【第８９回【 第 ８ ９定期講演会
回 講 演 会 講演録】】
日時：平成１５年４月９日
場所：東海大学校友会館

平成１５年地価公示について
国土交通省土地・水資源局
地価調査課長
■はじめに

小池

一郎

いと思います。

国土交通省土地・水資源局の地価調査課長の小池です。これから、３月２５日に公表を■概況

いたしました１５年地価公示につきまして説明させていただきます。

ペ ー ジ は 、全 国 三 大 圏 、地 方 圏 の 住 宅 、

地価公示が何たるかにつきましては、省略

商業別に平均の変動率をあらわしたものです。

をさせていただきたいというふうに思います

全国で申しますと、住宅がマイナス５．２かが、ただ、数字だけを最初に申し上げておきら、マイナス５．８ということで下落幅が拡たいと思います。

大。三大都市圏で言いますと、下落幅は同様

毎年１月１日時点という価格時点で、今回と い う こ と で す が 、さ ら に そ れ を 東 京 、大 阪 、は３万１，８６６地点につきまして、２６０

名古屋というふうに見てまいりますと、東京０余の不動産鑑定士が一地点について２人で圏は縮小というふうになっております。地方

鑑定評価をいたします。その鑑定評価結果を

圏は下落幅拡大ということです。

最終的には土地鑑定委員会というところで評

一方、商業地の方を見ますと、全国平均が定決定いたしまして、発表するという性格でマイナス８．３から８．０ということで下落す。

幅が縮小ということになっております。これ

実は、地価公示そのものは、この変動率とはもちろん地点のウエートバランスという要いうことではなくて、むしろその地点ごとの因もありますけれども、大きな要素としては価格を示すということが本来の役割です。先

三大都市圏がマイナス８．５が７．１というほど申しました３万１，０００余の地点の価ふうに下落幅が縮小。特に東京圏のマイナス

格につきましては、国土交通省のホームペー

７．４からが５．８というこの下落幅の縮小

ジの中の土地ライブラリーというのがありまが寄与しているということだろうというふうして、その中を探していただきますと、全地に思います。

点のその価格が見れるという仕組みになって一方、地方圏はマイナス８．１から８．７

いますので、それをご参照いただければと思ということで依然として大きい下落幅で、かいます。

つ拡大という状況にあります。

それでは早速ですけれども、ページと、ページの概況というところを見ていただきた

この変動率が下落という状況がどれぐらい続いているのかということにつきましては、

ページからページまでに資料としてつけ率が右側の枠外にありますけれども、マイナてあります。全国とか、三大都市圏ごとにグス１．１とか１．５というオーダーになってラフ化しておりますけれども、要は全国で申きています。変動率で見ると１％台というこしますと、１２年連続で下落が続いているととなんですが、実際の価格の水準で申します

いう状況です。

と、高いところ低いところがあるんですけれ

ただ、概況の３番目の丸に書いてございま

ども、平均的に申しますと、４，０００円かすけれども、個別化がより進行しているといら、６，０００円というようなオーダーにな

う状況にあります。バブル期には、要するにるわけなんです。そういった値動きの範囲で地点が表、裏どこにあろうと一体の地域にお変動しているというような状況まできている

いては上げならば上げというような状況だっということだろうというふうに思っておりま

たというふうに思いますけれども、昨今、今す。

回特にそういう特徴が大きくあらわれている

そういうことが寄与して参考のところにと思いますけれども、一番狭く申せば、表通書 い て ご ざ い ま す け れ ど も（ Ｐ ．

りと一つ入った裏通り、ここで随分地価の動

都区部全体としてもマイナス１．９という変向が違ってきていると、そういった状況です

動率になっていて、さらに４年連続で下落幅ね。そういうのをここでは個別化というふうが縮小しているという状況になっております。

に表現しておりますけれども、これが前回とそういった中でさらに）、東 京ページですが、比べてもかなり進行しているという状況が特全体平均としては下落している中で上昇して徴として言えるというふうに思っております。

