不動産調査
No.391（2013/12/15）

最近の地価動向と今後の土地政策
国土交通省 土地・建設産業局次長

江口 洋一郎 氏

環境不動産をめぐる最近の動向
一般財団法人日本不動産研究所 研究部
不動産エコノミスト

吉野 薫

不動産調査 2013

No.391「土地月間」大阪講演会

どうなる今後の日本経済と不動産市場
第1部

基調講演

最近の地価動向と今後の土地政策
プロフィール
国土交通省

土地・建設産業局

江口

次長

洋一郎氏

Contents

1. 最近の地価動向 ……………………………………………………………………………………………………… 3
2. 地価を巡るいろいろな経済のファンダメンタルについて ……………………………… 5
3. 土地政策について …………………………………………………………………………………………………… 7

只今ご紹介をいただきました国土交通省の土地・建設
産業局次長の江口です。
今日は「最近の地価動向と今後の土地政策」ということでお話をさせていただきます。

2

いうことでした。地上げとか、土地ころがしとか、とにかく土地を扱うということは悪いことだということで、土地を悪く言う言葉がどんどん出てきたのもその頃だったと思います。

本題に入る前に、少し『土地月間』の話をしたいと思

これに対しては、不動産融資を減らすとか、今動いていますが、確か平成 2 年度に『土地月間』がスタートいませんが、地価税を作って、土地を持っている企業かしました。10 月は『土地月間』あるいは 10 月 1 日はら保有税を取るとか、あるいは短期の土地売買に思い切『土地の日』ということです。と申しますのは、平成のり高い税金をかけるとか、それから宅地並み課税をかけ初めと言いますか、昭和の終わり頃に首都圏の地価が 2て、農地から宅地への転換を進めることを国を挙げてや倍、3 倍になったいわゆるバブルの時代がありました。

りましたが、その中でも、先ほども福田理事長からお話

当時は土地神話であるとか、地価狂乱、そういった言葉がありましたが、土地というものの公共性というものをが躍っておりましたし、土地を持てる者と持たざる者と法律に書こうということで、土地基本法というのが平成の格差をどうにかしろとか、あるいは、年収の 5 倍く

元年に出来たわけであります。

らいでマイホームを持てるようにしろとか、そういった

当時消費税を作った竹下総理が、この土地基本法を作

とにかく地価を何とかしろというのが政治の至上命題とるんだと仰ったわけですが、私も国土庁におりまして、Japan Real Estate Institute最近の地価動向と今後の土地政策

そういうものを作っても実際に地価が下がるということにはならないのではないかとみんな思っていたのです
が、総理が仰ることだからということで、土地は限られ

1

最近の地価動向

た資源だから大事に使いましょう、間違っても土地転が都道府県地価調査というのは、各都道府県が毎年 7しをしたり、遊ばせたりしておくようなことをしてはい

月 1 日時点の地価を調査いたします。そして、国が 47

けませんということを法律に書いたわけであります。

都道府県の結果を取りまとめて公表することになっておそれをきっかけといたしまして、平成 2 年度以来、『土地月間』という催しを行ってきているということです。

りまして、今年で言いますと、調査の地点が全部で 2
万 2000 くらいです。

そういうことで、今日は土地の重要性、公共性、ある

地価調査のほかに、国が直接やっている地価公示といいは土地政策の在り方というものについて、是非皆さんうのがあります。これは半年ずれていまして、毎年 1に理解を深めてもらえばと考えておりますので、よろし

月 1 日時点の地価を 3 月末に公表していくということ

くお願いします。

で、両方合わせますと、1 年に 2 回、全国的な地価調査が行われます。

先ほどバブルの話をしましたが、その後、多少劇薬が前年と比べた今年の地価の変動率ですが、全国平均で効き過ぎたということもあり、また日銀の金融政策、行は、住宅地でマイナス 1.8％、商業地で前年比マイナス

き過ぎた円高、それからリーマンショック等々ありまし2.1％ということで、相変わらず下落は続いておりますて、ずっと最近は資産デフレに苛まれてきたわけでありが、ただその下落の幅はだいぶ縮小してきています。

ますが、最近やっと地価も上向きです。この後ご紹介いそれから 3 大都市圏ですが、住宅地がマイナス 0.1％

たしますが、先月発表になった都道府県の地価調査によということで、ほぼ横ばい傾向になりつつあります。そりますと、大阪を含めて 3 大都市圏の商業圏で、5 年ぶ

れから商業地のほうは、遂にプラスに転じておりましりに変動率が前の年に比べてプラスに転じるということて、プラス 0.6％です。こういう都市の動きに比べますもありました。

と、地方のほうはちょっと様子が違いまして、地方圏で最近の新聞を見ても、地価の底入れ感が強まる、アベは住宅地でマイナス 2.5％、商業地でマイナス 3.1％とノミクス効果で資金が流入している、あるいは、地方ということで、都市とは様子が違うなという感じになっての二極化が進むというような見出しが躍っているところおります。

であります。

国がやっている地価公示と県のやっている地価調査

まずは、先月発表されました都道府県地価調査を中心

で、調査地点が 1,600 地点くらいダブっております。

に、地価の動向をご説明いたしたいと思います。それにその地点の動きを見ますと、半年ごとの動きが分かるわ

続いて地価の動きの背景にありますいろいろな経済指けです。それを見てみますと、全国の今年 1 年の動き

標、土地取引件数でありますとか、住宅の着工戸数、そのうち前半 6 カ月だとマイナス 0.4％、後半 6 カ月でプれからオフィス市場、J リートに代表されるようなオ

ラス 0.1％、トータルでマイナス 0.3％ということで、

フィスビルに対する投資、そういったものについてご紹

やはり後半になるほど、地価が上がり気味になっている

介をしていきたいと思います。

という傾向が出ているわけです。その他の数字も後で見

後半は、土地政策の中でも、言ってみれば需給バランスを確保していくもので、住宅については今まで新築一ておいていただければと思いますが、大体後半になるとプラスになっているということです。

本やりだったのですが、今後は中古の市場に着目をしてそれから、全国で上昇した地点の割合がトータルでいこうということで、中古住宅の流通を活性化すること

14.1％ということになっております。これは前の年でを今国土交通省は取り組んでおりますので、中古住宅のすと 3.1％にとどまっていますので、かなり上がってい取引市場活性化に向けた政策の動きをご紹介したいとる地点が増えていることが分かります。

思っております。

それから 3 大都市圏だけで見てみますと、上がった地点が 36.9％。それが前の年だと 7.3％ですので、かな

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2013

No.391

り上がっている地点が増えてきているという状況が出ております。

（3）大阪の状況
大阪府は都道府県地価調査で 170 くらい調査地点をこれらに比べますと、地方圏のほうはだいぶ様子が違置いていますが、そのうち 1 年間の上昇率のベスト 3

