138 土地総合研究 2017年秋号

研究ノート

近年の地価動向の背景と若干の統計学的検証

妹尾 芳彦

はじめにらも、本来、捉えにくいものであるという印象が本稿では、今世紀に入って以降の地価の動向をある。そこで、本稿の要因としては主に需要サイ評価するとともに、一定時点で期間を分けて、何ドのものを考慮することにしたい。まず、統計学

らかの「異変」が見られるかを検証する。の基本的な仮説検定の手法を使って、2001 年以降地価動向の評価に際しては、例えば、「土地の経の地価の推移をサブプライム・ショックの前後で済学」(野口悠紀雄、日本経済新聞社、1989 年)が分けたとき、その動向に統計的に有意なものはあ言うように、代表的な需要サイドの要因として、るのかを検討した後で、その背景は何かを考察す

マクロ経済活動の水準、所得要因、転出入人口等るのが主たる目的となる。

が挙げられる。また、供給サイドとしては、土地1.データの観察総量に影響があると考えられる鉄道・道路・上下水道などの都市的社会資本の整備が関係する。さまず、データの観察から始めよう。

らに、市街化区域と市街化調整区域の区別、容積地価のデータとしては、公示地価と基準地価の平均値を取ったものを採用する。

率規制なども関係してくる。さらに税制も影響する。供給サイドの要因については、土地の供給曲

このデータの全国の値の推移を見てみよう。

線が短期的には垂直に描かれることが多いことか

第 1 図は、1983 年以降の全国の平均地価の推移

第1図

円/m2

地価(全国平均)の推移

7000006000005000004000003000002000002015年［平成27年］

2013年［平成25年］

2011年［平成23年］

2009年［平成21年］

2007年［平成19年］

2005年［平成17年］

2003年［平成15年］

2001年［平成13年］

1999年［平成11年］

1997年［平成9年］

1995年［平成7年］

1993年［平成5年］

1991年［平成3年］

1989年［平成元年］

1987年［昭和62年］

1985年［昭和60年］

0

1983年［昭和58年］

100000

%
60.00
50.00
40.00
30.0020.00
10.00
0.00
-10.00-20.00-30.00地価(全国平均)
前年比(備考)国土交通省の公表資料により作成。地価は公示地価と基準地価の平均。

土地総合研究 2017年秋号 139である。

である。2008 年にかけて少し上昇し、その後緩や周知のバブル期の地価高騰が明瞭であるが、そかに低下している。最近また、少し上昇気味であの崩壊過程での反落もまた大きく、前年比で 13～るのは、2008 年にかけての景気回復と同様の理由21％下落の年が 5 年間続いた。その後も数％下落もあるが、金融の超緩和も効いているというのがが数年間続いた。そして、いわゆる「いざなみ景大方の見方であろう。2016 年までに関しては、名気」と呼ばれる戦後最長の景気拡張期には前年比目GDP も地価も2008 年の水準には到達していない。

10％近い上昇率を記録した。この景気拡張期につ2 つの指標の動きに関する限り何らの異変も看取いては、「だらだら陽炎景気」とか「 jobless出来ないのである。金融政策の観点と関連させてrecovery」といったような有難くないニックネー考えるために I.フィッシャーの貨幣交換方程式ムが献呈されているが、2016 年までの全国の地価(MV=PT)を導入すると、PT が名目 GDP に近いことは、水準においても上昇率においても、その当時から、PT の動きが極めて緩慢であるということとには及んでいない。少なくとも現時点までは、特地価の動きが整合性を持っていることになる。とに「土地神話復活」というような意味での特筆すころで、貨幣交換方程式の右辺が緩慢な動きであべき動向は見られないといっても過言ではないでるということは左辺が緩慢な動きであるというこあろう。地価は日本全体としては、景気動向を反とを意味しているから、貨幣供給量と流通速度の映した「通常ベース」の動きを見せていると考え積が緩慢ということである。貨幣供給量は、マネて差し支えないことになる。

ーストック(M2)で見ると、2007～2008 年あたりのこのことを経済全体の活動指標との比較で見て前年比 2％程度が最近は 3％程度にその増加率はおこう。よく用いられるのが、名目 GDP との関係上がっている。ただし、その伸び率は 1997～1999である(第 2 図)。

