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土地総合研究 2012 年春号【23 年度土地月間講演会（163 回講演会）】
日時：平成 23 年 10 月 26 日（水）場所：アルカディア市ヶ谷 （千代田区九段北）「持続可能なまちづくり」
株式会社まちづくりカンパニー・シープネットワーク 代表取締役
都市計画家 西郷 真理子
皆さんこんにちは。ご紹介いただきました西郷にその主体を考える時に、土地問題と権利調整とでございます。今日は専門の方ばかりのところでいう、避けては通れない大変難しい問題があると話をするので大変緊張しています。私自身は、地いうことです。これは第４の資金調達と投資家の域の住民の人達と一緒にまちづくりをしたいと思見つけ方につながります。そして５のビジョンとって、いくつかの町でまちづくりにたずさわって

プロジェクト、６の都市空間デザイン、７の専門きました。一番大きなプロジェクトだったのが高家の役割と続いています。

松丸亀町商店街です。本日はその色々な経験を踏エリアとして考えるというポイントについては、

まえて、簡単にではありますが難しいと言われて高松が一番分かりやすいので少し丁寧にお話をしいる中心市街地の再生を考えるにあたってのポイます。高松丸亀町は城下町が築かれて以来 400 年

ントをお話しした後、最後にライフスタイルのブ

間都市の中心だったところです。宇高連絡船も着ランド化を含めた復興の話をさせていただきます。

いて四国の玄関口として大変栄えてきました。とこれから始まってくる被災地の町のまちづくりところが 1980 年代後半ぐらいから、５km 圏に中心いうのは大変重要だと思いますので、是非皆様の市街地を取り囲むように大型店が出店しはじめ、ご意見をお聞かせいただき、また意見交換をさせ商店街の人達が危機感を抱き始めました。高松にていただければと思います。よろしくお願いしま

は、海からまっすぐに尾根上に伸びた軸線がありす。

まして、その一番良い場所が丸亀町商店街です。
起点は札の辻で、ドームがある広場はこの場所です。グレーの部分が中心商業地で、商店街は全部

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アーケードがかかっており、全体は幹線道路で囲

ント

まれスーパーブロックのようになっています。その中でも一番良い場所が丸亀町で、全長 470m、約

資料を３種類用意しました。まず「タウンマネ

４ha あります。その中でも札の辻に近い A 街区とジメント・プログラム」。中心市街地の再生にはいいわれているところが、三越に近く一番良い場所

くつかの重要なポイントがあるということをまとの一つでした。まずは、この場所からはじめていめたものです。ポイントは７つあります。まず第ったということがポイントではないかということ

１は、エリアとして考えるということが重要といです。これは A 街区ができたときの写真です。今うことです。これは何度も出てきます。第２に、度はこちらが北になりますけれども、エリアを一誰がやるのかという主体の問題があります。第３

体的にデザインしようということで 1990 年に最土地総合研究 2012 年春号

初に書いた絵です。約４ha 全部を、商店街の通り

55で構成されており、まちそのものです。

の形を大切にしながら街区毎にやりましょうとい

このように、３つの地区とも、一体のエリアとうことです。丸亀町が成功したポイントのひとつして捉え、その中でプライオリティの高い地区をは、商店街振興組合の範囲と丸亀町という町会の見つけ、エリアマネージメントを行っていこうと範囲が全く同じコミュニティだったということでしています。

す。エリア全体は数 ha ぐらいありますが、その範第２のポイントは、
誰がやるかという問題です。

囲内で少しずつやっていったのが高松丸亀町商店衰退傾向がある中では、なかなか投資をする人が街です。

いないわけです。これはブラッドレー・モデルとこれは山口県山口市です。やはり人口はあまり呼んでいる中心市街地をマネジメントする体制図

多くなく、合併して 19 万人の町です。ここでも商です。ブラッドレーさんは、アメリカでダウンタ店街が衰退してきて、空き地・空き店舗が出てき

ウン再生を一生懸命やって BID などのはしりを考た中で、エリアの中をゾーニングしながらやりま

えられた方です。図には、駐車場会社、イベント

しょうという話になったわけです。歴史的な経緯

会社、会員制の商店街組織、ディベロッパーなどのある中世以来の都市で、ここがちょうど札の辻が書き込まれていますが、共通の事務局で色々なにあたる場所で、そこに今回やる米屋町や中市の組織を運営し、活性化のための組織体制を組もう

ゾーンがあります。山口は高松ほどのポテンシャという意図が示されています。日本でも、長浜にルがないので低層で再開発を行います。各敷地のは、有名な株式会社黒壁以外に、たくさんの会社

奥行が 100m もあり、その 100m の真ん中のところがあります。高松も振興組合という組織だけだっが活かされていないので、そこに良い住宅を造ったのが、３セクのまちづくり会社を作り、その他ていきましょうというのがはじまりです。あと市

地権者が主体となった組織もできていって、今は場も作ったりしています。

たくさん組織があって連携しています。いろいろ

次は沼津です。
プロジェクトを進めているのは、な組織が書いてありますが、基本的な柱となるのアーケード街と呼ばれる地区です。駅から少し離は二つです。川越ではまちなみ委員会と言っていれていて、戦後間もなく、美観地区という地区計

ますが、皆でルールを決めたりして協議していく

画のはしりみたいなものを指定して共同化し、当組織と、まちづくり会社という、意欲ある人達が時としては最先端の商店街だったのですけれども、事業を遂行していく組織です。まちづくりの主体

だんだん建物が老朽化し、賑わいが失われ、建てとなる組織体制は、この二本の柱を基本に、まち替えようという話になりました。ところがなかなづくりの進捗とともに徐々に発展していくと考えか事業がうまく組み立てられなかった。
そんな時、ています。たとえば、最初のうちは、市役所、商ちょうど真ん中の道路が広い割には車が走ってお店街、住民が皆でプラットホームのようなものをらず幹線道路は別にあるということで、そこをア作りまして、すぐできるコミュニティ・ビジネス

メリカのライフスタイルセンターにあるような緑のような会社を作っていく。そしてそのまちづく

豊かな魅力的なメインストリートにすれば、成功りの会社が、都市基盤整備事業、区画整理や再開するのではないかという話になって、１回たち消発が始まってくると、ディベロッパー型になってえていた再開発が少しずつ始まってきているといいく。それがもっと進んで行くと、さっき言った

うことです。ライフスタイルセンターとは、アメイベント会社とか駐車場会社とかがたくさんでき

リカの新しいタイプのショッピングセンターで、てきて、最初は３つしかなかった事業主体がだん

公園のようなメインストリートを中心に、上層階だん増えてくるということです。

が住宅の建物が魅力的な町並みを作っています。

第３は、土地問題と権利調整です。とても重要

１～２階が店舗ですが、核テナントがなく専門店

なポイントですが、高松丸亀町 A 街区で行った再56

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開発については、あちこちで紹介されているので修したりということをやっています。経産省の制説明は簡単にとどめます。高松で行ったのは、都

