不動産調査
No.390（2013/4/15）

空間と場所の違い、
その普遍性と固有性について
東京工業大学大学院 社会理工学研究科教授

中井 検裕 氏東京における固有性まちづくり
東京都住宅供給公社
理事長

河島 均 氏株式会社日本都市総合研究所
顧問

鳥栖 那智夫 氏

一般財団法人日本不動産研究所 コンサルタント部
主幹

櫻田 直樹

東京工業大学大学院 社会理工学研究科教授

中井 検裕 氏不動産調査 2013

No.390

不動産ビジネスフォーラム 2012

固有性まちづくりの時代
第1部

基調講演

空間と場所の違い、
その普遍性と固有性について
プロフィール
東京工業大学大学院

社会理工学研究科

中井

教授

検裕 氏

Contents

1. 空間と場所の違い …………………………………………………………………………………………………… 2
2. 普遍性と固有性 ……………………………………………………………………………………………………… 3
3. 都市の固有性を読み解く視点 ……………………………………………………………………………… 4
4. 自然軸によって都市を読み解く …………………………………………………………………………… 5
5. 空間軸によって都市を読み解く …………………………………………………………………………… 5
6. 生活軸で都市を読み解く ……………………………………………………………………………………… 6
7. 都市の固有性と多様性 …………………………………………………………………………………………… 7

1

空間と場所の違い

東京工業大学の中井でございます。今日は「固有性まちづくり」が大きなテーマになっています。

2

市における特定の地点のことを場所と言うわけです。そこがおおもとの定義ですが、これを少し解説していきます。
まず、空間は基本的には座標系で、x、y、z で表現できます。例えば北緯 35 度 40 分 50 秒、東経 139 度 45

まず、空間と場所はどう違うのか、英英辞書で引いて分 14 秒と、こういうふうに表現できるのが空間です。

みると、「空間」は empty area と書いてあって、漢字でも、それを場所で言うと皇居になるわけです。皇居とが示すように空っぽの隙間です。要は、空っぽだといういう場所は、それぞれ皇居という場所を思い浮かべる、のが空間ということです。それに対して「場所」は、場あるいは皇居という場所についてのいろいろな経験や記も所もある特定の位置を表す言葉です。地上やまちや都

憶は人によって違うわけですから、その場所に対する思Japan Real Estate Institute空間と場所の違い、その普遍性と固有性について

いの込め方も当然変わってくるわけです。そういう意味

設計者ではなくてやはり人々がつくるものである。これ

で空間は極めて客観的な概念であるのに対して、場所はで空間と場所の違いについてのイメージを持っていただ

もともと非常に主観的な概念であると言えるのではない

ければと思います。

かと思います。

こういう違いを頭に置いていただいて、空間づくりと客観的・主観的をもう少し別の言葉で言うと、空間と場所づくりを考えてみると、エドワード・レルフが『場は無機質なものであるのに対して、場所は非常に有機的所の現象学』という本を書いています。この中で、空間と言えます。それから、時間的にいうと、空間は近代にはいわば空っぽで非常に無機質的なものであり、その空なってから生まれた概念であるのに対して、場所は近代間にかかわる人間の立場とか思いのようなものが加わっ

以前の中世とか昔から綿々とあるわけです。同時に、近てくると、それが場所になっていくのだと言っています。

代がつくり出した空間に対する一つのアンチテーゼとし

しかしながら、昨今の都市づくりは空間はたくさんつて、もう一度場所を見直していこうということが出てきくっているけれども、場所がかなり抜け落ちてきているます。そういう意味でいうと、場所にはプレモダンだけのではないか。もう一度それを見直すことが大事なのででなく、ポストモダンという部分も含まれていると思いはないかという主張を、レルフはしています。つまり、ます。無機的ですから、基本的には非常に没個性という空間をつくるのか場所をつくるのかという二者択一ではか平均的なものに対して、場所はそれぞれに固有の特質

なくて、空間をつくり、さらにそれを場所に仕立てあげを持っている。

ていくという一連のプロセスが非常に大事なことだろう

空間は計画したり整備したりします。空間計画は
spatial planning という言葉であるわけですが、場所の place という言葉に対しては計画するというのは付かないのです。つまり、place planning という言葉はな
くて、place は必ず making しかないということです。

と思います。

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普遍性と固有性

どういうことかというと、場所は意図的・計画的に整備

もう一つ、今日のタイトルに入っている「普遍性と固する行為と馴染まない。それに対して、空間は整備して有性」ということで言いますと、空間づくりというのはいくものということになります。

ある意味、非常に技術的です。例えば緑をどうすると最後に、空間は基本的には設計者がつくるものです。

いった話であったら、風や日当たりの問題といったよう空間は建築家であったり土木の設計の方だったり、あるな非常に科学的、技術的な部分を中心に空間をつくって

いは都市計画家がつくるものであるのに対して、場所はいくことができる。それに対して、それを場所に仕立て

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2013

No.390

上げていくためには、その地点やその地域が持っている

すから、時間軸上の持続的に自然な特質として存在す

固有性に着目することが大事である。いわば空間が普遍る。これは固有性の中でも、先天的に得られているもの

性に対応するものであるとするならば、場所は固有性にを指していると思われます。実際にはこれらを全部重ね対応するものであるといった解釈になろうかと思います。

合わせたものが、地域の固有性になるのではないかと思私も含めて会場の多くの方は、空間づくりの専門家だ
ろうと思います。大学でもそうですが、普遍的な空間づくりのルールや知識を教えていくわけですけれども、その上でそこを人々が場所に仕立て上げてくれそうな、あるいは場所づくりがしやすい空間をつくることが非常に
大事です。

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います。

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都市の固有性を読み解く視点

都市をつくったり変えていく中で、まず固有性を読みさて、固有性もなかなか難しくて、固有とは何だとい解くことが非常に大事になります。読み解き方も統一的うことで、いくつか考えられそうな定義を挙げてみまし

な読み解き方があるわけではないのですが、一つの例をた。一番わかりやすいのは「特別な」ということなのでご紹介したいと思います。もともと都市の中のこういうすけれども、例えば「その場所にのみ存する特徴・特固有性に着目した古典的な文献は、有名なジェイン・質」は、都市づくりの固有性にかなり当てはまると思い

ジェイコブズの『アメリカ大都市の死と生』というます。

1961 年に書かれた著作だと思います。

建築の世界では vernacular という言葉も時々使いま

ちょうど 60 年代、特にアメリカでは近代的な都市づす。これはそれぞれの風土に見合ったというのでしょう

くり・まちづくりに対するアンチテーゼとして、それへか、「それぞれの地域での風土性を持った建築様式」のの近代批判のようなものが巻き起こった時期でもありま

こ と を vernacular と 言 っ て い て、 建 築 の 世 界 で はす。60 年代の終わりにイアン・マクハーグという方がvernacular な建築をどう残していくか、あるいはどう『Design with Nature』という大変有名な著作を書き育んでいくかといったことが固有性とつながりやすい話ました。地域とは、多数のレイヤーが重なってできてい題ということになります。

るという主張です。自然軸・空間軸・生活軸という三つ「自然かつ恒久的な特質として存在するもの」であるの軸がある。自然軸は基本的に地形とかそういうものでinherent という単語もやや関係するのかなと思いましあるのに対して、空間軸はどちらかというともともと先た。inheritance は相続という意味ですから、親から継天的にあるものに対して後天的に付け加えられたもので承されるという意味合いが込められているわけです。です。市街地とか、あるいは地形をどう利用しているかとJapan Real Estate Institute空間と場所の違い、その普遍性と固有性についていった空間の構造です。さらにその上に、ソフトとしての生活が乗っかっているというわけです。
さらに、時間軸という軸があります。時間をたどって

