セカンドオピニオン
2024 年 5 ⽉ 31 ⽇

⼤阪府住宅供給公社

サステナブルファイナンス本部

ソーシャルボンド・フレームワーク

担当アナリスト︓税所さやか

格付投資情報センター（R&I）は大阪府住宅供給公社のソーシャルボンド・フレームワーク（2024 年 5 月策定）が以下の原則・ガイドラインに適合していることを確認した。
ソーシャルボンド原則（2023、ICMA）
ソーシャルボンドガイドライン（2021、金融庁）
■資金使途
事業区分

対象プロジェクト

対象となる人々

手ごろな価格の住宅

地方住宅供給公社法第 21 条に定められる事業への新規投資またはリファイナンス

住宅確保要配慮者（高齢者、障がい者、子育て世帯等）を含む一般大衆

1. 資金調達者の概要


公社は地方住宅供給公社法1に基づき大阪府が全額出資する特別法人。公社賃貸住宅の管理戸数は約2.1 万戸（2022 年度業務報告書）と地方住宅供給公社の中で東京都に次ぐ全国 2 位の規模を持つ。

公社の役割は住生活基本法に基づいて大阪府が定めた住生活基本計画「住まうビジョン・大阪」に明記されている。具体的には子育て世帯等のファミリー向けや高齢者等に対する良質な賃貸住宅の供給、住戸のグループホームへの活用、良質な既存ストックを活用したセーフティネットとしての役割などの民間賃貸住宅では十分に対応できない住宅の供給や、保有する住宅団地ストックを有効に活用して地域のまちづくりに貢献すること、住宅確保要配慮者の居住支援などである。

2019 年、公社は「将来ビジョン 2050 ～”住宅”供給公社から”生活”供給公社へ～」を策定した。人生 100年時代の到来、単身世帯の増加、共働き世帯の増加、働き方の多様化といった環境の変化に備えるとともに、創業 100 年となる 2050 年に向けた公社の将来像とその実現に向けた方向性などを描いている。さらに

1
地方住宅供給公社法第 1 条では、地方住宅供給公社の目的について「地方住宅供給公社は、住宅の不足の著しい地域において、住宅を必要とする勤労者の資金を受け入れ、これをその他の資金とあわせて活用して、これらの者に居住環境の良好な集団住宅及びその用に供する宅地を供給し、もって住民の生活の安定と社会福祉の増進に寄与すること」と定めている。また、住生活基本法第 18 条第 3 項は「独立行政法人住宅金融支援機構、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社及び土地開発公社
は、住宅の供給等又は住宅地の供給に関する事業を実施するに当たっては、住生活基本計画に定められた目標の達成に資するよう努めなければならない。」と定めている。

株式会社格付投資情報センター

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セカンドオピニオンは、企業等が環境保全および社会貢献等を目的とする資金調達のために策定するフレームワークについての公的機関または民間団体等が策定する当該資金調達に関連する原則等との評価時点における適合性に対する R&I の意見であり、事実の表明ではありません。また、R&I は、適合以外の事柄につき意見を表明するものではなく、資金調達の目的となる成果の証明、投資判断や財務に関する助言や、投資の是非等の推奨をするものではありません。R&I は、セカンドオピニオンに際し関連情報の正確性等につき独自の検証を行っておらず、これに関し何ら表明も保証もいたしません。R&I は、セカンドオピニオンに関連して発生する損害等につき、何ら責任を負いません。セカンドオピニオンは、原則として発行体から対価を受領して実施したものです。なお、詳細につき本稿末尾をご覧下さい。

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将来の技術革新なども見据えながら事業展開し、SDGs の目標 17「パートナーシップで目標を達成しよう」にあるように公社単独ではなく関係機関と連携しながらソフト・ハード面で取り組みを進める方針を示している。
2022 年に策定した中期経営計画（2022 年度～2031 年度）では「将来ビジョン 2050」に掲げる将来像の実現に向けて「安定した事業運営のための投資を行い、公的機関としての役割を果たす」と共に「経営基盤の強化を進めることで、企業の社会的・経済的価値のさらなる向上」を図り、「全ての事業活動を通じて SDGs の実現に貢献し、安心・快適で新たな日常に対応した住まいを実現」するとした。具体的には以下の取り組みが示されている。

