平成30年3月

AI・IoT等、新技術の活用とまちづくりのあり方 調査報告

⼀般社団法⼈不動産協会

１．背景/目的1

 AI、IoT、ビッグデータ等のICT技術が目覚ましい進歩を遂げている中、これら新技術を活用した新たなビジネスの潮流（X-Tech）
が社会に大きな影響を与えつつある。
 成熟社会における現代においては、ICT技術の進展・浸透もあいまって、⼈々の価値感が、「所有から利用」へ、「モノからコト・サービス」へといった方向へと変化してきている。こうした価値観の変化に対応した、新たな事業領域やビジネスモデルの構築が問われている。
 我が国の社会課題を克服していくために、「生産性の向上と働き方の変革」が求められている。
ソリューションとして新技術の活用が期待されているが、都市におけるヒト・モノ・情報等の流動・蓄積と密接に関わる不動産業においては、まちづくりを通じ、こうした期待に貢献していくことが求められている。
 こうした背景を踏まえ、まずは新技術がもたらす影響やその課題について整理をし、今後における新技術の活用・管理とまちづくりや不動産業のあり方、役割・展望について考察を⾏うものとする。

２．AI、IoT等の新技術の活用がもたらす変化
 AI、IoT等の新技術の活用によってもたらされる都市・まちづくりやワークスタイル、ライフスタイルの変化について、都市・まちを利用するユーザ目線における「生活環境の変化」とまちづくりに関わる事業者目線における「事業環境の変化」を切り⼝に考察。
 それぞれについて、「移動／都市空間」、「しごと／オフィス空間」「住まい／生活空間」の３つの場面から具体的な変化を展望。
移動・都市空間• 自動運転、カーシェア・ライドシェア、移動⽀援、宅配ロボット
不動産業界に関わる様々な分野での要素技術の開発

しごと・オフィス空間• 遠隔会議、テレワーク、シェアオフィス、多言語案内・自動翻訳
住まい・生活空間• スマートハウス、スマートホーム、スマートな防犯・防災、省エネ、創エネ、遠隔での⾒守り・モニタリング
サービス

２．AI、IoT等の新技術の活用がもたらす変化（まとめ）2 「移動／都市空間」、「しごと／オフィス空間」、「住まい／生活空間」の３つの視点から、事業環境と生活環境の変化を展望。
 これらを踏まえた不動産業の今後の姿について検討していくことが必要。
１）移動／都市空間の変化

２）しごと／オフィス空間の変化

３）住まい／生活空間の変化【将来の姿】
 移動に伴う利便性が大幅に向上、公共交通体系が変化
 道路、駐⾞場の再編に伴い、⼈を中心としたまちづくりへとシフトすることが可能に【将来の姿】
 働く場や働き方の多様化とともにオフィス集積地域における⼈々の⾏動・空間利用形態が大きく変化
 オフィスは外部と柔軟に連携し、アイデアが創出される相互交流の場となる
 オフィスはワークアズライフを実現するための装置へと進化【将来の姿】
 ハードとソフト面でのサービスの組み合わせにより、ライフスタイル・ライフステージに合わせたより⼀層柔軟な住まい方が実
現 ハード、ソフト両面で、新技術を活用した高付加価値なサービスが新たな収益モデルとなる◯生活環境における変化
・場所によらない働き方の普及
・ワークライフバランスからワークアズライフへ◯生活環境における変化・新技術を活用した高付加価値なサービスがビルトインされた住宅の普及
・AI・ロボットがパートナーとして、生活をサポートする社会に◯生活環境における変化
・いつでもどこでも必要なときに利用できるモビリティサービスの普及◯事業環境における変化
・自動⾞利用の変化に伴う都市空間・⼟地利用の変化
・道路、駐⾞場の再編成に伴う、新たなサービス、空間づくりが促進される◯事業環境における変化
・オフィス空間が提供する価値・サービスの多様化
・柔軟な働き方に向け、オフィスの使われ方が多様化するとともにICT技術の活用が問われる◯事業環境における変化
・ユーザにとって価値のあるソフトサービスの提供を重視した新たなビジネスモデルの普及
・不動産Techによる不動産流通の変化

