RETIO. NO.116 2020 年冬号

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賃貸住宅における孤独死に係る法的問題に関する一考察― 賠償責任、告知義務 ―
麗澤大学

経済学部

特任教授

太田 秀也

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定義がされたものではない注4が、例えば、令1 ．はじめに

和元年版高齢社会白書では、（孤立死につい本稿では、賃貸住宅において、賃借人が（いてであるが）「誰にも看取られることなく亡わゆる）孤独死した場合の法的問題として、くなった後に発見される死」とされ、本稿で賠償責任の有無と、次の入居（希望）者に対は、それに準じて、独居の賃借人が、賃貸住する告知義務の有無について検討する。

宅の住戸内において、誰にも看取られずに病

賃貸住宅において、賃借人が死亡する場合

気等を原因に死亡した場合注5をケースとして注6、として、病死、老衰死、事故死（火災による賠償責任及び告知義務の有無について、検討

焼死、ガス中毒死、転倒・転落死等）
、自殺、

する。

注1

殺人などのケースが考えられる 。ここで、以下では、孤独死の実態、孤独死に関する

自殺、殺人の場合の法的問題に関しては、裁裁判例をみた上で、考察を行う。

判例等により、次のように解されていると思われる注2。まず、賠償責任に関しては、自殺

2

孤独死の実態に関しては、賃借人の善管注意義務違反によ⑴

る賠償責任が認められ、他方、殺人に関して

孤独死の発生の状況

は、賃借人の善管注意義務違反はなく、賠償

孤独死数の全国の状況の統計データはない

責任が認められない。また、告知義務に関しが、ニッセイ基礎研究所（2011）では、「東ては、賃貸住宅の室内で自殺、殺人があった

京都23区における孤独死数の発生数」等をベことは、（基本的に）嫌悪すべき歴史的背景

ースに、全国における高齢者の孤立死数の推に起因する心理的瑕疵があるとして、（少な計した結果、全国において年間15,603人（男くとも）直後の次の入居（希望）者に告知す性が10,621人、女性が4,981人）の高齢者が、る必要がある。

死後「４日以上」を経て発見される状態で亡

他方、賃貸住宅において、自殺、殺人以外

くなっていると推計されている（死後発見まの、病気などの原因により死亡した場合、特での経過期間が「８日以上」でみると年間に、賃借人が孤立死した場合の法的問題につ

8,604人、「２日以上」でみると年間26,821人）

いては、告知義務の有無をはじめ、これまでと推計されている）。

注3

検討があまりされていないところであり 、

東京都監察医務院（2010）では、孤独死は

本稿で検討することとしたい（なお、本検討増加傾向にあるとされている。

の一環として、賃貸住宅における賃借人の事

孤独死の発生率をみると、東京都監察医務故死についても検討することとしたい）。

院（2010）では、一人暮らし1000人当たりでなお、孤独死とは、法令等において明確なみて、男性約３人、女性約１人（1990年から

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2005年にかけて大きな変化なし）とされ、総るが、これらの調査でみると、概ね、死後３

務省中部管区行政評価局報告書では、毎年度日以内で半数前後が発見され、他方、発見ま約2000戸に１件とされ、福川ほか（2011）ででの１か月以上かかるものが１割程度あるとは、人口1000人当たり0.1人とされている（筆注7
いうこととなっている 。

者注：2015年国勢調査の１世帯当たり人数約⑶

2.3人で単純換算すると1000世帯当たり約0.2

死後の死体の状況と遺体発見の経緯

人となる）。結城（2014）では、UR都市機構

ニッセイ基礎研究所（2011）によると、遺の賃貸住宅内の孤独死は、（全国約76万戸中）体発見の契機として、死後２日以上経過によ2009年時点で665人とされており、1000戸当り死体の腐敗に伴って発生する異臭、死後１たり約0.9戸となっている。

週間以上経過により死体の腐敗の進行により調査も多くないが、これらの調査でみると、生じる蛆虫や蝿の発生があげられ、具体の事

１年で、多くて、独居世帯1000戸当たり数戸

例としても、死後３日での居室からの異臭の程度で発生するということとなっている。

発生の２事例、死後７日程度での蛆の発生の事例等が記されている。

⑵

なお、同報告書では、異臭や蛆、蝿の発生

死亡から発見までの経過期間
死亡から遺体が発見されるまでの経過日数による居室の清掃などに多額の費用を要するをみると、日本少額短期保険協会（2019）〔ｎ=とともに、不動産としての資産価値を毀損す

