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2008年新春号

■ 表紙の写真 ■（上越市）
緑の木立に囲まれた別荘地のようなアーバンビレッジ。ほ場整備で使われなくなった用水路を再生した親水水路に、夏はホタルが飛び交う。右手はコミュニティ施設。
ユーザー会議で、その間取りや利用・管理方法を何度も話し合った。

■ まど● 人口減少時代における都市農地とまちづくり ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1
国土交通省

土地・水資源局長

小澤敬市■ 地域をひらく知恵● 都市農地の活用めぐり3氏が講演――まちづくり実務者会議の開催報告 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2
講演要旨① 「縮退する都市と「農」」・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2
東京大学大学院教授

横張真

講演要旨② 「都市農業の実情と今後のまちづくりに向けた留意点」・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7
大阪府立大学大学院

教授

増田

昇

講演要旨③ 「都市農地を活かしたまちづくりに向けて」・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12
長崎大学● 平成18年度

准教授

渡邊

貴史

都市農地利活用研究会報告（その2）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・17

農住組合型区画整理手法に関する検討概要（株）ユーエヌ土地利用研究所

代表取締役

中佐

一重

● 農住組合による住環境マネジメントの実態と課題、これからの展望 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・21
明海大学

教授

齊藤広子・中城康彦■ 情報アラカルト● 韓国ソウル市で見た都市農地活用事例2題 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・26（財）都市農地活用支援センター 理事・計画部長

佐藤啓二■ アドバイザーのイチ押し事例● 農ある暮らしが都市住民を呼ぶ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・29〜新潟県上越市の優良田園住宅「アーバンビレッジ」（社）
ＪＡ総合研究所理事・主席研究員

山本雅之■ 定期借地権コーナー● 定期借地制度を上手に活用した事例紹介 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・33（株）ＡＭＳコンサルティング 竹之内

裕● 事業用借地権の設定期間を延長 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・37■ お知らせコーナー● 平成20年度「まちづくり税制セミナー」参加者を募集 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・37■ 豆辞典 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・20,25,32■ 編集後記人口減少時代における都市農地とまちづくり
国土交通省土地・水資源局長

小澤敬市

平成20年の新しい年を迎え、謹的な利用を図ることを基本的な考え方としています。

んで新春のご挨拶を申し上げま

この考え方のもとに、防災など安全・安心に関わるす。また、皆様には、平素より都機能や、ヒートアイランド現象の緩和など都市の快

市農地を活用したまちづくりへの適性に関わる機能、レクリエーションなど都市住民取組にご尽力を賜り、厚く御礼申の生活の充実に関わる機能など都市農地の持つ様々し上げます。

な機能にも目を向けて、良好な都市環境の形成に役さて、この数年の間に、本格的な人口減少・高齢立つ都市農地の利活用のあり方を追求してまいりた化社会の到来、環境や美しさを重視する国民の価値

いと考えており、既に社会情勢やニーズの変化をふ

観の変化など「都市農地とまちづくり」を考える上

まえた農住組合制度の全般的な今後のあり方についで重要な社会情勢の変化が起こりつつあります。特て検討を開始しております。

に人口については、全国の人口は既に平成16年をピ

財団法人都市農地活用支援センターは、都市にゆークとして減少に転じており、約10年後には東京都

とりある緑に恵まれた良好な居住環境を創出するたの世帯数をも減少に転じるとの推計がなされておりめに様々な活動を精力的に進められるなど、都市農

ますし、高齢化については、約15年後には全人口の地を活かしたまちづくりの推進に重要な役割を果た

30％が65歳以上の高齢者となる社会を迎えるというしておられますが、今後、社会情勢やニーズの変化

状況になってきております。

に対応しながら、より一層のご活躍を期待してやみ

国土交通省では、このような時代の潮流の変化をません。

ふまえ、持続可能で活力ある地域づくりが進むよう、

今後とも、国民生活に最も密着した基盤である住集約型の都市構造への転換を誘導する観点からの都宅・宅地について、住生活基本法及び住生活基本計

市計画制度等の見直し、省CO2型都市構造を目指した画に基づき、国民の住生活の安定の確保及び向上の都市づくりの推進など、時代の要請に応えるための促進に関する施策を総合的かつ計画的に推進するとまちづくりに密接に関係する取り組みを様々な分野

ともに、市街化区域内農地に関連する予算や施策をにおいて進めております。

通じ、都市農地の計画的な利用の実現を図ってまい

都市農地については、農地・山林等の新規開発かりますので、住宅・宅地行政と都市農地を活かしたら既成市街地内の低・未利用地等の土地利用転換へ

まちづくりに対し、皆様の一層のご支援とご協力をと宅地供給方策を転換する中で、市街地内の貴重なお願いいたしますとともに、皆様の益々のご活躍と緑地資源であることを十分に認識し、保全を視野にご発展を祈念いたしまして、新年のご挨拶といたし入れ、農地と住宅地が調和したまちづくりなど計画

ます。

―1―

●都市農地とまちづくり−第５４号

都市農地の活用めぐり3氏が講演『まちづくり実務者会議』の開催報告「都市農地を活用したまちづくり実務者会議」は、国から委託を受けて、先進事例の視察・報告及び講演を通じて、まちづくりに携わる行政・ＪＡの実務担当者及び都市農地活用アドバイザー等が、都市農地を活用・保全したまちづくりの取り組み状況、事業上の課題とその対応策を把握すると共に、まちづ
くりにおける都市農地の新たな位置付け、役割についての認識を共有し、これからのまちづくりへの事
業対応力の向上を図ることを目的に、下記の日程等
で開催しました。
参加対象者は、47都道府県及びＪＡ県中央会、三大都市圏の特定市及びそのＪＡ、三大都市圏以外の政令市・中核市等及びそのＪＡ、開催会場県、その会

場

名

近隣の市等及びそのＪＡ等の実務担当者、都市農地
活用アドバイザー等とし、全国で４会場217名の参加がありました。
同会議では、①先進事例地の見学、②地元行政及びＪＡ等のまちづくりの紹介、③国土交通省等からの情報提供、④学識者による講演が行われました。
講演は神奈川県、愛知県会場が東京大学大学院の横張真教授、奈良県会場が大阪府立大学大学院の増田昇教授、福岡県会場が長崎大学の渡邊貴史准教授に、お話し頂きました。
此の度、講演内容の要旨を下記のとおり取りまとめましたので、今後の事業活動のご参考にして頂くようお願いします。

開 催 日 時開 催 場 所

参加者数

神奈川県会場

11月22日（木）13時〜17時

秦野市：ＪＡはだの本所

74名

愛知県会場

11月７日（水）13時〜17時

安城市：安城市文化センター

50名

奈良県会場

11月16日（金）13時〜17時

橿原市：橿原ロイヤルホテル

51名

福岡県会場

11月30日（金）13時〜17時

福岡市：ＪＡ福岡市今宿支店

42名

縮退する都市と「農」
東京大学大学院新領域創成科学研究科 教授
本日の演題は、「縮退する都市と『農』」でございます。
一口に申しますと、私がこれまでやってきました
仕事は、農地等の空間をどう積極的に評価できるか、
位置づけられるか。特に「環境保全」というキーワードの中で、こういう農地がどういうふうに評価できるかということについてです。
最近、東京都の都市農地に関する委員会に入り、議論を始めたところですが、東京都の担当者が、少なくとも東京の農地に関しては産業という文脈だけではどうにもならない、新しい文脈を加えていかな
いと減る一方である、といっていました。東京都は、
オリンピックを開催しようと招致の一環として、東京の緑を倍増させる計画を持っており、今後都心に●都市農地とまちづくり−第５４号

―2―

横張

真

1,000haの緑を増やす、と石原知事がぶち上げましたが、一方で、このままだと、その面積以上の農地が向こう10年間に失われ、差し引きマイナスになってしまうということで、石原知事も議会で、東京の農地を積極的に守ると答弁しているそうです。
いずれにせよ、産業という視点だけでは都市農地を維持できない、新しい視点を加えていくことが問われていると私は認識しております。
さて、都市という存在ですが、これまでは「常に拡大するもの」というふうに認識されてきました。
この絵（写真１）は、19世紀のイギリスで描かれたものですけれども、当時、イギリスのロンドンをはじめとする大都市では、産業革命によって急速に都市が拡大するという現象が起きていたわけです。こ写真１First Garden City Heritage Museum 所蔵（著者撮影）

写真２ （写真１をもとに著者が作成）の絵が描いているのは、その都市からこうしたブリ
キの兵隊たちが、周囲の農村に向かって攻め込んでいっている。レンガの砲弾がどんどん農村部に打ち込まれて、農村を象徴する藁積みが、勘弁してくれといって逃げていっている。さらには、都会の煤煙がどんどん農村部に広がっていっている。こういう様子を描いておりますが、何も産業革命期のロンドンに限らず、おそらく日本も含めて世界中において、都市というのは常に拡大するというものであったかと思うんです。
ですから、都市計画は、一口でいえば、野放図に拡大する都市化を防いで秩序ある市街地をどう形成していくのか、というところに原点があったと言っても過言ではないと思います。
1955年から60年、すなわち高度経済成長がスタートした時分は、23区を中心にしてほぼ半径30キロ圏
内に人口急増地帯が集中しておりました。しかし、その後になりますと、人口急増地帯がどんどん外に広がりました。
この急速な都市拡大は、人口の急増に裏づけられていたわけです。1930年の日本の男女別の人口ピラ

ミッドは大変きれいな三角形でした。若年層ほど多く、高齢者ほど数が少ない。それが2000年はこうした姿になっています。大きなピークは団塊の世代で、その下に、団塊ジュニアとあります。釣鐘状の形が現在の日本の人口構成です。（図表１と２）
その結果、いま都市が小さくなっていき、すでに空洞化が始まっているような箇所というのも見て取れます。つまり、人口の減少とか超高齢化、さらにはいろいろな意味における成長の限界などによって、都市が縮退を始める。問題はここになります。この黒く抜いたところです（写真２）。ここを今後どういうふうに構想していくのか。これが、都市計画としても、あるいはこうした現実を迎え撃たなければならなくなる自治体の皆さんとしても、今後大きな課題としてのしかかってくるのではないかと私は考えております。
都市計画という分野はこれまで、都市が大きくなるのをいかに制御するか、というところに基本的発想を持っていたわけですけれども、裏を返すと、都市が小さくなるという現実に対しては、これまで何ら理屈を持ってこなかったということです。小さく

図表１（国立社会保障・人口問題研究所による）

図表２（同左）―3―●都市農地とまちづくり−第５４号

図表３

なるということは、膨らんだ風船がしぼむように、同心円状に市街地が小さくなっていくのかというと、たぶんそうではないでしょう。また、その縮退のあり方もいろいろなパターンを持つのではないかと考えます（図表３）。
非常に大雑把にそれを整理すると、１つには、この中京圏を含む三大都市圏ないしは主要な政令指定都市の縮退パターンは、中心市街地は再開発等によって、むしろ人口が増加していくということがあるのではないか。確かに一時的に再開発の途上で空閑地が発生したり低未利用地が発生したりするかも知れませんが、しかし、可及的速やかにそうした土地
は次の開発によって埋められていく。ですから、中心市街地は必ずしも空洞化することなく、むしろ再開発等によってその集積が今後も続く。
一方、縁辺部にあっては、老朽化した団地とかニュータウンが廃棄されるという意味における消滅が起きるわけですが、新たなニュータウンが造成されるということが同時に起きていて、消えることと新たに発生することが同時多発的に起きる結果として、人口は横ばい。ですから、中心市街地と縁辺部を合わせると、やはり成長がある程度継続するという縮退のパターンがあり得るだろうと思うんです。
それに対して、今度、地方の中核都市。たとえば
県庁所在地などにあっては、いわゆるドーナツ化、中心市街地が空洞化し、どんどん郊外部に開発が延びていく。こういったパターンが多分出てくるだろうと思います。
最後に、地方の中小都市。これがおそらく中心街も空洞化するし、縁辺部における新たな開発も見られないということで、ほんとうの意味で小さくなっていってしまう。過疎が進行してしまうといったパターンをとるのではないか。
こうした既成市街地における暫定的な低未利用地の発生とその利用ということが、課題として出てく●都市農地とまちづくり−第５４号―4―

ると思います。既成市街地内にさまざまな理由の下で、低未利用地が五月雨状に発生して、いつかある
程度のまとまりが発生する中で再開発にかかる。それまでの期間、暫定的にそこが空閑地になるといったような、そういうオープンスペースの発生及びその利用のあり方ということが、課題の１つと思うんです。
２番目には、市街地周辺の農林地が新たな開発によって食われていくという、これまでと同じようなことが継続すると思います。最後には、低未利用地が発生し、そのまま続いていく。
では、これらと、先ほどのいわゆる縮退のパターンとの間にどういう関係性があるかといえば、三大都市圏を中心とした政令指定都市等では、暫定的なオープンスペースの発生と、その市街地周囲におけるこれまでと同じような農林地の改廃が発生する。
地方の中核都市、県庁所在地等にあっては、相変わらず農林地が減っていくという現実が中心になる。
いろいろなパターンがあるにせよ、利用されない土地が発生してくるが、自治体の側に、じゃ、そこを公有地として取得して公園にでもしてくれ、ということが期待できるかといえば、当然これは無理な相談です。また一方、農業にもう一回帰ってきてく
れということを期待しようとしても、今の農業にそんな元気はもうないわけです。そうすると縮退で発生してくる空間地、低未利用地が非常に大きな課題になってくると思います。
そこで、いろいろ現地を調査したり研究をしている中で考えますのは、新しい農をここ（写真２の黒い部分）で構想できないだろうかということです。
新しい農とは、決して従来型の産業としての農業ではないものです。
１つには、市民農園に代表されるような非農家による農作物の栽培、あるいは樹林も含めた管理ということだと思うんです。それ以外に、たとえば環境保全ということをもっと意識して、具体的には気候の緩和、いわゆるヒートアイランドの緩和とか、あるいは景観の保全とか、物質循環、※バイオマスといったような環境保全に関わるようなキーワードの中でもって、新しい農のあり方を構想することはできないだろうか。
あるいは、私ども非常に今注目していることですが、「新しい形の都市農業」が構想できないだろうか。
消費地あるいは労働力の供給地としての都市との近接性を活かした、従来の枠組みとはやや異なる新しい都市農業のあり方を、考えることができないかと思っております。
最初に都市住民による農ですが、今、都市に暮らす人々が農作物を栽培するということは、日本のみ

写真３

写真４

ならず世界的な一つの潮流になってきております。
世界のさまざまな国の都市に暮らす人々が農作物をつくるというのは、いわば一種のブームになり始めているといって間違いないかと思います。
たとえば発展途上国とか、アメリカのスラムでは貧困対策として展開されるケースがあります。日本
でも日系のブラジル人とか、中国系の、不法滞在しているような方々が、いわば栄養改善の一環とか、家計の足しにするために、積極的に市民農園で農作物をつくり、それを売っているというような事実もあります。もしかしたら、今後少子化対策として移民が増えれば、浮上してくる可能性もあろうかと思います。
また、特に先進国では治療の一環として、農作物をつくる行為が重要視されているケースもあります。
アメリカのボストン市の中心部から２km程度のところに、手のつけようがない荒れたまちがありまし
たが、大々的な再開発の一環として、コミュニティ
ガーデンと称する、いわば市民農園のようなものを整備した。学校に通わなくなった子どもたちを集めて、更生の一環として農作物を栽培させ、できた作物を周囲の家庭に持って帰らせる、といったようなプログラムを展開しています。こうしたコミュニティガーデンが、アメリカの大都市ではあちこちで見られるものです。
東京の足立区内では、土地区画整理の保留地を暫定利用して、「エコプチテラス」と名づけた市民農園を開いています。豊島区の駒込近くでは、比較的大きな屋敷の跡地を、住民が働きかけて、その土地を使って農園を開いています。（写真３と４）
こうした暫定的な低未利用地を土地利用計画という観点から、むしろうまく利用した計画論が、必要になってくると思うのです。法制度を専門とする先生からは「別にこんなの大したことじゃないですよ、
難しい話ではございません」といわれました。

