情報提供資料
2024年9月10日

MFLPとADLの合併：三井不動産と伊藤忠グループのダブルスポンサー体制へ［合併の概略図］

2024年11月1日に合併へ
2024年8月5日、三井不動産がスポンサーである三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（MFLP）と伊藤忠グループがスポンサーであるアドバンス・ロジスティクス投資法人（ADL）が合併を発表しました。合併予定日は2024年11月1日で、MFLPの資産運用会社である三井不動産ロジス
ティクスリートマネジメントが、ADLの資産運用会社である伊藤忠リート・マネジメントに対し株式を発行し、MFLPの資産運用会社の株主構成は三井不動産が77％、伊藤忠リート・マネジメントが23％となります。また、合併後の投資法人を三井不動産と伊藤忠グループのダブルスポンサー体制で運用すると発表されました。
両投資法人とも主に先進的な物流施設などを投資対象としていますが、①先進的な物流施設の期待利回りの低下や、②金利上昇などを背景にJ-REIT市場が軟調に推移していることなどから公募増資を通じた物件取得機会が限定的となっており、これらを解消すべく合併を決定したとしています。

存続消滅

三井不動産ロジスティクスパーク
投資法人(MFLP)

アドバンス・ロジスティクス
投資法人（ADL）

合併

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人［本合併の概要と効果］
物流特化型REITの合併で資産規模の大幅な拡大と運用の効率化を実現①
 資産規模は5,765億円（J-REITで11番目）へ拡大し、流動性が向上
資産運用会社の吸収分割により、三井不動産と伊藤忠グループのダブルスポンサー体制を構築②
 ダブルスポンサー体制によりスポンサーサポートを強化し、投資主価値向上をめざす
ADLのパイプライン3物件を新たに取得し、成長戦略を推進し更なる成長をめざす③
 49物件にポートフォリオが拡大することで、テナント分散が進展し、安定性の向上をめざす

多様な外部成長機会の獲得が期待される
今回の合併に伴うダブルスポンサー体制の構築
により、多様な成長機会の獲得が期待されます。例
えば、①新型コロナウイルスの感染拡大を機にデータ通信量は増加し、今後もAIデータ量の増加、５GやIOT（モノのインターネット）などの発展により需要が高まるとみられるデータセンター、②チルド配送の普及などにより需要の増加が見込まれる冷凍冷蔵倉庫など、多様な物件が新たな投資機会として期待されます。
今回の合併発表を受けて、8月５日から８月３0日までの各投資法人の投資口価格は両法人とも上昇基調となりました。市場は本件について好意的に評価したことがうかがえますが、今後は合併効果が実際に業績に反映されるかが注目されます。

出所：各投資法人のHPの情報をもとにアセットマネジメントOne作成［各投資法人の投資口価格と東証REIT指数の推移］
アドバンス・ロジスティクス投資法人

130

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
東証REIT指数（配当込み）

120

110

100

90
8/5

8/10

8/15

8/20

8/25

8/30
(月/日）

※期間：2024年8月5日～2024年8月30日（日次）※2024年8月5日を100として指数化
出所：ブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は過去の情報または作成時点の見解であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。また、個別銘柄の記載は当該銘柄の売買を推奨するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。
※巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。
商 号 等： アセットマネジメントOne株式会社
金融商品取引業者 関東財務局長
（金商）
第324号
加入協会 : 一般社団法人投資信託協会
1
一般社団法人日本投資顧問業協会

J-REIT市場について［ 東証ＲＥＩＴ指数およびＪ-ＲＥＩＴの予想配当利回りの推移 ］（ポイント）
2,500

東証REIT指数：左軸（ポイント）
5,000

東証REIT指数（配当込み）：右軸

2,250

4,500

2,000

4,000（％）
5.3

予想配当利回り

5.0
4.7
4.4

1,750

3,500

1,500

3,000
23/8

23/11

24/2

1,850

23/8

（年/月）

東証REIT指数：左軸（ポイント）
4,500

東証REIT指数（配当込み）：右軸

4,400

1,750

4,300

1,7004,200

1,650

4,100

1,600

4,000
8/7

8/14

8/21

23/11

24/224/5※期間： 2023年8月31日～2024年8月30日（日次）

1,800

7/31

3.824/5※期間： 2023年8月31日～2024年8月30日（日次）（ポイント）

4.1

8/28

（月/日）
※期間：2024年7月31日～2024年8月30日（日次）
2024年8月末（％）
5.2（年/月）

予想配当利回り

5.0
4.8
4.6
4.4

7/31

8/78/28（月/日）※期間：2024年7月31日～2024年8月30日（日次）

2024年7月末

8/14

8/21

月次騰落率

東証REIT指数

1,758.05

1,722.58

2.1％

東証REIT指数（配当込み）

4,411.38

4,290.75

2.8％

東証REIT指数配当利回り

4.66%

4.71%

-

先月の投資環境

8月のJ-REIT市場（東証REIT指数（配当込み））は上昇しました。月初に急速な円高や米景気後退懸念を受けて日本株が急落するなか、リスク回避の動きが強まり、J-REITは下落しました。その後、日銀の内田副総裁が市場が不安定な状況下で利上げを行わないと述べたことや、オフィス型REITが決算で稼働率の上昇や賃料増額意向を示したことが好感され、月末にかけて上昇に転じました。用途別ではオフィスや住宅が上昇した一方で、ホテルなどが下落しました。

