不動産調査
No.393（2014/2/28）

第 1 部 ● 日中韓 国際不動産セミナー 2013

日中韓 国際不動産セミナー 2013 の開催にあたって（各国代表者挨拶）………………………… 2①アベノミクスと不動産投資市場 ……………………… 5
一般財団法人日本不動産研究所 特定事業部
金融投資アドバイザリー室長

横尾 崇尚②新政府の政策における不動産市場の影響と展望 ― 土地と住宅市場を中心として ― …………………11
韓國鑑定院 不動産研究院
副研究員／不動産学博士

沈 琮

氏③不動産市場のコントロールとその動向 …………17
大連天石不動産顧問有限会社
代表取締役

趙 吉禄 氏

第 2 部 ● 特別寄稿

韓国公的機関の「従前不動産」
売却政策と今後の課題 ……………………………………………23
国土交通部

従前不動産企画課長

金 泰坤 氏不動産調査 2014

日中韓No.393

国際不動産セミナー 2013

新体制下における不動産マーケットの現状と将来展望
第1部

日中韓

国際不動産セミナー 2013

日中韓 国際不動産セミナー2013の開催にあたって（各国代表者挨拶）
各国代表

韓國鑑定院

權

福田

院長

中国土地估価師協会

鎭鳳氏

洪

一般財団法人日本不動産研究所理事長の福田でございます。一般財団法人日本不動産研究所主催、韓國鑑

2副会長

一般財団法人日本不動産研究所

理事長

亜敏氏

福田

進

温かいご支援を賜っております。あらためて深く御礼を申し上げます。

定院および中国土地估価師協会の協賛、国土交通省の後

私どもはこれまで、皆様方のお役に立つべく、不動産

援による「日中韓国際不動産セミナー 2013」～新体制

市場に関し、国内情報のみならず、海外情報についても下における不動産マーケットの現状と将来展望～の開催

諸々のことを提供してまいりましたが、一歩進み、中国にあたり、一言ご挨拶を申し上げます。

においても、投資、管理、経営管理に関するコンサル

本日は何かとお忙しい中、また足元が必ずしもよくな

ティング等々で一層お役に立てないかどうか、その可能い中、私どものこのセミナーにお運びいただき、深く感性を現在追求しているところでございます。目処がつけ謝を申し上げます。私ども日本不動産研究所は「不動産ばいずれお世話になると思いますので、その節はよろしに関する理論的および実証的研究の進歩、発展を促進

くお願い申し上げます。

し、その普及実践化と実務の改善合理化を図る」ことを私ども日本不動産研究所は、創立当初から海外の機関目的とし、1959 年に公益財団として設立され、2011との交流を重ねてまいりましたが、1990 年に韓国最大

年 5 月 2 日に一般財団に移行いたしました。皆様方か手の鑑定機関である韓國鑑定院と業務提携したことを皮らは常日頃、日本不動産研究所を通称で 不動研と呼切りに、中国の鑑定機関である中国土地估価師協会ともんでいただき、私どもの業務運営に関し、深いご理解と連携しているところです。これら 3 機関の協力、連携Japan Real Estate Institute日中韓

国際不動産セミナー 2013 の開催にあたっての一環として、これまで過去 3 年にわたり、毎年各国計の専門機関に変わりました。今回のセミナーは日中韓で国際不動産セミナーを開催してきましたが、ちょうど3 か国でほぼ同時期に新政権がスタートしたことに着眼

3 か国で 1 巡し、2 巡目の今年、国土交通省の後援をいされ、テーマを決められたのでないかと思います。

ただき、4 回目のセミナーの開催の運びになりました。

韓国の新政権は「国民の幸せ、希望の新時代」という2012 年から 2013 年にかけ、日本、中国、韓国におスローガンを掲げました。創造経済、文化の隆盛を国政

いて新しい政権が誕生しました。中国は習近平（シー・の課題として位置づけています。中国は新体制の発足

ジンピン）中国共産党総書記、韓国は朴槿惠（パク・ク

後、新型工業化、情報化、新型都市化、農業近代化なネ）大統領、日本は安倍晋三内閣総理大臣と、新しい政

ど、新しい概念の 4 大新現代化をテーマとして掲げて権が誕生しました。そこで本日は、「新しい体制下においます。日本は 20 年近く続いてきたデフレから脱却す

ける不動産マーケットの現状と将来展望」を共通テーマ

るためにアベノミクスと言われる景気回復策に取り組んとし、日本、中国、韓国それぞれの不動産マーケットにでいます。

精通した日本不動産研究所、中国土地估価師協会、韓國

21 世紀を迎え、東アジアは新しい国際秩序の中心軸

鑑定院、3 機関の専門家から、自国の不動産マーケットとなりつつあります。経済的には我々 3 か国が世界のの現状、課題、そして今後の動向等についてご報告をい総生産、国際貿易のおよそ 20％を占めています。3 かただきます。

国間の貿易額も着実に増えています。グローバルマー

世界経済において急成長を遂げているアジアが注目をケットで重要度を増している東アジア 3 か国の不動産集めていますが、その中で日本、中国、韓国の 3 か国

専門家が本日一堂に集いました。そして議論を交わすこは、単に隣国同士であるだけでなく、今後さらに経済、とは大変有意義ではないかと思います。本日の発表は文化等の交流が活発化し、世界経済に重要な影響を与え「新体制下における不動産マーケットの現状と将来展望」

ると予想されます。本日ご報告をいただく皆様方の略歴というテーマのもと、開催されます。韓國鑑定院からは等は資料のとおりですが、皆様が不動産のエキスパート

研究開発室の沈琮 （シム・チョンウォン）より韓国のの方々です。現在私たちが興味、関心を持っている日中

状況についてご説明させていただきます。

韓 3 か国の不動産に関するホットな情報について、それ本日のセミナーが各国の不動産市場の現状などに関すぞれ専門の立場からお話しいただけるものと期待され

る情報を交換し、理解を深めることのできる有意義な時ます。

間となることを願います。ありがとうございました。

最後になりましたが、本日のセミナーが皆様方にとっ（拍手）て実りのあるものとなることを祈念し、はなはだ簡単ではありますが、主催者挨拶とさせていただきます。本日はまことにありがとうございます。
（拍手）

ホン

私は中国土地估価師協会副会長の洪亜敏（ホン・ヤーミン）と申します。尊敬する福田理事長、五十嵐会長、權（クォン）院長、不動産業界の皆様方、こんにち
クォン

韓國鑑定院院長の權鎭鳳（クォン・ジンボン）

は。秋の日の東京は風さわやかに、もみじも色づき、目と申します。このようなすばらしいセミナーを主催されを楽しませます。このような美しい季節に私たちは東京た福田理事長をはじめとする日本不動産研究所の役職員に集まり、日本不動産研究所主催、中国土地估価師協会の皆様に感謝を申し上げます。また、中国から参加されと韓國鑑定院が共催する日中韓国際不動産セミナー

た中国土地估価師協会の皆様にもお礼を申し上げます。

2013 を開催することになりました。3 か国の業界にお本日ご参集の内外の貴賓の皆様、ご来場の皆様にも心よける大きなイベントであり、私は中国土地估価師協会のりお礼を申し上げます。

中国側を代表し、今回のセミナーの開催を心よりお祝い

私ども韓國鑑定院は 1969 年に韓国政府が設立した公申し上げます。

的な機関です。これまで主に鑑定評価業務を担当してい日中韓のセミナーは 2010 年に始まりました。現在まましたが、2012 年から不動産に関する調査、評価、統で 3 回 開 か れ、 今 回 4 回 目 と な り ま し た。 こ の セ ミ

一般財団法人 日本不動産研究所

3

不動産調査 2014

No.393

ナーは国際的な不動産分野におけるすばらしい学術と技

今回のセミナーのため、日本不動産研究所は大変でかつ術を合わせたプラットフォームとなっています。ここ数

細かな準備をしていただきましたし、各国の代表も準備

年この業界はこの良好なプラットフォームを利用し、共をしてくれました。私は中国側を代表し、今回の会議のに不動産分野におけるフロンティアを探り、基礎理論、主催者である日本不動産研究所、各講演者の皆様方に心学術的な見方、経済情勢、評価の技術などに関し、交流からの謝意を表します。私も皆様と同様に代表たちはハを行い、お互いに学び合い、参考にしてきました。まイレベルですばらしい発表となることを期待しています。

た、この分野の研究成果をシェアしてきました。それと今回のセミナーは将来的に日中韓の学術交流を深く

ともに 3 か国の業界の友情も深まり、お互いの友好協

し、不動産分野における理論のイノベーション、技術の力もできてきました。お互いの協力は基礎がますます固発展にも積極的な役割を果たすと思います。日本不動産

まってきていますし、将来にも大きなものがあります。

研究所、中国土地估価師協会、韓國鑑定院、この 3 者

今後日中韓はさらに相互訪問、交流を深め、協力の分間の協力関係はさらに固まり、さらに多様化へ向かうこ

野を広げ、共に発展し、東アジア地域の不動産市場の発とでしょう。最後になりますが、今回のセミナーの成功展のためにさらに大きな役割を果たしたいと願います。

をお祈りいたします。ありがとうございました。（拍手）※本稿は、平成 25 年 10 月 29 日に開催された「日中韓4Japan Real Estate Institute国際不動産セミナー 2013」の内容をもとにとりまとめたものです。

アベノミクスと不動産投資市場

日中韓国際不動産セミナー 2013

新体制下における不動産マーケットの現状と将来展望
第1部

日中韓

国際不動産セミナー 2013 ①

アベノミクスと不動産投資市場
プロフィール

一般財団法人日本不動産研究所
特定事業部金融投資アドバイザリー室長
Yokoo

横尾

Takanao

崇尚

Contents

1. 投資家の不動産投資姿勢 ……………………………………………………………………………………… 5
2. アセット別市場サイクル ……………………………………………………………………………………… 6
3. オフィス（都心）新規賃料予測（マクロ分析）……………………………………………………… 7
4. オフィス（都心）新規賃料予測（ミクロ分析）……………………………………………………… 7
5. オフィス改定事例（継続賃貸市場）……………………………………………………………………… 9
6. 総括：アベノミクスによる影響と留意点 ………………………………………………………… 10

1

投資家の不動産投資姿勢

ので時間内にすべてご報告できるかわかりません。巻末に問い合わせ先を書いてありますので、何かありました
らそちらを利用いただければと思います。

日本不動産研究所の横尾です。本日は足元の悪い中ご

本日のポイントと流れは次のとおりです。Section1

来場いただき、まことにありがとうございます。また、は投資家の国内投資姿勢です。Section2 はアセット別

皆様におかれましては様々な側面から弊社をご支援、ごの市況サイクルです。本日はオフィス（都心）の賃料に協力を賜り、まことにありがとうございます。

焦点を絞ってお話しします。Section3 はオフィス（都私のパートでは「アベノミクスと不動産投資市場」と心）の新規の賃料予測のマクロ分析です。Section4 は題し、国内マーケットの現状と将来展望についてお話し

