不動産調査
No.419（2021/2/15）

令和２年度

定例講演会 JREI ウェビナー

2021 年の不動産市場を読み解く
●

研究報告❶

2021 年の不動産市場… …………………………………………………… 2
一般財団法人日本不動産研究所●

不動産エコノミスト

吉野

薫

研究報告❷

予兆管理システムから読み解く
不動産市場の展望…………………………………………………………… 13
一般財団法人日本不動産研究所
金融ソリューション部次長 市況モニタリング室長

横尾崇尚

質疑応答… ………………………………………………………………………… 22

不動産調査 2021

令和２年度

No.419

定例講演会 JREI ウェビナー

2021 年の不動産市場を読み解く
●

研究報告❶

2021 年の不動産市場
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

不動産エコノミスト
よしの

吉野

かおる

薫

一般財団法人日本不動産研究所 不動産エコノミスト
日系大手シンクタンクを経て、日本不動産研究所に入所。現在国内外のマクロ経済と不動産市
場の動向に関する調査研究を担当するとともに、大妻女子大学非常勤講師、国際基督教大学非常勤講師、東京大学空間情報科学研究センター協力研究員、麗澤大学都市不動産科学研究セン
ター研究員を兼務。専門は都市経済学、経済政策。著書に「これだけは知っておきたい『経済』の基本と常識」（フォレスト出版）、「Ｑ＆Ａ 会社のしくみ５０」（日本経済新聞出版社、共著）がある。

皆さま、こんにちは。私は研究部に所属しております

いったことについては、いまでもその見方は正しかった

吉野と申します。よろしくお願い申し上げます。毎年こと思っております。このことをまた今日のセッションでの時期に開かれるこの定例講演会におきまして、翌年のもお話してまいりますが、本題に入る前に頭の整理とし不動産市況に関してご説明を申し上げております。今年て、あらためてこのような不連続なことが起こったときも、このウェビナー形式ではございますが、その機会をに、どのようにものを考えればいいかということを整理頂戴いたしました。少しお時間をいただきながら、私どさせていただきます。

もの 2021 年の不動産市況に対する見方をご披露してま
いりたいと思います。

2

次の【スライド 5】では、先行きを見る上でどういったことに私たちは気を付けるべきなのかということをお毎回この定例講演会では、恒例といたしまして前の年示ししておりまして、大きなポイントが 2 つあります。

に私が何を申し上げたのかということを素直に振り返っ

まず 1 つは、現状認識を正しく持ちましょうということております。昨年 2019 年 12 月に行われました定例講演です。今回に照らせば、コロナウイルス感染症が広がる会で結論としてお示ししたスライドを、ここに再び掲げ以前の不動産市場がどうだったのかということを、きております。ご案内のとおり、今年に入りましてから新ちっと振り返ることが大事だと考えております。経済を型コロナウイルス感染症の影響で世界経済は大きく変化

見る上では現状認識が難しくて、ここが歪んでいる、偏っし、また日本の不動産市場にも大きなプレッシャーがかているというエコノミストは信頼できないということにかっております。その意味で、昨年ここでお示しした見なります。私もそうならないように自らに戒めていると通しは当たっていないと言わざるを得ないわけですが、ころです。

それでもこれまで私どもが申し上げておりましたことともう 1 点、このスライドのポイントは何かといいます

しては、不動産市場にバブル的な歪みはなかったのだとと、いま起こっている変化が不可逆な変化、いわゆる構Japan Real Estate Institute2021 年の不動産市場

不動産市場の見通しを立てるための視座
エコノミスト的なモノの考え方
まずは正しく現状を認識

その上で将来の見通しを形成
循環的要因

構造的要因

「不動産市場をとりまく
マクロ経済の状況は？」「テレワークの普及等が市場を変容させるか？」

出所：新家義貴（2017）「予測の達人が教える 経済指標の読み方」（日本経済新聞社）などから講演者作成
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5

造的な変化なのか、あるいは経済のサイクルの中の変形で、この 7 ～ 8 年をかけて日本の不動産市場は改善し化、いわば循環的な変化なのか。この差をきちんと捉えてきたと言って差し支えなかろうと思います。

ることが大事だと思います。実際にはどの部分が循環要

具体的にいくつかの数字で見ていきますと、例えばこ因でどの部分が構造要因かということを綺麗に切り分け

こにお示ししたのは地価公示のデータ、すなわち毎年ることはできないにせよ、1 つの現象を見たときに、ど1 月 1 日時点における地価の変動率を示したものです。

ちらの要因が働いているのか、両方の要因が働いている

ご覧いただけますとおり、変動率で見ますと 2010 年やかもしれない、そういった視点で見ることが大事だろう

2011 年あたりを底にしてそのあと改善しておりますし、と思っています。こういったことに注意しながら、きょ

実際に全国平均で見ても地価はプラスに転じているというはお話ししてまいりたいと思います。

うのが足元までの動きでした。そのペースは非常に緩やまずはコロナ前までの不動産市場がどうだったかといかではあるのですが、その一方で、例えば前回地価上昇

うことを、やや迂遠に思われるかもしれませんが、きち局面で強い動きを示していた三大都市圏に比べると、地んと見ていきたいと思います。奇しくも今年の夏、日方四市に代表される地方において拠点性の高い都市にお本では政権交代、首相の交代が起こりまして、いわば 1

いても地価の上昇のすそ野が広がっているというのが、つの節目ができたわけであります。安倍政権は 7 年半

今回の地価上昇局面の特徴だったと言えると思います。

ちょっと続いたわけですが、その間ちょうど日本の不そのことをあらためて県別に示してみますと、前回の動産市場が回復する途上と時期が同じだったということ

地価上昇局面のピークであったのは 2008 年の地価公示、

で、いい節目ですので、この 7 年半の不動産市場を振りそれと令和 2 年最新の地価公示を、それぞれ棒グラフで返ってみたいと思います。

比べております。住宅地にしましても商業地にしまして【スライド 6】の表でお示ししておりますとおり、地も前回の地価上昇期局面では、大都市圏に立地する都道

価は上昇し、オフィスの賃料は上がり、オフィスの空室

府県のほうがより強く地価が上昇していた一方、今回は率が下がり、そしてマンションの価格も上がるといった宮城県ですとか広島県、そして北海道や沖縄県、福岡県

一般財団法人 日本不動産研究所

3

不動産調査 2021

No.419

不動産市場における「アベノミクス」7年半の回顧
地価

2010年3月末＝100

オフィス賃料

安倍政権末

変化

95.6

117.4

＋22.8%

⽇本不動産研究所（2012年9月末）（2020年3月末）＋16.3%

⽇本不動産研究所＋37.7%

三⻤商事

▲ 4.89%pt

三⻤商事＋120.8%⽇本不動産研究所、ビーエーシー・

96.3

112.0

（2012年9月末）（2019年9月末）

全国賃料統計（全国・事務所）
2010年＝100

平均賃料／平均（東京ビジネス地区）
円／坪

オフィス空室率

店舗賃料

住宅賃料

16,572

22,822（2012年12月）（2020年8月）

7.98%

3.09%

（2012年12月）（2020年8月）

36,50080,600空室率／平均（東京ビジネス地区）

店舗賃料トレンド（銀座エリア・1階）
円／坪・月

99.3

99.5

（2012年9月末）（2019年9月末）

3,256

3,518

（2012年下期）（2020年上期）

住宅マーケットインデックス（東京23区・新築補正、標準タイプ）
円／㎡

中古マンション価格

76.44

93.78

（2012年12月）（2020年8月）

56.3

87.9

（2012年下期）（2020年上期）

不動研住宅価格指数（首都圏総合）
2000年1月＝100

住宅マーケットインデックス（東京23区・築10年補正、標準タイプ）
万円／㎡

期待利回り

4.5%

3.5%

（2012年10月）（2020年4月）

Aクラスオフィス（東京・丸の内、大手町）

5.5%

4.2%

（2012年10月）（2020年4月）

ワンルームマンション（東京・城南）

アーバンプロジェクト、スタイルア
クト（2012年下半期） （2020年上半期）

全国賃料統計（全国・共同住宅）
2010年＝100

出所

安倍政権前
市街地価格指数（六大都市・全用途）

＋0.3%
＋8.0%
＋22.7%＋56.1%

⽇本不動産研究所
⽇本不動産研究所、アットホーム、
ケン・コーポレーション
⽇本不動産研究所
⽇本不動産研究所、アットホーム、
ケン・コーポレーション▲ 1.0%pt

⽇本不動産研究所▲ 1.3%pt

⽇本不動産研究所

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といったところが地価の上昇が目立っているということな形で二極化が進んでいるのが、昨今の地価上昇局面でになります。

す。これはとりもなおさず、不動産市場における価格形

この意味で、この定例講演会でもこれまで申し上げま
したとおり地価が二極化しているのは事実なのですが、46成が成熟化していることの表れなのではないか、というふうに解釈しているところでございます。