１）移動／都市空間の変化

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 生活者の目線では、自動運転技術等の進展により、移動に関する自由度が高まったり、移動の制約から解放されることが⾒込まれる。
 いつでもどこでも、誰でもが必要なときに必要なモビリティサービスを受けられるようになることで、都市空間内での移動が活発になったり、新たなサービス需要が生まれることが期待される。
生活環境の変化（生活者目線）
いつでもどこでも必要なときに利用できるモビリティサービスの普及 自動運転技術等の進展によりライドシェアやパーソナルモビリティが普及。
 移動に関する自由度が向上することで、誰もが必要なときにサービスを享受したり、都市の魅⼒を楽しむことが可能に。

先進的なビジネス・取組の⼀例「なかとんべつライドシェア」事業（実証） 北海道中頓別町、Uber Japan（株）、シェアリングエコノミー協会等が連携して取り組むライドシェア実証事業。
 スマートフォンアプリから⾞を呼びたい場所と目的地を⼊⼒、近くにいるドライバーが迎えに来る仕組みを構築。
出所︓中頓別町ホームページ

自動運転シャトルバス「NAVYA ARMA」（実証）

出所︓PIXTA

出所︓国⽴研究開発法⼈産業技術総合研究所提供

 丸の内仲通りにて、都区内公道で初となる自動運転レベル4コンセプト⾞両の⾛⾏実験を実施。
 実験を通じて利用者や業界における理解と普及啓発を図る。
出所︓三菱地所・ソフトバンク・SBドライブプレスリリース

郊外団地での高齢化社会対応型スマートコミュニティ（実証）

将来の姿 都市空間における移動が増加。
移動の制約から解放され、より幅広い⼈が都市の魅⼒を楽しめるようになる。

 千葉県の「季美の森」において、次世代電動パーソナルモビリティによる移動⽀援、歩⾏アシスト等、住⺠の生活・健康⽀援サービスを提供。
持続可能なコミュニティづくりを目指す。 出所︓東急不動産/ホンダ

１）移動／都市空間の変化

4 データ活用による公共交通の利便性向上や自動運転、モビリティのシェアリングの普及により、⼟地・空間利用にも変化が生じる。
 これまで自動⾞を中心とした設計・利用が⾏われていた道路・駐⾞場等の空間において新しいサービスが提供されたり、生活やにぎわいの創出につながるような付加価値のあるサービスの提供、開発が促進される可能性がある。
事業環境の変化（事業者目線）
シェアリングサービスの普及による自動⾞利用の変化
 ライドシェアやカーシェアといったシェアリングサービスが普及し、自動⾞は「所有するもの」から「共有・利用するもの」へと変化。
 公共交通に近い自動⾞利用が拡大する。

⼈流・物流をモニタリングし、円滑な移動を都市空間で実現
 ⼈・モノの動きをモニタリング、制御し、効率的な運⾏ネットワークが可能に。

自動運転やAI・IoTが実装されると、道路・駐⾞場等の再編成が進むとともに、新たなサービスの提供、空間づくりが促進される 自動運転やAI・IoTにより、⾞の効率的な運用が可能となり、道路・駐⾞場の再編成が進む。
 余剰空間を活用した新たなサービスや⼟地利用のあり方も変化。
 ⾞から⼈中心へのまちづくりが望まれる。

将来の姿 自動⾞を中心とした交通利用のあり方が大きく変化。
→⾞が、公共交通の体系に組み込まれる可能性→その結果、都市やまちのあり方、⼈々の生活スタイルまで変わる可能性

 自動運転技術が実装した将来では、都市空間内での移動の利便性が向上するほか、道路・駐⾞場の再編成に伴う余剰空間の有効利用、⼈を中心とした空間の整備が可能となる。

先進的なビジネス・取組の⼀例
⼤規模パーキングにおける自動駐⾞支援サービス
 「三井のリパーク」駐⾞場において、空きスペースに自動駐⾞する「自動バレー駐⾞」をはじめ、新しい自動駐⾞⽀援サービスの実証に着手。
 新たな予約・課⾦システム等の開発も期待されている。

出所︓デンソーパーソナルモビリティのシェアリングサービス「Times Car PLUS ✕ Ha:mo」（実証） 都心を中心に約100ヵ所の駐⾞場において、超小型のパーソナルモビリティを利用・乗り捨てできるシステム。
 ⽇常の買い物、ビジネス等様々な利用ニーズに対応。
出所︓国⼟交通省ホームページ
道路の有効活用の事例
 国家戦略特区の道路占用事業の認定を受けて、池袋東⼝グリーン大通りにて、オープンカフェ、マーケット等を実施した事例
出所︓ソトノバ

