一般社団法人 不動産協会広報誌

2023 年 通巻128 号

特集 まちづくり・住生活の未来に向けて
持続可能な世界・日本経済に向けて、都市と住宅の果たせる役割は大きい。
都市は、マクロ経済を支え、潜在成長に向けたDX・GX・イノベーション創発、
人への投資のプラットフォームとなりつつある。
住宅は、持続可能な住生活を支えるインフラとして、脱炭素に向けた再生に向かって歩み始めている。
未来に向けたまちづくりと住生活のビジョンを思い描いた。

ジョージア

トビリシ

不動産協会60周年記念特別講演… ……………不動産がもたらす経済活性化とイノベーションの可能性
アドバンスレビュー ……………………………マンション再生と形態規制

BOOK…REVIEW…………………………………
「第13回 不動産協会賞」3作品を決定

まちづくりのフォーカス… ………………………未来に向けた大丸有のまちづくり −−人への投資とイノベーション創発−
不動産協会の活動記録…………………………経済の持続的成長を促す政策要望P r o l o g u e
持続可能な世界・日本経済に向けてけて、都市と住宅の果たせる役割は大きい。
都市は、マクロ経済を支え、潜在成長に向けたDX
けたDX・GX・イノベーション創発、
人への投資のプラットフォームとなりつつある。
住宅は、
持続可能な住生活をを支えるインフラとして、脱炭素に向けた再生に向かって歩み始めている。
未来に向けたまちづくりと住生活のビジョンを思い描いた。

不動産協会設立60周年記念
特集

まちづくり・
住生活の未来に向けて

C o n t e n t s 不動産協会60周年記念 1 不動産がもたらす経済活性化とイノベーションの可能性
特別講演

アドバンスレビュー 8

柳川範之・東京大学不動産イノベーション研究センター（CREI）機構長
東京大学大学院経済学研究科・経済学部 教授

マンション再生と形態規制

BOOK REVIEW 10 「第13回 不動産協会賞」
3作品を決定
まちづくりのフォーカス 12

不動産協会の活動記録 17

未来に向けた大丸有のまちづくり

ー人への投資とイノベーション創発ー

経済の持続的成長を促す政策要望

不動産協会設立60周年記念特別講演会

昭和

周年を迎え

年３月に社団法人として発足した不動産協会は今年創立

和 年代後半のオイルショックや、「 失わ等の取組みを本格化させた 。 その後、昭や税制についての調査・研究や政策提言

社団法人化し、不動産事業に係る法制度意団体として活動してきた不動産協会は活発になった時代であった 。それまで任伴い、都市が大きく拡大し、不動産開発ががスタートし、人口や産業の都市集中にた 。 発足当時の我が国は、高度経済成長

60

38

れた 年」を招いた平成バブルの崩壊、令40

創立 周年を迎えるにあたり、都市の国展に寄与してきた 。

な住宅の創出などを続け、日本経済の発宅の供給により、都市再生の推進や良質わるニーズに対応して、まちづくりや住迷に直面したものの、時代により移り変

和に入ってのコロナ禍といった経済の低20

究結果について、５月 日に東京大学不動や会員企業の協力も得て実施した 。その研研究センター（略称ＣＲＥＩ、以下ＣＲＥＩ）

る研究を、東京大学不動産イノベーション

際競争力強化やイノベーション創発に関す

60

産イノベーション研究センター機構長である柳川範之氏による「 不動産がもたらす経済活性化とイノベーションの可能性」と題して特別講演会を開催した 。

NO.1281

17

東京大学不動産イノベーション研究センター 機構長
東京大学大学院経済学研究科・経済学部教授

柳川範之氏

不動産がもたらす経済活性化とイノベーションの可能性別講演会でお話ができることを大変光る研究と不動産分野のイノベーション

市場の形成や業態の育成・発展に資す

これらの動きに対応した新たな不動産

も大きく変わっています。ＣＲＥＩは、な変化に伴って、不動産のニーズや役割

し、ひいては財政の問題や社会保障の問いかないと、賃金の引上げもできません

を喚起して、より企業の収益力を高めて成長率の引上げ、つまりイノベーション

様々な取り組みを議論しています。潜在問会議や新しい資本主義実現会議ではり、私も参加している政府の経済財政諮

保価値を高め、それがさらなる投資を促

モデルを使うと、不動産価格の上昇は担ル」で明らかにしました。清滝教授らのするメカニズムを「清滝＝ムーアモデ

目。不動産価格の上下が景気変動を増幅るために担保にする不動産の存在に着

清滝教授は、企業が銀行からお金を借りプリンストン大学の清滝信宏教授です。

世界経済を取り巻く
３つの発展要因

栄に思います。私は「東京大学不動産イの研究をリードすることを目的として題が解決しません。潜在成長力の引上げ

本日は、不動産協会設立 周年記念特ノベーション研究センター（ＣＲＥＩ）」
います。

齢化を伴う人口減少という社会の大きル化が進み、日本にあっては少子化・高Ｉ・Ｉｏ Ｔなどの技術革新やグローバ

地球環境問題への意識の高まりの

新、国際的な政治経済情勢の変化、

私はこれらの構造変化 ―技術革にも大きな課題になっています。

に加えて、地球環境問題が経済的勢も急速に変化しています。それ攻などにより国際的な政治経済情す。一方で、ロシアのウクライナ侵術のような技術革新はその象徴で急速に進んでいます。自動運転技

現実空間のハードのデジタル化がの進展も著しく、Ｉｏ Ｔのようにかと言われています。デジタル化

なインパクトを与えるのではない

成ＡＩの出現は、経済社会に非常に大き

Ｃｈａ ｔ ＧＰＴに代表されるような生にあります。その１つが技術革新です。

世界は大きな構造変化の真っただ中して申し上げたいと思います。

を持っていることを３つのポイントとノベーションを引き起こす大きな役割

資、まちづくりへの投資こそが成長やイ見もお聞きしますが、私は不動産への投いくのか、本当にできるのかというご意

定したこの計画をどのように実現してす。昨年、新しい資本主義実現会議が決う「スタートアップ育成５か年計画」でタートアップの育成を促進させるといが、イノベーションの担い手であるス

点です。その一連の改革の目玉の１つ

げるのは難しいのではないか、という視く経済システムでは、潜在成長率を引上の優先と、国内投資と賃金を抑制していの四半世紀進められてきたコスト削減

打ち出しています。背景にあるのは、こ場改革をはじめとした様々な改革案をを目指して、経済財政諮問会議は労働市

社会課題の解決の土台にもなりえます。

るレジリエンスや脱炭素への貢献など

創発の土台づくりに繋がり、災害に対すへの投資は、経済成長 ―イノベーション

その際に、不動産への投資、まちづくり

好循環をつくっていこうとしています。

課題の解決を両輪として、成長と分配のいうことです。政府は、経済成長と社会

課題解決のプラットフォームになると２つ目は、不動産は、経済成長と社会性を示しており、画期的だと思います。

りへの投資に対する経済政策上の有用

この研究は、不動産への投資、まちづく

経済がより一層冷え込んでしまいます。

くると、担保価値の減少とともに投資やかります。逆に、不動産価格が下落していった好景気の増幅が生じることがわ

動産価格を上昇させて投資を促す、とし、マクロ経済を活性化させ、さらに不重要性が共通認識になっています。このマクロ経済における不動産への投資の

界金融危機以降、とりわけ学術界では、る役割を担っているということです。世

１つ目は、不動産がマクロ経済を支えたな需要を創出し、潜在成長力の引上げがぶつかり合うことによって生まれ、新な人が持つ知識やアイデア、様々な活動です。現在では、イノベーションは多様