■ 中期経営計画（計画期間：2022 年度～2031 年度）「Ⅰ 大阪府の住宅・まちづくり政策への貢献」
１．住宅ストックや民間の力を活かし、社会の変化に応じた暮らし方を提供（１） 誰もが暮らしやすい環境整備
・フェアハウジングの推進、アフォーダブル住宅の供給による居住の安定確保
・働き方やライフスタイルの変化、テレワークの進展のニーズ等に対応した居住環境の実現① 住宅確保要配慮者が安心して暮らせるセーフティネット機能の整備② 高齢者や障がい者等が安心して暮らせる住まいの提供③ 子どもを産み育てやすい住まいの実現④ 新たなライフスタイルを支える身近なまちづくり（２） 地域のまちづくりとコミュニティ活性化
・地域に必要な施設の導入等、地域のまちづくりへ貢献（先導的に展開する地区：泉北・千里・金岡東ニュータウン、香里三井エリア）① ニュータウンの再生・活性化② 支え合いで多世代が共生する持続可能で豊かなコミュニティの形成（３） 良質な住宅ストックの形成
・良質な賃貸住宅の供給と、安定した賃貸経営を図るため「ストック活用計画(R4～R13)」に基づき実施① 将来を見据えたストック活用② 安全・安心な住まいづくり③ 快適な住まいづくり④ 環境に配慮した住まいづくり⑤ 地域のまちづくりへの貢献
２．公的機関として信用力を活かした住宅・まちづくり施策の推進（１） 住宅確保要配慮者の居住支援
・「Osaka あんしん住まい推進協議会」を大阪府と共に事務局として運営
・居住支援の取り組みの発展（居住支援法人との連携等）（２） 分譲マンションの管理の適正化
・「大阪府分譲マンション管理・建替えサポートシステム推進協議会」の構成団体として支援
・施策の実施主体である市・大阪府を通じた支援（修繕に関する企画又は実施の調整に関する業務等）（３） 住情報の提供や住宅市場の環境整備
・住まいやまちへの関心・理解を深め、多世代が安心・快適に暮らせるよう住情報を発信
・リノベ市場の活性化等により、空家の適正管理及び空家対策によるまちづくりを推進
３．知識と経験を活かした住宅・まちづくり施策の推進（１） 技術力を活かした市町村からの受託業務
・市町営住宅等の建替えや維持管理など、公共施設の老朽化に対応する技術職員が不足している市
町村への支援方策の検討（２） 府営住宅の計画修繕業務（管理代行制度）
・長年の技術と経験の蓄積を活かし、大阪府内すべての府営住宅の計画修繕を適正に実施（３） その他受託業務の拡大
・府（市）営住宅や府（市）有施設の建替・改修等の工事監理・建築設計業務
・特優賃・高優賃の審査業務（大阪府から受託）[出所：大阪府住宅供給公社「中期経営計画の概要（2022 年度～2031 年度）」より抜粋]

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2. 調達資金の使途
調達資金の使途として示された対象プロジェクトは、対象となる人々に対し、明確な社会的効果をもたらす。調
達資金の使途は適切である。

(1) 対象プロジェクト・対象となる人々ソーシャルボンドの調達資金は、地方住宅供給公社法第 21 条に定められる事業への新規投資またはリファイナンスに充当される。主な事業は以下の通りである。なお、ソーシャルボンドの資金使途となる個別具体的な対象プロジェクトは年度毎の事業計画に基づいて選定する。対象となる人々は住宅確保要配慮者（高齢者、障がい者、子育て世帯等）2を含む一般大衆である。
■主な事業

