【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成19年６月15日【発行者名】

ＤＡオフィス投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都中央区銀座六丁目２番１号【事務連絡者氏名】

株式会社ダヴィンチ・セレクト
取締役財務部長
但野 和博【電話番号】

03-6215-9500【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券に係る投資法人の名称】

ＤＡオフィス投資法人【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集
83,200,000,000円
売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
4,315,000,000円

松岡

孝太郎

（注１）発行価額の総額は、本書の日付現在における時価を基準として算出した見込額です。
但し、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。
（注２）売出価額の総額は、本書の日付現在における時価を基準として算出した見込額です。

【安定操作に関する事項】

１．今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資証券について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、証券取引法施行令第20条第１項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
２．上記の場合に安定操作取引が行われる取引所有価証券市場を開設する証券取引所は、株式会社東京証券取引所です。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）(1) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_010_wk_07376206_第０表紙_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券】(1）【投資法人の名称】
ＤＡオフィス投資法人（以下「本投資法人」といいます。）（英文表示：DA Office Investment Corporation）（注）本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき設立された投資法人です。

(2）【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集及び売出しの対象である本投資法人の投資口を表示する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）は、記名式かつ無額面であり、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型の投資証券です。
本投資証券について、格付けは取得していません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。「投資証券」は、投資法人の投資口を表示する有価証券であり、本投資証券を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

(3）【発行数】
100,000口（注）本「１

募集内国投資証券」に記載の募集（以下「一般募集」といいます。）に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、野村證券株式会社が本投資法人の投資主から5,000口を上限として借入れる本投資証券の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項につきましては、後記「第３項

１

募集又は売出しに関する特別記載事

オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。

(4）【発行価額の総額】
83,200,000,000円（注）後記「(14）その他 ① 引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「(14）その他 ① 引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、本書の日付現在における時価を基準として算出した見込額です。

(5）【発行価格】
未定（注１）発行価格決定日（下記（注２）に定義されます。）における株式会社東京証券取引所の終値（当日に終値のない場合は、その日に先立つ直近日の終値）に0.90～1.00を乗じた価格（１円未満端数切捨て）を仮条件とします。
（注２）上記（注１）に記載の仮条件により需要状況等を勘案した上で、平成19年７月２日（月）から平成19年７月４日（水）までの間のいずれかの日（以下「発行価格決定日」といいます。）に一般募集における価額（発行価格）及び申込証拠金を決定し、併せて発行価額（本投資法人が引受人より受け取る投資口１口当たりの払込金額）を決定します。
（注３）後記「(14）その他① 引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格と発行価額との差額の総額は、引受人の手取金となります。

(6）【申込手数料】
申込手数料はありません。
(7）【申込単位】
１口以上１口単位－ 1 －(1) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_020_wk_07376206_第一証券情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(8）【申込期間】
平成19年７月５日（木）から平成19年７月９日（月）まで（注）申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格決定日において正式に決定する予定です。なお、上記申込期間については、需要状況等を勘案した上で繰り上げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、最長で平成19
年６月27日（水）から平成19年７月４日（水）までを予定していますが、実際の発行価格及び申込証拠金の決定期間は、
平成19年７月２日（月）から平成19年７月４日（水）までを予定しています。従いまして、申込期間が最も繰り上がった場合は、「平成19年７月３日（火）から平成19年７月５日（木）まで」となることがありますのでご注意下さい。

(9）【申込証拠金】
申込証拠金は、１口につき発行価格と同一の金額とします。
(10）【申込取扱場所】
引受人の本店並びに全国各支店及び営業所(11）【払込期日】
平成19年７月12日（木）（注）払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格決定日において正式に決定する予定です。なお、上記払込期日については、需要状況等を勘案した上で繰り上げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、最長で平成19
年６月27日（水）から平成19年７月４日（水）までを予定していますが、実際の発行価格及び申込証拠金の決定期間は、
平成19年７月２日（月）から平成19年７月４日（水）までを予定しています。従いまして、払込期日が最も繰り上がった場合は、「平成19年７月10日（火）」となることがありますのでご注意下さい。

(12）【払込取扱場所】
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

銀座通支店

東京都中央区銀座八丁目９番１号（注）上記払込取扱場所では、申込みの取扱いを行いません。

(13）【手取金の使途】
一般募集における手取金（83,200,000,000円）については、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当（注１）による新投資口発行の手取金（上限4,160,000,000円）と併せて、後記「第二部

ファンド情報第１

ファンドの状況

２

投資方針(2）投資対象③

ポートフォリオ全体に係る事項」に記載の第４期取得予定資産の取得資金に78,710,000,000円を充当し、残額を短期借入金の返済等に充当します。
（注１）第三者割当については、後記「第３募集又は売出しに関する特別記載事項

１

オーバーアロットメントによる売出

し等について」をご参照下さい。
（注２）上記の手取金は、本書の日付現在における時価を基準として算出した見込額です。

－ 2 －(2) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_020_wk_07376206_第一証券情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(14）【その他】①

引受け等の概要
以下に記載する引受人は、発行価格決定日に決定される予定の発行価額にて本投資証券の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で募集を行います。引受人は、払込期日に発行価額の総額を本投資法人に払い込むものとし、発行価格と発行価額との差額の総額は、引受人の手取金とします。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。
引受人の名称

住所

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目９番１号

日興シティグループ証券株式会社

東京都港区赤坂五丁目２番20号

三菱ＵＦＪ証券株式会社

東京都千代田区丸の内二丁目４番１号
合計

引受
投資口数

未定

100,000口（注１）野村證券株式会社及び日興シティグループ証券株式会社を併せて、以下「共同主幹事会社」といいます。
（注２）引受投資口数及び引受けの条件は、発行価格決定日に決定する予定です。
（注３）本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している株式会社ダヴィンチ・セレクト（以下「資産運用会社」といいます。）は、発行価格決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結する予定です。
（注４）上記引受人は、引受人以外の証券会社に本投資証券の販売を委託することがあります。
（注５）日興シティグループ証券株式会社は、本投資法人に対し、平成18年10月６日付にて実行した有担保貸付残高3,500,000,000円（返済期限：平成19年10月６日）及び平成19年３月23日付にて実行した有担保貸付残高7,200,000,000円（返済期限：平成20年３月23日）を有しています。また、日興シティグループ証券株式会社は、本投資法人に対し、変動金利によるシンジケートローンを対象ローンとした
金利キャップ（想定元本：14,550,000,000円、終了日：平成21年９月18日）取引を行っています。

②

申込みの方法等(イ）申込みは、前記「(8）申込期間」に記載の申込期間内に、前記「(10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所に、前記「(9）申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとします。
(ロ）申込証拠金には利息をつけません。
(ハ）申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「(11）払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金に振替充当します。
(ニ）一般募集の対象となる本投資証券の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。当該本投資証券は、株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）に預託され、受渡期日から売買を行うことができます。なお、当該本投資証券の券面の交付を希望する
旨を事前に証券会社に通知した投資家には、受渡期日以降に証券会社を通じて当該本投資証券の券面が交付されます。

－ 3 －(3) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_020_wk_07376206_第一証券情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】(1）【投資法人の名称】
前記「１

募集内国投資証券(1）投資法人の名称」に同じです。

(2）【内国投資証券の形態等】
前記「１

募集内国投資証券(2）内国投資証券の形態等」に同じです。

(3）【売出数】
5,000口（注）オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、野村
證券株式会社が本投資法人の投資主から5,000口を上限として借入れる本投資証券の売出しです。上記売出数は、オー
バーアロットメントによる売出しの上限口数を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項につきましては、後記「第３項

１

募集又は売出しに関する特別記載事

オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。

(4）【売出価額の総額】
4,315,000,000円（注）売出価額の総額は、本書の日付現在における時価を基準として算出した見込額です。

(5）【売出価格】
未定（注）売出価格は、前記「１募集内国投資証券(5）発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。

(6）【申込手数料】
申込手数料はありません。
(7）【申込単位】
１口以上１口単位(8）【申込期間】
平成19年７月５日（木）から平成19年７月９日（月）まで（注）申込期間については、前記「１募集内国投資証券(8）申込期間」に記載の申込期間と同一とします。

(9）【申込証拠金】
申込証拠金は、１口につき売出価格と同一の金額とします。
(10）【申込取扱場所】
野村證券株式会社の本店及び全国各支店(11）【受渡期日】
平成19年７月13日（金）（注）受渡期日については、前記「１募集内国投資証券(11）払込期日」に記載の払込期日の翌営業日とします。

(12）【払込取扱場所】
該当事項はありません。

－ 4 －(4) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_020_wk_07376206_第一証券情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(13）【手取金の使途】
該当事項はありません。
(14）【その他】①

引受け等の概要
該当事項はありません。

②

申込みの方法等(イ）申込みは、前記「(8）申込期間」に記載の申込期間内に、前記「(10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所に、前記「(9）申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとします。
(ロ）申込証拠金には利息をつけません。
(ハ）オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資証券は、保管振替機構に預託され、前記「(11）受渡期日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。なお、当該本投資証券の券面の交付を希望する旨を事前に証券会社に通知した投資家には、受渡期日以降に証券会社を通じて当該本投資証券の券面が交付されます。

－ 5 －(5) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_020_wk_07376206_第一証券情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

第２【投資法人債券】
該当事項はありません。

－ 6 －(6) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_030_wk_07376206_第２投資法人_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

第３【募集又は売出しに関する特別記載事項】
１

オーバーアロットメントによる売出し等について(1）一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、野村證券株式会社が本投資法人の投資主から5,000口を上限として借入れる本投資証券の売出し（オーバーアロット
メントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は、5,000口を予定していますが、当該売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が上記本投資法人の投資主から借入れた本投資証券（以下「借入投資証券」といいます。）の返還に必要な本投資証券を取得させるために、本投資法人は平成19年６月15日（金）開催の本投資法人役員会において、野村證券株式会社を割当先とする本投資法人の投資口5,000口の第三者割当による新投資口
発行（以下「本件第三者割当」といいます。）を、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終了する日の翌日から起算して30日目の日の２営業日後の日を払込期日（以下「本件第三者割当の払込期日」といいます。）として行うことを決議しています。
また、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終了する日の翌日から本件第三者割当の払込期日の５営業日前の日までの間（以下「シンジケー
トカバー取引期間」といいます。）、借入投資証券の返還に充当することを目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資証券の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した
本投資証券は、その全てが借入投資証券の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引
期間内において、野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオー
バーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
更に、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資証券の全部又は一部を借入投資証券の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー
取引によって取得し、借入投資証券の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株式会社は本件第三者割当に係る割当に応じ、本投資証券を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行口数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行口数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
(2）上記(1）に記載の取引については、野村證券株式会社が日興シティグループ証券株式会社と協議の上、これを行います。

－ 7 －(7) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_030_wk_07376206_第２投資法人_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

２

売却・発行等の制限
本投資法人は、一般募集に関連して、共同主幹事会社との間で、発行価格決定日から一般募集の受渡期日の３ヶ月後の応当日までの期間中、共同主幹事会社の事前の書面による同意なしには、本投資証券の発行等（但し、本件第三者割当及び投資口の分割に伴う発行等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
なお、上記の場合においても、共同主幹事会社は上記期間中にその裁量で当該合意の全部又は一部を解除する権利を有しています。

－ 8 －(8) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_030_wk_07376206_第２投資法人_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

第二部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】(1）【主要な経営指標等の推移】①

運用状況等の推移
期
別
営業期間

単位

（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）(1）営業成績
営業収益

百万円

3,859

4,909

百万円

3,774

4,359

百万円

1,839

2,478

百万円

1,408

1,914

営業利益金額

百万円

2,019

2,431

経常利益金額

百万円

1,591

2,027

当期純利益金額

百万円

1,590

2,019

総資産額

百万円

118,077

137,839

有利子負債額

百万円

60,30077,000

純資産額

百万円

51,28851,718

出資総額

百万円

49,69849,698

分配総額

百万円

1,590

2,019

配当性向

％

99.9

100.0

発行済投資口数

口100,000

100,000

１口当たり純資産額円

512,889

517,183

１口当たり分配金円

15,901

20,196

うち１口当たり利益分配金円

15,901

20,196

うち１口当たり利益超過分配金

円

－

－

うち賃貸事業収入
営業費用
うち賃貸事業費用(2）財産等の状況（期末日現在）(3）分配の状況(4）１口当たり情報(5）財務指標
総資産経常利益金額率（注１、２）％

1.9（3.1）

1.6（3.2）

純資産当期純利益金額率（注２、３）％

3.2（5.2）

3.9（7.8）（注４）

円

22,92820,195

期末自己資本比率

％

43.4

37.5

期末総資産有利子負債比率

％

51.1

55.9

百万円

3,058

3,209

１口当たり当期純利益金額

賃貸キャッシュフロー（ＮＯＩ）

（注５）

－ 9 －
(9) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_040_wk_07376206_第二ファンド情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

期
別
営業期間

単位

（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）(6）その他参考情報
投資物件数

件

33

37

テナント数

（注６）

件

338

365

総賃貸可能面積（注７）㎡

123,737.70

142,057.12

期末稼働率

（注８）

％

97.0

97.4

当期減価償却費

百万円

692

764

当期資本的支出額

百万円

70

270

（注１）総資産経常利益金額率＝経常利益金額÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷２｝×100
なお、第１期の期首総資産額には実質的な運用開始日である平成17年10月21日時点の総資産額を用いております。
（注２）括弧内の数値は、年換算値を記載しております。なお、第１期は、実質的な運用日数223日（自平成17年10月21日 至平成18年５月31日）、第２期は、運用日数183日より算出しております。
（注３）純資産当期純利益金額率＝当期純利益金額÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100
なお、第１期の期首純資産額には実質的な運用開始日である平成17年10月21日時点の純資産額を用いております。
（注４）１口当たり当期純利益金額は、次の日数加重平均投資口数より算出しております。
第１期

69,354口、第２期 100,000口（注５）賃貸キャッシュフロー（ＮＯＩ）＝賃貸事業収入－賃貸事業費用＋当期減価償却費（注６）テナント数は、エンドテナントの数を記載しております。エンドテナントとは、事務所、店舗、住居及び倉庫に実際に入居している賃借人をいい、駐車場利用者は含みません。なお、複数の建物にまたがって入居しているテナントが存する場合には、当該テナントについては、それぞれの建物毎に集計し、記載しております。
（注７）総賃貸可能面積を算出するにあたって、「札幌千代田ビル」は、信託受託者であるみずほ信託銀行株式会社とあいおい損害保険株式会
社が共有しており、共有持分割合はそれぞれ２分の１であるため、建物一棟全体の賃貸可能面積の２分の１に相当する面積に基づいて算出しています。
（注８）稼働率＝賃貸面積÷総賃貸可能面積×100
なお、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。
（注９）上記の表中特段の記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入して記載しています。

②

資産運用の経過(イ）本投資法人の主な推移
本投資法人は、投信法に基づき、株式会社ダヴィンチ・セレクト（以下「資産運用会
社」といいます。）を設立企画人として、平成17年７月11日に出資金200百万円（投資口数400口）で設立され、平成17年10月19日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード8976）。
本投資法人は、投資対象資産をオフィスビルに特化し、中でも東京主要５区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区の５区をいいます。）に所在するオフィスビルに重点を置いた投資を行うという明快なポートフォリオ構築方針により、安定的な収益の獲得と投資資産の持続的な成長を図り、投資主利益の最大化を目指します。
(ロ）投資環境と運用実績
ａ．投資環境オフィス賃貸市場においては、特に都心部において、引き続き好調な企業収益を背景とするオフィス拡張移転及び増床需要等が見受けられ、賃料水準は上昇傾向を示しています。また、都心部を除く首都圏及び地方主要都市においても、空室率の改善傾向が顕著に見受けられ、更に賃料水準についても緩やかながら上昇していく様子が見受けられるようになりました。
不動産売買市場については、昨年来企業における不動産売却件数並びに売却金額とも－ 10 －(10) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_040_wk_07376206_第二ファンド情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

に増加している傾向にありますが、これは、不動産投資信託（Ｊ－ＲＥＩＴ）や不動産
私募ファンドの積極投資によるものと思われ、全体的な需要は高い水準で推移しており、その結果投資不動産に対する期待利回りの更なる低下をもたらしているものと考えられます。
ｂ．運用実績
本投資法人は、上場直後の平成17年10月21日に22物件（取得価格合計：79,573百万円）を取得し運用を開始しました。
上場以降の外部成長実績として、第１期には11物件（取得価格合計：31,250百万円）、第２期には５物件（取得価格合計：21,340百万円）を追加取得し、更に第２期には「ダヴィンチ御苑前311」（売却価格：2,180百万円、取得価格：1,688百万円）を売却し、477百万円の売却益を実現しています。
第３期においては、ポートフォリオ・クオリティの向上を目的としたポートフォリオ
物件の入替を行っています。平成18年12月、東京主要５区の一つである東京都港区に所在し、内部成長が期待できる「ダヴィンチ御成門」（取得価格：13,860百万円）を取得すると同時に、地方都市に所在する物件又は少額物件である「ダヴィンチ岡山」（売却
価格：1,600百万円、取得価格：1,266百万円）、「ダヴィンチ博多」（売却価格：3,090
百万円、取得価格：2,520百万円）、「ダヴィンチ新橋620」（売却価格：790百万円、取得価格：660百万円）、「ダヴィンチ小石川」（売却価格：1,500百万円、取得価格：
1,460百万円）の４物件を売却し、1,072百万円の売却益を実現しています。
更に、東京主要５区への投資比率を高め、より一層のポートフォリオ・クオリティの向上を目指すため、平成19年６月15日付で、東京都渋谷区に所在する「新宿マインズタ
ワー」（取得予定価格：65,100百万円）及び「ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ」（取得予定価
格：5,900百万円）、東京都品川区に所在する「ダヴィンチ品川Ⅱ」（取得予定価格：
7,710百万円）の取得に係る信託受益権売買契約をそれぞれ売主との間で締結しております。また、同日付でポートフォリオ物件の中でも相対的に少額の物件である４物件（「ダヴィンチ西五反田Ⅰ」（売却価格：2,211百万円、取得価格：1,640百万円、同日付で引渡し済み）、「ダヴィンチ茅場町376」（売却予定価格：2,600百万円、取得価
格：2,020百万円）、「ダヴィンチ湯島」（売却予定価格：1,295百万円、取得価格：
1,080百万円）及び「ダヴィンチ新横浜131」（売却予定価格：2,165百万円、取得価格：
1,350百万円））について、売却に係る信託受益権売買契約をそれぞれ買主との間で締結しています。本投資法人は、マーケットの動向を踏まえ、競争力の維持・向上が可能な物件への投資を重視し、常にポートフォリオの質の向上を目指しております。
（注）本「ｂ．運用実績」における上記各物件に係る取得（予定）価格及び売却（予定）価格は、いずれも百万円未満を切り捨てて記載しています。

上記のような物件の取得及び売却により、本投資法人の上場以降の外部成長実績は以下のとおりとなっています。

－ 11 －(11) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_040_wk_07376206_第二ファンド情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

時点

平成17年10月末日

平成18年１月末日

平成18年３月末日

22

27

29

79,57387,543

97,82380,728.76

97,015.24

108,226.18

平成18年５月末日

平成18年７月末日

平成18年10月末日

33

35

37

110,823

124,635

130,475

123,737.70

135,924.20

142,093.97

平成18年12月末日

平成19年７月末日（予定）（注４）

34

33

138,429

211,049

物件数
取得価格合計（百万円）（注１）
総賃貸可能面積（㎡）（注２、３）

時点
物件数
取得価格合計（百万円）（注１）
総賃貸可能面積（㎡）（注２、３）

時点
物件数
取得価格合計（百万円）（注１）
総賃貸可能面積（㎡）（注２、３）

143,386.09

164,097.86（注５）（注１）取得価格合計は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注２）総賃貸可能面積は、各資産に係る建物の賃貸が可能な床面積であり、土地（平面駐車場を含みます。）の面積を含まず、各資産における各時点現在（平成19年７月末日（予定）の数値については平成19年２月末日現在）効力を有する賃貸借契約書等に表記された面積（賃貸可能面積）の合計であり、小数点第２位未満を切り捨てて記載しています。
（注３）賃貸可能面積を算出するにあたって、「札幌千代田ビル」は信託受託者であるみずほ信託銀行株式会社とあいおい損害保険株式会社が共有しており、共有持分割合はそれぞれ２分の１であるため、建物一棟全体の賃貸可能面積の２分の１に相当する面積に基づいて算出－ 12 －(12) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_040_wk_07376206_第二ファンド情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

しています。また、「新宿マインズタワー」については、本投資法人が取得を予定する信託受益権に係る信託不動産が、本物件全体の７分の３に相当する共有持分であるため、建物一棟全体の賃貸可能面積の７分の３に相当する面積に基づいて算出しています。
（注４）平成19年７月末日の取得価格合計は、第３期末日現在保有している34物件及び第４期取得予定資産３物件から第４期売却資産４物件を除いた計33物件（以下「本募集直後投資資産」といいます。）の取得（予定）価格に基づき算出された数値です。従って、第４期末日の実際の取得（予定）価格、物件数はこれとは異なる可能性があります。
（注５）平成19年７月末日の総賃貸可能面積は、本募集直後投資資産33物件に関し、平成19年２月末日現在効力を有する賃貸借契約等に基づく
賃貸可能面積により算出された数値です。
（注６）物件を売却している場合、売却した日以後の時点において、当該売却物件の取得価格及び賃貸可能面積をそれぞれ控除しています。

本投資法人が、上場以降平成19年６月15日までに売却した物件、売却価格、売却益等は以下のとおりです。
物件名

ダヴィンチ
御苑前311

ダヴィンチ
新橋620

ダヴィンチ
小石川

ダヴィンチ
岡山

ダヴィンチ
博多

ダヴィンチ
西五反田Ⅰ

所在エリア

東京主要５区

東京主要５区

首都圏

地方主要都市

地方主要都市

首都圏

営業期間

第２期

第３期

第４期

売却日

平成18年
６月20日

平成18年12月15日

平成19年
６月15日

取得価格

1,688百万円

660百万円

1,460百万円

1,266百万円

2,520百万円

1,640百万円

売却価格

2,180百万円

790百万円

1,500百万円

1,600百万円

3,090百万円

2,211百万円

477百万円

121百万円

38百万円

346百万円

567百万円

519百万円

売却益（注）（注）売却益は、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、第３期売却資産４物件の売却益は、第３期監査前の平成19年２月末日現在における見込額であり、第４期売却資産１物件の売却益は、平成19年６月15日現在における見込額です。

本投資法人が、平成19年６月15日現在売却を予定している物件、売却予定価格、予定売却益等は以下のとおりです。
物件名
所在エリア

ダヴィンチ
茅場町376

ダヴィンチ
湯島

ダヴィンチ
新横浜131

東京主要５区

首都圏

首都圏

営業期間

第４期

売却予定日

平成19年６月27日

取得価格

2,020百万円

1,080百万円

1,350百万円

売却予定価格2,600百万円

1,295百万円

2,165百万円

449百万円

155百万円

776百万円

予定売却益（注）（注）予定売却益は、平成19年６月15日現在における見込額であり、百万円未満を切り捨てて記載しています。

また、上記のような物件の追加取得並びにポートフォリオ・クオリティの向上を目的としたポートフォリオ物件の入替を実施した結果、ポートフォリオの地域別分散（注１）、規模別分散（注２）、築年数分散（注３）、１物件当たりの平均取得価格（注４）、平均築年数（注５）の上場時から平成19年７月末日までの推移（予定）（注６）は以下のようになっています。

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－ 14 －
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＜地域別分散＞（注１）
上場時22物件（注６）地域

平成19年７月末日33物件（注６）

物件数

取得価格合計
（百万円）

比率
（％）

物件数

取得（予定）
価格合計
（百万円）

比率
（％）

東京主要５区

15

65,25282.0

26

185,054

87.6

首都圏

4

9,151

11.5

6

24,611

11.6

地方主要都市

3

5,170

6.4

1

1,384

0.6

22

79,573100.0

33211,049

100.0

合計＜規模別分散＞（注２）
上場時22物件（注６）規模

平成19年７月末日33物件（注６）

物件数

取得価格合計
（百万円）

比率
（％）

物件数

取得（予定）
価格合計
（百万円）

比率
（％）

100億円以上

2

26,10032.8

4105,060

49.7

50億円以上100億円未満

1

8,265

10.3

5

37,135

17.5

20億円以上50億円未満

13

37,67047.3

2063,07029.8

20億円未満

6

7,538

9.4

4

5,784

2.7

22

79,573100.0

33211,049

100.0

合計
１物件当たりの平均取得価格（注４）

3,616百万円

6,395百万円

上場時22物件（注６）平成19年７月末日33物件（注６）＜築年数分散＞（注３）

築年数
物件数

取得価格合計
（百万円）

比率
（％）

物件数

取得（予定）
価格合計
（百万円）

比率
（％）

10年未満

3

7,724

9.7

2

8,700

4.1

10年以上15年未満

9

20,01625.1

1198,40746.6

15年以上20年未満

6

29,60337.2

1046,822

22.1

20年以上

4

22,23027.9

1057,12027.0

2279,573100.0

33211,049

100.0

合計
平均築年数（注５）

20.7年

19.8年

（注１）地域別分散は、取得（予定）価格総額に対する各地域毎の取得（予定）価格の比率を示し、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。

－ 15 －(15) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_040_wk_07376206_第二ファンド情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

（注２）規模別分散は、取得（予定）価格総額に対する各規模毎の取得（予定）価格の比率を示し、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。
（注３）築年数分散は、取得（予定）価格総額に対する各築年数毎の取得（予定）価格の比率を示し、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。
（注４）１物件当たりの平均取得価格は、取得（予定）価格総額を物件数で除した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注５）平均築年数は、取得価格で加重平均した築年数を記載しています。
（注６）上記は、上場時については、平成17年10月21日に取得した22物件について同日を基準とし、平成19年７月末日については、本募集直後
投資資産33物件について平成19年７月末日を基準として、算出しています。

オフィスビルの内部成長が期待できる東京主要５区への投資比率を高め、相対的に少額な物件を売却することで１物件当たりの平均取得価格は増大し、更に上場時より平成19年７月末日時点で約１年９ヶ月が経過するにもかかわらず、平均築年数は低下する結果を示しています。
内部成長については、上記のとおり都心部のオフィスビル賃貸マーケットが好調な環境下にあるとの基本認識のもと、本投資法人が運用する物件が東京主要５区へ集中していること、交通アクセスに優れる立地条件であること、建物建築時期が古い物件であっても耐震補強工事及び内外装の大規模改修工事を実施していること等により、既存入居
テナントの賃料増額改定及び新規入居テナントの成約賃料の上昇が実現できています。
資産運用会社はプロパティ・マネジメント会社（以下「ＰＭ会社」といいます。）と協働して、ソフト面からは、テナントとの良好な関係構築、ハード面からは、快適なオ
フィス環境を維持するための修繕及び戦略的な改修を行うなど「テナント満足度の追求」を図り、高稼働率の維持に努めています。
上場以降、本投資法人の運用期間における内部成長実績は、以下のとおりとなっています。

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月額契約賃料の合計額（円）
取得年月日

物件数

平成17年
10月21日

17

平成18年
１月27日

5

平成18年
３月24日

2

平成18年
５月１日

4

平成18年
７月31日

3

平成18年
10月６日

2

平成18年
12月１日

1

平成17年
10月末日

平成18年
１月末日

平成18年
３月末日

平成18年
５月末日

平成18年
７月末日

平成18年
10月末日

平成18年
12月末日

平成19年
４月末日

361,592,556

365,657,569

371,804,899

369,497,880

366,926,293

367,740,160

370,716,199

391,642,218

52,713,449

52,713,449

53,479,449

52,964,835

55,920,553

56,043,601

56,522,218

48,518,375

48,518,375

48,518,375

48,658,725

48,658,725

48,951,130

70,431,136

69,969,526

72,600,543

72,830,928

74,447,672

75,399,720

75,311,031

76,327,731

77,290,233

32,214,525

34,338,275

34,338,275

69,137,440

69,137,440（注１）上記、物件取得時期別の物件取得からの賃料（月額契約賃料）の推移のグラフは、本投資法人が本書の日付現在保有する物件の月額契約賃料について、取得時期別に、物件取得日の属する各月末時点の月額契約賃料の合計額を100とし、その後の月額契約賃料の推移を100に対する割合として示しています。
（注２）上記表は、本投資法人が本書の日付現在保有する物件の月額賃料について、物件取得時期別に、物件取得日の属する各月末時点の月額
契約賃料の合計額を示したものです。
（注３）月額契約賃料は、事務所、店舗及び倉庫に係る賃貸借契約（マスターリース契約を除きます。）又は転貸借契約上の月額賃料（共益費を含みますが、駐車場使用料等付属施設の使用料は含まれません。）の合計額をいいます。なお、「札幌千代田ビル」は、信託受託者であるみずほ信託銀行株式会社とあいおい損害保険株式会社がそれぞれ２分の１ずつ共有しているため、当該物件に係る月額契約賃料
は、建物一棟全体の月額契約賃料の２分の１に相当する金額を用いています。
（注４）上記、物件取得時期別の物件取得からの賃料（月額契約賃料）の推移のグラフ及び表の対象物件は、各物件取得時期において取得した全ての物件を対象としていますが、平成17年10月21日に取得した物件については、第２期及び第３期に売却済の５物件を取得時期当初より控除して示しています。

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＜月額契約賃料（注１）の推移＞
本投資法人が、第２期末日現在保有する37物件から第３期売却資産４物件を除く全33
物件の月額契約賃料の推移は以下のとおりとなっています。

取得年月日

物件取得時
の各月末日
（千円）
（注１）

平成19年
４月末日
（千円）
（注１）

増加率
（％）
（注２）

期間
（注３）

ダヴィンチ銀座

平成17年
10月21日62,60572,216

15.3

１年
６ヶ月

ダヴィンチ銀座アネックス

平成17年10月21日13,287

13,434

1.1

１年
６ヶ月

ダヴィンチ神谷町

平成17年
10月21日44,77855,698

24.3

１年
６ヶ月

ダヴィンチ芝浦平成17年
10月21日47,232

46,796

－0.9

１年
６ヶ月

ダヴィンチ南青山

平成17年
10月21日21,612

21,846

1.0

１年
６ヶ月

ダヴィンチ三田平成17年
10月21日16,02018,196

13.5

１年
６ヶ月

ダヴィンチ猿楽町

平成17年
10月21日18,80718,807

0.0

１年
６ヶ月

ダヴィンチＡ浜松町

平成17年
10月21日20,95020,804

－0.6

１年
６ヶ月

上場時
ダヴィンチ神宮前
取得物件

平成17年
10月21日12,23813,003

6.2

１年
６ヶ月

ダヴィンチ芝大門

平成17年
10月21日13,712

13,712

0.0

１年
６ヶ月

ダヴィンチ三崎町

平成17年
10月21日13,00413,004

0.0

１年
６ヶ月

ダヴィンチ新橋510

平成17年10月21日11,42812,736

11.4

１年
６ヶ月

ダヴィンチ茅場町376

平成17年
10月21日10,87910,963

0.7

１年
６ヶ月

ダヴィンチ錦糸町

平成17年
10月21日21,461

21,790

1.5

１年
６ヶ月

ダヴィンチ東池袋

平成17年
10月21日17,254

19,328

12.0

１年
６ヶ月

ダヴィンチ湯島

平成17年
10月21日

6,484

6,879

6.0

１年
６ヶ月

札幌千代田ビル

平成17年
10月21日

（注４）
9,835

（注４）
12,421

26.2

１年
６ヶ月

取得
時期

物件名

－ 18 －(18) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_040_wk_07376206_第二ファンド情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

取得年月日

物件取得時
の各月末日
（千円）
（注１）

平成19年
４月末日
（千円）
（注１）

増加率
（％）
（注２）

期間
（注３）

ＢＰＳスクエア

平成18年
１月27日

8,100

9,150

12.9

１年
３ヶ月

ダヴィンチ西五反田Ⅰ

平成18年
１月27日

11,352

11,352

0.0

１年
３ヶ月

ダヴィンチ築地

平成18年
１月27日

7,730

7,797

0.8

１年
３ヶ月

ダヴィンチ新横浜214

平成18年
１月27日

12,52815,463

23.4

１年
３ヶ月

平成18年
１月27日

13,002

12,759

－1.8

１年
３ヶ月

平成18年
３月24日

12,667

12,819

1.2

１年
１ヶ月

平成18年
３月24日

35,85036,131

0.7

１年
１ヶ月

日本橋ＭＳビル

平成18年
５月１日

13,66914,193

3.8

１年

アトランティックビル

平成18年
５月１日

8,340

8,503

1.9

１年

渋谷ＳＳビル

平成18年
５月１日

18,364

19,983

8.8

１年

ベネックスＳ－３

平成18年
５月１日

30,056

31,767

5.6

１年

ダヴィンチ日本橋本町

平成18年
７月31日

37,28837,3480.1

９ヶ月

ダヴィンチ銀座１丁目

平成18年
７月31日

22,23822,825

2.6

９ヶ月

平成18年
７月31日

15,872

17,1167.8

９ヶ月

ビリーヴ大森

平成18年
10月６日

18,80718,8070.0

６ヶ月

サンライン第７ビル

平成18年
10月６日

13,407

15,530

15.8

６ヶ月

取得
時期

物件名

ダヴィンチ新横浜131
第１期
取得物件
（上場時
ダヴィンチ築地616
取得物件
を除
く。）
秀和月島ビル

第２期
ダヴィンチ京橋
取得物件（注１）月額契約賃料は、事務所、店舗及び倉庫に係る賃貸借契約（マスターリース契約を除きます。）又は転貸借契約上の月額賃料（共益費を含みますが、駐車場使用料等付属施設の使用料は含まれません。）の合計額をいい、上記においては、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注２）増加率は、平成19年４月末日現在の月額契約賃料が各物件取得時の各月末日現在の月額契約賃料に対して増加した割合をいい、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。
（注３）期間は、各物件の取得年月日から平成19年４月末日までの期間（１ヶ月に満たない端数は切捨て）を記載しています。
（注４）「札幌千代田ビル」は、信託受託者であるみずほ信託銀行株式会社とあいおい損害保険株式会社がそれぞれ２分の１ずつ共有しているため、本表記載の月額契約賃料は、建物一棟全体の月額契約賃料の２分の１に相当する金額を記載しています。

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＜鑑定評価額（期末算定価格）の推移＞
本投資法人が、第２期末日現在保有する37物件から第３期売却資産４物件を除く全33
物件の鑑定評価額（期末算定価格）の推移は以下のとおりとなっています。
取得
時期

物件名

取得年月日

物件取得時 第２期末
上昇率
鑑定評価額 算定価格（％）
（百万円） （百万円）
（注２）
（注１）
（注１）

期間
（注３）

ダヴィンチ銀座

平成17年
10月21日14,10017,700

25.5

１年
１ヶ月

ダヴィンチ銀座アネックス

平成17年10月21日

3,050

3,470

13.7

１年
１ヶ月

ダヴィンチ神谷町

平成17年
10月21日12,00013,500

12.5

１年
１ヶ月

ダヴィンチ芝浦平成17年
10月21日

8,265

8,875

7.3

１年
１ヶ月

ダヴィンチ南青山

平成17年
10月21日

4,550

4,810

5.7

１年
１ヶ月

ダヴィンチ三田平成17年
10月21日

3,250

3,360

3.3

１年
１ヶ月

ダヴィンチ猿楽町

平成17年
10月21日

3,000

3,150

5.0

１年
１ヶ月

ダヴィンチＡ浜松町

平成17年
10月21日

2,865

3,027

5.6

１年
１ヶ月

上場時
ダヴィンチ神宮前
取得物件

平成17年
10月21日

2,800

2,810

0.3

１年
１ヶ月

ダヴィンチ芝大門

平成17年
10月21日

2,578

2,705

4.9

１年
１ヶ月

ダヴィンチ三崎町

平成17年
10月21日

2,346

2,445

4.2

１年
１ヶ月

ダヴィンチ新橋510

平成17年10月21日

2,080

2,610

25.4

１年
１ヶ月

ダヴィンチ茅場町376

平成17年
10月21日

2,020

2,300

13.8

１年
１ヶ月

ダヴィンチ錦糸町

平成17年
10月21日

3,653

3,745

2.5

１年
１ヶ月

ダヴィンチ東池袋

平成17年
10月21日

2,958

3,184

7.6

１年
１ヶ月

ダヴィンチ湯島

平成17年
10月21日

1,080

1,130

4.6

１年
１ヶ月

札幌千代田ビル

平成17年
10月21日

1,384

1,571

13.5

１年
１ヶ月

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取得
時期

物件名

取得年月日

物件取得時 第２期末
上昇率
鑑定評価額 算定価格（％）
（百万円） （百万円）
（注２）
（注１）
（注１）

期間
（注３）

ＢＰＳスクエア

平成18年
１月27日

1,560

1,620

3.8

10ヶ月

ダヴィンチ西五反田Ⅰ

平成18年
１月27日

1,640

1,750

6.7

10ヶ月

ダヴィンチ築地

平成18年
１月27日

1,240

1,370

10.4

10ヶ月

ダヴィンチ新横浜214

平成18年
１月27日

2,180

2,510

15.1

10ヶ月

平成18年
１月27日

1,350

1,500

11.1

10ヶ月

平成18年
３月24日

2,440

2,440

0.0

８ヶ月

平成18年
３月24日

7,840

7,840

0.0

８ヶ月

日本橋ＭＳビル

平成18年
５月１日

2,520

2,680

6.3

７ヶ月

アトランティックビル

平成18年
５月１日

1,600

1,660

3.7

７ヶ月

渋谷ＳＳビル

平成18年
５月１日

3,930

4,140

5.3

７ヶ月

ベネックスＳ－３

平成18年
５月１日

4,950

5,250

6.0

７ヶ月

ダヴィンチ日本橋本町

平成18年
７月31日

7,420

7,750

4.4

４ヶ月

ダヴィンチ銀座１丁目

平成18年
７月31日

4,620

4,630

0.2

４ヶ月

平成18年
７月31日

3,460

3,570

3.1

４ヶ月

ビリーヴ大森

平成18年
10月６日

3,160

3,170

0.3

１ヶ月

サンライン第７ビル

平成18年
10月６日

2,680

2,850

6.3

１ヶ月

ダヴィンチ新横浜131
第１期
取得物件
（上場時
ダヴィンチ築地616
取得物件
を除
く。）
秀和月島ビル

第２期
ダヴィンチ京橋
取得物件（注１）上記物件の物件取得時鑑定評価額及び第２期末算定価格は、本投資法人の規約及び社団法人投資信託協会（以下「投信協会」といいます。）の定める規則に基づき、森井総合鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所及びインリックス株式会社の不動産鑑定士がそれぞれ作成した不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。「ダヴィンチ銀座」、「ダヴィンチ銀座アネックス」、「ダヴィンチ神谷町」、「ダヴィンチ神宮前」、「ダヴィンチ新橋510」及び「ダヴィンチ茅場町376」については、平成19年５月末日（第３期末）を価格時点とする不動産鑑定評価書より鑑定評価会社の変更を行います。
（注２）上昇率は、第２期末算定価格が各物件取得時鑑定評価額に対して上昇した割合をいい、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。
（注３）期間は、各物件の取得年月日から第２期末（平成18年11月末日）までの期間（１ヶ月に満たない端数は切捨て）を記載しています。

－ 21 －(21) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_040_wk_07376206_第二ファンド情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

＜資本的支出等の概要＞「テナント満足度の追求」のために、建物のクオリティを維持・向上させるための修繕及び資本的支出も計画的に実施しています。本投資法人が、第２期末日現在保有する37物件から第３期売却資産４物件を除く全33物件について、各物件の取得日以降本書の日付現在までに実施した資本的支出等の主要な内容は以下のとおりです。
取得
時期

資本的支出等の主要な内容

支出金額
（千円）
（注）

ダヴィンチ銀座

地下店舗用階段改修工事、地下１階廊下改修仕上
げ内装工事、トイレ節水工事、共用部改修工事

57,657

ダヴィンチ銀座アネックス

受変電設備更新工事、１階エントランス空調設備
更新工事

12,296

ダヴィンチ神谷町

３階及び11階空調設備更新工事、11階内装工事（床・天井）

34,031

ダヴィンチ芝浦２階及び３階金属製建具交換工事、エレベーター
内装更新工事（事務所棟）、トイレ節水工事

23,935

ダヴィンチ南青山

機械警備機器仕様変更工事、消火栓呼水槽交換工事、自動ドア整備工事

3,432

ダヴィンチ三田

共用部改修工事、エレベーター内・エレベーター
ホール改修工事

4,599

ダヴィンチ猿楽町

外気処理ユニット修繕工事、警報機器設置工事

15,229

サイン改修工事、エレベーター内装改修工事

2,610

物件名

上場時 ダヴィンチＡ浜松町
取得物件
ダヴィンチ神宮前―

0

ダヴィンチ芝大門

立体駐車場保全工事（部品交換）、共用部リ
ニューアル工事

7,580

ダヴィンチ三崎町

駐車場重量シャッター座板感知装置新規取付工
事、電力量計更新工事

4,919

ダヴィンチ新橋510

汚水ポンプ交換工事、１階犬走り石補修工事

1,458

ダヴィンチ茅場町376

警報装置設置工事、加湿設備改修工事

16,472

ダヴィンチ錦糸町

立体駐車場操作盤・シーケンサー交換工事、監視カメラ更新工事14,369ダヴィンチ東池袋

受信機更新工事、温水洗浄便座取付工事

15,288

ダヴィンチ湯島―札幌千代田ビル

１階用途変更対応工事、立体駐車場改修工事

0－ 22 －(22) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_040_wk_07376206_第二ファンド情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

21,783

取得
時期

物件名

支出金額
（千円）
（注）

ＢＰＳスクエア全熱交換器修理工事

1,424

ダヴィンチ西五反田Ⅰ

屋上全熱交換器整備、エレベーター内装・共用部
内装改修工事

6,433

ダヴィンチ築地１階空調機室外機修理（コンプレッサー交換）

210

ダヴィンチ新横浜214

地下１階自動扉修理

490

駐車場シャッター部品交換工事、換気設備交換工
事

2,637

内部階段改修工事

2,678

温水洗浄便座取付工事、積算電力計交換工事

5,568

日本橋ＭＳビル

３階内装工事（ＯＡ床敷設工事他）、３階空調設
備、換気設備、照明設備更新工事

22,630

アトランティックビル

揚水ポンプ交換工事、汚水ポンプ交換工事

2,209

渋谷ＳＳビル

１階廊下塗装工事、積算電力計交換工事

2,615

ベネックスＳ－３

空気調和機整備・モーター更新工事、エレベー
ター内装改修工事

3,637

ダヴィンチ日本橋本町

トイレ節水工事、階段室窓アルミ製面格子取付工事

819

ダヴィンチ銀座１丁目

３階原状回復追加工事（内装工事、空調設備更新、機械設備工事他）

24,864

ダヴィンチ京橋１階内装工事、地下１階内装工事、地下１階設備
改修工事

12,871

ビリーヴ大森排水桝改修工事、水道メーター更新工事

2,041

サンライン第７ビル―

第１期 ダヴィンチ新横浜131
取得物件
（上場時
ダヴィンチ築地616
取得物件を除
秀和月島ビル
く。）

第２期
取得物件

資本的支出の主要な内容

0（注）支出金額は、千円未満を切り捨てて記載しています。

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(ハ）資金調達の概要
本投資法人は、平成17年10月18日付で公募による投資口の追加発行（99,600口）を行い、49,498百万円の資金を調達しました。また、同年10月21日には複数の金融機関から総額
32,000百万円の借入れを行い、同日付で22物件を取得しました。
その後、平成18年１月27日、同年３月24日、同年５月１日、同年７月31日、同年10月６日、同年12月１日（一部期限前弁済による借り換えを含みます。）及び平成19年３月23日（期日到来による借り換え）に複数の金融機関から新規及び借り換えによる借入れを行い、また平成18年６月20日、同年10月13日及び同年12月15日に資産譲渡又は消費税等還付金の還付を原資とした返済を行いました。
さらに、平成19年６月15日に資産譲渡を原資とした返済を行うとともに、同年６月27日についても資産譲渡を原資とした返済を予定しております。
この結果、平成19年６月15日現在における借入金残高は総額82,970百万円、このうち長期借入金は26,710百万円、短期借入金は56,260百万円となっております。
また、平成19年６月15日現在における変動及び固定金利借入額の内訳は、変動金利借入額70,810百万円、固定金利借入額12,160百万円となっております。
その後、平成19年６月27日における借入金残高は総額80,824百万円、このうち長期借入
金は25,718百万円、短期借入金は55,106百万円となる予定です。
また、平成19年６月27日における変動及び固定金利借入額の内訳は、変動金利借入額
69,656百万円、固定金利借入額11,168百万円となる予定です。
上記平成19年６月15日及び同年６月27日に関する変動金利借入額のうち14,550百万円は長期借入金になりますが、当該長期借入金額を想定元本、当該長期借入金の基準金利を対象金利とする金利キャップを日興シティグループ証券株式会社より購入しており、金利に上限を設定しております。
平成19年６月15日現在における長期又は短期借入金の種別で区分した借入先契約毎の残高、借入金利、返済期限、変動又は固定金利の別及び担保設定の有無については以下のとおりです。
＜短期借入金＞
借入残高
（百万円）

借入金利
（％）

返済期限

株式会社新生銀行

14,0000.98833

平成19年７月31日

変動金利／有担保

日興シティグループ証券株式
会社

3,500

1.28000

平成19年10月６日

変動金利／有担保

メリルリンチ日本ファイナンス株式会社

31,5601.18000

平成19年12月３日

変動金利／有担保

日興シティグループ証券株式
会社

7,200

1.18000

平成20年３月23日

変動金利／有担保

小計56,260

借入先金融機関

適用－ 24 －(24) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_040_wk_07376206_第二ファンド情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

＜長期借入金＞
借入残高
（百万円）

借入金利
（％）

返済期限

アメリカン・ライフ・イン
シュアランス・カンパニー

5,000

1.70000

平成24年10月21日

固定金利／有担保

株式会社あおぞら銀行

7,160

0.92900

平成21年１月27日

固定金利／有担保

ＧＥリアル・エステート株式
会社

6,250

1.46250

平成21年９月18日

変動金利／有担保

ＵＢＳセキュリティーズジャ
パン・リミテッド

5,000

1.46250

平成21年９月18日

変動金利／有担保

株式会社みずほ銀行

1,500

1.46250

平成21年９月18日

変動金利／有担保

東京リース株式会社

600

1.46250

平成21年９月18日

変動金利／有担保

株式会社損害保険ジャパン

600

1.46250

平成21年９月18日

変動金利／有担保株式会社伊予銀行

600

1.46250

平成21年９月18日

変動金利／有担保

小計

26,710

合計

82,970

借入先金融機関

適用(ニ）当面の運用方針及び対処すべき課題
ａ．今後当面の不動産市場について
オフィス賃貸市場は、特に都心部においては今後も当面の間、賃料上昇傾向が継続すると考えられます。一方で、テナントによる物件選別もさらに進むことが予想されます
ので、この賃料上昇傾向を運用実績へ十分に反映させるためには、適正な建物維持管理
及びテナントが要求するオフィスへのニーズを的確に把握する努力が求められ、かつそ
れらを実行することが必要です。
また、都心部を除く首都圏及び地方主要都市においても、緩やかながら賃料上昇傾向を示し始めていますが、当該エリアにおいては、更にテナントによる物件選別が進展するものと考えられます。
不動産売買市場については、不動産投資信託（Ｊ－ＲＥＩＴ）や不動産私募ファンドの積極投資による取得競争の激化及び投資対象不動産の期待投資利回りの低下が更に進展するものと考えます。特に都心部の優良オフィスビルは、取得競争の激化により、取得機会が限定的であると思われますので、売却物件情報をより多く収集し、取得機会を作り出すことが必要です。また、不動産私募ファンドによる物件売却は、今後も継続的に行われると思われることから、売却物件の情報収集力が外部成長実現のためには不可欠であると考えております。
ｂ．外部成長について
本投資法人は、中期的に目指すべきポートフォリオ物件の取得価格合計額の規模を「3,000億円」と設定し、早期に実現できるよう努めます。
今後もスポンサー・サポート契約を締結している株式会社ダヴィンチ・アドバイザー
ズ（以下「ダヴィンチ・アドバイザーズ」といいます。）より提供される多数の物件情－ 25 －(25) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_040_wk_07376206_第二ファンド情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

報を厳選した上で、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致する物件を取得し、外部成長を図っていきます。更に、資産運用会社が独自に有するネットワークにより、ダヴィンチ・アドバイザーズ以外の物件情報を収集し、所謂「外部物件」の取得にも併せて努めます。
オフィス特化型である本投資法人のポートフォリオをより強固にするため、当面好調なオフィス賃貸マーケットが継続すると思われる「東京主要５区」への投資比率を高めます。
一方で、積極的な外部成長を推進するとともに、ポートフォリオ・クオリティの向上を目的としたポートフォリオ物件の入替も併せて検討していきます。ポートフォリオの規模の拡大に伴い、１物件当たりの投資金額が比較的大きなものへの投資機会も広がっています。ポートフォリオの入替は、相対的に少額な資産又は内部成長見込みが低くなった資産の売却を検討し、売却にあたっては譲渡益の実現が可能で投資主の利益を損なわないよう十分に留意した上で進めていきます。
ｃ．内部成長について
本投資法人のポートフォリオは、「東京主要５区」への投資比率が高いため、現在及び今後当面の間、賃料上昇傾向を示すと考えられる当該エリアにおいて、マーケットの賃料を的確に把握し、マーケット賃料と既存賃料とのギャップを埋めることによる賃料増額改定を進め、かつテナントニーズを的確に捉えて高稼働率の維持に努めることで、十分な内部成長が実現できると考えています。
また、本投資法人のポートフォリオは、主として「中規模オフィスビル」により構成されていることから、テナント数が多く十分なテナント分散が図られています。本募集
直後投資資産33物件の平成19年２月末日現在における総エンドテナント数は、330社になります。テナント数が多いことによって、テナント賃貸借契約の更新時期は頻繁に到来し、その都度賃料増額交渉ができる機会を有します。
本投資法人は、良好な都心部のオフィス賃貸市場を反映させた運用を行うとともに、計画的な資本的支出を遂行することでテナント満足度も高め、物件のもつポテンシャルに相応な賃料等収入を得られるよう努めます。

－ 26 －(26) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_040_wk_07376206_第二ファンド情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(2）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、将来にわたって安定的な収益の獲得と投資資産の持続的な成長を図り、投資主利益の最大化を目指します。本投資法人は、後記「２投資方針(2）投資対象①

投資

対象とする資産の種類」に記載する不動産等（後記「２投資方針(2）投資対象①

投資

対象とする資産の種類(イ）不動産等」に列挙される資産をいいます。以下同じです。）及び不動産対応証券（後記「２投資方針(2）投資対象①

投資対象とする資産の種類(ロ）不動産対応証券」に列挙される資産をいいます。以下同じです。）等を主要な投資対象とします（規約第28条及び別紙１「資産運用の対象及び方針②

資産運用の基本方針」）。

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資証券は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エン
ド型です。本投資法人の資産運用は、投信法上の投資信託委託業者である資産運用会社にすべて委託してこれを行います。

－ 27 －(27) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_040_wk_07376206_第二ファンド情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(3）【投資法人の仕組み】①

本投資法人の概要

資産運用会社①

株式会社ダヴィンチ・
セレクト

本投資法人

会計監査人

みすず監査法人（注）

ＤＡオフィス投資法人

投資主総会

④

②

一般事務受託者
資産保管会社
住友信託銀行株式会社

役員会

サポート提供会社④

執行役員：松岡孝太郎
監督役員：平石孝行
監督役員：佐久間宏

株式会社ダヴィンチ・
アドバイザーズ③

投資主名簿等管理人

中央三井信託銀行
株式会社①

資産運用委託契約②

一般事務委託契約／資産保管委託契約③

名義書換事務委託契約④

スポンサー・サポート契約（注）平成19年６月27日開催予定の投資主総会で決議されれば、平成19年８月１日から新日本監査法人が会計監査人となります。

－ 28 －(28) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_040_wk_07376206_第二ファンド情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

