TOYO R/E NEWSToyo Real Estate

02

Vol.
November 2020

都道府県地価調査の概要（令和 2 年）
都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令第 9 条に基づき、都道府県知事が毎年 7 月 1 日における地価の標準価格を判定するものです。土地取引の規準として、適正な地価形成を図ることを目的としており、毎年 1 月 1 日時点の標準価格を算定する地価公示を補足する役割を担っています（毎年 9 月に国土交通省がまとめて公表）。

1．全国の地価動向
令和 2 年の都道府県地価調査では、全国の全用途平均が-0.6％と 3 年ぶりに下落に転じました。三大都市圏は全用途平均が横ばいとなり、住宅地は 7 年ぶりに下落に転じ、商業地、工業地の上昇幅は縮小しました。地方圏のうち地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）では上昇が継続しましたが、上昇幅は縮小しています。四市を除く地方圏では住宅地、商業地の下落幅が拡大し、工業地は下落に転じました。なお、基準地はコロナ禍の影響を織り込んだ最初の公的地価調査であり、年間変動率が上昇であっても、1 年間の後半については横ばい又は下落と把握されている地点が多いものと考えられます。
図表-2
エリア別変動率（全用途平均） 地価公示

図表-1
エリア別変動率（全用途平均） 都道府県地価調査

（％）

（％）
8.0

三大都市圏

8.0

三大都市圏

7.4
地方圏

6.0
4.0

地方圏
地方圏(地方四市)

6.0

4.5
4.0

地方圏(地方四市)
地方圏(その他)

2.1
2.0
0.0
-2.0-4.0
H25.7
H26.7
H27.7
H28.7
H29.7
H30.7
R1.7
三大都市圏とは東京圏、大阪圏、名古屋圏をいう。
地方四市とは札幌市、仙台市、広島市、福岡市をいう。
その他地方とは地方圏の地方四市を除いた市町村の区域をいう。
出所：国土交通省

2.00.0-0.6-0.8

0.0-1.0-2.0

R2.71.40.80.1

-4.0
H25.1
H26.1
H27.1
H28.1
H29.1
H30.1
H31.1
三大都市圏とは東京圏、大阪圏、名古屋圏をいう。
地方四市とは札幌市、仙台市、広島市、福岡市をいう。

R2.1

その他地方とは地方圏の地方四市を除いた市町村の区域をいう。
出所：国土交通省

TOYO R/E NEWS1

2．代表標準地における半年毎の地価推移

図表-3 地価公示との共通地点における半年毎の地価変動率の推移（図表-3）は毎年 1 月 1 日時点の地価を示す地価公示と7 月 1 日時点の地価を示す都道府県地価調査の共通地点をもとに半年毎の地価のトレンドを示したもので、前半

図 表 -3 代 表 標 準 地 に お け る 半 年 毎 の 推 移 （ 商 業地）
3.3
3.2（4％.0 ）0 .0
H3 0 .1(R1.7〜R2.1)は回復傾向が継続していましたが、後半(R2.1-2 .0〜R2.7)はコロナ禍の影響から下落トレンドとなりました。

-4 .0

今年の地価調査の大きな特徴は、昨年後半と今年前半とで基調が一変した点にあるといえます。

H3 0 .7

H3 1 .1-0.7-1.4

R2.7-1.9

商業地 地方圏

図 表 -3 代 表 標 準 地 における半 年 毎 の 推 移 （住 宅地）
（％）
1.0

0.0
H30.1

変動率別に色分けした地図です。東京圏においては 23 区
他県でも東京近郊では上昇幅が縮小し、外周部では下落又は

R2 .1

商業地 三大都市圏

出 所 ：国 土 交 通 省

3．商業地の地価動向

全体で 1.8％上昇(昨年は 8.4%上昇)と上昇幅は縮小しています。

R1 .7

商業地 全国1.0（図表-4）は東京圏大阪圏及び名古屋圏の商業地を地価

2.51.5

2.3
1.3

2 .0

0.8
0.7

0.8

0.7

0.7

R1.7

R2.1

-0.1
H30.7

H31.1

-0.4

住宅地 全国-1.0

R2.7

住宅地 三大都市圏-0.7

住宅地 地方圏
出 所 ：国 土 交 通 省

下落幅の拡大がみられます。大阪圏では心斎橋・なんば地区で上昇幅の縮小がみられるほか、京都市では観光地周辺での需要が堅調であった東山区、下京区を中心に上昇幅が大きく縮小し、名古屋圏では中区、中村区、熱田区などが上昇から下落に転じました。今回の地価調査では前回までと異なり 5%以上の上昇を示すエリアはほぼ無くなりました。
図表-4
三大都市圏商業地の地価動向

