土地総合研究 2021年秋号

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特 集  ESG と 不 動 産  

東京オフィス賃料市場におけるグリーンプレミアム 1








概要
グリーンビルディングに関する研究が学術的、産業的に注目されてから  年以上が経過した。多くの研究がグリーンビルディングの経済的価値を報告しており、これらの研究は主にアメリカとヨーロッパの市場で行われている。グリーンプレミアムの動態を実証的に明らかにすることは、将来の都市の持続可能性にとって重要な意味を持つ。本研究では、 年から  年までの東京のオフィス賃料のデータセットを構築し、ヘドニック・アプローチを用いてグリーン・オフィス・レンタル・プレミアムを推定した。その結果、グリーンラベルの付いたオフィス物件は、契約賃料に対して約 ％のプレミアムを得ることができた。ただし、東京のオフィス市場は均質でなく、グリーンプレミアムを特定する際には内生性が問題となる。そこで、本研究では、傾向スコアクラスタリングを用いて内生性の問題に対処した。
推計の結果、プレミアムは、築年数が中規模のビルでは約 ％、新築の大規模ビルでは約 ％となった。


株式会社ザイマックス不動産総合研究所           
東京大学空間情報科学研究センター 協力研究員  大西 順一郎おおにし じゅんいちろうはじめには、グリーン価値で市場が機能するかどうか、ググリーンビルディングの経済的パフォーマンス

リーン不動産のストックが増加するかどうかを予の価値は、不動産開発者にグリーンビルディング

測する上で重要な問題である。オフィス市場におを供給するインセンティブを与えるために極めてけるグリーン化の経済効果を実証的に明らかにし重要である。さらに、このグリーンプレミアムをた先駆的な研究がいくつか発表されている>@。

特定することで、グリーンビルディングの政策設

近年においても、賃料のグリーンプレミアムに関計に重要な情報やパラメータを提供することがでする研究結果が蓄積され、多くの研究が正のプレきる。グリーン不動産は、エネルギー消費を節約

ミアムを報告している>@。ただ、これらの研し、従業員をより健康にすることで売上を増やし、究のほとんどは、データが入手可能な米国のオフテナントにベネフィットをもたらすことが期待さ

ィス市場におけるものであり、他の市場や社会経れる。テナントは、グリーンな不動産に対してよ済環境に結果を一般化できる範囲が限られてしまり多くの賃料を支払うことになるだろう。また、う。

賃料の上昇は取引価格の上昇につながる。デベロ

日本においても、複数のグリーンプレミアムにッパーや投資家にとっても価格の上昇が見込まれ関する実証的な研究が発表されている。6KLPL]X

るのであれば、グリーン不動産への供給・投資は>@は、東京のマンションの募集価格に対して合理的な判断となる。正の家賃プレミアムの存在

％、取引価格に対して ％のプレミアムを記録している。6KLPL]X の分析結果は、<RVKLGDDQG

本稿は、2QLVKL ら>@を翻訳、要約したものである。

40

土地総合研究 2021年秋号

6XJLXUD>@、)XHUVWDQG6KLPL]X>@によって難な古い中小規模のビルのサンプルであると想定

さらに検証されている。これらの研究は、他国のされる。これらのサンプルが構成するサブマーケ

住宅不動産市場で記録されたグリーンプレミアム

ットは、東京のオフィスストックの大部分を占めに関する文献と同様の結果を示している>@。

ており、プライムビルとは異なる市場構造を持っまた、オフィス市場では、<RVKLGD ら>@がグリている。したがって、広く用いられている傾向スーンラベルとオフィス賃料との間の正の関連性のコアマッチングでは、古い中小ビルで構成される原因について報告している。

サブマーケットにおけるグリーンラベルの効果を本研究では、東京のオフィス市場の  件の調査できない可能性がある。この問題を解決する

賃貸物件からなる貴重なデータセットを用いて、ために、我々は傾向スコアクラスタリングという新規契約賃料にグリーンラベルによる有意なプレ手法を用いてサンプルをプライムビル市場とアフミアムが存在するかどうかを検証する。

ォーダブルな価格のビル市場に分け、それぞれの東京のような均質でない市場でグリーンビルデ

カテゴリーでグリーンラベルの効果を検証する。

ィングの経済価値を特定するには、いくつかの実

これにより、グリーンプレミアムの大きさがサブ

証的な課題がある。グリーンラベルの経済価値をマーケットによって異なることを実証的に検証す特定するにあたっては、環境認証を取得するかしることを目的とする。

ないかの選択が物件の特性によって異なることが本稿の残りの部分は以下のように構成されてい予想される。このことは、グリーンラベルが効果る。第  節では、データ、基本的な推計モデル、検証における介入であると仮定した場合、サンプ

拡張モデルを紹介する。第  節では推定結果を示

ルにおける処置群と対照群の間で共変量が異なるす。最後に、第  節では結論を述べる。

ことを示唆している。特に、商業用不動産は異質

性が高いため、プレミアムを推定するには、不動データと方法

産の特性を注意深くコントロールする必要がある。

データ

何も手を打たなければ、推定値には内生的バイア

分析データセットを構築するために、賃料とグスの  つであるサンプルセレクションバイアスがリーンラベルに関するデータを収集する。まず、含まれることになる。サンプルセレクションバイ