②

本投資法人及び本投資法人の関係法人の運営上の役割、名称及び関係業務の概要

運営上の役割名称

関係業務の概要

投資法人

ＤＡオフィス投資法人

資産運用会社

株式会社ダヴィンチ・セレ
クト

一般事務受託者
資産保管会社

住友信託銀行株式会社

投資主名簿等管理人

中央三井信託銀行株式会社

引受人

野村證券株式会社
日興シティグループ証券株
式会社
三菱ＵＦＪ証券株式会社

規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、主として不動産等及び不動産対応証券等に投資することにより運用を行います。
本投資法人との間で平成17年７月11日付の資産
運用委託契約を締結しています。
投信法上の投資信託委託業者として、同契約に基づき、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います（投信法第198条第１項）。
資産運用会社に委託された業務の内容は、①本投資法人の資産の運用に係る業務、②本投資法人の資金調達に係る業務、③本投資法人への報告業
務及び④その他本投資法人が随時委託する上記①から③に関連し又は付随する業務（本投資法人の役員会に出席して報告を行うことを含みます。）
です。
本投資法人との間で平成17年７月11日付の一般
事務委託契約及び資産保管委託契約をそれぞれ締
結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第４号乃至第６号）として、一般事務委託契約に基づき、本投資法人の①計算に関する事務、②会計帳簿の作成に関する事務、③納税に関する事務及び④機関の運営に関する事務を行います。
また、投信法上の資産保管会社として、資産保管委託契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行います（投信法第208条第１項）。
本投資法人との間で平成17年７月11日付の名義
書換事務委託契約を締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２号、第３号及び第６号。ただし、投資法人債に関する事務を除きます。）として、名義書換事務委託契約に基づき、①投資主名簿及び実質投資主
名簿の作成、管理及び備置に関する事務、②投資口の名義書換に関する事務、③本投資証券の発行に関する事務、④投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務、⑤投資主の権利行使に関する請求その他投資主からの申出の受付に関する事
務等を行います。
発行価格決定日付で本投資法人及び資産運用会
社との間で、新投資口引受契約を締結します。本
投資法人から委託された投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第１号）として、本投資証券の買取引受けを行います。

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③

上記以外の本投資法人の主な関係者
役割

名称

業務の概要

サポート提供会社

株式会社ダヴィンチ・アド
バイザーズ

本投資法人及び資産運用会社との間で、平成17
年９月２日付のスポンサー・サポート契約（以下「スポンサー・サポート契約」といいます。）を締結しています。業務の内容は、後記「２ 投資方針 (1）投資方針 ② 本投資法人の成長戦略
Ｃ．ダヴィンチ・アドバイザーズのサポート」をご参照下さい。

(4）【投資法人の機構】①

投資法人の機構
本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は２名以上（ただし、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第17条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名並びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会及び会計監査人により構成されています。
(イ）投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成
される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合のほか、出席した投資主の議決権の過半数でこれを行います（規約第11条）が、規約の変更（投信法第140条）等、一定の重要事項については、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上による決議（以下「特別決議」といいます。）を経なければなりません（投信法第93条の２第２項）。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、
その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなします（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第６章「資産運用の対象及び方針」及び別紙１）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
本投資法人の投資主総会は、その開催場所を東京都23区内として、２年に１回以上開催されます（規約第９条第１項）。
また、本投資法人は、資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。資産運用会社が資産運用委託契約を解約するた
めには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員は、かかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第34条の９）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条）。
(ロ）執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条
第１項、同条第５項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下－ 30 －(30) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_040_wk_07376206_第二ファンド情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

「会社法」といいます。）第349条第４項）。ただし、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約
又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員の過半数が出席の上、その過半数の議決をもって行います（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、規約第22条）。
投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）において、決議について
特別の利害関係を有する執行役員及び監督役員は決議に参加することができないことが定められています。
執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負います（投信法第115条の６第１項）が、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の６第７項）により、規約をもって、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事
実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議により、上記賠償責任を法令に定める限度において免除することができるものとしています。
(ハ）会計監査人
会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行います（投信法第115条の２第１項、第115条の３第１項等）。

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②

投資法人の運用体制
前記のとおり、本投資法人の資産運用は、資産運用会社に委託して行います。
資産運用会社の組織及びそれぞれの業務の概要は、以下のとおりです。
資産運用会社組織図
株主総会
監査役
取締役会
コンプライアンス委員会

投資委員会

コンプライアンス・オフィサー
代表取締役
内部管理室

投資運用部

リサーチ＆

アセット・

アクイジション
チーム

マネジメント
チーム

総務部

ＩＲ総合企画部

財務部

人事・総務チーム

ＩＲ・企画チーム

財務・経理チーム

資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。資産運用会社の各種業務は、投資運用部、総務部、ＩＲ総合企画部、財務部、内部管理室、コン
プライアンス・オフィサーの各部署に分掌されます。投資運用部、総務部、ＩＲ総合企画部及び財務部については担当の部長が、内部管理室については内部管理室長が統括します。コンプ
ライアンス・オフィサーは、社内のコンプライアンスに関する事項を統括します。なお、執務上の都合により、役職員は職務を兼務することができますが、投資運用に係る職務とコンプラ
イアンスに係る職務を兼務することはできません。上記部署のうち、ＩＲ総合企画部及び内部管理室は、平成19年３月13日の金融庁長官から資産運用会社への業務改善命令を踏まえ同年３月28日に新設されたものです。ＩＲ総合企画部新設の目的は、本投資法人の運用・財務状況に直接に影響がある情報の開示のみならず、資産運用会社の業務運営が適切な法令等遵守態勢及び内部管理態勢により行われていることを積極的に投資家に開示し、資産運用会社の業務運営の投資家への透明性を高めるための体制を整備することにあり、かかる積極的な開示を適切に実行するため、これまで財務部内に設置していたＩＲチームを財務部から独立させ、ＩＲ総合企画部として新設したものです。また、内部管理室新設の目的は、本投資法人の資産取得時における鑑定評価書の作成依頼に伴い鑑定業者に提出する資料の適切性や当該資料の鑑定評価への反映状況について、投資運用部においてチェックしたことを、投資運用部以外の部署において更にチェックする態勢を構築し、本投資法人の資産取得時における法令等遵守態勢及び内部管理態勢を強化することにあります。
また、資産の運用に関する審議を行う機関として投資委員会を、コンプライアンスに関する審議を行う機関としてコンプライアンス委員会を設置しています。
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(イ）資産運用会社の各組織の業務の概要
各組織の主な業務は以下のとおりです。
部署名
投資運用部

業務分掌
ａ．リサーチ＆アクイジションチーム
・運用ガイドラインの策定及び変更に関する事項
・投資法人資産運用業における資産の取得及び処分に関する事項
・不動産市場及び小売業等業界動向の調査分析
・資産管理計画書の策定及び変更に関する事項
・年次資産管理計画の策定及び変更に関する事項
・中期資産管理計画の策定及び変更に関する事項
・その他付随する事項
ｂ．アセット・マネジメントチーム
・運用ガイドラインの策定及び変更に関する事項
・運用ガイドライン等に基づく資産の賃貸に関する事項
・運用ガイドライン等に基づく資産の管理に関する事項
・資産管理計画書の策定及び変更に関する事項
・年次資産管理計画の策定及び変更に関する事項
・中期資産管理計画の策定及び変更に関する事項
・投資法人資産運用業に係る運用評価及びリスク管理に関する事項
・賃借人の与信管理に関する事項
・保険の付保に関する事項
・その他付随する事項

財務部

財務・経理チーム
・運用ガイドラインの策定及び変更に関する事項
・資産管理計画書の策定及び変更に関する事項
・年次資産管理計画の策定及び変更に関する事項
・中期資産管理計画の策定及び変更に関する事項
・投資法人の資金調達及びＡＬＭに関する事項
・投資法人の予算策定に関する事項
・投資法人の決算に関する事項
・投資法人の経理に関する事項
・投資法人の金銭の分配に関する事項
・投資法人の余資運用に関する事項
・投資法人の資金管理に関する事項
・投資法人の会計監査に関する事項
・資産運用会社の経理に関する事項
・その他付随する事項－ 33 －(33) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_040_wk_07376206_第二ファンド情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

部署名
ＩＲ総合企画部（注１）

業務分掌
ＩＲ・企画チーム・投資法人のディスクロージャーに関する事項
・投資法人のＩＲ活動に関する事項
・不動産投資信託証券市場の調査分析
・投資法人の投資主対応に関する事項（投資主総会に関する事項を除く。）
・苦情処理に関する事項
・関係諸団体等との折衝等に関する事項
・その他付随する事項

総務部

人事・総務チーム・人事に関する事項
・投資法人の投資主総会、役員会の運営に関する事項
・株主総会、取締役会及び各種委員会（コンプライアンス委員会を除く。）の運営に関する事項
・訴訟行為等に関する事項
・規程の改廃に関する事項
・文書管理に関する事項
・情報管理に関する事項
・監督官庁との折衝及び報告に関する事項
・その他付随する事項

内部管理室

・投資法人の資産取得時における鑑定評価書取得の手続管理に関する事項（注２）

・投資法人のコンプライアンス及びリスク管理に関する事項
・内部検査に関する事項
・その他付随する事項

コンプライアンス・・社内のコンプライアンス（法令等遵守）に関する事項の統括

オフィサー

・社内のコンプライアンス体制の確立及び法令等を尊重する企業風土の醸成
・コンプライアンス関連規程（コンプライアンス・マニュアル、コンプライ
アンス・プログラム等）の立案、整備・コンプライアンスに関する指導及び研修の実施
・コンプライアンス委員会の運営に関する事項
・コンプライアンス委員会及び投資委員会における審議事項の事前審査
・各物件の取得に際してのオブザーバーとしての投資委員会への出席とチェック
・日常業務におけるコンプライアンス状況についての検証
・法令違反等のコンプライアンス上の問題の調査等
・苦情対応の処理、各部署への改善指示等
・その他付随する事項（注１）ＩＲ総合企画部は、資産運用会社の業務運営が適切な法令等遵守態勢及び内部管理態勢により行われていることを積極的に投資家に開示し、資産運用会社の業務運営の投資家への透明性を高めることを目的として平成19年３月に新設されました。
（注２）内部管理室は、本投資法人の資産取得時における鑑定評価書の作成依頼に伴い鑑定業者に提出する資料の適切性や当該資料の鑑定評価への反映状況について、投資運用部においてチェックしたことを、投資運用部以外の部署において更にチェックする態勢を構築し、本投資法人の資産取得時における法令等遵守態勢及び内部管理態勢を強化することを目的として平成19年３月に新設されました。

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(ロ）委員会各委員会の概要は以下のとおりです。
ａ．投資委員会委員
代表取締役（委員長）、社内各取締役（役付取締役、兼務取締役を含む。）、起案部署の担当マネジャー、コンプライアンス・オフィサー、内部管理室長（注）
審議内容
以下の事項に関する投資運用の観点からの審議及び決議
・投資法人資産運用業に関する運用方針及び投資方針に関する事項（運用ガ
イドライン、年次資産管理計画、中期資産管理計画等の策定及び変更）
・投資法人資産運用業における資産の取得及び売却に関する事項
・投資法人資産運用業の運用管理の計画策定及び実行に関する事項
・投資法人資産運用業に係る運用評価
・1,000万円を超える諸外部委託契約の締結
・「利益相反対策ルール」に定める取引に関する事項
・投資法人の資金調達及びＡＬＭに関する事項
・投資法人の金銭の分配に関する事項
・投資法人の余資運用に関する事項
・投資法人の資金管理に関する事項
・投資法人の一般事務受託者等の選定及び契約締結に関する事項
・投資法人の情報開示の方針の策定及び変更
・その他付随する事項
審議方法等
・定足数は、議決権者の３分の２とする。
・決議は、出席した議決権を有する委員の全員一致による。
（注）コンプライアンス・オフィサー及び内部管理室長は、オブザーバーとして投資委員会に参加しますが、議案に関し議決権を有しません。
また、起案部署の担当マネジャーも議案に関し議決権を有しません。

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ｂ．コンプライアンス委員会
委員
コンプライアンス・オフィサー（委員長）、非常勤取締役及び非常勤監査役（ただし、コンプライアンスに精通した社外専門家に限る。）、内部管理室長、総務部長（注）審議内容
以下の事項に関するコンプライアンス上の問題点の審議及び決議
・投資法人資産運用業に関する運用方針及び投資方針に関する事項（運用ガ
イドライン、年次資産管理計画、中期資産管理計画等の策定及び変更）
・投資法人資産運用業における資産の取得及び売却に関する事項
・投資法人資産運用業の運用管理の計画策定及び実行に関する事項
・1,000万円を超える諸外部委託契約の締結
・「利益相反対策ルール」に定める取引に関する事項
・投資法人の資金調達及びＡＬＭに関する事項
・投資法人の金銭の分配に関する事項
・投資法人の一般事務受託者等の選定及び契約締結に関する事項
・投資法人の重要な会計方針の変更に関する事項
・投資法人の会計監査人の選任議案及び契約締結に関する事項
・投資法人の情報開示の方針の策定及び変更
・資産運用会社内のコンプライアンス及びコンプライアンス体制に関する事
項
・社内諸規程・規則等の制定及び改廃に関する事項
・資産運用会社内のリスク管理に関する事項
・内部検査に関する事項
・資産運用委託契約の解約に関する事項
・訴訟行為等に関する事項
・その他コンプライアンス・オフィサーが随時定めるコンプライアンスに関する事項
・その他付随する事項
審議方法等
・定足数は、委員全員の出席を原則とする。
・決議は、全会一致による。
（注）本書の日付現在、非常勤取締役は弁護士の資格を有する社外専門家（１名）及び税理士の資格を有する社外専門家（１名）、非常勤監査
役は公認会計士の資格を有する社外専門家（１名）です。

③

投資運用の意思決定機構
資産運用会社は、規約に沿って、本投資法人から資産運用の一任を受けた資産運用会社として、運用ガイドラインを作成し、投資方針、資産の取得及び売却等に関する利害関係者との取引のルール、分配の方針、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めます。
また、資産運用会社は、運用ガイドラインに従い、資産管理計画書等を作成し、運用ガイド
ラインに定める投資方針及び利益相反対策ルール（その概要については、後記「７
運営の概要(2）利害関係人との取引制限

②

管理及び

利益相反対策ルール」をご参照下さい。）に従い、投資対象資産を選定し、その取得を決定します。
投資運用に関する議案の作成・提出から決議までの意思決定手続は、以下のとおりです。

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＜意思決定のフロー＞

関係各部署

コンプライアンス・
オフィサー

投資委員会

コンプライアンス委員会

取締役会

起案

審査・
承認

審議・
決議

審議・
決議

審議・決議
又は報告

審査・審議の結果承認されなかった場合、関係部署に差戻し
なお、コンプライアンス・オフィサーの審査、投資委員会又はコンプライアンス委員会における審議の結果、承認されなかった場合、起案は関係部署に差戻されます。また、投資委員会、
コンプライアンス委員会及び取締役会の決議事項について、特別な利害関係を有する者は、当該決議事項について議決権を行使することはできません。
(イ）本投資法人の資産の運用に係る投資方針等に関する意思決定
ａ．運用ガイドラインの制定に関する意思決定
ⅰ．投資運用部及び財務部が協議の上、運用ガイドラインの案（以下「議案」といいます。）を起案し、コンプライアンス・オフィサーに提出します。
ⅱ．コンプライアンス・オフィサーは、法令、投信協会の定める規則、投資法人規約及び社内規程（以下「法令等」といいます。）に照らして審査します。
ⅲ．コンプライアンス・オフィサーの審査において、問題点がないと判断された議案は、投資委員会において投資運用の観点から審議されます。
ⅳ．投資委員会において承認の決議がなされた議案は、コンプライアンス委員会においてコンプライアンスの観点から審議されます。
ⅴ．コンプライアンス委員会において承認された議案が取締役会において全員一致による承認の決議を経た場合に、運用ガイドラインが制定されます。
なお、コンプライアンス・オフィサー、投資委員会又はコンプライアンス委員会における審査又は審議の結果、議案が承認されなかった場合には関係部署に差戻されます。
ｂ．運用ガイドラインの変更に関する事項
運用ガイドラインは、一年に一度見直しを行うことを原則としますが、見直しの結果
によって変更を行わないこともあります。また、経済情勢の大幅な変化が生じた場合には、その都度見直し及び変更を行うことがあります。運用ガイドラインを変更する必要が生じた場合、投資運用部及び財務部は運用ガイドラインの変更案を起案し、運用ガイ
ドラインを制定する場合と同様の手続を経た承認の決議に基づき運用ガイドラインは変更されます。

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(ロ）本投資法人の資産の運用に関する意思決定
ａ．資産管理計画書等の制定及び変更に関する事項
資産管理計画書等は、上記(イ）ａ．ⅰ.～ⅴ.記載の各手続を経て承認された場合に制定されます。
資産管理計画書等について対象期間中に変更の必要が生じた場合、投資運用部及び財務部は資産管理計画書等の変更計画書を起案し、資産管理計画書等の制定と同様の手続を経た承認の決議に基づき変更されます。
ｂ．資産の取得及び処分に関する事項並びに賃貸借契約及びプロパティ・マネジメント契約の締結等に関する事項
資産の取得及び処分、並びに賃貸借契約（上記ａ．記載の資産管理計画書等に定められた条件に従った内容の賃貸借契約以外の賃貸借）及びプロパティ・マネジメント契約の締結は、原則として、次の手続によって行われます。
ⅰ．投資運用部は、運用ガイドライン及び資産管理計画書等に従い、取得又は処分の対象となる資産を確定し、賃貸借契約及びプロパティ・マネジメント契約の内容を確定します。
ⅱ．投資運用部は、資産の取得及び処分並びに各契約の締結に関する必要資料等（以下「議案等」といいます。）を整備の上、コンプライアンス・オフィサーに提出します。
ⅲ．コンプライアンス・オフィサーは、法令等に照らし、投資運用部が提出した議案等を審査します。
ⅳ．コンプライアンス・オフィサーの審査において、問題がないと判断された議案等は、投資委員会において、投資運用の観点から審議されます。
ⅴ．投資委員会において承認の決議がなされた議案等は、コンプライアンス委員会において、コンプライアンスの観点から審議されます。
ⅵ．コンプライアンス委員会において承認された議案等が取締役会において、３分の２以上の賛成による承認の決議がなされた場合に意思決定されます。
ｃ．運用ガイドライン又は資産管理計画書等に定められた条件に従った内容の賃貸借契約の締結、修繕工事の発注及び資産取得に係る買付申込書の提出は、投資運用部長の承認のもと行います。
ｄ．上記ｂ．及びｃ．の取引が利害関係者との取引（「利益相反対策ルール」に定める取引）に該当する場合、１件当たりの契約金額が１千万円を下回る場合を除いて、取締役会において、取締役全員出席のもと、全員一致による承認に基づき意思決定されます。

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(5）【投資法人の出資総額】（本書の日付現在）
出資総額49,698百万円

本投資法人が発行する投資口の総口数

2,000,000口

発行済投資口総数

100,000口

最近５年間における出資総額及び発行済投資口総数の増減は以下のとおりです。
発行済投資口数（口）年月日

出資総額（百万円）

摘要

備考
増減

残高

増減

残高

平成17年７月11日

私募設立

400

400

200

200

（注１）

平成17年10月18日

公募増資

99,600100,000

49,49849,698（注２）（注１）１口当たりの発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たりの発行価格515,000円（引受価額496,975円）にて、上場時に取得した物件の取得資金等の調達を目的とする公募新投資口を発行いたしました。

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(6）【主要な投資主の状況】（平成18年11月30日現在）

投資主所有
投資口数
（口）

発行済投資
口数に対す
る所有投資
口数の割合
（％）
（注１）

東京都中央区晴海一丁目８番11号

9,393

9.39

日興シティ信託銀行株式会社（投信口）

東京都品川区東品川二丁目３番14号

7,730

7.73

株式会社ダヴィンチ・アドバイザーズ

東京都中央区銀座六丁目２番１号

6,950

6.95

アメリカンライフインシュアランス
カンパニージーエイエル

東京都品川区東品川二丁目３番14号（常任代理人 シティバンク、エヌ・エイ東京支店）

4,999

5.00

日本マスタートラスト信託銀行
株式会社（信託口）

東京都港区浜松町二丁目11番３号

4,684

4.68

モルガン・スタンレーアンドカンパ
ニーインク

東京都渋谷区恵比寿四丁目20番３号
恵比寿ガーデンプレイスタワー

3,215

3.22

金子

東京都中央区銀座六丁目２番１号

2,926

2.93

大和生命保険株式会社

東京都千代田区内幸町一丁目１番
７号

2,500

2.50

ゴールドマン・サックス・インターナショナル

東京都港区六本木六丁目10番１号

2,224

2.22

富士火災海上保険株式会社

大阪府大阪市中央区南船場一丁目
18番11号

1,609

1.61

46,23046.23

氏名又は名称住所

日本トラスティ・サービス信託銀行
株式会社（信託口）

修

合計（注１）発行済投資口数に対する所有投資口数の割合は、小数点第３位を四捨五入して記載しています。

（注２）平成19年１月１日以降、平成19年５月31日までの間に株式会社ダヴィンチ・アドバイザーズ以外から本投資法人の投資口に関し提出された大量保有報告書又はその変更報告書の概要は以下のとおりです。
１．日興アセットマネジメント株式会社から、平成19年５月22日付で大量保有報告書の変更報告書の提出があり、平成19年５月15日現
在で以下の投資口を所有している旨の報告を受けております。
氏名又は名称

所有投資口数（口）日興アセットマネジメント株式会社

保有割合（％）

6,296

6.30

シティグループ・グローバル・マーケッツ・フィナンシャル・プロダクト（Citigroup Global Markets Financial Products LLC）

427

0.43

計

6,723

6.72

－ 40 －(40) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_040_wk_07376206_第二ファンド情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

２．株式会社りそなホールディングスから、平成19年４月18日付で大量保有報告書の変更報告書の提出があり、平成19年４月13日現在
で以下の投資口を所有している旨の報告を受けております。
氏名又は名称

所有投資口数（口）保有割合（％）

株式会社埼玉りそな銀行

700

0.70

りそな信託銀行株式会社

4,004

4.00

4,704

4.70

計

３．アメリカンインターナショナルグループ株式会社から、平成19年５月23日付で大量保有報告書の変更報告書の提出があり、平成19
年５月７日現在で以下の投資口を所有している旨の報告を受けております。
氏名又は名称

所有投資口数（口）保有割合（％）

アメリカン・ライフ・インシュアランス・カンパニー（American Life Insurance Company）

7,402

7.40

エイアイジー・スター生命保険株式会社

1,490

1.49

エイアイユーインシュアランスカンパニー（エイアイユー保険会社）（AIU Insurance Company）

1,120

1.12

10,01210.01

計４．Prospect Asset Management, Inc.から、平成19年５月８日付で大量保有報告書の変更報告書（平成19年５月８日付訂正報告書により訂正済み。）の提出があり、平成19年４月30日現在で以下の投資口を所有している旨の報告を受けております。
氏名又は名称

所有投資口数（口）Prospect Asset Management, Inc.

保有割合（％）

3,873

3.87

５．フィデリティ投信株式会社から、平成19年５月22日付で大量保有報告書の提出があり、平成19年５月15日現在で以下の投資口を所有している旨の報告を受けております。
氏名又は名称

所有投資口数（口）フィデリティ投信株式会社

保有割合（％）

5,250

5.25

（参考情報）
所有者別状況
（平成18年11月30日現在）
投資口の状況
区分

金融機関
（証券会社
を含む。）

その他の
国内法人

外国法人・
個人

個人・
その他

計

投資主数（人）

58

110

55

7,381

7,604

投資主数の割合（％）

0.8

1.5

0.7

97.0

100.0

39,596

9,412

23,294

27,698100,000

39.6

9.4

23.3

27.7

100.0

所有投資口数（口）所有投資口数の割合（％）（注）割合は小数点第２位を四捨五入して記載しています。

－ 41 －(41) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_040_wk_07376206_第二ファンド情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

２【投資方針】(1）【投資方針】①

基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等及び不動産対応証券等の特定資産に投資を行うことを通じてその資産の運用を行います。
本投資法人は、投資対象資産をオフィスビルに特化し、中でも、本投資法人が最重点投資エリアと位置づける「東京主要５区」に所在するオフィスビルに重点を置いた投資を行うという明快なポートフォリオ構築方針により、安定的な収益の獲得と投資資産の持続的な成長を図り、投資主利益の最大化を目指します。
投資対象となる不動産として一般にオフィスビルのほか、商業施設、居住施設、物流施設等があるものの、それぞれの用途毎に異なる売買及び賃貸マーケットが形成され、その特性に応じた異なる運用手法を用いなければなりません。本投資法人は、特性の異なる用途を組み合わせるのではなく投資対象資産をオフィスビルに特化し、中でも「東京主要５区」及び「中規模オフィスビル」（賃貸可能面積が1,500㎡から10,000㎡のオフィスビル）への重点投資を行うという「特化型運用」により、経営資源を集中し、迅速かつ的確な投資判断に基づく物件取得及び効率的な運営管理を行うことができると考えています。
＜オフィスビル特化型運用による経営資源の集中＞

ターゲットとするマーケットの絞込み
・売買及び賃貸マーケットの動向の把握

経営資源の集中投下
・迅速かつ的確な投資判断に基づく物件取得・効率的なテナントリーシング
・運営管理の効率化

更なるオフィスビル運用ノウハウの『深化』我が国の経済活動の中心である東京都は、オフィスビルの市場が最も大きく、また、その稼働率が相対的に高い水準で安定的に推移しています。また、事業所数が多く、テナントの需要が厚いことから、本投資法人は、安定的な運用収益を獲得することができると考えています。
本投資法人は、東京都の中でも特にオフィスビルが集中している地域である「東京主要５区」を最重点投資エリアと位置付けています。なお、東京主要５区以外では、首都圏及び地方
主要都市（後記「④ポートフォリオ構築方針

Ｂ．地域」をご参照下さい。）に所在するオ

フィスビルにも一定の比率で投資を行う方針です。
また、本投資法人は、投資機会の絶対数の多い中規模オフィスビルに重点を置いた投資を行います。中規模オフィスビルの場合、対象となるテナントは、中小規模の事業所である場合が多く、幅広いテナント需要が期待できます。その上、それらのテナントが一棟に数多く入居することとなり、テナントの分散が図られることにもなります。こうした特徴を背景に、中規模－ 42 －(42) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

オフィスビルは、比較的高くかつ安定した稼働率に支えられ、賃料相場も比較的安定していると考えられます。
本投資法人は、東京主要５区の中規模オフィスビルに重点を置いて投資を行うことにより、
効率的な運営管理を実現することができ、更には、リスク／リターン、ボラティリティ、経済
環境等の外部要因から受ける影響についても傾向を的確に捉え対応することが可能と考えています。
中規模オフィスビルは、前述のとおりテナント分散による高い分散効果が得られる一方で、個々の物件について質の開きが大きく、また、一物件当たりの投資額が小さいため、投資物件数が多くなる等、投資対象資産の選定と運営管理の巧拙が収益性に影響を及ぼします。本投資法人は、資産運用を、中規模オフィスビル投資及びその運営管理についての経験と実績を有す
るダヴィンチ・アドバイザーズの100％出資子会社である資産運用会社に委託します。投資対
象資産の選定に際しては、ダヴィンチ・アドバイザーズの経験と実績を承継する（『ＤＮＡの承継』）資産運用会社が、個々の投資対象資産において中長期にわたる収益の安定性の観点か
ら投資対象資産の質に着目し、十分な調査を行った上でその取得を決定します。
また、安定した稼働率を維持するためには、テナントのニーズを迅速かつ的確に把握し、テ
ナント満足度を追求することが肝要と考えています。すなわち、個々のテナントへのきめ細かい対応を通じてリレーションを強固にしつつ、テナントからの要望に先行して戦略的な改修工事を実施する等の対応を行います。更に、本投資法人は、スケールメリットを活かして、多数にわたる投資対象資産を群管理して運営管理上のコスト削減を図ります。また、オフィスビル
としてのライフサイクルを考慮しつつ修繕工事を実施することにより、運営管理上のコストを低減していきます。
本投資法人、資産運用会社及びダヴィンチ・アドバイザーズは、平成17年９月２日付でスポンサー・サポート契約を締結して、資産運用会社及びダヴィンチ・アドバイザーズとの間において物件情報の提供を受け、人的支援を受けることを合意しています。
②

本投資法人の成長戦略
Ａ．外部成長戦略
本投資法人より運用の委託を受けた資産運用会社は、ダヴィンチ・アドバイザーズからの人材に加え、ダヴィンチ・アドバイザーズ・グループ（注）以外の外部の人材を積極的に採用しています。こうした資産運用会社の人員構成により、多様な経験を有するそれぞれの人
材のネットワークを活用し、不動産マーケットから物件取得の機会を追求します。また、投資基準を明確にして、効率的に物件情報を取得します。
（注）ダヴィンチ・アドバイザーズ・グループは、株式会社大阪証券取引所ヘラクレス市場に上場しているダヴィンチ・アドバ
イザーズ並びにその子会社及び関連会社で構成されています。

同時に、本投資法人及び資産運用会社は、ダヴィンチ・アドバイザーズとスポンサー・サ
ポート契約を締結し、ダヴィンチ・アドバイザーズが運用を受託している不動産私募ファン
ドの組入物件の情報が、随時資産運用会社に提供される体制を構築しています。こうした情報をもとに、資産運用会社は、本投資法人の投資方針・投資基準に合致する物件を選別し、これを本投資法人が取得することにより、本投資法人の資産規模を拡大することが可能と考えています。
なお、ダヴィンチ・アドバイザーズの運用する不動産私募ファンドから投資対象資産を取得する場合には、資産運用会社の自主ルールとして策定した利益相反対策ルールを遵守します。

－ 43 －(43) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

Ｂ．内部成長戦略
ａ．賃貸マーケットに応じたマネジメント
本投資法人は、常に賃貸マーケット市場をモニタリングし、市場動向に応じたマネジメントを行うことにより、ＮＯＩ（注）の最大化を目指します。
従来より、本投資法人においては物件取得に際して、内部成長余力のある物件を厳選してきておりますが、今後はこれら内部成長余力が大きいと見込まれる物件において、成長
余力を現実のものとすべくマネジメントを行ってまいります。とりわけ本投資法人の保有物件のうち、最重点投資エリアと位置付ける東京主要５区に所在する物件においては、現行賃料水準がマーケット賃料水準に比べて低く、ポジティブな乖離が存在します。当面は、賃料増額改定の推進を柱に据えたマネジメントを行うことにより、これらの賃料ギャップを埋める努力を継続し、ＮＯＩの最大化を目指します。

（注）ＮＯＩ（賃貸キャッシュフロー）＝賃貸事業収入－賃貸事業費用＋当期減価償却費

ｂ．収益性の維持・向上
本投資法人は、収益性の維持・向上のため「テナント満足度の追求」を目指します。すなわち、テナントの満足度を高めるために以下のようなソフト、ハード両面の施策を実施
し、満足度の低さを原因とする既存テナントの退去を防止するとともに、新規テナントの獲得のため、個別物件の質の維持及び向上を図ることを運営管理の主眼とします。
ソフト面では、資産運用会社は、ＰＭ会社にテナントとの良好な関係を築くよう指導し、－ 44 －(44) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

その構築された関係からテナントのニーズをいち早く把握し、的確かつ迅速に対応します。
また、資産運用会社は、かかる把握したニーズをもとに物件及び地域の特性を踏まえつつ、
きめ細かいリーシング戦略を立案し実行します。
加えて、ハード面では、快適なオフィス環境を維持するための計画的な修繕及び戦略的な改修をテナントの企業活動に配慮した上で実施します。
ｃ．運営管理コストの低減
資産運用会社は、取得に際して資産を厳選するとともに、積極的な外部成長の推進により得られたスケールメリットを最大限活用して、効率的な運営管理を行いコストの低減に努めます。具体的には、物件を地域毎に群管理し、エレベーターメンテナンス、一般ごみ処理、備品購入、定期点検業務等を一括発注し、また、長期契約とすること等により運営
管理コスト低減を図ります。
資産運用会社は、リーシング、建物管理等の周辺業務を利害関係者ではない専門業者に外部委託します。資産運用会社は、親会社であるダヴィンチ・アドバイザーズが独立系のアセットマネジメント会社であることもあり、外部委託会社の選定に際して、業界における特段のしがらみを有しておらず、業務毎に価格競争力のある業者を選定することができます（コストの透明性）。これにより、管理の質を維持しつつコスト低減に取り組むことができます。
Ｃ．ダヴィンチ・アドバイザーズのサポート
ａ．会社概要と実績
ダヴィンチ・アドバイザーズは平成10年８月に設立され、「投資家とともに成長する」という理念を掲げ、不動産私募ファンドのパイオニアとして組成、運用及び管理において豊富な実績を積み上げております。特に、ポテンシャルに比して十分な収益を生み出していない不動産を取得し、安定した収益不動産へと再生し、運用及び管理することを得意としております。不動産の再生には専門的ノウハウが必要とされることから、取得に際して通常他社や本投資法人と競合することが少なく、玄人集団としての目利きを発揮し急成長を続けております。
ダヴィンチ・アドバイザーズは、平成18年12月末日現在において、６本の不動産私募ファンドを運用しており、その運用資産総額は、8,585億円に上ります。
平成18年２月より組成を開始した、通称「１兆円ファンド」は、ダヴィンチ・アドバイ
ザーズ独自の判断で迅速に投資判断が可能で、各エクイティ投資家から事前に投資額のコ
ミットメント（以下「エクイティ・コミットメント」といいます。）を取得しているため、機動的かつ柔軟に不動産等の購入を進めることが可能であります。また、当該「１兆円ファンド」は、エクイティ・コミットメントが当初予定額を超えて3,200億円に達したた
め、ノンリコースローンによる資金調達と合わせて、１兆3,000億円程度までの投資が可能となる不動産私募ファンドとなります。
ｂ．スポンサー・サポート契約の概要
本投資法人、資産運用会社及びダヴィンチ・アドバイザーズは、平成17年９月２日付で
以下の内容を骨子としたスポンサー・サポート契約を締結しています。
ⅰ．スポンサー運用物件についての情報提供
ダヴィンチ・アドバイザーズ（スポンサー）は、運用を受託している不動産私募ファンドの組入物件の情報を、随時、資産運用会社に提供します。資産運用会社は、かかる
スポンサー運用物件に関する情報を最大限利用し、本投資法人の投資方針・投資基準に合致する物件をスポンサー運用物件から厳選した上で、スポンサーとの価格等の条件交－ 45 －(45) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

渉を経て、これを本投資法人に取得させることにより、本投資法人の継続的かつ安定的な成長を目指します。
ⅱ．人材の確保に関する協力
ダヴィンチ・アドバイザーズは、資産運用会社の独自性を尊重しつつ、その不動産私募ファンド運用管理のノウハウを資産運用会社において承継し発展させるため、本投資法人及び資産運用会社の成長に伴い必要とされる人材の確保に関して、スポンサーからの人材の出向・転籍等を通じて協力します。
③

戦略構築のための調査分析
本投資法人の主要な投資対象である中規模オフィスビルは、大規模オフィスビルに比べるとロケーション、ビルの建築設備の仕様（以下「スペック」といいます。）、収益性等に関して個別物件による格差が大きいことが特徴です。資産運用会社は、綿密な調査分析に基づく各種戦略の立案及びその実行のために、同社投資運用部のリサーチ＆アクイジションチームにおいて、必要な調査分析を行います。

④

ポートフォリオ構築方針
Ａ．タイプ及び規模
本投資法人は、投資対象資産をオフィスビルに限定します。
本投資法人は、中でも、中規模オフィスビルに重点的に投資を行い、原則として、ポート
フォリオ全体の資産規模（ポートフォリオ全体の取得価格合計額（取得に伴う諸費用及び税金を除きます。）、以下「資産規模」といいます。）の70％以上を中規模オフィスビルに投資します。
中規模オフィスビル以外のオフィスビルへの投資にあたっては、地域及び規模の特性並びに流動性等を考慮し、ポートフォリオの収益の安定及び向上に寄与すると判断される物件に投資を行います。その結果として、一時的に中規模オフィスビルへの投資の資産規模に対する割合が70％を下回ることもあり得ます。
Ｂ．地域
本投資法人は、投資対象資産の選定に際して投資対象エリアとして「東京主要５区」（注１）、「首都圏」（注２）及び「地方主要都市」（注３）の３つのエリアを設定し、分散投資を行います。
（注１）「東京主要５区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
（注２）「首都圏」とは、東京主要５区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注３）「地方主要都市」とは、大阪圏（大阪府、京都府、兵庫県）、名古屋圏（愛知県、三重県）、札幌市、仙台市、静岡市、広島市、北九州市、福岡市、旭川市、秋田市、郡山市、いわき市、宇都宮市、新潟市、富山市、金沢市、長野市、岐阜市、浜松市、奈良市、和歌山市、岡山市、倉敷市、福山市、高松市、松山市、高知市、長崎市、熊本市、大分市、宮崎市及び鹿児島市をいいます。

本投資法人は、原則として、収益が安定していると考える東京主要５区に所在する投資対
象資産に対して資産規模の60％以上の投資を行います。また、安定収益の確保とポートフォ
リオの収益向上を更に追求するため、補完的な投資エリアとして首都圏に所在する投資対象資産に対して、資産規模の20％以下の投資を行います。
更に、ポートフォリオの収益向上及び地域分散を図るため、地方主要都市に所在する投資対象資産に対して、資産規模の20％以下の投資を行います。ただし、地方主要都市に所在する投資対象資産の選定においては、ポートフォリオの安定収益の確保に十分配慮し、当該投資対象資産の当該時点での稼働率及び過去の推移、テナント数、所在する地域のマーケット－ 46 －(46) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

の状況等を総合的に判断して決定します。
各投資対象エリアに対する投資の割合につきましては、各投資対象エリアのマーケット状
況等を勘案し、慎重に検討します。
投資対象エリア

ポートフォリオ上の位置付け

組入比率（注）

東京主要５区

最重点投資エリア

60％以上

首都圏

重点投資エリア20％以下

地方主要都市

投資可能エリア20％以下（注）資産規模に対する比率をいいます。なお、安定収益の確保に資すると同時に、ポートフォリオ構築上必要な投資対象資産を取得する場合には、その過程において、一時的に上記比率から乖離することがあります。

Ｃ．稼働率
原則として、投資対象資産の取得時において、東京主要５区においては85％以上、首都圏
及び地方主要都市においてはそれぞれ70％以上の稼働率とします。
Ｄ．築年等の分散
本投資法人の投資対象資産の取得にあたっては、改修工事が特定の営業期間に集中しない
ように建物築年数の分散を図ります（ただし、取得時において、改修工事が既に行われている場合には、建物築年数だけでなく、当該改修工事の内容を考慮した上で分散を図ります。）。

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⑤

個別投資基準
投資対象資産の取得にあたっては、対象となる物件の特性及び市場環境等を十分に勘案し、当該物件の将来にわたる収益の安定性を十分に検証します。
投資対象資産の選定にあたっては、必要なデューデリジェンスを行った上で、原則として下記に掲げる基準を充足した物件について、取得の妥当性の判断を行います。
Ａ．ロケーション
選定の視点

選定基準

駅からの距離ＪＲ又は地下鉄等の最寄駅から徒歩10分以内

都市施設の集積度

商業施設、郵便局、銀行等の近接性

前面道路の道路幅員・接道状況

前面幅員が10ｍ以上

高速道路インターチェンジからの距離

車が主要な移動手段である物件の場合、３km以内

Ｂ．タイプ、規模及び価格
選定の視点

選定基準

タイプ

主たる用途をオフィスとするビルを投資対象とする。
なお、投資対象資産にオフィス以外の用途部分が存在する場合、オフィス部分の賃貸可能面積が総賃貸可能面積に対して50％を超える物件を投資対
象とする。

規模

賃貸可能面積が1,500㎡から10,000㎡の中規模ビ
ルを主たる投資対象とする。
なお、原則として、賃貸可能面積が1,500㎡から
10,000㎡以外の物件については、１投資対象資産が当該物件を含む資産規模の30％を上限とする。

取得価格

５億円以上（取得に係る諸費用及び消費税等を除く。）
なお、原則として、１投資対象資産が当該物件を含む資産規模の30％以下とする。

－ 48 －(48) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

Ｃ．スペック
中規模オフィスビルは、個々の物件について、大規模オフィスビルに比べスペックの格差が大きいため投資対象資産の選定にあたっては、建物のスペックに関して十分な調査、検討を行います。
選定の視点

選定基準

建物築年数

原則として、25年以下とする。
ただし、改修工事の結果、耐震性やスペック等について築年数25年以下の建物と同等と判断される
場合はその限りではない（注１）。

耐震性原則として、新耐震基準に基づく建築物に相当す
る耐震性を有し、単体ＰＭＬ値15％以下とする
（注２）。

天井高

2.5メートル以上

空調方式

個別空調又は個別空調に対応可能な構造

ＯＡ床等

対応済み又は対応可能であること

床荷重300㎏／㎡以上

照明照度

600Lx以上

電気容量

30VA／㎡以上

警備方法

機械による24時間対応、又はその対応が可能であ
ること。

駐車場台数

ロケーションを考慮して必要と思われる台数分の駐車場を確保していること。

（注１）投資資産のうち、新耐震基準（昭和56年６月１日施行）に準拠して設計された建物でない場合については、いずれも耐震補強工事が行われており、建物の耐震性能の改善が達成されています。
なお、新耐震基準とは、昭和56年に改正された建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）に基づく建物等の耐震基準をいいます。
（注２）ＰＭＬはProbable Maximum Lossの略で、最大予想損失率と訳されます。これは、「対象施設又は施設群に対し最大の損失をもたらす地震が発生し、その場合の90％信頼水準に相当する物的損失額」と定義されています。
実際には、ＰＭＬとして再現期間475年の地震を用いることが多く、この地震が発生した場合の物的損害額（90％信頼水
準）の再調達価格に対する割合で表します。

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Ｄ．入居テナント
本投資法人の主な投資対象である中規模オフィスビルは、大規模オフィスビルに比べテナ
ントの信用力の格差が大きく、投資対象資産の選定にあたっては、安定収益の確保という観点から十分に考慮する必要があります。そのため入居テナントについては、十分な調査、検討を行います。
選定の視点

選定基準

テナント分散原則として、マルチテナント（一棟の建物に複数のテナントが存在すること）とする。ただし、シングルテナントの場合は、テナントの信用力及び退去リスクを十分に検討した上で総合的に判断する。
いずれの場合においても、１テナントからの賃料収入がポートフォリオの総収入の20％を超える場
合には、当該物件を取得しない。なお、ポート
フォリオの総賃料収入については、直近月又はその前月の数字を採用する。また、当該物件の賃料収入については予測収益の数字を採用する。

テナント信用力

信用調査会社の評点等から総合的に判断する。

テナント属性・業種

物件の運営管理上、支障をきたすおそれのある業
種等は対象としない。

契約形態

期間が２年以上の賃貸借契約又は定期建物賃貸借契約

敷金

原則として、月額賃料の８ヶ月以上とし、テナン
トの信用力により増減を考慮する。

－ 50 －(50) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

Ｅ．環境有害物質及び土壌汚染
本投資法人は、投資対象資産から環境有害物質が検出されず、かつ当該投資対象資産の土地に含まれる有害物質が土壌汚染調査基準値を超えない物件を取得するものとします。ただし、環境有害物質が検出され又は土地に含まれる有害物質がかかる基準値を超える投資対象資産であっても、対処方法を含め専門家の意見を踏まえた上で、周辺環境に与える影響、人的な影響、経済的な影響等が極めて低いと判断され、かつポートフォリオの収益向上等に寄与することが見込まれる場合には、当該物件の取得を検討することがあります。土壌汚染調査基準値とは、土壌汚染対策法施行規則（平成14年環境省令第29号。その後の改正を含みます。）に規定されている数値をいいます。
選定の視点

選定基準

環境有害物質アスベスト、ＰＣＢ等の有害物質が土地・建物から検出されないこと、又は適正に管理されて有害物質による影響が排除されていること。ただし、これに対応するための費用が発生すると想定される場合には、かかる費用及び売却する場合の価格等を勘案して取得価格を調整するものとする。

土壌汚染

投資対象資産が、土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含む。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）第５条第１項で定義されている指定地域に該当する場合には、投資対象から除外する。土壌調査から土壌汚染の存在が確認され、これに対応するための費用が発生すると想定される場合には、かかる費用及び売却する場
合の価格等を勘案し取得価格を調整するものとする。

Ｆ．開発物件に関する投資基準
本投資法人は、原則として安定した収益を生み出している物件を投資対象としますが、良質な物件の確保の観点から、一定割合を限度に、開発物件に投資を行う場合があります。ただし、開発物件への投資については、下記の基準に合致するものに限って投資を行うものとします。
ａ．建築確認が既に取得されていること。
ｂ．完工リスクへの対応が十分に行われていること。
ｃ．竣工後のテナント確保が明確であること。
ｄ．１投資案件の投資総額が資産規模の20％以下であること。
Ｇ．権利形態本投資法人は、原則として完全所有権の物件を投資対象とします。
ただし、区分所有物件、共有物件等についても、物件の処分及び運営管理における一定の意思決定権が確保できていること等を前提とし、収益の安定性、物件特性、市場環境等を総合的に勘案し調査、検討を行った上で投資を行う場合があります。
原則として、区分所有物件又は共有物件に投資を行う場合には、当該物件における区分所
有割合又は共有持分割合を50％以上とします。また、借地物件の場合には、借地契約を十分に調査した上で旧借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）又は借地借家
法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）に基づく借地権を投資対象とすることがあります。

－ 51 －(51) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

Ｈ．その他の基本方針
ａ．本投資法人は、特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権、又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が、本投資法
人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を75％以上とします。
ｂ．本投資法人は、資産の総額に占める不動産等（不動産、不動産の賃借権、地上権、信託の受益権（不動産、地上権及び土地の賃借権のみを信託するものに限ります。）及び匿名組合出資持分（その出資された財産を不動産、不動産の賃借権、地上権のみに運用することを定めた契約に係るものに限ります。））の価額の割合として財務省令で定める割合が75％以上となるように運用します。

－ 52 －(52) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

⑥

投資対象資産のデューデリジェンス
投資対象資産の取得にあたっては、以下の項目について適正なデューデリジェンスを行いま
す。
項目

経済的
要件

物理的
要件

法的
要件

調査方法

備考
独立した第三者の不動産鑑定士より取得。
－
独立した第三者より取得。
独立した第三者より取得。
必要に応じて第三者の意見を求める。
必要に応じて第三者の意見を求める。
必要に応じて第三者の意見を求める。

取得価格の妥当性

鑑定評価書

稼働状況の精査
賃貸市場の動向
賃料水準の妥当性

売主開示の過去の稼動状況
マーケットレポート等
マーケットレポート等

テナントの退去リスクの精査

売主開示の賃貸借契約書等

テナントの信用力

信用調査会社の評点等で確認

テナントの契約条件等

売主開示の賃貸借契約書

取得資産の基本情報の確認

売主開示情報エンジニアリング・レポート
資産運用会社による現地調査

売主の開示情報の確認も合わせて行う。

建物のスペックの確認（ＯＡ床、空調方式、床荷重）エンジニアリング・レポート
資産運用会社による現地調査

取得後のリニューアル工事の可能性の有無を含め確認。

建物の管理状況エンジニアリング・レポート
資産運用会社による現地調査

現地調査による現況の把握。

将来の資本的支出及び修繕費用

エンジニアリング・レポート
資産運用会社による現地調査

過去の修繕履歴エンジニアリング・レポート
資産運用会社による現地調査

緊急修繕費用エンジニアリング・レポート
資産運用会社による現地調査

物理的耐用年数の試算

エンジニアリング・レポート

環境汚染・有害物質リスクの把握

環境調査レポート等

耐震性能

エンジニアリング・レポート
地震診断レポートＰＭＬ

遵法性

エンジニアリング・レポート
申請書類等

越境物の調査
境界調査
係争、裁判、調停等の状況

将来に過大な経済的負担がかからないかをチェック。また、売買価格への影響を検証。
将来に過大な経済的負担がかからないかをチェック。また、売買価格への影響を検証。
将来に過大な経済的負担がかからないかをチェック。また、売買価格への影響を検証。
－
地歴調査で問題が指摘された場合には、現地調査（フェーズ２）を実施する。
新耐震基準（1981年竣工以降）
建築基準法等関連法規上の違反（なお、既存不適格は含まれない。）がないこと又は是
正可能なこと。

エンジニアリング・レポート
資産運用会社による現地調査
境界確定書
資産運用会社による現地調査
法務デューデリジェンス－ 53 －(53) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

－
－
－

⑦

運営管理方針本投資法人は、中長期の安定収益確保に主眼を置いてテナントリーシング、修繕及び資本的支出を始めとした運営管理を行うものとします。また、スケールメリット、利害関係者でない専門業者への委託によるメリットを最大限に活かし、効率的な運営管理に努めます。
Ａ．テナントリーシング
本投資法人は、安定収益の確保のために立地等の個別の物件特性を考慮した上でリーシン
グ方針を立案します。本投資法人は、市場環境、テナントニーズ等を十分に調査、分析した上で下記の手順によりテナントリーシングを行うものとします。
ａ．ＰＭ会社に対するリーシング方針の指示、協議
ⅰ．ターゲットとなるテナントの業種、業態
ⅱ．賃料及び共益費等の水準
ⅲ．テナントが遵守すべき事項等の付帯条件
ⅳ．敷金、保証金の標準値
ｂ．リーシング方針に基づくＰＭ会社による実施要綱の作成及び業務開始
ⅰ．空室情報の発信媒体の選定
ⅱ．賃貸仲介業者の選定
ⅲ．報酬体系の設定
ｃ．物件情報の賃貸仲介業者への周知
ｄ．広告展開、内覧会等の開催
ｅ．テナント候補の信用力の確認
ｆ．最終条件の合意（賃料、保証金額、契約年数等）
Ｂ．テナント選定基準
本投資法人の主な投資対象である中規模オフィスビルは、大規模オフィスビルに比べテナ
ントの信用力の格差が大きいことから、新規の入居テナントの選定にあたっては、以下の項目について調査を行い、必要に応じてＰＭ会社又は資産運用会社による面談を実施した上で判断します。
ａ．業種（業界の動向）
ｂ．業歴（役員の異動）
ｃ．財務の健全性（貸借対照表、損益計算書又は信用調査会社の評価等、上場企業であれば株価の動向及びその水準）
ｄ．取引先
ｅ．取引金融機関
ｆ．保証人の有無
ｇ．反社会的勢力との関係の有無
Ｃ．既存テナントへの対応
本投資法人は、既存テナントのニーズ、クレーム等を幅広く収集し対応することにより、テナント満足度を向上させ、もって、安定収益を実現するよう努めます。具体的には、ＰＭ会社と連携して下記の内容についてモニタリングし適切に対応します。
ａ．既存テナントへのアンケート調査又はヒアリング調査を少なくとも年一回実施し、リーシング方針の立案、戦略的改修工事計画の立案に反映します。
ｂ．ＰＭ会社等を通じて、増床若しくは減床のニーズ又は移転等の可能性、スペックに関するニーズ等のモニタリングを行います。

－ 54 －(54) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ｃ．既存テナントの賃料と現状のマーケット賃料水準との乖離を常に把握し、必要であれば賃料の改定等を提案することにより退去リスクを低減します。
Ｄ．外部委託会社の選定及びモニタリング
本投資法人ではプロパティ・マネジメント業務等については資産運用会社の利害関係者ではない専門業者に委託しております。外部委託会社の選定にあたっては、コストのみならず提供される業務の質も重視し、特に下記の点に留意します。
項目

留意点

企業の内容

・業務の受託者としての実績
・経営の健全性・主要スタッフの人数・能力・関係業務のネットワークの有無
・必要となる費用の妥当性
・報酬水準の妥当性
・金額とクオリティのバランス

