一般社団法人 不動産協会広報誌

2020 年 通巻116 号

特集

次世代に繋ぐ
新しい時代の住まい
フランス シャンパーニュ地方

少子高齢化、働き方改革やDXの進展、新型コロナの世界的拡大。
住生活を取り巻く社会の劇的な変化は、居住者ニーズと住宅ストックのミスマッチを顕在化させている。
空き家問題なども顕在化する中、次世代に向け、ニーズに合わなくなった建物を再生し、必要な住宅を供給していく。
住まいに対する価値観の変化を見極め、需要と供給をきめ細かくマッチングさせていくことが喫緊の課題だ。

次世代に繋ぐ新しい時代の住まい
特別レポート… ……………………………………… 住宅ストックの質の向上に向けて— 既存マンション実態調査 —政策ウォッチ… ……………………………………… 住宅団地再生のあり方
アドバンスレビュー…………………………………… ESG・SDGsとまちづくり
フォト＆エッセイ… ………………………………… 旺盛な都市開発で成長するオスロ
ブックレビュー… …………………………………… 「第10回 不動産協会賞」
を決定
まちづくりのフォーカス… ………………………… SDGsと庭園のまちづくり― 有明ガーデン—
巻頭インタビュー………………………………………

P r o l o g u e
少子高齢化、働き方改革やDXの進展、新型コロナの世界的拡大 。
住生活を取り巻く社会の劇的な変化は、居住者ニーズと住宅ストックのミスマッチを顕在化させている。
空き家問題なども顕在化する中、次世代に向け、ニーズに合わなくなった建物を再生し、必要な住宅を供給していく。
住まいに対する価値観の変化を見極め、需要と供給をきめ細かくマッチングさせていくことが喫緊の課題だ。

特集

Contents

次世代に繋ぐ
新しい時代の住まい

巻頭インタビュー 1

次世代に繋ぐ新しい時代の住まい
齊藤広子・横浜市立大学国際教養学部教授

特別レポート 6

住宅ストックの質の向上に向けて— 既存マンション実態調査 —政策ウォッチ 8

住宅団地再生のあり方

アドバンスレビュー 10

フォト＆エッセイ 12

小林秀樹・千葉大学大学院融合理工学府・地球環境科学専攻教授

ESG・SDGsとまちづくり
平松宏城・ヴォンエルフ代表

LEEDフェロー

旺盛な都市開発で成長するオスロ
服部圭郎・龍谷大学政策学部教授

ブックレビュー 14「第10回 不動産協会賞」
を決定
まちづくりのフォーカス 15

SDGsと庭園のまちづくり―有明ガーデン—次世代に繋ぐ新しい時代の
住まい［FORE

巻頭インタビュー］※

少子高齢化の進行、働き方改革、ＤＸ、世帯構

成や家族観・価値観の多様化など、住まいをめ19

ぐ っ て は 大 き な 変 化 が 進 行 し て い る 。 ま た、

２０１９年に、大きな被害を出した台風 号をはじめ、自然災害が激甚化・常態化する中で、安心・安全に対するニーズがより高まっている 。

これに加え、新型コロナウイルスの世界的な感

染の広がりはライフスタイルや社会構造、さらNO.116には住宅そのものにも変革を迫っている 。既存

1

住宅の蓄積 ― 住宅ストックと居住者ニーズのミ

FutureofReal Estate

スマッチが顕在化しつつある中で、人々の暮ら※デジタル・トランスフォーメーションの略：
ICT によりビジネスモデル自体を変革していくこと（平成30年総務省白書より引用）

しを支える住宅をどう創っていくか、そして良都市社会文化研究科長
博士（ 学術 ）、博士（ 工学 ）、博士（ 不動産学 ）1983年、筑波大学第三学群社会工学類都市計画専攻卒業、マンションの分譲会社勤務を経て大阪
市立大学大学院生活科学研究科生活環境学修了、岐阜女子大学家政学部住居学科助教授、英国ケンブリッジ大学土地経済学部研究員を経て 2004年
明海大学不動産学部教授 。2015年横浜市立大学
教授（ 現職 ）。国土交通省社会資本整備審議会住宅宅地分科会分科会長代理 。近著に『タワーマン
ションは大丈夫か ?!』（ 浅見泰司との編著、プログ
レス）『 住環境マネジメント』、（ 学芸出版社 ）、『コモンでつくる住まい・街・人』（ 彰国社 ）など多数 。

質な住宅ストックをどう構築していくか 。豊か

横浜市立大学国際教養学部教授

な住生活の実現に向けたこれからの住宅のあり

齊藤 広子（さいとう・ひろこ）

方について、住宅の持続可能性などを研究する

横浜市立大学国際教養学部教授

横浜市立大学の齊藤広子教授に聞いた 。

齊藤広子氏

その手段の つが、再開発に伴うタの住宅はどのようなものを供給してい適しているとはいえません。これからう。現在の住宅は必ずしも在宅勤務にの変化を踏まえる必要があるでしょ

伴う人々の生活・経済、そして価値観の新型コロナウイルスの世界的流行にわが国の住宅を考える上では、今回更新して新たに供給することが必要と存の住宅の維持管理、改修、さらにはストックの質と量を高めるために、既十分だとはいえません。そこで、住宅

マッチがあるために、住宅ストックは

住宅ストックと居住者ニーズのミス意見もあります。しかし、実際には、

ら、住宅の新規供給は必要ないというます。これほど空き家があるのだか

更新が考えられます。

に、都市の安全性の向上の視点からのを著しく低下させることがないよう域だけでなく都市全体の防災性や機能ンションが倒壊して道路をふさぎ、地います。いざという時に、これらのマ沿いにも旧耐震のマンションが残ってい地域があります。また緊急輸送道路

木造住宅密集地域や災害の危険性の高ワーマンションの建設です。例えば、ものにすればニーズはあるので使われくか。テレワークの普及の一方で自転なります。

既存住宅ストックと居住者ニーズのミスマッチ

車通勤が増えるなど、都心居住や郊外

昨年の台風に伴う水害で、タワーマ

ワーマンションだけでなく、マンショ

ンションの生活への影響が大きく取り

住宅ストックと居住者ニーズのミスン、すべての住まいでいかに安心・安倍のています。現在の世帯数5800万戸

宅数は世帯数を400万戸ほど上回っ

年 住 宅 ・ 土地統計調査）、住宅ストックをマクロの数字で見るとが生じていると思います。わが国の住費者）のニーズとの間にはミスマッチ

現在の住宅ストックと住まい手（消ナ禍の中で自転車通勤が増えたことが住志向ということです。さらに、コロや通勤の必要のない高齢世帯も都心居ました。興味深いのは、専業主婦世帯

が都心居住を望んでいることがわかり施した調査では、全体の約 割の世帯入を希望している全国2400人に実

月から2020年 月にかけて住宅購あります。不動産協会と2019年に地域に貢献できる可能性が高いとい

つまり、タワーマンションは災害時

地域住民の避難場所になりました。

たし、首都圏でもタワーマンションはでは津波避難ビルとして活用されまし

強いことが明らかになりました。東北

大震災の時には、マンションは災害に力も必要です。また、例えば、東日本

くり手だけでなく、住み手の努力や協・に対して、住宅数は戸と、住宅数の交通利便性※

居住、二地域居住といった多様な住ま

上げられました。重要なことは、タい方がありうることもわかってきまし

立地のミスマッチ解消
タワーマンションの重要性た。既存の住宅―住宅ストックは必ずしもこれらのニーズを満たせていないマッチの つに、立地のミスマッチが6241万戸です。空き家は849万示しているのは、通勤電車、特に遠距

かもしれません。

％です。ただ離の通勤電車は避けたい、ということうことです。

全に暮らしていけるか、その体制を整し、地方と都市では空き家の性格が異です。さらなる都心居住へのニーズがタワーマンションは、地域のコミュ

6

備することです。それには住まいのつなります。大きくは、地方は需要の減高まることは予想されます。そこで、

ニティ形成にも貢献できると思いま07

1■単身者■カップル■都心■郊外1（平 成

退を示していて、都市の空き家はニー

都心居住のニーズに応えることを考えす。最近のマンションでは、着工の前

環境

専業主婦

・

ズと需要のミスマッチを示しているとる必要があります。

生活利便性
専業主婦

1

思います。都市の空き家は、魅力的な

6※大地震直後の避難・救助をはじめ、物資供給等の応急活動のために、緊
急車両の通行を確保すべき重要な路線で、高速自動車国道や一般国道
及びこれらを連絡する
幹線的な道路。都内では目白通りや靖国通り、青梅街道など。

