【研究ノート】

平成１６年３月期 主要不動産会社決算状況
藤田 隆■はじめに（注）調査の対象とした不動産会社は、原則として東京証券取引所第一部及び第二部上場会社並びに店頭上場会社のうち、上場後平成１６年３月決算期の主要不動産会社の決算状況に関し、東京証券取引所第一部上場のうち１６社、同第二部上５年を経過した会社で、かつ売上高（営業収益）が直近５期平均１００億円以上の会社とした。

場のうち３社及び店頭上場のうち３社、計２２社について、当該各社が証券取引法第２４条の規定に従って提出した「有価証券報告書」に基づき、その概要を以下のように取２．決算期のみなし統一りまとめた。
調査対象不動産会社の決算期はその多くが３月期であり、一部、９月（ニチモ）、１２月（東京建物、地産トーカン）、１．調査対象不動産会社１月（積和不動産中部）の各月末の会社があるが、本調査においては、これらを３月期とみなして整理した。

① 第一部上場会社
三井不動産（株）、三菱地所（株）、平和不動産（株）、東京建物（株）、ダイビル（株）、東急不動産（株）、住友不動■主要不動産会社の平成１６年３月期決算（連結）の概要

産（株）、小田急不動産（株）、藤和不動産（株）、ニチモ（株）、（株）大京、（株）テーオーシー、地産トーカン（株）、（株）

１．営業収益・営業利益の動向

アゼル、空港施設（株）、明和地所（株）① 営業収益の計上状況② 第二部上場会社

調査対象会社２２社の平成１６年３月期における営業収

有楽土地（株）、ダイア建設（株）、積和不動産中部（株）

益の合計額は、４兆８，２７８億円で、平成１５年３月期における４兆６，７４８億円と比べると、１，５３０億円、③ 店頭上場会社１．９％の増収となった。

（株）リクルートコスモス、（株）レオパレス２１、スタ

営業収益の推移は表１のとおりである。

ーツ（株）
表１

営業収益年度別推移（単位：百万円，％）区分

１２年３月期

１３年３月期

１４年３月期

１５年３月期

１６年３月期営業収益合計額

4,518,107

4,707,961

4,646,744

4,674,864

4,827,823

対前期増減額189,854－61,217

28,120152,959

対前期増減率

4.0

－1.3

0.6

3.3

これを増加及び減少企業別に見ると下表２のとおり、２３６１億円である。
（企業別内訳は別表１－１のとおり）

２社のうち、増加したのは１３社でその合計額は３兆３，９１７億円で、減少したのは９社でその合計額は１兆４，
表２ 営業収益計上状況（単位：百万円，％）
区

１６年３月期分

１５年３月期増減(－)額増減(－)率4,674,864

152,959

3.3

132,775,304

616,43622.2

81,890,560－454,477－24.0企業金額

企業金額

224,827,823

22

増加企業数と営業収益

13

3,391,740

減少企業数と営業収益

91,436,083

営業収益合計額② 営業収益・営業利益の部門別内訳の増加であったが、営業利益は２８億円２％の減少となっ２２社の営業収益・営業利益の部門別内訳は表３のとおた。

りである。

不動産賃貸部門２０社の営業収益の合計額は１兆４，３

営業収益に占める不動産販売部門、賃貸部門の割合は凡２２億円（前期１９社合計、１兆３，９８１億円）で、前

そ２／３、営業利益の場合は凡そ３／４となっている。

期比３４１億円、２．４％の増加（営業利益は１億円の微平成１６年３月期における不動産販売部門１６社の営業増）であった。
（企業別内訳は表１９のとおり）

収益の合計額は、１兆８，９４５億円（同前期は１７社、なお、収益力を売上高営業利益率で見ると、平均は１０．

１兆８，４３２億円）で、前期に比べ５１２億円２．８％
表３５％（前期１０．２％）と伸びている。

部門別営業収益・営業利益（単位：百万円，％）

区分

１６年３月期

１５年３月期増減(－)額増減(－)率

企業

金額

企業

金額

22

4,827,823

22

4,674,866

152,959

3.3

477,506

29,0806.1

1,843,283

51,2442.8

140,870－2,841－2.0

1,398,111

34,1282.4

294,137172

01,607,841

65,963

4.1

95,98735,29736.8

営業収益合計額
営業利益
不動産販売部門

506,58616

営業利益
不動産賃貸部門

17

138,02920

営業利益
その他営業部門

1,894,527
1,432,239

19294,30922

営業利益1,673,804

22

131.284

各部門の数値は消去等の調整を行うため合計額に一致しない。

２．経常利益及び経常損失の動向

売上高経常利益率は１２年３月期の４．２％から１６年３月期の７．８％へと順調に伸びている。

経常利益及び経常損失の通算額
調査対象会社２２社の平成１６年３月期における経常利益及び経常損失の通算額は、３，７６７億円の利益で、平成１５年３月期における３，２９１億円の利益に比較すると、４７５億円、１４．５％の増益となっている。
（表４）

