四半期報告 2012年7月
２０１２年８月９日

Ｊ－ＲＥＩＴ上場の全投資法人情報のデータベース「ＴＯＲＥＩＴ」 四半期報告（第１９回）
東急不動産株式会社
東急不動産㈱では、Ｊ－ＲＥＩＴ上場全投資法人の開示情報をデータベース化した会員制のＷＥＢ版データベースシステム「ＴＯＲＥＩＴ」を作成しています。
当四半期報告は、報道関係の皆様向けに「ＴＯＲＥＩＴ」のデータを分析して四半期毎のトピックを発表しているもので、今回の発表は１９回目になります。

【今回のトピック】
・資産総額、規模資産総額、規模ともに増加傾向が継続。
約４年半ぶりの新規上場を含め２０１２年４月以降で新規ＲＥＩＴが２つ上場し、資産総額も２，０００億円以上の増加。
今後も複数の新規REITの上場が計画・公表されており不動産投資市場の回復傾向がうかがえる。

・決算鑑定キャップレート
共同住宅がすべてのエリアで低下。変動幅は▲７．３ｂｐとなっており、６期連続の低下。オフィスも変動幅は▲３．１ｂｐと５期連続で低下。また、ホテルの変動幅が弊社調査開始（２００９年７月）以来初めて、▲２．４ｂｐと低下。全体の変動幅は▲５．６ｂｐと４期連続で低下。

調査項目毎の特徴は以下のとおりです
１．Ｊ－ＲＥＩＴ資産規模
・４月～６月の取得物件数５７件、売却物件数８件（前期 取得物件数４７件、売却物件数２２件）
・資産総額（取得金額ベース） ８兆９，２９５億円

２．取得時鑑定キャップレート → ５．４％（前期 ５．６％）
・地方の共同住宅の取得が多い。共同住宅はほとんどのエリアでＣＲが低下。

３．運用時ＮＯＩ ※注） 利回り → ５．７％（前期 ５．８％）※注） ＮＯＩ＝ 物件の収益力を表す指標。償却前税引前純収益

４．鑑定キャップレートの変動幅→平均５．６ｂｐ（ﾍﾞｰｼｽﾎﾟｲﾝﾄ）低下
・半年間で全物件平均５．６ｂｐ（０．０５６％）低下
・鑑定キャップレートの平均は５．５３％

この他にも各種項目の調査・分析をしております。データをご希望の際はご相談下さい。
【お問い合わせ先】
・本リリースに関して 東急不動産㈱ 経営企画統括部 広報・ＣＳＲ推進部 広報グループ
TEL：03-5458-0620
・本調査に関して 東急不動産㈱ 事業創造本部 ＣＲＥ推進部 鑑定企画室
TEL：03-5458-0661（参考）本資料は本日付で、国土交通記者会にお届けしております。

東急不動産株式会社

2012年7月四半期報告（2012.7.31）

1

無断転載を禁ず。「東急不動産Ｊ－ＲEITシステム」（ＴＯＲEIT)並びに本調査が提供する内容について万全を期してはおりますが、その正確性、完全性に関して保証するものではありません。本調査が提供する情報をご利用の際には、ご自身で当該情報の正確性についてご判断頂く必要があります。
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四半期報告2012年7月
Ｊ－ＲＥＩＴ資産規模 （６月末日時点）

２０１２年６月までに公表されたデータに基づき作成

物件数：２，００３件（前期 １，９５４件）
資産総額（取得金額ベース）：８兆９，２９５億円 （前期 ８兆６，８４０億円）
資産総額（鑑定評価額ベース）：８兆３，１０９億円（前期 ８兆０，９３５億円）
投資法人：３５投資法人（前期 ３４投資法人）
取得： ５７件
２，８２４億円（取得金額ベース） （前期 ４７件 １，６７９億円）
売却： ８件
３４０億円（売却金額ベース） （前期 ２４件１５３億円）

