不動産調査
No.415（2019/8/1）
不動産投資家調査®20 周年セミナー

不動産投資のこれから
第 1 部 ● 基調講演

多様な市場参加者と資産価格形成、そして不動産とテックの今後… …………………… 2
東京大学大学院経済学研究科・経済学部

教授

柳川

範之 氏

第 2 部 ● 調査研究報告

不動産投資家調査®でみる市場の変遷と今後の動向… …… 12
研究部 兼 国際部

次長

愼

明宏

躍動する地方都市～福岡、京都、札幌の現地から～………… 17
九州支社長
京都支所長
北海道支社長

山﨑
神本
遠藤

健二
文子
公正

米国の不動産市場動向… ………………………………………………… 27
国際部

次長

欧米チームリーダー

斎藤敬之

不動産テックの進展と今後の動向………………………………… 31
研究部 REA-Tech 研究開発グループ

専門役

南川

しのぶ

不動産調査 2019No.415

不動産投資家調査®20 周年セミナー

不動産投資のこれから
第 1 部 基調講演●

多様な市場参加者と資産価格形成、そして不動産とテックの今後
プロフィール
東京大学大学院経済学研究科・経済学部

柳川

教授

範之 氏

1988 年、慶應義塾大学経済学部卒業。1993 年、東京大学大学院経済学研究科博士課程修了、博士号取得。慶應義塾大学経済学部専任講師、東京大学大学院経済学研究科助教授、准教授を経て、2011 年より現職。研究分野は金融契約、法と経済学。主な著書に『日本成長戦略 40 歳
定年制』、
『法と企業行動の経済分析』、『元気と勇気が湧いてくる経済の考え方』などがある。
2019 年 1 月より内閣府経済財政諮問会議議員。

ただいまご紹介いただきました東京大学の柳川です。

が、後々お話しするような不動産テックの話であるとか、本日は朝早くから大勢の方にお集まりいただき、こうい

不動産のそもそもの役割の変化みたいなこととかなり大う場所でお話しできるのを大変光栄に存じています。不きく関係していると思っていますので、前半は若干抽象

動産投資家調査 20 周年ということで、節目のタイミン的なお話があるかと思いますが、少しだけ我慢して聞いグで皆さんにこういう形でお話ができることを大変光栄ていただければと思います。

に思いますし、少しでもいい形でお話ができればと思います。

な価格形成というのはとても重要なことだと思います。

今日は「多様な市場参加者と資産形成、そして不動産

ただ、適切な価格形成のためには豊富な情報がなければとテックの今後」というタイトルを付けたのですが、主

いけません。豊富な情報とデータがあり、その結果きちっにはいま不動産テックと言われている話があるように、とした評価がされ、適切な価格が形成される。適切な価技術がいろいろ進んできて、不動産取引あるいは不動産

格形成がなされることによって、それが不動産の有効活

関係の経済活動がかなり大きく変わろうとしているのだ

用や不動産の適切な開発、ひいては経済活動や皆さんのろうと思います。その中で皆さんのお仕事に関連するとビジネスに結び付く。こうしたことがざっくりとは言えころでは、いったい何がどんなふうに変わっていこうとるわけです。

しているのかということを中心にお話をさせていただきたいと思っています。

2

先ほどのご挨拶の中にもあったのですが、やはり適切

その面では、どれだけ有効な情報が集まってくるのか、
大事なデータが集約されているのか、というのは、不動

その前に不動産の価格であるとか、不動産に関する情産取引あるいは経済全体にとってもかなり重要なことな報がどんな意味を持つのかということを、少しだけ理論のだろうと思います。ですから、「不動産投資家調査」

的になってしまうのですが、せっかくなのでお話をさせはとても意味のあるものだと思いますし、大事な役割をていただいたほうがいいかなと思っています。そのこと果たしているのだと思いますので、その辺りのことを抽Japan…Real…Estate…Institute多様な市場参加者と資産価格形成、そして不動産とテックの今後象的な話で整理させていただきます。とはいえ、数式も動の大きさが変わってくるのか、ということになるわけ

数字も出てきませんので、気軽に聞いていただければと

です。

思います。

資産価格、あるいは不動産価格の乱高下のようなこと

不動産価格は資産価格の一つですが、一般的には資産が問題になりますが、その大きな要因は予想の歪み、予価格はバブルかどうかという話が話題になりがちです。

想の変動だったりするわけです。どうすればみんなが間理論的にはファンダメンタルズか、バブルなのかという違いのない予想、適切な情報を反映した予想を形成してことになります。
ただ本当に大事なポイントになるのは、くれるようになるかが重要だということです。

ファンダメンタルズというのは何か、どれが正しいファ

もう少し抽象的に言えば、情報の非対称性がいろいろンダメンタルズなのか、という話です。バブルかどうかなところにあるのだ、と経済学では表現します。市場のということよりは、ファンダメンタルズがどんなふうに

参加者は誰も神様のように正確な情報を知っている人は決まってきて、何がファンダメンタルズかというところ

おらず、誰もが不十分な情報の中で取引をしています。

が、現実の話として、あるいは皆さんのビジネスにおい

経済学やファイナンスの初歩的な教科書を読むと、正して、かなり重要になるということを日々の活動の中で十い価格のようなものが存在し、みんなが正しい情報を分お感じになっていると思います。

持っていて、その価格で当たり前のように取引をしていファンダメンタルズの話を少ししたいと思います。バる図や式や説明がされています。この辺り、現実の活動

ブルとの対比でいうと、客観的なファンダメンタルズとと初歩の経済学がずれているのですが、実際の経済学でいう価格があり、そこからずれているとバブルだというはもう少しディープな話をしています。予想の違い、もふうに理解しがちですし、経済学者もそういう形で定義

う少し言うと、予想を形成する情報の違いから人々がすることが多いのですが、実はファンダメンタルズその持っているファンダメンタルズ、あるいは予想するファものも明確に決まっている、あるいは客観的に定義でき

ンダメンタルズが異なり、それがさまざまな形で実際のるものではなく、あくまでも予想値です。自分はこの資価格に影響を与える、ということが確認していただきた産のファンダメンタルズはこれだけだと思う、という予い一つのポイントです。

想値にすぎません。誰も本当の意味でのザ・ファンダメ

もう一つの重要なポイントは、人々は情報を得て予想

ンタルズを知らないわけです。人によって異なるわけでを形成するのですが、その中の情報やニュースの中の大す。あるいは情報が入ってくることによってファンダ

事な要素の一つが実は価格そのものでもあるということ

メンタルズは変わり得るのです。ですから、先ほど収です。市場価格や取引価格を情報として読み取って、例

益還元法のお話がありましたが、どういう情報に基づい

えば将来の不動産市場のあり方であるとか、このマーてファンダメンタルズを計算するのかが大事ですし、そケットの、あるいはこの場所の価格はどうなるのかといのときにどれだけリッチな情報を持っているかによってうことを、自分自身の予想の形成に使うということです。

ファンダメンタルズの変動の幅も変わってくることにな

価格形成とか価格の設定、価格メカニズムというのは、るわけです。

初歩的な経済学やファイナンスの理論が考えているようそういう意味では、みんなが、あるいは誰かが予想するファンダメンタルズ自体が予想の変化によって、あるな単純な話ではなく、もう少し複雑な話になっているわ
けです。

いは入ってくるニュースによって変動するということ

そもそもみんな不十分な情報しか持っていません。でが、不動産の価格の変動を大きく左右するというのが実すから、できるだけいろいろなニュースを活用して、そ情であるわけです。ファンダメンタルズという意味でのれからほかの市場参加者の人の行動を見ながら、自分の資産価格の変動は、予想が大きな要素を占め、予想に影予想をうまくやろうとします。そこでは単にほかの市場

響を与える情報が大きな要素を占めるということです。

参加者の行動だけではなく、価格も重要な要素になって例えば不動産テックが導入されたときに、どのように情います。価格というのは情報を伝えるシグナル機能を果

報の入り方が変わってくるのか、そして予想の形成のさたしています。初歩の理論では見過ごされかちですが、れ方が変わり、その結果によって変動の幅、あるいは変価格がシグナル機能を生み出して、それが市場参加者の一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2019No.415

行動に影響を与えるということです。
当たり前の話ですが、例えば誰かがいいニュースを得や行き過ぎた投資が是正されていきます。これは資産価

れば、ここはもうかるのではないかと思って不動産を買格一般に言えることで、不動産価格だけではなく、株式い占めます。そうすると不動産の価格が上がります。不市場においても当てはまります。

動産価格が上がったのを見て、人々はここに何か可能性

市場流動性の高い市場、参加者がたくさんいて厚みのがあるのではないか、あるいは可能性があると誰かがある市場が望ましいと言われるのは、こういうところか思っているのではないかということをシグナルとして読らくるわけです。いろいろな要素が入ってきて、いろい

み取ります。だからといってすぐその不動産に飛びつくろな評価がされ、その総計として価格が決まってくる。

とは限りませんが、自分の予想を変えるということにはそのためには分厚い市場参加者がいたほうがいいというなります。

ことです。厚みのある市場ということが重要であり、そそれが結果的にまた価格に跳ね返ってくるということで、そこには複雑な相互作用があります。自分が持って4ができるということです。そこでその結果、歪んだ投資

ういうものをどうやってつくっていくかということが制度的な課題となります。

いる情報がある程度相手に伝わる可能性も考えながら

ただし、やや複雑な話は、誰が市場に参加するかとい人々は投資行動を決めます。価格から情報を読み取りな

うのは内生的に決まるということです。無理やり参加さがら、自分の投資行動も変えるというように、情報をいせるわけにはいかず、儲かりやすい市場であるとか、自ろいろな形でやり取りしながら、価格と取引行動とが相分が特別な情報を持っている市場には人々は参入しよう

互作用を生み出すということです。これが現代の市場価と思います。何も情報を持っていない、儲かると思えな

格の決まり方の構造です。

いような市場には人々は参入しにくくなります。分厚い

学問的にはマーケット・マイクロストラクチャーといマーケット、市場参加者が多いマーケットが望ましいとう研究分野があります。価格はそもそも市場参加者の戦分かっているのですが、ではどうしたら分厚いマーケッ

略的な相互作用によって決まり、情報が不十分であるとトができるのかということを、制度的に、あるいは仕組

それぞれが戦略的な行動をとるということを前提に、情みとして考えていく必要があるだろうという話になって

報の経済学とゲーム理論を使って市場の価格の決まり方

くるわけです。ここにテクノロジーと制度、あるいは規を導くという学問体系です。皆さんの中にもそういうこ制が果たす役割が存在します。

とを勉強されている、あるいは専門にされている方がい

価格なんか放っておけばいい、みんなが自由に取引するかもしれませんので、釈迦に説法ですが、こういうこればそれで適切な価格がつくのだ、というふうに主張すとで考えていくというのが現実的な価格形成の理論だとる人もときどきいます。大学の 1 年生くらいで、あるいいうことです。

は高校のときに最初に習う経済学や市場メカニズムの初大事なことは、ここで情報、あるいはニュースがさま

歩の理論だとそういう話になるのですが、これまで時間

ざまな複雑な影響をもたらすということです。
ですから、をかけて縷々お話ししてきたように、現実の取引では情

市場価格は均衡価格みたいなことで、ザ・プライスで決報は限られており、市場参加者も限られています。そのまるわけではなく、分散を持ち変動するということです。

中で複雑なゲーム理論的な相互作用をもたらしながら価市場参加者が持っている情報から分散の幅とレベルが形格が決まってくるという、そんな単純な話ではありませ成されるという理論になっているということです。

ん。適切な規制と適切なテクノロジーの活用によって、当たり前と言っては当たり前ですが、ここから導かれ内生的に決まってくる市場参加者が分厚くなり、より適るとても重要な要素は、多様な市場参加者が市場に参加

正な市場価格が形成されることが分かってきています。

することで、より適正な市場価格が形成されるというこ

中級レベルの経済学やファイナンスでは、こういうこととです。なぜかというと、市場に多様な参加者が存在すを中心に教えることになっています。

れば、多様な情報や多様な予想が持ち込まれます。みん

結局、どれだけ人が入ってくるかということで言えば、

ながいろいろな角度からチェックして判断することによ

どれだけの情報がどの程度得やすいかということが重要

り、本当かどうか分かりませんが、より適切な価格形成

な要素になってくるわけです。当たり前の話ですが、どJapan Real Estate Institute多様な市場参加者と資産価格形成、そして不動産とテックの今後のように価格が決まっているかよく分からない、手探り

好循環にもっていかなければいけないのです。いま申しで何の情報もないというようなところでは怖くて入れな上げたように、情報がうまく入ることで好循環が生み出いので、市場参加者も少なくなってきて、プロと呼ばれしやすくなります。人が参加しやすくなれば、取引が成る人たちだったり、あるいは特別な情報を得た人だけが立しやすくなって、ますます人が集まるという好循環が取引に参加するということになるわけです。そうするともたらされるということです。

価格は変動しやすくなりますし、適切な価格から大きく

不動産証券化は非常に大きなイノベーションでした。

歪んだ価格形成が行われる可能性も高くなります。結果

今日いらっしゃっている皆さんの中にも、この業界に参としてみれば、
そんなところに不動産の開発をするのか、加されている方も多くいらっしゃると思います。今とビルを建てるのか、アパートを造るのかというと、やはなってはそういうことを言う人はいないのですが、証券