次に、環境保全。都市の農地、農業には環境保全上の役割の代表例としては、気候緩和、特に「夏の最高気温の低減」があります。都市を冷却する存在の一つとして緑地がある。中でも、農地が一定の役割を果たし得るんじゃないかという話です。
また、景観の保全であるとか、さらには災害時の避難場所や延焼防止といった、いわゆる防災的な役割。さらには、ごみを原料するというところにも、農地は寄与し得る。いうまでもなくレクリエーショ
ンや、生物の保全にも期待されるでしょう。こうした環境保全上の機能があることを内部化したような計画論を考える必要があると思われます。
まず、農地が夏の最高気温を低減する役割です。
田圃がどのくらい冷却効果を持ち得るのかということを、実際にフィールドで気温を測って、それで実証してみました。
実際に表面温度をセンサーで測定しますと、水田の表面温度は、真夏の最高気温が35度を観測するよ
うな日でも、だいたい30度から35度の間。一方、ア
スファルトとかコンクリートの表面というのは50度を超えるような表面温度になっています。この気温の低減効果を実測してみた例ですが、市街地と水田とは、だいたい２度ぐらいの気温差が認められました。最大で市街地の気温を２度低減する役割を水田は持ち得る、ということです。
水田の縁から次第に気温が上昇していくんですが、約150ｍから200ｍぐらいを過ぎると、ほぼ定常状態になる。たとえば東京ですと、東京のど真ん中にある皇居は大変大きな緑です。しかし効果はあまり変わりがない。皇居の持つ効果が享受されるのは、せいぜい皇居の縁から150ｍぐらいということです。
次に、今度はごみ減量という側面を含めた小規模
物質循環ということから、都市の農地がどういうふうに評価されるかという話です。
都市の中に農地があるというのは、いうまでもな―5―●都市農地とまちづくり−第５４号

写真５

写真６

く消費地と近接しているという大きなアドバンテー
ジを持つわけですね。堆肥の原料として生ごみを供給してもらいやすいという言い方もできるかもしれない。
実際にやっている例は、特に野菜くずとか果物の皮だけを分別して、それを回収して堆肥の原料にするというようなやり方をしています。油分及び塩分が入っていますと、良い堆肥はつくれませんので、残飯を混ぜ込んでしまうわけではないのです。東京
都下のとある自治体をケーススタディにいたしまして、残っている農地を拾いだし、その農地の周囲にどういう住宅が分布しているのか、それがどういう世帯で、平均どれくらいのごみを毎年出すのかというデータを取り、そのごみの中に含まれる肥料分を窒素でカウントしました。一方で、一般的に作付けされる農作物を前提に、年間どのくらい窒素肥料を要求するのかということを求め、両者の関係性の中で、どのくらいの窒素肥料分が賄えるかということを評価してみたものです。その結果は十分以上の肥料分が賄えてしまうという結果でした。
実際にやっている例としまして、オーストリアのウィーン市がございます（写真５）。ウィーンは、オーストリアの首都で、人口200万を超える大都市です。
このウィーン市の周囲には、グリーンベルトがあり、特に東側一帯は農地を全部グリーンベルトとして指定している。ウィーン市内で発生する有機性の廃棄物を堆肥としてコンポストにして、それを還元していくというシステムをすでに導入しております。そして、市内で発生した生ごみ及び、たとえば刈り芝残渣とか、あるいは街路樹等の剪定枝、こういうのを一括してバイオマスとして集めてきて、堆肥化し、農地に還元するというシステムを始めています。実は私も現地調査してきましたが、担当者は非常に自慢しており、非常にうまくいっているという話でした。（写真６）

最後に都市農業に話を移したいと思います。ここでいう都市農業というのは、従来型の農業とは違って、やや違う形の農業を指しております。特に定年退職されてすぐのころ、いきなり退職というのは受け入れがたいと思われる方も多いかと思うんですね。
そういった方々が、最初は市民農園等で耕作されていたりするのですけれども、次第にセミプロ化していくという例が東京の国分寺市にあります。ここでは熟練者の方々が増え、組織をつくって、周囲の農家に援農に出かけています。農家も次第に依存するようになり、なかには全部任せるケースも出てきています。
農政の方にこういう話をしますと、こんな都市住民、しょせん10年でしょ、とおっしゃる。でも、10年といえども、安定供給されるならば、一つの勢力として認めていいのではないか。また、こういう方々は都市に暮らす消費者だったわけですから、今都市の人は何を求めているかとか、非常に鋭敏に反応するので、こうしたノウハウや力を活用できると思います。
以上を総括すれば、さまざまな農が混在する、いわばガーデン、農園があるゾーンとして、郊外を考えていこうということ。そのときには、市街化区域内の暫定的な低未利用地というのは、確かに市民農園的な利用が想定されるでしょう。一方、同じ市街化区域内の残存農地の中にも、新しい都市住民と農家との共同による新しい農が展望されるところもあるかもしれません。環境保全の下に位置づけられるものもあるでしょう。さらに、調整区域内の残存農林地は、都市住民の援農等によって新たな都市農業が展開されたり、環境保全の中で位置づけられる。
こうしたさまざまなメニューは、生活という文脈の中に位置づけられ、この２つの文脈が交差するとこ
ろに、さまざまなメニューが想定されるということがあるのではないかと思います。

●都市農地とまちづくり−第５４号―6―都市農業の実情と今後のまちづくりに向けた留意点
増田

大阪府立大学大学院生命環境科学研究科 教授
図表１

私は都市の中における緑地政策みたいなことが専門です。その一環として農業を扱うという形になり昇

農村環境の崩壊◇都市化の影響

まして、もう10数年「都市農業をいかに保全していけるか」をテーマに研究を続けています。大阪府では農林水産審議会の会長をしております。大阪府も、
2007年の９月議会で都市農業、大阪独自の農業政策の条例をつくり、2008年４月から施行します。その◇生産活動の低下（経済基盤の崩壊）中で、特に農空間保全活用では、市街化区域内農地も含めて、どういう農空間の保全活用ができるかという取り組みをやっております。
農政の一番大きな転換期は、基本法の中で「都市」◇生産技術の革新という言葉を初めて使った10年ほど前の基本法の見直しのときです。その中で農業の多面的機能が着目されて、一定の資本投下をすべきかどうかという話が出てきました。
図表２

今現在の状態は、都市住民のふるさと回帰とか、農地の転用状況

あるいは環境保全志向とかいうような話の中で、市

単位：ha

民農園、体験農園、産直、地産地消、食育、新規就

年 次

面 積

住 宅

工 場

516
405
459
320
215
228

200
139
106
130
73
74

50
47
66
35
8
3

農とか、農村移住といった事柄が、まだ総トータル
昭和55年
昭和60年
平成２年
平成７年
平成12年
平成17年

の数は少ないですが、出てきています。
農家の方の意識も、むしろ農地を売却せずに、あるいは農業を通じて、企業化できないかとか地域経学校･
道路水路 その他
公共施設
62
22
18
1
10
9

34
52
39
3
20
13

170
145
230
151
104
130

区

域

市街化区域 市街化調整区域等

411(80％)31(77％)
353(77％)269(84％)
154(72％)
158(69％)105(20％)94(23％)
106(23％)51(16％)
61(28％)
71(31％)
大阪府農政室調べ

営ができないかというような動きも存在しています。
必ずしも全部ではないですが、体験農園をやるとか、
ファーマーズマーケットをやるとか、農家レストラ

くなってきています。「その他」というのは俗に迷惑ンをやるとか、農家民宿だとかグリーンツーリズム

型施設と言われる資材置き場、あるいは青空駐車場

だとかいう中で、多面的価値を経済価値に転換してです。資材置き場は、名目上は資材置き場ですが、いくということにも意識が向かいつつあると思いま

産廃の置き場的な状態になる悪い状況がでてくるケ

す。

ースもあるということです。

そういう中で、農家は土地活用対策を考えたり、

たまたま４年前、堺市の市議会が全会一致で、市税金対策が課題になっていたり、農協の担い手対策

街化調整区域に発生する資材置き場を何らかの意味とか、営農環境としての周辺対策が課題になっておで抑制できるような手段はないか、手段を講じなさります。市民に関しては、宅地需要が減少して、環い、ということがだされ、どうしたらいいかという境農業への関心が高まっていますし、目に見えない研究を頼まれて調査をした基礎資料（農地転用の推

都市農地の貢献に気づき始めています。

移）です。

今もまだ、農地転用は進んでいます。ただし、宅この1990年から2005年までの農地転用を見ますと、地化の圧力は減りましたが、新たな問題が発生して明らかに1997年から98年のあたりで、ガクッと件数います。たとえば1955年の農地転用は、住宅が主体は減っています。ただし、その中でも露天駐車場とですが、平成12年ぐらいから、「その他」が非常に多

露天資材置き場の割合が大きくなっています。建築―7―●都市農地とまちづくり−第５４号

させる可能性もあると思います。
環境学習をするとき、農家の人がインストラクタ
ーの役割をして、その参加費という形で収益、収入を獲得できるような仕組みがうまく成立できればと思います。その面で都市農業は消費者と近接、多くの消費者が真横にいるということが大きな利点です。
今回、大阪でつくった都市農業・農地に対しての支援施策は、市街化区域内農地にも適応しますし、調整区域の白地農地でも対象とします。それは公益的機能を発揮しているという意味と、もう１つは、地産地消の仕組みをもっと公的支援しながら展開し
図表３

農地転用の推移ようということです。
穴抜きの袋地的な農地が発生するのは、集落全体

行為を伴わないものですから、開発規制ができず、としての土地利用の仕組みをどうするのかという議

大きな課題になっています。大都市圏ではこういう論がされずに、１筆単位の活用が起こってしまうか状態が至るところで起こっているわけです。

らです。

これは露天資材置き場のような土地負担力の弱い

また農村の価値を高く売ろうと思ったら、管理の施設で発生するわけで、今、堺市で議論しているのしやすさというよりも、むしろ風景とか保健休養的は、まちづくり協議会みたいなものをつくって、地価値を高めていくような、デザインの質を高めてい権者なり地区住民の方々が何らかの協定をして、そくことが非常に大事になります。私がなぜ、ランドの協定を市が認めていくような仕組みを整備しないスケープという専門領域から、このごろ農村再生とと対処が難しいということです。それはまさに、自かいう仕事に関わり出したのかも、そのためです。

分らの住んでいるコミュニティを皆が認識して、将農業の基盤整備が農業の生産的価値だけに着目し生来にわたって環境を保全していくという意識が高ま

物への配慮が欠落した形で展開してきましたが、今らないと、どうしようもないということです。

後はデザインという視点も非常に大事になってきます。

都市農地に対しての都市住民側の環境的価値に対する意識が非常に高まっていますが、一方、農地はそこで一番問題なのが、維持管理し、運営してい

どうやって維持していくかという課題があり、これくための仕組みです。これは都市再生や農村再生でがうまくマッチングできれば解決策が見つかっていも言われており、枠組みがきっちりと確立されていくのですが、まだマッチングしていない状態です。

かないと、持続性とか健全性が担保できない。環境へ配慮をするということは当然です。

今、我々が農地に期待しているのは媒体としての緑。農地を媒体物として、たとえば教育の媒体物として農地が使えないか、あるいは交流とか文化再生、
福祉、商業展開などにも農地が使えないかということです。すでに農村集落の中で農業用水路を防火用水として使うみたいな協定をやっているところもあります。安心を担保するための農地の媒体物としての意味。このあたりに、都市農地の新たな使い方が求められているのではないでしょうか。
たとえば小学校が総合学習で借地をして農業をやっているところもありますし、子どもエコクラブ的なところが農地を借りて農業体験を行っていますし、福祉団体がやっている例もあります。こういう媒体としての農地の使い方、環境学習とか食育とかが、

図表４

外部経済価値に置き換えられれば、都市農地を持続●都市農地とまちづくり−第５４号―8―

金岡町の農業動態

要するに地域共同社会というものも成立していな

かりますし、幹線道路と言えない府道レベルの沿道い状況で、どちらかというと個々人の思い入れだけでも、虫食い状の開発が入ってきています。

でやっているレベルです。経済面、経営として成立

最初に、皆さんの土地利用の意向を聞いてみまし

していないと、あっという間に持続性がなくなってた。次世代も大事だから中学生にも聞くというので、しまいます。農地活用といっても、儲ける仕組みを３世代に聞いています。農家と中学生と非農家と。

きっちり考えないと成立しません。ここの突破口を意向はほぼ一緒です。大体５割強の方が、農地としどこに見出すかという話です。

て効率を上げるとか、農業的土地利用を主として使

そこで、まちづくりの視点から事例を話します。

うとかです。中学生はやっぱり、一部都市的土地利

地下鉄の御堂筋線が千里中央から新大阪、梅田を経用を望んでいる形ですけれども、５割から６割ぐら

由して終点のなかもず（中百舌鳥）駅があり、１駅

いが農地保全を望んでいるというような状況です。

戻ったところに新金岡という駅があります。ここで農業との関わりで、「農業を義務的にやっている」

お話をする金岡町はこの駅の近辺に位置します。大というのが出てきています。農家１軒ずつに、親父

阪中央環状線という大阪を取り巻いている道路もしさんの分と、奥さんの分と、子息さんの分で、別々くは阪和道にも隣接しています。そういう都心部でに答えてくださいとしました。奥さんの意向が一番

穴抜けの調整区域であります。この地区の30代、40

よく反映されますから、旦那の意向よりも奥さんの代の中堅層の農家の担い手が、このまま放っておい意向が大事だなというので、そんなアンケート調査

たら自分達のまちはスプロールでグチャグチャになをしました。

ってしまうとして、良好な環境を担保しながら、土世帯主の方は、70％強まで農業を「好きでやって地活用を考えられないかと動き出した事例です。近いる」と「義務的にやっている」。女性の方は「好き所に大阪府立大学があるので、私も協力して、まちでやっている」が少し減っているわけです。次世代づくりを手伝っています。

になると５割ぐらいまで減ってきます。全体としてこういう状態になっていて、３分の１が義務的にやっています。これは相続税納税猶予を受けているか
らということです。次に、地域全体の土地利用をどうするかということでは、「農地と都市が半々ぐらいまで」というのまで含めると世帯主では農地主体の土地利用が90％ですね。女性で80％、次世代で75％です。大体トータルとして８割の方が、やっぱり半
分以上は農地が残ってほしいと思っており、一部、
都市的土地利用が入ってほしいということです。世
帯主の方は、７対３ぐらいまでで、３割ぐらいだったら都市化してもいいけれども、それ以上はいやだ

図表５

土地利用の動態（空間）1968年の線引きの直前が図に示すような状態で、竹之内街道沿いの集落です。非常に裕福な集落です。
金岡神社というのがあって、1970年はほぼ農村集落の状態のまま。中央環状線が一部建設途上のときです。
それが現在はどうなっているかというと、上図に示しますように線引きが導入されています。ここの集落の方がこの農地をほとんどお持ちです。この集
図表６

