不動産調査
No.421（2022/2/15）

令和 3 年度

定例講演会

JREI ウェビナー

ウィズコロナ、アフター五輪の都市開発と不動産市場●

講演❶

アフター五輪の都市開発………………………………………………… 1
本社事業部

●

一般財団法人日本不動産研究所
都市開発推進室 不動産鑑定士

阿部

進悦

講演❷

2022 年の不動産市場… …………………………………………………… 8
一般財団法人日本不動産研究所

研究部

不動産エコノミスト

吉野薫

質疑応答… ………………………………………………………………………… 18

不動産調査 2022

令和３年度

No.421

定例講演会

JREI ウェビナー

ウィズコロナ、アフター五輪の都市開発と不動産市場●

講演❶

アフター五輪の都市開発
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

本社事業部
あ

都市開発推進室
不動産鑑定士
べ

阿部

しんえつ

進悦

日本不動産研究所コンサルタント部に入所後、都心および地方の再開発を経験して、2014 年
から東京五輪関連事業推進室、2020 年からは再開発事業、土地区画整理事業、マンション建替え事業、共同ビル事業などの開発に関する評価、コンサルを主業務とする都市開発推進室に在籍。現在は主に都心および地方の再開発事業、マンション建替え事業の評価コンサルに従事している。再開発事業の審査委員や土地区画整理事業の評価員を多数経験。

本社事業部の阿部です。今日は「アフター五輪の都市開発」についてお話をさせていただきます。

一方、地方では、都心のような床需要がなく、人口減

アフター五輪の話をする前に、ビフォー五輪、これま

少や高齢化が進展する中、都市のスポンジ化によって地での都市開発が何を目指してきたかについてお話ししま

域の活力が減退してしまうという問題が起こっています。都市再開発法第 2 条には「市街地の土地の合理的かす。

つ健全な高度利用と都市機能の更新」という言葉が入っています。これが都市再開発法の目的となっています。

1

低下してしまうという懸念があります。

このように、大都市と地方都市では問題の所在が少し異なってきているということがいえると思います。

これはどういうことを言っているかというと、公共空間

大都市にも地方都市にも共通する話題もあります。全の確保や建物の不燃化、高層共同化といったものを目標

国の道路橋梁については、建設後 50 年を経過する施設にしていました。法律ですから、全国一律でこういう目の割合が国土交通省の『国土交通白書』に出ています。

標で開発が進んでいました。

2019 年には老朽化する割合が 27％ですが、これが 2029

しかし、今となっては、時代に合っていない部分が生

年には 52％に急増するといわれています。さらに、全

じています。例えば大都市ではオフィス床の需要が大変国の橋梁の 9 割、道路トンネルの 7 割を地方公共団体が旺盛で、容積ボーナスをインセンティブとした再開発が管理しているので、今後これが老朽化して更新をしたり

どんどん進んでいますが、容積率というのは本来、公共維持管理をしたりするのに公共団体の負担がどんどん大施設などのインフラ整備と見合っていないといけませ

きくなっていきます。これは大都市に限らず、地方都市ん。見合って設定されているはずです。ところが今は、でも同じような問題が起こっています。

建物の高度利用だけがどんどん進んでしまって、インフ

それでは、今後求められる市街地の整備の姿はどのよ

ラと整備が合っていない状態が続いています。さらにイ

うなものでしょうか。国土交通省から、「市街地整備 2.0」

ンフラが老朽化していて、このまま進むと国際競争力がという考え方が出ています。これによれば、公民連携でJapan Real Estate Instituteアフター五輪の都市開発

まちづくりのビジョンを共有し、多様な手法・取り組み

がら、民間に公共貢献とかエリアマネージメントなどのを組み合わせて、エリアの価値と持続可能性を高める更インセンティブを与えて、民間主導で取り組むことが有新を目指していく、という新しい都市整備の考え方が示効である。一方、地方都市では、開発利益に依拠した自されています。これまでの空間や機能確保のための開発

立した事業計画は成り立ちにくいので、むしろ公共が前から、価値や持続性を高める複合的な更新を目指してい面に出て、立地適正化計画などによって都市機能の再編

くということが示されています。

をして、民間のプロジェクトを呼び込むといった方法が期せずして SDGs の 11 番に「住み続けられるまちづく

考えられます。そういった意味で大都市と地方都市では、りを」というものがあります。
「全ての人々が、適切で都市の在り方や都市開発の在り方が変わってくると言え安全・安価な住宅と基本的サービスを確実に利用できる」

ると思います。

「公共交通機関の拡大によって持続可能な輸送システム

その都市開発、あるいは市街地整備の中で私が注目し、を利用できる」「持続可能な都市化を進め、参加型で差今後、活用が期待される制度としてまず大きく挙げられ別のない持続可能な人間居住を計画・管理する能力を強るのが、立体道路制度です。道路というのは、天上天下化する」といった、持続可能で、住み続けられるまちを道路だったのですけれども、これを道路法、都市計画法、

目指していくという目標が掲げられています。

建築基準法を合わせて、道路を区別して、宅地利用がで今後の都市開発におけるキーワードは、
このように「持きる部分と道路の部分とに分けるという都市計画の手法

続可能性」が重視されていきます。これまで合理的な市ができました。これ自体は平成元年にでた制度で、新し街地を目指していたものから、さまざまなアクティビ

い制度ではないのですが、今はこの考え方を進化させて、ティーが展開される持続可能で多様性に富んだ市街地を活用場面が限定されていたものが一般の道路にも使える

目指していくことになります。

ようになってきています。

例えば大都市では前回のオリンピックで整備された都立体道路の活用場面としては、有名なのはこちらにあ市インフラの老朽化が問題になっていますので、行政はるような建物の中を道路が突き抜けるという利用方法

影の役割に回って、民間主導の取り組みをベースとしな

や、駅舎の東西自由通路のように駅をまたぐような姿。

立地適正化計画
居住誘導区域・都市計画等の提案の特例
事業者による⽤途地域変更などの提案制度
・区域外の居住の緩やかなコントロール
・跡地等管理区域・跡地等管理協定制度
都市機能誘導区域
・特定⽤途誘導地区
福祉・医療施設等の建替等に対し、容積や⽤途制限を緩和する設定
・駐⾞場配置適正化区域
・区域外の都市機能⽴地の緩やかなコント
ロール
出典：国⼟交通省「みんなで進めるコンパクトなまちづくり」
https://www.mlit.go.jp/en/toshi/city_plan/compactcity_network2.html
https://www.mlit.go.jp/common/001171816.pdf
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一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2022

No.421

それから大街区化する際に中の道路を廃道する方法。ま

なってきます。人の居住や店舗の出店は本来各人の自由

た、今話題なのは建物の一部にバスターミナルを整備すなのであくまでも「緩やかにコントロールする」という

るのに立体道路を利用するということが考えられます。

ことが重要になります。

先ほど申し上げたとおり、最初は自動車のみの道路

12 ページに概念図を示しました。緑色全体が区域でや、沿道に出入りができない道路のみの適用だったのです。丸で示した駅のところに利便施設を配置して、そのすが、今は既存一般道路にも適用できます。また、地区周辺に人が住むような環境をつくります。これらは交通整備計画で重複利用区域が設定されていれば、そこでも機関によって移動でき、高齢者でも利用できるというま

立体道路が活用できます。このようにだんだん緩和され

ちになります。
今後の都市開発として大都市が目指していくものは、てきているということで、これを都市開発に活用してい国際競争力の強化です。具体的には再開発の手法としてこうという動きが見られます。
もう一つ、都市開発に活用が期待される制度としては、
立地適正化計画があります。医療や福祉施設、商業施設、

容積配分型の地区計画や、立体的・重層的な空間利用の促進、また、大街区化というものが考えられます。

住宅などがまとまって立地して、高齢者を含めた住民が一方で地方都市としては、地域活力を維持しなければ公共施設や公共交通機関によって利便施設にアクセスでならないので、駅と周辺市街地との立体的再構築、コン

きる、
まちを小さくする「コンパクトシティ・プラス・ネッ

パクトシティやスマートシティ、ダウンサイジング（いトワーク」という考え方が中心になっていくと思います。

わゆる身の丈開発）といったものがあります。

これには行政を主導とした都市全体を見渡したマスター

そして日本全国に共通する話題として再再開発がありプランや、市町村マスタープランをさらに高度化したもます。昭和の最初のころに再開発されたものをもう一度のが必要ですし、都市計画と公共交通の一体化、まちづ再開発することです。それから先ほどご説明した立体道

