平成 27 年 10 月 2 日

各 位
不動産投資信託証券発行者名
野村不動産マスターファンド投資法人
代表者名

執行役員

栁田聡（コード番号：3462）
資産運用会社名
野 村 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社
代表者名

代表取締役社長

安部 憲生

問合せ先

NMF 運用グループ統括部長

宇木 素実

03-3365-8767 nmf3462@nomura-re.co.jp

平成 28 年 2 月期及び平成 28 年 8 月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ

野村不動産マスターファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）は、旧野村不動産マスターファンド投資法人（以下「NMF」といいます。）、野村不動産オフィスファンド投資法人（以下「NOF」といいます。
）及び野村不動産レジデンシャル投資法人（以下「NRF」といいます。
）が平成 27 年 5 月 27 日付「野村不動産マスターファンド投資法人、野村不動産オフィスファンド投資法人及び野村不動産レジデンシャル投資法
人の合併後の平成 28 年 2 月期及び平成 28 年 8 月期の運用状況の予想に関するお知らせ」にて公表した、本投資法人の平成 28 年 2 月期（平成 27 年 10 月 1 日～平成 28 年 2 月末日）及び平成 28 年 8 月期（平成 28 年 3 月1 日～平成 28 年 8 月末日）の運用状況の予想について、下記のとおり修正いたしましたのでお知らせいたします。

記
1.平成 28 年 2 月期の運用状況の予想の修正
営業収益

前回発表
予想(A)
今回修正
予想(B)
増減額
(B－A)
増減率

百万円
24,137
百万円
24,288
百万円
150

営業利益

百万円
6,292

0.6

百万円
3,581

百万円
6,273
▲19百万円

百万円
百万円
3,635

5454％

1円
1,12414円
2,100円▲14％
1.5円
2,100円円％
1.5円
1,138976

百万円

1.5円
962

百万円

％
▲0.3

当期純利益

3,580

3,636百万円％

経常利益

1 口当たり分
1 口当たり分
1 口当たり配金（利益超配金（利益超利益超過分配
過分配金は含過分配金を含金まない）
む）

円
－％
▲1.2％
－2.平成 28 年 8 月期の運用状況の予想の修正
営業収益

前回発表
予想(A)
今回修正
予想(B)
増減額
(B－A)
増減率

百万円
29,642
百万円
29,723
百万円
80

営業利益

百万円
10,662

百万円
8,088

百万円
10,801％

8,178

百万円
百万円
8,177

89

89％

円
513

24円
2,710円▲24％
1.1円
2,710円

円

％
1.1円
537

2,197

百万円

1.1円
2,173

百万円

％
1.3

当期純利益8,087

百万円

百万円
139

0.3

経常利益

1 口当たり分
1 口当たり分
1 口当たり配金（利益超配金（利益超利益超過分配過分配金は含過分配金を含金まない）む）

円
－％
▲4.5％
－

【注記】
1.

2.
3.
4.

5.

6.

7.
8.

本投資法人における平成 28 年 2 月期（第 1 期）は平成 27 年 10 月 1 日から平成 28 年 2 月末日までです。なお、平成 28 年 8 月期（第 2 期）以降の各営業期間は、毎年 3 月 1 日から 8 月末日まで及び 9 月 1 日から翌年 2 月末日までとなります。
平成 28 年 2 月期（第 1 期）の計算期間は 5 ヶ月（152 日）であり、今回の予想における 1 口当たり分配金（利益超過分配金を含む）を 6 ヶ月換算した金額は、2,520 円となります。
予想期末発行済投資口数は、3,722,010 口です。
かかる予想数値は別紙「平成 28 年 2 月期（第 1 期）及び平成 28 年 8 月期（第 2 期）運用状況の予想の前提条件」
記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、新投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益及び 1 口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
今回の予想においては、本投資法人を新設合併設立法人とする NMF、NOF 及び NRF との間の新設合併（以下「本合併」といいます。
）に伴い発生したのれんを「76,383 百万円」と試算しており、当該のれんの処理については、「企業結合に関する会計基準（企業会計基準第 21 号、平成 25 年 9 月 13 日改正）」の適用を前提とし、のれんは、資産に計上し、20 年間にわたって定額法により規則的に償却する予定です。なお、のれんの金額は、上記金額から変動する可能性があります。詳細は、別紙「平成 28 年 2 月期（第 1 期）及び平成 28 年 8 月期（第 2 期）運用状況の予想の前提条件」の「のれん償却費」をご参照ください。
1 口当たり利益超過分配金は、一時差異等調整引当額の分配と一時差異等調整引当額以外の分配（以下「税法上の出資等減少分配」といいます。
）に分かれます。今回の予想においては、第 1 期の 1 口当たり利益超過分配金 1,124円のうち、一時差異等調整引当額は 621 円、税法上の出資等減少分配は 503 円、第 2 期の 1 口当たり利益超過分配
金 513 円は全額税法上の出資等減少分配を見込んでいます。ご参考までに、税務上、一時差異等調整引当額は配当として取り扱われ、源泉徴収の対象となります。また、税法上の出資等減少分配は資本の払戻しに該当し、その大部分が投資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます（一部がみなし配当として扱われることもあります）。
上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
単位未満の数値は切り捨てて表示しています。

