不動産調査
No.392（2014/1/31）

国、地方の政治と経済を考える
慶應義塾大学 法学部教授

片山 善博 氏2014 年の不動産市場
一般財団法人日本不動産研究所 研究部
不動産エコノミスト

吉野 薫

不動産調査 2014

平成 25 年

No.392

定例講演会

2014 年の日本経済と不動産市場
第1部

特別講演

国、地方の政治と経済を考える
プロフィール
慶應義塾大学法学部教授

片山 善博氏
Contents

1. 東京の視点、地方の視点 ……………………………………………………………………………………… 2
2. アベノミクスと地方 ……………………………………………………………………………………………… 5
3. 税制改正の論点 …………………………………………………………………………………………………… 12

4. TPP と地域 …………………………………………………………………………………………………………… 13

皆さん、こんにちは。片山です。今日は政治と経済のイアスがかかっているかもしれません。政治や経済を見話をさせていただきます。私がライフワークとしている

るときに地方に肩入れし過ぎる面がたぶんあるだろうとのは地方自治、地方行政、地方財政、地方税で、そうい思います。それにしても冷静に、客観的に見て、東京のうことに長く携わってきました。今も慶應義塾大学法学

視点、大都市の論理があまりにも強く出すぎていて、日部政治学科で持っている講座が地方自治論です。別途主本全体のことを考える視点が政治にも、経済にももっととして全学部 1 年生を対象に政治学を論じています。

必要でないかという気がしてなりません。

そんなことがあるものですから、国と地方の政治と経

東京オリンピックを 2020 年にやります。2020 年に済、特に地方の視点にアクセントを置いて話をさせてい東京オリンピックをやるということに多少の異論、反論

ただきます。

はあるだろうと思いますが、わが国の将来を考えた場合

1に東京オリンピックをやることは良いことだと思ってい東京の視点、地方の視点

私は地方の問題をライフワークにしているので多少バ

2Japan Real Estate Institute

る方がおそらく多いだろうと思います。
率直に申し上げるとオリンピックをやるのならば東京
より国内の別のところのほうが良いと思っていました。
もちろん決まった以上は世界に誇れるよう日本として立国、地方の政治と経済を考える派にやり遂げなければいけないという気持ちです。私の東京はなぜこうなるのかです。私は鳥取県という田舎ような人も含めると大半の人がオリンピックをやった方

で知事をやっていましたから羨ましいというか、妬みのが良いということだと思います。

感情すら持ったことがあります。東京都の前知事の石原

ただ、冷静に考えるといささか気になる面もありまさんにしても、今の猪瀬さんにしてもそうですが「東京す。1964 年に我が国では東京オリンピックをやりましの新幹線を便利にしてくれ」「品川に駅を作ってくれ」た。その頃のことを大半の人は思い出せると思います「東京駅と上野駅を新幹線で結べるようにしてくれ」とが、当時新幹線ができました。我が国初の新幹線が新大いう陳情をされたことはたぶんないと思います。聞いた

阪と東京の間にできました。終点起点の東京と新大阪はことがありません。

対等というか、立場としてはどちらも外れですから同じ
ポジションにありました。

片や田舎の知事はしょっちゅう東京に出てきて、あれしてくれ、これしてくれと、つまらない話も含め、陳情

今日では新幹線だけをとらまえてもずいぶん様相が変に陳情を繰り返してもなかなか理解を得られないのでわりました。東京からは新幹線網が、海があるので四通す。同じ自治体である東京都、区、市とかは何もしなく八達というわけにいきませんが、青森まで延び、函館まてもだいたい実現するものなのです。お役所の人たちはで近々延びようとしています。トンネルはもうできていほとんどが東京ないしその近辺に住んでいますから、日ます。秋田、山形、新潟、長野のほか、富山、金沢まで常の生活の中で東京の不便さとか、もっと便利にするに視野に入ってきました。新大阪は西に 1 本山陽新幹線

はこうすれば良いとわかっているとか、共通の理解に達が万博のときに岡山まで延び、それから博多まで延び、しているわけです。

今は鹿児島まで行けます。でも 1 本です。1964 年のと官僚をやっていた当時の私だけでなく、国土交通省のきは二眼レフ構造とか言っていました。もとより東京は役人にしても、財務省の人にしても、総務省の人にして首都ですからその時点でもそれなりに差がついていましも「品川駅で降ろしてくれたら良いのに」と思っている

たが、その後新幹線だけをみても格差の拡大は歴然とし人が多いわけです。そうすると東京都は何の陳情をしなています。

くてもことあるごとにそういう話題が出て、いつの間に知事をやっている 8 年間は鳥取にいましたが、それかそれが政策として実現するのです。良いことですが。

以前に東京で暮らしていて、新幹線で名古屋とか、大阪

東京圏では黙っていても実現するのです。大阪はそうでに出張に行くと「品川あたりで降ろしてくれたら良いのもないのです。陳情されているのか知りませんが、東京に。家に早く帰れるのに。
」としょっちゅう思っていまに住んでいると大阪の実態が身に染みてはわかりません

した。多くの皆さんもそう思っていました。今はどうかので、一般の地方の陳情と同じように扱われるのだろうというとちゃんと品川で降りられます。たいへんありがと思います。そういう結果が新幹線だけをみても、こんたいことです。上野駅に行って東北新幹線、上越新幹線

なに違ってきたということではないかと思います。

に乗りますが、どうして東京駅で乗れないのかと思って

今度東京で再びオリンピックをやります。東京都は頼いましたが、いつの間にか夢が実現し、今は東京駅で乗んでいないと思いますが、成田と羽田を高速鉄道で結ばれます。

なければいけないとか、羽田と都心とはモノレールだけ

西の方はどうかというと新大阪はそのままで、開業当では輸送力が足りない、京急もありますが、モノレール

時と変わりません。西に 1 本延びているだけです。東中心では輸送力が弱いです。JR 東日本は都心と羽田の京も、大阪も環状線があります。東京は山手線、大阪は間を高速で結ぶ路線を考えるということが報じられてい環状線があります。東京の新幹線は上野駅、東京駅、品ます。たぶん自治体は何も陳情していないと思います。

川駅と全部山手線にタッチしています。大阪は開業当初陳情しなくてもそれができてくるのです。

のままで環状線にタッチすることもないまま、不便で2020 年の東京オリンピック開催を契機にまた東京とす。たまにしか行きませんので、もっと便利になったら大阪の間はグンと開いてしまいます。東京が良くなるの良いのにと感想だけを持って帰って、そのうち忘れてしは良いことだと思います。東京が国際都市として実力をまいます。

蓄え、世界に冠たる大都市になることは大賛成です。し

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かし、国土全体のことを考えるとまた格差が開きます。
格差が大きくなるということは一極集中が進むことに必然的にならざるを得ないわけです。

大阪も地方です。私は大阪に義理もないし、住んだこともないし、橋下さんに何の恩もないですが、国土全体

そうすると、それはそれでいろいろな問題を起こしまのことを考えると西日本の勇たる大阪にもっと頑張ってす。本当に東京一極集中で良いのだろうか、いろいろな欲しいです。二眼レフ構造がベストかどうかわかりませ

機能、あれもこれも全部東京に集中すると便利になるかんが、東京に対し、西の中心都市ももっと気を吐いてほもしれませんが、都市として脆弱なものを抱える、リス

しいです。そういう意味でわが国でオリンピックをやる

クを抱えます。大きな地震でもあったらどうなるのだろのであれば東京よりも大阪の方が良かったのでないかとうかと考えると、懸念されることがあります。

いう考え方も持っていたのです。

今から 7、8 年ほど前ですが、首都機能の移転に関す

東京だけのことがどうしても大きく、いろいろな意味る法律ができているのです。このままでは東京に大きなでクローズアップされているので、認識、ものの見方を地震などが来たときに、東京だけでなく、日本全体の機公正、中立にしたいと思います。今日はそんなことも含能が麻痺するとの認識のもとに、爾来首都機能を移転しめ、話をします。

よう、国会の機能も、裁判所の機能も含め、政府庁舎の今地方は本当に疲弊しています。鳥取県という日本で移転も進めようということで一時期やり始めたのです。

人口がいちばん少ない県で私は知事を 8 年間やりましそれがいつの間にかうやむやになって今は霞が関に立派た。課題はとにかく活力、元気、人口、若い人、いろいな建物が再建築されていますから、首都機能の移転に関ろな面で今申し上げたキーワードが不足していることでする法律はどうなったのだろうという状態です。

す。それを克服するために鳥取県だけでなく、全国の地

2020 年に首都で開く東京オリンピックをやります。
たぶん今は首都機能の移転に関する法律に対する認識が4

先に進んでいかざるを得ないことになります。

方が頑張ってもがいていますが、その課題はなかなか克
服できずに今日まで来ています。

消えてしまって、頭の片隅にある人もそんなに多くない

それぞれの地方の問題だからこれからも頑張ればといと思います。ますますこれが忘れられてしまって、東京うことですが、日本全体で見た場合、こういう表現を使がどんどん大きくなります。当面は良いのですが、リスうことに自分も内心は忸怩たるものがありますし、他のクもどんどん大きなものをはらんで、我が国はこれから地域にはいささか失礼に当たる言葉ですが、どう見てもJapan Real Estate Institute

国、地方の政治と経済を考える

いろいろな意味で日本のお荷物になっているのです。自わけです。その方がハッピーなわけです。国策として金ら好んでお荷物になっているわけではありません。不本融政策、経済政策、財政政策を講じる場合、地方の自力

意ながらお荷物にならざるを得ないのです。端的にいうが上向くような視点があっても良いのでないか、かわいと財政上の問題などです。

そうな地方を助けてやろうという視点でなく、地方が自

鳥取県は人口が一番少ない県ですから、財政規模も、税収も少ないです。私が知事の頃に県に入ってくる税収力をつけることをサポートする、国の損得計算からいってもその方が良いのでないかと思います。

は 600 億円ぐらいでした。その税収を補う財源としてそういう観点で今の政治経済を見るといろいろ言いた

国から交付される地方交付税交付金というものがありま

いことがあります。助言というと横柄に聞こえるかもしす。政府では予算に占める地方交付税交付金の割合が大れませんが、私のような今大学にいる者からすると政治

きいものですから、今のような財政が厳しい折、消費税の中枢にある皆さん方にアドバイスをしたくなることがを増税するにしても財政の厳しさは変わりません。そういっぱいあるわけです。アベノミクスが一世を風靡しますると国の財政当局は交付税をもっと削ろうという話にした。残念ながら今年の新語・流行語大賞には選ばれまなるわけです。

せんでしたが、私は「アベノミクス」が良いと思っていそうはさせじと年末にかけ、地方財政対策の攻防が繰り広げられるのです。地方交付税交付金は鳥取県など財政力の弱いところの税収の不足を補うためのお金です。
税が少ないから義務教育をやりませんというわけにいきません。シビルミニマムという全国的に見て必要最小限
かどうかはともかくも、必要な標準的な行政は全国どこました。結果は「今でしょ！」とか、4 つぐらい選ばれたようですね。

2

アベノミクスと地方でもやらなければいけません。それができるほどには収

アベノミクスには 3 本の矢があります。1 本目の矢が入がないといけません。税収がそれを下回っていれば不金融で、金融を緩和し、物価上昇目標を作りました。2

足分を補う意味で地方交付税交付金が交付されます。

本目の矢が公共事業を中心にした歳出の拡大です。公共

鳥取県の県税収入が 600 億円ぐらいのときに地方交事業を随分増やしました。公共事業を増やすことはマク付税交付金が 1800 億円ぐらいありました。貰う方としロ経済でいうと我が国全体の需要を増やすという意味がては、すごくありがたいお金です。それがなければ県のあります。アベノミクスが公共事業を拡大する政策を打財政はまったく成り立ちません。それはそれで良いのでち出すときの触れ込みとしては疲弊した地方経済を救う

