不動産調査

会計基準のコンバージェンス SOX法と資産除去債務

はじめに

上智大学

今、アメリカ金融機関等が混乱しています。この基本

短期プロジェクトは2005年に開始し、06年に資産除的な要因は、サブプライム問題を契機とした担保となっ去債務と工事契約、金融商品の公正価値開示の3つが追教授た住宅資産の下落、それに伴う証券化商品の価格下落で加されました。

藤井 良広 氏

すが、昨年11月にアメリカで採用された新しい時価評

大学院地球環境学研究科
（ ふじい

よしひろ）

1949年兵庫県神戸市生まれ。
1972年大阪市立大経済学部卒。同年日本経済新聞社入社。
1988年から91年まで欧州総局ロンドン駐在記者。
1993年、英オックスフォード大客員研究員として留学。同年から経済部編集委員として、主に金融問題などを担当。

価の会計基準FAS157号が関係しています。
金融資産の時価は三つのカテゴリーに分けて評価します。レベル1は、株、債権という市場ですでに価格が付いているもので、そのままの価格を使います。レベル2
はCDO等の証券化商品で、格付け等で評価するものを使います。レベル3は、マーケットに参考になるデータがないもので、それぞれの金融機関が内部的に評価しま

2006年4月、上智大学大学院（地球環境学研究科）
教授に就任。

す。サブプライム問題以降、抱えている金融資産をどう

日本経済研究センター客員研究員、NPO法人地球環
境・経済研究機構理事、社団法人国際情勢研究会理事、有限責任中間法人JAバンクアグリ・エコサポート基金理事、東京都環境審議会委員などを兼務

米証券取引委員会（SEC）が、マーケットが混乱してCONTENTS
会計基準のコンバージェンス

ます。資産除去債務は、この中の短期プロジェクトです。

SOX法と資産除去債務

時価評価するか、レベル2が大変な問題になっています。
いるときには運用を少し緩めるというようなレターも出して、これが論議にもなりました。
主要な金融機関の資本不足あるいは負債増加がなぜ起

2011年6月を目標とする長期プロジェクトは収益のきたのかというと、一つの要因はこの会計の評価のルー認識などです。収益もまったく考え方が変わり、収益とルが新しくなったことが影響しているのではないかと思は契約資産、契約負債という新しい概念に置き換わって、います。環境関係については、このFAS157号は1年間

それを時価評価していくというものです。従来の伝統的適用が延期され、今年の11月15日以降の会計に適用さな会計とはかなり様変わりの方向になり、こういった大れることになっています。金融資産もそのようにしておきな流れが起きています。

けばよかったのではないかと、今では後悔になっていま
すが、実際に商品が腐っている場合には、先延ばしして

1.会計基準のコンバージェンス
2.資産除去債務と環境債務
3.将来予測損失事象の計上の流れ
4.環境債務とSOX法
5.資産除去債務の対象
6.資産除去債務額の推計
7.今後の問題

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も、いずれは処理しなければなりません。

1.会計基準のコンバージェンス
会計基準のコンバージェンス（共通化）とは、日本の会計基準をロンドンに本部のある国際会計基準審議会（IASB）の基準に統一しようという動きです。資産除去
債務も同じですけれども、今までは日本の基準をアメリカの基準にすり合わせていこうというプロセスでした。
その背景には、今までの会計基準作りで米財務会計基準審議会（FASB）が先行してきたのですが、米・欧間でのビジネスをやっている企業にとってみれば、二つの注）ED:ドラフト、Final:最終版、DP:ディスカッション･ペーパー基準というものは非常に煩雑です。そのために米国でも図表2は国際会計基準との統合化の作業です。上から国際会計基準の採用を認めていくという流れができて、7項目の資産除去債務は、すでにファイナルが今年3月それを受けて日本も4日の『日本経済新聞』に載っていに出ました。短期プロジェクトは今年度、いくつか完成たような国際会計基準の導入という方向になってきていしたものもあります。投資不動産などについても、今ドるということです。

ラフトが出ており今年度中に方向性が出ます。これらはそれに先立って、日本の企業会計基準委員会(ASBJ)とIASBの基準のすり合わせ作業がずっと続いてきてい1

いずれも国際会計基準にすり合わせていこうという流れです。

2

不動産調査会計基準のコンバージェンス SOX法と資産除去債務

2.資産除去債務と環境債務ります。操業に伴って汚染物質がまき散らされるが、建を見ますと、このSFAS5号に基づいて、こうです、あが大変な臭いがするといった場合に、企業が近隣の人に物にしろ、鉱山にしろ、油田にしろ、それらが永久に続

あですというように書いている企業が結構あります。こ向けて「わかりました。地域のために改善しましょう」

くものではないので、どこかの時点で回収したり、撤去のような基本的に将来、起きそうなもの、あるいはすでと、一方的に約束した場合についても対象になるという資産除去債務（ARO）の企業会計基準18号と適用指したりしなければなりません。そのときの費用は、単にに確実に推計できるものについては、もう30年以上前のが、アメリカの基準です。

針21号は、有形固定資産を取り除くときに必ず起きる

建物だけであれば建物除去費用ですけれども、環境へのから財務諸表に書きなさいというルールがあります。たただし、将来の債務ですから、いつこの建物を壊すか、義務を負債に計上して、その同額を資産に計上する資産影響等があれば、例えばオイルが地面に大量に浸透してだ、現実には環境の影響は、健康被害が起きたり、公害

あるいはどのような工事をするのかも決まっていない場

負債両建方式とし、減価償却してその費用を案分するこ

地下水を汚染しているといったことであれば、全体を浄が起きたりしないとなかなか顕在化しません。

合が多い。そうした時に、現在価値に直すことは非常にとになります。これ自体は、将来の不可避的な義務がう化しなければなりません。環境負債を内部化していくこ

アメリカの公認会計士協会の基準にSOP96-1があり

難しいというケースが起きます。そのように合理的に見まく推計できれば、非常に企業の価値にとってみれば中とから言っても、将来あるときの発生時点で費用処理すます。過去に環境被害が起きた場合、それを修復する義積もれない場合は「こういうものがありますけれども、立的で望ましいのですが、現実にはその推計が、なかなるだけではなく、企業活動全体の中で処理していきまし

務を定めています。それがどれぐらいの金額なのか書き

こういう理由で数字は計上できません」と書きなさいと

か簡単には行かないのではないかということです。

ょうということです。その際、何でもかんでもやらなけ

なさいということです。

いうことが決まっています。ところが、処理技術が進歩

今、大きな流れとしては国際会計基準への共通化がありますが、その背景には活動する企業自体あるいは投資ればいけないと言っているわけではなく、法的負債（legal obligation）に限定されます。

すればコストが下がるわけですから、企業は現時点では50年ほどたって、その上に住宅など建てました。する

推計もできないということで、2001年に基準化された資金自体がグローバルに流れていることがあります。サ

将来、対応が必要となるものを現在の時点で評価し、と、化学物質が染み出てきて、1980年に健康被害が起後も、あまりこれを積極的に取り上げている企業はアメ

ブプライム関連の証券化商品も、我が国の金融機関の保バランスシートに反映させる。ただ、将来のことは分かきてしまった。これが土壌汚染が原因で起きたアメリカ

リカでもありませんでした。

有は少ないとはいえ、世界中の投資家が投資してきましらない部分がたくさんありますし、技術の進歩も分からの有名なラブカナル事件です。その時に調べてみると、しかし2002年にSOX法ができて、FASBはその後た。それをリスク管理するときの物差しが国によって違ない。例えば土壌汚染が典型ですが、どれぐらい浄化しアメリカ全土に2万件という、膨大な数の同じような汚で「これはもっとちゃんとやりなさい」と企業に見直しっていると、投資家も困りますので、グローバル・リス

なければならないのか分からない。一応、調査をします

染地があることがわかった。そこで、アメリカ政府は、を求めて、FIN47号というものができるわけです。国

ク管理の物差しも統一しましょうということです。『マが、推計しなければいけない。時価評価をして財務諸表

当時はカーター政権ですけれども、緊急に法律を作って際会計基準は、資産除去債務（ARO）という形の個別

テリアリティ』という言葉がありますが、何でもかんで・・・・・も開示すればいいのかということではなく、何がどれ位に載せ、かつ減価償却して費用化していくわけですから、

浄化すると同時に、その浄化費用を確保するため、汚染の規制はないのですけれども、資産と負債両方に当然、財務にも影響する。この非財務情報とは環境ある者負担原則で、徹底して汚染者、原因者をつきとめるとIAS37号とIAS16号の基準の中で、将来の債務についその企業の価値に影響を及ぼすのか、重要な影響を及ぼ

いは社会性といったものを言いますけれども、財務情報いうスーパーファンド法という厳しい法律を作りました。

ては資産負債両建方式でやりなさいということが盛り込すものを特定し、開示していく。開示したものに対してとの融合化が求められています。

それに基づいて、先ほどの偶発債務、SOP96-1、減まれております。この考え方は、資産除去債務として別マテリアリティというのは、企業価値に重要な影響が損会計等も整備され、健康被害が起きてしまった、ある

建てしなくても、資産・負債の計上としてやりなさいとあるものは把握して、開示しなさいというのが基本です

いは起きそうで価格変動が激しい場合等も、きちんと開いうことです。ですから、資産除去債務の開示は一般原

もう一つ、環境債務という言葉はあまり馴染みがない

けれども、環境への影響についても、影響が大きいもの

示しなさいという流れになってきています。減損会計は、則であるということを言っていることになります。

かもしれませんが、今までは環境の費用として扱われ、は反映させようということです。これがまさに内部化で日本もすでに2005年に導入しています。

それ自体は収益を生みませんでした。それらの費用は基あり、マテリアリティの議論が拡大してきているという

今、述べたことは、過去に起きた健康に影響を及ぼし制定等から続いてきている過去、現在、そして将来の債

本的には外部不経済ですから開示しない傾向が非常に強ことです。このような背景の中で、環境債務というもの

そうな環境汚染というものを、きちんと修復しなさいと務を見ましょうという大きな流れは、国際会計基準がそかったのです。今、話題になっている温暖化などもそうを企業は把握し、開示しなければならないのです。

