不動産調査
No.422（2023/1/16）

令和 4 年度 「土地月間」ウェビナー●

講演

ウィズコロナ時代の賃貸市場と賃料の形成について… …… 1
一般財団法人日本不動産研究所

審査部

不動産鑑定士島田

博文

質疑応答… ………………………………………………………………………… 14

令和４年度 「土地月間」ウェビナー●

講演

ウィズコロナ時代の賃貸市場と賃料の形成について
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

審査部

上席主幹

島田

博文

しまだ

ひろふみ

平成 2 年に入所し、東海支社、横浜支所、本社事業部の現業部門のほか研究部、審査部を経験。
数多くの鑑定評価経験のほか、法定再開発、調査研究、鑑定評価等の審査を担当。本社事業部の約 11 年間では賃料評価専門チームのチーフとして継続賃料や立退料の訴訟関連の評価等を担当。公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会実務修習講師、同連合会鑑定評価基準委員会委員、不動産鑑定士第３次試験試験委員、不動産鑑定士試験短答式試験委員、平成 26 年 5 月
改正の不動産鑑定評価基準作成に係る国土交通省の検討ワーキング委員などを歴任。「賃料評
価の実務」（清文社）、「不動産鑑定評価の新しい潮流」（住宅新報社）、「不動産評価の実務」（中央経済社）、「不動産鑑定訴訟法 II」（青林書院）、「平成 21 年不動産鑑定行政法規の知識」（住宅新報社）、「不動産マネジメント入門」（東洋経済新報社）、「重要事項説明書・書き方のポイ
ント〔8 訂版〕」（住宅新報社）、「要説不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン」（住宅新報社）（いずれも共著）等。

ただいま紹介を頂きました、日本不動産研究所の島田

したが、第 6 波、第 7 波ではオミクロン株に置き換わり、です。本日は、ウィズコロナ時代の賃貸市場と賃料の形急速に増えています。2022 年 9 月 15 日現在の死者数が成について、お話をさせていただきますので、どうぞよ

累積で約 4 万 3000 人です。

ろしくお願い致します。

東京都では休業・時短要請が繰り返し行われてきまし

最初に、世界の新型コロナウイルス感染症の陽性者数た。また、ひとたび感染者が増えると緊急事態宣言が出と死亡率について、簡単に説明します。日本はいま累積

されました。2021 年 3 月に新型インフルエンザ等対策の陽性者数が 7 番目に多い国となっており、2000 万人

特別措置法（特措法）の改正がされて、まん延防止等重を超えている状況です。致死率は 0.21％。これはオミ点措置が規定されましたが、その直後にまん延防止等重クロン株が大流行して陽性者数が増えた影響が大きいと点措置をした後、第 7 波のころには、行動制限をしておころでです。

りません。

2 番目に、新型コロナウイルス感染症の陽性者数と累ワクチン接種は第 1 回目、第 2 回目がだいたい令和

積死者数について、国内の状況を見ていきます。第 1 波

3 年 2 月ぐらいから進捗していき、今や 1 回、2 回目ののころに緊急事態宣言が出されましたが、陽性者数はそ

ワクチン接種率は 8 割を超えていますし、第 3 回目でれほど多くはなかった。ただ、未知のウイルスとして非65％程度です。いま第 4 回目のオミクロン株対応のワク

常に危険視されていました。第 4 波でアルファ株の変異チン接種が始められている最中です。

株に置き換わり、第 5 波のデルタ株で陽性者が非常に増3 番目に、コロナ禍で大きく変化したことについて、えています。その後、いったん鎮静化したように見えま

簡単に説明していきます。最初に基本的な対策について、一般財団法人 日本不動産研究所

1

不動産調査 2023

No.422①世界の新型コロナウイルス感染症の陽性者数と死亡率（人）
120,000,000

累積陽性者数R4.9.23現在

死亡率
4.66%

110,000,000

5.0%
4.5%

100,000,000

4.0%

90,000,000

3.5%

80,000,000

3.0%
2.46%

70,000,000

1.98%

2.25%
1.86%

60,000,000
50,000,000

2.16%

1.10%

2.0%
1.91%

1.34%
1.19%

0.87%

40,000,000

1.5%
1.0%

0.38%

30,000,000

0.79%

0.5%

0.21%

0.44%

20,000,000

1.87%

0.60%

0.45%

2.5%

0.85%
0.27%

0.15%

0.11%

0.17%

0.46%

0.0%

ウクライナ

台湾

ポルトガル

ポーランド

コロンビア

インドネシア

イラン

メキシコ

オランダ

豪州

出典：厚生労働省のHPの掲示データよりグラフ作成
https://www.mhlw.go.jp/stf/covid-19/open-data.html

アルゼンチン

ベトナム

トルコ

スペイン

日本

ロシア

英国

イタリア

韓国

ドイツ

ブラジル

フランス

-1.0%
米国

-0.5%

0
インド

10,000,000

4Copyright © 2022 Japan Real Estate Institute All rights reserved. / 本資料の知的財産権は、一般財団法人日本不動産研究所に属します。許可無く使用、複製することはできません。

②新型コロナウイルス感染症の陽性者数と累積死者数
累積死者数

まん延防止等重点措置

緊急事態宣言まん延防止等重点措置

まん延防止等重点措置

緊急事態宣言緊急事態宣言250,000

陽性者数

緊急事態宣言300,000

50,000268,367 43,339

40,00035,000200,000

150,000

100,000

50,000

休業・時短要請 時短要請
4/11～6/18 8/3～9/15

時短要請
1/21～
3/21

時短（一部休業）要請
11/28～10/24

R４.9.24現在
国内累積陽性者数 21,031,253人
国内ワクチン接種回数と摂取率
1回目104,197,709人 81.5％ R3.2～
2回目102,790,600人 80.4％
3回目 82,144,806人 65.2％ R3.12～
4回目 33,163,382人-％ R4.5～

第１回・第2回ワクチン接種

3,718
7,793

15,401

第3回接種

104,497

29,02920,00018,942
15,00010,00025,335

0

5,000
0

第１波
第２波
第３波
第４波
第５波
第６波
第７波
アルファ株
デルタ株
オミクロン株
BA.5株（注）緊急事態宣言区域、まん延防止等重点措置区域、休業・時短要請の期間は、いずれも東京都の場合を示している
出典：厚生労働省のオープンデータ(https://www.mhlw.go.jp/stf/covid-19/open-data.html)より作成
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2

