土 地 総 合 研 究 2008 年春号

15【研究ノート】

建物高さの歴史的変遷（その１）―日本における建物の高さと高層化について―
大澤 昭彦
１．はじめに洋の東西を問わず、都市には巨大な建造物がつくられてきた。古代エジプトのピラミッドやメソポタミアのジ
クラットをはじめ、ギリシアのパルテノン神殿、中世の城郭都市の塔、ゴシック様式の教会、大名の天守閣、高層オフィスビルなど、それらは為政者の権威や自己顕示
欲、富などを象徴すると同時に、市民にとってはランドマークとして親しまれ、都市のスカイラインや街並み景観を規定してきた。
市街地の高層化はいまや当たり前のことではあるが、良好な景観や市街地環境を形成していく上で建物の高さは重要な要素であり、高さ制限が必要になることが少なくない。しかし、高さ制限を考える前提として、そもそも建物の「高さ」は何を意味するのかを整理する必要があるのではないか。
そこで本稿では、わが国における高層建築物や建物高さの歴史的な変遷の概略をまとめる。また、ランドマー
クとなるような『図』の建物だけでなく、街並みとなる『地』を形成する一般の建物の高さにも着目しながら整理する。
本号では日本のみを対象とするが、次号以降で、欧米についての建物高さの歴史を整理し、その上で建物の高さや高層化の意味や課題について考察する予定である。

神殿、物見櫓、モニュメントなどの説が存在しているが1、いずれにしても、これらは居住等の生活の場ではなかった2。
２－２．出雲大社
出雲大社本殿の現在の高さは８丈（約２４ｍ）であるが、かつてはその倍の１６丈（約４８ｍ）あったと考えられている3。そのような巨大な社殿があったことを疑問視する声も多かったが、２０００（平成１２）年に丸太３本を金属の帯で束ねた巨大柱の柱根が発見され、その存在が裏付けられたとされる4。
２－３．古代の宮殿建築
邪馬台国（２～３世紀）の女王卑弥呼について、『魏志』には「婢千人を侍らし、宮室楼観城柵厳に設く」と記してあることから、当時の宮殿建築が大規模であったとされる5。また、５世紀には、応神天皇の難波大隈宮、仁徳天皇の難波高津宮における高台（たかどの）や、雄略天皇により建設された楼閣（たかどの）などの宮室建築が発達したといわれるが、具体的な規模はわかっていない6。
２－４．仏教建築の流入：仏塔の建設
飛鳥時代には大陸の仏教建築が流入し、飛鳥寺、四天王寺、法隆寺などの寺が建立された。中門、塔、金堂、講堂、回廊などから構成される大伽藍の中でも、高さが際立つ仏塔は、最もモニュメンタルな建築である。塔は２．古代における建物の高さ
２－１．吉野ヶ里・三内丸山遺跡
縄文時代の三内丸山遺跡や弥生時代初期の吉野ヶ里遺跡等の遺跡には、物見櫓のような高層の建物があったとされる。
三内丸山遺跡の「大型掘立柱建物」の用途としては、仏舎利（釈迦の骨）をまつるものであり、すなわち釈迦の象徴であったが、なぜ舎利の安置に多層建築である必
1

パンレット『三内丸山遺跡 －縄文時代の大規模集落－』青森県教育庁文化財保護課三内丸山遺跡対策室より
2
鈴木（１９９９ａ）ｐ２６
3
太田（１９８９）ｐ５４～５６、佐藤（２００６）ｐ７８
4
佐藤（２００６）ｐ８０5
太田（１９８９）ｐ５０
6
太田（１９８９）ｐ５０

16

土 地 総 合 研 究 2008 年春号

要があったのかは定かではない7。五重塔や三重塔などに重塔が二つあった。「大仏殿碑文」によると、東塔は２３見られるように、楼閣多層建築であるが、内部には人が丈８寸（約７０ｍ）、西塔は２３丈６尺７寸（約７２ｍ）とあ上れるような空間はなく、外から見られることが目的のり、それぞれ屋根の上につく相輪（高さ８丈８尺２寸、建築であった8。しかし、中国の仏塔には階段があり、そ約２７ｍ）を加えると、東塔が約９７ｍ、西塔が約９９ｍと、の理由は、楼閣建築の影響と、見張り塔としての軍事的大仏殿の２倍にも及ぶ高さであった16。巨大な大仏殿とな目的を兼ねていたためといわれる9。

比べて見劣りがしないようにするためには、それだけの法隆寺の五重塔は、金堂、中門と並び、現存する最古高さが必要とされたのであろう。

の木造建築であり、６７０（天智９）年の法隆寺焼失の直後に再建されたものとの説が一般的となっている10。

（３）信仰の対象から装飾としての仏塔へ
このように伽藍の中心的な施設である仏塔だが、法隆

２－５．藤原京：大官大寺の仏塔寺の頃には中庭の中心に位置していたものの、時代が下藤原京では、法興寺、弘福寺、大官大寺、薬師寺の四るにつれ、薬師寺、東大寺の頃には、中庭の周辺あるい寺が大和朝廷から重んじられたが、大官大寺の塔は九重、は外側へと移っていく。かつては仏舎利をおさめた塔が11

高さ約９０ｍもあったといわれている 。大官大寺は国家中心的な信仰の対象であったが、やがて仏像を安置したにより造営された最初の寺であるために、高い塔が求め金堂が重要視されていくことで、塔が信仰の対象としてられたと思われる12。

の性格が弱まり、逆に伽藍の装飾としての機能が強まっ「造塔の寺はまた国華
たのではないかといわれている17。

２－６．平城京たり」という当時の思想にも表れているように、塔は信（１）楼閣の禁止

仰よりも国威発揚のための装置にシフトしていったとい

７１０年に平城京に遷都された。平城宮の東南隅には東える18。

院庭園が建設され、庭の東南隅には東院庭園や宮の外もまた、政治や行政の中心となる建物であった大極殿も一望できた楼閣状の建物があった13。しかし、７０１年に制

東大寺大仏殿とほぼ同じ基壇部の大きさをもつ巨大建造

定された大宝律令の営繕令には、楼閣を建てて人家を覗物であった。２０１０（平成２２）年の平城遷都１３００年にあくことの禁止と、宮中内の建物の建設にあたり日照を確わせて、重層二階建て、高さ２６．９ｍの建物が復元され14保することが規定されていた 。このことから、楼閣かる予定である19。

らの眺めを享受できるのは一部の特権的な貴族のみであったと思われる。

２－７．平安京
７９４（延暦１３）年の平安京遷都にあわせて、都の表玄（２）東大寺の建立：大仏殿、東西の７層の仏塔

関、律令体制のシンボルとなる羅城門（高さ２１ｍ）が建７４３（天平１５）年から聖武天皇の指示により東大寺の設された。しかし、９８０（天元３）年に暴風雨により倒建立が始まり、約２０年を費やし、像高１５．８ｍの大仏と壊し、以後再建されることがなかった。一方、８２６（天15

高さ４６．２ｍ（１５丈６尺）の大仏殿が完成した 。現在の長３）年に建設された東寺の五重塔（高さ５５ｍ）は、雷

大仏殿は江戸時代（１７０９年）に再建されたもので、高火による焼失を繰り返しながらも再建されていったといさは４６．４ｍであるが、伝統工法による木造建築としてう（現在の塔は６代目）。このことは、中央集権型の官僚は世界最大であるという。また、東大寺には、かつて七政治体制から仏教教団を中心とする荘園公領制への移行を示す象徴的な出来事と捉える見方もある20。
また、この時代には寝殿造の建物が発展したが、寝殿7

奈良文化財研究所（２００３）ｐ１１２
奈良文化財研究所（２００３）ｐ１１２9
上田（１９９６）ｐ３５
10
奈良文化財研究所（２００３）ｐ３９
11
太田（１９８９）ｐ６３
12
奈良文化財研究所（２００３）ｐ２３０
13
奈良文化財研究所（２００３）ｐ１４～１５
14
井上（１９７６）ｐ３５９。大宝律令をもとにつくった養老律令の営繕
令第２０の３に「凡そ私の第宅に、皆楼閣を起てて、人家を臨視すること得じ。宮内に営造し及び修理すること有らむは、皆陰
陽寮をして日択らしめよ。
」とある。
15
奈良文化財研究所（２００３）ｐ１４１8造の代表例として京都御所の正殿である紫宸殿がある。
その規模は、他の貴族の住宅より多少大きく、床が若干高いだけであった。このことはつまり、身分の高さを示
16