東京都心部を地形で示すと、武蔵野台地が七つの舌を伸ばすように、上野、本郷、豊島台、淀橋、目黒、荏原、久が原と七つの丘が伸びていっています。

みれば、少しずつ変わっているわけです。地形はあまり

さらに、都市河川の水系が非常に複雑に入り込んでい変わらないとはいえ、例えば、かつては、河川の流れはますので、結果として東京は京浜東北線はちょうど台地

かなり頻繁に変わっています。それから、空間軸は当の崖線に沿って作られたので、その東側は非常にフラッ

然、まちができ市街化が進むにつれて建物がどんどんトであるのに対して、西側は非常に複雑な地形をしてい建っていき、農村から都市へという変化が時間軸の中でます。これがある意味、東京の持っている先天的な固有はある。生活も当然、文化あるいは文明の発展とともに性の一つになろうかと思います。城下町は割合とフラッ

変わってくる。

トなところにつくられる例が多いです。以前は山城と時間軸と自然・空間・生活という三つをかけ合わせる

いって、あれは城下町ではなくてお城だけが山の上にと、いわば無数のレイヤーがあって、ちょうどそれが地あって、城下町は大抵山の麓にできていますけれども、層のように積み重なって今の地域はできている。表面に東京は非常に複雑な地形につくられた城下町だと言える

どこが出ているかというのは、当然、地域によって違うと思います。

わけです。そこから読み解き始めるというのが、マクハーグの主張した方法論ということになります。

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自然軸によって都市を読み解く

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空間軸によって都市を読み解く

次の空間軸は後天的に得られる固有性です。人工物や地域を構成する空間構造であり、交通と市街地が非常にそれではそれぞれの軸とはどんなものか。自然軸と大きな要素になります。空間構造は、空間と生活パター

は、地形・地物、地域を取り巻く自然構造です。ですか

ンが非常に深く関係していて、すり鉢状になっている地

ら、固有性の中でも先天的にその地域で得られている固形で見ると非常にわかりやすいです。多摩川上流の青梅

有性だと思って下さい。山や川、それから自然的な土地

は、河岸段丘の一番底に多摩川があって、両側に段丘が利用としての農業。農業は実はあまり自然的ではなくあります。段丘は斜面緑地であったり、あるいは一部はて、非常に手の入った土地利用ですが、建物が建ってい

農業に使われています。さらに両側に街道が走っていないという意味でここでは農業的土地利用。あるいは樹て、その上はちょうど里山にあたる部分で、さらにはそ

林地、里山という部分です。

の後背地として奥山があるというわけです。甲府盆地も一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2013

No.390同様に盆地の底に市街地ができて、甲府の主たる生産物

ので、あるところには集中的に残っているけれども、近は果樹、ブドウやモモなので、ちょうど斜面地が農業地

代になるに従ってどんどん失われていったというわけ域になり、さらに農地をもたらしている森林地域がそのです。

奥にあります。こういった盆地の構造は、地形から得ら

それから、材料の例ですが、世界遺産にもなっているれる人々の暮らしの基本的なパターンを決めていたもの

島根県の大森（石見）銀山の近くは瓦が独特で、石州瓦だと思います。

と呼んでいる赤い瓦が地場の材料になります。もともと建築に関しては、本の文章を引用して説明します。

石州瓦の色合いはいろいろ変わりつつも材料の持つ雰囲「かつて、建築物の全般的な調和は、地場の材料を用い気は変わらないので、非常に綺麗な屋並みが形成されてるという経済上の必要性によって保たれていた。この事いることがわかると思います。ところが、今は建築の材実がまず第一に、各村落や都市において色と様式の大い

料はほとんど何でも手に入りますので、なかなかこうい

なる調和をもたらし、第二に、異なる村落や都市の間でうふうにはならないというわけです。

は色と様式の大いなる多様性をもたらしたのである。しそれから、典型的な敷地割り、街割りの例として、日かしながら、鉄道による安価な運搬がこれを全て覆し本の宿場町は街道筋に従って敷地が並ぶわけですが、もた。地域の個性と建築物の調和は破壊され、代わりにあともとは間口の長さで課税されていたので、できるだけらゆる場所はしばしば好意的に『多様性』と称される色

間口は狭くして、なるべく多くの税金を払わないですむと材料のごた混ぜであふれることとなった。
」

ようにした。その分、場所を確保するために奥行きの深これは 20 世紀初めにイギリスで書かれた文章です。
書いた方はレイモンド・アンウィンという大変有名な都

いったわけです。

市計画建築家で、最初の田園都市と言われているレッチ

昔から日本の街にはいろいろな暗黙のルールや明示的

ワースというイギリスの街を設計した人です。この人はなルールがあります。明示的なルールとしては、特に防産業革命後のイギリスを見て、鉄道によって建築生産の火関係です。一方で、うだつ（建物と建物の間の防火システムが根本から変わったことが大きな景観上の破壊

壁）は隣の人と同じものはつくらない。しかし、隣よりをもたらし、かつ地域の固有性が表れたようなまちづく

も立派なものをつくるというのがいわば暗黙のルールでりがイギリスでできなくなった大きな原因の一つが鉄道あって、従ってお互いに競い合っていくことで地域固有だと指摘しています。

の特徴が表れてくる。暗黙のルールがそういうものをつ

つまり鉄道によって、物流のシステムが根本から変くっていった一つの例だろうと思います。

わったのだと指摘しています。これが今から 100 年以

ところが近代に入って、こういった条件は基本的には上前に言われたとはとても思えませんが、今でも実際に失われていきました。その結果、場所づくりというよりそういうことが、都市の建築や市街地に固有性を持たせは空間をどうつくるかという普遍性の部分が、特に表面ながらどういう建物をつくりあげていくかということに出てくるようになったのだろうと思います。

に、非常に大きく関係しているわけです。
では、どのようなものが固有性と関係があるのかということを、ざっと挙げてみました。アンウィンの言ったのは工法と主に材料です。昔は大量輸送機関がないの

6

生活軸で都市を読み解くで、手近な材料を使うしかなかったということです。そ最後は生活軸ですが、これはソフト部分なので、人々

れから、街路パターンや通称街割りと呼んでいるものも、の日々の営み、地域を支える産業、独自の生活様式や祭市街地建築の固有性と非常に大きく影響しています。

事、さらにはコミュニティということになります。お祭

それからルールですが、ルールも暗黙のものと明示的なものがある。日本の古い地方の例で恐縮ですが、土壁工法やなまこ壁は、ある特別な地域に特別な技能を持っている集団がいて、そういう人達がずっと継承していた6

いウナギの寝床型の敷地構成が、そこでできあがってJapan Real Estate Institute

りは東京でもまだたくさん残っています。

空間と場所の違い、その普遍性と固有性について

7

都市の固有性と多様性

固有性について、最後に少しお話ししたいと思います。

都市にそれぞれ固有なことを追い求めていくと、都市としては非常に多くの多様性が実現できることになりま
す。ここまでは、皆さん大体そうだよなと思われるかもしれません。

一つは、固有性と多様性ということです。実は地域が

しかし実は、これもいろいろな都市で同じことをやる

固有性を求めるということは、その地域の中は均質にしと、いろいろな都市が多様性になって、そこでまた金太ろと言っているに等しいわけです。その地域の中がばら

郎飴の都市ができあがってくるという構造になっている

ばらではなくて、ある一つの固有の方向を向いて初めてわけです。実際、日本の多くの都市はそれぞれの地区、地域の固有性が発揮できてくる。しかし、これは均質をあるいは小さな地区ごとでは固有性を追い求めながらい

