不動産調査
No.416（2020/1/14）

令和元年度「土地月間」大阪講演会

社会経済・環境変化と地価
第 1 部 ● 基調講演

最近の地価の動向と今後の土地政策… …………………… 3
国土交通省

土地・建設産業局

次長

鳩山

正仁 氏

第 2 部 ● 研究報告

地価公示 50 年で振り返る街と地価の移り変わり… … 23
一般財団法人日本不動産研究所

不動産エコノミスト

吉野薫最近の地価の動向と今後の土地政策

令和元年度「土地月間」大阪講演会

社会経済・環境変化と地価
第 1 部 基調講演●

最近の地価の動向と今後の土地政策
プロフィール
国土交通省

土地・建設産業局
はとやま

鳩山

次長

まさひと

正仁 氏

国土交通省土地・建設産業局次長。1960 年生まれ。1984 年東京大学法学部卒業。同年、農林水産省入省。同省、厚生省、欧州連合日本代表部、経済産業省、内閣府等を経て、2011 年農
林水産省農村振興局総務課長、2012 年東北農政局次長、2014 年東京大学公共政策大学院教授、2016 年 7 月より現職。

ただいまご紹介いただきました鳩山と申します。よろしくお願いいたします。
お手元の冊子の中の資料を開いて頂き、最初の方に商業地の上げが急です。4 年ぐらい前の対前年比 3.7％
増から始まって、今回の調査では対前年比 6.8％増と、かなり上げが急です。

入っています「これからの土地政策」という部分が私の他方、大阪圏では住宅地も上げに転じているわけです

用意したものです。これに則して、少し分量が多いのでが、そこまで急ではないということです。ただ、三大都駆け足になってしまうかもしれませんが、皆さまと一緒

市圏の中でも東京圏や名古屋圏に比べても、大阪圏の商に見ていきたいと思います。

業地の上げはかなり急ということが分かります。
それを更にしのぐのが地方圏の中でも地方四市、即ち、１．最近の地価動向

札幌、仙台、広島及び福岡です。自分も仙台に復興でい先月 9 月に発表された今年の 7 月 1 日時点の、各都道たことがあるのですが、東北中の方が集まって来られま

府県において調査している都道府県地価調査をまとめた

すし、復興の関係のいろいろな方も来られ、また、福ものを見てみます。先ほど日原理事長からもお話があり岡は、インバウンドの関係で大陸とか ASEAN の方も多数ましたように、国としては 1 月 1 日時点の地価動向を公

お見えになるということで、地方四市の商業地は対前年示ということで 3 月に発表しています。それと相補うよ

10.3％増ということで、1 年でこんなに上がるかといううな形で各都道府県において調べているのが、7 月 1 日

ぐらいの勢いを見せています。ちなみに、この地方四市

時点の数字です。

では住宅地もかなり上がっていて、今回の調査で 4.9％

これを見ると、やや細かくて申し訳ないのですが、こ増ということでかなり急です。

こ大阪圏ですね。
大阪圏と言っても大阪府と近隣の京都、他方、それと対照をなすのが、地方圏の中で地方四市

兵庫、奈良の全ての土地を含むわけではなく、その一定を除く、その他の県市です。ここでも住宅地、商業地との地域ですが、大阪府は丸々入っています。ここは特にも徐々に下げ幅を縮小してきていますが、まだ減少中で一般財団法人…日本不動産研究所

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不動産調査 2020

No.416

す。地方四市も入れた地方圏の全国用途平均でいうとまオフィスとかホテルとか、ほかの需要との取り合いみた

だ 0.3％減。かろうじて商業地の方が今年 0.3％となっ

いなところもあり、かなり地価の上がっているというこていますが、四市以外その他の県市で見るとまだ 0.2％ともあります。

減という状況です。
御出席の皆さまは、いろいろな形で不動産に携わっていらっしゃる方が多いと思われますし、本日は第 2 部で

（１） 現行土地基本法と最近の課題

吉野様がご説明になられる中にもいろいろな面白い事例

こういう地価の動向ですが、これはこれまでのどういが入っていますが、やはり地価は二極化ないし多極化しう土地の移り変わりの下での事象なのかということで、ているということで、上がるところは上がるし、上がら

スライドＡを見て頂きたいと思います。本日お見えの方

ないところは上がらないということが、ますますはっきは年代に少し幅があり、バブル時代にもう社会人になっりしてきたということです。

ていらっしゃる方もおられれば、バブル時代ぐらいに生その背景としては、いろいろ交通利便性や住環境の優れた地域を中心に需要が堅調という住宅地の話とか、商まれて、最近社会人になられたという方まで、かなり幅が広いようです。

業地の方でいうと働き方改革に伴うオフィス環境改善とスライドＡは少しおさらいの意味で整理してみたもの

か、いろいろ積極的なところが見られるということもあですが、もともと A3 の紙を縮小していますので、ちょっります。

と見にくくなっていて申し訳ございません。上の方に書

ただ、全体として申しますと、先ほど不動研誕生以

いてありますが、これは今年出した土地白書の中で平成

来 60 年という話がありましたが、いわゆるバブル時代、

30 年間の土地政策の移り変わりを分析した箇所があり、大阪でもかなり地価が上がり、関東でも上がりましたが、そこから持ってきています。

バブルがはじけてから相当の期間低空飛行が続いたわ

なお、参考までにご紹介すると、昨年の平成 30 年のけです。平成 19 年、20 年辺りに一時地価が上がったか

土地白書では、明治以降最近までのより長い 100 年以上なと思われたのが例のリーマンショック前の状況です。

の歴史の移り変わり、地租改正以来の移り変わりを見た

リーマンショックでそれがまた下げに転じて、アベノミ

ものがあります。ここでは、最近の動き、いわゆるバブ

クス、第 2 次安倍内閣の誕生以来、ようやく少しずつ地ル以降の 30 年間を見ているのですが、大きく上のグラ価が上がってきたということで、トータルとして見ると、

フで時期を 3 つに分けています。

全国の全用途平均がようやく 0.4％増になっているといまずバブル崩壊で、ここでかなり地価が下がったということです。三大都市圏や地方四市を中心に上がりに転うこと。平成 5 年あたりにかけて下がっていますが、そじてきて、それに引き連られて、地方の方も下げ止まっ

こからかなり長い期間対前年比ゼロまでいかないようなてきているという状況です。

時代が続いています。先ほど申し上げたように、平成

大阪の動向ですが、商業地は大阪駅の北側の再開発、

19 年～ 20 年あたりで少し上げに転じたかなと見えるの

グランフロントなど、あの辺。それから、最近では道頓はリーマンショックの直前だったわけですが、そこでま堀のインバウンドの人が多いところに加えて、新大阪駅、た下げに転じてしまったということです。さらにはそのこの辺が、かなり地価が上がっている。やはり利便性と後、平成 23 年の東日本大震災もまたいで、徐々に徐々いうことでしょうか、上がっているということがありまにですが、上げてきているということです。

す。

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２．土地基本法の見直し

特に直近の一番右のところの課題で言うと、やはり、

他方、住宅地を見ると、天王寺。自分も天王寺付近にどうでしょうか。皆さま使われ始めたインターネット

はあまり行ったことがないのですが、かなり高く、大阪などが普及して、今、エレクトリックコマースとか、

府下最高の価格をつけているということで、やはり都心

Amazon とか、いろいろな宅配まで手掛けるような業者というか、都市の中心に近いということでしょうか。

も増えてきましたし、それに伴って、昔はさほど有名で

なお、大阪市でも、特に北区などの本当に都心に近いはなかった物流施設。こうしたものが関西でも、自分はところでは、住宅のマンション需要もさることながら、あまり地名を存じ上げなかったのですが、京都の久御山Japan Real Estate Institute最近の地価の動向と今後の土地政策

Ａ バブル期以降の土地政策の変遷と土地・不動産市場の変化（令和元年度土地白書 第１部２章第１節より）○バブル期の急激な地価高騰を背景に平成元年に土地基本法が制定され、適正かつ合理的な土地利用の確保が目指されたが、バブル崩壊後の地価低迷の中、土地政策は土地の有効利用の推進へと転換。
○人口減少の本格化に伴って所有者不明土地をはじめとする課題が顕在化し、土地の適切な利用・管理の推進が求められている。
【公示地価（住宅地・商業地）の対前年変動率の推移】

(％)

30.0

・緊急土地対策要綱(Ｓ62)・総合土地対策要綱(S63)・新総合土地政策推進要綱(H９)・土地基本法制定(H元)

25.0
20.0

全国平均：住宅・人口減少時代へ

・総合土地政策推進要綱(H３)・Jリート市場開設(H13)など
・バブル崩壊・不良債権問題、金融機関破綻

15.0
10.0

・所有者不明土地法制定(H30)

・リーマンショック(H20)・阪神・淡路大震災発生(H7)5.0

全国平均：商業 資料：国土交通省

・東日本大震災発生(H23)

地価高騰
バブル期

0.0

地価上昇
低金利やインバウンド
等

‐5.0
‐10.0
‐15.0

60

61

62

63

（昭和）

元

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

地価下落
リーマンショック

地価上昇
不動産投資市場の活性化等

地価下落継続 バブル崩壊・景気低迷
15

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20

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31

(年)

（平成）

バブル崩壊まで

バブル崩壊から人口減少時代の始まりまで

人口減少時代の始まりから現在まで～地価高騰の抑制と適正かつ合理的な土地利用の確保～～豊かで安心できる地域づくりを目指した土地の有効利用の実現～～成長分野の土地需要への対応と土地の適切な利用・管理の推進～○土地基本法制定○地価高騰抑制から土地の有効利用への土地政策転換○成長分野の土地需要に対応する環境整備

基本理念と国・地方公共団体等の責務を規定【基本理念】・土地についての公共の福祉優先
・適正な利用及び計画に従った利用
・投機的取引の抑制
・価値の増加に伴う利益に応じた適切な負担○土地取引の適正化
土地取引規制（監視区域制度）、土地関連融資規制（総量規制）、地価税、土地評価制度の見直しなど

不良債権関連土地をはじめ低・未利用地の有効利用、密集市街地整備、都心居住の推進など○都市再生の推進、不動産証券化等の市場整備

・Ｅコマース市場の拡大等に伴う物流施設需要など
・外国人旅行者の増加に伴う宿泊施設需要など

・都市再生に係る事業への容積緩和、金融・税制等による支援
・不動産証券化手法の整備、Jリート市場開設など○コンパクトシティや空き地・空き家対策の推進○安全で質の高い生活基盤となる土地利用の実現○所有者不明土地問題への対応や土地の適切な利用・管理の推進

防災、環境配慮、バリアフリー化、景観形成など○適正かつ合理的な土地利用の確保
住宅・宅地開発や都市再開発の推進、市街化区域内農地の宅地化、工場跡地等の低・未利用地の利用促進など

まちなかへの都市機能等の誘導、空き家活用の促進など

所有者不明土地法の施行、土地基本法の見直しなど
空き地・空き家の増加の状況（世帯の所有する土地利用の変化）

H13(市場開設)からH20で約27倍（空き家の種類別推移）

ピーク(H5)時は
1,212の市町村で監視区域が指定

5というところにかなり物流施設が集まっているとお伺いのものか分からない、連絡もつかないという土地が出てしています。そういう施設が活発に立地するようになっきています。詳しくは今年の白書をご覧頂きたいと思いてきたということ。

ます。国交省のホームページに載っています。

それから、やはりインバウンド。関空とかいろいろな

こういうことに対処する時に土地基本法とは何でしょ

ところで、各地、各国から人が集まるようになってきた

うかということで、これは実はバブル時代にバブルに対ことに伴って、ホテルをはじめとする、それから民泊等処するために幾多の施策が打たれました。スライドＡのもありますけれども、これができるようになったという

左の「地価高騰バブル期」というところで「緊急土地対こと。

策要綱（S62）」とか「総合土地対策要綱（S63）」とか、それから、その大前提として人口減少の予測が出てき何段階にも分けて施策が打たれました。例えば、不動産て、いずれ人口が減っていく。予測が何年かけ、上位推融資の規制とか、そういう施策が講じられ、バブルは破計なのか下位推計なのか分かりませんが、1 億 2000 ～ 1裂した。

億 3000 万だったものが、いずれ人口は 6000 万ぐらい、その中で、それらの施策をある程度見定めた上で平成

もっと減れば 5000 万ぐらいになってしまう。そうする元年に土地基本法が制定されました。これはもちろん土と 1 人当たりの土地の面積も、単純に割っても意味がな

地の基本法、土地の世界における憲法みたいなものです

いかもしれませんが、かなり違ってくるのではないかとが、やはりこれも一つの時代背景の中でのものでありまいう。これは非常に危機でもあり、ある意味では逆にポした。バブル期の地価高騰における、いわゆる投機的取テンシャルを秘めているというところです。