くりへ公的不動産を積極的に活用する公共施設の再配置

路やインフラ整備を伴う開発、こういったものが中心になどが必要になります。また、4 番目として、居住や利なると思います。

便施設を集中させるのに対して、緩やかな規制が必要に全てを説明する時間がないので、今回はインフラ整備

今後の都市開発
⼤都市・・・国際競争⼒の強化
・容積配分型地区計画の活⽤・⽴体的・重層的な空間利⽤の推進
・⼤街区化
・再再開発
・⽴体道路
・インフラ整備を伴う開発
地⽅都市・・・地域活⼒の維持
・駅と周辺市街地との⼀体的再構築
・コンパクトシティ、スマートシティ
次ページより具体例を紹介

・ダウンサイジング型再開発

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Japan Real Estate Institute13アフター五輪の都市開発を伴う開発についてお話をさせていただきます。インフたので、建物に影響がなく施設を更新することができま

ラ整備を伴った再開発の代表格としては、大手町 2 丁目せんでした。さらに機能を停止することができなかったの常盤橋地区があります。最近、都市計画の変更があっので、どこかに種地を用意しなければいけなかったのでて、だいぶ外観が変わっていますけれども、日本一高い

すが、単体の建物ではこれを用意することができなかっ390m になるという建物が有名ですが、私はむしろこのたということが課題でした。これを、再開発を伴うこと

インフラ整備の部分に着目しています。というのは、こによって、別棟にすることで、今後は更新がしやすくなの地区はこれまでビルと一体化したポンプ場や変電所、ります。また、ポンプ所の上空は容積を使いませんので、地下駐車場などの公共施設でしたが、再開発を機に別棟

高度利用できる隣の街区に容積を移転させられることがにすることによって更新がしやすくなるということを考メリットになっています。
次にバスターミナルの整備を伴った再開発です。東京

えています。
都市計画決定をする前は、効率的な都市基盤の更新と駅の八重洲口に、今、大きい建物ができています。これいうのが都市再生の貢献メニューに入っていました。最は将来 3 棟立つことになっていて、その地下をバスター

近、これが変わって、むしろ日本橋川の高速道路を地下

ミナルでつなぐ計画になっています。

化するところを都市貢献のメニューに入れているのです

なぜバスターミナルの整備が必要かというと、大都市

けれども、元はこのような広域的なインフラ整備をするにおいては停留所が道路にあることが多いです。そしてということが地域貢献メニューとして挙げられていて、分散していることが多く、周辺の交通が混雑し、渋滞をここに変電所、下水ポンプが入るという計画になってい巻き起こします。また、乗り換えが不便で、特に外国人ます。

観光客が大きな駅に降りたとき、都市間を移動するの

銭瓶町のポンプ場は、千代田区や中央区などの広い範にバスの利用が非常にしにくかったということがありま

囲で汚水処理を担う重要なポンプ場でした。稼働からもす。また、バスの待合所の環境が非常によくありません

う 50 年を経過していて、著しく老朽化して、再構築がでした。これらの大都市の問題を解決する意味で、八重必要です。ただし、今までの建物と一体構造になってい洲のバスターミナルは、コンセプトを「国際都市東京のインフラ整備を伴った再開発事業
⼤⼿町⼆丁⽬常盤橋地区再開発事業
下⽔ポンプ場の再整備を⾏うとともに、変電所・都市計画駐⾞場の更新・再構築を伴った再再開発事業である。

出典：内閣府 地⽅創⽣推進事務局
都市再⽣特別地区 ⼤⼿町地区（Ｄ-1街区）都市計画（素案）の概要
https://www.chisou.go.jp/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshisaisei/dai18/shiryou1.pdf
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一般財団法人 日本不動産研究所

4不動産調査 2022

No.421を図ります。事業手法としては、官民連携である PPP や玄関口」と位置付けています。
バスターミナルというと、新宿にできた「バスタ」がPFI、もう一つは再開発事業が考えられます。バスタ新有名です。新宿の周辺 19 カ所に点在したバスターミナ

宿は単独で行われた事業ですが、例えば品川駅西口では

ルを 1 カ所にまとめたもので、高速バス、タクシー、鉄おそらく提案型になるでしょうし、三宮や札幌駅では再道が直結した、日本最大のバスターミナルとなっていま

開発を使うというような事業手法になると思います。
三宮は、「三宮クロススクエア・雲井通 5 丁目」といす。
地方においてバスはどのような役割をするかというう再開発事業を伴っています。このように再開発ビルのと、少子高齢化および人口減少の社会においては、地域

下層階に、現在もあるバスターミナルを再配置すること

経済機能の衰退が危惧されていて、例えば今は電車がになります。私が注目しているのは、単純にバスターミ

通っているけれども将来的には維持できなくなるというナルが再開発ビルの中に入ることだけではなく、段階的

地域は、バス路線を充実させるしかありません。また、に三宮の駅前に車を入れさせなくするところです。今は激甚化する自然災害によって鉄道が一度駄目になってし

4 車線あるものが、将来的には 2 車線になり、最後にはまうと陸の孤島になってしまいます。そういった意味か

バス以外はもう車を入れないというような計画を考えてらバス路線を維持していくことはとても大事になってきいるというところです。
札幌駅交流拠点北 5 西 1・西 2 地区というプロジェク

ます。
国土交通省が進めている「バスタプロジェクト」といトがあります。これは新幹線が札幌駅に入ってくるのでうものがあります。これは先ほどの八重洲とはまた別のすが、それに伴って再開発を行い、その中にバスターミ話です。鉄道やバス、タクシーなど多様な交通モードがナルも整備する計画になります。札幌ですから観光機能

つながる集約型の公共交通ターミナルを、官民連携で整の強化という意味もあって、このように再開発ビルの中備するという計画です。歩行者ネットワークを強化してにバスターミナルを整備することによって、新幹線で交通結節点を強化し、官民連携による整備を行うこと

来て、バスターミナルで都市間移動をするという計画にによって、地域の活性化や災害への対応、生産性の向上

なっています。

バスターミナルの整備を伴った再開発事業「⼋重洲1丁⽬東地区」「⼋重洲2丁⽬北地区」『⼋重洲2丁⽬中地区」再開発事業
分散していた⾼速バスの停留場を集約し、⽇本最⼤規模のバスターミナルを整備した。

出典：（仮称）⼋重洲バスターミナルにかかる基本協定の締結について 令和２(2020)年 12 ⽉ 18 ⽇ 独⽴⾏政法⼈都市再⽣機構・京王電鉄バス株式会社
https://www.ur-net.go.jp/toshisaisei/press/lrmhph000001mo12-att/lrmhph000001mo1y.pdf
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5Japan Real Estate Institute17アフター五輪の都市開発

次に、首都高速道路を地下に取り込む再開発がありまいます。要するにデッキの上を宅地利用する計画になっす。八重洲 1 丁目北地区が代表的な再開発です。日本橋ています。先ほど説明した立体道路の考え方で、立体道

川の上に高速道路が通っていますが、これを地下化する。

路を使って下では国道を管理し、上にはデッキを張って地下化するには何千億という費用がかかるので今までは民間がその容積を使うという姿になっています。

できなかったのですが、これを周辺の再開発に協力をさ

また、首都高の大規模更新をまちづくりと連携して整せることによって、必要な用地や負担、事業費を賄うと備する計画もあります。これも再開発ではないのですが、いう方法を考えています。実際には、ここに通っていた

中央区が発表している「築地川アメニティ整備構想」とものを地下に通すという計画になっていて、建物の一部いうものです。築地川は蓋問題で有名になったところでの地下に首都高の地下ルートを造ります。ここに書いてす。急カーブがあるために事故が起こりやすく、さらにあるとおり、これは立体道路制度を活用し、重複利用区

首都高ですから老朽化しています。この費用を、またデッ

域を使うことになっています。

キを上につけることによって、事業費の一部を再開発な

首都高の周辺では今、地下化しようとしているところ

どで賄うと。スキームはまだ決まっていないと思いますには五つの再開発があり、さらに最初に説明した常盤橋が、イメージ図と道路の上を宅地利用することでこの制のプロジェクトもあります。これらの再開発に事業費の度を成り立たせるというので、おそらく立体道路を使う

一部を負担してもらうことによって、地下化するというのではないかと考えています。
最後に、東京スカイコリドー（KK 線）です。銀座を計画になっています。
再開発ではないのですけれども、国道の整備に立体道見ると、建物の上に銀座をぐるっと回るような形で道路路を使う計画が品川駅前にあります。品川駅の西口と高が乗っているのが見えると思います。これも老朽化が進