２）しごと／オフィス空間の変化

5 生活者の目線では、IoTや通信技術の進展により場所によらない働き方が普及することが⾒込まれる。
 また、AIの活用やクラウドソーシングといった柔軟な働き方が広がることで、生活者⼀⼈ひとりの仕事に対する考え方・捉え方自体が変わっていく可能性がある。
生活環境の変化（生活者目線）
場所によらない働き方の普及
 テレビ会議やテレワークが普及。
 その時々の目的や場面に合わせて就業空間を選択する、場所に縛られない働き方が実現する。

“ワークライフバランス”から“ワークアズライフ”へ 単純労働はAIやロボットによって代替され、⼈間はより創造的な仕事を担うことが期待される。
 クラウドソーシングの進展により、⼀⼈ひとりの強みを活かした仕事に専念できるようになる。
 そのためには、AIでは容易に代替できない、創造的な仕事を⾒出すべき。

将来の姿

 ⼀⼈ひとりの個性や嗜好、ライフスタイルに合った働き方を選択することが可能に。
 仕事に対する考え方や捉え方自体が変化。
 AIに代替される仕事が増える中で、⼈にしかできない付加価値の高い仕事を主体的に⾒出していくことが問われる。

先進的なビジネス・取組の⼀例
空間と空間をつなぐテレビ会議システム 「SmoothSpace」
 離れた場所をプロジェクションマッピング技術により⽴体的に投影した映像と音声で接続。
 遠隔地で対面会議のようなコミュニケーションが可能に。
出所︓NECネッツアイ株式会社 ホームページ

AIによる⼈材と起業のマッチングサービス「xTech」（エックステック） 超高速かつ多対多のマッチングを可能にしたAIマッチングエンジン。
 例えば、求職側と求⼈側のデータをマッチングさせることで数万単位での最適な⼈材マッチングが可能。 出所︓メタデータ株式会社 ホームページ
クラウドソーシングサービス 「ANYTIMES」
 家事代⾏等、様々な個⼈のスキルや空き時間を提供するクラウドソーシングサービス。
 誰もが身近な地域で働き手になりうる。
出所︓ANYTIMES ホームページ

２）しごと／オフィス空間の変化

6 働き方の変化とともに、オフィス空間に求められる価値やサービスのあり方も多様化していくことが⾒込まれる。
 事業者の目線では、柔軟な働き方や生産性向上に応えられるトータル環境の整備や付加価値の高いサービスの提供など、これまで以上にオフィスに求められる役割が増える。その際、ICT技術の活用がカギとなる。
事業環境の変化（事業者目線）
オフィス空間が提供する価値やサービスの多様化
 IoT技術により、従業員の生産性やコミュニケーションの活発度合い等をデータで解析可能に。
 生産性の向上や従業員の健康維持・向上に寄与するオフィス空間設計（Activity BasedWorkplace）や、企業間のオープンイノベーションを促進するような新しい空間の仕掛けが求められるようになる。

柔軟な働き方に向け、オフィスの使われ方が多様化するとともにICT技術の活用が問われる
 コワーキングスペースやサテライトオフィス、企業内保育、フィットネス等、オフィスに求められるニーズが多様化 オフィス事業の収益構造が変化する⼀方、新たな収益モデルも増える
 IT系を含む様々なプレーヤーとの連携がキーとなる。

将来の姿 時間、場所に捉われない柔軟な働き方が進み、オフィスはネットワークも含め外部と柔軟に連携、アイデアが創出される相互交流の場となる。
 オフィスは単なる職場ではなく、ワークアズライフを実現するための装置となる。
→「クリエイティビティ」「アクティビティ」「プレイ」「ピア（仲間）」等の要素がオフィスには重要

先進的なビジネス・取組の⼀例
オフィスの知的生産性を高める環境制御システム
 AI・IoTにより、室内温湿度や従業員のバイタルデータを分析。
 業務内容や心身状態に合った環境を提供することで、生産性を向上を図る。
出所︓NECプレスリリース