多様な人や活動を引き付ける土台、基盤

そもそも、プラットフォームとは何か。

※１

く不安定要因であり、かつ、大きな考えを学術的にリードしているのは、経に繋がることがわかってきています。多不動産は経済成長のプラットフォーム

と思っています。

さて、日本経済は潜在成長率が済財政諮問会議でもご協力いただいた※２

高まらないという課題を抱えてお発展の要因にもなっていくだろう

３つが、いまの世界経済を取り巻機構長を務めています。いま、世界はＡ

60

2

［ 不動産協会設立 60 周年記念特別講演会］

内インタラクションのインパクト」です。

けていけば、新たな発見が生まれ、よりベーション創発に関する研究を行い、不として、都市の国際競争力強化やイノから不動産協会との共同プロジェクト

ず、東 京 に は 多 様 な 集 積 が あ り、イ ノ

これらの研究成果から見えるのは、ま

析を行いました（図１）
（図２）
（図３）
。

況、スタートアップの立地等の調査・分特許等の専門サービス事業所の集積状

交通・エネルギーなどのインフラ整備、効果的な政策提言にも繋がるはずです。

動産・都市が社会問題解決と経済成長

ベーション創発を支える資産や要素（金様なアイデアや知恵が集まるにはどう

エリアレベルでの集積のメリットをる不動産そのものであり、経済成長を追リアル空間のデータ集積と分析を提供の両方の土台になるための環境等につ

省エネ対策を行う上でも重要です。集め探る研究では、スタートアップの資金調

い求める上で、こうした不動産のプラッ
するプラットフォームを整備すること

いて、データ分析や議論を通じて研究をしたらいいかといえば、そうした活動を不動産協会との共同プロジェクト

トフォームとしての役割は重要です。
は、不動産業にとっても新しいビジネス

た デ ー タ を 整 理、分 析 し て、他 産 業 の３つ目として、まちや都市といったプ
チャンスを生み出すきっかけになりま

融機能など）が集積していることです。

促す場を創っていくことが求められま達の状況や、東京 区内における法曹・

ラットフォームは、人の活動を結びつけ

進めてきました。そこでの研究を通じた

東京の金融が他県のスタートアップを

私が機構長を務めるＣＲＥＩは、昨年

るだけでなく、リアル空間におけるデー
す。同時にソフト・ハード両面において成果を２点紹介したいと思います。
「エ

データや政府のデータや情報と結びつ

タや情報の収集装置であり、同時に提供

まちづくりの新しい可能性が生まれる

支え、東京のスタートアップが他県の金す。これは、エリア、まち、都市の基盤た装置でもあることも指摘したいと思い

リアレベルの集積のメリット」と、「施設※2 シリコンバレーを研究したＵＣバークリーのチェスブロウ教授のオープンイノベーションや、一橋大学経済産業研究所の森川正之教授のサービス業の研究などが著名と私は考えます。

23

ます。これは、デジタル技術の発展を背※1 スタートアップ: 成長スピードが速く、ビジネスの斬新性があり、イノベーションや社会貢献を意識し、出口戦略を検討している企業や組織（経済産業省レポートより）景にした精緻なデータの取得と、蓄積し図2

たビッグデータをＡＩが解析できるという技術革新に伴って生まれた、まった
く新しい不動産の役割です。かつては、街路や商業施設の人流の測定は、人手を使うしかありませんでした。いまはデジ
タルをうまく活用することで、人がいつ、どこを、どうやって移動しているか
瞬時に可視化できます。例えばコロナ禍
においてもスマートフォンの位置情報を使うことによって、都心駅周辺にどの位の人流があるかを把握することができました。また、お昼時や夕方にはどこに人が集まり、その結果どのような人と人の交流が生まれているのかというデータや情報は、人と人の交流を生み出すためにも、まちづくりの際にどこにどのような施設をつくったらよいかを考えるためにも非常に役立ちます。

NO.1283

この種の情報やデータは、不動産だけではなく、観光などのサービス提供や、

図１

れは、スタートアップだけを集積させて解散数がプラスになりました（図６）。こ

積を十分に生かすインタラクション（接い可能性があり、東京の高度で多様な集非常に重要です。

ターや産業分野の垣根を越えた連携も、地 区」を 成 功 さ せ る 要 素 と し て、セ ク

明しています（図８）。
「イノベーション

プエコシステム）が醸成されることが判

高 く 評 価 さ れ て い ま す が、接 続 性

スタートアップの立地については、１も逆効果の可能性を示唆しており、単に触、繋がり）は向上の余地があります。

文化的施設が触媒になって、人やスターアップとの関係を調べると、既存スター

キロ平方のメッシュの中にスタート

スタートアップだけが集まればよいわ

アメリカのブルッキングス研究所にトアップのハブ・結節点になるような融の活動を支えています。特許申請件数アップがどのぐらい立地するか、事業所

けではなくて、多様な産業、研究機関やおける「イノベーション地区」の興隆にまちづくりが求められます。米国では、

トアップ数が多いと、スタートアップのの密度、大学の立地等をプロットして、大学など多様な集積や周辺環境を考慮関する研究では、物理的・経済的な資産

ブルッキングス研究所の研究などを参れる人と人の繋がりが不可欠であり、こに大学や大企業や文化施設をアンカー

考に、半径４００ｍ の狭い円の集積の中※５

一方、海外との比較において、東京のの３つがうまく合わさるところにイノしています。

相関関係を定量的に分析しました（図したまちづくり、エリアづくりの重要性に加えて、ネットワーキング資産と呼ば連携という意味では、大学や大企業、

４）。すると、スタートアップの新設数とが見えてきます（図７）。

門サービス事業所の数、ＶＣやＣＶＣ等

スタートアップエコシステムは、金融、のように据え、誘致したスタートアップ※４の数だということが明らかになりましベーションエコシステム（スタートアッ※３

正の相関、プラスの関係を示すのは、専も日本全体の ％が東京 区内に集中

図4「 Connectedness」
が低く、イノベーショ
ンにつながる交流を十分に促せていな

図3
特許・学術研究機関、人材などについて

23

た（図５）
。翻 っ て、解 散 す る ス タ ー ト

46

図5

4

［ 不動産協会設立 60 周年記念特別講演会］

や文化も提供することでイノベーショ

生活の質を高められるようなサービスが有機的に繋がるようにしつつ、人々のと呼ばれる ｍ ～ ｍ の距離、野球場のと言える距離である７ｍ や、劇場の限界に近い距離になりそうです。
「会った」に、最先端のバイオ・医療・化学メーカー

接した半径約４００ｍ 円に近いエリア

は、高名なマサチューセッツ工科大学に感ではありません。どれくらいの距離がといっても、これまで考えてきたサイズ

す。ただし、より良い集積のまちづくり

良い集積の形成の重要性が見えてきまできるだけ狭い範囲のまちづくり、より大学との連携や接触の充実を考慮した、

我が国の都市においても、研究機関やくりが進んでいます。

ンが活発化することを企図したまちづ

界で最もイノベーティブなスクエアマ

ある「ケンドール・スクエア」です。
「世マサチューセッツ州ケンブリッジ市にア）の好例として考えられるのが、米国うしたヒューマンスケールのまち（エリマンスケールのまちになるでしょう。そ