輪口は、国道があるために連続性が分断されています。

んでいるので、再整備が必要になりますが、その際、既それを大きなデッキを入れることで、中に歩行者ネット

存施設がせっかく銀座をぐるっと回っていますので、こワークと次世代交通ターミナルを造ります。さらに、25

れを歩行者が使えるような空間にできないかという計画

ページを見ると、「商業施設」「賑わい広場」と書かれてです。27 ページのようなイメージで、道路の上を歩行

三宮クロススクエア・雲井通5丁目地区第1種市街地再開発事業
三宮駅前に⻄⽇本最⼤級のバスターミナルを整備し、周辺に点在する中・⻑距離バスの乗降場を集約する計画（⼈と公共交通優先の空間「えき＝まち空間」の整備）。

出典：左図

国⼟交通省「バスタプロジェクトの推進（交通拠点の機能強化）

https://www.kkr.mlit.go.jp/hyogo/kobesannomiya_ekimaekukan/img/200325_press_torimatome.pdf

出典：美しき港町・神⼾の⽞関⼝“三宮へ”https://www.city.kobe.lg.jp/documents/8289/sannomiyakihonkousou_public_etsuran.pdf

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一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2022

No.421者専用道路にすることを考えています。

整備されたインフラが老朽化しています。これを整備す「周辺まちづくり等との連携」が中でうたわれていまることは国際競争力を維持するために重要なことです。

すが、例えば外国の例で見ると、ソウルやアメリカでは

また、インフラ整備の負担費用として国が負担するだけ

歩行者デッキの上に建物が載る形になっています。これではなく、官民連携で、民間にもそれを担ってもらうこも事業手法はまだ決まっていませんが、この絵（29 ペーとが大事になります。大都市では国際競争力の強化、地ジ）を見る限りではやはり立体道路的な発想があるので方都市では地方活力源対対策としてのまちのコンパクトはないかと思いました。

化を目指していきます。そのためには立体道路などの複

本日のまとめです。人口減少を見据えて、これまでの高度利用を目的とした都市整備方針は転換期を迎えています。新たな都市整備のキーワードは「持続可能性」や「エリア価値」「多様性」ということになります。前回の層的・立体的な土地利用が重要になってくるということになります。
以上で私の発表を終わります。どうもありがとうございました。

オリンピックから 50 年以上経過していますので、当時※本稿は、令和 3 年 12 月 8 日に開催された令和３年度

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Japan Real Estate Institute

定例講演会

JREI ウェビナーの内容をもとにとりまとめたものです。

2022 年の不動産市場

令和３年度

定例講演会

JREI ウェビナー

ウィズコロナ、アフター五輪の都市開発と不動産市場●

講演❷

2022 年の不動産市場
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

研究部

不動産エコノミスト
よしの

吉野

かおる

薫

大妻女子大学 非常勤講師、国際基督教大学 非常勤講師
日系大手シンクタンクのリサーチ・コンサルティング部門を経て、一般財団法人日本不動産研究所にて現職。
現在、国内外のマクロ経済と不動産市場の動向に関する調査研究を担当するとともに、東京大学空間情報科学研究センター協力研究員として研究活動にも従事している。著書に「これだけは知っておきたい『経済』の基本と常識」（フォレスト出版）、「Ｑ＆Ａ 会社のしくみ５０」（日本経済新聞出版社、共著）がある。

皆さん、こんにちは。私は研究部に所属しております

スに転じる圏域が増えており、オフィス市場は停滞した

吉野と申します。
「2022 年の不動産市場」と題しましてといえるかと思います。オフィスの賃料が上昇した都市ご報告申し上げたいと思います。

の数も、今年は大きく減っております。この辺りから見昨年もこの場で 2021 年の不動産市場に対する見通しをご報告させていただきました。その時の総括のスラても、オフィス市場の悪化が広がっているといえると思います。

イドをお示ししております。あらためて 2021 年の不動一方で、不動産価格、とりわけ地価の動向を私どもの産市場の見通しについて当時どう考えていたかをご覧い「市街地価格指数」のデータを見てみますと、このところ、ただきますと、実体経済の停滞に伴って不動産市場の悪

商業地につきましてはマイナス幅を縮小する、また、住化は避け難いという中、とはいえ金融環境が大きく悪化

宅地については下げ止まるというような動きが顕在化しするという証拠はございませんでしたので、市況の調整ました。工業地については上昇幅が拡大しているわけで幅は穏当に留まるであろうという見通しをご披露しましして、これは取りも直さず物流施設の需要が下支えしてた。実際はどうだったかということを、私どもの定期調いるということです。

査から振り返ってまいりたいと思います。

商業地がマイナス幅を縮小しているという全体的な動まず賃貸市況でございます。オフィスについては、賃きですが、個別の地点を見てみると興味深い結果になっ貸市況は相応に悪化したといえるかと思います。私どもています。例えば銀座や新宿といったところは、今年のの「全国賃料統計」では、毎年 9 月時点の全国主要都市

4 月までの半年間はマイナスだったところ、今年の 10における共同住宅とオフィスの賃貸事情を調べておりま

月までの半年間は下げ止まるような動きになっていますけれども、オフィスについては各圏域でここ数年間プす。そういった繁華街やインバウンドの受け皿となってラスだったところが、2021 年 9 月末時点では、マイナ

きた中心市街地の商業地が、一部には下げ止まるような

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2022

No.421いると考えられる都心型の商業施設やホテルといったと動きを見せているのです。
その一方で、今年の 4 月までの半年間は横ばいであっころでも、利回りの低下が認められています。あらためたにも関わらず、直近の半年で下落に転じた商業地として、そういったコロナ禍の影響を受けたアセットクラスて、丸の内や日本橋を挙げることができます。ここはまも含めて、投資家の方々の投資に対する見方が強気化しさにオフィス市場でして、オフィスの先行きに対する見ていることが、ここから現れています。

方がやや悪化していることがこういった地価の動向に現

さらには、右側のグラフのとおり、今後 1 年間で新規れています。全般的には商業地が下げ止まりの動きであ投資を積極的に行うと認識されている投資家の方々も、ることは間違いないにせよ、そこには濃淡があるのだと非常に高い水準にありますので、投資家の方々の投資意

振り返ることができます。

欲は失われていません。投資市場における市場の機能、

一方で、投資家の方々の投資意欲が高い状況が続いて流動性が失われていないと総括することもできます。

®

います。私どもの「不動産投資家調査 」は、さまざま

その上で、先行きの不動産市場を占うために経済の状な投資市場関係者の方にご協力を頂いてアンケート調査

況をひもといてみようというわけです。左側は GDP、すを実施するものです。例えば東京や名古屋をはじめ、主

なわち経済活動全般を示す指標のグラフです。ご案内の要都市におけるさまざまなアセットクラスで期待利回り

とおり、昨年の 4-6 月期（第 2 四半期）に、コロナの影の低下が認められました。

響を最も受けて経済活動が大きく制約され、その後は持とりわけ象徴的なのが、東京の丸の内・大手町の A ク

ち直しています。

ラスオフィスです。今年の 4 月の調査では、期待利回り

この持ち直しは需要が回復していることによって形成3.5％だったところ、直近 10 月の調査では 3.4％に利回されるわけですが、どのような需要が GDP の押し上げにりが低下しました。東京の丸の内・大手町地区のオフィ寄与したかを示したのが右側のグラフです。主に消費がスの利回り低下は 4 年ぶりになりまして、再び利回り低

戻ってきていることではあるのですけれども、民間企業

下のサイクルに入っているかのような印象を受けます。

の設備投資も相応に回復していることで、経済活動は正あるいは、エリアによってはコロナ禍の影響を受けて常化に向けて歩み出しているといえるかと思います。

2021年の不動産市場の回顧（２）：地価• 商業地の下落は継続し、住宅地は下げ⽌まり、⼯業地の上昇は継続した。
• 東京の主要商業地のうち、銀座が横ばいとなり、丸の内が下落に転じた。
「全国」の用途別対前回変動率の推移
1.2「東京区部」の主要商業地の地価動向
地区名

（％）

1.0
0.8
0.6

0.4

0.4
0.2

0.0

0.0
‐0.2
‐0.4

0.0

▲ 0.2

▲ 0.2

‐0.6
‐0.8

商業地

住宅地
2020.3工業地
2020.9右図の2021.3

全用途平均
2021.9

最高価格地

銀座

銀座四丁目交差点周辺地区

丸の内

東京駅丸の内口周辺地区

日本橋

日本橋二丁目・中央通り沿い地区

新宿駅

新宿駅東口交差点周辺地区

渋谷

渋谷駅前スクラブル交差点周辺地区

池袋

池袋東口交差点周辺地区

上野広小路

上野広小路交差点周辺地区

Japan Real Estate Institute

今回

注：いずれも半年間変動率。左図のデータラベルは2021年9⽉末。「最⾼価格地」は各調査都市における最⾼価格地変動率の平均値。
は「0.0％」、
は「▲3.0％以上0.0％未満」、は「▲6.0％以上▲3.0％未満」。出所：⽇本不動産研究所「市街地価格指数」
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9