3094〕では、発見まで３日以内が40.2%、４

ることにつながるとされている。

〜14日が28.3%、15〜29日が14.8%、30日以降
が16.9%となっている（平均17日）。

3

孤独死に関する裁判例の分析

また、特定の地域のものとなるが、東京都⑴

監察医務院（平成30年統計）〔ｎ=8348〕では、裁判例の概観
賃貸住宅における孤独死に関連する裁判例

１日以内が38.3%、２〜３日が23.7%、４〜７
日 が14.1%、 ８ 〜 14日 が9.2%、15 〜 30日 がが、以下の５件あった。

8.1%、31日以降が6.6%となっている。総務省①東京地判昭58年６月27日判タ508号136頁

中部管区行政評価局果報告書では、７日未満②東京地判平18年12月６日ウエストロージャ
パン（以下、「WLJ」と表記する）

が59.4%、７日〜１月未満が32.0%、１月以上が8.6%となっている（日数が「不明」を除い③東京地判平19年３月９日WLJたｎ=128件を筆者集計）。世田谷区の事例に④東京地判平29年２月10日WLJ

係る澁川（2015）では、３日以内（数日）が⑤東京地判平29年９月15日WLJ

36.4%、４〜１週間以内が25.9%、１週間超２（なお、以下の記述において、「」内は、判週間以内が19.6%、２週間以上が18.2%となっ決からの引用、下線は筆者の付記である。）ている（「不明」除いたｎ=143件を筆者再集①の事案は、賃貸住宅の賃借人が病死し、計）。金涌（2018）では、死亡当日あるいは腐乱死体で発見された場合で、賃貸人が、賃

１〜２日以内に発見される事例が半数前後を借人の連帯保証人及び相続人に対して、原状占めるとされている。

回復費用等の賠償を求めた事案である。裁判調査により、集計の対象や期間が異なり、所は、賃借人の善管注意義務違反に関しては、

また、地域による差異もあることが想定され賃借人が、「自分が病気で死亡することを認

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識していたとは考えられず、また、このこといというべきである」とした（なお、本件でを予見することができたとも認められない」

は、契約締結の際に、仲介業者が原告賃借人としたが、賃借人の原状回復義務に関しては、に、建物の階下の部屋で自然死があったこと「死体が発見された当時の本件建物部分の状を告げていることが事実認定されている）。

況は、死体から汚物、体液が流出して床板や③の事案は、建物の賃貸人が、当該建物をその下のコンクリートにまで浸み込み、悪臭社宅として使用していた賃借人に対し、賃借が天井、壁、床など本件建物部分のすべてに

人の従業員が建物内で脳溢血により死亡した

浸みついていた」ことから、「建物部分の汚ことについて、当該従業員に履行補助者とし損（悪臭も含む。
）を修復するためには、単ての過失があるなどとして、損害賠償としてなる清掃だけでは足りず、天井板、壁板、床建物の価値下落の損害等を請求した事案であ板、ふすま等を取り替える必要があるし、浴る。裁判所は、当該従業員の過失が認められ槽、便器等の住宅機器等も次の借主に対してないとして、賃借人の損害賠償責任を認めな

嫌悪感を与えないために交換する必要がある

かったが、傍論であるが、以下のような判断と判断し」て行った修理工事について、「本を示している。

件建物部分の原状回復として、やむを得ない「なお、そもそも住居内において人が重篤工事であつた」として、当該工事費用の損賠

な病気に罹患して死亡したり、ガス中毒など賠償を認めた。

の事故で死亡したりすることは、経験則上、②の事案は、賃貸住宅の一室を賃借した原

ある程度の割合で発生しうることである。そ告が、賃貸人及び仲介業者に対し、原告の賃して、失火やガス器具の整備に落度があるな

借建物の階下の部屋で死者が出ていた事実がどの場合には、居住者に責任があるといえるあるのに、その事実を（事前に）告知しなかとしても、本件のように、突然に心筋梗塞がった説明義務違反等を理由に損害賠償を求め

発症して死亡したり、あるいは、自宅療養中た事案である。裁判所は、「一般に、不動産に死に至ることなどは、そこが借家であると媒介業者は、宅地建物取引業法上、賃貸目的

しても、人間の生活の本拠である以上、その物の賃借人になろうとする者に対して、賃貸ような死が発生しうることは、当然に予想さ目的物に関する重要な事項を告知すべき義務れるところである。したがって、老衰や病気があるというべきであり、賃貸目的物に関す等による借家での自然死について、当然に借る重要な事項には、賃貸目的物の物理的欠陥

家人に債務不履行責任や不法行為責任を問うのほか、賃貸目的物にまつわる嫌悪すべき歴ことはできないというべきである。」

史的背景等に起因する心理的欠陥も含まれる④の事案は、賃借人が賃貸住宅の貸室内でものと解されるが、本件建物の階下の部屋で死亡（筆者注：判決では死因の認定はされて半年以上前に自然死があったという事実は、いないが、原告は餓死と言及している）し、

