２０２４年４月「マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」が改定されました。
「管理計画認定マンション閲覧サイト」における公開項目が拡充され、本年７月日迄に埼玉県内で認定されたマンションは あります。当該マンションを認定順に掲載いたします。
１２３４５６

ソフィア所沢西武小手指ハイツＳ
アドバンス新所沢
グレーシアタワーズ所沢
レジェンドくすのき台
ジェイパレス小手指
コスモ新所沢公園通り

ザ・ライオンズ大宮ウェ
リスレジデンス

８ 朝日パリオ浦和辻９ パークホームズ浦和常盤
パークサイドアベニュー
大 宮中央パ ーク・ ホー ムズ
インプレスト所沢
パークホームズ浦和常盤コンフォートプレミア
浦和パーク・ホームズ
レジデンスコート浦和常盤パーク・ホームズ
戸田パーク・ホームズ
コスモ川口ロイヤルフォルム
ライオンズプラザ西所沢

７59

ヴィルヌーブ小手指
コスモ蕨南

大宮パーク・ホームズシティコート

川越パーク・ホームズ

所沢緑町ガーデンハウス

コスモ川越リヴレーヌ（ ブリ リ ア ）草 加
Brillia
モア・ステージ南浦和ヴィラーレ
プラウド所沢寿町
コスモガーデンズふじみ野
パークホームズ浦和 ミッドレジデンス
オハナふじみ野上野台ブロッサム
セラード川越パテラスクエア上福岡
コスモ戸田公園アネックス
コスモ東大宮コートベール
上福岡グロリアハイツ
パークホームズ浦和常盤十丁目
コスモ大宮大成
パークホームズ南浦和
ステーションコンフォート
武蔵浦和パーク・ホームズ

ウエストコート －アーベインふじみ野ＮＥ
ＸＴ２１
ベルハイツ第２蕨
ヴィルセゾン小手指
クレド新所沢浦和西パーク・ホームズ
プラウドさいたま新都心
プラウド宮原ガーデニア
ストークマンション南浦和
ソライエ谷塚草加パーク・ホームズ
イニシア所沢イニシア大宮宮原サザン
フォート
小手指ハイツ 棟
ヴィルヌーブ鶴瀬
ユニーブル東浦和ファインプレイス
チサンマンション川越
コスモ若葉ナチュール
ソライ エシテ ィ ザ・ パー
ク／ザ・ガーデン
ソライエ草加松原
プレミスト大宮Ｔｅｒｍｉ
ｎａｌ Ｍａｒｋｓ
令和６年７月 日現在（公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定マンション閲覧サイト」より）〇各自治体行政 の認定件数は次の通りです。

さいたま市所沢
ふじみ野
川越草加
蕨
戸田
川口
鶴ヶ島
三芳町件
件
５件
４件
４件
３件
２件
１件
１件
１件

〇行政の「認定」を受ける
ためには「事前確認申請」が必要です。
当会は、管理組合支援団体法人として、「事前確認申請」の手続きも受け付けています。

1R16 22

195154 53 52

57 56 5559 58

2124 23 22
26 25
29 28 273036 35 34 33 32 31
38 37394050 49 48 47 46 45 44 43 42 41

1012 11 101318 17 16 15 14

20 19

発行
2024年8月143号

改正マンション管理適正化法「管理計画認定制度」発足から2年

埼玉県内「認定マンション」は59管理組合

2024年8月 発行
第143号の総体的な把握が出来ている状況であるため、それまでの工事内容把握と、先送りした工事があれば、その対応に向け、工期計画と予算確保に向け整理しておけ
ば工事予定の目安となるでしょう。

です。
そろそろ大規模修繕工事の時期が来ました。と提案された場合、本当に実施しなければならない状況下にあるのか、検討することが必要です。

〇予算の収支計画
予算準拠主義による、組合会計は、期首に組まれた「修繕積立金予算額」が将来の建物の改修等に重要な資金となります。
長期修繕計画は５年ごとの 見直 しと な っ てい ま す 。
物価や人件費の値上がりをも考慮し、将来ビジョン を し っ か り と 構 築し て行くことが大切です。

