラリンピック準備局
輸送担当部長荒井

俊之氏Contents

1. 東京大会のビジョン・レガシーおよびコンセプト …………………………………………… 5
2. 環境に優しいオリンピック …………………………………………………………………………………… 5
3. 競技および会場について ……………………………………………………………………………………… 6
4. パラリンピックについて ……………………………………………………………………………………… 9

5. 選手村について …………………………………………………………………………………………………… 10
6. 2020 年にむけたスケジュール ………………………………………………………………………… 10

いまご紹介いただきました。東京都のオリンピック・

だと 9 月 8 日の朝方 5 時 20 分ころだったと思います。

パラリンピック準備局で輸送担当部長をしております荒

このとき私は東京にいまして、招致決定を迎える会場で井でございます。今日は、2020 年東京大会競技施設等

いろいろ手伝いをしていたのですが、招致決定でかなりの概要ということでお話しいたします。

皆さんが沸き上がる中、私は招致の喜び以上に、これか

今日お話しする内容は立候補ファイルに書かれているらの前途を非常に案ずる気持ちが強かったのを思い出し

招致段階のものをベースにしていまして、それ以降のもます。まさにこのときから、非常に忙しい日々が続いてのは、いろいろと調査検討をしているところです。まだいます。IOC の委員のどなたかが、「夢がかなって悪夢

新たにお話ができる内容は少ないので、立候補ファイルが始まる」と言ったそうですが、まさにその悪夢のまっの内容をメインにお話ししたいと思います。

ただ中にいる感じで働いております。

昨年 9 月 7 日に招致決定がありましたが、日本時間

4Japan Real Estate Institute2020 年東京オリンピック・パラリンピック開催計画概要

1

東 京大会のビジョン・レガシー
およびコンセプト

東京はご承知のとおり 2 回目の夏季五輪となります。
ロンドンは 3 回目ですので、ほかの北京やリオなどとは違い、成熟した都市でのオリンピックということで、
ビジョン・レガシーを考えています。
「世界で最も先進的で安全な都市の 1 つである東京の中心で、ダイナ
ミックなスポーツの祭典とオリンピックの価値を提供する」とし、そして、「オリンピックムーブメントの影響

8km

力とスポーツの持つ癒やし、団結させ、鼓舞する力、東京が誇る革新性と運営面での効率性を結びつけ、東京、
日本、そしてスポーツのために永続的なレガシーを提供する」としています。このレガシーは、オリンピックにとって非常に重要なテーマになっています。

図－１

オリンピックは単に数週間の期間のイベントではなくて、このオリンピックを通じて何を都市に残していくか。それは単なる競技施設だけではなく、さまざまな文

メートルの円を描きます。おおむね、多くの会場がこの化であったり、ソフト的な、例えば英語でおもてなしが中に収まるというコンパクトな会場配置、これを 1 つできるような人たちを育てようといったことを含めて、のコンセプトにしました。「ヘリテッジゾーン」という、

この東京大会で何を残していくか。これがオリンピック

1964 年のオリンピックのときに使いました施設を中心

開催国のどこの国でも大きなテーマになっています。

とした陸上側のゾーンと、「東京ベイゾーン」という新大会ビジョンに「WHY TOKYO？」とありますが、たに競技施設を造っていくゾーンの大きく 2 つのゾー

How Tokyo、東京大会ではどうやってオリンピックをンを設定しまして、2 つのゾーンの交点に選手村を配置

するかということは割と明確に説明できました。
「なぜして、アスリートが大会の中心であることを明示しまし東京か」というレガシーにも関係する説明です。われわた（図－1）。

れ は「Discover Tomorrow」 と い う ス ロ ー ガ ン を 設

ほとんどの競技会場を、臨海部に位置する選手村を中け、「デリバリー」と「セレブレーション」、「イノベー

心に 8 キロメートル圏内に配置しました。また、64 年ション」の 3 つのテーマでアピールしてきました。「デオリンピックの主要会場の多くを利用するということリバリー」は安心確実な大会運営、「セレブレーション」

で、64 年オリンピックのレガシーの活用も図りました。

は世界中を魅了するダイナミックな祭典、「イノベー
ション」は革新がもたらす未来への貢献ということです。この 3 つをテーマに招致活動をしてきました。「おもてなし」という言葉がありましたが、それはセレブ

2

環境に優しいオリンピック

レーション、歓迎の気持ち、イノベーションは革新がも

われわれは環境保護目標、環境影響評価もやってきま

たらす未来への貢献で、レガシーに関係してきます。たした。環境保護目標としては、環境負荷の最小化や自然

ぶん、安心確実に開催できるというところが大変評価をと共生する都市環境計画など、3 本柱を立てました。環

受けたのではないかと想像しているところです。

境影響評価につきましては、通常の法アセス、条例アセ

競技会場の配置のコンセプトは、発展を続ける都市のスとは別に、東京オリンピック・パラリンピックの環境中心で開催される大会ということで、真ん中に選手村、アセスメント指針を策定し、法アセスや条例アセスにか晴海の選手村を配置しまして、そこにグルッと 8 キロ

からない施設についても、すべての施設について初期段

一般財団法人 日本不動産研究所

5

不動産調査 2014

No.394階の環境影響評価を実施しました。
空間放射線量につきましては、今もそうかもしれませんが、当時は震災の影響で放射線量が話題になった時期でしたので、東京は他の都市と比較しても大きな影響はないという説明をしてきています。

3

競技および会場について

オリンピックの実施競技は、28 競技 306 種目あります。もちろん 2020 年に本大会があるのですが、大会 2

環境管理、エネルギー需要の最適化につきましては、年前からテストイベントをやります。通常は大会 1 年

低エネルギー、低カーボンの大会にするということで、前からやりますが、ヨットだけは海の上でやる競技なのさまざまな省エネルギーや再生エネルギーなどの技術をで大会 2 年前からで、ほかのものはだいたい大会 1 年

採用していきます。もちろん、低公害・低燃費車などを前からテストイベントをやるわけですが、それを大会時使う。観客輸送につきましては、広範囲にネットワークに使用する会場で実施していきます。例えば陸上競技にされた公共交通機関を活用していくといった考えでやっ

ついては、オリンピックスタジアムで 2020 年 2 月かていきます。また、既設施設も最大限に利用します。

ら 4 月、競泳は 2019 年 8 月から 9 月という設定をしISO20121 はロンドン・オリンピックに際して策定ています。アピールポイントとしまして、東京や日本とされた国際基準ですが、イベント運営における環境に加して、豊富な国際大会の経験を有していることも訴えてえ、社会的、経済的な影響のマネジメントシステムも採きています。

用していくこととしています。

東京オリンピックの競技は、37 会場で行うことになっ東日本大震災のあった後でしたので、地震、津波に対ていますが、そのうちの 4 会場は、東京圏外の横浜、埼しても、新耐震基準を満たした耐震性を確保する。津波

玉、宮城、札幌になります。これはサッカーの予選を行に対しても、東京湾は比較的安全な地形、形状になってう会場です。東京圏にある 33 会場のうち、28 会場を 8

いますという説明をしてきました。こういったプレゼン

キロメートル圏内に配置することにしています。8 キロを行い、招致を勝ち取ったところです。

メートル圏内にないのは、埼玉で行う射撃やゴルフ、多摩地域にある武蔵野の森総合スポーツ施設といいまして、調布にある施設でやるものです。こういったものを除いた
28 会場を、8 キロメートル圏内に配置しました（図－2）。
この 1 つ 1 つを見ていきたいと思います。
「メインスタジア
ム」は国立競技場です（図－3）。
国で整備を進めていく施設です
が、開閉会式、陸上競技、サッカー、ラグビーの会場となり、8 万人収容のスタジアムで計画しています。デザインにつきましては国際デザインコンクールを行いまして、最優秀賞にイギ
リスのザハ・ハディトさんの作品が選ばれています。この方は、ロンドンのアクアティク
ス・センターも設計した人で図－２

6Japan Real Estate Instituteす。8 万人規模で、可動席や可2020 年東京オリンピック・パラリンピック開催計画概要

主要施設

オリンピックアクアティックセンター

メインスタジアム ：開閉会式、陸上競技、サッカー、ラグビーの会場となる8万人収容のスタジアム

水泳
(競泳)

国際デザインコンクール
最優秀賞

水泳
(飛込)

イギリスのザハ・ハディド
アーキテクト：ザハ・ハディ
ド代表の作品

水泳(シンクロナイズドスイミング)

躍動的なデザイン、日本の優れた環境技術が生かされる点などが高評価に東京の新たな水泳競技のメッカとなる会場
オリンピックアクアティクスセンターは、競泳・飛込・シンクロナイズドスイミングの会場となり、大会後は、収容可能人数を2万人から5000人に縮小して、利用しやすい規模の水泳場に改修する。大会後は、東京都が所有し、既存の辰巳国際水泳場同様、水泳各種別の都内選手権、日本選手権からジャパン
オープン等の国際大会で使用するとともに、住民も使える水泳場となる。

図－３

図－４

東京体育館

国立代々木競技場

東京国際フォーラム

国技館

日本武道館

皇居外苑

有明アリーナ

有明ＢＭＸコース図－５図－６

動屋根を設ける計画になっていますが、実際にはコンペ「東京体育館」は、すでに千駄ヶ谷にあります東京体のデザインから少し見直しをかけまして、若干コンパク

育館を使います。こちらは卓球です。「国立代々木競技

トになったデザインになっていると聞いています。

場」も既設のものを使っていきます。右側にピクトグラ

新たに造る会場が全部で 11 あるのですが、そのうち

ムでこういったマークがありますが、これが競技のマーの 1 つが今説明した国立競技場で、残り 10 会場は東京

クです。これはハンドボールです。「日本武道館」はも都が造っていきます。そのほかに、仮設の会場が 11 あちろん既設で、若干施設を足して柔道で使っていく計画

ります。仮設の会場については後ほどお話しますが、組です。
「皇居外苑」は自転車のロードレースのスタート

織委員会という実際にオリンピックを動かしていく組織

地点になる予定です（図－5）。

で仮設施設を造っていくスキームになっています。

「東京国際フォーラム」は有楽町にすでにある施設で、「オリンピック・アクアティクスセンター」は新たにウェイトリフティングを行います。
「国技館」ではボク造るもので、東京都が整備します。場所は辰己で、競シングの計画です。
「有明アリーナ」は東京都が新設す

