平成３１年（２０１９年）３月１２日
中野駅周辺・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会資料
都市政策推進室中野駅周辺まちづくり担当

中野四季の都市（まち）のまちづくりについて

中野四季の都市（まち）のうち、今後まちづくりが望まれる区有地を含むエリアについて、まちの将来像や望まれる開発整備のあり方を示した「中野四季の都市(まち)北東エリ
ア整備方針」を策定したので報告する。
１

中野四季の都市（まち）北東エリア整備方針について
別添のとおり２

３

策定に係る区民説明会の実施結果について

開催日時：平成３１年２月１５日（金）１９：００～２０：３０



開催場所：区役所７階会議室



参加人数：１４人

説明会での主な意見等と区の見解・回答① 北東エリア整備について区民からの意見等

区の見解・回答

区域内マンションの建替えの関係権利者等は、本方針で上限とした５５０％を踏まえ、建替え際の容積率は５５０％なのか。 検討を進めていくが、再開発等促進区における容積率の最高限度決まっているのか。

は、具体的な建物計画において公共的な取り組みを示し、東京都との協議において決定される。

中野駅のこれから整備する改

中野駅の新たな西口改札の高さから新区役所の２階レベルまで、札口から新区役所までのデッ

区役所サンプラザ地区の新たな施設及び再開発計画中の中野四丁キは、途中階段で降りてまた上目西地区を経由して、地上へ降りることなくアクセスできるようがる計画なのか。

デッキをつないでいく計画である。

四季の森公園の周囲がビルで

中野四季の都市は広域避難場所となっており、震災時に想定され囲まれることで、火災旋風が発る同時多発的な大規模火災時においても安全に逃げ込めるオープ

生することがないのか安全性

ンスペースが確保されている。広域避難場所内の建物も耐火建築の説明を求める。

物となり、安全性は確保されている。

② その他 中野駅周辺まちづくり全般について
区民からの意見等

区の見解・回答

中野サンプラザの今後はどう１万人としていた大規模集客交流施設の規模が適切か再検証をしなるのか。残るのか。

ているところであり、方針はまだ決まっていない。現在の中野サンプラザは解体することになる。

抽象的内容で実態がどうなる「先端的な都市機能と豊かな緑」を開発目標とし、これまで中野

かはっきりしない。たとえば、 になかった大学や新たな企業誘致を実現した。また、公園や敷地「先端的な都市機能と豊かなの緑化を進め緑の総量を増やしてきた。今後の開発整備でも、そ緑」や「グローバル化」がこのうしたまちづくりを進めることを示している。進出した企業のグ

エリアの整備でどう実現されローバルな事業展開や海外留学生等を対象とした特徴ある教育研るのか。

究拠点など、グローバル化は日常的要素となっている。今後も、国内外の人々を呼び込み、にぎわいと活力あるまちづくりを進めていく。

ユニバーサルデザインはあた

区のまちづくり方針のもと、超高齢化社会を見据え、誰にもやさりまえのことであり福祉の視

しい建物設計や福祉サービス導入等の付加価値の高い住宅供給等点がない。

が開発事業者により検討されている。また、誰もが滞留、休息できるような広場空間もしっかり確保されるよう努めていく。

新たな商業施設整備で、ﾌﾞﾛｰﾄﾞ

商業集積が進むことで、地元商店街含め地域全体の活性化が図ら

ｳｪｲや西武線沿線の商店街が寂れると考える。また、中野駅周辺や西武新宿線沿線等、各所で人々れてしまうのではないか。

の回遊を促す道路等の公共基盤整備に取り組んでおり、大きな人の流れが生まれにぎわいを広げて行けるよう、まちづくりを進めている。

子育て先進区として建物内に民間や新区役所の開発の中で、様々な形で子育て支援等につながフロア全体を子供や区民が自る取り組みが展開されるものと考える。また、子供たちの遊び空由に使えるような空間とする

間や憩いの場ともなる空地や広場などを随所に設けていく。

計画はないのか。
中野サンプラザに係る区民会

これまでも、まちづくりを進めるに際して説明会等を行ってきた。

議のように、区民の声を聴いた

引き続き、中野駅周辺のまちづくりの動きをわかりやすく発信しり駅周辺の動きを知る機会をていけるよう、取り組んでいきたい。

より多く設けて欲しい。

４

今後の予定
平成３１年度より北東エリア及び新区役所整備に係る都市計画変更の手続きを進める。

まち

中野四季の都市
北東エリア整備方針

平成 31 年(2019 年)3 月
中野区都市政策推進室

目

第1章

次

はじめに ............................................................. 1

1-1. 策定の目的 .......................................................... 1
1-2. エリアの位置及び範囲................................................. 2
1-3. まちづくりの経緯 ～警察大学校等跡地の土地利用転換～ ................. 2
第2章

方針の位置づけと上位計画 ............................................. 4

2-1. 方針の位置づけ....................................................... 4
2-2. 中野区都市計画マスタープラン......................................... 5
2-3. 中野駅周辺まちづくりグランドデザイン Ver.3 ........................... 6
第3章