今後の見通し日銀の追加利上げ観測が重石となるものの、相対的に高い分配金利回りや割安感を背景とした需要から、下値は限定的と見込みます。もっとも、日銀は追加利上げを引き続き検討しているとみられ、留意が必要です。J-REITは日銀の異次元緩和の恩恵を受けた市場の一つとみられます。日銀の金融政策が転換点を迎えたなかで、賃料引き上げなどインフレ環境への対応や、資本効率の改善などが求められているとみています。

出所：ブルームバーグ等のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は過去の情報または作成時点の見解であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

2

［Ｊ-ＲＥＩＴの時価総額推移］［Ｊ-ＲＥＩＴの市場規模］

（兆円）
1816

時価総額

15.1兆円

銘柄数58銘柄※2024年8月末時点

14［不動産タイプ別構成比率］

1210

ヘルスケア
1.3%

86

病院
0.1%

その他
2.7%

ホテル
8.5%

42

商業・店舗
13.7%

オフィス
36.9%

001/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 15/9 17/9 19/9 21/9 23/9
（年/月）

住宅
16.1%

物流施設
20.6%

※期間： 2001年9月10日～2024年8月30日（日次）※2024年6月末時点※小数第2位を四捨五入しているため、上記グラフの合計値が100％とならない場合があります。

［Ｊ-ＲＥＩＴの投資部門別売買状況と東証REIT指数の推移］（ポイント）

（億円）

2,700

1,500

2,400

1,000

2,100500

1,80001,500

▲500

1,200

▲1,000900

その他（右軸）海外投資家（右軸）
銀行（右軸）▲1,500

個人投資家（右軸）
投資信託（右軸）
東証REIT指数（左軸）600▲2,000
14/7

16/7

18/7

20/722/7※期間： 2014年7月～2024年7月（月次）

24/7
（年/月）

出所：ブルームバーグ、一般社団法人投資信託協会および東京証券取引所のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は過去の情報であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

3

J-REIT市場について［Ｊ-ＲＥＩＴと10年国債の利回り推移］（％）
12利回り格差
10J-REIT
10年国債

864.7％
3.8％

420.90％0▲201/9

03/9

05/907/909/9

11/9

13/9

15/9

17/9

19/921/9

23/9
（年/月）

※期間： 2001年9月10日～2024年8月30日（日次）［主要国ＲＥＩＴと10年国債の利回り比較］［主な国内資産の利回り比較］
（％）
6（％）
84.7％

5REIT配当利回り※J-REITおよび株式は配当利回り

64342.2％

利回
4.7％ り格差

24.8％

3.7％ 3.9％
▲0.2％

0.8％

4.0％

3.5％

3.8％

20.90％

1

10年国債利回り

4.0％

▲0.5％

0.90％

00
Ｊ－ＲＥＩＴ

株式（TOPIX）

10年国債

日本

米国

英国

豪州

※2024年8月末時点※2024年8月末時点※主要国REITの利回りで用いた指数は次のとおり。日本：東証REIT指数、米国：FTSE NAREIT All Equity REITs指数、英国：FTSE
EPRA／NAREIT UK指数、豪州：S&P／ASX200REIT指数。利回りは、指数構成銘柄の変更などにより、大きく変動することがあります。
※利回り格差は、小数第2位を四捨五入しているため、REIT配当利回りから10年国債利回りを控除した値と一致しない場合があります。

［東証ＲＥＩＴ指数の推移（利回り）］
利回り3%
利回り4%
利回り5%
利回り6%
利回り7%
東証REIT指数

3,500
3,000
2,500

利回り3％：2,732

2,000

利回り4％：2,049

1,500

利回り5％：1,639
利回り6％：1,366
利回り7％：1,171

1,000
500
003/3

06/3

09/3

12/3

15/3

※期間： 2003年3月31日～2024年8月30日（日次）
出所：ブルームバーグ、各投資法人のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は過去の情報であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

