じた柔軟な改正が行われ せん。これは、消防車やその目的は、第１条（目 救急車等の緊急車輌が容的）で「建築物の敷地、 易に通行できるように定構造、設備及び用途に関 められた基準です。
する最低基準を定めて、施行令 条（居室の床国民の生命、健康、財産 の高さ及び防湿方法）第
移転対象建物の取り壊 規則（平成 年７月施体を採取し、検査機関にの保護を図り、もって公 １項「床の高さは直下のし等に伴うアスベストの 行）や技術指標に従い処 判定を委ねる必要があり補償業務において、建 物又は簡易耐火建築物に 共の福祉の増進に資する 地面からその床の上面ま撤去処分に要する費用に 理するものである為、補 ます。そのため、非飛散 物の移転工法検討を要す するために必要な費用の ことを目的とする。」と で ㎝以上とすること。
ついて、その調査及び算 償額の算定にあたっては 性について撤去処分を補 る場合、「有形的」「機 運用益損失額を算出する なっており、建物はこの 第２項「外壁の床下部分定は起業者によって統一 専門業者の見積りが必要 償対象とするか否かは起 能的」「法制的」「経済 ための改造箇所、改造方 法律の基に建築されてい には壁の長さ５ｍ以下ごされていないのが現実で です。そして、調査及び 業者によってまちまちで 的」の各検討を行うこと 法の根拠となるのが建築 ますが、視点を変えれば とに面積 平方㎝以上のす。
見積徴収に要するコンサ す。調査費計上も起業者 になりますが、「法制的 基準法第 条（防火地域 日本の多くの建築物は経 換気口を設け、これにね建物のアスベスト使用 ルが負担する費用につい によってまちまちです。 検討」を行う上で必要な 内の建築物）から建築基 済性を優先するために最 ずみの侵入を防ぐためのの態様は、耐熱・保温の ては、各起業者とも計上
法令・基準等の中で最も 準法第 条（開口部の防 低限の基準をクリアして 設備をすること。」これための吹き付け（飛散性 されています。
以上、補償コンサル会 重要となるのが建築基準 火戸）となります。
いるだけのものと言うこ は床下にコンクリート等アスベスト）と建築資材 ●非飛散性アスベスト員として更なる勉強を続 法です。また、「法令改建築基準法は昭和 年 とになります。また、そ が施工されていない場合に含有している（非飛散内外装・屋根等のセメ け、今後の補償の取扱い 善費の補償」が必要とな 施行され、建築技術の発 の構成は、基準法、施行 ですが、日本家屋の床が性アスベスト）ものに分 ント系サイディング等の 統一に向け、また適正な る場合にも建築基準法が 展、建築材料の変化、地 令、施行規則、条例とな 地盤面より高いのは昔か類されます。
成形板等で製造販売の禁 調査業務として成熟する 基になります。
震に対する安全性、科学 っており、地方の気候風 らの木造在来工法がその●飛散性アスベスト止（平成 年 月）まで ためのお手伝いが出来れ「法令改善費の補償」 物質等人体への安全性の 土に対応すべく余地が残 まま引き継がれたのでは撤去処分については、 多く使用されていたもの ばと思っています。
では、防火地域内の既存 確保等に対応すべく基準 されています。
なく基準によるものであ専門業者が石綿障害予防 で、これらについては検（Ｍ．Ａ） 不適格建築物を耐火建築 を盛り込む等、時代に応建築基準法の内容は、 ること、基礎に換気口が建築物自体の安全性、居 あり格子等がはめ込まれり、起業者との打合せが っているんだ！もううち る見積りの作成であって 住環境の向上の為の構造 ているのも基準によって必要となります。
では書かないから他をあ も多大な費用を求められ 的・防火的・衛生的の各 定められていることによ
最近、よく問題となっ たってくれ！」と、怒鳴 る場合も少なくありませ 安全性に対する個々の基 ります。その他に階段のているアスベストに至っ られてしまいました。そ ん。
