平成 18 年 10 月期（平成 18 年 5 月 1 日～平成 18 年 10 月 31 日）
不動産投信発行者名
コ ー ド 番 号
問
合
せ
先

決算短信

平成 18 年 12 月 20 日

野村不動産オフィスファンド投資法人
上 場 取 引 所
8959 （URL http://www.nre-of.co.jp/）
本社所在都道府県（資産運用会社） 野村不動産投信株式会社
責任者役職名取締役オフィス運用本部長
氏名緒方 敦
TEL 03-3365-0507
平成 18 年 12 月 20 日
平成 19 年 1 月 19 日（予定）決算役員会開催日
分配金支払開始日

東証
東京都

１．平成 18 年 10 月期の運用、資産の状況（平成 18 年 5 月 1 日～平成 18 年 10 月 31 日）（１）運用状況（金額は百万円未満を切捨て）

18 年 10 月期
18 年 4 月期

営業収益
百万円
％
10,739
9.5
9,810
13.5

営業利益
百万円
％
5,182
13.7
4,558
10.9

18 年 10 月期
18 年 4 月期

1 口当たり純資産
当期純利益
当期純利益率円％
15,916
2.7
15,637
2.8

経常利益
百万円
％
4,230
17.6
3,597
3.2

参考
(年換算値)
％
（5.4）
(5.7)

総資本
経常利益率
％
1.5
1.4

当期純利益
百万円
％
4,229
17.6
3,596
3.2

参考
(年換算値)
％
(3.0)
(2.9)

営業収益
経常利益率
％
39.4
36.7

（注）① 本投資法人における平成 18 年 4 月期の計算期間は平成 17 年 11 月 1 日から平成 18 年 4 月 30 日までの 181 日間です。また、
平成 18 年 10 月期の計算期間は平成 18 年 5 月 1 日から平成 18 年 10 月 31 日までの 184 日間です。
② 1 口当たり当期純利益は、当期純利益を下記の期中平均投資口数で除することにより算定しています。なお、平成 18 年 10 月
期は、期中に投資口の追加発行を行っており、運用期間に基づき月数加重平均投資口数を算出しています。
期中平均投資口数
平成 18 年 4 月期 229,970 口
平成 18 年 10 月期 265,714 口③ 会計処理の方法の変更
無④ 営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益におけるパーセント表示は対前期増減率を意味します。
⑤ 年換算値＝ 平成 18 年 4 月期
当該計算期間の数値/当該計算期間の日数（181 日）× 365（日）当該計算期間の数値/当該計算期間の日数（184 日）× 365（日）平成 18 年 10 月期⑥ 比率については、小数点第 2 位を四捨五入しています。
⑦ 平成 18 年 10 月期の純資産当期純利益率及び総資本経常利益率の算定に用いる純資産及び総資本については、平成 18 年 10 月
期中に投資口の追加発行を行っているため、それぞれ運用期間中の月数加重平均純資産及び日数加重平均総資本を用いています。

（２）分配状況18 年 10 月期
18 年 4 月期（注）（分配金総額の金額は百万円未満を切捨て）

1 口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)
円
15,905
15,638

分配金総額

1 口当たり利益
超過分配金

利益超過
分配金額

円

百万円
―
―

百万円
4,229
3,596

―
―

％
99.9
100.0

％
2.6
2.8

配当性向については、小数点第 1 位未満を切り捨てています。

（３）財政状態（金額は百万円未満を切捨て）

総資産額

純資産額

百万円
18 年 10 月期
18 年 4 月期
（注）

純資産
配当率

配当性向

百万円

288,060
268,559

期末発行済投資口総数

161,004
128,206
平成 18 年 4 月期

229,970 口

1 口当たり
純資産額

純資産比率
％

円

55.9
47.7
平成 18 年 10 月期

605,499
557,492

265,903 口

２．平成 19 年 4 月期の運用状況の予想（平成 18 年 11 月 1 日～平成 19 年 4 月 30 日）
営業収益
19 年

4 月期

百万円
10,914

経常利益
百万円
4,122

当期純利益
百万円
4,121

1口当たり
分配金
円
15,5001 口当たり利益超過分配金円―（参考）1 口当たり予想当期純利益
15,500 円（注） 本予想は添付資料に記載の前提条件のもとに算出した現時点でのものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、経常利益、当期純利益及び分配金は変動する
可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

添付資料
１．ファンドの関係法人
後記 71 頁をご参照ください。
２．運用方針及び運用状況（１）運用方針
後記 75 頁をご参照ください。
（２）運用状況①

当期の概況
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律に基づき、平成 15 年 8 月 7 日に設立され、同年 12 月 4 日に株式会社東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に本投資証券を上場（銘柄コード 8959）しました。
本投資法人は、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行う
ことを基本方針としており、この基本方針に基づき、その本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産が三大都市圏の他、主として政令指定都市に立地し、その用途が主としてオフィスである不動産等及び不動産対応証券に投資を行い、資産の運用を行っています。
（注）投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号）を、以下「投信法」といいます。
「本投資証券」とは、本投資法人の投資口を表示する投資証券をいいます。
「運用資産」とは、本投資法人に属する資産をいいます。
本書の目的上、不動産には、不動産の賃借権及び地上権を含みます。以下特に指定のない限り同じとします。
「不動産等」とは、本投資法人の規約第 27 条第 1 項(1)又は(2)に定める資産をいい、「不動産対応証券」とは同第 27
条第 1 項(3)に定める資産をいいます。
「不動産等」及び「不動産対応証券」を以下、総称して「不動産関連資産」といいます。
なお、不動産と不動産関連資産の原資産である不動産を併せて「運用不動産」又は「物件」といいます。

Ａ．運用環境（イ）オフィス賃貸市場
オフィス賃貸市場は、前期に引き続き改善しています。特に東京都心部や一部の地方都市においては、企業による事業拡大や新規の事業展開のための拡張を目的とした前向
きなオフィス需要が増加しています。一方、オフィスビルの新規供給は一定規模あるものの、それを上回る需要の増加により需給が逼迫し、良質かつ大型の空室が不足する状態が顕著になっています。この結果、立地条件や建物の基本性能等においてテナントへの訴求力の高いビルを中心として、空室率の低下が続くとともに、新規募集賃料の上昇のみならず継続入居テナントの契約更新時の賃料増額改定事例が増える等、賃料水準の上昇が一層顕在化してきました。
東京周辺部、及びその他地方都市においても複数の都市において、空室率の改善が続いており、賃料水準についても徐々に回復の傾向が現れ始めています。
しかしながら、いずれの地域においても立地条件や建物の規模・基本性能の面で競争力の低い物件については、依然として厳しい市況が続いており、賃料水準及び稼働率における二極化の傾向が継続しています。
（注）「東京都心部」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区及び渋谷区を、「東京周辺部」とは、東京都
心部以外の東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県を、「その他地方都市」とは、東京都心部及び東京周辺部
以外の地域をそれぞれ意味します。

（ロ）不動産売買市場
東京都心部をはじめとした堅調なオフィス需要を背景に、機関投資家、年金資金等の有利な運用先を求める投資家は引き続き不動産への積極的な投資姿勢を示しており、Ｊ－ＲＥＩＴやプライベートファンドによる投資物件の取得需要は依然として活発な状
況にあります。
一方、事業法人やプライベートファンド等による市場への物件供給は漸減傾向を辿っ－ 1 －ており、賃料収入の増大等による不動産収益性の向上や地価の上昇傾向が鮮明になる一方、優良物件の需給逼迫等により、厳しい投資環境が継続しています。
（注）本書において｢プライベートファンド｣とは、限られた投資家から投資目的で集められた資金又はかかる資金により取得されたその他の資産の集合体をいいます。

Ｂ．第 6 期（平成 18 年 10 月期）の運用の状況
本投資法人はその基本方針に従い、中長期の安定した収益を確保すべく、立地条件、建物の基本性能等において競争力が高く、安定したキャッシュフローが期待できる資産への投資を基本方針として、資産運用を継続してきました。
第 6 期においては、上記の基本方針に基づき積極的に情報収集を行うとともに、野村不動
産グループとのコラボレーションによる物件取得を継続的に検討し、多数の投資候補物件から吟味・厳選した結果、平成 18 年 6 月に「札幌ノースプラザ」（札幌市中央区、取得価格 68.2
億円、不動産信託受益権）、平成 18 年 9 月に「セコムメディカルビル」（東京都千代田区、同115.0 億円、不動産）に新たに投資を行いました。上記 2 物件はいずれも野村不動産グルー
プとのコラボレーションにより取得が実現したものであり、厳しい取得環境の中、本投資法
人は有効な取得ルートを活用することにより優良物件の確保を図りました。
上記 2 物件（取得価格合計 183.2 億円）を取得した結果、第 6 期末（平成 18 年 10 月末日）
現在における本投資法人の運用不動産の総体（以下「ポートフォリオ」といいます。）は 30
物件、組入資産規模では 2,591 億円（取得価格の合計）となり、着実にその規模を成長させるとともに、ポートフォリオの分散を図りました。
また、保有物件の運営管理においては、引き続きポートフォリオ収益の成長（内部成長）に重点を置き、既存テナントに対しては、的確なプロパティ・マネジメントによるテナント
満足度の向上を図る一方で積極的な賃料改定協議を行い、また、新規テナントの募集に当たっては、オフィス賃貸市況の状況を見極めながら物件毎に戦略的な営業活動を実施しました。
その結果、当期中のポートフォリオの平均稼働率を 97.7%から 98.3%の範囲内で安定的に推移させることができました。また、継続入居テナントとの間で当期中に契約更新の合意に至った賃貸借契約の総件数に占める賃料増額改定件数の割合も約 33%となり、着実に前期の実績を上回る成果を実現しました。
これらの運用成果等により、ポートフォリオの期末算定価格は直近算定価格（第 5 期末保
有 28 物件は第 5 期末の算定価格、第 6 期中取得物件は取得時の鑑定評価額）比 5.2%増の 2,940億円となり、投資口 1 口当たりに換算した含み益は 130 千円となっています。
（注 1）「野村不動産グループ」とは、野村不動産株式会社（以下「野村不動産」といいます。
）をはじめとする野村不動
産ホールディングス株式会社の連結子会社からなる企業集団（但し、本投資法人がその資産の運用を委託している野村不動産投信株式会社（以下「資産運用会社」といいます。）を除きます。）をいいます。また、野村不動産
ホールディングス株式会社を以下「野村不動産ホールディングス」といいます。
（注 2）「不動産信託受益権」とは、不動産を主たる信託財産とする信託の受益権をいいます。

Ｃ．第 6 期（平成 18 年 10 月期）の資金調達の状況
第 6 期（平成 18 年 10 月期）においては、新規物件への追加投資と財務の安定化を目的として、上場後 3 回目となる 35,933 口の投資口の追加発行（公募及び第三者割当による）を行
い、321 億円を調達しました。この結果、発行済投資口総数は 265,903 口、出資総額は 156,767
百万円となりました。
借入金については、上記投資口の追加発行による調達資金により 160 億円の借入金を期限到来に伴い返済した他、「セコムメディカルビル」への投資に際して、有利子負債の構成等を考慮の上、コミットメントライン契約に基づく 20 億円の借入れを実施しました。その結果、
第 6 期末（平成 18 年 10 月末日）現在の有利子負債残高は 1,060 億円となりました。
また、従前 200 億円であったコミットメントライン契約による借入極度額を総額 400 億円に引き上げ、より機動的かつ安定的な資金調達手段を確保しました。
Ｄ．業績及び分配の概要
上記のような運用を行った結果、第 6 期（平成 18 年 10 月期）は営業収益 10,739 百万円、営業利益 5,182 百万円、経常利益 4,230 百万円、当期純利益 4,229 百万円という実績となりました。分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、当期未処分利益の概ね全額（1 口当たり 15,905 円）を分配することとしました。
－ 2 －

②

次期の見通しＡ．投資環境東京都心部をはじめとする大都市圏中心部のオフィス賃貸市況は、景気回復に伴う企業の増床・新規の事務所開設等による需要拡大が継続し、稼働率と賃料水準の一層の改善が進むと予想されます。
しかしながら、上記の過程において、テナントによる物件選別の結果、立地条件や建物の基本性能といったテナントへの訴求力の優劣による二極化傾向が継続すると思われます。
不動産売買市場については、オフィス賃貸市場の好転や地価の上昇を受け、収益不動産に対する国内外からの資金流入が継続すると思われ、これらの資金の主要な投資主体であるプ
ライベートファンドやＪ－ＲＥＩＴ等による積極的な投資姿勢は変わらず、引き続き厳しい投資環境が継続すると思われます。

Ｂ．運用方針及び対処すべき課題
上記の環境認識のもと、本投資法人は、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を図るため、以下の方針に基づいた運用を行います。
（イ）中長期を見据えた物件運営の実践
既存テナントの満足度を高める運営を強化するとともに、物件特性及び賃貸マーケッ
ト環境を的確に捉えた新規テナントへの戦略的な営業活動を実施し、中長期を見据えた安定的な稼働率及び賃料水準の維持・向上を図ることによるポートフォリオ収益の維持・向上（内部成長）を追求します。
また、野村不動産グループ等のノウハウを活用して各物件に最適な管理仕様を構築し、運営管理の一層の効率化を通じて安定的な収益の確保を目指します。
さらに、物件が有する機能の維持・向上とともに、周辺物件との差別化・競争力の向上を目的とした戦略的なリニューアル工事を実施することにより、中長期の安定収益の確保を目指します。
（ロ）保守的な財務戦略の継続
安定的な資金調達力の確保及び中長期的な信用力向上を目指し、借入金による資金調達においては、引き続き保守的なＬＴＶ水準、長期固定金利での資金調達、返済期日の分散、借入先金融機関の多様化等に留意することとします。
また、金融市場の動向を注視しながら、コミットメントラインの活用、投資法人債（私募・公募）の発行を含めた幅広い選択肢の中から、最適な資金調達手段を検討・選択し、バランスの取れた有利子負債の構成を追求します。
（注）ＬＴＶとは、ローン・トゥ・バリューをいい、総資産に対する有利子負債の比率を意味します。

（ハ）新規物件への投資による資産規模の拡大
本投資法人は、中期的な資産規模の目標を総資産で 5,000 億円に設定し、資産規模の拡大を通じた収益拡大（外部成長）とともに、運用不動産の分散による収益変動リスクの低減及び規模のメリットを活かした運営管理コストの逓減を図ってまいります。
物件への投資に際しては、過度な取得競争を避け、優良物件を厳選し効果的に投資するため、引き続き、物件売却情報の積極的かつ早期の入手を図るとともに、投資リスクを見極めるために十分な投資調査（デューディリジェンス）を行ってまいります。かかる方針を遂行するため、今後も、独自の物件情報ルートの一層の拡大や野村不動産グループとの協調を活かした情報収集力の強化による取引機会の獲得、マーケット・リサー
チ、エンジニアリング等の専門的なノウハウを結集させた価格査定力（プライシング力）の強化、売買市場における信用力の強化等を図ってまいります。
また、投資の決定に際しては、中長期的な観点からポートフォリオ全体の安定収益の確保に資する物件であることを基準とした厳しい選別を行ってまいります。

－ 3 －（３）決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

－ 4 －平成 19 年 4 月期 運用状況の予想に当たっての前提条件
項 目

前 提 条 件計算期間

• 第 7 期営業期間：平成 18 年 11 月 1 日～平成 19 年 4 月 30 日

運用資産

• 本投資法人が平成 18 年 10 月末日（第 6 期末）現在保有する不動産等（30 物件）（以下「第 6 期末保有資産」といいます。
）につき、第 7 期
営業期間末（平成 19 年 4 月末日）までに異動（新規物件の取得又は保有物件の売却等）がないことを前提としています。
• 実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。

営業収益• 第 6 期末保有資産の営業収益に基づいています。

営業費用• 一般的に、取得する資産の固定資産税及び都市計画税については前所
有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当分は取得原価に算入されるため費用計上されません。なお、第 6期末保有資産 30 物件のうち 29 物件については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として計上しています。
• 建物の修繕費は、資産運用会社が策定した中長期の修繕計画をもとに、各営業期間に必要と想定される額を費用として計上しています。しかしながら、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
• 賃貸事業費用（減価償却費を含みます。）控除後の賃貸事業利益は、
6,046 百万円と想定しています。また、減価償却費は 1,536 百万円と想定しています。
• 賃貸事業費用以外の営業費用（資産保管受託者及び一般事務受託者への報酬等）は 1,016 百万円と想定しています。

営業外費用• 支払利息として 830 百万円を見込んでいます。

有利子負債• 本投資法人は、本書の日付現在、760 億円の借入残高及び 300 億円の投資法人債発行残高があります。第 7 期営業期間末（平成 19 年 4 月末日）までに、借入残高及び投資法人債発行残高に変動がないことを前提としています。

投資口• 本書の日付現在の発行済投資口総数 265,903 口を前提としています。

1 口当たり分配金• 分配金（1 口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
• 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金は変動する
可能性があります。

1 口当たり利益超過分配金• 利益超過の分配（1 口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありません。

その他• 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
• 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

－ 5 －３．財務諸表等（１）貸借対照表
当
期別
科目

期

前

平成 18 年 10 月 31 日現在
金

額（千円）

期

増

平成 18 年 4 月 30 日現在

構成比

金

額（千円）

構成比

％

（資産の部）

減金 額（千円） 前期比％％

Ⅰ． 流動資産
現金及び預金11,190,780

8,074,521

3,116,258

信託現金及び信託預金

16,678,494

17,512,598△834,104

営業未収入金173,916

160,861

13,054

前払費用

33,011

68,989△35,978繰延税金資産

4,094

16

4,078

未収消費税等 ※4

4,372

55,090△50,718－

41,930△41,930

繰延ヘッジ損失※5

152,423

その他の流動資産28,237,092

流動資産合計

178,413
9.8

26,092,423△25,9909.7

2,144,669

8.2

Ⅱ． 固定資産
1.有形固定資産
4,193,379

建物
減価償却累計額
構築物
減価償却累計額
機械及び装置
減価償却累計額

44,594

1,134,946
4,148,784

10,226

1,331
449

881

149

106,015
3,048

信託建物

102,966671

減価償却累計額
信託構築物

76,193,096
6,427,099

87,135

信託機械及び装置

625,261

減価償却累計額

165,319

信託工具器具備品

80,046

減価償却累計額

11,164

信託土地

1,181

△299

8,294

94,672

2,607,266

8,393,697

68,492,394

1,273,602

34,346△3,539470,356△10,41473,534,907
69,765,997

5,042,512

117,942

減価償却累計額

3,024,064

8,965

11,000,964

土地

1,124,720

1,331

116,093
30,806

81,747596,279

459,942

125,92264,842

68,882

5,855

173,864,895

その他有形固定資産

5,704

有形固定資産合計

259,449,826

58,987

9,895

169,096,222

4,768,672

7,290
90.1

241,901,061△1,58590.1

17,548,765

7.3

2.無形固定資産
信託その他の無形固定資産
無形固定資産合計

2,031
2,031

2,001
0.0

2,001

30
0.0

30

1.5

3.投資その他の資産
長期前払費用

13,4038,159

差入敷金保証金

211,230

211,230－

デリバティブ資産

23,058

181,746△158,687

投資その他の資産合計
固定資産合計5,243

247,6920.1

401,136

0.1△153,444△38.3

259,699,550

90.2

242,304,198

90.2

17,395,351

7.2

Ⅲ. 繰延資産
投資法人債発行費

124,007

162,436

繰延資産合計124,0070.0

162,4360.1△38,429

△23.7

資産合計

288,060,650

100.0

268,559,058

100.0

19,501,591

7.3

－ 6 －

△38,429

期別当期
平成 18 年 10 月 31 日現在

前期
平成 18 年 4 月 30 日現在

増

減

科目
金

額（千円）

構成比

（負債の部）

金

額（千円）

％

構成比 金 額（千円）
％

前期比
％

Ⅰ． 流動負債
営業未払金

553,399

511,875

41,524

短期借入金 ※12,000,000

16,000,000△14,000,000

1 年以内返済予定長期借入金

17,500,000

15,500,000

2,000,000

未払金

795,105

879,135△84,029

未払費用

457,042

470,646△13,603

未払法人税等

474

899

△424

前受金

1,759,142

1,643,280

115,861

預り金106,222

19,652

86,569デリバティブ債務

10,336

41,930△31,594

流動負債合計23,181,723

8.0

35,067,420

13.1△11,885,696△33.9

Ⅱ． 固定負債
投資法人債

30,000,000

30,000,000

－

長期借入金

56,500,000

58,500,000△2,000,000

9,082

－

9,082

繰延税金負債
預り敷金保証金

660,327

166,548

493,778

信託預り敷金保証金

16,705,318

16,436,835

268,483繰延ヘッジ利益 ※5－

181,746△181,746

固定負債合計103,874,728

36.1

105,285,130

39.2△1,410,402

△1.3

負債合計

127,056,452

44.1

140,352,551

52.3△13,296,098△9.5（純資産の部）※3
Ⅰ． 投資主資本
1.出資総額
出資総額

156,767,193－

156,767,193

2.剰余金
当期未処分利益
投資主資本合計

4,229,293
160,996,487

－
55.9

－

4,229,293－

160,996,487－

Ⅱ． 評価・換算差額等
1.繰延ヘッジ損益評価・換算差額等合計

7,710

－

7,710

0.0

－

7,710
－

7,710

－

純資産合計

161,004,197

55.9

－

－

161,004,197－

負債・純資産合計

288,060,650

100.0

－

－

288,060,650

－

－

－

124,610,212

46.4 △124,610,212－

3,596,294△3,596,294（出資の部）※3
Ⅰ． 出資総額
出資総額 ※2
Ⅱ． 剰余金
当期未処分利益

－

剰余金合計

－

－

3,596,294

出資合計

－

－

負債・出資合計

－

－

－ 7 －

1.3

△3,596,294－

128,206,507

47.7 △128,206,507－

268,559,058

100.0 △268,559,058－

（２）損益計算書

期別
科目

当
期
自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 10 月 31 日
金
額（千円）
百分比

前
期
増
減
自 平成 17 年 11 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日
金
額（千円）
百分比 金 額（千円） 前期比

％

％

％

1.営業収益賃貸事業収入 ※1

9,531,459

その他賃貸事業収入 ※1

1,208,377

8,815,222
10,739,836

100.0

995,3039,810,526

100.0

929,3109.5

5,251,824

53.5

305,061

5.8

4,558,701

46.5

624,248

13.7

9,789

0.1

4,024

41.1

971,391

9.9△4,949△0.5

2.営業費用
賃貸事業費用 ※1

4,619,929

4,257,491

資産運用報酬

781,981851,350

資産保管及び一般事務委託報酬

83,51776,599

役員報酬

12,00012,000

その他営業費用

59,458

営業利益

5,556,886

51.7

5,182,950

48.3

54,3833.営業外収益
受取利息

2,917

138

違約金

10,4289,358

その他営業外収益468

13,8130.1

292

4.営業外費用
支払利息

510,507482,883

投資法人債利息

270,423

244,722

投資法人債発行費償却

38,42938,429

融資関連費用68,116

101,660

投資口交付費63,588-

その他営業外費用

15,378966,4429.0

経常利益

4,230,321

39.4

3,597,098

36.7

633,22217.6

税引前当期純利益

4,230,321

39.4

3,597,098

36.7

633,222

17.6

930

0.0

120

12.9

3,596,167

36.7

633,10217.6

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益

1,057△6

103,696

926
1,051

0.0

4,229,270

39.4

4

23

126

4,229,293

3,596,294－ 8 －△102 △81.4
632,999

17.6

（３）投資主資本等変動計算書
当期（自 平成 18 年 5 月 1 日 至 平成 18 年 10 月 31 日）（単位：千円）
投資主資本

評価・換算差額等
純資産合計

剰余金
当期未処分利益

投資主資本合計

繰延ヘッジ損益

124,610,212

3,596,294

128,206,507－

128,206,507

32,156,980－

32,156,980－

32,156,980

剰余金の分配

－△3,596,270△3,596,270－△3,596,270

当期純利益

－

4,229,270

4,229,270－

4,229,270

投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）

－

－

－

7,710

7,710

当期変動額合計

32,156,980

632,999

32,789,979

7,710

32,797,690

当期末残高

156,767,193

4,229,293

160,996,487

7,710

161,004,197

出資総額
※1
前期末残高
当期変動額
新投資口の発行（注）当期より「投資法人の計算に関する規則」(平成 18 年内閣府令 47 号)に基づき、投資主資本等変動計算書を作成し
ています。

－ 9 －

（４）注記表〔重要な会計方針〕
期
項

別

当 期
自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 10 月 31 日目

前 期
自 平成 17 年 11 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日

① 有形固定資産（信託財産を含む）
1．固定資産の減 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
同 左
価償却の方法定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
数は以下のとおりです。
建物
3～65 年
建物
3～69 年
構築物
2～45 年
構築物
2～45 年
機械及び装置3～15 年
機械及び装置3～15 年
工具器具備品
3～15 年
工具器具備品
3～15 年
信託財産を除く有形固定資産の取信託財産を除く有形固定資産の取得価額が 10 万円以上 20 万円未満の資得価額が 10 万円以上 20 万円未満の資産については、法人税法に基づき、3産については、法人税法に基づき、3年間で償却する方法を採用していま年間で償却する方法を採用しています。
す。
② 無形固定資産（信託財産を含む）② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
同 左① 新投資口発行費
2．繰延資産の処 ① 投資口交付費－
理方法
支出時に全額費用として処理しています。
なお、平成 18 年 5 月 25 日付一般募集による投資口の追加発行は、引受証
券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」といいます。）によっています。
「スプレッド方式」では、発行価
格と発行価額との差額は、引受証券会
社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払いはありません。
平成 18 年 5 月 25 日付一般募集による投資口の追加発行に際し、発行価格と発行価額との差額の総額は、1,085,238 千円であり、引受証券会社
が発行価額で引受を行い、同一の発行価格で一般投資家に販売する買取引
受契約（「従来方式」といいます。）
による投資口の追加発行であれば、投資口交付費として処理されていたものです。このため、「スプレッド方式」
では、「従来方式」に比べ、投資口交
付費は、1,085,238 千円少なく計上され、また経常利益及び税引前当期純利
益は同額多く計上されています。
②②
投資法人債発行費3 年間で均等額を償却しています。
－ 10 －

投資法人債発行費
同 左

期
項

別

目

前 期
自 平成 17 年 11 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日

当 期
自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 10 月 31 日

固定資産税等の処理方法
3．収益及び費用 固定資産税等の処理方法の計上基準
保有する不動産等にかかる固定資産
同 左税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産となお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を含む年
して譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産の取得原価に用に計上せず、当該不動産の取得原価に算入しています。当期において不動産等
算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相の取得原価に算入した固定資産税等相
当額は 48,328 千円です。
当額は 36,595 千円です。
4．ヘッジ会計の ① 繰延ヘッジ等のヘッジ会計方法
繰延ヘッジ処理によっています。
方法② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリ
スクをヘッジする目的でデリバティ
ブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性の評価の方法
ヘッジ手段とヘッジ対象の時価変動の相関関係を求めることにより有効性の評価を行っています。
5．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から 3 ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

－ 11 －①②

繰延ヘッジ等のヘッジ会計方法
同 左ヘッジ手段とヘッジ対象
同 左

③

ヘッジ方針
同 左

④

ヘッジの有効性の評価の方法
同 左

同

左

期
項

別

前 期
自 平成 17 年 11 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日

当 期
自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 10 月 31 日目

6．その他財務諸 ①
表作成のための基本となる
重要な事項②

不動産等を信託財産とする信託受益 ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
権に関する会計処理方法
同 左保有する不動産等を信託財産とす
る信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分
掲記することとしています。
(1) 信託現金及び信託預金(2) 信託建物、信託構築物、信託機械
及び装置、信託工具器具備品、信
託土地(3) 信託その他の無形固定資産(4) 信託預り敷金保証金② 消費税等の処理方法
消費税等の処理方法
同 左
消費税及び地方消費税の会計処理
は、税抜方式によっています。