り怖くてできないことになり、全体にマーケットと産業化の仕組みができる前は、不動産を証券化してどんな意が縮んでしまうことになりかねません。

味があるのか、不動産は普通に取引されればいいではなですから、みんながある程度適切な情報を得やすくすることが、多様な市場参加者を集め、より望ましい価格

いか、このような暴論を吐かれる方も結構いらっしゃったわけです。

を形成し、不必要に大きな変動が起きない安定的なマーでは、なぜ不動産証券化は大事なのかというと、金融

ケットを形成して、ひいては適切な不動産開発や不動産市場を活性化させるという意味でも当然重要だったので建設が行われていく大きな要素になるということです。

すが、不動産業や不動産市場への影響を考えてみても非冒頭に申し上げたように、日本不動産研究所の取り組み

常に重要な意味があり、それは不動産の価格形成そのもを含め、情報がきちっと整備され、データがきちっと潜のに、いま申し上げたような意味での厚みを与えたわけ

在的な市場参加者に提供されることは、とても重要なこです。証券市場あるいは金融市場の人たちが不動産証券とであり、いま申し上げたようなメカニズムを通じて、化を通じて不動産市場に参加することにより、不動産の産業の大きな発展につながります。

価格形成により厚みが出て、より流動性が高くなり、よもう少し抽象的なお話をお付き合いいただければ、やり適切な価格が形成されるようになったという意味におはり取引する際の取引コストがすごく大きいと、みんないて、不動産証券化は非常に重要だったということです。

参加に消極的になり、そうすると結局、取引高が減るともう一つ、取引のコストを大きく左右するのは、先ほいうことだけではなく、いま申し上げたような意味で価ど申し上げたような制度や規制の側面です。市場に参加

格が歪みやすくなり、結果として不動産も十分に供給さしやすくなるように制度的なコストを下げる、手数料をれなくなり、産業全体も縮んでしまうということになり下げるというのも一つですが、ここで申し上げたい話はます。取引コストとしては取引手数料などがまず思い浮制度の透明性というようなことです。制度の透明性が低かぶ話ですが、それだけではなく、いま申し上げたよう

いと、不必要なリーガルコストが発生してしまい、このに、市場参加者が情報を得にくいようなことも問題に

リーガルコストが大きいと取引を委縮させてしまう側面

なってきます。

があります。ですから、取引の透明性はかなり重要であ

これまでの話の中で出てこなかったもう一つのポイン
トは、取引参加者が少なくてマーケットが薄いと、価格

り、将来のリターンに関しての不透明性が大きいと、本来望ましい取引が行われなくなってしまいます。

が歪みやすいだけではなく、取引相手が見つかりにくい

将来のリターンにはたくさんの不確実性があるのですということです。そうすると取引の成立に時間がかかるが、これは制度的な要因によって変化します。例えばあわけです。ここには循環的な構造があり、マーケットがる取引が正当な取引、真正取引だと認められるかどうか薄いとますます誰も参加しなくなります。みんなが集まというような、制度的な要因から導かれる不確実性、不れば取引がしやすくなりますから、そこにますます人が透明性が高いと、誰も得しないわけです。買う側も売る

集まります。誰も集まらないと取引が成立しにくくなり側も、自分が損をするのではないかという心配をしてしますから、ますます人が集まりません。このような好循

まうと、結果的には両方ともが取引をしなかったり、取環と悪循環の両方の可能性があるわけです。ですから、引を小さくしたりする萎縮効果が起きてしまって、結果

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2019No.415

的には経済全体の取引の活性化を妨げることになりまろうと思います。全部を白にする必要はありません。けす。

れども、グレーゾーンが多すぎると民間企業の取引の萎ですから、取引を促進させていく上では制度的な面で縮効果は高くなるので、やはり法制度上の、あるいは規の不透明性をできるだけ下げること、もう少し具体的に制上のグレーゾーンをいかに減らしていくかというの言えばリターン、責任、所有権の帰属先が明確になるよ

は、先進国においても重要ですし、取引を活性化する上うにする、ということが一番重要です。このような話はで大きなポイントだろうと思います。

開発経済学ではとても重要な話で、不動産とか資産の所というわけで、これまで抽象的なお話を聞いていただ

有権が不明確で、自分のものだと思っていたら法的にはきました。市場価格の決まり方ということに関して、み自分のものではなくなった、あるいは誰かに政治的な理んな情報が不透明で不完全な中で取引をしているという由でかすめ取られるみたいなことが頻発すれば、誰もわところでいくと、制度的な環境を整える必要があり、いざわざお金をかけて取引をしようとしなくなります。こかに情報を集めてくるかということがとても重要な役割

ういうことが起きてはいけません。
所有権を明確にして、を果たしているということです。

そのための法整備をきちっとしましょう、というのが開発途上国、発展途上国の議論ではよく出てきます。

6

それを前提にした上で、不動産業と技術革新について
私がいま注目しているポイントをお話しさせていただき

先進国ではそこまでひどい話はなく、私的所有権は大ます。不動産テックと呼ばれるような技術革新が様々に

まかな部分においては確保されていますので、通常はあ起きており、これが不動産業を大きく変えていくことはまり議論されません。ただし、100％確保されているか、

間違いないのだろうと思います。そこではおおまかに言100％透明かというと、透明ではない部分はいろいろあ

えば、不動産の開発とか建設といったところでの技術革るわけです。そのため、不動産にかかるいろいろな取引

新と、それから前半でお話ししたような不動産の取引に上のトラブルがあり、そこにはさまざまな規制や制度の関わる技術革新との両方が起きていて、両方が繋がって不十分性、というと言いすぎですが、クリアでない部分います。これらをあまりきれいに分けることはできないがあり、やってみないと分からない部分があります。このですが、この両方の側面において話をしたいと思いま

ういうものが存在すると、今ここで申し上げたような意す。いずれ、この変化が皆さんのお仕事をかなり大きく味での委縮効果が生まれます。取引の予測可能性を高め変えることになるのだろうと思います。

ること、すなわち黒なら黒、アウトならアウト、自分の少し大きな話から、技術革新によって変わってくるのものにならないならならない、あるいは規制上アウトなだろうという話をさせていただくと、そもそも都市のあらアウト、セーフならセーフというのがあっていいのだ

り方はずいぶん変わってくるわけです。マスコミなどでJapan Real Estate Institute多様な市場参加者と資産価格形成、そして不動産とテックの今後もいま言われるようになっているとおり、都市は巨大な
IoT の装置になっていくのだろうと思います。

たくさん出てくるということです。
また違う側面では、居住概念がずいぶん変わってくる

IoT というのはご存じのとおり、Internet of Things

ので、国際的な都市間競争が今まで以上に高まります。

ということで、モノやセンサーが直接情報を伝えるとい最近いろいろな人に話をすると、その人がどこに住んでうことになります。いろいろなところで IoT が入ってきいるかとか、どこで仕事をしているのかとか、あまり聞ており、5G が本格化することにより、かなり大きく世く意味がなくなってきています。自分は先月はニューの中を変えるのだろうと思います。AI の話とか、デーヨークにいたけれど、今月は東京にいて、来月は北京に

タビジネスの話はずいぶん言われていますが、私自身は住んでいるというような人がたくさん出てきている中、産業構造やビジネスを大きく変えるのは、むしろ IoT の居住のあり方とか都市のあり方は全く変わってくるのだ

ほうだろうと思います。当然 IoT を使ってデータビジネ

ろうと思います。

スをどうやっていくかということは大事な話ですが、直それから、先ほどのような取引の話ですね。市場のあ接的に産業を変えていくのは IoT のほうです。なぜかとり方はずいぶん情報の出方によって変わってくるので、いうと、これは情報の出方を全く変える、今までとは全そもそも仲介業という概念がかなり変わり始めていると

く違う情報が得られるようになるからです。

いうのは、皆さんもお分かりかと思います。シェアリン

皆さんだいぶお詳しいと思うので改めて細かいお話はグビジネスと言われているような話がたくさん出てきてしませんが、都市や不動産はセンサーをつけると IoT のいます。マーケットプレイス型のプラットフォームビジ

発信の固まりです。ここからものすごく多様で、ものすネス。難しく言うとそういう話です。Airbnb のような

ごく豊富な情報とデータが手に入るようになります。でものが典型的ですが、このようなマッチング型のプラッ

すから、不動産そのものよりも実は不動産から得られるトフォームが出てきたことにより、これは仲介業のあり情報の価値のほうがずっと高いかもしれない、こういう方をずいぶん変えつつあります。これはどこの産業でも時代が来ます。大事なことは、この情報は不動産業その起こるのですが、当然、不動産においては仲介事業の役ものに有効な情報だけではなく、違う産業にとって喉か割が多かっただけに、ここのインパクトはかなり大きい

ら手が出るほど有効な情報がたくさん入ってくるわけでものがあると思います。

す。

ですから、ここはかなり変容していく可能性がありま

例えば、人がどう移動しているかとか、どこにどのよす。場合によっては仲介業が不要になる部分もあり、マー

うに人が立ち止まっているのかという話は不動産としてケットプレイス型の仲介がほぼオートマティックにやるも大事ですが、やはりサービス業、観光業、あるいは場という部分も出てくるのだろうと思います。

合によっては製造業においても非常に重要なデータでただ、今日申し上げたかった話は、そもそもその一方す。ほかの産業にとって重要なデータがたくさん集まるで、ここにずいぶん今までと違う豊富な情報がテクノロのが不動産であり、都市そのものです。これをどう活用

ジーを使って手に入るようになる、あるいは手に入るよ

するかということは、今まであまり不動産業で考えられうになる情報をいかにきちっと分析をするか、評価をすてこなかったビジネスですが、ここに宝の山があるのはるかということが、より重要になってくるということで

確実です。

す。

もう一つは、そもそも居住や移動という概念が技術に詳細な情報把握と情報分析が可能になっているだけ

より、かなり変わってきます。後で詳しくお話ししますに、これをいかに有効活用するかというところに結構なが、自動運転車が出てくれば、自動運転車そのものがあビジネスチャンスがあります。これにより適切な不動産る意味で不動産、自動のアパートだったり、ビルだった

評価が可能になって、それを使った高度な仲介事業が可

り、移動するオフィス空間になり得るわけです。そうす

能になる面があります。どちらかというと、私はオート

ると、これは自動車産業を変えるだけではなく、当然オ

マティックにやられる話ではなく、ここにとても重要なフィスのあり方であるとか、居住のあり方も変えます。

役割があると思います。

全く今までと発想を変える必要があるビジネスモデルが極めて規格化された不動産であれば、左から右に情報一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2019No.415を流してオートマティックに仲介をすることができます

ここでは知恵の部分がとても大事ですし、経験も大事だ

が、日本の不動産業においては、やはり個別性が非常にということです。

高いので、そこにおいては自動仲介執行みたいなことでより詳細なデータ解析についていえば、重要なのは履できる部分はかなり少ないわけです。そうすると、情報歴を追った情報です。時系列的な取引、時間軸、時系列を有効活用した不動産評価と高度な仲介業というところ

をダーッと追っておく。あるいは取引の場所ごとに、取に大きなビジネスチャンスがあることは明らかです。

引の人ごとに。このような情報は手に入るようでなかな

しばしば誤解があるのは、テックでいろいろな情報がか手に入らなかったのです。このような時系列を追っ入ってきてしまうと、不動産評価や仲介業は役割を果た

たデータの詳細分析は、やはりコンピュータとかデータさなくなるのではないかとみんな思うのです。これは大解析が得意な分野なので、この種のところをどうやってきな間違いです。確かに、オートマティックに仲介をす

有効活用していくかということが大事です。それによっる、といったことは割とできます。しかし、それは規格てより望ましいマッチングが可能になりますし、不動産化商品に関しての話です。テックで情報が入ってくるか

開発も可能になるということです。この辺りのところのらこそ、その情報をきちっと使った評価や分析がより重情報をリッチに集めた上で解析をしていくことが重要で要になり、そこから来るアドバイスであるとか、情報提す。

供あるいは仲介ビジネスはより重要になるはずです。
そこで大事なのは情報ではなく知恵の部分です。知恵のですが、いまダイナミックプライシングが注目されてというのは何かというと、分析とか詳細な評価のことでいます。それは価格を時間軸に応じて変えていくというす。公開情報がたくさん集まってくると、それで全てがことです。飛行機の運賃などは毎日変わりますし、同じ済むかというと、そうではありません。公開情報がたくように福岡に行くのであっても、便が少し変われば値段さん集まることは大事ですが、公開情報がたくさん集まがずいぶん違ったりしますよね。あのようなことが細かれば集まるほど、それをどう料理するか、料理する知恵

くできるようになっていきます。

が大事になってきます。素材がたくさん集まることは大ここで申し上げたような意味で、時系列的なものを事ですが、素材だけではいい料理はできません。そこに追ってデータを活用しながら価格を変えていくことがでは皆さんが持っていらっしゃる専門的な知識、知恵、あきるようになっていく、ということがいろいろなところ

るいは公開情報では手に入らないような個別情報、ソフで起きています。不動産は取引がそんなに頻繁に起こるトの情報、こういうもので味付けをして料理をして、初わけではないので、飛行機の旅客運賃を変えるような形

