全国の空き家バンクを対象にした空き家成約要因に関する分析
長岡技術科学大学大学院工学研究科
環境社会基盤工学専攻
社会システムマネジメント研究室
学籍番号 1710383 伊豆拓斗
1. はじめに
2. 本研究の位置づけと分析方法
近年，全国各地において空き家が増加している．
平成 30 年の住宅・土地統計調査 1)によると，空家数が約

近年，空き家問題に関する議論が盛んに行われており，850 万戸存在しており，日本の総住宅数の 13.6%が空き解決するために様々な観点から現状や課題を明らかにし家という現状である．金森ら によると，ここ 25 年に見ている．

2)

られた住宅の着工と滅失のバランスが続くと，2035年に例えば，佐々木ら 4)は，農村地域の空き家所有者をは，全国の空き家が総住宅数の約 20%を占めることが予対象に，空き家提供の意向がある空き家所有者および空想されている．管理不全な空き家による外部不経済は，き家所有者が移住希望者に求める条件をアンケート調査

防災・防犯，衛生，景観など多岐にわたる．また，物件にて明らかにした．の市場性の低下をもたらし，不動産としての有効活用のまた，空き家の発生について着目した研究も見られる．

機会損失にもつながる懸念がある 3）．空き家が急速に発

山下ら 5)は，宇都宮市を対象に，空き家の発生パターン生する主な原因として，高齢化社会問題が挙げられる．に着目した分析を行い，空き家は都市の中心部や駅中心，自宅を所有する高齢者が，子供宅や老人ホームに転居し土地区画整理事業が進められている地区で進行しているたり，亡くなったりすることで空き家となるケースが多ことが明らかになった．中島ら 6)は，岡山市中区藤原団いとされている．この問題の解決策として，地方自治体地の戸建住宅世帯を対象に，態度・行動変容研究の知見

では空き家バンク制度を用いた取り組みを行っている．

を活用し，「空き家発生前」に「空き家にさせない」意

空き家バンク制度とは，地方の自治体が地域内にある空識醸成のための手法の提案と検証を行った．

き家を管理し，空き家の利活用や，移住希望者とマッチ

一方で，自治体が行っている空き家対策に着目した研ングさせるための制度である．また，空き家を利活用さ究も見られており．池田ら 7)は，都市圏の郊外部に立地せることで，空き家数の減少に加えて，産業，経済の活する自治体を対象に，アンケート調査によって空き家対性化や地域の税収増加によるまちの活性化，それに伴っ策の取り組みの現状と課題を明らかにした．また，水野て移住，定住，来訪人口の増加が見込める．

ら 8)によると，全国 810 の自治体を対象に空き家対策のそこで，過去の成約済みの空き家から，どのような状現状と課題を把握し，コンパクトシティ政策との連携実態，立地の空き家が成約に結び付くのか予測することが態を具体的な事例とともに明らかにして，空き家対策と出来れば，空き家バンクによる物件のアピールや,自治コンパクトシティ実現を同時に達成するための新たな仕体で行われている空き家促進施策の再検討，成約の可能組みを提案している．氏原 9）は岡山県岡山市を対象に，性がある新たな空き家発見・空き家バンク登録のアプロ

町丁目単位の空き家の実態を定量的に把握するとともに，ーチの手助けになる可能性は高いといえる．

空き家が相対的に多く，衰退する地区の条件を整理する

本研究では，これらの背景から，全国版空き家バンクことで，現行の空き家対策の限界を述べている．山本ら「LIFULL HOME’S 空き家バンク」に登録されている物

10）

件データを対象に，物件の詳細情報や立地情報を用いた村にヒアリング調査を行い，過去に空き家改修助成制度は空き家の改修助成制度に着目し，島根県内の市町分析を行うことで，成約に結び付いた物件の内部的要因， を利用および定住支援内容に関する情報をまとめ，自治立地的要因を明らかにすることを目的とする．その後，体の立地条件や規模に対応したシステムの類型化を行っ得られた知見と既往研究から得られた空き家の発生要因ている．