健康経営と働き方改革を実現するエリアサービス「クルソグ」
 エリア内で開催されるセミナーや運動等のコンテンツを、参加企業就業者へWEBアプリ「Well plus＋」を通して告知・申込み受付を実施。
 活動ログの登録と併せてリアルコンテンツとICTとの連動を実現。
出所︓三菱地所プレスリリース
多様な働き方・ビジネスの共創を支援する会員制
サテライトオフィス 個⼈、ベンチャー、大企業等多様な⼈材が集まる場として、会員制のコワーキングスペースを運営。
 会員同士の交流や共創を促進。
出所︓三井不動産/東急不動産プレスリリース

３）住まい／生活空間の変化

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 生活者の目線では、AI、IoT等の新技術によってヘルスケアデータや⾏動の履歴を活用することにより、住宅や身近な地域の中で、⼀⼈ひとりに合った生活サービスを受けられるようになる可能性がある。
 自身のライフスタイルやライフステージに合わせたサービスの選択により、今までよりも持続的で柔軟な暮らしが実現することが期待される。
生活環境の変化（生活者目線）

先進的なビジネス・取組の⼀例

住宅・地域自体がデータの蓄積と生活サービスの提供を担うインフラへと変化

複数センサーを組み合わせた⾒守りシステム（オウカス船橋）

 IoT、センサー技術の進展により、住宅や地域に埋め込まれたセンサーによって自動的に⾎圧や体温等のヘルスケデータや移動履歴、空間の利用状況等を計測・蓄積することが可能となっている。
 遠隔通信技術の進展も期待されている中で、将来的に住宅や身近な地域にいながら、例えば健康アドバイスや診断等のサービス、必要な生活⽀援サービスを受けられるようになることが期待される。

 サービス付き高齢者向け住宅において、複数のセンサーを組み合わせた⾒守りシステムを導⼊。
 プライバシーを守りながら居住の安心を提供。 出所︓野村不動産プレスリリース

将来は、AI・ロボットがパートナーとして⼈に寄り添い、生活全般をサポート、⼈と社会とのつながりに欠かせない存在に まちや住宅の中にビーコンを埋め込み、住⺠の運動・⾷事・睡眠含めて心身健康状態を計測。
 データの蓄積・分析により医療・介護サービスの効率化につなげ、生活しながら健康になれる住まいづくり・地域づくりに取り組む。

 将来は、住宅やモノ等全てがネットワークでつながり、AIやロボットがあたかも⼈格を持ったパートナーのように、生活全般をアドバイスしてくれるようになる。
 その結果、⼈と⼈、⼈と社会のコミュニケーションをより深めることも可能になる。

医学を基礎とするまちづくり「MBT」細井裕司、後藤春彦 (2014) 『医学を基礎とするまちづくり Medicine-Based Town』水曜社

将来の姿 ライフスタイルやライフステージに合わせて必要なサービスを付加・選択することで、より持続的で柔軟な暮らしが実現。
 ＡＩやロボットは、⼈と共存し、暮らしを豊かにするパートナーとなる。

地域IoTによる効率的な地域運営（慶應義塾×藤沢市）
 ゴミ収集⾞に埋め込まれたセンサーやカメラ等から取得されたデータ等を活用し効率的な地域サービスの運営を目指す。
 多様な実証を実施するための官⺠
プラットフォームも組成している。
出所︓慶應義塾大学SFC研究所「地域IoTと情報⼒研究コンソーシアム」

３）住まい／生活空間の変化

8 事業者の目線では、住宅分譲事業者としての⽴場に加え、これまで以上に生活者ニーズを先取りし、⼊居後の暮らし方にまで関与しうる、継続的なサービス提供が価値の源泉となる可能性がある。
 不動産テックをはじめとする不動産流通や市場の変化が⾒込まれる中で、新たなビジネスモデルの構築が期待される。
事業環境の変化（事業者目線）
ソフトサービスを軸とした新たなビジネスモデルの普及
 新しい技術を活用した高付加価値なサービスが普及する中で、不動産の価値もソフト面へと拡大することが⾒込まれる。
 従来の分譲業主体の事業構造に加え、生活者の潜在ニーズを先取りしたサービス提供による収益機会獲得が期待される。

