平成19年11月5日
各 位
不動産投資信託証券発行社名

代

表

者

名

リプラス・レジデンシャル投資法人
東京都港区虎ノ門四丁目 1 番 28 号
虎ノ門タワーズ オフィス
執 行 役 員 佐久間 隆 夫（コード番号：8986）

投資信託委託業者名
代
表者
名
問 い 合 わ せ 先

リプラス･リート･マネジメント株式会社
代表取締役社長 岡 村 一 郎
経営管理部長 貞 廣 亜 紀
Tel. 03-5425-5600

資産の取得に関するお知らせ
リプラス・レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、本日、下記の資産（以下「取得予定資産」と総称します。）を取得することを決定いたしましたのでお知らせいたします。

記

1． 取得の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、安定した収益の確保と賃貸住宅カテゴリー
別の分散投資及び全国への分散投資を進めることにより、ポートフォリオ全体の分散効果の充実を図るために取得するものです。

2. 取得予定資産の概要(1) 取得予定資産
以下の各不動産を信託財産とする信託の受益権
売主

取得予定価格

物件番号

物件名称

O-2-065

グランメゾン七福

合同会社リプラス・レジデンシャル・ウェアハウス 8 号

342,000

O-5-066

willDo 東別院

合同会社リプラス・レジデンシャル・ウェアハウス 8 号

703,000

O-6-067

willDo 新大阪

合同会社リプラス・レジデンシャル・ウェアハウス 8 号

861,000

O-7-068

willDo 岡山駅西口

リプラス・レジデンシャル・コンストラクション 5 号特定目的会社

1,220,000

F-4-038

コロネード春日

リプラス・レジデンシャル・ウェアハウス 11 号特定目的会社

3,115,277

合計（千円）（注）6,241,277（注） 取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税は除きます。また、千円未満は切り捨てて記載しています。
合計欄には、切捨て前の取得予定価格を合計し、千円未満を切り捨てて記載しています。

(2) 信託受益権譲渡契約締結日
平成 19 年 11 月 5 日(3) 取得予定日
平成 19 年 11 月 7 日(4) 取得予定資金
借入金及び自己資金

1(5) 決済方法
取得時に取得予定価格を一括支払(6) 特記事項
取得予定資産の取得は、資産運用会社の社内規程である利害関係者取引規則に定める利害関係者との取引に該当します。利害関係者との取引の詳細につきましては、「7. 利害関係人との取引」をご参照下
さい。
(7) 取得予定資産の地域区分及び賃貸住宅カテゴリー
物件番号

物件名称

地域区分（注）

賃貸住宅カテゴリー

O-2-065

グランメゾン七福

地方

ワンルーム

O-5-066

willDo 東別院

地方

ワンルーム

O-6-067

willDo 新大阪

地方

ワンルーム

O-7-068

willDo 岡山駅西口

地方

ワンルーム

F-4-038

コロネード春日

関東圏

ファミリー

（注）東京都心７区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、世田谷区及び目黒区をいいます。関東圏とは東京都
心７区以外の関東大都市圏、地方とは札幌大都市圏、仙台大都市圏、中京大都市圏、京阪神大都市圏、広島大都市圏及び北九州・福岡大都市圏並びに人口が 30 万人以上の都市をいいます。

3．取得予定資産の詳細
上記不動産信託受益権の詳細は以下のとおりです。なお、テナントに関する情報につきましては平成 19 年
9 月 30 日現在の情報を記載しております。

2

Ⅰ．物件名称：グランメゾン七福
取得資産の種類信 託 受 託 者

信託受益権
三菱 UFJ 信託銀行株式会社◇

取得予定価格信託期間満了日

342,000 千円
平成 29 年 11 月 30 日

物件の特性

仙台市営地下鉄南北線「富沢」駅から徒歩約 7 分に位置した、単身者向けの共同住宅になっています。「富沢」駅の隣駅である「長町南」駅には太白区全体に影響を与える大型店舗「ザ・モール」があり、生活利便性が高くなっています。さらに、「富沢」駅より仙台市の中心商業地である「仙台」駅まで所要時間約 12 分と近接していることなどから、中心部へのアクセスも良好になっています。
対象物件の貸室は専有面積約 25 ㎡程度のワンルームタイプで概ね構成されており、住戸数の半分以上の駐車場が確保されています。建物外観は築後約 8 年ほど経過していますが、修繕も行われており、良好に管理されています。