すが、見方を変え、国の立場から見るとそれぞれ財政力ということでした。政権にはたぶんそういう気持ちがあの弱い地域にもっと頑張ってもらって、できるだけ自前るのだと思います。

の税収を増やしてもらって、不足額を埋める地方交付税

地方経済は本当に疲弊しています。特に若い人を中心

交付金を自助努力で減らしてくれないかとたぶん思うとにした雇用の場がないと前から言われていますが、最近思います。財務省の人は特にそう思っています。

は若い人だけでなく、いろいろな階層で雇用の場がない

私でさえ、貰う側からすればすごくありがたいお金でのです。もちろんそこそこはあるのですが、ほとんど非すが、立場を変えてみると、地方がもっと自力をつけ、正規のあまり魅力のない雇用が多いです。非正規化の進

自前の税収を増やし、国から支援を受ける額を少しずつ

行は都会でも進んでいますが、地方はその比でなく、減らすようにしたいと思うし、全国の地方の自治体がそもっと進んでいます。雇用情勢はとても悪くなっていまれをめざして欲しいです。地方がそういう問題を少しずす。疲弊した地方経済にカンフル剤の意味だと思います

つ改善していくとすると日本は随分変わると思います。

が、景気対策として公共事業をぶち込むということで事結果として国の財政にも寄与することになります。

業量を随分増やしました。

それぞれの地方で税が増えることは単に税が増えるだ

地方からは自治体の関係者、土木建設業の方からホッけでなく、地域の経済力がつくということを意味しまと一息ついた、とても良い政策だと評価されています。

す。地域の雇用も今よりは状況が改善されることになる

そういう声が自民党に入りますから、ほら良かったで

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しょうという認識を皆さんが持っています。でも、私はは公共事業で地域経済を建て直そうという考えが官民と冷ややかです。自民党が悪いとか、自民党が嫌いというもに共有されていました。国是があるとすれば県是もあ

ことではありません。私は民主党政権のときに総務大臣

ります。余談ですが郡是というものも昔はありました。

をやったので「民主党には同情的だけれど、自民党にはある郡がアパレル産業、繊維産業でこの地域は生きていきついのだろう」とよく言われますが、そんなことはあこうということで、それで作ったのが群是（グンゼ）とりません。是は是、非は非です。民主党にも是は是、非いう会社です。それはどうでもよいですが。ともあれ、は非とずっと言ってきました。自民党に対しても是は私が知事になった当時の鳥取県の県是は公共事業だと

是、非は非です。

いっても過言ではありませんでした。

この問題で何が非かです。私は鳥取県で知事になった

その路線を敷いたのは私の前の前の前の知事でした。

時にいろいろなことを考えさせられました。課題が山積石破二朗さんという知事です。石破茂さんのお父さんでし、その中で重篤な病、深刻な課題は経済が停滞し、雇す。もともと建設省の事務次官をやっていた関係もあっ用が思うに任せない、年度末に若い人がドッと出ていく

たのか、鳥取県を経済的に後進性から脱却させたいといことでした。鳥取県の人口はとうとう 60 万人を切ってうスローガンのもとに公共事業を随分実施しました。そしまいました。鳥取だけでなく、多くの地方で人口は少の頃はそれが時宜に適っていたのだと思います。その路しずつ減っています。それを何とか維持しようとするの線がそれ以来定着したわけです。長い間大量のお金を公です。

共事業に使ってきました。

3 月の終わり頃にドッと減ります。若い人が大学に行

私が知事になった頃、前任の知事も同じ路線を踏襲し

くとか、就職して出ていきます。4 月からこつこつ増えていましたから、毎年巨額の予算を公共事業に投じていてきます。子どもをこつこつ生むのです。1 年たつとほました。公共事業は国から補助金が平均するとほぼ半分

ぼ何とか去年に近い水準まで盛り返すのです。でも去年出ます。ありがたいことです。残りの半分は自前のお金

より少し少ないのです。盛り返したと思っても 3 月末をつぎ込まないといけません。別途優遇策はいろいろになるとまたどっと減ります。こういうことを何年も繰あって、必ずしも半分をつぎ込まなくても、もっと少なり返し、トレンドとしては着実に落ちているのが地方のくつぎ込めばよい仕組みになっていますが、それにして人口動態です。これを何とかしないといけません。

も自前のお金もかなりつぎ込むわけです。それぐらい投若い人が大学とかで出ていくのは良いのですが、帰ってきてもらわないといけません。就職で外に出ていかな

したいということで何十年もやってきたのです。

くてもいいように、地域に魅力のある職場がもっと増え

私が知事になったとき、考えさせられました。毎年公てほしいです。これがいちばんの課題です。鳥取県を始

共事業を大量にやっているから借金もやはり大量にた

めとしたいろいろな地方は、手をこまねいて見ていたわ

まっているのです。前の知事からいろいろなことを引きけではありません。何とかしなければいけない、景気対

継いだり引き継がなかったりしたのですが、いちばん引策、雇用政策ということでやってきたのです。それが公き継ぎたくなかったのは大量の借金です。でも、これば共事業でした。それこそ地方の経済を救うのは公共事業

かりは引き継がなかったから以後金融機関が相手にしてだということでずっとやってきているのです。

くれませんからしょうがなく引き継ぎました。小さな肩私が知事になったのは 1999 年です。その頃の鳥取県にはとても背負えないほどの借金でした。

は公共事業の最優等生でした。県の予算の最大のシェア

その借金が効果をいかんなく発揮し、県の経済を盛りを占めるのは公共事業でした。公共事業なら何でもやろ

返し、雇用が良くなったというのであれば良いのです。

うと言うと言い過ぎかもしれませんが、補助金がつくとバランスシートはちゃんと調和が取れていますから。でか、いろいろな機会があれば公共事業をやることによっも実態は「働けど働けど猶わが暮らし楽にならざり」でて県の経済を上向かせようということです。みんな善意はありませんが、やってもやっても事態は改善されませで一生懸命やっていました。

ん。常に自転車操業でやらなければいけないということ

これは全国どこでもやっていましたが、特に鳥取県で6

じ、それまでの県是ともいうべき経済の後進性から脱却

Japan Real Estate Instituteでした。なぜそうなのかと調べることにしました。どう国、地方の政治と経済を考えるして事態が打開されないのだろうかという観点で調べま経済でいうとこれが日本全体の需要の拡大に繋がりました。

す。でも、ミクロ経済、事業主体である鳥取県の立場でその結果は、公共事業をいくらやっても地域経済には

見ると、鉄を買いますが、県内に製鉄会社がありません

ほとんど貢献しないことがわかりました。これを言うとし、鉄鉱石も産出していませんから鉄代は全部外へ出ま

身も蓋もないですが。まったく無いわけではありません

す。千葉の工業地帯とか、大阪の製鉄工場に行くかと思が、費用対効果の問題で莫大な金をつぎ込む割にほとんいます。もっと先はオーストラリアやブラジルの鉱山労ど効果がないということです。公共事業は大量の金を使働者の仕事にそのお金が流れていくわけです。

いますが、何に使うかというと多いのは土地代です。事

鳥取県内には石油化学コンビナートがありません。石業によっても違いますが、公共事業でいちばん多いのは油も産出していません。日本海に有望なエネルギーが道路ですから道路を新設するときに土地を買収します。

眠っているという話が最近ありましたが、いつ頃具体化

特に街中の土地を買収すると、東京ほどではありませするかというと 30 年ぐらい掛かると言っていましたかんが地方都市でも地価はある程度高いですから土地代にら今の話にはなりません。今は何もありませんから外へ

かなり消えていきます。平均すると 3 ～ 4 割ぐらいで全部出ていきます。中国山地の裏側、岡山の水島コンビ

す。少なくとも土地代に 3 割は消えていきます。4 割ぐ

ナートから買うのか、でも帰着する先はアラビア半島とらいになる所もあります。

かになるわけです。セメント工場もありません。石灰石

土地代は景気が上向くために使われるかというと全くの生産現場もありません。何もありません。

関係がないのです。地方で土地を売るのはだいたいお年

そうすると大量の資材費は全部外へ出ていきます。日寄りです。若い人は売るほどの土地を持っていませんか

本全体ではそれがある程度受け止められ、日本全体の経ら。お年寄りに土地代が入ります。お年寄りでそれを元済に寄与します。でも、鳥取県からは全部出ていきます

手に起業しよう、何かビジネスをやろうという人はいまから、県内で景気を良くするためにお金が回ることは一せん。たまに気が大きくなって飲みにいくとか、街中で切ないのです。運搬業、流通業にはわずかばかり寄与す

散財する人もいますが、そんなのは知れています。

るかもしれませんが、その他の生産誘発効果はありま

お金が入ったから家にお手伝いさんを雇うかというせん。

と、そんな人はいません。雇用の拡大にはつながらない

あとは人件費があります。土木建設業者が土木作業員のです。家も建てません。田舎では家は十分あります。

を雇いますから。しかし、最近の大型公共事業、特にダ住宅が余っていますから。普請をする人はいるかもしれ

ム、道路、トンネル、橋になると人件費の割合は昔ほどませんが、土地が売れたから家をどんどん建てようとい

多くありません。しかも橋、トンネルは全部大手のゼネ

うことはありません。そのお金は結局地元の銀行に眠る

コンの仕事になります。地元の業者では技術上の問題なわけです。鳥取県では山陰合同銀行、鳥取銀行、信用金どがあって受けられないのです。

庫などに預金として収まります。

下請け、孫請け、ひ孫請けということで最後は地元のそれを受け入れた金融機関ではそのお金を地方の企業業者も入るのですが、下請けに入れれば良い方で、孫請とか、いろいろな所に貸し出しお金が回っていくこともけ、ひ孫請けになります。お金が順繰りに下りていく課

ありません。ほとんどは国債を買います。それが今の地程で何割かずつ目減りしていきますから、末端のひ孫請方銀行のビジネスモデルです。3 ～ 4 割のお金は景気のけの業者に雇われた人の懐に入る給料はささやかなもの

拡大、需要の拡大にまったく関係ないと断言する自信はです。若い人が魅力を感じ、公共事業が増えたら田舎にありませんが、でもほぼ関係ないことはたしかです。で帰って就職しようというものではないです。

も、その土地代は県民の預金、県民の財産として残るか

概括すれば、大量にお金を使っても雇用に影響するのら、消えるわけでないから良いかというぐらいです。

はその部分だけです。公共事業をいくらやってもあまりあと多いのは資材費です。道路はアスファルト、セメ

効果がないことがよくわかりました。そうはいっても 3 ～ント、鉄です。橋は鉄だらけです。その他にもいろいろ

4 割ぐらいのお金は土地代で地元の地権者に流れ、それな素材を使いますが、業者が大量に調達します。マクロが地元の銀行に収まっているから、そのお金は確実に地

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元に残っていると思っていました。

8に働いているのに。勤勉さ、誠実さでいうと大都市よりあるとき地方銀行の頭取から聞かされました。
「それ地方の方がよほど上だと思います。こんなに働いてもなは認識が違います。土地を売った人は高齢者でいずれ亡ぜだろうかと分析し、あらかたわかりました。ギリシャ

