株式会社尚建／東京都文京区「コトづくり」を増やし
地域を元気にする
不動産業を将来子どもたちが憧れる仕事に困ったときに頼られる
不動産屋になる
私は大学で建築を専攻し、大学院では地域計画すると思っていましたが、６年目に入った時、まさに好事魔多しで、法人契約の大半が解約になり、それまで大事に育てた社員を全員手放す事態になってしまいました。

のコミュニティ論を学びました。卒業後は広告宣

とてもつらい時期でしたが、よく相談にのって伝やSPツールなどを作る会社で働き、そこで企業もらっていた師から「人生には踊り場がある」と相手の営業の仕事を覚えました。父は建築会社を教えてもらい、それならこれを機に、「自分は何の経営しており、主に建売住宅の建築など手掛けてためにこの仕事をするのか」「これから何をするべいましたが、新しく新規事業を立ち上げるというきか」ということをじっくり考えようと思いましことで私がその部門を任せてもらうことになり、た。

父親の会社に入社しました。それから１年後、不それから１年程経った頃、いくつかの飲食店の動産事業のみを独立させ私も代表者になり、賃貸支援に関わることになりました。最初は古民家をの管理を中心に事業を始めました。一般的にまち店舗に改修した物件です。他社が募集していた商の不動産会社は個人相手の仕事が主なので、法人店街の中にあるその物件は、家賃設定があまりに相手の仕事はあまり得意ではありません。その点、も高く客付けに苦戦していましたが、主婦が２人私は異業種で企業相手の営業をしていた経験からでカフェを開くために契約するという話でした。

企業の一括借り上げの案件を何件かまとめあげる

私も自分が働く千駄木二丁目商店街の活動だけはことができ、事業は順調に拡大していきました。

続けていたので、素人店主がビジネスを始めてす

不動産業を始めるにあたり 10 年経てば経営が安定ぐに潰れてしまっては商店街の悪い事例になると

徳山 明 氏1976年東京都荒川区生まれ。日本工業大学大学院建築工学研究科卒業。学部で都市計画、大学院修士課程で地域計画を専攻。卒業後、営業職などを経て、建築業を自営する父親に誘
われ 28 歳で入社。配属された不動産の仕事に魅力を感じ、不動産事業のみを引き継ぐ形で30 歳で独立。地域商店街の会計理事も引き受け地域活動も行う。2011 年東日本大震災をきっかけに地域や業種の垣根を越えた勉強会「地域で働く不動産屋さんによる情報交換会（通称ジバコー）」を有志と共に開始。毎年１、２回開催し、業界で活躍する人の話を参加者で共有する。

第４章

地域を魅力的にする試み

思い、挨拶に来た本人達の話を聞きました。２人で法人を作り、費用を折半してカフェを始めるということでしたが、「絶対に失敗するから」と計画を全て白紙にしました。そして、カフェではなく単価の高い飲食業に変更することを提案し、新たに事業を組み立て直しました。さらに、２カ月後には家賃が発生するということでしたので、フェイスブックで知り合いから設計、ロゴデザイン、飲食メニューの開発などの専門家を募集し、一方では銀行で融資を通したり、経営計画の作成や経営者としての心構えなどを指導しました。
次に相談を受けたのは、フレンチレストランで千駄木二丁目商店街にある古民家をリノベーションして生まれたカフェ・飲食店「Okaeri（オカエリ）」

困っていたので、ボランティアでもいいと思いお手伝いをしました。

す。当時、私は商店街のリーダー塾に参加しておしかしその後、何件か飲食店の相談が舞い込んり、都内で頑張っている商店主を集めて視察会なでくるようになり、お店のコンセプト作りから資どを行っていました。その中の１人から、立ち退金調達まで、ビジネスの組み立て全体に関わるよき問題でもめているレストランがあるから何とかうになりました。店舗づくりには内装の造作が必してあげてほしいとの相談を受けました。紹介の要ですが、私の場合、建築の知識と経験が強みに仕事は大切ですし、地域の不動産の問題は、当然なりました。また、事業が成り立たないと不動産地域の不動産屋が対処しなくてはならないと考え業としてもらうフィーが発生しないので、コンサていたので純粋な気持ちで手伝うことにしました。

ルティングをするにあたっては、事業主自身の背やってみると相当大変な案件でしたが、立ち退き景や人柄まで全て知るようにしています。そのよのトラブルも解決し、店舗移設にあたり金融機関うにして「店舗やお店を持ちたいという人をゼロに借り入れの交渉をしたり、クラウドファンディから支援する開業支援」が当社の事業の柱の 1 つングによる資金調達を行い、無事に新天地で開業になりました。

