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土地総合研究 2023年冬号

特集 コロナと不動産、コロナと日本経済 

コロナ禍が不動産業に与えたインパクト
―不動産業業況等調査からの分析―

一般財団法人土地総合研究所 研究理事  伊藤 夏生
いとう なつお．はじめに．コロナ禍における不動産業の業況等の推移

新型コロナウイルスの感染拡大は、これまでに 不動産業の  業種の業況指数の推移

類のない規模で経済社会の諸活動の規制や縮小、不動産業業況等調査では、三大都市圏及び地方停止を引き起こし、我が国の経済社会に大きなイ主要都市において不動産業を営む企業を対象に、ンパクトを与えた。
これは不動産業も同じであり、不動産業の業種や事業規模等を考慮して、 社

四半期ごとに行っている不動産業業況等調査 で（ 年  月調査の場合）を選定して、業況等も、日本で感染の広まった 年 月の調査では、の状況を尋ねるアンケート調査を行っている。

各指標が大きな変化を見せた。

今回の新型コロナウイルスについては、 年

日本国内で最初に感染が確認されてから  年が 月中旬に国内で初の感染者が確認され、
 月初め

経ち、現状でも、変異株による感染は一定程度続には乗客の感染が確認されたクルーズ船の入港ないているものの、人の行動は以前の状態に戻ってどにより急速に緊張感が高まった。 月上旬にはきており、経済社会の諸活動は通常の動きを取り全国の小・中・高等学校が臨時休校となり、下旬戻しつつある。には東京オリンピック・パラリンピックの延期が今回は、我が国の経済社会を大きく揺さぶった決定され、 月には緊急事態宣言が発出されるな

コロナ禍という事象が、不動産業においてはどのど、経済社会活動への制約が次々と重なっていっようなインパクトを与え、それが事象の経過・収た。

束とともにどのように推移したか、不動産業業況

不動産業業況等調査では、四半期（ 月、 月、等調査から検討する。また、経済社会に大きなイ 月、 月のそれぞれ  日を調査時点とする）ごンパクトを与えた類似の事象としてリーマンショとに調査を行っているが、ここにも大きな影響がックを取り上げ、それとの比較を行う。

みられた。
図  は、コロナ禍が始まるおよそ  年前の 

年  月調査から、最新の  年  月調査までの、不動産業の  業種（「住宅・宅地分譲業」、「不動産

一般財団法人土地総合研究所が四半期ごとに実施する、不動産業者の経営状況等の業況に関する調査。三大都市圏及び地方主要都市において不動産業を営む企業を対象に、不動産業の業種（住宅・宅地分譲業、不動産流通業（住宅地）、ビル賃貸業）や、事業規模（大手業者、中小業者）等を考慮して、 社（ 年  月調査の場合）を選定して、、、、 月時点の業況等の状況を尋ねるアンケート調査を実施。

流通業（住宅地）」、「ビル賃貸業」）の業況指数の新型インフルエンザ等対策特別措置法（平成  年法律第  号）に基づく緊急事態宣言。第  回目は 年  月  日、第  回目は  年  月  日、第  回目は 年  月  日にそれぞれ発出された。

不動産業業況等調査では、調査対象の事業者に対して、

土地総合研究 2023年冬号

77推移である。新型コロナウイルス感染拡大前の

図  は、同期間の「住宅・宅地分譲業」につい 年  月調査までは、特に「住宅・宅地分譲業」、て、モデルルーム来場者数や成約件数、販売価格「ビル賃貸業」はプラスが続くなど好調な状況にの動きを示す動向指数の推移である。 年 

あったが、これが、 月調査では急速に落ち込ん

月  日から  月  日まで第  回目の緊急事態宣言でいるのがわかる。特に「住宅・宅地分譲業」は、が出されるなど経済社会活動の制約は大きく、 ポイント下落して ポイントになるなど 年  月調査では、モデルルーム来場者数は落ち込みが大きい。

