不動産調査
No.404（2016/12/1）

平成 28 年度「土地月間」福岡講演会

どうなる世界経済と日本の不動産市場
第 1 部 ● 基調講演

これからの土地政策 ………………………………………………… 2
国土交通省 国土交通審議官

毛利 信二 氏第 2 部 ● 研究報告

中国の経済と不動産市場の最新動向 …………………19
一般財団法人日本不動産研究所 国際部次長

御旅屋 徹

第 3 部 ● 特別講演

どうなる世界、アジア、日本の経済 …………………33
株式会社三井住友トラスト基礎研究所 主席研究員

伊藤 洋一 氏不動産調査 2016

No.404

平成 28 年「土地月間」福岡講演会

どうなる世界経済と日本の不動産市場
第 1 部•基調講演

これからの土地政策
プロフィール
国土交通省
もう り

国土交通審議官

毛利

しん じ

信二 氏

1957 年生まれ。島根県出身。1981 年 東京大学法学部卒業。同年 建設省入省。国土交通省大臣
官房審議官などを経て、2013 年 大臣官房総括審議官、2014 年 土地・建設産業局長、2015 年
総合政策局長、2016 年より現職。

皆さん、こんにちは。ご紹介をいただきました国土交を中心に私ども一生懸命総力を挙げて復旧に全力を尽く

通省の毛利と申します。本日は日本不動産研究所ご主催していきたいと思っておりますし、何よりもいまだに避によりまして、「土地月間」の行事に、こういったすば難所にいらっしゃる方が相当数いらっしゃるし、さらにらしい講演会を開催していただいたことを、心から感謝

は応急仮設住宅にこれから入られて、なかなか自分の住申し上げたいと思います。また、この講演会の趣旨にごまいがままならないという生活をされる被災者の方が、賛同いただいて、後援をいただいた地元の福岡県、そし

一刻も早く復旧、復興を実感していただけるように頑て福岡市の皆さまにも感謝申し上げたいと思います。

張っていきたいと思っております。

先ほど、福田理事長から過分なご紹介を賜りましたけ

今日の私の話は基調講演ということでございますが、れども、私は 2 年ほど前に土地・建設産業局の担当局長

後ほど、御旅屋先生や伊藤先生という専門の方々の極めをしておりまして、そのご縁があって今日は福岡、今非て深い話が期待できますので、私は、今国土交通省が、常に日本の中でも注目されているこの都市にお招きをい足元不動産市場についてどのように考えているか、これただいたということで楽しみに参ったわけであります。

から人口がますます減っていくわけでありますけれど

本題に入る前に一言申し上げておきたいことがありま

も、人口減少下において、どういう観点から土地政策をすが、今年の 4 月に九州は熊本を中心に非常に大きな考えたり、政策を進めていったらいいのかということを地震が、震度 7 が 2 度も襲うという大変な災害を受け中心にご説明をさせていただければと思います。

られました。あらためまして、被災された皆さまに、心からお見舞いを申し上げたいと思います。今日の資料の2

今日私がお話するのは日本の不動産市場に関する話題として 5 点ほど取り上げたいと思います。

中にも最後のところに、ひと月前くらいの時点の数字に

1 つは地価であります。地価動向。それからもう一つなってますけれども、国土交通省の復旧、復興の取り組

は、土地・不動産の最適活用による生産性革命。少し聞みを書かせていただいております。地元九州地方整備局

き慣れない言葉がありますけれども、後ほどご説明させJapan Real Estate Instituteこれからの土地政策ていただきます。それから、不動産、とりわけ、投資市

ついてはだいたい地価公示価格の 8 割を目途にして、場の状況と活性化に向けた取り組みということ。また、

固定資産評価税については 7 割を目途にして、一定の人口が減ってきてストックが積み上がってますから、住負担調整を行われているところでございます。

宅の中でも、最近空き家が特に問題になっておりますけ

そのことが逆に、地価が下がっているけれども、固定

れども、それを含めた中古住宅、既存住宅の流通促進を

資産税が随分最近高いなとお感じになる方も中にはいするためにはどういうふうな取り組みをしたらいいのか

らっしゃると思います。私どももそういうところは、負という考え方とか、空き家 ･ 空き地の問題についても、担感というものを大事にしながら、税の制度について担それぞれ後ほど説明をさせていただきたいと思います。

当の財務省とか総務省と調整を重ねているところでありでは早速ですが、最新の地価動向と土地政策上の課題ます。

であります。これは今日、ご専門の方がたくさんいらっ

そういえば、来年ちょうど固定資産税、3 年に 1 回のしゃってますのでご承知と思いますが、いわゆる土地評

評価替えであります。ちょうど 2 年前の評価替えのと価、公的な機関が行う公的な土地評価の体系をあらため

きには、特に、商業地の固定資産税が 7 割目指して調て整理したものであります。地価公示法に基づく公示価整が行われています負担調整措置というのが廃止の議論

格、これは毎年 1 月 1 日の価格を 3 月に発表しているになりました。消費税を先送りしたような経済状況下ものでございます。それから、後ほど内容を説明します

で、実質増税になるような固定資産税の評価替えをやる

が、都道府県が行われる基準価格、都道府県地価調査、

ことはいかがなものかと、負担調整措置を廃止するのはこの 2 つがお互いに補完関係をもって、公的な評価といかがなものかということで、実はここは見送っていたして、年に 2 回行われているわけでございます。

だいて、来年もう一回言葉を選ばず言えば、勝負をしな

かつては、この公示価格、あるいは、地価調査の価格ければいけないということでございます。

と課税の標準というのがずれてる、公的土地評価がなん

固定資産税について申しますと、相続税もそうですけとか一元化できないかという議論が特にありましたけれ

れども、いろいろな土地の利用について大きな影響を与ども、今はこの課税評価、相続税、固定資産税におきまえます。また、そこにずっと住まわれる方にとってみれしても、かなり連動性を強めております。相続税評価にば、大きな負担あるいは、生活に影響を与えますので、

公的土地評価の体系
不動産の鑑定評価

一般の土地の取引

公示価格〇不動産の鑑定評価額の決定にあたっての規準〇土地の取引価格の指標を示すことにより、適正な地価の形成に寄与

（地価公示）

経済指標

金融機関等

〇地価の変動率は重要な経済指標として使用○融資先の担保対象不動産の評価• 国税局が実施• 各年1月1日時点の評価、7月公表• 約39万地点【公示価格の８割を目安】

活用

活用

活用

補完

• 国土交通省の任意調査• 四半期毎の地価動向を公表（1月1日、4月1日、7月1日、１0月1日時点、各回100地区）

相続税評価（路線価）• 地価公示法に基づき実施• 各年1月1日時点の評価、3月公表• 次回は26,000地点○自社所有不動産の時価評
価

主要都市の高度利用地地価動向報告（地価LOOKレポート）

課税評価

補完

基準価格
（都道府県地価調査）• 国土利用計画法に基づき実施• 各年7月1日時点の評価、9月公表• 今回は21,675地点

固定資産税評価• 市町村が実施• 3年ごと1月1日時点の評価、4月公表• 平成27年評価替
約44万地点【公示価格の７割を目安】

公共事業用地の取得〇公共事業用地の取得価格の算定にあたっての規準２

一般財団法人 日本不動産研究所

3

不動産調査 2016

No.404

平成２８年都道府県地価調査（地点数21,675、基準日7/1、公表日9/20）（１）１年間の地価動向■ 全国平均： 全用途平均は、下落幅が縮小。 用途別では、住宅地は下落幅が縮小し、商業地は昨年までの下落から横ばいに転じた。

■ 三大都市圏 ： 住宅地は前年並みの小幅な上昇。ただし、名古屋圏は、上昇基調の鈍化が見られる。商業地は総じて上昇基調を強める。
■ 地方圏： 地方四市では住宅地・商業地とも三大都市圏を上回る上昇。その他の地域では下落幅が縮小。
（単位：％）
全用途

全
国
三 大 都 市 圏
東 京 圏
大 阪 圏
名 古 屋 圏
方
圏

地

※
地

そ

方

四

の

市

他

住宅地

商業地

24調査 25調査 26調査 27調査 28調査 24調査 25調査 26調査 27調査 28調査 24調査 25調査 26調査 27調査 28調査
▲ 2.7 ▲ 1.9 ▲ 1.2 ▲ 0.9 ▲ 0.6 ▲ 2.5 ▲ 1.8 ▲ 1.2 ▲ 1.0 ▲ 0.8 ▲ 3.1 ▲ 2.1 ▲ 1.1 ▲ 0.5
0.0
▲ 1.0
0.1
0.8
0.9
1.0 ▲ 0.9 ▲ 0.1
0.5
0.4
0.4 ▲ 0.8
0.6
1.7
2.3
2.9
▲ 1.0

0.1

▲ 1.1
▲ 0.3

▲ 0.3
0.7

▲ 3.5

▲ 2.8

▲ 3.4
▲ 1.2

▲ 2.6
0.8

0.9

0.4
1.0

▲ 1.9
1.7
▲ 2.1

1.0

0.6
1.1

▲ 1.5
2.4
▲ 1.7

1.1

0.8
1.1

▲ 1.2
4.0
▲ 1.4

▲ 1.0

▲ 1.0
▲ 0.2

▲ 3.2
▲ 1.0
▲ 3.2

▲ 0.1

▲ 0.4
0.7

▲ 2.5
0.4
▲ 2.6

0.6

0.1
0.9

▲ 1.8
1.3
▲ 1.9

0.5

0.5

0.0
0.7

0.0
0.5

▲ 1.5
1.7

▲ 1.2
2.5

▲ 1.6

▲ 1.4

▲ 0.9

▲ 1.0
▲ 0.5

▲ 4.1
▲ 1.2
▲ 4.2

0.6

0.4
0.7

▲ 3.1
1.5
▲ 3.3

1.9

1.5
1.5

▲ 2.2
2.6
▲ 2.5

2.3

2.5
2.2

▲ 1.6
3.8
▲ 1.9

2.7

3.7
2.5

▲ 1.1
6.7
▲ 1.5

※札幌市・仙台市・広島市・福岡市

（２）背景
用途

継続する低金利環境や住宅ローン
住宅地 減税等の施策による需要の下支え効果もあって、地価は総じて底堅く推移。
以下の背景から、不動産需要は旺盛で、地価は総じて堅調に推移。
商業地

全国商業地上位地点、上位１０位

全国住宅地上位地点、上位１０位
変動の主な要因・ 外国人観光客の増加などによる店舗、ホテル需要の高まり
・主要都市でのオフィス空室率の低下などによる収益性の向上

順位

基準地の所在地

1 倶知安町字樺山
2 金沢市本町２丁目
3 いわき市四倉町
4 福岡市南区高宮２丁目
5 仙台市若林区裏柴田町
6 千代田区六番町
7 千代田区三番町
8 仙台市若林区大和町１丁目
9 いわき市泉ケ丘１丁目
10 福岡市早良区城西２丁目

都道府県

平成28年基準 変動率
地価格（円/㎡） （％）

北海道
石川県
福島県
福岡県
宮城県
東京都
東京都
宮城県
福島県
福岡県

21,000185,000
36,500280,000
143,000
3,630,000
2,650,000
121,000
43,500260,000

27.3
15.6
12.3
12.0
11.7
11.3
11.3
11.0
11.0
10.6

順位

基準地の所在地

都道府県

愛知県
1 名古屋市中村区椿町
愛知県
2 名古屋市中村区名駅３丁目
大阪府
3 大阪市中央区南船場３丁目
大阪府
4 大阪市浪速区日本橋３丁目
愛知県
5 名古屋市中村区椿町
東京都
6 中央区銀座六丁目
京都府
7 京都市伏見区深草稲荷御前町
石川県
8 金沢市広岡１丁目
大阪府
9 大阪市北区中之島５丁目
東京都
10 中央区銀座二丁目
京都市下京区四条通柳馬場西入立売中之町
京都府
10

平成28年基準 変動率
地価格（円/㎡） （％）

4,300,000
4,000,000
5,350,000
849,000
1,280,000
22,500,000
270,000
495,000
1,210,000
33,000,000
3,750,000

32.3
32.0
28.9
28.1
28.0
27.1
26.2
25.3
25.1
25.0
25.0

※同じ変動率で順位が異なるのは、小数点第２位以下を考慮による序列となっている。

私どもとしてはしっかりその辺を踏まえて、制度に反映

いった施策の効果によって需要が下支えされているといしていきたいなと思っているところであります。

うことで、住宅地に対する需要が根強いということがあり直近の地価でございますけれども、これは 9 月 20 日ます。もちろん地域差がいろいろあろうかと思います。

に公表された、基準日が 7 月 1 日時点の地価調査の結

一方で、商業地につきましては、何と言ってもインバ果をまとめたものでございます。ご覧になってる方も多ウンドの観光客が非常に増えております。そのことが直いかと思いますけれども、あらためて特徴だけ申します

接的にそのエリアの商業面の売り上げの向上につながっと、全国で言えば、例えば住宅地は下落幅が縮小してきたり、あるいは、ホテルの需要を生んでるということでた。商業地は昨年までの下落から横ばいに転じたという

非常にホテル、オフィスを含めた収益性が向上しており大きな特徴があります。3 大都市圏におきましては、住ますので、こういったことで不動産需要は旺盛だという宅地は前年並みの小幅な上昇が続いている状況ですし、ことが全国的な需要の背景でございました。

商業地は総じて上昇基調を強めるということであります

都道府県別の地価変動率でございますが、住宅地と商が、今回特に注目してましたのは、地方圏の中、この福業地に分けておりまして、住宅地で言えば、実は住宅地

岡市もそうですけれども、地方 4 市、札幌、仙台、広の地価上昇をした都道府県の数というのは、去年は 8 団

島、福岡、この 4 市の地価の状況が非常に注目された体あったのですが、今年は 5 団体になっておりました。

ところであります。住宅、商業地とも 3 大都市圏を上商業地について申しますと、今度は去年は 12 団体上回る上昇を示しました。その他の地域でも下落幅は縮小

昇しておりましたが、今年は 15 団体ということで、商ということで、長らく続いてきた地価についてのデフレ

業需要のほうにまだ引き続き強い需要傾向が見られるとの状況から、少し鎌首を持ち上げてきている感じが見らいうことでございます。

れるところであります。

4

少し福岡県の状況についてご紹介いたします。これはその背景につきましてはいろいろありますけれども、住私よりも皆さま方のほうがお詳しいと思いますが、実感

宅地について言えば、長らく続いている低金利環境、あと合ってるかどうかということなんですけれども、県全

るいは、いろいろな施策、ローン減税の継続とか、そう

体の平均変動率は住宅地で見ますと 0.0％ということ

Japan Real Estate Instituteこれからの土地政策

平成28年地価調査 都道府県別地価変動率○地価が２％以上下落した都道府県数は、住宅地･商業地ともに減少（住宅地：１３→８、商業地：２１→１３）○上昇した都道府県数は、住宅地では減少し（下落に転じた県：千葉県、神奈川県、大阪府）、商業地では増加（上昇に転じた県：奈良県、広島県、福岡県）

住宅地の変動率

商業地の変動率

H27年

H27年

2%以上下落した都道府県数
13 (H27) → 8 （H28）

2%以上下落した都道府県数
21 (H27) → 13（H28）

上昇した都道府県数
8（H27） → 5 (H28)

上昇した都道府県数
12 (H27) →15 （H28）

H28年

凡

H28年

例

凡

1.0～2.0 未満

1.0～2.0 未満

上昇

上昇

0.0～1.0 未満

0.0～1.0 未満

0.0～1.0 未満

0.0～1.0 未満
1.0～2.0 未満

例

2.0％以上2.0％以上1.0～2.0 未満

下落

下落

2.0％ 以上

2.0％ 以上※変動率0.0％の場合、小数点第２位以下の数値を考慮し、色分けをしている。

※変動率0.0％の場合、小数点第２位以下の数値を考慮し、色分けをしている。

４

福岡県の地価動向
最近の地価動向

主要都市の平均変動率等

〔住宅地〕

住

用途別

○県全体の平均変動率は、0.0%で、昨年の下落から横ばいに下げ止まり。

県名・市名○福岡市では、鉄道駅徒歩圏内の住環境が良好なマンション素地は需要が堅調で、上昇率が拡大。
○福岡市以外の主要都市（政令市及び人口10万人以上の市）
・福岡市近隣の市では、分譲地・マンション需要が堅調で上昇基調又は上昇に反転（春日市・筑紫野市・糸島市）。
・その他周辺市は下落基調だが、下落率は縮小又は横ばいに下げ止まり（北九州市・大牟田市・飯塚市・久留米市）。
〔商業地〕○県全体の平均変動率は、＋1.1%で、昨年の下落から上昇に反転。
○福岡市について、博多駅周辺はオフィスのテナント及びホテル用地の需要が堅調のため、天神駅
周辺は新規店舗需要が堅調のため、上昇率が拡大。

（）は前年変動率(福岡市南区高宮2丁目100番)

博多駅

280,000円／㎡+12.0％ （ +3.3%）

天神駅

・西鉄天神大牟田線の高宮駅周
辺は、博多駅・天神駅に近く、利便性良好
・地価の割安感からマンション素
地需要が堅調だが、供給過少により地価は上昇

商

業

地

平成２８年

平成２６年

平成２７年

平成２８年

△ 0.5

0.0

△ 1.0

△ 0.2

1.1

福岡市

1.8

2.1

2.9

3.4

4.8

7.3

春日市

1.1

1.0

3.0

0.1

0.4

4.8

筑紫野市

0.5

1.0

1.0

△ 1.3

0.8

0.9

糸島市

△ 0.8

△ 0.1

0.5

△ 2.5

△ 1.8

△ 0.5

北九州市

△ 1.2

△ 0.8

△ 0.4

△ 1.8

△ 1.2

△ 0.4

大牟田市

△ 2.7

△ 2.5

△ 1.8

△ 3.0

△ 2.7

△ 2.0

飯塚市

△ 2.5

△ 2.3

△ 2.0

△ 5.1

△ 3.8

△ 2.7

久留米市

△ 0.3

△ 0.1

0.0

△ 1.8

△ 0.5

△ 0.3

前年よりも下落率縮小・上昇率拡大等
前年よりも下落率拡大・上昇率縮小等
前年と変動率同一

特徴的な地点の状況（商業地）
福岡博多5－9 【県内上昇率１位】

福岡南－12 【県内上昇率１位 】

地

平成２７年

△ 0.8

○福岡市以外の主要都市
・福岡市近隣の市では、駅周辺商業地のマンション素地需要等が堅調で上昇率は拡大（春日市・筑紫野市）。
・その他周辺市は下落基調だが、下落率は縮小（糸島市・北九州市・大牟田市・飯塚市・久留米市）。