めていい料理が出来上がる、いい取引ができる。ここにでは頻繁に価格を動かせませんが、それでもやはり価格

大きな価値があります。

は分析の結果として変わってくるのでしょう。単純に少ですから、テックが伝える公開情報か、今までの経験

し売れ残っているから値を下げてみよう、というようなかの二者択一ではないのです。二者択一ではなく相互作

ラフな話ではなく、詳細なデータ分析に基づいてプライ用です。情報がテクノロジーによってたくさん集まってシングを変化させていくのが、これからの一つのビジネ

くることは大事で、それによって公開情報が増えること

スのあり方だろうと思います。このような新しい情報をも大事です。大事なのはこれでノウハウや知恵の部分が活用して、より知恵を有効活用していくことで、仲介業必要なくなるからではなく、これがより有効活用される

あるいはプライシングの部分がより高度化していく、とからです。ここはぜひ誤解のない形にしていただき、よいうのが取引関係での話です。

り皆さんのビジネスを発展させていっていただければと
思います。

8

不動産そのものではなかなか直接的には活用できない

不動産そのものに関しての話をさせていただくと、先ほど途中で申し上げたように、不動産そのものが技術革その意味では、データ解析はとても重要です。データ

新によってかなり大きく変わっていくのだろうと思いま

解析はプログラマーに任せるといった話がありがちです

す。ビルやマンションの役割はこれからずいぶん変化しが、どんなビジネスが残っていくにせよ詳細な分析が必ます。先ほど申し上げた情報伝達の仕組み化としての要です。
詳細なデータ解析が重要になるということです。

不動産というものが、かなりこれから注目されてくるでJapan Real Estate Institute多様な市場参加者と資産価格形成、そして不動産とテックの今後

しょうし、まち全体にどういう IoT の環境をつくって、です。ですから、資産を売っておしまいではなく、資産

どういうデータをそこで吸い上げて流すまちにしていくを売った後にきめ細かくサービスを提供することに意味

かが、都市開発においてかなり重要になります。

があるような形でのサービス業に転換していくことにな

これはいわゆる都市だけではなく、過疎地域においてります。

も重要です。むしろ過疎地域だからこそ重要になってく

単に環境のいいオフィスを提供していくということでる意味もずいぶんあるわけです。簡単な話で言えば、不はなく、リアルタイムでの情報を把握して、リアルタイ

動産ではありませんが、5 分に 1 本バスが通っているよ

ムにサービス環境を変えていくというところに、不動産

うなところでは、どこにバスがいるかなどという情報はがサービス業化するところのエッセンスがあります。でそんなに必要ありません。ところが 1 時間に 1 本くらいすから、リアルタイムで即時的にサービスのレベルを変の頻度でバスが通っているような過疎地域であれば、今えられるような不動産環境をどうやってつくっていくの

どこにバスがいるのかという情報を適切に伝えてあげるか、ということになります。そのときに IoT が確実に重ことに意味があります。ですから、同じような意味で、要な役割を果たすのは、いま申し上げたようにリアルタ

いわゆる大都市だけにこういう話が重要なのではなく、イムの情報がとれるからです。

さまざまな地域で IoT としてのまちづくり、IoT としての不動産開発が重要になってきます。

もう少しテクノロジー的な話をすれば、ブロックチェーンがここで必要になってきますし、IoT とブロッ

それから、そもそもオフィスは、どこまで必要なのか

クチェーンとスマートコントラクトの組み合わせが中長という話も重要になってきます。不動産の質ということ

期的には重要になってきます。今日は、そういうテクノからすると、これからはどんな情報を伝えられるか、ど

ロジーの細かい話は脇に置いておくとして、環境変化にんなデータを吸い上げられるか、もちろんそこにはプラ

合わせてサービスの内容を変えていけるような不動産業

イバシーの問題を適切に管理するという重要な話がありにいかになっていくか、できるだけリアルタイムで変化ますが、このようなところでより高度化していくことが、させられる不動産環境になっていくか、ということが重都市概念の高度化において、これからかなり重要になっ要かと思います。

てくるのだろうと思います。

国際的な都市間競争になっているということは、そのこのように考えてくると、不動産業のサービス業化はとおりだと思います。いかに人が集まる、企業が集まる

かなり進んでくるわけです。当然、サービス業といった都市にしていくかということが重要です。これは実はマ

ときに、賃貸みたいな話も当然サービスと言えばサービ

クロ経済的な意味でも非常に重要で、不動産の適切な価スですが、もっとリアルタイムの情報を活用した不動産

格形成によってより望ましい不動産の開発を進めると、のサービス業化ということが進んでくるはずです。これより人が集まってくるということです。

は製造業ではいま急速に起きていて、自動車産業では

いまイノベーションの源泉は何かということで注目さ

MaaS のようなことです。トヨタの社長も自動車というれているのは、より人が住みやすい住空間の提供です。

ものを売るのではない、サービスを売るのだという話に

昔は工場が集まっていること、工業地帯ができることが、大きくかじを切っています。家電なども、売っておしま

その国の経済力やイノベーションの強みだと言われていいではなく、家電が様々なリアルタイムの情報を把握しました。今は工場が集まるところが重要ではなく、人がて、リアルタイムに便利なサービスを提供していく形にうまく集まってくれるということが、生産性やイノベー

変化しつつあります。

ションの大きな源泉だと言われています。

テクノロジーによる一つの変化は、資産を売るのではそれはなぜかというと、人々の知恵の集まりがリノ

なく、資産が提供するサービスを売るようになることでベーションを生み出すからです。典型的な話を言えば、す。そもそも耐久財というのは、いろいろな効用を継続

シリコンバレーみたいなところが成長のエンジンになっ的に受け取るので、それを使うことでみんなが便利になているのは、結局そこに人が集まるからです。ですから、るという意味では、サービスを間接的に受け取っていたよい住空間によって、人が集まり、そこに暮らす人の集

わけですが、そこをもう少しきめ細かくやるということ

まりがイノベーションの大きなカギだという意味でも、

一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2019No.415

都市間競争ではいい住環境をいかに提供していくかとい駄を省き、それぞれの会社にとって適切な規模のオフィ

うことが重要になってきます。

スを提供することが、WeWork の一つの目指している機住空間のサービス業化といったときにリアルタイムで能です。本当にうまくいくかどうかは分かりません。そ動かせるものは何かというと、一つは、例えば温度の調れをうまくやるためには、かなりのスペースがないとい節とかエアコンの調節、照明の調節みたいなことをリアけません。しかし、こういう方向性はこれから重要になっルタイムでやること。あるいはエレベーターがちゃんとてくる側面であることは事実です。

人と合わせて動くようにすることです。こういうことは分かりやすい話でいけば、シネコンがあります。昔は、

みんなすぐに思いつくのですが、不動産がより可変的な映画館は単館だったわけですが、今はどこもシネコンが構造をもったものになっていくというのは非常に重要な主流です。いくつかの大きさのスクリーンがある。なぜことなのだろうと思っています。

違うスクリーンを 1 箇所にまとめておくかというと、可これがリアルタイムで動かすサービス業化の一つの方変的に上映のスペースを変えられるからです。ちょっと策だと思っています。これは純粋な IoT ではないのです

人が減ってきたと思えば小さなスクリーンで上映し、人が、例えば人がたくさん集まったら、たくさん集まったが増えてきて、人気が急に爆発したら大きなスクリーンだけオフィススペースが提供できる柔軟性です。逆に人で上映するという柔軟な調整がきくから、今はシネコンが急に少なくなる場合もあります。これからは簡単に企

プレックスがどこでも増えています。ああいうようなこ

業や人が動くようになりますから、都市間競争が大きくとがオフィスそのものでできるようになれば、オフィス

なって、先ほどのように多都市居住をしている人が増えの有効活用ができますし、中の人の利便性は高まるだろます。そうなってくると、オフィス空間は可変性を持たうということです。これが先ほど申し上げた WeWork のなければいけません。

コンセプトです。

可変性をもつオフィス空間がどういう形かというと、これは人々の変化の度合いが激しいからです。みんな

いろいろなパターンがあります。本当にオフィスのパー

誰もが 2 年、3 年オフィスにいて、そこら会社の規模をティションを自由に動かすというのもありますが、一つ大きくしてまた 2 年、3 年、といったペースで会社の規の参考例は、皆さんもよくご存じの WeWork、コワーキ

模を変えていくようなことであれば、今の不動産のやりングスペースです。WeWork はいったい何をやっている方でいいわけです。ところが、変化が激しいからクイッのかということについてはいろいろな側面があるので、

クに変えたいとなってくると、シネコン型のオフィス提単なるレンタルスペースだと言っている人もいますし、供のニーズがあるということです。

本当にうまくいくかどうかは分かりません。
ただ、注目すべき一つのポイントは、オフィスが可変

ると、柔軟に動かせる構造は重要です。オフィス空間を的だということです。それは最初一人の机だけから始め

柔軟に動かすにはどうしたらいいか。これは場合によるて、大きくなっていったら、それを 10 人のスペースにとオフィスだと思っていたものが、例えば住空間になもできて、もっと大きくなったら、ワンフロア貸し出する。住空間になっていたものをオフィスに転用する。ここともできる。当然こんなことは今でもできていて、そ

ういうこともかなり頻繁に必要になってくるかもしれま

れは自分が借りているオフィスを借り換えていけばできせん。このような柔軟性をいかに確保するかというビジるわけです。でも、皆さんご存じのように、借り換える

ネスモデル上のアイデアを導入していくことも、これかためには、
ちょうどいい場所を探さなければいけません。

らの技術活用としてはとても重要な役割であると思いま

そのたびに礼金や敷金がかかったりするということで、す。

そんなにオフィスを変えることを、可変的に、クイックにやることは難しい。

10

こういうようなことも含め、やはり変化が激しいとす

それから、先ほど申し上げたように、他産業との連携の可能性は重要です。テックの話になると“なんとかテッ

WeWork が実現しようとしていることは、例えば来月

ク”と呼ばれるので、不動産テックだと不動産の中だけからもっと大きな部屋が欲しいと言えば、大きな部屋をにとどまりがちですが、先ほど申し上げたように、入っ用意してくれるということです。こういうことにより無てくる情報は実は狭い意味での不動産業にとって必要なJapan Real Estate Institute多様な市場参加者と資産価格形成、そして不動産とテックの今後情報だけではありません。ほかの産業にも有効活用でき

IoT がほかの産業にとって有効な情報を伝えてくる、ます。むしろ、ほかの産業でこそ有効活用できるものがというのは、まず 1 番目に浮かぶ話ですが、それ以外のたくさんあります。

側面も含め、やはり産業の垣根を壊していきます。不動“なんとかテック”というものの大きな技術革新の本

産の証券化も、そういう意味では金融と不動産の垣根を

質は、産業の垣根を越えたビジネスチャンスがやってく取っ払った一つの例ですが、金融だけではない他産業とることにあります。ですから、不動産テックと言われたの連携はこれからカギを握っていくと思いますし、ぜひら、これは不動産業だけの話だと考えないでいただきた

そういう方向でアイデアを積み重ねていただけると、大い。そう考えている範囲では、不動産テックの発展の可きな発展の可能性があるのではないかと思います。

能性はすごく小さく、不動産テックは不動産でなくなってこそ、あるいは不動産でないところに触手を伸ばして以上、ご参考にしていただければ幸いです。どうもご清聴ありがとうございました。

こそ、初めて不動産テックの意味があります。

※本稿は、令和元年 6 月 5 日に開催された不動産投資家調査®20 周年セミナーの内容をもとにとりまとめたものです。

一般財団法人 日本不動産研究所

11不動産調査 2019No.415

不動産投資家調査®20 周年セミナー

不動産投資のこれから
第 2 部 調査研究報告●

不動産投資家調査®でみる市場の変遷と今後の動向
プロフィール
研究部 兼 国際部

次長／不動産鑑定士

愼明宏

1999 年日本不動産研究所入社。金沢支所、証券化プロジェクト室、横浜支所、特定事業部などを経て、2013 年より研究部。2018 年より現職。国内外の不動産投資市場に係る調査研究に携わる。
「不動産投資家調査®」「国際不動産価格賃料指数」等の調査統括。

研究部の愼と申します。どうぞよろしくお願いいたします。今日は「不動産投資家調査」20 周年セミナーと話しすることになって、当時は想像もしていなかったので、すごく感慨深い気持ちでいます。

いうことで、今回のセミナーを企画していますが、実はさて、「不動産投資家調査」の最も代表的なアンケー「不動産投資家調査」をテーマにした発表というのは、トとしては、皆さんが今いらっしゃる丸の内、大手町の

私のこの一コマだけです。ですから、限られた時間では期待利回りになります。右側のグラフをご覧になっていありますが、「不動産投資家調査」について、できるだ

ただきたいのですが、丸の内、大手町の期待利回りは、

け皆さんにとって有用なお話を展開できるようにしたい1999 年の第 1 回の調査では 6％であったものが、2007と思います。

年ごろのファンドバブルと言われた時期には、3.8％ま

私の今日の発表は四つの柱が軸になります。
まず①「不で下がり、その後、リーマンショックの影響で 4.5％ま動産投資家調査」の概要、②市場の変化、③最近の予兆、で上がり、2013 年のアベノミクスとともに再び低下傾

最後に、④不動産投資市場の持続的な発展のために私な向になり、現在では 3.5％に至っているという状況です。

りに考えていることについて、お話しさせていただきた

ただ、この 3.5％というのが実はここ数回、前回比で横いと思います。

ばいという形で続いており、マスコミなどでも取り上げられたりしています。

Ⅰ．
「不動産投資家調査」の概要

12

第 40 回「不動産投資家調査」は 156 社の方に回答しまず、「不動産投資家調査」の概要ですが、冒頭の日ていただきました。アンケート回収率 78.8％という非原理事長のご挨拶にもありましたとおり、1999 年 4 月