30,00025,000

第4回接種

9,851
6,492

45,0005

ご存じのとおり、3 密の回避、マスク着用、手洗い、ア

つぎに、不要不急の外出自粛要請です。そのため、巣ルコール消毒、換気、健康管理に気を付けることです。

ごもり消費が起こり、e コマース需要が増大し、B to C

これは現在も変わりません。コロナワクチンは、免疫持の物販の市場が大幅に拡大しています。それから、都心続期間が短く、また、変異株の出現頻度も高く、再感染

店舗は集客が激減し、郊外の生活密着型の近隣スーパー

リスクがあります。さらにブレークスルー感染が起きての集客が非常に伸びています。現在は自粛要請や行動制いることから、今後、変異株に対応したワクチンの追加

限がなくなり、都心の物販店や飲食店舗の集客も回復傾接種が必要です。

向にありますが、まだ戻りきっていない状況です。

Japan Real Estate Institute③コロナ禍で大きく変化したこと（ニューノーマル）
感染防止対策等

緊急事態宣言・まん延等防止措置

現在（2022年10月）

基本的な対策３密回避、マスク着用、手洗い、アルコール消毒、換気、健康管理
ワクチン接種（2021年2月～）
検査体制（PCR、抗原検査）

基本的に変わらない
ワクチンの免疫持続期間が短く、変異株の出現頻度が高く、再感染リスクがあり、ワクチン追加接種が必要

不要不急の外出自
粛要請

巣ごもり消費の増大(ｅコマース増大)
都心店舗は集客激減
近隣スーパー等の店舗集客が増大

自粛要請がなくなり、都心の物販店
舗、飲食店舗への集客が回復傾向
ｅコマースの増大傾向は変わらない

移動制限要請感染拡大地域との移動制限
旅行、出張、帰省等が制限
オンラインでの会議、帰省など

現在、移動制限はない
全国旅行支援(10/11～12月下旬)
ホテル稼働率の回復傾向が顕著

休業要請
時短営業要請緊急事態宣言時の休業要請、解除後の時短営業等の協力要請
レジャー施設、大規模商業施設の売上激減

大規模イベント等の協力要請はある
ものの、休業要請等はない
レジャー施設、大規模商業施設の売上は回復傾向が顕著

水際対策
インバウンド減少

原則、新規入国の一時停止
出国前72時間以内の検査証明等
入国時の検査（検疫強化）

個人旅行の解禁(10/11～)
外国人の入国時検査の原則撤廃
短期滞在の訪日ビザ免除
1日当たりの入国者数の上限撤廃

テレワーク推進

感染拡大地域の実施率が飛躍的に向上
IT企業、金融業関連の実施率が高い

テレワーク実施率は低下傾向が顕著であるが、特定の業種では定着化

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移動制限の要請は、当初、感染拡大地域の移動制限、旅行、出張、帰省といったことが要請され、オフライン

6

データから見ると、テレワークの実施率が低下してきている傾向が読み取れます。

からオンラインという形で会議や帰省を行おうという要

このような変化の中で、現時点で言えることは、岸田請となりました。このため、ホテル業界等は非常に厳し

政権は 2022 年 9 月 8 日に「With コロナに向けた政策のい状況になりましたが、現在は行動制限、移動制限もし考え方」を打ち出しています。新たな行動制限はしない

ない状況となり、ホテルの宿泊需要は日本人向けの回復で、重症化リスクのある高齢者、基礎疾患のある人、妊が顕著になっています。また、水際対策も大幅に緩和し婦等を守ることに重点をおいて、感染拡大防止と社会経たので、インバウンド需要の回復がかなり見込まれると済活動の両立を図る方針としています。無症状や軽症のころです。

人に関しては、隔離はせず自宅療養とし、陽性者の全数

休業要請や時短要請も当初は行われ、その後、特措法把握はやめるなど、コロナ対策は新たな段階に移行しての改正により強制力のある要請をしました。
現在はもう、います。これは、パンデミックからエンデミックへと向そのような要請はなされておらず、レジャー施設や大規かっているところであり、インフルエンザと変わらない

模商業施設についても回復傾向にあります。

ような状態と考えられているところでしょう。

水際対策により、原則、新規入国の一時停止をしてき4 番目に、データからコロナの影響がどう変化していたことでインバウンドが激減しました。現在、水際対策

くかを見ていきます。サービス産業について、コロナ前は大きく緩和され、個人旅行の解禁、そして外国人の入の 2019 年の月次売上高に対し、同月比で見ていくと、

国時の検査の原則撤廃等々が行われ、今後、インバウン

テーマパーク、結婚式場、パチンコ、フィットネスクラ

ドの回復が期待されています。水際対策は G7 並みに制ブといったところは行動制限の影響が大きく、ストンと限を緩和しています。

売上が落ちています。これに対し、ゴルフ練習場やゴル

テレワークの推進について、感染拡大地域ではテレ

フ場は、3 密にならないし健康にいいこと、ゴルフ練習

ワークの実施率が飛躍的に向上しました。特に IT 系や場は気軽に行けることから、コロナ前の売上の水準を維

金融系の企業が率先して実施しました。現在、内閣府が持しています。学習塾は、少子化になり教育が非常に厳

定期的に行っている新型コロナウイルス感染症の影響下しい状況にありましたが、コロナによる教育の遅れを心における生活意識・行動の変化に関する調査の 5 回の配して一人当たりの子どもにかける学習塾の費用が上が一般財団法人 日本不動産研究所

3

不動産調査 2023

No.422④サービス産業の2019年（コロナ前売上高）の同月比
ゴルフ練習場、学習塾、ゴルフ場はコロナの影響がほぼない
営業自粛等が要請された業種はコロナの影響が大きいが、全体的に回復傾向
テーマパークは入場制限の影響が大きい

50%

ゴルフ練習場

40%

学習塾

30%
20%

ゴルフ場

10%

ボーリング場

0%
-10%

葬儀業

-20%

フィットネス

-30%

パチンコ店

-40%
-50%

外国語会話教室

-60%

結婚式場

-70%

テーマパーク-80%-90%2022/72022/62022/52022/42022/32022/22022/12021/122021/112021/92021/102021/82021/72021/62021/52021/42021/32021/22021/1

2020/122020/112020/92020/102020/82020/72020/62020/52020/42020/32020/2

2020/1-100%

出典：経済産業省「特定サービス産業動態統計調査」より作成
https://www.meti.go.jp/statistics/tyo/tokusabido/result/result_1.html

7

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⑤フードサービス業の2019年売上高の同月比の推移
ファーストフードはコロナの影響がほぼない
営業自粛等が要請されたパブ・居酒屋はコロナの影響が大きいが、回復傾向
20%

売上高↓×家賃負担率＝負担可能家賃↓

ファーストフード

10%
0%
-10%

喫茶

ファミリーレストラン

-20%
-30%
-40%
-50%
ディナーレストラン-60%

パブ･居酒屋

-70%
-80%
-90%
-100%

出典：一般社団法人日本フードサービス協会「外食産業市場動向調査」よりグラフ作成
http://www.jfnet.or.jp/data/data_c.html
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り、コロナ前の水準をキープしています。

一般的に賃借人が売上高から負担できる賃料を求める

5 番目に、フードサービス業は全般的に行動制限によ方法として、売上高に家賃負担率を掛けて求める負担可

り、厳しく落ち込んでいますが、その中でパブ、居酒屋

能賃料という考えがあります。売上が落ちることにより、が厳しい状況にあります。
ファーストフードに関しては、家賃負担も落ちることになるので、コロナ禍では非常に短時間で食べられ、テイクアウト、デリバリーができる

厳しいことが分かります。

ことから、コロナ前の水準とあまり変わらない状況にあ
ります。

4

8

Japan Real Estate Institute

6 番目に、小売業について、2019 年の月次商品販売額の同月比の水準で見ていきます。コロナにより当初、百⑥小売業の2019年商品販売額の同月比の推移
在宅需要が続き生活密着型（スーパー、ホームセンター、ドラッグストア）は強い
百貨店は行動制限がないと回復傾向（高額品の売れ行きが大きい）40%
30%

ホームセンタードラッグストア

家電量販店

スーパー

20%
10%
0%
-10%

コンビニエンスストア

-20%
-30%
-40%
-50%
-60%

百貨店

-70%
-80%
-90%
-100%

出典：経済産業省「商業動態統計調査」より作成
https://www.meti.go.jp/statistics/tyo/syoudou/result-2/index.html

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⑦ホテルの客室稼働率の推移
客室平均単価(ADR)↑×稼働率(OCC)↑＝1室当り収益(RevPAR)↑

外国人宿泊者数の回復が必要な部分

（％）

100
90
80

客室稼働率は回復傾向

ビジネスホテル(東京)70

ビジネスホテル(全国)