そのミクロ分析です。Section5 は新規だけでなく、既します。資料は詳細な内容まで盛り込んで作成しました

存のテナントの改定事例の分析、継続市場の分析です。

一般財団法人 日本不動産研究所

5

不動産調査 2014

No.393

最後に Section6 で不動産投資市場、アベノミクスの影としてはさらに増加に向いたリスクオンの姿勢が高まっ響と留意点について総括いたします。

ているのを感じます。

東証 REIT 指数と TOPIX の証券化対象不動産の取得

特に 2012 年の第 4 四半期で激増しています。この

実績の推移は、2012 年後半からアベノミクスの期待効

時期は REIT 各社が増資などに向けた積極投資の動き

果が先行し、動きの激しい状況になっています。国土交が件数に顕著に表れています。年が明けた 2013 年前半

通省が 2013 年 5 月に公表した不動産取得額は 2011 年には増資のプレスリリース等もこれを受け、多くなって度に比べ、2012 年度は 3.3 兆円と大幅に増加していまきましたが、日本不動産研究所としては、2012 年後半

す。また、2013 年 7 月の不動産証券化協会の公表資料ぐらいからリスクオンの姿勢が 2013 年の前半ぐらいかによると J － REIT の 2013 年半年の取得額は 2012 年 1ら始まると把握していました。

年間の実績を 7 割ほど上回っています。2013 年春先か先ほどの件数をオフィス、レジデンス、物流、商業のら夏にかけてのリリースにおいて不動産の市況はかなり

アセットごとにエリア別にみると、どのアセットにおい活況化していると感じている皆様も多いかと思います。

ても投資の対象としては東京都心 5 区、もしくは物流

クライアントの皆様から日本不動産研究所に鑑定依頼

であれば首都圏、東京が中心となっています。最近は東の打診をいただいた件数を半期ごとアセットごとに示し

京以外にも徐々に波及している動きを感じています。

ました。この件数は鑑定評価の依頼をクライアントの皆2011 年後半頃から国内不動産の投融資の再開の動き

様からいただく場合、通常不動産取引の半年から 1 年を顕著に感じているといいましたが、ご依頼の内容に変ぐらい前に電話または、口頭等であり、それを件数とし化がみられます。リーマンショック前は不動産鑑定評価てカウントしています。すべてを受託したわけではありが社内外のディールに関するエビデンスという形で中心ませんが、不動産取引のトレンドを測るうえで、半年か的な役割を担っていたと考えますが、リーマンショック

ら 1 年ぐらい前の先行指標という形で注目している指後は新たに投融資が再開されるにあたって鑑定評価に加標です。

え、より広域的、かつ体系的なマーケット分析のニーズ

2011 年後半頃から徐々に投資が再開し、件数が増加
し、特に 2012 年後半から増加傾向が急になっており、
このあたりから投資のリスクオンの姿勢が顕著になっています。四半期ごとに変動は激しいのですが、トレンドが多くなっていると考えます。

2

アセット別市場サイクル

不動産マーケットリサーチをひとくくりにすると、私どももマクロ分析、ミクロ分析という形で分野を分け、各市場を分析します。ミクロ分析では不動産の価格のパラメーターとなる賃料、新規賃料、継続賃料、空室率、CAP レートについて足元の現状と将来のトレンドで把握し、最終的にエリア別、アセット別、もしくは個別対
象不動産に落とし込んだ形で不動産価格トレンドの動向を予測しています。
これは東京にスポットを当てたマーケットリサーチの総括を表した概念図で、各アセットの今後起こりうるであろう市況サイクルのなかで各アセットが今どのポジションに位置しているかを示したところ、首都圏の物
流、東京都心に位置する都心型の商業アセット、都心のレジデンスについては拡大期から均衡期に入る一歩手前のところで活況を呈していると感じます。

6

Japan Real Estate Instituteアベノミクスと不動産投資市場

もう一歩後ろに位置するのは都心のオフィスです。オ

重ね合わせ図になります。こちらも同様に 2010 年 12

フィスの取引については散見されますし、活況を呈して月にボトムをつけていて、その後は右肩上がりで増加いると考えます。しかし、キャッシュフローを構成する

し、直近ではフラットな状況です。

賃料の上昇がいまだに本格化していない、顕在化してい実体経済の改善が、今回使っている経済指標の中に十ません。今後のオフィス賃料に関する予測がアセット自分に織り込まれていない部分が多くあります。直近の新体のバリューの方向感を指し示すうえで、重要なテーマ

聞の記事などでも来期の業績見通しで企業の見通しは明になっているとお客様から感じ取ることが多いことかるいという内容がかなりみられるようになってきました

ら、本日はオフィスの賃料について焦点を置いてお話しが、受注、売上高のデータが経済指標にしっかり出てきます。

ていない部分があり、若干横ばいとなっています。こう3

いうデータが経済指標に直近において織り込まれると考 フィス（都心）新規賃料予測
オ（マクロ分析）

えますので、近い将来、賃料の予測においても右上の方

これはオフィスの賃料と相関の高い経済指標で、マクかに上昇しています。こちらは日本不動産研究所のホー向に上昇基調をたどるとみています。
中長期の計量経済モデルで予測した賃料予測はなだらロ分析にかかわるデータの 1 つである内閣府の機械受ムページでも紹介しているとおりです。

注と我々が都心の成約事例から集めた都心 5 区の成約4

賃料を指数化したものを重ね合わせた図です。重ね合わせ図をみると機械受注の推移は 1 年半、オフィス（都心）の賃料の動きに先行しており、その相関係数は0.78 と高くなっています。実質機械受注のボトムは

 フィス（都心）新規賃料予測
オ（ミクロ分析）ここからミクロ分析です。賃貸市場は 2 つの市場を2010 年 12 月と確認でき、その後増加しています。

みていく必要があると考えます。1 つは新規市場で、新上述の指標を精緻化するために、相関性の高い経済指たに契約されるテナントの賃料の市場です。もう 1 つ

標をさらに複数抽出し、1 つに合成指数化したものとのは、既存のテナントがこれから改定される継続賃料の市

オフィス都心5区・新規賃料・マクロ分析（短期予測）・合成指数と新規賃料指数の関係
1.『賃料合成指数』の作成①「新規賃料指数（成約ベース）/都心5区」と相関の高い『経済指標』抽出②「タイムラグ」・「相関度」に留意 → 「先行指標」抽出③複数の「先行指標」を合成→「賃料合成指数」を作成
2.『賃料合成指数』の動き①合成指数上は2010.12に既にボトムアップ②2014.06まで概ね堅調なトレンド（新規賃料下落の予兆は今のところない）

新規賃料指数170

合成指数のピーク

賃料合成指数

賃料総合指数160【アベノミクスによる影響は？】

150

60.0

・現時点：良好なファイナンス環境→設備投資上向きを先取り
・今後：アベノミクス効果拡大→受注・売上高改善へ 55.0
→更に賃料予兆は改善へ

実際の賃料
ピーク

140

65.0

50.0

130
120

45.0

新規賃料指数/都心5区（成約ベース）

110

40.0
100

80

35.0

合成指数のボトム

90

2006.06 2006.12 2007.06 2007.12 2008.06 2008.12 2009.06 2009.12 2010.06 2010.12 2011.06 2011.12 2012.06 2012.12 2013.06 2013.12 2014.06

オフィス賃料指数

127

136

153

159

164

オフィス賃料総合指数

53.2

55.8

60.2

62.4

62.4

149

123

111

59.3

54.8

48.9

オフィス賃料指数

105

100

96

94

93

94

39.9

35.6

38.0

41.2

45.4

47.6

オフィス賃料総合指数

46.4

46.9

30.0

46.5
資料：弊社作成

一般財団法人 日本不動産研究所

7

不動産調査 2014

No.393場です。こういう 2 つの側面を把握し、今後の動向をしっかり把握しなければいけないと考えます。さらに各アベノミクスの影響とは離れますが、2012 年問題を市場ごとにみなければいけないポイントは多岐にわたる懸念された方もいると思いますが、それは 2012 年にと考えます。すべてをみることが基本ですが、本日はそは、都心オフィスが大量に供給され、これにより賃料がの中の一部について案内します。

弱含むのでないかという懸念が 2012 年に至るまでに話

東京の中心のオフィスエリア、丸の内・大手町エリア

題になりました。結果的には、下落懸念は払拭され、問のオフィスの供給にかかわるデータを、丸の内・大手町

題としては概ねクリアになったというのが我々の結論

のストック量を時系列的に並べてみると、再開発が進んです。

でいるエリアであることから、築 9 年以内の建物が2011 年は賃貸市況のオフィスの方向感がみえない時35％を占めるようになりました。地区機能の更新が図期でした。転出超過で、テナントの転出件数が多く、需られているエリアです。

要が弱かったエリアが目立っています。このまま 20122012 年は 2007 年に次ぐ大量供給がみられました。

年に突入すると転出超過の色 1 色になるのでないかとその後の計画を 2016 年までみてみますと過去平均的ないう懸念がありました。ところが、2012 年でみると転供給水準にとどまり、急増する年度は今のところないと入超過に転じています。供給が増える中でも底堅い需要

みています。

が確認できたわけです。ただし、浜松町・芝・三田エリ

オフィスの需要について、丸の内・大手町エリア内へ

アについては留意すべき点があると理解しています。

転入したテナントの業種別割合をまとめたところ、丸の浜松町・芝・三田エリアに転入したテナントとして内・大手町に転入するテナントは特色が出ており、金融

は、業績改善に向けたメーカーの本社やその関連企業が業と保険業の割合がとても多く、2013 年は上半期が多く、エリア内に転入した理由をみると、賃料負担削減

14％、2012 年の 1 年間は 29％、2007 年は 38％がこが目立ち、賃料負担を削減するためにエリア外からエリのエリアに転入しています。賃料負担の高い企業が時系

ア内に来たテナント、もしくは地区内での移転をされた

列的にコンスタントに転入していることは、賃料の底上テナントが多いということです。2013 年上半期においげにつながるような底堅い需要が毎年確認できることをても 50％、2012 年 1 年間で 19％、2011 年は 50％と示しています。

いう割合です。

都心 5 区を対象に、エリア内に転入した業種別の件

前述の丸の内・大手町に移転したテナントの転入理由

数をまとめると、丸の内・大手町は賃料負担力の高い金と比べるとかなり違う傾向が出ています。丸の内・大手融業と保険業が目立つ状況です。渋谷・恵比寿は情報通

町は賃料負担削減の部分はなかなか見当たりません。エ

信業の転入が、ほかのエリアに比べても際立って突出しリアの中ではこういう動向を注視しなければいけないとていることが確認できます。こういう企業が転入してい考えます。新規賃料の都心 5 区に関するまとめです。

るので賃料の下支え要因になっています。新規の成約

都心 5 区といえどもエリア別に異なる市況感が出てき

ベースにおいても従来の成約相場水準に比べ、一段高いていると考えます。丸の内・大手町、渋谷・恵比寿は足水準で成約している事例も確認しています。

元の新規事例に関してはすでに上昇していると認識して

丸の内・大手町エリアにおいてテナントの転出入の超

い ま す が、 浜 松 町・ 芝・ 三 田・ 田 町 エ リ ア の 反 転 は過件数と新規賃料指数の関係をみますと、2007 年から2014 年以降に持ち越されるのでないかとみています。

2009 年にかけて転出超過となっていますが、この転出

都心 5 区といえども市況感に差があることを、データ

超過の時期には賃料指数が 1 期遅れて下落しているこや足元で起こっているイベント、需要供給の関係などでとから、転出入超過の動向が賃料の 1 期先行した指標

感じます。

の 1 つになっていると確認できます。
2010 年から 2013 年上期までにエリア内へのテナン
トが転入超過に転じています。新規賃料も底堅く推移していることから、このエリアについては賃料反転の基調