共働き

12

1

13

30

子供のいる世帯の居住志向性と高齢者世帯が住まいに重視する点

2

フェやコワーキングスペースなどを設や、地域住民向けのコミュニティカ

があります。また、地域向けの保育所

で、地域コミュニティ形成を促す事例

住民向けのイベントを開催するなど段階からデベロッパーとNPOが地元

合、建替えは区分所有者及び議決権ので、既存の区分所有マンションの場

工事ができないこともあります。一方

りませんし、階高によってはそもそもた工事を実施することは、簡単ではあ

しかし、上下階の遮音性の向上といっ分の 以上の賛成が必要で、合意形成が難しくなっています。本格的な耐けて、地域と共生を目指すマンションも登場しています。

合意形成だけではなく、費用負担も大議決権の 分の 以上の賛成が要りま

震改修をしようにも、区分所有者及び性能のミスマッチには更新必要
地域コミュニティ形成で次世代に繋ぐ
ミスマッチは、建物性能にもあります。コロナに伴うテレワークの増加ですから、なかなか大変です。どちらもきくなってきます。場合によっては仮住まいが必要な場合もあります。

足しているのだろうと思います。

ギー性能など、建物性能が全般的に不音性能だけでなく、断熱性能やエネルることを示しています。おそらく、遮くの既存住宅で、遮音性能に課題があ

ションと一体のまちづくりを行えば、点です。こうした視点に基づいたマン

く、まちとして再生していくという視のマンションの改修・更新だけでな位置づけることが大事でしょう。単体

るには、まちづくり ― 都市再生の中で多くなっています。交流が活発になれいるマンションほど、地域との交流が備され、コミュニティ形成が行われています。マンション内で管理体制が整方をしている場合に交流が促進されてにかけて東京都のタワーマンションを発したサンシティというマンション

動産がかつて1970年代終わりに開望ましいと思います。

マンション等の改修・更新を推進す

現在の住宅購入予定者は、住宅購入

地域コミュニティの形成も自ずと進む

すべての住宅は、エレベーターを含調査しましたが、再開発のタワーマン

は、世代をまたいで継承されているマエネルギー性能といった機能を確保していくことがよく聞かれるのは、騒音問題です。多に際して、耐震性能や遮音性能を重視でしょう。

ば、多世代がマンション・地域に愛着しています。そうした傾向はさらに強めたバリアフリー化や、耐震性・断熱

ションでは、地域に提供する共用ス

ンションの好例です。サンシティでを持つようになると思います。三井不性、上下階の遮音性能、エネルギー性

ペースや地域との共同行事、協定の締は、ここで育ったかつての子どもたち

2019年 月から2020年 月

能といった機能を確保していくことが結が実質的な地域との交流に繋がってが、子育てをするために戻ってきてい

まるかもしれません。

望ましいと思います。限界があります

いることがわかりました。開発事業者

FutureofReal Estate

1

が、こうした性能を確保するには、既耐震性・断熱性、上下階の遮音性能、

3

11

るそうです。こうしたマンションでエレベーターを含めたバリアフリー化や、

44が十分に地域意向を踏まえた供給の仕すべての住宅は、

5存ストックの改修が必要となります。

NO.116

3

巻頭インタビュー］［FORE

新型コロナウイルスの世界的な流行に住宅そのものも、多様な暮らし、価続 可 能 性 は、
「キー・ワーカー（

策が求められます。

世代が互いに知り合いのため、敬意を値観を実現していくためのインフラには、高齢者となった親世代と現役の子持った世代間交流があり、管理組合のならなければなりません。とりわけ次）」が支えているということでWorkerす。医療・介護関係者だけでなく、清掃

おいて明らかになったことは、都市の持運営もスムーズになり、将来の更新の世代に繋いでいく住宅を開発するに作業従事者やスーパーマーケットの従業にどう容易に到達できるかが問われてります。住まい手が望んでいる住まいさといった視点にシフトする必要があ

広さといった視点から、暮らしの豊か

これからの住宅政策は、住宅の数や次世代に繋ぐ住宅に向けてDXで暮らしの質を向上するです。

は政府からなんらかの応援があるべきマンションに対しては、自治体あるいます。地域に貢献する、協働していく

業が共にコミュニティ活動を行ってい

し森のシティ」では、住民と地域の企菱商事が手掛けたまちづくり「ふなば重要になってきます。野村不動産・三ミュニティ形成を推進する施策がよりするなどで、認知症の進行を抑え、暮ボットとのコミュニケーションを活用に登場しています。Io Tに加え、ロ数を計測するといったマンションは既す。Io Tによって、居住者の健康指連携して開発を進めようとしていまマンションを、医療とITの専門家とはじめとする生活習慣病の進行を防ぐの原因となるような糖尿病、高血圧をは認知症や心筋梗塞、脳卒中、腎不全

使って健康になるマンションです。私

ると思います。例えば、ICT技術をまでとは質を転換したものが可能になていくことだそうですが、住宅もこれ使って新しいビジネスモデルを構築しフォーメーションは、I C T技術をでしょう。DX―デジタル・トランスといった異業種との連携が重要になる

費用を抑えられる一方分借家で、初期の購入ます。半分持ち家、半（ Shared Ownership）」という所有形態がありド・オーナーシップ

体化した「シェアー

は、持ち家と借家が一もしれません。英国に備 す る こ と が有効か新しい所有形態を整宅の供給に向けては、

アフォーダブルな住す。

え方は参考になりま政策として、英国の考

都心部にアフォーダブル―手軽に住める

キー・ワーカーを含めた、多様な住民がなければ、都市の運営は破綻します。

Key

合意形成もスムーズに進むのではないは、これまでの不動産開発の視点だけ員といったキー・ワーカーが都心部にいいます。そのために、まちづくり・都らしの質、QOLを上げられる可能性

で、自由に売買できま※でしょうか。
ではなく、健康・医療、通信・ICT

市計画の政策や、福祉政策との連携だがあります。

これからの住まいには、地域とのコけでなく、金融や税制度を通じて市場ているのでしょう。デベロッパーがド・オーナーシップ

もともとシェアー

す。

で達成できること。そのための新たなは、都市に不可欠な公実現手法やビジネスモデルが求められ

コロナ禍でキー・ワーカーの重要性
新たな住宅所有の形をもっとがんばりたくなるような住宅政

コミュニティ形成を推進しているまちづくりの事例（ふなばし森のシティ）※ Key Worker：
英国における住宅取得優遇政策の対象となる一部労働者の呼称。運輸やエネルギー、廃棄物収集などのイ
ンフラ従事者、医療関係者、消防・警察関係者、教員、保育士、介護士、
食 料 品 店 の 従 業 員 な ど（英 国 ガ ー
ディアン紙電子版参照）

4

キー・ワーカーが住宅を取得・賃借で（ KWL） programme」に盛り込まれました。 アフォーダブルな価格で年に打ち出した「 Key Worker Living

向けの制度として、英国政府が２００４

共サービスに従事するキー・ワーカー

られることです。公共が所有する土地

ションのメリットは、土地価格を抑えた借地権です。定期借地権付きマン契約を更新せず、建物を除却して土地は一般的には借地期間が終了すると、な住宅供給には有用です。定期借地権

ドンなどでもキー・ワーカーにアています。不動産価格が高騰するロン

住宅購入を支援する各種政策を実施しルな住宅が供給できると思います。実れば、好立地においてもアフォーダブ

与することで社有地を提供してもらえや、公的なインセンティブを企業に付を更地にして返還することが想定されきるようにする各種支援策の つで、

フォーダブルに住んでもらうためで際、都心部でリーズナブルな価格の定定期借地権付きマンションは、マンいます。

期借地権付きマンションが供給されてす。一定規模以上の開発には、キー・ワーカー向けアフォーダブル住宅を割～ 割で供給することが義務になっていました。

といった期間で借りて住むという形態

年、１２５年、２５０年、９９９年、老朽化したマンションでは、竣工時かして、合意形成が進まないことです。

の間に利用期間の期待値の格差が発生

FutureofReal Estate

ション更新を円滑に促進する手段のです。躯体を残して、インフィル部分

ら住んできた居住者が建替えを望んで異業種との連携が重要になるでしょう。

なお、英国にはリースホールドとい（壁、内外装、設備など）を更新改修

いても、中古物件を購入して住み始め

とりわけ次世代に繋いでいく住宅を開発するには、つにもなります。現在、マンションのするのは住戸所有者（リースホルたばかりの居住者が建替えを望みませ

インフラにならなければなりません。

う所有形態もあります。土地と建物のダー）が行います。マンションは、躯

ん。定期借地権付きマンションであれこれまでの不動産開発の視点だけではなく、更新が進まない大きな要因は、居住者体部分は長期の耐用期間があります

ば、利用期間が決まっていますから、

健康・医療、通信・ICTといった

躯体を地主が所有し、住戸部分をが、内装の劣化は物理的にも速く、経更新もスムーズになるはずです。
これからは豊かな暮らしに向けて、済的価値も減少していきます。将来の建替えなどを考慮すると、土地・躯体