業務執行体制コスト・報酬

また、利害関係者ではない専門業者に対し、リーシング及び建物管理等の周辺業務を委託することにより、適度な競合関係を発生させ管理の質を高めるとともにコストの削減を実現し、同時に各コストの透明性の向上を図ります。更に、必要に応じて業者の変更、契約内容の変更等を機動的に実施して環境の変化にも対応することができるようになります。
なお、外部委託には上記のメリットがある反面、業者の選定及び管理については十分に考慮検討する必要があります。最低月一回の定例会議を開催し、書面による報告を受ける
ものとします。資産運用会社が必要と判断した場合には随時報告を受け、適切な管理が行われているかをモニタリングします。
特に、ＰＭ会社については、レポーティング業務、会計業務等の事務処理において、大量かつ迅速な処理が必要となることから、ＰＭ会社において会計・税務知識のある人材の確保とＩＴインフラの整備が欠かせません。こうしたことから、資産運用会社は、本投資法人の運営に相応しい人材を確保し、既に組織が整備されているＰＭ会社と長期的な協力関係を築くことにより、円滑な運営管理を行います。
Ｅ．修繕及び資本的支出の方針
ａ．中長期的な見地からの適切な修繕の実施
投資対象資産の修繕及び資本的支出については中長期的な見地から適切な支出を行うものとします。
ⅰ．大量発注によりコストの削減が可能な工事（空調機器の更新等）については、ポートフォリオ全体の工事のタイミングを調整しながら、スケールメリットを活かします。
ⅱ．テナント満足度の向上のため、周辺における新規供給物件の標準的な設備仕様と比較し、劣る点があれば改良工事を検討します。例えば、温水洗浄便座導入等のアメニティの充実や個別空調方式への切り替え等の設備仕様の向上が挙げられます。
ｂ．適切な修繕工事の計画
中長期的な収益の安定のために、経年劣化への対応を目的とした適切な資本的支出を行うものとします。修繕計画は、年次資産管理計画及び中期資産管理計画において立案されます。

－ 55 －(55) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ｃ．ポートフォリオでの平準化
修繕工事の計画立案においては、建物のライフサイクルを考慮した上でポートフォリオ
全体において特定の時期に改修工事が集中しないように計画します。
ｄ．ＣＭ（注１）及びＶＥ（注２）等の手法を積極的に導入し、効率的な修繕工事を行います。
（注１）「ＣＭ（コンストラクション・マネジメント）」とは、コンストラクションマネージャーを選定して、スケジュール、
コスト及び品質をコントロールしてプロジェクトを円滑に管理・遂行することをいいます。
（注２）「ＶＥ（バリュー・エンジニアリング）」とは、設計、施工方法等を総合的に見直して費用対効果を最大限にすることをいいます。

Ｆ．競争力の維持、向上のための戦略的改修工事についての方針
マーケット調査、テナントへのアンケート調査、テナントへのヒアリング等をもとにした、
適切な修繕工事とは別に、競争力向上、リーシング業務の円滑化、追加的な付加価値の創出等を目的とした資本的支出を行います。通常の経年劣化への対応を目的としたものとは別に、減価償却費相当額の20％程度を資本的支出として割り当てるものとします。例えば、空調の方式を個別空調に変更するだけでなく、照明機器の省エネ化対応などの資本的支出を行い、テナント満足度の向上を追求します。なお、戦略的改修工事計画は、年次資産管理計画及び中期資産管理計画において立案されます。
資産運用会社は、競争力の維持・向上を目的とした戦略的改修工事計画の立案のため、各投資対象資産の現地調査を少なくとも年一回実施するものとします。
Ｇ．コストの削減
外部成長の実現に伴うスケールメリットの獲得により、業務を集約させることで、効率的な運営管理を実現し、内部成長を可能にします。
ａ．複数の建物を群管理し、それぞれの管理業務を徹底して集約することで費用削減効果を期待することができます。
ｂ．エレベーターメンテナンス、一般ごみ処理、備品購入、及び定期点検業務等を一括発注することで、価格交渉力を高めコストの削減を図ります。
ｃ．電力小売自由化等の規制緩和や市場環境の変化に即座に対応しコストの削減を図ります。
⑧

保険の付保方針
Ａ．火災・事故等に起因する建物への損害又は対人・対物事故に関する第三者からの損害賠償請求等に対処するため、必要な火災保険又は賠償責任保険等を付保します。
Ｂ．本投資法人は、原則として物件単体のＰＭＬ値が15％以下の投資対象資産を投資対象としますが、例外的に15％を超える投資対象資産に投資を行う場合においては、15％を超える部
分に対して地震保険の付保等の必要な処置をとるものとします。
Ｃ．引受保険会社の選定にあたっては、複数の保険代理店又は保険ブローカーを通じて条件等を検討します。

⑨

売却方針
Ａ．投資対象資産の保有期間については、中長期保有を原則とします。ただし、不動産マー
ケットの状況等から勘案して最適なポートフォリオの維持のために、投資対象資産の売却を検討する可能性があります。
Ｂ．売却価格の決定にあたっては、マーケット調査、取引事例などを十分考慮し、合理的に決定します。また、必要に応じて鑑定評価等の第三者意見を参考にします。

－ 56 －(56) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

Ｃ．売却に際しては、入札等の方法により経済合理性を追求しながら、客観性、合理性及び透明性にも考慮して売却先を決定するものとします。
⑩

財務方針
本投資法人は、安定収益の実現と運用資産の着実な成長及び効率的な運用のために、以下に掲げる方針に従い、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行します。
Ａ．投資口の追加発行
投資口の追加発行は、新たに取得する不動産の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率（以下「ＬＴＶ」といいます。）、経済市況等を勘案した上で、投資口の希薄化にも配慮しつつ機動的に行います。
Ｂ．借入れ及び投資法人債発行
ａ．ＬＴＶ水準は、原則として60％を上限とします。ただし、新たな投資対象資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることもあります。
ｂ．安定的な財務基盤を構築し、将来の成長戦略を支えるため、有力金融機関との取引関係を築くとともに、借入先の分散、投資法人債の発行等による調達ソースの多様化にも積極的に取り組みます。なお、借入先は、証券取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「証券取引法」といいます。）第２条第３項第１号に規定する適格機
関投資家に限るものとします。
ｃ．借入れに際しては、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、マーケット水準とも比較しながら諸条件を総合的に検討し、適切な資金調達を行います。
ｄ．長期・短期の借入期間の割合については、金利動向、機動性、安全性のバランスを考慮して最適な組み合わせを検討します。また、金利上昇リスクを軽減するため、長期固定金
利での資金調達も積極的に行います。
ｅ．返済期限を分散し、財務制限条項等を緩やかにすることでリファイナンスリスクを軽減します。
ｆ．各種必要資金の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定等融資枠の確保を必要に応じて検討します。
ｇ．短期的には以下を方針とします。
ⅰ．複数の主力取引銀行を有するコアバンク体制の確立
ⅱ．現状の低金利環境のメリットを享受するための短期借入れの組入れ
ｈ．中長期的には以下を方針とします。
ⅰ．コアバンク体制を堅持しつつも借入先数の拡大による分散化
ⅱ．無担保化の推進、財務制限条項の緩和による機動性の向上
ⅲ．投資法人債発行による調達ソースの多様化、負債における長期固定借入れの比率の上
昇
Ｃ．資金運用について
ａ．本投資法人は、必要な資金ニーズ（投資対象資産の新規取得、修繕及び資本的支出、分配金の支払い、本投資法人の運転資金、債務の返済等）に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
ｂ．上記の現預金は、無利息型の普通預金口座（預金保険制度により全額保護の対象となる普通預金）又は、ムーディーズ・インベスターズ・サービス・インクの短期格付がＰ－２－ 57 －(57) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

以上である銀行の普通預金口座に預け入れます。
ｃ．余剰資金は、安全性、流動性の高い有価証券及び金銭債権へ投資を行う場合があります。
ｄ．金融デリバティブ取引は、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的とした運用に限定します。
⑪

情報開示方針本投資法人の運用業務に際して、投信法、証券取引法等の関係法令が定める法定開示事項並びに東京証券取引所及び投信協会が定める事項を開示するだけではなく、投資主に対して重要
かつ有用な情報開示をできる限り行うことにより、資産運用についてのアカウンタビリティ（説明責任）を十分に果たすよう努めます。

－ 58 －(58) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(2）【投資対象】①

投資対象とする資産の種類
本投資法人の主要な投資対象は、下記の不動産等及び不動産対応証券とします。

(イ）不動産等
ａ．不動産
ｂ．不動産の賃借権
ｃ．地上権
ｄ．不動産、土地の賃借権又は地上権のみを信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みますが、有価証券（投資信託及び投資法人に関する法
律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第３条第１号において定めるものをいいます。以下同じです。）に該当す
るものを除きます。）
ｅ．信託財産を主として不動産、不動産の賃借権及び地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
ｆ．当事者の一方が相手方の行う上記ａ．乃至ｅ．に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「匿名組合出資持分」といいます。）(ロ）不動産対応証券（裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする、次に掲げる各資産をいいます。以下同じです。）
ａ．優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）第２条第９項に定める優先出資証券をいいます。）
ｂ．受益証券（投信法第２条第12項に定める受益証券をいいます。）
ｃ．投資証券（投信法第２条第22項に定める投資証券をいいます。）
ｄ．特定目的信託の受益証券（資産流動化法第２条第15項に定める特定目的信託の受益証券（上記(イ）ｄ．又はｅ．に掲げる資産に投資するものを除きます。）をいいます。）(ハ）本投資法人は、上記(イ）及び(ロ）に掲げる不動産等及び不動産対応証券のほか、次に掲
げる特定資産に投資することができます。
ａ．預金（譲渡性預金を含みます。）
ｂ．コール・ローン
ｃ．有価証券（上記(ロ）に列挙するものを除きます。）
ｄ．金融先物取引等に関する権利（投信法施行令第３条第13号で定めるものをいいます。）
ｅ．金融デリバティブ取引に関する権利（投信法施行令第３条第14号に定めるものをいいます。）
ｆ．金銭債権（投信法施行令第３条第11号に定めるものをいいます。）
ｇ．信託財産を上記ａ．乃至ｆ．に掲げるものに対する投資として運用することを目的とす
る金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
ｈ．信託財産を主として匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）(ニ）本投資法人は、(イ）乃至(ハ）に定める特定資産のほか、不動産への投資にあたり必要がある場合には、以下に掲げる資産に投資することができます。
ａ．商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）第18条第１項に規定する商標権又は同法第30条第１項に規定する専用使用権若しくは同法第31条第１項に規定する－ 59 －(59) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

通常使用権（上記(イ）ａ．乃至ｅ．に掲げる資産に対する投資に付随するものに限ります。）
ｂ．有限会社法（昭和13年法律第74号。その後の改正を含みます。）（以下「有限会社法」といいます。）第18条に規定する有限会社の出資持分（実質的に不動産等に投資することを目的とする場合に限ります。）（注）（注）有限会社法は、会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成17年法律第87号。その後の改正を含みます。）
第１条に基づき廃止され、同法第２条に基づき、廃止前の有限会社法に基づく有限会社は会社法の規定による株式会社（以下「特例有限会社」といいます。）として存続しますので、特例有限会社の株式に投資できることとなっています。

ｃ．資産流動化法第２条第６号に規定する特定出資（実質的に上記(イ）ａ．乃至ｄ．に掲げる資産に投資することを目的とする場合に限ります。）
ｄ．信託財産を上記ａ．乃至ｃ．に掲げるものに対する投資として運用することを目的とす
る金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）②

投資基準及び地域別、用途別等による投資割合(イ）投資基準については、前記「(1）投資方針 ④

ポートフォリオ構築方針及び⑤

個別投資基準」をご参照下さい。
(ロ）地域別、用途別等による投資割合については、前記「(1）投資方針④

ポートフォリオ構築方針」をご参照下さい。
③

ポートフォリオ全体に係る事項(イ）第３期取得資産及び売却資産と第４期取得予定資産及び売却資産の概要
本投資法人は、第３期中に１物件（以下「第３期取得資産」といいます。）を取得し、更に本書の日付現在、３物件（以下「第４期取得予定資産」といいます。）を取得するために、
本投資法人が新投資口を追加発行することを停止条件とする信託受益権売買契約を、平成19年６月15日付でそれぞれの売主（現信託受益者）との間で締結しています。
また、本投資法人は、第３期中に４物件（以下「第３期売却資産」といいます。）を売却し、更に、４物件（以下「第４期売却資産」といいます。）の売却に関し信託受益権売買契約を平成19年６月15日付でそれぞれの買主との間で締結し、このうち１物件については、本書の日付現在、既に売却を完了しています。
これらの資産の概要は以下のとおりです。
第３期取得資産
所在地（住居表示）

物件名称

東京都港区新橋六丁目１番11号

ダヴィンチ御成門
合計

取得価格
（百万円）
（注１）

賃貸可能面積
（㎡）
（注２）

稼働率
（％）
（注３）

13,86011,883.66

100.0

13,86011,883.66

100.0（注１）取得価格は、信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代金（建物に係る消費税等相当額を含みません。）
を記載しています。
（注２）賃貸可能面積は、各資産に係る建物の賃貸が可能な床面積であり、土地（平面駐車場を含みます。）の賃貸可能面積を含まず、各資産における平成19年２月末日現在効力を有する賃貸借契約書等に表記された面積を記載しています。
（注３）稼働率は、平成19年２月末日現在、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約又は転貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。

－ 60 －(60) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

第４期取得予定資産
所在地（住居表示）

物件名称

取得予定価格（百万円）（注１）

賃貸可能面積
（㎡）
（注２）
（注５）

稼働率
（％）
（注３）
（注５）

新宿マインズタワー（注４）

東京都渋谷区代々
木二丁目１番１号

65,10022,785.24

97.6

ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ

東京都渋谷区宇田川町10番３号

5,900

2,479.49

86.9

ダヴィンチ品川Ⅱ

東京都品川区北品
川一丁目８番11号

7,710

6,543.38

100.0

78,71031,808.11

97.2

合計

（注１）取得予定価格は、信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代金（建物に係る消費税等相当額を含みません。）を記載しています。
（注２）賃貸可能面積は、各資産に係る建物の賃貸が可能な床面積であり、土地（平面駐車場を含みます。）の賃貸可能面積を含まず、各資産における平成19年２月末日現在効力を有する賃貸借契約書等に表記された面積を記載しています。
（注３）稼働率は、平成19年２月末日現在、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約又は転貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。
（注４）「新宿マインズタワー」の賃貸可能面積は、本投資法人が取得を予定する信託受益権に係る信託不動産が、本物件の７分の３に相当する共有持分であるため、建物一棟全体の賃貸可能面積の７分の３に相当する面積を記載しています。
（注５）賃貸可能面積及び稼働率は、第４期取得予定資産の売主から提供を受けた情報に基づいて記載しています。

第３期売却資産
所在地（住居表示）

物件名称

売却価格
（百万円）
（注１）

取得価格
（百万円）
（注２）

売却益
（百万円）
（注３）

ダヴィンチ新橋620

東京都港区新橋六丁目20番２号

790

660

121

ダヴィンチ小石川

東京都文京区小石川五丁目36番４号

1,500

1,460

38

ダヴィンチ博多

福岡市博多区店屋町１番31号

3,090

2,520

567

ダヴィンチ岡山

岡山市駅前町二丁目５番24号

1,600

1,266

346

6,980

5,906

1,072

合計

（注１）売却価格は、本投資法人が各資産を売却する際に買主との間で締結した信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買価格（消費税等相当額を除きます。）であり、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注２）取得価格は、本投資法人が各資産を取得する際の信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代金（建物に係る消費税等相当額を含みません。）を記載しています。
（注３）売却益は、第３期監査前の平成19年２月末日現在における見込額であり、百万円未満を切り捨てて記載しています。

－ 61 －(61) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

第４期売却資産
所在地（住居表示）

物件名称

売却価格
（百万円）
（注１）

取得価格
（百万円）
（注２）

予定売却益
（百万円）
（注３）

ダヴィンチ茅場町376

東京都中央区日本橋茅場町三丁目７
番６号

2,600

2,020

449

ダヴィンチ湯島

東京都文京区湯島二丁目31番22号

1,295

1,080

155

ダヴィンチ西五反田Ⅰ（注４）

東京都品川区西五反田八丁目２番８
号

2,211

1,640

519

ダヴィンチ新横浜131

横浜市港北区新横浜一丁目３番１号

2,165

1,350

776

8,271

6,090

1,901

合計

（注１）売却価格は、本投資法人が各資産の買主との間で締結した信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買価格（消費税等相当額を除きます。）であり、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注２）取得価格は、本投資法人が各資産を取得する際の信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代金（建物に係る消費税等相当額を含みません。）を記載しています。
（注３）予定売却益は、平成19年６月15日現在における見込額であり、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注４）「ダヴィンチ西五反田Ⅰ」は、平成19年６月15日付で売却を完了しています。

なお、本投資法人は、通常の投資活動の一環として本書に記載されている以外の資産の取得又は売却についても交渉中であり、第４期以降、随時、資産を追加取得し、又は売却することがあります。
(ロ）ポートフォリオ一覧
本投資法人が第３期末日現在において保有している34物件及び第４期取得予定資産３物件から第４期売却資産４物件を除いた計33物件により構成される本募集直後投資資産の概要（所在地（住居表示）、資産の種類、所有形態、取得（予定）価格、鑑定評価額、投資比率）は以下のとおりです。

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地域

不動産等の名称

ダヴィンチ銀座ダヴィンチ銀座アネックス
ダヴィンチ神谷町
ダヴィンチ芝浦
ダヴィンチ南青山
ダヴィンチ三田ダヴィンチ猿楽町

資産の種類

東京都中央区銀座
六丁目２番１号
東京都中央区銀座
六丁目２番３号
東京都港区麻布台
一丁目11番９号
東京都港区芝浦一丁目12番３号
東京都港区南青山
二丁目31番８号
東京都港区芝三丁目43番16号
東京都千代田区猿楽町二丁目６番10号

取得（予鑑定評価額 投資比率
定）価格（百万円） （％）（百万円）
（注２） （注３）
（注１）

土地

建物

信託受益権

所有権
賃借権

所有権

14,10017,700

6.6

信託受益権

所有権

所有権

3,050

3,470

1.4

信託受益権

所有権

所有権

12,00013,500

5.6

信託受益権

所有権

所有権

8,265

8,875

3.9

信託受益権

所有権

所有権

4,550

4,810

2.1

信託受益権

所有権

所有権

3,250

3,360

1.5

信託受益権

賃借権

所有権

3,000

3,150

1.4

ダヴィンチＡ浜松町

東京都港区浜松町
一丁目９番10号

信託受益権

所有権

区分所有
権

2,865

3,027

1.3

ダヴィンチ神宮前

東京都渋谷区神宮前二丁目４番11号

信託受益権

所有権

所有権

2,800

2,810

1.3

信託受益権

所有権

所有権

2,578

2,705

1.2

信託受益権

所有権

所有権

2,346

2,445

1.1

ダヴィンチ芝大門
ダヴィンチ三崎町

東京
主要
５区

所有形態

所在地
（住居表示）

東京都港区芝大門
二丁目９番16号
東京都千代田区三崎町二丁目２番15
号

ダヴィンチ新橋510

東京都港区新橋五丁目10番５号

信託受益権

所有権

所有権

2,080

2,610

0.9

ＢＰＳスクエア東京都中央区築地二丁目10番６号

信託受益権

所有権

所有権

1,560

1,620

0.7

信託受益権

所有権

所有権

1,240

1,370

0.5

信託受益権

所有権

所有権

2,440

2,440

1.1

信託受益権

所有権

所有権

7,840

7,840

3.7

信託受益権

所有権

所有権

2,520

2,680

1.1

ダヴィンチ築地ダヴィンチ築地616
秀和月島ビル
日本橋ＭＳビル

東京都中央区築地二丁目14番17号
東京都中央区築地六丁目16番１号
東京都中央区月島
四丁目16番13号
東京都中央区日本橋堀留町二丁目９番８号

アトランティック
ビル

東京都港区麻布台
二丁目３番３号

信託受益権

所有権

所有権

1,600

1,660

0.7

渋谷ＳＳビル東京都渋谷区渋谷二丁目14番17号

信託受益権

所有権

区分所有
権

3,930

4,140

1.8

信託受益権

所有権

所有権

7,420

7,750

3.5

信託受益権

所有権

所有権

4,620

4,630

2.1

信託受益権

所有権

3,460

3,570

1.6

信託受益権

所有権
（共有）

2,680

2,850

1.2

信託受益権

所有権

区分所有
権

13,86013,860

6.5

信託受益権

所有権
（共有）

所有権
（共有）

65,10065,100

30.8

信託受益権

所有権

所有権

5,900

5,900

2.7

185,054

193,872

87.6

ダヴィンチ日本橋本町
ダヴィンチ銀座１丁目
ダヴィンチ京橋
サンライン第７ビ
ル
ダヴィンチ御成門
新宿マインズタワー（注４）ＳＨＩＢＵＹＡ
ＥＤＧＥ

東京都中央区日本
橋本町一丁目９番４号
東京都中央区銀座
一丁目13番１号
東京都中央区八丁
堀四丁目３番３号
東京都千代田区麹町四丁目７番２号
東京都港区新橋六丁目１番11号
東京都渋谷区代々
木二丁目１番１号
東京都渋谷区宇田川町10番３号

東京主要５区合計（26物件）

区分所有
権
区分所有
権

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地域

不動産等の名称

ダヴィンチ錦糸町
ダヴィンチ東池袋

首都圏

ダヴィンチ新横浜
214
べネックスＳ－３
ビリーヴ大森ダヴィンチ品川Ⅱ

地方
主要都市

札幌千代田ビル
（注５）

所有形態

所在地
（住居表示）

資産の種類

東京都江東区亀戸
一丁目４番２号
東京都豊島区東池
袋三丁目23番５号
横浜市港北区新横浜二丁目14番２号
横浜市港北区新横浜三丁目20番８号

土地

建物

信託受益権

所有権

所有権

3,653

3,745

1.7

信託受益権

所有権

所有権

2,958

3,184

1.4

信託受益権

所有権

所有権

2,180

2,510

1.0

信託受益権

所有権

所有権

4,950

5,250

2.3

所有権

区分所有
権

3,160

3,170

1.4

所有権

所有権

7,710

7,710

3.6

24,611

25,569

11.6

所有権
（共有）

所有権
（共有）

1,384

1,571

0.6

1,384
211,049

1,571
221,0120.6
100.0

東京都品川区南大
信託受益権
井六丁目25番３号
東京都品川区北品
信託受益権
川一丁目８番11号
首都圏合計（６物件）
札幌市北区北７条
西五丁目５番３号

取得（予鑑定評価額 投資比率
定）価格（百万円） （％）（百万円）
（注２） （注３）
（注１）

信託受益権

地方主要都市合計（１物件）
合計（33物件）（注１）取得（予定）価格は、信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代金（建物に係る消費税等相当額を含みません。）を記載
しています。
（注２）鑑定評価額は、平成18年11月末日（第２期末）を価格時点とする不動産鑑定評価書の鑑定評価額を記載していますが、第３期取得資産及び第４期取得予定資産については、それぞれ資産取得時に作成された不動産鑑定評価書の鑑定評価額を記載しています。なお、各期末を価格時点とする不動産鑑定評価書は、各資産の取得時に不動産鑑定評価書を作成した鑑定評価会社が継続して作成していますが、「ダヴィンチ銀座」、「ダヴィンチ銀座アネックス」、「ダヴィンチ神谷町」、「ダヴィンチ神宮前」、「ダヴィンチ新橋510」については第３期末を価格時点とする鑑定評価書より鑑定評価会社の変更を行います。
（注３）投資比率は、取得（予定）価格の総額に対する各信託受益権の取得（予定）価格の比率をいい、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。
（注４）「新宿マインズタワー」について、本投資法人が取得を予定する信託受益権に係る信託不動産は、本物件全体の７分の３に相当する共有持分です。上記表中の取得予定価格及び鑑定評価額は、当該共有持分を信託不動産とする信託受益権に係る価格です。
（注５）「札幌千代田ビル」の土地及び建物は、信託受託者であるみずほ信託銀行株式会社とあいおい損害保険株式会社が共有しています。共有持分割合はそれぞれ２分の１で、上記表中の取得価格及び鑑定評価額は、当該共有持分を信託不動産とする信託受益権に係る価格です。

(ハ）第３期取得資産及び第４期取得予定資産に係る信託不動産の内容
第３期取得資産及び第４期取得予定資産である信託受益権に係る信託不動産の個別の概要は、以下のとおりです。
なお、以下に記載する各資産に関する「特定資産の概要」、「賃貸借の内容」、「鑑定評価書の概要」、「建物スペック等について」及び「特記事項」における記載事項に関する説
明は以下のとおりです。
ａ．特定資産の概要「取得予定価格」及び「取得価格」は、信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金（消費税等相当額を除きます。）を記載しています。
土地の「地番」及び「地積」並びに建物の「構造／階数」、「用途」、「延床面積」及
び「建築時期」は、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。なお、「構造／階数」については、「Ｓ」は鉄骨造、「ＲＣ」は鉄筋コンクリート造、「ＳＲＣ」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「Ｂ」は地下階、「Ｆ」は地上階をそれぞれ意味し、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）第８条第１項第１号に定める用途地域の種類を記載しています。
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土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める建築物の延床面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しており、「建蔽率」は、建築基準法第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
ｂ．賃貸借の内容「賃貸借の内容」は、各資産における平成19年２月末日現在効力を有する賃貸借契約又は転貸借契約の内容を記載しています。
「賃貸可能面積」は、各資産に係る建物の賃貸が可能な床面積であり、土地（平面駐車場を含みます。）の面積を含まず、各資産における平成19年２月末日現在効力を有する賃貸借契約書等に表記された面積を記載しています。
「賃貸面積」は、平成19年２月末日現在、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約又は転貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
なお、「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」で、賃貸借契約書等において、小数点第３位
以下の表示がある場合は、これを切り捨てた上で合計し、記載しています。また、賃貸借契約書又は転貸借契約書記載の契約面積が、「坪」で表記されている場合は、坪数を「0.3025」で除した数値（小数点第３位以下を切捨て）を「㎡」として記載しています。
「稼働率」は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。
「テナント総数」は、エンドテナントの総数を記載しています。エンドテナントとは、事務所、店舗及び倉庫に実際に入居している賃借人をいい、駐車場利用者は含まないものとします。
なお、第４期取得予定資産のうち「ダヴィンチ品川Ⅱ」及び「ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧ
Ｅ」については、本投資法人は、取得と同時に信託受託者との間でマスターリース契約を締結する予定です。「新宿マインズタワー」については、現マスターレッシーである有限会社新宿マインズタワーが本投資法人の取得日以降もマスターレッシーとして存続する予定です。
本投資法人におけるマスターリース契約は、いわゆるパススルー型マスターリース契約であり、マスターリース賃料はエンドテナント賃料と同額となっています。「月額契約賃
料」は、事務所、店舗及び倉庫に係る賃貸借契約又は転貸借契約上の月額賃料（共益費を含みますが、駐車場使用料等付属施設の使用料は含まれません。）の合計額を記載しています。
「敷金・保証金等」は、各資産に係る各賃貸借契約又は転貸借契約に規定する敷金及び保証金の金額（敷金償却等返還不要な金額がある場合は当該返還不要金額を控除した金額を記載しており、また、駐車場使用契約等付属施設使用契約に係る敷金及び保証金は含みません。）の合計額を記載しています。
なお、第４期取得予定資産に関する上記の数値は、いずれも各資産の売主等から提供された情報に基づいて記載しています。
ｃ．鑑定評価書の概要「鑑定評価書の概要」は、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑
定評価に関する法律（昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。）並びに不動産
鑑定評価基準に基づき作成された各不動産鑑定評価書（以下「不動産鑑定評価書」といいます。）の内容を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。

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ｄ．建物スペック等について「建物スペック等について」は、各資産について作成された建物調査診断報告書等に記載された事項を記載しています。なお、「建物築年数」は、建物の不動産登記簿上の新築年月日から平成19年７月末日までの期間（１ヶ月に満たない端数は切捨て）を記載しています。
ｅ．ＰＭ会社について「ＰＭ会社」は、本書の日付現在において、各信託不動産についてプロパティ・マネジ
メント業務を受託しているＰＭ会社を記載しています。
ｆ．特記事項「特記事項」は、各資産について、法令諸規則上の制限又は規制の主なもの、権利関係等に係る負担又は制限の主なもの並びに信託不動産である土地の境界を越えた構築物等がある場合又は土地境界確認等に問題がある場合の主な事項及びその協定等のうち、収益性又は処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
ｇ．物件の特徴等について「物件の特徴等について」は、マーケットレポート及び鑑定評価書等に記載されている物件の特徴の概略を記載し、また資産運用会社の物件に関する考えに基づいて記載しています。

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（第３期取得資産）
物件の名称：ダヴィンチ御成門
特定資産の概要

鑑定評価書の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権

鑑定評価会社

森井総合鑑定株式会社

取得年月日

平成18年12月１日

価格時点

平成18年９月30日

取得価格

13,860,000,000円

鑑定評価額

13,860,000,000円

直接還元法による価格

14,070,000,000円

所在地（住居表示） 東京都港区新橋六丁目１番11号
地番

東京都港区新橋六丁目１番１外６筆

地積

1,990.40㎡

土
用途地域
地

商業地域

割引率

4.6％

容積率／建蔽率

700％／80％

最終還元利回り

5.2％

所有形態

所有権

構造／階数

SRC／9F

土地比率

88.9％

用途

事務所

建物比率

11.1％

延床面積

13,805.18㎡

建物スペック等について

建築時期

新築：昭和48年４月30日
増築：昭和49年11月15日

建物築年数

34年３ヶ月

駐車場台数

45台

階高

3,300㎜（基準階）

所有形態

区分所有権（所有割合：100％）

天井高2,550㎜（基準階）

空調方式

各階個別空調ＯＡ床敷設状況

全階の事務室に敷設

ＰＭ会社

株式会社ザイマックスアクシス

建物

賃貸借の内容

還元利回り
ＤＣＦ法による価格

原価法による積算価格

4.9％
13,640,000,000円

11,600,000,000円

賃貸可能面積11,883.66㎡

賃貸面積11,883.66㎡

稼働率

100.0％

テナント総数

8

設計会社

戸田建設株式会社一級建築士事
務所

月額契約賃料

69,137,440円

施工会社

戸田建設株式会社

構造計算者
敷金・保証金等638,618,040円

戸田建設株式会社一級建築士事
務所

建築確認機関東京都

特記事項
本件建物屋上に設置してある工作物（目隠ルーバー）について、建築確認済証及び検査済証が発行されていません
が、ビューローベリタスジャパン株式会社より技術監査の結果、構造安全性に問題ない旨の報告書が提出されています。

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物件の特徴等について「ダヴィンチ御成門」は、「新橋駅」から徒歩約10分、都営地下鉄三田線「御成門駅」から徒歩３分に位置するオ
フィスビルです。「新橋駅」は、ＪＲ東日本の他、東京メトロ、都営地下鉄、ゆりかもめが相互に乗り入れる首都圏
有数の乗降客数を誇る主要駅の一つです。
本物件は、オフィスビルの集積度が高い「日比谷通り」に面し、敷地形状は四方を道路と接する概ね正方形であり、視認性に優れたオフィスビルとなっています。
本物件は、昭和48年４月に建築されたビルですが、平成16年に耐震補強工事を含む大規模リニューアル工事が実施されており、全館個別空調設備、全館オフィスフロアＯＡ床対応、24時間入退館可能なセキュリティ設備を備えています。
資産運用会社は、本物件が位置する「新橋エリア」を含む東京主要５区のオフィス賃料水準は、上昇傾向を示しており、今後も当面この上昇傾向が続くとの見方をしています。
現在入居中のテナント賃料水準は、マーケット賃料水準に比べて低いため、その乖離を埋めるべく、本投資法人の内部成長戦略に基づいた賃料増額改定により、着実な内部成長を目指します。

－ 68 －(68) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

（第４期取得予定資産）
物件の名称：新宿マインズタワー
特定資産の概要

鑑定評価書の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権

鑑定評価会社

森井総合鑑定株式会社

取得予定年月日

平成19年７月13日

価格時点

平成19年３月31日

取得予定価格65,100,000,000円

鑑定評価額（注３）65,100,000,000円

直接還元法による価格（注４）

153,000,000,000円

所在地（住居表示） 東京都渋谷区代々木二丁目１番１号
地番

東京都渋谷区代々木二丁目１番７他
８筆

地積（注１）

11,500.48㎡

土 用途地域地
容積率／建蔽率
（注５）

還元利回り

3.9％

ＤＣＦ法による価格（注４） 150,000,000,000円

商業地域

割引率

3.7％

600％／80％

最終還元利回り

4.1％

原 価法による積算価格
（ 注４）

所有形態

所有権（共有）構造／階数

S・SRC／B3／34F

土地比率

77.3％

用途

事務所・店舗

建物比率

22.7％

延床面積
建 （注１）
物
建築時期

115,000,000,000円

97,978.74㎡

建物スペック等について

平成７年９月26日

建物築年数

11年10ヶ月

駐車場台数

327台

階高

4,000㎜（基準階）

所有形態

所有権（共有）天井高2,670㎜（基準階）

みずほ信託銀行株式会社

空調方式

セントラル空調

ＯＡ床敷設状況

全階の事務室に敷設

ＰＭ会社

株式会社ザイマックスアクシス

信託受託者
賃貸借の内容賃貸可能面積（注１） 53,165.58㎡
賃貸面積（注１）

51,906.36㎡

稼働率

97.6％

ＰＭＬ値

9.4％

テナント総数35

設計会社

株式会社日本設計

施工会社

大成建設、竹中工務店、鉄建建
設、熊谷組、安藤建設建設工事
共同企業体

構造計算者

株式会社日本設計

建築確認機関

東京都

月額契約賃料（注２） 189,348,807円

敷金・保証金等（注２）

1,852,373,626円－ 69 －(69) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

特記事項
１．本物件については、本物件全体の７分の１に相当する共有持分毎に合計７個の信託が設定されており、いずれの信託受託者もみずほ信託銀行株式会社となっています。本投資法人はかかる信託に基づく信託受益権のうち６個を保有する有限会社ニームより、３個（当該信託受益権に係る信託不動産は、本物件全体の７分の３に相当する
共有持分）の信託受益権を取得する予定です。
２．本件土地の一部（地番：１番31乃至１番38）には、東京都による鉄道敷設を目的とする区分地上権が設定されています。
３．鉄道施設利用者の通行を目的として、本件土地のうち「地番：１番31」を要役地、「地番：１番33」及び「１番37」を承役地とする東京都が地役権者となる地役権が設定されています。
４．本件建物の地下３階及び本件土地の地下の一部は、地域冷暖房供給施設（供給配管等を含む。）を設置する目的
で新宿南エネルギーサービス株式会社が賃借しています。
５．有限会社ニーム及び本物件に係る信託受益権１個を保有する他の受益者（有限会社ニームと併せて、個別に又は総称して「共同事業者等」という。）並びに本物件についての全ての信託に係る信託受託者であるみずほ信託銀
行株式会社は、本書の日付現在、本物件の運営等に関して、以下の内容を含む契約を締結しております。本投資法人は、本投資法人による本物件に係る信託受益権の取得と同時に、かかる契約の当事者との間で、新たな共同事業者等として、有限会社ニームの地位を一部承継するに際して、当該契約の変更契約又は覚書を締結する予定
ですが、下記の事項に変更はない予定です。
・共同事業者等が本物件に係る共有持分又は信託受益権を第三者に売却する場合は、他の共同事業者等に対し事前に通知を行うものとし、この場合、通知後30日以内に限り、他の共同事業者等に対し本物件に係る共有持分又は信託受益権の購入に関する優先交渉権を付与する。なお、上記売却に際しては、本物件に係る共有持分又は信託受益権を分割してはならないものとする。但し、共同事業者等が信託譲渡する場合及び共同事業者等又はその関係者が主体となって組成し、又は投資助言を行う法人に譲渡する場合には、この限りではない。
・共同事業者等は、第三者にそれぞれの共有持分又は信託受益権を譲渡、承継させる場合には、本覚書を当該第三者に承継させ、当該第三者をして本覚書を遵守させるものとする。
（注１）本投資法人が取得を予定する信託受益権に係る信託不動産は、本物件全体の７分の３に相当する共有持分ですが、地積、延床面積、賃貸可能面積及び賃貸面積は、本物件全体の面積を記載しています。
（注２）月額契約賃料及び敷金・保証金等は、本物件全体の７分の３に相当する金額を記載しています。
（注３）鑑定評価額は、本投資法人が取得を予定する信託受益権に係る信託不動産（本物件全体の７分の３相当の共有持分）に対する金額です。
（注４）直接還元法による価格、ＤＣＦ法による価格及び原価法による積算価格は、本物件全体に係る価格を記載しています。
（注５）当該建物は、建築基準法第52条第６項及び第59条の２の規定に基づく総合設計制度に係る許可を東京都より受け建築された建物です。
東京都総合設計許可要綱実施細目に従って公開空地の維持、管理及び標示を行うこと並びに風向・風速計を適宜配置し、建設前後の風
向、風速の変化の実態を把握し、障害が生じた場合には速やかに有効な措置を行うこと許可条件として、容積率割増（792.42％）の緩和措置を受けています。

物件の特徴等について「新宿マインズタワー」は、「新宿駅」から徒歩約５分に位置する高層オフィスビルです。「新宿駅」は、ＪＲ東
日本の他、小田急電鉄、京王電鉄、西武鉄道、東京メトロ、都営地下鉄が相互に乗り入れる１日の乗降客数が国内第一位のターミナル駅です。
本物件は、西新宿ゾーンの「超高層ビル群」と競合関係にあり、規模的にはこれら「超高層ビル群」に比して中位に位置しますが、「新宿駅」へのアクセスという点においては、本物件が「超高層ビル群」に対して劣後することはありません。建物スペックも一部の築浅物件を除けば、これら「超高層ビル群」と競合できるスペックを有しています。
資産運用会社は、本物件が位置する「新宿エリア」を含む東京主要５区のオフィス賃料水準は、上昇傾向を示しており、今後も当面この上昇傾向が続くとの見方をしています。
また、本物件において、現在入居中のテナント賃料水準は、マーケット水準に比べて低いため、その乖離を埋めるべく、本投資法人の内部成長戦略に基づいた賃料増額改定により、着実な内部成長を目指します。
なお、本投資法人のポートフォリオの規模拡大に伴い、着実な内部成長が期待できる本物件のような大型資産への投資も可能となってまいりました。本資産の取得予定価格は、本資産及びその他の第４期取得予定資産取得後におけるポートフォリオ全体の取得（予定）価格合計に対し約30.8％となり、ポートフォリオの中で最大の資産になる予定
ですが、資産運用会社は、本物件は本書の日付現在35に及ぶテナントを有し、立地条件も極めて優れていることか
ら、安定したポートフォリオ構成に十分に寄与するものと考えています。

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物件の名称：ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ
特定資産の概要

鑑定評価書の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権

鑑定評価会社

森井総合鑑定株式会社

取得予定年月日

平成19年７月13日

価格時点

平成19年３月31日

取得予定価格5,900,000,000円

鑑定評価額

5,900,000,000円

直接還元法による価格

6,000,000,000円

所在地（住居表示） 東京都渋谷区宇田川町10番３号
地番

東京都渋谷区宇田川町34番１他２筆

地積

527.65㎡

土
用途地域
地

商業地域

割引率

4.0％

容積率／建蔽率

500％／80％

最終還元利回り

4.4％

所有形態

所有権

構造／階数

RC／B1／9F

土地比率

82.7％

用途

事務所・店舗・駐車場

建物比率

17.3％

延床面積

3,022.33㎡

建物スペック等について

建築時期

平成18年８月30日

建物築年数

11ヶ月

駐車場台数

８台

階高

3,560㎜～4,160㎜

所有形態

所有権

天井高

2,700㎜（基準階）

住友信託銀行株式会社

空調方式

各階個別空調（パッケージ型空調機）

ＯＡ床敷設状況

１、２階以外の事務室に敷設

ＰＭ会社（注）株式会社エイムクリエイツ

建
物

信託受託者
賃貸借の内容

還元利回り
ＤＣＦ法による価格

原価法による積算価格

4.2％5,800,000,000円

4,810,000,000円

賃貸可能面積2,479.49㎡

賃貸面積2,156.06㎡

稼働率

86.9％

ＰＭＬ値

11.2％

テナント総数

6

設計会社

株式会社ゼン設計一級建築士事
務所

月額契約賃料

20,220,560円

施工会社

鹿島建設株式会社

構造計算者
敷金・保証金等

227,068,280円

株式会社ゼン設計一級建築士事
務所

建築確認機関株式会社都市居住評価センター

特記事項
本件土地の一部は、都市計画道路（補助第53号線 昭和21年４月25日都市計画決定 計画幅員15ｍ）の対象となっています。今後当該計画が実施された場合には、本件土地の南西側の一部（約61.9㎡）を東京都へ譲渡することになります。
（注）ＰＭ会社については、本投資法人による本物件の取得と同時に、株式会社ザイマックスアクシスへ変更する予定です。

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物件の特徴等について「ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ」は、「渋谷駅」から徒歩約８分に位置するオフィス・店舗複合ビルです。「渋谷駅」
は、ＪＲ東日本の他、東京急行電鉄、京王電鉄、東京メトロが相互に乗り入れる首都圏有数の乗降客数を誇るターミナル駅です。
本ビルは、スポンサーであるダヴィンチ・アドバイザーズによる開発物件として、平成18年８月に竣工した新築ビルであり、建物スペックは近年のテナントが求めるスペックを十分に満たしていると言えます。
本物件の周辺には、「パルコ」、「東急ハンズ」、「西武百貨店」、「ロフト」等大型商業施設が密集しており、様々な用途のビルが存するエリアであることから、純粋なオフィスエリアではありません。本書の日付現在、本物件の総賃貸可能面積の約37.3％は、店舗としての用途に供しています。
資産運用会社は、本物件は、新築ビルである希少性と、オフィス用途のみならず、補完的に商業施設の入居も見込
めることから、高い競争力を有するビルであると考えています。

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物件の名称：ダヴィンチ品川Ⅱ
特定資産の概要

鑑定評価書の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権

鑑定評価会社

森井総合鑑定株式会社

取得予定年月日

平成19年７月13日

価格時点

平成19年３月31日

取得予定価格7,710,000,000円

鑑定評価額

7,710,000,000円

直接還元法による価格

7,770,000,000円

所在地（住居表示） 東京都品川区北品川一丁目８番11号
地番

東京都品川区北品川一丁目122番３

地積2,345.20㎡

土
用途地域
地

準工業地域

割引率

4.7％

容積率／建蔽率

400％／60％

最終還元利回り

5.3％

所有形態

所有権

構造／階数

SRC／B1／11F

土地比率

64.1％

用途

事務所・駐車場・店舗

建物比率

35.9％

延床面積

10,200.29㎡

建物スペック等について

建築時期

平成３年７月３日

建物築年数

16年

駐車場台数

49台

階高

3,500㎜～4,300㎜

所有形態

所有権

天井高

2,600㎜（基準階）

みずほ信託銀行株式会社

空調方式

各階個別空調（パッケージ型空調機）

ＯＡ床敷設状況

全階の事務室に敷設

ＰＭ会社

ユーネックス株式会社

建
物

信託受託者
賃貸借の内容

還元利回り

5.0％

ＤＣＦ法による価格

7,640,000,000円

原価法による積算価格

5,630,000,000円

賃貸可能面積6,543.38㎡

賃貸面積6,543.38㎡

稼働率

100.0％

ＰＭＬ値

11.9％

テナント総数

16

設計会社

大成建設株式会社一級建築士事
務所

月額契約賃料

35,183,717円

施工会社

大成建設株式会社

構造計算者
敷金・保証金等363,648,979円

大成建設株式会社一級建築士事
務所

建築確認機関東京都

特記事項
１．本件土地の一部は、都市計画道路（補助第149号 昭和28年３月30日都市計画決定 計画幅員20ｍ）の対象となっています。今後当該計画が実施された場合には、本件土地の南東側の一部（約217㎡）を東京都へ譲渡することになります。
２．本件土地上に存する工作物（広告板）は、完了検査を受けておらず検査済証が発行されていませんが、日本ＥＲ
Ｉ株式会社より建築基準法の諸規定に関する適合判定調査の結果、適合しているものと判断される旨の報告書が提出されています。
３．本件土地南西側の一部（約85.24㎡）は、品川区の指導の下、近隣住人のための避難通路（幅員約４ｍ）として提供しています。また、本件土地南西側が接する道路は、建築基準法第42条第２項に規定される道路であり、道路
中心線より２ｍ後退した位置が道路境界線となります。本件土地において当該道路の用に供されている部分の面積は、約9.12㎡となっています。

－ 73 －(73) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

物件の特徴等について「ダヴィンチ品川Ⅱ」は、「品川駅」から徒歩約11分、京浜急行電鉄「北品川駅」から徒歩約５分に位置するオ
フィスビルです。
「品川駅」は、ＪＲ東日本の他、ＪＲ東海（東海道新幹線）、京浜急行電鉄が相互に乗り入れる首都圏有数の乗降客数を誇るターミナル駅です。
本物件の周辺には、「品川インターシティ」及び「天王洲アイル」といった大規模オフィスビルが建ち並ぶ再開発
エリアが存しますが、これら大規模オフィスビルを除くと、本物件の規模（総賃貸可能面積：6,543.38㎡）は平均を上回る規模を有しています。
資産運用会社は、本物件は、周辺エリアに存する再開発大規模オフィスビルの補完的な役割を担い、「品川駅」徒歩圏エリアという立地条件と併せて、安定的な稼働を期待できると考えています。

(ニ）第３期取得資産及び第４期取得予定資産に関する権利関係の従前の経緯
第３期取得資産
物件名称

信託受託者

信託期間
満了日

前信託受益者（注１）

前々信託受益者

ダヴィンチ御成門

みずほ信託銀行株式
会社

平成28年
12月31日株式会社ダヴィンチ・リアルティ（注２）

有限会社ダヴィンチ
OF3（注３）（注１）前信託受益者は、投信法第15条第２項第１号及び資産運用会社の利益相反対策ルールに規定される利害関係人等及び利害関係者に該当します。前信託受益者における当該資産の所有期間は、１年を超えているため、前信託受益者における当該資産の取得価格は記載していません。
（注２）株式会社ダヴィンチ・リアルティは、ダヴィンチ・アドバイザーズの100％子会社であり、不動産の売買、賃貸及び管理、信託受益権の取得、管理及び処分等を主たる目的とする株式会社です。
（注３）有限会社ダヴィンチOF3は、ダヴィンチ・アドバイザーズの意向を受けて設立された有限責任中間法人の100％出資子会社であり、信託受益権の取得、管理及び処分等を目的として設立された特別目的会社です。

第４期取得予定資産
物件名称

信託受託者

信託期間
満了日

現信託受益者（注１）

前所有者（前信託受益者）

新宿マインズタワー

みずほ信託銀行株式
会社

平成27年
３月31日

有限会社ニーム（注２）

住友生命保険相互会社
第一生命保険相互会社
日本生命保険相互会社

ＳＨＩＢＵＹＡ
ＥＤＧＥ

住友信託銀行株式会
社

平成27年
８月31日

有限会社ハイランド（注２）

株式会社ジョイント・
コーポレーション

ダヴィンチ品川Ⅱ

みずほ信託銀行株式
会社

平成27年
１月31日

有限会社クレタ（注２）

株式会社ワイズ
個人（１名）（注３）（注１）現信託受益者は、すべて投信法第15条第２項第１号及び資産運用会社の利益相反対策ルールに規定される利害関係人等
及び利害関係者に該当します。これら現信託受益者における当該資産の所有期間は、いずれも１年を超えているため、現信託受益者における当該資産の取得価格は記載していません。
（注２）有限会社ニーム、有限会社ハイランド及び有限会社クレタは、ダヴィンチ・アドバイザーズの意向を受けて設立された、
米国デラウェア州法上のリミテッド・ライアビリティ・カンパニーの100％出資子会社であり、信託受益権の取得、管理及び処分等を目的として設立された特別目的会社です。
（注３）ダヴィンチ品川Ⅱの前所有者には個人１名が含まれますが、開示に係る了解を得ていないため記載していません。

－ 74 －(74) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(ホ）建物及び投資資産賃貸借の概要
本募集直後投資資産（33物件）の平成19年２月末日時点における建物及び賃貸借の概要は以下のとおりです。
地域

物件名称

構造
階数
(注１)

建築時期
（注２）

賃貸可能
面積（㎡）
（注３）

賃貸面積
（㎡）
（注４）

テナント
総数
（注５）

稼働率
（％）
（注６）

年間賃料収
入（千円）
（注７）

ダヴィンチ銀座

SRC
B3／9F

昭和38年７月

8,272.94

8,233.66

24

99.5

864,398

ダヴィンチ銀座
アネックス

SRC
B3／8F

昭和47年８月

2,031.52

1,995.40

7

98.2

161,215平成元年11月

7,666.03

7,656.94

15

99.8

634,285

昭和62年10月

9,619.13

9,349.5652

97.1

559,978

平成２年９月2,787.99

2,787.995

100.0

260,197

平成５年３月3,415.33

3,415.33

7

100.0

218,355

昭和60年６月

3,657.43

3,657.431

100.0

225,691

平成５年７月3,663.26

3,663.26

14

100.0

249,187

平成９年12月

2,388.22

2,388.221

100.0

146,857

平成８年11月

2,384.13

2,384.13

5

100.0

164,548

平成８年７月

2,137.53

2,137.531

100.0

156,048

昭和49年４月

2,648.09

2,518.03

9

95.0

149,117

平成８年１月2,902.92

2,902.92

1

100.0

109,800

平成２年１月1,487.82

1,487.82

4

100.0

93,569平成６年３月2,838.44

2,838.448

100.0

152,012

平成８年７月8,426.85

8,426.853

100.0

431,891

平成５年４月3,203.18

3,203.18

7

100.0

167,881

昭和59年４月

1,729.04

1,672.48

9

96.7

97,939昭和52年７月

3,034.09

3,034.09

16

100.0

239,797

昭和39年１月

7,401.88

7,401.887

100.0

447,461

昭和37年１月

3,757.76

3,630.486

96.6

263,827

昭和49年10月（注８）

3,220.43

3,220.436

100.0

205,399

昭和62年10月

2,413.62

2,413.62

7

100.0

186,369

昭和48年４月

11,883.66

11,883.66

8

100.0

829,649

平成７年９月22,785.24

22,245.58

35

97.6

2,272,185

平成18年８月

2,479.49

2,156.06

6

86.9

242,646

128,236.02

126,704.97

264

98.8

9,530,312

ダヴィンチ神谷町
ダヴィンチ芝浦
ダヴィンチ南青山
ダヴィンチ三田ダヴィンチ猿楽町
ダヴィンチＡ浜松町
ダヴィンチ神宮前
ダヴィンチ芝大門
ダヴィンチ三崎町
ダヴィンチ新橋
510
東京
主要
５区

ＢＰＳスクエアダヴィンチ築地ダヴィンチ築地616
秀和月島ビル
日本橋ＭＳビル
アトランティック
ビル

SRC・S
11F
SRC
B1／12F
S・SRC
B2／5F
S・SRC
B3／11F
SRC
8F
SRC
B2／10FRC
B1／4F
SRC・RC
B1／7F
S
8F
SRC
B1／8F
SRC
10F
SRC
B1／8F
SRC
B1／9F
S
5F
SRC
B2／7F
SRC
B2／9F

ダヴィンチ日本橋
本町

SRC・S
B1／9F
SRC
B1／10F

ダヴィンチ銀座１丁目

SRC
B2／11F

渋谷ＳＳビルダヴィンチ京橋
サンライン第７ビ
ル
ダヴィンチ御成門
新宿マインズタワー（注９）ＳＨＩＢＵＹＡ
ＥＤＧＥ

SRC
B1／8F
SRC
B2／9F
SRC
9F
S・SRC
B3／34F
RC
B1／9F

東京主要５区合計（26物件）－ 75 －(75) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

地域

首都
圏

物件名称

構造
階数
(注１)

