【第９８回 定期講演会 講演録】［
第９８回講演録］
日時：平成１６年３月３１日
場所：東海大学校友会館

平成１６年地価公示について
国土交通省土地・水資源局
地価調査課地価公示室長
森 義一

ただいまご紹介いただきました国土交通省地価調査課地価公示室長の森でございます。
本日は、平成１６年地価公示の結果の概要につきまして
資料に沿ってご説明いたします。

ました。この中で一番ましなのが東京圏で４．７％の下落
でございまして、１４年から３年間見ますと、次第に下落の幅が小さくなってきていると思います。大阪圏、大阪、名古屋は８％台で出たり入ったりということでございます。

例年ですと、地価調査課長が参って説明しておりました

地方圏は逆に年々下落が拡大していると傾向にございます。

が、ただいま地価公示法の一部を改正する法律案が国会にそして、今年はとうとう全国平均と地方圏が並んでしまっ

提出されておりまして、各関係機関方面へ根回しに奔走したということでございます。

ております。本日、参ることができませんので、私がかわってご説明をさせていただきます。

その下の商業地ですが、
７．
４％の下落をしております。
住宅地よりも下落幅は大きいのですけれども、下落傾向は

なお、この地価公示法の一部改正と申しますのは、都市

少しずつ小さくはなってきているということが見てとれる

計画区域外の一部地域についても地価公示の対象にしようと思います。
三大都市圏は５．
８％の下落でございまして、というような改正でございます。

明らかに良くなっています。その中でも東京圏は４．５％の下落となっており、顕著に良くなってきていると言えると思います。大阪圏は良くはなっていますものの、まだま

１．概要

だ１０％ぐらいの大きな下落はしております。それから、一番下の地方圏は８．７％の下落で昨年と同じになってお

地価公示は標準地と申します全国の都市計画区域内の３万余りの地点につきまして、毎年１月１日時点の正常な土りますが、下落幅は拡大傾向にあるということが言えると思います。

地の価格を土地鑑定委員会が判定し、公示するものであり

この東京圏、大阪圏、名古屋圏の区別はこの（注）４にます。まず１６年度の概要を申しますと、地価は１３年連書いていますように、首都圏整備法、近畿圏整備法等の既続して下落しております。しかし、昨年の地価公示で見ら成市街地、近郊整備地域を含む市町村の区域がその主な圏れました東京都区部を中心とした地価の下げ止まり傾向が域でございます。例えば埼玉県でしたら一部が東京圏、一

今年は一段と拡大、鮮明化してきております。更に他の圏

部が地方圏というふうになるわけでございます。

域の中心都市、名古屋、札幌、福岡の一部にも現れてきて次にバブルのピーク時からの下落率はどのぐらいかといいることから、地価の動向に変化の兆しが見られるといううことでございます。 ２ページに全国における地価の推ふうに考えております。しかしながら一方では、それ以外

移がございますけれども、住宅地の方が２９６．４でござの地方では下落傾向が続いていまして、むしろ拡大傾向にいました。これは昭和４９年を１００としております。地あるというのが今回の地価公示の結果でございます。

価公示が始まったのは昭和４５年からでございますが、当

まず住宅地ですが、１６年は５．７％下落しております

初は三大都市圏の市街化区域だけで９２０地点からスター（Ｐ． １）。
そしてその下の三大都市圏平均でも５．
７％、トしまして、だんだん増やして昭和４９年に初めて全国の一番下の地方圏でも５．７％とちょうど５．７％でそろい

都市計画区域に拡大しましたので、それをベースにしております。４９年に比べますと平成３年が２９６．４、それ昨年は１０地点しかなかったのです。
真ん中が横ばいです。

が１６年の今回は１６８．５となっておりまして、４割強

これは今回１３０地点あり、昨年は１０７地点です。そのぐらい下がってきております。商業地の方は２７１．６が下の、ほぼ横ばいというのは、下落はしているけれども、ピークですから、
それが８８．
０まで下落しておりまして、下落の幅が１％未満というものです。これはご承知のとお３分の１になってきているということでございます。

り物価もデフレ傾向ですから、あるいは給料も下がってい三大都市圏はもっと顕著で、バブルのピークが商業地でますので、１％未満であればむしろ実質的に横ばいと言え

４２１というふうに４倍以上になり、それが今度は８８．

るのではないかということで、ほぼ横ばいも横ばい扱いに２となっておりますので、２１％、ピーク時の約５分の１

しているわけでございます。そのほぼ横ばいというのが２ぐらいに下がってきていると。住宅の方は４０％台でござ

７８ございまして、これは昨年は１２９しかありませんでいます。三大都市圏、地方圏を通じてピークから一番下落

した。そして横ばいとほぼ横ばい以上を足しますと４００が大きいのは大阪圏の商業地でございます（Ｐ． ３）。ピになります。それに対応する全標準地の数を、選定替をしーク時には４９３、昭和４９年に比べて約５倍になっていた地点は変動率が出ませんので除外していますけれども、たのですが、それが１６年は７５．６％になっていますの

継続地点と言われる地点が９９２あります。９９２のうちで、ピーク時の１５％に下がっているということでございの４００地点がほぼ横ばい以上になっているということで、ます。なお、平成３年の大阪府における商業地の平均価格

４０．３％です。４割強がほぼ横ばい、実質的にも横ばい

は５５０万円でございました。今の大阪府で一番価格の高になっていますので下げ止まっていると、こういうふうないところというのは４９９万円でございますので、今の一ことでございます。

番高いところよりも平成３年の大阪府全体の商業地の平均

平成１５年の一番大きな特徴は、浦安のところにずっと価格の方がより高いということです。いかに大阪圏、大阪

丸がついています（Ｐ．

府におけるバブルの影響が大きかったかということが言えついていまして、全部横ばいだったのです。今回は７カ所

ると思います。

のみならず、下落していた２地点も加えて９地点が上昇地

ちなみにこの４９９万というのは、東京都以外では一番高い価格でございます。

）。浦安は昨年は７カ所の印が点になっています。つまりこの浦安の湾岸道路より南東側
はすべて上昇しているわけです。旧市街地、浦安市の新興４ページを見ていただきますと、地方圏につきまして

住宅地でないところの方は下落をしていますが、ただ小さ

はバブル時の地価の高騰も比較的小さかったとも言えます

な下落になっているということで、浦安なども明らかに下が、住宅地の場合は４９年を１００としますと約２倍強ぐ

げ止まっていると言えると思います。
これは住宅地ですが、らいの２１３になったわけでございます。それが１６２に昨年と比較していただきますと、まず密度が濃くなっていなっておりますので、ピーク時のまだまだ４分の３の価格