〔会計方針の変更〕
期 別

当 期
自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 10 月 31 日
項 目
1．会計方針の変 貸借対照表の純資産の部の表示に関する
更会計基準
当期より、「貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準」(企業会計基準委員会 平成 17 年 12 月 9 日 企業会
計基準第 5 号)及び「貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準等の適用指針」(企業会計基準委員会 平成 17
年 12 月 9 日 企業会計基準適用指針第 8号) を適用しています。
なお、従来の「出資の部」の合計に相当する金額は 160,996,487 千円です。

－ 12 －

前 期
自 平成 17 年 11 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日－

〔注記事項〕（貸借対照表関係）
当 期
平成 18 年 10 月 31 日現在

前 期
平成 18 年 4 月 30 日現在※1．コミットメントライン契約※1．コミットメントライン契約

本投資法人は、取引 5 金融機関とコミットメン
トライン契約を締結しています。

本投資法人は、取引 5 金融機関とコミットメン
トライン契約を締結しています。

コミットメントライン契約の総額40,000,000 千円

コミットメントライン契約の20,000,000 千円
総額

借入実行残高2,000,000 千円

借入実行残高差引額

38,000,000 千円

差引額

－

－千円
20,000,000 千円※2．発行する投資口の総数及び発行済投資口総数
発行する投資口の総数
発行済投資口総数※3．投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条
第 4 項に定める最低純資産額

2,000,000 口
229,970 口※3．投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条
第 6 項に定める最低純資産額

50,000 千円

50,000 千円※4．消費税課税期間の特例※4．消費税課税期間の特例
同 左本投資法人は、消費税法における課税期間の特例を選択しています。
平成 17 年 11 月 1 日から平成 18 年 1 月 31 日まで
平成 18 年 8 月 1 日から平成 18 年 10 月 31 日までの課税期間に係る還付税額を未収消費税等に計上 の課税期間に係る還付税額と平成 18 年 2 月 1 日から平成 18 年 4 月 30 日までの課税期間に係る納付税しています。
額との差額を未収消費税等に計上しています。

－※5．繰延ヘッジ損益の内訳（流動資産）
繰延ヘッジ利益繰延ヘッジ損失繰延ヘッジ損失（純額）－千円
41,930 千円
41,930 千円（固定負債）
繰延ヘッジ利益繰延ヘッジ損失繰延ヘッジ利益（純額）

199,578 千円
17,831 千円
181,746 千円－ 13 －

（損益計算書関係）
前 期
自 平成 17 年 11 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日

当 期
自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 10 月 31 日

※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）
A．不動産賃貸事業収益
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃貸事業収入賃料収入
7,620,705
賃料収入
7,027,837
共益費収入
1,910,754 9,531,459
共益費収入
1,787,384 8,815,222
その他賃貸事業収入
その他賃貸事業収入
月極駐車場収入222,897
月極駐車場収入189,348
付帯収益
913,792
付帯収益
734,285
その他賃料収入70,522
その他賃料収入69,505
その他雑収入1,165 1,208,377
その他雑収入2,164
995,303
不動産賃貸事業収益
10,739,836
不動産賃貸事業収益
9,810,526
合計
合計
B．不動産賃貸事業費用
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託 費824,344
外注委託 費756,532
プロパティ・マネジメ
プロパティ・マネジメ
240,892
224,826
ント報酬
ント報酬
公租公課
827,338
公租公課
666,061
水道光熱費
882,912
水道光熱費
726,301
保険料
23,439
修繕費
198,792
減価償却費
1,471,825
その他費用
150,382
不動産賃貸事業費用
合計
C．不動産賃貸事業損益（A－B）

保険料
22,318
修繕費
302,896
減価償却費
1,399,417
4,619,929
その他費用
159,138
4,619,929
不動産賃貸事業費用
合計
6,119,907 C．不動産賃貸事業損益（A－B）（投資主資本等変動計算書関係）
前 期
自 平成 17 年 11 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日

当 期
自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 10 月 31 日
※1．発行可能投資口の総口数及び発行済投資口の総 －
口数
発行可能投資口の総口数
発行済投資口の総口数

2,000,000 口
265,903 口－ 14 －

4,257,491
4,257,491
5,553,034

（キャッシュ・フロー計算書関係）
前 期
当 期
自 平成 17 年 11 月 1 日
自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日
至 平成 18 年 10 月 31 日
※1．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に ※1．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係掲記されている科目の金額との関係（平成 18 年 10 月 31 日現在）
（平成 18 年 4 月 30 日現在）
（単位：千円）（単位：千円）
現金及び預金11,190,780
現金及び預金8,074,521
信託現金及び信託預金
16,678,494
信託現金及び信託預金
17,512,598
現金及び現金同等物
27,869,274
現金及び現金同等物
25,587,120（リース取引関係）
前 期
自 平成 17 年 11 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日

当 期
自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 10 月 31 日

オペレーティング・リース取引（貸主側）
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料（単位：千円）
未経過リース料（単位：千円）
1 年以内
3,912,534
1 年以内
5,053,380
1 年超
24,915,924
1 年超
16,797,112
21,850,493

28,828,458（有価証券関係）
前 期
自 平成 17 年 11 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日

当 期
自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 10 月 31 日
本投資法人は、有価証券取引を全く行っていません
ので、該当事項はありません。

－ 15 －同左（デリバティブ取引関係）
前 期
当 期
自 平成 17 年 11 月 1 日
自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日
至 平成 18 年 10 月 31 日
（１）取引の内容（１）取引の内容
同 左本投資法人のデリバティブ取引は、金利ス
ワップ取引です。
（２）取引に対する取組方針（２）取引に対する取組方針
同 左本投資法人のデリバティブ取引は、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針です。
（３）取引の利用目的（３）取引の利用目的
同 左本投資法人のデリバティブ取引は、借入金利等の将来の金利市場における利率上昇による変動リスクを回避する目的で利用しています。
なお、デリバティブ取引を利用してヘッジ会計を行っています。
①

ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ手段とヘッジ対象の時価変動の相関関係を求めることにより有効性の評価を行っています。
（４）取引に係るリスクの内容（４）取引に係るリスクの内容
金利スワップ取引は市場金利の変動による同 左リスクを有しています。
なお、取引相手先は高格付けを有する金融機関に限定しているため、信用リスクはほと
んどないと認識しています。
（５）取引に係るリスク管理体制（５）取引に係るリスク管理体制
同 左資産運用会社の運用管理手続に基づき、リスク管理を行っています。

－ 16 －

（退職給付関係）
前 期
自 平成 17 年 11 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日

当 期
自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 10 月 31 日
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

同左（税効果会計関係）
当 期
平成 18 年 10 月 31 日現在

前 期
平成 18 年 4 月 30 日現在

1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原 1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原
因別内訳
因別内訳
（単位：千円）（単位：千円）（繰延税金資産）（繰延税金資産）16
未払事業税損金不算入額
22
未払事業税損金不算入額
繰延税金資産合計
16
繰延ヘッジ損益
17,68716繰延税金資産小計
17,709 （繰延税金資産の純額）
繰延税金負債との相殺△13,615（繰延税金資産の純額）
4,094(繰延税金負債)
繰延ヘッジ損益繰延税金資産との相殺（繰延税金負債の純額）

22,698△13,6159,082

2．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との 2．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳となった主要な項目別の内訳（単位：%）（単位：%）
法定実効税率39.39
法定実効税率
39.39
（調整）
（調整）
支払配当の損金算入額△39.38支払配当の損金算入額△39.38
その他
0.01
その他
0.02
税効果会計適用後の法人税等の税効果会計適用後の法人税等の
0.02
0.03
負担率
負担率

（持分法損益等）
前 期
自 平成 17 年 11 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日

当 期
自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 10 月 31 日
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。

同－ 17 －

左（関連当事者との取引）
前 期
自 平成 17 年 11 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日

当 期
自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 10 月 31 日
（１）親会社及び法人主要株主等
該当事項はありません。

（１）親会社及び法人主要株主等
同 左（２）役員及び個人主要株主等
該当事項はありません。

（２）役員及び個人主要株主等
同 左（３）子会社等（３）子会社等
同 左本投資法人が出資する子会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
（４）兄弟会社等
同 左（４）兄弟会社等
該当事項はありません。

（投資口 1 口当たり情報）
当 期
自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 10 月 31 日

前 期
自 平成 17 年 11 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日

1 口当たり純資産額605,499 円
1 口当たり当期純利益
15,916 円
1 口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資
口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後 1 口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

1 口当たり純資産額557,492 円
1 口当たり当期純利益
15,637 円
1 口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資
口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後 1 口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載していません。

（注）1 口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
当 期
自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 10 月 31 日
当期純利益 （千円）

前 期
自 平成 17 年 11 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日

4,229,270 当期純利益 （千円）

3,596,167

普通投資主に帰属しない金額（千円）－ 普通投資主に帰属しない金額

（千円）

－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

4,229,270 普通投資口に係る当期純利益（千円）

3,596,167

期中平均投資口数（口）

265,714 期中平均投資口数－ 18 －（口）

229,970（重要な後発事象）
当 期
自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 10 月 31 日－

前 期
自 平成 17 年 11 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日
投資口の追加発行
本投資法人は、平成 18 年 5 月 25 日に一般募集により 34,800 口の投資口を発行し、約 311 億円の資金を調達しました。また平成 18 年 6 月 23 日に第三者割当により 1,133 口の投資口を発行し、約 10 億円の資金を調達する予定です。投資口の追加発行の概要は、以下のとおりです。
（１）公募による投資口の追加発行（一般募集）
・発行投資口数 ：34,800 口
・発行価格の総額 ：32,228,280,000 円（1 口当たり 926,100 円）
・発行価額の総額 ：31,143,042,000 円（1 口当たり 894,915 円）
・払込期日：平成 18 年 5 月 25 日
（２）第三者割当による投資口の追加発行
・発行投資口数 ：1,133 口
・発行価額の総額 ：1,013,938,695 円（1 口当たり 894,915 円）
・払込期日：平成 18 年 6 月 23 日
・割当先
：野村證券株式会社（５）金銭の分配に係る計算書
期
項

別

目

Ⅰ．当期未処分利益
Ⅱ．分配金の額（投資口 1 口当たり分配金の額）
Ⅲ．次期繰越利益
分配金の額の算出方法

当 期
自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 10 月 31 日

前 期
自 平成 17 年 11 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日

4,229,293,504 円
4,229,187,215 円（15,905 円）
106,289 円

3,596,294,309 円
3,596,270,860 円（15,638 円）
23,449 円

本投資法人の規約第 34 条第 1 項
第 2 号に定める「租税特別措置法
第 67 条の 15 に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の 100
分の 90 に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益の概ね全額である
4,229,187,215 円を利益分配金として分配することとしました。な
お、規約第 34 条第 2 項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

本投資法人の規約第 34 条第 1 項
第 2 号に定める「租税特別措置法
第 67 条の 15 に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の 100
分の 90 に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益の概ね全額である
3,596,270,860 円を利益分配金として分配することとしました。な
お、規約第 34 条第 2 項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

－ 19 －

（６）キャッシュ・フロー計算書

期
科

別

目

当 期
自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 10 月 31 日
金
額（千円）

前 期
自 平成 17 年 11 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日
金額（千円）

Ⅰ．営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
長期前払費用償却額
投資法人債発行費償却額
受取利息
支払利息
固定資産除却損
営業未収入金の増加・減少額
未収消費税等の増加・減少額
営業未払金の増加・減少額
未払金の増加・減少額
前受金の増加・減少額
預り金の増加・減少額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

4,230,321
1,471,853
808
38,429△2,917780,930175△13,054
50,71841,524△101,964
115,861
86,56961,9686,761,226
2,917△794,534△1,482
5,968,126

3,597,098
1,399,445
725
38,429△138
727,605－△22,812△51,349△17,526
138,097
203,434
18,241△122,428
5,908,821
138△548,029△1,0095,359,920

Ⅱ．投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
預り敷金保証金の支出
預り敷金保証金の収入
信託預り敷金保証金の支出
信託預り敷金保証金の収入
差入敷金保証金の支出
長期前払費用の支出
投資活動によるキャッシュ・フロー

△11,549,180△7,455,511△132△8,835
502,614△354,491
622,974－△6,052△18,248,614△3,752,510△27,867,046△105－
166,548△478,226
2,062,794△450－△29,868,995

Ⅲ．財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入
短期借入金の返済による支出
長期借入金の借入による収入
長期借入金の返済による支出
投資法人債の発行による収入
投資法人債発行費の支出
投資口の発行による収入分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー

2,000,000△16,000,000－－－－
32,156,980△3,594,338
14,562,642

18,000,000△23,000,000
19,500,000△7,500,000
20,000,000△140,026－△3,480,349
23,379,623

Ⅳ．現金及び現金同等物の増加・減少額
Ⅴ．現金及び現金同等物の期首残高
Ⅵ．現金及び現金同等物の期末残高 ※1

2,282,154
25,587,120
27,869,274△1,129,450
26,716,571
25,587,120(注)キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲及びキャッシュ・フロー計算書に関する注記は、前記(４)「注記表」に記載しております。

－ 20 －

（発行済投資口総数の増減）
最近 5 年間における出資総額及び発行済投資口総数の異動は以下のとおりです。
出資総額(百万円)

発行済投資口総数(口)

増減

増減

年月日

摘要

平成 15 年 8 月 7 日

私募設立

200

200

400

400

（注 1）

平成 15 年 12 月 4 日

公募増資

71,506

71,706148,200

148,600（注 2）

平成 16 年 5 月 19 日

公募増資

19,866

91,57235,000183,600（注 3）

平成 16 年 6 月 16 日

第三者割当
による増資

595

92,168

1,050

184,650（注 4）

平成 17 年 5 月 1 日

公募増資

31,496123,665

44,000228,650（注 5）

平成 17 年 5 月 24 日

第三者割当
による増資

944

124,610

1,320

229,970（注 6）

平成 18 年 5 月 25 日

公募増資

31,143

155,753

34,800264,770（注 7）

平成 18 年 6 月 23 日

第三者割当
による増資

1,013

156,767

1,133

265,903

（注 8）

残高

残高

備考

（注 1） 本投資法人の設立に際して、1 口当たり発行価額 500,000 円にて投資口を発行しました。
（注 2） 1 口当たり発行価格 500,000 円（引受価額 482,500 円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により投資口を追加発行しました。
（注 3） 1 口当たり発行価格 588,000 円（引受価額 567,600 円）にて、新規物件の取得資金の調達及び借入金の返済等を目的として公募により投資口を追加発行しました。
（注 4） 平成 16 年 5 月 19 日に行われた公募増資に伴い、1 口当たり発行価額 567,600 円にて、野村證券株式会社に対して投資口の割当を行いました。
（注 5） 1 口当たり発行価格 740,782 円（引受価額 715,837 円）にて、新規物件の取得資金の調達及び借入金の返済等を目的として公募により投資口を追加発行しました。
（注6） 平成 17 年 5 月 1 日に行われた公募増資に伴い、1 口当たり発行価額 715,837 円にて、野村證券株式会社に対して投資口の割当を行いました。
（注7） 1 口当たり発行価格 926,100 円（引受価額 894,915 円）にて、新規物件の取得資金の調達及び借入金の返済等を目的として公募により投資口を追加発行しました。
（注8） 平成 18 年 5 月 25 日に行われた公募増資に伴い、1 口当たり発行価額 894,915 円にて、野村證券株式会社に対して投資口の割当を行いました。

－ 21 －

４．役員の異動
平成 18 年 12 月 8 日付にて監督役員の堀裕が退任いたしました。本書の日付現在における役員の状況は以下のとおりです。
役職名

氏名

執行役員

岡田 勇

主要略歴
昭和 47 年 4 月
昭和 62 年 7 月
平成 元年 6 月
平成 4 年 6 月
平成 9 年 4 月
平成 13 年 4 月
平成 13 年 6 月
同 年 同 月
平成 16 年 6 月
同 年 同 月

監督役員

早川春

平成 17 年 8 月
昭和 45 年 4 月
昭和 48 年 8 月
昭和 60 年 4 月
平成 4 年

監督役員

監督役員

吉田修平

相川榮德

1月

平成 9 年 12 月
平成 15 年 8 月
平成 18 年 8 月
昭和 57 年 4 月
昭和 61 年 4 月
平成 6 年 4 月
平成 10 年 4 月
平成 17 年 4 月
平成 17 年 8 月
平成 18 年 11 月
昭和 43 年 4 月

平成 13 年 8 月
平成 14 年 8 月
平成 15 年 8 月
平成 17 年 8 月
平成 18 年 11 月

野村不動産株式会社入社
同社 ビル事業部次長
同社 海外プロジェクト事業部次長待遇（豪州合弁会社ＪＩＭＮＡ出向）
同社 国際事業部部長待遇（ＪＩＭＮＡ出向）
同社 ビル事業本部運営管理部長
野村ビルマネジメント株式会社 出向
野村不動産株式会社退社
野村ビルマネジメント株式会社取締役就任
同社 取締役退任
横浜ビジネスパーク熱供給株式会社代表取締役社長
就任（現職）
本投資法人執行役員就任（現職）
監査法人中央会計事務所（現みすず監査法人）入所
公認会計士登録中央クーパース・アンド・ライブランド
コンサルティング株式会社 代表取締役
中央監査法人（現みすず監査法人）
業務本部担当代表社員
霞エンパワーメント研究所 代表（現職）
本投資法人監督役員就任（現職）
野村不動産レジデンシャル投資法人監督役員就任（現職）
弁護士登録（第一東京弁護士会）
吉田修平法律事務所代表弁護士（現職）
東京家庭裁判所調停委員
神奈川大学法学部講師
神奈川大学法科大学院非常勤講師（「倒産処理法特論」）
就任（現職）
本投資法人監督役員就任（現職）
野村不動産レジデンシャル投資法人監督役員就任（現職）
小田急不動産株式会社入社（その後、営業第一部長、賃貸営業部長、仙台支店長
を歴任）
同社 退社
株式会社フェア・アプレーザーズ設立、取締役就任
同社 取締役退任 相談役就任
本投資法人監督役員就任（現職）
株式会社フェア・アプレーザーズ 取締役就任（現職）－ 22 －

所有
投資口数

－

－

－

－

５．参考情報（１）投資状況

資産の種類

当 期
平成18年10月31日現在

地域

保有総額
（百万円）（注1）

前 期
平成18年4月30日現在

資産総額に対する保有総額
資産総額に対する比率（%）（注2） （百万円）（注1） 比率（%）（注2）

東京都心部

11,532

4.0

-

-

東京周辺部

3,721

1.3

3,741

1.4

東京都心部

162,693

56.5

163,104

60.7

東京周辺部

34,77812.1

35,03313.0

その他地方都市

46,72516.2

40,021

14.9

259,44990.1

241,90190.1

預金その他資産28,6109.9

26,6589.9

資産総額

288,060

100.0

268,559

100.0

不動産

信託不動産

小計

当 期
平成18年10月31日現在
金額（百万円）
資産総額に対する（注3）
比率（%）（注2）

前 期
平成18年4月30日現在
金額（百万円）
資産総額に対する（注3）
比率（%）（注2）

負債総額

127,05644.1

140,352

52.3

純資産総額

161,004

55.9

128,206

47.7

（注 1）
（注 2）
（注 3）

保有総額は貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額の合計額）によっています。
小数点第 2 位を四捨五入していますので、合計が 100.0%にならない場合があります。
負債総額及び純資産総額の金額は、貸借対照表における負債合計及び純資産合計によっています。

－ 23 －

（２）投資不動産物件
本投資法人が平成18年10月末日（第6期末）現在保有する不動産等（30物件）（かかる不動産又は不動産信託受益権若しくはその原資産たる不動産を、以下「第6期末保有資産」といいます。）の概要は以下のとおりです。第6期末保有資産は、セコムメディカルビル及びクリスタルパーク
ビルは不動産、その他の資産については不動産信託受益権の形態により保有しています。なお、
下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、平成18年10月末日現在のものです。
①

地域

東京
都心部

東京
周辺部

価格及び投資比率
以下は、第 6 期末保有資産の価格及び投資比率を示しています。

物件名称

期末算定価格（百万円）（注3）

取得
貸借対照表
価格
計上額
（百万円） （百万円）
（注1）
（注2）

直接還元法
還元
価格
利回り
（百万円）
（%）

ＤＣＦ法
価格
（百万円）

割引率
（%）

投資比率
（%）
最終還元 （注4）
利回り（%）

新宿野村ビル（注5）38,73039,12554,20062,6004.3

50,600

4.5

4.6

18.4

ＪＡＬビルディング

33,08033,80531,22030,9005.031,300

4.0

5.5

10.6

ＮＯＦ日本橋本町ビル（注6）20,60020,55723,50023,6005.0

23,500

4.8

5.3

8.0

天王洲パークサイドビル

14,80014,067

17,90018,0005.1

17,900

5.0

5.4

6.1

ＮＯＦ渋谷公園通りビル

12,00012,583

13,90014,2004.4

13,600

4.3

4.6

4.7

セコムメディカルビル

11,50011,532

11,50011,6004.2

11,300

3.9

4.3

3.9

ＮＯＦ芝ビル（注6）10,00010,166

10,40010,7005.0

10,200

4.9

5.2

3.5

西新宿昭和ビル

8,800

8,793

10,00010,041

4.7

9,858

4.9

4.8

3.4

ＮＯＦ溜池ビル（注6）

7,400

7,655

7,900

7,917

4.5

7,831

4.6

4.6

2.7

ＮＯＦ品川港南ビル（注6）

5,500

5,422

6,260

6,400

5.5

6,200

5.5

5.8

2.1

ＮＯＦ駿河台プラザビル（注6）

5,150

5,178

5,520

5,740

5.4

5,430

5.6

5.7

1.9

ＮＯＦ神田岩本町ビル（注6）

3,080

3,059

3,550

3,560

5.3

3,540

5.3

5.6

1.2

ＮＯＦ南新宿ビル（注6）

2,280

2,277

2,550

2,560

5.1

2,540

5.3

5.4

0.9

東京都心部合計（13物件）

172,920

174,225

198,400

207,818

ＮＯＦ東陽町ビル（注6）

7,550

7,175

8,100

8,230

6.0

8,050

5.9

6.3

2.8

ＮＯＦテクノポートカマタ
センタービル（注6）

6,430

6,268

7,040

6,960

6.1

7,080

6.1

6.4

2.4

クリスタルパークビル

3,700

3,721

3,900

3,920

4.9

3,925

5.0

5.0

1.3

ファーレ立川センタースクエア

3,290

3,124

4,740

4,910

5.7

4,670

5.9

6.0

1.6

ＮＯＦ川崎東口ビル（注6）

9,500

9,688

9,690

9,750

5.2

9,690

5.2

5.5

3.3

ＮＯＦ横浜西口ビル（注6）

5,050

5,071

5,952

6,375

5.7

5,952

5.4

6.2

2.0

ＮＯＦ新横浜ビル（注6）

3,600

3,449

3,920

4,050

6.0

3,870

5.9

6.3

1.3

東京周辺部合計（7物件）

39,12038,49943,342

44,195－ 24 －

193,800

43,237

67.5

14.7

地域

期末算定価格（百万円）（注3）

取得
貸借対照表
価格
計上額
（百万円） （百万円）
（注1）
（注2）

物件名称

直接還元法
還元
価格
利回り
（百万円）
（%）

ＤＣＦ法
価格
（百万円）

割引率
（%）

投資比率
（%）
最終還元 （注4）
利回り（%）

札幌ノースプラザ

6,820

6,858

6,825

6,963

5.7

6,825

5.5

6.3

2.3

ＮＯＦ仙台青葉通りビル（注6）

3,200

3,171

3,380

3,430

5.7

3,320

5.5

6.0

1.1

ＮＯＦ宇都宮ビル（注6）

2,970

2,772

3,320

3,400

6.4

3,290

6.4

6.7

1.1

ＮＯＦ名古屋柳橋ビル（注6）

3,550

3,642

3,590

3,660

5.0

3,590

5.0

5.3

1.2

ＮＯＦ御堂筋ビル（注6）12,90012,811

13,30013,4404.9

13,219

5.1

5.0

4.5

野村不動産大阪ビル

6,410

6,339

8,560

8,570

5.8

8,560

5.8

6.1

2.9

野村不動産四ツ橋ビル

3,940

3,798

5,510

5,530

5.7

5,500

5.7

6.0

1.9

ＮＯＦ神戸海岸ビル（注6）

3,280

3,096

3,420

3,500

6.1

3,380

6.1

6.4

1.2

広島立町ＮＯＦビル（注6）

2,100

2,081

2,100

2,090

6.0

2,100

5.8

6.2

0.7

野村不動産広島ビル

1,930

2,152

2,290

2,450

6.3

2,520

6.3

6.8

0.8

その他地方都市合計（10物件）

47,10046,72552,29553,03352,30417.8

合計（30物件）

259,140

259,449

294,037

305,047

289,342

100.0

その他
地方
都市

（注 1）
「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（信託受益権
売買契約書又は不動産売買契約書に記載された不動産等の売買代金の金額）を記載しています。
（注 2）「貸借対照表計上額」は、土地、建物、構築物、機械及び装置、工具器具備品及び建設仮勘定（信託が保有するこれらの資産を含みます。）の取得価額（取得に係る諸費用を含みます。）の合計額から減価償却累計額を控除した価額です。
（注 3）「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」に基づき、以下の不動産鑑定士（鑑定評価機関）による鑑定評価額（第 6 期決算日（平成 18 年 10 月末日）を価格時点として各鑑定評価機関が収益還元法に基づく価格を標準として算出した鑑定評価によります。）を記載しています。なお、直接還元法及びＤＣＦ法における価格については、百万円未満を切り捨てています。そのため、各物件の価格の和が合計金額と一致しないことがあります。
鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

株式会社鑑定法人エイ・スクエア
大和不動産鑑定株式会社
株式会社ヒロ＆リーエスネットワーク
森井総合鑑定株式会社
株式会社中央不動産鑑定所
財団法人日本不動産研究所

評価対象物件新宿野村ビル、ＮＯＦ日本橋本町ビル、天王洲パークサイドビル、ＮＯＦ
品川港南ビル、ＮＯＦ駿河台プラザビル、ＮＯＦ神田岩本町ビル、ＮＯＦ
南新宿ビル、ＮＯＦ東陽町ビル、ＮＯＦテクノポートカマタセンタービル、
ファーレ立川センタースクエア、ＮＯＦ新横浜ビル、ＮＯＦ宇都宮ビル、
野村不動産大阪ビル、野村不動産四ツ橋ビル、ＮＯＦ神戸海岸ビル、野村
不動産広島ビル
西新宿昭和ビル、ＮＯＦ溜池ビル、クリスタルパークビル、ＮＯＦ御堂筋
ビル
ＪＡＬビルディング、ＮＯＦ渋谷公園通りビル、ＮＯＦ芝ビル
ＮＯＦ川崎東口ビル、ＮＯＦ名古屋柳橋ビル
ＮＯＦ仙台青葉通りビル、広島立町ＮＯＦビル
ＮＯＦ横浜西口ビル、札幌ノースプラザ
セコムメディカルビル