引、即ち、実需ではなく、ここで儲けるというために土

そういう中で出てきているのが、皆さま新聞等でご覧地を扱うのは抑制しようということで、そこを第一義的になっていると思いますが、所有者不明土地の問題。誰に考えたのが今の土地基本法であった。もちろん、それ

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2020

No.416を中心にしながら、その他の土地利用、計画的な土地利

それから、先ほどの地価公示にも関係するのですが、第用とか、いくつかのことを入れているのですが、あくま16 条で公的土地評価の適正化ということで、現在の公でそこが中心だったということです。

示や都道府県の地価調査、それから相続税の関係、固定

現行の土地基本法では、四つの基本理念、即ち、公共資産税の関係、こういうものが現在の形に大まかに整理の福祉優先、適正な利用・計画に従った利用、投機的取されたのが、この土地基本法に基づいて、その頃という引の抑制、それから価値の増加に伴う、いわゆる開発利ことです。ちなみに「土地月間」というのも、ここから益に応じた適切な負担ということを定め、それに応じて、始められています。

国等の責務も定められています。ただ、今の所有者不明

スライドＢにいきますと、今の問題はそれだけだと足

土地問題のように、土地を所有していることに伴って、りないのではないかということがあり、検討の背景といどういう責務があるかということについては無言である

うところに書いてありますが、今、何が問題か、これはというように、あくまでバブル時代の中での話です。

いろいろな捉え方があると思います。皆さまの土地が所

そういう四つの基本理念の下でどういう施策を打って在されている場所にもよると思いますが、目につく問題

いくのかというのは、これ自体、土地基本法の中に概略

としてはやはり管理不全ということで、一番分かりやす的なことが規定されています。それが、第 11 条以下のいのが空き家、それから空き地。それから、いわゆる所基本的施策です。11 条以下それぞれ、さらっとしか書有者不明、誰のものか分からない、連絡もつかないとい

かれていませんが、土地利用計画、計画に従った土地

うことが増えてきている。そういう管理不全の土地とい利用であるとか、当時、監視区域というのが大都市を中

うのは、所有者はいいのかもしれませんが、周りに迷惑心に設けられましたが、そういう制度の根拠。また、15をかけていたりするということで、そこについて、どう条に関しいわゆる地価税というものも導入されました。

していくのかということです。

Ｂ 国土審議会土地政策分科会特別部会とりまとめ（平成31年2月27日）概要－土地に関する制度の現状と課題－検討の背景 （土地所有を取り巻く現状）○ 人口減少社会における土地利用の担い手の減少や利用意向の低下等を背景に、管理不全の土地が増加している。
○ 管理不全の土地は周囲に悪影響を及ぼすが、所有権を持つ土地所有者以外が悪影響を除去することは、現状、大きな困難が伴う。
○ 土地についての基本理念を定めた土地基本法においても、土地の積極的利用以外の場面に関する規律が明確でない。
土地の管理不全による悪影響の発生・ 草木の繁茂、害虫の発生
・ 土地の荒廃、境界や所有者の不明化

・ 景観上の阻害、防犯上の懸念、不法投棄等の派
生的な悪影響の誘発・ 災害の発生要因、災害復旧・復興の支障土地基本法 （平成元年法律第84号）
・ 我が国における土地についての基本理念を定めた法律
・ バブル期の地価高騰における投機的取引の抑制の要請等を背景に制定・ 地価が継続的に上昇し、高い利用ニーズの下で土地が利用・取引されていくことを前提に、適正な土地利用を志向する規定
・ 地価が下落し、積極的な利用・取引が期待できない土地が増加する中で、どのような規律が求められるか明確な規定がない
・ 現行制度下における管理不全の土地に対する取組は、強制力がない、手続負担が大きいなど、課題を抱える・ 適正な利用・取引を追求する現行の規律も維持しつつ、適切に管理されない土地に関する規律について重点的に検討することが求められている対応の必要性 （土地基本法の見直し）○ 土地基本法において、人口減少社会に対応した新たな土地政策の基本理念を明らかにしていくことが必要。
○ 土地の利用を阻害する要因を解消し、適切な利用・管理を促進することが必要。
○ 所有者に利用意向がない土地を含め、土地の利用・管理に関して所有者が負うべき責務や、その担保方策について検討することが必要。

8

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Japan Real Estate Institute最近の地価の動向と今後の土地政策

明治以降現在までそうですが、土地というのは日本のそういう中で、土地基本法を見直していこうというこ

中では基本的には足りないという想定で来ていて、本当とで議論をして頂いて、スライドＣにまいりますが、国に必要な人ばかりなので、とにかく土地があれば誰かが土審議会の中に特別部会を設け、今年 2 月に基本理念に使う、積極的に使うのが当たり前でしょうというのを前ついてとりまとめをして頂きました。

提に施策が打ち立てられてきたわけですが、今は使う人

基本理念としては、当たり前のことですが、土地といが足りない。もちろん場所によります。梅田とか北区とうのはその土地一筆だけで独立して、孤立してあるわけか、そんなところではいくらでも人は入れ替わるわけでではありませんので、隣の土地とか周りの土地とか、周す。しかし、大阪府でも周辺に行くとかなり、これから辺環境の中にあるわけです。そうすると、他の土地利用

どうしていくのかと、今でも空き家が目立つと、そういと非常に密接な関係を有し、その土地一筆だけだと考えうところが出てきています。

きれないところがあるという土地の特性があります。まそうすると、これも皆さまの置かれた立場によって、た、非常に公共的な性格がある。単なる物とは違います。

それぞれの問題意識があると思いますが、一つは、現行

やはりどういう条件に置かれたか、自然的、社会的、経の土地基本法で手当てをしていない、土地の管理不全に済的条件とよく言いますが、そういう条件に応じて土地よる悪影響の発生ということについて、どう対処していは適切に利用・管理されなければならないということでくのかということです。

す。

さらにもっとポジティブに言っていきますと、どうい

もちろん、土地は、所有者のものですから、「憲法でうまちづくりをしていくのか。コンパクトシティという所有権が認められているじゃないか」「所有権、絶対でことも一つの方向ですけれども、そうしたものを含め、しょう？」ということですが、おのずから土地のそうい

どういう形で物事を進めていくのかということです。

う特性に応じて一定の制約は伴うのでしょうということ

Ｃ 国土審議会土地政策分科会特別部会とりまとめ（平成31年2月27日）概要－土地の利用・管理に関して必要な措置の方向性－

土地についての基本理念と責務○ 国民の諸活動の基盤であり、その利用・管理が他の土地の利用と密接な関係を有する等の土地の特性に鑑み、公共の福祉の観点から、土地は条件に応じて適切に利用・管理されなければならない。
○ 憲法、土地基本法に則り、土地所有権には制約が伴う。土地については公共の福祉が優先され、所有者が責務を果たさずに悪影響が生じている場合には、土地の適切な利用・管理の確保のため、土地所有権は制限され得る。
○ 所有者をはじめ土地に関係する者の適切な役割分担を明らかにした上で、人口減少社会に対応した土地の適切な利用・管理の確保のため、土地に関する制度・施策を再構築すべき。
土地の利用・管理に関する責務と役割分担
所有者
近隣住民等

： 第一次的には、所有者自らが土地の適切な利用・管理を確保することが求められる（所有者の責務）： 必要に応じて役割を担うことで、土地の適切な利用・管理が確保され、住民、地域の利益につながる場
合がある（所有者の責務を補完）
国、地方公共団体等： ①所有者や近隣住民等が役割を担うことの支援・促進、そのための制度構築を行う②生活環境の保全、住民の安全確保等の観点から必要な場合には、市町村、都道府県、国は、適切な役割分担の下、自ら適切な利用・管理、取得の確保に努める
所有者：
・土地の条件に応じて適切に利用・管理・利用希望者に譲渡・賃貸
・登記を適時に行い、境界画定に努力・協力（法的管理）補完

地方公共団体：地域の公益を実現する立場から・所有者や地域住民等が役割を担うことを支援、促進
・悪影響の度合い・緊急性が高い等の場合には直接対応（代執行等）
・必要に応じて地域の土地を利用・管理、取得
・土地利用・管理の計画・指針等の提示

まちづくり団体等：
・地方公共団体の役割を一部分担し、連携・支援

支援

近隣住民、地域コミュニティ等：
・利用・管理による悪影響・受益等を踏まえ、自らの、あるいは地域の利益の観点から、必要に応じて利用・管理に関与

国：最終的な土地政策の責任を担う立場から・関連制度を構築、地方公共団体等の取組を支援
・地方公共団体と協力して法的管理等を支える情報インフラ（所有者、境界等の土地情報）を整備、最終的な管理の受け皿機能を確保

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一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2020

No.416で、土地の適切な利用・管理の確保のために土地所有権は制限されることがあり得るということです。

後の基本方針が定められています。
一つは、土地所有に関する基本制度や民事基本法制のこの場合、いろいろな方が関係してくることがありま

見直し等の重要課題ということで、これは民法とか不動す。所有者の方はもちろんですが、地域コミュニティと産登記法について法務省の方で見直しをするという流れ

か周辺の住民の方も非常にその土地に利害があるというが一つあります。

ことがありますし、もちろんそれが所在する地方公共団

もう一つの・のところで、来年、土地基本法等の見直体（市町村あるいは都道府県）も関係してきます。それしを行う。併せて、人口減少社会に対応した「新たな総から国、土地はあくまで国土の一部ですから、国も関係

合的土地政策」の策定ということで、土地基本法だけでする。さらに、今申し上げた四つと重なるところがある

は、あくまで理念的なもので、本当に骨格だけしか定め

かもしれませんが、いわゆるまちづくり団体とか、いろないので、では、具体的にどういうふうにするのかとい

いろ取り組まれている NPO とか、そういう民間団体もあ

うのは、やはりそれぞれの施策領域において考えていく。

ります。それらの方々が協力し合い、土地の利用・管理

それをまとめ上げていくことが必要でしょうということに取り組んでいくべきではないかということが、土地基があります。

本法の大きな流れの柱と考えています。

スライドＥになります。左の方は先ほどスライドＣでこのことについては、スライドＤになりますが、政府、言った役割分担とやや重複するところがありますが、こ

特に政治の世界においても、土地基本法自体というよりのスライドＥでは、真ん中のところに「土地政策の全体

は所有者不明の土地問題に重心を置きながら、関係閣僚

像の見直し」というのがあります。土地政策分科会の中会議が設けられており、主として土地に関係する省庁がの企画部会というところで検討して頂いています。

そこに集まっています。その場で今年の 6 月 14 日に今

もう一つ、国土調査法という、皆さま聞かれたことがＤ 関係閣僚会議と政府方針（骨太の方針2019）

所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会議（第３回：平成31年２月19日）○各省の検討状況等について報告• 【国土交通省】 土地の管理に関する所有者の責務を明確化するなど、人口減少社会に対応した土地の利用・管理に関して必要な措置の方向性／所有者不明の場合等も調査を進めることができるようにするなど、地籍調査の円滑化・迅速化のために必要な措置の方向性• 【法務省】 表題部所有者不明土地法案の概要／民法・不動産登記法等の改正に向けた検討の方向性

所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会議（第４回：令和元年６月14日）○所有者不明土地等対策の推進に関する基本方針（令和元年6月14日閣僚会議決定）抄• 昨年制定された法律及び今国会において成立した法律の円滑な施行を図るとともに、・・・土地所有に関する基本制度や民事基本法制の見直し等の重要課題については、今後、さらに具体的な検討を進め、来年までに必要な制度改正を実現するなど、期限を区切って着実に対策を推進する。
• 土地の公共性を踏まえ、土地の管理や利用に関して所有者が負うべき責務や適切な利用・管理の促進策に関して、本年２月の国土審議会のとりまとめを踏まえ、今後、法改正に向けた作業を進め、来年、土地基本法等の見直しを行う。あわせて、人口減少社会に対応した新たな総合的土地政策の策定に向けた検討を行い、空き地等の適切な管理・流通・再生の促進、土地の放置を抑制する管理方策など土地の適切な利用・管理の促進策の具体化を進める。

経済財政運営と改革の基本方針（骨太の方針）2019（令和元年6月21日閣議決定）
第３章 経済再生と財政健全化の好循環 ２．経済・財政一体改革の推進等（２）主要分野ごとの改革の取組 （新しい時代に対応したまちづくり）
さらに、空き家等の流通・利活用に向け、地方自治体・不動産団体等の先進的取組や活用・除却への支援、情報の充実等を促進するとともに、所有者不明土地等の解消や有効活用に向け、基本方針等に基づき、新しい法制度の円滑な施行を図るとともに、土地の適切な利用・管理の確保や地籍調査を円滑かつ迅速に進めるための措置、所有者不明土地の発生を予防するための仕組み、所有者不明土地を円滑かつ適正に利用するための仕組み等について2020年までに必要な制度改正の実現を目指すなど、期限を区切って対策を推進する。あわせて、遺言書保管制度の円滑な運用に向けた取組を進めるほか、登記所備付地図の整備を推進するため、筆界特定制度の新たな活用策等についても検討を進める。