市計画家のヤン・ゲールが唱えたヒュー

１００ｍ というような、デンマークの都

ようなスポーツ施設の限界である

ビス、公的インフラ、文化的施設が密接

人や企業、学校、起業家拠点、生活サー

創発には、大学や大企業を含めた多様な

アのサイズ感を見ても、イノベーション

ンクラスターです。ケンドール・スクエ

場などが有機的に繋がるイノベーショ

車ラック、そして人々が憩える街路や広の中学・高校、世界各国の料理店や自転れるスタートアップの育成拠点、理数系

だけでなく、イノベーションハブと呼ば

図7イル」と呼ばれるケンドール・スクエア

NO.128535

適当かと言えば、図９で見るように相当

図8

25

図6

※ 3 CVC：「 Corporate Venture Capital」の頭文字を取った言
葉 。事業会社が社外のベンチャーに対して行う投資活動のことであり、事業会社とベンチャーの連携方法のひとつ（ 東京大学協創プラットフォーム開発株式会社 HP より引用 ）※4 スタートアップエコシステム: 様々な起業家やインキュベーター
（起業家の卵を支援する人や企業）やアクセラレーター（起業家を飛躍させる人や企業）、ベンチャーキャピタル（VC）、
グローバル企業を含めた大企業、大学、研究機関、法務会計サービスなどが織り成す集積や場の形成を通じた非依存的かつ互恵的なシステム（関係構築、
相互接続）を指す（FORE125号「スタートアップと都市」（芦澤美智子）より引用）※ 5 文化的施設：イノベーションクラスターとして注目されている米国チャタヌーガ市には廃鉄道ターミナルを官民連携でホテル・商業に再開発した施設だけでなく、世界最大の淡水水族館、
電気鉄道といった文化的施設が人々の興味を引き付けている

分析したものです。イノベーションエコにイノベーションに影響を与えるかをのインタラクション（接触）がどのようロのレベルである施設を対象に、人と人す。もう１つの共同研究は、さらにミクや各種の機能の立地を分析したもので

エリアレベルの研究は、いわば不動産

ことがわかります（図 ）。

に有機的に集積することが重要である

人がネットワークのハブになっていて、を行いました。測定によって、どういうて、人と人の接触を数値的に測定・分析するコワーキングスペースの協力を得

そこで、新潟県長岡市の複合施設に立地かについては、数値化できていません。

ンタラクション（接触）が生じているの

特定の施設やビルの中でどのようなイを分析したものが主です。よりミクロな

エリアレベルにおける位置関係や相関るイノベーションエコシステム研究は、しました。これまで、世界で先行していした（図 ）（図 ）。つまり、データをいイベントを区別できるようになりま

続・成長していくイベントと、そうでな

個々のイベントを分析することで、継の持続性についてもデータ化しました。

拡大効果を測定して、そのネットワーク

イベント毎に人と人のネットワークの構築のための会合）も分析しています。

掘りして、ネットワークイベント（関係ができました（図 ）
（図 ）
。さらに深

ネットワークを細かく可視化すること施設内におけるインタラクションや測にも役立てることができます。なお、

ネットワーク形成に関与する効果の予

く、不動産や施設がインタラクションや動産や施設の設計に生かせるだけでな

ション創発に資する「場」を生み出す不り ま し た。蓄 積 し た 知 見 は、イ ノ ベ ー

り方を検証し検討することが可能とな

し、施設やビルなどの不動産、まちのあ動産そのものが持つ「場」の力を可視化

レベルで分析できます。これにより、不ン創発の生態系・メカニズムをミクロな視点での「場」の重要性、
イノベーショ

イノベーション創発をミクロに分析、海外との連携

14

12

しっかり取ることによって、人間工学的

ブルッキングス研究所でイノベーショ
人と人がどうつながり交流しているか、

図10システムを、よりミクロに分析・数値化

図9

11

13

10

6

図11

［ 不動産協会設立 60 周年記念特別講演会］

Global Institution on Innovation 動きや暮らしを変える力があり、それが高度な人的資本投資に繋がるからです。

ジュリー・ワグナー氏が所長を務める

ンエコシステム研究をリードしてきた割は大きいと考えます。不動産は、人の喚起する上で、不動産やまちの果たす役ての不動産は、人的資本の向上に伴う大し、相互に作用をもたらし合う基盤としことになります。人や企業が集まり交流

性向上の恩恵を事業を通じて得られる工夫により人的資本の向上に伴う生産に期待したいと思います。

基盤としての不動産開発やまちづくり

る、企業が集まる、活動が集まる、そのは、人々が交流しやすい場所、人が集ま

不動産・まち・都市への投資がもた

人が人に出会い、新しい知恵や知見、気といった海外の研究機関と連Districts
携した研究も始めています。

投資の一種です。充実した「場」ができらす持続可能な経済に対する貢献や、イ

きなビジネスチャンスをもたらすともることによって、「場」全体の人的資本

ノベーション創発や人的資本の拡大は、いえるでしょう。

不動産、まち・都市は
人的資本にとっても非常に重要が高まる効果があります。人が近い距離

ひいては経済成長を喚起します。我が国付きを伝え、セレンディピティと呼ばれ潜在成長率の引き上げを目指す中で、で接触し、関わり合いが持てる「場」が経済の活性化とイノベーションに向け※ 6 人的資本：労働者に身についた（ 体化された）教育や知識によって生み出される労働力の改善のことを指す 。 例えば陶 工が技 術を身につけてこれまでよりも良い陶 器をつくったときに、人的資本が高まったことになる。したがって人的資本への投資とは、労働者が新しい技 術や知 識を体 得するための投資を指す

る偶然の発見が生じることは、人的資本

イノベーション創発に加えて、人への投人々の知恵や人的資本を高めるのだと※５資の強化、すなわち人的資本の向上も不て、不動産業の方々のリード、具体的に■ 講演資料は不動産協会 HP(https://www.fdk.or.jp/f_etc/info60th.html)でご覧いただけますNO.1287すれば、不動産業は「場」づくりの創意

図13

可欠です。私は、人的資本投資の拡大を

図12

図14

マンション再生と形態規制

現在、都市部等ではなくてはならない居住形態として定着しているマン
ションは、685 万戸がストックとして積み上がっている一方で、マンションの建替え・再生はこれからの重点課題だ。高経年マンションの物理的・経済的な寿命が迫りつつある中で、これらのマンションを再生していくには
あい ろ
何が求められるのか。経済的側面から見た建替えと、建替えの隘 路となっている形態規制のあり方を探る。

るためのマニュアル」は、エレベーターがないことや給排水設備がコンクリートスラ
ブに埋設されていることを、最低評価としている。また、マンションの物理的寿命
は、コンクリートの耐用年数を指す。戦後
すぐや高度成長期以降のコンクリート骨材には、品質にばらつきがあり、耐用年数に不安があるといわれる。また、いわゆる旧長寿命化も実現しつつある。各種研究に形態となるだけでなく、永住志向に応える

