改 良 公 社 か ら オ ー ナ ー に お く る 賃 貸 住 宅 経 営 情 報 誌（一財）住宅改良開発公社

2022.1196

賃貸住宅経営相談センター のご案内

vol.

AUTUMNWINTER

https://www.kairyoukousya.or.jp/
ホームページ上のみで、お電話での相談は受け付けておりません。

特集

大規模修繕のための

弊公社のホームページに賃貸住宅経営相談センター（相談コー

長期修繕計画の基礎知識

賃貸経営アラカルト

集合住宅が目指す「ＺＥＨ-Ｍ」とは？

賃貸管理の専門家さん
お願いします

入居者の困りごとの把握は、安定した賃貸経営の第一歩

賃貸トラブル法律講座

建物劣化による損害賠償責任の有無と範囲

ナー）を開設しております。専門相談員が賃貸住宅経営に関するご相談に無料で応じておりますので、是非ご利用ください。

ご相談ページへのアクセスはこちら➡
（スマートフォンをご利用の方）

パソコンの方はこちらで検索をお願いします。

賃貸住宅経営相談
相談例01

空き家が
なかなか
埋まりませんがいい方法はありますか？

検索

相談例02

経費が
かさんで大変です、
経費削減の
いい方法は
ありますか？

相談例03

ペット対応にするときの注意点は何でしょうか？

相談例04

適切なアパートローンを選ぶポイントを教えてください。

住宅金融支援機構からのお知らせ

平成18年度以前に旧公庫に借入れのお申込みをされたお客さまへ
平成18年度以前に住宅金融公庫に借入れのお申込みをされて融資を受け、建設された賃貸住宅につきましては、融資金のご返済期間中、入居者と締結する賃貸借契約の内容に関し、次の１から４までの制限事項が金銭消費貸借契約で定められています。
お客さまにおかれましては、
引き続き入居者との賃貸借契約に係る通巻︰96号 発行︰2022年11月15日

ハーモニー vol.96 AUTUMN・WINTER

制限事項を遵守いただきますようお願いいたします。

入居者との賃貸借契約に係る制限事項の概要
1 家賃は毎月その月分または翌月分の支払いであること
2 敷金（退去時に返還される保証金を含みます。）
を家賃の３か月分（中高層ビル融資、レントハウスローンの場合は６か月分（近畿圏の一部地域は９か月分））
を超えて受領しないこと
3 礼金、権利金、謝金、更新料（更新事務手数料は除きます。）などの金品を受領しないこと
4 その他入居者にとって不当な負担となることを賃貸の条件としないこと
制限事項の詳しい内容は、住宅金融支援機構のホームページ（https://www.jhf.go.jp）
をご確認ください。

本誌の送付を希望されない場合のご案内

発行人

本誌の送付を希望されない場合は、同封のアンケートハガキの、「送付を希望しない」の欄に□を記入して送付ください。なお、本誌は弊社のホームページにも掲載しておりますので、引き続きホームページ上からご覧いただけます。

一般財団法人 住宅改良開発公社〒102-0076 東京都千代田区五番町14-1
国際中正会館ビル3F ☎03-3237-7411（代表）https://www.kairyoukousya.or.jp/

企画・制作

株式会社 ジェイ・ケイ企画〒102-0076 東京都千代田区五番町14-1☎03-3237-7515

集
特原状回復リフォームとは違い、建物全体の共用部分に実施
大規模修繕の対象は、主に建物の外まわりの部分に当たる「共用します。
いつ、どの部位を修繕するかという工事周期の目安を図表 に示

大規模修繕は、長期安定経営と資産価値の維持には必須「大規模修繕」 と聞いて、 ピンと来るオーナーは多くないかもしれません。
修繕の一般的な意味は「壊れたり、破損したりした部分を直す」ことですから、建物に大きな破損や亀裂が出たときに元に戻す
工事と思いがちです。
し か し 、「 賃 貸 住 宅 の 大 規 模 修
繕」と言った場合、少し意味合いが異なります。建物本体を守ってポジティブ・サイクル

負のスパイラル

性能の衰えは必ずしも目には見え

戻 す た め に 行 う こ と が 目 的 で す。

から、これを新築時に近い状態には、築年と共に劣化していきます

せん。

低下し、深刻な状態を招きかねま

躯体が腐食して耐久性や耐震性がったり。最悪の場合、建物の構造

れ落ちて通行人をケガさせてしま

くれる外壁や屋上防水などの性能ません。表面的には目立った損傷がポイント。また、部材の種類ご悪 循 環 に 陥 る お そ れ が あ り ま す。

被害に止まらず、図表

賃貸経営では、建物の物理的なとに寿命は違い、その年数を見込

大規模修繕は、単に見栄えをよくがない段階で予防的に実施するのんで長期的な計画を立てて実施すする化粧直しではありません。入果、雨漏りが発生して入居者とトは着実に進んでいきます。その結大規模修繕を行わないと、劣化ょう。

るために必須の工事と言えるでし

定した収益をあげ、資産価値を守居者に長く住み続けてもらい、安れば排気ガス、海に近ければ塩害の手すりなどの鉄部塗装です。外のようなることが重要です。

ラブルになったり、外装材が剥がほうが修繕のサイクルは長くなります。また、仕上げ材が同じでも、しました。年数は新築してからのの影響で、通常より早めに修繕が交通量の激しい幹線道路沿いにあ経過期間を表しています。最短は、必要になるでしょう。日当たりのに及ぶ大掛かりな工事になります。
廊下の防水処理や外壁補修は、ります。

など、方角によっても状況は変わ

良い南面や西面の壁が傷みやすい

年ほどで実施する外廊下や階段高所の作業に対応する足場が必要
年を過ぎたころから具体的な検討部分」です。建物全体や広い範囲な工事が多いため、複数の箇所を入居者が退去したときの原状回復