くなりますから、そこで相続が発生します。子どもはだと一緒だということです。

いたい東京などに出ていますから、知らない間に東京都

ギリシャは EU の端の方にある小さな国です。共通民の財産になっているのです。いずれ預金を引き上げ、通貨のユーロを使います。国は独立しています。経済、

どこかの銀行に持っていくのです」と。そうすると何も財政も取り仕切っています。でも通貨はユーロです。鳥

残らないということです。これはどうしたことだろうか

取県は日本の中で共通通貨の円を使います。独立国ではというのが当時の感想です。

ありませんが、県をなしています。国際収支が真っ赤と私も必要な公共事業をやりました。当時いちばん必要

いう面がギリシャと一緒です。鳥取県は 1 つの国であだったのは鳥取から大阪方面に向かう高速道路でした。

りませんので、国際収支にかぎかっこを付けなければい

たかだか 80 km ぐらい南下すれば中国縦貫自動車道がけません。隣の県との間に税関も、関所もありません。

すでに通っていますから、そこにタッチすれば大阪までですから、「国際収支」とか貿易収支、貿易外収支とい行けます。その 80 km ができていなかったのでハンう概念はもちろんありません。

ディキャップでした。観光にしても、生鮮食料品の流

ただ、仮に鳥取県がギリシャと同じような国だったと

通、運搬にしてもそうです。高速道路の問題は必死で取したならばという想定のもとに家庭の計算をしてみまり組みました。

す。県から外にもの、サービスが出ていくものをかぎ

東京に何回も陳情に行きました。国土交通大臣とか、かっこ付きの「輸出」とみなします。県外から入ってく

いろいろなところにお願いしました。
「47 都道府県あっるものは石油のように外国から入ってくるものもあるて県庁所在都市に高速道路が通っていないのは鳥取市だ

し、隣の県から入ってくるものもあります。県境を越えけです」と同情を誘うかと思ったのですが、そのときの入ってくる財貨、サービスをかぎかっこ付きの「輸入」

大臣は「ほー、変わったところがありますね。そんなユとします。「輸出」と「輸入」を比較すると真っ赤な赤

ニークな地域特性はずっと残されたらどうですか」と言字です。「輸入」が圧倒的に多く、「輸出」がはるかに下われました。殴ってやろうかと思いましたが、事態は解回っています。ギリシャも一緒です。

決しませんからこらえ、ひたすらお願いしました。ついギリシャは国際収支の赤字をどうやって埋めているか

この間やっと 80 km ができ、よかったとささやかな喜というと、1 つは若い人、中堅の人がドイツなど EU 内

びを味わいました。

の国に出稼ぎに行き、その仕送りが経済を相当支えていそういうことを一生懸命にやりました。公共事業は悪るようです。でも、それでは賄いきれませんからドイだ、必要ないというわけではないのです。必要なものはツ、フランスなど EU 内の金融機関から借りています。

ちゃんとやらなければいけません。また、景気対策とい国債を引き受けてもらっているわけです。いつも真っ赤う観点で公共事業をやることは、こういう時代に日本経な赤字です。とうとうドイツ、フランスの銀行も「この済全体にとってはそれなりの効果があると思います。でままでは貸し付けられません。赤字をなくさなければい

も、鳥取県という小さい単位で考えた場合、公共事業はけません」というのが去年なんかに問題となったあらす

地域経済を救うことにならないのです。マクロとミクロのじです。

視点の違い、効果の違いがあります。マクロは東京、霞鳥取県の場合も「国際収支」が真っ赤です。若い人でが関、永田町とかで考えていますからそこで考える視点

東京に就職した人が親元に仕送りしてくれていることはと、田舎、小さい地域で、疲弊した経済を早く脱したい

ほとんどありません。むしろ親が年金から仕送りをしてと思っている所から見た視点では、大きく違ってきます。

いる人もいるぐらいです。どうやってもっているのかとそれでは地方はどうすれば良いのかです。当時いろいいうと、その時の分析で 2 つあります。家計部門ではろな方の知見を借り、分析しました。なぜ経済がこんな年金が外から入ってきます。高齢県なので年金が入ってに疲弊しているのか、みんな一生懸命に頑張ってまじめきます。年金が赤字の穴を埋めています。公的部門ではJapan Real Estate Institute

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地方交付税交付金を中心とする国からの移転的支出でいのは電気機械です。かつては三洋電機の主力工場が鳥す。交付税とか、補助金です。それで何とか赤字の帳尻

取にありました。私が知事をやっていたとき三洋電機のを合わせています。

調子は良かったです。液晶工場で大きなものを造っていこれが何を意味するかです。ギリシャの場合も赤字ました。当時は電化製品が県の外に一番出ていく商品でで、雇用がないということです。貿易が赤字ということした。

は外から買うことが多いわけですから、雇用は外に発「輸入」が圧倒的に多いです。エネルギー、化石燃料

生、外に移転しているわけです。鳥取県の場合も一緒でと電気です。特に化石燃料が圧倒的に多いです。自動車

す。
「輸出」が少なく、「輸入」が多いです。
「輸入」がも多いです。自動車は一切造っていないですから。化石多いということは外から買うものが多いということで、燃料は何もありませんし、コンビナートもありませんか

外に雇用が生まれているということです。

ら全部「輸入」です。当時の電気の自給率は 1 割でしたとえばお豆腐を地元から買えば地元のお豆腐屋さん

た。原発もありませんし、石炭火力、石油火力もありまにお金が流れ、地元の雇用に寄与しているはずです。おせんから、自給率は 1 割にとどまっていました。小さ豆腐を大手の流通チェーンに乗って県外から入ってくるなダムがあり、水力発電所があります。中国電力のほかものを買う人もいます。県外で作ったものを買えば、おに鳥取県が自前で企業経営的に発電をしていました。そ

豆腐屋の雇用は県外で発生しているわけです。「輸入」

れらを合わせて 1 割です。9 割は外から買っていましが多いということは雇用が外にあるということです。

た。大半は隣の島根原発から供給を受けていたと思いま「輸出」が多いと自分の地域で作ってそこに雇用が発す。そういう状況でした。

生しますから、それがどんどん外に出ていくわけですか

鳥取県の雇用を何とか確保しようと思ったら、「国際

ら地元の雇用が増えます。ギリシャと一緒で、「国際収収支」の赤字を止めなければいけません。赤字を止める支」の赤字が続く限り、鳥取県は若い人を中心にした雇には「輸出」を増やすことです。一生懸命に梨を作ると用に悩まされ続けなければならないということです。こか、いろいろな農産物を作って売ることをやりました。

の問題を解消するために、疲弊した地域経済を救うため

私もアメリカ、カナダ、台湾、いろいろなところに梨をにということで従来から公共事業をやってきたわけで売りに行きました。農協の手先になったのかと思うぐらす。でも、土地代はいずれ東京都民のものになってしま

いあっちに行ったりこっちに行ったりと梨を売りに行きいます。資材費は全部外へ流れてしまいます。わずかばました。

かりの雇用が残るだけです。これではいつまでやっても解決しないはずです。単純な話です。

余談ですが、アメリカには非関税障壁があることを発見しました。日本の梨を売りに行ったら姑息な非関税障

何をすれば良いのかです。公共事業に頼るのでなく、壁がありました。ああだこうだと難癖をつけられていま「国際収支」を改善するにはどうすれば良いのかというした。当時のフォーリー駐日大使に面談を申し込んでことです。ここからアベノミクスの第 3 の矢の成長政「おかしいではないですか。あなたの国は自由貿易の本策に期待が出てきます。おそらく期待はずれに終わるだ

家本元だと言っているのにこんな変な非関税障壁がある

ろうと冷めた目で見てはいますが。是非これまでのやりではないか」と言ったら「そんなことがあるのですか、方をあらためて、地方の視点から見た、「国際収支」を我が国に。調べさせてください」と言われました。

埋める成長戦略があってほしいです。公共事業とは違うやり方です。

後日会いに行ったら「確かにありました。これはフェアでない。でも、これはアメリカが日本にリンゴを輸出

鳥取県の「輸出」では二十世紀梨を売っていますからするときと同じやり方です。同等の対抗手段です。あな

皆さんも食べてください。スイカ、米、そういう農産物

たのところの梨には気の毒ですが、日本国政府、農林水を売っています。水産物も随分外に出しています。鳥取

産省にかけあって、我が国から日本に輸出するリンゴに

県の境港はゲゲゲの鬼太郎で有名な町ですが、日本海一ついての障壁を取ってくれ。This is free trade.」と言の漁港です。そこではマグロがあがります。東京にも境われました。そんな問題もあるのかと思いました。

港のマグロが来ているはずです。
「輸出」でいちばん多いちばんの問題は「輸入」をどうやって減らすかで一般財団法人 日本不動産研究所

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す。自動車に乗らないようにするわけにはいきません。

風力発電装置を県外のどこかの会社に頼んで据え付けでも、できることはあります。ここに自動車会社の人がてもらうのですが、もしそれが地元でできるようになれおられたら、ささやかな地方が自力をつけるために頑ば一つの産業になります。発電装置の全部でなくても張っていると思って広い心で聞いてください。鳥取県でパーツを地元の機械産業が作れるようになればそこで雇はみんなが自家用車を持っています。公共交通機関が貧用が生まれます。風力発電は故障して、止まることがあ弱だからです。大都市のように便利な地下鉄があるわけります。しょっちゅう止まります。止まったらメンテナ

でもなく、鉄道の本数は少ないし、バスはどんどん路線

ンスをしなければいけません。そのメンテナンスにも県が廃止されます。ますます不便になるから一家に 1 台

外から来ていましたが、地元の電気屋さんでも習熟すれでなく、3 台ぐらい持つ家庭も珍しくありません。夫婦

ばできることです。発電施設がいっぱいでき、しょっの共働きで 2 台、子どもが就職したらまた 1 台となり

ちゅう止まり、地元の電気屋さんが直しにいけば、風力ます。近くに 5 台も持っている人がいて、駐車場の確発電装置のメンテナンス業が地場の雇用として起こるわ

保に困っていました。

けです。

それを考えたら公共交通機関を地方ではうまく維持

そうした裾野産業の育成も含めて、自然再生エネル

し、便利にすれば余分な車はいらなくなります。公共交

ギーがまだ白眼視される中で細々と始めたわけです。今通機関をもっと発達させ、みんなが乗るような政策をすはすごく羨ましいと思います。福島があんなことになっれば、鳥取県民が一世帯あたり 3 台も、5 台も持つ必要て以降は、自然再生エネルギー開発が時代の寵児みたいはなくなります。それだけで自動車の「輸入」は減りまになって、高い値段で買い取ってもらえることになります。そこで公共交通機関を利用しましょうという政策をした。当時は本当に低く押さえられました。赤字は出な

当時やりました。国は道路をつくる公共事業で地方を支いにしても、ほとんど儲からない価格設定でした。売る

援しますが、これからは例えば公共交通機関の整備充実のは電力会社しかありませんから足元を見られ、その中などの面で地方を後押しするようなことももっと進めたで始めました。

らいいのにと思います。そうすれば、地方の「国際収支」は僅かずつであっても改善するはずです。

ら海までが比較的短い。南の山陽側は海までの距離が長「輸入」して地域経済が疲弊するのは何といってもエいですから川はダラダラと流れるのですが、日本海側はネルギーです。働いて稼いでも毎日外にお金が流出してスッと流れるのでその水を受け止め、小規模の水力発電