近年、マンションは都市部の主要な居住

建替え戸数は約８００戸であり、数十万戸が必須になるだろう。しかし現状の年間のるとすれば、少なくとも数十万戸は建替え

うち約４割が給排水設備に問題を抱えていして負担金を建替え組合に支払い、建替えだ。デベロッパーは余剰床の取得を前提に

えは、デベロッパーと共に行うのが一般的ではない。そこで、実際のマンション建替が多く、㎡当たり数十万円の負担は現実的の区分所有者の多くは高齢化していること

区分所有法は、マンション建替えは区分

余剰床をマンションとして販売し、販売代事を行っていく。デベロッパーは取得した

ベロッパーからの負担金をもとに建替え工

65.9

50

出典：国土交通省が把握している建替え事例等をもとに国土交通省作成

後に施行された日影規制と斜線制限などにいう（図１）。これは、マンションの完成

代は 同１ ・５倍程度に抑えられているとンションの４倍以上だったが、２０２０年

替え後マンションの延床面積は建替え前マた、同じ資料によると、１９７０年代の建能面積は減少傾向」にあるとしている。まり、建替え後のデベロッパーによる販売可

により、余剰床創出の難度は高まっておに関する検討会」の資料では、「形態規制※４

土交通省「今後のマンション政策のあり方

替え事業に参画することは難しくなる。国よりも増やせなければ、デベロッパーが建

従って、建替え後の専有面積を建替え前

る。

40

66.0

62.6

30

耐震基準のマンションの耐震性には懸念が残る。同マニュアルは、修繕・改修の費用に対して、居住性の改善がさほど見込めない場合、建替えを検討すべきとしている。
現在、２０２１年末時点での我が国のマ※３程度の負担が必要になる。近年の建築費の高騰から考えれば、これよりも多額の負担

よると、マンション躯体の寿命は１５０年の更新を行うのは難しい。現状を座視すれが見込まれる。もともと高経年マンションまで延命できるという。一方で、近年の高ば、建替えが行われず住宅ストックの質が経済的な寿命とは、エレベーターの不設置

所有者が行うものと規定している。もしも金から支出した負担金などの資金を回収す※１

経年マンションの多くは、経済的・物理的や、階高が低い、給排水管の更新に多大な区分所有者（管理組合）が自らだけで建替組合は、区分所有者が負担する資金と、デコストが掛かる、などだ。国土交通省発行えを行う場合、単純な建築費用だけでも㎡

41.9

20

ンションストック６８５万戸のうち、築年以上のマンションは１１５万戸に上る。
築 年以上のマンションの多くは耐震性に

60

当たり 万円、戸当たりでは２０００万円

70の「マンションの建替えか修繕かを判断す

1970年代 1980年代 1990年代 2000年代 2010年代 2020年代

0

懸念を抱え、給排水設備も寿命を迎えている可能性が高い。国交省のアンケート調査※２

では、高経年マンションの約４割が給排水設備に問題を抱えていた。

建替えと経済性

図１ マンション建替え事業の実施年代別
建替え後の利用容積率に対する建替え前の利用容積率低下することは避けられない。

築 年以上のマンション約１１５万戸の

80

39.2

23.0

10

建替えによって新たに生み出された
床の部分
90

40

な寿命を迎えている可能性が非常に高い。

建替え迫るマンション

（％）
100

33

40

40

アドバンスレビュー

8

なっていることを示している。

より、建替え後の延床面積を拡大しづらくという社会課題を前にして、再考の余地がわれなかった。しかし、マンション建替え

規制は、半世紀にわたって大幅な改正が行

見 がある」と指摘する。結果として日影のまま存続し続けることになったとの意

変更の理論が立てにくく、基本的に導入時細分化）によって、結果として容積率制限の指定する用途地域の変更（種類の増加と建築設計にも通暁する野澤教授は、自治体

だ。日影規制や近郊住宅地の都市計画、するのは工学院大学建築学部の野澤康教授

ば、日影規制の特例的な適用も考えうると個々の高経年マンションの建替えに限れ

昼光利用設備を利用した室内への昼光利用

築の環境性能を評価するＣＡＳＢＥＥは、

光は建物内では行われている。例えば、建える必要はない」（野澤教授）。すでに昼

隣地の日照を満たせるのであれば設計を変建物形態を検討してきたが、設備によって「これまでは隣地の日照を確保するためののとするという考え方もありうるという。

マンション建替法容積率許可要綱を見直すことはありうる。東京都

ションの建替えに際して日影規制

ることがないよう、そうしたマンが大地震で倒壊して輸送を阻害す

送道路沿いの高経年マンションれることから、「例えば、緊急輸

ブは公共貢献への見合いで付与さ再開発などにおけるインセンティ

規制の緩和については、一般的にあってもいい」と話す。また日影

しての日照の基準について議論がている。都心における環境指標とており、日照の位置づけも変わっ建住宅の多くは集合住宅に変わっが背景にあった。いまや都心の戸争は都心でも戸建住宅が多いこと「１９６０年代に生じた日照権紛るのは難しい」とことわりつつ、る建築基準法の日影規制を議論するかもしれない」。その他、日影規制が隣るし、自治体のまちづくり政策を反映できうようなインセンティブは十分に考えられ共同開発を行えば日影規制を緩和するといを有する隣地との協議、もしくは隣地との点で隣地にとっても利がある。日照で利害ンションの建替えは、危険性の除去という紛争が多発しかねない。一方で、高経年マ用されているため、一律に緩和すれば日照「日影規制などの形態規制は網掛け的に適は十分考えられるのではないか」と話す。

がいわば優遇的に日影規制を緩和すること

治体が包括的同意基準を設け、建築審査会

建替えは、「国の技術的助言をもとに、自存不適格となっている高経年マンションの基準や日影規制、用途地域指定によって既定を勘案すべきという。野澤教授は、耐震場合においては、この限りでない」との規と認めて建築審査会の同意を得て許可したより周囲の居住環境を害するおそれがない条の２項は「特定行政庁が土地の状況等にるだろう。

よう、国がリードしていくことが求められ方自治体が柔軟な形態規制の運用を行える

マンションの持続可能な居住に向けて、地の裁量が大きい分野であることだ。高経年

も、マンション政策そのものも地方自治体

日影規制、用途地域指定（容積率制限）

FutureofReal Estate※５

形態規制、とりわけ日影規制が緩和の対生じている。都市計画や都市経済を専門とそのものが厳しくなっており、高経年マンを評価対象としている。

には緊急輸送道路沿いのマンショ

地の日照を確保する技術的基準であること※ 1 国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書取りまとめ後の取組紹介※ 2 国土交通省「マンションを巡る現状と課題」（住宅局参事官マンショ
ン・賃貸住宅担当 講演資料）より※ 3 2022 年の住宅着工統計の東京都の共同住宅・鉄筋コンクリート
造・分譲住宅に基づき 1 ㎡当たり工事費予定額と戸当たり工事費予定額（着工総面積／戸数×㎡工事費）を記載。付帯する設計監理費や公租公課等を含まない※ 4 形態規制 : 建築法令による建築物の規模・高さ・形状等に関する制限例 : 建ぺい率・容積率、道路・隣地・北側斜線制限、絶対高さ制
限、日影規制等※ 5 桑田仁「日影規制の制度成立の経緯と運用をめぐる展開－市街地
コントロール手法としての現代的意義と課題－」※ 6 昼光利用設備：建物外壁に通常設けられる窓以外に、積極的な昼
光利用を意図して設けられた設備。高度な機能を有する設備としては、例
えば集光装置と光ファイバを組み合わせた装置のように、光を集める機能と光を室奥へ導く機能の両方を有するもの等がある

半世紀前のまま
日影規制は変わるか

象外となっている遠因として、有識者はする東京大学大学院工学系研究科の浅見ションが既存不適格状態になっていること

ン建替えにインセンティブが設定を鑑みれば、隣地に対して日照（昼光）を浅見教授、野澤教授とも強調するのは、※６「日影規制の基準が明確ゆえに（規制）泰司教授は「あくまで私的なマンが多いと指摘。その際、建築基準法第されている。日影規制についても技術的に確保できれば日影規制を満たすも56緩和の議論があっていい」。