常に驚異的な数字になっており、多くの関係者の注目をに第 1 回の調査をしています。実は、個人的な話ですが、集める調査になっています。こちらは第 40 回「不動産私自身も 99 年 4 月にこの研究所に入社して、私もちょ投資家調査」にご協力していただいた会社様一覧です。

うど入社 20 年目ということで、今日このような場でお「不動産投資家調査」は、こういった不動産投資家の方々

Japan…Real…Estate…Institute不動産投資家調査®でみる市場の変遷と今後の動向のご協力によって成り立っている調査です。改めまして

が新規投資を積極的に行うと回答していますので、99御礼申し上げたいと思います。ありがとうございます。

年当時、不動産市場は非常に厳しい時代だったのではな

ここでこの調査の企画の背景について触れたいのです

いかと思います。その後の「不動産投資家調査」ですが、が、左側のグラフは土地価格の変動率です。1985 年かオフィス、商業、住宅、ホテル、物流という形で調査対ら 30 年間の地価の変動率になるのですが、赤いライン

象のアセットを広げながら現在に至っている状況です。

よりも左側がマイナス圏、右側がプラス圏です。こうしてみると 1990 年代以降、やはり日本の地価はマイナス

Ⅱ．不動産投資市場の変化

圏に長くいました。その間、不動産投資市場や我々の社

次に、市場の変化についてフォーカスしたいと思いま

会経済においては、いろいろな出来事があったわけです

す。やはり市場の変化として最も大きなものの一つとしが、「不動産投資家調査」はまさに不動産証券化が走りては、用途間のスプレッドの格差であると思っています。

出したときにスタートした調査になっています。

左側は東京のオフィスとホテルの期待利回りの変遷です

こちらは第 1 回の調査結果です。126 社中 34 社の協が、2010 年くらいには用途間の格差が 2％まで拡大した

力会社に回答していただきました。アンケート回収率はものが、いま現在では 1％弱まで縮まっています。さら27％という数字でした。当時、この調査を開始するのはに大阪についてはほとんど同じ水準になっています。札

本当に大変だったと思います。今日もこの不動産投資家

幌については、ホテルのほうが、期待利回りが低い数字

調査の創成期に携われた方々が多く来場してくださってになっていますし、福岡については差が無い状況になっいます。そういった方々の努力のおかげで「不動産投資ています。ですから、やはり観光インバウンドとか、そ家調査」もこのように不動産投資市場の貴重な情報イン

ういったものが地域経済の牽引役として注目されていま

フラとして定着することができました。改めて、御礼申すが、投資家の皆さんの認識も地域の特性や経済状況のし上げたいと思います。

変化、そういったものに合わせて変化していて、これは

ちなみに、この第 1 回の調査において、積極的に物件

非常に良い傾向だと私は思います。

を探していると回答した方は 3 社です。全体の 10％に

20 年前を皆さん思い出していただきたいのですが、も達していません。現在、同じ質問を問うと、94％の方

キャップレートの用途間のスプレッドはほとんど全国一

Ⅰ．不動産投資家調査の概要

企画背景の振り返り
1985年から30年間の地価変動率（対前年変動率）
-20%
1985

-10%

0%

10%

20%

1990

30%

（1989年）土地基本法の公布

日経平均株価史上最高値（1990年）土地関連融資の総量規制

公定歩合引上げ（5.25→6.00%）（1991年）不動産融資総量規制の解除
日経平均株価2万円割れ
阪神淡路大震災

1995（1996年）住専処理など金融6法の公布（1998年）資産流動化法の公布

北海道拓銀、山一証券の破綻
長銀、日債銀の一時国有化（1999年）不動産投資家調査の開始

2000（2000年）投信法の改正（2001年）J-REITの上場

米国同時多発テロ（2002年）鑑定評価基準の改正（DCF法等）

2005（2007年）鑑定評価基準の改正（証券化不動産等）（2008年）J-REITの海外不動産投資が解禁

2010（2009年）鑑定評価基準の改正（調査範囲の確定等）

全国
東京23区

2015

（2010年）日銀によるJ-REIT買入

リーマンショック
東日本大震災
異次元の量的緩和（2014年）鑑定評価基準の改正（国際化への対応等）（資料）日本不動産研究所「市街地価格指数」
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13

不動産調査 2019No.415

Ⅱ．不動産投資市場の変化

用途間スプレッドの変化
東京

大阪

7.0%

7.0%

7.0%

7.0%

6.5%

6.5%

6.5%

6.5%

6.0%

6.0%

6.0%

6.0%

5.5%

5.5%

5.5%

5.5%

5.0%

5.0%

5.0%

5.0%

4.5%

4.5%

4.5%

4.5%

4.0%

4.0%

4.0%

4.0%

3.5%

3.5%

3.5%

3.5%

3.0%

3.0%

3.0%

06.04 07.04 08.04 09.04 10.04 11.04 12.04 13.04 14.04 15.04 16.04 17.04 18.04 19.04

オフィス（丸の内、大手町）

06.04 07.04 08.04 09.04 10.04 11.04 12.04 13.04 14.04 15.04 16.04 17.04 18.04 19.04

ホテル（宿泊特化型）

オフィス（御堂筋）

3.0%

ホテル（宿泊特化型）（資料）日本不動産研究所「不動産投資家調査」

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律だったと思います。オフィスが一番低くて、その次にをもう一度、再点検して整理しました。これは膨大な量

住宅、商業、物流、そんな順番で形成されていたかと思だったのですが、何とか今日のセミナーに間に合いましいます。私は 20 年前に石川県の金沢支所で、鑑定の実た。

務をしていたのですが、そのときは、もう東京ばかり見左側のグラフは全体の中央値と、そのうちのレンダーていた気がします。
どんなタイプの物件の依頼が来ても、さんだけを抽出したものです。20 年間の流れでいくと、東京における用途間のスプレッドを気にしながら評価をそんなに大きな違いはないのですが、市場の変化、過渡していた、そんな気がしています。

期においては、若干異なる動きをしています。右下の拡

それが今では、地域の特性や地域経済の牽引役そう大図を見ていただきたいのですが、ファンドバブルと言いったものを考慮しながら評価をされたり、投資が行わわれた 2006 年から 2007 年においては、レンダーさんはれたりしていますので、これはまさに不動産投資市場がすでに期待利回りは横ばいという状態です。

洗練化され、成熟化しているということではないかと思います。

リーマンショックのあった 2008 年にはいち早く期待
利回りを上げる、さらにアベノミクスが始まる 2013 年
よりも前、2011 年からすでに期待利回りを下げている

Ⅲ．最近の調査結果から見える市場の予兆

14

状況です。ですから、レンダーさんはどちらかというとここで話を変え、市場の予兆について紹介したいと思

リスクについて過敏に反応するという傾向があるのかもいます。私の今日の発表のハイライトになります。「不知れませんけれども、市場の変化のタイミングにおいて動産投資家調査」は、冒頭にお話ししたとおり、
アンケー

は、そういったものを先取りしながら行動している、そト調査なので、その調査結果は全体の中央値を公表してんな特徴があるのではないでしょうか。

います。今回、
我々がこのセミナーを企画するにあたり、

次は、レンダーさんとアセットマネージャーさんとの「不動産投資家調査」20 年の歴史の中で新しい考察がで比較をしたものです。こちらも右下の拡大図を見ていた

きないかと思いました。そこで考えついたのが、不動産

だきたいのですが、やはりファンドバブルからアベノミ

投資家の属性毎の調査分析です。そのために、20 年前

クスまでの 10 年間においてレンダーさんとアセットマの第 1 回の調査から、今に至るまで全てのアンケート表

ネージャーさん、若干異なる動きをしているというのは、Japan Real Estate Institute不動産投資家調査®でみる市場の変遷と今後の動向見て取れるかと思います。一方、アセットマネージャー

マネージャーさんについては、2007 年のファンドバブ

さんで、注目していただきたいのは、2019 年 4 月の直ルと比べると、かなり賃料の見通しについては、慎重に近の調査です。見ていただくと、期待利回りが 0.1％上

なられているということが見て取れるかと思います。こ昇しています。従いまして、アセットマネージャーさん

れはやはりファンドバブルのころに過度に楽観的な賃料達の市場の見立てに若干の変化が出てきているのかとい見通しで、過度に低い利回りで物件を購入したことの痛う気もしているところです。

手、そういったものを皆さん、経験されていますので、

ただ、これをもって不動産市場が低迷しているとか、賃料の見通しについては、若干保守的になられているのではないかと思います。

冷え込んでいるとか、そういうふうに見るのはまだ早いのではないかと思っています。というのは、こちらのス

こちらは参考までに弊社の国際不動産価格賃料指数をライドを見ていただきたいのですが、こちらは先ほどのもとに作成した各都市のトータルリターンですが、これレンダーさんとアセットマネージャーさん、それと生損を見ると、やはり東京がリーマンショックの影響が大き

保さんを比較したものです。レンダーさんとアセットマ

かったのではないかというのは見て取れると思います。

ネージャーさんは先ほどご紹介したとおりですが、生損いずれにしても、不動産投資市場は、いま変化の兆しあ

保さんは期待利回りが低下しています。最も低い水準をりと言われていますが、こういった不動産投資家の属性

更新しているという状況です。ですから、生損保さんはごとの特徴を捉える、こういった分析は、今後ますますどちらかというと、株、債権、そういった金融商品との重要になっていくのではないかと思っています。

比較の中で不動産を投資する傾向にあると思いますが、
Ⅳ．不動産投資市場の持続的な発展のために

そういった方々からすれば、不動産投資市場は、まだ投資余地ありというふうに見られているのかも知れません。

最後に、不動産投資市場の持続的な発展のために、私

一方、こちらは賃料の見通しですが、「不動産投資家なりに考えることを紹介したいと思います。不動産投資調査」はキャップレートだけではなく、賃料の見通しに

市場の持続的な発展のために必要なこととしては、私はついてもアンケートをしています。これを見ていただく

二つのキーワードがあると考えています。一つ目は、不と、デベロッパーさんやレンダーさん、それとアセット

動産市場の多様性です。私も色々なところでお話をさせ

Ⅲ．最近の調査結果から見える市場の予兆

回答者属性に係る考察 （公表値とレンダー）
丸の内・大手町の期待利回り（公表値とレンダー）
6.0%

6.0%

5.5%

5.5%

5.0%

5.0%

4.5%

4.5%

4.0%

4.0%

3.5%

3.5%

3.0%

99.04 01.04 02.10 0.4.04 05.10 07.04 08.10 10.04 11.10 13.04 14.10 16.04 17.10 19.04

公表値

3.0%

2006年から10年間の変遷

レンダー

ファンドバブル ⇒ リーマンショック ⇒ アベノミクスの10年間
4.6%
4.5%
4.4%
4.3%
4.2%
4.1%
4.0%
3.9%
3.8%
3.7%
（資料）日本不動産研究所「不動産投資家調査」

06.04 06.10 07.04 07.10 08.04 08.10 09.04 09.10 10.04 10.10 11.04 11.10 12.04 12.10 13.04 13.10 14.04 14.10 15.04

公表値

4.6%
4.5%
4.4%
4.3%
4.2%
4.1%
4.0%
3.9%
3.8%
3.7%

レンダー

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不動産調査 2019No.415ていただいていますが、やはり市場が持続的に発展していくためには、先ほどの柳川先生の話にもありましたが、市場の多様性がなければならないと考えています。
左側の円グラフは J-REIT の資産ポートフォリオですが、オフィス、商業、住宅、物流、ホテル、こういった
一般的なアセットで 9 割方を占めるような状況です。一
方、米国 REIT を見ていただきますと、もちろんオフィ
スや住宅、商業、こういった一般的なアセットもあるのですが、注目されるのは、新しい分野を取り入れながら、市場を拡大させているということです。
米国 REIT について、上から順に見ていただくと、ス
ペシャリティ、これは農地とか刑務所とかそういった特殊資産で、それとデータセンター、インフラ、森林、ヘ
ルスケアなど、新しい成長分野のアセットを取り入れな

うところから始まったと思います。それが多くの市場関がら市場を拡大させています。こういった、市場の多様係者さんの努力によって一つ一つ積み上げながら、不動性という視点は我々にとっても、今後ますます重要に

産投資市場、そして不動産証券化市場を発展、拡大させなってくるのではないかと思います。

ていきました。今日の「不動産投資家調査」もこの流れ

それと、もう一つのキーワードは不動産とテクノロの中で発展してきました。

ジーの融合、不動産テックだと思います。私はこの分野

私は、これは不動産テックにも同じことが言えるのでの専門家ではないので、あまり多くのことは語れないのはないかと思います。クラウドファンディング、IoT、ですが、ただ、テクノロジーの進化は私たちの考えていニューラルネットワーク、こういった分野が不動産とどる以上のスピードで進んでいますし、もうそれは止めるのようにリンクして、どんな効果を生み出すのかということはできないと思います。ですから、こういったテクのは、まだ一部、未知数な部分もありますが、新しい技

ノロジーの進化を取り入れながら、不動産投資市場を拡

術革新を不動産投資市場に取り込んでいく、そういった大発展させていくことが極めて重要だと思います。

ことは極めて重要ではないかと思います。新しい分野を不動産と他分野の融合、これは以前、我々はすでに経果敢に取り入れる、そういった姿勢が今後の不動産投資

験しています。不動産と金融市場の融合、まさに不動産市場の発展に不可欠で重要なキーワードではないかと思証券化です。20 年前、不動産証券化が走り出した頃は、います。