奈良文化財研究所（２００３）ｐ１４８
井上（１９９４）ｐ２５６～２５７
18
太田（１９８９）ｐ６６
19
奈良文化財研究所（２００３）ｐ１９～２０
20
上田（２００３）ｐ７１
17土 地 総 合 研 究 2008 年春号

すものは、建物の高さや大きさ、装飾の多さではなく、21

意匠の洗練さであったことを示している 。

17

られた27。
「ともあれ徳川家大坂城は、その城郭のすべての規模様態において豊臣家のそれを凌駕せんとする極めて強い政治的意図が窺える。28」
大坂夏の陣の後、徳川幕府は天下を統一したが、再び

３．中世における建物の高さ

戦乱が起こることを恐れて軍備の制限を行った。その一つが１６１５（元和元）年の「一国一城令」であり、原則鎌倉期に入り、大陸の影響を受けた禅宗建築が生まれとして領内の統治上から政治的、経済的な意義をもつ居る。禅宗建築が建物の高さに与えた影響として、楼閣建城だけを残すのを許し、一部の例外を除いて築城を禁止

築の発達が挙げられる。前述のように、律令制のもとでし、改築や修理にも制限を加えた29。

は一般住宅における楼閣の建設が禁止されていたため、

その後、パックス・トクガワーナとも呼ばれる泰平の二階建て等の重層建築があっても、上層に登って利用す

世が続くと、軍事施設としての天守閣は無用の長物と化るものではなく、あくまで「見られる」ための建物が主し、「天守は一城の飾り」といわれるに至った30。また、であった。しかし、禅宗建築のうちには、西芳寺の舎利

時間が経つにつれて修理の必要も生じていったが、諸藩殿、北山殿の金閣、東山殿の銀閣、飛雲閣のように、人の経済が逼迫していたため、大城郭の修理維持さえも困がそこに上って上層に登って「四方を望むための高さ」

難となり、城郭建築は衰退していく31。大火により焼失

22としての重層建築が発達した 。

する天守閣もあったが、軍事的な必要性がなくなるにつれて再建されないままのものも少なくなかった。その代
表的な例が江戸城の天守閣（天守台を含めて高さ約６０

４．近世における建物の高さ：戦国～江戸・徳川期ｍ）である。１６５７（明暦３）年、明暦の大火（いわゆる振袖火事）により、江戸城の天守を始め、本丸、二丸、

４－１．天守閣

三丸の諸御殿が焼失した。復興計画が練られたものの、中世末から近世にかけての戦乱の連続により、城郭建「軍用に益なく、ただ観望に備えるだけの天守再建はこ築が急速に発展していく。各国の大名は、軍事的な拠点の際無用」との四代将軍家綱の補佐役保科正之（会津藩である高層の天守閣を建設した。高所から城内外の情勢

主）の建言から、天守台のみが整備され、天守閣の再建を把握すると同時に、城の内外にある味方からもよく見は行われなかった32。天守閣が再建されなかった理由にえるランドマークとなる必要があったために、
城の中央、は、軍事的要請がなくなったことに加えて、江戸にとっ本丸に設けられた23。また、天守は、軍事的な物見塔とてのランドマークは富士山や筑波山等の山であり、天守しての目的だけでなく、大名の権威や威力を表現する政閣等の人工物によるランドマークが必要とされなかった

24

治的な意図も込められていた 。

ことと関連している可能性がある33。

天守閣の起源は、中世の井楼、高楼等の櫓から発達したと考えられており、室町の末期にまで遡ることができ

４－２．城下町の街並みる。これに武家邸宅における主殿の要素や軍事的な物見の望楼機能とが加わったものと考えられている25。天守

一方、天守閣をとりまく城下町の建築物の高さはどうだったのか。

閣を中心とする近世城郭の様式は、織田信長の安土城に

１５９０（天正１８）年に天下統一を果たした豊臣秀吉は、よって確立され、豊臣秀吉の伏見城、大坂城において全

京都の城下町化を考え、伏見から京都へむかう「御成道」

盛を極め、全国の大名がそれぞれ城郭を建設していった

沿いの町屋の街並み形成を目的として高さ制限を行った。

26。これがいわゆる「慶長の築城ブーム」であり、１６０９

この通り沿いには、平屋か農家風の葛屋が多く見苦しい（慶長１４）年の『鍋島直茂考補』によると、
「今年日本

ために、
「表は二階造にして角柱に作るべし。家並高下の国中ノ天主数二十五立」といわれるほどの多数の城が造27
21

太田（１９８９）ｐ３８
22
太田（１９８９）ｐ１１６
23
太田（１９８９）ｐ１５７
24
藤岡（１９８８）ｐ８
25
藤岡（１９８８）ｐ４２
26
太田（１９８９）ｐ１６０

内藤（１９７９）ｐ３９
内藤（１９７９）ｐ１７０29
藤岡（１９８８）ｐ１０３
30
内藤（１９７９）ｐ３９31
太田（１９８９）ｐ１６０
32
内藤（１９７９）ｐ４３
33
前田（１９９２）ｐ１７９28

18

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なきやふ仕候てしかるべし」と命じた34。また、ルイス・

例えば、人々は寺の本堂の中に下駄履きのまま入り、参フロイスによる『日本史』には、「暴君関白（秀吉）は・・・

拝するようになるなど、社寺は「俗世間の庶民的願望を都の市（京都）に、かつて見られなかったような建造物

祈る場所」となった44。いわば社寺仏閣が庶民のレクリとか豪華な諸建築を次つぎに完成し、日々築造していっ

エーションの場になり、社寺建築の建物の大きさは、装た。
彼は市に平屋の家が一軒とて存在することを許さず、飾の豪華さとともに、「ご利益のある証拠」とみなされ、35

すべての家屋が二階建とされるよう命じた 」とある。

庶民の人気を集めるようになっていった45。

つまり、２階建て以外は認めなかったことから、統一的

また、遊郭においては、
建物の高さ制限が適用されず、な街並み景観の整備を意図していたことがうかがえる。

軒高が高く、大梁間の建築が建てられていた46。さらに、

しかし、桃山時代から江戸時代初期にかけての京都の風

町外れの料亭や庭園などにおいても、３階建ての楼閣建景を伝える洛中洛外図屏風によれば、関が原の役後、京築の建設が許されていたという47。遊郭や庭園は、一種の町はさらに繁栄した結果、３階建も出現しており、高の庶民に娯楽を与える非日常空間であるために例外的に36

さ制限が守られないこともあった 。また、江戸時代に許可されていたものと思われる。

入ると、京都ばかりでなく、江戸においても３階建てが出現しはじめる。江戸図屏風等において、日本橋の商家で３階櫓のある町屋が確認できるという37。早田（１９９８）

５．近代における建物高さ：明治～戦前

は、当時の３階櫓がどのような用途に利用されたかが不明であり、「どちらかといえば裕福な商人の見栄や財力の５－１．天守閣の破壊、保存

38

象徴的空間構造物といった性格が強かった 」のではな

徳川幕府の瓦解とともに、城郭は新政府の軍用地に転いかと述べている。
一部の町屋は高層化していたものの、用され、天守閣は封建時代の象徴として破壊されていく。

洛中洛外図屏風で一般市民の家屋を見ると、そのほとん

１８７３（明治６）年１月１４日の太政官達により、東京城

39

どが板葺きの平屋建ての長屋であった 。

（江戸城）など４３城、１要害の存続が決定し、１４城、１９要害、１２６陣屋については廃城となり、大蔵省への移４－３．身分制に基づく３階建禁止

管、入札・払い下げが行われた48。１８７９（明治１２）年にしかし、中央集権的な封建体制が整備されていくにつは、陸軍省・太政官の承認により、国費で名古屋城と姫れて、士農工商による身分格式が重んじられるようにな