ポイントを超えるなど人の動きは大きく減少し、一方で、「住宅・宅地分譲業」はこの時が底（指それにあわせて成約件数も減少している。

数が変動する中で、一番落ち込んでいるところ。

一方で、第  回目、第  回目の緊急事態宣言等

以下同じ。
）であり、次回調査以降は上昇傾向となでもその都度指数は減少しており影響を受けてはる。
「不動産流通業（住宅地）」は同年  月調査がいるが、その後はおよそコロナ禍前の水準に戻っ底で、 ポイントとなった。
「ビル賃貸業」はている。不動産業業況等調査では、調査対象企業

これらからは遅行して  年  月調査が底で、からのコメントも一部紹介しているが、その中に ポイントとなっている。

は“投資目的の顧客は減少しているように思うが、また、「住宅・宅地分譲業」、「不動産流通業（住住宅を探している実需目的の顧客は減少していな宅地）」は、 年後半にはおおよそコロナ禍以い”といったものが複数みられたところであり、前の水準に戻っている。「ビル賃貸業」は、モデルルーム訪問などの行動は制約されたものの、年  月調査でようやくプラスに転じたものの、コ住宅取得意欲は高かったことがうかがわれる。販ロナ禍前の好調であった水準には戻っていない。

売価格の動向をみても、他指標が落ち込んだ期間

指数

第１回緊急事
態
宣言

第２回
緊急事態
宣言

第３回
緊急事態
宣言

でも高い水準にあり、コロナ禍でも変わらなかった購入意欲の高さが、「住宅・宅地分譲業」の業況指数の早期の回復につながったと考えられる。
なお、モデルルーム来場者数と成約件数は、ほぼ同じ形で推移しているが、 年後半以降は、前者に比べて後者の方がよく回復している。調査
対象企業からのコメントには、“オンライン商談がすっかり定着した”といったものがあったが、このことを表している可能性がある。

図．不動産業業況指数の推移（コロナ禍：年月～年月）

図 、 は、
「不動産流通業（住宅地）」のうち特に「既存マンション等」について、売却依頼件数

 各業種の諸指標の推移や購入依頼件数、また、成約件数や取引価格の動不動産業業況等調査では、これら  業種ごとに、それぞれ関連する諸指標の動向についても調査を行っている。
調査時点での経営の状況について、「良い」、「やや良い」、「普通」、「やや悪い」、「悪い」を尋ね、次の方法で指数を作成している。
（（良いとする回答数×＋やや良いとする回答数）－（やや悪いとする回答数＋悪いとする回答数×））÷÷全回答者数×

モデルルーム来場者数、成約件数、販売価格の動向について、前期と比べて、「増加傾向にある（上昇傾向にある）」、「横ばいである（変わらない）」、「減少傾向である（低下傾向にある）」を尋ね、次の方法で指数を作成している。
（増加（上昇）したとする回答数－減少（低下）したとする回答数）÷全回答数×
不動産業業況等調査の不動産流通業（住宅地）の分野
では、“マンション”、“戸建て”、“土地”に分けて動向を調査している。

78

土地総合研究 2023年冬号

指数

第１回
緊急事態
宣言

第２回
緊急事態
宣言

第３回
緊急事態
宣言

きを示す動向指数の推移である。「住宅・宅地分譲業」と同様に、コロナ禍により売却依頼件数と購入依頼件数は減少し、それに合わせて成約件数も  年  月調査では ﾎﾟｲﾝﾄになるなど大きく減少している。
取引価格にも減少が見られた。
しかし、これらの指標は、 月調査以降はコロナ
禍以前の水準に戻るとともに、特に取引価格は、コロナ禍以前を上回る傾向となっている。
一方で、図  は、「ビル賃貸業」について、空室の状況や成約賃料の動きを示す動向指数の推移

