57

2008年秋季号

■ 表紙の写真 ■（京都府長岡京市）
小規模で短期間に行われた事業であったが、「集団移転事業」としての深刻な背景をもつ。先祖伝
来の家を離れる者たちの無念さを払拭して、今、「暖かく、美しいまち」として新たな一歩を踏み出
した。

■ まど
● 宅地化農地を活用したまちづくりの対応について ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1
横浜市まちづくり調整局 局長 相原正昭

■ 地域をひらく知恵●「即実践、やさしい街づくりの公式とその活用」・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2
吉野不動産鑑定事務所 代表者 不動産鑑定士 吉野 伸●「生産緑地・市街化農地の有効活用と農地税制」・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7（株）経営サポートシステムズ 代表取締役・税理士 今仲 清・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12● さいたま市の「見沼田圃」の概要とその将来
さいたま市都市計画部みどり推進課見沼田圃係長 秋谷陽一

● 小田原市の優良田園住宅型連たん区域開発許可制度について ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・16
小田原市都市部参事・まちづくり景観課長 柏木晴雄

■ 情報アラカルト● 国土形成計画全国計画の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・19
国土交通省国土計画局総合計画課企画係長 大舘秀明
● 新局面を迎えた中根・金田台地区（なかこん）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・23（財）都市農地活用支援センター客員研究員 松尾茂治
● 平成21年度市街化区域内農地関連概算要求等の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・25
国土交通省土地・水資源局土地政策課土地企画調整室● 多彩な事例に見る都市農地・農業の新段階 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・27
小冊子「農を生かした都市づくり」刊行に寄せて（財）都市農地活用支援センター■ アドバイザーのイチ押し事例● もう一度、みんな一緒に、この街で ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・29――集落の再構築に取り組んだ長岡京市下海印寺土地区画整理事業
樋口都市設計 樋口信子

■ お知らせコーナー● 平成20年度「都市農地を活用したまちづくり実務者会議」開催のお知らせ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・33■ 編集後記宅地化農地を活用したまちづくりの対応について横浜市まちづくり調整局長

横浜市が市街化区域内農地のう

相原正昭

を制定し計画的宅地化へ誘導を進めました。

ち、宅地化を選択された土地に対

この結果、土地区画整理事業（農地率30パーセン

して、まちづくりを進める上でどト以上又は0.5ヘクタール以上の農地を含むことが要の様に対応してきたか、また、ど件）にあっては、現在まで11地区が整備され、そののような課題があったかを述べさうちの１地区は、横浜市で最初となる農住組合によせていただきます。

る土地区画整理事業がＪＡの方、地権者の方のまちづくりへの理解と意欲によって成功したことは、大○まちづくりへの対応きな成果であったと思います。

平成３年の生産緑地法の改正に伴い横浜市内の市○まちづくりへの課題

街化区域内農地のうち、約５分の４に当たる約1,200
ヘクタールもの土地が宅地化を選択しました。

一方、宅地化農地を選択された土地であっても、

これは、一旦生産緑地の指定を受けると、一定の道路が狭小であることや、まちづくりまで合意形成要件を満たす場合以外は原則として解除できないたができなかったこと等により、土地区画整理事業等

め、生産緑地の選択が敬遠されたものと思われます。

の面的整備を断念せざるを得ない例も見受けられ、これらの宅地化農地への対応として横浜市では、

この結果、単発的な建築行為や駐車場に転換されて無秩序な市街化の防止を図り計画的な宅地化への誘いる地域も多く存在しています。

導を図るため、全庁的な検討プロジェクトを設け進また、生産緑地の指定が、一定の要件が整えば地めてきました。

権者の意向に沿って比較的自由になされることによまちづくりに寄与する計画的宅地化を進めるためって、住宅地、未だ宅地化されていない農地、生産には、単発的な土地利用を抑制しつつ、面的整備に緑地が混在し、計画的な土地利用が進めにくく、そ誘導することが重要であるとの考えから、土地区画の結果、営農環境を阻害している区域も見受けられ

整理補助制度の活用を基本に誘導することとしまし

ます。

た。

今後とも、地権者、ＪＡ、行政が常に情報交換を

また、土地区画整理事業に至らない場合であって密に協力して取組むことがまちづくりを進める上でも、複数の地権者が農地を含む一定の規模以上の開最も重要であることを最後に付加え終稿させていた

発行為を行う場合に、事業に要する費用の一部を補だきます。

助する「農住まちなみ整備事業」を本市独自の制度―1―●都市農地とまちづくり−第５７号

「即実践、やさしい街づくりの公式とその活用」
吉野不動産鑑定事務所

吉野不動産実務研究所
代表者 不動産鑑定士

吉野

伸

業で必要とされるものであり、公益的事業でも同（財）都市農地活用支援センターでは平成20年

じである。

度「農地活用実践ゼミナール」を去る９月26日

街づくりのコンセプトの例を示すと、ヨーロッパ（中部・近畿圏会場）と30日（首都圏会場）で開催の中心部に、リヒテンシュタィン公国があり、人口し、好評をいただきました。以下は講師を務めた３万５千の面積160平方キロメートルという小国で吉野伸氏と今仲清氏の講義の要旨です。

ある。地図上では、よく探さないと見つからない。

街づくりということは、昔からあったものであり、この国は、「ヨーロッパでは最も小さい国ではあ世の中の変化とともに常に課題とされている。

るが輝きのある宝石」をめざすとのコンセプトを

平成時代に入って、かつて経験したことのないバもっている。確かに、最近の統計を見ると、１人

ブルショックにより、新しい街づくりの要請が至る

当りのＧＮＩ（国民総所得）８万２千ドルで、日ところでみられる。

本の３万５千ドルの２倍以上である。このようなここでは、街づくりを不動産の視点から捉えその高い所得を比較的短期間に実現できた原因はいろ

基本と活用について述べる。

いろあるが、このような街づくり、国づくりのコン
セプトがしっかり固まっていたことも見逃せない。

1

街づくりの基本

コンセプトを創出するには、いろいろな方法があろうが、後に述べる住民から見た街づくりの根（1）基本をどこに置くか本的な考え方をまとめて、それを抽象化する作業①街づくりでの最も大切なことを行なわなければならない。

街づくりで最も大切なことは、その街で住み、業務を営み、活動する人たちの関係がどのように（2）街づくりの事業なるかを考えてみることである。

①街を構成する重要な要素

このことは、重要ではあるが大変難しいことで街を構成する重要な要素は、広義の不動産である。

簡単なことではない。しかし、街づくりをする上（注）広義の不動産

で、常にこのことを考えながら先へ進めなければ民法に規定される土地及びその定着物に限ならないといえる。

らず、動産以外の「不動産と可変性」の両②街づくりのコンセプト

特性を兼ね備えるもの。

街づくりを考えるとき、その街のコンセプトを

それは、都市部に限らず、農村の集落であって創り出す必要がある。

も、山間部の僅か数十戸の地区であっても同じでコンセプトは、その時代により、また環境等にある。

よって変わるものであるが、現在の置かれている街を構成する重要な要素の一つは『みち』であ条件のもとで考えざるを得ない。先々まで見通する。みちは、道路や通路に限らず、水のみちもある。

ことはできないからである。

水路は、大昔は重要な交通施設であった。

ところで街づくりのコンセプトとはどのような運河はその代表例であろう。このことは、わがものであろうか。

国に限らず、外国で至るところでその重要さを知コンセプトは、街づくりに限らずいろいろな事●都市農地とまちづくり−第５７号

ることができる。

―2―

不動産の基本も始まりは「みち」であり、これ

現すると不動産や地域の価値（価格）にどれほ

は街を構成する重要な要素であることは疑う余地

どの変化が現れるかということである。

がない。

４）プランニングとプロモーション②街づくりの理念とその事業

街づくりのより具体的な計画をたて、それを街づくりの理念とされることは、その街に住ん実行するにはどんな方策が有効かを検討する。

だり仕事をしたりする人にとって、どんな街が望特に、プロモーションは、できるだけ出費を小ましいかということである。

さくすることも考えなければならない。

ここでは後で述べるように、「カテゴリーⅡ」と

５）ランニングとリストラクチャリング

されることであり、このカテゴリーに至る前に、街づくりのスタートのときは、目立つことで街づくりをする側の理念があり、これを「カテゴあるし、進捗がよくわかるので取り組みやすい。

リーⅠ」と呼ぶことにする。

しかし、一旦街づくりが完成すると維持管理

これらの理念をベースに街づくりの事業を進めるは地味な業務で、スタートのときほどの華やかには、図−１のような事業パターンが重要である。

さがない。最も大切なことは、街は生きている
ので、維持管理等が十分かどうか、寿命はどのくらいかを考えなければならない。
つまり、ライフサイクルまでも検討してみなければ本当の意味での街づくりとは言えないであろう。
2 やさしい街づくりの公式（1）街づくりの公式
街づくりの事業には、基本的な、かつ共通する項目がある。これらの項目は、相互に関連づけられるもので、これを街づくりの公式と呼ぶことにする。
街づくりの公式は、新規の街づくりだけでなく、

図−１

街の評価、既存の街のつくり直しにも使われるもの

街づくり事業のパターンである。
１）インフォーメーションとインテリジュンス

この公式は、主として「小さな街」（都市計画法の街づくりの事業の生命線は情報である。

地区計画等のイメージ）についての適用が、より有不動産事業としてみれば、いわゆる固まった効であると考えられる。

情報と固まっていない情報がある。情報をいか

この公式は、国内はもちろん欧米等の街について50に収集し選択し、どう活用するかである。

以上の街を調べ、内容を抽象化したものである（注）。

２）コンセプト（注）街づくりの公式をつくる上で特に参考にな

街づくりのコンセプトには、街そのもののコったのは、ファドーツ（リヒテンシュタィ

ンセプトと、街づくりを事業として取り組むコン）、ルガノとその周辺の集落（スイス）、

ンセプトとがある。後者については、見落とさ

クレルボー（ルクセンブルグ）、ノースバン

れがちである。

クーバー（カナダ）などである。

３）マーケティング①カテゴリーⅠについて

マーケティングは、適当な訳語がない。

街づくりをするには、先ず街をよく読む必要が

内容は、図−１にある通り、基本的に４つである。街を読むには、図−２にある通り、快適、ある。調査をしそれを分析する。その結果をも収入（生産）そして利益（収益）について、それとに街づくりの基本を設定する。その基本が実

ぞれ「調和」、「変化」及び「安全」の組み合わせ―3―●都市農地とまちづくり−第５７号

☆カテゴリーⅡ「住みやすさ」☆カテゴリーⅠ「街のつくり方」
図−２

図−３

街づくりの公式

街づくりのコンセプト・メーキングを考えてみる。
この中で、良くさせる必要のあるものを抽出し、いろいろな施策を企画して街づくりを進める。
カテゴリーⅠは、ニュータウンの街づくりにも有効である。
②カテゴリーⅡについて
街づくりで大切なことは、そこの住民等にとってその街は住みやすいか、仕事をし易いかということである。そのために、カテゴリーⅡが用意されている。
先ず大切なことは健康（スポーツ）である。ま図−４コンセプト・メーキングのキーワード（例）た、教育・文化等（カルチャー）や食べ物（フーヅ）も重要である。そして、究極のねらいは、安も聞いてみる必要もある。

らぎ（リラックスゼーション）である。

アンケートは、街づくりの公式の項目を含んだもカテゴリーⅠは、いわば街をつくる側の論理でのとし、目的は公式に当てはまる内容を集約するこ

あって、カテゴリーⅡは街に住み、利用する側のとにある。

論理である。

次に、街づくりの公式からどんな街にすることがこれまでの街づくりは、どちらかと言えばカテ望ましいかを考えてみる。これには、できるだけ多ゴリーⅠに片寄っていたように思われるが、カテくの項目を抽出し、関連づけたものを用意する。

ゴリーⅠとⅡをバランスさせながら街づくりを考一例を示すと、図−４のようになる。

える必要があろう。

なかでも大切なことは、歴史であって、できるだ

評価の高い街、特に小さな街を調べてみるとこ

け昔からの事実を把握することである。そのとき、のことが一層明らかになってくる。

街づくりからみて、特に不動産に関する変化を調べてみる。

（2）大切なコンセプト

アンケートと街づくりの項目を総合してコンセプ

街づくりの公式から、街づくりのコンセプトを創トの策定を試みる。このとき、多数の要素を総合し、出することを考えてみよう。そのポイントは、図−抽象化することが最も難しい業務であって、街づく３に示した通りである。