落を含む市街地が非常に拡大しているというのがわ―9―

将来の農地利用意向（複数回答）●都市農地とまちづくり−第５４号

え体験をさせました。またため池ののり面のネザサと言っているのがやっぱり一番多いですね。
将来の農地の利用に対しての意向では、次世代の方は貸し農園が高い。それに対して世帯主の方は、群落を全部コスモス畑に変えて、風景を魅力的なものに変えるというイベントもやりました。

60代後半から70歳代ですが、直売所みたいな形で、私も講演会や調査をしたり、資源の発掘調査でま農業生産での収入を期待しています。あるいは、環

ち歩きをして、やっと2002年ぐらいから、まずまち

境農業に変えていく考えです。女性で高いのがセラづくりの理念を共有しようとしました。最終的にはピー農園や季節感あふれるお花畑づくりとか、福祉

約３年かけて、まちづくりの理念を決めました。豊

農園的な形で使いたいということです。

富な地域住民の個性と能力を集め活かしみんなで地そんな意向も踏まえながら、周辺の都市住民はど域を運営していく、また地域の宝物を守りまちの個

う思っているかとか、まちづくりの担い手である30

性を磨く、農地を整えつつ暮らしを支える都市的な代後半から40代の事務局の方がどうやって成長して利用にも一部応えよう、次世代を担う子どもを地域いったらいいか、まちづくりが徐々に進んでいきまの財産として活かし育てていこう、といった柔軟なした。

理念をつくり、やっと地域合意ができたのです。

最初はただ畦道で村の将来を心配しているだけでさらに地域合意を経て、最終的には土地利用のビあったのが、とりあえず30代後半から40代の方が15ジョン作成、集落内の環境改善の進め方など議論し人ほど集まって、金岡まちづくりの会をつくり、まました。この地域ではかなりの部分で、農地の地権ずは農家の意向調査をやってみようとか、地域全体

者じゃない人が生活しています。2,000世帯ぐらいあの農空間を知ろうとかいうことでスタートしました。

って、農家が大体150世帯です。従って、この都市住一方で、大阪府で農空間の保全を支援する仕組み

民があっちを向いてしまうと、まちづくりが成立しに関して私が部会長をしながら指導していたものでません。そこで環境改善としては集落内の緑化といすから、それの第１号の適用エリアにできないかとう形で、都市住民ともども一体的にやっていきましいう説明会をこの地域でしました。堺市もそれに乗ょうと暮らし部会を設立し、主に農地のあり方を考り、まちづくり推進協議会という形で認定されました。それには、私のところの大学と大阪府の農政と堺市の農政、堺市の都市計画部局にあるまちづくり
支援課、地域としては事務局の若いメンバーと連合
自治会とＪＡの協力会と水利組合などで組織をつくって議論しようというところまで展開したということです。
その中で、勉強会や二次調査、啓発も兼ねたイベ
ントを数多くやりました。事務局のメンバーが地権者と話をして遊休農地を借り、そこで子どもに田植

図表７

土地利用ビジョン形成期

える農業部会ともども議論を進めてきました。
そういう中で、土地利用のビジョンを決めました。
農地が集合する地区の中央に都市計画道路が決定されており、いつ事業化されるかによって、また議論になりますから、このＣのエリアについては、暫定利用区域とし、当面農地保全プラス環境保全区域としました。当面、虫食い状の開発は絶対皆で抑制し、
写真１

まちづくり理念の形成期●都市農地とまちづくり−第５４号

都市計画道路の事業認可があるような状況になった― 10 ―

ら、もう一度土地利用のあり方を詰めることにしてしなさい。残りの100万円は府が出します。そんなこいます。

と言っても、100万円の補助裏を地域では出せないでこの取り組みの中で、このCエリアには最大で10数すよね。そこで、これまでやってきた、まちづくり

筆不耕作地がありましたが、今現在は不在地主の１協議会へのまちづくり活動助成金として100万円を助

筆だけを除き、残りは協力して学習園等として耕作成してもらうこととしました。まちづくり協議会でしています。

討議した回数やイベントの回数などを記録し、そのＡとＦは市街化区域内農地ですから、計画的に市活動に対して100万円の助成を受けるというもので街化を誘導していくとしました。ただし、生産緑地す。従って、トータルとしては、地域からの出費を法が打たれているので、故意に解除できません。計せずに、農道、道普請をやるという仕組みで、未接画的にやらないと、虫食い状にやったらだめですよ

道農地を解消しながら、結果として不耕作地を１筆ということは、皆で合意しました。

にしたということですね。

Ｂは比較的広大な農地が残っていますから、農地

府はいっさい地域での地権者間の調整に関与せず

保全、集団的農業をするようなエリアとして設定しに、ルートを地域のまちづくり協議会で検討し、後ました。Ｂは虫食い状のところがありますので、は出し合い道に合意した区間から施工しますとなり生活を支えていくための施設と農業のアンテナショ

ました。最初の１年目は、みんな眉唾もので、合意ップ的な施設誘導みたいなことはできないか考えてする区間が少なくて、力技で地元の方々が調整しま

いくとしました。

したが、２年目、３年目は、至るところで手が挙がＥについては、２つの考え方がなかなか最終的に合意できずに、一方は農地保全、一方では都市とのるという状況になりました。道普請の施工には学生も手伝いに行きました。
ここ７〜８年の活動を、毎年農水省のやっている調整地区みたいな形での住宅開発としました。
以上のように土地利用ビジョンが合意できまるで
５年間ぐらいかけて議論を重ねてきました。このよ「豊かな村づくりコンクール」に応募し、07年に農林水産大臣賞を受けました。
以上の事例から何を言いたいかということです。

うなまちづくり活動を通じて遊休農地の解消には非皆が自分らの農村、集落環境の変化に気づかなくな

常に役に立っているというような状況です。
遊休農地を発生させないために大阪府にも裏技的ってしまっているので、まずそれに気づいてもらい、な助成制度を考えていただきました。穴抜けの市街

もう一度地域共同社会を再構築することが重要です。

化調整区域では農業基盤整備ができません。道普請

次いで、将来のビジョンを持ちながら、使えるとこ事業というのを起こしていただいて、無接道で軽ト

ろは使う、残すべきところは残すということをやっラもトラクターも寄りつけないような農地に、水路ていかない限り、個々の地権者が一本釣りされてしに蓋をかけて、皆の出し合い道で農道整備をするとまい、結局、袋地が発生してしまう。あるいは、ト

いったような事業です。まずは200万円の農道整備をータルとしての地域の価値が低下してしまう。そうやります。そのうちの補助裏の100万円は地元で準備ならないようにしようということです。こうしたま
ちづくり活動をする地域を何か所かつくっていこうと大阪府とも話しています。
最後に、農業経営そのものについては、１つは生きがい就農型みたいな話で、年金収入があれば一か
月４〜５万円の収入があるような経営、年間50万円
ぐらい収益を上げたらいいよというような農業も今
後の高齢社会の中では有効ではないでしょうか。
以上ですが、宅地化農地の活用の話よりも、むしろ今求められている環境的資産としての農地を担保しながら、その経済的価値みたいなものをいかに生み出し、地域再生に繋げていくための一つの手がかりということで、話題提供をさせていただきました。

写真２

道ぶしんでみちづくり― 11 ―●都市農地とまちづくり−第５４号

都市農地を活かしたまちづくりに向けて
長崎大学環境科学部 准教授

本日は、まずなぜ都市のなかに農地が必要なのか、

渡邊

貴史におこなわれております。

一体どのような農地を都市のなかに維持していくべ

一方、日本、イギリス、アメリカ等といった先進

きなのかについて、ご説明いたします。次に、そう諸国において都市に農地が必要とされる理由は、安した農地をどんな人や組織がどのように活用するこ

全・安心な食料供給やアメニティの提供といった根とによって維持していけば良いのかについて、ご説源的な欲求を満たした上に生じるより高い次元の欲

明いたします。

求を満たすためといえます。安全・安心な食料供給

都市農地に対する一般市民の関心は高く、それはやアメニティ提供といった言葉で表される農地の役政策にも反映されております。具体的には、1991年

割は、環境保全機能とも呼ばれ、どのような機能がに生産緑地法が改正され、農業生産上の価値が認めあるのか、どの地域でどの機能が高く評価されるのられ、地方自治体はそうした目的を達成するためにかについて、これまでに様々な研究がおこなわれて助ける責務が課せられることとなりました。また、きました。

1999年に制定された食料・農業・農村基本法のなかで都市農業の振興が位置付けられました。

図−１は、そうした成果の一つである農地の環境保全機能を整理したものです。農地の機能は、大きこのように都市農地の必要が認められております

く農地に不可欠な食料生産機能のほかに、土砂崩壊

が、「都市環境を形成する役割」などといった抽象的防止・土壌浸食防止・水かんよう・水質浄化・大気な表現からは、一体どんな役割を持った農地をどの

浄化・大気組成調節などといった国土保全機能、景ように活用して残していけば良いのかを想像するこ

観保全・気候緩和・保健休養（観光・レクリエーシとは困難です。

ョンとしての場の活用）・居住環境保全（騒音の減そうした疑問に応えるために、私は、微力ながらも色々と考えてきました。

衰、プライバシーの確保など）といったアメニティ
保全、生態系保全・生物種保護といった生物・生態

まず、なぜ都市のなかに農地が必要なのかについ

系保全機能に分けられます。

てご説明いたします。ひとくちに都市農地を必要とこれらの機能のうち、先ほども述べたように人々する理由といっても、国家の事情によってだいぶ異なるようです。そうした多様な事情は、大きく発展途上国と先進国とにまとめられると考えられます。
発展途上国において都市に農地が必要とされる理由は、食料確保と雇用対策といった生きる上での根源的な欲求を満たすためといえます。たとえば、キューバでは、ソビエト崩壊によってソビエトからの食料供給が止まった上にアメリカによる経済封鎖によって、深刻な食料不足に見舞われた結果、これまでの輸入依存体質からの脱却を余儀なくされ、都市農業の振興に躍起になったという経緯があります。
キューバばかりでなく、アフリカ諸国、フィリピン、
インドネシアといったアジア諸国、またはロシアにおいても、その事情に若干の違いはあるかもしれま
せんが、食料供給・雇用対策として都市農業が盛ん●都市農地とまちづくり−第５４号― 12 ―

図−１

農地の環境保全機能

に触れる機会が多い都市農地では、食料生産と景観保全機能の発揮が期待されます。実際、有識者に対するアンケートでも都市農地では上の２つの機能を発揮す
ることが特に期待されていることがわかりました。
そこで次は、これら機能がなぜ関心を持たれているのかを詳しく説明したのちに、どのような農地で機能が強く発揮さ
出典：国土交通省「陸運統計要覧」により作成れるのかについてご説明したいと思います。
まず、食料生産機能に関心が持たれて

図−２

農産物の品目別平均輸送距離のうつりかわり（1965-2000年）いる理由としては、昨今の中国の農薬問
題、安全性に関する情報隠しなどをきっかけとした、を推進する上で打ってつけな土地であることがわか

安全で安心な農作物に対する関心の高まりが挙げらりました。

れます。このような状況を受けて、有機農産物認証

次に、都市農地の景観保全機能です。この機能に制度など安全で安心な農作物であることを制度で保対する関心の高さは、国や地方自治体によっておこ障しようとしております。しかし、これらの制度になわれている様々な取り組みが物語っております。

よる表示は、安全性に関する情報隠しもあって、表国は、2006年６月に景観法を制定しました。同法は、示そのものに疑問を持たれていることがあります。

景観保全上重要な地域に景観区域、景観地区もしく

こうした消費者の意識を背景に、近年、消費者のは準景観地区を指定するものです。また、地方自治

身近に存在する農地で生産された農作物が注目され体の主な取り組みの一つとして、たとえば、東京都ております。このような農作物を購入・消費するこ

世田谷区の地域風景資産が挙げられます。地域風景とで成り立つ関係は、地場流通と呼ばれ、消費者が資産とは、「わたしたちの住む身近な地域の中で、大農作物の安全・安心を実感する上で、適切な方法だ

切にしたい歴史や環境、生活・文化などを表わす風と考えられます。農作物が地元で流通することは、景」のことで、2001年12月に市民の公募によって、安全・安心の問題ばかりでなく、環境への負担を少36件が選ばれました。写真−１は、選ばれた景観のなくすることにもつながります。地球温暖化の原因一部です。写真のなかには、野菜畑や農地と屋敷林として、自動車等の輸送機関によって排出されるCO2がセットになった景観など、農業的な要素が含まれが大きく寄与していることは、ご存じだと思います。

ており、農地景観に対する都市住民の関心の高さを

図−２は、貨物自動車の品目別の平均輸送距離です。
野菜・果物をみると、1965年は24.1kmだったのが、2000年には99.3kmと非常に増加しております。こうした輸送距離を減少するためには、都市農地の食料生産機能を活かして地場流通を推進することが望ましいと考えられます。
仮にこのような方式で消費者に必要な食料を生産するならば、年間を通じて多品目の農作物を生産できる農地が必要だといえます。こうした機能を都市
農地が持っているか否かを検証するために、首都圏の市街化区域内農地の食料生産機能について、土壌条件から評価しました。その結果、多くの農地が多品目の農作物を生産する上で適しており、地場流通― 13 ―

写真−１

世田谷区「地域風景資産」に選ばれた景観●都市農地とまちづくり−第５４号

示すものだといえます。さて一体どんな特徴を持っている都市農地景観が景観保全機能を発揮するかを考えるために、都市農地ではありませんが、地元住民による水田・畑地景観を評価した研究を紹介します。まず評価してもらう代表的な水田景観を、地形と土地利用から５タイプに分類しました。そして、これら５タイ
プの景観を、地元住民に現地において評

図−３

開放性の評価と農地の広がり（奥行き）との関係価していただきました。
その結果、もっとも好ましい景観として評価されで、どれだけの規模があれば良いかを検討するためたのは写真−２でした。この写真の景観が好ましいに、開放性と農地の規模（奥行き）の関係を心理評と評価されたのは、水田の広がりがもたらす開放性、価実験から明らかにしました。図−３は、実験結果

周辺の山地（森林）がもたらす自然性、そして水田です。横軸が奥行きを、縦軸が開放性の評価値を表と山地（森林）の組み合わせが良いからとのことでしております。この図から、奥行きが大きくなりすした。実は、畑地景観においても、同様の特徴を持ぎると開放性の評価値はそれほど増えないことがわ

つ景観がもっとも高く評価されました。

かります。つまり、ある程度の面積があれば、大面積の農地と大きく変わらない開放性が得られるといえます。
次に考えるべきことは、今お話しした環境保全機
能を発揮する農地を、どのように活用していけば良いかです。農地の活用に関わる主な人や組織には、行政・農協、農家、都市住民などが挙げられます。
ここでは、農家と都市住民に着目して、今後の都市農地活用の鍵を握ると考えられる活動を紹介したいと思います。
まず農家ですが、都市農家が目指すべき方向には、
従来路線である市場出荷を主体とした生産特化型と