路城が永久保存されることとなった49。その理由は、同り、１６４９（慶安２）年に３階建が禁止される40。その後、

年１月２８日付の太政官に対する陸軍省伺によると、「両度々規制が強化され、享保の改革では、「家作り、なるべ

城が「全国屈指ノモノ」であり、「名古屋城ハ規模宏壮」、

き成（棟高）はひきく（低く）建て」ることを市中に要「姫路城ハ経営精巧」、したがって「永久保存」すれば「本請し、さらには１８０６（文化３）年には、棟高が２丈４邦往昔築城ノ模範ヲ実見」することができるというもの

尺（約７．２ｍ）に制限された41。その結果、軒線の揃っであった50。

た２階建ての統一した街並みが形成されていったが、街文明開化の時期を経て、近代国家としての体制が確立

並み形成が目的ではなく、あくまで富を蓄積していた商していくにつれて、城の歴史的、文化的価値が見直され人の贅沢を抑えることと、身分制度の維持が目的であっる等の新たな価値観も生まれてくる。１９２９（昭和４）42

た 。しかし、幕末期になると、高さ制限を守らない建43

物も増えていった 。

年には国宝保存法が制定され、１９３０（昭和５）年に名古屋城が、１９３１（昭和６）年には姫路城が国宝に指定

一方、町人の富裕化は進んでいき、やがて庶民、市民された51。また、住民にとって城は「お国自慢の種」でもにとっての遊興や娯楽の場が必要とされるようになる。

あり52、住民たちの力で整備、保存されるものもあった。

34

内藤（２００１）ｐ１４５
内藤（２００１）ｐ１４５
36
内藤（２００１）ｐ１４６
37
早田（１９９８）ｐ４１
38
早田（１９９８）ｐ４１
39
高尾（２００６）ｐ３３９40
水野（１９８４）ｐ２６６９41
内藤（２００１）ｐ１４６
42
内藤（２００１）ｐ１４７
43
水野（１９８４）ｐ２６７０35

44

太田（１９８９）ｐ１９０
太田（１９８９）ｐ１９０
46
内藤（２００１）ｐ１４０
47
橋爪（２００８）ｐ８９
48
鈴木（１９９９ａ）ｐ９４
49
藤尾（２００６）ｐ１２７50
木下（２００７）ｐ１９１51
藤尾（２００６）ｐ１３０52
柳田（１９９３）ｐ１４３
45

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19

また、大坂城の天守は、明治維新の時期に大火で焼失

５－３．擬洋風建築物（文明開化の象徴としての高さ）していたが、１９３１（昭和６）年に昭和天皇即位の御大徳川幕府による３階建禁止令は、幕末期の１８６７（慶応典を記念して、大阪市の事業として大阪城が再建された

３年）９月１５日付で解除された58。翌年１８６８（明治元）53。ＲＣ造による初めての天守閣であり、戦後の昭和築年１２月には、鉄砲洲御役所において、「家作之儀は、二城ブームのさきがけとなる存在であった。

階三階石造塗屋とも、勝手次第たるへし」との町触れがだされたという59。
明治に入ると、西洋の文明に敏感な大工の棟梁たちは、

５－２．銀座煉瓦街計画による街並みの統一
明治に入り、煉瓦造の建物による西洋風の街並みが銀座

日本の伝統的な木造建築をベースに洋風の意匠を組み合に建設された。１８７２（明治５）年２月２６日に発生した大

わせて塔などを設置した「擬洋風建築物」を多数生み出

火により、銀座から、木挽町、築地地区一体が焼失したした。その嚆矢とされるものが、二代目清水喜助とアメことがきっかけであった。新政府は、首都の表玄関であリカ人技術者のブリジェンスによる「築地ホテル館」でる銀座を文明開化の街として再建することを決め、早くある。１８６８（明治元）年に築地外国人居留地近くに建も翌月の３月２日には道路の拡幅と家屋の煉瓦造化が布設され、３階建てで間口は４０間（約７３ｍ）に及び、中告され、３月１３日には御雇外国人技師であるトーマス・

央には塔が設けられていた60。また、清水は１８７２（明治ジェームス・ウォートルスによる計画案が公布された54。

５）年に第一国立銀行を日本橋川沿いにつくる。２階建計画では、道路の幅員（等級）ごとに建物の高さが強制ての建物の上に、天守閣を模したような５層の塔を重ね事項として決められており、高さの揃った統一的な街並た意匠が特徴であった。都の新名所となり、各地からやみの形成が意図されていた。例えば、１５間・１０間道路（約って来た物見高いお上りさんの中には柏手をうったり、

２７ｍ・１８ｍ）は、３階建て、高さ３０～４０尺（約９～１２ｍ）、

賽銭を上げたりする人もいたという61。
このように擬洋風建築物には、塔が設置されることが

軒高３０尺以下とされていた（表５－１参照）。
計画公布から５年後の１８７７（明治１０）年５月２８日に銀多く、「上昇志向のシンボル62」であり、いわば文明開化

座煉瓦街計画は完了した。階数は１等であれば３階、３の象徴であった。塔は「文明の威容を誇示する都市の装等では平屋と規定されていたものの、ほとんどが２階建置」として「人びとの心を遠い西洋の世界へとうながしを採用していた55。また、計画の発布後、建築局は規定たてる視覚的な記号」であったが、あくまで「地上から外のものも認めたため、官築の建物の中には規定以上の仰ぎ見られる塔」であり、「人がそれに登って下界の展望

高さの建物もつくられたという 。このように、当初のを自由に愉しむ」ための塔ではなかった63。つまり、仰高さ制限とおりではなかったものの、概ね高さの揃ったぎ眺めるための建物であった点は、従来の仏塔や天守閣

統一的な街並みが整っていたことが当時の写真などからなどと同じであった。

56

わかる。その後、建替え等が進み、残りも関東大震災に鈴木（１９９９ａ）は、文明開化期の塔を、「中央の塔」

より倒壊し、統一的な街並みを誇った銀座煉瓦街は姿をと「角の塔」の２つに分類している64。「中央の塔」は、消すこととなる57。

地方の庁舎、公立学校等の公共建築物に多く設置された

表５－１ 銀座煉瓦街の高さ制限
道路等級

家屋等級

階数

高さ

タイプであり、中央に塔を配し、左右対称形の建物が多軒高

３０～４０尺
３０尺以下
１等家屋
３階建
（約９～１２ｍ）（約９ｍ）
２０～３０尺
２５尺以下
８間（約１５ｍ）
２等家屋
２階建（約６～９ｍ）（約８ｍ）
１２～２０尺
２０尺以下
３間（約８ｍ）
３等家屋
平屋（約４～６ｍ）
（約６ｍ）
１２尺以下
１５尺以下
―
４等家屋
平屋
（約４ｍ）
（約５ｍ）
出典：藤森（１９９０）ｐ１３の表をもとに作成。
発布後、１等家屋で２階建、高さは自由、軒高２０尺以下も認められた。
１５間（約２７ｍ）
１０間（約１８ｍ）

53

藤尾（２００６）ｐ１２２
54
藤森（１９９０）ｐ６
55
藤森（１９９０）ｐ３２
56
藤森（１９９０）ｐ３２
57
最近のいわゆる「銀座ルール」による高さ制限等は、ある意
味、銀座煉瓦街計画の復活ともいえる。

かった。そうした建物の敷地は広く、建物全体を眺める
余裕があることから、中央の塔が視覚的に引き立ち、威厳と権威を与えることができた。一方、「角の塔」は、市中銀行や商業建築に多く見られた。塔を角に配した理由
は、商業建築は角地に立地することが有利であり、その角を強調するためであった。また、商業建築は、公共建築のように敷地に余裕もないために、左右対称形の建物
58

水野（１９８４）ｐ２６６９
初田（１９９４）ｐ４７
60
サイデンステッカー（１９９２）ｐ６２
61
藤森（１９９３）ｐ９６
62
前田（２００５）ｐ５７
63
前田（１９９２）ｐ１９０64
鈴木（１９９９ａ）ｐ２４４59