いまして、上昇地点の割合が今年で見てもわずかにをここに挙げております。本当は大阪北側の梅田のグラ5.5％にすぎません。ということで、やはりだいぶ都市

ンフロントとか、天王寺のあべのハルカスとか、そうと地方の状況で差が出ているということです。

いったところが多分ずいぶん上がっているはずなのです

ちなみに今申し上げた地価上昇の要因ということですが、そういうところは地価調査の対象ポイントから外れが、都道府県地価調査をされた不動産鑑定士の皆さんにていますので、今回のランキングには入っていないとい伺いますと、住宅地では低金利、それから住宅ローン減うことであります。

税、それから景況感改善。商業地については同じく低金

地価調査のベスト 3 では 1 位が中之島でして、ここ利、景況感改善に加えまして、地震に強いオフィスへのは一定の集積が進んでいるのに加えて、かなり容積率の需要の増大、それから、商業地でのマンション需要。変

割り増しを受けた再開発が進んでいるということで、地な話ですが、商業地ではマンションを建てられますし、価が上がっております。確か前年比 10.6％ですね。

容積率が高いですから、そういったところをマンション

それから、第 2 位が西天満地区で、梅田に近いといで利用するという需要が増えているので、都市部が上うことで、ワンルームとか、小さめの企業の自社ビルががっているという説明であります。

増えていると伺っております。
それから、3 位が福島地区ということで、ここはタ（1）全国的な状況
全国的には、復興がいち早く進んでおります宮城県、3 大都市圏の中でも、東京、神奈川、あるいは愛知、大阪といったところが好調であります。

ワーマンションがどんどん建っているということで、地価上昇が目立っているという状況にあるようです。
都道府県地価調査と地価公示、これは年に 1 回ずつ、重たいしっかりした調査をしているのですが、それだけ地方でも地価が上がっているところはちゃんと上がっだとどうも機動性、あるいは、都市部の状況を先行的にておりまして、北海道ですと倶知安というところが、冬把握するという点からすると、ちょっと足りないというの外国人観光客が増えたということで上がっておりまことで、平成 19 年から『地価 LOOK レポート』といす。沖縄ですと、石垣島は空港ができたということで上うことで都市部の商業地を中心とした地価動向、これをがっているということで、ちゃんと上がっているところ

四半期に一回、機動的に調査をしているということであは上がっています。

ります。
調査を始めたのが平成 19 年の第 4 四半期で、この時（2）被災地の状況

4は調査地点 109 のうち 87 地点が上昇していたという震災からの復興はこれからでありますので、ぜひ皆さことで、リーマンショックの時のミニバブルがはじける

んに被災地への関心を引き続き持っていただきたいとい寸前くらいの感じですか、これからどんどん上昇地点のうことで資料に入れさせていただきました。

数が減っていきます。これはリーマンショックで地価が簡単に申し上げますと、岩手と福島がようやく地価が崩れて行くという段階でして、どんどん減って、しばら

下げ止まりになって、宮城はいち早くプラスに転じていくは上昇地点は 1 点もない状況が平成 21 年くらいまでると、こういった状況であります。

続きます。やっと平成 22 年くらいから上昇地点の数が細かく申し上げますと、宮城や岩手では高台に引っ越増え出し、それで、平成 24 年くらいから上昇地点の数

すという事情が増えて地価が回復している。それから、が急激に増え始めます。直近の調査が平成 25 年 8 月下

福島はやはり原発の避難区域から安全なところに引っ越

旬ですが、3％以上あがったところが 2 地区、0 ～ 3％

すということで、福島の中でもいわき市がずいぶん人気のところが 97 地区ということで、150 地区のうちざっで、唯一変動率がプラスに転じている状況になっておりと 100 地区くらいが上昇したということです。東京をます。

はじめとする都市部の地価上昇傾向というのがここへきJapan Real Estate Institute最近の地価動向と今後の土地政策て 急 激 に 進 ん で いるということです。次回の『 地 価クの影響で減っていますので、こういったところが今後

LOOK レポート』は 11 月の後半に公表になります。

どれだけ戻るかということがポイントになるだろうと思それから来年の 2 月にその次が公表になります。地価います。

公示はやっとその次の 3 月ですので、最近の地価に関住宅着工戸数が、実は短期的には景気で動くわけです

心のある方はとりあえず『地価 LOOK レポート』の動が、長期的にはやはり人口、とりわけ生産年齢人口、きに気を付けていただければと思います。

15 歳から 64 歳までの、言ってみれば働き手になるよ2

うな人達の人口に左右されるのではないかということを 価を巡るいろいろな経済の地
ファンダメンタルについて（1）土地の取引件数分析してみました。
東京、大阪、愛知の 3 つは、大体生産年齢人口がこの何十年あまり減っていない都市部であります。そうい
うところを見てみますと、住宅の着工戸数というのはそ

土地の売買をしたら法務局に行って登記をするというんなに減っていない。平成 22 年だけはさすがにリーマことになっていますので、その件数を集計すると、去年

ンショックなんかで減っていますが、大体底堅い動きを

1 年間で 120 万件ということで、9 年振りに増加に転じ

長期的にはしてきているということをご覧いただけるとました。学者さんの中には地価上昇の先行指標だという思います。

方もいらっしゃいます。あまり定説にはなっていないの

田舎のほう、田舎代表で秋田と高知を挙げています

で信用ならないのですが、少なくとも最近の地価動向とが、この 2 県は昭和の終わりより前くらいから、生産の平仄は合っているかなと。ここへきて取引が活発に

年齢人口が減りだしております。そういうところは、そなっていることだけは間違いないということであります。

の頃から住宅着工戸数も減りだしていて、どうも生産年

右側のグラフは四半期に見ただけですが、同じように

齢人口が減れば住宅は建たない、住宅着工戸数が減って季節変動を繰り返しながら増えてきているよということ

いくということが見て取れるなということであります。

です。

実は生産年齢人口というのは、今大体 8,000 万人く

ちなみに、第 4 四半期に件数が上がるのですが、恐らいなのですが、2030 年には 1,000 万減って 7,000 万

らく引っ越しとか決算とかいうことで土地が動くという

人弱、6,700 万人くらいになるというのが厚生労働省のことだと思います。

見立てでありますので、そうすると地方の住宅着工というのは相当に厳しいなということが言えるだろうと考え（2）住宅需要ています。

住宅着工戸数ですが、昭和 47 年に日本記録ということで 185 万戸を記録しております。その後 2 度のオイ

（3）消費税引き上げ前の駆け込み需要

ルショックで減り、あるいは先ほど申し上げましたバブ

平成 7 年、8 年、9 年の住宅着工戸数の動きを見たもルの時に増え、それから平成 9 年には消費税の駆け込ので、7 年から始まって 8 年の夏秋ぐらいに、ものすご

みの反動でドスンと落ち、その後の建築基準法の改正でく着工戸数が上がっています。指数で言うと 120 を超あるとかリーマンショックとかで、とうとう 100 万戸

えています。それが年末に向かって減っていき、平成 9を切ったのが平成 20 年ごろです。

年の 4 月が消費増税だったのですが、どんどん下がっ

何とかそのあと増加傾向にありまして、昨年度で 89ていって、増税後は、指数で言うと平成 7 年を 100 と万戸、今年 100 万戸行くか行かないかくらいと言われすると 90 くらいで低迷を続けたというのが前回の住宅ていると思います。こういう住宅需要の増加が、先ほど着工戸数の推移であります。