写真−２

もっとも好ましいと評価された水田景観

都市住民と関わる農業活動をおこなう都市住民交流型があると考えられます。都市農地を活かしたまち

これらの結果を踏まえると、景観保全機能を発揮づくりに、都市住民の理解と協力が不可欠なことをする都市農地景観からは、開放性と自然性が感じら

考えると、都市住民交流型の農家は重要な位置にあれることが重要です。開放性が感じられるためには、ると考えられます。こうした問題意識を背景に、東大面積の農地を確保することが必要となります。自京都の農家の都市住民と関わる農業活動（直販、市然性を感じられるためには、常に作物に覆われてい

民農園、有機性廃棄物の堆肥、学校給食、学童農作

るよう作付けのローテンションに配慮するとともに、業体験）の実施状況を調べました。その結果、約半農地の背後に緑地がみえるよう農地の周囲にある屋

数がなんらかの都市住民と関わる農業活動をおこな

敷林等の緑地と一体的に保全することが望ましいとっていました。具体的には、「直販体験単独型」（直いえます。すなわち、都市農地が景観保全機能を発販もしくは学童農作業体験を実施）が約30％、「農園揮するためには、農地単体にくわえて周辺環境との堆肥単独型」（市民農園もしくは有機性廃棄物堆肥を関係にも配慮することが重要だということです。

実施）が約10％、「直販農園堆肥複合型」（直販と市

しかし、零細規模が多い都市農地において大面積民農園もしくは有機性廃棄物堆肥を実施）が約６％、を確保することは簡単なことではありません。そこ「直販給食体験複合型」（直販と学校給食もしくは学●都市農地とまちづくり−第５４号― 14 ―

童農作業体験を実施）が約７％、「複合型」（直販と目を栽培できるように立案された指導計画のもとで市民農園さらにいくつかの活動を実施）が２％でし決められております（図−４）。栽培指導は、土・日た。どのような活動をおこなっているかをさらにく

曜日に、おこなわれています。

わしくみるために、ここでは、先ほどの類型のうちこうした取り組みに対して、Ａ農家が所在するB市「複合型」にあたるＡ農家の活動について紹介いたしでは、助成をおこなっています。具体的には、施設ます。労働力は、４名の専従労働力がおられ、後継整備・管理運営費として、10,000円/１区画・年を支

労働力もご子息を確保されております。ご子息は、給しています。このような助成がおこなわれている

会社に勤務されておられましたが、農業の方が面白のは、多くの利点があるからです。

いということで、就農されました。農地は、畑地を利点としてまず挙げられるのが、農業経営の安定

約１ha所有され、そのうち約80％を生産緑地に指定化です。Ａ農家に限りませんが、農業体験型市民農

されておられます。その農地において、約20品目の園の園主の方は、農業収入に匹敵し農業経営として野菜を栽培しております。都市住民と関わる農業活成立するといわれます。都市住民と良好な人間関係

動の実施状況ですが、約20品目の野菜は、農協が開を築けることも、利点として挙げられます。具体的設している直売所で販売しておられます。農業体験には、農園での指導等を通じてこれまであまり知り型市民農園を開設され、地元の小学校３校に学校給合えなかった都市住民と知り合えることです。そう

食用の給食を供給されておられます。そうした児童

した付き合いが、花見をしたり、温泉旅行に行ったに対して、学校給食ばかりでなく水田を活用した学

りと農園外での付き合いに発展し、それがとても楽

童農園を通じて関わっておられます。農作業ボラン

しいとの指摘がありました。こうした良好な人間関ティアは、昔は受け入れていたそうですが、手一杯係を築く場としての機能は、農家と都市住民ばかりなのでやめているとのことでした。

でなく都市住民同士にも作用しています。とくに、

さて、これらの活動のなかで注目されるのは、農会社をリタイアされた、あるいは独りくらしをされ業体験型市民農園です。Ａ農家の農業体験型市民農ている高齢者には、貴重な対話の場といえます。こ園は全体面積が約10ａ、１区画30m で、31区画あり

うした観点から農業体験型市民農園をみると、農業ます。利用料金は15,000円です。15,000円には、農業

経営の安定、都市住民の農業理解といった目的に収指導料と栽培された野菜料金が含まれています。そまらない良好な福祉環境を形成する場として機能しこで栽培する農作物は、A農家が作成した年間約20品ているといえます。

■平面図■年間作付け計画

2

凡例：1:日陰棚

2:物置

3:トイレ

図−４

4:水場

凡例：H:播種□:収穫

Ａ農家による農業体験型市民農園の平面図と年間作付け計画― 15 ―●都市農地とまちづくり−第５４号

しかし、問題点もあります。それは栽培指導等を活動されている理由は、次の３つにまとめられまおこなうのに手間がかかり、しゃべることを不得手す。第１は、農作物の栽培技術の向上です。第２は、に感じる人には大変なことです。また、家族の協力

土に触れることで農地と農業が有する機能を享受し、が求められることも問題点として挙げられます。た

共同活動を通じて良好な人間関係を形成することでとえば、雨が降ったときに、農園利用者から「きょ生活の質の向上を図ることです。集団で活動していうは農業指導をおこなうのか？」といった電話がかるのは、こうした理由によるものです。第３は、地かり、それに応対しなければいけません。ですから、

域農業を助けることで社会に貢献したいことです。

世帯主ばかりでなく奥様や子供などいった家族の農農家と一緒にやっていこうとする協調の姿勢は、自園運営に対する理解と協力がとても重要です。

身の活動を良好な地域の形成に役立てたいとする思都市住民と関わる農業活動は、都市農地が有するいによるものなのです。これら３つの理由から見透

環境保全機能を引き出し、良好な地域環境を形成すかされるのは、農業活動に従事することで自身の生る上で、大きな役割を果たすでしょう。しかし、都活を豊かなものにしたい、すなわち、自己実現に対市住民と関わる農業活動をおこなう農家は全体の５する強い意志です。

割であり、残りは何も活動していない農家です。ここうした農的活動が抱える課題は、農作業技術、れらの農家のなかには、生産に特化した農家が含ま

道具、農地そして仲間といった農業活動をおこなう

れているかもしれませんが、生産に特化せず都市住ために必要なものを入手する場の不足です。このよ

民と交流しない農家が少なからず存在することが想うな課題を解消するには、市民農業大学のような農定されます。こうした農家が有する農地を活用する作業技術の取得を支援する場をつくることが必要で方法の一つとして、都市住民による農業活動が関わす。仲間は、場さえあれば、先ほどの例のように参ることが考えられます。

加者の皆さんが自発的につくられるのではと思われ「農家の農業生産」と「都市住民の趣味的・園芸ます。

的な農作物栽培」とに分けるのが従来の都市農業の以上から、「都市農地を活かしたまち」の姿として、見方でした。しかし近年、集団で農作業をおこない高い農業生産力を有するある程度の広がりを持った

農作物を販売する都市住民といった新しいスタイル

農地を、屋敷林等の周囲の緑地と一体的に保全し、がみられるようになりました。

良好な景観とする。これらの農地を用いて、農家はそうした活動を私たちは「農的活動」と呼び、実都市住民に、直販・市民農園・学校給食等の活動を

施状況を東京都国分寺市で調べました。その結果、通じて、年間にわたり安全・安心な農作物を提供す

同市には、農作業技術を学びたい人のための講座

る。一部の都市住民は、市民農園・市民農業大学等（「国分寺市市民農業大学」）が設置されており、そので農作業技術を身につけ、高齢化等で利用されなく講座の修了者を母体とした活動をはじめ、いくつかなった農地で農業をおこなう。このような活動は、の活動がみられました。

様々な人々との出会いや「やりとげた」、「地域の役

たとえば、Ｇ会の活動は、講座修了後、同期生同に立った」という気持ちをもたらし、豊かな生活を

士で農業をおこなえる場を探していたところ、農業実感させる、といったものを思い描けるかと思いまの継続を困難に感じていた75歳の女性から5400m のす。

2

農地を借り受け、はじまりました。31人が週に２回

このような姿について、現状をご存知の皆様には、

関わり、年間約70品目を栽培しております。農作業

極めて特殊なケースと感じられることでしょう。しは農家との共同で、トラクター等の機械操作は農家

かし、都市農地への関心が高まっている今、これまの関係者の方がおこなっております。作った物は、でに紹介した特殊とみられがちだった農地の見方や自らが消費するとともに庭先直売所において販売さ取り組みを、生活の豊かさを実感できる社会づくり

れています。上記の活動以外にも、会誌の発行や遠に欠かせない手段として、一般的なものとする努力

隔地（例：長野県のリンゴ農家）での援農など手広が求められていると感じられます。

くおこなわれております。

●都市農地とまちづくり−第５４号― 16 ―

平成18年度

都市農地利活用研究会報告（その2）農住組合型区画整理手法に関する検討概要㈱ユーエヌ土地利用研究所

１

検討の目的

代表取締役

中佐

一重

市政策における都市農地の位置付けについても宅地化一辺倒が改められようとしている。

昭和55年の農住組合法の制定以来、農住組合事業

一方、都市農地は、新鮮な農産物の生産機能をは

は三大都市圏を中心とする多くの地区で土地区画整じめとして、緑と潤い空間、防災時のオープンスペ

理事業と一体的に実施されてきたが、その後の人々

ース、食農教育やレクリエーションの場の提供など、の住意識の変化や住宅市場動向の変化に対応して、多面的な機能を有している。（左下図参照）

この制度の適切なあり方について再検討が必要にな

今後、こうした多面的機能を積極的に評価して、ってきている。このような状況を踏まえて以下では

都市政策の中に位置付け、都市農地の活用を図って

農住組合制度の今後のあり方について検討する。

いく必要がある。

２（2）農住組合制度の今後のあり方

都市農地及び農住組合制度のあり方

都市農地のまちづくり上の意義・位置付けが変化（1）都市農地の今後のあり方しようとしている中にあって、農住組合制度の存在

都市農地は、これまで宅地化を促進すべき土地として位置付けられており、固定資産税・都市計画税

意義や制度自身もそれに対応して見直す必要が生まれている。

の宅地並み課税や住宅宅地供給を促進する施策等が①事業フレームの再構築（任意事業への取り組み）

講じられてきた。
しかし、高齢化・少子化の進行、人口減少・世帯農住組合に係る事業制度では、「必須事業」として数減少社会への移行、中心市街地への人口回帰等の『住宅の建設、賃貸その他の管理または譲渡』が規定

社会情勢の変化や防災・防犯等に係る都市環境の悪されているが、都市農地の新しい意義や多面的活用化が指摘される中で、また住生活基本法の制定などという方向からは、農業以外の目的（レクリエーシもあって、大きくその背景が転換してきており、都ョン、教育、福祉・・・）への対応が求められる。
この点、農住組合制度は、その制度の中に「任意■都市農地の新しい機能
農

業

生

産

機

事業」として、事業化するしくみを内包していることから、既成市街地やその周辺地域の都市農地にあ能っては、任意事業に焦点をあてた土地の基盤整備とその他の多面的な機能
都市環境保全機能

防

災

機

能

ヒートアイランド現象の緩和機能
地下水涵養機能
資源循環機能避難地・延焼遮断等機能
洪水防止機能新しいまちづくりの要請に対応した有効活用が期待される。
②基盤整備手法との連携（敷地整序型土地区画整理

レクリエーション機能手法の活用）

コミュニティ機能農住組合が農と住の調和した基盤整備を実施する

教

育

機

能

そ の 他 の 機 能資料）「貴重な都市農地の保全に向けて」（平成18年11月東京都都市農地検討委員会）

場合の手法として、事業制度上各種メリット（次頁参照）があるのは土地区画整理手法であるといえ、
またこれまでも農住組合が施行する土地区画整理事― 17 ―●都市農地とまちづくり−第５４号

業として事業化された事例は多い。

施設誘致、施設経営というように連続的に事業を実施していくには、事業ノウハウ力、コーディネート■土地区画整理手法のメリット

力、資金力、施設経営力に優れた事業者の参画が必要になる。

・土地の交換分合（換地）ができる。（課税の免除がある）
・生産緑地（都市計画）の集約ができる。
・終息事務の中で登記が一括処理できる。
・行政の援助を受けることができる。

この点に関しては、土地区画整理制度自身の中に同意施行、業務代行方式等といった民間活力を活用する手法があるが、農住組合によるこれらの手法活用を検討していく必要がある。

中でも、街なかやその周辺に存在する小規模な低（3）制度活用（案）の検討

未利用地や都市農地を対象とする土地区画整理事業について言えば、土地の有効・高度利用を図るため

都市農地活用の主人公はあくまでも農地所有者等であり、その事業推進組織として農住組合がある。

運用上の制度改良が加えられており、敷地整序型土農住組合は、任意事業として既成市街地内の都市地区画整理事業（土地区画整理事業運用指針）とし住民が求めている各種施設の建設、管理、運営もでて位置付けられている。

き、この点に焦点をあてた制度活用（案）を以下に

そのため本検討では、農住組合を「事業推進母体示す。

（組織）」として位置付け、敷地整序型土地区画整理事業を「事業実施手法」として位置づけた上で、そ■制度活用モデルケース（案）の設定の組み合わせによる事業化と適切な役割分担を明確

・農地所有者等が設立する農住組合を事業推進の基本母体とする。
・基盤整備手法については、個人施行（共同施行）の敷地整序型土地区画整理事業によることとし、当該手法のメリットを引き出す。
・業務代行方式の採用により、事業の円滑化と地権者のメリットを引き出す。
・農住組合制度の拡充により、地域への貢献度を検討のうえ利便施設を必須事業として承認する。
（提案）

にする。
③事業推進力の強化
農住組合が行う土地区画整理事業はこれまで、JAや行政支援のもとで専門家のアドバイスを得ながら農住組合が主体的に実施してきたのが一般的であった。
しかし、新しい事業フレームに従って、基盤整備、■制度活用モデルケース（案）のスキーム
農

住

組

合
任意事業

必須事業
・土地区画整理事業 利便施設の建設、管理等

・利便施設の建設、管理等

・住宅の建設、賃貸、管理等

・農地の土地改良事業

事業実施（利便施設を建設）

民間事業者＊

業務代行者

・利便施設の建設工事・管理・運営の受託

・敷地整序型土地区画整理事業の実施・事業費は地権者負担で充当（JA等からの借入を想定）＜基盤整備終了まで＞

・事業資金、ノウハウ、マンパワーの提供＜施設経営をするため長期間＞＊民間事業者は業務代行者と同一（但し、別人格）の場合もある。

●都市農地とまちづくり−第５４号

事業実施― 18 ―

３

モデル地区での検証■モデル地区の位置図（1）モデル地区の抽出
モデル地区は昭和30〜40年代の高度経済成長時代に急激にスプロール的市街地拡大がなされたＮ市の中心部、密集市街地内の都市農地である。
一方、当該地区は、南側に近接して都市計画道路（ｗ＝22ｍ供用済）、北側約500ｍに私鉄の鉄道駅（急行停車駅）があり、きわめて交通至便で市街化ポテ
ンシャルの高い立地にある。
（2）土地利用計画の検討
土地利用については、まとまった敷■土地利用方針図

地で地域住民にサービスを提供する福祉施設等の整備を想定することとし、スーパーブロック換地で計画する。また、地区内の北側一角には農地（セラピー農園等）を確保する。
道路交通計画については、画地はスーパーブロック（大規模街区）で設定していることから、地区南側はサークル広場、地区北側は道路延伸と回転帯を設け、周辺とのアクセスを確保する。
■施設配置イメージ図■土地利用計画面積表
項