いくわけです。エネルギーは使わざるを得ませんから。

装置を設ければ電気が起こるわけです。そんなものは地

冬になると暖房で石油、ガス、電気を使います。車を運元の業者で仕事ができます。ダムは大手のゼネコンでな

転すればガソリンを使います。産業部門でもエネルギー

いと仕事ができませんが、小水力発電施設の工事は地元を大量に使っています。民生用、産業用、いずれにしての業者ができますから地元の雇用にもなります。

もエネルギーを大量に使わざるを得ませんから全部「国さらに、県内は山だらけなので木は豊富にあります。

際収支」の赤字要因になります。働いて稼いだお金がどだから、木をもっと使おうとしました。中国山地はかつんどん外に出ていきます。それを何とかしなければいけてエネルギー地帯でした。薪炭業が盛んでした。エネル

ないということです。

ギー革命で石油が一般的になる以前は中国山地の薪炭業

そこで私は知事の時にいろいろなことをささやかなががすごく盛んで、それで財をなした人も大勢います。鳥ら始めました。まず風力発電をやり始めました。風力発

取県のデパート、交通などをやっている会社のもともと電は今脚光を浴び、我も我もと参入していますが、当時の資本を出したのは山林地主です。山持ちがマルクス流は冷たいものでした。経済産業省も、電力会社も、どこに言うと資本の本源的蓄積をやって、それを元手に都市もかしこもです。でも、県が率先して風力発電装置を造で交通、流通などの産業に乗り出したのです。当時の山りました。県内で風力発電をやれば自前の電気を起こせは財産でした。今はお荷物です。

ます。それはささやかなものですが、ほんの少しであっても「輸入」を減らす効果があります。

10

このほか小水力発電もあります。日本海側は分水嶺かJapan Real Estate Institute

木は腐るほどあります。使い道がないから山では間伐しても多くはそのままにしていました。地元のエネル

国、地方の政治と経済を考える

ギー源を朽ちさせていて、地球のはるか向こうのほうか

オーストリアは石油も出ないし、海もないから石油をらエネルギーを運んできて日常生活を営んでいるのが今アラビアから運ぶこともありません。ロシアからパイプの我が国の実態です。身近に木があるのだから使おうでラインでエネルギーを供給して貰っています。そういうはないかということで、木質バイオマス、要するに木をエネルギー面での脆弱性があるので随分前から木質バイ燃料にする施策に取り組みました。

オマス、木を燃料にするエネルギー産業政策をやっていペレットストーブというのがあります。私も使いまします。今はもう随分高い割合になっているそうです。地た。木を小さなペレットにします。木くず、おがくず、域の集中暖房とか、給湯とか、地域単位に大型のペレッ

かんなくず、公園の樹木を伐採したものとかをブレンド

トボイラーを置いて、タンクローリーみたいなものでそします。これをボイラー、ストーブの燃料にできるので

こに木の燃料を供給するような流通業も発達しているそす。ストーブはまだ量産していなくて高かったです。たうです。

だ、エネルギーだけはその辺にあるものを少し加工する

原発再稼働をしなければエネルギー価格が高騰するとだけですから、値段は高くない。これが普及すれば、少いうのは間違いではないと思います。ただ、技術を革新しずつ「輸入」を減らすことにつながる。
「国際収支」のし、量産効果を生むようになればある程度変わるのでな

改善に少しでも貢献できればいう気持ちでやりました。

いかと思います。オーストリアでは化石燃料に替え、木

ただ、そういうことをやろうと思うと全国的規模でや質バイオマスで木をどんどん使ってその割合を高めていらなければ量産効果も出ません。例えば、ペレットス

ます。でも、オーストリアの 1 人あたりの国民所得はトーブの普及などは一つの県だけでやってもすごく割高

日本より上です。そういう国も既にあります。

になります。そうすると成長戦略の中にこうした政策を日本全体としていろいろな議論があると思いますが、取り入れてはどうか。疲弊した地域経済、特に「輸入」

鳥取県のように原発もない、化石燃料も出ない、石炭火が圧倒的に多く、雇用や経済が疲弊している所に活を入力も、石油火力も無い所ではオーストリアに学んで、これる意味でいうと、地場のエネルギー源を使って、石油れまでとは違うエネルギー政策をやることが理に適って代替の産業を興すことに国として光を当てていただけれいるのでないでしょうか。鳥取県でいえば「輸入」とば、地域の産業振興や雇用の拡大に随分貢献することに「輸出」の大きな間を少しずつでも埋めていく政策にななるという気がします。

るだろうと思います。公共事業であれだけの大量の金を一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 2014

No.392使うのであれば、新エネルギー、ローカルエネルギー、

その直後に自治省の幹部から「大混乱になっているか

地域で再生できるエネルギーの開発、技術開発も含めたら解決してくれ」と言われて固定資産税課長に任命され開発にもっとお金を投じて貰えば良いのにと思います。

ました。そんなになる前に言ってくれたら良かったのに、鳥取県の米子には王子製紙の大工場があります。紙の私も固定資産税の仕事を若い頃にやっていましたので、会社はすごく油を使うのですが、王子製紙米子工場では無茶苦茶にする前に言ってくれたらいろいろなやり方が今は使っていません。ごみで発電し、それを事業所であったのに、なぜ無茶苦茶にしてから後始末しろと言っ使って、余ったものは売っているようです。廃タイヤとてくるのかと、正直なところ腹立たしかったです。でも、か、木くずとかをブレンドし、親指大ぐらいのペレット

そうは言っても宮仕えですから「わかりました」と。

にし、それを燃料にしています。お金を掛けてごみの処

固定資産税課長として平成 9 年の税制改正をやりま理をしていましたが、それを燃料にし、石油に替わるエした。いろいろなことをやったら、訴訟、不服申し立て

ネルギー源にしています。一石二鳥、一石三鳥になりまもほぼ全部なくなり、正常へ復帰できました。この時期す。そんな取り組みが当時から始まっていました。

になるとその頃のことを思い出します。皆さんの属して

当時の風力発電や木質バイオマス利用などは国の支援いる企業でも税制には関心が強いと思います。今日は東がなくてもやりました。もし、アベノミクスの第 3 の京と地方の視点、特に地方の視点で見たらどうかという

矢の成長戦略などでこうした政策をちゃんと位置づけて話をするということなので、その面からいうと税制でもいただければ随分違うのでないかと思います。ただ、現気になることがいろいろあります。

状ではそうした位置づけはありません。去年 12 月に安

来年 4 月から消費税が 5％から 8％になります。全国

倍首相にお会いする機会がありました。甘利経済再生担の国民が共通ですから東京であっても、地方であっても当大臣にも会いました。
「確信を持って言いますが、従関係ない話です。少しこだわると、東京と地方で影響は来型の公共事業をやっても疲弊した地方経済を救うこと違うのです。消費税は逆進性があります。逆進性があるになりません」と今のようなことをかいつまんで話をしというのは所得の高い人にとっての消費税の負担の重みました。「それはそのとおりです」とお二人とも言われや痛みと、所得の低い人にとっての消費税の重み、負担たのですが、予算の蓋を開けてみるとほとんど変わって感は違います。かつかつの生活をしている人にとって消いなかったので残念です。今からでも遅くないので成長費税が上がることは消費を減らさないといけないことに戦略を少し変えて貰えばありがたいです。

なります。お金をたくさん持っている人は余裕がありま

3

すからそうでもありません。そういう意味で痛税感、負税制改正の論点

所得の低い人たちが多い地域はダメージも大きいです。鳥取県のような 1 人あたりの所得水準の低いとこ

税制の季節になりました。昔を思い出します。自治ろは消費税増税の影響が消費にある程度響くだろうと一省、今の総務省で固定資産税課長をやっていたことがあ

般的に言えるわけです。ただ、物事には裏面がありまります。日本の固定資産税の元締めのようなことをやっす。その消費税で東京を含めた全国から徴収したもののていました。平成 6 年に固定資産税の大改革を私の先うちの一定割合は地方に配られます。そのときは地方に人がやりました。土地の評価を公示価格に合わせるといお金が来ます。東京で徴収したかもしれない消費税の税

うことで公示価格の 7 割で評価し、一挙に評価額が上収の一定割合が鳥取県にも、島根県にも来ますからそれがりました。大騒ぎになりました。それまでと同じ税率は良かったという話に自治体レベルではなります。たを掛けると固定資産税額が何倍にもなります。東京の渋だ、地域経済レベルでは消費税増税の重みは地域経済に谷、武蔵野とかが反発いちばん激しかったのですが、こそれなりの影響があります。東京よりももっと重い影響のままいくと固定資産税がどんどん増えていくのでどうがあるということです。

したものかと不服申し立てやそれに続く訴訟がいっぱい
出てきて大混乱になりました。

12

担感は違います。

Japan Real Estate Institute

法人税を減税するという話もあります。復興増税については止めることになるのだと思います。法人税の基本

国、地方の政治と経済を考える

税率のところを下げることにするのかどうかは今はまだ税制は論じられることが多いようです。でも、私のよう分かりません。ただ、そうでなくても税収がこれだけにひねくれた者は大都市部対地方という構図で見ると減っている時にまだ下げるのか、消費税を上げ、法人税

違ったものの見方ができます。今年の論点を整理するとを下げるのかという素朴な疑問はあります。それは世界地方に冷たい税制になるのかと思います。

各国と比べたら日本は法人税の税率が高すぎるから、国4

際競争力を高めるために法人税の税率を下げなければい
けないというのも 1 つの理屈です。国民感情と国際経
済の中での日本の位置づけをどうするのか、素朴な疑問

TPP と地域や理屈をどうバランスさせるのかは政治で決められるこ皆さんは TPP に関心があると思います。東京の人はとでしょう。ともあれ、少なくとも復興増税の分は下が賛成の人が多いです。TPP にどちらかというと賛成とるはずですから、法人税は下がります。

いう人は手を挙げてください。断固反対、どちらかといところで、鳥取県のような地方には大企業は数えるほうと反対とネガティブに思う方は手を挙げてください。

どしかありません。日本全体でもそんなにありません

会場のほとんどの方が賛成というのは東京ならではの光が、地方は特にそうです。法人税の税率を下げても、黒景です。私はどうかと言いわれると、実に悩ましいで

字の法人、法人税を払っている所にしか恩恵はありませす。アンビバレントです。

ん。そういう黒字の大きな企業が多い所は地域的に見れ日本は貿易立国ですから貿易がしやすいような環境をば恩恵が大きいのでしょう。黒字の企業が少なく、大法つくることは国是だろうと思います。その際に生産性の人もない所は関係がないことになってしまいます。法人

低い、特に農業、第 1 次産業などにしわ寄せが来るこ

税の 4 割近くは地方交付税交付金の原資になるわけでとも事実です。先般北海道に行きましたが、主要 5 品

すから、法人税が減少になれば地方交付税交付金もその目を聖域として守れるか、守れないかと議論に関心が集分自動的に減ります。後で手当をするのかもしれません

まっています。米、麦はともかく、乳製品といえば北海が、放っておくと減ってしまって地方はダブルパンチに道です。砂糖類も北海道が日本でいちばんの生産地でなります。

す。沖縄だろうと思うかもしれませんが、北海道のほう

今、永田町、霞が関で論じられている税制改正をひねが多いのです。サトウダイコンです。あとは肉類。畜産

くれて見ると、地方に冷たい税制改正論議がされているをやっている所は TPP の交渉結果次第によってダメーと思います。軽自動車税を上げようという動きがありま

ジが大きくなります。こうした北海道のこともあるのです。既に自動車取得税を廃止することが決まっています。

考えさせられます。どう決着をつけたらいいのか。

そうすると総務省などは減収をどこかで辻褄を合わせなそうした観点とはいささか違うのですが、地方自治をいといけないことになります。スクラップ＆ビルドといライフワークにしている私のような者で、しかも地方のうわけでもありませんが、何かを捨てるのであれば何か視点が頭に引っかかる者からすると二重の意味で TPP