この二極化が単純な山の形ではなくて、もう少し複雑なアセット別にみると、この 7 年半の間印象的だった山の形になっているというわけです。このことを私は、

マーケットの 1 つが賃貸オフィス市場です。グラフには単峰型の地価変動から多峰型の地価変動へというふうに

東京と福岡の例を掲げておりますとおり、今回の不動産

勝手に呼んでおりまして、それをお示ししたのが次の散の活況の中で、地方都市においてもオフィスのマーケッ

布図となります。前回の地価上昇局面であった平成 20

トが引き締まってきたということが非常に印象的だった

年、それから直近令和 2 年の地価公示におきまして、そと思います。当然いま足元で空室率が上昇に転じている

れぞれ地価の水準を横軸に地価の変動率を縦軸にとったわけですが、足元直近で起きている状況とこれからの見散布図です。前回の地価上昇局面は、ご覧いただけます

通しについては後半にご説明申し上げます。

とおり、右肩上がりの関係性になっています。これはす

もう 1 つ、この 7 ～ 8 年の不動産市場の回復の中で印

なわち地価が高いところにおいて地価が上昇していると象的だったマーケットは、新築マンションの市場です。

いう、いわば非常に単純な地価上昇の分布だったわけでご案内のとおり首都圏におきましても近畿圏におきましす。それに比べると昨今はそのような単純な右肩上がりても、マンション価格は順調に上がってきたということの形にはなっていなくて、地価の水準が高い大都市圏のになります。その反面、マンションの販売戸数はこれま土地でも地価の変動率はある程度マイルドであったり、で少なくなってきていました。当然今年に入ってから、

あるいは全国的に見れば必ずしも地価が高くなくても拠

営業自粛等によってマンションの分譲戸数はものすごく点性の高い地方都市において地価上昇地点が見られたり減っているわけですが、そうでなくとも去年までを見てといった形で、地価の分布が複雑化している。このようも、例えば首都圏でいうとかつての年間 8 万戸という水Japan Real Estate Institute2021 年の不動産市場

準には程遠く、昨今では 3 万戸から 4 万戸といった水準

例えば次の【スライド 13】のグラフは、私どもがさまで推移してきたということになります。

ざまな不動産投資市場の関係者の方にお願いしているア

この意味で、よくこの新築マンションの統計が住宅市

ンケート調査で構成しています不動産投資家調査のデー

場の温度感を表す指標とみられがちですが、いまや新築

タです。この細切れの折れ線が何を示しているかというマンションは希少かつ高額な、住宅市場の中でも特別なと、各年の 4 月調査時点において、1 年後、2 年後、そマーケットになりつつあったという側面があったと思いして 5 年後の東京丸の内、大手町地区のオフィス賃料がます。

どの程度になるかという予測を立てていただいたものでその代わり、その受け皿となっているのが中古マンす。2006 年、2007 年の調査においては、すなわちリー

ションということになります。中古マンションのほうもマンショックの前までは、投資家の方々は先行き賃料の価格は上がっていますし、また新築分譲マンションの戸

上昇期待を非常に強く持っていたということが分かりま数が減ったのと同時に、中古マンションの流通戸数が増す。

えているという状況にあります。このように、これまで

それがリーマンショックでそういう期待は剥落いたし

新築マンションを需要する層だった購買層は中古マン

まして、2013 年以降の不動産市場の活況の中で一定程ションあるいは戸建住宅といったマーケットに流れてい度持ち直しも見られたのですが、足元では再び賃料の上る、というのが昨今の動きだったと振り返ることができ

昇に対する期待は剥げ落ちているということになりまます。

す。これは剥げ落ちているということも言えますが、逆

このように不動産市場が活況になると、バブル的ではに申しますと、投資市場の関係者の方々が過度な楽観をないかということもよく指摘されるわけですが、結論と背景として不動産投資に当たっているわけではない、いいたしましてはバブル的ではなかった。コロナ禍以前のわば慎重な見方をしているということですので、不動産

不動産市場にバブル的な要素はあまり見られない、とい

市場における過度な過熱、いわばバブル的な要素はな

うのが私どもの結論です。証拠はいくつかありまして、

かったことの 1 つの表れであろうというふうに考えてお市場関係者は慎重な姿勢を堅持
不動産投資家の賃料の見通し（東京 丸の内、大手町 における、1年後、2年後、5年後の水準）（調査時点＝100）
109

106

103

100

97
2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

注：各年4月調査時点における1年後、2年後、5年後の見通しを結節点とした折れ線グラフで表示。
出所：日本不動産研究所「不動産投資家調査®」
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13

一般財団法人 日本不動産研究所

5

不動産調査 2021

No.419ります。
もう 1 つのポイントは金融市場からのプレッシャーと国際機関が示しております世界経済の見通しを振りいうことになりまして、足元で REIT のマーケットは非返ってみますと、例えば IMF の 1 月の見通しは世界経済

常に健全な、堅実な価格形成がなされているものと考＋ 3.3 と言っていたわけですが、4 月の見通しでは－ 3.0

えております。2019 年を振り返ってみますと、REIT 指ということで、大幅に見通しを切り下げました。さらに数は 1 年を通じてしっかり上昇しましてかなり活況だっ

6 月の見通しでは－ 4.9 ということで、一段と見通しをたと振り返ることができるわけですが、ここでお示しす

切り下げるという状況になりました。OECD も同様です。

るように J-REIT の分配金利回りが大きく切り下がった

3 月から 6 月までの間、非常に厳しく世界経済の見方をかというと、決してそういうことではありません。2007

切り下げました。そのあと IMF も OECD も 6 月の見通し

年頃の REIT の活況の頃は、いま思うと J-REIT の分配金に比べると、夏期の見通しのほうがマイナス幅が縮小し利回りも非常に切り下がりましたし、また当時長期金利ている、いわば見通しを改善させているということで、は 1％台後半で、いまとは比べものにならないくらい高見方が前向きになっているわけです。しかしいみじくもいところにありましたので、そういった意味で REIT に

IMF もレポートで書いていますとおり、感染の再拡大が対して金融市場における投資家も過度な期待を寄せていないということを前提に今後経済が回復していくというた、ということが言えるかと思います。それに比べるとシナリオのもと、この見通しが立てられています。ご案

昨今の REIT 市場においては、このイールドギャップの内のとおりヨーロッパでは 9 月あるいは 10 月以降感染

圧縮も非常に穏当なものに留まっていますので、こうの拡大が続いていますし、また日本においても 11 月以

いった金融市場からのプレッシャーが不動産市場の過熱

降は感染の拡大が問題視されている。こういう状況になにつながるといった経路でも、バブルの形成は未然に防りまして、秋における国際機関の見通しもいまや裏切らぐことができたというのが、このコロナ禍までの不動産れた形になっていると言わざるを得ません。

市場の状況だったと思います。

日本経済の見通しも同様でございまして、例えば総括いたしますと、コロナ禍前までの不動産市場は約

Bloomberg が取りまとめているコンセンサス。これはさ7 ～ 8 年かけてしっかりと改善してきたわけですが、しまざまな調査機関による 2020 年の日本経済の見通しのかしバブル的な要素、過熱の要素があったわけではない。

平均的な見方をとりまとめたものです。6 月ぐらいで一穏当な回復であったというふうに総括することができま

旦下げ止まっていたところ、夏にかけてまた一段と切りす。

下がるという形になりました。7 月以降の第 2 波を受けそして今年 2 月後半以降、日本において、また世界において、コロナウイルス感染症が猛威を振るっているわて、日本経済に対するエコノミストの見方も一段と悪化したということになります。

けです。その状況についてあらためて振り返ってまいり

日本経済研究センターがまとめている ESP フォーキャ

ますと、
もう報道等で皆さんご覧になっていますとおり、

ストのデータを見ていただくと、これは国内の調査機関

日本を含む世界中で第 2 波、第 3 波といわれるような感の日本経済に対する平均的な見通しを示しておりまし

染の拡大が続いています。日本においてもこのところ感て、6 月ぐらいに一旦下げ止まった後、8 月、9 月と再染の拡大が続いているということは、皆さまご承知のとび切り下がるような動きになっています。11 月は少しおりということになります。

盛り返しているのですが、この ESP フォーキャストの調

4 月とか 5 月の第 1 波の感染の拡大の中、われわれエ査は 10 月の後半から 11 月の上旬にかけてが調査期間にコノミストがどう見ていたかというと、感染の拡大のなっています。足元で日本における感染の再拡大が強く

ピークは第 2 四半期で過ぎ、7 月以降は感染も収束に向意識されていたのは 11 月の半ば以降という状況でござかい、また経済も正常化に向かっていく。このようなシいましたので、もしかすると 12 月の ESP フォーキャス

ナリオを、多くのエコノミストあるいは企業経営者が抱ト調査では再び日本経済の見通しが悪化しているかもしいていたと振り返ることができます。しかしながら、それないということになります。

の見通しは、いまとなっては完全に甘かったと言わざる6を得ません。

Japan Real Estate Institute

こうした約半年強のコロナ禍における日本経済、そし2021 年の不動産市場てその中における不動産市場を振り返ってみたいと思い

月 1 日に調べている地価調査の地点、共通して調べています。まず皆さんがご覧になっていると思われるのが、る地点がありますので、それを追うことによって半年ご

7 月 1 日時点での都道府県地価調査、いわゆる基準地価との地価の動向が分かるというわけです。それを使ってのデータです。これをご覧いただきますと、ここ数年地

グラフをつくったのが、次の【スライド 20】というこ

価の変動率がプラスに転じていく、あるいはマイナス幅とになります。左側のグラフが何を示しているかというが縮小していくという非常にポジティブな動きを続けてと、地価公示と地価調査の商業地における共通調査地点

きたわけですが、2020 年 7 月 1 日時点ではこれがポッが全国で約 500 カ所ありまして、そのうち調査の前半す

キリと折れているということになります。

なわち去年の 7 月 1 日から今年の 1 月 1 日までにかけて

ここでのポイントは商業地だけではなく、住宅地や工の地価変動率を横軸に取り、縦軸には今年の 1 月 1 日か

業地にも地価の悪影響が既に表れているということにな

ら今年の 7 月 1 日までの半年間の変動率をプロットしたります。当然コロナウイルス感染症の影響によってインというものになります。

バウンド観光が消失し、ホテル産業が苦境に立たされ、ご覧のとおり、多くの点が、調査地点が右下の象限に商業施設も厳しい状況ということで、地価でいうと商業あるということになりまして、すなわち去年の 7 月から

