不動産調査

最近の地価の動向と今後の土地政策

最近の地価の動向と今後の土地政策
国土交通省

土地・水資源局

先般、都道府県地価調査の結果が公表されましたが、の場合の地価というのは、公示価格の場合と同様、現実

これに基づき最近の地価の動きと、国土交通省が土地にの取引価格というわけではなく、環境、形状等においてついて今後どのような施策を行おうとしているかについ

標準的な土地の正常価格、つまり、理論値的なものです。

て、ご紹介させていただきたいと思います。

次長（みやざき まさよし）

1 ．地価の動向・土地をめぐる状況

1977.3 東京大学（経）卒

なお、1月1日時点で国が発表している地価公示の調査地点が、ほとんど都市計画区域内であるのに対し、都
道府県地価調査では、2割程度、それ以外の地点も入っているので、若干低めに出るという違いがあります。そ1977.4
1992.4
1999.4
2000.4
2002.7
2004.42007.7

農林水産省入局
農林水産省食品流通局総務課調査官
農林水産省食品流通局企画課長
農林水産省農産園芸局畑作振興課長
農林水産省生産局総務課長
農林水産省大臣官房参事官
国土交通省土地・水資源局次長（1）地価の動向
図表1は、地価公示の対前年の変動率を示したものでういったことを頭に置いて見ていただければと思います。

す。従って、0％より上ということは前年より地価が上

これを見ていただきますと、全国では19年は、マイがっているということです。特徴的なことは、平成の初

ナス0.7％と、ほぼ前年並み。商業地が16年ぶりにプめの頃以前は、基本的には常に0より上ということで、ラスに転じてプラス1.0％という状況になっております。

地価は必ず上がるものという認識はこのような経緯から形成されてきたといえます。

CONTENTS
最近の地価の動向と今後の土地政策

1．地価の動向・土地をめぐる状況（1）地価の動向（2）土地をめぐる状況
2．今後の土地政策（1）不動産証券化の環境整備（2）不動産取引価格情報の提供（3）不動産市場データベースの構築（4）地籍調査の推進（5）CRE･PRE戦略の推進（6）エリアマネジメントの推進（7）土地の安全性に関する情報の整備・提供（8）宅地供給施策の見直し（9）国土形成計画の作成

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中身を見ますと、三大都市圏につきましては、住宅地
がプラス4.0％と続伸し、商業地につきましては、特に今まで大きな山が三つありまして、昭和30年代の高都心のオフィスビルの好調を反映しましてプラス

度成長期の大都市と工業地を中心とする地価の上昇、そ10.4％と非常に高い伸びを示しております。一方、地れから40年代後半のいわゆる列島改造ブーム、それと方圏のほうは、下げ幅は小さくなっているのですけれど

昭和の終わり頃のバブルと、この三つが大きな山になっも、まだまだマイナスの状況を脱していないという状況ております。直近のバブルの頃だと対前年比で60％以です。

上の上昇になっています。図表1は東京都の平均ですの

ちなみにブロック中心都市、札幌、仙台、福岡、広島

で、全国的にはこれほどにはならなかったのですけれどといったところの状況ですけれども、基本的にはだいたも、東京都では極めて高い伸びを示したということです。

い三大都市圏と同じような動きを示しています。福岡市

一方、バブル後は、一転してずっと対前年を下回る状態、の例で言いますと、住宅地は16年ぶりにプラスになっ

常に前年より値段が下がるという状況が続いておりましており10％を超える上昇を示した地点も出てきているて、東京都でさえ平成18年でやっと下げ止まったといという状況です。商業地につきましては、2年連続でプう状況です。

ラスで、40％近い上昇を示した地点も出ているという

図表2は、毎年7月1日現在で、都道府県で調査していただいております都道府県地価調査の結果です。国の状況です。このようにブロック中心都市は三大都市圏とだいたい同じような動きを示しているといえます。

地価公示が1月1日時点の調査なので現時点では最も直近の傾向をみることができるといえます。この調査は、全国で約2万4000地点を調査して集計したもので、こ12不動産調査

最近の地価の動向と今後の土地政策

次に、商業地をみてみますと、高い賃料が見込めるよ
うな収益性の高い昔からのブランド的繁華街、それから再開発等で商業集積が進んだところが上がっているということです。これも、マスコミ等でよく報道されますけ
れども、都道府県地価調査で一番地価の高い、銀座2丁目の明治屋ビルというのがあるのですけれども、平米で2500万円を超すところですが、海の方に300メート
ルくらい離れてしまうと地価が5分の1位になるということで、地価の動きは一様でなく、収益性とか利便性で説明できるようなところが上がっているということです。
このような傾向は地方圏でも同じです。例えば、高松とか熊本とか再開発によって商業集積が進んだところ
以上のような傾向を少し細かく見たものがこの図表3や、富山のように再開発を進める一方、次世代型の路面

図表4は半年ずれて調査している県の地価調査と国の図表6は東京の例ですけれども、東京で見ますと、住になります。上がったところ、下がったところ、横ばい

電車システムを導入して、交通の便がよくなったという

地価公示のうち、東京、大阪、名古屋の共通地点につい宅地がだいたい昭和61年頃、商業地が昭和55年頃の水のところの地点数を集計したものです。一番上が全国で、ようなところが上がっているということです。もう一つ、て地価の動きを見たものです。これによると上昇率が加準です。また、先ほど申しましたように上がり方につい昨年は上がった地点が14％ありました。今年は25％と地方圏で特徴的なことは、軽井沢とか沖縄の石垣市とか、速しているところよりも減速しているところが多い。加てどこでも上がるということではなくて、収益性や利便いうことで、だいぶ増えてきております。2番目が三大観光地が上がっているということです。今回、住宅地の速しているところは、昨年伸び方が小さかったので、今性で説明できるような地点が上っているというのがバブ

都市圏ですが、一目でわかるように下がっているところ

上昇率が全国で一番高かったのは北海道の倶知安とい年また加速しているというところで、全体としては一定

ル期との違いだろうと思います。バブルの頃は、東京のが13％しかない、8割くらいの地点が上がっているとう、オーストラリアからスキー客が来るところですけれの上げ止まり感が出ているのではないかと思います。都

商業地の場合、昭和62年には、平均としても今回よりいう状況です。一番下が地方圏で、去年は9割だったのども、このように観光需要の増大等を背景に平均で上昇

心部のマンション価格がだいぶ上がってきておりまし

はるかに高い上昇率であったばかりでなく、23区をみですけれども、今年もまだ85％くらいが下がっているとなっているところがあります。

て、なかなか客が価格上昇についていけないという動き

ると9割くらいの地点で40％以上上がっている。言っもよく聞きますし、ある程度、限界感が出ているのではてみれば、全面的に上がるというような状況だったのでないかと考えております。

すが、そういった状況とは違っているのではないか、とという状況です。下から二つ目が県庁所在地ですけれど

ただ、上昇している都市においても、中心部はともかも、上がっているところ、それから横ばいのところがだ

く、郊外部のほうは需給が緩んで低下するという傾向がいたい3分の1くらいを占めているということで、都心見て取れます。地価の個別化といいますか、何でも上が部から始まった地価上昇の動きが三大都市圏、ブロックるというのではなくて、利用価値に応じて価格が形成さ金融機関の不動産向け融資の状況を見ましても、当時、中心都市、県庁所在地くらいまで、少しずつ波及してきれるというように変わってきているという傾向が見て取

30％位前年より伸びるという状況だったのですが、最ているということが見て取れるかと思います。

れます。

近は昔と違ってファンドのようなツールも出てきており思います。

それでは具体的にどういうところが上がっているかと

最近、工場の拠点が国内に戻って来ているということますけれども、そういう不動産向け融資の動きから判断いうことです。住宅地でいいますと、まず、居住環境ともよく取り上げられますけれども、今回の調査で、もうしても、バブルという状況ではないと考えております。

か交通の利便性がいい、いわゆる伝統的な、ブランド力

一つ特徴的なのは、企業収益の改善等を背景として工業土地取引につきましては、国土利用計画法という制度のある住宅地が高い上昇率を示しています。東京でいう地にも上昇地点が現われたということです。

がありまして、バブルの頃は、これに基づいて地域を指と港区とか渋谷区、大阪で言うと芦屋といったところで次に、こういった状況をどう考えるかということです。

定して土地売買をする時に事前届け出制にするというこす。また、それ以外でも居住条件等が改善されたところ

一部、バブルではないかという話もありますけれども、とがありましたけれども、その権限があります各都道府は上がってきています。つまり、都心部の上昇傾向が次

私どもとしては、結論から言うとまだまだそういう段階

県にいろいろ情報と地元の感触をお伺いましても、とて第に周辺部に広がってきたが、広がり方は一様でなく、ではないというように考えております。

もそういう状況ではない、というように伺っております。

利便性や住環境により上昇率が強く影響を受けているということがうかがえます。

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しかしながら、長く続いた低迷の時期から最近、かな
次に、絶対水準がどれくらいかということを示したのり状況が変わってきたということは事実です。私どもと特徴的な例を挙げさせていただければ、神奈川の川崎が図表5、図表6です。図表5は全国のものですけれどしましては、地価の動向が、比較的早めに現れる都心部

市に武蔵小杉というところがあります。そこではJRとも、住宅地の方は平成19年の姿というのはだいたい昭の高度利用地、商業集積が進んでいるところとか、都心私鉄が平行して走っていますが、直接渋谷に乗り入れて

和61年頃、バブル前の状況です。商業地の方は、地価のタワーマンション等の地点について、四半期ごとにフいる私鉄が最寄り駅のところはだいぶ上がっている一公示制度が始まった以前というか、それくらいのまだ低ォローするとか、あるいは国土利用計画法の事後届け出

方、JRが最寄り駅の地点は、単価も上昇率もそれほどい水準にあります。この表で見ますと、昭和50年、51制を利用しまして、短期売買のモニタリングをするといではないというように、ばらつきが非常にあります。