年あたりの伸び率と変わらない。異次元の緩和とバブル期を挟んで、名目 GDP は急増しており、言うほどのものではない。もちろん、異次元緩和

それと連動する形で地価も急騰したが、地価の上が如実に出ているのは政策変数であるマネタリー昇率が名目 GDP の増加率を大きく上回っているこベースのほうであり、これは 20～30％という高率とが分かる。また、バブル崩壊を示すのがその後の増加を示している。しかし、その結果として、の大反落であることは言うまでもない。21 世紀に民間部門に流通するマネーの量ははかばかしく増入って暫くして、地価は安定する。その水準はバえてはいない。左辺が停滞していることは、流通ブル期前よりも少しだけ高い。ただ、動きは緩慢

速度 V が停滞している可能性も示唆している。流10億円
600,000.0
500,000.0
400,000.0300,000.0
200,000.0
100,000.00.0

第2図

地価と名目GDP
700000 円
600000500000400000300000

名目GDP

200000地価(公示と基準の平均)

1000000(備考)国土交通省・内閣府の公表資料による。地価は右軸。

140 土地総合研究 2017年秋号

通速度の停滞はマクロ経済活動の停滞を意味しててみることにする。地域によって、推移の仕方のいる。貨幣が使用される回数が減少しているから意味に違いがあるのかについても示唆を得るのがである。こうした状況の下では、地価が上がりに目的である。

くいのはもっともらしい。まさにそのような状況

ここでの統計学的な検定とは、「平均値の検定」を表わしているのが第 2 図ということである。

であり、対象期間を 2 つに区分して行う。2001～

これまでの検討からは、全国の地価平均が経済2008 年と 2009～2016 年が対象期間であり、サブ全体の動きと整合的となっており、ここまでで暫プライム・ショックを挟んだ各 8 年間になる。前

定的な判断を下すならば、格別の異変は発生して半はバブル崩壊から 10 年が経過し、地価が低下しいないと考えることができよう。

尽くした様相の時期に相当する。それがたまたま21 世紀の始まりの期間であったことになる。

2.地価動向の検証

問題は、この前半(第 1 期)における地価平均と上述したように全国の地価平均をグラフ化する後半(第 2 期)における地価平均の間に統計的に有と、21 世紀に入って以降、かなり平坦な推移を示意な差が見られるかということである。この検定している。すでに「異変は見られない」と判断しを全国平均の他いくつかの地域でも行ってみた。

たものの、厳密な検証にはなっていない。
そこで、その結果が第 3 表である。

統計学的な検定を施して確認することにしたい。
あわせて、これを全国のみならず地域別にも行っまず、厳密な検定を行うために 1％の有意水準としている。

第 3 表 地価動向の統計学的検証
第 1 期の平均値

第 1 期の標準偏差第 2 期の平均値

第 2 期の標準偏差1%水準有意性全国

153079.875

10492.21

147377.75

7510.21×

首都圏

29148028294.039

303527.625

16258.995

×

東京都713761.125

112826.495

80018847431.295

×

北海道

47804.875

3609.066

40408.125

2400.7○

東北57370.75

7947.449

42034.125

3038.679○

北陸

66105.5

11781.267

48329.625

2508.504○(中部)

96038.875

8523.456

86587.5

3324.569○

関西

155807.125

15752.102

143003.75

6254.063

×中国

81636.5

11032.143

63665.875

3516.853○

四国

84227.5

10610.632

58574.5

6062.012○

九州

80816.375

8421.593

65095.125

2638.377○

神奈川県

243848.25

20264.777

232184.375

5612.212×

埼玉県

159987.75

10983.765

1411314913.672○

千葉県

120562.25

10121.276

107640.125

3398.414○

大阪府

246743.125

26055.392

23497815088.26×

愛知県147637.75

13221.932

150047.625

7318.16×

京都府

183154.25

15212.835

173774.875

5253.082

×(備考)1.国土交通省の公表統計により作成。
2.第 1 期とは 2001~2008 年、第 2 期とは 2009~2016 年。
3.用いた統計学的手法は、平均値の検定であり、1%水準で第 1 期の平均値と第 2 期の平均値に有意な差があるかを検証している。×は有意な差なし、○は有意な差あり。