取得時鑑定キャップレート※
５．４％ （前期 ５．６％）

２０１２年６月までに公表されたデータに基づき作成（対象物件数：５４件） （前期：４５件）※用語解説は、８ページ４の（３）をご参照下さい。

▲０．２Ｐ

地方の共同住宅の取得が多い。共同住宅はほとんどのエリアでＣＲが低下。

運用時ＮＯＩ利回り※

２０１２年４月までに公表されたデータに基づき作成

５．７％(対象物件数：１，６３９件） （前期 ５．８％ 対象物件数：１，４６９件） ▲０．１Ｐ※運用時ＮＯＩ利回りは物件の収益性を表す指標です。詳しい用語解説は、８ページ４の（２）をご参照下さい。

運用時ＮＯＩ利回りは、低下。
◆エ リ ア 港・中央・千代田区：５．１％ （対象物件数：３４２件）（前期（対象物件数：前期５．２％５．１％
対象物件数：３３４件）
対象物件数：３０５件）◆エ リ ア 地 方：６．６％：４５７件）（前期６．５％：４件）（ （ 同 同 ：４３３件）（前期６．５％
同 同 ：４０８件）（ （ 同 同 ：４７５件）（前期５．６％
同 同 ：４７２件）◆アセットタイプ オフィス：５．６％：５２１件）（前期５．８％：５０６件）（ （ 同 同 ：９３４件）（前期
５．８％
同 同 ：７７９件）◆アセットタイプ 共同住宅：５．８ ％：９０８件）（前期５．９％：８９８件）
各利回りは前期と比較して、上昇：赤、横ばい：黄色、低下：緑で表示しております。

投資口の動向◆日本の株価の動向
４月以降は欧州の経済危機への景観等から６月末から７月初頭の期間を除いて、概ね下落基調で推移。

◆REIT指数
代表銘柄を中心に６月末頃等にやや上昇したものの、全般的には弱含みで推移。

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2012年7月四半期報告（2012.7.31）

2

無断転載を禁ず。「東急不動産Ｊ－ＲEITシステム」（ＴＯＲEIT)並びに本調査が提供する内容について万全を期してはおりますが、その正確性、完全性に関して保証するものではありません。本調査が提供する情報をご利用の際には、ご自身で当該情報の正確性についてご判断頂く必要があります。
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四半期報告 2012年7月
直近決算鑑定CR－前回決算鑑定CR：▲5.6bp

この半年間に鑑定CR（直接還元法還元利回り）は、5.6bp下落した。
◆オフィス
◆共同住宅
◆商業施設
◆ホテル
◆倉庫
◆底地
◆駐車場

平均：7.4bp
平均：▲3.1bp
平均：14.1bp
平均：▲7.3bp
平均：10.7bp
平均：▲3.1bp
平均：13.8bp
平均：▲2.4bp
平均：▲4.5bp
平均：23.3bp
平均：0.0bp
平均：▲40.0bp

港・中央・千代田区：
港・中央・千代田区：▲4.2bp▲7.1bp（P.31-33）
地方： ±0.0bp
地方： ▲7.2bp※ bp：ベーシスポイント、1bp＝0.01％「TOREIT（トゥリート）」について
東急不動産㈱では、J-REIT上場全投資法人の開示情報をデータベース化した会員制のＷＥＢ版データベースシステム「TOREIT」を作成しています。
当四半期報告は、「TOREIT」のデータを分析して四半期毎のトピックを発表しているもので、今回の発表は19回目になります。
「TOREIT」では、個別の情報を項目毎に抽出しカスタマイズしたり、地図へプロットして比較することもでき、J-REIT全体の動きをつかむことが可能です。
http://tlc-jreit.com/ご利用料金： １つのIDにつき（いずれも月額・税込）
PDF出力型：105,000円 EXCEL・CSV出力型：157,500円

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2012年7月四半期報告（2012.7.31）

3

無断転載を禁ず。「東急不動産Ｊ－ＲEITシステム」（ＴＯＲEIT)並びに本調査が提供する内容について万全を期してはおりますが、その正確性、完全性に関して保証するものではありません。本調査が提供する情報をご利用の際には、ご自身で当該情報の正確性についてご判断頂く必要があります。
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取得時鑑定キャップレート（エリア）合計
港・中央・千代田区
渋谷・新宿区
その他１８区
東京都下
その他首都圏
地方

