TOYOPROPERTY NEWSVol.54

第 42 回 不動産投資家調査について（2020 年 4 ⽉調査）

June_2020

一般財団法人日本不動産研究所は、期待利回りを中心とした投資スタンスや今後の賃料見通しなど、市場参加者の期待値に関する回答を集計し、「不動産投資家調査」を公表しています。回答者はアセット・マ
ネージャー、デベロッパー、生命保険、レンダー、投資銀行等です。
今回は、2020 年 5 月発表の「第 42 回不動産投資家調査」（2020 年 4 月現在）、および特別アンケート「新型コロナウィルス感染症の拡大の不動産市場に及ぼす影響について」の結果をお伝えいたします。

１．投資用不動産の期待利回り（１）オフィス（A クラスビル）
図 1 は、東京主要エリアの A クラスビルのオフィス期待利回りの推移です。本調査における最も代表的な調査地区であるオフィス「丸の内・大手町」は、2017 年 10 月の調査から 6 回連続となる 3.5％でした。東京エリアの調査対象 14 地点のうち利回りが低下したのは、前回の４地点を上回る 6 地点となり、緊急事態宣言発令前とはいえ 4 月時点では、投資家のオフィスビルへの投資スタンスに変化が生じていないことがうかがえます。

図１「低下」「横ばい」繰り返す

図 1.オフィス期待利回り（東京） （エリア抜粋）※⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「第 42 回不動産投資家調査」（2020 年 4 月現在）を基に当社作成

表 1 の下段は、札幌、仙台、名古屋、京都、大阪、福岡の期待利回りの推移です。前回調査に引き続き、地方都市でも全般的に利回りは低下傾向にあり、特に仙台、名古屋、大阪は前々回調査から連続の利回り低下となっています。4 月時点では相対的に利回りの高い地方オフィスビルへの投資スタンスには変化が生じていないことが見てとれます。
表 1.オフィス（Ａクラスビル）の期待利回り（2020 年 4 月） （エリア抜粋）■本調査の留意点
・本調査の集計結果は平均値でなく、中央値を採用しています。
・集計結果は、投資家の期待値に関する回答を集計したものであり、実際の取引に基づいたものではありません。

※⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「第 42 回不動産投資家調査」（2020 年 4 月現在）を基に当社作成（２）賃貸住宅
表 2 は、最寄駅より徒歩 10 分以内、築 5 年未満のワンルームマンション（25 ㎡～30 ㎡）の期待利回りを示したものです。
前回調査では、「東京（城南）」「名古屋」「福岡」で利回りが低下しましたが、今回は調査対象の全 13 地点全てで横ばいとなりました。ファンドバブル時との利回り差は既に低位にあり、期待利回りは底に達したとの見方もありますが、後述（2．投資家マインド）の通り、投資家からは新型コロナウィルス感染症の影響を受けにくいアセットとして評価されています。
表 2.

ワンルームマンションの期待利回り（2020 年 4 月）
（エリア抜粋）※⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「第 42 回不動産投資家調査」（2020 年 4 月現在）を基に当社作成（３）商業店舗（都市型・郊外型）
表 3 は、高級ブランド品店が入居する都市型店舗の期待利回りを示したものです。前回調査の対象 13 地点で利回り低下
は「大阪」のみであったことに続き、今回調査では「広島」（前回 5.7％⇒今回 5.6％）以外全て横ばいとなり、慎重なスタンスが続いています。新型コロナウィルス感染症の影響を受け、インバウンド需要に加え国内需要も急速に収縮し、テナントの賃料支払余力が懸念されるなか、今後の利回り動向が注目されます。
表 3. 都市型店舗の期待利回り（2020 年 4 月）
（エリア抜粋）※⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「第 42 回不動産投資家調査」（2020 年 4 月現在）を基に当社作成

表 4 は、各主要都市の中心から 1 時間程度でアクセス可能な総合量販店が入居する郊外型ショッピングセンターの期待利回りを示したものです。前回調査では、「大阪」を含む 6 地点で利回りが低下しましたが、今回は「大阪」の利回りが上昇となり、他の 10 地点は全て横ばいの結果となりました。郊外型商業施設はこれまで利回りの横ばい傾向が続いていましたが、今後の新型コロナウィルス感染症の影響により、他のエリアでも上昇に転じるか注目されます。
表 4.