直 轄 事 業
（公社自らが所有する住宅及び保有地の管理運営等）

大項目

小項目

概要

賃 貸 住宅 等 事業

賃貸住宅等
管理事業

賃貸住宅約 2 万 1 千戸、公益的施設（駐車場・店舗等）、賃貸土地等の管理建替等事業

老朽化した公社賃貸住宅は建て替えにより居住水準の向上を図ると共に、建て替え等で生み出される用地の活用を行う

耐震化事業

現行の建築基準法が必要としている耐震性能（新耐震基準）に満たない公社賃貸住宅の耐震化に取り組む

宅地管理事業等

受 託 事 業
（主に大阪府からの受託による事業）

府営住宅計画修繕業務
入居者選定等受託業務

保有地（未利用地）等の処分、賃貸資産の管理等（分譲事業からは平成 13 年度以降、原則撤退。新たな土地取得は行っていない）
公営住宅法の管理代行制度により、全ての府営住宅の計画修繕業務を大阪府から受託（約 12 万戸）
民間が管理する特定優良賃貸住宅及び高齢者向け優良賃貸住宅の入居者選定等業務を大阪府及び民間管理法人から受託[出所：大阪府住宅供給公社 ソーシャルボンド・フレームワーク](2) 社会的効果


公社は設立当初の目的であった戦後の都市部への人口集中に伴う住宅不足への対応、そして“量から質”への転換が求められた時代における居住水準の向上などにより、大阪府の住宅政策を補完する役割を果たしてきた。バブル経済崩壊後は分譲住宅事業や宅地開発事業での損失拡大、借上特定優良賃貸住宅の空家の発生などにより経営が悪化したが、借入金の縮減に重点を置いた経営により財務基盤の強化を着実に進めてきた。一方、これまで経営改善を優先し公社賃貸住宅ストックへの投資を抑制してきたことから、現在は設備等の老朽化や多様化する時代のニーズへの対応の遅れによる空家の増加といった負の影響が危惧される状況にある。

「大阪府住宅供給公社における今後の事業展開検討委員会 意見書」（2021 年 3 月、以下、意見書）は、同委員会が専門的かつ客観的な立場から前経営計画期間（2012 年度から 2021 年度までの 10 年間）に2

大阪府における住宅確保要配慮者の対象範囲は、「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」（及び国土交通省令）と大阪府賃貸住宅供給促進計画によって規定されている。

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おける公社の取り組みを検証するとともに、今後の公社のあり方について提言したもの。意見書では公社に対する課題認識を踏まえ、公社が今後 10 年で目指すべき姿と事業展開の視点について以下の通り言及している。民間市場では十分に行き届かない賃貸住宅の供給に取り組むべきとの観点から、フェアハウジングやアフォーダブル住宅の供給といった事業に軸足を置きつつ、パートナーシップによる地域のまちづくりへの貢献など新たな事業領域にも展開すべきとされている。

■⼤阪府住宅供給公社における今後の事業展開検討委員会 意⾒書（2021 年 3 ⽉）
⽬指すべき姿（⼀部抜粋）︓
⺠間事業者を含めると⼀定数の住宅の供給が⾏われており、今後 10 年間については供給側の⽴場に加え、府⺠である消費者側の⽴場に⽴ち、住み⼿への⽀援というサービスを提供することが“⽣活供給公社”に求められている。これを踏まえ、今後は住宅市場のなかでは、フェアハウジングやアフォーダブル住宅の安定的な供給はもとより、団地の持つ強みを最⼤限活かしながら、多様な住まい⼿のニーズに沿ったハード・ソフトの両⾯からのサービス提供による暮らしの⽀援をしていく“⽣活供給公社”となるべきである。
事業展開の視点︓公社の事業展開については、これまでの“⺠でできることは⺠で⾏う”という前提に⽴ちながら社会的課題の解決や時代のニーズに沿って、次の４つの役割を担う公的団体として事業展開をしていくべきである。