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8Japan Real Estate Institute最近の地価の動向と今後の土地政策あると思いますが、地籍調査という各土地の境界や所有もちろん、予測になりますが、来年の時点で、全ての者をはっきりさせる調査、これを市町村中心にやって頂

メニューこれをやりますと、逆に言うと、これをやるし、いているわけですが、これをより合理的にやっていこう

これしかやりませんというふうにはならない。ここで来ということがあります。さらに、分野がやや専門的にな

年一度「新たな総合的土地政策」を打ち出したとしても、りますが、農水省で講じている農地の中間管理機構とか、

その後、逐次、また新しい、いろいろこういうやり方が

森林環境税導入に伴って森林経営管理制度も設けられまあるではないかという、それこそ現場からのご提案とか、した。

いろいろな先駆的な取組みを踏まえて、どんどん拡充しこういう土地に関する各分野における検討が、いま動き始めています。既に森林環境税のように法律になり、ていくというような位置付けのものになろうかと思います。
少し戻りますが、現行の土地基本法の中でも、四つのスタートしているものもあります。
そういう中で、そういう動きを受けて全体像を一度整基本理念を受けた基本的施策が定められているとお話し

理し、右の方のアウトプットとしては何かと言うと、一しました。土地基本法の見直しに当たっても、基本的施

つは、来年、土地基本法を改正するということです。も策として、「所有者による利用・管理を促進」、「所有者

う一つは、下の方にある国土調査法、地籍調査の改正を以外の者による利用・管理につなげるコーディネート支するということ、これは国交省です。その真ん中のとこ

援」、「土地の適切な利用・管理、円滑な取引を支える情ろにあるのが、「新たな総合的土地政策」をまとめ上げ

報基盤整備」、こうした事柄がだいたい柱になってくる

るということで、これは各省にわたる全体像を、具体的のではないかと考えています。

にこのようにやっていくということを打ち出すということです。

Ｅ 所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会議（令和元年6月14日） 資料－人口減少社会に対応した土地基本法改正と土地政策の再構築－

所有者不明土地法の円滑な施行「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」（平成30年法律第49号）が本年６月１日に全面施行
・法律の施行に際し、ガイドラインの整備、関係団体との連携・協力による地方協議会の設置、地方公共団体向け説明会等を実施
・今後、先進事例への支援、地方協議会を通じた地方公共団体に対する助言・人的支援に取り組む
土地基本法改正の方向性 （平成31年２月とりまとめ）

土地政策の全体像の見直し

2020年に実施

土地所有者の責務と、適切な利用・管理のための措置

人口減少社会に対応した土地政策の全体像の見直しに着手（国土審議会土地政策分科会）

土地基本法の改正

・基本理念に適切な利用・管理の確保の必要性を明記
・所有者、近隣住民、 ≪責務と役割分担≫
所有者：
地方公共団体、第一次的な利用・国等の責務と役割分担を明確化 管理の責務を有する
補完

・適切な利用・管理を近隣住民、確保するために地域コミュニティ：
基本的施策を見直し 所有者の責務を補完

地方公共団体：地域の公益を実現
支援

連携・支援

国：
最終的な土地政策の責任を担う国土調査法等改正の方向性 （平成31年２月とりまとめ）
地籍調査の円滑化・迅速化のための措置
・所有者不明の場合等でも調査が進むよう、公告による調査の導入等
・地域の特性に応じた新たな効率的調査手法の導入－都市部における公物管理者との更なる連携等による官民境界の先行的な調査－山村部におけるリモートセンシングデータの活用→土地基本法改正の方向性を踏まえ、土地政策の再構築に向けた検討
・空き地等の適切な管理・流通・再生の促進策
・土地の放置を抑制する管理方策など土地の適切な利用・管理の促進策
・地籍調査については、新たな調査手法の地方公共団体での導入が円滑に進むための方策等（法目的、基本理念、責務、基本的施策を全て見直し、「管理」の観点を追加）

新・土地基本法に基づく「新たな総合的土地政策」を提示
2020年に実施

国土調査法、
国土調査促進特別措置法の改正
第７次国土調査事業十箇年計画の策定
11

一般財団法人 日本不動産研究所

9

不動産調査 2020

No.416（２） 法務省における検討

で相続が発生するわけですが、その情報は不動産登記簿

この土地基本法の見直しと並行して議論されているのの方には自動的には来ないことになっています。もちろが、先ほどから申し上げている法務省における民法、不ん、この辺になってくると、個人のプライバシーに関係

動産登記法の見直しです。具体的な中身は何かというのするので、取扱いはよく注意しないといけない。現在のはスライドＦ及びＧです。

不動産登記簿は一般に公開されておりますし、所有者のスライドＦを見ると、不動産登記情報自体が古いので住所まで書いてあるので、現在の目から見ると、不動産はないか、更新されていないのではないかと。ですから、登記簿を見て、例えば所有者の所に直接、誰か買いたい

不動産登記を見ても所有者に行き当たらないのではない人などが押しかけることもあり得てしまう。ある意味でかということがあって、そうすると不動産登記情報をは公開しすぎのようなところもあるのではないかというアップデートするにはどうしたらいいかということで、ご意見もあります。

例えば、それは義務付けたらよいではないかということ

しかし、少なくとも相続登記が行われていない状況をです。ただ、義務付けると言うと、罰則として何をどの是正するためには、例えば戸籍情報を、戸籍上亡くなら程度課すのかということで、そこで実効性を本当に上げれたことが分かったら、不動産登記簿の方にも何か反映られるのかということになります。そうすると単に罰則するということを少なくとも行政内部ではやる、そのよをかけるだけではなく、そこにやりたいように誘導してうなことも考えられるのではないかということで議論さいくような施策を何か考えられないかということで、今、れています。
スライドＦの右側に、もう一つ、頭の痛い問題で、土これは法制審で議論されています。
他方、不動産登記簿は戸籍と何も結び付いていないの

地所有権の放棄。もう要らない。ごみではないのですが、で、例えば、どなたかがお亡くなりになったということ

管理費用ばかりかかって、とても面倒見きれないという関連

Ｆ 所有者不明土地の発生を予防するための仕組み（法務省資料）
不動産登記情報の更新を図る⽅策▶ 相続登記の申請の義務化等● 相続が発⽣しても，相続登記の申請は義務とされていない● ⼟地の価値が低ければ，相続登記をしようと思わない⇒ 相続登記がされないまま放置され，所有者不明⼟地が発⽣✔

相続の発⽣を適時に登記に反映させるための⽅策として，相続⼈に対し，⼟地，建物の相続登記の申請を義務付けることが考えられる✔ もっとも，相続登記の申請を義務化した場合であっても，その実効性をどのように確保するかが課題となる✔ 相続登記をしやすくするための⽅策を検討✔ より広い範囲での登記の申請の義務化についても引き続
き検討● 登記名義⼈が死亡しても，登記所は，直ちにその死亡情報を把握することはできない✔

特定の⾏政機関等に対して⼾籍情報を提供するための法整備を踏まえた⼾籍副本の管理システムの開発等を前提に，登記所が他の公的機関から死亡情報等を取得して，不動産登記情報の更新を図る⽅策を検討★ その他，登記名義⼈が所在不明の場合等における登記⼿続の簡略化等について検討

10

Japan Real Estate Institute▶

所有者不明⼟地の発⽣を抑制する⽅策▶ ⼟地所有権の放棄● 急速な少⼦⾼齢化等の社会情勢の変化に伴い，⼟地を⼿放したいと考える者が増加● ⼟地所有権の放棄については，⺠法に規定がなく，確⽴した判例もないことから，その可否は不明✔

⼟地所有権の放棄を認める制度を創設するに当たっては・放棄の要件，効果・放棄された⼟地の帰属先機関とその財政的負担
・⼟地所有者が将来放棄するつもりで⼟地の管理をしなくなるモラルハザードの防⽌⽅法などが課題となる★ みなし放棄制度については，供託を活⽤した共有関係の解消や財産管理制度の⾒直し（次⾴）との関連で検討▶

遺産分割の期間制限● 現⾏法上は遺産分割に期間制限がなく，相続発⽣後に遺産分割がされずに，遺産共有状態が継続し，数次相続が発⽣した場合の権利関係が複雑化● 遺産分割がされないために相続登記がされないまま放置
される側⾯も✔ 遺産分割を促進するため，遺産分割に期間制限を設ける
ことが考えられる✔ 遺産分割の期間制限における期間の設定や期間徒過の
14
効果を検討

最近の地価の動向と今後の土地政策ことで、これまでも寄付したいという申し出が幾多もあ全員が合意しないとできませんが、一定の方が分かってりました。しかし、現在まで、国なり地方自治体の財産いる場合には、その他の方について公告をするとか、あは基本的には行政財産ということで、行政の用に供する、

るいは管理者を選ぶということで利用はさせてもらうと

あるいはその予定があるものは受け取る、
もちろんです。

か、何かやり方があるのではないかということも議論さそれは有り難いということで受け取るのですが、それ以れています。

外の、自分は要らないからどうにかしてくれというようそれから、所有者不明の土地の管理の合理化というこな土地は、相続の時に相続を放棄してしまう場合以外は、とで、いま失踪者の方や不在者の方の管理は民法上規定

基本的には受け取らない。

があって、家庭裁判所の許可を得れば、管理人を選定し「これ、受け取ってくださいね」と言われても、結局、て、弁護士さんなどが多いと思いますが、その方が管理

それはその管理コストを地方自治体なり国が引き受けるすることができます。しかし、問題になっているのはそだけで、本来、負担すべき所有者が何もしないで免れて、の特定の土地だけなのに、個人の銀行口座であるとか、コストを納税者全般、国民全般が負担するというになっ

いろいろな諸々のほかの財産まで、今は一人の不在者にてしまうが、それはどうなのだということで、現在のとついて全部整理しないといけないことになっています。

ころ、不動産放棄の申し出があっても、それを受け取らそこまでやっているとすごく時間もかかる、コストもない。よほど行政として、ここは公共事業のために使うかかる。現在、社会的に問題なのは、ここのこの土地をというような土地はもちろん受け取りますが、それ以外

少なくとも、処分はしないにしても利用したい、活用さは受け取らないという整理になっています。

せてもらいたいというときに、土地以外の全ての財産をしかし、今後、それだけで持つのか。人口も半分にな

整理して管理することまでやる必要はあるのかというこるぐらいの数になってきて、これから世の中のいろいろとで、不在者の財産の一部としての土地管理する方策なライフスタイルや住まい方も変わってくる中で、どうを考えてよいのではないかということが議論されていましてもこれはもう面倒が見きれないという場合に、土地す。

の放棄を認める必要もあるのではないか。しかし、そ最後に民法の相隣関係。今だと、行き止まりの土地だっ

れも何でもかんでも認めてよいというわけではありませたら通行する権利があるとか、いろいろ隣の土地、境界ん。例えば 30 坪、100 平米ぐらいの宅地をぽつぽつ国線からは一定程度離しましょうとか、そういう最低限のがもらっても、それをどう再活用するかというと、どうことは決まっているわけです。しかし、今までになかっしようもないです。やはりそれがある程度まとまり、公た問題として、隣の土地が荒れ放題にされている、そこ

共事業に何か使えるとかというのであれば受け取る意味

から害虫がわいている、何かいろいろそういう問題が出があります。

てきたときに、すぐ隣の土地の方がそこに立ち入って代そうすると、その辺の要件を、ちょっと経済学的な用替して草刈りをするとか、そういうことについては何も語ですが、所有者が土地の管理コストを免れるというモ規定がない。この辺についても何か規定が考えられないラルハザード、そんなことがないようにするということ

かということです。

になると、例えば新聞等でよく出ているアイデアとしてスライドＦ及びＧで述べたところは、民法、不動産登は固定資産税を何年分か払わせるとかありますが、どの記法の世界においては従来にない、かなり立ち入った見辺でそういう要件が社会的にある程度そこそこだなとい直しです。ですから、ここは、法制審議会における議論

うことで合意形成ができるか、
この辺が一つの課題です。

もかなり苦渋、苦難していて、それぞれ一つ取っただけ

遺産分割、これが長々ともめるということで、相続人でも相当難しい問題がはらまれていますので、時間がか同士で話がつかない。結局、それでもめている間にうやかっているところですが、現在のところ、来年、改正案

むやになって分からなくなってしまうことがあるので、を打ち出すというスケジュールになっています。

遺産分割の期間をある程度制限するというようなことも議論されています。
スライドＧにいきますが、共有関係。共有だと処分は

３．「新たな総合的土地政策」の検討
なお、国交省における施策の中で「新たな総合的土地一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 2020

