TOYOPROPERTY NEWS東京のオフィスマーケット

Vol.55
July_2020

東京都心 5 区の空室率は、2011 年 12 月以降改善傾向にありましたが、足元、2020 年 2 月を底に上昇に転じています。今回は、新型コロナウイルス感染拡大の影響で今後の動向が注目される東京オフィスマーケットについて足元の動向を中心にご紹介します。

１．東京ビジネス地区の平均賃料と空室率の推移
図表１は、東京ビジネス地区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のオフィスビル（基準階面積 100 坪以上）の空室率と平均賃料の推移です。空室率は、2018 年 11 月に 1991 年以来初めて2％を割り込み、2020 年 2 月には 1.49％まで下落しましたが、その後、足元では４ヶ月連続で上昇しており、6 月は前月比＋0.33％の 1.97％となっています。一方、平均賃料（募集賃料）は、上昇傾向が続いており、2020 年 6 月は 22.8 千円強とファンドバブル期を上回る水準となっています。

図表1.東京ビジネス地区の平均賃料と空室率の推移

10.00%

平均賃料/平均（円/坪）25,000空室率/平均(％)

9.00%
8.00%
7.00%

20,000

6.00%
5.00%
4.00%

15,000

3.00%
2.00%
1.00%

(円)

空室率

10,0002008/12 2009/12 2010/12 2011/12 2012/12 2013/12 2014/12 2015/12 2016/12 2017/12 2018/12 2019/12 2020/6
8.09%

8.91%

9.01%

8.67%

7.34%

5.47%

4.03%

3.61%

3.12%

1.88%

1.55%

1.97%

平均賃料 22,186

18978

17,585

16,932

16,572

16,207

16,953

17,692

18,54019,173

20,887

22,20622,8800.85%-14.46%-7.34%-3.71%-2.13%-2.20%

4.60%

4.36%

4.79%

3.41%

8.94%

6.31%

3.04%

前年比4.72%

出典：三鬼商事株式会社 /オフィスマーケットデータ（2020 年 6 月時点）を基に当社作成

図表２は、東京ビジネス地区の基準階面積 200 坪以上のオフィスビルの潜在空室率と空室率の推移です。「潜在空室率」とは、テナント退去前であっても募集が公開されていれば集計対象としている指標で、空室が増加する局面では、空室率（即入居可能な空室の集計）の先行指数となる傾向にあります。足元の空室率は 0.66％で 2019 年頃と同水準で推移している一方で、潜在空室率は 2020 年 4 月以降上昇幅が拡大しており、足元 3％を超えています。また、図表３は、東京ビジネス地区の基準階面積 100 坪以上のオフィスビルの地区別空室率の推移です。IT 企業やベンチャー企業が集積するテナントの動きが速い渋谷区では、足元の空室率の上昇幅が他のエリアより大きく、空室率も１％以上高くなっています。

図表 2. 東京ビジネス地区の潜在空室率と空室率の推移

出典：図表２ 三幸エステート株式会社 オフィスマーケットレポート 2020 年 7 月号 東京ビジネス地区 基準階面積 200 坪以上
図表３ 三鬼商事株式会社 /オフィスマーケットデータ 基準階面積 100 坪以上 （2020 年 6 月時点）を基に当社作成

2．新規供給の動向と新築オフィスビルの稼働状況
図表４は、東京ビジネスの新規供給面積・滅失面積とこの二つを相殺した貸室純増面積の推移です。2020 年の供給面積は過去最大規模の大量供給が計画されています。その反動で 2021、2022 年は過去 20 年間で最低水準となる見込みですが、2023 年は、日本一の高層ビルとなる「虎ノ門・麻布台再開発 A 街区メインタワー」（約 325m）が竣工予定など 2020 年を上回る新規供給が計画されています。2021～2023 年の 3 年間の供給面積は、「2020 年問題」と言われた時期に次ぐ大量供給となる見込みです。

（千坪）

2000-2019
平均20122013201420152016

201720182019

2020（見） 2021（見）2018-2020 2021-2023
平均
平均

新規供給面積

164.1

220.5

128.8

136.2

134.3

191.3

123.1

229.5

148.9

384.5

90.8

254.3

208.0

2000～2019平均
新規供給面積比

-134%

78%

83%

82%

117%

75%

140%

91%

234%

55%

155%

127%

出典：三鬼商事株式会社 オフィスマーケットデータを基に当社作成
1997～2019 年の新規供給面積は三鬼商事の 2020 年 6 月までの実績データを基に当社作成
2020 年以降の供給面積は、シービーアールイー株式会社発刊「BZ 空間」2019 年冬季号東京オフィスビル竣工 MAP2020 年版を基に当社推定

日経不動産マーケット情報によると、2020 年 2～3 月時点での新築大規模オフィスビル（東京 23 区における延床面積 1 万㎡以上）のテナント契約・内定は堅調な模様です（図表５）。2020 年竣工済みの 4 棟では 1 棟が 100％稼働で他 3 棟も 90％以上の稼働率です。2021 年 4 月までに竣工が予想される 15 棟においても、半分超の 8 棟が既に内定率 100％で全体では 91％の内定率となっています。