60
50
40
30

シティホテル(全国)20
シティホテル(東京)10

出典：国土交通省観光庁「宿泊旅行統計調査」よりグラフ作成
https://www.mlit.go.jp/kankocho/siryou/toukei/shukuhakutoukei.html
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2022/62022/52022/42022/32022/22022/12021/122021/112021/92021/102021/82021/72021/62021/52021/42021/32021/22021/1

2020/122020/112020/92020/102020/82020/72020/62020/52020/42020/32020/2

2020/1

2019/122019/112019/92019/10

2019/8

2019/7

2019/6

2019/5010

貨店がストンと落ちていますが、それ以外のドラッグス

7 番目に、ホテルの客室稼働率の推移を見ていきます。

トア、ホームセンター、スーパー、家電量販店は軒並み、ホテルも行動制限の影響を受け、非常に大きく落ち込み、

コロナ前の売上の水準を維持しています。これは生活密

最初の緊急事態宣言時は稼働率が 10％を割っています。

着型の商業であり、在宅需要、巣ごもりに適しているこ

そこから Go To トラベルで盛り返したものの、感染拡大とから売上が上がっているということです。コンビニエ等があり稼働率は落ちていきます。しかし、行動制限を

ンスストアについては、都心型が苦戦しているため若干しなくなってからかなりの回復傾向がみられます。
ただ、低迷している状況かと思います。

一つ言えるのは、インバウンドの需要が消失しており、一般財団法人 日本不動産研究所

5

不動産調査 2023

No.422

一定の割合がインバウンド需要で占めていたので、そのにもないところです。だいたい賃料を考える時に、空室分、稼働率がコロナ前の 80％以上に戻っていないのが率 7 ～ 8％になると賃料は大幅に下落する傾向にあり、現状です。

逆に、空室率が 3％を切るようになると賃料は上昇する

いま全国旅行支援が行われており、需要回復、水際対策の全面的な緩和により、この回復傾向がより顕著になとよく言われ、それにつられ継続賃料も上下すると考えられます。
もう一段の需給悪化の懸念もありますが、これがコロるだろうと予測されます。
8 番目に、2019 年同月比の延べ宿泊者数の推移を見てナの影響かどうかは、また微妙なところです。テレワー

いきます。日本人と外国人に区別されていますが、外国クについて、IT 系の企業が率先して事務所移転、床面人に至っては基本的に水際対策で入国が禁止されている積を減らす方向にありましたが、その後にすぐにテナン

ため、ほぼ 0％で推移しています。東京オリンピック・

トの埋め戻しも行われてきており、必ずしもテレワーク

パラリンピックのころに少し上がっていますが、ずっとにより需給が緩和していくことは少ないのではないかと下がってきている状況です。外国人宿泊者数の差異分が考えられます。今後、この点については注視が必要なと戻ってくることにより、ホテルの稼働率が 8 割の水準をころです。
都心商業はコロナの影響が大きかった。行動制限によ超えてくるところでしょう。
9 番目に、コロナ禍のアセットタイプ別の不動産賃貸

り、アパレル、飲食、百貨店、フィットネス、アミュー

市場の影響について、説明します。まず、オフィスにつズメントは大変厳しい状況が出てきていると言えます。

いて、コロナの影響を「中」としました。これは 2020

売上が減少して歩合賃料化するとか、飲食店が退店し、年のオリンピック・パラリンピックに向け、東京都心部

それに代わるサービス系のテナントに入れ替わることもは都市再開発が進んでおり、オフィスの供給量も増えて起きています。物販店舗は縮小しようという傾向もあり

おり、
また 2023 年、132 万㎡の床が供給されます。さらに、

ますし、モノの売り方自体もそこでモノを買ってもらう

そのまた 2 年後にも大量供給されることにより、一段のわけではなく、体験型の、ある意味ショールーム化して、需給悪化が生じる懸念があります。ただ、オフィス仲介

そこから EC サイトに誘導する流れがだんだんできつつ業者の三鬼商事の空室率のデータを見ると、東京で 6％あるのではないかと思います。銀座などを見ても、そうぐらいです。そこからさらに一段、空室率が上がる状況

いった店舗が増えてきている印象があります。

⑧2019年同月比の延べ宿泊者数の推移
東京の外国人
宿泊者数の差異分

日本人延べ宿泊者数
コロナ前に回復傾向

130%

日本人(東京)

120%
110%
100%
90%

日本人(全国)

80%
70%
60%
50%

合計(全国)

40%
30%

合計(東京)

外国人(東京)20%
10%

外国人(全国)0%

出典：国土交通省観光庁「宿泊旅行統計調査」よりグラフ作成
https://www.mlit.go.jp/kankocho/siryou/toukei/shukuhakutoukei.html
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6

Japan Real Estate Institute11⑨コロナ禍のアセットタイプ別不動産賃貸市場への影響
用途

影響

概要

空室率は上昇（一部解約、返床等）、新規賃料は下落傾向
オフィス
東京は2023年の大量供給（132万㎡）で、もう一段需給悪化懸念も中
テレワークの影響は業種により影響がみられるものの、限定的だろう
アパレル、飲食、百貨店、フィットネス、アミューズメントなどは大変厳しい
売上減少し、歩合賃料化、飲食退店後の美容整形等へテナントチェンジ等
都心型商業
大
物販店舗のショールーム化の進展（リアル店舗からECへ誘導）
ラグジュアリーは一部に良好なテナントも
大規模商業施設は時間滞在型ショッピングのため厳しいが回復傾向
小業種によりコロナの影響がない→巣ごもり消費関連中心
郊外型商業 影響のない業種も 【コロナの影響がない業種】食品スーパー、ドラッグストア、ホームセンター、ある
家電量販店、家具用品店、百円ショップ、ディスカウント店
ホテル

大

売上減少（営業自粛、外出（移動）制限、訪日客ゼロ、在宅勤務等）

物流施設

ない

巣ごもり消費等で、EC市場に波及し、物流施設の需要増大へ
物販系分野のBtoC-EC市場規模及びEC化率は増大

共同住宅

ない

ほとんど影響がない（都心の一部で地方移住がみられるが影響は限定的）
不景気の有望アセット（ホテル開発から共同住宅開発へ転換するデベも）底地

ない

借家には影響があるが、借地には影響がほとんどない
今後、借地上の建物運営（商業施設）により間接的に影響を受ける場合も

ヘルスケア

ない

ほとんど影響がないが、入居までに時間がかかるケースが多い

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ラグジュアリーテナントは、一部に、良好なテナント

12

だろうと予測されています。

もいます。コロナ禍にあり不景気に株価が上がることに共同住宅について、コロナの影響は「ない」としましより、富裕層の人にとってみると外出が制限され、楽したが、コロナの当初は移動制限があり、東京に入ってこみが「高級品を買う」ところにいく傾向もありますから、られないところがあったために、スモールサイズのレジ

ある意味、ラグジュアリーはほかと比べるといいと言えデンスについては一部、非常に影響を受けましたが、現ます。

在は、解消されています。あとは地方移住や郊外に移住

郊外型商業は、コロナの影響が「小さい」、ないしはして、もっと広い部屋で生活していきたい、巣ごもりに影響が「全くなくプラス」に出ています。データのとおなり狭い部屋にいるのがいやだという需要も一部にはあり、コロナ前の水準をキープしています。大規模商業施

りましたが、全体的に対しては数パーセントのウェイト設に関しては、時間滞在型のショッピングであることかではないかという印象があります。

ら、厳しい。それに対し、小商圏を中心とする食料品スー

底地については、借家と違い建物投資がない分、地代

パー、ドラッグストア、おうち需要のためのホームセンの額が相対的に低いという特徴があり、借地には影響がター、家電といったものは非常に好調です。ある意味、でていません。ヘルスケアについても影響はほとんどあコロナになり、都心が厳しくなり、郊外がよくなるといりませんが、入居者が高齢者ということもあり、感染リ