関連

No.416

Ｇ 所有者不明土地を円滑・適正に利用するための仕組み（法務省資料）共有関係にある所有者不明⼟地の利⽤（⺠法の共有制度の⾒直し）● 共有物を利⽤するためには，共有者の全員を個別に探索して交渉する必要があり，共有者の⼀部が不明である
場合には，その者の同意をとることができず，⼟地の利⽤・処分が困難になる✔ 不明共有者に対して公告等をした上で，残りの共有者の同意で，⼟地の利⽤を可能にする⽅策について検討✔ 共有者が，不明共有者の持分を相当額の⾦銭を供託して取得するなどして，共有関係を解消する⽅策について検討✔ 共有物を適切に管理するとともに，利⽤希望者の負担を軽減する観点から，共有者を代表する管理権者を選任する⽅策について検討★ その他，共有者による共有持分の時効取得や，裁判による共有物分割の在り⽅等について検討▶

所有者不明⼟地の管理の合理化（⺠法の財産管理制度の⾒直し）● 現在の財産管理制度では，財産管理⼈は，不在者等の特定の⼟地だけではなく，その余の財産も管理することとされているため，コストが⾼くなる✔

不在者等の財産の⼀部を管理する⽅策について検討● ⼟地の共有者のうち複数名が不在者等であるときは，不在者等ごとに複数名の管理⼈を選任する必要があり，コストが⾼くなる✔

複数の不在者等に共通（１⼈）の管理⼈を選任する⽅策について検討★ その他，財産管理制度における供託の活⽤等について検討

隣地所有者による所有者不明⼟地の利⽤・管理（⺠法の相隣関係規定の⾒直し）● ライフラインの導管等を引き込むために隣地を使⽤する際の規律については，⺠法に規定がなく，隣地が所有者不明状態となった場合に対応が困難✔ ライフラインの導管等を設置するために他⼈の⼟地を使⽤することができる制度の整備について検討● 所有者不明⼟地が管理されないことによって荒廃
し，近傍の⼟地所有者等に損害を与えるおそれ✔ 近傍の⼟地所有者等において，⼟地の管理不全状態を除去する⽅策について検討★ その他，境界確定のための隣地への⽴⼊りや，隣地から15越境した枝の切除について検討

政策」の検討を、土地基本法と同時に打ち出していく、

ただ、土地基本法を、来年の春に国会に提出して、そ整理していくということで、今後どういう形で物事は流こで成立した後、さらに「新たな総合的土地政策」に関れていくのか。この辺は皆さまも新聞とか毎日見ていてする検討を続けていって、来年夏前後ぐらいにようやくポッポッと、土地政策のこれをやっているとか、こうい

最終とりまとめということになる。しかし、それは一度うマンションの建替え問題をやっているとか、たまにそそこで最終とりまとめをしたとしても、それで終わり、

ういう断片的なものがいろいろ出てくるときに、いま全

それで「10 年間ずっと行きます」ということにはなら

体どういうことで議論が流れているのか。そういうことない。毎年、あるいは 2 ～ 3 年おきに新しい施策を入れを整理するために、これからもスケジュールは変更されていくという流れになっていきます。

るわけですが、それぞれこういうぐらいのタイミング、
スケジュール感で物事は流れているのだなということを理解して頂けるように、ご説明させて頂きます。

12（１）「土地政策の新たな方向性 2016」
では、「新たな総合的土地政策」に関して、元々ベー

現在もう 10 月ですが、企画部会を開いていて、今年スになるような、今まではどういうことでやっていたのの年末までに「新たな総合的土地政策」に関して、そのかというと、実は 2016 年、今からわずか 3 年前ですが、段階でのもの、だから、具体的な制度改正、「こうします」これも同じ国土審議会の企画部会で「土地政策の新たというものが、全部が全部入りきっているわけではないな方向性 2016」というものがとりまとめられています。

けれども、とりあえずその段階でのものをまとめる。そとりまとめの日にちは平成 28 年 8 月 4 日です。

れは、先ほど申し上げた土地基本法の改正、それから地

何で審議会の日にちかというと、皆さま社会人でお勤

籍調査や国土調査の改正をまとめるのと同じ時期にまとめの方が多いと思います。いろいろ資料を調べるときめるということです。

に、これはあくまでご参考までにということですが、審Japan Real Estate Institute最近の地価の動向と今後の土地政策

議会で議論されている資料、特に審議会の最終回のとりそうしたものを考えるときに、では、どういう施策をまとめの時の資料には検討において用いられた参考資料

展開するかというのは、今にも若干つながるところがあが付いています。それは、それまで 5 回なり 10 回なりるのですが、1．最適活用の実現、2．創造的活用の実現、開催したものの中からまとめ上げているわけですが、そ3．それらを支える情報基盤。それから、4．放棄宅地化の中にかなりいろいろなよい素材が実は含まれていまの抑制です。こうしたものが打ち出されています。

す。その素材を全て審議会のとりまとめの中でこなしき

その当時はその当時でかなり考えたつもりだったのでれているかというと、そうではないものも多々あるのですが、それから今までの間にも、やはり世の中が進展す

すが、ご自身で何か問題意識を持たれた時には一度関連るに従って、徐々にいろいろなことが新しく出てきていする審議会のとりまとめというものを見て頂ければと思るところがあるじゃないかということで、例えば不動産

います。そうすると、その文章はこう書いてある、ある

投資市場のさらなる成長という、どちらかというと攻めいはその参考資料として、こういうのがあるというのをの方の分野ですが、今だといろいろな要素がありますが、検索して頂くのに、これは国交省のホームページに全てリートとか、だんだん大分増えている。特にマイナス金

出ているので、調べやすいようにということで日にちに利政策の下で増えているということもありますが、さらふれました。審議会の資料は、特に審議会のまとめまでに、その上で質との関係で、ESG とか SDGs に配慮するにそれぞれの回に出す資料は、今で言うパワーポイント、

ような、例えば建物でも中で働く方の働き方の、特に質

昔はポンチ絵という呼び方をしていましたが、こういうに関係するような要素もよく見るという、いわゆる認証

A4 のカラーを使ったものが多用されるわけですけれど

制度も今いろいろ出てきています。

も、ここにかなり検討の中でのいろいろな悩み等が出ています。

それから、新しい施策としてもいろいろなものが出てきていて、少し分野は違うかもしれませんが、先ほどの

この「2016」のとりまとめのときも、実は今につなが農地中間管理機構や森林経営管理制度。さらにこれは今るかなり基本的な方向は出ている部分がありました。そ

年、法律が通っているのですが、記名共有制度というこの当時、新しい状況として出ていたのは、観光、インバとで登記簿上「A ほか何名」というような所有者名になっ

ウンド、物流、ヘルスケア、こうしたものをよく捉えてているような、これは明治以来のいろいろな経緯の中いく必要があるのではないかと。これは積極的な土地利で、代表者らしい人の名前と代表者以外については、例用の方です。

えば 30 名と書いてある。当時、登記した時にはその 30

もう一つは、人口減少に伴う問題をどう考えていくの

名は実は別添でリストか何かが付いていたかもしれませかということで、方向性としては三つありますが、成長

んが、それがいつの間にか落ちてしまい、結局、「A ほ

分野の土地需要に積極的に応えていこうということに加か 30 名」とあり、その 30 名は誰か分からない。これは、えて、今まで戦後営々として作ってきた宅地ストック、

今年、もう法律が「表題部所有者不明土地の登記及び管宅地ストックと言う場合にはもちろん宅地、住宅も入る

理の適正化に関する法律」で通っています。こうしたもわけですが、そうしたものをよく使って、生活の質の向のがあるということで、大分新しい要素がもうあるので上を図っていこう。

はないかということです。

さらに、今まではどちらかというと土地利用では、都市計画とか土地利用計画というものはいわゆる面的な土（２）「見直しの全体像」

地利用ということで、一定の地域を括ってゾーニングとでは、どういうことで今後、「新たな総合的土地政策」

いう規制を中心に、ここのエリアはこういうふうに使いを検討していくのかということで、1 枚別紙で、追加配ますと。ですから、その中に建築物などを建てる方はそ布ということで 1 枚紙を皆さまのお手元に配布していまれに従ってくださいという面的な土地利用の仕組みが中す。A4 の 1 枚紙です。今週月曜日、10 月 7 日に企画部心だったのですが、そうではなく、やはり個々の土地の会が開かれました。本日この講演で使う資料は 9 月中に状況に着目して考えていく必要というのがここで打ち出

セットしないといけないということだったので、とてもされています。

最近のものまでは間に合いませんでした。しかし、「追一般財団法人 日本不動産研究所

13

不動産調査 2020

No.416加配布」は直近の企画部会資料で、これからの検討を考

スペクションにも耐えるような立派な既存住宅。あまりえていく上で、皆さま方にご紹介したいということで、中古住宅と言わずに、最近、既存住宅と言い換えるよう別紙として配布させて頂きました。

にしていますが、こうしたものが 50 万戸ぐらい全国で見て頂きたいのはスライドＨです。企画部会で議論した時も、全体像が見えない、それぞれのものがあるのだあるということなので、これを積極的に市場に出していくことも必要ではないか。

けれども、全体、どういう構成の中で議論を進めていく

今、マンションでは、もう中古ということでの抵抗感のか、分からないというご意見が出されました。そういは大分なくなっている。戸建てについても徐々にです

うものがないと、個々にはよいとしても、全体最適が図

が、インスペクションなどを経たものについてはやはりられないのではないかという、非常にまっとうな問いか取引されるというのが少しずつ見え出してきている感じ

けがあり、それで、これもあくまでも暫定的な性格のもです。
それから、本日の説明中には直接出てきていませんのですが、Ｈの下半分に現在の対象となる土地の分類とが、昨今、新聞ニュースなどで出てきているレオパレス

課題を整理してみたものです。
何が課題かということと、大きく二つあると思われまとかスルガ銀行など、非常に不適正な不動産の管理やサす。一つは、既に活用されている土地ということで、こブリース、ああいう問題がこういう中でも生じてきてい

れはどんどん最適活用していけばよい。利用とか取引をる。ここら辺についても何か具体的に考えていくべきで活性化していき、点線の中にありますが、不動産投資もはないかという社会的なニーズがありますので、そうい推進していく。
もちろんリートの対象になるものはする。

うものについてもよく考えていこうということです。

それから、せっかく建ててある立派な住宅、いわゆる中こうした既に活用されている土地についてのいろいろ

古住宅と言うと何かお古みたいな感じがしますが、インな問題と対をなすのが低未利用な土地、ほとんど何も使Ｈ これからの土地政策の全体像について（第34回国土審議会土地政策分科会企画部会（令和元年10月7日） 資料）

現行土地基本法には位置づけなし追加配付

土地政策の目的の達成及び課題の解決のための土地政策の方向性（土地基本法
上の「基本理念」）を踏まえた、土地政策に関する国レベルの広域的な基本的な方
針と地域レベルの基本的な構想
各個別施策は、基本的な方針・構想の下、「部分最適」ではなく「全体最適」を図りながら実施
利用管理※

土地基本法上の「基本的施策」

土地政策の方向性に即した
基本的な重要施策

既に活用されている土地

不動産投資の推進、既存住宅流通推進、不動産管理業の健全な発展推進 等※施策ごとに対象の市場価
値の高低は様々「創造的活用」「放棄宅地化の抑制」
市場価値
高い
低未利用
な土地
市場価値
低い

取引

「最適活用」

空き地・空き家バンク整備 等

スポンジ化対策、ランドバンクの形成・確立 等
管理不全土地対策（民事法制、インフラ隣接地管理等） 等

適正な「利用」「取引」「管理」を支える情報基盤の整備（地価公示制度、官民連携の不動産情報提供、地籍整備の推進 等）※：地域への外部不経済の発生防止・解消のための管理行為 20-7

14Japan Real Estate Institute最近の地価の動向と今後の土地政策

われていない土地です。その中にも、本来、大きくは二大きくこういう分類があるのではないかということでつのものがあるのではないか。何かと言うと、市場価値す。そういうものをもろもろ、既に活用されている土地が高い低いと言っては正確ではないかもしれませんが、もそうですし、今は低未利用な土地だけれどもポテン

ある程度、市場性がある土地。この土地は本来、市場性

シャルのある土地も含めて、情報基盤ということで、そがある。それは市場で回っていくべき問題です。

ういう土地がどこにどれだけあるか。もちろんプライバ

たまたま、そのうちのお宅の事情とか、あるいは売り

シーがどうでもいいということは絶対ありませんから、主が相当強気で「いや、これはもっと高値で売れるはず

プライバシーということもよく考えていかないといけまだ」と思い込まれていたら、それは市場に回っていきません。

せん。しかし、市場の中でいろいろ他の方に売買とか賃

しかし、実は情報がどこかで遮断されていることによ

貸で移転されるべき土地というものもあるということ

り、情報の非対称性というか、うまく市場の機能が発揮で、ここは皆さまご存じかもしれませんが空き家・空きされていない部分もやはりあるのではないかということ

地バンクであるとか、あるいはスポンジ化対策とか、そも議論されていますので、この辺の情報基盤。ここまでうした施策を打ち出していて、市場で利用・取引されるは公の中では情報は共有すると、ここから先は民間の業ことに伴って、いわゆる土地の管理も果たされていくと者の方も含めて情報をやって、もちろん所有者の合意もいうような道がよいでしょうということです。