図表5 大規模新築ビルの稼働率（内定率）
完成年

供給棟数

0%～70%未満

70～90％未満

2019

19棟

001（ほぼ100％）

18

竣工

4棟

003（90％､94％､95％）

1

未竣工

10棟

02（75％、80％）

1（90％）

75棟

2（20％）

2（75％、77％）

01

2020

2021/1-4月

90～100％未満

100%

出典：日経不動産マーケット情報 2020 年 4 月号」を基に当社作成
内定率は 2020.2～3 月上旬の情報に基づく。2020 年竣工は 3 月中旬まで、2020 年未竣工は 3 月下旬以降竣工予定物件が該当

3．新型コロナウイルス感染拡大を契機とした需要面の動向
新型コロナウイルス感染拡大の影響により、需要面で変化が生じています。オフィスビルのテナントからは賃料支払猶予や減額要請に加え、解約も出始めている模様です。入居を検討していた企業の内覧の延期や意思決定が遅延するなどの動きも生じています（図表６）。また、テレワークの浸透を背景に、各社のオフィスに対する考え方に変化が生じ始めています。都心のオフィス面積を縮小したり、主要な事業地域や従業員の居住エリアにサテライトオフィスを新設するなどの動きが見られます（図表７）。

図表6．投資法人所有オフィスビルのテナントの動向
投資法人名

新型コロナウィルス感染症の影響・解約通知：賃料ベースで1.4％のテナントからコロナ禍に起因する通知
インベスコ・オフィ
受領
ス・ジェイリート・賃料支払猶予・減額要請：532テナントのうち49テナント
投資法人
2020年5月賃料回収率 99.2％（2020年6月1日時点）
いちごオフィスリー ・解約通知：15件、面積割合1.3％、賃料減額要請：52件、面積割合7.0％
ト投資法人
・リーシング活動の一部に遅れ発生（2020年5月25日時点）

図表7．各社の動向
企業名

実施内容

最終的に本社オフィスを半減（1万㎡削減）。まず2020年4月1日
あいおいニッセイ
までに恵比寿にある本社本館に本社機能を集約、空いた別館
同和損害保険に近隣ビルに分散するグループ拠店を集約し、6.6千㎡を削減。

富士通

2023年3月末までにグループ会社含めオフィス面積を半減する（約1.2百万㎡減）。一方、全国の事業地域毎に商談ができる中核オフィスを設置する。

三菱自動車

年内めどに本社近くに賃借しているオフィスを本社へ集約する。

グローバル・ワン ・リーシングへの影響として、空室予定区画について内覧の延期や意思投資法人決定が遅延する等進捗に一部影響あり（2020年4月30日時点）

メタウォーターサテライトオフィスを社員が多く居住する横浜や福岡に設置し、現在の10カ所から倍増させる。

出典：各投資法人の決算説明資料より当社作成

出典：新聞記事、各社HP等より当社作成

ケネディクス・オ
フィス投資法人

・賃料減免・支払猶予要請：全1142テナントのうち131テナント、賃料割合
11.9％
・リーシングへの影響として、内覧自粛や移転・増床計画一旦中止する動きの顕在化と埋戻しの鈍化を想定（2020年5月31日時点）

4．まとめ
新規オフィスの大量供給が続くなか、堅調に推移してきた東京オフィス需要に、新型コロナウイルス感染拡大の影響が出始めています。足元の新築ビルのテナント契約・内定状況は堅調ですが、空室率は既に上昇に転じており、増床計画の一旦中止や意思決定の遅れ等も散見されます。一般的にオフィスの解約は 6 ヶ月前予告が多いことから、新型コロナウイルス感染拡大の影響が顕在化するのは 2020 年末以降とみられます。テレワークの浸透により各社のオフィスに対する考え方も多様化しており、今後のオフィス需要動向や賃料動向がどう推移していくか注目されます。

PRIME TERRACE KAMIYACHO のご紹介
三菱ＵＦＪ銀行の緊密会社である三信株式会社と弊社が共同で開発いたしました「PRIME TERRACE KAMIYACHO」が 2020 年11 月竣工を迎えます。多種多様な人々を呼び込む街をコンセプトに街づくりが進む虎ノ門・神谷町エリアに位置し、「新しい働き方」をイメージした最新のオフィス仕様となっています。

主な特徴①東京メトロ日比谷線「神谷町」駅徒歩２分②地下 1 階、地上 10 階の 1 フロア約 200 坪の開放感溢れる無柱空間
各階専用のテラスや屋上に共用のルーフトップガーデンを設置③仕事効率と安全性を高める空間設計および設備仕様
グリッド式システム天井によりレイアウト自由度向上、新耐震基準の 1.25 倍相当の耐震性能・非常用発電機 72 時間対応等による BCP 支援機能

【お問い合わせ先】

弊社本社リーシング営業部または不動産投資部

URL http://www.e-sanshin.co.jp/primeterrace_kamiyacho/index.html
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