度に、まちづくり会社による空き地・空き店舗な

市再開発法に基づく市街地再開発事業として行い、どの不動産管理の一元化ということで、まちづく

地権者の土地はいじらず、再開発組合が建てたビり会社が一回借り上げて、そこにテナントマネー

ルを、地権者法人であるまちづくり会社が、定期ジメントを行っていくという事業に対して一定の借地権を設定して買い取り、運営するというスキ支援をする制度がありますので、それを活用してームです。地権者はまちづくり会社から地代を得います。地域社会から投資家を募る、再投資の仕ます。高松は、1992 年の最盛期に１坪 2,000 万円

組みを構築するということです。

しておりました。大変な金額だったのですが、そ第５はビジョンとプロジェクトです。これは高れが現在は 100 万円と 1/20 になっています。
では松のタウンマネジメント・プログラムの一部です

当時５万円していた１階部分の家賃が 2,500 円にけれども、まちづくりの方針を皆さんと確認したなっているかというとそんなことはなくて、１万上で、デザインのルール、事業の仕組み（スキー円から１万５千円の間くらいなのです。このスキム）、マーチャンダイジングの３つをきちんと作りームでは、地権者が土地を投資し利回りを地代とましょうということです。デザインの方は、デザして得るという理解をすれば、利率は上がっていインコードという形で、川越ではまちづくり規範

ることになります。そこで、土地を売り買いすると言っていますけれども、それをきちんと皆さんのを止め定期借地権を設定して、地代は定期借地でルール化していきます。基本的な内容は地区計権の利回りという発想をすれば、権利者の人達と画で定めていきます。スキームは、まちづくり会

合意が意外と早く進むというのがこの話です。そ社を中心に組み立てますが、多様な事業主体があうすることで、土地の所有と利用を分離し、合理って良いと思っています。いずれにせよ、当事者的な土地利用が可能になるということです。

となる人びとが事業を行っていくためのプログラ

次のポイントは、資金調達と循環です。高松のムです。商店街ですので、マーチャンダイジング

A 街区では権利変換という仕組みを使って、従前という商業政策が必要になります。そこで重要に建物の補償費を全員が権利変換するということで、なるのが「ライフスタイルのブランド化」です。

資金がなるべく外に逃げないようにスキームを組

商店街を、ゾーニングをして色々なテナントを入みました。これが、資金調達上のポイントです。

れていくわけですが、テナントを外から呼ぶといしかし、それでもやはり何か理由があって土地をうだけでなく、地域の良いものを活かして、より売りたいという方が発生します。そこで、そのよ

ブラシュアップする「ライフスタイルのブランド

うな人達の土地は第三者に売却するのではなく、化」を実現する店舗を創り出せないかということ自分たちで投資会社を作ってそこが資金を調達しです。

土地を購入するというやり方を、民都さんのご支

これらを束ねたものがタウンマネジメント・プ

援などをいただいて組み立てました。これはほぼログラムとなるわけですが、概ね３段階ぐらいに終わりました B・C 街区ですが、同じスキームに拠分かれ展開するのではないかと思っています。第

っています。この方法の意味は、地域の方が投資

１が、最初に皆さんと合意をして全体のビジョン

をして、リターンを得ると、それを再び次の開発を共有していく時、次に具体的にコンストラクシ

へ投ずるという循環が始まってくるのではないか

ョンして大きな金額が動く時、それからその後のということです。言わば、資金のサステナビリテ

運営を行っていく時の大きく３つです。このようィです。山口でも同様のことを考えています。長

なプログラムを適切に進めるためには、それぞれ浜は、町家建て替えのタイプですけれども、まちの段階で専門家の皆様がそれぞれの役割を果たすづくり会社は借地権をベースに建物を建てたり改べく活躍すると同時に、全体をつなぐプロデュー土地総合研究 2012 年春号

スなりプロジェクトマネージャーの仕組みが必要

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になります。それが７の専門家の役割ですね。
デザインコードについて少し補足します。デザ

次に、「ライフスタイルのブランド化」
について、

インコードは、ポイント６の都市空間デザインのお話をさせていただきます。高松で着手している中心になるものです。いろいろな課題があります

ものをいっそう促進するため、総合特区に５都市が、もっとも留意すべきは、中間領域と言っていが連携して提案しているところです。高松では、ますけど、セミパブリックな空間を街路をはじめ高松の中心市街地だけでなく、香川プロジェクト

随所に広げていくということです。たとえば、高として、その他の都市と連携して展開していこう

松のデザインコードの一つに「ポジティブな外部としています。高松丸亀町では、A 街区から始ま空間」というのがあリます。建物を敷地に配置すって、B・C 街区まで整備が進んできたわけですが、る時、敷地の真ん中に作るのではなく、はじに寄このように魅力ある空間の中に、「ライフスタイ

せ、建物の作り方を少し工夫しながら、中庭とか

ル・ショップ」とも言うべきものをオープンさせ

道路を快適にしていきましょうということです。

てきました。旗艦店は、奈良で「くるみの木」と中庭は１階でなくても２階に作っても良いとしていうショップを成功させ、全国的に知られる石村います。うまい作り方を工夫しながら回遊性を増由起子さんのプロデュースでつくった「まちのシしてゆく。たとえば、B・C 街区は１棟の建物では

ューレ 963」です。石村さんは高松の出身でいらなく、大小５棟の建物を建てているわけですけれ

っしゃいます。この店には、食品、雑貨、家具、ども、中庭の作り方や階段・エスカレータとかそファションの全分野にわたる生活提案型商品が集

ういうものを工夫し、メインストリートである通められています。高松のこの店では、全国・全世

りからさまざまな空間や場所が派生するようにし界の品々とともに、讃岐と四国から集められた逸ています。全体の骨格となるのは、あくまでも通品が一同に会しています。地域の良いものというりで、ここに美しいアーケードをつくりました。

のは、農村とか漁村とか香川さらに四国全域にな

これは B 街区です。道路と建物の関係を工夫し、るわけですから、そういう意味では農村との交流

コミュニケーションできるような場所を随所に作も出てくるということです。これは、香川や四国

りだすことで、人びとが溜まり、賑わいを増しての地域に根ざした良いものを中心市街地で商品いこうとしています。

化・産業化して行く、本来あった都市と農村の関以上の７つのポイントは、あくまでも中心市街係をとりもどそうという試みでもあります。

地にヒューマンスケールの美しいデザインの、市

この自転車は、私の知り合いで東京で都市計画

民が集う場になる公共空間を創り出していくためのコンサルタントをやっていた人が辞めて田舎のの手段であるということを強調したいと思います。

高松に帰って、作り始めたものです。チタンで作

その上で、それを誰がやるのかということであれっているので高く、18 万円もします。ところが同ば、衰退傾向のあるところで投資をする人や企業

じような自転車でも、アウディとかボルボのは 40を外部に求めることはできませんから、住民・市万円とか 50 万円と値が張ります。
それと比較する民がその主体となっていくと。事業のスキームとと安いということで、ネット販売でたくさんお客しては、利用と所有を分離して、なるべく合理的さんが増えてきていて海外にも売っています。持なスキームを組み、事業をスタートしやすくし、ち運びのできる自転車では世界一軽いので、あの継続的にマネジメントしていく。そうすれば成功