することができました。
どちらも無償で、ボランティアの仕事でした。私の中には「そもそも不動産屋は人の資産に口だけだしてお金をいただいている商売だ」という意

木賃アパートを旅館に。新たな賃貸契約への挑戦
やね せん

識がありましたし、不動産の仕事を始めて間もな

当社の周辺は谷根千といって、近年東京の新たい頃に、会社の並びにある自転車屋のおじいさんな観光地としてインバウンド需要が大きくなってから「不動産屋なんか本当はいなくてもいいんだ。

いる地域です。そこには当社が管理している木造ただ町の中に１軒だけ、本当に困った時に相談にアパートがありますが、ある日、そのアパートを行けるような不動産屋は必要だから、そんな不動宿泊施設にするので１棟全部借りたいと、建築家

産屋になりなさい」と言われたことがありました。

の宮崎氏※1 が相談に訪れました。宮崎氏は、谷中本当に困ったときに“あいつのところに行けば何にある築58 年の木賃アパートをカフェと自身の事とかしてくれる”という不動産屋がまちに１軒だ務所の複合施設（HAGISO ）にリノベーション

け必要だといわれて、とても励みになったのです。

した、この土地に縁のある建築家です。既に「まだからどちらの案件も不動産のトラブルで純粋にち全体をホテルに」というアイデアがあり、宿の谷中のまち全体を１つの大きな宿泊施設として見立て、地域と一体になって建つホテル「HANARE」。受付は「HAGISO」の2階にある珪素土塗りのDIYの様子

コンセプトやしっかりした事業計画を作成してい風の作りで1 階を店舗、２階は倉庫として使ってましたので、すぐに地方に住むアパートの所有者いました。月25 万円の家賃設定ですが、間口がに了解をとりました。しかし具体的に進める段階

1 .5 間、奥行き４間しかありません。しかも中にで問題が発生しました。当初は借主が DIYで改修

階段があるため1 階は有効面積が少なく、この商することにしていましたが、耐震工事や屋根の葺店街の2 階はほとんどが倉庫になっていることかき替えまで行う必要があることが判明したのです。

ら、上階を店舗にすることが難しい物件でした。念のため国交省へ直接確認に行くと、借主が改修当然、そのまま募集しても引き合いもなく、あっした部分の所有権は最終的に貸主に帰属するため、たとしても既に商店街にある店と競合する店ばか今回の案件ほどの大規模な改修だと、貸主に贈与りでした。

税がかかると指摘されました。そこで、“前払い家

谷中銀座は観光型の商店街になってしまったイ賃制度”を導入し、前受家賃で貸主自身が発注者メージがあり、地元の人にはそのことを良く思わとなり、旅館にコンバージョンしてから引き渡すない人もいます。実際に観光地になってしまった契約にしました。最終的に国交省や税務署に確認

結果、家賃が上がり、出店できるのは地元以外のし、10年の定期借家契約で５年の延長期間をつけ、大手資本の店舗ばかりで、その店にお金が落ちて資金回収も５年でできる計画をたて、貸主にとっも地域にはお金が回りません。また、そこで働くても満足のいく内容になりました。法務上も、建人も地域外の人ばかりで、夜間は誰もいないまち築上も、税務上も全てクリーンな契約になり、手になりつつありました。一方、商店街の運営は大間はかかりましたが不動産のプロとしてしっかり変なものがあります。私は、その苦労を地元の商した仕事ができました。

店街で経験していたので、この物件に入居する人には、商店街活動に参加し、地域のことも考え、“小商い”で谷根千のまちづくり

地域になじんだ商売をしてほしいという気持ちがありました。さらに、谷中は江戸時代からお寺の造作に関わる大工、畳屋、板金屋などが多くいて、あるとき、知り合いのオーナーから、谷根千地

明治に入ってからは美術館、博物館、東京美術学域にある谷中銀座商店街の真ん中で、定期借家契校ができ、そこに関わる美術品関係者や、額縁屋、約が切れて急きょ空き店舗になった物件があるの絵画修復士などがいた地域です。そのような経緯でなんとかしたいという相談がありました。

から、この物件を、地域にも馴染みの深い製造や物件は町家形式の建物で、土間打ちの上が純和加工、デザイン制作などの「ものづくり」のため

第４章

地域を魅力的にする試みに使って欲しいと思うようになりました。オーナー階には商店街を上から眺められるスポットを用意もそれに賛同してくれたため、食品メーカーのサしてお客様が自由に行き来できるようにしました。