関連計画 ............................................................. 8

3-1. 新しい区役所整備基本計画............................................. 8
3-2. 中野四丁目新北口地区まちづくり方針 ................................... 9
第4章

エリアの現状と課題 .................................................. 124-1. 道路と歩行者空間.................................................... 12
4-2. 都市計画 ........................................................... 13
4-3. 防災機能 ........................................................... 14
4-4. にぎわい形成........................................................ 14
4-5. 中野体育館の移転及び周辺の建物更新 .................................. 14
第5章

エリアの将来像 ...................................................... 15

5-1. エリア整備の目標.................................................... 15
5-2. エリアの将来像...................................................... 15
第6章

エリア整備の方針 .................................................... 16

6-1. 土地利用の方針...................................................... 16
6-2. 基盤整備・施設整備の方針............................................ 17
6-3. エリア整備の方針.................................................... 21第7章

開発整備の進め方 .................................................... 227-1. 再開発等促進区による開発整備の誘導 .................................. 22
7-2. 建築物等の整備の考え方.............................................. 22

第1章
1-1.

はじめに

策定の目的
中野駅北口の国等の大規模施設（警察大学校等）が平成１３年に府中市に移転したことを契機に、区はその跡地を含め、中野駅周辺のまちづくりを進めてきました。
平成２４年４月には警察大学校等跡地において「中野四季の都市（まち）」がまちび
らきし、これに合わせて中野駅北口の改札口改修や駅前広場、中野通りを横断する東西連絡路などの整備が完了しました。
引き続き区は、平成２４年６月に「中野駅周辺まちづくりグランドデザイン Ver.3」
を策定し、中野駅周辺整備の次の段階の方向性や今後のまちづくりの指針とすべき内容を示し、駅周辺の各地区でのまちづくりに取り組んでいます。
「中野四季の都市（まち）」では、警察大学校等跡地の開発整備にとどまらず、大規模国有地に隣接した既存市街地の一部も含めて一体感あるまちづくりを進め、安全で快適な都市空間の形成を実現していくため、関係地権者との意見交換を重ね、一部地権者による共同住宅建替え等の検討が始まっています。
また、昭和４３年に竣工した区役所本庁舎が更新時期を迎えることから、区は将来の建替えに備え国有地の一部を取得して庁舎の建替え方法や場所の検討を行ってきまし
たが、平成２８年１２月に「新しい区役所整備基本計画」を策定し、「中野四季の都市（まち）」の一角に区役所を新築移転することとしました。
こうした状況を踏まえ、「中野駅周辺まちづくりグランドデザイン Ver.3」に描く中
野四丁目の目指すべき姿である「先端的な都市機能と豊かな緑」や区の行政機能の中枢を担う庁舎整備の実現に向け、新しい区役所予定地を含めてまちづくりの取り組みが期待される区域について、目指すべきまちの将来像やまちづくりの方針をより具体的に示すこととしました。
今後は、区ばかりでなく関係地権者が、本方針に基づいた建築物の建て替え更新等の開発整備を進めることで、これまでの「中野四季の都市（まち）」の都市機能の集積や、
中野駅北口との近接性を活かし、緑豊かなにぎわいの創出や防災性の向上につながるまちの実現をめざしていきます。

1

1-2.

エリアの位置及び範囲
警察大学校等跡地は、中野四丁目地区地区計画（再開発等促進区を定める地区計画）に基づいた都市基盤整備や建築物整備により概ねの開発整備が完了しました。
この大規模な土地利用転換にあたっては、警察大学校等跡地と早稲田通りに挟まれた民有地を含めた一体的なまちづくりの必要性から、中野四丁目地区地区計画では、当該民有地も地区計画の区域に含め、将来、安全で快適な都市空間の形成を進めていくことを示しています。
当該民有地では、区の新区役所計画の具体化に伴って、一部地権者等による建物更新の検討が始まっており、新区役所整備予定地と当該民有地全体を“中野四季の都市(まち)北東エリア”と位置づけ、本方針の対象範囲とします。
対象範囲は、中野四季の都市（まち）のうち下図の赤色に示す部分で、面積は約 2.2haとなります。

対象エリア

1-3.