土地総合研究 2017年秋号 141

この検定では第 1 期の平均値と標準偏差が母集低下率は 4～5％と小さい。埼玉県や千葉県など東団の特性を示すものと仮定している。また、母集京圏に含まれる県は低下率が二桁台となっている。

団は正規分布に従うものと仮定している。この場

こうした事実をも考え合わせると、第 2 期におけ合、第 2 期から得られた標本は正規分布に従うもる地価の上昇については、統計的に第 1 期との差のと仮定することが出来る。つまり、正規分布で異は認められないことになる。一方、第 2 期にお母集団を近似できる。そこで標準正規分布の Z 統ける地価の下落については、統計的に第 1 期とのx̅−μ)で検定を行うこととする。
計量(Z=σ⁄ √ n

差異を認めることができる。つまり、サブプライム・ショックの前後 8 年間で比較した日本の地価全体的に眺めると、首都圏、関西という大都市は、低下については明確に傾向の差として発現し圏では、第 2 期の平均値は第 1 期の平均値と統計ているものの、上昇については傾向の差が明確で的に有意な差がない。
これは全国でも同様である。

ないことになる。これは例えば、東京の地価が上ただ、名古屋圏という大都市圏で捉えた場合、有昇していると評価したい場合でもそれは不可能で、意な差がなかったかは判別していない。しかし、厳密には 2001～2008 年平均との差が認められな中部というより広域では有意となっているのであいということになる。逆に、例えば、東北や九州る。大阪圏も同様に判別していないが、これはよの地方圏の地価は明確に低下しているということ

り広域の関西で有意でないことから、大阪圏でもになる。

有意でないものと推測される。というのは、ここここで取り上げた地価は公示地価と基準地価ので検定された地域のうち、大都市を含む県単位で平均値であり、実際の取引価格ではない。取引のの検定結果を見ると、東京都、神奈川県、大阪部、世界はまた別という考えもありうる。それでは、京都府、愛知県などすべて統計的に有意でないと実際の取引価格はここで取り上げた地価平均と乖いう結果となっているからである。つまり、大都離した動きになっているのであろうか。いくつか市を含む地域は有意でなく、そうでない地域は有の地域について比較可能な形で見てみよう(第 4意となっているのである。これをどう解釈すべきの 1～8 図)。なお、ここで提示した取引価格と公であろうか。

示地価のデータは、土地.com というサイトから引

まず、第 1 期と第 2 期で平均値を比較してみる用している。取引価格とは、売却価格のことであと、大都市を含む地域のうち、東京都が上昇してり、あくまでも成約済みの土地に関するものであいるが(首都圏で括っても上昇)、愛知県以外の地ることに注意されたい。とにかくここでの議論に域では低下している。愛知県以外の大都市を含むとって重要なことは、水準の差というよりも推移大阪府、神奈川県、京都府は低下しているものの、の仕方の差である。

万円

第4-1図 平均地価と取引価格(東京都)

350300
250200150

取引価格(東京)

100平均地価(東京都)

500(備考)国土交通省の公表
統計と土地ドットコムのデータにより作成。坪単価。

142 土地総合研究 2017年秋号

万円

第4-2図

平均地価と取引価格(中部)3530
252015

取引価格(東海)

10平均地価(中部)50万円(備考)東京都と同じ。

第4-3図

平均地価と取引価格(関西)

60
50
4030

取引価格(近畿)

20平均地価(関西)

100万円(備考)東京都と同じ。

第4-4図

平均地価と取引価格(北海道)

2520151050

取引価格(北海道)
平均地価(北海道)(備考)東京都と同じ。

土地総合研究 2017年秋号 143万円

第4-5図

平均地価と取引価格(東北)20181614121086420万円

取引価格(東北)
平均地価(東北)(備考)東京都と同じ。

第4-6図

平均地価と取引価格(中国)30252015取引価格(中国)

10平均地価(中国)

50万円(備考)東京都と同じ。

第4-7図

平均地価と取引価格(四国)3025201510取引価格(四国)平均地価(四国)

50(備考)東京都と同じ。

144 土地総合研究 2017年秋号

万円

第4-8図

平均地価と取引価格(九州)30252015

取引価格(九州)