泳、飛込、シンクロナイズドスイミングに使います。2

る 競 技 場 で、 バ レ ー ボ ー ル を 行 う 計 画 で す。「 有 明

万人の規模で造りますが、大会後には観客席の両側を外BMX コース」はオフロードの自転車の施設で、仮設でして、5,000 人の規模の競技場にする計画になっていま造ります（図－6）。

す（図－4）。

「有明ベロドローム」も仮設で整備します。体操を行う

一般財団法人 日本不動産研究所

7

不動産調査 2014

No.394「有明体操競技場」も仮設です。有明地区には、4 つの施分場となっているところで、馬術のクロスカントリーを設が横に並んでいく形になります。
「有明テニスの森」

行います。
「海の森水上競技場」は、ボート、カヌーのは、すでにあります有明テニスの森を改修して使います。

スプリント競技の施設。それから「海の森マウンテンバ「お台場海浜公園」ではトライアスロンと水泳の 10 キロ

イクコース」は、マウンテンバイクの競技を行う会場をメートルをやります。これも仮設で整備します（図－7）。

造ります。このうち、クロスカントリーとマウンテンバ

次に「潮風公園」です。お台場の一角、潮風公園にあイクは仮設です。
「若洲オリンピックマリーナ」は新設

りますが、ここでビーチバレーの会場を造ります。これで造ります。若洲のゴルフ場があるのですが、ここにも仮設で造って、終了後は取り壊す計画です。それからゲートブリッジが架かり、このたもとにマリーナを造り「東京ビッグサイト・ホール A」、「東京ビッグサイト・ます。実際の競技はここから先にヨットを出して、沖合

ホール B」とありますが、ここも今ありますビッグサイの海域で行います（図－9）。

トを使いまして競技施設に利用します。
「大井ホッケー「葛西臨海公園」内には、カヌーが急流を回りながら競技場」は野球場などがある公園ですが、ここにホッ

下っていくスラローム競技を行います。夢の島地区にもケーのコートを新設します（図－8）。

いくつか競技施設がまとまってできます。1 つは「夢の「海の森クロスカントリーコース」は、海の森は中央

島ユース・プラザ・アリーナ A」に 7,000 人規模、
「夢

防波堤地区とも言うのですが、東京港の海側、ごみの処の島ユース・プラザ・アリーナ B」が 1 万 8,000 人規模の施設を造り、バドミントンとバスケットを行います。
ユース・プラザのすぐ手前には、アーチェリー会場も造有明ベロドローム

有明体操競技場

ります。夢の島地区はまだありまして、これは今ありま
す競技施設の中に作り込むかたちになりますが、馬術を行う予定です。先ほどアクアティクス・センターの説明をしたのですが、その横に水球の施設「ウォーターポロ
アリーナ」を仮設で造り、後々は取り壊します。次は調

有明テニスの森

お台場海浜公園

布にあります「武蔵野の森総合スポーツ施設」です。ここはすでにアリーナの建設工事が始まっていますが、近代五種をやります。この一角の「東京スタジアム」でも近代五種とサッカーなどを行います（図－10、図－11）。
また、先ほど皇居から自転車ロードレースがスタート

図－７

潮風公園

東京ビッグサイト・ホールA

海の森ｸﾛｽｶﾝﾄﾘｰｺｰｽ

海の森水上競技場

東京ビッグサイト・ホールB

大井ホッケー競技場

海の森ﾏｳﾝﾃﾝﾊﾞｲｸｺｰｽ

若洲ｵﾘﾝﾋﾟｯｸﾏﾘｰﾅ

図－８8Japan Real Estate Institute図－９

2020 年東京オリンピック・パラリンピック開催計画概要すると言いましたが、そのゴール地点は「武蔵の森公園」

くことで、建設業界にとっては非常に大きなインパクトになります。
「陸上自衛隊朝霞訓練場」で射撃、「霞ヶ関になってくるのではないかと思っております。

カンツリー倶楽部」ではゴルフです。
「札幌ドーム」、「宮

4

城スタジアム」、「埼玉スタジアム 2002」、「横浜国際総合 競 技 場 」 で サ ッ カ ー の 予 選 を 行 い ま す（ 図 －12、

図－13）
。

パラリンピックについて

このように全部で 37 の会場で、かなり大きな規模に

ロンドン大会でかなりパラリンピックの認知度が上なります。既設の会場はほぼそのまま使っていくのです

がったといいますか、かなり人気があったと聞いていまが、新たに造るものが 11、仮設で造るものが 11 といす。ソチ大会でも、パラリンピックは非常にチケットがうことで、かなりのインパクトになると思います。その売れていたと聞いていますが、われわれのような成熟しほとんどが東京ベイゾーンに新たにできます。先ほどかた都市においても、オリンピックのみならずパラリン

らレガシーという話がありますが、こういった施設がピックも成功させることが大きな命題です。これはオリ

後々ホワイトエレファントと言われる無用の長物にならンピック競技大会から連続した 60 日間の 1 つの祭典とないように、後の利用を考えていくことが 1 つの課題

して仕組んでいきたいと思っています。競技数は 22 競になっています。それだけの施設を、東京圏に造ってい技 527 種目あり、非常に種目数が多くなっています。

葛西臨海公園夢の島ﾕｰｽ･ﾌﾟﾗｻﾞ･ｱﾘｰﾅA

夢の島競技場ウォーターポロアリーナ

夢の島ﾕｰｽ･ﾌﾟﾗｻﾞ･ｱﾘｰﾅB

夢の島公園

武蔵野の森総合ｽﾎﾟｰﾂ施設

東京スタジアム

図－10

図－11

武蔵の森公園

陸上自衛隊朝霞訓練場

宮城スタジアム

霞ケ関ｶﾝﾂﾘｰ倶楽部

札幌ドーム

横浜国際総合競技場

図－12

埼玉スタジアム２００２

図－13

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2014

No.394

これはいろいろなハンディキャップに応じてクラス分け

す。宿泊可能者数は約 1 万 7,000 人で、オリンピック期がされているためです。

間中 1 万 7,000 ベッドを用意することにしています。こオリンピックで整備した選手村、IBC、MPC というの 1 万 7,000 ベッドを、立候補ファイルでは 14 階まで

メディア関係のメディアセンター、競技会場につきましの高さに確保するとしています。あまり上下移動が多くてはオリンピックで使用した会場を使います。輸送、宿なりますと、選手間で有利なところ不利なところが出て泊も含めユニバーサルデザインということで、そういっくるということで、14 階以内に選手村を造ることにしたものを念頭に計画していくことになります。

ています。晴海に造られる選手村は民間にマンションを

障がい者を含むすべての人が、身近でスポーツを楽し

建ててもらって、それをオリンピック期間中借り上げ、む環境を整備するため、われわれは多くの障害者スポー

オリンピック後にまた民間に戻して分譲なり賃貸をしてツ競技大会を開催しています。例えば昨年で言いますと、

もらうといったスキームで考えられています。建てる建国体と障害者スポーツ大会を 1 つの祭典として、東京多物は 14 階でなく、それ以上建てても構わないのですが、摩を中心に開催した実績もあります。ぜひオリンピック

オリンピックで使う選手村は 14 階以下にしています。

とパラリンピック両方とも成功させたいと思っています。

選手村の特徴としては、銀座や台場にも近接している

1 月には国際パラリンピック連盟の方々も来て、いろい

立地で三方を海に囲まれ、セキュリティの面も含め、正ろレクチャーをしていただきました。オリンピックだけで面にレインボーブリッジを臨む眺望も生かしながらデザはなく、パラリンピックも忘れずにきちんと計画に盛り込インしていくと考えています。日本文化に触れる場の提むようにということと、オリンピック特有のレガシーもあ

供ということで、メインダイニング等で海外で人気の高ると。例えばユニバーサルデザインであったり、いろいい日本食を提供し、伝統芸能を取り入れたパフォーマン

ろな施設へのアクセシビリティーであったり、障がい者

ス等、いろいろと選手を盛り上げていきたいと考えていの雇用につなげていく。例えばオリンピック、パラリンます。

ピックのボランティアを障がい者も使っていくことも含め選手村の大会後のレガシーですが、先ほど申し上げたて、障がい者の雇用が進むのがパラリンピックレガシー

とおり民間で開発し、大会後は分譲、賃貸なりで回収しとなるように等、いろいろアイデアをいただきました。

ていただくスキームになっていますので、大会後は 1

実は、東京は世界で唯一 2 回目のパラリンピックを

つのまとまった東京湾岸の都市居住地域に生まれ変わる

やる都市です。1964 年のオリンピックと言っています

ことを想定しています。ここにつきましても単なる住宅が、このときに実はパラリンピックもやっていまして、開発というより、大会のレガシーとしてどのような施設

1964 年が世界で 2 番目のパラリンピックでした。それにすべきかとも考えていきたいと思います。選手村はパに引き続き、今回 2 回目のパラリンピックを東京でや

ラリンピックでも使いますので、そういったことも配慮るということで、これは世界で初めてになっています。

して、間取りやバリアフリーを考えたいと思います。

このあたりはぜひ皆様方にも協力いただき、オリンピッ
クならずともパラリンピックが盛り上がるように、いろ
いろな宣伝や PR、チケットを買ってもらって盛り上げていただくなどもぜひできればと思っています。ぜひパ
ラリンピックも頑張りたいと思っています。

5
10

6

2020 年にむけたスケジュール

2013 年 9 月 7 日に開催都市が決定し、今年の 1 月に大会組織委員会が設立されました。その後 2 月から 3

選手村について月にかけまして、ソチのオリンピック、パラリンピックが開催されました。2015 年 2 月、1 つの節目としまして、大会開催基本計画を策定することになっています。