建築時期
（注２）

賃貸可能
面積（㎡）
（注３）

賃貸面積
（㎡）
（注４）

テナント
総数
（注５）

稼働率
（％）
（注６）

年間賃料収
入（千円）
（注７）

ダヴィンチ錦糸町

S
B1／5F

平成４年１月5,691.28

5,691.286

100.0

261,482

ダヴィンチ東池袋

SRC・S
B1／9F

平成５年６月4,631.37

4,631.37

4

100.0

231,946

平成元年11月

4,608.49

4,608.49

13

100.0

185,556

平成６年２月7,472.07

7,170.829

95.9

379,552

平成４年７月3,628.15

3,628.158

100.0

225,689

平成３年７月6,543.38

6,543.38

16

100.0

422,204

32,574.74

32,273.49

56

99.0

1,706,431

3,287.10

3,243.12

10

98.6

149,057

3,287.10
164,097.86

3,243.12
162,221.58

10
330

98.6
98.8

149,057
11,385,801

ダヴィンチ新横浜
214
ベネックスＳ－３

SRC
B1／8F
S・SRC
B1／12F

S・SRC
B1／8F
SRC
ダヴィンチ品川Ⅱ
B1／11F
首都圏合計（６物件）
ビリーヴ大森地方
主要都市

札幌千代田ビル（注10）

SRC
B1／11F平成３年12月

地方主要都市合計（１物件）
合計（33物件）（注１）「構造／階数」は、各投資不動産物件に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。なお、「S」は鉄骨造、「RC」
は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味します。
（注２）「建築時期」は、各投資不動産物件に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
（注３）「賃貸可能面積」は、各投資不動産物件に係る建物の賃貸が可能な床面積であり、土地（平面駐車場を含みます。）の賃貸可能面積を含まず、賃貸借契約書等に表示された面積を記載しています。
（注４）「賃貸面積」は、平成19年２月末日現在、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約又は転貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
（注５）「テナント総数」は、エンドテナントの総数を記載しています。エンドテナントとは、事務所、店舗及び倉庫に実際に入居している賃借人をいい、駐車場利用者は含まないものとします。
（注６）「稼働率」は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。
（注７）「年間賃料収入」は、賃貸者契約又は転貸借契約上の月額賃料（共益費を含みますが、駐車場使用料等付属施設の使用料は含まれません。）を年換算（12倍）し、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注８）「ダヴィンチ京橋」の建築時期は、建物の不動産登記簿に記載が無いため、検査済証が発行された年月を記載しています。
（注９）「新宿マインズタワー」の賃貸可能面積、賃貸面積及び年間賃料収入は、本物件全体の数値に、本投資法人が取得を予定する信託受益権に係る信託不動産の共有持分割合である７分の３を乗じた数値を記載しています。
（注10）「札幌千代田ビル」の賃貸可能面積、賃貸面積及び年間賃料収入は、本物件全体の数値に、信託受託者が保有する共有持分割合である２分の１を乗じた数値を記載しています。

－ 76 －(76) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(ヘ）建物調査診断報告書の概要
本投資法人は、各投資不動産物件毎に、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評
価、環境リスク診断、地震リスク評価等に関する建物調査診断報告書を前田建設工業株式会
社又は株式会社ハイ国際コンサルタント（注１）から取得しています。建物調査診断報告書に記載された事項は、報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、以下の見積額等は作成日付現在のものであり、本書の日付現在のものではありません。
本投資法人が取得した建物調査診断報告書の概要は以下のとおりです。
短期修繕費用
の見積額
（千円）
（注２）

長期修繕費用
の見積額
（千円）
（注３）

物件名称

報告書日付

緊急修繕費用
の見積額
（千円）

ＰＭＬ値
（％）
（注４）

ダヴィンチ銀座

平成17年８月

025,670112,850

12.5

3,363,000

ダヴィンチ銀座アネッ
クス

平成17年８月

0

10,83053,57012.7

815,000

ダヴィンチ神谷町

平成19年４月

096,540222,21013.8

3,209,000

ダヴィンチ芝浦平成17年８月

089,910211,79014.5

3,305,100

ダヴィンチ南青山

平成17年８月

040,310115,240

13.8

1,164,000

ダヴィンチ三田平成17年８月

033,560175,6109.5

1,462,300

ダヴィンチ猿楽町

平成17年８月

0107,700

188,660

14.6

1,071,000

ダヴィンチＡ浜松町

平成17年８月

036,090181,61014.6

1,527,900

ダヴィンチ神宮前

平成17年８月

022,28091,46013.9

637,000

ダヴィンチ芝大門

平成17年８月

020,720100,560

12.5

910,200

ダヴィンチ三崎町

平成17年８月

021,010145,01013.1

685,000

ダヴィンチ新橋510

平成17年８月

031,490127,970

13.4

890,000

ＢＰＳスクエア

平成17年12月

1,550

18,600124,21012.5

868,800

ダヴィンチ築地平成19年４月

020,10044,67014.0

472,100

ダヴィンチ築地616

平成18年３月

032,190111,47013.0

1,063,600

秀和月島ビル

平成18年３月

069,310224,84014.4

2,403,700

日本橋ＭＳビル

平成18年４月

240

26,900104,59011.8

1,096,700

アトランティックビル

平成18年４月

022,87069,43013.7

692,000

渋谷ＳＳビル

平成18年４月

230

6,840

66,52014.7

1,091,400

ダヴィンチ日本橋本町（注１）

平成18年６月－

17,00077,55012.0

2,301,100

ダヴィンチ銀座１丁目（注１）

平成18年６月－

98,820196,140

13.6

1,096,000

ダヴィンチ京橋（注１）

平成18年６月－

28,11061,47013.4

1,097,500

サンライン第７ビル

平成18年８月

024,40091,27014.1

1,110,800－ 77 －(77) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

再調達価格
（千円）

報告書日付

緊急修繕費用の見積額（千円）

短期修繕費用
の見積額
（千円）
（注２）

長期修繕費用
の見積額
（千円）
（注３）

ダヴィンチ御成門（注１）

平成18年５月－

31,010164,81014.8

3,216,800

新宿マインズタワー（注５）

平成19年４月

0

223,400

883,470

9.4

38,673,000

ＳＨＩＢＵＹＡＥＤＧＥ

平成19年４月

02,480

28,37011.2

860,300

ダヴィンチ錦糸町

平成17年８月

082,360344,560

14.9

2,112,700

ダヴィンチ東池袋

平成17年８月

055,020200,82013.9

2,237,000

ダヴィンチ新横浜214

平成17年12月

300

47,120231,14013.0

1,786,000

ベネックスＳ－３

平成18年４月

50

81,690272,21012.9

3,368,000

ビリーヴ大森（注１）

平成18年６月－

49,990152,84012.8

1,526,900

ダヴィンチ品川Ⅱ

平成19年４月

0

126,080

258,300

11.9

3,192,900

札幌千代田ビル（注５）

平成17年８月

065,010323,240

10.5

2,620,900

2,370

1,665,410

5,758,460

9.7

91,927,700

物件名称

合計

－

ＰＭＬ値
（％）
（注４）

再調達価格
（千円）

（注１）「ダヴィンチ日本橋本町」、「ダヴィンチ銀座１丁目」、「ダヴィンチ京橋」、「ダヴィンチ御成門」及び「ビリーヴ大森」について
は、株式会社ハイ国際コンサルタントから建物調査診断報告書を取得しています。
（注２）短期修繕費用の見積額は、建物調査診断報告書に記載された１年目から５年目の５年間において発生すると考えられる修繕費及び更新費の総額を記載しています。
（注３）長期修繕費用の見積額は、建物調査診断報告書に記載された１年目から12年目の12年間において発生すると考えられる修繕費及び更新費の総額を記載しています。
（注４）ＰＭＬ値の合計欄の数値は、ポートフォリオＰＭＬ値を示しており、本募集直後投資資産33棟の集合体に対して、投資不動産物件と同様に再現期間475年に対応する予想損害額の、再調達価格に対する割合をいいます。ＰＭＬ値及びポートフォリオＰＭＬ値は、前田建設工業株式会社作成の平成19年５月10日付「地震リスクポートフォリオ評価報告書」に基づき記載しています。
（注５）「新宿マインズタワー」及び「札幌千代田ビル」については、建物一棟全体に係る見積額を記載しています。

－ 78 －(78) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(ト）設計者・構造計算者・施工者・建築確認機関
本募集直後投資資産33物件に係る設計者、構造計算者、施工者及び建築確認機関は以下のとおりです。
物件名

設計者

構造計算者

施工者

建築確認機関ダヴィンチ銀座

鹿島建設株式会社

鹿島建設株式会社設計部

鹿島建設株式会社

東京都

ダヴィンチ銀座アネッ
クス

鹿島建設株式会社一級
建築士事務所

鹿島建設株式会社設計部

鹿島建設株式会社

東京都

ダヴィンチ神谷町

株式会社松田平田坂本
設計事務所

株式会社松田平田坂本
設計事務所

株式会社長谷川工務店

東京都

ダヴィンチ芝浦株式会社日建設計

株式会社日建設計

株式会社長谷川工務店

東京都

ダヴィンチ南青山

株式会社久米建築事務所

株式会社久米建築事務所

東急建設株式会社

東京都港区

ダヴィンチ三田株式会社園田設計一級
建築士事務所

株式会社園田設計

株式会社間組

東京都

ダヴィンチ猿楽町

秀和株式会社一級建築士事務所

藤沢秀雄構造設計事務所

株式会社熊谷組

東京都千代田区

ダヴィンチＡ浜松町

株式会社和田設計コンサルタント

株式会社和田設計コン
サルタント

西松建設株式会社

東京都

ダヴィンチ神宮前

株式会社類設計室

株式会社類設計室

株式会社竹中工務店

東京都渋谷区

ダヴィンチ芝大門

鹿島建設株式会社一級
建築士事務所

株式会社園田設計

鹿島建設株式会社

東京都港区

ダヴィンチ三崎町

株式会社リョート・プ
ランニング

株式会社リョート・プ
ランニング

株木建設株式会社

東京都千代田区

ダヴィンチ新橋510

日本国土株式会社一級
建築士事務所日本国土株式会社

日本国土開発株式会社

東京都

ＢＰＳスクエア株式会社太陽設計事務所

株式会社太陽設計事務所

株式会社フジタ東京支
店

東京都中央区

ダヴィンチ築地株式会社大林組一級建築士事務所

株式会社大林組

株式会社大林組

東京都中央区

ダヴィンチ築地616

株式会社長谷工コーポ
レーション

株式会社長谷工コーポ
レーションエンジニア
リング事業部一級建築士事務所

株式会社長谷工コーポ
レーション

東京都中央区

秀和月島ビル

秀和株式会社一級建築士事務所

株式会社泉諭設計事務所

株式会社間組

東京都

日本橋ＭＳビル

株式会社相田武文設計研究所

株式会社相田武文設計
研究所

五洋建設株式会社

東京都中央区

アトランティックビル

福地建築設計事務所

一級建築士事務所福地
建築設計事務所

北野建設株式会社

東京都港区

渋谷ＳＳビル

東急設計コンサルタン
ト

株式会社東急設計コン
サルタント

安藤建設株式会社

東京都渋谷区

ダヴィンチ日本橋本町

協立建築事務所

株式会社協立建築事務所

不二建設株式会社

東京都

ダヴィンチ銀座１丁目

竹中工務店東京一級建
築士事務所

竹中工務店東京一級建築士事務所

株式会社竹中工務店

東京都－ 79 －(79) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

物件名

設計者

構造計算者

施工者

建築確認機関ダヴィンチ京橋

大成建設株式会社一級
建築士事務所

大成建設一級建築士事務所

大成建設株式会社

東京都

サンライン第７ビル

内井昭蔵建築設計事務所

株式会社内井昭蔵建築
設計事務所

株式会社竹中工務店

東京都千代田区

ダヴィンチ御成門

戸田建設株式会社一級
建築士事務所

戸田建設株式会社一級
建築士事務所

戸田建設株式会社

東京都

東京都

新宿マインズタワー

株式会社日本設計

株式会社日本設計

大成建設、竹中工務店、鉄建建設、熊谷組、安藤建設建設工事
共同企業体

ＳＨＩＢＵＹＡ
ＥＤＧＥ

株式会社ゼン設計一級
建築士事務所

株式会社ゼン設計一級
建築士事務所

鹿島建設株式会社

株式会社都市居住評価センター

ダヴィンチ錦糸町ビルディング不動産株
式会社一級建築士事務所

ビルディング不動産株
式会社一級建築士事務所

日本ランディック株式会社／多田建設株式会
社

東京都

ダヴィンチ東池袋

三菱建設株式会社一級
建築士事務所

三菱建設株式会社一級
建築士事務所

三菱建設株式会社

東京都

ダヴィンチ新横浜214

株式会社せいじ建築設計事務所

株式会社せいじ建築設計事務所

大成建設株式会社

横浜市

べネックスＳ－３

入江三宅設計事務所

株式会社入江三宅設計事務所

株式会社竹中工務店

横浜市

ビリーヴ大森

安宅エンヂニヤリング
株式会社、株式会社フジタ

株式会社持田建築設計事務所

株式会社フジタ

東京都

ダヴィンチ品川Ⅱ

大成建設株式会社一級
建築士事務所

大成建設株式会社一級
建築士事務所

大成建設株式会社

東京都

札幌千代田ビル

株式会社間組一級建築士事務所

株式会社間組
清水建設株式会社一級
建築士事務所

株式会社間組札幌市（注）設計者、構造計算者、施工者及び建築確認機関の各欄の名称については、各物件の設計等に関わる当時の名称を記載しています。

－ 80 －(80) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(チ）主要な資産に関する情報「主要な資産」とは、平成19年２月末日時点における当該資産の総賃料収入がポートフォ
リオ全体に係る総賃料収入の10％以上を占める資産をいいますが、本募集直後投資資産33物
件のポートフォリオにおいては、「新宿マインズタワー」がこれに該当します。
本投資法人は、本書の提出日現在、「新宿マインズタワー」の７分の３の共有持分を信託不動産とする信託受益権を取得予定ですが、以下の賃料収入額、賃貸面積、賃貸可能面積については、建物一棟全体の数値を記載しています。
ａ．新宿マインズタワー
テナントの総数

：35

賃料収入額

：月額441,813,883円

賃貸面積：51,906.36㎡

賃貸可能面積：53,165.58㎡

最近５年間の稼働率の推移：当該資産の売主等から提供された情報による最近５年間の稼働率の推移は以下のとおりです。
平成14年12月末日－％（注）

平成15年12月末日－％（注）

平成16年12月末日－％（注）

平成17年12月末日－％（注）

平成18年12月末日

97.6％

平成19年２月末日

97.6％（注）平成17年12月末日以前の稼働率は、情報が得られないため記載していません。

(リ）主要なテナントに関する情報「主要なテナント」とは、平成19年２月末日時点における当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体に係る総賃貸面積の10％以上を占めるテナントをいいますが、本募集直後投資資産33物件のポートフォリオにおいては、「有限会社新宿マインズタワー」がこれに該当します。本投資法人は、当該テナントの入居物件である「新宿マインズタワー」の７分の３の共有持分を信託不動産とする信託受益権を取得予定です。以下の賃貸状況のうち年間賃料及び賃貸面積は、当該持分に相当する数値を記載しています。
ａ．有限会社新宿マインズタワー
入居物件名：新宿マインズタワー

業種：不動産賃貸業

年間賃料：2,272,185千円

賃貸面積：41,990.88㎡

全賃貸面積に占める割合：13.7％

契約満了日：平成28年３月末日

契約更改の方法：信託受託者と各受益者間の信託契約が延長された場合には、信託契約期間の延長に合わせて延長することとなっています。

その他特記すべき事項：信託受託者及び本件テナントとの賃貸借契約は、いわゆる「パススルー型マスターリース契約」です。賃貸面積は、本件建物全体の不動産登記簿記載面積の合計面積となっています。
また、全賃貸面積に占める割合は、エンドテナントとの間－ 81 －(81) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

で実際に賃貸借契約又は転貸借契約が締結され賃貸が行われている面積に基づいて算出しています。
（参考情報）賃貸面積上位10テナントに関する情報
本募集直後投資資産33物件について、平成19年２月末日時点におけるマスターレッシーを除くエンドテナントの賃貸面積上位10テナントは以下のとおりです。
本投資法人は、本書の日付現在保有する物件のうち「札幌千代田ビル」を除く全物件について、信託受託者との間でマスターリース契約を締結しています。また、第４期取得予定資産のうち「ダヴィンチ品川Ⅱ」及び「ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ」については、本投資法人は、取得と同時に信託受託者との間でマスターリース契約を締結する予定です。「新宿マインズタ
ワー」については、現マスターレッシーである有限会社新宿マインズタワーが本投資法人の取得日以降もマスターレッシーとして存続する予定です。
なお、本投資法人におけるマスターリース契約は、いわゆるパススルー型マスターリース契約であり、マスターリース賃料はエンドテナント賃料と同額となっています。
順
位

テナント名

業種

入居物件名称

賃貸面積
（㎡）
（注２）

総賃貸面積に
占める割合
（％）
（注３）

1

－（注１）

－（注１）

秀和月島ビル

6,379.88

3.9

2

－（注１）

－（注１）

新宿マインズタワー

5,494.99

3.3

3

ジヤトコ株式会社

製造販売業

ベネックスＳ－３

4,444.15

2.7

4

三井住友建設株式会社

建設業

ダヴィンチ日本橋本町

4,186.36

2.55

積水ハウス株式会社

建設業

新宿マインズタワー

3,743.10

2.3

6

－（注１）

－（注１）

ダヴィンチ猿楽町

3,657.43

2.2

7

－（注１）

－（注１）

ダヴィンチ御成門

2,987.62

1.8

8

株式会社ビジネスポートシステムズ

情報通信事業

ＢＰＳスクエア2,902.92

1.7

9

ユーシーシー上島珈琲株式会社

製造販売業

ダヴィンチ御成門

2,728.17

1.6

10

サン・マイクロシステムズ株式会社

コンピュータ事業

ダヴィンチ神宮前

2,388.22

1.4

小計

38,912.84

23.9

ポートフォリオ全体

162,221.59

100.0（注１）当該テナント名を開示することについて承諾が得られていないため、記載していません。
（注２）「賃貸面積」は、平成19年２月末日現在、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約又は転貸借契約が締結され賃貸が行われている面
積（賃貸借契約書等に表記された面積）です。第４期取得予定資産については、当該資産の売主から提供を受けた情報に基づいて記載
しています。また、「新宿マインズタワー」に入居するテナントについては、本投資法人が取得を予定する持分に相当する賃貸面積を記載し、総賃貸面積に占める割合を算出しています。
（注３）「総賃貸面積に占める割合」は、ポートフォリオ全体の賃貸面積に占める各テナントの賃貸面積の割合をいい、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。

－ 82 －(82) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ｂ．利害関係人等への賃貸状況
平成19年２月末日現在において、本投資法人が保有する資産である信託受益権に係る信託不動産の利害関係人等への賃貸状況は以下のとおりです。
なお、本投資法人は平成19年５月24日付で、株式会社ダヴィンチ・アドバイザーズ（注１）、有限会社アルガーブ（注２）、有限会社カドベ（注１）との間で新たな賃貸借契約を締結しています（株式会社ダヴィンチ・アドバイザーズ／入居物件名称：ダヴィンチ銀座、賃貸面積：123.74㎡、年間賃料収入：15,720千円）、（有限会社アルガーブ／入居物
件名称：ダヴィンチ銀座、賃貸面積：214.97㎡、年間賃料収入：27,308千円）、（有限会社カドベ／入居物件名称：ダヴィンチ銀座、賃貸面積：55.88㎡、年間賃料収入：7,098千円）。
（注１）株式会社ダヴィンチ・アドバイザーズ及び有限会社カドベは投信法に定める利害関係人等です。
（注２）有限会社アルガーブは、資産運用会社の利益相反対策ルールに定める利害関係者です。

テナント名

入居物件名称

年間賃料収入株式会社ダヴィンチ・アドバイザーズ

ダヴィンチ銀座

業種

賃貸面積

サービス業
５階

223.20㎡

８階

489.29㎡

９階

752.13㎡

倉庫①

15.54㎡

倉庫②

32.17㎡

倉庫③

8.63㎡

合計

1,520.96㎡

５階

23,091千円

５階

0.25％

８階

50,619千円

８階

0.56％

９階

77,811千円

９階

0.86％

倉庫①

0.00％

年間賃料収入合計に占める割合
（注）

倉庫①

564千円

倉庫②

1,167千円

倉庫②

0.01％

倉庫③

313千円

倉庫③

0.00％

合計

153,567千円

合計

1.71％

５階

平成18年９月１日より平成20年８月31日まで

８階

平成18年５月１日より平成20年５月31日まで

９階

平成17年11月１日より平成19年10月31日まで

倉庫①

平成17年11月19日より平成19年11月18日まで

倉庫②

平成17年11月１日より平成19年10月31日まで

倉庫③

平成18年３月１日より平成20年２月29日まで

契約期間

契約更改の方法

賃貸人・賃借人協議の上、本契約を更新することができます。
契約満了時に本契約を終了させる場合は、賃貸人及び賃借人とも６ヶ月前に文書をもって予告しな
ければなりません。賃貸人又は賃借人より契約を更新しない旨の通知が行われなかった場合は、契約期間満了の翌日より起算してさらに２年間自動的に更新されるものとし、以後も同様とします。

特記事項

特にありません。

－ 83 －(83) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

テナント名有限会社アルガーブ、有限会社プラト

業種

入居物件名称

ダヴィンチ銀座

賃貸面積84.50㎡

年間賃料収入合計に占める割合（注）

0.09％

年間賃料収入8,741千円

投資顧問業

契約期間

平成18年５月１日より平成20年５月31日まで

契約更改の方法

賃貸人・賃借人協議の上、本契約を更新することができます。
契約満了時に本契約を終了させる場合は、賃貸人及び賃借人とも６ヶ月前に文書をもって予告しな
ければなりません。賃貸人又は賃借人より契約を更新しない旨の通知が行われなかった場合は、契約期間満了の翌日より起算してさらに２年間自動的に更新されるものとし、以後も同様とします。

特記事項

特にありません。

テナント名

株式会社ダヴィンチ・セレクト

業種

入居物件名称

ダヴィンチ銀座

賃貸面積

年間賃料収入33,409千円

不動産投資顧問業

年間賃料収入合計に占める割合（注）

322.94㎡
0.37％

契約期間

平成18年９月１日より平成20年８月31日まで

契約更改の方法

賃貸人・賃借人協議の上、本契約を更新することができます。
契約満了時に本契約を終了させる場合は、賃貸人及び賃借人とも６ヶ月前に文書をもって予告しな
ければなりません。賃貸人又は賃借人より契約を更新しない旨の通知が行われなかった場合は、契約期間満了の翌日より起算してさらに２年間自動的に更新されるものとし、以後も同様とします。

特記事項

特にありません。

（注）年間賃料収入合計に占める割合は、平成19年２月末日現在の年間賃料収入合計に占める割合をいい、小数点第３位以下を切り捨てて記載
しています。年間賃料収入は、賃貸借契約又は転貸借契約上の月額賃料（共益費を含みますが、駐車場使用料等附属施設の使用料は含まれません。）を年換算（12倍）し、千円未満を切り捨てて記載しています。

－ 84 －(84) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(3）【分配方針】
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします。
①

利益の分配（規約第32条第１号）(イ）投資主に分配する金銭の総額のうち、投信法に定める利益の金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算される利益（決算日の貸借対照表上の資産合計額から負債合計額を控除した金額（純資産額）から出資総額、出資剰余金及び評価差額金の合計額（出資総額等）を控除した金額をいいます。）とします。
(ロ）投資主への分配においては、原則として租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15に規定される本投資法人の配当可能所得（以下「配当可能所得」といいます。）の金額の100分の90に相当する金額を超えて分配するものとします。
なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を分配可能金額から積み立てることができます。
②

利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、分配可能金額が配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額に満たない
場合、又は本投資法人が適切と判断した場合、投信協会の規則に定められる金額を限度として、
本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができます（規約第32条
第２号本文）。ただし、上記の場合において、金銭の分配金額が本投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます（規約第32条第２号但書）。
本投資法人は、安定的な分配金の支払を重視しますが、利益を超えた金銭の分配に関して、かかる分配を受けた個人投資主がその分配の都度、税務上の譲渡損益の算定を自己において行うことが必要とされる限りにおいては、投資主に対して利益を超えた金銭の分配は行わないものとします。ただし、本投資法人が課税の特例規定における要件を満たすことを目的とする場
合等で、利益を超えた金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超えた金銭の分配を行うことがあります。

③

分配金の分配方法（規約第32条第３号）
分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から３ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿（実質投資主名簿を含みます。）に記載のある投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口数に応じて分配します。

④

分配金請求権の除斥期間（規約第32条第４号）
本投資法人は、金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満３年を経過したときは、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。

⑤

投信協会規則（規約第32条第５号）
本投資法人は、上記①乃至④のほか、金銭の分配に当たっては、投信協会の定める規則等に従うものとします。

－ 85 －(85) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(4）【投資制限】①

規約に基づく投資制限
本投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。

(イ）投資制限（規約別紙１「資産運用の対象及び方針

投資制限」）

ａ．有価証券及び金銭債権に係る制限
資産運用の対象に掲げる有価証券及び金銭債権は、積極的に投資を行うものではなく、本投資法人の主たる投資目的たる不動産投資を補足する観点で、安全性、流動性を伴う場
合にのみ運用できるものとします。
ｂ．金融デリバティブ取引に係る制限
資産運用の対象に掲げる金融デリバティブ取引は、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的とした運用に限定し、相場変動による利殖目的の運用は行わないものとします。
ｃ．本投資法人は、本邦以外に所在する不動産への投資を行わないものとします。
ｄ．本投資法人は、外貨建資産への投資は行わないものとします。
(ロ）組入資産の貸付け（規約別紙１「資産運用の対象及び方針

取得した資産の貸付けの目的及び範囲」）
ａ．本投資法人の有する不動産については、第三者との間で賃貸借契約を締結し貸付けを行うことを原則とし、信託受益権に係る信託財産たる不動産については、当該信託の受託者が第三者との間で賃貸借契約を締結し貸付けを行うことを原則とします。
ｂ．上記ａ．に定める賃貸から敷金又は保証金及びこれらに類する金銭を受け入れた際には、資産運用の基本方針に基づき運用します。
ｃ．余資の効率的な運用を目的に、安全性を考慮した上で、かかる余資を貸付けることができます。
(ハ）借入れ及び投資法人債発行に係る制限（規約第30条）
ａ．借入れの目的
本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的として、資金の借入れ又は投資法人債の発行を行うことができます。借入れ及び投資法人債により収受した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等とします。
ｂ．借入金の限度額
借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします。
ｃ．借入先
資金を借入れる場合は、証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家からの借入れに限るものとします。
ｄ．担保の提供
上記ａ．に基づき借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができます。
②

その他の投資制限(イ）本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
(ロ）集中投資
集中投資について法令上制限はありません。なお、不動産の所在地域による投資に関する－ 86 －(86) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

方針については、前記「(1）投資方針④

ポートフォリオ構築方針」をご参照下さい。

(ハ）他のファンドへの投資
他のファンド（投資証券及び投資信託の受益証券）への投資について、規約上の制限はありません。

－ 87 －(87) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_050_wk_07376206_２投資方針_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

３【投資リスク】(1）リスク要因
以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が取得している個別の信託の受益権の信託財産である不動産に特有のリスクについては、後記「５投資資産③

その他投資資産の主要なもの

運用状況(イ）信託受益権及び信託不動産の概要

(2）

ｄ．

個別不動産等の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリ
スクが現実化した場合、本投資証券又は本投資法人債の市場価格は下落する可能性があり、その結果として、本投資証券又は本投資法人債の投資家が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪化による分配金の減少が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
①

本投資証券の商品性に関するリスク(イ）本投資証券の市場価格の変動に関するリスク(ロ）金銭の分配に関するリスク(ハ）収入及び支出の変動に関するリスク(ニ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク②

本投資法人の運用方針に関するリスク(イ）スポンサー・サポート契約に基づき想定どおり物件取得が行えないリスク(ロ）投資対象を単一用途に限定していることによるリスク(ハ）地域的な偏在に関するリスク(ニ）不動産を取得又は処分できないリスク(ホ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ）ダヴィンチ・アドバイザーズへの依存、利益相反に関するリスク(ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク(ハ）本投資法人の執行役員及び資産運用会社の人材に依存しているリスク(ニ）インサイダー取引規制等に係る法令上の禁止規定が存在しないことによるリスク(ホ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク(ヘ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク(ト）敷金及び保証金に関するリスク④

不動産及び信託の受益権に関するリスク(イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク(ロ）賃貸借契約に関するリスク(ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク(ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク(ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク(ヘ）法令の制定・変更に関するリスク(ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク－ 88 －(88) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_060_wk_07376206_３投資リスク_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(チ）転貸に関するリスク(リ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク(ヌ）共有物件に関するリスク(ル）区分所有建物に関するリスク(ヲ）借地物件に関するリスク(ワ）借家物件に関するリスク(カ）開発物件に関するリスク(ヨ）有害物質に関するリスク(タ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク⑤

税制等に関するリスク(イ）導管性の維持に関する一般的なリスク(ロ）導管性要件が満たされなくなることにより、次営業期間以降も通常の法人税率により課税が行われるリスク(ハ）会計処理と税務処理との乖離により支払配当要件が満たされないリスク(ニ）借入れに係る導管性要件に関するリスク(ホ）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク(ヘ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク(ト）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク(チ）税務調査等による更正処分のため、支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク(リ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク(ヌ）一般的な税制の変更に関するリスク(ル）減損会計の適用に関するリスク⑥

その他(イ）専門家報告書等に関するリスク①

本投資証券の商品性に関するリスク(イ）本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます。本投資証券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場
価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。そのため、投資主は、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
(ロ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「２

投資方針(3）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「(1）リスク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減することがあります。

－ 89 －(89) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_060_wk_07376206_３投資リスク_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(ハ）収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリ
スクについては、後記「④

不動産及び信託の受益権に関するリスク(ロ）賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、改修工事等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
(ニ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に追加発行された投資口に対しては、その期における投資口保有期間が異なるにもかかわらず、
当該計算期間の期首から存在する投資口と同額の金銭の分配を行うこととなるため、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの価値に影響を与える可能性があります。
②

本投資法人の運用方針に関するリスク(イ）スポンサー・サポート契約に基づき想定どおり物件取得が行えないリスク
本投資法人及び資産運用会社は、ダヴィンチ・アドバイザーズとの間で、スポンサー・
サポート契約を締結しています。しかし、スポンサー・サポート契約は、資産運用会社に不動産に関する情報の提供を受ける権利を与えるものにすぎず、ダヴィンチ・アドバイ
ザーズは、本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。すなわち、スポンサー・サポート契約により、本投資法
人が適切であると判断する不動産を適切な価格で取得できることまで確保されているわけ
ではありません。
従って、本投資法人は、利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
(ロ）投資対象を単一用途に限定していることによるリスク
本投資法人は、不動産の中でも、オフィスビルのみをその投資対象としています。従って、本投資法人の運用成績は、景気の動向に左右されるオフィスビル需要に大きく影響を受けると言え、かかる要因により、本投資法人の収益は悪影響を受ける可能性があります。
(ハ）地域的な偏在に関するリスク
本投資法人は、資産規模に対する比率として60％以上を東京主要５区に所在するオフィスビルに投資しており、今後もその予定です。このように、投資対象となる不動産が地域－ 90 －(90) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_060_wk_07376206_３投資リスク_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

的に偏在していることから、首都圏における地域経済や不動産マーケットの変動、地震・台風等の災害、人口変動などの特有な事象の発生によって、本投資法人の収益に重大な悪影響が生じる可能性があります。
(ニ）不動産を取得又は処分できないリスク
不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低い
ため、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、不動産投資信託、その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資は活発化する傾向にあり、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。
(ホ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法
人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。更に、借入れ及び投資法
人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ）ダヴィンチ・アドバイザーズへの依存、利益相反に関するリスク
ダヴィンチ・アドバイザーズは、本書の日付現在、資産運用会社の全株式を保有しており、資産運用会社の一部の役職員の出身会社です。また、本投資法人及び資産運用会社は、
ダヴィンチ・アドバイザーズとスポンサー・サポート契約を締結しています（スポンサー・サポート契約については、前記「２
成長戦略

投資方針

Ｃ．ダヴィンチ・アドバイザーズのサポート(1）投資方針 ②

本投資法人のｂ．スポンサー・サポート契約の概要」をご参照下さい。）。
すなわち、本投資法人及び資産運用会社は、ダヴィンチ・アドバイザーズと密接な関係を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する影響は相当程度高－ 91 －(91) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_060_wk_07376206_３投資リスク_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

いということができます。
従って、本投資法人及び資産運用会社がダヴィンチ・アドバイザーズとの間で、本書の日付現在における関係と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
更に、本投資法人や資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、ダヴィンチ・アド
バイザーズ又は同社が運用するファンドとの間で取引を行う場合や物件を共同して運用・維持する場合、ダヴィンチ・アドバイザーズ又は同社が運用するファンドの利益を図るた
めに、本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
(ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一
般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主に損害が発生する可能性があります。
また、資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならな
い義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。
このほかに、資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、ＰＭ会社、建物の管理会社等があります。
本投資法人の収益性の維持・向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ハ）本投資法人の執行役員及び資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び資産運用会社の個々の人材の能力、経験、ノウハウに大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、又は将来的に必要とされる人材が確保できない場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
(ニ）インサイダー取引規制等に係る法令上の禁止規定が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、投資法人の発行する投資証券は、上場株式等と異なり、証券取引法に定めるいわゆるインサイダー取引規制の対象ではありません。資産運用会社の親会社であるダヴィンチ・アドバイザーズは本書の日付現在、本投資法人の発行する投資証券を保有しています。ダヴィンチ・アドバイザーズがインサイダー取引に類似した取引を行った場
合には、本投資証券に対する一般の信頼を害し、ひいては市場価格の下落や本投資証券の－ 92 －(92) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_060_wk_07376206_３投資リスク_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

流動性の低下等の悪影響をもたらす可能性があります。
(ホ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等については、
投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投
資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
(ヘ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配にあずかることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
(ト）敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資
産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、
本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
④

不動産及び信託の受益権に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、前記「２

投資方針(2）投資対象①

投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、不動産等及び不動産対応証券です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。従って、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(タ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照下
さい。

－ 93 －(93) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_060_wk_07376206_３投資リスク_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。本投資法人は、状況によっては、前所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。なお、取得資産の売主は、いずれも主として不動産信託受益権の保有のみを目的とする法人で契約上瑕疵担保責任を負うこととされている場合であっても瑕疵担保責任を負担するに足りる資力を有しない可能性があります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるをえなくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）
上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。従って、本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。隣地との越境や境界紛争に起因して損害賠償を請求される可能性もあります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同
じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
(ロ）賃貸借契約に関するリスク
ａ．賃貸借契約の解約リスク、更新がなされないリスク
賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了したり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。なお、
解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によって解約ペナルティが減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
ｂ．賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」と総称しま－ 94 －(94) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_060_wk_07376206_３投資リスク_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

す。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
ｃ．賃料改定に係るリスク
テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
従って、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉いかんによっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
ｄ．賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請
求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法
人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
(ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
(ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）上無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、上記(ハ）と同様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価値が下落する可能性があります。
(ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当－ 95 －(95) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_060_wk_07376206_３投資リスク_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。本投資法人はいわゆる新耐震基準を満たさない既存不適格物件を取得する可能性があります。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致させる必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区
内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。
その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
(ヘ）法令の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず保有不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更
に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
(ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人が、債務超過の状況にある等、財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、当該不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、不動産の取得時において、売主とその前所有者の間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場
合には、本投資法人に対しても、売主とその前所有者の間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生
会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲－ 96 －(96) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_060_wk_07376206_３投資リスク_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

渡でないとみなされるリスク）もあります。
(チ）転貸に関するリスク
賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
(リ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人が暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年法律第77号。その後の改正を含みます。）に定める暴力団、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和23年法律第122号。その後の改正を含みます。）の規制対象となる風俗営業者である場合には、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の稼働率や賃料水準が低下する可能性があります。
(ヌ）共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び当該分割請求において、現物分割が不可能又は分割によりその価格を著しく減少させるおそれがあるときには、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第２項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、特約の有効期間（５年が最長ですが、５年を限度に更新することも可能です。）が満了していたり、その特約が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産等手続の対象となった場合には、管財人等
はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産等手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。

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他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。従って、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されており、本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。新共有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、共有者間の協定書乃至規約等において、当該不動産の持分を処分するに際し、他の共有者の先買権又は優先交渉権、事前同意の取得その他処分における一定の手続の履践等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が持分を処分する際に事前に優先交渉を他の共有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、本投資法人は、他の共有者（賃貸人）の債権者により当該他の共有者の持分を超えて賃料債権全部が差し押えられたり、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行しない場合に、敷金全部の返還債務を負わされる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、自己の持分に応じた賃料債権相当額や他の共有者のために負担拠出した敷金返還債務相当額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、償還を受けることができないおそれがあります。また、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、当該不動産やその持分が法的手続の対象となる、又は、劣化する等の可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(ル）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。
区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、
区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができるため、本投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更される可能性があります。新区分所有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、区分所有規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、処分における一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が区分所有権を処分する
際に事前に優先交渉を他の区分所有者と行う等の制約を受ける可能性があります。

－ 98 －(98) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_060_wk_07376206_３投資リスク_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

また、区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができます。その結果、本投資法人の不動産関連資産の価値や収益は、他の区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。
加えて、他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、本投資法人が不動産関連資産の劣化を避けるため、その立替払を余儀なくされるおそれがあります。これらの場合、本投資法人は、他の区分所有者にかかる立替払金の償還を請求することができ、かかる請求権については区分所有法第７条により担保権（先取特権）が与えられていますが、当該他の区分所有者の資力の如何によっては、償還を受けることができない可能性があります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、
法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができません（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しな
い区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(ヲ）借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法第４条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていない
ときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者－ 99 －(99) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_060_wk_07376206_３投資リスク_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(ワ）借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する
建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金
及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、上記(ヲ）の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
(カ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、将来、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために
予め開発段階で売買契約を締結する可能性があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(ヨ）有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場
合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、
本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の－ 100 －
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特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やＰＣＢが保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。
また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる
場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人にかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。なお、本書の日付現在、アスベストを使用している又は使用している可能性のある建物が、取得予定の不動産に含まれています。
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動
産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
(タ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形態で取得することがあります。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。従って、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
信託法（大正11年法律第62号）（なお、平成18年12月15日付で公布された信託法（平成18年法律第108号）及び信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）により改正される予定です。）上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負った場合には、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法
人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。

－ 101 －
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⑤

税制等に関するリスク(イ）導管性の維持に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のものについては、営業期間毎に判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たすよう努めていますが、今後、本投資法人の投資主の減少、海外投資主比率の増加、資金の調達先、分配金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない
営業期間が生じる可能性があります。現行税法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の救済措置が設けられていないため、下記(ヘ）に記載する同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない理由により要件を満たすことができなかった場合においても、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資証
券の市場価格に影響を及ぼすこともあります。
なお、課税上の取扱いについては、後記「４手数料等及び税金(5）課税上の取扱い」をご参照下さい。
(ロ）導管性要件が満たされなくなることにより、次営業期間以降も通常の法人税率により課税が行われるリスク
本投資法人において、導管性要件を満たさないこととなる場合、支払配当額が法人税の課税所得の計算上損金不算入となるため、会計上の利益と税務上の課税所得の間に大幅な乖離が生じる可能性があります。このような一営業期間における会計上の利益及び税務上の課税所得の大幅な乖離は、その乖離から生じた営業期間以降の支払配当要件へも影響を及ぼすこととなる場合があります。すなわち、本投資法人の租税債務が発生することにより、次営業期間以降も支払配当要件を満たすことが困難となり、通常の法人と同様に法人税の課税を受けることとなり、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
(ハ）会計処理と税務処理との乖離により支払配当要件が満たされないリスク
各営業期間毎に判定を行う導管性要件のうち、配当可能所得又は配当可能額の90％超の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の会計上の利益ではなく税務上の所得を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされています。従って、会計処理と税務上の取扱いの差異により、又は90％の算定について税
務当局の解釈・運用・取扱いが本投資法人の見解と異なることにより、この要件を満たすことが困難となる営業期間が生じる場合があり得ます。
(ニ）借入れに係る導管性要件に関するリスク
税法上、上記の各営業期間毎に判定を行う導管性要件のひとつに、借入れを行う場合には証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家のみから行うべきという要件があります。従って、本投資法人が何らかの理由により適格機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、又は、保証金若しくは敷金の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

－ 102 －
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(ホ）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク
本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入れ又は投資法人債の発行に際しての財務制限条項上、一定額を内部留保しなければならない等、配当原資となる資金が不足する場合は、借入金や資産の処分により配当原資を確保する場合があります。
しかしながら、導管性要件に基づく借入先の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の金額が配当可能所得又は配当可能額の90％超とならない可能性があります。かかる場合、利益の配当額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
(ヘ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
各営業期間毎に判定を行う導管性要件のうち、営業期間終了時に同族会社に該当していないこと（発行済投資口の総数が上位３位以内の投資主グループによって50％を超える投資口を保有されていないこと）とする要件、すなわち、同族会社要件については、本投資証券が市場で流通することにより、公開買付等により、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果として満たされなくなる営業期間が生じるリスクがあります。かかる
場合、利益の配当等を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
(ト）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリ
スク
税法上、導管性要件のひとつに、営業期間末において投資法人の投資口が適格機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができな
いため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保有される（適格機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる可能性があります。かかる場合、利益の配当等を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
(チ）税務調査等による更正処分のため、支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所
得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、過年度における支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスクがあります。現行税法上このような場合の救済措置が設けられていないため、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する
可能性があります。
(リ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、本書の日付現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、
本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。

－ 103 －
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(ヌ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による手取金の額が減少する
可能性があります。
(ル）減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損にかかる会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会

平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号

平成15年10月31日）が、平成17年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期計算期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。
⑥

その他(イ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産の価格調査による調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場
合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
建物状況調査レポート及び地震リスク分析レポート等は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び施設管理者への聞取りを行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出されるＰＭＬ値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。ＰＭＬ値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

(2）投資リスクに対する管理体制
本投資法人及び資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、－ 104 －
(104) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_060_wk_07376206_３投資リスク_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているもの
ではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
①

本投資法人の体制
本投資法人は、投信法に基づき適法に設立されており、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営され、少なくとも３ヶ月に１回の頻度で開催される役員会で、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び資産運用会社の重要な業務遂行状況の報告を行っております。
この報告により、資産運用会社又はその利害関係者等から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務遂行状況を適時に監視できる体制を維持しております。
本投資法人は、役員会において内部者取引管理規程を定め、インサイダー類似取引の防止に努めています。この規定に違反しないための牽制機能として懲罰規程も定めております。

②

資産運用会社の体制
資産運用会社は、取締役会においてリスク管理規程を定め、各種リスク管理を行うため、内部管理室長をリスク管理統括者として、投資運用部、総務部、ＩＲ総合企画部、財務部の各部長をリスク管理責任者として任命しています。これによりリスクを総合的に管理できる体制を整備しております。リスク管理統括責任者は、リスク管理の状況について少なくとも３ヶ月に１回、コンプライアンス委員会及び取締役会に報告しております。これらの会議体には、外部から招聘した２名の取締役及び１名の監査役が参加しており、これにより一定の外部牽制機能を確保しております。なお、これらの会議体は、少なくとも１ヶ月に１回開催され、必要に応じて随時リスク管理統括責任者に報告を求めることができることになっております。
資産運用会社は、コンプライアンス規程等を定めて、法令等の遵守、受託者としての善管注
意義務及び忠実義務を果たすよう最善の努力を図っております。
また、内部者取引等管理規程を整備し、資産運用会社の役職員によるインサイダー類似取引の防止に努めております。

－ 105 －
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４【手数料等及び税金】(1）【申込手数料】
該当事項はありません。
(2）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第８条）、該当事項はありません。
(3）【管理報酬等】①

執行役員及び監督役員の報酬（規約第19条）
本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、次のとおりとしま
す。
(イ）各執行役員の報酬は、１人当たり月額80万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。
(ロ）各監督役員の報酬は、１人当たり月額50万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。

②

資産運用会社への資産運用報酬（規約第33条及び別紙３「投資信託委託業者に対する資産運用報酬」）
資産運用会社に支払う報酬の計算方法及び支払の時期はそれぞれ以下のとおりとします。
なお、本投資法人は、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を資産運用会社の指定する銀行口座へ入金する方法で支払うものとします。
(イ）運用報酬Ⅰ（運用資産基準）
本投資法人の運用する資産の各月末時点における「累積取得価額」に0.1％を乗じた金額
を12で除した金額を月額報酬とします。
「累積取得価額」とは、各不動産等の売買代金の合計額とし、取得に伴う費用並びに消費税及び地方消費税を除くものとします。また、不動産等を売却した場合には、当該不動産等の取得時の売買代金に相当する価格を「累積取得価額」より控除します。
支払時期は、毎月、当該月の翌月末までとします。なお、報酬に対応する期間が１ヶ月に満たない場合は、１年を365日とし実日数により日割り計算を行います。
(ロ）運用報酬Ⅱ（賃貸収益基準）
１営業期間の「賃貸収益」の5.5％に相当する金額とします。「賃貸収益」とは、不動産等から生じる賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収益、施設利用料、施設設置料、遅延損
害金、賃貸契約解約に伴う解約違約金又はそれに類する金銭その他賃貸事業から生じる収益の総額とし、不動産等の売却による収益を除くものとします。
支払時期は、資産運用会社が資産運用委託契約に従い投資法人に対し、毎期首に提出す
る「年次資産管理計画」記載の賃料収益に基づき、各月の末日までに、各月分の「賃貸収益」の5.5％に相当する金額の80％を支払い、各期末における決算確定後、遅滞なく過不足を精算します。
(ハ）運用報酬Ⅲ（配当可能額基準）
当報酬控除前の「分配可能金額」の2.0％に相当する金額とします。
「分配可能金額」とは、日本において一般に公正妥当と認められる企業会計基準に準拠して計算される税引き前当期純利益に繰越欠損金があるときはその金額を補填した後の金－ 106 －

(106) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_070_wk_07376206_４手数料等_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

額とし、不動産等の売却益を含みます。
支払時期は、当該営業期間に係る決算書類の承認後、１ヶ月以内とします。
(ニ）運用報酬Ⅳ（資産取得基準）
新たに不動産等を取得した場合、当該不動産等の「売買代金」に0.75％を乗じた金額とします。
「売買代金」とは、売買契約書に記載された金額とし、取得に伴う費用並びに消費税及び地方消費税を除くものとします。
支払時期は、取得日の属する月の翌月末までとします。なお、本投資法人に関する利益相反対策ルールにおいて記載する利害関係者から取得した場合、上記の料率を0.5％とします。
(ホ）運用報酬Ⅴ（資産売却基準）
運用資産中の不動産等を譲渡した場合、当該不動産等の「譲渡代金」に0.5％を乗じた金額とします。
「譲渡代金」とは、売買契約書に記載された金額とし、譲渡に伴う費用並びに消費税及び地方消費税を除くものとします。
支払時期は、譲渡日の属する月の翌月末までとします。
③

資産保管会社、一般事務受託者及び投資主名簿等管理人への支払手数料（規約第35条及び別紙４「成立時の資産の運用を行う投資信託委託業者、一般事務受託者及び資産保管会社」）
資産保管会社、一般事務受託者及び投資主名簿等管理人がそれぞれの業務を遂行することに対する対価である事務受託手数料は、以下のとおりです。
(イ）資産保管会社の報酬
ａ．本投資法人は、委託業務の対価として、資産保管会社に対し、下記に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払います。なお、下記に定めのない業務に対する手数料は、本投資法人と資産保管会社が協議の上決定します。
手数料金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人及び資産保管会社が協議の上算出した金額とします。
計算期末月（５月、11月）

各月末時点における本投資法人の貸借対照表上の資産の部の合計額×0.03％÷12

計算期末月を除く各月各月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の資産の部の合計額×0.03％÷12

なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が１ヶ月に満たない月の月額
手数料については、当該月における資産保管会社の委託業務日数に対する当該月の日数に基づき日割計算して算出します。資産保管会社の委託業務日に当該月の末日が含まれない場合は、前月末の貸借対照表上又は合計残高試算表上の資産の部の合計額に対して上記計算式を用いて計算します。
上記計算により算出された手数料金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てます。
ｂ．資産保管会社は、本投資法人の計算期間毎に、業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上本投資法人に請求し、本投資法人は、請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税
は本投資法人の負担とします。）により支払います。
－ 107 －
(107) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_070_wk_07376206_４手数料等_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ｃ．業務手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、協議の上これを変更することができます。
(ロ）一般事務を行う一般事務受託者の報酬
ａ．本投資法人は、委託業務の対価として一般事務受託者に対し、下記に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払います。なお、下記に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人と一般事務受託者が協議の上決定します。
手数料金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人及び一般事務受託者が協議の上算出した金額とします。
計算期末月（５月、11月）

各月末時点における本投資法人の貸借対照表上の資産の部の合計額×0.09％÷12

計算期末月を除く各月各月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の資産の部の合計額×0.09％÷12

なお、計算対象月における一般事務受託者の委託業務日数が１ヶ月に満たない月の月額手数料については、当該月における委託業務日数に対する当該月の日数に基づき日割計算して算出します。一般事務受託者の委託業務日に当該月の末日が含まれない場合は、前月末の貸借対照表上又は合計残高試算表上の資産の部の合計額に対して上記計算式を用いて計算します。
上記計算により算出された手数料金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てます。
ｂ．一般事務受託者は、本投資法人の計算期間毎に、業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上本投資法人に請求し、本投資法人は、請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払います。
ｃ．業務手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、協議の上これを変更することができます。
(ハ）投資主名簿等管理人の報酬
ａ．本投資法人は、委託事務手数料として、下記の委託事務手数料表により計算した金額
を投資主名簿等管理人に支払うものとします。ただし、委託事務手数料表に定めのない
事務手数料は、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上定めます。経済
情勢の変動、委託事務の内容の変化等により、前項の定めによりがたい事情が生じた場
合は、随時本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上これを変更し得るものとします。
ｂ．投資主名簿等管理人は、毎月末に締め切り翌月15日までに本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月中に、投資主名簿等管理人の指定する銀行口座への振込みにより支払います（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）。

－ 108 －
(108) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_070_wk_07376206_４手数料等_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

＜委託事務手数料表＞■通常事務手数料表
手数料項目
１．基本手数料

２．名義書換手数料

３．投資証券不所持取
扱手数料

４．分配金事務手数料

５．投資証券分合交換
手数料
６．分配金支払手数料

７．諸届・調査・証明
手数料

手数料計算単位及び計算方法(1）毎月末現在における投資主及び実質投資主の名寄せ合算後
投資主数を基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額の６分の１。
ただし、月額の最低料金は200,000円とします。
5,000名まで
480円
10,000名まで
420円
30,000名まで
360円
50,000名まで
300円
100,000名まで
260円
100,001名以上
225円(2）除籍の投資主票及び実質投資主票
１件につき
70円
(1）書換等の投資証券１枚につき110円(2）書換等の投資口数１口につき120円(1）投資証券不所持申し出取扱料
投資証券１枚につき(2）投資証券発行又は返還料
投資証券１枚につき80円
80円(1）期末現在における投資主及び実質投資主の名寄せ合算後投
資主数を基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額。
ただし、最低料金は350,000円とします。
5,000名まで120円
10,000名まで
110円
30,000名まで
100円
50,000名まで
80円
100,000名まで60円
100,001名以上50円(2）指定振込払いの取扱１件につき150円(3）郵便振替支払通知書の分割
１枚につき
100円
(4）特別税率の適用
１件につき
150円
(5）分配金計算書作成 １件につき15円(1）回収投資証券
１枚につき80円(2）交付投資証券
１枚につき80円(1）分配金領収証及び郵便振替支払通知書
１枚につき
450円
(2）毎月末現在における未払の分配金領収証及び郵便振替支払
通知書
１枚につき
3円
(1）諸
届
１件につき
600円
(2）調
査
１件につき
600円
(3）証
明
１件につき
600円

事務範囲
投資主名簿等の管理
投資主票及び実質投資主票の管理
平常業務に伴う月報等諸報
告、期末現在における投資主
及び実質投資主の確定と各名簿を合算した諸統計表の作成
新規及び除籍の投資主票、実質投資主票の整理投資証券の名義書換
質権の登録及び抹消
改姓名、商号変更、その他投資証券の表示変更に関する投資証券及び投資主名簿への記載
投資証券不所持制度に基づく
不所持申し出の受理
投資証券寄託先への寄託又は投資証券の廃棄不所持取扱中の投資主より交付請求があった場合の投資証
券交付及びそれに付随する事務
分配金の計算及び分配金明細
表の作成
分配金領収証及び郵便振替支
払通知書の作成
印紙税の納付手続
分配金支払調書の作成
分配金の未払確定及び未払分
配金明細表の作成
分配金振込通知及び分配金振込テープ又は分配金振込票の作成
一般税率以外の源泉徴収税率の適用
分配金計算書の作成
分割、併合等による投資証券の回収、廃棄及び新投資証券の交付
取扱期間経過後の分配金及び分配金の支払未払分配金及び分配金の管理

