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土地総合研究 2019年夏号

特集 相続を巡る諸課題の検討
 

配偶者居住権等の価値評価
株式会社緒方不動産鑑定事務所        取締役 不動産鑑定士  奥田 かつ枝おくだ かつえ
配偶者居住権は、改正民法により創設された不きた。

動産に関する新しい権利である。配偶者居住権に

ここではまず、配偶者居住権の基本的内容を確関する規定は令和  年  月  日に施行される。

認し、その経済価値の把握の方法を紹介する。最相続財産に占める居宅の割合が大きい場合、金後に、活用にあたっての留意点について考えてみ融資産等の相続財産が少ない場合などに複数の相たい。

続人間における遺産分割により配偶者が居宅に住み続けることができなくなるケースが増えている。

１．配偶者居住権の基本的内容

相続人間で建物や土地を共有とする場合も多いが、配偶者居住権は、被相続人の配偶者が被相続人居住しない共有者にとっては経済的メリットが極の財産に属した建物に相続開始の時に居住していめて少ないなど、居住者と他の共有者の得られるた場合に、その居住していた建物の全部について便益の違い等から生じる問題もあり、後日トラブ無償で使用及び収益をすることのできる権利であルとなり居宅を売却せざるを得ない場合もある。

る。①遺産の分割によって配偶者居住権を取得す

家族関係が良好であれば特段の問題は生じないのるものとされたとき②配偶者居住権が遺贈の目的であろうが、昨今は様々な事情を背景に、配偶者とされたときに取得するものとされている（民法の保護が求められる状況になっているといえよう。
 条、家庭裁判所の審判による配偶者居住権のこれら状況を背景に、自宅に居住し続けることのできる権利として配偶者居住権が創設されたものと理解している。

取得について  条）。
配偶者居住権は、配偶者が居住建物に継続して居住することを認める一身専属権であるため、そ本稿では特に配偶者居住権および当該権利が設の性質上、譲渡はできず、配偶者の死亡によって定された建物及びその敷地の権利の経済価値の把消滅し、相続の対象とならない。その法的性格に握に焦点をあてる。

ついては、賃借権類似の法定の債権と位置づけら不動産の経済価値は不動産にかかる権利利益にれている。

応じてそれぞれ把握されるものであり、配偶者居賃借権との相違は、遺産分割により配偶者の相住権の創設は、相続財産にかかる相続人間の遺産続分として取得するものであること、存続期間中分割等に大きな影響を与える。したがって、そのは無償で居住建物を使用収益できる点などにある

経済価値をどのように把握すべきかは、法制審議（通常の賃借権は契約により成立し、相続財産と会民法（相続関係）部会（以下、「部会」という）はならず、使用収益のためには賃料等の対価を支においても重要性が指摘され、議論が進められて払う）。土地総合研究 2019年夏号

以下に、主要点について概要を記載する。

し、又は第三者に居住建物の使用や収益をさせ①存続期間（ 条）
配偶者居住権の存続期間は、原則として配偶39ることができないことなどの定めがある。
④修繕等（ 条）

者の終身の間とされているが、遺産の分割の協配偶者は必要な修繕を行うことができる。配議若しくは遺言に別段の定めがあるとき、又は偶者が必要な修繕を行わないときは、居住建物家庭裁判所が遺産の分割の審判において別段の所有者が修繕をすることができる。の定めをしたときは、その定めるところによる⑤必要費の負担（ 条）

ものとされている。

配偶者は居住建物の通常の必要費を負担す②登記（ 条）

る。通常の必要費とは一般に、建物の使用に必居住建物の所有者は、配偶者に対し、配偶者要となる修繕費、建物及びその敷地にかかる固居住権設定の登記を備えさせる義務を負う。
す

定資産税・都市計画税等が含まれる。災害等になわち、配偶者に確実に対抗要件である登記をよって大規模な修繕が必要となった場合の修備えさせるために、登記請求権が認められてい繕費など特別の必要費については所有者負担る。とされる。