不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和 38 年法律第 152 号）及び不動産鑑定評価基準等に従い鑑定評価を行った不動産鑑定士等が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
なお、鑑定評価の算定にあたっては、原価法及び収益還元法（直接還元法及びＤＣＦ法）を適用しています。対象となる不動産について、市場において投資採算性が重視されて価格形成されており、適格機関投資家等の投資対象と認められる場合には、収益還元法を採用して鑑定評価額が決定されています。原価法による積算価格は、収益価格を検証するための指標として活用されています。
直接還元法とは、収益還元法（不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより不動産の試算価格を求める手法）によって収益価格を求める方法のうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をいいます。
ＤＣＦ法（ディスカウント・キャッシュフロー法）とは収益還元法によって収益価格を求める方法のうち、連続する
複数の期間に発生する純利益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法
をいいます。

－ 25 －

（注 4）「投資比率」は、期末算定価格に基づく各資産がポートフォリオ全体（全 30 物件）に占める比率を記載しています。
なお、小数点第 2 位を四捨五入しているため、合計が 100.0%にならない場合があります。
（注 5）当該資産は不動産信託受益権の準共有持分であり、本投資法人が保有する準共有持分の割合は全体の 50.1%です。
上記表中の取得価格、貸借対照表計上額及び期末算定価格は、この準共有持分の価格です。
（注 6）物件の名称を以下のとおり変更しています。以下、本書においては変更後の名称を記載しています。
旧名称（変更前）
変更日
新名称（変更後）
ＮＯＦ日本橋本町ビル
イトーピア日本橋本町ビル
ＮＯＦ芝ビルいすゞ芝ビルＮＯＦ神田岩本町ビル
神田岩本町東誠ビル
ＮＯＦ南新宿ビル
星和新宿ビル
ＮＯＦ東陽町ビル
ＴＴランディック東陽町ビル
平成 18 年 6 月 1 日
ＮＯＦ川崎東口ビル
川崎東口三信ビル
ＮＯＦ新横浜ビル
新横浜日興ビルディング
ＮＯＦ仙台青葉通りビル
仙台長和ビルＮＯＦ宇都宮ビル
宇都宮ＮＦビル
ＮＯＦ神戸海岸ビル
神戸海岸ビルＮＯＦ横浜西口ビル
朝日生命横浜西口ビル
平成 18 年 8 月 1 日
ＮＯＦ名古屋柳橋ビル
柳橋三信ビルＮＯＦ御堂筋ビル
大阪長和ビルＮＯＦ溜池ビル
東信溜池ビルＮＯＦ品川港南ビル
品川ＮＦビル
平成 18 年 10 月 1 日
ＮＯＦ駿河台プラザビル
駿河台プラザビル
ＮＯＦテクノポートカマタセンタービル
テクノポートカマタＢ棟
広島立町ＮＯＦビル
広島長和ビル－ 26 －

②

用途

建物の概要
第 6 期末保有資産の建物の概要（構造及び階数、竣工年月、賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナントの総数、賃貸事業収入、対総賃貸事業収入比率）は以下のとおりです。

地域

物件名称

新宿野村ビルＪＡＬ
ビルディングＮＯＦ
日本橋本町ビル
天王洲
パークサイドビル
ＮＯＦ渋谷公園通りビル
セコムメディカル
ビル
東京
都心部

ＮＯＦ芝ビル
西新宿昭和ビル
ＮＯＦ溜池ビル
ＮＯＦ品川
港南ビル
ＮＯＦ駿河台
プラザビル
ＮＯＦ神田
岩本町ビル

事務所
（注 8）

ＮＯＦ南新宿ビル

構造及び
階数
(注 1)
SRC･RC･S
B5/50F
SRC･RC
B2/26F
SRC
B3/8F
S･RC･SRC
B2/21F
SRC･RC
B2/8F
S･SRC
B1/7F
SRC･S
B1/7F
RC
B2/11F
SRC
B1/9F
SRC
B1/8F
S･RC
B1/8F
SRC
9F
SRC
B1/8F

賃貸可能
面積（㎡）
(注 3)

賃貸面積
（㎡）
(注 4)

昭和 53 年 5 月

31,589.26

31,349.11

99.2

86

1,794

16.7

平成 8 年 6 月

42,084.11

42,084.11

100.0

1

(注 9)

(注 9)

昭和 36 年 4 月
昭和 43 年 4 月増築

19,233.28

19,233.28

100.0

13

845

7.9

平成 7 年 1 月

18,051.61

18,051.61

100.0

14

791

7.4

昭和 62 年 9 月

3,420.16

3,420.16

100.0

3

366

3.4

平成 17 年 2 月

8,821.24

8,821.24

100.0

1

(注 9)

(注 9)

平成 3 年 3 月

8,165.10

7,927.28

97.1

9

331

3.1

昭和 57 年 4 月

5,659.96

5,466.42

96.6

18

286

2.7

昭和 34 年 8 月

4,715.20

4,275.52

90.7

12

190

1.8

昭和 62 年 11 月

7,850.99

7,850.99

100.0

5

260

2.4

平成 9 年 4 月

4,160.94

4,160.94

100.0

1

(注 9)

(注 9)

昭和 63 年 7 月

4,076.38

4,076.38

100.0

8

149

1.4

昭和 61 年 3 月

2,464.71

2,464.71

100.0

5

104

1.0

6,282
176
（注 10）

58.5

東京都心部合計（13 物件）
ＮＯＦ東陽町ビル

東京
周辺部

ＮＯＦテクノポートカマタセンタービルクリスタル
パークビル
ファーレ立川センタースクエア
ＮＯＦ川崎
東口ビル
ＮＯＦ
横浜西口ビルＮＯＦ新横浜ビル

東京周辺部合計（7 物件）

SRC･RC
7F
S･SRC
B1/11F
SRC・S
B2/11F
S･SRC･RC
B2/12F
S･SRC
B1/12F
SRC
B1/9F
SRC
B1/9F

賃貸事 対総賃貸
稼働率 テナント
業収入 事業収入(%)の総数（百万円） 比率
(注 5)
(注 6)
(注 7)
（%）

竣工年月
(注 2)

160,292.94

159,181.75

99.3

平成元年 11 月

18,218.17

18,218.17

100.0

1

(注 9)

(注 9)

平成 2 年 9 月

13,683.46

13,370.32

97.7

14

439

4.1

平成 3 年 10 月

3,900.85

3,900.85

100.0

11

124

1.2

平成 6 年 12 月

6,853.38

6,853.38

100.0

16

227

2.1

昭和 63 年 3 月

8,255.26

8,255.26

100.0

27

316

2.9

昭和 60 年 10 月

6,817.76

6,817.76

100.0

29

246

2.3

平成 2 年 10 月

8,074.83

8,074.83

100.0

3

(注 9)

(注 9)

65,803.71

65,490.57

99.5

101

1,845
（注 10）

17.2－ 27 －

用途

地域

物件名称

札幌ノースプラザ
ＮＯＦ仙台
青葉通りビルＮＯＦ宇都宮ビル
ＮＯＦ名古屋
柳橋ビル

事務所
（注 8）

その他
地方
都市

ＮＯＦ御堂筋ビル

野村不動産
大阪ビル
野村不動産
四ツ橋ビル
ＮＯＦ神戸
海岸ビル
広島立町
ＮＯＦビル
野村不動産
広島ビル
その他地方都市合計（10 物件）合計（30 物件）

構造及び
階数
(注 1)
SRC
B2/12F
SRC
B2/11F
S･SRC
B2/10FS
B2/12F
SRC
B2/10F
SRC
B2/12F
S･SRC
B2/15F
S･SRC
B1/16F
SRC
B2/12FSRC
B2/9F

賃貸事 対総賃貸
稼働率 テナント
業収入 事業収入(%)の総数（百万円） 比率
(注 5)
(注 6)
(注 7)
（%）

竣工年月
(注 2)

賃貸可能
面積（㎡）
(注 3)

賃貸面積
（㎡）
(注 4)

昭和 56 年 8 月

13,767.12

12,522.01

91.0

43

288

2.7

昭和 43 年 7 月

6,165.70

5,947.52

96.5

28

169

1.6

平成 11 年 12 月

5,887.40

5,887.40

100.0

25

176

1.6

平成 3 年 3 月

4,655.74

3,854.44

82.8

10

118

1.1

昭和 49 年 4 月

12,240.88

12,240.88

100.0

16

497

4.6

昭和 58 年 12 月

16,977.79

16,977.79

100.0

28

523

4.9

平成 3 年 11 月

11,558.68

11,558.68

100.0

17

329

3.1

平成 10 年 2 月

6,427.01

5,624.38

87.5

29

187

1.8

昭和 41 年 11 月

4,443.55

3,426.02

77.1

24

104

1.0

昭和 51 年 7 月

7,911.97

7,662.40

96.8

15

216

2.0

90,035.84

85,701.52

95.2

235

2,612

24.3

316,132.49

310,373.84

98.2

512

10,739(注 10)

100.0（注 1） 「構造及び階数」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
なお、「構造」については、「S」は鉄骨造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC」は鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。
また、「階数」について、建築基準法に基づく確認通知書では、ＮＯＦ仙台青葉通りビルについては地下 2 階付地
上 8 階塔屋 3 階、広島立町ＮＯＦビルについては地下 2 階付地上 9 階塔屋 3 階、とそれぞれ記載されています。
（注 2） 「竣工年月」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。ＮＯＦ溜池ビルについては、登記簿にその記載がないため、建築基準法に基づく検査済証の発行日を記載しています。
（注 3） 「賃貸可能面積」とは、一定の時点における個々の資産のうち賃貸が可能な事務所及び店舗等の合計面積（区分所有建物については原則として専有部分ですが、共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。新宿野村ビルについては建物全体の賃貸可能面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた面積とします。また、ＪＡＬビルディングについては、その共用部分につき、本投資法人が信託受託者を通じて保有する、管理規約に定める共用部分の共有持分割合を建物全体の共用部分の面積に乗じた面積を含みます。
）を指します。なお、賃貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に記載されている建物竣工図等をもとに算出した面積によっていますので、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致せず、場合により延床面積を上回ることがあります。
（注 4） 「賃貸面積」とは、個々の資産の賃貸可能面積に含まれ、かつ実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている
面積（但し、事務所及び店舗の面積（貸室の全部が一括して賃貸に供されている場合は、その貸室全体の面積）に限り、駐車場等の貸付面積を含みません。新宿野村ビルについては建物全体の賃貸面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた面積とします。また、ＪＡＬビルディングについては、その共用部分につき、本投資法人が信託受託者を通じて保有する共用部分の共有持分の割合（管理規約の定めによります。
）を建物全体の共用部分の面積に乗じた面積を含みます。）を指します。
（注 5） 「稼働率」とは、個々の資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を百分率の形式で示したものをいいます。
なお、「合計」欄における稼働率は、賃貸可能面積全体に占める賃貸面積全体の割合として求めています。（いずれも小数点第 2 位を四捨五入しています。
）（注 6） 「テナントの総数」とは、貸室の一部又は全部が一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約における賃借人がエンドテナント（実際の利用者たる賃借人又は転借人）に対し当該貸室の転貸を行う契約（マスターリース契約）が締結されている場合については、当該マスターリース契約の賃借人を 1 テナントと数えています。また、合計のテナントの総数は、1 テナントが特定の資産にて複数の貸室を賃借している場合についてはこれを当該資産について 1 テナントと数え、複数の資産を賃借している場合には別に数えて延べテナント数を記載しています。新宿野村ビルについては、建物全体に係るテナントの総数を記載しています。
（注 7） 「賃貸事業収入」は、第 6 期中の賃貸事業収入（第 6 期中に取得したものは取得日からの賃貸事業収入）を記載
しています。
（注 8） 新宿野村ビル等その一部が店舗等として使用されているものがあります。また、セコムメディカルビルの登記簿上の用途は「診療所・駐車場」です。この点、本投資法人は、規約等において容易にオフィスに転用できることを条件として他の用途に供されている不動産関連資産についても投資できることとしており、本物件が元来オフィス仕様に設計されており、容易にオフィスに転用できることを前提として取得しました。上記表中においては、
当該前提を踏まえ用途について「事務所」として記載しています。
（注 9） 当物件については、やむを得ない事情により「賃貸事業収入」及び「対総賃貸事業収入比率」を開示していません。
（注 10） やむを得ない事情により「賃貸事業収入」を開示していない物件に係る賃貸事業収入を含む数値です。

－ 28 －

③

第 6 期末保有資産たる信託受益権の概要
第 6 期末保有資産のうち、信託されているものに係る個別資産毎の信託の概要（信託受託者
名、信託契約期間、保有形態及び保有割合）は以下のとおりです。なお、セコムメディカルビ
ル及びクリスタルパークビルについては、本投資法人は不動産自体を所有しているため、当該物件については該当事項はありません。
信託の対象となる
物件名称

信託契約期間
信託受託者名
設定日

満了日

保有形態
(保有割合)

新宿野村ビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成 15 年 12 月 8 日

平成 25 年 12 月末日

信託受益権（準共有持分の割合
50.1%）

ＪＡＬビルディング

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成 17 年 3 月 18 日

平成 27 年 3 月末日

信託受益権（100%）

ＮＯＦ日本橋本町ビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成 14 年 3 月 5 日

平成 24 年 2 月末日

信託受益権（100%）

天王洲パークサイドビル

住友信託銀行株式会社

平成 3 年 3 月 27 日

平成 26 年 2 月末日

信託受益権（100%）

ＮＯＦ渋谷公園通りビル

住友信託銀行株式会社

平成 16 年 9 月 28 日

平成 26 年 9 月 30 日

信託受益権（100%）

ＮＯＦ芝ビル

住友信託銀行株式会社

平成 13 年 9 月 27 日

平成 23 年 9 月 30 日

信託受益権（100%）

西新宿昭和ビル

中央三井信託銀行株式会社

平成 14 年 3 月 15 日

平成 24 年 3 月末日

信託受益権（100%）

ＮＯＦ溜池ビル

中央三井信託銀行株式会社

平成 17 年 9 月 29 日

平成 27 年 9 月末日

信託受益権（100%）

ＮＯＦ品川港南ビル

中央三井信託銀行株式会社

平成 15 年 12 月 8 日

平成 25 年 12 月末日

信託受益権（100%）

ＮＯＦ駿河台プラザビル

住友信託銀行株式会社

平成 16 年 2 月 27 日

平成 26 年 2 月末日

信託受益権（100%）

ＮＯＦ神田岩本町ビル

中央三井信託銀行株式会社

平成 16 年 2 月 26 日

平成 26 年 2 月末日

信託受益権（100%）

ＮＯＦ南新宿ビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成 15 年 1 月 30 日

平成 25 年 3 月末日

ＮＯＦ東陽町ビル (注)ＮＯＦテクノポート
カマタセンタービル
ファーレ立川センタースクエア

平成 13 年 9 月 13 日

住友信託銀行株式会社

平成 14 年 8 月 22 日

平成 23 年 9 月 12 日

信託受益権（100%）
信託受益権（100%）
信託受益権（100%）

中央三井信託銀行株式会社

平成 12 年 9 月 29 日

平成 22 年 9 月 30 日

信託受益権（100%）

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成 15 年 12 月 5 日

平成 25 年 12 月末日

信託受益権（100%）

ＮＯＦ川崎東口ビル

中央三井信託銀行株式会社

平成 17 年 6 月 30 日

平成 27 年 6 月末日

信託受益権（100%）

ＮＯＦ横浜西口ビル

みずほ信託銀行株式会社

平成 14 年 3 月 29 日

平成 26 年 10 月 31 日

信託受益権（100%）

ＮＯＦ新横浜ビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成 14 年 3 月 27 日

平成 24 年 3 月 31 日

信託受益権（100%）

札幌ノースプラザ

みずほ信託銀行株式会社

平成 12 年 2 月 10 日

平成 27 年 5 月 31 日

信託受益権（100%）

ＮＯＦ仙台青葉通りビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成 15 年 2 月 14 日

平成 25 年 2 月末日

信託受益権（100%）

ＮＯＦ宇都宮ビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成 13 年 7 月 5 日

平成 23 年 7 月 4 日

信託受益権（100%）

ＮＯＦ名古屋柳橋ビル

中央三井信託銀行株式会社

平成 17 年 9 月 29 日

平成 27 年 9 月末日

信託受益権（100%）

ＮＯＦ御堂筋ビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成 15 年 2 月 14 日

平成 25 年 2 月末日

信託受益権（100%）

野村不動産大阪ビル

住友信託銀行株式会社

平成 15 年 12 月 5 日

平成 25 年 12 月末日

信託受益権（100%）

野村不動産四ツ橋ビル

住友信託銀行株式会社

平成 15 年 12 月 5 日

平成 25 年 12 月末日

信託受益権（100%）

ＮＯＦ神戸海岸ビル

中央三井信託銀行株式会社

平成 14 年 5 月 10 日

平成 24 年 4 月末日

信託受益権（100%）

広島立町ＮＯＦビル

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成 15 年 2 月 14 日

平成 25 年 2 月末日

信託受益権（100%）

野村不動産広島ビル

中央三井信託銀行株式会社

平成 15 年 12 月 5 日

平成 25 年 12 月末日

信託受益権（100%）（注）当該資産は、共有持分（2 分の 1）につき平成 13 年 9 月 13 日に信託設定された後、残る共有持分（2 分の 1）についても平成 14 年 8 月 22 日に別途信託設定されたため、本書の日付現在 2 つの信託受益権に分かれています。

－ 29 －

④

運用不動産の内容
Ａ．個別の運用不動産の概要（イ）第 6 期末保有資産の概要
第 6 期末保有資産の個別資産毎の概要は以下に記載の表にまとめたとおりです。かかる
表中における記載については、特段の記載のない限り平成 18 年 10 月末日（第 6 期末）現在までに判明した事項につき下記の説明に従って概要を記載したものであり、これらの表については下記の用語をご参照ください。なお、各資産の概要を示した表中の各数値は、特段の記載のない限り平成 18 年 10 月末日現在のものです。また、以下の表中の各記載において、第 6 期末保有資産の原資産たる不動産を、「本物件」と記載することがあります。
（ⅰ）物件名、種類及び所在地等の記載について
・「所在地」（住居表示を除きます。
）、
「竣工日」
、
「構造」、
「敷地面積」及び「延床面積」
については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
・「用途」については、登記簿上に表示されている建物の種類のうち、主要なものを記載しています。
・「建ぺい率」及び「容積率」については、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号）、都
市計画法（昭和 43 年法律第 100 号）等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。
・「ＰＭ委託先」については、平成 18 年 10 月末日現在それぞれの資産の不動産管理業
務を委託している会社（以下「ＰＭ会社」といいます。）を記載しています。
第 6 期末保有資産には、平成 18 年 10 月末日現在、担保権は設定されていません。も
っとも、本投資法人は、平成 18 年 10 月末日現在、金融機関から借入れを行っており、また、将来も行うことを予定しています。さらに、本投資法人は平成 18 年 10 月末日現
在、投資法人債を発行しており、また、将来も発行する可能性があります。かかる借入れ又は投資法人債の発行に伴い、本投資法人が現に保有し、又は将来取得する資産の一部又は全部に担保権を設定する可能性があります。
（ⅱ）特記事項について＜特記事項＞の記載については、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項の他、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して、「法規制」、「権利形態等」、「共有者・区分所有者との取り決め」、「越境物」及び「その他」等の分類をもって記載しています。
・「法規制」として、法令・諸規則上の制限又は規制の主なものを記載しています。
・「権利形態等」として、権利関係等に係る負担又は制限の主なものを記載しています。
・「共有者・区分所有者との取り決め」として、共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定内容等の主なものを記載しています。
・「越境物」として、本物件の境界を越えた構築物等がある場合の主なものを記載しています。
・「その他」として、構造上、設備上又は機能上の障害等のうち主なものを記載しています。

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物件名：新宿野村ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 15 年 12 月 8 日

東京都新宿区西新宿一丁目 26 番 2、同番 3

所 在 地
住居表示

東京都新宿区西新宿一丁目 26 番 2 号

主な利用駅

ＪＲ線、小田急線、京王線、東京メトロ丸ノ内線「新宿」駅

竣 工 日

昭和 53 年 5 月 31 日

構

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造・陸屋根地下 5 階付 50 階建

造

用

途

事務所・店舗・駐車場・倉庫

敷地面積

9,298.21 ㎡（注 1）

延床面積117,258.88 ㎡（注 1）

建ぺい率

100%（注 2）

容 積 率1,090%（注 3）

土

地

所有権

所有形態

土

地

建

物

所有割合
建

物

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

38,730 百万円

所有権50.1%（注 4）（注 1）敷地面積及び延床面積は、本物件の土地・建物全体の面積を記載しています。
（注 2）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。
（注 3）容積率について、本物件の土地のうち青梅街道より 20ｍ以内の部分は 800%、20ｍ超の部分は 1,000%となっています。但し、都市計画法に定める特定街区内にあるため、1,090%が適用されます。
（注 4）所有割合については、本投資法人が取得している不動産信託受益権の準共有持分の割合である 50.1%を記載しています。
＜特記事項＞＜共有者・区分所有者との取り決め＞
・野村不動産株式会社（以下「野村不動産」といいます。
）は、本物件全部を信託し、これにより取得した受益権の一部（準共有持分の割合：50.1%）を本投資法人に譲渡しました。かかる譲渡以降、本投資法人と野村不動産は、それぞれ 50.1%及び 49.9%の割合で当該受益権を準共有しています。野村不動産と三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社が締結した信託契約には、受益権の準共有に対応した規定が設けられ、また、本投資法人と野村不動産は、準共有関係について協定書を締結しています。かかる信託契約上の規定及び協定書の概要は以下のとおりです。
１．共有者は代表受益者を定め、この代表者が不動産信託受託者への指図、承諾、通知の授受等を行います。代表受益者は本投資法人とします。
２．一方の準共有者による準共有持分の譲渡に際し他の準共有者は優先買取交渉権を付与され、また、準共有持分に対する担保設定については他の準共有者の同意が必要とされます。
３．準共有者と不動産信託受託者との間の金銭債権債務は、分割債務とし、一方の準共有者の債務不履行は、他方の準共有者と不動産信託受託者との債権債務に当然には影響を与えません。
４．受益権及び信託財産たる不動産の管理についての意思決定方法を明確化します。準共有者で組織する準共有者間協議会を設置し、建物の建替等の特に重要なごく少数の合意事項を除き、準共有持分に基づく多数決による同協議会の決定又は同協議会が承認した計画に従って管理が行われる仕組みとします。なお、本投資法人又は野村不動産が、特定の事項につき、受益者としての利益と相反する利害関係を持つときは、受益者としての議決権を有しません。
＜その他＞
・本物件は、旧建築基準法施行令（旧耐震基準）に準拠し設計、施工されていますが、当時の法令における高層建築物に該当するため、構造性能について財団法人日本建築センター（高層建築物構造審査会）の審査を経て、建設大臣認定を取得しており、平成 14
年 11 月 28 日付清水建設株式会社作成の建物状況評価報告書（後記「Ｂ．建物状況評価報告書の概要」に定義します。
）では、当該認定をもって、十分な耐震安全性を有することが認定された旨、及び、新耐震基準施行以降に建設された高層建築物と遜色のない
耐震性を保持している旨記載されています。同建物状況評価報告書では本物件のＰＭＬは 5%と評価されています。なお、ＰＭＬの意味については後記「Ｄ．地震リスク分析の概要」をご参照ください。
・本物件は、建物の一部及び機械室等に吹付アスベストが使用されている箇所がありますが、上記建物状況評価報告書によれば、その部位及び管理状況に問題はなく、環境への影響はないことが確認されています。
・株式会社エネルギーアドバンスに地域冷暖房供給配管施設のために本物件の土地の一部を賃貸しています。

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物件名：ＪＡＬビルディング
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 17 年 3 月 18 日

東京都品川区東品川二丁目 5 番 2 他 5 筆

所 在 地
住居表示

東京都品川区東品川二丁目 4 番 11 号

主な利用駅

東京臨海高速鉄道りんかい線、東京モノレール羽田線「天王洲アイル」駅

竣 工 日

平成 8 年 6 月 28 日

構

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 26 階建

造

用

途

事務所・店舗・倉庫

敷地面積

11,670.40 ㎡（注 1）

延床面積25,260.48 ㎡（注 2）

建ぺい率

100%（注 3）

容 積 率

678.9%（注 4）

土地

所有権（共有）

所有形態

土

地

（注 1）

建

物

専有部分につき 100%

所有割合
建

物

区分所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

33,080 百万円（注 1）敷地面積は建物の敷地全体の面積であり、敷地権（所有権の共有持分）の割合は、10,000,000 分の 5,089,619 です。
（注 2）本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分の面積です。
（注 3）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。
（注 4）本物件に適用される容積率は本来 500%であるところ、建築基準法第 59 条の 2 及び第 86 条に基づいて割増を受け、適用される容積率は 678.9%となっています。
＜特記事項＞＜共有者・区分所有者との取り決め＞
・本物件に係る建物の他の区分所有者は、野村不動産グループに属する会社である野村不動産インベストメント・マネジメント株式
会社がその資産の運用及び管理に係る助言を行う特別目的会社を受益者とする信託の受託者 1 社のみです。
・本物件に係る管理規約には、修繕費用・管理費用などの負担についての規定の他、いずれかの区分所有者が区分所有権の一部又は全部を第三者に譲渡しようとする場合は、第三者に優先して事前に他の区分所有者に対して譲渡対象となる区分所有権の譲渡の申入れを行う必要がある等の、専有部分の譲渡に関する制限が含まれています。
・本投資法人と上記特別目的会社は、本物件に関してそれぞれが有する信託受益権に係る協定書を締結しています。かかる協定書には以下の定めが含まれます。
1. 建物の増改築、本物件への担保権等の設定、受益権に係る信託契約の変更、本物件に係るテナントとの間の賃貸借契約の変更
等の一定の重要な事項及びその指図等は、両当事者の合意によって決定されます。
2. 一方が保有する受益権の一部又は全部を第三者に譲渡しようとする場合は、第三者に優先して事前に他方に対して譲渡の申入れを行う必要があります。
＜その他＞
・本物件の土地の一部に、東京臨海高速鉄道株式会社を地上権者とする鉄道構造物設置を目的とした区分地上権を設定しています。

－ 32 －

物件名：ＮＯＦ日本橋本町ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 15 年 12 月 5 日

東京都中央区日本橋本町二丁目 4 番 1 他 8 筆

所 在 地
住居表示

東京都中央区日本橋本町二丁目 7 番 1 号

主な利用駅

東京メトロ銀座線、半蔵門線「三越前」駅、ＪＲ線「神田」駅、ＪＲ線「新日本橋」駅

竣 工 日
（注 1）

昭和 36 年 4 月 19 日
昭和 43 年 4 月 16 日増築

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 3 階付 8 階建

造

用

途

事務所

敷地面積

3,196.31 ㎡

延床面積

29,430.67 ㎡

建ぺい率

100%（注 2）

容 積 率

800%

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

所有権

ＰＭ委託先

伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

取得価格

20,600 百万円（注 1）登記簿上の竣工日です。建築基準法に基づく検査済証によれば、昭和 32 年 2 月 7 日新築、昭和 36 年 4 月 26 日増築、昭和 43
年 5 月 8 日増築とされています。
（注 2）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。
＜特記事項＞＜その他＞
・本物件は、旧建築基準法施行令（旧耐震基準）に準拠し設計、施工されていますが、平成 15 年 3 月に建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成 7 年法律第 123 号）に則った耐震改修計画認定を取得し、かかる計画に従った耐震改修工事が平成 15 年 11 月に実施されています。なお、平成 15 年 3 月 31 日付清水建設株式会社作成の建物状況評価報告書によるとＰＭＬは 14%と評価されています。
・本物件は、建築当時の建築基準法に準拠して設計、施工されており、現行の容積率に関する規制には適合していません。

－ 33 －

物件名：天王洲パークサイドビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 16 年 2 月 27 日