住所変更届、特別税率適用届
及び銀行振込指定書並びに実質投資主管理番号変更届等諸届出の受理
税務調査等についての調査、
回答－ 109 －(109) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_070_wk_07376206_４手数料等_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

８．諸通知発送手数料

９．還付郵便物整理手
数料
10．投資主総会関係手数料

11．投資主一覧表作成
手数料12．複写手数料
13．分配金振込投資主
勧誘料
14．投資証券廃棄手数料(1）封入発送料 封入物２種まで（機械封入）
１通につき１種増すごとに(2）封入発送料 封入物２種まで
（手封入）
１通につき
１種増すごとに(3）葉書発送料
１通につき(4）宛名印書料
１通につき(5）照 合 料
１照合につき
１通につき

25円
５円加算
40円
10円加算
8円
15円
10円
200円

(1）議決権行使書（委任状）作成料
行使書（委任状）１枚につき(2）議決権行使書（委任状）集計料
行使書（委任状）１枚につきただし、最低料金は70,000円とします。
(3）投資主総会受付補助
派遣者１名につき(1）全投資主を記載する場合
１名につき(2）一部の投資主を記載する場合
該当投資主１名につき複写用紙１枚につき15円
70円

分配金支払証明書等諸証明書の発行
封入発送料…招集通知、決議
通知等の封入、発送、選別及び書留受領証の作
成
葉書発送料…葉書の発送
宛名印書料…諸通知等発送のための宛名印書
照合料…２種以上の封入物についての照合投資主総会関係書類、分配金、投資証券その他還付郵便物の整理、保管、再送
議決権行使書（又は委任状）の作成
議決権行使書（又は委任状）の集計
投資主総会受付事務補助10,000円
20円
20円
30円

投資主１名につき50円

投資証券１枚につきただし、最低料金は30,000円とします。

15円

大口投資主一覧表等各種投資主一覧表の作成

投資主一覧表及び分配金明細
表等の複写
分配金振込勧誘状の宛名印書及び封入並びに発送
予備投資証券等の廃棄■保管振替制度関係手数料表
手数料項目
１．実質投資主管理料

２．新規預託投資口数
データ処理手数料
３．投資主通知データ
処理手数料

手数料計算単位及び計算方法
毎月末現在における名寄せ後の実質投資主１名につき、下記段階に応じ区分計算した合計額。
ただし、月額の最低料金は50,000円とします。
5,000名まで50円
10,000名まで
45円
30,000名まで
40円
50,000名まで
30円
50,001名以上25円
新規預託投資口数データ１件につき200円

照合用実質投資主データ及び実質投資主通知データ１件につき

150円

事務範囲
実質投資主の実質投資主管理
番号単位の管理
投資主と実質投資主及び実質投資主間の名寄せ
実質投資主の抹消・減少通知に係る処理

新規預託投資口数データの作成及び仮実質投資主名簿への登録
データの入力及び仮実質投資
主名簿、実質投資主名簿との照合並びに登録－ 110 －
(110) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_070_wk_07376206_４手数料等_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

④

引受手数料
一般募集による新投資口の発行に際し、本投資法人から引受人に対して引受手数料は支払われません。ただし、引受人が本投資法人に支払う発行価額の総額と、投資者向けに募集する価格（発行価格）の総額との差額は、引受人の手取金となります（前記「第一部１

内国投資証券（投資法人債券を除く。）

１

募集内国投資証券

証券情報(14）その他①

第引

受け等の概要」をご参照下さい。）。
⑤

会計監査人報酬（規約第27条）
会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期毎に1,500万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該決算期後３ヶ月以内に支払うものとします。

(4）【その他の手数料等】
本投資法人は、以下の費用を負担します。
①

運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社との間の各委託契約において本投資法人が負担することと定められた委託業務乃至事務を処理するために要した諸費用又は一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合のかかる遅延利息又は損害金②

投資証券及び投資法人債券の発行に関する費用（券面の作成、印刷及び交付に係る費用を含
みます。）

③

投資主及び実質投資主の氏名・住所データ作成費用、投資主・実質投資主宛て書類送付に係る郵送料及び使用済書類等返還（廃棄）に要する運搬費④

分配金支払に関する費用（振替支払通知書用紙、銀行取扱手数料等を含みます。）⑤

有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用⑥

目論見書等の作成、印刷及び交付に係る費用⑦

財務諸表、資産運用報告書等の作成、印刷及び交付に係る費用（これを監督官庁に提出する
場合の提出費用を含みます。）⑧

本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用⑨

本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用⑩

投資主総会及び役員会開催に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷及び交付に係る費用⑪

執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等⑫

運用資産の取得、管理、売却等に係る費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）⑬

借入金及び投資法人債に係る利息⑭

本投資法人の運営に要する費用⑮

本投資法人の投資証券が東京証券取引所に上場し、それを維持するために要する費用

⑯

信託報酬

⑰

その他役員会が認める費用(5）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主に対する課税及び投資法人の課税上の一般的取扱いは、
以下のとおりです。なお、税法等が改正された場合は、以下の内容が変更になることがあります。
また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
①

個人投資主(イ）収益分配金に係る税務－ 111 －
(111) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_070_wk_07376206_４手数料等_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

個人投資主が本投資法人から受け取る収益分配金は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われます。また、本投資法人の投資口は証券取引所に上場されている株式等として取り扱われ、収益分配金を受け取る際には原則として20％の税率により源泉徴収された後、総合課税の対象となります。ただし、二重課税の調整措置を目的として設けられている配当控除の適用はありません。また、本投資法人の配当等の支払に係る基準日において、その有する投資口数が本投資法人の発行済み投資口の総数の５％未満である個人投資主が
平成21年３月31日までに支払を受ける収益分配金については、上記の源泉徴収税率が所得税７％及び地方税３％に軽減されており、収益分配金の額にかかわらず、申告不要の選択をすることが認められています。
(ロ）利益を超える金銭の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超える金銭の分配は、資本の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（計算方法については下記（注１）参照）として上記(イ）における収益分配金と同様の課税関係が適用されます。また、資本の払戻し額から、みなし配当を差引いた金額は、本投資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます。この譲渡収入に対応する譲渡原価は下記（注２）のように計算されます。譲渡に係る収入金額から譲渡原価を差引いた金額（注３）は、株式等の譲渡所得として原則として下記(ハ）と同様の課税を受けます。
資本の払戻しに係る分配金を受領した後の投資口の取得価額は、当該分配金を受領する
直前の投資口の取得価額から、資本の払戻しに係る譲渡原価を控除した金額となります。
－

投資法人の税務上の資本金等の額のうち各投資主の投資口に対応する部分＊（注１）みなし配当＝

資本の払戻し額＊投資法人の税務上の資本金等の額のうち各投資主の投資口に対応する部分

＝投資法人の資本の払戻し直前の税務上の資本金等の額†一定割合＝（注２）譲渡収入の額＝

資本の払戻し額

譲渡原価の額＝

資本の払戻し直前の投資口の取得価額

×

一定割合†

×

投資法人の資本の払戻し総額（小数点第３位未満切上げ）

投資法人の税務上の前期末純資産価額（＋ 前期末から当該払戻しの直前の時までの間に増加した税務上の資本金等の額－ 前期末から当該払戻しの直前の時までの間に減少した税務上の資本金等の額）
－

みなし配当
×

投資法人の資本の払戻し総額
†一定割合

＝

（注３）譲渡損益の額＝

各投資主の資本の払戻し直
前の所有投資口数／投資法
人の資本の払戻し直前の発行済投資口総数

一定割合†（小数点第３位未満切上げ）

投資法人の税務上の前期末純資産価額（＋ 前期末から当該払戻しの直前の時までの間に増加した税務上の資本金等の額－ 前期末から当該払戻しの直前の時までの間に減少した税務上の資本金等の額）
譲渡収入の額－

譲渡原価の額

なお、（注１）のみなし配当の額及び（注２）の一定割合については、本投資法人から通知します。
(ハ）投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡益については、株式を譲渡した場合と同様に、株式等の譲渡に係る事業所得の金額、譲渡所得の金額及び雑所得の金額（以下「株式等の譲渡に係る譲渡所得等」といいます。）として申告分離課税（所得税15％、地方税５％）－ 112 －
(112) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_070_wk_07376206_４手数料等_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

の方法で課税されます。ただし、平成20年12月31日までに本投資口を証券業者若しくは銀行を通じて、又は証券業者に対して譲渡する場合等には、申告分離課税の税率が所得税７％、地方税３％に軽減されます。また、特定口座制度が設けられており、個人投資主が証券業者等に特定口座を開設し、上場株式等保管委託契約に基づいてその特定口座に保管されている上場株式等の譲渡所得等についてその年の最初の譲渡の時までに証券業者等に対して「特定口座源泉徴収選択届出書」を提出した場合には、一定の要件の下に、譲渡対価の支払の際に源泉徴収され、申告不要の選択をすることが認められています。源泉徴収
は、本投資口の譲渡益に相当する金額に対して、所得税15％、地方税５％の税率により行われます。ただし、平成20年12月31日までの譲渡については10％（所得税７％、地方税３％）の税率に軽減されています。
本投資口の譲渡に際し譲渡損が生じた場合は、特定口座制度において源泉徴収を選択し、かつ申告をしないことを選択した場合を除いて、他の株式等の譲渡に係る譲渡所得等との損益通算が認められます。しかしながら、株式等の譲渡に係る譲渡所得等の合計額が損失となった場合は、その損失は他の所得との損益通算はできません。本投資口を譲渡したことにより生じた譲渡損失のうちその譲渡日の属する年分の株式等の譲渡に係る譲渡所得等の金額の計算上控除しきれない金額は、その年の翌年以後３年内の各年分の株式等の譲渡に係る譲渡所得等の金額からの繰越控除が認められます。譲渡損失の繰越控除を受けるた
めには、譲渡損失が生じた年分の当該譲渡損失の金額の計算に関する明細書等を添付した確定申告書を提出し、かつ、その後、連続して確定申告書を提出していることが必要とな
ります。
②

法人投資主
(イ）収益分配金に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る収益分配金は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の事業年度において益金計上されます。本投資法人の投資口は証券取引所に上場されている株式等として取り扱われ収益分配金を受け取る際には原則として15％の税率により源泉徴収がされますが、この源泉税は配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。なお、平成21年３月31日までに支払を受ける収益分配金については、
上記の源泉徴収税率が所得税７％に軽減されています。受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。
(ロ）利益を超える金銭の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る利益を超える金銭の分配は、資本の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当として上記(イ）における収益分配金と同様の課税関係が適用されます。また、資本の払戻し額から、みなし配当を差引いた金額は本投資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます。譲渡に係る収入金額から譲渡原価を差引いた金額は譲渡損益として課税所得に算入されます。みなし配当、譲渡原価、譲渡損益の計算方
法は個人投資主の場合と同様です。
資本の払戻しを受けた後の投資口の帳簿価額は、この資本の払戻しを受ける直前の投資口の帳簿価額から、資本の払戻しに係る譲渡原価を控除した金額となります。
(ハ）投資口の期末評価方法
法人投資主による本投資口の期末評価方法については、税務上、本投資口が売買目的有価証券である場合には時価法、売買目的外有価証券である場合には原価法が適用されます。
なお、会計上は、売買目的有価証券の場合は税法と同様に時価法が適用されますが、売買－ 113 －
(113) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_070_wk_07376206_４手数料等_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

目的外有価証券のうちその他有価証券に分類される投資口に関しても原則として時価法（評価損益は原則として資本の部に計上）の適用があります。
(ニ）投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡損益は、法人税の計算上、益金又は損金として計上されます。
③

本投資法人の税務(イ）利益配当等の損金算入要件
税法上、導管性要件を満たす投資法人に対しては、その投資ビークルとしての特殊性に鑑み、本投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を本投資法人の損金に算入することが認められています。
利益の配当等を損金算入するために満足すべき主要な要件（いわゆる導管性要件）は次のとおりです。
ａ．その事業年度に係る配当等の額（投信法第137条第１項の規定による金銭の分配のうち利益の配当から成る部分の金額（みなし配当の額を含みます。））の支払額がその事業年度の配当可能所得金額の90％超（又は投信法第137条第１項の規定による金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること。
ｂ．他の法人の発行済株式又は出資の総数又は総額の50％以上を有していないこと。
ｃ．借入れは、証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家からのものであること。
ｄ．事業年度の終了時において同族会社（注）に該当していないこと。
ｅ．発行する投資口の発行価額の総額のうち国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が本投資法人の規約において記載されていること。
ｆ．設立時における本投資口の発行が公募でかつ発行価額の総額が１億円以上であること、又は本投資口が事業年度の終了時において50人以上の者又は証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家のみによって所有されていること。
（注）同族会社とは会社の株主等（その会社が自己の株式又は出資を有する場合のその会社を除きます。）の３人以下並びにこれらと政令で定める特殊の関係のある個人及び法人がその会社の発行済株式又は出資（その会社が有する自己の株式又は出資を除きます。）の総数又は総額の50％を超える数又は金額の株式又は出資を有する場合その他政令で定める場
合におけるその会社のことをいいます。

(ロ）不動産流通税の軽減措置
ａ．不動産取得税
一般に不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税価額の４％の税率により課されます。この税率は、住宅及び土地の取得については平成18年４月１日から平成21
年３月31日までは３％、住宅以外の家屋の取得については平成18年４月１日から平成20年
３月31日までの２年間に限り3.5％となります。なお、以下の一定の要件等を満たす投資法
人が平成21年３月31日までに取得する不動産に対しては、不動産取得税の課税価額が３分の１に軽減されています。
(ⅰ）規約に資産の運用の方針として、特定不動産（投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の当該投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（以下「特定不動産の割合」といいます。）を75％以上とする旨の記載があること。
(ⅱ）投資法人から投信法第198条の規定によりその資産の運用に係る業務を委託された投－ 114 －
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信法第２条第18項に規定する投資信託委託業者が、宅地建物取引業法第50条の２第１項の認可を受けていること。
(ⅲ）資金の借入れをする場合には、証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家からのものであること。
(ⅳ）運用する特定資産が次に掲げる要件のいずれかに該当するものであること。
イ

特定不動産の割合が75％以上であること。

ロ

本軽減規定の適用を受けようとする不動産を取得することにより、特定不動産の割合が75％以上となること。

(ⅴ）投信法第187条の登録を受けていること。
ｂ．特別土地保有税
平成15年度以後当分の間、特別土地保有税の課税は停止されています。
ｃ．登録免許税
一般に不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課
税価額の２％の税率により課されます。ただし、平成18年４月１日から平成20年３月31日までは売買により取得した土地については、税率が１％に軽減されています。また、上記
ａ．(ⅰ）乃至(ⅴ）に掲げる要件等を満たす投資法人が平成18年４月１日から平成20年３月31日までに取得する不動産については、当該取得後１年以内に登記を受ける場合には、登録免許税の税率が0.8％に軽減されています。

－ 115 －
(115) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_070_wk_07376206_４手数料等_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

５【運用状況】(1）【投資状況】
本投資法人の第２期における投資状況の概況は以下のとおりです。
第２期（平成18年11月30日現在）
資産の種類

用途

地域
貸借対照表計上額（百万円）（注１）

オフィス

対総資産比率
（％）

東京主要5区

103,00974.8

首都圏

22,33816.2

地方主要都市

5,131

3.7

130,479

94.7

7,359

5.3

137,839100.0（130,479）（94.7）

不動産信託受益権
計
預金・その他の資産
資産総額計（注２）

第２期（平成18年11月30日現在）
金額
（百万円）

資産総額に対する
比率（％）

負債総額

86,120

62.5

純資産総額

51,72837.5

資産総額

137,839100.0（注１）貸借対照表計上額は不動産等については、減価償却後の帳簿価額を記載しています。
（注２）「資産総額計」の括弧内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産等の保有に相当する部分を記載しています。

(2）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
該当事項はありません。

－ 116 －(116) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

③【その他投資資産の主要なもの】(イ）信託受益権及び信託不動産の概要
第２期末日である平成18年11月30日現在、本投資法人が保有する信託受益権及びこれに係る信託不動産の概要は以下のとおりです。
なお、平成18年11月30日現在、主要な資産（当該資産の総賃料収入がポートフォリオ全体に係る総賃料収入の10％以上を占める資産）及び主要なテナント（当該テナントへの賃
貸面積がポートフォリオ全体に係る総賃貸面積の10％以上を占めるテナント）は存在しま
せん。
ａ．取得時期、取得価格、期末算定価格及び投資比率
物件名称

取得時期

取得価格
（百万円）
（注１）

期末算定価格
（百万円）
（注２）

投資比率
（％）
（注３）

ダヴィンチ銀座

平成17年10月21日

14,10017,700

10.8

ダヴィンチ銀座アネッ
クス

平成17年10月21日

3,050

3,470

2.3

ダヴィンチ神谷町

平成17年10月21日

12,00013,500

9.1

ダヴィンチ芝浦平成17年10月21日

8,265

8,875

6.3

ダヴィンチ南青山

平成17年10月21日

4,550

4,810

3.4

ダヴィンチ三田平成17年10月21日

3,250

3,360

2.4

ダヴィンチ猿楽町

平成17年10月21日

3,000

3,150

2.2

ダヴィンチＡ浜松町

平成17年10月21日

2,865

3,027

2.1

ダヴィンチ神宮前

平成17年10月21日

2,800

2,810

2.1

ダヴィンチ芝大門

平成17年10月21日

2,578

2,705

1.9

ダヴィンチ三崎町

平成17年10月21日

2,346

2,445

1.7

ダヴィンチ新橋510

平成17年10月21日

2,080

2,610

1.5

ダヴィンチ茅場町376

平成17年10月21日

2,020

2,300

1.5

ダヴィンチ新橋620

平成17年10月21日

660

685

0.5

ＢＰＳスクエア

平成18年１月27日

1,560

1,620

1.1

ダヴィンチ築地平成18年１月27日

1,240

1,370

0.9

ダヴィンチ築地616

平成18年３月24日

2,440

2,440

1.8

秀和月島ビル

平成18年３月24日

7,840

7,840

6.0

日本橋ＭＳビル

平成18年５月１日

2,520

2,680

1.9

－ 117 －
(117) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

物件名称

取得時期

取得価格
（百万円）
（注１）

期末算定価格
（百万円）
（注２）

投資比率
（％）
（注３）

アトランティックビル

平成18年５月１日

1,600

1,660

1.2

渋谷ＳＳビル

平成18年５月１日

3,930

4,140

3.0

ダヴィンチ日本橋本町

平成18年７月31日

7,420

7,750

5.6

ダヴィンチ銀座１丁目

平成18年７月31日

4,620

4,630

3.5

ダヴィンチ京橋

平成18年７月31日

3,460

3,570

2.6

サンライン第７ビル

平成18年10月６日

2,680

2,850

2.0

ダヴィンチ錦糸町

平成17年10月21日

3,653

3,745

2.7

ダヴィンチ東池袋

平成17年10月21日

2,958

3,184

2.2

ダヴィンチ小石川平成17年10月21日

1,460

1,470

1.1

ダヴィンチ湯島

平成17年10月21日

1,080

1,130

0.8

ダヴィンチ西五反田Ⅰ

平成18年１月27日

1,640

1,750

1.2

ダヴィンチ新横浜214

平成18年１月27日

2,180

2,510

1.6

ダヴィンチ新横浜131

平成18年１月27日

1,350

1,500

1.0

ベネックスＳ－３

平成18年５月１日

4,950

5,250

3.7

ビリーヴ大森

平成18年10月６日

3,160

3,170

2.4

札幌千代田ビル

平成17年10月21日

1,384

1,571

1.0

ダヴィンチ岡山

平成17年10月21日

1,266

1,360

0.9

ダヴィンチ博多平成17年10月21日

2,520

2,320

1.9

130,475

140,957

100.0

合計（注１）「取得価格」は、信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金（消費税等相当額を除きます。）を記載しています。
（注２）「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び投信協会の定める規則に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、株
式会社中央不動産鑑定所、森井総合鑑定株式会社及びインリックス株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成18
年11月30日を価格時点とする価格を記載しています。
（注３）「投資比率」は、取得価格の総額に対する各信託受益権の取得価格の比率をいい、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。

－ 118 －
(118) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ｂ．信託受託者及び信託期間満了日の概要
物件名称

信託受託者

信託期間満了日ダヴィンチ銀座

JPモルガン信託銀行株式会社

平成22年10月31日

ダヴィンチ銀座アネックス

JPモルガン信託銀行株式会社

平成22年10月31日

ダヴィンチ神谷町

住友信託銀行株式会社

平成27年10月31日

ダヴィンチ芝浦

住友信託銀行株式会社

平成27年10月31日

ダヴィンチ南青山

住友信託銀行株式会社

平成27年10月31日

ダヴィンチ三田

中央三井信託銀行株式会社

平成27年10月31日

ダヴィンチ猿楽町

新生信託銀行株式会社

平成27年10月31日

ダヴィンチＡ浜松町

中央三井信託銀行株式会社

平成27年10月31日

ダヴィンチ神宮前

中央三井信託銀行株式会社

平成27年10月31日

ダヴィンチ芝大門

中央三井信託銀行株式会社

平成27年10月31日

ダヴィンチ三崎町

中央三井信託銀行株式会社

平成27年10月31日

ダヴィンチ新橋510

住友信託銀行株式会社

平成27年10月31日

ダヴィンチ茅場町376

新生信託銀行株式会社

平成27年10月31日

ダヴィンチ新橋620

みずほ信託銀行株式会社

平成27年10月31日

ＢＰＳスクエア

住友信託銀行株式会社

平成28年１月31日

ダヴィンチ築地住友信託銀行株式会社

平成28年１月31日

ダヴィンチ築地616

みずほ信託銀行株式会社

平成28年３月31日

秀和月島ビル

みずほ信託銀行株式会社

平成28年３月31日

日本橋ＭＳビル

みずほ信託銀行株式会社

平成28年５月31日

アトランティックビル

住友信託銀行株式会社

平成28年１月31日

渋谷ＳＳビル

みずほ信託銀行株式会社

平成28年５月31日

ダヴィンチ日本橋本町

三菱UFJ信託銀行株式会社

平成28年７月31日

ダヴィンチ銀座１丁目

三菱UFJ信託銀行株式会社

平成28年７月31日

ダヴィンチ京橋

三菱UFJ信託銀行株式会社

平成28年７月31日

サンライン第７ビル

三菱UFJ信託銀行株式会社

平成28年10月31日

ダヴィンチ錦糸町

中央三井信託銀行株式会社

平成27年10月31日

ダヴィンチ東池袋

新生信託銀行株式会社

平成27年10月31日

ダヴィンチ小石川

住友信託銀行株式会社

平成27年10月31日－ 119 －
(119) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

物件名称

信託受託者

信託期間満了日ダヴィンチ湯島

住友信託銀行株式会社

平成27年10月31日

ダヴィンチ西五反田Ⅰ

住友信託銀行株式会社

平成28年１月31日

ダヴィンチ新横浜214

住友信託銀行株式会社

平成28年１月31日

ダヴィンチ新横浜131

住友信託銀行株式会社

平成28年１月31日

ベネックスＳ－３

三菱UFJ信託銀行株式会社

平成28年５月31日

ビリーヴ大森

三菱UFJ信託銀行株式会社

平成28年10月31日

札幌千代田ビル

みずほ信託銀行株式会社

平成27年10月31日

ダヴィンチ岡山

住友信託銀行株式会社

平成27年10月31日

ダヴィンチ博多

住友信託銀行株式会社

平成27年10月31日－ 120 －
(120) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ｃ．賃貸借の概要

地域

東
京
主
要
５
区

物件名称

賃貸可能面積
（㎡）
（注１）

賃貸面積
（㎡）
（注２）

第２期
テナント総数 総賃貸事業収入
（千円）
（注３）
（注４）

ダヴィンチ銀座

8,272.93

6,692.56

23

372,825

ダヴィンチ銀座アネックス

2,031.52

1,995.40

7

87,980

ダヴィンチ神谷町

7,666.02

7,666.02

15

333,941

ダヴィンチ芝浦

9,619.13

9,422.98

53

299,670

ダヴィンチ南青山

2,787.99

2,787.99

5

149,213

ダヴィンチ三田

3,415.33

3,415.33

7

133,178

ダヴィンチ猿楽町

3,657.43

3,657.43

1

120,914

ダヴィンチＡ浜松町

3,663.26

3,663.26

14

145,159

ダヴィンチ神宮前

2,388.22

2,388.22

1

84,051

ダヴィンチ芝大門

2,384.13

2,384.13

5

95,443

ダヴィンチ三崎町

2,137.53

2,137.53

1

87,331

ダヴィンチ新橋510

2,616.12

2,528.99

979,651

ダヴィンチ茅場町376

1,995.67

1,995.67

8

67,474

ダヴィンチ新橋620

884.44884.44

1

27,967

ＢＰＳスクエア2,902.92

2,902.92

1

52,562

ダヴィンチ築地1,487.82

1,487.82

4

55,513

ダヴィンチ築地616

2,838.44

2,838.44

8

86,435

秀和月島ビル

8,426.85

8,426.85

3

249,328

日本橋ＭＳビル

3,203.18

3,203.18

7

91,802

アトランティックビル

1,738.86

1,738.86

10

62,416

渋谷ＳＳビル

3,056.77

3,056.77

16

135,057

ダヴィンチ日本橋本町

7,412.85

7,401.88

7

163,090

ダヴィンチ銀座１丁目

3,757.76

3,630.48

6

96,219ダヴィンチ京橋

3,220.43

3,220.43

6

72,472

サンライン第７ビル

2,413.62

2,413.62

7

28,065

93,979.22

91,941.20

225

3,177,768

東京主要５区合計（25物件）－ 121 －
(121) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

地域

首
都
圏

地
方
主
要
都
市

物件名称

賃貸面積
（㎡）
（注２）

賃貸可能面積
（㎡）
（注１）

第２期
テナント総数 総賃貸事業収入
（千円）
（注３）
（注４）

ダヴィンチ錦糸町

5,691.28

5,691.28

6

166,858

ダヴィンチ東池袋

4,631.37

4,631.37

4

144,078

ダヴィンチ小石川

2,087.24

1,737.76

4

47,567

ダヴィンチ湯島

1,823.58

1,823.58

5

42,794

ダヴィンチ西五反田Ⅰ

2,436.35

2,436.35

3

72,854

ダヴィンチ新横浜214

4,608.49

4,608.49

13

100,224

ダヴィンチ新横浜131

4,831.92

4,520.53

29

91,626

ベネックスＳ－３

7,472.07

7,170.82

9216,745

ビリーヴ大森

3,628.15

3,628.15

8

39,294

首都圏合計（９物件）

37,210.45

36,248.33

81922,043

札幌千代田ビル

3,287.10

3,243.12

10

77,828

ダヴィンチ岡山

3,144.64

3,075.29

23

74,590

ダヴィンチ博多

4,435.71

3,964.41

26

99,629

地方主要都市合計（３物件）

10,867.45

10,282.82

59

252,049

合計（37物件）

142,057.12

138,472.35

365

4,351,861（注１）「賃貸可能面積」は、各資産に係る建物の賃貸が可能な床面積であり、土地（平面駐車場を含みます。）の面積を含まず、各資産における平成18年11月末日現在効力を有する賃貸借契約書等に表記された面積を記載しています。
（注２）「賃貸面積」は、平成18年11月末日現在、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約又は転貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
（注３）「テナント総数」は、エンドテナントの総数を記載しています。エンドテナントとは、事務所、店舗及び倉庫に実際に入居している賃借人をいい、駐車場利用者は含まないものとします。
（注４）「第２期総賃貸事業収入」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、第２期中に当該各資産から生じた収入（ただし、その他の賃貸事業収入を除きます。）をいい、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注５）「札幌千代田ビル」は、信託受託者であるみずほ信託銀行株式会社とあいおい損害保険株式会社が共有しており、共有持分割合はそれぞれ２分の１であるため、本表記載の「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」は建物一棟全体の「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」の２分の１に相当する面積を記載しています。

－ 122 －
(122) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ｄ．個別不動産等の概要
信託受益権に係る信託不動産の個別の概要は、以下のとおりです。
なお、記載事項に関する説明は以下のとおりです。
土地の「地積」並びに建物の「構造／階数」、「用途」、「延床面積」及び「建築時期」は、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。なお、「構造／階数」については、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味し、不動産登記簿に記載された事項を記載
しています。
土地の「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に定める用途地域の種類を記載
しています。
土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める建築物の延床面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。但し、建築基準法その他の法令等により上記記載の容積率が割増され又は制限されることがあります。土地の「建蔽率」は、建築基準法第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。但し、建築基準法その他の法令等により上記記載の建蔽率が割増され又は制限されることがあります。
「ＰＭ会社」は、平成18年11月30日現在において、各信託不動産についてプロパティ・
マネジメント業務を受託しているＰＭ会社を記載しています。
「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び投信協会の定める規則に基づき、株式会社
谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所、森井総合鑑定株
式会社及びインリックス株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成
18年11月30日を価格時点とする価格を記載しています。
「特記事項」は、各信託不動産について、法令諸規則上の制限又は規制の主なもの、権利関係等に係る負担又は制限の主なもの並びに信託不動産土地の境界を越えた構築物等がある場合又は土地境界確認等に問題がある場合の主な事項及びその協定等のうち、収益性又は処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。

－ 123 －
(123) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ダヴィンチ銀座
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格17,700,000,000円

所在地（住居表示）

東京都中央区銀座六丁目２番１号

価格調査会社

インリックス株式会社

地積

1,147.33㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権・賃借権

容積率／建蔽率

700％／80％

土地建物

14,100,000,000円

構造／階数

SRC／B3／9F

建築時期

昭和38年７月23日

延床面積12,660.06㎡

用途

事務所・店舗

所有形態
ＰＭ会社

所有権

駐車場台数

13台

ユーネックス株式会社

信託受託者

ＪＰモルガン信託銀行株式会社

特記事項
１．本件土地の一部（地番106番４、地積219.76㎡）は借地であり、信託期間満了その他の事由により受託者が本件建物を譲渡する際には、かかる借地権の譲渡承諾料を賃貸人に支払うものとされています。
２．本件建物は完了検査を受けておらず検査済証が発行されていませんが、日本ＥＲＩ株式会社より建築基準法の諸規定に関する適合判定調
査の結果、適合しているものと判断される旨の報告書が提出されています。
３．本件建物の竣工後に建築基準法52条（容積率）が新設されたことから、本件建物の容積率は現行の基準容積率を上回っており、いわゆる既存不適格建物となっています。

ダヴィンチ銀座アネックス
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

3,050,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格3,470,000,000円

所在地（住居表示）
土地

建物

東京都中央区銀座六丁目２番３号

価格調査会社

インリックス株式会社

地積345.05㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

700％／80％

構造／階数

SRC／B3／8F

建築時期

昭和47年８月８日

延床面積3,214.33㎡

用途

店舗・事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

４台

ユーネックス株式会社

信託受託者

ＪＰモルガン信託銀行株式会社

取得価格

12,000,000,000円

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。

ダヴィンチ神谷町
特定資産の種類

不動産信託受益権取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格13,500,000,000円

所在地（住居表示）

東京都港区麻布台一丁目11番９号

価格調査会社

インリックス株式会社

地積1,744.36㎡

用途地域

商業地域／第１種住居地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％、300％／80％、60％

土地

建物

構造／階数

SRC・S／11F

建築時期

平成元年11月１日

延床面積10,300.45㎡

用途

事務所・車庫

所有形態
ＰＭ会社

所有権

駐車場台数

58台

ユーネックス株式会社

信託受託者

住友信託銀行株式会社

特記事項
ＰＭ会社は平成19年１月１日より株式会社サンケイビルからユーネックス株式会社に変更となりました。

－ 124 －
(124) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ダヴィンチ芝浦
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

8,265,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格8,875,000,000円

所在地（住居表示）

東京都港区芝浦一丁目12番３号

価格調査会社

株式会社中央不動産鑑定所

地積2,592.67㎡

用途地域

準工業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

400％／60％

土地

建物

構造／階数

SRC／B1／12F

建築時期

昭和62年10月25日

延床面積13,344.91㎡（附属建物を含む。）

用途

事務所・共同住宅・店舗・駐車場

所有形態
ＰＭ会社

所有権

駐車場台数

28台

株式会社サンケイビル

信託受託者

住友信託銀行株式会社

特記事項
１．本件土地のうち地番45番１の一部と地番45番６には、東日本旅客鉄道株式会社による地下鉄道敷設のための地上権が設定されています。
２．北東側隣接地所有者との覚書により、本件建物が存続する限りは合意境界から1.2ｍの範囲を協定通路部分として北東側隣接地所有者に無償使用させることを承諾しています。
３．本件不動産は東京都総合設計許可要綱に基づき1,324.3㎡の公開空地を設置しています。
４．本件建物は、９階から12階までがすべて住戸となっており、住戸数は、全50戸、住戸部分の総賃貸可能面積は2,295.76㎡です。
５．ＰＭ会社は平成19年１月１日より株式会社サンケイビルから株式会社ザイマックスアクシスに変更となりました。
６．本件建物に設置された工作物（空調屋外機遮蔽壁）は、完了検査を受けておらず検査済証が発行されておりません。本投資法人は、国土交通大臣等が指定する検査機関である株式会社ＥＲＩによる建築基準法適合判定調査を実施し、調査の結果、当該工作物は概ね建築基準法に適合しているとの結果を得ています。

ダヴィンチ南青山
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

4,550,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格4,810,000,000円

所在地（住居表示）
土地

建物

東京都港区南青山二丁目31番８号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積

963.12㎡

用途地域

第２種住居地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

400％／60％

構造／階数

S・SRC／B2／5F

建築時期

平成２年９月21日

延床面積4,379.34㎡

用途

事務所・駐車場

所有形態

所有権

駐車場台数

24台

ユーネックス株式会社

信託受託者

住友信託銀行株式会社

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。

ダヴィンチ三田特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

3,250,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格3,360,000,000円

所在地（住居表示）
土地

建物

東京都港区芝三丁目43番16号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積548.72㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

S・SRC／B3／11F

建築時期

平成５年３月31日

延床面積5,007.98㎡

用途

事務所・店舗・車庫

所有形態

所有権

駐車場台数

36台

ユーネックス株式会社

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

ＰＭ会社
特記事項

１．道路拡幅事業で敷地の一部が収用されたことにより、建築確認申請時の敷地面積781.69㎡は現在公簿上548.72㎡となっており、本件建物は既存不適格の状況にあります。
２．本件建物屋上に設置してある工作物（広告塔）は、完了検査を受けておらず、検査済証が発行されていませんが、日本ＥＲＩ株式会社より建築基準法の諸規定に関する適合判定調査の結果、適合しているものと判断される旨の報告書が提出されています。

－ 125 －
(125) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ダヴィンチ猿楽町
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格

3,150,000,000円

所在地（住居表示）

東京都千代田区猿楽町二丁目６番10号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積858.47㎡

用途地域

商業地域

所有形態

賃借権

容積率／建蔽率

500％／80％

土地建物

3,000,000,000円

構造／階数

SRC／8F

建築時期

昭和60年６月28日

延床面積4,303.97㎡

用途

事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

７台

ユーネックス株式会社

信託受託者

新生信託銀行株式会社

ＰＭ会社
特記事項

本件土地は、すべて借地であり、賃貸借契約の満了日は平成26年４月30日となっています。また、当該借地について隣接土地との境界確認は行われていません。

ダヴィンチＡ浜松町
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格3,027,000,000円

所在地（住居表示）

東京都港区浜松町一丁目９番10号

価格調査会社

株式会社中央不動産鑑定所

地積725.89㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

土地建物

2,865,000,000円

構造／階数

SRC／B2／10F

建築時期

平成５年７月８日

延床面積5,379.09㎡（建物一棟全体の延床面積）

用途

事務所・駐車場

所有形態
ＰＭ会社

区分所有権（所有割合：75.8％）

駐車場台数

24台

ユーネックス株式会社

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

特記事項
１．本件土地は、数筆に分かれ、敷地権の登記はなされておらず、各区分所有者がいわゆる分有形式で敷地利用権を有しています。
２．本件土地東側の一部（約63.18㎡）は、私道であり、本件土地南側区道部分はセットバック（約7.98㎡）しています。

ダヴィンチ神宮前
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格2,810,000,000円

所在地（住居表示）

東京都渋谷区神宮前二丁目４番11号

価格調査会社

インリックス株式会社

地積887.69㎡

用途地域

近隣商業地域／第２種中高層住居専用地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

400％、300％／80％、60％

構造／階数

RC／B1／4F

建築時期

平成９年12月４日

延床面積2,673.88㎡

用途

事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

６台

ユーネックス株式会社

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

土地

建物

ＰＭ会社

2,800,000,000円

特記事項
該当事項はありません。

－ 126 －
(126) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ダヴィンチ芝大門
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格2,705,000,000円

所在地（住居表示）

東京都港区芝大門二丁目９番16号

価格調査会社

株式会社中央不動産鑑定所

地積532.31㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

土地建物

2,578,000,000円

構造／階数

SRC・RC／B1／7F

建築時期

平成８年11月27日

延床面積3,524.42㎡

用途

事務所・駐車場

所有形態
ＰＭ会社

所有権

駐車場台数

16台

ユーネックス株式会社

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

特記事項
該当事項はありません。

ダヴィンチ三崎町
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,346,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格2,445,000,000円

所在地（住居表示）
土地

建物

東京都千代田区三崎町二丁目２番15号

価格調査会社

株式会社中央不動産鑑定所

地積610.02㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

500％／80％

構造／階数

S／8F

建築時期

平成８年７月12日

延床面積3,060.44㎡

用途

事務所・駐車場

所有形態

所有権

駐車場台数

７台

ユーネックス株式会社

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。

ダヴィンチ新橋510
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,080,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格2,610,000,000円

所在地（住居表示）
土地

建物

東京都港区新橋五丁目10番５号

価格調査会社

インリックス株式会社

地積626.18㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

700％／80％

構造／階数

SRC／B1／8F

建築時期

昭和49年４月15日

延床面積3,653.19㎡

用途

店舗・事務所・車庫

所有形態

所有権

駐車場台数

18台

株式会社プロパティー・パートナーズ

信託受託者

住友信託銀行株式会社

ＰＭ会社
特記事項

ＰＭ会社は平成19年１月１日より株式会社サンケイビルから株式会社プロパティー・パートナーズに変更となりました。

－ 127 －
(127) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ダヴィンチ茅場町376
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格2,300,000,000円

所在地（住居表示）

東京都中央区日本橋茅場町三丁目７番６号

価格調査会社

インリックス株式会社

地積

314.81㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

700％／80％

土地建物

2,020,000,000円

構造／階数

SRC／9F

建築時期

昭和63年７月30日

延床面積2,180.94㎡

用途

事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

－

ユーネックス株式会社

信託受託者

新生信託銀行株式会社

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。

ダヴィンチ新橋620
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

660,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格685,000,000円

所在地（住居表示）
土地

建物

東京都港区新橋六丁目20番２号

価格調査会社

インリックス株式会社

地積

189.16㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

S・RC／B1／7F

建築時期

平成２年12月５日

延床面積962.66㎡

用途

事務所・店舗

所有形態

所有権

駐車場台数

－

ユーネックス株式会社

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。

ＢＰＳスクエア
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,560,000,000円

取得年月日

平成18年１月27日

期末算定価格1,620,000,000円

所在地（住居表示）
土地

建物

東京都中央区築地二丁目10番６号

価格調査会社

株式会社谷澤総合鑑定所

地積464.81㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

700％／80％

構造／階数

SRC／10F

建築時期

平成８年１月25日

延床面積2,902.92㎡

用途

事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

２台

ユーネックス株式会社

信託受託者

住友信託銀行株式会社

ＰＭ会社
特記事項

本件土地東側道路は、建築基準法第42条第２項に規定される道路であり道路中心線より２ｍ後退した位置が道路境界線となります。本件土地において当該道路の用に供されている部分の面積は約54.44㎡となっています。

－ 128 －
(128) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ダヴィンチ築地
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,240,000,000円

取得年月日

平成18年１月27日

期末算定価格1,370,000,000円

所在地（住居表示）

東京都中央区築地二丁目14番17号

価格調査会社

株式会社谷澤総合鑑定所

地積284.91㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

土地

建物

構造／階数

SRC／B1／8F

建築時期

平成２年１月12日

延床面積1,841.91㎡

用途

事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

４台

株式会社ザイマックスアクシス

信託受託者

住友信託銀行株式会社

ＰＭ会社
特記事項

本件建物にある屋上工作物（目隠ルーバー）については完了検査を受けておらず検査済証が発行されていませんが、日本ＥＲＩ株式会社より
建築基準法の諸規定に関する適合判定調査の結果、適合しているものと判断される旨の報告書が提出されています。

ダヴィンチ築地616
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

取得年月日

平成18年３月24日

期末算定価格

2,440,000,000円

所在地（住居表示）

東京都中央区築地六丁目16番１号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積509.61㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

700％／80％

土地建物

2,440,000,000円

構造／階数

SRC／B1／9F

建築時期

平成６年３月31日

延床面積3,972.78㎡

用途

事務所・駐車場

所有形態
ＰＭ会社

所有権

駐車場台数

21台

三井不動産ビルマネジメント株式会社

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

特記事項
該当事項はありません。

秀和月島ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

7,840,000,000円

取得年月日

平成18年３月24日

期末算定価格7,840,000,000円

所在地（住居表示）
土地

建物

東京都中央区月島四丁目16番13号

価格調査会社

大和不動産鑑定株式会社

地積

3,157.62㎡

用途地域

第２種住居地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

400％／80％

構造／階数

S／5F

建築時期

平成８年７月31日

延床面積9,416.34㎡

用途

事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

32台

株式会社プロパティー・パートナーズ

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社
特記事項

本件土地の一部から、指定基準値を超える鉛が検出されていますが、鉛汚染の周囲への拡散や直接摂取により人の健康に影響を及ぼすことはないと考えられ、現在の状態で継続使用することについては問題ない旨の専門家の意見を取得しています。ただし、本件土地の面積は3,000㎡を超えるため、土地の切盛り及び掘削等改変を行う場合は、東京都安全確保条例により、土壌汚染調査が義務付けられ東京都と協議が必要になります。

－ 129 －
(129) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

日本橋ＭＳビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,520,000,000円

取得年月日

平成18年５月１日

期末算定価格2,680,000,000円

所在地（住居表示）

東京都中央区日本橋堀留町二丁目９番８号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積592.71㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

土地

建物

構造／階数

SRC／B2／7F

建築時期

平成５年４月30日

延床面積3,813.23㎡

用途

事務所

所有形態
ＰＭ会社

所有権

駐車場台数

26台

ユーネックス株式会社

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

特記事項
該当事項はありません。

アトランティックビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,600,000,000円

取得年月日

平成18年５月１日

期末算定価格1,660,000,000円

所在地（住居表示）
土地

建物

東京都港区麻布台二丁目３番３号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積

323.89㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

SRC／B2／9F

建築時期

昭和59年４月３日

延床面積2,099.23㎡

用途

店舗・事務所・居宅・管理人室・駐車場・倉庫

所有形態

所有権

駐車場台数

30台

ユーネックス株式会社

信託受託者

住友信託銀行株式会社

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。

渋谷ＳＳビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

3,930,000,000円

取得年月日

平成18年５月１日

期末算定価格

4,140,000,000円

所在地（住居表示）
土地

建物

東京都渋谷区渋谷二丁目14番17号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積533.17㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

700％、800％／80％

構造／階数

SRC・S／B1／9F

建築時期

昭和52年７月８日

延床面積3,910.88㎡（建物一棟全体の延床面積）

用途

店舗・事務所・駐車場

所有形態

区分所有権（所有割合：100％）

駐車場台数

30台

ユーネックス株式会社

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。

－ 130 －
(130) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ダヴィンチ日本橋本町
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

取得年月日

平成18年７月31日

期末算定価格7,750,000,000円

所在地（住居表示）

東京都中央区日本橋本町一丁目９番４号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積1,057.71㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

800％／80％

土地建物

7,420,000,000円

構造／階数

SRC／B1／10F

建築時期

昭和39年１月10日

延床面積9,869.38㎡

用途

事務所

所有形態
ＰＭ会社

所有権

駐車場台数

22台

ユーネックス株式会社

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

特記事項
１．本件建物の竣工後に建築基準法52条（容積率）が新設されたことから、本件建物の容積率は現行の基準容積率を上回っており、いわゆる既存不適格建物となっています。
２．本物件の１階、７階、８階及び10階を賃借しているテナントから、平成19年９月８日をもって賃貸借契約を解約する旨の平成19年３月８
日付解約通知を受領しています。

ダヴィンチ銀座１丁目
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

4,620,000,000円

取得年月日

平成18年７月31日

期末算定価格4,630,000,000円

所在地（住居表示）
土地

建物

東京都中央区銀座一丁目13番１号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積495.92㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

700％／80％

構造／階数

SRC／B2／11F

建築時期

昭和37年１月17日

延床面積4,771.31㎡

用途

事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

―

株式会社ザイマックスアクシス

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

ＰＭ会社
特記事項

１．本件建物の竣工後に建築基準法52条（容積率）が新設されたことから、本件建物の容積率は現行の基準容積率を上回っており、いわゆる既存不適格建物となっています。
２．隣接地との境界画定が一部未了です。

ダヴィンチ京橋
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

取得年月日

平成18年７月31日

期末算定価格3,570,000,000円

所在地（住居表示）

東京都中央区八丁堀四丁目３番３号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積596.19㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

700％／80％

土地建物

3,460,000,000円

構造／階数

SRC／B1／8F

建築時期

昭和49年10月28日（注）延床面積4,069.15㎡（建物の一棟全体の延床面積）

用途

事務所

所有形態
ＰＭ会社

区分所有権（所有割合：100％）

駐車場台数

30台

ユーネックス株式会社

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

特記事項
本件建物の竣工後に建築基準法52条（容積率）が新設されたことから、本件建物の容積率は現行の基準容積率を上回っており、いわゆる既存
不適格建物となっています。
（注）「ダヴィンチ京橋」の建築時期は、建物の不動産登記簿に記載が無いため、検査済証が発行された年月日を記載しています。

－ 131 －(131) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

サンライン第７ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

取得年月日

平成18年10月６日

期末算定価格2,850,000,000円

所在地（住居表示）

東京都千代田区麹町四丁目７番２号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積608.42㎡（他の共有者の持分を含む。）

用途地域

商業地域

所有形態

所有権（共有）容積率／建蔽率

800％／80％

土地建物

2,680,000,000円

構造／階数

SRC／B2／9F

建築時期

昭和62年10月８日

延床面積3,942.61㎡（建物の一棟全体の延床面積）

用途

事務所・店舗・駐車場

所有形態
ＰＭ会社

区分所有権（所有割合：91.1％）

駐車場台数

14台

ユーネックス株式会社

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

特記事項
本件土地は３筆に分かれ、敷地権の登記はなされておらず、建物の各区分所有者の共有により敷地利用権を有しています。

ダヴィンチ錦糸町
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

3,653,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格3,745,000,000円

所在地（住居表示）
土地

建物

東京都江東区亀戸一丁目４番２号

価格調査会社

株式会社中央不動産鑑定所

地積2,046.62㎡

用途地域

準工業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

300％／60％

構造／階数

S／B1／5F

建築時期

平成４年１月10日

延床面積6,996.51㎡（附属建物を含む。）

用途

事務所・駐車場

所有形態

所有権

駐車場台数

60台

ユーネックス株式会社

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。

ダヴィンチ東池袋
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,958,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格3,184,000,000円

所在地（住居表示）
土地

建物

東京都豊島区東池袋三丁目23番５号

価格調査会社

株式会社中央不動産鑑定所

地積1,235.45㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

SRC・S／B1／9F

建築時期

平成５年６月25日

延床面積6,251.01㎡

用途

事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

37台

ユーネックス株式会社

信託受託者

新生信託銀行株式会社

ＰＭ会社
特記事項

本件土地の一部（地番3277番38、3277番39、3277番177、3277番178）には、東京地下鉄株式会社による地下鉄道工作物所有を目的とする地上権が設定されています。

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ダヴィンチ小石川
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,460,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格1,470,000,000円

所在地（住居表示）

東京都文京区小石川五丁目36番４号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積577.40㎡

用途地域

準工業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

400％／60％

土地

建物

構造／階数

S・RC／B1／7F

建築時期

平成４年３月31日

延床面積2,609.07㎡

用途

事務所・車庫

所有形態
ＰＭ会社

所有権

駐車場台数

30台

ユーネックス株式会社

信託受託者

住友信託銀行株式会社

特記事項
該当事項はありません。

ダヴィンチ湯島
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,080,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格1,130,000,000円

所在地（住居表示）
土地

建物

東京都文京区湯島二丁目31番22号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積392.43㎡

用途地域

商業地域／近隣商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％、400％／80％

構造／階数

SRC・RC／9F

建築時期

平成２年３月22日

延床面積2,286.92㎡

用途

事務所・居宅

所有形態

所有権

駐車場台数

４台

ユーネックス株式会社

信託受託者

住友信託銀行株式会社

ＰＭ会社
特記事項

本件土地の一部（約１㎡）が都市計画道路（放射８号線。昭和21年３月26日計画決定）の対象となっています。今後当該計画が実施された場
合には、本件土地の北西側角部分（約１㎡）を東京都に譲渡することとなります。

ダヴィンチ西五反田Ⅰ
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,640,000,000円

取得年月日

平成18年１月27日

期末算定価格1,750,000,000円

所在地（住居表示）
土地

建物

東京都品川区西五反田八丁目２番８号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積425.17㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

800％／80％

構造／階数

S・RC／B1／10F

建築時期

平成３年７月15日

延床面積3,320.85㎡

用途

事務所・給油所

所有形態

所有権

駐車場台数

１台

ユーネックス株式会社

信託受託者

住友信託銀行株式会社

ＰＭ会社
特記事項

１．本件建物１階及び２階は、賃借人により給油所として使用されています。
２．当該賃借人に係る賃貸借契約書において、賃借人は契約終了時の貸室明渡しの際、土壌汚染対策法及び環境確保条例等に基づく土壌の調査及び報告を行い、調査の結果がかかる法令等の基準を満たさない場合は自己の責任と費用負担において対応することが約定されています。
また、平成17年12月13日時点において、本件土地が汚染されている可能性は低いとの土壌環境管理士等の専門家の意見を取得しています。

－ 133 －
(133) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ダヴィンチ新横浜214
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

取得年月日

平成18年１月27日

期末算定価格2,510,000,000円

所在地（住居表示）

神奈川県横浜市港北区新横浜二丁目14番２号

価格調査会社

株式会社谷澤総合鑑定所

地積998.00㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

土地建物

2,180,000,000円

構造／階数

SRC／B1／8F

建築時期

平成元年11月15日

延床面積6,478.89㎡

用途

店舗・事務所・車庫

所有形態
ＰＭ会社

所有権

駐車場台数

47台

株式会社ザイマックスアクシス

信託受託者

住友信託銀行株式会社

特記事項
該当事項はありません。

ダヴィンチ新横浜131
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,350,000,000円

取得年月日

平成18年１月27日

期末算定価格1,500,000,000円

所在地（住居表示）
土地

建物

神奈川県横浜市港北区新横浜一丁目３番１号

価格調査会社

株式会社谷澤総合鑑定所

地積1,099.00㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

SRC／B2／9F

建築時期

平成４年10月16日

延床面積7,453.27㎡

用途

店舗・事務所・駐車場

所有形態

所有権

駐車場台数

44台

ユーネックス株式会社

信託受託者

住友信託銀行株式会社

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。

べネックスＳ－３
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

4,950,000,000円

取得年月日

平成18年５月１日

期末算定価格5,250,000,000円

所在地（住居表示）
土地

建物

神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目20番８号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積1,424.00㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

S・SRC／B1／12F

建築時期

平成６年２月９日

延床面積10,918.02㎡

用途

事務所

所有形態

所有権

駐車場台数

50台

株式会社ザイマックスアクシス

信託受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

ＰＭ会社
特記事項

該当事項はありません。

－ 134 －
(134) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ビリーヴ大森
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