物づくりの国・ドイツにも輸出しているというこするのではないかということです。

とです。もちろん、商店街に来ていただければ、現物を見て買うことができます。こういうものが今色々始まってきているのではないかと思うので

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す。再開発とか区画整理は、皆さんの方がお詳し

た醤油をいち早く開発し、ものすごく売れていまいわけですが、保留床処分とか保留地処分が出来す。
このような動きを､どうしたらまちの中にうまなければ成立しません。あれは誰か買ってくれる

くリンクさせて、まちもきれいになり、商品も売人がいて成立します。外からの投資家を期待してれるということができないかなということが課題いるわけです。けれども今は、外からの投資家はです。

なかなか現れない、従って自分たちがお店をやっ

もう一つ、庵治、綾川と書いてありますけれどていくしかない。お店をやるにしても、商品をども、綾川は香川県の中での農村地区、庵治といううするかといったら、どこか大手企業から仕入れのは漁村集落です。農村、漁村ともにそれなりにるのではなく、自分たちで集めたり作ったりして抱えている問題があって、コミュニティが維持さしまおうということです。こういうことが始まっれていると言ってもなかなか厳しいものがあるとてくることを、私たちは「ライフスタイルのブラいうことです。そこで、それら集落の中心にコミンド化」と言っております。日本の、都市や農村ュニティ・レストランを作って、コミュニティのは本来とても美しいものでした。その地域で生活拠点にしていこうとしています。庵治、綾川のコしている人達の生活スタイルも、本質的な意味でミュニティ・レストラン、坂出商店街、高松丸亀

大変おしゃれでありました。それを再評価し、地町がネットワークを組んでセミラチスの構造を作域の人達が誇りに思う。それで地域の人達が誇り

ろうということです。それに高松丸亀町が市場をに思っているものが本物であれば、それを買う人作ろうとしていて、それらをつなげたコミュニケ

がたくさんいて、東京の人が買うし海外の人達もーション・プログラムを考えています。これは言買うということです。海外戦略というと科学技術

わば MD 戦略をより発展させたものです。
実は商店中心に展開しがちですけれども、日本が固有に育街というのは、本来まさにコミュニケーションすんできた生活・文化も同じように大切であり、そる場として魅力を持ってきたのだろうということ

れを外へ訴求していくことは、固有のライフスタです。そこで多様な人達が参加できるような、地イルを維持・発展させる上でも不可欠だというこ

元の土地を持っている地権者、地元で意欲のある

とです。

企業家
（アントレプレーナー）、
投資をして良い人、

これは高松の隣の坂出です。坂出市は工業都市

それから全国的にそういう動きを応援するチームとして栄えてきましたが、商店街は空き店舗だらと、皆が集まってプロデュースの機構を作ることけになっています。この坂出には、「わはは広場」

ができないかということです。これは、さきほどといって、わははネットの代表中橋恵美子さんがお話したディベロッパー型のまちづくり会社に対立ち上げた子育て支援の拠点があります。わははして、私たちはプロデュース型のまちづくり会社

ネットは、子育て中のお母さんがタクシーに乗るではないかと言っているわけですが、そういう意と、タクシーの運転手さんに嫌な顔をされてとて味では、色んなタイプのまちづくり会社が事業をも不愉快だったことを契機に、女性の社長さんでやっていくということが必要だということです。

したタクシー会社と一緒に組んで、女性の子育て

これは先程もとりあげた山口です。町の中に市支援をする「子育てタクシー」というタクシーネ

場を作ることと、低層の３階建ての再開発を進めットワークを作ったのでもよく知られています。

ています。この再開発は、よくある大規模な再開

その中橋さんが最初に坂出の商店街の一画に、わ発事業ではなく、意欲のある人達がスタートし、ははネットという子育て支援の場を作りました。

参加したくない人はしなくて良いという形で始まそれからもう一つ坂出には鎌田醤油という、昔かっています。これを、小規模連鎖型再開発と呼んらのお醤油屋さんですけれども、代替わりして大でいますが、エリア全体について、地区計画で一変センスのある方が、減塩醤油や有機野菜を使っ定のビジョンを共有した上で、可能なところから

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事業化していきます。事業化するには、法定再開

うことで協力して進めるまちづくりが、新成長戦

発と任意の再開発があるわけですけれども、やは

略や総合特区を担うプロジェクトとして考えられり法定再開発は権利変換という仕組みを持っておないかということです。都市をコンパクトにし、りまして、従前の建物をうまく従後の建物の権利その中心にライフスタイルのブランド化をうまいに置き換えるというのは法定再開発の手法でしか形で集積し、町のメインストリートと共に農村やできないものですから、これを使っています。た漁村が連携する仕組みを作ろうというわけです。

だし従来の都市基盤整備を伴う再開発とは少し違

わが国の人口は、これから急速に減少し、今の市うのです。ですから、本当はこのような再開発が街地は縮退する（シュリンク）ことが不可避です

もっとうまく進められれば、既成市街地の再生はが、それを上手に進めるスマートシュリンクを実

どんどんうまくいくのではないかということです。

現することがわが国のまちづくりの基本的な課題

それから、長浜の最近の試みです。長浜は黒壁となっており、このような手法でそれを可能にすで有名ですけれども、やはり歴史的町並みがのこることができると思っています。

る美しい町です。中心に大通寺があり参道がありこのようなプロジェクトを中心的に担うのはま

ましてその周りが商店街ですが、この一角に万珍ちづくり会社です。まちづくり会社については、軒という中華屋さんがあったのですけれども、そ先ほど見ていただいた中心市街地では一定の成功のパラペット看板を取ったらこんなにきれいな江例があるわけですけれども、中心市街地だけでは戸時代の町家が出てきまして、これをきれいな町

なく、郊外団地とか農村部でも可能ではないかと

家ステイというホテルにしました。もう一方は、思います。農村ではすでに集落に代わるさまざま

町家はすでに壊されてしまって駐車場になっていな法人組織が模索されていますね。
いずれにせよ、たところに、昔の町家があったところをうまく図

まちづくり会社は、数 ha くらいの、一つの商店街

面などを参考にしながらつくりました。こちらはとか、町会とか、郊外団地とかそういう単位で、新築です。両方とも町家ステイというホテルにしその町を積極的に運営する会社ということになりています。町の大変おしゃれなセンスを持っています。そのようなまちづくり会社の基本的な要件