株式会社ザイマックスのオフィスビルの賃料デー

アスには、操作変数、','、傾向スコアを用いて対タベースを利用する。このデータベースには、規処することができる。',' では、認証を受けた建物

模、設備、場所、連絡先などを測定する多くの建と受けていない建物の間の違いをコントロールす物特性が含まれている。例えば、建物の総面積、るために、各建物に対して認証前と認証後の  つ

建物の築年数や空調設備、最寄りの地下鉄駅までの観測値を使用する。',' は、観察されていないの徒歩所要時間、物件の周辺環境、契約時点など効果をコントロールすることで、多くのクロスセである。契約事例を東京  区内に限定し、建物のクション研究に見られる潜在的な欠落変数バイア

総面積が  坪以上で、 年から  年の間スを軽減することができる>@。傾向スコアは、介に成約した事例を選択した。その結果、最終的に入が行われる確率を用いて、類似の共変量を持つ

クリーニングされたサンプルは、 件の新規サンプルを形成し、物件の特性をより正確にコン契約の賃貸事例で構成されている。

トロールする。しかし、グリーンラベルの持つサ

次に、グリーンラベルの有無のデータについてンプルと持たないサンプルをマッチングさせる際は、グリーンラベルの認証機関のホームページにに、サンプルの多くが捨てられてしまう問題があ掲載されている公開情報を収集整理した。今回のる。廃棄されるサンプルの多くは、投資余力が少分析では、&$6%((、&$6%((IRU5HDO(VWDWH、'%-

なく、グリーンラベルを取得するための投資が困*UHHQ%XLOGLQJ&HUWLILFDWLRQ の  つのグリーン

土地総合研究 2021年秋号

41

ラベル制度を用いた（各グリーンラベル制度につ

これらの認証制度では、これらの制度で定められいては付録 $ を参照）
。

た基準に基づいて、第三者機関が評価を行ってい

上記の制度を選択した理由は  つある。まず、る。建物が上記のグリーンラベルのいずれかを持これら  つのグリーンラベル制度は物件単位で認っている場合、グリーンラベルダミーを  に、そ証されている。そのため賃料データとの統合が可

うでない場合は  に設定し、家賃データをこれら能である。グリーンラベルシステムの中には、企のダミー変数と組み合わせた。今回のデータセッ

業やポートフォリオ単位で評価するものもあるが、トでは、グリーンラベルダミーの値が  のケース

賃料データとの統合ができないため、今回の調査が  件あり、全サンプルの ％を占めていでは使用していない。第二に、これら  つのグリる。ーンラベル制度では、建物のエネルギー消費や環境負荷の低減、利用者の効用、管理方針などを含

表  に本研究の分析に用いた変数を、表  に要
約統計量を示す。

めた総合的な環境性能を評価している。第三に、

表変数および説明
変数
成約賃料
グリーンラベルダミー
延床面積
築年数
地上階数
基準階面積

内容

新規賃貸契約の賃料単価
建物がグリーンラベルを持っていれば 
建物の合計面積
竣工以降の年数
建物の地上階数
建物の基準階面積
建物が東京都心  区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）
都心  区ダミー
に所在しているならば 
最寄駅徒歩分数
最寄駅からの徒歩分数
2$ フロアダミー
建物が 2$ フロアを使用しているならば 
個別空調ダミー
建物が個別空調システムを使用しているならば 
機械警備ダミー
建物が機械警備システムを使用しているならば 
リノベーションダミー 建物がリノベーションされているならば 
時間ダミー
成約した時期をダミー変数（四半期）としたもの
立地ダミー
建物が所在する行政区をダミー変数としたもの
表データセットの要約統計量)XOOVDPSOH
0HDQ
6'
成約賃料 円P  
築年数 年  
都心  区ダミー 

延床面積 P  
個別空調ダミー 
機械警備ダミー

2$ フロアダミー 
リノベーションダミー
 
基準階面積 P 


地上階数
 
サンプル数

グリーンビルディングの割合

変数

*UHHQEXLOGLQJ
0HDQ
6'


 


 










 



単位
円P
 
P
年
階
P
 
分
 
 
 
 
 
 

1RQJUHHQEXLOGLQJ %LDV
0HDQ
6'
 



 

























42

土地総合研究 2021年秋号

ベースモデル

らの建物は小さくて古い傾向があることがわかる。

オフィスビルの新規契約賃料は、オフィスビル

さらに、パーセンテージバイアスは、建物の総面の特性とグリーンラベル取得条件の関数であり、積で ％、築年数で％となっている。パ

その賃料関数は一般的に以下のようなヘドニック

ーセンテージバイアスとは、グリーンビルと非グ価格モデルで表される。

リーンビルの間のバランスを評価する指標であり、𝑅𝑅𝑖𝑖 = ℎ(𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑖𝑖 , 𝑥𝑥𝑖𝑖 ) 

サブサンプル間のサンプル平均の差をグループの𝑥𝑥𝑖𝑖 ′ = (𝑥𝑥1𝑖𝑖 , 𝑥𝑥2𝑖𝑖 , . . . , 𝑥𝑥𝑛𝑛𝑖𝑖 )は、契約ケース𝑖𝑖の𝑛𝑛個の特サンプル分散の平均の平方根のパーセンテージで性を表すベクトルであるが、本研究では対数線形表したものである（5RVHQEDXPDQG5XELQ>@）。


