情報提供資料

2024年9⽉
2016年10⽉

不動産投資信託（J-REIT）
について〜J-REITの市場動向〜

商 号 等 : アセットマネジメントOne株式会社
⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第324号
加⼊協会: ⼀般社団法⼈投資信託協会
⼀般社団法⼈⽇本投資顧問業協会
巻末の投資信託に係るリスクと費⽤およびご注意事項を必ずお読みください。

⽬次

J-REITの市場動向

P.2

価格⽔準 〜REIT指数の値動き〜

P.11

不動産市況 〜空室率と賃料〜

P.3

東証REIT指数と１⼝当たり配当⾦額

P.12

不動産市況 〜オフィスビルの供給量〜

P.4

J-REITの投資部⾨別売買状況

P.13

不動産市況 〜地価動向〜

P.5

海外投資家からみたJ-REIT

P.14

各セクターの空室率

P.6

⽇⽶の⾦融政策P.15

J-REITのNAV倍率

P.7

都市圏の⼈⼝増加とJ-REIT市場

P.16

J-REITの増資および投資法⼈債の発⾏P.8

多様化するJ-REIT

P.17

J-REITの資⾦調達と物件取得

P.9

今後のインフラ整備・再開発

P.18

配当利回り、REITと国債の利回り格差

P.10

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1

J-REITの市場動向●東証REIT指数は、2003年3⽉の公表開始以降、堅調に推移し2007年5⽉31⽇に最⾼値を付けました。その後⼀部のJ-REITに対する信⽤不安やリーマン・ショックなどから⼤きく下落した後は、J-REITに対する資⾦繰り⽀援など政府・⽇銀による市場安定化策の整備が進んだことや、オフィス市況改善への期待などを背景に上昇基調となりました。
●2020年に⼊り新型コロナウイルスの世界的な感染拡⼤の影響が懸念されるなか、3⽉には世界的な⾦融市場の混乱を受けたリスク回避姿勢の強まりなどから、東証REIT指数は⼤幅に下落する場⾯がみられました。その後は、各国政府・中央銀⾏による⼤規模な財政・⾦融緩和政策などを背景に急反発するなど、値動きが⼤きい展開となり、2021年半ばにかけて感染拡⼤前の⾼値⽔準を概ね回復しました。以降は、⽶国の⼤幅利上げや、⽇銀の⾦融政策の正常化を巡る思惑などを背景に軟調に推移しました。

■東証REIT指数と時価総額の推移

Ⅰ①国内⾦融機関の配当利回りに着⽬した、J-REITに対する需要。
②不動産市況の改善。
③景気回復期待。

Ⅱ①利益確定売り・需要悪化懸念・⾦利上昇により⼀時下落。
②J-REITの配当利回りの⾼さや不動産市況の改善に着⽬した外国⼈投資家の買いが膨らみ⼤幅に上昇。
③東証REIT指数最⾼値を更新。

Ⅲ①⽶国サブプライムローン問題を発端とした信⽤収縮を背景に下落。
②⼀部J-REITスポンサー企業およびJ-REIT に対する信⽤不安が増⼤し、財務内容と信⽤⼒の⾯で各J-REITのパフォーマンスの格差が拡⼤。

出所︓ブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来における東証REIT指数と時価総額の推移を⽰唆・保証するものではありません。

ⅣⅥ

Ⅴ①2010 年 10 ⽉ 、 ⽇ 銀 が J-REIT を①2020年、新型コロナウイルスの500億円程度買い⼊れることを決定。
世界的な感染拡⼤を受けて、②2013年4⽉に⽇銀が「量的・質的⾦世界のREIT価格が急落。
融緩和」を導⼊。
②2020年、各国政府は⼤規模③2016年1⽉に⽇銀がマイナス⾦利な財政政策を実施。中央銀導⼊を決定。J-REITの収益拡⼤期
⾏は、量的緩和政策で⽀援。
待で、東証REIT指数は堅調に推移。

