調査レポート

大宮駅周辺の再開発事業の行方（下）ぶぎん地域経済研究所 調査事業部主席研究員 藤坂

では東口地区の再開発の歴史を振り返りながら、はじめに進行する開発の現状と、さいたま新都心駅周辺の動向に触れる。最後に今後の課題について述べる。

レポートの後半は「大宮駅東口」と隣接する「さいたま新都心駅周辺」を取り上げる。
大宮駅東口地区（以下、東口地区）は商業都市、“ 商業都市・大宮 ” の顔となった東口地区と、一度は頓挫した再開発事業大宮の顔として長年、人の賑わいを見せているが、明治期以降の大宮駅周辺の発展には幾つかの段駅前広場を中心に駅周辺には 1960 年代に建築さ階があった。さいたま市のデータによれば、第一れた建物も多く、新幹線駅を持つ首都圏の大型ターの発展契機は 1894 年の鉄道工場の開設で工場労ミナルとしては開発が遅れていた。しかし近年で働者が駅周辺に多く住むようになったこと。第二は、西口地区と並んで大規模な再開発事業が始動の契機は 1923 年の関東大震災で被災した都民がしている。今後の再開発の進展次第では、東口地駅周辺に移住し人口が急増したこと。第三の契機区は順次、様変わりする可能性もある。また、隣は第二次世界大戦中、宮町 1 丁目付近が空襲で被接するさいたま新都心駅との本格的な人の回遊も災し、後の大宮復興土地区画整理事業へと繋がっ期待され、新たな地域連携も生まれそうだ。本稿

たことと記されている。戦後は、鉄道交通の要衝■図表 1：大宮駅 東口駅前周辺の大型商業施設の変遷

8浩司

大一デパート1962 年（新共栄会商店街ビル）

10 月

中央デパート1966 年

長屋

1968 年

西武百貨店

1969 年

大宮高島屋

1970 年崎

ぶぎんレポート No.235

12 月

9月

11 月

11 月

業態を変えて営業中
2017 年 6 月閉店、再開発複合ビルに入居予定
2002 年閉店
1998 年 4 月閉店、
同年 6 月、ロフトに転換。
その後、2013 年４月閉店

営業中2019 年 8・9 月号

から大宮に人が集まるようになり、1953 年に「大宮銀座商店街協同組合」が結成され商業都市としての基盤を固め始めるようになった。1960 年代以降は、百貨店など大型商業施設の出店（図表 1）が相次ぐようになり、周辺の商店街と併せて、県内最大の商業都市を形成（写真 1）するに至る。

東口地区の再整備が本格的に動き出したのは今から 36 年前に遡る。1983 年 2 月、旧大宮市（現さいたま市）は、東口地区の旧大一デパート跡地
約 2 万 4,000㎡を「東口再開発計画区域」に指定し、第１種市街地再開発事業として都市計画決定した。

Report2002 年には廃止になった経緯がある。このように東口地区の再開発事業を巡る環境は目まぐるしく変化してきた。
再開発事業の起爆剤になる
大門町 2 丁目再開発事業
東口地区の再開発が再び動き出したのは、2010
年 5 月、さいたま市が「大宮駅周辺地域戦略ビジョン」を発表し、2013 年 3 月に「大宮駅東口大門
写真 1：1967 年の大宮駅東口駅前 中央通り （出所：さいたま市）

町 2 丁目中地区第一種市街地再開発事業」が都市当時の再開発事業案は大きく 3 つの柱で構成さ東口地区では初の再開発事業で、同事業が東口地れていた。①駅前広場を拡張して約 1 万 6,000㎡の計画決定（2016 年 3 月、事業認可）されたことだ。
区の今後のリーディング事業になる。

「交通広場」を設置する。②バス専用道路、タクシー

計画では区域面積約 1 万 4,000㎡、敷地面積約乗り場を再整備する。③地域内に、跡地に延べ床8,600㎡の広さに、地上 18 階、地下 3 階建て（高面積 6 万 7,000㎡、地上 7 階建ての共同ビルを建さは約 95m）の高層ビルを建設（イメージ図 1）設し、地区内の全商店を収容する－というものだ。

する。総事業費は約 620 億円（うち一部をさいたさらに、駅周辺の道路を 2 倍に拡張し、駅から計ま市及び国が補助）で、建物は大きく 3 つの用途画する再開発ビルまでを空中回廊で繋げる構想をに分かれ、低層階（1 階－ 5 階）には商業・業務立案し、総事業費は 300 億円を見込んでいた。

