不動産調査
No.424（2024/1/17）

令和 5 年度 「土地月間」ウェビナー『関東大震災から 100 年』～災害からの復旧・復興、そして防災のための私たちの取り組み～（司会）一般財団法人日本不動産研究所
シニア不動産エコノミスト

●

吉野

薫

講演❶

阪神 ･ 淡路大震災と東日本大震災における日本不動産研究所の経験������������������ 3●

一般財団法人日本不動産研究所
神戸支所 支所長

土田正顕

一般財団法人日本不動産研究所
審査部

永井

良和

講演❷

不動産のレジリエンスを定量化・可視化する試み�� 11
一般財団法人日本不動産研究所
業務部 次長古山

英治

不動産調査 2024

No.424

令和５年度 「土地月間」ウェビナー『関東大震災から 100 年』〜災害からの復旧・復興、そして防災のための私たちの取り組み〜
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

シニア不動産エコノミスト

吉野薫

日本不動産研究所 シニア不動産エコノミスト
日系大手シンクタンクのリサーチ・コンサルティング部門を経て、一般財団法人日本不動産研究所にて現職。
現在、国内外のマクロ経済と不動産市場の動向に関する調査研究を担当するとともに、大妻女子大学非常勤講師を兼任している。
著書に「これだけは知っておきたい『経済』の基本と常識」（フォレスト出版）、「Ｑ＆Ａ 会社のしくみ５０」（日本経済新聞出版社、共著）がある。

定刻となりましたので、ただいまより令和 5 年度「土台東区、江東区、墨田区においてはほぼ全域が土地区画地月間」ウェビナーを開会させていただきます。私は本整理事業の対象となりまして、そこでつくり出された街

日の司会進行を務めさせていただきます、吉野薫と申し区の形状は現在に受け継がれているというわけです。

ます。このウェビナーは国土交通省が 10 月と定める「土あるいは隅田川にかかる多くの橋も、このとき木造の地月間」の関連行事の一環として、国土交通省のご後援

橋から鉄橋に架け替えられました。写真にある永代橋はを頂戴して私ども日本不動産研究所が主催しておりま

もともと鉄橋だったのですが、当時、最も河口に近いとす。

いうことで、海からみた顔の役目を果たすべく、隅田川

さて、今年は関東大震災から 100 年の節目となります。
そこで、本日のウェビナーでは過去の大震災における復当時の躯体は今でも使われているということです。

旧・復興に向けた、私ども日本不動産研究所の取り組み

また右側のように、不燃化・耐震化した小学校に、災をご紹介申し上げますとともに、不動産の災害に対する

害時に避難場所となることを意識した小さな公園を併設

レジリエンスを向上させる ResReal（レジリアル）認証

し、そのことによって地域の防災拠点をつくるというア制度についてご報告申し上げたいと思います。

イデアがこのときに編み出され、これが東京で 52 カ所

さて、簡単に 100 年前の関東大震災を振り返ってみま
すと、東京都や神奈川県を中心に 10 万人以上の尊い命整備されたということです。このうち公園として機能しているものも、まだ多く残っております。

が失われ、また地震に伴う火災や、津波も発生したこと

まさに、災害は起こらないに越したことはないことはにより、多くの家屋も失われました。一方で、帝都復興

あらためて申し上げるまでもありませんが、不幸にして事業としてさまざまな事業が矢継ぎ早に繰り広げられ、災害が生じてしまった場合においても、こうした復旧・その中には土地区画整理事業、街路事業、橋梁事業、そ復興に力を尽くすことは、いずれその地域に住む未来のれから公園事業などが含まれています。それらの成果は人々にとって有益な財産になるのだろうと考えておりま

現在においても、東京や横浜の都市の骨格を形成してい

す。

ます。

1

の橋梁事業の中では最初に竣工したものです。そして、一方で、昨今の日本を襲う災害というのは地震に限ら

例えば左側、東京の昭和通りですが、これは東京を南れないわけです。例えば豪雨に伴う水害は近年頻発して北に結ぶ幹線道路ですし、また右側は靖国通りで、これいまして、まさに 100 年に一度とか、1000 年に一度とは東京を東西に結ぶ幹線道路となっております。これら呼ばれる規模のものが毎年のように、全国どこかで起は当時の街路事業で形成されたものです。また中央区やこっている状況です。当然ながら、不動産市場もこういっJapanRealEstateInstitute

た被害からは決して無縁ではいられない。したがいまし者が変更となっておりますが、あしからずご了承くださて、災害に強い社会をつくっていくことも、私ども不動い。

産業界の使命であると認識しております。

また、聴講者の皆さまからのご質問は随時受け付けた

こういった経緯から、本日のウェビナーではまず前半

いと存じます。ご覧になっている画面の右側に質問といに、阪神・淡路大震災と東日本大震災における私どものうタブがございます。こちらからご投稿いただきますと、取り組みについて、神戸支所長の土田、そして当時、仙他の聴講者からはご覧になれないような形で、事務局に台に在勤していた永井の両名を交えて鼎談形式でご紹介

ご質問が届くことになっております。ぜひお気軽にご質申し上げたいと思います。また、ウェビナーの後半では問を頂戴できればと思います。

災害へのレジリエンスに関する私どもの取り組みについて、ご紹介したいと思います。事前の告知から一部登壇

それでは、阪神・淡路大震災に関する発表を土田から申し上げます。土田さんよろしくお願いします。

一般財団法人 日本不動産研究所

2

不動産調査 2024●

No.424

講演❶

阪神 ･ 淡路大震災と東日本大震災における日本不動産研究所の経験
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

神戸支所

つちだ

土田

支所長

まさあき

正顕

2002 年一般財団日本不動産研究所に入所。西東京支所配属の後、近畿支社、和歌山支所、神戸支所にて、鑑定評価業務を中心に、公有地売却支援業務、企業保有不動産のコンサルティン
グ業務、公的評価、市街地再開発事業等の評価に携わる。
神戸市不動産評価審議会委員、市街地再開発審査会委員、第一種市街地再開発事業特定事業参加者及び特定業務代行者選定委員会委員などを歴任。
不動産鑑定士日本不動産研究所、神戸支所の土田正顕と申します。

ルも多数ありました。右の写真は神戸市役所 2 号館の被これから阪神・淡路大震災についてご報告申し上げます。

害の様子ですが、「座屈」と呼ばれる現象が生じて、6

よろしくお願いします。

階部分が押しつぶされています。

まず、地震の概要はスライドのとおりです。地震が発以上のとおり、当時の神戸支所は大変な被害を受け、生したのは、今から 28 年前の 1995 年 1 月 17 日早朝の自ら被災された方も多く、簡易トイレしかない状況で、ことで、最大震度 7、死者・行方不明者約 6400 名にお使い捨てカイロで暖をとりながら、1 月中には営業再開