①FRB*1は2022年3⽉にゼロ⾦利政策を解除。2023年7⽉まで11回の利上げを⾏うなど⼤幅な⾦融引き締めを実施。
②⽇銀は、2024年3⽉にマイナス⾦利を解除、7⽉に追加利上げを決定。
＊1⽶連邦準備理事会

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2

不動産市況 〜空室率と賃料〜●都⼼5区オフィスビルの平均空室率は2011年頃から低下傾向にありましたが、新型コロナウイルスの感染拡⼤の影響などにより上昇しました。コロナ禍前（2019年12⽉）に1.5％台にあった空室率は2021年6⽉に6％台に上昇し、⾼⽌まりが続きました。しかし2023年半ば以降は低下基調となり、2024年8⽉に4.76％と21年1⽉以来の4%台となりました。企業の本社移転や館内増床の動きが続き、オフィス需要は復調してきています。
●空室率の上昇に伴い、都⼼5区オフィスビルの平均賃料は2020年8⽉に80ヵ⽉ぶりに下落に転じ、低下が続きました。しかし、空室率が2023年半ば以降低下基調となり、貸し⼿側が賃料交渉を優位に進めやすくなるとされる5％を下回ってきたため、⾜もとで賃料は上昇してきています。J-REIT（オフィス）の空室率は⾜もとで2.5％程度と相対的に低⽔準にとどまっていることから保有物件の競争⼒があると⽰唆されます。

■J-REIT空室率と都⼼5区オフィスビル平均空室率の推移■東証REIT指数と都⼼5区オフィスビル平均賃料の推移

出所︓ブルームバーグ、三⻤商事および⼀般社団法⼈投資信託協会のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※都⼼5区︓千代⽥区、中央区、港区、新宿区、渋⾕区※上記は、将来における空室率と賃料および東証REIT指数の推移を⽰唆・保証するものではありません。

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3

不動産市況 〜オフィスビルの供給量〜●森ビルのデータによれば、2023年の東京23区の⼤規模オフィスビル供給量は125万㎡と、過去5年（2019〜2023年）では2020年に次ぐ規模でした。
今後5年間（2024〜2028年）では、⼤量供給となった2023年を超える年はみられません。年平均供給量は82万㎡と過去10年（2014〜2023年）を下回る⾒通しで、供給増に伴うオフィス市況への影響は限定的とみられます。
●エリア別供給量の過去5年⽐較では、交通インフラと建物の⼀体的な整備や、商業施設などを含む⼤規模開発が進む「⽇本橋・⼋重洲・京橋」「⾚坂・六本⽊」「品川」エリアで供給増が⾒込まれます。

■東京23区の⼤規模オフィスビル供給量の推移■エリア別供給量（万㎡）
200120予想10016080120（万㎡）
2019～23年
2024～28年608040204000141516171819202122232425262728（年）

都心5区

その他18区

2014～23年平均供給量（23区)

2024～28年平均供給量（23区)※期間︓2014年〜2028年（年次、2024年以降は予想値）※都⼼5区は、千代⽥区、中央区、港区、新宿区、渋⾕区
出所︓森ビルのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記グラフは、将来における東京都内の⼤規模オフィスビル供給量の推移を⽰唆・保証するものではありません。

※2024〜28年は予想値
出所︓森ビルのデータをもとにアセットマネジメントOne作成

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4

不動産市況 〜地価動向〜●2024年1⽉1⽇時点の公⽰地価は、全国の全⽤途平均は3年連続で上昇し、上昇率が拡⼤しました。新型コロナウイルスの感染拡⼤の影響で地価は2021年に⼤きく下落しました。しかしその後は、コロナ禍の影響が徐々に和らぎ、景気が緩やかに持ち直すなか上昇基調にあります。三⼤都市圏・地⽅圏ともに上昇傾向にあります。
●2024年4-6⽉期の地価LOOKレポートによれば、利便性や住環境の優れた地区におけるマンション需要が堅調であることに加え、店舗需要の回復傾向が継続したことなどにより、第１四半期に引き続き住宅地及び商業地の全地区において上昇（住宅地は９期連続、商業地は２期連続）となりました。