名古屋圏

5.0%以上の上昇

横ばい

2.0～5.0％未満の上昇

0.1～1.0%未満の下落

1.0～2.0%未満の上昇

1.0～2.0%未満の下落

0.1～1.0%未満の上昇

2.0%以上の下落※圏域内の空白部分は継続地点が設定されていない市区町村。

東京圏

大阪圏

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4．特徴的な地価がみられた各地点の動向
今年の地価調査は、1 年間の後半が下落基調という全般的な傾向はあるものの、エリアや用途によっては様々な変動がみられたことから、最後に、特徴的な地価がみられた各地点の動向をご紹介します。
最高価格地等における地価動向
特徴

基準地・所在地

地価の動向

東京・銀座地区における新型コロナウイルスの影響[東 京 都 中 央 区 ](価 格 順 位 全 国 １ 位 )中 央 5 -1 3
[商 業 地 ]銀座一丁目駅近接

では、外国人観光客の激減により店舗
4 1 ,0 0 0 ,0 0 0 円 / ㎡( ▲ 5 .1 ％ 上 昇 )大阪・梅田地区におけるオフィス需要[大 阪 市 北 区 ](価 格 順 位 大 阪 圈 １ 位 )価格形成要因等
日本有数の繁華性を有する銀座地区等の売上げが大幅に減少し、地価は下落に転じた。

比較的堅調なオフイス需要に支えら
北 5 -2[商 業 地 ]大阪駅近接

れ、通期で地価の上昇を維持した梅田
2 3 ,6 0 0 ,0 0 0 円 / ㎡( 8 .8 ％ 上 昇 )地区が心斎橋の商業地を抜き、最高価格地となった。

交通アクセス等に優れた住宅地における地価動向
特微

基準地・所在地の広がり[沖 縄 県 糸 満 市 ](地 価 上 昇 率 (住 宅 地 )全国２位)

価格形成要因等

地価の動向

地方都市における住宅需要

沖縄県における住宅需要は、那覇市から周辺市町村へと波及している。糸満市の埋⽴てエリアは、沖縄⻄海岸道

糸 満 -2[往 宅 地 ]1 0 3 ,0 0 0 円 / ㎡

⻄崎中学校⼊⼝停( 3 7 .3 ％ 上 昇 )

500m

路の整備により那覇市内への交通アクセスに優れるとともに、区画整然として住環境が良好なことから、相対的に割安な価格水準も相まって住宅需要が旺盛であり、地価が上昇している。

インフラ整備、再開発等の進展等
特微基準地・所在地

地価の動向

交 通 整 備 (新 駅 開 業 )等 の 進

展[東 京 都 港 区 ](地 価 上 昇 率 (商 業 地 )価格形成要因等
⻁ノ門地区の再開発事業が進捗する

港 5 -3[商 業 地 ]⻁ノ門ヒルズ駅近接

中、新駅（⻁ノ門ヒルズ駅）の開業に
4 ,5 6 0 ,0 0 0 円 / ㎡( 9 .1 ％ 上 昇 )より利便性が向上し、周辺のオフィス需要も堅調であり、地価が上昇している。

東京都内１位)

熊本市桜町地区における再開発の進展[熊 本 市 中 央 区 ](地 価 上 昇 率 (商 業 地 )熊 本 県 1 ,2 位 )熊 本 中 央 5 -1 5
[商 業 地 ]熊 本 駅 2 .2 k m
熊 本 中 央 5 -1 3
[商 業 地 ]熊 本 駅 2 .2 k m

