連載 第 187 回

自然災害に備えた不動産取引時における対応
株式会社ときそう 代表取締役

不動産鑑定士吉野荘平

自然災害が多発する昨今、ハザードマップはリスク回避につながる有益な情報です。取引の過程において、その情報を伝達し、相手方に地域リスクの特性や災害時の対応、安全性の確保を考えてもらうことは、不動産事業者の重要な役割です。本稿では情報資料を紹介し、その活用にあたっての注意点などについて解説いたします。

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当該協力要請によれば、宅建業者は取引の相手方に不動産取引における防災地理情報の活用

1．近年の自然災害対し、契約が成立するまでの間に相手方が水害リスクを把握できるよう、取引物件の所在する市町村が公表した水害（洪水・内水・高潮）に関するハザードマッ

平成30年は、日本各地において自然災害の多い年プを提示し当該物件の位置を示すほか、ハザードマッでした。振り返れば、7月の豪雨等により浸水被害やプに想定される浸水深や避難場所の位置が記載されて土砂災害が発生したほか、北海道胆振東部地震をはじいる場合は、あわせて相手方に知らせることが望まし

め震度5弱以上の地震が10回発生、口永良部島が噴いとされています。

火するなど各地で災害が発生しました。
このうち土砂災害発生件数は3,451件で、集計を開始した昭和57年以降最多件数を記録しています。

そこで、以下では不動産取引に活用できる防災地理情報の資料を紹介し、その活用にあたって気をつけておきたい点について解説します。

令和元年に入っても台風第19号が死者98名、全壊家屋2,902棟（令和元年12月2日速報値）と大きな人的・物的被害をもたらしたのは記憶に新しいところです。

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2．防災地理情報を活用する必要性

1．災害の種類と防災資料

このように近年多発する自然災害に備え、下記のよ

防災地理情報の種類と特徴

自然災害にはその発生原因からみて、気象災害（天うな動きがみられるようになりました。

候の動きによる自然災害）と地象災害（地下や地上の① 全国知事会の要請動きによる自然災害）に分けることができます。

平成30年7月豪雨等により各地で極めて甚大な被気象災害……洪水、大雪、強風・竜巻、雷など害が発生したことを受け、令和元年7月全国知事会議

地象災害……地震、津波、地すべり、火山の噴火など

では、「地域の災害リスクを住民に浸透させるためのこのような自然災害に対して、各種防災関係の資料具体的な手法として、宅地建物取引業法を改正し、市町村が作成したハザードマップの説明を、取引時に住宅購入者等へ説明が義務付けられる重要事項として位

図1

自然災害に関する資料過去置付けること」と国に提言しました。
② 国土交通省から協力要請の通知
全国知事会議の直後、国土交通省は各不動産団体に対し不動産取引時のハザードマップを活用した水害リスクの情報提供について協力を要請しました（令和元年7月26日付 国土動第47号-1、国水環第36号、国水下流第8号）。

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過去の災害を記録表示したもの

将来現在将来の災害予測を示したもの

・災害履歴図・洪水ハザードマップ

・浸水実績図・津波ハザードマップ

・その他

・その他

自然災害に関する資料は、「過去の災害を記録表示したもの」と「将来の災害予測を示したもの」に分けられる

が作成され、地理情報として整備されています。これ

図 2 ハザードマップの例（東京都中野区）

ら防災に関する資料としては大きく分けて、過去に発生した災害を記録したものと、これから懸念される自。
然災害の被害を予想したものとがあります（図 1）
以下では、後者の防災地理情報について解説します。

2．将来の災害可能性を予測した地図
将来の可能性ある災害を予測した地図がハザードマップです。ハザードマップは、災害を起こす危険要因の種類とその影響範囲、防災上の避難路・避難場所などを地図上に示した災害予想等の情報を表示した地図です。自然災害の種類ごとに洪水ハザードマップ（図 2）、津波ハザードマップ、土砂災害ハザードマッ

プなどさまざまなものが各市町村で公表され、将来の確率に基づき、可能性がある危険性を示しています。
したがって必ずしもその地域で災害が発生する（あるいは、発生しない）ことを示すものではありません。

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防災地理情報の集め方

ハザードマップを中心に入手方法を解説します。

1．国土交通省のサイト
最も手軽に入手できる方法として、国土交通省のハ。
ザードマップポータルサイトがあります（図 3）2．各市町村のサイト（出所）http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/508000/d002981.html