8はすでにできていると認識しています。

Japan Real Estate Instituteアベノミクスと不動産投資市場

5いの割合がいくぶん減っていることが確認できます。逆 フィス改定事例
オ（継続賃貸市場）に－20％から－10％という減額の部分が多少増えていることが確認できます。2012 年問題をオーナーも、テ

今までは新規賃料の賃貸市場をみてきましたが、ここ

ナントも意識したうえで、このような動きになっているか ら は 継 続 の 賃 貸 市 場 を み て い き ま す。 都 心 5 区、

かと考えます。ただし、年次レベルではこういう結果

2012 年 1 年間及び 2013 年前半までの改定事例、約で、もう少し詳しくみると違う傾向がみえてきます。

400 事例を集めました。減額改定がみられた件数は 4

都心 5 区の 2012 年 1 年間及び 2013 年前半までの割です。全平均の改定率が－5％です。横ばいで改定し改定事例の平均改定率を月次レベルで詳細にみますと、ているテナントが約 6 割を占めていることは留意すべ

2012 年後半以降から減額率が緩和されていることがわき部分です。

かります。オフィスの大量供給が出尽くしたところで、港区の S クラスビルを対象に縦軸に減額改定率、横2012 年前半を過ぎたあたりから意識され始め、テナン

軸に改訂前の賃料水準をとり、どの水準でどういう減額

トも、マインドも変わってきました。賃貸市況緩和モーが起きたかを散布図で示したところ、赤坂・六本木エリドが一服したのかというところです。かつアベノミクス

アのオフィスビルは 3 万円台後半から 4 万円台の坪単の効果も表れていると考えます。

価で減額が集中しています。20％ぐらいの減額が多く、今後経済指標が実体経済の改善を織り込んでくる形に減額水準として 3 万円台半ばから前半ぐらいとなってなると、新規賃料も予想としてさらなる改善傾向が近い

います。浜松町・芝・三田エリアは 2 万 5,000 円から

将来目にみえます。そういう改善の動きをにらみ、改定

3 万円ぐらいの坪単価に近づくと、減額改定率が大きく

率も 2014 年に向け改善していくのでないかと認識してなり、だいたい 2 万円台前半に落ち着いていることがいます。
都心 5 区だけでなく、全国的な傾向はどうでしょう

みてとれます。
都 心 5 区 の 過 去 4 年 間 の 改 定 率 の 傾 向 を み る と、か。地方の状況はビルクラス別に減額改定率をみます2012 年は大量供給が懸念され、テナントのマインドもと、その他東京やその他大都市圏は都心 5 区と違って、やや後退した年で、2011 年に比べると 2012 年は横ば

S・A クラスビルの減額改定率は比較的小さいことがみオフィス改定事例調査（成約改定事例結果分析：都心5区／2012年1月～2013年3月までの改定事例）

平均改定率（3ヵ月移動平均値）と時系列の関係（都心5区）（全体）
15%

平均改定率
【アベノミクスによる影響は？】

10%

5%

【2012年：平均改定率の月次推移】
・現時点：減額改定続くも、年前半に比べて、後半以降、減額率は『緩和トレンド』（オフィス大量供給の出尽くし感から賃貸市況緩和モードも一服）
・今後：新規賃貸市場→アベノミクス効果拡大→更なる改善の予兆（既述９ページ）
継続賃貸市場→新規市場の更なる改善の動きを睨みながら改定率も改善へ

0%

-5%

-10%

-15%
平均改定率（3ヵ月移動平均値）（都心5区）（全体）
資料：弊社作成

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一般財団法人 日本不動産研究所

9

不動産調査 2014

No.393てとれます。

ス大量供給問題はすでにクリアしていると考えます。

地方に行くに従って S クラスビル、A クラスビルオー

ポイントの 3 番目です。継続の市場では、都心 5 区

ナーの力関係が希少性を反映し、減額率も 2012 年問題

で 2012 年大規模ビルの供給が多かったこともあり、全が懸念された都心 5 区に比べると、緩やかな減額改定

国に比べるといくぶん高い減額改定率でした。ただし、率にとどまっています。すなわち安定的なキャッシュフ

2012 年後半には改善傾向が顕著でしたので、継続市場

ローをみいだしています。エリア別の分析も今後の戦略の動きは新規市場に波及し、さらに継続市場にと、循環の中でしっかりみていかなければいけない部分であると的には良い方向へ向かって行くのでないかと考えます。

思います。

6

最後に留意点です。今後はミクロ分析がますます重要になると考えます。アベノミクスという形で効果がかな 括：アベノミクスによる総影響と留意点り期待されていますが、留意すべき点としてオフィス市

最後に総括です。
「アベノミクスによる影響と留意点」

場においても都心とその他全国においてはいくぶん違っということで本日のまとめをいたします。ポイントのた傾向が出てきています。エリアのポイントを絞った分

1 番目は、投資家の投資姿勢は 2012 年後半より一段リ析が必要になる時代だと考えます。マクロ分析だけではスクオンの姿勢が顕著になっていることは、これまでおみえてこないエリアの特性を捉えたミクロなマーケット話ししたとおりです。少なくとも今も鑑定依頼のお問いの体系化が重要になる局面が来ていると考えます。

場が一律一様に底上げされているわけでないということです。新規市場でもエリア間に差がありますし、継続市

合せの件数は継続していますので、2013 年後半から

東京のオフィスならばほぼ大丈夫だろうという我々と2014 年前半にかけ、一段成約した取引事例が皆様にもしての感度を持っていますが、ミクロ分析の結果を踏まリリースされ、リスクオンの姿勢は今後も続くと認識しえた個別不動産の投資戦略とか、シナリオの精査や分析ています。

がますます重要になると考えます。日本不動産研究所とポイントの 2 番目は、オフィスの新規賃料（都心）にしては少しでも皆様の戦略、立案にお役に立てるよう、

ついて、短期、中長期ともに概ね堅調なトレンドで、下様々な観点からマーケットを見続け、分析しており、多落の懸念を示す予想は今のところありません。むしろ実くの実績も積み重ねています。本日の内容も皆様から忌体経済が改善してきている経済指標の中に更新されてい憚のないご意見をいただけると幸いです。これで日本側くことに伴い、新規の賃料の短期的な予想も近い将来改からの講演を終わります。本日はまことにありがとうご善される可能性が高いと考えます。アベノミクスとは関

ざいました。（拍手）係ありませんが、2012 年懸念のあった 2012 年のオフィ※本稿は、平成 25 年 10 月 29 日に開催された「日中韓10Japan Real Estate Institute国際不動産セミナー 2013」の内容をもとにとりまとめたものです。

新政府の政策における不動産市場の影響と展望

日中韓

国際不動産セミナー 2013

新体制下における不動産マーケットの現状と将来展望
第1部

日中韓

国際不動産セミナー 2013 ②

新政府の政策における不動産市場の影響と展望 ― 土地と住宅市場を中心として ―プロフィール

韓國鑑定院

不動産研究院副研究員
Sim

不動産学博士Jongwon沈 琮 氏Contents

1. はじめに ―韓國鑑定院の紹介― ……………………………………………………………………… 11
2. 社会経済環境の検討 …………………………………………………………………………………………… 12
3. 新政府の不動産政策 …………………………………………………………………………………………… 13
4. 土地市場政策の効果分析 …………………………………………………………………………………… 14
5. 住宅市場政策の効果分析 …………………………………………………………………………………… 15
6. おわりに ………………………………………………………………………………………………………………… 16

1

はじめに―韓國鑑定院の紹介―

動産政策、さらには、新たな不動産政策が土地市場、住宅市場にどのような効果を及ぼしたのかについてご説明します。

私の発表テーマである朴槿惠（パク・クネ）新政権の

本日は、朴槿惠（パク・クネ）政権の不動産政策の中政策が韓国の不動産市場にどのような影響を及ぼすので、特に 2013 年 4 月 1 日に発表された 4.1 対策を中か、展望はどうなるのかについて、土地市場、住宅市場

心に説明いたします。なお、今回のセミナーの発表資料を中心にお話しします。

の締め切りは 2013 年 7 月末でした。従いまして、本

まず、本題に入る前に韓國鑑定院について簡単にご説日は同年 8 月、9 月のデータも追加し、発表します。

明します。その後、韓国の社会経済全般について説明

韓國鑑定院は 1969 年に韓国政府が出資し、設立さし、そして、韓国の不動産市場の状況、新政権による不れ、1990 年に日本不動産研究所と業務提携を結びまし

一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 2014

No.393た。現在は「皆が幸せな不動産文化をつくる」というス前に発表されました。しかし、最近これを見直し、もうローガンを掲げています。最近、不動産に関する調査、少し先の 2030 年以降に韓国の人口は減り始めるだろう

評価、統計の専門機関に役割が変わりました。事業収益とも言われています。

については、ここ 3 年間で 1,000 億ウォンを上回る売
上実績を上げています。

す。経済成長率も不動産市場に大きく影響します。政府2011 年には韓国の統計庁の不動産調査統計部門で大の不動産関連のインセンティブ対策がない限り、今の経統領賞を受賞し、2012 年には国家統計作成機関にも指済成長率では韓国の不動産景気は低迷を余儀なくされる

定されました。つまり、不動産に関連する評価、調査、だろうと予想されています。2012 年の経済成長率は

統計の専門機関となったのです。特にここでご紹介した2％台でした。2013 年はおそらく 2％を下回るだろう

いのは、2013 年から不動産統計情報システム、R1 とという声も出ています。

いうシステムを運営しており、本日私がご紹介するデー

韓国の失業率は 2013 年 2 月が 4％でした。2012 年

タと資料は R1 システムをもとに分析、解析されたものの失業率は 3.2％でしたが、朴槿惠（パク・クネ）政権であります。

が 2013 年 2 月 25 日にスタートし、その後全体の失業

韓國鑑定院で調査発表している主な統計資料には、全率は 3％になり、若年失業率は 7.4％に下がりました。

国地価変動率調査、賃料動向調査、マンションの実際取現政権に対する期待が反映された結果であると分析され引価格指数、住宅価格の動向調査などがあります。住宅ています。

価格の動向は月間、週間毎に発表しています。また、商OECD のデータで失業率の国際比較をしたいと思いま

業用不動産の賃料指数も発表しています。このようなす。若年層の定義が各国によって若干異なりますので、データは国家統計情報指標、国土交通部（日本の国土交

その点はお含みおきください。2013 年 5 月を基準にみ通省に相当）の統計資料としても活用されています。韓ると、韓国は失業率が 3％、若年失業率が 7.4％です。

國鑑定院の R1 システムは現在一般にも公開されている

そ の 後 同 年 7 月の 統 計 で は、韓 国の 失 業 率 は 全 体 がため、R1 システムには誰でもアクセスすることができ

3.1％、若年失業率が 8.3％と若干上がってしまいました。

るのです。

日本はどうでしょうか。2013 年 4 月を基準としてみ韓 国 の 社 会 経 済 環 境 に つ い て ご 紹 介 い た し ま す。

た場合、全体の失業率が 4.4％、若年失業率が 9％でし2012 年の GDP は、1,200 兆ウォンを記録し、失業率た。 同 年 6 月 の デ ー タ は 少 し 変 わ り、 失 業 率 全 体 がは 3％台となっています。次に韓国の行政区域につい3.9％、若年失業率が 6.4％と下がっているのが日本のて、2012 年 7 月に世宗特別自治市がつくられました。