3.公表の理由

本合併の企業結合に関する会計基準において取得企業とされる NMF の投資口の最終取引日である平成 27
年 9 月 25 日時点の投資口価格（終値）に基づき、NOF 及び NRF の投資主に対して割当交付される本投資法
人の投資口等の価額の総額（合併対価）を試算することにより、本合併によって生じる正ののれんの額が概ね判明しました。これに伴い、平成 28 年 2 月期及び平成 28 年 8 月期の運用状況につき現時点における予想の修正を行ったためお知らせするものです。

以 上
＊
＊

本資料の配布先本投資法人のホームページ URL：：

兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
http://www.nre-mf.co.jp/

2別紙
平成 28 年 2 月期（第 1 期）及び平成 28 年 8 月期（第 2 期）運用状況の予想の前提条件

項 目
計算期間

運用資産

営業収益

営業費用（のれん償却費を除く）

のれん償却費前 提 条 件 平成 28 年 2 月期（第 1 期）
：平成 27 年 10 月 1 日～平成 28 年 2 月末日
 平成 28 年 8 月期（第 2 期）
：平成 28 年 3 月 1 日～平成 28 年 8 月末日
 本投資法人が本日現在保有する不動産等（257 物件）（以下「取得済資産」といいます。
）に加え、平成 27 年 10 月 30 日に野村不動産吉祥寺ビル、GEMS 市ヶ谷、プ
ラウドフラット八丁堀及びプラウドフラット板橋本町の 4 物件、平成 28 年 3 月 1日に PMO 田町、PMO 銀座八丁目及び PMO 芝公園の 3 物件（以下「取得予定資産」といいます。
）を取得することを前提としています。
 運用状況の予想にあたっては、取得予定資産を上記各取得予定日に取得し、平成28 年 8 月期末日まで運用資産の異動（新規物件の取得又は保有物件の売却等）がないことを前提としています。
 実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
 賃貸事業収益については、取得予定資産の現所有者等より提供を受けた情報、テナント動向、近隣競合物件の存在、市場動向等を勘案し、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提として、算出しています。
 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、各取得予定資産の現所有者等より提供を受けた情報に基づき、過去の実績値をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。
 一般的に、取得予定資産の固定資産税及び都市計画税については前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当分は取得原価に算入されるため費用計上されません。
 公租公課については、平成 28 年 2 月期（第 1 期）に対応する額として 2,113 百万円、平成 28 年 8 月期（第 2 期）に対応する額として 2,339 百万円を賃貸事業費用に計上しています。
 外注委託費は平成 28 年 2 月期（第 1 期）に 2,389 百万円、平成 28 年 8 月期（第 2期）に 2,974 百万円と想定しています。
 建物の修繕費は、資産運用会社が策定した中長期の修繕計画をもとに、各営業期間に必要と想定される額を費用として計上しています。しかしながら、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
 減価償却費は平成 28 年 2 月期（第 1 期）に 3,322 百万円、平成 28 年 8 月期（第 2期）に 4,137 百万円と想定しています。なお、合併効力発生日における建物等の帳簿価額は、現時点では未確定であり、変動する可能性があります。
 賃貸事業費用は平成 28 年 2 月期（第 1 期）に 11,717 百万円、平成 28 年 8 月期（第 2 期）に 13,818 百万円と想定しています。
 合併関連費用として計上される金額は、平成 28 年 2 月期（第 1 期）に 2,597 百万円を想定しています。
 その他営業費用（資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者への報酬等）
は平成 28 年 2 月期（第 1 期）に 4,706 百万円、平成 28 年 8 月期（第 2 期）に3,193 百万円と想定しています。
 本合併によりのれんの発生を見込んでおり、企業結合に関する会計基準（企業会計基準第 21 号、平成 25 年 9 月 13 日改正）に従い、のれんは資産に計上し、20年間にわたって、定額法により規則的に償却する予定です。なお、現時点においては、のれんとして計上される金額は 76,383 百万円と試算していますが、当該金額は、企業結合に関する会計基準上の被取得企業である NOF 及び NRF の受入資産
総額 559,304 百万円、引受負債総額 320,388 百万円、本合併の取得原価 315,299百万円（取得企業である NMF の投資口の最終取引日である平成 27 年 9 月 25 日時
点の投資口価格（終値）153,300 円を用いて試算）との想定により試算していま3