り実務の経験とノウ・ハウを必要とする。

最初は街づくりの公式（カテゴリーⅠ、Ⅱ）を固コンセプトは、一旦策定されるとその後の作業等

めることから始める。これらの公式は、地権者のアのすべての基本とされるものであり、街づくりのプ

ンケートを基本にして作業するが、地元の人の意見

ロセスの途中で壁に当ると、コンセプトが再チェッ●都市農地とまちづくり−第５７号―4―クされる。

ここに至るまでに、相当の時間を要している。

コンセプトは、街づくりのみならず、いろいろな②コンセプト・メーキング

分野で必要とされるものである。

図−８は、土地の形状を抽象化しやや整形状にし、更に図−６の内容が具体的に記入されている。

3 街づくりの実例

この図では、『住中心の農地（緑）との調和』を基本的な考え方として作られている。

（1）街の概況

つまり、センター地区に「住」又は「商」のい①所在

ずれかの施設又は関連施設の用地とするかが重要新潟県長岡市長倉町の一部になる。当然、住中心の街づくりであるから、住②位置

民のためのコミュニティ・センター（集会所）と上越新幹線長岡駅から約1.5km③面積と形状約16ヘクタール。東西方向にやや長い不整形状④従前の土地利用
農地――図−５、写真１、写真２⑤地権者の数
30世帯⑥開発の方式
土地区画整理事業（組合施行）⑦主なスケジュール１）平成17年３月

土地区画整理組合設立認可

２）平成17年12月

仮換地指定、使用収益開始

３）平成19年11月

宅地造成工事竣工

写真１

対象地区の従前治地（一部）（2）街づくりのコンセプト①街づくりの公式
地権者のアンケートと会合での意見を集約したものから、公式（カテゴリーⅠ）に当てはめたものが図−６である。
これは、土地利用基本計画（図−７）にもとづ
くもので、これを抽象化し図−８に公式（カテゴ

写真２

対象地区に隣接する既存の住宅地

図−６

街づくりの公式（カテゴリーⅠ）リーⅡ）に基づく内容が埋め込まれている。

図−５

街づくり施行前の全体図―5―●都市農地とまちづくり−第５７号

公園・広場ということになる。
実際に工事完了したもの（図−８）と図−７の計画図とを比べてみると、部分的な違いはあっても、基本的なコンセプトに基づく土地利用には変わりはない。
つまり、地理的な地区の分割をセンター、ウエスト、イーストの３つとしている。
次に、街づくりの公式（カテゴリーⅠ）について、快適と調和を見てみよう。「住と農」、「戸建住
宅と集合住宅」、「既存の住宅街と新住宅街」等調
和がいたるところで実現している。
公式の変化についても実現している。その代表例は「道路」（写真３、写真４）である。地権者のアンケートで、道は直線と曲線のミックスしたも図−７のを望む声が多かったことから、幹線道路は安全

土地利用基本計画図に配慮して、緩やかなカーブになっている（写真−４）。
「安全」面では賃貸集合住宅（写真−５）でもいくつか見られる。
こうして最終的に抽象化して出来上ったコンセ
プトは、 悠久山に羽ばたく である。
4公式の応用と課題（1）既成市街地への応用
今回の実例は、新規に開発、造成された住宅地区
図−８であるが、街づくりの公式は、既存の住宅地区や商街づくりの公式（カテゴリーⅡ）

図−９●都市農地とまちづくり−第５７号

街づくり工事完了の全体図

―6―

写真３

工事施行中の対象地区（道路
が基本）

写真４

完成後の幹線道路（ゆるやかなカーブが続く）

業地区にも十分適用できるものである。

写真５

完成後の賃貸集合住宅（戸建住宅との調和）的経済的要因を取り出して数量的に予想するには、結論までには至らなかったが、このようなニュー

あまりにも確度が低すぎることは見当のつくところ

タウン以外のコンサルティングの実例もいくつかあである。

る。公式の中には、「生産」や「収益」、の項目が含従って、経年とともに街づくりについて、軌道修まれているからである。

正を必要とする場面が出てこよう。
永久ということは、街づくりにはなじまない。

（2）課題ランニングをしながら、少しでも長生きすること街づくりで最も大きな課題とされることは、街のを考え、実行に移すことが大きな課題といえる。

寿命である。つまり、ランニングとリストラクチャ
リング（再構築）である。

☆参考文献

これは誰にも現時点では分からない。相当の経年

１．吉野後のことを今から想像しなくてはならないが、社会

２．

同

伸著

『不動産事業の経営戦略』（プログレス）『これが小さな街づくり』（住宅新報社）「生産緑地・市街化農地の有効活用と農地税制」（株）経営サポートシステムズ代表取締役／税理士

はじめに

1

今仲

清

農地に係る固定資産税と有効活用後の宅地に係る固定資産税

農地の有効活用においては様々な場面で税金が関係してくる。生産緑地の指定及び解除によって固定農地に係る固定資産税は、一般農地、３大都市圏

資産税及び相続税・贈与税は大きく変わり、指定解における市街化区域内農地、３大都市圏以外の市街除後の有効活用によって得た収益に係る所得税、そ化区域内農地によってその評価と課税が異なる。その後の相続時における相続税、資産の組み替えによの概要は図表１−１の通りである。

る譲渡所得税など多岐にわたる。本稿では、生産緑

図表１−２はある３大都市圏の特定市において、地及び市街化区域農地を有効活用する際の税金につ調整区域の1,000m2の農地が市街化区域に編入された

いて、実務的な視点からその留意すべき点を中心に場合の編入前、編入後の評価額と税額を試算したもまとめることとする。

のである。①市街化調整区域内農地の状況で固定資―7―●都市農地とまちづくり−第５７号

図表１−１

農地に係る固定資産税の概要

これらの評価額についてはそれぞれの市町村の評価による。⑥完全に宅地転用した場合の評価額は固定資産税評価額に対して70％を課税標準とされている。
この土地を住宅用地とした場合は一戸につき200m2まで固定資産税の課税標準は６分の１、都市計画税の課税標準は３分の１とされるが、⑦では賃貸集合住宅を建設したものとして土地全体に適用して計算している。図表１−１の概要では実際にどのように異なるのかわかりにくいため、事例で解説したが、実際には各市町村によってその評価額は実情に合わせて計算されるため、あくまで一つの参考例としてご理解いただきたい。
2

図表１−２ 市街化調整区域内農地が市街化区域に編入さ農地の有効活用における基盤整備を区画整理で行う場合と個人で行う違い

れた場合の固定資産税の試算例

農地を転用して有効活用を行う場合には通常、基盤整備が必要になる。個人が１人で基盤整備をしようとすれば様々なコストがかかり、すべてを自己負担する必要がある。開発可能な道路に面していればよいが、進入路がなかったり、あったとしても開発するには狭かったりすると、そのために隣接地の取得をしなければならない場合もある。また、土地の形状が正方形や幅のある長方形であればよいが、そうでないときには開発効率が悪くなるため、隣地と土地の一部について等価交換をした方がよいが、交渉が難しいといったこともある。これらを解決し、かつ様々な税務上のメリットが享受できるのが区画整理である。区画整理には減歩や長期の時間を要す
産税評価額159,000円であったが、市街化区域編入さるといったデメリットもあるが、地域全体の価値がれた際に②生産緑地の指定を受けた場合には固定資

図表２−１

産税評価額と固定資産税額は変わらないものの、市街化区域に編入されているため、都市計画税が課税される。③生産緑地の指定を受けない場合には、たとえ農地として登記しても宅地並み評価として評価されるため評価額は57,687,000円となり、現況農地として利用した場合にはその３分の１が固定資産税の課税標準となり、都市計画税は３分の２が課税標準となる。ただし、直ちにそうなるのではなく、当初４年間は④のように負担軽減措置がとられ、５年目
から③の課税となる。⑤は農地を転用して雑種地として登記をしているが、実際には農地として利用している場合の評価額とその課税標準である。なお、●都市農地とまちづくり−第５７号―8―

区画整理と自己開発の税務上の取り扱い向上するという大きな社会的な意義がある上に、そ税の納付が必要になる。しかし、区画整理の場合にれぞれの個人にとっても結果的に資産価値が向上すは、一定期間内に「承認申請書」を税務署長に提出ることになることが多く、また、税務上のメリットすることによって納税猶予の継続が認められ、換地も多い。図表２−１は区画整理によった場合と自己後継続して農業経営をその土地で行えばその後の継開発をした場合の税制上の取り扱いの違いを比較し続適用も可能となる。自己開発の場合には原則としたものである。

てこのような取り扱いはない。
このように、農地の有効活用を考える上で地域の（1）換地又は交換

地権者と共同して税制上の特典を最大限活用して区区画整理においては、各人の所有地の位置が減歩

画整理をした上で、一部は農地として継続営農を行と区画整理した土地の整序と道路や公園などの公共

い、接道の状態や土地の形状をすっきりしたものに施設の設置などによって移動する。結果的に土地同した上で有効活用を行うことを検討することも重要士で自動的に交換されることになるが、これを換地といえる。

という。通常土地の位置が移動すると移動した部分
3 農地の耕作権と底地の交換だけ一旦譲渡して取得したと見て、税務上は譲渡所得の課税対象となる。区画整理の場合には原則としてその課税が行われることはない。一方、個人間で地域によって事情が異なるが、永小作権又は耕作等価交換を行った場合には、所得税法58条において権として農業台帳に記載されている農地も多く存在

交換の規定が設けられており、一定の条件を満たせする。農地の賃貸借契約に基づく権利であるが、耕ば課税されないこととされているが、同じ種類の資作権者の側の高齢化による農業継続の困難さや代替産で交換差金はいずれか多い価額の20％以内でなけ

わりなどの事由で、耕作権と底地を交換することにればならないなどの条件を満たす必要がある。

よってその権利の解消と、それに伴って有効活用を行う事例も多くなっている。この場合には、所得税（2）譲渡所得の特別控除

法58条の交換の特例の適用によって譲渡所得の課税

地方公共団体が関わる区画整理においては、同時が行われない。しかし、この特例には適用条件があに道路整備が行われる例もあり、その際には譲渡所り、これを満たさなければならないこととされてい得の5,000万円特別控除の適用対象となる場合もある。

る。そこで、その内容の確認と実際上の適用の留意

その他、2,000万円特別控除や1,500万円特別控除など点をまとめることとする。

が適用される場合もある。一方自己開発の場合にはこれらの特別控除は通常適用されない。

（1）交換譲渡資産と交換取得資産は同種でなければならない（3）登録免許税・不動産取得税

土地と土地、建物と建物、等のように同種の資産換地が行われて土地の位置が移動し、登記の変更でなければならない。耕作権と土地の底地は同種でが行われるが、その際の登録免許税や不動産取得税あり、交換の適用対象となる。

は課税されないが、自己開発で土地の一部交換を行ったような場合には、これらは通常通り課税される（2）交換譲渡資産は1年以上の所有でなければならないこととなる。

交換によって譲渡する資産は１年以上所有してい（4）相続税の納税猶予の継続適用たものでなければならない。耕作している農地につ農地の相続税の納税猶予適用中に区画整理事業がいては耕作している側も土地所有者もこの要件を満開始した場合においては、使用収益（農地の耕作・たしていることが多いと考えられる。

営農）ができなくなる。相続税の納税猶予適用中である場合には、営農をしなくなると原則として納税（3）交換取得資産の条件

猶予は打ち切られ、猶予税額とそれに対応する利子交換により取得する資産は、交換の相手方がその―9―●都市農地とまちづくり−第５７号

交換のために取得したものでなく、かつ、１年以上

図表３−１

交換差金の事例

所有していたものでなければならない。耕作権者や底地所有者が最近取得した場合でなければ該当することはないと考えられる。
（4）交換取得資産は交換直前と同じ用途に供する交換により取得した資産は交換直前に使用していた用途と同じ用途に供さなければならない。賃借権者は現に農業の用に供しているため、交換後も農業4の用に供さなければならない。底地所有者も農業用

ロードサイド店舗は建設協力金方式か事業用
借地か地として貸していたため、交換取得後も農業の用に供さなければなりません。賃借権者は現に農業を行っているため、交換後も農業の用に供するのが実情