る若い夫婦が運営しています。ですからこれは土は、中央→地方とか、本社→支社といったツリー

地の所有者はそのままで、建物をまちづくり会社

構造に位置づけられるのではなく、横につながっが借地して建て、それに公的支援が入っていて、たセミラチス構造を構成するということです。以

できあがったホテルはギャラリーを経営する「季上のプロジェクトをカンヌで毎年開催されているの雲」の若い夫婦が運営しています。

MIPIM（国際不動産投資・都市開発マーケット会議）

最後に沼津です。沼津のアーケード名店街は先ほどもご説明しましたが、まさにライフスタイルに出品しました。今年の３月ですが、未来部門の賞を頂きました。

センターを目指しています。ライフスタイルセン
ターは、言わば最先端のショッピングセンターで、上が住宅で下が店舗で、まさに町そのものである

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ということです。アーケード名店街は駅から少し離れていますが、ここがマグネットになれば、中最後に震災復興の問題に触れたいと思います。

心市街地で二核ワンモールが可能になります。出

これまで述べてきた経験を踏まえながらもう一度来た時は最先端だった建物も現状では、耐震性能

考えると、被災前の地域は、全国の地方と同様、が満たされておらず、早急な建て替えが求められ経済的・社会的に大変厳しい状況にあったというます。

ことです。復興は、その認識の上に組み立てられこれらの町がライフスタイルのブランド化といなければならない。しかし、これまでのまちづく

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り、都市開発は、外からの投資を呼び込むことをころで、赤いところが DID です。真ん中の所はち前提に組み立てられてきました。さっき述べたよょうど日和山といって昔お城があった丘陵地でこ

うに、保留地処分、保留床処分へ外からの投資がこに波は来ませんでした。これで建物の状況を見期待することができなくなった、仮に投資があっると、南浜という海に面している地区は壊滅的打てもすぐ引き上げてしまったりして、必ずしもう撃を受け、建物は全く残っていないです。この奥

まくいかない状態がここ 20 年ぐらい続いてきての方は、壊れているけれどもそれほどひどくないいるということです。だとすると、これからのまです。そして、昔からの町のところは実は建物がちづくりは、外の価値観に依存するのではなく、残っています。津波は来たのですが１m か床下か

自分たちの価値観や生命力を大切にして進めるしということでした。昔からある町、中心市街地はかない。地域の資源や個性を最大に活かしましょ実はそんなに被災していません。大正時代の地図

うということです。いや、消去法でそうなるのでを見ると、昔の町がよくわかりますが、それ以外はなくて、それが本来のまちづくりのあり方でしの場所は沼地とか農地だったのです。そういうとょう。今までが安易すぎたのです。

ころが戦後、
人口の増加とともに市街地化されて、もちろんその時に、地域や資源をどう活かすか

そこが壊滅的打撃を受けたということです。それというのは、これはまた難しい問題で、なかなかは気仙沼も同様で、大正時代の地図を見ると、昔分かりやすい回答はありません。しかし確からしからの町以外は全部気仙沼という沼地です。そこ

いことはあります。まずは地域の中心になる都市が戦後開発され市街地化されていき、大きな被害が必要です。その都市は、コンパクトでなければを受けた。陸前高田は、すでに DID がなくなって持続可能となりません。ヨーロッパの都市は、今おりました。一時期あったのですが、ha あたり 40でもそうだし、日本もかつてはそうでした。これ人という DID の定義を満たす市街地がなくなっては 17 世紀の高松を描いた屏風絵です。
町並みを構しまった。昔の地図を見ると、町並みは山ぞいの成する建物には中庭があって、都市の骨格はとて裾野にありました。陸前高田の場合は、そこも津もきれいでした。しかし現在はそれが見えなくな

波で一掃されてしまいましたが、でもすぐ逃げらってしまったので、もう一度それを蘇らせるデザれる場所であったことは確かです。いずれも、町インが必要です。先程来言っているように、ヒュは、微高地と言われる外から見ると分からないく

ーマンで良いデザイン、事業を実現するスキーム、

らいに少し高くなった場所に営まれていた。長いライフスタイルのブランド化に基づく産業起こし、経験の中から強い波は来ないというのが分かっての３つが柱になるのではないかということです。

いたのでしょうか、かつて人はそこに住んでいた

MIPIM で、ドバイみたいなプロジェクトがたくさということです。そう考えると、戦後市街地は 20

んある中で、地味でそんなに大規模でもないプロ

倍から 30 倍に拡大した、しかし、人口はせいぜいジェクトが受賞したというのは、やはり住民が主２倍から３倍くらいにしか増えていません。すな

体となっているということ、ヒューマンなスケー

わち、まず確認したいことは、復興はコンパクト

ルであること、地域の資源をうまく活かしている

シティとしての以前の町の形に戻すということがことが評価されたのだと思います。日本に限らず大事ではないかということです。

世界中で、これから高齢化が進みます。人口が増

これは、日本全国の人口の変化を表わしたグラ

えているところは増えていますけども。そういうフですけれども、2050 年には 8,000 万人台になる

意味ではこれから考えなくてはいけない課題に対だろうということです。
高齢化率も高くなリます。

して答えようとしている点が評価された。

一方、1960 年代というのは高度成長期ですが、まこれらの体験を踏まえて復興を考えてみます。

だ市街地はそれほどスプロール化していません。

これは石巻です。ブルーのところが津波がきたとそういう意味では、これから町を考える時に、
1960

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年代くらいの市街地はどこだったかなというのがえるという形でそこに公的支援を入れられるので一つの参考になるのではないかなと思います。

はないかと考えて計算しています。また、市が復これは政策投資銀行の藻谷浩介先生が作られた

興住宅を作ることに対して国が従来の補助率を上資料で、使わせていただいているのですけれども、げていますので、その部分は市に買ってもらい、

30 年前の陸前高田では、15 歳から 44 歳の人口がまちづくり会社はプロジェクトマネージャーの役

１万 1,200 人ともっとも多くの割合を占めていま割に回るとか、いろいろなタイプが考えられ、コしたが、20 年後には、その層は 3,900 人に減少し、スト的にも成り立つのではないかなと思っていま

75 歳以上が 5,300 人と最大になります。被災しなす。

かったとしても、生産人口は 25%くらいに減少し

何 ha、何十 ha という大きな絵を描いて大きなます。このように大変な人口減少がこれから始ま建物を造るのではなく、地権者の合意のとれたとってきます。高松市でも同じことが起こります。