選手村は晴海地区に設けます。これは先ほども言いまこれに向けてさまざまな調整、検討、調査を行っている

したが、選手が中心、地理的にも中心ということで晴海ところです。その後、リオのオリンピック・パラリン地区に設定していまして、敷地面積が 44 ヘクタールでピック、平昌で冬のオリンピック・パラリンピックがあJapan Real Estate Institute2020 年東京オリンピック・パラリンピック開催計画概要

り、おおむね 1 年前からテストイベントを始め、2020は、立候補ファイルをより具現化していくということ

年の 7 月から 9 月にオリンピック・パラリンピックをで、施設に限らず、財政やセキュリティ、文化、環境、

開催するというスケジュールです。

輸送も含め、各分野に関する計画、責任、役割分担を定

立候補ファイルで設定したおおむねの建設スケジュー

めていくものになっています。
大会組織委員会は一般財団法人として設立しましたの

ルです（図－14）。
施設につきましては、今後詳細な検討、設計を行ってで、それに基づいた構成になっていますが、東京オリン

いきますが、立候補ファイル段階で想定したものとして

ピック・パラリンピック競技大会組織委員会ということ

このようなペースで設計・工事を行い、3 年くらいかけで名誉会長を置き、その下に評議委員会、理事会を置いて施設整備を行って、2019 年のテストイベントに間にています。監事、事務局などを置き、また、調整会議、

合わせていく計画になっています。

顧問会議を置きます。調整会議はすでに設置されていま

大会組織委員会は TOCOG と略して呼んでいます。

して、組織委員会会長、JOC 会長、JPC 会長、東京都

これは IOC のほうから、東京都と JOC が開催都市契約

知事、文科大臣兼オリンピック・パラリンピック担当大の調印から 5 カ月以内に設立せよと言われたものです。

臣の 5 者が調整会議でいろいろな意見交換をしていく

開催都市契約は招致決定の直後に交わしたものですが、と同時に、まだできていませんが顧問会議を設置して、そこから 5 カ月以内ということで 2 月 7 日までだった

オールジャパン体制で取り組んでいく体制を作ろうといのですが、これにつきましては今年の 1 月 24 日に設立

うことになっています。

いたしました。この組織委員会で、2020 年東京大会の、

大 会 組 織 委員会の予 算は、立 候 補ファイルでは 約

計画、運営、開催に責任を持ちます。設立後は、スポン

3,013 億円です。組織委員会はどうやってお金を収入しサーセールス活動や組織体制整備の強化、IOC や国際て、どうやってお金を支出していくかですが、収入は大競技連盟等、関係機関との調整を行っていく主体になりきく 3 つあり、スポンサー収入が 37％くらいあります。

ます。

それからチケットの売上で 23％くらい、IOC からの負担

来年 2 月に策定すると言いました大会開催基本計画

金、これはテレビ放映権などが IOC から入ってくる予定

図－14

一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 2014

No.394になっていまして、この 3 つで 83％を占める予定です。

なっています。国内でもパートナーがいくつか種類に分チケットも、手頃な価格に設定することにしていて、かれるのですが、そういったものはカテゴリー分けをしここであまり収入が増える見込みはありません。IOCて、1 つのカテゴリーの中に複数社が入ってこないかた

からの負担金もだいたい決まっているということで、一ちで設定しなければいけないことになっており、今後そ番の頼りはスポンサー収入です。いかにいろいろな企業

ういったパートナー探しが始まってくるとことになりまの方からスポンサーになっていただくかというのが、収す。パートナーになりますとオリンピックマークの使用入を増やす大きな条件になってきます。スポンサーにつや大会ロゴ、エンブレムの使用、大会期間中オリンピッ

いては後ほどまた触れたいと思います。

クイメージを用いた広告展開が可能となり、スポンサー

非大会組織委員会予算として、日本円に直しますと約向けチケットの購入権やメインスタジアムに隣接するス

4,300 億円入っています。これは国であったり東京都でポンサーホスピタリティセンターの利用権が得られるこあったり民間であったり、競技会場や選手村、メディアとになっています。逆に言うと、スポンサー以外がオリセンターなどを造っていく費用になっており、運営費もンピックを利用したキャンペーンをやったり、広告宣伝

若干あります。こういったもので約 4,000 億円かかるを打ったりすることはダメということになりますので、と考えています。

企業の皆様方には十分注意してもらいたいと思います。

財政保証、財務的保証ですが、大会組織委員会の資金2020 年大会に伴う経済波及効果ですが、これも立候が不足した場合、まずは東京都が補てんしますと保証し補の段階で我々は約 3 兆円とはじきました。これにつています。それが駄目であれば国が補てんしますというきましては、例えば競技施設などを造っていくといった約束になっています。大会に関するセキュリティや医ものの波及効果を算定したわけですが、道路などの既存療、通関、出入国管理業務などにつきましては、それぞの計画に基づくインフラ整備は入れていません。かなりれの組織が行うため大会組織委員会の費用負担は計上し控えめな数字となっていますが、民間ベースでは 150ておりません。ホテルの料金につきましても、あまり高兆円という試算も 20 兆円という試算もあり、もう少しくならないように保証するといったことも立候補ファイ

大きな効果も出されていますが、われわれは 3 兆円とルに書かれています。

はじいています。先ほどの大会予算がだいたい 7,000

オリンピックにつきましてはスポンサーの位置付けが億でしたので、効果の大きさがわかると思います。

非常に重要で、1 つのカテゴリーについて 1 社しかスポ

われわれに課せられた 1 つの使命として、被災地のンサーになることができないという 1 業種 1 社の原則

復興にも結びつけていきたいということがあります。東というのがあります。例えば、コカ・コーラがスポン

京都としましても、震災が起きてから、被災地を含めさサーであれば、ほかのソフト系飲料のメーカーはスポン

まざまなスポーツイベントを展開してきていますが、オサーになれないということです。また、オリンピックイ

リンピックに際しても被災 3 県などを巻き込み、聖火メージの尊重ということで、オリンピックイメージスポ

リレーや宮城スタジアムでサッカー予選を行うことも 1

ンサーの数、質については一定の基準が必要とされていつの例ですが、ボランティアや文化プログラムなど、さます。これはオリンピックのイメージとブランドの価値

まざまな取り組みをしていきたいと考えています。

を守るということで、できるだけ少数の企業と高額な契私の発表は以上ですが、2020 年の大会まで、長いよ

約をすることと、社会的に議論のある企業はなるべく避うであと 6 年ちょっと、そんなに時間はありません。

けるというルールがあるようです。それから、トップ

舛添知事も「世界一の大会にする」と言っていますが、パートナーと国内パートナーというのがあります。トッ

私としては施設、輸送を確実に仕上げて、安全で快適なプパートナーは、現在 IOC と契約しているパートナー

大会にしていきたいと思っておりますので、皆様方におが 10 社あります。日本のメーカーではパナソニックがかれましてもさまざまな場面でご協力願えればと思って入っています。このトップスポンサーとカテゴリーがダおります。どうぞよろしくお願いします。ありがとうご

ブらないように、国内パートナーを設けていくことにざいました。（拍手）※本稿は、平成 26 年 4 月 11 日に開催された「RICS － JREI － ARES 共催セミナー」の内容をもとにとりまとめたものです。

12

Japan Real Estate Institute施設開発およびレガシー問題：ロンドン・オリンピックからの教訓

RICS − JREI − ARES 共催セミナー

2020 年東京オリンピック・パラリンピックの成功に向けて
第1部

RICS − JREI − ARES 共催セミナー③

施設開発およびレガシー問題：
ロンドン・オリンピックからの教訓
プロフィール
元英国オリンピック開発局（Olympic Delivery Authority）
不動産担当ディレクター
キングス・カレッジ・ロンドン 不動産開発ディレクター

ラルフ・ラック氏 OBE ※Contents

1. オリンピック招致のための誓約 ………………………………………………………………………… 14
2. オリンピック用地の取得 …………………………………………………………………………………… 14
3. 施設の建設 …………………………………………………………………………………………………………… 15
4. オリンピック・レガシー …………………………………………………………………………………… 16
5. オリンピック・ビレッジ …………………………………………………………………………………… 16
6. 10 の教訓 ……………………………………………………………………………………………………………… 18

キングス・カレッジ・ロンドン不動産担当ディレク

始まりは、2005 年 7 月 6 日でした。2012 年、開催

ターとして世界トップ 20 に入る大学で仕事をしており都市は皆さんパリだと思っていたのですが、ロンドンにます。また、7 年間、英国オリンピック開発局（ODA）

決定しました。一瞬の沈黙のあとに大喝采。トラファルの不動産担当ディレクターもしており、しかもオリン

ガー広場は大騒ぎです。おそらく昨年 9 月 7 日は、東ピックが終わったあともコンサルタントとして ODA と京でも同じ状況だったことでしょう。しかし、ロンドンの関わりを持っています。今年の 6 月まではさまざま

では、1 人だけ大喜びをしなかった人がいます。名前は、な業務を続けていました。

あえて今は言いません。あとでまたこの話をしますが、

さて、これから皆様を旅にお連れします。ロンドンオ
リンピック招致決定後の 1 日目からレガシーの処理までのオリンピックジャーニーです。

1 人だけ暗い顔をしていた人がいました。その気持ちは皆様にも分かるはずです。
ロンドンと発表があったとき、私は休暇中でした。不※ OBE（OfficersoftheOrderofBritishEmpire）：大英帝国四等勲爵士

一般財団法人 日本不動産研究所

13

不動産調査 2014

No.394

動産以外に船が好きなので、大好きなセーリングをしていました。大西洋を旅して、その後も旅を続けようと思い、オリンピックとの関わりは考えていませんでした。

2

オリンピック用地の取得

ところが発表があってから 5 分間で電話が 3 本、メー

まず、用地取得の課題がありました（図－1）。国有

ルが 3 本携帯に入り、開催地はロンドンになったとの地ではありませんでしたので、取得が大変でした。次に連絡がありました。これまでお付き合いがある皆様は、整備、再生をする必要がありました。会場の整備につい私がロンドンの街の再生を真剣に考えていて、オリンては、面積は出来たばかりのヒースロー空港のターミナ