なお、平成１２年３月期以降の各年度における経常利益及び経常損失は表５のとおりである。
（個別企業の経常損益、売上高経常利益率は別表３－１，３－２のとおり）

表４ 経常利益・経常損失計上状況（単位：百万円，％）
区

１６年３月期分

１５年３月期増減(－)額増減(－)率

企業金額

企業金額

経常損益通算額

22376,700

22329,131

47,56914.5

経常利益計上企業

20382,821

20

335,271

47,55013.9

うち 増益企業

18

371,86414

307,654

64,21020.9

うち 減益企業

4

10,957

6

27,617－16,660－60.3

経常損失計上企業

2－6,121

2－6,140

19－0.3

表５ 経常利益・経常損失通算額（単位：百万円，％）区分

１２年３月期

１３年３月期

１４年３月期

１５年３月期

１６年３月期

経常損益通算額

190,050

262,631295,890329,131376,700

対前期増減額－72,581

33,25933,24147,569対前期増減率

－

38.2

12.7

11.2

14.5

３．当期純利益の状況

支出面では前期に比べ、営業原価が１，２５１億円 ３．
４％増加、販売・一般管理費が１６億円 ０．３％の増加

平成１６年３月期における２２社の当期純利益の状況は
表６のとおりである。に留まり、営業外費用は１５１億円 ８．４％減少、特別損失は３，３２５億円 ５２．７％減少した。

収入面では前期に比べ、営業収益が１，５２９億円 ３．

結果、当期純利益は２，６２３億円、７２．３％の大幅３％増加、営業外収益が３２億円 １０．
３％増加したが、な減少となったが、損失計上企業は前期の５社（１，４２

特別利益が６，２５９億円 ８３．
５％と大幅に減少した。

６億円）から２社（５９２億円）に減った。

表６ 営業収益～当期純利益の計上内訳（単位：百万円，％）区分

１６年３月期

１５年３月期増減（－）額

営業収益4,827,823

4,674,864

152,959

3.3

営業原価

3,809,815

3,684,613

125,192

3.4

営業総利益

1,018,002

990,243

27,7592.8

販売・一般管理費

514,411

512,730

1,681

0.3

営業利益

506,585

477,535

29,0506.1

営業外収益

34,966

31,713

3,253

10.3

9,517

10,836－1,319－12.2

164,848

179,997－15,149－8.4

127,122

143,347－16,225

－11.3

経常利益

376,701

329,225

47,476

14.4

特別利益124,817754,360－629,543

－83.5

特別損失

298,394

630,926－332,532－52.7

203,122452,667－249,545－55.1

81,52550,16831,35762.5

うち 支払利息
営業外費用
うち 支払利息

税金等調整前当期純利益
法人税等増減（－）率

法人税等調整額

11,62338,554－26,931－69.9

少数株主利益9,488

1,0728,416785.1

当期純利益

100,462

362,853－262,391－72.3

企業別内訳は別表３のとおり。

た。
有形固定資産のうち土地計上額は４兆７，３３０億円（前期、４兆８，２６０億円）で、前期比９３０億円、１．９％４．有形固定資産の動向の減少となった。
土地計上額を増やしたのは９社でその額は１８１億円

調査対象２２社の有形固定資産の状況は表７のとおりで（前期１１社、６１８億円）、減らしたのは１３社で１，１ある。

１１億円（前期１１社、２，９５９億円）となっている。

２２社の有形固定資産の平成１６年３月決算期末におけ

なお、有形固定資産に占める土地の構成比は、２２社合る計上額は、７兆１，１５２億円（前期、７兆２，８８４

計ベースでは過去５年間でみると増加傾向から横這い状況億円）で、前期比１，７３２億円、２．４％の減少であっにある。

表７ 有形固定資産の年度別推移（単位：百万円）
区分

１２年３月期

１３年３月期

１４年３月期

１５年３月期

１６年３月期

有形固定資産 Ａ

6,841,866

7,003,947

7,553,315

7,288,495

7,115,289（162,081）（549,368）（－264,820）（－173,206）

(15)