前回

34

2022 年の不動産市場

そういった中ではあるのですが、よく指摘されているというと、企業活動、とりわけ製造業の活動がどうなっとおり、現在の経済の回復の足取りはいわゆる「K 字回てきたかにかかっています。左側は、製造業の部門別に復」で、良い部分と悪い部分に分かれています。例えば生産の実績を追ったものです。去年の第 2 四半期、製造消費について見てみます。相対的に良い部門はいわゆる業は大きく損なわれました。とりわけ自動車産業はか財、すなわちモノの消費の部門ですし、相対的に悪いのなり厳しく損なわれたわけです。しかしながら、去年のはサービスの部門です。

秋以降は自動車産業もしっかり回復してきましたし、まそして、財の動きを 2016 年から 2018 年、消費税率引た年明け以降はそれに代わって資本財、これは工場に据き上げ直前の 3 年間を平年並みとして、そこからのプラ付けられる機械で、日本企業の得意分野でいうと半導体

スマイナスで示したのが左側になります。ご案内のとお製造装置がここに含まれるわけですけれども、グラフにり、衣料品等は苦しいわけですけれども、一方で、例えオレンジで示した資本財は、今年に入って、昨年の自動ば食品スーパーやドラッグストアといったところは、コ車に代わって日本の製造業を牽引してきたことになりま

ロナ禍を経ても平年並みと比べて二桁増ということで、す。このことが日本の景気回復を下支えしてきた最も重むしろ好調な状況で推移しています。
一方で、
家電やホー

要な要因だったと認識しています。

ムセンターもこのところ強い動きを示してきました。とその背景にあるのは外需の好調さです。青で示した「実

はいえ、財のうち特に家電やホームセンターは、いわゆ

質輸出」は、日銀が公表する輸出の数量の指数だと理解る耐久消費財が多く含まれています。耐久消費財は需要していただければと思います。去年の第 2 四半期にやはが一巡すれば頭打ちになってきますので、これまで小売り大きく損なわれたのち、その後はしっかりと回復してりは好調だったわけですけれども、今後の先行きの景気

おり、今年の 4 月から 7 月ごろにかけては、むしろ輸出を占うという意味では、小売りが力強く日本の景気を牽

数量は過去最高水準に至っています。いわば、輸出は好引するというわけではなかろうと考えております。

調だったといえるかと思います。

右側はサービスです。これも同じく 2016 年から 2018

その中身を見てみますと、先ほど申し上げた資本財の年を平年並みとして、そこからの増減を業種別に示した

輸出がしっかりと出ていますし、また、自動車関連の輸ものです。赤で示した「広義し好的個人向けサービス」

出も少なくとも今年前半まではしっかり出ていたというは、娯楽などを含めたサービス部門です。いわゆる対面

ことで、これが日本の景気を下支えしてきたことになり型サービスが多く含まれるわけですが、これはほぼ一貫ます。

して平年から比べて二桁減ということで、かなり厳しいそのような中、企業の先行きに対する見方、いわば企状況が長引いています。とりわけ観光や飲食などはかな

業のマインドは、大きく損なわれておらず、むしろ底堅

り厳しいマイナスに陥っています。

く推移してきたということになります。

これもコロナの感染が抑制されることになれば、今後

例えば左側は「日銀短観」における企業の設備投資計の回復が見込まれるわけですけれども、とはいえサービ

画の足取り図といわれるものです。2021 年度の企業のスの場合は、いわゆる挽回消費はなかなかできません。

設備投資計画の金額を見てみると、今年の 9 月調査時点

例えば外食を我慢していた人が通常よりも倍のペースでで、前年度と比べて 1 割以上のプラスです。確かに昨年外食するかというと、そういうわけでもないですし、ま度 1 年間をとってみると企業の設備投資は減退したわけ

たサービスは供給制約がありましてキャパシティーの問ですけれども、今年の設備投資の計画はそれを取り戻す

題がありますから、全ての需要に応えられるわけでもあくらいのプラスになっており、企業の前向きなマインド

りません。このように考えますと、サービス業自体は今は損なわれていないと考えられます。このことが景気の後回復していくことが期待されるわけですが、とはいえ腰折れにつながっていない重要な要因といえるかと思い

日本の景気全体を牽引する力強さがあるかというと、そます。

のように過度に期待できるわけでもないと考えている次第です。
一方で、日本の景気を引っ張る本質的な牽引役は何か

右側のマインド指標で見てみましても、生産・営業用
設備 DI は去年の春以降、企業にとって設備が余っている状況に陥ったわけですけれども、その後はプラス幅が一般財団法人 日本不動産研究所

10不動産調査 2022

No.421

解消されています。すなわち企業にとって設備過剰感がて、こちらも大きく損なわれるような状況には至ってい解消されており、これは取りも直さず企業の業容拡大意ません。その中で、これらの掛け算で示されるようなマ欲が回復する途上にあるといえるかと思います。

クロ全体で見たときの雇用者所得も、多少の凸凹はあり

また雇用人員 DI を見ましても、昨年の春にマイナス

つつも、どうにかこうにか持ちこたえているということ

幅が縮小するという形で、企業にとっての人手不足感はで、この辺りも大きく損なわれている状況には至っていかなり縮小したわけです。その後はマイナス幅を拡大すないといえるかと思います。このことが家計の消費の環るという中で、すなわち企業にとっての人手不足感が再境の下支えに寄与していると考えております。

び募っていることになります。この辺りからも、企業のその一方で、景気の先行きリスクはそれなりに大きい

前向きなマインドは損なわれていないと総括することが状況にあります。とりわけ製造業の先行きがどうなってできます。

いくかは、やや注意をもって見なければいけないと考え一方、家計部門はどうかということで簡単に振り返っております。

てまいります。日本においては、コロナ禍を経ても家計

左側は ASEAN におけるコロナウイルス感染症の新規感の雇用所得環境に大きく変調はなく、そのことが消費を染者数です。これまで日本企業のサプライチェーンとし下支えしているといえます。例えば失業率の動向を見てて重要な地位を占めていたタイやベトナムといった国々

みましても、昨年は上昇する傾向を見せたわけですけれ

は、2020 年の間は感染が抑制されている状況だったわ

どもこのところ上昇は止まっています。また、求人倍率

けですが、今年の夏以降に残念ながら感染が拡大するこを見てみましても、低下からむしろ持ち直しに転じていとになりました。このことが日本企業のサプライチェー

るということで、家計の雇用環境が大きく損なわれる事ンを損ねる原因になっています。年明け以降は半導体不態には至っていません。

足もあり、これも供給制約として認識されているわけでまた、右側に青で示した常用雇用、これは雇われて働す。こういった形で、供給側の制約が日本の企業活動をいている人の数ですけれども、こちらも持ち直していま損ねる原因として寄与しているという状況になっておりす。オレンジで示した給料水準は一人当たりの給与でします。

景気の「腰折れ」には至っていない• 企業の設備投資計画は前年度⽐プラスを維持している。
• 企業の業容拡⼤意欲にも特段の悪化は認められない。
企業の設備投資計画の足取り（前年度実績比）

2017年度

2018年度

2019年度

2020年度

2021年度

2021/122021/92021/62021/32020/122020/9実績（翌年度6月調査）

実績見込（3月調査）

12月調査

9月調査

6月調査

前年度3月調査‐15

2020/6‐10

2020/30‐5

2019/12

5（D.I.）

2019/9

10

15
10
5
0
‐5
‐10
‐15
‐20
‐25
‐30
‐35
‐40

2019/6（％）

2019/315

企業の設備判断DI、人員判断DI

生産・営業用設備DI（「過剰」−「不⾜」）
雇用人員DI（「過剰」−「不⾜」）

注：左図はソフトウェアを含み⼟地を除く全規模・全産業。右図は全規模・全産業。
出所：⽇本銀⾏「⽇銀短観」
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11

Japan Real Estate Institute392022 年の不動産市場

また、昨今の円安は「悪い円安」や「悪しき円安」と今後、このまま感染が収束していくことをもちろん切いわれるわけですが、それも注目に値するかと思っていに願うわけですけれども、万が一再び感染が拡大するよます。確かに昨年以降、円安が進んでいまして、それだ