特徴的な地点の状況（住宅地）

宅

平成２６年

福岡県

1,900,000円／㎡+22.6%（+19.2％）(福岡市博多区博多駅前4丁目156番ほか)（）は前年変動率・博多駅前の再開発ビル(KITTE博多、JRJPビル)の開業に伴い拠点性が増大
・ホテル用地需要が堅調

福岡中央5－3 【県内最高価格地】
4,600,000円／㎡+18.3%（+11.1％）(福岡市中央区天神2丁目81番)

・新規テナント出店需要が旺盛
・インバウンド消費の下支えにより、店舗売上高は堅調
・高値取引が散見される

天神駅

博多駅

高宮駅

再開発ビル

で、昨年まで下落は見られましたが、横ばいに下げ止は、上昇に反転しているということが見られます。

まったということが 1 点あります。特に福岡市では上商業地のほうは、こちらも昨年の下落から県全体とし昇率が拡大をしている。近隣の市でも分譲地とかマンても反転して、福岡市につきましては上昇率は拡大してション需要が堅調と伺っておりますが、上昇基調、またいる。近隣においても上昇率が拡大しているといったよ

一般財団法人 日本不動産研究所

5

不動産調査 2016

No.404

うな傾向が認められました。先ほどここへ来るのを楽しなところでは、北海道の倶知安。外資がリゾート開発にみにしてきたと申しましたけれども、やはり活力を目の非常に熱心に乗り出していると聞いておりまして、それ当たりに今日もさせていただきまして、こういった人のを背景にして非常に大きな上昇を示している住宅地もあ

流れとか、ものの流れの活発なところが、地価にも反映ります。
こういった今回の地価の上昇、あるいは、地価の状況

されているということだと思います。
もう一つ地価の資料でございますが、全国で見て主なの特徴、いずれも足元の状況でございますけれども、こ

上昇地点の特徴を色分けして書いてあります。簡単に申れから中長期的に見ればどうだろうかという点が少し気しますと、商業地について、たとえば、全国的に言えになるところであります。そこでややネガティブな感じ

ば、北陸新幹線の去年の 4 月の開業で、金沢が去年との資料に移るかもしれませんけれども、次の資料をご覧

今年と非常に大きく上昇しております。これは言ってみいいただきたいと思います。

ればインフラの整備効果であろうと思います。また、東よく言われますけれども、これから日本の将来人口は京にも限りませんけれども、東京の中央、5 － 22 と書いどうなるのでしょうかということであります。これはいてあり、これは銀座ですが、これも再開発が進んだり、

わゆる中位の推計を示したものであり、2010 年に 1 億

インバウンドの観光客を背景にして店舗の売上高が増加

2800 万人でございますけれども、40 年たって 2050しているといったような事情があろうかと思います。

年には 9700 万人ということで、24％減ります。それ

それから、これも東京の傾向として認められます住宅

から 50 年たって 2100 年になると 4771 万人という推地のほうですけれども、オリンピック、パラリンピック計になってます。こういうことで人口が減っていくわけの開催決定に伴いまして、マンションの分譲市況が非常ですけれども、人口増減状況を地理的に見たものを詳細に好調であります。ここでもやはり、一種の内需拡大とに見ていくと、要するに東京圏、あるいは、大都市と周いった背景によって地価が上昇している。全国的に見れ

辺都市、そういったところに人口が地域的に凝集、集ば、震災復興需要もありますけれども、こういった大きまってくるという傾向を見せながら人口減少をしていな要因が各地の地価に大きな影響を与えている。特徴的く。こういう予想がされております。

地価の変動／主な上昇地点の特徴○ 過去5年間の地価公示において、各年の住宅地・商業地別の上昇率トップ10となった地点をプロット（重複あり）○ 地価が上昇した主な理由は、インフラ効果、震災復興需要、外需取り込み、内需拡大など
震災復興需要インフラ効果

Ｈ28

Ｈ27

Ｈ26

Ｈ25

Ｈ24

Ｈ23

Ｈ22

Ｈ21

Ｈ28

Ｈ27

Ｈ26

Ｈ25

Ｈ24

Ｈ23

Ｈ22

Ｈ21

Ｈ20

Ｈ19

Ｈ28

10
Ｈ27

20

Ｈ26

15

0.5

Ｈ25

20

0.6

30
Ｈ24

25

40

Ｈ23

50

0.7

Ｈ22

0.9
0.8

商業地

復興需要
石巻5-1（H25）

北陸新幹線開業
金沢5-13（H27、H28）

Ｈ20

住宅地

外資によるリゾート開発等
倶知安-3（H28）

Ｈ19

外需取り込み震災復興需要
外需取り込み高台への津波被災者の移転需要 石巻-17(H24~26)

観光客・店舗売上高増加等
大阪中央5-23（H28）

Japan Real Estate Institute

350

140

300

120

250

Ｈ28

Ｈ27

Ｈ26

Ｈ25

Ｈ23

Ｈ22

Ｈ21

Ｈ24
Ｈ28

Ｈ27

Ｈ26

Ｈ25

Ｈ24

Ｈ23

Ｈ22

Ｈ21

Ｈ20

150

Ｈ19

Ｈ28

Ｈ27

Ｈ26

Ｈ25

Ｈ24

Ｈ23

Ｈ22

Ｈ21

200
Ｈ20

100

Ｈ20

再開発やリニア着工等による発展期待名古屋中村5-11(H26～H28)

160

Ｈ19

Ｈ28

Ｈ27

Ｈ26

Ｈ25

Ｈ24

Ｈ19

Ｈ27

Ｈ26

Ｈ25

Ｈ28

インフラ効果180※連続して上昇率トップ10入りした地点があるため、過去5年間で上昇率
トップ10入りした地点は住宅地で計３８地点、商業地で計４６地点※図中のグラフは各地点における公示地価の動き。単位は万円/㎡。

6Ｈ24

インフラ効果
再開発、九州新幹線の全線開業等
博多5-6（H24）

Ｈ23

資料：国土交通省作成

120
110
100
90
80
70

Ｈ22

3

Ｈ19
Ｈ20
Ｈ21
Ｈ22
Ｈ23
Ｈ24
Ｈ25
Ｈ26
Ｈ27
Ｈ28

4

Ｈ21

5

Ｈ20

6

4500
4000
3500
3000
2500
2000

内需拡大
東京五輪開催決定に伴い、好調なマンション分譲市況を反映 中央-3（H26)

Ｈ19

7

Ｈ23

震災復興需要原発事故被災者の需要等
いわき-27(H25~27)

外需取り込み再開発、観光客・店舗売上高増加
等 中央5-22(H27)
Ｈ22

Ｈ28

Ｈ27

Ｈ26

Ｈ25

Ｈ24

Ｈ23

Ｈ22

Ｈ21

Ｈ19

1

Ｈ20

2

Ｈ21

900
800
700
600
500
400

Ｈ20

3

Ｈ19

4

６

これからの土地政策

さらに言いますと、今度は人口規模別に見た人口予想と。それから、病院は 1 万 7500 人以上だというデーですけれども、2010 年から 2050 年までに 24％減る

タもあります。これはすべて唯一のデータではありませと言いましたが、これは一律に減っていくのではなくんけれども、人口が減ってくると、こういった機能、て、人口規模の大きい小さいによって、これだけ人口推サービスが維持できなくなるという問題があるわけであ

移に差があるわけであります。小さなところほどたくさります。

ん減るということで、平均 24％に対して人口が小さい

もちろん、自動車の利用割合が高くなると二酸化炭素

ところほど大きな減少率が認められるということであり排出量が増加するという問題もあります。平成 26 年度ます。

調査をしましたところ、約 3 分の 2 の方々が一定の条

こういった将来の人口推計、これは客観的なデータで件はあるだろうけれども、何らかの形で集約をしていっありますから、このとおりになるかどうか。このとおり

たほうがいいんじゃないかというお答えをされてましになっていいかどうかということとは全く別でありまた。その典型的に先駆的に進めてらっしゃるところが、す。そういう中で、これからどうなっていくんだろうか

次の富山市の例であります。

ということなのですけれども、その中で 1 つ話題とし

これは富山市のコンパクトシティはどういう取り組みてお耳に入っていると思いますけれども、コンパクトシをされているかは皆さんご存じだと思いますけれども、ティという話があります。

今の森さんという市長さんが廃線になりかけてた JR 線

これは市街地が次第に低密度化する。人が減ってきての一部を使って LRT 化して、中心部とその駅のほう密度がだんだん下がってくることによってどんなことがに、できるだけ住民を集めてくるためにいろいろな助成起こるかということなのですけれども、何と言っても住制度を定められて、支援をされてるわけであります。集んでいる方にとってみると、密度が低くなるということめてくるエリアのことを居住推進地区と申しますけれどは非常に不便なことでありまして、生活サービスの維持も、平成 19 年に設定されています。グラフは富山市のが困難になる。ある統計によりますと、生鮮食料品販売

居住推進地区内の住宅地の平均価格の推移と、それ以外業が立地するには、1 万 2500 人くらいの人口が必要だの富山市の住宅地平均価格の推移と、全国の地方都市と富山市におけるコンパクトシティの取組目標と効果＜居住推進地区の設定に伴う公示地価の推移＞

資料：富山市資料より作成
注：平成15年の地価を１とした場合の各年の地価を示したもの。

平成１９年に居住推進地区を設定。
居住推進地区外の公示地価は全国の地方部平均と同水準だが、居住推進地区内では地価の下げ止まり傾向が見られる＜公共交通沿線における居住人口の目標と進捗＞
平成17年

平成25年

平成37年推計（421,239人）（420,441人）（389,510人）

中心市街地および
公共交通沿線居住人口

公共交通活性化策や居住推進策により誘導＜ＬＲＴの整備効果＞
平日 4,815人／日 （開業前2,266人／日）
休日 3,645人／日 （開業前1,045人／日）※平成25年3月31日現在（１日平均利用者数）

開業前と比較して、
１１７，５６０人

約２８％

１３５，２９６人

３２．２％

１６２，１８０人

利用者数は平日約２，１倍、休日で約３，５倍に増加

約４２％

中心市街地及び公共交通沿線居住推進ゾーンで、良質な住宅の建設事業者や住宅を建設・購入する市民に対して助成すること等により、居住の集約を推進

１０

一般財団法人 日本不動産研究所

7

不動産調査 2016

No.404の推移を比べたものであります。
「何だ、みんな下がっ

るのは、中心部から 4 キロメートル外であります。そているじゃないか」ということかもしれませんが、確か

こが一番、平面駐車場もあったり大規模なある程度郊外に全国的には下がってきてますので、すぐに上昇という型の商業施設も立地して、実は皮肉にもそこが一番地価

わけではないんですけれども、明らかにブルーのライが上がっているところでありました。そのエリアのとこ

ン、居住推進地区内の地価の動向と、それ以外の富山市

ろにちょうど青森駅からも新青森駅からも 4 キロメーの動向を比べていただくと、ほんのわずかですけれどもトルの距離にありますので、いろいろな政策が実は完全

青と緑の線で差が出てきております。具体的には緑のとにミッドに向けて、一番中心部に向けて、集中されたか

ころ、居住推進地区外のところの住宅地の平均価格は全というとそうでもない面もあったように思います。それ国の地方の動向とほぼ同じでありますが、人を集めようとアウガの経営自体についての収支見通しも少し課題とした居住推進地区内にある地価については、ある意味だったのかもしれません。

では、低下傾向に少しブレーキがかかりつつあるのではないかということが言えると思います。

というのは、何も別に中心部に一カ所に集める必要はな

富山市では、公共交通沿線において利便性の高いとこいわけでありまして、さっきの富山市もそうですけれどろに居住人口を、さらに今後こういうふうに集約していも、居住推進地区、あるいは、誘導地区というのは、公こうという目標を定めているところでありまして、先ほ共交通の沿線にお団子のような形で集約を進めていってども申しましたけれども、一定のそのエリアに住む方々

もいいわけで、そういうところに利便性を高めてあげれに直接的な居住費の補助を行う。あるいは、先ほど言いば人が自然に住めるようになる。そういうことで公共交

ました LRT の利用料金を、特にお年寄りは 100 円に通をしっかり維持していけば、その方々の利便性が確保

設定するとか、非常に利便性の高い取り組みを行うことされますので、自然とそこに人が集まるようになるといでコンパクトシティを進めておられるということでありうことではないかと思います。

ます。

国交省でもコンパクトシティを進めていく上で、こう若干脱線しますけれども、最近ニュースで青森県青森

いった立地適正化計画と公共交通維持確保計画を両方

市のアウガという第三セクターが経営していた施設が破作っていただくようにすすめております。ご理解いただ

たんをしたということで、残念ながらそこの市長さんがいて、その方向で行けば、先ほど申しましたような集約責任を取ってお辞めになるという話がありました。青森

によるメリット、密度の経済が働くと言いますけれど

市は、今申しましたコンパクトシティの先駆的な取り組も、その可能性があって、効率的に町が維持できるといみを始められた有名なところでございました。前の市長

うことではないかと思います。

さんでございましたけれども、これは基本的にだいたい人口が減っていくとなると、都市のコンパクトシティ

4 キロメートルくらいのエリアの中を中心部にして、その話を先にいたしましたけれども、今後総じてみれば、の周辺部、4 キロメートルから少し外のところをまた周

どういう方向に政策が進んでいったらいいのかというこ

辺部、最後一番遠いところをアウターとして、アウターとを少し私どもで考えてみました。まずは過去の地価のに住んでいらっしゃる方々が多いと、青森市の場合、除動向とそれぞれの土地政策の変遷や役割をまとめたもの

雪費が相当かかるので、これを減らしていきたいというであります。

ことで、できるだけ中心部に集めようという政策を標榜されて取り組みを始められました。

8

ただ、個人的な意見で申しますと、コンパクトシティ

過去においてバブルによる地価高騰期。これは基本的には、公共の福祉を優先するとか、あるいは投機的な取私も一度、1 日かけて学生と一緒に視察に行ったこと

引を抑制する。こういったことに主眼を置いてきたわけがあったんですけれども、残念ながらどうなっていたかであります。しかし、その後の長期的な地価の低落傾向と申しますと、そのアウガがあった場所、中心部で青森

においては、土地の有効利用をもっと促進しようといっ

駅のすぐそばでありますけれども、そこはどちらかといたような政策が中心になりました。

うとデパートが撤退して、行政機能が中心の町になりか

今後人口減少ということで、どういうふうに進めてけておりました。それから、実際に人がたくさん住んでいったらいいかというのが、先ごろ 8 月でございましJapan Real Estate Instituteこれからの土地政策

つ出しております。

たけれども、私どもの専門の審議会で取りまとめたもの

その 1 つは、成長分野の土地需要を確実に捉えて、が次の資料でございます。
国土審議会の土地政策分科会企画部会というところで経済成長を支えるような土地利用を実現していこうとい

まとめたものでございますけれども、方向性として 3

うことであります。たとえば、インフラを生かした不動

国土審議会土地政策分科会企画部会とりまとめのポイント➀「土地政策の新たな方向性2016」～土地・不動産の活用と管理の再構築を目指して～
取り巻く状況

生産性向上や経済成長につながる動き◎リート市場の拡大◎観光、物流、ヘルスケア等
新しい成長分野の土地需要
の拡大
方向性１

平成28年8月4日とりまとめ本格的な人口減少に伴う動き◎生産性や社会コストを意識した
戦略づくり◎空き家・空き地等の増（世帯が所有する空き地も10年で1.4倍）（コンパクト＋ネットワーク、「賢く投資 ◎宅地の所有・利用意欲の減退
・賢く使う」インフラマネジメント戦略） （宅地も放棄される時代に）（2020年頃までに資産規模を倍増）◎ビッグデータ、クラウド等を活用した不動産ビジネスの進展

国土利用や社会資本整備の戦略に沿って、成長分野の土地需要を確実にとらえ、経済成長を支える土地利用を実現

国、地方による広域ビジョンづくり

不動産投資市場を通じた成長分野の不動産への投資促進

都道府県による産業立地戦略例）埼玉県田園都市づくりゾーン基本方針

観光先進国の実現に向けた宿泊施設の整備

Eコマースの発展等に対応した
高機能物流施設の整備

高齢者が安心して暮らせる
住まいの整備

市町村による適地選定例）首都圏広域地方計画

ＩＣ周辺の開発可能性のある
土地のリストアップの有無（回答のあったIC数：206）
100

2020年頃にリート等の資産
規模を約30兆
円に倍増

168

200
38

0
①あり

インフラを活かした不動産の円滑な供給

方向性２

②なし

出典：国土交通省調べ

これまでに蓄積された宅地ストックをうまく使い、国民生活の質の向上に資するような豊かな土地利用を実現◯ 空き家数は約820万戸。特に、別荘、賃貸用・売却用住宅等を除いた「その他の住宅」が急増（約320万戸）。今後も相続に伴い加速度的に増加するおそれ◯ そのうち利活用が望めない空き家は約272万戸。これが除却された場合、空き地化する可能性が高く、空き家問題の多くは「空き地問題」（宅地ストックを活用した豊かな土地利用の例）

