2020 年 12 月 11 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名

執行

役

員

福田 直樹
（コード番号：8963）

資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名

代表取締役社長

福田 直樹

問合せ先企

粉生

画部

長

潤（ＴＥＬ 03-5411-2731）

主要テナントとの 2020 年 10 月～12 月末までの賃料等に関する定期建物賃貸借兼管理業務委託契約変更覚書締結に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社であるコンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、本投資法人の主要テナントである株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント（以下「ＭＨＭ」といいます。
）及びその関連会社（以下、ＭＨＭと併せて「ＭＨＭグループ」といいます。）との間で、2020 年 10月 1 日から同年 12 月末日までの賃料等につき、ＭＨＭグループが運営する本投資法人保有国内ホテルに係る各定期建物賃貸借兼管理業務委託契約（以下「本ＭＬＰＭ契約」といいます。）の変更覚書（以下「本覚書」と総称します。
）を締結することを決定いたしましたので、下記のとおりお知らせいたします。
なお、ＭＨＭグループは、本投資法人のスポンサーである Fortress Investment Group LLC（以下「ＦＩＧ」といいます。）の関係法人が運用するファンドから出資を受けていることから、本資産運用会社においては、ＭＨＭグループを社内規程上の利害関係者（スポンサー関係者）に準じるものとして取り扱っています。
したがって、本覚書の締結に際しては、利益相反対策のための本資産運用会社の社内規程に従い、本資産運用会社及び本投資法人において慎重に審議・検討の上、所要の手続を経て決定しております。
記
１．本覚書の概要
2020 年５月 11 日付「主要テナントとの定期建物賃貸借兼管理業務委託契約変更覚書締結に関するお知らせ」（以下「2020 年５月 11 日付リリース」といいます。
）及び同年９月 11 日付「主要テナントとの2020 年７月～９月末までの賃料等に関する定期建物賃貸借兼管理業務委託契約変更覚書締結に関するお知らせ」（以下「2020 年９月 11 日付リリース」といいます。
）にてお知らせいたしましたとおり、本投資法人は、ＭＨＭグループとの間で、2020 年５月 11 日付及び同年９月 10 日付で、本ＭＬＰＭ契約の変更覚書（以下、それぞれ「2020 年５月覚書」及び「2020 年９月覚書」といいます。
）を締結しました。
2020 年５月覚書及び 2020 年９月覚書は、それぞれ、本投資法人がＭＨＭグループに対して信託受託者を通じて賃貸している国内ホテル 73 物件（以下「対象物件」といいます。）について、2020 年３月１日から６月 30 日まで及び 2020 年７月１日から９月 30 日の期間に係る暫定的な措置として合意したものであり、別途の合意がない限り、2020 年 10 月以後は、2020 年５月覚書及び 2020 年９月覚書による変更前の本ＭＬＰＭ契約の条件（以下「原賃貸条件」といいます。
）が適用されることになります。他方、新型コロナウイルスの感染拡大によるホテルセクターへの影響は依然として甚大であり、2020 年 10 月以後のホテル運営実績を踏まえると、ホテルの客室稼働率には回復の兆しは見られるものの、ＭＨＭグ

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ループが原賃貸条件における固定賃料の全額を支払うことは不可能であり、対象物件の運営継続のためには、2020 年 10 月以降においても一定の賃料減額は避けられない状況にあります。
かかる状況のもと、本投資法人と致しましては、本投資法人の財務状況に配慮するとともに、本投資法人の利益を最大限考慮した上で、対象物件の運営継続のためのさらなる暫定的な措置として、本ＭＬＰＭ契約の内容の一部変更を受け入れざるを得ないとの結論に至りました。
そこで、本投資法人及び本資産運用会社は、ＭＨＭグループとの協議及び交渉の結果、対象物件について、ＭＨＭグループとの間で本覚書を締結し、2020 年 10 月１日から同年 12 月末日までの期間（以下「2020 年第４四半期」といいます。）の暫定的な措置として、以下のとおり原賃貸条件を変更することを決定いたしました。
変更対象