東京都品川区東品川二丁目 6 番 1 他 2 筆

所 在 地
住居表示

東京都品川区東品川二丁目 5 番 8 号

主な利用駅

東京臨海高速鉄道りんかい線、東京モノレール羽田線「天王洲アイル」駅

竣 工 日

平成 7 年 1 月 13 日

構

鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 21 階建

造

用

途

事務所・店舗

敷地面積

5,816.26 ㎡（注 1）

延床面積17,587.30 ㎡（注2）

建ぺい率

100%（注 3）

容 積 率

698.50%（注 4）

土地

所有権（共有）

所有形態

土

地

（注 1）

建

物

専有部分につき
100%

所有割合
建

物

区分所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

14,800 百万円（注 1）敷地面積は建物の敷地全体の面積であり、敷地権（所有権の共有持分）の割合は 10,000 分の 6,898 です。
（注 2）本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分の面積です。
（注 3）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。
（注 4）本物件に適用される容積率は本来 500%であるところ、建築基準法第 59 条の 2 及び第 86 条に基づき、隣接建物（天王洲ビュータワー）とともに割増を受け、適用される容積率は 698.50%となっています。
＜特記事項＞＜権利形態等＞・本物件の土地の一部に、東京臨海高速鉄道株式会社を地上権者とする鉄道構造物設置を目的とした区分地上権を設定しています。
＜共有者・区分所有者との取り決め＞
・現所有者である信託銀行と他の区分所有者とは、天王洲パークサイドビル管理規約を締結しています。同規約においては、区分所有者がその区分所有権を譲渡する際には、他の区分所有者に対して優先して譲渡を申し出ることとされています。

物件名：ＮＯＦ渋谷公園通りビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 16 年 9 月 28 日

東京都渋谷区宇田川町 88 番 5、同番 7

所 在 地
住居表示

東京都渋谷区宇田川町 20 番 17 号

主な利用駅

ＪＲ線、東急東横線、東急田園都市線、東京メトロ銀座線、半蔵門線、京王井の頭線「渋谷」駅

竣 工 日

昭和 62 年 9 月 29 日

構

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 8 階建

造

用

途

事務所・店舗・駐車場

敷地面積

637.08 ㎡

延床面積

5,358.55 ㎡

建ぺい率

100%（注）

容 積 率

800%

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

12,000 百万円（注）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。

－ 34 －

物件名：セコムメディカルビル
特定資産の種類

不動産
地

取 得 日
番

平成 18 年 9 月 1 日

東京都千代田区二番町 7 番 7

所 在 地
住居表示

東京都千代田区二番町 7 番地 7（注 1）

主な利用駅

ＪＲ線、東京メトロ丸ノ内線、南北線「四ツ谷」駅、東京メトロ有楽町線「麹町」駅

竣 工 日

平成 17 年 2 月 8 日

構

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 7 階建

造

用

途

診療所・駐車場（注 2）

敷地面積1,844.44 ㎡

延床面積

8,683.73 ㎡

建ぺい率

90%、70%（注 3）

容 積 率500%、400%（注 4）

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

11,500 百万円（注 1）本物件の所在地は、住居表示が未実施です。
（注 2）登記簿上の用途は「診療所・駐車場」と記載されていますが、本物件は元来オフィス仕様に設計されています。なお、本投資法人の規約及び資産運用ガイドラインにおいては、容易にオフィスに転用できることを条件として他の用途に供されている不動産関連資産についても投資できることとしています。
（注 3）建ぺい率について、本来、北側都市計画道路予定線から 30ｍ以内の部分は 80%、30ｍ超の部分は 60%であるところ、防火地域
における耐火建築物であることから割増を受け、それぞれ 90%、70%となっています。適用建ぺい率は面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
（注 4）容積率について、本来、北側都市計画道路予定線から 30ｍ以内の部分は 500%、30ｍ超の部分は 400%となっています。但し、建築基準法第 52 条第 9 項に定める特定道路（新宿通り）による容積率制限緩和を受け、適用される容積率は、各区域に属す
る敷地の部分につき規定の算定方式により容積率限度を算出し、その面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
＜特記事項＞＜法規制＞
・本物件の北側では都市計画道路が計画決定されています。この計画の事業決定の時期等は未定ですが、この計画が実施された場合、本物件の敷地境界線が北側現況道路境から約 4ｍ後退し、敷地面積が約 110 ㎡減少します。

－ 35 －

物件名：ＮＯＦ芝ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 16 年 5 月 25 日

東京都港区芝四丁目 501 番

所 在 地
住居表示

東京都港区芝四丁目 2 番 3 号

主な利用駅

ＪＲ線「田町」駅、都営三田線、浅草線「三田」駅

竣 工 日

平成 3 年 3 月 8 日

構

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下 1 階付 7 階建

造

用

途

事務所・駐車場

敷地面積

2,074.65 ㎡（注 1）

延床面積11,425.20 ㎡

建ぺい率

100%（注 2）

容 積 率

500%

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

所有権

ＰＭ委託先

生駒ティビーエム株式会社

取得価格

10,000 百万円（注 1）建築基準法第 42 条第 2 項により道路とみなされる部分約 22.6 ㎡を含みます｡（注 2）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。

物件名：西新宿昭和ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 17 年 11 月 30 日

東京都新宿区西新宿一丁目 13 番 16 他 5 筆

所 在 地
住居表示

東京都新宿区西新宿一丁目 13 番 12 号

主な利用駅

ＪＲ線、小田急線、京王線、東京メトロ丸ノ内線、都営新宿線、大江戸線「新宿」駅

竣 工 日

昭和 57 年 4 月 23 日

構

鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 11 階建

造

用

途

事務所・店舗

敷地面積

1,101.49 ㎡（注 1）

延床面積5,858.26 ㎡（注 2）

建ぺい率

100%（注 3）

容 積 率1,000%

土地

所有権（共有）

所有形態

土

地

（注 1）

建

物

専有部分につき 100%

所有割合
建

物

区分所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

8,800 百万円

（注 1）敷地面積は建物の敷地全体の面積であり、敷地利用権（所有権の共有持分）の割合は 10,000 分の 8,425 です。なお、本物件
は建物の区分所有等に関する法律（昭和 37 年法律第 69 号）の適用を受ける建物ですが、敷地権の登記は未了です。
（注 2）本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分の面積です。
（注 3）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。
＜特記事項＞＜共有者・区分所有者との取り決め＞
・本物件に係る管理規約には、修繕費用・管理費用などの負担についての規定の他、いずれかの区分所有者がその所有する専有部分等を譲渡しようとする場合には他の区分所有者に通知すること、かかる場合において他の区分所有者が希望するときは第三者に優先して当該専有部分等の譲渡の協議を行うこと等の、専有部分等の譲渡に関する制限が含まれています。
＜その他＞
・本物件は、旧建築基準法施行令（旧耐震基準）に準拠し設計、施工されていますが、株式会社ＭＨＳアレスコ作成の平成 8 年 3 月
29 日付耐震診断報告書によれば、新耐震基準と同水準の耐震性能を有していることが確認されています。

－ 36 －

物件名：ＮＯＦ溜池ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

取 得 日

番

東京都港区赤坂一丁目 130 番 12

住居表示

東京都港区赤坂一丁目 1 番 14 号

平成 17 年 9 月 29 日

所 在 地
主な利用駅

東京メトロ銀座線、南北線「溜池山王」駅

竣 工 日

昭和 34 年 8 月 10 日（注 1）

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階・塔屋付 9 階建

造

用

途

事務所

敷地面積

690.67 ㎡

延床面積

6,478.50 ㎡

建ぺい率

100%（注 2）

容 積 率

700%

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

7,400 百万円

（注 1）登記簿に記載がないため、建築基準法に基づく検査済証の発行日を記載しています。
（注 2）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。
＜特記事項＞＜その他＞
・敷地北側に隣接する東京都所有地についての使用許可を承継し、その一部を本物件のテナントに対する駐車場として賃貸しています。
・本物件は、建築当時の建築基準法に準拠して設計、施工されており、現行の容積率に関する規制には適合していません。
・本物件は、旧建築基準法施行令（旧耐震基準）に準拠し設計、施工されておりますが、東急建設株式会社作成の平成 12 年 3 月付耐震診断報告書によれば、新耐震基準と同水準の耐震性能を有していることが確認されています。

物件名：ＮＯＦ品川港南ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 15 年 12 月 8 日

東京都品川区東品川一丁目 58 番 1、同番 2

所 在 地
住居表示

東京都品川区東品川一丁目 2 番 5 号

主な利用駅

ＪＲ線、京急線「品川」駅

竣 工 日

昭和 62 年 11 月 17 日

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 8 階建

造

用

途

事務所・車庫敷地面積

3,240.30 ㎡

延床面積

10,077.02 ㎡

建ぺい率

70%（注）

容 積 率

300%

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

5,500 百万円

（注）本物件の所在地が準工業地域内に属するため本来 60%であるところ、角地であることから割増を受け、適用建ぺい率は 70%となっています。
＜特記事項＞＜権利形態等＞・本物件の土地の一部に、東京都を地上権者とする公共下水道施設埋設を目的とした区分地上権を設定しています。

－ 37 －

物件名：ＮＯＦ駿河台プラザビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 16 年 2 月 27 日

東京都千代田区神田駿河台二丁目 5 番 12

所 在 地
住居表示

東京都千代田区神田駿河台二丁目 5 番 12 号

主な利用駅

ＪＲ線、東京メトロ丸ノ内線「御茶ノ水」駅

竣 工 日

平成 9 年 4 月 30 日

構

鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 8 階建

造

用

途

事務所

敷地面積

1,056.92 ㎡

延床面積

5,782.27 ㎡

建ぺい率

100%（注）

容 積 率

500%

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

5,150 百万円

（注）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。

物件名：ＮＯＦ神田岩本町ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 16 年 2 月 26 日

東京都千代田区岩本町三丁目 7 番 1 他 4 筆

所 在 地
住居表示

東京都千代田区岩本町三丁目 8 番 16 号

主な利用駅

都営新宿線「岩本町」駅、ＪＲ線、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅

竣 工 日

昭和 63 年 7 月 15 日

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 9 階建

造

用

途

事務所

敷地面積

773.32 ㎡

延床面積

4,698.97 ㎡

建ぺい率

100%（注 1）

容 積 率700%・500%（注 2）

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

所有権

ＰＭ委託先

伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

取得価格

3,080 百万円

（注 1）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。
（注 2）容積率について、本物件の土地のうち靖国通り道路境界線より 20ｍ以内の部分は 700%、20ｍ超の部分は 500%となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。

－ 38 －

物件名：ＮＯＦ南新宿ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 16 年 6 月 25 日

東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目 32 番 4、同番 11

所 在 地
住居表示

東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目 32 番 7 号

主な利用駅

ＪＲ線「新宿」駅、ＪＲ線「代々木」駅

竣 工 日

昭和 61 年 3 月 4 日

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 8 階建

造

用

途

事務所・店舗・駐車場

敷地面積

545.87 ㎡（注 1）

延床面積3,160.05 ㎡

建ぺい率

100%（注 2）

容 積 率

600%

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

2,280 百万円

（注 1）建築基準法第 42 条第 2 項により道路とみなされる部分約 43.03 ㎡を含みます。
（注 2）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。

物件名：ＮＯＦ東陽町ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

取 得 日

番

東京都江東区新砂一丁目 624 番 69

住居表示

東京都江東区新砂一丁目 6 番 35 号

平成 15 年 12 月 5 日

所 在 地
主な利用駅

東京メトロ東西線「東陽町」駅

竣 工 日

平成元年 11 月 9 日

構

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根 7 階建

造

用

途

事務所・電気室・駐車場

敷地面積

8,926 ㎡

延床面積18,051.08 ㎡

建ぺい率

60%

容 積 率

200%

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村ビルマネジメント株式会社

取得価格

7,550 百万円

－ 39 －

物件名：ＮＯＦテクノポートカマタセンタービル
特定資産の種類所 在 地

不動産を信託する信託の受益権
地

番

住居表示

取 得 日

東京都大田区南蒲田二丁目 31 番 6、同番 4
東京都大田区南蒲田二丁目 16 番 1 号

主な利用駅

ＪＲ線「蒲田」駅、京急線「京急蒲田」駅

竣 工 日

平成 2 年 9 月 5 日

構

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 11 階建

造

平成 15 年 12 月 5 日

用途

事務所・店舗・駐車場

敷地面積①9,429.59 ㎡、②3,483.90 ㎡（注 1）

延床面積21,516.54 ㎡（注 2）

建ぺい率

100%・70%（注 3）容 積 率300%・200%（注 4）

土地

所有権（一部共有）

建

物

区分所有権

所有形態

土

地

①につき 100%②につき 30%

建物

専有部分につき 100%

所有割合

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

6,430 百万円

（注 1）①は所有する土地 (31 番 6)の面積、②は共有する土地（31 番 4：本投資法人の保有する持分の割合は 100 分の 30）の面積となっています。
（注 2）本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分の面積です。
（注 3）建ぺい率について、本物件の敷地はその一部が近隣商業地域でそれ以外の部分が準工業地域であるため、それぞれの建ぺい
率は本来 80%及び 60%であるところ、近隣商業地域部分については耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は100%となっています。また、準工業地域部分については角地等であることから割増を受け、適用建ぺい率は 70%となっています。
（注 4）容積率について、本物件の土地は、近隣商業地域 300%と準工業地域 200%に跨っており、面積割合に応じて加重平均された数
値が適用されます｡＜特記事項＞＜法規制＞
・本物件の西側では都市計画道路事業が認可されています。この事業が施行された場合、本物件の敷地境界線が西側現況道路境から
約 4.2ｍ後退し、敷地面積が約 154 ㎡減少します。
＜共有者・区分所有者との取り決め＞
・所有者である信託銀行と他の区分所有者とは、テクノポート・カマタ管理規約を締結しています。同規約においては、修繕費用・管理費用等に関する費用負担についての規定があり、また、専有部分の全部又は一部を譲渡する場合は、他の区分所有者へ優先して譲渡することとされています。

－ 40 －

物件名：クリスタルパークビル
特定資産の種類

不動産
地

取 得 日
番

平成18年2月28日

東京都武蔵野市御殿山一丁目2740番12

所 在 地
住居表示

東京都武蔵野市御殿山一丁目1番3号

主な利用駅

ＪＲ線、京王井の頭線「吉祥寺」駅

竣 工 日

平成3年10月23日

構

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下2階付11階建

造

用

途

事務所・店舗・倉庫

敷地面積

1,057.14㎡（注1）

延床面積

3,868.36㎡（注2）

建ぺい率

100%（注3）

容 積 率

600%

土

地

所有権（共有）

所有形態

土

地

（注1）

建

物

専有部分につき
100%

所有割合
建

物

区分所有権

ＰＭ委託先

株式会社第一ビルディング

取得価格

3,700百万円（注1）建物の敷地全体の面積であり、敷地権（所有権の共有持分）の割合は、4,435,360分の3,970,795です。
（注2）本投資法人が保有する専有部分の面積です。
（注3）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は100%となっています。
＜特記事項＞＜共有者・区分所有者との取り決め＞
・本物件に係る管理規約には、修繕費用・管理費用などの負担についての規定のほか、いずれかの区分所有者がその所有する専有部
分の全部又は一部を第三者に譲渡しようとする場合には、他の区分所有者の承諾を得なければならないこと等の、専有部分の譲渡に関する制限が含まれています。
＜その他＞
・本物件取得時において、本物件に附属する工作物の一部（自立看板）について、建築基準法に定める手続きが完了していないものがあったため、売主との間の合意に基づき、売主がその負担にて必要な対応を行ってきましたが、本書の日付現在、かかる対応は完了しています。

物件名：ファーレ立川センタースクエア
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 15 年 12 月 5 日

東京都立川市曙町二丁目 297 番

所 在 地
住居表示

東京都立川市曙町二丁目 36 番 2 号

主な利用駅

ＪＲ線「立川」駅、多摩都市モノレール線「立川北」駅

竣 工 日

平成 6 年 12 月 15 日

構

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 12 階建

造

用

途

事務所

敷地面積

4,454.59 ㎡（注 1）

延床面積6,865.80 ㎡（注 2）

建ぺい率

70%（注 3）

容 積 率600%（注 4）

所有形態

土

地

所有権（共有）

建

物

区分所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

3,290 百万円

所有割合

土

地

（注 1）

建

物

専有部分につき100%（注 1）敷地面積は建物の敷地全体の面積であり、敷地権（所有権の共有持分）の割合は 100,000,000 分の 45,698,000 です。
（注 2）本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分の面積です。
（注 3）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、都市計画法に定める高度利用地区内にあるため適用建ぺい
率は 70%となっています。
（注 4）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 500%であるところ、高度利用地区内にあるため適用容積率は 600%となっています。
＜特記事項＞＜その他＞
・本物件のテナントに転貸するために敷地外の駐車場の賃借人としての地位を前所有者より承継しています。

－ 41 －

物件名：ＮＯＦ川崎東口ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 17 年 6 月 30 日

神奈川県川崎市川崎区駅前本町 3 番 1

所 在 地
住居表示

神奈川県川崎市川崎区駅前本町 3 番地 1（注 1）

主な利用駅

ＪＲ線「川崎」駅、京急線「京急川崎」駅

竣 工 日

昭和 63 年 3 月 31 日

構

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 12 階建

造

用

途

事務所・店舗

敷地面積

1,275.70 ㎡

延床面積

10,932.69 ㎡

建ぺい率

100%（注 2）

容 積 率

800%

所有形態

土

地

所有権

建

物

所有権

所有割合

ＰＭ委託先

野村ビルマネジメント株式会社

取得価格

9,500 百万円

土

地

100%

建

物

100%

（注 1）本物件の所在地は、住居表示が未実施です。
（注 2）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。
＜特記事項＞＜その他＞
・本物件に附属する工作物の一部（袖看板等）について、本書の日付現在において、建築基準法に定める手続が完了していないものがありますが、当該工作物については、株式会社日総建が構造上の安全性に関する調査を実施し、問題がない旨の報告書を取得しています。

物件名：ＮＯＦ横浜西口ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 17 年 5 月 12 日

神奈川県横浜市西区北幸一丁目 11 番 3、同番 35

所 在 地
住居表示

神奈川県横浜市西区北幸一丁目 11 番 11 号

主な利用駅

ＪＲ線、相模鉄道線、京急線、東急東横線、横浜市営地下鉄線、横浜高速鉄道みなと未来線
「横浜」駅

竣 工 日

昭和 60 年 10 月 31 日

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 9 階建

造

用

途

事務所・駐車場

敷地面積

1,502.94 ㎡

延床面積

10,055.13 ㎡

建ぺい率

100%（注 1）

容 積 率800%・600%（注 2）

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

5,050 百万円

所有権

（注 1）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。
（注 2）容積率について、横浜駅泉町線から 35ｍ以内の部分は 800%、35ｍ超の区域は 600%となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。

－ 42 －

物件名：ＮＯＦ新横浜ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 15 年 12 月 5 日

神奈川県横浜市港北区新横浜二丁目 15 番 16、同番 17

所 在 地
住居表示

神奈川県横浜市港北区新横浜二丁目 15 番 16 号

主な利用駅

ＪＲ線「新横浜」駅

竣 工 日

平成 2 年 10 月 22 日

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 9 階建

造

用

途

事務所・車庫

敷地面積

1,320 ㎡

延床面積11,149.99 ㎡

建ぺい率

100%（注）

容 積 率

800%

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

3,600 百万円

所有権（注）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。
＜特記事項＞＜その他＞
・本物件の土地の北側隣接地（地番：15 番 15 他）に場外馬券売場が建設中であり、平成 20 年 6 月頃の竣工及び開業が予定されています。

物件名：札幌ノースプラザ
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 18 年 6 月 1 日

北海道札幌市中央区北一条西四丁目 2 番 2 他 2 筆

所 在 地
住居表示

北海道札幌市中央区北一条西四丁目 2 番地 2（注 1）

主な利用駅

ＪＲ線「札幌」駅、札幌市営地下鉄南北線、東西線「大通」駅

竣 工 日

昭和 56 年 8 月 17 日

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 12 階建

造

用

途

事務所・店舗・駐車場

敷地面積

2,363.79 ㎡

延床面積

18,842.51 ㎡（注 2）

建ぺい率

100%(注 3)

容 積 率

800%

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

所有権

ＰＭ委託先

株式会社第一ビルディング

取得価格

6,820 百万円

（注 1）本物件の所在地は、住居表示が未実施です。
（注 2）附属建物（駐車場部分）110.55 ㎡を含みます。
（注 3）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。
＜特記事項＞＜その他＞
・ 本物件東側の道道については、地下に地下道を建設する都市計画決定がなされており、本物件建物は当該地下道と地下1階で接続する予定です。
・ 本物件は、旧建築基準法施行令（旧耐震基準）に準拠し設計、施工されています。本投資法人は、今後、速やかに耐震改修工事を実施する予定です。なお、清水建設株式会社作成の平成18年2月10日付建物地震リスク評価報告書によるとＰＭＬは2%と評価されています。
・ 本物件については、株式会社竹中工務店作成の平成 18 年 3 月 31 日付アスベスト調査報告書によれば、アスベストを含む吹付材が使用されている箇所がありますが、その損傷は認められず、環境測定結果も問題ないことが確認されています。なお、当該アスベストについては、売主の負担により撤去及び封込作業を完了しています。

－ 43 －

物件名：ＮＯＦ仙台青葉通りビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 17 年 11 月 30 日

宮城県仙台市青葉区一番町二丁目 1 番 2

所 在 地
住居表示

宮城県仙台市青葉区一番町二丁目 1 番 2 号

主な利用駅

ＪＲ線、仙台市営地下鉄南北線「仙台」駅

竣 工 日

昭和 43 年 7 月 2 日

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 11 階建（注 1）

造

用

途

事務所・店舗・駐車場

敷地面積

2,321.61 ㎡

延床面積

12,977.45 ㎡

建ぺい率

100%（注 2）

容 積 率

600%

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

所有権

ＰＭ委託先

株式会社第一ビルディング

取得価格

3,200 百万円

（注 1）建築基準法に基づく確認通知書では、鉄骨鉄筋コンクリート造地下 2 階付地上 8 階塔屋 3 階と記載されています。
（注 2）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。
＜特記事項＞＜その他＞
・本物件は、旧建築基準法施行令（旧耐震基準）に準拠し設計、施工されていますが、平成 8 年 8 月に建築物の耐震改修の促進に関する法律に則った耐震改修計画認定を取得し、かかる計画に従った耐震改修工事が平成 9 年 5 月に実施されています。清水建設株式会
社作成の平成 17 年 11 月 11 日付建物状況評価報告書によれば、新耐震基準と同水準の耐震性能を有していることが確認されています。
・本物件は、機械室等に吹付アスベストが使用されている箇所がありますが、上記建物状況評価報告書によれば、その部位及び管理状
況に問題はなく、環境への影響はないことが確認されています。なお、当該アスベストについては、今後、撤去する予定です。

物件名：ＮＯＦ宇都宮ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 15 年 12 月 5 日

栃木県宇都宮市馬場通り二丁目 1 番 1 他 9 筆

所 在 地
住居表示

栃木県宇都宮市馬場通り二丁目 1 番 1 号

主な利用駅

東武宇都宮線「東武宇都宮」駅

竣 工 日

平成 11 年 12 月 7 日

構

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 10 階建

造

用

途

事務所・店舗

敷地面積

1,545.13 ㎡

延床面積

10,479.63 ㎡

建ぺい率

100%（注 1）

容 積 率

600%

土

地

所有権（注 2）

所有形態

土

地

（注 2）

建

物

100%

所有割合
建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村ビルマネジメント株式会社

取得価格

2,970 百万円

（注 1）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。
（注 2）敷地の一部（18.01 ㎡）を賃借しており、当該借地上に稲荷神社があります。敷地のうち、当該借地以外の部分については本投資法人が信託受託者を通じてこれを保有しており、その所有権の割合は 100%です。

－ 44 －

物件名：ＮＯＦ名古屋柳橋ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 17 年 9 月 29 日

愛知県名古屋市中村区名駅南一丁目 1617 番他 3 筆

所 在 地
住居表示

愛知県名古屋市中村区名駅南一丁目 16 番 28 号

主な利用駅

ＪＲ線、名古屋市営地下鉄東山線、桜通線「名古屋」駅、名古屋鉄道名古屋本線「名鉄名古屋」駅

竣 工 日

平成 3 年 3 月 18 日

構

鉄骨造陸屋根地下 2 階付 12 階建

造

用

途

事務所

敷地面積

934.20 ㎡

延床面積7,363.25 ㎡

建ぺい率

100%（注）

容 積 率

800%

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村ビルマネジメント株式会社

取得価格

3,550 百万円

（注）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。

物件名：ＮＯＦ御堂筋ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 17 年 11 月 30 日

大阪府大阪市中央区瓦町三丁目 15 番 8 他 5 筆

所 在 地
住居表示

大阪府大阪市中央区瓦町三丁目 5 番 7 号

主な利用駅

大阪市営地下鉄御堂筋線、中央線、四つ橋線「本町」駅

竣 工 日

昭和 49 年 4 月 1 日

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 10 階建

造

用

途

事務所・店舗

敷地面積

2,366.99 ㎡

延床面積

21,007.98 ㎡

建ぺい率

100%（注）

容 積 率1,000%

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

12,900 百万円

所有権（注）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。
＜特記事項＞＜その他＞
・本物件は、旧建築基準法施行令（旧耐震基準）に準拠し設計、施工されていますが、株式会社大林組作成の平成 7 年 9 月付耐震診断
報告書によれば、新耐震基準と同水準の耐震性能を有していることが確認されています。
・本物件は、機械室等に吹付アスベストが使用されている箇所がありますが、清水建設株式会社作成の平成 17 年 11 月 11 日付建物状
況評価報告書によれば、その部位及び管理状況に問題はなく環境への影響はないことが確認されています。なお、当該アスベストについては、今後、撤去する予定です。

－ 45 －

物件名：野村不動産大阪ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 15 年 12 月 5 日

大阪府大阪市中央区備後町一丁目 6 番 1、大阪市中央区安土町一丁目 61 番 1

所 在 地
住居表示

大阪府大阪市中央区安土町一丁目 8 番 15 号

主な利用駅

大阪市営地下鉄堺筋線、中央線「堺筋本町」駅

竣 工 日

昭和 58 年 12 月 13 日

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 12 階建

造

用

途

事務所

敷地面積

3,136.56 ㎡

延床面積

23,522.82 ㎡

建ぺい率

100%（注）

容 積 率

800%

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

6,410 百万円

所有権（注）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。

物件名：野村不動産四ツ橋ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 15 年 12 月 5 日

大阪府大阪市西区阿波座一丁目 39 番他 17 筆

所 在 地
住居表示

大阪府大阪市西区阿波座一丁目 4 番 4 号

主な利用駅

大阪市営地下鉄四つ橋線、御堂筋線、中央線「本町」駅

竣 工 日

平成 3 年 11 月 15 日

構

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 15 階建

造

用

途

事務所

敷地面積

1,865.34 ㎡

延床面積

16,845.87 ㎡

建ぺい率

100%（注 1）

容 積 率876.83%（注 2）

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

3,940 百万円

所有権

（注 1）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。
（注 2）本物件に適用される容積率は、本来 800%であるところ、建築基準法第 59 条の 2 に基づき割増を受け、適用される容積率は876.83%となっています。