いう規制に基づく会計処理でした。しかし『今は大丈夫

れをルール化して、グローバルスタンダードにしようとだろうけれども、将来どこかで起きそうだ』というのが、いう流れにつながり、さらにこの国際会計基準と日本のこの将来債務の資産除去債務なのです。例えばアスベス

公認会計士委員会がコンバージェンス（共通化）を進めトです。アスベスト部材を使っている古い建物の場合、ているということです。

内部統制として、経営者と財務責任者は責任を持っていくということです。

ですけれども、いかにそれを企業価値の中に企業コストとして取り込んでいくか、あるいは場合によればそれ自3.将来予測損失事象の計上の流れ

体がビジネスになるようなものとして、環境への負荷と3

化学会社が大恐慌のとき運河跡地に、廃棄物を埋め、このようにアメリカの伝統的なスーパーファンド法のいうものを内部価値にしなければならない。市場の流れ

環境債務の発端は、アメリカの会計基準（SFAS）に

現在は封じ込め措置をしているので健康にも問題は出てとは別に大きな地球環境の流れがあるからです。多様なあります。1975年に、SFAS5号の偶発事象の会計がいません。けれども、その建物はいずれ建て替えをしな流れが背景としてあります。

適用されました。これは意図的に何かしようとしている

ければいけない。その時に、通常の処理費用をはるかに環境債務（Environment Liability）は、やはりアメわけではなく、突然起きるようなことで、環境に影響を上回る支出が起きる。それは当然、企業価値に影響するすでに指摘したように、SFAS143号は、簡単に数値

リカが先行して進んでいます。アメリカのEPA（環境及ぼしてしまった、健康被害が起きてしまった、そういのですから開示しなさいという新しい会計基準化できない、調査費だけでも非常にかかるということで、保護庁）は『過去あるいは現在進行形の汚染物質の製造、った場合、健康被害は賠償の対象になりますけれども、（SFAS143号）が、2001年にできたのです。

基準は作ったけれどもなかなか導入が進まなかった。ま使用、放出などによって、将来、浄化費用が必要となる資産が減価してしまう場合、財務諸表にどう載せるのか法的債務』と定義しており、物を作ったり、サービスをということです。

4.環境債務とSOX法

これも法律のRegal Obligationが基本で、何でもかた、汚染しているかもしれないが、売却予定のない土地

んでもやりなさいというわけではありません。ちょっとにコストをかけて開示する必要はないのではないかという企業が多かったのです。

提供したりすることによって、いろいろな環境債務が生資産の劣化、あるいは負債の発生が現在ほぼ確実であ細かく言うと、『約束的禁反言原則』というものも含まじます。例えば石油を掘る。掘れば油が飛び散って周辺る場合は計上し、予測できるものについては開示するこれます。これは通常の契約概念ではなく、例えば工場の

しかし、その後に、ご存知のようにSOX法ができて、が汚染される。鉱山開発をすれば重金属が出ることもあととなっています。ですから、アメリカ企業の財務諸表

敷地から何かが漏れているとか、健康被害に影響はない

経営者・財務責任者の責任が非常に強化された。投資家

4

不動産調査会計基準のコンバージェンス SOX法と資産除去債務向けの情報開示が義務化されたということで、この環境

四つ目の目的にしたこと自体は、内部統制の本来の趣旨

無償でなされた約束でも、何か不愉快な影響を避けるたず起きます。だから、建物そのものの除去費用を計算し債務についても、『分からないならどこまで分からないに沿っていると思います。

めに損害除去が合理的に期待されるようなものであれなくてはいけません。同時に、原子力発電所からは使用のかということをきちんと書きなさい』というFIN47

資産の取得、使用、処分に関して責任を持って対応しば、それはやらなければならないということです。土壌

済みの核廃棄物が出てきますから、別途、廃棄処理をや号の基準が、この後出てきます。SOX法によって、企なさい、という視点は、まさに資産除去債務に該当する汚染が基準以内ではあるけれども、そういったものがあらなければなりません。これは汚染物質ですから図表4

業経営者は環境債務を開示していなくて何らかの問題がわけです。つまり、資産除去債務にどう対応するか、向ると非常に不愉快である、地下水は使っていないけれどのＢに該当します。両方とも極端なケースではあります

起きた場合には、当然、内部統制義務違反で責任を問わき合っていくかということは、内部統制上も目的規定にも自然環境に影響があるといった場合に、それを例えばが、今現在、電力会社は解体引当金、それから核廃棄燃

れますし、逮捕もされます。そのような厳しい法整備が沿うわけです。

所有者が「これは皆さんのために奇麗にします」と約束料の処理引当金というものを別途、積んでいます。

行われたことで、資産除去債務への取り組みがSOX法

内部統制のもう一つの目的である『事業活動に関わる

以降、急速に進んでいます。SOX法は日本にも導入さ法令等の遵守』は当たり前のことですが、内部統制の中れていますが、アメリカの場合は302、401条で「財で、法令及びそれに準じたものに対してどう対応してい務報告書等に虚偽の説明がない」、「必要な説明を省略しくのかということです。

ていない」、404条は「手続きを確立し、それを維持す

これも資産除去債務が想定する「法令及び準じたもの」

したら、そこで子供が遊んでも影響がないような水準まで除去しなければならない。

原発の場合、一種、国策にも絡んだ引当金方式で処理していますが、今回の会計基準では引当金方式で、合理

今回の日本の基準では、ここがあいまいなのですが、的な制度に載ったものはそのままでいいが、AROも開CSRでもないのです。ですから『CSR以上であって契示しなさいとなっています。借地権の上に建てた建物と約以下』と言っても、国際会計基準の共通化・統一化とか、鉱山開発をして原状回復しなければいけない回復のること自体が経営者の責任」であり、これに違反していの範囲と若干、違うのですが、基本的にはいうことだから、日本の場合も、おそらく実務上は対象

義務の場合はただ埋め戻すだけではなく、重金属等が拡ると罰金及び最悪の場合は逮捕されるという厳しい条項

q法令あるいはガイドライン、行政指導。

になると言っていいのではないかと思います。

散していれば、それを処理しなければいけないというこです。

w会計基準等あるいは証券取引所のルール等、業界内あ

ただし、企業がCSRとして特定のだれかに約束した内部統制のルールを日本も導入しました。日本の場合

るいは民間のルール。

のではなく、ボランティアで対応するようなものについは会社法と金融商品取引法の両方に入っていますけれど

e自社内外の行動規範。

ては、CSRですから社会的責任は出てきますけれども、も、カバーエリアが違います。もっぱら財務諸表についCSR等も入りますし、当然、公序良俗に反しない行て見れば、金融商品取引法の範囲になっています。一方、動を取りなさい、といったことが入ってきます。法律に財務報告の信頼性に関する領域が金融商品取引法では中則ってやっているから、それ以上のことはやらなくても心になっています。そして、内部統制報告書を公表しな

いいということではなく、CSRもIRも対象になります。

とです。だから、図表4のＢがアスベスト、土壌汚染、PCB等になります。

個別の責任にはなりません。

ければならない。チェックは会社法の場合は監査役です
が、金融商品取引法の場合は第三者の公認会計士等が行

5.資産除去債務の対象うという、より客観性が求められています。
資産除去債務の概念は有形固定資産を取得して建設、開発する、あるいは通常のビジネス、あるいはオフィスの使用等によって生ずる資産の除去で、かつ法律および

5

それに準ずるものによって、その除去が義務付けられて例えば自社の操業とは関係なく汚染されている土地をいるものが対象になります。その資産を売ったり、ある買った場合はAROの対象ではなく、その汚染をどう除いは撤去したり、リサイクルしたりする場合も対象にな

例えば借地に建物を建てた場合はAのAROです。環境

去するかの問題になります。健康被害が起きていれば、ります。ただ、他の用途に転用したり、上物を取ってし汚染があろうとなかろうと、借地に建物を建てて何年か

土壌汚染対策法の範囲になります。AROの場合は通常

まってずっと使わないものは対象になりません。対象に後に返す、あるいは工場を作って返すときは、その工場の使用ですから、操業に伴って汚染が起きる場合です。

ならないのですが、それは何もしなくてもよいというこを撤去しなければいけません。これは環境汚染があるかですから、鉱山開発あるいは石油開発に伴って汚染が起とではなく、資産除去債務の対象にはならないというこ

ないかではなく、当然AROになります。

きた場合は、通常の操業ということになります。

図表3は、お馴染みのCOSOフレームワークキューブとです。例えば遊休土地に重金属があって、地下水汚染

もう一つは、自社の土地だけれども有害物質がある場

実は、この辺りがアメリカ等はずっと積み上げで来てです。これをよく比べてみると、米国と日本はちょっとしていることになれば、健康被害に影響を及ぼすわけで合に、建物をいつ壊すかは決めてはいないけれども、建いるので、法律と会計基準との整合性がありますが、我違います。日本は、構成要素の中に「ITへの対応」があすから、対応せざるを得ないということです。対象の固物の除去費用とは関係なく、汚染物質の除去というもの

が国では課題があります。特に土壌汚染対策法は健康被り、目的の部分も日本は四つ、特に「資産の保全」が入定資産も、バランスシートに載る固定資産に加えて、建を将来、法的にやらざるを得ない。そういった除去費用

害を重視していますし、汚染をまず調査するのではなく、っているのが特徴と言えます。

設仮勘定やリース資産も対象になります。

について推計して開示するのがBのAROです。ＡとＢ両

健康被害が起きているかどうかで、有害物質を使った施

日本でもっぱら重要だと思えるのが「資産の保全」で、アメリカのSFAS143号では先ほどお話しした『禁反方にまたがっているケースもあります。Ｂが環境債務で設を廃止するときに調査しなさいとなっています。