図 3 国土交通省「ハザードマップポータルサイト」

上記の国土交通省ハザードマップポータルサイトのうち「わがまちハザードマップ」は、各市町村のホームページとリンクしていますが、すべてが掲載されているわけではなく、掲載後に市町村のホームページが変更になってリンク切れになっている場合もあります。
そのようなときは、googleやYahoo!などの検索エンジンを利用し、検索キーワードに「市区町村名 ハザードマップ」または「市区町村名 防災マップ」として探してみてください。また、最近の各市区町村のホームページは検索エンジン機能が付いていることが多いようです。各市区町村のホームページにある検索エンジンを利用し、直接「ハザードマップ」または（出所）https://disaportal.gsi.go.jp/「防災マップ」と入力して検索してもよいでしょう。
せんし、インターネットにない資料を窓口で配布して3．自治体の防災関係部署の窓口いる場合もありますので、役所で法定事項を調査した

市区町村によってはハザードマップをホームページついでに資料を収集されるとよいでしょう。一般に、に掲載しておらず、窓口で配布している場合もありま

ハザードマップに関する情報は防災関係を担当する部す。防災に関する情報はハザードマップだけに限りま署が扱っています。

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1/25,000程度とされています。この場合、背景に使防災地理情報の見方用する地図は、各市町村が独自に測量したもののほか、国土地理院が作製した地形図が採用されることも1．取引物件の位置確認多いようです。

防災関係の地図を入手したら、その地図上で取引物これらの地図は国⼟交通省公共測量作業規程（平成件の位置を確認する必要があります。

28年3⽉31⽇国国地第190号）にしたがって作製さ① 住所検索機能がある場合れ、縮尺レベルに応じた許容誤差が認められていま

ハザードマップのサイトに住所等の入力による検索機能があれば、それを使って目的の場所を地図上に表示させることができます。

す。この規程に従えば、縮尺1/10,000の地図で最大7m程度の誤差の可能性があることになります。
またハザードマップの多くは、同一サイズの四角形② PDF・紙の場合で区切られた格子状のメッシュ単位で表示されていまPDFで公開しているような場合、必ずしも物件所す。メッシュデータは人為的に区切られた地域の情報

在地を特定できるような住所検索機能があるとは限りを平均化したものであって、実際にメッシュ境で危険ません。通常、ハザードマップ等には緯度経度などの性が変わるわけではありません。

位置情報が表示されておらず、物件の位置を特定するには苦労することが多いようです。

このように地図で表示される情報は、個々の不動産について正確な状況を把握するものではなく、その地

このような場合、地図上で物件所在地を特定するには、道路・河川・鉄道施設をはじめとする恒久的な公域におけるおおよその目安としてとらえるべきでしょう。

共公益施設を起点にします。具体的には、目印となる公共公益施設を選び、その位置から地図の縮尺を参考に距離を測って場所を特定します。
この取引物件の位置を特定するための起点となる施
そうびょう

設を選ぶには、地図編集として「転位」や「総描」などの技法があることは知っておきたいところです。

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不動産取引時における活用1．資料活用にあたって気をつけたい点
ハザードマップを不動産取引で活用するにあたり、地図は、測量成果に基づく位置（真位置）で描くの以下の2点は気をつけておきたいところです。

が原則ですが、限られたスケール上で対象物を真位置① 危険マップ・安全マップではないことで記載するには困難な場合があります。そのような場

ハザードマップは科学的知見に基づいて予測してい合、対象物の記号の位置をずらして表示することがあますが、必ずしも将来の危険性や安全性を保証するもり、これを地図編集では「転位」と呼んでいます。転のではありません。

位は一般に重要度の高い対象物を真位置に、重要度の実際の被害状況と照らし合わせても、平成30年に低いものをずらして描くことになっていて、その順序発生した西日本豪雨のようにハザードマップどおりのも1．自然物（海岸線）、2．人工物（鉄道、道路）、3．

被害状況であったケースもあれば、反対に平成23年無形線（等高線、行政界）と決まっています。また、の東日本大震災における仙台市や石巻市の津波災害の「総描」とは地図表現の一種で、建物を省いて街区のように当時のハザードマップより大幅に被害が拡大しみにしたり、複数車線を持つ道路を単線にしたりとたケースもあります。

いったように、地図に表示する情報を簡略化することこのようにハザードマップの情報のもとになっていをいいます。いずれも、取引物件の位置を特定するたる被害予測は、想定条件や採用するデータによって精めの基準物として知っておきたいところです。

