（建替部門）

優 秀 賞 江川直樹＋現代計画研究所･大阪
コンセプト

ライフスタイル■コンペの趣旨（視点・内容）■基本コンセプト
日常生活にいろいろ不満や不都合があるなら

１．現居住者の子世代を呼び込む、自立型更新システム

市場原理に頼らない再生モデル

息子帰よ！て明こ舞
なにいか・・・ある程度資金に余裕のある建替希望者によるコーポラティブ住棟への建て替えと、現居住者の子世代ファミリーの呼び込みにより、他人のお金に頼らずに、初動期の資金を確保する。

２．みんなが住み続けられる団地内循環居住システム

人口減少・横ばい状況の対応策

・・・多様な住戸タイプが段階的に用意され、個々のライフステージに最もふさわしい住まいを団地内で手に入れることができる。（将来も住み続ける住み替えシステムをまちづくり会社で管理する。）

３．既存の骨格（通路・緑・住棟・ﾋｭｰﾏﾝｽｹｰﾙ）の継承

今ある資源・特性を活かす

老後
どのう住し宅よ資う金・・・・既存の住棟はそのままに、分散していた駐車場を集約化し、住棟間の空地の利便性や環境の向上をはかる。・今までどおりの日照を確保した上で、菜園や子供の遊べる広場を確保。

４．多様な世代・家族に対応可能な多様な住まい方メニュー

合意形成・多様な選択肢

現居住者の経済的負担の軽減

娘 明舞では、すれ違ったら挨拶してくれる。残業帰りも怖くない。

５．個人個人の資金計画に応じた多様な住み替えメニュー

妻 料理の技 夫生の活ん
べ見ん
直だしらたりいの・・・・歩車分離による安心安全な広場を囲む約６０戸コミュニティ単位の形成。・新築住棟のＥＶとの併用で、全ての既存住棟がＥＶでアクセス可能。・日当たりもよく、防犯性も高い、皆で使える屋上庭園

７．管理組合法人化（まちづくり会社）とﾊﾟｰﾄﾅｰｼｯﾌﾟ＆ｻﾎﾟｰﾄ・・・住民主体のまちづくり会社設立とその運営を常に責任を持ってサポートする専門家集団によるパートナーシップの構築。将来の段階的建替えの資金調達（再生積立金）を睨んだ会社による地域経営システム。

８．魅力ある住まい環境づくりに向けた参加のデザイン

現行の法や制度を前提とする

夫：娘が嫁にいくと、この家は広すぎる。老後は子供に頼らず暮らしたい。65歳
妻：趣味は近所の友達とｶﾗｵｹ。
娘：仕事が忙しく、残業も多い。
今度、結婚し新しい生活始

作品を作って 団 地 の手作り作品販売コー
ナー で売りたいな。

結婚しても明舞がいいな。

６．日常生活における安心安全コミュニティ環境の形成

事業推進過程における住民参加

妻 ﾊﾟｯﾁﾜｰｸの・・・こだわり派のためのコーポラティブ、子世代ファミリー向けの自由設計住宅、完全バリアフリーの新築住宅（コレクティブも可）、既存住宅の設備リニューアル／２戸１化／メゾネット化／段階的な増築等

・・・等価交換＋自己資金による建替え、最低限の設備リニューアル、既存住戸改造・増築メニュー、リバースモゲージによるＬＳＡ付終の棲家へのステップアップ、まちづくり会社の経営する定期借家住戸

多様な居住者・ﾕﾆﾊﾞｰｻﾙﾃﾞｻﾞｲﾝ

試行錯誤して…

夫：趣味は菜園作り。息子夫婦が早く明舞に帰ってきてほしい。59歳
妻：専業主婦。趣味はﾊﾟｯﾁﾜｰｸ。
息子：大阪の職場近くに住む。
妻と子供の３人家族。

無足く腰
なに自て信きがた

夫：休日はｺﾞﾛｺﾞﾛ。趣味の陶芸もやっていない。37歳
妻：料理好きで、一日中、ｷｯﾁﾝにいる。
息子：ﾏﾏが、「危ない」って言うから遊ぶ場所が無い。

そして、こんな満足な生活を手に入れることができる！！

夫 息子よ!!