う、立地の転換的なことが起きています。

スクを考慮して慎重に入居を図らなければいけないこと

ホテルについては、先ほどの稼働率や宿泊者数の統計

から、入居手続きに時間が若干かかっています。

を見ても分かるとおりで、営業自粛や行動制限、それか

10 番目に、コロナ禍の賃貸借当事者間の状況についらインバウンドの消失といったところで非常に大きな影て、説明をします。2020 年 3 月 31 日付で、国土交通省

響を受けています。逆に、物流施設は e コマースの進展

が関係団体に「賃料の支払いの柔軟な措置の実施」を通があり、B to C の EC 市場の規模が非常に増えています。

知しています。その後、金融庁も 2020 年 5 月 8 日に同経済産業省の電子商取引の実態調査では EC 化率は 2019

じような通知をしています。売上が減少して賃料を払う

年で 6.8％ぐらいしかなかったものが、2021 年は 2 ポイのが非常に厳しい状況にあり支払いを猶予してほしい、

ント増え、8.8％という結果になってきています。アメないしは減免要請に、できる限り対応してほしいという、リカの EC 化率は 14％ぐらいあり、日本ももっと伸びる

お願いベースの文書が通知されました。諸外国でも同じ

一般財団法人 日本不動産研究所

7

不動産調査 2023

No.422⑩コロナ禍の賃貸借当事者間の状況等（商業施設等）
賃貸人①支払猶予、②減免要請、③賃料減額請求、④退去予告
要因

要
請

行政側

賃借人

【売上減少】
営業自粛、外出（移動）制限、訪日客ゼロ、在宅勤務等【賃料減額等の対応】
妥結内容→①支払猶予、②一部賃料免除、③賃料改定
賃料等支払猶予期間の設定の交渉
交渉条件（解約不可期間設定など）
借地借家法32条の賃料減額請求？→恒久的な要因か？
退去交渉【退去予告の対応】
解約期間までの賃料支払いと柔軟な対応（賃料不払い等）
原状回復義務の柔軟な対応（原状回復費の精算）
中途解約の違約金対応

支援等

2020.3.31付国土交通省「賃料支払いの柔軟な措置の実施」を要請
2020.5.8付金融庁「賃料の支払いに係る事業者等の配慮」を要請
2020.5.1～2021.2.15「持続化給付金」創設（約424万件、約5.5兆円給付）2020.7.14～2021.2.15「家賃支援給付金」創設（約104万件、累計約9千億円給付）
2021.3.8～2021.5.31「一時支援金」創設（約55万件、累計約2221億円給付）
2021.4～10の緊急事態措置等の休業・時短営業等の影響に対し、「月次支援金」創設（約234万件、約3047億円給付）
2022.1.31～5.31「事業復活支援金」創設（10/3時点、約230万件、約1.7兆円給付）
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ようなことが行われ、特に支払い猶予、それから一定の貸借契約書にどんな約定をしているのかをチェックしな

期間の解約の制限、債務不履行に伴う解約を認めないとければなりません。このような考え方は、東日本大震災

いう措置がとられていました。その次に賃料減額請求との時に適用された判例があります。

か、逆に、契約の解約をして退去するテナントも見受けそれから「一部不能」に関しては、民法 611 条 1 項のられました。後から説明しますが、賃料減額は非常に時「賃借物の一部滅失等による賃料減額」という考え方が間がかかる請求になりますので、それほどには行われてあります。この条文は、民法改正後は「減額請求ができいないのが現状です。

る」ではなく「当然に減額できる」という規定に変わっ

11 番目に、コロナ禍の商業施設等の休業等に関して、ています。「一部滅失等」と言いましたが、改正前民法

賃料減額の考え方について、まとめたものになります。

では「一部滅失」しか規定されていませんでした。しかし、

コロナ禍の休業要請等は、特措法 45 条に基づき強制的

解釈上は「その他の事由」も考えられており、改正民法に行うことができ、従わなければ公表ということになりでは「その他の事由」を入れています。その中で「感染ます。また、自主的な協力要請がありますが、その時に症の拡大に伴い一定の期間営業できない」というのもあ休業を本当に自主的に判断できるかどうかという問題がる意味、「滅失等」に該当すると考えられます。ただし、あります。

このような場合に民法 611 条 1 項を適用した判例はあり

新型コロナウイルス感染症の拡大は、不可抗力により感染症の拡大が生じていると考えると、これを履行不能ませんので、今後、判例の集積を待つところかと思います。

の問題として捉え、「全部不能」とか「一部不能」といそれから、賃貸人からの要請による休館をした場合、う考え方があります。なお、民法の債権法改正の施行日「賃借人は使用収益できず、賃料支払義務は生じない」

がちょうどコロナが始まった 2020 年 4 月 1 日なので、という解釈が考えられます。逆に、賃借人が自主的に休ほとんどの賃貸借は改正前の民法が適用されるところで業することになると「賃料支払義務はある」という考えす。

方になります。これは 2020 年 4 月に、法務省が賃貸借

そのような状況で「履行不能」となると、賃貸借契約後の後発的不能となり、民法 536 条 1 項の「危険負担」として扱われるという考え方があります。その場合、賃813Japan Real Estate Instituteに関わるコロナの影響について Q&A 形式でホームページに記載した内容になります。
それに対し、もう一つ下の段の、事情変更の問題とし

⑪コロナ禍の商業施設等の休業等と賃料減額の考え方
賃借物の使用制限等は自治体の協力要請又は休業要請か？
家賃給付支援金等があるか？

Yes

全部不能

危険負担(民法536条1項)として、賃料請求できない

履行不能
の問題？

Yes

一部不能

賃借物の一部滅失等による賃料減額(民法611条1項)

No

賃貸人に
よる休館

コロナ禍の
休業要請等
の売上減少

Yes

賃借人は使用収益できず、賃料支払義務は生じない

No

賃借人の自主的な休業等
は、賃料支払義務がある

Yes

事情変更
の原則

民法の規定になく､例外的な非常時の救済措置

事情変更
の問題？

Yes

賃料減額
請求権

将来に向かって賃料減額
賃料が不相当である理由

売上減少が一時的？、恒久的？
賃料の恒久減額が可能か？、等

No

事情変更が
一時的、
又はない

賃料減額は認められない

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14て捉えられるかという論点があります。
「事情変更の原

賃料増減請求権は、一方的な意思表示で法的な効果が生則」は民法に規定がありませんが、私法の一般法理とさじるという形成権となります。

れ、「例外的非常時の救済措置」とされています。そのここで言う「相当な賃料に改定できる」ということで、ため、要件が非常に厳格です。契約を締結した基礎事情

訴訟では「相当賃料」と言われます。不動産鑑定士の立がなくなり、それが予見不可能な状況で契約どおりにそ場からは、相当賃料は継続賃料の鑑定評価で行われます。

の実行を求めることは信義則上、非常に酷です。契約し訴訟になると、原告も被告も継続賃料の鑑定評価書を証た時に比べ、
今が戦時体制下になっているとか、ハイパー

拠として提出し、相当賃料の妥当性について主張します。

インフレが起き物価が 10 倍、20 倍になったとか、そう最終的に裁判鑑定が行われることが多く、その結果を受いう時にそのまま契約を履行させるのは酷だというよう

けて和解勧告がなされます。和解がまとまらなければ判なケースがよく例示されます。しかし、この原則を適用決となります。本来、コロナによる事情変更が一時的なした最高裁判例はないと言われています。