移住者に売却・賃貸

起業等の場として提供

地域活動の拠点として活用

隣地の一体取得

菜園等として活用

空き家・空き店舗等の再生

新たな消費・投資の喚起

地域コミュニティの活性化

狭小住宅の敷地拡大

緑や農の再評価

１２

国土審議会土地政策分科会企画部会とりまとめ案のポイント➁「土地政策の新たな方向性2016」～土地・不動産の活用と管理の再構築を目指して～
方向性３［施策展開］

個々の土地に着目した最適な活用・管理（宅地ストックマネジメント）を実現
需要の高い土地（施策の例）

例）市街地、インフラ周辺等

 社会資本のストック効果を高める土地活用等を進めるための関係者の調整が円滑に開始できる場づくり⇒ 最適活用成長分野※の需要に的確に対応し、時期を逸することなく、必要な調整を経て、円滑に資金や土地・不動産を供給※成長分野：観光、物流、ヘルスケア、国際ビジネス等

低・未利用の土地

例）空き家・空き地等⇒ 創造的活用
活用の選択肢を増やし、隠れた需要を顕在化
・市場での取引・収益性
・住宅や宅地の利用
等

・農や緑、空地等広く豊かな土地利用
・住宅以外の多様な用途（地域活動の拠点等）での利用 等

 リートによる成長分野の不動産への投資促進のための支援措置の継続・拡充
 耐震化、環境改修、成長分野関連施設の再生等を促進するための不動産特定共同事業の充実（施策の例）
 行政、住民、宅建業者等の協議会等を通じ、空き家・空き地を寄付等により地域全体や市場で活用する
取組を促進 クラウドファンディング等の小口資金による空き家・
空き店舗の再生に対応した不動産特定共同事業の枠組み検討
 広く豊かな土地利用の推進（マッチングの仕組みの検討、除却すべき空き家の除却の促進※等）※隣地取引の７割超が更地での取引最適活用・創造的活用を支える情報基盤の充実（施策の例）
 ＩＴを活用した「空き家・空き地バンク」の標準化・一元化などを通じた効果的なマッチングの実現
 行政の保有する土地・不動産情報のオープン化（データの種類・提供方法の拡充）を促進
 不動産と一体となった動産も考慮した評価や農地評価ニーズに対応した鑑定評価の充実

活用が困難な土地⇒ 放棄宅地化の抑制
周辺の土地利用への阻害要因や将来の土地活用のボトルネックとならないよう継続的に管理（施策の例）
 所有者の所在の把握が難しい土地の実態把握
 活用が困難な土地の管理・帰属のあり方や、相続登記の更なる促進方策等について関係省庁が連携し本格的に議論

一般財団法人 日本不動産研究所

9

不動産調査 2016

No.404

産の円滑な供給をする。あるいは、都道府県の産業立地

空き家をよみがえらせるということが考えられると思い戦略に合わせた土地利用を実現していくといったことで

ます。

あります。
2 番目としては、これまでに蓄積された宅地ストック

者情報を確実に把握していくためのいろいろな環境整備というものをうまく使って生活の質の向上に資するようがまだまだ日本では十分ではないと思われます。あるいな豊かな土地利用を実現しようということであります。

は、新たな管理システムということも、これも在り方を

たとえば、空き家、空き店舗の再生をすることでにぎわ

抜本的に検討していく必要があるだろうというふうにいを取り戻すことができる。あるいは、地域コミュニ思っております。

ティの活性化を図ることで、街がにぎわいを取り戻すといったことがあろうかと思います。
方向性の 3 つ目。これが一番難しいのですが、いろ
いろな土地の個性があります。ご専門の方が多いと思い

若干抽象的で分かりにくい面もありますけれども、こ
うした基本的な方向性を踏まえて、少し具体的なテーマをお話させていただきたいと思います。生産性革命であります。

ますが、土地の価格を決めるときには地域要因と個別要

急に不動産市況の話と関係のなさそうな話になってお因があります。その個別要因をよく見て、それに応じた

りますけれども、最初のグラフはわが国の長期的な労働

最適な活用管理をしていかなければいけないと思ってお生産性と、折れ線グラフは日本の GDP の上昇率でありります。

ます。もちろん明らかに低下してきてるわけであります

そこで 3 つあると思いますけれども、1 つは需要が高けれども、生産性のほうもかなり下がってきてるといういところであれば、市街地とかインフラの周辺などであのがお分かりいただけると思います。労働生産性だけでれば、今までどおり最適な利用を促していくということすけれども、IoT の活用といった新たな IT 投資を行っになると思います。

て生まれる効果のことを全要素生産性と申します。この2 番目は、現時点で需要がないわけではないものの、

全要素生産性を加えてみても同じような傾向が見られま

低・未利用の土地は 2 番目でありますけれども、ここす。すなわち日本の生産性が落ちてきたことが GDP とは創造的活用と書いてあり、何かと言いますと、活用の大きな関係があるだろう。まして、これから人が減って選択肢を増やして、隠れた需要を顕在化させるというこくる。人が減ってくる中でどうやって活力を維持して経とであります。

済成長を実現したらいいのかとなると、生産性を上げてそして、さらに難しいのが 3 つ目でありますけれど

いくしかないというふうな考え方であります。たとえも、活用が困難な土地。これは人口が減ってきて、先ほば、ここで言う生産性というのはいろいろな意味がありどのように人を集約化していくことになりますと、どうまして、トラックドライバーの方の人手が足りない、若しても活用していけないところが出てまいります。それい人が入ってこないということで、苦労を業界のほうでに対しては、放棄されることを抑制していくというこされてます。そのくせ、実際にはトラックの積載率は全と。周辺の土地利用の阻害要因とか、将来の土地活用の

国平均で見ると、いま 41％であります。59％は空気でボトルネックにならないような管理を最低限やっていくあるわけであります。

ということではないかと考えております。

あるいは、道路の全国民の移動時間の中で、日本の場

具体的にどのような施策を講じていくのかということ

合約 4 割が渋滞にはまっている時間だという統計があについては、たとえば、最適活用で申しますと、これはります。欧米の都市ではこれが 2 割でありまして、そ

後ほどご説明しますけれども、不動産の投資市場においの 2 倍であります。これは別にグラフはありませんけてその市場の成長に向けて個々で活用していくというこれども、大都市だけでなくて地方都市にもおいても渋滞とが考えられます。

はかなり発生しますし、ピンポイントにおいてはかなり

それから、低・未利用地等創造的活用のところにおいては、空き地の流動化スキームを構築してそれを使う。
あるいは、篤志家の資金を投入することで、空き店舗、

10

放置宅地化のところが一番難しいですけれども、所有

Japan Real Estate Institute

深刻な状態だと思います。平均して 4 割ということになります。
こういった世の中の非効率を少しでも改善していくとこれからの土地政策

長期的に低下してきた日本の生産性

1960～1970

1970～1980

1980～1990

1990～2000

2000～2010(出所）内閣府「国民経済計算」、総務省「労働力調査」より作成。実質GDPは、1955年～1979年は68SNA（平成２年基準）、1980年～1993年は、93SNA（平成12年基準）、1994年～2014年は、93SNA（平成17年基準）による。このため、直接接続しないことに留意が必要。
１６

土地・不動産の最適活用による生産性革命○ 我が国経済の生産性向上には、土地・不動産について流動化等を通じた有効活用を図り、国民サービスの向上や需給のミスマッチの解消、新たな需要の創出等を進めることが不可欠。

＜地 方＞

＜都 市＞
課題

空き室の多い既存建物を需
要の高いホテルにコンバージョンしたいネット通販に対応してインター
周辺に物流施設をつくりたい

地域のために空き家を再生し、やる
気のある事業者に賃貸したい

空き地をもっと有効に活用できないか。
しかし、資金や情報が不足しているし、そのままか･･･

高齢者のために老人ホームを他地域に広げたい

しかし、現行制度では、事業要件が厳しく取り組めない･･･、
また、相談できる人材もお金もないし、そのままか･･･

対策 多様な投資家から資金を調達し、リノベーションや施設整備等を促進するため、リート等への支援を拡充
 不動産証券化の手続の簡素化や規制緩和等により、事業の案件形成をより一層加速 土地について需要を踏まえた的確な活用の円滑化や流動化を重点的に支援実現

投資を集めて、まちな
かの遊休資産や公的不動産を有効活用したい 小口の投資を集めた空き家再生等のための新たな制度を創設
 寄付された資産等を地域が連携して交流や移住、起業等の場として管理・活用する取組を支援
 地域の金融機関や自治体等の連携強化や人材育成等を支援

 不動産情報を充実させ、より早く、より便利にデータを提供

 成長分野等の質の高い不動産の供給・再生、キャッシュフローの拡大
 国民への良質なサービスの提供
 事業者の経営効率・収益性の向上
 多様な投資家への安定した運用機会の提供

資産の寄付をしたいが、管理が大変で受け取ってもらえない 不動産鑑定評価の充実
実現

 空き家・空き店舗等の再生
 地域の資産が民間資金等によって再生される好循環の創出
 地域コミュニティの活性化

１９いうことを、私どもは社会のベースの生産性を上げるこませんし、あるいは、先ほど申しました IoT、あるいとだというふうに考えております。もちろん、たとえは、AI を活用するような未来型の投資新技術で生産性

ば、旅館、トラック産業、建設業、こういった産業別のを高めるプロジェクトもやらなければいけません。この生産性を高めるプロジェクトもやっていかなければいけ

3 つを同時並行的に展開していくことで、社会全体、産一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 2016

No.404

業、未来、生産性が向上していくんじゃないか。そのこ

せんし、行政も再生して旅館にしたり、店舗にするといとでわが国の経済成長が実現できるんじゃないかと国交

うお金はどこにもありませんので、これは小口の投資を省は考えておりまして、実はそのためのプロジェクトを集めてきて、篤志家の投資を集めてきてそのお金で新た

第 1 弾 13 選んで、今取り組み始めております。たとえな制度を作ってはどうかと。こんなことを実はこの生産

ば、ピンポイントの渋滞対策と申しますのは、ビッグ性革命として進めようと、この分野では考えているとこ

データの活用が可能になってきましたので、どうしてこ

ろであります。

の部分だけ渋滞が起こるのか、構造的に起こるのかとい

今申しましたこの 2 点、リートへの支援の拡充や空う原因がはっきり分かるようになりました。上り線と下き家再生の話については、もう少し突っ込んでご説明しり線で原因も違う。ということで、それに応じた対策をたいと思います。

たとえば高速道路で申しますと、サグと申しますが、構

まずは J リートのことであります。

造的に一度下ってまたグッと上るところが目に見えない

これは J リートの上場銘柄数と時価総額の推移でござ形でもあります。そのサグのところでブレーキを踏んでいます。J リートはあらためて説明する必要はないと思渋滞が起こるケースというのがデータを見ますと分かる

いますけれども、投資信託法に基づいて取引をして不動ようになりました。その部分だけ少し付加車線を付け産の収益をめがけて投資をする商品でございます。ちょる。少ない投資でも効果的な渋滞対策をすることができ

うど 2001 年 9 月の 9.11 の直後に 2 銘柄で日本ではスる。これが 1 番目のピンポイント渋滞対策であります。

タートいたしました。当時の時価総額は 0.2 兆円でござ

この中に土地・不動産の最適活用による生産性革命もいましたけれども、その後リーマンショック等いろいろあるだろうということで、13 の 1 つに私どもは位置づありましたが、現時点では銘柄数は 55 銘柄、時価総額

けております。

も 11.8 兆円とそろってまいりました。日本の J リート

中身は少し抽象的になりますが、どのようなことを考市場はだいぶ拡大してきましたが、アメリカなどでは仕えているかということですけれども、これは都市部と地組みは多少違いますけれども、かなり規模が違います。

方部というように簡単に分けておりますが、さっき申し

70 兆円、80 兆円と言われているようなアメリカのリーましたように、土地の需要には地域的な要因があります

ト市場の規模に比べると相当小さいわけでありますけれ

ので、たとえば、課題として空き家、空き室の多い既存ども、まだまだ伸びる余地があろうかと思います。

の建物を、いま外国人の観光客が多いから需要の高いホJ リートで取得する不動産というのは、住宅やオフィ

テルにコンバージョンしたい。あるいは、ネット通販がス、あるいは、せいぜい商業施設が中心であろうと思わはやっているけれども、ネット通販に対応して小口の物れがちですけれども、最近はホテル、物流施設、あるい流を実現していくためのインター周辺の物流施設をつくは、地方の施設についての投資がかなり進んできておりらなければいけない。都市部においてはこういう課題がます。それから、今後、病院、ヘルスケア施設一般です

あろうかと思います。あるいは、高齢者のための老人

けれども、病院にもかなり投資が進み始めております。

ホームをもっとたくさんつくらなければいけないとか、来年度の税制改正要綱の中で、私どもとしてはヘルス

また、中央部でも空き家が増えてきて、活力が落ちてきケア施設とその敷地については J リートの特例税制の対ているけれども、なんとか再生して新たな拠点にした

象に加えてもらうよう要望いたしているところでありまい。いろいろなニーズがあります。それぞれの土地の、す。ヘルスケア施設につきましては、病院経営と不動産

あるいは、不動産のニーズを把握して、それに応じた、の収益ということについて、なかなか相入れない面があ

たとえば、都市で申しますと、いろいろな投資家から資るのではないかということで、病院の関係団体との調整金を調達して、その施設のリノベとか整備を促進するたを相当行ってまいりまして、結果的にガイドラインをめにリート、いわゆる J リートですけれども、証券化不作って、こういう形であれば病院経営にも健全性を確保

動産手法を活用する。そして、その支援を拡充するといしながら、その資金をしっかり確保できるものを用意しうことが必要ではないか。

ましたので、このガイドラインに則って、J リートの対

あるいは、空き家再生。1 人の力ではなかなかできま

12Japan Real Estate Institute

象にヘルスケア施設をどんどん加えていって、市場を育これからの土地政策てていただければということに期待をしているところで資家の方に返していこうという仕組みをやろうとしますあります。

と、これは実は不動産特定共同事業法に抵触をしてしま

それからもう一つ、先ほど小口のお金を集めてくるといます。そういうものをこの不動産特定共同事業法でいう話をしましたが、これは不動産特定共同事業法といは、実は投資家保護を図るためにこういうものが作られう法律で、今から約 20 年前にできた法律であります。

ましたので、今となってみれば随分制約になる場合があ

先ほどの J リートというのは流通性が非常に高い商品でります。

あります。一方で、その場にある不動産を開発して、付そこで、実は次の通常国会めがけて検討しているもの

加価値を付けていく。そのお金を投資家から集めていくとして特定共同事業の見直しの方向性として考えており形というのは、J リートには安定的な配当をしていかな

ますのが、たとえば、小規模な不動産特定共同事業法にければなりませんので、なかなかなじまない面がありまかかる特例を設置しようと。小規模と言いますのは、たす。この 20 年前にできた不動産特定共同事業法は、一とえば、空き家、空き店舗を再生して、そして活用して定の不動産の開発、あるいは、売買等を行って、その収いく。そこに投資家のお金を入れていって、みんなでそ

益を投資家に配分していくのですけれども、基本的にはういう事業をやっていこう。1 件でも 2 件でもできるよ

その収支配当する権利というのは譲渡しないでいただいうにするためには、これまでですと 1 億円という資本て、特定の方々と一緒に事業をやっていくという意味

金要件が必要ですけれども、そんな資本金を持ってこうで、特定共同事業と呼ばれているものであります。

いう事業をされる方はいらっしゃいませんので、今はで

これは資本金要件がありまして、自ら事業をやる方にきないということになってますから、この規制を緩和しついては 1 号事業者として 1 億円とか、なかなか厳して資本金要件を思い切って引き下げようということを考い資本金要件が課せられております。これはやはり投資

えております。

家を保護するという観点で定められた規制でありますけ

それから、クラウドファンディングということで、これども、従いまして、たとえば、いま小さな都市に、小れを普及させていくためにはいろいろな投資家に対するさな村に結構立派な空き家があって、ここにいろいろな情報提供の在り方とかを法規制も行いながらも、やはり投資家のお金を入れて、クラウドファンディングと言いインターネットを通じて事業を行うケースが多いですかますけれども、お金を入れて再生をしてその収益を全投ら、それに対応する規制に変えていこうといったような

一般財団法人 日本不動産研究所

13

不動産調査 2016

No.404こと。こういう特定共同事業制度を見直すことで、先ほ

一方で、今の住宅を評価した現況の評価額を合わせます

ど申しましたが、その土地の個性、不動産の個性に応じと、349.8 兆円しかない。その間、約 500 兆円の差がて需要を新たに作っていく。言ってみれば、先ほど方向ありまして、それはどこへ行ってしまっているのかとい性をお示しした様に、低・未利用地の土地、あるいは、

う問題であります。

空き家、空き店舗の活用を創造的に促していくための手

アメリカと比較しますと今の評価額の総計のほうが、法として、これが 1 つ使えるのではないかと思ってお

累計投資額よりも高いです。上に行きます。それはつまります。

りマーケットで、住宅や上物が評価されてる証拠だろう

今ノウハウは各地を見ますとかなり進んできているとと思います。日本の場合それは評価されない。それはや思いますので、今ある規制を適切に見直して使っていた

はり、従来からの建物価値、20 年たつと 0 という慣例

だければ、投資家の保護も図られながら資金が集まりやがあったからだと思います。

すくなるということを期待しておるところであります。

もう一つ、売り主、所有者のほうも自分の家ですから、

特定共同事業全体に税制の特例措置を創設拡充というどうせ売れるかどうか分からないから、きちんと維持管ことで、こういった要望もいたしているところであります。

理するという気持ちがなかなか働きません。戸建の場合

次の活用のための手段ということで、中古住宅のお話は特にそうで、マンションの場合は修繕計画に基づいを少しさせていただきたいと思います。
ご承知と思いますけれども、わが国の住宅市場という修繕のたびには一時金を取られるということもありますのは全住宅流通量、中古住宅も新築住宅も含めて、それ

けれども、戸建ての場合、そういう計画すらありませに占める既存住宅の流通シェアというのはわずか 14.7％。

ん。それから、自分の物件が実はこういう物件なんです

欧米に比べますとかなり低いという状況にあります。

よということを情報を提供すればするほど高く売れるかシェアとしてもまだまだ低いということでございます。

というとそうではありません。昔シロアリがあって駆除

これはどうしてかということをもう少し探ってみたほしましたと言うと逆になるかもしれません。物件情報とうがいいと思っておりまして、次に図解をしてみましいうインセンティブがありませんから、逆に買い主側はた。負の連鎖。住宅を求める方というのは、いい住宅が物件の情報はないということになります。

