2020 年 11 月 27 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名

執行

役

員

福田 直樹
（コード番号：8963）

資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名

代表取締役社長

福田 直樹

問合せ先

企

粉生

画部

長

潤（ＴＥＬ 03-5411-2731）

国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社であるコンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、住居６物件（以下個別に又は総称して「譲渡予定資産」といいます。
）に係る不動産信託受益権の譲渡（以下「本譲渡」といいます。）を決定いたしましたので、下記のとおりお知らせいたします。
記
１. 譲渡の概要
物件番号

物件名称

譲渡予定譲渡損益帳簿価格
価格（百万円）（百万円） （百万円）（注２）
（注１）
（注２）
（注４）
（注３）

A27

日神パレステージ東長崎

1,046

A53

西早稲田クレセントマンション

1,882

A76

ネオ・プロミネンス

1,588

A100

シティコート北 1 条

1,690

A54

レキシントン・スクエア曙橋

1,287

A71

レキシントン・スクエア代田橋

820

合計

7,869

1,513

譲渡先

非開示
（注５）

8,315

3,270

1,095

11,139

2,608

-

譲渡予定日

2020 年 12 月 18 日-

（注１） 「帳簿価格」は、2020 年６月 30 日時点の帳簿価格を記載しています。
（注２） 本譲渡は、譲渡予定資産６物件を４物件（A27、A53、A76 及び A100）及び２物件（A54 及び A71）に分けて譲渡する譲渡先の異なる２本の売買契約による譲渡であり、「譲渡予定価格」及び「譲渡損益」はかかる４物件及び２物件のそれぞれの合計金額を記載しています。個々の物件の「譲渡予定価格」については、譲渡先より開示についての承諾が得られていないため、非開示としています。そのため、個々の物件の「譲渡損益」についても非開示としています。
（注３） 「譲渡予定価格」は、各売買契約に記載された売買価格の４物件及び２物件のそれぞれの合計値を記載しており、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。以下同じです。
（注４） 「譲渡損益」は、譲渡関連費用等控除後の不動産等譲渡損益の本日時点における見積額の４物件及び２物件のそれぞれの合計値であり、決算確定時に変動する可能性があります。
（注５） 譲渡先から開示についての同意を得られていないため記載していません。なお、譲渡先との関係等については、後記「４.
譲渡先の概要」をご参照ください。
（注６） 本譲渡における媒介者は利害関係人等に該当しません。
（注７） 譲渡予定資産のうち、日神パレステージ東長崎の信託受益権は、本投資法人が 2011 年７月に信託内借入を実施した際に他の複数物件の信託勘定と併合されていることから、今回、当該物件の信託受益権を単体で譲渡することを目的に、20201

年 11 月 17 日を効力発生日とする信託分割の手続きを実施し一定の費用を計上しています。当該信託内借入及び信託勘定の併合の詳細については、2011 年７月 15 日付「信託内借入れによる資金調達及び返済並びに資産の信託受託者変更に関するお知らせ」をご参照ください。
（注８） 金額は単位未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。

２. 譲渡の理由
本投資法人は、ポートフォリオ戦略、不動産市況の動向及び譲渡予定資産の特性等を総合的に勘案し、本譲渡を決定しました。本投資法人は、本譲渡により 2020 年 12 月期（2020 年７月１日～同年 12 月 31日）の損益が赤字になることを回避するとともに、これまでの長期にわたる投資主への分配の継続を図ります。
また、譲渡代金（以下「譲渡代金」といいます。）の大部分を既存借入金の返済に充当することにより、ＬＴＶを適切にコントロールすることを予定しています。
譲渡予定資産６物件の譲渡予定価格の合計は、帳簿価格（注１）の合計を 33.9％上回っており、本投資法人は 2020 年 12 月期に 2,608 百万円の譲渡益（注２）を計上する見込みです。なお、譲渡予定資産の平均実績ＮＯＩ利回り（注３）は 4.9％です。
（注１） 「帳簿価格」は、2020 年６月 30 日時点の帳簿価格に基づいています。
（注２） 当該譲渡益は、譲渡関連費用等控除後の不動産等譲渡益の本日現在における見込額であり、決算確定時に変動する可能性があります。
（注３） 「平均実績ＮＯＩ利回り」は、以下の算定方法により算出しています。
（譲渡予定資産の実績ＮＯＩ）÷（譲渡予定資産の譲渡予定価格合計）
譲渡予定資産の実績ＮＯＩは、2019 年７月１日から 2020 年６月末日までの各譲渡予定資産の実績ＮＯＩの合計値です。

