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Vol.3352023 冬号

てくてくさん ぽ

玉 ねぎショウガ 醤 油 だ れ、岩 塩 が 供されるのでお 好みで。適度に歯ごたえを残した焼き野菜も絶品だ。

兵庫のイイトコめぐり

イイ店みつけた！ てくてくグルメさんぽ ［南あわじ市編］

理事会の審議からエステートヒューマン

地元食材にこだわるステーキハウス。
その味を求めて絶えない遠方からの来客。

最近の判例から

こだわり玉ねぎとステーキ ぐりるエイト

兵庫宅建Information

南あわじ市福良甲1291-5 TEL. 0799-52-3609[営] 11:30〜13:30 17:00〜20:30 [休] 水曜日

崎さんが確かな目で厳選した国産牛肉フィレのステーキとカツレツ。やわらかくジューシー

競馬ファンのオアシス的存在でもある同店。
満員必至の人気店だけに予約をお忘れなく。

で、赤身特有の旨味が凝縮されているのが特長。ステーキは一口サイズにカットされていて食べやすく、カツは分厚くレアに仕上げられている。
「地元産にこだわっていて、契約農家の人気メニューのひとつ、牛フィレカツ。衣はカリッ、
レア状態の肉はとてもジューシー。肉は分厚く、食べ応えがある。巨大な玉ねぎフライも肉厚でジュースたっぷり。
トロリと甘く、“こだわり玉ねぎ”の謳い文句に納得。

野菜や米、福良産の魚介なども自慢です」。特に、看板にも謳っている“こだわり玉ねぎ”は特筆もの。菜の花農園産のビックリするほど大きな玉ねぎは、肉厚でみずみずしく、爽やかな甘福良のバスターミナルから徒歩3分。ザ・昭和といった感じの商店街に佇む「ぐりるエイ

みが舌を喜ばせる。玉ねぎに対する概念が覆されるほど美味だ。

ト」。ご夫婦だけで営む、肩の凝らない鉄板焼

ランチには、ちりめんじゃこのサラダ、鮎原きステーキハウスだ。一流ホテルの厨房や鉄米のご飯かパンがセットされる。フレッシュな板焼き店で腕を磨いた宮崎尚成さんが、「漁

季節の野菜に、福良特産ちりめんじゃこの素師町には珍しい店を」と、1995年、故郷・福良

揚げがトッピングされたサラダ。
しっかり油切にUターンして開業。その味の良さがグルメサりされたカリカリのじゃこが、シャッキリ野菜にイト等でも高評価を受け、地元はもちろん、評

絶妙なアクセントを与えている。手作りドレッ

判を聞きつけた観光客など遠方からの来客

シングも野菜を引き立てる味わい。鮎原米はが絶えない。

淡 路 のブランド米。粘 土 質 の 肥 沃 な土 地で人気メニューは、淡路島で産まれ育った、あるいは長く飼育された“淡路牛”を中心に、宮育った米で、ふっくらもちもちの食感が好まれている。

新年あけましておめでとうございます。

編集
後記

昭和レトロな福良商店街の一角で、30年近く愛され続ける「ぐりるエイト」。商店街の雰囲気にマッチした赤煉瓦風の外壁が、かわいい
看板を引き立てている。近所に駐車場も完備され便利だ。店内には鉄板カウンター席7席とテーブル席が8席。目の前で展開されるご主
人の素晴らしい手際、肉の焼ける芳しい香りはシズルそのもの！壁
面を飾る競馬グッズも見応えがある。

第3回目となる”Estate

まだまだコロナ禍の収束が見えない状況ではありますが、広報委員会としては、可能な限りの広報活動を実施させていただきます。
今回の新春号では、不動産フェア、六甲ミーツ・アートでのPR活
動、また、Web研修のご案内など多岐にわたる情報を掲載させていHuman〜会員クローズアップ・出会いとつながり〜"についても会員の皆様との横の繋がりを覚え大変嬉しく存じます。
今後も兵庫宅建協会のPRや、会員の皆様のお役の立てる情報伝達に努めてまいりますので、どうぞ宜しくお願い申し上げます。

ただきました。

広報委員 ： 中山弘樹

〒650-0012 神戸市中央区北長狭通 5-5-26（一社）兵庫県宅地建物取引業協会

TEL.078-382-0141（公社）全国宅地建物取引業保証協会兵庫本部

FAX.078-351-0164■発行人／柴田茂德

■編集人／岩本昌樹■広報委員会／岩本昌樹（阪神北）、中山弘樹（但馬）、太田寿長（芦屋・西宮）、舩瀬和久（神戸東） URL https://www.htk.or.jp/ E-mail htk@htk.or.jp

GO

2023 WINTER

一般社団法人 兵庫県宅地建物取引業協会広報誌 ［ひょうご宅建プレス］

淡 路 牛をはじめ、同レベル以上の国 産 牛 肉を使った
やわらかく、赤 身 肉 の 旨 味をたっぷり含んだ 肉 汁 がO

TAKKEN
PRESS

フィレステーキ。90gか150gが選べる。肉はあくまでジュワァ〜と口に広がる。ソースは自家製。味噌だれ、

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新年明けましておめでとうございます。

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躍動する兵庫、新時代への挑戦

会員の皆様におかれましては、平素より協会本部の事業運営に対し、格別のご支援
ご協力を賜り、厚く御礼申し上げます。

新年あけましておめでとうございます。

昨年５月に会長に再任されまして、二期目の協会運営もお陰様で順調に推移して新型コロナウイルス感染症が広がりを見せてから３年が経過しました。これまおります。その間、全宅連の総務財務委員長をはじめ、近畿公取協議会の会長等関連での経験と教訓を活かしながら、感染防止対策と社会経済活動を両立させるウィ

団体の要職を多数兼務し、あわせて兵庫県住宅審議会に参加するなど、それぞれのズコロナの時代に入ったと言えるでしょう。一方、混迷するウクライナ情勢等を背職責を果たすべく精一杯努めさせていただいているところでございます。

景にした物価高騰や円安が、私たちの暮らしに大きな影響を及ぼしています。

さて、昨年を振り返ってみますと、ポストコロナの日本経済を取り巻く環境は大きくこうした 変 化 の 大きな 時 代 だ からこそ、受 身 に なることなく、新 た な 挑 戦を変化し、特にロシアによるウクライナ侵攻が契機となった、物価上昇、円安、エネル