準を定めた「単体規定」 幅や一段当たりの踏面のては、当初調査した年度 こで、これまでの業務の話がそれましたが、再 と、建築物の集団として 幅、蹴上の高さは建物用が古いほど考慮されてい 経緯を説明し、納得した 積算業務はこのような難 都市計画区域内の各用途 途別に第 条に、居室のません。そこで、建物図 上で見積書をいただくま しい事ばかりではありま 地域等に対する基準を定 天井の高さは第 条で規
今年は年度始めから数
また、新しく加えられ 面を確認し、鋼材の耐火 でに大変苦労した事もあ せん。この業務は自社の めた「集団規定」の二つ 定されています。
多くの再積算業務を受注 た単価の中には、例えば 被覆等アスベストが含ま ります。聞けば以前に見 業務もありますが、他業 に大きく分けることがでこのように、建築物のし、自分自身再積算業務 仮設材の運搬費や２階部 れていると思われるよう 積り徴収をしていた業者 者の作成した調査報告書 きます。
各部分がどの基準に基づにしか携わっていない気 分の屋根葺加算、壁紙素 な材料があれば、これま は、ＦＡＸのみの対応で について作業することも建築基準法は原則全て いて造られているのかとさえします。今年度は今 地ごしらえ等、従前の調 た再調査が必要となって あったり電話のみの対応 多く、他の業務にはない の建築物に関わってくる 言った視点から見ることまでの標準単価が改正さ 書から容易に判断でき、 しまいます。調査した結 であったりと、相手方に 大変良い機会でもありま わけですから、建築物が も、建築基準法を身近なれ合成された単価はすべ 追加できるものもありま 果によっては通常の解体 かなりの不信感を与えて す。間違いを発見する事 どのような基準により建 ものと感じるための一つて個別の単価となりまし す。あるいは照明器具の 費の算定ではなく、アス いたようで、少しでも時 もあり、再検査をしてい 築されているのか具体的 の方法ではないでしょう
た。そのため単に再積算 埋込みのためのボード切 ベストを含む建物全体の 間や経費をかけずにとい るようでちょっと気が引 な例をいくつか紹介した か。
（Ｔ．Ｎ）と言っても、これまでの 込費のように、従前の調 解体費を見積りに頼るこ う気持ちは痛いほどわか けるのですが、調書の内 いと思います。
通り従前の数量に対し、 査では照明器具の種別ま ととなります。
りますが、事前に連絡を 容を見ていくと、工法の第 条（敷地等と道路新年度の単価を入れるだ では調査の必要がなく、見積りと言えば、例え とった上で、直接本人の 考え方、単価の準用、判 の関係）「建築物の敷地けではありません。まず 全体の箇所数のみで計上 ば用対連の単価にある規 顔を見ながら話しをする 断規準や合成単価の作成 は、道路に２ｍ以上接しは今年度の個別の単価を されているために、その 模をはるかに超える看板 事がいかに重要かという の仕方等、新しい発見も なければならない。」と従前の数量に対応させる 照明器具が埋め込みなの の移設費に業者見積りを ことを痛感しました。
あり、いろいろ勉強にな なっています。また、道ため、単価を従前の合成 か、天井吊りなのか、は 採用しており、再積算のこのように見積り徴収 っております。
路の定義として第 条で単価になるようにすべて たまたブラケットなのか ため再度見積りのお願い をする場合、説明してい社内でもこれらの資料 は幅員４ｍ以上となって作り直さなければなりま 図面からは判断が難しい をしたところ、「毎年毎 くなかで今回の見積り内 を基に再検討し、今後の います。どんなに広い土せん。大半の単価は合成 場合もあります。これを 年同じ見積りを書かされ 容が実際の工事となり、 自社での業務が少しでも 地があったとしても幅員単価となるため、かなり 適正に計上しようとする ているが何なんだ！頼み 当該業者に発注される可 より良い成果品となるよ ４ｍ以上の道路に２ｍ以の単価の作成が必要とな のであれば再度調査が必 にくる業者も毎年変わっ 能性は非常に少ない訳で う心がけていきたいと思 上接道していなければ建るわけです。
要と考えられるものもあ てしまうし、一体どうな す。比較的簡単と思われ います。
（Ｍ．Ｋ） 築物を造ることはできま