①②③④

市場の誘導・先導︓潜在的な需要はあるが、市場が⼗分に拡⼤していないため、⺠間が乗り出すにはリスクが⼤きいもの。
市場の補完︓⼦育て向け賃貸住宅の供給など、現状においては、市場では⼗分対応できていないもの。
信⽤性を活かしたサービス︓公的な信⽤⼒があれば、効率性が増すサービス。
⾏政の補完︓公共団体が⾃ら実施するよりも外部化した⽅が効率性が増すもの。

これら４つの役割を踏まえ、⼦育て世帯等のファミリー向けや⾼齢者等に対する良質な賃貸住宅の供給、住⼾のグループホームへの活⽤、セーフティネット住宅の供給の役割など、⺠間賃貸住宅市場では⼗分に対応ができない住宅の供給に取組むべき。
さらに、先進的なリノベーション住宅や DIY 対応住宅の供給など⺠間を先導する取組みを進めるべき。
また、保有する住宅団地ストックを有効に活⽤し、市町村や⼤学、NPO 等とも連携しながら、地域住⺠に求められる施設の導⼊を図るなど、地域のまちづくりに貢献すべき。
これらのほか、公的機関として保有するノウハウや信⽤⼒も活⽤しながら、分譲マンションの管理の適正化や住宅確保要配慮者の居住⽀援など、⼤阪府の住宅まちづくり政策の課題に即した事業を展開する役割を担うべきである。



なお、「住まうビジョン・大阪」は同意見書を受けて、公社の役割について次の通り定めている。
■⼤阪府 住⽣活基本計画「住まうビジョン・⼤阪」（2021 年 12 ⽉）
公的団体の役割（⼤阪府住宅供給公社）
︓
⼤阪府住宅供給公社は、⼤阪府の住宅施策をともに推進する団体として、⼦育て世帯等のファミリー向けや⾼齢者等に対する良質な賃貸住宅の供給、住⼾のグループホームへの活⽤、良質な既存ストックを活⽤したセーフティネットとしての役割など、⺠間賃貸住宅市場では⼗分に対応ができない住宅の供給に取り組みます。
さらに、先進的なリノベーション住宅や DIY 対応住宅の供給など⺠間を先導する取組みを進めます。
また、保有する住宅団地ストックを有効に活⽤し、市町や⼤学、NPO 等とも連携しながら、地域住⺠に求められる施設の導⼊を図るなど地域のまちづくりに貢献します。これらのほか、公的機関として保有するノウハウや信⽤⼒も活⽤しながら、分譲マンションの管理の適正化や住宅確保要配慮者の居住⽀援など、⼤阪府の住宅政策の課題に即した事業を展開する役割を担います。

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このような中、対象事業における主要な目的の一つは、公社が中期経営計画で打ち出している「誰もが暮らしやすい環境整備」である。具体的には、大阪府の賃貸住宅市場において、特に住宅確保要配慮者 （高齢者、障がい者、子育て世帯等）を対象にフェアハウジング（入居拒否しない住宅）の推進とアフォーダブル住宅（低廉な家賃で質を備えた住宅）の供給を維持することである。

2018 年の住宅・土地統計調査（総務省）によれば、大阪府における賃貸住宅の空き家率は 21.8%と全国平均の 18.5％を 3 ポイント程度上回っているとされ、人口減少とそれに伴う世帯数減少から全国的に住宅ストックの過剰問題が中長期的な課題となっている。他方、民間賃貸住宅市場においては、(1)中堅所得者層のファミリー向けが不十分、(2)住宅確保要配慮者の入居に対して家賃の支払いに対する不安等から拒否感を有しており入居制限がなされている（以下、「住宅確保要配慮者の状況」を参照）、といったミスマッチが存在している。

公社の賃貸住宅管理事業では、ミスマッチ解消に向けてフェアハウジングの推進とアフォーダブル住宅の供給による居住の安定確保を推進している。

■住宅確保要配慮者の状況[出所︓「新たな住宅セーフティネット制度の背景と⽅向性」（2017 年 7 ⽉、国⼟交通省）]