ご覧いただいた地価の変動の傾向と当然ながら密接に関係しているということです。

今回は数字としては同じような動きをしております。
政府というか、我々としては、これは金融緩和とか景況

今後の見通しですが、やはり分譲マンションとか賃貸

感回復ということで着工戸数が増えているのだというこアパートが建築基準法の改正であるとかリーマンショッとで、消費増税の駆け込みではないと申し上げています

一般財団法人 日本不動産研究所

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が、さすがにこういうふうに似てきますと、ちょっと心で、賃料はどちらかというと下がりっぱなしですが、最配な感じになっています。

近は去年丸の内ですごい大量の供給があったのですが、先週に発表のあった首都圏のマンションの新規発売戸
数が、前年同月比 78％増だったかと思いますが、かな

今年にかけてだいぶ消化をされたということで、需要的にはかなり強まっているという状況にあります。

り報道では駆け込み、駆け込みという言葉が躍っており

東京都心 5 区のオフィスビルの貸し床面積はどんどんます。国交省としては来年 4 月からローン減税の拡充

どんどん増えています。つまり、空室率と言っても分母があったりとか、住宅取得についての給付措置をいろいが増えているので、分母が増える分の需要を吸収できてろ用意しておりますので、住宅取得される方にはローンいるということですので、今後も需要が引き続き旺盛で減税の施策がどうなっているかをよくご覧になった上であるということで、賃料が上がったり、あるいは、それ行動いただけるといいなと申し上げているところでありがビルの価格に反映されていくという可能性は結構あるます。あまり今が買い時というだけで行動されないほうのではないかというふうに見ているところであります。

がよろしいのではないかと考えております。

大阪は東京とだいぶ状況が違いますが、空室率がやはり高いです。先ほど 5％と申し上げましたが、5％を切っ（4）東京と大阪のオフィス空室率た時期というのが甚だ短いです。2006 年、2007 年、東京のオフィスの都心 5 区の空室率は、2002 年に2008 年くらいでだいぶ空室率が下がったのですが、そ4 ～ 5％くらいでグラフが始まっていまして、1 回落ちの後は 10％、12％というところで、東京に比べると高て、また上がってきて、今のところ 9％～ 8％という数めで推移をしています。そのせいで賃料は緩やかながら字になっています。

下がりっぱなしというふうになっております。

一応業界で言われているのは、5％というのがどうもこれはリーマンショックの後にずいぶん供給が増えた

需給均衡ラインということでして、それよりも空室率がという事情もあるようですが、それを乗り越えて、ここ下がると、賃料が上がってくると言われております。

へきて空室率が少し下がり気味だったのですが、先ほど空室率が 5％を 1 回切るのが 2005 年くらいだと思いも触れましたグランフロントですね、ここで大量供給がますが、そこで平均賃料が右肩上がりになっていることあったということで、また空室率がちょっと上がった。

がお分かりいただけると思います。

これがどう消化されるかという辺りが、今後のカギにな

リーマンショック以降は基本的に供給過多ということ

るのではないかというお話を伺っております。その辺りは、恐らく皆さんのほうがよくご存じだと思いますので、この話はこのくらいにしたいと思います。

（5）J リートの概要
不動産に対するお金がどのくらい流れ込んでいるかということを推し測る指標の 1 つとして、J リートの時価総額を見ていきたいと思いますが、その話をする前に、J リートって何だと、ご存知ない方もいらっしゃると思いますので、その説明からしたいと思います。
J リートというのは一言でいうと、（「投資口」を発行
して投資家から）お金を集めて、左に 5 つくらい絵がありますが、こういった収益を生み出す不動産を取得し、基本的に賃料という収益（※不動産をテナントに賃貸して得られる賃料収入等を原資とする利益）を得る。
その利益を投資口の持ち分割合に応じて投資家に分配する。その際、不動産の運用については別会社でプロの資

6Japan Real Estate Institute最近の地価動向と今後の土地政策

産運用会社がありますのでそこに任せるという形で運用収入をベースにしているということですので、もう少しされているのが J リートです。

ミドルリスク、ミドルリターン的な動きをしてもらった

そのうち、証券取引所に上場しているのが上場リートと言いまして、これは日経新聞なんかをご覧いただければ、J リートの 1 口あたりの価格がいくらというのがたちどころに分かるようになっております。
東証に上場している J リートの時価総額は、13 年に市場が創設されて以降、平成 19 年くらいまでは順調にほうがいいと思っているのですが、現実にはそういうふうになっていないということであります。
それから、J リートの関係で、1 つ不動産関連との関係で申し上げておきますと、不動産の証券化が進み、特にこういった上場が進んでくると不動産の鑑定というのは非常に重要になってきております。

市場が拡大しました。6.8 兆円くらいまで行ったのです

たくさんの投資家が投資判断をするのに、ビルの値段

が、例のリーマンショックの頃から不動産業界にお金ががどのくらいするかということで、不動産鑑定業務の重来なくなりまして、J リートも資金繰りがおかしくなり、要性が非常に高まっているということが 1 つ言えると破綻してしまった J リートが出ました。そのような状況思います。それから、鑑定の難しさ、商業ビルの鑑定との中で、J リートの時価総額はものすごく減少し、半分いうのは、普通の鑑定に比べると、DCF 法なんかを使以下になりました。

いまして、かなり難しいことをやらされているというこ

その後だいぶ持ち直して、今年の 8 月時点では 6.1とですので、そういった意味で不動産鑑定士の皆さんに兆円ということになっております。この 6.1 兆円とは何は、業務は広がるけれども、なかなか大変な仕事が増え

かということで、ちょっと調べてみますと、我が国の大てきているという状況になっているわけであります。ぜ

手不動産会社というのは、三井さん、三菱さんなど 6

ひ鑑定士の皆さんにはそういった DCF 法をきちんとで社くらいあるわけですが、その 6 社が持っている賃貸

きるようになって、世の中の負託に応えられるように用不動産の時価総額が平成 24 年で 14 兆前後と言われしっかり頑張っていただきたいと考えております。

ています。その半分近くに相当する不動産を J リートが保有しているということで、かなりの存在感があるのではないかということであります。
これだけ時価総額が回復しているということは、もち3