当然ですけれども別立てにしています。したがって、日言原則』も対象です。契約ではないけれども、経営者やすが、Ａの場合も不動産の売買においては起き得るケー

AROのように「いずれ廃止するので現在評価する」の

本の経営者は内部統制の中において資産をもっと意識し企業が第三者に対して「当然やりますよ」と言った公約

スです。典型が原子力発電所の場合です。原子力発電所

ではなく、実際に廃止するときにやりなさいということてやりなさい、ということになります。この場合の資産のようなものです。法律に基づくもの、あるいは条例等の建物自体も原子炉を含めて永遠ではありませんから、です。ですから、法令の適用範囲が必ずしも会計基準とは、投資家の資産ですから、その意味では資産の保全をに準ずる契約とは、権利義務の関係です。これに対して、土地の所有がどうであれ建物を解体するということが必一致しない問題が出てきます。

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不動産調査会計基準のコンバージェンス SOX法と資産除去債務

通常の使用ではなく意図的に不適切な操業、意図的に告書なのか、この辺は質問自体が特定していないのでわいう経緯を、今まで説明してきました。企業によっては、とも、穴が開いているところを改善していかなければな

汚染しようという企業はまずない。従って、事故等が起からない。ですが、15.5％、145社もあります。それ

先ほどのように任意の引当を積んだり、減損会計も導入らない。我が国は今、政治状況が非常に流動的ですけれきた場合に引当金及び処理費用の計上、それから不動産

から「把握しているけれども公開していない」企業も同されていますが、環境汚染では基本的には時価の変動をども、土壌汚染対策法は環境省のスケジュールでは、来自体が劣化しますので減損しなさいとなります。ただし、じくらいある。合わせると300社ほどあるわけです。

どうとらえるかが重要になってくると思います。

年の通常国会で改正を出すことになっています。今のよこれも微妙で、本当に通常の使用だったのか、過去の古「部分的に把握している」まで入れると、過半の企業は、

いものをどうするのか、どこまで逆昇れるのか、調査は

実はどれぐらい汚染しているか知っています。

どこまで徹底したものをやるのか、やらないのかなど、は、先ほど申しました土壌汚染対策法も、アスベストのうな健康被害だけではなく、汚染地の改善修復をどこまで盛り込むかが議論になってくると思います。

これをどの程度、開示するかは、ルールがないとやは規則も、とりあえずの健康被害を防ぐことが主で、環境会計の統一が、その会計の根拠である法的あるいは法りやらないということです。任意の引当金でやるところへの影響を防ぐという視点はあまり明確ではないという律に準ずるルールの改正に影響を与えてくると思いま

一方、年内にもゴーサインが出ると思われる投資不動はもちろんあるのですが、今回、資産除去債務がルール

か、ないと言ってもいいのではないかと思います。もちす。大きな流れはコンバージェンスに進んできています

産の会計基準では、もちろんAROの対象ですが、通常化されることによって、すべての企業がこれを把握し、ろん『汚染者負担原則』という言葉があり、環境基本法

が、そのうち企業結合についても、すでに日本でもドラの使用は対象外です。通常の使用とは操業ですから、投かつ除去費用を推計して財務諸表に載せていかなければには入っていますが、個別法で環境債務への対応を健康

フトをいくつか作っています。

資用の不動産としての賃貸物件は、取引価格で評価しないけません。どこの工場でも日本だけではなく、残渣が被害を超えて明記している法律は非常に少ないという

さいということになります。遊休土地もAROの対象外

出ると工場内に埋めます。伝統的に敷地内に埋めるようか、まずないのではないかと思います。

ですけれども、時価で評価し、注記しなさいとなります。

になっているので、企業側は把握しています。ただ、別

アメリカの場合はそうではなく、スーパーファンド法れを受けて、環境保護庁も新しいルールで、New

ARO対象外のもので投資不動産については、時価開示の会社が買ったりした場合、どの程度把握できているかというもので徹底した調査、浄化、そして汚染者に対す

OwnerのAudit Policyというものを出しています。つを求められてくるということです。企業活動に伴って起は別問題になります。

る責任を求めて、さらにそれを会計上それぞれの企業に

まり、Ｍ＆Ａで買った企業は、環境について買った時点

なかなか実務上の判断は難しいと思います。

アメリカでは今年の12月15日から「買収時にFair
Valueで評価しなさい」という基準が適用されます。こき得る活動、投資活動、資産を保有する活動、Ｍ＆Ａも、したがって、資産除去債務がルール化されたとき、少処理の開示を命じている。それを積み上げていって、さで監査をやりなさいというルールです。買い手はＭ＆Ａ

極力、時価で評価しましょうというのが大きな流れにななくとも自社の工場敷地、企業の敷地の汚染度はかなりらに将来のものも、やはり環境に影響するということで、について、もちろん企業価値そのものを評価するわけでっています。

把握が可能です。もちろん除去費用がどれ位かかるか、『ボトムアップ型』で将来債務のAROに行きついたとい

すけれども、環境の損失とか、賠償対象になっているか

影響がどれ位かは分かりませんが、そういった傾向があう姿だと思います。

どうかとか、こういったものを開示していくことが求め

6.資産除去債務額の推計

ることがこのようなデータから分かります。

EUも、昨年から実際に環境債務への対応を各国の法られています。

アスベストの場合、今のアスベストの予防規則によっ律に置き換えてやっています。この場合は偶発債務です

さらに言えば温暖化問題です。特にオフィス、建物な

9月8日の日本経済新聞に『環境負債1000億円』とて3段階の対象物があり、処理が求められています。レ

けれども、スーパーファンド法と同じように健康被害だ

どの固定資産による温暖化の影響です。例えば操業に伴いう記事が出ていましたが、それは引当している企業のベル1とは吹き付けですから、これは除去するか、あるけではなく自然環境、生態系の回復もやりなさいというって鉄鋼・電力が二酸化炭素をどんどん排出することが財務諸表を調べて、環境向けの引当金として計上していいは飛散しないように覆ってしまうかです。健康被害を基本法ができました。そのように考えると、日本の場合

一つの問題です。オフィスのCarbon Liabilityでは東京

るものを合算したようです。ですから、最初に言った環防ぐということで言えば、覆ってしまうだけでもいいのはAROがポンと入ったけれども、基本の法整備等が実

都は2010年から排出権取引を導入します。都の場合、境負債というより、どちらかというとすでに発生していですけれども、覆ってしまうだけでは、やはり建物の解はこれからということです。

1300事業所、特に7割ほどはオフィスです。土壌汚染

る、将来債務ではなく環境修復費用が主だと思います。

体等を行うときに資産除去債務の対象になる。取り除いAROの計算は将来のことですから、どれぐらいの見やアスベストだけではなく、その建物が温暖化に対してしかし、中にはいわゆるAROに該当するものも入ってていれば問題がなくなります。レベル2や3も、やはり積りコストになるか、多様な可能性があります。発生確

どれぐらいのインパクトがあるかどうかということが問いるようです。自主的に引当金方式でやっているという撤去するときには処理が必要ということです。当然、ア

率も違います。ですから、一つのAROだけではなく、われます。

ことで、1000億強ある。3年間で13倍ですけれども、スベストは土壌汚染以上に、どこにどの部材を使ったか企業が抱えているいくつかのものを見積コストと確率で東京都がもし排出権取引を予定通りやれば、いずれはそういった開示意識が非常に出てきています。

は、建物の持ち主はほとんど分かるわけですから、

はじき、国債で現在価値を測り、最新の推計値さえ取れ対象となる建物について、どれ位の基準がかかって、削ARO上の処理は待ったなしになってきます。

れば数字はできます。推計値ですから、計算によっては減率はどれ位かということが決まってきます。すると、

実は、企業は自社での通常の操業上起きたことは、例
えば金属工業の会社ではどういった材料を入れ、どれだ

どれ位AROがあるのか。これはあくまでもラフな数変わりますが、これを現在価値に直して減価償却費をは『温暖化への影響が少ない建物は逆に価値が高い』となけ廃棄したかということは、管理されているわけですか

字ですが、環境省の推計では、土壌汚染は17兆円近く、じくという計算式は同じです。いずれにしても、有形固る。建物として見れば、そういった議論も出てきます。

ら、分かっています。土壌汚染について見ると、自社工

アスベストは数兆円、PCBは4000億円ぐらいです。

定資産に追加で計上するということになります。

すでに東京都はマンション等も、グリーンビルディング場の敷地内でどれぐらいの汚染なり地下水汚染が起きて先ほど申しました原発が実はよく分からない。使用済み

いるかということを把握しているか、していないかは、の燃料だけで今の引当金を逆算すると、30兆円ぐらい

東洋経済新報社が出している『CSR企業総覧』で毎年の計算ですから膨大です。それ以外に解体費用等々です。

データが出ています。

これら全部がAROとして開示されるかどうかは別です

日本の環境法と会計の関係がこのような構造だとするを考える上では、将来の環境規制というものが固定資産

けれども、見えていなかったものを見える化していく中と次に何が起きるかといえば、法体系なりルール自体もの価値、ひいては企業価値を左右するという時代に入っで、企業価値に影響していくと思われます。

国際スタンダードに合わせるということになる。少なくているということだと思います。

最新版では1053社にアンケートをして、「把握して公開している」と答えた企業は、おそらく先ほどの7

それから法的な規制、法律に準ずるものに基づくもの

1000社に該当するのでしょうが、この公開とは財務諸

日本は国際会計基準とのコンバージェンスということ

表で公開していると言っているのか、あるいはCSR報

で、環境債務、資産除去債務というものに取り組んだとといった環境評価による格付けを行っています。環境負7.今後の問題

荷の大小が資産価値を高める、逆の場合もそうです。これは資産除去債務ではないのですけれども、資産の価値（本稿は、平成20年9月17日に開催された当研究所主催のJREIｾﾐﾅｰでの講演内容をもとにとりまとめたものです。）