－ 46 －

物件名：ＮＯＦ神戸海岸ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 15 年 12 月 5 日

兵庫県神戸市中央区海岸通 3 番、4 番 3

所 在 地
住居表示

兵庫県神戸市中央区海岸通 3 番地（注 1）

主な利用駅

ＪＲ線「元町」駅

竣 工 日

平成 10 年 2 月 28 日

構

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 16 階建

造

用

途

事務所・店舗・駐車場

敷地面積

1,451.31 ㎡

延床面積

10,292.93 ㎡

建ぺい率

100%（注 2）

容 積 率800%・700%（注 3）

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

所有権

ＰＭ委託先

株式会社第一ビルディング

取得価格

3,280 百万円

（注 1）本物件の所在地は、住居表示が未実施です。
（注 2）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。
（注 3）容積率について、本物件の土地のうち南側境界線より北側 30m 以内の部分は 800%、30m 超の部分は 700%となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます｡＜特記事項＞＜その他＞
・本物件のうち建物については、文化財保護法（昭和 25 年法律第 214 号）に基づき、文化財登録原簿への登録を受けています。

物件名：広島立町ＮＯＦビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 17 年 11 月 30 日

広島県広島市中区立町 1 番 17 他 4 筆

所 在 地
住居表示

広島県広島市中区立町 1 番 20 号

主な利用駅

広島電鉄「立町」駅

竣 工 日

昭和 41 年 11 月 28 日

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 12 階建（注 1）

造

用

途

事務所・店舗

敷地面積

925.55 ㎡

延床面積8,206.91 ㎡

建ぺい率

100%（注 2）

容 積 率

900%

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

2,100 百万円

（注 1）建築基準法に基づく確認通知書では、鉄骨鉄筋コンクリート造地下 2 階付地上 9 階塔屋 3 階と記載されています。
（注 2）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。
＜特記事項＞＜その他＞
・本物件は、旧建築基準法施行令（旧耐震基準）に準拠し設計、施工されています。本投資法人は、今後、耐震改修工事を実施する予定です。なお、清水建設株式会社作成の平成 17 年 11 月 11 日付建物状況評価報告書によるとＰＭＬは 13%と評価されています。
・本物件においては、信託受託者が保管責任を負うＰＣＢ含有のコンデンサー及び安定器が保管されていますが、上記建物状況評価報
告書において、漏洩の懸念はなく、法令に基づく適正な保管が行われており、環境への影響はないことが確認されています。
・信託受託者は、本物件のテナントに転貸するため本物件の敷地外に駐車場を賃借しています。

－ 47 －

物件名：野村不動産広島ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成 15 年 12 月 5 日

広島県広島市中区立町 2 番 11 他 5 筆

所 在 地
住居表示

広島県広島市中区立町 2 番 23 号

主な利用駅

広島電鉄「立町」駅

竣 工 日

昭和 51 年 7 月 31 日

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 9 階建

造

用

途

事務所・店舗・車庫・倉庫・機械室

敷地面積

1,319.15 ㎡

延床面積

11,950.37 ㎡

建ぺい率

100%（注）

容 積 率

900%

土

地

所有権

所有形態

土

地

100%

建

物

100%

所有割合
建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

1,930 百万円

（注）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は 100%となっています。
＜特記事項＞＜その他＞
・本物件は、旧建築基準法施行令（旧耐震基準）に準拠し設計、施工されていますが、平成 16 年 11 月に建築物の耐震改修の促進に関する法律に則った耐震改修計画認定を取得し、かかる計画に従った耐震改修工事が平成 17 年 7 月に実施されています。なお、平成 17 年 12 月 9 日付清水建設株式会社作成の建物地震リスク評価報告書によるとＰＭＬは 11%と評価されています。
・本物件は、機械室等に吹付アスベストが使用されている箇所がありますが、平成 14 年 11 月 28 日付清水建設株式会社作成の建物状
況評価報告書によれば、その部位及び管理状況に問題はなく、環境への影響はないことが確認されています。

－ 48 －

（ロ）賃貸借の概況及び損益状況（ⅰ）賃貸借の概況及び損益状況（営業日数、賃貸料等）について
前記「3．財務諸表等」に記載の「重要な会計方針」に則して、第 6 期及び第 5 期における損益状況を記載しています。なお、ＮＯＩとはネット・オペレーティング・インカムを意味し、賃貸事業収入から賃貸事業費用（減価償却費を除きます。）の合計を控除した金額をいいます。
これらの数値は、将来における各数値を表示し、又は保証するものではありません。
なお、金額は千円未満を切り捨てて記載しています。そのため、記載されている数値を足し合わせても合計値とは必ずしも一致しません。

第 6 期（自：平成 18 年 5 月 1 日 至：平成 18 年 10 月 31 日）（単位：千円）
物件名称
第 6 期中の営業日数
賃貸料（共益費含む）
その他収入①賃貸事業収入合計

新宿野村ビルＪＡＬ
ビルディング(注)ＮＯＦ
日本橋本町ビル

184

184

184

184

184

1,588,895

801,928

659,791

335,854

205,527

43,263

131,753

30,368天王洲
パークサイドビル

ＮＯＦ渋谷
公園通りビル

1,794,423

845,192

791,544366,222

外注委託費

199,849

76,964

154,229

16,234

公租公課

162,786

39,952

51,951

24,166

水道光熱費

209,340

49,295

41,181

13,621

保険料

3,363

1,423

1,601

291

修繕費

31,025

1,946

7,060

5,346

その他費用

49,541

5,677

2,620

2,269

②賃貸事業費用合計

655,908

175,259

258,645

61,930③ＮＯＩ（①－②）

1,138,515

761,166

669,932

532,899

304,292④減価償却費196,930

145,498

104,632

155,770

26,868⑤賃貸事業利益（③－④）

941,584

615,667

565,300

377,128

277,424

ＮＯＦ芝ビル

西新宿昭和ビル

ＮＯＦ溜池ビル

ＮＯＦ品川
港南ビル

物件名称
第 6 期中の営業日数

セコムメディカル
ビル（注）

184

184

184

184

賃貸料（共益費含む）

61

291,071

259,020

175,419

224,131

その他収入

40,48027,022

15,26936,160①賃貸事業収入合計

331,552

286,042

190,688

260,291

外注委託費

20,32036,407

20,09919,383

公租公課

23,74628,156

16,634

15,892

水道光熱費

23,70018,75915,741

24,075

保険料

592

752

336

557

修繕費

2,939

1,784

4,709

3,417

その他費用

2,500

7,748

5,463

2,338

②賃貸事業費用合計

73,80093,60862,98565,664

257,752

192,434

127,703

194,626③ＮＯＩ（①－②）

82,750④減価償却費14,94746,85018,687

19,401

31,175⑤賃貸事業利益（③－④）

67,803210,901

173,746

108,301

163,450－ 49 －

第 6 期（自：平成 18 年 5 月 1 日 至：平成 18 年 10 月 31 日）（単位：千円）
物件名称
第 6 期中の営業日数

ＮＯＦ駿河台
プラザビル
（注）

ＮＯＦ神田
岩本町ビル

ＮＯＦ
南新宿ビル

184

ＮＯＦ東陽町ビル
（注）

184

184

賃貸料（共益費含む）

132,967

88,111

368,076

その他収入

16,757

16,596

71,069①賃貸事業収入合計

149,725

104,708

439,146

外注委託費

9,889

7,887

53,345

公租公課

9,264

8,558

35,118

水道光熱費

8,669

8,769

47,496

保険料

254

182

1,055

修繕費

1,219

676

17,278

550

1,929

8,546

29,84628,004

162,839

その他費用②賃貸事業費用合計

184

ＮＯＦ
テクノポートカマ
タセンタービル184③ＮＯＩ（①－②）

153,115

119,878

76,704

246,632

276,306④減価償却費30,385

15,716

8,854

73,434

66,584⑤賃貸事業利益（③－④）

122,730

104,162

67,849173,198

209,722

ＮＯＦ川崎
東口ビル

ＮＯＦ
横浜西口ビル

物件名称
第 6 期中の営業日数

クリスタル
パークビル

ファーレ立川センタースクエア

184

184

184

184

賃貸料（共益費含む）

109,805

202,231270,347

215,501

その他収入

14,34325,39345,706

31,168①賃貸事業収入合計

124,148

227,625

316,053

246,669

外注委託費

20,56935,22223,014

22,137

公租公課
水道光熱費
保険料
修繕費

ー

14,134

18,544

18,168

8,962

31,05827,22919,397

90

527

604

542

ＮＯＦ新横浜ビル
（注）
184

387

7,866

13,595

4,570

その他費用

1,110

5,480

2,827

2,629

②賃貸事業費用合計

31,12094,28985,81567,445③ＮＯＩ（①－②）

93,027

133,335

230,238

179,223

129,165④減価償却費22,09731,092

63,382

23,57842,175⑤賃貸事業利益（③－④）

70,929102,242

166,855

155,645

86,990－ 50 －

第 6 期（自：平成 18 年 5 月 1 日 至：平成 18 年 10 月 31 日）（単位：千円）
物件名称
第 6 期中の営業日数

札幌ノースプラザ

ＮＯＦ仙台
青葉通りビルＮＯＦ宇都宮ビル

ＮＯＦ
名古屋柳橋ビル

ＮＯＦ御堂筋ビル

153

184

184

184

184

賃貸料（共益費含む）

247,668

141,995

144,111

104,943

418,324

その他収入

41,02627,492

32,597

13,60778,982①賃貸事業収入合計

288,694

169,487

176,708

118,550497,306

外注委託費

30,72924,99824,065

12,92339,645公租公課

1317,552

14,995

12,21652,15142,652

15,721

17,894

12,11235,958

保険料

812

576

618

378

986

修繕費

4,700

3,223

3,431

11,006

5,143

その他費用

6,539

1,176

4,318

2,301

5,100

②賃貸事業費用合計

85,447

63,24865,32550,939138,986③ＮＯＩ（①－②）

203,247

106,239

111,383

67,611

358,319④減価償却費26,012

23,90339,912

31,98958,693⑤賃貸事業利益（③－④）

177,234

82,33571,47035,622299,625

野村不動産
大阪ビル

野村不動産
四ツ橋ビル

ＮＯＦ
神戸海岸ビル

広島立町
ＮＯＦビル

野村不動産
広島ビル

184

184

184

184

184

賃貸料（共益費含む）

434,743

288,912

152,884

85,589190,790

その他収入

88,954

40,10935,06619,15725,379①賃貸事業収入合計

523,697

329,021

187,951

104,746

216,170

外注委託費

63,33643,80823,98015,921

26,649

公租公課

40,71829,528

16,213

11,32918,556

水道光熱費

63,45937,19724,506

12,80928,773

水道光熱費

物件名称
第 6 期中の営業日数

保険料

1,223

839

742

348

584

修繕費

14,372

9,264

5,248

3,940

4,500

その他費用

5,799

3,076

3,989

4,099

1,538

②賃貸事業費用合計

188,910

123,715

74,67948,44880,602③ＮＯＩ（①－②）

334,786

205,306

113,271

56,297

135,568④減価償却費52,852

42,52334,685

9,755

13,343⑤賃貸事業利益（③－④）

281,934

162,782

78,586

46,542

122,224（注）やむを得ない事情により、本物件についてはＮＯＩ、減価償却費及び賃貸事業利益以外を開示していません。

－ 51 －

第 5 期（自：平成 17 年 11 月 1 日 至：平成 18 年 4 月 30 日）（単位：千円）
物件名称
第 5 期中の営業日数
賃貸料（共益費含む）
その他収入

新宿野村ビルＪＡＬ
ビルディング(注)ＮＯＦ
日本橋本町ビル

181

181

181

181

181

743,091658,233

337,942

1,557,102

天王洲
パークサイドビル

ＮＯＦ渋谷
公園通りビル

187,945

41,647

116,470

28,2591,745,048

784,738

774,704

366,201

外注委託費

203,293

67,662

136,801

17,665

公租公課

187,661

37,41855,82023,679水道光熱費①賃貸事業収入合計

186,328

50,15532,68911,256

保険料

3,444

1,454

1,634

296

修繕費

58,46011,311

14,757

3,025

その他費用

50,292

5,894

3,581

1,511

②賃貸事業費用合計

689,482

173,898

245,284

57,434③ＮＯＩ（①－②）

1,055,565

863,208

610,840

529,419

308,767④減価償却費182,413145,158

100,819

159,303

26,716⑤賃貸事業利益（③－④）

873,152

718,049

510,020

370,116

282,050

ＮＯＦ芝ビル

西新宿昭和ビル

ＮＯＦ溜池ビル

ＮＯＦ品川
港南ビル

181

152

181

181

289,334

218,479

167,143

224,131

物件名称
第 5 期中の営業日数
賃貸料（共益費含む）
その他収入

36,67622,077

13,02233,505①賃貸事業収入合計

326,011240,556

180,165

257,636

外注委託費

20,32830,405

14,372

21,682

公租公課

24,875-15

16,243

水道光熱費

21,087

13,266

15,58921,978

保険料

604

678

338

567

修繕費

4,125

5,750

5,329

18,866

その他費用

2,172

4,515

9,478

2,635

ＮＯＦ駿河台プラザビル（注）181②賃貸事業費用合計

73,19454,61645,122

81,973③ＮＯＩ（①－②）

252,816

185,940

135,043

175,662

152,099④減価償却費47,29018,414

19,24031,13430,377⑤賃貸事業利益（③－④）

205,526

167,526

115,803

144,528

121,722－ 52 －

第 5 期（自：平成 17 年 11 月 1 日 至：平成 18 年 4 月 30 日）（単位：千円）
物件名称
第 5 期中の営業日数

ＮＯＦ神田
岩本町ビル

ＮＯＦ南新宿ビル

181

181

賃貸料（共益費含む）

132,498

その他収入

15,591①賃貸事業収入合計

ＮＯＦ東陽町ビル
（注）

クリスタル
パークビル

181

62

88,111

379,393

37,46814,04659,141

3,735

148,090102,158

438,534

41,204

外注委託費

11,534

8,163

53,025

10,278

公租公課

9,604

8,148

37,383

-

水道光熱費

7,839

7,412

46,498

2,139

保険料

258

185

1,075

105

修繕費

2,111

3,174

32,377

430

782

1,668

6,160

-

②賃貸事業費用合計

32,131

28,752

176,521

12,953③ＮＯＩ（①－②）

115,958

73,405244,868

262,01328,251④減価償却費15,7988,856

73,363

67,125

11,047⑤賃貸事業利益（③－④）

100,159

64,549171,505

194,888

17,203

ＮＯＦ川崎
東口ビル

ＮＯＦ
横浜西口ビル

その他費用

物件名称
第 5 期中の営業日数

ファーレ立川センタースクエア

181

ＮＯＦ
テクノポートカマ
タセンタービル

ＮＯＦ新横浜ビル
（注）

181

181

181

賃貸料（共益費含む）

205,164

274,241

202,520

117,107

その他収入

19,141

41,48725,722

22,437①賃貸事業収入合計

224,305

315,729

228,243

139,545

外注委託費

34,851

22,55023,821

20,620

公租公課

14,607

9,270

9,092

8,781

水道光熱費

30,662

22,987

16,365

13,547

530

610

547

477

保険料
修繕費

181

ＮＯＦ仙台
青葉通りビル
152

473

3,831

2,843

2,659

その他費用

6,337

7,191

3,267

1,417

②賃貸事業費用合計

87,46366,44255,93747,504③ＮＯＩ（①－②）

136,842249,286

172,305

126,856

92,040④減価償却費31,366

62,91523,512

41,471

23,827⑤賃貸事業利益（③－④）

105,475

186,371

148,793

85,384

68,212－ 53 －

第 5 期（自：平成 17 年 11 月 1 日 至：平成 18 年 4 月 30 日）（単位：千円）
物件名称
第 5 期中の営業日数

ＮＯＦ宇都宮ビル

ＮＯＦ
名古屋柳橋ビル

ＮＯＦ御堂筋ビル

野村不動産
大阪ビル

野村不動産
四ツ橋ビル

181

181

152

181

181

賃貸料（共益費含む）

140,914

97,070347,581

387,907

278,734

その他収入

31,537

11,04753,156

68,24435,221①賃貸事業収入合計

172,451

108,118

400,738

456,151

313,955

外注委託費

24,322

11,94532,956

62,15445,704

公租公課

16,106

6,110

25,64342,03130,883

水道光熱費

18,517

10,58526,71350,20330,530

保険料

629

380

818

1,247

857

修繕費

9,362

5,003

5,385

24,14545,438

その他費用

3,301

7,335

3,690

13,8402,291②賃貸事業費用合計

72,24041,361

95,209193,622

155,705③ＮＯＩ（①－②）

100,21166,757

305,529

262,528

158,250④減価償却費39,68731,61557,762

50,69042,055⑤賃貸事業利益（③－④）

60,52335,142

247,766

211,838

116,194

ＮＯＦ
神戸海岸ビル

広島立町
ＮＯＦビル

野村不動産
広島ビル

181

152

181

賃貸料（共益費含む）

153,808

73,593

186,703

その他収入

30,813

14,072

23,215①賃貸事業収入合計

184,62287,666

209,919

外注委託費

24,933

13,19827,060

公租公課

17,003

5,664

19,085

水道光熱費

21,811

10,24818,544

物件名称
第 5 期中の営業日数

保険料

755

288

596

修繕費

6,743

3,782

13,566

その他費用

3,896

4,186

2,857

②賃貸事業費用合計

75,14437,36981,711③ＮＯＩ（①－②）

109,478

50,296

128,207④減価償却費34,5909,635

13,134⑤賃貸事業利益（③－④）

74,887

40,661

115,072（注）やむを得ない事情により、本物件についてはＮＯＩ、減価償却費及び賃貸事業利益以外を開示していません。

－ 54 －

Ｂ．建物状況評価報告書の概要
本投資法人では、運用資産の取得に際して、利害関係を有しない独立した外部業者に建物調査を委託し、当該調査に係る報告書（以下「建物状況評価報告書」といいます。
）を取得することとしています。以下に記載の数値は、第 6 期末保有資産の修繕費用等に係る建物状況
評価報告書の記載内容です。但し、当該報告書の内容については、下記の建物状況評価報告
書作成者の意見に過ぎず内容の正確性については保証されていません。また、以下の見積額
等は作成日付現在のものであり、本書の日付現在のものではありません。
なお、今後の修繕更新費用を算出する上で、物価上昇率及び消費税は考慮されていません。
緊急修繕費
用の見積額
（千円）
（注1）

短期修繕費
用の見積額
（千円）
（注2）

長期修繕費
用の見積額
（千円）
（注3）

平成14年11月28日

－

4,008

4,094,709

株式会社竹中工務店

平成16年11月19日

－

1,526

717,050

清水建設株式会社

平成15年3月31日－－

1,107,815

天王洲パークサイドビル（注5） 清水建設株式会社

平成16年1月9日

－

1,000

733,336

ＮＯＦ渋谷公園通りビル

清水建設株式会社

平成16年8月25日－

11,801

314,136

セコムメディカルビル

株式会社竹中工務店

平成18年8月9日－－

10,910

ＮＯＦ芝ビル

清水建設株式会社

平成16年3月12日

－

2,950

302,283

西新宿昭和ビル（注5）清水建設株式会社

平成17年11月11日－

900

230,233

ＮＯＦ溜池ビル

清水建設株式会社

平成17年8月25日

－

5,500

199,776

ＮＯＦ品川港南ビル

清水建設株式会社

平成15年3月31日

－

3,900

376,993

ＮＯＦ駿河台プラザビル

清水建設株式会社

平成16年1月9日

－

2,000

90,370ＮＯＦ神田岩本町ビル

清水建設株式会社

平成16年1月9日

－

3,350

209,679

ＮＯＦ南新宿ビル

清水建設株式会社

平成16年6月15日

－

1,530

104,468

ＮＯＦ東陽町ビル

清水建設株式会社

平成15年4月9日

－

8,000

538,086

ＮＯＦテクノポートカマタセン
タービル（注5）

清水建設株式会社

平成15年3月31日－

100

565,243

クリスタルパークビル（注5）清水建設株式会社

平成17年11月30日

－

8,500

314,269

ファーレ立川センタースクエア（注5）

鹿島建設株式会社

平成15年8月6日

－

4,550

88,900ＮＯＦ川崎東口ビル

株式会社ハイ国際
コンサルタント

平成17年6月－－

288,730

ＮＯＦ横浜西口ビル

清水建設株式会社

平成17年3月15日

－

4,730

306,458

ＮＯＦ新横浜ビル

清水建設株式会社

平成15年4月9日－

900

229,114札幌ノースプラザ株式会社竹中工務店

平成18年3月31日

－

3,820

1,253,190

ＮＯＦ仙台青葉通りビル

清水建設株式会社

平成17年11月11日

－

1,280

266,592

ＮＯＦ宇都宮ビル

株式会社竹中工務店

平成15年4月1日－

840

172,130

ＮＯＦ名古屋柳橋ビル

清水建設株式会社

平成17年8月25日－

950

384,503

ＮＯＦ御堂筋ビル

清水建設株式会社

平成17年11月11日

－

2,100

604,433

野村不動産大阪ビル

清水建設株式会社

平成14年11月28日－

650

1,671,488

野村不動産四ツ橋ビル

清水建設株式会社

平成14年11月28日

－

4,000

772,772

ＮＯＦ神戸海岸ビル

清水建設株式会社

平成15年4月9日－

100

103,539

広島立町ＮＯＦビル

清水建設株式会社

平成17年11月11日

－

1,600

423,497

野村不動産広島ビル

清水建設株式会社

平成14年11月28日

－

5,400

746,466－

85,985

17,221,168

建物状況評価報告書
作成者

建物状況評価報告書
作成日付

新宿野村ビル（注4）清水建設株式会社

ＪＡＬビルディング（注5）
ＮＯＦ日本橋本町ビル

物件名

合計（30物件）－ 55 －

（注 1）緊急修繕費用とは、機能上、日常業務に支障をきたす不具合が発生している項目、又は法規上の改善の指導を受けて未改修の項目等のうち、特に緊急性の高い修繕費用を示します。
（注 2）短期修繕費用とは、標準的な修繕、又は内装・設備の更新に係わる費用以外で、劣化が進んでいるため早期に改修が望まれる項目、又は、放置すれば不具合が発生すると思われる項目等の修繕費用を示します。
（注 3）長期修繕費用の見積額は、上記表に記載の作成者による建物状況評価報告書に基づく長期的修繕費用予測（12 年間）の合計金額です。
（注 4）新宿野村ビルについては、建物全体に係る見積額に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合（50.1%）を乗じた金額（千円未満切り捨て）を記載しています。
（注 5）ＪＡＬビルディング、天王洲パークサイドビル、西新宿昭和ビル、ＮＯＦテクノポートカマタセンタービル、クリスタルパークビル及びファーレ立川センタースクエアについては、各建物全体に係る見積額に、本投資法人が直接又は信託受託者を通じて保有する、各物件の管理規約に定める共用部分の共有持分の割合を乗じた金額（千円未満切り捨て）を記載しています。

－ 56 －

Ｃ．吹付けアスベスト材（石綿）の使用状況
第 6 期末保有資産の建物状況評価報告書等におけるアスベストを含む吹付け材料（吹付けア
スベスト材）の使用状況に関する記載は以下のとおりです。
また、本投資法人は、建物状況評価報告書等において吹付けアスベスト材が使用されている又は使用されている可能性がある旨の記載があること等を考慮して本投資法人が調査を要すると判断した物件について、独自に追加調査を実施しており、その調査結果を踏まえた現在の状態についても併せて記載しています。
今後は、これらの結果を踏まえ、必要に応じ撤去又は封込等の措置を講じる予定です。また、アスベストを含有する材料を使用している建物の改修・解体等の工事の際は、法令に従った措
置を講じる必要があります。

物件名

新宿野村ビルＪＡＬビルディング
ＮＯＦ日本橋本町ビル
天王洲パークサイドビル
ＮＯＦ渋谷公園通りビル
セコムメディカルビル
ＮＯＦ芝ビル
西新宿昭和ビル
ＮＯＦ溜池ビル
ＮＯＦ品川港南ビル
ＮＯＦ駿河台プラザビル
ＮＯＦ神田岩本町ビル
ＮＯＦ南新宿ビル
ＮＯＦ東陽町ビル
ＮＯＦテクノポートカマタ
センタービルクリスタルパークビル
ファーレ立川センタースクエア
ＮＯＦ川崎東口ビル
ＮＯＦ横浜西口ビル
ＮＯＦ新横浜ビル
札幌ノースプラザ
ＮＯＦ仙台青葉通りビル
ＮＯＦ宇都宮ビル
ＮＯＦ名古屋柳橋ビル
ＮＯＦ御堂筋ビル
野村不動産大阪ビル
野村不動産四ツ橋ビル
ＮＯＦ神戸海岸ビル
広島立町ＮＯＦビル
野村不動産広島ビル

建物状況評価報告書等の記載
吹付けアスベスト材
調査時におけるの使用の有無状態（注 1）
損傷もなく、あり
飛散の恐れなし
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
損傷もなく、可能性あり
飛散の恐れなし－－
損傷もなく、可能性あり
飛散の恐れなし－－－－
損傷もなく、可能性あり
飛散の恐れなし
－
－
－
－
可能性あり
（注 3）
－
－
－
－
損傷もなく、あり
飛散の恐れなし
飛散防止剤があり塗布されており
飛散の懸念なし－－－－
損傷もなく、あり
飛散の恐れなし
損傷もなく、可能性あり
飛散の恐れなし
損傷もなく、可能性あり
飛散の恐れなし－－
損傷もなく、あり
飛散の恐れなし
損傷もなく、あり
飛散の恐れなし－ 57 －

現在の状態（注 2）
損傷もなく、飛散の恐れなし
－
なし
－
－
－
－
－
－
なし
－
なし
－
－
なし
－
－
なし
なし
－
（注 4）
－
－
－
－
なし
なし
－
なし
一部劣化あり（地下機械室）（注 1）建物状況評価報告書等において、吹付けアスベスト材が使用されている旨記載されている場合は「あり」、使用されている可能性がある旨記載されている場合は「可能性あり」、かかる記載がない場合は「－」と記載しています。
（注 2）追加調査を踏まえた現在の状態を記載しています。追加調査を実施していない物件については、「－」と記載しています。
（注 3）建物状況評価報告書において、調査時における状態の記載がありません。
（注 4）札幌ノースプラザについては、株式会社竹中工務店作成の平成 18 年 3 月 31 日付アスベスト調査報告書によれば、アスベストを含む吹付材が使用されている箇所がありますが、その損傷は認められず、環境測定結果も問題ないことが確認されています。なお、当該アスベストについては、売主の負担により撤去及び封込作業を完了しています。

－ 58 －

Ｄ．地震リスク分析の概要
第 6 期末保有資産それぞれに係るＰＭＬは、以下のとおりです。下記表におけるＰＭＬとは、想定した予定使用期間（50 年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（475
年に一度起こる可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10%の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（%）で示したものを意味
します。
物件名