をどこかで取らないといけないということです。同じ自は気になります。TPP の中に ISD 条項がありはす。I

動車関係で軽自動車税は普通乗用車に比べて税負担が低は Investor、投資家、外国の投資家です。S は State、いですから、そこから頂くことを考えているようです。

国、自治体です。D は Dispute、論争、争論です。外国

軽自動車の普及率が高いのは鳥取県とか福井県などでの投資家と 1 つの国とか、地方政府とかの間に論争がす。いずれも夫婦の共稼ぎが多く、所得水準も高くない

起きたときに第三者的な機関で裁くという規定がありまので普通乗用車が欲しいけれど軽自動車にしておくといす。それは外国の資本が不当に差別される、外国の投資う人が多いということだと思います。軽自動車税が上が家の利益を損なうようなときに発動されるわけです。

れば地方住民にとって、僅かかもしれませんがきつい話

TPP を結ぶとそれがビルトインされますのでそういうになります。

ことになります。

税制改正も見方を変えると、業界対役所とか、経団連

今、東京都は条例で遺伝子組み換え食品の表示義務を対財務省とか、消費者対財政当局とか、そういう見方で課しています。スーパーでお豆腐を買うときに見てくだ

一般財団法人 日本不動産研究所

13

不動産調査 2014

No.392

さい。遺伝子組み換え大豆は使っていません、国産大豆

米韓 FTA 条約が結ばれました。ISD 条項も入っていのみ使用などと書いてあります。ところが、TPP に参ます。結んだ後で韓国では大問題になりました。こんな加すると、場合によってこうした条例の存在が提訴の対はずではなかった、地産地消ができなくなるではないか

象にされることになる可能性があります。遺伝子組み換と。それがイ・ミョンバク大統領に対する不信感につな

え大豆を売りたい側からすると。東京都は格別外国資本がりました。交渉をやり直せ、ISD 条項だけ削ってもらを差別しているわけではないと言うと思いますが、日本

えと大統領に圧力をかけたが、そんなことは今さらできでは遺伝子組み換え大豆を作っていませんから、結果的ないということで、イ・ミョンバクはその段階から死ににアメリカの大豆を排除することになりますので外国の体になってしまいました。何とか勢力を盛り返そう、人Investor を差別していることになります。提訴され、気を回復しようということで敢えて竹島に上陸したとい訴訟になれば、どこかの国際機関で裁かれ、負けることう筋書きだったかもしれません。ただ、韓国で大問題にになりかねません。わかりませんが。

なったことが日本ではほとんど報じられていませんし、最新の報道によると、これまでやっている規制は問題ないということで決着をつけられるようですが、これか話題になっていません。さて、わが国ではこの問題がどうなるのだろうとすごく気になります。

らも似たような食品の安全、安心のために一定の規制をことは農業問題だけでなく、かなり深刻な、地方自治

しようということは当然起こります。でも、その後はそ体の独自立法権に対する大きな制約にもなるし、これか

ういうことができなくなります。地方自治をやっているら何とか経済の自立度を高めていこうという地方経済に者からすると、東京都のように今までやってきた遺伝子

とって、善し悪しは別にしても地元優先の公共調達の政

組み換え食品の表示義務を課し、消費者に注意喚起をす

策が取りにくくなります。私みたいに鳥取県で一生懸命るという自治体の政策がとりにくくなるということでにやっていた者からすると、地域経済を地産地消政策なす。地方自治の自治権の損傷、毀損、侵害になるのでなどによって少しでも自立させよう、地域の資源を使っていかとすごく気になります。

経済を発展させようという者からすると、出鼻をくじか地方の知事をやっていた者からすると、もっと違う局

れたような状態になってしまいかねないのが TPP で面もあります。地方では地場産業の育成を一生懸命にす。これからどうなるかはわかりませんが、もっとそん

やっています。東京の大手のゼネコンの皆さんには心外なことを議論して欲しいと思います。

なことでしょうが、できるだけ地場の土木建設業者を使

東京の視点だけで言うとそういうことはあまり気にな

いやすい政策をとっています。そういうことだけでなりません。マスコミの皆さんもそうなのです。マスコミ

く、地産地消、できるだけ地場のものを買いましょう、の皆さんに注意喚起を良くするのですが、田舎の苦労と地元調達をしましょうといろいろな理由をつけ、やっていうか、地元産業の育成の苦労についてはほとんど理解います。

されません。新聞紙面にもほとんど載りません。実はこそうした政策をとることに私も内心忸怩たるものはありました。ただ、そうは言っても自治体が大量のお金をんな問題も地方にはあるのです。東京だけでものを見ていると見えないところがあるということです。

使うのならば、できるだけ地元に雇用が発生するようにまだ話したいことはいろいろあったのですが、時間がやることは許されるだろうということでやってきまし来てしまいました。圧倒的に東京の力は強いし、東京かた。多かれ少なかれどこの自治体でもやっています。客ら見たものの見方が日本全体を覆っていますが、たまに観的に見るとそれは東京の大手の業者を排除することには地方の視点に立って見方を変えると、経済政策や政治なっていますが、同時に外国の大手の資本を排除するこのあり方が少し違った見方をできるのでないかということにもなります。それが訴えられれば、地産地消政策、とをあえて申し上げました。ご清聴、ありがとうござい地元優遇政策、地元優先の公共調達などはできにくくなました。（拍手）ります。こういうことはすごく気になります。

※本稿は、平成 25 年 12 月 6 日に開催された平成 25 年定例講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

14

Japan Real Estate Institute2014 年の不動産市場

平成 25 年

定例講演会

2014 年の日本経済と不動産市場
第2部

研究報告

2014 年の不動産市場
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

研究部

不動産エコノミスト

吉野 薫
Contents

1.「アベノミクス」下のマクロ経済と不動産市場 ……………………………………………… 16
2. 消費税、オリンピック、金融緩和と不動産市場 …………………………………………… 20
3. 今後の不動産市場を見通す新たな動き …………………………………………………………… 23

4. 2014 年の不動産市場の見通し ………………………………………………………………………… 25

皆様、こんにちは。日本不動産研究所の吉野薫と申し2013 年の不動産市場として昨年見通したとおり、不ます。よろしくお願いいたします。
「2014 年の不動産動産市場が実際に底入れという状況からより強くなって市場」と題し、来年に向け、どのように不動産市場を見いく、地価が上がっていく、そうした時代にさしかかっていけばよいのかについて私の考え方を紹介させていたていると思います。その一方でそれが広がりを持っていだきます。

るかというと、去年はあまりポジティブなことを申し上

今年を振り返ると不動産市場にとって動きの大きな年でした。今年の不動産市場における 3 大ニュースを私げられませんでしたが、その通りのプロットに沿って今年は動いたと考えます。

見として述べますと、アベノミクスでマクロ経済が大き

政権交代を受けても、大きな枠組みとして国土のあり

く動いたこと、東京オリンピック招致、REIT 市場や投方はおおっぴらに議論がされませんでしたが、国際戦略

資市場で活発な動き、を挙げたいと思います。そういう特区、環境不動産、耐震不動産の形成について新しい展

1 年だったと振り返りました。今日はそのあたりのキー

開が見られた 1 年でもありました。

ワードを主に話をします。
その前に、昨年こちらで同じように研究報告をさせていただいたときの内容を簡単に振り返ります。

今年話す内容も 3 本の柱で取り上げます。まずは不動産市場の状況を整理し、それが日本のマクロ経済においてどういう意味があるのか、どのように整合性がある

一般財団法人 日本不動産研究所

15

不動産調査 2014

No.392のかをお話しします。次に今後の不動産市場を占ううえ

ころか、調査 14 地区のすべてが上昇です。一方、地方で気になるキーワードとして消費税、オリンピック、金圏 32 地区のうち 5 地区が下落しています。地価が上昇

融緩和がどういう影響を持っているのかについて私なりに転じるタイミングには地理的な二極化があることが見の考え方を述べます。最後に今後の不動産市場を見通すて取れます。

新たな動きとして、主に不動産投資市場が不動産市場にさらに著しくわかるのは都道府県地価調査です。たと与える影響について私の考えを述べます。最後にまとめえば三大都市圏の商業地を見ると 48％の調査地点が上として、2014 年の不動産市場の大きなシナリオを申し

昇に転じています。一方で地方圏においては下落の地点上げます。

が 9 割近く残っています。都市部から地価の上昇が始1まっている状況です。

「アベノミクス」下の
マクロ経済と不動産市場「アベノミクス」下のマクロ経済と不動産市場ということで、現在の不動産市場の状況を説明いたします。
11 月 26 日に発表された国土交通省様の地価 LOOK

ら申し上げます。金融市場、資本市場の投資家が不動産に対する投資意欲を持っており、そのことが都市部を中心とした資産価格の上昇に貢献しています。
11 月 27 日に公表した弊所の不動産投資家調査の結果をご覧ください（図 －１）。

レポートの結果によると、地価の上昇する地点がどんど注目していただきたいのは丸の内・大手町の A クラ

ん増えています。今年は地価が下落から上昇に向かってスビルです。昨年まで 4 年間ずっと 4.5％という水準を動き出した 1 年でした。

キープしていましたが、今年の春、4 月時点の調査で

7 月 1 日時点の地価を調べる都道府県地価調査でも同

20 ベーシス下がり、今年の秋の時点でさらに 10 ベー様の傾向が見て取れます。2011 年から始まり 2012 年、シス下がり、現在 4.2％という水準です。これは投資家

2013 年と上昇地点が増えています。都道府県地価調査

が低利回りを許容してでも物件を取得する意欲があるとと 1 月 1 日の公示地価と共通して調べている地点がいうことを示唆しています。こうした投資家の意欲が日2000 地点ほどあり、そこの動きを見ると半年間の地価

本の不動産市場を支えていると言えます。

の動向がわかります。今年の前半は全国の平均でもプラスに転じる動きになりました。2013 年に入って地価の上昇の流れはいよいよ明確になっています。住宅地でも商業地も傾向は同じです。

実際に不動産の収益性、言い換えると賃料はまだ上がっている兆しが見えません。
全国賃料統計にみる 9 月時点の賃料水準を示します（図 －２）。

だからといって、世の中全体が地価上昇に転じている

オフィスも、共同住宅も、プラスに出てくる状況にあというわけでないことは申し上げなければなりません。

りません。東京、名古屋がぎりぎりマイナスを抜け出し

11 月 27 日に私どもが発表した市街地価格指数の地価ています。いずれにしてもオフィスの賃料、住宅の賃料の動きとしましては、六大都市は工業地は若干のマイナが上がっているところは今のところ観察されていません。

スですが、商業地、住宅地、最高価格地がプラスに転じ

仲介会社である三鬼商事さんと三幸エステートさんのています。一方、六大都市以外については幅こそ縮小しデータでも、空室率が低下傾向にありますが、賃料の水ているといえ、まだ下落基調です。このように全般的に準が上がり調子に入っているとは言い切れない動きに

地価は上昇していると言っても差し支えがないものの、なっています。月次ベースではプラスに転じる月もある

地域別のまだら模様があるという状況です。

ようですが、傾向として賃料が上がっていると言える状

あらためて地価 LOOK を地域別に見ると同様の結果

16

どうしてこういうことが起こっているか、先に結論か

況にはありません。

になっています。東京圏は 65 地区を調べていますが、私どもが三鬼商事さんと共同で実施しているオフィス

下落は 4 地区です。それらは東京 23 区ではなく、千葉

市場動向研究会が、先々の賃料の水準を予測しています。

県の 3 か所、八王子の 1 か所です。大阪圏は下落地点

オフィス市場の賃料指数としましては、東京は 2013 年、がなくなりました。名古屋圏は下落地点がなくなったど

今年からようやく賃料が少し上がるのでないかという予Japan Real Estate Institute2014 年の不動産市場（図-1）不動産底入れの主因は投資家の期待改善• 期待利回りは軒並み低下傾向にある。