向いていますので、もう一方で多様性とは異なる方向を

ろいろなまちづくりをしているけれども、都市として向くことになります。

ざっくり見ると、地方都市はどこを見ても同じというこ

均質性・固有性と多様性というのは、それぞれにやはとが少なくありません。従って、このレベルでもどう固り意義があるわけです。固有性の意義は、明らかに競争有性を発揮できるかがこれから非常に重要になるという力を都市間競争・地域間競争の中で上げていく。それが意味では、もともと持っている固有性をどれくらい多様固有性の基本的な意義になっていくのではないかと思いに持っているかが、非常に大事になってくるのだろうとます。今、世界の都市や地域は、一つは globalization

思います。

という非常に大きな力が働いています。これはどちらかというと、皆が共通化していくような動きです。

もう一つ大事なことは、都市としての固有性を出すには、明らかに戦略的な思考が必要だということです。地

それに対して、もう一方で localization という力も区の固有性を保ちつつ、都市の多様性をも保つ。しか働いています。globalization が進めば進むほど、逆にも、多くの都市を見たときに、それぞれの都市が固有に自分達の地域はどういう特質・特徴で、良いところや魅

光り輝いていることをどうやったら実現できるのだろう

力を持っているかがより問われるようになってきますのか。それは私は、それぞれの地域が持っている固有性をで、この二つの力はかなりせめぎ合っているというか、できるだけバラエティー豊かに研ぎ澄ますことと、もう引力と斥力のような関係になっています。その中で固有

一つは都市としての大きな戦略を持つことではないかと性というのは、どちらかというと localization に対応

思っています。

していくわけです。

それから、多様性と効率性ということでいきますと、もう一方の多様性というのは、多様であることは基本

多様なものをつくればつくるほどコストがかかるので、的には変化に非常に強い。従って、今の言葉で言うと多様性が増えてくると効率性は落ちてくるという関係にresiliency ですね。変化に対する resiliency を持つと、基本的にはなっているように思います。この関係自体を

それは大きな社会経済状況の変化があっても、なんとか変えることはなかなか難しいと思いますが、いろいろな地域が地域として持続可能であり続けることができるとアイデアや工夫を取り入れることで、効率性に影響を及いう意味でもあります。こういった多様性と均質にする

ぼすことが少なくなるような仕組みがアイデアとしてもことで固有性を高めていくことは、お互い矛盾するようあり得るのかなと思っています。このあたりは、今日のなのですけれども、実はこれは同時にやらなくてはいけ

トークセッションでも話題にしていただけるのではないないことだというのが今日の私のお話です。ただ、そこかと期待しているところです。ご清聴どうもありがとうにはまだいろいろな問題がありそうです。

ございました。（拍手）※本稿は、平成 24 年 11 月 20 日に開催された「不動産ビジネスフォーラム 2012」の内容をもとにとりまとめたものです。

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2013

No.390

不動産ビジネスフォーラム 2012

固有性まちづくりの時代
第2部

トークセッション

東京における固有性まちづくり
スピーカー

東京都住宅供給公社 理事長（前東京都技監兼都市整備局長）

株式会社日本都市総合研究所
顧問

河島 均 氏鳥栖 那智夫 氏コーディネーター

東京工業大学大学院

社会理工学研究科

一般財団法人日本不動産研究所
コンサルタント部 主幹

櫻田
教授

中井

直樹

検裕 氏

Contents

1. スピーカーによるプレゼンテーション ……………………………………………………………… 8
2. トークセッション ………………………………………………………………………………………………… 15

中井

それでは、東京における固有性まちづくりという地方都市・地域にはなく、東京のみが持つ固有性とは、

テーマについて、まずはそれぞれの立場でお話をしてい東京が我が国の首都であるということです。これをしっただきます。それでは河島さんからお願いします。

かりと意識することが東京の固有性を考えるうえで重要1なことです。それを意識して行政がまちづくりを行った

スピーカーによるプレゼンテーション◆東京都の都市計画
河島

8のは、それほど古いことではありません。
高度経済成長時代は、人口の急増といった都市問題を解決することが東京の重要なテーマでした。しかし、高度成長が終わり、バブルがはじけ、そして東京が人口減

東京都で都市計画に携わっていた立場から、東京少の時代を迎えようとしている中で、都心をしっかりとの固有性とは何かということをお話します。東京以外の作っていくこと、日本の首都としての機能の重要性が認Japan Real Estate Institute東京における固有性まちづくりた。そこで公と民が一緒になってまちづくりを考えていこうということで、PPP（Public Private Partnership）という形で議論が進んだ。この議論の中で、都心の再生についてはオフィス機能の改善も行いつつ、機能の多様化、魅力の増強、不足している商業施設、あるいは交流施設の強化をぜひ一緒にやっていこうではないかということが、合意されてきたわけです。すなわち、国際的ビ
ジネス、賑わい、文化、情報交流、風格、これらが非常に重要です。皇居と絡み合いながら、歴史性も生かした風格。利便、快適はもちろん環境共生、安全安心といったキーワードで目標を定めた。それに伴って、機能配
置、スカイラインをどう形成するか。昔は百尺、31 メー
ターのスカイラインが形成されていた。それを突き抜け識されるようになってきました。
江戸幕府開府以来 400 年、日本の中心として発展し、ていくときにどうするのかといったことも、ガイドラインで記載されています。

明治維新以降首都として位置づけられた東京を、都市計

仲通りは、非常に象徴的な緑の軸があります。これも画はどれだけそういう概念で捉えて実践出来たかという今ある仲通りだけではなくて、さらに北側、南側に緑のと、あまり出来ていませんでした。

軸が延伸していけるように更新を進めていこうといった

しかし、石原都政のころから、都市問題の解決と同時ようなことも、位置付けられているわけです。

に、東京の中心地、都心をしっかり作り直していかない

できあがったビルをいくつか紹介します。新丸ビルにといけない、そうしないと国際競争に勝てないという問

おいては、特定街区とか特例容積率適用区域といった制題意識で都市計画に取り組み始めました。

度をつかっています。極めて土地の価値が高いという東そういう観点で東京の固有性まちづくりを考えると、京の特質を活かして容積率をうまく緩和することで先ほ都心の再生と皇居周辺のまちづくりが極めて重要である

どの機能の更新と多様な機能の新規導入を目指すことがといえるわけです。

できます。こういった制度を積極的に東京都は使いなが最近の東京駅・皇居周辺のまちづくりを見ていきますと、東京駅舎の改修、明治生命館の保存などがあります

ら、 都 心 の 再 生、 魅 力 の 向 上 に 取 り 組 ん で き た わ けです。

が、そのきっかけは、民間オフィスを中心として形成さパークビルにおいては、明治に一丁倫敦と呼ばれていれた経済の中心地・大丸有地区で、一番大規模な地権者

た煉瓦街の中でつくられた三菱一号館が、復元することの三菱地所さんが、マンハッタン計画を打ち出したことができた。ずっと前に失われてしまったこれをつくり直にあります。

すことができたという話は、この事業を最初に手掛けた

マンハッタン計画というのは、都心で老朽化したビルを更新していかないと、とても世界の主要都市に太刀打

ときには、ある面でちょっと想像もできないようなことであったと思います。

ちできないということで打ち出されたものですが、行政

1 － 6 計画においては、緑が仲通りから北側の大手町

側から見るとオフィス中心の単機能型都市をそこに形成のほうに延伸して、「大手町の森」が新たに形成されるしてしまうのではないかということで、「1000％の容積ことになります。新鉄鋼ビルは八重洲側になります。次指定の所に 2000％のオフィスの超高層ビル群をつくっは大手町の連鎖型都市再生ということで、国の合同庁舎ていいのか」と、そこで大きな議論が起きたわけです。