■地価LOOKレポート■公⽰地価1086(2006年〜2024年︓年次）(%)

三⼤都市圏平均

地⽅圏

地⽅圏（地⽅四市）

全国平均

7.7%

43.5%

22.3%

01.3%

-2-4-6-8
2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024
※全⽤途平均、前年⽐。
出所︓国⼟交通省のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記グラフは、将来における地価動向を⽰唆・保証するものではありません。

(年)※「地価LOOKレポート」は、地価動向を先⾏的に表しやすい⾼度利⽤地等の地区（三⼤都市圏、地⽅中⼼都市等）における地価動向を国⼟交通省が四半期ごとに集約するものです。前期と⽐較した地価動向を上昇・横ばい・下落で表しています。なお、対象地区は変更される場合があります。

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5

各セクターの空室率 J-REITのなかで保有割合が多いオフィスセクターの空室率は、新型コロナの感染拡⼤に伴う影響で、2020年以降上昇基調で推移しました。しかし2023年に⼊り、社会経済活動の正常化や企業のオフィス回帰の動きなどを背景に低下傾向にあります。引き続きオフィス需要の動向が注⽬されます。また、コロナ禍後の⽔際対策の終了などから訪⽇外国⼈客数やインバウンド需要が急回復するなか、都市型商業の空室率は⾜もとで低下基調にあります。ホテルの空室率も低位に留まっています。観光庁によれば、2024年6⽉の東京都の宿泊施設の客室稼働率は76.7％と、⾼⽔準にあります。物流施設は、EC（電⼦商取引）向け供給過剰懸念などから、⾜もとで上昇の動きがみられます。もっとも、速報段階の計算に⽤いる調査対象が少ないことに伴う影響が出ている可能性があるため、今後確報値を確認する必要があります。

■資産タイプ別平均空室率の推移

出所︓不動産証券化協会（ARES）のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は過去の情報または作成時点の⾒解であり、将来の運⽤成果等を⽰唆・保証するものではありません。

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6

J-REITのNAV倍率
 NAV倍率は保有する資産の価値との対⽐で株価を⾒る指標です。過去をみると、J-REITは1.0倍以上で評価されていた局⾯が多くみられました。
2007年には1.8倍近くまで上昇しましたが、2008年9⽉のいわゆるリーマン・ショックを契機とした世界的な⾦融危機を受けて0.6倍程度に低下しました。その後、各国中銀による⼤規模な⾦融緩和政策も追い⾵となり、NAV倍率は上昇し2014年末には1.5倍程度となりました。
 新型コロナの感染拡⼤に伴う影響などでJ-REIT市場が⼤幅に下落した2020年3⽉には、NAV倍率は0.9倍程度まで低下したものの、各国政府・中銀が⼤規模な財政・⾦融政策を講じるなか、その後再び1.0倍超に上昇しました。しかし以降は、世界的なインフレによる各国中銀の⾦融引締めなどを背景にJ-REIT市場が軟調に推移するなか、NAV倍率は低下基調にあります。

■J-REITのNAV倍率の推移

NAV倍率とは︖
NAV（Net Asset Value）は不動産の含み損益を反映させたいわゆる時価ベースでの純資産価値を意味しており、NAV倍率とは現在のJ-REITの株価が１⼝あたりNAVに対して何倍かを⽰します。⼀般に、倍率が⾼いほど株価が割⾼、低いほど割安であることを意味します。
出所︓ARESのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は過去の情報または作成時点の⾒解であり、将来の運⽤成果等を⽰唆・保証するものではありません。

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7

J-REITの増資および投資法⼈債の発⾏
 ⽇銀による⾦融緩和や不動産市況好転の継続などを背景に、J-REITの公募投資法⼈債の起債が⽐較的⾼⽔準ありました。しかし、2022年以降、⽇銀の⾦融政策の正常化を巡る不透明感などから、その動きは低調となりました。
 増資の増加は、短期的には需給軟化からJ-REITの下落要因となりえます。しかし、公募増資や投資法⼈債の発⾏等により調達した資⾦で新たな優良資産を選別して取得することで、J-REITの収益⼒向上や財務体質の改善・強化につながることが期待されます。
■J-REITの増資状況■J-REITの投資法⼈債の起債状況