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以下の観点から、対象事業は特に大阪府における住宅確保要配慮者（高齢者、障がい者、子育て世帯等）の居住安定に貢献していると考えられ、ポジティブな社会的成果が期待できる。

公社の賃貸住宅管理戸数が約 2.1 万戸であるのに対し、民間でフェアハウジングを表明している“大阪あんぜん・あんしん賃貸登録制度（セーフティネット住宅登録制度）”の住戸数は約 3.3 万戸（意見書に記載の2021 年 3 月実績）である。一定のボリュームでセーフティネット住宅を供給していることから、対象事業は府内の住宅確保要配慮者（高齢者、障がい者、子育て世帯等）に対するセーフティネットとして重要な役割を果たしている。また、アフォーダブル住宅に関して意見書がまとめた調査結果によれば、公社が管理する(1)家賃 5 万円未満、(2) 最低居住面積水準（25 ㎡）以上、(3) 新耐震基準を満たしたアフォーダブル住宅の全管理戸数に占める割合は 55.8％とされ、府内民間賃貸市場の 5.7％を大幅に上回っている。対象事業は一定の質を備えたアフォーダブル住宅を市場に安定供給することで、需給のミスマッチを軽減している。対象事業は特に大阪府における住宅確保要配慮者（高齢者、障がい者、子育て世帯等）の居住安定に貢献するという直接的な便益を生んでいる。



上記に加え、対象事業から居住者の健康やウェルビーイングの向上、防災・減災効果、地域共生社会の形成、環境負荷低減といった間接的な便益も見込まれる。

＜SDGs への貢献＞

対象プロジェクトは以下の SDGs に貢献すると考えられる。
SDGs

対応するSDGsターゲット
11.1 2030 年までに、全ての人々の、適切、安全かつ安価な住宅及び基本的サービスへのアクセスを確保し、スラムを改善する。
11.3 2030 年までに、包摂的かつ持続可能な都市化を促進し、全ての国々の参加型、包摂的かつ持続可能な人間居住計画・管理の能力を強化する。

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3. プロジェクトの評価及び選定のプロセス
社会面での目標、規準、プロジェクトの評価・選定のプロセス、環境・社会リスクの特定・緩和・管理に関するプロセスが示されている。プロセスは、環境・社会に配慮したプロジェクトを選定するように定められている。評価・選定のプロセスは適切である。

(1) 社会面での目標


公社の目標は住生活基本法第 18 条第 3 項において「地方住宅供給公社は、住生活基本計画に定められた目標の達成に資するよう努めなければならない」と規定され、大阪府の住生活基本計画「住まうビジョン・大阪」において、住宅まちづくり政策の課題に即した事業を展開する公的団体としてその目標が明記されている。公社は「住まうビジョン・大阪」に定められた目標の達成に向けて経営理念「笑顔のくらしを！変革し続ける企業」のもと、将来ビジョン 2050、経営計画及び年度毎の事業計画を策定している。

(2) 規準

対象事業は大阪府の「住まうビジョン・大阪」とこれに基づき公社が策定する経営理念、将来ビジョン 2050、経営計画及び年度毎の事業計画に沿ったものである。ソーシャルボンドの資金使途となる個別具体的な対象プロジェクトは毎年度の事業計画に従って選定する。

(3) 評価・選定の判断を行う際のプロセス


資金使途となる個別具体的な対象プロジェクトは毎年度の事業計画に基づいて担当部署が起案のうえ、事務決裁要綱に基づいて決定する。年度毎の事業計画は経営戦略室が選定し、経営会議への付議と理事会の議決を経たうえで、大阪府知事の承認を得て最終決定している。なお、公社の経営計画は総務企画部が起案し、大阪府指定出資法人評価等審議会3での審議の後、経営会議への付議と理事会の議決を経たうえで策定している。

(4) 環境・社会リスクの特定・緩和・管理に関するプロセス


国土交通大臣の認可を受けた「大阪府住宅供給公社業務方法書」において近傍同種の住宅の家賃を勘案した算出方法を定め、過度に安価な賃料設定により民間賃貸業者を阻害しないよう適切な対応がとられている。



