リサーチ・メモ

リバース・モーゲージの現段階
2013 年 8 月 30 日（9 月 5 日 改訂）

はじめに：リバース・モーゲージとは
リバース・モーゲージとは、高齢者が自らの持家に継続居住しながら、その住宅を担保として一括または年金の形で資金を借り入れ、利用者の死亡、または転居などによって契約が終了するまで返済を繰り延べられる制度である。通常の mortgage（住宅ローン）が最初に一括して住宅購入費用を借り受け、それを毎月少しずつ返済していくのに対し、リバース・モーゲージ（reverse mortgage）は、特に年金型の場合、毎月少しずつ借りて、最後に一括して返すというお金の流れから、通常の mortgage（住宅ローン）の reverse（逆）という意味でこの名がついている。
つまりこの制度のメリットは、土地・不動産、金融資産などのストック資産は持っていても、漠然とした将来の不安や病気、不測の事態に対する怯えのため蓄えを崩せず、現金収入（フロー収入）も少ない（house rich, cash poor）高齢者が、自己所有し、かつ主たる住居としている住宅を担保にして、自宅に住み続けながら年金のような形で毎月の生活資金の融資を受けることができることであり、住み慣れた自宅に住み続けることを希望する高齢者にとって有効な制度である。融資は本人の死亡などにより契約が終了した時点で担保となっていた住宅を売却して清算するシステムになっているため、生前に自宅（所有権）を手放さなくとも済むのである。ただし、利用期間中の保有税の支払い、住宅の適切な維持・管理、住宅保険への加入・保険料の支払い等が融資を継続する条件になっており、これらを怠れば、債務不履行によりローンの返済を求められることになる。

第 1 回：導入の経緯
米国におけるリバース・モーゲージの原型は、1963 年にオレゴン州で導入された固定資産税繰延制度（Property Tax Deferral Programa: PTD）であり、その後、地方政府や民間企業により多くの制度・商品が導入されてきた。しかし、地方政府の財政悪化や景気低迷により資金調達が困難になった等により制度・商品の提供、販売の停止が相次いだ。そうした中、1989 年から住宅都市開発省（housingandUrban Development Department: HUD）が公的保険を付した住宅資産転換融資（HECM: Home EquityConversion Mortgage）を試験的に導入し、1994 年から恒久的に商品提供が行われるようになった。導入当初、契約数は伸び悩んだものの、さまざまな制度改正を行った結果、2000 年以降急速に契約数を伸ばしていった。年間の契約件数でみると、リーマンショックの影響により、2012 年度は 5.4 万件にまで減少したが、2009 年のピーク時には 11.5 万件にまで達していた。
他方、日本でも 1981 年に東京都武蔵野市が導入し、続いて東京都世田谷区、神戸市などの自冶体や信託銀行も導入しているが、これまでのところ活用例は極めて少ない。その背景としては、しばしば指摘