中古の既存住宅でも建築家付きス
パーリフォームはとてもきれい。
彼に相談してみよう。

夫 夫婦ふたりになったら、夫 車で１時息子夫婦が明舞に帰ってきた。 子世代
ファミリー向け住宅 を購入!!孫も来年から小学生。

12団地の子世代ファミリー向け住宅 を買 わ な いか？

家わ族
いみ
わんいな
ラでイフ

間の市民農園は大変なので、団地のミニ菜園を借りました。

自宅を担保に融資してもらう。リバース
モーゲージを利用してお金を借りよう。
これならできる！（注1)

バリアフリー小型住戸のタワー棟に移りたい。ﾛｰﾝ組めないし…。老後も子供の厄介にはなりたくないし。

妻 ｶﾗｵｹ仲間がいるので明舞

豊か我なが生家活のこ財そ産から出るのはいや!!

術アップ！
趣味を活かして、週に一度は配食サービスのボランティ
ア。

おじいちゃん：歳をとって、足腰が弱くなった。３階までの階段もつらい。これからも友達と助け合って暮らしたい。
配食ｻｰﾋﾞｽさんには心から感謝している。

あなたの望みをかなえるメニューを作る

既存住戸でも土地使用料を払えばｻﾝﾙｰﾑを増築できる。明るいﾊﾟｯﾁﾜｰｸの作業ｺｰﾅｰができました。

妻 自分のﾎﾋﾞｰﾙｰﾑ

明舞に来て5年。妻と久しぶりに家族会議…。家買う？どんな家にする？
自分たちらしさが欲しいよね。真剣に、募集中のコーポラティブ住宅に申し込みます！

配食サー
ビスさん
ありがとう。ﾗｲﾌｻ
ﾎﾟｰﾄの仕事もされるんですね。

エレベーター付いて、友達の多い明舞に住み続けられそう。
洗濯も室内でできるので、楽になりました。

・・・・段階的な改造・建替による更新計画（空間及び事業）を目標空間像として共有するためのＷＳ。
・外構、屋上庭園、集会所、キオスク等を対象とした個々の参加のデザインＷＳ。

息 家の前にホビールームもできたし、また陶芸にはまっています。
今度の休日は息子と魚釣りの約束。のためなら、ワークショップ頑張るのね！

私のｷｯﾁﾝ、暖かな南向きにならな
いかな…

一部屋をライフサ
ポートさんが使えるように空けました。
（注2）

車が入ってこない広場ができた。ﾏﾏに怒られずに遊べる。

ﾗｲﾌｻﾎﾟｰﾄさんが来る時は、特別ﾒﾆｭｰの配食ｻｰﾋﾞｽを二人前注文しよう。それが楽しみ。

物置部屋兼息子帰省用として 中層棟の一室を買いました。将来は友達とコレクティブ住宅として使いたい。

みん
自な分とも楽満し足く！
歳はと安た
心が生
活

（注1）ﾘﾊﾞｰｽﾓｰｹﾞｰｼﾞ：現状は対象物件の評価額下限は2,000万円（神戸市）。今後は、まちづくり会社などでもっと低価格の運用を検討する。
（注2）ﾗｲﾌｻﾎﾟｰﾄさん：ﾗｲﾌｻﾎﾟｰﾄｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞｰ（LSA）

事業の組立

Ｓ１／８００ 基準階平面図（３Ｆ〜５Ｆ）
２戸１化

３ＬＤＫ
＋αルーム（居室）×２

中層棟（新築）管理組合と専門家のﾜｰｷﾝｸﾞｸﾞﾙｰﾌﾟ検討

2005

外構・屋上庭園のﾃﾞｻﾞｲﾝ、集会所の利用
駐車・駐輪場・菜園・増築の使用料金の取り決め

新築棟のＥＶ及び階段室の併用
・既存住戸用に新たにＥＶ等の設置は不要（一部、立体街路が届かない部分は必要）
・将来、既存住棟の建て替えの際は、ＥＶ、階段、共用廊下を再利用し、コストを削減。

共用

明舞団地を若い世代にとっても「ふるさと」とするための住宅です。子供世代が明舞団地に戻り、次世代に受け継ぎ、街を育てる原動力になります。子も親も近居の安心感を得られます。また、若い世代にも魅力ある、間取りの「自由設計」マンションとして分譲します。

増築

増築

ＥＶＥＶ
階段
既存住棟

第０段階 建：6522.15・（22.78％） 延：28181.40・（98.43％）

共用

資金の確保

(仮)『こだわりの我が家づくりﾜｰｸｼｮｯﾌﾟ

みんなの使える屋上庭園(仮)『ふるさとづくりﾜｰｸｼｮｯﾌﾟ』

既存住棟に構造上影響がない程度の薄層緑化を行い、共用部分としての広場とします。花火を見たり、休憩できる東屋を設置し、みなさんの憩いの場とします。
また、タワー棟の住民から見える場所なので、防犯上も安心安全の広場です。