地に非常に悪影響が出ているということは予期されたわの半年間は地価が上昇していたにもかかわらず、今年にけですが、より底堅いと思われていた住宅地や工業地に入ってからの半年間で地価が下落に転じたという点が非もいち早くマイナスの影響が出ているということが、こ常に多いということが見て取れます。相対的に地方四市の都道府県地価調査から確かめられました。

は強いことは強いのですが、それでもこの半年間におけその中でも地理的な違いというのは鮮明でございまし

る地価のつまずきというものは顕著ということになりまて、商業地を例に取りまして、調査地点の中何パーセンす。当然ながら、これはコロナウイルス感染症による悪トの地点で地価が上昇し、何パーセントの地点で地価が影響が出ているということの表れであると解釈すること下落したかを見たものです。三大都市圏の商業地についが可能です。

ては調査地点はだいたい 1500 カ所くらいありまして、

住宅地はどうかということでございまして、住宅地も昨年の調査では 8 割の地点が地価上昇していたにもかか同じ趣旨で去年の 7 月から今年の 1 月までの半年間の変

わらず、今年の調査では地価上昇地点は半分程度、5 割

動率と、今年の 1 月から 7 月までの半年間の変動率を、程度に減ったわけです。その一方地方四市はいまでも好それぞれ横と縦にプロットしました。これも同様でして、調を続けていまして、昨年の調査においても今年の調査

商業地ほど顕著ではないにせよ、多くの地点で去年の半においてもほぼすべての地点で地価は上昇しているとい

年間はプラスであったところ、今年に入ってからの半年

う結果になりました。

間でマイナスに転じたという点が多いことが読み取れま

そういうわけで、これだけを見ると地方四市を始めとす。

する拠点性の高い地方都市において、まだまだ地価が強こういう動きを見て、コロナによって都市から人々がそうだというふうに解釈しがちなのですが、この地価調いなくなって移住して地方に流失しているからこういっ

査はあくまでも 1 年間の変動ということになります。すたことになっているのではないか、というような指摘もなわちここにお示ししている上昇とか下落というのは、されがちなのですが、そうではありません。ここでは名去年の 7 月 1 日から今年の 7 月 1 日までの 1 年間の地価

古屋市をあえてピンポイントで例示しております。名古変動ということになります。ご案内のとおり、日本にお屋市がまさに去年までは地価が好調だったにもかかわらいてコロナウイルス感染症拡大の影響が顕在化したのはず、今年の半年間地価が悪化しているという最たる例

おおむね 2 月の後半ころからということになりますかだったわけです。名古屋市に何が起こっていたかというら、この地価調査ではコロナウイルスの影響を 4 カ月程と、特に今年の前半に世界経済が大きく縮小し、製造業

度織り込んだに過ぎないということになるわけです。

が非常につらかったという中で、ものづくりの都市であより直近の動きはどうなのかということで、その分析る名古屋市、愛知県でも住宅地の地価も下押し圧力がかに有用なのは 1 月 1 日に調べている地価公示の地点と 7

かったというふうに解釈できます。これは単純にコロナ

一般財団法人 日本不動産研究所

7

不動産調査 2021

No.419半年間変動率では地価の鈍化が明確

後半（2020年1⽉〜2020年7⽉）の半年間変動率（％）

商業地地価の半年間変動率の変化（地価公示・地価調査共通地点）

左図における半年ごとの騰落地点数
前半
上昇

10

後半

5

計

下落

上昇

40

0

0

40

横ばい

81

26

0

107

下落

238

52

59

349

359

78

59

496

計

0

横ばい

‐5

圏域別の商業地地価半年間平均変動率（地価公示・地価調査共通地点）

‐10

‐15

‐20

全国

地⽅四市

三⼤都市圏

‐25
‐5

0

5

10

15

20

25

30

前半（2019年7⽉〜2020年1⽉）の半年間変動率（％）

地⽅四市
その他地⽅圏

2019年7⽉

2020年1⽉

年間（2019年7⽉〜2020年1⽉〜2020年7⽉〜2020年7⽉）

2.5%▲ 1.4%

1.0%

7.4%

0.7%

3.3%
0.8%

▲ 1.9%

1.3%

8.2%▲ 0.9%▲ 0.1%
出所：国土交通省

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820

によって都市から人が地方に流出しているといった構造ことになります。ご覧のとおり商業地が大きく切り下が的な要因というよりは、製造業の不振に伴う循環的な要

るということになりました。また最高価格地、これは商因というふうに解釈すべきだろうと思います。

業地の中でもその都市におけるトップクラスの地価とい実際横軸に地価の水準を取って、縦軸に今年に入ってうことになります、それが大幅に減退するということにから半年間の地価変動率を取って 2 軸にプロットしたグなりまして、やはりこの半年間におけるコロナウイルス

ラフを見てみると、もし本当に都市から人が地方に流出感染症の地価に対する影響は大きなものがあったというすることが地価の変動要因になっているのであれば、地ことになります。

価の水準が高いところのほうが地価が下落し、地価の水

右側は、私どもの全国賃料統計と言われている統計の準が低いところのほうが地価が上昇するという相関関係

オフィス賃料のデータです。オフィス賃料を調べているがあってもよさそうです。しかしご覧のとおりそういっ

全国の都市の中、上昇した都市と下落した都市がどの程た相関関係は見て取れません。このように今回の住宅地

度あったかという割合を示したものです。全国賃料統計の地価のつまずきを、人口流出に伴う構造的要因というは 9 月末を調査時点として年に 1 回調べておりまして、

ふうに解釈するのは、やや無理があるのではないかと考これは年間の変動率のデータということになります。こ

えております。

れもご覧のとおり、2019 年の調査までは調査地点の半

私どももさまざまな定期調査を実施しておりまして、分ぐらいの都市において賃料が上昇していたわけです

先ごろそれが公表されましたので、その結果も少しご披

が、今年の調査では地価が上昇している都市は調査地点露させていただきたいと思います。まずは地価、私どの 2 割程度にまで減ってしまったということになりまもの市街地価格指数のデータでございます。
【スライドす。ここでも今年に入ってからの不動産市場の変調が顕22】をご覧ください。市街地価格指数は毎年 3 月末と 9

著に出ていると考えられます。

月末を調査地点に取っておりまして、直近のデータはま

先行きの日本経済を展望してみますと、例えば今年のさに今年の 3 月から 9 月にかけての半年間の動きという前半苦しかった、そして日本の景気を下押ししていた製Japan Real Estate Institute2021 年の不動産市場

弊所定期調査から：地価および賃料の動向
市街地価格指数の半年間変動率（六大都市）
（％）

100

（％）

90

15

80

10

70

5

60

0

40

50
30

‐5

20

‐10

10

商業地

住宅地

⼯業地

最⾼価格地

上昇(5％以上)

上昇(5％未満)

横ばい

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2004

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

0

2004

‐15

2005

20

全国賃料統計におけるオフィス調査地
点の上昇・横ばい・下落の構成比（全国）下落

注：六大都市は東京、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸。
出所：日本不動産研究所「市街地価格指数」「全国賃料統計」
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22

造業や輸出の動きは足下では戻りが強いということが言おきましても、これからしばらくはオフィスマーケット

えます。世界および日本の工業生産や貿易の動きを示し

は調整局面に入るという見方をしております。ここ数年てみますと、今年の前半に大きく切り下がったのち比較

かけて賃料は下落、ある程度調整されますし、また空室的足早に回復しているということで、いわば小康状態に率もここ 1 ～ 2 年かけて上がっていくという可能性は高至っていると言って差し支えなかろうと思います。ただかろうと思っております。とはいえリーマンショックのし水準としてコロナ禍前の経済活動の水準に戻っている

直後のような水準にまで空室率が上がったり、あるいはかというと、決してそういうことではございません。

その当時の水準まで賃料が落ちたりということをイメー

特に心配しているのが、企業の設備投資の動きです。

ジしているわけではありません。ある程度穏当なサイク

日銀短観における企業の設備投資計画のデータを確認す

ルの中で市況の調整局面が来るのではないかと考えていると、2020 年度に入りましてから 1 カ年度間におけるる次第です。

設備投資計画がどんどん切り下がっているということがマクロ経済を見る上で、いま申し上げたように企業のお分かりいただけます。先ほど申し上げましたように、

設備投資動向が非常に懸念されるわけでして、もう 1 つ

春先の前提ですと感染症の拡大は 4 － 6 月期に収束に向懸念されるのが雇用情勢ということになります。雇用は、かい、7 － 9 月期以降は経済活動が戻ってくるという見

これまでのところ政策効果も相まって、大幅に失業者が方の中で、当時はまだ企業経営者のマインドも保たれて増える状況ですとか、大幅な休業者の増加などは避けらいたと思っておりますが、実際には 7 月以降世界中で感れているということでございまして、その意味では安心

染が広がる中、その後は企業の業容拡大のマインドも一しています。ただこれも政策効果ですので、その先行き

定程度剥落したと言わざるを得ません。この意味では景には一定の不確実性があると思いますし、そして何より気の水準が低い状態が今後しばらく続くであろうというも人々の雇用に対するマインドは悪化したまま改善があ