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貢朗
内田22

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通 巻 第 72号 （ 昭 和 63年 ８ 月 初 巻 ）2006年 11月 １ 日 発 行

補償コンサルタント情報コミュニケーション誌

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通 巻 第 72号 （ 昭 和 63年 ８ 月 初 巻 ）2006年 11月 １ 日 発 行

は、要は評価対象不動産 待利回りはその判定の根 ではありません。といいたしかにネタ自体は環 稼働中の機械設備等があ きます。環境部の方は多の元本価格を求めるもの 拠を実際の賃貸借市場に ますのは、賃料はあくま
境ネタで分かりやすい漫 れば、その横でサンプリ 分読んでいないと思うので、土地評価業務や建物 おいて現に収受されてい で使用収益の対価ですか
才でしたが、大爆笑！っ ングの孔を開けることも でゴメンナサイ（笑））
補償業務等でも馴染みが る賃料を当該賃貸借に供 ら用途等によって水準がというわけには残念なが 大変です。屋内外問わず
しかし、用地の担当のあり、価格の妥当性につ されている不動産の元本 異なることがあっても、ら…。参加者が 人くら ボーリング調査をするわ 方も土壌汚染のことは専いても収集された資料の 価格で除したものにおく 元本価格との間に直接のいいるなか、パラッパラ けですから、当然ボーリ 門外ですから、なかなか精度に左右されることは ことになり、採用する利 相関関係があるわけではッとおこる拍手程度で、 ングの機械も制限されま 簡単には業者に指導もでもちろんですが、土地に 回りの適正さが検証され なく、元本価格が高けれ補償業務のおいて、建 く、今年はいくつかの土 こっちが恥ずかしくなっ すし、分厚い機械基礎が きないと思います。そこ
ついては公示地価等、建 十分な説得力をもつもの ばこれに相応して賃料が 物等の移転工法の検討な 壌汚染のセミナーにも参 てしまいました。一人ゲ 邪魔していたりすると、 で、ここは我々業者がし物については構造、用途 となります。
高い（あるいはその逆で どではいろいろな法令が 加しました。つい最近も ラゲラッとわらうオジサ 通常１箇所当たり ～っかりサポートしなけれに即した標準的な建築費さて、期待利回りは用 ある）とは限りません。 関連してきます。平成
大阪で「土壌汚染とリス ンがいて、そっちのほう 分位で開けられる孔が半 ばならない所です。
があるなど、評価額の適 途、規模等により異なる 極端な例ではありますが 年に施行された「土壌汚 クコミュニケーション」 が笑えました。まじめな 日かかる事もあります。
そのためには、これか正さを検証する手段があ ことが一般的ですので、 例えば、診療所の賃料を 染対策法」（以下、土対 というセミナーが開催さ 講演の間にそんな漫才がまた、土壌ガス調査で らも環境問題等をしっか☆賃料（使用料）り、実勢価格と乖離した 比準利回りを求めるにあ 考えてみて下さい。医療 法）という新しい法律も れ行ってきました。さす あったので、ある意味息 も現地に分析機械や車両 り捉え土壌汚染問題に携の求め方☆ 結果になることは通常考 たっては評価対象不動産 機関の報酬はご承知の通 補償と関係してきます。 がは大阪です。そのセミ 抜きはできましたが、そ を持ち込むので、所有者 わろうと決意しつつ、そ～積算法について～えられません。従って、 と用途が同一であるかも り社会保険診療報酬とし （詳しくは、補償ミニコ ナーのプログラムにナナ の後の講師の方はすごく の方や作業している人達 してシューマッハーがい