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されるように、特に、融資機関側から見て、①長生きリスク、②金利上昇リスク、③評価額下落リスクが無視できないとともに、借り手側から見ても、①貸付金融機関の倒産リスクを借り手が負担することになる、②担保割れした時点で融資が止まってしまう、③利用条件の厳しさ（法定相続人全員の同意が必要など）が影響しているといわれている。
■ 高いと考えられる潜在ニーズ
しかし 65 歳以上の高齢者は「平成 22 年国勢調査（総務省）」によれば、2,958 万人に達し、総人口に占める比率は 23％を超えた。また「平成 20 年度 高齢者の生活実態に関する調査（内閣府）」によると、60 歳以上の高齢者世帯の持ち家率は全国平均で 90％に近い水準である。さらに、「平成 22 年度高齢者の生活と意識 第７回国際比較調査」よると、2010 年時点で『身体機能が低下した場合の居住場所の希望として、自宅にとどまる』との意向を示す者が 67％と 3 分の 2 を超えている（図 1）。これらに加えて、日本の場合、高齢者の保有する資産のうち、土地・住宅の割合が高いことが、リバース・モーゲージの潜在需要がある意味でかなり大きいことを示す。
次に「平成 24 年 家計調査年報（総務省）」によると、世帯主が無職の高齢者夫婦世帯（夫 65 歳以上、妻 60 歳以上、世帯主平均年齢 74.2 歳）の 1 か月平均の家計収支は、実収入 21.9 万円に対し、支出が 27.1万円で、赤字額は 5.2 万円、65 歳以上の無職単身世帯（世帯主平均年齢 75.5 歳）でも実収入 12.6 万円に対し、支出が 15.2 万円、赤字額は 2.7 万円であり、収支の補てんは通常、貯蓄を取り崩して対応することになる（表 1）。しかしながら、「平成 22 年 家計の金融行動に関する世論調査（金融広報委員会）」によれば、60 歳代の 2 人以上の世帯における金融資産保有残高の平均額は 1,539 万円であり、上記高齢者夫婦世帯の月 5.2 万円の赤字補てんに投入すると、24 年で貯蓄が枯渇し、それ以降の長生きリスクに対応できないことになる。何らかの確実な補てん方法についての選択肢の多様化が望まれる状況である。
また、「中高年者の遺産相続に関する調査（第一生命経済研究所）」（対象は 50 から 79 歳の男女 768名、2005 年 10～11 月実施）によると、『資産は生きているうちに適度に使い、残った分を遺産相続させたい』という回答が 75.3％と最も多いが、『子供はいるが資産は生きているうちに全部使いたい』とする回答が 13.9％である。また、「相続に関する意識調査（信託協会）」（対象は 50 歳以上の既婚者 3,998 名、2012 年 5 月実施）によると、『相続財産を残そうとは思っていない』とする者が 14.4％となっている。
さらに、「生活者 1 万人アンケート調査（野村総合研究所）」（1997 年、1999 年、2003 年、2006 年）をみると、いずれも預貯金や自宅を子供や孫に残したいという人が概ね 4 分の 3 を占める中、『財産を子供に残そうと思っていない』と考える者は、2006 年時点で 12.4％であり、この割合は、時系列的には、15.4％→14.8％→14.1％→12.4％と減少する方向である。以上より、相続財産の継承に否定的な見解の高齢者は10％強程度にとどまると見るのが妥当のように思われる。
本格的な高齢社会が到来するいま、財政再建の必要性から、社会保障給付費・サービスの抑制及びその重点化が叫ばれる中で、去る 8 月 6 日の社会保障制度改革国民会議」の報告書では、①高齢者を特別扱いせず、負担能力に応じた負担を求める、②社会保険の安易な税投入はやめ、低所得者の負担軽減に限る、③将来世代への負担先送りを速やかに解消する、という改革方針が打ち出された。これらは、いずれもリバース・モーゲージの活用について、再検討の必要性を示唆するものであろう。

一般財団法人 土地総合研究所2図 1. 身体機能が低下した場合の居住場所の希望（2010 年）（注）調査対象は 60 歳以上の男女
出所：「平成 22 年度第７回高齢者の生活と意識に関する国際比較調査結果」（内閣府）

一般財団法人 土地総合研究所3表 1. 高齢者世帯（無職）の家計収支（2012 年）

出所：「家計調査年報（家計収支編）平成 24 年」（総務省）（荒井 俊行）【次回以降の予告】
第 2 回：日本におけるリバース・モーゲージの実施状況厚生労働省「生活福祉資金貸付制度：不動産担保型生活資金」

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武蔵野市「福祉資金貸付制度」

住宅金融支援機構「リフォーム融資：高齢者向け返済特例制度」

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国土交通省「高齢者等の住み替え支援制度」

第 3 回：参考にすべき米国の事例
第 4 回：リバース・モーゲージの活用のための課題
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