起こすことが大切ではないでしょうか。令和5年は「躍動する兵庫」の実現に向け、ギー問題等が社会的にも不安と混乱を招きました。今後も不動産市場をはじめとし、果敢にチャレンジする年にしたいと思います。

日本経済全体の動向にも大きな影響を及ぼすものと懸念されます。
このような中、我々業界といたしましては、令和５年度に向けての税制改正要望とその一つは、新たな産業活力の創出です。中小企業やスタートアップが持ってして、低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置をはじめ、空き家

いる既存の技術と地域課題とのマッチングを広げ、新たなイノベーションを生み3,000万円控除の延長及び拡充、適用期限を迎える各種税制特例措置の延長等、あわ出します。また、水素エネルギーの利活用や中小企業のCO2排出量削減の支援

せて政策関係では、銀行の不動産仲介参入及び保有不動産の自由化の阻止等、地元強化など、脱炭素社会に向けた取組を加速させます。
ドローンや空飛ぶクルマ

選出の与党国会議員に提言するとともに、自民党県連を通じて、媒介報酬の見直し、などの次世代モビリティの社会実装にも挑みます。

（一社）兵庫県宅地建物取引業協会

兵庫県CGハザードマップシステムの改善等について要望活動を展開して参りました。

また、兵庫が関西と瀬戸内の結節点にあるという好立地を活かし、両エリアを

柴 田 茂 德また、当協会としましても、新型コロナウィルス感染症の影響により、中止せざるをつなぐ大交流圏の形成をめざします。大阪・関西万博が開催される2025年には、得ない事業も多くありました。
しかしながら、法定講習については、昨年10月から従瀬 戸 内 国 際 芸 術 祭も開 催される予 定で す。県 内 各 地をパ ビリオンに 見 立てて来の座学に加えてWEB講習を新たに導入し、また、宅建試験についてもコロナ対策を講誘客する「フィールドパビリオン」を核に、関西圏域とは万博に関連した連携事業

じながら滞りなく遂行する等、協会としての社会的役割を果たすことができました。

を、瀬戸内圏域とは芸術・文化等をテーマにした連携事業を行えるよう、着実に

会 長

一方、国土交通省は、デジタル社会の形成を図るための関係法律に基づき、重要齋 藤 元 彦準備を進めていきます。

事項説明と賃貸借・売買契約時の電子書面交付を可能とする宅地建物取引業法施行

若 者 の 学 び の 場も充 実させます。県 立 高 校 等 にお いて、魅 力 ･ 特 色あるカリ

規則の一部改正を令和4年4月27日に交付し、同年5月18日に施行しました。当協会にキュラムの充実やICT化を進めることに加え、生徒ファーストの視点で、老朽化がおいても、電子契約が全面解禁されたことから、電子契約システムのセミナーを開催

進む学校の施設・設備や部活動の用具・備品等を改善します。中高生からのアンする等、今後の会員業務の一助となるよう取り組んでいるところです。

トレプレナーシップ（起業家精神）教育も推進し、課題解決に主体的に取り組む

兵庫宅建株式会社につきましても、損害保険代理店事業においては、あいおい兵庫県知事

力を伸ばします。

ニッセイ同和損保並びに損保ジャパンの連携スキーム、紹介スキームで事業を展開
し、家賃債務保証事業につきましても、提携関係の強化を図り、一定の成果を上げて県政の推進にあたって、今年ももっとも大切にする姿勢は、現場主義の徹底とおります。並行して、営業企画室を中心に、新たな提携先の選定に向け、鋭意検討を

対 話 の 重 視で す。私自身、引 き続 き積 極 的 に 県 内 各 地 域 に 足 を 運 び 、医 療 や進めております。今後も引き続き会員の皆様にご利用いただける事業の拡大に向け

交通、観光、教育など様々な課題について県民の皆さまと対話をし、施策につなより一層取り組んで参る所存です。

げていきます。

IT・DX化が徐々に本格化するなか、不動産業界においても例にもれず、その対応が皆さまのご理解とご協力を賜りますよう、よろしくお願いいたします。

ますます求められております。当協会としましても、将来を見据え、ハトマークの会員
皆様が力強く躍進するよう、役職員一致団結して会員支援、協会運営を積極的に進めて参ります。
最後になりましたが、会員の皆様のご健勝と事業のご繁栄を祈念いたしまして、
新年のご挨拶とさせていただきます。

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兵庫宅建

▶不動産開業支援セミナー＆個別相談会開催中！

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TAKKENPRESS
Vol.335 2023 WINTER

一般社団法人 兵庫県宅地建物取引業協会広報誌 ［ひょうご宅建プレス］

Information▶濱野専務理事（神戸中央）が、国土交通大臣表彰を受賞されました
令和4年度の国土交通大臣表彰の発表に際し、当協会

不動産業に興味のある方、独立して開業したい方等を対象に

からは、濱野雅之専務理事（神戸中央）が受賞されました。

不動産業の概要、免許申請の手順、宅建協会及び保証協会への多年にわたり宅地建物取引業に精励されるとともに、入会等、開業に必要な情報の提供と業界の現状や今後の展望、協会役員として業界並びに地域社会の発展に貢献された業者の体験談などを通して、一般の方が業界へ進出するきっか

功績が認められたものです。

け作りとして、開業支援セミナーを開催いたします。セミナー終了

心からお祝い申し上げます。

後、個別相談会も実施しています。ぜひ、この機会にご参加の上、開業に向けてのご参考としてください。

場

所

時

兵庫県宅建会館（神戸市中央区北長狭通5-5-26）

間

問合せ先
開催予定日

濱野雅之氏の略歴

午後1時30分〜
開業
ヘルプデスク●昭和36年9月27日生 61歳

0120-810-768●平成20年1月、
兵庫宅建理事に就任し、法税務委員長、
公取綱紀委員長職を歴任、令和２年５月から専務理事職▶2023年 ● 2 月22日（水） ● 3 月16日（木） ● 4 月12日（水）令和元年9月から神戸市都市計画審議会委員● 5 月10日（水） ● 6 月14日（水） ● 7 月12日
（水）