ますし、かつ区域がぐっと広がってきているのがおわかりを維持しているということです。商業地の方はピークの約いただけると思います。それから、例えば昨年、右上の柏２倍になっていますけれども、それは８７％、これはずっ市などというのは全然なかったのが、今回柏でも上昇地点と下落していまして、この下落の傾斜がずっと一定の割合が現れていたりしていますし、埼玉県の和光市なども、昨で下落している傾向がございます。

年なかったのが横ばい地点が増えてきているということで後で申し上げますけれども、地方圏の中でも特に商業地の場合は地方の県庁所在地のような比較的大きな都市の中ございます。
次が商業地です（Ｐ．

）
。
右下の枠の中で申しますと、

心商業地の下落が大きい。そして人口５万、１０万程度の上昇地点が５２地点ですね。昨年は３９地点でございまし

小さな都市、町の商業地の方の下落の方が小さいというこた。
横ばい地点が６８地点、昨年は５１地点でございます。

とでございます。なぜかということは後の方で詳しく申し

ほぼ横ばいが９７地点、昨年は２７地点ということで、そ上げたいと思います。

れを合計いたしますと、２１７地点がほぼ横ばい以上でございます。対象となる継続地点数は７７７地点ございます
ので、ほぼ横ばい以上の割合は２７．２％です。約３割弱

２．東京圏などでの下げ止まりの兆ざしがほぼ横ばい以上になっているということでございます。
住宅地に比べると少ないではないかと思われますけれども、次に５ページです。まず住宅地の平成１６年と１５年のやはり商業地の場合は土地の個別化ということで、中央区、比較をしたものでございます。右下の参考というところをあるいは千代田区と言えども下落しているところはしてい見ていただきますと、上昇地点は３１地点ございまして、るわけでございます。その中でも区部都心部ということで申しますと、千代田、中央、港、新宿、渋谷などの８地区ます。

の地域につきましては、住宅地で言いますと地点数が１８

福岡市ですが、ここでも横ばい地点が倍というわけには

０地点、それに対し横ばい以上が１４１ありますから、７

いきませんが、ある程度、昨年よりは広くなってきている

８．３％になります。つまり８割近くがほぼ横ばい以上とということが言えると思います。

いうことでございます。商業地の方は４２５地点に対し１

それからが福岡の商業地ですが、天神のところ以外にも２０ですから２８．２％となります。大体商業地の方は約やや西側に広がりを持って横ばい地点が現れてきています。

３割ぐらいでございますが、横ばい以上になっております。

ここがまとめでございますので、やや重複しますけれど

商業地の昨年と今年を比べてみますと、千代田区、中央も申し上げます（Ｐ． １）１６年の公示地価は引き続き区の大手町なり銀座なり、あるいは渋谷方面が上昇してい

下落しているけれども、商業地では２年連続して下落幅がるのは推測がつくと思いますけれども、やはり上昇地点数減少し、また住宅地では６年ぶりに下落幅が縮小した。住がずっと増えたとともに、新しく例えばこの図の右の一番

宅地は６年ぶりといってもわずか０．１ポイントではあり上の千葉県の柏市ですね、昨年はずっと下落だったのです

ますが、昨年のマイナス５．８がマイナス５．７というこ

けれども、柏市の駅前の東側、西側の地点につきまして、となので、下落幅は縮小したと言わせていただいておりま

両方とも上昇地点になっているということもあります。そす。三大都市圏では住宅地、商業地とも下落幅は縮小してれから、世田谷区でも初めて上昇地点が１地点現れておりおります。地方圏では住宅地の下落幅は拡大しています。

ます。東京の中心は、地点が重なって図示されておりまし

商業地は昨年と同じ８．７の下落となっているわけでござて、本当は上昇地点はもっと多いのですけれども、全部図います。

示できませんので、見かけより少ないような印象を受けますけれども、そうではないわけでございます。

三大都市圏を中心に下落幅が縮小した背景には、経済に回復の兆しが見られるということ、それから都心回帰の動

こういう東京圏の傾向が名古屋、札幌、福岡にも現れてきが続いていること等、それから都市再生の取り組みによございまして、１３ページに名古屋以下ございますので、って集客力が高められたことなどが挙げられると思います。

見ていただきたいと思います。名古屋市、これは左右にな

東京都区部都心部では上昇や横ばいの地点が増加し、そっています。右からいきますと１５年は上昇したのが１カ

れから区部南西部や区部の北東部、これは江東区等でござ所、栄で１カ所、それから横ばいが１カ所しかなかったの

いますけれども、それから多摩の一部、吉祥寺が横ばいやですね。１６年は公示では上昇しているのが１１カ所、名ほぼ横ばい地点が広がっております。
千葉県の東京近接地、

古屋駅の東側は６カ所ですね。それから一番繁華街の栄の浦安でも上昇地点があらわれるなど、これらの地域では下方では４カ所、この下の大須というところ１カ所だけ、合げ止まりの傾向が強まってきているというわけでございま

計では１１カ所の上昇地点が現れているということです。

す。そして、名古屋市、札幌市、福岡市でも上昇、横ばい

横ばい地点も増えていますし、ほぼ横ばい地点も２カ所ご地点の広がりが見られます。

ざいます。こういうふうに明らかに面的な広がりを持って

なお、大阪圏につきましては、大阪市で横ばい地点が昨

上昇、横ばい地点が出てきているということが名古屋市に年の１つから５つになりましたし、京都は横ばいがゼロかおける特色でございます。

ら３つになりましたので、若干横ばいになってきています

次に名古屋の住宅地の方ですけれども、住宅の方は余り自慢して言えるほどの広がりではないのですが、多少増えているだけでございます。

けれども、まだまだ不十分で、その面的な広がりに欠けるということでございます。
そして結論ですけれども、前回の地価公示において東京

次は札幌市ですけれども、住宅地の方から申し上げます

都区部を中心にして見られた地価の下げ止まり傾向が他の（Ｐ．１５）。今回初めて円山公園の北側のところに上昇地

圏域の中心都市にも一部現れてきておりまして、地価の動点があらわれました。ここは昨年は横ばい地点でしたが、向に変化の兆しが見られるというわけでございます。

今回上昇に転じました。それ以外に横ばい地点が１１カ所

次に、三大都市圏を具体的に見ていきたいと思います（Ｐ．

ございまして、地下鉄の東西線と南北線の沿線沿いの、比０９）。東京の住宅地では、ほぼすべての地域で下落幅が縮較的環境が良くて交通の便がいい住宅地に横ばいが相当現

小しております。そしてこのページにありますように、千れてきています。

代田区がプラス１．０％、それから港、渋谷、この３区はそれから商業地です。札幌の商業地は上昇地点はござい

区全体で全地点を平均しても上昇に転じているということませんが、横ばい地点はここに書いていますように幾つかでございます。特に渋谷区では２年連続して上昇している面的な広がりを持って現れてきているということでございということでございます。