いたり、あるいは横ばいといっていますが、そういう個別化を探っていくために地域ご

変動率ゼロという地点数がどういうふうに推ととか、あるいは地域の中の東京で言えば区移しているかということを書いた表がありまごととか、あるいは地点ごととか、そういっ

す 。東 京 圏 を 見 る と 上 昇 住 宅 地 で ６ が １ ０ と 、たことでさらに見ていきたいというふうに思あるいは横ばいが９０から１１３というふういます。

な状況になっているということです。
ページですけれども、先ほど都心部、南西部を注目しているというふうに申し上げ■東京圏の住宅地ました。都心部におきましてもそこに書いてある千代田から豊島までいろいろ区があるん

ページに三大都市圏の住宅地について、ですけれども、それぞれの区で、実はここにそれぞれ２７の地域に区分いたしまして、そ見てわかるように大分変動率が違っている状の変動率がどうなっているかという表をつけ

況にあります。千代田とか、あるいは文京、ております。これをごらんいただくとわかる

台東といったところ、港はもう３年連続横ばと思いますが、東京圏で特に今回注目される

い、あるいは上昇という状況にあるんですけのが、一番上の区部都心部、あるいは区部南れども、横ばいという状況まできているとい西部です。

うことであります。あるいは渋谷では今回区

この区分の定義につきましては、簡単にい全体として上昇と、という状況まできている

うと、都心部は山手線の中、南西部は目黒とと 。一 方 で 、豊 島 区 は 依 然 と し て マ イ ナ ス ４ ．

か、品川とか、大田とか、そういったところ

１というような状況になっているということでございます。

でございます。

こういった都心部、南西部におきます変動

同様な目で見ていただきますと、南西部では大田区がマイナス１．７が１．０とか、品

右 下 に 凡 例 が あ り ま し て 、大 き な 黒 丸 が 上 昇 、川がマイナス２．１から１．４とか、かなり小さいのは横ばいという表示になっています。

下落の幅を縮小させているという一方で、練去年のものをつけておけばより明確になった

馬はマイナス４．２が２．３というようなとのかもしれませんけれども、２つ特徴がありころであるということです。

ます。

北東部については、全体としてはマイナス

まず、真ん中の非常に丸が密集している部

３．１ということなんですが、墨田、江東を分の密集度がさらに上がったということが１

見ると、マイナス０．７とか１．０というこつ目です。それから２つ目が、文京区、右上とで、平均の数字とその内訳の数字というこの方ですね。ここに黒丸がかなりふえてきてとで違いがあります。いずれにせよ、先ほどいるということ。それから同じように左下に申しました東京の中の都心部、南西部、さら大きな黒丸が右左にあると思います。左側がにそれらの中の一定の区というふうに変動が田園調布付近、右側が馬込とか山王とか、大かなり違った状況にあるということが見てと

田区の都営浅草線の始発、あるいはその次のれると思います。

駅の周辺というところです。

ページを見ますと、先ほど上昇または
横ばい地点が幾つあるかということを言いま

田園調布はわかるんだけれども、馬込がわ
からんという疑問を持たれると思います。

したけれども、それがどういう区や、市に分

ページは、今見ていただいた黒丸のほ布しているかということを示したものです。

かに下向きの矢印の地点を加えました。下落渋谷、港は去年に引き続きすべての地点が率マイナス１％未満の地点というものです。

上昇、横ばいというような状況にあるんです

先ほど下落率が１％というのが４，０００円

けれども、その他今回現われたところを申し

から、６，０００円のオーダーということでますと、例えば横ばいでは文京区が０から９

すから、それ未満ということでそれ未満の値というような数字。あるいは大田区ですと横動きをしているようなところをプロットした

ばいで１から９とか、あるいは上昇で２からものです。

６というような地点数。あるいは東京都区外

見てわかるように、何も田園調布とか馬込においても例えば武蔵野市、これは吉祥寺のにおいて特別な事情があって、そこだけが横

井の頭公園近くの高級な住宅地です。それか

ばい上昇という特異ポイントとして、あらわら川越の５という数字であるとか、あるいはれたのではないということです。渋谷から東浦安の７という、こういったところが上昇、横線とか、目黒線とか、池上線とか、そうい