うな状況になれば、人々の雇用に対する見方がまた厳し

けを見ると日本の輸出産業にとってプラスなのではない

くなって、そのことが先ほどと同じようなプロセスで日かと思われる向きもあるかもしれませんが、実際には、本の住宅市場等に影響を与えないかということは、注意

日本の企業にとってプラスかどうかを推し量る上では、をもって見る必要があるかと思います。

企業の仕入れの値段が上がっているかどうか、そして売値が上がっているかどうかの相対比較をしなければいけ

ここまでは実態経済の話でした。あらためて金融についても振り返っておきたいと思います。

ません。その相対比較をマクロでみる概念は「交易条件」

まず、左側は企業の倒産件数とその負債総額です。大といわれるもので、足元では、この交易条件は悪化する

手 2 社のデータをお借りして紹介しています。2020 年は、という動きになっています。

コロナ禍にあっても企業の倒産が抑制されていました。

すなわち、企業にとって仕入値は上がっているにもか

今年に入ってからも企業の倒産は低水準で推移していまかわらず、それを売値に転嫁できないという状況です。

す。これは取りも直さず政策効果があって金融支援がき

これは企業の収益性を損ねていることの現れでもありまちんと多くの企業に行き届いていることの現れであろうす。この辺りも先行きの企業活動、特に製造業の活動をと考えております。

見る上では、リスク要因として念頭に置いておかなければいけないと考えております。

もちろんこのことは中長期的に見ればリスクを内在化する要因になっていまして、すなわち企業にとってはバ

家計の雇用所得環境のリスクは、今申し上げた製造業

ランスシートが肥大化していることになりますから、中を取り巻くリスクと比べて小さかろうとは思いますけ

長期的に見れば先行きを懸念する必要があるのかもしれ

れども、念のためご紹介しておきたいと思います。まません。しかし、少なくとも当座は、企業の倒産が抑えず、左側は雇用者、雇われて働いている人の数の変化を、られていることは金融システムが悪化するという事態を2019 年の頭を基準としてその類型ごとの増減を示した

避けられることにほかなりませんので、金融市場に変調ものになります。これは季節変動もありますので多少のがないことの現れであろうと思っております。

凸凹があるわけですけれども、コロナ禍を受けて一貫し右側は、不動産業における貸出態度 DI と借入金利水て生じている現象は、非正規の人たちの雇用が失われて

準 DI の動向です。貸出態度 DI を追っていただくと、長いるという状況です。正規雇用の人たちは雇用が守られ

らくプラスの状況が続いていました。すなわち不動産業て、非正規の人たちにしわ寄せがいっているのが足元の者にとって金融機関の貸出態度が緩いという認識を持っ労働市場の現状です。

ている企業のほうが多かったことを意味しています。

2013 年ごろ以降、長らく住宅市場は改善してきたわ

この DI 値は、コロナ禍を待たずともじわじわ下がっ

けですけれども、そこにはこういった雇用所得環境の改てきているというような姿にはなっているのですが、実善も背景にあったはずです。すなわち、もしこういった際にそのデータの中身を見てみますと、金融機関の貸出

非正規の雇用機会があることを念頭に置きながら住宅予態度が厳しくなったと認識している不動産業の数は、必算を形成する人たちが多かったのであれば、万が一非正ずしも増えていません。ここから分かることは、金融機

規の雇用機会が失われた状況が常態化することになる

関の貸出態度はゆるい状態が継続しているということでと、人々の住宅取得に対する考え方も変化し得るというあろうと思います。この辺りも、コロナ禍であったからことですので、一定のリスク要因かと思います。

といって大きな変調は認められません。

また、人々の雇用に対する見方は、足元ではかなり改あるいは借入金利水準 DI を見てみましても、2016 年

善してきたとはいえ、コロナ禍以降かなり凸凹があったにマイナス金利政策が導入されたころは金利が下がったということは、取りも直さず、感染の拡大いかんによっと認識する不動産業者が増えたわけですけれども、そのて人々の雇用に対する見方も悪化したり改善したりする

後、DI 値は 0 近傍です。これはすなわち借入金利が上という凸凹があったということです。

昇したと認識する企業も、低下したと認識した企業も同

一般財団法人 日本不動産研究所

12

不動産調査 2022

No.421程度ということです。この辺りを見ても、不動産業に対するデットファイナンスの環境がコロナ禍で大きく変調して低いといえると思います。
日銀の市場介入の余力としてもまだまだ残っているということです。日銀は ETF（上場株式）や J-REIT を直したとは認め難いと総括することができます。
先行きの金融政策の見通しについては、ご案内のとお接買い入れるという政策を繰り広げています。年間の買り、日本銀行は生鮮食品を除く消費者物価を 2％に届け入額の上限はそれぞれ決まっていまして、年間の上限

ることを目標に金融緩和を繰り広げています。実際に諸を 12 で割って月別にしたものがグラフの太い線の水準

外国を見てみますと、アメリカを中心に金融緩和を縮小です。ご覧のとおり、今年に入ってから、日銀は ETF やする方向にありますけれども、
少なくとも日本において、

REIT の買い入れ上限に近いどころか、ほとんど買い入

金融緩和が縮小に向かうような兆候は全く認められませ

れていないという現状にございます。したがいまして、ん。

これらのマーケットの急変に対して日銀は即座に対応す

左側にお示ししたのは「日銀短観」における企業の物

るための余力を残しているといえるかと思います。

価見通しと、日銀のアンケート調査による家計の物価見

また、このグラフではお示ししておりませんが、日銀通しです。2014 年からデータをお示ししておりまして、の国債の買い入れペースも非常に低い水準になっていま

昨今も特段、物価に対する見通しが強気化しているといす。日銀自身がはっきりと宣言しているとおり、万が一う状況は見て取れません。日本銀行自身も認めていると長期金利が上昇しかねないようなことになれば、日銀はおり、物価が実際に 2％に到達するためには、人々が物

いわば無限の力を使って金利上昇を潰しにかかることに価は上がると信じることが大事だといえるかと思いまなりますので、日本において高金利が常態化していくこす。それに照らすと、先行き、人々の物価に対する見方とは、確率としては極めて低いといえるかと思います。

が強気化して消費者物価が上昇する土台が整っていると政策的にも、緩和的な金融の状況が続いていくと見るのはとても言い難く、日本銀行による物価の目標の到達はが妥当であろうと考えております。

長期戦にならざるを得ないと考えております。
近い将来、話題が変わりまして、2021 年にめでたく東京でオリ日本銀行が金融緩和の縮小に着手する可能性は、依然とンピック・パラリンピックを開催することができました。

日本において金融引き締めに転じる可能性は乏しい• 物価⽬標の達成は覚束ない。当⾯は緩和的な⾦融政策が継続する公算が⾼い。
• ⽇銀による ETF や REIT の買⼊余⼒は潤沢に残っている。
企業および家計の物価見通し
6

日銀によるETFおよびREITの買入れ実績（％）

25,000

5
4

（億円）

（億円）

375

20,000300

15,000225

10,000

150

5,000

75

0

0

3

1
0
2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

企業の1年後の物価全般の見通し（平均）
家計の1年後の物価の予想（平均）2021

2020/1
2020/2
2020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122ETF

J‐REIT（右目盛）

注：左図は⽇銀短観および⽣活意識に関するアンケート調査の結果。家計の物価予想の平均は上下0.5％刈込平均値。出所：⽇本銀⾏「⽇銀短観」「⽣活意識に関するアンケート調査」「指数連動型上場投資信託受益権（ETF）および不動産投資法⼈投資⼝（J-REIT）の買⼊結果ならびにETFの貸付結果」
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Japan Real Estate Institute442022 年の不動産市場

2013 年に東京五輪の招致が決まったわけですけれども、住宅価格の上昇を経験しました。この辺りをあらためて

その直後に、しばしばこのように議論する人がいらっ教訓として考えると、オリンピックのようなメガイベン

しゃいました。すなわち、
オリンピック招致が決まって、

トの掛け声の効果として不動産価格が上昇するのではな

オリンピックめがけて外国人の投資家等が日本の不動産

くて、むしろオリンピックを契機にして、日本におけるを買い上げていくから、爆買いによって日本の不動産市

都市の機能が向上したり、改善したり、更新されたりす場が高騰し、逆にオリンピック近くになると彼らが売りることが、日本の不動産価格の下支えに寄与してきたと浴びせるので暴落するという見立てをする方がいらっ解釈するのが妥当だろうと思っています。

しゃいました。私どもはそういうことは決してないと認

日本において、先行き、ロンドンのように激しい住宅識しておりましたし、実際にそういうことは起きており価格の上昇を経験するかというと、そうは上がらないとません。

思います。特にロンドンは外国人投資家が多くを占める

東京を中心に日本の住宅価格は上がっています。それマーケットでしたので、東京においてこういったペース

がバブル的なゆがみを内在しているのかどうかがしばしで上昇していくとは考え難いわけですけれども、少なくば議論になるわけですが、依然として私どもはバブル的

ともロンドンにおいて、オリンピック前後にどんな住宅であるとは認識しておりません。

価格が形成されていたのかを振り返ることは、東京にお例えば、諸外国と比べた住宅価格の上昇ペースを見ていても示唆的であろうと考えております。

みましても、ニューヨークと東京のマンション価格を見住宅のバブルという面では、国際比較で見ても日本にてみると、ニューヨークでは 2010 年代前半に大きく上

おいて特段ゆがんでいるとはいえません。そもそも日本がったわけですけれども、その頃のニューヨークと比べにおいて、住宅価格の上昇がいわゆる社会問題になってて東京で異常なペースで上がっているとは、少なくともいるとまではいえないと思います。また、例えば住宅の