8 5 6 ,0 0 0 円 / ㎡( 1 1 .2 ％ 上 昇 )熊本市中心部では、桜町地区でバスターミナルを備えた大型複合施設「サクラマチクマモト」が開業（令和元年９月）し、下通アーケード街とあわ
8 5 5 ,0 0 0 円 / ㎡( 9 .6 ％ 上 昇 )せた当該地域の回遊性・繁華性の更なる高まりの期待から店舗・ホテル等の需要が見られ、上昇が継続している。

観光・リソー卜需要の高まり
特徴

基準地・所在地

北海道のスキーリソー卜地
域における別荘・賃貸住宅・店舗等の需要[北 海 道 倶 知 安 町 ]倶 知 安 -2
[住 宅 地 ]比 羅 夫 駅 3 .6 k m

地価の動向

価格形成要因等
ニセコリゾートブランドとして世界

7 7 ,5 0 0 円 / ㎡( 2 9 .2 ％ 上 昇 )的観光地となった倶知安町周辺では外国人の転人も多く、観光業、建設関連の職業需要もあり、宅地需要は強い。
北海道新幹線の延伸等に伴う利便性向(地 価 上 昇 率 (住 宅 地 )全国３位)(地 価 上 昇 率 (商 業 地 )全国３位)

倶 知 安 5 -1
[商 業 地 ]倶 知 安 駅 350m

上への期待感もあり、上昇幅は縮小し
9 9 ,0 0 0 円 / ㎡

たが引き続き地価が上昇している。

( 3 2 .0 ％ 上 昇 )TOYO R/E NEWS3⻑野県のスキーリソー卜地

外国人を含む観光客の減少はあるも域における別荘等の需要

⽩ ⾺ 5-2[⻑ 野 県 ⽩ ⾺ 村 ][商 業 地 ]⽩ ⾺ 駅 2 .2k m(地 価 上 昇 率 (商 業 地 )のの、外国資本を含む不動産需要は堅24 ,5 00 円 /㎡

調であり、地価が上昇している。

( 30 .3 ％ 上 昇 )全国４位)
物流施設等の需要の高まり
特徴

基準地・所在地

地価の動向

東京外かく環状道路整備の東京外かく環状道路（外環道）沿道

進展等による物流施設需要

松 ⼾ 9-1[千 葉 県 松 ⼾ 市 ][工 業 地 ]み の り 台 駅 1 .3 k m(地 価 上 昇 率 (工 業 地 )

地 域 で は 、 平 成 30 年 ６ 月 に 千 葉 県 区 間
14 0,0 00 円 /㎡
( 11 .1 ％ 上 昇 )全国４位)

鳥 栖 9-1[佐 賀 県 鳥 栖 市 ]り、物流施設需要が強まっていること[工 業 地 ]鳥 栖 駅 1 .5k m

⾃ 動 ⾞ 道 の 交 通 結 節 点 と な る 鳥 栖 JC T
43 ,7 00 円 /㎡
( 12 .1 ％ 上 昇 )を中心として物流をはじめとした工業用地の引き合いが強いが、供給が極めて限定的であり、地価が上昇している。

全国３位)

沖縄におけるバイパス道路

豊 見 城 市 で は 、 国 道 3 31 号 バ イ パ ス

整備の進展等による物流施（豊見城道路及び糸満道路）の４⾞線
豊 見 城 9 -1

[沖 縄 県 豊 見 城 市 ](地 価 上 昇 率 (工 業 地 )域的なアクセス性が向上したことによ九州⾃動⾞道と⻑崎⾃動⾞道、大分(地 価 上 昇 率 (工 業 地 )設需要（ 三 郷 南 IC 〜 高 ⾕ JC T 間 ） が 開 通 し 、 広から、地価が上昇している。

高速道路網に近接した物流施設等需要

価格形成要因等[工 業 地 ]道 の 駅 豊 崎 停 470 m

全国１位)

化 （ 平 成 2 8年 ３ 月 及 び 平 成 2 9年 ３ 月 ）83 ,0 00 円 /㎡
( 28 .9 ％ 上 昇 )により、那覇市街・那覇空港等ヘの交通アクセスが向上するとともに、那覇港周辺の工業地に比べ相対的に割安であることから、物流施設需要が旺盛であり、引き続き地価が上昇している。

（出所：国土交通省）

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