横ばいの地点があらわれたり、あるいはふえった通勤沿線、実はこの下矢印のほとんどはたりしているという状況にあるわけです。

最寄駅から１０分以内というところなんです

こういった下落から横ばい、上昇というベク

けれども、そういったところが景気の動向次

トルの中で特に目立っているような区、ある

第でどういうふうになるかわかりませんけれ

いは市ということでご紹介したんですけれど

ども、横ばい予備軍というような形で分布しも、さらにそれがどういう地点にあるか、場ているということです。

所にあるかということについて、ページ以降を見て下さい。
これが今回、東京都区部で今申しましたよさらに同様な状況は、井の頭線であるとか、杉並区の丸の内線、中央線、沿線にも広く分布しているという状況にあります。

うな上昇、横ばいの地点がどういったところ

こういった中で先ほど申しました田園調にあるかということをプロットしたものです。

布とか馬込あたりですね、そういったところ

が横ばい、上昇ポイントとしてあらわれたとつきましても、今回横ばい地点が５カ所あらいうことです。

われているんですけれども、先ほど申しまし

さらに、都営浅草線で申しますと、大田区

た川越が持っている伝統文化というものがあと品川区で区境をまたがって一駅違うと大体る程度評価されてこういった価格動向という３～４万円から５万円ぐらいの平米単価の差ことであらわれたんではないのかなと。もちがあります。

ろん、通勤の便というのがまずあって、それ

一駅４～５万円の差ということを住宅をに加えて街並みの魅力というものがこういっ求めようとされている方が、あるいはマンシた形になったんじゃないかということです。

ョンを建設しようとしてその用地を求めよう

そういった街並みに対する評価が利便性と相とされる方が、どういうふうに評価している

まって人気が出たようなところにつきまして

かということ。価格調整がかなり進んだとこ

横ばいポイントがあらわれたというふうに思ろというものについて利便性が高まった、あっているところです。

るいは、都市再生が進む品川とかの影響だとついでに、先ほどページで下向き１％

いうことなんですけれども、そういったこと未満の地点が広がっているというお話しをしから馬込というところが横ばい、上昇というましたが、この後、商業地についても同じよ形になってあらわれたんだというふうに考えうな見方をしてもらうつもりでいるんですけております。

れども、商業地の場合は、かなりピンポイン

実は、この地図に１％台というものをプロ

ト的に上昇、横ばいの地点が出てくるのに対ットいたしますと、世田谷あたりにもかなりしまして、住宅の方は、依然としてかなり面

地点があらわれてまいります。そういった意

的というんでしょうか、あるいは沿線沿いと味で一くくりに南西部とか言っておりますけいうんですか、そういった出方、あらわれ方

れども、動向が少しずつ違っているという状というのがまだあると印象です。

況にあるということです。さらに先ほど東京

いろんな方に伺いますと、住宅についても

都区以外にも横ばい、上昇の地点があります

何々沿線だからどうのこうのという見方といと言いました。それがどこなのかについてうのがだんだん薄れてきましたよというふう

は、におっしゃる方がいるんですが、やはりどち、ページで代表的なポイントを掲げております。

らかというと、山の手というんでしょうか、

ページは浦安です。浦安についても例

そちらが依然として地価動向から見れば需要

えば新聞でしたか、ディズニーランド効果だが高いという状況にあるのかなというふうにというふうな表現をしているところもありま思っているところです。

すけれども、むしろ我々としましては、浦安

さらに、南西部ということでかなり今回特のポイントがあるところがいろいろ評価はあ徴が見られるわけなんですけれども、例えばるかもしれませんけれども、整然とした街並

馬込付近のマンションの広告を何件か見まし

みが広がっているような場所であると。そこ

たけれども、品川まで２駅とか、１０分以内

が京葉線の利便性と相まってこういった動向

とか、そういったＰＲの仕方をしている広告としてあらわれたんじゃないかなというふうが何件かありました。

に思ってます。

後でまた商業のところで申しますけれど

もう一つそういう、街並みということで評も、要するに品川から汐留、あるいは丸の内価を受けたんじゃないかと思っておりますのといったところ、これが今都市再生の関係でが、かなり業務の中心して、あるいはいろいろなページにあります川越です。川越に生活価値も含めた拠点としてでき上がってき