目

面積（ha）

割合（％）

道路

0.031

6.9

公 公園・緑地
共 河川・水路
用
地 その他

0.014

3.0

−

−

−

−

計

0.045

9.9

住宅地

−

−

宅 都市機能用地
地 農地

0.365

81.2

0.040

8.9

0.405

90.1

0.450

100.0

計
合

（3）土地活用事業の検討

農地所有者等は土地及び施設の賃貸事業、民間事業
者は業務代行による基盤整備と施設の建設工事・管理・運営を行う

市民農園等

具体的には敷地整序型土地区画整理事業を農住組事業計画についての検討モデルとしては、ここでは以下のように設定する。

計

備考

合が業務代行によって民間委託し、その後、当該業務代行者が民間事業者（別人格）として、換地上に施設の建設工事・管理・運営を行い、一方、農地所
有者等は土地及び施設を賃貸するというモデルである。（次図参照）
このモデルでの検討結果を示したものが以下であ― 19 ―●都市農地とまちづくり−第５４号

■検討モデルのスキーム

る。
●土地利用計画、区画整理設計については、まとまった画地（敷地）が確保でき、そこに地域のまちづくりに寄与し、かつ高度利用の図った施設整備が可能となった。
●敷地整序型土地区画整理事業の運用基準による公共施設の縮小や建築敷地の集約により減歩率の低減を図った。
●上物事業の採算性については、例えば民間有料
老人ホームとして経営を想定した場合、入所時一時金と毎月の運営収入でおおむねの施設経営は可能領域にあるとの試算結果を得た。
４

検討のまとめと提案

本検討では、新しい社会的要請に応えて農住組合
が農地の土地活用を任意事業を中心として実施することを提案した。

これは農住組合事業に対する各種の支援措置がなくなりつつあることとは別に、一たび、農地所有者

そして、その手法として、等が自分達の都市農地活用を考えた時、農住組合の存在意義は大きく、今後その新しい活用展開の方向

・個人施行の敷地整序型土地区画整理事業によっを検討していくことが求められる。

て、面整備を簡便、迅速に実施する。
・業務代行者の採用により、民間のノウハウ力、資金力等を活用する。
・民間事業者の参画を得て、農住組合の任意事業として施設の建設、管理、運営を行う。
といった内容を提案した。
農住組合自身は、農地所有者等が法人組織をつくって、必須事業、任意事業を進めていこうとするものであり、１人の地権者、１筆の土地で出来ないことを共同でやっていくためのものである。
この点、農住組合はこれまでも多くの設立実績があり、農家の人達が共同で事業化するための組織としてはその存在意義は大きい。
つまり、都市農地の活用を推進していくに際して最も適した共同組織であるといえる。

豆辞典＜バイオマス 4ページ参照＞
バイオマス（biomass）の意味は、バイオ（bio生物）とマス（mass量）からなる生物量をいい、動植物の生物起源の物質の総称。
今日では、太陽エネルギーと水・土・空気を使った生物による自然環境のなかで作られる、再生可能な生物由来の有機性エネルギーや●都市農地とまちづくり−第５４号

資源（化石燃料は除く）をいう。物質循環を基本とする循環型社会において、地球温暖化をもたらす大気中の二酸化炭素を増加させな
いクリーンなエネルギー源として注目されている。主なバイオマス
資源としては、廃棄物系バイオマス（紙、食品、木材、汚泥、排泄物）、未利用バイオマス（稲藁、籾殻、間伐材）、資源作物（飼料作物）などがある。再利用において収集、コストでの課題が多い。

― 20 ―

農住組合による住環境マネジメントの実態と課題、これからの展望
明海大学不動産学部 教授

１

はじめに

２

2007年２〜３月に、農住組合で行った住宅地開発

齊藤広子・中城康彦

農住組合の多様なタイプ

・規模や農地の状態の調査を行いました。それは、新しい時代の住環境調査時点では、法整備から27年が経ち、組合設立をつくり、管理する主体に農住組合が大きく寄与では全国で80組合でした。対象面積要件が緩和され、きるのではないかという期待からです。新しい時代

生産緑地法改正により市街化区域内農地の課税が本の住環境づくりとは、都市農地を残しながら、地域

格的に強化された1991〜2000年には設立が多くなっの文脈を踏まえた開発を行い、それを地域が地域のています。面積要件が緩和された時から小規模面積

価値を高めるために管理することです。筆者らはこ事業が増加し、80組合の中、最大面積は15.1ha、最小れを「住環境マネジメント」と呼んでいます。

面積は0.4ha、平均は2.5haでした。また、地権者数も「住環境マネジメント」とは、１）地域が地域の減少傾向にあり、区画整理組合では実施できない６

ために地域文脈を踏まえた開発を行い、２）地域で人以下の組合が２割を占めています。こうしてみる

必要な施設などの維持管理・経営管理を行う。３）と、ミニ区画整理事業としての利用の側面がうかが

地域価値を創造・維持・向上させるために個々の開われます。

発や土地利用を地域でコントロールし、４）空き

しかし、道路等の公共施設の整備、地区計画の策

地・空き家の管理等、地域の不動産の共同や協同管定などにより、一定水準の住宅地開発が実現されて理を行う。これらの不動産の所有・経営を活動の財います。地区計画は11地区で策定、建築協定は４地政基盤とする。さらに、５）行政や市場サービスで区、緑地協定は６地区で締結し、全体では18地区では手に入りにくい、あるいは効率の悪いサービスの何らかのルールがあります。また、農地が残せるこ提供を行う等です。これらの行為に地域経営の視点とも大きく75％の組合で残されています。土地利用を取り込み、市場メカニズムを通じて実現する。さの状態を、全組合を対象に見ると、施行前は農地がらにいえば、地域の価値として利用価値のみならず、

72.4％で最も多いのですが、施行後は、宅地53.3％、資産価値の向上をも目指す。こうして、日本の実態

道路21.6％、公園等は5.4％で公共公益用地が27.0％で、のみならず、米国・英国の多様な形態を研究してき
図−１

ました。

事業施行後の集合農地面積

計画策定中６組合を除く組合の計画段階

改めて、この課題に最も応えられるのが「農住組合」ではないかという考えに至りました。それは、①地域で暮らし、これからも住み続けるであろう土地所有者が自ら開発することで、地域文脈を踏まえた開発となる可能性があること、②制度上、地域の開発、維持管理・経営管理、不動産の所有・管理などが行えること、③農地の計画的保全が可能な制度であるからです。

注：法創設から第１回改正までを第１期（1980〜1990年：創設
期）、第３回改正までを第２期（1991〜2000年：成長期）、その後現在までを第３期（2001年〜：成熟期）とする。

― 21 ―●都市農地とまちづくり−第５４号

農地（集合農地）は平均17.7％です。施行後農地が殆地にあります。なかでも、Ｇは営農意欲が強く、農ど残らない「宅地化タイプ」と農地が約２割以上残業環境改善が事業の発意理由であることから開発後

る「併存タイプ」があり、初期は中大規模（２ha以の農地率は高く、広くまとまっていました。しかし、上）併存タイプと宅地化タイプで、次第に小規模

農地は「換地照応」を原則とし、集合化されにくい（２ha未満）宅地化タイプが増加していきます。

場合もあります。

・活動内容、事業期間と事業費「②共同住宅用地」はＥ・Ｆ・Ｇ・Ｈ・Ｉの組合

農住組合による事業の多くは、区画整理事業で土の住宅地にあります。Ｆ・Ｇは組合が共同発注した、地の基盤整備を行い、保留地を販売し、組合が解散

共同・協同管理の賃貸住宅、Ｈ・Ｉは農住組合所有

する「開発型」ですが、組合は解散しても、管理をの賃貸住宅です。共同住宅用地が用意されても、相共同化する「開発・管理型」（全国３組合）や、組合続対策等で資産運用の自由度を求め、集合化されなが賃貸住宅を建設し、所有・管理する「開発・建い事例があります（Ｈ）。

設・管理型」（全国4組合）は少なくなっていました。

「③それ以外の宅地」は戸建て住宅、共同住宅

農住組合の任意事業であるコミュニティ施設の所有（アパート）、農地、空き地、駐車場に利用され、混や管理、貸農園の運営（全国１組合）も少ないのが在状態やビルドアップ状態に大きな差があります。

現状です。

戸建て住宅とアパートの混在は、Ａ・Ｃ・Ｈ住宅地
でみられます。それ以外では、Ｂ・Ｆ住宅地では戸３農住組合による住環境マネジメント

建て住宅と共同住宅が同エリアにありますが、計画的に配置することで、Ｄ住宅地は建築協定で共同住組合の役割と事業の内容について分析するために、宅を禁止することで、Ｅ・Ｇ住宅地は建築協定・ま９事例を取り上げて、現地でヒヤリング調査等をさちづくり協定で共同住宅用地を設定し、他のエリアせていただきました。とりあげる９事例は、Ａ〜Ｅでの共同住宅建設を禁止することで、Ｉ住宅地は共が開発型で、Ｆ・Ｇが開発・管理型、Ｈ・Ｉが開同住宅のみとすることで混在を防いでいます。

発・建設・管理型です。

空き地・駐車場・農地の混在が多く、ビルドアッ
プ率が低いのはＡ・Ｇ住宅地です。小規模地区では

表−１

全国の全事例の型わけと対象とした９事例の位置

地権者の意向がまとまりやすく、組合事業の目的がづけ明確になり、ビルドアップ率が高く（D.E.I）、一方、中大規模地区では地権者の意向が多様化し、宅地の元地主所有率が高いと、将来の相続税納税のために保有（相続時に分譲や物納）し、農地や駐車場、空き地となり、ビルドアップ率が低くなりがちです。
しかし元地主所有率が高いＦやＨ組合では賃貸住宅

１）地域文脈を踏まえた地域に必要な施設等の開発

建設・管理の協同化・共同化によりビルドアップ率

地域文脈をふまえた開発として、土地利用の混在を高めています。また相続時に生産緑地指定が解除をさけるための「土地利用計画の作成とそれに基づされ、土地分譲や賃貸住宅の建設、市民農園等へとくコントロール」、地域の歴史性や周辺環境・景観を変化する傾向がみられました。

考慮した「街並み形成のための外構整備と住宅建

用途混在防止に加え、地区計画や建築協定、まち設・販売」についてみていきます。

づくり協定で、敷地分割禁止・最低敷地規模の設定

・土地利用計画の作成とコントロール（A.B.C.D.E.F.G）、外構を生垣等に（A.B.C.D.E.F.G）、

土地利用の混在を防ぐために、土地利用計画を作

建築物の壁面の位置（D）、高さ・意匠（A.B.D）、屋成し、道路や公園などの公共用地以外は、「①集合農根勾配（A.B.C.F）等が規定されています。他に景観地」、「②共同住宅用地」、「③それ以外の宅地」にわ

ガイドライン等のルール策定（A.B.D.E）があり、街けています（Ａ以外）。

並み・周辺環境への配慮がみられます。

「①集合農地」はＢ・Ｃ・Ｇ・Ｈ・Ｉ組合の住宅●都市農地とまちづくり−第５４号

・街並み形成のための外構整備と住宅建設・販売― 22 ―

良好な街並み形成のために、全区画の外構整備（根拠法なし：組合事務局は地元JA。組合員は2000円（A.G）、合意を得た換地も含めて外構整備（D.E.F）、/年・戸と１万円/年の会費を負担）を結成し、外構保留地のみの外構整備（B）が行われています。

植栽の管理等を行っています。13団地（33棟）92戸

農住組合は基盤を整備し、宅地等を自ら販売できをJAが一括借り上げし、各所有者の経営リスクを低ます。そこで、景観向上を意図し、コンペ方式等に下させています。管理はJAから民間管理会社に委託

よりハウスメーカーを選択し保留地を販売するされ、全体で一人の管理人が地区に常駐しています。

（B.D.E.G.H）、さらに小規模地区（B.D.E）ではより景Ｇ組合では、換地の際に共同住宅用地を集合化し、観形成向上を目指し、換地も極力同一事業者に販売、５棟の賃貸共同住宅で構成される団地を建設しまし

あるいは同一事業者による住宅建設を促進していまた。各建物とその敷地は各地権者の所有ですが、建した。Ｃ住宅地は住宅建設先行地区を設け、地区計

物のデザインを統一し、遊び場や駐車スペースを一画に基づいた地区イメージづくりを実施しています。

体整備しました。管理は、当初は１管理会社（JA関連）に委託していましたが、組合がないことから継２）コミュニティ施設等の維持管理・経営管理

続せず、今は棟別に管理会社に委託します。５棟で開発時に整備された道路や公園は原則行政に移管

共用部分の管理費用を専用面積に応じて負担していされますが、Ｅ住宅地ではコモンスペース（広場）ます。

の管理を住民でするために自治会（販売時に全員加・賃貸住宅の所有と共同管理

入を条件）を結成し、地元地方公共団体と公園管理

Ｈ・Ｉ組合は補助金があること、共同による経営協定を締結しています（開発時は組合と協定。後にの安定化、相続による不動産分割による住環境や経住民に移行）。自治会は調整池の自主的清掃なども行営の分断を予防するために、組合で賃貸住宅を建っています。

設・所有、管理します。
Ｈ組合は33人の組合員で設立されました。地区は

３）個々の建築などのコントロール

戸建て住宅または２階建ての集合住宅建設が可能な

組合は、開発後における建築協定やまちづくり協

エリアと、大規模な大学村用地（共同住宅用地）、公定等の運営に関与していません。Ｇ組合では農住組

園、農地に分け、基盤が整備されています。大学村合による建築協定の運営や調整池（共有地）の管理

用地には15名の地権者が換地を受け、同地権者15名を検討し、換地処分後も組合を残しましたが、組合が農住組合の組合員として残り、賃貸住宅の建設・は法人税がかかる、専門的なことに対応する執行体

所有・管理を行います。土地は各地権者のものとし、制がない、その財政基盤もないことから実行せず解それを農住組合が借地（普通借地権30年）し、共同

散し、建築協定は更新時に失効しました。Ｅ住宅地

住宅を建設・所有します。大学村を目指し建設されでは自治会でまちづくり協定の運営を行っています。

た賃貸共同住宅は、６階建と４階建の２棟201戸で、学生向けのワンルームタイプのマンションです。オ

４）不動産の建設・所有と共同・協同管理

ートロックシステム、宅配ボックス、研修施設等の・賃貸住宅の協調建設・共同管理

共用設備や施設と広い中庭があり、現在、組合員15

Ｆ・Ｇ組合では、農住組合は賃貸住宅を所有して名の内５名が交代で管理人として働き、新居住者といませんが、良好な住環境と景観形成を目指し、住交流しています。組合員15名全員で年２回共用部分

宅を共同発注・協調建設し、協同・共同管理を行っの草取りをし、入居者募集や日常清掃等の賃貸住宅ています。

管理は地元農協（JA）に委託しています。

Ｆ組合では、土地の共同化により敷地を大きくし、Ｉ組合は、農住組合が組合員4名と借地契約（普通マンション建設も検討しましたが、将来の相続を考

借地権37年）を締結し、特定優良賃貸住宅を建設しえ、断念しました。各地権者は各敷地に賃貸集合住ました。３棟で32戸、３DKのメゾネットタイプの住宅（主にテラスハウス）を景観形成を考慮し同一会