(7)

(10)

(7)

212,975

863,745

133,028

26,561（対前期増減額）
増加企業数と増加額
減少企業数と減少額
うち土地計上額 Ｂ

4,107,504（対前期増減額）
B／Ａ （％）

(7)

(15)

(12)

(15)

－50,894－314,377－397,848－199,767

4,318,339

5,060,194

4,826,062

4,733,009（210,835）（741,855）（－234,132）（－93,053）

61.7

67.0

66.2

66.5

60.0

５．借入金等残高の動向

換社債の残高）の合計額は、５兆９，２９８億円（前期、６兆５，１７５億円）で、前期末の残高と比較すると５，調査対象２２社の借入金等残高の状況は表１６のとおりである。

８７７億円、９．０％の減少となっている。
これを増加及び減少企業別に見ると、増加したのは４社

２２社の平成１６年３月決算期末における借入金等残高で、期末残高１兆４，３１８億円（前期７社、６，５５７（流動負債のうち、短期借入金、１年以内償還予定長期借億円）、減少したのは１７社で、４兆４９８０億円（前期１入金、短期償還社債、短期償還転換社債及びコマーシャル１社、５兆８，６１８億円）の期末残高となっている。

ペーパー並びに固定負債のうち、長期借入金、社債及び転表８ 借入金等残高及び増減別内訳（単位：百万円，％）区分

１６年３月期１５年３月期

増減(－)額増減(－)率2,270,935－308,189

－13.6

21

4,246,664－279,526－6.6

5,929,884

22

6,517,599－587,715－9.0

41,431,832

7

655,787

776,045118.3減少した企業の残高

17

4,498,052

11

5,861,812－1,363,760－23.3

増減のない企業の残高－－－－－－

借入金のない企業

1－

1－－－

企業

金額

企業

金額

短期借入金等

21

1,962,746

21

長期借入金等

21

3,967,138

借入金残高の合計21増加した企業の残高

また、ここ５年間における借入金等残高は表９のとおり

なお、企業別内訳は別表５のとおり。

である。

表９ 借入金残高の年度別推移（単位：百万円）
区分

１２年３月期

１３年３月期

１４年３月期

１５年３月期

１６年３月期

(21)

(21)

(21)

(21)

(21)

8,405,809

7,989,197

7,636,400

6,517,599

5,929,884

対前期増減額－416,612－352,797－1,118,801－587,715

増加企業数と

( 6)

( 5 )

( 7)

( 4)

借入金残高

増 加 額

192,426

64,06967,367

58,770減少企業数と

(14)

(16)

(14)

(17)

減 少 額

－609,038－416,866－1,186,168－646,485

( 1)

( 1)

( －)

( －)

－－

( 1)

( 1)

増減なし
借入金のない企業

( 1)

( 1)

（注）( )書きは企業数。

６．連結と単独の比較

連結ベースの自己資本比率は殆ど例外なく単独に比べて低い。

調査対象２２社の営業収益、総資産、純資産の連結と単独の状況は表１０のとおりである。

この要因として考えられるのは、連結バランスシートでは、親会社経由の子会社の借入金は連結によって親会社が営業収益の連単倍率は１．４倍強で推移しているが、個保有する債権と相殺・消去される。しかし親会社が抱えた別では１．００～２．３２倍（１６年３月期）の間に分布借入金とこれによって取得した資産はバランスシート上にし、うち１８社が１．３倍以下である。