年くらいの水準だということです。

うことで、十分フォローしていきたいと考えております。

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最近の地価の動向と今後の土地政策

また、今回まちづくりや再開発等に取り組まれたとこ

人口のピークより10年位ずれるのですけれども、減少

一方においては、経済成長すれば、同じ産業でも一人ろが上がっているという傾向が伺われたわけですがいろが見込まれます（図表8）。当然、人口減と相まって住当たりに必要となるオフィス面積は増えるとか、経済成

いろな政策手法を通じて、そういった地域活性化の取り宅需要も落ちてくるということです。また、一世帯当た

長率が高くなればそれだけ必要面積が増えるということ

組みに支援をしていきたいと考えております。

りの人数、家族構成が変わってくるので、住宅についてがありまして、一概に言えないのですけれども、ただ産の質についてもミスマッチが出てくるという問題が予想

業構造がこういうようになっていけば、従来のような需されるわけです。すでに、子供の独立した高齢の夫婦が要圧力は産業側からもないのではないかということが、都心に、郊外部から移って行くというような動きも一部

これで見て取れると思います。

（2）土地をめぐる状況

出てきています。したがって、都市部においても、空き地とか空き家の対策といったことが今後必要なのではないかと考えております。
図表9は産業構造の推移です。二次産業から三次産業
へ産業のウエイトがどんどん移っていくというグラフですけれども、これに伴い、産業からの土地需要も当然、影響を受けます。例えば100万円の付加価値を生むた
めにそれぞれの産業でどれくらい土地を必要としているかという話ですけれども、小売だと5平米位でいいのに、鉄鋼だと80平米位いるというような推計があります。
三次産業化が進んでいけば、必要となる企業側の土地も次に、土地をめぐる背景等の変化についてでございます。

減っていくということです。
こういった動きを反映して、先ほども申し上げました

図表7は平成14年1月の人口推計ですけれども、現実

空き家と空き地の状況が図表10のようになっています。

には、この時の予想より早く2004年にはピークアウト

左側が空き地ですが、2003年で全国に13万ヘクター

しており、この図表でも2050年には約1億人になり、ル空き地があるという状況です。13万ヘクタールがど

高齢化比率も36％くらいになるとなっていますが、これくらいのイメージかということですけれども、人口集れより更に早く高齢人口化と人口減少が進むと推計され

中地区（DID地区）の面積が全国で123万ヘクタールでています。

すので、もうすでにその1割強に匹敵する面積が空き地の状態になっているということです。右側が空き家のほ

図表11−2は企業の意識ですけれども、昔は、計画

うですけれども、600万戸を超しまして、12.2％が空はなくてもとりあえず土地を買っておこうということ

き家になっている。こういったものの対策をどうしていで、66.7％の方が所有の方が有利とおっしゃっていた

くかということが今後の重要な課題であろうかと思ってのですが、今、41.2％まで下がってきている。最近、おります。

若干景気動向がよくなっておりますので若干、伸びてき

次に、土地に対する意識の変化です。図表11−1はておりますけれども、4割くらいまで下がってきている

土地が他の金融資産に比べて有利かというアンケートで状況です。この4割の中でも、どういう理由でそう思う

すけれども、昔は、土地は常に上がるものだから持ってのですかということをお聞きしますと、他の金融資産よ

おいた方が有利だということで、かなり高い率で土地がり有利という回答は2割くらいで、企業活動を行う上で有利だとおっしゃっていたのですけれども、最近はだい自由に活用できるというのがだいたい6割ということ

ぶ減ってきているということです。また、一方で、環境で、所有が有利とおっしゃる方も6割位は企業の活動とや景観に対する関心が高まってきているという傾向もあして、利用する時の観点からおっしゃっているというよります。

うなことが傾向として出ております。

住宅の需要に、直接影響のある世帯数につきましては、

このようにバブル崩壊後の経験、最近の会計基準の改一方で、世帯当たりの人員がどんどん減ってきて、昔は正等から、企業の土地に対する考え方も変化してきてい4人くらいだったのが今は2人台にどんどん下がってきます。

ているということで、世帯数のピークアウトする時期は

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2．今後の土地政策（1）不動産証券化の環境整備
次に、具体的な施策のいくつかについてお話させていただきたいと思いますが、まず一つは、土地市場の条件

このような最近の状況を踏まえまして、私どもの施策の方向性ということですけれども、これを整理したのが図表12です。

整備の一環として不動産証券化の環境整備ということをやっております。
特別の会社を作りまして、そこで出資なり融資を受け

私どもは土地政策の方向性として二つ大きな柱を考えて不動産に投資して、そこから上がる収益を出資者に分ております。一つは適正な土地利用と書いておりますけ

配するというような手法が、不良債権化した不動産の処

れども、いかに稼働していない土地を減らすか、あるい理ということから、最近では普通の不動産の運用にも利はそういう土地が発生することを防ぐか。土地がその効用されるようになってきております。そういったことを用をフルに発揮できるようにするかということが一つ。

踏まえて、その環境整備を進めていくというものです。

そのために、土地の流動化を促進するということで、そご案内の通り、不動産投資というのは多額にわたるわの前提として透明で効率的な土地市場をいかに作っていけですけれども、この手法を使うことによってリスクがくかということ、この二つを大きな柱として、いろいろ小口化できる、また、市場に上場してJ-REIT（不動産

その一つが、図表16の不動産鑑定評価の充実です。

な施策を講じているところです。

投資信託）という形で一般の方も売買できるということ

ご案内の通り、不動産の売買をする時、適正な鑑定評価

その他、宅地関係も私どもの担当でありまして、宅地で、新しい資金が流入し、市場に厚みが増す。それからをしていただくため、法律に基づく不動産鑑定の制度がにつきましては、量的な対策はだいたい終わり、今後はリスクが分散できますので、都市の再整備のようなリスあるわけですけれども、それをこういう証券化が普及しむしろ既存のものをいかに質的に改善しながら活用してクの高いものにも使えるというメリットがあります。もてきた時代に合ったものにする取り組みです。

いくか。そちらに力点を移してやっていこうということ

う一つ収益に着目するわけですので、他の運用手法とのまた、Jリートのように、プロだけではなくて一般ので考えております。

比較ということで、効率化や不動産価値の最大化が期待方も投資されるということで、投資判断の根拠になる鑑できます。

定をきちっと、証券化の特徴を踏まえたものにするということで、図表17のような考え方に立って改正をしたところです。具体的には、評価手順の明確化、より高度の説明責任を果たせるようにすること、比較容易性の向上等をめざした改正です。

図表14は最近どれくらい伸びてきているかです。広
義の証券化も含めて累計で33兆円に達し、急速に証券化が進んでいるということです。
図表15のほうで見ていただきますと、都心から始まり、現在も都心が中心ですけれども、次第に地方にも運用対象が広がっていることがわかります。図表15の下の図は、種類別の保有物件の状況ですが、最初はオフィスビルから始まったのですけれども、店舗とか住宅とか
また、経済的な効率性だけではなくて、例えば京都のホテルとか物流施設へと広がり、最近ではメーカーの工町屋辺りで、この証券化手法を使ってボランティア的な場とか、ガス会社の建物とかといったものまで対象にす資金を入れて、町屋を残しながらレストランとして活用

るJ-REITも出て来ております。

するというようにまちづくりでも使われているようなケースも最近出てきております。

こういった不動産証券化というのは今後伸びていくと
私どもは考えておりまして、それの円滑化というか透明性を確保するために、施策を講じているところです。

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この改正は、今年の7月から施行しましたが、現在、（2）不動産取引価格情報の提供ていますが、こういったことで土地取引に対する情報が実際やっていただいている不動産鑑定士さんにご協力い足りないという不満や不安を解消していきたいと考えてただきながら、実際の適用状態を調査しておりまして、おります。ただ、これは個人情報に関わることであり、今後の鑑定のマニュアルの見直等に反映させたいと考え任意のアンケートに協力していただけるかにも関わりまております。

すので、個人や土地の特定ができないような形で十分配
慮してやっていきたいと考えております。

もう一つ、地方における市場の活性化ということで、地方における不動産証券化の取り組みの普及・支援を行っております。地方にこの不動産証券化の手法を普及す（3）不動産市場データベースの構築るにあたっていくつかネックがあります。一つは、いろ
いろな専門家の方々に協力していただく、参加していた
だくことが不可欠であるが、ノウハウのある方が少ないということで、そのために、図表20の左側に書いてありますけれども、講習会を開きまして、関連する専門職
図表18は、その具体的な改正内容のポイントです。
鑑定評価に当たってのマニュアル的なものが事務次官通の方々にノウハウを学んでいただくということを行っています。

知で出ているわけですけれども、一つは、エンジニアリ
ング・レポートといって、建物等につきまして、これは建築会社等から出していただくのですけれども、どれく
らいメンテナンスに費用がかかるとか、法的規制がどうなっているかとかいうようなその建物の価値を判断するためのレポートを入手して、それをどう評価・判断したかということをきちんと鑑定評価に反映させてください

将来的には、関係業界の方々にもご協力いただいてこということ。それから真ん中の欄は、それぞれの用語・

ういった土地の価格情報と図表22の一番上の真ん中に

定義の統一、ある人はある項目を維持管理費の中に入れあります管理費がいくらかといった不動産管理に係る情ているけれども、ある人は入れていないとかそういうこ報、それから証券化対象不動産の鑑定評価で得られたデとがないようにし、比較を容易にする。それから一番下

ータといったものを整理して、全部まとめたような形のは、証券化対象不動産の収益価格を求めるに当たっては、『不動産市場データベース』を作り、国民の皆さんに提次に、不動産取引価格情報の提供です。

供していきたいと考えております。それによりまして、

もう一つは、地方に行きますと、どうしても証券化の公示価格とかいろいろ公表されていますが、実際の土それを活用した民間による新しいビジネスもでてくるの対象となる不動産価格に比べて証券化のためのコストが地取引を行うに当たって、現実の取引価格についての情

大きいということがありまして、なかなか実践的なノウ

報がないので不安だという声が非常に強いのですが、そハウが蓄積できないということですので、社会実験と申ういったことを解消する一つの手段になるのではないか

しておりますけれども、いくつか地方において証券化の、ということで、法務省にご協力いただいて行っているもこういったことをやりたいということを提案していただのです。具体的には、登記所に届け出があった不動産取