NO.1289

ション建替えのために、公法であ都内の緊急輸送道路沿いは利便性が高く、昭和後期からマンションが多く立地してきた

ブック・レビュー「第13回 不動産協会賞」

3 作品を決定「不動産協会賞」は、不動産協会の社会貢 献 活 動の一 環として、日本 経 済や国民生 活に関する著 作 物の中から、世の中の多くの方々に読んでいただくことにより、当協会が直面する幅広い課題についてのご理解に資する著作物を表彰するものである。
著作のジャンルは、「都市再生」「エリアマネジメント」「豊かな住生活の実現」「防災・レジリ「不動産協会賞」選考委員（敬称略、役職は選考時）
青山 佾(座長)
田中 里沙
増田 寛也
三橋 博巳
小沼 裕
海堀 安喜
内田 要

エンス」
「脱炭素」
「少子高齢化」「働き方改革」など、幅広い分野の著作物を対象としている。

明治大学名誉教授
事業構想大学院大学学長・宣伝会議取締役副社長

2023年2月の最終選考委員会（座長・日本郵政代表執行役社長

青山 佾明治大学名誉教授）において、第日本不動産学会顧問

13回「 不動産協会賞 」
として、荒 昌史氏

東京建物経営企画部部長
三井不動産専務執行役員（HITOTOWA INC.代表取締役）の「ネ不動産協会副理事長専務理事

イバーフッドデザイン：まちを楽しみ、助け合う『 暮らしのコミュニティ』のつくりかた」（英治出版）と、藤 原 岳 史 氏（ N O T E 代
表 取 締 役 ）の「 N I P P O N I A 地 域 再 生ビ
ジネス：古 民 家 再 生から始まる持 続 可 能
な暮らしと営み」（プレジデント社）、山野目
章 夫 氏（ 早 稲 田 大 学 大 学 院 法 務 研 究 科
教 授 ）の「 土 地 法 制の改 革：土 地の利 用・管理・放棄」（ 有斐閣）の３作品を決定した。

ネイバーフッドデザイン

英治出版

荒 昌史

まちを楽しみ、助け合う﹁暮らしのコミュニティ﹂のつくりかた

著 者
出版社

内 容 ： 近 くに暮らす 人たちの関 係 性 を 育むことで、

まちの課題を解決する。都市部におけるコミュニティ開発の新たな思想とメソッドを、実践例を交えて紹介す団 地 再 生に携わる人はもちろん、自 治 会や商 店 会 、
マる本作は、まちづくりや都市開発 、
エリアマネ ジメント、

ンション管理組合の関係者 、そして自分の住むまちを良くしたいすべての人のための貴重な一冊。

荒 昌 史 氏の話：私は人口減少社会や家余りの時代において︑人々の繋がり をどうつくっていくか︑
コミュニティ

形 成こそが不 動 産 事 業の中 心にあるべきと考えています︒デベロッパーに入社して︑開発の面白さや醍醐味を知り︑非常に多くのことを学びました︒その中で不動産開発︑
まちづくりが社会のためにどうあるべきなのか︑人々することがまちの課 題の 繋 が り をよ り 良 く

解 決に繋がるのではなに 社 内の 新 規 事 業 といかと考え︑２００７年

して﹁ネイバーフッドデ

ザイン﹂
への取り組みを10スタートしました︒ネイバーフッドデザインは︑
直訳すると京してから続けてきた

藤 原 岳 史 氏の話 ： 上

いて改めて知 見 を 得ることができる作 品 。

や す く 著 さ れた 本 作は、日 本の土 地 法 制の動 きにつ説の二段 階 構 成により、具 体 例 を 交 え ながらわかり

今 後の自 分の人 生 や仕 事 に 一 区 切 りつき︑
仕 事において︑社 会にの繋がりを良好にするというソフト面も含めることで︑まちに暮らす人々の生きがいや助け合いに結び付きます︒

どうしたら貢献できる

ハード面の整備を表す言葉ですが︑これにプラスして人々

その後独立し︑良好な繋がりがある人々の暮らしに実際のかを原 点に立ち見つめ直そうと︑故郷の兵庫県丹波篠山に戻った時︑昔からきました︒本書は︑
ほぼＨＩＴＯＴＯＷＡで実践した事例と経験談をまとめた内容で︑多くの社員や関係者とつくとに気 付きました︒
このままでは自 分の故 郷がなくなっの商店や知り合いの住宅の多くが空き家になっているこに触れる機会もあり︑手応えを感じながら事業を進めてり上げたものです︒今回の受賞で改めて励まされた気持あり︑それ自身に価値がある︒先人が住むために開拓しす︒単なる土地や建 物ではなく︑思いや暮らし︑文 化が産には︑
大切なモノ・
コトがたくさん詰まっていると感じまさせる﹁ＮＩＰＰＯＮＩＡ﹂を開始しました︒地方や不動整理です︒所管省庁の役割はそれぞれの法律を個別に２０２１年の民法改正に至るまでの一連の都市法制の年に制 定された所 有 者 不 明 土 地 利 用 円 滑 化 法からなかかなうことではありません︒本 書の主 題は２０１８

全体を見渡すことが大切ですが︑果たそうとしてもなか

山 野 目 章 夫 氏 の 話 ： 都 市 政 策の分 野は広 大で︑その解 説することであ り ︑それらを 切 り 離さず 関 連 付 けた恩恵を今私たちは受けているのです︒それが人口減少
を︑
私たちは未来に繋いでいかなくてはなりません︒そうえ︑本 書をまとめました︒また︑土地 政 策には終わりがないという観 点も常に心がけなくてはなり ません︒そて取 り 上げることが研 究 者として求められていると考
日本の不動産業界に貢献していければと思います︒
これ

れは 単に現 象 として 所 有 者 不 明 土 地 がな く な ら なや日本の不動産︑豊かな国土形成に寄与し︑微力ながらからもＮＩＰＰＯＮＩＡを見守ってもらえればうれしいということではなく ︑土 地の上で暮 らす 人々のため

土地法制の改革えます︒
この本で扱った 一 連の法 制 整 備が成 果を得た

いて 、各 法 規 を 有 機 的に関 連 づけて 解 説 。概 説 と 詳

円 滑 化 法 など 、新しく 改 革された土 地 制 度 法 制につ組みたいと思います︒に熱 心に研 究に取 りの受 賞 を 励みに︑さら没 頭しています ︒今 回

組 みに 関 す る 課 題 に

迎 え ている 地 域 の 仕

高 齢 化 社 会 等 変 貌を

２０２１年からすでに２年が経 過しました︒現 在 私は有斐閣

山野目 章夫土地の利用・管理・放棄

実 質 的な課 題が果てしなく続く︑
このことが重 要と考に︑いかにして土 地 を 守 らなくてはいけないのかというく思います︒

した思いを込めて本 書を記しました︒今 後も地 方 再 生に伴い荒廃しつつあります︒先人たちが築き上げたもの

Ｅを立ち上げ︑
古民家や空き家を宿泊施設として再生てしまう︑と危 惧を覚え︑
２００９年に株 式 会 社ＮＯＴ

ちです︒
さらに自信を持って広めていけるよう頑張りたいと思います︒

ＮＩＰＰＯＮＩＡ
地域再生ビジネス
藤原 岳史

古民家再生から始まる
持続可能な暮らしと営み
著 者
出版社 プレジデント社

内 容 ： 全 国の地 域に増 え 続ける古 民 家・空 家 を 活 用

著 者
出版社

内 容 ： 令 和３年 改 正の民 法・不 動 産 登 記 法 、同 年 制された貴 重な一冊であり、今 後の日本の地 方 創 生に向FutureofReal Estate