③使用及び収益（ 条）
配偶者は善良な管理者の注意をもって、居住

２．相続税財産評価

建物の使用及び収益をすること、配偶者居住権

配偶者居住権及び配偶者居住権が設定された建は譲渡することができないこと、居住建物の所物及び土地等の権利の評価方法について、本稿執有者の承諾を得なければ改築若しくは増築を筆時点において公表されているものには、所得税>平成  年度税制改正の大綱から抜粋@①配偶者居住権
建物の時価－建物の時価×（残存耐用年数－存続期間）残存耐用年数
×存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率②配偶者居住権が設定された建物（居住建物）の所有権
建物の時価－配偶者居住権の価額
③配偶者居住権に基づく居住建物の敷地の利用に関する権利
土地等の時価－土地等の時価×存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率
④居住建物の敷地の所有権等
土地等の時価－敷地の利用に関する権利の価額
注  「建物の時価」及び「土地等の時価」は、それぞれ配偶者居住権が設定されていない場合の建物の時価又は土地等の時価。
注  「残存耐用年数」とは、居住建物の所得税法に基づいて定められている耐用年数（住宅用）に を乗じて計算した年数から居住建物の築後経過年数を控除した年数。
注  「存続年数」とは、次に掲げる場合の区分に応じそれぞれ次に定める年数をいう。
（イ）配偶者居住権の存続期間が配偶者の終身の間である場合 配偶者の平均余命（ロ）（イ）以外の場合 遺産分割協議等により定められた配偶者居住権の存続期間の年数（配偶者の平均余命年数を上限とする）
注  残存耐用年数又は残存耐用年数から存続年数を控除した年数が零以下となる場合には、上記①の「（残存耐用年数－存続年数）残存耐用年数」は、零とする。

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土地総合研究 2019年夏号

法等の一部を改正する法律（平成  年法律第 

各種補正率及び土地面積を乗じて求める。
路線号）に伴う改正後相続税法（昭和  年法律第 価が定められていない地域はその土地の固定号）
第  条の  に基づく相続税のための財産の評

資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する。

価がある。

土地等には、借地権も含まれる。

平成  年度税制改正の大綱（以下、「大綱」と建物の残存耐用年数について、所得税法の耐いう）に計算式が記載されているため、前頁に掲

用年数に  を乗じる理由は、一般に修繕やリ載する。

フォーム等を行うことにより法定耐用年数を①相続税法による配偶者居住権等の評価

超えて居住の用に供されている建物が多いこ

相続税評価において建物の時価は固定資産税評価額であり、土地等の時価は財産評価基準（国税庁）に基づく評価額となる。相続税路線とによると考えられる。
相続税財産評価における前記算式は下記の考え方を基本としている。

価が付されている地域においては、当該価格にイ．配偶者居住権（建物と敷地の利用に関する権利）の価格、配偶者居住権が設定された建物及び土地等の価格のそれぞれについて、建物と敷地の利用に関する権利・土地等を別々に評価する。これは相続税財産評価が建物と土地等を別々に評価していることと整合させているものと思われる。
ロ．配偶者居住権の建物価格は、配偶者居住権が設定されていない建物の価格から配偶者居住権が設定された建物価格（存続期間満了時に建物が完全所有権として所有者のものになるためこの時点の建物価格を現在価値に計算したもの）を控除したものであるということ。
配偶者居住権が設定されていない建物の価格

 ―

配偶者居住権が設定された建物の価格（存続期間満了  ＝時の建物価格の現在価値）

配偶者居住権の
建物価格

ハ．配偶者居住権に基づく敷地の利用に関する権利（以下、「敷地利用権」という。
）の価格は、配偶者居住権が設定されていない土地等の価格から配偶者居住権が設定された土地等の価格（存続期間満了時点に土地等が所有者に復帰するためこの時点の土地等の価格を現在価値に計算したもの）を控除したものであること
配偶者居住権が設定されていない土地等の価格