農地を転用して有効活用する上で、比較的高い収でしょうから問題になりにくいが、底地所有者はそ益を得ることができるのが幹線道路沿いなどのいわの場所で現に農業を行っていないので交換取得後もゆるロードサイド店舗用地としての賃貸であろう。

農業の用に供しない可能性がある。

この場合には建物を土地所有者が建設してテナントに賃貸する方式と、土地をそのまま賃貸する方式が（5）交換直後に同一用途に供さなければならない期間ある。建物を建てて賃貸する場合には、建物の建設

交換後に交換直前と同じ用途に供さなければなら資金の全部又は一部をテナントから借り入れ、これない期間は規定されていない。従って、交換直後にを家賃と長期にわたって相殺する方式をとることが同じ用途に供されている事実が明らかであればよい。

多く、この方式を一般に建設協力金方式という。一例えば、稲の育成の真っ最中である７月に農地の耕方、土地をそのまま賃貸する場合には事業用借地契作権と底地を交換し、底地所有者は交換取得した農約とすることが一般的である。さて、土地所有者の地の耕作を旧耕作権者に依頼した場合には、その農側にとっていずれの方式がよいのであろうか。もち地は交換前の用途に供していることが明らかとなる。

ろん収入の多い方がよいのであるが、手取り収入が10月に稲刈りをした後に農地転用の手続きを行い、同じであるという前提で、法的リスクと税負担とい許可を得た後に基盤整備工事を行って有効活用に着う視点で比較することとする。

手してもこの要件は満たすことになる。交換直後に農地の用に供している事実を写真に撮っておくとよ（1）契約上の有利不利・・・建設協力金方式はあくいだろう。もちろん、農地法上の手続きは交換時にまで建物を土地所有者などが建設し、その資金の全は農地としての交換、転用時には宅地としての転用

部又は一部をテナントが無利息で融資する。通常普許可とそれに伴う登記を行う必要がある。

通借家契約であるため、建物所有者の側に相当事由がなければ契約期間が満了しても退去を求めること（6）交換差金ができなくなるおそれがある。実際そのような事例

交換時に金銭の授受があった場合には、その金額も多く見受けられ、このような場合、本来ならよりが交換したそれぞれの資産の価額の多い方の２割を有利な条件で他のテナントに貸せる可能性があって超えていれば交換の課税の特例は認められない。耕も現状の契約を継続しなければならないことになっ作権と底地の交換の場合、通常、地域によってそのてしまっている。事業用借地についてはそのような割合について慣習があり、その割合での交換であれ

おそれはない。もっとも建設協力金方式であっても、ば交換差金は発生しないし、結果として交換差金に

平成12年３月１日からスタートしている定期借家契関する交換の要件を満たすこととなる。仮に金銭の約を結ぶことができればその点も解消できるが、そ授受があった場合には、時価算定をしてその割合をの場合でも定期借家契約の内容を十分検討して交渉計算する必要がある。

に当たる必要がある。

●都市農地とまちづくり−第５７号― 10 ―

（2）中途解約時の有利不利・・・建設協力金方式の

図表４−１

土地所有者にとっての事業用借地・建設協力
金方式比較表場合に中途撤退されると、建設協力金の未返還分は返さなくてよい契約になっているのが普通である。
預かった建設協力金は建物に代わっているのであるから、返還しないとするのが当然といえる。しかし、
この返さなくて良くなった建設協力金は税務上収入になり、土地所有者は収益計上せざるを得ない。その資金は当初の建物建築資金でなくなっているため、税金支払い分だけキャッシュフローが不足することになる。また、このような建物はそのテナント専用

な税務対策上は建設協力金方式の方が有利になるこに造られていることがほとんどで、ほかに転貸するとが多い。

ことはほとんどできない。
5 テナントが負担した基盤整備費用（3）建物取り壊し費用負担・・・事業用借地の場合には中途解約であろうが契約期間満了であろうが賃

ロードサイド店舗用地として農地を転用して事業借人に建物取り壊し義務が課されている。一方建設

用借地契約で賃貸する際に、農地の宅地転用に際し協力金方式は、あくまで建物所有者は土地所有者サて基盤整備費用が必要となる。この場合に基盤整備イドであり、通常建物取り壊し義務が賃借人に生じ費用を土地の賃借人側が負担することが多い。土地ない。しかし、建物はその賃借人しか利用できない

所有者側にすれば多額の資金負担をしないで土地をことがほとんどであり、結果的に取り壊さざるを得賃貸できればそれに越したことはない。しかし、税なくなり、その費用負担は建物所有者ということに

務上土地の基盤整備費用は土地の取得価額を構成すなってしまう。

る。この資金をテナント側が負担すると土地は土地所有者のものである以上、テナントが基盤整備費用（4）合法な所得分散上の有利不利・・・事業用借地を土地所有者に無償で渡したことになり、土地所有の場合には地代収入となり、収入はあくまでも土地者が個人であれば不動産所得ということになる。国所有者のものとなる。この収入を他の親族に分散す

税局の質疑応答によると土地の賃貸借契約において、るには不動産所得の専従者給与若しくは従業員給与

契約満了時に賃借人に原状回復義務を課しているととしてしかできない。建設協力金方式の場合には建入り口における課税を行わないこととしている。契物所有を法人にすれば、収入は法人のものになり、約満了時については何ら触れていないが、実際に契親族をその法人の役員や従業員とし、役員や従業員

約満了時や中途解約による撤退時において元の農地として実際に業務に従事すれば、相当な金額を役員の状態に復せば何の問題も生じない。しかし、実際

報酬や従業員給与として税務上何の問題もなく分散問題はそこまでする事例は少ないものと思われる。

することが可能になる。資金の事前移転による資金

原状回復しなければこの時点で課税されることはい

分散対策上、建設協力金方式の方が有利になる。

うまでもない。
以上農地の有効活用に際しては様々な税務上の問（5）合法な評価引き下げ対策・・・建物所有による題が関連してくる。それも単純な判断で済むのでは

建物評価引き下げ効果と土地の貸家建付地評価減額

なく、実務上様々な観点から検討する必要があり、は建設協力金方式しか実現できない。確かに事業用

かつ、所得税、相続税、贈与税、固定資産税、登録借地であっても土地の評価減額は一定の割合で可能

免許税や不動産取得税等多岐にわたり、これが複雑であるが、建物を所有することによる評価引下げ効に絡んでくる。しかも税法改正が頻繁に行われる。

果の方が大きいことはいうまでもない。

日頃気軽に相談できる、農地に関する税に特に詳し

このように土地所有者にとっては法的リスクといい税理士を確保しておくことが重要といえるだろう。

う点では基本的に事業用借地の方がいいが、合法的― 11 ―●都市農地とまちづくり−第５７号

たんぼ

さいたま市の「見沼田圃」の概要とその将来
さいたま市都市局都市計画部みどり推進課
1

はじめに

見沼田圃係

係長

秋谷

陽一

海が後退し、入り江が東京湾と分離して、無数の沼や湿地が生まれました。

見沼田圃は、埼玉県の南部に位置するさいたま市②溜井の時代（江戸初期〜中期）と川口市にまたがる大規模緑地空間で、東京からは農業用水の確保のために、見沼の南端に堰を設け20〜30km圏にあり、南北は約14km、外周は約44km、見沼溜井が完成しました。

面積は約1,260ha（さいたま市：約1,200ha、川口市：③田圃の時代（江戸中期〜戦後）

約60ha）です。

八代将軍徳川吉宗の命により、見沼溜井は干拓さJRさいたま新都心駅や大宮駅などの主要駅から２れ見沼田圃が生まれました。農業用水を確保するた〜３kmという近さにありながら、農地をはじめ、樹めに、干拓された見沼溜井の代わりとして、利根川

林地や河川などによってつくられる田園風景と、生から約60kmに渡って用水路が引かれましたが、さらきものを育む豊かな自然が現在も色濃く残されていに、見沼田圃の西縁と東縁の台地にそって水路が掘ます。

削され、農業用水が供給されました。これが見沼代
この地域の歴史

用水です。

はとても古く、独その後、1970年からの米の生産調整により、水田特の文化や伝統がから畑地へと転換が始まり、さらに1980年頃からは継承されているこ著しい都市化や営農環境の変化により、見沼田圃のとも特徴の一つと周辺に残されていた斜面林も急激に減少するなど、され、首都近郊に見沼田圃の土地利用が大きく変わり始めました。

ありながら、美し④見沼新時代（見沼田圃の将来）

い風景と古い歴史

見沼田圃は、人と自然との共生の場所、都市と自をのこす様々な見然との共存の場所という新たな時代を迎えています。

所がある見沼田圃

農業生産の場を維持しつつ、市民共有の環境資産とは、多くの人を魅して認識する「見沼新時代」の幕開けです。

了し、親しまれて2います。

見沼田圃の位置付け（市の施策）【見沼田圃の歴史】①自然の時代（縄（1）総合振興計画

文〜江戸初期）

１）基本構想約6,000年前に・将来都市像として、見沼の緑と荒川の水に象徴される環境共生都市

２）基本計画・「見沼の緑と荒川の水に象徴される環境共生都市」に向けて・見沼田圃の保全・活用・創造とそれを先導するセントラルパー
ク構想の推進・荒川と見沼田圃、元荒川を軸とした市全域にわたる水と緑のネットワークの形成

３）実施計画●都市農地とまちづくり−第５７号― 12 ―

・水と緑の空間の保全、再生と創出

・見沼グリーンプロジェクトの推進

10.2%）の順ですが、水田（76.6ha

全体の6.1％）は、米の生産調整の対象として昭和46年の稲作転換対策（2）都市計画マスタープラン

から減少の一途をたどっています。近年における土

１）見沼田圃における自然環境の広域的拠点づくり
２）農業振興策との連携のもと、樹林地や農地の維持・保全を図るとともに、セントラルパーク構想の推進や、水と緑に市民が身近に親しめる
場づくり（3）緑の基本計画
１）見沼田圃と斜面林は、都市の環境の改善や生き物の生息地、防災など、多くの機能を持つ緑の骨格軸であり、また、リーディングプロジェ
クトの１つでもあります。
２）見沼田圃の自然・歴史･文化を市民のかけがえのない環境資産とし、市民、団体、事業者、行政が一体となっての保全・活用・創造し、国際的に誇れる「見沼の緑」を積極的に推進します。
3 見沼田圃の位置付け（国の施策）
平成16年３月、国土交通省は「首都圏の都市環境
インフラのグランドデザイン」を公表しました。その中で、首都圏に残されたまとまりのある貴重な自然環境が存在する25箇所のゾーン及び13河川を『保全すべき自然環境』として位置づけました。「見沼田圃・安行ゾーン」を含めて、首都圏におけるまとまりのある自然環境の保全及び水と緑のネットワークの形成の推進を図ることとしています。
4 見沼田圃の土地利用の変化と農地所有者の意向（1）土地利用状況
見沼田圃の大半は農地であり、畑（443.8ha

全体の35.2%）が最も多く、花卉、野菜などの生産が行われています。次いで公園緑地等（128.3ha

区分内容
田
畑
荒地
宅地
公共施設
公園・緑地等
樹林地
その他
合計

平成９年度
見沼全域
面積（ha） 比率（％）
104.1
8.3
518.3
41.2
75.0
6.0
99.9
7.9
64.6
5.1
73.6
5.9
29.3
2.3
292.7
23.3
1,257.5
100.0

全体の（出展：「首都圏の都市環境インフラのグランドデザイン」平成
16年３月 自然環境の総点検に関する協議会（※目印を加筆））

平成13年
見沼全域
面積（ha） 比率（％）
96.6
7.7
421.3
33.5
105.0
8.4
112.0
8.9
69.2
5.5
146.8
11.7
2.6
0.2
302.9
24.1
1,256.4
100.0― 13 ―

平成19年
見沼全域
面積（ha） 比率（％）
76.6
6.1
443.8
35.2
83.5
6.6
90.2
7.1
79.4
6.3
128.3
10.2
3.6
0.3
356.3
28.2
1,261.7
100.0

平成19年−平成９年増減
面積（ha） 比率（％）
−27.5
−2.2
−74.5
−6.0
8.5
0.6
−9.7
−0.8
14.8
1.2
54.7
4.3
−25.7
−2.0
63.6
4.9
−
−