欲しいに決まってます。ところが何がいい住宅なのか、

それから、そもそも担保評価だってもともと上物は見なかなか分からない。マーケットに行くと、専門の宅建てくれない。今ある住宅を担保にして住み替えができな業者の方から説明を聞くけれども、なかなかいい物件かいという問題もあります。それから、先ほど申しました

どうか比較もできませんし、その物件の情報がまだまだが、資産価値が結局維持できない。こういったようなお少ない。したがって、質の不安が大きいし、質の不安をそらく負の連鎖が日本のマーケットにはあったんだろう

解消するリスクヘッジもよく分からない。瑕疵保険とあと思います。

りますけれども、まだまだ中古の場合普及いたしておりません。

そこで私どもが考えております望ましい姿は、理想を申しますと、インスペクション、建物検査によって、安それから建物評価についても、基本的にはわが国では心して住宅の質が分かって、安心して住宅を売買できる木造の住宅は 20 年たつと価値が 0 というふうによく言という環境が、そこにまた自分の家を売って居住できるわれます。実際にはそこに住んでる限りは利用価値があように住み替えることができる。そのためには自分の資るんですけれども、なかなか評価されないということが産がきちんと評価されるように適切な維持管理を行う。

あります。これまでに住宅投資をしてきたわが国の投資負の循環をこういう正の循環に変えていかなければいけ

額というものと、今あるストックを鑑定士の方々に評価ないのではないかと思っております。

していただいた総計とを比較するとかなりの差がありまして、これまでの投資額の累計は 2013 年で 893.3 兆

14て、半ば強制的に修繕積立金を積み立てており、大規模

そのためにどうするかということで、大事な点を何点か申します。

円あるんです。これは私どもの試算ですから、絶対的な

1 つは建物評価でございます。今日は専門の方がおら

数字として覚えていただく必要なないんですけれども、れますので、こういった話を踏み込んでさせていただきJapan Real Estate Instituteこれからの土地政策

既存住宅市場における負の連鎖
市場で起きていること○買い主

質に対する不安が大きい
良い既存住宅が判別しにくい○建物評価

新規取得・住み替え機
会の喪失

リスクヘッジの手法がわからない○既存住宅市場

建物の価値＝20年でゼロ

欧米に比して薄い流通
市場・リフォーム市場

透明性の低い市場
利用価値があっても評価されない○売主（所有者）

空き家の増加適切な維持管理のインセンティ
ブが生まれにくい

物件情報提供のインセンティブがない

低い担保評価となり、売れない→住み替えができない住宅の管理に手が届かない、資産価値が維持できない

居住ニーズのミスマッチ※広い家をもてあます高齢者層の増加など２９

既存住宅市場の活性化に向けた施策

適切な維持管理を実施
・ 定期的な点検、補修・修繕・更新
・ 履歴の作成・保存 等

インスペクション等により安心して住宅を売買
・ インスペクションの実施
・ 既存住宅売買瑕疵保険の加入 等

居住

設計図書

維持保全
設計図書
記録

必要に応じて適切なリフォームを実施
・ 長期優良住宅化リフォームの実施
・ 住宅金融支援機構等による融資 等

売却

インスペ
クション

住宅の状態に応じた価格で売買
・ 個々の住宅の性能や維持管理の状態を踏まえた建物評価 等○成果指標 （住生活基本計画（全国計画）（平成28年3月18日閣議決定）において設定）
・ 既存住宅流通の市場規模 ４兆円（H25） ⇒ ８兆円（H37）・ リフォームの市場規模 ７兆円（H25） ⇒ 12兆円（H37）
・ 建物状況調査（インスペクション）を受けて既存住宅売買瑕疵保険に加入した住宅の既存住宅流通量に占める割合
５％（H26） ⇒ 20％（H37）

３０

ますが、いわゆる鑑定評価基準の中の原価法の問題でごない。住宅金融支援機構なども、上物の評価は松竹梅くざいます。これまでの通常原価法では、必ずしも上物のらいの 3 段階くらいしか実際にはやっておられません。

各部位ごとに耐用年数や、再調達価格を厳密に計算してそれでいいのかという問題意識で少し既存住宅の建物評

評価するということが行われてないと思います。それは価手法を改善しようということで取り組んだわけでござある意味では、評価しても仕方ないというところがこれいます。

まずあったと思います。どうせ担保評価ではお金が付か

簡単に申しますと、いまある評価をもう少し部位ごと一般財団法人 日本不動産研究所

15

不動産調査 2016

No.404に再調達原価と、いまの状況を見定めて、あるいは、途16組みを取り入れております。

中でリフォームをすれば、手掛けた分だけ少し耐用年数

重要事項説明の時に、インスペクションを義務付けるが延びる方向に持っていけないかということによって、というわけではございませんが、インスペクションをし原価法の算定の仕方を全く変えてしまおうということでた結果があれば、それを必ず買い主に対して説明するよあります。

うに求めております。買い主のほうが、よく勉強してた

実は、不動産鑑定士協会連合会のほうではいち早くこ場合、インスペクションをしていなければ、その住宅にれに取り組んでいただいて、JAREA HAS という仕組

ついては信用をおけないということで、取引が見送られみを、既に作っていただきました。これは、まず精度のると。つまり、情報が豊富に出てるほうが取引が活発に高い再建築価格（再調達原価）の査定を可能にいたしま

なるような流通市場になるように日本も変えていこう

す。建設物価調査会の再調達原価査定システムを組み込と、こういう法律改正をやったわけであります。インス

んで、建物の性能やリフォームの状況を個別の部位におペクションの標準的なやり方、それに伴って瑕疵保険がいて反映した精度の高い再調達原価の査定を可能にしてきちんとフォローされるような仕組み、これも併せて講おります。部位は 11 に分けて、部位ごとに原価を把握じて日本の中古住宅市場を少し変えていくことで、私どする。さらには、リフォームを行った場合については、ものせっかく持っている資産を正当に活用して、また住価値の減耗について一定の配慮をする。少し需要が積みみ替えが進むように考えております。

上がっていると思いますが、当初できたときには 500

1 点だけ、人口が減少している中で中古住宅かと、新くらいのサンプルをもとにして、このリフォームの影響

築がますます減るのかということをおっしゃる方がいま等を加味したシステムを構築されて、これを使っていたす。これについては正確な学術的な論文があるわけでは

だければ、いままでの 20 年たって 0 というような乱暴ありませんが、私どもの考えでは、日本の場合、アメリな評価にはならないということであります。

カの住み替えに対して 3 分の 1 くらいの回数しか住み宅建業者の方も、ここまで精緻ではありませんけれど

替えが進みません。これはなぜかと言うと、自分の住んも、価格査定システムというのがあります。その中にこでるところを担保に次に住み替えていくようなマーケッのような考え方を反映して、宅建業者の参考価格としてトがないからという気がしております。この住み替えが出していただく査定のほうにも反映していただけるよう促進されれば、新築市場の選考も増える可能性がある。

に改善いたしました。

中古住宅市場を活性化させれば、住み替えが促進されと言いますと、皆さんのよく分かってらっしゃる方のて、それによって新築住宅を施工される可能性が上がる

中には、そうは言っても、マーケットは変わらないよね

んじゃないか、両方にいい影響があるんじゃないかといとお考えかもしれませんが、そのとおりでありまして、

うふうに私は考えております。これはぜひ学者の方に実マーケットが先か、システムが先かという議論をしだし証していただきたいなと思ってるところであります。

た時に、マーケットが変わらないのであれば、まずはシ

もう一つの話題でありますけれども、この空き地、空

ステムを変えてしまおう。もし求められて担保評価等にき家の問題を最後に簡単に触れたいと思います。残念な

活用されれば、そこからマーケットに一矢報いることががら、空き家数は大幅に増加してまして 820 万戸。よできるんじゃないかという考えのもとに、こういった制

く 820 万戸と言われますが、これには賃貸用で今入っ度に改善をいたしました。これが普及していくことで、てないで空いてるところとか、売却中でまだ売れてない

中古戸建て住宅の評価も上物についても価格が正当に出といったところ、あるいは別荘とか、こういった統計もてくるんだろうと思います。

入ってますから、実は、見る時に本当に空いてて困って

もう一点、今度は建物検査、インスペクションでございるというのは「その他の住宅」の空き家で 320 万戸

います。これについて中身は説明いたしませんけれどであります。ただそこは、耐震性ですとか、あるいは、

も、こういうものを組み込んで、通常のプロの取引宅建

実際に使えるような物理的な状況にないとか、あるい業者の方の取引におきまして、業法の一部を改正いたし

は、立地関係が非常に劣るとかを踏まえて、実際にそのまして、インスペクションを組み込んだ新しい流通の仕中で活用可能性があるのは 48 万戸あるだろうと私ども

Japan Real Estate Instituteこれからの土地政策は推計いたしました。残りの利活用がまったく望めない

うことをやらなければいけないところ、あえて自治体のものについては、272 万戸ということでありますから、リスクを冒す判断もされて、簡易に除却できる仕組みを

この空き家は除却をしていく。これについては、県や市作られていたり非常に苦労されてたと思いますが、このの方、私ども社会資本整備交付金を使っていただくと、法律によって、市町村の方々が空き家の対策計画を策定

この除却に対して補助も出る仕組みになっておりますけする。そして、所有者の特定等も取り組んでいただく。

れども、残念ながら、除却されたままにすれば、空き地

財政支援措置といたしまして、空き家の活用、除却等を化するということで、有効活用や適正な管理を本来は進促進するような公共団体の取り組みについては、先ほどめていくことが本質的な課題であろうというふうに思い申しましたが、社会資本整備総合交付金のほうで一定のます。

支援をさせていただく。活用したり、外観を整備した

どうして空き家が発生するのかということについては、り、除却をするということまで含めて、支援させていた相続に伴い空き家が発生ということが非常に多いというだくことができるようになっております。税制も一定のことであります。これはあらためてご説明する時間もあ

空き家の有効活用について特例措置を講じているところ

りませんし、必要もないと思いますけれども、空き地ス

であります。

トックも非常に増えてきているという状況にあります。

何と言っても、空き家の情報が課税当局でないと分か

そこで空き家問題、空き地問題にどういうふうに対応

らないというところがこれまで多くのネックになっておしていくかということを最後に少しお話しますけれどりました。どこが空いていて、実は使用者がよく分からも、まず空き家につきましては、おかげさまで議員立法ないといった情報が、今までは課税当局だけが独占するで「空家等対策の推進に関する特別措置法」というのが仕組みでございましたが、この法律によりまして、その制定されました。それまでは、全国の自治体の方は非常情報をほかの担当部局と共有できるということになりまにご苦労されて、条例でもっていろいろな手段を定めらした。

れました。本来はいろいろな手続きを法的に踏んで所有まだ限界はあります。それを使って、どこまでその情者を確定して了解を取って強制的な手段、取り壊しとい報を表に出していけるかといった問題はありますので、空き家等の再生・流通促進
Ｈ２９年度予算要求： １．４億円（新規）（概要）• 需給のミスマッチの解消や新たな需要の創出等により、空き家・空き地等の流動性を高め、有効活用を推進。
• 具体的には、全国の空き家等の検索が可能な標準的な空き家・空き地バンクシステムを整備するとともに、地方自治体と宅建業者等が連携・協力した地域協議会による空き家等の有効活用・管理等を支援。
現状
消費者

空き家・空き地バンクの標準化
Ａ市バンク

・ 物件情報の登録フォーマットを
統一化

Ｂ市バンク

全国
空き家・空き地
バンク

情報の連携

民間の
不動産情報サイト

・ 消費者のニーズに応じた検索が可能なシステムを導入

自治体ごとに仕様が異なり、一覧性がなく、検索がしづらい◎空き家・空き店舗の再生

消費者・ 全国の空き家・空き地バンク物件をワンストップで閲覧可能に

Ｃ市バンク

施策の効果
将来像

多様なニーズに応じた物件紹介など、消費者サービスの向上を推進

移住者に売却・賃貸◎新たな消費・投資の喚起

地域協議会による
空き家等の有効活用・管理

現状
・ 空き家等の有効活用・管理には、不動産取引の専門家である宅建業者の協力が不可欠
・ 一部の地域において、自治体と宅建業者等が連携・協力した対策が進みつつある

将来像

自治体

地域協議会

・ 自治体、宅建業者、関係団体等
による地域協議会を設置・運営

所有者

・ 協議会で空き家等の活用相談・助言、啓発活動、マッチング、調査等を推進

・ 空き家等の需給のミスマッチを解消し、新たな需要を創出
・ 地域での空き家等の適正な管理
を推進

宅建業者

関係団体等

起業等の場として提供◎地域コミュニティの活性化

遠隔地居住者向けの相談会等の開催
地域活動の拠点として管理

・ 地方に空き家等を所有している大都市圏の居住者向けの空き家活用フェアや相談会、宅建業者によるコンサルティング等を実施

都市部
物件所在地と離れた場所に住んでいるので、物件の維持・管理が大変

所有者

地域協議会
に橋渡し

都市部の相談窓口に活用の相談

地域協議会
物件の活用方策について見極め

地域住民

自治体

固定資産税
相当額の賃料なら借り手が見つかると思います

宅建業者

一般財団法人 日本不動産研究所

17

不動産調査 2016

No.404

これについてはまだまだ国の法律では十分ではないもの

戻せるように頑張っているところであります。居住環境があります。京都市のほうでは情報を上手に活用して、につきましては、応急的な住まいの確保ということで、市が空き家の情報を持ったら、直接空き家の所有者に活今 16 市町村で 4303 戸の建設に着手をさせていただい用を働きかけるとか、あるいは、専門の宅建士に取り次てるところであります。民間住宅の活用ということも、

いで、活用を促すといったようなことで取り組んでおり随分と宅地建物取引業者の方のおかげで進んできております。また、最大の課題としては所有者の同意を得ないまして、今熊本県内では 1 万 476 戸が活用決定いたしとなかなか先に進めないというネックがありますので、ております。全国の公営住宅の空室提供につきましても、

ここは私どもいろいろな先進事例を調べてますけれど

1830 戸、九州の中でも 1664 戸進んできております。

も、ここはかなり進んでおられますので、ここの問題点

一方で、大規模なインフラの被災がございます。阿蘇を伺いながら私どもが制度改正をしていかなければいけ

大橋地区が特に大きな被害を受けておりますけれども、ないんだろうというふうに思っております。

これにつきましても国が復旧工事を代行する形で、工事いずれにしましても、空き家の発生は、やはり人口がを進めてきているところでございます。土砂災害による減少する、相続が起こって子どもが少ない中でどうして

2 次被害の防止につきまして、立野川地区におきましも発生する面がございます。発生した時に、あるいは、て、今 50 カ所実施を決定しているところであります。

発生する前からできるだけ有効活用する仕組みを用意し交通関係では熊本、大分、宮崎県内の国道・県道・市ておくことが必要かなと思っておりますので、専門の宅

町村道の通行止めが、今は 72 カ所にだいぶ減少するこ

建業者の方にも空き家バンクという自治体の行政情報へとができました。大分につきましても、9 月 15 日に 4のアクセスを可能にしていくということも重要だと思い車線で復旧を遂げたところでございます。観光の風評被ます。専門の方の情報でもってマッチングをして、なん害対策なども行いながら、被災地の復旧を全力で進めてとか有効活用してくことが重要ではないかと思います。

いきたいと思います。

いろいろとお話をいたしました。土地政策に関する話

お話ししようと思ったことは、以上でございます。十

題ということで取りとめなくお話をしましたけれども、こ分なお話になったかどうか分かりませんけれども、少しういった課題を持って今国交省では土地政策においてでも皆さまの日常業務にお役に立てば幸いと思います。

様々な面から取り組んでおるところでございます。

ちょうど時間でありますが、何かご質問があればお伺い

もう時間がありませんので、最後に熊本地震の対応にしますが、ございますでしょうか。よろしゅうございま

ついて少し数字のみご紹介して終わりたいと思いますけ

すか。それでは、1 時間ご清聴、皆さまにはありがとう

れども、冒頭に申しましたが、被災地の方の生活が取りございました。これで終わらせていただきます。（拍手）※本稿は、平成 28 年 10 月 21 日に開催された「土地月間」福岡講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

18

Japan Real Estate Institute中国の経済と不動産市場の最新動向

平成 28 年「土地月間」福岡講演会

どうなる世界経済と日本の不動産市場
第 2 部•研究報告

中国の経済と不動産市場の最新動向
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所
お

た

国際部次長
や

とおる

御旅屋 徹
1992 年 神戸大学経営学部卒業。信託銀行、都市銀行での勤務を経て、2002 年 一般財団法人日本
不動産研究所入社。証券化室長、中国事業室長等を経て、2012 年 4 月より上海に駐在し不動研（上海）投資諮詢有限公司を開設（総経理）。2016 年 7 月より現職。

こんにちは。一般財団法人日本不動産研究所国際部で

中国国内でも、バブルなのかバブルではないのか、と中華圏を担当させていただいております、御旅屋でございった議論が多数なされていることもございますので、います。皆さま方にはいつも大変お世話になっておりま

今回、短い時間ではございますけれども、最近の中国のして、この場を借りてあらためて御礼申し上げます。

経済と不動産について、簡単に皆さまにご報告させてい中華圏とありますが、われわれのチームでは中国本土

ただきたいと思います。よろしくお願いいたします。

のほかに香港と台湾も対象としております。また、ビジ

中国に行って強く感じることとしては、中国についてネスとして結実してはおりませんけれど、モンゴルなどのいろいろな出来事の日本のメディアでの報道のされ方も担当の範囲となっております。

というものにかなりバイアスがかかっているということ

先ほど、弊社の理事長からも紹介ございましたが、日です。これはもう皆さんお気づきというか、日本でもい本不動産研究所は上海に現地法人を持っております。

ろいろ言われているところかと思いますが、どうしても2014 年の 5 月に開業いたしまして、今 2 年半ほど経過

日本のメディアで取り上げられる中国の情報は悪いことしたところでございますが、私はその設立準備も含めてばかりです。ですが、当然のことながら物事に負の側面

2012 年から上海に赴任いたしまして、4 年ほど生活をがあれば、その反対側の正の側面もあって、経済規模もさせていただきました。その期間中、中国の不動産につそうですし、面積も人口もそうですけれども、あれだけいては「価格が高いのではないか」「バブルなのではな

大きな中国についてはいろいろな正の側面と負の側面がいか」という話があったり、あるいはこのあとお話しし隣り合っている状況にある。なのに、なかなかその正のますけれども、2014 年の段階では住宅の市場が低迷し側面が伝えられずに負の側面だけが伝えられているといたことをもって「バブルが崩壊したのではないか」とうことで、せっかく中国という巨大なマーケットの隣にいった話もございました。ただ、またここにきて住宅のありながら、その地の利を生かせないような、あまりマ

マーケットは活気を呈しているような状況でございます。

イナスの方向だけの情報だけを伝えるというのは、日本

一般財団法人 日本不動産研究所

19

不動産調査 2016

No.404

Copyright (C) 2016 Japan Real Estate Institute All Rights Reserved.