これまでの実績としては言い難いといえます。

価格と賃料の比率を各国の 5 年間の振り返りで見てみま

ロンドンの動きは一層示唆的です。ロンドンは 2012

すと、確かに日本においても住宅の価格は住宅の賃料よ

年にオリンピックがあったわけですが、むしろその後にりも足早に上昇したといえるかと思いますが、その格差

日本の住宅価格高騰の国際比較• 住宅賃料との⾒合いで、⽇本の住宅価格に顕著な歪みが⽣じたとはいえない。
• ⽇本において“住宅のアフォーダビリティ”の問題が募っているとも⾔い難い。
OECD等の諸国における住宅の価格賃料比率

150
140
130
120
110
100
90

（2015年＝100）
160
150
140
130
120
110
100

Portugal
Luxembourg
Austria
Hungary
Netherlands
Germany
CanadaSpain
New Zealand
Chile
Czech Republic
SwedenUnited States
Denmark
Switzerland
Euro area
LatviaUnited Kingdom
Slovak Republic
NorwayColombia
GreeceFranceBelgium
Slovenia
Australia
IrelandJapanSouth Africa
Italy
Korea
PolandEstonia
FinlandLithuania

160

Luxembourg
LatviaSlovak Republic
Portugal
RussiaHungary
Czech Republic
Germany
CanadaNetherlands
MexicoIcelandSwedenSpain
Slovenia
Denmark
New Zealand
GreeceEuro area
TurkeyFranceUnited States
United Kingdom
Ireland
Colombia
Austria
NorwayPolandAustralia
Switzerland
Belgium
Lithuania
Japan
IsraelEstonia
Korea
Chile
Italy
Finland
South Africa（2015年＝100）

OECD等の諸国における住宅の価格所得比率90

注：各国直近のデータ。コロンビアと南アフリカは2019年第4四半期、チリは2020年第2四半期、ニュージーランドは同第3四半期、その他の国は同第4四半期。
出所：IMF “Global Housing Watch” (https://www.imf.org/external/research/housing/index.htm)
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一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2022

No.421

は諸外国と比べても必ずしも大きいものではありません。

不可逆的な変化があるかというと、決してそうでもない

住宅の価格と所得の比率についても同様です。日本にというわけです。それを象徴するのがニューヨークにおおいて、住宅の価格は人々の所得の上昇ペースよりも早いて起こっています。私どもの「国際不動産価格賃料指く上昇したといえますが、それも国際比較の面からする数」は世界の主要都市において、オフィス市場やマンショと、必ずしも日本において大きくゆがんだとは言い難い

ン市場について定点観測しています。48 ページのグラと考えております。こういったところを見ても、日本にフでお示ししたのはマンション賃料の動向になります。

おいてバブル的なゆがみが不動産市場に内在していると

ニューヨークでは、昨年以降、コロナ禍を受けてテレは言い難いと考えている次第です。

ワークが普及して、それによって人々が都心部から郊外

そして、コロナ禍を受けて日本の不動産市場に構造変へ住み替えることが顕在化しました。それによってマン化があったのかということですけれども、そこもある程ションの賃料が下落するということがあったわけですけ

度割り引いて考える必要があろうかと思います。しばしれども、それは今年の前半までで、最新の今年 10 月時

ば報じられているとおり、昨年度以降、東京 23 区、あ点の調査では、むしろニューヨークにおけるマンション

るいは東京都から人口が流出するような動きになってい賃料はプラスに転じるという動きになっています。

ることが、しばしば話題になります。事実そうでして、多くの企業が出社を再開させ、また学校も再開する中2020 年度や 2021 年度の東京における人口動態を見てみで、これまで人々が郊外移転していたという動きは逆回

ますと、確かに例年と異なる動きになっています。

転していることになります。むしろテレワークの普及はところが、これをコロナ禍を受けたテレワークの進展によって人々が地方に住み替えていると解釈するのは、一方的な変化というよりは、揺り戻しがあるのだということを押さえておく必要があろうかと思います。

決して正しくありません。なぜならば、例えば大阪市や

そもそも、もう少し長い目で捉えてみても、人類の歴

名古屋市を見てみますと、そういった例年と異なる異常史において人々が都市に集まってくることこそが、現在

な人口動態が観察できないからです。
大阪市にいた人は、のメガトレンドであろうと考えております。

むしろ 2020 年度は人口の流入が例年よりも多い 1 年だっOECD が 2015 年に「The Metropolitan Century（都市たと振り返ることができます。このように、都市から郊の世紀）」というレポートを出して話題になりました。

外へ、あるいは都市から地方へ人々が流出していること

世界の歴史において、産業革命以降に人々が都市に住むは、日本において普遍的な現象であるとは言い難いといようになったわけですけれども、20 世紀の後半以降もうことです。

産業がサービス化していく中で人々が都市に住まうようでは、どうして東京においてこのような人口動態にになる、いわば人類史上二度目の都市化のプロセスにあなっているかというと、おそらく東京における雇用機会

るのだということをうたっています。それを象徴して「都の喪失と関係していると思います。特に若い人たちが、市の世紀」と呼んだわけです。

東京のサービス産業における雇用機会を求めて人口が流

さらに昨今の都市化のトレンドということでは、公共入してくることが例年の人口動態だったわけですけれど

交通を充実させること、「歩ける都市づくり」や「交通も、足元でサービス産業における雇用の受け皿がなく指向型」といわれるような都市づくりがトレンドになっなっている状況の中で、人々は東京に住み替えるというています。こう考えますと、確かにコロナ禍によってそ動機を失っているということに過ぎないのではないかとのトレンドに足踏みがあったといえるかもしれません

考えております。

が、そのトレンドを大きく覆すと考えるのはやや踏み込

実際、東京において 2009 年から 2011 年ごろ、金融危

み過ぎです。真の大きなトレンドは、人類史上の中でも機の直後から震災のころにかけて、人口流出とまではい

都市に人々が流れ込んでいくというプロセスにあるのだ

かないにせよ、人口の流入が下火になった時期がありまということに、あらためて思いを致すべきだろうと考えした。この辺りからも、雇用機会の有無が人口動態の背ております。

景にあるのではないかと考えられます。

15

テレワークにおける人々の働き方、住まい方の変化がJapan Real Estate Institute

実際、そのことは地価の動向にも現れていると私は考2022 年の不動産市場

えております。例えば、足元だけで地価動向を見ると商ても覆しがたい大きなトレンドであろうと考えている次業地が頭打ちになっているといえるわけですが、5 年く第です。

らいのスパンで見ると、必ずしもそうはなっていないでとはいえ、足元の不動産市況を見る上で、とりわけオ

すし、かつ商業地の地価の動向を見る上でも、人々が都

フィスの動向については見通しが明るくないといえるか

市に住まうようになっているということの背景を見失わと思います。これまでの経験則として、企業が設備投資ないほうがいいと考えております。

を拡大するとき、すなわち業容拡大に積極的なときとい例えば 2016 年以降、今年までの地価公示のデータをうのは、空室率も下がる傾向にあったわけですけれども、ひもといてみます。名古屋市における 5 年間の商業地の直近を見てみると、空室率の上昇ペースはトレンド線よ上昇地点でトップだったところの写真を 50 ページに載りもかなり上に触れています。

せています。写真の茶色ビルの部分が名古屋市における

これはすなわち、テレワークが一定程度普及するプロ5 年間の商業地の地価公示上昇率トップの場所だったわ

セスの中で、企業がオフィスの床を合理化するという動けですが、ご覧のとおり、すぐ近くにタワーマンション機が高まっていることにほかならないと解釈している次が建とうとしています。まさに、名古屋の都心部におい第です。この辺りは、先行きのオフィス市場の回復を抑ても、住宅需要が商業地の地価を形成する要因として無える効果があるのではと思っております。大きなストー