アセットファイナンスやプロパティマネジメント、DCF

私の発表は以上です。ご清聴ありがとうございました。

法、キャップレートとか、それはいったい何なのだとい※本稿は、令和元年 6 月 5 日に開催された不動産投資家調査®20 周年セミナーの内容をもとにとりまとめたものです。

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Japan Real Estate Institute躍動する地方都市〜福岡、京都、札幌の現地から〜

不動産投資家調査®20 周年セミナー

不動産投資のこれから
第 2 部 調査研究報告●

躍動する地方都市～福岡、京都、札幌の現地から～プロフィール
九州支社長／不動産鑑定士

山﨑健二

1987 年日本不動産研究所入社。福岡支所、鹿児島支所、福岡支所次長などを経て、2017 年より現職。2006 〜 2013 年地価公示・都道府県地価調査福岡県代表幹事。2017 年より公益社団法人福岡県不動産鑑定士協会会長。

京都支所長／不動産鑑定士

神本文子

2001 年日本不動産研究所入社。システム評価部（現：公共部）、本社事業部、神戸支所を経て、2018 年より現職。

北海道支社長／不動産鑑定士

遠藤公正2000 年日本不動産研究所入社。東東京支所、仙台支所（現：東北支社）を経て、2017 年より
北海道支社にて現職。現在、公益社団法人北海道不動産鑑定士協会副会長、同災害対策支援特別委員会委員長。

◎◎━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ンが生まれるということでした。そういう意味では、福Ⅰ．福

岡市は有望なマーケットの一つではないだろうかと考え岡━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◎◎

た次第です。福岡市は天神ビッグバンの号令のもと、50年に一度と言われるような大改造時代を迎えています。

九州支社長の山﨑です。躍動する地方都市、まず福岡

地理的にはアジアに近く観光客が非常に多い、食べ物がからお話ししたいと思います。福岡市はイギリスの情報

安くておいしい、空港が近くて便利、美人が多いなどと誌『MONOCLE』の中で、世界で最も住みやすい都市ベス

評されている福岡ですが、課題もあります。群雄割拠す

ト 25 に毎年ランクインしています。先ほどの柳川先生

るアジアの諸都市の中で、本当に福岡市が生き残っていのお話によれば、よい住宅環境から新しいイノベーショ

けるのかどうか。ここでは、特に天神ビッグバンとイン

一般財団法人…日本不動産研究所

17

不動産調査 2019No.415

バウンドという視点からご説明差し上げたいと思いまています。
ただ、その 5 つのプロジェクトだけでなく、未公表のす。
まず、天神ビッグバンは、国家戦略特区に伴う高さ制

開発プロジェクトが水面下でたくさん蠢動しているの限の緩和と容積率の緩和を組み合わせて再開発を促す仕で、5 年、10 年経過した段階で福岡市は様変わりすると組みです。高さ制限は当初の 67 メートルから、今では思います。これが天神ビッグバンという形になります。

最大 115 メートルまでに引き上げられています。これに次に、インバウンドについてご説明申し上げたいと思

ついては、2024 年 12 月までに建築物を竣工させることいます。福岡市の入込観光客数は推計で 2,000 万人を突が前提条件となっています。例えば、大名小学校、天神破しました。5 年連続で過去最高を記録しています。との都心部からわずかの距離にありますが、福岡市が 70ころで、京都市はどうでしょうか。すでに 5,000 万人を年間、民間事業者に土地をお貸ししますよ、というプロ上回る入込観光客数を記録しています。福岡は入込観光

ポーザルが実施され、積水ハウス等の手により、ザ・リッ

客数では京都にはとても及ばないという状況です。

ツ・カールトンなどが入居する 24 階建ての高層ビルが建築されることが決定しました。

一方、2017 年から 19 年までの 3 年間で約 47 棟、客室数にして 6,000 室を上回るホテルが供給される予定でこのほかにも、5 件程の開発プロジェクトがすでに進す。特にアパホテルについては、この 1、2 年の間に 5行していますが、ここではビッグバン第 1 号となる天棟が供給されます。したがって 1、2 年の間に 1,000 室

神ビジネスセンターについてご紹介したいと思います。

を上回るアパホテルが福岡市内に出現することになり、事業者は福岡地所、地元のデベロッパーです。所在は

建設ラッシュを迎えています。

天神 1 丁目の明治通り沿いになります。敷地の規模はまた、100 人の外国人の観光客が日本を訪問した場合、3,900 ㎡、延床面積は 6 万 1,000 ㎡となります。容積率

どの県にどれくらいの観光客が訪れているかを調査しは 1400％程度になっていると思います。階数は 19 階建た都道府県別の訪問ランキングがあります。2017 年のてで、高さが 89 メートル、2 年後の 9 月くらいに竣工

グラフを見ると、当然ですが、東京都が 1 番です。100を迎えます。現在、建築中ですが、デザイン性にあふれ人のうち 46 人が東京都を訪れます。大阪はどうでしょる、福岡市を代表するオフィスビルになると期待を寄せうか。100 人のうち 38 人です。京都はどうでしょうか。

１．天神ビッグバン（仕組み）■天神の街づくり概要

天神ビッグバンは、国家戦略特区に伴う⾼さ規制緩和と市独⾃の容積率緩和を組み合わせて再開発を促す事業で、⾼さ制限が当初の67ｍから最⼤115ｍまで引き上げられたことで動きが加速。
⼤名⼩跡では、⽶系の⾼級ホテル「ザ・リッツ・カールトン」などが⼊る24階建ての⾼層ビルを核とした複合施設が2022年末に開業するほか、福岡ビルと天神コアも2024年春に19階建ての複合ビルに建て替えられる。

天神ビッグバン数値目標 2024年までの10年間で30棟の民間ビルの建替えを誘導し、新たな空間と雇用を創出【参考】建替による効果の試算対象となる建築物
魅力あふれるデザイン性に優れたビル（2024年12月31日までに竣工予定のもの）◆延床面積：約１.7倍 444,000㎡→757,000㎡◆雇用者数：約2.4倍 39,900人→97,100人◆建設投資効果：2,900億円

インセンティブ

◆経済波及効果：8,500億円／年

・容積率緩和制度
・認定ビルへのテナント優先紹介
・天神ビッグバン専用融資商品(地元金融機関)
・行政による認定ビルＰＲ
・高さ制限の緩和

18Japan Real Estate Institute躍動する地方都市～福岡、京都、札幌の現地から～100 人のうち 25 人が訪れるので、4 人に 1 人は京都を訪れる形になっています。ところで、福岡県はどうでしょう。100 人のうち 9.8 人となっているので、10 人に 1 人
が福岡県を訪れる形になります。まだまだ京都と大きく差をあけられている状況と言っていいのではないでしょうか。
この差を詰めていくためには、まず、アジアの諸都市、
もしくは欧米の諸都市と direct flight と言われる直行便を開設していくことが必要だと考えています。さらに観光ルートとコンテンツを充実させ、リピーターを増やしていくことが喫緊の課題になっていると把握しています。
次に、インバウンドのうちクルーズ船の寄港回数についてご説明申し上げます。福岡市はクルーズ船が非常に多いことで知られており、博多港はこの 4 年間、2015

れから 20.4％の人が豪華客船を通じて福岡県に入って年から 2018 年まで 4 年連続でクルーズ船の寄港回数がきていることが見て取れます。

全国ナンバーワンとなっています。1 年間に 300 隻くら

ここで一つエピソードを申し上げたいと思います。もいの豪華客船が博多港を訪れるので、ほぼ毎日のように、

う 2 年ほど前になるでしょうか。博多駅から一つ隣の駅

豪華客船が入港している計算になります。この豪華客船になりますが、祇園の駅でもぞもぞしている中国人の方はだいたい 10 万トンを超えるような大きさですので、に英語で声をかけてみました。「どこから来たのですか」

一昔前のタンカーと同じくらいの大きさです。そうする「上海から来ました。1 週間くらい湯布院に行ってきまと 1 回の豪華客船の入港で、だいたい 3,700 ～ 3,800 人した。そして昨日は福岡で亀梨君のコンサートを見に行くらいの人が下りてくるので、そこには 100 台を超えるきました」と言っていました。
「ジャニーズのコンサー

数の大型バスが必要になってきます。

トのために東京に行ったりしないのですか」と聞いたら、

ここで一つお話ししなければならないのは、福岡は非「東京へは行きません」ときっぱり言っていました。そ常に地理的に恵まれているという点です。実は年々大型れはたぶん福岡に来たほうが費用も安く、時間も短いか化する豪華客船はもうすでに関門海峡をくぐれなくなっらではないかと思います。

ています。本来であれば、厳島神社を擁する広島市、あ福岡は拠点的に扱われていて、だいたい 1 週間のうちるいは瀬戸内クルーズができる瀬戸内海まで行きたいの

最初と最後だけ福岡に泊まって大きな荷物は最初のホテですが、船が大きすぎて関門海峡を通過できません。そルに預けておく。その間、九州の阿蘇や温泉地に行ったのため、福岡市が得をしているところがあると思います。

り、熊本でお城を見たりして、1 週間を過ごし、また福関門海峡はご案内のとおり、非常に狭い、水深も浅い、岡に戻ってきます。新幹線もあれば、レンタカーで行く

それから潮の流れも速いということで知られており、あ人たちも多いです。高速バスも、湯布院に行く高速バス

きらめて長崎を経由して、また上海のほうに戻っていくを見ていただくと、もう 90％方は韓国人の方です。そのです。だいたい上海を起点として 3 泊 5 日、もしくはうしたことで、最終目的地は必ずしも福岡市ではないけ

4 泊 5 日で東シナ海を回るのがクルーズの一般的な行程

れども、利便性の良い福岡市を拠点にして動くので観光になります。

客が集まってくる、という意味で、福岡市は非常に恵ま

次に、どこの国の人たちが最も多く福岡市を訪問してれていると申し上げたいと思います。

いるか、ということを示した円グラフがあります。この最後になりますが、今後の福岡市の展望ということで円グラフを見ていただくと、韓国から福岡県を訪れる人

少しお話し申し上げます。先ほど申し上げましたように、たちが 51％ということで、最も多くなっています。そ非常に重要なのは欧米との直行便、direct flight を誘一般財団法人 日本不動産研究所

19

不動産調査 2019No.415

１２．今後の福岡市の展望 （重要）欧米との直行便 direct flight を誘致する。
・直行便がない都市には観光に行かない← 米国西海岸の主要都市との直行便を誘致

 ラグジュアリなインターナショナルホテルを誘致
・Ｇ２０などの大規模な国際会議を開催したい←世界中の要人が宿泊可能なホテルを誘致 英語対応の病院や学校の誘致
・外国人が生活できる環境を整備→インターナショナルスクールは都心部に

 全ての飲食店で気軽にWifiが利用できる環境を整える。
 外資系企業(Amazon Facebook等)をオフィスビルのテナントとして誘致する。
 伝統的な寺社仏閣が意外と多い→特例通訳を含めた観光ルートを開拓する。
・福岡市は京都市についで2番目にお寺の数が多い（福岡市ＨＰ）・承天寺にはうどん・そば・饅頭の発祥の地という石碑がある

 FUKUOKA Smart EAST スマートシティ

・福岡市東区にある九州大学箱崎キャンパス跡地は約50ヘクタール。
→自動運転の社会実験場として注目されている。

 JR竹下駅周辺

・JR竹下駅周辺（青果市場跡地）に“ららぽーと“が出店予定
・博多駅から１駅 今後駅前開発や周辺のマンション化が急速に進展する

致するということです。ロンドン、パリ、サンフランシ◎◎━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

スコからの直行便が必要です。それから 2 番目としてⅡ．京は、ラグジュアリーなインターナショナルホテルが必要

都━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◎◎です。ザ・リッツ・カールトンが今回お目見えすることになりましたが、ザ・リッツ・カールトンだけではまだ京都支所長の神本です。よろしくお願いいたします。

足りません。2 つか 3 つのラグジュアリーなホテルが必

私からは特にインバウンドと不動産市況という視点から要だと考えています。

お話ししたいと思います。

この 2 点は平成 18 年に福岡市がオリンピック招致を京都市ですが、インバウンドはいろいろな要因で増えしようとしていたときに、散々たたかれた点です。福岡

ていて、特に口コミ、各種プロモーションの影響も大き

市は直行便がないじゃないか、大きなホテルがないじゃいものがあります。京都市では「日本に、京都があってないかと言われ、非常に悔しい思いをしました。

よかった」というキャッチフレーズで PR を行っていま最後に繰り返しになりますが、サンフランシスコからすが、昨今では「世界に、京都があってよかった」といの直行便をつくる、2 番目に Amazon や Facebook 等の外う外国人が増えており、リピーターも増加し、今後もさ資系のテナントを福岡に誘致する、3 番目には彼らが福らなるインバウンドの増加が見込まれています。今日は岡に来たときザ・リッツ・カールトン等に泊まっていた

こうした動きが不動産の市況に及ぼす影響と、今後どう

だく、この 3 点セットが連携して実現できるようでない

展開していくのかを私なりの考えをお話ししたいと思いと、福岡市は新たな局面へ飛躍していけないと考えてい

ます。

ます。

京都府内の観光入込客数の推移をご覧ください。昨今以上をもちまして、福岡の説明を終わらせていただきでは京都市外への観光客数が増えてきており、京都府全ます。次は京都市に移ります。ご清聴、ありがとうござ体としての観光客数は増加ですが、京都市一極集中だっいました。