ものであり、すぐ回復するようなものと捉えると、恒久民法改正の過程でこの原則を規定に入れようとしたの的な減額には向かないということとなり賃料減額請求権ですが、産業界の反対等もあり、見送りとなりました。

の適用はないと考えられます。ただし、このような判例

この原則は、非常時の例外的、特例的な措置であり、今があるかというと今のところはありませんので、判例の回のコロナについて、当てはまるかどうかというと疑問集積を待たなければいけないのが現状です。

なところがあります。

12 番目に、賃料増減請求による賃料改定の流れを簡次に考えられるのが賃料減額請求権の行使です。地代

単に見ていきます。一般的に賃料改定の流れの中で、賃だと借地借家法 11 条、家賃だと 32 条となります。賃料

料増減請求権を適用した場合は時間がかかります。
まず、が客観的に不相当になり、その「不相当」の事由として、

賃料改定の交渉方針を考え、交渉を開始します。賃料増

公租公課の増減、土地・建物価格の高低などの経済事情

減請求権は形成権の行使となりますので、一般的に内容の変動、それから近傍同種の建物の賃料との比較などを

証明郵便を送り、相手方にそれが到達することが前提に考えた上で不相当となっていれば、将来に向かって賃料なり、その効力が発生します。相当賃料額について交渉の減額ができます。減額を前提に話しましたが、増額もがまとまらなければ、まず調停を申し立てます。これをできますので賃料増減請求権として規定されています。

調停前置主義といいます。調停は、まとまるまでに期日

一般財団法人 日本不動産研究所

9

不動産調査 2023

No.422⑫賃料増減請求による賃料改定の流れ
段階

留意点等

①交渉方針の検討

契約内容の確認（直近合意時点、現行賃料、特約等）
賃料増減額とレンジの検討（不動産鑑定士の参考意見等）
従前の経緯を含め、不相当性の判断に影響を与える事情の有無②交渉開始

書面で賃料改定の申入（改定額、改定時期等）、交渉開始
交渉がまとまれば改定覚書の作成（改定時期、改定額、差額の精算の有無とその額など）③調停申立

当事者間での協議・交渉がまとまらない場合、調停申立へ
賃料増減請求は訴訟の前に調停が必要（調停前置主義）調停委員には弁護士、不動産鑑定士の2名がつく（東京簡裁）④訴訟提起(地裁)

調停不成立の場合、訴訟提起で解決を図る
基本的な争点は、賃料増減請求の当否と相当賃料額の判断
裁判鑑定がなされるのが一般的で、その後、和解勧告
和解条項は、①改定時期・改定額、②差額の精算の有無、精算額（金利10％の取扱い）
裁判鑑定に不合理な点があり、相当賃料額に大きな開きがある場合、和解をせず判決を受ける（一審は裁判鑑定が尊重される）⑤控訴審での解決

一審鑑定の問題点を整理し、利益回復できる和解に持ち込む
高裁の和解勧告は従う（上告はほぼ困難で、不受理となる）

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が 6 回から 8 回ぐらいは入るかと思います。月に 1 回の13 番目に、賃料増減請求にかかる相当賃料の考え方

期日なので、調停が成立するまでには優に 7 ～ 8 カ月はについて、簡単に説明します。鑑定評価基準が平成 26

かかります。

年 5 月に改定され、借地借家法 11 条や 32 条の考え方をまた、調停が不調となると訴訟となります。訴訟にな取り入れています。継続賃料の鑑定評価額は、現行賃料

ると、私の経験からすると 2 年程度はかかります。長いを前提にして直近合意時点から価格時点までの事情変更ものだと、
地裁判決まで 5 ～ 6 年かかるものもあります。

を考慮し、さらには契約締結の経緯や契約内容、賃料改

原被告が主張を繰り広げていく中で、最終的に裁判官は定の経緯など諸般の事情を総合的に勘案して、賃貸借当

専門家の知見を活用したいということになり、原被告に事者間の公平に留意して決定すると規定されました。本

鑑定申出をさせて、裁判所は鑑定命令を出し、裁判鑑定

来、契約は守らなければいけない中で、事情変更があるの結果を軸に和解勧告をします。

場合に賃料は変えていいことになりますが、その中で賃和解が成立しない場合、判決となり、判決に不服があ

1015

貸借当事者の公平を考慮することになっています。

ると控訴をすることになります。控訴審は控訴理由によ新型コロナウイルス感染症の拡大という事情が賃料をりますが、一定程度審理が行われ、控訴人の主張がある

減額するに値するのかどうかということを考えていく必

程度認められると利益回復できるような和解案が形成さ要があります。一般的に、すぐに回復するような事情でれて、和解成立するのが一般的な流れです。

あれば、将来に向かって賃料を恒久的に減額できること

日本の裁判は三審制であり、控訴棄却の場合、上告すになりますので、それはふさわしくないという解釈になることができますが、基本的に上告は受理されないことります。いまパンデミックからエンデミックに移ろうとが多いところです。控訴審が法令に反する判決であってし、そして社会経済活動との両立を図ろうとするのが政も、裁量により上告を受理することができます。上告が府の方針になっています。緊急事態宣言時からの事情変受理される割合は、だいたい 100 件に 1 件程度が一般的

更を考えると売上は回復傾向にあります。また、アセッなところです。平成 15 年から平成 20 年の間に賃料増減

トタイプ別では地域により価格や賃料の変動等が異なっ

請求の最高裁判例は 8 件ありましたが、非常に珍しいとています。同じ商業でも都心商業の中で厳しいものもあころです。その後、賃料増減請求に関する最高裁判例は、れば、いいものもあります。それから、郊外は少子高齢ほぼ出ていない状況なので、狭き門となっています。

化により大型ショッピングセンターが厳しいものもあれ

Japan Real Estate Institute⑬賃料増減請求に係る相当賃料(継続賃料)の考え方
事情変更(経済的事由以外の事情を含む)• 恒久的な事情変更か？
• パンデミックからエンデミックへ？

価格時点

直近合意時点契約締結
契約の締結の経緯、
契約内容、賃料改定の経緯等の諸般の事情
諸般の事情

公平

新型コロナウイルス感染症の拡大

私的自治の原則
契約自由の原則（契約の拘束力）• 緊急事態宣言時等から売上等は回復傾向• アセットタイプ、地域により価格、賃料の変動等は異なる（個別性）• 社会経済全般の事情変更？

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16

ば、生活密着型の近隣スーパーは非常に潤っています。

日本大震災の影響を排除するために、収益分析法の適用

コロナ禍で、プラスとマイナスが併存し、社会全般のに際してドスンと落ちた実績は使わないというもので事情変更ではないのではないかという捉え方もあります。これは原発事故が起き、節電と時短営業が求められす。賃料の減額請求が多くなったのはバブルが崩壊した

たことが背景にあります。

平成 3 年以降で、だいたい平成 6 ～ 7 年ぐらいから急激

東京地裁平成 25 年 11 月 27 日の中華料理店の判例は、に増えました。その時にサブリースやオーダーメイド賃

東日本大震災の影響で売上が減少し、収益分析法を継続

貸物件の減額請求訴訟が提訴されました。それが先ほど賃料を求める手法として裁判鑑定が適用したものです。

の平成 15 年以降の最高裁判例に表れてきました。社会裁判所は、これは採用できない手法ではないとしていま全体がすべて悪くなる不景気、また、逆に、よくなる好す。本来、新規賃料と継続賃料の評価手法は異なります

景気の事情と今日のコロナ禍の事情は違っています。こので、その点はもう少し考えなければいけません。当時、のようなまだら模様でいいものと悪いものが併存する中賃料が下がる時は継続賃料も新規賃料まで下がるというで、増額とか減額とかを認める事情変更に該当するのか