2024年6⽉以降（払込期⽇）の主な*公募増資

2023年6⽉以降（払込期⽇）の主な*公募投資法⼈債＊発⾏額（払込⾦額）が40億円以上のもの。

＊新規上場および発⾏額（払込⾦額）が100億円以上のもの。

（2024年8⽉末時点）

出所︓ARESおよび各投資法⼈のデータをもとにアセットマネジメントOne作成（2024年8⽉末時点）※上記は、将来におけるJ-REITの増資および投資法⼈債の起債状況を⽰唆・保証するものではありません。

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8

J-REITの資⾦調達と物件取得
 J-REITの物件取得が活発に⾏われていましたが、⾜もとでは不動産ニーズに変化があるなか物件取得は抑制されています。
 収益性を重視した物件の⼊替などにより配当の維持・増加が出来れば、J-REIT市場は底堅い展開が期待されます。
■J-REITの資⾦調達額と物件取得額の推移■ J-REIT市場の循環の仕組み（イメージ図）
⾦融緩和による投資魅⼒向上

J-REITの需給改善
J-REITの価格上昇
配当利回り向上

NAV倍率改善資⾦調達が容易に財務内容を維持して資産拡⼤を図る

J-REITの収益⾯での価値増加

エクイティファイナンス（資本調達）の増加
収益性の⾼い不動産の購⼊
J-REITの収益性向上

J-REITの資産⾯での価値増加
優良物件の購⼊

不動産市況の改善

ポートフォリオの改善

J-REITの配当増加

J-REITの資産価値向上※J-REITの資⾦調達額は、募集（公募増資・第三者割当増資および新規上場）と投資法⼈債の合算。
出所︓ARESのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来におけるJ-REITの資⾦調達額と物件取得額の推移を⽰唆・保証するものではありません。
※右上図は、J-REIT市場の循環の仕組みを投資家の皆さまにご理解いただくためにイメージ化したものであり、必ずこの通りになるとは限りません。

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9

配当利回り、REITと国債の利回り格差●⽇銀はマイナス⾦利の解除に続き、⾜もとでは追加の利下げや国債の買い⼊れの減額⽅針を決めるなど、⾦融政策のさらなる正常化に向けた動きに注⽬が集まっていますが、J-REITの配当利回りは⽇本の10年国債利回りに⽐べて⾼⽔準にあります。
●他の主要国と⽐較してREITと10年国債の利回り格差が⼤きい⽇本では、利回り格差が縮⼩（J-REIT価格が上昇）する余地があるとも考えられます。
※J-REITの配当利回りの算出は、市場における価格の変動による損益は考慮されません。J-REITは、⼀般的な債券とは異なり元本での償還を⽬指すものではなく、利回りがあらかじめ定められているものではありません。

■J-REITと10年国債の利回り推移■主要国REITと10年国債利回りの⽐較

出所︓ブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※主要国REITの予想配当利回りで⽤いた指数は次のとおり。⽇本︓東証REIT指数、⽶国︓FTSE NAREIT All Equity REITs指数、英国︓FTSE EPRA/NAREIT UK指数、豪州︓S&P/ASX200REIT指数。
利回りは、指数構成銘柄の変更などにより、⼤きく変動することがあります。
※利回り格差は、⼩数第3位を四捨五⼊しているため、REIT予想配当利回りから10年国債利回りを控除した値と⼀致しない場合があります。
※上記は、将来における各国のREITと10年国債利回りを⽰唆・保証するものではありません。