取得年月日

平成18年10月６日

期末算定価格

3,170,000,000円

所在地（住居表示）

東京都品川区南大井六丁目25番３号

価格調査会社

森井総合鑑定株式会社

地積

1,122.24㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

500％／80％

S・SRC／B1／8F

建築時期

平成４年７月29日

用途事務所・車庫

土地

構造／階数
建物

延床面積
所有形態

ＰＭ会社

5,801.73㎡（建物の一棟全体の延床面積・附属建物を含む。）

3,160,000,000円

区分所有権（所有割合：91.8％）

駐車場台数

36台

ユーネックス株式会社

信託受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

特記事項
本件土地は２筆に分かれ、敷地権の登記はなされておらず、建物の各区分所有者が分有形式で敷地利用権を有しています。本件取得資産の信託受託者の所有に係る土地面積は985.61㎡です。

札幌千代田ビル
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,384,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格1,571,000,000円

所在地（住居表示）
土地

建物

札幌市北区北７条西五丁目５番３号

価格調査会社

株式会社中央不動産鑑定所

地積1,593.97㎡（他の共有者の持分を含む。）

用途地域

商業地域

所有形態

所有権（共有持分：２分の１）

容積率／建蔽率

600％／80％

構造／階数

SRC／B1／11F

建築時期

平成３年12月17日

用途

事務所

所有権（共有持分：２分の１）

駐車場台数

96台

三幸エステート株式会社

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

延床面積
所有形態

ＰＭ会社

9,531.51㎡（建物一棟全体の延床面積。附属建物を含む。）

特記事項
１．前信託受益者である有限会社クレタ及び信託受託者であるみずほ信託銀行株式会社は、共有者であるあいおい損害保険株式会社と本件不動産に関する覚書を締結しており、覚書には以下の内容が含まれます。
・本件不動産の共有持分又は信託受益権を第三者に売却する場合は、相手方に対し事前に書面による通知を行うものとし、この場合、通知後１ヶ月以内に限り、相手方に対し本件不動産の共有持分乃至本件信託受益権の購入に関する優先交渉権を付与する。なお、上記売却に際しては、土地及び建物を分離せずに一括譲渡するものとする。
・共有持分権者は、本件不動産に関するそれぞれの持分について、本覚書締結より５年間共有物分割請求は行わないものとする。
・共有持分権者は、第三者にそれぞれの持分を譲渡、承継させる場合には、本覚書を当該第三者に承継させ、当該第三者をして本覚書を遵守させるものとする。
２．本件土地の一部から、指定基準値を超える鉛が検出されていますが、鉛汚染の周囲への拡散や直接摂取により人体へ悪影響を及ぼす可能性は低く、現在の状態で継続使用することについては問題ない旨の専門家の意見を取得しています。
３．本件土地の北側の市道無償使用部分（約53.39㎡）は、公道として使用されています。

－ 135 －
(135) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ダヴィンチ岡山
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,266,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格1,360,000,000円

所在地（住居表示）

岡山市駅前町二丁目５番24号

価格調査会社

株式会社中央不動産鑑定所

地積872.57㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

400％／80％

土地

建物

構造／階数

S／11F

建築時期

平成６年２月４日

延床面積4,062.48㎡

用途

事務所・駐車場

所有形態
ＰＭ会社

所有権

駐車場台数

63台

三井不動産ビルマネジメント株式会社

信託受託者

住友信託銀行株式会社

特記事項
１．当該建物は、建築基準法第59条の２の規定に基づく総合設計制度にかかる許可を岡山市より受け建築された建物です。公開空地を設け維持、管理及び標示をすることにより容積率割増（455.7576％）の緩和措置を受けています。
２．本件土地の一部から、指定基準値を超える鉛及び砒素が検出されていますが、これは自然起因と推定される旨、並びに鉛及び砒素汚染の周囲への拡散や直接摂取により人体へ悪影響を及ぼす可能性は低く、現在の状態で継続使用することについては問題ない旨の専門家の意
見を取得しています。

ダヴィンチ博多
特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,520,000,000円

取得年月日

平成17年10月21日

期末算定価格2,320,000,000円

所在地（住居表示）

福岡市博多区店屋町１番31号

価格調査会社

インリックス株式会社

地積1,262.40㎡

用途地域

商業地域

所有形態

所有権

容積率／建蔽率

400％、600％／80％

土地

建物

構造／階数

S／B1／11F

建築時期

平成３年１月17日

延床面積7,672.95㎡

用途

事務所

所有形態
ＰＭ会社

所有権

駐車場台数

50台

ユーネックス株式会社

信託受託者

住友信託銀行株式会社

特記事項
該当事項はありません。

－ 136 －
(136) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ｅ．第１期中及び第２期中の物件別収支状況
第２期末日である平成18年11月30日現在、本投資法人が保有する資産の第１期中及び第２期中の物件別収支状況は以下のとおりです。物件別収支状況は、後記「第２財務ハイライト情報」における「注記表」に記載の重要な会計方針に即して、第１期及び第２期における損益状況を記載したものです。
なお、記載事項に関する説明は以下のとおりです。
「取得価格」は、各資産の信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買代金（建物に係る消費税等相当額を含みません。）を記載しています。
「稼働率」は、各資産の各営業期間の末日において、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約又は転貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。
「稼働日数」は、各営業期間において本投資法人が実際に運用した日数を記載しています。
「ＮＯＩ利回り」は、各資産の各営業期間におけるＮＯＩを年換算したうえで、これを取得価格で除して得られた数値を100倍して記載しており、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。
なお、特に記載のない限り、記載未満の金額については切り捨てて記載しています。
物件名ダヴィンチ銀座

営業期間

１期

取得価格（百万円）
稼動率（％）

２期

１期

14,100

ダヴィンチ神谷町

２期

１期

3,050

２期
12,000

99.1

80.8

98.2

98.2

100.0

100.0

223

183

223

183

223

183

500,902

380,441

107,499

87,980355,511

336,441

492,970

372,825

107,499

87,980355,508

333,941

7,931

7,615

―

―

3

2,500

72,532

203,322

15,135

21,29846,13075,4062

22,339

―

7,095

―

32,144

管理業務費

16,031

12,393

5,093

3,928

17,781

15,401

ＰＭフィー

9,478

8,435

1,794

1,925

6,769

7,142

水道光熱費

28,093

22,269

7,317

7,641

17,037

15,364

損害保険料

1,066

865

250

202

720

580

修繕費

3,344

85,355
（注）

680

505

3,822

4,774

借地借家料

14,515

11,841

―

―

―

―

―

39,822
（注）

―

―

0

―

428,370

177,118

92,364

66,681

309,380

261,034

4.9

2.5

4.9

4.3

4.2

4.3

稼動日数
①賃貸事業収益合計（千円）
賃貸料（共益費込）
その他収入②賃貸事業費用合計（千円）
公租公課
賃
貸
事
業
収
支

ダヴィンチ銀座アネックス

その他③ＮＯＩ（＝①－②）（千円）
ＮＯＩ利回り（％）（注）「ダヴィンチ銀座」の第２期における賃貸事業費用のうち、修繕費には地下１階及び地下２階の貸室に係る原状復旧関連工事費（73,382千円）が含まれています。また、その他には地下１階及び地下２階のテナント立退料（38,000千円）が含まれています。

－ 137 －
(137) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

物件名ダヴィンチ芝浦

営業期間

１期

取得価格（百万円）

１期

ダヴィンチ三田

２期

１期

4,550

２期
3,250

89.4

97.9

100.0

100.0

100.0

100.0

223

183

223

183

223

183

401,016

300,436

173,559

149,213

153,579

133,178

賃貸料（共益費込）

365,583

299,670

173,559

149,213

144,227

133,178

その他収入

35,432

766

―

―

9,352

―

80,63862,665

17,10628,551

29,84540,449―18,5640

10,5791

10,062

管理業務費

21,413

11,183

5,046

4,500

8,501

7,172

ＰＭフィー

8,070

9,790

2,906

2,894

5,791

2,032

水道光熱費

24,20919,112

8,000

8,761

8,984

10,101

損害保険料

755

608

263

211

441

353

26,189

3,405

890

1,603

6,124

10,727

借地借家料

―

―

―

―

―

―

その他

―

―

―

―

―

―

320,377

237,770

156,452

120,661

123,734

92,729

6.3

5.7

5.6

5.2

6.2

5.6

稼動日数
①賃貸事業収益合計（千円）②賃貸事業費用合計（千円）
公租公課

修繕費

③ＮＯＩ（＝①－②）（千円）
ＮＯＩ利回り（％）

物件名ダヴィンチ猿楽町

営業期間

１期

取得価格（百万円）
稼動率（％）

ダヴィンチＡ浜松町

２期

１期

3,000

ダヴィンチ神宮前

２期

１期

2,865

２期
2,800

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

223

183

223

183

223

183

150,487

120,914

162,340

145,159

100,382

84,051

150,487

120,914

159,508

145,159

100,330

84,051

―

―

2,832

―

51

―

36,312

28,52062,492

59,235

15,501

19,973

0

3,006

1

8,936

―

5,984

管理業務費

11,291

5,495

10,010

8,138

4,171

3,656

ＰＭフィー

3,444

1,832

3,616

3,000

1,691

1,251

水道光熱費

11,777

9,080

9,712

9,843

8,840

7,899

損害保険料

258

207

316

259

141

114

修繕費

310

1,344

2,797

△343

657

1,060

9,231

7,553

36,03829,400

―

―

―

―

―

―

―

8

114,174

92,394

99,84785,92484,88064,077

6.2

6.1

5.7

5.9

4.9

4.5

稼動日数
①賃貸事業収益合計（千円）
賃貸料（共益費込）
その他収入②賃貸事業費用合計（千円）
賃
貸
事
業
収
支

２期
8,265

稼動率（％）

賃
貸
事
業
収
支

ダヴィンチ南青山

公租公課

借地借家料
その他
③ＮＯＩ（＝①－②）（千円）
ＮＯＩ利回り（％）－ 138 －
(138) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

物件名ダヴィンチ芝大門

営業期間１期

取得価格（百万円）
稼動率（％）

２期

１期

2,578

ダヴィンチ新橋510

２期
2,346

２期
2,080

100.0

100.0

100.0

98.0

96.6

223

183

223

183

223

183

110,000

95,443

105,296

87,331

95,712

79,651110,000

95,443

105,296

87,331

94,202

79,651

―

―

―

―

1,509

―

15,16819,884

15,866

19,322

13,255

17,054

0

5,457

―

5,412

―

5,327

管理業務費

5,889

5,201

4,445

3,012

5,562

4,203

ＰＭフィー

2,332

1,428

1,766

1,311

2,276

1,624

水道光熱費

6,432

6,658

7,769

6,807

5,192

4,450

損害保険料

208

169

251

201

223

180

修繕費

304

968

1,633

2,576

―

1,268

借地借家料

―

―

―

―

―

―

その他

―

―

―

―

―

―

94,83275,55989,43068,00882,45662,597

6.0

5.8

6.2

5.7

6.4

6.0

①賃貸事業収益合計（千円）
賃貸料（共益費込）
その他収入②賃貸事業費用合計（千円）
公租公課③ＮＯＩ（＝①－②）（千円）
ＮＯＩ利回り（％）

物件名ダヴィンチ茅場町376

ダヴィンチ新橋620

営業期間

１期

１期

取得価格（百万円）
稼動率（％）

２期
2,020

ＢＰＳスクエア

２期

１期

660

２期
1,560

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

223

183

223

183

125

183

83,44074,05832,24027,96736,70652,562

83,44067,47432,24027,96733,70652,562

―

6,583

―

―

3,000

―

12,38016,703

7,877

9,618

1,464

1,295

0

4,421

―

2,166

―

0

管理業務費

5,495

3,051

2,403

2,418

50

0

ＰＭフィー

2,040

2,137

1,477

1,200

416

648

水道光熱費

4,145

3,961

3,134

3,041

―

―

損害保険料

135

109

69

56

118

169

修繕費

563

3,022

635

736

880

477

借地借家料

―

―

―

―

―

―

その他

―

―

157

―

―

―

71,06057,35424,363

18,34835,242

51,267

5.7

5.6

6.0

5.5

6.5

6.5

稼動日数
①賃貸事業収益合計（千円）
賃貸料（共益費込）
その他収入②賃貸事業費用合計（千円）
賃
貸
事
業
収
支

１期

100.0

稼動日数

賃
貸
事
業
収
支

ダヴィンチ三崎町

公租公課③ＮＯＩ（＝①－②）（千円）
ＮＯＩ利回り（％）－ 139 －
(139) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

物件名ダヴィンチ築地

営業期間

１期

取得価格（百万円）
稼動率（％）

１期

秀和月島ビル

２期

１期

2,440

２期
7,840

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

125

183

69

183

69

183

36,95259,532

27,75686,43593,720249,328

36,95255,51327,75686,43593,720249,328

―

4,018

―

―

―

―

4,963

9,118

5,408

17,051

12,09061,363

2

0

―

―

―

―

管理業務費

1,925

2,691

1,812

5,251

3,130

8,372

ＰＭフィー

984

1,869

1,077

1,939

1,676

4,172

水道光熱費

1,896

3,903

2,384

7,156

7,097

22,849

損害保険料

71

102

90

234

185

482

修繕費

83

552

43

2,468

―

25,485

借地借家料

―

―

―

―

―

―

その他

―

―

―

―

―

―

31,98950,413

22,347

69,384

81,630187,965

7.5

8.1

4.8

5.6

5.5

4.7

①賃貸事業収益合計（千円）
賃貸料（共益費込）
その他収入②賃貸事業費用合計（千円）
公租公課③ＮＯＩ（＝①－②）（千円）
ＮＯＩ利回り（％）

物件名日本橋ＭＳビル

営業期間

１期

取得価格（百万円）
稼動率（％）

アトランティックビル

２期

１期

2,520

渋谷ＳＳビル

２期

１期

1,600

２期
3,930

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

31

183

31

183

31

183

14,595102,285

9,427

71,767

20,788

139,477

14,59591,802

9,427

62,416

20,788135,057―

10,482

―

9,351

―

4,420

1,698

16,769

1,172

6,876

3,572

20,130

公租公課

―

0

0

0

―

0

管理業務費

641

5,836

405

2,469

779

6,653

ＰＭフィー

774

1,959

635

1,739

1,448

2,278

水道光熱費

242

6,614

107

2,495

1,296

10,459

損害保険料

40

233

23

136

49

285

修繕費

―

2,125

―

35

―

453

借地借家料

―

―

―

―

―

―

その他

―

―

―

―

―

―

12,89785,5158,255

64,891

17,215

119,347

6.0

6.7

6.0

8.0

5.1

6.0

稼動日数
①賃貸事業収益合計（千円）
賃貸料（共益費込）
その他収入②賃貸事業費用合計（千円）
賃
貸
事
業
収
支

２期
1,240

稼動日数

賃
貸
事
業
収
支

ダヴィンチ築地616③ＮＯＩ（＝①－②）（千円）
ＮＯＩ利回り（％）－ 140 －
(140) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

物件名ダヴィンチ日本橋本町

ダヴィンチ銀座１丁目

営業期間

１期

１期

取得価格（百万円）

２期
7,420

１期

２期
3,460

99.8

96.6

100.0

123

123

123

164,435

106,119

72,472

163,090

96,21972,472

1,344

9,900

―

16,771

16,084

12,346

0

4

0

管理業務費

4,000

4,050

4,677

ＰＭフィー

3,380

1,983

1,904

水道光熱費

9,000

4,809

3,778

損害保険料

357

165

147

修繕費

32

5,070

1,827

借地借家料

―

―

―

その他

―

―

11

147,664

90,034

60,125

5.9

5.7

5.1

稼動日数
①賃貸事業収益合計（千円）
賃貸料（共益費込）
その他収入②賃貸事業費用合計（千円）
公租公課③ＮＯＩ（＝①－②）（千円）
ＮＯＩ利回り（％）

物件名

サンライン第７ビル

営業期間

１期

取得価格（百万円）
稼動率（％）

ダヴィンチ錦糸町

２期

１期

2,680

ダヴィンチ東池袋

２期

１期

3,653

２期
2,958

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

56

223

183

223

183

28,065

194,516

166,858

164,169

144,078

28,065

194,516

166,858

161,869

144,078

―

―

―

2,299

―

2,184

34,02953,231

37,274

41,640

公租公課―

012,6390

10,017

管理業務費

014,47013,52813,074

10,340

ＰＭフィー

917

3,232

3,136

3,614

2,352

水道光熱費

1,213

14,65913,738

17,77015,754

損害保険料

54

458

369

459

370

修繕費

―

1,207

9,819

2,345

2,805

借地借家料

―

―

―

―

―

その他

―

―

―

9

―

25,880160,487

113,626

126,894

102,437

6.2

7.1

6.2

7.0

6.9

稼動日数
①賃貸事業収益合計（千円）
賃貸料（共益費込）
その他収入②賃貸事業費用合計（千円）
賃
貸
事
業
収
支

２期
4,620

稼動率（％）

賃
貸
事
業
収
支

ダヴィンチ京橋③ＮＯＩ（＝①－②）（千円）
ＮＯＩ利回り（％）－ 141 －
(141) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

物件名ダヴィンチ小石川

営業期間

１期

取得価格（百万円）

２期

１期

1,460

稼動率（％）

ダヴィンチ西五反田Ⅰ

２期
1,080

２期
1,640

83.2

100.0

100.0

100.0

100.0

223

183

223

183

125

183

62,57647,56754,15049,58664,75672,85462,57647,56752,91842,79450,471

72,854

―

―

1,231

6,792

14,285―

11,221

12,598

11,101

14,958

8,848

16,651

―

4,394

0

3,566

―

―

管理業務費

4,612

3,693

4,607

3,034

3,485

4,864

ＰＭフィー

1,573

1,281

1,653

1,843

1,071

1,287

水道光熱費

3,337

2,601

3,771

3,393

3,485

4,421

損害保険料

202

162

133

108

158

224

1,496

464

934

3,012

647

5,853

借地借家料

―

―

―

―

―

―

その他

―

―

―

―

―

―

51,35534,96843,04834,62755,90856,202

5.7

4.7

6.5

6.3

9.9

6.8

①賃貸事業収益合計（千円）
賃貸料（共益費込）
その他収入②賃貸事業費用合計（千円）
公租公課

修繕費

③ＮＯＩ（＝①－②）（千円）
ＮＯＩ利回り（％）

物件名ダヴィンチ新横浜214

ダヴィンチ新横浜131

営業期間

１期

１期

取得価格（百万円）
稼動率（％）

２期
2,180

ベネックスＳ－３

２期

１期

1,350

２期
4,950

92.0

100.0

97.8

93.5

91.3

95.9

125

183

125

183

31

183

61,469100,715

61,536

97,25833,596

217,748

61,469100,224

60,552

91,62633,596

216,745

―

490

983

5,631

―

1,003

9,999

18,89814,143

22,9706,398

41,603

0

8

0

1

―

5

管理業務費

4,107

8,296

5,611

5,566

2,747

16,616

ＰＭフィー

1,764

2,169

1,721

2,169

1,388

4,624

水道光熱費

3,884

7,356

5,123

8,712

2,154

17,392

損害保険料

242

348

270

389

107

625

修繕費

―

719

1,415

6,129

―

2,339

借地借家料

―

―

―

―

―

―

その他

―

―

―

1

―

―

51,46981,81647,392

74,28827,198176,144

6.8

7.4

10.2

10.9

6.4

7.0

稼動日数
①賃貸事業収益合計（千円）
賃貸料（共益費込）
その他収入②賃貸事業費用合計（千円）
賃
貸
事
業
収
支

１期

83.2

稼動日数

賃
貸
事
業
収
支

ダヴィンチ湯島

公租公課③ＮＯＩ（＝①－②）（千円）
ＮＯＩ利回り（％）－ 142 －(142) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

物件名ビリーヴ大森

営業期間

１期

取得価格（百万円）

札幌千代田ビル

２期
3,160

２期

１期

1,384

稼動率（％）

２期
1,266

100.0

93.8

98.6

97.9

97.7

56

223

183

223

183

39,294

88,23379,82885,56474,59039,294

88,23377,82885,552

74,590

―

―

2,000

12

―

6,312

27,09034,21424,89925,029―76

12,048

2,547

3,539

管理業務費

2,797

13,31911,037

8,344

6,099

ＰＭフィー

1,141

2,317

2,771

2,441

1,868

水道光熱費

1,802

9,550

7,470

9,437

8,555

損害保険料

97

653

528

290

234

修繕費

475

1,172

359

1,837

4,732

借地借家料

―

―

―

―

―

その他

―

1

―

―

―

32,981

61,14345,61360,66549,561

6.8

7.2

6.5

7.8

7.8

稼動日数
①賃貸事業収益合計（千円）
賃貸料（共益費込）
その他収入②賃貸事業費用合計（千円）
公租公課

賃
貸
事
業
収
支

１期

ダヴィンチ岡山③ＮＯＩ（＝①－②）（千円）
ＮＯＩ利回り（％）（注）「札幌千代田ビル」の賃貸事業収支に係る数値は、当該物件全体の数値に、信託受託者が保有する共有持分割合である２分の１を乗じた数値を記載しています。

物件名ダヴィンチ博多

営業期間

１期

取得価格（百万円）
稼動率（％）

2,520
82.9

89.3

223

183

127,630

99,629121,310

99,6296,320―

46,22238,284

公租公課

6,221

6,221

管理業務費

15,52812,008

ＰＭフィー

1,964

2,188

水道光熱費

11,79913,417

損害保険料

575

465

10,131

3,983

借地借家料

―

―

その他

―

―

81,40861,345

5.2

4.8

稼動日数
①賃貸事業収益合計（千円）
賃貸料（共益費込）
その他収入②賃貸事業費用合計（千円）
賃
貸
事
業
収
支

２期

修繕費

③ＮＯＩ（＝①－②）（千円）
ＮＯＩ利回り（％）－ 143 －
(143) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(3）【運用実績】①【純資産等の推移】
第１期及び第２期計算期間末における本投資法人の純資産総額及び投資口１口当たりの純資
産額の推移は次のとおりです。なお、総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載していません。
総資産額
（百万円）

純資産総額
（百万円）

１口当たり純資産額
（円）

期別

年月日

第１期

平成18年５月31日

118,077（116,487）

51,288（49,698）

512,889（496,987）

第２期

平成18年11月30日

137,839（135,819）

51,718（49,698）

517,183（496,987）（注）各計算期末に分配を行った後の分配落の額を括弧内に記載しています。

（本投資証券の取引所価格の推移）

計算期間別
最高・最低
投資口価格
（終値）

月別最高・
最低投資口
価格

月別最高・
最低投資口
価格

月別最高・
最低投資口
価格

期別

第１期

第２期

決算年月

平成18年５月

平成18年11月

最高（円）518,000

571,000

最低（円）450,000

440,000

月別

平成17年
10月

平成17年
11月

平成17年
12月

平成18年
１月

平成18年
２月

平成18年
３月

平成18年
４月

最高（円）

495,000

514,000

504,000

518,000

518,000

505,000

519,000

最低（円）446,000

447,000

454,000

461,000

478,000

406,000

482,000

月別

平成18年
５月

平成18年
６月

平成18年
７月

平成18年
８月

平成18年
９月

平成18年
10月

平成18年
11月

最高（円）

514,000

489,000

492,000

510,000

521,000

525,000

579,000

最低（円）

476,000

460,000

435,000

487,000

502,000

510,000

513,000

月別

平成18年
12月

平成19年
１月

平成19年
２月

平成19年
３月

平成19年
４月

平成19年
５月

最高（円）

670,000

799,000

981,000

937,000

997,000

1,010,000

最低（円）

531,000

622,000

700,000

732,000

850,000

925,000（注１）月別最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の取引値によります。
（注２）本投資証券は、平成17年10月19日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました。

－ 144 －
(144) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

②【分配の推移】
計算期間

分配金総額
（百万円）

１口当たり分配金
（円）

第１期

自
至

平成17年７月11日
平成18年５月31日

1,590

15,901

第２期

自至

平成18年６月１日
平成18年11月30日

2,019

20,196

自己資本利益率（％）（注１）（年換算値）（％）（注２）③【自己資本利益率（収益率）の推移】
計算期間
第１期

自
至

平成17年７月11日
平成18年５月31日

3.2

5.2

第２期

自
至

平成18年６月１日
平成18年11月30日

3.9

7.8

（注１）自己資本利益率＝当期純利益金額÷（期首純資産額＋期末純資産額）÷２×100
なお、期首純資産額には第１期の実質的な運用開始日である平成17年10月21日の純資産額を用いています。
（注２）第１期は、実質的な運用日数である223日（自平成17年10月21日

至平成18年５月31日）により年換算値を算出しています。

第２期は、運用日数183日により年換算値を算出しています。

－ 145 －
(145) ／ 2007/06/14 13:20 (2007/06/14 13:20) ／ F13872_e5_080_wk_07376206_５運用_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

６【手続等の概要】(1）申込（販売）手続等
申込みは、申込期間中の各営業日に申込取扱場所である引受人の本店並びに全国支店及び営業所へ申込証拠金を添えて行うものとします。
本投資証券の受渡期日は、追加上場日と同日となります。
(2）買戻し手続等
本投資法人の発行する投資口は、クローズド・エンド型であり、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第８条）。
本書の日付現在、本投資証券は東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場されており、本投資証券を東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、証券取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。

７【管理及び運営の概要】(1）資産管理等の概要①

資産の評価(イ）本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額
１口当たり純資産額＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷発行済投資口総数(ロ）本投資法人の資産評価の方法及び基準
本投資法人は、資産の評価を、投信法その他の法令に従って行うほか、投資対象資産の種類（不動産、信託受益権等）毎に規約に定められた方法及び基準により行うものとします。
(ハ）資産評価の基準日
本投資法人の資産評価の基準日は、原則として、各決算期（毎年５月末日及び11月末日）とします。
(ニ）投資主への通知
貸借対照表を含む計算書類等は決算期毎に作成され（投信法第129条第２項）、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して承認された旨が通知され、承認済みの計算書類等が会計監査報告とともに投資主に提供されます（投信法第131条第２項、第５項）。

②

保管
投資主は、証券会社等との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託できます（以下、かかる保管の委託に基づき、証券会社等に保管させることを「保護預り」といいます。）。保護預りの場合、本投資証券は、混蔵保管され、投資主に対しては取引残高報告書が定期的に交付されます。
投資主から本投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、また当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を保管振替機構に預託することができます。
投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできます。保護預りを行わない
場合、本投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することになります。

－ 146 －
(146) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_090_wk_07376206_６手続等_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

③

存続期間
本投資法人には存続期間の定めはありません。

④

計算期間
本投資法人の営業期間は、毎年６月１日から11月末日まで、及び12月１日から翌年５月末日までの各６ヶ月間とし、各営業期間の末日を決算期とします。

⑤

その他(イ）増減資に関する制限
ａ．最低純資産額
本投資法人が常時保持する最低限度の純資産額は、5,000万円です（規約第７条）。
ｂ．投資口の追加発行
本投資法人が発行する投資口の総口数は、200万口とします。本投資法人は、かかる投資口数の範囲内において、役員会の承認を得て投資口の追加発行を行うことができます。当該投資口の追加発行における１口当たりの発行価額は、本投資法人に属する資産の内容に照らし公正な価額として執行役員が決定し、役員会が承認する価額とします（規約第５条
第１項及び第３項）。
ｃ．国内における募集
本投資法人が発行する投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとします（規約第５条第２項）。
(ロ）解散条件
本投資法人における解散事由は以下のとおりです（投信法第143条）。
ａ．投資主総会の決議
ｂ．合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限る。）
ｃ．破産手続開始の決定
ｄ．解散を命ずる裁判
ｅ．投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し(ハ）規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって可決される必要があります（投信
法第140条、第93条の２第２項第３号）。
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の上場規程の特例に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、証券取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は、証券取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
(ニ）関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約及び変更等に関する規定は、以下のとおりです。

－ 147 －(147) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_090_wk_07376206_６手続等_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ａ．資産運用会社：株式会社ダヴィンチ・セレクト
資産運用委託契約
期間

本投資法人が投信法に基づく登録を完了した日に効力を生じ、期間は定めない
ものとします。

更新

該当事項はありません。

解約ⅰ

本投資法人は、資産運用会社が投信法第50条に規定される投資信託協会の会員でなくなった場合には、事前に投資主総会の決議を経た上で、資産運用会社に対して書面による通知を行うことにより直ちに同契約を解約することができます。

ⅱ

本投資法人又は資産運用会社は、相手方当事者に対し、６ヶ月前の文書による事前通知を行い、本投資法人は投資主総会の決議を得た上で、資産運用会社は本投資法人の同意を得た上で、同契約を解約することができます。ただし、本投資法人は、投資主総会の承認又は内閣総理大臣の許可を得なければ、かかる同意をしてはならないものとします。

ⅲ

本投資法人は、次に掲げるいずれかの事由が生じた場合、役員会の決議により、直ちに同契約を解約できます。
(ⅰ）資産運用会社が職務上の義務に違反し、又は職務を怠った場合（ただし、当該違反が是正可能なものである場合に、資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）(ⅱ）資産運用会社につき、支払停止、支払不能、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始又は特別清算開始の申立て、重要な財産に対する差押命令の送達等の事由が発生した場合(ⅲ）上記に掲げる場合のほか、資産運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合

ⅳ

本投資法人は、資産運用会社が次の各号のいずれかに該当するときは、同契約を解約します。
(ⅰ）投資信託委託業者（投信法に規定されます。）でなくなったとき。
(ⅱ）投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき。
(ⅲ）解散したとき。

変更等

本投資法人及び資産運用会社の書面による合意に基づき、変更することができます。

－ 148 －
(148) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_090_wk_07376206_６手続等_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ｂ．一般事務受託者兼資産保管会社：住友信託銀行株式会社
一般事務委託契約
期間

契約締結日から３年間とします。

更新

期間満了の６ヶ月前までに本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方から文書による別段の申し出がなされなかったときは、同契約は従前と同一条件にて自動的に３年間延長するものとし、その後も同様とします。

解約ⅰ

本投資法人及び一般事務受託者が、文書により解約に合意した場合。ただし、本投資法人の役員会の承認を得るものとします。この場合には同契約
は、両当事者の合意によって指定したときに終了します。

ⅱ

本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方が同契約に違反したため、他方当事者が合理的期間を定め違反を是正することを催告したにもかかわらず、当該期間内に違反が是正されず、かかる他方当事者が文書により解除を通知した場合、文書で指定された日をもって同契約は終了します。ただし、本投資法人からの解除は本投資法人の役員会の承認を得るものとします。なお、同契約終了後においても本投資法人及び一般事務受託者が同契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げないものとします。

ⅲ

本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立てその他これらに類似する倒産手続開始の申立てがあったとき。又は、本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方が、支払停止、手形交
換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行若し
くは滞納処分を受けたとき。これらの場合、同契約は、当事者の一方が文書により解除を通知した時点で直ちに効力を失います。

変更等同契約の内容は、本投資法人の役員会の承認を得た上で、本投資法人及び一般
事務受託者の合意により変更することができます。変更に当たっては本投資法
人の規約並びに投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。

－ 149 －
(149) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_090_wk_07376206_６手続等_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

資産保管委託契約
期間

本投資法人が投信法第189条の登録を受けた日から３年間とします。

更新

期間の満了予定日の６ヶ月前までに本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方から文書による別段の申し出がなされなかったときは、同契約は従前の同一条件にて自動的に３年間延長するものとし、その後も同様とします。

解約

以下の各号に掲げる場合には、同契約を解除することができます。
ⅰ

本投資法人及び資産保管会社が、文書により解約に合意した場合。ただし、本投資法人の役員会の承認を得るものとします。この場合には同契約
は、両当事者の合意によって指定したときに終了します。

ⅱ

本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方が同契約に違反したため、他方当事者が合理的期間を定め違反を是正することを催告したにもかかわらず、当該期間内に違反が是正されず、かかる他方当事者が文書により解除を通知した場合、文書で指定された日をもって同契約は終了します。ただし、本投資法人からの解除は本投資法人の役員会の承認を得るものとしま
す。なお、同契約終了後においても本投資法人及び資産保管会社が同契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げないものとします。

ⅲ

本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立てその他これらに類似する倒産手続開始の申立てがあったとき。又は、本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。これらの場合、同契約は当事者の一方が文書により解除を通知した時点で直ちに効力を失います。

変更等同契約の内容は、本投資法人の役員会の承認を得た上で、本投資法人及び資産保管会社の合意により変更することができます。変更にあたっては、本投資法
人の規約並びに投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。

－ 150 －
(150) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_090_wk_07376206_６手続等_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ｃ．投資主名簿等管理人：中央三井信託銀行株式会社
名義書換事務委託契約
期間

契約締結日から効力を生じ、期限は定めないものとします。

更新

該当事項はありません。

解約

同契約は、次に掲げる事由によって終了するものとします。
ⅰ

本投資法人及び投資主名簿等管理人間の文書による解約の合意。この場合には同契約は本投資法人及び投資主名簿等管理人間の合意によって定める
ときに終了します。

ⅱ

本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方から他方に対する文書
による解約の通知。この場合には同契約はその通知到達の日から３ヶ月以上経過後の当事者間の合意によって定める日に終了します。

ⅲ

本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方において破産手続開
始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立てがあったとき又は手形交換所の取引停止処分が生じた場合における、他方が行う文書による解約の通知。この場合には同契約はその通知において指定する日に終了します。

ⅳ

本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方が同契約に違反し、かつ引続き同契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合におけ
る、他方が行う文書による解約の通知。この場合には、同契約はその通知到達の日から２週間経過後に終了します。

変更等

本投資法人及び投資主名簿等管理人間で協議の上、契約内容を変更することができます。

ｄ．会計監査人：みすず監査法人（平成19年６月27日開催予定の投資主総会で決議されれば平成19年８月１日より新日本監査法人となります。）
会計監査人は、投資主総会において選任します（規約第25条）。会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、
その投資主総会において再任されたものとみなします（規約第26条）。
(ホ）公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。
(2）利害関係人との取引制限①

法令に基づく制限(イ）利益相反取引の制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について一定の行為を行うことが禁じられています（投信法第34条の３第２項、投信法施行令第21条、投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行規則」といいます。）第53条）。

－ 151 －(151) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_090_wk_07376206_６手続等_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(ロ）利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、一定の者との間における利益相反のおそれがある取引が行われたとき
は、原則として投信法の定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人等に対して交付しなければなりません（投信法
第34条の６第２項）。
(ハ）資産の運用の制限
登録投資法人は、(a）その執行役員又は監督役員、(b）その資産の運用を行う投資信託
委託業者、(c）その執行役員又は監督役員の親族、(d）その資産の運用を行う投資信託委
託業者の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で、原則として、次に掲げる行為を行ってはなりません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条乃至第118条）。
ａ．有価証券の取得又は譲渡
ｂ．有価証券の貸借
ｃ．不動産の取得又は譲渡
ｄ．不動産の貸借
ｅ．宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引（ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。）②

利益相反対策ルール
資産運用会社は、資産運用業務に関する取引を行う上で、自己又は利害関係者との取引に係る規程を大要以下のとおり定めています。
(イ）法令の遵守
資産運用会社は、利害関係者との間において、本投資法人の利益を害する取引又は不必要な取引を行ってはなりません。利害関係者と取引を行う場合は、投信法、投信法施行令、投信法施行規則及び利益相反対策ルールの定めを遵守するものとします。
(ロ）利害関係者
利害関係者とは次の者をいいます。
ａ．投信法第15条第２項第１号に規定される利害関係人等
ｂ．資産運用会社の発行済み株式の100分の５以上を保有している株主及び資産運用会社の子
会社
ｃ．上記ａ．又はｂ．に該当する者が過半の出資、匿名組合出資又は優先出資を行っている、
又は重要な意思決定に関与している特別目的会社
ｄ．上記ａ．又はｂ．に該当する者へアセット・マネジメント業務等を委託し、物件の取得、売却等の意思決定において一定の権限をもっている特別目的会社(ハ）利害関係者との取引
利益相反対策ルールにおいては以下に定める各取引毎に、遵守すべき条件を定めています。
ａ．資産の取得
ｂ．資産の譲渡－ 152 －
(152) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_090_wk_07376206_６手続等_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ｃ．不動産の賃貸
ｄ．プロパティ・マネジメント業務の委託
ｅ．不動産等の売買及び賃貸の媒介業務の委託
ｆ．工事の発注(ニ）利害関係者との取引に関する手続
利害関係者との間で上記「(ハ）利害関係者との取引」を行う場合、社内規程の定めに従い、当該利害関係者との間の取引内容につき、１件当たりの契約金額が１千万円を下回る
場合を除いて、以下の手続を経るものとします。
ａ．担当部は、利害関係者との取引の検討を行う場合、取引の種類に応じ、社内規程に定める書類を取締役会に提出します。
ｂ．利害関係者との取引に関する取締役会の承認手続に先立ち、コンプライアンス・オフィ
サーによる審査、投資委員会、コンプライアンス委員会での審議を経るものとします。
ｃ．全員出席の取締役会における全会一致の承認を得ることとします。
(3）投資主・投資法人債権者の権利①

投資主総会における議決権(イ）本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています。投資主総会において決議される事項は、以下のとおりです。
ａ．執行役員、監督役員及び会計監査人の選任及び解任
ｂ．投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結及び解約の承認又は同意
ｃ．投資口の併合
ｄ．投資法人の解散
ｅ．規約の変更
ｆ．その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項(ロ）投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。
ａ．投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合のほか、出席した当該投資主の議決権の過半数でこれを行います。
ｂ．投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主を代理人として、議決権を行使することができます。
ｃ．投資主総会に出席しない投資主は、書面によって議決権を行使することができます。
ｄ．書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します。
ｅ．本投資法人の承諾を得て、投資主総会に出席しない投資主は電磁的方法により議決権を行使することができます。
ｆ．投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、原則として、当該投資主はその投資主総会に提出された議案について賛成するものとみなします。
ｇ．上記ｆ．の定めに基づき議案に賛成するものとみなされた投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します。
ｈ．本投資法人は、役員会の決議により、予め公告することにより一定の日における最終の投資主名簿に記載されている投資主又は登録質権者をもって、その権利を行使すべき投資主又は登録質権者とすることができます。

－ 153 －
(153) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_090_wk_07376206_６手続等_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

②

その他の共益権
一定の条件を充足する投資主は、法令の定めるところにより代表訴訟提起権、投資主総会決
議取消権、執行役員等の違法行為差止請求権、新投資口発行無効訴権、合併無効訴権、設立無効訴権、投資主提案権、投資主総会招集権、検査役選任請求権、執行役員等解任請求権及び解散請求権を有しています。

③

財産的な権利
投資主は、分配金請求権及び残余財産分配請求権を有していますが、払戻請求権は有していません。

④

その他の権利
投資主は、投資口の処分権、投資証券交付請求権及び不所持請求権並びに帳簿等閲覧請求権を有しています。

－ 154 －
(154) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_090_wk_07376206_６手続等_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

第２【財務ハイライト情報】
本投資法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づき、第１期計算期間（自至平成17年７月11日

平成18年５月31日）の財務諸表について中央青山監査法人（現みすず監査法人）、第２期計算期間（自平成18年６月１日

至

平成18年11月30日）の財務諸表についてみすず監査法人の監査を受けております。なお、第１期計算期間及び第２期計算期間の監査報告書は、「第三部
細情報
三部

第５

投資法人の詳投資法人の経理状況」に記載されている財務諸表に添付されています。以下は、「第投資法人の詳細情報

第５投資法人の経理状況

１

財務諸表」に記載された財務諸表からの抜粋です。

－ 155 －
(155) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

１【貸借対照表】
区分

注記
番号

第１期
（平成18年５月31日現在）

第２期（平成18年11月30日現在）

構成比
（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（資産の部）
Ⅰ

流動資産
現金及び預金2,387,279

4,444,563

信託現金及び信託預金

2,658,541

2,255,369

営業未収入金54,11469,526

未収消費税等

1,444,122

33,456110,962

177,90636－

121,254

90,496

前払費用
繰延税金資産その他
流動資産合計Ⅱ

6,776,310

5.7

7,071,319

5.1

固定資産
１．有形固定資産
工具器具備品

1,875

減価償却累計額
信託建物

△225
※１

減価償却累計額
信託構築物
減価償却累計額
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託工具器具備品
減価償却累計額
信託その他有形固定資産

29,381,138

減価償却累計額△1,373,438

219,554△5,403

226,393

389,870319,310△70,866

911

319,004

6,812
877

△310

2,053
△627

32,514,736

231,797

△34
※１

1,480

33,888,175

354,320△35,010※１△394

222,134△2,579※１

1,649

30,035,513△654,374

※１

1,875

6,502

5,291
1,426

△1,509

3,781

信託土地

※１

76,493,319

92,745,692

信託建設仮勘定※１－25,797有形固定資産合計

106,417,276

90.1

125,843,389－ 156 －
(156) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

91.3

区分

注記
番号

第１期
（平成18年５月31日現在）

第２期（平成18年11月30日現在）

構成比
（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）

２．無形固定資産
商標権
信託借地権

※１

その他
無形固定資産合計

2,589

2,455

4,663,406

4,663,406

11,907

10,544

4,677,904

4.0

4,676,406

3.4

３．投資その他の資産
信託差入敷金保証金

113,684

113,684

長期前払費用82,255

124,453

その他

10,00010,000

投資その他の資産合計
固定資産合計
資産合計

205,9400.2

248,1380.2

111,301,121

94.3

130,767,934

94.9

118,077,431

100.0

137,839,254

100.0（負債の部）
Ⅰ

流動負債
営業未払金

201,535

221,154

29,250,000

24,700,000

236,892

322,915

1,731

7,901

前受金

621,149

2,141,041

その他

86,856

139,995

短期借入金

※１

未払金
未払法人税等

流動負債合計Ⅱ

30,398,165

25.8

27,533,007

20.0

固定負債
長期借入金

31,050,000

52,300,000

預り敷金保証金

3,321,477

4,700,236

信託預り敷金保証金

2,018,927

1,587,688

固定負債合計

36,390,405

30.8

58,587,925

42.5

66,788,570

56.6

86,120,932

62.5

負債合計

※１

－ 157 －
(157) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

区分

注記
番号

第１期
（平成18年５月31日現在）
金額（千円）（純資産の部）
Ⅰ

第２期（平成18年11月30日現在）

構成比
（％）

金額（千円）

構成比
（％）

※２

投資主資本
１．出資総額49,698,710

42.1

49,698,710

36.0

２．剰余金
当期未処分利益

1,590,151

2,019,611

剰余金合計

1,590,151

1.3

2,019,611

1.5

純資産合計

51,288,861

43.4

51,718,321

37.5

負債・純資産合計

118,077,431

100.0

137,839,254

100.0－ 158 －
(158) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

２【損益計算書】

区分

注記
番号

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

（自
至

（自
至

百分比
（％）

金額（千円）

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）
百分比（％）

金額（千円）

１．営業収益賃貸事業収入※１

3,774,274

4,359,871

その他の賃貸事業収入※１

85,24572,900

不動産等売却益※２－※１1,408,417

1,914,462

299,363

346,055

資産保管委託報酬

6,657

6,581

一般事務委託報酬

52,88844,564

信託報酬

21,671

84,990

役員報酬

7,000

4,200

その他の営業費用

43,9573,859,519

100.0

477,052

4,909,824

100.0

2,478,487

50.5

2,431,336

49.5

11,4670.2

415,290

8.4

２．営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬

営業利益金額1,839,954

47.7

2,019,564

52.3

77,634３．営業外収益
受取利息

12

683

消費税等還付加算金－

10,7069,000－

工事費用補填金
雑収入

6

9,018

0.2

77

４．営業外費用
支払利息

169,394

315,746

創業費償却

51,800－

新投資口発行費113,443－

新投資口公開関連費用

47,448－

融資手数料

53,07699,544

雑損失

1,573

436,735

11.3

経常利益金額1,591,846

41.2

2,027,513

41.3

税引前当期純利益金額

1,591,846

41.2

2,027,513

41.3

7,953

0.2

2,019,560

41.1

法人税、住民税及び事業税

1,731

法人税等調整額△36

当期純利益金額

7,917
1,695

0.0

1,590,151

41.2

前期繰越利益
当期未処分利益

－

36

－

51

1,590,151

2,019,611－ 159 －
(159) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

投資主資本等変動計算書
第１期（自平成17年７月11日 至

平成18年５月31日）
投資主資本

出資総額

前期末残高（千円）

新投資口
申込証拠
金

剰余金
出資剰余
金

任意積立
金

当期未処分
利益

剰余金合計

自己投資
口

投資主資本
合計

純資産合計

－

－

－

－

－

－

－

－

－

新投資口の発行

49,698,710

－

－

－

－

－

－

49,698,710

49,698,710

当期純利益金額

－

－

－

－

1,590,151

1,590,151－

1,590,151

1,590,151

当期変動額合計（千円）

49,698,710

－

－

－

1,590,151

1,590,151－

51,288,861

51,288,861

当期末残高（千円）

49,698,710

－

－

－

1,590,151

1,590,151－

51,288,861

51,288,861

自己投資
口

投資主資本
合計

－

51,288,861

当期変動額（千円）

第２期（自平成18年６月１日

至

平成18年11月30日）
投資主資本

出資総額

前期末残高（千円）

新投資口
申込証拠
金

剰余金
出資剰余
金

任意積立
金

当期未処分
利益

剰余金合計

1,590,151

1,590,151

純資産合計

49,698,710

－

－

－

51,288,861

剰余金の分配－－－－ △1,590,100 △1,590,100－ △1,590,100 △1,590,100

当期純利益金額

－

－

－

－

2,019,560

2,019,560－

2,019,560

2,019,560

－

－

－

－

429,460

429,460－

429,460

429,460

49,698,710

－

－

－

2,019,611

2,019,611－

51,718,321

51,718,321

当期変動額（千円）

当期変動額合計（千円）
当期末残高（千円）－ 160 －
(160) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

注記表
１．重要な会計方針に係る事項に関する注記
第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

区分

（自
至

１．固定資産の減価償却の方(1）有形固定資産

法

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）(1）有形固定資産定額法を採用しております。

定額法を採用しております。

なお、主たる有形固定資産の耐用年数

なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。

は以下のとおりです。

工具器具備品

５年

工具器具備品

５年

信託建物

２～50年

信託建物

２～50年

信託構築物

16～43年

信託構築物

２～50年

信託機械及び装置

２～22年

信託機械及び装置

２～22年

信託工具器具備品

10年

信託工具器具備品

６～10年(2）無形固定資産(2）無形固定資産定額法を採用しております。
(3）長期前払費用

同左(3）長期前払費用定額法を採用しております。

同左－ 161 －
(161) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

区分
２．繰延資産の処理方法

（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）(1）創業費（自至第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）－

支出時に全額費用として計上しております。
(2）新投資口発行費
支出時に全額費用として計上しております。
なお、平成17年10月18日払込の一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる募集価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」という。）によっております。
「スプレッド方式」では、募集価額と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、
本投資法人から引受証券会社に対する引受手数料の支払はありません。平成17年10月18日払込の一般募集による新投資口の発行に際し、募集価額と発行価額との差額の総額は1,795,290千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の募集価額で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」という。）による新投資口発行であれば、新投資口発行費として処理されていたものです。
このため、「スプレッド方式」では「従来方式」に比べ、新投資口発行費は1,795,290千円少なく計上され、また、経常利益金額及び税引前当期純利
益金額は同額多く計上されております。

－ 162 －
(162) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

（自
至

区分
３．収益及び費用の計上基準

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

固定資産税等の処理方法

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

固定資産税等の処理方法保有する信託不動産にかかる固定資産保有する信託不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につい税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決ては、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用とし算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しておりまて費用処理する方法を採用しております。

す。

なお、不動産又は不動産を信託財産とす

なお、不動産又は不動産を信託財産とす

る信託受益権の取得に伴い、本投資法人

る信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入したにおいて不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、132,295千円で固定資産税等相当額は、119,538千円です。

す。

４．キャッシュ・フロー計算

キャッシュ・フロー計算書における資金書における資金の範囲（現金及び現金同等物）は、手許現金及び同左

信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
５．その他財務諸表作成のた(1）不動産等を信託財産とする信託受益権(1）不動産等を信託財産とする信託受益権めの基本となる重要な項に関する会計処理方法に関する会計処理方法

目

保有する不動産等を信託財産とする信保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内

託受益権につきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財

全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定に産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書のついて、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。

該当勘定科目に計上しております。

なお、該当勘定科目に計上した信託財

なお、該当勘定科目に計上した信託財

産のうち重要性がある下記の項目につ産のうち重要性がある下記の項目については、貸借対照表において区分掲記

いては、貸借対照表において区分掲記

しております。

しております。

①

信託現金及び信託預金①

信託現金及び信託預金②

信託建物、信託構築物、信託機②

信託建物、信託構築物、信託機

械及び装置、信託工具器具備

械及び装置、信託工具器具備品、信託その他有形固定資産、品、信託その他有形固定資産、

信託土地

信託土地、信託建設仮勘定

③

信託借地権

③

信託借地権

④

信託差入敷金保証金④

信託差入敷金保証金⑤

信託預り敷金保証金⑤

信託預り敷金保証金－ 163 －
(163) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

区分

（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）(2）消費税等の処理方法

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）(2）消費税等の処理方法

消費税及び地方消費税の会計処理は、消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。

税抜方式によっており、控除対象外消費税等は、当期の費用として処理しております。なお、固定資産等に係る控除対象外消費税等は長期前払費用に計上し、５年間で均等償却しております。

－ 164 －
(164) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

２．貸借対照表に関する注記
第１期（平成18年５月31日現在）

第２期（平成18年11月30日現在）※１．担保に供している資産及び担保を付している債務※１．担保に供している資産及び担保を付している債務担保に供している資産は次のとおりです。

担保に供している資産は次のとおりです。

（単位：千円）
信託建物（単位：千円）

29,381,138

信託建物

32,514,736

信託構築物

219,554

信託構築物

226,393

信託機械及び装置

319,310

信託機械及び装置

319,004

信託工具器具備品

877

信託工具器具備品

6,502

信託その他有形固定資産

3,781

信託その他有形固定資産

1,426

信託土地

76,493,319

信託土地

信託借地権

4,663,406

信託建設仮勘定

合計

92,745,692
25,797

信託借地権

111,079,033

合計
担保を付している債務は次のとおりです。

4,663,406
130,505,315

担保を付している債務は次のとおりです。

（単位：千円）（単位：千円）

短期借入金

29,250,000

短期借入金

24,700,000

長期借入金

31,050,000

長期借入金

52,300,000

合計

60,300,000

合計

77,000,000※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に規定する最低純資産額規定する最低純資産額
50,000千円

同左－ 165 －
(165) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

３．損益計算書に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）（自至※１．不動産賃貸事業損益の内訳

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）（単位：千円）Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入Ａ．不動産賃貸事業収益
3,774,274

賃貸事業収入4,359,871

その他の賃貸事業収入

85,245

その他の賃貸事業収入

72,900

不動産賃貸事業収益合計

3,859,519

不動産賃貸事業収益合計

4,432,772

Ｂ．不動産賃貸事業費用

Ｂ．不動産賃貸事業費用

外注委託費

311,565

外注委託費

327,978

水道光熱費

255,524

水道光熱費

313,543

租税公課

8,856

租税公課

212,167

損害保険料

9,419

損害保険料

10,427

修繕費

70,263

修繕費

197,131

減価償却費

692,626

減価償却費

764,574

その他の賃貸事業費用

60,160

その他の賃貸事業費用

88,639

不動産賃貸事業費用合計

1,408,417

不動産賃貸事業費用合計

1,914,462

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

2,451,101

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

2,518,309※２．不動産等売買損益の内訳（単位：千円）ダヴィンチ御苑前311
不動産等売却収入

2,180,000

不動産等売却原価

1,698,470

その他売却費用

4,476

不動産等売却益

477,052

４．投資主資本等変動計算書に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）（自至

発行する投資口の総数及び発行済投資口数
発行する投資口の総数
発行済投資口数

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

発行する投資口の総数及び発行済投資口数
2,000,000口

同左

100,000口－ 166 －
(166) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

５．キャッシュ・フロー計算書に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されて現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係いる科目の金額との関係（平成18年５月31日現在）（平成18年11月30日現在）（単位：千円）（単位：千円）