 ―

配偶者居住権が設定された土地等の価格（存続期間満 ＝了時の土地等の価格の現在価値）

配偶者居住権に基づく敷地利用権の価格



二．上記ロ．ハ．をあわせると配偶者居住権（建物及び敷地利用権）の価格は、配偶者居住権が設定されていない建物及び土地等の価格から、配偶者居住権が設定された建物及び土地等の価格（存続期間満了時点の建物及び土地等の価格の現在価値）を控除したものとなる。
配偶者居住権が設定されていない建物及び土地等の価格

 ―

配偶者居住権が設定された建物及び土地等の価格（存 ＝
続期間満了時の建物及び土地等の価格の現在価値）

配偶者居住権（建物及び敷地利用権）の価格



ホ．存続期間満了時の建物の価格は現在の価格から存続期間に対応する減価を控除した価格、土地等の価格は現在の相続税評価額と同額であると仮定している。
土地総合研究 2019年夏号41

前記評価の方法は、部会資料に記載された二て用いられている借地権割合との相違（借地権つの評価の方法のうちの一つを活用したものと配偶者居住権に基づく敷地利用権の法的性である。
部会においては、
前記方法を甲案とし、格の違いを踏まえた割合の違い）について合理

後記②の方法を乙案として検討が行われた。

的に権利割合に反映させることが困難である部会の議論においては、専門家による評価をと判断されたためではないかと推測される。

介さずに当事者間での合意により配偶者居住結果として甲案が残り、相続税財産評価の方権を取得させる場合において、あるいは家庭裁法として活用されることになったものと思わ

判所における審判において、簡易な方法で配偶れる。

者居住権や配偶者居住権が設定された建物及

び土地等の評価ができるようにとの理由から

前記①に記載した相続税法による評価の方法は、評価方法が例示されている。

土地等の相続財産評価を除けば簡易であり、考えしたがって、大綱に記載された「土地等の時方も相対的にわかりやすい。したがって、配偶者価」に該当するものとしては、相続税評価額だ居住権とそれが設定された建物及びその敷地の評けではなく、固定資産税評価額や、これを 

価の多くの場合において、この方法が用いられるで割り戻した価格（市場価格水準に補正した価ことになると推測される。

格）も示されている。
土地等の相続税評価額は、



一般に相続税路線価をもとに財産評価基準に３．不動産鑑定評価の基本理論に基づく方法

示された補正を行って求めるため、専門家では配偶者居住権は市場での譲渡ができないため市ない一般の人々にとっては算定が難しいと考場価値として求めることはできないが、その経済えられたためである。
固定資産税評価額であれ価値は、配偶者が終身または定められた期間、無ば、納税通知書等に価額が記載されているため、償で住宅を使用及び収益することができる経済的比較的容易に確認することができる。

利益と考えられる。すなわち、不動産鑑定評価の②部会において検討されたもう一つの方法（乙案）
部会において検討された乙案とは、敷地の評基本理論からすれば、存続期間中に得られる経済的利益の現在価値の合計として配偶者居住権の価格を求める方法が説得力がある。

価方法として敷地利用権割合を新たに策定し、この方法については法務省との意見交換においこれを敷地の価格に乗じることにより配偶者て不動産鑑定士から説明され、部会資料に掲載さ居住権に基づく敷地利用権の価格を求める方れ、検討が行われたが、次の理由から修正され、法である。
配偶者居住権に基づく敷地利用権を前記２．の方法が残ったものと推察される。