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東京海上ビルヂング新館

東京海上ビルヂング

日本郵船ビルヂング

日本興業銀行
新丸ノ内ビルヂング

銀行協会

丸ノ内ビルヂング

東京駅

行幸通り

写真５－１ 皇居外苑から見た昭和初期の丸の内オフィス街（出典：三菱地所株式会社編（１９５２））をつくっても視覚的な効果が得られないことから、角地を強調せざるを得なかった。

５－５．煉瓦造オフィスビル（明治中期～大正初期）

以上のように、文明開化期には和洋折衷の擬洋風建築

明治半ば以降、擬洋風建築や御雇い建築家の時代は終物が多く作られたものの、全体の建物数から見ると少なわり、辰野金吾、曽根達蔵、妻木頼黄、片山東熊などのく、伝統的な街並みの中に点在するだけであった65。

工部大学校で西洋建築を学んだ建築家の建物が増えていく。銀行、保険会社、市庁舎などの建物が中心であり、

５－４．望楼建築ブーム

煉瓦造、石造による２～３階建てでつくられた。

前述のように、明治に入り３階建てが解禁となったが、

１８９４（明治２７）年には、三菱一号館（ジョサイヤ・

その結果見晴らしの良さを売り物にした３階建の料理屋

コンドル設計）が丸の内に竣工した70。煉瓦造、３階建が増えていった66。そして、明治２０年代には、高所からてで約５０尺（約１５ｍ）のオフィスビルであり、この一の眺めを庶民に提供した望楼建築がブームとなる。中で号館を皮切りとして、コンドルの弟子の曽禰達蔵らの手も有名なものが、「十二階」として知られる浅草凌雲閣でにより、赤煉瓦のオフィスビルが馬場先通り沿道に連なある。１８９０（明治２３）年に建設された凌雲閣は、高さ１り、その街並みから「一丁倫敦（ロンドン）」と呼ばれた。

７３尺（約５２ｍ）、１２階建ての煉瓦造の高楼であり、１１

表５－３ 明治後期の主な煉瓦造・石造のビル階と１２階が眺望所になっていた67。塔から都市を一望できる体験は、「自分が都市というのを目の下に置いてある充足感を味わう68」ことを可能にし、新たな娯楽として市民権を得ることとなった。しかし、こうした高塔ブー
ムは一時的なものに終わり、庶民に眺めを提供する場は、百貨店などへと移っていく。

名称

建設年

高さ

構造

三菱一号館
１８９４（明２７）
３階
煉瓦造
三菱二号館（明治生命
１８９５（明２８）
３階
煉瓦造
保険会社）
日本銀行本店
１８９６（明２９）
３階
石造
旧三井本館
１９０２（明３５）３階
鉄骨煉瓦造
出典：三菱地所、日本銀行、三井不動産のＨＰ等をもとに作成。

ちなみに望楼建築ブームとなった明治２０年代（約１８９０年代）は、シカゴ、ニューヨークにおいて摩天楼が誕

５－６．鉄骨造・鉄筋コンクリート造による高層化生し始めた時期と重なり、浅草凌雲閣を最初期の摩天楼69の一つであると呼ぶ向きもある 。

筋コンクリート造（ＲC 造）技術の進展などから、鉄骨造やＲＣ造による高層ビルの建設が増えていく。東京海表５－２ 明治２０年代の主な望楼建築
名称

建設年

高さ

１８８８
１７間１尺
五層楼眺望閣
明治２１（約３１ｍ）
１８８９
１３０尺
九層楼凌雲閣
明治２２（約４０ｍ）
１８９０
１７３尺
浅草凌雲閣
明治２３
（約５２ｍ）
１８９１
１００尺
岡山集成閣
明治２４
（約３１ｍ）
出典：橋爪（２００８）をもとに作成。

大正期に入り、第一世界大戦を背景とする好景気や鉄

備考
有宝地（大阪の和風庭園）
有楽園（大阪の和風庭園）
通称浅草十二階
料理旅館菅の屋

上ビル、丸ビルなどのオフィスビルに加えて、デパートなどの商業施設の高層化が進んだ。
１９２０（大正９）年には、現在の建築基準法の前身である市街地建築物法が施行され、住居地域は６５尺（のちに２０ｍ）、それ以外の地域は１００尺（３１ｍ）に高さが制限され、その後の都市のスカイラインを大きく規定していくこととなる71。写真５－１は、昭和２０年代の丸の内の写

65

初田（１９９４）ｐ９６
橋爪（２００８）ｐ９０
67
橋爪（２００８）ｐ７５～７８68
前田（２００５）ｐ５７
69
Ｗｒｉｇｈｔ（２００８）ｐ１１
66

70

三菱一号館は１９６８（昭和４３）年に解体されたが、２００９（平成２１）年に当時の構造で復元予定である（現在工事中）。
71
用途地域による制限のほか、道路幅員や構造によっても高さが制限された。１００尺の高さ制限はあったものの、周辺に広い土 地 総 合 研 究 2008 年春号

21

明治生命館
岸本ビルヂング

内外ビルヂング

東京會舘
商工会議所

馬場先通り

真であるが、ばらつきはあるものの１００尺を基調とする街並

表５－５ 大正～昭和初期のＲＣ造アパート

みが形成され、特に東京駅と皇居を結ぶ行幸通りは、「一丁紐育（ニューヨーク）」と呼ばれた。
１９３６（昭和１１）年には国会議事堂が完成したが、その塔部の高さは１００尺（約３１ｍ）の２倍を超える６６.４５
ｍであり、日本橋三越デパートの塔の高さを抜いて当時最も高い建物となった72。国家の象徴として、ふさわしい高さが求められていたことがうかがえる。
表５－４ 大正～昭和初期の主な高層ビル
名称

建設年

高さ

日本橋三越
１９１４（大３）７階
海上ビルヂング
１９１８（大７）
７階・９０尺丸ノ内ビルヂング
１９２３（大１２）
８階・１０３尺郵船ビルヂング
１９２３（大１２）
７階
三井本館
１９２９（昭４）７階
出典：三菱地所株式会社編（１９５２）等をもとに作成。

構造
鉄骨造
鉄骨造
ＳＲＣ造
鉄骨造
ＳＲＣ造

名称

建設年

９階

10 （0.5％）

１２）年の関東大震災で４６５,０００戸の住宅が倒壊･焼失し８階

26 （1.2％）

たが、不良住宅の改良や不燃住宅供給を目的に、財団法

７階

42 （1.9％）

人同潤会が設立され、多くのＲＣ造のアパートが建設さ６階等で完成し、高さは３階建てが中心であった。昭和に入りつくられた大塚女子アパートや江戸川アパートは６階建てと高層であり、エレベーターが設置された。また、お茶の水文化アパートや九段下の野々宮アパートなど、事業主体

古石場住宅第一期
１９２３(大正１２)３階
東京市
古石場住宅第二期
１９２５(大正１４)３階
東京市
青山アパート１９２５（大１４）３階
同潤会
中の郷アパート
１９２５（大１４）３階
同潤会
代官山アパート
１９２５（大１４）２～３階
同潤会
清砂通アパート
１９２７（昭２）４階
同潤会
三田アパート１９２７（昭２）４階
同潤会
三輪アパート１９２７（昭２）４階
同潤会
鶯谷アパート１９２８（昭３）３階
同潤会
上野下アパート
１９２８（昭３）３階同潤会
大塚女子アパート
１９２９（昭４）６階
同潤会
江戸川アパート
１９３２（昭７）６階
同潤会
お茶の水文化（財）文化普１９２５（大１４）
６階
アパート
及協会
野々宮アパート
１９３６（昭１１）７階
民間
出典：植田（２００４）、高層住宅史研究会（１９８９）を元に作成