テライトショップ、民泊、バーなどの飲食店をはまた、谷中らしさや魅力を味わえる場所にしたい

じめ、この商店街には全くフィットせず、地域のという思いから、町家建築の構造をそのまま残し利益にも結びつきにくい引き合いは全て断りまし

ながら、大工職人によるリノベーションを行うこた。そうこうしていると、借り手の希望者が誰もとで地域の歴史を守り、さらに、１階の壁面にはいなくなってしまいました。

この地域で明治から昭和にかけて使われていた木

この物件のネックは、面積が狭く、建物の使い製建具を展示しました。

勝手に対して家賃がつりあわないことでした。当すると今度は、工事代金の見積りが 800 万円程

初、オーナーも私も、テナントには谷中銀座で創に膨らんでしまいました。オーナーもそこまで費業したいという意思がある人で、できれば若い方用をかけるつもりはなかったのですが、私の考えに使って欲しいと思っていました。しかしある日、に同意してくれ、わざわざ借り入れまでしてくれツイッターに「若者が家賃で 25 万も払えるわけなました。私もある意味自分のわがままで始めた事いだろう」というつぶやきがあるのを見つけまし業ですので、工事代金の半額を投資しました。こた。また最近は、小商いやスモールビジネス、副こでも“ 前払い家賃方式” を導入し、当社が 10 年業・兼業やパラレルワークという言葉が徐々にの定期借家契約で月 25 万円で借り上げ、３室を合キーワードになってきています。そこで私は、谷計 30 万円でサブリースし、６年目から両者に利益

中銀座商店街の真ん中で「“小商い”をしたい人」がでるスキームにしました。改修の過程では、地のために小さい部屋をつくり、家賃を抑えれば貸域の方にプロジェクトの意図を理解してもらおうせるかもしれないと考えました。ひとつの建物をと、珪素土塗りの DIY や、クラウドファンディンみんなで使い、夢や希望を叶えるための「はじめグで工事資金の募集をしました。そのようなことの一歩」を踏みだせる場所にしようと事業を組みも広告効果になり、物件の完成のタイミングで 1立て直したのです。

階は台湾茶販売のお店、２階は刃物の研ぎ屋とハ

まず、１階を４畳大で 1 部屋、２階を３畳大でンドメイドのレザーショップの入居が決まりまし2部屋に分けて３つのブースを作り、それぞれ家た。３店舗が営業を開始してまだ間がないですが、賃を８万円台～11 万円台に設定。専有部分は小さ

刃物の研ぎ屋は地域の方に利用され喜ばれていまいですが、お店以外のスペースには通路を作り、２すし、また共同運営のため、スタートアップの起Things.YANAKAの外観

Things.YANAKA2Fの刃物研ぎ屋「研ぎ陣」。江戸時代から伝承されてきた手研ぎを生業とする業者にとっても同じ建物に仲間がいることの安心

中銀座商店街の店主のなかでも、特に年配の方に、感があるようです。

「お前よくやった」と言ってもらえました。代替わりした若い店主よりも年配の方のほうが、商店街「モノづくり」から「コトづくり」への空洞化や商店街活動の担い手不足を心配していました。商店街に新しい種類のお店と新しい引き出しができたことで、地域と商店街と観光の“三今 回の谷 中 銀 座 商 店 街のプ ロ ジ ェ ク ト 名の方良し”を実現することができたと思います。こ「Things.YANAKA」の「Things.」は、「コトづれからも既存の建物を使った「コトづくり」を多くり」の「コト」から来ています。私は普段からくの不動産業者が行っていけば、商店街を活性化物件探しの相談があったときは、「どんなことがやし、地域の価値を上げることができると思います。

りたいの？」ということを聞くようにしています。

いつだったか、宮崎氏から「徳山さんはまちの人が何かを始めるときは「やりたい」という気持フィルターのような存在だ」と言われたことがあちを大事にしますし、「やりたい」は「コト」につります。千駄木に住みたい、小商いを始めたいとながります。「やりたい」を叶えるための「コトづいう人に対して、「その人がこのまちに向いているくり」応援プロジェクトが「 Things.YANAKA 」かどうかを判断し、駄目な人は断る」という役割です。

をしている人だということです。その意味で不動

これまで地元の不動産会社として進むべき方向

産会社はまちの玄関のような存在だと思います。

を真剣に模索してきて、ちょうど創業から 10 年をむかえたタイミングでこのプロジェクトに出会い、自分がやるべきことが見えてきた気がします。今までの不動産業者はまず先に「モノ」をつくりそ不動産業を、

