MYAM Report

情報提供資料～Series～

作成日 2017年10月6日

ファンドマネジャーのEYE Sight Vol.1

不動産市況、Jリート市場の見通しについて

明治安田アセットマネジメント
シニア・ポートフォリオ・マネジャー
伊藤 恵里

※
次回は東
京
五輪の話
題を中
心にお届
け予定です。

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ト（次ページにつづく）●当資料は、明治安田アセットマネジメント株式会社がお客さまの投資判断の参考となる情報提供を目的として作成したものであり、投資勧誘を目的とするものではありません。また、法令にもとづく開示書類（目論見書等）ではありません。当資料は当社の個々のファンドの運用に影響を与えるものではありません。●当資料は、信頼できると判断した情報等にもとづき作成していますが、内容の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料の内容は作成日における当社の見解に基づいており、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。また予告なしに変更することもあります。●投資に関する最終的な決定は、お客さま自身の判断でなさるようにお願いいたします。
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情報提供資料～Series～

作成日 2017年10月6日

ファンドマネジャーのEYE Sight Vol.1

J-REIT NOW～ いまなぜ物流施設のリートが注目されるのか？ ～ＱＡ

Jリートご紹介：物流施設のJリート“物流施設”について教えてください。
 高速道路のインターチェンジ付近に大型の建物が建設されている風景を見た覚えはありませんか。これはいわゆる物流施設です。

「日本プロロジスリート投資法人」
 良質なAクラス物流施設に重点投資する、2013年2月に上場したＪリートです。当該リートは、世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループが開発する物流施設に関するパイプライン・サポート、カスタマーネットワーク、運営ノウハウその他の経営資源を活用していることが特徴です。

 先進的な物流施設では、トラックの荷降ろしが効率的にできるようになっているほか、物流施設の天井には太陽光パネルが設置され、環境に優しいものになっています。
 施設内で働く人を確保するために、カフェテリアや保育施設等が設けられたり、通勤用シャトルバスが運行していたりするところもあります。
また、作業の効率化、省人化のために、施設の中ではロボット等も活用されています。

 時価総額：約4,900億円
 リート価格：237,100 円 （2017年9月末）

 物流施設への需要は数字でも裏付けられています。電子商取引（eコマース）市場が拡大し、宅配便取扱個数は年々増加してことがわかります。
 日本のeコマース市場は中長期的に現在の2倍近い規模まで拡大することが予想されています。日本のeコマース化率は5%台まで伸びていますが、依然、英国や米国、中国の半分程度と低く、上昇余地があるといえます。
電子商取引市場規模と宅配便取扱個数の推移（10億円） 電子商取引市場規模
20,000（期間：2005年～2016年）
15,00010,0005,000（百万個） 宅配便取扱個数
5,000（期間：1992年～2015年）
4,000

写真提供：日本プロロジスリート投資法人

3,000《 日本プロロジスリート投資法人の投資口価格の推移 》

2,000（円）
300,000

1,000

00
2005年
2010年
2015年
1992年
2002年
2012年
出所： 経済産業省、国土交通省のデータを基に明治安田アセットマネジメント作成

ＱＡ（期間：2015年1月初～2017年9月末）

280,000
260,000“物流施設”のリートの今後の見通しは？

240,000 効率的な仕分け作業可能な先進的物流施設の割合は、日本では2012年末の1.9％から2016年末には3.5％へと上昇したものの、欧米に比べて低い水準にあること、また築40年以上の物流施設が24％占め、今後老朽化に伴う建て替え需要が発生することなどを勘案すると、先進的物流施設の成長余地は大きいとみています。

220,000

 物流施設の需要の裾野も広がっています。従来の物流施設の需要に加えて、複数の仲介業者を経由していたものの拠点集約による大型物流施設の需要や、多角化による高機能物流施設の需要など、商業を取り巻く産業構造の変化により、今や物流施設は「なくてはならない生活インフラ」となっており、今後の成長が期待されます。

出所：FactSetのデータを基に明治安田アセットマネジメント作成

200,000
180,000
15/1

16/1

17/1

（年/月）

※上記の個別銘柄への言及はあくまでも例示をもって理解を深めていただくためのものであり、個別銘柄の推奨または投資勧誘を目的としたものではありません。

 需要の拡大を期待して、近年はリート以外にも不動産会社や商社、生命保険会社など参入者が多く、物件価格が上昇しているのも特徴です。

明治安田アセットマネジメント

 今後、新規供給が増えることにより、一時的に空室率が上昇する局面もあるとみていますが、１年以内には入居者が決まり、空室率が落ち着いてくるとみています。

ホームページアドレス http://www.myam.co.jp/●当資料は、明治安田アセットマネジメント株式会社がお客さまの投資判断の参考となる情報提供を目的として作成したものであり、投資勧誘を目的とするものではありません。また、法令にもとづく開示書類（目論見書等）ではありません。当資料は当社の個々のファンドの運用に影響を与えるものではありません。●当資料は、信頼できると判断した情報等にもとづき作成していますが、内容の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料の内容は作成日における当社の見解に基づいており、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。また予告なしに変更することもあります。●投資に関する最終的な決定は、お客さま自身の判断でなさるようにお願いいたします。
明治安田アセットマネジメント株式会社
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加入協会：一般社団法人投資信託協会/一般社団法人日本投資顧問業協会

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