社会通念上、賃貸目的物にまつわる嫌悪すべ

死後約１か月後に発見された（体液が床板のき歴史的背景等に起因する心理的欠陥に該当

裏側の建材にまで染み込み、強い異臭が生じ、するものとまでは認め難いといわざるを得

多数の蝿やうじ虫がみられた）場合で、原告ず、したがって、賃貸目的物に関する重要なである賃貸人が、賃借人の相続人に対し、原事項とはいえないから、かかる事実を告知し、状回復のための改修費用及び賃料の逸失利益

説明すべき義務を負っていたものとは認め難の損害賠償を求めた事案において、裁判所が、

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相続人の原状回復義務を認めた上で、原告のした（ただし、担保責任は競売には適用され主張する改修費用、逸失利益（賃貸不能の賃ないとして、請求を認めなかった）。
⑦の事案は、競売物件について売却許可決

料１年間、賃料減額の２年間分）の請求を認定を受けた者が、本件物件内で腐乱死体が発めた事例である。
⑤の事案は、賃貸住宅の賃借人（亡Ａ）が、見されたことから、本件物件には「心理的瑕

賃貸住宅内の布団の中で死亡した（遺体発見

疵」が発生しており、これは民事執行法75条が遅れ、死亡後約２か月半が経過していたこ

１項の「損傷」に該当するとして、本件売却とから、布団から腐敗物が床に染み出してい許可決定の取消しを求めた事案であるが、裁た）場合で、賃貸人が、賃借人（亡Ａ）の相判所は、以下のような判断をした。

続人に対し、原状回復費用及び賃料相当損害「本件債務者兼所有者がその居住していた金等の支払を求めた事案である。裁判所は、本件物件内において死亡し、春から真夏にか「亡Ａの死因は不明であり、亡Ａが本件建物けて四か月以上もの間遺体が残置され、・・・

内で自殺したとは認められない。また、本件遺体発見時には腐乱した状態で強烈な異臭を全証拠によっても、亡Ａが生前持病を抱えて放っていたことが認められ、このような場合

いたなどの事情はうかがわれないから、亡Ａには、床や敷物の状況等にもよるが、遺体がが、当時、自分が病気で死亡することを認識残置されていた場所の床が変色したり、床、していたとは考えられず、また、そのことを天井、壁等に異臭が染みついて容易には脱臭予見することができたとも認められない」とできなくなるのが通常であり、それにもかかし、「亡Ａに善管注意義務違反があったとはわらず、その後本件物件内には特に手を加え認められ」ないと判断した。

られた形跡がないというのであって、腐乱死
体による床の変色や異臭の床、天井、壁等へ加えて、競売における裁判例ではあるが、の残存といった状態が現在も継続しているの

心理的瑕疵に関連する事案として参考となるであれば、相当広範囲にわたり床、天井、壁裁判例をみる。

紙の貼替え等を要するところであり、それ自⑥東京地判平14年６月18日WLJ

体が本件物件の交換価値を低下させる物理的⑦名古屋高判平22年１月29日WLJ

な損傷であるということができる上、たとえ⑥の事案は、強制競売の目的不動産の中で床の変色が当初から存在せず、現在では室内元所有者が病死し、約３か月間建物内に放置の異臭が解消しているものであるとしても、されていた場合で、これを知らずに目的物を前記認定によれば、本件物件内に死因不明の買い受けた不動産業者が、競売申立債権者に前居住者の遺体が長く残置され、腐乱死体と対する代金の一部返還請求、損害賠償請求をなって発見された事実は、周辺住民に広く知行った事案であるが、裁判所は、元所有者が、れ渡っていることがうかがわれることからす「建物内で死亡し、発見されるまで約３か月ると、本件物件を取得した者が自ら使用するという長期間建物内に放置されたままであっことがためらわれることはもちろん、転売すた事実は、一般人であれば嫌悪し当該建物にるについても買手を捜すのは困難であり、ま居住することを拒む性質の事実であり、建物た、買手が現れたとしても、本件のような問の交換価値を減少させる事実であると認めら題が発生したことを理由にかなり売買価格をれる」とし、不動産の隠れた瑕疵に当たると減額せざるを得ないことは明らかであるか

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ら、本件物件の交換価値は低下したものといする情報のみに頼ることなく、自ら通常の注わざるを得ず、このことは、本件債務者兼所意を尽くせば仲介物件の外観から認識するこ

有者の死因が自殺、病死又は自然死のいずれとができる範囲で物件の瑕疵の有無を調査

であるかにかかわらないところである。したし、その情報を買主に提供すべき義務を負う

がって、本件物件におけるこのような物理的が、それ以上に独自に調査して報告すべき注な損傷以外の状況もまた、本件物件の交換価意義務までを負うものではない」とし、仲介値を著しく損なうものであり、民事執行法