きまして、それに対して専門家からアドバイスしていた引の情報に基づき、当事者の方々にアンケートを出しまだきながら、証券化を進めてもらい、また、その過程のして、これだけの価格だったよとお答えいただいたもの

報告書を作成してもらって、それをマニュアルとして普について再調査をして、それをインターネットで公開す及するといったことに取り組んでいるところです。

るという取り組みをしております。17年度から準備を

DCF法を適用するが、どういう数字を採用して、どういう考え方でやったかというその過程を明確にしていただくといった改正をしたところです。

ではないかと期待しているところです。

始めまして、18年4月から、情報提供を開始し、19年度からは全国に対象地域を広げているところです。
図表21の下がそのイメージです。従来からあった住所、取引価格、面積等の情報に加え、10月からは、前面道路の状況や最寄り駅はどこでどれくらいの時間がか
かるか、建ぺい率、容積率等の情報を追加することとし

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最近の地価の動向と今後の土地政策（4）地籍調査の推進

図表24は全国の都道府県別の進捗率です。特に都市

また、山林の公図には極めて不正確なものが多いので

か、あるいは参考資料集のようなものを作っていきたい部につきましては大変遅れているということもありましすが、高齢化が特に進んでいますので当時のことを知っということで、研究会を立ち上げていま取り組んでいるて、国のほうで特別に、図表25と26にありますように、ている人がいる間に、大まかな境界を保全するというよところです。将来的にはさらに公的機関の所有する不動

官民の境界に関する調査、基準点の設置や街区点の測量、

うなことも今やっているところです（図表27）。

産についても、現状把握と、適正な所有・利用にどうい

公図の数値化といった実施主体である市町村が取り組みったように取り組むべきかということを検討していきたやすくするための環境整備をする事業を実施しているといと考えております。

ころです。

次にお話しするのは地籍調査です。土地の取引をした場合、登記所に届け出いただいているわけですけれども、そこに備え付けられてある地図というのは実は非常に不正確なものが多くて、図表23の左側の上に書いてありますように、今ある地図の半分は明治初期の地租改正の（5）CRE･PRE戦略の推進時に作成された地図です。したがって、取引をする時に次の論点ですけれども、適正な土地利用の推進という図面と違っているとか、公共事業をやる時に、あるいは一環で、いかに企業等の不動産の適正利用を進めるかと民間の開発事業をやる時に境界がはっきりせず権利者ということです。CREというのは企業の不動産、PREとの間で混乱が生じるとかといったことがあります。地籍いうのは公的機関の持っている不動産ということです。

調査は、一筆ごとに所有者・境界を調査し、面積等を測

図表28は、不動産を誰がどれくらい所有しているか推

量し、権利関係を明確にするために実施しているもので、計したものですが、左側が法人所有不動産ですけれども、これにより、土地取引の円滑化や土地資産の保全、開発

金額ベースでだいたい2割。面積ベースで14％くらい事業の期間・コストの縮減、災害復興の迅速化等の効果持っています。また、金額ベースでは法人所有と同じくが期待できます。

らい、面積ベースでは4割を公的機関が持っているわけです。非常に金額も面積も大きいのです。特に、企業はフローで申しましても、大きな位置を占めています。今、土地取引の売りも買いも50％位は企業が占めています。
バブルの頃は買いの60％、売りの35〜40％を占めるということで、非常に買い越しであったのですけれども、最近は売り、買いトントンとなっていますが、それでも50％くらいは企業が動かしているということで、その動きによって土地市場が非常に影響を受けるということです。
最近、減損会計の導入等の会計制度の改正など企業の土地所有をめぐる状況も大きく変わってきております
が、土地市場にとっても影響が大きいということで、具体的には、どう不動産を活用するかということはそれぞ

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現在、全国で47％くらいの進捗率で、権利が錯綜しれの企業で決定いただくことですけれども、どういったております都市部では進捗率が19％と大変遅れておりように企業の不動産戦略を立てていけばいいのかと、そます。

ういったことを官民一体となりましてマニュアル作りと12

不動産調査

最近の地価の動向と今後の土地政策（6）エリアマネジメントの推進

たとえば、福岡の香椎のアイランドシティ（具体例q）
次は、エリアマネジメントの推進についてです。エリ●●は、郊外型の大規模新規開発地ですけれども、開発の時（7）土地の安全性に関する情報の整備・提供●

アマネジメントというのは聞きなれないことばかも知れから住民全員からなる協議会を作って自分たちである程ませんが、最近、環境問題、安心、安全に非常に皆さん

度、自治体と協力しながら居住環境を管理をしていこう

関心が高くなっていること等を背景に、地域の住環境等というような取り組みです。神戸の例（具体例w）につを自分達で維持・管理していこうというような地域の皆

いては、もっと小さい規模ですけれども、分譲の時からさん方の自主的取組みが増えてきております。このよう居住区の真ん中に共有の公園を置いて、自分たちで管理な取組みを私どもは、エリアマネジメントといっておりするというコンセプトでやっている例です。神奈川の例ます。今後、高齢化や少子化が進んで空き地とか空き家

は、大規模な郊外型ですが、既成市街地での取組みの例が出てくる、良好なコミュニティの維持が困難になって（具体例e）です。次は、都市部の非住宅ですけれども、くるということもありますので、自らの問題として、自東京の汐留（具体例r）というところです。地下歩道と治体と協力をしながら取り組んでいこうというこのようかガーデンといったものについて地元協議会でもある程な取り組みが非常に重要になってくると考えておりま

度費用を負担しながら管理していくということを行政とす。

合意し、その代わりスペックを挙げて立派なものを作るというようなことで取り組んでいる例です。福岡の天神の例（具体例t）も商業地の例です。

次は、土地の安全性に関する情報の整備・提供です（図表31）。災害が最近非常に多くなっておりますが、こういった取り組みが、現在、各地で生まれてきてお昔からある土地の地図とか、あるいは災害の歴史資料とりますが、今後、更に推進していくため、今、実際そう

かいろいろな機関が持っているものをまとめまして、土いうものに取り組んでおられるところにつきまして、そ地にどういう変遷があって、どういう災害があったといれを支援して、取り組みについてとりまとめをする。そうものをまとめまして、一般の方々に提供するような取れを生かして今後そういったものに取り組んで行こうとり組みをしたいと考えております。それによって地域のする方々に対するマニュアル的なものを作ることを、今

防災力の向上とか、災害に強いまちづくりとか、土地をやっているところです（図表30）。

開発する時に適切な工法を採用するとか、といったことに生かしていけたらと思っています。
これと似たようなものとして、ブラウンフィールド対策ということも検討したいと考えております。これは市街地の汚染地やごみ投棄地などを放っておきますと、どうしても周りのまちづくりに影響が出る。それから土地が有効に活用されないということがありますので、そういったものの現状把握とか、どういった対策をしていく
かということを検討していきたいと考えております。

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不動産調査

最近の地価の動向と今後の土地政策

ら自治体のほうも行財政改革で今まで通りのことはなか（8）宅地供給施策の見直し

なか難しくなっているということで、公と民の協力ある
いは中間的な組織を作って、そこで、ある程度自主的に地域づくり、あるいは地域の管理をやっていこうといった視点です。
こういったことで、全国計画を19年度中に、個別の事業名まで入れたブロック計画を20年度に策定するということで今進んでいるところです。
なお、それを踏まえまして、土地の利用計画である国
土利用計画も、改定することとなっておりまして、全国計画については、19年度に国土形成計画と併せて策定するということで、いま作業を進めているところです。土
地政策に影響を与える大きな動きとしてはそういうものがございます。

（9）国土形成計画の作成
最後に一つ、直接土地政策というわけではありません

土地というのは国民生活や経済発展の基盤となるもの

けれども、現在、検討されている新しい国土形成計画にであり、私どもとしましても、特にいま高齢化とか人口

ついて、お話ししたいと思います。新全総とか三全総と減少とか非常に過渡期ですので、低・未利用の土地が出か、いわゆる全国総合開発計画がこれまで策定されてきて来ないよう、有効利用をいかに図っていくか、それかました。しかし、これからは、開発というよりもむしろら透明で効率的な土地市場をどうやって作っていくかといかに既存のストックを活用していくか等の成熟社会にいったことを基本に、いろいろな施策を講じていきたい

適応したものにする必要があるということで、法律もと考えています。

17年に国土形成計画法と変わりまして、それに基づく最初の計画というものをいま作っているところです。

以上、ざっぱくではございますが、最近の地価の動向

19年度は全国計画を策定するということで、都道府県、と今後の施策の方向につきましてご紹介させていただき

政令市からもご意見をいただきまして、現在、最終的なました。ありがとうございました。

調整をしているところです。
今回、策定中の国土形成計画の構成は、図表36にあ宅地供給については先ほどお話ししましたが、現在はりますが、具体的に、どんなところに特徴があるかとい

ピーク時の4分の1位しか供給しておりません（図表うと、一つ目は、人口減少下における初めての国土計画32）。新しい数的目標を行政が決めて開発していくといということで、人口減少が国の衰退につながらない国土

うことではなく、既存のものをいかに効率的に利用するづくりという視点です。二つ目は、今まではいわゆる全か、あるいは質の高いものに替えていくかということに

国計画というものは、国内だけを考えて計画していたの施策の重点を変えて進めていくこととしております（図ですけれども、成長著しい東アジアとの競争連携を視野

表33、34）。

に入れるということです。それから、ブロックということを重視しまして、それぞれのブロックがそれぞれの特徴を生かして東京に過度に依存しないで、交流・連携しながら国土を形成していくということが、三つ目の視点です。四つ目が、新たな公による地域づくりということ
で、先ほどのエリアマネジメントのところで申しました
更には、全国計画を基に、ブロック単位で国の地方支