一方、住宅においても不燃高層化が進む。１９２３（大正れた。１９２５（大正１４）年には、青山、中の郷、代官山

高さ

Ｎ＝2,211

94 （4.3％）

５階

223 （10.1％）

４階

564 （25.5％）

３階

1,252（56.6％）
0

200

400

600

800

1000

1200

1400 棟図５－１ ３階以上の建築物(木造除く)の階数別割合
出典：「東京市高層建築物調査 昭和十年五月調査」

民間による高層集合住宅もつくられたが、これらは所得水準の高い人向けの高級アパートであった。

６．戦後復興～高度経済成長期

東京市役所が１９３５（昭和１０）年に実施した３階以上の建築物（木造除く）の実態調査結果によると、２,２１１棟の６－１．ビルブーム

うち、３階５６.６％が最も多く、５階以下のものをあわせ

１９４７（昭和２２）年２月、建築資材の不足から、GHQ

ると９割以上を占めていた73。１９３３（昭和８）年時の東京の指導のもと建築統制、資材統制が実施される。
しかし、市内の建物総数は９１７,１４７棟（東京市統計年表）であったこ資材の生産が増えるにつれて建築統制が緩やかになり、とから、３階以上の建築物（木造以外）が占める割合はわず

１９４９（昭和２４）年には有名無実状態になっていた 。

か約０.２％であり、大部分が１、２階の木造建築であった。

１９５０（昭和２５）年に建築基準法が公布され、同時に建築統制が解除されると、建築物の建設が本格化してい空地等があった場合の適用除外の規定もあった。
72
鈴木（１９９９ｂ）ｐ２４
73
東京市役所（１９３５）

く。東京を中心にいわゆる『ビルブーム』が起こり、翌年以降には全国に波及することになる。この背景には、

22

土 地 総 合 研 究 2008 年春号

先に述べたように、資材統制、建築統制の解除や朝鮮戦

昭和５０年代以降、城の再建を目指す市町村が増えてい争特需に伴う好景気に加えて、会社数・従業員数の増加、った。昭和３０年代初頭の「昭和築城ブーム」と異なる点

投資先としてビルが有利となってきたことなどがあったは、ＲＣ造ではなく木造により復元するものが多かった

74

ことと、単なる観光振興ではなく、景観整備により町の。しかし、建築基準法制定後も３１ｍ、２０ｍの高さ制限は踏襲されたために、それ以上の建物は少なかった。

質の向上を目指したことである77。
表６-２

６－２．不燃高層アパート

昭和築城ブームにより再建された天守閣

再建年

城名称

一方、戦後の住宅不足と建物の不燃化問題を同時に解

１９５４（昭２９）決するために、鉄筋コンクリート造のアパートの建設が

１９５６（昭３１）

岐阜城

公営住宅を中心に進展する。経済的な制約からエレベー

１９５８（昭３３）

浜松城、津城、和歌山城、広島城

ターの設置が必要とならない４、５階建のものが多かっ

１９５９（昭３４）た。また、民間について見ると、１９５３（昭和２８）年に

１９６０（昭３５）は、１１階建の宮益坂アパートが建設されるなど、１階が海城（再建ではない）
小田原城、熊本城、松前城

６－４．タワーの建設と同様に家賃は高額であり、庶民にとっては依然として高嶺の花であった。

名古屋城、岡崎城、大垣城、小倉城、熱出典：木下（２００７）を元に作成

店舗、２～４階が事務所、それ以上が住宅といういわゆる下駄ばきアパートであった。戦前の民間高層アパート

岸和田城

昭和３０年代は築城ブームであると同時にタワーブー
ムでもあった。昭和２９年竣工の名古屋テレビ塔を皮切り

表６-１ 昭和３０年代に建設された主な高層アパートに、大阪、東京、横浜、神戸、京都においてタワーが建

名称

建設年

階数

事業主

設された。１９５８（昭和３３）年、内藤多仲設計による東宮益坂アパート

１９５３（昭２８）

１１階

東京都

京タワーが完成する。タワー建設の目的は、当時始まっ

代官山アパート

１９５５（昭３０）７階

民間たばかりのテレビ用の電波塔であったが、その際に、パ東京アパート―９階

民間

リのエッフェル塔を超える世界一の高さを目標にしてい日活アパート

―

７～９階

民間

三田東急アパート

１９５７（昭３２）９階

民間た。完成した東京タワーの高さはエッフェル塔より３３ｍ

晴海アパート１９５８（昭３３）１０階

日本住宅公団西長堀アパート

１９５８（昭３３）１１階

日本住宅公団高い３３３ｍであったが、ここに戦後復興への意欲とともに、発展途上にある国家のいじましさも見て取れる。
名古屋テレビ塔は、集約電波塔として１９５４（昭和２９）

出典：早川（１９５７）、高層住宅史研究会（１９８９）等を元に作成

年に建設された。戦災復興事業で整備された１００ｍ道路
６－３．天守閣再建（昭和築城ブーム）
前述のように、第二次世界大戦時の米軍による空襲で、天守閣が消失したものが少なくなかった。

の中央緑地帯（久屋大通公園）に計画されるなど、復興のシンボルとして建設された78。２００５（平成１７年）には国の登録有形文化財に指定されている。
大阪の通天閣も、名古屋テレビ塔と同様に戦後復興の昭和３０年代前半に各地で天守閣の再建が進み、『昭和75

築城ブーム』と呼ばれた 。１９５６（昭和３１）年の経済白シンボルとして１９５６（昭和３１）年に完成した。通天閣

書に「もはや戦後ではない」と記された時期と重なり、は電波塔としての機能はなく、観光目的の施設であると天守閣は復興を遂げた町のシンボルとして再建された。

ともに、企業広告が設置されるなど広告塔としての役割再建された天守閣はＲＣ造のものが大部分であり、まが付与された。

た、本来存在しなかった展望台が設置されるなど、史実

表６-３ 昭和３０年代に建設された主なタワーに反するとして批判されることもあった。しかし、再建

タワー名称

建設年

高さ

目的

された城は、「敗戦後の城下町住民に精神的な拠り所を提名古屋テレビ塔

１９５４（昭２９）

１８０ｍ

電波塔・観光供し、かつ観光資源として経済的効果を生み出す76」こ

通天閣（二代目）

１９５６（昭３１）

１０３ｍ

観光

東京タワー

１９５８（昭３３）３３３ｍ

電波塔・観光とが期待され、市民や地元の商工関係者から歓迎された。

横浜マリンタワー１９６１（昭３６）

１０６ｍ

観光

神戸ポートタワー１９６３（昭３８）

１０８ｍ

観光

京都タワー

１９６０（昭３９）

１３１ｍ

観光

74

内山(１９５３)ｐ３９
天守の復元といっても、「オリジナルと大きく異なるものは「復興天守」、天守がなかった場所につくられたものは「模擬天守」と呼ばれ、「復元天守」と区別される」（藤尾（２００６）ｐ１２１）
76
木下（２００７）ｐ１１２
75

出典：INAX ギャラリー企画委員会（２００６）等をもとに作成
77
78

藤岡（１９８８）ｐ２３７
INAX ギャラリー企画委員会（２００６）ｐ４１

土 地 総 合 研 究 2008 年春号

23

会が高層化の可能性を検討した報告書を公表した。報告６－５．高さ制限の撤廃・超高層ビル時代へ
昭和３０年代に入ると、特需景気から本格的な高度成長

書では、「一般の市街地では、建築物の高層化をはかってを迎える。１９５５（昭和３０）年から１９７０（昭和４５）年

土地を高度に利用し、またそれと関連して建築物の不燃にかけて、国内総生産は年平均１５．６％上昇した79。この化や共同化によって高層化をはかること、逆に都心部で高度成長期の時期は、オフィスビル需要の増大を背景とは公共空地や都市の機能を確保するために建築物の高さ、する高さ制限撤廃の動きが進展した時期と重なる。当時

形態などを規正することは、今日の大都市における都市

３１ｍ（住居地域以外）、２０ｍ（住居地域）に高さが制限

計画上の大きな課題となっている 81」とし、容積率制導されており、これが大規模なオフィスビルの供給の障害入を提言するとともに、高さ２０階程度の建築物が技術的になっていた。３１ｍの高さ制限の範囲内で床面積を可能に可能であるとした。