鑑定ＣＲ
5.4%
4.9%
4.6%
5.1%
5.9%
5.7%
5.9%

物件数
549783522

取得時鑑定キャップレート【エリア】

東急不動産株式会社

2012年7月四半期報告（2012.7.31）

4無断転載を禁ず。「東急不動産Ｊ－ＲEITシステム」（ＴＯＲEIT)並びに本調査が提供する内容について万全を期してはおりますが、その正確性、完全性に関して保証するものではありません。本調査が提供する情報をご利用の際には、ご自身で当該情報の正確性についてご判断頂く必要があります。
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運用時ＮＯＩ利回り（アセットタイプ）

合計
オフィス
共同住宅
商業施設
ホテル
倉庫
底地
駐車場
産業施設

運用時ＮＯＩ利回り
5.7%
5.6%
5.8%
5.7%
6.4%
5.6%
6.1%
4.8%
5.4%

物件数
1,639
475
934
138
36371513

運用時ＮＯＩ利回り【アセットタイプ】

東急不動産株式会社

2012年7月四半期報告（2012.7.31）

5

無断転載を禁ず。「東急不動産Ｊ－ＲEITシステム」（ＴＯＲEIT)並びに本調査が提供する内容について万全を期してはおりますが、その正確性、完全性に関して保証するものではありません。本調査が提供する情報をご利用の際には、ご自身で当該情報の正確性についてご判断頂く必要があります。
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四半期報告 2012年4月
J-REITの物件の期末鑑定評価における直接還元法で採用された還元利回り（鑑定キャップレート）について、前回決算と直近決算の間の値の変動幅を分析いたしました。
変動幅は、直近決算期末（2011年11月～2012年4月）の鑑定キャップレートから前回決算期末（2011年5月～2011年10月）の鑑定キャップレートを控除することにより算出しております。
これをアセットタイプ別／エリア別で集計しております。

【鑑定キャップレートの変動幅】
直近期末月
オフィス
港・ 中央・ 千代田区
渋谷・ 新宿区
その他１８区
東京都下
その他首都圏
地方
共同住宅
港・ 中央・ 千代田区
渋谷・ 新宿区
その他１８区
東京都下
その他首都圏
地方
商業施設
ホテル
倉庫
底地
駐車場
総計

直近決算鑑定キャップレート-前回決算鑑定キャップレート
最小値bp
標準偏差bp
データ数
前回CR(％) 直近CR(％)
平均bp
最大値bp
7.1
470
△ 100
△ 3.1
30
5.2 4
5.2 1
9.5
175
△ 100
△ 4.2
30
4.8 5
4.8 0
6.1
54
△20
△ 5.2
0
4.7 9
4.7 4
6.2
72
△ 20
△ 4.3
10
5.1 9
5.1 5
5.0
9
△ 10
△ 3.3
0
5.5 9
5.5 6
4.4
53
△ 20
△ 1.90
5.7 8
5.7 6
△ 10
2.4
107
△ 0.0
10
5.8 4
5.8 4
7.7991
△60
△ 7.3
10
5.7 2
5.6 5
7.1
147
△ 20
△ 7.1
10
5.1 6
5.0 97.8100
△ 30
△ 7.5
10
5.2 1
5.1 47.0344
△ 20
△ 8.0
10
5.4 6
5.3 8
5.828
△ 20
△ 5.40
5.8 9
5.8 4
8.3
119
△ 60
△ 5.610
6.1 9
6.1 4
△ 60
8.5
253
△ 7.2
10
6.3 6
6.2 9
△ 290
25.8132
△ 3.1
10
5.7 6
5.7 3
△ 30
7.933
△ 2.4
10
5.9 8
5.9 5
△50
11.2
31
△ 4.50
5.4 8
5.4 3
01
0.00
5.5 0
5.5 0
△ 40
1
△ 40.0
- 40
5.1 0
4.7 0
△ 290
10.51659△ 5.630
5.5 95.5 3※前回決算期末（'11.05-'11.010）と直近決算期末（'11.11-'12.04）の鑑定キャップレートを比較しております。
※前回決算、直近決算とも期末鑑定キャップレートが開示されており、かつ前回決算期末と直近決算期末に同一鑑定機関（非開示を除く）が評価した物件を対象としております。
※直近期中に追加取得・一部売却のあった物件は、除外して分析しております。