子どもが憧れる仕事にしたいこに人や店舗を入れてきましたが、これからは人

私は名刺の裏面に、志として「今の小さい子供がやりたい「コト」を考えて、それを実現するたが『将来不動産屋さんになりたい』と言ってくれめに「モノ」を提供していくという役割に変わっる仕事や業界にすること」と書いています。不動ていくべきだと思います。空き家は社会環境の変

産業は法律、建築、マーケティングの知識が必要化の中でその役割を失ってしまったから空き家にな総合職ですし、人間関係の調整も必要なレベルなっているので、空き家に新たな役割を与えるたの高い仕事です。自分が人生をかけてやっているめには、用途変更をしたり、スモールビジネスに仕事の地位が低いのは嫌ですし、志を名刺の裏に合うような使い方の提案をしなくてはなりません。

入れたのも、自分が迷ったときに立ち戻る原点を一方、スモールビジネスをしようとする人は、企確認する意味もあります。谷中のプロジェクトも画まではできても事業を継続する力がない人が多そのためにやりましたし、このような志をもつ不いようです。事業が頓挫しないようにするには、動産業者もいるということを地域に示したかった

私が飲食店に対して行ってきたように、市場をつという思いもあります。そして、「コトづくり」をくり、事業計画の立案といった、ビジネスそのも応援するような仕事を増やしていくことが消費者のを支援することも不動産業者の役割になるでにとって不動産業がもっと身近な存在になることしょう。これからはもう、ただ単に物件の仲介をにつながると思います。

するだけの仕事はなくなると思います。
嬉しいことに、このプロジェクトについては谷

不動産業者は昔、周旋屋といわれていました。
周旋の意味を調べると、「モノとモノ、人と人との第４章

地域を魅力的にする試み間にはさまれて、なおかつ自分が傷だらけになっても仲立ちをする」とありました。その意味で、理不尽なことやつらいことがあっても、“そうですよね”と一度全て飲み込んで、自分が傷つきながらも潤滑油となり物事を良くしていくというのが不動産業者の本来の仕事なのだと思います。

「原点」と「北極星」を掴んでおく

徳山氏の名刺の裏側。自身の志が書かれているめました。開始

私はよく、何かを始めたいと相談に来る人に対以来15回も続けして、「原点と北極星を掴んでおくといいよ」といているのも、おうことを話しています。人がやりたいことには必せっかいかもしず原点があるはずです。別にやりたいことと現在れませんが、自やっていることが一致しなくてもいいのです。私分が経験した苦もやりたいことを不動産業という手段を使ってしみは他人にはやっているだけです。経営を始めると厳しいこと味わってほしくが当たり前のように起こりますが、その際“自分ないという思いはこうだったんだ”と戻れる原点があることが大があるからです。困ったとき、すぐに相談できる切です。北極星は志のことです。困った時や迷っ人が身近にいるというのはありがたいことですし、た時でも向かっていける、遠い先にある明るいもそういう人と巡りあえる場になればいいと思ってのを持っていればそれは勇気になります。不安やいます。

地域や職種を超えての勉強会「地域で働く不動産会社による情報交換会（ジバコー）」の様子

寂しさを感じたときには原点に戻ればいいですし、小さな子ども達の中の 1 人でも「大きくなった勇気が欲しくなれば北極星にいけばいいのです。そら不動産屋さんになりたい」と言ってくれたら、して、原点と北極星の間から自分がやりたいこと私の夢は成就します。その時は、「ああ不動産業界をみつければいいと思います。

のレベルが上がったぜ」って涙流して喜ぶでしょ2011年の東日本大震災をきっかけに、地域や職うし、それで私は不動産業を引退するかもしれま

種を超えた不動産業者による勉強会「地域で働くせん。

不動産会社による情報交換会（ジバコー）」を始

※１

宮崎晃吉氏

HAGISO 代表 ／ 建築家。

株式会社尚建代 表 者：徳山 明
所 在 地：東京都文京区千駄木2-23-3 ラ・レジダンス・ド・千駄木1Ｆⓒ日本仕事百貨

電
話：03 - 5685 - 2201
Ｈ
Ｐ：http://www.naoken.com/
業務内容：千駄木、谷中、根津を中心に不動産仲介管理業を展開するほか、リノベーション、地域活性化、遊休不動産の再活用、開業支援などの事業を行う。また、地域や職種を超えての勉強会「地域で働く不動産会社による情報交換会（ジバコー）」も定期開催している。