原賃貸条件

本覚書に基づく暫定措置（ご参考）（2020 年第４四半期）

2020 年９月覚書に基づく暫定措置（2020 年第３四半期）

固定賃料総約 27 億円

額（73 物件・8.06 億 円 （ 原 賃 貸 条 件 の 約8.0 億円（原賃貸条件（約30％）[※]38 億円）の約 21％）３ヶ月分合計）
変動賃料

各ホテル単位、３ヶ月単位

73 物件全体を一つの単位とし、 （同左）総額で算出。

３ヶ月通算で算出。

①当該ホテル物件の月間総①各 月 の各 ホテ ル の月 間 GOP売上の合計額から、②当該（営業総利益）から同月の当該ホテル物件の諸費用、管理ホテルの管理業務受託手数料を業務受託手数料及び固定賃控除した金額を 73 物件で合算料額の合計額を控除した金した金額（但し、マイナスとな額（計算の結果マイナスとる月については、０円とする。
）なる場合は、０円とする。） を、３ヶ月で通算し、②上記の固定賃料総額（73 物件・３ヶ月分合計）を控除した金額（計算の結果マイナスとなる場合は、０円とする。）
賃料の支払

各ホテル単位での支払。

73 物件の合算ベースでの支払。 （同左）

支払期日は、計算期間（固定2021 年２月 11 日に固定賃料総2020 年 11 月 11 日に固定

賃料は１ヶ月毎、変動賃料額及び変動賃料総額の合計額を賃料総額及び変動賃料総は３ヶ月毎）の末日の翌々支払う。

額の合計額を支払う。

方法
支払期日月 11 日※

固定賃料総額は、2020 年９月覚書による固定賃料総額とほぼ同額となっていますが、原賃貸条件による固定賃料総額が、ホテル営業の繁忙期である第３四半期（７月～９月）の方が高く設定されていることによるものであり、原賃貸条件に対する変更後の固定賃料総額の比率は約 21％から約 30％に引き上げています。

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上記の変更後の固定賃料総額（73 物件・３ヶ月分合計）8.06 億円は、ＭＨＭグループの資産・手元現預金が乏しく、賃料支払の原資が、基本的には、対象物件から生ずるホテルＧＯＰに限られること、新型コロナウイルス感染の再拡大によるホテル需要の低下リスクを踏まえ、対象物件の 2020 年第４四半期のＧＯＰ予想額の約 54％、同期間の現契約固定賃料の約 30％の金額として設定いたしました。なお、
本ホテル物件のＧＯＰが好調に推移し、実績額が本覚書による変更後の固定賃料総額（73 物件・３ヶ月分合計）を上回った場合には、当該超過額は本投資法人が変動賃料として収受することになります。その他の賃料条件については、2020 年９月覚書による措置と同一の措置を３ヶ月間継続します。
本覚書に基づく暫定的な措置においては、2020 年９月覚書に基づく措置と同様、2020 年５月覚書に基づく措置とは異なり、本投資法人は、対象物件の運営・管理・保守に関連する費用を負担せず、また、ＭＨＭグループが収受する管理業務受託手数料の引上げは行いません。
対象物件の一覧は、「別紙対象物件一覧」をご確認ください。また、各対象物件の賃料条件等を含む賃貸借契約の概要については、本投資法人が 2020 年９月 25 日に提出した第 34 期（2020 年１月１日～2020 年６月 30 日）有価証券報告書「第一部ファンド情報第１ファンドの状況

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運用状況 （２）投資資産」をご参照ください。
なお、今後の新型コロナウイルス感染状況の見通し、及びこれに伴うホテル需要に対する影響は不透明であるといわざるを得ないことから、今般の変更については、2020 年 12 月末までの期間についての暫定的な措置とし、その後の条件変更の内容については、今後の状況を踏まえて改めて協議することを予定しております。
２．本覚書締結の経緯及び理由並びに本投資法人への影響（１）本覚書の締結に至った経緯及び理由
わが国経済は、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の影響により 2020 年２月下旬以降急速に落ち込みました。同年４月７日には日本国政府から緊急事態宣言が発出され、また、世界的な移動の制限により同年４月から同年７月の訪日外国人旅行客数は前年同月比でいずれもマイナス 99.9％を記録し、直近の同年 10 月においても同マイナス 98.5％と大幅に減少し、わが国の経済全般、特にホテルセクターに甚大な影響を与えています。このような状況を踏まえて、2020 年５月 11 日付リリース及び 2020 年９月 11 日付リリースに記載のとおり、本投資法人は、ＭＨＭグループとの間で、2020 年５月 11 日付で2020 年５月覚書を、2020 年９月 10 日付で 2020 年９月覚書をそれぞれ締結しました。
2020 年５月覚書及び 2020 年９月覚書に基づく措置は、それぞれ 2020 年３月１日から６月末日まで、同年７月１日から９月末日の期間に係る暫定的な措置でしたが、その結果、ＭＨＭグループは対象物件の運営を継続することができ、本投資法人及び本資産運用会社が懸念していた、ＭＨＭグループの倒産による短期的な損失（賃料収益の喪失やリブランドに伴うコスト負担等）やオペレーター変更に伴う中長期的な損失（原賃貸条件からの賃料水準の条件悪化や管理業務受託手数料の増額等）は、現時点でも回避することができています。
しかし、依然として、新型コロナウイルス感染症の影響によりホテルの利用客数が低迷し、ＭＨＭグループ運営ホテルをはじめとする本投資法人保有ホテルの収益が十分に回復しない状態が継続しております。With コロナ下でのテレワーク需要の獲得、都道府県内・近隣都道府県からの観光、修学旅行需要等の掘り起こし、GoTo トラベルキャンペーンによる主要観光地所在ホテルの需要増加等によってホテル収益は改善しているものの、本年 10 月のＭＨＭグループ運営ホテル平均稼働率は約 56％と依然として3