郊外型ショッピングセンターの期待利回り（2020 年 4 月）
（エリア抜粋）※⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「第 42 回不動産投資家調査」（2020 年 4 月現在）を基に当社作成

（４）ホテル
表 5 は、最寄駅から徒歩 5 分以内、客室 100 室程度の宿泊特化型ホテルの期待利回りの推移です。これまで訪日外国人客の増加を背景に利回りはファンドバルを大きく下回る水準で推移してきましたが、新型コロナウィルス感染症の影響を受け、エリアを問わず稼働率の低迷が報じられるなか、今回調査では全エリアで 0.1～0.2％の利回り上昇という結果となりました。本調査の 4 月以降、ホテルの稼働率はさらに低下し、また一部オペレーターの破綻も報じられており、投資家のホテル投資に対するスタンスの動向が注目されます。
表 5. ホテルの期待利回り（2020 年 4 月）（エリア抜粋）※⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「第 42 回不動産投資家調査」（2020 年 4 月現在）を基に当社作成（５）物流施設・倉庫
表 6 は、湾岸部、マルチテナント型、延床 50,000 ㎡程度の物流施設・倉庫の期待利回りの推移です。前回調査では、アセットのなかでファンドバブル期からの下げ幅が最も大きいこともあり、下げに一服感が見られ全エリアで横ばいでしたが、今回は名古屋と福岡で利回りが低下しました。E コマース市場のさらなる拡大を見込み、住宅と並ぶ新型コロナウィルス感染症拡大の影響を受けにくいアセットとして投資家から評価されています。
表 6.物流施設・倉庫の期待利回り（2019 年 10 月）（エリア抜粋）※⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「第 41 回不動産投資家調査」（2019 年 10 月現在）を基に当社作成

２．投資家マインド（１）投資家のアセット毎の市況見通し（新型コロナウィルス影響アンケート結果）
今回の不動産投資家調査の特別調査では、新型コロナウィルス感染症の拡大が不動産市場に及ぼす影響についてアンケートが行われました。約 75％の投資家が、「これまでネガティブな影響があった」、約 97％の投資家が「今後ネガティブな影響がある」と回答しています。表 7－1 は、今後 1 年間の市場動向への影響についてアセットタイプ別に集計したものです。ホテルと都心型商業施設はほぼ全ての投資家がネガティブな影響があると回答し、オフィスについては 6 割以上がネガティブな影響がある（かなりある・ある）と回答しています。一方、物流施設は 9 割近く、住宅は 8 割超の投資家がネガティブな影響がない（あまりない・全くない）と回答しています。表 7-2 は新型コロナウィルス感染症の流行が収束した後の回復スピードの見通しを集計したものです。6 割以上の投資家が今後ネガティブな影響があると回答したオフィスも、約 7 割の投資家がいち早く、もしくは半年程度で回復すると見込んでおり、それが今回調査でも利回り低下傾向にあることに表れています。一方、商業施設は約 5 割、ホテルでは約 7 割の投資家が回復までに 1 年以上要する回答しています。新型コロナウィルス感染症の影響度合いは、アセットタイプごとに濃淡が大きく出る結果となりました。
表 7-１．今後 1 年間の市場動向への影響

表 7-２．新型コロナウィルス感染症の流⾏が収束した場合の⾒通し（2019 年 10 月）※⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「第 42 回不動産投資家調査」特別アンケート（Ⅰ）（2020 年 4 月現在）を基に当社作成

（２）投資家のマーケット評価

図 2. マーケットサイクル

表 8 は、不動産市況が、どの局面（図 2）にあるか集計した結果を、「上昇局面（①+②+③+④）」「ピーク（⑤）」「下降局面（⑥+⑦+⑧）」に整理したものです。今回の調査では、「上昇局面」、「ピーク」が前回調査比減少し、「下降局面」が大幅に増加、特に半年後の市況については、東京・大阪ともに「下降局面」が「ピーク」を上回る結果となりました。新型コロナウィル
ス感染症の拡大を機に、マーケットサイクルが下降局面にシフトすると見る投資家が過半を占めており、今後の不動産市況にどのような影響を及ぼすかが注目されます。
表 8.マーケットサイクルの集計結果※⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「第 42 回不動産投資家調査」（2020 年 4 月現在）を基に当社作成

３．まとめ

今回の不動産投資家調査では、新型コロナウィルス感染症拡大の投資家に与える影響度合いが、アセット毎に濃淡が出る結果となりました。ホテルは全てのエリアで利回りが上昇した一方、オフィスや物流施設は低下と横ばいが混在しています。
図 3 は、新型コロナウィルス感染症の拡大が不動産市場に及ぼす影響で今後起こると思われるネガティブな事象についての集計結果です。最も多かった回答は「歩合賃料の減少等、運用物件に係る収入減」で、歩合賃料を採用している商業施設やホテルの収入の減少見込みが、これらアセットの利回り上昇に反映したと考えられます。
次いで多かった回答は、「予定されていた売買取引を見合わせる動き」「既存のテナントからの解約予告」でした。投資家の各アセットに対するスタンスの今後の動向が注目されます。
※⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所「第 42 回不動産投資家調査」
特別アンケートⅠを基に当社作成

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