た観光客の分散化が始まっています。道の駅プロジェク
トなど、これまでとは違う京都の旅、あるいは体験型の観光に関心が集まってきました。

20

Japan Real Estate Institute躍動する地方都市～福岡、京都、札幌の現地から～次に、京都市内の宿泊者数の推移をご覧いただくと、る結果となったそうです。

2018 年まで増加傾向ですが、外国人利用率がかなり多

このようにお話しすると、ホテルの開発、運営につい

くなっており、現在では 2 人に 1 人が外国人利用者といては、まだまだいけるのではないかという印象をお持ちう結果になっています。京都の特徴としては、中国、台の方も多いかもしれませんが、実は稼働率は若干低下気湾、アメリカからのお客様が多いのですが、最近ではイ味になっており、4 月期の稼働率を考慮した RevPAR は

タリア、スペイン、そのほかにもフランス、ドイツなど

前年同期比で 3.4％の下落という結果も表れています。

ヨーロッパからのお客様も多くなっています。

新規のホテルの開業が続いている中、低価格帯のホテル

次に、京都市内の許可施設数の推移をご覧いただくと、
2016 年から施設数が急増しており、用地の取得も 2016

を中心に客室の稼働率が悪化してきているのが現状です。

年、2017 年がピークとなっています。2018 年以降も用そこで、懸念材料ということで、今後、ホテルがどう地の取得、開発の動きはありますが、どちらかというなるかということをお話ししたいと思います。懸念材料と、すでに開発が完了し、出来上がったホテルが次々とはいくつかあり、一つ目は土地の取得が困難になってき

開業ラッシュを迎えているといった状況になります。今たということ、二つ目は競合ホテルの急増、そして三つ

年 2019 年には約 3,500 室が供給される見込みとなって目には事業収支への負の影響が考えられます。一つ目のいます。

土地取得の困難については、皆さんもご存じのとおり、

これだけ客室が増えると、ホテルの運営的にどうなる

地価公示でこちらも発表されていますが、地価が急上昇のか、というところになるかと思いますが、京都市観光

しましたので、事業収支に見合った土地価格の取得が困協会の発表によると、2018 年度は、客室単価は対前年難になってきた状況があります。

で＋ 2.1％という好調な結果でした。また、今年のゴー

また、二つ目のホテルの急増については、実は京都市

ルデンウィーク期間中には客室稼働率は連日 98％を超

では 2020 年に 4 万室の客室が必要になると見込んで誘過しており、ほぼ満室の状態、直近の 2019 年 4 月期の致を進めてきました。しかし、予想以上にホテルの開発

平均客室単価は 2 万 5000 円を超えており、国内でもトッが進み、2018 年度は 4 万 6000 室を超えるホテルの客室

プレベル、世界と比べても、パリやシンガポールを上回数が供給されました。この調子でいくと、2020 年には 5

京都の不動産はインバウンドが牽引
ビザ条件の緩和(中国人向け個人ビザ)

円安

ＬＣＣ等移動費用の低下

インバウンド増加

Ⅰ.宿泊施設需要の増加

Ⅱ.店舗需要の増加

リピーターの口コミ等
ＳＮＳでの情報拡散・トラベラーズチョイス™ 世界の人気観光地
2018・2019(トリップアドバイザー）2位
・人気都市ランキング（Travel＋Leisure）
国内唯一7年連続ランクイン 2018年は第5位

各種プロモーション

Ⅲ.オフィス需要の増加

Ⅳ.今後の京都の展開は？
インバウンド増加によるその他の影響と今後の動きは？

一般財団法人 日本不動産研究所

21

不動産調査 2019No.415を利用できたり、あるいは現代美術を融合させたりといったことで、さまざまな工夫で差別化を図るものも増えてきました。
三つ目の事業収支に影響を及ぼす負の影響について
は、スタッフの人材不足、リネン、清掃の引き受け等が困難な状況にあります。簡易宿所については、来年からフロントスタッフの常駐が義務付けとなりますので、人件費が収支を圧迫するということも懸念されています。
簡易宿所については、立地やサービスでの二極化がかな
り進み、京町屋を再生して新たなアセットとして運用する投資家が出てきた一方で、事業資金がショートしたり、任意売却されるものも出てきています。
次に、商業店舗を見ていただきたいと思います。京都市に関しては、観光客の増加で、こちらにあるように、「関万 3000 室の客室を超えると言われています。これを踏西初出店」、「京都出店」を目指す事業者が多く、引き合

まえ、ホテルの誘致に積極的であった京都市ですが、先いが増えています。また、京都市のプライムエリア周辺

月の 27 日に「数としては十分満たされてきた」というではホテルが続々開業し、また新規の商業施設も出来上認識を示しています。ただ、一方で、世界の富裕層に対がってきたので、人の回遊性が変わり、これから商業エ応できるホテルは少ないと認識しており、これからはい

リアが拡大することが期待されています。

かに質を高めた施設を誘致するかが課題と述べていまし

次に、オフィスをご覧いただきたいと思います。京都

た。宿泊特化型のホテルが十分に供給されたので、これのオフィスの特徴としては、エリアが非常に限定的で狭からはハイレベルなホテルに来てほしいというお考えのいエリアということと、純粋的なオフィスだけではなくようです。また、競合ホテルが急増しているので、温泉来店型のオフィスの需要が強いことがあり、やや景気のⅣ．今後の京都の展開は？
 インバウンド増加によるその他の影響
・日本人観光客は４年連続で減少 ← 交通インフラの限界・観光施設の混雑 等
・居住環境の変化 ←市中心部での宿泊施設の増加→ 民泊・簡易宿所の規制強化 →・市中心部での住宅供給の減少・人口減少→小学校の統廃合、跡地でのホテル開発
・京都に住みたい外国人、府外富裕層による不動産取得意欲は強い。
→中古マンション市場・高価格帯分譲マン
ションは活況
・京都で働きたい、学びたい、研究したい
外国人は増加 → 賃貸住宅、寮等の需要

事業収支への影響

新設住宅着工戸数（下京区・中京区）の推移
0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
総

数

持

家

貸

家

給与住宅

分譲住宅

(資料）国土交通省「住宅着工統計」

 宿泊施設需要は一巡か？→マンション開発の動きが見えてきた・マンション転用を見越したホテル開発・周辺部でのマンション開発計画の増加、ホテル跡地でのマンション開発計画
・京都市による政策転換→高さ制限緩和へ（2007年新景観政策以来の見直し）

 従来あまり注目されていなかったアセットに注目
・新名神等道路整備が進捗→内陸型物流施設

22

Japan Real Estate Institute

6,000

2009年

躍動する地方都市～福岡、京都、札幌の現地から～影響を受けやすいところがあります。そのほかには、京◎◎━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

都ブランドが向上したことにより、京都で起業して、世Ⅲ．札

界中から優秀な人材を集めたいという企業の方が増えて幌━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◎◎

きています。そういったこともあり、オフィスの需要はかなり逼迫しています。2017 年以降、空室率は 1％を切る水準となっています。
最後に、今後の展開について考えるところを少しお話

北海道支社長の遠藤です。よろしくお願いいたします。
私からは札幌のホテルの話を中心に進めさせていただきます。

ししたいと思います。確かにインバウンドが増加して宿

まず、お話ししたいのが、「北海道ブランド」です。

泊施設は増えました。しかし、住宅のゲストハウスの転北海道は都道府県魅力度ランキングで連続第 1 位という用や、小学校の廃校が続き、現在、人口の減少が問題に

輝かしい名誉をいただいています。ただし、人口の減なっています。こちらの図は住宅着工戸数を示したも少、高齢化が進行し、北海道の魅力を維持するには、「北のですが、先ほど見ていただいた宿泊施設とは対照的に海道ブランド」をこれまで以上に効果的に発信し、海外2016 年以降、大幅な減少となっています。ただ、一方、への浸透を図り、アジアをはじめとした海外の成長力を

京都に住みたい、京都で働きたい、京都で学びたいとい取り込んでいくことが不可欠です。その代表格として取う方は多いので、潜在的な賃貸需要、住宅需要は根強い

り組みを進めているのが食と観光です。食については、ものがあります。

2025 年に 1,500 億の輸出高を目指すと目標が設定され先ほど、宿泊施設についてはある程度、満たされてきているところです。

たとお話ししましたが、今ではマンション転用を見越し

観光については、2020 年を目処に外国人来道数を 300たホテルの開発やホテル跡地でのマンション開発も見ら万人にすると以前は言っていたのですが、最近は新たにれるようになってきました。そして、京都市では 2007

500 万人を目指すという目標が掲げられています。それ年から新景観政策により高さを規制してきましたが、マでは、こんなに増え、受け皿となるホテルはいったいどンションやオフィスを増やすために、現在、高さ規制のうなのかというところを、少し話をしていきたいと思い緩和を検討しています。これまでのインバウンド対象のます。2017 年の外国人来道者数が 279 万人、2020 年の開発から、住みたいまち、住むまち、そして働くまちと

目標が 500 万人ということは、単純に 221 万人増えるとしての京都の姿が見えてくるような開発投資が行われていう計算になります。221 万人のうち札幌を訪れるのはいく可能性が高いと考えています。

約 203 万人、約 92％です。平均 1.2 泊で、年間延べ宿

また、京都府の南部では、新名神高速道路等の整備が泊が 224 万人と想定されます。この 92％とか、平均 1.2

進んでおり、物流施設の需要も増加してきました。京都泊というのは、直近の札幌市の平均です。1 室 2 人で、はこれまでの開発の転換期に差し掛かってきたので、今年間宿泊室は 122 万室、稼働率 85％と想定すると、年後もその変化を注視する必要があると考えています。

間 144 万室必要ということになり、これは 1 日当たりに簡単ではありますが、私からの説明は以上です。続きまして、北海道支社の説明に代わりたいと思います。

換算すると、3,945 室、1 棟の戸数が 160 室だとすると、
約 25 棟のホテルがこれによって必要という計算が成り立ちます。
次に、2018 年から 2021 年くらいまでの間に札幌市で開発が予定されている（すでに開業したものもあります
が）ホテルを表にしたものがあります。なお、このデー
タは今年の年明けくらいのデータを基につくっているので、今の段階では若干増えている可能性はあるのですが、今お示ししているもので 26 棟あります。これにより、先ほど私は 2020 年に向けた外国来道者数の増加に対応するには 25 棟のホテルが必要という話をしました

一般財団法人 日本不動産研究所

23

不動産調査 2019No.415が、今こうやって発表されているだけで、すでに十分カ

平成 24 年度以降、外国人観光客は増加基調で推移してバーできるだけのホテルの進出が予定されていることがいます。ちなみに、平成 30 年度については、まだ発表言えます。

されていないのですが、胆振東部地震の影響があった 9
月から 12 月の分は発表されており、それが 445 万人と次に、観光客入込について、札幌市によれば平成 29

いうことで、これは前年比－ 1.1％です。

年度に札幌市を訪れた観光客は 1527 万人ということで、外国人宿泊者数の推移（出典：札幌市経済観光局資料）
市内宿泊施設の外国人宿泊者数推移（月次）（単位：人）
H23年度

350,000

H24年度
H25年度
H26年度

300,000

H27年度
H28年度

250,000

H29年度

200,000

150,000

100,000

50,000

0
4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

外国人宿泊者の季節毎の傾向としては、「さっぽろ雪まつり」と中華圏での長期休暇シーズ
ンが重なる2月が最大のヤマとなっており、外国人観光客による需要は国内旅行業界がオ
フシーズンとなる12月～2月の集客に厚みを有しているため、季節変動に苦しんできた国
内宿泊施設にとって外国人獲得のメリットは大きい。

客室稼働率の推移（出典：札幌市経済観光局資料）
市内ホテルの客室稼働率推移（月次）
100%

90%

80%

H24年度

70%

H25年度
H26年度
60%

H27年度

50%

H28年度
H29年度

40%
4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

札幌市内の宿泊施設の客室稼働率は、ここ数年75～80％程度で安定的に推移している。平成29年度の客室稼働率は、観光入込客数の増加を受け、対前年比3.0ポイント
増加の80.2％となった。月次の稼働率を見ると、観光シーズンである6月～9月の客室稼働率は近年80％台と、堅調さを維持している。11月～3月の冬季についても70％を超える水準を維持している。

24

Japan Real Estate Institute躍動する地方都市～福岡、京都、札幌の現地から～また観光客入込の数字を月ごとに並べると、一目瞭然

は、従来の 3 点ユニットではなく、シャワーブースのみ

ですが、オフシーズンである冬季、11 月から 2 月の来を設定しているホテルなども出てきていますし、一方で、札観光客が伸び悩んでいることが見ていただけるかと思

家族利用を想定して洗い場付きのユニットを採用していいます。ただ、これはあくまでも観光入込数ということ

るようなケースも見られます。この辺は少し多様化してで、実は道内の日帰りのお客様なども入っている数字で、いると言えるのではないでしょうか。それから、連泊に実際のホテルの宿泊者数が夏場と冬場でこんなに大きく