施設が入居し、中層階（4 階－ 9 階）には、「市民

しかし、この計画は 200 人以上にのぼる地元会館おおみや」が移転され、市民ホールや展示室

地権者の理解を得られないまま計画が進展せず、などを備えた多目的公共施設になる。そして高層

1990 年 3 月、旧大宮市（現さいたま市）は計画階（9 階－ 18 階）にはオフィス機能が用意される。の全面的な見直しを表明する。その後、市は自ら同施設の目玉になるのが「辻広場」（仮称）（イメー

公共用地を買収するなど、積極的に東口地区の再ジ図 2）と呼ばれる交流広場の設置だ。建物南側開発に動き始めるが、2000 年になると、公共事にあたる大宮中央通線から北側に向けて、誰でも業の再評価の実施から再開発事業そのものが休止、自由に通行できる空間が用意される。東口地区にイメージ図 1：再開発ビルのイメージ図

イメージ図 2：辻広場（仮称）が設けられる再開発ビル（出所：大宮駅東口大門町２丁目中地区市街地開発組合） 注：本パースは計画中のものであり、今後変更する可能性があります。

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9東口駅前のバスターミナルを一時的に跡地に移設する計画がある。
今後の焦点となる東口駅前の再開発
東口地区の再開発は、大門町 2 丁目再開発事業の本体工事着手で流れが変わろうとしている。今後、再開発の焦点になるのが東口駅前広場と周辺地区、そして東口駅本体である。駅前広場（写真 4）
写真 2：大門町２丁目再開発現場 （当研究所撮影）については、バスターミナルの旧大宮区役所跡地への一時移転後の再開発を念頭にしているが、駅前広場は JR が所有権を持っているため、再開発には地元との協力関係が不可欠になる。具体的には、周辺 4 つの自治会との合意形成が必要で今後の交渉が待たれる。また、駅前広場の再開発に並行して、さいたま市では大宮中央通線の再開発ビル付近から駅前に向かって開発街区内の地下駐車場をつなぐ地下車路ネットワークを立案中である。市では現在、工事費を精査しており 2019 年度末までに写真 3：2019 年 5 月にオープンした新しい大宮区庁舎と大宮図書館 （当研究所撮影）公表を予定している。完成すれば、各街区がネットワークでつなげられる。
また、さいたま市が立案した「大宮駅グランドは、駅から中山道に至る間に何本もの細い路地がセントラルステーション化構想」では、大宮駅の連なるが、再開発ビル内にも新たな路地をイメー高度化を目指して、駅東西を結ぶ既存の中央通路ジする空間が設計されている。再開発組合では「大の北側に新たな東西通路を設け、駅を中心にした宮駅東口の新しい待ち合わせ場所になることを期「ロの字型ネットワーク」の整備が考えられている。

待している」という。

その一環として東口地区では、東武アーバンパー2017 年 3 月から、本体工事に着手（写真 2）しクラインの大宮駅改札口を連絡通路より 60m 南側ており、2021 年 10 月の建物竣工を目標に工事がに移転させる計画もある。移設には大規模な工事進められている。組合関係者は、大宮駅東口からが必要になり、対象エリアには「ルミネ 1」など再開発ビルを経由し、氷川参道に至った後、氷川神社やさいたま新都心駅に抜ける新たな回遊ルートが出来るとし、新たな人の流れが生まれることを期待している。東口地区の再開発を巡っては、先行して大宮区役所と大宮図書館が 2019 年 5 月、さいたま新都心駅寄りの新複合庁舎（写真 3）に移転済で、今後、大宮区役所跡地（約 7,124㎡）と隣接する大宮小学校（1 万 7,401㎡）の一体的な土地活用が検討されている。このうち旧大宮区役所跡地については、建物を解体し更地にした後、10

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写真 4：現在の大宮駅東口（当研究所撮影）Report■図表 2：さいたま新都心の開発ゾーン
ゾーン

土地利用の方針
さいたま新都心にふさわしい中核施設、業務施設、商業施設、文化A施設及び供給処理施設を整備するとともに、周辺市街地と調和した、人々が交流するにぎわいのある多機能な都市空間を形成する。

国の地方支分部局等の移転により、首都圏における広域的な拠B点にふさわしい行政施設として整備を図るとともに、文化集客、情報拠点複合施設を導入し、周辺市街地と調和した、人々がふれあう都市空間を形成する。

さいたま新都心にふさわしいCD

業務施設、商業施設及び文化施設等を整備するとともに、周辺市街地と調和し、ときめきの感じられる都市空間を形成する。
業務施設、商業施設を中心とした都市空間を形成する。
交通アクセス確保及び利便性Ｅのための新駅と自由通路並びにさいたま新都心にふさわしい商業施設及び業務施設を整備するとともに、にぎわいのある都市空間を形成する。