した 宿 泊 施 設 である「ＮＩＰＰＯＮＩＡ 」。その本 質
再 生にある。ＮＩＰＰＯＮＩＡを 先 導 する株 式 会 社Ｎ

定 の相 続 土 地 所 有 権 国 庫 帰 属 法 、令 和２ 年 改 正 のは、宿 泊 施 設 を 基 点 とした 、ま ち づくり事 業 と 地 域
ＯＴＥ代 表による初の著 書である本 作は、なぜＮＩＰ

土 地 基 本 法 、平 成

年 制 定 の所 有 者 不 明 土 地 利 用

ＰＯＮＩＡが日 本 地 域 再 生に資 するのかが克 明に記
けた取り組みを考えていく上でも参考になる作品 。

NO.1281130

まちづくりの
Marunouchi Street Park 2023

−人への投資とイノベーション創発−

インスピレーションの場となる
丸の内仲通り※１

で 回目となる。一定期間、公道を車て歩行者空間にする取り組みは、今年「
実行委
Marunouchi
Street Park 2023
員会」
だ。夏の間、公道を昼夜にわたっ

ちづくり協議会、三菱地所で構成する

ト協会、大手町・丸の内・有楽町地区ま」 と いStreet Park 2023 Summerう。主催は、大丸有エリアマネジメン

れるこの歩行者空間は、「 Marunouchiてくれる。夏の間、丸の内仲通りに現

森の中の公園を歩いている気分にさせいる。両側の街路樹に挟まれて、まるで道の部分に人工芝と天然芝が敷かれて仲通りは、緑まぶしい公園になった。車月 日、大丸有を南北に繋ぐ丸の内

27

両進入禁止にするため、地元の警察署との協議のうえでようやく行えるイベントだ。

コロナ禍を経て、先進国の都市では車道の歩行者空間化や、歩道の拡張が急速に広がってきた。フランス・パリのバス

ティーユ広場を自動車ロータリーから

歩行者空間に再整備したのはその一例だ。そうした中で、丸の内仲通りで行ってきた車道の公園化は、世界の先進都市の取り組みを先取りしてきた大丸有の象徴だ。丸の内仲通りでは、ビジネス

パーソン、家族連れ、外国人観光客など、様々な人たちが歩きながら談笑していることが多いことに気付く。丸の内仲通りは、会話をするのにちょうどいい空常盤橋地区を含めた約120haのエリア※１ 大丸有： 大手町・丸の内・有楽町

7

8

我が国の潜在成長率の向上には、人への投資とイノベーションの創出が欠かせない。東京駅前に広がる120haにおよぶ大手町・丸の内・有楽町エリア（通称：大丸有）
は、先駆的な取り組みを進め、世界最大のイノベーションディストリクトに成長させようとしている。そして、2027年度以降に開業する東京駅前のまちづくり「TOKYOTORCH」は、イノベーション創発、多様性・交流、GXにおいても大丸有をさらにリードしていく。未来に向けた大丸有のまちづくりのいまをスケッチする。

未来に向けた大丸有のまちづくり

ス
カ
ー
ォ
フ

12

間なのだろう。デンマークの都市計画

ト投資などを政策目標に掲げる「経済気付きなどのコミュニケーションとイン

指摘し、人間尺度の空間でこそ、会話や尺度の空間と人間尺度の空間があるとまちづくりは常に先駆的であり続けて的オフィス街が完成して以来、大丸有の建ち並び、「一丁倫敦」と呼ばれた近代

明治時代、大丸有に英国様式の建物が具体的にはリカレント教育や職業訓練

きたといえる。例えば、人への投資は、らの目標にいわば先駆的に取り組んで

大丸有のまちづくりでは、図らずもこれ

いわゆる骨太の方針を閣議決定した。

財政運営と改革の基本方針 ２０２３」、

スピレーション（ 着想）が生まれる、ときた。そしていま、大丸有が推し進めてなどを指す。大丸有では、２００９年か

人への投資の大丸有している。人は、
他人の行動に影響（感化）いるのは「人への投資」「スタートアッ家ヤン・ゲールは、都市空間には自動車されて、インスピレーションを得るといら朝時間に学びの機会を提供する、「丸の内朝大学」
を開校してきた。春夏秋に、

プへのプラットフォームの提供」
だ。

シカル消費といった最先端研究につい学は、大丸有で働く人たちが新たな知識や刺激を得る場であるだけでなく、新し「 MEC-U Tokyo Lab」は、三菱地所が長年続けてきた大丸有におけるス

大丸有を世界有数のイノベーションディストリクトに大きい。人と人の繋がりはイノベーショ

スタートアップ育成、スタートアップエ

色のある カ所のスタートアップ拠点（プ

まや、大丸有の各エリアに、それぞれ特※２

菱地所が２０ ２２ 年に結んだ産学連

丸有エリアのカフェ・レストランにおい」（ メックユートーキョーラ
Tokyo Labボ）が、トークイベントを開催する。大コシステムの醸成を開始していた。いスの黎明期にあたる２０００年代から

では、インターネット・ＩＴ関連ビジネ

タートアップの推進の一環だ。大丸有
また、この 月からは、東京大学と三とされるからだ。

ン、経済成長を喚起する無形資産の一種

い繋がりを持てる、という点でも効果はントだ。

ての講演を 日間にわたって行うイベら 年以上継続し、受講人数も延べ 万に整備したものだ。こうしたハードがて、東京大学の教授・准教授がＡＩやエ

丸の内朝大学が開催される 3 × 3Lab Future のサロン

あるからこそ、丸の内朝大学は、開校か

1

携 協 定 に 基 づ い て 設 置 し た「 MEC-U

8

今年 月、政府は、人への投資、ＧＸ、う。大丸有は、外国人観光客や子どもとバレエや金融教育など様々な講座を大手町の大手門タワー・Ｊ Ｘビルの交流・研究施設「 ×３」
（ サン
Lab
Futureサンラボフューチャー）のサロンや、有ため、大規模オフィスの 階正面フロア

地所が大丸有の人々の交流を醸成する楽町の有楽町ビルの「有楽町 micro」などで受講できる。これらの施設は、三菱

3人を超えることができた。丸の内朝大23ラットフォーム）が立ち上がるまでに至っ

5

NO.12813

20

6

ＤＸ、スタートアップの推進、インパク

大丸有のイメージ

いった多様な人々と、インスピレーショ
ンがうまれるイノベーションのまちだ。

TOKYO TORCH 完成後の大丸有の鳥観パースている。おおまかに①Ｂｔｏ Ｂビジネス

設「 EGG JAPAN」を新丸ビルに開設しＴ）だ。超高層複合ビル「大手町フィナ
ンシャルシティ グランキューブ」の３階にオープンしたＧ ＨＴは、海外を主とした数十社が入居する。ＩＴ、ヘルス
ケア、スタートアップ向けキャピタルなどだ。大型の会議室など、フロア面積は約２７２６㎡と、スタートアップ拠点と動、
年間２５０回以上のイベント・セミ
ナーの開催、国内外のネットワークをしては日本最大級のスペースを誇る。