土地政策についてろん金融緩和なり景況感の回復というのもありますが、

土地政策と言ってもいろいろな中身がありますが、1

不動産価格への上昇期待というものがかなり高まってい

つの柱は地価対策です。これは平成の初め頃はものすご

るということを物語っているということだと思います。

い大事な施策だったのですが、こういった資産デフレで

東証リート指数と日経平均株価の推移ということで、地価も安定しておりますと、投機取引を直接規制した

今申し上げた J リートの値段が、実は株の値段と似た動り、例えば譲渡益に税金を重くかけたり、そういったこ

きをしているという状況を示しているものです。

とは最近ではほとんど必要ないということで、もっぱら本来は J リートというのは不動産から得られる賃料を収益源にしていますので、言ってみればミドルリスク、

地価動向をきちんと監視をするということが地価対策の1 つの柱ということであります。

ミドルリターンという特性を備えた金融商品としてス

それから、2 つ目は土地利用計画の整備・充実というタートしましたが、実際の値動きを見てみますと、上場ことでして、きちんとした土地利用ということは、まずしている以上は市場の影響を受けるため、株と似たようは計画を作って、その計画の実現のためにいろいろな基な動きをしています。今の J リート市場のプレーヤーと盤整備をやるとか、住宅供給をやるとか、あるいは土地いうのは、株と同じく短期的な値動きを追っかける投資税制を使うとかということですが、今日は時間がないの家の人達も入ってきていますので、その結果として株とで省略をいたします。

似たような値動きを J リートもしているということであります。
行政のほうから言うと、本来 J リートというのは賃料

それから 3 つ目のところで、有効利用の促進のためにいろいろなハードの整備をするということで、今日はこのうちの 1 つである中古住宅市場の活性化について

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2013

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触れたいと思います。
最後に地籍調査ということに触れたいと思います。

それから中古住宅を仲介する不動産業者も、売主からなかなか情報が出てこない。出てこないということにな
ると、買主への情報も出せないということになるので、（1）中古住宅市場の活性化
平成 20 年時点で住宅ストック数 5,760 万戸は、世帯
数 5,000 万 に 比 べ て 家 の 数 の ほ う が 多 い、 量 的 に はとっくに足りています。

介業者さん、そういった人たち全部が、三すくみ、四すくみ状態でうまく回らない状況にあるわけです。
今後国土交通省としてはちゃんと回るようにしていこ平成 18 年だと思いますが、当時、住生活基本計画とうというふうに考えているわけで、そのための対策としいうのを国土交通省で作りました。そこで建てては壊すて、一番大事なのはリフォームによって評価が上がるとというのを止めて、長く大事に住宅を使いましょうと書いうことでして、今どんな風に評価されるかということ

いてあります。今後は量より質であるという流れが 10ですが、税法上の木造住宅の耐用年数は、確か 23 年く

年の流れであるということです。

らいだったと思うのですが、それをベースにさらにその

ところが、最近の問題は住宅の取得ですが、普通 30

実際の建物を見て、もっと速いスピードで価値が落ちて歳、40 歳代前半くらいで 1 回住宅を取得するというこ

いくというのが、実務での最も多い評価のされ方と伺っとになるのですが、30 歳代の人たちの平均年収がどんております。一直線に評価が落ちていって、20 年でほどん下がっているということで、なかなか家が買えなく

ぼ 0 になるというのが特徴であります。これを、とになってきている。それから、金融資産で比べても、30

かくリフォームをすることで建物の価値が上がるんだ、歳代の人たちはその資産が大変少なくなってきているとそれをきちんと建物の価値として評価していくんだ、ということで、30 歳代の人が住宅を取得することはとていうふうに慣習を変えていきたいというのが国土交通省

も大変だ、新築はちょっと買えないということになりまの主張であります。

すと、値段の安い中古住宅をぜひ買ってもらうようにしていくべきであろう。こういう発想であります。

このようになれば中古住宅の市場の活性化につながるであろうと考えています。

ところが、我が国の中古住宅市場というのは、欧米にそのために何をしているかというと、とにかく評価の比べて非常に小さいんですね。我が国の全住宅の流通

やり方の指針を作ってあげましょう、その指針に従って

量、このうちの中古住宅の割合は 13.5％ということに中古住宅の業者に評価をしてもらおうというのが私どもなっています。真ん中のところにあるアメリカと比較しの考えです。今年そういう指針を作って、来年はその指ますと、アメリカは 90％ということで、ものすごく我が針に基づいた取引の普及に向けた施策に取り組んでいこ

国の中古住宅市場の割合が小さいというわけであります。

うと考えております。

それから住宅投資に占めるリフォーム投資の割合といもう 1 つ考えているのは中古住宅についての、言っうことで、これもイギリス、フランス、ドイツに比べててみればいろいろなサービスをワンストップで提供して日本はとても小さいということになります。

いってもらいたいと考えております。

なぜ日本はこんなに中古住宅市場が小さいかというこ

いろいろなサービスと申し上げましたが、1 つは建物とですが、日本人は昔から新築を好むということもありの検査です。中古住宅は買う側からするとどうしても不ますが、いろいろな問題があります。買主からします

安があります。ひびが入っていたり、シロアリがいたと、中古住宅は見えないところで傷んでいるのではないり、雨漏りがしたりとか、そういうことがあったら困かとか、中古住宅を取得しようとすると、中古住宅を担る。英語で言うとインスペクションと言いますが、目視

保にお金を借りるのですが、銀行が評価をしてくれない

でちゃんと確認をするということが必要であります。

ということがよくあるわけです。
あと売主からすると、リフォームをしてもリフォーム
分が評価されないという不満があるということで、あまりリフォームをしてもしょうがない。

8

中古住宅をめぐりましては、売り手、買い手、銀行、仲Japan Real Estate Institute

それからもう 1 つは不動産鑑定ということで、先ほど評価の話をしましたが、きちんと不動産鑑定を通じて建物の価値を評価していくことが大事であります。
それから、アフターサービスですとか、ローンの提最近の地価動向と今後の土地政策

供、それからリフォーム自体も大事ですが、こういった側が全部出してくれますし、お隣とは対等の立場で測っいろいろなサービスを、言ってみればワンストップで提てもらえるということで、非常にいいことずくめであり供したいなと考えております。

ます。ただ、やはり都市部の自治体は、いろいろな仕事

そのために、日本全国の関連の業者さんたちで協議会

が他にもありますので、お金や人が足りない。それかを作って、そこの協議会で今申し上げたような、宅建業

ら、先ほどお金を出さないで済むと申し上げましたが、者さんをはじめとする、いろいろな業者が集まって、ワ

やはりこういう境界の調査を測量すると、隣ともめるんンストップサービスの仕組みを今一生懸命考えているとですね。

いうことであります。

ということで、寝た子を起こしたくないという人達もたくさんいらっしゃるようで、なかなか進んでいないと（2）地籍調査いうのが実際の状況です。

地籍調査とはご存じの方はそんなにいらっしゃらない

大阪は全国に比べても、ものすごく遅れております。

と思いますが、土地は一筆ごとに登記されていますが、地籍調査の実施状況は、日本トータルで 50％のところ

この登記所の登記というのは、昔、明治時代に調査をしが、大阪府全体でわずか 10％止まりであります。

た結果に基づいてやってるものですから、境界とか、面進んでいるところは茨木、四条畷、豊中、この辺が非積とか、実際と違っているものがいっぱいあるのです。

常にいいのですが、全然やっていない 0 とか 1％の市町ということで、土地の境界とか面積をきちんと調べ直村があまりにも多いという状況です。

して、地図に残して、登記簿も直していくというのが地

最近、大阪府さんのほうでは、大阪府全体の戦略を

籍調査というもので、我が国で戦後何十年もかけてやっ作っていただきまして、非常に市町村の後押しをいただているわけです。調査は市町村がやるのですが、お金のいています。ということで、確か平成 22 年くらいに最ほうは国と県と市町村で全部持ちますということになっ下位からは脱出したのですが、それでも後ろから数えてています。