見方をせざるを得ないと思います。

まり見られないということが懸念材料ということになり

私どもが先ごろ公表いたしましたオフィス賃料予測にます。

一般財団法人 日本不動産研究所

9

不動産調査 2021

No.419【スライド 25】に、一般の家計に対するアンケート調

が、ここから先はなかなか頭が重い展開になるのではな

査の結果を 2 つ載せています。日銀が行っている生活意

いかなというふうに予測しているところでございます。

識に関するアンケート調査によればある程度回復も見ら

マンション価格が大きく暴落するというシナリオにはなれるわけですが、内閣府の消費動向調査によりますと雇らないとは思っておりますが、それでもこれまでのよう用に関するマインドは春に落ち込んだあと回復が非常にに力強くマンション価格が上がっていく、住宅価格が上鈍いという状況になっています。

がっていくという流れは、一旦お休みになるだろうと予測している次第です。

これまで住宅市場が改善してきたことの背景には、住宅の需要層が共働き層に移ってきたということが挙げら

このように不動産市場における実需をめぐる環境は一れると思います。これはとりもなおさず夫婦そろって雇定程度悪化することが避けられない状況に来てしまい

用環境がよかったということが暗黙の前提でございます

ましたが、安心材料としては、金融環境はさほど悪くので、もし今後雇用が実際に悪化しないにしても、人々なってはいないということです。これは前回のリーマンのマインドとして雇用に対する不安が根強く残るというショック後の不動産市場の崩壊の過程とは大きく異なることであれば、これまでの住宅市場を支えてきたそうい

ところということで、あらためて指摘させていただきた

う前提条件が覆されるということにならざるを得ませ

いと思います。

ん。また人々の資産に対するマインドも悪いままという振り返れば今年の 3 月、マーケットが大きく狼狽する

ことでございまして、人々の持ち家に対する意欲、家を形で株が売られ、REIT も売られ、そして新興国通貨も買おうという意欲自体もある程度剥落している可能性が売られという形で、資金の安全逃避といった形でリスクあるのではないかと危惧しております。

資産からの資金の引き上げが一時的に起こりました。し私どもが先ごろ公表いたしましたマンション価格の予かしそのあとは各国の金融当局の協調的な政策対応も相測を見ていただくと、マンション価格はご覧のとおり、

まって、マーケットは非常に落ち着いた動きを取り戻し

これまでのところ数カ年かけて上がってきたわけですています。日本を含む一部の国においては、既に株価は家計のマインドの回復も鈍い
雇用に関するマインド指標

資産に関するマインド指標（判断の分かれ目＝50）（判断の分かれ目＝0） 4
60（判断の分かれ目＝50）（判断の分かれ目＝0） 4
55

50

0

50

0

40

‐4

45

‐4

30

‐8

40

‐8

20

‐12

35

‐12

10

‐16

30

‐16

‐20

25

0
2015

2016

2017

2018

2019

2020

‐20
2015

2016

2017

2018

2019

2020

「雇⽤環境」（消費動向調査）「資産価格」（消費動向調査）「雇⽤環境」（⽣活意識に関するアンケート調査）（右⽬盛）「先⾏きの地価動向」（⽣活意識に関するアンケート調査）（右⽬盛）

出所：内閣府、日本銀行
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Japan Real Estate Institute252021 年の不動産市場

コロナ前の水準を取り戻しているどころか、日本におい

準 DI を見ると、現に借入金利は下がったというふうにてはリーマンショック前の水準にまで至っているという認識している不動産業の方が、上がったと認識していることになります。

不動産業の方よりも、まだ多いということを示していま

日銀短観の貸出態度 DI、借入金利水準 DI を示しておす。DI 値がマイナスということは、そういう意味です。

ります。最新のデータが 9 月調査時点ということになり

これもリーマンショックの前の時とは大幅に異なるわけます。不動産業が直面する金融機関の貸出態度 DI はいです。リーマンショック前の不動産市場の活況の頃も金までもプラスを保っているということが言えます。DI

融機関の貸出態度は緩くて、しかしながら多くの不動産

値自体は確かにここ 2 ～ 3 年ゆるゆると切り下がってい業者の方は高い金利水準で借り入れをされていたわけでるように見えますが、それでも金融機関の貸出態度が厳す。それがリーマンショック、金融危機によって金融機しいという認識に至っている不動産業者の方は非常に少関の貸出態度が大きく硬化することによって、ここでおない状況が続いています。コロナ禍にあっても、これま借りになった高い金利を負担しきれなくなったというシでと変わらず金融機関の貸出態度は緩和的であると言っナリオで、金融市場の悪化が不動産市場を悪化させる。

て差し支えなかろうと思います。リーマンショックの時

また不動産市場の悪化が金融市場を悪化させるという悪のように金融機関の方々が先行きの不安から不動産市場

いスパイラルが起こっていたというのが、前回のリーマから資金を引き揚げるといったドラスティックな動きにンショック後、金融危機後の不動産市場崩壊の過程だっはなっておらず、中長期的に見て収益が見込めるものにたわけです。それと比べると現在は非常に落ち着いた動

ついてはしっかり貸し支えていくことによって資産を保き、金融市場の機能は損なわれていないという状況が確全する、といったプラクティスが定着していると推測す

認できますので、今後もし不動産市場における調整局面

ることができます。

が訪れるにしても、その度合い、谷の深さは穏当なもの

また金利が低い状態も続いていまして、借入金利水に留まるだろうということを期待することができます。

一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 2021

No.419

私どもの不動産投資家調査の 10 月の調査の結果をおせていただきたいと思います。大きなストーリーとして示ししております。ご覧のとおり、例えば東京におけるは、例えばソウル、台北、ホーチミンといった比較的感

宿泊特化型ホテルですとか都心の商業施設などにおいて染拡大の影響が少なかったマーケットで不動産市場は活は期待利回りが切り上がるという状況がありまして、こ況を保っている一方、香港、クアラルンプール、ジャカ

こで投資家の方々の警戒感が見て取れるわけですが、そルタといったところは感染症の影響もありつつも、さまれ以外のアセットについては、
おおむね利回りは横ばい。

ざまな政治的な要因とか、あるいはそもそも需給バラン

ましてや物流施設においては、利回りがさらに下がるとスが悪かったということで不動産市場はいま一つといういった動きにもなっています。全般的に投資家の方々のような、こういったまだら模様になっているということ

投資マインドは、冷え込んだということにはなっていな

でございます。
以上を持ちまして、私のお話を終了させていただきた

いところです。
それは次のグラフからも読み取ることができます。新

いと思います。ここに総括させていただきますと、今後規投資を積極的に行うとお答えになっている不動産業者

日本の景気が悪い状況が一定程度続くということは避けの方は、今年の春 4 月の調査では一定程度割合が減った

られない中、不動産を巡る実需の環境は確かに悪化してわけですが、今年の秋の調査では新規投資を積極的に行いきます。その意味で 2021 年の不動産市場に調整局面うとお答えになった方が再び盛り返してきているといが訪れるということが避けられない事実です。その一方

うことになります。ましてや既存所有物件を売却すると金融市場が機能を保っているという状況の中で、実需のいった見方をされている方も大きく増えていないという悪化が不動産市場のクラッシュにつながる、すなわち金ことになりまして、不動産市場において投資家の方々が融の要因によって実需の悪化が増幅されて不動産価格の極端に買い控える動きとか、あるいは売り急ぐといった

暴落を助長する、といったことは起こらないと考えられ

動きは、少なくともこれまでのところ観察されていませます。したがいまして 2021 年、実体経済の停滞に起因ん。また先ほど申し上げましたように金融市場におけるする不動産市場の調整局面が来るということは避けがた

機能は保たれており、今後一定程度金融緩和政策が続くいわけですが、それでもその調整幅は穏当なものに留まということも相まって、不動産市場においてバブル崩壊

るであろうと考えている次第でございます。

的な大きなクラッシュが起こるという可能性は依然とし以上を持ちまして、私からのご報告を終わらせていた
だきたいと思います。ご清聴くださいまして、誠にありて低かろうと考えている次第でございます。
あと私どもは世界の主要な都市で不動産市場の定点調

がとうございました。

査をしておりまして、その結果も非常に面白いものがあるのですが、残念ながらきょうはお時間の都合上割愛さ※本稿は、令和 2 年 12 月 9 日に開催された令和２年度

12

Japan Real Estate Institute定例講演会 JREI ウェビナーの内容をもとにとりまとめたものです。

予兆管理システムから読み解く不動産市場の展望

令和２年度

定例講演会 JREI ウェビナー

2021 年の不動産市場を読み解く
●

研究報告❷

予兆管理システムから読み解く不動産市場の展望
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

金融ソリューション部次長
市況モニタリング室長
よこお

横尾

たかなお

崇尚

一般財団法人日本不動産研究所 金融ソリューション部次長、市況モニタリング室長、不動産鑑定士・不動産証券化協会認定マスター
大手信託銀行を経て ､ 日本不動産研究所に入所。不動産鑑定評価に携わるほか、地価公示・地価調査・相続税路線価・固定資産税評価員を歴任。賃料調停・訴訟対応にも従事。2008 年リー
マンショック時に国内投資機関に出向した経験を生かし、2012 年に国内不動産市場の体系化と将来予測を担う不動産市場予兆管理システムを開発し、以後予兆管理の統括責任者として現職。
2019 年には予兆管理方法等について同所予兆管理メンバーとともに共同発明し、特許権を取得。
著書に「賃料評価の実務」（清文社 ､ 共著）がある。

それでは「予兆管理システムから読み解く不動産市場

構造から次の変化を見ていくというコンテンツになっての展望」ということで、日本不動産研究所横尾からご報おります。2 つ目としては現状認識というコンテンツで、告申し上げます。どうぞよろしくお願いいたします。