それから次に、三大都市圏の商業につきまております。そういった拠点への利便性といしても同様な見方をしていただけたらと思う

うことが南西部の魅力の向上にあずかっていんですけれども、商業については、

るというふうに考えているところです。

ジを見て下さい。これは東京圏で上昇、横ば以上、住宅地について東京都区部、あるいは東京都区部外を中心に横ばい、上昇の状況というものを見てきました。

ペー

い地点がどういった区、市に分布しているかということをまとめたものです。
これは最初に説明しなければいけなかったんですけれども、地点数を、前回から、ふやしております。それがわかるように括弧書■大阪圏・名古屋圏の住宅地

きで示してあります。したがって、継続的に地点の増減を見るためには

次に、ページの表のページですが、東京だけではな

括弧の中で比べるのがより正確なのかもしれ

くて、大阪につきましても今回横ばいのポイ

ま せ ん 。そ れ に い た し ま し て も 上 昇 、横 ば い 、ントがありました。それがページにプロ

特に横ばいの地点数がふえているという状況

ットしてあるところです。これは、右上に大です。特に依然として千代田、中央、港区、阪城があって、その下に南北に伸びる上町台

あるいは大田区、立川市といったようなとこ

地 が あ り ま す 。そ こ の 天 王 寺 の ２ と い う 地 点 、ろが地点がふえたり、新しくあらわれたりし

ここが横ばいとなっています。

ているという状況です。

あと、名古屋につきましても地図は載せてこれ自体は昨年の地価公示、あるいはその

お り ま せ ん け れ ど も 、今 回 西 三 河 と い う 地 域 、後の地価調査のときと同じような状況なんで豊田とか知立とか、トヨタ関連企業に勤めるすけれども、今回注目をしておりますのが方々が多く住んでおられるところです。ここぺージ以降の説明になるんですけれども、一は一昨年にも横ばいポイントがかなり多く出

番大きな変動率でプラス９．５％という率がたというところです。名古屋の場合、若干動出たということです。

向が一定していないというところがあるんでページですが、これは東京駅周辺で先すけれども、この一年間のトヨタの調子がよほどの凡例でありましたように大きな黒丸がかったということ、そういった雇用の状況、上昇、小さな黒丸が横ばいということで示し安定といったことが周りの住宅の需要にも反たものです。もともと東京駅周辺は横ばい、映しているんじゃないかというふうに思って上昇という傾向にあったわけなんですけれど

おります。

も、次の

ページですが、例えば上から千住宅における個別化は先ほど申しました

代田５－４２というところ。これは丸の内ビ

ようにピンポイントというよりも、若干広がルディングですけれども、そこがプラス７．

りを持った面的なものなんですけれども、い

０ と い う 上 昇 。あ る い は 下 っ て 中 央 ５ － ２ ３ 、ずれにしても全体が下落の中で以上のようなギンザ小松ビル、５．２あるいはもう少し下事情によって違った価格動向を示しているとって中央５－５９、山野楽器銀座ビル、６．