視できないものになっているといえるかと思います。

リーとしては、企業の設備投資意欲が失われていないの

あるいは静岡市における 5 年間の商業地の地価上昇

で、早晩オフィスをはじめ、不動産の実需は回復していトップ地点は、この写真の道路の反対側ですけれども、

くプロセスにあるかと思います。しかしながら先ほど申その地点の対面を見てみますと、今は工事中でした。こし上げましたとおり、景気の下押しリスクは無視できま

こには診療所と住宅の複合ビルが建つことになります。

せん。そういった下押しリスクが顕在化することになれ

やはり静岡市においても、商業地における住宅需要は無ば、オフィスをはじめ不動産の実需の回復も後ろ倒しに視できないことになっております。先ほど申し上げたよ

なってしまうという可能性もあろうかと考えている次第

うな都市化のメガトレンドは、やはり地価形成要因としです。

都心商業地の地価上昇要因として無視できない住宅需要• 2016-21年の商業地上昇率1位の地価公⽰標準地は、名古屋市は「名古屋中5-7」（123.0％）、静岡市は「静岡葵5-13」（34.7％）。
「名古屋中5-7」の周辺写真「静岡葵5-13」の周辺写真

注：左図は2021年10⽉22⽇撮影、右図は2021年11⽉10⽇撮影。
出所：講演者撮影
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一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2022

No.421

今日お話しした内容を、最後のスライドに総括としてとで、ご報告させていただきたいと思います。

まとめさせていただきました。2022 年も大きく崩れる以上をもちまして私のお話を終わらせていただきまことはありえないにせよ、特に実需の環境がどうなってす。ご清聴くださいまして誠にありがとうございました。

いくかということは懸念材料として指摘されるというこ※本稿は、令和 3 年 12 月 8 日に開催された令和３年度

17Japan Real Estate Institute

定例講演会

JREI ウェビナーの内容をもとにとりまとめたものです。

質疑応答

令和３年度

定例講演会

JREI ウェビナー

ウィズコロナ、アフター五輪の都市開発と不動産市場

質疑応答
司会：皆さま、いかがでしたでしょうか。これより、

すが、2016 年ぐらいからは超大型オフィスが出てきて、皆さまから頂戴いたしましたご質問に回答させていただ

30 万㎡や、今回紹介したものでは 60 万㎡のような大ききたいと思います。まず、初めに頂戴した質問でございなものがあります。国内の企業だけでこの需要を補えるます。人口減少や少子高齢化の進展、あるいはコロナにかというと、おそらくそれは難しいだろうと思っていま

よるオフィス、商業の頭打ち感が顕在化してきています

す。働き方改革も含めると、これだけのオフィスを国内が、そうした中、そもそも容積ボーナスを活用して大き需要だけでは埋めることはできません。ただ、今の日本な箱を造るといった再開発には限界が来ていると思いまが目指しているのは国際競争力の強化、つまり、アジア

す。そういった中で、まだまだ既存の延長線上の再開発

ヘッドクォーター構想のようにグローバル企業を視野には進むと思われますか。まず、こういった質問を頂きま入れて、香港やシンガポールとアジアにおける拠点需要した。阿部さん、この点はいかがでしょうか。

を競い合うというようなコンセプトなのではないかと

阿部：再開発に携わる者として、この問題は常日頃か思っています。そういう観点から考えると、東京においら葛藤している問題で、私自身も問題意識を持っておりてはこのような大規模開発の形態がまだ続くのではないます。頂いたご質問の中には、三つの観点があると思っかと私は思っています。ただ、今日申し上げたとおり、ています。人口減少と高齢化。これは、これから労働力

インフラ更新とのバランスがとても大事だと思います。

が減っているのにこんなにオフィスが必要なのか。そ一方で、地方では仰るとおりで、箱物だけを造ってしれから、コロナ禍ということで、働き方が変わっていく

まってそれを放置してしまうという事例がたくさんあり

中で、オフィス不要論のようなものがあるでしょう。三ます。それについてはエリアマネジメント、エリアリノ

つ目として供給過多です。既にピークアウトしているのベーションで、新しい箱物を造るだけではなく、既存のではないか。それなのにまださらにこれだけの多くのオ店舗を工夫したりしてまちづくりをしていくというトラ

フィスを造っていくのかという三つの観点があると思い

イアルが行われています。また「身の丈」といって、高ます。

度利用だけではなく実質の需要に合った再開発を行ってその中で、コロナについていうと、働き方の変化によ

いく取り組みも行われています。

るオフィス不要論はだいぶ小さくなってきたのではない

司会：ありがとうございます。次のご質問も阿部さんでしょうか。テレワークや web 会議の便利さは実感してに回答いただきたいと思います。非常に難しいご質問をいるものの、やはりリアルなオフィスは必要であるとい頂きました。地方都市では都市機能の集約に伴う地域活う認識が逆に広がったと思っています。この部分につい力の減退が危惧されるということですが、どうすれば地て私どもはあまり悲観論を持っていません。人口減少

域活力の減退を阻止、あるいは回復できるとお考えでと高齢者による労働力の減少と供給過多については、以しょうか、といったご質問です。この点、いかがお考え

前は 5 万㎡ほどあるような大型オフィスが多かったのででしょうか。

一般財団法人 日本不動産研究所

18

不動産調査 2022

No.421

阿部：難しい質問です。地方都市において維持すべき

吉野：おっしゃるとおりで、ここで作図したグラフは

ものは、「にぎわい」であり、「生活の利便性」だと思い低いほど悪化するという数字になっています。ちなみにます。それを維持させるために必要なものが、今日の発ここでいう実効為替レートというものも、低くなると為表にもありましたとおり、都市のコンパクト化だと思っ替が安いということを意味します。このように読み解いています。都市をコンパクトにすることによって、財ていただければと思います。

源を集中的に当て、利便性を維持させる。もう一つは、

司会：ありがとうございます。次も吉野さんに頂戴しウォーカブルなまちをつくることによってにぎわいを維ております。物流施設についてはどんどん開発が進んで持させる。この二つが私は大事だと思っています。

います。一方で、住宅開発については人口減少といった司会：ありがとうございます。この点、吉野さんはどのようにお考えでしょうか。

ルと EC での取り合いが出てきています。その中で今後、

吉野：まち全体として、機能が整っている、備わって商業についてはどのようなトレンドを考えればいいのかいることが重要だと思っております。今、利便性というといった質問を頂戴しています。この点はいかがでしょ

キーワードも出ましたけれども、住む場所であり、働くうか。

場所であり、消費する、楽しむ場所といったものが渾然

吉野：それはコロナ禍以前からも指摘されている論点

一体として機能として備わるようなまちが、今後生きですし、また、コロナを通じてあらためて問い直されて残っていく秘訣だと思います。そういうものをつくるこいる論点だと思います。実際に店舗で消費しなければいとが、まちの魅力向上につながっていくと考えておりま

けないものが何かということを、やはりわれわれといいす。

ましょうか、不動産業界、あるいは小売りサービス業界

司会：ありがとうございます。次のご質問でございまも突き付けられているということだろうと思います。構す。都市開発において注目すべきインフラは、道路の次

造変化の大きな潮流はとめられませんし、また、やはりにどのようなものが来るとお考えでしょうか。
阿部さん、

われわれは都心のにぎわいでさまざまなことを楽しむ生

どのように考えればよろしいでしょうか。

活からは逃れられないと思いますので、そういった中で

阿部：私が考えるのは、道路の次に来るのはまず鉄道

実際に訪れることに意味がある消費とはどのようなもの施設です。老朽化がかなり進んでいることと、都市の改なのか、これが今後問い直されていくことは、まさにご造も相まって、一番には駅の改造が来るだろうと私は指摘のとおりだと考えます。

思っています。もう渋谷駅は改造に入っていますし、今

司会：ありがとうございます。続きまして、こちらも後はおそらく新宿や池袋でも東西自由通路などの構想もなかなか難しいご質問を頂戴しました。吉野さんにご回あります。このような駅の改造がまず挙げられます。

答いただければと思います。東京のオフィス賃貸市場のもう一つは、最初のほうで申し上げた地下下水道や変電所のうち、ビルと一体となってしまっているインフラ

19

ものが全国的に見られる中で、商業施設についてはリア回復のための鍵は何でしょうかというご質問です。いかがでしょうか。

の更新が重要になってくると思います。というのは、建吉野：これは難しいですね。当然ながらマクロ経済の物と一体化されているとインフラと建物のそれぞれが相観点からは、やはり企業のマインドが前向きになって、互に影響を与えてしまうので、単純にどちらかだけを更企業が業容拡大していくことが短期的には重要になるか

新することができません。したがって、そういう意味でと思います。さらには、コロナ禍を受けて働き方そのもはビルトインされた変電所が次のインフラ整備の重要課の、オフィスにおける働き方がどうなるかというのは、題だと思っています。

これから数年間かけて問い直されることになると思いま

司会：ありがとうございます。次のご質問は吉野さん

す。また、長期的には先ほど指摘があったとおり、国際に頂いています。ご質問は、41 ページで説明いただき

競争力をどう高めていって、さまざまな企業が東京に立ました交易条件について、数値が低いほど悪化という解地することにどれくらい意味を見いだすのかといったこ釈でよろしいでしょうかということです。こちらはいかとが、東京のオフィス市場の行く末を握っている鍵だとがでしょうか。