2、3 番目くらいということになっております。

地籍調査をやっておくとすごくいいことがあります。

ちなみに、東京のほうは 23 区の特別区のうち、さ東日本大震災でずいぶんな被害があったのですが、名取ぼっているのは渋谷だけですし、それから、多摩地区の市というところでは地籍調査が済んでいたおかげで、いほうでも 8 割方は地籍調査に手を付けております。

ろいろな用地の測量とか取得が半年から 1 年くらい早く済みました。

今後ですが、国土交通省としましては、太平洋岸は南海トラフ大地震という話がありますので、大きな津波被他の市町村ではいまだに測量したりして、えらい苦労

害が想定されております。震災からの復興に備えましをしています。そういう苦労が全くなかったというのがて、できる限り自治体に地籍調査に手を挙げてもらいた

すごく大きなメリットです。

いと考えております。手を挙げていただいた自治体にそれから、六本木ヒルズの再開発の事例ですが、ここは、極力優先して予算をつけたいと思っておりますのは地籍調査をやっていなかったものですから、権利関係

で、今日、自治体の関係者の方がいらっしゃったのであとか図面がグチャグチャで、それを整理するだけで 4れば、前向きにご検討いただければと考えております。

年余分にかかったということです。これが地籍調査が済

それから土地の所有者の方々がいらっしゃると思います

んでいればよかったのになという、すごくいい事例であが、ぜひお住まいの自治体のほうに、早く地籍調査をやっります。

てくれとお願いをしていただきたいと思っております。

地籍調査をやっていないと、例えば土地を売ろうとす

最後は地籍調査の PR とお願いということで、ちょうるときには、自分で何十万円もかけて調べて、しかもおど時間になりましたので、今日の私のお話を終わらせて隣の人に頭を下げて、調べる、測るということになりまいただきたいと思います。ご清聴ありがとうございま

すが、地籍調査ということですと、お金は市町村とか県した。（拍手）※本稿は、平成 25 年 10 月 24 日に開催された「土地月間」大阪講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2013

No.391「土地月間」大阪講演会

どうなる今後の日本経済と不動産市場
第2部

研究報告

環境不動産をめぐる最近の動向
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

研究部

不動産エコノミスト

吉野 薫
Contents

1.「全国オフィスビル調査」の結果から ……………………………………………………………… 10
2.「不動産投資家調査」の結果から ……………………………………………………………………… 11
3. 環境不動産の価値の実現に向けた 3 つの仮説 ………………………………………………… 14

皆様はじめまして。私は、日本不動産研究所の研究部というところに所属しております吉野と申します。どうぞよろしくお願い申し上げます。
本日は少し時間を頂戴いたしまして、環境不動産についてお話をしたいと思います。
私共日本不動産研究所は、数年前から環境不動産に注目して調査研究を進めております。本日はその結果を一1「全国オフィスビル調査」の
結果から

環境不動産の話をする時に、まず皆様にグラフをご覧いただいております（図 －１）。こちらは、私ども日本
不動産研究所が実施しております全国オフィスビル調査というものの結果です。

部ご紹介いたしまして、今後、環境不動産の普及促進に

オフィスビルの築年別の棟数を地区ごとに記載したも向けた視点について、私どもの考えを少し述べさせていのです。これをご覧いただきますとお分かりの通り、大ただきたいと思います。どうぞお付き合いください。

阪の主なオフィスビルのうち、4 割程度が 1980 年以前の建造です。全国で見ましてもほぼ 3 分の 1、これが1980 年代以前のものということです。
ご案内の通り、1981 年の 6 月に建築基準法が改正されまして、それ以前の建築物はいわゆる旧耐震のものです。この古いビルのうち、耐震改修をされているものも10

Japan Real Estate Institute環境不動産をめぐる最近の動向（図-1）オフィスビルの築年別ストック量• 大阪のオフィス集積地域に現存するビルの4割が築30年以上。
主要都市における築年別ビルストック（2013年1月時点、棟数ベース）
0%

大阪

20%

15.0%

40%

21.5%

60%

24.9%

80%

100%

18.9%

19.7%

大阪

839棟

東京都区部

20.9%

23.2%

24.6%

17.1%

14.1%

東京都区部 2,807棟

名古屋

22.7%

18.5%

27.0%

17.9%

13.9%

名古屋

26.4%

18.2%

14.2%

主要都市計 5,918棟

合計

17.7%

2001年以降

23.5%

1991～2000年

1981～90年

1971年～80年

352棟

1970年以前

注：調査対象は高度にオフィス機能が集積している地域に立地する延床5,000㎡（三大都市以外の主要都市は3,000㎡）以上のオフィスビル（事務所機能の割合が過半のビル、公共施設は除く）。大阪における調査対象地域は、新大阪、梅田、堂島･中之島、南森町、天神橋、
福島、淀屋橋･本町、北浜・堺筋本町、天満橋･谷町､肥後橋･西本町･四ツ橋、OBP、難波、阿倍野の各地域。
出所：日本不動産研究所「全国オフィスビル調査」
All Rights Reserved, 2013

幾ばくかはあると思いますが、いずれにいたしまして

フィスビルの省エネ化は非常に重要なテーマだと言えるも、潜在的には改修が必要なビルがこれだけあるというと思います。

ことです。

2

また私共が注目しておりますのは、90 年代以前のビルについてです。ご案内の通り 90 年代の後半からオフィスは OA 化が進みまして、実は非常に電気を食う「不動産投資家調査」の
結果からようになってまいりました。そういったものを省エネ化

さて、私ども日本不動産研究所は、毎年 2 回、不動していくということ、これも社会的に意味があることだ

産投資家調査というものを実施しております。過去に不と考えております。

動産投資家調査の中で、環境不動産に対して、あるいはオフィスビルから出るエネルギー消費量は、2000 年

ビルディングの耐震化について、投資家の方の意識を調代の後半に入りまして、少し頭打ちの傾向ではございま

査しておりますので、その結果をご披露したいと思い

すが、1990 年代の後半から、オフィスの床面積の増えます。

方を超えて、エネルギー消費量が増えているということ

まず、グラフでご覧いただきます通り、投資判断におです。これはもちろん OA 化の影響でございますが、ける不動産の環境配慮について、投資家のほぼ 3 分の 1

やはりここでは右肩上がりであるということに注目したの方がこれまでも考慮しているとお答えですし、また半

いと思います。

数近くの方が、これまでは考慮していないが、今後考慮

実は業務部門ではなくて、製造業の製造部門、つまりを検討するとお答えになっています。投資家の方々の環

工場のエネルギー消費は、70 年代頃からほぼ横ばいで

境不動産に対する意識は決して低くないということですす。その一方、業務部門が右肩上がりで増えているとい（図 －２）。

うことです。地球温暖化対策という文脈で考えても、オ（図－２の）右側は今年の春に実施したアンケート調

一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 2013

No.391（図-2）環境不動産に対する投資家の意識• 投資家は環境不動産に対する高い関心を有している。
投資判断における不動産の環境配慮
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