にとってのビジネスチャンスという点でもったいないの長、少し流れが鈍化しているということも伝えられておではないか、ということを常々感じておりました。

りますけれども、そのなかでも順調に経済規模が拡大しということもあって、できるだけニュートラルにお話ておりまして、米ドル換算で 2015 年が 11 兆ドルといしをしようと思うのですけれど、ニュートラルに話せばうことになります。これを日本円に直すと 2015 年の為話すほど、話はつまらなくなっていくので、そのへんは替レートだと 1300 兆円ぐらいの規模になります。

ご容赦をいただきたいと思います。
まず簡単に、中国経済の概観を確認しておきたいと思

兆ドルということになりまして、日本円に直すと 500

います。こちらのグラフは、中国とアメリカと日本の経兆円ということになります。つまり、中国の 1300 兆円

済規模、名目 GDP の推移を示したものです。アメリカ

に対して日本の 500 兆円、2000 年には日本の 4 分の 1については、ずっと世界で一番大きな経済規模というのに満たなかった中国の経済規模が、昨年の段階では日本が続いている状況にありますけれど、日本と中国の関係の 2.5 倍の規模にまで拡大している、非常に大きな規模についてはご承知のとおり、2010 年に中国の GDP がになっているというものであります。

日本の GDP を抜きまして、中国が世界第 2 位の経済大国になったということになります。
この 2010 年近辺では、日本が中国に抜かれたということで、非常にセンセーショナルに伝えられたわけです20

転じて日本につきましては、米ドルに換算すると 4.1

ただ、赤い線で示しております中国の経済のところの傾きが徐々に緩くなっているところで見ていただけます
ように、経済の成長速度というところでは鈍化が取りざたされているところであります。

が、その後順位が 1 番、2 番、3 番と米、中、日という

こちらは棒グラフのほうで経済規模の推移を示しておところが変わらないこともあって、今どのぐらい差がありまして、一方で折れ線グラフのほうで成長率を示してるのかというところは、あまり認識されていないようなおります。折れ線グラフのほうが徐々に成長の速度が鈍気もします。

化しているというのを示しております。

今、中国と日本の経済規模の間にいったいどのぐらい

ちょうどおとといですけれども、2016 年第 3 クオーの差があるか、中国については 2010 年以降も経済成

ターの数字も出ておりまして、2016 年に入ってからはJapan Real Estate Institute中国の経済と不動産市場の最新動向

Copyright (C) 2016 Japan Real Estate Institute All Rights Reserved.

3 四半期連続で 6.7％の成長というところが、統計で報

ころは、古いエンジンから新しいエンジンへの切り替え

告されております。

というところでございます。まさに古いエンジンという2010 年を最後に中国の経済成長率というのが一桁成のは、これまでの重厚長大産業に象徴されるような第二長に転換されているわけなのですが、非常に図体が大き次産業で発展していくモデル、ここからサービス産業のくなっているので、実際の年間の増分という意味ではかほうに軸足を移していくというものでありまして、そのなり大きな成長が続いていると言えます。かつ、中国政

産業の構造転換、あるいはこのあとのスライドでお示し

府についてもこれまでのような高速の成長を、これだけしますけれども外需から内需への転換、それから投資主の大きくなった体で続けていくことは難しいという認識

導の経済運営から消費主導へと変えていくという、そうの下で、これまでの高速の経済成長から、中高速の経済

いった三つの構造転換を進めていく過程にあります。

成長へと転換していくのだと、要はここでの経済の成長グラフを見ていただければお分かりのように、赤い線

率の減速という部分は、もともと経済運営として意図しで示された第二次産業のほうは鈍化の度合いが比較的大たものなのだというような位置づけをとっています。そきなものになっている一方で、第三次産業、サービス産

こでの新しい経済運営の姿というのを「新常態」という業のほうにつきましては、比較的堅調な推移が見られてふうに彼らは言っていますけれど、これまでの成長のモおります。ここの差をあまり考えずに中国の全体的な減デルを続けていくというのは不可能であるけれども、現速というところだけを取り出してしまうと、ビジネス状に応じた堅調な成長推移をこれからモデルとして築いチャンスとして見誤ってしまう部分もあるのではないかていくのだというような形で進めているわけです。

ということです。

経済全体としては成長速度が減速しているような形になお、中国政府としても今この状況というのが決してなるのですが、産業別に見てみますと、もう少し様子がやさしい経済運営の状況にあるという認識ではいませ違って見えてまいります。

ん。「三期畳加」と言いますが、まさに中国政府の認識

こちらのグラフ、左側は第二次産業と第三次産業の成も、今経済運営上難しい問題になっているのは、三つの長の推移を示しています。今中国政府が企図していると局面が一つに重なっているからだというような言い方を一般財団法人 日本不動産研究所

21

不動産調査 2016

No.404

Copyright (C) 2016 Japan Real Estate Institute All Rights Reserved.

しています。
一つは成長速度のギアチェンジ期ということで、先ほ過剰生産・過剰供給、あるいは過剰な債務、国有企業へど申し上げました経済成長の速度をこれから変えていっの依存度の高まり、といった形で中国経済の運営に対すて、安定的な経済の成長につなげていく、その転換期でる負の側面として出てきていることも確かです。そうあるということ。それからもう一つは、その手段としていった形で経済上出てきている負の側面というのを消化

経済構造、産業構造を調整していくのだと。どうしてもして、次の発展へとつなげていく難しい運営の時期にあその調整に係る停滞の時期というのが生じてしまいます

るという、そういう話になっております。

ので、その生みの苦しみ、陣痛期にあるのだというような言い方もしています。

22

はりそういった政策の実施によるひずみが、ここにきて右側の棒グラフは、産業別の GDP が年間でどのぐら
い増分があるのかを示したものです。もともと青い棒グ

最後にもう一点。過去の刺激策の消化期というようなラフで示していますように第三次産業が堅調に推移して言い方もしています。2008 年にあのサブプライムロー

いく、その上のところで第二次産業、赤で示した部分でン問題に端を発しまして、象徴的な出来事としてはリー

すけれども、この部分ときれいにスイッチがなされていマン・ブラザーズが破たんしたりということで、日本だ

くような、そんな流れができていたように見えます。当とリーマン・ショックという言い方のほうが一般的かも

然、経済はそんなにうまく流れるものではないのですけ

しれませんけれど、リーマン・ショックを契機として世れども、そこに 2009 年の大規模な財政出動によって第界経済に不透明感が広まった中で、中国は 2008 年の年

二次産業の部分で非常に大きな投資が生まれて、本来予末に 4 兆元、当時の為替レートだと 70 兆円ぐらいにな

定されていたような経済成長に比べると、その部分にひると思うのですけれど、非常に大規模な財政出動を行っ

ずみが、過剰な生産設備等が発生しているように見えるた、これが過去の刺激策です。世界経済が停滞感を強め訳です。

る中で、中国が一人気を吐いて経済が順調に成長を続

当然のことながらこの無理をした部分が、そのまま経

け、世界経済をけん引したといった形で、当時はヒー済の中での役割を担っていくというような形にはなりま

ローのような扱いを受けたわけですけれど、一方ではやせんで、今その部分が過剰生産能力として急速にしぼんJapan Real Estate Institute中国の経済と不動産市場の最新動向

でいっている状況にあります。この部分が中国経済全体脚光を浴びました。それが 3 年たって、昨年の 11 月

で見たときの成長の重しになっている、というようなグ

11 日には、912 億元、約 1.5 兆円の売り上げを 1 日で

ラフでございます。

上げるに至っているということで、中国の巨大な消費を先ほど産業のところを見ていただきましたけれども、もう一つ申し上げた投資から消費への転換といったとこ

うまく取り込むことによって、巨大なビジネスの成功に導いているというものです。

ろも、中国経済全体で見ていくのに比べますと、それぞ

ちなみに 1.5 兆円というのは、日本でいうとセブン＆れの部分でもう少し動き方が違うところが見ていただけ

アイ・ホールディングスさんのグローバル・ベースでのます。

売り上げがだいたい 5.7 兆円ぐらいだったと思いますの

赤い線で示しているのが投資の部分でありまして、で、その丁度四半期分の売り上げをたった 1 日で売り

2010 年以降、先ほどの 2009 年の財政出動もありまし上げている。当然、これがずっと継続するものではなくて、高い伸び率で成長を続けていたわけですけれども、て、この特定の日ということではありますけれども、そそれがここにきて急激に鈍化をしているという状況です。

のぐらいの規模になるものであります。

また、緑の線が輸出入を示していますけれども、これ

ここまで、産業の内訳であるとか、あるいはそれぞれまでのように国内外から資源を集めて、世界の工場としの分野で少し温度差がありますというようなことを申して加工して外に売っていくというような形のモデルが崩上げましたけれど、もう一つ、中国は日本の 25 倍の国

れていく状況の中で、輸出入が急激に減速しているとい土を持っている大きな国でもありますので、当然その国う様子を表しています。

の中で一律に状況が変化しているというものではない、

一方で、必ずしもその成長のエンジンを代替できていというものを示しているのがこちらの地図になります。

るかというと、そうではないのですが、消費のほうは投

これはどのように色分けしているかといいますと、中資や輸出入と比べると、比較的堅調な状況にあります。

国全体での経済成長率というのが昨年 1 年間で 6.9％と青い線で示している部分ですが、そういうような形に先ほど申し上げましたけれども、それとほぼ同等の 6 ～なっております。

7.9％の成長をしている省にグレーの色をつけています。

経済全体として見ていくと、そういった状況が見てとそれから一方で、そこに満たない 5.9％以下の成長とれるわけなのですが、一方ではこうした構造の転換をとなった省については赤色で示しています。全体の中国全

らえて、うまくビジネスとして成功している会社もござ

土での経済成長よりも高い成長率、これを達成した場所います。

については青で示しておりまして、さらに 10％以上の皆さん、ニュース等でご覧になられたことがあるかもしれないのですが、もうあと 20 日ぐらいで今年も 11

成長を昨年の段階でも維持している所については、さらに濃い青色で示しています。

月 11 日がきます。中国で 11 月 11 日というのは、「1」

これで見ますと、グレーや赤い所、中国全体で見たとというのを単身者、独身者とみたてまして、それがちょきの経済成長で比較的成長の劣る所、減速の激しい所とうど四つ並ぶということがあって、「独身の日」と言わいうのが、北のほうに集中していることが見ていただけれています。「光棍節」というもともとあった祝日ではると思います。この北のほうは何かというと、資源や第あるのですけれども、そんなに目立つ日ではありません

二次産業をこれからの成長モデルの中心に折り込んでいでした。ただ、この日をとらえてアリババ集団という、

こうという形で動いていた省になります。ですので、先中 国 で 最 大 の e コ マ ー ス、 ネ ッ ト シ ョ ッ ピ ン グ の プ

ほどの産業構造の内訳のところでも見ていただいたとお

ラットフォームを運営している会社がネット販売上の特り、やはり中国全体として投資から消費、それから第二大セール日というプロモーションを行っています。

次産業から第三次産業へと切り替えをしていく、ちょう

各年 11 月 11 日のアリババの売り上げを、2012 年

どそこの古い部分がこれまであるいはこれからの発展モから 2015 年まで示しているのですけれど、2012 年に

デルの中心的位置づけにあった北のほうが厳しい状況に

191 億元、日本円に直すとだいたい 3000 億円くらいあるというような形になっておりまして、エリアによっでスタートして、非常に大きなものだということで当時て随分状況が違っているというものが、地図のほうで表

一般財団法人 日本不動産研究所

23

不動産調査 2016

No.404ています。

されていると思っています。
非常に簡単ではありますが、経済全般のところをここ

ちなみに、この 11 億 m2 という販売面積の大きさ、まででご説明させていただきました。ここから不動産に

日本では住宅の販売面積というのがなかなか統計として関する話をさせていただきたいと思います。

取っていけない部分があるのですが、例えば年間の着工

こちらのグラフは中国での商品不動産の販売面積の推

量 を 見 て み る と、 日 本 だ と だ い た い 貸 家 を 除 く と 5移を示しています。中国では販売用の不動産のことを商

千万 m2 から 6 千万 m2 というような規模になると思い

品不動産というような名前で呼んでおります。

ます。それでいくと、中国での現在の住宅の販売量とい22015 年の販売量というのは全体で 12.8 億 m ということになります。このうち、グレーで示しているとこ

うのは、面積ベースでだいたい日本の 20 倍ぐらいに相当しているということになります。

ろが住宅の販売面積でして、住宅以外の部分というのが2 － 2 は商品住宅市場について、主要な指標について、赤で示した部分になっています。つまり、全体で 12.8

ここ数年の推移を示している表になります。下から 222

億 m のうち、住宅の販売が 11.2 億 m という形にな

番目のところに販売面積を書いておりまして、先ほど申りまして、これまでの推移で見ていただいてもそうなのし上げましたとおり、2015 年は 11 億 m2 が販売されですけれども、おおむね中国での販売用不動産の 9 割ているわけなのですけれども、その前の年、2014 年のが住宅であるということになります。

段階では 10.5 億 m2 で、さらに前の 2013 年との比較

また、住宅というのは国民の生活にも大きく影響するでいうとマイナス 9％の販売面積にとどまりました。

ものですし、中国の場合にはすべての土地が原則として

基本的に中国全体で見たときには、2014 年に住宅

国のものですので、それを払い下げることによって地方

マーケットの大きな停滞の時期を迎えていたというよう財政がまかなわれている、そういったところにも影響しな整理になるのですけれども、まさに販売面積からそうてくるということもありまして、中国で不動産のマーいった状況がはっきりと分かります。

ケットを語るときに特に範囲を限定しない場合には、住ただ一方で、それが 2015 年には 6.9％の増加となり宅のマーケットについて話しをしていることが多くなっまして、さらに 2016 年の上半期で 1 年前と比べるとCopyright (C) 2016 Japan Real Estate Institute All Rights Reserved.

24Japan Real Estate Institute中国の経済と不動産市場の最新動向

28.6％の増加というような形で、販売面積のほうは急先ほど申し上げましたとおり、ここにきて価格の上昇

激に増大、現在のマーケットは活況を呈しているというというのがいろいろと中国国内でもニュースで取り上げような状況です。

られるようになりまして、日本に限らず実際に中国国内

それから一番下に販売単価を示しておりますが、こうでも、「今の状況というのはバブルが発生しているのでしたマーケットの活況を受けまして、販売単価も 2016

はないか」といった議論が頻繁になされています。では

年上期は前年同月比で 12.3％増加です。これは国全体

実際に中国の不動産価格というのがどのぐらい上がってで見ているところで、非常に大きな価格の上昇が見られいるのかというのをもう少し長い目で見てみたものが、ているところです。

次の 2 － 3 のグラフになります。

ただ一方で、こうしたマーケットの活況が投資に結び

赤い折れ線で示しているのが住宅の平均販売価格を指ついていない、というのが一番上の行になっておりま

数にしたものです。中国の住宅市場というのは、実はそす。開発投資の推移を見てみると、2014 年から 2015

んなに歴史が長いわけではありませんで、土地の国有の年にかけて住宅マーケットが停滞していった影響もあり制度がきちんと整備されて、その後商品住宅としてのますけれども、2015 年の段階では投資の増分というのマーケットが整備されたのは 1998 年と認識されること

が 0.4％という形で、その前のマーケットの停滞を受けが多いです。そうすると 1998 年から現在まで約 17 ～たような形になっています。

8 年。その期間中にこれだけ大きな、11 億 m2 を販売

ただ、2015 年から 2016 年にかけてマーケットは活況を呈しているわけ なので す が、開 発 投 資のほうはするようなマーケットにまで成長してきたということになります。

5.6％の上昇にとどまっています。これまでは住宅のマー

その期間中にどのぐらい価格が伸びたかというと、ケットが活況を呈して、開発の投資がどんと増えて、そ1998 年の数字を 100 とした場合、2015 年に 349、17

れがまた中国の成長のエンジンになっていたわけなので年間で 3.5 倍になったという計算になります。もちろんすが、そこの動きというのが少し変わってきているといこれは小さな数字ではないのですけれど、その期間中にうような捉えられ方をしていると認識しています。

経済規模がどれぐらい膨らんだのかというと、名目

Copyright (C) 2016 Japan Real Estate Institute All Rights Reserved.

一般財団法人 日本不動産研究所

25

不動産調査 2016

No.404

Copyright (C) 2016 Japan Real Estate Institute All Rights Reserved.