ころから少しずつやって行きます。この場合は大ですから、スプロール化した市街地をもう一度町

体一つのプロジェクトが 1,000 から 1,500 ㎡くらに戻すというよりは、町はコンパクトにして周辺

いで、
５、６億円ぐらいになると想定されますが、に豊かな自然や農地を復活していくというのが進そのようなプロジェクトをどんどん始めていくとむべき道です。問題は、それができるかどうかということではないかと思っています。そこの中心いうことで、今、石巻で取り組んでいることを少を担うのがまちづくり会社です。まちづくり会社

しお話します。

の事業は全部公的支援とはいかないので、公的支

まず、先ほどの地図で見て頂いたように、被害援を資本金のようにして、その他の資金調達は、の比較的少なかった元々の町をきちんと作リ直し

メザニンのところにファンドを組成します。公的ていきます。被災したところは、市の復興計画もな資金とともに、市民にも呼びかけ、一緒にまちそうなっていますから、公園や農地へ転じていきづくりをしませんかという形でファンドをつくっます。それをどう実現するか。ここから先は今、ていきます。まちづくり会社は、コミュニティ・

石巻の町の人達と議論しているところですが、被レストランのようにすぐできることから始めてい災したところで、もう建物が危険で建てられないって、だんだん再開発のようなものに取り組んでと思われるところの権利者の方と、それから町のいく。先ほど最初に見ていただいたように、デザ

中で津波はきているのですけれども、
せいぜい１m

インのルールとか、そういうものを決めつつ、主とか２m くらいだからちゃんと作れば安全な町で体を徐々に形成・充実しつつ進める。このようなあるというところの権利者と、一緒に再開発する

まちづくり会社は、わが国ではまだ歴史が浅いで方法を模索しています。まず、両方の土地に定期すが、アメリカで多くの住宅供給を行っている

借地権を設定し、再建可能な地区に住宅ほかを建CDC や、ハワードが提唱した田園都市会社など、設し、再建不可能な地区の人がそこへ移り住みま

多くのモデルがあります。

す。定期借地権は地権者が設立したまちづくり会

少し視点を変えて補足します。町は 1,000 人く社が持って、一方には住宅、低層はコミュニティ・

らい人が集まってくると、よろずやさんが必要にレストラン、サービス、商業を、建物を建てないなります。今のコンビニエンスストアです。4,000

方は、農地とかメモリアルパークに利用していき人くらい人が集まると市場が必要になって、１万ます。従来の再開発法の事業スキームをそのまま人くらいだとストリートになって、５万人くらい使います。再開発では、従前の建物を補償費の対だとプロムナードになる。長浜は５万人です。30

象にし、それが重要な資金源となるわけですが、万人だとダウンタウンが生まれ、歩ける町を作っ

被災地では従前の建物は流されてなくなってしまていく。その歩いて暮らせる範囲に適切な機能がいましたので、定期借地権の設定対価をそれに変ないといけません。商業機能だけでなく、これに

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郵便局とか行政機能とか病院とか、そういったものがうまくつながっていくと、快適に歩いて暮らせる町ができてくるのではないかということです。
まちづくり会社は、ディベロッパーとしてブランド化すべきライフスタイルの基盤を構築し、それを産業へつなげていく。
高松の B 街区では、地元の企業家の人達が５種類のレストランを運営しています。さっきご紹介
したのは自転車だったのですが、今度はハマチです。ハマチの養殖は瀬戸内海で初めて成功したそうです。しかし養殖ハマチは、天然物ほど美味し
くないということで、価格でも負けていたのです
けれども、小豆島で採れたオリーブをハマチに食べさせたらとても美味しいオリーブハマチというのができました。そのオリーブハマチを「ワンフード・ファイブスタイル」という形で、５つのレストランで、調理の方法を変えて提供しています。
これも、中心市街地の再生とライフスタイルのブランド化をあわせて実現している例です。
一応私の話はこれで終わりにしまして、是非皆様と意見交換をしたいと思いますので、よろしくお願いいたします。

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復興構想会議検討部会メモ

持続可能（Sustainable）な
まちづくりをめざして
2011年4月24日
西郷真理子

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まちづくりの主体は、住民です。私は、まちづくりの専門家として、各地の住民主体のまちづくりを支援してきました。埼玉県川越市の蔵造りの町並み保存と商店街活性化、滋賀県長浜の中心市街地活性化、高松丸亀町商店街の市街地再開発事業、長野県塩尻市（旧楢川村）の漆の産地活性化のための木曽くらしの工芸館、中世に大内氏が築いた街・山口市の中心商店街などです。そこでは、住民がまちづくり会社を設立し、事業主体となって空き店舗の活用や再開発を行う手法を模索・実践してきました。また、それらのまちづくりが持続可能（Sustainable）なまちづくりとするためには、その地域のライフスタイルを大切にしたまちづくりを行い、周辺の小都市や農山漁村の活性化とあわせて開発する「ライフスタイルのブランド化」に取り組んできました。今回の復興にも、これらの考え方や手法が有効と考え、少しお話しさせていただきます。

地方の課題を解決する枠組みが重要• 被災前の被災地域や全国の地方は、地域経済の停滞、雇用の減少、地域社会そのものの結束力の低下、地域文化の衰弱など、多くの問題を抱える。そのことを横に置き、これまでの延長線上で、復興の方法を発想しても、うまくはいかない。

• 現状での停滞や衰退に悩む地方の課題の原因を見極め、それを解決し得る枠組みを有さなければ、一時的・上辺的に復興は成ったとしても、やがては同じ轍を踏み、地域が崩れていくことにしかならない。
もろくなっている土台の上に秀麗な建物を建てるようなことにしかならない。

• 地域の自律的・持続可能なまちづくりの仕組みを再構築することが重要である。

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まず最初に申し上げたいことは、わが国の地方都市は震災前から社会経済的に厳しい状況に置かれ来ており、そこに適切な手を打たない限り、これまでの延長線上で、インフラの整備を中心に進める震災復興の方法を発想しても、うまくはいかないということです。

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地域の再生には、中心になる都市が重要• 美しい自然を再生し、自然と共生する。
• 都市の歴史から学ぶ。
• 都市を拡大（スプロール化）するのではなく、既成市街地を再生していく。既成市街地再生はリサイクルでもある。

• 「住」を含め様々な諸活動「職」・「学」・「遊」・「憩」などを既成
市街地に集積することで「コンパクトシティ・美しい都市」を実現。

• これらのまちづくりの主体は住民。
• 住民が誇りとして、地域が固有に育んできたライフスタイル（文化・風
土・生産物など）を再評価し、地域経済を牽引していく産業に育てる。

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もう一点、地域の再生のためには、その地域の中心となる都市の中心市街地の再生が、経済的にも社会的にも重要であることを指摘しておきたいと思います。

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高松市丸亀町の再開発＊城下町の時代に札の辻があった場所＊建物は、地権者が設立した街づくり会社が、地権者から土地を定期借地で借りて建物を所有し運営