（公社）
近畿地区不動産公正取引協議会 元専務理事●令和元年5月3日 兵庫県功労者表彰受賞※新型コロナウイルス等感染症予防対策の一環として、受講者の皆様には、マスクの着用、手指の消毒の実施にご協力願います。

●信用興産株式会社 代表取締役▶表紙写真：淡路島から望む日の出▶宅地建物取引士証の有効期限を確認しましょう

Contents

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03

新年のごあいさつ

1

宅地建物取引士として業務を行うためには、有効な宅地建物

兵庫宅建Information

3

取引士証を所持していなければなりません。有効期限が切れて理事会の審議から

5

兵庫宅建Information

6

不動産フェア7

エステートヒューマン

9

てくてくさんぽ兵庫のイイトコめぐり

11

六甲ミーツ・アート芸術散歩2022

13

兵庫宅建Information14

最近の判例から

17

たっけんクラウド 新機能の追加

21

イイ店みつけた！ てくてくグルメさんぽ

23

編集後記

23

いる取引士証では、取引士としての業務を行うことは出来ません。また、宅建業者は、専任の取引士の法定数が不足した場合
は、２週間以内に補充等必要な措置をとらなければなりません。

▶全宅管理からのお知らせ
全宅管理では、入会金が無料となる「応援プロジェクト」及び「サポーター制度」を行っています。
『「住まう」に、寄りそう。』の想いを多くの方へ広げていきましょう。

応 援 プ ロジェクト

2022年度中に宅建協会に新規入会された会員が、入会日から1年以内に全宅管理に入会すると入会金が無料となります。

違反した場合は、宅地建物取引業法違反となりますので、ご注意ください。 ※詳しくは協会ホームページ「宅建取引士情報」をご覧ください。
宅地建物取引士証を更新するには、都道府県知事の指定する法定講習（Web・座学）
を受講することが必要です。兵庫県知事に登録している更新対象者には、取引士証の期間満了
日から約４〜６ケ月前頃に封書にて受講申込書を登録されている住所に送付します。

サ ポ ーター 制 度

2022年度中に全宅管理会員からの紹介状と一緒に、入会申込書を提出すると入会金が無料となります。

●入会金20,000円 ●年会費24,000円（月額2,000円×12ヶ月分）●問い合わせ先：全宅管理（TEL.03-3865-7031まで）※住所等が変更されている場合は案内が届きませんので、必ず変更登録申請書を提出してください。

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Information

兵庫宅建（公社）全国宅地建物取引業保証協会兵庫本部からのお知らせ▶退会に伴う弁済業務保証金分担金の返還について
会員の皆様は、宅建業法第64条の9（弁済業務保証金分担金の納付等）の規定にもとづき、入会時に一定額の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付されています。
（主たる事務所60万円、その他の事務所ごとに30万円）
保証協会を退会しますと弁済業務保証金分担金が返還されますが、保証協会｢入会金・会費等に関する規則｣により、下記の諸費用を控除した金額が返還されます。
また、返還に要する期間は、官報公告期間（6ヶ月）
を含め、通常約9〜10ヶ月となりますので、ご了承ください。

〔弁済業務保証金分担金の返還額から控除される額〕

１. 弁済業務保証金取戻公告料（宅建業法64条の11第4項に定める公告に関する費用）

１行 7,178円（消費税込み） ２行 14,357円（消費税込み） ３行 21,535円（消費税込み）〈※令和2年7月返還分より〉〈支店の場合は不要〉

２. 退会等事務手続費用
本店 20,000円

分担金の返還時、支部から連絡をさせていただきますので、支店 10,000円「廃業等届出書」に

連 絡 先を必 ずご 記 入 い ただきますようお願いいたします。

この限りではありません。
３. 未納会費 ◆差押等がなされた場合は、分担金返還の流れ

参考会
員

保証協会兵庫本部

員

所属支部

約1ヶ月

会

所属支部

保証協会兵庫本部

分担金振込／返還

本部へ返還必要書類提出

支部へ返還必要書類提出

返還手続きの案内

支部へ通知

分担金入金

翌月 日掲載月末締弁済業務保証金払渡

11

保証協会中央本部

官報公告

6ヶ月

保証協会中央本部

東京法務局

分担金取戻し社員資格喪失証明書送付

翌月 日受理社員資格喪失証明書

社員資格喪失証明交付願

月末締

廃業等届出書の提出︵行政受理済の写を添付︶

廃業等届出書の提出

10

保証協会中央本部

保証協会兵庫本部

兵庫県

保証協会兵庫本部

員

所属支部

会

約２〜３ヶ月▶「第16回兵庫県不動産市況ＤＩ調査」の結果について
兵庫宅建協会では、兵庫県の後援のもと、兵庫県不動産鑑定士協会、全日本不動産協会兵庫県本部との共同事業として、昨年10月に「第16回兵庫県不動産市況DI調査」を実施しており、その調査結果が公表されました。
アンケートにお答えいただいた会員の皆様に、厚く御礼申し上げます。なお、調査結果は兵庫県不動産鑑定士協会のホームページ上で公開されています。
兵庫県不動産鑑定士協会ホームページ
https://www.hyokan.org/di

不 動 産フェアが 開 催 さ れました
加古川支部

尼崎支部

加古川支部の『不動産フェア』
として、加古川商工

尼崎支部の『あまがさき不動産フェア』
として、昨年及び一昨年と続けて開会議所主催の第19回『加古川楽市』に参加しました。

催中止となっている中、『第51回尼崎市民まつり』に3年ぶりに参画いたしまし支部幹事、青年会及び女性会の協力のおかげで、今年はコロナ禍での開催となり、感染症予防のため、密を回避してテント内[開催日/11月5日（土）、6日（日） 場所／日岡山公園]

た。
「開催日：令和４年10月2日（日）」

今回10度目となる「加古川楽市」へ出店することがででの人数制限のある中での開催になりました。当日は、恒例の「不動産無料相

PR活動として、今年度はハトマーク入りのステンレのデザイン入りで来場者にポケットテッシュと合わせてお渡し、ハトマークのきました。

談会」に加え、今回初めて「スマホで簡単に作成できる缶バッチ」をハトマーク

スタンブラーを作成しました。

PR活動を行わせていただきました。会場での準備の段階から興味を持ってい協会パンフレットには、協会PRと新規会員募集にただいて、小さなお子様やお年寄りまで幅広く良い思い出になると大変好評

