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2024.5.24

Today’s Headline 今日のヘッドライ ン

梅澤 利文“ジュネーブから今を見る”

ストラテジスト

中国の新たな不動産市場支援策への期待と不安
中国政府は不動産問題への対応策として、地方政府が売れ残り住宅を買い取り、安価な住宅に転換する方針を示しました。また、住宅ローン金利と頭金比率の引き下げや、国有企業による住宅購入への支援などの措置も発表しました。今回、不動産問題解決に向け従来より明確な方針が示されたことから期待は高まっています。しかし、具体的な取り組みはこれからで、解決までの道は長いと思われます。

■ 中国当局は不動産問題への対応を本格化させる動きへ■ 4月の政治局会議で、延期されていた3中全会の7月開催が決定された

中国政府は5月17日、何立峰（ハァ・リーファン）

中国の不動産株指数は 、4月終わりから急上昇

副首相を議長にテレビ会議を開催し 、不動産不する局面がありました（図表2参照）。大手不動産

況をめぐる解決策の一環として国内で売れ残って会社の債務不履行（デフォルト）懸念は残るものいる住宅を買い取る方針を示しました （図表1参の、中国当局の不動産問題への対応策に対する照）。買い取る主体は地方政府などで、買い取り期待が主な押し上げ要因とみられます。特に4月後に安価な住宅に転換して提供する計画です。

末の中央政治局会議で示された次の2点が市場同会議後、中国人民銀行（中央銀行）は低迷すの期待を高めたと見られます。

る不動産需要を喚起するため、住宅ローン金利と1点目は第20期中央委員会第3回全体会議（3頭金比率の引き下げを発表しました。さらに、人中全会）を7月に開催することが決められたことで民銀は国有企業による売れ残り住宅購入を支援す。3中全会は共産党の重要会議と位置付けらするため、3000億元（約6兆5000億円）相当のれ、主要な経済政策の方針が決定されることが低利資金を供給する全国的なプログラムを設け多いことで知られていますが、23年秋の開催予定ることを発表しました。

から延期されていました。（不動産政策の）重要

図表1：中国の最近（24年4月末～5月）の主なイベント

図表2：中国不動産株指数の推移

月日

イベント
注目点など
中央政治局 予約販売で未完成の住宅を完成させ4月30日
会議引き渡しする方針を示唆
中国人民銀行が4月の中国金融統計
5月11日 資金統計を発表
中国人民銀行は15日に中期貸出ファシリティ（MLF）金利を据え置き、20日
5月15日 金融政策に最優遇貸出金利（LPR、ローンプライムレート）を据え置くと発表した
主要経済統 中国国家統計局が4月の工業生産、5月17日
計の公表
小売売上高、固定資産投資を発表
中国政府は、未完成の住宅を地方政不動産市場
5月17日府に買い取らせた上で、低所得者向支援策発表
け住宅として活用する方針を示した
出所：各種報道等を参考にピクテ・ジャパン作成

日次、期間：2023年5月22日～ 2024年5月21日、不動産株指数は中国の代表的な不動産株式で構成

9080
不動産株指数

7060
50
40

30
23年5月

23年9月

24年1月

24年5月

出所：ブルームバーグのデータを基にピクテ・ジャパン作成

データ・分析等は過去の実績や将来の予測に基づくものであり、運用成果や市場環境等を示唆・保証するものではありません。

ピクテ・ジャパン株式会社「当資料をご利用にあたっての注意事項等」を必ずお読みください。

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方針が、定まっていなかったことなどが延期の背図表3：中国社会融資規模（ストック）変化率の推移景と思われ、7月開催が決定したということで、不月次、期間：2017年4月～2024年4月、前年同月比

動産市場支援策への期待が高まっています。

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2点目は、予約販売されたが未完成となっている

14

住宅の引き渡しを確実にすることが地方政府に求められたことです。中国では住宅投資などが完成前に売買契約を結ぶ予約販売が今でも主流で、%社会融資規模

1210

完成後に販売する方式の割合は少ないのが現状8.3です。日本で住宅を購入する場合、事前に頭金817年4月を支払い、住宅ローンの返済は物件の引き渡し後出所：ブルームバーグのデータを基にピクテ・ジャパン作成

20年4月

23年4月に始まるのが通例です。中国では竣工前に頭金とともに、住宅ローンの返済を始める、予約販売のす。資金需給は中国経済のセンチメントを測る重方式が主流です。この方式の欠点は中国政府が要な指標ですが、社会融資規模で資金需給を見不動産規制を強化した時に露呈しました。規制でると、4月は前年同月比で8.3%増と、急速な悪化資金繰りが苦しくなった不動産業者が、住宅を未が懸念された3月の8.7%増をさらに下回りました

完成のまま放置するケースが相次いだからです（図表3参照）。筆者は、中国の消費活動が軟調（以後、未完成住宅問題）。住宅建設が確約できなのは消費者センチメントの悪化が背景と見ていないなら住宅ローンを払わないと、抗議する市民ます。センチメントが悪化した経済では利下げなどの姿が報道されているのをご覧になった方も多いが効きにくいという傾向も見られます。そのため、かと思います。未完成住宅問題で浮かび上がっ不動産会社の債務不履行に並んで深刻な問題たのは中国の住宅販売方式では住宅購入者がリである未完成住宅問題の解決が求められます。

スクを負うということでした。

中国当局は昨年も未完成住宅問題解決の意向

中国国家統計局によると、新築住宅販売面積にを示しましたが、進展は限定的でした。今回、地対する予約販売の割合はピークの21年には9割方政府が未完成の住宅を買い取るなど踏み込ん近くにまで上昇しました。足元低下しましたが、そだ方針が示されました。これを受け市場で不動産れでも7割超で高止まりしています。住宅完成後株が上昇しましたが、早くも息切れが見られます。に引き渡す「完成後販売」へのニーズは強いもの

理由は具体策としてまだまだ課題が残されているの、不動産開発業者は資金を早く回収できること、 からと思われます。そもそもどの地方政府が、どの程度購入するのか?中央政府でなく何故財務基そのため業者のコストが低いことなどから、予約販売が減少するペースは緩やかとなっています。

盤に不安がある地方政府なのか? など疑問は尽きないうえ、全体像の把握もこれからです。ただし、■ 未完成住宅問題の解決に向けた重要な一歩を踏み出したが、道は長い人民銀が示した売れ残り住宅購入の融資額

未完成住宅問題で放置された住宅は、数百万戸局は今後、未完成住宅問題の対象物件を精査しとも数千万戸とも言われていますが、放置されたて対応を具体化すると思われます。精査の過程

住宅の購入者以外にも新規の住宅購入者のセンで未完成住宅の規模など、問題の全体像が把握チメントにも悪影響が及ぶと想定されます。米中されるものと思われます。今回、中国当局は問題対立など解決策が難しい問題も残される中 、中解決に向け待ち望まれた一歩を踏み出しました。

国の消費者センチメントは悪化していると見られま

しかし、解決には相当の困難を伴いそうです。

3000億元は規模が小さいと見られます。中国当データ・分析等は過去の実績や将来の予測に基づくものであり、運用成果や市場環境等を示唆・保証するものではありません。
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