（出所：さいたま市 HP より抜粋。一部当研究所にて作成）

商業施設があり、鉄道事業を続けながらの工事と旧浦和市が同計画に基づき “ 業務核都市 ” に指定

商業施設の工事期間の休業補償など検討課題も今されたことに始まる。業務核都市とは、東京都区後、浮上する。東口地区には 1960 年代前後に立部への一極集中構造を是正し、首都機能を分散さてられた建築物が多く、当時の街並みが残されてせる目的で打ち出された政策で、1988 年の閣議いる。従前の街並みを再開発の終了まで今後も残決定を経て翌 89 年に政府機能の一部を都外へ移すことにいずれの自治会も危機感を持っていると転させることになった。移転先の中心となったのされるが、今後の再開発の進展は大門町 2 丁目がさいたま新都心（以下、新都心地区）である。

再開発事業の成果によるところが大きいと考えら

政府の政策に並行して本県も、さいたま市合併れる。
さいたま新都心駅周辺の再開発前の浦和市、大宮市、与野市の旧 3 市にまたがっていた約 24 万㎡の旧国鉄大宮操車場跡地と、片倉工業株式会社の大宮工場跡地など民間の周辺地を合わせた約 48 万㎡を再整備するため、1989 年

さいたま新都心は、国、県、市が一体となり、行政、12 月、土地区画整理事業、関連街路等の都市計画産業、文化、コンベンションの一大拠点を構築す決定がなされた。これを受けて新都心地区の計画る目的で開発を進めた大型プロジェクトとして知がスタートした。計画では JR さいたま新都心駅をられる。開発の起点は 1986 年 6 月に政府が発表

挟んだ東西エリアを 5 つのゾーンに分類（図表 2）した「第 4 次首都圏基本計画」に遡り、旧大宮市、し、ゾーンごとに決められた土地利用方針に従い、

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11■図表 3：さいたま新都心地域の開発年表
2000 年 4 月

さいたま新都心駅開業

開業

5月

さいたま新都心まちびらき開業

9月

さいたまスーパーアリーナ

開業

9月

ラフレさいたま開業

2001 年 4 月

ランド・アクシス・タワー

開業

5月

NTTdocomo さいたまビル

開業

2002 年 4 月

ホテル・ブリランテ武蔵野

開業

2004 年 5 月

首都高速道路埼玉新都心線（与野～新都心）

開通

コクーン新都心開業

2005 年 4 月

私立淑徳与野中学校

開校

2006 年 8 月

首都高速道路埼玉新都心線（新都心～第二産業道路）

開通

2007 年 8 月

クラリオン㈱本社・技術センタ－移転・業務開始

2015 年 4 月

私立淑徳与野高等学校新校舎完成・移転

コクーンシティ開業

2016 年 10 月

造幣局さいたま支局・博物館オープン

2017 年 1 月

さいたま赤十字病院・埼玉県立小児医療センター

外来開始

大宮警察署新庁舎

移転・業務開始

9月

4月

11 月

（各種資料をもとに、当研究所にて作成）

順次、開発が進められてきた。すでに開発はほぼの来場を予定している。また 2018 年度単年度で終了している。

見た年間イベント件数（全 131 件）の内訳では、「コ図表 3 は、さいたま新都心駅周辺の主な事業に12ンサート 49 件」「スポーツ 23 件」「株主総会や研ついて、その推移をまとめたものだが、2000 年修会などの集会 18 件」「展示会 40 件」「その他 1 件」

4 月、JR さいたま新都心駅開業と翌月の「新都心となっている。年間の平均稼働率は 81.8％にのぼ

まちびらき」を契機に、順次、都市機能が追加さり、休日だけの稼働率で見ると 94.9％と 9 割を超れてきた。新都心地区の発展を見る上でポイントえている。点検や修繕の日数も加味すれば稼働状になっているのが、2000 年のさいたまスーパー

況はほぼ 100％に達している。さいたまアリーナ

アリーナの開業だ。同施設が稼働したことにより、

では、2018 年度に使用料金を十数％程度値上し国内外の有名アーティストによるコンサートをはたものの稼働率は落ち込まず収益を伸ばしている。

じめとする有力イベントが定期的に開催されるよさいたまスーパーアリーナの成功要因は、さいうになった。一例だが、毎年 8 月に開催されるアたま新都心駅直結と隣接する大宮駅を合わせた抜ニメソングライブには、3 日間で全国の若者約 9群の交通利便性の良さに加えて、スタジアム形式万人が新都心地区を訪れる。