10平均地価(九州)50(備考)東京都と同じ。

ここで掲げた図に用いられている「取引価格」
は上述の通り取引実績の価格であるが、データ期(参考図)土地の需要曲線・供給曲線
pS

間は 2007 年以降に限られている。また、実勢価格という場合は取引価格のことである。まず、このデータに依る限りは、東京都をはじめ各地域でも平均地価と取引価格の動向に大差はない。また常に、取引価格が平均地価を下回っている。
ただし、それはこのデータによる参考情報にすぎない。とにかく、東京都、中部、関西等の大都市圏で取引D価格が異常な動向をしているとは言えない。ここでも、2009 年以降の地価動向には特別な異変があるとは見られないという主張が傍証されたと言えOよう。実際の取引においても、土地価格は落ち着

このような仮定を置くことによって、地価動向いた推移を見せていたのである。また、統計を見の背景を需要サイドに絞り込むことが出来る。もる限り、日本の地価には抑制的な圧力が働いていちろん、それで失うものもあるが、概略の理解はるようにも見える。次の課題はその背景を探るこ進むかもしれない。とである。

q

それでは、需要サイドの背景をどう考えればいいか。

3.地価動向の背景

ここでは、大きく①マクロ経済活動、②人口移

前述したように、土地の供給量は時間とともに動、③住宅需要(用いる指標は住宅供給の結果を表変動するが、ここでは、短期的な均衡点が時間にわすと考えた方が適切だが)を取り上げてみよう。

よって動いていくと仮定する。この場合、土地の⑴マクロ経済活動

需要曲線と供給曲線は下に見るように、垂直な供「県民経済計算」から、地域別の総生産と雇用給曲線という特徴で描くことができる(参考図)。

者報酬を用いる。雇用者報酬は、使用者が負担すその交点が土地の均衡価格となる。土地の供給量る社会保険料をも含むため、厳密には家計所得のが増え、需要構造に変化がなければ、地価は低下指標とするには問題があるが、雇用面をも含めたする。

大まかな活動水準の指標と考えるならば大きな問

土地総合研究 2017年秋号 145

題はない。これは、最近、非正規雇用が累増することから、需要の所得弾力性が異なっており、生中で、勤務時間によっては年金・医療等保険の保産・所得面での変動が土地の需要に波及する度合険料を企業が折半するケースが増えていることかが異なっているのではないかとも推察できるが、ら、雇用者報酬が増えていても、家計の所得に波より厳密な分析を待ちたい。参考までに敷衍する及していると考えることは出来ないという事情がと、地価水準が低い地域で生産・所得が増えると、あるからである。その一方で、この指標が増加す

土地需要が反応しやすいと考えることは可能ではることは、ともかくも雇用(非正規であっても)がないかということである。

増加していることを示している。

⑵人口移動

こうしたマクロ経済の活動水寿を表わす指標とここでは住民基本台帳人口移動報告から、人口地価の動向は、順相関の関係にあるはずである。の転入超過数を土地需要の背景に関係する変数とそこで、各地域の地価とマクロ経済の変数の相関して取り上げる。
人口の転入が転出を超過すれば、係数を計算してみた(第 5 表)。

住宅需要が増加しやすいのはもっともらしい。ま

第 5 表において、符号が 2 つともマイナスになた、経済活動が活発化している地域には人口が転っているのは首都圏と愛知県であり、ともに大都入していることも多いであろう。
東京圏、愛知県、市圏である。また、神奈川県も総生産はマイナス

大阪、京都府は、マクロ経済活動の水準と地価のである。
これらは期待された関係を示していない。

間に有意な関係がほとんど見られなかったが人口期待された符号条件は満たすものの、統計的に有移動とはどうであろうか(第 6 の 1～7 図)。

意な関係とは言えないのが中部、関西、大阪府、中国の総生産と大阪府の雇用者報酬である。
大都市あるいは大都市圏においては、マクロ経済活動の水準と地価の関係が見られないか、関係が希薄であると言えよう。一方、大都市圏以外の地方圏では比較的強い関係が見られる。これは何を意味しているのか。地価の水準が相当に異なる
第 5 表 地価とマクロ経済活動水準の関係(相関係数表)
名目地域総生産1 人当たり雇用者報酬