便利な洗濯機や電子レンジ、こういったものを置いてい違うわけでは、必ずしもありません。ただ、冬場の観光るホテルも出てくるようになっています。朝食メニュー

客をどうやって増やしていくかが課題だということは、

は「北海道」色を打ち出す傾向になっていることも特徴

これを見て一目瞭然ということです。

です。

次に外国人宿泊者数について、平成 24 年度以降、外次に、われわれ日本不動産研究所で調査した OCC（客国人宿泊者は急激な増加を実現しており、平成 28 年度

室稼働率）、ADR（平均客室単価）、RevPAR（販売可能一は 200 万人の大台を突破、29 年度は 257 万人となって室当たり収益）をグラフにいたしました。ADR を見るいます。これも平成 30 年の分はまだ集計が出ていませと 4 年の間に 50％くらい上がっているのですが、OCC もんが、先ほどと同じように 9 月から 12 月の合計は、8110％ほど上がっていて、結果、RevPAR 自体は 70％くら万人と出ており、前年比－ 1.5％ということです。胆振

い上がっているということで、宿泊特化型ホテルの経営

東部地震の影響ということを考えると、かなり回復してがいま非常に良くなっています。

いるものと個人的には思います。

最後に、今後の札幌の動向に影響を与える重要なキー

また外国人宿泊者数を月ごとに並べると、外国人宿泊

ワードをお話ししたいと思います。キーワード 1、福岡・者の季節ごとの傾向としては、「さっぽろ雪まつり」と京都・仙台・広島にあるけど札幌のないものは何でしょ

中華圏での長期休暇シーズンが重なる 2 月、こちらが最う。キーワード 2、札幌ではあったけれど、福岡・京都・大のヤマ場となっており、外国人観光客による需要は国

仙台・広島で経験のないものは何でしょう。この答えが内の旅行業界がオフシーズンとなる 12 月から 2 月に厚キーワードになります。

みが増えているということが分かります。特に季節変動

キーワード 1、それは「新幹線の駅」です。2030 年度に苦しんでいる札幌の宿泊施設にとっては、この外国人に北海道新幹線が札幌まで延伸する予定です。それが実観光客の獲得のメリットは非常に大きいところです。

現すると、札幌から小樽が 15 分、札幌から倶知安（スキー次に、市内のホテルの月次の客室稼働率を見てみる場で有名なニセコがあるところ）が 25 分、札幌から新と、観光シーズンである 6 月から 9 月はいずれも 80％台、函館北斗が 1 時間となります。道南の多くの観光地が短90％くらいいっているときもあるのですが、非常に堅調さを維持していることが分かります。11 月から 3 月の冬季についても、70％を超える水準を維持しているのですが、逆を言うと、70％にとどまっているとも言える訳です。雪まつりの 2 月はかなり伸びるのですが、これを除く冬場の稼働を上げていくために、外国人の観光客をどうやって取り込んでいくかというところが課題になっています。
次に、札幌市内のホテルの開発状況というところですが、供給ホテルの最近の動向について説明させていただ
きます。客室のタイプについては、観光需要を主眼としているということで、従来のビジネスホテルと違い、2人以上の宿泊可能な客室設定になっています。また、若年層とかインバウンド向けのホテルの水回りについて

一般財団法人 日本不動産研究所

25

不動産調査 2019No.415

時間で札幌と直結し、札幌市が道南観光の拠点となりまはいま 2030 年のオリンピック開催に向け動いています。

す。それもニセコとかが完全に日帰圏になるので、冬場もし 2 度目のオリンピックが決まれば、札幌市の中心部の観光拠点になるのではないかと考えています。札幌市

はビジネスと観光の両面の機能を持つ質の高い高機能都

中心部の再開発が進み、複数のホテルが進出、札幌での市へと進化すると考えられています。

外国人観光客の平均滞在日数が、先ほど 1.2 日と申し上

これまでの説明のとおり、札幌市の観光はまだまだ伸げましたが、こちらが例えば 2 日とか、1.8 日となれば、びしろがあります。投資家の皆様には札幌への投資促進

これでまた新しいホテルの需要が生まれることになりまをお願いして、私の説明を終わらせていただきます。あす。

りがとうございました。

キーワード 2、それは「オリンピック」です。札幌市※本稿は、令和元年 6 月 5 日に開催された不動産投資家調査®20 周年セミナーの内容をもとにとりまとめたものです。

26

Japan Real Estate Institute米国の不動産市場動向

不動産投資家調査®20 周年セミナー

不動産投資のこれから
第 2 部 調査研究報告●

米国の不動産市場動向
プロフィール
国際部

次長

欧米チームリーダー／不動産鑑定士
MAI、MRICS、CCIM

斎藤敬之

1999 年日本不動産研究所入社。さいたま支所、証券化プロジェクト室、千葉支所において、国内の不動産証券化業務に従事した後、2008 年から、ニューヨーク大学大学院・不動産修士課
程に派遣留学。帰国後の 2010 年から、国際部において、米国及び欧州における商業用不動産の鑑定評価や市場調査を担当・統括。

皆さん、こんにちは。国際部の斎藤と申します。先程ており、とは言っても所謂勝ち組と負け組というのではまでは日本の不動産市場の話でしたが、ここから一気になく、圧倒的勝ち組とまあまあ普通、という意味での二太平洋を横断して、米国の不動産市場についてご説明し極化です。これは、日本と比較すると、米国の場合、相たいと思います。時間の都合上、オフィス市場に絞りま

対的に築年が古いオフィスビルが多く、計画的な CAPEX

して、弊所で購読している CoStar 社という不動産デー

投資を通じて、物件競争力を維持してきた背景があるの

タプロバイダーの情報を使いながらご説明したいと思いですが、2008 年の金融危機以降に供給された新築・築

ますが、途中で話を端折る可能性があるので、この冒頭

浅のオフィスビルに対するプレミアムが拡大傾向にあるで結論からお話ししたいと思います。

ことを示しています。

まず、不動産市場の前提となる米国の経済市況につい次に、そのオフィスの新規供給についてですが、過去ては、今日は 6 月 5 日ですが、来月に入ると景気拡張局を振り返ると、建築量が最大級に積み上がったタイミン

面の 121 カ月目に入り、これは第二次世界大戦後、最長

グで景気後退を迎えているのですが、足元での全米全体の景気拡張期間となる予定です。一方で、最近の報道をの建築量は過去の市場ピーク時と比較すると十分に抑制

見ると、米中貿易摩擦の長期化懸念や、長期短期のイー

された水準であるので、今後の軽い景気調整局面におい

ルドギャップの逆転現象などを見ると、足元の好景気はては、将来の賃貸市場に大きなマイナスの影響を与える

息切れというか、失速というか、いよいよ最終段階にあ

要因とはならないことが見込まれるものの、新規供給のる感が強くなっているかと思います。

中心がニューヨークやサンフランシスコといった所謂このような状況のもと、オフィスビルの空室率の低下
傾向や市場賃料の上昇の程度は概ね頭打ち感が認められます。また、賃料水準と空室率の両面で二極化が進展しゲートウェイ都市に集中している点には注意が必要であると考えております。
そして最後に、新規供給がもたらした新たなトレンド

一般財団法人…日本不動産研究所

27

不動産調査 2019No.415としては、築年が古いオフィスビルが新築のオフィスビ

は一定期間を経て、賃料が上方改定で約定されるのが一ルに対抗するため、さらには、新築ビル間においても認般的であることから、NOI の変動は好景気の時には市場められる事象であるのですが、ビルオーナー側の費用負賃料の上昇に追いつかないものの、景気後退期には下振担が大きくなっていること、さらには、先程の二極化のれが抑制されるという特性を示しております。

まあまあ普通のグループの中で顕著な事象として、柳川

あと、不動産評価額について、米国での物件評価の目先生からのお話にもありましたが、WeWork といったコ

線は、キャップレートの水準が重要なのは日本と同様でワーキングスペースを提供する不動産会社がテナントとすが、現地ではスクエアフィート当たりいくらで取引さして台頭している、という 2 点が挙げられることです。

れたのかを示す売買床単価の水準も市場参加者の間で共有されている指標のひとつとなっております。足元のⅠ．米国オフィス市場の現状と将来動向

キャップレートの水準は概ね横這いで推移していること

それでは、米国オフィス市場の現状と将来動向についから、売買床単価は先程の NOI の推移に連動しているのて、まず空室率から見てみますと、需要が供給を上回っが明確で、価格面でもそろそろ頭打ち感があり、今後緩ている段階では空室率が改善していき、その両者が均衡

やかに下落するような予測になっているのが見て取れる

するポイントまで来ると、改善傾向が頭打ちすることがかと思います。

見て取れます。一方、賃料水準の推移については、2008

次に、冒頭の二極化の話ですが、物件を築年別に３つ年に発生した世界金融危機に起因する落ち込みから反転に分けると、11 年以上と 20 年以上のカテゴリーは前回

して、グーッと伸びていった上昇率は、足元では減速しの市場ピークである 2008 年と比較すると、空室率は同ているのが明確であり、今後 2 年間くらいは、新築ビル程度であるところ、10 年未満の築浅物件のカテゴリーの供給により、
賃料水準の最後のひと上げがあるものの、は圧倒的に良好な水準にあることが確認できます。同様

その後は概ねゼロ成長が予測されています。

に、賃料水準についても、2008 年くらいまでは 10 年未

ただし、米国のオフィス賃貸借契約の特徴として、短満の物件とその他の物件との賃料格差はざっくり 5% 程

くても 5 年から 7 年、長いと 10 年から 15 年と長期の契度であったところ、2009 年以降は両者の格差が拡大し約期間であること、さらに、契約期間中は毎年、あるいており、特に、2016 年以降は大量の新規供給の影響を

報告の骨子
I.

米国オフィス市場の現状と将来動向
 10年に及ぶ景気拡大局面の最終段階
 賃料及び空室率の両面で二極化が進展

II. オフィスビルの新規供給の推移
 過去の供給ピーク時と比べると、十分に抑制された水準
 新規供給の舞台がゲートウェイ都市に集中
III. 新規供給がもたらした新トレンド
 オーナー側の費用負担の増大
 Coworking Tenantの台頭

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Japan Real Estate Institute米国の不動産市場動向受けて、新築プレミアムが拡大傾向にあることが確認でしている点が特徴で、直近一年間のオフィス床需要の上きます。

昇率は他の都市を頭ひとつ上回っている状況が確認できます。さらに、直近一年間の賃料水準の上昇率について

Ⅱ．オフィスビルの新規供給の推移
次のテーマであるオフィスの新規供給の動向についてですが、2000 年初頭のドットコムバブル、2007 年前後

も、西海岸の主要都市の方が力強いことが見て取れますが、今後 2 年間については上昇率の鈍化が予測されています。

の住宅バブル、そして現在と比較すると、現在の建築量
は過去のピーク時を下回る、抑制された水準であることが確認できます。ただし、リースが決まっていない床面積の割合が増えている点には留意が必要であり、将来的な空室率の底打ち見込みの根拠となっているところです。

Ⅲ．新規供給がもたらした新たなトレンド
そして最後に、新規供給がもたらした新たなトレンドについてです。
まず、不動産運営収支と資本的支出の関係性を示した
スライドについてです。ここでは NOI に占めるキャッ

次に主要都市における直近の建築量についてですが、

シュフローの割合に注目します。オーナーの取り分であ

ニューヨークが突出しており、ワシントン DC、シアトル、

る NOI に対して、物件競争力の維持の為の CAPEX 投資分

ダラス、サンフランシスコが続いている状況が見て取れを控除した、オーナー側の最終的な取り分であるキャッます。次のスライドについてですが、各都市における既シュフローの割合を示しているのですが、直近では 40%

存のビルストック量に対して、青い棒グラフが直近の建台の水準まで低下しております。さすがに景気が悪い時、築量の割合を、オレンジの棒グラフが過去 15 年間の平2000 年の冒頭とか、2009 年や 2010 年では内部留保しな

均値の割合を示しております。注目すべきは、直近の建ければいけないので、ビルの競争力強化にお金を投じる

築量が過年度の平均を上回る都市、青い棒グラフの方が余裕はなかったのですが、最近では新規供給のビルの対優勢な都市を見ると、ニューヨーク以外では、サンフラ

抗しなければならない築年の古いビルほど CAPEX 支出はンシスコやサンノゼ、シアトルといった、米国西海岸沿かなり大きくなっており、状況が厳しいことが推定できいの都市に新規供給が集中している点です。これら西海ます。

岸の主要都市ですが、テックセクターが地域経済を牽引

さらに、建築費や消費者物価指数等の動きですが、こ一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2019No.415れは 2006 年の第 4 四半期を 100 として、約 12 年間の動最後の最後で、先程の二極化のまあまあ普通のグきを示しています。オフィスの NOI とインフレの水準は、ループのオフィスビルの空室を埋めていったと言われ

多少凸凹はあるのですが、概ね均衡しているのに対して、る WeWork といったコワーキングテナントの動向についオフィスビルの建築コストは昨今の新規供給ブームや資て、2017 年以降の拡大路線が顕著であり、新規床需要

材・人件費といったコスト増を反映して、インフレを上の 10％を超える市場占有率であることが確認できます。

回る水準で推移しているのが見て取れます。さらに、米

この拡大期の 2 年間における都市別の状況をみると、

国の不動産賃貸借の慣行として、テナントが入居する

ニューヨークとロサンゼルスでは、新規需要の 64％とスペースに対し、オーナーが内装造作費用の一部を提供

34％がコワーキングテナントであり、さらに、WeWork

する、金銭供与する Tenant Improvement、TI という慣のスペースに入居するサブリーステナントとしては、

行があるのですが、その水準が 12 年前から比べると＋TAMI と言われるテック、広告業、メディア、インフォメー

96％となっており、倍近くに上っています。これはまさ

ションセクターが挙げられます。

しく既存の築年の古いビルが新規供給のビルと対抗する

これらのコワーキングテナントが市場空室率に与えたために、内装造作費用を相当積み増しているケースもあインパクトとしては、これらのテナント需要がなかった

りますし、新規供給が重なっているがゆえに、新規供給という仮定の場合と比較すると、都市によって差異があビルの中でも、それなりの金額を出さないと新規テナン

り、0.5％以下の水準ではあるのですが、空室率を押し

トを付けづらい状況を示しているかと思います。
さらに、上げている状況が見て取れます。この 0.5％以下の水準

先程、新規供給は所謂ゲートウェイ都市に集中しているですが、人によって、意外と大きい、あるいは小さいと点をお話ししましたが、2006 年からの累積ベースでみいう感想をお持ちかもしれませんが、今後、景気後退局