GDP で見ると 7.94 倍です。また、可処分所得の推移

こちらのグラフ、折れ線で示しているところはそれぞを見ると 5.75 倍になっているということで、必ずしもれの土地の価格の上昇率を対前年比で見ておりまして、

その経済の成長、あるいは所得の上昇といったところと一方で真ん中に横に少し太めの棒を引いていると思うの比較したときに、不動産の伸び方が非常に高いというよですが、こちらのほうが 7％の線になります。17 年間

うなことは言えない状況になっています。

を複利で価格の伸び率を見ていくとだいたい 7％になる

ただ、もともと比較している 1998 年の水準というものがどうなのか、よく年収倍率などで計算されますけれ

目安として置いています。

ども、その時の住宅価格が国民全体の所得と比べたとき

これで見ますと、2004 年あるいは 2007 年、2009に高いのか低いのか、あるいはその住宅を購入して貸し年といったところに大きな山が見られるということにた場合の収益率といったことを個別に見ていったときなっています。この 2009 年、前回大きな価格の上昇がに、中国の住宅が高いか安いか、あるいは世界の各国と見られたところなのですけれども、これはまさに先ほど比べたときにどうだといったところは議論があるかもし

申し上げました 2008 年末に財政出動が行われて、住宅れません。けれども、ただ価格の推移といったものをほのマーケットにも緩和政策が打たれていたところでありかの指標の変動との関係で見ていくと、必ずしも不動産

ます。この時に非常に大きな価格の上昇が見られて、国の価格の上昇が突出しているわけではないということは民からも不満の声が数多く上がったということがありま言えます。

して、その後の政策運営としては 2010 年以降断続的に先ほども申し上げましたとおり、住宅については不動26

のですけれども、それよりも上か下かというのを一つの引き締めの政策が取られてきた経緯にあります。

産市場に占める割合が大きくて、経済に与える影響も大そうした中で 2014 年に、住宅マーケットの停滞といきい。また国民の生活に直接影響する部分でもあります

うものが見られてきたというところで、今度は逆にそのし、地方経済にも影響するということで、政府も非常に価格が低下すると、それはそれでまた今度は国民から注目しておりますし、神経質に関与しているマーケット「上がると思って買ったのに、上がらないじゃないか」ということが言えます。

ということで不満があがるということもありまして、緩Japan Real Estate Institute中国の経済と不動産市場の最新動向

和に転じたのが 2014 年の後半というような形になってを直接制限するという非常に厳しい政策運営でありまおります。

す。ただ、ここの部分については、一世帯当たりで買え

そういった形で中国の住宅マーケットは市場性を持っる戸数というものに制限を加えるということでもありまた形で運営をされているのですけれども、政府が政策でして、世帯で 1 軒しか買えないのであれば夫婦が離婚関与する部分も非常に大きいために、官製マーケットとして世帯が別れればいいというような形で、「購入制限いうような言われ方が国内外でされているところです。

令がかかる」といううわさが流れると都心部では一気に参考までに、どんな形で住宅の市場コントロールがな

離婚が広がるというようなことが起きています。

されているかというような代表的なものを紹介します。

日本でも結構報道されたかと思うのですが、実際に上中国では、住宅市場をコントロールするときに、「三つ海でも昨年の 3 月末ですとか、あるいは今年の 9 月のの限」と言われるものですけれども、三つの制限令を多末にかけて購入制限令が発令されるだろうということ用しています。

で、各市役所のそういった生活の届出をするところでは一つが「限貸令」、これは貸出の制限令なのですけれ離婚の列ができました。中央銀行が出す正式文書の中でども、こちらのほうは住宅ローンの頭金の比率を強制的も「偽装離婚に対しては厳しく管理をするように」といに国のほうで決めていく。あるいは住宅ローンの金利をうことが書かれたりしています。中国でよく言われるこ変えていく。あるいは不動産市場に流れる貸出を、直接とですけれども「上に政策あれば、下に対策あり」とい

窓口規制のような形で管理したり、そういったものも含うことで、一つの枠組みの中でいかにその中をうまく対めて貸出関連のコントロール政策のことを限貸令と広く応していくかというのが、中国で尊敬される生活態度な呼んでいることが多いです。

のかなと思います。

二番目に「限購令」、これは購入制限令の略として中そのほかの政策対応としましては「限価令」、これは国で使われている言葉ですけれども、こちらについては

価格制限令の略になりますけれども、実際にその販売を保有戸数、その世帯として 1 戸目の購入なのか、それ行おうとするデベロッパーに対して、住宅の販売価格自とも 2 軒目の購入なのか、3 軒目の購入なのか、という体を制限してしまうというこれもまた非常に厳しい政策

ような形に応じて、住宅購入を直接制限しにいく。需要になります。

一般財団法人 日本不動産研究所

27

不動産調査 2016

No.404あるいは、国有地を払い下げる場合の土地の価格の上2015 年の 8 月のデータとして発表されているものにつ限を設定することも限値令と言います。土地の払い下げ

きましては、70 都市のうち 64 都市で価格が上昇しま

は必ず入札でなされるのですけれども、その上限というのした、というような発表になっています。かつ、価格水を内側に隠しておいて、みんなが買い上がっていく過程

準は 7 月から 8 月にかけて 1.26％の上昇となっていま

で、一定の上限を超えると、逆に「入札は不成立」というす。これは月の数字ですので、単純に 12 カ月を掛けるようにして流してしまうようなことも行われています。

と、中国全土で年間約 15％価格が上昇していますといほかにもいくつかありますけれども、例えば短期転売

うような統計結果になっています。

の該当年数を調整。短期転売を 5 年とするのか、2 年にここにきての価格上昇の一つの大きな特徴としては、緩和するのかとかといったことです。あるいは外国人に

各都市のグレードによって少し温度差が大きい、都市のよる購入の資格を調整したり。あるいは各種の金融政グレードだけではなくて、さらに各都市ごとに少し温度

策、これは不動産だけを対象としたものではありません

差が大きいというところが特徴として挙げられます。

が、金利を低下させたり預金準備率を変えたりというと

2 － 7 の折れ線グラフは、赤い線で示しているのが一ころも、不動産に対しては非常に大きな影響を与えると線級都市といわれる超大規模な都市です。中国だと四つころとなっています。

挙げられることが多く、北京と上海と広州と深圳なのでこうした形で政策運営がなされているのですけれども、最近の住宅価格の変動について、もう少しエリア別の部分も含めて見てみたいと思います。中国では毎月主

すが、こちらの価格の変動を示しています。
左側が前期比で比べた価格の上昇率、右側が 2010 年
を 100 とおいた場合の価格の推移となっています。

要な 70 都市の住宅価格が前月に比べて上がったのか下

赤い線がここにきて、ぐんぐん価格が上昇していまがったのか、さらにそれがどのぐらいの水準なのかといす。この一線級 4 都市に次ぐ規模の都市ということで、うのを発表しています。1 カ月ごとです。

経済的にも大きな規模を持っている、あるいは各省の省

中国には市といわれる単位が 300 ぐらいあり、そのうちの 70 都市を取り上げた統計になっています。直近

都というふうな形で定義されるときもあるのですが、そういった二線級都市が青い線になっています。

Copyright (C) 2016 Japan Real Estate Institute All Rights Reserved.

28

Japan Real Estate Institute中国の経済と不動産市場の最新動向

ここにきて価格の上昇が顕著にはなっているのですけ

差が出ている、というのが一つの特徴になっています。

れども、一線級の都市と比べるとその度合いというのは一線級の大きな都市の中で、特に価格が上昇している

まだそれほど大きな数字とはなっていません。ただ、二所というのはどんな所かというのを 2 － 8 で示していま

線級都市の中にはここにきてものすごく価格が上昇してす。上海では、これはほかの北京や深圳なども似たよういる所、南京ですとか、あるいは武漢ですとか、蘇州でな状況でありますけれど、郊外部、これまで大都市の中

すとか、そういったいくつかの都市があるのですが、一で実需層といわれる人達が購入すると言われていたとこ

方でこのあとに説明します、たとえば瀋陽とか大連とろの価格の上昇が非常に大きくなっています。

か、先ほど地図の中で見ていただいたわりと北側の都下のほうで示しているのが地下鉄の路線図でありまし

市、こういった所で在庫の多い所では価格が伸びないとて、円形になっているところの上半分だけが少し出ていいうような形で、非常にばらつきが大きいものが、総括るのですが、市の中心部はこの南側のほうにあります。

して二線級都市の中に入っているので、こういったグラ

そこから地下鉄でずっと延びていった終点に近い所、中フになっているということが言えます。二線級の中でも心部から行くと地下鉄で 40 分から 45 分ぐらいの所。

都市によっては赤い線と同じような形で価格が伸びていこの三つの駅の近辺のプロジェクトを引っ張り出したもる所もあります。

のになっています。

一方で三線級都市です。都市の規模としてはそれほど

この中で左下の「好世鳳翔苑」と書いているものがあ

大きくない都市が多いのですけれども、それについて折ると思いますが、この左下のずっと 2 万 5000 元/m2

れ線の中では緑で示しておりますが、こちらのほうにつ近辺のところで赤い折れ線の価格が推移していたもの

いては 2010 年と比較したときにも、それほど価格は伸が、最後は 3 万 5000 元越え、9 月の段階では一気に 4

びていないというような形になっています。

万 5000 元まで伸びています。こちらのプロジェクト

こうした形で、特にここ最近、2014 年後半、2015 年、は、丸紅さんと三井不動産さんと三菱地所さんの日系の2016 年というところでの価格の上昇局面については、三つの会社の JV で作られているプロジェクトになって特にその都市によってその上昇の度合いといったものにいます。ちょうど第一期販売から第二期へ切り替わるタ

2-8．郊外プロジェクトでの価格上昇が目立つ（上海）





















保利葉之林



完売





























左軸）成交套数 套

好世鳳翔苑



万業紫辰苑

























右軸）成交价格 元 


































左軸 成約戸数 戸

右軸 成約単価 元 ㎡Copyright (C) 2016 Japan Real Estate Institute All Rights Reserved.

一般財団法人 日本不動産研究所

29

不動産調査 2016

No.404

Copyright (C) 2016 Japan Real Estate Institute All Rights Reserved.

イミングというところも作用していますが、急激に価格著しかったわけなのですけれども、それが周辺都市にもが上がって、この 2 カ月ぐらいで 4 万 5000 元ぐらい流れています。上海を出発点としまして、概ね 50 キロまで上がっているというような状況になっています。

メートル西に行ったところに蘇州、また 50 キロメート22

この 2 万 5000 元/m とか 4 万 5000 元/m というのは、当然「元」で示されていますし、あと中国の場合に実際にこれらの都市でそれぞれ相互に通勤していくとはグロスの面積表示になっているので、ちょっと分かりいうのは、新幹線にでも毎朝乗らない限り難しいところ

2

にくいのですが、円に直すとだいたい 2 万 5000 元/mではあるのですけれども、今までの蘇州の水準よりも高で 175 万円 / 坪あたりというような水準になります。

い水準で上海人が買いに来て、今度は蘇州で買えない人

2

それが一気に 4 万 5000 元/m になったということで、これはだいたい坪あたり 315 万円ぐらいの水準まが無錫のほうに流れているというような形で波及していっている状況もあります。

で急激に上昇したということになります。上海でプロ

あとは、上海からの流れというだけではありません

ジェクトに関わられているデベロッパーの方々とお仕事で、たとえば南京ですとか、合肥ですとか、杭州、寧波させていただきますが、当然価格が上がって利益も増大

といった大きな都市については価格の上昇が波及する、してうれしい反面、これまで上海の実需層をしっかりと

それが今年に入っての大きな流れになっています。

プロジェクトの中に取り込んでいくのだと、まさにその背景としましては、在庫の急減があります。2 － 10 の実需層が欲しているところがこの地下鉄で中心地から

表は 2014 年の末と 2016 年上期末の在庫の水準です。

40 分ぐらい行った所だというような説明をしていたも在庫の面積を直近 1 年間の平均を取った月の販売面積のが、ここへきて急激に価格が上がってしまったもの

で割ったものです。要は在庫が何カ月経てば全部売り切

で、本社への説明がしにくくなったと、ある意味うれしれるのかというのを販売面積で割って出しているというい悲鳴なのかもしれませんが、そういった声も聞かれてことになります。

おりました。
こうした形で、上海でも郊外部のほうで価格の上昇が30ル行ったところに無錫という都市があります。

Japan Real Estate Institute

その在庫消化期間というのを見ると、急激に各都市で期間が短くなっています。一番トップに書いている南京中国の経済と不動産市場の最新動向

でいきますと、14 年末の在庫は、6.9 カ月間の販売でこの土地を仕入れたデベロッパーは、実際に利益を出すべて売り切るというものなのですけれども、それがして販売をしようとすると、7 万元位で売らなければな

16 年の上期末では 1.7 カ月まで短くなっているというりません。つまり、現在 3 万 5000 元でマンションをことです。よく中国でこの指標については、「15 カ月を売っている隣で、概ね 1 年半～ 2 年後には 7 万元で販超えると少し供給が過剰ではないか」というような警戒売されるだろうというようなことが、容易に予測できるで、あるいはそれが「5 カ月を切ってくると非常に需給わけです。

がタイトである」というような形で認識されることが多

現状、非常に住宅価格の上昇が著しいと言われていまいのですが、5 カ月を切っている都市がかなり増えてきすけれども、さらにこの状況が続くという前提の下で、ている状況です。

デベロッパーのほうでは土地の購入を進めているというそれから、土地の払い下げの段階でも、価格の上昇というのが非常に顕著になっておりまして、ここで示しました二つの例では、隣に立っているマンションの床
2

1 m あたりの単価とほぼ同等の土地の一種あたりの単価で払い下げがなされています。

ことになります。
ただ、一方で都市によって温度差が大きいというところも先ほど申し上げたとおりです。
例えば北の都市の一つ、瀋陽では取引量は非常に増えているのですけれども、価格の上昇はそれほどでもあり

例 1、これは上海郊外の宝山区という所なのですが、ません。こうした状況に対し、これまで中国での住宅市

隣で売っているマンションの床単価が 2 万 8000 元～ 3場のコントロールは全体の大きな方向感がある中で、そ万 5000 元なのですが、その例 1 の楼面地価、楼面地の強弱やタイミングを地方細則で調整するというスタイ価というのは容積 100％あたり（一種あたり）の土地

ルを取っていることが多かったのですが、ここにきてのの単価になりますが、それが 3 万 6900 元ということ

調整では、大きな方向感とは逆の方向でも、都市ごとにで、隣のマンションの床よりも高いという状況で売られ細分化して調整をかけていくというようなことが、もうています。

一つの特徴になっています。

一般財団法人 日本不動産研究所

31

不動産調査 2016

No.404

最後に、ここまで瀋陽という都市を特に上海と比べる売した不動産については、それほど大きな負のインパクことで都市ごとの温度差のようなことをお示ししてきた

トがありません。マクロでの見え方とミクロでの見え方のですが、実は瀋陽のプロジェクトが全てうまくいってというのは、冒頭の産業構造等の内訳もそうなのですけ

いないわけではありません。瀋陽で住宅価格の上昇の重れども、不動産の分野でも非常に大きな差があります。

しになっているのは、これまでにたくさん投資があっ大きな経済の動向みたいなものを全体として把握するのて、住宅の在庫が膨らんでいたというところが背景にあももちろん大切なのですが、特にビジネスの観点では細ります。

かくミクロで見ていくことが重要なのではないかという

ただ、在庫というのは市全体にまんべんなく広がってふうに考えています。

いるわけではなくて、市の中心部とそれから北と南に新丁度時間になりましたので、これで私のご報告を終了

しく作った新区という所に集中して在庫が存在していまさせていただきます。ご清聴どうもありがとうございます。大東区とか鉄西区といった一部の区では、在庫の量した。（拍手）も適正な水準にあって、こういった所で実需に向けて販※本稿は、平成 28 年 10 月 21 日に開催された「土地月間」福岡講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

32

Japan Real Estate Instituteどうなる世界、アジア、日本の経済

平成 28 年「土地月間」福岡講演会

どうなる世界経済と日本の不動産市場
第 3 部•特別講演

どうなる世界、アジア、日本の経済
プロフィール株式会社三井住友トラスト基礎研究所
い とう

主席研究員
よう いち

伊藤 洋一 氏1973 年 早稲田大学政経学部卒業。金融市場からマクロ経済、特にデジタル経済を専門とする。
現在、BS 朝日「いま世界は」、フジテレビ「直撃 LIVE グッディ !」、TBS ラジオ「森本毅郎
スタンバイ」、ラジオ NIKKEI「Roundup World Now」
・
「マーケット・トレンド」などに出演中。
著書に『情報の強者』（新潮社）、『ほんとうはすごい ! 日本の産業力』（PHP 研究所）、『日本力アジアを引っぱる経済・欧米が憧れる文化 !』（講談社）などがある。

皆さん、こんにちは。福岡は日本の都市の中でも一番ちになってきていて、1 人の人が生み出せる富の量は頭好きな都市の 1 つでして、きょうもこのセミナーでお打ちになっています。そのような話も含めて不動産市場話するのを楽しみにしていました。さて、世の中いろいを取り巻くいろいろな事情に触れていきたいと思います。

ろ起きています。この講演会の当日の午前 2 時 33 分に先ほどの中国の不動産価格の動向も結構おもしろいでは鳥取で震度 6 の地震がありましたが、結構大きな地す。不動産業者に聞きますと、中国では基本的に不動産震でしたよね。揺れているものといえば、きのうのトラ

はみんな国のものなので本当の意味では不動産は持てま

ンプとクリントンの第 3 回テレビ討論です。僕はそれせん。60 年と 40 年だったでしょうか。長期借地の契を見てから、フジテレビへ行って安藤優子さんの「グッ約になっています。そのため、東京などでは中国の人たディ！」という番組に出演したのですが、木村太郎さん

ちが不動産を買っています。オーストラリアの人たちはがトランプ支持で、私は木村さんとスタジオで激論を交ニセコなどへ行くとすごいですし、新潟でも少し不動産

わし、非常におもしろかったです。

にお金が入ってきています。福岡ももちろんそうでしょそれもこれも、すべていろいろなことが不動産価格とう。福岡はアジアの交差点で、半径 200 キロの円を描

つながっていると思います。世の中全部つながっていま

くと、上海も韓国もほとんどその円の中に入ります。

すから。先ほどの国土交通省の毛利さんの講演資料の将

あと、誰かが福岡を中心に円を描くとアジアの自動車

来人口推計なども景気動向にものすごく影響しますし、生産のかなりの部分が入ると言っていました。それはそ不動産の価格も将来の人口推計に密接に関わりがありまうですよね。熊本にもトヨタの工場がありますし、ヒュす。であるがゆえに、都市政策との関係も非常に強いでンダイの工場が韓国にあって、中国にも東に位置していす。また、土地・不動産の最適活用における生産性革命