ＰＭＬ評価者

ＰＭＬ

地震保険の有無

新宿野村ビル

清水建設株式会社

5%なし

ＪＡＬビルディング

清水建設株式会社

6%

なし

ＮＯＦ日本橋本町ビル

清水建設株式会社

14%なし

天王洲パークサイドビル

清水建設株式会社

6%

なし

ＮＯＦ渋谷公園通りビル

清水建設株式会社

12%

なし

セコムメディカルビル

清水建設株式会社

4%

なし

ＮＯＦ芝ビル

清水建設株式会社

14%なし

西新宿昭和ビル

清水建設株式会社

13%

なし

ＮＯＦ溜池ビル

清水建設株式会社

17%

なし

ＮＯＦ品川港南ビル

清水建設株式会社

11%

なし

ＮＯＦ駿河台プラザビル

清水建設株式会社

6%

なし

ＮＯＦ神田岩本町ビル

清水建設株式会社

14%

なし

ＮＯＦ南新宿ビル

清水建設株式会社

12%

なし

ＮＯＦ東陽町ビル
ＮＯＦテクノポートカマタ
センタービルクリスタルパークビル

清水建設株式会社

14%なし

清水建設株式会社

10%なし

清水建設株式会社

14%

なし

ファーレ立川センタースクエア

清水建設株式会社

10%なし

ＮＯＦ川崎東口ビル

清水建設株式会社

16%

なし

ＮＯＦ横浜西口ビル

清水建設株式会社

14%

なし

ＮＯＦ新横浜ビル

清水建設株式会社

17%なし

札幌ノースプラザ

清水建設株式会社

2%

なし

ＮＯＦ仙台青葉通りビル

清水建設株式会社

8%なし

ＮＯＦ宇都宮ビル

清水建設株式会社

5%

なし

ＮＯＦ名古屋柳橋ビル

清水建設株式会社

14%

なし

ＮＯＦ御堂筋ビル

清水建設株式会社

13%なし

野村不動産大阪ビル

清水建設株式会社

19%

なし

野村不動産四ツ橋ビル

清水建設株式会社

13%

なし

ＮＯＦ神戸海岸ビル

清水建設株式会社

7%なし

広島立町ＮＯＦビル

清水建設株式会社

13%なし

野村不動産広島ビル

清水建設株式会社

11%なし

第 6 期末保有資産全体に関する清水建設株式会社による平成 18 年 12 月 4 日付地震リスク評
価報告書の概要は以下のとおりです。
ポートフォリオＰＭＬ

7.2% （再調達価格

合計 1,162.83 億円）(注)再調達価格とは、評価対象の建物を調査時点において再建築することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます。上記の数値は、第 6 期末保有資産が不動産信託受益権の一部である場合及び区分所有建物の専有部分である場合については、本投資法人が直接若しくは信託受託者を通じて保有する専有部分に係る数値又は建物一棟全体に係る数値に持分割合を乗じた数値のいずれかを用いて算出したものです。

－ 59 －

Ｅ．設計者・構造設計者・施工者
第 6 期末保有資産に係る設計者・構造設計者・施工者は以下のとおりです。
物件名称
新宿野村ビルＪＡＬビルディング
ＮＯＦ日本橋本町ビル

設計者
株式会社安井建築設計事務所
株式会社アール・アイ・エー
株式会社梓設計
株式会社小堀鐸二研究所
株式会社大阪建築事務所（現 株式会社大建設計）

構造設計者

施工者

株式会社安井建築設計事務所
株式会社東京建築研究所

株式会社熊谷組

株式会社小堀鐸二研究所

鹿島建設株式会社他21社

株式会社大阪建築事務所（現 株式会社大建設計）

株式会社大林組

天王洲パークサイドビル

株式会社アール・アイ・エー

株式会社アール・アイ・エー
株式会社アルテス

鹿島建設株式会社

ＮＯＦ渋谷公園通りビル

株式会社久米建築事務所（現 株式会社久米設計）

株式会社久米建築事務所（現 株式会社久米設計）

飛島建設株式会社他1社

セコムメディカルビル

野村不動産株式会社

野村不動産株式会社

戸田建設株式会社

ＮＯＦ芝ビル

株式会社久米建築事務所（現 株式会社久米設計）

株式会社久米建築事務所（現 株式会社久米設計）

大成建設株式会社他1社

西新宿昭和ビル

株式会社松田平田坂本設計事務所（現 株式会社松田平田設計）

株式会社松田平田坂本設計事務所（現 株式会社松田平田設計）

三井建設株式会社（現 三井住友建設株式会社）

ＮＯＦ溜池ビル

株式会社大阪建築事務所（現 株式会社大建設計）

株式会社大阪建築事務所（現 株式会社大建設計）株式会社竹中工務店

ＮＯＦ品川港南ビル

株式会社梓設計

株式会社梓設計

大成建設株式会社

ＮＯＦ駿河台プラザビル

株式会社大林組

株式会社大林組

株式会社大林組他2社

ＮＯＦ神田岩本町ビル

株式会社久米建築事務所（現 株式会社久米設計）

株式会社久米建築事務所（現 株式会社久米設計）

株式会社熊谷組

ＮＯＦ南新宿ビル

大成建設株式会社

大成建設株式会社

大成建設株式会社

ＮＯＦ東陽町ビル

株式会社日本設計事務所（現 株式会社日本設計）

株式会社日本設計事務所（現 株式会社日本設計）

鹿島建設株式会社他3社

ＮＯＦテクノポートカマ
タセンタービル

鹿島建設株式会社

鹿島建設株式会社

鹿島建設株式会社

クリスタルパークビル

株式会社松田平田（現 株式会社松田平田設計）

ファーレ立川センタースクエア

株式会社梓設計

ＮＯＦ川崎東口ビル

株式会社日建設計

株式会社日建設計

鹿島建設株式会社

ＮＯＦ横浜西口ビル

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店他2社

ＮＯＦ新横浜ビル

株式会社鴻池組

株式会社鴻池組

株式会社鴻池組

札幌ノースプラザ

株式会社久米建築事務所（現 株式会社久米設計）

株式会社久米建築事務所（現 株式会社久米設計）

鹿島建設株式会社

ＮＯＦ仙台青葉通りビル

株式会社松田平田坂本設計事務所（現 株式会社松田平田設計）

株式会社松田平田坂本設計事務所（現 株式会社松田平田設計）

鹿島建設株式会社

ＮＯＦ宇都宮ビル

清水建設株式会社

清水建設株式会社

清水建設株式会社

ＮＯＦ名古屋柳橋ビル

株式会社山下設計

株式会社山下設計

株式会社竹中工務店

ＮＯＦ御堂筋ビル

株式会社松田平田坂本設計事務所（現 株式会社松田平田設計）

株式会社松田平田坂本設計事務所（現 株式会社松田平田設計）

株式会社大林組

野村不動産大阪ビル

野村不動産株式会社

株式会社大林組

株式会社大林組

野村不動産四ツ橋ビル

株式会社安井建築設計事務所

株式会社安井建築設計事務所

株式会社大林組

ＮＯＦ神戸海岸ビル

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

広島立町ＮＯＦビル

株式会社日建設計

株式会社日建設計

大成建設株式会社

野村不動産広島ビル

株式会社安井建築設計事務所

株式会社安井建築設計事務所

株式会社フジタ株式会社松田平田（現 株式会社松田平田設計）
東海興業株式会社
株式会社梓設計
株式会社織本匠構造設計研究所－ 60 －

東海興業株式会社
清水建設株式会社他2社

Ｆ．資本的支出の状況（イ）資本的支出の予定
第 6 期末保有資産について、本書の日付現在までに計画された（又は、完了した）改修
工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用処理される部分が含まれています。
不動産等の名称
（所在地）

目的

予定期間

工事予定金額（百万円）
（注 1）
当期
既支出
総額
支払額
総額

新宿野村ビル（東京都新宿区）

衛生配管更新工事（性能向上）（注 2）

自平成 18 年 12 月
至平成 21 年 3 月

160

－

2

ＮＯＦ日本橋本町ビル（東京都中央区）

熱 源 用 配 管及びＡＨＵ更新工事 自平成 18 年 11 月
（性能向上）（注 2）
至平成 21 年 4 月

210

－

－

ＮＯＦ品川港南ビル（東京都品川区）

空調機更新工事（性能向上）（注 2）

自平成 18 年 11 月
至平成 19 年 5 月

127

－

－

札幌ノースプラザ（札幌市中央区）
ＮＯＦ御堂筋ビル（大阪市中央区）
野村不動産大阪ビル（大阪市中央区）
広島立町ＮＯＦビル（広島市中区）

空調機更新工事（性能向上）（注 2）
空調機及びＡＨＵ更新工事（性能向上）
中央監視盤更新工事（性能向上）（注 2）
耐震改修工事（性能向上）

自平成 18 年 12 月
至平成 19 年 12 月
自平成 19 年 1 月
至平成 20 年 4 月
自平成 18 年 11 月
至平成 19 年 4 月
自平成 19 年 1 月
至平成 19 年 10 月

298

－

－

165

－

－

83

－

－

226

－

－

（注 1）新宿野村ビルに係る工事予定金額は、工事に要する費用全額に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合（50.1%）を乗じた額を記載しています。
（注 2）本書の日付現在において既に着工しています。

－ 61 －

（ロ）期中の資本的支出
第 6 期末保有資産について、第 6 期中に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下のとおりです。第 6 期中の資本的支出は 588 百万円であり、第 6 期中の費用に区分された修繕費 198 百万円と合わせ、合計 787 百万円の工事を実施しています。
不動産等の名称（所在地）
新宿野村ビル（東京都新宿区）

目的

工事期間

工事金額（百万円）

自平成 18 年 5 月
至平成 18 年 9 月

105

ＮＯＦ渋谷公園通りビル（東京都渋谷区）

基準階共用部内装リニューアル工事（収益力向上）メインエントランスリニューアル
工事（収益力向上）

自平成 18 年 9 月
至平成 18 年 10 月

15

ＮＯＦ溜池ビル（東京都港区）

低層階外壁リニューアル工事（収益力向上）自平成 18 年 8 月
至平成 18 年 10 月

38

ＮＯＦ川崎東口ビル（川崎市川崎区）

エントランス他リニューアル工事（収益力向上）自平成 18 年 7 月
至平成 18 年 8 月

14

ＮＯＦ名古屋柳橋ビル（名古屋市中村区）
野村不動産四ツ橋ビル（大阪市西区）
野村不動産広島ビル（広島市中区）

基準階共用部内装リニューアル
工事（収益力向上）
中央監視盤更新工事（性能向上）
エントランスリニューアル工事（収益力向上）その他の不動産等

機能更新

自平成 18 年 6 月
至平成 18 年 8 月
自平成 18 年 5 月
至平成 18 年 9 月
自平成 18 年 9 月
至平成 18 年 10 月
自平成 18 年 5 月
至平成 18 年 10 月

合

計

31
35
30
317
588

（ハ）長期修繕計画のための積立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、物件毎に策定した長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュフローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等に充当するための金銭の積立てを以下のとおり行っ
ています。
第1期

第2期

第3期

自 平成 15 年 8 月 7 日 自 平成 16 年 5 月 1 日 自 平成 16 年 11 月 1 日
至 平成 16 年 4 月 30 日 至 平成 16 年 10 月 31 日 至 平成 17 年 4 月 30 日

前期末積立金残高
当期積立額
当期積立金取崩額
次期繰越額

－百万円
218 百万円
33 百万円184 百万円

184 百万円
487 百万円
124 百万円
548 百万円

第5期

第6期

自 平成 17 年 11 月 1 日 自 平成 18 年 5 月 1 日
至 平成 18 年 4 月 30 日 至 平成 18 年 10 月 31 日

前期末積立金残高
当期積立額
当期積立金取崩額
次期繰越額

1,054 百万円
600 百万円
893 百万円
761 百万円

761 百万円
671 百万円
497 百万円
935 百万円－ 62 －

548 百万円
524 百万円
239 百万円
833 百万円

第4期
自 平成 17 年 5 月 1 日
至 平成 17 年 10 月 31 日

833 百万円
528 百万円
307 百万円
1,054 百万円

Ｇ．第 6 期末保有資産に係る賃貸状況の概要（イ）賃貸状況の概要（ⅰ）賃貸状況第 6 期末保有資産全体に関する賃貸状況の概要は以下のとおりです。下記表中の各数
値は平成 18 年 10 月末日（第 6 期末）現在のものです。
テナント数の合計

512

全賃貸面積 (㎡)（Ａ）

310,373.84

全賃貸可能面積 (㎡)（Ｂ）

316,132.49

全運用不動産稼働率 (%) （Ａ）÷（Ｂ）

98.2

全契約賃料合計（千円）

1,628,613

全敷金等合計（千円）

17,125,103

なお、上記の表をご参照いただくに際し、そこで用いられる用語の意味は下記のとおりです。
・「テナント数の合計」
第 6 期末保有資産それぞれの「テナントの総数」の合計として求めています。なお、「テナントの総数」とは、貸室の一部又は全部が一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約における賃借人がエンドテナント（実際の利用者たる賃借人又は転借人）に対し当該貸室の転貸を行う契約（マスターリース契約）が締結されている場合については、
当該マスターリース契約の賃借人を 1 テナントと数えています。また、合計のテナン
トの総数は、1 テナントが特定の資産にて複数の貸室を賃借している場合についてはこれを当該資産について 1 テナントと数え、複数の資産を賃借している場合には別に数えて延べテナント数を記載しています。新宿野村ビルについては、本投資法人が保有している不動産信託受益権の準共有持分を乗じた数値ではなく、全体の数を記載しています。
・「全賃貸面積」
第 6 期末保有資産それぞれの「賃貸面積」の合計として求めています。なお、「賃貸
面積」とは、個々の資産の賃貸可能面積（次項をご参照ください。）のうち実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積（賃貸借契約書に記載された面積。但し、事務所及び店舗の面積（貸室の全部が一括して賃貸に供されている場合はその貸室全体の面積）に限り、駐車場等の面積を含みません。）を指します。
また、賃貸借契約の中には賃貸面積を坪単位で表示しているものがありますが、当該契約に係る賃貸面積については記載の便宜上、区画毎の契約坪面積に 3.30578 を乗じ、平方メートル単位に置き換えて表示しています。新宿野村ビルについては、建物全体の賃貸面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた面積とします。また、ＪＡＬビルディングについては、その共用部分につき、本投資法人が信託受託者を通じて保有する共用部分の共有持分の割合（管理規約の定めによります。）を建物全体の共用部分の面積に乗じた面積を含みます。
・「全賃貸可能面積」
第 6 期末保有資産それぞれの「賃貸可能面積」の合計として求めています。なお、「賃貸可能面積」とは、一定の時点における個々の資産のうち賃貸が可能な事務所及び店舗等の合計面積（区分所有建物については原則として専有部分ですが、共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。新宿野村ビルについては、建物全体の賃貸可能面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた面積とします。また、ＪＡＬビルディングについては、その共用部分につき、本投資法人が信託受託者を通じて保有する共用部分の共有持分の割合（管理規約の定めによります。）を建物全体の共用部分の面積に乗じた面積を含みます。）を指します。
－ 63 －

・「全運用不動産稼働率」
全賃貸可能面積に占める全賃貸面積の割合として求めています。なお、小数点第 2
位を四捨五入しています。
・「全契約賃料合計」
第 6 期末保有資産それぞれの平成 18 年 10 月分の「契約賃料合計」の総額（千円未
満切り捨て）として求めています。なお、平成 18 年 10 月分の「契約賃料合計」とは、個々の資産の賃貸が行われている部分（区分所有建物については原則として専有部分ですが、共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。但し、ＪＡＬビル
ディングの賃料算定の対象には、共用部分の面積を含みません。）に係るテナントとの間の平成 18 年 10 月末日（第 6 期末）現在有効な賃貸借契約上規定されている 1 ヶ月分の賃料及び共益費（当該賃貸借契約に付帯して締結される駐車場賃貸借契約等に規定されている駐車場使用料その他の契約上の賃料は含みません。）の合計を意味します。
但し、賃料が売上歩合制となっているテナントの場合は、基本賃料水準を基準としています。また、契約により一定期間賃料が免除されているテナントについては、上記の表の目的では当該免除期間は考慮していません。なお、新宿野村ビルに係る契約賃料収入は、建物全体から得られる賃料収入に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じて算出しています。
・「全敷金等合計」
第 6 期末保有資産それぞれの「敷金等合計」の総額（千円未満切り捨て）として求めています。なお、「敷金等合計」とは、平成 18 年 10 月末日（第 6 期末）現在において、個々の資産の賃貸が行われている部分（区分所有建物については原則として専有部分ですが、共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。
）に係るテナントとの間の賃貸借契約に規定された敷金・保証金等（当該賃貸借契約に付帯して締結される駐車場賃貸借契約等に規定されている敷金等その他の契約上の敷金等は含みません。）の合計額です。新宿野村ビルについては、上記に従い計算した敷金・保証金等の合計額に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じて算出しています。

－ 64 －

（ⅱ）稼働率等の推移
本投資法人の各時点における運用不動産に係る稼働率等の推移は以下のとおりです。
平成15年
12月末

平成16年
1月末

平成16年
2月末

平成16年
3月末

平成16年
4月末

物件数

12

12

15

15

15

テナント数の合計

247

245

263

263

264

154,504.58

180,793.50

180,793.50

180,793.50

94.5%

94.4%

94.0%

93.2%

93.3%

平成16年
5月末

平成16年
6月末

平成16年
7月末

平成16年
8月末

平成16年
9月末

平成16年
10月末

物件数

16

17

17

17

18

18

テナント数の合計

271

279

277

277

279

277

191,418.30

191,399.93

191,400.22

194,673.71

194,673.65

94.0%

94.6%

94.6%

94.6%

94.4%

94.4%

平成16年
11月末

平成16年
12月末

平成17年
1月末

平成17年
2月末

平成17年
3月末

平成17年
4月末

物件数

18

18

18

18

19

19

テナント数の合計

280

278

283

283

287

287

194,674.19

194,674.20

194,674.20

237,006.59

236,904.67

94.9%

95.7%

95.9%

96.0%

97.6%

98.1%

平成17年
5月末

平成17年
6月末

平成17年
7月末

平成17年
8月末

平成17年
9月末

平成17年
10月末

物件数

20

21

21

21

23

23

テナント数の合計

310

337

337

333

355

357

252,006.46

252,006.46

252,006.46

261,443.80

261,428.50

97.7%

97.8%

97.8%

97.7%

97.2%

97.3%

平成17年
11月末

平成17年
12月末

平成18年
1月末

平成18年
2月末

平成18年
3月末

平成18年
4月末

物件数

27

27

27

28

28

28

テナント数の合計

446

446

447

463

469

467

289,767.43

289,767.43

293,567.17

293,463.78

293,464.10

96.9%

97.1%

97.3%

97.6%

98.4%

98.4%

平成18年
5月末

平成18年
6月末

平成18年
7月末

平成18年
8月末

平成18年
9月末

平成18年
10月末

物件数

28

29

29

29

30

30

テナント数の合計

468

514

515

513

512

512

307,323.56

307,323.56

307,311.25

316,132.49

316,132.49

97.7%

98.0%

98.1%

97.7%

98.2%

全賃貸可能面積（㎡） 154,504.58
全運用不動産稼働率

全賃貸可能面積（㎡） 188,958.58
全運用不動産稼働率

全賃貸可能面積（㎡） 194,673.90
全運用不動産稼働率

全賃貸可能面積（㎡） 243,722.43
全運用不動産稼働率

全賃貸可能面積（㎡） 289,783.37
全運用不動産稼働率

全賃貸可能面積（㎡） 293,591.98
全運用不動産稼働率

98.3%－ 65 －

（ロ）第 6 期末保有資産のうち主要な資産の概要
第 6 期末保有資産のうち、その平成 18 年 10 月分の「契約賃料合計」が「全契約賃料合計」の 10%以上を占める不動産は「新宿野村ビル」のみです。当該資産の平成 18 年 10 月
末日（第 6 期末）現在の賃貸状況は、以下のとおりです。
なお、当該資産の契約賃料合計、賃貸面積及び賃貸可能面積については、それぞれ建物全体から得られる賃料収入、建物全体の賃貸面積及びその賃貸可能面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた数値を算定しています。
（ⅰ）新宿野村ビル
テ ナ ン ト の 総 数：86
契 約 賃 料 合 計：平成 18 年 10 月分の契約賃料合計は、264,699 千円（千円
未満切り捨て）です。
賃
貸面
積：31,349.11 ㎡
賃 貸 可 能 面 積：31,589.26 ㎡
最近 5 年間の稼働率の推移：本投資法人が保有する情報及び本物件の売主等から提供された情報による最近 5 年間の稼働率の推移は、以下のとおりです。
平成 18 年 10 月 31 日 99.2%
平成 18 年 4 月 30 日 99.2%
平成 17 年 10 月 31 日 97.4%
平成 17 年 4 月 30 日 97.5%
平成 16 年 10 月 31 日 96.5%
平成 16 年 4 月 30 日 96.7%
平成 15 年 3 月 31 日 99.2%
平成 14 年 3 月 31 日 97.4%（ハ）主要なテナントの概要
第 6 期末保有資産について、平成 18 年 10 月末日（第 6 期末）時点で、特定のテナントに対する賃貸面積（第 6 期末保有資産のうち複数に同一のテナントが入居している場合は、その賃貸面積の合計）が、同日時点のそれら全ての資産の全賃貸面積の 10%以上を占める
テナントは、
フラッグシッププロパティーズ有限会社のみです。同社に対する賃貸状況は、
以下のとおりです。
（ⅰ）フラッグシッププロパティーズ有限会社
入居物
件
名：ＪＡＬビルディング
業
種：不動産業賃
貸面
積：42,084.11 ㎡（専有部分の面積に加え、共用部分について、本投資法人が信託受託者を通じて保有する共用部分の共有持分の割合（管理規約の定めによります。）を建物全体の共用部分の面積に乗じた面積を含みます。但し、賃料算定の対象となっている面積は、当該受託者の保有する専有部分の面積（25,550.70 ㎡）であり、共用部分は含みません。）
全賃貸面積に占める割合：13.3%
契約
満
了日：平成 27 年 3 月 31 日
契 約 更 改 の 方 法：期間満了 1 年前までに別段の意思表示がなされない場合、契約は 2 年間延長され、以後も同様となります。
賃 料 改 定 に 関 す る 規 定：該当事項はありません（なお、下記特記事項をご参照下さい。）。
その他賃貸借契約に関する特記事項：
・ フラッグシッププロパティーズ有限会社（以下「フラ－ 66 －

・・・・

ッグシップ」といいます。）は、ＪＡＬビルディングの他の全ての区分所有者からその所有する専有部分
及び共用部分を借り受け、建物全体を株式会社日本航
空インターナショナル（以下「ＪＡＬ」といいます。）に転貸します。
フラッグシップから本投資法人の保有する信託受益権に係る信託の受託者に支払われる賃料は、ＪＡＬからフラッグシップに支払われる賃料に当該受託者が保有する共用部分の共有持分の割合（管理規約の定めによります。）を乗じた金額です。なお、ＪＡＬがフ
ラッグシップに支払う賃料は、上記契約満了日までの期間については増減が予定されていません。
上記契約満了日まで、賃貸借契約の中途解約はできません。
建物の管理に要する費用は、ＪＡＬとフラッグシップとの間の賃貸借契約に従い、ＪＡＬが負担します。
フラッグシップは、建物全体をＪＡＬに転貸することのみを目的として、本投資法人の利害関係人等である
野村不動産が 100%出資することにより設立した子会社であり、投信法上の利害関係人等に該当します。

賃料及び敷金等合計の金額は、やむを得ない事情により開示していません。

－ 67 －

（ニ）主要 10 テナントに関する情報
第 6 期末保有資産について、平成 18 年 10 月末日（第 6 期末）時点で、特定のテナントに対する賃貸面積（第 6 期末保有資産のうち複数の資産に同一のテナントが入居している
場合は、その賃貸面積の合計）の、同日時点のそれら全ての資産の全賃貸面積に占める割合が大きい順に上位 10 位までのテナントは、以下のとおりです。
なお、賃貸面積の算定に当たっては、区分所有建物については原則として専有部分の面積のみを算入していますが、共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含むものとし、
新宿野村ビルについてはそれぞれのテナントに対する賃貸面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた面積を算入しています。
＜賃貸面積上位 10 テナント＞
平成 18 年 10 月末日現在

テナント名

業種

フラッグシッププロパティーズ
有限会社

不動産

株式会社ザイマックスアクシス

不動産

富士通株式会社

電気機器

セコム株式会社サービス

野村ファシリティーズ株式会社

不動産

野村不動産株式会社

不動産

全賃貸
面積に
占める
割合
(%)(注 2)

契約満了予定日
（注 1）

賃貸面積
（㎡）

ＪＡＬビルディング

平成 27 年 3 月 31 日

42,084.11
（注 3）

13.6

ＮＯＦ東陽町ビル

平成 21 年 11 月 30 日

18,218.17

5.9

平成 19 年 3 月 31 日

3,699.38

1.2

入居物件名

ＮＯＦテクノポート
カマタセンタービル
ファーレ立川センター
スクエア
ＮＯＦ新横浜ビル
セコムメディカルビル
ＮＯＦ仙台青葉通りビル
新宿野村ビルＮＯＦ宇都宮ビル
野村不動産四ツ橋ビル
野村不動産広島ビル
新宿野村ビル野村不動産大阪ビル
野村不動産四ツ橋ビル

平成 19 年 12 月 31 日

255.150.1

平成 20 年 9 月 30 日
平成 37 年 2 月 28 日
平成 18 年 12 月 31 日
平成 20 年 5 月 31 日
平成 19 年 12 月 31 日
平成 19 年 11 月 30 日
平成 19 年 3 月 31 日
平成 25 年 11 月 30 日
平成 25 年 11 月 30 日
平成 25 年 11 月 30 日

6,547.74
8,821.24
755.691,206.55
1,140.85
1,847.63
2,834.48
3,607.48
345.37
1,266.19

2.1
2.8
0.2
0.4
0.4
0.6
0.9
1.2
0.1
0.4

富士ゼロックスオフィス
サプライ株式会社
富士通コミュニケーション
サービス株式会社

卸売

ＮＯＦ駿河台プラザビル

平成 19 年 4 月 30 日

4,160.94

1.3

情報・
通信

天王洲パークサイドビル

平成 19 年 2 月 28 日

3,598.83

1.2

ＮＯＦ御堂筋ビル

平成 22 年 1 月 31 日

2,774.75

0.9

株式会社新生銀行

銀行

広島立町ＮＯＦビル

平成 22 年 1 月 31 日

647.010.2

大建工業株式会社

その他
製品

ＮＯＦ日本橋本町ビル

平成 19 年 2 月 14 日

3,221.93

1.0

107,033.49

34.5

合

計

（注 1）複数の賃貸借契約がある場合には、賃貸面積が最も大きい契約の終了日を記載しています。
（注 2）全賃貸面積に占める割合は、小数点第 2 位を四捨五入しています。そのため、記載されている数値を単純に足し合わせても、合計欄の記載数値とは必ずしも一致しません。
（注 3）専有部分の面積に加え、共用部分について、本投資法人が信託受託者を通じて保有する共用部分の共有持分の割合（管理規約の定めによります。）を建物全体の共用部分の面積に乗じた面積を含みます。但し、賃料算定の対象となっている面積は、当該受託者の保有する専有部分の面積（25,550.70 ㎡）であり、共用部分は含みません。

－ 68 －

（ホ）利害関係人等への賃貸状況
平成 18 年 10 月末日（第 6 期末）現在、投信法上の利害関係人等が第 6 期末保有資産の一部を賃借しています。
かかる投信法上の利害関係人等への賃貸状況の概要は以下のとおりです。なお、賃貸面
積及び年間賃料の算定にあたり、新宿野村ビルについてはそれぞれのテナントに対する賃貸面積及び年間賃料に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた数値を記載しています。
＜利害関係人等への賃貸状況＞
テナント名称

業種

野村不動産株式会社

野村不動産
アーバンネット
株式会社

不動産

入居物件名

年間賃料
収入
（千円）
（注 1)