戸で、組合員の出資金に応じ給料を配分し、管理は社で建設しています。基盤整備後、農住組合を解散

JAが行っています。住宅の周りにある市民農園（21

し、賃貸集合住宅を所有する13地権者で管理組合

区画― 23 ―

525m2）もJAが管理し、賃貸住宅入居者は優先●都市農地とまちづくり−第５４号

的に利用できます。

そのため失効した事例があります。４）組合による不動産の所有権の共同化は相続時の資産の流動性を

５）利便性・快適性向上のためのサービスの提供阻害する可能性があるため、避ける傾向があります

農住組合による開発地域で貸農園が実施されていが、経営の安定化を目指し実施する事例があります。

るケースは少なく（G.I）、エリア内に市民農園があっ

共同管理は組合（農住組合あるいは管理組合）があても優先利用できません。エリア内に景観として農る場合は継続的に実施され、規模と集積の効果が実地が残る事例もありますが、エリア居住者が優先し現されています。しかし規模によりメリットが少なて農地を利用できる、あるいは農作物を取得できる

い場合は、法人税や運営の財政力、専門家雇用費用

ケースは少ないです（Ｉのみ）。Ｅ住宅地ではJAによ不足から採用されにくくなっています。５）組合にる家庭菜園の指導やコミュニティ形成のためのイベよるサービス提供は農園貸出しであり、多くはありント等が実施されていました。

ません。組合が基盤整備後も残る事例は不動産を所有する場合に限定されるからです。

４

農住組合事業におけるマンパワー

農住都市構想との関係から、農住組合の活動の広がりとその効果をみますと、第一に組合で土地利用農住組合の運営には事務局等、農協（JA）の支援

計画を策定し、用途の集合化を計画・設計やルール

体制が大きくなっていました。JAが地権者の意見をで規制・誘導するところは混在が少なく、ビルドア取りまとめ、地域文脈を踏まえ、土地利用の計画作

ップ率が高くなっていました。第二に組合がある場

成（調査設計）や工事監理を行っています（事業代合は賃貸住宅と連動した農園の貸出し、組合員が管行方式はＤのみ民間会社が担当。但し、全体コーデ

理人として新居住者との交流等がみられました。第ィネートはJA）。保留地や換地の処分時に宅地建物取三に共同所有でなくとも複数建物を共同管理するこ

引業・建設業の免許が必要な建築条件付や建売方式とで統一した景観や管理の質の維持、経営リスクのの場合、JA（A.E.F）か民間事業者（B.D.G.H）が販低下・現場管理体制の強化が図られ、地域マネジメ

売代理となり、賃貸住宅の管理は建設に組合が関わントへの発展があります。第四に新所有者（住民）った場合はJAが行うケースが多いです（F.H.I）。しかが主体となった住環境マネジメントがあり、ここでし事業後年数が経過し、農住組合の構成員であったは農協が地権者の合意形成から組合解散後の管理ま

土地所有者（及びその相続人）とJAとの関係が薄までを支援し、また事業の効率化のために民間企業がり、組合を解散した後、JAが管理していた物件が民活用されています。しかし、農住組合と新所有者の間管理会社へ委託されるケースがありました（G）。

交流は少なく、組合によるまちづくりが新所有者に移行する仕組みが少ないのが現状です。

５

まとめ

以上より、農住組合の意向をふまえ、土地所有者による組合方式の住環境マネジメントを基盤整備後農住組合による住環境マネジメントの実態をみても実施する方法として、①組合が基盤整備後も残り、きました。組合は、小規模または集合農地併存可能

地域全体のマネジメントを行う、②集合住宅所有者

な区画整理事業実施の側面がありますが、１）地域が中心となり管理組合を作り、共同管理を行う、③

文脈にあった開発を実施するために、土地利用計画

新所有者（住民）組織が協定の運営やコモンスペーの作成とそれに基づく集合農地や共同住宅地の設定、スの維持管理を行う、さらにこれらの組み合わせがルールによる誘導、外構や住宅の共同発注・建設を考えられます。これを促進するには、農住組合によ行っていました。しかし、集合農地や共同住宅用地

る地域の土地利用目標像の策定とルール策定・運営、は換地照応や資産自由度を求め、避けられる傾向にそれを地域主体の住環境のマネジメント像として公あります。２）他地区との差別化からコモンスペー

的に位置づけること、管理段階でも組合運営が求めスを作った地区では住民全員参加の管理組織が作らられる、地域文脈をふまえたコモンスペースや街並

れ、管理が実施されていました。３）締結した建築

み・施設等がある住宅地開発促進、組合による管理協定の運営などの取組みに組合は関与していません。

の支援体制の強化（例えば新所有者へ管理移行と管●都市農地とまちづくり−第５４号― 24 ―

理初動期の支援体制整備、住環境マネジメントの担ご協力いただきました。ここに記して感謝の意を表い手育成）等が課題としてあります。

します。

さいごに、本研究を進めるにあたり、（財）都市農
地活用支援センター、JA・農住組合関係者に調査に
表−２

なお、本稿は、2007年度の日本都市計画学会学術講演会で発表した論文の一部です。

調査対象農住組合の概要と農住組合による開発・管理方法と事業実施上のマンパワー

豆辞典＜PFI（Ｐrivate Ｆinance Ｉnitiative） 36ページ参照＞
1992年にイギリスで生まれた行財政改革の手法。日本では1999年
公布の「民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律」で施行。PFIは、これまで国や地方自治体が担うべきとされてきた、社会資本整備や公共サービスの提供に関し、設計、建設、運営、維持管理、資金調達、サービスの提供にいたるまで、可能な限り民間に委ねることで、民間の創意工夫を引き出し、住民に対する様々なサービスの効率化と質の向上を図る事業手法。他の民活の事業形態との違いは、①事業範囲の拡大、事業の永続性が前提の民営化に対し、契約で事業実施権の範囲が限定され、事業期間が有限であること、②事業の実施主体が公共で、単純・定型的作業を委託する外部委託に対し、民間事業者のリスク負担とノウハウ活用による主体的なサービス提供であること、③事業主体が半官半民の共同出資の第三セクターに対し、民間事業者が事業主体であること、等である。事業の仕組みは、複数の異業種企業等とコンソーシアム（企業連合）を組み、特定目的会社SPC（Ｓpecial Ｐurpose Ｃ
ompany）を設立し事業を実施するのが一般的。また、官民の役割分
担の不明確さが第三セクターの経営破綻を招いているとのことから、
PFIを発展させたものがPPP（Ｐublic Ｐrivate Ｐartnership）。それは、従来からある、全ての公共事業をまずPFIで検討し、民間でできるものは全て民間に任せるとの原則を緩和し、事業毎にその適正を踏まえ、官民の役割分担を重視し、官民の連携のもとに事業を進めるもの。

― 25 ―●都市農地とまちづくり−第５４号

韓国ソウル市で見た都市農地活用事例２題（財）都市農地活用支援センター理事兼計画部長

１

はじめに−「都市型市民農園研究会」の発足

佐藤啓二に計画されるものであるならば、現在あるタイプのものを含め、目的に即したより多様なあり方を模索（1）都市住民にとっての農地の心地良さ、アメニティ

し、例えば公共団体の財源計画上も農業生産行政内

最近、都市農地の持つ多面的な機能という言葉がで完結すべきものではなく、また、農業生産者のみ

よく使われるようになっている。

ならず、一般の企業や市民NPO等多様な主体、財源

具体的な地区においてこのことを考えてみたとき、によって担われる方向に進めるべきであろう。

防災、環境、過密感の解消等は方法によってはその必要量は計算することが可能で、そもそもそれは必（3）「都市型市民農園マネジメント研究会」の発足

ずしも農地でなければ果たせないものではなく、公当センターではこのような問題認識に立って、さ園や道路等の公共施設の代替機能であることも多い。

る11月より東京農業大学造園学科進士研究室と共同

他方、様々なアンケート調査結果に示されている

し「都市型市民農園マネジメント研究会」（座長:東京

ように、都市住民がまさに農地との様々な関わりの農業大学進士五十八教授）を発足させた。

中で感じる心地良さ・アメニティといったものは、今般、偶々韓国ソウル市を訪問する機会があり、その拠って立つ所は個々人の感性の内にあるといっ進士教授の勧めにより後述する「ドンイルHighVill」てよい。

等を視察したのでその概要を報告する。

後者の機能を具体的なまちづくりの計画論の中で２ ドンイルHighVill

どのように対象化するかはその殆どが今後に委ねられた課題であるが、保全を視野に入れた都市農地の活用という観点から見ると避けて通れない重要なテ（1）ドンイルHighVillの先進性ーマであり、その展開の仕方によっては21世紀の都

本年５月に世田谷区成城学園前駅の小田急線上の市住民の暮らしにこれまでにない豊かさをもたらす

人工地盤に会員制貸菜園「アグリス成城」がオープことになるであろう。

ンし話題となったが、その取り組みの中で注目すべきは計画に当たって、都市住民の菜園へのニーズに（2）今後の市民農園を計画・推進する視点応えたサービス提供という視点から出発し、その料

さて、感性に依拠した都市住民の欲求の中で、対象化がはじまっている例外が「市民農園」であるが、金体系（年会費等約15万円）も含めたシステム構築を図っている点である。

従来設置されているものはその大半が、①公共団体

この延長上に視点を置いた時、特に大都市部にお等が借り上げて開設、②特区制度等を利用し農家がいては、住民の相当な割合が集合住宅に居住してい開設、③農家の営農の下での体験農園、のどれかにる現在、菜園・農園への渇望が強まる中で、駐車場分類される。

がそうであったように集合住宅の施設の一部としていずれも固定資産税や相続税等と一体となった農業生産をベースとした採算スキームの上に成立し築菜園・農園を付置するという流れは或る意味必然と考えられる。

かれているものであり、先に述べた視点から見ると

当センターのプレ調査によれば（独）都市再生機

この現状は極めて不自由で多くの限界を有しており、構の賃貸住宅団地では、時代を先導する役割もあり、何より将来の広がりに欠けていると言わざるを得ない。

菜園・農園付き団地の少なからぬ事例があるが、分都市住民の欲求に応えその生活を豊かにするため

譲マンションでは継続的な管理の難しさもあり、菜●都市農地とまちづくり−第５４号― 26 ―

園・農園付きという事例は極めて例外的なものである。（Ｔ社のマンションの高圧線下敷地をやむを得ず高速道路を下りてしばらく行くと目指す住宅団地「ドンイルHighVill」がある。

家庭菜園にした例がある。）

ドンイルHighVillの団地諸元は次のとおりである。

しかし、例えば最近行われた大阪千里ニュータウ〇所在：龍仁市器興区東栢（ドンベク）地区

ンのマンション建て替えコンペで足元に家庭菜園を〇階数：地上23階・地下２階付置させる案も提案されるなど、計画・構想レベル〇住戸：34坪〜43坪（共用部分含む）

では計画対象となりつつある。

〇規模：面積5.6ha 容積率169％

総世帯数743

こうしたわが国の現状を考えた時、本稿で紹介する韓国ドンイルHighVillの事例は極めて先進的なものと言える。

この団地は、ソウル市内にあるニュータウンに比べると容積率が相当低く抑えられており、全戸南向
きで、駐車場は全て地下に設けられている。地上部（2）韓国の住宅事情

は丘陵等の原地形を残し、樹木や草花、池・ビオト「ドンイルHighVill」は韓国ソウル市近郊の龍仁市ープ等を連続性を持たせて配したゆとりある空間がにある大規模な民間分譲マンションである。はじめ

創られており、その一角には、果樹園や小規模菜園にソウルの近年の住宅事情に触れておきたい。

が整然と設置されていた。

韓国ではソウルへの人口集中が激しく、ソウル及

注）ソウル市内の大規模団地の例

び京畿道で全国人口の約２分の１を占めている。ソ「蚕室団地」（ソウル市江南）…容積率270％

ウルの人口は東京とほぼ同じだが、市域の面積は３「高徳団地」（ソウル市江南）

…同

240％

分の１に過ぎないため、居住密度はきわめて高く、「吉音団地」（ソウル市北部）

…同

230％

東京に比較してマンションが大変多く、市郊外や周「彌阿団地」（ソウル市北部）

…同

220％

辺市での大規模ニュータウン開発も盛んである。

小菜園は短辺1.5ｍ×長辺４ｍ程度のものが97区画

近年、マンション市場は過熱気味で、オリンピッ

あり、ベンチやテーブル、バーベキュー用のかまどクを機に集積の進んだ江南地域では、マンション床等もある。２坪弱の狭い菜園のせいもあろうが、日

１坪当たり300万円〜500万円にも跳ね上がっている。

本の市民農園に比べると夫々の区画が庭のように整韓国の一人当たりGNPが日本の三分の一程度であ然と管理されていた。

ることを考えると、ソウル圏でのこの住宅価格は異ビニール被覆資材や支柱、プラスチック容器等は常に高い感じがするが、関係者の話では、現在の韓見当たらず、各区画が基本的には一種類の作付けと国では日本のバブル期さながらの一大投機ブームがなっていること等、確かめはしなかったが使用ルー巻き起こっているようである。

ル及び専門家による指導がなされていることが推測

龍仁は相対的に裕福な市民が住む地域であり、ソされた。また、農機具は共同の農機具庫からの貸し

ウル市の江南地区ほどではないが、マンション価格

出しとなっている。居住者の話では、希望者が多い

は坪当たり250万円〜300万円といったところである。

ので２年おきに抽選をすることになっており、利用者が負担する経費は水道利用やごみ処理等の費用を（3）ドンイルHighVillの付置菜園

含め、年に２万ウォン（日本円で3,000円程度）との龍仁市はソウル市の南約40kmに位置し、京釜高速道路、嶺東高速道路が通っていることから、郊外のベッドタウンとして近年人口が急増している。また、
韓国民族村等の観光施設もあり、外国人や韓国各地の修学旅行生が訪れる場所でもある。
ソウル市中心部から高速道路を約40分ほど走ると龍仁市に入る。龍仁市のニュータウン地区は宅地造成先行方式で進められたのが特徴で、マンションが逐次建設されている。

― 27 ―●都市農地とまちづくり−第５４号

全体で250haに及ぶ丘陵地のうち12haを造成し、そこに次のような施設が点在している。
①訪問者センター（特産農産物広報館、展示館、学
習館）
②芝広場
③野花広場
④体験農場
⑤農機具・虫展示館⑥動物園
今年１月からの入場者数は既に10万人を超えていこと。収穫期には仲間が集まり、調理した野菜等をるとのことで、四季折々の自然を楽しみながら、映肴にビールを飲んで楽しむなど、この小菜園がある

像や実物の展示を通して、地域の農業とそれに繋がこともこの団地が人気が高い要素の一つになっている文化・歴史を学ぶユニークなテーマパークである。

るそうである。

年間を通して、農村生活経験、家畜飼育、農産物や果物の収穫・調理、山菜採集や野花観察等の農業

３

農業テーマパーク「ウリランド」

プログラムが組まれており来場者が様々な経験をつむことが出来るようになっている。

市民農園に直接的な関係はないが、事前に調べた体験農場は254区画（１区画は10m 2、３坪）、傾斜所、龍仁市には韓国に２つしかない農業テーマパー

地を生かした昔ながらの畑風景の中に農機具庫や休ク（もう一つは済州島）があるということが分かり、憩所が配置されている。希望者が大変多いので利用

以下の理由から有意義な事例と判断し、併せてこち者は抽選で決めているとのこと、因みに農地は年にらも見学することとした。以下に報告する。

坪１万ウォン（日本円で1,500円程度）で借りて５千ウォンで貸しているそうである。

（1）「ウリランド」の意義

韓国では郊外都市に住む人の間で週末農場へのニ

わが国にも農業公園と称するものは少なからずあーズが大変高くなっており、この「ウリランド」のる。しかし、多くは市民農園の併設を含め、都市住

ような公的な施設の他に民間が運営するものがどん

民に農業への理解を深めてもらうことをその主たるどん誕生しているようである。

目的としており、冒頭述べた「市民農園」と同様、農業生産をベースに構築されている。

日本の殆どの地方都市の人口の減少、高齢化等が進む中、地域の活性化が喫緊の課題となっているが、それに対し、この韓国のテーマパークは市民が農

この龍仁の「ウリランド」のような農業をテーマに業に対し抱いている文化的郷愁、求めている心地良

据えたこうした地域起こしはレジャーランドやショさといったものに応えた施設・空間を創り出し、都ッピングセンターに振り回される日本の地方都市に市住民向けの商品を提供することにより多数の来場