な限り確保しようとした結果、平面効率の低下、空地のまた、１９５９（昭和３４）年には、新幹線の生みの親と言減少、駐車場不足による交通混雑等の問題が顕在化しはわれる十河信二国鉄総裁によって、東京駅丸の内駅舎のじめていた。例えば、同じ３１ｍのビルでも、戦前の丸ビ２４階建への建替計画案が示され、武藤清を委員長とする

ルの容積率は６４５％であるが、戦後のビルは１０００％を超研究委員会がアナログ式コンピューターで地震応答解析

えるものが多くなっていた（表６-４）。また、建築基準を行い、構造技術面での検討を行った82。１９６１（昭和３法の特例により３１ｍを超える建物の建設も可能であっ６）年にも武藤清を委員長とする強震応答解析委員会にたことから、１９５３（昭和２８）年には高さ４１．２３ｍ、１２

よって具体的な検討が実施され、翌１９６２（昭和３７）年に階の大阪第一生命ビルが竣工し、１９５４（昭和２９）年には｢適正設計震度の研究｣として答申され、従来の剛構造

80

は高さ４３ｍ、１１階の渋谷東急デパートが完成していた 。 から柔構造を導入することで、超高層建築物が実現可能
表６-４であることが明らかとなった83。

３１ｍ規制時の高層ビルの容積率

１９６２（昭和３７）年７月には、河野一郎建設大臣によ

建設年

地上
階数

容積率

る高さ制限撤廃を意図する発言があり、同年８月に建設

丸ノ内ビルヂング

１９２３（大１２）

８階

６４５％

省が建築学会に高さ制限のあり方について諮問する。こ

日活国際会館

１９５１（昭２６）

９階

１１１０％

れを受けて建築学会が答申を行い、その後１９６３（昭和３大阪第一生命ビル

１９５１（昭２６）

１２階※

１２４４％

８）年、建築基準法の改正により、容積地区制度が創設

大手町ビルヂング

１９５８（昭３３）

９階

１０５７％

され、環状６号線以内の地域が容積制へ移行した84。そ日比谷三井ビル

１９６０（昭３５）

９階

１１９１％

して、１９７０（昭和４５）年の建築基準法改正により、用名称※大阪第一生命ビルは、特例措置により３１ｍを超過した建物

途地域における絶対高さ制限は撤廃され、容積制へ完全に移行する（ただし、第一種住居専用地域は高さ１０ｍにそもそも、３１ｍ、２０ｍの絶対高さ制限の目的は、｢交制限された）。

通｣「保安」｢衛生｣であった。これらの要素のうち、「交

こうした高さ制限の撤廃の動きを受けて、１９６８（昭通」については容積（床面積量）で、「衛生」は容積率と

和４３）年には、わが国初の超高層ビルである霞が関ビル

斜線制限で代替可能であった、｢保安｣についても後述すが竣工した。特定街区を活用した建物で、高さは１５６ｍ、るように建設構造技術の発展により高層建築物でも十分

３６階であった。また、副都心として位置づけられた西新

安全性を確保できた。つまり、｢交通｣｢保安｣「衛生」を

宿の淀橋浄水場跡地を含む９６ｈａのエリアには、１９７１（昭確保する手段として絶対高さ制限を用いる合理性が薄れ

和４６）年竣工の京王プラザホテル（高さ約１８０ｍ）をはてしまっていた。

じめとして、次々と２００ｍ超の高層建築物が林立し、本このような背景をもとに、絶対高さ制限の見直し機運

格的な超高層ビルの時代へと入っていく。新宿副都心計が高まりはじめ、これに合わせて容積率制導入の検討が画は、１９９１（平成３）年に高さ２４３ｍの東京都庁第一本はじまる。

庁舎が完成することで事業が完了した、

１９５５（昭和３０）年、日本建築学会の高層化研究委員
81

高層化研究委員会（１９５５）ｐ４１大橋（１９９３）ｐ２７４
83
日本建築学会編(１９７２) ｐ５１９、武藤(１９８６) ｐ２５～２７84
容積地区制に先立つ１９６１（昭和３６）年、建築基準法改正により特定街区制度が創設され容積制が導入されたが、容積率のメ
ニューが限られており、実質的なダウンゾーニングになることから、あまり活用されなかった。
82

79

野口（２００８）ｐ７４
同時期に、東京駅八重洲口に高さ４７．８ｍ、１２階の鉄道会館が計画されていたが、なかなか許可が下りず、１９５４（昭和２９）年に６階部分までが完成し開業した。全体は１９６８（昭和４３）年に竣工した。
80

24

土 地 総 合 研 究 2008 年春号

表６-５ 高さ制限撤廃後の主な超高層ビル（昭和４０～５０年代を中心に）住宅の数を見ると、１９６８（昭和４３）年から１９７３（昭和

建物名称
霞が関ビル
世界貿易センタービル
京王プラザホテル
新宿住友ビルＫＤＤＩビル（旧ＫＤＤ本社）

新宿三井ビルディング
損保ジャパン本社（旧安田火災）サンシャイン６０
新宿野村ビル
新宿センタービル
新宿ＮＳビル
東京都庁第一本庁舎
東京都庁第二本庁舎

場所
霞が関
浜松町
西新宿
西新宿

竣工年
1968（昭 43）
1970（昭 45）
1971（昭 46）
1974（昭 49）

高さ156ｍ 36 階
163ｍ 40 階
180ｍ 47 階
210ｍ 52 階

４８）年の５年間で６倍に増えている（図６－１参照）。

西新宿

1974（昭 49）

165ｍ

32 階

要綱による規制は、法的根拠がないために正統性や実効

西新宿

1974（昭 49）

224ｍ

55 階

性に問題があるとされ、また、高度地区による北側斜線

西新宿

1976（昭 51）

200ｍ

43 階

制限は日照の確保という点では限界があった86。その結

池袋
西新宿
西新宿
西新宿
西新宿
西新宿

1978（昭 53）
1978（昭 53）
1979（昭 54）
1982（昭 57）
1991（平３）1991（平３）

240ｍ
210ｍ
223ｍ
134ｍ
243ｍ
163ｍ

60 階
50 階
54 階
30 階
48 階
34 階

出典：東京都建築統計年報

６－６．美観論争
超高層ビルの建設は時代の要請でもあったわけではあるが、その一方で高層建造物を巡る問題も起きてくる。

これに伴い、日照を巡る建築紛争も急増し、社会問題化していく85。各自治体は、開発指導要綱と北側斜線制限
型の高度地区の指定により日照紛争に対処したが、指導

果、１９７６（昭和５１）年に建築基準法が改正され、日影規制が設けられた。
5,452
(29%)

千

20,00018,000

6階以上

16,0005階以下

１９６５（昭和４０）年、皇居の内濠に面した丸の内の東

2,921
(20%)

14,0002,071(18%)

12,00010,000
325
(5%)

8,000

（１）丸の内美観論争

4,039
(24%)

6,000

50
(1%)

4,000

京海上ビルの建替え計画を巡り、美観論争が起きた。高2,000

層ビルは新しい都市美の象徴であるといった賛成意見、

0

4,399
(99%)

68

皇居を見下ろす高層ビルは不敬であり、丸の内や皇居の

778
(10%)

6,126
(95%)

73

1,410
(15%)

7,185
(90%)

7,919
(85%)

78

83

9,338
(82%)

11,346(80%)

88

12,562
(76%)

93

98

13,266
(71%)

03

年

図６-１ 階数別共同住宅数の経年変化
出典：各年住宅・土地統計調査

落ち着いた景観が壊されるといった反対意見など、国会を巻き込んでの論争に発展したが、結果的に約１００ｍのビルとして建設された。これ以降、「１００ｍ」が丸の内地

７．安定成長期～バブル経済期

区の北側に位置する大手町地区におけるビルの高さの不文律となる。

７－１．規制緩和による高層化の促進（２）京都タワー論争

題化した結果、国土利用計画法による土地取引規制制度

１９７０年代は、急激な地価高騰や日照紛争などが社会問
丸の内美観論争に先立つ１年前、京都においても高さの創設、建築基準法改正による日影規制導入、都市計画を巡る論争が起きた。１９６４（昭和３９）年２月、京都駅