図．住宅・宅地分譲業に係る諸指標の推移（年月である。調査対象企業からのコメントを見ると、～年月）“コロナ禍により撤退する店舗等が出ている”、

指数

第１回
緊急事
態
宣言

第２回
緊急事
態
宣言

第３回
緊急事
態
宣言

“テレワークの定着によりオフィス床面積の縮小の動きがある”といったことが言われており、ま
指数

第１回
緊急事
態
宣言

第２回
緊急事
態
宣言

第３回
緊急事
態
宣言

図．不動産流通業（住宅地）のうち既存マンション等に係る諸指標（売却依頼件数、購入依頼件数）の推移（
年月～年月）
指数

第１回
緊急事
態
宣言

第２回
緊急事
態
宣言

第３回
緊急事
態
宣言

図．ビル賃貸業に係る諸指標の推移（年月～年月）

図．不動産流通業（住宅地）のうち既存マンション等に係る諸指標（成約件数、取引価格）の推移（年月～
年月）

次の方法で指数を作成している。
売却依頼件数、購入依頼件数、成約件数：（増加したとする回答数－減少したとする回答数）
÷全回答数×
取引価格：｛（上昇したとする回答数×＋やや上昇したとする回答数）－（やや低下したとする回答数＋低下したとする回答数×）｝÷÷全回答数×
次の方法で指数を作成している。
空室の状況：（減少傾向とする回答数－増加傾向とする回答数）
÷全回答数×
成約賃料動向：（上昇傾向とする回答数－低下傾向とする回答数）
÷全回答数×

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金融
機
関破
綻
など
金融
危
機

,7

指数

バ
ブ
ル
崩
壊

リー
マン
シ
ョ
ック

79

コロナ禍

図．不動産業業況指数の長期的な推移（年月～年月）

ず、空室の状況が大きく落ち込み、それにあわせどの特徴があったが、他の事象でも同様のことがるように成約賃料動向が低下している。空室の状起こっていることがわかる。

況は、 年  月調査ではプラスに転じたが、成約賃料動向は低い水準が続いており、これが、ビ．類似事象（リーマンショック）との比較ル賃貸業の業況指数を抑えていると考えられる。

 不動産業の  業種の業況指数の比較
日本の経済社会に大きなインパクトを与えた他

 長期的な視点からの業況指数の推移の事象としてリーマンショックを取り上げ、業況

不動産業業況等調査は、 年  月調査から公指数の推移について比較を行う。

表を行っており、 年  月調査まで、ちょうど  年分の調査の蓄積がある。

 年夏頃に顕在化した米国のサブプライム住宅ローン問題に端を発する金融市場の混乱は、

図  は、 業種について、業況指数の長期的な 年  月にアメリカの大手投資銀行リーマン・推移を見たものである。 年代前半のバブル崩ブラザーズの経営破綻につながり、世界的な金融壊以後も、金融機関の破綻が相次いだ金融危機、危機を引き起こした。日本でも、 月には日経平,7 バブル崩壊、リーマンショックなど、経済社会均株価が一時  円台となるなど、経済社会にに大きなインパクトを与えた事象が繰り返し発生大きなインパクトを与えた。
不動産業についても、し、不動産業にも負の大きな影響を与えてきた。

例えば「住宅・宅地分譲業」の業況指数は、

コロナ禍では業況指数の急な落ち込みが見られた

年  月調査では ポイント、翌年  月調査でが、他の事象時と比較して、それは必ずしも大きは ポイントとなるなど、今回のコロナ禍

いものではないことがわかる。

（ 年  月調査では ポイント）と比較しまた、コロナ禍では、「住宅・宅地分譲業」よりても大きな落ち込みを見せた。

も「不動産流通業（住宅地）」の方が大きく落ち込

図  は、サブプライム住宅ローン問題が顕在化み、また、「住宅・宅地分譲業」と「不動産流通業する前の  年  月調査から  年  月調査ま（住宅地）」に対して「ビル賃貸業」は遅行するなでの、不動産の  業種の業況指数の推移である。

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土地総合研究 2023年冬号

 年  月調査時では  業種とも高い水準にあったが、「住宅・宅地分譲業」と「不動産流通業（住指数サブプライム住宅ローン問題顕在化宅地）」は、 年  月調査の底に向けて  年近く下がり続けたことがわかる。新型コロナ感染拡