おかげさまで多種多様なクライアントの皆さまとも普段

早速でございますけれども、【スライド 33】の「予兆

お付き合いをさせていただいておりますので、皆さまか

管理システムとは？」というタイトルでございます。私らいただく市況感を把握し、おまとめするという内容にども将来予測ソリューションという形で取引市場、短期なっております。クライアントの皆さんは今後の市場の予測、中長期予測ということで、クライアントの皆さま

行方をどう考えているか私どもはこれらをお纏めしお伝にご提供させていただいているものでございます。本日、えしているところです。3 つ目が短期予測になります。

一部実際にクライアントの皆さまにご報告している内容

不動産市場に先行相関するマクロ経済指標を抽出し、そを、皆さまとともに共有させていただきたいと思っておれらが示す予兆をもって不動産市場を予測していこうとります。

いうアプローチになります。こちらは特許権を活用させ不動産市場の転換点を見極めるというのが、この将来ていただいてのアプローチになります。そして最後が中予測のわれわれの目的になります。
【スライド 34】の予長期予測ということで、計量経済モデルに基づく予測に

兆管理システムでございますけれども、4 つのパートになります。こちらは先ほど吉野のほうから一部ご説明さ分かれております。1 つは不動産取引市場構造分析といせていただいたページになります。本日は特にこの中かうことで、20 年間で 2 万 8000 件の取引事例を分析してら、1 と 3 につきまして、皆さまとお時間を共有させております。おのずと構造が分かって参りますので、そのいただきたいと思っております。

一般財団法人 日本不動産研究所

13

不動産調査 2021

No.419

予兆管理システムとは？

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33

不動産市場の転換点を見極める

Ⅰ

不動産
取引市場
構造分析

Ⅱ

20年間・28,000件
取引事例分析

Ⅳ

現状認識

不動産市場
予兆管理システム

中⻑期
予測

多種多様な
クライアント基盤による
市況感把握

Ⅲ

計量経済モデルに基づく予測短期予測
特許権活⽤

出所：⽇本不動産研究所

不動産市場
先⾏相関
マクロ経済指標抽出

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14

Japan Real Estate Institute34

予兆管理システムから読み解く不動産市場の展望

次に、不動産市場「予兆管理」の拡大契機というとこ動産市場を読み解いていこうと思っております。

ろを、少し皆さまと振り返ってまいりたいと思います。

【スライド 37】にございますとおり、短期予測は、31990 年代にバブルが崩壊し、不動産を流動化させなけ

つのメリットがございます。1 番目は先行相関するマク

ればいけないということで制度的な拡大があったのが不ロ経済指標から、不動産市場は改善方向なのか悪化方向

動産市場の証券化ということでした。そしてわれわれになのかという方向感が分かるところでございます。2 番

とっても皆さまにとっても大きなところが、証券化対象

目は変化する転換点を把握できるところです。そして 3

不動産の鑑定評価制度で、2000 年代の初めから整備が番目は即時的にそれがわかるという点になります。マク次第に始まったというところになります。そのあとリー

ロ経済指標は即時的にデータがアップされますので、こ

マンショックもあり 2 回の危機を経験したところで、ういった動きから不動産市場の方向感、転換点を即時的2011 年、皆さまご案内のとおりかと思いますが、金融庁・に見ることができるところが短期予測のメリットという日銀のほうで「マクロプルーデンス政策」を掲げていたことになりまして、皆さまにご提供させていただいてい

だいたところになります。金融システム全体の安定化をる内容です。

図るべく不動産市場が常に適切に動いているかどうかモ

実際は、一例として、オフィスの都心 5 区の賃料でこ

ニタリングすることが重要だということを掲げていただの先行指標を見ていきたいと思っております。この帯はいたものになります。このマクロプルーデンス政策が掲

実際にわれわれがつくったオフィスの都心 5 区の賃料指げられた 2011 年以降私どもにも不動産市場をモニタリ数になります。そして重ね合わせているラインが、内閣ングするニーズを皆さまからいただきました。私どもと府から出されている製造業の実質機械受注という経済指しても以後 8 年間にわたって皆さまにご提供させていた標でございます。そしてオフィス賃料のピークと実質機だいております。

械受注のピークをご覧いただきますと、実は 2 年程、機「短期予測から読み解く不動産市場の展望」というこ

械受注のピークが賃料のピークに比べて先行しているととで、不動産市場に先行相関するマクロ経済指標から不いうところが見て取れると思います。実際に相関を取っ

短期予測のメリット

マクロ経済

不動産市場

改善⽅向か？
先⾏相関
マクロ経済指標

出所：⽇本不動産研究所作成

①⽅向感
②転換点
③即時性
悪化⽅向か？

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37

一般財団法人 日本不動産研究所

15

不動産調査 2021

No.419てみますと、1 年半実質機械受注がオフィス賃料に先行

コロナ禍前から、ややオフィス賃料の予兆が軟調、すなした動きを取っているといったところが分析されており

わち下落に転じる予兆が出ていたことになります。さらます。ピーク、ボトム、そしてリーマンショック後からに先ほど実質機械受注の動きもご覧いただきましたが、の立ち上がりといったところが 1 年半ぐらい先行していコロナ禍によって悪化の予兆がより鮮明になったというるというところです。ですから、このラインを 1 年半ず点が今回のわれわれの見解でございます。来年の方向感

らすことによって、オフィス賃料の予兆が把握できるのとしては下落方向というのが、われわれとしてのオフィではないかというのがこの試みの意図となります。

スの賃料に対する予兆見解ということになります。

実際 2020 年コロナショックがございましたけれども、

ただしこれをレジデンス賃料で見て参りますと、【ス2020 年 6 月のデータを見ると東京都心 5 区オフィス賃

ライド 40】のように、オフィス賃料とは違った動きが料の先行経済指標である実質機械受注が急落しておりま見えて参ります。レジデンスにつきましては、コロナ禍

す。これを受けて、オフィスの予兆については残念ながでも非常に底堅い予兆を示しております。この赤いライ

ら悪化の予兆が示されることになります。
【スライド 39】

ンは先ほどと同様につくったレジデンス短期予測の指数のように実際にオフィス賃料に先行相関する経済指標のですけれども、実は底堅い予兆を今後も示しております。

うち非常に優れたものを集めて 1 本化したものが、この

このコロナ禍において、アセットによってかなり予兆にラインで示されている短期予測指数になります。先行相も差異が出てきているというところを本日の重要なご報関する指標を集めていった結果、オフィス賃料の実績に告の一つとしてお伝えをさせていただきました。

比較して将来に向けて伸びた部分が予測結果という形に

次に、特許権を活用したプロセスの纏めになります。

なります。実は 2019 年の 12 月期の時点で、私どものクご覧いただいたようにそれぞれのマクロ経済指標についライアントの皆さまにはご案内させていただいていたのて不動産市場に対する先行性、相関性を見極め、そしてですが、実はコロナ禍前から東京都心 5 区のオフィス賃より優れた先行指標を選び出して先行指数をつくってい料には転換点が現れているとお伝えをしておりました。

くことで市場予測につなげております。こちらのプロセ

コロナ禍を踏まえた短期予測
2008年9⽉
リーマンショック

オフィス賃料 都心5区

2012年12⽉
安倍政権誕⽣2020年3⽉
コロナショック②①
コロナ禍
コロナ禍前から
悪化予兆
転換点（軟調）
鮮明
予兆 ① ①②

2006年 2008年

2012年

2019年
12⽉

オフィス賃料指数(東京都⼼5区)

予測

2021年
12⽉

短期予測指数（先⾏相関経済指標を合成）
出所：公表資料等に基づき⽇本不動産研究所作成
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Japan Real Estate Institute39

予兆管理システムから読み解く不動産市場の展望

アセットによる予兆の違い レジデンス賃料 東京23区
2012年12⽉
安倍政権誕⽣2008年9⽉
リーマンショック

2020年3⽉
コロナショック

コロナ禍でも底堅い予兆

2006年 2008年

2019年
12⽉

2012年

予測

レジデンス賃料指数(東京都⼼5区)

2023年
6⽉

短期予測指数（先⾏相関経済指標を合成）
出所：公表資料等に基づき⽇本不動産研究所作成
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スについては特許権として認定をしていただいております。

40

ここから皆さまのご関心が高いところになりますけれども、コロナ禍で 2020 年上期はどんな動きだったのか

さてここまでは短期予測をご覧いただきましたが、本というところでございます。それをお示ししたのが【ス

日はもう 1 つのアプローチ、不動産取引市場の構造分析

ライド 44】にございますグラフということになります。

をお伝えし、より不動産市場にフォーカスした分析につい国内株式市場や J-REIT 投資口市場が大きく下落したのてご覧いただきたいと思います。こちらは 20 年間 28,000は 2020 年 3 月ということでした。一方国内不動産市場

件の取引事例を集め、現在までのトラックから取引市場

規模はこの間どうだったのかという実績を見てみると、を構造的に整理し、その構造から何が今後のアウトルッ

20 年上期も 2 兆円をキープしたというのが 1 つ大きなクとしてわかるかというアプローチとなります。

ご報告となります。コロナ禍はありましたけれども市場

次は、国内不動産取引市場規模の推移をお示ししたものになります。取引金額が分かるものをすべて集めて、の規模自体は縮小しなかったというのが 1 つ大きな事実です。

金額として集計しております。少し過去を振り返ります

では何が背景かというと、1 つの背景ですけれども、と、2008 年 9 月のリーマンショック前、2007 年上期（1外資系プレーヤーの皆さまの取得動向になります。取得