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10価格⽔準 〜REIT指数の値動き〜●主要各国のREITは、リーマン・ショックの影響等から⼤きく下落しましたが、その後は世界景気の回復等を背景とした不動産ファンダ
メンタルズの改善などから、上昇傾向で推移しました。
●2020年3⽉には新型コロナの感染拡⼤に伴う影響で⼤幅に下落したものの、各国政府・中銀が⼤規模な財政・⾦融緩和策を講じるなか、反発しました。しかしその後は、インフレ抑制に向けた各国中央銀⾏の⾦融引き締めによる⾦利上昇などを背景に上値重く推移しました。
⽶国では、FRB（⽶連邦準備理事会）の利下げ観測などから反発の動きがみられます。⽇本では、⽇銀の⾦融政策正常化への警戒感などもあり
J-REITは⾜もとで軟調に推移しています。
■主要各国のREIT指数の推移と期間別騰落率

出所︓ブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※主要各国のREIT指数の推移で⽤いた指数は次のとおり。
⽇本︓東証REIT指数、⽶国︓FTSE/NAREITエクイティREIT指数、英国︓FTSE EPRA/NAREIT UK指数、シンガポール︓FTSE ST RE INVEST TRUST指数、豪州︓S&P/ASX200REIT指数。
※上記は、将来における主要各国のREIT指数の推移と期間別騰落率を⽰唆・保証するものではありません。

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11

東証REIT指数と1⼝当たり配当⾦額
 保有物件の賃料収⼊の増加や、新規物件取得による1⼝当たり配当⾦の増加、低⾦利を背景とした負債コストの低減などから、J-REITの収益は改善・拡⼤してきました。
 J-REITの1⼝当たり実績配当⾦額は、2020年4⽉以降に減少する局⾯があったものの、その後は堅調に推移しています。
■東証REIT指数とJ-REITの1⼝当たり実績配当⾦額の推移※J-REITの1⼝当たり実績配当⾦額は、過去1年間に権利落ちとなった配当⾦額をポイント（実績配当⾦額＝東証REIT指数×実績配当利回り÷100）で⽰したもの。J-REITの1⼝当たり実績配当⾦額は、新規上場や合併などが⾏われた際に、データ算出上の影響により値が低下することがあります。
出所︓ブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来における東証REIT指数とJ-REITの1⼝当たり実績配当⾦額の推移を⽰唆・保証するものではありません。

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12

J-REITの投資部⾨別売買状況●J-REITの売買状況を投資部⾨別でみると、2020年8⽉以降、相対的に⾼い利回りや、安定的な値動き、世界的な株式指数に組⼊れられたことなどを背景に、海外投資家の買い越しが増える局⾯がみられました。しかし、2022年12⽉に、⽇銀が⻑期⾦利の変動許容幅を拡⼤し⼤規模⾦融緩和を修正する姿勢を⽰すと、海外投資家を中⼼とした売り越しなどによりJ-REIT市場は下落しました。その後も、⽇銀が2024年3⽉にマイナス⾦利を解除したのに続き、7⽉に追加利上げを決定したことなどからJ-REIT市場は弱含みで推移しています。
■J-REITの投資部⾨別売買状況と東証REIT指数の推移＊投資部⾨別売買状況は2003年4⽉以降の値。
出所︓東京証券取引所およびブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記グラフは、将来におけるJ-REITの投資部⾨別売買状況と東証REIT指数の推移を⽰唆・保証するものではありません。

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13

海外投資家からみたJ-REIT●J-REITの委託売買代⾦全体に占める海外投資家の割合は近年増加傾向にあり、市場に与える影響も相対的に⼤きくなっています。
●過去において、オフィスビル賃料の上昇に伴い海外投資家の買越額が増加する場⾯がありました。オフィスビル賃料は2014年以降上昇傾向にありましたが、2020年8⽉に80ヵ⽉ぶりに下落しました。その後、他国に⽐べてJ-REITが割安とみた海外投資家の買いがJ-REITの下⽀えとなる局⾯がみられました。ただし、⾜もとでは⽇銀の⾦融政策のさらなる正常化観測がくすぶっており、今後の動向が注⽬されます。
■委託売買代⾦全体に占める主要投資部⾨別の割合推移■海外投資家の売買状況と都⼼5区オフィスビル平均賃料の推移＊海外投資家の売買状況は2003年4⽉以降の値。
出所︓東京証券取引所およびブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来における委託売買代⾦全体に占める主要投資部⾨別の割合および海外投資家の売買状況と都⼼5区オフィスビル平均賃料の推移を⽰唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費⽤およびご注意事項を必ずお読みください。