状況です。ここ数か月間で韓国は失業率が高くなり、日世宗市はソウルからおよそ 125 キロ離れているところ

本は失業率が下がりました。若干の違いがありますが、にあります。韓國鑑定院も 2013 年 8 月 26 日付でソウ

経済を回復させるために各国政府は雇用の改善に努めてルから大邱（テグ）に本社を移転しました。大邱（テいることがわかります。

グ）はソウルから 300 キロほど離れています。

2

12

韓国の経済成長率は減速というか、伸び悩んでいま

各国において不動産関連の税収が全体の税収のどれぐ
らい占めるかをみてみると、韓国は資産取引税が租税全

社会経済環境の検討

体の 8.1％を占めています。OECD のメンバー国で一番高い比率です。ほかの国と比べ、資産取引税が不動産保有税よりも多いのが韓国です。これに伴う問題点を改善

人口は不動産市場に直接的、間接的に大きな影響を及しようということで現政権は取得税の減免措置を発表しぼします。本日ご紹介するデータは 2011 年に国連が発ました。また、不動産譲渡税を免除する政策も打ち出し表したデータです。韓国の統計庁の推計ですが、2030

ました。このような政策がどのような効果を表している

年以降韓国の人口は減っていくとみられています。日本のかは、後ほどお話したいと思います。

はどうでしょうか、すでに人口が減り始めています。

次は、家計資産の構造についてです。ほかの国に比2020 年から韓国の人口は減り始めるという推測が 5 年

べ、韓国は不動産などの実物資産の比率が高くなっていJapan Real Estate Institute新政府の政策における不動産市場の影響と展望ます。韓国の韓国銀行、アメリカの FRB、日本の内閣関する問題が拡大している状況が起きていました。現政府、イギリスの統計局、ヨーロッパの ECB、オーストラ

権は経済全般に関する不安要因を取り除き、庶民の住宅

リアの統計局の統計を用いて、各国の比率をみると、金と民政経済の安定を図る意味で住宅市場正常化総合対策

融資産の比率は主要国において平均 30％から 60％のレを打ち出しました。これが 4.1 対策です。4 月 1 日に発ベルを保っていますが、韓国は 25％のレベルにとどまっ表されたので 4.1 対策と呼ばれています。

ています。これらの基本的な状況を認識し、これからご

4.1 対策を不動産の政策の観点から申し上げます。新

説明する新政権の不動産政策についてお聞きください。

政権の不動産政策の方向性は庶民、あるいは中間層の住3宅の安定化を目的に、住宅市場の正常化、ハウスプア、
レントプアの支援、普遍的な住宅福祉という 3 つの局

新政府の不動産政策面からアプローチしています。
1 つ目の住宅市場の正常化は需要者の住宅購入を促し、

4.1 対策と呼ばれる韓国の不動産政策は 2008 年以

民間住宅の供給を調節します。ハウスプア支援とは所有

降、住宅市場の低迷に対し、不動産市場の正常化を目標

権の一部を売却することによって住宅ローン債務を縮小として発表されました。住宅市場の低迷が及ぼす社会の化する、つまりローン債権を売却することです。レント

全般的な問題に対するアプローチという観点から始まり

プアは賃貸者の賃貸資金を支援する方法です。また、普ました。

遍的住宅福祉では都心の賃貸住宅の支援、所得水準に社会の全般的な問題としては、住宅を実際に必要としよって賃貸料を算定し、住宅バウチャーを配布する住宅ている需要者が取引上で不便を感じている、要するに住バウチャー制度を取り入れました。この 3 つの大きな方宅購入が難しくなっているということです。それは住宅

向性から住居の安定性に伴う対策が行われています。

を保有しない人が高額な賃貸料のために苦しんでいる状

4.1 対策の争点となっている点を申し上げますと、4.1

況でもあります。特に不動産売買市場が低迷し、それが対策は 2013 年の期限付きで適用された政策がかなり多賃貸市場に影響を及ぼし、それによって住宅市場全体にくある点が特徴的です。例えば譲渡税を 5 年間免除す

庶民・中産階級の住居安定

住宅市場の正常化

ハウス·レンタルプアのサポート

一般的な住居福祉「ハウスプア」
供給·公共分譲住宅縮小·フリーウォークアウト

賃貸·民間住宅の供給調整·ローン債権、保有株売却

住宅·賃貸住宅リート·最初の住宅購入者の支援拡大·住宅購入者のサポートの強化

需要·民間賃貸市場の活性化·過度な規制の整備など「レンタルプア」·大金が要らないチョンセ·チョンセ資金

需要·受益者中心に転換·都心で、公共賃貸住宅の拡大·住宅バウチャー導入·ライフサイクルのサポート強化

サポート ·管理公共性の強化

一般財団法人 日本不動産研究所

13

不動産調査 2014

No.393

る条件として 2013 年内に契約が完了した物件に限りま的に用途区域間の地価変動率に違いがあるのかを最近すし、2013 年 6 月 30 日まで適用された取得税の減免

36 か月間の時系列的資料を用いて確認したところ、R、の条件についても同様です。現在、国会において取得税

C、I、G にそれぞれ 2 つの用途別区域間には統計的にの減免は同年 6 月 30 日まで適用された条項を継続し、有意な、つまり 5％内での有意なレベルの地価変動の違期限をさかのぼって適用するかどうかについて議論されいがあるとわかります。

ています。8.28 追加対策が打ち出されました。そこで住居地域について政策の効果をみます。最近 36 か月も処理できなかったのが、複数住宅所有者の譲渡税の税

間に月別地価上昇率の最高値を記録したのは 2011 年 6加算制度でして、これは今も問題となったままです。

月の緑地地区で、0.16％を記録しています。この数値は次に 4.1 対策が発効したことで 2013 年 6 月までの不2013 年 4 月、5 月の住居地域の地価変動率と同じです。

動産市場に短期的にどのような変化が起こったのかにつ

最近 36 か月の間では、0.16％の地価上昇率が最も大きいてみてみます。まず土地市場についてです。まず土地い上昇率だと理解してください。0.16％のレベルが 4市場の政策効果について市場の反応をみますと、4.1 対

月と 5 月の 2 か月間にわたって表れたということです。

策は住宅市場にフォーカスを当て、発表されたことに着

4.1 対策の土地市場における住居地域に及ぼす影響を分眼してください。住居区域は 2013 年 4 月、5 月は敏感析するためには時系列の資料がさらに蓄積された後に、な反応をみせました。同年 4 月と 5 月は前月比で 0.16％

インパルス応答分析を用いてみる必要があります。

の地価上昇、同年 6 月には 0.11％上昇しています。住宅

土地取引高で政策の効果についてみます。住居地域に市場の正常化に重点を置いた 4.1 対策の効果が土地市場限定すると、前年同月比で 2013 年 4 月は 19.6％、5の住居区域において反映されたとみられます。

月は 31.8％増加しています。参考までに同年 6 月には498％増加したという結果が出ました。ほとんど 100％

土地市場政策の効果分析に近い増加率です。住居地域区について強力なシグナルが発せられたと言うことができます。
土地取引高の変化が重要な示唆点となります。用途地

もう少し詳しく統計的な方法を使用し、ANOVA 事

域の区別をせずにすべてを合わせた土地取引高の推移を

後検定の結果についてみます。R は住居地域、C は商業

みますと、2013 年 4 月と 5 月に前年同月比で 12.9％、地域、I は工業地域、G は緑地地域を意味します。統計

16.6 ％ そ れ ぞ れ 増 加 し て い ま す。 同 様 に 同 年 6 月 も50.8％の増加がみられました。こうした現象が一段落するのかについては継続的にさらなる観察が必要と思われますが、7 月と 8 月についても変動率はプラスでした。
ただし、増加幅は 1％台まで激減しました。激減した理由は 6 月末で取得税の減免制度が終了したことが影響していると推定されます。
ここで土地市場の全般についてまとめます。2013 年
上半期に表れた土地市場の地価の流れは全般的に下落がなく、上昇、安定を維持していたと言えます。2013 年
下半期にも政策の効果が反映されるのであれば、この状
況が続く可能性が高いと言えます。特に地域別の状況によって世宗特別自治市のように地域の要因が全体に反映されるのであれば安定傾向の中で、局地的には土地価格が上昇することもあるでしょう。世宗特別自治市は2012 年に比べて、ほかの地方では 1％のレベルに対し、5.98％の地価上昇がみられます。

14

Japan Real Estate Institute新政府の政策における不動産市場の影響と展望

5

住宅市場政策の効果分析

すと、4.1 対策後に売買価格がどうなったのかですが、ソウル以外のところはいずれも上昇しています。ソウルだけが 6 月に下がったのです。

これから住宅市場を中心にご説明いたします。現在、

このマンション売買価格指数に対し、季節調整をした

韓国では 1,700 万戸の住宅があり、類型別にみるとマ後の売買価格指数をみるとソウルもマンションにおいて

ンション、アパートが多くなっています。そのほか、連は 5 月も 6 月も下がっていなかったことがわかります。

立・多世帯住宅、一戸建てと分類されます。日本のマン

つまり、ソウル地域も 4.1 政策に反応したとみることがションは韓国でアパートと呼ばれています。韓国ではアできます。4.1 対策は短期的に 4 月、5 月、
6 月のマンショ

パートは立地的な要因が特に影響します。例えば、子どン売買価格の点では効果があったとみることもできます。

もを良い学校に通わせたいので良い学校のある学区域は2013 年 7 月、8 月、9 月のデータも発表されました。

人気があります。そのため価格の差が激しいのです。ア

7 月、8 月、9 月は地域によって上がったところもあれ

パートは 4.1 対策以降、2013 年 4 月から変動率が上昇

ば、下がったところもありました。取得税の減免措置はに転じました。

同年 6 月末で終わりましたが、これは買い手にとって首都ソウルのアパートの売買価格指数の推移をみます

マイナス要素です。需給のアンバランスが地方によってと、同年 6 月になると持続的上昇は起こっていません。

生じたところがあるということです。6 月末で取得税の4 月、5 月は増加しましたが、マイナスに転じています。

減免措置は終わりましたが、時限付措置だったことを思全国基準とは違って、ソウルのアパートの売買市場はい起こしてください。取得税減免措置は、現在も韓国の

4.1 対策の効果が判断しがたいところがあると言えます。

国会で遡及適用すべきかどうかについて与野党が激しく韓国のアパート、マンション売買価格の推移につい議論しています。

て、全国、首都圏、地方都市、6 大広域都市、インチョ

次は住宅市場の中での賃貸部門についてです。韓国固ン以外の首都圏の 5 つの広域都市、京畿道まで含む 9有の制度であるチョンセ市場についてご紹介します。

つの道、京畿道以外の 8 つの道、ソウルの区分でみま

チョンセ市場とは保証金（預かり金的性格を有する一時변동률(%)
変動率(％)

지수
指数

0.40

108.0

0.20

106.0

0.00

104.0

-0.20

102.0

-0.40

100.0

-0.60

98.0

-0.80

96.0

-1.00

'12.01 '12.02 '12.03 '12.04 '12.05 '12.06 '12.07 '12.08 '12.09 '12.10 '12.11 '12.12 '13.01 '13.02 '13.03 '13.04 '13.05 '13.06