分」は、設備が壊れたときの補修、が異なるからです。例えば外壁は、

場所の環境によって劣化の進み方

造や仕上げ材の種類、建っている

年数の幅が広いのは、建物の構はいくら必要かを試算した長期修

年後にどんな工事を予定し、費用に適した修繕周期を想定して、何ないためには、所有している物件

適切な修繕のタイミングを逃さリフォームなどが中心になるので、

11～15年

を始めます。

修繕費・改良費を捻出
修繕費の
確保が困難

部分交換

まとめて施工するケースが少なく

収益安定
収益減少

1

5～10年

繕計画を立てておくことが大切です。
なお、サブリース契約をしている場合、小さな補修やメンテナン
スについては、日常管理の業務に入り、費用もサブリースの手数料に含まれるのが一般的です。しかし、 大規模修繕の実施については、オーナー自身が判断し、費用も負担しなければなりません。「すべて管理会社にお任せ」ではなく、賃貸経営者として、オーナーとして資産価値を守るという意識を持
つことが大切です。

5～10年
理
修
洗 面 化 粧 台・ト イレ

11～15年
一斉交換

専有部分の住宅設備にも交換時期の目安があります。まだ使えているからと放っているうちに故障や不具合が生じると、入居者に損害を与えることにもなりかねません。適切な時期に、ライフスタイルの変化に応じた設備に替えること
で、物件のグレードアップにもつながります。
理修

浴 室 設 備・キッ チ ン

5～10年
理

ありません。各住戸内の「専有部

慢性的な資金不足
資産価値も低下

競争力持続
競争力低下

適切な修繕
長期安定経営 ＋バリューアップ
資産価値も維持
修繕不能

家賃維持
満室経営
家賃下落・
空室増加

好循環
悪循環

入居者確保
入居者離れ

計画的な
修繕実施

老朽化
期

（公財）
日本賃貸住宅管理協会
日管協総合研究所
研究所員・主任相談員
監修

吹き付け仕上げよりタイル張りの

塗装・補修

2
3

11 ～ 18 年

修

給 湯 器・エ ア コ ン

10

5 ～ 10 年

防水処理

周に欠かせない大規模修繕の基礎知識を管理の専門家にうかがいました。

11 ～ 18 年
塗装・補修
鉄部塗装

処理内容
位

鈴木 一男 氏
長生きの秘訣は健康管理と言われます。賃貸住宅も、長期安定的な経営
壁
外外階段・廊下、 ベランダ

11 ～ 15 年

毎年の管理運営の中で個別に対応

防水・葺替え 21 ～ 25 年

放置・
先延ばし

部

相談員として長年にわたり、オー
ナー・入 居 者・管 理 会 社から賃貸住宅に関する相談に対応。

を続けるには、建物を長く健全な状態に維持することが大切。そのため

2基礎
長期修繕計画の 知 識■ 図表2 大規模修繕の対象と周期の目安■ 図表1 適切な修繕の有無で変わる賃貸経営
住宅設備の交換時期・費用の確認も忘れずに
Check

5

大規模修繕のための屋根・屋上

長期修繕計画の基礎知識
大規模修繕のためのSpecial Featureオーナーが大規模修繕をためら
金で貯めているオーナーも少なく積み立て方法としては、普通預識しておきましょう。

う理由の１つに「資金的な余裕が握しにくいのが難点。修繕費用専ありません。ただ、すぐに引き出れを防ぐには、早い段階から費用用の口座を作って積立式定期預金ないこと」が挙げられます。しかを積み立てることが不可欠です。
などにするのが賢明です。満期返して使ってしまえる上に、修繕費

大規模修繕と設備交換（前ペー
戻金を修繕費に充てられる生命保し、資金不足で実施しないと、前ジコラム）を合わせて費用を準備
険や損害保険、投資信託などもあとして使える積立金額の水準を把し た ほ う が 良 い と い う 考 え 方 も、ります。

述の悪循環になりかねません。こ

最 近 は 広 が っ て い ま す 。 そ こ で、150

任 施 工 方 式 」。 も う １ つ は 設 計 と76.1

必要な部位、何年後かに先延ばし

100

施 工 を 分 離 す る 「 設 計 監 理 方 式 」。

155.3

できる部位、 年後に工事するの

1LDK10戸の木造アパートと、2LDK20戸の鉄筋コンクリート造マンションの費用イメージが適切な部位など、工事の優先順

後者は設計事務所が修繕設計と工チェックも可能です。比較的規模

事管理を担当し、施工会社の選定

オーナー自身で建物の状況と必の大きなマンションの場合に向い位を判断して、長期修繕計画を作

要な工事範囲、予算を立てた上で、ています。この他、施工会社の選にあたってアドバイスや見積もりの通りです。いきなり施工会社に施工会社の選定に入ります。その成、または修正します。

接触するのは禁物です。建物の客責任施工方式の場合は、オーナ
ー自ら施工会社を選定します。管
理会社などから紹介を受けてダイレクトに依頼してしまうケースもあるようですが、 社限定は避けて く だ さ い 。 競 争 原 理 が 働 か ず、
金額や工事内容の妥当性も判断しにくいからです。オーナー自身で、インターネットなどの情報を調べ、修繕工事の実績が豊富な会社をピックアップして、複数の会社に相見積もりを依頼しましょう。見積
もりを比較する際には、金額の高さだけでなく、工事明細、工事中の入居者や近隣住民への対応の仕方、アフターサービスの内容も併せてチェックすることが大切です。

26〜30年目
21〜25年目
16〜20年目

30.9
25.8

割を超えるかもしれません。現在、こうした準備をせずに築年数がるよりも、金融機関からの借り入■ = 木造アパート・１LDK：計 251 万円／戸■ =RC 造マンション・2LDK：計３38 万円／戸

