01

TOYO R/E NEWSVol.

Toyo Real Estate

October 2020

コロナ禍の不動産賃料への影響
2019 年末より始まった新型コロナウイルスの流行により景気は悪化しており、今後不動産賃料への影響が懸念されます。
今回は事業用不動産のメインアセットであるオフィスを中心に不動産賃料への影響について考察します。

1.

企業向けサービス価格指数から読むアセットタイプ別の賃料動向「企業向けサービス価格指数」は、企業間で取引されるサービスに関する価格の集約を通じて、サービスの需給動向を把握し、景気動向ひいては金融政策を判断するための材料を提供することを主な目的に、企業間で取引されるサービスの価格変動を測定するものです。 当該指数は日本銀行により月次で公表され、公表された指数のうち「事務所賃貸」、「店舗賃貸」、「ホテル賃貸」、「倉庫賃貸」をみることで企業向けに賃貸されているアセットタイプごとの賃料動向を把握することが出来ます（図-1）。
2020 年 4 月 7 日、日本政府は新型コロナ特措法に基づき、7 都府県（埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、大阪府、兵庫県、福岡県）を対象に緊急事態宣言を発出し、4 月 16 日には緊急事態宣言の対象地域が全都道府県に拡大しました。また、海外渡航の制限からインバウンド客も大幅に減少しました。店舗やホテルの賃料形態は売上に応じた変動賃料（歩合賃料）
図-2 変動賃料のイメージ

図-1 企業向けサービス価格指数120①固定賃料＋歩合賃料方式

事務所賃貸
賃料

115

新型コロナ発生

緊急事態宣言

変動賃料

110

105

固定賃料

倉庫賃貸

売上10095

店舗賃貸

85

出所：日本銀行 「企業向けサービス価格指数」より当社作成

賃料

90②歩合賃料方式

ホテル賃貸

変動賃料
売上TOYO R/E NEWS1

を加味するケースがあるため（図-2）、緊急事態宣言下における休業要請やインバウンド客の減少による影響は大きく、ホテル賃料は 2019 年 12 月から、店舗賃料は 2020 年 1 月からそれぞれ下落に転じました。政府は 5 月 14 日から段階的に緊急事態宣言を解除し 5 月 25 日には全面解除しました。
「企業向けサービス価格指数」によると 2020 年 5 月に店舗賃貸は底を打ち、ホテル賃貸は 2020 年 6 月に底を打ちましたが、インバウンド客は未だ戻っておらず飲食店を中心に消費も回復していないため、ホテル、店舗の賃貸は厳しい状況が続くものと思われます。
一方、「企業向けサービス価格指数」では事務所賃貸は微増、物流賃貸は横ばいで推移しています。当該指数ではこれらのアセットタイプへのコロナ禍の影響はまだ顕在化していませんが、⻑期的には事務所にも影響が現れることが予想されます。次のセクション以降で事務所賃料への影響を考察します。

2.

雇用人員判断 D.I.とオフィス空室率

日銀短観で使われている「D.I.」（ディー・アイ）とは、Diffusion Index（ディフュージョン・インデックス）の略で、企業の業況感や設備、雇用人員の過不足などの各種判断を指数化したものです。「雇用人員判断 DI」は企業の雇用人員の過不足を示す数値です。この DI は雇用人員が「過剰」と答えた企業の割合（％）から「不足」と答えた企業の割合（％）を差し引いて求め、値が大きいほど雇用が悪化していることになります。雇用が悪化すると企業が必要とする事務所スペースが少なくなり事務所に空室が発生することから、「雇用人員判断 DI」は事務所空室率の先行指数であるといわれています。
（図-3）は「東京ビジネス地区の空室率（全平均）」と「雇用人員判断 DI」を比較した図です。
「雇用人員判断 DI」は 2019年 3 月を底に上昇しておりそれに続いて空室率も 2020 年 3 月より悪化しています。直近に公表された 2020 年 6 月の「雇用人員判断 DI」ではコロナの影響が表れ、前回 2020 年 3 月時点よりも＋22 ポイントと大幅に悪化しており、今後、空室率への影響が今後顕在化してくることが予測されます。
更に、今回のコロナ禍によるオフィス空室率への影響は、雇用悪化により企業が必要とする事務所スペースが減少したことだけではなく、在宅勤務やテレワークなどにより事務所スペースが不要となる働き方の変化による影響もあります。一般
的に事務所の賃貸借の解約は 6 か月前予告が多いため、今後空室率への影響が顕在化する可能性があります。

図-3 東京ビジネス地区空室率（平均）、雇用人員判断D.I.（全規模 全産業 実績）
10.00

30

東京ビジネス地区 空室率/平均(％)
9.00
20

雇用人員判断DI(過剰%-不足%)
8.00

107.00
6.00

0

5.00
-10

4.00
3.00

-20

2.00
-30
1.00
0.00
2005/3

2006/3

2007/3

2008/3

2009/3

2010/3

2011/3

2012/3

2013/3

2014/3

2015/3

2016/32017/3

2018/3

2019/32020/32021/3-402022/3

出所：三鬼商事「オフィスデータ」、日本銀行 「短観」より当社作成

3.

