P U B L I C R E L AT I O N S

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No.

2009.9.30 発行

http://www.htk.or.jp●171国会（常会）で成立した宅地建物取引関連の法律●オープンハウスの立看板で逮捕！
●山端和幸事業対策委員長国土交通大臣表彰を受賞●更新料特約が消費者契約法により無効とされた事例

姫路城（撮影：北山副委員長）
所在地 : 兵庫県姫路市

社団法人

山端和幸事業対策委員長 明石支部
国土交通大臣表彰を受賞
平成２１年度の国土交通大臣表彰式が、７月１０日、国土交通省にて実施されました。
当協会からは、事業対策委員長の山端和幸氏（明石支部長）が受賞されました。
多年にわたり宅地建物取引業に精励されると共に協会役員として業界並びに地域社会の発展に貢献された功績が認められたもので心からお祝い申し上げます。

〔山端和幸氏の略歴〕
昭和２１年６月１２日生まれ ６３歳
平成３年５月兵庫宅建理事に就任し、事業対策委員、広報委員長等を歴任し、平成１８年度から事業対策委員長職。
平成１１年１２月 兵庫県自治賞受賞
平成２０年 ５月 兵庫県功労者表彰受賞
大和住研代表者

人権に配慮した入居申込書の利用促進について
当協会では、人権に配慮した標準的な入居申込書の利用促進を図ってまいりましたが、入居差別がなくなるまでには至っておりません。
判例には、入居希望者が外国人であるという理由により入居を拒否したことで、損害賠償が請求された事例もあります（平成１８年１０月５日大阪高裁判例）。
この判例
では、仲介業者が使用した入居申込書に本籍、国籍欄があることも好ましくないとすると共に、仲介業者に対しても家主が外国人という理由だけで入居を拒否した場合、撤回を求めて働きかける義務があるとしています。
このような状況のもと、会員の皆様におかれましては、兵庫県策定の標準的な入居申込書の趣旨をご理解頂き、是非ご利用頂きますようお願いします。
標準的な入居申込書は、
当協会ホームページ
http://www.htk.or.jp からダウンロードしてご利用下さい。

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最近の判例から( 財 ) 不動産適正取引推進機構発行 RETIO 2009.7.No.74 より抜粋

管理費及び修繕積立金を滞納し続けた行為が共同利益背反行為に当たるとして競売請求が認められた事例（東京地裁 平１９・１１・１４ 判タ１２８８-２８６）

事案の概要
本件マンションの区分所有者であるYは、かねてから管理費及び修繕積立金を滞納していたことから、本件マンションの管理組合Xは、Yに対して管理費等の滞納分及び将来の管理費等の支払を求める訴えを起こし、平成１１年１１月３０日に請求認容の判決が確定し、いったんはYの管理費等の滞納は解消された。
ところが、Yは、平成１４年３月分から再び管理費等を滞納するようになり、平成１９年８月２３日現在で、９３８万４０５円に達していた（内訳：未払管理費等：６８１万９,０６０円、これに対する遅延損害金：２５６万１,３４５円）。
本件マンションでは、年間の管理費収入として、９１０万５,１２０円を予定しているが、このうちYが毎年１０６万２,７２０円を滞納しているため、本件マンションの年間管理費の実収入は８０４万２,４００円にすぎない。一方、マンションの管理会社に対する管理委託費は、年額８８０万２,３６０円を支払う必要があるが、管理費収入がこの管理委託費に満たないため、修繕積立金の一部を管理委託費に充てざるを得ない状況にある。
これに加え、Yは、修繕積立金も毎年１７万７,１２０円滞納しており、そのため本件マンションの経年劣化に伴い必要となった改修工事も実施できない状況にある。
Yの専有部分には、その評価額を大幅に上回る被担保債権額の根抵当権が設定されている上、Yは合計１,６００万円を超える国税及び地方税を滞納しているため、XがYの専有部分やYが他に所有する不動産に前記確定判決に基づく強制競売の申立てをしても、無剰与取消しとなり、管理費等を回収できない可能性が極めて高い。Xは、上記確定判決に基づいてYの預金債権を差し押さえたことがあったが、預金残高は僅かであり、それも銀行から相殺を主張されたために、未払の管理費等を回収するに至らなかった。
本件マンションの区分所有者らは、平成１８年５月１２日の臨時総会において、区分所有者及び議決権の４分の３以上の多数をもって、本件区分所有権について訴えをもって競売を請求することを決議した。