借地権類似の権利と考え、利用権割合に基づくイ．評価の過程において、対象住宅の賃料を予測評価を行う、という考え方である。

することが必要になること、必要費の査定を存続期間に応じて敷地利用権割合を例えば行う必要があること等から、専門家ではない

％から ％の範囲の中で定め、当該割合を一般の方々が経済的利益の現在価値合計を求敷地の価格に乗じて配偶者居住権の敷地価格める方法を用いることは容易ではない。

を求める。
配偶者居住権が設定された敷地の価

ロ．部会資料では、配偶者居住権が設定されてい格は、権利が設定されていない敷地の価格からない建物及びその敷地の価格からこの方法に配偶者居住権の敷地利用権価格を控除して求より求められた配偶者居住権の価格を控除しめる。て配偶者居住権が設定された建物及びその敷この方法については、その後の部会において地の価格を求めることとしていたが、この控議論がなされた記録はない。
相続税評価におい除する方法によると配偶者居住権が設定され

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土地総合研究 2019年夏号

た建物及びその敷地の価格が過大に求められであるが、「Ｙ：割引率（例えば ％）、J： 年間てしまう。の賃料相当額―必要費 の年間変動率、Q：年数（配

偶者居住権の存続期間（平均余命または期間の定存続期間中に得られる経済的利益の現在価値合めがある場合は当該期間））」が定まれば数値表か計として配偶者居住権の価格を求める方法は部会らも容易に求めることができる。

資料から削除されたが、配偶者居住権について当複利年金現価率：

事者間で争いがある場合などに不動産鑑定士の鑑定評価が求められる場合においてはこの方法が用いられることが想定される。

n 1+ g 1− 
1+ Y 

元利逓増年金現価率：Y−g①配偶者居住権の価格を「経済的利益の現在価値合計」として求める方法
配偶者が終身または定められた期間、無償で住宅を使用及び収益することができる経済的利益の現在価値合計として配偶者居住権の価格を求めるものであり、次式による。

(1 + Ｙ) n − 1Ｙ(1 + Ｙ) n
ここで、参考として簡単な計算例を示す。
>年間の賃料相当額@
たとえば、対象建物を賃貸することを想定した（年間の賃料相当額―必要費）×複利年金現価率

場合の新規月額実質賃料が周辺の類似不動産の賃＝配偶者居住権の価格

貸事例などから  万円と求められたとする。この場合、年間の賃料相当額は  万円月× か月

年間の賃料相当額は、対象建物を賃貸すること＝ 万円年 となる。

を想定し、周辺の類似不動産の賃貸事例などから新規年間実質賃料（月額支払賃料×＋敷金の運用益＋礼金の償却額）として求める。
必要費は、配偶者居住権を取得した配偶者が居>必要費@
配偶者居住権を取得した配偶者が居住するにあたって発生することが予測される修繕費、固定資産税・都市計画税等として年間合計  万円と査定住するにあたって通常支出することが予測されるされたものとする。

費用であり、修繕費、固定資産税・都市計画税等>複利年金現価率@

が対象となる。耐用年数を延長させる改修等に要（年間の賃料相当額―必要費）が毎年一定であすると予測される費用は含まれない。また、対象ると予測し、また平均余命： 年、割引率を ％

建物がマンションである場合には、管理組合に支とした場合の複利年金現価率は  となる。
払う管理費は必要費に含まれるが、大規模修繕積>配偶者居住権の価格@

立金は必要費には含まれない。
複利年金現価率とは、毎年一定額が一定期間に上記前提に基づいた場合、配偶者居住権の価格は次の通りとなる。

わたって同額で得られると想定した場合に、当該（ 万円－ 万円）×≒ 万円

期間のすべてにおける一定額の現在価値合計を求

める率である。この率を用いた計算式をインウッド式という。
（年間の賃料相当額―必要費）が毎年一定率で②配偶者居住権が設定された建物及びその敷地の価格
この価格を求める方法としては次の二つの方法

増加する、と予測される場合は、元利逓増年金現が考えられる。

価率を用いる。複利年金現価率、元利逓増年金現１）相続税財産評価の方法を活用する方法

価率の式は次の通りであり、一見すると難しそう

２．に掲載した方法（存続期間満了時点の

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建物及び土地等の価格の現在価値として求める方法）について、建物及び土地等の価格を配偶者居住権が設定されていない建物及び鑑定評価により求める方法である。