ついての内容を記載し、ノベルティ―とセットで来場

いただきました。不動産無料相談に者の方へ配布しました。

ついても例年より多く相談に来られ

当支部では、不動産フェアと同時に入会促進事業

協会としましても意義のある不動産も取り入れた協会PR活動を行っております。

フェアになったと思います。

を今年も実施しました。10代以上の男女727名のアン

支部幹事、支部会員の皆様のお陰

昨年に引き続き、宅建協会に関するアンケート調査開催にあたりご協力いただいた

ケートによると、「ハトマークを知っていますか」の回で無事に不動産フェアを終えること

様、全体の85％ありました。

上げます。

答で「知っている、見たことある」と答えた人は昨年同が出来ました。あらためて感謝申し「ハトマークのお店へ行ってみたいと思いますか」の回答で「いってみたい」と答えた人は55.6%ありました。

今回実施したアンケート結果をもとに、今後も不動産フェアを通じて、さらなるハトマークの知名度ＵＰと宅建協会のＰＲを行っていきたいと思っています。

北播磨支部

当日ご協力いただきました皆様ありがとうございました。

お陰様で今年度も無事、不動産フェアを終了することができました。

北播磨支部は、昨年9月23日、3年ぶりにショッピングパークBio（イオン）
で、不動産フェアを開催することが出来ました。

不動産フェアとしまして、のぼりの旗もたくさん掲げ協会PRを行い不動産無料相談会と不動産開業支援相談会を開催致しました。

又、兵庫県赤十字センター様のお手伝いで献血活動を行いました。

事前に不動産フェアと献血のPRチラシを新聞折り込みしまして、宅建協会のPR、ハトマーク知名度アップに貢献致しました。

イオン様全面協力の元、西入り口前で開催させて頂いたおかげで、

前回よりも多くの献血者がありました。あいにくの雨天の天気ではありましたが、会場準備中から献血バスの前に並んでいただき、大変多くの方に献血の御協力頂きました。

これからも北播磨支部は、地元地域に貢献し更なる信頼ある協会支部を目指していきます。
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Estate Human
Q1〜 会 員 クロ ー ズ アップ・出 会 いとつ な が り 〜

エステート ヒューマン vol.3

不動産業者になったきっかけと現在の業務内容について教えてください。

Q1

不動産業者になったきっかけと現在の業務内容について教えてください。
大学を卒業して高校の以前勤めていた不動産会社の社長にお声がけいただいたのがきっかけ
で、不動産業界に入りました。業務内容
は、建売、土地分譲、中古マンションのリフォーム再販、自社物件の管理などの仕事でした。現在は仲介事業をメインとして活動していますが、前職で学んだ知識があるからこそお客様に対してご説明できる部分が多いので、丁寧に指導していただいた社長には本当に感謝しています。
また、独立から店舗の改装に至るまで、様々な面でのご協力もいただきました。写真は、昨年全面改装をおこなった店舗内になります。

株式会社アイネット伊藤 晶規（尼崎支部）

店舗の特色等：センチュリー21に加盟しており、JR尼崎駅北側
徒歩2分の場所に店舗があります。お近くに寄られた際は是非お立ち寄りください。

Q2

業務で困ったことや悩み事、また、嬉しかったこと、喜ばれたことを教えてください。

日々の業務での悩みは、従業員への教育をしながら自分の仕事もしていくことです
かね。当社には私以外に従業員が4人いるのですが、そのほとんどが不動産未経験な
ので、分かりやすく説明するのはもちろん、「不動産という仕事を好きになってもらう」というのを１番に考えて教育をおこなっています。お客様に対して丁寧にクロージン
グをしている姿をみると、個々の成長を感じ、とても嬉しく思います。また、お客様に対しても、たくさんある不動産屋さんの中から当社を選んでもらったことに日々感謝して
おります。

Q3

これからの目標を教えてください、
また、目標としている理想の人物がいれば教えてください。

今後は仲介事業だけではなく、買取再販や建売事業に挑戦したいと考えております。
阪神間には、神戸市、西宮市、伊丹市など良い街がたくさんあり、
どのエリアにもその地域の特徴を生かした家づくりがおこなわれています。当社も今まで販売させていただいた住宅や、お客様の声を参考に尼崎を今まで以上に良い街にできるよう、地域密着だ
からこそできる家づくりを目指したいと思います。

尼崎市潮江1丁目11番1号
ラ・ヴェール尼崎1F

Q4

趣味等、業務を離れて打ち込んでいる事があれば教えてください。

妻と愛犬2匹と暮らしており、休みの日は遠方の方へドッグランや、ペットと入店できるお店、
ホテル などへ 出 か けています。愛 犬を通じて
ご 近 所さんとも仲良くなり、今では散歩をする
たびに「可愛いね」とお声をかけてくださったり、相続やお子様の物件購入のご相談も受けたりして、愛犬はよくできる営業マンです（笑）尼崎にもペットと一緒に遊べる施設が増えればいいなと思います。

TEL 06-6491-5566
FAX 0 6 - 6 4 9 1 - 9 9 4 4Q5その他、皆様に伝えたいことがあればお願いします。

我々が従事している不動産業は、横の繋がりが非常に深く、すごく良い業界だなと日々感じております。お互いがライバルではなく、
日々起こりうる様々な課題について皆様と切磋琢磨しながら解決し、地域密着の不動産業として各地域の発展、
日本社会の成長へ少しでも貢献していきたいと思っております。
また、お近くに寄られた際は、お気軽にご来店ください。
まだまだ未熟者ではありますが、今後ともよろ
しくお願いいたします。

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体育の教師から父親の誘いを受けて業界入り。2002
年共同で会社を起業した
後、2012年独立し開業。賃
貸・管理・売買仲介など大型開発の宅地分譲販売等を行っています。