どこまで取るかという手続きが必要と思いますが、そう

他方、これが非常に悩ましいところですが、なかなかしたことも含めて、こうした土地に関する情報基盤をよ

市場価値がつきにくい土地、市場価値が全くないとは言く整えていこう。そして、それが社会的な土地の管理・

えないけれども固定資産税もかからないぐらいの評価の利用・取引により資するように考えていこうという、こ土地。お住まいのところ、いわゆる中山間地まで行かな

ういう大きな枠組みがあり得るのではないかということ

くても、そうした土地は実はある。そこで草ぼうぼうにで、一応の整理をしてみたものです。

なっていて、管理不全で虫が湧いて、あるいは犯罪の温床になり得るというような土地がある。

ただ、この資料について、今週月曜日の審議会では、
そもそも「管理」と一口に言っても、いろいろあるだろ

さらに、昨今の災害の時に、道路に大きい石ころが転う、単に草刈りみたいな物理的な管理行為から、管理とがってきたと。それは石ころのあった山のほうの管理がいうとそもそもマネジメント全体だから、自分が「これ悪かったのではないかとか、土砂崩れの防止がちゃんとは山に返す、自然に返す」というと、それも一つの見識されていないのではないかとか、あるいはそこは腐ってある管理ではないか、そうすると、最低やっておかないいる森林だったのではないかとか、いろいろな議論がさといけないのは、自分の土地がどこまでかという境界明

れています。そういうインフラ隣接地の土地についても確化や地籍調査、それから自分の連絡先はどこか、後で何か対応する必要があるのではないか。

法的管理と呼んでいますが、そういうものを最低明らか

もちろん、利用・取引に結び付けていければよいのでにしておくこと。例えばそのようなことも、マネジメン

すが、市場価値が高い土地でまずそれを図っていかない

トの一つとしてやっているのだったら、それはそれで管といけないので、市場価値がなかなか見つけにくい土地

理ではないか。だから、「管理」というのは非常に幅広では、まずは管理ということを考えていかなければならい言葉で、少し融通無碍に使いすぎているのではないか

ないということです。もちろん、世の中は市場価値だけというご議論も頂いたところです。ですから、この辺はではありませんから、多面的効果とか公益的機能というまだまだ議論の途中ですが、こういう一つの枠組みを考のはいろいろな土地が果たしているわけなので、水田やえてみたということです。

森林もそうですが、別途の価値というものはあるわけです。しかし、それが市場でいくらということで評価され（３） 基本的施策の方向

るというふうにはなかなかならない土地、それがかなり後で（４．関連施策の動向として）各施策を見て行く

出てくるということになり得るので、この辺も併せて考のと関連しますが、まず最適活用については、昨今ずっえていく必要があるだろう。

といろいろ取組みがされています。今日お集まりの皆さ

一般財団法人 日本不動産研究所

15

不動産調査 2020

No.416

まは、都市再生法ないし立地適正化計画、コンパクト・

ここはあくまで利用の円滑化です。使われていない土地

アンド・ネットワーク、あるいはちょっと地方では、小について公告することにより、ここで言っている地域福さな拠点とか、聞かれたこともあるかと思われます。最利増進事業、即ち、福祉と利便性です。例えば、グルー

近になって、いわゆる Walkable な街中とか、あるいはプホームが足りない、診療所がない、あるいはコンビニ

コンパクトシティをもう 1 回よく見直してみる必要があ

エンスストアがないとか、どうしてもその地域で欠かせるのではないかということ。さらには少し飛びますが、ない施設があるときに、例えば 10 年間、所有者不明のグリーンインフラということを考えていく必要があるの土地でも定期で使用できるようにする。もちろん、公告ではないかというような、ちょっとずつ新しい芽が出てしたり、知事が認定したり、賃料相当は供託するというきています。

ような手続きが必要ですが、これが動き始めています。

基本法に向けては、これでうまくまとめきっているか
どうか分かりませんけれども、インバウンドや物流施設、ています。

子育て支援等の新たな需要を踏まえて、都市再生、地域

その他、まだあまり注目されていないかもしれません

再生の取組みを進めて、
既存ストックを含む官民の土地・けれども、去年、都市計画の方で打ち出したのは、低未不動産の最適活用を図ることで、地域のにぎわいと活力

利用土地権利設定等促進計画制度。ちょっと聞いたら「何を生み出し、土地需要の喚起を図る。ある意味で、ここのこと？」と思われるかもしれませんが、非常に狭小なは攻めの施策ですから、それこそ市場で皆さま方に本当土地の場合、それだけではどうにも使いようがないので、に活躍頂き、どんどん進めていくというところと思いま集約化する、または、入れ替えることを促進することにす。

よってある程度まとめると、例えば駅前の土地などでそれに伴い、いろいろ情報の関係。昨今の一つのキーあったら、より使い勝手が増す、より公共的なものに利ワードとしてはオープンデータ化の話もあります。もち用できるということで、そういうことを促進する制度がろん、いろいろな民間の会社でやっておられるところも都市のスポンジ化対策ということで昨年打ち出されましありますし、不動産登記簿とか、いろいろなものもうまた。低未利用な土地に関し、これは創造的活用という積

く結び付けて、皆さま方に提供できるような仕組みが極的な面ですが、今後に向けては、地域の活性化、持続もっともっとできないか。

可能性の確保に必要なものの利活用を促進するため、情少し飛びますが、昨今の災害などの関係では、浸水想定区域とか土砂危険の区域、そういうものをきちっと最報提供、新たな担い手へのマッチングの促進、こうしたことを講じていくということです。

初から分かるようにしてくれ。もちろん、各自治体でハ

スライドＩですが、低未利用な土地のうち市場価値がザードマップをつくっておられるところも多いのです

つきにくい土地の管理に関する取組みに関しては、このが、そうしたものが例えば宅建の取引の場などでもちゃ辺が今回の土地基本法の見直しのある意味では中心の一んと参照されるようにということも求められます。

つで、管理不全の土地について何をやるのかということ

水害リスクをはじめとする災害関連情報を含めてデーです。これも一口に「管理」といっても、そもそも管理

タ化、オープン化すると。それらを、皆さまに役立ててというのはいろいろな意味があると申し上げましたが、頂くことが必要ではないかということです。

皆さま一番よく聞かれていると思われるのは空き家対策

創造的活用に関しては、皆さま、これも聞かれたことがあるかもしれませんが、各自治体でやっておられる空16

今こうしたもののモデル調査、モデル地域の支援をやっで、特別措置法がありますから、特定空き家は場合によっては行政が除去する、その例も出てきています。

き家バンク。これの評価についてはいろいろ、「見ても、最近の災害の関係では、道路区域の外から落石してきそれだけだとなかなかすぐに使えない」というようなこて、本当にかわいそうなことですが、クルマを運転してともよくお聞きするのですが、こうしたものも相当数のいる方や乗っている方が亡くなられたり、けがをされた

自治体で手をつけておられます。

ということがあります。ですから、道路区域そのものでそれから、最近の取組みとして所有者不明問題についなくても、周辺の沿道区域といわれるところの土地の管て法律を去年つくりました。
利用円滑化法ということで、理者の方に、もちろん一定の損失補償を前提としながら、Japan Real Estate Institute最近の地価の動向と今後の土地政策

Ｉ 土地の管理に関する取組（第34回国土審議会土地政策分科会企画部会（令和元年10月7日） 資料）

これまでの主な取組
白○「空家等対策の推進に関する特別措置法」（平成26年法律第127号）に基づき、空き家対策総合支援
事業等により、空き家の除却等を推進。
最近の主な取組○ 道路区域外からの落石等を防ぐため、現行制度を拡充し、沿道区域内の土地管理者への損失補償を前提とした措置命令権限を規定。（道路法等の一部を改正する法律（平成30年法律第６号））○ 「鉄道用地外からの災害対応検討会」において、鉄道用地外の隣接地に係る防災対策を検討。
○ 法制審議会民法・不動産登記法部会において、所有者不明土地の適正な管理や発生の予防のための仕組みについて検討。（財産管理制度及び相隣関係規定の見直し、相続登記の義務化、土地所有権の放棄等）○ 国土審議会土地政策分科会特別部会において、土地の利用・管理に関して所有者が負うべき責務やその担保方策についてとりまとめ、地域における適切な土地の利用・管理の確保の必要性を確認。（再掲）○ 国土管理専門委員会において、将来的に放置されていくことが予想される土地の管理のあり方についてとりまとめ。（令和元年５月20日）○ 「森林経営管理法」（平成30年法律第35号）に基づき、森林経営管理制度を創設。（森林所有者が自ら経営管理することが困難な森林について、市町村が森林所有者の委託を受け経営管理）

今後の方向性（イメージ）○ 地域への外部不経済の発生防止・解消に向けた土地の適正な管理を図るため、土地の管理に係る第一次的な責任は所有者であることを明確化し、これを促すとともに、これが果たされない際には、所有者が不明である場合や所有者の同意が得られない場合も含め、一定の手続で所有者以外の主体による管理を可能とするための措置や、所有者不明土地の発生を予防するための措置を制度面・財政面から講じることが重要。

20-8「きちっとこれを管理してくださいよ」というような制ですから、一定の手続きで所有者以外の主体による管度が、去年、道路法の改正ということでできています。

理を可能とするための措置。どういう主体でしょうか。

似たような話は鉄道用地。鉄道の線路近くに木が立っ「全部、国が引き取れ」、「市町村に持っていけばいい」「寄、ていたと。そこが全く管理不全で木が倒れてきた。そう付で受取れ」、あるいは、「国・地方の独立行政法人みたいうことについてどうするかということも今議論されていなところに押し付けろ」。いずれもなかなかいっぺんいます。最近、千葉県で、あれは鉄道というより電線にには決まらない。

木が倒れてきたと報道されていますが、そうしたこともあります。
それから、国土管理専門委員会、これは後でまた触れさせて頂きます。

他方、「とても土地は自分で管理しきれない」という所有者の問題。しかも、それは、いずれは所有者不明という土地の問題になり、どうにも使えない土地という社会的な問題になってくるということも考えながら、誰がここで、では、どういう方向を打ち出していくことをどう引き受けていくのか、管理していくのか。この辺の考えているのかというと、あくまで土地の管理は、第一

一つの判断を今後考えていく必要があるのだろうという次の責任は所有者の方ですよということで、そこを明確ことです。

化しながら、と言っても「私、年金、これだけしかないのですけど」とか「自分の財産、全部はたいてもどうし

４．関連施策の動向

ようもありません」とか、いろいろな場合があります。

今まで既にいろいろご説明させて頂きましたが、各省

他方、では、それを全て国民全般というか、納税者全般

庁で従来いろいろな議論、政策的な対応がされています。

が引き受けていくかというと、それではモラルハザード

そうしたものを受けて、今の土地基本法見直しは動いてを生じないかという問題もあります。

いる部分もあるし、さらに、土地基本法がこれから見直

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2020

No.416

されることによって、それを受けて各分野の施策がさらに防災部局とよく連携して、そこについてどう対処してに深掘りされていくということもある。そういう関係がいくのか。それから、宅建とか、そういう世界で、ここあります。

はどういう地域ですよという情報がいきわたるようにす

特に大阪、大都市に関係するところで言うと都市計画、
先ほどのコンパクトシティということですが、実はコン

最近、土地などを自ら買われる方は見られるようです

パクトシティと言ってもかなり幅がある。例えば、本当が、昔の古地図とか、元々ここは川だったとか、そういに広大な市街化区域、それが全部居住誘導区域になってうことも市町村のホームページなどでもよく示されていいるというところでは、コンパクトシティの役割が果たる。横浜市などでも昔の「ここはこうでした」というのされていないのではないか。自治体により、状況はかなを示されているので、そうしたものを見る。

りそれぞれです。

よく言われているのは、昔から自然堤防と言われ、水最近、特に新聞等でよく報道されて、皆さまも見られが氾濫しても、ここには来ないというエリアがあり、そているところがあると思います。これはひとごとではな

こに住居はできてきた。その間のところはだいたい水田

いかもしれません。土砂災害のエリアですね。広島の安とか、そういうものに利用していたのだけれども、それ

佐北区、安佐南区ですか、裏山が崩れたと。あそこは、を全部埋め立て、平地だからということで土地を利用し元々本当に山のすぐ前のところまでアパートが建っていているところがある。