関数形式を用いる。

ln 𝑅𝑅𝑖𝑖 = α + 𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑖𝑖 ′ ∙ 𝛽𝛽 + 𝑥𝑥𝑖𝑖 ′ ∙ 𝛾𝛾 + 𝜀𝜀𝑖𝑖 グリーンラベルの取得が、建物の大きさや新し 

さ、立地などの共変量に影響される場合、通常の

ここで、ln 𝑅𝑅𝑖𝑖 （ 平方メートルあたりの契約賃

最小二乗（2/6）回帰におけるグリーンダミーの係

料、対数）は従属変数、αは定数項、𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑖𝑖 と𝑥𝑥𝑖𝑖 は数推定値には内生的なバイアスが含まれ、グリー

独立変数、𝜀𝜀𝑖𝑖 は誤差項である。ここで、推定すべ

ンプレミアムの識別が困難になる。

きパラメータはα、𝛽𝛽、𝛾𝛾であり、各独立変数に対

そこで、内生性の問題を解決するために、 つの応する係数は、ベクトル𝛽𝛽′ = (𝛽𝛽1 , 𝛽𝛽2 , . . . , 𝛽𝛽𝑛𝑛 )、𝛾𝛾′ =アプローチを採用した。 つの方法とも、バランス

建物年代、建物総面積、リノベーション、最寄り（グリーンビルと非グリーンビル）に分けて抽出の地下鉄駅までの徒歩時間、個別空調、機械警備する。バランスの取れた共変量を持つサンプルをシステム、2$ フロアといった建物の特徴を示して抽出した後、グリーンラベルの新規契約賃料へのいる。

効果を推定する。
このように分析を進めることで、(𝛾𝛾1 , 𝛾𝛾2 , . . . , 𝛾𝛾𝑛𝑛 )で表される。式  の独立変数𝑥𝑥𝑖𝑖 は、のとれた共変量を持つサンプルを  つのグループ

さらに、立地や市場環境をコントロールするた

内生性に対応する。

めに、モデルにはエリアダミーと時間ダミーを加 つ目のアプローチは、リピートセールス（56）えている。エリアダミーとしては、物件が所在す

サンプリングである。これは、同じ建物内でグリる区を用いた。時間ダミーは市場の需要と供給のーンラベルを取得した前後のケースを抽出するア

状況を反映しているため、契約が発生した時期をプローチである（今回採用した 56 は、第  節の ','含む四半期を使用している。調査期間は  年 と同様のアプローチと言える。ただし、データの月から  年  月までで、これを  四半期に分制約上、今回の研究ではプレミアムサイズの時間割している。

的変化には着目していない）。56 サンプリングの要

約統計量を表  の  列目に示す。パーセンテージ

拡張モデル：リピートセールスと傾向スコア

バイアスは、総建築面積で ％、築年数で ％分析

と小さくなっている。築年数以外の共変量は、グ

表  の  列目と  列目に、グリーンビルと非グ

リーンビルと非グリーンビルで等しいため、内生リーンビルの要約統計を示した。グリーンビルで性の問題に対処できると期待できる。しかし、56の総建築面積と築年数の平均は、 平方メー

サンプリングの効果の推定値には、サンプルセレ

トルと  年である。一方、非グリーンビルでのクションバイアスが含まれている懸念がある

平均値は、 平方メートルと  年で、これ（&ODSSDQG*LDFFRWWR>@）
。






土地総合研究 2021年秋号

43表データセットの要約統計量 リピートセールスと傾向スコアマッチング 
9DULDEOH
成約賃料 円P 
築年数 年 都心  区ダミー
延床面積 P 
個別空調ダミー
機械警備ダミー
2$ フロアダミー
リノベーションダミー
基準階面積 P 
地上階数
サンプル数
グリーンビルディングの割合

 5HSHDW6DOHV
0HDQ
6WG'HY %LDV  

 



 




1$





 




 360DWFKLQJ
0HDQ
6WG'HY %LDV  

 



 





1$








 



 つ目のアプローチは 360 である。56 は築年数以れているが、総建築面積で ％、築年数で ％外の共変量をコントロールしており、内生性に対とパーセンテージバイアスが小さくなっている。

処する有効な方法であるが、サンプル数が非常にしかし、360 の結果をグリーンラベルの効果とみな少なく、市場全体の効果を議論することは困難ですことには限界がある。というのも、東京のオフある。36 マッチングは、回帰空間において類似しィス市場は巨大で、プライムな市場とアフォーダ

た共変量を持つペアのデータを作成する。360 は 56

ブルな価格の市場が混在しており、極めて不均一

サンプリングと比較して、より多くのサンプルをだからである。1LVKL ら>@は、市場が混在してい分析に含めることができる可能性がある。360 では、る状況下では、合理的な市場区分が必要であると