ピックの機会があれば関わりを持ちたいという、オリンルの 5 倍程度の大きさでしたが、空港の半分の期間でピックに対する私の気持ちを知っていたために連絡をし造る必要がありました。本来であれば 20 年から 25 年てくれたのです。

掛かったはずのものが 7、8 年で行われ、「2：4：1 計

1画」と呼んでいました。取得、計画、準備に 2 年間、オリンピック招致のための誓約

ロンドンオリンピックの招致に際して約束したことは、あまりオリンピック、オリンピックではなく、触媒実際に造るのに 4 年、テスト、コミッションで 1 年間。
組織委員会が装飾仕上げをするのに 1 年です。東京と同様に、最後のほうでオリンピックのオーバーレイをしなければなりません。非常にタイトなスケジュールでした。

作用としてもっと長期的にロンドンの街を再生したいとロンドンでは、取得だけで 2 年間も掛かってしまい、いう考えでした。場所はイーストロンドンの非常にコン

主要な作業は 2008 年に着工し、ほとんどの会場は 3

パクトな地域、コンパクトどころかオリンピックパーク

年間で造りました。そのあとテストに利用して LOCOG

として史上最小規模の場所のため、狭すぎるという懸念（ロンドンオリンピック大会組織委員会）に移すことがさえありました。しかし、そのほうが集中的にその場所できるようになりました。政府も開発整備をしていましを再生できると考え、わざと選択したのです。あえて狭たが、民間のディベロッパーが大型のショッピングセン

いところに集中したほうが、本当にその場所の再生がでターを開発していて、お客様へのアクセスは建設現場をきると思ったからです。
多くの人たちは、レガシーのメリッ
トをバルセロナと比較しようとしていましたが、その比較は間違っていましオリンピック用地の取得た。なぜでしょう。バルセロナの場合、各地に会場を分散させました。バルセ
ロナは、街のエリア全体の経済的な概念を変えたかったからです。ロンドン• 850 エーカー
(345 ヘクタール)

はバルセロナとは違います。ロンドン• 2,756 の地権者

では、持続可能な社会、経済的な再生• 1,313 の所有権者をイーストロンドンでしたかったのであり、ロンドン全体ではありません。
なぜイーストロンドンだったのでしょう。それは貧困の問題がある場所だからです。ロンドンだけではなくイ• 1,443 の借地権者• 20 を超える法定請負人• 4 つの地方自治体

ギリス全体の中で最も厳しいところです。イギリスの中で再生、投資が必要な地域でした。

14

Japan Real Estate Institute

図－１

施設開発およびレガシー問題：ロンドン・オリンピックからの教訓

通過しなければならないという問題もありました。

の近くです。信じられないかもしれませんが、宗教組

2004 年 11 月段階の招致マスター計画、どのディベ

織、バスの車庫等、とにかくありとあらゆるものがありロッパーも同様に、招致に成功して土地を取得し開発をました。取得機関の代理、あるいは居住している人た

しようという場合、パニックとは言いませんが買い過ぎ

ち、小売店の代理等が入っていまして、早い段階でサーでないだろうかとか、コストはどうすれば減らせるだろベイヤーがかなりかかわりを持つことになりました。

うかと懸念していました。3 日間にわたって、官民が一特別買い上げは時間が掛かることがありますが、チー緒になり、私が働いていたオフィスにチームで詰めて、ムはしっかりとまとまっていて、2005 年 11 月に決定

すべてを分解してもう 1 回マスタープランから考え直し て か ら 2006 年 5 月 か ら 8 月 に 公 聴 会 を 開 催 し、しました。その結果、全体のビレッジ、部屋の数、面積2006 年 12 月に政府決定が出ました。異議申し立てはも減らすことにしたのです。

1 つ 2 つありましたが乗り越えることができ、ほとんど

オリンピック村はもともと民間デベロッパーが開発許の用地を取得することができました。2007 年の夏まで可を取っていたところに決めました。これは意図的にオに取得できたということで、予定どおり必要な解体を行

リンピック用に整備するレガシーを考えて設計し、レガうことができ、インフラも整備することができ、それかシーに使うことができるようにしました。持続可能な住ら 1 年以内には新しい会場の工事を始めることができ

居の建築基準がありまして、一番高いレベルはレベル 4たのです。

ですが、それを目指すことにしました。
し か し、 レ ベ ル 4 は 2 ～ 3 階 建 て の 郊 外 住 宅 用 であって、それまで 13 階建てをレベル 4 でという試みはありませんでした。コードを管轄している省庁とともに

3

施設の建設

コードを書き換え、その結果、今は民間もこのコードを

日本には TOCOG（東京オリンピック・パラリンピッ

使っています。そのような変更をして面積を縮小し、コク競技大会組織委員会）がありますが、ロンドンの場合ストを抑え、影響を受ける企業も減らすことができましは LOCOG です。いわゆるショーを国際連盟にアピーた。移動しなければいけない人、失業する人も減りまし

ルしなければなりません。短期間の組織ですから従業員

たし、移転する企業も減らすことができました。

は最小限にしましたが、コンサルタントはたくさん必要

招致が決定した翌日、爆破事件があり、セキュリティでした。

を強化しなければならず、まず車が入れないようにしま

コンソーシアムを造り、代理をお願いしました。すべ

した。駐車場は、IOC 用には整備するが、それ以外のての契約について競争入札で、EU のルールに従わなけ

仮駐車場は整備しない方針としました。それによってテ

ればなりません。EU の加盟国、コントラクター、コンロ等のリスクを減らすことができると思ったからです。

サルタントは、皆入札の機会を提供されなければなりま

1 つだけ考えていなかったリスクが残っていました。冒せん。ほぼすべてのコントラクター、コンサルタント頭に言ったように、1 人喜んでいない人がいました。

は、結局はイギリスベースにはなりましたが、全て EU

ギャディス・パッカーという私の部下です。土地を全部ベースでしなければなりません。

取得しなければいけないということに気がつき、強制買建設中に何よりも留意したのは安全でした。こういう取権を行使するしか方法が無かったからです。幸い、招プロジェクトを行うと、残念ながら少なくとも 1 人は致が決まってから 5 カ月以内に適切な機関が強制買取

死亡者が出てしまうという統計数字がありますが、幸運

命令を行使してくれました。

にも死者は発生しませんでした。4 万 6,300 人の人たち

イギリスでは当時最大規模の用地の買取りでした。

が働くわけですから、どうやって現場まで来るのかを考

2,756 地権者、20 を越える法定請負人を相手にしなけ

えなければなりませんでした。車は認められなかったわ

ればなりません。4 つの地方自治体に跨っており、これけです。移動方法、輸送交通や建材、資材の輸送も考えも珍しいことです。とても大変でした。284 の企業、

なければならず、食事も必要でした。結局は ODA が全250 の居住者がそこに暮らしていました。ゴミ捨て場

部提供することが重要であるということになりました。

一般財団法人 日本不動産研究所

15

不動産調査 2014

No.394

共通スタンダードで提供し、コストを下げることができ2016 年度のシーズンにおいては、ベストなところではると考えました。

ないですが、地元のサッカーチームがスタジアムを使う

持続可能性も大変重要でした。解体した資材の 98％ことになっています。その前にいろいろなイベントが開はリサイクルされ、また汚染土壌を 200 万トン除染し催予定です。陸上競技も毎年行われますし、また 2015

ました。もう一つ重要だったのは省エネです。オリン年のラグビーワールドカップ、2017 年の英国陸上競技

ピックパークは現在、クイーン・エリザベス・オリンにも使われます。現在は常時使われているわけではな

ピックパークと呼ばれていますが、一体型冷暖房を使っ

く、屋根を拡張したり、ホスピタリティボックスを入れています。

たりというふうに改装されています。座席も 6 万席に残念なことに ODA、LOCOG の従業員のほとんどは、
オリンピックの開会式のチケットを入手することができ「オリンピックパーク」は、クイーンエリザベス・オ

ませんでした。イギリスでは公平なシステムを取っておリンピックパークと改名されました。2013 年 7 月にはり、国民が誰でもインターネットを通じてチケットを購

ノースパークが開き、さまざまなスポーツイベント、コ

入する機会があります。結局、私はオリンピックスタジ

ンサート等も行われました。今年の 4 月 5 日にはパーアムから 6 キロしか離れていないところに住んでいま

ク全体が開場し、パークからスタジアムの構成に変わりすが、家から観戦しました。

ました。リーバレー・ホッケー & テニスセンター、す4

べてのパーク、すべてのスタジアムを使えるようになり

オリンピック・レガシー

オリンピック期間中に施設がどう使われたかというよました。オリンピック終了後 2 年未満ですべての人たちに使えるようになっています。これは面白いことだと思います。ほかの開催地ではここまでやっていないと思います。しかし、真のレガシーはこれから先なのだと思りも、問題はレガシーです。レガシーが大変重要だった

います。

わけです。

5

ザハ・ハディットが設計した「水上競技センター」
は、17 万 5,000 席を収容したのですが、今はそれが取り除かれています。屋根に関しても、もともとのデザイ

16なる予定です。

オリンピック・ビレッジ

ンに比べて少し簡素化しなければなりませんでした。こオリンピック・ビレッジはイーストビレッジと言われのプールは、飛び込みであろうと競泳者であろうと一般ています（図－2）。このプロジェクトが最も大きなリ国民であろうと、現在、誰でも利用できます。

スクでした。コストが高く、オリンピックスタジアムの「オリンピックスタジアム」は、最終的に何の用途に倍のコストがかかり、規模が大きいために建設期間も長使うか、なかなか決まりませんでした。ウェンブリーをくかかります。きちんと建設を終わらせなければ、選手造ったときは、いろいろなスポーツで使えるべきというの泊まるところが問題となるため、最も大きなリスクで議論がずっと続いて、スタジアムがなかなか建設されずした。ただ単に宿泊地を提供するだけではありません。

にコストも膨大になってしまいました。しかし、幸いに2,818 の住宅を造りました。11 区画、62 ブロック、3も絶対にオリンピックの開催に遅れることができなかっから 14 階建て。選手は時間を守らなければいけません