首都圏－0.187－0.118東京都－0.182－0.132神奈川県－0.1580.721✳✳✳

北海道・東北

0.731

0.854

✳✳✳

中部

0.048

0.741

✳✳✳

愛知県

－0.246－0.174

関西

0.386

0.692

大阪府

0.354

0.427

中国

0.414

0.904

✳✳✳

四国0.833

✳✳✳

0.901

✳✳✳

九州0.486

✳

0.956

✳✳✳

✳✳✳

(備考)1.国土交通省、内閣府の公表統計により作成。
2.✳✳✳は 1％水準で有意、✳は 10％水準で有意。

✳✳✳

146 土地総合研究 2017年秋号

円/m2

第6-1図

1000000人

東京都の平均地価と転入超過数

100,000

90000090,00080000080,00070000070,00060000060,00050000050,00040000040,000(備考)国土交通省資料、総務省「住民基本台帳人口移動報告」により作成。

平均地価(東京都)円/m2

第6-2 図転入超過数

神奈川県の平均地価と転入超過数人

3000002500002000001500001000002016年［平成28年］

2015年［平成27年］

2014年［平成26年］

2013年［平成25年］

2012年［平成24年］

2011年［平成23年］

2010年［平成22年］

2009年［平成21年］

2008年［平成20年］

2007年［平成19年］

2006年［平成18年］

2005年［平成17年］

2004年［平成16年］

2003年［平成15年］

第6-3図

千葉県の平均地価と転入超過数

2016年［平成28年］

2014年［平成26年］

2013年［平成25年］

2012年［平成24年］

2011年［平成23年］

2010年［平成22年］

2009年［平成21年］

2008年［平成20年］

2007年［平成19年］

2006年［平成18年］

2005年［平成17年］

2004年［平成16年］

2003年［平成15年］

2002年［平成14年］

転入超過
数(備考)資料出所は東京都と同じ。

30,00025,00020,00015,00010,0005,000
0-5,000-10,000
2001年［平成13年］

150000140000130000120000110000100000
90000
80000

平均地価
(神奈川県)人

2015年［平成27年］

円/m2

2002年［平成14年］

0

2001年［平成13年］

50000

35,00030,00025,00020,00015,00010,000
5,000
0

平均地価
(千葉県)
転入超過
数

(備考)資料出所は東京都と同じ。

土地総合研究 2017年秋号 147第6-4図円/m2円/m2

人

20,00015,00010,000
5,000

第6-5図

愛知県の平均地価と転入超過数-5,000平均地価(埼玉県)
転入超過数(備考)資料出所は東京都と同じ。

人

25000

20000018000020000

16000014000015000

120000

平均地価
(愛知県)

10000

100000
80000

5000

60000
40000

転入超過数

0

20000

-5000

第6-6図

2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016年

2007
2008
2009

2004
2005
2006

2002
2003

2001年

0円/m2

2016年［平成28年］

2015年［平成27年］

2014年［平成26年］

2013年［平成25年］

2012年［平成24年］

2011年［平成23年］

2010年［平成22年］

2009年［平成21年］

2008年［平成20年］

2007年［平成19年］

2006年［平成18年］

2005年［平成17年］

2004年［平成16年］

2003年［平成15年］

2002年［平成14年］

0
2001年［平成13年］

200000190000180000170000160000150000140000130000120000110000100000

埼玉県の平均地価と転入超過数

大阪府の平均地価と転入超過数人

10,0003000005,000

2500000200000-5,000150000-10,000

100000-15,000

50000-20,000

0-25,000
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016年

350000

2001年(備考)資料出所は東京都と同じ。

平均地価
(大阪府)
転入超過数

(備考)資料出所は東京都と同じ。

148 土地総合研究 2017年秋号

第6-7図

円/m2

京都府の平均地価と転入超過数人

250000500
0-500-1,000-1,500-2,000-2,500-3,000-3,500-4,000-4,500-5,000200000150000100000
50000

2016年

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

20042003

2002

2001年

0平均地価
(京都府)

転入超過
数

(備考)資料出所は東京都と同じ。

これらの図が示唆していることは、二つの変数と地価の関係はごく大まかなものは否定できない

間にはタイム・ラグを介して極めて緩やかな相関かもしれないが、地価水準に直結するという意味がありそうだということである。ただし、厳密にでの関係性は明瞭でないのかもしれない。