よぶ大災害となりました。

したとのことで、当時の職員の方には本当に敬意を表す

私は当時、鉄道会社に勤めており、たまたま日本不動産研究所大阪支所に出向していたため復興業務には携わ

ここで、震災以降の弊所の取り組みについて紹介させれませんでしたが、私の同僚や先輩方等は復興のため、ていただきます。一つ目の取り組みとしては、震災の影

昼夜を問わず尽力されておられたことが今でも記憶に響を反映した鑑定評価手法を検討し、関係機関の方々と残っています。

ともに取りまとめを行ったことです。

次に、弊所の被害状況を示す写真が残っておりますの

まず、復興事業を行うためには用地買収が必要ですが、で、いくつかご覧にいれたいと思います。これらの写真

自治体が用地買収を行うためには時価で買収することがは当時の神戸支所の職員が震災翌日に撮影した写真で原則であり、そのため鑑定評価を取ったり、あるいは神す。写真を見てお分かりのように、支所内は足の踏み場

戸市のように不動産審議会を設置して議会の承認を得るもないほどのひどい状況で、当時の神戸支所長も、もしことを義務づけたりしています。

営業時間中に地震が起きていたら、倒れてきたロッカー

ところが、震災発生直後の 1、2 カ月程度は被災地にと机に挟まれて、決して無事ではなかっただろうとのコ

おいて不動産取引がほぼストップした状態でしたので、メントを残されています。

時価を見出すことは大変困難な状況でした。また、当時

また、神戸支所周辺には極めて大きな被害を受けたビ

3

る次第です。

Japan Real Estate Instituteは震災の影響を反映すべきか否か。反映するとすれば、阪神・淡路大震災のあらまし
地震の概要
発生

1995年1月17日5時46分

地震名「平成7年（1995年）兵庫県南部地震」

震央地名

淡路島

規模

マグニチュード7.3

各地の震度（震度7）神戸市、芦屋市、西宮市、宝塚市、北淡町、一宮町、津名町の一部（震度6）神戸、洲本（震度5）京都、彦根、豊岡

津波

なし

火災

出火件数293件（うち建物火災269件）
焼損建物7,574棟（うち全焼7,036棟）
焼損床面積835,858㎡

被害の状況

人的被害

（死者）6,436人（行方不明者）3人（負傷者）43,792人

住家被害（全壊）104,906棟、186,175世帯（半壊）144,274棟、274,182世帯（一部損壊）390,506棟

その他の
被害

（公共建物）1,579棟（その他非住家）40,917棟（文教施設）1,875箇所（道路）7,245箇所（橋梁）330箇所（河川）774箇所（崖崩れ）347箇所（水道断水）約130万戸（ピーク時）（ガス供給停止）86万戸（ピーク時）（停電）約260万戸（ピーク時）

出所：消防庁「阪神・淡路大震災について（確定報）」（https://www.fdma.go.jp/disaster/info/assets/post1.pdf）

9Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 2023

弊所に残る被害の記録（２）神戸支所入居ビルの被害

被災した神戸市役所

出所：日本不動産研究所

Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 202311

どのような方法で反映するか。不動産鑑定士の間でも意

代表者から構成される阪神大震災土地評価連絡会を研究

見が分かれる状況だったようです。

所内に設置し、震災の影響を反映した鑑定評価手法を検そうした中、当研究所は、震災発生直後に関係部署の討し、約 1 カ月後には一定の成果を取りまとめるととも

一般財団法人 日本不動産研究所

4不動産調査 2024

No.424

土地の鑑定評価に対する対処方法の検討
当時の「不動産研究月報」

左に示された震災格差表、震災格差適用例

出所：日本不動産研究所

Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 2023

12に、当時の国土庁および日本不動産鑑定士協会との調整業でした。当該事業では、被災権利者の早期生活再建、などを行ったようです。その結果を、スライドの『不動災害に強い安全・安心なまちづくりといった事業目的に

産研究月報』として取りまとめ、政府、自治体、民間企

ついてはおおむね達成されたとの検証結果があります。

業の皆さまに広くご活用いただいたところです。

当該事業も来年 6 月には最後のビルが完成予定です。

以上のように、大震災後の正常な取引市場が機能しな震災から 30 年を前に、再開発事業が完了することとな

い中で、震災の影響を反映した鑑定評価手法について取ります。事業には多くの課題もあるようですが、今後はりまとめを行い、復興事業に急務であった用地買収に貢事業で整備された多くの資源を生かして、当該地区の発献できたことは、日本不動産研究所にとって大きな意義

展に活用していただきたいと思います。

があったと思われます。

最後になりますが、阪神・淡路大震災を経験したこと

次に、弊所も不動産鑑定機関として多くの鑑定評価、により、私たちは、都市部において大規模な災害が生じ

コンサルティング業務のお手伝いをさせていただきまし

ると、地域の社会や経済、そして人々の生活に甚大なるた。震災復興事業としては、スライドの右側のような事影響が及ぶことを身をもって体験いたしました。また震業が挙げられますが、復興事業の中でも最大規模で現在

災後、約 29 年がたち、復興事業も進む中で、復興事業

でも事業が続けられており、弊所も多くの業務および審としての成果、課題等も見えてきております。

査委員としても関わらせていただいている、新長田駅南

そのような中、今後起こり得る災害による被害を最小

地区震災復興第二種市街地再開発事業について、簡単に限に食い止め、かつ適切な復旧・復興プロセスを地域の説明させていただきます。

将来に結びつけていくために、私たち日本不動産研究所

最初に当該地区で震災による影響が甚大であった理由について、スライドのとおり、防災上の多数の問題を抱にできることは何か。今後も模索を続けてまいりたいと思います。

えていたことが原因として挙げられます。次に当該事業5の概要ですが、スライドのとおり施工面積約 20 ヘクター

司会：ただいまの発表の中で、例えば新長田駅南地区

ル、事業費約 2300 億円の全国有数の大規模な再開発事

再開発にいろいろ課題があったようですが、実際にどのJapan Real Estate Instituteような課題を認識されているか、教えていただけますか。

民との協働による地域にふさわしいまちづくりを同時に

土田：他の再開発でも見られるのですが、ハードとし行うことが難しいことだったのではないかと思います。

ての再建は果たせたものの、そのハードが当初想定して

司会：ありがとうございました。続きまして、東日本

いたような役割を果たせているかどうかというところは大震災に関して発表させていただきます。永井さん、よ課題があるようです。

ろしくお願いします。

実際には被災者の生活を早期に再建する必要性と、住プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所
ながい