18/3

21/3

24/3
（年/月）

4

J-REIT市場について［Ｊ-ＲＥＩＴ 時価総額上位10銘柄］
順位

銘柄名

主なスポンサー

騰落率

主な
運用対象

時価総額
1ヵ月

3ヵ月

6ヵ月

1年

予想
配当利回り

1

日本ビルファンド投資法人

三井不動産

オフィス

13.3％

11.8％

13.7％

6.7％ 11,159 億円

3.66%

2

ジャパンリアルエステイト投資法人

三菱地所

オフィス

12.9％

13.3％

8.7％

▲3.0％ 8,352 億円

4.12%

3

日本プロロジスリート投資法人

プロロジス

物流施設

4.2％

▲0.7％

3.0％ ▲11.6％ 7,307 億円

3.97%

4

野村不動産マスターファンド投資法人

野村不動産ホールディングス

総合

0.0％

0.0％

▲0.8％ ▲13.7％ 6,894 億円

4.57%

5

KDX不動産投資法人

ケネディクス

総合

4.5％

6.7％

7.8％

▲6.0％ 6,592 億円

4.86%

6GLP投資法人

GLPグループ

物流施設

1.9％

2.6％

12.6％

▲2.3％ 6,543 億円

4.72%

7

日本都市ファンド投資法人

KKRグループ

総合

▲1.3％

▲0.1％

4.6％

▲5.5％ 6,448 億円

5.13%

8

大和ハウスリート投資法人

大和ハウス工業

総合

▲2.5％

▲5.2％

▲3.5％ ▲14.6％ 5,445 億円

5.34%

9

インヴィンシブル投資法人

総合

▲5.1％

▲5.4％

5.0％

6.8％ 4,940 億円

5.56%

住宅

5.1％

2.3％

8.2％

▲5.6％ 4,743 億円

3.57%

10 アドバンス・レジデンス投資法人

フォートレス・インベストメ
ント・グループ

伊藤忠グループ※2024年8月末時点

出所：ブルームバーグおよび各投資法人のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記は、将来におけるJ-REIT市場の動向等を示唆・保証するものではありません。また、掲載した投資法人の発行する投資証券および投資法人債への投資を推奨するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

5不動産市場について［都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）オフィスビルの賃料・空室率の推移］（％）
11（円/坪）24,000賃料：左軸

空室率：右軸22,000920,000

718,000

516,000

314,000

101/903/905/907/909/911/9

13/915/9

17/919/9

21/920,034円

5.00％

23/9（年/月）※期間：2001年9月～2024年7月（月次）［都心5区オフィスとJ-REIT（オフィス）・ J-REITの空室率の推移］（％）
12
都心５区オフィス

10J-REIT（オフィス）

J-REIT（全体）865.00％42.70％

21.10％
001/903/905/907/909/911/913/915/917/919/921/923/9（年/月）※期間：2001年9月～2024年7月（月次）※J-REIT（全体）およびJ-REIT（オフィス）の空室率は、2024年6月までのデータを表示。

［東証ＲＥＩＴ指数と都心５区オフィスビルの賃料の推移］（ポイント）
3,000（円/坪）26,000
賃料：左軸24,000

東証REIT指数：右軸

2,500

22,0002,000

20,0001,500

18,0001,000

16,000500

14,000001/903/905/907/909/9

11/9

13/915/9

17/919/921/9

1,722.58
ポイント20,034円

23/9（年/月）※期間：2001年9月～2024年7月（月次）※東証REIT指数は、基準日である2003年3月31日のデータより表示。
出所：ブルームバーグ、三鬼商事、一般社団法人投資信託協会のデータをもとにアセットマネジメントOne作成※上記グラフは、将来における不動産市場の動向等を示唆・保証するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項を必ずお読みください。

6

投資信託に係るリスクと費用およびご注意事項【投資信託に係るリスクと費用】● 投資信託に係るリスクについて
投資信託は、株式、債券および不動産投資信託証券（リート）などの値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替リスクもあります。）に投資をしますので、市場環境、組入有価証券の発行者に係る信用状況等の変化により基準価額は変動します。このため、投資者の皆さまの投資元本は保証されているものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。ファンドの運用による損益はすべて投資者の皆さまに帰属します。また、投資信託は預貯金とは異なります。
● 投資信託に係る費用について［ご投資いただくお客さまには以下の費用をご負担いただきます。］■お客さまが直接的に負担する費用
購入時手数料 ：上限3.85％（税込）
換金時手数料：換金の価額の水準等により変動する場合があるため、あらかじめ上限の料率等を示すことができません。
信託財産留保額：上限0.5％■お客さまが信託財産で間接的に負担する費用
運用管理費用（信託報酬）：上限 年率2.09％（税込）※上記は基本的な料率の状況を示したものであり、成功報酬制を採用するファンドについては、成功報酬額の加算によってご負担いただく費用が上記の上限を超過する場合があります。成功報酬額は基準価額の水準等により変動するため、あらかじめ上限の額等を示すことができません。
その他費用・手数料：上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があります。投資信託説明書（交付目論見書）等でご確認ください。
その他費用・手数料については定期的に見直されるものや売買条件等により異なるため、あらかじめ当該費用（上限額等を含む）を表示することはできません。
※手数料等の合計額については、購入金額や保有期間等に応じて異なりますので、あらかじめ表示することはできません。
※上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきましては、アセットマネジメントOne株式会社が運用するすべての投資信託のうち、徴収するそれぞれの費用における最高の料率を記載しております。
※投資信託は、個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国が異なることから、リスクの内容や性質、費用が異なります。投資信託をお申し込みの際は、販売会社から投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめ、または同時にお渡ししますので、必ずお受け取りになり、内容をよくお読みいただきご確認のうえ、お客さまご自身が投資に関してご判断ください。
※税法が改正された場合等には、税込手数料等が変更となることがあります。