Q2

業務で困ったことや悩み事、また、嬉しかったこと、喜ばれたことを教えてください。

社名になっている「Good Line」良縁を目指して仕事をしていますが、株式会社グッドラインハウジング
代表取締役 松 本

克基

（北播磨支部）

紹介から紹介とお客様が繋がっていき、喜んで頂いた時が一番うれしい
本店を三木市に置き、イオン三木です。

店、イオン社店と商業施設で店舗

Q3

これからの目標を教えてください、
また、目標としている理想の人物がいれば教えてください。

展開しています。

地域密着を目指して、人口減少による空き家問題などと並行して相続問
題、相続物件の買い取りなどに力を入れて頑張っていきたいです。

Q4

趣味等、業務を離れて打ち込んでいる事があれば教えてください。

現在、剣道六段で七段に挑戦中です。
30歳から連続で完走しているホノルル
マラソンも！毎日サウナに入り整えています。中小企業の社長は、体が資本と思

三木市末広3丁目18-44

TEL 0794-86-7770
FA X 0 7 9 4 - 8 6 - 7 7 7 8

います。

Q5

その他、皆様に伝えたいことがあればお願いします。

人が生きていく上での衣食住の「住」人生において必ず一回は、家を借りたり、家を買ったり、又は売ったりを経験す
ると思います。最近ではインターネット、AIによる情報過多の中で人との関わりが少なくなってきていますが、そんな中で顔を見て信頼される「不動産のプロ」を業界みんなで目指していきたいと思います。

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て く て く さ ん ぽ 兵庫のイイトコめぐり
ちりめんの天日干し風景やレトロな街並みに気分が上がる
福良港に沿った「ちりめんロード」を歩きます。道路脇に軒を連ねる水産会社。芳しい香りが漂ってきます。“ちりめん”の天日干しが行われているのです。特に秋は道の両側が真っ白に見えるほど盛況だそう。水揚げされたばかりのイワシの稚魚・シラスを素早く釜茹でし、天日に干して乾燥させた福良名産の“ちりめん”
は絶品です。
福良漁港で道路は右にカーブ。突き当りを右折すると、板張り壁が印象的な家々が連なり、郷
愁を誘う「福良商店街」へと続きます。江戸時代から栄えた港町の面影を残す商店街。
レトロ可
愛い街灯の光は、きっと温かいでしょう。軒先にイカが干してあるのも漁師町らしさを醸します。
商店街の真ん中あたりに、地域の人々が運営する「まちかど水族館」があります。屋外には淡水魚、館内に海水魚が展示されています。
どれも福良近辺で獲れたもので、稚魚から育てた魚も。館長さんたちのお話が楽しく、つい長
居してしまいそう。素敵な交流スポットです。
高台に建つ「福良八幡神社」。境内から街区を眺めれば、いぶし銀に輝く瓦屋根の家々。さすが“淡路瓦”の町ですね。

てくてくさんぽ兵 庫 の イ イ ト コ め ぐ り ［南あわじ市・福良エリア］

帆船タイプの大型船でクルーズ。世界最大のうず潮に迫ろう！

懐かしい光景広がる福良のまちで
大自然、文化、グルメを満喫

なないろ館前の桟橋から出港する「うずしおクルーズ」。兵庫と徳島の県境・鳴門
海峡の渦潮を見物するため、帆船タイプの大型船“咸臨丸”と“日本丸”が交互に周航しています。
渦潮は、約6時間ごとに起こる潮の満ち引きによって、潮が高い方から低い方に流れ込む際に生じる現象で、世界でも珍しいもの。春と秋の大潮の時には、直径30m、潮流時速30kmもの大渦が出現することがあるそう。間近に見る渦潮は迫力満点！大
潮の日を調べて予約、巨大な渦潮に出合いましょう。真下から眺める大鳴門橋や鳴門海峡の景観も楽しみです。

兵庫県の最南端・南あわじ市。今回の訪問地は、神戸から車で福良港に面した 道の駅 には見どころ、体験施設が大集結
福良港に沿って広がる「道の駅・福良」。
メイン
施設「うずしおドームなないろ館」は、淡路島のお土産や特産品などが並ぶ売店、観光案内所、
うずしおクルーズ乗船券売り場、新鮮な海鮮料理などが楽しめるレストランを備えた複合施設。
屋上展望テラスからの眺めも最高！
なないろ館南側の無料天然温泉「足湯うずのゆ」。地域の方々も利用されるので、地元情報をゲットしてみては？北隣は「福良港津波防災ス
テーション」。大津波の危険性や避難方法などが学べます。
道路を挟んだ向かい側、
カラフルな幟がはためく「淡路人形座」。500年の歴史を誇り、国の重要
無形民俗文化財に指定されている淡路人形浄瑠
璃の常設館。ユネスコ無形文化遺産指定の伝統芸能“文楽”の元になったとされ、演出や演技が派手で、ケレン味たっぷりなのも魅力。上演前に行われる人形の構造や操り方等の説明も人気です。
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1時間20分ほどの福良です。鳴門の瀬戸に面した天然の良港は淡路有数の漁業基地であり、古くから四国・阿波との交流が盛んな港町としても栄えてきました。
そんな往時を思わせる、
どこか懐かしい町並みをそぞろ歩き。
古い文化や豊かな自然にふれるうち、
いつしか心が開放されてくるのを感じます。

福良八幡
神社
●

ナビゲーター

谷山 陽 菜 乃 P r o ﬁ l e

慈眼寺●
ぎょぎょタウン●●第53期サンテレビガールズ ●趣味：サッカー・バスケット・マラソン

●

淡路人形座

●●
●

防災
ステーション

ちりめん
ロード

F

U

K

うずの湯
（足湯）
道の駅福良
なないろ館

U

R

A

兵庫宅建

ROKKO Meets Art
2022.8.27sat - 11.23wed

Information▶第８回兵庫宅建本部役員・ＯＢ親睦ゴルフコンペのご報告
兵庫宅建役員・ＯＢ親睦ゴルフコンペが、11月30日、｢芦屋カンツリー倶楽部｣（芦屋市)にて、現現代アートの展覧会「六甲ミーツ・アート芸術散歩2022」に協賛しました役・ＯＢ役員23名（6組）参加のもと開催されました。当日は 寒 い 朝でした が、皆さん 元 気よくスタートされました。それぞれが、日頃の腕前を発

兵庫宅建協会では、今年揮され、和やかな雰囲気のなか、役員相互の親睦

で 1 3 回 目 を 迎 える「 六 甲を深めていただけたと思います。

ミーツ・アート芸術散歩」に

優勝は、明石支部からご参加いただいた役員

特別協力団体として協賛しました｡

当日の集合写真

ＯＢの小村敏夫様でした。

「六甲ミーツ・アート芸術
散歩」は、六甲山を舞台に展（優勝者の弁）開される現代アート作家の「この度は、多くの強豪の方がおられるなか、優勝できたことはこの上ない喜びです。