まず、グリーンラベルを取得する確率について、指摘している。

以下のプロビットモデルを推定する。
P(𝒙𝒙) = Pr(𝐷𝐷 = 1|𝒙𝒙) = Φ(𝒙𝒙𝒙𝒙)
𝑥𝑥𝑥𝑥 1= ∫−∞2𝜋𝜋

 つ目のアプローチは、傾向スコア（36）クラス
 

𝑧𝑧 2

𝑒𝑒𝑒𝑒𝑒𝑒 (− ) 𝑑𝑑𝑑𝑑
2)′

タリングである。合理的なセグメンテーションのために、推定された傾向スコアに基づいて  つのクラスターにサンプルを分割する。 つの四分位値

ここで、𝜷𝜷は要素(𝛽𝛽1 , 𝛽𝛽2 , . . . , 𝛽𝛽𝑛𝑛 のベクトルであをクラスターの境界として使用する。各クラスタ

り、𝒙𝒙は建物の𝑛𝑛個の特性を表すベクトルである。

ーには類似した  つのグループが作成され、これプロビット回帰の結果は、築年数と延床面積の係らのグループ間の大きな差がグリーンラベルの有数はともに有意に正であり、2$ フロア、個別空調、

無のみとなるようにする。これは、プライム市場

機械警備の係数は、有意ではないが正であった。

とアフォーダブルな価格の市場との賃料決定構造

この結果から、新しいもの、大きいもの、設備のの違いに対応し、市場の適切なセグメンテーショ

整ったもの、品質の高いものほど、グリーンラベ

ンを行うことを目的としている。

ルを取得しやすいことがわかる。次に、上述のプ

ロビットモデルを用いて、各サンプルの傾向スコ

結果と考察

アを推定する。そして、認証されたサンプルごとベースモデル、リピートセールス、傾向スコに、認証されていないサンプルの中で最も近い傾

アマッチング

向スコアを持つサンプルをマッチングさせる。表式  から 2/6 推定を行ったベースモデルの結果

 の  列目に 360 サンプリングの概要統計が示さを表  の  列目に示す。グリーンラベルダミーの44

土地総合研究 2021年秋号

推定係数は（）であり、正で有意であ

サンプルサイズが  と小さくなっている。表  のることがわかる（括弧内の値は標準誤差）。
これは、

 列目は、360 で抽出したサンプルにおいて、基本認証ビルの接触家賃が非認証ビルよりも ％高モデルと同じ変数で式  を用いた 2/6 推定の結果

いことを示している。表  の列  は、ベースモデを示している。推定結果は％であり、％水準

ルと同じ変数を用いて、56 で抽出したサンプルにでも有意であった。サンプルサイズは  で、

おいて式  で 2/6 推定した結果を示している。
推

リピートセールスのサンプルよりも大きくなって

定結果は ％であった。標準誤差は  で、いる。どちらのモデルも決定係数は約  であっベースモデルよりも大きく、％水準では有意ではた。

ない。リピートセールスという条件があるため、表ヘドニック回帰の結果

グリーンラベルダミー
延床面積 対数 
築年数
最寄り駅徒歩分数
2$ フロアダミー
個別空調ダミー
機械警備ダミー
リノベーションダミー
切片 
立地ダミー
時間ダミー
自由度調整済み決定係数
グリーンビルディングの割合
サンプル数

)XOOVDPSOH                   
<HV
<HV


5HSHDWVDOHV   
     
 
 1$
1$ 
   
<HV
<HV
    注：カッコ内は標準誤差。、、 水準での有意性を 、 、36PDWFKLQJ             1$
1$     
<HV
<HV



であらわしている。

土地総合研究 2021年秋号

45

ベースモデルの推定結果は、グリーンラベルのフィス市場全体にグリーンプレミアムが存在する

取得が、高いリターンを期待した経済合理的な行と結論づけることは困難である。56 は、サンプル動であることを示唆している。しかし、他の要因数が非常に限られているため、推定誤差が大きく、がグリーンラベルとオフィス賃料の両方に影響を信頼できる推定結果が得られない。一方、360 は共与えており、ベースモデルの推定値の中には内生変量のバランスを保ちつつ、比較的多くのサンプ的なバイアスが含まれていることに留意する必要

ルを抽出することができる。しかし、表  の 360がある。

の平均値を見ると、サンプルは主に大型の新築ビ

内生性の背景としてまず挙げられるのは、既存

ルであり、360 の推定結果は、アフォーダブルな市

ビルのグリーンラベル取得コストである。東京の場よりもむしろプライム市場のグリーンプレミア

オフィス市場は規模が大きく不均一であり、既存ムを表していることがわかる。プライム市場のビビルがその大半を占めている。新築ビルは計画段

ルはテナントにとって魅力的な特徴を多く持って階からグリーンラベル取得のための設計が可能だ

いるため、グリーンラベルの価値が埋もれてしま

が、既存ビルのグリーンラベル取得には、大規模

い、360 による推定結果の％はベースモデルやな改修工事やエネルギーデータの整備など、資金

56 よりも小さくなっていると考えられる。

的にも人的にも大きな負担がかかる。東京のオフ
ィス市場の大半を占める中小ビルのオーナーにと傾向スコアクラスタリングの結果

って、グリーンラベル取得のための追加投資は難

東京のオフィス市場は、プライム市場とアフォ

しい判断となる。また、現時点では都市部におけーダブルな市場が混在している不均一な市場である環境改善の機運が高まっていないことも考慮しる。そこで、 節で示したように、傾向スコア

なければならない。東京では、 年代の経済成

クラスタリングを用いてセグメンテーションを行長と  年代の公害問題を経て、建物のエネルギう。本研究では、最も高い傾向スコアを持つクラー効率が上がり、東京の空気や水の質が改善されスター（大型新築ビル）と、次に高い傾向スコアている。グローバルな資金調達を行っている大手を持つクラスター（中型旧型ビル）を抽出して分上場企業や不動産投資信託を除く、ほとんどの不析した。残りの  つの層はさらに小規模で築古物