2010

第１段階 建：8873.80・（31.00％） 延：34404.00・（120.17％）■ 既存部分のﾘﾆｭｰｱﾙ・EV等新設（３〜５階と屋上階に着床）

2015

・既存住戸のベースUP・集会所その他共有ｽﾍﾟｰｽ次期大規模修繕の時期を目処にここまでやる

資金の確保■ 空き住戸集約型建替（順次）第２段階(仮)『屋上庭園づくりﾜｰｸｼｮｯﾌﾟ』■ 屋根を皆が使える安全な屋上庭園に2020

芝生による薄層緑化・手摺・ﾍﾞﾝﾁ・東屋の設置

第３段階(仮)『フロントガーデンづくりﾜｰｸｼｮｯﾌﾟ

使用料
資金の積立■ 外構のﾘﾆｭｰｱﾙ＋駐車場を集約（駐車場２段）

第４段階 建：9257.80・（32.34％） 延：35556.00・（124.19％）■既存住棟のﾙｰﾙに基づいた自由な増築

使用料資金の積立

中層棟の新築

タワー棟（新築）
・完全バリアフリー住戸・２戸１化（上下階で４戸１化）により、高齢者用コレクティブハウジング（ＬＳＡ付）として使用可能。（間仕切りの取り外し）

増築

既存住棟のﾘﾆｭｰｱﾙに前後して、ご近所づきあい（リビングアクセス）とﾊﾞﾘｱﾌﾘｰ（住戸内及びアクセスも）に配慮した小住宅を、既存住棟の日照を妨げない位置に建設します。可動間仕切りで、２戸１や４戸１でコレクティブハウジングも可能です。

既存住棟

第１段階

・間取り及び設備のベースＵＰ

増築

既存住棟・間取り及び設備のベースＵＰ

タワー棟の新築

Ｓ１／２００既存住戸ベースＵＰ

団地内通路をまたぐﾎﾟｲﾝﾄﾀﾜｰ棟。
地上はﾋﾟﾛﾃｨとなっており、自動車や消防自動車も通行可能。
眺望の良い小型住戸で、ｴﾚﾍﾞｰﾀｰによりｱｸｾｽできます。

狭い浴槽
便所の狭い扉リビング対して閉鎖的な台所

第４段階

ﾊﾞﾙｺﾆｰ
浴室

第２段階
第３段階 外構リニューアル

便所

既存住棟の増築

玄関 ホール

物入れ 物入れ

物入れ
和室
4.5帖

お隣や上下階にご迷惑をかけないﾙｰﾙを作り、それに従って自由に取り付けることができます。
建設費と土地を占有することによる使用料金は個人負担となります。増床、ｻﾝﾙｰﾑやﾃﾗｽなどに利用することができます。増築部分は既存の建物に負荷をかけないよう、別の構造体とし、建替え後も増築部分を再利用できます。

＜２戸１戸化＞
空き住戸となったお隣の壁の一部を取り除き、二世帯住宅として住戸規模を拡大することができます。
（構造計算を行った上で補強します。）

和室
4.5帖

ＤＫ

便所

玄関

駐車場の集約
空き住戸活用・

第５段階（希望者のみ）・プライバシーの確保

階段(仮)『集会所づくりﾜｰｸｼｮｯﾌﾟ』■ 既存住棟間の中層棟＋ﾀﾜｰ棟の新築…（５２戸）

階段

光庭

廊下

第０段階

方針の合意■ ｺｰﾎﾟﾗﾃｨﾌﾞ棟の建替…建替え希望者用（約６０戸）■ 子世代ﾌｧﾐﾘｰ向け分譲棟の新築…（約４０戸）

増築

・間取り及び設備のベースＵＰ（仮）『明舞１２団地
再生方針ﾜｰｸｼｮｯﾌﾟ』

まちづくり会社による分譲・賃貸ｼｽﾃﾑの構築

廊下

近所付き合いを重視した
リビングアクセス住戸

下

延：22263.20・（77.76％）■ 管理組合法人化（まちづくり会社設立）
目標空間像の共有化

子世代のファミリー向け分譲住棟の新築

建替希望者の皆さんが、こだわりのマンションを、それぞれの思いを反映させながら、一緒につくる建替え棟です。ﾊﾞﾘｱﾌﾘｰに配慮することはもちろん、趣味の部屋や家事室など生活に合わせた特徴のある住宅が実現できます。