保有（管理）している物件の耐震化・環境不動産化への興味

35%

これまでも考慮しており、今後も考慮する

12%

33%

48%

これまでは考慮していないが、今後考慮することを検討する

非常に興味がある45%

まあ興味がある

54%

43%
これまでは考慮していたが、今後は考慮しない0%

あまり興味はない

0%17%
これまでも今後も考慮しない
13%

第27回調査（2012年10月）

第25回調査（2011年10月）

注：「耐震化」は新耐震と同等以上の耐震性能を有していること、「環境不動産化」は環境性能認証の取得、省エネ対応の設備・仕様等を有していること。
出所：日本不動産研究所「第28回不動産投資家調査」
216社を調査対象として、115社からの回答を得た。

注：省エネ、CO2排出量削減などの環境配慮に関する取り組みがなされている不動産を「環境不動産」とした。
出所：日本不動産研究所「第25回、第27回不動産投資家調査」
第25回調査では216社を調査対象として120社からの、第27回調査では214社を調査対象として115社からの回答を得た。
All Rights Reserved, 2013

査です。投資家の方が、保有または管理している不動産への追加投資が必要だという認識は 9 割くらいの方がとして、耐震化、環境不動産化に興味があるという方は持っていらっしゃいます。

ほぼ 9 割ということです。ただ実際に取り組みが進ん

しかし、はっきり対比されているのは、その追加投資

でいるかというと、それは別問題というのが次のグラフをする方針だとおっしゃる方、あるいは、追加投資はでです（図 －３）。

きないとおっしゃる方、実はほぼ半々で拮抗している。

この図は環境不動産化の取り組みの状況をご覧いただ

12

このような状況です。

くために、耐震化と比較して上下で比べております。実

また、追加投資ができないとおっしゃる方、あるいはは投資家の方が管理または保有・運用されている物件の追加投資が必要ないとおっしゃる方のうち、その阻害要

うち、すべてを耐震化されているという方は回答者の 6

因を聞いたのが（図－４の）右のグラフです。一番多い

割に上っています。

回答が、投資効果が不明であるというところです。実際

その一方で、環境不動産化については取り組みが遅れ投資家の方々は、耐震化のみならず、環境不動産に対しておりまして、管理あるいは保有している物件のうち、ても、非常に関心は高くお持ちであるという一方で、な環境不動産化の対応を済ませているビルは 4 分の 1 未

かなか投資効果がついてこないという現状がございます。

満とお答えになった方が 7 割以上。耐震化に比べると次に（図 －５の）左側のグラフのとおり、投資家の環境不動産化、ビルの省エネ化についての取り組みはま方々のうち、環境不動産に対して理論的にはプラスと考だまだというのが現状です。

えていらっしゃる方が 7 割以上です。また実際、長期

ただ、投資家の皆様が環境対策あるいは耐震対策につ的に見て市場においてプラスに評価されると考えている

いて、投資の必要がないと思っていらっしゃるわけでは方も 7 割以上。あくまでも考え方ではありますが、環決してございません。
（図 －４の）左側の円グラフをご境不動産というのは価値が出てくるんだと投資家の方が覧いただきます通り、耐震化、あるいは、環境不動産化

考えていらっしゃることが分かります。

Japan Real Estate Institute環境不動産をめぐる最近の動向（図-3）環境不動産に対する投資家の取り組み• 耐震化の取り組みが相応に進んでいることに比べ、環境不動産化の進捗はまだこれから。
投資運用物件のうち、耐震化・環境不動産化している建物の割合
0%

50%

100%

1%
62%

耐震化されたビルの割合

28%

6%
4%

環境不動産化されたビル
の割合

4%
7%

11%

3/4以上

全て

71%

6%

1/2以上

1/4以上

1/4未満

出所：日本不動産研究所「第28回不動産投資家調査」
All Rights Reserved, 2013

（図-4）環境不動産に対する投資家の取り組み (2)• 耐震化･環境不動産化に係る追加投資については、必要性の認識は高いものの、実際に投資をするかどうかは拮抗した。
– また、追加投資の障害として投資効果の不明を挙げる回答が多く見られた。
保有（管理）している物件に対する耐震化・
環境不動産化のための追加投資の必要性

保有（管理）している物件に対して耐震化・環境不動産化のための追加投資をすることへの障害
0%

20%

44%

60%

80%

19%

投資資金が不足している

12%

40%

既に一定の耐震性能・環境性能があり追加投資の必要はない

39%

44%

68%

投資効果が不明である

必要であり、追加投資をする方針

その他

9%

必要と考えるが、追加投資はできない

出所：同前

不必要と考えるAll Rights Reserved, 2013

一般財団法人 日本不動産研究所

13

不動産調査 2013

No.391（図-5）環境不動産の価値に関する投資家の認識• 環境不動産は理論的・長期的にはプラスに評価されると考える
投資家が多い。
不動産市場における環境不動産の価値＜理論的な考え方＞
0%

20%

40%

80%

72%

理論的にはプラス（増加）に評価されると判断する

理論的にはマイナス（減価）に評価されると判断する

60%

不動産市場における環境不動産の価値＜長期的にみた市場における価値＞

73%

0%

28%
26%

20%

40%

80%

75%

0%
0%

23%

長期的にみた市場における価値への影響が明確ではない

0%

60%

77%

長期的には、市場においてプラスに評価される

長期的には、市場においてマイナスに評価される

0%

理論的にはプラス、マイナス
いずれか判断できない

0%

25%

0%

その他

その他
1%

第27回調査（2012年10月）

0%

第25回調査（2011年10月）

第27回調査（2012年10月）

第25回調査（2011年10月）

出所：日本不動産研究所「第25回、第27回不動産投資家調査」
All Rights Reserved, 2013

その一方で、環境不動産が長期的にプラスに評価され1 つ目には、ワーカーレベルでの快適性、利便性の増る理由として一番多く回答が集まりましたのが、テナン進。オフィスビルが選ばれる時、入居者の会社さんの総トが環境に配慮した入居先を選考すると見込まれるから務や管財などの部署の方が選ばれるわけですが、実際にということです（図 －６）。実際にビルに入居される方ワーカーの方の意識、つまり、エネルギー効率の高いビからの需要が高まることによって、市場で価値が出てくルに入居することが、ワーカー自身にとって快適であっる。こういうふうに投資家の方は見ていらっしゃるわけ