度が左右されるので確定的な判断はできません。したがってハザードマップで危険性がないから避難する必2．地図の縮尺と誤差
取引物件の位置を地図上で特定しても、災害リスク情報をそのまま鵜呑みにできません。地図には誤差がつきもので、縮尺などに応じて許容誤差が認められています。

要はない、あるいはハザードマップで危険性が表示されているので必ず被害がある、というものではないことは注意しておきたいところです。
ハザードマップはその地域の住民が災害の危険度合を認識するだけでなく、それに伴い自主的な防災活動

ハザードマップにおける地図の縮尺は、1/10,000～を促していくことが本来の目的です。位置を示して危1/15,000程度以上を標準とし、やむを得ない場合は険度を確認してもらうだけではなく、積極的に相手方

18図4

地価の変化傾向（徳島県）○徳島県内の沿岸を持つ市町全体における地価は、最近の数年はほぼ横ばい○沿岸の浸水域では、津波浸水想定の設定や津波災害警戒区域の指定の前後で、当該指定等による地価への大きな影響は見られない【調査対象】
沿岸を持つ市町全体：127 地点

津波浸水想定：105 地点

津波災害警戒区域：105 地点

沿岸を持つ市町全体平均

津波浸水想定平均

津波災害警戒区域平均沿岸を持つ市町全体平均（変動率）

津波浸水想定平均（変動率）

津波災害警戒区域平均（変動率）

地価（千円 /m2）

平成 23 年 3 月
東日本大震災140

平成 24 年 12 月
浸水想定設定変動率（％）

平成 26 年 3 月
警戒区域指定6120
1000

ることが大切と思われます。具体的には、災害時における避難所や避難ルートを検討してもらうための810－

242526272829（年）（出所）国土交通省（http://www.mlit.go.jp/common/001236502.pdf）

12－

めてもらうことを目的に災害リスクの情報を提供す

6－232．相手方への説明の仕方

4－

平成 22

す。

険性や安全性を強調するのではなく、防災意識を高－20

このような根拠を示してあげることが重要になりま

2240

そして相手方との交渉の際には、当事者に対して宅建業者から相手方への説明の仕方としては、危－60

方法として参考になると思われます。

4080

は、区域指定前後を時系列的に調査確認することがきっかけづくりとして情報提供してあげましょう。
災害発生時には自分や家族がおかれた状態に応じて、自らの判断で適切な避難行動をとることが必要になります。このため、普段の生活から自分が暮らの防災対策の意識づくりに活用してもらうべきでしょしている地域の災害リスクを確認し、避難ルートや避う。

難方法の検討をしておくべきですが、それを考えても② 不動産価格や賃料との関係についてらうのに最も適切な時期は、これからそこで暮らす売売主や貸主から価格や賃料の低下につながることを買や賃貸借のときといえます。

理由に、情報を提供してほしくないと言われる可能性

不動産取引においてハザードマップの情報を提供すもあるでしょう。しかしたとえば、もしその賃貸アるのは、暮らしはじめると普段の生活ではなかなか災パートで自然災害により死者が出た場合と、適切な避害対策を考える機会がない買主や借主に対し、防災対難行動で全員無事だった場合とでは、その後に賃貸ア策のきっかけを与えることが趣旨といえます。

パートを借りてくれる人の引き合いも違ってくること

ただしハザードマップに示された災害リスクの情報が予想されます。売主や貸主にはこのような趣旨を理はあくまでも「想定」に過ぎません。この点を強調解してもらい、自然災害に対して取り組んでいただくし、万が一の際は想定を超える災害が発生することことが安全安心な取引に必要と思われます。

も、逆に想定以下の被害にとどまることもあることを

津波災害警戒区域も土砂災害警戒区域も、区域指定
されると地価や賃料が下がる心配があると考えられて前提に防災対策をしてもらうことが、ハザードマップの説明にあたって重要になります。

いるようです。
これら区域指定と価格や賃料との関係について調べる参考例として、平成30年5月国土交通省「警戒区域等指定の事例集」から抜粋したものが図 4 です。一つの例に過ぎませんが、この調査結果をみると津波災害警戒区域の指定のみで地価が下落するという明確な事実は見当たらないようです。
津波警戒区域に限らず、ハザードマップに示された情報について売買価格や募集賃料と関連付ける際にご存じですか？
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