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2012年7月四半期報告（2012.7.31）

6

無断転載を禁ず。「東急不動産Ｊ－ＲEITシステム」（ＴＯＲEIT)並びに本調査が提供する内容について万全を期してはおりますが、その正確性、完全性に関して保証するものではありません。本調査が提供する情報をご利用の際には、ご自身で当該情報の正確性についてご判断頂く必要があります。
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【調査要領】
１

本調査について本調査は、J-REITにおける実物不動産の利回りについて分析した結果を四半期毎にまとめたものです。
データは、J-REIT各社による決算情報をデータベース化した「東急不動産J-REITシステム」（ＴＯＲＥＩＴ）から取得しております。
投資口の動向につきましては、不動産証券化協会（ＡＲＥＳ）及びブルームバーグのデータを参照し当社にて作成しております。

２

利回りインデックス
本調査では、次の利回りについて、単純平均によりインデックスを作成しております。
運用時ＮＯＩ利回り＝年額ＮＯＩ／当該期末鑑定評価額

３

年額ＮＯＩ（Net Operating Income)
年額ＮＯＩは2期分の合計額により把握しております。
（※ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人を除く）
年額ＮＯＩ＝当該半期ＮＯＩ＋前半期ＮＯＩ・ＮＯＩ＝賃貸事業収入－償却前賃貸事業費用
・ＮＯＩ＝賃貸事業損益＋減価償却費
・ＮＯＩのみ開示の場合は、そのＮＯＩ（いずれも実績値）

４

利回り計算について（１）運用時ＮＯＩ利回り
・2011年3月末日までに決算期末を迎え、2012年5月末日までに決算情報が公表された物件を対象としております。
但し、取得後3回目の決算を迎えた物件を対象とし、2回目までの物件を除外しております。また、合併法人・被合併法人にかかわらず、合併後3回目の決算を迎えていない物件についても除外しております。
・「追加取得」又は「一部売却」された物件についても、追加取得あるいは一部売却の時点から2回目の決算を迎えるまで、当該物件をインデックスから除外しております。
・データ分析の有効性を高めるため、利回り3％未満13％超と算定されたデータはインデックスから除外しております。
（２）取得時鑑定キャップレート
・取得時に開示された鑑定評価書の直接還元法の還元利回り。
・予定取得金額と鑑定評価額とは異なること及び鑑定評価額は直接還元法による収益価格と異なる場合があることにご注意下さい。
（３）取得時ＮＯＩ利回り・売却時ＮＯＩ利回り（売却の動向）
取得時ＮＯＩ利回り＝（取得期の半期換算ＮＯＩ＋取得翌期の半期ＮＯＩ）÷取得価格
売却時ＮＯＩ利回り＝（公表日前期の半期ＮＯＩ＋前々半期のＮＯＩ）÷売却価格（４）その他
・国債利回りは、各期末における値となっております。
・投資法人により情報の開示内容が異なりますが、弊社が把握可能且つ信頼できると判断したデータを採用しております。

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2012年7月四半期報告（2012.7.31）

7

無断転載を禁ず。「東急不動産Ｊ－ＲEITシステム」（ＴＯＲEIT)並びに本調査が提供する内容について万全を期してはおりますが、その正確性、完全性に関して保証するものではありません。本調査が提供する情報をご利用の際には、ご自身で当該情報の正確性についてご判断頂く必要があります。
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５

資産規模
・当該期の末日時点において運用中の物件を対象としております。
・取得（売却）金額及び物件数は、当該期中に取得（売却）された物件を対象としております。
（最新期は2012年4月から6月に取得（売却）された物件が対象となります。）

６

運用時NOI利回り（対前決算比較）
・2012年1月から3月に決算を迎えた物件の運用時NOI利回りについて、前決算の値と比較しております。
・最新決算と前決算ともに運用時NOI利回りの算出可能な物件が対象となります。