8

不動産調査資産除去債務に関する会計基準と環境債務

はじめに
2002年からアメリカで導入された資産除去債務に関

室効果ガスとか気候変動に対して企業がどういったリス

する会計基準に、2005年の厳格化の段階で環境が入っクを抱えているか、もしくは収益の機会があるか、もしみずほ情報総研株式会社

たということで、非常に話題になっております。日本は

くは将来的にどんな支出が見込まれるかといったこと

環境・資源エネルギー部 チーフコンサルタント

土壌汚染の法律もアメリカに比べて20年遅かったですを、財務報告に今後、組み入れていくべきだという議論

光成 美樹 氏し、もうちょっと先なのではないかと思っていたところ、が、米国で2年ぐらい前から徐々に広がっております。

あっという間に昨年から基準案が出て、国際会計基準の最近では、連邦議会に法案が提出されるようなことも出慶應義塾大学経済学部卒業、ペンシルバニア大学大学

流れの中で、今年の3月に会計基準化ということが起きてきております。ただ、これはまだ動きですので、環境院環境学修士。

ました。

と財務費用が少しずつつながっているというのが、大き

（みつなり

みき）

明治大学大学院グローバルビジネス研究科

兼任教

員。

今日のお話は資産除去債務と環境債務に関する事例を

資産除去債務【Asset Retirement Obligations

計上にあたっての作業を進められるお手伝いと位置付け（ARO）】は、有形固定資産である不動産を除去する際ていただけたらと思っております。そこで、アメリカ企の将来費用を負債として認識するものです。建物のライ業がどの程度の金額で、どのような形で開示しているか

フサイクル費用の明確化につながり、投資情報として有と、日本企業の中で米国の会計基準が適用されている企用であるという判断から会計基準化されました。国際会

業の事例をお話します。

計基準という大きな会計上の流れの中でできたもので、国際会計基準委員会から、たくさん資産を持っている日

CONTENTS−該当する環境債務と国内外先進企業の開示実態−な傾向です。

中心に、日本での2年間の準備期間に、できるだけ早く

資産除去債務の会計基準が日本でできたきっかけは、

資産除去債務に関する会計基準と環境債務

今日の主要な環境問題である地球温暖化問題である温環境配慮のために資産除去債務ができたのではないということが、一つのポイントです。

本企業の場合は数百億、場合によっては千何億円の、隠建物など有形固定資産のライフサイクルコストは単純れ債務があるのではないかということで会計基準化が行化すると、建設時もしくは取得時の建設費・開発費・取われることになったと言われております。今後、債務計得費、稼働している間の運用時に発生する光熱費・保険上されると財務的にはどのような影響があるのか。また、

料・税・設備点検費・清掃費、最後に除却する場合の解作業をする中で、どういったところに注意する必要があ

体、原状回復費用がかかります。今回の資産除去債務は、るのかということを紹介させていただきたいと思います。

除去時の資産解体費、原状回復費を将来の資産除去費用として見込みなさいというもので、将来発生する債務と

1.財務報告と環境関連費用
2.米国企業の開示の流れ
3.個別企業の開示実態
4.財務影響5.今後の作業準備に向けて

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1.財務報告と環境関連費用をすることになります。資産の部分が少し膨らみ、損益
日本では環境省が提唱している環境会計があります。

計算書は耐用年数に応じて減価償却処理をするために、1000社弱の上場企業で、環境報告書もしくはCSR報

P/Lの利益が少し減っていくというような処理ですの

告書の中に「環境会計」が入っているかと思います。基で、利益が同じ場合はROAの指標が若干悪くなる可能

本的にはその年単年の費用もしくは環境上の便益が示さ性が出てきます。

れており、将来的なものを組み入れるという概念は入っ

有形固定資産の対象は国内の資産だけではなく、連結ていませんし、将来の費用を環境会計の中に入れること財務諸表に載っている有形固定資産すべてですので、海は行われていませんでした。このような面で見ますと、外の場合は現地法に従って債務性の評価をしなければな

国内の財務報告の中で将来発生する環境対策の費用を、りません。早期適用開始になっておりますが、これを必ず財務報告に入れなさいという義務付けは行われてい2010年の適用年度、2011年3月期から始めるというなかったということです。

ことですので、今から約1年半の準備期間があって本番

一方、アメリカでは土壌汚染の法律が1980年にでき、年度となります。国内の条例で何に該当するのかと同じ

その後非常に厳格な浄化義務を付けてしまったために、ように、海外に資産をお持ちの場合、州の法律や、国に今でも数百億円の債務を背負っている企業はたくさんあ

よって法律が違うということがありますので、各国の現ります。それで財務的な影響が非常に大きかったという地法で何に該当するかを調べますと、時間的に手間がかことで、環境浄化債務と言われる会計上の処理が偶発債

かり、できるだけ早く準備されないと、意外に大変だと

務の一つとして規定され、比較的早く会計基準の枠組み思います。

が作られました。

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して認識して、貸借対照表B/Sの資産・負債に両建処理

では、これまでの会計と何が違うのか、簡単に触れさ10

不動産調査資産除去債務に関する会計基準と環境債務せていただきます。まず引当金ですが、日本経済新聞が動産取引ではもともとの価値が下がるということで、売いということです。ですから、建物がある場合の土壌汚

市場価値と言われている公正価値で評価しなさいという上場企業で今は1000億円位だと調べています。引当の買のときに調査・浄化するのが基本になっています。法

染浄化で、建物の除去に付随して発生する債務と認識がことになります。実は今、内部統制の絡みで事業を一部場合は退職給与引当金のように徐々に引き当てていくと律上は調査を求めるだけですが、買主からの要望等でよできるものは、資産除去債務ということです。さらに債売却したときの資産評価・負債評価が適正かというと、いう処理もありますので、全体の費用が必ずしも一度にり詳細な調査や浄化が、法律の対象以外にも求められて務に関しては、法的義務または契約に基づくもので、完経営者の責任に直接つながってまいります。非金融負債

見えないところがあります。または費用の範囲が資産除いるのが現状かと思います。国内の環境法は資産除去時

全に自主的にやるものは債務には当たりません。また、の公正価値評価は、1年延期されたのですが、環境関連

去債務のように厳格に、いわゆる調査から運搬とか、全に何かを求めることが多いものですから、特定の将来の資産の除去時に求められるものですので、建物を使用しの債務を再評価して、きっちり認識しようという動きが、体的な除去費用を入れなさいといった形で決まっており

環境対策費用が資産の除去時に発生するということで、ている間や操業中に浄化をしてしまおうというものは含

米国企業の中では非常に活発になっていると聞いておりませんので、この辺りが一定程度、企業の裁量に委ねら

資産除去債務の一部は環境債務の一部に該当するというまれません。PCBの処理は、廃棄物の処分が混雑してます。

れてところがあります。減損会計は市場価格との相違に形になります。

いて待っている状態なので、倉庫に保管している例が非よりますが、資産除去債務は、不動産の市場価値との関

今年の3月31日に出た資産除去債務に関する会計基常に多いと伺っておりますが、除去時にすぐ処理できる

連は直接的にはありません。減損の場合はグルーピング

準の中に記載されている有害物質・土地に関する会計基のではなく保管してあるので、将来発生費用になり引当がありますが、資産除去債務の場合には特に書かれてい準の該当部分を読ませていただきますと、『将来、有形処理に該当します。

ません。それ以外に、元々日本国内の固定資産の取得原

固定資産の除去時点で有害物質の除去を行うことが不可

アスベスト、PCB、土壌汚染に関して簡単にお話し

価や除去費用を資産の残存価格から控除できるといった避的であるならば、現時点で当該有害物質を除去する義

ますと、アスベストは法律によるものが非常に多く、特処理がありましたが、残存価格より大きな除去費用がか務が存在しているものと考えざるを得ない。』すなわち、に囲い込みの処理もしくは封じ込めなどをして、飛散防かったときの処理、もしくは元々資産の取得原価に除去

アスベストが建物の中に含まれていて、そのアスベスト止措置を採って解体時に除去するものは、これに該当す

費用を入れる考えはないといったことから、実務的にはの調査・浄化・除去を解体時にしなければいけないといるケースが大部分であろうかと思います。PCBは、処最後の除去費用を債務認識したり、費用としてあらかじうことであれば、その除去費用というのは資産除去債務

理待ちで保管してあるものは引当処理、資産除去時に該め認識したりすることは会計処理として行われていませに含まれる。建物全体の解体費がここに入るのではなく、当すれば、資産除去債務です。

んでした。

『除去に関する直接関わる費用である。』ということになですから、今回の資産除去債務に関する会計基準とは、特定施設の調査に関する義務が、今のところあるだけで新しい会計処理の方法だと言われています。昨年5月

同じく土壌汚染は、『土地の原状回復等が法令またはす。来年の通常国会に提出予定の法改正の動きがあり、

図表1の一番下の日本は、土壌汚染対策法が2003年

31日に論点整理が出て、一つクッションを置いたあと契約で要求されている場合の支出は、一般に当該土地に調査義務が増えるという方向が示されています。この辺にできました。一番上のアメリカを見ますと、スーパーにドラフトが出ているのも、こういった新しい会計処理

建てられている建物や構築物等の有形固定資産に関連すりの法的債務が若干増える可能性は出てくるかと思いま

ファンド法が1980年にできて改正等が行われて、96であるからだと言われております。

る資産除去債務であると考えられる。』ということで、すが、今の法律のままですと、法的債務は調査のみで非

年に会計基準ができたということで、時差があります。

資産除去債務は、日本は2010年度から、米国は法令または契約で要求されている場合の支出ということ

常に限定的です。ただし、浄化など契約に基づくようなアメリカは環境の土壌汚染に関してだけは非常に早くか

2001年に決まり2002年から適用、2005年から厳格になります。現在、土壌汚染調査の半分以上は土地の売義務がありますので、こちらが入ると一定金額になる可ら法制化が始まり、欧州は、90年代に土壌汚染の法律

化のFIN47号というものが出ております。欧州では買時に行われております。ですので、特定施設ではない

能性があるかと思っております。

ができたという状況です。日本では2003年から土壌汚「有形固定資産の取得費用とする」という考え方が出てから該当しないということではなく、契約上、買主からおり、環境関連の偶発債務は、現在改定中という状況です。