永井

審査部

よしかず

良和

2012 年一般財団法人日本不動産研究所に入所。東北支社において主として震災復興に係る業
務等鑑定評価業務を中心に担当した。その後、本社事業部都市開発推進室に異動、現在は審査部にて業務に従事している。
不動産鑑定士、再開発プランナー

日本不動産研究所審査部に所属しております、永井とスライドでは、地震の概要をご覧いただいております。

申します。もともと仙台にある東北支社に所属しており地震が発生したのは 2011 年 3 月 11 日、最大震度 7 といました。ここからは東日本大震災について、ご報告申しう非常に大きな地震となりました。震災関連死者数も含上げます。よろしくお願いします。

めると、2 万名を超える死者・行方不明者数となりまし

東日本大震災の概要
地震の概要

各地の震度
発生

2011年3月11日14時46分

地震名「平成23年（2011年）東北地方太平洋沖地
震」

震央地名

三陸沖

規模

マグニチュード9.0

最大震度7（栗原市築館）※仙台市は震度6強（仙台市宮城野区）

津波

最大の高さの波
宮古（8.5m以上）、大船渡（8.0m以上）
石巻市鮎川（8.6m以上）、相馬（9.3m以
上）等

死者
行方不明
者数

22,318人（震災関連死者数を含む）

出所：気象庁「平成23年（2011年）東北地方太平洋沖地震に関する観測・解析データ」より抜粋※死者行方不明者数は、消防庁「平成23年（2011年）東北地方太平洋沖地震（東日本大震災）の被害状況（令和5年3月1日現在）」より抜粋

Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 202316

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2024

No.424た。インフラやライフラインへの影響も非常に大きく、う水準でした。震災後の平成 23 年 4 月（第 24 回）の調

私自身も当時は仙台市に居住していたのですが、物流が査において、標準的な A クラスビルの期待利回りがほと滞り、停電や断水が発生し、都市ガスに至っては、私がんどの都市で横ばいの傾向があった中、仙台は、プラス

居住していたエリアですとだいたい 1 カ月半程度止まる

0.3％と非常に大きな上昇が見られました。
また投資家調査と合わせて、東日本大震災が日本のような状況となっていました。

不動産投資市場に与える影響について、アンケートを次のスライドに移らせていただきます。こちらは各地行っています。東日本大震災が不動産投資市場に与えるの被災状況をまとめたものとなっています。
左側の写真が沿岸部にある仙台市若林区荒浜という地影響としては、「新規投資意欲にネガティブな影響があ域の状況となります。もともと市街化調整区域であり、る」とする回答が約 62％に達し、震災による不動産投地区計画によって住宅建設が可能だったエリアで、震災

資市場に様子見のムードが広がりました。また、震災の前は左上のような状況で、戸建住宅を中心とした地域と影響が残る期間についても「約 1 年程度」とする回答がなっていました。その後、震災があり、津波の被害があ41％、「2 ～ 3 年程度」とする回答が 21％と、比較的長りましたので、左下のような状態になっております。

期間の影響が見込まれていました。

右側の写真は、津波が到来した岩手県宮古市の写真と、もちろん震災以外の要因等もあるので一概には言え

震災に関連した火災が発生した宮城県気仙沼市のものとないと思いますが、実際に震災前の期待利回り 7.0％になっています。

戻ったのが平成 25 年 4 月の調査となりますので、だい次のスライドに移ります。続いて震災前後の状況につたい 2 年半程度の期間を要したと考えられます。なお、

いて、今回は、弊所が年 2 回 4 月と 10 月に行っている、

最新の令和 5 年 4 月（第 48 回）調査においては、仙台

不動産投資家調査における期待利回りの推移をまとめたの標準的な A クラスビルの期待利回りは 5.2％で、このもので見ていきます。

ときからずいぶん変わった状況になっています。

震災前の平成 22 年 10 月
（第 23 回）の調査においては、

では、次のスライドに移らせていただきます。ここか

仙台の標準的な A クラスビルの期待利回りが 7.0％といらは弊所で関わった主な復興事業について、一部となり

当時の不動産投資家調査の状況
各地区の標準的なAクラスビルの期待利回り
7.5%

7.0%

6.5%

6.0%

5.5%

5.0%

札幌

仙台

仙台

さいたま

千葉

横浜

名古屋

京都

大阪

神戸

広島

福岡

平成22年10月（第23回）

平成23年4月（第24回）

平成23年10月（第25回）

平成24年4月（第26回）

平成24年10月（第27回）

平成25年4月（第28回）

平成25年10月（第29回）

平成26年4月（第30回）

平成26年10月（第31回）

平成27年4月（第32回）

7.0%

7.3%

7.3%

7.2%

7.1%

7.0%

7.0%

6.8%

6.6%

6.4%

※期待利回り：投資価値の判断（計算）に使われる還元利回り
出所：一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」より抜粋

Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 2023

7

Japan Real Estate Institute18

ますが、ご紹介させていただければと思います。先ほど自治体によって違う部分もありますが、流れとしては、説明がありました阪神・淡路大震災と同様、整理前の状

移転先の住宅団地の用地取得及び造成、移転者の住宅建

況から道路、公園、河川等の公共施設を整備改善し、土設・土地購入に対する補助、移転先の公共施設の整備、地の区画を整える宅地の利用増進を図る土地区画整理事

移転元地の土地の買取・建物の補償、移転者の住居の移業や、都市再開発法に基づき細分化された敷地の統合、転に関する補償が主な内容になっています。

不燃化された共同建築物の建築、公共施設の整備等を行

この中で弊所が携わった内容としては、自治体によりうことにより、都市における土地の合理的かつ健全な高

関与度合いはさまざまですが、主に移転元地の土地の評

度利用と都市機能の更新を図ることを目的とした市街地

価、建物の評価であったり、移転先地の土地の評価が中再開発事業などもありました。

心となっていました。

これら以外にも道路買収事業等もあったのですが、防右側に、防災集団移転促進事業の例として、仙台市を災集団移転促進事業というものが東日本大震災にかかる挙げております。津波による被害が甚大であった、原則

復興事業に関しては、関与としては比較的大きなものととして居住が禁止となっている災害危険区域内の移転元なっていましたので、この後のスライドでは防災集団移地について、仙台市による土地の買取や建物の補償を行転促進事業についてまとめています。