考え方が一部の鑑定士が提案していて、その中でこのよは、一つの論点になろうかと思います。この点についてうな判例が生まれています。

はまだ判例が集積されていないので、それを待って考え

東京地裁平成 25 年 7 月 22 日のホテルの判例は、同様ていかなければいけないところですが、鑑定士として見の判断がなされていますが、高裁の控訴審判例では、収ると、こういった場合の継続賃料の鑑定評価をどう考え

益分析法は新規賃料を求める手法であり、継続賃料を求ていくのかも一つの課題になります。

める手法ではないと区別をして、明確に否定をしていま

14 番目に、継続賃料の評価手法に収益分析法等の適す。

用がなされている判例があります。先ほど説明したよう

東京地裁平成 23 年 11 月 25 日のフィットネスの判例に売上高に家賃負担率を掛け、負担可能賃料を求める手は、賃料負担限度額から査定した賃料、つまり先ほどの法があります。このコロナ禍で経営が厳しい場合、負担

売上高に家賃負担率を掛けた負担可能賃料ですが、こう

可能賃料が継続賃料だと主張できるのかどうか。この点いう求め方は不合理ではないと判示されています。しかについて幾つかの判例がありますので、検討をします。

し、新規賃料と継続賃料とは相いれない概念であり、継東京地裁平成 29 年 2 月 10 日のシネコンの判例は、東続賃料は事情変更を考えながらも当事者間の公平を図ら

一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 2023

No.422⑭継続賃料の評価手法に、収益分析法等の適用の可否

判決日

対象

判示概要

東京地裁
H29.2.10

シネコン

裁判鑑定が新規賃料を求める際に収益分析法による収益賃料を適用
大震災の影響を排除するために当期の実績を用いないことについて、数値の選択について特段不合理な点はないと判示

東京地裁
中華料理
H25.11.27 店

東日本大震災の影響で中華料理店の売上減少を理由に賃料減額請求
収益分析法を継続賃料を求める手法として裁判鑑定
賃料決定の要素であり、短所があっても採用できない手法ではないと判示

東京地裁
H25.7.22

継続賃料の鑑定評価で、差額配分法、利回り法、スライド法、収益分析法を適用
継続賃料の評価手法に収益分析法が明示されていないが、排除する趣旨ではないとし、当該手法の考慮を認容
しかし、高裁判例は非公表であるが、収益分析法の採用を否定

ホテル

東京地裁
フィット
H23.11.25 ネス

周辺の類似物件と比較して極めて高額として、賃料減額請求
継続賃料の評価手法として、利回り法、差額配分法、スライド法のほか、賃料負担限度額から査定した賃料を比較考量
賃料負担限度額を用いることは、店舗賃料改定で、テナント行政、業界状況、売上高の推移等を考慮することなどから、不合理ではないと判示

東京地裁
フィット
H23.10.13 ネス

本件鑑定が売上高家賃割合法を採用しないことは不可解であると主張
売上高減少の分析なしに売上高家賃割合法を採用することは相当でない

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17⑮ウィズコロナ時代の新規・継続賃料の形成（まとめ）社会変化

テレワーク、Web会議・商談、DX等による効率化、ｅコマースの増大、テイクアウ
ト・内食等の巣ごもり消費、キャッシュレス決済、外食業の一部業態転換

オフィス

空室率は上昇（一部解約、返床等）、新規賃料は下落傾向
東京は大量供給によりレントギャップがマイナスとなれば、減額改定も都心型商業

アパレル、家電等のECシフトが顕著、リアル店舗は縮小、売上回復傾向もコロナ前に戻らない？（インバウンド需要の回復が鍵？）
フィットネス、シネコン、百貨店等は売上回復傾向も、店舗移転が考えられない物件（オーダーメイド賃貸等）は賃料減額改定、賃料減額請求もラグジュアリーテナントは一部に好調なテナントも郊外型商業

小商圏の生活密着型商業は好調(安定的)（参考）ドラッグストア、ディスカウントストアは比較的堅調
巣ごもり消費関連は、家具店・ホームセンター・家電はコロナ需要が剥落？
GMS等は、地方都市は少子高齢化社会の中で、売上減少等により賃料減額請求もホテル

コロナの影響を強く受けたが、直近の日本人宿泊はコロナ前に回復傾向
水際対策緩和によりインバウンド需要に期待（中国のゼロコロナ政策如何？）
新規開業ホテルは賃貸方式から運営委託方式（MC）へ（リスク負担の転換）
既存賃貸借契約はGOP連動型変動賃料等へ移行か、賃料減額請求の行使へ

物流施設

EC市場の拡大等により、物流施設の需要増大、新規賃料は上昇傾向
一部に供給過剰気味であるが、賃料には限定的、一部に賃料増額請求もみられる

共同住宅

新規賃料にほとんど影響がなく、賃料の減額改定等はみられない

ヘルスケア

新規賃料にほとんど影響がなく、賃料の減額改定等はみられない

底地

借家には影響があるが、借地には影響がほとんどない
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なければいけないことから、一方的な考え方になっていついて、簡単なまとめをします。コロナが非常に拡大し、ると考えます。

社 会 変 化 と し て テ レ ワ ー ク、Web 会 議、Web 商 談、DX

東京地裁平成 23 年 10 月 13 日のフィットネスの判例（Digital Transformation）により効率化が求められては、売上高家賃割合法を適用しており、これは負担可能います。e コマースの増大や巣ごもり需要の拡大、キャッ

家賃の考え方と同じです。しかし、この方法を採用する

シュレス決済、また、外食産業などが一部業態転換してことは相当ではないと否定しています。

います。そういう中でオフィス、都心商業、郊外商業等々

最後に、ウィズコロナ時代の新規・継続賃料の形成に

1218Japan Real Estate Instituteの賃貸市場はこれらに対応し、ウィズコロナ時代に適合するように変化しています。

台湾といったところはコロナ前の 2019 年の訪日外国人

オフィスについては、東京は大量供給により新規賃料

旅行者数のウェイトが 64％を占めていますが、いま中が下がり、レントギャップが縮小、ないしはマイナスに国はゼロコロナ政策を進めていますので、そこがどう変なってくると減額改定もありますが、その前にテナント

わっていくのかというところによります。

の引き抜き合戦が始まり、さらにフリーレントの月数が拡大していく傾向が考えられるところです。

新規開業ホテルについては、いま賃貸方式から運営委
託方式に変わっているところがあります。リスク負担を

都心型商業は、アパレル、家電などはｅコマースへの賃借人から賃貸人に転嫁する契約が見られますし、外資シフトが顕著になっています。銀座などでは、リアル店

系ホテルは売上連動や GOP 連動の変動賃料になっている舗がだんだん縮小して体験型のショールームに変わり、傾向が顕著です。既存の固定賃料の契約では、賃借人の在庫も一定程度圧縮して、販売はｅコマースへ誘導する

経営は厳しく、賃料の減免要請、賃料特約の変更、賃料傾向が見られ、大都市部では同じ傾向と思います。それ

減額請求の行使などが考えられます。既存のホテルオペ

から、フィットネス、シネコン、百貨店等は売上が回復

レーターで経営が弱いところは淘汰され、リブランドさ傾向にありますが、お客さんがなかなか戻っていません。

れていくところと思います。

特に都心の百貨店の場合、免税店が一定のウェイトを占物流については、EC 市場が非常に拡大していることめていました。今後、こういった商業施設に関しては賃もあり、物流施設の需要は堅調です。関東圈では、一部料減額請求が出てくるのではないかと思います。

に供給量が多く、その消化が進むのかどうかという懸念

郊外型商業については、小商圏の生活密着型の商業はの声もあります。過去の例を見ると大量供給があっても今も好調です。ドラッグストア等も比較的堅調です。まそれを乗り越えてきており、今回もそんなに心配はない