動産プレーヤーは都市環境の改善に強い動機を持件であり、環境認証を取得しているサンプルが少っていない。東京では、エネルギーの使用の合理なく、統計的に有意な結果や示唆が少ないため、化に関する法律や環境保全基本計画などの環境規検討対象から除外している。

制がすでに実施されているが、オフィスビルのグ

まず、各クラスターにおいて、グリーンラベル

リーンラベルの取得は義務ではなく、ビルの所有の有無による共変量を比較すると、大規模新築ビ者の判断に委ねられている。そのため、意思決定

ルでは、ベースモデルと比較してパーセンテージ

プロセスは主に経済的動機によるものであり、環バイアスが減少し、建物の総面積で ％、年齢境に対する個人の社会的信念によるバイアスがかで％となっており、同質化されている。さらかることもある。以上のことから、東京のオフィに、中規模の古い建物では、建築物の総面積でス市場におけるグリーンプレミアムを推定する場

％、築年数で ％と、パーセンテージバイ

合、規模、新しさ、設備などの要素がグリーンラ

アスが小さくなっている。

ベルの代理変数となりうる。したがって、表  の次に、傾向スコアクラスタリングによる内生性 の推定結果では、
内生的なバイアスがかかってを考慮したサブサンプル回帰の結果が、表  の第おり、グリーンプレミアムを正しく識別できない。
 列と第  列である。大規模新築ビルでは、回帰の内生性に対応した 56 と 360 の結果は、
いずれも正

結果は（）となり、有意な正の効果がであった。しかし、これらの結果から、東京のオ得られている。同時に、中規模の古い建物では、

46

土地総合研究 2021年秋号

回帰の結果は（）であり、これは有意ションを対象とした <RVKLGDDQG6XJLXUD>@とかつ正の効果である。

一致する。その理由は以下のように考えられる。

これは、グリーンラベルの賃料プレミアムは、

規模、新しさ、設備など魅力的な要素が多い優良すべての市場セグメントにおいて均一ではないこ

物件市場では、グリーンラベルが普及しており、とを示している。新築で大規模なビルからなるセ

グリーンラベルの魅力が相対的に埋もれてしまう

グメントでは、グリーンプレミアムは小さく、古傾向がある。一方、魅力的な要素が少ない古い中

い中規模のビルからなるセグメントでは、グリー

規模ビル市場では、グリーンラベルは普及しておンプレミアムは大きくなっている。古い建物の方

らず、オフィスを求める企業にとってグリーンビ

がプレミアムが大きいという結果は、東京のマン

ルは十分に魅力的であると考えられる。


表ヘドニック回帰の結果 SURSHQVLW\VFRUHFOXVWHULQJ 
グリーンラベルダミー
延床面積 対数 
築年数
最寄駅徒歩分数
2$ フロアダミー
個別空調ダミー
機械警備ダミー
リノベーションダミー
切片 
立地ダミー
時間ダミー
自由度調整済み決定係数
グリーンビルディングの割合
サンプル数

0HGLXPVL]HGROG/DUJHVL]HGQHZ
EXLOGLQJVEXLOGLQJV
 
 
 
                                     
1$
1$
 1$ 
1$             
<HV
<HV
<HV
<HV
<HV
<HV








)XOOVDPSOH    注：カッコ内は標準誤差。、、 水準での有意性を 、 、








であらわしている。

土地総合研究 2021年秋号

47

上記の結果と議論に基づいて、グリーンプレミ

ムが大きくなる。本研究では、36 クラスタリング

アムに寄与する根本的なメカニズムを探る。

によって市場を適切にセグメント化し、古い建物(LFKKROW] ら>@は、グリーンビルディングへの投ほど大きなプレミアムを観測している。この結果

資が、  省エネ・廃棄物削減、  従業員の生産は、 経済的耐用年数が長いことによる経済的利性向上、 社会意識のシグナルと居住者の優れた益を示している。古い建物ほどプレミアムが大き

社会的責任感、 経済的寿命の延長といった経済いという結果は、東京のマンションを対象とした的利益につながる明確な方法をまとめている。

<RVKLGDDQG6XJLXUD>@と一致する。

 の省エネについては、エネルギーや水の消費

一方、  居住者の社会的責任感というシグナル効率を考慮することで、グリーンプレミアムを推は、今回使用したグリーンラベルの評価項目には計できると考えられる。日本の賃貸契約では、光含まれていなかったため、明示的に検証すること

熱費は主にテナントが負担しており、光熱費の節ができなかった。しかし、グリーンビルディング

約はテナントの利益につながる。<RVKLGD ら>@は、は、より高い社会的責任感を持つ企業を惹きつけエネルギーと水の消費量を説明変数として追加する可能性があり、今回推計したプレミアムに含まると、グリーンプレミアムが消滅することを確認れている可能性がある。この経済効果を明らかにしている。彼らの研究では、グリーンビルディンするためには、クレジットスコアのような企業のグで観察される賃料プレミアムは、グリーンビル