それから区部南西部でも品川区、目黒区、大田区、世田

それで港区を見ていきますと、２１ページの真ん中より谷区、中野区、杉並区、いずれも１％未満の、ほぼ横ばい

下の方、青山霊園の左側のところに、Ｈフロラシオン青山

でございますので、これも物価下落等を考えますとむしろというところがございます。それから南青山小学校があり横ばいであるというふうに考えております。ただ、区部北ます。このあたりの住宅地、ここが４．５％の上昇地点が東部は江東区は０．４の下落ですから、ほぼ下げ止まって

２カ所ございますし、このあたりに上昇地点があります。

いるけれど、他のところはまだ２％台下落しておりますの

それから、渋谷区の方でも、渋谷の５－３３という商業地で、ここはもう少しだということでございます。そして都の上昇地点がございますけれども、それの西側、つまり左区部全体で、一番下の欄にありますように１．３％の下落側ですね、このあたりが渋谷区の住宅地の上昇地点がござになっていると。平成１３年からの公示価格を見ていきまいます。

すと、一番下の１３年がマイナス３．４だったのが、２．

なぜこの南青山ないしは表参道、あるいは神宮前あたり

８になり、１．９になり、１．３になっておりますので、が上昇しているのかというと、地域としましては海外ブラ次第次第に下げ止まってきているという傾向が見てとれるンドの店舗の立地が進んでおりまして、これらの店舗が面と思います。

する通りを中心に人々の回遊が盛んになってきております。

２０ページを見ていきますと、区ごとの地点数を書いて各店舗の集客力の高さが地区全体の商業地としてのポテン

おります。例えば千代田区というのは住宅地の標準地が１

シャルを高めているわけです。むしろこれは商業地として

１カ所ございます。そして上昇が８カ所ですね。昨年は上の説明ですから、住宅地ではないのですけれども、その近昇が２カ所しかなかったのが、一気に８カ所、１１地点中

くにある住宅地の地点につきましても当然影響があるわけの８カ所が上昇しています。そして、下の欄にいきますとで、この地域全体としての地価を上昇させていると考えら横ばいしているのが１カ所あります。ということは差し引れます。結局、住宅地域と言えども、商業店舗的な利用がきしますと２カ所は下落をしているわけですね。それはど

一部混在してきておりますので、条件が許せば商業店舗とこかと言いますと、これは飯田橋駅から南に早稲田通りをして、そういう海外ブランドがそこを店舗として利用する

行きまして、日本歯科大付近の富士見１丁目、２丁目の地ことも可能ですので、住宅地としても価格は上がっている

点がございます。ここだけは、昨年も下落しており今年もということでございます。

また下落しておりますが、下落幅は非常に小さいというこ

それから、港区、上昇５地点と申しましたけれども、４とで、１１カ所全部を足しますと１％の上昇になるという地点がこの南青山にございます。
もう１点はと言いますと、ことでございます。以下、一々見るのは省略いたしますけ

高輪ですね。これはＪＲ品川駅の西側の高輪４丁目でござれども、港区の場合は３０カ所地点ございまして、上昇はいまして、ここのところに上昇地点が現れている理由は、

５カ所、横ばいが２５カ所です。これは昨年は港区は３０

やはり新幹線駅が品川にもとまることになったこともござ

カ所全部が横ばいだったのが、５地点が上昇になっている

いますし、それから品川駅の東側の再開発、品川インターということでございます。

シティができまた。それに昨年秋にはグランドコモンズがちょっとここで余談ですけれども、例えば港区の場合は完成したことの影響があると思います。それから区部南西３０地点すべて横ばいというのがおかしいではないかとい部では大田区、目黒区あたり、これは上昇地点もございまうふうなこともありますので、ごく簡単に、ここはちょっ

すが、大田区あたりでは昨年もございましたので、今年目とオフレコで申し上げますと、結局こういうふうに一部が立った現象ではないと思います。

上昇しますと目立ちますから、どうしてもここを厳しく分

２２ページに年間上昇上位ポイントの全国ベスト１０が析せざるを得ないのですね。評価員に対して厳しく原因をございます。今申しましたように、渋谷あるいは南青山、求めるわけでございまして、そうすると一般的に都市再生

そういうところで高い上昇をしております。特色は浦安市なり、集客力が高まったということは言えるのですけれどが全国ベスト１０に４つ出ていることですね。都心が６つも、定量的になぜ１％上がったかということは、それは言と浦安が４つということで、この全国の上昇ポイント、住いにくうございまして、これは評価員も大変苦労するとこ

宅地のベスト１０に都心と東京周辺でそろったのはこれはろでございます。そういうわけで、横ばいから上昇へと判

バブル以来初めてのことでございます。下落の方で上位を断するというのは非常に勇気のいることでございます。そ占めたことはいっぱいありましたけれども、上昇で占めた

ういう中でこういう上昇地点を出すというのは、やはり鑑のは初めてなのですね。昨年はと申しますと、昨年は東京

定評価員としても、確かに自信もって調査しているというは５、北海道３、九州２でした。その前は東京は２で、そ判断があるからでございます。

れ以外の８つは全部田舎の無名なところでございました。

田舎と言うと大変失礼な言い方ですけれども、私は田舎は落もございます。下のグラフは八王子駅から一番近い八王

好きなので田舎と親しみを込めてそう言っておりますけれ

子－２というのが駅から３５０メートルのところ、八王子

ども、住宅地で東京が上位を占めるということは去年から－５２というのが駅から８キロ離れたところでございます。

の兆しがあって、今年でほぼそろったということでござい

八王子－２の方はバブルがはじけた当時の下落は猛烈だっます。明らかに土地の価格の大きな循環の流れの走りのよたのですね。
もう２０％ぐらい下落したわけです。
そして、うなものが感じられるのではないかというふうにも考えら今はと言うと、この数年下落はしているものの、かなり下れます。

落幅は小さくなってきいるということでございます。これ

浦安の説明をいたします（Ｐ．２３）。ここで浦安の湾岸

はつまり最初の平成４、５、６、７あたりの下落は結局バ

道路の全部、東、あるいは南側、この浦安１４という一番ブルがはじけたということでございます。最近数年の下落

左の端のところだけは違いますけれども、それ以外全部新はバブルではなくて、日本経済が良くないということで、

興住宅街でございまして、いずれも上昇地点になっており景気が冷え込んでいて有効需要が少なくなっているというます。これは都心への接近制にすぐれていて、京葉線で東ことが原因だと思いますが、１６年は大分良くなっている

京まで１０分程度でございます。それから区画整然としてと。
それに対して八王子－５２ですが、これはむしろ当初、おりまして、まちも非常にきれいで住環境が良くなると。

余り下落していないのですね。数％しか下落してない、あそして現地に行きますと、普通こういう新興住宅地で区画

るいは一時、平成７年、８年というのは逆に横ばいになっ整理をしたところというのは空き地が多く、地主の持ってています。下がってないわけです。ところが今になると十いる土地などは空いているというのは珍しくないのですけ