たため、このオリンピックが終わった後もスポーツ施設

ので、エレベーターの速度、エレベーターの使用人数もとして使われるということが決まったわけです。政府に重要です。以前は 8 ～ 9 階までが限界と言われていた

対して私はこう言いました。先に進まなければいけなのですが、14 階まで建設することができたので、それい、決定をしなければいけない。そして、一番下の 2も日本が使えると思います。オリンピックのときに 1

万 5,000 席は恒久的なものにし、残りの上層階につい

万 6,760 人、パラリンピックで 4,500 人の選手がいまては、開会式や試合中に必要だったものですが、解体した。安全性の問題もあるため、キッチンを入れることできるようになりました。全部で 5 万 5,000 席です。

ができませんでした。選手には調理をさせたくなかったJapan Real Estate Institute施設開発およびレガシー問題：ロンドン・オリンピックからの教訓

イーストビレッジとして機能しなければならず、そして、
持続的に機能しなければなりません。
何をしなければいけないか。家庭のバ
ランス、密度です。さまざまな所有形
態、賃貸形態です。マーケットハウス
だけが全部埋まったり、低額だけが全部埋まるのではなく、バランスが必要です。仕事のある人たち、ない人たちのバランスも考えなければなりません。
若い人ばかり、若い家庭ばかり、高齢者ばかりではなく、一定程度の年齢層を考えたバランスも必要です。
低額住宅とショッピングセンターでの仕事を連動させることも必要です。

図－２

学校を運営させるためには、初日に全部埋まってしまうわけにもいかず、一定の柔軟性が必要なため、段階的に開からです。

校しなければなりません。建物自体は全て一緒に造りま

ビレッジは必ずレガシーに残さなければいけないといしたが、入学については段階的にする工夫が必要です。

うことだったので、仮設ではなく恒久的な医療センター

ヘルスサービス、コミュニティサービスも、一度で全部を造りました。教育施設も必要になります。そのため、の医者や歯医者を集めるのではなく、段階的に人の配置

新しい学校も造りました。1 万 8,000 人の生徒を収容でを考えなければなりません。この部分については成功すきるもので、公園など、コミュニティ向けの運動場等もるかしないかまだ分かりませんので、これから数年は見造りました。

ていかなければなりません。ビレッジの半分はもう手放ビレッジを造る、住宅を造ることは大規模な開発です

しましたが、ビレッジ全体を完全に手放すのは今年の 6が、実は比較的容易です。しかし、これまでイギリスで、月になります。入居、居住等はたぶん来年までかかりま

これだけ多くの住宅を一度に 1 カ所で造ったことはあり

すが、2、3 年は見ないとこれが上手くいったのかどうません。機能する共同体づくりとなります。まず共同体かの判断はできません。

一般財団法人 日本不動産研究所

17

不動産調査 2014

No.394

政治的な側面もあります。万が一のこ

2012年ロンドン大会 – 学んだ教訓とも考えて、想定していないようなリ
スクが起こる可能性もありますので、

1.

開催権を獲得した後に計画の見直しを行う

2.

施設等についてはオリンピック/パラリンピック競技を考慮しながら大会終了後

建設は、1 社または少数のコントラの利用を踏まえて計画、設計する
3.

適正な予算を作る必要があります。

プログラム策定は時間を掛けて慎重に行い、それを維持する

クターに任せるのではなく、数多くの

4.

ODAと組織委員会を同じ場所に置く

コントラクターに任せることによって

5.

設計、開発、費用、および不可抗力を考慮した現実的な予算を確保する

リスクを分散すべきです。イギリスだ

6.

作業は元請業者の間に配分し、下請と孫請業者については健康と安全を優先して監視する

7.

資産売却にあたっては長期的な再生および改善による金銭的リターンを確保

けではなく、当時は世界経済の状況
で、すべての下請けをモニタリングしするていました。財務的な問題がないかど

8.

大会終了後の施設所有者と管理者は早期に決定するうか。端的に手助けをしなければいけ9.

コミュニティおよび民間パートナーと連携して業務を進めるない場合もありました。金融危機が10. 常に集中を維持するあったゆえに建設コストが下がったというメリットもありました。だからこ

図－３6

そ、オリンピックビレッジの資金を捻出できたわけです。

10 の教訓資産売却に関しては、長期的な再生計画および金銭的なリターンを確保すること。開発している人たちが会場のレガシーの所有者でなければ、最初から整理する必要

そもそもここで話すことを頼まれたときに、教訓につがあると思います。イギリスのように 1 つの組織からいて話してくれと言われました。それは、本を 1 冊書ほかの組織へと、所有権がシームレスに移転できるようくこともできる内容になるでしょう。でも本を書いてしに。開発から引き続きオーナーになっているところもあ

まったら訴訟の対象になってしまうと思います。ただ、りますが、大会に向けての準備をしなければいけないのここにある 10 の教訓があったと言えます（図－ 3）。

で、追加的にリソースはいくらでも使えると思います。

なお、計画に関しての見直しは可能だと思います。

コミュニティとパートナーシップを組む必要がありま

IOC は柔軟です。規則でガチガチになっているものですし、当時は金融危機があったので、本当ならばもっとはありませんので、交渉する価値はあります。

民間の部門を活用したかったのですが、その後になってロンドンでの交渉は、実際に招致が決まってから始ま民間パートナーと連携することができました。大変貢献りました。仮設の会場もたくさん作っていますが、レガしてくれています。持続的にするためには、やはり民間

シーを考えていました。仮設に関しては解体することもとのパートナーシップが重要だと思います。

あります。それは正しいと思います。イギリス人は必ず最後に申し上げるのは、常に集中を続けるというこ

しも計画が得意なわけではありません。アメリカ人のほと。揺らがないことです。そのとおりやる必要がありまうが上手いかもしれません。計画には時間を掛けるべきす。閉会式を楽しみにする。これはほんの一部です。そだと思います。結局、イギリスでは 2 年間を計画に費のあとにレガシーが待っています。ありがとうございまやしました。

した。（拍手）また予算も見直されると思います。ウィットの予算は※本稿は、平成 26 年 4 月 11 日に開催された「RICS － JREI － ARES 共催セミナー」の内容をもとにとりまとめたものです。

18

Japan Real Estate Institute東京オリンピック・パラリンピックとインフラ整備

第2部

特別寄稿

東京オリンピック・パラリンピックとインフラ整備プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所 本社事業部
東京五輪関連事業推進室長

阿部進悦Contents

1. 現在計画されているインフラ整備 …………………………………………………………………… 19

2. 環状 2 号線と虎ノ門周辺の再開発事業 …………………………………………………………… 22
3. 湾岸部の市街地再開発事業 ………………………………………………………………………………… 25
4. 木密地域不燃化 10 年プロジェクト ………………………………………………………………… 27

1

 在計画されている
現インフラ整備高めることを狙う。今年の 2 月 4 日には JR 東日本が羽田空港と都心を直通ルートでつなぐ構想を発表した。品
川と田町の間から東海道線と東海道貨物船を使って羽田

東京オリンピックが開催されるまでの 6 年余りで東空港の地下に接続する計画である。羽田空港の地下には京は大きく変わる。それは新国立競技場の建替えや湾岸

空港施設が埋設されているため、技術的に可能かは検討

部の競技会場の建設のような直接的にオリンピックにか中であるが、将来的には「上野東京ライン」によって宇かる計画だけでなく、交通インフラ整備や都市再開発の都宮、高崎、水戸の北関東からの直接運行が可能になように間接的にオリンピックが契機となっている計画がる。ほかにも東京急行電鉄の蒲田駅と京浜急行電鉄の京見込まれるからである。

急蒲田駅を連絡する新空港線（蒲蒲線）、江東区では豊交通インフラ整備については 2020 年までに完了する

洲駅と住吉駅を繋ぐ地下鉄 8 号線延伸計画、環八通り

プロジェクトは少ないが、いずれも都市機能更新の立場の地下などを利用して、羽田空港と赤羽駅とを結ぶ「エからオリンピック開催決定前から検討されてきたものでイトライナー」、環七通りの地下を利用して赤羽駅と葛ある。代表的な計画に羽田空港と成田空港を結ぶ新線計

西臨海公園を繋ぐ「メトロセブン」など、鉄道路線だけ画が挙げられる。墨田区の押上駅と港区の泉岳寺駅を結でも五輪を契機とした複数の整備計画がある。

ぶ全長 11 キロメートルの鉄道路線で、成田空港─羽田

鉄道計画ではないが、現在都心とのアクセスが劣る湾

空港間の移動を現状の 92 分から 50 分台に短縮し、オ

岸部での人口増加を見込んで銀座と晴海の間にバス高速

リンピックに際して増加が見込まれる観光客の利便性を輸送システム（BRT）の開設が計画されており、将来一般財団法人 日本不動産研究所

19

不動産調査 2014

No.394

的には LRT（次世代路面電車）化も視野に入れている。

速道路中央環状線の 3 道路をいうが、現在の 3 環状 9道路では 3 環状道路が 2020 年までに 90％が整備さ

放射のネットワークが計画されたのは、1963 年である。

れる計画となっている。3 環状道路は首都圏中央連絡自東名、中央、関越、東北道など放射方向の高速道路が整

動車道（圏央道）、東京外郭環状道路（外環道）、首都高

備された一方で、環状方向の高速道路の整備は遅れたた
め、都心に用のない自動車も必ず都心を経由しなければならず、慢性的な渋滞が発生している。
「3 環状道路」が整備されれば、都心への自動車の流入を回避させることができ、渋滞解消が期待できる。2015 年度に首都高
速 10 号線の晴海─豊洲間が、また 2016 年にはいわゆる「マッカーサー道路」と呼ばれる環状 2 号線の新豊洲─虎ノ門区間が開通する予定。環状 2 号線はオリンピック開催
時には湾岸部と都心を結ぶ大動脈となる。
2020 年の東京オリンピックでは競技会場の 37 施設のうち 21 施設が湾岸部に集中する。選手村もオリンピック後には住宅となる
ことが予定されており、湾岸部への期待が高まっている。
2016 年には豊洲に築地市場が移転する計画