判決の要旨
裁判所は、以下のとおり判示した。
①一部の区分所有者が管理費や修繕積立金等の支払をしない場合、その負担は他の区分所有者に掛かり不公平が生じ、とりわけ本件マンションの総戸数は１２戸であることから、Ｙ一人による管理費等の滞納が本件マンションの維持管理に与える影響は看過できない。
②また、管理費の年間実収入はＹの管理費の滞納により管理委託費の支払原資に不足を来し、修繕積立金の一部を管理委託費の支払に充てざるを得ない状況にあること、さらにＹが修繕積立金も滞納しているような状況が長期に及び、本件マンションは必要な改修工事が実施できない状況にあることが認められ、Ｙの管理費等の滞納により区分所有者に実害が生じている。

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マンションの区分所有者が管理費及び修繕積立金を滞納し続けた行為が建物の区分所有等に関する法律６条１項の共同利益背反行為に当たるとして当該区分所有者の専有部分について同法５９条１項に基づく競売請求が認められた事例（東京地裁 平成１９年１１月１４日判決

認容・控訴

判決タイムズ１２８８号２８６頁）③以上の事情に鑑みれば、Ｙの本件管理費等の滞納は、共同利益背反行為に当たる。
④Ｙの区分所有権の固定資産税評価額は９９１万１,４００円であり、また、Ｙを債務者として金融機関を権利者とする根抵当権（極度額１億２,０００万円、現在の被担保債権額５,７００万円）が設定されている上、国税及び地方税を滞納している。
したがって、
Ｘは本件区分所有権について本件債務名義に基づき強制競売の申立てをしたとしても、同手続は民事執行法６３条２項に基づき無剰余取消しとなる状態である事実は争いがない。本件債務名義に基づく強制執行によって本件未払管理費等を回収することはできないというべきである。
⑤上記のような事実関係の下において、Ｙの管理費等の滞納が区分所有等に関する法律６条１項にいう共同利益背反行為に当たり、それによって、本件マンションの区分所有者の共同生活上の障害が著しくなっており、区分所有法５９条１項に基づくＸの区分所有権の競売請求以外の方法によっては、区分所有者の共同生活上の障害を除去して共同生活の維持を図ることが困難である。
⑥よって、原告Ｘの請求を認容する。

まとめ
区分所有法５９条１項の競売は区分所有権の剥奪という強力な手続であるから、これを管理費等の滞納に適用するには慎重な判断を要するという指摘もあり、裁判例は分かれている。①東京高裁Ｈ１８・１１・１判決（未公刊）は、管理費の滞納は共同利益背反行為に当たると認定した上で、管理費の未納をめぐる問題は、本来、先取特権によって解決されるべきもので、競売の要件が満たされていないとして管理組合が敗訴した。②
千葉地裁Ｈ１５・８・２０判決（未公刊）は、管理組合の未払管理費等の債権より優先する債権額があって、余剰が生じる見込みがないから民事執行法６３条２項により競売を取り消した。他方、③東京高裁Ｈ１６・５・２０判決（判タ１２１０-１７０）は一審を取り消し、剰余主義（競売しても差押債権者に配当される余剰がない場合は、配当が来ない債権者の競売申立は無益な競売として認めない）の適用を否定し、剰余の見込のない場合であってもマンションの権利関係の簡明化ないし安定化、ひいては買受人の地位の安定化の観点から消除主義が適用され、担保権が売却され消滅するとするのが相当であるとして、競売できると判示した。④東京地判平１７・５・１３（判タ１２１８-３１１）
も競売請求を認めた。
本件は、管理組合により区分所有法５９条１項に基づく競売請求を認めた事例として、競売が認められるための考慮要素、判断手法等について示した点が実務上参考になろう。

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静かで環境の良い土地を購入したはずなのに、周辺道路の拡幅計画について説明がなかった【編著：㈶不動産適正取引推進機構