14

⽇⽶の⾦融政策●⽇銀は2024年7⽉の⾦融政策決定会合で、国債買い⼊れの減額ペースを決めたほか、政策⾦利の引き上げも決定しました。国債買い⼊れは、⽉6兆円程度から2026年1-3⽉期には⽉3兆円程度へ減少させることとしました（原則毎四半期4,000億円程度減額)。政策⾦利（無担保コールレート（オーバーナイト物）)は従来の0〜0.1％程度から0.25％程度へ引き上げました。
●FRBは9⽉17⽇〜9⽉18⽇に開催された⽶連邦公開市場委員会(FOMC)で、政策⾦利を0.50％引き下げ、年4.75〜5.00％にすることを決定しました。利下げはコロナ危機時の2020年3⽉以来4年半ぶり。最新の経済・政策⾦利⾒通し（ドットプロット）では、年内あと2回の利下げ（▲0.25％/回と仮定）想定が⽰されました。
■⽇⽶の中央銀⾏の資産規模の推移

出所︓ブルームバーグおよびFRBのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来における⽇銀とFRBの資産規模の推移を⽰唆・保証するものではありません。

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15

都市圏の⼈⼝増加とJ-REIT市場●都市圏という観点でみると、東京圏の⼈⼝は、約3,700万⼈（国連推計︓2021年推計）を有し、世界最⼤の規模となっています。
2035年時点においても、東京圏の⼈⼝は世界屈指の規模を維持すると予測されています。
●J-REITが保有する物件は、東京23区全体で45％程度、関東・近畿の2⼤都市圏を加えて85％程度を占めています。都市部への⼈⼝流⼊は、オフィスや住宅などの需要増加や、商業施設の売上増加につながると考えられ、J-REIT市場の後押しになるものと期待されます。
■J-REIT保有物件の所在地別保有額の割合■世界の主要都市圏の⼈⼝推移⽐較
5,000（万⼈）

4,500

2021年

4,000

2035年

3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
5000
東京圏

デリー

上海

ニューヨークパリ

ロンドン※国連による推計値。
都⼼5区︓千代⽥区、中央区、港区、新宿区、渋⾕区
東京23区︓都⼼5区以外
関東︓東京都（東京23区以外）、茨城県、栃⽊県、群⾺県、埼⽟県、千葉県、神奈川県
近畿︓滋賀県、京都府、⼤阪府、兵庫県、奈良県、和歌⼭県※⼩数第2位を四捨五⼊しているため、上記グラフの合計値が100％とならない場合があります。

出所︓国連およびARESのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来における世界の主要都市圏の⼈⼝推移およびJ-REIT保有物件の所在地別保有額の割合を⽰唆・保証するものではありません。

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16

多様化するJ-REIT●J-REITの市場規模拡⼤に伴い、オフィスや商業施設、住宅といった不動産タイプに加え、物流施設やホテル、ヘルスケア施設など、J-REIT保有物件の不動産タイプの多様化が進みました。地⽅の創⽣に貢献することを基本理念とする「マリモ地⽅創⽣リート投資法⼈」や、世界初となる温泉施設等に特化して投資する「⼤江⼾温泉リート投資法⼈」など、多様なJ-REITが上場しています。
●J-REITの多様化が進むことで、不動産タイプごとの固有のリスクが分散され、J-REIT市場全体の安定化が進むことが期待されます。
■J-REIT保有物件の不動産タイプ別構成⽐率■2018年以降に上場したJ-REIT
投資法⼈
CREロジスティクス
ファンド投資法⼈
ザイマックス・リート
投資法⼈
タカラレーベン不動産
投資法⼈
伊藤忠アドバンス・
ロジスティクス投資法⼈
エスコンジャパンリート
投資法⼈
サンケイリアルエステート
投資法⼈
SOSiLA物流リート
投資法⼈
東海道リート
投資法⼈