ると、建築コストは一般的なインフレ率の累積を超過し面においても、今の勢いが続くのか、注目されるところていること、さらに、直近 2 年間と今後 2 年間の 4 年間です。

のスパンで比較すると、ニューヨークやボストン、サン

以上、駆け足になりましたが、米国の不動産マーケッ

フランシスコといった新規供給が集中している所謂ゲートについての報告になります。ご清聴、ありがとうござ

トウェイ都市における賃料上昇率は各種インフレ率に追いました。

いつかないことが見込まれています。

※本稿は、令和元年 6 月 5 日に開催された不動産投資家調査®20 周年セミナーの内容をもとにとりまとめたものです。

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Japan Real Estate Institute不動産テックの進展と今後の動向

不動産投資家調査®20 周年セミナー

不動産投資のこれから
第 2 部 調査研究報告●

不動産テックの進展と今後の動向
プロフィール
研究部 REA-Tech 研究開発グループ

専門役／不動産鑑定士

南川

しのぶ

IT コンサルティング会社にて金融・信託・保険等の IT 化業務の後、不動産鑑定事務所を経て、2017 年日本不動産研究所入社。公共部にて自治体向け商品開発業務を経て、2018 年より現職。
不動産テックプロジェクトの立ち上げメンバーとして開発・研究・発信等に従事。公益社団法人東京都不動産鑑定士協会災害対策支援小委員。

まずは趣向を変え、クイズを考えてみたので、お付き面中央に新橋の駅があります。そして、南に浜松町の駅

合いいただきたいと思います。こちらの写真は山林でがあります。この地図に展開されている情報は私どものしょうか。いかがでしょうか。答えは、ソーラーパネル

内部資料として扱っている東京都の各地域毎の利回り水用地です。では、こちらの写真はソーラー用地でしょう

準です。ＪＲ新橋駅から西側の新橋エリア、そして南のか。答えは、駐車場です。栃木県にある道の駅の駐車場

浜松町エリア、画面の東側は中央区エリアとして、私どです。ソーラーパネルの下に車が入ります。では、こちもは捉えています。

らの写真中央の高層のビルは何でしょうか。駅に近い、

さて、ここで「港区海岸 1 丁目 2-3」という場所を評

オフィスビルでしょうか。答えは、
データセンターです。

価するとき、私どもはどのエリアの利回り水準、基準か

本日、不動産テックについてお話ししたいことが二つ

ら検討を開始したら良いのでしょうか。答えは画面の中あります。一つ目は、少なくとも私ども鑑定評価をする

央、少し下のほう、赤く四角で点を打っている場所が「港人間にとって、不動産テックという動きがすでに不可避

区海岸 1 丁目 2-3」でして、私ども日本不動産研究所の的なものになっていることです。それは冒頭でご覧いた

本社所在地ですが、この場所は、浜松町エリアです。単だいたように、土地そのものが、そして建物に IT が導

純なデータベースではなく、これは地図にすると一目瞭入されていることにより、いわば、不動産がすでにテッ然だと思います。これが「情報インフラ」の力かと思いク化されているからです。そして、もう一つお伝えしたます。

いことは、私ども不動産テックチームがさまざまな試み

一般論ですが、直近 5 年、10 年間で、私ども人間のをしていて、そして、その先にどういう夢を見ているの調査能力は飛躍的に向上したと言われています。その理かについてお話ししたいと思います。

由はインターネット検索エンジンができたことです。つ

お手元の紙の資料は後ろから 5 枚めくっていただいた

まり、これは、従来離散し、あちこちに散らばっていたところに「情報インフラ」と書いてあります。写真の画

情報を、瞬時に、相互に比較検討できる仕組みをつくる

一般財団法人…日本不動産研究所

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不動産調査 2019No.415だけで、私達人間の調査能力が上がるという実例だとそれを右側に行って、各不動産にとって半径一定メー

考えられます。それを不動産でやりたい。これが情報イ

トル以内の不動産の用途の混在率を各物件にひもづけてンフラの力だと思います。私どもはこれをこのまま東分析している結果です。分散値で表しています。ですかないしは西にずっとスクロールしていけば、ロンドン

ら、いま向かって東側のほう、あまり色が発現していまもニューヨークも同じ地図の上で利回りを把握することせん。よくご覧いただくとお気づきになるかと思いますが、将来できるのでは思っています。

が、戸建住宅地域であることがお分かりいただけるかと次です。
「『まわり』の情報を取り込む」とあります。

思います。西に行っていただき、少しずつ用途が混在し今までの不動産情報の多くは、いわば“私”の情報でていく度合いが高まるに従い、少しずつ色が発現していした。私は何々ビルです。私は何年築です。私は延べ床るのが分かると思います。

何㎡です。しかし、これからは個々の不動産にとってま三つ目です。「『ひと』の情報を取り込む」、これにつわりがどう見えているのかということを、その物件にひいても私どもは試みています。やはり今までの物件情報

もづけて整備していきたいと思っています。まわりの情の多くは、ものの情報が多かったのではないかと思いま

報を取り込むことで、それが一番活きてくるのは、恐らす。延べ床何㎡、資産台帳、機械台帳、そういったものも、

く将来予測のフェーズです。相応に各ビルが築年を経過

ものの情報ですね。では、ひとの情報を取り込むことでしていっても、まわりの状況が安定していれば、その不何が分かるかということです。このビルにどういった属

動産の資産価値は安定するのは、皆さんご存じのとおり

性の人が通っているのでしょうか。このビルの前をどうだと思います。

いう属性の人が通っているのでしょうか。その方々の平

このスライドを少しご説明すると、一つ、すごくシン

均的な年収は、属性はどうでしょうか。そういったもの

プルな例としてお示ししています。個々の不動産が住宅を取り込むことができればきっと何か新しいことが分か

か、住宅ではないか、これが今までの不動産情報の整理るでしょう。その不動産のその地域における役割が分かの仕方でした。

るかもしれません。少し具体的に言ってしまうと、最適「ひと」の情報を取り込む

国⼟数値情報より⽇本不動産研究所作成
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Japan Real Estate Institute不動産テックの進展と今後の動向なテナントミックスが分かるかもしれません。

しい用途を見いだした結果です。従来とは異なる新しい

このように、私どもはいろいろなことを試みながら鑑価値水準、従来とは異なる新しい価格で取引され始めて定評価の精緻化を考えています。このようにご説明するいる例です。私どもはこれを例として、つまりこれは美と、大きく二つのご質問をいただきます。
一つ目は、
「テッ

談なのか、それとも新しいトレンドなのかということをクチームさんは、いろいろなことを頑張っている割に、精緻に見ていかなければいけないと思います。適正な価

最終的には評価のことに結び付けてしまうのだね。夢が格を見いだすというのはそういうことだろうと思っていないのではないですか。
」そしてもう一つが、
「情報化し

ます。

たら家賃が上がるということですか。
」ということです。

一つの例として、いま郊外にある相応に築年に経過し家賃が上がるかどうかということについて、つまり資ている倉庫に大きな注目が集まっています。数十パーセ

産価値がどう出るかということについて、いま考えていントというレベルで賃料が上がっているところも見られることをお話しさせていただきます。先ほど柳川先生かます。この主要なファクターはやはり、直近 5 年、10らもお話がありましたように、情報の創出・取得コスト、年で起きている流通革命ということで説明してよろしい

情報管理コストは今後も増大の一途をたどると思われるのではないかと思います。もう一つ、私どもテックチー

ので、そういったものを整備することで収支の中の支出ムが注目しているのが水耕栽培です。おおむね一つの倉の低減につながります。ただ、これは本当に一部分でし

庫の改装に 6 段のラックが入るので、ざっと耕作面積がかないです。もう少し突っ込んだ考え方をすれば、今ま6 倍になるわけです。土地の価値としては 6 倍と、それでの修繕履歴とか資本的支出、過去の履歴を適切に整備は単純計算すぎるのですが、このような形で新しい用途

して、それを開示することができれば、将来の費用の変があること、新しい収支構造があるということで、この動率が圧縮できるのではないでしょうか。これは費用項

取引をレアケースとして考えてしまうのか、それとも新目の中のかなり大きな部分になってくると、皆さんお気しいトレンドとして価値水準としてきちっと把握していづきだと思います。

くべきなのかということを、やはりデータの力で語ってまた、耐用年数という一つの数値がありますが、それとは別に実稼働時間に基づく修繕のタイミング、そう

いきたいと私どもは思います。定量化は今後、極めて重要なキーワードです。

いったこともがもし分かるのであれば、そしてそれを同

さらに、最後のスライドになりますが、この美しい棚社保有の他の不動産に対しても、それを適用できるので田は農地でしょうか。観光地でしょうか。どちらの価値あれば、そういったことを通じて、実稼働時間に基づくが高いでしょうか。この棚田そのものの収益、農業収益

将来の計画、例えば長期修繕計画、そういったことにもはさておき、これが例えば観光地として素晴らしい景観反映できるのではないかということです。きっと将来の価格の安定に寄与するのではないかと私どもは期待しています。
ですから、データ解析テック、データテックへの次なる一歩という形でご協力をいただける、またはご関心がある企業さまがおられましたら、ぜひ、私どもにお声掛
け頂ければと思います。ともに新たな価値創造にトライしていければと思います。
さて、最後に価格の評価にこだわる不動産テックチー
ムに夢がないのかということについてです。冒頭でご覧いただいたように、建物、不動産に対しての IT の導入、テックの導入は直接的には不動産の用途を変化させています。こちらにご覧いただいている資料にある例は、いずれも既存の不動産に対し、新しい需要者層が表れ、新一般財団法人 日本不動産研究所

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不動産調査 2019No.415に大きな寄与をしている。その寄与度というものを、私続可能性の模索ということを、私どもテックチームは追どもはどう捉えたらいいのでしょうか。

求しています。これはやはりすごく夢がある、可能性

観光地の景観の形成、いわばいい意味での外部経済という形で、その価値をきちっと適正に把握する、定量化することができれば、美しい棚田をあるがままの、美しがある大きなミッションだとテックチームは考えています。
本日はご清聴いただき、ありがとうございました。

いものとして残していくことができる。大きく言うと持※本稿は、令和元年 6 月 5 日に開催された不動産投資家調査®20 周年セミナーの内容をもとにとりまとめたものです。

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Japan Real Estate Institute不動産の新しい可能性のために弊所は「組織力」「研究・開発力」「情報力」の３つの力を融合し、社会の更なる発展に向けて、不動産を見守り続けています。
一般財団法人 日本不動産研究所
研究部

理事会
会長

組織図

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都市開発推進室

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金融法人室

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市況モニタリング室
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資産ソリューション部

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総合支援室

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資産評価第２室
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富山支所
福井支所

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一般財団法人…日本不動産研究所

業務内容のご案内
評価・ソリューション業務
不動産鑑定評価・独立した審査体制（審査部）
・客観的・中立的な全国 49 拠点を擁する機関鑑定評価・特定専門分野別のスタッフ （専門チーム）の配置

証券化に伴う評価・コンサルティング

・投資リスクを適切に分析した評価
・物件の用途 、特性に応じた適切な処理
・海外投資家に対する適切な対応（英文評価書等）

環境不動産調査

・不動産の環境デューデリジェンス（DD）
・環境リスクを反映した不動産鑑定評価、価格調査等
・建物環境性能評価（GB 認証）

固定資産税評価支援

・固定資産税のための土地評価システム
・土地価格比準表の作成、画地計算法・所要の補正調査
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・海外に所在する不動産の鑑定評価
・海外の不動産市場調査・コンサルティング
・海外提携機関とのネットワーク（米国・英国・中国・韓国・台湾・タイ・その他）
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時価会計支援・賃貸等不動産の時価開示支援・減損会計対応支援
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・CRE 戦略策定支援
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・PRE 戦略策定支援
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再開発ビル事業・まちづくり支援

・市街地再開発事業支援
・共同ビル事業支援
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不動産市場に関する投融資リスク管理等支援

・不動産市場の予兆管理等支援
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・復興事業設計支援
・防災集団移転促進事業等・復興事業関連土地評価
・各種災害影響評価

各種調査・基礎研究
各種調査

・「市街地価格指数」、「全国木造建築費指数」（年２回）
・「田畑価格及び賃借料調」（年１回）
・「山林素地及び山元立木価格調」（年１回）
・「全国賃料統計」（年１回）
・「不動産投資家調査」（年２回）
・「国際不動産価格賃料指数」
（年２回）

基礎研究
・土地政策・制度に係る調査研究及び提言
・不動産評価に係る調査研究及び提言
・不動産利活用・事業推進等に係る調査研究及び提言
・中国、韓国等の関係研究機関等との連携による調査

編集発行人／一般財団法人 日本不動産研究所
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2019 年（令和元年）8 月 1 日発行 不動産調査ＮO.415 ISSN 1882-6431
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