●都市農地とまちづくり−第５７号

地利用の傾向は、田畑の減少が著しく遊休農地の増加や資材置き場や駐車場への農地転用が多く見受けられます。
（平成19年度現況調査による）（2）農地所有者の意向
土地利用の現状を踏まえ、平成19年度に土地利用状況調査と合わせて、見沼田圃周辺の農地所有者等にアンケート調査を行いました。（調査票：約2,500枚を配布、回答：約1,100世帯）「今後も農業を続けたいか」の問いでは、約半分の方が続けたいとの意向に対して、約半分の方はやめたい（農地以外の土地利用をしたい、売りたいな
どを含む）との回答がありました。
また、「『見沼たんぼ』を将来どうするべきか」の問いでは、約3/4の方が貴重な環境を残したいに対して、約1/4の方が農地以外の土地利用転換を望むと回い環境資産として後世に伝えます。

答されており、他の地域同様、農業に対する耕作意

２）将来像は水と緑の拠点形成、水と緑の連続性欲の低下や後継者不足等の問題の深刻さが浮彫りとの確保により形成される「水と緑のネットワー

なりました。

ク」とします。
３）基本理念を踏まえ、将来像である水と緑のネットワーク形成の実現に向けて、具体化を図っていくこととしています。
（2）「市民協働システムの実現」と「水と緑のネッ
トワーク形成策の具体化」【市民協働システムの実現】①「見沼たんぼのホームページ」の開設
平成19年10月より、市民協働を支えるシステム・制度の構築として、市民活動団体17団体との協働によるホームページを開設しました。歴史・文化・自然などの魅力のほか、見沼田圃に係る市民活動団体
やイベントを紹介し、市民参加の機会を提供するとともに、がんばる農家や有識者からのコラムを掲載
し、多様な情報発信を行っています。
（http://www.minumatanbo-saitama.jp/）②「見沼たんぼ・さいたま市＆市民ネットワーク（通称：見沼たんぼ市民ネット）」の設置
見沼田圃で活動する市民活動団体の意見交換会を実施して、相互理解を深め、啓発し合うことにより、市民活動団体の連携による効果的・発展的な活動（市民協働）を実現することを目的とし、ホームペー

5

本市の取り組みジに掲載される団体の代表者で構成される組織を立ち上げ、ホームページの運用や各種啓発事業などを（1）見沼グリーンプロジェクトの推進

企画立案し、市民・市民活動団体・市の協働体制を

１）基本理念「見沼新時代」の認識に立ち、見沼
田圃の自然・歴史・文化を市民のかけがえのな●都市農地とまちづくり−第５７号

構築しました。
【水と緑のネットワーク形成策の具体化】― 14 ―

①「見沼田圃の散歩みち」マップづくりと配布
より多くの市民に見沼田圃を訪れる機会を設けその良さに気づいてもらう、そして見沼田圃の保全・

・自然緑地

４箇所／面積：約２ha

・保存緑地

28箇所／面積：約18.7ha《県条例（旧条例含む）》

活用・創造事業に対する理解を深めてもらうことを・トラスト１号地

１箇所／面積：約1.1ha

目的として、平成18年度、市民とのワークショップ

・ふるさとの緑の景観地

によりマップを４コースつくり、各駅の観光案内所

・ふるさとの森

１箇所／面積：約6.3ha

２箇所／約３ha

や各区役所の情報公開コーナー、市民の窓口等で配布しています。
②ＰＲビデオ「見沼田圃の四季」の作製
平成18年度、「首都近郊に残された貴重な大規模緑地空間」をコンセプトに、「環境学習の授業における小学生」及び「合併記念見沼公園の来訪者」を視聴対象者として、見沼田圃の環境資産としての特徴に重点を置き、農業振興や歴史・文化などの特定分野に偏らない内容のPRビデオを作製しました。
（3）見沼田圃の保全・活用・創造の基本方針と斜面林の保全
6 関係部局との連携の強化

さいたま市（旧浦和市・旧大宮市）と川口市は、埼玉県と協力して見沼田圃の土地利用の基準である『見沼三原則』を定めて、見沼田圃の保全に努めてき「水と緑のネットワーク」の形成を効果的に進め、ました。近年、著しい都市化の進展や営農環境の変保全・活用・創造の実現化方策を推進する横断的な化などに伴い、見沼田圃に対する開発圧力が増大す組織として関係部局を集結した「庁内調整連絡会議」

るその一方で、首都近郊に残された数少ない大規模を発足し、様々な検討を行っています。

緑地空間である見沼田圃を保全していこうという動①新たな保全手法の検討：水辺環境、斜面林、農きも活発になっています。こうした状況を踏まえ、地・緑地、田園風景等の保全

県及び関係３市は、議会の代表、農業団体の代表、②新たな整備手法の検討：公園・緑地の計画的整備、学識経験者、地権者等の意見を聴いて、将来におけセントラルパークの整備手法、歩行者・自転車ネる見沼田圃の土地利用について総合的な検討を行い

ットワークの形成、自然護岸への復元･親水公園

ました。その結果、平成７年４月に、『見沼三原則』③新たな活用手法の検討：市民活動・学習の場の形に代わる新たな土地利用の基準として『見沼田圃の成、市民協働・交流の支援、体験水田・市民農園、保全・活用・創造の基本方針』を策定しました。

滞在型市民農園（クラインガルテン）、体験型市民

１）見沼田圃の公有地化

農園（農園利用方式） 構造改革特区構想等

見沼田圃公有地化推進事業による買取り・借受け
7 おわりには、土地利用を著しく制限される場合や相続の開始等により、見沼田圃の保全・活用・創造の基本方針にそぐわない土地利用が行われる懼れのある場合に、首都近郊に残された貴重な大規模緑地空間であり、土地所有者からの申出により公有地化を行っていま

さいたま市のシンボルである見沼田圃は、さいたます。平成５年度から埼玉県が「さいたま環境創造基

市民のかけがえのない環境資産として、さらに世界金」を設置して、平成10年度から事業を開始しましに誇れる田園風景として後世に伝えていかなければた。主な利活用として体験水田農園、ふれあい農園、なりません。

運動公園（※暫定利用）、花畑などとして約27haを使今後とも、国をはじめとする行政と市民・NPO・

用しています。

企業等と連携をより強固なものとして、見沼田圃に

２）見沼田圃周辺の斜面林の保全（H19年度末）

おける農地と斜面林と水辺の一体的な保全、市民の《法律及び市条例》

憩いの場としての活用、公園などの良好な緑地の創・特別保全緑地地区

２箇所／面積：約２ha

造など積極的に推進していきたいと考えております。

― 15 ―●都市農地とまちづくり−第５７号

小田原市の優良田園住宅型連たん区域
開発許可制度について
小田原市都市部参事・まちづくり景観課長

1

小田原のあらまし3

小田原は東京から約70km、首都圏、神奈川県の西

柏木

晴雄

制度の概要

（1）背景・目的部に位置する人口約20万人、面積約114平方kmの都市

本市の人口は、平成11年をピークに減少傾向にあである。市の中央には酒匂川が南北に流れ足柄平野

る中、特に市街化調整区域では1985年から15年間のを形成し、南部を相模湾に面し、周辺部を箱根連山間に約3,400人減少（区域内にある13地区中９地区がにつながる山地や丘陵に囲まれ、古くから城下町・減少、小学校の児童数が470人から120人に激減した宿場町として発展し、現在６つの鉄道路線が乗り入ところもある）するなど、広範にわたり地域コミュ

れるなど神奈川県西部の中核的な都市であり、平成

ニティの維持・再生が課題となっている。

12年11月、特例市に移行した。

また、厳しい農業環境の下で、営農の維持が非常に困難となってきており、農家の方々から、農業を現実的に守っていくとともに、既存集落の活性化を図るためにも、市街化調整区域において乱開発とならない一定の土地活用を認めて欲しいという強い要望が広範に存在している。
そのような中、近年、首都圏の都市住民の居住ニーズが多様化し、団塊の世代を中心として、首都圏近郊の緑豊かな自然環境の中でゆったりと暮らした
いというニーズの高まりが見られる。また、市内の居住者の中にも、菜園付の住宅など田園居住に対するニーズが相当見受けられる。
このような状況を踏まえ、本市の持つ首都圏への優れたアクセシビリティや豊かな田園環境を活かし、小田原の状況

市街化調整区域内の地域コミュニティの維持・活性2

市街化調整区域の概況

化や農業経営を維持するなどの課題解決を図るため、都市計画法第34条第11号（※１）を活用し、豊かな本市は首都圏整備法による近郊整備地帯のため区

田園環境と調和する住宅（優良田園型住宅）を積

域区分が定められており、市域の約3／4が市街化調極的に受け入れるための制度を構築することとした。

整区域に指定されている。

※１

都市計画法第34条第11号は、市街化区域に隣接・近市街化調整区域の土地利用の状況は、山林５割、接した既存集落周辺のうち、農振農用地区域などを除く

農地３割など自然的土地利用が８割、住宅地は１割

一定の区域において開発を認める制度であり、特例市のに満たない。山地は山林、丘陵地は蜜柑、平坦地は開発許可権限において活用できるものである。

水稲の栽培が行われているが、一方では耕作放棄地が年々増加の傾向にある。

（2）基本方針の策定
基本方針は、学識経験者をはじめ小田原市都市計●都市農地とまちづくり−第５７号― 16 ―

画審議会や農業者など市民の意見を踏まえ、策定しが困難となっているケースの増加やミニ開発等によた。

る集落環境の悪化等が問題となっていることから、①安全性や利便性の確保

速やかに廃止する。

既存集落の多くは市街化区域の周辺部に位置し、一部では鉄道駅に近接するなど利便性が高い地域も（3）基準と考え方見られるが、新たな市街化を抑制すべき区域である①安全性、利便性

市街化調整区域の趣旨を踏まえ、新たに立地する建本市の市街化調整区域内の既存集落については、築物の安全性や利便性を確保するため、市街化区域

そのほとんどが市街化区域から１kmの範囲内にあるに隣接又は近接した既存集落等において、道路等の上、できるだけ多くの集落をカバーする必要があっ基盤施設が相当程度整備されている地域へ誘導する。

たことから、国の技術的指針による近接の考え方を②既存の集落や田園環境との調和

最大限に解釈し、市街化区域との境界線から１km未

ａ集落環境との調和満の距離にある市街化調整区域のうち、50ｍ以内の既存の集落環境との調和を図るため、ゆとりあ

間隔で50戸以上の建築物が建ち並んでいる地域を対る敷地を確保し、集落環境を損ねない建築物の用

象とした。

途とする。

（なお、１km以上離れている既存集落については、道ｂ営農環境を損ねない建築物の配置・形態

路の整備状況等を踏まえ、地区計画制度等の活用を

良好な営農環境に悪影響を及ぼさないようにす検討することとした。）

るため、農地に必要な日照及び通風が確保できる
ような建築物の配置及び形態とする。
ｃ田園環境と調和した建築物の形態・意匠
豊かな田園環境と調和を図るため、小田原市景観計画において、田園地域や丘陵地の田園景観や自然景観を保全するために定めた景観形成の方針
等を満たすような建築物の形態及び意匠とする。
③既存宅地における住宅地開発の抑制
昭和45年に市街化調整区域に指定された日から現在に至るまで宅地として利用されている土地（既存宅地）における開発の許可基準については、既得権云々の観点から30年以上運用してきたが、その判断

既存の集落：延清地区

既存宅地の住宅地開発：下曽我地区

灰色の部分は市街化区域、グリーンの部分は市街化区域から１km以上の部分

また、これらの地域内においては、道路等の拡幅整備等が積極的に行われるものでないことから、敷地が接する道路は、国道や県道など主要な道路から
既存宅地の住宅地開発：久野地区

既存宅地の住宅地開発：曽比地区

敷地前面に至るまでの区間について開発許可の技術基準の標準値である６ｍ以上（幅員４ｍ以上の袋路状でない道路に接している場合は、一敷地の単体開発のみ可能）とするなど、道路等の公共施設の整備が相当程度行われている土地の区域内に限定するとともに、敷地の間口長についても当該道路に８ｍ以市街化調整区域内の状況

上が接しなければならないこととした。

― 17 ―●都市農地とまちづくり−第５７号

これは、道路延長に対する建築物の立地可能な数に整合させるため、敷地内の緑地率、屋根の形状、を制限し、既存の道路（特に、最小幅員が６ｍ未満

建築物の屋根や外壁の色彩、擁壁等の構造についての道路は消防活動等に際し、消防車が他の車両とす

制限することとした。

れ違いが困難）に対する新たな交通負荷をかけない

敷地内の緑地率については、道路等公共の場所かようにするとともに、旗ざお状など不整形な形状のら望見できる部分にできるだけ配置させるとともに、区画を伴う開発行為の抑制等を通じ、地域の住民が将来において高木、中木及び低木等が一体となって将来にわたり良好な生活環境を維持・形成できるよ良好な自然環境が形成されるよう、20％以上植栽す