まちづくりの経緯 ～警察大学校等跡地の土地利用転換～
中野四季の都市（まち）は、警察大学校等跡地の大規模な土地利用転換により、商業・業務、教育・文化、医療、居住、公共公益施設等の諸機能が融合した魅力的な複合市街地の形成を目指してきました。
土地利用転換にあたっては、都市基盤施設の整備ととも

2

に、土地の合理的かつ健全な高度利用を図ることで、公園等と連携した緑豊かなオー
プンスペースが生み出され、まちの憩いやにぎわいの空間となっています。さらに災害時には大規模なオープンスペースが避難空間となり、まちの安全性を高めています。

主な経緯
平成 13 年(2001 年)8 月

警察大学校等が府中市に移転

平成 17 年(2005 年)5 月「中野駅周辺まちづくり計画」策定

平成 17 年(2005 年)8 月「警察大学校等移転跡地土地利用転換計画案の見直し」
策定（東京都、中野区、杉並区）

平成 18 年(2006 年)3 月

財務省の土地処分方針決定（国有財産関東地方審議会）

平成 19 年(2007 年)3 月「中野駅周辺まちづくりガイドライン 2007」策定

平成 19 年(2007 年)5 月

財務省の土地処分開始

平成 24 年(2012 年)3 月

中野区画街路第 1 号線・第 2 号、中野四季の森公園竣工

平成 24 年(2012 年)3 月

中野セントラルパークイースト竣工

平成 24 年(2012 年)5 月

中野セントラルパークサウス・レジデンス竣工

平成 25 年(2013 年)4 月

明治大学開校、帝京平成大学開校

平成 26 年(2014 年)3 月

早稲田大学中野国際コミュニティプラザ、中野区立中野中学校竣工

平成 26 年(2014 年)10 月

警視庁庁舎・宿舎竣工

平成 29 年(2017 年)3 月

中野四季の森公園拡張部竣工

平成 31 年(2019 年)1 月

中野四季の森公園地下自転車駐車場竣工

3

第2章
2-1.

方針の位置づけと上位計画

方針の位置づけ
本方針の区の上位計画は、「中野区基本構想」や「新しい中野をつくる 10 か年計画
（第３次）
」
、
都市計画に関する基本的な方針である「中野区都市計画マスタープラン」、
中野駅周辺のまちの将来像や整備方針を示した「中野駅周辺まちづくりグランドデザイ
ンＶｅｒ．３」などとなっています。
また、本方針は、警察大学校等跡地の土地利用転換を進めるために定めた「中野駅周
辺まちづくりガイドライン２００７」に代わるものとして、中野駅周辺まちづくりグラ
ンドデザイン Ver.3 策定以降の中野駅周辺各地区のまちづくり方針等と整合を図るとともに、当エリアにおける建物更新に向けた地権者等の機運を踏まえ、中野四季の都市（まち）北東エリアがめざす将来像を描き、今後のまちづくりの指針とするものです。
中野区基本構想

新しい中野をつくる 10 か年計画

中野区都市計画マスタープラン

中野駅周辺まちづくり計画

中野駅周辺まちづくり

中野駅周辺まちづくり

中野駅周辺まちづくり

整合更新

中野駅周辺まちづくりグランドデザイン Ver.3

各地区別のまちづくりの計画
中野駅地区整備基本計画
中野四丁目新北口地区まちづくり方針
中野四季の都市（まち）北東エリア整備方針
整

中野駅南口地区まちづくり方針

整合

囲町地区まちづくり方針

合

中野駅西口地区まちづくり基本方針

計画体系図

4

2-2.

中野区都市計画マスタープラン（１） 中央部地域まちづくり方針（地域別構想）
中野駅周辺においては、商業・業務や交流、高等教育、医療、文化機能など、多様な都市機能が集積し、中野の顔としてまた東京の新たな顔としてふさわしい、個性的で新しい魅力を発信する、活気とにぎわいにあふれたまちをつくります。
また、その周辺部においては、みどり豊かな、暮らしやすい住環境の整備をすすめ、だれもが安心して快適に住み続けられるまちをつくります。

（２） 中野駅周辺の総合的整備エリアのまちづくり推進
中野駅周辺は、中野区全体の行政・経済・交通などの中心核であり、区民全体の共有空間といえます。このエリアでは、既存の魅力と新たな開発が共生する、多様なまちづくりを多彩に展開することにより、将来の中野区のまちの姿を先導的に実現していきます。
また、このエリアでは、中野通りと中央線で分かれる４つのゾーンとこれらを束ね重なる中央の中野駅直近ゾーンのそれぞれの特性を踏まえつつ、一体的なグランドデザイ
ンのもとにまちづくりをすすめます。

5

（３） 中野駅周辺のにぎわいと環境の調和するまちづくり
中野駅周辺の「商業・業務地区」は、再開発などによる土地利用の高度化、景観の向
上や駅前交通結節機能などの交通環境の改善・整備をすすめながら、人々が働き、学び、
集い、楽しむ「広域中心拠点」として育成します。このため、地区の状況に応じた多様な手法を活用し、土地の高度利用をすすめ、公的施設や商業・業務施設、情報サービス業をはじめとするソフト産業などの立地を誘導します。
また、駅周辺道路、ペデストリアンデッキの整備などをすすめ、駅周辺の回遊性を高めるとともに、新井薬師方面への広がりをつなぐ工夫をします。
区役所・サンプラザ地区については、中野駅・新北口駅前広場に近接し、警察大学校等跡地の入り口となる立地を生かして、土地の高度利用を図りつつ、中野の顔としてふ
さわしく、人々が集う交流とにぎわいの中心として十分な魅力を備えた業務・商業施設などを導入します。

2-3.