もっと空間やそれを支える仕組みに新
たな価値を吹き込んでいく必要がある

価値観を実現していくための1とインフィル部分を分けて所有するのは合理性があると思います。

と考えています。

住宅そのものも、多様な暮らし、

2
99

1

3

定期借地権の利用もアフォーダブル

NO.116

5

巻頭インタビュー］［FORE特別レポート
個別マンションを把握する
人々の住生活を支える住宅ストックの中でも、都市部の人口増を受け入れ、火災に強く、快適な住空間を提供してきた分譲マンションは、国民の約割が居住する重要なインフラとして※１がマンションに居住し、とり機能している。東京都では総世帯の分のわけ都市部では主要な居住形態となった。また近年は、居住者の 割以上が永住を志向しており、マンションの持※２続可能性がより問われるようになっている。

「建築工事届」が出された後に着工さ面積などを基にした統計調査のため、工法、種類、建て方、用途、戸数、床市圏の戸数が全国の 割以上を占めて

阪 、兵庫、京都、奈良、滋賀）の３大都

都圏、中京圏（愛知、岐阜）、近畿圏（ 大れなかったマンションや、着工後に用途の高さがうかがえる。

おり、大都市におけるマンション需要

首都圏におけるマンションの地理的変更があったマンションを反映していな
い可能性があり、ミクロな物件の把握

一方で、わが国では個別のマンショ

図上に面的に把握できるだけでなく、れにより、マンションの立地情報を地

面積データも収録）を結合させた。こ

住宅地図データ（建物の種類・階数・ベースを構築し、地図会社ゼンリンのンの供給履歴データを活用してデータ

びリクルートの保有する分譲マンショ

間調査会社である不動産経済研究所及下、マンションD B）を構築した。民で、分譲マンションデータベース（以大学空間情報科学研究センターは共同

これらを踏まえ、不動産協会と東京

共交通の利便性に依拠していることをら、マンション立地が地理的制約や公にはマンションが集中していることかりわけターミナル駅周辺や、幹線道路の形状に沿っている。鉄道駅周辺、とラ―とりわけ鉄道（一部は幹線道路）が進展している。この線は交通インフ

から線状（アメーバ状）にマンション

奈川県、千葉県、埼玉県では、都心部大していることがわかる（図 ）。神状（同心円状）に分譲マンションが拡

都心・区部に集中し、そこから放心円したマンションが中央区や新宿区など分布を分析したところ、築年数の経過

ンの経年数、戸数、立地を全国レベル

不動産経済研究所やリクルートのデーにはずれが生じるおそれがあった。

でミクロに把握できるデータベースがマンションの立地などについて、実態調査を行った。

示している。

を構築。マンションストックの質、量、各棟の立地、高経年

タ上には階数・面積などを記載していターと共同研究で、独自に既存マンションのデータベース

提供されていない。マンションストッ

りうる。不動産協会は、東京⼤学空間情報科学研究セン

500mメッシュで各地域の棟数をでなく、防災の側面からも官民にとって基礎的な情報となない物件についても、簡易的な試算を

地理的情報を統合したデータベースは、更新や改修だけ

クのマクロな動向・傾向を把握するを精細に把握する必要がある。既存マンションの量・質・集計すると、東京 区・川崎・横浜はトックの質・量を向上させるには、マンションストックの情報

行ってデータを補完することが可能に続可能性がより問われるようになっている。マンションス

データとしては、国土交通省が公表し方、住宅ストックにおいて、マンションには質の向上や持最適かつ正確だが、ミクロな分析をている「マンションストック総数」がなった。

開発が行われた多摩ニュータウンや、

500mメッシュ当たり 棟を超えて1

全国のマンション棟数約 万棟
ンションストック総数は、建築着工統

全国のマンション棟数は 万4648

マンションDBの集計結果によると、行うには適していない。もともとマ
計調査（以下、着工統計）などの公的れているものではないためだ。また、ンションの情報把握を想定して整備さ統計を基にした推計のため、個別のマ数は、約339万戸と全国の ・ ％をた。このうち、首都圏のマンションの戸棟、総戸数は約598万200戸となっ旨を建築主が行政に届け出る「建築工着工統計は、建物を建築しようとするとなり、全国の ・ ％を占める。首

庫県の戸数を合わせると約473万戸占める。首都圏に愛知県、大阪府、兵年以前築（旧耐震基準）の旧耐震マン除くほぼすべてのエリアで、1980（建築年代）を集計すると、都区部をマンションの棟別の駅距離と経年

駅徒歩圏に高経年マンション数が集中している。

ターミナル駅のさいたま市周辺では棟いることがわかった。郊外でも、大型

106※ 1 東京都住宅政策本部「良質なマンションストックの形成促進計画」より引用※ 2 国土交通省「平成 30 年度マンション総合調査結果」

8

23

マンションへの永住意識は過去最高の62.8%となり、マ4

マンションの維持・再生を通じた住108既存マンション実態調査

宅ストック質の向上は、官民共通の目

1056

平成30年度の国土交通省のマンション総合調査では、
6

ンション居住者のマンションへの期待は高まっている。一事届」に記載された建物の構造や建築

1

1標と言えるだろう。

79

住宅ストックの質の向上に向けて1

ションは駅から徒歩※3分以内の駅徒歩圏に残ってしまっている可能性が高型地震の被害リスクを慎重に査定するマンションの割合を分析すると、都心

北東部、千葉県西部、埼玉県南部の幹部が高く、加えて東京都下、神奈川県

被害リスクを査定するには、線道路や鉄道網沿いのエリアでも高い必要がある。

旧耐震マンションの立地をさらに分

500mメッシュのようなミクロなエ

ことがわかった。旧耐震マンションのいことを明らかにしている。
区と一部

リアにおける旧耐震マンションの割合

対策は、都心部だけでなく周辺地域で歩圏に立地している。駅徒歩圏の旧耐

多摩ニュータウンに立地している。

を把握することが有用だ。旧耐震マン

震マンションの割合は、1981年～

区西部に棟数が多く、析すると、基本的に東京

年以降築のマンションの割合よりも高く
とくに東京都区部においても渋谷区や新宿区にションの割合に比例して地域の被害リも重要であることが示された。

1995年築のマンションや、1996
なっている。1980年以前には、駅徒歩圏にマンション用地があったことを都心部の緊急輸送道路にリスク

スクも高まると考えられるからだ。

東京駅

集積している傾向が見える。同エリ23示していると同時に、耐震性に劣る、

図 2 緊急輸送道路からの距離に応じた分譲マンションの地理的分布

500mメッシュで各エリアの旧耐震被害を考えれば喫緊の対策のが明らかになった。地域への道路交通量の低下を招く危険性が道路側に倒壊し、道路閉塞やは、これらの旧耐震マンション

オレンジ色部分）。災害の際に

2

23

アは将来想定されている首都圏直下

幹線道路沿いの旧耐震マン

シ ョ ン は、首都直下型地震の際の被害リスクが高いだけでな

く、地域の防災を損ないかねないリスクもある。阪神淡路大震災では、中層建物の倒壊が幹線道路の道路閉塞を招いた事例があった。幹線道路の多く

は、国土交通省によって緊急輸送道路に指定されている。

緊急輸送道路は、災害の際に避難、救助、物資供給等のために緊急車両の通行を確保す

べ き 道 路 （ 路 線 ） だ。首都圏の緊急輸送道路沿いの旧耐震マンションを集計したところ（図）、東京 区に比較的集積傾23

向にあることがわかる（図 の2検討が求められる。

NO.116※ 3 徒歩は分速 80m と仮定した

78危険性の高い旧耐震マンションが駅徒

図 1 緊急輸送道路からの距離に応じた分譲マンションの地理的分布

政 策 ウ ォッ チ

小林秀樹

性不足、躯体の鉄筋コンクリーから成る。ハード面は、耐震

朽化は、ハード・ソフト両面

団地や分譲マンションの老を再生し、持続可能にしていく後押し

は、老朽化した団地や分譲マンション成立した改正マンション建替円滑化法と同様の課題に直面する。今回、国会でによる分譲マンションも、将来的に団地地に遅れて開発された民間デベロッパー

持続可能にすることは急務だ。また、団トや壁面塗装の劣化、バルコになると期待している。

と高齢化が進んだためだ。

ニー手摺の錆び、専有部・共用

私は、今回の法改正には大きく つの部の給排水管の劣化など。そして郊外団地で問題になるの利点があると考えている。 つは、建物

180㎝以下の物件も）、薄い

設置、階高の不足（梁などがフト面だ。エレベーターの不択肢になること。もう つは、要除却替えが難しいマンションで敷地売却が選の除却に係る認定対象の拡充により、建は、むしろ居住性に関わるソ2て解決できるが、資金面のハーは、改修もしくは建替えによっ多さ、などだ。これらの問題