94.0

一般財団法人 日本不動産研究所

15

不動産調査 2014

No.393金）だけの賃貸市場です。多額の保証金だけを積んで、取得税の免除は占有面積が 85 m2 以下、もしくは売月々の賃料はゼロという制度です。月々の賃料より保証買価格が 6 億ウォン以下という適用要件がありました。

金はどうしても高くなります。チョンセ市場は 2012 年

このような条件を満たすのか、満たさないのかが重要と

8 月、9 月を底として 61 週間連続で、今日に至るまでなりますが、江南区マンションの平均価格は 6 億ウォ

チョンセ価格は上がり続けています。

ンを上回っています。つまり、その多くが取得税減免の「これで○週間連続上昇だ」とマスコミでは報じてい適用外です。したがって、江南区では政策の効果はあま

ますが、そこは大事ではないと政府はみています。政府

り表れなかったということになります。

の政策の焦点は賃貸市場を安定化させることです。チョ

江南区マンションのチョンセの変化をみると、江南区

ンセ価格の上昇そのものを防ぐことができないのであれのチョンセは 2013 年 4 月、5 月、6 月に下がっている

ば、換言すれば、チョンセ価格が上昇するトレンドが市ことがわかります。チョンセが下がっているわけですか

場のメカニズムであるとすれば、政府は上げ幅を何とから政府が期待していた効果のとおりです。ほかの地域は少なくできないだろうかと考えているのが韓国の政策の同年 4 月、5 月、6 月とチョンセが上がってきたのです

焦点です。売買市場と異なり、賃貸マーケットは需要がが、江南区だけはチョンセが下がったのです。

まだあることを示す部分です。

2012 年 1 月を基準として江南区以外のすべての地域

ソウルのマンションのチョンセ指数は政府の期待どおのチョンセの平均をみると、上昇していることがわかり

り上げ幅は小さくなっていますが、チョンセそれ自体はます。江南区だけが 4 月から下がっているのです。こ

上昇しています。したがって、チョンセそのものは上がのような江南区の動きも 6 月に取得税減免措置の影響り続けています。このような現象は 2013 年 7 月、8 月、が終わったので、7 月、8 月、9 月は続いていません。

9 月と同じで、チョンセはずっと上がっています。

中長期的に税制の減免が実現したとすれば江南区のチョ

マンションのチョンセ推移を地域別にみても、すべてンセはもしかしたら下がっていたかもしれません。江南の地域においてチョンセ価格が継続的に上昇していま

区は全国の不動産マーケットをリードする立場にあり、す。また、賃貸需要はいまだにあると同時に、賃貸需要その先導役の位置づけだったからです。

を売買需要にシフトさせることがなかなか容易でないことも物語っています。
季節調整を行った後のチョンセ価格の推移でも、マンションのチョンセは全地域において上がっています。

おわりにここまで、韓国全国の状況、ソウルの状況をみてきま

韓国の住宅市場について簡単に私なりの展望をお話ししたが、もっと絞り込んで、韓国の中で住宅価格が最もしたいと思います。いずれ韓国国会において取得税減免

高いと言われる高級住宅街の江南区についてみますと、の 時 期 が 決 ま る で し ょ う。 そ れ を 受 け、 売 買 市 場 は

ソウルの江南区のマンション売買市場、賃貸市場は特異2013 年 4 月、5 月、6 月で活性化したように、売買市な状況がみてとれます。江南区の売買価格はソウル全体

場はもしかしたら活性化するかもしれません。税制改正のマンションの価格の動きとだいたい同じです。

の国会での通過が遅れると 6 月までの政策効果が消滅

一方、マンションの平均価格をみると、韓国全国のマする恐れもあります。地方都市では各都市の一部の地域

ンション平均売買価格が 2 億 5,000 万ウォンのレベル的な要素によって局地的に上昇するところもあると思わに対し、江南区のマンションの平均価格は 7 億ウォンれます。

を超えます。ソウルの平均は 4 億ウォンで、全国平均以上をもちまして韓国の土地市場、住宅市場、不動産

よりは高いのですが、その中でも江南区は 7 億ウォン

マーケットについての発表といたします。ご清聴、ありですからソウルの平均よりもはるかに高いのです。

がとうございました。（拍手）※本稿は、平成 25 年 10 月 29 日に開催された「日中韓166Japan Real Estate Institute国際不動産セミナー 2013」の内容をもとにとりまとめたものです。

不動産市場のコントロールとその動向

日中韓

国際不動産セミナー 2013

新体制下における不動産マーケットの現状と将来展望
第1部

日中韓

国際不動産セミナー 2013 ③

不動産市場のコントロールとその動向
プロフィール

大連天石不動産顧問有限会社
Zhao

代表取締役
Jilu

趙 吉禄氏Contents

1. 不動産市場のコントロールとその動向 …………………………………………………………… 17
2. 都市における不動産市場の特徴 ………………………………………………………………………… 20
3. 不動産市場の動向 ………………………………………………………………………………………………… 201 動産市場のコントロールと不その動向に関する紹介、省察、市場動向、将来トレンドの 4 つについてお話しします。2002 年から 2012 年まで中国
不動産市場の主軸はコントロール政策でした。このよう中国の不動産に関心を持っている方は中国の不動産市

な行政と市場の力の駆け引きは中国不動産市場の特徴と場を分析する時に、情報やデータの不足、また都市間のも言えます。政策はコントロールの目的から 4 つの段

格差が大きいなどということを感じていると思います。

階に分けることができます。第 1 段階は経済システム

したがって、今日は政策コントロールの面からこれからを調整する一部として不動産の投資の加熱を抑える政策の中国の不動産市場を読み解くための背景に関する情報でした。第 2 段階は不動産市場の特徴（問題点）に基を紹介し、同業者の皆様が中国で専門的なコンサルタン

づく対策としての政策でした。第 3 段階は 2008 年にト業務を行う時に注意すべきことについてもお話したい

金融危機が起った時、今までとは異なり、不動産が経済と思います。

の牽引役になってほしいということから緩和的な政策でした。第 4 段階は近年の不動産価格を抑制するために

1.1

コントロール政策

まず、中国のここ 10 年間の不動産コントロール政策

総合的な手段を用いた政策で、これまでとは違った段階になってきたとも言えます。

一般財団法人 日本不動産研究所

17

不動産調査 2014

No.393

不動産市場のコントロールの中で一番多いのは行政法ころがあります。特に中央政府と地方政府の間での管理規によるものです。国十条、国八条、国五条などは行政目標などが一致しないことから、政策を実施する段階で法規によるコントロール政策です。2010 年の関連する問題をもたらしています。4 番目は不動産市場の研究不コントロール政策の内容をみると、一番多いのは地方政

足、モニタリング不足などで市場のニーズをよくつかめ

府が不動産市場への責任を強調するものでした。例えていないことです。以上のことからコントロール政策のば、土地の供給責任、市場の監督管理責任などでした。

内容によっては、不動産市場へプラスとマイナスの両方

2011 年に国八条という政策のコントロール対象は不動が存在していることがわかります。

産譲渡市場です。
2012 年からは税収、信用貸し付けなどの間接的なコ

1.3

市場の動向

ントロール手段によって市場のコントロールを行ってき

ここからは市場の動向についてお話します。コントロー

ました。2013 年上半期に打ち出された新国五条は不動ル政策によって市場がどのように反応したかをご紹介し産価格におけるコントロール政策で、上げ幅が大きすぎます。ただし、市場動向のお話しをする前に 1 つ説明しる都市、特に第 1 級都市の不動産価格を抑制する最新

なければならないことがあります。現在の中国不動産市のコントロール政策です。

場を完全にデータだけで説明するのは難しいと思います。

ここ数年のコントロール政策をみると、3 つの特徴がなぜなら、データが不足しているのはもちろん、現有のあります。1 つ目は政府が市場に対するコントロールのデータでもデータ間のクリアで、ロジカルな関係が形成

責任を強調したことです。2 つ目は不動産市場のニーズ

されていないものが多いためです。そのため、データだに合わせて段階的に管理を行っていることです。3 つ目

けではなくほかの手段が必要と考えています。これからは不動産譲渡市場へのコントロールを行っていることで示すいくつかのデータは、市場のコントロールが市場です。ここからわかったことは現在の中国不動産市場のコ

どのような反応をしたかをある程度説明できるものでントロールにおいては行政が深く市場に関与し、参入しす。この反応によって政策のトレンドがみえてきます。

ていることです。

2012 年から 2013 年上期までの 2 年余りの全国不動

このような市場への介入は中国の現状に基づいて行わ

産開発投資のデータをみると、基本的には安定的に成長れたものです。なぜなら、中国は地域格差がとても大きしていると言えます。これをみると、中国経済は投資でく、不動産市場もまだ未熟な状況です。そして、不動産

経済発展を牽引しているモデルがまだ存在していること

市場がその地域の経済発展に大きな影響を持ち、牽引力がわかります。しかも、不動産開発投資がメインとなっになっています。また、中国の社会管理の面においてはていることもわかります。

まだガバナンスのレベルが高くありません。したがっ投資全体では 3 分の 2 が住宅不動産の投資です。住て、行政主導の管理方法は現在の中国不動産市場のニー宅の需要がとても多く、不動産商品の中でも住宅がメイズに合っており、国有化から民間化へ進める中、立ち後ンとなっています。だから不動産に対するコントロール

れている地域の格差や様々な社会問題を解決するためには住宅に対するコントロールに集中しているところがあも大きな役割を果たしています。

ります。住宅開発面積は全体的に伸びています。着工面
積、新着工面積も竣工面積ともに増えていますが、その

1.2

政策の反省

しかし、コントロール政策にも反省すべき点がありま

18

スピードはスローダウンしていることから政策のコントロールが功を奏したことがわかります。

す。反省点を 4 つにまとめました。1 番目は既存のコン

全国の不動産開発企業の土地購入面積の成長率をみる

トロール政策は応急的なものが多く、長期的、安定的なと、ここ 1 年半ではスローダウンしている状況です。

観点からの配慮が欠けていることです。2 番目は、現在市場のコントロールが行われてからディベロッパーは土の不動産市場への管理経験がまだ不足している状況です

地に対するニーズ、土地を買おうというマインドが少しので、コントロール手段が順調に行かないことも多い点

落ちてきたと言えます。その背景には、ここ数年の土地です。3 番目は政策の実施においてもうまくいかないと供給量が多かったため、ディベロッパーはまだ土地の予Japan Real Estate Institute不動産市場のコントロールとその動向

備を自分で保有しているとも言えます。

つの 1 級都市以外のほかの都市は 1.5 級都市に分類さ不動産の売却については 2012 年から 2013 年上期まれたり、2 級都市に分類されたりと判断基準によって変で住宅、オフィスともに伸びています。2013 年上期か更される場合があります。したがって、都市別に研究すら不動産売却面積や売却額は全体的に増えていますが、る場合はこのように分類の判断基準によって都市を選別