– 利回りが低下傾向にあった住宅に引き続き、今年3月の調査では丸の内・大手町地区のAクラスオフィスビルの利回りが4年ぶりに低下した。
図表：主なアセットクラスに対する投資家の期待利回り

7.0
6.5
Aクラスビル（丸の内・大手町）
6.0
5.5

ワンルームマンション（東京城南）

5.0

都心型高級専門店（銀座）4.5
ビジネスホテル（東京）
4.0
シングルテナント型物流（東京湾岸）
3.5
3.0
2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

出所：日本不動産研究所「第29回不動産投資家調査」
All Rights Reserved, 2013

（図-2）不動産の収益性が改善するのはこれから• 着実な賃料の上昇は現在までのところ確認されていない。
– 東京のオフィス賃料が辛うじて0.3％のプラスに転じた。

全国賃料統計にみる賃料の年間変動率
オフィス賃料指数

共同住宅賃料指数
1.0%

3.0%
0.0%

0.0%

-3.0%
-6.0%
東京圏

東京圏

-1.0%

-9.0%
大阪圏

大阪圏
-12.0%-2.0%

名古屋圏-15.0%

名古屋圏
三大都市以外三大都市以外-3.0%-18.0%
2008

2009

2010

2011

2012

2013

2008

2009

2010

2011

2012

2013

出所：日本不動産研究所「全国賃料統計」
All Rights Reserved, 2013

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17

不動産調査 2014

No.392測を立てています。大阪は今年大量の供給があり、市場もないと思います。株高、円安、企業業績の回復を見るがこなれてくる 2014 年頃が底で、そこからようやく賃と、今のところ一定の成功を収めていると表現してよろ

料が上がるという予測です。名古屋は 2015 年に名古屋

しいのではないでしょうか。金融政策の目新しさ、サプ

駅近くの大規模なビルが供給されます。市場がこなれてライズ感がその成功要因だと考えます。量的・質的金融

くる 2017 年あたりが賃料の底になると予測しています。

緩和が驚きをもって市場に受け止められ、その結果日本

このように、賃料はなかなか上がってきません。

の景気が上向いている状況かと思います。

また、不動産投資家調査において投資家の方が考える

さはさりながら、実際に量的緩和、質的緩和が日本の今後の賃料水準を調査した結果によると、丸の内・大手

実体経済によい影響を及ぼしているかというと、それは町、日本橋でも 5 年後に今より 5％程度高い賃料に至よくわかりません。今回の量的緩和はマネタリーベース

り、その後は横ばいという予測を立てる投資家が多いこを増やす政策を意味しています。マネタリーベースとはとがわかります。上野は 5 年後にようやく 2％増しで世の中に出回っている現金と日銀当座預金の足し算です。名古屋、大阪梅田、福岡といった都市では先々まです。日銀当座預金とは銀行、金融機関が日銀に預けてい賃料が横ばいに推移すると予測を立てている投資家が多る預金のことです。

く、県庁所在地の中核都市になると賃料がもう一段下

今年に入ってからマネタリーベースはどんどん増えてがったうえに横ばいで推移すると投資家はみています。

います。足元では前年比 4 割ぐらいの増え方です。と今のところ地価も含め資産価格は確かに上がっていまても速いペースで増えています。このうち日銀当座預金す。しかし、賃料が上がっているわけではありません。

がどんどん増えていますが、現金の増え方はそれに比べ地価を上げる原動力は投資家からの投資需要です。そうるとゆっくりで、これまでとそれほど変わらない程度のいうことが 2013 年現在の不動産市場を取り巻く状況

増え方という状況です。

です。
この状況がマクロ経済とどういう整合性があるのかをすが、日銀当座預金が同じペースで増えたということで述べます。今年の経済を語るには「アベノミクス」です。日本の金融機関は一定の額を日銀に預け入れる義務す。「アベノミクス」という言葉が新語・流行語大賞にがあります。これを準備預金と言います。その義務額をならなかったのは残念です。私はテレビをあまり見ない

超え、日銀当座預金が積み上がっています。金融機関がからかもしれませんが「じぇじぇじぇ」は 1 回も使っ日銀に対しお金を預け入れている、日銀の金庫にお金をたことがありません。10 年後、20 年後に振り返ると「ア

どんどん積み増してる状況です。その背景には、白川総

ベノミクス」ほど今の世相を表す言葉はなかったのでな

裁の時代の 2008 年に補完当座預金制度ができ、日銀当いかと思います。

座預金に 0.1％の利息がつくようになったことが挙げら

さて、「アベノミクス」は比較的新しい言葉だと思いれます。

ます。去年の今頃、私が研究発表をした頃にこのようなマネタリーベースという言葉を紹介しましたが、実際言葉はなかったと記憶しています。年明け頃に日本のメに世の中に出てくるお金はマネーストックと言います。

ディアで見られるようになり、だんだん定着し、5 月ぐ

かつてマネーサプライと言われていたものと同じです。

らいになると世界のメディアでも取り上げられるようにイメージとしては世の中に回っている現金と企業や家計なりました。

が銀行に預けている預金の総額のことを指してマネース

5 月 18 日付の『エコノミスト』誌は表紙に安倍首相

18

マネタリーベースは 2013 年に入ってから増えていま

トックと言います。

が登場しています。これまで日本は政治の面でも、経済2013 年に入ってマネーストックがどんどん増えていの面でも世界からあまり注目されていませんでしたが、るかというとそんなことはなく、これまでと同じような2013 年に一気に変わりました。経済でも注目されていペースでしか増えていません。マネーストックの増え方

ますし、政治の面でもいつの間にか先進国で最も強固なが急激になったのは白川総裁の時代の 2008 年頃でし政権基盤になっている状況です。

た。白川総裁はうまくやれなかった日銀総裁だというイ「アベノミクス」の中身は今さら私から説明するまでメージが残念ながら定着しているようですが、マネース

Japan Real Estate Institute2014 年の不動産市場

トックを増やすことについて白川総裁は十分に成功してましたが、基本的にほとんど強い動きは見られない状況いると思います。それはともかくとして、預貸率、すなです。なぜ企業設備、企業の投資行動に注目するかと申

わち市中銀行が受け入れている預金をどれだけ貸し出し

しますと、不動産市場の実際の需要を広げるドライバーに回すかという指標はゆっくりと下がっていく傾向のが企業の投資だと考えるからです。

中、なかなかマネタリーベースの増え方がマネーストッ

さらに、日銀短観に見る生産・営業用設備 DI という

ク、世の中のお金の増え方に回っていかない現状です。

指標に着目します。この DI が 0 より上の水準にあるとマネタリーベースは日銀が直接操作できるお金の量で設備が過剰と判断する企業の多いことを示します。0 よす。マネーストックは実際に経済に回っているお金の量

り下に来るときは企業が設備不足を感じている状況を示です。その比は貨幣乗数と呼ばれ、日銀の政策が世の中します。当然設備が過剰なとき企業は一般的に投資活動に回るお金にどれほど効いているかの指標になります。

に消極的になるでしょうし、設備が不足しているとき投2013 年以降、その比率はどんどん下がっています。つ

資活動は活発になるはずです。

まり、マネタリーベースは増えている状況ですが、マネ製造業における生産・営業用設備 DI がマイナス、すタリーベースがマネーストック、世の中に回るお金を増

なわち設備不足の状況の時期を見ると、企業が設備不足

やす力は弱まっている状況です。金融緩和そのものが実を感じているときに地価、賃料のプラスの動きが強くな

体経済をこれまで以上に刺激しているかというと、そうるという関係性があります。そして現在は設備の過剰感とは一概には判断ができない状況です。

が残っています。

一方で「アベノミクス」の財政政策は大盤振る舞いと財務省の法人企業景気予測調査も同じ傾向がありま言ってもよろしいのではないでしょうか。2 月には昨年す。2005 年、2006 年あたりは設備不足感が強い状況度の補正予算が 10 兆円規模で決まりましたし、今年度にありました。そのときに地価も上昇しています。リーの予算も昨年度比で 2 兆円の増額です。今年度の補正

マンショック後は、設備の過剰感が強まりました。その予算も組まれ、5 兆 5000 億円規模の予算規模になるととき地価も下落しています。現在は市街地価格指数の六報じられています。政府が支出を増やすと総需要が増

大都市の全用途平均で見ると地価はプラスにこそ転じてえ、日本の景気がよくなり、経済成長率が高まるといういますが、まだ設備過剰感が残っている状況です。

教科書どおりの効果が表れています。

これまでの経緯を考えると、企業の設備投資が伸びな

また、公共工事の出来高の推移を 2011 年、2012 年、

いなか、実際の不動産の需要がなかなか盛り上がってい2013 年と見ると、各月とも 2011 年から 2012 年にかかない状況と整理できると思います。実際に企業の投資け、増えていました。それをさらに上回る勢いで今年はが盛り上がっている証拠は今のところあまりありません。

増えています。2013 予算年度の 4 月から 9 月までの累日銀短観で見る設備投資計画にしても、昨年度、一昨

計で昨年度比 20％増です。このように公共事業は高い

年度の水準とあまり変わらない水準にあります。この 9水準で伸びています。その間、民間の建設工事も伸びて

月調査を見ても、これまでの数年間のペースを超えて企いますが、今のところ 10％内外の伸び率であり、公共業が設備投資を積極的にする計画になっていることはあ

事業の伸びにはかなわない状況です。

り ま せ ん。 特 に リ ー マ ン シ ョ ッ ク 前 の 2007 年 度、政府の支出が GDP の押し上げにも寄与しています。
今年に入って消費が活発であったことが GDP の押し上

2008 年度あたりの水準に比べると、2013 年度の足取
りはだいぶ低いところにあります。

げに貢献していましたが、それよりも公的需要、すなわ

法人企業景気予測調査で見ても結果はまったく同じで

ち政府の消費と投資が一貫してプラスに貢献している状す。2007 年、2008 年と比べるとまだまだ下です。企業

況です。日本の経済成長における政府の役割の大きい状の設備投資がさほど強く盛り上がっている状況ではあり態が続いています。

ません。先ほどの話と照らすと、不動産に対する実際のもう 1 点注目をいただきたいのが民間企業設備、企需要が盛り上がっている状況にはないと推察されます。

業の投資活動です。昨年一貫してマイナスにあって、今地価は確かに上昇の局面に来ました。しかし、賃料が年に入っても第 2 四半期にようやく少しプラスに転じ上がっているわけではありません。また、マクロ経済の一般財団法人 日本不動産研究所

19

不動産調査 2014

No.392

状況に照らし、実際の需要が高まっているとも言い切れ

上のグラフの右端が 1997 年の増税直前、3 月まででません。実際に地価の上昇、資産価格の上昇をドライブす。下のグラフは来年の増税直前、2014 年 3 月まででしているのは主に金融市場、資本市場からの投資需要

す。縦の線は増税に関する法律が成立したタイミングをだっだと結論づけられます。

表します。前回は持ち家の需要の先食いが強く出ました。

2

今回も持ち家、すなわち注文の一戸建てでは需要の先食いが出るだろうと思っていましたし、確かに出ています。

 費税、オリンピック、消
金融緩和と不動産市場

また今回は前回と比べ、貸家や分譲住宅も結構強めに出ています。貸家については消費税の影響より、相続税（1）消費税増税の影響の増税の観測がプラスに影響しているのではないかとい