中野駅周辺まちづくりグランドデザイン Ver.3（１） 中野駅周辺の将来像
中野駅周辺は、区全体を「持続可能な活力あるまち」へとけん引する中野区の中心拠点として、多様な都市機能が集約された「東京の新たなエネルギーを生み出す活動拠点」となることをめざします。
これまでの中野のまちの強みを生かしながら、最先端の業務拠点、個性豊かな文化発
信拠点、最高レベルの生活空間といった多彩な魅力を持ったまちを実現します。
（２） 中野駅周辺各地区の整備方針（中野四丁目地区～先端的な都市機能と豊かな緑）【地区のめざすべき姿】○ 中野四季の都市や区役所・サンプラザ地区の一体的整備によって生み出される都市
機能と豊かな緑を軸に、中野の新たな魅力を生み出している。
○ 新たに進出する大学の集積、大規模な業務集積、集客・交流機能の集積、先端的な知識・技術などを生かした産学公連携の推進により、これまで中野になかった魅力を発揮している。
○ 広大な緑あふれるオープンスペースと、
高い防災性や環境に配慮された施設によって、安全で快適な空間となっている。
○ 地域におけるグローバルな活動に対応した情報交流基盤が整い、活発なコミュニケ
ーションが交わされている。

6

【整備方針（中野四季の都市）】○ 中野四季の都市に立地する大学、企業などと区で構成されたエリアマネジメント組
織によって、地区を有効に活用した魅力や集客力の向上、美観や環境の保全、非常時対応の連携確保などの取り組みを行います。
○ 防災・交流・にぎわいなど多様な公園機能を拡充するとともに、駐車施設等により駅周辺全体へのアクセス機能を強化するなど、中野四季の森公園の面積、機能の拡大を図ります。
○ 中野四丁目地区地区計画の方針を踏まえ、都市型居住機能の向上につながる民間住宅開発を誘導します。
（３） 公共施設配置のあり方【中野区役所】
区役所の機能については、将来を見据えた公共サービスや安定的、継続的な行政機能、区民や団体の交流機能などを踏まえた新たな区役所のあり方を追求し、区役所の位置については、周辺地域のにぎわいへの配慮やまちづくりに寄与する最適な配置を検討して
いきます。

7

第3章
3-1.

関連計画

新しい区役所整備基本計画（１） コミュニティの中心となる区役所
区民や国内外からの来街者が、自由に集い交流するコミュニティの中心としての区役所を実現します。
①シティホールの整備
新しい区役所の１階には、区民が主体的にまちづくりに参加し、協働していくための拠点としての機能をシティホールとして整備します。シティホールでは、コンサートや講演会、展示会など区民活動を推進する様々なイベントが開催できるスペースを確保し、映像・音響設備など必要な機能を整備します。
また、フードコート等の飲食スペースや売店などを設置するとともに、庁舎西側の集いの広場と一体的な活用を図ることで、四季の都市（まち）地区のにぎわいの拠点の一つとなるよう整備し、休日や閉庁時も利用していただけるようにします。
災害時は、災害情報や安否情報の発信場所、臨時の行政相談場所など、災害の状況に応じて柔軟に活用します。

新区役所の配置及び動線図

8②グローバルな交流拠点の整備
新しい区役所には、区民や公共公益活動団体も利用できる会議室を配置し、通常の会
議のほか、海外からの来庁者を迎えたり、インターネットを通じた多言語会議など多目的に活用できグローバルな交流の拠点となるよう整備します。また、タブレット端末を活用した通訳サービスの提供など区役所を訪れた外国の方が気軽に区民との交流や区政情報の入手ができるようにします。
国内外の友好・姉妹提携している自治体や里まち連携の自治体との交流を充実するため、ＰＲコーナーの設置や、物産展などのイベントで活用できるようにシティホールを整備します。
（２） 災害対応能力の高い区役所
災害時の状況を即座に把握し迅速に対応できるよう、災害対策本部室や情報処理室・無線室、オペレーションルーム等を整備します。また、自然災害や大規模事故などに対する災害応急対策、災害復旧・復興の拠点として、災害対応能力、自立性・事業継続性の高い区役所を実現します。

3-2.

