うきは市営西隈上団地等整備事業
特定事業の選定

令和 6 年 6 月
うきは市

目次
１ 特定事業の名称 ................................................................ 1２ 事業の概要 .................................................................... 1(1) 事業場所 .................................................................... 1(2) 本事業の概要 ................................................................ 1(3) 事業の範囲 .................................................................. 1(4) 事業の方式 .................................................................. 2(5) PFI 事業の期間とスケジュール ................................................. 3
３ 事業の評価 .................................................................... 3(1) 市の財政負担見込額による定量的評価 .......................................... 3(2) BT 方式による PFI 事業として実施することの定性的評価 .......................... 4(3) 総合的評価 .................................................................. 4

【用語の定義】
用語定義

市

うきは市のことをいう。

本事業

うきは市営西隈上団地等整備事業のことをいう。

ＰＦＩ法
ＰＦＩ事業
既存住宅等民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律(平成 11 年法律第117 号改正平成 28 年法律第 51 号)をいう
ＰＦＩ法に基づき実施する事業のことをいう。分譲宅地の造成・販売は含まない。
（下図［解説］を参照）
既存の市営住宅及び関連施設（道路・通路、集会所、専用水道等）、工作物（フェンス、遊具等）をいう。ただし、水路は含まない。

建替住宅

ＰＦＩ事業で整備する市営住宅（西隈上団地）のことをいう。

応募者

本事業に応募する事業者グループをいう。

選定事業者

事業契約を締結した事業者グループをいう。

［解説］

本事業
①PFI 事業②

PPA 事業等・事前調査

分譲宅地の・事業対象地全体の『基本計画』策定

造成・販売

市営住宅ゾーンの事業

太陽光発電設備・・既存住宅等の解体・撤去（分譲宅地の更地化含む）

蓄電池の設計・設置

・『市営住宅』の整備
・『広場』の整備（市から該当・『シェアスペース』の整備

敷地を PFI 事・『道路』の改良業者に売却）

・入居者移転支援業務

事業協定書・事業契約書の締結予定範囲

１

特定事業の名称

うきは市営西隈上団地等整備事業（以下「本事業」という。
）

２

事業の概要

(1) 事業場所
ア．位置
うきは市浮羽町朝田 261 番地 外
イ．敷地面積約 21,370 ㎡(2) 本事業の概要
市営住宅（55 戸）・広場・シェアスペース・市道・分譲宅地を整備する。
分譲宅地は、更地化した後、選定事業者が市から土地を取得し、住宅地として整備・販売する。

(3) 事業の範囲
本事業は、民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（以下「PFI 法」という。
）に基づく特定事業を実施する選定事業者が市営住宅、広場、シェアスペース、市道、分譲宅地の設計・建設、移転支援等の業務を遂行することを事業の範囲とする。
対象となる事業の範囲の概要は、要求水準書に示すとおりである。
① 事前調査選定事業者は、基本計画の検討に先立ち、必要な調査を行う。
② 基本計画策定業務
本事業応募時の提案書に基づき、建物、通路、道路ほか施設の配置計画、全体工程計画、業務の実施体制等を記載した基本計画を策定する。
③ 既存住宅等の解体・撤去
選定事業者は、既存住宅等の解体・撤去を行う。
④ 市営住宅整備業務
新たな西隈上団地（以下「建替住宅」という。）の建替整備を行い、市に引き渡すものとし、以下の業務を行う。なお、建替手順については選定事業者の提案による。
・設計業務
・許認可及び各種申請業務
・建設業務
・工事監理業務・その他の業務1

⑤ 入居者移転支援業務
入居者の移転を支援する以下の業務を行う。
・仮移転支援業務
・本移転業務・その他の業務⑥ 広場整備業務
広場整備を行い、市に引き渡すものとし、以下の業務を行う。
・設計業務
・許認可及び各種申請業務
・工事業務
・工事監理業務・その他の業務⑦ シェアスペース整備業務
シェアスペースの整備を行い、市に引き渡すものとし、以下の業務を行う。
・設計業務
・許認可及び各種申請業務
・建設業務
・工事監理業務・その他の業務⑧ 道路改良業務
道路改良を行い、市に引き渡すものとし、以下の業務を行う。
・設計業務
・許認可及び各種申請業務
・工事業務
・その他の業務⑨ 分譲宅地整備業務
選定事業者は、建替住宅用地から住宅の集約建替に伴い生み出す活用予定地については、更地化までを PFI 事業で行うこととする。その後、別契約にて市から土地を取得し、自己の責任及び費用において宅地分譲地の造成、販売を行うものとする。