さて、今後の不動産市場を占ううえでいくつかの気にう意見もあります。いずれにしてもこれだけ強い需要の先食いが出た以上、来年以降はある程度反動に備えなけなるトピックについて順次紹介していきます。
まずは消費税です。正直に告白すると、今回の消費税

ればならないと言えると思います。スムーズに増税を乗の増税にあたっての駆け込み的需要はほとんど起こらな

り切れるかと今年の春先は思っていましたが、残念ながいと今年の春先まで考えていました。実際には秋に向ら来年の不動産市場を考える上で住宅における消費税増

け、大きな需要の先食いが生じました。来年以降、住宅税の反動は一定程度備えておかなければいけない、若干ローン減税が拡充される見通しが強まる中、あまり需要ネガティブな要因と考えます。

の先食いは起こらないと思っていましたが、その予想は（2）五輪招致の影響外れました。
このグラフは前回の増税時と今回の増税時の住宅着工
戸数の推移です（図 －３）。

次にオリンピックの話です。日本ではこれまでにオリンピックが 3 回ありました。そのときの地価の動きを紹（図-3）消費税増税の影響＝需要の先食いは強かった• 前回増税時と比べ、分譲住宅や貸家も強めの動きを示している。
図表：住宅着工戸数の前年同期比とその内訳の推移

30%
20%
10%
0%
-10%
-20%

1995

1996

1997

30%
20%
10%
0%
-10%
-20%

2012

2013
分譲住宅

給与住宅

All Rights Reserved, 201320

Japan Real Estate Institute

貸家

持家

2014
総数 出所：国土交通省

2014 年の不動産市場

介いたします。その前提となる戦後の全般的な地価の動催まで全国的な動きを大きく逸脱した上昇は見られないきとして、1955 年から今年の調査までの私ども日本不動ことがご覧いただけると思います。

産研究所の市街地価格指数の動きをご紹介いたします。

次の札幌はどうだったのでしょうか。札幌オリンピッ

戦後地価が大きく上昇する局面が 3 回ありました。1

クの招致が決まったのは 1966 年でした。その後 1972

回目は 1960 年前後です。岩戸景気の時代です。池田内年のオリンピック開催まで札幌市の地価は上がるどころ

閣の所得倍増計画があった時代です。日本が工業化を推か、全国的な上昇よりも出遅れていたという現実がありし進めるプロセスにあり、地価の上昇は工業地が牽引します。札幌市の地価上昇が全国並みになったのはオリンていました。2 回目は 1970 年代前半です。田中角栄さ

ピックが終わった列島改造の時期でした。

んが列島改造論を著したのが 1972 年で、その頃に当た次の長野は様相が少し違います。長野オリンピックのります。地価上昇を牽引したのは住宅地です。3 回目は招致が決まったのは 1991 年でした。全国的にバブル崩1990 年代のバブルです。主に商業地が地価の上昇を牽壊の後で、地価が下落に突入する時代でした。長野市は引しました。

マイナスながら 0 近傍で、横ばいに近いところを維持していました。しかし、オリンピックが終わり、オリン

そうした時代背景を踏まえたうえで 3 回のオリン

ピックの需要がなくなり、新幹線の開通によって大企業

ピックの状況を見てみましょう（図－４）。

の支店が次々と縮小する中、長野は全国的な水準よりも

まず東京大会、1964 年です。東京オリンピック招致

大きな地価の下落を経験しました。

が決まったのは 1959 年でした。東京区部を見ると、オ
リンピック招致が決定したからといっていきなり地価が長野はもともとオフィスのストックがあまり大きくな

上がったわけではありません。1961 年前半だけ強い動

い中、オリンピックに向けた需要が一定程度あったたきを見せていますが、中身は工業地が主に上がったといめ、開催の前後で市場が影響を受けました。しかし、東うことです。それ以外の時点を見ると、オリンピック開京はそうでありません。東京はすでに膨大なオフィスス（図-4）五輪招致の影響＝全般的な地価押し上げ効果はない• 過去の五輪開催地では全
国的な趨勢を逸脱した地価の動向は見られなかった。
• 地価は一時のイベントよりも、全般的な社会・経済情
勢をより色濃く反映するものと考えられる。
16

50
五輪開会
1964年10月10日

五輪招致決定1959年5月26日

40
30
20
10
0
-10
1958

1959
1960
東京区部

1961

1962
全国

1963

1964
1965
六大

16
五輪招致決定1966年4月28日

五輪開会
1972年2月3日

12

12

五輪招致決定1991年6月15日

五輪開会
1998年2月7日

8
4

8
0
-4

4

-8
0

-12
1965

1966
1967
札幌市

1968

1969
全国

1970

1971
1972
六大除く

1973

1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
長野市
全国
六大除く

注：六大都市は東京、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸。出所：日本不動産研究所「市街地価格指数」
All Rights Reserved, 2013

一般財団法人 日本不動産研究所

21

不動産調査 2014

No.392

トックがありますので、今回のオリンピックが直接的に減はあるものの全般的にマイナス基調が続いています。

地価の上昇に貢献することは考えにくいと思います。

金利を抑制する面では一定程度の効果があったのでない

もっとも、たとえば湾岸地区のマンションが売れるとかとみています。
国債の長めの金利を押し下げる効果があったかどうか

いった現象は、局所的には起こると思います。
もしオリンピックがきっかけとなって東京の不動産価

はよくわかりません。4 月 4 日の異次元緩和が始まって格が上昇するとすれば、それはあくまでもオリンピックから長期の部分、10 年国債の金利は上がってから下がに伴う都市機能の強化、交通インフラの整備です。経済りました。これについてもいろいろな意見があると思い学的にいうと、そうした集積の経済の高度化は地価の押ます。問題はこれが不動産市場にとってどういう影響がし上げ要因になると思いますが、オリンピックが直接的あるかです。
金融緩和そのものは不動産市場の需要を押し上げる直な原因として地価が上がると結論づけるのはやや拙速、接的な要因にならないのではないかと考えます。こちら

少し楽観的すぎるのでないかと考えます。

のグラフをご覧ください（図－５）。

（3）金融緩和

お金の量と住宅地の地価の関係を示しています。右軸

金融緩和に触れます。金融政策が 4 月 4 日に大幅にに総人口 1 人当たりの住宅ローンの残高を取りました。

変わりました。質的・量的緩和と呼ばれる政策に転換し

縦の軸は市街地価格指数の住宅地のデータです。これをています。マクロ経済全体にとってどういう効果がある

1980 年から 2013 年までプロットしています。

かについてはいろいろな意見があると思います。住宅バブルの時期までは住宅ローン残高が増えるに従ってローン金利は一時的に上がりましたが、今は落ち着いて

市街地の地価も上がる、という想定どおりの関係が維持います。国内銀行の貸出金利もストックベースではじわされていました。しかし、バブル崩壊後に住宅ローンはじわ下がっていますし、新規の貸出金利は月によって増増えているにもかかわらず、地価の上昇にはほとんど貢（図-5）金融緩和は不動産需要を喚起するか• 緩和的な金融政策が不動産市場を牽引するとは断定できない。

– 例えば住宅市場においては、住宅与信の拡大と地価との連動はバブル崩壊以降失われた。
図表：住宅ローン金利スプレッドと住宅着工戸数（2001年4月～2013年10月）
120,000

140

R² = 69.23%

120

R² = 12.46%

1990年
2000年

100

80

60

2010年

1980年

40

20

新設住宅着工戸数（季節調整値）

市街地価格指数（全国、住宅地）、2010年＝100

図表：総人口1人当たり住宅ローン残高と住宅地地価の推移（1980年～2013年）

100,000

80,000R² = 1.39%
60,0002001年4月～2008年12月

0
0

20

40

60

80

100

120

140

総人口1人当たり住宅ローン残高（万円）

160

2009年1月～2013年10月

40,000
1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

住宅ローン金利スプレッド（％）

3.5

注：市街地価格指数、1人当たりローン残高は各年3月末時点。住宅ローン金利スプレッドは三井住友銀行の固定金利特約型・5年金利と新発5年物国債平均約定金利との差。出所：日本銀行、総務省、日本不動産研究所、国土交通省、三井住友銀行、財務省
All Rights Reserved, 201322

Japan Real Estate Institute2014 年の不動産市場

献していません。量的に金融緩和を進めれば不動産市場とか言われています。そのうち潜在的に投資対象となりによい影響があると一概には言えないことを示したグラ

そうな不動産が 200 兆円あるとされます。実際に投資フです。

対象となっている不動産、いわば証券化された不動産が金利で見ても同じことが言えると思います。右軸に住35 兆円、あるいは 51 兆円などと言われています。こ宅ローン金利スプレッドとして三井住友銀行さんの住宅のように、あまり大きくないボリュームの部分が日本の金利ローンと国債との金利の差を取っています。縦軸に不動産市場を下支えし、牽引しているわけです。

は住宅の着工戸数を取りました。これを 2001 年 4 月

不動産の証券化の導入によって想定されるメリットとから今年 10 月まで毎月プロットしたものがこの散布図

して、不動産保有企業からみれば資金調達が多様化するです。全期間を通して見ると、金利が下がれば着工が上こと、新しい投資家の資金が入ってくること、新しい事業がるという右下がりの関係が認められると思います。そ機会が創出されること、不動産の投資のリスクが回避さの近似曲線が太線です。近似曲線の決定係数は 69％で、れること、一般投資家から見れば投資対象が拡大するこ

相関係数にすると 8 割以上。これは高い相関に見えまと、証券市場が魅力化すること、リスク分散型商品としす。しかし実は見えるだけです。

ての J － REIT が商品化されたこと、などが挙げられます。

期 間 を 区 切 っ て み ま す。 便 宜 的 に 2008 年 以 前 とそのメリットが実際に現れているかどうかの私見を述2009 年以降に区切っています。2008 年以前のだんご、

べると、コーポレートガバナンス、投資家への説明責任

2009 年以降のだんご、それぞれ金利と住宅着工戸数となどのキーワードが浮かび上がってきます。

の間に強い関係性は認められないことがわかります。実2013 年の J － REIT 市場は活況でした。2012 年後半

際に近似曲線を取ると 2008 年以前は決定係数が 12％ぐらいから強い動きになっており、投資口の価格が上昇と低い値ですし、2009 年以降は金利と住宅着工が想定しています。エクイティの調達額は 2008 年から 2011とは逆の相関をしている状態です。金利が下がれば住宅

年あたりは低調だったのですが、2012 年に入ってから着工が増えるという単純な関係はないということです。

好 調 に な り、 特 に 今 年 は 多 く の 投 資 家 の 資 金 が J －金利の先高感が住宅の需要を増やしていく効果は当然

REIT 市場に入りました。

考えられます。それはあくまでも将来の需要を先取りしJ － REIT の投資口の売買も活発です。東証におけるているだけで、世の中全体として需要のベースが金利にREIT の銘柄の売買総額は、2012 年の終わり頃から急よって増えるとまでは言えないのでないかということでに増え出し、今年の 2 月から 4 月は 2 兆円を超える大す。現在の金融緩和政策が不動産市場に対し、能動的によい影響を与えるかというと、そこまで強いことは言えないのではないかという結論です。

3

 後の不動産市場を見通す
今
新たな動き

先述のとおり、不動産市場が投資市場の盛り上がりによって支えられていることをわかっていただけたと思います。日本全体の不動産需要が大きく伸びないなか、投資市場が盛り上がっていて、それが地域的な不動産市場の二極化を生み出しているという背景があります。そうすると不動産投資市場の状況について説明しないわけにいきません。
不動産投資市場はどのぐらいの規模があるのでしょうか。日本の不動産の総額は 2300 兆円とか、2500 兆円