【ご注意事項】●当資料は、アセットマネジメントOne株式会社が作成したものです。
●当資料は、情報提供を目的とするものであり、投資家に対する投資勧誘を目的とするものではありません。
●当資料は、アセットマネジメントOne株式会社が信頼できると判断したデータにより作成しておりますが、その内容の完全性、正確性について、同社が保証するものではありません。また掲載データは過去の実績であり、将来の運用成果を保証するものではありません。
●当資料における内容は作成時点のものであり、今後予告なく変更される場合があります。
●投資信託は、１．預金等や保険契約ではありません。また、預金保険機構および保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。加えて、証券会社を通して購入していない場合には投資者保護基金の対象ではありません。
２．購入金額について元本保証および利回り保証のいずれもありません。
３．投資した資産の価値が減少して購入金額を下回る場合がありますが、これによる損失は購入者が負担することとなります。

当資料で使用している指数について●東証REIT指数、東証株価指数（TOPIX）の指数値および東証REIT指数、東証株価指数（TOPIX）にかかる標章または商標は、株式会社ＪＰＸ総研または株式会社ＪＰＸ総研の関連会社（以下「ＪＰＸ」という。）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など東証REIT指数、東証株価指数（TOPIX）に関するすべての権利・ノウハウおよび東証REIT指数、東証株価指数（TOPIX）にかかる標章または商標に関するすべての権利はＪＰＸが有しています。
●FTSE NAREIT All Equity REITs指数（以下、「本指数」）のすべての権利はFTSE International Limited （以下、「FTSE」）およびNational
Association of Real Estate Investments Trusts (以下、「Nareit」) に帰属します。「FTSE ®」はLondon Stock Exchange Group plcおよび、そのグループ企業（以下、総称して「LSE Group」）の商標であり、ライセンス契約に基づきFTSEによって使用されています。「NAREIT®」はNareitの商標です。本指数はFTSEによって計算されます。FTSE、LSE Group、Nareitはいずれも、如何なる者に対しても本指数の使用、信頼、または誤謬に起因する如何なる義務も負いません。FTSE、LSE Group、およびNareitは、アセットマネジメントOneによって提示される目的に対する本指数の適合性に関して、いかなる請求、予測、保証、または表明も行いません。
●FTSE EPRA/NAREIT UK指数（以下、本指数）のすべての権利はLSE Group、European Public Real Estate Association (以下、「EPRA」)または、Nareit (以下、あわせて「ライセンサー」といいます。）に帰属します。「FTSE®」および 「FTSE Russell®」は、LSE Group会社の商標であり、ライセンス契約に基づいてその他のLSE Group会社が使用します。「NAREIT®」はNareitの商標、「EPRA®」はEPRAの商標であり、すべて、ライセンス契約に基づき、LSE Groupによって使用されます。本指数は、FTSEまたはその関連会社、代理店またはパートナーによって、またはそれらに代わって計算されます。
ライセンサーは如何なる者に対しても本指数の使用、信頼、または誤謬に起因する如何なる義務も負いません。ライセンサーは、アセットマネジメントOneによって提示される目的に対する本指数の適合性に関して、いかなる請求、予測、保証、または表明も行いません。
●S&P各国・地域REIT指数およびS&P／ASX200REIT指数は、S&Pダウ・ジョーンズ・インデックスLLCまたはその関連会社の商品であり、これを利用するライセンスが委託会社に付与されています。S&Pダウ・ジョーンズ・インデックスLLC、ダウ・ジョーンズ・トレードマーク・ホールディングズLLCまたはその関連会社は、いかなる指数の資産クラスまたは市場セクターを正確に代表する能力に関して、明示または黙示を問わずいかなる表明または保証もしません。また、
S&P各国・地域REIT指数およびS&P／ASX200REIT指数のいかなる過誤、遺漏、または中断に対しても一切責任を負いません。
24０902JSJ-REITの投資環境

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