社会的責任を反映する変数をモデルに加える必要

ディングのラベルによるブランドに対してではながある。データの制限のため、我々の研究では社

く、エネルギーと水のコスト削減に関するグリー会的責任に関する深い議論を行うには至っておらンビルディングの物質的な利益に対して支払われず、今後の研究課題となる。

ていると結論づけている。我々の研究では、データを収集することが難しく、エネルギーと水の節結論

約だけを特定することができていない。 従業員

本研究では、大規模で不均一な市場である東京の生産性については、従業員の健康や働きやすさのオフィス市場におけるグリーンプレミアムを実に関わる空気や照明などの室内環境を考慮するこ

証的に推定している。ヘドニック・アプローチでとで、プレミアムを推計することができる。従業

建物の質を調整し、 年から  年までの東京員の健康は、従業員の離職防止や作業効率の向上のオフィスビルの契約事例  件を対象に、グを通じて企業に利益をもたらす。今回の調査におリーンラベルの経済的プレミアムを分析した。結けるグリーンラベルには、室内環境やサービス品

果は以下のようにまとめられる。

質に関する評価項目が含まれており、グリーンオ

フィスが従業員の生産性や健康の面から評価され・グリーンラベルは、2/6 回帰において新規契約賃る可能性を示唆している。しかし、省エネ性能と料に ％の有意な効果を示す。しかし、グリ

生産性を区別していないため、従業員への直接的ーンラベルの有無によって共変量が大きく異ななメリットは今回の調査の対象外となっている。

るため、グリーンプレミアムの推定値は内生的:(//%XLOGLQJ6WDQGDUG や &$6%(( ウェルネスオ

なバイアスを含み、過大評価される。

フィスのような、従業員の健康に焦点を当てた認・内生性に対処するために傾向スコアクラスタリ

証制度も登場しており、これらを分析に加えるこ

ングで分割すると、 つの同質のサブサンプルとで進展が期待できる。

を構築することができる。

さらに、私たちが分析に使用したグリーンラベ

・同質のサブサンプルにおけるグリーンプレミア

ルは、建物構造的に長寿命であり、その結果、認ムの推定値は、中規模の古い建物では％、証を受けた建物は減価償却費が小さく、プレミア

大規模の新しい建物では％となり、いずれ

48

土地総合研究 2021年秋号

も有意である。

なデータ開発と分析が必要であるが、データの制限のため、本研究では対象としていない。

これらの一連の実証結果は、不動産市場におけ加えて、グリーンプレミアムは時間の経過ととるグリーンラベルに関する示唆を与える。グリーもに一定であると仮定をおいている。グリーンランプレミアムは市場セグメントによって異なる、

ベルが普及すると、その相対的な魅力は低下し、すなわち、グリーンプレミアムの大きさは、各セ

グリーンプレミアムは小さくなると予想される。

グメントにおけるグリーンラベルの普及と相対的

アーリーアダプターに受け入れられ、普及していな魅力の関数であることを実証的に示している。

く過程でどのように変化していくのか、市場のダイナミクスを検証する必要がある。また、震災の

なお、我々の研究はいくつかの仮定に基づいてようなエネルギー消費に対する外部からのショッいる。まず、テナントである企業は同質的であると仮定している。同じようなグリーンビルであっても、業界やテナントの企業規模によって、グリーンの価値が認識される度合いが異なる可能性がある。

クについても検討する必要があるだろう。
これらの問題は、今後の研究において興味深く、重要な研究対象となる。
付録

第二に、空間依存性のリスクを考慮する余地がこの付録では、現在、世界各国で実施されていある。今回の分析が東京という単一都市に焦点をる環境認証制度（グリーンラベル制度）について当てているため、環境規制や認証項目について地整理する。グリーンラベル制度は、大きく分けて理的な差がなく、地震のリスクは東京  区内では

 つのカテゴリーに分類される。まず、建物のエネ同じである。しかし、より詳細な地理的条件（水ルギー効率に特化した認証である。例えば、米国

害の起こりやすさ、地盤の強さ）には違いがあるの (QHUJ\6WDU、英国の (3&V、日本の %(/6 などが可能性がある。
今回の分析では、データの都合上、ある。次に、建物の環境性能を総合的に評価する

これらを含めていない。

認証制度である。このタイプの認証は、建物の省

また、実際のエネルギー消費量や不動産のマネ

エネ能力を審査するとともに、水の使用量、建築

ジメント状態を考慮したうえで、グリーンラベル

材料、室内環境、交通量、周辺環境への影響など、が独立した効果を持つかどうかを検証する必要がさまざまな環境要素を評価する。アメリカの /(('、

ある。我々の研究のグリーンラベルは包括的なもイギリスの %5(($0、日本の &$6%(( などがある。

のであるため、光熱費節約の効果を分離する必要

さらに、個々の建物を評価するのではなく、不動がある。%(/6 のようなエネルギー消費に特化した産を所有・運営する企業などのポートフォリオレ

認証制度や、東京都の条例で義務付けられている

ベルの持続可能性評価ベンチマークである *5(6%エネルギー消費量の報告データを利用することももある。

可能である。

ここでは、日本のグリーンラベルについて説明

今回の研究では、環境性能の高低によるプレミする。日本では、 年代のオイルショック以降、アムの大きさの違いは示していない。また、日本

エネルギー効率が注目されるようになり、 年のオフィス賃貸市場ではグリーンラベルがまだ普には「エネルギーの使用の合理化に関する法律」

及していないため、グリーンラベルの平均的な効が制定され、工場や自動車、家電製品などに規制

果を推定することに重点を置いた。各グリーンラがかけられることとなった。
この法律は  年に

ベル制度は、環境性能の総合評価は共通している

改正され、建築物も対象となっている。

が、等級の数やその基準は異なる。高い環境性能

また、自治体でも規制や評価制度が整備されてに対するプレミアムを分析するためには、追加的いる。東京都では、 年に環境保全基本計画（%3(3）、土地総合研究 2021年秋号