法改正による地区計画制度創設など、規制強化の流れで前に、高さ１３１ｍの京都タワー（山田守設計）の建設があったが、１９８０年代以降、規制緩和が進んでいく。
まず、中曽根首相の下で実施された規制緩和、民間活用

明らかになった。京都在住２５年のフランス人Ｊ・Ｐ・オ

シコルヌ氏が京都市長に抗議文を提出したことを契機に、 がある。１９８３（昭和５８）年２月、中曽根首相が建設省に対京都タワーは京都にふさわしくないとして反対運動が展し、都市開発に関する規制緩和を行うよう指示し、同年 7 月、開される。しかし、結果的にタワーは建設され、その後建設省が「規制の緩和等による都市開発の促進方策」を中も、１９９４（平成６）年竣工の京都ホテル（高さ６０ｍ）、

曽根首相に報告した。これに基づいて、高度利用を促進す

１９９７（平成９）年竣工の京都駅（高さ６０ｍ）を巡ってべく、地域地区等の一般的規制緩和に加え、再開発事業等

同様の景観論争が起きた。

の個別的規制緩和（容積率割り増し）や税制上の特例措置、さらには地方公共団体による中高層建築物を対象とした宅

６－７．マンションブームと日照紛争
昭和３０年代までは高所得層向けであった中高層マンションが、昭和４０年代に入ると中堅所得者層をターゲッ
トにした供給が増加する。６階建て(約２０m)以上の集合

85

柳沢(１９９９)ｐ６２。１９７３（昭和４８）年に建設省が全国の日照紛争の件数を調査しており、５１７件(昭和４５年)、９９６件(４６年)、３，
２２５件(４７年)、９９１件(４８年１～２月)と急増していった。
86
大河原(１９７４) ｐ１０７

土 地 総 合 研 究 2008 年春号

25

5.0
4.5
4.0
3.5

6～9階

3.0

10～15階2.5

16～20階2.0

21～30階

1.5
31階以上

1.0
0.5
0.0
88

89

90

91

92

93

94

95

96

97

98

99

00

01

02

03

04

図７-１ 階数別建築着工数（１９８８年を１としたとき）
出典：各年建築統計年報

新丸ビル
丸ビル
東京海上ビル

明治安田生命ビル

写真８-１ 皇居側から大手町・丸の内を望む（２００７年８月撮影）
丸の内地区では、近年２００ｍ級の高層建築物が増加し、美観論争の発端となった東京海上ビルはそれらに挟まれ目立たなくなっている。

地開発指導要綱の行き過ぎ是正等が通達により実施され地の流動化を促進するために、高層化を促す各種規制緩た。

和策が実施されていく。例えば、１９９７（平成９）年のこうした規制緩和に加え、オフィス床需要の拡大、投共同住宅の共用部分の容積率不算入や高層住居誘導地区

機的土地取引の増大を背景に、１９８３（昭和５８）年頃か

計画制度創設、２００２（平成１４）年の建築確認型の総合ら都心部における局地的な地価高騰がはじまり、本格的設計制度の導入など、建築基準法の緩和が行われた。

なバブル期に突入していく。地価高騰のピークは１９８８

また、２００１（平成１３）年に都市再生本部が設置され、（昭和６３）年前後であったが、高層建築物の建設のピー

国際競争力のある魅力的な都市をつくることを目的に、

クはバブル経済崩壊間近の１９９０（平成２）年頃に迎え、

２００２（平成１４）年に都市再生特別措置法が制定され、

１６階建て以上の建物が急増した（図７－１）。

都市再生緊急整備地域の指定や既存の都市計画を白紙にできる都市再生特区制度の創設、民間への各種金融支援制度などが整備され、東京においては大崎、渋谷、汐留、

８．バブル崩壊以降～現在

品川などにおいて再開発が進み、高層ビルが林立する。
図７－１に見るように、２０００（平成１２）年頃を境に１８－１．景気対策としての規制緩和と高層化

６階以上の建築物の着工数が増えており、２１階以上（約バブル期には、床供給を増やすために規制緩和を進め

６０ｍ超）の超高層建築物の増加が著しい。図８－１は、たが、バブル崩壊後に土地が不良債権化し、土地の流動

東京都区部と都心５区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)化が課題となる。１９９７（平成９）年に閣議決定されたの６０ｍ超の高層建築物数の変遷を見たものである。２０００

総合土地政策推進要綱では｢所有から利用へ｣が謳われ、（平成１２）年から２００７（平成１９）年にかけて、区部に土地の有効利用を図るために各種規制緩和が行われ、土

おける６０ｍ超の建物の増加数は３５５棟（増加率６７％）に

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26

及ぶが、うち約３分の２の２１１棟は都心５区に集中している。また、６０ｍ超の建物のうち、１００ｍ超の割合が区部で３５．６％、都心５区で４０．８％と、いずれも２０００（平成１２）年時点より高くなっている。
現在、アジアや中東では超高層建築物の高さを巡る競争が過熱しているが、日本においては、横浜みなとみら
いに、１９９３（平成５）年に竣工したランドマークタワ
ーが高さ２９６ｍで最も高く、それ以来最高高さは更新されていない。その理由は、日本では航空法により高層建
築物の高さの限度はほぼ決まっているためであり、そのため企業やデベロッパーにとっては、高さそのものの追求よりも、床面積の獲得の方がより重要な課題であった

写真８-２ 隅田川から見た都心のスカイライン（２００５年１１月撮影）
東京タワーがランドマークではなくなりつつある

現在、墨田区押上に高さ約６１０ｍの新東京タワー（仮といえる。

称）の建設が計画されており、２０１１（平成２３）年には
1000

計529

800
600

315
（35.6%)

166（31.4%)

400
200

100ｍ超

開業が予定されている。本家東京タワーが、視覚的ラン

60～100ｍ

ドマークとしての役割ばかりでなく、本来の電波塔とし

計363

計574

ての役割も終えようとしている。確かに、視覚的ランド

121（33.3%)

234（40.8%)

計884

569（64.4%)

363（68.6%)

マークや実用的機能としての役割が弱くなったものの、昭和の象徴として、懐かしさや郷愁をもたらす存在にな

242（66.7%)

340（59.2%)

2007年
区部

2000年

りつつある。また、東京タワーは、２００８（平成２０）年に５０周年を迎え、文化財保護法に基づく登録有形文化財

0
2000年

近年、小説や映画などに見られるように、東京タワーが

2007年

都心5区

図８-１ ６０ｍ超の高層建築物数の変化（００年から０７年）
出典：東京都建築統計年報の登録も可能となるため、東京タワーはより「歴史的」な建造物へと移行しているともいえる88。
８－２．高さ制限の動き
規制緩和により、住宅の超高層化もこの時期に大きくこれら一連の開発により、東京都心のスカイラインは進展する。図８－２は、階数別の共同住宅数を建築年ご大きく変化した。前頁の写真８－１は、現在の丸の内のとに見たものである。１５階（約４５ｍ）以上の共同住宅

スカイラインである。近年１５０～２００ｍ規模の超高層ビの割合を見ると、１９９４（平成６）年から、２００３（平成ルの建設が進み、かつて美観論争の発端となった東京海

１５）年にかけて、０．９％から９．６％へと急激に増加して上ビルが周囲の建物の中に埋没し、目立たないほどであいる。高層住宅の建設は、都心回帰に大きく寄与する一る。また、最も高い建造物である東京タワーの存在も周方で、低層の住宅地や歴史的な市街地などにおける高層

辺の大規模開発により目立たなくなりつつある。１９６８

マンションの立地により、居住環境や景観の悪化などの（昭和４３）年に出版されたケヴィン・リンチの『都市の問題が顕在化し、紛争に発展するケースも増加していく。

イメージ』の巻末に、訳者の富田玲子による詳細な解説

こうした紛争を予防するために、絶対高さ制限をかけるが掲載されている。
「ランドマーク」の説明として、低層自治体が近年多い。

の街並みに東京タワーだけが目立つ写真が掲載され、「ま高さ制限手法としては、高度地区という都市計画法にわり中に３６階建のビルディングが並んだら、ランドマー

基づく制度（法的拘束力が強い）や２００４（平成１６）年

クでなくなるだろう87」とある。４０年後の現在、都心にに制定された景観法に基づく景観計画（法的拘束力弱い）

は超高層建築物が林立し、富田の予想は現実のものとなりつつある(写真８－２)。

87

リンチ（２００７）ｐ２６８。ちなみに、富田が言う「３６階」とは１９６８（昭和４３）年に竣工した霞が関ビルの階数と同じである。

88

文部科学省が告示した登録有形文化財登録基準には、建築物、土木構造物及びその他の工作物のうち、原則として建設後５０年を経過し、かつ、（１）国土の歴史的景観に寄与しているもの（２）
造形の規範となっているもの（３） 再現することが容易でない
もの、のいずれかに該当することとされている。