窓の断熱性能の不足、段差のスラブ厚による遮音性不足やバリアフリー性能不足の認定
敷地売却が現実的な選択肢に生手法が拓かれることだ。

修や高齢者施設の新設などの多様な再きる敷地分割制度により、建替え・改認定を受けた建物を含む団地で利用でドルが高い。エレベーターの
新設は、階段室に設置すると特定行政庁から「耐震性の不足の認定」（除

現行のマンション建替円滑化法では、上とされている。断熱改修や給排水設備

却の必要性に係る認定）を受け、その上しても戸当たり200万円以
千里ニュータウン（NT）、明石舞子NT、の改善は戸当たり数百万円の負担に上る／ 以上の多数決で

中京圏では高蔵寺NT、首都圏では多摩

1977年東京大学工学部建築学科卒。設計事務所勤務を経て同大学大学院に進学、1985年博士課程修了、工学博士。建設省建築研究所、国土技術政策総合研究所・住宅計画研究室長を経て、
現在、
千葉大学
教授
（大学院融合理工学府・地球環境科学専攻）。専
門は、住環境計画、住宅問題。
日本建築学会賞、清水
康雄賞、他受賞。現在、千葉大学名誉教授。

で区分所有者数の千葉大学大学院融合理工学府・地球環境科学専攻
教授

こともある。分譲型の団地は、区分所有

小林秀樹

NT、千葉NT、港北NTが代表的な大1960年代の高度成長期以降に供給されてきた中高層住宅（マンション）は高経年化が進行している。国土交通省は、築40年超のマンション
は現在の約81万戸から、10年後には約198万戸になると指摘する。既に、マンション居住の先駆けとなった大規模団地は、建物躯体そのものの高経年化と共に居住者の高齢化も進行している。こうしたマンションの実態を踏まえ、国交省は2017年から2019年にかけて「住宅団地再生のあり方研究会（第2期）」を開催してきた。今年3月には研究会の議論の一部を反映する形となったマンション建替円滑化法改正案が閣議決定され、6月に国会で成立した。同研究会の委員を務め、団地・マンション再生に詳しい千葉大学の小林秀樹教授に同法改正による展望について聞いた。

以降は、都心部の土地の希少化を受けて、集合住宅の供給が始まった。1960年

団地（以下、団地）と呼ばれる中高層のを解消するため、1950年代から住宅への人口集中と住宅難が生じた。住宅難

わが国では、高度経済成長期に大都市圏化という課題に直面している。当時、住団地や分譲マンションは、老朽化と高齢を郊外で展開した。現在、これら郊外の前後からは、民間企業も分譲マンション

イルの普及に貢献した。また1980年て主に供給され、集合住宅のライフスタ

難に直面していたファミリー世帯に向け規模住宅団地だ。これらの団地は、住宅地は衰退の一途をたどってしまう。

戸に若い世帯が入ってこなければ、団者は転居することも多い。そうした住い 階建てが多く、高層階の高齢居住る。団地の多くは、エレベーターのな

きなければ、将来のスラム化が懸念され難になるケースが散見される。改修がでしく、結果として、改修・建替えとも困者の高齢化に伴って追加の費用負担が難用面などで耐震診断を行えない、壁構造

震性不足の認定は取りづらいものの（費近年、老朽化マンションの中には、耐マンション、の 条件が追加される。

②バリアフリー性能が確保されていない

り危害を生ずるおそれがあるマンション、係る認定の対象に、①外壁の剥落等によになる。改正法案では、除却の必要性に

敷地売却決議を経れば、敷地売却が可能

加えて分譲も増えていった。阪神圏では宅難に喘ぐ 代～ 代世帯に向けて供給

団地・分譲マンションの老朽化・高齢化
建替円滑化法改正で再生を後押し1

1

5

千葉大学大学院融合理工学府・地球環境科学専攻 教授

大規模な団地の開発は郊外に移り、賃貸に

4

住宅団地再生のあり方40したため、時間経過と共に一斉に老朽化

30

老朽化と高齢化が進む団地を再生し、5で耐震性には問題がない可能性が高い、

2

8

など）
、外壁の剥落が起きるまでに老朽化（劣化）が進んだ物件もわずかながら生じ

敷地分割制度を使えば、同団地の再生計

地再開発事業は適用しにくい。改正法のれば、 ／ の多数決によって敷地売却

落やバリアフリー性能の不足が認定されとっても除却という選択肢が広がる。ま要だ。一部敷地の売却を実現可能にす改正法では、敷地分割制度の創設も重るという点で、管理組合と土地取得側の敷地分割は、既存の管理組合と分離す通っていることが多く、分割もしやすい。

画は実行可能になる。団地内には道路が付けることになる。もちろん、 ／ の多ン再生は公益に資するものと改めて位置の確保は社会的な要請であり、マンショ

生命への危害の除去やバリアフリー性能（マンションの除却）が可能になるとした。

敷地分割で市場性を反映
多様な再生ニーズ可能にた、バリアフリー性能の不足の定義は定るだけでなく、既存棟と緑を残す新た双方にメリットがある。従来の共有敷地ている。こうした管理不全マンションにまっていないものの、仮にエレベーター
な再生手法も可能にするからだ。

5の不備や段差の多さなどが認定されれば、

4

かれ、、複数棟のうち一部棟の敷地を売却

売却が有効だが、それを実現する道が開改修や建替え資金の捻出には敷地の一部

郊外団地でも可能性が広がる。例えば、街道から奥まった緑豊かなブロックの既クを分譲用地として売却し、その資金でる。ある団地では、利便性の高いブロッ合、敷地内の土地の市場性に高低が生じ郊外の大規模な団地やマンションの場

い。敷地を分割すれば、こうした問題はクルも異なるため、一体的な管理が難し

では入居者像が異なり、建 物 修 繕 サ イに加わることになる。新旧のマンション合、新たなマンションも既存の管理組合のまま一部棟だけを建替えて分譲する場

不明の議決権は反対票として扱われる

りづらくなっていることが多い。賛否

断力欠如などによって所有者と連絡が取場合、所有者不明、相続放棄、入院や判生じているような管理不全マンションの数決という条件は厳しい。外壁の剥落がすることが可能になる。

存棟を改修する計画を立てた。この団地

ため、これらが 割を超えれば計画案

5

生じない。

4

では市街地再開発事業の活用を模索して

Aブロック

B ブロック

Cブロック

Dブロック
売却
Aブロック

敷地分割の
イメージ

Dブロック

Bブロック

Cブロック

室が不要な空間となっているため、これまた、ある団地では、団地内のポンプがあってもいい。

を母数に含めないなどの要件の見直しは否決される。将来的には、不参加票

現状の ／ の多数決はハードルが高できる。

た上で自ら建設して高齢者住宅を開業者住宅の事業者が当該敷地を買い取っている。敷地分割が可能になれば、高齢必要となり、
計画が棚上げになってしまっめ、現行法では区分所有者の全員合意が担が少ない。また、デベロッパーにとっ既存棟を残せるため、住民にとっても負合にとっては一 部 棟 と 敷 地 を 分 割し、れば克服できると思う。敷地分割は、組ている団地・分譲マンションの組合であいが、再生に向けて居住者が一丸となっても、利便性の高い一部敷地などに限定して開発を行えれば、団地内の住み替が原則とされている。区分所有法も敷地法では、共有財産の変更などは全員一致るため、当然その要件が厳しくなる。民借家人の居住権をはく奪することでもあンや団地が対象となるよう、敷地分割

く。意欲的に組合運営を行うマンショ

分割の経験が広がって件数が増えていションが先行し、そうした組合の敷地合運営に積極的・意欲的な団地・マン

抑えることに繋がるだろう。いわば組

変更には全員一致だ。これらの前提を踏の要件の工夫に期待している。
（談）

敷地売却は、区分所有者の所有権や、えニーズも取り込め、事業のリスクをた。しかし、団地に専有部分が増えるたを撤去して高齢者住宅の建設を計画し

2

健全運営の団地・マンションが先行再生件数の増加に期待

5
まえた上で、今回の改正法は、外壁の剥NO.116

注・訂正：上記マンション建替円滑化法の改正では、バリアフリー性能の確保されていないマンションや、修復困難な給排水等の配管設備の損傷・劣化があり著し
く衛生上有害となるおそれがあるマンションについては、要除却認定マンションとして建替時の容積率緩和特例の対象となりました。ただし、特別多数決によるマンション敷地売却事業や敷地分割事業の対象となる要除却認定は、生命・身体への危険が生じるおそれがある耐震性不足のマンションや外壁の剥落等により周辺に危害が生ずるおそれがあるマンション、火災に対する安全性が確保されていないマンション（特定要除却認定マンション）に限られるため、一部訂正します。