2

長期修繕計画作成
ガイドライン12

長期修繕計画について大規模修繕工事が終わった後、この時点で次の大規模修繕を見据えた段取りを考え、長期修繕計画見直しておきましょう。
〇 基本事項１大規模修繕で実施した工事内容と工事実績直後の修繕積立金総額の確認
２現 行 の 長 期 修 繕 計 画 の妥当性や見直しの必要性を検討長期修繕計画とこれまでの国土交通省ガイドラインに「大規模修繕（周期 年程度）」と記載があり、この記載を根拠として、多くの分譲マンションの長期修繕計画が「 年ごとに行うもの」として設定されてきました。
しかし、 令和３年９月国土交通省が作成する「長期修繕計画ガイドライン」の改定があり、「２ 回 の 大 規 模 修 繕 工 事を 含 む 年 以 上 」 と の見直しがありました。
これにより、修繕周期を年 → 年に変える管理会社も出て来ています。
修繕周期を延ばす一番のメリットは、トータルの工事回数を減らせること
123018修繕計画の見直し
大規模修繕直後は、マンションが蘇った様に思われますが、建物の資産価値を維持保全をするためには、経年サイクルによるメンテナンスが必要です。
その機能を果たすために、改修工事が必要になります。
大規模修繕直後は、建物12をどうするかで、頓挫し区分所有法見直しでてしまうケースが多いの創設予定の新制度が現状です。国が、建替管理不全是正対策えのメリットを提示し、高 経年化 マンシ ョンが建替え費用の補助金、引っ急増する中、専有部分所有者不明等による合意形成の困難もあり、「区分建物」の再生の円滑化を図る事が難しい問題となっています。
現行区分所有法 条
１項は、区分所有者数及び議決権総数の各５分の４以上の賛成可決としています。国土交通省の令和５年マンショ
ン総合調査によれば、１９８４年以前の竣工物件では、 歳以上の居住者が ・９％を占めた。現在居住するマンションへの永住意識
では、年齢に関係なく永住希望が ・４％となっています。
今住んでいる建物をどうす るかと いう希 薄 の多 い組 合 で あ れ ば 、 法 律
のみ要件緩和しても、笛吹けど踊らずで、建替えは進まないでしょう。
現状では、法改正しても、先立つ資金の捻出
7060

越し先費用、家賃補助も、手当をしてあげなけら ば 、廃墟予備軍マンションは減少傾向には向かうことはないでしょう。

3発行
2024年8月
第143号

5562

探索ができることも規定 を盛り込む事としていまマンション管理規約
す る 。 探 索 に 要 し た 費 用 す。の見直しを当該区分所有者に請求用充電設備の設することができることと ４置推進
国土交通省住宅局参事官
しています。
令和 年 月に閣議決
マンション・賃貸住宅担当付
定された「規制改革実施
３ 修繕積立金の管理情
１ 居住者名簿の作成、計画」において、用報の共有更新充電設備の設置に関し、修繕工事には多額の費区分所有者の住所、連充実化させることが定め用を要することから、将絡先に変更が生じた場合
ら れま した 。 こ れを 受 け 、
来予想される修繕工事をの届け出、また、設備点充電設備を設置する
盛り込んだ長期修繕計画
検時 や漏 水 事故 発 生 時等 、際には、使用上のルールを策定し、修繕積立金を専有部分への立ち入りのや費用負担を予め定めて計画的に積み立てるととおき、設置工事を行う際観点から、賃貸化されたもに、積立て状況等マンの決議要件について、コ住居に居住する方を含むション管理状況を十分にメントに盛り込む事とし「居住者名簿」の作成、把握しておくことが重要ています。
更新に関する規定を追加と考えられます。
することとしました。
管理 組 合総 会 に おい て 、５ 宅配ボックスの設置
長期修繕計画の積立予定宅配便の再配達を削減額と現時点での修繕積立するため宅配ボックスの金の積立額の差を明示す設置を推進することが定ること。
められました。
段階増額積立金の変更
物流革新に向けた「置き時期、変更予定額等を説配」に関する「使用細則」明することを盛り込む事
定 める こと も 纏 めま し た 。としています。
既存マンション購入予６を活用した監査定者にとって、修繕積立管理 組 合 の 監 事 が 業 務金の変更時期や変更予定の執行状況、財産の状況額等は、売買にあたっての監査を行う際、遠隔地の重要な情報になることを活用したから、から、購入予定者への管形で実施することを盛り理情報提供項目にも、変込みました。
更予定時期や変更予定額
２ 所在不明区分所有者の探索と費用負担
区分所有者が、住所、連絡先に変更が生じた場
合、届け出を行わなかったたために所在などが不明となり、管理費、修繕積立金の請求が出来なくなったなど、敷地、共用部分の管理に支障を及ぼし、または及ぼすおそれがある場合には、理事長
は、理事会の決議を当該区分所有者の所在などを5