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27の活用が多く見られるが、住宅地の居住環境保全を目的

ゾーンの保全が登録の条件になることもあり、２００８（平としたものから、歴史的な街並み保全や山・歴史的建造

成２０）年３月に、鎌倉駅・若宮大路を中心とする市街地

物等のランドマークへの眺望確保を目的としたものなど、 と北鎌倉駅周辺の市街地が、都市計画法に基づく「景観地区」に指定され、高さが１５ｍに制限された。

その目的は様々である。
千

1,000

800

11

700
600
500

12.0%

15階以上
6階以上
5階以下
15階以上の割合

900

9.6%

19

230
164

215

189
10

300

3.1% 135

453
432

100

0.9%

429

1.6%

1.1%

240
5.0%

4.4%

6.6%

25

346

240

6.0%

34

4.6%
202

2.5%

392

8.0%

31

26

225

400

200

185

32

316

2.0%

293
185

0.0%

95

96

97

98

99

00

01

02

約４４ｍの高層マンションが着工されたが、世界遺産である原爆ドーム（高さ約２５ｍ）を見下ろす建物はふさわし
くないとして、「世界遺産『原爆ドーム』の景観を守る会」

4.0%

115
339

0
94

（広島・原爆ドーム）
２００５（平成１７）年、広島市の原爆ドーム周辺に高さ

7

6

10.0%

03 年

図８-２ 建築年別・階数別共同住宅数
出典：住宅・土地統計調査。０３年は９月までの数値

や「日本イコモス国内委員会」が工事中止や計画の見直すよう業者に求めるとともに、広島市長に原爆ドームの景観を守るように要請した90。原爆ドーム周辺は、１９９６（平成８）年に世界遺産に登録されており、原爆ドームと平和記念公園の周辺５０ｍは、世界遺産を保全するためにバッファーゾーン（緩衝地帯）に指定されている。指定当時、世界遺産登録にあわせて「美観形成要綱」が作①城下町における高さ制限
天守閣への眺望を保全するための高さ制限をかける例

成されていたが、要綱に法的拘束力はなく、また高さにが比較的多いが（表８－１）、江戸時代から天守閣が残る関する規定もなかったため、このマンション建設は合法

１２城のうち７の城下町で高度地区もしくは景観計画に的であった。しかし、高さ制限が必要との声を受けて、89

よる高さ制限を実施している 。松本市では、２００１（平２００６（平成１８）年１１月に要綱を改正し、２０ｍ、２５ｍ、３７.５

成１３）年に、城周辺の約３２.６ｈａを法的拘束力のある高ｍ、５０ｍの４段階の高さ制限値を設定した。現在、景観度地区に指定し、国宝の松本城とその背景の北アルプス法に基づく景観計画において原爆ドーム周辺を重点的景

等の山並みへの眺望を保全している。２００８（平成２０）

観形成地区に指定することを検討している。

年４月からは景観法に基づく景観計画により市全域を対象に高さ制限を行っている。用途地域ごとに高さ制限値
は異なるが、天守閣の高さである２９.４ｍより高い建物の９．まとめ建設を制限している。
表８-１ 天守閣の景観保全のための高さ制限実施自治体
市名

城名

松本市

松本城

丸亀市
小田原市
高知市
唐津市
彦根市
犬山市
姫路市

丸亀城
小田原城
高知城
唐津城
彦根城
犬山城
姫路城

指定年
２００１
２００８
２００２
２００５
２００５
２００５
２００７
２００８
２００８

制限手法
高度地区
景観計画
高度地区
高度地区
高度地区
高度地区
景観計画
景観計画
景観計画

近代以前において、高層建築物は、神殿、仏塔、天守閣等に限られ、為政者の権力、威勢を象徴する存在であり、いわば権力者の専売特許であった。一般の建物は、ほとんどが平屋あり、近世に入りようやく２階建てが増えてくるという状況であった。
近代以降、資本主義経済の進展とともに、鉄とエレベーター技術の進歩により、銀行、学校、ホテル、オフィ
ス、住宅などの一般の建築物も高層化していった。高層
建築物は、経済活動を支える存在となり、さらには企業②世界遺産における高さ制限

や市民の自負心もしくは虚栄心を満たす存在になってい（鎌倉・旧鎌倉市街地）

く。また、近代以降の大きな特徴としては、高層建築物

三方を山に囲まれた古都・鎌倉は、鶴岡八幡宮を初めからの眺めを市民が享受できるようになったことがある。

とする社寺が多く残る地区であり、現在、世界遺産に登高層建築物が、「見られるもの」から「眺望の場」へと、録するために手続きをしている段階である。バッファー

その意味を拡大させ、市民が持つ都市のイメージにも変8990

江戸時代から天守閣が残る城は、北から弘前城、松本城、犬山城、彦根城、丸岡城、姫路城、松江城、丸亀城、備中松山城、松山城、宇和島城、高知城である。

同様の問題が、ドイツのケルン市においても起きている。世
界遺産に指定されているケルン大聖堂の周辺のバッファーゾー
ンに高層ビルが建設され、一時危機遺産に登録された。

28

土 地 総 合 研 究 2008 年春号

質をもたらしたと思われる。浅草の１２階（遼雲閣）、観光地としての復元天守閣、タワー、
高層建築物の展望室、
超高層マンションなど、形を変えながら様々な高層建築物が眺めを提供してきた。
太田（１９８９）や鈴木（１９９９ａ）などは、西洋と日本の建築・都市の違いを、垂直性と水平性にわけて説明している。鈴木は、あくまで五重塔や天守閣等は例外であり、結局高層建築による垂直性の文化は根付かなかったと述べる。
このことは、
そもそも日本の市街地において、「図」と「地」の関係は明確には意識されていなかったことを意味する。近代以前は、「図」となる建物は限られたものであったために、意図されたものではなかったとはいえ、「図」と「地」の関係にはメリハリがあった。しかし、近代以降の「地」の高層化により、均衡していた景観に変化が生じる。これまで「図」であったものが、高層化した「地」の一部に紛れてしまうことにより、従来の「図」と「地」の関係が不明確になっていく。日本
は、もともと「図」と「地」の関係が明確に意識されない水平性の文化であったことに加えて、徳川期の身分制に基づく高さ制限の存在が高層化に対する免疫を育てなかったこともあり、「図」と「地」の調和手法や「地」としての街並みの作法を会得する機会を持たずに近代を迎え、経済的な要請に従い高層化を進めてしまったともいえるだろう。
本来、日本における「図」が建物ではなく、山河であるとするならば、建物の高さをどのように考えていくべきであろうか。上田（２００３）は、都市の中から聖所である山を眺める『山見の聖軸』を保全すべきと述べており91、また、齋藤（２００５）も、「不変項としての土地の景観、いわば地景を都市内に持ち続け」て、「山河の眺めを都市内部において保持する」ためにこそ、建築規制が必要であると述べる92。つまり、山や川への眺めを基調に、建物の高さや高層化のあり方を考えていくことが今
後の市街地形成や景観形成のヒントになるのだろう。

｢参考文献｣
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店（岩波新書）植田実（２００４）『集合住宅物語』みすず書房
91

上田（２００３）ｐ２１７～２１８
92
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Ｔｈａｔ Ｒｅａｃｈ ｆｏｒ ｔｈｅ Ｓｋｙ” Ｐａｒｒａｇｏｎ Ｉｎｃ［ おおさわ あきひこ ］［土地総合研究所 研究員］