いうふうに考えております。

１というような上昇率が出ています。
実は最近２～３年を見ましてもせいぜい
プラス５％どまりというような状況でした。

■東京圏の商業地

そ う い っ た 中 で こ う い う プ ラ ス ７ ．０ と か ６ ．
１とか、あるいはページの中の左下、渋谷５－２６という第２１ＳＹビルという地点

うふうに言われるかもしれませんが、別にルですけれども、ここが９．５という上昇率に

イ・ヴィトンがめずらしいとか、カルティエ

なっています。

がめずらしいとかではありません。

ページには、右下に品川インターシテ

これはどういうことかと申しますと、ル

ィの上に港５－２４という地点がありますが、

イ・ヴィトンであれ、ほかのブランドでもいここではプラス９．１という上昇率になっていですけれども、全世界の中でどこがもうか

い ま す 。バ ブ ル の と き は プ ラ ス ２ ０ ％ 、３ ０ ％ 、るかということを考えて出店をしているはず

４０％というような上昇を示していました。

だ と い う こ と で す 。そ の 中 で 上 海 で も な く て 、

その後、全体がもう横ばいがせいぜいという

シンガポールでもなくて、世界の中でも大規ような状況が続いて、最近は上昇してもプラ模な出店をこの地点にしたということ。これ

ス５％に届くか届かないかというような状況

は、収益性とか利便性とか、それが個別化のであったということです。そういった中でプ

主要因であろうというときに、そういった観ラス９．５とか７とか、そういった上昇率が点で出店をしているという、そういった場所

今回出てきたということを注目をしているとなんだということが１つ。世界の中でちゃんいうことです。

と収益性を分析して見ているんだぞというこ

実際どういう場所かということはもう一
度例えば

とが１つ。

ページで、千代田５－４２プラ

それと、２つ目は、要するにブランドといス７．０、丸の内ビルディングの地点です。

うものがどういうふうな街並みを形成して、この地点については、いろんな報道記事があ

集客力を高めているかということですけれどったのでご存じだろうと思いますけれども、も、何も１店舗だけで客を集めているという

丸ビルと仲通りが、丸ビルのコンセプトの中ことはほとんどないというふうに言っていい

で相互作用というふうに打ち出されているよんじゃないかなというふうに思います。それ

うなんですけれども、その相互作用を持つ形

ぞれ競合しながら、街並みの中でいかに自分で、要するに街並みとしてのにぎわいをかなを際立たせていくかと。逆に言うと、街並みり特色ある形で大きなものにしたという場所

全体として自分の店の個性を訴えていくかと、であるというふうに思っています。

にぎわいづくりというんですかね、そういっ

そういった意味で何もビルができたからということだけで、プラス７という数字となた街全体の中このような地点で出てきているということだろうと思います。

ったのではなくて、街全体としての魅力をそ

例えば表参道で申しますと、ルイ・ヴィトのほかのところと比べて差別化したと。それンがあるからどうのこうのということじゃなが成功したといったところが数値としてあらくて、ルイ・ヴィトンの隣にはシャネルがあ

われたんじゃないかなというふうに考えていって、それぞれがどれだけ訴えるものを街をます。

回遊している人たちに与えられるかというこ

同様にページのプラス９．５の上昇をとを考えて、それぞれの店、あるいは街の雰

示した地点で考えますと、ここは表参道です

囲気をつくっているんではないかなと思いま

が、地点のすぐそばにルイ・ヴィトンが出展す。そういったことが先ほどの丸ビルと中通しているんですけれども昨年の９月でしょうりの相互作用ということと同じような脈略でか、開店をいたしましてかなり多くの集客力とらえられるんじゃないかなというふうに思を示したり、あるいは大きな収益を示したとっております。

いうところです。また外国のブランドかとい

加えて、この５－２６の地点の正面には同潤会のアパートの建て替えというものが計画

実は御堂筋の線から右に入ったり、左に入されています。さらにそういったにぎわいのったりいたしますと、依然としてマイナス１

あるところに再生あるいは、再開発というこ０％に近いような下落を示しているという状とかもしれませんけれども、そういった動き況です。大阪もいろんな形で都市再生の動きが加わっていく。このようなビビッドな動きがありますけれども、この御堂筋の沿線が１が出てきていることがプラス９．５という数つ違った動きとしてあらわれているというこ字になってあらわれたというふうに思います。