リー
マン・ブ
経ラ
営ザ破ー
綻ズ

大のインパクトはその出現が急であったのに対し、リーマンショックでは、 年夏頃のサブプライム住宅ローン問題から翌年  月のリーマン・ブラザーズの経営破綻まで、断続的に混乱が高まっていったため、図  のコロナ禍の場合と比較して、グラフの形状に違いが生じたと考えられる。
また、「ビル賃貸業」については、「住宅・宅地分譲業」等と比較して、遅行して悪化し回復も遅図．住宅・宅地分譲業に係る諸指標の推移（リーマンシれる様子が、コロナ禍の時と同様にリーマンショ

ョック時：年月～年月）

ック時にもみられる。
指数

サブプライム住宅ローン問題顕在化

リーマン・ブ経ラ
営ザ破ー綻ズ

図 、 は、リーマンショック時の「不動産流通業（住宅地）」のうち特に「既存マンション等」に係る諸指標の動向指数の推移である。図 、と比較して、コロナ禍よりも、特に購入依頼件数が継続的に大きく落ち込んでおり、購入意欲が大きく減退していったことがわかる。それにつられるように、成約件数、取引価格も落ち込んだ。
指数図．
不動産業業況指数の推移（リーマンショック時：年月～年月）

サブプライム住宅ローン問題顕在化

リーマン・ブ経ラ
営ザ破ー綻ズ

 各業種の諸指標の比較
各業種の諸指標の動向についても、リーマンショック時との比較を行う。
図  は、リーマンショック時の「住宅・宅地分譲業」に係る諸指標の動向指数の推移である。モ
デルルーム来場者数と成約件数は、減少傾向が続いたことがわかる。ただし、図  と比較して、行図．不動産流通業（住宅地）のうち既存マンション等に動制限のあったコロナ禍ほどの落ち込みではない。

係る諸指標（売却依頼件数、購入依頼件数）の推移

一方で、販売価格の動向については、コロナ禍の場合は高い水準を維持したが、リーマンショックの場合はショック前の  ポイント前後という非常に高い水準から ポイント近くまで約  年間落ち込み続けており、その動向は対照的である。

（リーマンショック時：年月～年月）

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指数

サブプライム住宅ローン問題顕在化

リーマン
・ブ
経ラ
営ザ破ー綻ズ81  ヶ月先の見通しとの比較
不動産業業況等調査では、調査時点での経営の状況とともに、その  ヶ月先の見通しについても調査を行っている。事前の予想と実際の業況について、その推移をみるとともに、コロナ禍とリーマンショック時で比較を行う。
図  と図  は、「住宅・宅地分譲業」について、
コロナ禍とリーマンショック時の業況指数とその ヶ月先の見通しの推移である。図  で、年  月調査をみると、 月調査時点ではコロナ禍が予測されていなかったため、見通しはそれまで

図．不動産流通業（住宅地）のうち既存マンション等と変わらない水準にあるが、実際の業況は大幅にに係る諸指標（成約件数、取引価格）の推移下がっていることがわかる。しかし、次の  月を（リーマンショック時：年月～年月）

図  は、リーマンショック時の「ビル賃貸業」に係る諸指標の動向指数の推移である。図  と比較して、空室の状況は、コロナ禍の方がリーマンショック時よりも厳しい。コロナ禍での行動制限や飲食店等の休業、在宅勤務の広がり等の物理的な変化は、ビル賃貸の需給に大きな影響を与えたことがわかる。一方で、成約賃料は、リーマンショック時の方が長く深く落ち込んでいる。
指数

サブプライム住宅ローン問題顕在化

リーマン・ブ経ラ
営ザ破ー綻ズ

みると、 月調査時点では  月の見通しは悲観的であったが、実際の業況は回復傾向にある。
以降、見通しよりも実際の業況は上方で推移しており、見通しよりも速いペースで業況が回復したことがわかる。
一方、図  のリーマンショックの場合、見通しは、サブプライム住宅ローン問題が顕在化した 年夏ごろから継続的に悪化し、実際の業況も同じように下落している。
底である  年  月調査をみると、実際の業況は見通しよりも大幅に落ち込んでおり、以降も、見通しより下方で推移している。実際の業況は、見通しよりも悪化し、その回復のペースも遅かったことがわかる。