廊

建：5244.48・（18.32％）

合意形成用※参考：既存資金

・完全バリアフリー住戸
・２戸１化（上下階で４戸１化）
により、高齢者用コレクティブハウジング（ＬＳＡ付）として使用可能。（間仕切りの取り外し）

共事業プロセスと諸元

ｺｰﾎﾟﾗﾃｨﾌﾞ棟の建替

和室
4.5帖和室
6.0帖

居間

物入

ﾊﾞﾙｺﾆｰ

既存住戸
３ＬＤＫ

将来建替完了時

比較的狭い
リビング

第５段階
■ 空き住戸活用

使用料
資金の積立

２戸１戸化／隣居化／１・２階メゾネット化
まちづくり会社による買取販売・賃貸経営（定期借家住宅）■ 空き住戸集約型建替（順次）随時、調整を行う
資金の確保

2070

■ 全住棟建替完了（もともとの３８０世帯を目標）
建：7714.83・（26.95％） 延：29239.79・（102.13％）

分譲総額

・・

２ＬＤＫ

■既存住棟（290戸）のリニューアル費用万円

120万円/坪・

９０戸買取費用

36,000万円

400万円/戸31･32号棟、43号棟解体費

50,223万円

２５万円/坪・

外部設備更新費用

18,850万円

新築55万円+撤去10万円：65万円/戸

新築建設費

327,950万円

・

内部設備更新費用

37,700万円

新築110万円+撤去20万円：130万円/戸・駐車場建設費27,420万円

・

内部建築更新費用（必要最低限）

43,500万円

住宅設備及び最小限の模様替え：150万円/戸

・

販売経費

17,575万円

分譲価格３％

・

EV設置費（３基）

1,500万円

500万円/基・

金利

7,795万円

建設費分の年１％として2年間・EV設置躯体費（３基)450万円

150万円/箇所・外構整備費5,250万円

駐車場舗装０．７万円/・、・

空中廊下設置費（10箇所）

20,300万円

7万円/・・300・/箇所

団地内通路沿い3万円/・

・

階段室撤去及び新設費（29箇所）

18,270万円

１５万円/・

A

基金総額（・−他）

149,613万円

B

総費用（・〜・合計）

176,570万円

28,757万円

長期積立金をあてることも可

59万円

コーポラティブ住宅の希望者は別途自己資金が必要●注意

・

B‑A（総額）４３号棟建替（空住戸の集約により分譲）を実施するまでの事業費の概算とする。

不足分（戸当り）

バルコニーの拡充

共用廊下

洗濯パンの設置
光庭

ﾊﾞﾙｺﾆｰ
浴室

洋室化

専用
Ｋ

ポーチ

洋室

便所

下足棚設置 玄関

物入

物入

着替室

●自己負担金（487戸）

コーポラティブ棟、子世代ファミリー向け分譲棟、新築中層棟、新築タワー棟、浴槽の拡大

便所の扉を２枚引戸に交換（ＥＶ、廊下、ベースＵＰ等）

585,825

・

設備を外へ移動⇒追い炊き付風呂釜設置

空き住戸活用・■新規整備工事費
・

ベースＵＰ

空き住戸活用・＜隣居化＞
空き住戸となったお隣を＋・住み替えシステムにαルームや子供部屋、離れより、生まれた空き住として使います。・よりも＜ﾒｿﾞﾈｯﾄ化＞
戸を集約し、建替え希工事費が安くつきます。
１階にお住まいで２階が空いた場合、１階を望者が集まり次第、コ二世帯住宅としても活用で出入り口にして、住戸内に専用の階段を設けミュニティ単位毎に順きます。て２ﾌﾛｱの住戸にすることができます。
次を建替えを行う。
（構造計算を行った上で補強します。）
・新築棟へ、ある程度の住民は移住しているため、一棟あたりの住戸数を減少させ、中層棟と広場の日照に配慮した低層棟の組み合わせ。（ＥＶや※これらの空き住戸活用は、まちづくり会社が買
階段、増築パーツは別構造なので、建替え後も再利用し、工事費を節約）
収し、リニューアル後に、販売または、賃貸経営（建替えまでの定期借家権）を事業として行う。