住宅、商業用不動産の用途によって増加スピードが少しする必要があると思います。

違います。

1 級都市、2 級都市、3 級都市と分けて分譲住宅の価

不動産の在庫状況をみると、商業用不動産の在庫量が格の前月比をみると、1 級都市の変化が大きいことがわ

増えています。ディベロッパーの資金の増加率をみる

かります。特に 2012 年後半から 2013 年初めにかけ、と、資金の増加率と開発投資全体のトレンドが一致して新たなコントロール政策が出た前後にはこうした価格

いることがわかります。

変化がはっきりと出ています。2 級都市、3 級都市に

今まで説明したデータは全国的なものです。しかし、中国は土地面積が大きく、地域の格差が存在しているた

おいては政策の影響は若干小さく、安定的に推移しています。

め、不動産市場を研究する時には全国だけてはなく、都次に中古住宅の価格指数をみますと、分譲住宅の価格

市別にも分析を行う必要があります。現在は都市の経済指数と同じ傾向をみせていますが、1 級都市の変化はか

発展状況、不動産市場の活発度、そしてほかの相関指標なり顕著に出ています。分譲 ･ 中古住宅価格指標をみる※1、と 2012 年から新築、中古を問わず共に価格が上昇しま

3 級都市などに分類しています。都市の分類基準ははっした。特に 2013 年 2 月、3 月においては上昇幅はかな

きりと決まっていないことと都市の発展によって変更すり大きかったものの、新たな政策が出てから、同年 4

ることがありますので、北京、上海、広州、深セン 4月、5 月の上昇幅は縮小しました。

などに基づいて 1 級都市、1.5 級都市、2 級都市

※2

住宅指数

1級、2級、3級都市の分譲住宅価格指数の比較状況

１級都市

※1
※2

2級都市

3級都市

1 級都市：全国の政治、経済活動において重要な役割を果たしている大都市。北京市、上海市、広州市、深セン市の４都市が 1 級都
市である。
2 級都市：明確な定義はないが、都市の規模、経済状況などで区分されている。一般的に直轄市、省会都市（県庁所在地）と計画単列市（大連・寧波・厦門・青島）を指す場合が多い。

一般財団法人 日本不動産研究所

19

不動産調査 2014

No.393

1 級都市は 2 級都市、3 級都市より価格の変化が大き

2.2

賃料と不動産価格との比率いことから、価格をコントロールの目標とする不動産の次に賃料と住宅価格との比率をみましょう。2008 年

コントロール政策はその効果を果たすのが難しいと言わから 2012 年まで基本的なトレンドはご説明のとおりにざるをえません。市場の力が伸びている中、政府は有効なっていますが、一部違う状況も出ています。中国の賃な政策を打ち出すために、方式や方法などを調整する必貸市場は成長中で発展途上にあると思います。将来的に要があると思います。

どのようにして借り手の保護を行うかが重要になり、そ

中古住宅提示価格の変化をみても、1 級都市はほぼ同れが賃貸市場の発展にも大きな役割を果たすと思います。

じで上昇傾向をみせています。2 級都市の価格変化は都

これは重点都市の商業用物件の賃料と不動産価格との市によって若干違いが出ており、同じような傾向とは限比率です。最近は上昇幅の縮小傾向が続いています。工りません。3 級都市ではこうした変化がさらに顕著に出業用物件の賃料と不動産価格との比率は相対的に安定しています。つまり、都市間の格差がとても大きいというています。賃貸市場は重点都市においてもまだ成熟してことです。統一的なコントロール政策は都市によって効いませんので、ほかの都市の発展はもっと遅れている状果が異なりますので、今後コントロールを行うにあたっ況です。賃料と不動産価格との比率のデータは今後の市て差別化した調整を行う必要があると思います。

場価格を決めるためにはある程度参考になりますが、

2

データが整備されている日本や韓国のように市場状況を都市における不動産市場の特徴

重点的な都市の状況はどうなっているでしょうか。重
点的な都市の地価データは全国の地価モニタリング体系

読み取れるまでには至っていません。

3

不動産市場の動向のデータを使いました。中国の地価モニタリング体系の新たな情勢下で中国の不動産市場がどのような動向を作成においては日本不動産研究所から貴重な経験を学みせるかについて私の考え方を話したいと思います。中び、中国の実情に合ったモニタリングシステムを作成す

国不動産市場の発展からみると、1992 年から 2012 年

ることができました。この場を借りてお礼を申し上げままでは不動産市場の育成段階でした。1992 年からの土す。ありがとうございました。ここでは地価と住宅価格

地有償使用、1997 年の住宅商品化など、この 10 年間との比率、賃料と不動産価格との比率の 2 つに分けてにおいて市場が形成されました。2002 年から 2012 年

ご紹介します。全国の地価と住宅価格との比率から沿岸までは不動産市場の学び段階でした。政府は市場の管理

地域、東部都市の地価、住宅価格が西部より高いことがや、不動産市場の介入に関して学び、不動産企業や専門

わかります。南方都市の地価、住宅価格も北方より高い

機関など様々な関連部門にとっても学びの期間となりまことがわかります。これは全国的な差異と言えます。

した。この学びが次の段階における有効な政策を打つう
えでも、今後 10 年、20 年の市場発展においても役に2.1

地価と住宅価格との比率

1 級都市の地価と住宅価格をみると、全体のトレンドも重要です。これまで行われたコントロール政策もこれとしてはほぼ同じ傾向を示しています。住宅価格は高いからの発展のための良い基礎になるでしょう。中国の不ですが、地価も上がっています。住宅価格の変化は土地動産市場の発展を理解していただく際にはこのような状の補償額、土地の譲渡額にも影響を与えています。こう況にあること、また規範化されていることを理解するべしたトレンドは顕著と言えます。

きです。周辺国家からも様々なことを学びました。特に2 級都市はどうでしょうか。基本的に同じ傾向を示していますが、若干異なる状態になっています。それは地価や住宅価格の間のトレンドは都市によって異なるからです。

20

立つと思います。だからこそ、この学びの 10 年はとてJapan Real Estate Institute日本の不動産市場からの多くの経験を学び、私たちにとって大変役に立ちました。

不動産市場のコントロールとその動向

市場の動向

規範と発展
コントロール政策
市場の育成
1992

3.1

2002

市場発展の背景2012

果はかなり大きいと思います。

次の発展の傾向をみていくために、いくつかのバック

4 番目は地域間の経済発展格差が存在しているため、グラウンドに注目していただきます。まずは新政権で地域にわたる協調的な都市開発を行うことが不動産市場

す。2013 年 11 月に「三中全会」という重要な会議がの発展に大きな役割を果たすと思います。これらのこと行われました。この会議は社会的にも期待され、新たなから未来の不動産市場は大きく発展できると信じていま

経済発展、経済改革をスタートさせようともしており、す。単純に他国の不動産の発展状況と比較し、中国の現「安定増加、構造改革、改革促進」というスローガンが在の市場のトレンドをみたり、予測をしたりするのはあ

うたわれています。中国の改革余地はまだ大きいと言え

まり正しくないと思います。なぜなら現在の中国の特別ます。不動産市場を研究するには経済発展や経済モデル

な状況を配慮する必要があるからです。

の転換などについて分析しなければなりません。改革を進め、市場主体の活力を奮い立たせることによって不動産市場はより活況を呈することが見込まれています。

3.2

将来の予測

市場の予測をするならば、簡単に言えば全体の安定、

2 番目は行政体制の改革です。中国では政府主導であそして一部の調整となります。全体の市場のパフォーマ

り、行政の力が大きいです。行政体制改革の 1 つの目

ンスは発展的な状態にあり、安定的な成長が保証されて標として政府と市場との間の境目を確定することと市場います。しかし、一部地域では調整が必要です。かなりの力を借りることです。これによって次の市場コント

深いメスを入れなければならないところもあります。調ロールの方向は市場を規範化させることになるでしょ

整の中で多少の変動があるかもしれません。

う。この点については注目していただきたいです。

具体的に動向を予測すると、1 番目として、1 級都市

3 番目は新型都市化の牽引効果です。新型都市化は中及び 2 級都市の不動産市場は全体的に安定さを保ちな

国の社会面の改造で、もともと二元化した構造になってがら価格が穏やかに上昇するでしょう。2 番目としてはいました。新型都市化は単なる不動産開発ではなく、産不動産業が 3 級都市及び 4 級都市の経済発展において業の分布、人口の集中、公共サービスの体系システムな大きな役割を果たすことになると考えられます。3 級都

どとも関連しているため、不動産市場の発展における効

市及び 4 級都市はまだ建設発展途上の状態ですので、一般財団法人 日本不動産研究所

21

不動産調査 2014

No.393

不動産業が健全に発展することが現地の経済にも大きなうもので、既存の用地にも、人口の密集度にも、産業のプラス効果をもたらすと思われます。3 番目は行政主導配置にも大きな影響があります。

的なコントロール方法はまだ続くでしょう。ただし、こ具体的に注意すべき点が 3 つあります。1 番目は地域のようなコントロール方法は市場寄りに調整されると思の計画の策定及び公表です。ニュータウンの計画はとています。発展している市場の力を借り、公共政策を形成も重要です。計画そのものが場合によって不確定要素もし、またこの公共政策が不動産市場の健全な発展を促進

存在していますが、全体的な姿勢は明らかなものですのさせる役割を果たすでしょう。このようなざっくりとしで、計画については注意すべきです。2 番目は計画の実た予測においては確定要素及び不確定要素について注意

施についてです。計画を実施するスケジュールやスピー

しなければなりませんが、こういう要素は部分的な影響

ドは不動産投資に対して大きな影響があります。3 番目を与えますが、大きな方向性としては変わらないと思いは人口を集める力です。ニュータウンの失敗例をみるます。

と、人口を集められていない点が大きなマイナス要因ともし、日本の不動産専門機関の方々が中国に来て、市場に対するコンサルティングサービスや調査を行われる
場合に注意すべき点についてお話します。大きく言えば
ニュータウンの造成です。ニュータウンの発展戦略が各なっています。ニュータウンを造っているときに人口の支援が受けられるかを考えるべきです。
私のお話は以上です。ご清聴、ありがとうございま
した。（拍手）都市で行われています。新しい地域に大規模な建設を行※本稿は、平成 25 年 10 月 29 日に開催された「日中韓22Japan Real Estate Institute国際不動産セミナー 2013」の内容をもとにとりまとめたものです。

韓国公的機関の「従前不動産」売却政策と今後の課題

第2部

特別寄稿

韓国公的機関の「従前不動産」
売却政策と今後の課題※1

プロフィール

国土交通部

従前不動産企画課長

金 泰坤氏Contents
Ⅰ. 序

論 …………………………………………………………………………………………………………………… 23

Ⅱ. 従前不動産の現状………………………………………………………………………………………………… 24
Ⅲ. 従前不動産売却の問題点及び活性化のための提言………………………………………… 26
Ⅳ. おわりに………………………………………………………………………………………………………………… 28

I

序

論

済力を強化させるのが主な目的であった。
こうした公的機関の地方移転のためには、まず首都圏に立地している機関の社屋を売却し、売却代金を活用し韓国政府は、2005 年ソウル首都圏に集中している経て地方移転のための財源を確保しなければならない（地済的・社会的密度を解消するため、首都圏に所在する