その敷地の正常価格は、比準価格、積算価格

２．では存続期間満了時の建物価格は現在により求める。の価格から存続期間に対応する減価を控除し市場性修正とは評価対象不動産の総額や個た価格、土地等の価格は現在の相続税評価額

別性からくる市場性の衰退について不動産鑑と同額であると仮定している。

定士の判断により修正を行うものである。本

鑑定評価では、現時点の建物及びその敷地件においてこの修正を行うべきと考える理由の価格を正常価格として求め、この価格をもは、次による。とに存続期間満了時点の価格を予測する。

イ．配偶者居住権が付されていることにより建物価格については、経過年数と存続期間建物及びその敷地の所有者が将来利用での合計が経済的耐用年数を超える場合には、きる時期は極めて不確定であり、一般にほとんどゼロ評価となることが予測される。

は市場性が劣ると判断されること

土地価格については、立地等に基づく市場

ロ．自己で利用する居住用建物の市場価格は予測を踏まえて判断することとなるが、仮に一般に収益価格によって決まっていない将来にわたって一定と予測した場合は、次のことから配偶者居住権が設定されていなような計算式となる。

い土地建物の所有権価格から①により求めた配偶者居住権の価格を控除するだけ>配偶者居住権が設定された建物及びその敷では価格が過大になること

地の価格@

ハ．市場性のない配偶者居住権の価格と市場

現時点の建物及びその敷地の正常価格が性が劣る配偶者居住権が設定された建物

 万円であり、そのうち土地が  万円、及びその敷地の価格の単純合計が配偶者建物が  万円とする。建物は存続期間満了居住権が設定されていない建物及びその時点においては経済的価値は残らないと考え、敷地の所有権価格になるとは考え難いこ

存続期間  年、割引率 ％とすると、とによる。

万円（建物の取壊費用の発生が見込まれる場

合は当該金額を控除する）×（期間配偶者居住権が設定された建物及びその敷 年、割引率 ％の複利現価率）≒ 万円

地は譲渡することができるため、取引が数多が配偶者居住権が設定された建物及びその敷く行われ、多くの規範性ある事例が収集でき地の価格となる。

る状況になれば、取引事例から比準すること

により求める方法もあろうが、当面は取引事

２）配偶者居住権が設定されていない建物及びそ例が得られないことが想定される。したがっの敷地の正常価格から①で求めた配偶者居住て市場性修正は評価担当者の判断によらざる権の価格を控除する、あるいは控除した価格を得ないこととなる。市場性修正率の判断がに市場性修正を行って求める方法（配偶者居困難と判断される場合にはこの方法を用いる住権の価格を控除する方法）

ことはできない。

この方法は次式による。

（建物及びその敷地の正常価格－配偶者居住鑑定評価の基本理論に基けば、上記の評価方法権の価格）×市場性修正＝配偶者居住権が設が考えられるが、この方法による算定の結果は、定された建物及びその敷地の価格

当然ながら各採用数値によって異なる。これは評44

土地総合研究 2019年夏号

価に必要な数値を査定する過程において不動産鑑がみられる。不動産実務に携わっている立場から定士が収集できる資料及びそれにかかる判断が必は、不動産に関する権利関係はできる限りシンプずしも同一ではないことによる。特に、３．②２）

ルであることが望ましいと感じる。の方法は、市場性修正を何％とするかの判断が大>相続人間での事前の理解と話し合いが必要@

きく結果を変える。

配偶者居住権の創設により、相続財産のほとん

一方で、２．の相続税財産評価の方法から求めどが配偶者が居住している住宅である場合においられる配偶者居住権、配偶者居住権が設定されたて相続人が複数いたとしても、配偶者が居宅に住建物及び土地等の価格は、規定値（配偶者居住権み続けることが可能になる。また、配偶者居住権が設定されていない建物及び土地等の相続税評価の設定により所有権として相続するよりも相続税額）を基に求めるため評価者による差異が生じに評価額が下がり、配偶者に配分される金融資産等くい。