をもとに，現在の空き家状況，将来的な空き家状況から，以上のように，空き家に関する課題の解決を目的とし空き家問題に対する課題を，成約要因を踏まえて明らかて，空き家所有者や自治体の取り組み，空き家の発生なにしていく．

ど，様々な角度から既往研究が行われている．しかし，

空き家の売買を考えた際に，どのような物件が成約につ表-1 分析データ概要

ながるかというような観点での研究は現状なされていない．成約の可能性がある物件を把握することは，空き家バンクの運営や空き家の発掘，空き家関連施策を考えていくうえで重要であると思われる．
本研究では，空き家の成約，未成約に着目し，物件の内部的要因や立地的要因について分析する．なお，分析を行うにあたって，分析対象を「売買用物件」として登録されている空き家物件とした．その上で，物件それぞれに周辺施設や都市計画区域区分の情報を加え，成約物件の特徴について分析を行う．

3. 空き家成約に関する要因分析(1) 分析手順

(3) 価格を目的変数とした重回帰分析

本研究における分析フローを図-1 に示す．対象となる空き家の適正な価格を推定するために，空き家の価格空き家物件のデータ整理を行い，価格を目的変数としたを目的変数とした重回帰分析を行った．推定する理由と重回帰分析を行った．次に重回帰分析により得られた結しては，鑑定等により価格を決定する以外に，空き家の果を基に，成約・未成約を目的変数とする判別分析を行

持ち主の言い値で決定される場合があるからである．空った．そして，その結果から，自治体の空き家促進とまき家バンクは民間の不動産が介入しないため，空き家バちづくりの意向について着目したアンケート調査と，空ンク市場においては，物件に対する思い入れ等といったき家発生要因に着目した既往研究の調査を行い，本研究

空き家所有者の思考が入った希望価格がつく可能性があにおけるまとめを述べる．

ると考えられる．そこで，成約された物件が適切な価格で取引されたと仮定し，物件の内部情報，立地情報を基に市場による適切な価格を推定することを目的とした．
表-2 に分析結果を示す．
表-2 の重回帰分析結果から，自由度調整済み R²値が0.385 という値となった．このような原因となった理由
として 3 つ挙げられる．
1 つ目は価格を構成する適切な変数の不足である．今回のモデルの変数で表-2 の変数を用いて推定したが，実際にはより多くの要因が複雑に関係していくと考えられる． 不動産鑑定基準 11）によると，物件に関しては設

図-1 分析フロー

計，設備等の機能性，耐震性，維持管理の状態，周辺状況に関しては，地盤，日照，接面道路状態等，その他多(2) 分析データ概要

くの要因のもと価格が決定される．しかし，価格に考慮分析に使用したデータの対象時期は 2015 年 7 月 8 日かされる全ての要因を網羅させるのはデータ収集の点におら 2022 年 5 月 31 日の約 7 年間に登録された物件を使用いて困難である．モデルの変数として採択されたのはそした．サンプル数は，まず欠損値があるサンプルを除いれらの一部であることから，高い精度での予測ができなた計 2860 サンプルとした． 分析で使用する説明変数とかったのではないかと考える．

その変数の種類を表-1 に示す．表-1 の内部的要因は空

2 つ目は，適切な価格で設定されている物件が少ない

き家登録データ，周辺施設までの距離は電話帳データ，可能性があることである．空き家の価格決定において，都市計画区域は国土数値情報，地価は国土交通省が公表

持ち主の言い値によって決定されることがあるとしたが，している令和 2 年地価公示から市町村別地価動向を使用

実際にどれほどの物件が言い値による価格設定がなされした．なお，市街化区域と用途指定あり非線引き区域のているかは把握できていない．そのような物件が多く含

ダミー変数を統一した理由として，市街化区域には原則まれていることによって分析結果に影響を及ぼしているとして用途地域が指定づけられており，同様の意味合いのではないかと考えている．