1

30.9

工事費は上昇傾向にあることも意

両者の合計費用の目安を図表 に経ち、目前に大規模修繕が迫っている場合は、手持ち資金が乏しいパートが約２５０万円、２ＬＤＫれも検討するべきでしょう。

112.7
108.6

工事費総額の把握と積み立てが不可欠～ 年に２つの山ができるのが特徴です。
からといっていたずらに先送りす示しました。 ～ 年、年のトータルでは、１ＬＤＫア

マンションが約３４０万円（それぞれ１戸あたり）となります。
必要な資金を カ月あたりの積立金に換算すると、１戸あたりア
パートは７０００円弱、マンショ
ンは約９４００円となります。修繕費用は、都心と郊外で大きな差はないため、家賃水準の低い郊外では、月額家賃に占める割合が修繕工事のダンドリ
検討開始から工事完了まで
最後に、大規模修繕工事の進め方を解説しましょう。修繕の実施■ 図表3 計画修繕の費用の目安
定を含めて、すべて管理会社に一

どの工事保証書、写真入りの工事完了報告書を貰う。

際に知っておきたいのは発注方式どうかをチェックしてから引き渡し。引き渡し後5～7年な観的な状況を把握するために、施工事が完了したら、オーナーが工事内容に納得できるか任する方式もあり、サブリースな状況を確認。入居者とのトラブルにも注意。

の違いです。大きく分けて２つあ

監督と連絡・報告の体制を作って頻繁に進行具合や施工工会社とは別の第三者の検査会社

入居者や近隣への事前説明をした上で工事に着手。現場

どに多いかもしれません。

意したら、工事仕様、施工計画書、保証書を書面化してもります。１つは、修繕設計から施を決めてからの主な流れは図表

Check 「大規模修繕積立
らい、中身に納得したらリフォーム工事請負契約を結ぶ。

などに診てもらいましょう。建物

引き渡し
工事完了!

5

１社を選定、予算と仕様を決定して発注

12.8

調査会・建築費指数を基に、仕上げ工事は木造27％・RC造23％、設備工事は木造9％・RC造10％。

工事完了後は、工事完了報告書

しましょう。

ってスムーズに対応できるようにせん。工事責任者と密に連絡を取ブルになるケースも珍しくありま

生活上の迷惑をかけるため、トラ

建物周りに足場を架け、入居者にしたいものです。大規模修繕では現場に足を運んで施工状態を確認

着工後は、なるべくオーナーも

年前半（1〜8月）までの工事費の上昇率で補正したデータによりハーモニー編集部で作成。上昇率は、建設物価などの記録も修繕履歴として大切に保存しておきましょう。

4
5

金共済制度」も認可着工。工事中も現場チェック

4

依頼先を選び、詳しい工事内容と費用について交渉。合工までを一括して依頼する「責み、相見積もりを依頼。内容を比較検討する。

の劣化診断を基に、緊急に修繕が広く探し、会社の信頼性や実績などから3社程度に絞り込

11〜15年目

21

修繕工事に対応できる会社をネットや口コミを通して幅（公財）日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅版 長期修繕計画案作成マニュアル（改訂版）2014年」を基に、2022●工 事着工後もできれば現場へ足を運び、施工状況や仕上がりを確認できると安心。

大規模修繕の費用として共済組合への積立金が、経費に計上できる制度が2 0 2 1 年 1 1 月に国 土 交
通省に認可されました。
2 0 2 2 年 9 月 現 在 、詳 細は未定ですが今後の検討
対 象 の１つになるかもし
れません。

5

1

所、先延ばしできる箇所を振り分け、修繕計画を見直す。

5〜10年目11

査会社に建物の劣化診断を依頼。すぐに修繕が必要な箇

0●費 用は積み立てができるとベスト。必要な総工事費をあらかじめ知っておくと良い。

25 3

1

3

劣化診断を受け計画立案

10.2●建 物の屋根や外壁など共用部分に実施するもの。5～25年と長期にわたるので必要な時期に適切な施工を。

15

候補を複数社に絞り、相見積もりを依頼

2

どこにどんな修繕が必要かを客観的に判断するため、検1

25.8●大 規模修繕は長期安定経営を続けていくうえで必須。
オーナーとして当事者意識を忘れずに。

30■ 図表4 劣化診断～完了までの流れ［一括発注の場合］

50

ま と め

長期修繕計画の基礎知識

4万円

大規模修繕のためのSpecial Featureすべての住宅が脱炭素に取り組む時代

集合住宅が目指す「ＺＥＨ Ｍ-」とは？

皮（外壁・屋根・窓等）の高断熱
住宅について、ＺＥＨ基準の水準

は『２０３０年度以降新築される

住 宅 業 界 で 昨 今 話 題のＺＥＨ（ ゼッチ ）。脱 炭 素 社 会の実 現に向 けて 、政 府は集 合 住 宅への導 入 にも 力 を 注いでいま す 。政 府の取 り 組みや 今 後の流 れ を 経 済 産 業 省の田邉 大 輔 さ んに伺いま し た 。ＺＥＨ採 用のメリット、既 存 物 件の対 応 策 な ど も 知ってお き ま しょう 。

化と省エネルギー効果の高い設備
す』、『２０３０年において新築戸の省エネルギー性能の確保を目指

可能エネルギーで電力を創り出す
建住宅の６割に太陽光発電設備を導入し、太陽光発電などの再生

ＺＥＨ（ゼッチ）という言葉をことで、住宅で消費する年間の一政府が普及に力を注ぐ住宅「ＺＥＨ」とは何のこと？

聞いたことはありますか？耳慣れい う 目 標 を 定 め て い ま す 。「 今 年が設置されることを目指す』 とスマイナスでおおむねゼロ以下に建築物省エネ法が改正され、住宅