で 3 万 7,000 人を誇る収容人員から大型イベントさいたまスーパーアリーナについては、2000を誘致できる環境が整えられていることだ。これ

年 4 月の開業以来、順調に来場者数を伸ばしてきにより、首都圏に留まらず全国各地からさいたまた。開業翌年の 2001 年度には年間 140 万人であっ市への集客が可能になり、市の知名度は格段に向た来場者は、2004 年に 200 万人を突破し、直近上した。の 2018 年度は 303 万人（2017 年度は 306 万人）

また、新都心地区では、駅東口の大型商業施設まで増えている。同施設を運営する株式会社さい「コクーンシティ」開業も街の活性化に大きな影

たまアリーナによれば、開業から 2018 年度末ま響を与えている。同施設は片倉工業株式会社の社での累計来場者は約 4,600 万人にのぼり、開業 20有地に建てられたショッピングモールで、敷地面年目を迎える 2020 年度末までに累計 5,000 万人

積 12 万 9,749㎡、営業面積 5 万 8,000㎡の広さ

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Reportに 3 つの商業棟が建てられ、新都心駅からペデストリアンデッキで結ばれて■図表 4：さいたま新都心駅の 1 日あたり乗車人員（乗車人員）いる。片倉工業の決算報告書などによれば、開業 3 年目 1 年間（2017 年 9月－ 2018 年 8 月）の年間来館者数は延べ人数で 3,139 万人（前期比 99％）に の ぼ り、 売 上 高 は 382 億 円（ 同101％）となっている。土日にさいたまスーパーアリーナで大型イベントが行われる際には、コクーンシティを含めて 1 日中、新都心地区でショッピングや飲食をしながら過ごすケースも多く見られ経済波及効果は大きい。こう

60,00055,55150,00048,37139,09040,00035874

30,00020,00015,033

10,00002000

した大型施設の開業も追い風になり、

2005

2010

2015

2018

（年度）
（出所：JR 東日本 HP より抜粋）

駅周辺には大型マンションなど住宅建設も続いて要性を必ずしも感じられなかったことを指摘した

いて、現在、駅東口には三菱マテリアル株式会社

い。東口地区には、所謂 “ シャッター通り ” はな総合研究所跡地に県内最大規模の大型マンション

く、各店舗がそれぞれの規模に合わせて事業を営（総戸数 1,400 戸）の建設が進んでいる。

んでいる。東口地区には駅と中山道の間の路地に

図表 4 は JR さいたま新都心駅の 1 日あたりの小規模な商店街が多数立地し、それぞれに趣があ乗車人員（定期 + 定期外利用の合計）の推移を表り、大宮に人が集まる魅力にもなってきた事は否わしているが、駅開業以来、一貫して利用客が伸めない。しかし、大門町 2 丁目再開発事業が完成びていることが分かる。JR 東日本管轄の駅を対象に向かうに従い、街の新たな魅力も生まれ、そのにした 2018 年の統計では、さいたま新都心駅は結果、次の再開発事業へと波及することが期待さ

第 88 位で、県内では大宮（8 位）、浦和（47 位）、れる。将来的には新都心地区との間で、新たな人川口（53 位）などに次いで 9 番目にまで浮上しての流れが生まれ、並行して、大宮駅と新都心駅間いる。新都心地区では今後、駅東側の交通広場にを結ぶ中山道の整備も重要だ。

長距離バス、観光バスの発着乗り場を設ける計画

その中で期待されるのが、次世代型路面電車があるほか、さいたま市役所の移設構想も浮上し（LRT）の設置だ。2016 年の交通政策審議会答申ている。

第 198 号では、「東京圏における今後の都市鉄道のまとめあり方について」の中で、大宮－さいたま新都心－浦和美園を結ぶ「東西交通大宮ルート」（中量軌道システム）が、今後整備について検討すべき路

以上の様に大宮駅東口の再開発は近年、急ピッ線と位置づけられている。LRT 導入構想は、さいチで進んでいる。この間、30 年以上に及び再開発

たま市前身の大宮、浦和、与野の旧 3 市で 90 年の進展が見られなかった理由として、一般的に同代中頃から検討が進められてきたが、これまでは地区には地権者が多く、権利が複雑に入り組んで収支採算性の問題や、想定されるルート上に自然いることや、行政と地元の意思疎通がうまく図れ豊かな見沼たんぼ地区があることなどから、現時なかった事が指摘される。しかしもう 1 つ大きな点では検討段階の域を出ない。しかし今後、大宮理由として、「大宮駅」という交通の要衝地にあり、駅東口の再開発の行方次第では状況の変化も予想

平日休日、昼夜を問わずに人が溢れ、再開発の必され、大宮駅周辺の街づくりの行方が期待される。

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