けれども、マンパワーも地域で減ってきている。それか

部部局、あるいは都道府県、政令市、市町村、地元の経済界の方々等のご意見を踏まえて広域地方計画を作るということになります。

15（本稿は、平成19年10月16日に開催された当研究所主催の「土地月間」福岡講演会での講演内容をもとにとりまとめたものです。
）

16

不動産調査金融行政の現状と課題

金融行政の現状と課題た金融上の課題があり、また、大蔵省の銀行検査、金融

1．我が国の金融を巡る主な出来事
前

金融庁長官

五味 廣文氏1972.4
1993.7
1997.7

1998.6
2001.7
2002.7
2004.72007.7.11
2007.10.1

ったというような、様々なことで、国民の皆様から財政金融行政を、特に金融監督庁という役所ができましてと金融が同じ役所が担当することの是非ということが議から概ね10年間担当しておりました経験などを踏まえ論になりました。様々な検討の結果、大蔵省から金融行

東京大学（法）卒
ハーバード・ロースクール LL.Mて、この間に起こった事柄とその時々の金融行政の対応

政部門を分離する。特に、金融行政の監督、検査部門ををご説明しながら、何が金融という世界でこれから大事分離するということで金融監督庁が発足したわけです。

大蔵省入局
大蔵省主計局主計官（防衛担当）
大蔵省大臣官房参事官兼大臣官房審議官兼内閣総理大臣官房金融監
督庁設立準備室主幹兼内閣審議官（内閣官房内閣内政審議室）
金融監督庁検査部長
金融庁検査局長
金融庁監督局長
金融庁長官
金融庁顧問
西村あさひ法律事務所顧問

なのかというようなことにちょっと触れられたらと思っ

（ご み

略歴
1972.3
1981.6

機関検査を担当する検査官の過剰接待などの不祥事もあひろふみ）ております。

諸外国でも珍しい制度です。金融行政、金融機関を監督する立場の大臣と、国家財政や国際金融を担当する大臣が別の大臣であるということは、私の知る限り先進国（1）金融監督庁の発足と危機管理の時代にはない制度です。もっとも、金融機関の監督を中央銀

1998年に金融監督庁が発足をしています。この前に行が相当程度行っているところというのはいくらでもあ

住専問題という、たいへん大きな政治的な問題にもなっります。ただ、その場合でも中央銀行と財政当局という

CONTENTS
金融行政の現状と課題

1．我が国の金融を巡る主な出来事（1）金融監督庁の発足と危機管理の時代（2）リスク管理の時代（3）バブル時の教訓（4）不良債権の処理（5）最近の状況
2．これからの金融行政（1）金融商品取引法制の策定（2）公認会計士制度の見直し（3）金融・資本市場の国際競争力の強化（4）努力を促す枠組みの整備（5）サブプライム・ローン問題

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18
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21
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33

18

不動産調査金融行政の現状と課題のは、当然、一体で行動しておりますから、たとえば起こるであろうというような状況の中で、それを起こさ

G7とかG8とかという場面でも、代表は各国財務大臣とないために、現に活動している銀行に対して、どのよう金融危機、あるいは金融不安という状況になぜなった

中央銀行総裁なのです。日本の場合は、それにプラス金

な監督上の措置を取っていくか。金融不安に繋がらないのかということを、解説しておく必要があるように思い融担当大臣が入らないと全部カバーできないのですけれための措置を、どのように取ろうかという時代であったます。基本は、その発端はやはりバブルの生成で、そのこの急激なバブルの発生の時に、貸付先の融資返済能

ども、そこはカバーできないまま今までそのまま来ていと思います。この二つの時代というものは、いわば金融時期の銀行行動といったものに、まず光を当ててみる必力を十分審査せずに、担保があるからという理由で拡大るという、ちょっと異例な状態ですが、国民の皆さんか

行政が金融システムの安定を確保するために、その全精要があると私は考えております。

した融資が、このバブル崩壊によって急速に不良債権化らの疑惑というものを形の上できれいにするためには、力を注入していた時期であろうかと思います。

ピークにあったのは1991年の103。バブルの前、80
年は16だったわけです。16が103まで上がり、そして2006年にはまた16に戻っている。

1980年代、ご承知のように黒字削減圧力というもの

し、あるいは不良債権であったものが顕在化して、実際

私は金融行政というものは、まず第1が金融システムが非常に強い状況になり、円高が急速に進行している中にお金が返って来ないという状況が発生してしまった。

の安定を図ること。そして第2が、その安定を前提に金で、1985年のプラザ合意です。こういった経済環境の担保を処分してもお金は返って来ないという状況に陥っ

前頁の図表1を見ていただきますと、金融が大混乱し融の仕組みが効率的に、かつ活力のある形で動くという中で、日銀による低金利政策が長期化をするという状況た。これがこういう事態を招いた背景であったように思た時代というのが上のほうにかなり集中的に出てきてお活力、効率といったようなものが実現できるような仕組にありました。公定歩合を見ていきますと、80年の3います。

ります。たとえば、兵庫銀行の破綻ということが1995

みを作っていくこと。そして三つ目は、金融がお金に関

月に9％だった公定歩合が85年には5％、87年にはバブルが崩壊していく、日本経済の調子が悪いという年のところに出ております。戦後、主要な銀行の破綻とわる話ですから、公正に行われるようにきちんと監督を2.5％ということで、低金利政策が非常に長期化をする。

中で、融資先の状況は悪化して行きます。それでなくとしては初めてです。銀行と名の付くものは破綻しない、すること。こうした大きな三つのことに分けられますが、こうした中で、株式あるいは不動産という資産価格が急も融資返済能力についての審査はしていなかったわけで破綻させないということだったはずなのですけれども、大前提はいずれにしても安定ということだと思います。

上昇してバブルが発生をしていった。この時に、日本のすが、現実に返済できないという状況が債務者に発生し、ここで破綻が起こる。そしてその後、山一證券、あるい

この安定を追求していたのが、いま申し上げた二つの時

銀行はどういう行動を執っていたかということなのです

これが不良債権化する。担保価値は下落していますから、は北海道拓殖銀行といったところが破綻するのは97年代であったように思います。

が、価値の上昇が見込まれる資産、土地、有価証券とい担保を処分しても回収し切れないということで、損失が説得力を持って解決するためには、こういう仕組みを取るしかなかったということであろうと思います。

です。そして翌年には、日本長期信用銀行、そして日本

その後、竹中金融担当大臣が登場し、2002年に金融ったものを担保に取ることで融資を急拡大するという行

現実の問題になってきた。その状況の認識の遅れに伴っ

債券信用銀行という二つの大きな長期信用銀行が破綻

再生プログラムによって大手行の不良債権問題の正常化動を執ったのです。裏返しますと、融資を行った場合に、て銀行は不良債権の処理にも後れを取ってしまったといし、国有化をされる。このような、いわば金融行政をやを図るということが、タイムスケジュールとともに宣言

その返済能力というもの、つまり融資から生ずるキャッうことです。

っている人間からすると、これは大混乱の状態にあった。

されました。10月に金融再生プログラムというものがシュフローで、その融資を返済できるのかどうかという

もちろん、こういう損失が顕在化してしまっても、銀そのさなかに、金融監督庁という組織も発足をしたとい公表され、このプログラムにより金融行政のリスク管理

ことについての審査をほとんどすることなしに、融資は行がこの不良債権を直接処理していくだけの収益力を持うことになります。

のフェーズの仕上げが、ここで行われるということにな

急拡大されていった。

っており、あるいは自己資本が十分厚いということであ私が担当しました10年位を、およそその時代で分けりました。2年ちょっと後ですが、2005年の3月に主なぜか。それは、別にキャッシュフローを生まずに、れば、それなりのまだ経営選択の幅というものが確保でてみますと、この金融監督庁発足前後、97年が一番本

要銀行の不良債権比率が目標をはるかに過達成をしてそこからの返済ができなくても、その場合は担保を処分きたわけですけれども、この経済状況の中では、銀行の格的な始まりだったのでしょうが、この頃から99年の2％台まで低下をするということで不良債権問題の正常すればお釣りが来るくらいの、回収が簡単にできるとい

収益自体がどんどん縮小していっていますから、それに頃までというのは、日本の金融システムが、いわば金融化が図られ、ここでいわばリスク管理に金融行政の大宗う時代であったわけで、ここに担保偏重主義、あるいは

よって損失を賄っていくということにも限度があるとい不安の状態にあるという時代であったと思います。

の精力を集中的に投入するという時代は終わりを告げ

担保至上主義の貸し付け行動が行われ、貸し付け審査はう状況に陥った。

た。

おざなりなものとなり、いわば信用リスクに関連するリ自己資本という面で見れば、資産の含み益というもの

行政の対応でいいますと、通常の行政ではなくて、危機管理的な行政が要求される。じっくりものを考えて仕その後、現在に至るまで、金融の安定というのは、いスク管理の不在といったような状況が長く続いたわけでが算入できる状態になっていました。この含み益で水膨組みを作って、先手を打ってというようなことをやってわば行政のルーティンワークの中で処理ができる状態にす。バブルがずっと続くのであれば、それでも銀行の経れしていた自己資本が、バブルの崩壊とともに自然に縮いるゆとりは到底ない時代でありまして、次々と起こるなり、遊撃的な精力はむしろ金融の活力ですとか金融の営はもちろんできるわけですけれども、ちょうどサブプ

小していってしまう。また利益も十分上がらないから自危機的な状況が国家的な混乱に結び付かないように、あ効率、あるいは公正といったものを確保するところに重ライム・ローンと一緒で、そんなことはあり得ないわけ

己資本が積み上がらない。その中でマーケットからしかるいはそれが世界的な金融不安に波及しないように、一点投入されていく時代になってきたというように分析でで、どこかで必ず反転をするのです。

るべき条件で資本が導入できるかということになります

つひとつ、とにかくその場その場で手を打って混乱を制きると思います。

皆さんがよくご承知の不動産融資総量規制、これがと、これはこうした経済状況の中で潤沢な資本を供給し1990年に行われました。それに先立って、89年からてくれるような先というものは存在しないということか

公定歩合は引き上げられ始めた。これで資産価値というら、打つ手なしというところに追い込まれて、日本長期

ものは急激に下落をするということになったわけです。

信用銀行、あるいは北海道拓殖銀行といったようなとこ

それが一段落しました後からは、危機管理に対応する株価で言いますと、日経平均は80年の末には7100円

ろまで破綻という、もっともドラスティックな形での退意味でのリスク管理の時代といったようなところに移っ台にあったのが、バブルの発生とともに89年末には3場を迫られることになった。