数％の下落になってきているということで、そういう意味

れども、ここはほとんど空地がない。特に新浦安駅の方、で言うと、逆説的ですが土地取り引きが活発になっている

つまり右側の方は若干空き地というか、宅地のままのとこのですね。むしろ正しく評価されて取り引きされているとろがありますけれども、左側の浦安の１４なり、１６あたいうことが言えると思います。つまり地価の個別化と言えりは全く空き地がありません。全部きちっと埋まっている

るのではないかと考えております。以上が東京圏の住宅地わけです。そいうことから、結局需要があるということででございます。

すね。それも、非常に好物件の供給もあって人気も高いということでございます。

次に東京の商業地を申します。 ９ページで今度は右側の商業地の方を見ていただきますと、区部都市部の千代田

大体価格的には坪９０万ぐらいでございます。これは実区の場合、２％の下落になっています。例えば千代田区で際現地に行っても中古物件が上物セットで約８，０００万

すと１３年が６．４の下落、それから１４年、６．９とい

から１億弱ぐらいなので、地元で聞いてみるとほぼ坪９０

うふうに下落が拡大して、昨年は４．０の下落、今年は２．

万ぐらいだと、こういうふうなことを聞いております。こ０の下落と。上昇地点も結構多いのですけれども、下落幅

ういう意味では、地価公示と実勢はあってないのではない

は小さくなっていますが、神田周辺の地点が下落しておりかという批判もありますけれども、ここはそうじゃないとますので、区平均ではやはり２％下落しているというこということでございます。余談ですけれども。

でございます。一番いいのは渋谷区ですね。ここは昨年にあとは武蔵野市の住宅地につきましても横ばい地点が昨引き続いて区全体で商業地は０．８％上昇しております。

年に比べて６地点あります。ほぼ横ばい地点も１６ござい

それから比較的良いのは区部南西部の大田区と世田谷区でまして、これは武蔵野市周辺ではかなり下げ止まってきてすね。大田区は０．７％の下落、世田谷は０．８の下落にいるということでございます。それから実際の収集した事とどまっておりまして、そして区部全体で２．２％の下落

例を見ましても、標準地価格よりもむしろ高いような取引です。

がいっぱいありまして、むしろいつ上昇と判断してもおかしくないというふうな状況にございます。
それから、今良いことばかり申しましたけれども、悪い

３．変動率の出し方ことも言わないとバランスが悪いわけでございまして、２４ページを見ていきますと、東京圏でも八王子とか、ずっ

そこで、３月２３日に地価公示発表になりまして、２４と郊外に行きますとまだかなり下落しております。１０％日の日経朝刊に非常に興味深い記事がございました。原文

あるいは１５％ぐらい下落している点もございます。

を紹介しますと、「驚くべきデータがある。東京都心３区、八王子でも一番の下落の小さいところは１％ぐらいのと千代田、中央、港区の商業地は前年比０．４％上昇！ 発

ころがございますし、一番高いところは１５％を超える下表された公示価格は１．２％の下落だったが、これは各調

査地点の変動率の単純平均値である。地価合計額の変動率という意味は、単純平均の変動率が、バブル前後の一定期を示す加重平均で見ると、都心部は下げ止まりから上昇に間で見ると４倍になっているのですね。いったん４倍にな

転じている」と、こうふうに日経新聞は分析しているのでって、そしてその後の下落を通じて今４分の１に下落してすね。これはどういうことかと言いますと、私どもの変動いると、元に戻っていると、
こういうふうなことを言って、率を出しているのは、全地点分の変動率を１地点ごとに全ところが一方では地点の選定替によって価格の高いところ部足して、そして足した数字を全地点で割っているわけでに地点を置いた、そうして平均価格を計算してみると７倍すよね。いわば単純に、つまり価格は２，０００万のとこになっている、ですから下落率も７分の１倍に落ちないとろも１００万のところも１％上昇すれば、その１％上昇し元に戻らないのではないかと。変動率が４分の１になってたという価値は同等と見るわけです。
これが単純平均です。

いるということは、下げ止まってないという状態、高止ま

ところが、加重平均というふうに日経新聞は言っているのっている証拠だと、こういうのがその論拠なのですね。しですけれども、具体的に言いますと、
例えば丸ビルですと、かし、それはおかしいのであって、あくまで変動率、つま前回２，０００万円で今回２，１００万円になっているわ

り平均価格というのは新しい価格の高い地点が付け加わり

けです。５％上がったのですね。その意味は分母が２，０ますと計算上当然上がるわけですから、平均価格が上昇し００万ですね。分子が２，１００引く２，０００、ですか

たからといってそれで地価は上昇したとは言えないわけでら引くと１００ですよね。だから、２，０００万円分の１ございます。平均価格はあくまでその年におけるある地点

００万円になるわけですね。これを私どもは５％上昇とことある地点と比べるのは意味がありますけれども、経年的

ういうふうにするわけですけれども、日経新聞の加重平均変化を見るために平均価格で計算した加重平均で見るのはなるものは、そこでは５％を出さずにそのまま２，０００

おかしくなるわけです。

万分の１００万と、こうするわけです。そして次の地点がそういうわけで、読売新聞掲載の鑑定士の地価公示が高

例えば２００万円の地点としますよね。２００万円の地点

いという主張は論拠がないということでございますので、があって、それが５％逆に下がったとします。そうすると

どうかご理解を賜りたいと思います。

分母が２００万円、分子は１０万円です。だから、２００
万分の１０万になります。そのとき、単純平均で計算すると５％同士、上昇５％、下落５％ですから、足すと横ばい

４．東京圏の地価動向（続き）になります。
ところが加重平均するということは分母が２，０００万プラス２００万、２,２００万です。分子の方は丸

それから次に、２５ページです。上昇地点と横ばい地点

ビルは１００万と、その地点は１０万ですから２１０万にしか図示していませんので、どの辺が下落しているのかとなっています。どういうことかというと、横ばいではなくいうことを申します。本当はむしろ下落している地点を書

上昇していることになるわけです。つまり丸ビルの価値はいた方が良くわかると思うのですけれども、どうも良いと他の５ポイント分の価値があるということになるわけです。

ころを強調するくせがあるものですから恐縮ですが。この千代田区の商業地の全地点の平均価格は４１０万円です。

図の上の方の神田須田町とか、神田周辺、それから日大病

丸ビルは今回２，
１００万円ですからちょうど５倍ですね。

院、ここら辺は下落しています。

つまり丸ビルが５％上昇するということは、他の地点の５

それからずっとこの図の東側、切れていますけれども、倍分の価値があると、加重平均で計算をすればこうなるわ

新大橋通りがずっと南から北に走っているのですけれども、けです。つまりどういうことかと言うと、価格の高い、単そういうところの東側はずっと下落していますね。それか価の高い地点が上昇していると加重平均すると高く出ます。