相関係数を計算すると、順相関は神奈川県と千葉⑶新設住宅着工戸数(土地需要の要因として)県のみであり、後は逆相関になっている。神奈川県は 5％水準で有意、千葉県は 10％水準で有意である。東京都については、ほとんど相関がみられないという結果となっている。第 6-1 図を見る限平均地価は住宅のみに関係するものではないが、住宅需要は 1 つの大きな背景であろう。
近年の新設住宅着工戸数の動向と地価の関係をグラフから見てみよう(第 7 図)。

り、3 年程度のラグを持って緩やかな相関がある

ここでも地価と住宅需要の間には大まかな関係ようにも見えるが(実際、転入超過数と 3 年先の地が見て取れる。人口要因と同様に、住宅需要面か価の相関係数は 0.308 となる)、単年同士では明確ら見ても、格別異常なことが発生しているとは見とはならない。

られない。

ここでの検討結果のみから考えれば、人口要因
万戸

第7図

新設住宅着工戸数と地価平均万円

181401612014全国

12

首都圏

8010

中部圏

608近畿圏

6地方圏

4

平均地価(全国)

100402002
2001年 2003年 2005年 2007年 2009年 2011年 2013年 2015年

0(備考)国土交通省の公表統計により作成。
平均地価は右軸。

土地総合研究 2017年秋号 149

4.近年の地価動向とその背景
ここまでの検討によって分かったことをまとめておこう。
第 1 に、各種の調査によっても確認されているように、かつての「土地神話」で根強かった地価相当であるということにもなる。土地の価格は経済活動や生活のコストそのものであるから、これは小さい問題ではありえない。
もっと低下すれば、経済活動や生活のコスト低下にもつながり、経済の活性化に貢献する可能性がある。の持続的上昇への信頼感は近年色あせてきた。大第 4 に、やはり人口の問題は今後の地価動向に都市の再開発、東京オリンピック等を想起すれば大きく影響するものと考えられる。人口の移動と建設ラッシュという事態も想定できるが、現状ま地価の間には厳密な関係が必ずしも見いだせなか

では、反動が怖くなるほどの盛り上がりには見えったが、人口の転入超過数の増加が土地需要につない。地価の動向も概ね景気動向に沿った動きなながることも勘案すれば、本来は(タイム・ラグはのではないだろうか。
ここでの検証結果を見ると、あるかもしれないが)全く関係がないとは考えにバブル崩壊後「失われた 20 年」から脱却して、再くい。
東京都も 2025 年以降は転入超過がストップ

び闊達な土地取引が行われているという評価をすするものと見られている。当然、東京都以外の地るのは困難であろう。
近年の「異次元の金融緩和」

域は、より厳しい人口減少が進んでいく。これをというバブル発生の必要条件の 1 つが満たされて考えれば、通常ならば、地価が上昇すると考えるいるという、そうした状況の中にあって、このよことは難しい。

うな落ち着いた地価の推移になっていることの意
味は決して小さくないであろう。

個々の背景と地価の動向については、ここで提第 2 に、地価は土地の生産性が上昇すれば上昇示したよりも詳細な分析を必要としているが、概するとされている。しかし、そもそも地価が上昇略の傾向は以上の通りであり、21 世紀に入って以していると評価するのは困難ではないだろうか。

降の地価水準の動きは、経済等の背景と大きく背もちろん、景気による短期的な振れはあるが、少馳するものではないというのが暫定的な確認結果

し長期的な推移に関しては、ほぼ横ばい圏内と評である。

価できよう。しかも、その動向は経済全体の取引規模を示す名目 GDP の推移の範囲に収まっているものと評価される。OECD の分析等によれば、わが国経済の生産性は先進国中最低水準であり、ほとんど伸びていない。このような状況下では、土地の生産性も伸びないのが通常ではないだろうか。
第 3 に、本稿の分析によれば、大都市圏ほどその地価動向が経済的なファンダメンタルズを反映していない可能性が示唆されているが、これが持つ意味は何であろうか。もしも経済的な基礎条件を反映しない地価が形成されているとすれば、それが原因となって資源配分は歪んでしまう。言い換えれば、例えば、東京の都心の地価は不適正な価格になっているということである。
直感的には、先進国のなかでも取り分け低成長率に喘いできた日本の地価が高いままであるというのは理論的には無理を感じる。もっと安くても[せのお よしひこ][(一財)土地総合研究所 研究顧問]