◇
所在地（注 1）
土地
建物
タイプ別賃貸可能戸数
PM 業務受託者
マスターリース業者

◇

物件の概要

（住居表示）宮城県仙台市太白区富沢南二丁目 20 番 6 号（地番）宮城県仙台市太白区富沢南二丁目 20 番 6
所有形態
所有権
用途地域（注 2）
832.21 ㎡
容積率／建ぺい率（注 3）
敷地面積（注 1）
所有形態
所有権
用途（注 1）
延床面積（注１） 1,183.59 ㎡ 建築時期（注 1）
構造･階数（注１） SRC 亜鉛メッキ鋼板葺・陸屋根 5 階建
38 戸（1K：36 戸、事務所：2）
リプラス・インベストメンツ株式会社
サブ PM 業務受託者
有限会社リプラス・レジデンシャル2号 マスターリース種別

不動産鑑定評価書の概況

第 2 種中高層住居専用地域
200％／60％
共同住宅、店舗
平成 11 年 2 月 26 日

株式会社ハウスメイトパートナーズ

パス・スルー型◇賃貸借の概況（注 5）(注 4)

不動産鑑定会社
株式会社不動産投資研究所
価格時点
平成 19 年 9 月 1 日
鑑定評価額
342,000 千円
直接還元法による価格
341,000 千円
総賃貸収益
28,300 千円
総賃貸費用
6,310 千円
賃貸純収益(NOI)
21,990 千円
資本的支出等
2,190 千円
純収益(NCF)19,800 千円
直接還元利回り5.8％
DCF 法による価格
343,000 千円
割引率
5.6％
最終還元利回り6.0％
原価法による積算価格
290,000 千円
特記事項：当該事項はありません。

テナント総数（注 6）
賃貸可能面積賃貸面積
月額賃料（注 7）
敷金・保証金等稼働率（戸数ベース）
稼働率（面積ベース）（注 8）◇11,085.28 ㎡
932.22 ㎡
2,160 千円
5,926 千円
84.21％
85.90％

建物エンジニアリング・レポートの概況（注 9）

調査会社
調査時点
緊急修繕費
短期修繕費（1 年以内）
長期修繕費（12 年以内）
予想最大損失率（PML）

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

平成 19 年 7 月 30 日－－
16,527 千円
11.0％（注 1）「所在地（地番）」「敷地面積」「延床面積」「構造・階数」「用途」「建築時期」欄には、登記簿上表示されているものを記載しています。なお、「構造・階数」欄 は、次の略称により記載しています。
SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造、RC：鉄筋コンクリート造、S：鉄骨造（注 2）「用途地域」欄には、都市計画法第 8 条第 1 号第 1 項に掲げる用途地域の種類を記載しています。
（注 3）「容積率/建ぺい率」欄のうち、「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載し、「建ぺい率」は、建築基準法第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
（注 4）「不動産鑑定評価書の概況」欄の数値及び情報は、本投資法人が投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和 38 年法律第 152 号、その後の改正を含みます。）並びに不動産鑑定評価基準に基づき、特定の当該鑑定会社により作成された各取得予定資産に係る鑑定評価書の概要を記載しています。金額については、千円未満を切り捨てて、比率等については
小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注 5）「賃貸借の概況」欄の数値及び情報は、取得予定資産の前所有者から提供を受けた、平成 19 年 9 月 30 日時点における数値及び情報をもとに記載しています。
（注 6）「テナント総数」欄には、マスターリース業者との間でマスターリース契約が締結されている場合、テナント総数を「1」として記載
しています。
（注 7）「月額賃料」欄には、取得予定資産に係る平成 19 年 9 月 30 日時点における数値及び情報をもとに月額賃料収入（賃料、共益費及び駐車場収入等）を、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注 8）「稼働率（面積ベース）」は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載しており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注 9）「建物エンジニアリング・レポートの概況」欄の金額については、千円未満を切り捨てて、比率等については小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