用地を活用して効率的に、仮移転を必要としないで連鎖

それ以来、行政も加わった協議会が平成 8 年にでき型にオフィスを更新していこうという取り組みです。国ています。そういったところで、大丸有地区の都心の再の都市再生のプロジェクトに指定されながら、開発が進

生をどう進めていくべきかということが議論されまし

められてきています。

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2013

No.390次は丸の内駅舎の保存、復元。先ほど中井先生のお話

う場合にはそこを通って行かれる。今は外国の大使が、の中でも、歴史性が固有性の要素として非常に重要であ大使として赴任して皇居にご挨拶に行くときにここをるというお話がありました。大手町、丸の内、有楽町地

通って行かれます。馬車に乗って通っていかれるようで区においては、もう他ではあまり見られないような明治

すけれども、そのときに復元された駅舎中央の後ろにビ以来の近代建築が残されていたり、先ほどの一号館のよルが建ってしまうと、この景観を損なってしまう。

うに復元されたりしてきている。そういうものを大切に

ただ、周りは非常にポテンシャルの高い場所ですか

しっかりと復元したり、保存したり、新しいまちの特色

ら、とにかく絶対建ててはダメだとなってしまうと、都として、この地域の固有性発揮のツールとして生かして心の再生もできない。そういったあたりを、中央部の屋

いこうと。こういうことが積極的・戦略的に行われたと根の後ろ側については、大規模建築物が建て替わる場合思います。

に突出してこないようにと、実際にこういうコントロー

戦災で 2 階になってしまっていた東京駅舎が、3 階建

ルを今はしているところです。

ての創建当時の姿に復元されました。手法としては特例
容積率を利用し、大丸有地区を指定して、二つの街区を◆水と緑のまちづくり

それぞれ通常より高い容積の指定をする街区と低い容積鳥栖の指定をすることで、容積の移転を可能としています。

て、その立場でなるべく具体的に、事例で紹介したいとそれからもう一つ、皇居周辺の景観誘導ということ

私は長いことコンサルタントをやってまいりまし思っています。

で、東京都は東京都景観計画を定めました。皇居を中心

私が話すべきことは、自然と積極的にかかわり合うまに、内堀・外堀、周辺市街地の景観は世界に誇れる日本

ちづくり、そしてその中でどうやって固有性を生み出しの首都景観であると言えるわけです。これをどう守ってていくのかということを示して、トークセッションの話

いくかが、東京都景観計画で位置付けられています。

題になればと思っています。

西新橋 1 丁目計画では、当初案に対して、日比谷通「水と緑のまちづくり」をタイトルにしました。まちり北側からの連続した緑を建物で途切らせないようにすづくりにおける自然の重要性はあちこちで言われますけ

るためにピロティーを高くして、そこに緑をしっかり連

れども、中井先生がおっしゃったように人工的なまちづ続したものにしていくという要請をし、事業者が受け入くりの限界、つまりどこへ行っても同じ、いわゆる世界

れてくれたところがポイントです。

標準、あるいはグローバリズムでやっていることに大きそれから、丸の内駅舎の眺望景観という面で、行幸通な限界があったのだという反省を踏まえて、別の面でまりは重要です。天皇陛下が行幸される場合に、鉄道を使

ちや都市をつくっていくことを考えるべき時代に来ました。
自然でもう一つの大事なことは、環境という問題です。環境が良くてローカリティがあることをまちづくりの中でどういうふうに実現できるのかだと思います。
なぜ水と緑なのか。東京のまちづくりを見てみますと、地形と対応していろいろなことを人為的にやってきたことは少ない。逆に影響を受けてできたものはありますけれども、まちづくりという恣意的な行為の中では、あまりその例がない。従って、今日の私の話は緑と水に焦点を絞らせていただきます。
水と緑については東京都のセンター・コア再生ゾー
ン、先ほど先生は台地であるとおっしゃいましたが、東京の土地構造をよく見てみると、地図で表すと川と緑が空間構造としては大きく物語るのではないかと。そうし10Japan Real Estate Institute東京における固有性まちづくり

ますと、緑と水にどうかかわったまちづくりがされていすが、ここには走る人がいる、休む人がいる、遊んでいるのかということを説明します。

る人がいるということで、水辺に人が寄ってきた。これ

緑と水は、いろいろな意味で自然の持続性とか多様性

は東京の情景をずいぶん変えたと思います。スカイツ

とか歴史性を引き連れながら、まちづくりにいろいろな

リーのすぐそばを通っている北十間川は、昔は水運の川

多様性も与え、都市構造に付加価値を与えています。そでしたけど、汚かったのが今では見事になって、人もたのような面からみたまちづくりについて、説明します。

くさん来ています。ツリーを見た後に人がどんどん歩

水辺のまちづくりの事例ということで、東京の水辺のく。あるいは、船が楽しそうに走っているということ

まちづくりの拡大の背景を説明します。川べりにあったで、絵に描いたような川べりになりました。

工場の大規模空閑地ができていた頃に、土地利用の需要

ただし、これはまちづくりとはいえない。はっきり言が高まった。加えて、水が良くなったり、汚くなくな

うと、これは川のインフラ整備です。でも、この周りにり、洪水が少なくなったなどのいろいろな条件が重なっ住んで建物をつくって楽しんでもらえればいいという意て、まちづくりをやりやすくなり、住む人や働く人も水

味では、ある種のまちづくりなのかもしれません。それのほうを見始めた。

から、大横川を変えた公園とか隅田川テラスは、こうい

それから、昔は都市整備と河川整備は協働する関係にう意味では意外に有効だなと思いました。小名木川のよなかったのですが、時代と共に、協調する機運が生ま

うにいろいろな小さい運河や大きな川の川べりに人々がれ、スーパー堤防などで手を結んでやりましょうと、い出て、生活まではしていないけれども楽しんでいるとい

ろいろな意味で枠組みができました。それが背景になっうことが始まった。

て、水辺のまちづくりが進んだと思います。

ところが、その段階だけでは終わらなくて、水に正面

もともと江戸時代は川と運河と堀とで、隅々まで水がを向くまちづくりをしようという機運が起きていると思入り組んでいました。これは本当に面白いなと思います

います。これはただ見て楽しむというよりは、生活そのが、このうちのほんのわずかだけ現在は残っています。

ものが出てくる。そこから情報発信されて、ウォーター

まさにこれは江戸の都市空間構造そのものだと理解してフロントやリバーフロントって良いなという雰囲気が出います。

てきたということです。

いくつか具体例を挙げます。一つは、水面の景観とか最近できた豊洲は、ドックを生かしながら、海辺にま環境を享受するまちづくりというのは、非常に単純に言ちが正面を向いています。この周りには商業施設その他