中野四丁目新北口地区まちづくり方針
当エリアは「中野駅新北口地区」の西側に隣接しています。中野駅新北口地区内の「中野駅新北口駅前エリア」では、現区役所と中野サンプラザの一体再整備が予定されており、「中野四丁目新北口西エリア」では市街地再開発事業の機運が高まっています。こうした状況を踏まえ、中野四丁目のうち東側の地区を対象とした「中野四丁目新北口地
区まちづくり方針」が策定されています。

（１） グローバル都市にふさわしい拠点形成○ 大規模なアリーナをはじめとする集客交流施設や業務・商業・宿泊などの多機能複合施設により、地域経済の発展をけん引するとともに、国際競争力強化に貢献する拠点を形成します。
○ 職住近接につながる最高レベルの生活空間としてのレジデンス機能により職・住・遊のバランスのとれた市街地を形成します。
○ 一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき再開発促進地区として、立地特性を生かした高度利用を誘導します。
○ 中野のシンボルと同時に、
東京西部都市圏の新たなシンボルとなる景観を形成します。

9中野四季の都市(まち)
北東エリア

土地利用のイメージ（２） にぎわいと安全・安心の空間創出○ 多種多様な都市活動が繰り広げられ、中野の魅力を発信し続ける駅・まち一体のにぎわい空間を創出します。
○ 充実した集客交流空間と歩行者ネットワークの整備・誘導によって、平常時、非常時ともに安全・安心が確保された空間を創出します。
○ ユニバーサルデザインによる多様性に配慮した集客交流空間や情報環境空間の形成を図ります。
○ 低炭素化につながる環境性や災害時でも業務継続できる防災性に優れた空間を創出します。
○ まちの価値の維持・増進に向けたエリアマネジメントを展開し、継続的な集客によってまちの活性化を図るとともに、来街者が安全・安心に滞在できるよう、防災や防犯に向けた取組みを促進していきます。
（３） ユニバーサルデザインによる公共基盤整備○ 中野駅西側南北通路等からつながる、だれもが安全で円滑に移動しやすいユニバー
サルデザインによる歩行者動線の最適な計画配置により、中野駅周辺における回遊10性の向上を図ります。
○ 交通広場や自動車・自転車駐車場、滞留空間の機能的かつ効率的な配置により、中野の交通結節点としての利便性の向上を図ります。
○ 歩行者デッキなどの立体的な動線の確保利用により、交通の交錯を解消し、円滑化や安全性の向上を図ります。
○ 円滑な歩行者動線を確保するため、公民連携による公共基盤整備を検討していきます。

歩行者ネットワークイメージ

11

第4章
4-1.

エリアの現状と課題

道路と歩行者空間
警察大学校等跡地の土地利用転換により、周辺の道路整備が進んだため、当エリアは三方が幅員 15～20m の都市計画道路に接しています。
一方、当エリア内を貫通する道路はなく、当エリア西側に沿って隣接する区立中学校
敷地内に設けられた歩行者通路等を介した通り抜けができるだけで、歩行者の回遊性が乏しい状況です。
今後周辺の再開発により当エリアを取り巻く歩行者交通量は更に増加することが見込まれることからも、建物整備や商業機能と連携した安全性と回遊性を高める歩行者ネットワークの拡充が必要です。

（エリア周辺の道路）
北側：補助第 74 号線（早稲田通り・拡幅事業中）
東側：補助第 223 号線（整備完了）
南側：中野区画街路第 1 号線（整備完了）

周辺道路状況

12

4-2.

都市計画
当エリアを含む中野四丁目地区地区計画の区域内は、警察大学校等が立地していた当時から、主として第一種中高層住居専用地域の指定がなされています。なお、再開発等促進区の区域で土地利用転換に伴う開発整備が完了した区域では、一部商業系の用途地域に指定変更が行われました。
当エリアは、第一種中高層住居専用地域・容積率 200％（一部早稲田通り沿道は近隣
商業地域・容積率 400％）となっています。

用途地域図

13

4-3.

防災機能
当エリアを含む一帯は、都の指定する避難場所「中野区役所一帯」となっており、大震災時に想定される同時多発的な大規模火災から身を守るための避難が想定されます。
警察大学校等跡地の土地利用転換では、開発整備に伴い避難上安全なオープンスペースが確保されていますが、当エリア内は、民間建築物の敷地として長く土地利用が行われてきているため、オープンスペースが乏しい状況となっています。
また、区の重要な防災拠点である新しい区役所庁舎が整備されることから、当エリア
はより一層の防災対応機能の向上が求められることとなります。

4-4.

にぎわい形成①昼間人口の増加と新たなにぎわいの発生
中野四季の都市（まち）の開発により整備された大規模オフィスや大学等への来街者により、昼間人口が約 20,000 人増加し、中野四丁目と既存商業地である中野五丁目との間に大きな人の流れが発生しています。
さらに、中野四季の森公園と周辺建築物を取り囲む公共空地が一体となった大規模なオープンスペースにおいては、区域内の大学や業務商業施設等の利用者に加え、中野区
民はもちろん、近隣区民等の利用も多く、新たなにぎわいが生まれています。
また、中野四季の森公園の拡張部においては、イベントスペースを確保することにより、民間活力を生かした大規模なイベント等が開催されています。
②にぎわいの連続性
中野四季の都市のオープンスペースと商業店舗が一体化した魅力的な空間が周辺からも人々を惹きつけており、後背市街地も含めた大きな人の流れに応じた連続したにぎ
わい形成の可能性が生まれています。今後は、今ある「働く」
・「学ぶ」
・「遊ぶ」といったにぎわいに加え、周辺地域の日常生活における様々な交流促進にも資する連続したにぎわい形成が求められます。

4-5.