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私がたずさわってきた事例を簡単に紹介します。高松丸亀町商店街のガラスのドームです。ここは城下町の時代に札の辻があった場所です。
建物は、地権者が出資・設立した街づくり会社が、地権者から土地を定期借地で借りて建物を所有し運営しています。このスキームは、被災地にも応用できると考えています。

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main street

courtyard

courtyard

main street

service roadpassagemain street

service road

60m

30m

residenceresidenceresidence
shop

shop

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高松は城下町です（左図）。商店街の通りは広場として、住民が集い、中庭は、環境を快適にするために、ゾーニングされていました。戦災で建物は失われましたが、城下町の町割はそのままです。戦後ここに古い敷地のまま、いわゆる鉛筆ビルが建てられ、今日に至りました（中央の図）。町並みは雑然として、環境も決して快適とはいえません。しかもこのようなビルでは、２階以上は十分に使うことができず、ほとんどが倉庫と化しています。そこで、デザインコードを定め、3〜4敷地づつまとめ、街づくり会社がビルを建て、上層階も有効に使えるようにしていきます（右図）。デザインコードには、城下町の継承するための、たとえば２階の一定の位置に中庭を設け、つながっていくようにすることなどが盛り込まれています。つまり、城下町という歴史的な都市構造を継承する形でデザインを組み、現代の要求にあわせようとしています。後でものべますが、震災復興でも、このデザインの考え方が有効かつ重要であると考えています長浜の町家ステイ（ホテル）＊江戸時代の町家を修復

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長浜の中心市街地活性化事業で、昨年完成した町家ステイ（暮らすように泊まるホテル）です。江戸時代の町家が見事に蘇りました。商圏の小さな町では、ビルにする必要はなく、昔ながらの町並みを受け継ぎながら、再生していきます。地場の中小企業が中心となったまちづくり会社が整備を行い、地元で、お洒落なギャラリーとレストランを経営している若夫婦が経営し
ています。

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長浜の歴史的な都市構造＊歴史的な都市構造を継承・強化するまちづくり

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長浜の町づくりも、その歴史的な都市構造を大切に保存し、それを継承・発展するように組み立てられています。札の辻に黒壁があります。

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山口市の中心商店街＊大内氏の建設した町割を受け継ぎ、再開発

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山口市の中心商店街です。山口は、中世に大内氏が築いた町でその町割が遺っています。奥行は100m以上に及び、今は十分に使われていません。この歴史的な都市構造を継承しつつ、未利用の土地の利用を図っていきます。市街地再開発事業ですが、3〜4階建ての低層の棟を分棟型で配置し、店舗（橙色）と住宅（水色）の再生を行っていきます。

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山口の生鮮市場＊まず、地域の食材を扱う市場が誕生

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まず、地産地消を担う生鮮市場が、この4月にオープンしました。

山口米屋町の再開発＊歴史的な地割を継承しつつ、低層で再開発

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表通りの背後に計画されている住宅です。県庁所在地の中心部ですが、市街地再開発事業により美しい地方都市にふさわしい店舗と住宅地を整備していきます。

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State

ツリーから
セミラチスへ

JUSCO

A市

商店街

A 市商店主

B市

商店街

商店街

A 市商店主 A 市商店主

You Me Town

商店街

A 市商店主

B 市商店主商店街

B 市商店主Tree 構造においては、各店主は既成の問屋システムなどでバラバラであり、容易に大手流通資本によって解体されていく。大手流通資本は、国土を領土分割していく。

State

A市

新業態店舗

A 市起業家

B市

新業態店舗

新業態店舗

A 市投資家 A 市企業家

新業態店舗

B 市企業家

B 市投資家

新業態店舗

B 市起業家Semi-lattice 構造においては、地域同士が連携し、連携によって相互に補完しあう。大手流通資本にはできない新業態を開発し、対抗していく。

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いずれの例でも目指していることの第一は、外部に依存しない、自立する、持続可能（Sustainable）な中心市街地の再生です。そのために、各地域で成功している起業家が連携していきます。

人が帰属意識をもてる地域単位を基本に据え、その事業主体［まちづくり会社］をエンパワー• 人々がが帰属意識をもてるコミュニティおよび空間の単• この場合、市町村は（合併で規模が大きくなりすぎたこ

位を、マネージメントの単位として据えていくことが必ともあり）、シビルミニマムの実施に徹し、これらにつ要。たとえば、中心市街地、小学校区、町内会、農村集

いては全体の調整機能を果たす。

落などである。規模は、中心市街地なら1ha〜5ha。

• これら地域単位ごとの、地域に根ざしたディベロッパー
を「まちづくり会社」と呼ぶ。中心市街地活性化で一躍表舞台に出た街づくり会社であるが、同様の主体は、郊農村部

外住宅地でも、農村部でも存在しうる。たとえば、郊外
住宅地では、宅老所などの整備・運営がまちづくり会社

郊外住宅地の事業となるだろう。

• まちづくり会社は、ハードの整備とソフトの導入・運営

中心市街地

を同時に行うディベロッパーである。従来の、ハードやインフラに偏した公共事業とは異なる、「新しい公共」
を担う主体となる。

• このような地域単位レベルのマネジメント主体を公的にエンパワーすることが必要。

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第二に、事業は人々が帰属意識を持てる地域単位を基本に据えます。その住民たちが構成する「まちづくり会社」が事業主体となります。復興の支援も、このようなレベルの地域主体に向けられるべきと考えています。

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まちづくり会社の事業＊中心市街地活性化から始まったまちづくり会社は、ディベロッパー型、プロデューサー型、コ
ミュニティ運営型など多彩な方向へ展開し、新しい公共の中核的な担い手になっていく
1. 土地利用権の共同化して、デザインコードにより美しい空間を創出
土地利用権の共同化による、新しい公共空間（共助の空間）を創出し、新しい公共事業を行なっていく。農村から、中心市街地まで。快適な公共空間、美しい町並み、瑞々しい農地、豊かな自然を実現する。
2. ライフスタイルのブランド化を推進する
住民が誇りとしてあ地域が固有に育んできたライフスタイルを再評価・再構成し、地域経済を牽引する産業に育てていく。以下を実践することで地域固有のライフスタイル（文化、風 土、生産
物等）を産業化し、メインストリートに集積する：•商店街が食で農と商をつなぐ•雑貨やクラフトで職人・工業と商をつなぐ•ファッションで地場産業と商をつなぐ•介護や子育てサービスでコミュニティと商をつなぐ

3. コミュニケーション・プラットフォームを構築
これら施設、その利用者、生産者を、ICTを駆使したメディアでつなぎ、次世代型のローカル・
コミュニケーション・プラットフォームを構築する事業。東京発でない身近な情報がかけめぐる場を形成し、モノ（産物、商品、お店、サービス）の創出を促す。