以下 FINOLAB）は、Ｇ ＨＴ開業と同
じ ２ ０ １ ６ 年 に 開 業 し た。 東 京 銀 行」（ フ ィ ノ ラ ボ、Tokyo, FINOLAB

拠点 となる「FINOLAB

協会ビルで開業し、大手町ビルディングに拡張 移 転 し た FINOLAB
は面積約２０００㎡に、セキュリティのある複数個室、イベントスペース、オープン

ラウンジなどを備え、大手金融機関や

フィンテックスタートアップの計数十

社 が 入 居 す る。 FINOLABの強みは金融街のイメージの強い大手町に立地することだ。

自身が豪州やシンガ
FINOLABポ ー ル、 韓 国 の フ ィ ン テ ッ ク 拠 点 とInspired. Labに 開 業 し た「」（ インス
Inspired.
Lab
パ イ ア ― ド ラ ボ、 以 下 Inspired. Lab）と同じ大手町ビルディング
FINOLABプ テ ッ ク の ス タ ー ト ア ッ プ 拠 点 は、

The FinTech Center of 連 携 協 定 を 結 ん で い る こ と も 入 居 企
業 に と っ て は 刺 激 に な る。 ④ デ ィ ー③ の フィンテックのスタートアップ

通じたマッチング等を実施してきた。
約 年にわたり、入居企業への事業開発支援など多角的に支援しており、複②の海外スタートアップの拠点は数社の上場実績を挙げている。

か、竣工したばかりの丸の内ビルディン

バルビジネスハブ東京」（ 以下、ＧＢ

タートアップ向け支援オフィス「グロー２０ １６ 年に開業した日本最大のス

多目的ホール、会議室などを設置。さB②海外スタートアップ③フィンテック④ている。 EGG JAPANは、ベンチャー
企業向けの小割りオフィスを融合させ※３

ディープテック⑤国内シード・アーリー

た施設で、約５００名の会員が属する※４といった特色を持つ。 つのスタート
アップ拠点の中で、最初に立ち上がったのが①Ｂｔｏ Ｂビジネスを特色とする「 EGG JAPAN」だ。２００２年、三菱地所は若手ビジネスパーソンをターゲッ
トとしたインキュベーションビジネス「東京 ｃ クラブ」は同施設を拠点に活スタートアップおよびカーブアウト、

EGG JAPAN

グに「インタラクティブゾーン」
を設け、クラブ「東京 ｃ クラブ」を設立したほ

21

20

5

らに２００７年にはイノベーション施

GBHT

H

B

21

14

東京駅前の常盤橋地区の大規模再開

ナの世界において、
各国政府・自治体、金る。入居するのは機械など製造業関連

機、といったハードウェアを設置してい定曜日プランや月単位での利用などフよび大企業カーブアウト企業に絞り、特アーリーステージのスタートアップおな施設のため、入居企業を国内シード〜る。とりわけ大丸有は、日本の総売上

経済は国内経済の枢要な役割を占め長を切望している。我が国でも、都市はＧＤＰの大宗を占める都市経済の成界的に経済成長が停滞する中で、各国とを通じて進化していくオープンイノ

代の大丸有が目指す多様性や交流、イノ

模 再 開 発「
（東京駅
TOKYO
TORCH
前常盤橋プロジェクト）」は、２０２０年※4 シード・アーリースタートアップおよびカーブアウト：事業構想段階や会社設立前後のスタートアップをシード（種）といい、設立後収益化段階をアーリーと呼ぶ。
カーブ
アウトは、
大企業の事業部が分離したものをいう

融機関、企業はイノベーションディスト
リクトに注目している。背景には、イノベーションディストリクトが高い経
２０ ２ ２ 年 に オ ー プ ン し た
TOKIWA
済成長や雇用促進効果を挙げているこの大企業、ロボティクスやＡＩ画像診断
レキシブルな利用を提供している。東高の ％を占める企業の本社が集中すベーションを目指している。この 年

ベーション創発、ＧＸを体現したプロは、７０００㎡の広場
TOKYO TORCHのある緑豊かなまちになる。２０２１
年に竣工した常盤橋タワーの前の広場（ ３０００㎡が先行供用）を歩くと、目に※3 ディープテック：特定の自然科学分野での研究を通じて得られた科学的な発見に基づく技術であり、その事業化・社会実装を実現できれば、国や世界全体で解決すべき経済社会課題の解決など社会にインパクトを与えられるような潜在力のある技術（経済産業省「ディープテック・スタートアップ支援事業について」より引用）だ。もともと FINOLABには、フィン
テ ッ ク に 近 し い Ａ Ｉ 分 野 の ス タート
発「（東京駅前常盤TOKYO
TORCH
橋プロジェクト）」内の常盤橋タワーに、とが明らかになりつつあるからだ。世

スタートアップなどテック企業が中心
京駅前徒歩 分と好立地にあり、大丸有る世界有数のビジネス街だ。大丸有にできることになる。

緑とＧＸに取り組む
TOKYO TORCH

で、大丸有のスタートアップエコシステ

ジェクトとなる。東京駅前の常盤橋地が設置された大規
TOKIWA BRIDGE

ムは急激に拡大してきた。今後も、ス

区約３・１ に「常盤橋タワー」（ 延床
竣工予定の「 Torch Tower」（ 延床面積約 万４０００㎡）を開発するものだ。

ha
大丸有は、世界最大のイノベーション※2 スタートアップエコシステム：様々な起業家やインキュベーター（起業家の卵を支援する人や企業）やアクセラレーター（起業家を飛躍させる人や企業）
、
ベンチャー
キャピタル
（VC）
、グローバル企業を含めた大企業、大学、研究機関、法務会計
サービスなどが織り成す集積や場の形成を通じた非依存的かつ互恵的なシステ
ム（関係構築、相互接続）を指す（FORE125号「スタートアップと都市」
（芦澤美
智子）
より引用）

アップがあった。 Inspired.Lab
は、 社
会課題の解決をディープテック、とりわけモノづくり分野のスタートアップ
は、入居期間が２０２４年まBRIDGEでの 年間の時限的な施設だ。時限的だ。そして現在、大丸有における最新のにおける他のスタートアップ拠点の利おけるイノベーション創出は、いわば拠点とするため、約３０００㎡のフロスタートアップ拠点が、⑤国内シード・用が可能になるなど、スタートアップに

直接的に日本経済の生産性向上に貢献

２０２０年代以降の大丸有のまちづく

タートアップが産み出す先進的なサー面積約 万６０００㎡）と２０２７年度
新たなサービスや取り組みの体験者となっていく。大丸有全体は世界最大の※５

イノベーションディストリクトになり14入る緑が多い。常盤橋タワーが壁面緑つつあるといってもいい」
と話す。

54

に提案するとともに、われわれ自らがビスや取り組みを大丸有の入居企業

りは、
多様な人・企業が集い、
交流するこ

10
20

アに Ｄプリンター、三次元切削加工

アーリースタートアップおよびカーブ
とって利点が多い。

呼び込むようになって 年が経過した。

心であった大丸有にスタートアップを「大丸有の再生の一環として、大企業中三 菱 地 所 広 報 部 の 出 雲 隆 佑 氏 は、

3

ディストリクトになる。アフターコロ

NO.1281520

錦鯉が泳ぐ池（ 左側 ）と常盤橋タワー、右下は先行供用された広場※5 イノベーションディストリクト：米国ブルッキングス研究所が提唱したイノベーション
創発の生じる地区。研究機関や大企業をアンカーとして、スタートアップやビジネ
スインキュベーター、アクセラレーター、様々なサービス産業、インフラが有機的に繋がっている地理的エリア

3

アウトの「 TOKIWA BRIDGE」 だ。

Tokiwa BRIDGE

3

化を行っていることに加えて、広場の奥にある池の周りに立つ広葉樹の樹冠が大きいからだ。三菱地所は、建物と広場ていおくいちにょが緑を通じて一体になる「庭屋一如」を目指したという。人工滝の水が注がれる池には新潟県小千谷市からやってきた錦鯉が泳ぎ、護岸に緑化を施した日本