積算法により求めた賃料 しくは（例えば工業系用 て定められた安定的なも ミ2003年秋号で紹介して ナナント！「環境漫才」 やりにくそうでした。に迷惑にならないように なくなった来年のＦ１は新規賃料を求めるにあ 等の説得力は、これに乗 途として工場・倉庫とい ので、その医療機関の規 います。）なるものが組み込まれてそんなこんなで業務の 配慮しなければならず、 誰を応援しようかと迷いたっては、実際の賃貸借 じるべき期待利回りをど うように）類似している 模、想定される患者数等少し前ですが、ある産 いました。林家ライス・ 実績もまだまだですし、 建物調査にも同じことが つつ、そして阪神タイガ事例から比準して求める う判断するかに帰着され ことは当然として、規模 に特段の差異がなければ 廃施設の移転に係わる業 カレー子（笑）という初 勉強中の身ですが、土壌 言えますが、それ以上に ースの来年の優勝を願い賃貸事例比較法が著名な ることになります。期待 が同程度の事例を選択す 収益性は概ね同一と考え 務をしていた時、ちょう めて聞く芸人の夫婦漫才 汚染状況調査を行ってき 大変な作業です。また、 つつ、頑張ってやってい手法ですが①市場から豊 利回りは、簡単にいえば る必要があります。（一 られます。特に内科医や どこの法律が施行されま でした。釣り名人のもの た中で気付いたことを少 計画書を作成するために こうと思う、今日この頃富なデータが得られる場 （期待される収益）÷
般に賃貸借等に供される 歯科医など日常必要な医 した。そこで起業者との まねでお馴染みの「くじ し述べたいと思います。 行政担当窓口にいくと、 です♪
（Ｔ．Ｈ）
合には有効である反面、 （元本価格）ということ 面積が大きいと総額との 療を提供する診療所なら 協議のなかで、用地調査 ら」は知っていても、こ土対法に基づく調査で 土対法の調査ではなく用用途や地域等によっては で、専門書には「比較の 関係から単価が低下する ば、都会に立地しても地 業務に基づく土壌汚染状 の芸人は知りませんでし はその施設が廃止された 地のための調査であると評価対象不動産の適正な 対象となる金融資産との 傾向にあります。）ま方に立地しても収益に大 況調査を実施することに た。環境カウンセラーと 時に調査を行うわけです 説明すると、一般的には賃料を導き出せるような 関係において、その不動 た、賃貸形式（「フロア きな差異はないものと考 なりました。その後も官 かいう立派な資格を持っ が、補償の場合は少し違 相談にのってはくれます
資料が得られない場合が 産の投資対象としての危 ー貸し」「部分貸し」
えられますが、これらの 庁の施設に対する土対法 ていて、いろんなところ ってきます。施設自体は が、基本的には用地の方あること、②例えば、庁 険性、流動性等を反映し 「一棟貸し」等の区別） 診療所が仮に借地して医 に基づく土壌汚染状況調 で環境に関するセミナー 稼働中の場合がほとんど で取り決めればいいとい舎等の公共施設の使用料 て定まる」と記されてい が同一のものを選択する 業を営むとした場合、問 査を行う機会もありまし に講師（？）として活躍 ですので調査も思い通り う感じなのです。
を求める場合のように、 ますが、そもそも比較の ことに留意する必要があ 題の期待利回りはどうな た。また、業務だけでな されているそうです。
行うことは難しいです。 （補償ミニコミなので書
昨今、朝夕が涼しくな
一般的に賃貸借に供され 対象となる金融資産とは ります。このほか中高層 るでしょうか。当然ながり、やっと秋めいてきまていない不動産について 何を指すのか、金融資産 建物のある階の賃料等、 ら地方の方が地価が低額
仕様書とは違う設定とな 異なれば違う調書が出来 を減算しているところも した。
も、その適正な額を求め と比較し不動産の流動性 もしくはある階の一室の です。しかしながら、収っているところがあるた てしまうのが現状です。 ありました。又、動産のいつまでも暖かいのはることが可能であり、実 が低いことは確かである 賃料等を求める場合には 受されるべき賃料は都会め、設定は各自が行うこ
共通仕様書に書かれて 台数換算では切捨てで行 温暖化の影響が出始めて務上応用範囲が広いこと ものとして、それが利回 階層及び同一階層内にお と大きな差異がない（少とになります。