い、内陸部にある移転先地に移転していただく内容になっていました。

では、次のスライドになります。まず、防災集団移転促進事業とは何か。こちらは自然災害が発生した地域ま

なお、先ほど写真でご覧いただいた仙台市若林区荒浜

たは災害の恐れのある区域において、地域が一体となっが、画面のほぼ中央部分となります。また、図のやや右て居住に適当でない地域からの住居の集団的移転を促進側に太い黒の矢印があるかと思います。こちらは県道とすることを目的とした住宅団地の整備、住居の移転、移なっていまして、この県道をかさ上げすることで堤防機転元地の買取等を行う市町村等に対し、事業費の一部を能を確保することも行っていました。
最後になりますが、防災集団移転促進事業においては補助するものになります。
左下の事業イメージをご覧いただければと思います。

移転元地、自治体によっては移転先地も含め、短期間に防災集団移転促進事業
仙台市東部防災集団移転促進事業の場合

・災害危険区域内は原則居住禁止（区域内の移転戸数：1,773戸）
・県道塩釜亘理線を嵩上げ（堤防機能）

出所：国土交通省ホームページ「防災集団移転促進事業の概要」及び仙台市ホームページ「仙台市東部防災集団移転促進事業」（移転先の一部地区は省略）

Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 202320

一般財団法人 日本不動産研究所

8

不動産調査 2024

No.424

多数の土地の評価をすることが必要になりました。不動原則はそのまま適用されまして、土地の時価の評価の中産の正常な取引が、震災があった中で機能していない状

で震災の影響をどのように反映させるか。そういう視点

態で、被災地における土地の評価の考え方をどのようにで検討されました。

整理するかを考えつつ、固定資産税評価等における大量

司会：永井さん、いかがですか。

評価のノウハウや、阪神・淡路大震災を経験した職員の永井：東日本大震災でも同様になっております。あく知見も活用しつつ、震災復興支援業務を研究所一丸とまでも、正常な時価というのがベースになっていました。

なって取り組んでまいりました。
一方、各種業務を通じて地域の状況、概要などを把握

司会：まさに普段の不動産鑑定評価の業務のノウハウを生かしながら、対応したということですね。

することも非常に重要なこととなっていますので、常時、もう一点、私から質問させていただきたいと思うので情報収集や整理、検討などを継続していくことが必要ですが、もちろんお二人とも災害は二度と起こってほしくあると考えています。スライドの内容については、以上ないという気持ちは強くお持ちだと思います。震災やそとなります。

の復旧・復興を経験なさった不動産鑑定士として、震災復興を円滑に進めるために不動産鑑定士として心がける

司会：防災集団移転促進事業について、詳しくご紹介べきこと、あるいは普段から取り組むべきこと。こういっ

いただきました。
東日本大震災は阪神・淡路大震災と違ったことについて、不動産鑑定業、あるいは広く不動産業て被災地が全て大都市部ではなかったとしても、住宅だ

界の皆さまに何か提言等があれば、お聞かせいただけまけではなく、おそらく企業も被災するところが多かった

すでしょうか。まず、永井さんからよろしいですか。

と思います。何か企業への支援といったことで、私ども

永井：先ほどの説明と重複する部分もありますが、当

日本不動産研究所が貢献した分野はあったのでしょうか。

研究所の職員として私どもが長年行っていた固定資産税

永井：先ほどの発表の中では時間の都合もあり説明での評価に関わる大量評価のノウハウや、さまざまな専門

きない部分があったのですが、東日本大震災はそのとおチームとの協働・連携が早急な対応につながると感じてりで、企業の活動にも影響を及ぼしました。一例ですが、います。

事業再生については債権の買い取り等を通じて、震災の一方で、不動産鑑定士として地域の実情といったもの影響により過大な債務を負ってしまった事業者の負担をを適宜観察することも当然、重要なことになっているか

軽減し、被災地域での再生を支援する目的から東日本大と思いますので、今後もそういったところでの情報収集、

震災事業者再生支援機構という組織が設立されました。

整理、検討などを継続していくことが重要かなと考えて弊所においても、このときの担保不動産の価値の把握といます。

か、そういったことで鑑定評価等をしてお手伝いさせていただいたことがあります。

いします。

司会：分かりました。それではここからディスカッ

土田：提言というほどでもないですが、震災復興を円ションとさせていただきます。まず私からお二人に一つ滑に進めるためには被災者の早期生活再建と、住民との二つ、質問させていただきたいと思います。土田さんか連携による地域にふさわしいまちづくりを同時に行ってら阪神・淡路大震災でのご経験で、地震が起こったすぐ

いかなければならないと考えています。我々不動産鑑定のときにはなかなか取引もなく、正常価格を見出しづら

士にとっては、特に後者の、地域にふさわしいまちづく

いというようなお話がありました。いずれにしても復興りというところで、常に地域に密着して、地域を注視し事業には、例えば公共による用地買収などが必要というて、地域にふさわしいまちづくりとは何か。地域を生かことで、土地の価格の考え方を整理しなければいけない

した最有効使用とは何かということを常に考え、震災復と思うのですが、そもそもこういう災害が起こったとき興にあたっては、そういったことを提案していけることには鑑定評価においても何か特例的な評価が行われるのが必要ではないかと考えています。

でしょうか。
土田：やはり、あくまでも用地買収は時価による原理

9

司会：ありがとうございました。では土田さん、お願Japan Real Estate Institute司会：地域に密着して、普段からまちのありようを見つめることが大事ということですね。ありがとうございました。
それでは聴講者の皆さまからご質問を頂戴しています
ので、ご紹介します。
災害に強い場所は地価が高いのか、あるいは災害へのわゆる新しい生活基盤というものですかね。例えば住宅であれば、いわゆる住環境とか利便性といったものが向上したことが、そもそも地価が上昇したことの本質ではないかと考えられます。

対策をすると地価が上がるのかといった趣旨のご質問を司会：よく分かりました。私からも一言補足させてい頂戴しています。これはいかがでしょうか。土田さんか

ただくと、この人口減少社会において、市場原理を通じらお願いできますか。

て、人々がより安全な場所に住み替えていくという流れ

土田：同一地域の中で、災害のリスクがあるエリアとは有益なものだと思います。しかし、そこでやはり問題

災害のリスクがないエリアが混在しているような場合にになるのは、どういった不動産が災害に強いのかというは、やはり災害のリスクがないエリアのほうが高いといことをしっかり見える化していくことが、市場原理を発うのはあると思います。例えば、一時、津波のリスクと揮する上でも有益なのではないかと考えます。