クトに要する資金を調達するための債券であり、「産業構造・社会構造をク
リーンエネルギーへ転換する」ＧＸを金融面から推進していくツールだ。もと
もと大丸有は、エネルギーにおいても、暖房会社「丸の内熱供給」は１９７６

有全体に広げるだけでなく、地域冷暖た。それ以来、熱供給のエリアを大丸

関係者も交流できる場にしようと取りて、全国各地の生産者・小売店主、
自治体

三菱地所は TOKYO TORCH
を、ビジネスマンや都市生活者、観光客に加ええだ。

房のメリットを活用してエネルギー効

年に大手町地区への熱供給を開始し率も上昇させ続けている。いまや、エ組 み を 進 め て い る。 TOKYO TORCHの広場では毎週金・日曜日に「 TOKYO

ネルギーの面的ネットワークは脱炭素置することで、大丸有の熱供給網と接では、丸の内熱供給
TOKYO TORCHのサブプラントを常盤橋タワー内に設員を繋げる活動を行っている「よんな軒を連ね、来街者と交流している。

各地の食材などを販売する小売店主が化に貢献するポテンシャルがある。

続しつつ、 Torch Tower、常盤橋タワーのエネルギー効率を向上させていく。

して全国の橋を洗う『日本全国懸け橋」を開催し、日本全国のTORCH Market
生産者から届いた農産物や、精選した

そして、現在建設中の Torch Tower
もＧＸへの取り組みを加速する。熱供給

プロジェクト』を約 年にわたって続

また、 都道府県と中央省庁の公務だけでなく、約３９０ という建物のな会」と三菱地所は、常盤橋を出発地とけている。常盤橋が江戸時代の参勤交

代の正式な出発地であったことや、常高さを生かした水力発電や、他の建築物等の遮蔽とならないことを活かした

盤橋地区が官庁街であったことにちな動を通じて、人と人が繋がり仲間となの平井幹人氏は「橋洗いという地域活た際、三菱地所常盤橋開発部長（ 当時）

む。２０１８年に橋洗いをスタートし太陽光発電・風力発電などを導入する計画だ。

東京を選ばれる都市に多様性と交流を創出するた大丸有において初となるラグジュア

持つ。 Torch Tower
高層階には、最高級ホテルが入居し、住機能が不足していするプロジェクト「 TOKYO TORCH」
は、オフィスだけでなく多様な機能を連した機能など、新機能の導入を模索たイノベーションエコシステムに関

いま、 Torch Tower
は２０２７ 年度の竣工に向けて、大丸有で推進してきる可能性は高い。

る」と話した。 TOKYO TORCH
が全
国各地の人々との交流の架け橋になれ

リーなレジデンスが設けられる。東京と常盤橋タワーで構成
Torch Tower

駅至近に最高級ホテルと連携したサー中だ。 TOKYO TORCH
は、東京の松明 を 意 味 す る 名 称 だ。 日 本 を 照 ら す

公害を防止するための先駆的な取り組や石炭を燃料としたビル暖房の利用をビスを受けられるレジデンスを設ける
三菱地所が中心となり、大丸有に関係す

給は、当時公害の一因となっていた重油初となる都市ガス専焼方式の地域冷暖

年に丸の内二丁目で、既成市街地で日本みを行ってきた。三菱地所は１９７３

転換する画期的な事業だった。そして、松明であり、大丸有そして東京の未来

房を三菱ビルの地下で開始した。熱供

橋川も涼しげな水景になっている。木5ことで、国内外から大丸有そして東京

漏れ日のベンチに腰掛けると、東京駅至
常盤橋タワーは、ＧＸを実践したプロジェクトでもある。開発資金をグリー
ンボンドで調達したからだ。グリーン

47を照らす松明になる。

る 社で１９７３年に設立した地域冷38

ボンドは、地球温暖化対策や自然資本の劣化に防止に資するグリーンプロジェ

m

完成パース
（ 中央の高いビルが Torch Tower、左隣が常盤橋タワー）
TOKYO TORCH

を選択する都市生活者を誘引したい考

近とは思えない緑の空間になっている。

TOKYO TORCHの完成後の広場（ 左側がTorch Tower、右側が常盤橋タワー）

16

不動産協会の活動記録

経済の持続的成長を促す政策要望
不動産協会は7月24日に開催した理事会において「経済の持続的成長を促す政策要望」
を決定しました。同政策要望は以下の通りです。
（ 政策要望の全文は不動産協会HP「https://www.fdk.or.jp/f_newsrelease/pdf/seisaku_230724.pdf」
でご覧いただくことができます。
）

1. 環境政策（ 5） ウ ォ ー カ ブ ル 空 間 の 形 成 等 を 通 じ た に ぎ（ 1 ）「再エネ転換」への取組加速・裾野拡大に向けた手法別の政策支援（ 2）「ZEB水準」への取組み加速・市場普及率向わい空間の創出・持続的なエリアマネジメ
ントの着実な進展（ 6） ストック利活用を踏まえた土地利用・建築規制の更なる柔軟化上に向けた政策支援（ 3）「ZEH水準」への取組み加速、並びに建材性（ 7） 少子化・子育て・ダイバーシティの“まちぐるみ”での取組支援

能向上、市場機運加速（ 4）「まちづくりGX」推進に向けた環境整備（ 5） 中高層建築物における木材利用円滑化・一般化（ 6） SCOPE3への本格的取組みへ向けた要望（ 7） 新たな環境・社会的潮流、政策動向・要請に率先対応するための要望（ 8） 多 様 な 災 害 に 対 す る 都 市 の レ ジ リ エ ン ス
向上の一層の推進（ 安心/安全）

3.住宅政策（ 1） 安心安全で良質な住宅ストックの形成（ 2） こども・子育て世帯を支える住まいと環境づくり

2.都市政策（ 3） 適 正 な 管 理 に よ る 良 質 な 住 宅 ス ト ッ ク の（ 1） まちづくりGXの推進

維持・向上（ 2） まちづくりDXの加速等（ 3） 都市の魅力を高める多様な機能集積による国際競争力強化（ 4） 都市再生（ 再開発等）推進に向けた諸課題への対応（ 4） 不動産取引等でのDX活用等

4.税制改正（ 1） 経済社会の活力を支え持続的な成長に不可欠な重要税制（ 2） 都市の国際競争力強化と交流・創造まちづ
くり促進税制（ 3） 未 来 志 向 の 豊 か な 住 生 活 を 実 現 す る た めの税制（ 4） 不動産事業の推進等に不可欠な税制

一般社団法人不動産協会

5.物流政策

2023 年 8 月 < 通巻 128 号 >発行人 一般社団法人 不動産協会〒 100-6017 東京都千代田区霞が関 3-2-5
Tel.03-3581-9421

霞が関ビル17 階Fax. 03-3581-7530

https://www.fdk.or.jp
編集人

不動産協会広報委員会

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所
株式会社シマ・コーポレーション

レイアウト・デザイン 株式会社タクトデザイン事務所
印刷

17

三美印刷株式会社

NO.128（ 1） 強い物流・新しい物流を支える物流施設作
りための要望（ 2） SDGsを推進する物流施設作りのための要望（ 3） 地域に貢献する物流施設作りのための要望東急大井町線等々力駅から徒歩 3分 。
東京都区内で唯一の渓谷として有名な等々力渓谷は、地上の温度より 3度低く、真夏でも「 涼」を感じることができる 。
渓谷の崖からは湧き水が出ていて、豊かな水と緑に包まれた空間をつくり出している 。