上場⽇

タイプ

18/2/7物流

18/2/15

総合

18/7/27

総合

18/9/7物流

19/2/13総合

19/3/12複合

19/12/10

物流

21/6/22

総合（2024年8⽉末時点）
特徴

物流施設の開発・運営を⾏うシーアールイーグループがスポンサーとなっている物流特化型のJ-REIT
多様な不動産施設のマネジメントを⾏うザイマックスグ
ループがスポンサーとなっている総合型のJ-REIT
総合不動産ディベロッパーのタカラレーベンなどがスポンサーとなっている総合型のJ-REIT
⼤⼿総合商社の伊藤忠商事を中⼼とする伊藤忠グループがスポンサーとなっている物流特化型のJ-REIT
総合ディベロッパーの⽇本エスコンなどがスポンサーとなっている総合型のJ-REIT
サンケイビルグループがスポンサーとなっている複合型のJ-REIT
⼤⼿総合商社の住友商事がスポンサーとなっている物流特化型のJ-REIT「産業地域」に根差した９社がスポンサーとなり、静岡を核とする産業地域へ重点投資する総合型のリート※⼩数第2位を四捨五⼊しているため、上記グラフの合計値が100％とならない場合があります。
出所︓⼀般社団法⼈投資信託協会および各投資法⼈のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来におけるJ-REIT保有物件の不動産タイプ別構成⽐率と評価額の推移を⽰唆・保証するものではありません。また、特定のJ-REITを推奨するものではありません。

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17

今後のインフラ整備・再開発
 2021年に東京五輪が開催された後も再開発プロジェクトが進められる予定となっています。
 2025年には⼤阪で万博が予定されていることから、東京だけでなく⼤阪でも⼤規模な開発が予定されています。
 インフラ整備や再開発が継続的な都市の魅⼒向上につながれば、中⻑期的にJ-REIT市場の下⽀えになると考えます。