として考えたからである，

3 つ目は，物件の価格の決定が線形ではなく，複雑な非線形で構成されている可能性があることである．例え表-2 重回帰分析結果

ば，物件の築年数に焦点を当てた際，築年数がある一定の年数を超えると，希少価値が増して価格が上がるというケースも考えられる．この場合の適切なモデル式は非線形である．これが他の変数でも同様に存在した場合，線形で推定する重回帰分析の精度は低下する．モデルで使用する変数の数が少ない場合は非線形のモデルも考慮することが可能だが，使用する変数の数が多く，さらにｔ値が高いことから，線形モデルを採用した．
個々の変数を見てみると，まず，「内部的要因」の「築年数」について，標準化判別係数およびｔ値が最も高い結果となっている．係数が負の値をとっていることから，築年数が低いほど価格が上昇し，採用された変数のなかでは価格形成において最も影響を与えていること要因のひとつということが確認できる．また「延べ床面積」，「土地面積」においても大きく影響を与えていることが確認でき，「土地面積」よりも「延べ床面積」が価格形成に影響を与え，係数も大きくなる傾向があることが明らかとなった．
「立地的要因」の「周辺施設までの距離」について，採用された変数は「スーパーマーケット」，「保育園・幼稚園」，「病院」となり，標準化係数はどれも小さい(4) 成約・未成約を目的変数とした判別分析

ものの，ｔ値は 2 以上を超える結果となった．どれも係次に，物件の成約，未成約を目的変数とした判別分析

数が負の値をとっているのは，その施設までの距離が小を行った．サンプル数は重回帰分析で使用したサンプルさいほど価格が上昇していることを意味する．これらのから，最新 1 年間の未成約物件を除いた．理由としては，変数が採用された理由として，「スーパーマーケット」掲載期間が浅いことから，現在は未成約物件であっても，は生活，「保育園・幼稚園」は子育て世帯において送迎， 今後成約となる物件が含まれている可能性があり，モデ「病院」は通院に欠かせない施設であり，利便性というルの精度に悪影響を及ぼすのを防ぐためである．また，意味で価格形成の大きな要因ではないかと考えた．

重回帰分析で得られた重回帰式を用いて得られた値を都市計画区域に関わる変数について，どの変数もｔ値「市場推定価格」と仮定し，実際の価格との差を算出しは 2 以上であり，正の値をとっていることが確認できる． た「価格差（価格-市場推定価格）」を追加する．この係数の符号は，都市計画区域外の空き家物件を比較して変数を追加する理由として，空き家物件の成約要因には，価格が上昇していることを意味している．価格形成おい適切な市場による価格と，実際の空き家の価格（空き家て，どの区域に物件が位置しているかが重要であること所有者の言い値等で決定される場合がある）との乖離がが分かった．中でも「市街化区域」および「用途地域指関係していると考えているからである．この「価格差」

定あり非線引き区域」のダミー変数が係数，ｔ値ともにが正の値をとる場合，市場価格より実際の空き家物件の高くなっている．このことから，考えられる要因として， 価格が高い可能性があり，成約がされづらい傾向にある
市街化形成されている地域は周辺施設が充実している傾のではないか．反対に「価格差」が負の値をとる場合，向があり，物件そのものの価値の高さに繋がっているこ

市場価格より実際の空き家物件の価格が低い可能性があとが予想される．

り，成約に結び付く傾向があるのではないかと仮説を立てている．
判別分析の結果を表-3 に示す．Wilks のラムダが有意水準 0.1%を満たしていること，判別的中率が 76.7%と比較的良好な値を示していることから，判別分析によって得られた標準化判別係数は妥当であると考えられる．
各変数の標準化判別係数に着目すると，「価格（価格-市場推定価格）」について，符号が負を示していることから，実測値が推定値より高いほど未成約に近づき，低いほど成約に近づく傾向にある．言い換えると，空きら，地価が高い都市部及びその周辺に立地している物件

家所有者の言い値による価格が適正な価格より大きいほは成約に繋がらない傾向があると考えられる．要因としど未成約に近づき，低いほど成約に近づくとも考えられては，地価が上がるについて，物件の価格も相対的に高る．