本格的な回復には至っていない状況にあります。また、足許では国内における新型コロナウイルスの感染者や重症者の増加傾向が見られ、GoTo キャンペーンにも縮小の動きが見られるなど、先行きの不透明な状況が継続しています。
本投資法人は、対象物件の稼働状況を注視し、引き続き、ＭＨＭグループに対して最大限の経費削減努力を求めるとともにその財務状況を精査して参りましたが、2020 年 10 月分以降の賃料を原賃貸条件通りとした場合、ＭＨＭグループが債務不履行となる事態は避けられず、ひいては本投資法人の中長期的な利益を毀損する可能性が高いと判断しています。他方、原賃貸条件と同程度の条件で、対象物件全てについて一体的に運用することのできる後継テナントを確保することは依然として困難な状況が継続しています。
以上のような状況に鑑み、本投資法人の利益を最大限考慮した上で、本投資法人の資金繰りに大きな悪影響がない範囲で、2020 年第４四半期に発生する賃料につきましても、上記のとおり、一定の減額措置を継続することとし、本覚書を締結いたしました。
（２）本覚書締結による本投資法人への影響
本投資法人は、本覚書の締結による 2020 年 10 月から 12 月分の固定賃料の引下げを勘案しても、 2021年３月末時点の手元資金残高は約 99 億円であると見込んでいます。したがって、本投資法人の当面の利払い（2021 年１月から６月までの間の有利子負債の利払必要額は、約７億円です。）の履行に懸念はありません。
３．ＭＨＭの概要
①

名

②

所

③

代表者の役職・氏名

代表取締役社長④

事

容

ホテル、旅館の管理運営⑤

資金

１億円（2020 年 11 月末日現在）（注１）

⑥

設

日

1999 年７月８日⑦

投資法人・資産運用会社と当該会社の関係

資在業

内
本立

本年月

関称

株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント

地東京都港区六本木六丁目２番 31 号六本木ヒルズノースタワー14 階
代田量一

係

本投資法人・本資産運用会社とＭＨＭとの間には記載すべき資本関係はありませんが、ＭＨＭの親会社の株式は本資産運用会社の発行済株式の 100％を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ株式会社の子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンドが保有しています。

人的関係

本日現在において、本資産運用会社の社員のうち２名がＭＨＭからの出向者です。また、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代表取締役社長である福田直樹並びに本資産運用会社の取締役会長である市來直人及び非常勤取締役であるクリストファー・リードはＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン合同会社からの出向者です。

取引関係

本投資法人は、本日現在において、ＭＨＭとの間で、ホテル合計 73 物件に係る賃貸借契約（注２）を締結しています。

4関 連 当 事 者 へ の該当状況ＭＨＭは、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、ＭＨＭの関係者及び関係会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、ＭＨＭは、本資産運用会社の投資信託及び投資法人に関する法律に規定する利害関係人等に該当しません。

（注１）ＭＨＭは 2020 年６月に６億円の増資をしていますが、その一部については資本準備金に振り替え、その後 2020 年９月に減資をしたため、資本金は１億円となっています。
（注２）ＭＨＭの子会社との契約及びＭＨＭとテナントとの間の運営委託契約を含みます。