次エネルギー消費量の収支をプラ

ＨとはＮｅｔ Ｚｅｒｏ Ｅｎｅｒ
することを目指した住宅を指しまない言葉かもしれませんが、ＺＥ
ｇｙ Ｈｏｕｓｅ（ネット・ゼロ・
では２０２５年までに現行の省エ
ネ基準に適合することが義務化さす （ 図 表 １ ）。 一 次 エ ネ ル ギ ー 消
費 量 の 対 象 と な る の は 、「 照 明 ・れます。また２０３０年には、適エネルギー・ハウス）の略語。外換気・暖房・冷房・給湯」の５項
合基準をＺＥＨ水準へ引き上げる

れています。ただし、マンション

Ｍ（ゼッチ・マンション）と称さ浴室でのヒートショックなど、寒上が期待されます。また、冬場の費が削減され、入居メリットの向

冷暖房使用の頻度が減るため光熱

Ｈ Ｍ- 化を支援しています。 事業
は集合住宅の階数に応じて『超高成に向けて連携し、集合住宅のＺＥ

省と環境省は２０３０年目標の達リットも見逃せません。経済産業

手厚い補助金が利用できるメ

こうした制度を活用して、ご自身利用できる補助制度等もあります。

須 で す 。「 窓 や 断 熱 材 等 の 改 修 にには断熱・省エネ性能の向上が必えられます。将来的に売却をする

る補助金を申請することができま

Ｈ Ｍ- 促進事業』 の 種類に分けられ、それぞれの要件を満たすこ層ＺＥＨ Ｍ- 実 証 事 業 』、『 中 高 層
ＺＥＨ Ｍ- 支 援 事 業 』、『 低 層 Ｚ Ｅ

緩和するなど制度を改正しました。

ＥＨ Ｍ- 等、 一定の性能を満たした賃貸住宅への融資で借入金利をルギー性基準を見直すとともにＺ会の実現に向けて子育て世帯向け

討ください」と田邉さん。

り、 集合住宅のＺＥＨはＺＥＨなどの集合住宅は戸数が多いわり
暖差による事故防止にもつながる

場合も、 ＺＥＨ Ｍ- 仕様のお墨付きで高く売却できる可能性があるす。前述のように、２０３０年度

詳しくは左上の住宅金融支援機構

ＺＥＨ-Ｍに適合する賃貸住宅（※）において、以下の緩和が受けられます。な●借入金利を当初15年間、年0.2％引下げ

●戸当たり床面積も40㎡以上に要件緩和※ZEH-M Oriented（ゼッチ・マンション・オリエンテッド）
を除き、太陽光発電等の再生可能エネルギーの導入が必要となります（基準は図表2参照）。住棟で評価を受ける必要があります。

詳しくは、営業エリアごとの住宅金融支援機構（支店）にお問い合わせください。

とでＺＥＨ化に必要な経費に対す

ＺＥＨ水準への適合義務化を目指しています。目標どおり義務化された場合は、従来の補助制度が続かない可能性もあることから、新築を検討している方は早めの行動を考えてみてください。

競争力を保つために改修で断熱・省エネ性能の向上を
このような情勢から、今後はＺ
ＥＨ水準の賃貸住宅が増加していくことは間違いありません。既存

省エネ賃貸住宅建設融資の省エネ◦ZEHとは年間の一次エネルギー消費量の
収支ゼロを目指した住宅で、集合住宅では「ZEH-M」と称します。
◦2030年以降に新築する場合、
集合住宅を含めてすべての住宅で
ＺＥＨ水準の適合義務化を目指しています。
◦補助金が活用できるのはZEH-M導入の
大きなメリット。光熱費の削減効果で
入居者メリットの向上も期待できます。

3

物件においても競争力を保つためまとめ

準を階層別に設定しています（図の制度が改正されました

住宅金融支援機構でも脱炭素社でしょう。太陽光発電を搭載した

以降に新築する場合、分譲・賃貸

からのお知らせを確認ください。

子育て世帯向け
省エネ賃貸住宅建設融資として資産価値が上がることも考

表２参照）
。

場合は、災害時に非常用電力の確などの集合住宅を含めて全住宅でお、長期優良住宅の認定を受けた賃貸住宅でも同様の緩和が受けられます。

ら、 ＺＥＨ Ｍ- の定義では、 再生可能エネルギーによる削減率の水では、 ＺＥＨ Ｍ- は賃貸住宅のオーナーにどのようなメリットを保もできて安心です。

の物件の省エネ性能の向上をご検に屋上の面積が限られており、住でしょう」と田邉さん。また、高こうした中、集合住宅において

ＺＥＨ Ｍ-で賃貸住宅を建てるオーナーメリット

んは語ります。

ことを目指しています」と田邉さ目で、テレビや冷蔵庫などの家電製品は対象外です。
日本政府は２０５０年までにカーボンニュートラル（脱炭素社会）の実現を目指しており、ＺＥ
Ｈの普及はその中でも重要な課題の１つ。その実現に向け、住宅で

田邉 大輔さん

戸数に必要な容量の太陽光発電設水準に省エネ性能を高めることで、6階建て以上※階数に応じて金利引下げの対象
となるZEHの基準が異なりますに聞きましたい断熱・省エネ設備を有した物件

もＺＥＨへの取り組みが進んでお4･5階建て建物の階数

3階建て以下ー

経済産業省・国土交通省・環境省が連携して住宅省エネ・省CO 2 化に取り組んでおり、省エネルギー化
ではさらなるZEH普及のための各種政策を行っている。
50%以上
達成
75%以上
達成
100%以上
達成
再生可能
エネ含む