らここで一番の下落地点は、この中央５－４８というのがそして逆に言うと、価格の高いところが下落していると逆

東京駅北口から永代通りがずっと西から東へ延びています。

に低く出ると、こうなるわけですよね。ですから、やっぱそして中央５－４８というのは永代通りに面したところ南り残念ながらこの分析は正しくないのです。ここは加重平側にあります。こっちの５－４８と中央と書いたところの均で見るべきではない、単純平均で見ないと判断を誤りま位置あたりにちょうど日本橋で、ここは昔の白木屋の後です、ということです。

すね、ここに商業ビルがつい最近完成しましたが、そこのそして、実は、３月１８日付の読売新聞の論点というとずっと東側にいったところが兜町ですね、
ここの地点が９．

ころで、ある鑑定士の方の公示地価は高過ぎるというふう９％下落していますので、これが都心では最大の下落地点

な記事がございました。その方の根拠なるものが、この加です。それと、それから汐留のずっと南に行きまして、こ重平均なのです。つまりその方のいう公示地価はおかしいの５－３３というところがあります。これは新橋、港区ですけれども。港区ではなく、その東側の築地市場の中に地でございますけれども、今回、新たに品川駅の西側でも、点がありまして、まさに市場の中にあるのですけれども、去年は下落をしていたのですけれども、一気に上昇地点に

ここが９.２％の下落していまして、この２地点だけが断トなった地点がございます。それは２６ページです。この５ツに下落しています。築地の地点はやはり市場の移転が予－２４というのがございますけれども、７％の上昇、昨年

定されておりますので、そういうこともあって下落が大きは９．１％の上昇でございまして、ここ数年ずっと上昇し

いのではないかと考えております。

ていますけれども、ここは品川駅のインターシティの近く

それから先程の９．９の下落のところ、なぜかというこでございます。そして５－４ですね。品川駅の西側、このとでございますけれども、単価が高過ぎたこともございま

第一京浜、国道１５号線に面したところですけれども、昨して調整的な意味もございますが、やはりそこは個別化だ

年は２％の下落だったのが０．
４の上昇に転じております。

ということで申しておきたいと思います。

そして２０ページの上、
港５－１１、
それから港５－４６、それから、そのページで申し上げますと、一番の特色を

ここ２地点が上昇地点がございます。今申しましたここで申しますと、２５ページの上の方に、千代田５－２という４つと、それから汐留、新橋方面２つと、それから青山２

ところがございます。これは学士会館の一本東側の通りでつと、８カ所が港区では上昇していまして、それ以外の新ございまして、小笠原ビルのところです。これはちょうど橋の四丁目、五丁目、六丁目とか、あるいは浜松町とか、再開発、この神保町の三井ビルディング、それから東京パ

そういうところは下落していますので、トータル的にはやークタワーが完成しました。このちょうど本当の真南にあはり港区は２％台の下落にはなっております。

る地点でございまして、
ここが非常に良くなっていまして、上昇に転じております。これは昨年は３．５％の下落でして、今回５．８％上昇になっていまして、その前は１０％

５．その他の大都市圏の地価動向

近い下落、４年前は十数％の下落だったのですね。それが見る見るうちに上昇に転じているということでございます

次に名古屋圏の方にいきます（Ｐ．２７）先ほど申しまので、やはり再開発の効果がてき面にあらわれている地点

したように、ここの６カ所、名古屋駅の東側、駅周辺ではでございます。

ＪＲセントラルタワーズも完成しましたし、それから今、

それから、世田谷区の二子玉川園の駅近くのところの上

豊田・毎日ビルの再開発も進んでいますし、まさしく大規

昇地点が初めて現れています。ここのところは昨年９月に模な再開発が目白押しになっております。今後の都市再生

玉川川高島屋が完成しまして、２万３，０００平米ぐらいの期待が非常に高まっておりまして、こうやって軒並み上の店舗面積を持っています。最大級の、５，２００平米ぐ

昇に転じております。

らいの食品売り場がオープンし、非常に集客力が高いといそれから栄でも上昇地点、あるいは横ばい地点が出ておうことで、この商業圏が活性化しまして地価上昇に転じてります。ナディアパーク、あるいはオアシス２１の完成におります。

よりまして栄地区の集客力も、繁華性が高まりましたし、それから柏市ですね。駅前の東口、西口、ここも柏駅近

ブランドショップ、あるいは有名店の出店が続いておりま

くにも、そごう、高島屋、丸井、イトーヨーカドーなどのして、ティファニーとかブルガリと続いております。それ

大型の集客施設が充実しており、茨城県を含めた周辺の地から大須通りとございますが、ここを中心にブランドショ

域からの顧客が集まっているということから、柏市の２地

ップ等がずらっと並んでおります。それから高島屋、三越

点は上昇しております。

も新しく改築しておりまして地区全体のポテンシャルが高それから、あと港区の商業地を申し上げますと、港区はまってきております。
そういうところから上昇しています。

上昇地点が８カ所ございますけれども、その特色は港区のそれから下の方の大須地区ですね。大須地区というのは場合は上昇地点が非常にちらばっていまして、２地点が汐東京で言いますと秋葉原的なところなのですけれども、パ留近くと新橋駅前のところ、２地点上昇でございます。そソコン、あるいは中古衣料とか、中古のブランド品等、顧れから青山通りとか、
ここに２カ所上昇地点がございます。

客集客集員力の高い店舗が集積しております。若年層の顧それから六本木ヒルズの影響もありまして、麻布十番のと客を中心に集客力を高めていまして、コメ兵などを通じてころに２カ所上昇地点がございます。それから品川の駅の中古ブランド店舗の出店が相次いでおりますので上昇して西側、東側に１カ所ずつ上昇地点がございまして、都合８いるということでございます。

カ所上昇地点がございます。品川駅の東側はずっと３年連

それから名古屋の場合は住宅地は東京ほど目だって良く続して上昇しているのです。これは品川駅の再開発の効果はありませんが、千種区とか東区の方では横ばい地点もございますし、名古屋市近接の東側、例えば東武丘陵線といいます。ここは京都らしさを求めて町家を改装した、要すう鉄道の新線の延伸などによって、そういうところでは横るに昔風の京都風のおうちを改装して店舗に変えて、飲食

ばい地点が幾つか現れてきております。

関連の小さなしゃれた店舗に改装していまして、非常に集大阪の方でございますけれども、大阪は御堂筋沿いだけ

客力が高まってきております。そういうことから、大分賑がいいといいましょうか、昨年は一番上の大阪北５－１とわいを取り戻しつつあるということで、一部だけですけれいうところ、ヘップナビオ、ここは横ばいでした（Ｐ． 29）。