残り、資産合計をそれだけ膨らませることになる。

総資産・純資産（自己資本）の連単倍率は１．０倍前後であり、連結ベースの規模が見劣りする。

この結果自己資本の対総資産比率を示す自己資本比率は、連結ベースでは低くなりやすい。

表１０ 営業収益・総資産・純資産の連結と単独の比較表
区分

１２年３月期

１３年３月期

１４年３月期

１５年３月期

１６年３月期営業収益（連）4,517,836

4,707,961

4,615,744

4,674,865

4,827,823（単）3,158,158

3,277,887

3,240,697

3,303,552

3,420,935

倍率

1.43

1.44

1.42

1.42

1.41

総資産 （連）13,105,984

13,111,972

13,388,292

12,688,053

12,643,628（単）10,973,245

11,110,692

11,789,452

11,396,279

11,428,089

倍率

1.19

1.18

1.14

1.11

1.11

純資産 （連）1,592,690

1,717,889

1,891,279

2,307,100

2,590,627（単）1,870,712

1,898,730

1,950,597

2,357,450

2,622,880

倍率

0.85

0.90

0.97

0.98

0.99

自己資本（連）

19.5

18.5

20.7

20.1

22.1

比率

22.327.622.722.3

23.6

（単）

企業別内訳は別表６－１，６－２，６－３，６－４ のとおり。の期首残高は４１８億円の欠損金（７社 ５，６４９億円の赤字、１４社 ５，２３１億円の黒字）が生じていたが、１６年３月期末は５，５１６億円の剰余金（６社 １，２２７億円の赤字、１６社 ６，７４３億円の黒字）が生じ７．連結剰余金の動向た。これは、この２ヵ年度にわたり純利益６，６４５億円、資本金等の取崩２，０１５億円が大きく寄与し、純損失２，連結剰余金の状況は表９のとおりである、１５年３月期

０２１億円等の剰余金減少要因を補ったものである。

表１１ 連結剰余金・利益剰余金の内訳
区分

期首残高

１６年３月期

１５年３月期431,763－41,833

増減額
473,596

利益剰余金増加高
土地再評価差額金取り崩額

4,4084,408

子・関連会社数等の変化による増加額

3,703

70

3,633

資本剰余金取崩額

35,430106,386－70,956

資本金取崩額24,64935,046－10,397

当期純利益

159,710504,766－345,056

735

－735

227,902647,010－419,108

土地再評価差額金取崩額

16,711

11,1485,563

子・関連会社数等の変化による増加額

2,530

384

2,146

配当金

28,33523,919

4,416

役員賞与

717

505

212

当期純損失

59,460142,649－83,189

284

59

225

計

108,049

178,679－70,630

期末残高551,623

426,497

125,126

その他
計
利益剰余金減少高

その他

企業別内訳は別表７のとおり。

参考 「連結剰余金」の増減要因
要
年間の最終利益が年間の最終損失が因

残高の変化する方向膨らむと増減少すると減

膨らむと減減少すると増黒字の溜まっている子会社・持分法適用 親会社の支配比率が増える・連結対象に入ると増会社で減親会社の支配比率が減る・連結対象から外れると赤字の溜まっている子会社・持分法適用 親会社の支配比率が増える・連結対象に入ると減会社で親会社の支配比率が減る・連結対象から外れると増利益蓄積を原資にした自己株式償却が実施されると減

８．連結キャッシュフローの動向いる。財務キャッシュフロー （ＣＦＦ）では借入金等残高の減少と平仄を合わせ過去に調達した資金の返済に向か企業の本業の現金創造能力をみるための重要な指標であっていること示している。

る営業キャッシュフロー（ＣＦＩ）は５千億円前後のプラ

ここ５年間の状況は表１２のとおりである。

スを維持している。投資キャッシュフロー （ＣＦＯ）上

なお企業別内訳は別表８のとりである。

では１４年以降投資が資産処分等に依る回収を上まわって
表１２ キャッシュフロー計算書の年度別推移
区分

１２年３月期

１３年３月期

１４年３月期

１５年３月期

１６年３月期451,515

578,434

437,558

499,232

458,619

営業キャッシュフロー
投資キャッシュフロー

54,208

10,771－224,115－199,843－93,975

財務キャッシュフロー－508,721－357,393－323,082－310,696－294,899

現・預金等期末残高

612,809738,250

639,977624,233

690,630

１２年３月期以前より連結財務諸表を作成している企業を対象とする。

なお、個別企業のキャッシュフローは別表８のとおりである。

動や投資活動の現金を過去に調達した資金の返済に充てているとみられる。

キャッシュフローのパターンについて、一般的には、次のような特性があるとされている。
ＣＦＯ ＋、ＣＦＩ －、ＣＦＦ －のパターンが多いが、営業活動から生み出した現金を、投資に振り向けたり債務の返済等に充てているとみられる。
ＣＦＯ ＋、ＣＦＩ －、ＣＦＦ ＋ の場合、営業活動の現金に加え外部からの資金調達を行い、投資活動を積極的に行っているとみられる。
ＣＦＯ ＋、ＣＦＩ ＋、ＣＦＦ － の場合、営業活[ふじた たかし][土地総合研究所 参事役]