月から 6 月）までが市場規模ピークで、だいたい半年

だけご覧いただきますと、19 年下期約 6000 億円外資系

で 3 兆円の市場規模が成立していたということになりまの皆さまが買われていたということです。そしてコロナす。リーマンショックを経まして 2009 年下期が 1 兆円

ショックが 3 月にありました 2020 年上期はどうだったを切るようなレベル感ということで、6300 億円ぐらいのかというところですけれども、実は昨年の下期と変わというところです。ただ安倍政権誕生後 2013 年上期以らないレベル感、6000 億円を取得されているという事

降は半年ごとに着実に 2 兆円の市場規模、年間で 4 兆円

実です。外資系の方々はコロナ禍を経ても非常に精力的の市場規模を積み上げてきたというのが、2019 年下期にまだまだいまも動かれているということをお聞きしてまでの状況ということになります。

おります。こういった背景もあって先ほどの 2 兆円を一般財団法人 日本不動産研究所

17

不動産調査 2021

No.419コロナ禍で市場規模はどうなったのか？
2008年9⽉
リーマンショック

2012年12⽉
安倍政権誕⽣ʻ07年上期約3.1兆円

20,0002020年3⽉
コロナショック

ʻ20年上期約2.05兆円
ʻ09年下期
約0.63兆円

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キープしているというのが、現状でございます。

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44

ヤー別の投資戦略が分かるとともに、構造といったもの

緊急事態宣言が発令された 4 月の前後で、市場で取得もいろいろ見えて参ります。各プロットは様々な色分け

金額が多い方々を 10 位までランキングさせていただきをしておりますが、取得プレーヤーごとによって色を変ました。左側は緊急事態宣言前ということで、1 位はブ

えさせていただいております。青い方々が J-REIT、黄ラックストーンさんのレジデンスバルク案件を 3000 億

色い方々が外資系機関投資家、赤い方々が外資系ファン

円で取得された案件、2 位以降は国内機関投資家の方やド、緑の方々が国内機関投資家、その他事業会社の方は海外機関投資家の方、J-REIT の方が並んでらっしゃい

白抜きという形で整理をさせていただきました。

ます。一方、
緊急事態宣言後ということで着目すべきは、これらを描画して分析することで何が分かるのだろう

この赤くお示しした皆さんがランクインされているといかということですが次のページがその答えになります。

うところ、
すなわちいずれも外資系ファンドの方々です。

1 つの結論といたしまして、複層構造というのが現時点

コロナ禍はありましたけれどもいち早く外資系資金は国で形成されているというのが、われわれの見解になりま

内不動産市場に戻ってきたというのが、お分かりいただす。リーマンショックの前は、すべてのプレーヤー皆さけるかと思います。

まが利回りの低い水準の事例、すなわち価格が非常に高【スライド 47】では、「プレーヤー別投資戦略」といい水準の事例として取得事例が示されております。市場

うふうに標題をつけております。オフィスの都心 5 区の平均利回りよりも低い事例プロットもかなり目立ってお取引事例 1 つ 1 つについて、取引利回りを 1 点 1 点プロッ

ります。

トさせていただいたものになります。上に行けば行くほ

ただ、現時点では実は利回り層がプレーヤーによってど利回りが高くて価格が低い、下に行けば行くほど利回

分かれております。現在では市場平均利回りよりもむ

りが低くて価格が高いということをお示ししており、黒しろ上、リーズナブルな利回りで買われている方々は、いラインについては市場平均の利回り推移をお示しして

J-REIT の皆さまで 1 層としております。そして J-REIT

おります。ここまで図示をさせていただきますとプレーの皆様でも、市場平均利回りよりも低い利回り水準で取Japan Real Estate Institute

予兆管理システムから読み解く不動産市場の展望

プレーヤー別投資戦略 オフィス都心5区 取引利回りバブルチャート
取引利回り

価格低い

2008年9⽉
リーマンショック

2012年12⽉
安倍政権誕⽣2020年3⽉
コロナショック

市場平均

2001年
J‐REIT

価格⾼い

外資系機関投資家

2008年

2020年
6/末

2012年

外資系ファンド

その他大型事例

国内機関投資家※バブルの⼤きさは取引⾦額を表す
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得されている方々、すなわち少し積極的な姿勢で取得さの皆さまがとっていらっしゃいます。価格・利回り目線

れている REIT の皆さまを 2 層と表現しております。さ

に複層化がありますし、選好アセットも複層化している。

らに市場平均よりもかなり低い利回り水準、すなわち高そして選好エリアも複層化しているということで、それい価格で取得している方々が、機関投資家の方々や外資ぞれがフォーカスするエリアに着目しながら取得されて系ファンドの方々、事業会社の方々ということで 3 層といるということで、ご覧いただいたような複層ができてしております。すなわち全てのプレーヤーが一斉に低いいると考えております。

利回りで取得というよりは、それぞれのプレーヤーに

更にこの複層構造が、価格調整圧力に対する防波堤機

よって取得戦略が異なり、利回り目線、
価格目線も異なっ能を果たすのではないかと私たちは考えております。実ている、結果的にそれぞれの皆さまが、それぞれの層を際にいまコロナ禍においてホテル、それから商業施設のつくっていらっしゃるということで複層構造というのが一部に少し皆様の市場マインドが弱いところがあります

取引市場に形成されている。過去の構造と大きく違う構

けれども、レジデンスですとかオフィスですとか物流施造であるということを、クライアントの皆様に述べさせ設とかについては非常に堅調なマーケットが続いているていただいております。

点は、この複層構造が防波堤機能として発揮された 1 つ

それを模式化したのが次のページでございます。リー

の効果ではないかと私どもは考えております。

マンショック前につきましては、どちらかというと単層オフィスの都心 5 区について、直近の取引事例を図示

構造ということで、何らかのショックがあると価格調整させていただきました。実はオフィスの取引市場についに陥ってしまうような抵抗力が弱い市場構造であったとてはコロナ禍を経て少し変化が見られます。すなわち複考えます。一方現時点では複層構造が形成されており、層構造から重層構造への変化が見られます。先ほどお話

プレーヤーの皆さまによって狙うブロックがそれぞれしたのは複層構造という点でございました。そして今回違っております。逆に申し上げますと狙わないところは2020 年 6 月までで起きているのが、重層構造というこ狙わないというようなメリハリが付いた戦略をそれぞれとです。複層は複層で引き続き維持はしているのですが、一般財団法人 日本不動産研究所

19

不動産調査 2021

No.419

全体的に、特に 3 層の皆さまの利回り目線が上昇してき20ると考えております。

ている。価格としてはややリーズナブルな水準へ、すな

以上の総括となります。オフィス都心 5 区とレジデン

わち市場平均に近づいているような状況でございます。

ス東京 23 区をご覧いただきましたけれども、オフィス

ただそうは言っても市場平均より未だ低い利回りの事例

賃貸市場 2019 年は転換点（軟調）の予兆が出ていたこが多い状況ではございまして、全体的な層が重なり合うとに加えて、コロナ禍を経て悪化の予兆が鮮明になってような状況ということで重層と名付けさせていただいてきているところです。一方レジデンスの賃貸市場についおります。このリスクオフの状況がさらに進むと利回りては、堅実な予兆がこのコロナ禍でも継続しております。

は上昇してくるのかなとも考えられますので、リスクシ

取引市場についても、オフィスについては複層構造からナリオとしてオフィス市場で留意頂きたい点としてお伝

ややリスクシナリオとして留意すべき重層構造に移行しえをさせていただきます。

ておりますが、一方レジデンスは引き続き複層構造継続

レ ジ デ ン ス 東 京 23 区 の 取 引 市 場 も 同 様 の バ ブ ル

で、利回りが下がっている状況が継続しております。
リー

チャートを作成しております。実は先ほどオフィスで見マンショック時と現在の差異となりますが、単層構造かられたように重層化は起きていないという点が重要な点

ら複層構造への転換が起きている、そしてこの複層構造になります。むしろ複層構造が継続していて、利回りはができているからこそ、一斉の価格調整圧力というのがまだじりじり切り下がっている。価格が上がっているよ

切り抜けられている。価格調整圧力に対する防波堤としうな状況が続いております。このようにコロナ禍というて機能しているという点を今回の一つの結論として総括

特殊な環境下ではありますが、アセットによって違う動させていただきます。以上、「予兆管理システムから読きが顕著に見られております。リーマンショック時のよみ解く不動産市場」でございました。先ほどの吉野の研うに一斉に価格調整が起きていない、また一部アセット

究報告①「2021 年の不動産市場」に続きまして、私のは利回り自体が更に低くなっていたりと、前回のリーマ

ほうからご案内させていただきました「予兆管理システンショックに比べるとかなり異なった動きが見られていムから読み解く不動産市場」ということで、マクロ経済

Japan Real Estate Institute

予兆管理システムから読み解く不動産市場の展望

分析や、こういった将来予測ソリューション、そしてわございます。

れわれにとって一番大事な不動産鑑定評価、様々なツー

本日はご清聴のほど、誠にありがとうございました、

ルを持ちまして引き続き皆さまの不動産戦略をはじめ、一旦こちらで 2 名の講演については終了させていただき

不動産市場全体に貢献をしてまいりたいと思っておりまます。引き続きよろしくお願いいたします。

す。引き続き皆さまのご支援をいただけましたら幸いで※本稿は、令和 2 年 12 月 9 日に開催された令和２年度

定例講演会 JREI ウェビナーの内容をもとにとりまとめたものです。

一般財団法人 日本不動産研究所

21

不動産調査 2021

令和２年度

No.419

定例講演会 JREI ウェビナー

2021 年の不動産市場を読み解く

質疑応答
司会：皆さん、いかがでしたでしょうか。本日ウェビ

長産業であるという構造に変化があったということでは

ナーの冒頭におきまして音声の不調がございまして大変

決してないと思います。今後コロナが収まって、また国ご迷惑をおかけいたしましたこと、あらためてお詫び申

際的な観光需要、人の流れが戻ってくるということになし上げます。

れば、そういった需要の受け皿となる不動産市場につい残りましたお時間を使いまして、皆さま方からいただきましたご質問につきまして、回答させていただきたいと思います。

22ては、再び好調さを取り戻すということになるのではな
いかと信じております。
司会：ありがとうございます。もう 1 問、吉野さんに最初にいただきましたご質問ですが、地方都市の今後