現金及び預金2,387,279

現金及び預金4,444,563

信託現金及び信託預金

2,658,541

信託現金及び信託預金

2,255,369

現金及び現金同等物

5,045,820

現金及び現金同等物

6,699,933

６．リース取引に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）（自至

オペレーティング・リース取引（貸主側）

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

オペレーティング・リース取引（貸主側）

未経過リース料

未経過リース料（単位：千円）（単位：千円）

１年以内

648,096

１年以内

776,907

１年超

575,339

１年超1,045,519

合計

1,223,436

合計

1,822,426

７．有価証券に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

該当事項はありません。

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

同左

８．デリバティブ取引に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

該当事項はありません。

同左

９．退職給付に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

該当事項はありません。

同左－ 167 －
(167) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

10．税効果会計に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）（自至

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

訳（繰延税金資産）該当事項はありません。

（単位：千円）

未払事業税損金不算入額

36繰延税金資産計

36（繰延税金資産の純額）

36

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因ととの間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

なった主要な項目別の内訳（単位：％）

法定実効税率（単位：％）

39.39

法定実効税率

（調整）

39.39

（調整）

支払分配金の損金算入額

39.35

支払分配金の損金算入額

39.05

その他

△0.06

その他

△0.05

税効果会計適用後の法人税等の負担率0.11

税効果会計適用後の法人税等の負担率

11．持分法損益等に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

該当事項はありません。

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

同左

12．関連当事者との取引に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

１．親会社及び法人主要投資主等

１．親会社及び法人主要投資主等

該当事項はありません。

同左

２．役員及び個人主要投資主等

２．役員及び個人主要投資主等

該当事項はありません。

同左

３．子会社等３．子会社等

当社が出資する子会社等は一切存在せず、該当事項は同左ありません。
４．兄弟会社等

４．兄弟会社等

該当事項はありません。

同左－ 168 －
(168) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

0.39

13．１口当たり情報に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

１口当たり純資産額（自至１口当たり純資産額

512,889円

１口当たり当期純利益金額

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）
517,183円

１口当たり当期純利益金額

22,928円04銭

20,195円60銭（15,901円51銭）
なお、１口当たり当期純利益金額は、当期純利益金額を

なお、１口当たり当期純利益金額は、当期純利益金額を

日数加重平均投資口数で除することにより算定しておりま

日数加重平均投資口数で除することにより算定しておりま

すが、関東財務局登録完了後実際に運用を開始した日であす。

る平成17年10月21日を期首とみなして日数加重平均投資口数により算定した１口当たり当期純利益金額を括弧内に併

また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載しておりません。

記しております。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注）１口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりです。
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

当期純利益金額（千円）

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

1,590,151

2,019,560－－

普通投資口に係る当期純利益金額（千円）

1,590,151

2,019,560

期中平均投資口数（口）69,354（100,000）

100,000（100,000）

普通投資主に帰属しない金額（千円）－ 169 －
(169) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

14．重要な後発事象に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）（自至

１．資産譲渡について

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

１．資産譲渡について規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の資規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の資産譲渡を行いました。

産譲渡を行いました。
〔ダヴィンチ博多〕〔ダヴィンチ御苑前311〕
譲渡価額（注）2,180百万円

譲渡価額（注）3,090百万円

資産の種類

不動産信託受益権

資産の種類

不動産信託受益権

契約日

平成18年５月17日

契約日

平成18年11月15日

引渡日

平成18年６月20日

引渡日

平成18年12月15日

譲渡先

株式会社巴コーポレーション

譲渡先

サファイア・ピー・イー特定目的会

損益に及ぼす影響

営業収益として不動産等売却益約480百万円を計上する予定です。

社
損益に及ぼす影響

567百万円を計上する予定です。

譲渡により得られた資金のうち、800百万円は借入金の返済に充当しました。

営業収益として不動産等売却益約〔ダヴィンチ岡山〕
譲渡価額（注）1,600百万円

資産の種類

不動産信託受益権

契約日

平成18年11月15日

引渡日

平成18年12月15日

譲渡先

サファイア・ピー・イー特定目的会
社

損益に及ぼす影響

営業収益として不動産等売却益約346百万円を計上する予定です。

〔ダヴィンチ小石川〕
譲渡価額（注）1,500百万円

資産の種類

不動産信託受益権

契約日

平成18年11月15日

引渡日

平成18年12月15日

譲渡先

サファイア・ピー・イー特定目的会

損益に及ぼす影響

営業収益として不動産等売却益約38

社
百万円を計上する予定です。
〔ダヴィンチ新橋620〕
譲渡価額（注）790百万円

資産の種類

不動産信託受益権

契約日

平成18年11月15日

引渡日

平成18年12月15日

譲渡先

サファイア・ピー・イー特定目的会

損益に及ぼす影響

営業収益として不動産等売却益約社
121百万円を計上する予定です。
譲渡により得られた資金のうち、6,700百万円は借入金の返済に充当しました。
（注）譲渡価額は、諸経費（売買媒介手数料、公租公（注）譲渡価額は、諸経費（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書に記載され課等）を含まない金額（売買契約書に記載された売買金額）を記載しております。

た売買金額）を記載しております。

－ 170 －
(170) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）（自至

２．資産取得について

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

２．資産取得について規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の資規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の資産取得を行う予定です。また、本物件の取得に充当す産を取得しました。また、本物件の取得及び借入金のる目的で14,000百万円の資金の借入を行う予定です。

返済に充当する目的で31,560百万円の資金の借入を行いました。
〔ダヴィンチ御成門〕〔ダヴィンチ日本橋本町〕
取得予定価額（注） 7,420百万円

取得価額（注）13,860百万円

所在地

東京都中央区日本橋本町一丁目９番

所在地

東京都港区新橋六丁目１番11号

４号

資産の種類

不動産信託受益権

資産の種類

不動産信託受益権

用途

事務所

用途

事務所

契約日

平成18年11月15日

契約日

平成18年７月18日

取得日

平成18年12月１日

取得予定日

平成18年７月31日〔ダヴィンチ銀座１丁目〕
取得予定価額（注） 4,620百万円
所在地

東京都中央区銀座一丁目13番１号

資産の種類

不動産信託受益権

用途

事務所

契約日

平成18年７月18日

取得予定日

平成18年７月31日〔ダヴィンチ京橋〕
取得予定価額（注） 3,460百万円
所在地

東京都中央区八丁堀四丁目３番３号

資産の種類

不動産信託受益権

用途

事務所

契約日

平成18年７月18日

取得予定日

平成18年７月31日（注）取得価額は、諸経費（売買媒介手数料、公租公（注）取得価額は、諸経費（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書に記載され課等）を含まない金額（売買契約書に記載された売買金額）を記載しております。

た売買金額）を記載しております。

－

３．行政処分勧告について
本投資法人が資産の運用を委託する投資信託委託業者
である株式会社ダヴィンチ・セレクトについて、証券取引等監視委員会による検査の結果、平成19年２月14日に同委員会より内閣総理大臣及び金融庁長官に対して、行政処分を行うよう勧告がなされました。

－ 171 －
(171) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

３【金銭の分配に係る計算書】
区分

（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）
金額（円）

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）
金額（円）

Ⅰ

当期未処分利益

1,590,151,021

2,019,611,375

Ⅱ

分配金の額

1,590,100,000

2,019,600,000（投資口１口当たりの分配金の額）Ⅲ

次期繰越利益分配金の額の算出方法（15,901）（20,196）

51,021

11,375

本投資法人の規約第32条第１

本投資法人の規約第32条第１号に定める「金銭の分配の方号に定める「金銭の分配の方針」に基づき、分配金の額は利針」に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、「租税特益の金額を限度とし、「租税特別措置法第67条の15に規定され別措置法第67条の15に規定されている本投資法人の配当可能所ている本投資法人の配当可能所

得の金額の100分の90に相当す

得の金額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」旨のる金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益を方針に従い、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数

超えない額で発行済投資口数

100,000口の整数倍の最大値と100,000口の整数倍の最大値となる1,590,100,000円を利益分なる2,019,600,000円を利益分配金として分配することと致し配金として分配することと致しました。なお、投資法人規約第ました。なお、投資法人規約第32条第２号に定める利益を超え

32条第２号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

た金銭の分配は行いません。

－ 172 －
(172) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

４【キャッシュ・フロー計算書】
区分

注記
番号

（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）
金額（千円）

Ⅰ

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）
金額（千円）

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益金額

1,591,846

2,027,513

減価償却費

694,671766,240

創業費償却額51,800－

新投資口発行費償却額

113,443

－

受取利息

△12

△683

支払利息

169,394

315,746

営業未収入金の増加・減少額△54,114△15,412△22

3△1,444,122

1,410,665

前払費用の増加・減少額△110,962△66,943

営業未払金の増加・減少額

178,361△59,941

未払金の増加・減少額

236,892

86,022

前受金の増加・減少額

621,149

1,519,891

長期前払費用の増加・減少額△82,255△42,197－

1,698,470△34,375

45,218

1,931,693

7,684,596

利息の受取額12683

利息の支払額△169,394△288,404△0△1,747

1,762,311

7,395,127

未収入金の増加・減少額
未収消費税等の増加・減少額

信託有形固定資産の売却による減少額
その他
小計

法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

－ 173 －
(173) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

区分

注記
番号

（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）
金額（千円）

Ⅱ

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）
金額（千円）

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出△1,875－△107,085,079△21,809,767△16,316－△4,663,406－

営業保証金の支出△10,000－

信託差入敷金保証金の支出△113,684－

249,724

707,686

信託預り敷金保証金の収入

5,700,883

498,684

預り敷金保証金の支出△388,107△158,610

信託預り敷金保証金の支出△222,094△100,240△106,549,957△20,862,246

短期借入金の借入による収入

29,250,000

18,900,000

短期借入金の返済による支出－△23,450,000

長期借入金の借入による収入

31,050,000

21,250,000

投資口の発行による収入

49,698,710－

創業費の支出△51,800－

新投資口発行費の支出△113,443－－△1,578,767

財務活動によるキャッシュ・フロー

109,833,466

15,121,232

Ⅳ

現金及び現金同等物の増加・減少額

5,045,820

1,654,113

Ⅴ

現金及び現金同等物の期首残高－

5,045,820

Ⅵ

現金及び現金同等物の期末残高

5,045,820

6,699,933

信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
信託無形固定資産の取得による支出

預り敷金保証金の収入

投資活動によるキャッシュ・フロー
Ⅲ

財務活動によるキャッシュ・フロー

分配金の支払額－ 174 －
(174) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_100_wk_07376206_第２ハイライト情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

第３【内国投資証券事務の概要】
１．名義書換の手続、取扱場所、取次所、事務受託者の名称及び住所並びに手数料
本投資証券の所持人は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人である中央三井信託銀行株式会社の定める手続に従って本投資証券の名義書換を本投資法人に請求することができます。
本投資証券の譲渡は、かかる名義書換によらなければ、本投資法人に対抗することができません。
名義書換手続の取扱場所、取次所、事務取扱者及び手数料は次のとおりです。
取扱場所

中央三井信託銀行株式会社 本店
東京都港区芝三丁目33番１号

取次所

中央三井信託銀行株式会社 全国各支店
日本証券代行株式会社 本店及び全国各支店

事務受託者の名称及び住所

中央三井信託銀行株式会社
東京都港区芝三丁目33番１号

手数料

なし

２．投資主に対する特典
該当事項はありません。
３．内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。
４．その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

－ 175 －
(175) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_110_wk_07376206_第３事務の概要_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

第４【投資法人の詳細情報の項目】「第三部
第１

投資法人の詳細情報」に記載される事項は以下のとおりです。
投資法人の追加情報

１

投資法人の沿革

２

役員の状況

３

その他

第２

手続等

１

申込（販売）手続等

２

買戻し手続等

第３

管理及び運営

１

資産管理等の概要(1）資産の評価(2）保管(3）存続期間(4）計算期間(5）その他

２

利害関係人との取引制限

３

投資主・投資法人債権者の権利

第４１

関係法人の状況
資産運用会社の概況(1）名称、資本金の額及び事業の内容(2）運用体制(3）大株主の状況(4）役員の状況(5）事業の内容及び営業の概況

２

その他の関係法人の概況
Ａ．一般事務受託者及び資産保管会社(1）名称、資本金の額及び事業の内容(2）関係業務の概要(3）資本関係
Ｂ．投資主名簿等管理人(1）名称、資本金の額及び事業の内容(2）関係業務の概要(3）資本関係
Ｃ．引受人(1）名称、資本金の額及び事業の内容(2）関係業務の概要(3）資本関係

第５投資法人の経理状況

１

財務諸表

２

投資法人の現況

第６

販売及び買戻しの実績－ 176 －

(176) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_110_wk_07376206_第３事務の概要_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

第三部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
平成17年７月７日

設立企画人（株式会社ダヴィンチ・セレクト）による投信法第69条第１項に基づく本投資法人の設立に係る届出

平成17年７月11日

投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立

平成17年７月12日

投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請

平成17年８月８日

内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施（登録番号

関東財務局長第40号）

平成17年９月１日

規約の変更

平成17年９月９日

規約の変更

平成17年10月18日

日本国内における公募による新投資口の発行

平成17年10月19日

東京証券取引所不動産投資信託証券市場に投資証券が上場（銘柄コード：8976）

平成19年６月27日

規約の変更（予定）－ 177 －
(177) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_120_wk_07376206_第三詳細情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

２【役員の状況】
本投資法人の役員は以下のとおりです。また、投信法上、本投資法人が使用人を雇用することは認められていません（投信法第63条２項）。
（本書の日付現在）
役職名
執行役員

氏名
松岡

孝太郎

主要略歴
平成９年４月
平成11年９月
平成12年10月
平成14年２月
平成17年10月
平成18年１月
平成18年２月

監督役員

平石

孝行

平成18年11月
平成４年４月

平成７年９月
平成８年９月

監督役員

佐久間

宏

平成９年９月
平成17年７月
昭和58年４月
平成元年９月
平成３年４月
平成７年９月
平成８年７月
平成10年４月
平成12年５月
平成17年７月

株式会社日航商事（現株式会社ＪＡＬＵＸ）入社
ワシントン大学 入学
株式会社旺栄 入社
株式会社ダヴィンチ・アドバイザーズ
入社
株式会社ダヴィンチ・セレクト 出向
株式会社ダヴィンチ・セレクト 転籍
同社 取締役投資運用部長就任（現任）
本投資法人 執行役員（現任）
弁護士登録（第一東京弁護士会）スプ
リング法律事務所（旧名称：沖信・石原・清法律事務所） 入所
University of Connecticut Schoolof Law, LLM
Pillsbury Winthrop Shaw Pittman
LLP（旧名称：Pillsbury, Madison ＆Sutro LLP）法律事務所Los Angeles
Office 勤務スプリング法律事務所（現任）
本投資法人 監督役員
日本電気株式会社 入社
アーサーアンダーセン 入社
クーパース＆ライブランド 入社
スミス・バーニー証券会社 入社
ソロモン・ブラザーズ・アジア証券会
社 入社
佐久間公認会計士事務所 設立（現任）株式会社ジャストプランニング取締役（現任）
本投資法人 監督役員（現任）－ 178 －
(178) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_120_wk_07376206_第三詳細情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

所有投資
口数（口)

10

0

0

３【その他】(1）役員の変更
執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条、規約第18条第１項本文）。
執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年です（規約第18条第２項本文）。ただし、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第18条第２項但書）。
執行役員及び監督役員の解任には、発行済投資口の総数の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもってこれを行う必要があります（投信法第104条、第106条）。執行役員又は監督役員の職務の遂行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発行済投資口の総数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
(2）規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項①

規約等の重要事項の変更
後記「第３管理及び運営

１

資産管理等の概要(5）その他 ③

規約の変更に関する手続」をご参照下さい。
本投資法人は、平成17年９月１日及び９月９日開催の第２回及び第３回投資主総会において、投資主総会の開催場所その他の事項に関する規約の変更を行いました。
本投資法人は、平成19年６月27日開催予定の第４回投資主総会において、会社法の施行に伴う関係法令との字句等の統一、短期投資法人債の発行及び投資主総会に出席できない投資主による電磁的方法による議決権の行使等に関する規約の変更を行う予定です。
②

事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。

③

出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。

(3）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

－ 179 －
(179) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_120_wk_07376206_第三詳細情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】(1）申込みは、申込期間中の各営業日に申込取扱場所である引受人の本店並びに全国支店及び営業所へ申込証拠金を添えて行うものとします。
(2）本投資証券は、保管振替機構に預託されますので、追加上場日から売買を行うことができます。
なお、本投資証券の券面の交付を希望する旨を事前に証券会社に通知した投資家には、受渡期日以降に証券会社を通じて本投資証券の券面が交付されます。

２【買戻し手続等】
本投資口は、クローズド・エンド型であり、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による払戻しを行いません（規約第８条）。
本書の日付現在、本投資証券は東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場されており、本投資証券を東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、証券取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。

－ 180 －
(180) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_120_wk_07376206_第三詳細情報_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】(1）【資産の評価】①

本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、後記「(4）計算期間」記載の決算
期毎に、以下の算式にて算出します。
１口当たり純資産額＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷発行済投資口総数②

本投資法人の資産評価の方法は、次のとおり投資対象資産の種類毎に定めます（規約別紙２「資産評価の方法、基準及び基準日」第１項）。
(イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価格から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。減価償却額の算定方
法は、建物部分及び設備部分については定額法によります。ただし、正当な事由により定額法による算定が適切ではないと判断される場合で、かつ、投資主の利益を害する等の問題がないと合理的に判断できる場合に限り、他の算定方法により算定することができるものとします。
(ロ）不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託受益権及び匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が不動産の場合は(イ）に従った評価を、その他の資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から信託負債の額又は匿名組合の負債合計額を控除して、信託の受益権の持分相当額又は当該匿名組合出資持分相当額を算定した価額とします。
(ハ）不動産対応証券
当該不動産対応証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額（取引所における取引価格、日本証券業協会等が公表する価格、これらに準じて随時、売買換金等を行うことのできる取引システムで成立する取引価格をいいます。以下同じです。）を用いるものとします。市場価格がない場合には取得価格で評価することができるものとします。
(ニ）有価証券
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額を用いるものとします。
また、市場価格がない場合には、合理的に算定された価額を用いるものとします。ただし、合理的な方法により算出された価格がない場合には取得価額で評価することができるものとします。
(ホ）金銭債権取得価格から、貸倒引当金を控除した金額により評価します。ただし、当該金銭債権が債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得価格と債権金額の差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額とします。
(ヘ）金融先物取引等、金融デリバティブ取引に係る権利
取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務は、当該取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））を用います。同日において最終価格がない場合には同日前直近における最終価格を用います。取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務は、市場価格に準ずるものとして合理的に算定された価額が得られればその価額とします。公正な評価額を算出することが極めて困難と認められるデリバティブ取引については、取得価格をもって評価します。
－ 181 －

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上記にもかかわらず、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準によりヘッジ会計を認められるものについては、ヘッジ会計を適用できます。
(ト）金銭等の信託受益権
信託財産を構成する各資産について上記(イ）乃至(ヘ）及び下記(チ）に従って評価し、それらの合計額をもって評価します。
(チ）その他の資産
上記(イ）乃至(ト）に定めのない資産については、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準により付されるべき評価額をもって評価します。
③

資産運用報告書等に価格を記載する目的で、上記②と異なる方法で評価する場合には、以下のように評価するものとします（規約別紙２「資産評価の方法、基準及び基準日」第２項）。
(イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、第三者の不動産鑑定士による鑑定評価等に基づいた価額とします。
(ロ）信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が不動産の場合は(イ）に従った評価を、金融資産の場
合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から信託負債の額又は匿名組合の負債合計額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。

④

本投資法人の資産評価の基準日は、各決算期（毎年５月末日及び11月末日）とします。ただし、②(ハ）及び(ニ）に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については毎月末とします（規約別紙２「資産評価の方法、基準及び基準日」第３項）。

⑤

１口当たりの純資産額については、注記表に記載されることになっています（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）第57条、第68条）。貸借対照表を含む計算書類等は各営業期間毎に作成され（投信法第129条）、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して承認された旨が通知され、承認済みの計算書類等（投信法第129条第２項の附属明細書を除きます。）が会計監査報告とともに投資主に提供されます（投信法第131条第２項、第３項及び第５項）。
投資主は、本投資法人のウェブサイト（http://www.da-office.co.jp）において、計算書類等を閲覧することができます。

(2）【保管】
投資主は、証券会社等との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託できます。
保護預りの場合、本投資証券は、混蔵保管され、投資主に対しては取引残高報告書が定期的に交付されます。
投資主から本投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、また当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を保管振替機構に預託する場合、保管振替機構は、預託を受けた本投資証券について預託者毎に分別保管せず、他の預託者から預託を受けた本投資証券と混蔵保管することによって集中保管します。保管振替機構は、その預託を受けた本投資証券について預託後相当の時期に保管振替機構名義への書換の請求を本投資法人に対して行います。保管振替機構に預託され保管振替機構名義に書き換えられた本投資証券について売買が行われた場合には、その決済のために本投資証券の券面を－ 182 －
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実際に授受するのではなく、保管振替機構に設けられた口座間の振替によって決済が行われます。ただし、保管振替機構に本投資証券を預託した投資主は本投資証券の保管の委託をした証
券会社等に申し出ることによって、保管振替機構に預託した投資証券の交付及び返還を受けることができます。
投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできます。保護預りを行わない
場合、本投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することになります。
(3）【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。
(4）【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年６月１日から11月末日まで、及び12月１日から翌年５月末日までの各６ヶ月間とし、各営業期間の末日をそれぞれ決算期といいます（規約第31条）。
(5）【その他】①

増減資に関する制限(イ）最低純資産額
本投資法人が常時保持する最低限度の純資産額は、5,000万円です（規約第７条）。
(ロ）投資口の追加発行
本投資法人の発行する投資口の総口数は、200万口とします。本投資法人は、かかる投資口数の範囲内において、役員会の承認を得て投資口の追加発行ができます。当該投資口の追加発行における１口当たりの発行価額は、発行日毎に均等に定めるものとし、本投資法
人に属する資産の内容に照らし公正な価額として執行役員が決定し、役員会で承認する価額とします（規約第５条第１項及び第３項）。
(ハ）国内における募集
本投資法人が発行する投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとします（規約第５条第２項）。

②

解散条件
本投資法人における解散事由は以下のとおりです（投信法第143条）。
(イ）投資主総会の決議(ロ）合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限る。）(ハ）破産手続開始の決定(ニ）解散を命ずる裁判(ホ）投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し③

規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席した投資主総会
において、出席者の議決権の３分の２以上により可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項第３号）。ただし、書面による議決権行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなすことにつき、
後記「３投資主・投資法人債権者の権利(1）投資主総会における議決権②」をご参照下さい。
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の上場規程の特例に－ 183 －
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従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、証券取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は、証券取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
④

関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下のとおりです。
(イ）資産運用会社：株式会社ダヴィンチ・セレクト
資産運用委託契約
期間

本投資法人が投信法に基づく登録を完了した日に効力を生じ、期間は定めないものとします。

更新

該当事項はありません。

解約ⅰ

本投資法人は、資産運用会社が投信法第50条に規定される投資信託協会の会
員でなくなった場合には、事前に投資主総会の決議を経た上で、資産運用会
社に対して書面による通知を行うことにより直ちに同契約を解約することが
できます。

ⅱ

本投資法人又は資産運用会社は、相手方当事者に対し、６ヶ月前の文書による事前通知を行い、本投資法人は投資主総会の決議を得た上で、資産運用会
社は本投資法人の同意を得た上で、同契約を解約することができます。ただし、本投資法人は、投資主総会の承認又は内閣総理大臣の許可を得なければ、かかる同意をしてはならないものとします。

ⅲ

本投資法人は、次に掲げるいずれかの事由が生じた場合、役員会の決議により、直ちに同契約を解約できます。
（ⅰ）資産運用会社が職務上の義務に違反し、又は職務を怠った場合（ただし、当該違反が是正可能なものである場合に、資産運用会社が、本投資法
人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）（ⅱ）資産運用会社につき、支払停止、支払不能、破産手続開始、民事再生手
続開始、会社更生手続開始又は特別清算開始の申立て、重要な財産に対する差押命令の送達等の事由が発生した場合（ⅲ）上記に掲げる場合のほか、資産運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合

ⅳ

本投資法人は、資産運用会社が次の各号のいずれかに該当するときは、同契約を解約します。
（ⅰ）投資信託委託業者（投信法に規定されます。）でなくなったとき。
（ⅱ）投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき。
（ⅲ）解散したとき。

変更等

本投資法人及び資産運用会社の書面による合意に基づき、変更することができます。

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(ロ）一般事務受託者兼資産保管会社：住友信託銀行株式会社
一般事務委託契約
期間

契約締結日から３年間とします。

更新

期間満了の６ヶ月前までに本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方から文書による別段の申し出がなされなかったときは、同契約は従前と同一条件にて自動的に３年間延長するものとし、その後も同様とします。

解約ⅰ

本投資法人及び一般事務受託者が、文書により解約に合意した場合。ただし、本投資法人の役員会の承認を得るものとします。この場合には同契約
は、両当事者の合意によって指定したときに終了します。

ⅱ

本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方が同契約に違反したため、他方当事者が合理的期間を定め違反を是正することを催告したにもかかわらず、当該期間内に違反が是正されず、かかる他方当事者が文書により解除を通知した場合、文書で指定された日をもって同契約は終了します。ただし、
本投資法人からの解除は本投資法人の役員会の承認を得るものとします。なお、同契約終了後においても本投資法人及び一般事務受託者が同契約に基づ
く残存債権を相互に請求することを妨げないものとします。

ⅲ

本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立てその他これらに類似する倒産手続開始の申立てがあったとき。又は、本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。これらの場合、同契約は、当事者の一方が文書により解除を通知した時点で直ちに効力を失います。

変更等同契約の内容は、本投資法人の役員会の承認を得た上で、本投資法人及び一般事
務受託者の合意により変更することができます。変更に当たっては本投資法人の規約並びに投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。

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資産保管委託契約
期間

本投資法人が投信法第189条の登録を受けた日から３年間とします。

更新

期間の満了予定日の６ヶ月前までに本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方から文書による別段の申し出がなされなかったときは、同契約は従前の同一条件にて自動的に３年間延長するものとし、その後も同様とします。

解約

以下の各号に掲げる場合には、同契約を解除することができます。
ⅰ

本投資法人及び資産保管会社が、文書により解約に合意した場合。ただし、
本投資法人の役員会の承認を得るものとします。この場合には同契約は、両当事者の合意によって指定したときに終了します。

ⅱ

本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方が同契約に違反したため、他方当事者が合理的期間を定め違反を是正することを催告したにもかかわらず、
当該期間内に違反が是正されず、かかる他方当事者が文書により解除を通知した場合、文書で指定された日をもって同契約は終了します。ただし、本投資法人からの解除は本投資法人の役員会の承認を得るものとします。なお、同契約終了後においても本投資法人及び資産保管会社が同契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げないものとします。

ⅲ

本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手
続開始、特別清算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立てその他これらに類似する倒産手続開始の申立てがあったとき。又は、本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。これらの場合、同契約は当事者の一方が文書により解除を通知した時点で直ちに効力を失います。

変更等同契約の内容は、本投資法人の役員会の承認を得た上で、本投資法人及び資産保管会社の合意により変更することができます。変更にあたっては、本投資法人の規約並びに投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。

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(ハ）投資主名簿等管理人：中央三井信託銀行株式会社
名義書換事務委託契約
期間

契約締結日から効力を生じ、期限は定めないものとします。

更新

該当事項はありません。

解約

同契約は、次に掲げる事由によって終了するものとします。
ⅰ

本投資法人及び投資主名簿等管理人間の文書による解約の合意。この場合には同契約は本投資法人及び投資主名簿等管理人間の合意によって定めるときに終了します。

ⅱ

本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方から他方に対する文書による解約の通知。この場合には同契約はその通知到達の日から３ヶ月以上経過後の当事者間の合意によって定める日に終了します。

ⅲ

本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方において破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立てがあったとき又は手形交換所の取引停止処分が生じた場合における、他方が行う文
書による解約の通知。この場合には同契約はその通知において指定する日に終了します。

ⅳ

本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方が同契約に違反し、かつ引続き同契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合における、他方が行う文書による解約の通知。この場合には、同契約はその通知到達の日から２週間経過後に終了します。

変更等

本投資法人及び投資主名簿等管理人間で協議の上、契約内容を変更することができます。

(ニ）会計監査人：みすず監査法人（平成19年６月27日開催の投資主総会で決議されれば平成19年８月１日より新日本監査法人となります。）
会計監査人は、投資主総会において選任します（規約第25条）。会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、
その投資主総会において再任されたものとみなします（規約第26条）。
⑤

公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。

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２【利害関係人との取引制限】(1）法令に基づく制限①

利益相反取引の制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について次の行為を行うことが禁じられています（投信法第34条の３第２項、投信法施行令第21条、投信法施行規則
第53条）。ここで「利害関係人等」とは、資産運用会社の総株主の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する者として投信法施行令で定める者をいいます（投信法第15条第２項第１号、投信法施行令第20条）。
(イ）資産運用会社の利害関係人等である次のａ．からｇ．までに掲げる者の当該ａ．からｇ．
までのそれぞれに定める顧客等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと（投信法第34条の３第２項第１号）。
ａ．投資信託委託業者

投資信託委託業に係る受益者又は投資法人資産運用業に係る投資法人

ｂ．信託会社

信託の引受けを行う業務に係る受益者

ｃ．信託業務を営む金融機関

信託の引受けを行う業務に係る受益者

ｄ．投資顧問業者

投資顧問業に係る顧客又は当該投資顧問業者が締結した投資一任契約に係る顧客

ｅ．宅地建物取引業者（注）

宅地建物取引業に係る顧客

ｆ．不動産特定共同事業者

不動産特定共同事業の事業参加者

ｇ．上記ａ．からｆ．までに投信法施行令で定める顧客等掲げる者のほか、特定資産に係る業務を営む者として投信法施行令で定めるもの（注）宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。）第３条第１項に基づく、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けて、宅地建物の売買・交換又は賃借の媒介等を反復継続して営む者をいいます。

(ロ）資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと（投信法第34条の３第２項第２号）。
(ハ）資産運用会社の利害関係人等である次に掲げる者の利益を図るため、投資法人の資産の運用の方針、投資法人の純資産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うこと（投信法第34条の３第２項第３号）。
ａ．証券会社等
ｂ．登録金融機関
ｃ．宅地建物取引業者
ｄ．上記ａ．からｃ．までに掲げる者のほか、投信法施行令で定めるもの(ニ）資産運用会社の利害関係人等である証券会社がほかの有価証券の引受けにかかる主幹事
会社（投信法第15条第２項第４号に規定する主幹事会社をいいます。）である場合において、当該有価証券の募集又は売出しの条件に影響を及ぼすために実勢を反映しない作為的な相場を形成することを目的とした取引を行うこと（投信法第34条の３第２項第４号）。
(ホ）資産運用会社の利害関係人等である発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関
が有価証券の募集、私募若しくは売出し又は募集、私募若しくは売出しの取扱いを行っている場合において、当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関の要請を受けて、当該有価証券を投資法人の資産をもって－ 188 －
(188) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_130_wk_07376206_第３管理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

取得し、又は買い付けること（投信法施行規則第53条第１号）。
(ヘ）資産運用会社の利害関係人等である不動産特定共同事業者が不動産特定共同事業契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該不動産特定共同事業契約の締結額が当該不動産
特定共同事業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該不動産特定共
同事業者の要請を受けて、当該不動産特定共同事業契約に係る匿名組合出資持分を投資法
人の資産をもって取得すること（投信法施行規則第53条第２号）。
(ト）資産運用会社の利害関係人等である匿名組合の営業者が匿名組合契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該匿名組合契約の出資額が当該匿名組合の営業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該匿名組合の営業者の要請を受けて、当該匿名組合契約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること（投信法施行規則第53条第３号）。
(チ）資産運用会社の利害関係人等である信託業者等が信託契約の締結に係る勧誘をする場合
において、当該信託契約に係る信託財産の額が当該信託業者等が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託業者等の要請を受けて、当該信託契約に係る受益権を投資法人の資産をもって取得すること（投信法施行規則第53条第４号）。
(リ）資産運用会社の利害関係人等である信託受益権販売業者が信託受益権の販売又はその代理若しくは媒介を行っている場合において、当該信託受益権販売業者に対する当該信託受益権の買付けの申込みの額が当該信託受益権販売業者が予定していた額に達しないと見込
まれる状況の下で、当該信託受益権販売業者の要請を受けて当該信託受益権を投資法人の資産をもって買い付けること（投信法施行規則第53条第５号）。
②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本項において同じ意味で用います。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第34条の６第２項）。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第34条の６第４項、第26条第３項）。

③

資産の運用の制限
登録投資法人は、ａ．その執行役員又は監督役員、ｂ．その資産の運用を行う投資信託委託業者、ｃ．その執行役員又は監督役員の親族、ｄ．その資産の運用を行う投資信託委託業者の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で次に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条乃至第118条）。

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(イ）有価証券の取得又は譲渡(ロ）有価証券の貸借(ハ）不動産の取得又は譲渡(ニ）不動産の貸借(ホ）宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
なお、投信法施行令第117条において、ⅰ．投資信託委託業者に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、ⅱ．投信法第34条の10第２項の届出をして不動産の管理業務を営む投資信託委託業者に、不動産の管理を委託すること等が認められています。資産運
用会社は、本書の日付現在投信法第34条の10第２項の届出を行っていません。
④

特定資産の価格等の調査
投信法第34条の４及びこれに関する法令並びに金融庁事務ガイドラインにより定められた特定資産（指定資産を除きます。）について取得及び譲渡等の取引が行われた場合は、本投資法
人、資産運用会社（その利害関係人等を含みます。）及びその資産保管会社を除く外部の所定の第三者により価格等の調査を受けるものとします（投信法第34条の４第１項）。
ここで、外部の所定の第三者とは、以下のもの（投信法施行令に定める者を除きます。）をいいます（投信法施行令第34条）。
(イ）弁護士又は弁護士法人(ロ）公認会計士又は監査法人(ハ）不動産鑑定士
なお、調査の対象である資産が不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいいます。）であるときは、不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえて調査します（投信法第34条の４第２項、第16条の２第２項）。
また、ここで規定する価格等の調査は、利害関係人等以外の第三者との間で取引が行われた
場合にも、実施しなければならないことに留意します。

(2）利益相反対策ルール
資産運用会社は、資産運用業務に関する取引を行う上で、自己又は利害関係者との取引に係る規程を大要以下のとおり定めています。
①

法令の遵守
資産運用会社は、利害関係者との間において、本投資法人の利益を害する取引又は不必要な取引を行ってはなりません。利害関係者と取引を行う場合は、投信法、投信法施行令、投信法
施行規則及び利益相反対策ルールの定めを遵守するものとします。

②

利害関係者
利害関係者とは次の者をいいます。
(イ）投信法第15条第２項第１号に規定される利害関係人等(ロ）資産運用会社の発行済み株式の100分の５以上を保有している株主及び資産運用会社の子
会社(ハ）上記(イ）又は(ロ）に該当する者が過半の出資、匿名組合出資又は優先出資を行っている、又は重要な意思決定に関与している特別目的会社(ニ）上記(イ）又は(ロ）に該当する者へアセット・マネジメント業務等を委託し、物件の取得、売却等の意思決定において一定の権限をもっている特別目的会社－ 190 －
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③

利害関係者との取引
利益相反対策ルールにおいては以下に定める各取引毎に、以下のとおりの条件を定めています。
(イ）資産の取得
利害関係者から運用資産を取得する場合の価格は、利害関係者から独立した不動産鑑定士による鑑定評価額以下とします。なお、取得価格には、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金及び信託収益並びに固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。
(ロ）資産の譲渡
利害関係者に対して運用資産を売却する場合の価格は、運用資産の種類に従い、以下の金額を下限とします。
ａ．不動産及び不動産信託受益権
不動産鑑定士（ただし、利害関係者から独立した者であることを要します。）による鑑
定評価額。
ｂ．その他の資産時価。ただし、時価が算定できない場合には、当社から独立した専門家により算定された合理的な評価額とします。
(ハ）不動産の賃貸
利害関係者に対して運用資産を賃貸する場合は、第三者作成のマーケットレポート又は意見書に基づき、市場相場及び同種の物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、適正な賃貸条件によらなければなりません。
(ニ）プロパティ・マネジメント業務の委託
利害関係者に対し、運用資産のプロパティ・マネジメント業務を委託する場合には、複数の業者からの見積を取得の上、当該業務受託の実績等を勘案した合理的な契約条件によらなければなりません。
(ホ）不動産等の売買及び賃貸の媒介業務の委託
ａ．利害関係者が本投資法人の運用資産に係る売買の媒介を行った場合に、投資法人から当該利害関係者に対して支払われる報酬は、売買価格の3.00％（消費税等相当額別。）を上限として、売買価格、業務の難易度等を判断の上、合理的な金額によらなければなりません。
ｂ．利害関係者が本投資法人の運用資産に係る賃貸の媒介を行った場合に、投資法人から当該利害関係者に対して支払われる報酬は、契約賃料の１ヶ月分相当を上限として、契約賃料、業務の難易度等を判断の上、合理的な金額によらなければなりません。
(へ）工事の発注
利害関係者に対し、運用資産に係る工事を発注させる場合には、複数の業者からの見積を取得の上、工事の難易度、工事期間等を勘案した合理的な契約条件によらなければなりません。

④

利害関係者との取引に関する手続
利害関係者との間で前記「③利害関係者との取引」を行う場合、社内規程の定めに従い、当該利害関係者との間の取引内容につき、１件当たりの契約金額が１千万円を下回る場合を除いて、以下の手続を経るものとします。
(イ）担当部は、利害関係者との取引の検討を行う場合、取引の種類に応じ、以下に定める書類を取締役会に提出します。

－ 191 －(191) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_130_wk_07376206_第３管理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ａ．運用資産の取得又は譲渡（不動産又は不動産信託受益権の場合）
不動産鑑定評価書（それ以外の場合）
当該資産の時価を示す書類又は不動産鑑定評価書に準ずる書類
ｂ．運用資産の賃貸
第三者作成のマーケットレポート又は意見書
ｃ．運用資産に係るプロパティ・マネジメント業務の委託
複数の業者からの見積書
ｄ．運用資産に係る工事の発注
複数の業者からの見積書(ロ）利害関係者との取引に関する取締役会の承認手続に先立ち、コンプライアンス・オフィ
サーによる審査、投資委員会、コンプライアンス委員会での審議を経るものとします。
(ハ）全員出席の取締役会における全会一致の承認を得ることとします。

－ 192 －
(192) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_130_wk_07376206_第３管理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

３【投資主・投資法人債権者の権利】(1）投資主総会における議決権①

本投資法人の投資主は、原則として保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています（投信法第94条第１項、会社法第308条第１項本文）。投資主総会において決議される事項は、以下のとおりです。
(イ）執行役員、監督役員及び会計監査人の選任（ただし、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除きます。）及び解任（投信法第72条、第96条、第104条、第106条）(ロ）投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結及び解約の承認又は同意（投信法第198条
第２項、第206条第１項、第34条の９第２項）(ハ）投資口の併合（投信法第81条の２第２項、会社法第180条第２項）(ニ）投資法人の解散（投信法第143条第３号）(ホ）規約の変更（投信法第140条）(ヘ）その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項（投信法第89条）②

投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。
(イ）投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合のほか、出席した投資主の議決権の過半数でこれを行います（規約第11条）。
(ロ）投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主を代理人として、議決権を行使することができます（規約第12条第１項）。ただし、投資主又は代理人に選任された投資主は、
投資主総会毎に代理権を証する書面を予め本投資法人に提出しなければなりません（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項、規約第12条第２項）。
(ハ）投資主総会に出席しない投資主は、書面によって議決権を行使することができます（投信法第90条の２第２項、第92条第１項、規約第13条第１項）。
(ニ）書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条第２項、規約第13条第２項）。
(ホ）本投資法人の承諾を得て、投資主総会に出席しない投資主は電磁的方法により議決権を行使することができます（投信法第92条の２第１項）。
(ヘ）投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成した
ものとみなします（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。
(ト）上記(ヘ）の定めに基づき議案に賛成するものとみなされた投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第93条第３項、規約第14条第２項）。
(チ）本投資法人は、必要があるときは、役員会の決議を経て法令に従い予め公告して、一定の日における最終の投資主名簿に記載されている投資主又は登録質権者をもって、その権利を行使すべき投資主又は登録質権者とすることができるものとします（規約第15条）。

(2）その他の共益権①

代表訴訟提起権（投信法第34条の８第３項、第116条、第119条、会社法第847条）
６ヶ月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、資産運用会社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴えの提起を請求することができ、本投資法人が請求のあった日から60日以内に訴えを提起しないときは、本投資法人のために自ら訴えを提起することができます。

－ 193 －
(193) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_130_wk_07376206_第３管理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

②

投資主総会決議取消権（投信法第94条第２項、会社法第830条、第831条）
投資主は、ａ．招集の手続若しくは決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公
正なとき、ｂ．決議の内容が規約に違反しているとき、又はｃ．決議につき特別の利害関係を有する者が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、決議の日か
ら３ヶ月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効を確認する訴えを提起することができます。

③

執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）
執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害が発生するおそれがあるときは、６ヶ月前から引続き投資口を有する投資主は、執行役員に対してその行為をやめることを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。

④

新投資口発行無効訴権（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の発行の効力が生じた日から６ヶ月以内に本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。

⑤

合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第１項）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から６ヶ月以内に合併無効の訴えを提起することができます。

⑥

設立無効訴権（投信法第75条第６項、会社法第828条第１項）
投資主は、本投資法人の設立につき重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して本投資法人の成立の日から２年以内に設立無効の訴えを提起することができます。

⑦

投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会の日の８週間前までに一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができます。ただし、その事項が総会で決議すべきものでない場合はこの限りではありません。

⑧ 投資主総会招集権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引続き有する投資主は、執行役員に対し、会議の目的である事項及び招集の理由を示して、投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合には、監督官庁の許可を得て自ら招集することができます。
⑨ 検査役選任請求権（投信法第94条第１項、会社法第306条第１項、投信法第110条）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引続き有する投資主は、投資主総会に係る招集手続及び決議の方法を調査させるため、投資主総会に先立って検査役の選任－ 194 －
(194) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_130_wk_07376206_第３管理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

を監督官庁に請求することができます。また、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため検査役の選任を監督官
庁に申し立てることができます。
⑩

執行役員等解任請求権（投信法第104条第１項、第３項、会社法第854条第１項（第２号に係る部分に限る。））
執行役員及び監督役員は投資主総会の決議により解任することができますが、執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発行済投資口の100分の３以上に当たる投資口を６ヶ月前から引続き有する
投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます。

⑪

解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の10分の１以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著しく困難な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生じるおそれがある場合や、本投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で本投資法人の存立を危うくする場合において、やむを得ない事由があるときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。

(3）分配請求権（投信法第77条第２項第１号、第137条第１項）
投資主は、投信法及び本投資法人の規約に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。
(4）残余財産分配請求権（投信法第77条第２項第２号、第158条）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、保有投資口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有します。
(5）払戻請求権（規約第８条）
投資主は、投資口の払戻請求権を有しません。
(6）投資口の処分権（投信法第78条第１項、第３項）
投資主は投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡できます。
(7）投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第85条第１項、第３項、会社法第217条）
投資主は、本投資法人が投資口を発行した日以後遅滞なく、当該投資口に係る投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申出ることもできます。
(8）帳簿閲覧請求権（投信法第128条の３、会社法第433条第２項（第３号を除く。））
投資主は、本投資法人の営業時間内はいつでも、会計の帳簿又はこれに関する資料の閲覧又は謄写を請求することができます。ただし、この請求は、理由を付した書面をもってしなければなりません。

－ 195 －
(195) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_130_wk_07376206_第３管理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】(1）【名称、資本金の額及び事業の内容】①

名称
株式会社ダヴィンチ・セレクト

②

資本金の額
本書の日付現在 200百万円

③

事業の内容
ａ．投資信託委託業
ｂ．投資法人資産運用業
ｃ．投資法人の設立企画人としての業務
ｄ．宅地建物取引業
ｅ．不動産の管理業務
ｆ．投資信託及び投資法人に関する法律に基づく一般事務の受託業務
ｇ．前各号に附帯関連する一切の業務(イ）会社の沿革
年月日事項

平成16年10月21日

会社設立

平成16年12月10日

宅地建物取引業の免許取得（免許証番号 東京都知事(1）第83920号）

平成17年４月27日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号 国土交通大臣認可第34号）

平成17年６月10日

投資信託委託業者に係る業務認可取得（認可番号 内閣総理大臣第45号）(ロ）株式の総数及び資本金の額の増減
ａ．発行可能株式の総数（本書の日付現在）
50,000株
ｂ．発行済株式の総数（本書の日付現在）
20,000株
ｃ．最近５年間における資本金の額の増減
平成16年12月10日付で増資が行われ、これにより資本金の額は30百万円から200百万円に増額されています。
(ハ）その他
ａ．役員の変更
資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において総株主の議決権の過半数を有する株主が出席し、その株主の議決権の過半数の賛成によって選任します。取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、就任後２年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、就任後４年内の最終の決算－ 196 －
(196) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_140_wk_07376206_第４関係法人_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

期に関する定時株主総会の終結の時までです。ただし、補欠又は増員として就任した取締役の任期は、前任者他の在任取締役の任期の残存期間と同一とし、補欠として就任した監査役の任期は前任者の任期の残存期間と同一とします。資産運用会社において取締役及び監査役の変更があった場合には、監督官庁へ遅滞なく届け出ます（投信法第10条の３第２項第１号、第８条第１項第３号）。また、資産運用会社の常務に従事する取締役が他の会社の常務に従事し又は事業を営もうとする場合には、監督官庁の承認を必要とします（投信法第13条）。
ｂ．訴訟事件その他資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
資産運用会社は、平成18年10月下旬より証券取引等監視委員会による検査を受けました。当該検査において、物件取得時の鑑定評価取得に関し、「鑑定を依頼した不動産鑑
定業者に対し適切な資料を提示しなかっただけでなく、適切な資料を提示しなかったことによって算定された鑑定評価の内容を確認しなかったことなどから、誤った鑑定評価
内容が看過され、結果として過大に算定された鑑定評価額を基に投資法人の資産の取得を行うなどしていた」ことが指摘され、これが投信法第34条の２第２項（善管注意義務）に違反するとして、同委員会より内閣総理大臣及び金融庁長官に対して行政処分を行うよう勧告がなされました。同勧告を踏まえ、平成19年３月13日に金融庁長官より３ヶ月間の一部業務停止命令及び業務改善命令を受けました。
これらの命令のうち、業務停止命令は平成19年３月14日から平成19年６月13日までの３ヶ月間、資産運用会社が、本投資法人以外の投資法人との間で新規に資産運用委託契約を締結することを禁止するものであり、本投資法人が資産運用会社に委託している資産運用業務を対象とするものではありませんでした。従って、本投資法人の資産の管理・運営、物件の追加取得・譲渡などの業務には制限は課されませんでした。
また業務改善命令は、今般の証券取引等監視委員会の調査に基づいて業務運営方法の見直し等を命じるほか、これらの指摘事項に関する業務改善計画を平成19年４月13日までに書面で提出し直ちに実行することを命じるものです。かかる命令に対して、資産運用会社は平成19年４月13日金融庁に業務改善計画書を提出しました。更に、内部管理室
及びＩＲ総合企画部の新設をはじめとする業務改善計画書に記載の各業務改善策及び再発防止策の実行を完了し、平成19年４月26日金融庁へその旨報告しました。資産運用会
社は、業務改善策及び再発防止策として実行した諸方策については、今後も適切な維持・運営に努めます。
(ニ）関係業務の概要
本投資法人が、資産運用会社に委託する業務の内容は次のとおりです。
ａ．本投資法人の資産の運用に係る業務
ｂ．本投資法人が行う資金調達に係る業務
ｃ．本投資法人への報告業務
ｄ．その他本投資法人が随時委託する上記に関連し又は付随する業務－ 197 －
(197) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_140_wk_07376206_第４関係法人_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(2）【運用体制】
本投資法人の資産運用は、資産運用会社に委託して行います。
資産運用会社の組織及びそれぞれの業務の概要は、以下のとおりです。
資産運用会社組織図
株主総会
監査役
取締役会
コンプライアンス委員会
投資委員会

コンプライアンス・オフィサー

代表取締役
内部管理室

投資運用部

リサーチ＆

アセット・

アクイジション
チーム

マネジメント
チーム

総務部

ＩＲ総合企画部

財務部

人事・総務チーム

ＩＲ・企画チーム

財務・経理チーム

資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。資産運用会社の各種業務は、投資運用部、総務部、ＩＲ総合企画部、財務部、内部管理室、コン
プライアンス・オフィサーの各部署に分掌されます。投資運用部、総務部、ＩＲ総合企画部及び財務部については担当の部長が、内部管理室については内部管理室長が統括します。コンプ
ライアンス・オフィサーは、社内のコンプライアンスに関する事項を統括します。なお、執務上の都合により、役職員は職務を兼務することができますが、投資運用にかかる職務とコンプ
ライアンスにかかる職務を兼務することはできません。
また、資産の運用に関する審議を行う機関として投資委員会を、コンプライアンスに関する審議を行う機関としてコンプライアンス委員会を設置しています。

－ 198 －
(198) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_140_wk_07376206_第４関係法人_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(イ）資産運用会社の各組織の業務の概要
各組織の主な業務は以下のとおりです。
部署名
投資運用部

業務分掌
ａ．リサーチ＆アクイジションチーム
・運用ガイドラインの策定及び変更に関する事項
・投資法人資産運用業における資産の取得及び処分に関する事項
・不動産市場及び小売業等業界動向の調査分析
・資産管理計画書の策定及び変更に関する事項
・年次資産管理計画の策定及び変更に関する事項
・中期資産管理計画の策定及び変更に関する事項
・その他付随する事項
ｂ．アセット・マネジメントチーム
・運用ガイドラインの策定及び変更に関する事項
・運用ガイドライン等に基づく資産の賃貸に関する事項
・運用ガイドライン等に基づく資産の管理に関する事項
・資産管理計画書の策定及び変更に関する事項
・年次資産管理計画の策定及び変更に関する事項
・中期資産管理計画の策定及び変更に関する事項
・投資法人資産運用業に係る運用評価及びリスク管理に関する事項
・賃借人の与信管理に関する事項
・保険の付保に関する事項
・その他付随する事項

財務部

財務・経理チーム
・運用ガイドラインの策定及び変更に関する事項
・資産管理計画書の策定及び変更に関する事項
・年次資産管理計画の策定及び変更に関する事項
・中期資産管理計画の策定及び変更に関する事項
・投資法人の資金調達及びＡＬＭに関する事項
・投資法人の予算策定に関する事項
・投資法人の決算に関する事項
・投資法人の経理に関する事項
・投資法人の金銭の分配に関する事項
・投資法人の余資運用に関する事項
・投資法人の資金管理に関する事項
・投資法人の会計監査に関する事項
・資産運用会社の経理に関する事項
・その他付随する事項－ 199 －
(199) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_140_wk_07376206_第４関係法人_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

部署名
ＩＲ総合企画部（注１）

業務分掌
ＩＲ・企画チーム・投資法人のディスクロージャーに関する事項
・投資法人のＩＲ活動に関する事項
・不動産投資信託証券市場の調査分析
・投資法人の投資主対応に関する事項（投資主総会に関する事項を除く。）
・苦情処理に関する事項
・関係諸団体等との折衝等に関する事項
・その他付随する事項

総務部

人事・総務チーム・人事に関する事項
・投資法人の投資主総会、役員会の運営に関する事項
・株主総会、取締役会及び各種委員会（コンプライアンス委員会を除く。）の運営に関する事項
・訴訟行為等に関する事項
・規程の改廃に関する事項
・文書管理に関する事項
・情報管理に関する事項
・監督官庁との折衝及び報告に関する事項
・その他付随する事項