えば、川や海を楽しんで生活する場所をつくろうというがありまして、大変賑わっています。一時的な賑わいか

まちづくりのことであり、それに則したまちづくりが進なと定点観測していて、実は先週も行ってきたのです

みました。リバーサイドのマンションが東京にできて、が、相変わらず人が来て遊んでいます。大学もありま

これが非常に良いと上質志向の方々が増えてきて、そこす。ただ、一番大事なところを海に正面を向けているとに需要が殺到したということです。

いう意味では、このまちづくりは変わった段階に至った

ただ、これはまちから川を楽しんでいるという、景観なという意味で取り上げました。

のレベルにとどまっているのだと私は思っています。こそれから意外、と言っては失礼ですが、天王洲アイル

ういう景観になって夜景も変わって、築地から見た風景

は道路にお尻を向けていて、皆が海側に向かってスクラがすっかり変わったという意味では、水辺のまちづくり

ムを組んでいるブロックが何ブロックかあります。しかを進めた先駆者的な開発だろうと思っています。トリト

も、 こ こ が 面 白 い の は、 若 い 人 達 の 結 婚 式 場 や パ ーンスクエアも中身は違うのですが、水との関係でいうとティーの場としてクローズアップされている。倉庫業が似たような位置にあるのではないかと思っています。

始めたビールをつくるブルワリーレストランがあって、次は、水辺の環境インフラを生かすまちづくりです。

そこで結婚式をします。

水辺の環境インフラとは、隅田川沿岸にスーパー堤防

あるいは、ホテルが海に面した広場を持っていて、こだったりテラスだったりと、歩いたり憩う場所がどんど

こでクルージングとタイアップし、式はホテルで、パー

んできてきた。これは非常な勢いで東京都が進めたので

ティーでは東京湾を回ってくるという楽しみがどんどん

一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 2013

No.390海まで広がっています。単に見てくれだけの水辺から、付加価値の高いまちになってきます。私は、これの究極使う水辺になってきた。これはアクティビティをまちづはベニスだと思います。

くりでつくっていくという意味では、非常に面白いと思います。

識しています。私は定点観測をしていますが、水辺で、箱崎の読売新聞では、堤防で、働く人が楽しんでい家族も仕事で来る人もたまにゆりかもめで一休みしている。こういう風景がどんどん隅田川にできつつあるの

くし、ご飯も食べていくし、ビーチバレーやフットサル

は、やはり面白い。これは東京の川も風景としてまちをはあるし、夏はサーフィンもしています。ワタリガニを変えています。

取りにいったり、本当に海辺の楽しみがあります。

そういう意味で私が日本の中で筆頭だと思っているの世界でもいろいろなところがウォーターフロントと威は、徳島の新町川のボードウォークです。実はこの川は張ってやっていますけれども、お台場ほどうまくやった

汚くて、平気でゴミを投げ捨てるような川だったのでところを私はあまり知らないんですね。先日、サンフラ

す。ここの商店街が、この川をどうしようかというとき

ンシスコで会議があって行って、逆に向こうから「東京に、ある知恵者が思い切ってお店の正面を川へ向けようのお台場はどうやってできたのだろう」と言われまということで、川にボードウォークをつくり、お店も全した。

部正面に向けた途端に、四国だけではなく全国的に有名

もう一つの事例は日本橋です。橋というものは、まちになりました。なかなかの傑作だと思います。こういうを表していると思います。例の首都高が日本橋をまたぐ「徳島のあそこね」と言われるような特殊性を持った場という話があって、あれはいずれなくなることを願っ所をつくるということを、紹介しました。

て、そのあとの川沿いにまちをつくろうということが地

さて、水辺の歴史遺産を継承するまちづくりについて

元の方々のお力で始まっています。

説明します。豊洲や三菱の一号館のようにいろいろな残

去年は日本橋架橋 100 年になりまして、この 100 年

し方があると思います。ハードで残せば、建物などを残を記念して歌舞伎の船乗り込みがありました。昔と同じすということなのだろうと思います。

ように藤十郎と團十郎がやってまいりまして、日本橋に

みなとみらい 21 では、私も長いことお手伝いしましあるホールで歌舞伎を踊ったということなどから、いわたが、ここは完全にドックを残しています。船まで残し

ゆるソフト側からまちをつくっていこうとしています。

ていて、いつも賑やかになっています。

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東京でいえば、お台場の地区は特質すべき場所だと認さらに上流で事業中の大手町地区の再開発の中でも、活動と空間の両面で水陸の親和性を高めるまちづくり

川べりにまちの風景を出していこうとしています。時間となりますと、単なる風景とか水と親しむというよりがかかるのかもしれませんが、いずれ完成すれば歴史もは、新しい世界ができてきているということで、非常に復元でき、しかも新しいまちと水の関係ができるのではJapan Real Estate Institute東京における固有性まちづくり

ないかと思っています。
もう一つの緑についてはテーマだけお話しします。緑については話題のまちづくりをご紹介しますが、単純に化すると希少性価値が高まるという意味を含んでいます。その他、地域レベルの効果を考えると、固有性まちづくりによって、社会貢献もできます。

緑が名所になっているまちづくりは、時間がかかっていさらにその結果、不動産開発事業としての話題性が高ます。多摩ニュータウンは 30 ～ 40 年かけて多摩地域

まって、東京駅の事例で考えると観光客が増えているとの名所になり、富士見のさくら通りができました。明治

いった状況になると思います。それを不動産の需給とい神宮造営のときにつくった外苑のイチョウ並木や青山のう観点から言いかえると、希少性の向上とか競争力の強表参道が、今や東京の名所になってきました。

化、投資家の需要喚起といった現象に結び付くと思いま

地域の歴史的な緑を継承することで、特有な場所をつす。最終的には売上高が増えたり、賃料が上昇し、不動

くろうという例では、これは愛宕ヒルズの再開発があり

産鑑定的に言いかえると価格形成要因が変化したと言えます。お寺の崖の斜面に緑を残してつくっています。愛ると思います。

宕通りをずっと通ると緑の壁があって、なかなかの風情が残っていることがわかります。

ただし、地域要因から見ると、固有性まちづくりのメ
リットは多いと考えられますが、固有性まちづくりが行

それから、杉並区の住宅地の再開発です。もともとわれることによって、事業費がかさむ場合もあり、場合あった緑を全部残し、カブトムシの森も全部残して、サによってはデメリットにつながることも考えられます。

クラもケヤキも残すことで、風景が断続しないというこ

ここではメリットだけで説明しますと、事業条件、事業とで地域の人々に愛される場所になったという一つのま

採算性が改善して、不動産価値が向上したと言えるのでちづくりの例です。

はないかと思います。

社会的な背景で緑をつくっていくというまちづくり

では、先ほど申し上げたデメリットを、簡単に整理しは、これから起きると思います。二番町の大きい再開発ます。一つめは、東京駅もそうですが、建物などの空間にあるのは壁面緑化です。

を保全することにより、土地の利用効率、空間効率が低

最後に緑をイメージにしたまちづくりを紹介します。

下するということです。具体的に言うと、使用可能容積

大規模な再開発のまちづくりとしては、六本木ヒルズで率が減少し非建ぺい地が増加するなどになると思います。

有名になった毛利庭園の復元とか、あるいは田植えをな

二つめは、固有性まちづくりによって事業費が増大す

ぜか都会でやっているミッドタウンがありますが、アーる場合がある。東京駅では何百億円かかったという話もスとガーデンを組み合わせたような空間づくりというこ

聞きますので、お金がなければできないということでとで、緑ができてきています。水と緑でまちに固有性をす。三つめはいろいろな制約を受けますので、計画の自持たせようということで、自然とコラボレーションしな

由度が低下すると思います。デザイン性の自由度が低下

がらやっていくことが一つのなり方だなと思って、若干したり、部分的な保存により建て替えが制限されるとの例を示しました。

いったことが考えられます。
最初の二つについては、デメリットを解消する工夫が◆不動産ビジネスとまちづくり
中井ありがとうございました。では、櫻田さん、お願

いします。
櫻田

可能ではないかと思うのですが、三つめは、固有性まちづくりの本質にかかわることなので、受け入れて事業計画を整理するということではないかと考えられます。

私は今日の主催者である日本不動産研究所に属し以上の最初の二つについてデメリットを解消する方法ておりますので、不動産ビジネスという観点から固有性を考えました。特に考えるにあたって想定した場所は、