うにするためである。

ることとした。

さらに、これらの区域であっても、農振農用地区

屋根の形状については、既存集落の建築物の状況

域などの優良な集団農地、災害の発生のおそれのあや後背の丘陵地や山並み等田園景観との調和が図ら

る土地、優れた自然風景の区域のほか、計画的な市れるよう勾配屋根とした。

街地整備を予定している区域を含まないこととした。
②ゆとりある敷地

建築物の屋根や外壁の色彩については、豊かな田園景観と調和した穏やかな色彩景観を保全継承する

いわゆるミニ開発を防止し、既存の集落環境とのことができるよう、ピンク色など田園景観から突出調和を図るとともに、家庭菜園やガーデニングが可しやすいパステル色は避け、低明度かつ低彩度な色

能な質の高い居住環境を形成するため、優良田園住調とするとともに、これらをマンセル表色系よる定宅の建設の促進に関する法律の優良田園住宅の考え量基準として設定した。

方を基本とし、敷地面積の最低限度を300m とした。

擁壁・塀の構造については、自然石の使用や化粧「300m は広すぎないか」との意見に対しては、本市型枠などによる仕上げを行うか、滑面ブロックなどの市街化区域の住宅地の平均公示価格が130千円／m2を使用した場合においても、樹木による緑化を施すに対し、市街化調整区域は53千円／m 2であることかなど、表情を持った修景を行うこととした。

2

2

ら、市街化区域内の住宅敷地の最多レンジ（100〜150m2）と市街化調整区域の300m2は非常に近い価格であることで理解して頂いた。
建ぺい率及び容積率についても、既存集落内の低密度を保持し、既存の集落環境との調和を図るため、
優良田園住宅の基準を採用した。
③営農環境への配慮
建築物の高さは周辺の既存集落内の建築物の高さと同程度となるよう、最高高さを10ｍとしたほか、隣接農地等に面して通風等のための有効な空地を確保できるよう、壁面の位置は、道路側1.5ｍ以上、そ４の他1.0ｍ以上を境界線から後退するほか、北側斜線

おわりに制限を5ｍ＋1：1.25とした。この勾配は、敷地の北側に隣接する農地等の日照時間をできる限り確保する

この制度については、平成19年８月に都市計画法

ため、冬至の太陽が真南に位置するときの角度（30第34条第11号による条例を制定し、同年11月30日に度）に合わせたものである。

施行したところであるが、現在まで申請が３件（の④田園環境との調和

べ10区画）程度、うち許可は２件となっている。標本市は、景観法の施行直後に景観行政団体となる

準的な開発許可の処理期間（農地転用の手続を含む。）

とともに、市域全域を景観計画区域とする景観計画

から見れば、まずまずのスタートと言えるだろう。

を策定するなど、景観に関する街づくりに本格的に詳しくは、「街づくりルール形成の実践ノウハウ」

取り組んでおり、市街化調整区域については、田園（ぎょうせい）をご覧ください。

及び丘陵地における良好な景観の形成に関する方針●都市農地とまちづくり−第５７号― 18 ―

国土形成計画全国計画の概要
国土交通省国土計画局総合計画課

企画係長

大舘

秀明

これまでの経緯

新しい国土形成計画の意義

戦後５次にわたり策定されてきた全国総合開発計

我が国は次のような時代の潮流に直面している。

画は、これまで国土づくりの指針として、我が国経

まず、本格的な人口減少社会が到来し、急速な高済の発展を支えるとともに、工場等の地方分散や地齢化が進展している。我が国の総人口は2004年の約域間の所得格差の是正に一定の成果を上げてきた。

１億2,780万人をピークに減少局面に入り、2050年に一方、本格的な高齢化・人口減少社会を迎える中で、は約9,515万人（国立社会保障・人口問題研究所の中保全を含めた総合的な国土づくりを進めるとともに、位推計）になると見込まれ、総人口に占める高齢者

都道府県など地方の積極的な参画による国土計画のの割合は、2005年には20％であったが、2050年には策定を図ること等が強く要請され、これを受けて平40％弱まで上昇すると見込まれている。

成17年に根拠法である国土総合開発法は国土形成計

また、経済のグローバル化の進展、東アジア各地

画法へと抜本改正された。この改正により、①量的域の急速な経済成長と産業構造高度化の中で、東ア拡大を図る「開発」を基調としたこれまでの国土計

ジア規模での生産ネットワークの構築や経済連携の画から、国土の質的向上を図るため、計画対象事項

動きが活発化している。我が国の貿易相手も、2003を見直したほか、②全国計画と併せ、ブロック単位

年度からはアジア地域が欧米を上回るに至っており、ごとに、国と都府県等が適切な役割分担の下、相互貿易総額では、2006年度には香港を除く対中貿易がに連携・協力して策定する広域地方計画を創設する

対米貿易を上回った。

等の措置を講じられた（図１）。

さらに、近年の情報通信技術の飛躍的な発達は生

このような新しい制度の下、新たに国土形成計画

活利便性を急速に向上させ、産業の生産性を高めるが作成されることとなり、本年７月４日に全国計画とともに、人と人のつながり方など、国民生活に大が閣議決定されたところである。

きな変化を与えている。
他方、現在の我が国の国土を見ると、東京を頂点とする太平洋ベルト地帯に人口や諸機能が集中する

全国計画

全
国
総
合
開
発
計
画

国による明確な国土及び国民生活の姿の提示（国の責務の明確化）

国
＋

土
形
成

広域地方
計画

計
画

ブロック単位の地方ごとに、国と都府県等が適切な役割分担の下、相互に連携・協力して策定

計画の作成及び実施の円滑な推進を図るため、国の地
方支分部局、関係都府県、関係政令市、地元経済界等が対等な立場で協議する場（広域地方計画協議会）を組織

一極一軸型の国土構造が続いており、この構造の下で、長らく過疎化の進展、大都市における居住環境
整備の遅れ、災害に対する国土条件の脆弱性等の諸問題を抱えてきた。このほか、国際物流・高速交通
網体系等の戦略的整備、県境地域に多く存在する過疎・山間地域の対策、広域地震災害対策、広域観光ルートの形成等、都道府県の区域を越えた広域的な対応が必要な課題が増加している。
以上のような、国土構造の現状と課題の下、新た計画への多様な主体の参画
・地方公共団体から国への計画提案制度
・国民の意見を反映させる仕組み

図１

二層の計画体系な時代の潮流を踏まえて、一極一軸型の国土構造を是正し、新時代の国土構造の構築に挑戦することに、新しい国土形成計画の意義がある。

（国と地方の協働によるビジョンづくり）― 19 ―●都市農地とまちづくり−第５７号

全国計画に示された新しい国土像
首都圏はもとより東北圏、中国圏、九州圏などの各広域ブロックは、欧州の中規模国にも相当する人
口・産業の集積があり、東アジアとの近隣諸国との競争や連携を通じて地域の国際競争力を高めうる潜在力と地域のアイデンティティを有していることから、ブロックを単位とする取組の重要性が高まっている（図２）。
このため、全国計画においては、「多様な広域ブロ
ックが自立的に発展する国土を構築するとともに、
美しく、暮らしやすい国土の形成を図る」との基本方針の下、ブロックが、東アジアを始めとする諸地域との交流・連携を進めつつ、その有する資源を最大限に活かした特色ある地域戦略を描くことによって、自立的に発展する国土構造への転換を図るとしている。また、これらのブロックが相互に交流・連携しあうことで、活力ある国土を形成し、一極一軸型の国土構造の是正につなげていくこととしている。

図３

新しい国土像また、山紫水明の景色や都市のにぎわいなど互いに異なる特色を持つ地域が、それぞれの魅力を発揮

自立的で特徴の異なる複数の広域ブロックからなするとともに、相互に補い合って共生し、重層的にる国土構造を構築し、将来にわたる国内外の様々な国土を形成するという地域間の互恵関係を維持発展

変化にも柔軟に対応することが可能となる多様性をさせつつ、美しく信頼され質の高い「日本ブランド

国土上に保有することによって、我が国の成熟期にの国土」へと再構築していくこととしている（図３）。

ふさわしい「国としての厚み」を増していくことが、我が国の将来像として好ましい方向であると考えら

人口（2005年）
国名

れる。

ＧＤＰ
（2004年）
人口（万人）

国名ＧＤＰ（名目、億米＄）日本

１２，７７７日本

４６，０９２

フランス

６，０５０

イギリス

２１，５５２

イギリス

５，９６７

フランス

２０，５９８

韓国

４，７８２

首都圏

１７，５８８

首都圏

４，２３８

９，９１７

３，２２７

近畿圏

７，４２２

近畿圏

２，０８９

韓国

６，８０５

中部圏

１，７２２

中部圏

６，７７９

１，６３０

６，０６７

九州圏

１，３３５

九州圏

４，０７０

東北圏

１，２０７

東北圏

３，９０２

ベルギー

１，０４２

スイス

３，５８６

スウェーデン

９０４

ベルギー

３，５７６

オーストリア

８１９

スウェーデン

３，５０１

中国圏

７６８

オーストリア

２，９２８

スイス

７２５

中国圏

２，６８３

北海道

５６３

デンマーク

２，４４９

デンマーク

５４３

フィンランド

１，８５９

フィンランド５２５

アイルランド

１，８４４

シンガポール

４３３

北海道

１，８１７

アイルランド

４１５

四国圏

１，２５０

四国圏

４０９

北陸圏

１，１５０

ニュージーランド

４０３

シンガポール

１，０７５

北陸圏

３１１

ニュージーランド

９８９（出典）総務省「国勢調査報告」（2005年）、「世界の統計２００６」、「世界の統計２００７」、内閣府「平成16年度県民経済計算」をもとに国土交通省国土計画局作成。
（注）各国人口は2005年年央推計人口。各広域ブロックのＧＤＰについては、「世界の統計２００７」のドル円レート暦年値により国土
交通省国土計画局にて換算。

図２

広域ブロックの人口・ＧＤＰ●都市農地とまちづくり−第５７号

新しい国土像実現のための５つの戦略的目標
計画では、新しい国土像実現のための５つの戦略的目標が掲げられている。
第１の目標は、『東アジアとの円滑な交流・連携』である。アジアとの貿易や訪日観光は平成12年から
平成18年の６年間で1.7倍の伸びを示している。継ぎ目なく迅速かつ円滑な人・物・生産活動の連携や情報・文化の交流を実現させ広域ブロックごとに東アジア等の各地域との直接交流を進め、アジアの成長のダイナミズムを取り込んでいくことである（図４、５）。これらに向けて、東アジアとの緊密なネットワークの実現に貢献しつつ我が国がアジア・ゲートウ
ェイの一翼を担うため、世界の基幹海運・航空ネッ
トワークの拠点となり得る国際的な規模と機能を有― 20 ―

した競争力の強い国際港湾
や大都市圏拠点空港等の一層の強化に加えて、各広域ブロックの港湾や空港を活用しつつ我が国の各ブロッ
クが東アジアの近隣諸地域と直接交流していくための交通回廊や交通ネットワー
クの形成を促進していく。
第２は、『持続可能な地

図４

アジアとの貿易・訪日観光の増加

域の形成』である。都市から農村まで広域ブロック内の各地域が活力と個性を失わず、暮らしの基盤として維持されるため、集約型都市構造への転換、地域雇用に密接する産業の活性化、二地域居住を含めた地域間の交流・連携により、魅力的で質の高い生活環境を維持していくことである。具体的には、持続可能な地域を形成していくため、人口増加に伴う都市の拡大に合わせて基盤整備を行う考え

図５

広域的な観光連携による外国人観光客誘致

方から、都市機能を相互補完する都市圏を一つの単位としてとらえ、拡散型都

害に強い国土構造への再構築を進めることによって、市構造を是正しつつ既存ストックの状況に合わせて安全で安心した生活が保障される災害に強いしなや都市の連携や構造転換を進める発想への転換を図り

かな国土を形成していくことである（図６）。その際、ながら、暮らしやすく活力ある都市圏の形成を促進

災害時においても、中枢機能の代替性の確保のほか、していく。また、地域を多様な働き方、住まい方、救援・避難活動や情報伝達に途絶が生じない強靱な、学び方等を可能とし、多世代がともに安心して暮らかつユニバーサルデザインにも配慮した交通・情報