とっても大いに参考になる取り組みと思われる。

者を獲得し、広く地域の活性化を図ろうとしている
点に大いに学ぶべき点があると考える。
（2）「ウリランド」の概要
ドンイルHighVillを出て次の目的地、遠三面地区の農業テーマパーク「ウリランド」はドンイルHighVill
から車で40分程の遠三面地区にある。
この「ウリランド」は龍仁市が土地46億ウォン（約７億円）、建物73億ウォン（約10億円）をかけて３年間の事業期間を経て１年前に開設したものである。

●都市農地とまちづくり−第５４号― 28 ―

農ある暮らしが都市住民を呼ぶ
新潟県上越市の優良田園住宅「アーバンビレッジ」(社)ＪＡ総合研究所

理事・主席研究員

山本雅之

バブル崩壊から18年。少子高齢化

法：98年施行）。田舎暮らしに踏み切る都市住民を受が進み、人口減少が始まり、住け入れるために、市街化区域と用途地域を除く農村

宅・宅地需要が縮小するととも部において、300m 2以上の敷地に１戸建て専用住宅に、都市住民の住まいに対する価（建ぺい率30％・容積率50％以下、３階以下）の建設

値観とライフスタイルは大きく変を進める事業だ。この第１号として、新潟県上越市

わった。農業や農村への関心が高まり、の田園地帯（市街化調整区域）に建設された「アー都市にはないゆとりと潤いを求めて田舎暮らしを考

バンビレッジ」（01年から入居開始）をご紹介しよう。

える「ふるさと回帰」派のリタイア層や若者たちが■ねらいは農村の活性化

増えている。

発端は、市が96年に策定した「のびやかＪプラン」。

だが、その受け皿となる田園住宅の供給は微々た

この長期構想のなかで、目玉プロジェクトのひとつるもの。田園住宅の整備手法には「緑農住区開発関連土地基盤整備事業」（土地改良法：72年創設）、「田園居住区整備事業」（集落地域整備法：88年創設）、「農村活性化住環境整備事業」（土地改良法：91年創設）のほか、市町村が公営住宅として供給したり、集落内の空き家などを田園住宅に活用する例もある
が、これらを全部合わせても過去30年余の供給量は2000戸程度。これでは、今後ますます増える「ふるさと回帰」の需要にはとても対応できない。
そこで、新たに議員立法でつくられた事業手法が「優良田園住宅建設事業」（優良田園住宅建設促進

親水水路と遊歩道

ゆったりとした田園住宅

用水路沿いの桜並木― 29 ―●都市農地とまちづくり−第５４号

＜アーバンビレッジの概要＞
・事業主体：上越市土地開発公社
・所 在 地：上越市横曽根・小猿屋・荒屋地内（市街化調整区域）
・地区面積：60,400m2（うち、宅地面積38,100m2）
・公共施設：区画道路（幅７ｍ）、歩道・遊歩道（幅1.5〜３ｍ）、公園（6,000m2）、桜並木
親水水路（533ｍ）、コミュニティ施設
・分譲宅地：57区画（１区画500m2〜1,020m2）
・分譲価格：10,575千円（500m2）〜24,120千円（1,020m2）
・分譲単価：１m2当たり20,940円〜24,120円（１坪当たり69,100円〜79,600円）
・契約条件：宅地購入後２年以内に住宅建設、宅地購入後10年間は転売禁止
・建築制限：「基本方針」による制限、「地区計画」による制限「まちづくり協定」による制限
・供給施設：上下水道、都市ガス、電気、電話、ＣＡＴＶ
・導入事業：農村活性化住環境整備事業（事業主体：上越市）
アーバンビレッジ整備事業（事業主体：上越市土地開発公社）
優良田園住宅建設事業（基本計画：上越市、建設計画：建築主）に位置づけられたのが「アーバンビレッジ整備事業」

募り、応募した「ユーザー」（田園住宅地の購入予定だ。北陸自動車道と上信越自動車道の結節点に位置者）の話し合いによる手づくりの住環境整備を提案

し、上越新幹線とほくほく線経由で東京と２時間でした。そのマーケット調査のために、「Ｊネット会員」

結ばれている強みを活かして、過疎化と高齢化に悩（首都圏在住の市内出身者）約1000人と市内企業就業

む農村部に都市住民を呼び込もうという作戦。それ者約500人を対象として、「アーバンビレッジ」の想には、都市（アーバン）の利便性と農村（ビレッジ）

定される事業概要を示したうえで、田園住宅地の購のゆとり・潤いを兼ね備えた住環境を整える必要が入意向や希望条件などを聞くアンケートを99年１月あるというのが、プロジェクト名の由来である。

に実施。結果は、購入希望者が13％、最多希望敷地

だが、都市住民を呼び込める魅力のある田園住宅
地とはいったいどんなものか。整備した住宅地を都

面積が500m2、コーポラティブ方式への関心度が約８割であった。

市住民が本当に買ってくれるのか。実現性にさまざ

田園住宅地の分譲予定は57区画だから、需要見込

まな不安を抱える市から、事業の具体化戦略に関すみとしてはまったく問題ない。ユーザー募集の時点

るコンサル依頼を受けたのが97年。以来、田園住宅で購入予定者がほぼ確保できるから、事業リスクのの建設・入居が始まった01年までの４年間にわたり、軽減にも効果的。まさに、事業化に踏み出すのに十事業のお手伝いをすることになった。

分な手応えであった。

■コーポラティブ方式に高い関心■設計コンペで田園居住のイメージアップ

当面の課題は「売れる」住環境づくり。自然に恵事業化の前に、もうひとつの仕掛けづくりをした。

まれた格安の田園住宅地とはいっても、夏は高温多

市内の住宅関連業者（設計事務所・工務店・ハウス

湿で冬は豪雪、バスの便はなく最も近い鉄道駅まで

メーカーなど）を対象とする「優良田園住宅設計競７km、病院まで６km、商店街まで２kmという立地

技（コンペ）」である。

では、市が売れ残りを心配するのも無理はない。

99年12月、分譲予定地内の２区画をモデル敷地とそこで、田舎暮らし・農業・景観などに思い入れ

して、地域特性を活かした田園住宅の意匠・間取の強い都市住民を「コーポラティブ方式」によってり・工法・建材のアイデアや家庭菜園・ガーデニン●都市農地とまちづくり−第５４号― 30 ―

グのプランを募集。翌年３月、応募22点のなかから審査により優秀作品５点を選んで表彰し、市民ホールで公開展示するとともに、全応募案の作品集を作成した。この作品集を各ユーザーに提供し、田園居住の具体的なイメージアップに役立ててもらうと同時に、ユーザーのお気に入りの業者を見つけてもら
い、住宅の設計・施工の受注につなげて地場産業の振興に寄与することがねらいである。
これと並行して、優良田園住宅の建設促進に関する市の「基本方針」を定め、宅地造成の基本設計を終えて、コーポラティブ方式によるユーザー募集を開始したのが00年２月。現地説明会を行い、まちづ
くりへの参加意志、資金調達の見通し、永住の意向などを確かめたうえで、同年５月に抽選で57人のユーザーを決定した。
■ユーザー会議で魅力ある住環境づくり
第１回の「ユーザー会議」が開かれたのは同年７月。ここで、ユーザー全員の出資による優良田園住宅建設促進のための協同組織「まちづくり協議会」
ユーザー会議の様子がスタートした。
夫婦や家族連れの参加が多いユーザー会議は、総勢100人を超えることも少なくない。そこで、実質的■時間をかけてコミュニティづくり

な話し合いを深めるために街区単位に４グループを最初のうちは、慣れないグループ会議にとまどう編成。まず、全体会議で事務局から事業進捗状況のユーザーも多かったようだ。しかし、各グループの報告や検討課題の提起を行った後、各グループに分世話役（理事）による自主進行方式に切り替えた第

かれて検討課題についてよく話し合い、再び全体会

２回（同年８月）以降、将来の隣人としてユーザー

議で各グループの検討結果を報告し合い、それを踏同士の家族ぐるみの交流と相互理解が進んで、魅力

まえて全体の合意形成をはかっていくことにした。

ある街並みと良好な人間関係の実現に向けた前向き

主な検討課題は、共同利用施設の整備（公園の整の意見・要望が活発に出されるようになった。第３備形態と遊具の選定、親水水路の整備内容、コミュ回（同年10月）からは、設計コンペに参加した市内

ニティ施設の整備内容、街路樹・街路灯の選定など）、の住宅関連業者で構成する「優良田園住宅研究会」

街並み形成のルールづくり（地区計画の内容、まちもオブザーバー参加。田園住宅建設に関する専門的づくり協定の内容、生垣や電柱の配置、家庭菜園のな提案やアドバイスのほか、ユーザーの住宅建設計

設置と生ゴミの堆肥化、地場産建材の使用など）、管画に対する個別相談も実施した。

理運営の方法（新町名の検討、管理組合の構成・業

宅地造成工事も完成に近づいた第５回（01年１月）

務内容など）、地元集落との連携（町内会の再編成、からは、アーバンビレッジと地元集落の代表者どう交流活動の話し合い、公園・公民館の共同利用・管しの話し合いにもとづいて、今後の共同利用施設の理、ゴミ置き場やゴミ処理のルールづくりなど）で管理運営ならびに地域における交流活動や連携方法ある。

を確認。最終の第６回（同年３月）は、９ヶ月間に― 31 ―●都市農地とまちづくり−第５４号

わたってユーザーの協同組織として街並み形成のル関連業者にとっても魅力のあるビジネスと認識されールづくりやコミュニティ形成を主導してきた「まていないことが主な理由だろう。

ちづくり協議会」を解散し、住環境の保全と間もな

一方、都市計画法の改正（01年施行）で線引きがく始まる新しい生活に関する運営管理を担う「まち選択制（三大都市圏を除く）になったことで、市街づくり管理組合」を新たに結成した。

化区域内に押し込められることなく、住みたいとこ■官民一体で田舎暮らしの支援をろに自由に住める環境が整いつつある。新幹線・高「ふるさと回帰」を促す決め手として大きな期待

速道路・空港などの高速交通手段やＣＡＴＶ・インを集めて登場した優良田園住宅だが、法施行から10

ターネットなどのブロードバンド環境の整備が飛躍年を経過した今、「基本方針」の策定が34市町村、的に進んだおかげで、都市と農村の時間距離と情報「建設計画」の認定が15市町村、建設済みまたは建設格差も大幅に縮まった。農業・農村に関心の高い団

予定の住宅が430戸にとどまっている（07年４月現塊世代が大量定年期を迎えつつある今こそ、官民一在）。農振除外（農振法）、農地転用許可（農地法）、体となった優良田園住宅の普及・推進によって、「ふ開発許可（都市計画法）にかかる行政手続きがネッるさと回帰」の促進と農業・農村の活性化をはかろ

クになっているほか、需要量が不明確なために住宅

うではないか。

＜アーバンビレッジの計画図＞

豆辞典＜自己借地権 33ページ参照＞
自己借地権とは、自分の土地を自分に貸すこと。自分の所有する土地に、自分を借地人として設定した借地権。例えば、売主（分譲業者）が土地所有者として、区分所有分譲マンションの敷地権（底地の使用権）を地上権・賃借権とする地上権付き分譲マンション、賃借権付き分譲マンションで販売するとき、売主が敷地権登記・表●都市農地とまちづくり−第５４号

示登記をするが、販売前の区分所有者は売主なので、土地所有者が地上権者・賃借権者となり、民法179条の権利混同（同一物について、所有権とそれ以外の物権・債権が同一人物に所属するときは、所有権以外の物件・債権は消滅する）が生じ、借地権を区分所有者に譲渡することができないということになる。このため、このようなケースにおいては権利混同の適用除外としたものが、借地借家法15条に規定する自己借地権。

― 32 ―

定期借地制度を上手に活用した事例紹介
株式会社AMSコンサルティング

竹之内裕

先日、定期借地権推進協議会のセ償却できず、保証金は長期の債権として不安定さがミナーで「定期借地制度を上手にある。事業者にとっても、前払賃料方式は期間に応活用した事例紹介」のテーマでじた費用化ができることで将来のキャッシュフロー

お話する機会がありました。以下が明確になり、賃貸人・借地人双方にメリットのあに要旨をまとめます。

る事業となった。
前払賃料方式による事業モデルも登場し、収益物

１

定期借地権復活の兆候

件の不動産開発を行う事業者は、賃貸人のリクエス
トに応じて一定の前払い賃料を支払いオフィスビル

定期借地住宅の供給戸数は平成13年の6,000戸をピや賃貸マンションを開発する。この事業スキームでークに、平成18年度は約2,000戸まで減少している。

は、一般定期借地権の他に建物譲渡特約付借地権のしかし、①定借賃貸住宅（定借アパートや定借賃貸採用も見られ、30〜35年経過時に建物を買い取るこマンション）の増加。②前払賃料方式による戸建てとで収益不動産を保有できるスキームも実施されてやマンション、投資用不動産の開発。③土地区画整いる。期間一括前払いの定期借地権マンションでは、理事業で保留地と定期借地を集約換地した事例や日賃貸人が前受け賃料でマンションの区分所有の一部

本初の田園都市構想の緑住農街区を設けた事業化。

の購入に投資すれば、等価交換的なマンション経営④定期借地によるコモンのある分譲事例の増加。⑤も実現できると共に、減価償却資産に投資すること

公有地での定期借地活用の活発化。⑥商店街再開発、で、前受賃料の期間均等収益も実質的には減価償却

市街地再開発事業における活用事例。等、新分野で費と※自己借地権部分の前払い賃料で相殺される。借の事例も新たに見られ、その活用の場は広がろうと入型の賃貸不動産開発を行う従来の事業に比べ、事している。

業リスクは劇的に改善し経営の安定性は確実になる。
一点、前払い賃料に対しても賃料増減額請求権は２

前払賃料方式の活用について排除できないという将来のトラブル要素があることも知られている。前払い賃料額が土地価格の50％超

定期借地の一時金には権利金や保証金があるが、となる場合には、権利金として授受（譲渡税20％の平成17年１月、新たな可能性を持つ「前払賃料方式」

税引き後資金の運用自由度は大きい）する方式へのが登場した。前受賃料は実態は権利金に近いが、そ応用も考えられる。保証金、権利金、前払い賃料をの賃料を毎年均等に収益計上することで課税の分散

いろいろと工夫した事業化が期待される。

がはかれ、終了時には返還を要さず、権利金と保証３金の欠点が解消する。さらに、①月額賃料の一部の戸建て前払賃料方式の考え方

前払い。②契約期間の賃料の一括前払い。③特定期
間分の前払い。④権利金や保証金を併用することも

戸建て定借事業は、宅地開発費用の負担が問題とできる。と様々な選択が可能で、「新定借」とも呼ばなる。今までは保証金の一部を造成費に当てることれ注目を集めている。

が多かったが、手残り保証金が大きく減る場合は、借地人である事業者も前払いした賃料を期間均等

将来の保証金の返還負担がネックとなっていた。今に経費化できるメリットがある。権利金は期間内に後は、造成事業費を前受け一時金で充当し、保証金― 33 ―●都市農地とまちづくり−第５４号