たり、あるいは利便性が高かったり、生産性が高かったです。

り、そういった機運を作り上げていくことが 1 つカギ

しかし、（図－６の）右側のグラフをご覧いただきます通り、現時点での価値といたしましては、市場におけです。

る価値への影響が明確でないとお答えの方が 8 割でござ

2 つ目の視点として挙げましたのは、諸外国におけるいまして、実際に長期的、理論的には価値のある環境不実証研究です。いくつかの国、例えばアメリカ合衆国、

動産ではございますが、現時点ではまだ価値が不明確で

カナダ、オーストラリア、こういった所では、環境不動ある。このように認識されているという現実があります。

産への取り組みが進んでいます。例えばオーストラリア

314になるのではないかと、このように考えているところ

では、政府でありますとか地方自治体がビルに入居する

 境不動産の価値の実現に
環向けた 3 つの仮説

際、一定の環境性能を持ったビルを選ぶという調達基準

そういうわけで、この環境不動産の普及に対して、一値を高めているという研究が積み重なってくると、日本

体どのような切り口で取り組んでいけばいいか。3 つのでもそういった機運が盛り上がってくるのではないかと仮説をたてました。

考えている次第です。

Japan Real Estate Instituteがあると聞いております。
このような外国における取り組みは、実際にビルの価環境不動産をめぐる最近の動向（図-6）環境不動産の価値に関する投資家の認識 (2)• 長期的にプラスに評価される要因は、主にテナントの選好。
• しかしながら、現時点では価値が顕在化しているとはいえない。
不動産市場における環境不動産の価値＜市場における現時点での価値＞

環境不動産が長期的にプラスに評価される理由
0%

20%

40%

60%

79%

テナントが環境に配慮した入居先を選好すると見込まれるから76%

現時点で、市場においてプラスに評価されている

20%

40%

60%

80%

100%

16%
15%

31%

資金調達上、有利と見込まれるから20%

現時点で、市場においてマイナスに評価されているエネルギー高騰や省エネ・節電等の規制強化等によるリスクを回避できる
から

52%

0%
0%

54%
55%

光熱費などのコスト削減ができるから

その他

0%

80%

83%

現時点では、市場における価値への影響が明確ではない

84%

48%
1%

1%

その他
1%

3%

第27回調査（2012年10月）

第25回調査（2011年10月）

第27回調査（2012年10月）

第25回調査（2011年10月）

出所：同前
All Rights Reserved, 2013

3 つ目には、実は政府であったり、自治体であった
り、あるいは先進的なオーナーさん、金融機関さんの中その結果が非常に興味深いのでこちらでもご紹介したいと思います。

には、すでに環境不動産に対する取り組みを進めてい一番ご注目いただきたいのは、省エネ性能を実現し、らっしゃるところがたくさんございます。こういったとかつ快適なビルに勤務することに関心があるとお答えにころの、いわゆるいいプラクティスを積み重ねることになった方が、1000 人のうち半数以上ということでござ

よりマーケットができていく、こういった側面もあるといまして、環境不動産の機運をワーカーレベルで盛り上思います。

げていくということは非常に筋がいいのではないかと考まさに新しい電化製品が最初非常に高価格の中、奇特

えております。

な人から買われていって、それがだんだん素晴らしい製

ビルの構造あるいは設備のうち、何を一番重要視して品だと世の中に伝わってくると、コストが下がっていっいるかを聞いたものは、1000 人のうち 60 人の方が、て普及していく。こういった事がオフィスビルの省エネ

ビルの省エネ化が進んでいることとお答えになりま

性能、環境性能についても当てはまるのではないかと考した。

えております。
後半は、この 3 つについてそれぞれ簡単に状況をご説明したいと思います。

このアンケート調査は『オフィスビルの省エネ性能』という表題で出しておりますので、ある程度のバイアスはあると思いますが、それでもビルの立地、交通利便性でありますとか、あるいはビルの耐震性能、これらでは（1）ワーカーの快適性、利便性の増進

なく、環境性能、省エネ化を選ばれた方が少なからずい

本年の 2 月に国土交通省さんが東京圏、大阪圏に在らっしゃるということはある意味驚きの結果でありまし

住するホワイトカラーの方々 1000 人に対して、環境不

たし、繰り返しになりますが、ワーカーレベルでビルの動産に関する WEB アンケートを実施されていました。

省エネ性能、環境性能を高めていくということは筋のい一般財団法人 日本不動産研究所

15

不動産調査 2013

No.391い取り組みではないかと考えている次第です。
このアンケート調査では、ここ 3 年程度、すなわちも、改修することによって、ワーカーの方の快適性、利便性を向上できるということを示唆しています。

震災を挟んだ前後を含めたここ数年程度のうちにどのよ

このように 1 つ目のワーカーレベルでの機運を高め

うな省エネ対策を勤務先のオフィスビルで実施していたていくことが、環境不動産の普及の 1 つのカギではなか、そしてその感想はどうだったかを尋ねております。

いかという仮説を申し上げました。

ここで尋ねていますのは、空調を弱める、あるいは照明を弱める、タスクライトを配るといった、改修を必要としない比較的取り組みやすい省エネ対策であります。

2 つ目は海外における取り組みということです。私ど

これらを実施したという方が、結構多くいらっしゃいも日本不動産研究所には図書館がございまして、そこでます。

購読している学術論文誌をぱらぱらと見るだけでも、こ

一方で、実施した感想を伺いますと、これら空調、照こ数年、不動産関係のジャーナルで環境性能に関する論

明それぞれについて、快適性、利便性が損なわれたが、考がいくつも見られるという状況です。アメリカには業務への支障はなかったとお答えになった方々が多くい

LEED（リード）と呼ばれる環境不動産に対する認証のらっしゃいました。すなわち、業務へ支障はないにせ仕組みがございます。これはエネルギー性能だけではな

よ、空調を弱める、照明を弱める、といったことは幾ばくて、水であるとか、建築に使われる材料であるとか、

くかワーカーの方の快適性、利便性を損ねている、そう

それからビルの周辺環境であるとか、こういったビルのいった側面があるということです。

環境性能を総合的にレーティングするという仕組み

その一方で、ビルの改修を必要とするような省エネ対策をご覧いただきます。

です。
日 本 で 似 た よ う な 哲 学 の 仕 組 み と し て、CASBEE

例えば、新しい空調設備の導入、新しい室内照明の導（キャスビー）というものがございます。CASBEE につ入、それから、窓の二重化をはじめとする、ビルの断熱

いてはお聞き及びのある方が多かろうとは思いますが、性の向上。こういったものは、先ほどの手軽な省エネ対それの米国版というふうにお考えください。

策と比べますと、実施したとお答えになった方は非常に低い割合になっております。
一方で、実施した感想として、快適性、利便性は改善したとお答えになった方は、これら空調設備の導入、照いくつかの論文をブランバーグ氏は紹介しておりまして、それぞれ賃料なり、稼働率なりにプラスの影響を、
このリードの認証は持っているというふうに彼はまとめています。

明設備の導入、断熱性能の向上、それぞれについて非常

この結果は、確かに数字がプラスであるという結果がに高い割合を占めているということがお分かりいただけでているということもポイントですが、もうひとつのポると思います。