和室

ＬＤ

4.5帖

廊下、ＥＶ、駐車場、外構、ベースＵＰ等の最低限のリニューアル費用は含む。
各戸の自由な増築、屋上庭園整備等は、含まない。

物入

ﾊﾞﾙｺﾆｰ

２室⇒１室化
物入れを拡充リビングに対して開放的な台所

既存住棟に取り付くパーツ
屋上キオスク

４，５Ｆ増築は出窓ならＯＫ

光庭

ﾀﾜｰ棟（新築･10Ｆ）

第２段階

ソーラーパネル

ＥＶシャフト

屋根を皆が使える
安全な屋上庭園に・プライバシー確保

薄層緑化

歩行者専用の安心・安全な広場
各住棟で異なるデザインのエントランス
トランクルーム

広場に対してオープンなテラス

第１段階

ﾊﾞｰﾍﾞｷｭｰｺｰﾅｰ
テーブル
ベンチ

既存部分のリニューアルでバリアフリー化と設備のベースＵＰ

玄関
２Ｍ

第５段階

団地内通路 のレベル

１Ｆはバリアフリーで広場からアクセス

空住戸活用
２戸１化
メゾネット化１〜３階のルールに基づいた自由な増築

２階住戸専用階段

共用廊下（３Ｆ〜５Ｆ＋屋上階）
２戸１化

２戸１化

点線：既存の造成

バルコニー

・土は敷地内の移動で対応可⇒コスト削減

メゾネット化

既Ｓ１／３００ 広場のイメージ

存
住専用庭（駐車場側目隠し用）

棟

階段室

団

地

内通路

メゾネット化集会所キオスク）

式

段／者

行
自用

車

転

既存住棟のルールに基づいた
自由な増築

路

・駐車場設置の際も大がかりな根切りは不要⇒コスト削減
・土は敷地内の移動で対応可

通

第３段階

外構（オープンスペース）のリニューアル＋駐車場の集約化

ﾀﾜｰ棟（新築･10Ｆ）・新築棟の階高は、３Ｍを確保
屋上庭園(共用部)
・薄層緑化（土厚９０ｍｍ芝）
・一部ソーラーパネル設置⇒電力販売

ＥＶ

ＥＶへの廊下設置

防犯上も安全な屋上

屋上キオスク・屋上で花火や眺望を楽しむための休憩所ＥＶ

屋上庭園(共用部)

Ｓ１／５００２戸１化＋屋上に着床

屋上庭園(共用部)

・建替え時には、部材を再利用

防犯上も安全な屋上

6200

２層吹抜ピロティ

既存住棟

広場−歩行者専用（６０戸のｺﾐｭﾆﾃｨ単位）

駐輪ｷｵｽｸ
既存住棟

既存住棟
機械式駐車場（２段）
歩行／自転車通路

・団地内通路（消防車も通行可）

広場−歩行者専用（６０戸のｺﾐｭﾆﾃｨ単位）

ﾀﾜｰ棟・メゾネット住戸
既存住棟

全体断面図

中層棟（新築･7Ｆ）
・新築棟の階高は、３Ｍを確保

屋上キオスク通路
ﾒｿﾞﾈｯﾄ化

東西軸
ＥＶ・薄層緑化（土厚９０ｍｍ芝）
・一部ソーラーパネル設置⇒電力販売

立体街路

5200

・既存住戸へのｱｸｾｽのﾊﾞﾘｱﾌﾘｰ化
・建替え時には、部材を再利用

ＥＶ・既存住戸の３〜５Ｆ・既存住棟との階高を調整するための工夫

空住戸を集会所としてﾘﾆｭｰｱﾙ
集会所キオスク・団地内通路に開いた増築スペース
・ふれあい喫茶等に使用

メゾネット化
既存住棟

２Ｆ専用階段（２戸１）5200

ﾀﾜｰ棟（新築･10Ｆ）

6200

全体断面図

2600 2600 2600 2600 3000
1000

南北軸

ﾀﾜｰ棟（新築･10Ｆ）
ＥＶ

3000 3000 3000 3000 3000 3500

Ｓ１／５００※将来の建替え時には、団地再生パーツを再利用できるように、既存住棟とは別構造で設置する。

3000 3000 3500

機械式
駐車場
（２段）

駐輪キオスク

歩点線：既存の造成

駐輪キオスク

路

２

サンルーム

第４段階

２Ｍ

１Ｆはバリアフリーで広場からアクセス

通（玄関存場

駐輪キオスク
専用庭（広場側スロープ付）

団地内通路 のレベル

共車

歩車共存通路

車

駐歩式

械

機

歩行者／自転車通路

ﾄﾗﾝｸﾙｰﾑ
２層吹抜ピロティ