※共用部を含む
住棟全体

経済産業省
資源エネルギー庁
省エネルギー課

20%以上達成
再生可能
エネ除く
基準一次エネルギー
消費量からの削減率

専 門 家
強化外皮基準を達成
外皮断熱性能 ※全住戸

④ ZEH-M
Oriented③ ZEH-M
Ready

備を搭載しづらい面があることか-

上記の要素をあわせて年間の消費エネルギー量が正味で概ねゼロ以下の住宅

も た ら す の で し ょ う か 。「 Ｚ Ｅ Ｈ

住宅金融支援機構からのお知らせ

6
7

エネルギーを創る（主に太陽光パネル）② Nearly
ZEH-M

アラカルト
エネルギーを上手に使う（高効率の住宅設備など）エネルギーを極力使用しない（高断熱化）① ZEH-M

図表2.ZEH-Mの基準

賃貸経営
図表1.「ZEH」とはし、日々対応しているものの、それがオーナーに伝わらず埋もれて騒音やゴミの出し方に関する苦定した賃貸経営のアイデアの素」、

実は「入居者の困りごとは、 安しまっているというのが現状です。

情や「こんな設備を入れてほしい」
解決方法を具体例とともに見てい入居者からの苦情や要望がオーナーに届いていないこともといった要望、いわゆる「入居者きましょう。

「上階の足音がうるさい」 というよくある苦情と原因を把握し適切な対応で解決の困りごと」は、どれだけ皆さんの耳に入っているでしょうか？
管理会社は「賃貸住宅管理業法」
や対応など、管理業務の実施状況
騒音問題はよくあるクレームの１により、入居者からの苦情の発生について、少なくとも年に１度以階の方が神経質な場合も。そうなつです。発生源を調べて音が軽減

しかし、その形式や記載内容にると解決が難しくなるため、下階収集日にゴミを収集場所まで移動

上の頻度でオーナーに報告書を提は規定がないため、 管理会社にの方に最上階の空き部屋に移ってしてもらうようにしたケースもあできるように話し合いますが、下よって記載事項や報告頻度は各社もらった例があります。

出する義務を負っています。

バラバラで、日々発生する些細な結果として、管理会社は、オーケースもあります。

オーナーに情報が届かないという管理会社で解決してしまうため、ナーの費用負担を伴う要望以外は、

また、設備の新設や改修などオーされないままとなっていることも。

専用のアプリでエントランスのみ

オートロック解除問題があります。

所を設け、 共用部の清掃業者に、た、いつでもゴミ出し可能な集積備をしたことで改善しました。ま

集積場を拡張し、分別しやすく整で解決できました。例えば、ゴミけではなく、一歩踏み込んだ対応のマナーを守るよう呼びかけるだ間に関するルール違反も、入居者の高い事柄です。分別や曜日・時となるでしょう。入居者の困りごり、競争力を維持できる強い物件とは、物件の価値向上にもつなが換するなどの対応を取りました。

ていた駐車場を自転車置き場に転スを居室ごとに区切ったり、空いこの問題に対しては、駐輪スペーの観点からも避けねばなりません。

廊下に自転車を置くことは消防法

自転車問題もよくある苦情です。

用廊下に置かれて邪魔」といったま た 「 駐 輪 場 が 足 り な い 」「 共ります。

ナーに報告している以上の頻度開錠できるようにする仕組みの導とを解決することは、安定した賃

ゴミ出しトラブルも苦情の頻度で「入居者の困りごと」 に直面入を検討しているオーナーもい

貸経営の第一歩なのです。

苦情の場合、逐一オーナーへ報告

コロナ禍において、これまであらっしゃいます。これから様々なえた事柄の１つです。テレワーク

インターネット環境も要望が増ます。便利になったと入居者に好ボックスを設置したケースもあり

い住宅については各住戸に個別の設置数を増やしたり、 敷地が広うです。 そのような状況に対し、ないという状況も発生しているよ加。ボックスが埋まっていて使えとから、宅配ボックスの利用が増需要」や非接触受取りができるこようにしているオーナーもいらっ線契約できるよう、許可を与える

別に、入居者がそれぞれ自由に回また、マンションの共用回線とは環境を実現したケースもあります。

契約することで安価に、高速通信社との契約を見直し、別の会社とが多くありました。現在の通信会

ネット環境を整備しなおすケース

ナーが費用を負担して、インターみました。

家賃の値下げや退去にならずに済することもあります。 いずれも、

ム済みの別の部屋への転居を提案たり、空室となっていたリフォー

れている方なら設備の交換を行っ

いった不満に対し、長く住んでく求められることがあります。そう

満から、入居者から家賃の減額を居して設備が古くなったという不気代が高いという不満や、長期入また、エアコンが古くなって電大切です。

談しやすい環境をつくる」ことがら 情 報 収 集 を 積 極 的 に 行 う 」「 相ミ ュ ニ ケ ー シ ョ ン を と っ て 、「 自任せきりにせず、 しっかりとコとは必要なことです。管理会社に

コロナ禍で表面化した
新たなニーズへの対応まり見られなかった要望も出てき技術が進む分野ですので、動向をやオンライン授業などで、通信量しゃいます。

評のようです。

が増加したことにより「通信速度回線に対応してほしい」という要をオーナーがしっかりと把握し、管理会社と連携して適切な対応をと る こ と で 、「 快 適 性 」 や 「 利 便

インターネットの導入は当たり前ているものに、配達スタイルの定

このほか、近年対応が求められさらなる長期入居につながります。

は、入居し続けてくれている方の高めることになります。このこと性」が向上し、入居者の満足度をで 、「 高 速 で 安 定 し た 通 信 環 境 」

番になりつつある「置き配」をしまた、設備や仕組みを整えるこ
これらの要望に対しては、オーが求められているのです。

やすくするための、 配送業者の望が増えました。 入居者からは、

このように、入居者の困りごとが遅い」といったクレームや「光管理会社任せにせず、自ら積極的に情報収集を

困りごとをしっかりと把握するこ

そのためにも、 入居者の意見、ました。その１つが、宅配ボック

みていく必要があります。

解決事例やオーナーの心構えについて、専門家に解説いただきました。

伊部 尚子 氏ス問題です。いわゆる「巣ごもりしかし「入居者の困りごとは安定した賃貸経営のアイデアの素」という考えも。

P

OINT!