要求されるものであれば、さらにそこに建物があれば資アメリカ企業は中小も含めて、国際会計基準が2016

産除去債務、その建物の除去に関わる費用と見なさざる

年までに適用されるという方向が示されております。そを得ないということになります。

染の法律ができて、アスベストに関しても2000年前後、

2.米国企業の開示の流れ

定資産、もしくは不動産に関しての環境法が、日本は比なかなか複雑な、いろいろな要件が入り混じった会計

るのかという概要をご紹介させていただきます。結論か用を認めるというような新聞報道がなされております

基準になっていますので、資産除去債務に該当する環境ら申しますと、米国企業も非常にばらつきが多いのが現が、今回の日本の資産除去債務に関連する会計基準は米債務とは何なのかということを若干、整理させていただ

状で、数年前から会計基準が厳格化されているにもかか

国のFAS143号、もしくはFIN47号とほぼ似たようなきます。

わらず、まだ全社的に対応している企業は3割にも満た

まず、発生原因・状況があります。通常の使用による徐々に厳格化されています。今回のテーマである有形固

先行している米国企業は、どういった形で開示していのために、日本も国際会計基準の早期適用、もしくは採形態になっております。

11っています。

金額が一番大きい土壌汚染は、法的債務は限定的で、ないのではないかということを、米国の会計士等は言っております。

今回の資産除去債務がなぜ環境債務と呼ばれるのかとものは資産除去債務だけれども、事故や不適切な操業にいうことですが、国内の環境法は土地・建物などの除却よるものは引当処理ということになっています。昔、漏資産除去債務の開示内容は、アスベスト、PCBの除時もしくは解体するときに、何らかの調査や除去、浄化出の事故があって汚染してしまったというようなもの

去が多くなっておりまして、土壌汚染に関しては別途会を求める法律がいくつもあるという状況にあり、その典は、引当処理という形になります。また、土地のみで全計基準、会計処理の方法が規定されておりますので、注型的なものがアスベストで、解体時に調査し除去するこく構築物がない更地である場合は、建物や構築物のよう記等で土壌汚染の費用を出しているというケースが多くとを求めています。土壌汚染は、特定施設と言われる水に固定資産に費用化できない、減価償却費として計上でなっています。この12月からＭ＆Ａの会計基準が変わ

質汚濁防止法上の施設の調査義務だけがありますが、不きないですから、この場合も資産除去債務には当たらなり、非金融資産負債と言われる環境とか資産除去債務は、

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不動産調査資産除去債務に関する会計基準と環境債務

較的作るのが遅かったということです。

なくなってきます。

くないというのが現状です。2007年時点で約7000億

米国を少し細かく見てみますと、元々の環境浄化債務に環境保護庁（EPA）と呼ばれる環境行政から、そうい

米国の方では、重要性もないし、かつ過去に除去費用（SOP96-1）の原型になっているFAS5号があります。

った汚染物質を使っている場合には、将来閉鎖するときの算定実績がなくて算定できませんという開示をした企

イーストマン・コダックというフィルムメーカーは、

FAS5号の一部の枝葉としてSOP96-1があるのですにきちんと費用が出せるという財務上の担保をしてくだ業に対して「実績がなくて判断できないのであれば、重資産除去債務について「当社が保有している建物のアスが、1975年にできております。これは特に環境だけのさいという規制（図表3の左側）が、環境規制の中に入要性があるかないか分からないではないか。」といったベスト除去費用である。建物の大幅改築や解体の際に発ものではなく、偶発事象全般に関するものということで、っております。こちらは厳格運用されているものとされSECからのコメントがきたり、「資産除去債務に関する生するもので、十分な情報が入手可能であったものにつ

現在、改定作業も行われています。

円近くの資産除去債務があります。

ていないものがあります。例えば廃棄物もしくは何らか

公正価値を試算できない理由をきっちり書いてくださ

いて、期待現在価値の手法で、公正価値で試算している。」

その後、過去の土壌汚染に関してはSOP96-1の処理の化学物質を使う工場を所有している場合には、非常にい。」と言われたりした事例が報告されております。「十としています。資産除去債務は経年で80億〜100億円が規定され、2002年に資産除去債務に関する会計基準

良い財務諸表で資産もたくさんあり、財務チェックをオ

分な情報がないので、全く開示できません。」というの

弱という金額で若干増えたり減ったりしています。ただがFAS143号として出ました。その後、いつやるのか、

ーケーになるというケースも半分位はあるのですが、そが徐々に認められにくくなっているかと思っています。

し、環境問題の対策債務をASTMの基準に基づいて試算やり方がはっきり決まっていないようなものも資産除去

うでない場合には、親会社の書面による証明書とか、保だからといって、全部の資産を計上すると膨大な作業量した結果、資産除去債務とは別に約125億円の土壌浄債務に該当するという条件付資産除去債務に関する会計

険の購入とか、財務証明を取る必要があります。

になりますので、計画的な実施が必要であると思ってお化債務が別途あります。日本の会計基準では土壌、アス

ります。

ベストの区分がありませんので、両方を足した金額とい処理が2005年に明記されました。

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用として認識しましょうということですが、これとは別

米国ではこのように環境規制の面から企業に費用をあ企業が固定資産を持っている場合は、減価償却の年度

らかじめ持っておいてくださいと求めるものと、会計上が終わってすぐ壊さなければいけないといった規定はあの規制が二重に効いてきている状況です。アメリカは土

りませんし、いつ解体、除却するかということは、企業

壌汚染の法律が昔からあって、企業がつぶれてしまったの判断によります。しかし、アスベストの規制もしくは場合に結局、税金で払わなければいけないということが大手のメーカーのフォード自動車では、資産除去債務

務や環境浄化債務の記載は、非常に詳細で分かりやすい

土壌の規制があった場合には、いつか分からないけど、ありました。それを避けるために、廃止時の費用をあらの時には計上をあまりしていなかったのですが、2005

記載になっております。資産除去債務は金額的にはいずれやらなければならない。こういった内容が該当す

かじめ認識し、きちんと蓄えておいてくださいという形

年の厳格化、条件付資産除去債務のときに2.51億ドル

2.75、3.98、4.46億ﾄﾞﾙと増えています。「四半期ごると決めたのが条件付資産除去債務（FIN47号）です。

で規制ができています。

位の資産除去債務を計上しました。これらは、アスベスとに上級経営層がちゃんと検討しています。」と言ってうイメージを持っていただいてよろしいと思います。

3.個別企業の開示実態

フェリプス・ドッジという鉱物資源を取っている会社
は、非常に大きい会社なのですが、こちらの資産除去債

今回の日本の3月の資産除去債務に関する会計基準は、

日米の会計基準の大きな違いは見積もり方法です。米トとPCBの廃棄費用が主なものであると記載されておおり、費用に関しては規制の変更、技術、鉱業計画、そこのFIN47号と同じ解釈になっていますので、いつす国は「公正価値」で、日本は「最頻値または期待値」とります。ただし、見積もることができるものだけというの他のものを踏まえてやっているけれども、そういったるか分からないけれども、やらなければならないものはなっています。アメリカは浄化会社が出した見積書1枚ことで、全世界的にアンケート調査を実施したというこ

ものが変更されると資産除去債務が増額、減額する可能債務認識をしなさいということになっています。

をそのまま使って、資産除去債務を出すといったことはとが書いてあるのですが、全体の一部として2.51億ド性があるというところまで注記されています。環境浄化

認められないのですが、日本は最頻値、最もそれらしいルを計上しているという形です。これとは別に、資産除費用に関しては、約三百数十億円を計上して、CER-

値というものが認められています。計上の簡便性という去債務ではなく汚染管理費用という記載がされていまCLAと言われるスーパーファンド法とか、州のプログラ

点では、日本の基準の方が若干、簡便になっています。

す。2008年が5400万ドル、もしくは2008〜2012

ムに関連して環境準備金または将来費用が3.7億円ぐら

米国の場合は、環境浄化債務はスーパーファンド法と年まででこれ位といった将来費用を開示しています。たいあるという記載です。

か、何らかの土壌汚染の費用を出しているケースが多い

だし、こちらも土壌汚染に関しては開示されていません。

こちらのように、どうやって意思決定して、どうやっのですが、資産除去債務に関しては、資産の除去時に実土壌汚染とは非常に個別性が高いので、見積もりをするて計上しているかというところまで書いている企業と、施しているということで、アスベストとかPCBの開示には多様な要素があり、見積もり困難という形で記載さ先ほどのフォードのように、あっさりアンケート調査をが多いという形です。証券取引委員会も過去の環境浄化れています。

して「アスベストと何々でいくらです。」と書いてある

費用とか債務というものを遡って見るようになったこと2社目のコノコフィリップスは、エクソンモービルや企業と、米国企業でもかなり差があるといった状況です。

が、2006年に化学メーカーが提訴を受けたことで明ら

シェルの次位にあたる大手のエネルギー企業で、「当社日本の中で資産除去債務等について開示している一部

かになりました。

の最大の資産除去債務は、世界中にある海上石油設備の企業の金額等をご紹介いたします。株式会社リコーの環

もう一つは、まさに内部統制です。国内でも今年から除去、もしくはアラスカの石油ガス生産設備、パイプラ

境経営報告書は「2007年度資産除去債務・環境債務に本番年度ということで上場企業が行っていますが、資産イン等のアスベストの除去である。」と書かれています。

関する開示」という情報を出しております。私どもも多米国では政府会計、公会計のほうでも環境系の浄化費

除去債務に関してもたくさんの有形固定資産を所有して何年分かの資産除去債務を棒グラフで表していますが、

少お手伝いをしながら、昨年の秋ぐらいから土壌・アス用を見込みなさいということが規定されるようになっいる、もしくは賃貸、定期借地等をしている場合、原状徐々に増えています。こちらも見積れるところから見積