３. 譲渡予定資産の内容等
譲渡予定資産の個別の内容及び鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
なお、別段の記載がない限り 2020 年６月 30 日時点の情報（総賃料収入は 2020 年６月期の期中賃貸事業収入）を記載しています。
[譲渡予定資産の内容]（１）A27：日神パレステージ東長崎
特定資産の種類

信託受益権

所有形態

土地：所有権／建物：所有権

所在地

東京都豊島区長崎五丁目４番１号

用途

共同住宅、店舗、車庫

鑑定評価額（価格時点）

1,360 百万円（2020 年 11 月１日時点）

鑑定評価機関株式会社アセッツアールアンドディー

賃貸借の内容テナントの総数

１

総賃料収入

47,466 千円

敷金・保証金9,526 千円

総賃貸可能面積

2,681.94 ㎡

総賃貸面積2,605.38 ㎡

稼働率の推移2018 年６月末

2018 年 12 月末

2019 年６月末

2019 年 12 月末

2020 年６月末

100.0％

100.0％

91.0％

96.6％

97.1％

2

（２）A53：西早稲田クレセントマンション
特定資産の種類

信託受益権

所有形態

土地：所有権／建物：所有権

所在地

東京都新宿区西早稲田三丁目 18 番９号

用途

共同住宅

鑑定評価額（価格時点）

2,810 百万円（2020 年 11 月１日時点）

鑑定評価機関

JLL 森井鑑定株式会社

賃貸借の内容テナントの総数

１

総賃料収入

75,734 千円

敷金・保証金11,481 千円

総賃貸可能面積

4,310.77 ㎡

総賃貸面積

4,310.77 ㎡

稼働率の推移2018 年６月末

2018 年 12 月末

2019 年６月末

2019 年 12 月末

2020 年６月末

98.4％

98.4％

95.7％

100.0％

100.0％（３）A76：ネオ・プロミネンス
特定資産の種類

信託受益権

所有形態

土地：所有権／建物：所有権

所在地

東京都北区志茂三丁目 21 番５号

用途

共同住宅、店舗、駐車場、居宅

鑑定評価額（価格時点）

2,270 百万円（2020 年 11 月１日時点）

鑑定評価機関一般財団法人日本不動産研究所

賃貸借の内容テナントの総数

１

総賃料収入

68,847 千円

敷金・保証金17,448 千円

総賃貸可能面積

3,574.70 ㎡

総賃貸面積

3,394.58 ㎡

稼働率の推移2018 年６月末

2018 年 12 月末

2019 年６月末

2019 年 12 月末

2020 年６月末

98.3％

98.4％

100.0％

98.4％

95.0％

（４）A100：シティコート北 1 条
特定資産の種類

信託受益権

所有形態

土地：所有権／建物：所有権

所在地

北海道札幌市中央区北一条東一丁目６番３号

用途

共同住宅

鑑定評価額（価格時点）

2,160 百万円（2020 年 11 月１日時点）

鑑定評価機関一般財団法人日本不動産研究所

賃貸借の内容テナントの総数

１

総賃料収入

66,469 千円

敷金・保証金10,912 千円

総賃貸可能面積

5,230.18 ㎡

総賃貸面積4,858.40 ㎡

稼働率の推移2018 年６月末

2018 年 12 月末

2019 年６月末

2019 年 12 月末

2020 年６月末

98.4％

97.1％

94.9％

95.8％

92.9％

3（５）A54：レキシントン・スクエア曙橋
特定資産の種類

信託受益権

所有形態

土地：所有権／建物：所有権

所在地

東京都新宿区余丁町３番８号

用途

共同住宅

鑑定評価額（価格時点）

1,990 百万円（2020 年 11 月１日時点）

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

賃貸借の内容テナントの総数

１

総賃料収入

51,742 千円

敷金・保証金6,163 千円

総賃貸可能面積

1,987.88 ㎡

総賃貸面積

1,895.88 ㎡

稼働率の推移2018 年６月末

2018 年 12 月末

2019 年６月末

2019 年 12 月末

2020 年６月末

99.0％

95.4％

95.6％

96.6％

95.4％

（６）A71：レキシントン・スクエア代田橋
特定資産の種類

信託受益権

所有形態

土地：所有権／建物：所有権

所在地

東京都杉並区和泉一丁目 33 番 18 号

用途

共同住宅

鑑定評価額（価格時点）

1,260 百万円（2020 年 11 月１日時点）

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

賃貸借の内容テナントの総数

１

総賃料収入

34,137 千円

敷金・保証金4,006 千円

総賃貸可能面積

1,430.64 ㎡

総賃貸面積1,330.08 ㎡

稼働率の推移2018 年６月末

2018 年 12 月末

2019 年６月末

2019 年 12 月末

2020 年６月末

97.9％

92.2％

95.8％

86.6％

93.0％

4

[鑑定評価書の概要]（１）A27：日神パレステージ東長崎
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