方移転の財源確保のため売却されるソウル首都圏の公的175 の公的機関（公企業改革によって一部は統廃合さ機関社屋を本稿では「従前不動産」と称している）。

れ現在は 149 機関）を 12 の市・道に地方分散配置す

しかし、2008 年の金融危機以後、長期的な景気及びる政策を樹立した。このような政策は、首都圏の人口集

不動産市場の停滞、多数の公的機関の同時移転による従中を緩和し、公共機関の機能的特性と地域の戦略産業・前不動産の供給過剰、土地利用規制等による敷地の低利

産官学を連携させ、持続性及び自立性を基礎に地方の経用により売却が遅延している。したがって、公的機関の※ 1 本稿では、韓国の「国家均衡発展特別法」及び「公共機関地方移転による革新都市※ 2 建設及び資源に関する特別法」によりソウル首都圏から革新都市及びセジョン（世宗）市等の地方都市に移転する公共機関及び公企業が首都圏に所有する庁舎等の建築物とその敷地を総称して「従前不動産」と呼ぶ（以下、同じ）。
※ 2 革新都市とは、「公共機関地方移転による革新都市建設及び資源に関する特別法」第 2 条により、移転公共機関を受入れ、企業・大学・研究所・公共機関等の機関が緊密に協力できる条件と高い居住・教育・文化等の定住環境を備えるよう新規地域開発する未来型都市をいい、全国に 11 の革新都市が指定されている。

一般財団法人 日本不動産研究所

23

不動産調査 2014

No.393

円滑な地方移転政策の推進や地方経済活性化のため、従る。このため、既存の従前不動産を売却しなければなら前不動産の売却支援策と売却後の活用方法やその構想にないのである。移転対象となる公的機関の所有する従前対する具体的な論議が必要な状況となっている。

不動産は、現在、首都圏の都心中心に立地しているだけ

このように従前不動産の売却が遅延している状況にでなく、交通アクセス良好な条件を備えている。周辺環あって、本来、地方移転を推進しなければならない公共

境及び商圏等の外部環境においても利点を持っている土機関は、移転財源の確保のため厳しい状況にさらされて地がほとんどである。今後、売却をとおして都心開発のいるのである。従前不動産を適切な時期に売却してこそ可能性が高いものばかりである。

地方革新都市で新たな土地を購入し、新社屋を建設する

一方、従前不動産の売却方法は、鑑定評価業者 2 社

ための財源が確保できるのである。また、各公的機関はが鑑定評価した評価額を平均し価格を決定し、韓国資産

従前不動産を適切な時期と価格で売却してこそ、その公

管 理 公 社（ 以 下、「KAMCO」） が 管 理 す る イ ン タ ー

的機関の財務的安定性を維持することができるのであ

ネット入札システム「On Bid」を通じて入札公告をしる。しかし、2008 年の世界金融危機等を通じて韓国不た後、公開競争入札方式が開始されるかたちで進行され動産市場の停滞や全般的な韓国経済の低成長等により売ている。かりに、入札が成立しなかった場合、再公告が却推進は難しい状況が続いている。

可能であるが、その場合は、最小鑑定評価額を基準に進現在、公的機関の地方移転が本格的に開始している状行される。ただし、2 回以上、入札が成立しなかった場

況であるが、公的機関の地方移転による従前不動産の売合には、随意契約が可能であり、売却が進まない場合に却が順調に終了するように真摯な姿勢で対策を考えなけ

は、国有財産法または機関別の資産処分内部規定によりればならない。そこで、本稿では、従前不動産の売却活機関の自主判断による売却金額の減額が可能である。

性化のための対策などを考えてみたい。

II

2. 従前不動産の売却進行状況
地方移転予定の公共機関が、売却しなければならない

従前不動産の現状

従前不動産は、合計 119 件あり、このうち、2013 年 7
月末時点で、62 件が売却され、今後 57 件が段階的に

1. 従前不動産の概要

売却される予定である。最近は、今まで入札が成立せず

まず、「従前不動産」に対する法的な定義は、「国家均衡発展特別法」及び「公共機関地方移転による革新都市

ど、徐々に市場が活気を帯びつつある。

建設及び資源に関する特別法」により定められ、首都圏

韓国不動産の市場停滞が継続的に進行している状況下

から革新都市及びセジョン（世宗）市等の地方都市に移においても、2013 年に入り 7 月末まで既に 4 件の従前転する公的機関が首都圏に所有する庁舎等の建築物とそ不動産が売却された。このように今回売却された従前不の敷地と規定されている。

動産が過去から売却を推進してきたにもかかわらず、数地方に移転する公的機関は、革新都市内の土地を購入

回、入札が不調であった市場滞留物件であったというこ

し、新庁舎を建築するなど移転費用の調達が必要であとを考えると、従前不動産に対する関心も徐々に高まっ

図１24

市場滞留していた従前不動産が売却される動きがあるな

Japan Real Estate Institute

従前不動産の売却手続き

韓国公的機関の「従前不動産」売却政策と今後の課題

3. 従前不動産・売却のための取り組みていると判断することができる。
従前不動産を購入する主体も 2012 年までは、主に国土交通部は、2010 年以後、地方移転予定の公的機

国・自治体等の公共部門であったが、2013 年に入り、関の従前不動産が適切な時期に売却されるため、従前不次第に民間投資家による購入が増えている点において動産の合理的な活用方策などを準備し、移転機関と韓國も、従前不動産の売却にとって明るい材料となっている。

鑑定院と共同で売却対象不動産に関する合同投資説明会

また、2009 年から 2013 年まで売却のために市場でを 継 続 的 に 実 施 し た（2011 年 6 回、2012 年 4 回、公開された従前不動産は合計 91 件であり、このうち2013 年 1 回、今後 3 回実施の予定）。この間、入札が成62 件の物件が売却完了したという点においても、地方立しなかった不動産については、売却にあたっての法的、移転に伴う公的機関の従前不動産売却は着実に進行して物理的、経済的な障害要因を分析し、これに対する解決いると言える。

策を提示する一方、周辺の地価及び取引状況などを把握

その間、地方移転予定の公的機関は、従前不動産売却

し、売却価格の適正性の検証分析も継続的に行った。まのために積極的に買受人候補を探し、広報活動等多くのた、移転機関の実務担当者との協議を頻繁に重ね、適切努力を推進した。また、国土交通部は地方移転予定の公な時期に適切な価格で売却されるよう努力している。

的機関とともに合同投資説明会を開催し、売却にあたっ2011 年以降、毎年開催している合同投資説明会にはての障害を解消すべく、投資分析及び対応策を支援する国内企業（大企業、建設会社、投資会社など）、年金基など売却促進のための対策を持続的に推進した。

金、生命保険会社、銀行等の金融機関、外資系投資家、今後、売却される予定の 57 件の従前不動産は、「革そのほか宗教法人・学校法人など約 500 余名の投資家

新都市特別法令」により該当機関が地方移転を完了させを招待し、売却対象の従前不動産を紹介し、投資家によた後、遅くても 1 年以内に売却しなければならず、公る投資を誘導している。また移転機関別に売却業務実務的機関の地方移転の円滑な推進のためにも、当該移転機担当者が直接該当不動産に関する特徴、売却日程、所有

関及び所管機関のその努力を持続しなければならない。

権移転時期、代金納付条件等の契約関連事項を説明し、参加者の質問にも直接答え、投資家が信頼感を持って投資の意思決定をできるよう取り組んだ。

表１

売却完了した従前不動産
面

分

類

件

数

敷

地

積（m2）
建

物

金 額
（百万ウォン）

2013 年

4

70,77649,544

161,133

2009 年以降累積合計

62

5,058,924

949,823

4,858,918

表２

売却予定及び未売却の従前不動産
面

分

類

件

数

敷

地

積（m2）
建

物

金 額
（百万ウォン）

2013 年未売却

29

2,029,061

331,574

1,504,303

2014 年予定

14

121,097

316,538

1,283,033

2015 年予定

13355,075

351,2132,915,077

2016 年予定

1

3,887

18,90072,09357

2,509,120

1,018,225

5,774,506

合計

一般財団法人 日本不動産研究所

25

不動産調査 2014

No.393

表３
開催日

2011 年以後、従前不動産の投資説明会開催状況
場

所

参加人数

説明会内容

2011 年 6 月 29 日

建設共済組合会館

625 名

大規模投資家説明会

2011 年 7 月 11 － 14 日

済州新羅ホテル

300 名

国際学会開催中の広報活動及び投資説明会開催

2011 年 8 月 25 日

Coex ホール

85 名

業種限定・投資家説明会

2011 年 9 月 29 日

建設共済組合会館

63 名

業種限定・投資家説明会

2011 年 10 月 26 日

Coex ホール

34 名

参加者限定・投資家説明会

2011 年 11 月 28 日

日本東京

60 名

海外投資家説明会

2012 年 5 月 3 日

建設共済組合会館

563 名

大規模投資家説明会

2012 年 6 月 28 日

繊維センター会館

209 名

業種限定・投資家説明会

2012 年 9 月 24 日

Coex ホール

192 名

参加者限定・投資家説明会

2012 年 12 月 13 日

建設共済組合会館

208 名

参加者限定・投資家説明会

2013 年 6 月 20 日

建設共済組合会館

316 名

大規模投資家説明会

2013 年 9 月 12 日

Coex ホール

このような取り組みの結果、合計 119 件の売却対象－

韓国資産管理公社主催・投資家説明会

都市移転のインセンティブ不足と映ってしまう。

物件のうち 62 件を売却させる等の成果を得たが、国土

こうしたことから国土交通部は、2013 年 7 月 11 日、交通部は、今後も合同投資説明会を継続的に実施し、投青瓦台で開かれた第 2 次貿易投資振興会議において、資家に対する持続的な広報活動を実施する予定である。

革新都市に移転する首都圏内の公的機関の従前不動産売III却を促進し、革新都市内に企業及び大学を誘致するため

 前不動産売却の問題点及び従活性化のための提言の新たなインセンティブを準備するなど、地域経済活性化のための「革新都市開発促進法案」を発表した。その具体的な法案の概要は次のとおりである。

地方移転予定の公的機関は、その間、当該地域を代表する公的機関としての役割とともに地域経済を推進する

26

1. 公的機関移転敷地の規制緩和の拡大役割も担ってきた。このような公的機関が地方へ移転す

まず、公的機関が地方革新都市に移転することによりるに伴い当該地域は経済的活性化の基礎を失う。一方、不要となった既存の都市計画規制の緩和をとおして従前

従前不動産の売却が進まないと、代替施設への地方移転

不動産売却を促進し、建設投資を活性化する政策でも遅くなり、移転予定の地域の経済にも影響を及ぼす。

ある。

さらには、一部では、従前不動産の売却が遅延している

現在、首都圏内の公的機関の従前不動産のうち一部

ことに伴い公的機関の地方移転庁舎の建築事業が遅延さは、研究施設等特定の用途でだけ使用するよう都市計画

れ、革新都市の都市整備にも遅れを生じさせている。

規制が指定されている。これにより、民間の投資需要が首都圏内の従前不動産売却と革新都市の建設投資を通減退し、売却が実現しない状況にある。今回の対策は、

じて、地域建設経済牽引の役割を担わなければならない

このような不動産のうち、公共機関が地方に移転するにが、2013 年 7 月末現在、売却対象の従前不動産は合計

伴い都市計画規制が必要でなくなったもを選別し、土地119 件中、半分の 62 件のみが売却されている状況であ

利用規制の緩和改善を推進するものである。なお、地方る。革新都市の持続的発展を強化するためには、企業や自治体が単独で規制緩和をする場合、周辺住民に不必要大学等を積極的に誘致する必要があるが、その核となるな誤解を生じさせ、規制緩和の推進が難しくなっている

公的機関の移転が遅れていては、他の企業や学校に革新ため、国土交通部・地方自治体・公共機関が参画する協Japan Real Estate Institute韓国公的機関の「従前不動産」売却政策と今後の課題