ベスト・PCBに関する環境債務の計上を実施しました。

て、州立の学校、病院、施設等々、古いものに環境汚染

回復費用はそれなりになるのかと思います。先日も流通っているのだろうと思いますが、通常、持っている資産

もともと資産除去債務に該当するものという考え方もあがある場合には、負債認識しなさいということが決まっ

系の企業さんとお話をした際に「1棟が数億、40〜50

が同じであれば、徐々に処理していけば減るような気もったのですが、環境経営の企業の方針として、トップ企ています。企業に対しては環境対策費を内制化しなさい

棟あるから、それだけで100〜150億ぐらいにはなっするのですが、業績拡大している企業ですと、施設を増業として、いろいろな情報を積極的に開示したいというという会計上の規定が、図表3の右側のSEC（証券取引てしまうな。」というお話をされていたのですが、そう設したり買ったりします。買う場合には資産・負債両建意向がありました。資産除去債務に該当しないものに関委員会）の規定です。これで企業はきちんと財務上の費

いった規模になりますと開示しないという理由にはならで買う形になりますので、徐々に増えている企業も少な

しても、環境債務の金額を体系的に把握したいというご14

不動産調査資産除去債務に関する会計基準と環境債務要望がありましたので、資産の除去時に発生する環境対が別になっていて、96年もしくはその前からガイドラ

応じたリスクベースの手法をやることにより、費用は軽留意される必要もあると思います。「十分な情報がない

策費用と、契約等に基づく将来債務、負債の引当金に該インのようなものが出ています。

減できる可能性があると思っております。今回の会計基ので計上しません。」と言い切ってしまうことに、注意

当するもの、それ以外に企業の持っている環境方針に沿

日本は、これが引当金という任意計上になっていて、準に関連するものとして、搬出土に関する管理が厳格化が必要と考えております。もちろん環境面ではなく、地って実施した場合の、完全な自主的取り組み費用をこち

先ほどの日経の調査で、アスベスト・PCBを含めた土されますと、対策費が若干膨らむ可能性があると思って中埋設物や増改築の原状回復義務がありますので、環境らの固定資産に関連する費用として計上したということです。

壌汚染などの環境系の引当金が、上場企業で約1000億おります。

だけではありません。ただし、環境は法的債務で、あと結論から申しますと、割引前の将来キャッシュフローということで、まだ計上されていない部分もかなりある

最後のブラウンフィールドは、個人的には何らかの税は比較的契約上のものが多いということで、米国企業もですが、資産除去債務が4.9億円、契約等に基づく将来

かと思いますので、きっちり出していくと、財務に影響制や仕組みができるといいなと思っております。土壌汚

そのために環境だけは少なくとも出すということをして債務が12.4億円、完全に自主的な取り組みが12.2億円が出てくる企業もあるかと思っています。定期借地もし染も過去いろいろな過程の中を経て、汚染者が必ずしもいますが、実際は環境だけではありません。会社によりということで、全部を合わせると30億円弱です。

くは賃貸借資産を持っていて、原状回復の義務がたくさ

明確でないものもあります。企業にとって、何らかの経固定資産にかなり違いがあり、「同業他社がこれぐらいんある場合には費用がかかります。

済的な支援の仕組みというものが検討されるのではないだから、自分のところも」とはなかなか言えない部分もか、期待しているところでございます。

ございます。海外の場合だと現地法に対応しなければな

全体感が把握できたということで、今後の計画策定に非常に役に立ったということです。思ったより少ないと

日本の財務への影響は、古い資産の債務が多くありまいう印象を受けていられると思いますが、リコーの場合、す。古い資産に関して過去の減価償却分は、初年度に特関連する会計基準に関しては、資産除去債務とセグメ

りませんので、こういったことを踏まえて、できるだけ土壌汚染に関しては全世界の調査をすでに完了してい別損失として一気に出しましょうとなっていますので、ント情報の開示を同時期にしますと、特定セグメントへ

IR上の対策として開示する姿勢でやっていただけるとよて、アスベスト・PCBに関してもかなりの部分を調査

初年度の特別損失がかなり膨らんでしまう可能性があるの債務集中に注意が必要です。企業、メーカーを始めとろしいかと思っています。

していましたので、半年強で金額が出たということです。

かと思っております。ただし、出せなくて出せるようにして、一定のセグメントの中では有害物質を使っている

最後に、体系的に単に環境の費用を外に出すというこ調査の情報がある場合とない場合で、かかる時間がかななったというものは将来の特別損失になりますので、把という情報があるかと思いますが、この辺りも相関的にとは、企業価値向上に結び付かない場合もあります。意

り異なってきます。

握した時期に徐々に出していくという形も、理由がきっ見る必要があります。賃貸等不動産の会計基準で時価評外に少なかった、意外に多かったということも含めて、

ちりあれば可能かと思います。いずれにしても、当期利価がより厳格化されると、簿価と時価との含み益で環境

経営陣の方が意思決定しやすい形のご支援をと思ってお益が減額されるという形になるということです。

対策費を出していたものが、費用捻出ができなくなる可ります。会計基準をより詳細に読み込むと意外にいろい能性が増えるということです。

ろな見積もり方等が見えてくるので、熟読していただき

三菱商事とジュピターテレコムは米国の会計基準を適用している会社ですので財務諸表に出されている金額
は、2005年のFIN47号の時点で「除却債務」という

今年、内部統制に関する基準が施行されていますが、書き方をしていますが、FAS143号による資産除却債

資産除去債務は2010年度、それから現在はドラフト段

それから、今年の12月から施行される非金融資産のながら企業の状況に沿った開示をして、情報開示をプラ

務の金額を出しています。国内20社程度の情報を見た階である賃貸等の投資不動産に関しても2010年度の施

公正価値評価によって、Ｍ＆Ａの時の企業評価がより厳スに生かしていただきたいと思います。何がなんでも出限りでは、三菱商事の注記が一番詳細という印象を受け

行予定です。また、セグメント情報の開示では、今まで格になされると、債務の公正価値評価が行われることにせとは私どもは思っておりませんが、できるだけ意思決ております。179億円の内訳は主に設備の除却、土地資産とか、利益とかだけ出せばよかったものが、負債情なります。公正価値評価の何が問題かといいますと、最定につながるように出すということが重要と思っておりの埋め立て、エネルギー系連結会社の設備の法的債務に報も出しましょうという形になりました。ですから、特悪のシナリオが入ることによって債務の評価額が高くなます。

関するものです。恒久的な使用を予定している施設、オ

定セグメントに負債が偏っていないかというチェックもることです。買い手企業が「おたくの債務はもっと高い。
」

また計上しただけでなく実際にどうするのかというこ

フィスの移転にかかる費用は将来、費用がかかりますが、必要と思います。

と言ってきた時、きちんと防御できるような情報を準備とがあります。計上しただけで企業価値がプラスになる

することが望まれると考えております。

企業は、リコーのようにすでにかなりの処理をしている

今の段階では見積もることはできません。そのために負

土壌汚染の法律が来年、国会に提出されて変更になり

債認識していませんといったことが開示されています。

ますと、2010年位から施行されます。また、現在の東ジュピターテレコムは2005年の段階で、B/S上に京都の条例など、省エネ関連の法律等が来年から施行さ「その他負債」として14.2億円の資産除去債務を計上しれる可能性があるということで、建物、土地、土壌汚染ています。これは原状回復費用、ケーブル設備などの除も含めて、環境法も会計基準も2010年頃に、国内では連結企業に適用されますと、本社で全部の将来の費用、却費用を記載しています。この他にも何社か商社系の企

いくつか変更が見られる可能性があると思っております。

法令を把握している企業は少ないと思いますので、国内業、もしくはメーカーが若干こういったものを計上して法改正が予定されている環境法の中では、省エネ法改外のグループ会社に連絡文書を作って「こういったもの

実はアメリカ企業は汚染責任者が一度でも所有してしいますが、当然、米国会計基準適用会社は少ないので、

正という東京都の環境条例に関してはほぼ骨格ができてを計上することになったので、対象法令と将来かかる費

まうとずっと記録に残るために、何らかの形で有害物質

まだ非常に限定的な事例であります。

おりますが、土壌汚染に関してはまだ全く情報が見えて用についての見積もりをまとめてください。」といったを使った土地は、将来、転売されて住宅利用になって訴いないという段階の中で、昨年少し議論された内容だけ依頼をして、数週間もしくは1ヵ月等の期間後に回収す訟されることを恐れて、ずっと保有という戦略を取ってご紹介致します。今、自主的な調査が非常に多くなってるアンケート調査を、おそらく何往復かする必要がありいる企業もいると聞いております。いろいろな戦略が出いる中で、法対象の調査を増やす方向になるのではないます。会計基準の概要の説明、環境部・施設部・財務部てくると思いますが、そういった計画を全体的に立てる

資産除去債務及び関連する会計処理は、米国企業の債かと言われております。民主党の法案だけでなく、何らが一緒になって非常に時間がかかる作業になります。

ためにも、全体感をなるべく早く把握されることが重要

務額を見る限り、財務にそれほど大きな影響を及ぼすもかの形で調査対象が増える可能性はあります。一方、浄確かに開示は大変だし、面倒くさいところはあるのでのではないと、米国の会計士もこのようなコメントして化は現在、掘削除去のように土壌そのものを入れ替えてすが、非開示に対するリスクが大きくなっていることを、おります。環境系の固定資産に関連する費用として、金埋め戻す作業が多いのですが、そうではなく、より原位

額的に一番大きくなるのは土壌汚染で、米国はこの基準

置の浄化手法とか、汚染状況もしくは将来の使用方法に

4.財務影響15

企業で意外に少ないのでさっさと処理できてしまうとい

5.今後の作業準備に向けてう企業は、それほどたくさんはいらっしゃらないでしょう。そのために、早く処理しながら早期に対応するもの、売却してオフバラ化してしまうものと、適宜対応する時
間的猶予を残すことが重要と思っております。

だと思っています。

（本稿は、平成20年9月17日に開催された当研究所主催のJREIｾﾐﾅｰでの講演内容をもとにとりまとめたものです。）

16

不動産調査不動産市場における環境リスクとその評価

はじめに

財団法人

日本不動産研究所

環境プロジェクト室

室長

数が、年々増え続けております。特に、土壌汚染対策法

不動産における環境債務について、不動産市場ではこが施行された平成15年前後あたりから飛躍的に件数がれをどのように認識し、取引が行われているのか。その伸びています。しかし、このような土壌汚染の存在が判