せる生活圏域として整えつつ、地域独自の資源を活通信網の確保も重要となる。

かした産業の活性化、農山漁村の各種機能の再評価

第４は、『美しい国土の管理と継承』である。我が等により、それぞれの地域がそこにしかない価値に国では、国土面積の約７割を占める森林を始めとし目を向けた取組を進めていく。その際、広域的な地て、南北に長い日本列島の上に豊かで多様な自然が域間の交流・連携や、地域への人の誘致・移動を通育まれてきた。また、中山間地域や離島に至るまでじた人材の蓄積を促進していく。

農林水産業などの生産活動が営まれることにより、第３は、『災害に強いしなやかな国土の形成』であ山紫水明とうたわれる美しい景観が保全され、また、る。激甚な災害のリスクの増加、災害の広域化・複地域特性を反映した豊かな文化や伝統が培われてき合化などのおそれが高まっている。一方、地縁型のた。しかしながら、経済成長の過程で生じた景観や

コミュニティの弱体化などによる社会の防災力低下

土地利用の混乱、耕作放棄地等の課題も生じている。

が懸念される。このため、減災の観点も重視した災

美しい国土を守り、次世代へと継承するため、国土― 21 ―●都市農地とまちづくり−第５７号

ハード対策
地域特性を踏まえた防災施設の効率的・効果的整備、
耐震補強などの機能更新、適切な維持管理、
リダンダンシーに優れた交通・情報通信網の整備 等

許容量を超える
外力の大きさ

大外
き力
さの

大外
ハード面の き 力
防災対策 さ の

ソフト対策

許容量

〈発生確率 大〉〈発生確率 小〉ソフト面の防災でカバー

ハード面＋ソフト面の防災対策［事前］ハザードマップの整備、避難経路の確保、防災
意識啓発、防災教育の充実、
コミュニティの形成 等［事中］防災情報の伝達、
コミュニティの連携による広域
防災・危機管理体制の確立 等［事後］被災情報や安否情報の提供、被災者の保護・移送、医療、帰宅体制の整備 等※

防災施設のハード機能だけで対応が難しい大規模災害の対策には被害を最小限にする減災の考え方を重視

図６

図７

ハード・ソフト一体となった総合的な災害対策の推進

美しい国土の管理と継承への取組

資源を適切に管理し、回復していく必要がある。また、地球温暖化の防止に向けた取組が急がれる状況の中、循環と共生を重視した国土管理を進める。こ図８「新たな公」のイメージ

れらの取組を通じて、我が国が持つ歴史・文化等の魅力を高めるとともに、国民一人一人が美しい国土の管理と継承を担っていくことを期待するものである（図７）。
第５は、これらを推進する上での、横断的な視点
として、地縁型のコミュニティや企業も含めた多様な民間主体と行政との協働を図る『「新たな公」を基軸とする地域づくり』を掲げている。近年、ともす
れば薄れてしまっている、地域社会における公私の図９「新たな公」による活動領域の例「公」の部分について、その役割、範囲、担い手について、再定義・再認識することにより、地域づくり
むすびに活用していくことが必要になっていると考えている。すでに、過疎地のお年寄りの移動のお手伝いな
ど、各地でその萌芽がみられるが、「新たな公」は、国民の間で将来に対する不安・不透明感がある中、地縁型のコミュニティに加え、ＮＰＯ・企業等に行

今後、国は計画のモニタリングの実施などにより、政も含めた様々な主体とその「つながり」によって、着実に計画を推進することにより、全国計画におい地域経営や地域課題の解決のための仕組みづくりをて示されているような、国民が安心して生活しうる

目指すものである（図８、９）。

国土の将来像と豊かでゆとりある国民生活を実現していくこととしている。

●都市農地とまちづくり−第５７号― 22 ―

新局面を迎えた中根・金田台地区（なかこん）（財）都市農地活用支援センター

客員研究員

松尾

茂治

「緑・農・住推進協議会」の発足「なかこん」の先導性本誌でも以前に紹介された茨城県つくば市中根金

つくば市は、つくばエクスプレス（ＴＸ）が開通

田台地区（以下「なかこん」）の土地区画整理事業

して１年が経過し、東京都心から至近の時間距離に（施行者（独）都市再生機構）は、来年度早々の事業なり、都市の魅力が一段と高まっている地域です。

計画変更と来年度中に見込まれる仮換地指定を前に、人口は市全体として増加傾向を示しており、今後

いよいよその最終段階を迎えており、その事業の上ともこの傾向は続くものと考えられており、「なかこに地元地権者が中心になって構築しようとしているん」が位置する桜地区も将来、事業完成に伴う大幅日本型田園都市の計画もこの土地区画整理事業のスな人口増が見込まれています。

ケジュールに合わせた詰めの作業を急ピッチで進めることが必要となっています。

他方、今日、景気への不透明感が増し将来の住宅需要に暗い陰を落とすことが懸念されており、若年（財）都市農地活用支援センターは、この度、地層等の住宅取得に当たって、土地と建物を一括所有

元地権者の集まりである「桜中部地区まちづくり協

することが難しくなる中で「なかこん」の計画コン

議会（会長：酒井泉氏、以下「桜中部地区協議会」

セプトの中核となっている定期借地制度の導入といという）の要請を受け、財団法人住宅生産振興財団

う方法は一層、その優位性を高めることが期待され及び財団法人ハウジングアンドコミュニティ財団のています。また、地権者の自主努力による緑豊かな「200年住まい・まちづくり担い手事業」の助成を得

ゆとりあるグレードの高いまちづくりは、現在国がて、地権者支援のための「緑・農・住推進協議会」

推進している「200年住宅」というコンセプトに合致を立ち上げました。

した長期的なストック形成につながると共に、他地

つくば市、（独）都市再生機構、住宅生産振興財団、

域との競争においても大きな魅力・付加価値となり、

桜中部地区協議会、当センター及び専門家等からな

都市の縮小時代の下での郊外農地の利活用にとってるこの組織の役割は、桜中部地区協議会の内、約20の一つのモデルとなると考えます。

名の地権者からなる約100区画の先行地区での「緑・定借を活用した快適な居住環境

農・住」街区及び「緑・住」街区の整備を実現する
ため、地元の取り組みに適宜アドバイスを行い支援のための専門家を派遣すると共に、関係者による日「なかこん」のまちづくりでは、新田園都市環境

程等の調整を行い、プロジェクトをサポートするこづくりの要として、「緑・住・農一体型住宅」、「緑・とです。

住一体型住宅」街区が位置づけられています。

私は、これまで民間コンサルタント会社の一員と各街区は、景観緑地、宅地、農地（菜園）の三つの区

して新市街地開発事業に関わってきた経験から、こ画の組み合わせで構成されており、これが連続して配の度の「緑・農・住推進協議会」の発足に合わせ、置されることで統一感のある街景観が創出されます。

（財）都市農地活用支援センターの研究員となり、現標準的な区画規模は、景観緑地60坪、宅地約100坪、地担当専門家として「なかこん」の立ち上げ支援活

農地約40坪に設定されており、標準画地規模として動に参加することになりました。

は「緑・住・農一体型」で200坪、また「緑・住一体

微力ではありますが関係者との連携を図り、問題・課題に取り組んで参りますので皆様のご支援・型」画地では160坪と一般住宅地に比べて植栽空間として利用できる余裕のある規模を持っています。

ご協力をお願い申し上げます。

なお、これら街区に居住する人々は、農地や宅地

以下、「なかこん」の現状と私なりに考えている課
題を記述します。

内空間を利用して、各種農作物の生産や園芸活動等を楽しみ、農的活動を生活基点とした新たなライフ― 23 ―●都市農地とまちづくり−第５７号

観が創出することになり、街の大きな魅力となります。
区画道路から、自宅から、そして菜園からと全方
位から緑豊かな景観が形成されることから、居住者や訪問者にこれまでの日本の住宅地では味わうことの出来なかった快適さを感じさせることでしょう。
そしてこのことは生き生きとしたライフスタイルの創造とコミュニケーション活動の活発化を推進し、「なかこん」全体のイメージアップに寄与していくことでしょう。
今後の課題

出典：つくば市（中根・金田台地区のまちづくりルール）〜地権者組織（事業・管理）づくり、関係機関との調整〜
スタイル創造の可能性が広がり、今までとは違うコ
ミュニケーション活動が花開くことが期待されます。

「なかこん」の基盤整備は土地区画整理事業とし

なお、先述したように、宅地・農地の取得に当たて、都市再生機構により進められており、その中でっては、定期借地権制度を導入することで、土地取先行建設工区に指定されている地区北側の緑住農街

得費用を無くし、土地取得の場合と比較して、安価

区と緑住街区について街区内の仕上げを桜中部地区に取得・居住できるようになっており、特に、景観協議会が自ら行うこととなっています。

緑地に対しては、つくば市が地上権を設定し、その特にこの「緑・農・住」街区及び「緑・住」街区

地代と固定資産税相当額を相殺することが想定されを成功裏に整備することは団地全体の付加価値を高ています。それにより、居住者は借地面積から景観める上で戦略的重要課題です。このためには、土地緑地部分を省くことができ、借地代の軽減と良好な区画整理事業における整備基盤を引き継ぎ、地権者

景観の創出を実現できるのです。

自らにより最終仕上げに向けた基盤施設整備が必要となります。

農地の多面的機能を取り込んだ「なかこん」

このため、現在の「桜中部地区協議会」のような緩やかな組織と別に、事業を行い、その後の管理運

今日、中国からの輸入食料品における薬物混入や営の主体となる地権者組織を作ることが当面の最も我が国における事故米問題等に象徴されるように大きな課題となります。それに平行して、次のよう「食」の信頼が大きく揺らぎ始め、国民の間でこれまなハード、ソフト両面で権利者の合意形成を行うとでになく食の安全への意識が高まっており、自宅庭

共に（独）都市再生機構やつくば市との意見調整を先での菜園や市民農園等の利用が増加してきていま行うことが急務です。

す。また、都市住民を対象とした各種アンケート調○ハード面の対応（土地区画整理事業との関係）

査結果によれば、こうした食糧生産機能だけでなく、・街区内の整地条件

気候保全、大気浄化、水涵養、水質浄化、景観保全、・区画道路や歩行者用道路の整備条件

観光・レクリエーションなど、都市の安全快適な生・供給処理施設のネットワークと構造等の整備条件

活環境作りに役立つ農地の多面的な機能が注目され

・景観緑地・農地の整備条件

るようになっています。

・仕上げ工事の手順や予算等条件「なかこん」の緑・住・農一体型では、標準とし○ソフト面の対応て40坪の農地が確保されており、入居者は、日常生

・地権者等の意向を反映した地区計画策定

活の中で、土との交わりを楽しむことできるように・緑・住・農及び緑・住街区についての環境・建築

なっています。

ガイドラインの作成

更に、そこで育った作物を安心して食し、余った・一般住宅地区、小規模店舗地区、沿道商業地区等

作物はみんなで持ち寄り、物々交換やフリーマーケ

についての環境、建築ガイドラインの策定

ットを開催するなどの新たな交流とネットワークが・電線地中化に関する電力、ガス会社等との調整

自然的に構築されることでしょう。

・居住者による維持管理条件と管理規約の作成

また、これら街区の配置により緑の多い洒落た景●都市農地とまちづくり−第５７号

・パンフレットの作成と積極的な広報― 24 ―

平成21年度市街化区域内農地関連概算要求等の概要−市街化区域内農地の活用による緑豊かで良好なまちづくりの推進−
国土交通省土地・水資源局土地政策課土地企画調整室（上段：事業費
1 都市基盤施設整備及び面的整備の推進