とです。

同様に

ページですが品川の地点についてそれから、ページは名古屋の状況を示

は、言うまでもなく一大都心機能というもの

しております。右上の方が栄、左下の小さなができ上がりつつある中でこの地点が、一体丸が大須というところです。栄については、となった地域、そういった中の地点というこ

オアシス２１とか、あるいは松屋が増床してとでプラス９．１という数字を示しているといるとか、一番の繁華街ですけれども、プラいうふうに思っています。

ス２．３という上昇を示しています。あるい

その他にも、横ばい地点はまだあるわけなは大須の方は若者向けの店がかなり進出をしんですけれども、大要今まで説明してきた特ているところですけれども、０．０という数

徴が今回の地価公示の個別化の１つとして言値が出ています。

えると思っています。

大阪が線という形であらわれているとす

ページ、ると、名古屋の場合はまだ点というような状ページ。ここには武蔵野市とか立川市においても横ばい地点が出てお況かなと思っています。

ります。立川に負けるなということで、吉祥寺はサンロードのアーケードを大改装したり、あるいはポケットパークみたいなものをつく■地方圏の商業地って物流を改善したりしております。そういった動きがこのサンロードの中の地点の横ばいということで出てきたのかなというふうに思っています。

次に、地方都市を少し見てまいりたいなというふうに思います。
ページですが、１０万人以上の地方都
市の商業地で平均的に見ればマイナス１０．
５ということになるんだけれども、そのいろ■大阪圏・名古屋圏の商業地

んな地点がある中の最高価格値の平均変動率
はさらに下落幅が大きくてマイナス１４．２

次に、

ページ、

ページなんですが、大阪、名古屋の状況をご説明したいと思います。

という数値を示しています。
最高価格値というのは旧来からの商店街

ページは大阪の御堂筋の状況を示しがあるようなところに多いんですけれども、て い ま す 。御 堂 筋 の こ の 線 な ん で す け れ ど も 、

要するに旧来からの商店街がかなり疲弊してこの線については大阪においても例えば大阪

いて、下落幅が非常に大きな状況になってい駅前が変動率０．０横ばいとか、あるいはそるということです。

の線に沿っているポイントについても、下落三大都市圏以外にも上昇、横ばいがないの

幅の縮小があってマイナス１．０とか、横ばかということについて見ていきたいと思いまいに近い状況まできているということを示しすけれども、ています。

ックの中心都市の資料です。

、、

ページはブロ、ペー

ジが福岡市の状況です。
むしろ

■都心回帰

ページから説明をした方がいいんですけれども、福岡には幾つか従来からどういった要素がそろえば効果が出るか繁華性が高い場所があります。その中でこのということ、最終的にはこれは街並みとして

天神地区というところが、幾つかの再開発がどういう特色を持たせていくかということで終わりまして、それらが効果を総合的に発揮すから、あるいは主観的な部分が多くなるのし始めていると。それに加えてさらに今現在

かもしれません。ただ、一つ共通しているこもいろんな再開発が並行して行われている。

とは、東京、大阪、名古屋、福岡、札幌いずそういった状況にあります。この天神の中心

れも、人口の都心回帰という現象が大きくあ部分では横ばいであったり、ほとんど横ばい

らわれております。かつ、２３区の中、あるの地点が出てきているという状況にあります。

いは大阪で申しますと中心六区の中でも全体

そういったことが住宅の方にも影響を与が人口増という状況ではなくて、その中の２えているようでして、ページに戻りますと、先ほどの天神地区はちょうどページ区であったり、かなり特徴的にある区に集中して人口の都心回帰が起こっています。

を横にして右端ぐらいになります。そのすぐそういった都心回帰というのは、実は鶏と左下に、今泉というところなんですが、マン卵のような関係なのかもしれませんが、生まション建設が盛んに行われている場所です。

れかわるところには集まる。あるいは利便性

中心部に黒い点線で示した部分、これが地下があるところには集まるというような関係に鉄です。その沿線の大堀公園のところとか、あるのかもしれませんが、都心回帰の動きを

早良のところとか、かなり福岡の中では優良にらんで魅力を高めたところ、そういったとな住宅地というようなことだと聞いておりまころで横ばい、上昇というようなポイントがすけれども、そういったところで横ばいの地あらわれてきているというふうに思っていま点が出てきているということです。