賃貸面積
（㎡）

年間賃料
収入合計
に占める
割合(%)
（注 2）

新宿野村ビル

3,607.48

392,099

2.0

野村不動産
四ツ橋ビル

1,266.19

72,684

0.4

野村不動産
大阪ビル

345.37

21,6620.1

新宿野村ビル972.80103,225

ＮＯＦ
横浜西口ビル273.71

新宿野村ビル780.85

契約満了
予定日

契約更改
の方法

平成 25 年
11 月 30 日

更新なし

0.5

平成 22 年
11 月 30 日

更新なし

15,8970.1

平成 19 年
12 月 31 日

更新なし

90,1360.5
平成 22 年
11 月 30 日

更新なし

不動産

野村
ビルマネジメント
株式会社

サービス

野村
リビングサポート
株式会社

野村不動産
四ツ橋ビル

337.12

18,358

0.1

サービス

野村不動産
四ツ橋ビル

687.7937,4540.2

平成 22 年
11 月 30 日

更新なし

野村アメニティ
サービス株式会社

サービス

新宿野村ビル

71.97

8,291

0.0

平成 22 年
11 月 30 日

更新なし

株式会社メガロスサービス

新宿野村ビル241.7527,9490.1

平成 22 年
11 月 30 日

更新なし

8,585.03

787,759

4.0

小計

フラッグシップ
プロパティーズ
有限会社

合

計

不動産

ＪＡＬ
ビルディング

42,084.11
（注 3）

（注 4）

（注 4）

50,669.14

（注 4）

（注 4）

特記事項
当初 5 年間（平成 20 年
11 月 30 日まで）は賃料
変更及び解約不可。5
年経過時（平成 20 年 12
月 1 日）及び以後 2 年毎に賃料を改定する。5
年経過時以降の解約については借主より 1 年
前までに貸主に対し通知を要する。
平成 17 年 12 月 1 日及び以後 2 年毎に賃料を改定する。平成 17 年 12
月 1 日以降の解約については借主より 1 年前までに貸主に対し通知を要する。
平成 17 年 12 月 1 日及び以後 2 年毎に賃料を改定する。平成 17 年 12
月 1 日以降の解約については借主より 1 年前までに貸主に対し通知を要する。
契約期間中（平成 19 年
12 月 31 日まで）は賃料
変更及び解約不可。
平成 17 年 12 月 1 日及び以後 2 年毎に賃料を改定する。平成 17 年 12
月 1 日以降の解約については借主より 1 年前までに貸主に対し通知を要する。
平成 17 年 12 月 1 日及び以後 2 年毎に賃料を改定する。平成 17 年 12 月
1 日以降の解約については借主より 1 年前までに貸主に対し通知を要する。

期間満了 1 年
前に別段の意当初契約期間中（平成平成 27 年 思 表 示 が な さ
27 年 3 月 31 日まで）は、
3 月 31 日 れない場合は 2解約不可。
年間延長され、以後も同様。

（注 1）年間賃料収入は、上記の賃貸借契約に基づく平成 18 年 10 月末日現在有効な契約上の月額賃料（事務所及び店舗の賃料・共益費合計）を 12 倍した金額（千円未満切り捨て）です。そのため、各テナントの年間賃料収入の金額の和が小計欄に記載の金額と一致しないことがあります。
（注 2）小数点第 2 位を四捨五入しています。
（注 3）専有部分の面積に加え、共用部分について、本投資法人が信託受託者を通じて保有する共用部分の共有持分の割合（管理規約の定めによります。）を建物全体の共用部分の面積に乗じた面積を含みます。但し、賃料算定の対象となっている面積は、当該受託者の保有する専有部分の面積（25,550.70 ㎡）であり、共用部分は含みません。
（注 4）やむを得ない事情により開示していません。

－ 69 －

（３）その他投資資産の主要なもの
不動産信託受益権及び不動産については、前記「（2）投資不動産物件」をご参照ください。その他については、該当事項はありません。

－ 70 －

ファンドの関係法人（前記「１．ファンドの関係法人」の参照資料）

本投資法人の関係法人、その他の関係者の名称及び関係業務の概要は以下の図のとおりです。下図は、
本投資法人が不動産信託受益権を通じて不動産を保有している場合の概要を記載したものです。

本投資法人

会計監査人

新日本監査法人
野村不動産オフィスファンド投資法人
資産保管会社
投資主名簿等管理人
経理等に係る一般事務受託者

②

③

④

投資主総会

投資法人債に係る一般事務受託者
投資法人債管理者

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
役員会
不動産信託受託者⑦

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社
中央三井信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社

投資法人債に係る一般事務受託者(元利金支払事務取扱者等)

執行役員 岡田 勇
監督役員 早川 吉春
吉田 修平
相川 榮德

⑤
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行
株式会社三井住友銀行
野村證券株式会社
みずほ証券株式会社日興シティグループ証券株式会社⑥①

プロパティ・マネジメント会社

野村不動産株式会社野村ﾋﾞﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
株式会社第一ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ
伊藤忠ｱｰﾊﾞﾝｺﾐｭﾆﾃｨ株式会社
生駒ﾃｨﾋﾞｰｴﾑ株式会社

情報提供会社・
リサーチ関連業務等受託者

資産運用会社⑧
野村不動産投信株式会社

野村不動産株式会社
野村不動産ｱｰﾊﾞﾝﾈｯﾄ株式会社
野村不動産ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ
・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社（注）上記図においては、各関係者の正式な法人名を記載していないものがあります。

契約の種類
①
②
③
④
⑤
⑥
⑦
⑧

資産運用委託契約
投資口事務代行委託契約
資産保管業務委託契約／経理等に係る一般事務委託契約
投資法人債管理委託契約／登録事務委託契約（第 1 回債及び第 2 回債関連）(注 1)／投資法人債事務委託契約（第 1 回債及び第 2 回債関連）
元利金支払事務委託契約／登録事務委託契約（第 3 回債及び第 4 回債関連）（注 1）／財務代理
契約（第 3 回債及び第 4 回債関連）
プロパティ･マネジメント委託契約（注 2）
不動産管理処分信託契約
情報提供協定書、情報取扱覚書、業務委託契約（注 3）（注 1）本書において、野村不動産オフィスファンド投資法人第 1 回無担保投資法人債（投資法人債間限定同順位特約付及び適格
機関投資家限定）を「第 1 回債」といい、野村不動産オフィスファンド投資法人第 2 回無担保投資法人債（投資法人債間限定同順位特約付及び適格機関投資家限定）を「第 2 回債」といい、野村不動産オフィスファンド投資法人第 3 回無担保
投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）を「第 3 回債」といい、野村不動産オフィスファンド投資法人第 4 回
無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）を「第 4 回債」といい、これらを併せて「本投資法人債」といいます。
（注 2）プロパティ・マネジメント委託契約は、運用不動産毎に本投資法人、不動産信託受託者及びプロパティ・マネジメント会
社の三者間にて締結されます（但し、本投資法人が不動産を直接に所有する場合には、当該不動産のプロパティ・マネジ
メント委託契約は、不動産信託受託者を除く本投資法人とプロパティ・マネジメント会社との間の二者契約となります。）。
（注 3）資産運用会社は、野村不動産及び野村不動産アーバンネット株式会社（以下「野村不動産アーバンネット」といいます。）との間で、情報提供協定書（以下に定義します。）を、野村不動産インベストメント・マネジメント株式会社（以下「野村不動産インベストメント・マネジメント」といいます。）との間で情報取扱覚書（以下に定義します。）を、それぞれ締
結しています。さらに、資産運用会社は、野村不動産インベストメント・マネジメント及び野村不動産との間で業務委託契約を締結しています。

－ 71 －

社名
野村不動産

運営上の役割
本投資法人

業務内容
本投資法人は、主として不動産等及び不動産対応証券のオフィスファンド投資法人

特定資産に投資し、中長期の安定した収益の確保と運用
資産の着実な成長を目指して運用を行います。

野村不動産投信株式会社

資産運用会社

資産運用委託契約（上図中①）に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産運用会社として、本投資法人の規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、本投資法人の資産の運用を行います。

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

投資主名簿等管理人

投資口事務代行委託契約（上図中②）に従い、本投資法
人からの委託に基づき、本投資法人の投資主名簿（証券保管振替制度による実質投資主名簿を含みます。以下同じ。）、その他これに付随する帳簿の作成、管理及び備置に関する事務、本投資証券の発行に関する事務、投資主総会招集通知の発送、議決権行使書に関する事務、投資主・証券保管振替制度による実質投資主（以下「実質投資主」といいます。）に対して分配をする金銭の支払に関する事務等を行います。

資産保管会社

Ａ．資産保管会社として、資産保管業務委託契約（上図

経理等に係る一般事中③）に従い、本投資法人からの委託に基づき、本務受託者

投資法人の資産の保管に係る業務を行います。
Ｂ．経理等に係る一般事務委託契約（上図中③）に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法人の機関の運営に関する事務、計算に関する事務、会計帳簿の作成に関する事務、納税に関する事務等を行います。

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

投資法人債に係る一第1回債及び第2回債に関して、元利金支払事務委託契約

般事務受託者（第1回債及び第2回債関連）、登録事務委託契約（第1回債及び第2回債関連）及び投資法人債事務委託契約（第1回債及び第2回債関連）（上図中④及び⑤）に従い、本投資法人からの委託に基づき、投資法人債券の発行に関する事務、投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務、投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事
務等を行います。

野村證券株式会社

投資法人債に係る一第1回債及び第2回債に関して、元利金支払事務委託契約

みずほ証券株式会社

般事務受託者（上図中⑤）に従い、本投資法人からの委託に基づき、第1回債及び第2回債に関して、投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務を行います。

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

投資法人債管理者

投資法人債管理委託契約（上図中④）に従い、第1回債及び第2回債に関して本投資法人からの委託に基づき投資法人債管理者としての業務を行います。

株式会社三井住友銀行

投資法人債に係る一第3回債及び第4回債に関して、財務代理契約（第3回債及般事務受託者

び第4回債関連）及び登録事務委託契約（第3回債及び第4回債関連）（上図中⑤）に基づき、本投資法人からの委託に基づき、第3回債及び第4回債に関する発行事務及び期中事務を行います。

株式会社三井住友銀行

投資法人債に係る一第3回債に関して、元利金支払事務委託契約（第3回債関野村證券株式会社

般事務受託者連）（上図中⑤）に従い、投資法人債権者に対する利息

日興シティグループ証券

又は償還金の支払に関する事務を行います。

株式会社－ 72 －

社名

運営上の役割業務内容

株式会社三井住友銀行

投資法人債に係る一第4回債に関して、元利金支払事務委託契約（第4回債関野村證券株式会社

般事務受託者連）（上図中⑤）に従い、投資法人債権者に対する利息

みずほ証券株式会社
野村不動産株式会社

又は償還金の支払に関する事務を行います。
情報提供会社

情報提供協定書又は情報取扱覚書（上図中⑧）を締結し野村不動産アーバンネットて、不動産売却情報の提供を行います。詳細については、

株式会社

後記「運用方針 / ① 基本方針 / Ｄ．野村不動産グルー

野村不動産インベストメント

プとの業務の協調関係 /（イ）野村不動産グループから・マネジメント株式会社の情報提供」及び 同「（ロ）その他の売却が見込まれる物件」をご参照ください。

野村不動産株式会社

プロパティ・

本投資法人（不動産信託受益権を取得する場合には、不野村ビルマネジメント

マネジメント会社

動産信託受託者）は、左記のプロパティ・マネジメント

株式会社

会社（以下「ＰＭ会社」といいます。）との間で、各運株式会社第一ビルディング

用不動産についてプロパティ・マネジメント委託契約（上伊藤忠アーバンコミュニティ

図中⑥）を締結しています。プロパティ・マネジメント

株式会社

業務の内容は、以下のとおりです。

生駒ティビーエム株式会社

Ａ．初期業務（業務の引継ぎ等）
Ｂ．リーシングマネジメント業務（賃貸企画業務・賃借人誘致業務）
Ｃ．会計出納業務
Ｄ．建物管理監督業務
Ｅ．賃貸運営業務（入居済みテナント管理等）
Ｆ．修繕工事等管理業務
Ｇ．事業計画・報告書作成業務
Ｈ．その他業務
本書の日付現在において本投資法人が保有している信託
受益権の原資産たる不動産のＰＭ会社については、後記「各運用不動産のＰＭ会社一覧表」をご参照ください。
本投資法人は、建物及び設備の日常的な維持管理に係る業務をＰＭ会社以外の業者に発注することがあり、このような場合、本投資法人は、ＰＭ会社に当該発注先の監督を委託します。

野村不動産インベストメント・

リサーチ関連業務等

資産運用会社と業務委託契約（上図中⑧）を締結し、以マネジメント株式会社

受託者

下の補助的な業務を行います。

野村不動産株式会社Ａ．リサーチ関連業務
Ｂ．技術的助言業務
Ｃ．取得補助業務
Ｄ．取得助言業務（注）第 1 回債は、額面総額 50 億円、利率年 1.85%、利払日毎年 3 月 16 日及び 9 月 16 日、償還日平成 27 年 3 月 16 日として、また、
第 2 回債は、額面総額 50 億円、利率年 2.47%、利払日毎年 3 月 16 日及び 9 月 16 日、償還日平成 32 年 3 月 16 日として、平成 17
年 2 月 24 日開催の本投資法人役員会の承認に基づき、平成 17 年 3 月 16 日に発行されました。また、第 3 回債は、額面総額 100
億円、利率年 1.19%、利払日毎年 5 月 28 日及び 11 月 28 日、償還日平成 22 年 11 月 29 日として、また、第 4 回債は、額面総額 100
億円、利率年 2.05%、利払日毎年 5 月 28 日及び 11 月 28 日、償還日平成 27 年 11 月 30 日として、平成 17 年 9 月 29 日開催の本投資法人役員会の承認に基づき、平成 17 年 11 月 28 日に発行されました。
（注）野村不動産インベストメント・マネジメントは、野村不動産ホールディングスの 100%子会社であり、不動産投資に関する調査及びコンサルタント等を業務とする会社ですが、本書の日付現在における主な業務は、不動産への投資を目的として設立され、適格機関投資家（証券取引法（昭和 23 年法律第 25 号）第 2 条第 3 項第 1 号に定める者をいいます。以下同じ。
）等一定の限られた投資家が投資を行うファンド（投資目的で集められた資金又はかかる資金により取得されたその他の資産の集合体をいいます。）の運営管理業務（ファンド組織の運営管理、投資すべき不動産に関する情報収集、分析、取得に関するコンサルティング等）です。

－ 73 －

＜各運用不動産のＰＭ会社一覧表＞
新宿野村ビル、ＪＡＬビルディング、天王洲パークサイド
ビル、ＮＯＦ渋谷公園通りビル、セコムメディカルビル、
西新宿昭和ビル、ＮＯＦ溜池ビル、ＮＯＦ品川港南ビル、
野村不動産株式会社（19棟）

ＮＯＦ駿河台プラザビル、ＮＯＦ南新宿ビル、ＮＯＦテク
ノポートカマタセンタービル、ファーレ立川センタースク
エア、ＮＯＦ横浜西口ビル、ＮＯＦ新横浜ビル、ＮＯＦ御堂筋ビル、野村不動産大阪ビル、野村不動産四ツ橋ビル、
広島立町ＮＯＦビル、野村不動産広島ビル

野村ビルマネジメント株式会社（4棟）
株式会社第一ビルディング（4棟）

ＮＯＦ東陽町ビル、ＮＯＦ川崎東口ビル、ＮＯＦ宇都宮ビル、ＮＯＦ名古屋柳橋ビル
クリスタルパークビル、札幌ノースプラザ、ＮＯＦ仙台青葉通りビル、ＮＯＦ神戸海岸ビル

伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社（2棟）

ＮＯＦ日本橋本町ビル、ＮＯＦ神田岩本町ビル

生駒ティビーエム株式会社（1棟）

ＮＯＦ芝ビル－ 74 －

運用方針
①

基本方針
本投資法人は、投信法に基づき、その規約において、主として不動産関連資産の特定資産に投資し、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことをその基本方針とする旨規定しています（規約第 25 条）。本投資法人は、本書の日付現在、その資産の運用を資産運用会社たる野村不動産投信株式会社に全て委託しています。
資産運用会社は、規約に定める本投資法人の基本方針に従い、かつ本投資法人との資産運用委託契約に基づいて、その社内規程として資産運用ガイドラインを制定しており、資産運用ガ
イドラインにおいて、本投資法人の運用資産に適用される運用及び管理に係る方針を以下に記載のとおり定めています。かかる資産運用ガイドラインは、近時の不動産市場について、「収益性」重視の投資判断への変化と、いわゆる投資家保有型の不動産保有形態への移行を基本的な認識とする資産運用会社が、規約に定める本投資法人の投資の基本方針の実現のために現時点で最も適切であると判断して制定した資産運用の細則であり、資産運用会社は必要に応じこの見直しを行うこととします。
すなわち、今後不動産を取り巻く市場環境、資本市場の動向及び経済環境等が変動し、資産運用会社が規約に定める本投資法人の投資の基本方針を実現するために最も適切であると判断する場合には、機動的に資産運用ガイドラインを変更するものとします。
Ａ．投資対象規約及び資産運用ガイドラインに従い、資産運用会社は、主として、以下の資産を対象として投資を行う方針です。
（イ）用途
本投資法人が不動産関連資産に投資するに際しては、その本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の用途を、主としてオフィスとします（規約第 26 条第 1 項）。
流通市場の規模及び投資機会の絶対数からみて、主たる用途がオフィスである建物（以下「オフィスビル」といいます。）は、日本における不動産投資の中心的な投資対象であると考えられます。また、オフィスビルは、特定の企業の本社等として又は特殊な用途において使用される場合を除き、その特性として、①多様なテナントの入居が見込め、テナ
ントを分散させて収益に関するリスクを軽減することにより安定した収益が期待でき、②個別運用不動産当たりの資産額が他のタイプの不動産（例えば住居等）に比べて相対的に大きいことから、投資額当たりの取得コスト及び管理コストを削減し、投資効率を高める
ことが期待できます。本投資法人及び資産運用会社では、これらの点から、オフィスビル
は、中長期的な収益安定と資産規模の着実な成長を企図する本投資法人の投資方針に合致すると考えています。
また、より広く投資機会を求めるため、次のような資産にも投資できることとしています。まず、オフィスビルではなく、オフィスビルの敷地又は敷地に係る地上権若しくは賃借権のみに投資することがあります。また、オフィスへの転用を前提として他の用途に供されている不動産に投資することがあります。この場合には、転用するための工事及びテ
ナントの変更に要する費用及び期間に照らして転用が容易であることを条件とします。さらに、複数の不動産関連資産を一括して又はその一部を取得する場合には、当該不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産について、取得対象部分の過半につき、その用途がオフィスである場合には、店舗その他の商業用施設や居住用建物も含めて当該不動産関連資産全体を投資の対象とすることがあります。
（ロ）投資地域
本投資法人は、運用資産の着実な成長を達成するために、下記の三大都市圏及び政令指定都市等に立地する物件を投資対象とします。更に詳細なポートフォリオの内訳については、後記「Ｂ．安定収益の確保 /（イ）分散投資（ポートフォリオ構築方針）」をご参照ください。
首都圏：東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、群馬県、栃木県、茨城県
中部圏：愛知県、静岡県－ 75 －

近畿圏：大阪府、京都府、兵庫県
その他：政令指定都市及びそれに準ずる都市
Ｂ．安定収益の確保
本投資法人は、安定的な収益が見込める不動産関連資産に投資を行うことを基本方針とします。
（イ）分散投資（ポートフォリオ構築方針）
特定の地域における経済状況の変動、地震その他の特定の地域に重大な影響を及ぼす事
情による収益の変動を極小化することは、ポートフォリオとしての安定した収益の確保に不可欠と考えられます。
資産運用会社においては、かかる目的のため、主要都市毎の経済状況及びオフィスビル
市場の規模・動向（ストック量、時価総額、売買及び賃貸の需給環境とその将来性予測）を考慮してポートフォリオの地理的構成を決定します。
資産運用会社の資産運用ガイドラインにおいて、運用不動産の地理的構成は下記の数値を目安としています。但し、かかる数値は中長期的な目標値であり、その達成が約束されるものではなく、今後の資産取得の過程で一時的に下記の数値どおりとならない場合があります。

1

東京都心部（都心 6 区：千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区）

60-80%

2

東京周辺部（1 都 3 県：東京都心部以外の東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）

10-20%

3

その他地方都市

10-20%（ロ）個別運用不動産の安定収益確保
資産運用会社は、中長期的に安定した収益を実現するため、下記のとおり物件特性及びマーケット状況等に応じた機動的な運用に努め、稼働率と賃料水準の維持・向上を図ります。
（ⅰ）物件特性の把握
不動産関連資産の取得にあたり資産運用会社は、当該運用不動産に関し、収益性の調査、物理的調査、マーケット調査及び法的調査等の詳細な調査（デューディリジェンス）
を多角的に行い、運用不動産の物件特性（立地の優位性、建物の性能及び規模、賃料水
準、競合物件の有無等）を把握します。また、その特性を踏まえた収益変動リスク及びその回避・軽減方法を検討した上で、投資の可否及び取得価格等を判断します。その詳
細は、後記「② 投資基準 / Ａ．物件選定基準」及び同「Ｃ．投資分析基準」をご参照ください。
（ⅱ）サブマーケット分析
サブマーケットとは、特定の不動産に固有の一定の特性に着目した需要層毎に細分化された賃貸市場のことをいいます。資産運用会社は、不動産関連資産の取得にあたり、物件の立地のみにとらわれることなく、物件特性の分析に基づいて当該物件が属する実質的なサブマーケットを見極める等の分析を行います。その際、当該サブマーケットの過去の状況の推移、中長期的なテナント需要及び新規賃貸不動産の供給見通し等に関する調査を実施し、サブマーケット自体の中長期的な安定性を確認し、その上で当該物件自体の収益につき、その安定性を検証します。
（ⅲ）テナント営業（リーシング）
資産運用会社は、営業期間毎に、本投資法人の運用不動産毎に物件別事業計画（後記「③ ポートフォリオ運営管理方針 / Ｃ．年度運用計画等の策定及び管理」をご参照ください。）を策定し、その一部として、運用不動産毎にリーシング計画を策定します。
リーシング計画には、サブマーケット内の新築賃貸不動産の供給動向、業種別テナント
動向及び他物件成約事例等を反映し、新規募集賃料及び既存テナントの継続的な賃料の－ 76 －

設定、既存テナントの満足度の向上、新規テナント候補への継続営業等の方針を定め、リーシングにつき機動的な対応を図ります。
（ⅳ）大規模修繕及びリニューアル計画
資産運用会社は、運用不動産の収益の安定化と競争力及び資産価値の維持・向上を図るため、中長期的な視点に基づき、戦略的な大規模修繕（物件機能維持）及びリニュー
アル（物件機能向上）計画を策定します。これらの計画策定に際し、設備や構造面で高い専門性が求められる分野においては、必要に応じて、野村不動産インベストメント・
マネジメントから建物及び設備等に関する助言を受けることができます。
（ⅴ）未稼働（開発中）の不動産への投資方針
本投資法人は、原則として、取得時点において既に賃貸され、収益を上げている不動産に投資を行います。未稼働（開発中）の不動産への投資については、建物の完工・引渡し等のリスク及び稼働開始時期やテナント確保等の見通しに基づく稼働開始後の収益見込み等がポートフォリオ全体に与える影響を考慮の上、慎重に投資判断を行います。
Ｃ．成長性の確保
資産運用会社は、規約及び資産運用ガイドラインに基づき、以下のとおり運用資産の成長を確保することを目指します。
（イ）内部成長
資産運用会社は、ポートフォリオからの収益の極大化を目標として、賃料収入の安定的成長及び各種運営・管理コスト削減を企図した運用を行います。
（ⅰ）賃料収入の安定的成長
個別の運用不動産について営業期間毎に策定する物件別事業計画に定めるリーシン
グ計画に基づき、物件毎に適正なＰＭ会社を選定し、戦略的なリーシング活動を行い、物件別事業計画に沿った稼働率及び賃料の維持・向上に努めます。
同様に、物件別事業計画に基づいた計画的な大規模修繕・リニューアル工事の実施により、建物性能の維持及び経年劣化による陳腐化の回避を図り、競争力を高め、稼働率
及び賃料の維持・向上を目指します。
（ⅱ）運営・管理コストの削減
管理費、維持・修繕費及び各種手数料の構成比を運用不動産毎に検証し、清掃会社や警備会社等の使用業者の入札による選定、近接して所在する運用不動産についての建物
管理の一括委託等の手法も取り入れることにより、費用削減を模索します。また、恒常的な支出削減に寄与する機械管理システムの導入や、重要設備の更新等を行うことにより、人件費・動力費の削減・効率化を追求します。
（ロ）外部成長
本投資証券の上場時以降の本投資法人による資産の取得については、前記「5 参考情報/（2）投資不動産物件」をご参照下さい。本投資法人は、今後とも資産規模を拡大させ、それによって、投資口の流動性向上、運用不動産の分散による収益変動リスクの低減、規模のメリットによる運営コストの逓減等を図る方針です。
かかる目的のため、不動産の購入についての専門家を擁する資産運用会社は、広く不動
産売却情報を収集します。これに加え、資産運用会社は野村不動産グループから得られる売却物件情報（野村不動産グループの保有・開発する不動産等に関する情報、野村不動産
グループが仲介を委託された不動産に関する情報及びその他野村不動産グループが収集した売却が見込まれる不動産等に関する情報）を活用します。その詳細については後記「Ｄ．
野村不動産グループとの業務の協調関係」をご参照ください。また、野村不動産との利益相反の防止については、利害関係人等との取引について定める法令により規制を受けるほか、社内規程により規制（注）をしています。
（注）資産運用会社では、社内規程を定めて、利益相反を防止することとしています。社内規程の定めは以下のとおりです。
資産運用会社では、社内規程であるオフィス運用本部投資委員会規程及びコンプライアンス規程に基づき、投信法の定める利害関係人等との取引については、コンプライアンス委員会にて、法令上の問題点の有無の他
運用資産の受託者としての責務（同じく社内規程であるコンプライアンス・マニュアルに定めています。）を遵守しているか否か等を審議・検討します。かかる審議・検討の結果、コンプライアンス委員会において、法令・－ 77 －

諸規則・行動指針その他コンプライアンス上の問題がないと判断された場合に限り、当該取引についての議案
がオフィス運用本部に属する投資委員会（以下、別段の記載がない限り、単に「投資委員会」といいます。
）に提案されます。問題があると判断された取引は、投資委員会に提案されず、本投資法人は当該取引を行わない
仕組みとなっています。資産運用会社では、オフィス運用本部投資委員会規程及びコンプライアンス規程に基づき、上記利害関係人等との取引の他、以下のような取引についても、同様の取引制限を行うこととしています。
（ⅰ）利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等と本投資法人との間の不動産等の売買（ⅱ）その他利害関係人等又は利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等と本投資法人との間の、互いに利益が対立するおそれのある契約（プロパティ・マネジメント契約等）の締結
本投資法人は、上記のような手続を経ることを前提として、野村不動産グループから不動産等を取得することがあります。この場合の不動産等の取得価格は、利害関係人等ではない不動産鑑定士による鑑定評価額以下とするものとします。但し、売主である野村不動産グループの会社が当該不動産等の取得に要した諸費用（各種手数料、デューディリジェンス費用、登録免許税等）相当額を上限として、鑑定評価額を上回る価格で取得することがあります。その場合には、売主である野村不動産グループの会社から費用の金額に関する資料を徴するものとし、不動産等の取得後速やかにかかる費用を開示するものとします。
なお、資産運用会社は、平成 18 年 2 月 7 日、複数の投資法人の資産運用を受託することを想定した社内体制の整備等を目的とする投信法第 10 条の 2 の規定に基づく認可（業務の方法等の変更の認可）を取得し、平成 18
年 4 月 1 日をもってオフィス運用本部及びレジデンス運用本部を設け、本投資法人及び主たる用途が居住用施設である不動産を投資対象とする他の投資法人から資産運用の委託を受けるための体制を整備しました。資産運用会社は、平成 18 年 8 月 3 日付にて投信法第 166 条の規定に基づき、野村不動産レジデンシャル投資法人を設立し、同日付にて同投資法人と資産運用委託契約を締結しました。また、野村不動産レジデンシャル投資法
人は、同年 8 月 24 日をもって投信法第 187 条に基づく内閣総理大臣による同投資法人の登録を完了しました。

