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土地総合研究 2017年夏号

特集

不動産テックの動向

国内不動産テック（Real Estate Tech）の現状と未来

株式会社リブセンス 不動産ユニット ユニットリーダー
芳賀 一生
はが いっせいはじめに『スマートフォン所有率 78％』1
株式会社博報堂ＤＹメディアパート
ナーズが 2017 年 6 月 20 日に発表した「メディア定点調査 2017」によると、国内のスマートフォン所有率は既に 8割に迫ろうとしており、中でも中高年層（40 代～60 代）の所有率が顕著に伸びているそ

現今のテクノロジー浸透スピードが急速な変革をうだ。5 年前の同調査によれば、スマートフォン迎えていることが容易に把捉できる。
そして、スマートフォン・タブレット端末の急所有率は 31％しかなく、ほんの 5 年でスマートフ
ォンは倍以上も普及したことになる。

速な普及は、インターネット経由での商品購入はまた、米国の TechnologyReview では、テクノロ

もちろんのこと、ゲーム、音楽、電子書籍などのジー別に人口浸透率が 10％を超えるまでの期間

デジタルコンテンツ領域の活性化や、教育、金融、

2について調査をしている 。この調査では、電気が医療サービスまで、広範な産業のビジネス構造を誕生してから浸透率が 10％に到達するまでに 30変化させている。

年という歳月を要しているのに対し、スマートフ
ォンに関しては 7 年、タブレットは 3 年程度で国内不動産業界のIT化遅れ日本独自の商慣習が根強く残る不動産業界は、10％まで浸透している。この調査結果だけでも、残念なことに IT 活用が遅れている産業と言われ
1～博報堂ＤＹメディアパートナーズ 「メディア定点調査 2017」時系列分析より～
http://www.hakuhodody-media.co.jp/wordpress/wp-co
ntent/uploads/2017/06/HDYmpnews20170620.pdf
2
MIT Technology Review
Business Report Are Smart Phones Spreading Fasterthan Any Technology in Human History?
https://www.technologyreview.com/s/427787/are-sma
rt-phones-spreading-faster-than-any-technology-in-human-history/ている。2012 年度に総務省でまとめられた「情報通信白書」の産業別 ICT 利活用スコアによると、全産業平均 6.7 に対して不動産業は 5.6 と低い評価である3。
3

産業別 ICT 利活用状況（スコア）
総務省 平成 26 年版情報通信白書 「我が国産業界における ICT 投資・利活用の現状」
http://www.soumu.go.jp/johotsusintokei/whitepaper土地総合研究 2017年夏号

産業別9.5 9.5

8.0
6.0
4.0

米国で浸透する不動産テック

ICT利活用状況（スコア）

10.0

4.8

5.4 5.6

6.7 7.057

7.5 7.6

そもそも、IT の基盤となるインターネット（internet）とはどういった特性があるものだろうか。inter とは中間とか間、相互といった意味を持っている。語源的にはネットワークとネットワークをつなぐものをインター3.0

ネットと呼んでいるわけだが、実は不動産業界で使われている「仲介」という英語は2.0
農林
水産
業

運輸

電力・ガス
等

不動産
業

建設業

サー
ビス
業

商業

金融・保険業

情報
通信業

製
造
業

「intercession」となり、ここにも inter が使われている。インターネットが「ヒトとヒト」、「ヒトとモノ」に対して相互コミュニケーションが可能となる中間を司るものなのであれば、不動産仲介が提供する「不動産とヒこの評価の内実として、仲介会社と管理会社間ト」の間を取り持つサービスは、インターネットでやり取りされる工程に焦点が当てられることがで代替できる領域が多いと考えることは自然の流多い。例えば、仲介会社が個別物件の空き情報をれだ。少子高齢化が深刻化する現代では、中古住リアルタイムに取得するためには、電話で当該物宅の流通促進・活用が内閣府から打ち出され、「不件の管理会社に確認を仰ぐ必要がある。顧客から動産とヒト」を取り持つ IT 化は改めて注目されて空室情報の確認、内覧希望を受けるたびに空き情いる。

報確認、鍵の保管場所を聞かなければならず、管そして、不動産業界の IT 化を象徴するキーワー

理会社は常に電話対応に追われてしまうのだ。他

ドに、「不動産テック（Real Estate Tech）」といにも紙資料の多用、FAX や電話での連絡、対面にう言葉が使われ始めている。
不動産テックとは「不よる商談の常態化など、アナログ業務が消えてい動産」と「テクノロジー」を掛け合わせた造語でない実情は現場を見るだけで把握できる。