発行所：㈱週間住宅新聞社】
より抜粋

買主の購入意思に影響を与える事項は説明が必要
静かで環境の良い土地を購入したはずだったのですが、近くに都道の拡幅計画が進んでいることを知りました。
これが実行されれば、交通量は増大し、交通騒音等により環境が悪化してしまいます。媒介をした業者からは購入前に何の説明もありません。重要事項の説明を怠った業者に損害賠償の請求をしたいのですが。 （菅原喜一、５７歳、会社員）【苦情の内容】
菅原さんは、業者の媒介で、売主から土地（地積１３０m²）を代金５１００万円で買い受ける売買契約を締結し、購入しました。その後菅原さんは、建築業者に建物の建築を依頼し、翌年に建物が完成して入居しました。
菅原さんは、土地購入に当たり、幹線道路から離れていること、周辺の交通量が少なく静かであること、公園や緑が多く空気がきれいであること等、環境の良いことを条件としていました。
＊
菅原さんは、入居後間もなく、国道の渋滞緩和のため、本物件の南側５０mに位置する都道の拡幅計画（都市計画決定済み）が進行していることを知りました。菅原さんは、都の説明を聞き、将来道路が拡幅されれば交通量は増大し、騒音の発生等周辺環境はかなり悪化するのではないかとの懸念を抱きました。
そして、菅原さんは、購入前に道路の拡幅計画があることを聞いておらず、重要事項で説明があれば購入しなかったとして、媒介業者に対して売買代金の２０％に当たる損害賠償を請求しました。

【媒介業者の言い分】
道路の拡幅計画について、重要事項説明の対象であるかどうか事前に行政庁に確認したところ、環境の悪化が予想される場合は説明するようにと言われました。
しかし、特にその説明をすべき範囲基準というものはなく、逆に、道路が拡幅されれば利便性向上と土地の価格の上昇が予想されることもあり菅原さんには不利益にはならないと判断して、説明しませんでした。
また、道路の拡幅計画は将来的なことで、損害が発生するかどうかもわかりませんし、菅原さんの要求金額は多大で応じることはできません。

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トラブルはこうしておきる［相談窓口の考え］
一般に、宅建業法３５条１項２号に基づく法令上の制限の調査を行う場合は、「売買対象物件」に都市計画道路が指定されているか否かについて調査し、その全部または一部に指定されている
場合は、都市計画法に基づく制限について説明する必要があるのは当然です。
他方で、都市計画道路が「売買物件の付近」に指定されている場合は、必ずしも、常にそのことについて説明する必要があるとはいえません。
しかし、都市計画道路が至近にあり、将来道路が完成すると大きな交通騒音が発生する可能性がある等、買主の購入意思に重大な影響を及ぼすと考えられるときは、説明することが必要となります。

［トラブルの結末］
媒介業者は、重要事項として説明しなかった非を認め、菅原さんに対して解決金として１１０万円を支払うことで和解しました。

［トラブルから学ぶこと］「重要事項説明」という場合に、宅建業法３５条１項に挙げられている項目の説明だけでは、物件にかかるさまざまな情報をカバーしきれないことから、昨今は、宅建業法３５条１項の項目はもとより、それ以外の項目、いわゆる「その他の事項」も含める場合が一般的になっているといえます。そして、この「その他の事項」について、購入者が業者の調査・説明義務を問うケースがかなり見受けられます。
業者の調査・説明義務の程度については、個々の取引によりけりであり、一概には言えないものですが、トラブルを未然に防ぐためには、購入者の立場に立って考え、デメリットとなると思われる情報は、よく調査して、すべて隠さず、説明することが肝要と言えます。本件のように、買主が土地の購入に当たり、幹線道路から離れ、周辺の交通量の少ない静かな場所を条件としているような購入意思を明示している場合は、この購入意思に影響を与える事項は必ず説明しておくことが必要でしょう。

13オミナエシといえば、秋の七草のひとつ。万葉集のなかで山上億良が残した和歌、「秋の野に咲きたる花を指折りかき数ふれば七草の花。萩の花、尾花、葛花、撫子の花、女郎花また藤袴、朝顔の花」でも知られるところです。
「おみな」とは女の意味で、花のやさしさを見立てたもの。黄色の小花が、昔、女性の食べ物とされていた栗飯に似ていることから「女飯（おみなめし）」となり、これが転化して「おみなえし」となったようです。漢字で書くと「女郎花」。しっとりとした草姿が浮かぶ表記に、日本語の美しさ、先人のセンスを感じずにはいられません。
万葉集では１４種に登場する、オミナエシ。いにしえ人は、秋のきれいな花としてはもちろん、女性になぞらえた歌も詠んでいます。やさしげな花の風情は、今も昔も変わらない憧れの女性像といったところでしょうか。
表題の和歌もそんな一つ。“ 私の里に咲いている、オミナエシのように可憐な貴女。
きれいになった貴女を耐えられないほど恋しく思っています ”
平安時代につくられた恋物語『女郎花』では、夫の不実を悲しみ、身を投げた女性の生まれ変わりとして登場。花言葉は『美人』『はかない恋』。秋風にゆれる細い茎、つつましやかに咲く姿が連想させた言葉なのでしょう。

ひょうご宅建No.2832009.9.30 発行
各月発行

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兵庫県宅地建物取引業協会

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