いうのが非常にクローズアップされて、沿岸部と高台が本日のウェビナーの後半では、私どもが携わっている

混在しているような地域で高台のほうに需要が集中し、不動産の災害に対するレジリエンスを見える化する試み

価格が二極化してしまった現象も起こったことは記憶しについて、ご紹介したいと思います。他にもご質問を頂ています。

戴しておりましたが、時間の関係もあり、ここでいった

司会：分かりました。永井さんも同じ質問、いかがでしょうか。

ん区切らせていただき、後半はスピーカーが代わってご報告申し上げます。

永井：説明いただいたとおりのところもありますが、それでは「不動産レジリエンス認証、ResReal（レジ実際、東日本大震災において復興事業の進捗があったこ

リアル）の概要」と題しまして、弊所業務部次長の古山とによって、地価の上昇が顕著になる例もありました。

よりご報告申し上げます。

ただ、災害への対策が完了したからという以外にも、い一般財団法人 日本不動産研究所

10不動産調査 2024●

No.424

講演❷

不動産のレジリエンスを定量化・可視化する試み
プロフィール
一般財団法人日本不動産研究所

業務部

こやま

古山

次長

えいじ

英治

一般財団法人日本不動産研究所 業務部 ESG 支援チームリーダー 次長
2000 年一般財団法人日本不動産研究所に入所。日本政策投資銀行との業務提携の下で DBJ
Green Building 認証業務に従事。国土交通省「ESG 投資の普及促進に向けた勉強会」委員、一般社団法人日本不動産鑑定士協会連合会「ESG 投資研究小委員会」専門委員、スマートウェル
ネスオフィス便益検討部会委員などを歴任。季刊不動産研究「不動産 ESG 投資とその経済性や不動産鑑定評価における考え方について」、資産評価政策学「不動産 ESG 投資と不動産鑑定
評価」、月刊プロパティマネジメント「ESG と不動産価値」など執筆多数。
不動産鑑定士、不動産証券化協会認定マスター、再開発プランナー、CASBEE 不動産評価員

ただいまご紹介いただきました、日本不動産研究所業務部の古山と申します。私からは「不動産レジリエンス

ところが、日本の災害に合うリスク指標も現時点で適認証、ResReal（レジリアル）の概要」について、お話

切なものがありません。気候リスク評価ツールはグローしさせていただきます。近年、自然災害が相次いでおり

バルでは先行して活用されています。ところが、そこでます。特に、水害に関する被害が拡大しているところは問題にするリスクは海面上昇による高潮リスク、いわゆ

ご承知のとおりかと思います。

る慢性リスクの方を強調していたり、また評価項目も土

これに伴って、不動産のレジリエンスを向上させていくことが課題になっています。不動産のレジリエンスと地情報のみで、緯度、経度、標高といった情報だけで評価されてしまうといった特徴がありました。

いうのは、対災害性能とでも言いましょうか。これを上ところが、わが国はむしろ台風とか豪雨による外水・

げていかなければいけないということになっています。

内水氾濫、いわゆる急性リスクの方が問題になっていま

ところが、不動産のレジリエンスを上げようにも、どす。また、評価項目も土地情報だけではなく、建物の情の程度、あるいはどのような方向性で上げればいいのか

報、もう少し言えばソフト面も含めて評価しないと、不という物差しが今まではなかった状況なのです。
まずは、動産全体としてのレジリエンスは正しく評価できないの

レジリエンスを可視化する仕組みをつくることが必要なではないかと、我々は課題認識をしていました。

のではないかと私どもは考えておりました。

11

いうリスクの評価ツールの必要性も高まっています。

こ の 課 題 を 解 決 す る た め に 2019 年、4 年 ほ ど 前 に

社会の動きに少し目を転じますと、TCFD という、気なりますが、野村不動産投資顧問が発起人となって、候変動に伴う財務的な影響を把握して、開示しようとい

D-ism プロジェクトというものが立ち上がりました。こう動きに対する賛同者が年々増加している状況です。このプロジェクトのメンバーは、ご覧のとおり、いろいろれによって物理的リスクの把握と開示の必要性も高まっな業界から集まってプロジェクトが立ち上がったわけでているということで、今、社会の関心を集めているよう

すが、業界横断的に約 3 年間、知見を結集してディスカッな状況です。では、どうやって測っていけば良いのかとションを重ねてきました。

Japan Real Estate InstituteResReal というのは D-ism プロジェクトが検討を重ねて開発した初のプロダクトであり、不動産のレジリエン
スを定量化・可視化し、認証を行うサービスです。

素で構成されているといわれています。頑強性、冗長性、即応性、代替性の四つになります。
頑強性については、ご覧のとおりですが、いわゆる防ご覧のとおり、ResReal というのは Resilience（レジ御性能ですね。文字どおり、強さということになります。

リエンス）と Real Estate（リアルエステート）を掛け

例えば水害で申し上げると、重要設備の高所配置、ある合わせた言葉になっており、災害から立ち直る不動産といは防水板設置が該当します。冗長性というのは余剰設いう意味合いを込めて名付けました。右側がロゴマーク

備とかバックアップで、例えば一つの設備が機能停止にで、こちらも災害から立ち直るという意味を込めて、右なっても、他の設備で対応ができるというもの。即応性

肩上がりの矢印でそれを表現しています。

というのは対応体制とか制度で、これは人の動き方の問

日本には災害がたくさんあります。近年、特に水害に題になります。そして代替性というのは、備蓄とここで関する問題が大きいことも踏まえ、まずは水害から運用は捉えています。この四つの要素に加えて、先進性とい開始をしております。その後、地震・津波、高潮、そのうことで先進的な取り組み、そして地域貢献を評価の対

他の災害にも順次拡大していく予定で、将来的には日本象にしております。

で問題になるような主な自然災害をここ数年の間にカバーしていきたいと考えております。

下のグラフは、レジリエンスが高い物件がどのような物件なのかを示しています。この現状の青い線、これはここで、ResReal で考慮する水害リスクをもう少し詳

レジリエンスが低い物件と認識していただきたいのです

しくご案内していきたいと思うのですが、外水氾濫と内が、例えば水害が発生すると、被害が大きく落ち込む。

水氾濫の二つを ResReal では問題にすることになりま

そして回復に時間がかかるというものになります。

す。高潮や津波も水害といえば水害ですが、発生原因やところが、対策をする、つまり、レジリエンスを高め発生頻度が異なりますので、別の評価メニューとして考る。例えば頑強性、冗長性、即応性に該当する要素を高えています。

めていけばレジリエンスが高まっていくわけですが、水外水氾濫についてはご覧のとおり、台風や豪雨に起因害が発生しても被害の程度が少なくて済み、そして回復する河川氾濫が外水氾濫、いわゆる洪水のことになりまの時間も短いということになります。このような物件をす。
そして内水氾濫というのは局所的に強い雨が降って、レジリエンスが高い物件と我々は考えていまして、この下水道とかのインフラの雨水排水処理能力が追いつかなような物件を ResReal を通じて世の中に増やしていきた