くなることが挙げられる．

空き家所有者の言い値による価格が適正な価格よりも高くなる理由としては，物件に対する思い入れのような，表-3 判別分析結果

物件に対する感情移入や，「この価格だったら売ってもいい」のような，空き家売買に対して消極的な考え方が空き家所有者の言い値による価格が適正な価格よりも高くなる理由としては，物件に対する思い入れのような，物件に対する感情移入や，「この価格だったら売ってもいい」のような，空き家売買に対して消極的な考え方が考えられる．また，空き家所有者の言い値による価格が適正な価格よりも低くなる理由としては，空き家の活用，地域の活性化に協力的な考え方が考えられる．
「内部的要因」について，「築年数」は標準化判別係数が最も高いことが確認できる．これは空き家の築年数が少ないほど成約につながる傾向があり，最も影響力が高いことを示している．空き家購入希望者の空き家の選定基準として，綺麗な物件かどうかというのは少なからずあると考えている．綺麗な物件を判断する大きな指標の 1 つに築年数があるのではないかと考える．「延べ床4. 自治体の空き家促進とまちづくりの意向

面積」については，面積が小さいほど成約につながる傾向があることを示している．これは，物件の価格を抑え判別分析結果において，市街化調整区域の空き家物件るためや，広すぎない物件が好まれる傾向，住宅街に位が成約の傾向があることが明らかになったが，一方，近置する物件といった理由が考えられる．「農地」につい年，地方都市ではコンパクトシティの考え方が流行となて，農地付きの物件は，影響力は高くはないが，成約にっている．多くの地方都市では急速な人口減少と高齢化つながる傾向があることを示している．これは，空き家に直面し，地域の産業の停滞もあり活力が低下し．さらを購入する目的の一つに農作業や畑作業といった昔ながに，住宅や店舗等の郊外立地が進み，市街地が拡散し，らの生活を希望する人にニーズがあると考えられる．実低密度な市街地を形成されてしまう傾向にある．こうし際に表 2-3 では全国版空き家バンクの HP のアクセス履た状況下で，今後も都市を持続可能なものとしていくた

歴で「農地付き空き家の物件一覧」が最もアクセスされめには，住宅や施設が高密度で近接した開発形態であるていることから，農地付きの空き家が近年のトレンドとコンパクトシティの考え方が挙げられている．ここで，なっていることが考えられる．

市街化調整区域の空き家物件が成約の傾向があることを「周辺施設までの距離」について，「保育園・幼稚鑑みると，空き家の成約要因とコンパクトシティといっ園」，「鉄道駅」の標準化判別係数の符号は負となってたまちづくりの方向性，意向が逆行している可能性があいる．これは，保育園や幼稚園までの距離が近いほど，る．そこで，空き家成約を促す施策の対象を限定させて鉄道駅までの距離が近いほど成約の傾向があることを示いる自治体を対象にアンケート調査を行い，施策の狙いしている．保育園や幼稚園を利用する子育て世帯に，まや実績，空き家運営とまちづくりの方向性をどのようにた，主要駅までのアクセス面での利便性を持つ物件が成両立させていくかを把握する．アンケート調査の実施日，約に重要と考えられる．

実施形態，調査内容，回答自治体を表-4 に，アンケー「立地的要因」について，「市街化調整区域」の標準化ト調査結果を表-5 に示す．

判別係数の符号は正となっている．市街化調整区域に位置する物件を購入するメリットとして，土地の価格が比較的安価であること，交通量が少なく，商業施設が建築されないため，静かな環境が保たれることが挙げられる．
このことから，静かでのどかな生活を希望する人にニーズがあると考えられる．また，「市町村地価」の結果か表-4 アンケート調査概要

や，税制面でも，空き家を解体した場合に住宅用地特例が解除され，土地部分の固定資産税が解体前より高額となる（減税がなくなる）場合もあることから，関連部署との連携が望ましい．

5. 空き家の成約要因と発生要因のずれ
判別分析結果により，空き家の成約要因を明らかにすることができた．ここでは，既往研究から空き家の発生要因について調査し，体系的な整理を行うことで，空き家の成約要因と発生要因のずれを把握し，成約を踏まえた空き家問題の課題について明らかにする．
表-6 に，空き家発生要因に焦点を当てた既往研究
表-5 アンケート調査結果の概要と，分析結果によって得られた知見を示す．なお，
表内の「No.」については，該当する参考文献を示す．
これらの空き家発生に関する既往研究から，以下のことが確認できた．
表-6 既往研究の調査結果