作品をピクニック感覚で周野田さん、武智さん、𠮷田さんと同じ組で、伸び伸びプレイすることができ、楽しくラウン

遊し な がら 楽し め る 現 代

ドさせていただいたことが優勝につながりました。お三方に感謝申し上げます。
このようアートの展覧会です。
柴田会長と優勝者の小村様（写真左から）

また、「兵庫宅建ハトマーク

な楽しいコンペを企画いただき世話人の皆様、参加者の皆様ありがとうございました。」

賞」を設け、アーティストの応援もしています。

「兵庫宅建ハトマーク賞」受賞作品（園田 源二郎）『まよなかの博物誌 −六甲夜話−』▶ 男子第77回/女子第39回 兵庫県高校駅伝大会が開催されました
兵庫宅建協会では、兵庫県高校駅伝に毎年協賛し、未来ある若者を応援しています。

「想像という深呼吸」世界中が想像という深呼吸をしたならば。深
くて大きな。あたらしい絵が生まれ、あたらしいメロディーが流れ、あたらしい詩が紡がれるだろう。
どこかで踊りがはじまるかもしれな

男子第77回、女子第39回となる兵庫県高等学校駅伝競走
大会が去る11月6日、丹波篠山市で開催されました。男子40い。心は震え、波立ち、風が吹き抜ける。風は海を越え、山を越え、国校、女子30校の選手達は皆元気な走りを見せてくれました。

境を越え。
こんなイメージを基に、想像の世界で深呼吸できるような西脇工業が男女とも優勝を飾り、男子は2年連続28回目、空間を作ってみたいと思った。ひろびろと、風通しのよい世界にこの作品をひらこう。山の自然に心身をゆだねて。
（園田）「想像という深呼吸」という言葉が作者のプランシートに記されていました。私たちは幼い頃に貝殻を城に見立てたり蟻の巣穴を地下帝国の入り口と想定して遊んだりしていましたが、そうした感覚は大人になることと引き換えに手放しています。

女子は5年ぶり９回目の栄光に輝きました。
大会の模様は、大会当日の夜9時からサンテレビにて兵庫宅建協会提供で録画中継が放送されました。
優勝校は、12月25日に定住人口の少ない六甲山の夜は都市近郊とは思えない静けさと生き物の息遣いの世界です。作者の自由な作品開催された全国大会に兵世界を手がかりに想像力を取り戻してみたいと思います。
（本展総合ディレクター）

庫県代表校として出場しました。

「六甲ミーツ・アート芸術散歩2022」に関しては、
公式ホームページをご覧ください。

https://www.rokkosan.com/art2022

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ミーツアート2022

大会の詳しい内容は、サンテレビホームページに掲載されていますのでご覧ください。
https://sun-tv.co.jp/ekiden

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兵庫宅建

令和4年度の本部主催研修会（Web研修）のご案内

W e b 研 修 動 画 配信中！！
［配信期限］令和5年2月28日（火）23：59まで

会員の皆様は会場に赴くことなく、パソコンやスマートフォンでお好きな時に動画を視聴し、Web上でテストを受験する形で研修を修了していただけます。
●（一社）
兵庫県宅地建物取引業協会ホームページTOP●※全宅連のWebサイトではありません。

●●（公社）全国宅地建物取引業保証協会▶手付金保証制度、手付金等保管制度 のご案内
手付金
保証制度とは国土交通大臣指定流通機構（レインズ）に登録した媒介物件に対して買主が支払う手付金を保証協会が手付金保証付証明書を発行して保証するシステムです。

●対象となる取引は

受講
方法

●

必ず兵庫宅建ホームページのTOPにある「Web研修」ボタンよりログイン※
して研修動画を視聴してください。
※https://www.hyogo-members.com/

全宅連のWebサイトで視聴されても受講済にはなりません。

●ハトサポログイン画面
クリック！
！

売主・買主ともに一般消費者で物件が流通機構に登録されており、保証協会会員が客付媒介業者となる取引に利用することができます。
（但し、当協会が定める規定に基づき保証いたします。）

売買契約がその効力を失ったにもかかわらず、買主が売主から手付金の返還を受けることができなくなった場合に保証金が支払われます。
（買主が所定の手続きを行う必要があります。）●保証限度額は保証限度額は授受された手付金の額であり、売買価格の20%以内●保証の期間は証明書発行から引渡しか所有権移転登記のどちらかが終了するまでです。

手付金等保管制度とは●保証金を支払うのはどのようなケースか

で、1,000万円までが限度額となります。
●保証料は

保証料はかかりません。

業法41条の2に定める手付金等の保管事業を行うことによって、取引の公正を確保し消費者の保護を図るとともに宅地建物取引業の信用向上を図るものです。

●手付金等保管制度の対象となる取引は宅地建物取引業法第41条の2に定められているように、宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主である一般消費者に完成物件を売却する場合、売買代金の10%または1,000万円を超える手付金等を受領しようとする時には、手付金●ログインにはハトサポのＩＤ・パスワードが必要です。

等の保全措置を講じなければなりません。手付金等保管制
度はその一つです。

ハトサポに登録されていない方は予め
ハトサポ会員に新規登録をしておいて下さい 。

●手付金等保管制度の仕組みは※このWeb研修を受講修了すると協会の会員情報データに自動登録されます。
※この研修会は、宅地建物取引業法第64条の6に基づき、宅地建物取引業に従事する者に対して開催される研修会ですので、必ず受講してください。

We b研修〜その1〜❶『売買契約・賃貸借契約における特約条項』❷『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインの解説』

We b研修〜その2〜❶『相続が関わる不動産取引のポイント解説』❷『重要事項説明・売買・賃貸借契約に係るＱ＆Ａ』※その１・その２両方を受講してください。

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Information

手付金等は、
この制度により（公社）全国宅地建物取引業保証協会（地方本部）が売主に代わって受け取り、物件の引渡

しと所有権移転登記手続き（登記に必要な書類が売主から買主に交付された場合も含む）が済むまで保管します。

●手付金等はどうなる

引渡しと所有権移転登記手続きが完了したら、売主は保証●保管料は保管料はかかりません。

●手付金等保管制度は次のものを対象としています。

①保証協会会員が売主となる宅地または建物の売買に関して受領する金員であること。
（完成物件のみ
対象）②申込証拠金、契約金、手付金、内金、中間金その他の名称を問わず、代金に充当するものとして受領する金員であること。