(4) 事業の方式
本事業は、PFI 法に基づき、選定事業者が本施設の設計及び建設を行い、市に所有権を移転する方式（PFI-BT 方式）とする。なお、土地は市所有の行政財産とし、原則として事業契約締結から設計・建設業務が終了するまで選定事業者は無償で使用することができる。

2

また、分譲宅地については、除却と更地化は PFI 事業で実施し、その後の宅地造成と販売については選定事業者が独自事業として行う。

(5) PFI 事業の期間とスケジュール
設計・建設期間で 4 年（令和 11（2029）年 3 月 31 日）を想定している。
事事業

契約業

期

締

結

令和 7（2025）年 4 月 予定

間

事業契約締結日～令和 11（2029）年 3 月 31 日まで

設 計 ・ 建 設 期 間

事業契約締結日～令和 11（2029）年 3 月 31 日まで（厳守）※別の事業にて予定している、再生可能エネルギー設備の設置もこの期間で完了しておく必要があるため、市と密に連携すること。

仮移転・引越し完了時期

事業契約締結日～令和 7（2025）年 10 月 31 日まで

本移転・引越し完了時期

建替住宅供用後～令和 11（2029）年 3 月 31 日まで分

事業期間内において、可能な限り敷地の販売と住宅の建築を目指す。

譲宅地販売方法は応募者から提案を求める。

３

事業の評価

市の財政負担額に係る定量的評価及び事業リスク等にかかる定性的評価を行い、総合的な評価を行った。

(1) 市の財政負担見込額による定量的評価
ア．市の財政負担額算定の前提条件
市が直接実施する場合及び BT 方式による PFI 事業として実施する場合の財政負担額の算定に当たり、設定した主な前提条件は、次の表のとおりである。
なお、これらの前提条件は、市が独自に設定したものであり、応募者、選定事業者の提案内容を制約するものではない。
BT 手法による PFI 事業として市が直接実施する場合実施する場合

財政負担額の①各種調査費①各種調査費

主な内訳

②設計費

②設計費

③工事監理費③工事監理費④解体撤去費④解体撤去費⑤建設費⑤建設費⑥入居者移転支援費⑥入居者移転支援費⑦起債償還及び支払利息⑦起債償還及び支払利息⑧アドバイザリー委託費

共通の条件①事業期間 整備期間 4 年②割引率１％／年

3BT 手法による PFI 事業として市が直接実施する場合

実施する場合資金調達に関社会資本整備総合交付金社会資本整備総合交付金する事項

起債

起債

一般財源

一般財源

設計・建設に市が作成した事業計画をもとに、市が直接実施する場合に比べ,関する事項

交付金の算出方法、同種事例、見一定割合の縮減が実現するものとして積等により積算し設定

設定

イ．財政負担額の比較
算定に当たっての前提条件を基に、市が自ら実施した場合の財政負担額と BT 方式による PFI事業として実施する場合の財政負担額を事業期間中にわたり年度別に算出し、現在価値換算額で比較した。
この結果、本事業を本市市が自ら実施する場合に比べ、BT 方式による PFI 事業として実施する場合は、事業期間中の財政負担額について現在価値換算額で VFM 2.92％の削減を期待することができる。

(2) BT 方式による PFI 事業として実施することの定性的評価
ア．適切なリスク分担による事業運営の安定性の向上
BT 方式による PFI 事業として本事業を実施した場合、施設整備のための設計・建設におけるリスクが選定事業者に移転され、市と選定事業者との間で適切な分担によるリスク管理体制を整備することができる。これにより、リスクの発生を抑制するとともに、リスク発生時に適切な対応を迅速に行うことが可能となり、業務の円滑な遂行や安定した事業運営が期待できる。
イ．設計・建設の一括発注による業務の効率化
設計、建設等を選定事業者が一括して実施することにより、施設の維持管理等に配慮した効率的、機能的な設計・建設が期待できることにより、事業期間を通じての業務の効率化が期待できる。

(3) 総合的評価
本事業は、BT 手法による PFI 事業として実施することにより、本市市が直接実施する場合に比べ、事業期間全体を通じた市の財政負担額について、現在価値換算額で VFM 2.92％の削減を期待することができるとともに、公共サービスの水準の向上も期待することができる。
したがって、本事業を BT 方式による PFI 事業として実施することが適当であると認められる
ため、PFI 法第 6 条に基づく特定事業として選定する。
※VFM（Value For Money）とは「支払に対して価値の高いサービスを供給する」という考え方。具体的な VFMとは、従来方式で事業を実施した時と、PFI 方式で事業を実施した時の、公共の支払額の差として計算する。

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