Ｄ．野村不動産グループとの業務の協調関係
資産運用会社における現在の経営陣及び主要な人材は、不動産の購入、管理、売却等並びに不動産同等物及び不動産対応証券のストラクチャリング、購入、管理、売却等について、
とりわけ投資・運用という観点から、野村不動産グループにて研鑚を積んでおり、現在の資産運用会社の組織体制は、これらの人材が中核となって本投資法人の資産運用業務に当たることを意図して構築されています。このように資産運用会社は、自らが有する知識・経験を活用して本投資法人の資産の運用を行いますが、加えて、以下のとおり、野村不動産グルー
プとも協調し、本投資法人の安定収益の確保及び運用資産の着実な成長を目指します。
（注）「不動産同等物」とは、本投資法人の規約第 27 条第 1 項(2)に定める資産をいいます。

（イ）野村不動産グループからの情報提供（ⅰ）野村不動産グループの保有･開発物件
資産運用会社は、野村不動産及び野村不動産アーバンネットとの間で、それぞれ、平成 15 年 9 月 29 日付にて「不動産等の情報提供に関する基本協定書」（その後の変更を含み、以下「情報提供協定書」といいます。）を締結しています。かかる情報提供協定書に基づき、野村不動産及び野村不動産アーバンネットは、自ら保有し又は今後開発して保有することとなる不動産等のうち、本投資法人の物件選定基準（後記「② 投資基
準 / Ａ．物件選定基準」をご参照ください。）に大要適合すると思われる不動産等を売却しようとする場合、その情報を原則として第三者より先に資産運用会社に通知します。
資産運用会社がかかる情報を検討し、その結果取得を決定し、情報提供を受けた会社との間で売却条件等につき合意に達した場合には、本投資法人は、当該会社からこれを買い受けることがあります。なお、野村不動産及び野村不動産アーバンネットから不動産等を取得する場合には、資産運用会社は、その社内規程に従い、コンプライアンス委員会の承認（注）を必要とします。
（注）本投資法人のコンプライアンス体制は以下のとおりです。
（イ）コンプライアンス委員会
資産運用会社は、資産運用会社の遂行する本投資法人の資産運用業務が本投資法人の投資主の資金を運用する行為であるという基本的な認識のもと、適正な運用体制を構築するため、法令の遵守状況の確認、投信法に定める利害関係人等との取引及び利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等と本投資法人との競合取引等について審議する機関としてコンプライアンス委員会を設置しています。コンプライアンス委員会では、上記目的のため、法令遵守の確認内容と確認手続を定めたコンプ
ライアンス規程の策定・改廃を行う他、適正な運用を図るために遵守すべき行動指針（資産運用の受託者としての責務を含みます。
）を定めるコンプライアンス・マニュアルを策定・改廃します。

－ 78 －

コンプライアンス委員会は、コンプライアンス・オフィサーを委員長とし、委員は代表取締役社長、常勤の取締役及び監査役並びに委員長が指名した社外の専門家から構成されます。本書の日付現在、社外の専門家は、コンプライアンスに精通した社外の専門家（1 名）及び社外の弁護士（1 名）です。なお、委員長は必要に応じ、委員を追加指名することができます。
コンプライアンス規程は、投信法の定める利害関係人等との取引の他、以下の（ⅰ）及び（ⅱ）に定める取引（これに該当する取引として、野村不動産グループのうち投信法の定める利害関係人等に該当しない法人との取引、野村不動産グループの顧客等と本投資法人との競合取引等が想定されます。
）についても、法令上の問題点の有無の他、資産運用の受託者としての責務（上記のとおり、コンプライアンス・マニュ
アルに定められています。
）を遵守しているか否かを、当該取引についての議案が投資委員会に提出される前にコンプライアンス委員会において審議・検討するものと定めています。その結果、法令・諸規則その他コンプライアンス上の問題がないと判断された場合に限り、当該議案が投資委員会に提案されます。
（ⅰ）利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等と本投資法人との間の不動産等の売買（ⅱ）その他利害関係人等又は利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等と本投資法人との間の、互いに利益が対立するおそれのある契約（プロパティ・マネジメント委託契約等）の締結
コンプライアンス・オフィサーが投資委員会における審議の前に、コンプライアンス委員会における審議が必要であると認めた取引又は議案についても、上記と同様、コンプライアンス委員会における審議・検討が先行し、コンプライアンス委員会において法令・諸規則・行動指針その他コンプライアンス上の問
題がないと判断された場合に限り、当該議案が投資委員会に提案されます。
また、投資委員会における審議の途中であっても、コンプライアンス上の重要な問題があるとコンプラ
イアンス・オフィサーが判断した場合には、その時点で投資委員会の審議を一旦中断し、コンプライアン
ス委員会において、法令・諸規則の遵守について審議を行います。その結果、コンプライアンス委員会において法令・諸規則その他コンプライアンス上の問題がないと判断された場合に限り、当該議案に関する審議を次回以降の投資委員会にて行います。
さらに、コンプライアンス委員会には、投資委員会で行われた審議の経過及び結論が全て報告され、事後的にコンプライアンス上の問題の有無が審議・検討されます。
コンプライアンス委員会では 3 ヶ月に一度以上、本投資法人の資産運用におけるコンプライアンス状況に係る審議を行い、その結果を資産運用会社の取締役会で決議します。
コンプライアンス委員会の決議は、審議の対象とされた議案について議決権を有する委員の 3 分の 2 以上の賛成により採択されます。コンプライアンス委員会での審議事項が投信法に定める利害関係人等又は利害関係人等が資産の運用及び管理に係る助言を行っている会社等と本投資法人との競合取引等に該当する場合、コンプライアンス委員が利害関係人等の役員又は使用人である場合には、当該コンプライアンス
委員は、その議案に関する決議について議決権を有しません。但し、当該コンプライアンス委員が、コン
プライアンス・オフィサー又は監査役である場合はこの限りではありません。
（ロ）コンプライアンス・オフィサー
資産運用会社は、法令遵守のため、特に、その他のグループに対する法令遵守に係る社内牽制機能の実効性確保のため、コンプライアンス委員会に加えて、常設のコンプライアンス担当部門として業務管理グ
ループを設置します。
また、業務管理グループのグループリーダーをコンプライアンス・オフィサーに指名し、様々な権限を認めています。資産運用会社におけるコンプライアンス責任者であるコンプライアンス・オフィサーは、
本投資法人の資産運用における業務執行が、法令・諸規則に基づいていることを常に監視します。そのため、コンプライアンス・オフィサーは、投資委員会へ提出される全ての議案に関し、法令・諸規則の遵守状況を事前に検討し、コンプライアンス上の重要な問題が認められないと判断する場合においてのみ、当該議案は投資委員会に提出されます。また、投資委員会の審議開始後においても、コンプライアンス上のチェックを行います。
また、コンプライアンス・オフィサーは、本投資法人の運用方針等を決定する組織（意思決定機関）である投資委員会に出席し、同委員会において提出される全ての議案について、その内容、審議の過程及び審議の結果におけるコンプライアンス状況を確認し、必要に応じ意見を述べることができるものとされています。なお、コンプライアンス・オフィサーは、投資委員会における議決権を有しません。
コンプライアンス・オフィサーは、本投資法人の運用資産に関連する国内外の法令・諸規則による規則
内容を把握・更新し、規制環境等が変更される場合には、必要に応じて社内の各グループへ連絡し、規制の周知徹底を図るとともに、個別案件及び外部提出文書等に関するコンプライアンス上の問題の有無の調査等を通じ、日常の業務執行においてもコンプライアンス状況の確認を行います。
コンプライアンス・オフィサーは、上記コンプライアンス状況の確認の結果、業務執行の過程においてコンプライアンス上の重要な問題を発見した場合には、直ちに代表取締役社長にその旨を報告し、かつコ
ンプライアンス委員会の開催及び審議を含め、適切な措置を取ることを求めます。

（ⅱ）野村不動産グループの仲介物件
野村不動産及び野村不動産アーバンネットはいずれも、収益を期待できる不動産に関する仲介事業を展開しています。これらの会社は、本投資法人の物件選定基準に合致する不動産等の所有者その他の関係者から当該不動産等の仲介の委託を受けた場合には、所有者等の意向等によって提供できない場合を除き、情報提供協定書に基づき、その情報を資産運用会社に速やかに通知するよう努めることとなっています。これにより、本投資法人は、野村不動産グループの広範な仲介ネットワークにより収集される情報をタ
イムリーに入手することができます。
－ 79 －

（ロ）その他の売却が見込まれる物件
資産運用会社は、投資用不動産について多くの情報を保有する野村不動産インベストメ
ント・マネジメントとの間で、平成 15 年 10 月 14 日付にて「不動産売却情報の取り扱いに関する覚書」（以下「情報取扱覚書」といいます。）を締結しています。かかる情報取扱
覚書に基づき、野村不動産インベストメント・マネジメントは、入手した不動産売却情報のうち、次に掲げる基準に合致する不動産の情報については、所有者等の意向等によって提供できない場合を除き、第三者に開示するより早く又は遅くとも第三者に開示するのと同時に、これを資産運用会社に開示し、開示後一定期間本投資法人を優先順位第一位の購入候補者として取扱うこととしています。かかる取扱いにより資産運用会社は、当該不動産の購入を優先的に検討できます。
（基準）①主たる用途がオフィスであること、②三大都市圏、政令指定都市、又はこれらに準ずる
都市等に所在すること、③延床面積が 3,000 坪以上であること、④新耐震基準若しくはそれと同水準以上の耐震性能を有すること（ＰＭＬ20%未満）又は短期間の工事により耐震性能がかかる水準に達することが可能と見込まれること、⑤情報取得時点において賃貸可能面積の 90%以上が賃貸されており、かつ、かかる時点から 6 ヶ月後においても賃貸可能
面積の 90%以上が賃貸されていると見込まれること。
（注）ＰＭＬとは、想定した予定使用期間（50 年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（475 年に一度起こる可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10%の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（%）で示したものを意味します。

本投資法人

野村不動産投信

野村不動産
野村不動産アーバンネット
野村不動産インベストメント･マネジメント

野村不動産

不動産売買市場

野村不動産ｱｰﾊﾞﾝﾈｯﾄ
保有･開発物件（ハ）不動産関連業務の人的・物的支援
資産運用会社は、野村不動産インベストメント・マネジメント及び野村不動産における不動産関連業務の人的・物的資源（リソース）を利用して本投資法人の資産運用業務を効率的に行うべく、野村不動産インベストメント・マネジメントとの間で平成 15 年 10 月 14
日付及び野村不動産との間で平成 18 年 4 月 3 日付にてそれぞれ業務委託契約を締結しています。資産運用会社は、これらの契約に基づき、次のような資産運用業務を補助するサービスの提供を受けます（（ⅰ）リサーチ関連業務の「市場動向（経済、不動産売買市場、
オフィスビル賃貸市場、資本市場等）の分析」は野村不動産から、それ以外は野村不動産
インベストメント・マネジメントから提供を受けます。）。このうち、下記（ⅲ）及び（ⅳ）－ 80 －

については、資産運用会社において業務繁忙等の場合又は必要に応じて、これらを委託することができることとなっており、これにより、資産運用会社における効率的な人員配置が可能となっています。また、業務の対象となる不動産等について利益相反のおそれがある場合には、（ⅰ）以外の業務の委託を差し控えることとなっています。
（ⅰ）リサーチ関連業務
市場動向（経済、不動産売買市場、オフィスビル賃貸市場、資本市場等）の分析並びに不動産売却情報の管理及び分析（ⅱ）技術的助言業務
本投資法人が取得した不動産等又は取得を検討する不動産等に関する建築工学・建築
実務その他技術的側面からの助言及び補助（ⅲ）取得補助業務
資産運用会社が不動産等を取得しようとする際の情報収集、分析及びデューディリジ
ェンス補助（ⅳ）取得助言業務
資産運用会社が不動産等の取得を検討するにあたり必要な情報の分析及びこれに基
づく助言等
②

投資基準
Ａ．物件選定基準
個別の運用不動産の選定に当たっては、下表の各項目を基準とします。
項

目

選

定

基

準

投資対象

主たる用途がオフィスであること

投資地域

三大都市圏又は政令指定都市等に立地すること

物件規模

延床面積が 1,000 坪以上（注 1）であること

耐震性

新耐震基準適合又はそれと同水準以上の耐震性能を有し、ＰＭＬが 20%未満であること（注 2）

収益性

取得検討時点までの稼働率及び賃料収入等を勘案し、安定した収益が見込めること

テナント構成テナントの信用力、使用目的が適正であること（注 1）延床面積（登記簿記載）を基本とし、建築基準法に定める延床面積も考慮して判断します。
（注 2）耐震補強工事を行うことにより上記の基準を満たすことが可能であり、かつかかる工事の費用の本投資法人のキャッシュフローへの影響が軽微である場合には、上記の基準を満たしていなくても投資することができるものとします。

なお、上記に加え、共有されている不動産又は区分所有建物である不動産への投資を検討する際には、①他の共有者又は区分所有者の負担部分を含めた敷金及び修繕金等の保全措置が採られているか、②共有の場合につき、共有物の分割請求や持分の売却を制限する措置が採られているか、③他の共有者の持分又は他の区分所有者の専有部分についての担保設定の有無及び時期、④他の共有者又は区分所有者の属性等を総合的に勘案します。また、建物の築年数については、築年数に応じた経年劣化等に伴う資本的支出額（コスト）を予測し、ポートフォリオ全体での資本的支出の平準化に留意するものとします。
オフィスビルではなく、オフィスビルの敷地又は敷地に係る地上権若しくは賃借権のみに投資しようとする場合には、上記に加え、当該建物の所有者の信用力や属性、及び当該所有者との地上権設定契約又は土地の賃貸借契約の条件を検討します。
オフィスへの転用を前提として他の用途に供されている不動産への投資を検討する場合には、収益性及びテナント構成については現況及びオフィスへの転用後の状態を想定して判断します。また、転用のための工事及びテナントの変更に要する費用及び期間に照らして、転用が容易であるか否かを検討します。
さらに、オフィスビルと共にこれに付帯して店舗その他の商業用施設や居住用建物に投資－ 81 －

しようとする場合には、オフィスビル以外の不動産については、上記のオフィスビルに関する基準に準じて判断するものとします。
Ｂ．物件調査（デューディリジェンス）基準
不動産関連資産の取得に際しては、下記の基準に従って調査を行います。
（イ） 運用不動産の収益性調査、物理的調査、マーケット調査及び法的調査等の詳細な調査（デューディリジェンス）を実施します。
（ロ） 個別の運用不動産の調査・投資適格性の判断に関しては、デューディリジェンスにおける調査レベルの均一化を図るとともに、取引に当たって留意すべき事項を十分に調査、認識した上で投資適格性を判断します。
（ハ） 専門性・客観性・透明性の観点から、建物調査（ＰＭＬを含みます。）、環境調査、マーケット調査、鑑定評価については、利害関係を有しない独立した外部業者へ調査を委託します。
なお、デューディリジェンスに係る一部の業務に関しては、業務委託契約に基づき、必要に応じて野村不動産インベストメント・マネジメントに業務を委託し、業務の効率化を図ります。
Ｃ．投資分析基準
不動産関連資産の取得に際しては、運用不動産に関して投資委員会で多角的な分析を行った上で、最終的な投資判断を行います。分析項目には、以下を含みます。
項

目

目

的

物件概要

・物件選定基準との整合性の確認

物件調査結果・投資対象としての適格性の確認・取引に当たって留意すべき事項の確認
・サブマーケットの現状及び将来性の確認
・売買条件及びスケジュールの確認
・売主に起因するリスクの確認

取引概要
マーケット分析

・当該物件の稼働率及び賃料水準の予測

投資・運用戦略・物件特性を踏まえた上での投資戦略及びマネジメント戦略の検証
・想定賃料及び想定稼働率等に基づく当該案件の予想収支の検証
・取得価格算出におけるキャップレートの検証
・当該物件取得後のポートフォリオ構成及び収支の検証
・必要資金額の算出（初期修繕を伴う物件の場合はその内容）
及び資金調達方法の検討
・関係者（ＰＭ会社、不動産信託受託者（資産が不動産信託受益権の場合）を含みます。）の選定、ストラクチャー及び各関係者と締結する委託契約の概要等の確認
・当該投資に関するリスクの抽出及び個々のリスクへの対応
策の検討

資金調達
ストラクチャー概要

リスク分析

Ｄ．保険付保基準（イ） 本投資法人は、火災等の災害や事故等による建物の損害・第三者からの損害賠償請求等に対応するため、火災保険、賠償責任保険等の付保等の措置を講じます。
（ロ） 地震保険の付保については、地震の発生時に予想される各運用不動産及びポートフォリ
オ全体への影響と保険料等の負担の収益への影響等を比較検討した上で決定します。
③

ポートフォリオ運営管理方針－ 82 －

資産運用会社は、投資の基本方針に基づき、中長期的な安定収益とポートフォリオの着実な成長を実現するため、以下の方針に基づいて賃料収入の安定的成長、適切な管理・修繕による物件の資産価値維持及び向上並びに各種運営・管理コスト削減を目的とした運用を行います。
Ａ．基本戦略（イ）リーシング活動の展開
安定した収益を確保するため、運用不動産毎に次の諸点に留意してリーシング活動を展開します。
（ⅰ）サブマーケット動向の把握
マーケットレポート及び不動産仲介業者等から収集した情報に基づき、各運用不動産の属するサブマーケットのテナント需給の見通し、賃料相場、稼働率、競合物件動向等を分析します。なお、サブマーケットに構造的変化（新規賃貸不動産の開発動向、新たな交通機関の開業・新駅の設置等）が見られる場合には、当該変化の影響を分析します。
（ⅱ）重点営業対象先の選定
サブマーケットにおけるテナントの動き及びその理由（企業統合、事業転換、リスト
ラクチャリング等）を調査及び分析し、営業活動の重点対象先とすべきテナント（又は業種）を選定します。
（ⅲ）最適な賃貸条件の検討
個別のテナントの賃貸条件の決定に当たっては、当該テナントの信用力、ポートフォ
リオ全体の収入に対する当該テナントからの賃料収入の割合、契約形態（定期建物賃貸借であるか否か等）を総合的に判断します。
（ⅳ）既存テナント動向の把握
既存テナントとのコミュニケーションを十分に図り、当該テナントの動向、不満や解約ニーズ、又は増床希望等を早期に把握し、適切かつ迅速な対応策を講じます。
（ロ）運営管理の効率化
運用不動産の長期的収益基盤を強化するため、次の諸点に留意して運営管理の効率化に努めます。
（ⅰ） 管理費総額における項目毎の費用の構成を検証し、運営管理コストに削減の余地があると判断される場合は、清掃会社や警備会社等の使用業者の変更、複数物件の一括委託等によるコスト削減を検討します。なお、コスト削減の実施に際しては、当該運用不動
産の競争力及び入居中のテナント満足度に留意します。
（ⅱ） 機械管理システムの導入、主要設備（受変電設備・空調システム制御装置）の更新等、技術的対応による運営管理の効率化を図ります。
（ハ）運用不動産の価値の維持・向上（大規模修繕及びリニューアル）運用不動産の物理的・機能的価値の維持・向上を図るため、次の諸点に留意した大規模修繕（機能維持を目的とした各種設備機器の更新、建物の経年劣化への対応等）及びリニ
ューアル（機能向上を目的としたＯＡフロアへの変更、フロア別又は貸室別空調設備の導入、外壁・共用部等の美観及び快適性の向上等）を実施します。
（ⅰ）取得に際しての大規模修繕及びリニューアル方針の策定
運用不動産毎の築年数、過去の修繕履歴、設備水準等を勘案した上で、大規模修繕及びリニューアル方針を策定します。
また、機能維持を目的とした修繕工事に加え、サブマーケット内の他の不動産との差別化を図り、競争力を高めるための機能向上を目的としたリニューアルについても十分な検討を行います。
（ⅱ）営業期間毎の大規模修繕・リニューアル計画の策定
上記の大規模修繕及びリニューアル方針に基づき、物件別事業計画の一部として、営業期間毎の修繕・リニューアル計画を策定します。適切な修繕・リニューアルを行うた
め、かかる計画の内容及び予算を、エンジニアリング・レポートの内容を踏まえて検証－ 83 －

します。
（ⅲ）ポートフォリオ全体での検証
上記修繕・リニューアル計画の策定においては、内容が共通した工事を複数物件に実施することによって、ポートフォリオ全体の修繕費用の削減につながると判断した場合には、同時期に一括して実施することも検討します。
また、ポートフォリオ全体の収支の安定性を確保するため、営業期間毎の修繕費用と留保資金（減価償却費）とのバランス及びポートフォリオ全体の修繕・リニューアル工
事費用の平準化に留意します。
（ⅳ）既存テナントへの配慮
工事の実施に当たっては、入居中のテナントに対する影響度に配慮し、実施の適否を判断します。
（ニ）売却方針
不動産関連資産又はその裏付けとなる不動産の売却については、当該運用不動産の現在及び将来にわたる収益性、サブマーケットの将来性及び安定性、当該運用不動産の劣化又は陳腐化に対する対応状況、テナントの属性及び契約内容等、ポートフォリオの構成等を考慮の上、総合的に判断します。
Ｂ．ＰＭ会社の選定・管理方針
上記基本戦略に基づき内部成長を実現し、安定収益を確保するためには、運用不動産毎に賃貸管理・会計管理・施設管理を統括するＰＭ会社が重要な役割を担います。資産運用会社
は、運用不動産毎に最適なＰＭ会社を選定し、適切な管理を行うために、以下の諸点に留意します。
（イ）ＰＭ会社の選定方針
ＰＭ会社の選定に当たっては、候補となる会社の経営状態、業務実績、組織体制、報酬水準、社内における利益相反取引・競合取引の防止策等の項目を総合的に検討した上で、最適と思われる業者を選定します。
なお、上記に加え、取得後の運営の継続性（入居中のテナントとの良好な関係の維持等）
についても十分に考慮します。また、同一の地域に運用不動産が複数存在する場合には、運営管理の効率化を目的として、同一のＰＭ会社を選定することを検討します。
（ロ）ＰＭ会社の管理方針（ⅰ）ＰＭ会社との一体的な運営管理
資産運用会社は、定期的（原則として毎月）に、各運用不動産のＰＭ会社と以下の事
項に関する状況確認及び対応についての協議を行います。
・前月の収支状況・運用不動産の稼働状況
・既存テナントの動向
・新規テナント営業活動の状況
・今後必要な修繕工事と実行中の修繕工事の状況
・入居中のテナントからのクレーム（ⅱ）物件の特徴に合わせた運営管理体制の構築
ＰＭ会社に対し、各運用不動産の特徴に合わせた運営管理体制を構築するよう求める
ことにより、適切な運営管理を実行します。
（ⅲ）ＰＭ会社の評価
資産運用会社は、定期的（原則として一年毎）に、各運用不動産のＰＭ会社の運営実
績（計画の達成度やテナント満足度等の観点を含みます。）を評価します。その結果によっては、ＰＭ会社を変更することを検討します。
Ｃ．年度運用計画等の策定及び管理
資産運用会社は、本投資法人の営業期間毎に運用資産全体について「年度運用計画」を、各運用不動産について「物件別事業計画」を策定し、計画的な資産の運用を行います。
－ 84 －

（イ）年度運用計画
本投資法人の保有するポートフォリオの運営管理について、営業期間毎に、年度運用計
画を策定し、計画的な運営管理を実施します。年度運用計画は、各営業期間開始時点のポートフォリオ全体の収支予算及び物件別事業計画により構成するものとし、各営業期間の開始時までに投資委員会の決議により決定されます。
（ロ）物件別事業計画
個別の運用不動産における内部成長の実現のため、営業期間毎に物件別事業計画を策定
します。物件別事業計画は、当営業期間の収支予算（月次収支予算を含みます。
）、リーシ
ング計画、大規模修繕・リニューアル計画等の項目から構成されます。
（ハ）年度運用計画の検証（ⅰ）月次での検証
資産運用会社は、運用不動産毎及びポートフォリオ全体での月次収支実績を検証します。
月次収支予算と実績に乖離が見られる等、年度運用計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正年度運用計画（期中運用計画）を策定します。なお、期中に不動産関連資産の取得・売却を行った場合も同様とします。
（ⅱ）営業期間毎の検証
各運用不動産及びポートフォリオ全体の運用状況を分析し、それを踏まえて、翌営業
期間以降の年度運用計画を策定します。
④

財務方針
本投資法人は、安定収益の実現と運用資産の着実な成長のために、以下に掲げる方針に従い、計画的かつ機動的な財務戦略を立案、実行します。
Ａ．エクイティ・ファイナンス
投資口の追加発行は、新たに取得する不動産関連資産の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率（ＬＴＶ：ローン・トゥ・バリュー）、有利子負債の返済時期及び返済までの残存期間、経済市況等を勘案して決定します。
Ｂ．デット・ファイナンス
資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮し、長期借入れと短期借入れの比率、調達方法（借入金又は投資法人債）、コミットメントラインの設定等を検討します。また、ＬＴＶ水準については、資金余力の確保に留意した設定とします。なお、本投資法人の借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ 1 兆円とし、かつ、その合計額が 1 兆円を超えないものとします。
・ＬＴＶ水準
ＬＴＶ水準は 60%を上限としますが、新規投資や資産評価の変動等により、一時的に上限を超えることがあります。
・担保設定方針
借入れ又は投資法人債の発行に際しては、運用資産又はその原資産に担保を設定することがあります。

⑤

情報開示方針本投資法人は、法令・諸規則の要請する内容及び様式に従って、迅速かつ正確な開示を行います。また、情報の透明性及び分かり易さに配慮し、法定開示以外の情報の開示も積極的に実施する方針です。

⑥

分配方針
Ａ．分配方針－ 85 －

本投資法人は、以下の分配方針に基づき、投資主に分配を行うものとします。
（イ） 本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、投信法及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して決算日（各営業期間の末日をいいます。）毎に算出される利益（貸借対照表上の純資産額から出資総額、出資剰余金及び評価差額金の合計額を控除した額をいいます。）の金額とします。
（ロ） 分配金額は、租税特別措置法（昭和 32 年法律第 26 号）第 67 条の 15 に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下「配当可能所得金額」といいます。）の 100 分の 90 に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（但し、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を配当可能所得金額から積み立てることができます。
（ハ） 分配金に充当せず留保した利益又は決算日までの分配可能利益については、本投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに基づき運用を行うものとします。
Ｂ．利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、分配可能金額が配当可能所得金額の 100 分の 90 に相当する金額に満たない場合、又は経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する
場合、前記「Ａ．分配方針 /（ロ）」で定める分配金額に当該営業期間の減価償却額に相当する額を上限として本投資法人が決定する額を加算した額を、分配可能金額を超えて分配することができます。また、上記の場合において金銭の分配金額が、法令に定める投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます。
本投資法人は、安定的な分配金の支払を重視しますが、利益を超えた金銭の分配に関して、かかる分配を受けた個人投資主がその分配の都度税務上の譲渡損益の算定を自己において行うことが必要とされる限りにおいては、投資主に対して利益を超えた金銭の分配は行わないものとします。但し、本投資法人が課税の特例規定における要件を満たすことを目的とする場合等で、利益を超えた金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超えた金銭の分配を行うことができる
ものとします。
Ｃ．分配金の分配方法
分配金は、金銭により分配するものとし、原則として決算日から 3 ヶ月以内に、決算日現在の最終の投資主名簿に記載のある投資主又は登録質権者を対象に、投資口の所有口数に応じて分配します。
Ｄ．分配金の時効等分配金については、その支払開始の日から満 3 年を経過したときは、本投資法人はその支払の義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。
Ｅ．投資信託協会規則
上記Ａ．乃至Ｄ．の他、本投資法人は、金銭の分配に当たっては、投資信託協会規則に従うものとします。

－ 86 －