③ 取 引 物 件 の 引 渡し及 び 所 有
権 移 転 登 記 前 に 受 領 する金員であること。

④受領しようとする金員の合計額（既に受領した金員がある協会へ手付金等の返還請求をして頂くことになります。買とき は そ の 額 を 加えた 合 計に質権設定がされていますので、その質権を実行すること

1,000万円を超える額である

主においては、万一の場合、売主の持つ寄託金返還請求権により手付金等を取り戻すことができます。

額）が売買代金の10%または

こと。

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−賃貸借契約解除の正当事由−

最 近 の 判 例 からエレベーター故障は賃料全額不払いの根拠になり得ないとして信頼関係破壊を理由に賃貸人の契約解除が認められた事例（東京地判となる場合でも、レストランは2階に所在し、Yやレストラン

レストラン営業をする賃借人がエレベーターの故障を理由に行った賃料の不払いについて、故障は不払いの根拠とはなり得ず、賃料減額請求ができるとしてもその額は5万円程度として、信頼関係の破壊を理由に賃貸人の契約解除及び建物の明渡し請求が認められた事例。
（東京地裁

令和3年6月22日判決 ウエストロー・ジャパン）

1 事案の概要

X（原告）は、平成28年2月、所有建物(4階建てビル)のて使用できないことがあった。

まえると、その減額幅は最大でもせいぜい月額5万円とみるのが相当である。

ウエストロー・ジャパン）

3 まとめ

賃貸借契約において、賃借人の最大の義務は賃料支払いであり、賃料の滞納・未払いは重大な契約違反となり、そうすると、支払期限（平成30年8月）における賃料不当然に契約の解除事由となる。賃料滞納が、継続して3か払の額は、賃料3か月分満額にまで至っていなかったと

月以上となる場合には、「信頼関係が破壊されている」と認

言い得るとしても、平成30年9月における賃料不払いの定され、賃貸人からの契約の解除が認められる可能性が額は、賃料減額分が生じる可能性を考慮しても優に3か高いといえよう。

月分を超える額に至っていたのであるから、遅くとも同

本件と同様に、賃借人が物件の修繕や管理への不満を時点では賃貸借契約の信頼関係は破壊されていたと評

理由として一方的に賃料の未払いを行う事案では、「修繕価すべきである。

義務の不履行を理由として賃借人が賃貸人に対し、一方（賃貸人の債務不履行）

的に賃料引下げ通知及び賃料不払いを行ったところ、賃

Xは、賃貸人として賃借人であるYに対しエレベーターの貸人からの賃料不払による契約解除等の請求がほぼ認め

保守・点検・修繕などを行う債務は負っているものの、エレられた事例」(東京地判平25・5・10) 及び「地下1階のライ

2階を次の条件でY（被告）に賃貸し、Yはレストラン営業を

Yは、平成30年5月分までは賃料を約定どおりに支払っ

ベーターは昭和63年から稼働する古い形式のものであっブハウスからの騒音等による被害を理由として賃料の一開始した。建物には、レストランの個室に直結したエレていたが、エレベーターが使用できないため家賃を支払て、古いものであることは契約締結前の内覧・内見等によ部しか支払わない賃借人に対し、賃貸人からの契約解除

ベーターが設置され、主に個室を利用する顧客に使われわないとXに通告した上で、平成30年6月分から令和元年6り賃借人側も認識し得たものというべきである。

及び建物明渡請求が認容された事例(借主への慰謝料にていた。

月分までの賃料を約定の支払期日に支払わなかった。

そうすると、Xは、古い形式であることを前提として保守

Xは、平成30年8月及び9月にYに対し未払い賃料の督点検・修繕やその努力を行っていれば賃貸借契約上の賃促、支払いのない場合の契約解除の通知を行ったが、Yか貸人としての債務は履行しているというべきであり、少ならの入金がなかったため、賃貸借契約を債務不履行解除

くとも700万円を超えるリニューアル工事を実施して常時●賃料:月額35万円(管理・共益費なし)

したとして、賃貸借契約終了に基づき建物の明渡しを求め使用できる状態に復旧しなければならない債務までを当●支払期日:毎月末日までに翌月分る訴訟を提起した。

然に負うとはいえない。

（賃貸条件）●賃貸期間: 平成28年3月から平成30年3月まで(令和2年3月まで契約更新)

Xは、平成29年2月、共用部分の無断改装・撤去・物品設
置・利用方法あるいは町会費の負担などについてYに契約違反があるとして、是正を求める通知をした。
これに対し、Yは、 Xがエレベーターの電源を切るなどしたためエレベーターが使用できない状態にあるとして、直ちに使用できる状態にするよう求めた通知書をXに送付した。
平成29年6月、Yは、エレベーターホール及びエレベー

なお、YはXに未払い賃料の一部275万円を令和元年6月に、その後、賃料として毎月 30万円を支払っている。

が、前者は解除後の事情であり、後者は不払いを正当化す

ベーターの施錠を行うことをXに約し、違反した場合には項又はその類推適用による賃料減額の事由に該当する場

使用を停止されても異議を述べない旨の誓約書をXに差合であっても、賃借人は使用できない「部分の割合に応じし入れた。

て」減額を請求できるにすぎないから、そもそも賃料全額で、一部部品につき経年劣化のため交換を要すること及影響を及ぼすような債務不履行があったということはで（賃料不払と信頼関係破壊）

ター内部を清潔に保ち、清掃を行うこと、外出の際はエレの不払の根拠にはなり得ない。
仮にエレベーターを使用できないことにより賃料減額あるので参考にされたい。

エレベーターが使用できない期間が結果として長期と、Yにとってレストランが唯一の収入源であることなど

裁判所は、次のように判示して、Xの請求を認容した。

ついて一部容認)」(東京地判 平26・9・2 RETIO98-132) がに及んでいたとしても、その点を捉えてXに信頼関係に

2 判決の要旨

エレベーターを使用できないことが改正前民法611条1

平成29年10月のエレベーター点検業者による定期点検

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びリニューアル工事を行うべきことを提案する旨の報告があった。その後、エレベーターは、
しばしば停止するなどしの顧客は階段で昇降して出入りすることが可能なことを踏