資源の有効活用と廃棄物の削減を目的に、建替えを行う団地では建替えの配置計画に応じた、既存樹木の保存や散水等への雨水の再利用を検討するとともに、工事を実施する際には、建設リサイクル法に基づき発生する廃棄物の分別解体や再資源化に取り組む。住宅事業を推進する上での環境負荷低減に向け管理している。

3

大阪府附属機関条例に基づいて設置された学識経験者からなる知事の附属機関。法人の経営評価に対する「知事等の評価（案）、助言（案）」、法人の経営目標（案）、法人の中期経営計画（案）、経営評価制度、経営目標の達成状況評価、役員業績評価制度、府 OB 役員の報酬制度の見直し案、法人に対する府の人的関与の在り方、といった諮問答申事項等について審議する。

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4. 調達資金の管理
調達資金をソーシャルプロジェクトに充当するための追跡管理の方法、未充当資金の運用方法が示されている。調達資金の管理は適切である。
調達資金の充当及び管理は総務企画部が実施する。充当金額及び未充当金額を半期毎に内部管理システムにて追跡管理する。調達資金は 1 年以内に充当する予定である。公社の資金管理状況は外部監査の対象となる。未充当資金は現金又は現金同等物にて管理する。

5. レポーティング
開示（報告）のタイミング、方法、開示（報告）事項が示されている。社会的効果に係る指標は社会面での目標に整合している。レポーティングは適切である。

(1) 開示の概要


レポーティングの概要は以下の通り。
資金充当状況
インパクト



開示内容

開示タイミング

開示方法

開示内容は以下の通り(債券単位毎)・資金充当額・調達資金の未充当額
・調達資金毎の充当額全額のうち既存の支出として充当された金額全額充当されるまで年次

公社のウェブサイト「(2)社会的な効果に係る指標」参照。

全額償還されるまで年次業務報告書等

大きな状況の変化があった場合には、適時に開示する。

(2) 社会的な効果に係る指標∙

社会的な効果の開示に関しては以下の内容を予定しており、社会的な目標に整合している。

∙インパクト・レポーティングは主な事業における定量的な KPI を設定し、年度毎の業務報告書等で報告する予定である。これらの KPI には”高齢者向け優良賃貸住宅の契約戸数や稼働率、新婚・子育て世帯を対象とした優先制度の募集戸数や申込戸数といったアウトプット、アウトカムに相当する指標が含まれている。各プロジェクトに対するアウトプット/アウトカム指標は以下の通り。

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直轄事業（公社自らが所有する住宅及び保有 地 の 管理・運営等）

受託事業（主に大阪府からの受託による事業）

大項目

小項目

KPI

賃貸住宅等事業

賃貸住宅等
管理事業

・住宅（高齢者向け優良賃貸住宅）稼働率（%）
・契約戸数（高齢者向け優良賃貸住宅）（戸）・優先申込期間制度（高齢者等世帯対象「1 階住宅優先制度」、新婚・子育て世帯対象「ゆったり住宅優先制度」）の募集戸数（戸）、申込戸数（戸）・グループホームの活用戸数（戸）・あんぜん・あんしん賃貸住宅の登録数（件）・住戸改善発注件数（件）・コミュニティイベント開催実績数（件）

建替等事業

・建設戸数（戸）耐震化事業

・住宅の耐震化率（%）

宅地管理事業等

・保有地の処分面積（㎡）

府営住宅計画修繕業務

・計画修繕件数（件）

入居者選定等受託業務

・入居者負担額認定事務件数（件）・入居者選定・資格審査事務件数（件）[出所：大阪府住宅供給公社 ソーシャルボンド・フレームワーク]∙

大阪府は住生活基本計画である「住まうビジョン・大阪」の進行管理のための指標として「みんなでめざそう値」を設定し、年度毎の進捗を大阪府のウェブサイトで開示している。アウトカム、インパクトは「みんなでめざそう値」の開示内容からも確認することができる。

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