アンケート調査の回答結果から以下の事項を把握することができた．
⚫

物件の築年数について，現況，将来ともに築年数

空き家促進施策の対象範囲を限定させる目的としが高い物件が空き家となっている，予測されていて，コンパクト化を目指した目的や，人口減少地

る．住んでいる世帯の高齢化が影響していると考域の移住定住促進を目指した目的等，自治体で施えられる．

策の方向性が異なることが確認できた．また，移⚫

物件の延べ床面積が小さく，土地面積が大きい物

住促進施策を組み合わせることで双方を取り入れ件は，将来空き家となる可能性が高い．これは，ている事例も確認された．しかし，施策の対象範

農村地域や築年数が多い物件に見受けられるよう囲を限定させることで対象範囲外の空き家物件所な，広大な土地を有した住宅であると予想される．

有者に不平不満が出たり，空き家バンクの登録を⚫

⚫

⚫

現況分析によると，幼稚園，中学校といった教育断られたりするケースも実際に存在する．

施設，鉄道駅といった公共交通施設から離れてい空き家解体補助について，補助対象を危険空き家，る地域での空き家が多い傾向にある．利便性の低

老朽空き家など再利用が出来ない空き家としてお下による引っ越し，地域の周辺施設の衰退等が考り，成約が見込めないような空き家に関しても解えられる．

体の補助はされない．空き家を残し続ける理由と⚫

将来的には市街化区域を中心として空き家が増加して，購入希望者の選択肢を減らさないためとのしていく傾向にある．これは，地方都市の中心市意見があった．また，空き家の解体を決めるのは街地の衰退が影響していると考えられる．

所有者自身であるため，制度の見直しやそれに伴本分析結果から，築年数が小さい物件ほど成約の傾向う継続的な周知が必要であると考えた．空き家解があることに対し，現況，将来とも築年数が多い物件ほ

体にも解体後の跡地利用においても，市街化調整ど空き家が増加する傾向がある．つまり，築年数が多い区域の場合，住居の差異建築に制限が生じること

物件が空き家として残り続け，今後もそのような物件が増え続けることが言える．同様に保育園・幼稚園までの挙げられる．今回アンケート調査の回答自治体が行って距離や鉄道駅までの距離といった利便性に関する周辺施いる，空き家解体補助はどれも再利用が出来ない空き家設に関しても類似した傾向がみられる．一方で，市街化を対象としている．しかし，本研究で得られた知見から，調整区域内の空き家物件に対して，判別分析結果では成成約がされず，今後も残り続けるような空き家が存在し約の傾向があることが確認でき，既往研究の市街化調整てしまう可能性が確認された．現在の空き家問題を解消

区域内の空き家は将来的には増加せず，不変の傾向があするためには，解体すべき空き家と，そうでない空き家るとのことから，今後市街化調整区域内の空き家数は減の線引きの再検討が望ましいのではないかと考えた．

少していくと予想される．しかし，地方都市の市街化区本研究において，成約となり得る可能性のある物件の域内の物件に関しては今後増加していく傾向があるため， 内部的要因，立地的要因を明らかにしたが，未成約とな購入補助や改修補助，場合によっては解体補助の対象にり続ける可能性のある物件については，金銭的な補助施するなどの対策を講じることが望ましい．

策を取り入れたり，解体を促したりしていく必要がある

空き家の発生から空き家の成約に至るまでは，発生しと考える．そのためには自治体や空き家所有者に調査をた空き家を空き家バンクに登録をして流通に乗せる必要行った上で，空き家を残し続けない対策を講じることががある．本研究では空き家バンクの登録物件を対象にし重要であると考える．ており，登録されていない，未だ放置され続けいている空き家については対象としていない．このことから，空き家の流通，成約を図るためにも，自治体による空き家

謝辞：空き家に関する分析を実施するにあたり，株式会
社 LIFULL 地方創生推進部空き家プラットフォームグルの発見，空き家バンクの登録が非常に重要である．空きープの皆様には，多大な協力を頂いたことを付記し，謝家の発見が遅れて老朽化したために，買い手がつかない意を表します．というケースは容易に想像ができるため，空き家の早期発見を促すために，制度の周知や空き家バンク登録の補