思います。

Japan Real Estate Institute質疑応答

司会：ありがとうございます。続きまして、コロナににご回答いただければと思います。日本における 2022

関してのご質問を頂戴しました。コロナウイルスの感染

年の不動産市場は比較的穏当なものとのことですが、もにつきましては、新型の株あるいは第 6 波の恐れといっし大きく下振れするとすれば、どういった要因に着目す

たことも報道等がされております。2022 年の不動産市

べきでしょうか。

場に関しまして、コロナの影響はどのように考えればよろしいでしょう。吉野さん、いかがでしょうか。

吉野：過去の経験則に照らしますと、不動産市場が大きく損なわれる事態が生じるのは、金融環境が急変する

吉野：今のところ、家計も企業も大きく環境を損なわ事態だと考えております。基本的には来年も緩和的な金れているわけではないので、基本的には来年にかけてさ融環境が続くとは考えておりますが、そういった中で、らに経済が復調に向かっていくことがメインシナリオだ

例えば金融機関の貸し出し態度が一気に硬化するとか、とは考えておりますけれども、やはりコロナがどうなっ

あるいは投資家の投資に対する意欲が一気に失われるとていくかということは重大なリスクだと考えています。

いった不連続なことが金融市場に起こらないかどうかにすなわち、今後さらに感染が拡大するとなって、例え着目することが、重要な観点ではないかと考えておりま

ば消費活動に影響がある、あるいは企業の業容拡大マイす。

ンドそのものに影響があるといったことになると経済の司会：ありがとうございます。もう 1 問頂戴しました。

下振れリスクになりますし、不動産の実需にも悪影響が本当に最後ということになります。東京のマンション価

出てくることになりかねないと考えております。

格の高騰は、開発立地を限定して、供給戸数を調整し、司会：ありがとうございます。次も吉野さんにご回答

需給コントロールされた結果と考えますけれども、海外いただきたいと思います。アメリカの金融引き締めは日で、例えばロンドン等でも、同様の理由でマンション価

本の不動産市場にどのような影響を与えそうでしょう

格は高騰しているのでしょうかといったご質問です。いか。

かがでしょう。

吉野：正直に申し上げますと、ほとんど意識しており

吉野：まず日本においては、そもそもマンションが希ません。確かにアメリカをはじめ諸外国では、金融緩和

少価値で価格が上がっているということではないと思いを縮小する方向にあることは間違いないわけですが、少ます。というのは、日本においては建築法規を守れば基なくとも近未来において、日本もそれにつられて金融緩

本的には何でも建てることができますので、もしマン和を縮小しなければいけないという動機はないはずでションが希少だとお感じならば、あくまでもデベロッす。少なくとも来年、引き続き緩和的な金融環境が続く

パーの自主的な戦略によるものだとお考えいただければと見て差し支えないと考えております。

と思います。

司会：ありがとうございます。そろそろお時間がやっ

その点において、ロンドンにしてもニューヨークにしてまいりました。あと 1、2 問お答えできるかというとても、まさに物理的に希少価値があることによってマンころですので、少しコンパクトに回答いただければと思

ション価格が上がるということを経験したのですが、こいます。吉野さんに回答いただきたいのですが、東京のれらの都市と東京とでは、マンションの価格変動の要因

マンション価格の上昇トレンドはいつまで続くのでしょはだいぶ違うと理解するのが正しかろうと思います。

うか。

司会：ありがとうございます。そろそろお時間になっ吉野：雇用所得環境が大きく悪化していない中で、価てまいりました。皆さま、本当にたくさんのご質問を頂格が下落に転じる可能性は低いのではと思っておりま戴しまして、誠にありがとうございます。中には十分にす。かといって、雇用所得環境が大きく改善するわけでお答えできなかった点もあろうかと思います。本日のもないですし、日本においてマンションが単なる希少価

テーマに関しまして、より詳細な内容にご興味、ご関心

値で価格が上がっているわけでもないので、早晩、上昇のある方におかれましては、画面の右上に本日の発表者

トレンドは頭打ちになってくるだろうと考えておりまのそれぞれの所属部署の電話番号を掲載しておりますのす。

で、そちらまでお気軽にお問い合わせ等を頂ければと思

司会：ありがとうございます。最後に 1 問、吉野さんいます。

一般財団法人 日本不動産研究所

20

不動産調査 2022

No.421

最後に一点、皆さま方にお願いがございます。当ウェ
ビナーの終了後にアンケートを送信させていただきま

いただく予定でございますので、よろしくお願いいたします。

す。ご多忙のところ大変恐縮ですけれども、ぜひご協力

それではこの辺りで本日のウェビナーを終了させていのほどよろしくお願いいたします。また、アンケートにただきます。最後までお付き合いいただき、誠にありがご協力いただきました方々におかれましては、本日使用

とうございました。

しましたウェビナー資料を、後日メールにて共有させて※本稿は、令和 3 年 12 月 8 日に開催された令和３年度

21

Japan Real Estate Institute

定例講演会

JREI ウェビナーの内容をもとにとりまとめたものです。

不動産の新しい可能性のために弊所は「組織力」「研究・開発力」「情報力」の３つの力を融合し、社会の更なる発展に向けて、不動産を見守り続けています。
一般財団法人 日本不動産研究所
研究部

理事会
会長

組織図

特定調査室

理事長
監事

北海道支社（札幌）

本社事業部

都市開発推進室

青森支所
盛岡支所
秋田支所
山形支所
福島支所

証券化部

金融法人室

金融ソリューション部

東北支社（仙台）

市況モニタリング室
専門プロジェクト室

企業資産評価室

資産ソリューション部
環境室

千葉支所
横浜支所
関東支社（さいたま）
水戸支所
宇都宮支所
前橋支所
新潟支所
甲府支所
長野支所
松本支所
東海支社（名古屋）

総合支援室

公共部

技術活用推進室
資産評価第１室
資産評価第２室
資産評価第３室

静岡支所
浜松支所
岐阜支所
津支所
北陸支社（金沢）
金沢支所
富山支所
福井支所

国際部
近畿支社（大阪）
大津支所
京都支所
神戸支所
奈良支所

業務部

審査部
中四国支社（広島）

企画部

総務部

鳥取支所
松江支所
岡山支所
山口支所
高松支所
徳島支所
松山支所

情報戦略室

監査室

九州支社（福岡）

不動研（上海）
投資諮詢有限公司
Japan Real Estate Institute Asia Pacific Pte. Ltd.
（日本不動産研究所アジア・パシフィック社）
虎ノ門リアルエステートソリューション株式会社

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北九州支所
佐賀支所
長崎支所
熊本支所
大分支所
宮崎支所
鹿児島支所
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お問合せ先 ：

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業務内容のご案内
評価・ソリューション業務
不動産鑑定評価・独立した審査体制（審査部）
・客観的・中立的な全国 48 拠点を擁する機関鑑定評価・特定専門分野別のスタッフ （専門チーム）の配置

証券化に伴う評価・コンサルティング

・投資リスクを適切に分析した評価
・物件の用途 、特性に応じた適切な処理
・海外投資家に対する適切な対応（英文評価書等）

環境不動産調査

・不動産の環境デューデリジェンス（DD）
・環境リスクを反映した不動産鑑定評価、価格調査等
・建物環境性能評価（GB 認証）

固定資産税評価支援

・固定資産税のための土地評価システム
・土地価格比準表の作成、画地計算法・所要の補正調査
・家屋評価の支援

海外不動産評価

・海外に所在する不動産の鑑定評価
・海外の不動産市場調査・コンサルティング
・海外提携機関とのネットワーク（米国・英国・中国・韓国・台湾・タイ・その他）
・中国現地法人
不動研（上海）投資諮詢有限公司
・Japan Real Estate Institute Asia Paciﬁc Pte. Ltd.
（日本不動産研究所アジア・パシフィック社）

時価会計支援・賃貸等不動産の時価開示支援・減損会計対応支援
・販売用不動産（棚卸資産）の評価
・M&A に関する評価

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・CRE 戦略策定支援
・不動産有効活用事業支援
・不動産運用相談PRE（公的不動産）戦略支援

・PRE 戦略策定支援
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・将来予測市況モニタリング
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・防災集団移転促進事業等・復興事業関連土地評価
・各種災害影響評価

各種調査・基礎研究
各種調査

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」（年２回）
・「国際不動産価格賃料指数」
（年２回）

基礎研究
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

編集発行人／一般財団法人 日本不動産研究所
常務理事・企画部長 山本 博英 c 2022
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2022 年（令和 4 年）2 月 15 日発行 不動産調査ＮO.421 ISSN 1882-6431
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