業者に調査義務違反は認められないとした。

七五条一項にいう「損傷」に該当するという⑨の事案は、原告が、被告売主から購入した土地上にかつて存在した建物で焼死者を出ことができる。」

した火災事故があったことから、同土地を購更に、病死等による事例でなく、（売買に入価格以下でしか転売することができなかっおける）事故死の事案であるが、病死等とのたとして、売主及び仲介業者に対して、瑕疵差異を判断した事案として参考となる裁判例

担保責任又は説明義務違反に基づく損害賠償をみる。

を求めた事案であるが、裁判所は、「ある土⑧東京地判平22年３月８日WLJ

地において、事件や事故によって人の死傷等⑨東京地判平26年８月７日WLJの社会的に忌み避けられるような出来事が発⑧の事案は、原告が、被告売主から買い受生した場合、このような出来事発生から近接けた土地には過去に火災死傷事故が発生してした一定の期間においては、当該土地を利用いたという心理的瑕疵があったと主張して、することにためらいを持つ者がいるなど、当売主及び仲介業者に対し、瑕疵担保責任又は該土地の利用等について避けられることがあ

債務不履行に基づく損害賠償等を請求した事

り、ひいては、このような事情等から、当該案であるが、裁判所は、「本件土地上にあっ土地の経済的価値も低下することとなる。もた建物内において焼死者が発生したことも、っとも、永続して存続する土地については、

本件売買契約の目的物である土地にまつわる

過去の歴史において幾多の出来事が発生して心理的欠陥であるというべきことになる。本

おり、その中には、例えば戦乱による人の死件土地で生じたのが殺人や自殺ではないこと

傷等の社会的に忌み避けられるような出来事

は、被告Ｙ１が主張するとおりであるが、焼が発生したこともあり得るが、そのような出死などの不慮の事故死は、一般に病死や老衰来事についての人々の記憶や感情も、時日のなどの自然死とは異なって理解されるから、経過によって次第に風化され希釈化されてい生じたのが事故死であるからといって、瑕疵

くものであり、その程度は、被害の態様、規の程度問題の考慮要素にとどまるものであ

模、被害者の数等によって影響も受けるもの

り、従前争われたケースの多くが自殺又は他と考えられる。」としたうえで、本件におい殺の類型であることも、上記判断を左右しなては、本件火災事故は、既に17年以上も前のい。」と述べ、本件土地には心理的な隠れた出来事である上、本件火災事故が発生した本瑕疵が存在し、これを認識していた売主には

件土地上の建物は全て取り壊され、本件売買告知義務があるとして、売主に対する請求の契約締結当時には本件土地は駐車場として使一部を認めた。

用されていたことからすれば、本件火災事故

なお、仲介業者に関しては、「売主の提供が発生し死者が出たという事実は、本件売買

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契約締結当時、もはや一般人が忌避感を抱くに関しては、後述（注８）のように、筆者とであろうと考え得る程度のものではなく、本して疑問がある）。

件土地に本件火災事故を原因とする瑕疵があ

なお、事故死の場合は、賃借人の過失の有ったと認めることはできないとして、原告の無により、賃借人側に賠償責任が認められる請求を棄却した。

可能性があることが想定されている（③）。

なお、仲介業者に関しては、「当該土地の取引に関わる不動産業者は、信義則上、認識告知義務

し、又は通常の取引過程において容易に認識告知義務に関連する裁判例は、賃貸住宅にし得た上記のような出来事の存在につき、取関する直接のものは②に限られる（②は宅地引の相手方に告知すべき義務があるというこ

建物取引業法上の告知義務を判断したものでとができる。もっとも、ある土地において社ある）が、告知義務の前提となる嫌悪すべき

会的に忌み避けられるような出来事が発生す心理的瑕疵があるか否かに関するものとしることが必ずしも一般的なことでないことかて、④⑥⑦⑧⑨がある。

らすると、不動産業者が、当該取引に関わる

まず、⑧をみると、「焼死などの不慮の事

土地について、積極的に過去においてそのよ

故死は、一般に病死や老衰などの自然死とはうな出来事が存在しなかったかまでをも調査

異なって理解される」とし、不慮の事故死は、する義務があるということができるものでは（同判決で認識されているように）自殺、殺ない。」とし、仲介業者に対する原告の請求人と同様、心理的瑕疵にあたり告知義務があを棄却した。