た。何でここに建っているのだ。一つには、広島には可去年ですか、札幌市の清田区で道路なのに、元々川で、住地が少ないということがあるし、だから急峻な山の上

そこに水が流れたという例が出ていますが、ただ事ではにも建物があるのですが、それと土砂災害の指定の方がない。そういう土地の故事来歴というか、よくそのリス

後からかかってきたのだ、だから建物の方が先にあった

クを知っておかないといけないだろうと。

のだという、そういう時系列的なこともあります。

そういうことになると、例えば居住誘導区域というこさらにもっと多いのは、例えば浸水、水に漬かる。大とで、コンパクトシティで囲い込んで「ここに居住しま阪などでは高潮関係。去年も台風で非常に危惧されたわ

しょうよ」と言っていても、現行の制度上は居住誘導区

けですが、神戸などでは、一部浸水した地点もあります。

域にレッドゾーンは含めないこととなっているのです

元々日本の国土は河川のところに土がたまって、そういが、居住誘導区域と言ったのが後からだったり、いろいう沖積平野を中心に村をつくってきた、集落からまちにろあり、一部どうしても含まれているところがあります。

なってきたという、そういう歴史があるのですが、あま

それを自治体はどういう対応するか。いきなり「ここ、りにも危険な土地に、浸水想定されるし、洪水とまでは危ないから出ていってください」「どいてください」と言えませんが、そういうことが予見されるのに、それをはいかない場合に、では、ハードはどうするか。それか

何も知らなくていいのかという問題がある。最近、例え

らソフト、逃げる避難行動をどうするか。いろいろな施

ばハザードマップを、各市町村がつくっておられるわけ

策の対応があると思いますが、この辺を今までより一層ですし、物理的に間に合わなくても 1 階でなくて 2 階、考えていく必要があるのではないかということが、言わ3 階に逃げるとか、あるいは逃げ方。逃げるような運動れています。

をしましょうとか、そういうソフト面にも最近、力が入れてられています。
土砂災害特別警戒区域、これはさすがに危ないでしょうという、いわゆるレッドゾーンがどうしても市町の構18る。理解した上でそこに住まわれるということです。

それから、やや専門的ですが、「11 号条例」。これは何かというと、市街化区域の近くに 50 戸ぐらいまとまりがある地区では調整区域にも、開発することを認めた制度です。

成上、歴史的にそこに入ってしまっていた。そこにさらしかし、これが実は変に使われていて、まちなかといにそういう区域指定がかかってきたという場合が多いよ

うか、市街化区域の真ん中はがらがらで、シャッター街

うですが、入っていると。ここについては、どう対応すになっていたりするのに、外の農村地帯に、わざわざ田るのかということも、最近のように毎年災害が続くとき

んぼをつぶして、そこに出ていく。結果的に真ん中はまに、社会的に問題視されてきています。やはり従来以上すます疎放化していって、周りのところができてくるとJapan Real Estate Institute最近の地価の動向と今後の土地政策いう。結果として、何かいいことが起こったか、新しいい子育て世代、福祉世帯、こうした方々の視点であると住民が入ってきたとか、いろいろあったかと言うと、何か、それから、住宅ストックの、いわゆる住宅すごろくもない。そういうことで、11 号条例をいっぺん定めたを超えた住宅循環システムとか、リフォーム、あるいは

けれども、やめるという、これは関東の自治体の例です

空き家の活用という視点。住宅地の魅力の向上という視が、そういうところもあります。これはもう 1 回、よく点。現行の 5 年前の計画でも、実は視点的にはその段階

その意味を考えていく必要があるのではないかというこでかなりのものが含まれているという気もしますし、でとです。

は、この 5 年間でそれを全部解決できたかというと、そ

最後、時間が少なくなってきましたので、施策として、

こまでは行っていないものと思われます。

大阪市にちょっと関係するかなと思われるのが「居心地しかしまた、新しい問題、より喫緊の問題が出てきてが良く歩きたくなるようなまちなか」形成です。本当におり、例えば今回本気で取り組む問題として意識されて感じだけですが、ちょっと古いイメージかもしれません

いるのが老朽マンションの建替え。これはマンションのけれども、大阪では 70 年代頃は本当に密集地、かなり

管理費をちゃんと積み立てていないところが多いとか、木造密集地域みたいなところもあり、今は大分まちが変

住民がくしの歯のようにいなくなって残っている人は老わっていたというところも多々あるようにも思います。

夫婦だけだと、とても建て替えるというインセンティブ

Walkable（歩きたくなる）という、そういう、ほどよがない。それから、とにかく建て替えるとなると議決がいまちをつくっていく必要があるのではないか。これは4 分の 3 とか 5 分の 4 とか必要だけれども、それは、実運動論になります。

際上は取れないとか、いろいろな制約がある。

もう一つ、グリーンインフラ。一つの例として横浜市

しかし、実際には近畿でもマンションの取引はかなり

グランモール公園、雨水の保水とか浸透、逆に晴天時に旺盛です。実は新規マンションよりも中古の方が旺盛な

蒸発散効果でヒートアイランド現象にも寄与するというぐらいですが、これについても、やはり人工的な構造物ことです。これは本当に一事例にすぎませんが、グリーですから、何年かしたら当然、維持管理はもちろん、建ンインフラという観点をよく考えていく必要があるので替えということも出てくるわけです。千里ニュータウン

はないかということが、政府全体の取組みとして出てき辺りも、古いマンションは少なくなってきている、かなています。

り建て替わってきていると思われますが、それでもまだ自分も実は大阪出身ですが、70 年代末に自分が大阪から東京に行った時に東京は緑が多いなと思ったのです

古いのもあるし、大阪全体、関西圏全体でもやはり多数ある。

が、今はどうでしょうか。大阪もだいぶ公園とか、いろこういう問題をどう考えていくのか、どこまで合意形

いろ整備がされてきて、来てみると意外に、特にこの淀成すれば建て替えていいということにするか。それから、屋橋周辺などもきれいだし、でも、緑ということで言そのとき費用を、「もうこれ、あんたたち個人のものだ

うと東京の方がまだ緑地が多いかなという気もします。

から、何も補助しないよ」「自分たちでやってくださいよ」

ちょっとした工夫の積み重ねかもしれませんし、もちろということになると、これはできないという問題。

ん歴史の古さや、それから拡大していくスピード、そういうものにもよるのかもしれません。

この前、審議会で、元々ディベロッパーが売出すときに、売出しを魅力的にするために、売出し時点での管理

それから、土地政策そのものから若干はみ出る部分も費用を低く設定しすぎているのではないか、だから、途ありますが、
住生活基本計画の見直しが始まっています。

中から管理費用の水準を上げるということになる。最初

元々は「住宅建設五箇年計画」という、昔の時代、住宅はかなり無理があるような低い設定にしておいて、後で何万戸つくるという量的な目標だけだったのですが、平上げることになるから「それはどうなのだ」という問題

成 18 年の改正から「住生活」ということで生活面を入提起する方もおられました。

れた途端に、これがかなり広がっています。

そういうことも含め、土地の利用という面の最たるも

5 年ごとに見直しをしてきていて、直前のものは平成のの一つ、住宅あるいはマンション。こうしたものにつ

28 年に策定したのですが、居住者、即ち、高齢者、若いてもよく考えていく必要があるし、大阪でも、近郊の一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2020

No.416

マンションに限らず、昔ニュータウンと言われていた、をないがしろにするのかと反発される首長もいらっしゃ

今ちょっと言葉は悪いですけれども、オールドタウンとるとお伺いしています。しかし、どういうまちづくりをいうところもある。

していくのか、どういうふうに維持管理をしていくのか

自分はこの前、皆さまご存じの方がいらっしゃるかど
うか、近つ飛鳥博物館という施設を大阪府がつくってお20ということを、ここで改めてもう 1 度問い直す時期にきていると思います。

られて、百舌鳥・古市の古墳群の世界遺産登録の関係を

これも、業界の方が言っていましたが、今の若い方は展示されていたので、見に行ったのですが、近鉄南大阪

結婚して、家を買ってそこにずっといるというのではな

線を使って、実は大阪市内までわりと近い。天王寺までく、働き方というか、職業に連れて、どんどん移っていく。

電車で 20 ～ 30 分、急行に乗れば非常に近い。しかし、若者には転居するのを別に何とも思わない人が結構増え駅を降りてから、またバス 20 分とか、本数が実はそんているということです。もちろんずっとご自分の出身地

なに多くない。行ってみると、かなりの邸宅群があって、でお墓参りして、そこを守っていかないと、という方もたぶん建築費だけで相当かかっているような整然たるまいらっしゃると思いますが、大都市に集まる方は結構どち並みがあるのですが、やはり何かちょっと空き家もあんどん移動するから、住民が結構入れ替わる。他から流る感じもするし、これからどうなっていくのかと思いま

入して人口が増えるというのも必要なことなので、それした。

ぞれの自治体の中でもそうですし、広域的にどのように地図を見ると、富田林とか南の辺りにもかなりそうい

考えていくのか問われる時代に入っていると思います。

う、昔開発された、かなりのロットのまちが広がってい

先月、北摂の方のとある首長が来られたときにいろいる。その維持管理はどうしていくのか。こうした土地利

ろお伺いしていると、オールドニュータウンの問題は頭用というか、まちづくり全体を考えていく必要がある。

が痛い、同じ市内においても周辺のオールドタウンから

大阪府の場合、平成の市町村合併に必ずしもそれほど駅前のマンションに住替えというのがあるとおっしゃっ

積極的ではなかったかもしれない。以前、東大阪市などていました。「では、周辺の地区は難しいですか」とおは 3 市合併したとお伺いしていますが、大阪市周辺に小聞きしたところ、やはり首長というのはいろいろな意見

さい市がたくさんあるということで、市単位でそれぞれを聞いておられて大したものだと思いましたが、自動走

自分の市はどうあるべきか考えていくこともあるし、い行などの技術革新、こうしたものがこれからどのくらいくつかの市がまとまって、これもかなり受け止め方にはのスピードで進んでいくのか、世の中でどのような仕組いろいろ賛否があります。やはり広域的に考えていくとみができるのか。そういうことにより全く変わってくる

言ったら、自分の市町でそれぞれ考えているので、それだろうとおっしゃっていました。

Japan Real Estate Institute最近の地価の動向と今後の土地政策

本当にちょっと遠いような、バスで 15 ～ 20 分のとこり正当性が必要でもともと私有財産ですから、何でそのろでも、自動走行とかの仕組みができれば、そこの隣地

土地をこういう仕組みでこのようにするのかという根拠を買い増して豪邸みたいな形で住むこともできるかもしが必要で、さらには、プライバシーの問題。こうしたこれない。そういう意味では、これは当たり前の話かもしともよく考え、正当性のある手続きで、プライバシーにれませんが、AI とか、そういう技術開発は日進月歩でもよく配慮しながらやっていく。そういうことでうまく、行われています。そういうものをこの世界でも貪欲に取

特定の人を利するようなことはないけれども、社会的にり込んで行かねばならないと考えられます。

有意義な形で使われるようにする。そのような仕組みを先ほど、国土審議会の国土管理専門委員会に少し言及

われわれは考えていくし、特に現場に近い自治体とか、しましたが、それぞれの自治体、地域の中でもいろいろ、あるいは自治体の中でいろいろ事業をやっておられる事

従来どおりの方法で管理して問題のない土地、ここだと業者の方とか、あるいは都道府県とか、そういう方々の「青の土地」と呼んでいます。
新たな方法で管理する土地、中により先駆的なことをお考えになっているところもあ「黄色の土地」。それから、もうそうではなく、とりあえります。そういうことを国としても参考にさせて頂きな

ず置いておく。置いておくといっても最低限の管理はしがら、皆さまと共有させて頂きながら考えていく必要がないといけない「緑の土地」。連絡先はここです、境界あるということです。

はここですよと、それははっきりさせないといけないのですが、少なくとも放置までいかないような、そういう

５．地籍整備の推進ものとして、ある意味では山に返していく、自然に戻し

最後、地籍整備の話で、大阪府は完全に遅れています。

ていくような土地。そういう区分を地域でよく考えてい全国レベルから見ると非常に低い。北摂で一部、茨木市

く必要があるという議論が行われています。

とかかなり進んでいる市町村もあるのですが、ほとんど

もう持ち時間の最後の方になってきましたが、まだ地10％もいかないようなところが多い。もちろん歴史が古籍もあり、地籍の前に言いたいのですが、今までは都市

いし、木造密集市街地とかあるし、それから権利関係、が膨張するということを放っておいたら、いくらでもエ

これは言ってよいかどうか分かりませんが、権利関係でリアの中に建物が建つし、そのエリアを超えて市街化調

結構もめる。自己主張や権利意識が強い方も多い。少し整区域まで土地需要が膨らんでいくということでその抑昔のイメージかもしれませんが、こうしたこともあるの制が必要であった時代でした。しかし、今は先ほどのスで、なかなかうまく進まないということもあります。