実態を中心として、環境リスクの確定の仕方、さらには明した土地に対して土壌汚染対策法ではこの汚染を除去

私どもが鑑定評価を行う場面で、こうした要因をどのよすることを義務付けておりません。いわゆる措置により

平 倫明

うに取り扱っているのかを紹介したいと思っております。

対策をするということが要請されているのみですが、実（たいら のりあき）

不動産に関する環境リスク、大きくは土壌環境として態としては、おおむね土壌汚染を除去することが自主的

日本大学理工学部建築学科卒業。1991年財団法人

土壌汚染、建物環境としてアスベスト、PCBといったに行われていますし、その中でも掘削除去が際立ってい日本不動産研究所入所。コンサルタント部にて不動産

ものが、不動産の価値に影響を与える要因として挙げらます。この掘削除去は、汚染土壌を完全に場外へ出し、の市場分析・有効活用・再開発等に係るコンサルティ

れます。前半では、その中で特に価格へのインパクトの汚染のない土壌で埋め戻すという対策です。不動産の価ング業務に従事。03年の環境プロジェクト室新設に強い土壌汚染を中心に、実例を交えながら対応の実態を値判断においても、掘削除去が前提となっていることに伴い、同室へ異動し、土壌環境（土壌汚染）・建物環

お話ししたいと思います。後半はアスベスト、PCBとつながる実態と言えます。

境（アスベスト・PCB等）に係る評価業務を担当。

いった建物環境リスクの対応に触れて、最後はマーケッ
トの実情からとらえた不動産に関する環境リスクへの今
後の対応の方向性について考えてみたいと思います。

1.不動産市場における土壌汚染の対応

CONTENTS
不動産市場における環境リスクとその評価

図表2の一番上の土壌汚染対策法の特定有害物質は土
壌汚染対策法で指定基準が設定され、この基準値を超え

1.不動産市場における土壌汚染の対応
2.鑑定評価における土壌汚染の取り扱い
3.土壌汚染地の実例紹介
4.建物環境リスクへの対応
5.おわりに

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る土壌については汚染土壌、つまり土壌汚染ということになります。このほか、不動産市場においては、ダイオ
キシン類、油、自然的原因による汚染、また各自治体の条例で規定する有害物質、このすべてが土壌汚染として
図表1は私どものホームページに掲載されている、土認識されています。このような土壌汚染の処理費用など

壌汚染が生じる仕組みの絵です。地上での土地利用におが、不動産の価値を低減させているというのがマーケッ

いて有害物質の漏洩などが発生し、地中へと浸透し、土トの実情です。

壌を汚し、地下水などを通じて地中内部へ拡散していく

ダイオキシンによる土壌汚染は、ダイオキシン類対策という絵になっております。その結果、自分の敷地のみ特別措置法で定義されており、焼却炉の周辺、焼却灰のならず周辺の土地まで汚してしまうということになりま埋設などにより判明することが多い土壌汚染です。

す。現在は有害物質を使用していない場合でも、過去に油は、ガソリンスタンドや工場の地下タンクからの漏

有害物質の使用に伴う漏洩などがあれば、地中内部では洩などから土壌を汚す場合があります。平成18年に環

このような状況が想定されます。土壌汚染の一つの特徴

境省から油汚染対策ガイドラインが出され、法的な規制としては、今だけではなく過去の土地利用が原因となるではないのですが、マーケットにおいてはこれに準拠しことが多く、長い年月により敷地内外の土壌を汚染するた方法で、油臭・油膜土壌の有無を確定するということ可能性があると言えます。

が行われています。

自主調査を含め、行政へ報告された件数を集計した環

自然的原因とは、そもそも地中に存する基準値超過土

境省が毎年発表している実態調査によりますと、平成壌ということになります。多くは海の浚渫土で埋め立て10年頃から調査事例数または土壌汚染が判明した事例

られた湾岸部の埋立て地で判明することが多いという特18

不動産調査不動産市場における環境リスクとその評価

徴があります。法的に問題はないとされていますが、不です。また、ここまでの調査を行うことで対策計画の策

この二つの要素について、もう少し違う言い方で表現しの影響を考えた場合、残るStigma部分の価格への影響

動産取引上では、建物建設時に場外へ土壌を搬出するの定が可能となり、対策費用として定量化が可能となりまてみたいと思います。それは「安全性」と「費用性」とは非常に小さいということが言えるかと思います。

であれば、汚染土壌と同様の処理費用がかかります。しす。

いう観点です。

たがって、減価の要素の一つとして考えなくてはなりま

私どもも鑑定評価を行う場面で必要な確認・確定は、

安全性とは、主に土壌汚染対策法における主旨でもあ裏一体の関係で、費用の最大化は当然、掘削除去、汚染せん。自治体の中では、自然的原因であっても、対策に

土壌汚染の有無及びその状態を一連の調査結果で把握

る土地利用に際して健康リスクが生じるのかどうかといをなくすという対策ですので、不安感、いわゆる安全性

かかる指導は通常の汚染土壌と同様の指導を行うというし、確認・確定をすることがその作業の第一歩というこう観点です。健康リスクが生じるかもしれないという不という問題でStigmaも小さくなってくるという関係が行政も出始めてきております。

とになります。

安感から来る心理的嫌悪感による価格形成への影響といあるということになります。

各自治体では、土壌汚染対策法に規定された有害物質
以外の有害物質を規定しているところもあります。当然2.鑑定評価における土壌汚染の取り扱いのことながら、こういった物質も調査対象として認識されるのが実態です。

うことになります。今ここではStigmaという言葉を使では、ここで対策費用が価格形成にどのように影響をっていますが、鑑定評価基準上では心理的嫌悪感等とい与えているのか、二つのケースを比較してみます。ここうことで示されております。

でのポイントは、費用が顕在化する時期により違いがあ

不動産鑑定評価を行うにあたって、その拠り所とすべ

もう一つの費用性は、汚染土壌の処理にかかる費用でるということです。

このように土壌汚染は、土壌汚染対策法に規定されたき基準である不動産鑑定評価基準が、土壌汚染対策法がす。すなわち、どのような経済リスクが生じるのかとい

ケース1は、更地である土地に土壌汚染の存在が確認

基準値を超過といった土壌汚染だけではないということ施行された年である、平成15年1月1日に改正され、土う観点です。この点は、その費用が発生する、いわゆるされて、掘削除去による対策費用が50と仮定します。

に留意する必要があります。

壌汚染は価格形成に影響を与える要因だということが明顕在化する時期との関係で価格形成への影響を見ていく

現状は更地ですので、この建物を開発するにあたっては、

土壌汚染対策法に規定されている方法に基づく土壌汚

確になりました。また、この改正において、後ほど出てということになります。費用が発生する時期と価格形成

今、50の費用をかけて土地利用を図るであろうという染リスクを確定する調査は『定性評価から土壌採取・分

まいります建物環境リスク、いわゆるアスベスト・への影響との関係は、後ほど簡単な二つのケースを比較

土地ですから、浄化費用が発生する時期は今ということ

析による定量評価へ』という流れとなっています。
・・・・・・・
最初の調査はフェーズ1調査とも言われますが、あくPCBに関しての使用、またはその状態によって価格にしながら説明します。ここでは、費用性と安全性の関係、になります。したがって、汚染がない場合の価値を影響を与えるということが明確になりました。

すなわち対策費用とStigmaの関係について、もう少し100とすれば、単純にこの費用を控除する形で、価値までも土壌汚染の有無の可能性を判断するという段階の不動産鑑定評価における土壌汚染の定義として、（社）

解説を加えたいと思います。

としては50になります。

調査で、主に既存の資料・現地視察・ヒアリングによっ

日本不動産鑑定協会の「土壌汚染に関わる評価の運用指

土壌汚染対策法で要請されている措置のうち、掘削除ケース2は、すでに土地利用がされている状態、土地て過去の土地利用の履歴を追い、さらに現状の土地利用

針」に掲げられた内容は、マーケットで認識している土去以外の対策、いわゆる立ち入り禁止、覆土、封じ込めと建物を一体として評価する場合です。ケース1と同様を確認した上で、その情報を元に土壌汚染が存在する蓋壌汚染の定義と変わるものではなく、法令等による調査などは、汚染土壌が残置されている状態ということになに、掘削除去による対策費用が50かかるという前提を然性を評価する調査です。あくまで可能性を判断する調等の義務がないことのみをもって、土壌汚染がないと言ります。ここに対策費用の大小と汚染土壌が残置されて置きます。ただし、このケースの場合は既存建物がある

査ですが、不動産の取引市場では、この段階でその可能うことはできないと明記されています。

いる状態を元に、安全性という観点をリスクの大小としことから、対策の実施が難しく、対策を行えるのが建物性が小さいと判断されれば、土壌汚染による減価要因はて加え、さらに、用途の多様性という観点を加えますと、の残存耐用年数満了後、つまり建物の更新時であると考なしととらえますので、この初動期の調査の重要性は高下の図表4の関係になります。

えます。この50の費用が発生する時期は将来になりま

いと言えます。

すので、現在の価値に対して影響を見るにあたっては、

ここで土壌汚染が存在する可能性が否定できないとい

現在価値に割り引いた、ここでは便宜的に10としていうことになれば、次段階の調査に移ります。次段階の調・・・・
査は、実際に現地で土壌を採取し、分析します。概況調査

ますが、この費用に対しての影響を見ていくということと銘打っておりますが、ここでの目的は土壌汚染の有無

ここでの影響ということで、この10という影響を考えを確認することです。したがって、この段階で土壌汚染

れば、土地の価値は90というような評価内容になります。

が確認されなければ、この土地には土壌汚染が存在しな

ただし、評価書上はこのような単純式にはなりません。

いということで、土壌汚染に関わる減価がないという見収益物件ということであれば、こういった費用は利回り方になります。

等に反映しますが、概念的には費用が発生する時期によになります。ケース1と同様に土地の価値を100として、この段階で土壌汚染が確認されれば、次段階の調査にそれでは、土壌汚染が不動産の価値に与える影響につ移ります。ここでは、どの深さまで汚染土壌が分布して・・・・いるのかを確認する調査（詳細調査）になります。また、