◦入居者からの苦情や要望といった「困りごと」
は、全てがオーナーに伝わっているわけではな
く、埋もれてしまっている場合がある。

◦「入居者の困りごと」は、安定した賃貸経営のアイデアの宝庫。適切な対応で、物件の価値を高められる。

◦任 せきりにせず、管理会社としっかりコミュニ
ケーションをとり、自ら積極的な情報収集を行う
こと、相談しやすい環境をつくることが肝要。

89

仲介・管理の現場で20年以上のキャリアをもつ。賃貸管理のプロとして金融機関、業界団体、大家さんの会等での講演も多数。

入居者からの苦情や要望は、オーナーにとっては耳の痛い話。

株式会社ハウスメイト
マネジメント
シニアコンサルタント

入居者の困りごとの把握は、安定した賃貸経営の第一歩

賃貸管理の専門家さん
お願いします不満の解消が価値向上につながる！

トイレの修理を入居者が勝手に手配。高額請求への対応とはれ業者への注意喚起をするだけ

オーナーお悩み相談室

合も多く、入居時の重要事項としで抑止効果がある。

一刻も早く解決したいトイレのつまりや水漏れなど、ライフラインに関わるトラブル。

応を加味しても常識を超える高いて、しっかりと説明していれば防緊急性が求められるがゆえに、入居者自身で業者に依頼して高額請求が発生することがあります。

金額でした。しかしこの入居者は、げることです。

入居者との関係を大切にし高額請求には毅然と対応

そもそも、水漏れが起こらず、対応手順が明確に共有されていれ故意に高い業者に依頼した訳では新たなトラブルに発展させない対策と、高額請求が発生した時の対応を紹介します。

入居者が依頼 し た 修 理 の高額請求は誰 の 責 任 ？

できる工夫を紹介します。

未然に防ぐために、オーナーが社が負担したそうです。本来の最なかったこともあり、全額管理会

深夜や休日など時間を選ばず起こ

終的な支払い責任は、誰になるの●管理会社の緊急連絡体制（受付時間、夜間出動対応の有無な

トイレのつまりや水漏れなどは、るため、管理会社へすぐに連絡がでしょうか。

ば、このような問題は起こりませや入居者とのコミュニケーション

ど）の確認と入居者への再告知。

●管理業者と協議し、緊急時に万が一連絡がつかない場合の推奨が大切かを痛感させられる出来事んでした。いかに日頃の物件管理トラブル対応業者を選定し、入つかない場合があります。今回は私の身近で実際に起こった緊急性の高いトラブルについてのお話でトラブル対応ルールの確認と周知徹底をしよう

契約上、高額な請求への支払いす。

ある入居者から「トイレのつまでした。

修理費用負担の責任範囲や対応

手順は、次ページで解説しておき入居者が独自に対応した上、常識を超える高額な費用請求の分については、応じる必要はありません。②に記載する手順を参考に対応
してください。

ます。高額な請求が発生した場合、●本来、貸主が全額負担で修理を行います。
●入居者が貸主に代わり修理を手配した
ため、入居者が貸主に費用の請求を認める必要費償還請求権が認められます。

協議が不調の場合は、弁護士と相談をおすすめします。

経営者であるオーナーが、毅然と（B）入居者は通常使用で配管等の劣化や不具合による場合合意した妥当な金額を入居者に負担します。

居者に周知しておく。

4 合意した請求金額を負担

義務は業務を発注した入居者にあ過失の場合は、借家人賠償保険での対応をすすめます。ただ、超高額請求に対しては、保険会社は鑑定の上、通常の修理費程度しか支払われない場合があります。

りが起きたが、管理会社になかな

入居者から請求された金額の妥当性を、上記の内容を元に協議し、負担金額を決定します。

ります。そのため重要なことは、貸主に負担義務は無く、入居者の全額負担になります。

か連絡がつかなかったため、自分

3 請求金額に関する協議●年末年始の挨拶とあわせ、緊急の連絡先、万一の対応策などを（A）入居者側の故意・過失による場合

入居者が自分で修理手配をしない発生原因で施工費負担者が変わります

で業者を探して修理をしてもらい緊急を要する水トラブルでは、必要のない施工を行い、積み上げ方式で高額請求をする悪徳業者もいるので注意が必要です。

記載した挨拶状を休み前に投函。

不具合の発生原因を確認し、施工費負担者を明確にしてください。

管理会社や提携先の修理業者に、妥当な施工内容や施工費用を確認してください。

対策です。

2 不具合発生原因の追及と確認

2 妥当な施工費の計算ました。費用の支払いをお願いし賃貸借契約書には、「 管理会社が提携する業者を使う事」と記載されている場合もあります。契約内容を確認してください。