まちづくりを考えてみたいと思います。まず、固有性ま先ほどご提示いただいた東京駅周辺です。土地利用の効

ちづくりにおける、不動産開発事業としてのメリット・率、空間効率の低下という問題は、余剰容積利用権を他デメリットを整理してみました。

の敷地に移転し他の敷地で実現することによって解決で

まずは、差別化、ブランド化といった固有性ならではきます。東京駅の余剰容積は JR さんがお持ちなわけでの効果が考えられます。不動産を商品と考えると、差別すが、それを他の敷地に移転して、JR さん自らが空間

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不動産調査 2013

No.390として実体化できると言うことです。

ことで、土地利用効率の低下を解消しております。容積

さらには、余剰容積利用権を売却することによって、を受けた側から見てみると、我が国有数のオフィス街丸

その損失自体を補てんできます。言い換えますと、余剰の内で余剰容積利用権を受けることによって、より収益

容積利用権を売って増大した事業費を賄うことができまの得られる床を獲得し事業性を改善しております。さらす。このように、公的な貢献を前提とした特例容積率適には、高さが増してシンボル性も強化し、多様な床を積用地区の活用によって余剰容積利用権を移転することに層することも可能になっているとも考えられると思い

よって経済的な損失をカバーすることができると思いまます。

す。東京駅の復元では約 8 万平米の余剰容積利用権が移転したようです。

以上のように、東京駅周辺の固有性まちづくりは丸の内地区の活性化に寄与したと言えると思います。歴史性

一方、パレスホテル東京では皇居の景観を保全する等を基調とした固有性まちづくりの実現によって観光客がのために、丸の内永楽ビルに余剰容積利用権を移転して増え、オフィス街では、建て替えによってさまざまな機

おります。雑誌の記事によると、160％ぐらい移転した能が強化され、象徴性も増した。オフィスワーカーのみようです。このように、東京駅を復元するという目的とならず多様な年齢層の来街者を増加させるというまちづ

皇居の景観整備に寄与するという目的で、二つの容積移くりが実現されました。

転が行われました。
以上のように、東京駅周辺の容積移転では、二つの容積移転の構図が見られます。一つは、容積を売却してお金に変える方法、もう一つは、自らの空間の開発利用権
を他の敷地で実現する方法です。

このように、東京駅周辺では歴史とオフィス街という先端的な風景が共存し、地域の多様性が増したと言えるのではないかと思います。
ただし、容積移転では、いくつか問題が生じます。その問題の主なものを整理しました。はじめに、余剰容積

パレスホテル東京は、和田倉門の楼側や、隣接する東

利用権は民法に位置付けられていないという問題です。

京駅に通じる大通りの公園から見てみると高さを低減さ

所有権とか地役権、地上権、いろいろ物権の名称がありせ、景観に配慮しているのが感じられます。

ますが、この中に余剰容積利用権は含まれていません。

このように、東京駅周辺で容積移転が行われたわけでもちろん区分地上権といういわゆる空中権は法的に位置すが、これによる固有性まちづくりの推進効果を、もうづけられておりますが、余剰容積利用権は性格が異な

一度簡単に整理します。東京駅復元事業では余剰容積利り、つまり法的な権利としての位置づけが弱いと言える

用権の売却によって、事業費の一部を調達しました。もと思います。

う一つは、利用できない余剰容積を他の敷地で実現する

また、余剰容積利用権には登記制度がありません。先ほどのパレスサイドホテル東京では、建築基準法 57 条
2 の規定する特例容積の制限を受けていることを敷地内で掲示していますが、登記簿で余剰容積利用権として公示されているわけではありません。
次に、利用権を売却しても税法上の特例の適用もな
く、損金不算入もできません。事業実施による、損失があった場合の費用計上の対象にならないなどの問題があると思います。
さらには固定資産税ですが、余剰容積を飛ばしたほうは使える床が減るのですけれども、固定資産税の調整はされていないようです。以上が、余剰容積移転に伴う問題の主なものですが、固有性まちづくりでは、容積移転の要件としての公共貢献と移転容積の大小関係を考えていかなければいけないと思います。そういうものの関係

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Japan Real Estate Institute東京における固有性まちづくり

性が明確になれば、容積移転がより弾力的に行えるのでンをしながらストックを活用して、固有性まちづくりをはないかと思います。

実現するなども考えられます。さらには、区画整理事業

なお、大きな都市開発事業は、共同事業という形にな等の面的整備事業で緑を残していくといった取り組みもり、共同事業者間で、利益と公共貢献をうまく負担しああると思います。例えば、区画整理の場合は、事業の中うという仕組みが必要です。こういう仕組みをきちんとで緑を保存するときに生じる負担を、うまく土地評価基つくることによって、固有性まちづくりの実現方法とし準の中に吸収して、事業の中で固有性まちづくりの負担ての余剰容積利用権の移転の汎用性が高まるのではないを調整することが必要です。つまり事業参加者全体で負かと思われます。

担を調整するという仕組みをつくることによって、面的

また、公共貢献という点ですが、東京駅周辺だと価格水準がおしなべて高水準のため問題は生じませんが、も整備事業の中で緑などを残しやすくなるのではないかと思います。

う少し広いエリアに適用しようと思うと、価格差がある

景観整備は固有性まちづくりの代表的な取組と思われところで余剰容積利用権を移転しなければいけないわけます。そこで景観が与える経済的効果の検証事例を紹介です。そういう場合は、例えば安いところから高いとこいたします。プロムナード多摩中央などの優れた景観をろへ等容積を移転させるだけでも、巨額の開発利益が生持つマンションと、そうでもない一般的なマンションでじるわけで、それでいいのかという疑問が生じると思いどれだけ中古の取引価格差があるのかを調べました。

ます。
等価で移転させるという考え方もあるのですが、まちづくりの目的を実現するためには等容積で移転させ、公プロムナード多摩中央は多摩ニュータウンならではの景観が根付いており、豊かな街路樹や、林間駐車場などが例としてあげられます。

共貢献を最大限に引き出すことによって容積移転のまち

プロムナード多摩中央の中古取引価格と周辺の一般的づくりにおける意義が高まると考えられます。つまり、な取引価格を数量化Ｉ類で分析したところ、景観による価格水準の差が相対的に大きい敷地間での容積移転で9％程度の価格支持効果を見出すことができました。固は、公共貢献をうまくコントロールし、等積で移転し、有性まちづくりに取り組めば、価値を見出すことができ

開発利益の公共への配分によって公共貢献の資金捻出する事例の一つと考えられます。

ることが考えられます。
このような仕組みによって、余剰容積の移転は固有性
まちづくりの効果的な手法として活きていくのではない
かなと思います。特に東京のように需要が潤沢な地域で

2

トークセッション

固有性まちづくりを行う場合は、こういう仕組みを使う

中井

ことによって、より固有性まちづくりに挑戦できる余地の最大の固有性は首都であるということなんですよね。

が生まれるのではないかなと思います。

私もずっと丸の内を見ていて、多分、昔のあのマンハッ

河島さんの話は非常によくわかって、確かに東京

その他の方法を簡単に申し上げます。固有性まちづく

タン計画というのは空間づくりの計画で、場所づくりにりに着目した融資・出資の活用が考えられます。コミュ

切り替えていったことは非常に正しい方向を向いている

ニティファンドとかいろいろな取り組みが行われていまのかなと私も思っています。

すが、そういうものを固有性まちづくりを目的として活用されることが考えられると思います。

もう少し突っ込んで考えると、首都の役割は何かということともつながるのですが、日本は政治的な意味での東京都の東京都防災・建築まちづくりセンターでは、プレゼンスは多分あまりない国なので、経済が中心にな