た、巣ごもり消費で特需が生まれたところは、コロナ需という楽観論が支配的かと思います。また、再契約する

要が剥落したことにより、少し落ち込む可能性もありま

際に賃料が増額される傾向もあり、普通借家契約で結んす。広域商圏の GMS 等については、地方都市で少子高齢でいるものについては増額請求も出ています。

化が進んできている影響で、売上減少に伴い、賃料減額も起こる可能性があると思います。

共同住宅、ヘルスケア、底地について、コロナの影響はほぼないのではないかというのが私の見方です。

ホテルについては、直近は水際対策の緩和があり、全拙い説明になりますが、これで私の説明を終わりたい

国旅行支援で回復傾向が顕著になるだろうと思います。

と思います。ご清聴いただきまして、誠にありがとうご

特にインバウンド需要については、中国、香港、韓国、

ざいました。

※本稿は、令和 4 年 10 月 28 日に開催された令和 4 年度 「土地月間」ウェビナーの内容をもとにとりまとめたものです。

一般財団法人 日本不動産研究所

13

不動産調査 2023

No.422

令和４年度 「土地月間」ウェビナー

質疑応答

14

司会：皆さま、いかがでしたでしょうか。これより皆す。今日はお見せしていませんが、アンケートにお答えさま方から頂戴したご質問に回答をさせていただきたいしていただきますとこの資料をご提供させていただく予と思います。

定ですが、その中にテレワーク実施率とその実施頻度のまず、はじめにいただきました質問になります。「テ変化を入れています。内閣府がテレワーク実施率の調査

レワークの実施状況を定量的に測る指標などありますでを 2019 年 12 月から計 5 回実施しています。定期的にテ

しょうか」というご質問をいただきました。この点はいレワークということを調べ、実際に新型コロナウイルス

かがでしょうか。

感染症が生活や行動の変化にどう影響があったか、意識

島田：ご質問ありがとうございます。テレワークの実調査をしていて非常に参考になります。
「内閣府テレワー

施率についてはいろいろな団体で調査が行われていま

ク実施率」で検索いただければ出てくるかと思います。

Japan Real Estate Institute質疑応答

それ以外にも、日本生産性本部がテレワーク実施率調

上がゼロになってしまうことが起きたわけですが、その査を定期的に実施していますし、ほかにも民間のシンク

後、緊急事態宣言が解除されたあとはまん延防止等重点タンクなども実施していらっしゃいます。意外と出てく措置に変わったり、また解除されたりしましたが、今はるので、ご覧いただければと思います。どうぞよろしく

ウィズコロナ社会に向け、新型インフルエンザ等対策特お願いします。

別措置法で基本的対処方針を変更しています。その中で司会：ありがとうございました。続きまして、「例え社会経済活動との両立を図ろうということであり、コロば冷凍冷蔵庫についてはコロナ禍の影響はどうでしょう

ナが弱毒化したこともあり、65 歳以上や基礎疾患があか」というご質問をいただいています。この点はいかがる人以外は重症化しないことからもう厳しい措置はとでしょうか。

らないところです。今、そういった中で飲食店舗も戻っ

島田：物流市場は e コマースの進展に伴い、特にコロてきていますし、旅行やレジャーもいろいろ戻ってきて

ナウイルス感染症で人流抑制による外出自粛要請等があいます。ただ、コロナの影響に萎縮する人とそうでないり、巣ごもり消費が増えていく中で、買い物はインター

人とに分かれてきているところはあり、事情としてそのネットからの購入が増えています。そういう流れで食料

辺をどう考えるのかは非常に難しい要素があると思いま

品関連も増えている傾向があります。

す。

これについては電子商取引実態調査を経済産業省が実

また、今日は細かい話はできなかったのですが、継続

施しています。今年の発表はまだ出ていませんが、この賃料の評価手法には、差額配分法、利回り法、スライド

コロナ禍の 2 年間、EC 化率は全体で 6％台だったものが法等があります。差額配分法は、その差額の中に、コロ

いま 8.8％まで上がり、非常に大きくなっています。そナの事情において差額が拡大したと見ることができるのういう中で、さらに食料品関連も 2.9％ぐらいだったもかどうか。スライド法の変動率としてそれを考える必要のが 3.8％ぐらいになっているので、非常に影響があるがあるのか。というのは、売上は下がっているけど賃料のではないでしょうか。食料品倉庫を物流倉庫としてつは下がっていないという状況も多々ありますし、逆に、くっていこうという流れも、いま投資として増えてきて不動産の価額が上がっているという現象もあります。コいる状況だと思います。

ロナ以外の要素もあるので、それを一律的に判断するの「コロナが事司会：ありがとうございました。次に、
情変更要因とみなされるかは、その影響は恒久的か一時

は、今はなかなか難しい状況かと思います。お答えになっていないところがあり、申し訳ありません。

的かが判断要素になるとのことですが、日本不動産研究

司会：ありがとうございました。続きまして、「東日所では、コロナ禍において売上が下がっている商業施設

本大震災の時と比べ、このコロナ禍における賃貸市場のですとかホテルの継続賃料を評価される場合、コロナは特徴があれば教えてください」といったご質問をいただ

事情変更要素として加味しないものでしょうか。傾向でいています。こちらはいかがでしょうか。

よいので教えてください」といったご質問をいただいています。この点、どうでしょう。

島田：東日本大震災は平成 23 年 3 月 11 日に起き、大きな津波が来て 1 万 8000 人ぐらいの方々がお亡くなり

島田：最初に少しお断りしたいのですが、いまコロナになられたわけです。それに伴い原発事故が起き、さらをどう考えるかは内容的に非常に難しい判断要素になりには停電や計画停電をしていかなければいけないというますし、また、それについて裁判所がどう判断していく

節電の状況があり、当時、夜は真っ暗になったのが東京のかもよく分からないところがあります。その中で、私

都心部の実情であったわけです。ただ、短期間で回復しども日本不動産研究所としての回答ではなく、私の個人ていったということです。そういった意味で、東日本大的な見解、視点ということで回答することをご了解いた

震災の時は非常に短期間でした。

だきたいと思います。

ただ、その前、平成 20 年 9 月 15 日のリーマンショッ

コロナは確かに当初、緊急事態宣言が出て休館というクで世界的金融危機があり、そこから回復するぞということになり、人流抑制の関係で商業施設を閉めてしまう

ところでストンと落ち、全般的に経済情勢が悪かった。

ところがありました。それは当然大きな影響があり、売私は当時、賃料減額請求の案件を担当したり、また、そ一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2023

No.422の対応をしたりということをよくやったのですが、複合

まだテレワークになじめないという人たちが多いです

的な要素がからみ合っていました。ところが、今回のコが、テレワークが本当に浸透するには技術的なものがロナは、アベノミクスで経済環境が非常に良くなり、オ

もっと進歩して、本当にリアルな会議に近いようなもの

リンピックを迎えるぞというところで緊急事態宣言等をにならないと、うまく進んでいかないのではないか、ま出し、ストンと落ちてしまったわけです。しかし、経済

だまだ 10 年以上先の話ではないかと思われます。

環境的には特に金融市場は健全で、さらに世界が金融緩需要という面では、東京都心部を見ていくと、業容拡和を推し進めたために、カネ余りの現象が非常に大きく大というよりも、どうも賃料の安いところに移転したいなった。そういった意味で事情が違います。