いて見てまいります。図表3の上図は、汚染がない場合の価値を表示しています。土壌汚染に関して影響を与え

先ほど来、見ていただいたマーケットでの実情では、

今は費用性ということだけを考えましたが、安全性とい深度方向の汚深状況によっては、地下水も汚れていないる要素としては、まずは対策費用です。もう一つは、取られる対策は掘削除去ということになりますので、こう観点が重要になります。つまり、汚染土壌が残置されか、地下水調査も含めた調査が必要となります。こうしStigma（心理的嫌悪感等）、この残りが汚染地の価値

こから見えてくることは、費用がかかったとしても安全ていることで、土地利用上の問題はない。つまり、安全た一連の調査を受けまして、この段階でやっと土壌汚染ということになります。図表3の下図は非常に簡略した性を求めていく。さらに、用途の多様性については制約性の観点が担保されていなければ、将来かかる費用のみの状態が確認できることになります。平面、深度を調べ図として示しておりますが、この二つが土壌汚染におけなしという関係性が見えてくるかと思います。

が減価ということにはならないということです。土地利て、3次元の汚染分布が確認され、地下水汚染の有無もる減価の要素ということになります。

確認していくことで、その状態が確定できるということ

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減価の要素は、この二つがありますが、この二つは表では、このStigmaとは何かということになりますが、って、このような違いを持つということです。
また、この考え方については重要な点がございます。

したがって、先ほど見ていただいた現状の取引の前提用を継続することにおける安全性、さらに将来に発生すとなる掘削除去を対策費用として定量化の上、価格形成

る費用、この二つの側面をもって価値判断をしていくと20

不動産調査不動産市場における環境リスクとその評価いうことに変わりはないということです。
なお、この費用性の考え方は資産除去債務の算定と同一の考え方です。会計基準の規定では、資産除去債務は状況、対策の不備による機会損失によって、当初の売却を見るといったことをしていきます。ただし、この処分関係からアプローチして、評価を行い、実際には、特にといった方向性から180度転換を余儀なくされたといにかかるPCB廃棄物処分費用は、直接的に不動産の価減価なしと考えた事例です。

う事例を紹介させていただきました。

値に影響を与える要因にはならないということになります。

それが発生したときに、有形固定資産の除去に要する割

ここまでの3事例では、開発に伴ってどのような対策

引前の将来キャッシュフローを見積もり、割引後の金額を行ったのか、さらにできあがり後の状態をもって、どで算定するとあります。この割引率に何を使うかというのような評価の見方をしたかということを紹介しまし点はございますが、考え方としては一緒だということにた。ただし、更地の段階でもし評価を行うなら、先ほど不動産鑑定評価基準では、建築資材としてアスベスト見ていただいたように、対策費用がそのままストレートの使用の有無及び飛散防止等の措置の実施状況並びに今、不動産に対して必要なことは、不動産に潜在するに不動産の価値に影響を与える評価になります。

PCBの使用状況及び保管状況に特に留意と、明記され環境リスクを早期に顕在化することです。その一つの対ています。

応の流れとしてCRE戦略があります。企業経営と密着なります。

3.土壌汚染地の実例紹介

事例4は、売却を前提に土壌調査を行ったところ、人

4.建物環境リスクへの対応
5.おわりに為的に汚している汚染土壌、さらに汚染地下水が流入しアスベストについては、価格形成への影響を考える場

した不動産戦略の中で、さまざまな側面でのスキーム構ていることが判明したという事例です。実は、これは土合、特に飛散性の高い吹付け材に留意する必要がありま

築をする際、積極的に環境デューディリジェンスを活用

壌汚染対策法施行前の対応事例で、ここでの検討内容は、す。リスクの確定にあたっては、土壌汚染の一連の調査していくことを明確に位置付けていくことが必要であろ事例1は、自然的原因の汚染が判明したという事例で、流入している汚染地下水を止めるために遮水工を打ち、内容と同様です。まずは使用状況調査として、目視、図うと考えます。

建築による建物基礎部分の汚染土壌は掘削除去で場外排中を全部きれいにするという対策を行って売るというと面等による使用状況を確認していくという流れです。さ精査の段階では、当然、専門家の高度な技術と知見、出し、建物以外の外構部については1ｍ程度を健常土にころまで検討されたものです。ただし、この地層状況でらに、含有が疑わしき吹付け材が確認された場合には、そういったものによって各物件を評価していくことが必

入れ替え、さらにアスファルト舗装でキャッピングをし効果的な遮水工が打てる支持層がかなり深いところにあ材質分析を行っていく。これは含有の有無を確認してい要になりますが、重要なことは、その前段として、大量たという状況です。ここでの評価の見方は、建物以外のることから、効果的な遮水工事ができないということで、くという流れです。そのあとの状態ということですが、に保有する不動産について全体を把握・認識することを部分の安全性または費用性を考えていくことになりま

結果、売却を断念したという事例です。当然、行政とのこれは当然、吹き付けられた状態もありますし、吹き付目的に、情報の連携を持って効率よく段階的なスクリー協議を進めながら、売却資産としていったん建物を閉鎖けられた位置、人の出入りの頻度といった状態に応じて、ニングを行いながら調査を深度化させていくことです。

事例2は、自然的原因・人為的原因が混在した事例にして調査を行っていたのですが、売ろうにも売れないと対策の方向が取られるということになります。評価上に

土壌汚染リスク確定にあたって、まず初動期に行うべきなります。これは具体的には、路盤材の中のスラグによいうことで、再度、建物をリニューアルして、今現在もおいては対策の方向性によって、いつ対策費用、いわゆ

調査のように、情報収集による調査を一つのフィルターって汚染されたという事例です。深度方向の調査を行っ保有資産として使っているという事例です。

る除去費用が発生するかという費用性の観点から、価格にしながら、その都度情報を増やしていき、環境リスクへの影響を判断してまいります。

が存在する蓋然性の高いものを抽出していく。こういっ

ここでは土壌汚染地の実例をいくつか紹介したいと思
います。

す。

たところ、ある一定深度からは自然的原因の汚染である

事例5は、すでに既存の建物がある状態で、土壌汚染と特定できる汚染土壌が判明したという状況です。具体が存在する可能性があるとされ、物理的にできる範囲で

アスベストに関しては今、アスベストの含有を定義す的な対策としては、人為的な汚染部分は全て掘削除去し、調査を行ったところ、やはり土壌汚染が判明したというる含有率の改正、または何がアスベストかという対象物

こうした過程を経て、いわゆる企業の収益に与える影

きれいな土壌に入れ替え、それ以下の自然的原因の汚染事例です。ここでの観点は、いわゆる人為的な汚染に対質の追加、さらに分析方法の変更ということで、目まぐ

響、企業会計に与える影響、つまりは計上すべき費用のは残置した状態です。ここでの観点は、残置した部分にして、建物下の汚染状況の調査が物理的に不可能といっるしく改正追加がなされており、過去に実施した材質分認識ということに繋がってくると思います。さらに、こ対しての費用性・安全性ということになりますが、具体たところがポイントになります。外構部の汚染深度と、析の結果でアスベストが含有していないことを証明できういった過程を経て、大きくは保有資産と売却資産の選的には一定の浄化が行われている状況ですので、費用性

その土地利用が同様の履歴を持っていること等から、建ないといった事態も起こっておりますので、今後の法令別を行うことで、一つは保有資産の価値低減の回避につに関しては将来の建物更新時に再排出する土壌があるの

物下の対策費用は、周辺の汚染分布状況から合理的な推などの改正には十分注意が必要だと考えます。

ながると思います。さらに先ほど来、見ていただいた、かという観点で評価したという実例です。

定に基づいて査定を行った事例です。

たスキームが必要であろうと考えます。

PCBの対象はPCBを含有する設備機器になり、法律

売却資産としてマーケットへ出そうとしたときに土壌汚事例3は、周辺から汚染地下水が流入してきて、対象

事例6は、一連の調査を行って状態の確定まではしたで平成28年までに処分が規定されております。評価上染が発覚し、売るに売れないといった、機会損失を回避

地内で地下水汚染が判明したという事例です。表層から事例なのですが、対策の不備で一部残存している汚染土においては、設備の処理費用に着目していきますが、一することにもつながると思います。

の調査において深度方向の調査で地下水調査を行ったと壌ありという評価になったものです。さらに、ここでは方で、評価にあたっては将来の設備更新費用を見ておりころ、外からの流入汚染地下水があることが判明したと一部で地下水汚染があって、そこでの対策がされていなますので、厳密にはこれらの更新費用と処分費用との差、いう事例です。具体的な対策は、人為的な汚染についてかったことから、数年たった現在も、土壌汚染のリスク

さらに発生時期の差、これが価格形成にどのように影響は全量掘削してきれいな土壌に入れ替えているという状が定量化できないという状況です。実は、これは証券化を与えるかを見ていくということになります。

態です。ただし、汚染地下水に関しては対策のしようがを考えていた物件だったのですが、断念したという事例

ないというところがありますが、当該土地利用には影響21

用を行う深度と、それが判明している地下水の深度とのです。

ここでは、保管状況を見るといったことも評価の中で行います。ここでの観点は、保管状況により建物環境へはないということで、行政との協議を含めてそのままの

今、見ていただいた6事例に共通することは、どれも影響を与えていないか、または敷地での保管の場合、土状態にしてあるという事例です。ここでの観点は、このが先ほど説明した一連の土壌調査を実施し、定量化が可

壌汚染を生じていないかという観点で、保管の適切性等

汚染地下水があることでの費用性・安全性ということに能な状態を確定した上で、対策の方向性を導いているとなります。費用性については先ほどと同様です。土地利いう点です。また、後半の2事例につきましては、汚染（本稿は、平成20年9月17日に開催された当研究所主催のJREIセミナーでの講演内容をもとにとりまとめたものです。）

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