出典：東京都建設局

20

Japan Real Estate Institute

で、市場の規模は拡張される。2 月 19 日には東京オリンピック・パラリンピックとインフラ整備

中央卸売市場が市場の観光施設である「千客万来施設」の事業予定者を発表した。東京都中央卸売市場によると千客
2

万来施設は 5 街区 0.6 ha・6 階建（延床面積 26,200 m ）、2と見込んでいる。
またお台場ではフジテレビジョンや三井不動産、鹿島
建設、日本財団が共同で国際観光拠点整備を国家戦略特6 街区 1.1 ha・7 階 建（延べ床面積 39,500 m ）の規模

区に申請した。湾岸部はカジノの誘致先としても候補にで、場外市場やフードコート、レストラン、温浴施設を挙がっており、MICE、IR の中心機能を期待されている。

備えた観光施設となる予定で年間の来場者を 420 万人

環状 2 号線の開通により、都心へのアクセスが向上

出典：東京都中央卸売市場 HP

一般財団法人 日本不動産研究所

21

不動産調査 2014

No.394

する勝どきでは「勝どき 5 丁目地区第 1 種市街地再開
発事業」と「勝どき東地区第一種市街地再開発事業」が計画されている。勝どき 5 丁目地区第 1 種市街地再開

2

 状 2 号線と虎ノ門周辺の環再開発事業

発事業」は供給戸数 1,420 戸の「勝どきザ・タワー」

環状 2 号線は「幻のマッカーサー道路」と呼ばれ、を中心に保育所や水産庁施設が建設される予定である。

2014 年 3 月 29 日に開通した虎ノ門から新橋に至る全「勝どき東地区第一種市街地再開発事業」は 3 棟の超高

長 1.4 km の区間は、戦後約 60 年間に渡って工事の着層マンションの計画があり、A1 棟は約 1,660 戸、A2

工が凍結されていた。1989 年の法改正で、道路の上下棟は約 860 戸、B 棟は約 500 戸の合計約 3,020 戸の供空間に建築物をつくる土地の利用法が認められ、道路整給が計画されている。晴海でも「晴海 3 丁目西地区第備にあわせて再開発を行うことが可能になった。

一種市街地再開発事業」があり、7 棟の建物のうち 4 棟

通常、道路区域は平面的な区域で指定され、地表面のは超高層マンションである。当該プロジェクトの 1 つ

みならずその上空や地下空間も道路区域となるため、道である「ベイシティ晴海」は来年完成予定である。豊洲路の上下の空間に建物等を建築することは原則として認では「東京ワンダフルプロジェクト」があり 44 階建て

められていない。トンネルの上空や高架道路の下、道路の「スカイズタワー & ガーデン」が計画されている。

の地下であれば、道路と一体ではない構造の建物を建築

ほかにも月島には「月島 3 丁目地区再開発」、「月島 1

することができるが、道路区域の一部を使用することに

丁目西仲通り地区再開発」の再開発が計画されるなど、なるため、道路管理者から道路占用許可を受けることが湾岸部での再開発が目白押しになっている。これらの計必要である。

画は一部であり、すべてのマンションの計画戸数を合わ

立体道路制度では、道路区域は立体的な区域で指定させると今後、湾岸部に 1 万戸を超えるマンションが供れる。このため、道路の上下の空間は道路区域ではない

給されることになる。これは年間の首都圏全体に供給さため、建物等を建築することができる。道路占用の許可れるマンションの 1/5 に当たる供給である。

を受ける必要もない。また、道路に隣接する空間に道路

名

称：環状第二号線沿道新橋地区

位置及び区域：港区西新橋二丁目及び新橋四丁目
各地内（区域は区域図のとおり）
面

積：約 8.4 ha

出典：東京都港区 HP

22Japan Real Estate Institute東京オリンピック・パラリンピックとインフラ整備と一体構造の建物を建築することもできる。虎ノ門ヒル（1）については、2014 年 3 月末の国家戦略特区の指ズは、ビルの地下には立体道路制度が適用され環状 2 号

定に合わせて東京都が公表した「東京発グローバル・イ線（新虎通り）が通り、ビルと道路が一体となっている。

ノベーション特区提案書」において「プロジェクト 8

開通したトンネルは虎ノ門ヒルズの地下を通り、新橋

東京シャンゼリゼプロジェクト」の記載があり、同年 3までをつなぐ。真上を走る新虎通りは、車道両側にそれ

月に「東京シャンゼリゼプロジェクト」実施要綱が制定

ぞれ幅約 13 メートルの広い歩道が整備され、オープンされるなど、具体化が進んでいる。

カフェなどが立ち並ぶ予定。竣工式典に出席した東京都

また、（2）の敷地集約化及び（3）の各種誘導用途のの舛添要一知事は「地上部分はパリのシャンゼリゼ通り

建築建物への導入を推進するため、次項のような容積率に匹敵する国際色豊かなプロムナードにしたい」と挨拶の緩和措置が設けられている（具体的には、当該地区のした。

指定容積率は 600・700％であるが、最大 1,000％まで

ただし、本地区は、比較的小規模な敷地が多い上、建の容積率が認められる）。

築物の老朽化が進んでおり、幅員の狭い道路が多数存在することから、防災上の安全性が懸念されるとともに、■容積率の割増

都心にふさわしい土地の有効利用が妨げられている。
そのため、環状 2 号線については「東京のしゃれた

これらを実現するために街並み再生の貢献に基づいて容積率の割増しを認めている。

街並みづくり推進条例」に基づき、2013 年 3 月 27 日に港区西新橋 2 丁目及び新橋 4 丁目各地内 8.4 ha が東（1）街並み再生の貢献に基づく容積率の割増し①

京都より街並み再生地区（環状第 2 号線沿道新橋地区）（接面状況に応じて 750％～ 850％を上限）に指定された。今後沿線の開発・機能更新が進展するこ【街並み再生の貢献項目】とが期待されている。

ア

整備すべき公共施設
地区内ネットワーク道路に沿った歩道状空地（幅員■街並み再生地区「環状 2 号線沿道新橋地区」のねらい（1）にぎわいと統一感のある街並みの形成

0.5 m 以上）の整備
イ

敷地面積の最低限度

ウ

建築物等に関する事項

建築物の壁面線の統一やにぎわい施設の連続化とともに、環状第 2 号線の広幅員歩道等の利活用により、歩（2）街並み再生の貢献に基づく容積率の割増し②いて楽しいにぎわいと活気にあふれ、統一感と品格ある（接面状況や規模に応じて 750％～ 1,000％を上限）

街並みの形成を図ること。

次に示す街並み再生の貢献項目の内容について整備を（2）土地の有効利用の実現行う場合には各貢献項目に応じた容積率を《容積率の割

敷地統合の促進、敷地の集約化と幅員の狭い道路の再増し①》に加算することができる。

編を一体的に行う街区の再編の促進により、東京の新た

なお、本容積率の割増②の 1/2 以上に相当する容積な成長軸としてふさわしい土地の有効利用の実現を図る率については、「育成用途」に定める文化・交流施設、

こと。

商業施設、生活支援施設、産業支援施設、住宅施設とす（3）魅力と活力のある持続的なまちづくりの推進ること。ただし、当該育成用途の床面積には、「にぎわ

居住、業務、商業、文化・交流といった多様な機能をい施設」の床面積を加えることができるものとする。

備えた魅力と活力ある複合市街地を形成するため、都心【街並み再生の貢献項目】

居住の推進及び業務拠点の形成に資する用途を誘導す

ア

用途に関する事項

る。加えて、災害時の一時受入れ場所の確保など防災機

 以下の用途を導入する場合、それぞれに定める容積能の整備や環境負荷の少ないうるおいのある都市空間を率のうち、いずれかを加算する。

形成することにより、安全・安心・快適で持続的なまち（ア）建築物の延べ面積の 1/3 以上を「優良な住宅」

づくりの推進を図ること。

の面積とする場合 100％

一般財団法人 日本不動産研究所

23

不動産調査 2014

No.394（イ）建築物の延べ面積の 2/3 以上を「優良な住宅」

・建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号）に定める基準の 1.25 倍以上又はこれと同等以上の耐震性能

及び「生活利便施設」の面積とする場合 150％

・防災備蓄倉庫（ウ）港区開発事業に係る定住促進指導要綱の有効付・非常用発電設備及び非常用エレベーター

置面積を超えて「生活利便施設」を導入する場
合床面積に応じて上限 100％（エ）
「業務支援施設」を導入する場合

イ■当地区の課題

床面積に応じて上限 100％

このように、将来の発展が期待される当地区だが、下空地に関する事項

記のような課題もあり、今後、地権者や行政などの積極 以下の日常一般に公開される空地を整備する場合、的な活動が期待されている。

それぞれに定める容積率のうち、いずれかを加算する。

①規模の小さい地権者も多く、技術的にも資金的にも画2（ア）幅員 4 m 以上かつ面積 100 m 以上の広場状空発ができない場合、容積率緩和のメリットを享受でき地を整備する場合 50％（イ）地区内ネットワーク道路に面する部分に、幅員23 m 以上かつ面積 100 m 以上の広場状空地を整備する場合 40％
ウ

地をまとめるのが難しい。そのため、街区単位での開防災に関する事項
 災害時において、来街者等で徒歩により容易に帰宅ず、また、想定する街並みの創出が困難となる。
②当地区は現時点では交通利便性が悪く、事務所環境・
商業繁華性が低い。そのため、現状のままでは、新たに賑わい用途等を導入しても、地区として機能する可能性が低い。

することが困難な者を受け入れるために、一時受入れ場所を建築物の 1 ～ 3 階の部分に確保し、敷地内に表示板を設置する場合、次の計算式により、一時受入■虎ノ門エリアの一体開発の例
このほか、虎ノ門地区は前出の「東京発グローバル・れ場所の床面積に応じて 50％を上限に容積率を加算

イノベーション特区する。

際標準のビジネス空間づくりプロジェクト」において、提案書」の「プロジェクト 4 国

出典：「東京発グローバル・イノベーション特区」提案書

24

Japan Real Estate Institute東京オリンピック・パラリンピックとインフラ整備「環状第 2 号線整備を契機に、東京の新たなビジネス拠⑥病床規制の特例による病床の新設・増床の容認点を創出するため、日比谷線新駅の整備や周辺開発を一体的に進め、虎ノ門エリアをトータルでリニューアル」と記載されています。