ていくということであろうかと思います。不良債権問題

万8900円台というところまで上がっているということ

日本長期信用銀行が破綻した時に、長銀が当局に提出が、その銀行の破綻という形で顕在化するような状況でです。それがその後、98年には1万2000円台に下がした報告書、その中で破綻の原因として、新経営陣が認はなくなりましたものの、残っている銀行は相変わらず

り、2003年には7600円というところまで下がった。

識をどういうようにしていたかということが述べられて不安な状況を抱えていて、放っておけば再び金融不安が6大都市の市街地価格指数は、90年を100としますといます。一つは融資の量的な拡大を行いすぎたこと。二御するという危機管理の時代であったように思います。

（2）リスク管理の時代

19（3）バブル時の教訓

20

不動産調査金融行政の現状と課題

つ目は、その際に、融資審査が非常に弱体であったこと。

（4）不良債権の処理

三つ目は融資先が不動産、ノンバンクといったような特こうした危機管理の時に、政府は様々な危機管理的な定の先に集中しすぎていたこと。四つ目は貸した先の財対応をしました。たとえば、国有化が可能になるような務状況を適時に把握して対応するという与信管理の能力制度、あるいは将来の破綻が起こらないように公的資金が不十分であった。特に、自らの関連会社に対する融資を資本増強のために使うというような制度、といったよにおいて、これが顕著であったといった要因を挙げていうな制度です。あるいは、国有化と同時に承継銀行といます。

う制度もできました。破綻をした銀行が翌日から店を閉

ここに、私はすべてが凝縮されていると思います。危機が現実の問題になってしまった原因がこうであるといめるということがないように、間をつなぐ制度ができたわけです。

うことは、裏返せば、こういうことが二度と起こらない

この辺の関係の制度というのは、1998年の金融再生

ように何をしておかなければいけないかというと、実に法、金融機能早期健全化法というような法律でできてい

簡単なことで、いま言ったことをちゃんとやっていればます。ちょうど今と同じ、衆議院と参議院で与野党が捩

いいだけのことで、それは銀行経営をやるという人にとじれている時代の、非常に複雑な政治状況の中で成立しっては、ごく基礎的な技術であり、ノウハウであり、能た法律です。野党案丸呑みとかというような言葉が新聞力であると思われるわけです。

に踊ったような、そんな時代でした。

金融の安定というものを目指して大変な精力を注入せ法律に沿って公的資本増強が行われ、あるいは長銀、ざるを得なかったという時代が長く続きましたけれど

日債銀の国有化、特別公的管理銀行化というようなことも、それはこれからは銀行自身がこうした点に十分気をも行われた、というような時代でした。大変な危機管理

つけて話を進めていけば、別にそう難しいことではない。

を行っていた時代です。金融機関のことは経営判断だと危機はもう一度起こらないでも済むのではないか。あるいうことですまないということで、政府が資本という面

いは状況の変化、経済状況の変化をきちんと読み取って、でも、あるいは国有化というような形で経営にも口を出その時に、将来、制御できなくなるような大きなリスク

すというような形で、参加をしていった時代であったとを、もしかして今取っていないだろうかということを、いうことです。

常にチェックしておけばいいという教訓です。

この時注入された公的資金というのは、後にりそな銀

現在の不動産価格が反転している状況がバブルである行に入った2兆円とはちょっと別の制度で、この時代にかどうかというのは、いろいろ議論されておりますけれ入ったものというのは約10兆円です。10兆円の公的なども、こういう局面においても、基本はこの辺にあるわ

資金が資本増強として入っていったわけです。もちろん、けです。どういう理由で、どこの地価、あるいはどこの

これ以外に、破綻した銀行の預金を全額保護するためにこの時代の一つの象徴的な話が上の図表2です。ざったということから、特に中小、零細企業に対する貸し渋

不動産価格が上昇しているのか、その要因は何であるの国民の負担が発生しております。10兆円くらいのお金と見ていただきますと、左の上から右の下にずっと銀行りも現実の問題として声高に論じられるようになった、か。その要因まできちんと分析できるのであれば、そこは現在すでに交付国債という形で確定しているわけでの名前が出てきますが、空白になっている部分がありま

そんな時代であったわけです。

に融資という形、あるいは出資という形でコミットしてす。こういったような国民負担も発生させながらの危機す。これはムーディーズの格付けで、上から順番にその生き残っている銀行自体も、持続可能性について疑問いく際に、どこに注意していなければいけないのかとい管理ということが行われていったわけです。

格付けが示されているわけです。1988年当時には、最を呈せられるといったような状況の中で、何をしなけれうことは自ずとわかってくるはずです。もちろん、土地

上位の格付けに複数の日本の銀行がいたわけですけれどばいけないかということで出てきましたのは、主要銀行

転がしというのが横行していたこのバブル生成期とは現も、だんだん姿を消し、ついに1999年には上位五つのの不良債権の状況を改善する必要がある、主要銀行不良在は状況が違いますから、個々の要素を見る時にはまっ

ランキングには一つも日本の銀行はいないという状況に債権問題の正常化ということが必要だということが認識

たく違うところを見なければいけないわけです。

なり、それが何年も続くといった状況になってきたわけ

されるようになった。

それは、佐藤金融庁長官が論文（＊1）も発表しておられです。

不良債権処理を具体的に進める必要があるということますけれども、収益還元という形が基本になって不動産

こういった状況にある中で、預金の全額保護というよで、竹中金融担当大臣が提唱しましたのが金融再生プロの価格が決まっていくのが主流である現在においては、

うな諸外国に例を見ない制度も導入された。これが96グラムです。2002年に出たものですけれども、2004

この土地転がしの時代とは違うところに着眼をして、リ年です。格付けも非常に低い、信頼度の低い銀行である

年度には主要行の不良債権比率を現状、すなわち2002

スクをチェックしていく必要があるということになるわということになりますと、銀行の資金調達コストという年3月期で8.4％、その半分程度に低下させて問題の正けです。教訓はここにあるように思います。

ものも当然上がってきます。ということは、それだけ当常化を図るというプログラムを出したわけです。

然貸し出し余力といったものにも制約が加わる。そうでなくても、自己資本がなかなか調達しにくい環境であっ21

22

不動産調査金融行政の現状と課題23していないのではないか。』という疑いを持たれていたとを申しましたのが、これできれいに払拭されまして、後はそれをどうが、上の図表4にするかだと。こういう不良債権の洗い出しというような出てきていますの

ことが、まず行われていたという背景があります。

は、どんな形で公それから、この再生プログラムの中では、こうした大的な資金が破綻し口の不良債権を処理していくために必要な仕組み、最終た銀行などに出て処理を行うための仕組みも提唱されていました。

行ったかという表関係者の間で、再建計画を確定するための合意が得らです。資本増強額

れにくいような大口の債務者のケースについて、公的な10.4兆円、これ色彩を持つ機構が自ら出資も用意し、そして関係者の合については一番下意を図り、合理的な再建計画を策定して、不良債権をオにあります。これ

フバランス化していく、産業再生機構です。こういう仕が先ほど申しまし組みも用意をされ、かつまた銀行行動に関しては、自己た金融不安解消のこれは当然宣言しているだけではありません。これに査定の厳格化、自己資本の充実、そしてガバナンスの強ためにシステマチ

先立ちまして、主要銀行に対しては『特別検査』という化といった三つの柱を、それぞれ各論を添えて、この再ックに導入された検査が実施されております。マイカルの破綻を契機とし生プログラムの中で提起をし、その実行を迫っていった。

て行われたものですけれども、直前の資産査定において、

この時は、騒動になりました。たとえば、『繰り延べ税の8.3％から低下を続けまして、現状、直近では4.0％

これがすでに額面で8.8兆円回収されているということ

破綻懸念先以下というような自己査定がされていなかっ金資産の自己資本への参入上限を検討すべきだ。』といの不良債権比率になった。4％台の不良債権比率というです。実回収額がその下にある10.1兆円ですから、国た先が数か月のうちに破綻するといったことが起こっう話に対しては、各行頭取が揃って反発をする。それはのは、決して低いわけではありませんけれども、異常なは回収にともなって約1.3兆円のキャピタルゲインを実た。これは、この時代の経済情勢の中で起こり得る話で大変な貸し渋りを呼ぶことになるといったような、記者

高さにあるわけではない。まして、地域金融機関は主要現しつつ、これを回収しているということで、金融の仕あるということから、大口債務者に対する債権の実態を会見までなさったりして大変な反発を呼びましたけれど

行のようにオフバランス化というものを大胆に行うとい組みが正常に動き出していることの一つの現れというこ銀行が適時に把握できるようにしておく必要があるのでも、結果的にはこうした仕組みももちろん入ってきまし

うことをしますと、地域経済を壊してしまう恐れがありとになろうかと思います。

はないか。特に、マイカルの例で問題にされましたのは、た。

ますから、当然ある程度、貸付先と息の長い関係を続け

そんなことですので、だいたいこの第1のフェーズに

公的資本ですが、マーケットにおける評価が急速に低下した結果として、それから、債務者区分です。要注意先、要管理先、破ながら改善提案をして、もし不良債権化している相手がついては、いま申し上げましたような手法を取ることで資金繰りが回らなくなって破綻したというケースだった綻懸念先、このあたり、一つランキングが違いますと所あるのであれば、それを正常な債権に戻すようなアドバ

解決をしていった。

わけです。最後のきっかけは、格付け機関による格付け

要引当額が非常に大きな違いになる。ということは、裏イスもし、計画も作っていただくことでもって、ある程が一気に4ノッチ下がったために、企業間信用が得られ返しますと銀行は自己査定をする時に、やはりどうして度バランスシートの中に抱えた状態で、時間をかけて正なくなって、手形のサイトが急速に短縮をする。あるいも厳しい査定を避けたいという選好が働いてしまいやす

常なものに戻していこうということが必要になりますのは、現金決済以外に取引をしてもらえないということにい。そうではなくて、もっと実態に合った引き当ての計で、決して異常な状態ではないのです。それが適正に管なって、急速に破綻していったという状況でした。その算手法もあっていいではないかということで、ディスカ