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上記プロジェクトにおいてまちづくり会社が行う事業は、ここに掲げた三つです。1. 土地利用権を共同化して、デザインコードにより美しい空間を創出する事業、2. ライフスタイルのブランド化を推進する事業、3. コミュニケーション・プラットフォームを構築する事業。復興においても、これらが中核的な事業になると考えます。

MIPIMでの受賞理由＊国際都市開発マーケット会議、未来プロジェクト部門• 全体が流れるようで無駄が全くない、優しいタッチの良質プロジェクトとしての建築性を高く評価しました。深く検証された素材からくる、プロジェクトワークの良さを感じさせるところも気に入っています。もう１つ、このプロジェクトの成功の秘訣は、いくつかの都市共通にどこへでも適応させることが出来るということをあらかじめ目指して作られた適応性にあります。

• 私がこのプロジェクトを特に評価したのは地域社会に密着して４つのそれそれの地域住民の声を反映したものであったことです。このプロジェクトのコンセプトには地域住民が参加していて、地域住民参加型プロジェクトと言えます。それによってこの企画が大変ヒューマニスティッ
クにできあがっており、また同時に非常に柔軟性があるというところが魅力です。

• 綿密なリサーチのもとに考えられ提供された都市再開発の提案で、都市だけでなく、その都市が所属する地域そのものの再開発を提言していました。このプロジェクトの魅力は様々な地域の特性に併せることが可能なように設計されていることです。そして、持続性というコンセプト
が建物だけではなくその地域の食文化をレストランで販売するというところへまで配慮が行き
届いています。

• 今回の被災で日本は世界中から暖かいエールと励ましのパワーを送られていると思いますし、日本は必ずそれに応えて復興すると信じています。そしてこれまで以上のまちづくりをし、今まで以上に、力強い国になっていくことを世界が期待しています。今回のプロジェクトの未来カテゴリアワードの受賞は、日本復興に一役買い、そして来たる未来を出来る限りより持続可能なものにしてゆくことのを支援しえる事柄であるといえるでしょう。
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14以上のプロジェクトを、この春、毎年カンヌで開催されている国際都市開発マーケット会議・MIPIM（80カ国、1700プロジェクトが出展）に応募しました。それは、日本の住み良さ（生活スタイル）を、世界に広く知ってもらえうことで、地方も自信をつけ、世界からも尊敬を得る。様々な人たちに働きかけをして、実現をさせていきたいと思いからです。未来プロジェク
ト部門で最優秀賞をいただきました。これはその時の審査員の意見を集めたものです。大規模、超高層のプロジェクトが、未来都市として世界を席巻した時代は大きく変わりつつあると実感しています。

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復興計画の素描：
これまでの経験を踏まえて

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今回被災した地域の皆様には、こころよりお見舞い申し上げます。微力な私にできることは、何もありませんが、これまでの経験をふまえて、考え方を素描しました。

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それは、需要があるとの前提している右肩上がりの社会で、築かれてきた効率優先の考え方や方法論が限界にきていると思ったからです。
そういった発想での復興ではなく、持続可能（Sustainable）なまちづくりの発想で、復興計画を考えていくことが必要と思いました。
そこで、そのたたき台のひとつとして、時間もなく不充分ではありますが、これまでの経験を踏まえて、復興計画を素描してみました。

石巻（宮城県）＊人口：162,822人＊死者数：2,851人（1.8%）＊不明者数：2,770人（1.7%）＊避難者数：11,932人（7.3%）：，

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宮城県の石巻です。薄い青は浸水した地域、ピンクは2009（平成17）年の人口集中地区（DID） を表わしています。黒い線は10mの等高線です。

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石巻（宮城県）＊人口：162,822人＊死者数：2,851人（1.8%）＊不明者数：2,770人（1.7%）＊避難者数：11,932人（7.3%）

：，

テキスト

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一様に浸水をうけているようですが、よく見ると、1）建物が一掃された地区、2）建物が比較的よく遺っている地区、3）その中間に分類できることがわかります。

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大正1年（1913）の地図
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地図を1912 （大正元）年のものに変えてみます。写真と比較すると、この時代の市街地の被害は、建物が一掃された地区とはだいぶ異なります。建物が一掃されるような大きな被害や浸水をを受けたのは、主に戦後に水田や低湿地を埋め立てて拡大された市街地です。

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気仙沼（宮城県）＊人口：74,247人＊死者数：815人（1.1%）＊不明者数：1,216人（1.6%）＊避難者数：5,986人（8.1%）

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別の都市でも見てみます。宮城県の気仙沼です。市街地全体が津波で一掃されています。

気仙沼（宮城県）＊人口：74,247人＊死者数：815人（1.1%）＊不明者数：1,216人（1.6%）＊避難者数：5,986人（8.1%）

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しかし、左上の写真の市街地はまだ住宅がのこっています。

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大正2年（1914）の地図
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地図を1913（大正2）年のものに変えます。古い集落も被害を受けていますが、戦後に拡大された市街地の被害がずっと大きいことがわかります。

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陸前高田（岩手県）＊人口：23,164人＊死者数：1,342人（5.8%）＊不明者数：830人（3.6%）＊避難者数：15,427人（66.6%）：，

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陸前高田です。市街地が一掃され、人口の67％が避難という被害を受けました。

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大正2年（1914）の地図
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1913（大正二）年の地図です。残念ながら、陸前高田では、大正二年の集落の場所も今回の津波で一掃されました。多くの古い集落も、これまでの津波で繰り返し被害に遭っているの23

で、安全というわけではありません（明治29年の津波での死者は2万人以上と言われます）。しかし、戦後の低地部への市街地の拡大が今回の被害を格段と大きくしたことは間違いありません。以上、典型的な三つの都市を見てきました。共通して指摘できることは次の三点です。まず、かつての集落は山裾を巻くように微高地にコンパクトに形成されていました。戦後海の方へ水田や湿地を埋め立てて市街地が拡大されました。おそらく、人口は一般的には2倍、たかだか3倍の増加と思われますが、市街地の面積は10倍あるいは20倍に拡大されました。そして、その新開地がまさに一掃されたのです。

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大正時代までの町並みは、山裾を巻く街道沿いの微高地に町家が並んでいました。商店、施設、造り酒屋などが並び、とても賑わっていたはずです。微高地なので、多少の洪水は避けることができたし、山へ逃げることも容易であったはずです。それが海方向への市街地の拡大で商店街はさびれ空家や空地が増えていったと思われます。

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イタリア山岳都市震災復興の例

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市街地の復興にあたって、すべての住民が高台に家を構えることはたぶん困難です。一方、津波に襲われた場所に再び市街地を再建することもまたありえません。そこで考えられるのは、戦前まで町のメインストリートであった山裾へ、一定の津波への備えをして市街地をコンパクト化／縮退（シュリンク）することと思われます。そこに、ヒューマンスケールで地域の個性をいかした伝統的な町家のデザインに学びつつ、3階程度、たかだか数階建ての集合住宅で再構成し、低層部には広場や都市施設を整備して、コンパクトな中心市街地を構成します。拡大によってスカスカになった中心市街地に賑わいを取り戻します。そうすることで、歴史やコミュニティの継承も可能になります。