中野体育館の移転及び周辺の建物更新
区は、当エリア内に立地する中野体育館の移転後、その跡地を含めた場所に新しい区役所を整備し、区の防災拠点を形成していくこととしています。
また、新しい区役所予定地に隣接する旧耐震基準の年代に建築された民間の共同住宅
２棟の建て替えを誘導し、当エリア全体で災害時の安全性を高めていく必要があり、共同住宅２棟の地権者においても、安全・安心なまちづくりや建替えに向けた機運が高まっています。

14

第5章
5-1.

エリアの将来像

エリア整備の目標
警察大学校等跡地の土地利用転換により、震災時の大規模火災に対する安全な避難空間となる緑のオープンスペースを核とする中野四季の都市(まち)が誕生し、多くの人々の憩いの場として新たなにぎわいが生まれています。また、大学キャンパスや大規模オフィスビル等の施設整備は、昼間人口の大きな増加をもたらし、中野駅周辺のまちの活力に様々な形で貢献しています。こうした新たな都市機能の集積をさらに発展させるため、中野四季の都市(まち)北東エリア全体でにぎわい形成を図りつつ、様々な区民交流の場を提供するとともに、災害時には区の応急活動の拠点となる安全で魅力的な都市空間を創出します。

5-2.

エリアの将来像（１） 中野区の行政機能の中枢を担う都市機能の導入
中野駅に近く利便性の高い区有地を活用して新区役所を整備し、行政・区民サービスの向上を図ります。新区役所は、だれもが訪れやすく、様々な交流が生まれ、コミュニ
ティの中心となる区役所を目指します。
自然災害や大規模事故等に対する災害応急対応、
災害復旧・復興の拠点となるべく、連続したオープンスペースの確保や広域避難場所の機能強化を目指します。
（２） まちの活力増進を担うにぎわい・都市居住機能の導入
建物低層部には、
建物周囲のオープンスペースとの連続性に配慮した区民交流やにぎわいに資する飲食・生活サポート機能等を配置します。また、敷地集約化や土地の高度利用により、職住近接の安心・安全な住宅の誘導により、にぎわい・交流機能と調和した都市型居住機能の充実を図ります。これらにより、当エリア内はもちろん、中野駅から後背の住宅地へとつながるにぎわい動線を引き込み、さらに近隣に立地する大規模オ
フィスや大学施設と連携した来街者と区民のためのにぎわい・交流空間を創出します。
（３） エリア内外の交通ネットワークの強化
中野駅新北口駅前エリアや、中野四丁目新北口西エリアの再開発事業と連携し、中野駅から新区役所へとつながるデッキを整備し、後背の住宅地へとつながる歩行者空間を整備します。当エリア内の歩行者空間については、にぎわい・交流機能を担う建物周辺のオープンスペース・広場、並びに緑地と連携して整備することにより、相乗効果を目指します。また、当エリアに隣接する中野四季の森公園地下自転車駐車場へのアクセス
動線を確保し、より利便性を高めていきます。

15

第6章
6-1.

エリア整備の方針

土地利用の方針
大規模国有地の土地利用転換にあたって策定した「中野駅周辺まちづくりガイドライン２００７」では、将来の区役所用地を含む当エリアは、公共公益機能を主体とした複合機能ゾーンとして都市機能の更新を図ることとし、警視庁施設や区立中学校、さらに中野四季の森公園拡張部の整備を行いました。
その後、「中野駅周辺まちづくりグランドデザイン Ver.3」では、将来の区役所をはじめ中野駅周辺における公共施設の最適配置を検討するとともに、当エリア内の旧耐震基準の年代に建築された民間の共同住宅２棟の将来も見据え、中野四丁目地区地区計画の方針を踏まえて都市型居住機能の向上につながる民間住宅開発を誘導することとしています。
また、中野四季の都市（まち）での大規模オフィスビルや大学、公園等のイベント空間の整備は、人々の活動による大きなにぎわいを創出し、今後の中野のまちの活力を担う資源のひとつとなっています。
今後、当エリアのまちづくりでは、「中野四丁目新北口地区」や中野五丁目及び早稲
田通り沿道など、周辺街区の商業集積等との回遊を促す歩行者動線整備や広場空間の最
適な配置、
さらに低層部におけるにぎわい空間の導入や周辺街区と連担した商業空間整備により、中野駅周辺の拠点性を高め、区全体を「持続可能な活力あるまち」へとけん
引するまちづくりが求められています。
このため、中野四季の都市（まち）に生まれている新たなにぎわいを周辺の市街地につなげ、中野駅北口の大きな人の流れを活かした空間整備を誘導します。
建物低層部にあっては、
当エリア内施設が連携して魅力あるにぎわい空間を連担させることで、歩行者等の誘導を図り、早稲田通り沿道の既存のにぎわいや、中野駅につながる歩行者動線を活かしながら、中野四季の都市（まち）ばかりでなく、中野駅利用者
や駅周辺市街地の人々を、積極的に当エリア内に呼び込むような空間づくりを目指します。

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土地利用のイメージ図

6-2.