下段：国②住宅街区整備事業（単位：百万円）

平成21年度（1）都市基盤施設整備の推進

住宅街区整備事業

市街化区域内農地の計画的市街化を推進するため、

費）

前年度

対前年度比

159,197の内数 119,369の内数
39,987の内数 31,705の内数

1.33
1.26

注）各事業費・国費については、全国計の値である。

道路、公園及び下水道等の都市基盤施設整備を計画
2 良好な住宅・宅地供給の促進

的かつ積極的に進める。
また、良好な宅地化を図るため、幹線道路をはじ（1）住宅建設計画戸数

めとするきめ細かな道路整備を推進する。
○概算要求額（単位：百万円）

平成21年度

前年度

対前年度比

業

659,447
354,573

567,857
310,605

1.16
1.14

都 市 公 園 事 業

248,792
125,965

217,333
110,104

1.14
1.14

下 水 道 事 業

1,490,725
757,935

1,290,845
662,042

1.15
1.14

街

路

事

都 市 再 生 機 構（単位：戸）

平成21年度

前年度

比較増減

2,900

3,700

△800

注）全国計の値である。

（2）地域優良賃貸住宅の供給の促進
高齢者世帯、障害者世帯、子育て世帯等各地域における居住の安定に特に配慮が必要な世帯の居住の

注１）各事業費・国費については、各事業の全国計の値である。
２）下水道事業費には、他に、内閣府に一括計上されている地域再生基盤強化交付金（汚水処理施設整備交付金）がある。

用に供する居住環境が良好な賃貸住宅の供給を促進するため、賃貸住宅の整備等に要する費用に対する助成や家賃の減額に対する助成を行う。

（2）土地区画整理事業等の推進（3）住宅市街地総合整備事業の推進

１）土地区画整理事業の推進
既成市街地や新市街地において、道路等の公共施

既成市街地における快適な居住環境の創出、都市設と宅地を一体的・総合的に整備する事業である土機能の更新、密集市街地の防災性の向上等を図るた地区画整理事業を推進する。

め、住宅等の整備、公共施設の整備等を総合的に行う。

２）土地区画整理士、農協等による農地所有者への○概算要求額支援の推進
住 宅 市 街 地
総 合 整 備 事 業

農地所有者が主体的に行う土地区画整理事業を円滑に推進するため、（財）区画整理促進機構による専門家派遣等をはじめ、土地区画整理事業に関するノ
ウハウを有する公的機関や民間、農協、土地区画整平成21年度

前年度

対前年度比

127,100
46,212

90,19933,571

1.41
1.31

注１）各事業費・国費については、全国計の値である。
２）道路整備特別会計を含む。 ３）補助率差額を含む。

（4）定期借地権を活用した住宅宅地供給の促進

理士による支援を積極的に推進する。

定期借地権は、土地取得に係る負担が少なく、住宅や外構整備等により多くの投資が可能となる制度

３）概算要求額①土地区画整理事業

土地区画整理事業（単位：百万円）（単位：百万円）

であり、その活用により快適な居住空間供給の推進

平成21年度

前年度対前年度比を図る。また、制度創設時から経済社会構造が大き

185,156
102,849

163,123
90,969

1.14
1.13

く変化したことを踏まえ、今後の土地・住宅政策の

注）各事業費・国費については、全国計の値である。

方向性も念頭においた上で、定期借地権の期間満了後の処理・税制上の措置等の制度面について、経済― 25 ―●都市農地とまちづくり−第５７号

社会構造の変化に対応するための具体的改善方策、（2）特定市民農園制度の活用

条件整備の方向を調査検討する。

特定市民農園の用地として貸し付けられている土地の相続税の評価を減ずる特定市民農園制度の活用（5）農地と住宅地が調和したまちづくりの計画的なにより、優良な市民農園の整備を行う。

推進
4○不動産市場整備等推進調査費

生産緑地の買取り支援の充実

市街化区域内農地を利活用した農地と住宅地が調
和したまちづくりを計画的に推進するため、市街化（１）都市開発資金制度の積極的な活用

区域内農地を活用したまちづくり活動の啓発や支援買取り申出が行われた生産緑地を、公園、緑地の策等を講じるとともに、農住組合制度等各種関連施ほか、都市機能の維持及び増進に必要な土地として策の充実等を検討する。

取得するため都市開発資金を積極的に活用する。

○概算要求額（国費）平成21年度（単位：千円）

前年度

対前年度比

総合的な土地政策の196,450の内数 114,739の内数
推進経費（2）公共用地先行取得等事業債及び交付税措置の積
極的な活用

1.71

買取り申出が行われた生産緑地を、公共事業等を（6）土地・建物に関する税制

円滑に執行し、又は国土の利用を総合的かつ計画的○特定市街化区域農地の固定資産税の課税の適正化に推進するために必要な土地として取得するために、に伴う宅地化促進臨時措置法による貸屋住宅に係

公共用地先行取得等事業債及び交付税措置を積極的る特例措置の延長（固定資産税）に活用する。

特定市街化区域農地の所有者又は特定市街化区域
農地について耕作の事業に供するための使用収益権（3）補助事業による買取りの支援を有する者が当該土地を転用して賃貸住宅を新築し都市公園事業により生産緑地の買取りを支援する。

た場合の固定資産税に係る特例措置を３年延長する。
（4）先行的な都市計画決定＜特例の内容＞（土地）平成21〜23年度に新築された貸屋住宅の敷地→３年間5/6に減額

生産緑地地区において、公園、緑地、道路等の都
市施設予定地として必要なものについて先行的に都（建物）平 成 2 3 年 度 ま で に 新 築 さ れ た 貸 家 住 宅 の市計画決定を行う。

100m2までの部分（5）概算要求額【地上階数３階】
当初５年間1/3に減額【地上階数４階以上】

用地先行取得資金

当初５年間1/3に減額、その後５年間2/3に減額
3（単位：百万円）

平成21年度

前年度

3,371

3,024

対前年度比
1.11

注）全国計の値である。

生産緑地の適正な保全と利用
5

関係機関の連携の推進等（1）市民農園の整備の推進
生産緑地の有効活用のため、市民農園整備事業を活用した市民農園整備を促進する。
○概算要求額に備えた避難場所の提供といった都市農地の有効活（単位：百万円）

平成21年度

市街化区域内農地の計画的利用、農業体験や災害

前年度

都 市 公 園 事 業 費 118,594の内数 105,369の内数
補助等 48,588の内数 43,036の内数対前年度比用を図るため、地方公共団体、農業協同組合等の関係機関の連携を推進する。

1.13
1.13

注）各事業費・国費については、全国計の値である。

●都市農地とまちづくり−第５７号― 26 ―

多彩な事例に見る都市農地・農業活用の新段階〜小冊子「農を生かした都市づくり」刊行に寄せて〜（財）都市農地活用支援センター

はじめに（刊行にあたって）先に策定された住生活基本計画（全国計画）では「（大都市圏の）市街化区域内農地については、市街

日本全体で人口が減少に転じ、郊外部の新規宅地

地内の貴重な緑地資源であることを十分に認識し、需要も減少傾向にある中、全国で８万haある市街化保全を視野に入れ、農地と住宅地が調和したまちづ

区域内農地をはじめとした都市農地をどのように利くりなど計画的な利用を図る」ことが明記されまし

用するべきか大きな曲がり角に立っています。

た。
しかし現実には、農業行政と都市･住宅行政の狭間にあってこうしたまちづくりを進めることは決して容易なことではではありません。
この小冊子は、第一線で様々な努力をして時代の要請にあった「農を生かした都市づくり」を実現しているプロジェクトを集めた事例集であり、JA担当
者、行政担当者、まちづくりの専門家はもちろんのこと、多くの関係者の間で広く情報を共有することを目的に作成されたものです。
今後の都市農地のあり方を検討するうえで、参考となれば幸甚です。

小冊子の構成○巻頭解説
都市農地の新しい利活用に向けて−本書編纂のねらい−
当センター理事□本冊子の特徴○提言（インタビュー）

・都市農地の新たな利活用の方向

学校農場

・都市住民が農を楽しむ様々なライフスタイル

早稲田大学

聞き手

当センター理事

・農地を活用した良好な住環境の提供事例□仕様：Ａ４版、80ページ

で日本を変える！

話し手

・農地所有者が都市住民と共存する工夫
・多様な主体の参画や連携の取組み

佐藤啓二

伊藤

滋 教授
佐藤啓二

○寄稿
アーバングリーンライフのすすめ

オールカラー写真集

東京農業大学― 27 ―

進士五十八 教授

●都市農地とまちづくり−第５７号

○先進事例紹介
カールスルーエのクラインガルテン
筑波大学

大村謙二郎 教授

○農を生かした都市づくり・事例集
・白石農園（東京都練馬区）
・みずほの村市場（茨城県つくば市）
・いずみ野小学校（神奈川県横浜市）
・ふれあいの里大沢（東京都三鷹市）
・さくらガーデン（神奈川県横浜市）
・いかるがの里服部農住組合（奈良県斑鳩町）
・砧クラインガルテン、アグリス成（インタビュー）伊藤滋 教授（聞き手）佐藤啓二 理事

城（東京都世田谷区）、笠間クラインガルテン（茨城県笠間市）
・つくば中根金田台地区（茨城県つくば市）
・三富新田（埼玉県西部）
・リベラルファーム東川（北海道東川町）
・柏市あけぼの山農業公園（千葉県柏市）
・ハーブと果樹園のある街（埼玉県北本市）
・優良田園住宅アーバンビレッジ（新潟県上越市）
・ムカサガーデン三室（埼玉県さいたま市）
・さまたまの見沼たんぼ（埼玉県さいたま市、川口市）
・上尾市上平農住組合（埼玉県上尾市）
・渋谷区区民菜園（東京都渋谷区）

多様化する農園、菜園、クラインガルテン

・足立区東六月町体験農園「ロッキーファーム」（東京都足立区）
・錦太陽の里（東京都練馬区）

・「ガーデンシティ舞多聞」みついけプロジェク・菜園付き共同住宅「藤和シティホーム府中白糸ト（兵庫県神戸市）

台」（東京都府中市）・メンバーズタウン福田（香川県高松市）

・武蔵野農業ふれあい公園（東京都武蔵野市）
小冊子の配布・国分寺市市民農業大学（東京都国分寺市）
・秋川ファーマーズセンター（東京都秋川市）
・レーベンスガルテン山崎（神奈川県鎌倉市）

本小冊子は、農地・農業と都市住民との関わりの・ＪＡあぐりタウン「げんきの郷」（愛知県大府市）

変化の兆しを事例紹介したもので、農地・農業関係

・アーバンファーム（大阪府大阪市）

者の枠を超えて、できるだけ多くの市民・団体・企・四條畷市栗尾地区農住組合（大阪府四條畷市）

業に配布しています。（18,300部配布）

・ビレッジガルテン（大阪府、兵庫県）●都市農地とまちづくり−第５７号― 28 ―

〜もう一度、みんな一緒に、この街で〜

集落の再構築に取り組んだ
長岡京市下海印寺土地区画整理事業
樋口都市設計樋口信子

道路特定財源についての議論が喧しいこのごろだが、全国各地でこの財源を使った国道の建設はまだまだ続いている。この土地区画整理事業は、単なる農家の土地活用や新市街地の開発ではなく、国道建設のために移転を余儀なくされた集落の住民が、新
たな「集落」を造るべく、近傍の農地を活用し、自らの手で「集団移転」を成し遂げた事業である。
晴天の霹靂〜事業化への長い道程
昭和63年秋、都市計画道路京都第２外環状道路（幅員約60ｍ）が古くからの集落地である京都府長岡京市下海印寺地区を通る、と発表された。歴史ある集落の約1/3から1/2に影響が出るような、将に「村の一大事」であった。当然反対運動が起こり、対策委員会も作られたが、「国道」「都市計画決定」という錦の御旗を振られては致し方なく、受け入れ・条件闘争へとすすんでいく。
買収対象者は補償費をもらい、各自転出先を探すのが通例であるが、長年培われたコミュニティを失うことは耐え難く、皆でまとまって移転しよう、という強い意見が出された。
道路建設事業ではダム建設のような集団移転補償という制度がないため、行政にまとまった土地を斡旋してもらうことが出来ない。このため平成11年に国道に関係する住民達で「まちづくり協議会」を設立し、自らが、道路建設後のまちの将来構想をつくり、加えて移転先の検討・選定を行ってきた。
最終的に移転候補地は３箇所ほどに絞られ、経済性や利便性、土地所有者の方々の意向等を勘案して、いて何回かの学習会等を経て「土地区画整理事業」