議会を構成し、土地利用規制緩和を検討推進する枠組もしかし、今後はプロジェクト金融投資会社（PFV：

計画している。このような規制緩和を通じて、敷地の低Project Financing Vehicle）等、多様な売却方式を導利用が解消され、従前不動産の売却が進めば、その売却

入し、移転機関が自立的に不動産の特性に合わせて売却

代金は、革新都市建設への初期投資に活用されると期待方式を選定し、適用することができるよう改善を行う予

される。

定である。
また、移転機関が従前不動産売却のため、公開競争入2. 不動産売却方法の改善

札を推進する課程において、2 回以上応札がなく、再公

次に、いままで、地方移転予定の公的機関が、従前不告する場合には、即時に売却価格を調整することができ動産の売却のために推進した単純な一般入札売却だけでるようにも改善する。いままでは複数回、入札が不調になく、多様な金融手法（PFV、REIT 等）を通じた売却

終わった場合、即時的な価格調整が不可能であった。こ方式も許容する対策を準備した。現在、地方移転公的機のため、売却価格を再検討すべき必要がある場合でも、関の不動産売却方式は、公開競争入札（随意契約含む）

再鑑定評価の実施等の手続きを繰り返すしかなかった。

であったり、革新都市特別法令で指定された買入れ公的

今後は、2 回以上入札が成立しなかった場合でも新規機関（韓国土地住宅公社、韓国資産管理公社、韓国農漁公告手続きによらず売却価格を調整し再公告入札ができ村公社）または地方自治体に売却するなど、物件別の特るように改善される。これによって、現在、2 回以上入殊性を考慮せず、単純な売却方式だけで推進されてきた。

札が成立しなかった従前不動産の機動的な価格割引が可

図２

都市計画規制の変更手続き

一般財団法人 日本不動産研究所

27

不動産調査 2014

No.393

能となり、従前不動産の売却がより円滑に進行すると期需要不足のため、用地の分譲率が約 10％に満たないの待される。

が現状である。
これにより政府は、自治体と協議し、9 革新都市（釜3. 韓国土地住宅公社・資産管理公社等の
公的機関を活用した開発利益の創出
2

1 万 m 以上の大規模不動産や計画的管理が必要な従前不動産に対しては、体系的な計画に基づく戦略でこれ

山は用地分譲が完了されたため除外）に都市先端産業団
地を重複指定し、都市先端産業団地に指定された分譲用地を対象に産業団地キャンパス造成を支援する計画である。

を処分し、従前不動産売却による開発利益を公的に循環

9 革新都市に都市先端産業団を指定すると 500 余りの回収させるため、韓国土地住宅公社や韓国資産管理公社

企業の誘致が可能となり、5 千名の雇用を創出及び最大等の買入公的機関が買い取るよう計画も予定している。

年間 7 千億ウォンの生産誘発効果が現れると期待される。

すなわち、従前不動産のうち、計画的に売却管理が必

政府は、革新都市内の都市先端産業団地指定が可能に要な対象を選別し、買入公的機関が購入した後、革新都なるよう関連法令改正を推進し、教育部等関係部署間の市特別法により国土交通部長官が該当地方自治体と協議協業を通して革新都市内の産業団地造成を持続的に支援し、当該従前不動産の有効活用計画を策定し、策定計画する計画である。

に基づき買入公的機関と地方自治体が都市計画規制を変更し、再開発した後、一般に再売却する仕組みである。
このとき発生する売却差益は国庫である革新都市建設特別会計に充当し、革新都市の造成に再投資できるよう

IV

おわりに

にする。現在、売却対象になっている従前不動産のう2005 年から国家発展戦略事業の一環として推進され

ち、緑地・農地等に指定されており、計画的な売却管理ている公共機関地方移転と革新都市の建設整備事業は終が必要な対象を買入公的機関が購入し、開発する場合、盤段階に入っている。公共機関の地方移転と革新都市建従前不動産売却代金と同じだけ革新都市に早期投資され設の成功のためには従前不動産の円滑な売却が必要でる効果だけでなく、長期的には開発し、循環回収されるある。

+αの利益が革新都市に再投資されると期待される。

移転予定の公的機関は、より積極的な広報活動等を推また、国と地方自治体が従前不動産に対して活用計画

進しなければならない。また、買入公的機関である韓国

等を策定し売却することによって公的機関の地方移転

土地住宅公社、農漁村公社、韓国資産管理公社は買入公による既存地域の乱開発を防止する一方、移転地域の建的機関としての役割を担わなければならない。また、従設投資が促進され、地域経済が活性化されると期待さ

前不動産が所在する該当地方自治体との協調も重要であれる。

る。地方自治体は、公的機関の地方移転が確定し最終段
階に入っているため、該当地域の全体的な都市計画管理

4. 革新都市内企業、大学等の誘致活性化のためのインフラ整備

最後に、革新都市に移転する公的機関と関連企業、大28においても、公的機関が地方移転し、残った従前不動産をどのように活用すべきかに対して、もう少し、積極的な検討をしていかなければならない。

学、研究所の誘致を促進するため、革新都市用地に都市国土交通部は、今回発表した対策を積極的に推進する

先端産業団地（知識・文化産業育成等のための都市地域ため、移転公共機関、地方自治体及び買入公的機関と誠内産業団地）を指定し、産業団地キャンパスを造成（産実に協議し、公企業不動産売却のため最大限努力する考業団地に大学を一部移転し、現場適合型人材育成プログえである。このような努力によって地方移転公的機関のラム等支援）できるよう支援する。

従前不動産売却が進めば、地方革新都市整備が円滑に推

現在、革新都市に指定された 11 の都市や道は、革新進されるだけでなく、地域経済が活性化され、革新都市

都市を持続都市に発展させるため、移転公的機関と連携と首都圏との再生発展という相乗的な効果が大きく期待した企業、大学、研究所の誘致を推進しているが、進出される。

Japan Real Estate Institute韓国公的機関の「従前不動産」売却政策と今後の課題

2013 年売却中の従前不動産
所在地

敷地面積（m2）

延べ面積（m2）

鑑定価格（億ウォン）

番号

機関名1

韓国地方行政研究院

ソウル市瑞草区

902

4,394

149

2

韓国保険福祉医療公団

ソウル市瑞草区

845

3,224

249

3

韓国土地住宅公社（梧里）

城南市

37,99872,0114,014

4

韓国土地住宅公社（亭子）

城南市

45,72879,8262,784

5

韓国農漁村公社

義王市

100,087

24,345

3,246

6

韓国文化芸術委員会

ソウル市鐘路区

1,133

2,101

309

7

道路交通公団

ソウル市中区

12,916

27,703

1,052

8

国土研究院

安養市

8,155

19,962762

9

韓国電気安全公社

ソウル市江東区

2,148

7,215

263

10

韓国産業技術試験院

ソウル市九老区

1,577

1,879

75

11

韓国情報化振興院（龍仁庁舎）

龍仁市

6,276

7,774

212

12

映画進行委員会（南楊州撮影所）

南楊州市

1,336,409

44,8691,171

13

韓国放送通信電波振興院

ソウル市松波区

2,898

35,5051,003

14

情報通信産業振興院

ソウル市松波区

1,474

17,478481

15

韓国食品研究院

城南市

112,861

17,9752,140

16

エナジー管理公団

龍仁市

13,11924,298555

17韓国海洋科学技術院

安山市

92,93931,171

97818

国立科学修史研究院

原州市

16,708

2,614

47

19

国立電波研究院

ソウル市龍山区

16,836

7,697

888

20

韓国鉱物資源公社

ソウル市銅雀区

11,391

8,755

743

21

交通安全公団

安山市

2,557

9,710

141

22

大韓赤十字社華城市

18,719

2,824

170

23

エナジー経済研究院

義王市

8,264

5,005

261

24

韓国教育課程評価院

ソウル市江南区

3,395

5,722

332

25

韓国インターネット振興院

ソウル市瑞草区

243

3,692

136

26

郵政事業情報センター

ソウル市広津区

29,026

19,5381,673

27

国税庁酒類免許支援センター

ソウル市麻浦区

1,799

2,778

117

28

国立農産物品質管理院

安養市

18,115

8,803

640

29

農食品公務員教育院

水原市

40,39913,935

612

30

農村振興庁

水原市

52,469

1,696

150

31

韓国産業技術評価管理院

ソウル市江南区

343

4,115

260

一般財団法人 日本不動産研究所

29

不動産調査 2014

No.3932014 年以降
番号

機関名

売却対象従前不動産

所在地

敷地面積（m2）

延べ面積（m2）

1

韓国公害管理公団

ソウル市鐘路区

3,927

20,856657

2

韓国観光公社ソウル市中区

2,881

26,652

1,255

3

信用保証基金ソウル市麻浦区

2,845

30,5301,036

4

国民健康保険公団

ソウル市麻浦区

8,926

33,742950

5

中小企業振興公団

ソウル市永登浦区

1,974

14,871622

6

大韓地積公社ソウル市永登浦区

4,727

3,696

552

7

大韓住宅保証㈱ソウル市永登浦区

1,983

15,518282

8韓国資産管理公社

ソウル市冠岳区

731

1,568

39

9

韓国資産管理公社（釜山社屋）

釜山市

1,838

4,260

81

10

韓国資産管理公社（大峙社屋）

ソウル市江南区

1,037

1,795

119

11

韓国産業団地公団

ソウル市九老区

7,396

27,101527

12

韓国電力公社ソウル市瑞草区

79,342

97,157

20,15313

健康保険審査評価院

ソウル市瑞草区

3,887

18,900506

14

韓国開発研究院

ソウル市瑞草区

区分所有

2,539

425

15

韓国奨学財団

ソウル市瑞草区

664

3,903

92

16

韓国昇降機安全管理院

ソウル市瑞草区

762

4,118

90

17

韓国私学振興財団

ソウル市瑞草区

664

3,903

92

18

韓国農水産食品流通公社

ソウル市瑞草区

4,197

13,562489

19

韓国教育開発院

ソウル市瑞草区60,037

12,552731

20

韓国コンテンツ振興院

ソウル市瑞草区

17,151

0

83

21

韓国預託決済院

高陽市

6,928

22,62652922

韓国石油公社高陽市

9,877

24,265724

23

国税公務員教育院

安養市

90,55922,716840

24

韓国ガス公社水原市

16,72635,089697

25

韓電 KPS ㈱

城南市

6,812

27,62250826

韓国道路公社

城南市

204,00723,821

1,939

27

韓国電力技術㈱

龍仁市

8,924

45,180598

28

韓国情報化振興院（登村庁舎）

ソウル市江西区

6,683

7,845

408

29

交通安全公団

安山市

区分所有

169

4

※本稿は、韓國鑑定院機関誌「不動産 Focus」2013 年 8 月号に掲載された論文を日本語訳したものです。

30

鑑定価格
（億ウォン）

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・CRE 戦略策定支援
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・PRE 戦略策定支援
・公会計制度関連支援
・不動産利活用支援

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・市街地再開発事業支援
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・土地区画整理事業

投資リスク管理等支援

・不動産価格の予兆管理等支援
・将来予測に基づく投資分析
・最大損失額等算定業務

基礎研究・各種調査
基礎研究

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」
（年２回）

各種調査
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

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2014 年（平成 26 年）2 月 28 日発行 不動産調査ＮO.393 ISSN 1882-6431
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