る自動車工場がたくさんあります。

のお話もありましたが、アメリカでも生産性は結構頭打

一般財団法人 日本不動産研究所

33

不動産調査 2016

No.404

１．低成長に移行する世界経済
私の講演テーマは「どうなる世界、アジア、日本の経済」となっています。
「どうなる経済」本当にどうなる

そしてヨーロッパは日本と同じような状況になっています。なぜでしょうか。

のでしょうか。フィリピンのドゥテルテ大統領がアメリ

われわれが生まれ育った時代は成長がすごく早く、そカと決別して中国と手を結びます。中国も信用していまれゆえに皆さんの関心である金利が高かった。うちのおせんよ。どうせ 3 兆円ぐらいのお金が欲しいだけだろ

ばあちゃんはよく「洋一、お小遣いやるよ」と。この人

うとか、顔では従っているように見えて腹は離反していはなんでこんなにお金を持っているのだろうと思いましるのではないかという警戒心がありますが、アメリカはたが、金利が 6、7％あると 6、7 年で倍になるのです。

困惑しています。今までのいろいろな経緯から見て、この中には財団の人がいると思いますが、財団の運営もフィリピンが離れたら南シナ海の自由航行にも支障が出

ほとんどそれでやっていきているわけです。いま一番

かねません。自由航行は国際法に基づいているので、ア困っているのは日本相撲協会だそうです。あそこは運用メリカとしてはフィリピンと協力して南シナ海の問題を難のため結構大変のようです。

解決していくシナリオでした。

日本中に財団がありますが、日本中の財団が今なにをしかもハーグの国際仲裁裁判所はフィリピンの訴えをやっているかといいますと、債券相場に等しい株式相場受けて判決を下していますので、フィリピンが「もうあへ投資しています。債券相場に等しい株式相場とはなにんなものはどうでもいい」と言い出したら、アメリカはかと言いますと、株価が安定していて配当利回りが比較

その判決を理由にできないことになります。ベトナムと的高い株。今は駄目ですが、昔でしたら東京電力とか、組むにしても、ハーグの国際仲裁裁判所の判決は援用でそういう株を買うわけです。債権と同じですから。

きません。そのドゥテルテさんが日本に来ることになっ債権はあまりにも高くてもう買えませんよね。そしてています。国際的にはとんでもない男なのですが、国内日銀の黒田さんが長期金利までコントロールできると言では圧倒的な支持を得ています。

い出しましたから、コントロールされてしまうかもしれ一方、アメリカを見ますと、トランプ候補とクリントン

ないという懸念もあります。ですから、擬似債権として候補とのきのうの討論会で一番おもしろかったのは、選の株式にお金が入っているのが今の世界的傾向です。そ

挙結果を受け入れるとは保証しないと、受け入れることのため、株は高すぎるよねと感じつつ、世界の株価水準を明言しなかったのです。どういうことかといいますと、を見てもなかなか落ちません。

たとえばフロリダとか、一番はオハイオですね。接戦州

そのような傾向が典型的に現れているニューヨークのになりそうなのは接戦州が 14 あるうち 9 つが減ってあと株です。リーマンショック後の回復局面が続いていますはクリントンが有利なのですが、そうしますと、ゴアとが、こんなに長くニューヨークの株が上がり続けたこと

ブッシュが戦った 2000 年の大統領選挙のように大統領

は過去、一度もありません。みんな不安になっていますがなかなか決まらないという異常な事態になります。

が落ちません。それはなぜかといいますと、投資をする

トランプはもちろんめちゃめちゃな男なのですが、重人たちが債権を買えないのでお金を株式市場に流してい要なのは、彼には非常にコアとなる支持者がいるというる現実があります。日本もそうです。株価が少し落ちることです。これはだいたい 37％と見積もられていて、と買われるという状況です。

37％は非常に固い支持層であると言われています。なぜ市中にお金はたくさんあるわけです。皆さんの年金にそんなことになってきているのかという問題があります。

しろ、あるわけです。これが重要で、あるお金はどこか順番に従って説明していきますと、まず、最近の世界で運用しなければいけません。なぜかといいますと、運経済の変化に関してという点で言うならば、非常に特徴

用しますよと預かっている人たちがいっぱいいるわけで的なのは世界的に成長率が下がっていることです。日本

す。ジョージ・ソロスも含めて。年金もそうです。日本

は最近、四半期ごとの GDP 統計を発表するとプラスの公的年金を運用している GPIF も大量のお金を株式にだったりマイナスだったりを繰り返しています。要する

投入し始めています。

に横ばいです。これは世界的な現象で、アメリカでも潜34

在成長率はだいたい 2.2％になったと言われています。

Japan Real Estate Institute

それでは、それに見合う世界の経済成長があるか、つどうなる世界、アジア、日本の経済

まり株価をファンダメンタルズから経済的に正当化する打ちになり、今年から減少に入ります。

ような経済成長があるかといいますと、ありませんよGDP の構成要因である労働人口の数が成長要因ではね。ですからみんな不安になるのです。不安になってとなく成長抑制要因になるということです。GDP という

きどき下値を試しますが、そのたびにラッキーと思ってのは人口と投下資本と生産性の 3 つのファクターを掛買っている投資家の人たち、または運用担当者がいるとけ合わせたものです。そうしますと、明らかなのは世界いうのが今の状況です。

中で成長率が低くなる時代が既に始まっているというこ

不動産もそういう面があります。なぜかといいますとです。ドイツでも直近の出生率は 1.38 だったでしょと、インベストメント・ツール（重要な運用手段）だか

うか。日本は 1.42 ぐらいで韓国は 1.2 ぐらいでしょう

らです。つまり、投資対象としての不動産という存在がか。上海でも最近は出生率が香港並みの 0.89 ぐらいにあるからです。もちろん株と不動産の性格はまったく違

落ちてきています。中国は本来は一人っ子政策ですからいます。すぐ売れる、すぐ処分できるという点では株の出生率は 1 でなければいけないのですが、1 を少し上

ほうがはるかに流動性が高いという表現を使うこともで回っている程度です。田舎の隠れた村では登録されていきると思います。

ない子どもがいますが。

不動産は個性があって、同じマンションでもそれぞれそうしますと、非常にはっきりしているのは、われわ

東向きと南向きと西向きと北向きでは価格が違います。

れが頭の中身を変えなければいけないということです。

流動性は低いですが、福岡の天神だったらいいんじゃな

われわれが生きた時代はなんだかんだ言って、日本の歴いか。または有名ゴルフコースの近くだったら買い手が史を振り返っても例外的に人口が増えた時期でした。こつくんじゃないか。そういう見方もできます。

れは明らかですよね。江戸時代の終わりには日本の人口「世界的に株や不動産が上がっているが経済の成長率

は 3000 万ちょっとだったわけですから。それが 1 億そのものは各地で下がり気味。世界的な低成長プロセス

2300 万、2680 万になり、今だんだん 1 億に近づいてが始まっている」というのはこういう意味合いです。たいっています。

とえば日本を考えてみましょう。1945 年に第二次世界

そうなりますと、潜在成長力は日本ばかりでなく世界大戦が終わったときの日本の人口を皆さん知っていますで頭打ちになります。これはもう仕方のないことです。

か。これは結構おもしろいです。これを当てられる人が世界の統計を見ますと、いいことや悪いこと、悲しいこ

いたら相当すごいです。わずか 7200 万人でした。国のとやうれしいことではなく、客観的事実としてそうなの

統計でそう出ています。または 7300 万という説もありです。OECD の生産労働人口が増えなくなったわけでます。統計がしっかり作れませんでしたから、7200 かすから。そうするとなにが起きるかといいますと、政治

7300 です。1 億総玉砕というのがいかにいいかげんな

家の希望する成長率が達成できない時期が長く続くこと

スローガンだったか分かりますが、それがピーク時で、になります。

1 億 2860 万人だったでしょうか。そしていま伸びがと

たとえば安倍さんがアベノミクスで 600 万の雇用をまって、だいたい 124 万人死んで 105 万人生まれると生み出したと一言いいますと、どこで雇用が生まれていいう国になっています。ということは、今は毎年 20 万るのですかという話になります。なぜトランプとかドゥ

減っています。けれども、この減り方は大きくなってい

テルテとかいう過去には想像もできないような政治家がきます。日本の出生者数はもうすぐ年間 100 万人を割生まれてきたのかはそこに 1 つの要因があります。政ります。

治家が夢を売りすぎたがゆえに国民から、こいつらうそNHK は少子高齢化をここぞとばかりに日本の抱える大問題のように言うのですが、これは日本だけで起きてつきだ。信じられない。ブッシュ？ クリントン？ ぜん
ぜん信じられない。オバマもです。

いることではありません。世界で起きていることです。

これは非常に重要なことです。政治家は自分がやればたとえば OECD 加盟国全体の生産労働人口は今年ピー

成長率は高くなって雇用は増えると確実に言います。言クを迎えています。つまりアメリカもヨーロッパも日本

わないと選ばれませんから間違いなく言いますよね。けもお隣の国の韓国も入った OECD で生産労働人口が頭れども、1 人あたりの生産性が劇的に上昇することはあ

一般財団法人 日本不動産研究所

35

不動産調査 2016

No.404りません。なぜかといいますと、成長率を上げることがす。なぜかというと、産業力は強いのにフランスやイタ

非常に難しいということはアメリカでも立証されていま

リアやポルトガルがくっついていてくれるからユーロがす。最近アメリカの生産性はかなり落ちてきています。

安いという状況があり、それが製造業の国際競争力に役あれだけ IT がふんだんに使われ、IT が企業の中に入っ立っているわけです。

てくると思われているアメリカでも、生産性はあまり上がらなくなってきています。

そうするとなにが起きるかといいますと、政治家はこう考えます。ちょっと待てよ。財政政策や構造改革を

人口が増えるか、生産性が向上するか、投下資本が増やっても駄目だったら金融政策もやらせよう。金融政策

えるかすれば、GDP は増えるはずですよね。なのに横もあるじゃないか。これはみんな考えています。ですかばいということは、3 要素をよく見てみたらどれもあまら安倍さんは黒田さんを選んだのです。白川さんと違っりよくなっていないということになりますよね。そうすて黒田さんだったら、たとえば量的金融緩和にしろやっ

るとなにが起きるかといいますと、人々の欲求不満がたてくれると。黒田さんはやりましたよね。2 回、バズーカ

まります。政治家があれだけ約束したのにこれはなんをやりました。世界各国でそういうことが起きています。

だ。俺の生活はちっともよくならないじゃないか。その日本人はまだ安倍さんやアベノミクスに対する期待がイライラがアメリカの特に工場がメキシコなどへ出て強いのかもしれませんし、本音ではマジックはないと思いっている州の貧しい白人層に固まって生まれていて、いながら、でも安倍さんがアベノミクスと言っているか

それがトランプの非常に根強い支持層になっているわけ

らやらせておけばいいじゃないかと考えているのでしょです。

うか。一応支持率は高いですから、少なくとも 3 期、何年だったでしょうか。任期延長の話が出ていますよ２．政治的に重要性を増す金融政策

36

ね。そういう状況にあります。

フィリピンの事情はアメリカほど僕は知りませんが、今どういう状況になっているのかといいますと、成長

たぶん既存の政治家に対する不信が世界的に非常に高率が低く債権が投資対象でなくなった今の世界で、株とまっています。たとえばドイツではメルケルさんが、も不動産にはお金が入り続けている事態が続いています。

ちろん難民問題もありますが、約束したのに実現できて中国も金融緩和をしていますし、預金の準備率を下げていない。ドイツはヨーロッパで一番有利な立場にいまいます。

Japan Real Estate Instituteどうなる世界、アジア、日本の経済トランプはなぜビリオネアになれたのでしょうか。こをつくった裏側とかに投資しようというわけです。そし

れはおもしろい話です。なぜかといいますと、彼は大部て、それを間接的に後押ししているのが金融政策です。

分のケースにおいてニューヨークの不動産を相手にして金融政策は別に不動産業者のためにやっているわけでいます。ラスベガスでホテルをやって大失敗しましたはなく、任命された政治家、黒田さんだったら安倍さん

し、アトランティックシティでも失敗していますが、のために、なんとか経済を活性化しようということを目指

ニューヨークで不動産業をやったときに、または不動産

しています。日銀にはデフレから脱却しながらまっとうな投資をしたときになぜそんなにもうかるかといいます

経済成長を図るというマンデートがあります。いま世界と、思いついたままに言いますと、世界の不動産におけ的にそういう現象になっているということが重要です。

るブランドだからです。

生産性を上げれば成長率は上がると安倍さん周りのエ

不動産も明らにブランドが重要です。たとえば、自分

コノミストはみんな言うのですが、私はこれはうそだとがめちゃくちゃお金のあるアラブの王様になったとし思います。生産性はそんなに上げられないというのが私て、ヨーロッパのトップと話をしていて「俺さあ、福岡の意見です。なぜかといいますと、生産性をどんどん上の天神に不動産買ったんだよ」と言ったときと、「俺さげることがはたして人間的なことかどうかという議論をあ、ニューヨークのマンハッタンの 42 丁目と 5 番街のしてみましょう。

角に不動産買ったんだよ」と言ったとき、どちらがバきのうまでパソコンをやっていなかったおじいちゃん

リューがあると思いますか。これは明らかにマンハッタに「おまえパソコンをやれ。郵便は廃止して全部メール

ンに不動産を持っているということが彼らにとってのブでやれ」。それって強要できませんよね。今だって企業ランドなのです。

の幹部の中にはパソコンは下の連中にやらせているといそしてニューヨークの不動産価格をずっと調べてみま
すと、全米の不動産価格の値動きとまったく違った値動う人もいるわけです。人間が生産性の上昇に耐えられるのには限度があるというのが私の意見です。

きをしていることが分かります。値下がりしても遅れてそうしますと、人口が頭打ちで、投資資本も企業もな

下がりだし、上がり始めるときには一番はじめに上がる

かなか日本に投資しない。それはそうですよね。だっのがニューヨークの不動産の特徴です。そして、それとて、人口がどんどん増えているときは作れば売れます

同じような現象が起きているのはロンドンのテムズ川のが、今は競争が厳しくて作れないわけですから、設備投周辺やパリの一角、東京では都心部です。このあいだ資もあまり増えません。設備投資が増えないということ

3A という言葉を聞きました。青山、赤坂、麻布を東京

は、日銀がいくら金融緩和をしてもそのお金が生産的設の不動産業者は 3A と言うそうですが、そのようなエリ

備には回らないということです。

アです。

そしてなおかつ、生産性はあまり上がりません。上そして、今そのお金がブランドである不動産に向かっ

がってもゆっくりしか上がりません。われわれの経験かている。先ほど天神や名古屋など、都市別の不動産価格

らみますと「これ、遅くない？」という成長率が今の世の上昇についての説明がありましたよね。天神の一角は

界経済、日本経済にとっての巡航速度になるということ

もう値上がりしているのではないかと思います。ですかです。

ら不動産には個性があって、ブランドかどうかが非常に重要です。

これは非常に重要なことで、巡航速度を上げようとす
ると、たとえば黒田さんのバズーカ 2 発とか、これはたとえばオーストラリアの人間が日本の不動産を買う

最初は効きます。なぜかといいますと、黒田さんがやっときには非常に合目的的に買います。もうかるか自分のていることは彼が財務省で成功した為替介入と同じだか趣味に合致するか、この 2 つです。ニセコのさらさららです。突然、債権をどーんと買うと言って債券相場をした雪が好きなオーストラリア人はニセコに不動産を買劇的に下げる。それによって為替相場が円安になり企業います。日本の不動産価格は底値でだんだん上がるかもの収益が上がるという構造になっているわけです。

しれないと思っている人は、3A の不動産はもう高いか

けれども、バズーカを 2 発やっても、株が上がってらいま再開発が進んでいる名古屋のトヨタが新しいビル

為替が円安になっただけで、日本経済が本当に強くなっ一般財団法人 日本不動産研究所

37

不動産調査 2016

No.404

たのかという議論をしてみるならば、そうとはいえませ

なっています。そしてこの東京の地価動向がおもしろくん。なにをやったかといいますと、マイナス金利をやりて、東京だけ右肩上がりに 2003 年のところに近づいてました。マイナス金利というのは考えてみれば非常に危きています。つまり、実は政策で動かせる相場には限界ない政策です。この 2 発のバズーカがなぜ成功したかがあるということを示しているのだと思います。

というと、為替介入と同じだからという話をしましたよ

こういうことです。日本の不動産価格は長期的には長ね。債権をどーん、どーんと、マーケットが予想しない

期トレンドの中で動く。ただし、いま日本に大量に来て形で買って相場を動かしました。それが彼の実績になっいる観光客がもたらしている消費と同じように一時的なて、黒田さんすごいねという話が出てきた。けれども、ぶれはある。そこをどう考えるのかということです。そマイナス金利をやった瞬間、証券業界、または金融界のれぞれの皆さんが担当している、または皆さんが見てい彼に対する評判は劇落ちしたわけです。

る町の不動産的なバリューも、たとえば福岡で、天神はそれは当たり前です。バズーカで債権を買うときはタ

いいけれどもグランドハイアットのあるキャナルシティ

イミングと規模が重要です。けれども、金利は体系です

はどうなのかという議論ができますよね。そういう長期よね。金利体系という言葉がありますが、それをバズー

トレンドと政策のぶれです。

カでぶち抜いたらどうなるか。金利体系がめちゃめちゃ

たとえば、黒田さんが登場したときに株を買った人がになるわけです。ですから、東京三菱 UFJ がもう国債大もうけしているのは当たり前です。でも、それはいつのプライマリーディーラーなどやらないと怒っているわ