○「プロジェクト 8

東京シャンゼリゼプロジェクト」

道路占用基準の緩和により、国際都市東京にふさわし

現在、下記プロジェクトのほか、水面下では様々な再開発が検討されており、旧来の中規模事務所ビルが建ち並ぶまちから大きく変貌する可能性がある。

い都市空間を創出
道路上に飲食店等の占用を認め、賑わい空間を創出⇒エリアマネジメント団体を活用して、その収益を道路の美化等、管理に還元○虎ノ門 1 丁目地区再開発（旧森第 10 ビル周辺）
環状第二号線新橋・虎ノ門地区第二種市街地再開発事

エリアマネジメント団体を公的活動主体と位置づけ、寄付金控除等の税制優遇

業のⅡ街区グランスイート虎ノ門及び、Ⅲ街区虎ノ門ヒ

国道・都道・区道の区別なく占用要件を統一的に運用

ルズに隣接する虎ノ門 1 丁目エリアで、森ビルが建て

広幅員道路を備え、災害に強く質の高いまちづくりを替え事業を行う。
「虎ノ門 10 森ビル」の建て替え計画進めるため、道路整備に伴う用地取得を促進

は、西松建設の本社ビルなどを含む周辺の敷地面積 1⇒共 有名義 3/4 の賛成で対象土地の分筆を可能に（区ヘクタールを対象に進めていく予定で、2014 年 6 月以

分所有法の考え方を登記法に反映）

降に地権者で再開発準備組合を設立する予定である。
○「プロジェクト 4○虎 ノ門 2 丁目地区再開発（旧虎の門病院、印刷局、共同通信会館）

国際標準のビジネス空間づくり

プロジェクト」
都市計画制度の柔軟な運用により、民間主体の都市開

都市再生機構（UR 都市機構）が主体となっており、
2

発プロジェクトを誘導2

敷地面積 22,500 m 、総延床面積は約 244,000 m （業務 棟：167,300 m2、B3/36F、 ア ネ ッ ク ス 棟 600 m2、2F、 病 院 棟：87,300 m2、B4/19F） 最 高 高 さ 179 mのオフィスビルや虎の門病院の新病院が建設される予定

3

湾岸部の市街地再開発事業

で全体供用開始は 2023 年度の予定。工事は 3 段階で

昨年 9 月にオリンピックの東京招致が決定して以来、行われ、まず国立印刷局本局・虎の門工場を取り壊して湾岸部のタワーマンションの販売が好調である。2 年前

虎の門病院の新病院を建設。その後、今の虎の門病院のに販売開始した晴海のタワーマンションは立地と競合物

場所に国立印刷局の本局や共同通信会館が入るオフィス

件により昨年まで販売に苦戦していたが、昨年後半からビルを建設。最後に共同通信会館を取り壊し、前面のア

販売状況が好転し、既存のタワーマンションの在庫の多メリカ大使館前交差点を改良する計画である。

くは販売を完了している。これら湾岸部の販売の好調さ
は競合物件との価格戦略や販売会社のブランド力が影響（参考）■「東京発グローバル・イノベーション特区」

していると思われるため、必ずしもオリンピック効果だ
けとはいいがたいが、オリンピック決定が契機となって2014 年 3 月 28 日東京都による国家戦略特区追加提いることは間違いない。2020 年の東京オリンピックで案「東京発グローバル・イノベーション特区」に以下のは湾岸部に競技会場が集中していることもあり、オリン

記載がある。

ピック開催までに交通などの都市インフラが整備される①容積率・用途等土地利用規制の見直し

ことに対する期待感が強くなっている。

②エリアマネジメントの民間開放（道路占用基準の緩和）

またオリンピック競技施設建設や選手村の建設だけで③滞在施設の旅館業法の適用除外

なく、豊洲新市場や BRT、地下鉄の延伸など交通、都④雇用条件の明確化

市インフラ整備が計画されている。勝どきでは大型タ⑤有期雇用の特例

ワーマンションを含む市街地再開発が 2 つ計画されて一般財団法人 日本不動産研究所

25

不動産調査 2014

No.394

おり、予定されているマンションの供給戸数は 4,000

フロントの再開発が行われるようになり、隅田川では、戸を超える。豊洲、晴海でも大型の再開発が計画されて従来のコンクリートの直立堤防に替わるスーパー堤防事

おり、湾岸部全体で 10,000 戸を超える供給が予定され業が進み、佃公園・石川島公園・新川公園・明石町河岸ている。

公園など、公園と公開空地の一体的整備やテラスの整備

勝どき・月島・晴海等の湾岸部を含む中央区は商業のによる新しい快適な水辺空間が誕生した。現在、晴海地中心として江戸時代から発展してきた街で、昭和の時代

区などでは水辺の立地を活かした再開発事業が進められには金融の中心として栄えた。現在でも小売業年間販売ており、隅田川や日本橋川、亀島川、朝潮運河などで額は 23 区最大であり、大型店の年間販売額も新宿区に

は、水辺を利用した地元や NPO 等の活動も行われてい次いで多い。日本橋の卸問屋街と築地の市場に代表される。隅田川では河川利用の推進を図るため、オープンカ

る卸売業も、事業所の数では 23 区で最も多い。

フェの試行が行われた。このように、中央区の水辺は、国勢調査によると 2000 年～ 2005 年の人口増加率で都市の中の貴重なオープンスペースとしてだけでなく、中央区は 35.7％と政令指定都市の行政区を含む、全国

様々な魅力を兼ね備えた潤い空間として見直され、再び

約 2,000 の区市町村の中で第 1 位の増加率である。

人々の期待が高まっている。

そんな中央区も一昔前までは、人口減少に悩んでいた。1953 年（昭和 28 年）に 17 万 2,000 人のピーク

勝どき 5 丁目地区再開発を迎えた人口は、以後減少の一途をたどり続け、1981

施 行 者：勝どき 5 丁目地区市街地再開発組合

年の人口は 8 万 2,000 人まで減少した。こうしたなか、所 在 地：東京都中央区勝どき五丁目

区は 1981 年（昭和 56 年）に「定住人口 10 万人」の面

目標を掲げ、人口の増加を区政の重点施策に位置づけ

総事業費：約 675 億円

る。具体的には、「大川端作戦」と呼ばれたウォーター延べ面積：約 164,998 m2

フロントの再開発をはじめ、一定規模以上の開発に対す

主な用途：住宅、公益施設、店舗、事務所、寄宿舎

る住宅付置義務の制度化、中高層住宅の建設や住宅の共

住宅戸数：約 1,420 戸

同化の促進を図る誘導・助成の推進、住宅購入資金の融完成予定：2016 年 9 月

積：約 1.9 ha

資斡旋、区立住宅の拡充などである。これらの区の積極的な都市開発方針が功を奏して 2014 年 2 月時点の人

西端の「A1 棟」は、最も規模が大きく、最高高さ約

口は 13 万人を超えており、中央区は次の舵を切ろうと

195 m、延床面積約 178,800 m2、総戸数約 1,660 戸、している。

トライスター型（スターハウス型）の巨大な超高層タ

晴海地区は都心と湾岸部を結ぶ中間地点に位置し、オ

ワ ー マ ン シ ョ ン。 中 央 の「A2 棟 」 は、 最 高 高 さ 約

リンピックにおいても選手村として、都心と競技会場を165 m、 延 床 面 積 約 130,800 m2、 総 戸 数 約 860 戸、繋ぐ機能を果たす。将来的にも湾岸部の MICE 需要の「への字型」の巨大な超高層タワーマンション。東端の外国人が都心にアクセスする際の中継地になる可能性が「B 棟」は、最高高さ約 106 m、延床面積約 51,000 m2、高い。さらに周囲を水辺に囲まれているため住居やステ

総戸数約 500 戸、板状の超高層タワーマンション。

イに恵まれた環境を有している。中央区はこれらの水辺を活用した住環境の優れた新しいまち作りに取り組んで勝どき東地区再開発いる。

区域面積：約 37,000 m2

江戸時代は川が交通の中心であったため、海上交通の中心であった日本橋は街の中心的役割を担った。その後、明治時代の鉄道、昭和時代のモータリゼーションによりその地位は徐々に衰退していき、高度成長期の工場排水による川の汚染で水辺は住宅にとって嫌悪される存在となった。しかし昭和 60 年代に入ると、ウォーター

26

Japan Real Estate Institute

A 1 棟：最高高さ約 195 m、延床面積約 178,800 m2、総戸数約 1,660 戸
A 2 棟：最高高さ約 165 m、延床面積約 130,800 m2、総戸数約 860 戸
B    棟： 最高高さ約 106 m、延床面積約 51,000 m2、総戸数約 500 戸

東京オリンピック・パラリンピックとインフラ整備である。今後「勝どき」駅は乗降者数 12 万人の利用を想定してホームや出入り口の増設工事を行っている。
晴海に所在する大型オフィスである「トリトンスクエ
ア」も「勝どき」駅が最寄り駅であり、通勤者は駅から「黎明橋」を渡って「トリトンスクエア」に向かうが、この橋も混雑して危険だと言われている。上記の勝どき
東地区再開発には人道橋が 3 本計画されているが、今後さらに超高層マンションが増えて「勝どき駅」の乗降者数が増えると現在の交通インフラでは輸送能力を超えてしまう。中央区では BRT 構想（将来的には LRT 構想）の実現を急いでいるが、今後新規マンションの大量供給により人口が増えると、BRT では輸送能力が追いつかない。自転車ブームにあやかって自転車専用道などの構想もあるが、駐輪場問題があり、実現は難しい。勝どき、月島、晴海は MICE・IR で外国の玄関口となる
出典：東京都都市整備局

湾岸部と都心を繋ぐ要衝となることから、BRT や LRTを上回る輸送手段、例えば地下鉄等が期待される。
一方湾岸部でも比較的歴史がある勝どき、月島地区は地区計画案では、再開発の施行区域で容積率の上限をそれぞれ設定。最も高い 56 階建てのマンションを建て