一般財団法人 日本不動産研究所

23

不動産調査 2014

No.392

商いでした。今でこそ水準は少し下がっているとはい対し投資しているのか、運営会社のノウハウに投資してえ、一昨年、昨年に比べると高い水準での取引が続いているのかをはっきりさせるという意義をおっしゃっていいます。この間一生懸命に買っているのは銀行と投資信ました。イオンリートさんも同様です。投資法人を使っ

託で、一生懸命に売っているのは個人の方です。今のて資金の調達手法を多様化することもさることながら、

J － REIT は個人が売って、投資信託と銀行が買うとい

商業運営施設のノウハウが不動産価値の向上にもつながう形で相場が形成されています。

るという立場で説明されています。

エクイティの調達について説明しましたが、2012 年

そういう意義はすでに金融市場、資本市場で普通に使から新しい銘柄の上場が再開しました。2012 年のケネわれていた考え方です。キーワードにするとたとえば一デ ィ ク ス・ レ ジ デ ン シ ャ ル 投 資 法 人 さ ん ま で の 間、つにはアカウンタビリティです。これは株主、投資家に2007 年から 4 年半新しい上場がなかったのです。昨年

帰属する価値の最大化を追求することですし、投資資金久しぶりに新規の上場があって以降、今年に入ってからを預かる立場の人がそのようなプレッシャーを受け続けも新しい銘柄の上場が相次いでいます。

ることでもあります。また、それに応える体制づくりと新しい上場銘柄の数が増えていることもさることながいうことで、株主、投資家に帰属する価値を毀損しないら、注目していただきたいのはこれまでと少し違った種ような、その疑念を持たれないような体制をつくること

別のアセットを対象にする REIT が増えたということでが必要とされます。それは資本市場、金融市場ではコーす。たとえば物流施設に投資される日本プロロジスリー

ポレートガバナンスというキーワードで言われています。

ト投資法人さん、宿泊施設に投資をされる星野リゾー

今回オペレーショナル・アセットに投資をする REIT

ト・リート投資法人さん、商業施設に投資されるイオンが相次いで上場したことは、金融・資本市場の投資家のリート投資法人さん、これらはいわば収益を上げるため言葉が不動産市場にもにじみ出してくることを象徴するに特別なノウハウを必要とするオペレーショナル・ア

出来事だったと考えます。それは日本の不動産市場の透セットに投資をする REIT です。そして来年はいよいよ

明性の向上にも必ず貢献することになると思います。

ヘルスケア REIT が立ち上がると観測されています。

ジョーンズ・ラング・ラサールさんが発表なさっている

その意義を述べます。星野リゾートさんがある専門誌

世界各国の不動産市場の透明化指標があります。そののインタビューでおっしゃっていたことは、所有と経営

2012 年バージョンを見ると、何と日本は 25 位です。上の分離というキーワードです。投資家が不動産の価値にのほうに英語を話す欧米諸国が並ぶのは仕方がないにしても、アジアで見ても香港、シンガポールはおろか、マレーシアよりも下という状況です。世界の投資家から日本の不動産市場は透明性が低いとみられているというとても残念な結果です。その要因はいろいろあると思います。
ジョーンズ・ラング・ラサールさんは総合スコアを決めるためのサブインデックスも公開しています。コーポ
レートガバナンスのようなキーワードが掲げられている
とおり、金融市場、資本市場で使われている用語が不動
産市場の透明度を示すためにも重要だとわかると思います。投資家が不動産市場を牽引していく、投資家の投資需要が資産価格を下支えする時代にあって、不動産市場
も金融市場、資本市場の側からこうした目にさらされる時代が訪れています。
また、不動産の証券化は収益価格という考え方、出口戦略という考え方を定着することにも貢献しています。
それらの考え方の定着は不動産市場における不動産価格

24

Japan Real Estate Institute2014 年の不動産市場の動きを成熟したものにする可能性があると考え、ここイトですら 2013 年に入ってから住宅価格が上がっていで紹介します。

ます。実際にアメリカでは需要層に住宅が売れている状

収益価格とは何かといいますと、資産価格が収益と期況です。

待利回りの比率で表されるという考え方です。すなわち

ロンドンで何が起こっているのかと申しますと、外国人価格が上昇するためには収益が改善するか、買い手の期を中心とする富裕層の方がロンドンの中心市街地のきわ

待利回りが低下するか、少なくともどちらか一方が起こ

めて高額な物件を買っていることが背景となっています。

らなければならないという考え方が収益価格の考え方でそういう人たちは投資家のような行動原理、すなわち収す。出口戦略とは何かといいますと、不動産に投資する益価格に依拠したり、出口戦略を追求したりして物件を人たちが投資時だけでなく、投資を終わらせる時期にど買っているわけではありません。ロンドン市場の希少性、のように行動するかをあらかじめ検討するという考え方

資産の安全投資先としての確実性、将来的に子どもに質です。出口のところ、すなわち投資を終えるタイミングの高い教育を受けさせる可能性のために、ロンドンの高で価値を取り戻せなくなる可能性のあるようなものは投い物件、数十億円するような物件を買っているのです。

資の対象になりにくい、ということです。出口の価格をそれが日本で起こる可能性がないとは言えません。実

逸脱した投資はなかなか起こりにくい、ということでも際に一部のエリアでは、日本の富裕層が投資家の目線よあります。こうしたことが不動産の証券化を通じ起こっりも高い価格で物件を買った事例などが報じられていまています。

す。しかし、今のところ多くの投資家はそれを基本的な

これを背景として、先述のアカウンタビリティの考え

相場観とは思っていませんし、そうした価格に投資家が方が挟まるとどうなるでしょうか。投資資金を預かる主追随する状況になっていません。しかし投資家とは違う体が収益価格、出口戦略の考え方に照らし、投資家に対行動原理で高い物件を買い進む人たちの事例が増えてくし説明責任を果たさなければいけないことになります。

ると、もしかすると投資家一般の相場観も変わるかもし

投資家から見て利回りの劣る投資はなかなか許容されがれません。

たい、あるいは根拠なく将来の価格上昇を見込むような価格形成が起こりにくいというわけです。そういうことが不動産証券化の進展によって副次的な効果として生まれています。結論を申し上げますと、バブル的な動きが42014 年の不動産市場の見通し

とても起こりにくい時代に来ていることを示しています。

ここまで話をいたしますと 2014 年の不動産市場がおバブルの懸念がまったくないかというとそういうことのずと見えてくると思います。まとめさせていただきま

ではありません。そのリスクについて考えるうえで、イす（図 －６）。

ギリス、ロンドンにおける住宅価格の動向を見ることが不動産市場を見通す現状認識を 4 つ並べました。マク

有用だと考えます。イギリス主要都市の住宅価格指数のロ経済の状況に鑑み、不動産の実需の高まり方は緩慢でなかで注目していただきたいのはロンドンの動きです。

す。それに従って賃料の改善も緩慢な中、不動産価格のリーマンショックの後に落ち込んだといえ、底から回復

上昇を支えているのは投資家の低利回りの許容、投資家したのち、足元でロンドンの住宅価格はどんどん上がっの物件に対する取得意欲です。投資資金が潤沢な中、引ています。ほかの都市は、リーマンショック後落ち込ん

き続き今後も不動産投資市場における投資市場は高い状で回復した後に横ばい、あるいは落ち込んだまま横ばい

況が続くと考えられます。その一方で、投資家に対するとなっており、住宅価格の力強い上昇はロンドン以外の説明責任を果たさなければならない中、利回りの低下に都市では観測されていません。

は限界があります。従来の価格水準を逸脱したような取アメリカも 2013 年に入って住宅価格が上昇していま

引はマーケットコンセンサスにはなりにくい状況です。

す。しかし、アメリカの場合、どこか特定の都市で上メインシナリオとして 2 点掲げています。来年 2014

がっているわけではありません。多くの都市で足元、上

年も大都市圏における投資適格なエリア、あるいは投資

げ基調にあることがわかると思います。破綻したデトロ

適格な物件の価格は緩やかですが確実に上昇が続きま

一般財団法人 日本不動産研究所

25

不動産調査 2014

No.392（図-6）2014年の不動産市場の見通し• マクロ経済の状況から、不動産の実需の高まり方は緩慢。
• 収益性（賃料）の改善も同様に緩慢なことから、引き続き投資家の低利回り許容が不動産価格上昇の主因に。
• 投資資金は潤沢にあり、投資家は常に収益機会を窺っている。不動産投資市場における投資意欲が高い状況が続く。
• しかし投資家が許容する利回りの低下には限界も。従来の価格水準を逸脱した取引が起こるとしても、一般の投資家はその値動きに追従しづらい。
【メインシナリオ】大都市圏における投資適格なエリア・物件の価格は緩やかな上
昇基調が続く。その一方、投資家の需要の対象として優先度の低いエリア・物件の価格は奮わない。
【サブシナリオ1】収益機会を求める投資家が、地方物件やオペレーショナル物件など、
これまで投資の主対象でなかった不動産への物色を強める。
【サブシナリオ2】金融・資本市場の一般的な投資行動と異なるプレイヤーが日本の不動産を買い進み、これまでの値動きを逸脱した相場観を形成する可能性も。
All Rights Reserved, 2013

す。しかし、投資家の投資対象としてこれまで優先度がい状況が続きます。その点については安心していただき低かった地域、スペック、あるいはアセットクラスの物たいと思います。

件については価格の上昇は奮わない状況が続きます。これが 2014 年の不動産市場のメインシナリオです。

最後に 1 点だけ宣伝させていただきます。私どもはいろいろ調査研究をしていますが、新しい調査研究の報続いてサブシナリオです。1 つ目のサブシナリオは少告に向け準備をしています。「国際不動産価格賃料指数」

しよい方向です。収益機会を求める投資家が、これまでと呼んでいます。アジアの主要 11 都市についてオフィ

投資対象としなかった地方の物件、あるいはこれまでとスとマンションの賃料、価格を横並びにして評価しようは違うアセットクラスにまで物件の物色を強めていくこという試みです。ただ今、発表に向け鋭意準備を進めてとによって、これらの部分にも不動産の価格上昇の動きいます。今月中にはおそらく皆様に披露でき、これまでが広がっていくことは大いに考えられると思います。一にはない指標になると思います。ぜひ注目していただ

方で 2 つめのサブシナリオとして、金融・資本市場のき、忌憚のない意見を頂戴できればと思います。ご期待

行動原理に従わないプレーヤーが日本の不動産を買い進ください。

めることによって、従来とは違った相場観が形成される

来年は今年以上に不動産市場にとって明るい 1 年に可能性も否定できません。それはいわゆるバブルの前兆なります。そのことはお約束できると思います。皆様のになるかと思いますので、どちらかというとリスクシナ

会社、団体にとってもますますよい 1 年になることをリオです。

祈念し、私の発表を終わらせていただきます。本日はま

時間が来てしまいました。少しネガティブなことも申ことにありがとうございました。（拍手）し上げましたが、基本的に 2014 年も不動産市場は明る※本稿は、平成 25 年 12 月 6 日に開催された平成 25 年定例講演会の内容をもとにとりまとめたものです。

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・海外の不動産市場調査・コンサルティング
・海外提携機関とのネットワーク

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・PRE 戦略策定支援
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基礎研究

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」
（年２回）

各種調査
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・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

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2014 年（平成 26 年）1 月 31 日発行 不動産調査ＮO.392 ISSN 1882-6431
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