ポンジ化ではないですけれども、どんどん人がいなくな

寄付ではないですけれども、土地を管理してもらう、るという。しかも、それぞれ家庭の事情などで出ていき

そういう場合に自分のところの土地の境界も分からなますから、いっぺんにそれが出てくるとは限らない。非い、地籍調査もできていない、誰のものかも分からない、

常に時間のかかる中で物事を考えていかないといけない

そういうことでは、引き受けようもないわけです。

問題ということです。

最低限、土砂崩れの防止工事とか何かする場合でも、その場合にどういうことを考えていくか。これは皆さ

土地が「ここは誰のものですか」というところぐらいはまとこれからまたいろいろな場でお会いする時に議論さはっきりしていないと、何も手をつけられないというこ

せて頂きたいと思うのですが、一つは従来のような「開とがあります。費用もコストもかかる問題ですが、これ発はここまでですからね」という都市計画、立地適正化も積極的に進めていく必要があるし、そのための合理化

計画、コンパクトシティということも一応出しています

施策も考えていきたい。

が、そうしたものだけではない。ある程度、
ここはちょっ

本日申し上げた問題は国だけで考えていたらいいといと人がいなくなって空き家、空き地が多くなってきたとう問題ではなく、やはり現場ごとに、大阪なら大阪、大いう時に、やや物事の後追い的ですが、「では、ここは阪の中のそれぞれの市町村なら市町村ごとの事情がありこういう地域にしていこう」という整理をその都度、地ます。それから個々人の、ご家庭ごとのいろいろな世代

域でやっていくことが必要です。

交代の時期とか、そういうものも全然違ってくるので、それから、その土地を移転させていくためには、やは

なかなか一概には言えません。

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2020

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今から思うと高度成長とか、そういう時期に、市街化

皆さま、国の施策はそれぞれスポット的に新聞などに区域とか調整区域とか作って対応したときは、ある意味出ますから、ポッポッポッと出るので、何がどう全体的では簡単だった。全体的にここまでですよ。人口フレーな中に入っているか、なかなか理解されにくい場合があムはこれだけ伸びるから、ここまで市街化区域で開発しると思います。しかし、できれば、こういう土地基本法

ようということで、この中だったら建物を建ててもいいの見直しとか、「新たな総合的土地政策」の検討の中で、よ。あとは用途区域をどう引くかとか、それでよかった

これぐらいのところに位置付けられるのだなという、そわけです。

ういう視覚で見て頂けると、よりご理解されやすくなる

しかし、これからは、むしろ筋肉質にしていかないとのではないかと思われます。

いけない。そういうときに社会的にその合意をどうつ

今後、皆さまが、それぞれの地域、それぞれのご職場くっていって、それをどういう仕組みで担保していくので、いろいろな問題に取り組まれることを祈念いたしまか。
われわれもよく頭を悩ませていかないといけないし、すとともに、皆さまのご健勝とご繁栄をお祈りして、私

皆さま方から、こういう積極的な事例とか取組みがあるの話とさせて頂きたいと思います。御静聴頂き、どうもということであれば、ぜひいろいろ教えて頂きたいと思有り難うございました。

います。

※本稿は、令和元年 10 月 11 日に開催された「土地月間」大阪講演会の内容をもとにとりまとめたものです。本文中の資料は、当日冊子で配布して使用した資料の中から、抜粋したものです。
※※講演者注本講演で説明した「新たな総合的土地政策」に関し、検討に用いた資料に直近までの修正を反映し、より包括的な形で、国土交通省ホームページ中の国土審議会土地政策分科会企画部会のページに掲示される（特に、『中間取りまとめ』）ので、ご参照頂ければ幸いです。
同様に、法務省における民法・不動産登記法に関する直近の検討状況については、同省ホームページ中の法制審議会－民法・不動産登記法部会のページをご参照下さい。

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Japan Real Estate Institute地価公示 50 年で振り返る街と地価の移り変わり

令和元年度「土地月間」大阪講演会

社会経済・環境変化と地価
第 2 部 研究報告●

地価公示 50 年で振り返る
街と地価の移り変わり
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

不動産エコノミスト
よしの

吉野

かおる

薫

1978 年、石川県生まれ。東京大学経済学部卒、東京大学大学院経済学研究科修士課程修了。日系大手シンクタンクのリサーチ・コンサルティング部門を経て、一般財団法人日本不動産研究所にて現職。現在、国内外のマクロ経済と不動産市場の動向に関する調査研究を担当するとともに、わが国の不動産市場の国際化に関する調査等にも従事している。専門は都市経済学、経済政策。著書に「これだけは知っておきたい『経済』の基本と常識」（フォレスト出版）、「Ｑ＆Ａ 会社のしくみ 50」（日本経済新聞出版社、共著）がある。

初めまして。ただいまご紹介にあずかりました日本不玉県所沢市の風景です。これがどうして歴史的なのかと動産研究所の研究部に所属している吉野と申します。どいうことについては、この後、おいおいお話ししていき

うぞよろしくお願い申し上げます。

ます。

今回は冒頭、理事長の日原からもお話し申し上げまし

地価公示の制度にお詳しい方もいらっしゃるかと思いたとおり、ちょうど今年 1 月 1 日時点に公表された地価

ますが、ここで改めてスライドに設けています。地価公

公示のデータが節目となる 50 回目でした。ちょうど節

示は、国土交通省が毎年 1 回 1 月 1 日時点の地価を公示

目ということで、私ども同じ研究部の同僚とともにこのするということで制度がつくられています。その趣旨と50 年を振り返る内容の論文を書いています。本日はそしては、土地の取引価格に対して指標を与え、また公共の中から、皆さまにとってご関心を持っていただけそう

事業用地の取得価格の算定の根拠となり、さらには土地なコンテンツを用意してきました。30 分ほどお付き合取引の規制ですとか、また土地価格算定の基準となると。

いいただければと思います。

さらに現在では固定資産税や相続税などの算定基準とし本題に入る前に二つの写真を皆さまにお見せ申し上げても機能しているというものです。

ています。左側の写真はもしかしてこの中にご近所におそれは毎年毎年の地価を公示するものなので、基本的住まいの方がいらっしゃるかもしれません。東大阪市、には時系列というよりも、その時々のデータと見ていた

近鉄の布施駅の近くのアーケード街の風景です。実はこだくのが正しいわけですが、それでも 50 年間続いていれはこの後申し上げますが、地価公示の 50 年の歴史のるということは非常に大きなインフラ財産だと思いま中で極めて重要なというか、思い出深いポイントというす。きょうお話しすることは、そこからそのデータの解ことになります。

析を通じて得られるいろいろなことについて、皆さまに一方、右側は何の変哲もない住宅街ですが、これは埼ご紹介しようというわけです。

一般財団法人…日本不動産研究所

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不動産調査 2020

No.416

ここにも書いていますが、私どものスタッフでまとめ

セコのエリアとか、あと近畿圏の商業地も非常に高い上た論文が、実は本日発売の『不動産研究』という雑誌に昇率ということで話題になりました。その上位にある日掲載されています。
『不動産研究』は私ども日本不動産

本橋の標準地は黒門市場の中になります。

研究所が発行している論文集でして、これは全官報、全

一方で、今年の調査で下落地点として目立ったのは広国官報販売共同組合でも売っていますので、もしご関心

島県と岡山県。昨年、豪雨や土砂災害があったエリアとがあれば、ぜひお買い求めの上、お読みいただければということで、ここが大幅な下落となりました。

思います。
それで 50 年の長い地価公示の歴史がありますが、今も上昇した地点はどこだったかということで、それが写は毎年、全国で 2 万 6000 の地点について地価を調べて真の 2 枚目だったわけです。冒頭にご覧いただいた写真います。始まった当初は 1970 年、昭和 45 年で、このとの 2 枚目。これまでの地価公示の歴史の中で一つの地点

きは 970 カ所。
今は全国 47 都道府県で調査していますが、で最も 1 年間で上昇率が高かったのは、この埼玉県所沢

当時は東京圏、大阪圏、名古屋圏の限られた一部の都府市のエリア。1 年間で 177％の上昇なので地価が 2.7 倍県で始まったというものでした。

になったということです。昭和 63 年、1988 年ですから、

2 万 6000 地点の選び方ですが、これは国土交通省が選定基準を設けていて、これに厳格にのっとって設定さちょうどバブル経済が形成される真っただ中ということになります。

れています。この四つです。代表性、中庸性、安定性、

当時の埼玉新聞、地元紙の報道などを見ると、こういっ確定性といわれる、この指標によって基準が設けられてた何の変哲もないと言うと大変失礼ですが、特に駅からいるわけですが、基本的にはこれに従って、毎年毎年調近いわけでもない、標準的な住宅地が全国 1 位になったべるべき地点を点検するということです。

ということで地元の方々の戸惑いの声を報じているとことはいえ、毎年毎年すべての地点が変わるわけではな
く、実情に応じて一部の地点が変わり、多くの地点は去年と同じところを調査するという、こういう仕組みになっています。

ろです。これが今でも 1 年間の上昇率としては最大ということになります。
大阪圏においても非常に上昇したところがあり、大阪
圏の 1 位は吹田の南金田というところだそうです。このそうすると気になるのは、この 50 年の歴史の中で第ときは昭和 63 年、1988 年に 153％上昇で、1 年間で 2.5

1 回からずっと継続して、現在まで調べているところは倍になったということです。この後、さらにこの地点はどこにあるのか、あるいはないのかということですが、地価の上昇を続け、バブル期の 5 年間で地価がほぼ 8 倍

実は冒頭にお見せした写真がその答えだったわけです。

になったというような激烈な地価上昇でした。

今、全国 2 万 6000 地点調べている中でたった 1 カ所だけ、

逆に下落のほうはどうかというと、これは京都です。

1970 年の調査開始時点からずっと調べているところがバブル経済の崩壊の後、平成 4 年、1992 年に京都の衣あり、それがこの布施、東大阪地の商業地だったわけで

笠尊上院町、調べてみると左大文字にふもとにある超高す。

級住宅街という感じです。このときに 41％下落したの

この写真の真ん中の薬屋さん、ここがその標準地になっています。1970 年の地価公示の資料を改めて発掘

24

そうすると気になるのは過去 50 年の中で、1 年で最が、下落率としてはこれまで市場最大ということになります。

して調べたのですが、当時から薬屋さんを営まれていた

50 年続いていると、こんなデータも取りまとめるこようです。50 年間設定されているというのは日本で唯とができます。例えば大阪府において、毎年、住宅地で一なので、非常に趣深いと思います。

一番高いところはどこかということが話題になるわけでそれから、去年と同じ地点については去年の価格と今すが、今年の調査では大阪市の福島 3 丁目。これは福島年の地価との変化ということで、地価の上昇率・下落率といいながら、堂島川を挟み中之島の対岸ぐらいです。

が分かるわけですが、多くの場合、報道などで目にする

高層マンションの用地ということになります。

ときは、その上昇率・下落率が話題になりがちとなりま

最近はここがトップですが、それまでの歴史を見るとす。今年の地価公示では変動率の上位として北海道のニ結構変遷が激しかったことが分かります。この制度が始Japan Real Estate Institute地価公示 50 年で振り返る街と地価の移り変わり

まった 1970 年、天王寺区の清水谷町ということで、こかということの考え方が反映されています。この変遷にれはちょうど上町台地の上です。この地点自体は長堀通その考え方の推移が反映されているということで非常にの少し南になります。73 年に一度だけ新大阪の地点を興味深いなと思います。

挟みますが、それ以降も東区元伊勢町、これは、今はもちなみに兵庫県も結構面白い動きになっていて、当うない町名だと思います。
今は森ノ宮中央、
キューズモー

初 70 年代のころは山本通とか北野とか、三宮の北側のルの裏辺りです。

住宅地や異人街、この辺りでしたが、一時期、芦屋が 1

それから仁右衛門町と玉造 2 丁目、ここは恐らく同じ位になっていたこともあります。芦屋の船戸町は阪急と地点で、今は大阪女学院の近くだと思います。それから

JR の間のエリアかと思います。それから、また神戸市

さらに上町、これはいま府立の聴覚支援学校がある近くに戻ったかと思うとバブル前後は再び芦屋、これは芦屋になりますが、この辺りが住宅地の最上位ということにの北側、芦屋川の駅の少し北側になります。現在ではいっなりました。ちょうど上町台地の中でも本町通から長堀たん山本通に戻った後、岡本の駅の近くということにな通にかけてのエリアとなります。

ります。ここも意外と変遷しているなということです。

その後、83 年には六万体ということで四天王寺夕陽ヶそれから、もう少し経済学的な視点を含め、結果を紹

丘の駅の近くになり、同じ上町台地の上でも地点がやや介していきたいと思いますが、昨今、特に地方都市にお南に移動しました。

いて旧来の繁華街から JR の駅に対して、町の重心が移っ

その後、バブル前後は天満のエリアということで、造ているとよく言われています。これはまさに地価にも反幣局のあるエリア。その後は再び、上本町、真法院町、映しているということは、この 50 年間の地価公示を通上汐、この辺りはまた上町台地に戻ってきたということ