と前受け賃料を併用する方式も多くなると思われる。

も指摘されている。前払賃料方式の登場と、平成19

多額な保証金方式に対しては、直接的には融資ネ

年10月から前払い賃料への融資の道も開かれたので、

ックや地価下落後の保証金相場の下落によるが、二保証金は賃料未払いと原状回復の保全にとどめ、前次流通を阻害する要因として保証金方式自体の問題

払い賃料が一時金の中心になるとの考えもある。

敷地面積
（ｍ ）
2

４

（坪）

前払賃料

①前払月額
換算分賃料

②賃料
（月払）

合算賃料
①＋②

敷金
（１年分）

Ａ

118.84

35.95

580万円

8,055円

33,800円

41,855円

405,600円

Ｂ

104.55

31.63

550万円

7,638円

31,700円

39,338円

380,400円

Ｃ

112.14

33.92

590万円

8,194円

33,900円

42,094円

406,800円

Ｄ112.26

33.96

480万円

6,666円

33,900円

40,566円

406,800円

戸建て前払賃料方式の事例

戸建ての前払賃料方式として、平成17年３月に実施された最初の事例である。
葛飾区柴又（京成金町線「柴又」駅徒歩５分）で、４宅地、敷地は104.55m2（31.62坪）〜112.26m2（33.95
坪）と小ぶりの案件です。当初は保証金で土地価格の20％超を想定していたが、前払賃料方式に切り替
えて事業化された。（上表参照）
前払い賃料は年0.3％分を期間60年なので土地価格

写真１の18％、月払い賃料は年1.3％で合算賃料は1.6％水準になる。前払賃料方式への購入者の反応も予想がつ（1）常滑市常滑梶間土地区画整理事業（写真１）

かず、前払い賃料への融資も無かったため、借地人

事業期間平成10年〜18年、面積21ha、計画戸数450

メリットをプラスする目的から、期間は60年、賃料

戸、計画人口1500人の組合施行による事業です。保

改定は10年毎とするなどの工夫をしオーナーの了解

留地60区画と定借分譲40区画の合計100区画を一団にを得た。賃料改定は、合算賃料を改定の対象とせず、集約した分譲事業となっている。組合員の合意形成

月払い賃料のみを対象に改定する方式とした。このを誘導し、定借希望の地権者の換地を一団に集約、点は論点になるところだと思う。中途解約時には、保留地も集約し、保留地と定借の街区の背割り部分

未経過分の前払い賃料の返還は必要だが、残余期間には緑道を配して電柱を設置、道路側には電柱の出の２割分を違約金として設定している。

ないきれいな街並みが形成されている。

権利金の取引慣行がある旧法借地の多い下町であバブル崩壊後、多くの土地区画整理事業地が問題ったこともあり、新しい前払賃料方式については心を抱えている。地価下落による事業費回収不能の問配したほどの影響もなく、販売はスムーズに進んだ。

題、保留地の散在による販売効率の問題、換地後のしかし、地形が悪かった１宅地は借手が決まらず、秩序のない土地活用による雑然とした街並み、換地最終的にはオーナーが３宅地分の前受け賃料を当て

売却後の土地細分化の問題など、街全体の環境悪化てメゾネット型２戸の借家経営となったが、事業のや不調和も生じている。今後の土地区画整理事業の収益性は向上している。

参考になる事例だと思う。

５

土地区画整理事業での応用事例（2）つくば中根・金田台「なかこん」の構想（図１）「なかこん」は、つくばエクスプレス（TX）の終●都市農地とまちづくり−第５４号― 34 ―

点つくば駅から直線で２〜４kmの地区で、都市再生

600名を超える地権者の40％超、面積は19haが「緑機構施行による190ha、計画人口8,000人の土地区画整

住農一体型、または緑住一体型」の換地を希望する理事業です。平成16年５月に事業認可を受け、平成状況になっている現在、最終的な空間モデル、事業

21年にまち開きが予定されている。

モデルの検討、つくば市による景観ガイドラインのTX沿線は3,000haの宅地開発を進める計画だが、人検討などが平行して検討されている。

口減少の今後の宅地需要はそれほど見込めない不安もある。駅が無いハンディもあり、当初から本事業（この項は、現代計画研究所より提供された資料を参照している。）

に対する地権者の危機感が強く、需要を創造するための検討から、海外に見られる高付加価値の環境づ６

くりを目指した田園都市構想となった経緯がある。

コモンのある定期借地事例
北本市「ハーブと果樹園のある街」（写真２）

開発計画の最大のポイントは、地権者の換地街区の多くを、定期借地権を活用して「緑住農一体型の住宅地」とすることである。
緑住農一体型の住宅地」は、３つの利用形態で平成14年、大宮から20分の北本駅から徒歩20分という厳しい立地で、全18区画の「ハーブと果樹園のある街」環境づくりをコンセプトに定借分譲が開始

構成する。

された。土地単価は坪35万円前後と、首都圏でも地①「景観緑地」：沿道沿いは奥行き12ｍの芝生広

価の低い郊外遠隔地での実験的な定借事業であった場・緑地帯にし、つくば市が50年超の地上権をが、緑豊かな住環境づくりによる魅力を付加し、定設定して、固定資産税相当額で借り上げること借事業としては適性の低い地域での需要創造に挑ん

で公租公課を減免する計画です。維持管理は地権者が行う。
②「100坪定期借地宅地」：前面に景観緑地を備えだ案件となっている。住環境のゾーニングとして、①協定緑地（借地権の対象となる宅地の一部を緑地帯として建築制限を設けている。）

た奥行18ｍを標準とする旗竿敷地で計画する。
③「農空間」：30坪程度の果樹・菜園・花畑がイメージされ、地権者には住宅地の魅力の創造に②共用地（団地内を散策できる遊歩道の設置）③提供公園（開発前の雑木林の既存樹木を公園に移不可欠との意識があったそうだ。

植した環境創造）を配置し、「定期借地コモンシス
テム」と称される環境維持を目的とした管理シス
テムを導入した。
そのシステムの内容は、①共用地に対しては借地人と賃貸人間で賃貸借契約を設定し、20年の賃貸借契約（更新型）とし借地借家法の適用はない。②協
定緑地および共用地、さらに宅地についての環境維

図１

写真２

― 35 ―●都市農地とまちづくり−第５４号

持を目的に住民協定を定め、住民全員で管理組合を設立し継続的な環境維持をスキーム化した。③管理組合規約を定め、管理費と修繕費による管理システ
ムを導入などとなっている。
なお、将来の返還を要する保証金方式を採用せず、開発造成費用は若干の持ち出しとなったが、権利金による事業としている。

７

東村山市本町地区プロジェクト「むさしのアイタウン」（写真３）

写真３

東京都は都営住宅用地24ha、1,900戸の敷地を有効

権利金と月額賃料は民間の戸建て定期借地権の水活用して地域ごとの課題に対応したまちづくりを民準よりはるかに高いが、販売は、第２期で平均倍率

間プロジェクトで実現する「先行まちづくりプロジ

10.7倍と募集28戸に対して300組の申し込みと好調のェクト」を、 ※PFI手法や定期借地制度等を活用したようだ。

事業で推進している。東村山本町地区は平成15年に

西武新宿線東村山駅から徒歩圏（７分〜）、食品ス指定され、都営住宅の建替えにより生まれた10haのーパーも誘致し、市役所もすぐ近くにあり生活利便

土地を定期借地権を活用して、①多摩地域の郊外型性は高い。280戸の街づくりで電線を地中化し街路樹

居住モデルを提示するまちづくり。②建物価格が３のあるゆったりとした街路計画などの住環境、借地■第２期販売資料（平成19年３月）より
・販売区画数／28区画・販売価格［建物（税込）＋権利金含］

・敷地面積／158.66m （１戸）〜264.81m （１戸）

2,480万円（１区画）〜4,280万円（１区画）・延床面積／111.79m2（１戸）〜152.50m2（１戸）

・最多販売価格［建物（税込）＋権利金含］

22・一般定期借地権（賃借権）70年

3,500万円台（７区画）・敷金／134.82万円〜230.16万円

・管理費／一戸あたり月額6,300円、・月額賃料／32,100円〜54,800円

・特別修繕積立金／一戸あたり月額900円※固定資産税の基準年度（３年ごと）に改定

割程度安い戸建住宅の実現を目指した実証実験を行

期間が70年と長いことなどが総合的に評価された結う。を事業目標としている。

果だと思われる。最近低調であった定期借地権住宅

民間企業グループによる特別目的会社「東京工務への注目を集めた事例となった。

店」が70年の定期借地権を設定し、非常に稀な事業８方式であるが、転貸方式により280戸の定借分譲が実

市街地再開発における定期借地権の応用施された。
その他にも高松市丸亀町商店街再開発において、事業内容を検証してみると、①定借にしては宅地が小ぶりである。②権利金は定借による再開発ビルのオープンと保留床である定400万円〜1,400万円とバラつきはあるが高い設定がさ借分譲マンションが事業化され話題となっている。

れた。（権利金は東京都の収入と宅地造成費に充当さ今後は、都市再開発事業における権利調整として定れていると推察。）③敷金は賃料の３年６ヶ月分。④

期借地権を活用する事例が増えることも予想される。

月額賃料も高い水準にある。

●都市農地とまちづくり−第５４号― 36 ―

事業用借地権の設定期間を延長
平成20年１月から「10年以上50年未満」に

借地借家法が改正され、平成20年１月１日より事
業用借地権の設定期間が10年以上50年未満になりました。
１．法律の趣旨・内容等
社会経済情勢の変化に伴う、土地利用形態の多様化に対応するため、事業用借地権の存続期間の上限を、法改正により「20年以下」から『50年未満』に
事業用借地権の期間設定の範囲が拡大されました。
２．事業用借地権とは事業用借地権は、専ら事業の用に供する建物（居住用は除く）の所有を目的として設定される。この、借地権の更新や建物の建替えによる借地期間の延長を排除することが出来ますが契約はこれまで通り、公正証書で行うことが必要です。
３．期間延長による効果①設定契約期間の長期化に伴い、税法上の償却期間とのミスマッチが無くなります。

倉庫や事務所目的など、RC造等の堅固な建物や中層の建物を造った場合でも、税法上の償却期間まで建物を維持することが出来ることから、比較的長期の事業あっても採算性が確保されます。
②定期借地権に係る20年以上50年未満の「空白期間」が埋まったことで、より所有者・ユーザー
双方のニーズに応じた期間の設定が可能になるため、土地所有者からすれば、土地を貸しやす
くなり、結果として土地の有効活用につながるものと考えられます。
③土地の有効活用を通じた、地域活性化にも資することになります。
事業者としては、長期間に渡る建物の存続を前提とした資金計画や経営方針を練ることが出来ると共に、長期的視野に立つ行政の支援を受
けたまちづくりが可能になることから、持続的な地域活性化につながります。（国交省HPより）

平成20年度「まちづくり税制セミナー」参加者を募集
都市農地にかかる税制について、平成20年度税制改正の概要を含め分かりやすく解説していただきます。
＜日常業務に役立つ税制の幅広い知識が習得可能＞
・まちづくり税制についてＱ＆Ａ方式で具体例を示しながら解説するので、日常業務に役立つ税制の知識を幅広く学べます。
・テキストに書籍「都市農地のための税制Ｑ＆Ａ 平成20年度版」を使用します。
＜セミナー参加者から寄せられた質問について講義の中で回答＞
・参加者から寄せられた質問に、時間の許す限り先生から回答いただきます。
１．主催及び後援
２．講師
３．講義内容４．対象者及び募集人員

５．受講料
６．開催日程及び会場

７．申込みについて

・主催：財団法人 都市農地活用支援センター
・後援（予定）：国土交通省、ＪＡ全中
税理士 柴原一氏（柴原一税理士事務所所長）
・平成20年度税制改正のポイントと都市農地関連税制の概要
・相続税の基礎知識、質疑・まちづくり税制Ｑ＆Ａ・対象者：地方公共団体及びＪＡ職員並びにその他民間企業等のまちづくりに携わる方・募集人員：200名（東京会場：100名、大阪会場：100名）
9,000円＜東京会場＞
平成20年５月16日（金）10時〜16時45分
会場：中央大学駿河台記念会館６階610号室＜大阪会場＞
平成20年５月28日（水）10時〜16時45分
会場：千里ライフサイエンスセンター９階903号室
お申込みは、当センターホームページ又は別途送付の開催案
内を参照し、お申込み下さい。（３月上旬予定）― 37 ―●都市農地とまちづくり−第５４号

Q&A まちづくり税制セミナー
首都圏会場

5月16日（金）、中部・近畿圏会場

5月28日（水）センターの業務内容○ 土地活用に関する相談○ 都市農地活用アドバイザーの派遣○ 調査・研究○ 研修会・セミナー等の開催、支援○ 情報誌・図書等の刊行「農ある暮らしの提案」
パンフ（無料）

編集後記○昨今の世の中の状況をみて、最近感じることは四半世紀前と比べ悪質な事件があまりにも多いことである。昨年だけでも親がわが子を、また子供が親を殺害する。何も関係のない他人を道連れに自殺を図る。
食品の偽装問題等数えるときりがない。何故このような荒廃した世の中になったのか考えてみたい。一番大きなことは権利があれば義務がかならず伴うはずであるが、その義務に対して甘え及び思いやりの欠如の構造が大幅に増えてきたためではないだろうか。卑近な事で例えれば朝の満員列車でリュックを背負ったままでいる人。大音量で音楽をかけイヤホンから音漏れをさせている人。ホーム等を歩くとき人の流れを気にせず携帯電話でメールを打ったりゲームをしている人。儲けを優先させ品質にかける誇りを忘れた企業。生活する上においてはそれぞれ各人に権利もあるが他人に迷惑をかけないという義務も生じる。また、
このように世の中が昔と比べ変わってきたのは、大多数の人がそこそこに豊かになり、消費経済の恩恵に浴せるようになったことから我慢の精神の欠如、製品に対する信用の軽視等もあるのではなかろうか。しかし基本を忘却した社会は砂上の楼閣であり社会そのものが崩れさることに繋がると考える。自分自身も含め各人は自覚をもって生活をして欲しいと考えるこの頃である。
（Ｓ・Ｙ）◎当センターの出版物、パンフレット等に関するお問い合わせは Tel. 03−3225−4423にご連絡ください。
なお、直近の情報はホームページ（http：//www.tosinouti.or.jp/books/index.htm）に掲載しています。
ホームページには以下の手順でアクセスが可能です。
1. お手持ちの検索エンジンにて「都市農地」と入力し、当センターのホームページにアクセスください。

出 版 物 をご希望の方へ

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出版物◆出版物紹介クリックしてください◆申 込 書発

行

所 ：（財）都市農地活用支援センター〒160-0022 東京都新宿区新宿1丁目26番6号 新宿加藤ビル6F

都市農地とまちづくり
2008新春号（第54号）

Tel. 03−3225−4423
発行

日 ：平成20年 1 月31日

発

行

人 ：白兼

保彦

編 集 責 任 者 ：神谷

正己

事

秀樹／荒井

務

局 ：三角

Fax. 03−3225−5423

實／堀内

晴彦

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