ども横ばい地点が現れておるようでございます。

４９９万円で西日本で一番高いところでございます。大阪

それから札幌でございます（Ｐ．３１）。札幌駅の西側のではこれを含めて５カ所横ばい地点が現れていまして、一地点、これは上昇地点はないのですが横ばい地点がありま

番下の中央５－２３、この心斎橋のところは昨年５．２のす。札幌西５－７の琴似駅の南側です。これは昨年９．８％下落だったのが横ばいになっていますので、大分改善をさの大きな下落であったのが横ばいになっているということれてきているということは言えます。

でございます。

大阪球場の跡地開発、難波パークスの開発したところがそれから福岡でございますが、これは住宅地ですね（Ｐ．

ございまして、その成果を申しますと、この難波パークス

３２）。
昨年と比べたら大分上昇地点が増えているというこの北の方は５％ぐらいの下落になっていて、横ばいというとでございまして、３３ページの商業地でいきますと、右わけにはいきません。しかし大阪府全体の商業地の下落との福岡中央５－９ですね、これは福岡市として近年では初いうのは９％ですから、比較的小さい下落になっている。

めて３％の上昇になっています。価格は４１７万円で、こそれはいいのですが、難波パークスの南側に行きますと、れは九州で一番高いところで、横ばいだったのが上昇地点

大阪府で一番大きい１９％ぐらい下落した商業地もございになっております。それから、この他のところ、中央５－ますので、再開発しても地域的な関係によっては全然効き

１とか、あと３地点につきましては下落があったのが横ば目がないというか、下落しているという地点もあるわけでいになっております。ここのところはＮＨＫ跡地の再開発ございます。

などが進んでおりますし、非常に商業施設の集積が増大しそれから大阪の住宅地の方を申します。この右下の天王て繁華性が高まっているということ。それから大名地区の寺区の方に、価格５１万の、西日本では一番価格の高い住方では若者を対象としたブティックや飲食店等が増えつつ

宅地でございます。その一帯周辺では２％前後の小さな下ありまして、相変わらず店舗事情が多いということでござ

落にとどまっている箇所が広がっていますので、一部ではいます。それからこの中央５－１３の方では、天神地区の下げ止まりの兆がみえますけれども、全体としてはまだま

再開発の影響によりまして需要が根強いということもござ

だ下落が大きいものになっています。また、この大阪圏のいます。そういうことで横ばい、上昇地点が増えているわ

特色は、中心のコアが大阪、京都、神戸というふうに分散けです。

していますので、地価の動きがやや複雑なことでございます。特に住宅地の場合は下落の目立った地点が変わってきているのですね。最近では、大阪の摂津の方、大阪から兵

６．地方圏の地価動向

庫にかけてのあたりの下落が大きくなっております。特に阪急沿線のいいところは１％ぐらいの下落にとどまってい

今まで、随分いいところばかりつまみ食いして説明した

ますけれども、悪いところは２０％近い下落というふうに、ような傾向がございますが、問題はその他の地方圏でござ非常に極端になっております。

います。ここは正直言いまして引き続き下落していると。

それから、京都の八幡市とか、京田辺市など、かなり高商業地も住宅地も下落の幅は拡大しているということでご級な住宅地の区域の下落は、この数年で次第に下落幅が大ざいます。なぜかというと、普通言われますのは、何といきくなってきているという傾向がございます。５年ぐらいっても地方経済が低迷していること、そして、土地需給バ前を見ますと、ほとんど下落していなかったのが、７％、ランスが悪過ぎるということですね。宅地供給は幾らでも８％の下落になっているという傾向がございます。

あるにもかかわらず需要はないということが１点と、商業

それから京都の方を見ていきます。商業地の方に、初め地の下落率の上位ポイントの右下の地方圏というところでて横ばい地点が出ています。Ｐ．３０の右下の下京５－１

すが、今年はトップが秋田５－１で２５％下落しておりまです。
これは京都における最高商業価格地で、２１３万円。

す（Ｐ．３４）。そして、あとは甲府、姫路ということでご

昨年８．２％もの下落だったのが横ばいになっています。

ざいまして、いずれも都道府県の県庁所在地の一番高い商

それから三条通のところ、御幸町通でも横ばい地点がござ

業地でございます。ちなみに昨年の下落１位だったのが姫路５－１でございまして、昨年は２５．４％下落していま

市内の南側に国道２０号線が走っているのですが、そこへすが、今回は６位にランクされています。

次から次へとドンキホーテとかガリバーなどの大規模店舗

これ以外でも比較的地方では大きな都市の一番高いとこができています。全部そこに客をとられて、めったに甲府ろが下落しています。まず秋田５－１の下落はなぜかといの中心街に買い物には行かないという状況になっているわ

うことですが、実は秋田市の秋田駅前で通行量調査をした

けです。それに加えて全国規模での企業の支店が次から次のです。そうすると平成５年が一日平均１５万２，０００

へと統廃合されています。甲府市から次から次へと撤退し人いたのが、１４年にはほぼ半減したと、半分になっていている。甲府に限らず、姫路もそうですが、事務所や店舗るわけです。しかも、普通は日曜日の方が平日より多いはなどビルの需要減が大きく空室率も高いということからもずなんです。ところが平日より日曜の通行量が下回りまし

下落が大きくなっているということでございます。このよて、その１４年調査によると、結局休日の買い物客が激減

うなことから、都市再生や容積緩和などの地域活性化策は、しているということですね。
客はどこへ行ったかというと、東京都心など一部の大都市では有効な施策でしょうが、地

秋田市の南側の郊外の御所野ニュータウンというところが

方都市ではすでに供給過剰でオフィスや店舗の需要そのもございます。そこにイオン、あるいはヤマサン百貨店などのが決定的に不足しているため、その効果は薄いと言わざという大きなショッピングセンターがでて、そっちへ客足るを得ません。

が流れているわけですね。結局、何と言ってもやっぱり社

このように、集客能力を半減させ、収益力を失った地方

会構造の変化です。つまり、皆さんマイカーを持っておら都市の中心市街地の地価水準を維持していくことはもはやれるわけですから車で郊外へ行くわけです。駅前に行きま無理です。むしろ地価が高い分、それだけ価格下落の余地

すと、駐車場に困るわけです。置くところがないわけですが残されている悲惨な状況になっています。平成１６年地ね。あっても立体駐車場ですから上に上げなければいけな

価公示においても、比較的価格水準の低い地域の商業地のいわけで、非常に面倒くさいのです。

方がかえって下落幅が小さい傾向がみられます。人口１０

大規模店舗の立地条件からいえば、交通手段が従来の鉄万人以上の１０７の地方都市の商業地の平均価格は１０．

道やバスからマイカー中心に移行した今日、駐車場は不可

１％の下落ですが、最高商業地の平均価格は１２．６％の欠で、しかも、車の出入りが簡単な平面駐車場が求められ下落になっています。

ます。この点、郊外は地価が安く広いスペースが得られま

このようなことから、昨年公示で下落１位となった姫路

すし、ロケーションから見て目的外駐車は考え難く、有料の商業地をはじめ、ほぼ全国の県庁所在地の地方都市の中にする必要はありません。これが駅前などであれば、買い心商業地では大幅な下落が続いているとに考えられます。