明治時代の埋立てでできた地域である。もともとは住民のコミュニティが強い地区であった。

る A1 地区は 1,070％、44 階建てのマンションを建て

現在は都心へのアクセスの良さから超高層のマンショ

る A2 地区は 950％、低層の消防署を建てる A3 地区はンが建ち並び、これらの高層マンション住民と地元住民

200 ％、29 階 建 て の マ ン シ ョ ン を 建 て る B 地 区 はとは交流が殆どない。今後も高層マンションの大量供給

990％を上限とした。

により流入世帯が増加していく。勝どき、月島の路地文

勝どき駅の利用者で歩道が混雑するのを防ぐため、
A2 地区と駅をつなぐ幅 5.5 メートル、延長約 140 メー
トルの地下通路など道路を新設する。このほか A2 地区に約 2,000 平方メートルの広場も新設し、防災機能を強化する。また朝潮運河沿いに輸送拠点となる防災船着き場のほか、広域避難場所となる晴海への人道橋、防災広場や屋内避難スペースなど、勝どき地区を守る防災基
盤を整備する。

化を如何に残していくかは課題である。

4

 密地域不燃化
木
10 年プロジェクト

東京 23 区内には、山手線外周部を中心に木造住宅密集地域が広範囲にわたって分布している。
このような地域は、狭隘道路が多く都市インフラが整備されていないことと、老朽化した木造建築物が多いこ■課題とから、大規模地震発生時など大きな被害が危惧されて

今後湾岸部では 10,000 戸以上の住宅が供給されるが、いる地域である。また、住民の高齢化による建替意欲の以前から都心部への交通アクセスが脆弱なことが指摘さ低下、老朽化した狭小住宅や既存不適格建築物などによれている。当地区の最寄り駅は都営大江戸線「勝どき」り建替えが困難なことなどから、不燃化が進みにくい地駅であり、2001 年の開業当時の乗車数は 28,000 人程度域である。

であったが、超高層マンションや大型オフィスの建築で、当プロジェクトは、東京都及び各区が様々な支援策を2013 年時の乗降者数は 84,000 人になった。現在でも講じ、このような木造密集地域を不燃化し、地震火災等

朝のラッシュ時には激しい混雑に見舞われ、危険な状態の被害を抑えようというプロジェクトである。

一般財団法人 日本不動産研究所

27

不動産調査 2014

No.394■目標

防火規制を導入する。

当プロジェクトの目標は、特に甚大な被害が想定され・特に改善を必要としている地区について、従来よりる整備地域（約 7,000 ha）を対象に、重点的・集中的なも踏み込んだ取組を行う区に対して、不燃化のため取組を実施し、木密地域を燃え広がらない・燃えないまの特別の支援を行う新たな制度（不燃化推進特定整ちにすることであり、具体的には下記のとおりである。

備地区（不燃化特区））を構築し、区と連携して推（1）木密地域（整備地域）において不燃領域率 70％進する。

（2）木密地域（整備地域）における主要な都市計画道路（2）延焼遮断帯を形成する主要な都市計画道路の整備
・市街地の延焼を遮断し、避難や救援活動の空間とも

整備率 100％

なる、防災上、効果の高い主要な都市計画道路の整■プロジェクトのポイント

備を推進する。
・そのため、路線を指定し、関係権利者に対して、生（1）区と連携した市街地の不燃化の促進
・木密地域の再生産を防止し、耐火建築物又は準耐火

活再建等のための特別の支援を行う新たな制度（特建築物への建替えを促進するため、東京都建築安全定整備路線）を構築することにより、都施行の都市条例に基づく都独自の新たな防火規制の対象区域を計画道路の整備を加速する。

大幅に拡大する。原則として、整備地域には新たな・延焼遮断帯を形成する都市計画道路の整備と市街地

荒川区

出典：東京都都市整備局

上表は、東京都が「地域防災都市づくり推進計画」に基づき指定した整備地域（地域危険度が高く、かつ、特に老朽化した木造建築物が集積するなど、震災時の大きな被害が想定される地域）及び木密地域不燃化 10 年
プロジェクトにおける不燃化特区をプロットした図で、足立・荒川・葛飾と言った城東地域や品川区が比較的多い地域といえる。

28

Japan Real Estate Institute東京オリンピック・パラリンピックとインフラ整備の不燃化を一体的に進め、より高い施策効果を発現させる。

助成⑰公営住宅等の優先的あっせん・民間不動産情報の
提供■東京都による支援方法（1）住民の建替えを促進するための支援①まちづくりコンサルタント派遣でまちづくりの気運を醸成②全戸訪問で住民のニーズを把握③共同化コーディネーター派遣で合意形成を支援⑱都有地を活用した整備支援（2）区が積極的に事業を進めるための支援⑲専門家（用地折衝等）派遣で、マンパワー・ノウハ
ウ不足を解消⑳公園面積取得要件の緩和
防災街区整備事業補助の拡充④専門家（弁護士・税理士、福祉に詳しい専門家等）
派遣で、権利関係を調整しトラブル解決⑤まちづくりステーション（相談窓口）の管理・運営⑥未接道敷地の先行取得支援⑦建替えを支援する固定資産税・都市計画税の税制優遇（主税局との連携）⑧老朽住宅の除却促進に向けた固定資産税・都市計画税の税制優遇（主税局との連携）⑨消防水利等の計画的な整備提案などによる地域の消防・防災対策■荒川区の取り組み
当該地区は、狭あい道路が多く災害時の対応が困難であり、防災上、居住環境の面で問題を抱えている。
また、狭小敷地の木造戸建て住宅や木造共同住宅等の建物が多い上、接道条件が悪く老朽化も進行している。
当地区の住宅戸数密度は 121.3 戸 /ha、不燃領域率は58.4 ％（2011 年 末 ）、 換 算 老 朽 住 宅 等 戸 数 割 合 は55.4％、不接道宅地は 7.48％となっている。地区内人口は 2005 年度と比較してやや増加に転じているが、⑩共同化建替助成の要件緩和

65 歳以上の高齢者の割合はそれ以上の割合で増加する⑪戸建て建替えの際の設計費助成など住民の高齢化も進んでいる。

⑫住民負担のない除却助成

地区内の道路の大部分が幅員が 6 m 未満であり、広⑬老朽建築物除却後の土地管理用の仮設費の助成

域避難場所への安全な避難経路が確保されていない。ま

⑭壁面後退奨励金

た公園、オープンスペース等は偏りがあり、広域避難場⑮不燃化建替えの店舗併用住宅への加算助成所との間には延焼遮断帯が形成されていない状況で

⑯連担建築物設計制度活用時の接道権利者への奨励金ある。

出典：東京都公式 HP

一般財団法人 日本不動産研究所

29

不動産調査 2014

No.394

出典：独立行政法人 都市再生機構 HP

・上記のケースでは街路事業で公共買収にかかった残地
では有効活用できないことを建築相談ステーションに相談に行った際に先買い制度があることを知り、荒川区の木密エリア不燃化促進事業の 1 号案件となった。
その後この地権者は地区外に移転した。

（3）借地権付建物が多い地域も多く、合意形成に時間がかかる。
（4）地域コミュニティが充実している場合が多く、居住者が地区外移転を好まない傾向が強い。
（5）現在の行政の支援では木密地区の主な居住者である
高齢者にメリットが少ない。

■課題
当プロジェクトの課題としては下記の項目が挙げられる。

川区の取り組みのように各土地所有者などの立場に立っ（1）老朽化した狭小住宅が多く、既存不適格建築物も見たきめ細かい対応が必要と言え、ハード面では地区内のられ、物理的な建替えが困難な物件が多い。

機能更新を図るため、区などが主体となった積極的な種（2）高齢者世帯が多く、建替意欲が小さい、また、建替地買い取り及び小規模な区画整理などを実施する必要がえる場合でも新たなローンが設定できない。

30

このような課題に対しては、ソフト面では、前項の荒Japan Real Estate Instituteある。

一般財団法人 日本不動産研究所

業務内容のご案内
評価・ソリューション業務
不動産鑑定評価・独立した審査決裁体制
・客観的・中立的な「全国ネットの機関鑑定評価」
・特定専門分野別のスタッフ（専門チーム）の配置

証券化に伴う評価・コンサルティング

・投資リスクを適切に分析した評価
・物件の用途、特性に応じた適切な処理
・海外投資家に対する適切な対応（評価のグローバル化）

環境不動産調査

・不動産の環境デューデリジェンス（DD）
・環境リスクを反映した不動産鑑定評価、価格調査等
・建物環境性能評価（GB 認証）

固定資産税評価

・固定資産税のための土地評価システム
・土地価格比準表の作成、画地計算法・所要の補正調査
・家屋評価の支援

海外不動産評価

・海外に所在する不動産の鑑定評価
・海外の不動産市場調査・コンサルティング
・海外提携機関とのネットワーク

中国現地法人不動研（上海）投資諮詢有限公司

時価会計支援・「賃貸等不動産」の時価開示支援
・減損会計
・販売用不動産（棚卸資産）の評価

CRE（企業不動産）戦略支援

・CRE 戦略策定支援
・不動産有効活用事業支援
・不動産運用相談PRE（公的不動産）戦略支援

・PRE 戦略策定支援
・公会計制度関連支援
・不動産利活用支援

再開発ビル事業・まちづくり支援

・市街地再開発事業支援
・共同ビル事業支援
・土地区画整理事業

不動産市場に関する投融資リスク管理等支援

・不動産市場の予兆管理等支援
・将来予測市況モニタリング
・オフィス投資インデックス作成

防災・減災関連事業

・復興事業設計支援
・防災集団移転促進事業等・復興事業関連土地評価
・各種災害影響評価

各種調査・基礎研究
各種調査

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」
（年２回）

基礎研究
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

編集発行人／一般財団法人 日本不動産研究所
企画部長 水戸部 繁樹 c 2014
〒105−8485 東 京 都 港 区 虎 ノ 門 １ −３ −２
TEL 03−3503−5330 ／FAX 03−3592−6393
2014 年（平成 26 年）5 月 30 日発行 不動産調査ＮO.394 ISSN 1882-6431
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