るが、「病死や老衰などの自然死」は（それだけでは）心理的瑕疵にあたらず、告知義務⑵

裁判例の整理・分析がないという理解があるものと考えられる

賠償責任（なお、⑨においても、「事件や事故によって賠償責任に関連する裁判例は、①③④⑤で人の死傷等の社会的に忌み避けられるようなある。

出来事が発生した場合」として、自殺、殺人、賠償責任の内容として問題となっているの事故死では、心理的瑕疵にあたることが想定

は、原状回復費用の賠償（①④⑤）、賃料相されていると考えられる）。

当損害額の賠償（④⑤）、建物の価値下落損

次に、自殺、殺人、事故死以外の、病気等害額の賠償（③）であるが、①③⑤は、いずを原因とする孤独死については、④では、「死れも、賃借人が病気等で死亡したことについ後約１か月後に発見されたことによる心理的ては、賃借人の善管注意義務違反はなく、賃瑕疵」、⑥では、「発見されるまで約３か月と借人側（賃借人の連帯保証人・相続人）の賠いう長期間建物内に放置されたままであった

償責任はないとしている。ただし、賃借人に事実は、一般人であれば嫌悪し当該建物に居死亡の認識・予見がある場合は、責任が認め住することを拒む性質の事実」であるとし、られる可能性はあることが想定されている⑦では、「遺体が長く残置され、腐乱死体と（①⑤）。

なって発見された事実は、周辺住民に広く知他方で、①④では、賃借人側に、原状回復

れ渡っていることがうかがわれることからすの費用の賠償責任を認め、④では、逸失賃料

ると、本件物件を取得した者が自ら使用する分の賠償責任を認めている（ただし、この点ことがためらわれる」とされており、そのよ

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うな場合については、心理的瑕疵にあたると⑵する認識に立っていると考えられる。

告知義務

裁判例では、賃貸住宅において賃借人が死

ここで、病気等を原因とする孤独死があっ亡した場合、その死因が、自殺・殺人のようた場合で、嫌悪すべき事由があるとして心理な事件性がある場合や、焼死などの事故性が的瑕疵にあたるとする要素として、死体が長ある場合と、病死、老衰死などの事件性・事期間放置されていること（④では約１か月、故性のない自然死とで、異なる扱いをしてい⑥では約３か月、⑦では４か月以上）、腐敗るものと考えられる（⑧⑨参照）。それは、していること（⑦）、周辺住民に広く知れ渡

前者のような、賃貸住宅で本来想定されていっていること（⑦）が挙げられている（なお、ない特異な嫌悪すべき（歴史的）事態があっ⑦では、「死因が自殺、病死又は自然死のいた場合に、賃貸住宅への住み心地が悪くなり、ずれであるかにかかわらないところである」

平穏に居住する賃貸住宅としての属性を欠として、死因が病死又は自然死の場合でも、き、心理的欠陥を有することとなるが、他方、

上記のような要素があれば、心理的瑕疵にあ賃貸住宅が、賃借人の生活の本拠である以上、たることを示している）。

後者のような病気等で死亡することは、賃貸

加えて、②でみるように、建物の階下の部住宅において本来予想されるものであり、た屋で半年以上前にあった自然死は、心理的瑕

だそれだけでは、心理的欠陥に該当しないと疵にあたらず、告知義務がないとされている。

考えていることによるものと思われ（③参照）、そのような裁判例の考え方は支持でき4る。

まとめ・考察そこで、告知義務について考えると、自殺、
ここでは、裁判例も踏まえ、賃貸住宅にお殺人、火災等による事故死

注10の場合は、（基いて、賃借人が孤独死した場合の、賠償責任

本的に）直後の次の入居（希望）者に対するの有無と、次の入居（希望）者に対する告知

告知義務があるが、それ以外の事件性・事故義務の有無について、自殺等があった場合の性がない死因（病気、老衰による自然死）に扱いと比較しつつ、見解をまとめることとしよる孤独死の場合は、それだけでは告知義務

たい。

はないと解する注11。
ただし、病死等の場合でも、（少なくとも）⑴

死体が長期間放置され、腐敗し、それが、周賠償責任自殺の場合は、賃借人側に賠償責任がある

辺住民に広く知れ渡っている場合には、告知が、病死の場合は、殺人の場合と同様、裁判義務があると解する。また、そのような場合

例で示されているように、（原状回復費用、に、特殊清掃等により異臭等が解消している

賃料の逸失利益等の）賠償責任はないと解さ場合でも、告知義務はあると解する（⑦参。ただし、賃借人に死亡の認識・予照）注12。他方、そのような場合でも、孤独死見がある場合は、責任が認められる可能性はがあったのが、賃貸住宅の他の住戸であったある。

場合は、告知義務はないと解する注13。

れる

注8・9

なお、事故死の場合は、賃借人の過失の有

ここで、病気等による孤独死について、一無により、賃借人側に賠償責任が認められる

般的に、どのような場合であれば告知すべき可能性がある。

か（の告知の基準あるいは目安）を検討 注14

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すると、私見としては、放置された遺体が腐腐敗等が生じた場合が主に問題となるが、ここで敗し、異臭が発生していることを一つの基は、死亡して、すぐ、あるいは短期間で発見された場合も含めて孤独死として捉えている。また、