集落に隣接する約1.5haの農地を造成して新たな宅地を選択した。

を生み出そうということになった。開発許可制度やこの間、約20年という長い歳月が経っていた。

農住組合の交換分合制度、土地区画整理事業等につ― 29 ―●都市農地とまちづくり−第５７号

権利者・移転者の複雑な関係：コーポラティブ住宅地としての間を意図的に計画した。こうした設計の考え方につコーディネイトと柔軟な換地設計が求められる特異な事業へ

いては行政の理解を得るのに苦労した面もある。
また集落の歴史や文化を尊重し、子々孫々に誇れ

この土地に移り住みたいという人は12人。自宅がるまちとするため、路地部分の脱色舗装や電柱・防買収される人が大半だが、中には息子の家を建てよ

犯灯・ガードレール等をダークブラウン系の色彩でうと思っていた畑が買収されるので云々、というよ

統一するなど、景観面にも配慮した。公園のモニュ

うな事情の人もいる。また代替地として約200坪のおメントにも移転されるお宅の庭石や石臼などを使わ屋敷を求める人もいれば、40坪程度のこじんまりとせていただいた。

した宅地を求める人もおり、加えて古い集落である
ことから人間関係等にも複雑なものがある。

建築物については皆お抱えの大工さん等がおられるため、全戸の詳細なコントロールは出来なかった

これに対し事業地区の権利者は11人。権利者で自が、最低限のルールを「申し合わせ」として定め、宅が国道の買収にかかる人は５人であったが、自分集落になじむ形状・色彩等としていただくようにしの土地に移ってこれる人は１人、自分の土地が小さた。「申し合わせ」には常識的な生活マナーに関するいため保留地等を買い足さねばならない人が１人、事項も含まれているが、建築物に関する項目につい納税猶予となっているため自分の土地があるにもかては長岡京市都市計画課の迅速且つ熱意ある対応にかわらず保留地等を買わねばならない人が１人、同より「地区計画」として決定された。屋根勾配の数

じく納税猶予となっているため事業地区隣接の納税値や具体的なマンセル色の数値も明記された、珍し猶予になっていない自分の土地に引っ越さざるを得

いものとなっている。

ない人が２人、である。他の６人はこの機会に土地を処分したい人、半分農業を継続したい人、生産緑
地で農業を続けたい人等々これまた様々であった。
加えて事業採算性の面からは保留地を移転者優先で販売することにより、事業費の早期確保を確実なものとする必要がある。
これらの条件が複雑に絡み合う中、移転予定者の希望を極力取り入れた宅地規模設定や宅地・道路等の配置計画を行うコーディネイト作業と、権利者の希望を聞きながら概略の換地設計を行う作業とを同時に進め、相当な調整を重ねてなんとか権利者だけ

施行後でなく移転者も含めた全員同意を取り付けることができた。
「集落」を意識した変則的な設計と街並み形成への取り組み
前述のような事情に加え、地元からの要望として、
公民館用地・お寺用地・公園用地をひとまとめにして配置して欲しいといった要望もあり、画一的な宅
地割りでは当然うまくいくはずもなく、街区形状も変則的なものとなる。これを逆手にとって、集落の空間特性を継承すべく路地、辻、溜まりのような空●都市農地とまちづくり−第５７号― 30 ―

回転広場は憩いの空間

賄い、合算減歩率は30％を下回ることが出来た。
阪急電鉄の新駅が近くにできるといった特殊な事
情や高級住宅地としてのイメージの強い地域であったため、保留地の価格が約12万円／m 2と高く設定出来たことも幸いであった。
しかしながら資金調達の面では、地元農協からの借り入れが保留地処分価格（想定）の６割しか借りられず、しかも保留地処分の時期は「移転者が国と売買契約を交わして一定の入金があってから」という条件があったため、慎重にタイミングを見計らって売却しなければならず、支払い・入金については着々と進む住宅建設

まるで「火の車の家計を預かるやりくり主婦」のような感覚で進めなければならなかった。
むろん当初からこのような事が想定されたため、市民農園も美しくまた農地で換地を受けた方で従前から引き続き市
民農園を営む方がおられたが、今後は住宅地に近接した農園となるため、景観やマナーには特段の配慮をして頂こう、ということになり、ご本人のご理解・ご協力を得て、「市民農園の利用規則」を定めて掲出している。
行政の物的･人的支援で事業費圧縮も、薄氷を踏む思いの資金調達
土地区画整理事業としての事業概要は右に示すとおりで、補助金は一切ない。しかし、国道建設等の工事の残土を土地区画整理事業の盛土に使わせて頂
いたり、区域に接する河川の改修・橋の架け替えなど関連工事を同時期に市に進めていただき、工事の管理や組合運営についても多大な支援をいただいた
ことで、事業費約２億６千万円を保留地売却で全て― 31 ―●都市農地とまちづくり−第５７号

業務代行方式を強く進めたのだが、何故か市・地元に拒否されている。
今後も続く運命共同体
組合は平成20年３月に解散し、現在事業地区内は
建築ラッシュである。大きな家も少なくないので、まちの全貌が現れるにはまだ時間がかかる。殆ど昔からの顔なじみだけで構成されたようなまちができ上がるが、今後もコミュニティ意識を持ち続けるた
めには、河川や公園の清掃等の活動に加えて、何か「共有の財産」が欲しいところである。事業も終盤にさしかかった頃テレビ電波の受信状態が悪いことが判明し、2011年からの地デジ対応も兼ねて「共同アンテナ」という思わぬ共有財産ができた。
権利者・保留地購入者で管理組合をつくり、土地区画整理組合の役員がそのまま管理組合の役員に就任して、設備の維持管理に努めることになった。

組合員の思い出の石をつかったモニュメント「記憶のいずみ」

終わりにきなお金が動き、利害確執もある中で、村の絆があるとはいえ集団移転はやはり難しかったのか･･･と思

本事業には、特殊な要素がかなりあるものの、「事業の初期段階からエンドユーザーを募集・決定しニっていたが、平成15年頃再び来てほしいという連絡が入り、正直言って少々驚いた。

ーズにあった計画を作っていくことで、事業リスク

移転場所も最初に案内された竹林の広がる丘陵のの回避、地区特性を生かしたプラニング、人のつな頂ではなく、丘陵の麓にひろがる農地に代わっていがりができた」という点で、今後の小規模な土地区

た。

画整理事業を行うにあたっては、得るものが多かっ以来、このような珍しい事業に最後までかかわるた。もちろん、権利者・保留地等の購入者総勢20〜

ことができ、貴重な体験ができたことは大変うれし30名程度であればこそだが。

く思っている。この新しい「集落」が、将来何百年

また、地権者の意向が様々で、生産緑地も相当あったため土地区画整理事業という手法を選択したが、にもわたり、穏やかで暮らしやすい場所であってほしいと願わずにはいられない。

今回のように小規模でさまざまな工夫を求められる
場合、「土地区画整理事業」そのものの認可・測量基
準・登記等々について、改善工夫が必要と感じる点がいくつかあった。また権利者全員が宅地化を望むなら「集団移転」としては、デベロッパーに一括売却・開発してもらい移転者がこれを取得する方が簡便であったように思う。
私は平成12年頃、長岡京市の要請により都市農地
活用アドバイザーとして初めてこの地を訪れた。その後２年ほどの間、何の連絡もなく、用地買収で大●都市農地とまちづくり−第５７号― 32 ―「申し合わせ」と「地区計画」

平成20年度「都市農地を活用したまちづくり
実務者会議」開催のお知らせ
当センターでは、平成20年度「都市農地を活用したまちづくり実務者会議」を下記のとおり開催いたします。
この実務者会議は、国土交通省から受託し、まちづくりに携わる行政・ＪＡ等の実務者が、都市農地を活用・保
全したまちづくりの取り組み状況、事業上の課題とその対策を把握すると共に、経済社会環境が大きく変化する
中で、都市農地の新たな位置づけ、役割についての認識を共有し、これからのまちづくりへの事業対応力の向上を図ることを目的に開催いたします。ご参加頂きますようお願い致します。
■開催日程等は次のとおりです。
会場

名

開催日時、開催場所、現地見学地

会

議

の

概

要

東京都会場

□平成20年12月２日（火）13時〜17時□東京都日野市：生活・保健センター ２階講座室□日野市東光寺上第一・二土地区画整理事業地区□先進事例見学□地元行政等のまちづくりの紹介□国土交通省等の情報提供
□講演

三重県会場

□平成20年11月20日（木）13時〜17時□三重県松阪市：フレックスホテル ２階ベルホール□嬉野町中川駅周辺土地区画整理事業地区

兵庫県会場□平成20年11月26日（水）13時〜17時□兵庫県姫路市：じばさんびる ３階301号室□龍野市本龍野駅東農住組合
姫路市姫路駅周辺土地区画整理事業等整備事業地区

・筑波大学 教授
大村謙二郎 テーマ：「構造転換時代のまちづくりと都市農地」（東京都・三重県会場）
・兵庫県立大学 教授
平田富士男 テーマ：「市民がつくる環境がまちの価値を高める」（兵庫県会場）■参加対象者は、次の団体の実務者とさせていただきます。
（１）47都道府県及びＪＡ県中央会（２）三大都市圏の特定市及びそのＪＡ（３）三大都市圏以外の政令市、中核市等及びそのＪＡ（４）開催会場県、その近隣県の市等及びそのＪＡ等（５）都市農地活用アドバイザー■ご希望する会場に出席が可能です。（ただし会場により定員がございます。参加費は無料です。）■ご参加申し込みは三重県会場は11月14日（金）までに、兵庫県会場、東京都会場は11月20日（木）まで当セン
ターのホームページ又は関係者の皆様宛の別途送付の開催案内を参照してお申し込み下さい。

お詫びと訂正当情報誌前号（56号）の23ページの「自治体向けアンケート結果概要」の表の中に、「ＪＡ」とある５か所の全てがＪＡではなく「自治体」の誤りでした。お詫びして訂正いたします。

― 33 ―●都市農地とまちづくり−第５７号

平成20年11月、12月に 3 会場で開催「都市農地を活用したまちづくり実務者会議」
三重県（11月20日）、兵庫県（11月26日）、東京都（12月2日）

定期借
地権の
新たな
活用に
向けて

センターの業務内容

−再開
発からマ
ンション
定借

の最新事

例−

○ 土地活用に関する相談○ 都市農地活用アドバイザーの派遣○ 調査・研究○ 研修会・セミナー等の開催、支援○ 情報誌・図書等の刊行「定期借地権の新たな活用に向けて」
冊子を刊行
平成20
（財）都市

年10月

農地活用
支援セン
定期借地
ター
権推進協
議会

編集後記
○本誌27頁でもご紹介しましたが、都市農地の新しい利活用の事例をを結びつけた農業体験農園（東京都練馬区）など都市住民と農地・農紹介した「農を生かした都市づくり」を刊行しました。掲載した国内の家との関わり方を、できるだけ多くの写真を掲載してわかりやすく紹介

事例は34です。
「農ある暮らしを楽しむ人々」が農地を囲んで暮らすコー

しました。関係者の方々、ご協力本当にありがとうございました。農地

ポラティブハウス（横浜市・集合住宅）から里山と調和した農のあるまの持っている様々な効用について改めて考えさせられます。他方で、ちづくり（大阪府四条畷市・農住組合）、地域住民のコミュニティ醸成の都市農家経営の悩みも垣間見ることができました。

場としても活用される体験農園「ロッキーファーム」（東京都足立区）、○皆さん、四季の移り変わりや自然の恵みを身近に体験する「農あるさらに都市農業の立て直し・農業経営の確立と都市住民の農への関心

暮らし・農とのふれあい」してみませんか。

（Ｍ・Ｋ）◎当センターの出版物、パンフレット等に関するお問い合わせは Tel. 03−6691−3709（直）にご連絡ください。
なお、直近の情報はホームページ（http：//www.tosinouti.or.jp/books/index.htm）に掲載しています。
ホームページには以下の手順でアクセスが可能です。
1. お手持ちの検索エンジンにて「都市農地」と入力し、当センターのホームページにアクセスください。

出 版 物 をご希望の方へ

2. 画面左端のメニューバー

出版物 をクリックし、
さらに以下のイラスト部分をクリックしてください。

出版物◆出版物紹介クリックしてください◆申 込 書発

行

所 ：（財）都市農地活用支援センター〒160-0022 東京都新宿区新宿1丁目26番6号 新宿加藤ビル6F

都市農地とまちづくり
2008秋季号（第57号）

Tel. 03−3225−4423
発行

日 ：平成20年10月28日

発

行

人 ：白兼

保彦

編 集 責 任 者 ：神谷

正己

事

秀樹／荒井

務

局 ：三角

Fax. 03−3225−5423

實／堀内

晴彦

ホームページアドレス http：//www.tosinouti.or.jp
本誌は再生紙を使用しています。