す。

それから、

ページは札幌の様子です。

あと、例えば東京都で人口の関係と住宅の札幌については、まだ横ばいとかそういう状関係がどうなっているのかということの参考

況にはなっていないという結果です。ただ、として、既にＪＲタワー、札幌駅のところですが、こどうなっているのかとか、あるいはそれぞれ

れが一部開業をしたということで、その影響のマンションの供給戸数がどうなっているのがその大通り沿いに少しあらわれているといかということをグラフ化しています。同様のう状況です。

表はページに社会増が区部と都下でページに大阪についてもあります。

こういった数字を見て総じて言えることとしては、都市再生、あるいはにぎわいを取り戻そうということで取り組みが行われてい■個別化についてるところ、そのすべてではありませんけれども、その取り組みの中身が評価されているとそれから、個別化について少し具体的な内ころについては地価動向においても、結果と容を説明をして、説明は終わりにしたいと思なってあらわれているんじゃないかなと思いうんですけれども、

ます。

いは

、

、

ページ、ある

ページといった資料です。

ページははいわゆる駅近、最寄駅からの距離というものが個別化ということでどういうふ、うにあらわれているかということを見たものと。東京駅のすぐ近くという場所にもかかわです。

らず、そういった状況にあり、上に書いてあページは、駅からの距離が遠くなればるような道路幅員といった要素が大きく影響なるほど下落の率というのが大きくなっていしているんじゃないかというようなことを示るということを示したものです。

したものです。

ただ、ページですけれども、駅から遠ページは御堂筋沿いの状況です。御堂い方が下落幅が大きいというのは、バブルの筋沿いにあるのが中央５－４１というところ

調整が駅から近いところが最初に進んで最近ですが、それから、２本入った場所、これはになって落ちついてきた一方で、遠いところ

マイナス１５．８とか、あるいは９．７といでは今になってもバブルの調整がまだ続いてうことでかなり大きな下落を示しているといいるというような見方もできるんではないか

う状況にあります。

と。そういった現象なのか、あるいはその駅

個別化というときに、色々なレベルで個別からの距離というのがさらに評価の中で大き化というものは存在する。例えば全国の中でなウエートを占めてきているのか、そういっ

いうと東京圏、東京圏の中でいうと都区部、たとろを見てみようじゃないかということで都区部の中でいうと都心や南西部、あるいは分析してみた資料です。

都心の中でいうと云々とか、そういったレベ

これは駅からの距離で、経年的に見てどう

ルの個別化からさらに駅からの距離、あるいいう変化が起こっているのかということを見は表と裏というような形。そういった意味でたものですが、バブル前の状態からバブルにかなり一律に地価動向はこうなっていますよ

至って駅距離の差で水準がかなり開いきて、ということが説明しづらいような状況がさら

それが終息したのは１０年ぐらいであると。

に進行しているということだと考えておりま

それ以降またそれぞれの駅距離によって評価す。

が分かれてきたといったことが見てとれるということです。
バブルの調整がいつ、どういうふうに終わ■四半期ごとの地価変動率

ったのかというのは難しいんですけれども、一たん終息して、その後、さらに駅からの距

あと、資料でついているものについて若干離というのが個別化の要因としてあらわれてご説明します。

きているんじゃないかということを示したも向がどうなっているかということを経年的にのです。

グラフ化したものです。これは最初に商業地

それから、通りの表、裏で違うということを言いました。

ページとかページは四半期ごとに動の下落幅が縮小しているということを言いまページにしたが、実は去年の前半は縮小方向に動いてその様子を掲げております。なかなか表のすいますが、後半になればなるほど下落拡大方

ぐ裏に地点があるというのが見つからないも向に向かっているということが見てとれるとの で す か ら 、難 し い で す が 、八 重 洲 の 大 通 り 、思います。これは特に商業地の場合、景気の表通りということで５－５という地点。これ

動向と非常に密接な関連を持って動いているは昨年、ことしと上昇を示しております。

ということの１つのあらわれであると思って一方で右上の方、５－７というところ、こいます。景気がどういう状況にあるかというれはどちらかというと飲食店が多いところだのは、去年１年間はなかなか難しい状況だとと思いますけれども、ここは依然として下落思います。少なくとも消費であるとか、企業