49 年に東京都環境安全条例を制定した。 年

認証されている。 年には、&$6%(( のバリエー

以降、大規模マンションの開発者は、購入希望者ションとして &$6%(( 不動産が登場した。これはに項目別のグリーンスコアを提示することが義務&$6%(( を簡略化したもので、審査にかかる時間と付けられている。さらに、 年  月には、建築物コストの削減を目的としている。また、国土交通

環境計画の提出制度が導入された。
この制度では、

省は、建築物のエネルギー消費性能（省エネ性能）

総床面積が  平方メートル以上の新築またはを認証する %XLOGLQJ+RXVLQJ(QHUJ\HIILFLHQF\

増築される建物は、建築環境計画の提出が義務付/DEHOLQJ6\VWHP（%(/6）を制定している。開発者、

けられている。また、延床面積が  平方メー

販売者、賃貸者には省エネ性能の表示が義務付け

トル以上の新築・増改築建物は、任意で建築環境られており、省エネ性能などの評価・表示には 

計画を提出することができるようになった。評価段階の星マークが付けられている。

結果は、東京都の公式サイトで公開されている。

また、民間企業もグリーンビルディング認証プ

建築環境計画の提出制度では、 つの評価ポイント

ログラムを設立している。主に金融機関が推進しを設けている。エネルギーの合理的な利用」「資源ており、日本政策投資銀行などが認証プログラムの適切な利用」「自然環境の保護」「ヒートアイラを立ち上げている。例えば、 年に設立された

ンド現象の緩和」の  つの評価項目がある>@。

'%-*UHHQ%XLOGLQJ&HUWLILFDWH は、幅広い持続

また、 年  月からは、再生可能エネルギーを利可能性の指標を評価している。評価対象は、 用した設備の導入を検討することが義務化されてエコロジー、  アメニティ、  コミュニティ、いる。

 リスクマネジメント、  ステークホルダー間 年には、
国土交通省が &$6%(( を開始した。

のパートナーシップとなっている。評価プロセス&$6%(( は、%5(($0 や/((' と同様に、 室内環境、はシンプルで、 年  月現在、 棟（うちオ サービスの質、  敷地の屋外環境、  エネル

フィスビル  棟）が認証されている。

ギー、  資源・素材、  敷地外環境など、持続本調査で分析に用いたグリーンラベルシステム

可能性のさまざまな側面を多面的に評価する手法（&$6%((、&$6%((5HDO(VWDWH、'%-*UHHQ%XLOGLQJ

を採用している。&$6%(( では、「環境品質」（4）値&HUWLILFDWLRQ）は、/((' や %5(($0 と評価項目やと「環境負荷」（/）値の比率である %XLOGLQJ

評価方法が必ずしも一致はしていない。しかし、(QYLURQPHQW(IILFLHQF\（%((）という総合指標を

これらはいずれも総合的な環境認証システムを形提供している。 年  月現在、 棟の建物が成しており、幅広いカテゴリーで共通点が多い。


付表$分析対象としたグリーンラベル

分析対象

開発

運用開始
評価対象
タイプ
グレード

(QHUJ\6WDU
%5(($0
(3&V
+4(*5(6%
/(('






86*UHHQ
+4(*5(6%
8.*RYHUQPHQW86
%XLOGLQJ%XLOGLQJ
（8.）
$VVRFLDWLRQ 1HWKHUODQGV (QYLURQPHQWDO 5HVHUFK&RXQFLO 86 
)UDQFH 
3URWHFWLRQ (VWDEOLVKPHQW


建物
総合的
UDQNV$JHQF\

8. 

（86）

建物
省エネルギー(QHUJ\6WDU
≧


建物
総合的
UDQNV
建物
省エネルギーUDQNV


建物
総合的
UDQNV


企業
総合的
TXDGUDQWV

50

土地総合研究 2021年秋号

設備性能
運営
水消費
材料
室内空間
生物多様性
交通
評価項目
廃棄物
汚染

<HV
<HV
<HV
<HV
<HV
<HV
<HV
<HV
<HV



<HV









<HV
<HV
<HV
<HV
<HV
<HV
<HV
<HV
<HV
0DQDJHPHQW
3HUIRUPDQFH
YHULILFDWLRQ>@*UHHQVWDU>@
1$%(56>@&$6%((

その他

参考文献

分析対象

<HV










<HV

<HV
<HV
<HV
<HV

<HV
<HV



<HV
<HV

<HV




2UJDQL]DWLRQ'LVFORVXUH
5LVN
DVVHVVPHQW
*UHHQOHDVH
>@
>@
>@
&$6%((IRU '%-*UHHQ%(/6
UHDOHVWDWH %XLOGLQJ&HUWLILFDWH
<HV
<HV

0/,7
0/,7
'HYHORSPHQW（-DSDQ） %DQNRI-DSDQ （-DSDQ）
-DSDQ 
<HV
*UHHQ$XVWUDOLDQ
0/,7
%XLOGLQJ
*RYHUQPHQW （-DSDQ）
開発
&RXQFLORI$XVWUDOLD $XVWUDOLD$XVWUDOLD 
運用開始