先進的なビジネス・取組の⼀例

不動産Techによる不動産流通の効率化・拡⼤

IoTを活用した新たな社会インフラの創造を目指す
産官学⼀体のアライアンス「コネクティッドホームアライアンス」

 センサーや画像解析等により、データに基づく不動産の客観的な評価が可能となる。
 AIを活用した新たな不動産流通サービスが広まることで、不動産流通全体が効率化・拡大する。

 業界や企業の垣根を超えて、革新的な“暮らしのIoT”の構築を目指す産官学連携による取り組み。
 住宅・不動産、⾦融、情報・通信、電 出所︓コネクテッドホーム
アラインアンス リリース
⼒・ガス、サービス等、101社※が集結。 ※2018年3月現在
ドローン宅配による「次世代の生活インフラ」構築（実証） 国家戦略特区（千葉市）の取組において、生活必需品や医薬品の「ドローン宅配」の検討に着手。
 次世代の生活インフラの整備により、多様化するライフスタイルやニーズに対応した生活環境の提供を目指す。 「千葉市ドローン宅配分科会風景（千葉市ホームページより）」
出所︓三井不動産レジデンシャル/野村不動産/三菱地所レジデンス/
伊藤忠都市開発/東方地所/富士⾒地所/袖ヶ浦興業

将来の姿分譲後も、ハード、ソフト両面において、ICT技術を活用したサービス・収益モデルの構築が求められる。
（ハード）建物メンテナンス業務、ロボットの活用による修繕業務等（ソフト）ICTを活用し、マンション間をつなぐコミュニティの運営、⼊居者の困り事サポート等

AI等新技術を活用することで、不動産流通がより、効率化、拡大する。また、新たなサービスが生み出されていく。

投資用マンション不動産取引プラットフォーム「Gate.」 4,000万件に及ぶ物件データとAIの機械学習技術により、個別の不動産の将来のキャッシュフローを予測するシミュレーションツールを提供。
不動産投資の活発化を促進する。
出所︓リーウェイズ株式会社ホームページ

３. AI、IoT等の新技術の進展に応じて不動産業界に求められる役割・対応10
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１．価値観の変化に応じたビジネスモデルの開拓• サブスクリプション型ビジネスモデルの追求（売って終りではなく、継続的に収益を生み出すモデルをいかに生み出すか）• シェアリングエコノミー型ビジネスモデルの不動産業への活用（関連資産を有効活用し、いかに満⾜度を高めるか）→ニーズやデータを分析、フル活用することで付加価値の高いコト、サービスを生み出し、新たな収益モデル、経済領域（Tech経済圏）を手に⼊れる→「不動産業のサービス産業化」

２．都市を情報収集装置として整備し、プラットフォームを築くとともに、社会全体と連携・交流し、オープンイノベーションを創造• 顧客情報に加え、ヒト・モノ等の動きを収集すべく、AI、IoT等を活用し、都市自体を情報収集装置として整備する（エンドユーザーとの接点をもつ、不動産業ならではの強みを活かす）• 集めた「情報」を活かすためには「経験」との結び付き、融合が必要、そのための柔軟な組織、経営戦略をつくる• その上で、情報のプラットフォームを形成し、コアコンピタンスを形成する（情報を制する者が成功の鍵/不動産業は都市のプラットフォーマーへ）• またその先には、不動産業界だけでなく、産官学、異業種やスタートアップ等とも連携、交流し、オープンイノベーションを創造する• ⼀方、グローバルな情報化社会の進展に伴い、個⼈情報を含む情報管理がより重要になる→マネジメント組織、セキュリティ対策に主導的に取り組む

３．データを基にICT技術を活用し、都市を効率化・最適化することで様々な社会課題を解決する• ICT技術を導⼊、活用し、エネルギー、環境、交通、セキュリティ、防災、ヘルスケア等、様々な社会課題の解決を図る→「都市サービスの高度化」、「スマートシティ化」• ノウハウ自体を強みにし、ソリューション型ビジネスとして、展開する• 課題解決にともない、新たな需要創造を⾏い、活⼒ある未来都市を築く

４．⽂化・芸術、観光、⾦融、ライフサイエンス等のコンテンツを活用し、世界中からクリエイティブ⼈材が集まるまちづくりを進める• 都市の持つ優れた資産やコンテンツを、様々なテクノロジーと組み合わせていくことで、より魅⼒的で創造的なまちづくりを進める→「世界中からクリエイティブ⼈材が集まり、活躍できるまちづくり」を目指す