あり、言葉の源流は米国の「Real Estate Tech」

では、IT 活用の遅れを助長させる原因はどこにが起源である。

あるのか。その原因は消費者にとって不動産は高では、米国で不動産テックがなぜ注目されるよ額であり、「一生に何度も買えるものではない」とうになったのか。その理由としては、情報処理技いう商品特性が起因している。この高額商品を顧術やモバイルブロードバンドの急速な高度化、そ客に売り切るためには必然的に営業至上主義になしてデータの収集・保存にかかるコスト低減によりやすく、それが IT 活用の遅れを招いていると推って、従来は収集されずに捨てられていた細かな測ができる。営業組織は一般的に成果が明確化さデータを大量に取り扱えるようになったからだ。

れるため、互いを比較しやすく序列化する傾向にそれ以外にも、1990 年代以降、米国の中古住宅流ある。そして、その傾向に拍車をかけるような仕通量が約 300 万戸/年から約 700 万戸/年まで倍増

掛けが組織内に点在し、ノルマや歩合によって業した一要因である、網羅的な物件情報データベー務フローが属人化されていく。この属人化を受けス（MLS：Multiple Listing Services）の存在が入れようとすると、売れる営業マンの声が優先さ大きい。MLS では、不動産業者が得た売り物件情れ、IT 活用の敷居が高くなってしまう。

報を24 時間以内にMLS システムに登録することが義務付けられ、800 以上の州でこのルールが徹底されている。

/ja/h26/html/nc121120.html

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土地総合研究 2017年夏号

MLS.COM（http://www.mls.com/）

米国においては、不動産エージェント（不動産ージェント制」をはじめた。また、Yahoo! JAPAN営業マン）が物件情報をリアルタイムに入力すると共同で「おうちダイレクト」を開始し、CtoC にという厳格なルールや、その物件データをウェブ近い不動産サービスも提供している。同年 7 月か上で簡易に取り扱えるようになる Internet Data

らは株式会社マンションマーケットが提供するマExchange (IDX) や Real Estate Transaction

ンション相場情報サイトや、株式会社おたにが提Standard (RETS)などがあり、物件データ活用のた供する不動産価格の予測サービス「GEEO」が開始

めの土台がしっかりと整えられている。このようされ、翌年 2015 年は次々とオンライン上で不動産に幾つかのコンテクストにより、米国の不動産テ価格査定を提供するウェブサイトやスマートフォックの浸透が飛躍的に向上し、中古住宅流通の活ンアプリがリリースされた。

性化に繋がっている。今後、日本の不動産業界でも注目されているビッグデータや AI 等の最新技術を本格的に活用するためには、その基礎となる REINS（レインズ）への正しいデータマネジメントが不可避であり、未来に向けて有益なデータを残していくルールや環境整備が急がれている。

米国に10年遅れる国内不動産テック
2014 年は国内不動産テック元年と言える。国内最初の不動産テック企業は「ソニー不動産」だろう。不動産の購入側を仲介するチームと売却側を仲介するチームを完全に分断し、米国に類似した「エおうちダイレクト(https://realestate.yahoo.co.jp/direct)

土地総合研究 2017年夏号

59【国内オンライン価格査定サービス例】
リリース
年月2014 年4月
2014 年7月
2014 年
10 月
2015 年7月
2015 年8月
2015 年8月
2015 年
10 月
2015 年
10 月
2015 年
11 月
2016 年3月
2016 年3月
2016 年
5月

サービス名

サービス概要ソニー不動産エージェント制の仲介サービスや「ソニー不動産物件探索 MAP」というツールを用いて顧客への市場情報の提供。

マンション
マーケット

マンションに特化した相場情報サイトと仲介サービスをワンストップで提供。

GEEO

地図をクリック又はタップで指定した条件に基づく不動産の価格を算出。

VALUE

人工知能（AI）を活用した不動産投資家向け物件情報配信サービスを提供。

HowMa

日本全国の不動産（一戸建て、マンション）の市場価値を自動的に査定し提供。

IESHIL
HOME’S
プライスマップ
ふじたろう

ビッグデータを用いた透明性の高いデータ分析によって、首都圏 27 万棟のマンションの相場価格を部屋別に算出し提供。
物件の価格データベースと参考価格試算システムを独自開発し、地図上で物件の参考価格を参照できるサービスを開始。
中古マンション売買時の指標となる相場情報を、検索・閲覧・比較することのできる不動産情報サイトの提供を開始。

おうちダイレクト

Yahoo!不動産で「不動産売買プラットフォーム」を開設し、CtoC 取引サービスを展開。

Gate.