■東京・⼤阪における近年の代表的な開発プロジェクト
建設施設

概要

東京外かく環状道路

都⼼から約15kmの圏域を環状に連絡する道路。

リニア中央新幹線「品川〜名古屋〜⼤阪」を結ぶ線路・駅の建設。
東京-⼤阪間は、2045年開業予定。

品川開発プロジェクト

2020年3⽉より「⾼輪ゲートウェイ駅」暫定開業。2024 年度の「まちびらき」に向けた周辺開発。
2025年度中に開業。

⼤阪万博・IR＊1関連施設

⼤阪湾に浮かぶ⼈⼯島「夢洲」での会場建設および周辺の関連施設の建設。
⼤阪万博は2025年4⽉開幕、⼤阪IRは2030年秋頃の開業を⽬指す。

⽻⽥空港アクセス線

⽻⽥空港の国内線第１・第２ターミナル間の新駅および東京貨物ターミナル駅 までの線路の建設。
2031年度の開業を⽬指す。

⾸都⾼速道路⽇本橋区間地下化

神⽥橋JCT付近から江⼾橋JCT付近にかけての構造物の更新・地下化および周辺開発。
2040年完成予定。

＊1 Integrated Resort（統合型リゾート）の略。
※上記は2024年8⽉末時点の情報をもとに作成したものであり、予定は変更される場合があります。

※上記は過去の情報または作成時点の⾒解であり、将来の運⽤成果等を⽰唆・保証するものではありません。

巻末の投資信託に係るリスクと費⽤およびご注意事項を必ずお読みください。

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投資信託に係るリスクと費⽤およびご注意事項【投資信託に係るリスクと費⽤】【ご注意事項】●投資信託に係るリスクについて
投資信託は、株式、債券および不動産投資信託証券（リート）などの値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替リスクもあります。）に投資をしますので、市場環境、組⼊有価証券の発⾏者に係る●当資料は、情報提供を⽬的とするものであり、投資家に対する投資勧誘を⽬的とするものではあり信⽤状況等の変化により基準価額は変動します。このため、投資者の皆さまの投資元本は保証されているものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。ファンドの運⽤による損益はすべて投資者の皆さまに帰属します。また、投資信託は預貯⾦とは異なります。
●投資信託に係る費⽤について ［ご投資いただくお客さまには以下の費⽤をご負担いただきます。］■お客さまが直接的に負担する費⽤
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換⾦時⼿数料 ︓換⾦の価額の⽔準等により変動する場合があるため、あらかじめ上限の料率等を⽰すことができません。
信託財産留保額︓上限0.5％■お客さまが信託財産で間接的に負担する費⽤●当資料は、アセットマネジメントOne株式会社が作成したものです。
ません。
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●投資信託は、１．預⾦等や保険契約ではありません。また、預⾦保険機構および保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。加えて、証券会社を通して購⼊していない場合には投資者保護基⾦の対象ではありません。
２．購⼊⾦額について元本保証および利回り保証のいずれもありません。

運⽤管理費⽤（信託報酬）︓上限 年率2.09％（税込）※上記は基本的な料率の状況を⽰したものであり、成功報酬制を採⽤するファンドについては、成功報酬額の加算によってご負担いただく費⽤が上記の上限を超過する場合があります。成功報酬額は基準価額の⽔準等により変動するため、あらかじめ上限の額等を⽰すことができません。
その他費⽤・⼿数料

３．投資した資産の価値が減少して購⼊⾦額を下回る場合がありますが、これによる損失は購⼊者が負担することとなります。

【当資料で使⽤している指数について】●東証REIT指数の指数値および東証REIT指数にかかる標章または商標は、株式会社JPX総研または株式会社
JPX総研の関連会社（以下「JPX」という。）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利⽤など東証
REIT指数に関するすべての権利・ノウハウおよび東証REIT指数にかかる標章または商標に関するすべての権利はJPXが有しています。

︓上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費⽤があります。投資信託説明書（交付⽬論⾒書）等でご確認ください。その他費⽤・⼿数料については定期的に⾒直されるものや売買条件等により異なるためあらか ● FTSE NAREIT All Equity REITs指数（以下、「本指数」）のすべての権利はFTSE International Limited
じめ当該費⽤（上限額等を含む）を表⽰することはできません。
（以下、「FTSE」）およびNational Association of Real Estate Investments Trusts (以下、「Nareit」) に帰属します。「FTSE ®」はLondon Stock Exchange Group plcおよび、そのグループ企業（以下、総称して「LSE※⼿数料等の合計額については、購⼊⾦額や保有期間等に応じて異なりますので、あらかじめ表⽰することGroup」）の商標であり、ライセンス契約に基づきFTSEによって使⽤されています。「NAREIT®」はNareitの商標ではできません。
す。本指数はFTSEによって計算されます。FTSE、LSE Group、Nareitはいずれも、如何なる者に対しても本指※上記に記載しているリスクや費⽤項⽬につきましては、⼀般的な投資信託を想定しております。費⽤の料数の使⽤、信頼、または誤謬に起因する如何なる義務も負いません。FTSE、LSE Group、およびNareitは、ア
率につきましては、アセットマネジメントOne株式会社が運⽤するすべての投資信託のうち、徴収するセットマネジメントOneによって提⽰される⽬的に対する本指数の適合性に関して、いかなる請求、予測、保証、または表明も⾏いません。
それぞれの費⽤における最⾼の料率を記載しております。
※投資信託は、個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国が異なることから、リスクの内容や性質、費⽤が異なります。投資信託をお申し込みの際は、販売会社から投資信託説明書（交付⽬論⾒書）をあらかじめ、または同時にお渡ししますので、必ずお受け取りになり、内容をよくお読みいただきご確認のうえ、お客さまご⾃⾝が投資に関してご判断ください。
※税法が改正された場合等には、税込⼿数料等が変更となることがあります。

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