内部管理室

・投資法人の資産取得時における鑑定評価書取得の手続管理に関する事項（注２）

・投資法人のコンプライアンス及びリスク管理に関する事項
・内部検査に関する事項
・その他付随する事項

コンプライアンス・・社内のコンプライアンス（法令等遵守）に関する事項の統括

オフィサー

・社内のコンプライアンス体制の確立及び法令等を尊重する企業風土の醸成
・コンプライアンス関連規程（コンプライアンス・マニュアル、コンプライ
アンス・プログラム等）の立案、整備・コンプライアンスに関する指導及び研修の実施
・コンプライアンス委員会の運営に関する事項
・コンプライアンス委員会及び投資委員会における審議事項の事前審査
・各物件の取得に際してのオブザーバーとしての投資委員会への出席とチェック
・日常業務におけるコンプライアンス状況についての検証
・法令違反等のコンプライアンス上の問題の調査等
・苦情対応の処理、各部署への改善指示等
・その他付随する事項（注１）ＩＲ総合企画部は、資産運用会社の業務運営が適切な法令等遵守態勢及び内部管理態勢により行われていることを積極的に投資家に開示し、資産運用会社の業務運営の投資家への透明性を高めることを目的として平成19年３月に新設されました。
（注２）内部管理室は、本投資法人の資産取得時における鑑定評価書の作成依頼に伴い鑑定業者に提出する資料の適切性や当該資料の鑑定評価への反映状況について、投資運用部においてチェックしたことを、投資運用部以外の部署において更にチェックする態勢を構築し、本投資法人の資産取得時における法令等遵守態勢及び内部管理態勢を強化することを目的として平成19年３月に新設されました。

－ 200 －
(200) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_140_wk_07376206_第４関係法人_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(ロ）委員会各委員会の概要は以下のとおりです。
ａ．投資委員会委員

代表取締役（委員長）、社内各取締役（役付取締役、兼務取締役を含む。）、起案部署の担当マネジャー、コンプライアンス・オフィサー、内部管理室長
（注）

審議内容

以下の事項に関する投資運用の観点からの審議及び決議
・投資法人資産運用業に関する運用方針及び投資方針に関する事項（運用ガ
イドライン、年次資産管理計画、中期資産管理計画等の策定及び変更）
・投資法人資産運用業における資産の取得及び売却に関する事項
・投資法人資産運用業の運用管理の計画策定及び実行に関する事項
・投資法人資産運用業に係る運用評価
・1,000万円を超える諸外部委託契約の締結
・「利益相反対策ルール」に定める取引に関する事項
・投資法人の資金調達及びＡＬＭに関する事項
・投資法人の金銭の分配に関する事項
・投資法人の余資運用に関する事項
・投資法人の資金管理に関する事項
・投資法人の一般事務受託者等の選定及び契約締結に関する事項
・投資法人の情報開示の方針の策定及び変更
・その他付随する業務

審議方法等

・定足数は、議決権者の３分の２とする。
・決議は、出席した議決権を有する委員の全員一致による。

（注）コンプライアンス・オフィサー及び内部管理室長は、オブザーバーとして投資委員会に参加しますが、議案に関し議決権を有しません。
また、起案部署の担当マネジャーも議案に関し議決権を有しません。

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(201) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_140_wk_07376206_第４関係法人_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

ｂ．コンプライアンス委員会
委員

コンプライアンス・オフィサー（委員長）、非常勤取締役及び非常勤監査役（ただし、コンプライアンスに精通した社外専門家に限る。）、内部管理室長、総務部長（注）審議内容

・以下の事項に関するコンプライアンス上の問題点の審議及び決議
・投資法人資産運用業に関する運用方針及び投資方針に関する事項（運用ガ
イドライン、年次資産管理計画、中期資産管理計画等の策定及び変更）
・投資法人資産運用業における資産の取得及び売却に関する事項
・投資法人資産運用業の運用管理の計画策定及び実行に関する事項
・1,000万円を超える諸外部委託契約の締結
・「利益相反対策ルール」に定める取引に関する事項
・投資法人の資金調達及びＡＬＭに関する事項
・投資法人の金銭の分配に関する事項
・投資法人の一般事務受託者等の選定及び契約締結に関する事項
・投資法人の重要な会計方針の変更に関する事項
・投資法人の会計監査人の選任議案及び契約締結に関する事項
・投資法人の情報開示の方針の策定及び変更
・資産運用会社内のコンプライアンス及びコンプライアンス体制に関する事
項
・社内諸規程・規則等の制定及び改廃に関する事項
・資産運用会社内のリスク管理に関する事項
・内部検査に関する事項
・資産運用委託契約の解約に関する事項
・訴訟行為等に関する事項
・その他コンプライアンス・オフィサーが随時定めるコンプライアンスに関する事項
・その他付随する業務

審議方法等

・定足数は、委員全員の出席を原則とする。
・決議は、全会一致による。

（注）本書の日付現在、非常勤取締役は弁護士の資格を有する社外専門家（１名）及び税理士の資格を有する社外専門家（１名）、非常勤監査
役は公認会計士の資格を有する社外専門家（１名）です。

－ 202 －
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①

投資運用の意思決定機構
資産運用会社は、規約に沿って、本投資法人から資産運用の一任を受けた資産運用会社として、運用ガイドラインを作成し、投資方針、資産の取得及び売却に関する利害関係者との取引のルール、分配の方針、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めます。
また、資産運用会社は、運用ガイドラインに従い、資産管理計画書等を作成し、運用ガイド
ラインに定める投資方針及び利益相反対策ルール（前記「第二部
管理及び運営２

利害関係人との取引制限

投資法人の詳細情報

第３(2）利益相反対策ルール」をご参照下さい。）

に従い、投資対象資産を選定し、その取得を決定します。
投資運用に関する議案の作成・提出から決議までの意思決定手続は、以下のとおりです。
＜意思決定のフロー＞

関係各部署

コンプライアンス・
オフィサー

投資委員会

コンプライアンス委員会

取締役会

起案

審査・
承認

審議・
決議

審議・
決議

審議・決議
又は報告

審査・審議の結果承認されなかった場合、関係部署に差戻し
なお、コンプライアンス・オフィサーの審査、投資委員会又はコンプライアンス委員会における審議の結果、承認されなかった場合に、起案は関係部署に差戻されます。また、投資委員
会、コンプライアンス委員会及び取締役会の決議事項について、特別な利害関係を有する者は、
当該決議事項について議決権を行使することはできません。
(イ）本投資法人の資産の運用に係る投資方針等に関する意思決定
ａ．運用ガイドラインの制定に関する意思決定
ⅰ．投資運用部及び財務部が協議の上、運用ガイドラインの案（以下「議案」といいます。）を起案し、コンプライアンス・オフィサーに提出します。
ⅱ．コンプライアンス・オフィサーは、法令、投信協会の定める規則、投資法人規約及び社内規程（以下「法令等」といいます。）に照らして審査します。
ⅲ．コンプライアンス・オフィサーの審査において、問題点がないと判断された議案は、投資委員会において投資運用の観点から審議されます。
ⅳ．投資委員会において承認の決議がなされた議案は、コンプライアンス委員会においてコンプライアンスの観点から審議されます。
ⅴ．コンプライアンス委員会において承認された議案が取締役会において全員一致による承認の決議を経た場合に、運用ガイドラインが制定されます。
－ 203 －
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なお、コンプライアンス・オフィサー、投資委員会又はコンプライアンス委員会における審査又は審議の結果、議案が承認されなかった場合には関係部署に差戻されます。
ｂ．運用ガイドラインの変更に関する事項
運用ガイドラインは、一年に一度見直しを行うことを原則としますが、見直しの結果
によって変更を行わないこともあります。また、経済情勢の大幅な変化が生じた場合には、その都度見直し及び変更を行うことがあります。運用ガイドラインを変更する必要が生じた場合、投資運用部及び財務部は運用ガイドラインの変更案を起案し、運用ガイ
ドラインを制定する場合と同様の手続を経た承認の決議に基づき運用ガイドラインは変更されます。
(ロ）本投資法人の資産の運用に関する意思決定
ａ．資産管理計画書等の制定及び変更に関する事項
資産管理計画書等は、上記(イ）ａ．ⅰ．～ⅴ．記載の各手続を経て承認された場合に制定されます。
資産管理計画書等について対象期間中に変更の必要が生じた場合、投資運用部及び財務部は資産管理計画書等の変更計画書を起案し、資産管理計画書等の制定と同様の手続を経た承認の決議に基づき変更されます。
ｂ．資産の取得及び処分に関する事項並びに賃貸借契約及びプロパティ・マネジメント契約の締結等に関する事項
資産の取得及び処分、並びに賃貸借契約（上記ａ．記載の資産管理計画書等に定められた条件に従った内容の賃貸借契約以外の賃貸借）及びプロパティ・マネジメント契約の締結は、原則として、次の手続によって行われます。
ⅰ．投資運用部は、運用ガイドライン及び資産管理計画書等に従い、取得又は処分の対象となる資産を確定し、賃貸借契約及びプロパティ・マネジメント契約の内容を確定します。
ⅱ．投資運用部は、資産の取得及び処分並びに各契約の締結に関する必要資料等（以下「議案等」といいます。）を整備の上、コンプライアンス・オフィサーに提出します。
ⅲ．コンプライアンス・オフィサーは、法令等に照らし、投資運用部が提出した議案等を審査します。
ⅳ．コンプライアンス・オフィサーの審査において、問題がないと判断された議案等は、投資委員会において、投資運用の観点から審議されます。
ⅴ．投資委員会において承認の決議がなされた議案等は、コンプライアンス委員会において、コンプライアンスの観点から審議されます。
ⅵ．コンプライアンス委員会において承認された議案等が取締役会において、３分の２以上の賛成による承認の決議がなされた場合に意思決定されます。
ｃ．運用ガイドライン又は資産管理計画書等に定められた条件に従った内容の賃貸借契約の締結、修繕工事の発注及び資産取得に係る買付申込書の提出は、投資運用部長の承認のもと行います。
ｄ．上記ｂ．及びｃ．の取引が利害関係者との取引（「利益相反対策ルール」に定める取引）に該当する場合、１件当たりの契約金額が１千万円を下回る場合を除いて、取締役会において、取締役全員出席のもと、全員一致による承認の決議に基づき意思決定されます。

－ 204 －
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(3）【大株主の状況】（本書の日付現在）
氏名又は名称住所

株式会社ダヴィンチ・アドバイザーズ

東京都中央区銀座六丁目２番１号

合計

所有株式数
（株）

比率
（％）
（注）

20,000100

20,000100（注）比率とは、発行済株式総数に対する所有株式数の比率をいいます。

－ 205 －
(205) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_140_wk_07376206_第４関係法人_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(4）【役員の状況】
本書の日付現在の役員の状況は以下のとおりです。
（本書の日付現在）
役職名
代表取締役
社長

氏名
阿部

尚志

主要略歴
昭和49年４月
昭和51年８月
昭和55年９月
平成５年２月
平成11年５月
平成12年６月

平成16年３月
平成17年３月
平成17年10月

取締役
総務部長

金

鎭茂

平成18年３月
平成３年３月
平成11年11月
平成12年７月
平成12年11月
平成14年12月
平成18年２月

取締役
財務部長

但野

和博

平成18年３月
平成７年４月平成14年４月
平成16年１月
平成17年10月
平成18年１月

石川島播磨重工業株式会社 入社
オリエントリース株式会社（現オリックス株式会社）入社
シティコープクレディット株式会社入社
同社 代表取締役 就任
株式会社サンテラジャパン 入社
株式会社ダヴィンチ・アドバイザーズ
入社、取締役チーフ・フィナンシャ
ル・オフィサー 就任
同社 取締役チーフ・インベストメン
ト・オフィサー 就任
同社 取締役チーフ・オペレーティン
グ・オフィサー 就任
株式会社ダヴィンチ・セレクト 取締役会長 就任同社 代表取締役社長 就任（現任）
シティバンク、エヌ・エイ東京支店
入社
ユニゾンキャピタル株式会社 入社
有限会社真幸開発 入社
ソシエテジェネラル証券会社東京支店
入社
株式会社ダヴィンチ・アドバイザーズ
入社
株式会社ダヴィンチ・セレクト 出
向、取締役総務部長 就任（現任）
同社 転籍
株式会社ららぽーと 入社
株式会社イントリーグ 入社
株式会社ダヴィンチ・アドバイザーズ
入社
株式会社ダヴィンチ・セレクト 出
向、取締役財務部長 就任（現任）
同社 転籍－ 206 －
(206) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_140_wk_07376206_第４関係法人_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

所有株式
数（株）

0

0

0

役職名
取締役
投資運用部
長

氏名
松岡

孝太郎

主要略歴
平成９年４月
平成11年９月
平成12年10月
平成14年２月
平成17年10月
平成18年１月
平成18年２月

社外取締役

小川

雅義

平成18年11月
平成２年４月
平成10年１月
平成12年６月

平成12年９月
平成14年４月
平成16年10月
社外取締役

監査役

髙木

横山

茂

公一

平成４年４月
平成６年２月
平成９年９月平成12年８月
平成17年４月
平成３年10月
平成11年３月
平成11年８月
平成16年10月

株式会社日航商事（現株式会社ＪＡＬＵＸ）入社
ワシントン大学 留学
株式会社旺栄 入社
株式会社ダヴィンチ・アドバイザーズ
入社
株式会社ダヴィンチ・セレクト 出向
同社 転籍
同社 取締役投資運用部長 就任（現任）
本投資法人執行役員 就任（現任）
監査法人トーマツ 入所
小川雅義税理士事務所 設立
有限会社ブライト・ブリッジ・ブレインズ（現有限会社ブリッジ総合会計事
務所）代表取締役 就任（現任）
株式会社日建企画 監査役 就任
ブリッジ税理士法人 代表社員 就任（現任）
株式会社ダヴィンチ・セレクト 取締役 就任（現任）
土釜法律事務所 入所
山下法律事務所 入所
山下髙木法律事務所 設立
髙木法律事務所 設立（現任）
株式会社ダヴィンチ・セレクト 取締役 就任（現任）
監査法人トーマツ 入所
株式会社アクシスブレインズ 代表取締役 就任 （現任）
有限会社青山綜合会計事務所 代表社員 就任（現任）
株式会社ダヴィンチ・セレクト 監査役 就任（現任）

所有株式
数（株）

0

0

0

0

（注）取締役投資運用部長松岡孝太郎は、平成18年11月20日付で金融庁長官より投信法第13条に基づく兼職承認を得て本投資法人の執行役員に就任しています。

－ 207 －
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(5）【事業の内容及び営業の概況】①

事業の内容
資産運用会社は、投信法上の投資信託委託業者として投資法人資産運用業を行っています。

②

営業の概況
本書の日付現在、資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人のみです。

③

関係業務の概況(イ）資産運用業務
資産運用会社は、投信法及び規約の規定に従い、本投資法人の資産の運用業務を行います。また、資産の運用業務に関し第三者より苦情を申し立てられた場合における当該苦情の処理その他必要な行為、及びその他本投資法人の資産の運用に関連し又は付随する業務を行います。
(ロ）資金調達業務
資産運用会社は、本投資法人が行う、投資口の追加発行、投資法人債の発行、資金の借入れ若しくは借換え、又はこれらに類似する資金調達行為に関し、本投資法人に代わり業務を行います。
(ハ）報告業務
資産運用会社は、投信法に従った報告書の作成及び交付、その他本投資法人の要求に基づき委託業務に関する報告を行います。
(ニ）その他上記に付随する業務を行います。

④

資本関係
平成18年11月30日現在、本投資法人と資産運用会社との間には資本関係はありません。

－ 208 －
(208) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_140_wk_07376206_第４関係法人_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

２【その他の関係法人の概況】
Ａ．一般事務受託者及び資産保管会社(1）【名称、資本金の額及び事業の内容】①

名称
住友信託銀行株式会社

②

資本金の額
平成18年９月30日現在③

287,457百万円

事業の内容
銀行法（昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。）（以下「銀行法」といいます。）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関ノ信託業務ノ兼営等ニ関スル法律（昭和18年法律第43号。その後の改正を含みます。）（以下「兼営法」といいます。）に基づき信託業務を営んでいます。

(2）【関係業務の概要】①

一般事務受託者としての業務(イ）本投資法人の計算に関する事務(ロ）本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務(ハ）本投資法人の納税に関する事務(ニ）本投資法人の機関の運営に関する事務②

資産保管会社としての業務(イ）資産保管業務(ロ）金銭出納管理業務(3）【資本関係】
平成18年11月30日現在、本投資法人と住友信託銀行株式会社との間には資本関係はありません。
Ｂ．投資主名簿等管理人(1）名称、資本金の額及び事業の内容①

名称
中央三井信託銀行株式会社

②

資本金の額
平成18年９月30日現在③

356,444百万円

事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。

(2）関係業務の概要①

投資主名簿及び実質投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事項②

投資口の名義書換及び質権の登録又はその抹消に関する事項③

実質投資主通知及び実質投資主の抹消・減少通知の受理に関する事項④

投資証券不所持の取扱に関する事項⑤

投資主、実質投資主及び登録質権者又はこれらの者の代理人等の氏名、住所及び印鑑の登録に関する事項⑥

投資主及び実質投資主の提出する届出の受理に関する事項－ 209 －

(209) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_150_wk_07376206_２関係法人の概況_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

⑦

投資証券の発行、保管、交付及び回収に関する事項⑧

投資主及び実質投資主の名寄せに関する事項⑨

投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書面（又は委任状）の作成に関する事項⑩

金銭の分配の計算及びその支払のための手続に関する事項⑪

分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払に関する事項⑫

投資口に関する照会応答、諸証明書の発行及び事故届出の受理に関する事項⑬

新投資口の発行（投資口の併合又は分割を含みます。）に関する事項⑭

法令又は名義書換事務委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事項⑮

前各号に掲げる委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便
物の整理保管に関する事項⑯

前各号に掲げる事務のほか、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえ定める事項(3）資本関係
平成18年11月30日現在、本投資法人と中央三井信託銀行株式会社との間には資本関係はあり
ません。
Ｃ．引受人
(1）名称、資本金の額及び事業の内容
名称

資本金の額
（平成19年３月31日現在）（注）

野村證券株式会社

10,000百万円

日興シティグループ証券株式会社

96,307百万円

三菱ＵＦＪ証券株式会社

65,518百万円

事業の内容

証券取引法に基づき証券業を営んでいます。

（注）資本金の額は、百万円未満を切り捨てて記載しています。

(2）関係業務の概要
投資口の募集に係る一般事務受託者としての業務(3）資本関係
平成18年11月30日現在、本投資法人と各引受人との間には資本関係はありません。

－ 210 －
(210) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_150_wk_07376206_２関係法人の概況_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号。）に基づいて作成しております。
なお、本投資法人の第１期計算期間は、平成17年７月11日（設立日）から平成18年５月31日までです。
２．監査証明について
本投資法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づき、第１期計算期間（自日至平成17年７月11平成18年５月31日）の財務諸表について中央青山監査法人（現みすず監査法人）、第２期計算期間（自平成18年６月１日

至

平成18年11月30日）の財務諸表についてみすず監査法人の監査を受けております。
３．連結財務諸表について
本投資法人は、子会社がありませんので、連結財務諸表を作成しておりません。

－ 211 －
(211) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

１【財務諸表】(1）【貸借対照表】

区分

注記
番号

第１期
（平成18年５月31日現在）

第２期（平成18年11月30日現在）

構成比
（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（資産の部）
Ⅰ

流動資産
現金及び預金2,387,279

4,444,563

信託現金及び信託預金

2,658,541

2,255,369

営業未収入金54,11469,526

未収消費税等

1,444,122

33,456110,962

177,90636－

121,254

90,496

前払費用
繰延税金資産その他
流動資産合計Ⅱ

6,776,310

5.7

7,071,319

5.1

固定資産
１．有形固定資産
工具器具備品

1,875

減価償却累計額
信託建物

△225
※１

減価償却累計額
信託構築物
減価償却累計額
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託工具器具備品
減価償却累計額
信託その他有形固定資産

29,381,138

減価償却累計額△1,373,438

219,554△5,403

226,393

389,870319,310△70,866

911

319,004

6,812
877

△310

2,053
△627

32,514,736

231,797

△34
※１

1,480

33,888,175

354,320△35,010※１△394

222,134△2,579※１

1,649

30,035,513△654,374

※１

1,875

6,502

5,291
1,426

△1,509

3,781

信託土地

※１

76,493,319

92,745,692

信託建設仮勘定※１－25,797有形固定資産合計

106,417,276

90.1

125,843,389－ 212 －
(212) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

91.3

区分

注記
番号

第１期
（平成18年５月31日現在）

第２期（平成18年11月30日現在）

構成比
（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）

２．無形固定資産
商標権
信託借地権

※１

その他
無形固定資産合計

2,589

2,455

4,663,406

4,663,406

11,907

10,544

4,677,904

4.0

4,676,406

3.4

３．投資その他の資産
信託差入敷金保証金

113,684

113,684

長期前払費用82,255

124,453

その他

10,00010,000

投資その他の資産合計
固定資産合計
資産合計

205,9400.2

248,1380.2

111,301,121

94.3

130,767,934

94.9

118,077,431

100.0

137,839,254

100.0（負債の部）
Ⅰ

流動負債
営業未払金

201,535

221,154

29,250,000

24,700,000

236,892

322,915

1,731

7,901

前受金

621,149

2,141,041

その他

86,856

139,995

短期借入金

※１

未払金
未払法人税等

流動負債合計Ⅱ

30,398,165

25.8

27,533,007

20.0

固定負債
長期借入金

31,050,000

52,300,000

預り敷金保証金

3,321,477

4,700,236

信託預り敷金保証金

2,018,927

1,587,688

固定負債合計

36,390,405

30.8

58,587,925

42.5

66,788,570

56.6

86,120,932

62.5

負債合計

※１

－ 213 －
(213) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

区分

注記
番号

第１期
（平成18年５月31日現在）
金額（千円）（純資産の部）
Ⅰ

第２期（平成18年11月30日現在）

構成比
（％）

金額（千円）

構成比
（％）

※２

投資主資本
１．出資総額49,698,710

42.1

49,698,710

36.0

２．剰余金
当期未処分利益

1,590,151

2,019,611

剰余金合計

1,590,151

1.3

2,019,611

1.5

純資産合計

51,288,861

43.4

51,718,321

37.5

負債・純資産合計

118,077,431

100.0

137,839,254

100.0－ 214 －
(214) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(2）【損益計算書】

区分

注記
番号

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

（自
至

（自
至

百分比
（％）

金額（千円）

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）
百分比（％）

金額（千円）

１．営業収益賃貸事業収入※１

3,774,274

4,359,871

その他の賃貸事業収入※１

85,24572,900

不動産等売却益※２－※１1,408,417

1,914,462

299,363

346,055

資産保管委託報酬

6,657

6,581

一般事務委託報酬

52,88844,564

信託報酬

21,671

84,990

役員報酬

7,000

4,200

その他の営業費用

43,9573,859,519

100.0

477,052

4,909,824

100.0

2,478,487

50.5

2,431,336

49.5

11,4670.2

415,290

8.4

２．営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬

営業利益金額1,839,954

47.7

2,019,564

52.3

77,634３．営業外収益
受取利息

12

683

消費税等還付加算金－

10,7069,000－

工事費用補填金
雑収入

6

9,018

0.2

77

４．営業外費用
支払利息

169,394

315,746

創業費償却

51,800－

新投資口発行費113,443－

新投資口公開関連費用

47,448－

融資手数料

53,07699,544

雑損失

1,573

436,735

11.3

経常利益金額1,591,846

41.2

2,027,513

41.3

税引前当期純利益金額

1,591,846

41.2

2,027,513

41.3

7,953

0.2

2,019,560

41.1

法人税、住民税及び事業税

1,731

法人税等調整額△36

当期純利益金額

7,917
1,695

0.0

1,590,151

41.2

前期繰越利益
当期未処分利益

－

36

－

51

1,590,151

2,019,611－ 215 －
(215) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(3）【投資主資本等変動計算書】
第１期（自平成17年７月11日 至

平成18年５月31日）
投資主資本

出資総額

前期末残高（千円）

新投資口
申込証拠
金

剰余金
出資剰余
金

任意積立
金

当期未処分
利益

剰余金合計

自己投資
口

投資主資本
合計

純資産合計

－

－

－

－

－

－

－

－

－

新投資口の発行

49,698,710

－

－

－

－

－

－

49,698,710

49,698,710

当期純利益金額

－

－

－

－

1,590,151

1,590,151－

1,590,151

1,590,151

当期変動額合計（千円）

49,698,710

－

－

－

1,590,151

1,590,151－

51,288,861

51,288,861

当期末残高（千円）

49,698,710

－

－

－

1,590,151

1,590,151－

51,288,861

51,288,861

自己投資
口

投資主資本
合計

－

51,288,861

当期変動額（千円）

第２期（自平成18年６月１日

至

平成18年11月30日）
投資主資本

出資総額

前期末残高（千円）

新投資口
申込証拠
金

剰余金
出資剰余
金

任意積立
金

当期未処分
利益

剰余金合計

1,590,151

1,590,151

純資産合計

49,698,710

－

－

－

51,288,861

剰余金の分配－－－－ △1,590,100 △1,590,100－ △1,590,100 △1,590,100

当期純利益金額

－

－

－

－

2,019,560

2,019,560－

2,019,560

2,019,560

－

－

－

－

429,460

429,460－

429,460

429,460

49,698,710

－

－

－

2,019,611

2,019,611－

51,718,321

51,718,321

当期変動額（千円）

当期変動額合計（千円）
当期末残高（千円）－ 216 －
(216) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(4）【注記表】
１．重要な会計方針に係る事項に関する注記
第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

区分

（自
至

１．固定資産の減価償却の方(1）有形固定資産

法

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）(1）有形固定資産定額法を採用しております。

定額法を採用しております。

なお、主たる有形固定資産の耐用年数

なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。

は以下のとおりです。

工具器具備品

５年

工具器具備品

５年

信託建物

２～50年

信託建物

２～50年

信託構築物

16～43年

信託構築物

２～50年

信託機械及び装置

２～22年

信託機械及び装置

２～22年

信託工具器具備品

10年

信託工具器具備品

６～10年(2）無形固定資産(2）無形固定資産定額法を採用しております。
(3）長期前払費用

同左(3）長期前払費用定額法を採用しております。

同左－ 217 －
(217) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

区分
２．繰延資産の処理方法

（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）(1）創業費（自至第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）－

支出時に全額費用として計上しております。
(2）新投資口発行費
支出時に全額費用として計上しております。
なお、平成17年10月18日払込の一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる募集価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」という。）によっております。
「スプレッド方式」では、募集価額と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、
本投資法人から引受証券会社に対する引受手数料の支払はありません。平成17年10月18日払込の一般募集による新投資口の発行に際し、募集価額と発行価額との差額の総額は1,795,290千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の募集価額で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」という。）による新投資口発行であれば、新投資口発行費として処理されていたものです。
このため、「スプレッド方式」では「従来方式」に比べ、新投資口発行費は1,795,290千円少なく計上され、また、経常利益金額及び税引前当期純利
益金額は同額多く計上されております。

－ 218 －
(218) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

（自
至

区分
３．収益及び費用の計上基準

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

固定資産税等の処理方法

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

固定資産税等の処理方法保有する信託不動産にかかる固定資産保有する信託不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につい税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決ては、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用とし算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しておりまて費用処理する方法を採用しております。

す。

なお、不動産又は不動産を信託財産とす

なお、不動産又は不動産を信託財産とす

る信託受益権の取得に伴い、本投資法人

る信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入したにおいて不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、132,295千円で固定資産税等相当額は、119,538千円です。

す。

４．キャッシュ・フロー計算

キャッシュ・フロー計算書における資金書における資金の範囲（現金及び現金同等物）は、手許現金及び同左

信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
５．その他財務諸表作成のた(1）不動産等を信託財産とする信託受益権(1）不動産等を信託財産とする信託受益権めの基本となる重要な項に関する会計処理方法に関する会計処理方法

目

保有する不動産等を信託財産とする信保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内

託受益権につきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財

全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定に産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書のついて、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。

該当勘定科目に計上しております。

なお、該当勘定科目に計上した信託財

なお、該当勘定科目に計上した信託財

産のうち重要性がある下記の項目につ産のうち重要性がある下記の項目については、貸借対照表において区分掲記

いては、貸借対照表において区分掲記

しております。

しております。

①

信託現金及び信託預金①

信託現金及び信託預金②

信託建物、信託構築物、信託機②

信託建物、信託構築物、信託機

械及び装置、信託工具器具備

械及び装置、信託工具器具備品、信託その他有形固定資産、品、信託その他有形固定資産、

信託土地

信託土地、信託建設仮勘定

③

信託借地権

③

信託借地権

④

信託差入敷金保証金④

信託差入敷金保証金⑤

信託預り敷金保証金⑤

信託預り敷金保証金－ 219 －
(219) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

区分

（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）(2）消費税等の処理方法

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）(2）消費税等の処理方法

消費税及び地方消費税の会計処理は、消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。

税抜方式によっており、控除対象外消費税等は、当期の費用として処理しております。なお、固定資産等に係る控除対象外消費税等は長期前払費用に計上し、５年間で均等償却しております。

－ 220 －
(220) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

２．貸借対照表に関する注記
第１期（平成18年５月31日現在）

第２期（平成18年11月30日現在）※１．担保に供している資産及び担保を付している債務※１．担保に供している資産及び担保を付している債務担保に供している資産は次のとおりです。

担保に供している資産は次のとおりです。

（単位：千円）
信託建物（単位：千円）

29,381,138

信託建物

32,514,736

信託構築物

219,554

信託構築物

226,393

信託機械及び装置

319,310

信託機械及び装置

319,004

信託工具器具備品

877

信託工具器具備品

6,502

信託その他有形固定資産

3,781

信託その他有形固定資産

1,426

信託土地

76,493,319

信託土地

信託借地権

4,663,406

信託建設仮勘定

合計

92,745,692
25,797

信託借地権

111,079,033

合計
担保を付している債務は次のとおりです。

4,663,406
130,505,315

担保を付している債務は次のとおりです。

（単位：千円）（単位：千円）

短期借入金

29,250,000

短期借入金

24,700,000

長期借入金

31,050,000

長期借入金

52,300,000

合計

60,300,000

合計

77,000,000※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に規定する最低純資産額規定する最低純資産額
50,000千円

同左－ 221 －
(221) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

３．損益計算書に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）（自至※１．不動産賃貸事業損益の内訳

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）（単位：千円）Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入Ａ．不動産賃貸事業収益
3,774,274

賃貸事業収入4,359,871

その他の賃貸事業収入

85,245

その他の賃貸事業収入

72,900

不動産賃貸事業収益合計

3,859,519

不動産賃貸事業収益合計

4,432,772

Ｂ．不動産賃貸事業費用

Ｂ．不動産賃貸事業費用

外注委託費

311,565

外注委託費

327,978

水道光熱費

255,524

水道光熱費

313,543

租税公課

8,856

租税公課

212,167

損害保険料

9,419

損害保険料

10,427

修繕費

70,263

修繕費

197,131

減価償却費

692,626

減価償却費

764,574

その他の賃貸事業費用

60,160

その他の賃貸事業費用

88,639

不動産賃貸事業費用合計

1,408,417

不動産賃貸事業費用合計

1,914,462

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

2,451,101

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

2,518,309※２．不動産等売買損益の内訳（単位：千円）ダヴィンチ御苑前311
不動産等売却収入

2,180,000

不動産等売却原価

1,698,470

その他売却費用

4,476

不動産等売却益

477,052

４．投資主資本等変動計算書に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）（自至

発行する投資口の総数及び発行済投資口数
発行する投資口の総数
発行済投資口数

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

発行する投資口の総数及び発行済投資口数
2,000,000口

同左

100,000口－ 222 －
(222) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

５．キャッシュ・フロー計算書に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されて現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係いる科目の金額との関係（平成18年５月31日現在）（平成18年11月30日現在）（単位：千円）（単位：千円）

現金及び預金2,387,279

現金及び預金4,444,563

信託現金及び信託預金

2,658,541

信託現金及び信託預金

2,255,369

現金及び現金同等物

5,045,820

現金及び現金同等物

6,699,933

６．リース取引に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）（自至

オペレーティング・リース取引（貸主側）

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

オペレーティング・リース取引（貸主側）

未経過リース料

未経過リース料（単位：千円）（単位：千円）

１年以内

648,096

１年以内

776,907

１年超

575,339

１年超1,045,519

合計

1,223,436

合計

1,822,426

７．有価証券に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

該当事項はありません。

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

同左

８．デリバティブ取引に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

該当事項はありません。

同左

９．退職給付に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

該当事項はありません。

同左－ 223 －
(223) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

10．税効果会計に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）（自至

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

訳（繰延税金資産）該当事項はありません。

（単位：千円）

未払事業税損金不算入額

36繰延税金資産計

36（繰延税金資産の純額）

36

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因ととの間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

なった主要な項目別の内訳（単位：％）

法定実効税率（単位：％）

39.39

法定実効税率

（調整）

39.39

（調整）

支払分配金の損金算入額

39.35

支払分配金の損金算入額

39.05

その他

△0.06

その他

△0.05

税効果会計適用後の法人税等の負担率0.11

税効果会計適用後の法人税等の負担率

11．持分法損益等に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

該当事項はありません。

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

同左

12．関連当事者との取引に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

１．親会社及び法人主要投資主等

１．親会社及び法人主要投資主等

該当事項はありません。

同左

２．役員及び個人主要投資主等

２．役員及び個人主要投資主等

該当事項はありません。

同左

３．子会社等３．子会社等

当社が出資する子会社等は一切存在せず、該当事項は同左ありません。
４．兄弟会社等

４．兄弟会社等

該当事項はありません。

同左－ 224 －
(224) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

0.39

13．１口当たり情報に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

１口当たり純資産額（自至１口当たり純資産額

512,889円

１口当たり当期純利益金額

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）
517,183円

１口当たり当期純利益金額

22,928円04銭

20,195円60銭（15,901円51銭）
なお、１口当たり当期純利益金額は、当期純利益金額を

なお、１口当たり当期純利益金額は、当期純利益金額を

日数加重平均投資口数で除することにより算定しておりま

日数加重平均投資口数で除することにより算定しておりま

すが、関東財務局登録完了後実際に運用を開始した日であす。

る平成17年10月21日を期首とみなして日数加重平均投資口数により算定した１口当たり当期純利益金額を括弧内に併

また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載しておりません。

記しております。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注）１口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりです。
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）

当期純利益金額（千円）

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

1,590,151

2,019,560－－

普通投資口に係る当期純利益金額（千円）

1,590,151

2,019,560

期中平均投資口数（口）69,354（100,000）

100,000（100,000）

普通投資主に帰属しない金額（千円）－ 225 －
(225) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

14．重要な後発事象に関する注記
（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）（自至

１．資産譲渡について

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

１．資産譲渡について規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の資規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の資産譲渡を行いました。

産譲渡を行いました。
〔ダヴィンチ博多〕〔ダヴィンチ御苑前311〕
譲渡価額（注）2,180百万円

譲渡価額（注）3,090百万円

資産の種類

不動産信託受益権

資産の種類

不動産信託受益権

契約日

平成18年５月17日

契約日

平成18年11月15日

引渡日

平成18年６月20日

引渡日

平成18年12月15日

譲渡先

株式会社巴コーポレーション

譲渡先

サファイア・ピー・イー特定目的会

損益に及ぼす影響

営業収益として不動産等売却益約480百万円を計上する予定です。

社
損益に及ぼす影響

567百万円を計上する予定です。

譲渡により得られた資金のうち、800百万円は借入金の返済に充当しました。

営業収益として不動産等売却益約〔ダヴィンチ岡山〕
譲渡価額（注）1,600百万円

資産の種類

不動産信託受益権

契約日

平成18年11月15日

引渡日

平成18年12月15日

譲渡先

サファイア・ピー・イー特定目的会
社

損益に及ぼす影響

営業収益として不動産等売却益約346百万円を計上する予定です。

〔ダヴィンチ小石川〕
譲渡価額（注）1,500百万円

資産の種類

不動産信託受益権

契約日

平成18年11月15日

引渡日

平成18年12月15日

譲渡先

サファイア・ピー・イー特定目的会

損益に及ぼす影響

営業収益として不動産等売却益約38

社
百万円を計上する予定です。
〔ダヴィンチ新橋620〕
譲渡価額（注）790百万円

資産の種類

不動産信託受益権

契約日

平成18年11月15日

引渡日

平成18年12月15日

譲渡先

サファイア・ピー・イー特定目的会

損益に及ぼす影響

営業収益として不動産等売却益約社
121百万円を計上する予定です。
譲渡により得られた資金のうち、6,700百万円は借入金の返済に充当しました。
（注）譲渡価額は、諸経費（売買媒介手数料、公租公（注）譲渡価額は、諸経費（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書に記載され課等）を含まない金額（売買契約書に記載された売買金額）を記載しております。

た売買金額）を記載しております。

－ 226 －
(226) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）（自至

２．資産取得について

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）

２．資産取得について規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の資規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の資産取得を行う予定です。また、本物件の取得に充当す産を取得しました。また、本物件の取得及び借入金のる目的で14,000百万円の資金の借入を行う予定です。

返済に充当する目的で31,560百万円の資金の借入を行いました。
〔ダヴィンチ御成門〕〔ダヴィンチ日本橋本町〕
取得予定価額（注） 7,420百万円

取得価額（注）13,860百万円

所在地

東京都中央区日本橋本町一丁目９番

所在地

東京都港区新橋六丁目１番11号

４号

資産の種類

不動産信託受益権

資産の種類

不動産信託受益権

用途

事務所

用途

事務所

契約日

平成18年11月15日

契約日

平成18年７月18日

取得日

平成18年12月１日

取得予定日

平成18年７月31日〔ダヴィンチ銀座１丁目〕
取得予定価額（注） 4,620百万円
所在地

東京都中央区銀座一丁目13番１号

資産の種類

不動産信託受益権

用途

事務所

契約日

平成18年７月18日

取得予定日

平成18年７月31日〔ダヴィンチ京橋〕
取得予定価額（注） 3,460百万円
所在地

東京都中央区八丁堀四丁目３番３号

資産の種類

不動産信託受益権

用途

事務所

契約日

平成18年７月18日

取得予定日

平成18年７月31日（注）取得価額は、諸経費（売買媒介手数料、公租公（注）取得価額は、諸経費（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書に記載され課等）を含まない金額（売買契約書に記載された売買金額）を記載しております。

た売買金額）を記載しております。

－

３．行政処分勧告について
本投資法人が資産の運用を委託する投資信託委託業者
である株式会社ダヴィンチ・セレクトについて、証券取引等監視委員会による検査の結果、平成19年２月14日に同委員会より内閣総理大臣及び金融庁長官に対して、行政処分を行うよう勧告がなされました。

－ 227 －
(227) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(5）【金銭の分配に係る計算書】

区分

（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）
金額（円）

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）
金額（円）

Ⅰ

当期未処分利益

1,590,151,021

2,019,611,375

Ⅱ

分配金の額

1,590,100,000

2,019,600,000（投資口１口当たりの分配金の額）Ⅲ

次期繰越利益分配金の額の算出方法（15,901）（20,196）

51,021

11,375

本投資法人の規約第32条第１

本投資法人の規約第32条第１号に定める「金銭の分配の方号に定める「金銭の分配の方針」に基づき、分配金の額は利針」に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、「租税特益の金額を限度とし、「租税特別措置法第67条の15に規定され別措置法第67条の15に規定されている本投資法人の配当可能所ている本投資法人の配当可能所

得の金額の100分の90に相当す

得の金額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」旨のる金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益を方針に従い、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数

超えない額で発行済投資口数

100,000口の整数倍の最大値と100,000口の整数倍の最大値となる1,590,100,000円を利益分なる2,019,600,000円を利益分配金として分配することと致し配金として分配することと致しました。なお、投資法人規約第ました。なお、投資法人規約第32条第２号に定める利益を超え

32条第２号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

た金銭の分配は行いません。

－ 228 －(228) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(6）【キャッシュ・フロー計算書】

区分

注記
番号

（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）
金額（千円）

Ⅰ

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）
金額（千円）

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益金額

1,591,846

2,027,513

減価償却費

694,671766,240

創業費償却額51,800－

新投資口発行費償却額

113,443

－

受取利息

△12

△683

支払利息

169,394

315,746

営業未収入金の増加・減少額△54,114△15,412△22

3△1,444,122

1,410,665

前払費用の増加・減少額△110,962△66,943

営業未払金の増加・減少額

178,361△59,941

未払金の増加・減少額

236,892

86,022

前受金の増加・減少額

621,149

1,519,891

長期前払費用の増加・減少額△82,255△42,197－

1,698,470△34,375

45,218

1,931,693

7,684,596

利息の受取額12683

利息の支払額△169,394△288,404△0△1,747

1,762,311

7,395,127

未収入金の増加・減少額
未収消費税等の増加・減少額

信託有形固定資産の売却による減少額
その他
小計

法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

－ 229 －
(229) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

区分

注記
番号

（自
至

第１期
平成17年７月11日
平成18年５月31日）
金額（千円）

Ⅱ

（自
至

第２期
平成18年６月１日
平成18年11月30日）
金額（千円）

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出△1,875－△107,085,079△21,809,767△16,316－△4,663,406－

営業保証金の支出△10,000－

信託差入敷金保証金の支出△113,684－

249,724

707,686

信託預り敷金保証金の収入

5,700,883

498,684

預り敷金保証金の支出△388,107△158,610

信託預り敷金保証金の支出△222,094△100,240△106,549,957△20,862,246

短期借入金の借入による収入

29,250,000

18,900,000

短期借入金の返済による支出－△23,450,000

長期借入金の借入による収入

31,050,000

21,250,000

投資口の発行による収入

49,698,710－

創業費の支出△51,800－

新投資口発行費の支出△113,443－－△1,578,767

財務活動によるキャッシュ・フロー

109,833,466

15,121,232

Ⅳ

現金及び現金同等物の増加・減少額

5,045,820

1,654,113

Ⅴ

現金及び現金同等物の期首残高－

5,045,820

Ⅵ

現金及び現金同等物の期末残高

5,045,820

6,699,933

信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
信託無形固定資産の取得による支出

預り敷金保証金の収入

投資活動によるキャッシュ・フロー
Ⅲ

財務活動によるキャッシュ・フロー

分配金の支払額－ 230 －
(230) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

(7）【附属明細表】①

有価証券明細表
該当事項はありません。

②

特定取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はありません。

③

不動産等明細表のうち総括表
減価償却累計額又は
第１期末残
高（千円）

第２期増加
額（千円）

第２期減少
額（千円）

第２期末残
高（千円）

30,035,513

4,076,179

223,517

信託構築物

222,134

10,092

信託機械及び装置

354,320

信託工具器具備品

資産の種類

差引第２期
末残高
（千円）

摘要

償却累計額
（千円）

第２期償却
額（千円）

33,888,175

1,373,438

724,728

32,514,736 注１、２

429

231,797

5,403

2,831

226,393 注１、２

35,549－389,870

70,86635,855

319,004

911

5,901

－

6,812

310

275

6,502

2,053

3,237

－

5,291

1,509

881

3,781

76,493,319

17,732,568

1,480,195

92,745,692

－

－

－

25,797－

25,797－－

25,797

107,108,253

21,889,327

1,704,142

127,293,437

1,451,529

764,574

125,841,908

信託借地権

4,663,406－－

4,663,406－－

4,663,406

小計

4,663,406－－

4,663,406－－

4,663,406

合計

111,771,660

21,889,327

1,704,142

131,956,844

1,451,529

764,574

130,505,315（有形固定資産）
信託建物（その他附属設備を含む。）

信託その他の有形固定資産
信託土地
信託建設仮勘定小計

注１92,745,692 注１、２

（無形固定資産）（注１）信託建物（その附属設備を含む。）、信託構築物、信託機械及び装置、信託土地の主要な増加は以下の物件を取得したことによるものです。
ダヴィンチ日本橋本町

ダヴィンチ銀座１丁目

ビリーヴ大森サンライン第７ビル

ダヴィンチ京橋（注２）信託建物（その附属設備を含む。）、信託構築物、信託土地の減少は以下の物件を譲渡したことによるものです。
ダヴィンチ御苑前311④

その他の特定資産の明細表
該当事項はありません。

⑤

投資法人債明細表
該当事項はありません。

－ 231 －
(231) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

⑥

借入金等明細表
第１期末残
高（千円）

第２期増加
額（千円）

第２期減少
額（千円）

第２期末残
高（千円）

㈱三菱東京ＵＦＪ銀行

1,500,000－

1,500,000－㈱あおぞら銀行

1,800,000－

1,800,000－

住友信託銀行㈱1,500,000－

1,500,000－

中央三井信託銀行㈱1,500,000－

1,500,000－

三菱ＵＦＪ信託銀行㈱1,000,000－

1,000,000－㈱りそな銀行

1,000,000－

1,000,000

－

㈱新生銀行

1,000,000－

1,000,000－㈱三井住友銀行

4,200,000－

1,200,000

3,000,000㈱百五銀行

1,000,000－－

1,000,000㈱静岡銀行

500,000－－

500,000㈱南都銀行

500,000－－

500,000

1,000,000－－

1,000,000

㈱広島銀行

－

700,000－

700,000㈱山口銀行－

500,000－

500,000

12,750,000－

12,750,000

㈱新生銀行

－

14,000,000

日興シティグループ証券㈱

－

区分

短期借
入金

借入先

平均利率
（注１）

返済期限

0.610％

H18.10.21

使途

注２0.745％

H19.３.23－

1.011％

H18.10.23－

14,000,000

0.768％

H19.７.31

4,900,000

1,400,000

3,500,000

1.030％

H19.10.６

29,250,000

20,100,000

24,650,000

24,700,000－－㈱三菱東京ＵＦＪ銀行

2,700,000－－

2,700,000㈱あおぞら銀行

3,800,000－－

3,800,000

住友信託銀行㈱2,700,000－－

2,700,000

中央三井信託銀行㈱2,500,000－－

2,500,000

0.745％

H20.10.21

三菱ＵＦＪ信託銀行㈱2,000,000－－

2,000,000㈱りそな銀行

2,000,000－－

2,000,000㈱新生銀行

2,000,000－－

2,000,000

アメリカン・ライフ・インシュ
アランス・カンパニー

5,000,000－－

5,000,000

1.700％

H24.10.21㈱あおぞら銀行

8,350,000－－

8,350,000

0.929％

H21.１.27－

21,250,000－

21,250,000

1.202％

H21.９.18

注３

31,050,000

21,250,000－

52,300,000

－

－

－

三井住友海上火災保険㈱㈱あおぞら銀行

摘要

注４

合計

長期借
入金

野村キャピタル・インベストメ
ント㈱
合計

－

注２

（注１）平均利率は、借入先金融機関毎の借入利率を小数点第４位で四捨五入しています。
（注２）資金使途は、不動産信託受益権の購入資金等です。
（注３）資金使途は、不動産信託受益権の購入資金及び既存借入金の返済資金等です。

－ 232 －
(232) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

（注４）当該借入において担保に供している主な資産は以下のとおりです。
ダヴィンチ銀座ダヴィンチ銀座アネックス

ダヴィンチ神谷町

ダヴィンチ芝浦

ダヴィンチ南青山

ダヴィンチ三田ダヴィンチ猿楽町

ダヴィンチＡ浜松町

ダヴィンチ神宮前

ダヴィンチ芝大門

ダヴィンチ三崎町

ダヴィンチ新橋510

ダヴィンチ茅場町376

ダヴィンチ新橋620

ダヴィンチ錦糸町

ダヴィンチ東池袋

ダヴィンチ小石川ダヴィンチ湯島札幌千代田ビル

ダヴィンチ築地ダヴィンチ岡山

ダヴィンチ博多

ＢＰＳスクエアダヴィンチ西五反田Ⅰ

ダヴィンチ新横浜214

ダヴィンチ新横浜131

ダヴィンチ築地616

秀和月島ビル

日本橋ＭＳビル

アトランティックビル

渋谷ＳＳビルベネックスＳ－３

ダヴィンチ日本橋本町

ダヴィンチ銀座１丁目

ダヴィンチ京橋

ビリーヴ大森サンライン第７ビル（注５）長期借入金（１年以内に返済のものを除く。）の最終の貸借対照表日以後５年以内における１年毎の返済予定額の総額は以下のとおりです。
（単位：千円）１年超２年以内
長期借入金

17,700,000

２年超３年以内
29,600,000

３年超４年以内４年超５年以内－－－ 233 －
(233) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_160_wk_07376206_第５投資法人の経理_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成18年11月30日現在）
Ⅰ

資産総額

137,839,254,357円

Ⅱ

負債総額

86,120,932,982円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

51,718,321,375円

Ⅳ

発行済数量

100,000口

Ⅴ

１単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

517,183円－ 234 －
(234) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_170_wk_07376206_２投資法人の現況_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

第６【販売及び買戻しの実績】
計算期間
第１期

第２期

自
至

平成17年７月11日
平成18年５月31日

自至

平成18年６月１日
平成18年11月30日

発行日

発行口数（口）発行済口数（口）平成17年７月11日

400

400

平成17年10月18日

99,600100,000－

100,000－（注１）本邦外における販売又は買戻しの実績はありません。
（注２）本投資法人による投資口の払戻しの実績はありません。

－ 235 －
(235) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_180_wk_07376206_６販売_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

第四部【その他】
１．本書に基づく投資証券の募集及び売出しに関し、証券取引法及び関係政省府令に基づき、交付目
論見書及び請求目論見書を作成し、これらを合冊して投資家へ配布する（以下、交付目論見書と請求目論見書を合冊したかかる目論見書を「目論見書」といいます。）ことがあります。その際には、当該目論見書に表紙を設け、「新投資口発行及び投資口売出届出目論見書」と記載するほか、交付目論見書及び請求目論見書のそれぞれに表紙を設け、かつ、それらの区分が明確となるようにします。
２．目論見書の表紙及び交付目論見書と請求目論見書との間に差し込む仕切紙の表紙に本投資法人の名称及び英文名称又はその略称等を記載し、また、本投資法人のロゴマーク並びに取得済資産及び取得予定資産の写真及び図表・図案等を使用することがあります。
３．交付目論見書の表紙以降の頁に、本投資法人のロゴ及び英文名称並びに取得済資産及び取得予定
資産の写真、図面、所在分布図並びに本書「第二部

ファンド情報」及び「第三部投資法人の詳細情報」の内容の一部を要約した文章及び図表等を記載します。
４．交付目論見書及び請求目論見書の各表紙又は表紙裏に金融商品の販売等に関する法律（平成12年
法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項又はリスク要因について記載することがあります。
５．請求目論見書の表紙又は表紙裏に、請求目論見書で用いられている用語が、請求目論見書に別段の定めがある場合を除いて、交付目論見書において使用される用語と同様の意味を有する旨を記載することがあります。

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－ 237 －(237) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_200_wk_07376206_口絵組込分_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

－ 238 －(238) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_200_wk_07376206_口絵組込分_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

－ 239 －(239) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_200_wk_07376206_口絵組込分_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

－ 240 －(240) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_200_wk_07376206_口絵組込分_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

－ 241 －(241) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_200_wk_07376206_口絵組込分_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

－ 242 －(242) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_200_wk_07376206_口絵組込分_os2不動産_DAオフィス_届出書.doc

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独

立

監

査

人

の

監

査

報

告

書

平成18年８月18日

ＤＡオフィス投資法人

役

員

会

御

中

中 央 青 山 監 査 法 人
指定社員
業務執行社員

公認会計士

田中

俊之

指定社員
業務執行社員

公認会計士

伊藤

志保

当監査法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているＤＡオフィス投資法人の平成17年７月11日から平成18年５月31日までの計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、注記表、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、
当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ＤＡ
オフィス投資法人の平成18年５月31日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
追記情報「重要な後発事象に関する注記」に記載されているとおり、投資法人は資産の譲渡、借入金の返済、資産の取得及び資金の借入を行っている。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（※）上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しております。

(1) ／ 2007/06/14 13:21 (2007/06/14 13:21) ／ F13872_e5_220_wk_07376206／前期／os2不動産_DAオフィス.doc

独

立

監

査

人

の

監

査

報

告

書

平成19年２月20日

ＤＡオフィス投資法人

役

員

会

御

中

み す ず 監 査 法 人
指定社員
業務執行社員

公認会計士

田中

俊之

指定社員
業務執行社員

公認会計士

伊藤

志保

当監査法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているＤＡオフィス投資法人の平成１８年６月１日から平成１８年１１月３０日までの計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、注記表、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ＤＡオフ
ィス投資法人の平成１８年１１月３０日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・
フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
追記情報「重要な後発事象に関する注記」に記載されているとおり、投資法人は資産の譲渡、借入金の返済、資産の取得及び資金の借入を行っている。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以 上（※）上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しております。