物客以外の者が駐車するおそれが高いため、監視要員が必

次に、地方の住宅地はどうかといえば、住宅需要そのも要になってきますし、
また立体駐車場は出し入れが面倒で、のが減少気味なところに加え、商業地ほどドラスチックで手軽に買い物をするには向いていません。つまり、一通りはないにせよ、やはりマイカー通勤が可能な範囲内での郊のニーズを満たす施設を取り揃えた大規模店舗を立地しよ

外への需要が移っており、市街地の住宅価格は比較的高い

うとする場合は、中心市街地を選ぶ必要はなく、商業施設

水準の地域ほど下落傾向が強まってきています。

の集積がない郊外であっても、道路事情さえよければむしろ中心部よりも有利になってきています。
地方の小さな都市より大きい県庁所在地の方が下落率が７．土地の流動化の促進

大きいと申しましたけれども、その原因はやはり価格にあるのではないかと思います。価格が高いから下がる余地がさて、次にこの議論をもう少し突っ込んで見てみたらどあるわけです。価格が安ければ下がるにしても下がり方はうかということで考えてみました。実は国土交通省では土小さいのですが、まだまだ１００万円とか、あるいは６０

地の流動化を促進しないと地価が回復しないだろうという

万円というふうな、それなりに高い地価水準を維持していことで、土地の流動化の阻害要因の一つであった税制、つますから、下がる余地はあるということでございます。こまり過去の右肩上がりを前提にした税制を中立に戻すべきれは一見非常に乱暴な議論で、学者先生が聞いていたら怒努力しました。今回個人の譲渡所得に対する課税が２６％

り出しそうですけど、やはり下落の原因はここにあると私から株式並みの２０％になりまして恒久化されたというこは考えています。

ともあります。それから、昨年、登録免許税も少し安くな

甲府なども同様で、見ていただきますと４つも入っていったりしましたし、今回は何と言っても固定資産税、これます。昨年も４つもワースト１０に入っていました。甲府は高い高いと言われていますが、商業地の場合は地元自治

体の判断で負担調整措置の上限を７割から６割に下げられがいいか悪いかを私のような者が批判することはおこがまることになりましたので、税制面では改善されたというこしい話ではありますけれど、やはり政治的な大きな価値観とでございます。

の問題でありますが、正直に言えばそういうことでござい流動化の阻害要因は改善されたわけですが、問題は、土ます。

地の流動化とは何かということに立ち戻って考えたいのでそれから、地価公示の対象の技術的なことを申しますと、すが、例えば地方の場合で言いますと、都市計画法の改正

地点は３万１，８６６地点で、そのうち６７地点を除いたで市街化区域と市街化調整区域の線引きを自治体の裁量でものが全部宅地です。基本的に地価公示法では対象として必ずしもしなくてもいいというふうになりまして、そしているのは農地や山林、森林は含んでおりません。あくまで線引きを廃止しようという動きが実際にも高まってきてい宅地を対象にしています。農地、あるいは森林の場合でもます。そうしますと、調整区域で住宅が建たない、あるい

宅地の転用目的の取引については、そういった取引を踏まは店舗が建たなかったところでも住宅地になる、店舗になえてその正常な取引価格を出していますので、その意味でるわけですから、新しい宅地が供給されるわけです。今は転用目的の農地は入りますが、農地を農地として売り買い

土地が足らないのかと言うととんでもない話で、需給バラする場合の価格は対象外であります。森林も同様でこの点ンスが悪くて需要がないのです、供給はいっぱいあるわけ

は地価調査と違います。都道府県地価調査の場合は農地をです。そこに調整区域をやめて新しい宅地が供給されたら農地としての取引については対象外というのは地価公示とどうなるかと言いますと、それは需給バランスがますます同じですけれども、森林は森林として取り引きする場合の悪くなって地価が下がるのは当たり前ですよね。

取引は対象になります。その分地価調査の場合はターゲッ

土地の流動化とは何かということですが、後継者もいな

トが広いわけでございます。

いという状態の農地がある。休耕地になっているのがあり

もっと詳しく言いますと、地価公示では市街化区域につますよね。そのままでは困るという現実があって、それがいては、住宅地、商業地、準工業地、工業地を対象にして市街化区域になれば、あるいは線引きが廃止されれば宅地いますが、これは宅地です。もう一つは市街化区域内の農として売れると。それを土地の流動化というのならば、そ地や雑種地であります。これは現況は農地ですけれども、れもそうでしょう。しかし、そこはやっぱり土地利用のあ

宅地見込み地として評価しています。宅地見込みの価格のり方の問題だと思うのですね。やはり農地にふさわしい地状況を紹介しますと、東京都なり、あるいは千葉、埼玉、域は農地であるべきで、そこが宅地化されないからといっ大阪の大都市圏の宅地見込み地は猛烈に下落しています。

て土地が流動化されていないというのはどうかということ

逆に東北なり九州なりの地方の宅地見込み地はほとんど下です。むしろ、本来住宅地化、あるいは商業地化されるべ

がっていない傾向がございます。それからもう１つ、市街き土地が遊んでいるというのを何とかするというのが土地化調整区域内につきましては、集落を形成している地域にの流動化であるはずなのです。

ある現実の宅地、それから現況林地と呼ばれる、林地では実は、あるいくつかの新聞に、線引きを廃止したり、調あるが１０年以内に宅地への転用が予想される地域の林地

整区域を狭くしたりする記事と、地元の市長さんなどの取については地価公示の対象にしています。この現況林地は材記事が載っていて、これで土地が流動化されて良くなっ

６７地点あります。これは変動率を出す算定にはしておりた、地域が活性化するなどというふうに発言しているわけません。と申しますのは、現況林地ですから宅地になりまです。地域が活性化する、ある意味ではそうでしょう。新

すと、どんと地価が上がってしまいますからほとんど変動

たに家が建ったりすれば、景気回復効果は一部あるのでし率を出す意味がないわけでございます。ここのところは個ょうが、長い目で見た場合に、土地利用のあり方としては別地点を見ていくしかないということでございます。

それでいいのかということもございます。それに何と言いましても今申しましたように、地方都市の中心商業地が下

それで、一番最初に申しました、国会に上程します地価

落している。明らかに郊外の国道や県道沿い、本来は店舗公示法及び鑑定評価法の一部改正法案でございますが、都や住宅が建つべきではないところ、つまり国土利用計画法

市計画区域外につきましても地価公示の対象にしたいとい及びそれを受けた個別法に定める土地利用計画をふまえた

うことで出しております。これは結局、今申しましたよう筋としては、農地のままあるべきところがどんどん店舗化に、郊外に新たに店舗なり住宅が建っていると、そこではしている、あるいは住宅化しているということから、中心土地取引が盛んになっているわけです。ところがそこにはの方の地価が下がっていくということになるわけですから、