9

敷地分割に
より敷地所
有権も調整
修繕

建替え
修繕

建替えブロック
売却ブロック
修繕ブロック4

きたが、郊外では高容積化を求める市街

郊外団地のイメージ

ESG・SDGs とまちづくり
平松宏城 氏LEEDフェロー
ヴォンエルフ代表

環境、社会、ガバナンスを意味するESGは、機関投資家の投融資に関する原則とりの考え方にも反映されつつある。わが国の環境認証

CASBEE不動産評価員で、米国の環境認証LEED指導員も務め、世界のまちづくりにも詳しいヴォンエルフ代

表 の 平 松 宏 城 氏にESGを考慮したまちづくりについて聞いた。

1961年 静岡県浜松市生まれ。1984年 大阪外国語大学卒業。日米の証券会社を経て、
ランドス
ケープデザイン／グリーンビルディングの世界に転進。環境NPOでの経験を経て、2006年に（株）
ヴォンエルフを設立。一般社団法人グリーンビル
ディングジャパン共同代表理事。京都造形芸術大学非常勤講師。LEEDフェロー、USGBCファ
カルティ（公式指導員）。LEED AP（BD+C：
新築、ND：ネイバーフッド）。CASBEE不動産
評価員。一級造園施工管理技士。

⑤不動産価値の向上、⑥オーナーやテナントが全体最
適と最先端の居所を判断・確認する
ため手段―がある と 考 え て い る。
ESGを考慮する
デベロッパーやJ※

リートが参加する
GRESBや、日本政策投資銀行のグリーンビルディ

フォーマンス評価により運用成績との相ND（ちづくり）のESGを評価する「LEED

ング認証などのパ関が裏付けられはじめ、これらの実績がボストン市ドーチェスター地区（Talbot-Norfolk Triangle）で実行中の再生プロジェクトの再生前と再生後の将来ビジョン

t
n
e
m
p
o
l
e
v
e
D
d
o
o
h
r
o
b
h
g
i
e
N

不動産の収益性を向上しうる、という認揃うにつれ、不動産の環境配慮は企業や出・廃棄物ゼロなどを評価し、社会面では生態系保護、エネルギー性能、CO2排

LEED NDは、環境面では水資源や）」だ。

識が広まった。

コミュニティや公共交通手段の充実など、

ガバナンス面では公益に資する開発として

大手デベロッパーを中心に取得が進み、環したが、やがて取得のメリットが注目され、初は公的なインセンティブ付与により拡大

次いで開発された。各国の環境認証は、当CASBEEなどの建築物の環境認証が相をはじめ、米国のLEED、わが国では1990年代には英国のBREEAM実現する」ことを目標としてきた。
「持続場の変革を通じて、より持続可能な社会をンビルディング協会（USGBC）は、「市た。一方で、
LEEDを開発する米国グリーナンスの視点を十分に組み込めていなかっ証も、ESGの３要素のうち、社会、ガバ

囲は建築物単体に限られていた。環境認

なお、2000年代まで環境不動産の範む非営利組織主導で省エネ性能の高い建築だ。それらのエリアでは、地元建築家を含

ニューオーリンズの荒廃したエリアの再生の好例が、米国ポートランドやボストン、

軸を与えている。このLEED ND認証

る受益と負担の公平な分配に一定の評価価の対象とすることで、投資と開発におけ形基準として提供する。ESGの３つを評

ESG金融の投下対象としての適確性を外の性能を担保する指針であり、公的支援やのプロセスに ESG の課題を組み込むこ

境に配慮した環境不動産が供給されるよう可能な社会の実現」には、環境だけでなく、計画、雨水浸透能力を持たせた緑のオープ

まちづくりに広がる
環境認証と」と明記されたのが嚆矢になっている。

になった。私は、認証取得には つの利点

社会、ガバナンスの要素が重要になる。そンスペースを増やし、公共交通を誘致（鉄により策定された機関投資家の「責任投資原則（PRI）」に「投資分析と意志決定

翌2007年には国連環境計画・金融イ
ニシアティブ（UNEP FI）が、機関※投資家向けの不動産投資原則「責任不動産― ① 省エネ向上などによる運営コストのうした認識のもと、USGBCが2009

機関投資家は株式や債券だけでなく、不動産やインフラへの投資にもESG要素の考6

概念だ。2006年に国連事務総長の要請

投資」（RPI）を提唱した。これにより、低減、②生産性の向上、③マーケティング・

道駅の新設）、職業訓練所やスタートアッ※

一方の建設・不動産業界においては、慮が求められる枠組みが整った。

オフィスや住宅、 まちづく

年に開始したのが、複合的なエリア開発（まして採用されるだけでなく、ブランド戦略、④人材獲得競争への効果、

ESGは、世界的には金融から広まった※

建築分野で先行したESG

アドバンスレビュー10

の事例として、2018年に計画認証でを得たプロジェクトが登場している。最近

わが国でも、LEED NDで高い認証われる。

し、環境と治安回復に繋げる取り組みが行

プの事務所を誘致することで失業率を改善める住宅が多いことなど、いずれもESG

活環境、高い社会包摂力、適度な家賃で住様性や、自然を楽しめる健康的で豊かな生の都市は、イノベーションの源泉となる多と、彼らの選好基準が見えてくる。これら― 米国オースティン、ポートランドを見る

ティブ企業や若い世代に選好される都市の先進都市として世界にプロモートしていティでプラチナ認証を取得し、SDGs

また、わが国でも既に札幌市がLEEDシ

うち社会とガバンナンスの要素でもある。

失業率、犯罪率などで、これらはESGの占める家賃の比率、大気汚染警報発動件数、教育（進学率）、所得水準・格差、所得に会的弱者対象）、住宅密度、都市施設配置、なものは、人口統計調査（特に経済的・社や健康診断の無償提供、差別的商習慣、と社員を有給でボランティアに行かせる制度

シャル・スペースや近隣イベントの有無、の濃度といった環境基準だけでなく、ソー

WELL認証は、空間における有害物質

評価するWELL認証の運用を開始した。

好影響を与える「空間と人間の関係」をじ非営利団体のIWBIが、人間の健康にくと考える。最近では、USGBCと同

s
e
i
t
i
n
u
m
m
o
C
d
n
a
s
e
i
t
i
C
r
o
f

ちづくりにおいては必ずしも最優先とされまちづくりの環境認証は、これまでのまして労働生産性にも影響することを示してやガバナンスの良好さが、人間の健康、そも評価する。これは、環境だけでなく社会※

ゴールド認証を得た中央区晴海の東京五輪の要素を備えている。したがって、高度人

選手村の再開発のレガシー「HARUMI
材を誘引するには、ESGの各指標を満た

FLAG」がある。三井不動産レジデンシャ

いった、一見「空間」には程遠い指標までしていく都市計画・まちづくりがキーになる。

ルをはじめとする大手デベロッパー計 社ていなかった、都市公園や緑地帯、歩行者いる。わが国では、オフィスのWELL認

りうると考える。
環境認証は目指すべき指標を示すだけでな

空間、コンパクトな都市計画、といった概証の取得が先行しているが、ホテルや社員が開発を手掛けるHARUMI FLAG

く、選好基準を達成したことを示すラベリ

念の重要性を明確化した。また、人々（企寮などの認証取得も進行中だ。

地と生態系保護、水素エネルギー利用な環境認証は、ESGの考慮によって生まESGを考慮したまちづくりにおいて、様な交通手段や、自動車駐車場を地下にングとなる。USGBCが開発した都市や業、国際金融、高度人材）が選好することどが評価された。HARUMI FLAGの評価項目は、

は、シェアサイクルや水素バスといった多配置して確保した広大な歩行者のための緑

コミュニティを対象とする環境認証が明確になったことで、ESGを考慮したは同時にグリーンインフラの定量的評価

れる付加価値を、貨幣価値に転換しようと生態系保護と自動車を地下化した歩行者空間の確保が高く評価されLEED NDのゴールド計画認証を得た「HARUMI FLAG」

D
E
E
L

※

いう仕組みだ。そのため、厳格な定量的評価を求める金融機関や投資家の要求にも応

まちづくりが経済的にも合理的な選択肢とのある米国オースティン、アマゾン第二本えられる第三者認証機関として、LEED

なりつつある。実際、アップルの第二本社社に決まったアーリントン郡の自治体当局

もWELLについても認証を運営する団体

SDGｓが掲げる目標に概ね符合する。主得している。

は、LEED認証取得の推進 ― ESGをとしてGBCIが存在する。ESGの考慮※

考慮したまちづくりを進めている。

「SITES」でもゴールド予備認証を取

ESGを考慮した
まちづくりの本格化
私は、HARUMI FLAGのようなが貨幣価値（経済価値）を増大するとすれ※ IWBI :International WELL Building
Institute GBCIと連携してWELL 認証を運用する団体