項 目

前 提 条 件




営業外費用





有利子負債




投資口




1 口当たり分配金

1 口当たり利益超過分配金その他す。なお、のれんの金額は現時点においては未確定であり、上記金額から変動する可能性があります。また、のれんに係る償却費は、平成 28 年 2 月期（第 1 期）に 1,591 百万円、平成 28 年 8 月期（第 2 期）に 1,909 百万円と試算しています。
のれん償却費は会計と税務の処理で差異が生じる（以下「税会不一致」といいます。
）項目であり、法人税等の課税を生じさせる要因となりますが、平成 27 年度の税制改正を受け、新投資法人はのれんの償却期間にわたって、課税の軽減を目的とした利益を超えた金銭の分配を実施する予定であり、課税を回避することができる見込みです。
平成 28 年 2 月期（第 1 期）の一時的な費用として、新規上場費用等 470 百万円を見込んでいます。
支払利息その他借入関連費用として、平成 28 年 2 月期（第 1 期）に 2,315 百万円、平成 28 年 8 月期（第 2 期）に 2,780 百万円を見込んでいます。
本日現在の本投資法人の有利子負債残高は 394,747 百万円であり、その内訳は、347,247 百万円の借入金残高及び 47,500 百万円の投資法人債発行残高です。
平成 28 年 2 月期（第 1 期）末日までに返済期限が到来する借入金 11,082 百万円
については、382 百万円を手元資金にて約定弁済を行うほかは全額借換えを行うことを前提としています。また、投資法人債については、合計 15,000 百万円が償還期限を迎えますが、借入金等で調達した資金で償還することを前提としています。
平成 28 年 8 月期（第 2 期）末日までに返済期限が到来する借入金 26,322 百万円
については、92 百万円を手元資金にて約定弁済を行うほかは全額借換えを行うことを前提としています。また、投資法人債については、償還期限を迎えるものはありません。
平成 27 年 10 月 30 日に取得予定の 4 物件の取得資金の原資とするため、9,300 百万円の新規借入れを行うことを前提としています。
平成 28 年 3 月 1 日に取得予定の 3 物件の取得資金の原資とするため、14,700 百万円の新規借入れを行うことを前提としています。
上記以外には、借入金残高及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。
）発行残高に変動がないことを前提としています。
本日現在の発行済投資口総数 3,722,010 口を前提とし、平成 28 年 8 月期（第 2期）末日まで、投資口の追加発行がないことを前提としています。
分配金（1 口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
利益を超えた金銭の分配については、税会不一致を発生させ、課税を生じさせる要因となるのれんの償却費等の合計額を、課税の軽減を目的として分配することを前提として算出しています。なお、のれん償却費等の合併に係る費用（以下「合併費用」といいます。
）が分配金に与える影響を緩和するため、各期発生する税会不一致の合計額が合併費用に満たない場合には、合併費用を上限とし、一般社団法人投資信託協会（以下「投信協会」といいます。
）の諸規則に定める額（一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配についてはその全額、税法上の出資等減少分配に該当する分配（通常の利益超過分配）については計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の 100 分の 60 に相当する金額）の範囲内で加算して分配することを前提として算出しています。
法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

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