７

賃料水準・期末総額指数・ＮＯＩ指数・次の算出式から求めた値の算術平均値を示しております。
賃料水準＝賃料収入÷稼働率（直近2期平均）÷賃貸可能面積÷6ヶ月
期末総額指数＝鑑定評価額÷賃貸可能面積
ＮＯＩ指数＝年額ＮＯＩ÷賃貸可能面積

８

鑑定ＣＲの変動幅について
・前回決算期末（2011年5月～2011年10月）と直近決算期末（2011年11月～2012年4月）の鑑定CRを比較しております。
・前回決算、直近決算とも期末鑑定CRが開示されており、かつ前回決算期末と直近決算期末に同一鑑定機関（非開示除く）が評価した物件を分析対象としております。
・直近期中に追加取得・一部売却があった物件は、分析対象から除外しております。
・鑑定機関が追加開示になったこと等により前回の分析結果と異なる場合がございます。

９

インデックスの継続性について・各投資法人が開示情報の追加や変更報告等を行うことにより、過去のインデックスが変更されることがあります。
・東急不動産株式会社は事前の通知を行うことなく、発表した情報を修正することがあります。また、情報の提供を中断、廃止することがあります。

１０ 利用上の留意点
・本調査は、投資勧誘を目的としたものではありません。投資に関する最終決定はご自身の判断において行われるようお願いいたします。
・作成時点において、入手可能な情報等に基づき作成したものであり、作成日における判断を示したものです。
・「東急不動産J-REITシステム」（ＴＯＲＥＩＴ）並びに本調査が提供する内容について万全を期してはおりますが、その正確性、完全性に関して責任を負うものではありません。また、作成時点において、入手可能な情報等に基づき作成したものであり、作成日における判断を示したものです。
・この資料は、東急不動産株式会社が作成したものであり、内容に関する一切の権利は当社に帰属しております。
当社の事前の了承なく、内容の全部または一部について複写・転載することはご遠慮ください。

東急不動産株式会社

2012年7月四半期報告（2012.7.31）

8

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＜投資法人の合併＞
・ 2010年2月1日に東京グロースリート投資法人とエルシーピー投資法人が合併し、インヴィンシブル投資法人が誕生しました。
・

2010年3月1日に旧アドバンス・レジデンス投資法人と日本レジデンシャル投資法人が合併し、新アドバンス・レジデンス投資法人が誕生しました。

・

2010年3月1日に日本リテールファンド投資法人とラサールジャパン投資法人が合併しました。
（日本リテールファンド投資法人が存続）

・

2010年4月1日にビ・ライフ投資法人とニューシティ・レジデンス投資法人が合併しました。
（ビ・ライフ投資法人が存続、大和ハウス・レジデンシャル投資法人に名称変更）

・2010年7月1日に日本賃貸住宅投資法人とプロスペクトリート投資法人が合併しました。
（日本賃貸住宅投資法人が存続）

・

2010年10月1日にクレッシェンド投資法人とジャパン・シングルレジデンス投資法人が合併しました。
（クレッシェンド投資法人が存続、平和不動産リート投資法人に名称変更）

・2010年12月1日にユナイテッド・アーバン投資法人と日本コマーシャル投資法人が合併しました。
（ユナイテッド・アーバン投資法人が存続）

・

2011年11月1日にいちご不動産投資法人とＦＣレジデンシャル投資法人が合併しました。
（ＦＣレジデンシャル投資法人が存続、名称はいちご不動産投資法人）

・

2012年4月1日に日本ホテルファンド投資法人とジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人が合併しました。
（日本ホテルファンド投資法人が存続、名称はジャパン・ホテル・リート投資法人）

・

2012年4月26日にケネディクス・レジデンシャル投資法人が東京証券取引所に上場しました。

・

2012年6月13日にアクティビア・プロパティーズ投資法人が東京証券取引所に上場しました。

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2012年7月四半期報告（2012.7.31）

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無断転載を禁ず。「東急不動産Ｊ－ＲEITシステム」（ＴＯＲEIT)並びに本調査が提供する内容について万全を期してはおりますが、その正確性、完全性に関して保証するものではありません。本調査が提供する情報をご利用の際には、ご自身で当該情報の正確性についてご判断頂く必要があります。
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