空室率と賃料の相関関係（図-4）は東京ビジネス地区の事務所賃料と空室率を比較したグラフです。空室率と賃料は負の相関関係にあり空室率はTOYO R/E NEWS2賃料よりも概ね１年程度先行する指数になっています。2008 年のリーマンショック時は 2007 年 5 月より空室率が上昇を始め、2008 年 9 月に 4％を超えるとそれまで上昇を続けていた賃料は下落に転じました。
現在、東京ビジネス地区の平均空室率は 2020 年 2 月（1.49％）を底に上昇を続けており、直近はコロナ禍による雇用の悪化やオフィス環境の変化から空室率は急激に上昇し、2020 年 7 月の段階で 2.77％となりました。今後、このままの趨勢で空室率が上昇を続けた場合、事務所賃料への影響は必須と考えられます。

図-4 東京ビジネス地区 平均空室率、平均賃料
24,00010.00

平均賃料/平均（円/坪）
空室率/平均(％)

22,0009.00
8.00

20,0007.00
6.00

18,0005.00
16,000

4.00
3.00

14,0002.00
12,0001.00
10,0000.00

出所：三⻤商事「オフィスデータ」

4.

主要ビジネスエリアにおける空室率と賃料の動向（図-5）は、東京・大阪・名古屋・福岡の主要ビジネスエリアにおける個別の直近 1 年間の事務所賃料及び空室率の状況です。既に賃料下落傾向が見られるエリアには⻩⾊の網掛けがしてあります。現在賃料の下落が見られないエリアについても空室率は概ね上場傾向にあり、今後の賃料動向については注意が必要です。
図-5 主要ビジネスエリアにおける事務所賃料・空室率
港区

中央区

23,0001.00

19,6002.00

11,4001.50

11,3001.00

11,2000.50

11,1000.00

船場地区

10,60010,4001.50
1.00

9, 3002020/72020/62020/52020/42020/32020/2

2020/1

2019/122019/92020/7

2020/62020/52020/42020/32020/2

2020/1

2019/121.80

13,0001.60

12,9001.40

12,8001.20

12,700

1.00

2. 00

12,600

0.80

1. 50

12,500

0.60

1. 00

12,4000.40

4. 003.50 11,100

3. 50

3.00

3. 00
2. 50

11,00010,90012,2002019/112019/8

京都地区
13,1004.00 11,200

2.50

2.50

2019/112020/72020/62020/52020/42020/32020/2

0.00

新大阪地区

12,6002019/100.50
9, 250

心斎橋・難波地区
12,80012,4002.00

2.00
9, 3502020/72020/62020/52020/42020/32020/2

2020/1

2019/122019/112019/10

2019/92019/80.00

3.00

10,3002.50

0.20
14,80010,5003.50

3.00
9, 4002019/100.40

15,000

4.50
4.00

3.50

2019/90.60

2019/7

2019/7
2019/8
2019/92019/10
2019/112019/122020/1
2020/2
2020/32020/42020/52020/6
2020/7

0. 00

4.00

9, 4500.80
15,2000. 50
23,0009, 5002019/7

1. 00

淀屋橋・本町地区

2019/8

1.00

2. 00

23,500

0.00

4.50

1.20
15,40024,5001. 50

0.50

2019/7

2019/71.40

15,600

3. 00

24,0002020/72.50

11,5002020/6

3.00

11,6002020/5

11,7002020/45.00

2020/39, 5502020/22.00

2020/1

19,0002019/12

0.00

1.60

4. 00
25,5002. 50

20,50019,200

南森町地区

15,80025,0001.00

19,400

0.00

1.80

4. 50

3. 50

1.50

0.50

梅田地区

16,00026,0002.00

19,8002.50

21,0002020/72020/62020/52020/42020/3

2020/2

2020/1

2019/122019/9大阪渋谷区

2019/112019/8

2019/10

19,2002019/72020/72020/62020/52020/42020/32020/2

2020/1

2019/122019/92019/112019/8

2019/100.00
2019/7

23,4002.00

20,00019,6000.50
19,40020,2001.00

2020/1

23,600

3.00

2.50

1.50
21,5000.50

3.50

20,60020,40022,0002019/1223,80019,8002019/91.00

20,8003.00

22,5002019/1124,0001.50

20,0002019/11

1.50

3.50

2.00

20,20024,2004.00

23,5002019/824,40020,400新宿区

24,0002019/10

2.00

2.50

2019/10

24,60020,6002019/92.50

2019/7千代田区

24,8002019/8

東京

2.00
10,8001.50

12,0001.00

1.00

2019/6
2019/7
2019/8
2019/92019/10
2019/112019/122020/1
2020/2
2020/32020/42020/52020/62020/72020/72020/62020/52020/42020/32020/2