1,360 百万円

鑑定評価機関株式会社アセッツアールアンドディー

価格時点

2020 年 11 月１日
項目

内容

概要等

（単位：千円）

１．収益還元法による収益価格

1,360,000(1)直接還元法による価格

1,420,000①運営収益[(a)-(b)]93,789(a)潜在総収益

98,098(b)空室損失等

4,309

②運営費用
[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]現行水準、新規賃貸市場水準を参考に中長期的に収受可能な収益を査定
類似不動産の稼働率、需給動向、対象不動産の過年度実績を参考に査定

20,538(c)維持管理費

3,430

過年度実績値、類似不動産の維持管理費を参考に査定(d)水道光熱費

4,117

過年度実績値、類似不動産の水光熱費を参考に査定(e)修繕費2,744(f)プロパティマネジメントフィー

1,671

実績値、契約内容、市場標準等を参考に査定(g)テナント募集費用等

3,209

過年度実績、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定(h)公租公課5,166

公租公課関係資料に基づき計上(i)損害保険料

197(j)その他費用

0③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②]

し査定

契約保険料、類似建物の保険料率等を考慮して計上

73,250(k)一時金の運用益(l)資本的支出

実績値、類似建物の修繕費水準、ＥＲの修繕更新費等を考慮

07,301④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)]65,949

還元利回り

4.65％

運用益は考慮しない
提示ＥＲ数値、標準的な額等を鑑み、再調達原価の 0.7%と査定地区の基準となる利回りに、対象不動産の個別性に起因するスプレッドを加減し、将来における不確実性や類似不動産の取引利回り等を勘案して査定(2)ＤＣＦ法による価格

1,340,000

割引率

4.45％

類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定

最終還元利回り

4.95％

類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料動向等を総合的に勘案して査定

２．原価法による積算価格

982,000

土地比率

73.8％

建物比率

26.2％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産の主たる需要者は資金調達力を有する法人投資家等が中心になることから、収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。

5（２）A53：西早稲田クレセントマンション
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

2,810 百万円

鑑定評価機関

JLL 森井鑑定株式会社

価格時点

2020 年 11 月１日
項目内容

１．収益還元法による収益価格

2,810,000(1)直接還元法による価格

2,860,000①運営収益[(a)-(b)]143,606(a)潜在総収益153,102(b)空室損失等

9,496

②運営費用
[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]概要等（単位：千円）

現行水準、新規賃貸市場水準を参考に中長期的に収受可能な収益を査定
類似不動産の稼働率、需給動向、対象不動産の過年度実績を参考に査定

27,210(c)維持管理費

5,046

過年度実績値、類似不動産の維持管理費を参考に査定(d)水道光熱費

1,565過年度実績値、類似不動産の水光熱費を参考に査定(e)修繕費2,104(f)プロパティマネジメントフィー

2,779

実績値、契約内容、市場標準等を参考に査定(g)テナント募集費用等

4,579

過年度実績、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定(h)公租公課6,362

公租公課関係資料に基づき計上(i)損害保険料

235(j)その他費用③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②](l)資本的支出

し査定

契約保険料、類似建物の保険料率等を考慮して計上

4,540
116,396(k)一時金の運用益④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)]実績値、類似建物の修繕費水準、ＥＲの修繕更新費等を考慮

109

運用利回りを 1.0％と査定

4,910

ＥＲの見積りの 70％を計上

111,595
地区の基準となる利回りに、対象不動産の個別性に起因するス還元利回り

3.9％

プレッドを加減し、将来における不確実性や類似不動産の取引利回り等を勘案して査定(2)ＤＣＦ法による価格

2,760,000

割引率

3.7％

類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定

最終還元利回り

4.1％

類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料動向等を総合的に勘案して査定

２．原価法による積算価格

2,210,000

土地比率

89.7％

建物比率10.3％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産の主たる需要者は資金調達力を有する法人投資家等が中心になることから、収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。