参考文献

助，奨励金といった取り組みを継続的に行う必要がある． 1)
2)

6. まとめ，今後の展望

総務省統計局：平成 30 年住宅・土地統計調査結果
金森有子，有賀敏典，松橋啓介：空き家率の要因分析と将来推計，日本都市計画学会都市計画論文集，pp1017-102
4，2015成約に結び付いた空き家物件の内部的要因，立地的要3)

国土交通省：空き家等の現状について，pp7

因を把握するため，全国版空き家バンクに登録された物

4)

佐々木貴生，佐野可寸志，川端光昭，梶雅弘：農村地域

件の情報や，地理的に把握することによって得られた周における空き家提供意向の実態と提供促進施策の提案，辺施設や都市計画区域を用いて，成約に与える影響を判
別分析によって明らかにした．分析結果より，物件価格

農村計画学会誌 29 巻論文特集号，pp173-178，2010
5)

山下伸，森本章倫：地方中核都市における空き家の発生と市場推定価格の差を示した「価格差」，内部的要因とパターンに関する研究，日本都市計画学会都市計画論文

して，「築年数」，「延べ床面積」，「農地有無」，立集，pp932-937，2015

地的要因として「保育園・幼稚園までの距離」，「鉄道6)中島恵太，氏原岳人，織田恭平：空き家にさせないため駅までの距離」「市街化調整区域」，「市町村地価」がの態度・行動変容に関する研究，日本都市計画学会都市有意に影響を与えており，特に，「築年数」，「保育計画論文集，pp288-294，2020

園・幼稚園までの距離」が成約に大きく寄与しているこ

7)とが明らかとなった．

ける空き家問題に対する取り組み，日本都市計画学会都また，判別分析結果から，市街化調整区域に位置している空き家物件が成約の傾向があり，既往研究から，将池田大樹，井端祐，澤木昌典：大都市圏外の自治体にお市計画論文集，pp138-141，20138)

水野彩加，氏原岳人，阿部宏史：我が国の空き家及び空来的に市街化区域に空き家が増加していく傾向があるこ

き地対策の現状とコンパクトシティ政策との連携手法のとが明らかとなったことから，今後市街化区域に空き家提案，日本都市計画学会都市計画論文集，pp1101-1108，2が残りやすいといえる．また，利便性が乏しい物件も残016

り続けるという結果より，市街化区域かつ，鉄道駅や保9)

育園・幼稚園から離れた区域に重点的に空き家管理のケ家に着目して‐，日本都市計画学会都市計画論文集，pp6

アが必要である．また，既往研究より，古くに市街化が形成されている地域ほど空き家が発生しやすいことが明

氏原岳人：衰退する地区の条件‐岡山市に発生する空き81-687，202110)

山本幸子，中園眞人：地方自治体の空き家改修助成制度らかとなっており，以上を踏まえた施策の検討を行うこを導入した定住支援システムの運用形態，日本建築学会とが望ましい．例えば，空き家解体補助の対象の拡大が

計画系論文集第 78 巻第 687 号，pp1111-1118，2013

11)

国土交通省：不動産鑑定評価基準，pp6-11

みた斜面市街地における空き家・空き地の発生要因に関12)

水沢克哉，宮本慧，田村将太，田中貴宏：機械学習の解する研究，日本建築学会計画系論文集，pp1715-1722，201

釈手法を用いた空き家の発生要因分析-適材適所の空き家

6

対策支援ツールの開発を目指して-，日本都市計画学会都13)

北島彩恵，六本木延浩，冨岡秀虎，森本章倫：画像デー

市計画論文集，pp1377-1384，2022

タを用いた深層学習による空き家の発生予測に関する研織田峻央，森本章倫，浅野周平：地域特性及び物件属性

究，日本都市計画学会都市計画論文集，pp1468-1474，201に着目した空き家の発生状況に関する研究，日本都市計

9

画学会都市計画論文集，pp1074-1079，2018
14)

15)

金ドン均，有馬隆文，坂井猛：歩行消費エネルギーから