準・目安として考えていいのではないかと解

孤独死は、当然、持ち家等でも発生するが、本稿する注15・16・17 が、孤独死が、どのような場合

では、賃貸住宅における孤独死を検討対象としてに一般人をして嫌悪感を抱かせるか、今後のいる。

裁判例の蓄積をまって更なる検討が必要であ

6 ）独居の賃借人が、賃貸住宅の住戸内において自殺し、誰にも看取られずに死亡する場合も考える。

られるが、その場合は、本文上記の自殺の場合のなお、以上の見解は、賃貸人の告知義務に扱いとなるので、本稿では対象として想定しない。

関するものであるが、賃貸人から仲介の委託

他方、例えば、夫婦同居世帯で、夫が長期外出中等を受けた仲介業者に関しては、（⑧⑨で示に、妻が病気等で死亡し、腐敗した状態で発見さされているように）仲介業者が、上記の告知

れ、夫がすぐ退去したような場合は、本稿で想定

義務の対象となる事象について認識していた

した独居のケースではないが、本稿でケースとし場合は告知義務があり、また、通常の注意をて想定した独居の場合と同様に解されるものと考えられる。

尽くせば（物件の状況等から）容易に認識し7 ）なお、茨城県常陸大宮市の事例に係る大曽根得る場合は、聴き取り等により調査し、得た（2016）では、 3 日以内が87.4%（うち 1 日以情報を告知する義務があるが、仲介業者が、内 が54.4 ％、 2 日 以 内 が28.7 ％）、 4 〜 7 日がそれ以上に独自に、積極的に孤独死があった

4.9%、 7 〜 1 ヶ 月 日 が6.3%、 1 ヶ 月 以 降 がかまで調査する義務まではないと解する注18。

1.4%となっており〔筆者集計〕、本文で記した調査に比べ、発見までの時間が短くなっているが、大曽根は、常陸大宮市では、近隣に家族・親族が注居住していることや、「班」という互助制度が残1 ）結城（2014）では、高齢者が誰にも看取られっていることが影響している可能性を指摘していずに自宅で亡くなり、遺体が発見された場合の扱る。

いとして、在宅医療を継続的に受けていた場合は、

8 ）なお、この点から、①④の裁判例において、賃主治医が死亡診断書を書き、「病死」と扱われる

借人側の賠償責任が認められている点についてが、それ以外は、異常死体として扱われ、警察のは、（被告賃借人側においてなされた反証の内容

捜査対象となり、ⅰ）犯罪の可能性があると判断等が影響した面があるとも考えられるが）疑問がされれば、遺体は大学病院などの法医学教室へ搬ある。

送され、司法解剖が行われる、ⅱ）犯罪性がない

まず、④の裁判例において、賃借人側に逸失利と判断されれば、検視医（警察医）〔警察の依頼

益の賠償責任が認められているが、（死後約 1 かを受けた地域の開業医が大半〕による検視によ

月後に発見されたことにより心理的瑕疵があるとり、自殺・事故死・自然死（病死）のいずれかにいう判断は認められるとしても）賃借人の善管注判定され、死体検案書が書かれるとされている。

意義務違反等を認定することなく、賃借人側に賠2 ）太田（2015）参照

償責任が認められていることは疑問である。

3 ）孤独死の法的問題について検討したものとし

また、①④の裁判例において、賃借人側に原状て、鎌野（2019）、宮崎ほか（2019）、中戸（2019）、

回復費用の賠償責任が認められているが、賃借人

渡辺（2018）、渡辺（2019）がある。

が行うべきとされる原状回復の内容は、裁判例の4 ）孤独死（孤立死）の定義、社会での取り上げ

蓄積や、それを踏まえて国土交通省により作成さの経緯等については、例えば、上田ほか（2010）、

れた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

結城（2014）参照。

（平成10年作成、平成23年再改定）において、「賃5 ）後に本稿で検討するように、孤独死の場合の借人の居住、使用により発生した建物価値の減少告知に関しては、遺体が発見されずに放置され、のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、

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あるとされる扱いと同様である。

その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とされている点から、

なお、裁判例で、例えば、自殺のあった住宅が①の裁判例において、「賃貸借終了に基づく賃借

取り壊された場合や、一定の時間的が経過した場

人の原状回復返還義務は、賃借人の責に帰すべき合に、心理的瑕疵がなくなるとするものがあるが、事由があるかどうかにかかわらず生じるものであ

これは、別次元の問題であり、病死を原因とするる」という判断の下で行っている点で疑問である

孤独死で、遺体が放置され、腐敗し、異臭が発生（なお、同判決は同ガイドライン策定前のものでしたようなケースでも、そのような場合には、同ある）。また、④の裁判例においては、（賃借人の様の判断がされる可能性もありうると思われる。