基盤整備・施設整備の方針（１） 歩行者空間の確保
中野駅周辺や当エリア内の回遊性を高めるため、
ユニバーサルデザインに配慮した安
全で快適な歩行者空間・デッキ等を、にぎわい・交流空間や緑の計画と連携して整備します。
①エリア内外をつなぐ歩行者動線
中野駅周辺の歩行者の回遊性を高めるため、
当エリア周辺の歩行者空間と連携した歩行者デッキを整備し、新たに整備する中野駅西口改札から新区役所への安全で快適な歩行者動線を確保します。新区役所から先は、当エリア内を通り北側早稲田通り沿道への一連の新たな動線を確保します。
②歩道状空地・歩行者通路
当エリア周辺の道路に接する部分には、歩道と一体となった歩行者空間を創出し、安全で快適な歩行者空間となる歩道状空地を、建物整備にあわせて整備していきます。あ
わせて、当エリア内の歩行者の回遊性を確保する歩行者通路を整備します。

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歩行者ネットワークのイメージ図
新区役所 配置及び動線図（２） にぎわい・交流空間の創出
新区役所整備にあたり、屋外のオープンスペースとの連続性に配慮しながら、低層部に交流空間等を配置します。当エリア内の建築物の低層部には、交流やにぎわいに資す
る飲食・生活サポート機能等を配置します。
これらのにぎわい・交流機能と、新区役所から当エリア内を通り北側早稲田通り沿道への歩行者動線との連携により、当エリア内外に渡るにぎわい軸を創出すると共に、建物周辺のオープンスペースや近隣に立地する大規模オフィス・大学等と連携したにぎわ
いや交流の場としていきます。

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にぎわい・交流空間の配置イメージ図（３） 建物や公園と連携したオープンスペース
オープンスペースの設置にあたり、当エリア西側に隣接する都市計画公園と一体的に配置し、まとまった空間を確保することにより、より効果的に緑化、にぎわい・交流等の機能を導入します。
建物内外のにぎわい・交流機能が連続したものとできるよう、建物周辺にオープンス
ペースを設けます。
（４） 緑化
当エリア周辺部の道路に接する歩道状空地については、
上位計画に位置付けられている、「みどりの環境軸」「みどりの補助軸」を考慮し、歩行者空間・道路内緑化等の状況を勘案し、緑化を進めていきます。
当エリア内部のオープンスペースについては、歩行者の回遊機能やにぎわい・交流機
能等との共存に留意した上で、積極的に緑化を進めることにより、当エリア内の緑の回遊軸の形成を図ります。

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緑化・オープンスペースの配置イメージ図
新区役所 配置及び動線図（５） にぎわいと調和した都市居住空間

敷地集約化や土地の高度利用により、職住近接の安心、安全な住宅を整備し、都市型居住機能の充実を図ります。
新しい区役所庁舎と連携しながら、区民交流やにぎわいと調和した住環境を創出します。
（６） 防災区の災害対策本部を担う新しい区役所整備に伴い、災害応急活動の拠点機能を補完するオープンスペースを官民で確保し、平常時には区民交流空間として活用します。
また、建築物の耐震性能の向上やオープンスペースの拡大により、都の指定する避難場所（広域避難場所）としての安全性を一層向上させます。

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6-3.

エリア整備の方針
当エリアの施設整備にあたっては、歩行者空間、緑化、にぎわい・交流、広域避難場

所等の様々な公共的な機能が求められることとなります。そのため当エリアの敷地内での公共空間づくりについては、複数の機能が担えるような整備を行い、限られた敷地を有効に活用していきます。

エリア整備のイメージ図
新区役所 配置及び動線図

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第7章
7-1.

開発整備の進め方

再開発等促進区による開発整備の誘導
当エリアは、警察大学校等跡地の国有地を活かし、公共と民間のパートナーシップにより開発整備を推進していくこととして、中野四丁目地区地区計画（再開発等促進区を定める地区計画）を既に決定しています。しかし、当エリア内は複数の地権者により建築物等の敷地として既に土地利用が行われていることから、それぞれの地権者の建替え
更新のタイミングに合わせて段階的な整備を進めていく必要があります。
一方、新たな基盤整備や敷地の共同化など土地利用の転換を前提として、旧耐震基準の年代に建築された共同住宅２棟の建て替え更新を促すことが求められています。
このため、中野四丁目地区地区計画において既決定の再開発等促進区の範囲を当エリ
ア全体に適用し、都市基盤整備や建築物敷地内等での公共的空間整備を進めながら土地の合理的かつ健全な高度利用を図ることとして、望ましい建替え更新を誘導していくこととします。

7-2.