回答していただきたいと思います。現下の地価、不動産の不動産の市場についてです。吉野さんに回答をいただ

価格の動向というのは経済的な要因というよりは、コロ

きたいと思います。これまで地方都市の不動産市場は観ナのような非経済的な要因に大きく影響を与えられてい光地などでは海外からの観光客の方の需要によって支えるといった状況ではあるのですが、こういった状況の中、られていたところがありましたが、まさにこのコロナ禍

エコノミストとしての予測の限界というのを感じること

で構造的に外国人観光客の減少であったり、大きく転換はありませんか、という質問をいただいているのですけ

している中で、そういった状況を踏まえて今後の地方都

れども、いかがでしょうか。

市の不動産価格にこのような構造の変化がどういうイン

吉野：厳しいご指摘かなとは思っております。おっパクトを与えるのか、またリスクをどのように捉えていしゃるとおり、ここ数年、経済に内在するリスクだけでけばいいのかといったご質問をいただいておりますけれ

はなくて、それ以外のリスクが世界経済ですとか、引いども、吉野さん、いかがでしょうか。

ては不動産市場に影響を与えてきたということは、確か

吉野：ご指摘のありましたとおり、一部の地方都市ににご指摘のとおりかなと思っております。ただ言い訳す

おきましては、ここ数年の地価上昇がまさにインバウン

るわけではございませんけれども、コロナ禍前までの数

ド需要に支えられていたという例が数多くあります。そ年を振り返ってみますと、経済の中に内在するリスクとういったところは、いち早く不動産市況にも悪影響が出いうのがあまり感じられなくて、どちらかというと経済ているという事実はあろうかと思います。ただ一方で、以外の部分のリスクに着目すべきだということを私も申

ご質問の中で構造変化というようなご指摘もあったようし上げてきたつもりでした。その中身が感染症だというですけれども、中長期的に見たときに日本のインバウン

ことは当然その当時は分からなかったわけですけれど

ド観光がもう終わってしまったのかというと、私はそうも、ただ経済だけを見ていてはリスクを見誤るというこ

決めつけるのはまだ早いのではないかなと思っていまとについてご指摘のとおりだと思いますし、そこにはこす。日本において観光業は短期的にはつまずいているとれまでも配慮してきたつもりでおりました。その点は、いう事実はあるにせよ、中長期的に見たときに 1 つの成

ご理解いただければなと思います。

Japan Real Estate Institute質疑応答

司会：ありがとうございます。

に、永久的に価格がどんどん沈んでいくかというと実は次の質問は、お二方に回答いただければと思います。

そういった見方を私どもは今のところしていないといういただきましたのはお二方の論調の中で、来年、不動産ことで、当然 1 年、2 年の目先については、キャッシュの価格の下落リスク自体はやはり避けられないのではな

フローは今までよりも取れないということで、ディスカ

いかといったところですが、そのインパクトというのは、ウント後のキャッシュフローについては凹んでしまうの

それほど大きなものではないのではないかという点が共ですけれども、そのあとの 2 年後、3 年後ということに通のコメントだったと思います。一方で報道等でもホテル

ついては、やはり成長軌道に戻るのではないかという見などの用途では非常に売り上げが落ち込んでいるといっ立てで、今のところいろいろな実証的なものを見させてた状況も見られるようですけれども、そういった報道等

いただきながら鑑定評価を進めているところでございまの内容とお二方のコメントについて、どういった形で整すので、一部そういったアセットも当然ながら出てきて合を取れば良いか、また今後のホテル市況についてどうしまうかなというようには思っております。

見れば良いかについてご質問をいただいているのですけ
れども、まずこの点、吉野さんいかがでしょうか。

司会：いま横尾さんから市場の複層構造化というお話があったのですけれども、これに関連して 1 問ご質問い

吉野：確かに不動産市場全般で市況がクラッシュする

ただいておりまして、まさにこの複層構造化した要因、ような事態が起こりにくいということは、今日申し上げ

原因は何なのかといったご質問をいただいているのです

たとおりですけれども、ご指摘がありましたとおり、典が、この点いかがでしょうか。

型的にはホテルですけれども、コロナの影響が直撃する

横尾：一言でいうと、金融緩和ということが大きかっ形で極めて厳しい状況に陥っているということは事実だ

たのでないかと思います。12 年末に金融緩和の政策がと思います。そういう意味では、ホテルというアセット

始まって、13 年以降、2 兆円というようなお話をさせてに対して影響が小さいなどというつもりは毛頭ございま

いただきまして、先ほどオフィスですとかレジデンスのせん。まさにこのコロナがいち早く収束して、またホテ

バブルチャートをご覧いただきましたけれども、だいた

ル事業者の方々がその間を生き延びていただいて、再びい層がくっきり見えてきているのが 16 年、17 年のあた

不動産市場として活況を取り戻すということを祈るばかりというところになってきます。まさに 12 年以降金融

りということかと思います。

緩和になりまして、投資家の方々がどこにアセットを、司会：この点、横尾さんどうでしょうか。

株なのか債券なのかというところで、基本的にオルタナ

横尾：今日最後に再度私のほうのまとめをさせてはい

ティブという言葉がキーワードとして共通ということにただいたのですけれども、前回と実は違うのは、単層構なって、オルタナティブの中の不動産というところに、造に対して今回は複層構造というキーワードを挙げさせ組織体制が整ったというところから機関投資家の方々でていただいています。当然ながらコロナ禍というところ

すとか事業会社の中心の皆さまがかなりいらっしゃったがあって、全般的に少し先行きはどうなるのだろうといというところが、3 層ができた理由かなと思っています

うお話はありますが、全アセットで非常に価格が下落しので、一言でいうと金融緩和の継続。逆に言うと、このているかというと、実はそういった構造ではないという金融緩和はどこまで続くかというところも、次への大きことを 1 つ捉まえる必要がありまして、複層構造によっなポイントになるかなというふうに考えているところでてコロナ禍であっても非常に耐久力があるアセットが今す。

出てきているというところが、1 つ、まず着目すべき今

司会：ありがとうございます。

回のポイントではないかと思います。

続いて、こちらは吉野さんのほうにご回答いただきた

当然ながらホテルについては、私どもも鑑定評価等でいと思うのですけれども、吉野さんのお話の中で、地価お預かりする案件もありまして、半年前や 1 年前に比べ公示、地価調査について下落地点が多かったというとこると、残念ながらキャッシュフローが傷んでいる分だけろがあるのですけれども、逆にこういったコロナ禍にお価格が落ちてしまうといったようなものもありますが、

きまして、地価が上昇したところについて、何か理由でこれは先ほど吉野がお話しさせていただきましたよう

すとか特徴というのはあるのでしょうかといったご質問

一般財団法人 日本不動産研究所

23

不動産調査 2021

No.419をいただいております。いかがでしょうか。
吉野：今日は特に地価の中でも、公示地価と都道府県

るのか、本当にこれ以上伸びるのかというお話もあった

地価調査の共通地点の分析をご披露させていただきまし中でいくと、先ほどご覧いただいたように短期予兆におた。その共通地点で、今年の 1 月から 7 月までの半年間

いても賃料の上げ止まり感というのが出ていて、コロナで上昇した地点も確かにございまして、その特徴を見て禍によってそれが顕在化してしまったというところかと

みますと、まず商業地につきましては商住近接ですとか思います。東京で言いますと、イベントとしてあります

生活密着型といわれるようなキーワードで括れるようなのが 23 年の大量供給ということがありますので、1 つ

商業地、地方都市ですとか東京の周縁部といったところはそこまでのポイントというところが出てくるのかなとの商業地が、今でも上昇を保っているということが観察いうところで、2 年、3 年ぐらいはこのコロナ禍というされました。また住宅につきましては、例えばインフラ

ところ、テレワークというところの要因が合わさりましが整備されるとか区画整理が進むといった形で利便性がて、少し下落の傾向というのが見られる可能性もあるの高まっているにもかかわらず地価の水準が相対的に低かなというところではあります。

かったところが、改めて価値が見直されて上昇を続けて24

横尾：残念ながら去年ぐらいから賃料はどこまで伸び

ただ一方で、いまのところお預かりしている案件などいるということが観察されました。

で賃料下落が見えているのですかというと、あまりそう

司会：ありがとうございます。

いうふうな案件は見えていないというところもあります

続いての質問ですけれども、こちらはお二方にご回答ので、比較的長期のリース契約を結んでいらっしゃる方をと思うのですけれども、直球のご質問をいただいておであったりとか、大型のテナントの皆さまであったりとります。ずばりオフィスの賃料につきましてはどのタイかいうのは、より大きな大型のビルであればあるほど耐ミングで回復するのでしょうかといったところなのです