の収益というものは前半を中心に持ち直しの鎖されたというような状況があって、かなり動きが見られたということだと思います。た

大きな下落率となってあらわれたということだ、それが雇用であるとか、あるいは給与とではないかと思います。リストラの一貫としいうことで反映したという状況にはない。依て行われている支店の撤退、集約、統合とい然として厳しい状況にあったということだろった動きが姫路程度の規模の都市においては

うと思います。

大きく出ているというようなことが１つであ

そうこうしているうちに後半になるに従ります。

って、消費の方も厳しい状況になり、全体とそれから２つ目、これも具体的なことを申しての景気動向も前半ほどはよくない状況にし上げた方がわかりやすいかなと思うので言なってきたというようなのが、素人なりに見いますけれども、先ほど地方都市においてはた去年１年間の景気の動きなのかなと思って中心の商店街がかなり疲弊していることが原います。そういったところを四半期ごとに見因となって下落幅が大きくあらわれているとると、このグラフの形であらわれているといいうことを言いました。それは大抵の都市にうことです。

おいては、郊外に大規模な総合量販店が進出

それから、

ページから

ページまで

し、その影響もあって、中心にあった集客力

はこれは各地域ごとに価格水準を指数化しまの高い大型店舗が撤退すると。それに集客力してピーク時に比べて今がどれぐらいになっという点で依存していた中心の商業地が収益ているかということを住宅地、商業地別に見性を低めて下落が高まると。こういった構図たものです。

が一般的なんですけれども、そんなに多くなページには数字を示していますので、いんですけれども、中心で撤退した店舗の後

例えば全国の住宅で申しますと、現在が１７にこれまで郊外で展開していたような企業が８．７と。これを上に遡ると、６２～３年ぐ

中心市街地における出店モデルということでらいの水準であるというような見方ができる

進出している例が幾つかあるということです。

ということです。

そういったところで下落は下落なんです
けれども、その下落がブレーキがかかっているというようなところがあります。依然とし■地方圏の特徴て下落じゃないかと言われれば、それでおし
まいなんですけれども、少なくともどんどん

あと、地方が全体的にかなり下落幅が拡大

郊外に客が行ってしまって中心がさびれるとしているという話をしましたが、その中で特いうような一方の状況だけではないというこ

徴 的 な こ と を 、資 料 は 用 意 し て な い の で す が 、とを言いたいということです。

触れたいと思います。データ集の中に下落の

具体的には例えば倉敷です。倉敷はイオン

大きい都市５つを示す資料がつけてあります

ショッピングセンターというものが何年か前が、例えば姫路というところでかなり下落幅にできまして、駅前の商店街のお客さんがほが大きくあらわれました。

とんどそっちにもっていかれたという状況の別に姫路だけの現象ではないんですけれ

中で倉敷の駅前にあった商店街、ダイエーもども、進出していた支店、あるいは支社が、あったんですけれども、ダイエーは撤退した

撤退していくという動きが顕著に見られたとというような状況の中で大きな下落を示していうことであります。そういった中でダイエおりました。そのダイエー跡地に、中国、四ーが撤退し、あるいは出光興産の製油所が閉

国地方でこれまで郊外型でいろんな出店を行ってきた企業が出店をするということが周辺の地域、商店街の期待を集めているというよ
うな例があります。
平均的に言ってしまうと、地方は悪いという一言になってしまうかもしれませんけれども、このような動きも出てきているということです。
すべての業種、あるいはすべての企業がこの下落傾向の中で売り一色という訳ではないということを言いたいということです。このような地価動向を契機に積極的に店舗展開を図ったりしているところというのはあるということですね。そういったことはまだ事例的にしか把握できませんけれども、かなりの企業であるんじゃないかなというふうに思っているところです。
以上、雑駁でございましたけれども、私の説明はこれまでとさせていただきます。ありがとうございました。