6

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2024年8月 発行
第143号

2024年8月 発行
第143号

くべきである。
その手続きすら未だ解決
集会室
は不動
産登記
法に管理 費、 修 繕 積立 金 は 、策を見出せていない。とよる「所有権」登記済「所有者責任」として、の答弁であった。
管理組合に納入する方針
同議員は、再質問を行い、を採ったらどうか、と越それでは、前に進まない。
谷市長への質問がありまマンションの区分所有権した。
を越谷市が保有していること。「集会室」の無償譲渡を受け、所有しておきながら、法的義務は果たさないまま返したい。
本来の姿に戻したいという主張には無理がある。
〇行財政部長の答弁「建物の区分所有等に関〇答弁 福田晃越谷市長
越谷市が所有する「マンション集会室」の問題ですが、昭和 年～平成年９月迄、「越谷市開発指導要綱」及び「越谷市街の整備に関する条例」に基づき「一団で 戸以上」の住宅を建築する場
合には「住民のコミュニティ形成」を推進するために「集会室」は、越谷市へ寄付する様、求めて来た経緯がある。集会室は無償で「自治会」に貸出している。今後、マンション区分所有者へ「共用部分」としてお返ししたい。
この問題は同議員より、２年前にも、質問があったが、各部署に横断的に 取り組むよう指示しているが、なかなか難しい問題で、同建物の区分所有者の共有持分割合の変更の同意を得なければならず、

1549505

管 理 費 ・ 修 繕 積 立 金は 竣 工
時よ り 「 規 約 」 で 未 納

埼 玉 県 東 武 無償貸与されているが、を経済、産業、 中 に は 、 自 治 会 も 組 成 さ
文 化 、 教 育 を れていないマンションも率 先 牽 引 し て ある。
建物は竣工から 年以行くと言う、中 核 市 越 谷 上経過しており、少子高市 が 分 譲 マ ン 齢化社会の中で、二つのシ ョ ン 分 野 に 老いに直面している。
建物内に組成されていおいて、竣工
時 、 専 有 部 分 る「自治会 」には役員ので あ る 「 集 会 成り手がいない。解散し室 」 を 分 譲 前 たい。越谷市との「集会に 業 者 よ り 、 室」の「無償賃貸借契約無 償 取 得 し 、 を解消したい。」との意
管 理 費 ・ 修 繕 向のある自治会もある。
専有部分の「集会室」
積立金を一切支 払 っ て い な の所有者「越谷市」は共い 区 分 建 物 が 用部分の管理費・修繕積
ヵ 所 あ る こ 立金は、竣工時から一銭と が 、 ６ 月 市 も支払っていない。
議 会 で 取 り 上 将来、区分建物が「取りげられました。 壊 し 」 「 解 体 」 等 の 問 題
一般質問に立っ が 起 こ っ た ら 。 越 谷 市 とた 議 員 （ 浅 古 しても、「所有者責任」
高 志 氏 ・ 越 谷 があり、費用は負担せざ
刷 新 ク ラ ブ ） るを得ないでしょう。
今後は、総会等に積極は、「集会室」
は 建 物 内 に 組 的に出席して、「集会室」
成 さ れ て い る を住民とのコミュケーショ
「 自 治 会 」 に ンの場として活用して行中核市・越谷市が区分所有マンション「集 会 室」45施設を分譲前に無償取得
4520