図．ビル賃貸業に係る諸指標の推移（リーマンショック時：年月～年月）

不動産業業況等調査では、 ヶ月後の経営の状況はどうなると予想されるかについて、「良くなる」、「やや良くなる」、「変わらない」、「やや悪くなる」、「悪くなる」を尋ね、業況指数と同じ方法で、 ヶ月先の見通しの指数を作成している。
“実際の状況”を“ か月前に行った見通し”と比較するため、グラフにおける各調査時点の“見通し”とは、その前回の調査時で得た回答の値となっている。

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土地総合研究 2023年冬号

指数

指数

図．住宅・宅地分譲業の業況指数とヶ月先の見通しの図．不動産流通業（住宅地）の業況指数とヶ月先の見推移（コロナ禍）

通しの推移（リーマンショック時）

指数

図  と  は、「ビル賃貸業」について、コロナ
禍とリーマンショック時の業況指数とその  ヶ月先の見通しの推移である。
「ビル賃貸業」も、「住宅・宅地分譲業」や「不動産流通業（住宅地）」とおおむね同じような動きをしている。ただし、リーマンショック時については、実際の業況は見通しの下方にきていないところは異なる。
図．住宅・宅地分譲業の業況指数とヶ月先の見通しの指数

推移（リーマンショック時）

図 、 は、「不動産流通業（住宅地）」について、コロナ禍とリーマンショック時の業況指数とその  ヶ月先の見通しの推移である。
「住宅・宅地分譲業」と同じような動きをしていることが分かる。すなわち、 年  月調査では事前に予測されていなかったコロナ禍により業況は一気に落ち込んだこと、次の  月調査以降は見通しよりも速いペースで業況が回復したこと、また、リーマン

図．ビル賃貸業の業況指数とヶ月先の見通しの推移（コロナ禍）
指数

ショック時には実際の業況は見通しよりも悪化しその回復のペースも遅かったことなどである。
指数

図．ビル賃貸業の業況指数とヶ月先の見通しの推移（リーマンショック時）

図．不動産流通業（住宅地）の業況指数とヶ月先の見通しの推移（コロナ禍）

土地総合研究 2023年冬号

 底を起点とした業況指数の推移の比較

83

指数

業況指数の変動の一番落ち込んだところ、すなわち“底”を起点にその前後でどのような推移をたどったか、コロナ禍とリーマンショック時の比年月

較を行う。
コロナ禍では、「住宅・宅地分譲業」は  年

年月

 月調査で ポイント、「不動産流通業（住宅地）」同年  月調査で ポイント、「ビル賃貸業」は半年遅れて  年  月調査で ポイン

図．コロナ禍とリーマンショック時における業況指数

トを記録している。一方、リーマンンショック時の推移（住宅・宅地分譲業）

は、「住宅・宅地分譲業」と「不動産流通業（住宅指数地）」は  年  月調査でそれぞれ ポイントと ポイント、「ビル賃貸業」は  年遅れて
 年 月調査で ポイントを記録している。
図 、、 は、 業種それぞれについて、コ年月ロナ禍とリーマンショック時における業況指数の年月底の前後  ヶ月の推移をとり、底の時点をグラフ上で重ね合わせたものである。
 業種とも、リーマンショック時と比べて、コロナ禍では指数の悪化の“谷”は、小さく浅いこ

図．コロナ禍とリーマンショック時における業況指数の推移（不動産流通業（住宅地））
指数とがわかる。また、「ビル賃貸業」については、リーマンショック時では底の後も指数の低迷が深く長く続いたのに対して、コロナ禍の場合では、底年月の後の回復基調が始まっているのがわかる。