6

（３）A76：ネオ・プロミネンス
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

2,270 百万円

鑑定評価機関一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

2020 年 11 月１日
項目内容

１．収益還元法による収益価格

2,270,000(1)直接還元法による価格2,300,000①運営収益[(a)-(b)]134,294(a)潜在総収益

142,364(b)空室損失等

8,070

②運営費用
[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]概要等（単位：千円）

現行水準、新規賃貸市場水準を参考に中長期的に収受可能な収益を査定
類似不動産の稼働率、需給動向、対象不動産の過年度実績を参考に査定

31,136(c)維持管理費

4,000

過年度実績値、類似不動産の維持管理費を参考に査定(d)水道光熱費

9,300

過年度実績値、類似不動産の水光熱費を参考に査定(e)修繕費2,998(f)プロパティマネジメントフィー

2,386

実績値、契約内容、市場標準等を参考に査定(g)テナント募集費用等

4,755

過年度実績、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定(h)公租公課7,231

公租公課関係資料に基づき計上(i)損害保険料

236(j)その他費用230③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②]

し査定契約保険料、類似建物の保険料率等を考慮して計上

103,158(k)一時金の運用益(l)資本的支出

実績値、類似建物の修繕費水準、ＥＲの修繕更新費等を考慮

137
4,410

④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)]98,885

還元利回り

4.3％

運用利回りを 1.0％と査定
類似不動産の資本的支出水準、ＥＲの修繕更新費等を勘案して査定

地区の基準となる利回りに、対象不動産の個別性に起因するスプレッドを加減し、将来における不確実性や類似不動産の取引利回り等を勘案して査定(2)ＤＣＦ法による価格

2,230,000

割引率

4.1％

類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定

最終還元利回り

4.5％

類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料動向等を総合的に勘案して査定

２．原価法による積算価格

1,850,000

土地比率

80.4％

建物比率19.6％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産の主たる需要者は資金調達力を有する法人投資家等が中心になることから、収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。

7

（４）A100：シティコート北 1 条
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

2,160 百万円

鑑定評価機関一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

2020 年 11 月１日
項目

内容

概要等

（単位：千円）

１．収益還元法による収益価格

2,160,000(1)直接還元法による価格

2,180,000①運営収益[(a)-(b)]134,137(a)潜在総収益

139,704(b)空室損失等

5,567

②運営費用
[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]現行水準、新規賃貸市場水準を参考に中長期的に収受可能な収益を査定
類似不動産の稼働率、需給動向、対象不動産の過年度実績を参考に査定

28,574(c)維持管理費

5,740

過年度実績値、類似不動産の維持管理費を参考に査定(d)水道光熱費

3,600

過年度実績値、類似不動産の水光熱費を参考に査定(e)修繕費3,319(f)プロパティマネジメントフィー

1,980

実績値、契約内容、市場標準等を参考に査定(g)テナント募集費用等

3,309

過年度実績、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定(h)公租公課

10,347

公租公課関係資料に基づき計上(i)損害保険料

279(j)その他費用③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②]④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)]し査定

契約保険料、類似建物の保険料率等を考慮して計上

0105,563(k)一時金の運用益(l)資本的支出

実績値、類似建物の修繕費水準、ＥＲの修繕更新費等を考慮

110
3,082

運用利回りを 1.0％と査定類似不動産の資本的支出水準、ＥＲの修繕更新費等を勘案して査定

102,591
地区の基準となる利回りに、対象不動産の個別性に起因するス還元利回り

4.7％

プレッドを加減し、将来における不確実性や類似不動産の取引利回り等を勘案して査定(2)ＤＣＦ法による価格

2,130,000

割引率

4.5％

類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定

最終還元利回り

4.9％

類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料動向等を総合的に勘案して査定

２．原価法による積算価格

2,000,000

土地比率

40.5％

建物比率

59.5％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産の主たる需要者は資金調達力を有する法人投資家等が中心になることから、収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。

8（５）A54：レキシントン・スクエア曙橋
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

1,990 百万円

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2020 年 11 月１日
項目内容

１．収益還元法による収益価格

1,990,000(1)直接還元法による価格

2,020,000①運営収益[(a)-(b)]100,448(a)潜在総収益105,535(b)空室損失等

5,087

②運営費用
[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]概要等（単位：千円）

現行水準、新規賃貸市場水準を参考に中長期的に収受可能な収益を査定
類似不動産の稼働率、需給動向、対象不動産の過年度実績を参考に査定

18,272(c)維持管理費

2,313

過年度実績値、類似不動産の維持管理費を参考に査定(d)水道光熱費930

過年度実績値、類似不動産の水光熱費を参考に査定
実績値、類似建物の修繕費水準、ＥＲの修繕更新費等を考慮(e)修繕費3,053(f)プロパティマネジメントフィー

1,925

実績値、契約内容、市場標準等を参考に査定(g)テナント募集費用等

2,889

過年度実績、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定(h)公租公課4,556

公租公課関係資料に基づき計上(i)損害保険料(j)その他費用③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②]92