歴史的建物の保存に対して、ファンドを活用していまるかと思います。だとすれば、例えば香港だとかシンガす。これが固有性まちづくりの特別なファンドというこポールだとかソウルとか首都としての固有性を持っていとではないのですが、こういう仕組みを使うことによっるであろうということを念頭に置きながら都市づくりをて、固有性まちづくりの実現も可能になると思います。

進めている、特にアジアのライバル都市はけっこうある

その他に特例的な容積緩和を使うとか、コンバージョ

わけです。

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不動産調査 2013

No.390

そうやって考えてみると、東京をそういうところと比だから、東京というのはまだまだずっと良くなると私

べて、本当の日本の固有性はどういうところにあって、は思っていて、都市としての安全性とかそういうこともそれを今までうまく生かしきれているのか。残念なが評価されていますし、地下鉄ネットワークとかそういうら、オフィスの床だとかマイスビジネスの数値だけを見ものも評価されている。そういうものがたくさん集まり

ると、最近は東京の競争力があまりないと言われていまながら、やはり世界に冠たる最先端の都市文化を発信です。そのあたりでもっと頑張れるところというのは、できるのは東京都心界隈ではないかなと。それはおそらくはどんなところにあるのか。

都市観光といった面でも、将来的にパリやニューヨーク

河島やロンドンに負けないものに育っていけるのではないか

アジアの都市が非常に発展していて、人口規模でいうともう東京を追い抜くような都市がたくさん出てきなと思っています。

ている。経済都市としての機能も、香港なんかは東京よ中井 鳥栖さんにも一つ。ご発表の中では、人工的要素

りも海外資本の進出は非常に大きいかもしれない。

のまちづくりにはやはり限界があるのだというお話で、

ただ、東京都が都心の再生、言い換えると皇居に接続

確かにそうなのかなと思いました。しかし、東京というする歴史を持つまちということに非常に重要な意味を持ところで考えてみると、水そのものは自然のものなのだ

ちつつまちづくりに取り組んでいけば、東京はまだまだけれど、水辺という意味でいうと、そもそも会場の飯野これから発展していくと思います。それをやることで、ビルがあるあたりから海側は全部入江だったわけだし、一体何が生み出されるのか。

その意味で水辺とはほとんど人工的につくったものといそのキーワードの一つに風格というのがありましたけ
れど、歴史性を備えた風格では東京のほうが絶対勝て

それから緑も、昔はそれこそ麻布の辺りは桑畑とか緑る。上海は確かに昔、帝国主義の時代に列強が進出してだらけだったらしいのですけれども、今やもう緑という

フランス租界とか外灘の沿岸に、昔の近代建築物が残さと、どちらかというと新しくつくるもの。だから、あるれていた。それはそれなりにあるのですけれど、ただ、意味で人工的と言えるのかもしれない。要素は自然物な皇居といういわばイギリスでいえば王室の存在があっのですが。

て、それと非常に密接な形で一番の中枢機能を担う市街地が東京には存在した。
さらに先に行くと銀座といったような、非常にシック

そういう意味でいうと、人工的要素のまちづくりの限界と言いつつ、やはり人工的な要素が入るのは仕方ないと思いますが、いかがでしょうか。

な商業地区がある。こういったところが、日本における鳥栖 要は人工と自然をいかにマッチングしていくかと最先端の個性とか雰囲気、その中にはきっと食文化とかいうことなのですが、いつからかわからないけど坂東太

そういうものも加わっていて、確かに世界のファッショ

郎の川の頃とかそういうことではないのだろうと思いまンブランドも大手町、丸の内、有楽町に今は進出していす。コンクリートと鉄でできているまちというのが、あるけれど、言ってみればシャンゼリゼ通りと同じようる種の近代都市の表現の一つだと思うのですけれども、な、だけどシャンゼリゼと同じかというとそうではな

それだと行き詰ってしまうことは明らかだと思うのでい。やはり東京らしさがそこに出ている。

す。だから、要素としてと言ったほうが正しいと思いま

それから日本橋に行くと、さらに日本橋室町の昔ながらの商業の文化などがそこにある。やはり日本独特の江す。それをいかにコラボさせるかというところに、一つのキーがあるのではないかと思います。

戸文化がそこにある。歴史の積み重ねの中で形成されてちょっと言いかけてやめたのですが、東京は本当は川きたレイヤーがそこにあるのだと思うのです。だから、ではなくて運河のまちだろうと僕は思っているのです。

そういうものをうまく生かしていく。それが結果として

やはり運河をつくることにより、水を上手に使い、環境

そうなっているというのでは全くダメで、それを公と民も良くしていきました。そういう意味では、隅田川はの連携の中で一定の共通の戦略として、共通認識を持っ

ちょっと別の系列の、大きな構造なのかもしれません。

て今取り組んでいるところのすごさが東京にはあると思

いずれにしても、水を一つの大くくりにして、要素と

うのです。

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えると思います。

Japan Real Estate Institute

してまちとコラボレーションさせること自身が価値を生東京における固有性まちづくり

むのではないかと。固有性がそこから生まれるのではな
いかという意味で、申し上げたということです。
中井

もともと固有性まちづくりに競争力があって、ある意味ブランド力もあるのであれば、長期的に見れば市場がそれを適正に評価するので、この意味では必ず元は取れるはずなんじゃないかという気もするのです。櫻田さん、それは市場がまだそういうことを適正に評価しきれていないということなのですか。
櫻田

それもあると思います。市場が評価しやすいものとしにくいものがあると思います。例えば先ほどの丸の内で申しますと、事業の収益性に結び付くようなものだと、事業採算という観点で長期的な投資効果などの分析をしますので、それを客観的に把握することができると思います。

置付けをしたエリアが、先ほどご紹介のあった臨海部がそうではない住宅地の場合は、経済的なメリットを物そうなのですが、それから隅田川の大川端近辺の河口部

差しとして測る尺度が難しい。もしくは多様なので、そもそうです。そこで、屋外広告物で非常に目障りなもの

れを一元的に市場の認知としてとらえるのが難しくなるはもう許可しないという政策もやっているわけです。

のではないかと思います。
中井

それは規制緩和ではなくて、ある種、自由な活動を最不動産の開発事業ということを考えてみると、容善のものと考える企業の方からすれば、とんでもない規積は非常に大きなパラメーターであることは確かです。

制強化だと思われるかもしれない。でも、やはり地域ご

地方都市に行くと、もう容積なんかインセンティブにとに必要なものを実施していくことで、望ましい景観とならないよというのが、いわば一般的ですし、丸の内もいうのはつくられる。

実は航空法の制限がかかっているので、ある一定のとこだから、先ほど櫻田さんがおっしゃっていた、景観価

ろより上へはあがれない。このようなことを考えると、値が市場の経済的に見たときにも付加価値を持ち得るも容積を使ってという話もそう遠くない将来には限界が来のということは、当然そうだと思うのです。では、大手る気もしますし、本当の都心ではそういうことがまだ効