いるものについては、最 うはずが四捨五入してあ いるからでしょうか。北から、今回は、積算法に りにどの程度影響するか ける位置により賃料等が なくともそのほうが合理
例えば、数量計算を行 低でも標準設定する必要 る調書もあるなど、この 極では温暖化のため海氷ついて説明したいと思い 等について現時点では明 異なる場合があるので、 的）と認められますのでう段階では少数第４位を があると思いますが、そ 他にもまだまだ統一され が減少していて、ここのます。
確な指標がなく、取引事 （評価対象不動産、事例 同じ用途であっても、地切捨てとし、算定で少数 れ以外でも統一していく ていない部分が数多くあ 永久凍土に封じ込められ積算法は、まず、評価 例比較法等を適用して元 に係る不動産につきそれ 方に立地したほうが利回第３位を四捨五入します 必要があると考えます。 ることを考えると、エス ているメタン（ の 倍
対象不動産について、賃 本価格が決まったものと ぞれ階層別、位置別の効 りは当然高くなります。
が、エスコムでは数量計出向して他社の調書を コムの基本設定を各自で の温暖化効果がある）が料等の算定の期間の期首 して「期待収益」如何に 用比が把握できる場合や 結果として、同一需給圏算の段階で少数第３位を 見ることが出来たことで 行うのではなく、標準で 溶出すれば、この温暖化における元本価格として より、利回りが恣意的に 例えば百貨店のようにそ を的確に把握し、当該圏切捨てで設定されていた 思ったのですが、内外壁 設定されていなければな に拍車がかかると言われの基礎価格を、原価法及 設定される余地もあり、 もそも階層別、位置別の 域内の事例を選択するこ
出向先（国交省）での り、諸経費や共通仮設費 の面積計算を行う上で、 りません。ています。これ以上、温び取引事例比較法（実務 これでは何が適正な賃料 効用格差がないものと認 とで足りるのですが、元 ２年間、補償積算（主に は 円未満切捨てのはず 建具の減算数値がコンサ
建物、工作物、動産、 暖化が進まないよう地球上は土地については、取 かわからなくなります。 められる場合を除き）同 本とその法定果実である 修正や再積算）はすべて が１円未満切捨てに設定 ルによって違っていまし 移転雑費、立竹木の積算 環境の保全や省エネルギ
引事例比較法、建物等に これに関して、同一需給 一階層、同一の位置にあ 賃料等との関係に留意せ てエスコムで行ってきま されているなど、この他 た。数量計算の段階であ を行う上で、まだまだ改 ーについて協力しましょついては原価法）により 圏内の類似地域等に存す るものを選択することに ずに事例の選択を行うと した。にも各段階で設定を変更 るため建具の面積も同じ 善が必要とする部分も数 う。
求め、この基礎価格に期 る評価対象不動産と類似 留意しなければなりませ 積算法の場合、大きな誤
本来であれば、エスコ するところが多分にあり ように少数第４位を切捨 多くありますが、全体と話がそれましたが、皆待利回りを乗じて得た額 の不動産の賃料の基礎価 ん。
りを起こすことになりま ムで作成された成果品は ます。せっかくの共通の てた数値を減算するのが して考えると決して悪く さん、まずはこの気温差に必要諸経費等を加算し 格に対する割合から比準最後に、土地等の価格 す。
同じと考えるところです システムであるはずのエ 通常だと思っていました ないシステムであると私 で体調を崩さないよう、て賃料等を求める手法で して得た利回り（比準利 水準が相当程度異なる不 （不動産鑑定士Ｈ．Ｋ） が、エスコムの標準設定 スコムを起業者やコンサ が、中には建具は少数第 は実感しています。
体調管理には十分注意しす。このうち、基礎価格 回り）を採用すれば、期 動産の事例は選択すべき（パラメーター）が共通 ルが使用しても、設定が ３位を四捨五入した数値（Ｈ．Ｋ） てください。（Ｍ．Ｕ）
ＥＳＣＯＭ

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