イントは、この統計分析をするだけの事例の蓄積がすでビルに対する投資をすれば、確実にワーカーの方の快にアメリカではあるということです。もちろん、この結適性、利便性は向上する。こういった結果だと読み取れ

果としてプラスになっているという、これは当然大事なます。そして、こうした投資に対するワーカーの方へののですが、アメリカではそれだけ事例の数も増えてい効果は、必ずしも新しいビル、あるいは大規模なビルにる、豊富にあるということでございまして、普及が進ん限りません。

でいるというふうに言えるかと思います。

新しい空調設備の導入、室内照明の導入、それから断また、お配りしておりませんが、アメリカやオースト

熱化、それぞれにつきまして、ビルの大きさ、ビルの築

ラリアなどと比べて環境不動産に対する取り組みが少し

年数ごとにクロス集計を取っておりますが、新しいビ

遅れていたニュージーランド。これについてまとめた論

ル、古いビル、それから小さいビル、大きいビル。ほと文もありました。Journal of Sustainable Real Estate

んど傾向に差がないということをご覧いただけると思い

誌の第 4 巻に掲載されたボンド氏とプレット氏による

ます。

論文です。

実際に中小のビルであっても、築古のビルであって

16（2）諸外国における実証研究の蓄積

Japan Real Estate Instituteニュージーランドは 2011 年に日本の東日本大震災の環境不動産をめぐる最近の動向

直前に、クライストチャーチ市という所で大きな地震が会社の方等が立場を越えて様々な意見を出し合って、環起こりました。目下その中心市街地の再開発が進んでい境不動産に対する議論を深めていくという動きがございるところですが、そこで簡易にエネルギー性能をレーました。それは本年度も続いておりまして、環境不動産

ティングするシステムが導入されたことが、ニュージー

促進検討委員会という名前になって現在も進んでおり

ランドにおける環境不動産の考え方の定着に寄与しています。

るというふうにまとめた論文でございます。

また、より踏み込んだ事業といたしまして、耐震・環日本におきましても、先ほど申し上げました CASBEE

境不動産形成促進事業というものが平成 24 年の補正予シリーズに、最近不動産マーケット普及版と呼ばれるも算によって始まりました。これは国が基金設置法人に国のが立ち上がりまして、これまでに比べると手軽にある費を一旦受け入れさせて、そこが投資家として不動産のいは安価でレーティングするという仕組みができており

環境不動産化、あるいは耐震化、こういったものに投資ます。こういった取り組みが広がっていくことによっをしていくという事業です。

て、環境不動産に対する意識も広がっていくという側面もあるかと思います。

くしくも昨日、この基金の受け入れ団体となっていま
す環境不動産普及促進機構から第一号の出資案件が決

このように、海外の事例が積み重なっていくことが日

まったというプレスリリースがございました。この事業

本の環境不動産に対しても示唆的であるという点を 2も総額としては大きいので、今後たくさんの事例が積みつ目として挙げさせていただきました。

重なっていくと期待しているところです。
耐震・環境不動産形成促進事業については、実は大阪（3）日本における官民の取り組み

でも 7 月に説明会をさせていただきまして、多くの方

3 つ目といたしまして、官民における環境不動産の取にご参加いただきました。また私ども日本不動産研究所

り組みということで、様々な主体の方が環境不動産へのは、この事業の地域相談窓口を仰せつかっております。

取り組みを始めていらっしゃいます。

当事業につきましては、基金設置法人となっております

その一例として、例えば国土交通省様では、2011 年

環境不動産普及促進機構、通称 Re － Seed 機構のホーム度から環境不動産懇談会というものが立ち上がりましページでご覧いただけますが、私どももご相談を承ってて、不動産会社の方、投資家の方、金融機関の方、仲介おりますので、是非お気軽にお声を寄せていただければ一般財団法人 日本不動産研究所

17

不動産調査 2013

No.391と考えております。

けではなくて、築古ビルであっても改修によって環境対

また、この耐震・環境不動産形成促進事業と改正不動策を進める事例ですとか、あるいは、様々な専門家を起産特定事業法の情報提供を目的として、国土交通省様、用して省エネに実効性を持たせる事例、またあるいは、先ほど基金設置法人となった Re － Seed 機構様、そしてオーナーさんとテナントさんがメリットを共有し合う形

地域金融機関様の 3 者でのパートナー協定というもの

で省エネ改修を進める事例。こういった様々な事例がごも 10 月に結ばれました。155 行の金融機関の方がこれざいますので、ご関心のある方はこの WEB サイトを訪を締結されているということでございまして、地域かられていただければと思っております。

でもこういった取り組みが進んでいくのではないかと期待しているところです。

こういったプラクティスが積み重なることによって、
環境不動産が普及し、需要する側が需要し、それに対しこうした国の取り組みだけではなくて、先進的なオーて投資家なり金融機関の方が資金をつけて、オーナーさナーの方の取り組みも進んでおります。国土交通省様のんがそれに価値を見出していく。こういった好循環が生

ホームページに「環境不動産ポータルサイト」がございまれることによって、冒頭に申し上げましたようにエネ

まして、ここで数カ年に亘って、環境不動産に対するベルギー効率がまだまだ高まっていないオフィスビル部門

ストプラクティス集というものが紹介されております。

のエネルギー効率が高まって、ひいては地球環境問題の近 畿 か ら も 天 満 橋 の 上 に あ る OMM ビ ル、 そ れ か ら

解決の一助となるという流れになることを期待いたしつ

ローム京都駅前ビルが事例として取り上げられておりま

つ、私の発表を終わらせていただきたいと思います。本す。ここでは新築のピカピカのビルを作るということだ

日は誠にありがとうございました。（拍手）※本稿は、平成 25 年 10 月 24 日に開催された「土地月間」大阪講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

18

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・客観的・中立的な「全国ネットの機関鑑定評価」
・特定専門分野別のスタッフ（専門チーム）の配置

証券化に伴う評価・コンサルティング

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環境不動産調査
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時価会計支援・「賃貸等不動産」の時価開示支援
・減損会計
・販売用不動産（棚卸資産）の評価

CRE（企業不動産）戦略支援

・CRE 戦略策定支援
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・不動産運用相談業務

PRE（公的不動産）戦略支援

・PRE 戦略策定支援
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・不動産利活用支援

再開発ビル事業・街づくり支援

・市街地再開発事業支援
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・土地区画整理事業

投資リスク管理等支援

・不動産価格の予兆管理等支援
・将来予測に基づく投資分析
・最大損失額等算定業務

基礎研究・各種調査
基礎研究

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」
（年２回）

各種調査
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

編集発行人／一般財団法人 日本不動産研究所
企画部長 水戸部 繁樹 c 2013〒105−8485 東 京 都 港 区 虎 ノ 門 １ −３ −２
TEL 03−3503−5330 ／FAX 03−3592−6393
2013 年（平成 25 年）12 月 15 日発行 不動産調査ＮO.391 ISSN 1882-6431
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