くなり、マンホールや側溝から雨があふれてしまう。こいと考えています。

ういうのを内水氾濫と言います。外水氾濫、内水氾濫、こちらがスコアリングの方法です。スコアリングシー

二つの水害リスクを ResReal では問題にすることになり

トといわれる、いわゆるアンケート票のようなものですます。

ね。それにご回答いただく設問式で構築しています。評

ResReal が対応している不動産の用途になりますが、価方法としては加点方式で、項目を満たせば満たすほど評価対象は戸建住宅を除く全ての用途になります。現状

点数が高まっていく仕組みになっていますので、いわゆは日本国内の不動産ですが、用途としてはご覧のとおり、るチェック表という使い方もできるのではないかと思い

事務所、集合住宅、物流施設や商業施設等、ほぼ全てのます。

用途に対応させていただくことになっています。当面は

現地調査は行いません。エビデンスをいただいて、そ既存物件を対象にしていますが、竣工前の物件についてれを基に評価をしていくことになります。スコアリングも非常にニーズが強いものですから、今後、対応する予

シートおよびスコアリングの手引書ということで、詳し定です。今のところ 2024 年、来年の 2 月ごろを予定しいマニュアルについてはホームページからダウンロードています。

が可能になっていますので、よろしければご確認いただ

こちらは評価の観点ということで、レジリエンスはそければと思います。

もそもどういうものかということをもう少し詳しく紐解

それから、スコアリングの考え方と配点です。スコア

いてみたものです。レジリエンスは、一般的に四つの要は 100 点満点で評価を行いますが、内訳としては立地

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2024

No.424

スコアリングモデル （1）評価の観点（レジリエンスの4要素）
ResRealでは、レジリエンスを表す4要素「頑強性(立地・建物)、冗長性、即応性、代替性」に加え、先進性を考慮してスコアリングを実施

レジリエンスの４要素
・頑強性・・・防御性能 （重要設備の高所配置や防水板設置など）
・冗長性・・・余剰設備、バックアップ （非常用発電など）
・即応性・・・対応体制、制度 （防災マニュアルなど）
・代替性・・・備蓄 （災害時用の避難備品やポータブルポンプなど）

先進性（Innovativeness）
稼働状態(回復率)…

先進的な取組み・地域貢献【被害低減】・頑強性
・冗長性
・即応性

100％

現状
対策後

目標復旧レベル【復旧時間短縮】・即応性
・代替性

0％

水害発生

目標復旧時間時間

Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 2023

評価と建物評価を行っていくことになります。先ほどしております。なぜ 5 段階にしたかといいますと、認証から申し上げていますように、建物評価を行うところの有り無しという 2 択もあるのですが、より高いグレー

が ResReal の最大の特徴となっていまして、グローバドを目指してレジリエンスを向上させていくための一つ

ルのツールではないものになります。ですから、こののインセンティブになればいいかなということで、このResReal の一番の特徴は建物の評価をするところです。

ような 5 段階の評価にしています。

スコアリングフローということで、考え方です。まず

水害リスクの規模の考え方ということで、少しご説明

は、その土地の水害リスクがあるのかないのかを専門機したいと思います。先ほどから水害リスクというものを関が評価を行います。例えば想定最大規模の雨が降ってお伝えしていますが、まずどの程度の雨を想定するのかも、全く浸水しない土地であれば、それだけでスコアがというのは意見が分かれるところです。ResReal は、こ非常に高い得点が取れる。

のように考えています。

もし浸水リスクがある場合は、想定される浸水深に対結論を申し上げますと、下の囲みにありますように、して建物側、あるいは運営面でそれに対する備えがされ

まず外水氾濫については 200 年に一度の雨、200 分の 1ているかどうかという観点で評価をしていく。想定されの規模。そして、内水氾濫については 1000 分の 1 といる浸水深に対して十分な備えがされていれば、得点が高うことで、想定最大規模の雨を対象にしています。このまっていく。こういう仕組みにしています。

雨を想定して、それに対する備えがされているかどうか

スコアについてはご覧のとおり、立地のところで 40

1330という観点で評価していく。

点、建物側で 60 点ということで、いかに建物評価のほ

なぜこの規模の雨かといいますと、下水道とか河川のうに配点を高く見ているかというところがお分かりにな

計画水準、それから実際の被害の発生状況などを踏まえるかと思います。

て、このように設定しているわけです。こちらのスライ

こちらがスコアと評価グレードになっていまして、

ドは外水氾濫、そしてこちらのスライドは内水氾濫につ100 点満点で評価して 90 点以上取れればプラチナ、80

いてのより詳しい説明ですので、ご興味があれば後ほど点以上でゴールド、以下、ご覧のとおりの 5 段階評価にご覧いただければと思います。

Japan Real Estate Instituteスコアリングモデル （3）スコアリングの考え方と配点
スコアリングモデルは設問式※・加点方式で構築

物評価

スコア

＝

※ 現地調査は実施しない。

立地評価
頑強性（立地）＋頑強性（建物）、冗長性、 即応性、 代替性＋先進性

スコアリングのフロー

スコア

水害リスク評価 スコアリングに先立ち 水害リスクを専門機関が評価

代替性：5点
100

浸水しない

対象敷地で
水害リスクが想定されない場合

外水（想定最大）と内水（想定最大）の浸水リスクを確認
浸水する
外水・内水氾濫の発生の組合せに応じて水害リスクの程度が決定

90～100

90
85
75
65

先進性：10点
即応性：10点
冗長性：10点
頑強性(建物)：25点

40

水害リスクがある場合
スコア

建

上記の組み合わせに加え建物側の備え・運用状況に応じて加点

頑強性(立地)：40点

Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 2023

ここは認証ラベルと認証書ということで、こちらの認

32

とです。

証サービスになりますので、このような認証書あるいはそして 45cm 被害額の算定ということで、これは無償

認証ラベルを付与させていただくことになっています。

オプションサービスで展開させていただいているのです

そして認証書と同時に、評価レポートというものを発行

が、ある一定の浸水深が起きたときに、どれだけ被害がいたします。これが特徴的かなと思うのですが、対象物発生するのか無償でお示しするものになります。浸水深

件のスコアとグレードはもちろん、それ以外にも弱みや45cm、これは床下浸水と言われていまして、非常に頻発

強みが分かるように、左のレーダーチャートのような形する浸水のレベルになります。高頻度で起きる浸水が発で強みと弱みをイメージする。こういう構成をとってい生したときに、もし何も対策をしていないとどれだけ被ます。