久力は強いなというところを感じておりますので、比較

けれども、横尾さん、どうでしょうか。

的なだらかな下落傾向で 23 年ぐらいまで耐え忍ぶ状況

Japan Real Estate Institute質疑応答

かなというように考えているところでございます。

で 2 兆円という取引額自体にはそんなに大きな変化はな

司会：吉野さんは、いかがでしょうか。

かった、減ることもあまりなかったということなのです

吉野：あくまで経験則としてということになりますが、

けれども、今後、仮に為替が円高のほうに振れた場合に一定程度景気の水準が低い状況が今後数年続くという可

不動産取引額がどのように変わるのか、どのように市場能性はあろうかと思います。そういった中で、供給の動に影響を与えるのかというご質問をいただいているので向も見ながら賃貸市場が決まっていくということになり

すが、こちら横尾さん、いかがでしょうか。

ますけれども、今、横尾のお話からもありましたとおり、

横尾：このへんも皆さまからのご関心が高いところか

次に賃料の上昇が感じられるようになるまでには、やはなというふうに認識しております。外資系の皆さまともり数年、2023 年とか 2024 年とかいう時期まで待たなけ

常に意見交換をさせていただいているのですけれども、ればいけない可能性が高いのではないかと思います。

為替というよりは、今何があるかというと、コロナ禍に

司会：ありがとうございます。

よってより金融緩和の状況が整ってしまっているとい

続きまして予兆管理システムに関しまして、いろいろ

うところと、日本は感染者の数が欧米その他のエリアにとたくさんご質問をいただいているのですけれども、ま比べると小さいということで、安全・安心に投資ができとめさせていただきますと、予兆管理システムというのるといったことに非常に注目が向いているというところ

はどういった構成要素、要因でもって理論曲線がつくらを、皆さま口をそろえておっしゃっているところです。

れているのか。その辺りについてお教えいただきたいとですから、先ほど外資系の皆さまの取得金額というこいうことなのですけれども、いかがでしょうか。

とで、以前から見ると 6000 億円ぐらいですと話をさせ

横尾：今日はオフィス、レジデンスの賃料について、ていただいたのですけれども、それにつながっていて、それぞれご覧をいただいたところです。オフィスでいき

後半も統計上やっていくと、おそらくそんなに外資系のますと実質機械受注ということで、企業の皆さまは受注

皆さまが急速に引いていくかという状況ではないのかながあると次に売り上げの予定が立ちまして、さらに賃料というところがありますので、為替というよりも、どち

負担力という形につながっていきますので、その期間がらかというと安心な日本、アジアの中の非常に投資しやだいたい 2 年ぐらい賃料でも先行しているのではないか

すいところ、世界の中で一番投資しやすいところというというところの分析をさせていただきながら、予兆管理

ところに向かっていらっしゃるのかなと思います。

の 1 つに使わせていただいているということです。

司会：ありがとうございます。

これと同じように、今日は内閣府さんの実質機械受注

お時間が迫ったようですので、最後に 1 つだけお二方でしたけれども、法人企業統計の企業売上高ですとか、に一言でお願いしたいのですけれども、2021 年の不動そういった指数、賃料に最終的に結びつくような経済指

産市場を読み解くに当たりまして、1 つ挙げるとすれば、標からわれわれの短期予測の指数をつくらせていただいどんなイベントに着目すべきか、お聞かせいただきたいていまして、常にだいたい 100 とか 150 ぐらい経済指標

のですけれども、まず吉野さん、いかがでしょうか。

はウォッチしているのですけれども、その中から優秀な

吉野：これは当たり前ということではあるのですけれものを選んで構成要素として使わせていただいているとども、不動産の価値は、その不動産がいかに使われるかいう形を取っております。

ということに尽きるはずです。従いまして、不動産がど

司会：そうしますと常に決まった指数で構成されるとのような利便性を人々や企業に提供できるのか。こういうよりは、その時々の相関度の高いものを選択してつ

いったことをキーワードとして不動産市況が形成されてくられると。ある意味、生きたものというか、そのよういく、そういうことがより意識される 1 年になるのではな理解でよろしいですかね。

ないかと思っております。

横尾：毎回検証させていただいているという形になります。
司会：分かりました。ありがとうございます。
続いて、横尾さんの説明の中で、コロナ禍でも半年間

司会：ありがとうございます。横尾さん、どうでしょうか。
横尾：先ほどご質問いただきましたように、私が注目しているのは複層構造が維持されていくかどうかという

一般財団法人 日本不動産研究所

25

不動産調査 2021

No.419

ところかなと考えております。ですので、コロナ禍といいましたら、画面のほうにもあります、皆さま方お手元

うこともありますが、この金融緩和がどこまで途切れずの資料にも最後のページにございますように、2 人の報に続いていくのか。逆に言うと出口はどこになるのだろ

告者のアドレスを載せておりますので、もし何かありまう、どういった出口になるのだろうかということが、来したらこちらのほうにご質問等をお寄せいただきますと年、再来年と少し留意していかなければいけない点と考幸いです。また当ウェビナーの配信終了後に、皆さま方

えているところでございます。

にアンケートを送信することを予定しております。ご多司会：ありがとうございました。

忙とは存じますが、何卒ご協力のほどよろしくお願いい

本日たくさんのご質問をいただきまして、誠にありがたします。

とうございます。十分に回答できなかったところもあっ

それでは本日の JREI ウェビナーを終了したいと思いたかと思います。また冒頭音声不良によりまして、ご迷ます。最後までお付き合いいただきまして、誠にありが惑をおかけいたしました。大変申し訳ございませんでし

とうございます。失礼いたします。

た。本日のテーマにつきましてさらなるご質問等がござ※本稿は、令和 2 年 12 月 9 日に開催された令和２年度

26

Japan Real Estate Institute定例講演会 JREI ウェビナーの内容をもとにとりまとめたものです。

不動産の新しい可能性のために弊所は「組織力」「研究・開発力」「情報力」の３つの力を融合し、社会の更なる発展に向けて、不動産を見守り続けています。
一般財団法人 日本不動産研究所
研究部

理事会
会長

組織図

特定調査室

理事長
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本社事業部

都市開発推進室

青森支所
盛岡支所
秋田支所
山形支所
福島支所

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金融法人室

金融ソリューション部

市況モニタリング室
専門プロジェクト室
企業資産評価室

資産ソリューション部

東北支社（仙台）

環境室

千葉支所
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宇都宮支所
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新潟支所
甲府支所
長野支所
松本支所

資産活用推進室
東海支社（名古屋）
総合支援室

公共部

技術活用推進室
資産評価第１室
資産評価第２室
資産評価第３室

静岡支所
浜松支所
岐阜支所
津支所
北陸支社（金沢）
金沢支所
富山支所
福井支所

国際部
近畿支社（大阪）
大津支所
京都支所
神戸支所
奈良支所
和歌山支所

業務部

審査部

中四国支社（広島）

企画部

総務部

鳥取支所
松江支所
岡山支所
山口支所
高松支所
徳島支所
松山支所

情報戦略室

監査室

九州支社（福岡）

不動研（上海）
投資諮詢有限公司
Japan Real Estate Institute Asia Pacific Pte. Ltd.
（日本不動産研究所アジア・パシフィック社）
虎ノ門リアルエステートソリューション株式会社

北九州支所
佐賀支所
長崎支所
熊本支所
大分支所
宮崎支所
鹿児島支所
那覇支所

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お問合せ先 ：

（企画部）

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業務内容のご案内
評価・ソリューション業務
不動産鑑定評価・独立した審査体制（審査部）
・客観的・中立的な全国 49 拠点を擁する機関鑑定評価・特定専門分野別のスタッフ （専門チーム）の配置

証券化に伴う評価・コンサルティング

・投資リスクを適切に分析した評価
・物件の用途 、特性に応じた適切な処理
・海外投資家に対する適切な対応（英文評価書等）

環境不動産調査

・不動産の環境デューデリジェンス（DD）
・環境リスクを反映した不動産鑑定評価、価格調査等
・建物環境性能評価（GB 認証）

固定資産税評価支援

・固定資産税のための土地評価システム
・土地価格比準表の作成、画地計算法・所要の補正調査
・家屋評価の支援

海外不動産評価

・海外に所在する不動産の鑑定評価
・海外の不動産市場調査・コンサルティング
・海外提携機関とのネットワーク（米国・英国・中国・韓国・台湾・タイ・その他）
・中国現地法人
不動研（上海）投資諮詢有限公司
・シンガポール現地法人
Japan Real Estate Institute Asia Paciﬁc Pte. Ltd.
（日本不動産研究所アジア・パシフィック社）

時価会計支援・賃貸等不動産の時価開示支援・減損会計対応支援
・販売用不動産（棚卸資産）の評価
・M&A に関する評価

CRE（企業不動産）戦略支援

・CRE 戦略策定支援
・不動産有効活用事業支援
・不動産運用相談PRE（公的不動産）戦略支援

・PRE 戦略策定支援
・公会計制度関連支援
・不動産利活用支援

再開発ビル事業・まちづくり支援

・市街地再開発事業支援
・共同ビル事業支援
・土地区画整理事業支援

不動産市場に関する投融資リスク管理等支援

・不動産市場の予兆管理等支援
・将来予測市況モニタリング
・オフィス投資インデックス作成

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・復興事業設計支援
・防災集団移転促進事業等・復興事業関連土地評価
・各種災害影響評価

各種調査・基礎研究
各種調査

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」（年２回）
・「国際不動産価格賃料指数」
（年２回）

基礎研究
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

編集発行人／一般財団法人 日本不動産研究所
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2021 年（令和 3 年）2 月 15 日発行 不動産調査ＮO.419 ISSN 1882-6431
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