2024年8月 発行
第143号

す る 法 律 」 が あ り 、 次 の れる。」しかしながら、 「 資 産 価 値 」 を 高 め る 方 会 中 継 シ ス テ ム →ライブ 「越谷市の整備に関する様な条文がある。
区 分 所 有 法 に よ り 、 「 負 法もあるのではないか、」 中 継 配 信 一 覧 →本会議 録 条例第 条に「開発者は第 ３ 条 「 区 分 所 有 者 は 、 担 義 務 は 市 に あ る と さ れ 〇福田市長答弁
画配信 →令和６年定例 会 一団で 戸以上の住宅を全 員 で 、 建 物 並 び に そ の る可能性も考えられる。」
第一に「越谷市の考え６月 日（本会議（一 建築する場合 は、」とあ→
敷 地 及 び 附 属 施 設 の 管 理 〇浅古議員
は 管 理 組 合 に 返 し た い 、 般 質問 ）） 浅 古 高志 議 員 、 ります。
を 行 う た め の 団 体 を 構 成 「 許 可 権 者 の 立 場 に あ り それが出来なければ、色々
１ 越 谷 市 が 所 有 す る マ 〇建築基準法第 条では、→する。」
な が ら 、 法 的 義 務 を 果 た な 策 を 考 え て 先 進 的 な 取 ンション集会室について） 「 一 つ の 敷 地 に ２ 以 上 の第６ 条 「 区 分所 有 者 は、 さ な い で 、 法 律 上 の 責 任 り 組 み を 検 討 し て 行 き たものが一団地を形成して管理計画認定制度へ向け
建 物 の 保 存 に 有 害 な 行 為 は回避出来ない。
い 。」 と の答 弁 で あっ た 。
る場合」とあります。
権利義務の整理が必要
そ の 他 建 物 の 管 理 又 は 使 管理適正化法に創設されこの一般質問は、本年また、宅地建物取引業法
用 に 関 し 区 分 所 有 者 の 共 た 「 管 理 計 画 認 定 制 度 」 ６ 月 の 越 谷 市 議 会 議 会 に 区分所有法第１条、には、施行規則６条の２第２号
同 の 利 益 に 反 す る 行 為 を を 管理 組 合 の一 員 と して 、 お いて 行 われ た も ので す 。 「 一 棟 の 建 物 に 構 造 上 区してはならない。」
一緒に、認定申請手続き この議会の質問は越谷市 分された数個の部分で独 には、 区画以上の一団
条 各 共 有 者 は 、 を採った らどうか 、越谷 のホームペ ージで掲 載さ 立して住居、 店舗、事 務 の宅地又は 戸以上の一第団の建物 と]あります。
「 そ の 持 分 に 応 じ て 、 共 市 有 形 固 定 資 産 と し て れ て い ま す 。 （ 越 谷 市 議 所」とあります。
用部分の負担に任じる。」
この条文からすると、区分所 有法 に よ り、 管 理 費、修繕積立金を負担するべきと考えられる。」〇浅古議員「これに関し、どの様に考えるか？
建物がこのまま、管理不全に陥った場合、越谷市の法的責任はどう取るのか ？」〇行財政部長の答弁
越谷市は管理費、修繕積立金を区分所有者として負担しなければならないが、「規約」により免責されている。「実態的な所有権は無いと考えら1911650 44101086