契約保険料、類似建物の保険料率等を考慮して計上

2,511
82,175(k)一時金の運用益(l)資本的支出

し査定

73
3,410

④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)]78,838

還元利回り

3.9％

運用利回りを 1.0％と査定
類似不動産の資本的支出水準、ＥＲの修繕更新費等を勘案して査定

地区の基準となる利回りに、対象不動産の個別性に起因するスプレッドを加減し、将来における不確実性や類似不動産の取引利回り等を勘案して査定(2)ＤＣＦ法による価格

1,970,000

割引率4.0％類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定

最終還元利回り4.1％

類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料動向等を総合的に勘案して査定

２．原価法による積算価格

2,000,000

土地比率

72.7％

建物比率

27.3％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産の主たる需要者は資金調達力を有する法人投資家等が中心になることから、収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。

9

（６）A71：レキシントン・スクエア代田橋
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格）

1,260 百万円

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2020 年 11 月１日
項目内容

１．収益還元法による収益価格

1,260,000(1)直接還元法による価格

1,290,000①運営収益[(a)-(b)]64,983(a)潜在総収益68,500(b)空室損失等

3,516

②運営費用
[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]概要等（単位：千円）

現行水準、新規賃貸市場水準を参考に中長期的に収受可能な収益を査定
類似不動産の稼働率、需給動向、対象不動産の過年度実績を参考に査定

12,772(c)維持管理費

1,768

過年度実績値、類似不動産の維持管理費を参考に査定(d)水道光熱費

978

過年度実績値、類似不動産の水光熱費を参考に査定
実績値、類似建物の修繕費水準、ＥＲの修繕更新費等を考慮(e)修繕費2,106(f)プロパティマネジメントフィー

1,265

実績値、契約内容、市場標準等を参考に査定(g)テナント募集費用等

1,932

過年度実績、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定(h)公租公課

3,142

公租公課関係資料に基づき計上(i)損害保険料(j)その他費用③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②]84

契約保険料、類似建物の保険料率等を考慮して計上

1,494
52,211(k)一時金の運用益(l)資本的支出

し査定

482,050④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)]50,210

還元利回り

3.9％

運用利回りを 1.0％と査定
類似不動産の資本的支出水準、ＥＲの修繕更新費等を勘案して査定

地区の基準となる利回りに、対象不動産の個別性に起因するスプレッドを加減し、将来における不確実性や類似不動産の取引利回り等を勘案して査定(2)ＤＣＦ法による価格

1,250,000

割引率

4.0％

類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定

最終還元利回り

4.1％

類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料動向等を総合的に勘案して査定

２．原価法による積算価格

1,220,000

土地比率

64.8％

建物比率

35.2％

その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項

対象不動産の主たる需要者は資金調達力を有する法人投資家等が中心になることから、収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。

10

４. 譲渡先の概要
譲渡予定資産の譲渡先は、本投資法人と売買契約を締結した、同一の運用会社が運用する特定目的会社（ＴＭＫ）２社を予定していますが、譲渡先から開示についての同意を得られていないため、記載していません。なお、譲渡予定日までの間に、譲渡先の意向により、いずれかの譲渡先ＴＭＫ又は当該運用会社が運用する他のＴＭＫに買主の地位が譲渡される可能性があります。
なお、本日現在、本投資法人・本資産運用会社と当該譲渡先との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はありません。また、当該譲渡先は、本投資法人又は本資産運用会社の関連当事者ではなく、また、本日現在、投信法に定める利害関係人等及び本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者のいずれにも該当しません。
５. 利害関係人等との取引該当事項はありません。
６. 日程
譲契
譲決渡決定
約締
結渡予定済方日日日
法2020 年 11 月 27 日
2020 年 12 月 18 日
引渡し時一括決済

７. 譲渡代金の使途
本譲渡の譲渡代金については、主として既存借入金の返済資金に充当する予定です。
８. 今後の見通し
本譲渡により 26 億円の売却益の計上を見込んでおり、2020 年 12 月期の損益については、本日現在の見込みとして黒字を確保できる見通しです。
なお、本投資法人は、新型コロナウイルス感染症の影響を慎重に見極める必要があること、並びに保有国内ホテルの主要テナントである株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント及びその関連会社との間で、2020 年 10 月 1 日から同年 12 月末日までの賃料等に関する協議を実施していることに鑑み、2020 年 12 月期の運用状況及び分配金の予想については、引き続き未定としており、2020 年 12 月中旬をめどに決定の上、開示することを予定しています。
以＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.invincible-inv.co.jp/

11上