害が発生するのかということをお示しさせていただくこしたがって、これを受け取って特に弱い部分を直していただくことで、レジリエンスが向上できる仕組みにとで、不動産のレジリエンスを向上させる支援情報として活用できるのではないかと考えています。

なっています。こちらの水害リスクレポートということ

こちらは認証スキームになっていまして、私ども日本で、先ほどの評価に先立ち水害リスクを測るとお伝えし

不動産研究所が認証機関ということで認証の申請をお受ましたが、全ての物件においてこの水害リスクレポート

けして、認証を付与する役回りです。一緒に評価をさせを発行いたします。

ていただく評価機関が ERS、それから建設技術研究所のこれは外水リスク、内水リスク、それぞれに対して浸2 社と一体となって運営しています。

水深という形でお示しさせていただきます。通常のハ

この認証スキームに対してガバナンスを効かせるため

ザードマップで見る情報よりも、こちらのほうがより精に、アドバイザリー委員会というものを立ち上げていま度が高いとご認識いただければと思います。といいます

す。また、時代の要請に則してどんどん改訂していくとのも土地の形状、あるいは傾斜を考えて、どこに水が溜きに技術的な支援をいただくべく、レジリエンス評価改

まるのかというところも踏まえてレポートを発行します

訂部会というものも立ち上げまして、今後、技術的なサので、ぜひこのレポートもご参考いただきたいというこ

ポートをもらえるような体制も構築しているところで一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2024

No.424

認証スキーム有識者・専門家で構成される委員会・部会を設置、ガバナンスの確保と技術的な支援を可能としたスキームを構築
認証申請

認証機関

スコアリング依頼

評価機関

依頼者
スコアリング結果

認証付与

有識者・

￭ 認証スキームに対するガバナンス機能￭ スコアリングモデル改定における助言

専門家で
構成

アドバイザリー委員会

レジリエンス評価改訂部会

Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 2023

す。

えています。

こちらは ResReal のホームページで各種情報発信等をご覧のとおり、認証実績は 9 月末時点で全部で 14 件

行っていますので、よろしければご確認いただきたいとになっています。現在、認証作業中の物件もあり、おそ思います。

らく今年度、来年の 3 月ぐらいまでには 30 件近くの認こちらは ResReal の PR 動画です。

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41

証実績になっていくのではないかと考えています。

最後に、ResReal の活用方法ということでご案内させ

最後に、今日のポイントをお伝えさせていただきます。

ていただきます。まず、私どもが認証を付与させていた社会のニーズに応える新しい認証制度・ResReal を開発

だくのは不動産の所有者になりますので、所有者がこのさせていただきました。レジリエンスに特化した認証で認証を受け取って、レジリエンスの向上対策の指針としは、本邦初の取組です。とりあえず水害から認証を開始て活用していただくのが一番の活用の目的と考えていましていますが、高潮、地震・津波等にも順次公開していす。その他にも、例えば自然災害リスクおよび機会の情

く予定です。

報開示、あるいは賃貸や売買のアピール材料にしていた

そして ResReal 最大の特徴は立地だけではなく、建物

だく、あるいは GRESB といわれる不動産のサスティナビ

とか運営も評価の対象にすることです。建物の対策を進

リティを会社単位で測る調査に対する申請も可能です。

めることで、不動産のレジリエンスを向上させることがそれから金融機関や投資家等については、不動産の評できると考えていまして、ResReal は今現在、高いのか価における新たな尺度としても活用できるのではない

低いのかという現在地、あるいは対策の方向性を確認すか。テナント等の利用者については、ビル選定の基準とることができるのではないかと考えています。

して使えるのではないか。デベロッパー、ゼネコン等にそれから不動産市場においていろいろな場面で価値判ついては、これから自然災害に強い建物をつくっていく

断の基準となるということで、不動産の売買・賃貸・開ための指針として活用できるのではないかと考えてい発・投融資等、いろいろな場面での意思決定の判断基準て、要は各ステークホルダーのさまざまな意思決定の判になるのではないか。あるいは、投融資資金を呼び込む

断基準として、ResReal を活用できるのではないかと考際の訴求材料にもなり得るのではないか。従来の判断材

Japan Real Estate InstituteResRealの活用方法
各ステークホルダーの意思決定の判断基準として活用が可能
不動産所有者▪レジリエンス向上対策の指針▪自然災害リスク及び機会の情報開示▪賃貸・売買時のアピール材料▪GRESBへの申請

金融機関
投資家
鑑定機関
保険会社等

デベロッパー
ゼネコン
設計会社▪自然災害に強い建物開発の指針▪賃貸・売買時のアピール材料▪不動産評価における新たな尺度

テナント等の利用者▪ビル選定の基準▪安全・安心な生活▪自社BCPの増補Japan Real Estate Institute All Rights Reserved, 2023

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料だけでは過大評価されてしまう災害リスクを正しく評

古山：まず認証費用については、現在、水害からスター価する。こういったところでも活用できるのではないか

トしていますので、水害版ということで 1 物件辺り 70と考えています。私の話は以上です。ありがとうござい万円で考えています。認証にかかる期間ですが、私どもました。

の作業期間として 3 カ月ほど頂戴しているところです。
司会：建物の大きさに限らず、1 件 70 万円ですか。

司会：私から一つだけ、ご質問させていただいてよろ

古山：そうですね。大きさにかかわらず、1 棟で構成

しいですか。最後のほうのスライドで高潮や地震・津波されていれば 70 万円ですけれども、例えば複数棟あるにも展開するというようなお話がありまして、実は前半場合ですね。3 棟、4 棟で構成されている場合は、少しの鼎談の部分でも、土砂災害についてご質問を頂戴して見積もりをさせていただくことになります。

いて、紹介しきれなくて申し訳なかったのですが、さま

司会：分かりました。次の質問です。この認証が始まっ

ざまな災害、皆さまのご関心がある災害リスクがあるとて 1 年ぐらい経つのですかね。その間の市場からの反応思うのですが、今後、どういうスケジュールでどんなもはどうなのかという趣旨の質問です。

のに展開していくのか。
ご紹介いただけますでしょうか。

古山：だいたい 1 年近く経ってきましたが、この認証

古山：まずはこちらにありますように、高潮、地震・の概要について私もお問い合わせいただいて説明した会

津波というものを 2024 年中に開発したいと考えていま

社もおそらく 40 社以上ございますので、大変、反響がす。その後、2025 年に土砂災害、あるいは猛暑、噴火、あるといいますか、おかげさまで関心をもってくださっ

こういった災害にも拡張していきたいと考えています。

ているなと考えています。外資系の投資家とも何社かお司会：ありがとうございました。それでは聴講者の方話をさせていただいていまして、まさに先ほど私がお話からご質問を頂戴していますので、ご紹介していきます。