に 結 集 し た 人 的 結 合 組 合 財産 は 、 構 成 員 全 員 修 繕 」 に 向 け 、 ス ト ッ ク
不動産登記法第 条には、体であること。
（建物の表示に関する登が 総 有 的 に 帰 属 す る 事 に 資 産 に 効 率 的 な効 果 が 期待できるでしょう。
記 の 登 記 事 項 ） に は 、 マ （ ２ ） 団 体 と し て の 組 織 なります。
を備えていること。
同議員は、資産価値とンションは一棟の建物を越谷市は「集会室」の（３）そこには多数決の 〇しての評価を高めるため、主体として公示されてい原理が行われること。 区 分 所 有 者 で あ る の で 、 マ ン シ ョ ン 管 理 適 正 化 法ます。区分所有法第二十（ ４ ） 構 成 員 の 変 更 に も 管 理 組合 の 「 構 成 員 」 と に よ る 、 「 管 理 計 画 認 定
二条第一項の規定によりか か わ ら ず 、 団 体 そ の な り ます 。 組 合 に 集 会 室 制 度 」 に 取 り 組 め る か 検
区分所有者の有する専有ものが存続する。
を 返 せ ず 、こ の ま ま 区 分 討する様提案しています。
部 分 と 分 離 し て 処 分 す る （５）その組織によって、 所 有 し て い る 場 合 、 建 物
越谷市が、管理組合のことができないもの（以代表の方
法、組合の運一員として、集会室の維が存続している
限り、建営、財産の管理その他持管理に積極的に関与す
下「敷地権」という。）
物
共用部分を維持管理す団体として主要な点がる先進的な取組みへの期があるときは、その敷地る 責 任が 法 的 に 生 じ て い確定しているもの。
待が寄せられることでしょ権との分割処分は同法令
年月日 ま す 。 専 有 部 分 持 ち 分 割 う。
により禁止されています。 （ 昭 和合 に 応じ て 、 共 用 部 分 の越谷市所有の「集会室」 最高裁判例）とあります。 負 担 責 任 が 発 生 し ま す 。
は不動産登記法により「 集 会室 」 が 、 所 有 権 保「所有権保存」登記され存 登 記さ れ て い る 以 上 越ています。明確に越谷市
谷市に共用部分の管理費、所有と言う事が出来ます。
修 繕 積立 金 の 支 払 い 義 務〇 下 記の 表 １ ・ ２ ・ ３ を（区 分所 有 法 条 ）が 発指すものが一団となりま生しています。
す。
「 規 約」 に 「 越 谷 市 に 負
建物共用部分を維持管担 な し」 の 条 項 が あ る 場
理するのは、区分所有者合 、 総会 で 特 別 決 議 に よ全員です。越谷市は「集り 、 当該 条 項 の 削 除 を 可会室」の所有者である以決 す れば 、 越 谷 市 も 当 然
上、共有部分の維持管理、区 分 所有 者 と し て 管 理 費保全の義務が発生します。
等 の 支払 い 義 務 が 生 じ る
管理組合は民法上の権利事になります。
能力なき社団となっています。以下の条件を満た予算準拠主義の管理組したものが該当します。
合 に 取り 、 月 々 の 増 収 が（１）共同の目的のため
見 込 め、 将 来 的 な 「 計 画39

1015197発行
2024年8月第143号

442024年8月 発行
第143号

近くにあり、高速道のア
我が街紹介
クセスも良い処です。ま朝霞 市
た国道２５４号線バイパ
朝霞市（あさかし）は、 ス も 外 環 道 の 下 を 走 り 、埼 玉 県 の 南 西 部 に 位 置 す 交 通網 も 発展 し て いま す 。
る市であり、人口 万５千人です。
マンションストック戸数〇陸上自衛隊朝霞駐屯地
は約一万６千戸ありマン
陸上総体司令部、東部ション化比率 ・ ％と方面総監部が駐屯する駐高く、県内においては、屯地です。
志木、和光、戸田に次ぐ東部方面総監部幕僚長が第四位の比率です。
兼務、陸上自衛隊広報セ
公共交通機関も、朝霞ン ター が所 在 し てい ま す 。
市には東武東上線の朝霞
練馬区に一部所在してお駅、朝霞台駅、武蔵り、ここに重要施設があ野線の北朝霞駅がありまるため、住所は練馬区大す。
泉 学園 町に な っ てい ま す 。
東武東上線は、東京メト 〇 シ ェ ア サ イ ク ル
ロ有楽町線、副都心線、環境と人にやさしい交通東急東横線、横浜高速鉄ネットワークの形成に向
道みなとみらい線及び相け、シェアサイクルの実鉄線との相互直通運転を
証実験を平成 年１月か行っており、東京都心のら実施しています。
みならず、横浜方面や神公共施設やコンビニアな奈川県央地域へのアクセ
どの施設にサイクルポースが容易となっています。
トが設置され、手軽な移道路交通では、東京外観動手段として認知されは自動車道和光が直ぐじめています。
23編 集

QRコードから埼管ネットWEB

後 記ҕ

サイトの賛助会員さんのページ「管理計画認定制度」
税制優遇制度は、管理組合にとって、メリットは少なく関心を牽くものになっていません。
そもそも、認定申請は、管理組合が行うものであり、個々の区分所有者が申請するものではありませんが、税制優遇の措置は区分所有者が対象となっています。
筆者は本制度の普及を図るため国交省へ、震災に関しての補助金交付の提言をしています。 人
気のない税制優遇措置は取り止め、「認定」を受けた管理組合へ、消防訓練兼防災訓練を実施した
場合、管理組合運営補助金として、一戸千円でも良いから、自治体を通じて、交付したらどうか、予算は、自治体に補助事業として交付している実態調査予算枠を転用し、熱心に組合活動に働く管理組合に交付すべきと意見提言をしました。

81474

JRIC

31にリンクします。