19世紀

20世紀

21世紀

19世紀

20世紀

21世紀

丘陵地

農地・山林

一部で宅地開発、公共施設

計画的な市街化

山裾の町場

町家が並ぶ町並み、商店街

空洞化

津波へ一定の対応をしつつ中心市
街地として再開発

海岸との間

水田

埋立て・区画整理

農地、自然として復元

海岸

漁港など

埋立て、漁業施設、工場
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津波対策をしてコンパクトに整備

以上を、19世紀の町、20世紀の町、21世紀の町として模式的に整理した図です。

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もちろん、都市や集落の状態はさまざまです。この考え方があてはまらない都市は集落も少なくないと思われます。市民の意見も多様と思われます。しかし、大まかには共通する復興像は多分このようなものであり、これから、専門家が市民を支援して、それぞれの復興のグランドプランを描き出して行くことが必要になります。

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実現の方法（三つの柱）

デザイン•ゾーニング：
歴史的な集落の位置に中心市街地を復興•デザインコード•美しい町並みスキーム• 権利の調整：

借地権による所有と利

実現

用の分離

• 実施主体：

まちづくり会社• 財源：

公的資金を呼び水に、地域内および他地域・

産業

世界の企業・市民から•ライフスタイル

社会的投資をあおぐのブランド化27

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復興の具体イメージが固まったとして、どのように実現していくか。デザイン、スキーム、産業の三つの柱が必要だと考えます。1）復興する町は美しくなければいけません。この意味でデザインはきわめて重要な柱です。どこに町を復興するか、どこを自然や農地に戻すかなどのゾーニングを行い、デザインコードを合意して、美しい町並みを再生していきます。2）次に重要なのが事業のスキームです。土地に係る権利は、定期借地権によって所有と利用の分離を図り、上記のゾーニングが実現できるようにします。実施主体は、まちづくり会社です。財源
は、公的資金を呼び水に、地域内および他地域・世界の企業・市民から社会的投資をあおぎます。定期借地権は、買取という方法もあり、そのために、資産の流動化法などを活用して、買取機構を設立するという方法もあります。3）産業の復興では、周辺地域と連携し、再生した町並みを中心にライフスタイルのブランド化し産業化していきます。

まちづくり会社の事業と財源•まちづくり会社
市中銀行など借入金

田園都市再構築事業＊地域を支える「公共空間*」の再構築• 中心市街地（周辺都市、小規模都市、集落等の中心部を含む）を整
備・活性化する事業

田園都市ファンド

社債• 地域のライフスタイルを 産業化する事業（商店街における新たな業
態開発等）• コレクティブ・タウン**を実現す
社会資本整備
補助金・交付金る事業（人口減少生活密着型
マーケット、生活支援サービスの充実、人と人のふれ合い拡大等）

資本金 • ICTを活用した、ローカル・コミュ
ニケーション・プラットフォームを構築する事業28* ソフト、ハード両面を含む、** 食事等を助け合いながら共同生活するコレクティ
ブ・ハウスの都市版。

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事業主体は、人々が帰属意識を持てる範囲で、住民によって設立されたまちづくり会社です。まちづくり会社は、図に示したような内容の「地域の公共空間（ソフトを含む）の再構築」
をめざして「田園都市再構築事業（仮称）」を実践します。資金は、補助金や交付金を資本金として、次に述べる田園都市ファンドに社債を持ってもらい、不足分は金融機関からの借入金でまかないます。

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田園都市ファンドを組成、事業を支援＊回収／証券化可能なファンドをめざす
市民

田
園
都
市
フ
ァ
ン
ド

企業

政府系金融機関

交付金

まちづくり会社

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29
事業の主要な資金源は、市民、企業、政府系金融機関、そして交付金などの拠出で組成された「田園都市ファンド（仮称）」です。まちづくり会社の事業は、まず、資本金への公的資金投入でできるかぎり事業性を高め、ファンドへの拠出者へのリターンを少しでも確保し、広く資金の提供を訴えていきます。この循環を成功させれば、投入された公的資金そのものも回収可能になります。

投資の循環
公的支援
公的支援
公的支援

まちづくり会社（マネージメント）A

B

C

プロジェクトプロジェクトプロジェクト

まちづくり会社に投資

投資

リターン

地元
投資家

地元

地元

投資家

投資家

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資金の循環を示す図です。まちづくり会社の事業が動きだすことで、公的支援を徐々に減らし、民間、とくに地元や市民からの投資を増やして、事業を自立させていきます。

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復興計画（市町村）と共助のまちづくり
国
・
県

市
町
村

上位計画
復興方針
国や県等の施策範囲：市町村性格：公助中心
作成主体：市町村
実施主体：行政

整合性
住
民
の
共
助

作成
決定

①まちづくりの方針②土地利用計画③基盤整備④市街地整備・再開発⑤産業振興など

作成
決定①町づくり規範②デザインコード③ビジョン④プログラム⑤まちづくり会社⑥共助の取り組みなど

復興計画（市町村）

反映

共助のまちづくり

範囲：帰属意識の持てる範囲
性格：共助
作成主体：地域住民
実施主体：まちづくり会社等

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まちづくり会社と基礎自治体の関係を整理した図です。復興の方針や基本的な枠組みを定めた復興計画は市町村が用意しますが、その実施は帰属意識の持てる範囲の住民がまちづくり会
社等を設立して、「共助のまちづくり」として実施します。

特区（地域活性化総合特区など）の活用• 復興計画において、市町村と、住民が主体となる共助のしくみ（まちづ
くり会社）が、コラボレーションして行う• 具体のプロジェクトを検討しながら、マスタープランを一歩進め、実行手順を明らかにしたマスタープログラムを立案• 特区制度を活用して、共助のしくみ（まちづくり会社）が、持続可能な都市再生・マネージメントを行なえるように、規制緩和、税制改
正、財政支援を行う

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復興事業は、計画倒れに終わってはならず、着実に進行させなければなりません。マスタープログラムの発想が重要です。 事業を遂行するための種々の規制や面倒な手続きは出来る限り簡素化される必要があります。特区の経験を活かし、それを一層充実した枠組みをつくる必要があります。震災前に制度設計された地域活性化総合特区は、震災の復興においても大いに活用できそうです。

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古来わたしたち日本人は、自然と共に暮らしてきました。
海は、脅威であるとともに、恵みをもたらします。
今だからこそ、地域の信頼と絆を大切にした“新たな暮らし”を創造する
持続可能な街づくりを実現しましょう。

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土地総合研究 2012 年春号

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