しさせていただいたグローバルなツールの問題点という認証の費用や認証にかかる時間について、ご質問をいくのを直接お話ししてくださいました。

つか頂戴しています。可能な限り教えていただけますでしょうか。

そして ResReal は建物の評価をするところをやはり評価をしてくれていて、グローバルなツールにとって代わ

一般財団法人 日本不動産研究所

16

不動産調査 2024

No.424るような形になればいいなというような感想も、ありがたいことに頂戴しています。
司会：先ほどの質問とも重複するのですが、ある程度

司会：ありがとうございます。それでは残念ながら、ここでお時間がきております。ご質問くださった皆さま、
本当にありがとうございました。

の範囲の建物、例えば工場敷地等をまとめて認証も可能なのかという質問でした。
古山：工場敷地等も含めてということですね。可能です。

最後に、ご参加くださっている皆さまに 1 点お願いを申し上げます。ウェビナーが終わった後、アンケートを皆さまに送信させていただきます。ご多用のところ誠に

司会：最後に、もう 1 問だけよろしいですか。これは恐縮ですが、ぜひアンケートへのご回答にご協力くださ

今、国内だけの認証なのか。あるいは、海外への展開はい。アンケートをご回答くださった方には、本日、投映予定されているのかというご質問です。

させていただいた資料をダウンロードいただける URL と古山：現状は国内だけですが、まずは国内で認知を高パスワードを後日メールにてご案内させていただきたい

めて普及させていきたいと考えています。そこで認証件と思います。なにとぞアンケートへの回答にご協力のほ

数を積み重ねてノウハウを蓄積できれば、あるいは海外どよろしくお願い申し上げます。

に展開するところも視野に入れていきたいと思っています。
司会：海外の展開も排除はされていないと。

それでは時間となりましたので、本日の「土地月間」
ウェビナーを終了させていただきます。皆さま、最後までご聴講くださいまして誠にありがとうございました。

古山：そうですね。

※本稿は、令和 5 年 10 月 27 日に開催された令和５年度 「土地月間」ウェビナーの内容をもとにとりまとめたものです。

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Japan Real Estate Institute不動産の新しい可能性のために弊所は「組織力」「研究・開発力」「情報力」の３つの力を融合し、社会の更なる発展に向けて、不動産を見守り続けています。
一般財団法人 日本不動産研究所

組織図

評議員会
研究部

理事会
会長

特定調査室

理事長
監事

北海道支社（札幌）

本社事業部

都市開発推進室

青森支所
盛岡支所
秋田支所
山形支所
福島支所

証券化部

金融法人室

金融ソリューション部

東北支社（仙台）

市況モニタリング室
専門プロジェクト室

企業資産評価室

資産ソリューション部
環境室

千葉支所
横浜支所
関東支社（さいたま）
水戸支所
宇都宮支所
前橋支所
新潟支所
甲府支所
長野支所
松本支所
東海支社（名古屋）

総合支援室

公共部

技術活用推進室

静岡支所
浜松支所
岐阜支所

資産評価第１室
資産評価第２室
資産評価第３室

北陸支社（金沢）
金沢支所
富山支所

国際部
近畿支社（大阪）
京都支所
神戸支所

業務部

審査部
中四国支社（広島）

企画部

総務部

鳥取支所
松江支所
岡山支所
山口支所
高松支所
松山支所

情報戦略室

監査室

九州支社（福岡）

不動研（上海）
投資諮詢有限公司
Japan Real Estate Institute Asia Pacific Pte. Ltd.
（日本不動産研究所アジア・パシフィック社）

北九州支所
熊本支所
大分支所
宮崎支所
鹿児島支所
那覇支所

虎ノ門リアルエステートソリューション株式会社

https://www.reinet.or.jp/〒105-8485
東京都港区虎ノ門1-3-1 東京虎ノ門グローバルスクエア

お問合せ先 ：

（企画部）

一般財団法人 日本不動産研究所

業務内容のご案内
評価・ソリューション業務
不動産鑑定評価・独立した審査体制（審査部）
・全国ネットワークによる客観的・中立的な機関鑑定評価・特定専門分野別のスタッフ （専門チーム）の配置

証券化に伴う評価・コンサルティング

・投資リスクを適切に分析した評価
・物件の用途 、特性に応じた適切な処理
・海外投資家に対する適切な対応（英文評価書等）

環境不動産調査

・不動産の環境デューデリジェンス（DD）
・環境リスクを反映した不動産鑑定評価、価格調査等
・建物環境性能評価（GB 認証）
・不動産のレジリエンス評価（ResReal）

固定資産税評価支援

・固定資産税のための土地評価システム
・土地価格比準表の作成、画地計算法・所要の補正調査
・家屋評価の支援

海外不動産評価

・海外に所在する不動産の鑑定評価
・海外の不動産市場調査・コンサルティング
・海外提携機関とのネットワーク（米国・英国・中国・韓国・台湾・タイ・その他）
・中国現地法人
不動研（上海）投資諮詢有限公司
・シンガポール現地法人
Japan Real Estate Institute Asia Paciﬁc Pte. Ltd.
（日本不動産研究所アジア・パシフィック社）

時価会計支援・賃貸等不動産の時価開示支援・減損会計対応支援
・販売用不動産（棚卸資産）の評価
・M&A に関する評価

CRE（企業不動産）戦略支援

・CRE 戦略策定支援
・不動産有効活用事業支援
・不動産運用相談PRE（公的不動産）戦略支援

・PRE 戦略策定支援
・公会計制度関連支援
・不動産利活用支援

再開発ビル事業・まちづくり支援

・市街地再開発事業支援
・共同ビル事業支援
・土地区画整理事業支援

不動産市場に関する投融資リスク管理等支援

・不動産市場の予兆管理等支援
・将来予測市況モニタリング
・オフィス投資インデックス作成

防災・減災関連事業

・復興事業設計支援
・防災集団移転促進事業等・復興事業関連土地評価
・各種災害影響評価

各種調査・基礎研究
各種調査

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」（年２回）
・「国際不動産価格賃料指数」
（年２回）

基礎研究
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

編集発行人／一般財団法人 日本不動産研究所
理事・企画部長 戸張 有 c 2024
〒105－8485 東京都港区虎ノ門１－３－１
TEL 03－3503－5330／FAX 03－3592－6393
2024 年（令和 6 年）1 月 17 日発行 不動産調査ＮO.424 ISSN 1882-6431
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