善管注意義務違反の有無とは関係なく）「本件貸13）②参照（ただし、②の事案は、階下の部屋の室の明渡し時において、賃借人は、通常の使用に

自然死のケースではあるが、遺体が放置され、腐伴い生じた本件貸室の損耗を除き、本件貸室を原敗し、異臭が発生したかは不明）。賃貸住宅での状回復しなければならない。」という特約に基づ自殺に関する事例であるが、自殺のあった住戸のき、賃借人側の原状回復の賠償責任を認めたもの「両隣の部屋や階下の部屋に居住することとの間と考えられるが、当該特約が、（善管注意義務違には、常識的に考えて、感じる嫌悪感の程度にか反とならない）病気等を原因に死亡した場合のなりの違いがある」として、他の住戸を賃貸する（改修を含む）原状回復まで対象とした有効な特際の説明義務を否定した裁判例（東京地判平成約とは考えられず疑問である。

19年 8 月10日WLJ）がある（なお、投資用マン

9 ）鎌野（2019）では、「原状回復損害」についションの（ 3 つの住戸の玄関前の）共用部分でては、事務管理として、賃借人の相続人に対し費の自殺について告知義務を認めた裁判例（東京地

用償還請求（民法702条）が認められると解する

判平成26年 5 月13日WLJ）があるが、当該共用ことができるとしている。また、鎌野（2019）

部分を住居者が出入りの際に通行で利用する点が考慮されていると考えられる）。

では、賃貸人の損害を補填するための保険の活用

14）この基準・目安は、賃貸住宅において病気等も指摘されている。
10）ただし、事故死の場合は、火災等の場合は別を原因に孤独死があった場合に、どのような場合

として、例えば、日常生活の中での転倒による死に告知義務があるかが明確でなく、一方で、どの亡（あるいは転倒後の自宅療養後の死亡）、入浴

ような場合も告知義務はないとする考え（この場

中の溺死、ガス中毒死など、様々な態様があり、合、その後に入居する賃借人のリスクとなる可能

本稿では立ち入らないが、より精査が必要である

性がある）、他方で、どのような場合も告知義務と思われる。なお、（売買の事例で、建設工事中があるとする考え（この場合、（新たな入居者がの専用部分内でない場所における事故の事例であ得づらくなる）賃貸人のリスクとなる可能性があるが）事故死を殺人事件などと同視できないとする）が考えられる点を踏まえ、それらのリスク（利る裁判例（東京地判平成23年 5 月25日）もある。

害）を調整し、紛争の防止・軽減や、賃貸住宅の11）なお、病気等を原因とする孤独死について、取引の円滑化（単身高齢者等が孤独死した場合に誰にも看取られずに亡くなった点に着目し、（例

告知義務の範囲が明確でないことによる単身高齢

えば、死者の魂が安らかでないことを理由に）嫌者等の受入忌避を少なくする等）等のため、告知

悪すべき事由と捉え、告知義務があるとする見解の基準・目安として運用されることを想定して検があるかも知れないが、単なる孤独死については討するもので、当然、裁判規範としての基準・目裁判例等でも争いとなっていないこと等も勘案す

安を示すものではない。
15）この基準・目安では、裁判例であるような、

ると、そこまで一般人が嫌悪感を抱く事由とは思孤独死が「周辺住民に広く知れ渡っている場合」

われず、告知義務があるとは解されない。
12）例えばリストカットによる自殺があった場合、を基準としていない、すなわち、孤独死が周辺住血痕が除去されていても（更には、その自殺によ

民に知れていなくても、告知義務があるとしている遺体が放置され、異臭が発生した場合で、異臭る（この点は、自殺が周辺住民に知れているか否が解消されていても、物理的な欠陥とは別に）、

かを問わず、嫌悪すべき（歴史的）事由として告嫌悪すべき歴史的背景があるとして、告知義務が知義務があるという扱いと同様である）。

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16）裁判例では、孤独死が心理的瑕疵にあたると

策委員会（2019）「第 4 回孤独死現状レポート」

する要素として、死体の放置期間（死体が長期間

2 ）上田智子・上原英正・加藤佳子・志水暎子・

放置されていること）、死体の状況（腐敗してい伊藤和子・森扶由彦・木下寿恵・藤原秀子・川角ること）が挙げられており、前者の要素である死真弓（2010）「孤独死（孤立死）の定義と関連す