４．利害関係人等との取引対象物件のテナント兼オペレーターであるＭＨＭグループは、本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者（注３）には該当しません。しかしながら、当該テナント兼オペレーターはスポンサーであるＦＩＧの関係法人が運用するファンドから出資を受けています。したがって、本資産運用会社では、ＭＨＭ及びその関連会社をスポンサー関係者に準ずるものとして取り扱っています。
そのため、本覚書の締結については、本資産運用会社の内規であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者取引管理マニュアルに従い、本資産運用会社の 2020 年 12 月 11 日開催のコンプライアンス委員会及び同日開催の投資委員会の審議及び決定を経て、同日開催の取締役会において本覚書を承認する旨の決議を行い、更に同日開催の本投資法人の役員会において承認を得ています。
（注３） スポンサー関係者とは、（a）投信法及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成 12 年政令第 480 号、その後の改正を含みます。）で定義される利害関係人等に該当する者、（b）本資産運用会社の株主全て及び（c）（b）に該当する者が運用の委託を受けている又は出資若しくは匿名組合出資を行っている特別目的会社をいいます。以下同じです。

５．今後の見通し
本覚書の締結に伴う本投資法人の 2020 年 12 月期（2020 年７月１日～2020 年 12 月 31 日）の運用状況及び分配金の予想については、本日付で公表の「2020 年 12 月期（第 35 期）の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ」をご参照ください。
以上＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.invincible-inv.co.jp/

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別紙

対象物件一覧

物件番号

物件名称

物件番号

物件名称

D１

ホテルマイステイズ神田

D34

フレックステイイン川崎小川町

D２

ホテルマイステイズ浅草

D35

フレックステイイン江古田

D３

ホテルマイステイズ京都四条

D38

ホテルマイステイズ心斎橋

D４

マイステイズ新浦安コンファレンスセンター

D43

ホテルマイステイズ五反田駅前

D５

ホテルマイステイズ舞浜

D44

ホテルエピナール那須

D６

ホテルマイステイズプレミア堂島

D45

ホテルマイステイズ福岡天神

D７

ホテルマイステイズ名古屋栄

D46

ホテルマイステイズ浜松町

D８

ホテルマイステイズ堺筋本町

D47

ホテルマイステイズプレミア金沢

D９

ホテルマイステイズ横浜

D49

ホテルマイステイズプレミア浜松町

D10

ホテルマイステイズ日暮里

D50

D11

ホテルマイステイズ福岡天神南

D51

ホテルマイステイズプレミア大森

D12フレックステイイン飯田橋

D52

別府亀の井ホテル

D13

ホテルマイステイズ上野稲荷町

D53

ホテルマイステイズ札幌駅北口

D14

フレックステイイン品川

D54

ホテルマイステイズ横浜関内

D15

フレックステイイン常盤台

D55

アートホテル上越

D16

フレックステイイン巣鴨

D56

アートホテル弘前シティ

D17

ホテルマイステイズ大手前

D57

ホテルマイステイズ大分

D18

ホテルマイステイズ清澄白河

D58

ホテルマイステイズ五反田

D19

フレックステイイン中延 P1

D59

ホテルマイステイズ立川

D20

フレックステイイン中延 P2

D60

ホテルマイステイズプレミア赤坂

D22

ホテルマイステイズ函館五稜郭

D61

ホテルマイステイズプレミア札幌パーク

D23

フレックステイイン白金

D62

ホテルマイステイズ上野イースト

D24

ホテルマイステイズ羽田

D63

ホテルマイステイズ御堂筋本町

D25

ホテルマイステイズ亀戸 P1

D64

ホテルマイステイズ札幌アスペン

D26

ホテルマイステイズ上野入谷口

D65

アートホテル石垣島

D27

ホテルマイステイズ亀戸 P2

D66

ホテルマイステイズ富士山展望温泉

D28

ホテルマイステイズ清水

D67

ホテルソニア小樽

D30

フレックステイイン東十条

D68

ホテルマイステイズ金沢キャッスルD31

ホテルマイステイズ宇都宮

D69

アートホテル新潟駅前

D32

フレックステイイン川崎貝塚

D70

ホテルマイステイズ名古屋錦6

ホテルマイステイズ新大阪
コンファレンスセンター

D71

ホテルノルド小樽

D78

フレックステイイン桜木町

D72

ホテルマイステイズ鹿児島天文館

D79

MyCUBE by MYSTAYS 浅草蔵前

D73

アートホテル旭川

D80

ホテルマイステイズ鹿児島天文館 2 番館

D74

ホテルマイステイズ松山

D81

ホテルマイステイズ名寄

D75

ホテルマイステイズ札幌すすきの

D82

ホテルマイステイズプレミア成田

D76

ホテルマイステイズ札幌中島公園

D83

アートホテル盛岡

D77

ホテルマイステイズ札幌中島公園別館

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