理されているかどうか、ここのところがむしろ問題にな前に、実はマイカルの社債の利回りは異常な動きをしてウント・キャッシュフロー方式による引当金の算定といるということであろうと思います。

いたわけです。しかし、それが銀行の自己査定には反映ったようなものも大口債務者について提案され、これも主要銀行の現状1.5％というのは、欧米の著名な大銀されていなかった。

導入されていきました。これをやりますと、引当額とい行の水準と比べて何ら遜色のない状況になっている。ここの辺を教訓に、主要銀行がメイン銀行として関わっうのはなだらかな推移をしますから、どうしても破綻懸の辺りで、不良債権問題は、一応めどがついて、金融のている大口の債務者については、その状況が市場評価と念にはしたくないとか、そうしたような選好は働きにく安定を目指すフェーズというのは終わりを告げたといういう面から見て、株価が下がっている、あるいは社債のくなるというようなことで、自己査定の正確化にもつなことであろうかと思います。

利回りが異様に上がっているといったようなことが起こがる。

（5）最近の状況

1986年に、ディスクロージャーも必ずしも行き渡っっているというところについて、これをピックアップしいくつかのそういったツールを用意して、そしてこのていないし、金融不安を醸成しやすい状況にあるというて、当局と銀行と監査人が、三者共同で自己査定を作っ

数値目標とタイミングを示したわけです。その結果、主ことから、銀行が破綻した場合、原則である預金1000て行こうということで特別検査を行った。これで不良債

要銀行ピーク時8.4％であったものが、目標年次である万円までの保護というのを時限的に全額保護するとい権は徹底的に洗い出されまして、その結果が2002年3

2005年の3月期は4％台を目指す、半分くらいにする

う、異例な仕組みを入れていた。けれども、この仕組み

今後、銀行が注意をしなければいけないことは何かと月期の8.4％だったわけです。

という話だったのですが、2.9％ということになりましも2005年3月解除され、翌月の4月からペイオフ解禁

いうと、不良債権問題というよりは正常債権問題であろ

これが行われた結果、諸外国とかいろいろなところかた。地域銀行については数値目標が設定されていません

が実施され、正常化が図られた。

うと、私はよく申し上げております。この不良債権比率、ら、『日本は、もしかして当局も不良債権の実態を把握

けれども、ほぼ1年遅れで追いかけるように、ピーク時10兆円余りの公的資本増強が行われましたというこ

上の図表5の一番上の欄で見ていただきますと、全銀行、

24

不動産調査金融行政の現状と課題

一番右上の欄の19年3月期、2.5％です。主要行、地域

た。国民の税金が金融機関に投入されました。あるいは、で競争をしているプレーヤーたる金融機関が質の良いも機能を果たせるように、不良債権問題で四苦八苦をする、

銀行合わせたところで2.5％、ということは、裏返しま

各金融機関がそうした状況にならないような仕組み、たのでなければならないわけで、プレーヤーが自己の質をあるいは生き残るためにとにかく何かしなければといっすと正常な債権というのが97.5％あるということを意とえば保険であれば予定利率の引き下げをあらかじめ行

向上させるための自己管理、これを不断にできるように、たような発想ではなく、地域の経済を発展させる、その味しているわけです。

うことができる、というような、つまり途中から約束を

そういったことを促すような行政をする必要がある。こ

発展とともに自らも発展していくというような、こうし変えるというようなことも一定の要件の下にできるとい

ういうことをこれから目指していこうという方向になった地域における金融仲介機能を強化してもらうための施うような法律も作った。

ております。

策をチェックしていく必要がある。

そこで、冒頭に申し上げました危機の時代がなぜ到来したのか。何が、銀行の行動の中でおかしかったからそんなことになったのかということを、もう一度思い出し

図表6の左側のできるだけ競争が活発に行われ、かつそして、最後のポイントは自主規制機能の強化。何でていただいて、それをやっていただければいいのです。

利用者が安心して信頼感を持って金融という仕組みを利もかんでも当局が法律に基づいて出て行かないと、世のこの97.5％の正常な債権というものが、不良債権化し用できるようにという意味で、当面の取り組みとして行中が落ち着かないというのでは金融界の発展はあり得な

ないような、そういう経営というのをしていただく、あわれているのが金融商品取引法制の制定、そして公認会

いし、そういう金融界しか持っていない日本国民というるいは不良債権化する恐れがあるということをいち早く

計士制度の見直し、そして金融・資本市場の国際競争力のは非常に不幸であるということになるわけです。法律、察知して、打つべき手を打つということをやっていただの強化といったものです。これを行うことでフィールド

法令に基づいて当局が強権を発動するというのは必要最く。これをやっていただいていれば、この問題で銀行が整備が行われ、できるだけ利用者の人が自らの選好に基低限の場面であって、本来は法令違反でなくても金融機四苦八苦するということはないはずだ、という意味です。

づいて、多様な選択肢の中から一番良いものを選ぶ。も関の、あるいは金融市場の信任を損なうような事柄は自もちろん、経済がドラスティックに悪化するような時

ちろん、その結果としてのリスクはご自身で負っていたら排除していって、それによって役所の介入を招かないだくという仕組みを作りつつある。

ようにして、市場の自由度を保ちながら市場の信頼を高というのは、そんな理屈どおりには行きませんけれども、であればこそ、そういう時にはどうしたらいいか、といそれから図表6の右側にありますプレーヤーの質の向うことを考えればいい。早く、経済が悪化しているとい上。ここにはある程度、これまでの辛い金融行政の経験

うことを認識する必要があるわけです。土地の価格、いが反映されているわけですが、一つはガバナンス。金融

この辺にいま注力してやっているところです。

どうも金融庁というのは、金融機関を助けてあげるた

機関のガバナンスを向上させていただくために、当局とうな、そういう淡い期待で従来どおりの経営を続けていめに制度を作っているのかとか、お金を使っているのか、して、その持つべき視点を明らかにする。それから、リ金融商品取引法制の中で特に大事なことというか新機ると、深みに嵌るという経験が現にあるわけです。これと誤解されかねないよう仕組み、つまり金融機関そのもスク管理の高度化。これも痛い教訓があるわけですが、軸なのは、下の図表7の「いわゆる投資サービス規制」

は、土地の価格に限りません。経済の状況が著しい変化

のに目を向けて行政をせざるを得なかった時代から、や単なる信用リスクだけではありません。様々なリスクにの中の横断化、柔軟化の部分に網掛けをしており、このを遂げ始めたという時には、いつかは元に戻るだろうな

っとそれから脱却をしまして、本来、行政が目指すべき

既に身を晒すようになってきておりますから、こうした部分がポイントになるものです。

どということは考えずに、そういう状況が続くという場

金融機関の向こう側にいる、金融機関を利用している人

リスク管理を高度合に打っておくべき手は何か、ということを考えてやったち、これはプロであれアマであれどちらでも、金融機化していくというて欲しい。こういう経営管理をして欲しいというのが、関のユーザーというものが金融の仕組みの効用を最大限ことについて、当この不良債権問題に10年、大変な労力を費やした当局に享受できるという仕組みを作る、つまり、活力、効率、局がしかるべき役としての願望であるわけです。

あるいは公正といった分野、この分野にようやく本来の割を果たせるよう力を発揮するという状況になったということです。

にする。あるいは、やいつかは戻る。いつかはまた上がり始める。というよ

一つは、プレーヤーである金融機関が実力をきちんと少なくとも当局は発揮できるようなフィールドを用意するということでその点を注意深く

これから、金融行政はそういった時代を経て何をしよす。できるだけ競争が活発に行われる。それによって利検証して、問題がうとしているのかが、図表6にあります。これまでの金用者がメリットを得るというフィールドを作る。また、ある場合には警告

融行政、今まで銀行の話しか出しませんでしたけれども、そのフィールドでは反則が行われないように、反則が行を発することがで保険会社についても似たような状況だったわけです。生われることで利用者がひどい目にあうということがない

きるようにしてお命保険会社の破綻というのも、ずいぶんありました。そように、きちんとしたアンパイアの役目を行政は果たさく。そして三つ目

れは運用環境が非常に悪いということです。長期で引きなければいけない。いわば、高速のあるいは非常に条件として、金融仲介

受けた保険債務について、運用環境が悪い中で行うといのよいフィールドを準備するグラウンドキーピングの仕機能を強化していうことであれば、当然そこに逆ザヤが発生するというよ

事、そしてそこで行われるプレーが反則ということで汚っていただく。特うなことがあったわけです。

されないようにするアンパイアの仕事、こういう仕事にに、地域金融機関

全力を注入する必要がある。これが一つ。

においては、地域

2．これからの金融行政

今までの行政というのは、金融機関が破綻することに25

める、自主規制機能というのが非常に大事ではないか。

よって大変なことが起こる、国民経済上問題が発生する、それからもう一つは、利用者が最大限にシステムからの皆さんから評価というようなことがないようにということで行われてき満足度を得るということで言うならば、そのフィールド

されるような仲介（1）金融商品取引法制の策定

26

不動産調査金融行政の現状と課題

誰も監督していない、たとえば平成電電ですとか、オかによって規制の内容を柔軟にする。マトリックスを書ていること。もうレンジ共済ですとか、そういうところで詐欺的な行為がくことになるわけです。簡単に言ってみますと、たとえ一つは、取引がち

行われてしまった。警察が出て行く以外に、保護のしよばある商品、それはどういうリスクを持っているか。元ゃんと公正に行わうのない世界がある。あるいは、外国為替証拠金取引、本が保証されているのか。あるいは最悪の場合、元本をれていること。適これも当時誰も監督していなかった。結局のところ、そすってしまうところまでリスクがあるのか。そうではな

切な情報開示と公れで強引な勧誘などに乗って、老後の生活資金すべてをくて最悪の場合、元本をするだけではなくてそれを超え正な取引。この二つぎ込んでしまったような方もいる。デリバティブです

る損失が発生して、家屋敷まで取られてしまう可能性がつが車の両輪でからつぎ込んだ資金を上回るような損失が発生することある、というような金融商品なのか。そのリスクの大きす。嘘とか、いかがあるわけです。そういう中で、どうしたらいいのだとさによって説明の度合いが変わってくる。あるいは、勧さまが横行してい言っても、誰も担当していませんということがあったわ