じて分かったことになります。

で、50 年間、住宅地で一番地価が高かったところはど

最も典型的だと思うのが石川県の金沢市です。金沢市

こかということには、結構変遷があったというわけです。

は旧来の繁華街として片町といわれるエリアがあり、ま先ほど申し上げたとおり、この地点の設定は四つの基た本町というのは JR の駅前のエリアです。90 年ごろ、

準によって選択されているわけで、まさにその時々におバブル期のころは繁華街の地価は駅前の地価と比べていて、大阪で最も住宅地として地価が高いエリアはどこ

倍・半分の違いがあったわけですが、それが徐々に地価

商業地の重点の移動＝石川県金沢市の例
金沢市における旧来の繁華街とJR駅前の地価の変遷

5年間の事業所数の変化
金沢市
片町2丁目

卸売業・
小売業

宿泊業・飲食サービス業

5,000,000

2009年
2014年

64

507

4,000,000

43

478

変化率

▲32.8

▲5.7

金沢市
本町2丁目

卸売業・
小売業

宿泊業・飲食
サービス業

2009年

47

46

51

52

6,000,000（円／㎡）

3,000,000
2,000,000
1,000,00001983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016 2019⾦沢5‐1（⾦沢市⽚町2丁⽬）

⾦沢5‐4（⾦沢市本町2丁⽬）

2014年
変化率

+8.5

+13.0
出所：国土交通省、総務省

All Rights Reserved, 20191

一般財団法人 日本不動産研究所

25

不動産調査 202026

No.416の下落とともに様相が変わっていき、ここで何と逆転しこれを見ていただくとご覧のとおり、それぞれの時点ます。今では金沢駅前のほうが、地価が高く、旧来の繁について、緩やかではありますが、右肩上がりの相関関華街である片町のほうが、地価が低いという相対関係に係があることが分かります。すなわち、このグラフからなりました。

分かることは、相対的に県民所得の高い都道府県、すな

実際、その間、経済センサスを調べてみますと、旧来

わち相対的に人々が豊かな県ほど、地価も水準として高のまちなかからはこういった業務機能が失われ、一方でい傾向にある。こういう相関関係があることが分かりま

駅前に業務機能が集積するといった動きになっています。

す。このように一般的に地方都市において鉄道駅に向ただ一方で、これを時系列に置き直すとそう単純では

かって、まちの重心が動いているということは言われがないというのが次のグラフとなります。先ほどのグラフ

ちですが、地価公示のデータをひもとくことにより、そはそれぞれの 1 時点を取って、相対的に豊かな地域のほういったことが立証されるということです。

うが、地価が高いということを示したわけですが、今度あるいは次に検証していきたいのは人々の豊かさ、こは変化の概念を入れます。それぞれの時期から 5 年間をこでは所得と言っていますが、人々の所得と地価にはど取って、5 年間の人々の豊かさの伸び具合と地価の上昇

んな関係があるかということです。
これも一般には、人々具合、これを各都道府県別にプロットしたのがこのグラの所得が上がれば、例えば住宅価格も上がるのではない

フとなります。

かというような期待感を持って語られる方がいます。しこれは先ほどの右肩上がりの関係性とはだいぶ様相がかし、この説については、実は地価公示からは裏付けら異なることがご覧いただけると思います。例えば 1975

れないということをご紹介していきます。

年度から 80 年度の 5 年間を取ってみると、県民所得がまず、このグラフは、赤い線は 1 人当たりの国民所得変化した県。低い県では 4 割ぐらい上昇し、高い県ではといわれるもの、人々が GDP として稼いだお金と思って7 割ぐらい上昇したわけですが、その間、地価の変動率

ください。それから、青い点が地価の水準ということには、所得の上昇率が高いところほど地価がよく上がってなりますが、おおむねこの 50 年間、三つの期間に大別

いるといったような右肩上がりの相関関係は、ほとんどされます。一つは 70 年から 80 年代の半ばにかけて、1

見てとれません。

人当たりの国民所得の伸びのカーブと地価の水準の伸び

バブルの形成期も同じです。バブルの形成期も低い都のカーブがおおむね同じような傾きを持っていた時期。

道府県では 5 年間で 2 割ぐらい、高い県では 5 割ぐらい、これを第 1 期としましょう。

人々の豊かさは増進したわけですが、それでも人々が豊第 2 期はバブルの形成時期です。1 人当たりの国民所かになったところのほうが、地価がより上昇したという得の伸びに比べて、地価の水準が際立っていた時期。こような、単純な右肩上がりの相関関係は見てとれません。

れが第 2 期でして、その後は 1 人当たりの国民所得は横2010 年から 2015 年もまったくストーリーは同じです。

ばい圏内ながら、地価は下落基調ということで、地価と県民所得の変化率には各都道府県でばらつきがあります

国民所得、人々の豊かさの間に相関性がなくなったようが、県民所得が上がった県のほうが、地価が上昇するとに見える時期。これを第 3 期と考えたいと思います。

いった現象は観察されません。

それぞれの三つの期間について、一つの時点を切り口

この分析から何が言えるかと申しますと、すなわち、にして地域別に国民所得の水準と地価の水準をプロット

ある時点を取ってみれば、あるいは県と県の比較というしたというのがこのグラフになります。都道府県別に国意味では、相対的に豊かな県のほうが、地価が高いとい

民所得を捉えるときは県民所得という名前になりますう一般的な関係性は言えます。しかし、人々が豊かになが、そこは言い方の違いなので受け入れていただくとしれば地価も上がるという、こういった相関関係はこれまて、すなわち横に人々の豊かさ、縦に地価の水準を取っで日本では観察されなかったということです。

て、それぞれの都道府県別に点を取ったのがこのグラフ

繰り返しになりますが、よく人々の給料が上がれば住です。時点としては先ほど申し上げた三つ、1975 年度

宅価格も上がるのだといったようなことがまことしやかと 1990 年度と 2015 年度を取りました。

にささやかれがちです。しかし、少なくともこの 50 年

Japan Real Estate Institute地価公示 50 年で振り返る街と地価の移り変わり

しかし時系列でみると相関関係は希薄
都道府県別の1人当たり国民所得の変化率と地価の変動率
250

（％）

５年間の地価変動率

1975年度→1980年度
200

1985年度→1990年度
2010年度→2015年度

150
100
50
0
‐50
‐10

0

10

20

30

40

50

60

70

5年間の1人当たり県民所得変化率

80

（％）

注：地価水準の変化として、各年の継続地点地価変化率の平均（全用途）の累積を用いた。
出所：内閣府、国土交通省

2

All Rights Reserved, 2019

「地価の二極化」は進んでいるのか？
住宅地地価の5年間変化率の分布の推移

150

（％）

2.0

‐0.8

第1四分位〜第3四分位

2011〜16‐0.4‐60

2006〜11‐30

2001〜06

0.0

1996〜01

0.4

01991〜9630

1986〜910.8

1981〜86

1.2

60

1976〜81

1.6

90

1971〜76120

変動係数の絶対値（右⽬盛）（参考）変動係数の定義

変動係数＝ 標準偏差÷平均※ 母集団の平均的な値の水準が高ければ標準偏差も高く算出される傾向にあることから、平均的な値の水準が相異なる
母集団間のばらつきを相互に比較する際は標準偏差に代えて変動係数を用いることが有用である。

注：それぞれの5年間の継続地点のみについて、各標準地の5年間の変化率に関する記述統計によって作図した。
出所：国土交通省
All Rights Reserved, 20193の地価公示の蓄積から分析するに当たり、そのような単が出たわけですが、昨今は地価が二極化していることが純な関係にはなっていないことがここからお分かりいた

言われがちです。まず、事実認定として、地価は二極化だけます。

しているのかどうなのかということです。

きょう最後に紹介するのは地価の二極化という話で考えてみれば、例えばバブル期、ここでは 86 年からす。先ほど鳩山様からのご講演からも二極化という言葉

91 年で書いていますが、このころは毎年毎年、低いと一般財団法人 日本不動産研究所

27

不動産調査 2020

No.416

ころは数パーセント、高いところではそれこそ先ほどお思います。これはデータが入手できる直近の 2010 年度

見せしたような地価が 1 年で倍になるとか、そういったから 2015 年度にかけて、これも再び都道府県別のデー地域もあり、そこは地価の変動のばらつきが大きそうにタですが、各都道府県において、横軸には子どものいる見えます。そのときのほうが地価は二極化していたので共働き世帯の増加率、縦軸には先ほどご紹介した地価のはないかとついつい思いがちですが、それは統計的にはばらつきの度合い、すなわち地価の二極化の度合いをプ

あまり正しくないというのが、このグラフになります。

ロットしたものです。

ご関心のある方はこの変動係数というものの概念につこれは見事に右肩上がりの明確な相関関係がありまいて、ここに書いてありますので、後でお読みいただけ

す。すなわち、子育てをする共働き世帯が増えている地

ればと思います。

域のほうが現に二極化が進んでいるということ。先ほどでは、この地価の変動のばらつきだけを考えると、実

私は口頭で二極化の原因として、共働き世帯の増加が背はこの赤い折れ線、最近のほうが地価の変動のばらつき景だと説明されがちだと申し上げたのですが、まさにそは大きくなっていると統計的には言えます。現に日本のれはデータでも裏付けられるということになります。

地価は二極化が進んでいる、二極化の度合いは増してい一方で、これは新しい動きでもあるというのが左側。

ることが、この地価公示のデータから確認できます。

これは一例として 85 年度から 90 年度を取りましたが、一方で、その背景は何なのかということで、これも昨まったく同じ趣旨のグラフをつくっています。横軸に子今、不動産業界でよく言われているのは、働き方改革をどものいる共働き世帯の増加率、縦軸には地価のばらつ

通じて共働きの家庭が増えた。そのことによって、よりき、二極化の度合いを取っていますが、この当時は子育子育て世代が利便性の高い地域に居住することを求めるて世帯の増え方と地価のばらつきには明確な相関関係はようになった。そのことにより、利便性の高いところのありませんでした。
すなわち、働き方改革などを通じて、今、共働き世帯

地価が上昇しがちで、そうでないところの地価が出遅れが増えている。女性の社会進出がより進んでいるわけでている。こういう説明がされがちです。
それが本当かということを確認したのが、このスライ

すが、子育てをする共働き世帯が増えることによって、ドになります。先に右側のグラフをご覧いただきたいと

これが地価の二極化を引き起こしているというのは、ま共働きの子育て世帯の増加と地価の二極化の進行
都道府県別の共働き子育て世帯の増加と住宅地地価の二極化【1985年度→1990年度】【2010年度→2015年度】
3.5

住宅地地価変化率の変動係数の

3.0
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0

絶対値（地価の⼆極化の進⾏度合）

住宅地地価変化率の変動係数の絶対値（地価の⼆極化の進⾏度合）

3.5

3.0
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0

0

6

12

18

⼦供のいる共働き世帯の増加率（％）

24

‐6

0

6

12

⼦供のいる共働き世帯の増加率（％）

18

注：共働き世帯として、国勢調査における「夫婦ともに就業者のうち雇用者（役員を含む）である、夫婦を含む一般世帯」の数を用いた。作図に当たっては、変化率の平均がゼロ近傍に落ちることによって変動係数が高く算出された都道府県のデータを除いている。ここで、変化率の平均がゼロ近傍であることの基準として、かりに「平均の絶対値が1未満であること」を設けた。その結果、左図では1県（青森県）、
右図では3県（福島県、神奈川県、沖縄県）のデータが外れ値として除外されている。出所：国土交通省
All Rights Reserved, 201928

Japan Real Estate Institute4地価公示 50 年で振り返る街と地価の移り変わりさに現代に見られる新しいトレンドなのだということが価格の形成あるいは不動産取引一般において、非常に有ここから裏付けられるというわけです。

意義な制度だと思います。また、特に私のようなデータということで、きょうはこの 50 年の地価公示のデーを分析する立場としても、ここから得られるデータ、情タからどんなことが分析できるかということについて、報は非常に有益でして、こういった分析にも利用させて興味深い結果をいくつかご紹介したということです。詳いただているということです。

しくは、最後のスライドにまとめているので、後でご確認いただければと思います。
いずれにしても、この地価公示は世界に目を向けても非常にまれな仕組みということで、日本における不動産

また今後もこの制度が継続することにより、社会のイ
ンフラとしてより深く定着するということを祈りつつ、
私からの発表を終わらせていただきたいと思います。ご清聴くださり、誠にありがとうございました。

※本稿は、令和元年 10 月 11 日に開催された「土地月間」大阪講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

一般財団法人 日本不動産研究所

29

不動産の新しい可能性のために弊所は「組織力」「研究・開発力」「情報力」の３つの力を融合し、社会の更なる発展に向けて、不動産を見守り続けています。
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各種調査・基礎研究
各種調査

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」（年２回）
・「国際不動産価格賃料指数」
（年２回）

基礎研究
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
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2020 年（令和 2 年）1 月 14 日発行 不動産調査ＮO.416 ISSN 1882-6431
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