地価公示の地点がないので地価の動向を追えないわけです。

ある意味では地価下落は当たり前のことであります。それ

そこでは地価が上がっているはずなのですが、地点がない

から地価公示を発表する時、評価できません。一方、地方定替えをして、今年は１０４地点選定替えをしています。

都市の昔からある地点はどんどん地価が下がっていますか

今回全部で６４１地点を選定替えしまして、昨年より１０

ら、そこがまた下がったという評価につながるわけです。

０地点ほど多いのですけれども、総地点数からいえば２％

そうすると地価公示の発表をするたびに下がった下がったなのです。３万１，８６６あって６４１地点の選定替えでという印象しか出てこないわけです。一方で上がったとこ

すから、そんなにべらぼうに選定替えているわけではござろがあるにも関わらず、そこは追えないというわけで、どいませんけれども、選定替えしますと変動率は出ませんか

うも日本経済にとって良くない印象を国民に与え過ぎていらなるべく避けたほうが好ましいのですが、しかしビルもる面もないわけではないのです。そこで都市計画区域外も家も時の経過とともにやはり変わって、その地域の状況が地点を置いて、そういう土地取引が活発になった地点を捉変わっていきますので、２％と言ったら５０年に１回は選

えよう、そうすると地方でも上昇地点もあるということが定がえすることになりますから、それぐらい選定替えをし出てくるのではないかというねらいもございます。

ていかないと、かえって適切でないところに地点があるという状況になりますから、２、３％の選定替えというのは当然だと思います。

８．その他

それで、土壌汚染を理由とする選定替えは、昨年は３４地点ありましたが、今回は１０４地点しました。大幅に増

それから、平成１７年度から減損会計が完全実施されるえた理由はガソリンスタンドを対象としたことにあります。

ので、固定資産の含み損を早く処理するために遊休地等をそこが土壌汚染されているかは本当に掘ってみないとわか

早期に処分して、これが市場への供給圧力になって需給バらないのですが、掘るわけにはいきませんので、結局、商

ランスに影響を与えているのではないかという指摘もござ

業地にあるガソリンスタンドにつきましては選定替えしています。ここを鑑定評価員に聞いてみましても、どうもそ別の地点に移しています。

れは余りないようだということでございます。ご存じのよ

工業地につきましては、土壌汚染があっても継続的使用

うに５０％地価が下がって、かつ回復の見込みがないときをする場合は何ら支障がございませんので、仮に将来転用に減損会計を適用するわけです。つまりもう下がってしま

されるにしても、それは将来の話で、今の価格には影響がって回復の見込みがないわけですから、処分して現金化しないということで、選定替えせずそのまま評価しています。

ても結局バランスシート上は何ら意味はないということでもう１点、ぜひここで申し上げたいことがございまして、ございます。むしろ、そうではなくて企業がバランスシー

それは地価公示と実勢価格との関係です。一般に地価公示

トを軽くして、貸借対照表の固定資産の部門、あるいは負は実勢より高いとか、あるいは乖離していると、これはも債の部分を小さくして経営の健全化を図ろうとして、そしう昔からずっと言われ続けてきました。せっかくのこの機てＳＰＣや投資法人を活用してその不動産の証券化をして会で時間がまだございますので一言説明をさせていただき

いると、そのために売っているというふうな事例はかなりたいと思います。

あるように聞いております。
そして証券化物件も商業ビル、

実勢価格とは何かということなのですけれども、実はあ住居系のマンションに加えて、物流倉庫なども対象にしてる国会議員の方のホームページを見ますと、こう書いていきていると聞いています。

ました。紹介しますと、実際の土地取引の現場では公示価

それから、あとは２００３年問題ということで、ご承知

格は参考に過ぎず、取引実績である実勢価格が目安になる。

のように都心で多くの大規模な大型商業施設ができ上がり

年間５０億もかけてやる必要があるのだろうかと書かれてまして、その影響で空室率が上がり商業地の地価が下落す

おられまして、仮に地価公示を参照して取り引きしたとしるのではないかという心配がございましたが、これは結果ても、将来の下落に対する政府保障は何もないと、こう書としては下落してないですね。大型のＡクラスビルがたくかれてあるのですね。

さんできましたが、その玉突き現象で中小規模のビルの空

こういうふうな書き方をされて、これを読むとなるほど室率が高まって地価が下がったというとき、空室率は中小というふうに思ってしまいますから、ちょっと申し上げた規模のビルについては必ずしも補足されてないのですけれいと思うのですけれども、まず実勢価格とは何かというこ

ども、少なくとも地価がその原因で下がったというのは余とです。仮に生の取引情報を一つ一つつかんで、そしてそり聞いてないというのが評価員の感触でございました。

の価格はどうしてその値段で取り引きされたかという個別

土壌汚染につきましてはやはり住宅地、商業地に標準地事情まで全部理解した上で、かつ広範囲にそういう取引価として地点を置くのはふさわしくないので、基本的には選格を把握し形成された感覚が、実勢価格であるならば、それはもう間違いなく公示価格より正確です。つまり、公示
価格は２，６５１人の鑑定士の意見を聞いて、土地鑑定委
員会が慎重に判定しているものではありますけれども、しょせんは人が、生身の人間がしていますから、それは絶対に完璧かと言ったらそうでもないでしょう。
ですから、理想的な実勢価格なる理念としてある価格は、
公示価格よりも正確でしょうが、そういうものが本当にあるだろうかということを考えていただきたいわけです。土
地鑑定委員会の役目は実勢価格なるものをつかむ努力をすることです。だからこそ鑑定評価理論ができて、地価公示制度ができて、国民の貴重な税金を使って実施しているわ
けです。
結局、公示価格が高いか安いかというのは目に見えないものですからわからないわけで、結局は鑑定評価理論で指し示された形式や手順をきちんと踏んで合理的に咀嚼して初めて客観的な信頼できる価格になるのではないかと思うわけです。だから、確かに現場の感覚で裏付けられた健全なその方々の相場観、常識で高い、安いと言うのももちろん１つの心情をあらわしており理解はできますが、やはり公に認められた手続を踏んだ、手続面というのは地味なことではありますけれども、そういうやり方をして作られた指標というのが地価公示でございますので、相対的に正しいといえるのではないかと考えております。
最後に、もう１点だけ。地価公示の制度は昔は地価高騰の抑制のためにつくられた制度であるわけです。今は逆にデフレですから、だからもう要らないのではないかという議論もございますけれども、やはりそうではなくて資産デフレが続く局面では、どうしても心理的にキャピタルロス
を大きく見る傾向があると思うわけです。ですから、むしろ今こそ公示価格をきちっと出して毎年の変動状況を見るというのがますます必要になっているのではないかというふうに考えておるわけでございます。
ご静聴ありがとうございました。