誘の仕方への制約が変わってくる。しかし、それを誰にるのであれば、そけです。

売るかによっても規制の内容は違う。相手がプロである

こで嘘やいかさま

こうした金融の仕組みが、金融商品、金融サービスがか、アマであるかで、線を引く。あるいは、本来プロだに騙されて買ってどんどん多様化し、高度化していく中で、規制の隙間のけど、自信がないからアマ扱いしてくれという人がいる

しまいました、売穴に落ちてしまう。規制がかからないというものが次々ならそこで線を引く。逆に、本来アマチュアなのだけど、ってしまいましと発生してくる。こういう状況を改善する必要がある。

おれは自信があるからプロ扱いでいい。もっと効率的にた、という人が損

それが利用者を守ることになるということから、規制の取引したいという方がいらっしゃればそこで線を引く。

をしたという時、横断化ということを行って、投資性の強い金融商品サー

そうやって縦と横に線を引くとマトリックスができま

それはあなたの判断だからとはなかなか言いにくいの側、1990年末に、その上場企業の時価総額がどんな状

ビスには隙間のない形で規制がかかるようにした。銀行す。そのマトリックスの、どの欄の取引であるかによっで、そんなマーケットを運営していたのは誰なのだと、況だったかと言いますと、アメリカ、ヨーロッパ合計、が扱っている商品か、保険会社の商品か、証券会社の商て、こういう規制になりますということを決めたのが、取引所の責任はどうなる、あるいは当局の責任はどうな

そして東京証券取引所、アジア合計というふうに見ます

品か、そういう観点からではなく、その金融商品はどう

この金融商品取引法です。

る、という話に当然なるわけです。

と、東証というのは全体の3分の1くらいのシェアを持いう性格のものであるのか。誰が売っているかではなく、したがって、今までこういった商品をあまり扱ってい投資家保護というのは、投資家の皆さんに自己責任がっていたのです。ところが、その右側にいって、2006

何を売っているかという視点から投資家保護のため、消なかった銀行などは、よく注意をしないと、思わぬ落と問える環境を作る。そのためには、正確なディスクロー

年末、東証は4.6兆ドルです。確かに、規模は増えてい

費者保護のため、必要な規制をかけるという横断化を行し穴に嵌ることがあります。売る方は、従来の銀行の発ジャーと不公正な取引の防止ということがきちんと確保

ますけれども、これは90年の規模と比べて1.6倍です。

ったわけです。

想ではもうやっていけないという状態になっている。おされている必要がある。適切なディスクロージャーを確

それに対して、アメリカ合計は19.3兆ドルで、これ

これで最近、特に話題になっているのがファンドと言客さんの方は銀行が相手だから安心だと思って来ていま保するために、公認会計士法の改正で行われました。こは90年の6.4倍という規模になって、大変な伸び率をわれるものです。これは、まったく規制の網の外にいた

すから、手間がかかると言いますけれども、いよいよ事れはカネボウ事件とかがありました。結局、姿を消して示しています。ヨーロッパに至っては、その上、8.1倍。

わけですけれども、そういったものに一般投資家がどんが起こった時は、必ず銀行は文句を言われるわけです。

しまった監査法人があります。そういうことの教訓からさらに、アジアとなりますと、アジア合計では13倍とどん関わるということがあるならば、何らかの実態把握「なんだ。」と。そういうことになりますと、銀行は本来出てきているもので、個々の監査人がちゃんと監査していう猛烈な成長をしているのですが、相当な出遅れが東は当局ができるようにしておいたほうが良いので、この安心なところだというふうに日本国民全員が思っていたいるかどうかを、監査法人自身がチェックをする、そう

京証券取引所には見られます。

横断化ということが行われることになった。銀行が売っのに、銀行ってやはり信用できないのだというように、いうガバナンスを確立してほしい。あるいは監査人とい大きな原因は、図表8の右グラフの、折線で表したていようと、証券会社が売っていようと、同じ性格の金裏返ってしまう可能性もあるわけです。だから、これは

うのは、監査している相手からお金をもらって監査してGDPにあります。ずっと不況が続いていたということ

融商品には同じ規制がかかるというやり方を取ったので手間がかかるようでも新しい商品を扱おうというのであいるわけですので、本当にそれがクライアントの言いなです。デフレスパイラルになるかもしれないというようす。銀行業法、保険業法というように日本の監督の基本

れば、金融商品取引法の考え方をよく理解して、行員のりになって、ちょっとおかしいけれども「まあいいや。」

な状況で、GDPが全然伸びない。こういうところで取はいま縦割りですので、ここが一つ画期的な部分です。

皆さんの訓練をしておいていただく必要があるということ言って、認めてしまうということはないのかどうか、引所だけが活気を呈するということは、理論的にはなかとです。

監査人の独立性は大丈夫か、という点について、たとえなか考えにくい話です。これが一番大きな原因なのでしばローテーションルールのようなものの整備をするなど

ょうけれども、それにしてもやることがいっぱいあるのの改正をしたのがこの法律です。

ではないかということで、東京証券取引所を中心としたかつ、今回は柔軟化ということを行った。すなわち、利用者を保護するといっても、一般消費者を保護する場
合と、プロの投資家を保護する場合では保護の仕方が当

日本の市場の国際化ということについての議論がいま進然違わなければならないわけです。プロ同士の取引に一よく投資家の自己責任と言いますけれども、株式市場

般投資家と同じような一律規制をかけた場合には、非常なり何なりで取引をして損をした。損をしたと言っても、に取引がやりにくくなります。過重なコストがかかるこ

それはあんたが自分でそう判断して投資したのだからあ

図表8に世界の各証券取引所における上場企業の時価スタディグループというのが今年できておりまして、とになりますので、先進的な金融商品の開発などというんた自分の責任だというのですが、『あなたの責任です

総額というものが並べてあります。これを見ますと、東そこでいろいろな論点が提言されております。国際的にのは行われにくくなるし、現にもうプロ同士の取引といよ。』というように、自己責任を問うためには、二つの京証券取引所というのはＮＹＳＥ（ニューヨーク取引所）

見て、こういうところが遅れているのではないか、ある

うこと自体が抑制されることになりかねませんから、そ大事な要素があります。

に次いで2番目という状況になっています。

いは使い勝手が日本の場合こういうところが悪い、といういったことが起こらないように、売る相手が誰である27（2）公認会計士制度の見直し

一つは、市場において情報が正確にきちんと開示され（3）金融・資本市場の国際競争力の強化

目を下のグラフに移していただきまして図表8の左

んでおります。

うようなところが整理されています。銀行・証券間のフ28

不動産調査金融行政の現状と課題ァイアーウォール規制のように金融規制の話もあります。
周辺サービスの専門的人材育成では、英語がしゃべれもあり得ます。現に、優越的地位の乱用みたいなことがあって処分されてしまったところがあります。

る弁護士というのはどれだけいるのかとか、あるいは英

図表10の金融検査評定制度は検査で通信簿をつけま

語でアメリカの制度と日本の制度の両方をわかってい

しょうということが出てきております。図表10−2にて、ちゃんと議論ができる弁護士さんがどれだけいるか、あります評定段階は、ABCDというようになっています。

会計士さんはどれだけいるかといったようなこと。ある

10の評定項目について、評定段階4段階、AとBは合格、

いは、国際空港不便ですよね、成田ってどうしてあんなCとDは不合格という形で通信簿を付けて、この合格し遠いのですか、というような議論もあります。いろいろているような部分についてはできるだけ当局の関与は抑な議論が出てくる中で、国際化ということがいま追求さ

えて、あまり手間をかけないように選別的な監督をする。

れているという状況です。

不合格のところについては、ちょっと重点的なチェックが入りますということで、金融庁とあまりご縁を持ちた（4）努力を促す枠組みの整備
今度は、先ほどのプレーヤーの質を高めるという観点から、当局がインセンティブを与えたい、あるいはそう

くないとおっしゃる金融機関の方は、努力をしてＡやＢをずっと並べればあまり口出ししませんというやり方
で、努力をしていただきたいということです。

いうところに当局が注目しているということで、金融機4段階というのがみそです。松竹梅とか上中下とか、関側の皆さんの努力を促したいということについて、お小学校の5段階評価とか、日本人というのは奇数が好き

話をしたいと思います。

なのですけれども、ここはあえて真ん中がないのです。

○ガバナンスの向上

どちらでもないというのはないようにして、これは意図監督をする場合に、図表9の網掛けの部分ですが、当的にそうしたので、そういうのを作ると、何となく、皆、局は、その金融機関、主要銀行のガバナンスというのが最後困ったなというので、真ん中の3にしておくかとな

どうなっているかということを監督上、一番注目していりがちなのです。ここでいうと、ABCDEとあると、まます、ということがここに書いてあります。経営管理の

あＣだなとか、安易な判断が出る可能性があるので、黒有効性というものについて、重点的にチェックをしていか白かしか作らなかった。金融の世界というのは本来そくし、そこに問題があれば行政的な指導も行うし、それ

ういう世界なのです。だから日本人の農耕民族的発想にが不祥事や何かに結び付いていれば行政処分ということはちょっと合いにくい部分はあるのですけれども、あえてチャレンジをしてみました。それがここの部分です。

2930

不動産調査金融行政の現状と課題○リスク管理の高度化

い。そうすれば、○金融仲介・地域密着型金融の機能強化

役所が一律に強い規制をかけること
で過剰規制になって、市場の機能が死んでしまうとい
うようなことは起こらない、と同時に市場の信任も高く維持することができる。ここら辺が課題としてやってきているところです。
銀行の自己資本比率というものがどれだけなければい

地域密着型金融（リレーションシップ・バンキング）

最近、金融庁のけないかというのが、バーゼルの銀行監督委員会で新しは、先ほどから言っておりますように、主要銀行のよう考え方の中で図表い考え方が提示された。これを徹底していきましょうとに状況がよくなくなった債務者については、さっとサー14の「ベター・いうことです。