大規模開発に限らず、既存の都市・街区ス※GBCI:Green Business Certification
Inc. LEED、
WELL Building Standard、
GRESBなどの認証、専門資格者の管理を行う第三者機関

ば、まちづくり・住宅のESGへの考慮も※ GRESB:グローバル不動産サステナ
ビリティ・ベンチマーク PRIを主導した欧州の年金基金が創設した不動産会社・ファンドの ESGに関する取組み
度合いを評価するベンチマーク

拡大すると期待している。
（談）※SDGｓ: Sustainable Development
Goals 2015年9月に「国連持続可能な開発サミット」で採択された2030
アジェンダに設定された17のゴール（目標）と付随する169項目のターゲット（達成基準） ゴールには、「貧困をなくそう」「住み続けられるまちづくりを」など、ターゲットには「2030年までに、現在1日1.25ドル未満で生活する人々と定義されている極度の貧困をあらゆる場所で終わらせる。」などがある

住宅におけるESG※ BREEAM: 英国の建築物環境認証

ケールにおいてもESGを考慮したまちづ※ LEED: 米国の建物・敷地利用の環境性能認証

私はESGの考慮は住宅にも波及してい※ ESG：環境（Environment）、社会（Social）、統治（Governance）の三要素
環境：気候変動、温室効果ガス排出、
大気汚染、資源効率性、生物多様性
社会：人権問題、労働基準、安全衛生、
ダイバーシティー、地域社会との関係、
人的資本（健康や教育）の発展 統
治：企業統治、汚職、法の支配、社会
制度の頑健性、透明性などを指す。
（世
界銀行「債券投資への環境・社会・ガバナンス（ESG）要素の統合」参考）

くりが、世界的に増加すると考えている。
ヒト・カネ・情報、さらにイノベーションを起こす触媒は、ESGを考慮した都市・まちに集積する可能性が高いからだ。
都市の国際間競争の中では、国際的な大企業や機関投資家だけでなく、知識集約型産業を支える専門家やエンジニア、デザイナーといった高度人材に選好される必要がある。アップルやナイキなどのクリエイ

NO.11611

11

P ho t o&
E s s ay

Worldwide
City Report

ワールド・ワイド・シティレポート

第 27 回
地元のスノエッタ建築設計事務所のデザインによるオペラ・ハウス。オスロの新たなランドマークとして多くの人々が訪れている
ノルウェー王宮は1848
年にスチューデンタール
ンデン公園の西端につく
られた

Oslo

石油資源が豊富で、一人当たり名目GDPが高く、豊かな生活を送れる国として知られるノルウェー王国の首都オスロ。
港湾都市を特徴づけるウォーターフロント開発などで、都市の知名度をも刷新しようとするオスロを見る。

旺盛な都市開発で成長するオスロ
龍谷大学政策学部教授

服部圭郎 氏
人口増が続く成長途上の都市オスロ

北欧の一角を占めるノルウェー王国 ︒

2017年の一人当たり名目GDPは︑ル

クセンブルク︑スイスに次いで三番目に多い ︒高福祉高負担の福祉国家で税率が高い

が︑OECD諸国の人生満足度ではスイス

万人

69に次いで第二位となるなど︑名実ともに豊

月時点で

2

かな国である ︒その首都であるオスロ ︒

人口は2020年

ちょっととヨーロッパの大都市と比べると15少なく︑大都市圏でも159万人程度で決して大きな都市ではない︒しかし︑
この 年間で ％ほど増加しており︑これはスカン

ジナビア諸国の都市では成長率が最も高い ︒

ヨーロッパの多くの都市が人口縮小を体験している中︑石油産業などの興隆によって︑数少ない成長途上都市となっている ︒

17

地下道路をつくって自動車交通を迂回させることで、自動車を通行禁止にした市役所前の広場は、今では多くの歩行者で溢れている

12

オスロの歴史は古いが︑都市としての格な交通システムとして1995年からトラたのは1850年︵それまではベルゲンのルウェーで最大の人口を擁する都市になっヨルド・シティ﹂と命名されている ︒最初にフロントを再生するプロジェクトは﹁フィ

その中でも特に象徴的であるウォーター

なく︑住宅もつくられ︑またノルウェー国立がスタートする ︒ここは商業施設だけでは区の西側にあるジュヴホルメン地区の開発が拡張中である ︒2008年にはアケル地

ムが整備され︑現在でもそのネットワーク

方が大きかった︶であり︑クリスチャニア
手がけられたのは市役所に隣接するアケルバレー団も本拠としている ︒今後も ヘク

ウォーターフロントの再開発といういかにもデンマークの植民都市をイ
地区で1980年に開始されたが︑それかのようなものは決して高くはなかった ︒ノ

メージさせる都市名が︑オスロという名前で開発計画がつくられている ︒

をはじめとしてロンガ︑グリュンリアなど

タールのコンテナ港跡のフリップスタッド

クトである ︒1990年には︑市役所広場

ら 年経った現在でも進行中の大プロジェ

都市の重要なランドマークである王宮︑の自動車交通を削減するために︑その地区に復活したのも1925年と最近である ︒
国会議事堂︑王立フレデリック大学︵オスロの東西を結ぶ1800メートルのフェスニ

残すプロジェクトを多く展開している ︒そティティを形成させるような強烈な印象をスロの都市開発は︑都市の新たなアイデン

景があるからだろうか ︒この十数年のオ

経済的成長に加え︑そのような歴史的背ティティの発露が行われるようになったのどと比べても︑都市資源の集積やアイデンれた ︒アメリカ合衆国やカナダの諸都市ななっていた欧州自動車道路 号の地下トン

ウォーターフロントとを隔てる物理障壁とルヴィカ地区への移設︑さらには都心部と館︵ 2008年開業 ︶︑ムンク博物館のビョ

コード・プロジェクトの新設︑オスロ図書

ロ・オペラ・ハウス︑オフィス街であるバー

あたるビョルヴィカ地区では中央駅︑オス

場をつくりあげる ︒また︑市役所から東に役所広場から自動車を排除して歩行者広ング・トンネルをつくり︑1994年には市したような政策を遂行している ︒具体的にされていたが︑そのレガシーをさらに推進

荷の低いコンパクトな都市構造などが注目するなど︑既に 世紀初頭には︑その環境負ストが世界で第二位の環境都市として評価にはアメリカの雑誌リーダーズ・ダイジェ

ステイナブル都市賞を受賞し︑2007年ある︒オスロは2003年にヨーロッパ・サ

識しつつ実践しているところがポイントでそして︑それらを環境への負荷を強く意して活用しており︑その成果が人々で溢れ

ザインを都市問題を解決するための手段とオスロは正攻法的に︑都市計画や都市デ宅を公共交通の結節点の近傍に建設するよ

需要の増大に対しては︑省エネルギーの住促進を図っていたり︑人口増加に伴う住宅

ボートなどを含む公共交通︑自転車利用のには自動車移動を大幅に削減し︑フェリー・感ができ︑非常に清々しい気持ちにさせら

龍谷大学政策学部政策学科教授。
1963年東京都生まれ 。カリフォ
ルニア大学環境デザイン学部修了。民間シンクタンクを経て、明治学院大学教授に就任。現在、龍谷大学政策学部政策学科教授。
ドルトムント工科大学客員教授なども歴任。主な著書に『人間都市クリチバ』『、衰退を克服したアメリ
カ中小都市のまちづくり』『、サステ
イナブルな未来をデザインする知恵』『、若者のためのまちづくり』、『ドイツ・縮小時代の都市デザイン』。訳書に『世界が賞賛する日
本の町の秘密』。技術士（都市・地方計画）､博士《総合政策 ）。

削減しようとし

服部圭郎（はっとり けいろう）れる ︒

カール・ヨハンス・ゲートの道からは自動車が排除され、歩行者空間へと変貌したFutureofReal Estate18

ウォーターフロント以外でもオスロでは再開発が進んでいる。
これは、民間の手によって工場が屋内食料市場へと転用されたヴァルカン地
区再開発プロジェクトである

21

は最近である ︒

れは︑北欧諸国の首都でも影が薄い末っ子

ネル化︵ビョルヴィカ・トンネル ︒2010

は温暖化ガスを1990年基準で2030

ような再開発である ︒
ビョルヴィカにつくられた12のアパートとオフィスビルから構成される
バーコード・プロジェクト。敢えて、画一性をなくしたデザインで各建物は設計されたうにしたりしている ︒のようだったイメージを大きく刷新させる