年月 類似事象（リーマンショック）との比較に基づく考察
リーマンショックでは、世界的な金融不安が金融危機へと発展し、世界同時不況とも呼ぶべき事

図．コロナ禍とリーマンショック時における業況指数の推移（ビル賃貸業）態に陥った。不動産業においても、「住宅・宅地分譲業」や「不動産流通業（住宅地）」における販売

これに対してコロナ禍では、諸活動に物理的な価格や取引価格等の動向からは個人の購入意欲の制約がかかるなどこれまでに類のないインパクト大幅な低下がみられ、また、「ビル賃貸業」におけはあったが、個人の購入意欲は維持されたままでる空室の状況や成約賃料動向からは事業者のビジあり、「住宅・宅地分譲業」等の回復は早かった。

ネス環境の悪化がみられるなど、需要サイドに大また、「ビル賃貸業」については、店舗の撤退やテきな負の影響を与えた。

レワークの定着によるオフィス床面積の見直しなどにより業況指数は戻り切れてはいないが、リーマンショック時には長期低迷したことと比較すれ

リーマンショックによる金融市場の混乱は、事業資金のひっ迫などにより、供給サイドにも負の影響を与えたことが考えられる。

ば、回復の兆しが見えている。

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土地総合研究 2023年冬号

．まとめ

は見通しよりも回復が遅くなった。

以上、不動産業の  業種について、不動産業業

また、 業種について、業況指数の推移を底を況等調査を基に、コロナ禍での業況等の推移につ起点に重ねてみると、リーマンショック時と比べいて、リーマンショック時とも比較しながら、検てコロナ禍の方が、負の影響は小さく、短期間で討を行った。

回復傾向に入っている。

「住宅・宅地分譲業」と「不動産流通業（住宅地）」の業況指数は、新型コロナウイルスの感染拡このように、 年初めに巻き起こったコロナ大の影響を受けて、 年  月調査では大きく悪禍は、不動産業にも大きな影響を与えたが、 年化した。
経済社会活動の規制や縮小、停止により、が経過しその混乱は収束しつつある。また、悪化

モデルルーム来場者数は減少しており、あわせての度合いは、リーマンショック時と比較して小さ成約件数も減少している。しかし、その期間も、い。

販売価格の動向は高い水準を維持しており、個人一方で、コロナ禍で行った経済・金融政策は、の購入意欲は強い。このため、この  業種は、

世界的な物価上昇や金融引き締めなど、新しい局年前半で底となって以降はすぐに回復傾向となり、面を引き起こしつつある。また、テレワークの浸 年後半にはコロナ禍以前の水準に戻ってい透など新しい人の動き方も出てきている。
今後も、る。また、 年後半からは、オンライン商談もそれらの動向を引き続き注視していく必要がある一般的になってきている可能性が見えた。と考えられる。

「ビル賃貸業」の業況指数は、上述の  業種か

ら遅行して悪化した。コロナ禍を受けた店舗の撤

退やオフィス床面積の見直し等によって、空室の状況と成約賃料動向はそろって大幅に悪化しており、それにあわせて業況指数も落ち込んだ。現在
では、空室の状況は回復傾向となっているが、成約賃料動向はいまだ低迷しており、業況指数は回復基調にはあるもののコロナ禍以前の水準には戻っていない。
リーマンショック時の業況の推移をみると、「住宅・宅地分譲業」と「不動産流通業（住宅地）」の業況指数は、サブプライム住宅ローン問題が顕在化した  年夏頃から  年初頭まで、継続的に大きく悪化した。
「ビル賃貸業」も、 年ほど遅行して悪化し、その後低迷した。また、諸指標をみると、コロナ禍とは異なり、リーマンショック時には販売価格等も大幅に悪化している。
 ヶ月先の見通しと実際の業況指数を比較すると、「住宅・宅地分譲業」や「不動産流通業（住宅地）」では、コロナ禍では実際の状況が見通しの上方を推移し、リーマンショックでは下方を推移している。すなわち、コロナ禍では見通しよりも実際の業況は早く回復し、逆にリーマンショックで