他の財産の相続分を増やすことも可能になる。



これらのメリットは評価されるものの、その反なお、本稿執筆時において公益社団法人日本不面、他の相続人には改正前と比較して不利益とな動産鑑定士協会連合会から「配偶者居住権の鑑定ることも予測される。将来予測できない争いが生評価に関する実務指針（案）」がパブリックコメンじることにより最終的に高いコストを払う事態にトに付されている。この（案）では、配偶者居住ならないように、相続人間における事前の理解と権が設定されていない建物及びその敷地の価格を話し合いを十分に行うことが必要と思われる。

正常価格として求め、この価格を前記３．①で求>流通市場への影響@

めた配偶者居住権の価格と、３．②１）で求めた配偶者居住権が設定された建物及びその敷地は配偶者居住権が設定された建物及びその敷地の価譲渡が可能であるため、自ら利用することができ格の各々の割合で按分することにより、全体正常ない所有者は金銭化を希望して第三者に譲渡する価格の内訳価格として、二つの権利の価格を求めことも想定される。配偶者は登記を備えれば購入る方法を提案している。

者である第三者に対抗することができるが、配偶したがって、最終的にどのような方法が鑑定評者には一定の義務も課されていることから他人で価の手法となるかは現時点では明確ではないが、ある所有者との間にトラブルが生じることが懸念

市場が混乱せず、配偶者居住権が適切に用いられ、される。

相続人間での遺産配分が円滑に進むことが期待さ

購入者は当面利用することができないことを前れる。

提に低廉な価格で購入することになろうが、もし



予想外に配偶者が早期に亡くなる場合は、完全所

４．留意点

有権の不動産を得ることとなり、投資額をはるかさいごに、配偶者居住権が今後活用されていくに超える利益を実現することも可能となる。このにあたり、留意すべきと思われる点をあげたい。

ような形態の取引は従前にはないため、どのよう>不動産の権利関係はシンプルであることが望まな問題が発生するか予測できない。

しい@

>専門家の適切なアドバイスが必須@

不動産、特に居住用不動産に関しては、現在で配偶者居住権の設定にあたり、また、その後のも、共有、使用貸借、親族間の借地など、相続税対応を含め、関与する専門家は、当事者の事情を対策等を目的に様々な権利形態となっているもの考慮し適切な助言を行える存在でなければならながみられる。これらの中には、その後の家族関係い。の複雑化などから共有持分の買取り、使用貸借や評価の立場からは、設定時の権利評価は重要で借地の解消などをめぐって争いになっているものある。また、建物及びその敷地の所有者が、配偶土地総合研究 2019年夏号

者居住権設定後に配偶者居住権を買い取ることも可能であり、その場合の買取り価格の査定が必要になる場合もある。建物及びその敷地を買い取った第三者が、配偶者に対して配偶者居住権の買い取りを求めてくることもありうる。これら場合の価格査定は、前記２．３．に記載した方法により求められる価格をベースに当事者間での話し合いにより決められることになろうが、配偶者は高齢であることが想定され、判断能力が衰えていることもありうる。いずれにおいても対象事案に応じた中立公正な評価が求められ、配偶者保護のために創設された配偶者居住権により思わぬ損害が発生する事態は回避されなければならない。
（参考資料）
・法制審議会民法（相続関係）部会資料 ～－・平成  年度税制改正の大綱
・「%HIRUH$IWHU 相続法改正」潮見佳男他編著 弘文堂・
「配偶者居住権の鑑定評価に関する実務指針（案）」公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会
・「要説不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン」
公益社団法人日本不動産鑑定士協会監修 鑑定評価基準委員会編著 住宅新報社

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