体の放置期間を基準・目安とする案（例えば、死る要因の 検証及び思想的考究と今後の課題」名後 1 週間後に発見された場合は告知義務がある

古屋経営短期大学紀要51巻109-131頁
3 ）大曽根卓（2016）「検死からみた孤独死の現とする案）も考えられるが（この場合、嫌悪すべき事由としては、一つに、死者がすぐ発見されず、状（特に農村型孤独死について）」日本プライマ

その魂が安らかでないということが想定される

リ・ケア連合学会誌 39（ 4 ）、205-208頁

が、上記の注11と同様、そこまで一般人が嫌悪

4 ）太田秀也（2012）「賃貸住宅における自殺に感を抱く事由とは考えづらいとすると、死体が発係る賠償責任に関する一考察」RETIO85号15-48頁

見されず長期間放置されていることの特異性ということになろうか）、基準・目安として放置期間

5 ）金涌佳雅（2018）「孤立（孤独）死とその実態」

がどの程度であれば（特異的で）嫌悪すべき事由

日本医科大学医学会雑誌14（ 3 ）、100-112頁となるのかを合理的根拠をもって示すことが困難

6 ）鎌野邦樹（2019）「賃貸住宅での孤独死・自と考えられ、後者の要素であれば、死体の腐敗と死等による損害は誰が負担すべきか」現代消費者いう状況は一般人が嫌悪感を抱く事由と考えられ

法（43）、29-34頁

ること、死体の腐敗という状況は基準・目安とし7 ）厚生労働省（2019）『令和元年版高齢社会白書』て一定の明確さがあると考えられることから、後8 ）厚生労働省「平成31年度版死亡診断書（死体検案書）記入マニュアル」

者の死体の状況（腐敗していること）によった基9 ）澁川紀子（2015）「孤立死リスクの高い高齢

準・目安としている。
この際、腐敗の状況が進行する過程のなかで、者への支援のあり方―世田谷区の孤立死者全数

異臭の発生の段階を基準とした点に関しては、よ147件の傾向を通して―」（平成25年度せたがやり腐敗が進んで生じる体液の流出や、蛆虫・蠅の自治政策研究所研究・活動報告書「せたがや自治発生の段階はもとより、死体からの異臭の発生は、政策

Vol.6」収録）

一般人が嫌悪感を抱く事由と考えられること、実

10）総務省中部管区行政評価局「公的住宅におけ際の場面でも、異臭が発生すると、次の入居（希る「孤立死」防止対策に関する実態把握結果報告望）者に嫌悪され、入居者を得ることが困難にな書」
11）高江洲敦（2012）『事件現場清掃人が行く』るとして、異臭を除去するための特殊清掃が行わ

幻冬舎

れていることを理由とする。
17）このような基準・目安で考えると、本文「 2 」

12）田中正人・高橋知香子・上野易弘（2010）「応で記したところからすると、病気等による孤独死

急仮設住宅における「孤独死」の発生実態とそのに関して告知義務が発生する場合は、独居世帯

背景

1000戸当たり（多くて）数戸程度で発生する孤築学会計画系論文集（654），1815頁

阪神・淡路大震災の事例を通して」日本建

13）東京都監察医務院（2010）「東京都23区にお独死のうちの、異臭が発生するのが（状況にもよける孤独死の実態」

るが）死後数日であるとすると、 2 戸に 1 戸程14）東京都監察医務院「東京都監察医務院で取り度ということになるであろうか。

扱った自宅住宅で亡くなった単身世帯の者の統計

18）なお、渡辺（2018）では、告知・説明にあたって、死者・遺族のプライバシー・個人情報、個（平成30年）」

人の尊厳への配慮が必要である点が指摘されてい15）中沢卓実・淑徳大学孤独死研究会（2008）『団地と孤独死』中央法規出版

る。

16）中戸康文（2019）「続・心理的瑕疵に関する裁判例について」RETIO112号60-89頁
17）ニッセイ基礎研究所（2011）「セルフ・ネグ

参考文献・資料

レクトと孤立死に関する 実態把握と地域支援の1 ）一般社団法人日本少額短期保険協会孤独死対

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あり方に関する 調査研究報告書」
18）福川康之・川口一美（2011）「孤独死の発生ならびに予防対策の実施状況に関する全国自治体調査」日本公衆衛生雑誌 58（11）、959-966頁
19）宮崎裕二・仲嶋保・難波里美・高島博（2019）『新版 不動産取引における 心理的瑕疵の裁判例と評価』プログレス
20）結城康博（2014）『孤独死のリアル』講談社
現代新書21）渡辺晋（2018）「不動産取引における心理瑕
疵の説明責任」（不動産政策研究会『不動産政策
研究 各論Ⅰ 不動産取引法務』（東洋経済新報社）
収録）
22）渡辺晋（2019）『不動産取引における心理的瑕疵・環境瑕疵 対応のポイント』新日本法規出版

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