裏付けとして入居者にも施工内容と、どのような説明を受けたかを確認し、業者の説
明と違いがないか確かめましょう。

基本的に、業者の選定や依頼は入居者による勝手な業者手配は契約違反になります。まずは、この点を忘れずに指摘してください。

ます」という旨の電話があったそ請求書に基づき施工した修理業者に施工内
容と、施工の必要性を確認してください。

した態度で対応することが大切に

一般的な賃貸借契約で不具合が発生した時は、入居者が、管理会社かオーナーに連絡する事になっています。

●点検時期を迎えている物件は、年末年始の大型の休み前に行う。

1 施工内容の確認

オーナー側の業務です。その旨は

1 入居者（賃借人）に対し、契約違反の指摘うです。後日、入居者から管理会②費用負担を決めるまでの流れなるでしょう。

①入居者自身で業者を手配した場合の初期対応

相談員●掲示板で、高額請求をする水漏

まずは、 入居者が建物の修理を勝手に行うことは契約違反であることを指摘。
不具合発生における責任の所在や支払い義務の法的根拠を示しつつ以下の手順を参考に冷静に話し合い、 合意を取り付けてください。

賃貸借契約書に記載されている場

オーナー

社に届けられた請求書は、緊急対トイレの高額な修理費用を支払うよう、 入居者から連絡がありました。
どのように対応したらよいのでしょうか？

賃貸住宅経営相談
センター
相談員
日山 秀治氏
賃貸住宅業界で40年間にわたり施工や管理などの実務に携わる。現場を知り尽くした経験から、実践に役立
つアドバイスを無料で行っている。

お悩み相談（無料）はこちらへ➡ https://www.kairyoukousya.or.jp/ ※ホームページ上のみで、お電話での相談は受け付けておりません1110

賃貸トラブル

建 物の定 期 的 な 点 検・修 繕の必 要 性 を 再 確 認 し よう！

建物劣化 による損害賠償責任 の有無 と範囲

よる突風が原因だった場合はどう
所有者の責任は無過失責任とされ所有物件の劣化には常に注意が必要で、定期的なメンテナンスは欠かせません。
今回は、外壁の一部落下によるオーナーの損害賠償責任を例に挙げて、ポイントを解説します。

マンションの外 壁の一部の落ています。

オーナーが損害賠償責任を

建物が劣化していた場合はでその工作物が通常有すべき品質

るいは、その後の維持管理の過程というのは、工作物の設置当時あ

工作物の「設置又は保存の瑕疵」

負います。

〈①について〉ですか。
（②）

年の鉄 筋コン ク リ ー

下と損害賠償責任について

私 は 、築ト 造のマンションを 賃 貸 物 件 と して運用しています。
最 近 、外 壁の劣 化 が 目 立つこ とを欠く状態になっていることを言接着して築造された設備） に該
本件では、建物の外壁に劣化が建物は、土地の工作物（土地に当しますので、 本件は、 民法第目立っていたのに修繕をしていな

から 、そ ろ そ ろ 修 繕 を し よう と 考
部 分 から 外 壁の一部 が剥 がれ て 落
７１７条 項の土地の工作物責任かったということですから、工作えます。 このため、 オーナーは、います。

下 し 、た ま た ま 下 で 作 業 を し ていの問題となります。土地の工作物
物の「保存の瑕疵」があったと言の工作物の「設置又は保存に瑕疵」
Ａさんに対し、工作物責任に基づ

階た入居者の さんに怪我を負わせ責任というのは、建築物等の土地

え ていた 矢 先 、
マン ション のさ ん に対があり、それが原因で他人に損害き損害賠償の責任を負うことになて し まいま し た 。私 はをおよぼしたときは、工作物の占し 損 害 賠 償 の 責 任 を 負 いま す か 。
ま た 、外 壁は定 期 的 な 点 検 修 理
有者や所有者が損害賠償責任を負（① ）によ り ほ と ん ど 劣 化 し て お ら ず 、担するという責任で、この場合の

外 壁 が剥 がれ た 原 因 が修 繕

もっとも、これは、Ｂ工務店の損害について不法行為による賠償

施工者等は、これによって生じた

日判決）

この場合の損害賠償請求の根拠

工には、外壁の落下という建物とまさに、本件ではＢ工務店の施月

施工不良が原因ですから、オーナ（最高裁平成繕 を し た ば か り で す 。 工 務 店のですが、まず、請負契約に基づく

年害賠償金について、Ｂ工務店に対を し た 工 務 店 にあ る 場 合のります。

外壁が剥がれたのが猛烈な台風に〈②について〉
建物について定期的な点検修繕を行っていれば、 不可
今般剥がれた外壁ですが、実は、責 任 を 負 う と い う べ き で あ る 。」

抗力であると主張できます。

と判示しています。

検修繕をしており、劣化しておら
施 工 が 悪 かった という 場 合 で も 、工務店にお願いして修ず、外壁が剥がれたのは、あまりしての基本的安全性を損なう瑕疵

6

契約不適合責任（引き渡しを受け

7

私は さんに対して損害賠償責任

１年前にし、損害賠償請求ができます。

ーは、Ａさんに対して支払った損

尋木浩司弁護士

責任について？

に猛烈な台風による突風が原因で建物の外壁について定期的な点

オーナー

中 央 大 学 法 学 部 卒 。1 9 9 7 年 司
法 試 験 合 格 。2 0 0 0 年 東 京 弁 護士会登録。現在ことぶき法律事務所所長。

がありますので、Ｂ工務店に対し、を負いますか。その場合、 社に請た建物に欠陥があった場合、請負あれば、建物の「保存の瑕疵」は不法行為に基づく損害賠償請求が求できますか。