令3・6・22

きない。
また、Yは、事後的に未払賃料の大部分が支払われたこを、信頼関係不破壊を基礎づける事情として主張している
る事情には当たらないというべきである。
※写真はイメージです。

一般財団法人不動産適正取引推進機構
RETIO（No.126 2022-夏号）
より転載

発行

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−バーチャルオフィスやレンタルオフィスは契約違反？−

最 近 の 判 例 から
1

バーチャルオフィスや
レンタルオフィスは「事務所」？

3 裁判所の判断⑴

使用目的の明示と説明

判決文によると、当初、賃貸人の管理委託会社は、賃使用目的を「事務所」とするビルの賃貸借において、バーチャルオフィス（ビルの住所を利用者の住所として利用でき、利用者宛ての郵便物へ対応するサービス）は契約違反とはならず、
レンタルオフィス（机と椅子が設置されたおよそ１畳程度の鍵付きブースの使用）は契約違反となるが解除事由にはならないとされた事例（東京地裁令和３年６月９日判決）

4 留意点

⑴

能性も十分あります。貸主の立場として、
レンタルオフィスとしての使用が契約解除事由であることを明確にし

建物賃貸借では、通常、契約で使用目的が定められており、使用目的を限定する特約は有効とされていま

働き方改革や新型コロナウイルスの影響により、オフィ

貸人に対して民泊としての利用を勧めていたが実現にスビルにおける働き方にも変化が生じ、最近ではバー至らなかったという経緯があるようです。その後、
この

本件で問題となった「事務所」の意味としては、「事

チャルオフィスやレンタルオフィスといった新たなオフィ

管理委託会社が、こんどは賃借人に対して民泊として

務机等の置かれた事務処理や顧客対応をするような

スの利用形式が生まれています。

利用をすることを勧め、これを受けて賃借人は賃貸借場所」とする裁判例（東京地裁平成１８年６月２６日

今回ご紹介する裁判例では、賃貸借契約によって定まっ契約を締結しましたが、賃借人は自らが居住をする目判決）があるものの、多義的であるため、紛争につながた使用目的との関係で、バーチャルオフィスやレンタルオ

的はもとよりなく、はじめから民泊として利用すること

りやすいとも言えます。

フィスとして使用する行為が契約違反か否か、また、契約が前提となっていたようです。そして賃借人としては民に違反するとして契約解除事由となるかが争われました。

泊として利用することを可能とする趣旨で、転貸を可能

フィスやレンタルオフィスのサービス開始を検討するとする特約を盛り込むこととし、管理委託会社は定型のであれば、賃貸借契約上、使用目的の範囲内かどうの賃貸借契約書のひな形に、転貸を可能とする条項をか慎重に検討し、必要に応じて貸主の事前の承諾を得加えました。
しかし、管理委託会社は、賃貸人に対してておく必要があります。

2 事案の概要⑵ていなかったため、賃貸人からは民泊としての利用にオフィスとしての利用をされたくない場合には、予め貸主Ⅹと借主Ｙは、オフィスビルの一室の賃貸借契約

ついて明確な承諾が得られないままでした。その結契約上その旨明確に定めておくことが必要です。

を締結しており、同契約には、Ｙは「本件建物をＹの事務

果、建物の使用目的について、賃貸人と賃借人との間所以外に使用してはならない」との使用目的が定められ、に認識の齟齬が生じてしまったことが窺われます。賃して利用することが許容されていたことから、信頼関係「本件建物の一部又は全部を第三者に転貸もしくは使用貸借契約書には用法を明示し、その旨を賃貸人・賃借の破壊には至らないとして解除までは認められません

貸借すること」「本件建物の一部又は全部を名義の如何を人双方に説明をすることが不可欠です。

でした。
このため、そのような例外条項がなく、かつ、レ（ただし、賃貸人が「一部を貸会議室に限定利用することを承諾する」との定めあり）。
そのような契約の下で、Ｙは、バーチャルオフィスとレン
タルオフィスのサービス提供を開始しました。

⑶

以上

そのため、借主の立場に立った場合、バーチャルオ

他方、貸主の立場で、バーチャルオフィスやレンタル

⑵

しょう。

す（最高裁昭和４２年４月２０日判決）。

重要事項説明書を交付せず、また特約の趣旨を説明し問わず第三者に使用させること」が禁止されていました

たければ、
このような例外条項は入れない方が良いで本裁判例では、契約条項において一部を貸会議室と信頼関係破壊といえる事情の吟味が必要

ンタルオフィスとしての使用が契約違反である場合にまた、賃貸借契約の解除が認められるためには、は、信頼関係が破壊されたとして解除が認められる可※写真はイメージです。

単 に義務違反があっただけでは足りず、そのことに兵庫県弁護士会
イメージキャラクター
ヒマリオン

より、賃貸人と賃借人の間の信頼関係が破壊されたといえることまで求められます。
この裁判例でも、民泊と

ところが、Ｘは、Ｙに対し、賃貸借使用目的が「事務所」

しての利用の状況や発覚後の経緯なども事実認定がに限定されているから、バーチャルオフィスやレンタルオなされた上で信頼関係が破壊されていると判断されフィスとしての利用は契約違反であり、契約を解除する旨ています。各事案ごとの個別事情、例えば使用目的の通知し、明渡しを求めて訴えを提起しました。

設定経緯、使用目的違反に至った経緯や程度（使用目
的からの逸脱の大きさ・違反をした期間・改装や改築の有無）、対象物件への影響や近隣への影響、違反を指摘された後の賃借人の対応状況などから信頼関係破壊の有無が判断されることとなります。

執筆者
弁護士

中 馬 康 貴 （兵 庫 県 弁 護 士 会 所 属）

平成26年3月 神戸大学法学部卒業
平成28年3月 京都大学法科大学院修了
平成29年12月 兵庫県弁護士会登録（第70期）
弁護士法人神戸シティ法律事務所勤務
一般民事事件、中小企業法務などを広く取り扱うほか、個人情報保護の分野にも注力している。
［神戸シティ法律事務所］〒650-0033 兵庫県神戸市中央区江戸町98番地1東町・江戸町ビル5階 TEL.078-393-1350

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profileFAX.078-393-2250

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