建築物等の整備の考え方（１） 開発整備において想定する容積率の考え方
再開発等促進区を定める地区計画では、開発計画の内容の優良性、開発地及び周辺市街地に対する貢献度、道路等の都市基盤施設等とのバランス、
日照や景観に対する配慮、周辺市街地との調和等が総合的に判断され、都市計画の決定権者である東京都との協議により容積率が定められます。
当エリアでは、日照や風環境など良好な環境確保に配慮して、有効空地の確保や地区施設の配置などの貢献度合いに応じ、概ね 550％を上限として検討することとします。
（２） 有効空地計画の考え方
再開発等促進区を定める地区計画では、地区施設等の公共施設ばかりでなく、建築物
敷地内において日常一般公衆の利用に供する空地（以下、「有効空地」という）を一定割合以上設ける必要があります。
当エリアは、既存市街地において都市機能の更新を図るなかで、まとまったオープン
スペースとして機能する空間を段階的に確保していくことになるため、敷地内に設ける
有効空地は、隣接する建築物敷地と協調した配置を行うこととします。

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なお、当エリアでは、有効空地の機能向上やバランスのとれた建築物配置、並びに周辺市街地に与える影響の低減などの面でより優れた計画の実現を目指し、
当エリア全体で有効空地の最低限度を確保することも検討していきます。
（３） 壁面後退の考え方
ゆとりある歩行者空間や緑のネットワーク等の形成に向けて、道路沿いにおいて壁面後退を行います。
壁面後退により創出されるオープンスペースは、公共歩道との一体的な整備により、安全で快適な歩行者空間の創出を図ることとし、歩道状のオープンスペース部分は、地区施設として都市計画に定めることを原則とします。
また、「中野駅周辺まちづくりガイドライン２００７」では、既定の再開発等促進区の境界部分については、「東京都再開発等促進区を定める地区計画運用基準」にもとづいて１号壁面を定め、将来の開発計画の具体化の際に変更することとしています。
このため、当エリアでの新しい区役所の建築計画の具体化や、共同住宅の建替え計画の深度化等に合わせて、各々建築敷地ごとに隣接する建築物や地区施設等の公共空間との関係に配慮しながら、
当エリア全体の望ましい建築物の配置に沿った壁面後退を行います。
なお、当エリア内に含まれる建替え更新が当面見込まれない敷地にあっては、具体的な開発計画に合わせた地区整備計画を定める際、壁面後退の検討を行います。
（４） 日影への配慮「中野駅周辺まちづくりガイドライン２００７」では、警察大学校等跡地の整備方針
として、一団の大規模敷地を新たに整備する基盤施設等で敷地分割し、分割後の地権者が各々土地活用していく際の周辺への配慮事項として、
再開発等促進区の区域内の複数の建築物を一の敷地にあるものとみなして、区域外に生じる日影が都条例で指定する時間以上にならないようにすることとしています。
今後、当エリアにおいて新たに再開発等促進区を適用する区域は、複数の地権者により、現行の日影に関する法令のもとでこれまでに建築された建築物の更新を段階的に行うことになります。このため、建築物の敷地ごとに、北側に空地を設け壁面を後退させるなど、敷地外に生じる日影に配慮することとします。
なお、
当エリア北側の早稲田通り沿道の日影時間を指定しない区域に対する日影等の影響についても、住居としての土地利用が行われることに配慮した建築計画とします。

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（５） 電波障害・風環境等への配慮
建築物の建築により、周辺の市街地へ著しい影響を及ぼすおそれのある電波障害や風環境等の環境項目については、事前に調査・予測を行い、その結果に基づき必要な対策を講じることとします。
（６） 街並み形成の考え方「中野駅周辺まちづくりガイドライン２００７」では、中野サンプラザなど高さ 100
メートルクラスの建築物群による街並み形成により、地域のランドマークとすることを目指して、中野四季の都市（まち）の開発整備により新たな高層ビル群が形成されてきました。
その後、中野駅南口では施設建築物の高さの限度を 150 メートルとする市街地再開
発事業の都市計画決定を行いました。また、「中野四丁目新北口地区まちづくり方針」
では、中野サンプラザの建替えを前提に、中野駅周辺に立地する高層建築物群や大規模な集客交流施設、オープンスペースなどにより、一体的なまとまりをもった新たなシンボル、ランドマークとなることを目指しています。
こうした駅周辺全体の高層建築物群とその周辺の中低層の市街地における建物の高さに配慮しながら当エリア内の建物高さを設定するなど、調和のとれた街並みの形成をめざします。

中野駅周辺のシンボリックな街並み形成のイメージ

24中野四季の都市（まち）北東エリア整備方針
登録番号 ３０中都中第号
発
行 平成３１年（２０１９年）３月
中野区都市政策推進室 中野駅周辺まちづくり分野〒１６４－８５０１
東京都中野区中野四丁目８番１号
電 話 ０３－３２２８－８９７０
ﾌｧｸｼﾐﾘ ０３－３２２８－５６７０
Email ekishuhen@city.tokyo-nakano.lg.jp