年開通 ︶などが展開する ︒ここでは︑新たる広場やオペラ・ハウスの屋上に佇むと実

バーコード・プロジェクトのあるウォーターフロントと北側の市街地とを結ぶために線路上に架けられたアクロバーテン歩行者専用橋

年には %ほど

環境負荷を意識したまちづくり

大学 ︶︑国立劇場などは 世紀以降につくら

40

32

95

ている︒そのためNo.11613

19

B O O K R E V I EW
ブックレビュー

「第10回 不動産協会賞」
を決定「不動産協会賞」選考委員（敬称略）「 不 動 産 協 会 賞 」は、不動産協会の社会貢献活動の一環

青山 佾 (座長)中の多くの方々に読んでいただくことにより、当協会が直面するとして、日本経済や国民生活に関する著作物の中から、世の… 明治大学名誉教授

田中里沙 ……… 事業構想大学院大学 学長・宣伝会議 取締役副社長兼編集室長

幅広い課題についてご理解をいただくのに資する著作物を表彰するものである。

増田寛也 ……… 日本郵政 代表執行役社長
三橋博巳

令和2年3月の最終選考委員会（座長・青山 佾明治大学名……… 日本不動産学会 顧問

誉教授）
において、
「 第10回不動産協会賞」
として、
「 水害列
島」
（ 土屋信行著・文藝春秋）、「人口減少社会のデザイン」

和泉 晃 ………… 東京建物 取締役常務執行役員（広井良典著・東洋経済新報社）、「アグリカルチャー4.0の

仲田裕一 ……… 三井不動産 企画調査部長

時代 農村DX革命」（ 三輪泰史、井熊均、木通秀樹著・日刊

内田 要 ………… 不動産協会 副理事長 専務理事

水害列島

工業新聞社）の3作品を決定した。

人口減少社会のデザイン

アグリカルチャー４.０の時代

農村 DX 革命著者：土屋 信行
（公財）
リバーフロント研究所技術参与

著者：広井 良典
京都大学こころの未来研究センター教授

日本総合研究所

出版社：文藝春秋（文春新書）

出版社：東洋経済新報社

出版社：日刊工業新聞社

内容： 平成に入り全

内容： 社会保障や内容：ICT/IoT からデジタル・国で続発する水害。

環境、医療、都市・

トランスフォーメーション(DX)

平成２６年広島土砂地域に関する政策

化への流れが、農業ビジネス

災害、平成３０年西日研究から、時間、ケのみならず農村と社会のあり

本豪雨などを引き合

著者：三輪 泰史、
井熊 均、
木通 秀樹

ア、死生観等をめぐ

方を変えていく。第4次農業

いに「 大水害 」の危る哲学的考察まで

革命の展開策を示す内容は、機を『水害列島』と銘ジャンルを横断した

次世代の農業・農村の姿を打って警告した本書。土木・災害の専研究や発言を続けてきた第一人者によ実現するための具体策を提示するとともに、今後の門家が、首都圏の大洪水（外水氾濫、り 10 の論点と提言が述べられている。

日本の地域活性化に向けた取組みを考えていく上

内水氾濫、高潮洪水、地震洪水）の危

環境･福祉･経済が調和した「持続可能でも参考になる一冊。

険性や、次世代のために私たちが今何な福祉社会モデル」の実現について詳をなすべきかを説いた一冊。

しく説いた一冊。

土屋信行氏の話：

広井良典氏の話：

洪水は人知の及ばぬすばらしい賞をいた

自然現象ですが、水だき光栄に思います。

まい方の結果が起これる人口増加時代が害は私たち自身の住す社会現象です。
自高度成長期に代表さ三輪 泰史氏井熊 均氏木通 秀樹氏

「フロー」
と
「時間」中

三輪泰史氏の話：この度は素晴らしい賞を頂き、感格化する人口減少時代は「ストック」や換期を迎えています。IoTやAIを駆使したスマート然と共存していた昔は人が水の恵みと心の時代だったとすれば、これから本守って暮らしていました。現在ではこれ「空間」に人々の主たる関心が向かっ

侵食し住むようになって水害が起きていニティなどソフト面に関する研究を行っような課題の解決には、農業と農村の一体的なデ都市の空間構造や土地などのハード面

取得データの広範囲な活用（インフラ点検、害獣

脅威を知り、洪水と付き合う「作法」をまで住まなかった川の領域に、人々がていくでしょう。私はもともとケアやコミュます。
東京の葛西臨海公園を含む広大ていましたが、次第にその土台をなす

潮よりも高くなるように盛土をしました。
こに興味が広がっていきました。
日本がフな地域は住民の負担により、地盤が高謝申し上げます。
いま日本の農業・農村は大きな転農業の普及が進む一方、農業者の生活を支える
農村のデジタル化はなかなか進んでいません。
このジタル化が有効です。農業用ドローン・ロボットの対策、高齢者対応等）、再生可能エネルギーの農のような場所を「命山」と呼んで、毎年ロントランナーである人口減少時代の上増やさないためにも、直ちに事前防災

能な社会システムのあり方を、研究と実ル物流等、新たなビジネスモデルの創出とそれにます。

活かした新たな農村活性化が可能です。

のように発生する犠牲者の命をこれ以としての水害対策に根本的に取り組む
時だと考えます。

新たなまちづくりや都市・地域、持続可

践を含めて深めていければと思ってい業者と地域住民での共同利用、農業者が農産物出荷の帰り道で地域の宅配を行う農村ラストマイ合わせた規制緩和により、
スマート農業の勢いを

、
、

14

まちづくりのだ。国家戦略特区都市開発事業として、持続的な発展が期待さチする。

オープンスペースの確保（ ・７）、公

共交通など持続可能な輸送システムの提供（ ・２）、包摂的かつ持続可能な都のゴール（目標）と界を目指す世界的な目標だ。貧困の撲

２０３０年までに持続可能でよりよい世

Ｓ Ｄ Ｇ ｓ（ 持 続 可 能 な 開 発 目 標 ） は、

２０１５年に国連総会で採択された

うになっている。住友不動産が有明の土を意識したまちづくりが既に行われるよて重視してきたものだ。実際、ＳＤＧｓ

れも、デベロッパーがまちづくりにおい

市化の促進（ ・３）などがある。いず11成される。ＳＤＧｓは、途上国だけでなガーデン」も、ＳＤＧｓの達成に資する「有明ガーデン」の立地する臨海副都

金融危機の中で取得、目指した計画

まちづくりだ。

ha

滅を始めとする地約 ・７ で手掛けた複合施設「有明ＳＤＧｓに貢献する
有明のまちづくり11

１６９のターゲット（達成基準）から構

11

10

く先進国の市民や企業も取り組める点に革新性がある。これまでの国連の開発目
標は、どちらかと言えば開発途上国の発展に重きを置いていたが、ＳＤＧｓは先進国の人々が自分たちの身の回りのことに取り組むことで、世界的な課題の解決にも貢献できる点が受け入れられている。例えば、目標７「気候変動及びその影響を軽減するための緊急対策を講じる」の「２０３０年までに、世界のエネ
ルギーミックスにおける再生可能エネル
ギーの割合を大幅に拡大させる」という達成基準は、先進国の経済の持続可能性を高めていくことにも繋がる。途上国、先進国の双方が達成していくことで、世界の温室効果ガス排出削減を加速できる。

FutureofReal Estate

まちづくりを担うデベロッパーにとっ

有明ガーデンの配置図ても、ＳＤＧｓは取り組みやすい点がある。とりわけ、目標 の「包摂的で安全かつ強靱（レジリエント）で持続可能な都市及び人間居住を実現する」は、デベ
ロッパーこそ取り組みうる目標だろう。
目標 に付随する達成基準には、緑地やNO.11615

11

有明ガーデンれる有明のまちづくりをスケッ

SDGsと庭園のまちづくり
持続可能性も高めたまちづくり

17

11

ス
カ
ー
ォ
フ

「持続可能な開発目標（SDGs）」
とっても、持 続 可 能 な 経 済・社は、途上国のみならず先進国に

ゴ ー ルとなって いる。とりわけ会を創っていく上で目指すべき
SDGsのゴール（目標）11「包摂的で安全かつ強靱(レジリエント）で 持 続 可 能 な 都 市 及 び

ロッパーにとっても重要な目標
人間居住を実現する」は、デベ

ガ ー デン」は、緑 の 豊かさと住だ。東京都江東区有明の「有明宅、商業、ホテル、温浴施設、保育 施 設 、ホ ー ル 、劇 場 、医 療 、そしてバスターミナ ルを備え、