人工知能を活用した投資用不動産の取引サービスを提供。

Smoola

日本国内の不動産相場が丁目・字名単位でわかるサイトを提供。

マンションバリュー

マンションの現在の中古価格や値上がり値下がりといったマンション相場情報を提供。

このように国内不動産価格査定メディアを提供

件に大幅な変更があった場合、ユーザーはその情する企業が参考にする不動産メディアが米国にあ報をサイトに提供することで物件価格を変化させる。それはシアトルに本社を置く米国最大手の不ることも可能だ。この Zillow が設立された 2006

動産メディア「Zillow（ジロウ）」だ。Zillow は年から、10 年弱で日本でも類似サービスが立ち上2006 年 の 設 立 以 降 、 住 宅 価 格 を 推 計 し たがり始めたということになる。

Zestimate（ゼスティメート＝Zillow +Zillow.com（https://www.zillow.com）

Estimate）という不動産価格査定モデルを活用して、独自に不動産価格を査定し無償公開をしている。
Zillow は現在販売されている物件だ
けではなく、米国内の約 1 億 1,000 万世帯のデータを保持しており、Zestimate による物件の価格査定に加えて、1 年、5 年、10 年などの経年による物件の価格変化や、未来の価格予測も公開する。また、ユーザーに提供されているユニークな機能として、リフォームや大型家具購入など、その物

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土地総合研究 2017年夏号

しかし、国内不動産テックの中心とも言える価【広義の国内不動産テックサービス例】

格査定サービスも課題が多い。国内の多くのデー

No

タ取得方法がウェブクローリング（プログラムが

1

AI

IBM Watson、ノマドクラウド

インターネット上のリンクを辿ってウェブサイト

2

IoT

NinjaLock、iecon

3

FinTechMOGE CHECK、
MoneyForward4

シェアリング

Airbnb、スペースマーケット

クラウドファンディ
ング

OwnersBook、
TATERU FUNDING

6

CtoC

おうちダイレクト、Housmart

7

業務効率化（チャット接客、VR など）

VR 内見、ietty、ぶっかくん

8

ブロックチェーン

bitFlyer、Chaintopeを巡回し、ウェブページ上の情報を複製・保存すカテゴリること）によって収集されており、ウェブ上で公開されている不動産価格を参考にデータ分析をするしかないという実情があるためだ。そのため、

5

リアルタイム性の担保や、正しい成約価格分析が難しく、一定以上の価格査定品質を作り上げることができないのである。
米国では物件と取引データの入力徹底、共有化

サービス例の義務、先進的なオープンデータ基盤が今の不動
産テックを作り上げており、不動産テック企業同そして、これから国内不動産業界で起ころうと士もその基盤の上で消費者視点のサービス作りをしているデジタルトランスフォーメーションは産切磋琢磨している。この循環によって信頼できる業構造を大きく変化させるものだ。これまでの IT

不動産市場を形成し、消費者側も安心して活発にが担ってきた役割は、各産業の業務効率化のため中古住宅を売り買いすることができるのだ。やはのツールであり、既存産業を縁の下で支える役割り、このような背景を踏まえると先ずはルールにが中心であった。しかし、今後の IT は既存産業そよる厳格なデータ入力の徹底、そして不動産関連れ自体を変えるインパクトを保持しているのであのデータマネジメントの質を上げていくことが国る。例えば、Amazon がその代表例だろう。

内で良質な不動産テックを波及させる重要なファクターとなる。

ジェフ・ベゾス CEO 率いる Amazon（1995 年～）はシンプルなオンライン書籍店から始まった。その後は次々と商品ラインナップを増やし、今ではデジタルトランスフォーメーション

完全に総合 EC プラットフォームとして世界中で今後の国内不動産テックはどのように進化して利用されている。そして、Amazon は実店舗の展開いくのか。それは「デジタルトランスフォーメーも推し進めてきた4。ニューヨークでオープンしたション」というキーワードが示唆している。デジ書店や、シアトルでオープンしたスーパーマーケ

タルトランスフォーメーションとは IT の浸透がットが一例である。
そんなアマゾンが 2017 年初頭

人間の生活をあらゆる面でよい方向に変化するこにコンビニエンスストア事業にも参入し話題となとを指す。簡単に言ってしまえば、企業や社会をっている。コンビニの名前は「Amazon Go（アマゾ

デジタル化することで、経済構造や社会を変革すン・ゴー）」。顧客は欲しい商品をバッグに入れ、ることを意味している。既に金融業界で活発なそのまま店舗を出るだけで自動的に代金の支払い「FinTech（フィンテック）」や、ドイツで積極的が完了する新時代コンビニである。そして、このな製造業向けの「インダストリー4.0」、あらゆるAmazon Go がまさに IoT や AI（人工知能）などのモノがインターネットに繋がる「IoT（Internet of最新技術によって実現されている。この顧客体験Things）」など、最新テクノロジーは、かつてないは店内に張り巡らされたセンサーが、顧客の手にほどのペースでビジネスや生活に変化を起こし続けている。