人がこれを補償しなければならないので、オーナーは工作物責任

できます。
入居者

ない責任をいいます。）に基づき、施工会社に対し、その分の損害賠

Ｂ工務店の施工が悪かった

損害賠償請求

損害賠償請求

ただし、施工不良が原因の場合は、を負いません。

また、Ｂ工務店の不法行為に基づき損害賠償請求が可能です。
最高裁は、請負人等の不法行為ように配慮すべき義務を負うと解責任を負います。

損害賠償請求が可能です。

を 負 う 可 能 性 が あ り ま す が、

Ｂ工務店にその分を請求できます。

このため、オーナーが依頼したするのが相当である。そして、施所有者であるオーナーが損害賠償

オーナーは猛烈な台風による突風という不可抗力を主張することができ、Ａさんに対し損害賠償責任を負いません。

わる設計者、施工者及び工事監理

責 任 に つ い て 、「 建 物 の 建 築 に 携り、建物所有者であるオーナーが者は、建物の建築に当たり、契約

まず、Ｑ の①で説明したとお普段から点検修繕をしていれば、負担する土地工作物責任は、無過工 務 店 の 施 工 不 良 の た め 、「 建 物工者等がこの義務を怠ったために損害をおよぼした場合は、建物のこのように、賃貸物件についてオーナーは工作物責任を負わないの保存の瑕疵」があり、それによ建築された建物に建物としての基ので、建物の劣化が原因で他人に関係にない居住者等に対する関係

り外壁が剥がれたということであ本的な安全性を損なう瑕疵があり、して築造された設備）に該当します

失責任で、オーナー自身に過失がという主張が可能です。

れば、オーナーには過失はありま

それにより居住者等の生命、身体本的な安全性が欠けることがない

せんが、Ａさんに対し損害賠償責又は財産が侵害された場合には、建物は、土地の工作物（土地に接着

工務店

償請求が可能です。

責任です。

任を負う可能性があります。

まとめ

1

でも、当該建物に建物としての基

オーナー

オーナー

場合でもオーナーは責任

B

B

A

A

なくとも負担しなければならない

定期的に点検、修繕していたのに

12
13

1

Q2
B

19

A

A

ことぶき法律事務所

？

A

10

3

A

？ 損害賠償？

建物の劣化と損害賠償責任編

Q1

法律講座

オーナーズネットワーク・パティオ
前号のアンケートハガキで、実践している空室対策について伺いました。
その結果をご紹介します。

皆様の声【有効回答数244：複数回答可】\ ハーモニー読者に聞きました /空室対策として採用していることは何ですか？

1

人気設備の導入 ･･･････････････････ 37.7 ％

2

内装・外装のメンテナンス･････ 32.4 ％3

不動産情報内容の見直し･･････ 18.9 ％4

家賃の引き下げ ･ ･･････････････････ 16.8 ％

5

高齢者の入居受け入れ ･････････ 11.1 ％6

外国人の入居受け入れ ････････････ 9.8 ％その他 ･････････････････････････････････ 17.2 ％その他の回答

絶景！
初日の出

厳かなご来光の感動シーン３選

朝熊山頂展望台［三重］

今回は、心を打つほど荘 厳な絶 景の
虫明湾「 初日の出」をご紹 介します 。 新 年の幕 開けに［岡山］
ふさわしい感 動の名シーンをご堪 能ください。

真鶴半島
［神奈川］

三ツ石のしめ縄の間から神々しく昇る初日の出◦管理会社（サブリース会社）にすべて任せている◦サブリース会社と相談のうえ対応◦ペット可にしている◦インターネット無料にしている◦リフォームを早めに実施している◦公務員等の異動情報を早めに聞く◦SNSの活用◦管理会社に相談する◦居住用を事業用に変更する◦内装のグレードアップ など

多くのオーナーがさまざまな対策を実践して、空室を出さないように工夫を重ねていらっしゃいました。一方で、管理会社やサブリース会社にすべて任せているという方もいるようです。これからも空室対策に役立つ情報をお届けしてまいります。
神奈川県

今号のアンケートハガキも、ぜひご回答ください！

海岸線の自然美を堪能できる真鶴岬は、県立真鶴半島自然公園の景勝地として人気です。そんな真鶴岬の先端に佇む「三ツ石」のシルエットに重なる初日の出は、新年の幕開けにふさわしい厳かな雰
囲気を醸し出します。
「三ツ石」のしめ縄の間から日が昇る、番場浦海岸からの鑑賞がおすすめです。

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FAX 06-6266-9959☎082-511-1151

FAX 082-511-1160

瀬戸内海の島々を望む
多島美とともに新年を迎える

名古屋支社

営業地域／滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、
和歌山県、徳島県、香川県、愛媛県、高知県☎06-6266-9950「日本の夜明け」とも称される
圧巻の大パノラマ絶景

アクセス JR真鶴駅から車で約15分

FAX 022-266-2926

営業地域／東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、山梨県、沖縄県〒112-0004 東京都文京区後楽1-2-2 ココタイラビル1階

真鶴半島☎092-712-4401

FAX 092-712-4403

三重県

朝熊山頂展望台

伊勢志摩スカイラインの途中にある「朝熊山頂展望台」は、眼下に広がる伊勢湾の大パノラマを眺められる絶景ビュースポットです。初
日の出は、海から昇る太陽の光が放射線状に広がり、
まさに感動的なシーンを望むことができます。元旦には、そんなご来光を拝む数多くの人出で賑います。
アクセス

伊勢志摩スカイライン・鳥羽料金所から車で約15分（伊勢料金所周辺は交通規制あり）

岡山県

む し あ げ虫明湾

瀬戸内海を望む高台に位置する「 岡山いこいの村 」からは、「日本の朝日百選」にも選ばれている虫明湾の朝日を鑑賞することができます。瀬戸内の多島美とカキいかだが映し出す美しいコントラストの中、海と島々を黄金色に染めて昇る初日の出の眺めは、いにしえの和歌にも詠まれている絶景です。
アクセス JR邑久駅から車で約35分※新型コロナウイルスの状況などを確認のうえ、おでかけの際は、各都道府県の要請にご協力ください。

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