環 境 配 慮 だけ でなく地 域 全 体の 活 性 化を促 進 する経 済 的な

まちづくりのわれていた。１９８０年代前後にゴルフれた頃は、ほぼ全域がゴルフ場として使現在の有明一丁目・二丁目が埋立造成さ京湾岸の埋め立て地だ。１９６０年代に

住友不動産が落札した有明北３ １—地
区は、銀座から５㎞にある東京ドーム２

友不動産が取得を決めた。

２０１０年に行われた二度目の公募で住だ。２００９年の世界金融危機を経て、同地区の売却を決めた２００８年半ば

たのは、都と都市再生機構（ＵＲ）が場が閉鎖され、海沿いの有明一丁目が木心の江東区有明は、戦後に造成された東材卸や工場・物流用地として利用される個分、約 ・７ もの広大な面積を誇る。
都心近接地に位置しており、都内の民間同地区は、当時は将来のオリンピック選

都港湾局や都市再生機構などが保有する

誘致するなど単純な開発計画でも成立しションに下駄履き商業で大手テナントを一般的に言えば、大規模タワーマン

７４９室のホテルおよびサービスアパー

構成（ウエストタワー、セントラルタ

約８０００人収容の劇場型ホール「住上５階の商業施設（店舗面積約４万㎡）、

は、約２００店舗が入居する地下１階地

タワーズ東京ベイ」を開発した。北側にではなく、東京の国際競争力向上に資すを踏まえ、単純な住宅と商業の複合開発

清水氏は、有明北３ １—地区の開発計画について、「有明のポテンシャルなど

園などが立地する。

東京ガーデンシアター

結果として、居住者の日々の活動拠点、

かつ来街者の滞在拠点とすることが可能

な多用途複合施設と、合計約３・８万㎡の広大な緑化空間を有した１つの街区が創造された。

有明ガーデンは、国際的な経済活動の拠点形成に資する国家戦略特区認定事業でもある。日本最大級の劇場型ホール「住友不動産 東京ガーデンシアター」を※設けており、世界的に立ち遅れているわが国のＭＩＣＥ施設の向上に資する国家戦略上の重要な施設だ。わが国最大のＭ

ＩＣＥ施設である東京ビッグサイト（面積約９・７万㎡）は、世界の面積順位では 位と下位に甘んじている。欧米や中

16※MICE:企業等の会議（Meeting）、
企業等の行う報奨・研修旅行（Incentive Travel）、
国際機関・団体、学会等が行う国際会議（Convention）、
展示会・見本市、イベント（Exhibition/Event）の頭文字のことであり、多くの集客交流が見込まれるビジネスイベントなどの総称（観光庁HPより）。
MICE施設はこれら国際会議などの受け皿となる展示場や会議場を指す。

ようになる。そして陸側の有明二丁目の大半が有明テニスの森公園になった。同地である。

手村の候補地の１つとして想定されたなくはない。しかし、住友不動産の有明開発敷地では最大となる得難い広大な敷公園の隣地に残ったのが「有明北３ １—地区」と呼ばれる広大な空き地だ。東京

ため、長らく未利用の状態が続いてきガーデン運営責任者である清水直希氏
は、「東京の国際都市競争力向上に寄与た。同地区の開発に向けた動きが始まっで、その一翼を担う総合デベロッパーとトメント、約３０００㎡の大規模な温浴する発展が求められる臨海副都心の一画して推進に貢献するまちづくりを進めて

施設、有明ガーデンパーク、スポーツ・のタワーマンション「シティタワーズ東立地する。南側敷地の総戸数１５３９戸

エンターテインメント広場などの施設がいくべきだと判断した」と話す。

東京の国際競争力向上に資する
有明ガーデン

側敷地約６・２万㎡に商業施設などを開ワー、イーストタワー）、ラウンジなど

京ベイ」は、地上 階～ 階建ての 棟
発し、南側敷地約３・２万㎡に延床面積の共用施設・武蔵野大学付属有明子ども

住友不動産は、 ・７万㎡のうち、北計約 万㎡のタワーマンション「シティ3
友不動産 東京ガーデンシアター」、約

国では 万㎡～ 万㎡のＭＩＣＥ施設が40

33

るまちづくりを目指した」という。その

20

ha

32
16

１２００人収容の「劇団四季」専用劇場、

78

10

10
シティタワーズ東京ベイの外観イメージ

ス
カ
ォ

ー
フ

東京ガーデンシアターのホール

Ｅ施設の拡充はその一助となりうる。わ

競争力強化策を盛り込んでおり、ＭＩＣ

２０１８」は、官民連携のＭＩＣＥ国際いる。政府の成長戦略「未来投資戦略

模の国際見本市の開催が困難になって一般的になりつつあり、日本では世界規対応が可能な劇団四季の公演も開催されに知名度の高い無印良品や、多言語字幕

ガーデンは、飲食店だけでなく、国際的ン機能の充実が求められてきた。有明い臨海副都心ではアフターコンベンショあるため、飲食店などが多いとは言えな

公園・芝生広場があることで、ＳＤＧｓン棟の敷地内の緑地、誰もが利用できる

４５０ｍの街路樹だけでなく、マンショ

緑地はプロムナードや外周など計約

つかの達成基準を満たしている。

やバスターミナルなど、ＳＤＧｓのいく・７「緑地やオープンスペースの確保」

ることから、その期待に十分に応えられる。

が国が大規模ＭＩＣＥを誘致するには、ＭＩＣＥ施設の拡充が重要だ。その点、の達成基準を満たしている。歩行者が容易に駅にアクセスできるペデストリアンＧｓ ・２「公共交通など持続可能な輸株式会社シマ・コーポレーション

デッキや、東京駅など主要駅を結ぶ路線

有明ガーデンは、国際競争力の向上に

送システムの提供」を満たす。また、マ

http://www.fdk.or.jp

東京ビッグサイトに近接する東京ガーデ

資するだけでなく、ＳＤＧｓの目標 「包ンション棟の各棟建物はいずれも免震構

バスが発着するバスターミナルも、ＳＤ

摂的で安全かつ強靱（レジリエント）で持造を採用。車寄せのエントランスで歩車持続可能で豊かなライフスタイルを支える

さらには、アフターコンベンション機

続可能な都市及び人間居住を実現する」

分離を実現し、ＳＤＧｓ の目標「安全リア全体の居住者・来訪者を想定した生2020 年 6 月〈通巻 116 号〉

ンシアターは、単館でのＭＩＣＥ誘致だ
けでなく、拡張予定の東京ビッグサイト

能も提供できる。ＭＩＣＥ訪問者は、近を達成するまちづくりでもある。有明

かつ強靭な人間居住」を実現している。

との連携が期待でき、大規模ＭＩＣＥ誘

隣の飲食店などで会食や買い物、エンガーデンを象徴する緑地エリアと、公共

清水氏は、「有明ガーデンは、湾岸エ致に寄与できる可能性がある。

ターテインメントを楽しむことが知られ交通の駅に繋がるペデストリアンデッキ

活利便、滞在利便を意識した。日用品、雑貨、服飾、飲食店など２００店舗が展開する湾岸エリア最大級の商業施設は、
街区内マンションのシティタワーズ東京
ベイの居住者のライフスタイルを充実させるだけでなく、湾岸エリア全体の人の流れを活性化できる可能性がある」と話す。
エリア全体の都市機能が高まることで、

FutureofReal Estate

地域の価値や活力も向上、まちとしての持続可能性を高められる。シティタワー
ズ東京ベイには、湾岸エリアからの住み替えが約４割に上っているという。台場、豊洲、有明の各エリアを結ぶ湾岸エリア

レイアウト・デザイン 株式会社タクトデザイン事務所

11

11の新しい拠点として、地元の期待は高い。

NO.11617

株式会社不動産経済研究所

企画・編集協力

Fax. 03-3581-7530

Tel.03-3581-9421

霞が関ビル17 階

発行人 （一社）不動産協会〒 100-6017 東京都千代田区霞が関 3-2-5

11

シティタワーズ東京ベイの緑地

シティタワーズ東京ベイの住戸内イメージ

三美印刷株式会社

印刷

不動産協会広報委員会

編集人

不動産協会

一般社団法人11ている。ＭＩＣＥ誘致を左右することも

有明ガーデンパーク

虎ノ門では大規模な再開発が進んでいる。
国際水準のオフィス、レジデンス、
商業店舗、ホテルに加え、緑地空間を備えた複合都市が誕生しようとしている。
6 月 6 日、このエリアに
地下鉄の新駅「虎ノ門ヒルズ駅」が開業した。
手前の三角屋根の芝教会も、建替えで新しくなった。
虎ノ門は旧き薫りを残しつつ、令和の新時代に飛躍しようとしている。