町、丸の内、有楽町で、市場経済の中で今のような歴史

くかもしれないけれども、ちょっと縁辺部に行くと、も的建造物や何かが保全されたり、あるいは復元されるよう東京でもそういうことではなくなっているやもしれな

うなまちづくりができるか。自然予定調和的にそうなっいという気がしないでもないんですね。そのあたりをおていくかというと、絶対あり得ないですね。

三方はどう思われているのでしょうか。
河島

やはりそこは本当にまちをどうしていくか、どういう容積率で固有性を発揮するのが一般解であるなん

まちをつくりたいと考えるのか、どういうまちをつくってことは、全然考えられないと思います。ただ、容積率ていくことが使命なのかを皆で考える。そこが PPP のをうまく生かせるのであれば、それはしっかりと活用し良さだと思うのです。この地区をこういうまちにしたていく。その中で都心の特殊解があるのだろうと思うの

い、あるいはこの水辺をこういうふうにしたいという共です。

通の認識といったものをうまく形成して、それに向けて

先ほど鳥栖さんから水辺の景観の話がありましたけれ

必要な規制もやるし、緩和もやるし、あるいはいろいろ

ど、いま東京都が、水辺の景観を非常に重視し、景観計な事業も展開する。そういうことで初めて個性が生まれ画の中でも隅田川を景観軸として位置付けて、背を向ける。それがなかったら、個性や固有性なんて全く生まれないような水辺景観の形成、建物が背中を見せないようないのではないかと思います。

なことを一生懸命やっています。

鳥栖

また、屋外広告物で重点的な景観形成を図るという位

まちづくりの時間を、事業を仕掛けて終わって、

何か採算性もあるというようなタームで考えたら、これ

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不動産調査 2013

No.390からはできないのではないかと、私は思っています。

す。固有性まちづくりは単に社会的なボランティアではもっと長い時間で考えなくては、多分まちづくり自身

なくて、事業を成功させるための一つのキーワードであも成り立っていかないのだろうと思っています。特に地るととらえて、広い意味で投資を募ることが地方都市で方都市で私もかかわっているところは、結局それをどうは必要ではないかなと思います。それはお金かもしれま

やるかというと、とりあえずステージとしての空間がでせんし、場合によっては鳥栖先生が先ほど仰った徳島のきたあと、どうやってそこでの活動を生み出して、生業

人的な労力かもしれません。選択肢が多数あると思いまを生み出して、経済も生み出してという、そこまでやらすが、そういう多様投資を募る工夫が地方都市では重要ないと多分まちづくりとは言わないのではないかと思いになってくると思います。

ます。

中井 今日のキーワードの固有性というと、非常に固定

昔はまち興しとか言って、分断されていたんですね。

されたイメージを持ってしまいがちです。しかし、実は今はそうではなくて、ずっとまちをマネジメントしてまそうではなくて、自然条件の地形とかはなかなか変わらちづくりをしていくという長い中で、採算性なり何なりないだろうけれども、まちにとっての固有性というのを取ることもある。それよりも何よりも、活動をまちに

は、時間とともにけっこう動いていくものなのだろうと埋め込むことが重要です。その活動をつくることを、ま思うのです。

ちづくりの一環ではなくて中心として進めているところがうまくいっている。

それはなぜかというと、空間はつくったあとは劣化していく一方だからです。しかし、場所は、鳥栖さんの言

大体、観光だ何だとすぐそこに飛び付くのではなく葉で言うとアクティビティだったり、河島さんの言葉でて、産業もいろいろあると思うんですね。それを含めて言うと風格が付け加わると、良くもなるし、悪くもな

まちづくりをもう一回やらないと、不動産的な領域だける。場所というものは非常に柔軟です。

ではとても終わらない。ですから、私も反省しながら、ですから、固有性も何か一回決めたら、ずっとその固今はアクティビティのまちづくりをやっています。その有性で行くのではなくて、時代の背景や生活や文化の変軸をちょっと考えたら少し答えがあるのではないかと、化とともに地域の固有性そのものも、急激ではないけれ

今はまだ葛藤しているところです。

ども徐々に変わっていく性格のものだと思います。時々

櫻田

東京駅周辺では、豊富な需要があり、それを使っにあわせてそういうものをどううまく地域づくりに取りて固有性まちづくりを進めるという観点で、容積移転を入れていくかということが重要なのではないかと思いお話しました。

ます。

東京の中で考えますと、容積移転をこのような観点でそのときの手法もたくさんあって、容積が使えるとこ

使えるエリアはけっこうあると思います。それはオフィ

ろでは容積の話は依然として有効だろうし、規制や緩和

スだけではなくて、マンションも同様で、例えば、巣鴨をうまくミックスさせながら、それを実現していくことの地蔵通りの商店街の景観保全では、低容積にしてまちに尽きるのかなと思っています。

なみをつくろうという考え方もありますが、余剰容積のその前提として、皆がそこをどうしていきたいんだと移転という考え方も活用できるのではないかと思いまいうことが非常に大事で、そのために事業者や地権者やす。このように、東京では余剰容積移転による固有性ま行政や、あるいはそこを利用する方などいろいろな人のちづくりを実現できるエリアが多いのではないかなと思声をうまくまとめながら、事業として進めていくこと。

います。

これが非常に大事なことではないかと思います。

また、固有性まちづくりは、話題性の強化等によって今日の話が皆さんのいつもの事業に少しでもお役に立

不動産事業という観点から申しますと需要を喚起する効てば、主催者としても非常にありがたいことだったので果があると思います。固有性まちづくりによって需要がはないかと思います。ご清聴いただきまして誠にありが高まり、それによって投資を募ることもできると思いま

とうございました。（拍手）※本稿は、平成 24 年 11 月 20 日に開催された「不動産ビジネスフォーラム

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Japan Real Estate Institute2012」の内容をもとにとりまとめたものです。

一般財団法人 日本不動産研究所

業務内容のご案内
評価・コンサルティング業務
不動産鑑定評価・独立した審査決裁体制
・客観的・中立的な「全国ネットの機関鑑定評価」
・特定専門分野別のスタッフ（専門チーム）の配置

証券化に伴う評価・コンサルティング

・専門スタッフを配した証券化部による対応
・物件の用途、特性に応じた適切な処理
・海外投資家に対する適切な対応（評価のグローバル化）

海外不動産評価

・海外に所在する不動産の鑑定評価
・海外の不動産市場調査・コンサルティング
・海外提携機関とのネットワーク

環境不動産調査
・不動産の環境デューデリジェンス（DD）
・環境リスクを反映した不動産鑑定評価、価格調査等

固定資産税評価

・固定資産税のための土地評価システム
・土地価格比準表の作成、画地計算法・所要の補正調査
・家屋評価の支援

時価会計支援・「賃貸等不動産」の時価開示支援
・減損会計
・販売用不動産（棚卸資産）の評価

CRE（企業不動産）戦略支援

・CRE 戦略策定支援
・不動産有効活用事業支援
・不動産運用相談業務

PRE（公的不動産）戦略支援

・PRE 戦略策定支援
・公会計制度関連支援
・不動産利活用支援

再開発ビル事業・街づくり支援

・市街地再開発事業支援
・共同ビル事業支援
・土地区画整理事業

投資リスク管理等支援

・不動産価格の予兆管理等支援
・将来予測に基づく投資分析
・最大損失額等算定業務

基礎研究・各種調査
基礎研究

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」
（年２回）

各種調査
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

編集発行人／一般財団法人 日本不動産研究所
企画部長 水戸部 繁樹 c 2013〒105−8485 東 京 都 港 区 虎 ノ 門 １ −３ −２
TEL 03−3503−5330 ／FAX 03−3592−6393
2013 年（平成 25 年）4 月 15 日発行 不動産調査ＮO.390 ISSN 1882-6431
本資料の知的財産権は、一般財団法人日本不動産研究所に属します。許可無く使用、複製することはできません。