4

Amazon to Acquire Whole Foods Market
http://phx.corporate-ir.net/phoenix.zhtml?c=17606
0&p=irol-newsArticle&ID=2281414

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取った商品を識別し、その顧客が店を出たのかを国内でもこの Airbnb が上陸し、大きな問題が起認識することで実現されている。顧客は Amazon

きた。
それは Airbnb の利用が法律に抵触するかどアカウントさえ持っていれば、レジを通らずに店うかという問題だ。日本の法律では、宿泊期間がを出るだけで決済が完了する仕組みだ。従来はオ

1 ヶ月未満の施設において、原則として旅館業法ンラインだけでサービスを展開してきた IT 最大が適用され、所定の営業許可が必要となっている。

手の Amazon が、その技術力と顧客アセットを融合

しかし、日本に溢れ出した外国人のインバウンドし、実店舗市場にも進出してきている。既存のリ需要の解決策として、国が規制緩和に動き、住宅アル店舗を展開するスーパーやコンビニからする宿泊事業法案が閣議決定されたのである。民泊受と、これは大きな脅威となるだろう。

け入れの条件として、住宅宿泊事業法案では、住また、デジタルトランスフォーメーションの象宅宿泊事業者の届出制度を新設した。そして、民徴的なサービスと言えば、それは「シェアリング泊として自宅等を利用する場合は、年間提供日数エコノミー」だろう。シェアリングエコノミーとが最大 180 日（泊）まで許容される。また、住宅はインターネットを介して個人が保有している遊宿泊仲介業および住宅宿泊管理業者の登録制度を休資産の貸出を仲介するサービスを指している。

創設することが決定された。

発祥は、2008 年にいわゆる「民泊」の仲介サービ

この Airbnb と国内不動産業界との間には、近接スを始めた米国の「Airbnb（エアビーアンドビー）」する関係にある。現在、新築マンションの主戦場と言われている。Airbnb は世界中に空き部屋など首都圏では発売戸数が低迷し、大手の寡占化が進を持つ宿泊場所の提供者（ホスト）と宿泊場所を行している。物件にもよるが、多くが相続税対策探している旅行者（ゲスト）を繋ぐ、空きリソーや投資目的の購入となっており、結局は賃貸市場スを活用したインターネット上のプラットフォーに流出する物件が多い。そのため、運用時に空室ムである。現在は世界 192 カ国で提供され、会社が発生してしまうと、管理費や固定資産税が持ち評価額 300 億ドル（約 3 兆円）を超えた。この出しとなりオーナーは赤字となってしまう。このAirbnb のようなシェアリングエコノミーのメリ空室マンションを Airbnb で穴埋めするニーズがットは企業の仲介が減少し中間マージンが抑えら上がってきており、インバウンド（外国人訪日客）れ、これまでより低料金でサービスやモノを手に需要も重なることで今後は国内でも Airbnb に提することができることである。また、サービス提供する物件数が増大することが予期できる。

供側としては利益が生まれなかった遊休資産が気軽に活用できる。

このように、デジタルトランスフォーメーションは従来の業務効率化のための IT 活用だけではなく、Amazon Go のように IT×コンビニとAirbnb (https://www.airbnb.jp/)

いう新たな産業を創出させるような変化や、Airbnb のように住宅の空き家や空室対策、インバウンド需要の受け皿として活用できるソリューションであったりする。
そして、国内不動産業界のデジタルトランスフォーメーションはこれからが本当の意味で本番となる。危惧しなければいけな
いことは、Airbnb のような外資系サービスの多くはディスラプター（破壊者）とも呼ばれていることだ。Airbnb の到来で、フランスでは 1 日に 1 件のホテルが廃業、倒産

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土地総合研究 2017年夏号に追い込まれている。以前であれば、国内で規制や商習慣が存在していることから、IT 化による新事業の発展余地はそれほど大きくないだろうと考えられてきていた。しかし、Airbnb の上陸が示唆しているように、消費者に認められる IT サービスは規制も通用しない。消費者が利便性を感じて一定の市民権を獲得したサービスは逆に規制が変化してしまうことを Airbnb が体現している。
残念なことに、従来から国内で産業構造に巨大な変化が生じる事象は外資系 IT 企業によるものばかりだ。頻出する議論としては、「欧米と日本では商習慣が異なるため変化は起きない。
」「自社の、損失に繋がる戦略は容認できない。
」、「既存サービスの利益を圧迫するため、新規サービスは打ち出せない。
」といった類の意見である。不動産という日本の国土そのものを生業とするサービスである
不動産業界だからこそ、視点を大きく変え、国内企業の集合知によってグローバルでも劣らない日本の不動産テックを作り上げていきたい。