評価対象
建物
建物
建物
建物
建物
建物
タイプ
総合的
省エネルギー
総合的
総合的
総合的
省エネルギー
グレードUDQNVUDQNVUDQNVUDQNVUDQNVUDQNV
設備性能
<HV

<HV
<HV
<HV
<HV
運営
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<HV

<HV
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
水消費
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<HV
<HV
<HV
<HV

材料
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
<HV
<HV


室内空間
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<HV
<HV
<HV
<HV

生物多様性
<HV

<HV
<HV
<HV

交通
<HV

<HV
<HV
<HV

評価項目
廃棄物
<HV
<HV


<HV

汚染
<HV

<HV




0DQDJHPHQW(DUWKTXDNH (DUWKTXDNH (QYLURQPHQW,QQRYDWLRQUHVLVWDQFH UHVLVWDQFH ULVN&ULPH
その他
+DQGLFDSSHG 8VHIXOOLIH SUHYHQWLRQDFFHVVLEOH 'LVDVWHUULVN 7HQDQWUHODWLRQ
参考文献
>@
>@
>@
>@
>@
>@








土地総合研究 2021年秋号

参考文献

51

@ (LFKKROW]30$.RN14XLJOH\-0:K\GR 6KLPL]X&:LOO*UHHQ%XLOGLQJV%H$SSURSULDWHO\FRPSDQLHV UHQW JUHHQ" 5HDO SURSHUW\ DQG9DOXHGE\WKH0DUNHW".HL]DLVKDNDL6RXJRX.HQN\X

FRUSRUDWH VRFLDO UHVSRQVLELOLW\ 3URJUDP RQ

&HQWHU:RUNLQJ3DSHU

+RXVLQJDQG8UEDQ3ROLF\:RUNLQJ3DSHU:

 6KLPL]X&6XVWDLQDEOH0HDVXUHVDQG(FRQRPLF

6651-RXUQDO>'2,VVUQ@

9DOXHLQ*UHHQ+RXVLQJ2SHQ+RXVH,QWHUQDWLRQDO

 (LFKKROW]3.RN14XLJOH\-0'RLQJZHOOE\GRLQJJRRG"*UHHQRIILFHEXLOGLQJV$P(FRQ
5HY–>'2,DHU
@ (LFKKROW] 3 4XLJOH\ -0 *UHHQ EXLOGLQJ
ILQDQFHDQGLQYHVWPHQWV3UDFWLFHSROLF\DQG
UHVHDUFK(XU(FRQ5HY>'2,MHXURHFRUHY@ )XHUVW ) 0F$OOLVWHU 3 (FRODEHOOLQJ LQ
FRPPHUFLDORIILFHPDUNHWV'R/(('DQG(QHUJ\  >'2,2+,
%@ <RVKLGD-6XJLXUD$7KHHIIHFWVRIPXOWLSOH
JUHHQ IDFWRUV RQ FRQGRPLQLXP SULFHV - 5HDO(VWDWH )LQDQ (FRQ   – >'2,V@ )XHUVW)6KLPL]X&7KHULVHRIHFRODEHOVLQWKH-DSDQHVHKRXVLQJPDUNHW--SQ,QW(FRQ>'2,MMMLH
@

6WDU RIILFHV REWDLQ PXOWLSOH SUHPLXPV" (FRO %DQIL6)DUVL0)LOLSSLQL0-DNRE0(FRQ    >'2, M

:LOOLQJQHVVWRSD\IRUHQHUJ\VDYLQJPHDVXUHVLQ

HFROHFRQ@UHVLGHQWLDOEXLOGLQJV&(3(:RUNLQJ3DSHU

 0LOOHU16SLYH\-)ORUDQFH$'RHVJUHHQSD\RII"-5HDO(VWDWH3RUWIRO0DQDJ
>'2,@(QHUJ\ (FRQRPLFV   – >'2,MHQHFR@ )XHUVW)0F$OOLVWHU31DQGD$:\DWW3

 5HLFKDUGW$)XHUVW)5RWWNH1=LHW]-

'RHVHQHUJ\HIILFLHQF\PDWWHUWRKRPHEX\HUV"$Q

7KH EXVLQHVV FDVH RI VXVWDLQDEOH EXLOGLQJLQYHVWLJDWLRQ RI (3& UDWLQJV DQG WUDQVDFWLRQFHUWLILFDWLRQ$SDQHOGDWDDSSURDFK-5HDO

SULFHVLQ(QJODQG(QHUJ\(FRQ–(VWDWH 5HV    >'2, 

>'2,MHQHFR@@ +ROWHUPDQV 5 .RN 1 2Q WKH 9DOXH RI

 %URXQHQ'.RN12QWKHHFRQRPLFVRIHQHUJ\ODEHOVLQWKHKRXVLQJPDUNHW-(QYLURQ(FRQ(QYLURQPHQWDO&HUWLILFDWLRQLQWKH&RPPHUFLDO

0DQDJ>'2,MMHHP

5HDO(VWDWH0DUNHW5HDO(VWDWH(FRQRPLFV

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52

土地総合研究 2021年秋号

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