2020/1

2019/122019/112019/10

2019/92020/72020/62020/52020/40.00

2020/3

12,2002020/20. 00

2020/10.00 10,500
2019/120.20

11,6002019/1112,3002019/100. 50

2019/92020/72020/62020/52020/42020/32020/2

2020/1

2019/122019/112019/10

2019/92019/80.00
2019/7

10,0000.50 10,600
2019/80.50

11,8002019/7

10,10010,7002019/81.50

2019/7

10,200TOYO R/E NEWS

3名古屋

名駅地区

伏見地区

5.00

3.00

14,600

2.50

3.00

1.50

福岡

天神地区

10,0005.00

12,4003.00

12,2002.50

11,8001.50
11,6001.00

1.00

11,400
11,2000.50

11,0000.00

薬院・渡辺通地区

2020/72020/62020/52020/42020/32020/2

2020/1

2019/122019/112019/10

2019/92019/8

2019/72020/72020/62020/52020/42020/32020/2

2020/1

2019/122019/112019/102020/72020/62020/52020/42020/32020/2

2020/1

2019/122019/92019/11

2.00

1.00

2020/72020/62020/50.00
2020/40.50

10,5002020/3

10,7002020/2

2020/72020/60.00
2020/59,500

1.50
10,9002020/10.50

9,600
2020/42020/72020/62020/52020/42020/32020/2

2020/1

2019/122019/112019/90.00
2019/10

10,000

1.00

9,700

2020/3

0.20

9,800

2020/2

10,2001.50

2020/10.40

0.00

11,1009,900

2019/120.60

10,400

9,500

2.50

2.00

2019/120.80

10,0002019/11

10,10011,3002019/10

1.00

3.00

2.50

2019/910,2003.50

11,5003.00

2019/81.20

11,7002019/7

10,3002019/11

10,60010,4001.40

2019/10

10,8001.60

2019/911,0003.50

2019/8

11,200

0.50

9,600

博多駅前地区

10,5002019/71.80

2019/8

2019/9祇園・呉服町地区

11,4002019/7

2019/80.00
2019/7

9,000

1.00

9,700

2020/7

9,200

1.50

9,800

2020/6

2.00

9,900

2020/5

9,400

2.00

10,0002020/43.00

2.00

2020/39,600

12,0002020/24.00

2020/72020/62020/52020/42020/32020/2

2019/…

2019/…

2020/1

2019/…

2019/92019/8

2019/70.00

2.50

10,100
9,800

0.50
9,900

3.00

10,2002020/1

1.00

10,3002019/12

1.50

2019/8博多駅東・駅南地区

6.00

2.00

10,0000.00

0.00

2019/11

10,1000.50

10,5802019/92.50

1.00

10,6002020/7

10,5002019/72020/72020/62020/52020/42020/32020/2

2020/1

2019/100.50

2019/10

3.00

1.50

10,62010,6003.50
10,2002.00

10,6402019/84.00

2.50

10,66010,700赤坂・大名地区

10,2004.50
10,3003.00

10,6802019/75.00

2019/120.00
2019/913,4002019/110.50

2019/813,6002020/6

13,800

丸の内地区
10,4001.00

10,8001.00

2019/72020/72020/62020/52020/42020/32020/2

2020/1

2019/122019/112019/92019/8

2019/10

2019/70.00

3.50

10,7002019/10

14,0000.50

10,8004.00

10,72010,9002020/5

10,9001.50

2.00
14,2002020/41.00

11,00014,4002020/3

11,0001.50

11,1002020/22.00

2.00

2020/1

2.50
11,100

11,2002019/12

11,2002.50

2019/93.50

14,800

栄地区

10,74011,3002019/114.00
11,3003.50

2019/8

11,40015,0002019/10

4.50

2019/7神戸地区
11,500

出所：三⻤商事「オフィスデータ」より当社作成

不動産仲介（売買・リーシング）
事業用不動産業界で最大規模。

https://www.toyo-re.co.jp
本社

東京都港区⻁ノ門 1-1-28 東洋不動産⻁ノ門ビル

大阪本社

大阪府大阪市中央区伏見町 4-4-9 淀屋橋東洋ビル

名古屋営業部

愛知県名古屋市中区錦３-20-27 御幸ビル

京都営業部

京都府京都市下京区四条通烏丸東⼊⻑⼑鉾町 10 京都ダイヤビル

信頼の仲介コンサルティングを行います。

不動産鑑定
豊富な実績と専門知識、ネットワークを駆使した適正な不動産鑑定。

デューデリジェンス
お客様が保有する不動産の資産価値を正しく評価します。

不動産ファンド/有効活用
不動産戦略を進めるお客様に、具体的な実践・運用

神⼾営業部をアドバイス。

九州営業部

不動産・不動産ファンドへの投資による、ポートフ

兵庫県神⼾市中央区明石町 48 神⼾ダイヤモンドビル

福岡県福岡市中央区天神 1-12-7 福岡ダイヤモンドビル

不動産投資ォリオ積み上げを行っています。

TOYO R/E NEWS4