か長いトレンドの中でまた巻き込まれることになりまけです。証券業界からも散々文句を言われています。

す。リーマンショック前に買った人はひどい目に遭って最近はなんだかよく分かりませんが、長期金利もコンいます。民主党政権下では、民主党が政権をとったことトロールできますよと、イールドカーブ・コントロール

であきらかに金が動きたくないと言っていますよね。安とか言っていますが、世界の中央銀行でこんなイールド

倍さんと黒田さんが登場して回復した、これは評価でき

カーブ・コントロールなんて話は聞いたことがありませ

ると思います。妥当なところまで来ているのかなというん。長期金利はコントロールできないというのが経済学

感じがします。いま世界でなにが起きているかといいまの常識でしたし、今はお金が余っていて長期金利が少しすと、そういうことだと思います。

でも上がれば買う人がいるからコントロールできるように見えるだけで、本当は長期金利のマーケット、長期債のマーケットは膨大であり、日銀がコントロールできる
ようなものではないと私は思っています。
この前、日経におもしろい記事がありました。もう黒田日銀も死に体かと日銀内部でささやかれていると、マーケットのところにそう書いてありました。実際そうなのでしょうか。まあ安倍さんの任期が長くなれば黒田さんにもっとやってもらおうという話になるのですが、
そういうふうになっていくと思います。
不動産価格の値動きが非常におもしろいですね。バブルのときに大きく上がりましたが、長期ラインを見てみるとあまり変りません。つまり重要なことは、日銀がガ
タガタ、ガタガタ動いたけれども、政策でごちゃごちゃいじってもあまり変らないということです。
先ほどの国土交通省の資料のなかに日本の地価の推移があります。これを少し遠目に見ますと、この出っ張っているところが異常なだけであとはだいたい横ばいに38

Japan Real Estate Instituteどうなる世界、アジア、日本の経済

３．低成長の背景にある「人口動向」と「消費横ばい」私が小学生のときには富山の薬売りが来て、去年、伊藤さんの家はこれとこれを買いましたが今年はどうです

この低成長の背景には、人口の動向と消費の横ばいとかという商売をしていました。これ、すごいですよね。

いう二つの要素がありますが、世界的に今のテクノロ

今、伊藤さんはこの前これとこれを買いましたから今度ジーの流れの中でいくと消費が劇的に増えることはない

これどうですかと勧めてくれる薬局は一つもありませような気がします。たとえば私が子どものころは、東京ん。それはなぜかといいますと、人口が増える時代は顧オリンピックのとき私は中学生でしたが、どの家でもテ

客管理などする必要がなかったのです。どうせあいつらレビを買って、その次は冷蔵庫、その前は洗濯機でし来るだろうと思っていますから顧客管理などまったくした。今、みんなが一律に欲しがるものってありませんよ

ないわけです。店を作れば人が増えたわけですから。

ね。若い人は車離れしていますし、スマホもそんなに高いま地方のデパートが次々に閉店している事態はよくくなくてもいいと。ドコモが 690 円だったでしょうか。

分かります。なぜでしょうか。デパートは顧客管理をし格安スマホを出しましたよね。

ていません。ごく一部の優良顧客を管理しているだけでそれは別に悲観することではありません。人口がす。ですから、商売の形はものすごく変ります。江戸時

7300 万人から 1 億 2800 万になり、世界の人口も、私代の後期を見習ったほうがいいです。これからは御用聞が記憶しているのは、私が世界の人口を意識したとき

きと出前が主流になります。その出前をネットで行う。

32 億かなにかでしたが、もう 100 億に近づいていま

つまり宅配業者を使います。それほどいま変ってきていす。ですから世界経済は、日本は特にそうですが、巡航ます。

速度経済に移行したと思っています。

その結果なにが起きるかといいますと、世界的なイン

巡航速度経済とはどういうことかといいますと、江戸

フレ率の低下が起こります。これはもう本当の意味で世時代の中期から後期にかけての非常に安定した成長率の界中で起きています。だって、原油価格が上がりません

世界を指します。ちょっと余談になりますが、江戸時代よね。60 ドルになるとアメリカのシェールオイル業者の後期は日本の商売の基礎が築かれたときで、御用聞きが一生懸命生産してあまり値段が上がらない状況になっと出前が商売の原則でした。人口が増えませんから自分てきています。ということは、一般物価については低イの家にある家は変りませんし、数も変りません。消費者

ンフレが定着するということです。

も変りません。商売人がみんな一人一人、家の周りにあ

そして、一般物価とは別物で上がる可能性があるのはる消費者の属性、あの家は何人家族だとか子どもが何歳

投資対象になるものです。これは今ですと株であり不動になるとかを全部知っていて、今よりもはるかに厳密に産であるということになります。なぜかといいますと、

顧客管理をしていた時代だと思います。

世界中の中央銀行が山ほどお金を吸って、そのお金が行

一般財団法人 日本不動産研究所

39

不動産調査 2016

No.404

き場を探しているわけですから、どこかへ行くことになて非常に大きいということだと思います。それはどこでりますよね。そしてその結果、長期金利は持続的に下がしょうか。世界ではやはりニューヨークですし、ロンド

り気味になっています。

ンです。けれどもロンドンは EU を離脱したので、今イールドカーブ・コントロールといいますが、イール

パリとフランクフルトがロンドンにあった国際機関やドカーブと言えるほどイールドカーブは立っていませヨーロッパの出先機関の取り合いをしています。ですかん。昔はイールドカーブ・コントロールといえば短期金ら、今パリやフランクフルトの不動産は動いているはず利が 4％で長期金利は 8％でした。いまのイールドカーです。

ブというのは「これ、なだらかな上り道か？」みたいな、その程度ですよね。

そのときにアジアはどうなるのでしょうか。アジアはやはり成長マーケットの 1 つだと思います。成長率がということは、これからは皆さんの目利きが試される

まだ比較的高いこともありますし、ミャンマーのようにことになります。つまり美人投票と一緒です。不動産投国を開いたばかりでこれから成長する国もいくつかあり

資でも、利回りはものすごく重要になりますが、ここます。そういう意味でいうならば、日本がいま置かれてだったら借りてくれる人がいるだろうか。ここだったらいる不動産市場の状況はそれほど暗くありません。つまほかの人がどう考えるだろうかと、ケインズが株式市場

り、人口が横ばいで成長率も上がらないわりには、東京について言ったのと同じように一種の美人投票のトレンの不動産はこのようにスパイクしていますよね。展開すドが出てきます。

る可能性があるということだと思います。

ニューヨークでトランプがビリオネアでいられるのは、彼がニューヨークの不動産をお父さんから相続したからです。彼はニューヨークのクイーンズの出身で、僕最後にまとめ的なことを言うとこういうことだと思い

は 4 年間住んだことがあるのですが、クイーンズで不動ます。もう戦後われわれが経験した成長率がリピートす

産をやっていてトランプがなにをやったかといいます

るとは思わない。繰り返すとは思わない。4％とか 5％と、クイーンズからマンハッタンに進出しました。マンという成長率を約束する政治家がいたらそれはうそつき

ハッタンは世界の不動産市場における超ブランドですのです。人口が増えないのに成長率を上げようとしたら投で下がってもすぐに上がります。ですから、彼は 2 回か

下資本を増やすか生産性を劇的に上げるしかなく、それ

3 回倒産しているのですが、そのたびにあの意固地さでは今の日本の出生率からいったら無理です。

不動産を買い続けてビリオネアになっているのです。

トランプが俺がやったら 4 ないし 5％の成長率にする

それでは、日本ではそこがどこになるのかという話でとうそを言っていますよね。2500 万人の雇用を生み出す。結構おもしろいですよね。3A かもしれませんし、すと言っていますが、それはまったく無理です。クリン

福岡の天神かもしれません。中国人はいったいどう考え

トンは賢いからそこは言いません。クリントンは歴代のているのだろうか。習近平が権力闘争に負けて中国が動大統領をずっと見ていますからちゃんと知っています。

乱になったらどうなるのだろうか。オーストラリアは倒

安易な成長を約束したら国民からあとで指弾されると。

れることはないけれども、オーストラリア人は天神のど

ただ、トランプが言っていることにも一理あります。

こに魅力を感じるのだろうか。マンハッタンが上がりす

クリントンが政権の一翼を担っていましたから、クリン

ぎたときにそのお金はどこへ行くのだろうかとか、非常トンがトランプを生んだとも言えます。安易に国民に約に複雑なファクターが絡んできます。これは結構おもし束したことが裏切られた、そのしこりがトランプに対すろいゲームだと思います。どこで運用し、どこにどれだ

る支持、つまりもう我慢できないという不満感につな

けお金を投じて分散を図るかです。

がっています。ですから、彼女が大統領になってももの不動産市場を取り巻く要因はもちろん非常に複雑ですごく苦しいです。これからの政治家はみんなものすご

す。税制も絡んできます。けれども 1 つ言えるのは、7

く苦しいです。安易な成長を約束したら必ず裏切られま

大都市、今ですと 3 大都市を中心に展開するというこすから。

と、人・物・金が集まるところが不動産マーケットとし

40

４．今後の日本経済の見通しJapan Real Estate Institute

われわれビジネスマンはどう考えるかといいますと、

どうなる世界、アジア、日本の経済政治家が成長神話にとらわれている間は中央銀行はずっますから。

と緩和圧力を政治から受け続けるということです。そうそしてアジアはどうなるかといいますと、世界で比較ですよね。「日銀さん、もう成長しなくていいから緩和的高い成長率を維持する地域になると思います。たとえ気味の政策やめてもいいですよと」いう政治家は、おそばこの前ミャンマーに行きましたが、国民 1 人の収入がらくあと 10 年は現れません。そうしますと、そういう月に 1000 円ぐらいしかなく、そこに工場がどんどんと仕組みの中で政治がどう動くかを考えて、経済や投資のできているわけです。日本の工場もいっぱいできていま

流れをどう考えるかです。

す。ミャンマーの人たちはものすごく手先が器用でよく

私はこれを暗い時代だとも明るい時代だとも思いませ働きます。そして仏教の国です。もちろん国境地帯にはん。成長率が低下し、インフレ率が低下して一部にデフ

イスラム教徒の不穏分子がいて民族問題を抱えています

レの兆しがあるのは、80％以上は人口の動きによってが、所得は間違いなく上がります。それはラオスにも言説明できると考えています。日本の出生率が突然フラン

えますし、ベトナムにも言えます。インドもそうだと思ス並みに 2 ぐらいになったら成長率は上がります。イン

います。そのような成長の核がアジアにはまだたくさん

フレになるかもしれません。けれどもそういう兆しがな

ありますが、ヨーロッパにはもうほとんどありません。

い間は政治家の言葉と現実との乖離は続き、その政治家

そして、その中に位置する日本は、別にアジアの国だによって任命されている中央銀行の総裁がやることはだからということではなく、非常に精度の高い部品を作る

いたい目に見えます。そういうことが続くと思います。

ことができます。そして、もしそれを製品として組み合

そういうことを念頭に置いて、「どうなる世界、アジわせることができるなら十分にチャンスはあります。たア、日本の経済」というタイトルになっているのでそれとえば、サムスンのギャラクシーノート 7 がきょう国に結び付けますと、世界は比較的低い巡航速度成長のプ内の空港でも発火したそうですよね。でもサムスンは日ロセスに入ったと私は思います。G7 でなにを決議しよ

本のメーカーを大事にしなければいけないと思ったの

うが、G20 でなにを決議しようが、成長率は過去の政か、部品メーカーには全額支払うと言っています。です

治家が当時夢見たような高さにはなりません。そして、から、村田製作所などはサムスンに収めた部品の代金をそれを劇的に変える可能性があるとしたら、著しいテク全部回収できることになっています。

ノロジーの変化です。テクノロジーは人々の需要を変えはっきり言えることは、アップルの iPhone7 にも山

一般財団法人 日本不動産研究所

41

不動産調査 2016

No.404ほど日本の部品が入っていますし、世界のメーカーが決ヨーロッパ任せにしたツケがきているわけです。ですか

して無視できない存在感を日本の企業が持っているといらある意味、世界経済にうまくかんでいないのです。

うことだと思います。そうしますと、一時よりは落ちま

日本はそういう意味では、スマホではアップルに破れしたが、世界の成長プロセスの歯車の中にきちんと入っ

サムスンに負けましたが、部品のところでは存在感をていけるというのが日本のいいところだと思います。

保っています。部品を作ることが美しいとは僕は思いま

韓国の話をしますと、韓国経済がいま急激に落ちてきせん。いくらボーイングの飛行機に東レの炭素繊維が使ているのは、文化もありますが、世界経済とのかみ合わ

われていても製品はボーイングのものです。けれども、せが浅いからです。韓国は今ひどい状態になっています

どこへ行っても日本の製品がしっかり世界経済の中に歯よね。サムスンはギャラクシーノート 7 の回収で 7000を食い込んでいるという点では日本経済は大丈夫だと思

億円ぐらいの減収になります。しかもサムスンは洗濯機います。隣の韓国のような悲惨なことにはならないと思の爆発問題もアメリカで抱えています。そしてヒュンダいます。

イは、いま一般労働者の年収は 800 万円ぐらいですが、

そういう意味でいうならば、成長率が全体に下がった

それをまた 20％上げろと言ってストをやっています。

世界経済においても日本経済の強さは変らないと思いま

こんな会社はいまにつぶれるでしょう。

す。全体的に考えていきますと、われわれが過去の幻想

それは一生懸命早く、早くと、サムスンのノート 7を追わなければ、これからも続くであろう世界経済の中も早く早くと作ったからああいうふうになったそうです

でゆっくりは成長するでしょうし、その成長に日本経済し、北朝鮮のビルが倒壊したのも早く、早くとつくったはきっちり足場を置いていける。そういう展開になるのからだそうですが、それは戦後の成長プロセスの中で早ではないかと思います。

く日本に追いつけと言って、部品を日本任せ、設計も※本稿は、平成 28 年 10 月 21 日に開催された「土地月間」福岡講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

42

Japan Real Estate Institute不動産の新しい可能性のために弊所は「組織力」「研究・開発力」「情報力」の３つの力を融合し、社会の更なる発展に向けて、不動産を見守り続けています。
一般財団法人 日本不動産研究所
研究部

理事会
会長

組織図

特定調査室

理事長
監事

北海道支社（札幌）

本社事業部

東京五輪関連事業推進室
都市開発推進室

証券化部

金融法人室

金融ソリューション部

市況モニタリング室
専門プロジェクト室
企業資産評価室

資産ソリューション部

環境室

東北支社（仙台）
青森支所
盛岡支所
秋田支所
山形支所
福島支所
千葉支所
横浜支所
関東支社（さいたま）
水戸支所
宇都宮支所
前橋支所
新潟支所
甲府支所
長野支所
松本支所

資産活用推進室
東海支社（名古屋）
総合支援室

公共部

技術活用推進室
資産評価第１室
資産評価第２室
資産評価第３室

静岡支所
浜松支所
岐阜支所
津支所
北陸支社（金沢）
金沢支所
富山支所
福井支所

国際部
近畿支社（大阪）
大津支所
京都支所
神戸支所
奈良支所
和歌山支所

業務部

審査部

中四国支社（広島）

企画部

鳥取支所
松江支所
岡山支所
山口支所
高松支所
徳島支所
松山支所

総務部

監査室

九州支社（福岡）
北九州支所
佐賀支所
長崎支所
熊本支所
大分支所
宮崎支所
鹿児島支所
那覇支所

不動研（上海）投資諮詢有限公司

一般財団法人日本不動産研究所 （JREＩ）〒105-8485
東京都港区海岸 1-2-3 汐留芝離宮ビル

お問合せ先 ： 03－3503－5330 （企画部）

一般財団法人 日本不動産研究所

業務内容のご案内
評価・ソリューション業務
不動産鑑定評価・独立した審査決裁体制
・客観的・中立的な「全国ネットの機関鑑定評価」
・特定専門分野別のスタッフ（専門チーム）の配置

証券化に伴う評価・コンサルティング

・投資リスクを適切に分析した評価
・物件の用途、特性に応じた適切な処理
・海外投資家に対する適切な対応（評価のグローバル化）

環境不動産調査

・不動産の環境デューデリジェンス（DD）
・環境リスクを反映した不動産鑑定評価、価格調査等
・建物環境性能評価（GB 認証）

固定資産税評価

・固定資産税のための土地評価システム
・土地価格比準表の作成、画地計算法・所要の補正調査
・家屋評価の支援

海外不動産評価

・海外に所在する不動産の鑑定評価
・海外の不動産市場調査・コンサルティング
・海外提携機関とのネットワーク

中国現地法人不動研（上海）投資諮詢有限公司

時価会計支援・「賃貸等不動産」の時価開示支援
・減損会計
・販売用不動産（棚卸資産）の評価

CRE（企業不動産）戦略支援

・CRE 戦略策定支援
・不動産有効活用事業支援
・不動産運用相談PRE（公的不動産）戦略支援

・PRE 戦略策定支援
・公会計制度関連支援
・不動産利活用支援

再開発ビル事業・まちづくり支援

・市街地再開発事業支援
・共同ビル事業支援
・土地区画整理事業支援

不動産市場に関する投融資リスク管理等支援

・不動産市場の予兆管理等支援
・将来予測市況モニタリング
・オフィス投資インデックス作成

防災・減災関連事業

・復興事業設計支援
・防災集団移転促進事業等・復興事業関連土地評価
・各種災害影響評価

各種調査・基礎研究
各種調査

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」（年２回）
・「国際不動産価格賃料指数」
（年２回）

基礎研究
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

編集発行人／一般財団法人 日本不動産研究所
理事・企画部長 岡 淳二 c 2016
〒105−8485 東 京 都 港 区 海 岸 １ −２ −３
TEL 03−3503−5330 ／FAX 03−3592−6393
2016 年（平成 28 年）12 月 1 日発行 不動産調査ＮO.404 ISSN 1882-6431
本資料の知的財産権は、一般財団法人日本不動産研究所に属します。許可無く使用、複製することはできません。