という企業が若干増えてきている傾向にあるかと思いま

その中で、レントギャップという言葉をよく使います。

す。

今日は差額配分法の説明をしなかったのですが、直近に商業アセットについては、e コマースの進展に伴い、おいて賃料に対し現行賃料がプラスの差額があり、減額

リアルの店舗も在庫を削減したいという要素が強いでの要素がまだ働かないケースがあるわけです。そういうす。そういった点でオフラインからオンラインの流れに影響があるものですから、東日本大震災と比べると全然変わってきて、店舗に在庫を置くよりは、店舗で商品を違う要素があると言えます。

選んでもらうけれど買うのは EC サイトの方向に向かっ

司会：ありがとうございます。時間が少しタイトにていく流れが顕著です。いま世の中はそういう方向に向なってきています。最後に 1 点、コンパクトにご回答をかっていますから、これからの若い世代、いわゆる Z 世

いただければと思います。
「ホテルについてはインバウ

代の人たちを中心に消費行動がもっと変わっていくと、ンドの回復がカギであるということのようですが、オ

商業アセットの考え方もそちらの方向により一層進化しフィスや商業アセットについて今後の賃貸市場の動向をていくのではないか。それが都心商業かと思います。

見極めるにあたり、どういったポイントに注目すべき

司会：ありがとうございました。そろそろ時間がやっでしょうか」。こういったご質問をいただいていますが、てきました。ご質問をたくさんいただき、誠にありがといかがでしょう。

うございました。中には十分にお答えできなかった点も

島田：オフィスですが、東京はいま供給が少し増えてあろうかと思います。もし何かご質問等ありましたら、います。というのは、東京オリンピックに向け、開発ラッ

大変恐縮ではありますが、弊所の JREI セミナー事務局

シュになり、それがいま竣工しています。来年が 132 万宛てにお問い合わせいただけますと幸いです。

㎡の供給があります。その 2 年後にまた大きな供給があ最後に 1 点だけ、皆さま方にお願いがございます。当ります。そういった供給量の問題があり、今、そのテナウェビナーの配信終了後にアンケートを皆さま方に送らントの内定率が東京だと若干低い。ただ、全国的に見てせていただきたいと思います。ご多忙とは存じますが、

いくと、新規賃料は横ばいから若干下がり気味というとぜひご協力のほど、よろしくお願いいたします。なお、

ころが多いですが、継続賃料は、いまだにそれほど供給

アンケートにご協力いただきました方々におかれては、がないところで増額改定をしているところもあります。

当ウェビナーで使用した資料に加え、後日、参考情報をそういう状況があり、供給要因が結構大きいです。

付けた PDF のファイルを送付させていただくことを予定

それから、需要の要因としてテレワークをどう考える

しています。どうぞよろしくお願いいたします。

かというところです。IT 系や金融系はテレワークをよく実施しているという結果が出ていますが、企業の意思

それでは、この辺で本日のウェビナーを終了させてい決定になかなかなじまない要素があり、今の状況下ではただきます。最後までお付き合いをいただき、誠にあり

テレワーク実施率が下がってきています。また、地方都

がとうございました。今後ともどうぞよろしくお願いい市はほとんど テレワークを実施していないというとこたします。

ろが大半です。私のような昭和の世代の人間だと、まだ※本稿は、令和 4 年 10 月 28 日に開催された令和 4 年度 「土地月間」ウェビナーの内容をもとにとりまとめたものです。

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Japan Real Estate Institute不動産の新しい可能性のために弊所は「組織力」「研究・開発力」「情報力」の３つの力を融合し、社会の更なる発展に向けて、不動産を見守り続けています。
一般財団法人 日本不動産研究所

組織図

評議員会
研究部

理事会
会長

特定調査室

理事長
監事

北海道支社（札幌）

本社事業部

都市開発推進室

青森支所
盛岡支所
秋田支所
山形支所
福島支所

証券化部

金融法人室

金融ソリューション部

東北支社（仙台）

市況モニタリング室
専門プロジェクト室

企業資産評価室

資産ソリューション部
環境室

千葉支所
横浜支所
関東支社（さいたま）
水戸支所
宇都宮支所
前橋支所
新潟支所
甲府支所
長野支所
松本支所
東海支社（名古屋）

総合支援室

公共部

技術活用推進室
資産評価第１室
資産評価第２室
資産評価第３室

静岡支所
浜松支所
岐阜支所
津支所
北陸支社（金沢）
金沢支所
富山支所
福井支所

国際部
近畿支社（大阪）
大津支所
京都支所
神戸支所
奈良支所

業務部

審査部
中四国支社（広島）

企画部

総務部

鳥取支所
松江支所
岡山支所
山口支所
高松支所
松山支所

情報戦略室

監査室

九州支社（福岡）

不動研（上海）
投資諮詢有限公司
Japan Real Estate Institute Asia Pacific Pte. Ltd.
（日本不動産研究所アジア・パシフィック社）
虎ノ門リアルエステートソリューション株式会社

https://www.reinet.or.jp/

北九州支所
長崎支所
熊本支所
大分支所
宮崎支所
鹿児島支所
那覇支所

〒105-8485
東京都港区虎ノ門1-3-1 東京虎ノ門グローバルスクエア

お問合せ先 ：

（企画部）

一般財団法人…日本不動産研究所

業務内容のご案内
評価・ソリューション業務
不動産鑑定評価・独立した審査体制（審査部）
・客観的・中立的な全国 47 拠点を擁する機関鑑定評価・特定専門分野別のスタッフ （専門チーム）の配置

証券化に伴う評価・コンサルティング

・投資リスクを適切に分析した評価
・物件の用途 、特性に応じた適切な処理
・海外投資家に対する適切な対応（英文評価書等）

環境不動産調査

・不動産の環境デューデリジェンス（DD）
・環境リスクを反映した不動産鑑定評価、価格調査等
・建物環境性能評価（GB 認証）

固定資産税評価支援

・固定資産税のための土地評価システム
・土地価格比準表の作成、画地計算法・所要の補正調査
・家屋評価の支援

海外不動産評価

・海外に所在する不動産の鑑定評価
・海外の不動産市場調査・コンサルティング
・海外提携機関とのネットワーク（米国・英国・中国・韓国・台湾・タイ・その他）
・中国現地法人
不動研（上海）投資諮詢有限公司
・シンガポール現地法人
Japan Real Estate Institute Asia Paciﬁc Pte. Ltd.
（日本不動産研究所アジア・パシフィック社）

時価会計支援・賃貸等不動産の時価開示支援・減損会計対応支援
・販売用不動産（棚卸資産）の評価
・M&A に関する評価

CRE（企業不動産）戦略支援

・CRE 戦略策定支援
・不動産有効活用事業支援
・不動産運用相談PRE（公的不動産）戦略支援

・PRE 戦略策定支援
・公会計制度関連支援
・不動産利活用支援

再開発ビル事業・まちづくり支援

・市街地再開発事業支援
・共同ビル事業支援
・土地区画整理事業支援

不動産市場に関する投融資リスク管理等支援

・不動産市場の予兆管理等支援
・将来予測市況モニタリング
・オフィス投資インデックス作成

防災・減災関連事業

・復興事業設計支援
・防災集団移転促進事業等・復興事業関連土地評価
・各種災害影響評価

各種調査・基礎研究
各種調査

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」（年２回）
・「国際不動産価格賃料指数」
（年２回）

基礎研究
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

編集発行人／一般財団法人 日本不動産研究所
常務理事・企画部長 山本 博英 c 2023
〒105－8485 東京都港区虎ノ門１－３－１
TEL 03－3503－5330／FAX 03－3592－6393
2023 年（令和 5 年）1 月 16 日発行 不動産調査ＮO.422 ISSN 1882-6431
本資料の知的財産権は、一般財団法人日本不動産研究所に属します。許可無く使用、複製することはできません。