ビサーにこれを売って、バランスシートから消してしまが大事です、ということを論じて、いくつかの課題を各レギュレーション」というのが、出てきております。こ

図表11に沿って見てみますと、第1の柱、当局がこうというようなやり方は、地方ではできません。そこで、会社なり、あるいは業界団体にお願いをしていくというの辺は、佐藤金融庁長官が非常に詳しく、記者会見など

れだけの自己資本が必要ですよということを定める部

長い関係の中で自らの情報量を駆使しながら、地元の債ことです。

でも論じておられます（＊2）から、それを見ていただくの分。それから第2の柱、当局が定める部分の外にある話

務者との付き合いを深めていく。それによって貸付先も仲介者としての証券会社として、一つは、受けた注文が基本だと思います。ルールベースで何でも法令で決めであるけれども、その銀行の特性に応じて経営者は当然向上させ、その跳ね返りとして自らも向上していく。そを間違って発注しないでくださいという、最近でも本当てそれにより監督をしていくやり方と、そういうやり方

用意しておく必要のある自己資本というもの。第3の柱して地域経済を発展させていくという考え方に基づくプに誤発注により決済不能に陥るおそれもあった話です

ではなくてプリンシプルベース、大原則が示されて、そは、こうした内容を外に向かって発表することでマーケ

ログラムです。

が、大きいところでとりあえずのお金がいっぱいありまの原則に反しないようにやっていくという監督を、時々ットの評価を得てくださいという市場規律。これによっ

これはだいたい順調に進んできておりますけれども、したから、現金決済で済んだのですけれども、もしそうの状況、金融セクターを巡る局面の変化に応じて最適にて銀行のリスク管理能力というものを高めていきたいと

まだまだ利用者の方からの意見を聞きますと、いまだにでないところだったら、決済不能が起こっていた可能性

組み合わせましょうということが、この第1のポイントいうことです。

担保保証一点張りの貸し付けしか考えていないとか、とがあるわけです。もちろん、その損失を誰が負担するかになります。

かつての銀行の破綻の時代などは、信用リスクの問題

いうような反応も出てきております。ずいぶん良い方にということは、取引所と会社の間でまだ争っておられまだけでしたけれども、今やこれはそれにとどまりません。

回ってきていますけれども、なかなか先は長いというよ

すけれども、いずれにせよ投資家にも大変な迷惑が来る

市場リスク、当然ですし、オペレーショナルリスク、コ

うな感じがします。

話です。

ンピュータの不具合によって損失が発生する、あるいは行員の不祥事によって損失が発生し、さらには評判が低31

自分がちゃんとオペレーションをしてくれ、それから、○自主規制の役割・機能の拡充・強化

発行会社や投資家が不正をしようとしているということ

下をするといったリスクも全部計量化をして、どれだけマーケットでは、証券会社というのがいつも介在してを察知したら、それを、その段階でブロックできるようの自己資本が必要かを算定していきましょうという仕組いるのです。たとえば、資産運用をしたい人、投資家でにしてくれ。あるいは、不正でなくても、法律違反でなみです。

す。この人は証券会社を通じて取引をする。ファンドもいかもしれないけど、この取引をやったら、この条件でそうです。それから、資金調達をしたい人である発行会

この取引をやったら一般投資家に猛烈な迷惑がかかると社は、株や債券によって、これも証券会社を通じて、こいうような取引を持ち掛けられた場合、やはりそれは市

この審査を経て上場なり何なりをしていく。それから証場の信任を損なうのだから、違法な取引ではないけれど

券会社自身も自分の勘定で、マーケットで取引をする。

もやってはいけないということで、これを止めようとい

こういうことで、この取引所、投資家、調達者、そしうようなことが、あってほしい。プレーヤーとしては、て証券会社、いずれもこの証券会社がポイントになって利益相反の防止ということをやってほしい。お客さんかくるわけです。ここのところで、きちんとしたスクリーら受けている注文と自分の勘定でやる注文を、自分に有ニング機能が働くと、マーケットは公正に、かつ効率的利なように引き付けてはいけないということなどなど、に働くはずだということから、図表13にある自主規制

こういうような課題を自主規制という形でやってほし32

不動産調査金融行政の現状と課題

ルールベースというのは、たとえば不正行為の防止み（5）サブプライム・ローン問題に結び付き、それが破綻の連鎖を通じて金融不安になったというような格好になっていないし、英国の行列がでたいな時には非常に役に立つわけです。プリンシプルベ

プライムでない、あまり優良ではない、信用度も高くてしまうという構造が、証券化がされているために起こきた銀行でも噂でああなってしまっただけの話で、健全ースというのは、たとえば自己管理、つまりガバナンスない方達への住宅ローンがアメリカで開発されました。

っていないのです。リスクが分散されているわけです。

な銀行なのです。だから、証券化でリスク分散を行った、というものがちゃんとできているか、どういう体制をと住宅価格がどんどん上昇していっていますから、最初借銀行のバランスシートにはその債権はもうないのです。

そのリスク分散がマーケットメカニズムの中で、扱われっているかとか、あるいはそれまで法令が予定していな

りる時は安い金利で借りられるけれども、あとでそれがそれは証券化という形でいろいろな人が分散して持ってているという、このメリットというのがここに現れていかったような新しいサービスや商品を開発したという場

ステップアップしていく。ステップアップしても、持っ

いる。

る。

合に、それを本当にマーケットに出していいのかどうかている担保価値が上がっていきますから、その担保をま

ところが、この分散をしてしまった結果として、リスどう現れたかというと、どの中央銀行もマーケットメということを判断する時は、このプリンシプルベースのた使って次の借り入れをすれば、高い借り入れにも対応

クが今どこにあるのかということが逆にわかりにくくなカニズムを通じた資金供給を行うことで、当初の不安をようなものの方が良いわけです。良いところがそれぞれすることができるという、本日の冒頭でお話をした日本っているという、これが一つ。リスクの所在が不明確にコントロールできたわけです。それは、まさに証券化があるので、それを組み合わせてより良い規制環境というのバブルの生成のところで出てきたような、そんないつなったという不確実性がある。

行われていたからできた話。そうでなければ奉加帳を回ものを作りましょうという、これが第1の柱。

までも住宅価格が上昇し続けるわけがないと誰でもわか

それからもう一つは、そういう不確実性があるために、

すしかなかった。かつて、LTCM（ロングタームキャピ

そして第2には、深刻な問題が潜んでいる分野を早めるのですけれども、そういう商品が大量に出回って、ここの証券化商品がいま時価いくらなのかという値付け。

タルマネジメント）という大きなファンドがアメリカでに見つけ出して、リスクベイシスでそれを見ていきまし

れが証券化をされたということから発生した一つの問題

この値付けが技術的に非常に難しい、できないというこ

おかしくなった時に、そういうことがありました。そうょう。サブプライム・ローン問題というのは、それがうだったわけです。

とが起こった。

いう手法ではない手法で、とりあえずコントロールをし、まくワークしたかどうかよくわからない状態なわけです。

そもそもサブプライム・ローンというローン自体の妥

第1の先ほど言ったことは信用リスクがどこにあるか

もちろんその後いろいろなことが起こりますから、その当性はともかくとして、問題の本質はそこにはないので、がわからなくなってしまった。第2は市場リスクという

都度手は打ちますが、基本はマーケットメカニズムを使

それから3番目、インセンティブの重視。当局が押し『証券化ということに伴って、不確実性が猛烈に増した。
』

ものがどういうふうになるのかがわからない。値段が付った手法でコントロールしているのです。

付けるのではなくて、金融機関が自ら創意工夫をするこということがこの問題の本質であるわけです。証券化とかないということからわからない。それから三つ目は、

これは大きなメリットなわけです。このメリットを生とが金融機関のためにもなり、行政の関与の軽減にもないう金融技術は非常に効果的です。リスクが分散される

これを扱っているファンドとか導管体と言われるようなかしながら、しかし、証券化に伴って、こういう不確実るというような、こういう仕組み、枠組みを導入していわけです。

もの、こういうものは、短期で資金を調達して、このフ性が生ずるのだということがわかったわけですから、一住宅ローンがこうやって数多く、大量に焦げ付いて、ァンドの長期運用をしているわけです。この短期資金調

つ一つそれを丹念に追いかけて行って、できるだけ不確

そして最後に行政の対応をできるだけ透明にして予測

誰でも思い当たるのが住専です。それによって特定の銀達をバックアップしているのが金融機関である。銀行や実性というものを小さい幅に抑えていくということが大可能性があるようにしておく。この辺を状況に応じてや

行や、特定の系統金融機関が倒れるかもしれないという、何かであると。そうすると銀行の流動性というものにリ事だと思います。

りましょうというのが、ベター・レギュレーションです。

あっという間に、特定の金融機関の経営不安ということ

スクが発生するということが起こってきた。ところが、く。

これがどういうようにして発生するかが、銀行もよくわ

私の経験やら、最近の考えていることなどを踏まえまして、お話を申し上げました。

からないという状況にある。市場リスク、信用リスク、
流動性リスクといったものが複雑に絡み合い、かつそれがどこでどう顕在化するかがわからないという不確実性、これがこの問題のポイントになってくるわけです。
ですから、これを一気に解決する方法というのは、私は多分ないと思います。一つ一つどこが問題だったのか＊1佐藤隆文「金融庁はこう見る

不動産市場の動向と金融行

政上の課題」2007.3.27日号 週刊エコノミスト（毎日新聞社）＊2金融庁ホームページ

平成19年7月31日都内にて佐藤金融庁長官講演http://www.fsa.go.jp/common/conference/danwa/20070731.htmlということを根気よく、追求しながら議論していって、足らざる部分を埋めていくというやり方であろうと思います。たとえば、格付けというものが問題があったとい
うなら、どこに問題があったのか。それはどうやったら不確実性を制御できる形まで持っていけるのかというよ
うなことです。こういったことを一つひとつ議論していくのだろうと思います。
この議論で、一つだけ間違ってはいけないことは、『だから証券化などは危ないのだとか、胡散臭いのだということは絶対にない。』ということです。証券化のメ
リットは如実に出ているのです。銀行がバターンと倒れ（本稿は、平成19年10月16日に開催された当研究所主催の「土地月間」福岡講演会での講演内容をもとにとりまとめたものです。
）

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