3

Ⅱ．物件名称： willDo 東別院
取得資産の種類信 託 受 託 者

信託受益権
三菱 UFJ 信託銀行株式会社◇

取得予定価格信託期間満了日

703,000 千円
平成 29 年 11 月 30 日

物件の特性

名古屋市営名城線「東別院」駅から徒歩約 8 分に立地します。近隣地域は、共同住宅・事業所等が立ち並ぶ住商混在地域を形成しています。「名古屋」「栄」駅などの中心部へ近接しており、賃貸需要等が盛んな地域になっています。
対象物件の貸室は専有面積約 24 ㎡のワンルームタイプで構成されており、当該地域における賃貸需要に十分に適応した造りとなっています。設備面においては、各室にバス、トイレ別、洗面台、エアコン、フローリング、室内洗濯機置場、コンパク
トキッチン等を備えており、さらに居室バルコニーは東方向で新堀川に面し採光など十分に確保されています。

◇
所在地（注 1）
土地
建物
タイプ別賃貸可能戸数
PM 業務受託者
マスターリース業者

◇

物件の概要

（住居表示）愛知県名古屋市中区富士見町 17 番 17 号
（地番）愛知県名古屋市中区富士見町 1723 番
所有形態
所有権
用途地域（注 2）
358.22 ㎡
容積率／建ぺい率（注 3）
敷地面積（注 1）
所有形態
所有権
用途（注 1）
延床面積（注１） 1,769.62 ㎡ 建築時期（注 1）
構造･階数（注１） SRC 陸屋根地下 1 階付 12 階建
66 戸（1K：66 戸）
リプラス・インベストメンツ株式会社
サブ PM 業務受託者
有限会社リプラス・レジデンシャル2号 マスターリース種別

不動産鑑定評価書の概況

商業地域
500％／100％
共同住宅
平成 19 年 6 月 20 日

株式会社エイブル
パス・スルー型◇賃貸借の概況（注 5）(注 4)

不動産鑑定会社
日本土地建物株式会社
価格時点
平成 19 年 8 月 20 日
鑑定評価額
703,000 千円
直接還元法による価格
722,000 千円
総賃貸収益
52,147 千円
総賃貸費用
11,936 千円
賃貸純収益(NOI)
40,211 千円
資本的支出等
1,224 千円
純収益(NCF)38,987 千円
直接還元利回り5.4％
DCF 法による価格
695,000 千円
割引率
5.1％
最終還元利回り
5.7％
原価法による積算価格
538,000 千円
特記事項：当該事項はありません。

テナント総数（注 6）
賃貸可能面積賃貸面積
月額賃料（注 7）
敷金・保証金等稼働率（戸数ベース）
稼働率（面積ベース）（注 8）◇11,640.76 ㎡
1,068.98 ㎡
2,957 千円－
65.15％
65.15％

建物エンジニアリング・レポートの概況（注 9）

調査会社
調査時点
緊急修繕費
短期修繕費（1 年以内）
長期修繕費（12 年以内）
予想最大損失率（PML）

日本ＥＲＩ株式会社
平成 19 年 8 月 1 日－－
23,310 千円
11.8％（注 1）「所在地（地番）」「敷地面積」「延床面積」「構造・階数」「用途」「建築時期」欄には、登記簿上表示されているものを記載しています。なお、「構造・階数」欄 は、次の略称により記載しています。
SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造、RC：鉄筋コンクリート造、S：鉄骨造（注 2）「用途地域」欄には、都市計画法第 8 条第 1 号第 1 項に掲げる用途地域の種類を記載しています。
（注 3）「容積率/建ぺい率」欄のうち、「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載し、「建ぺい率」は、建築基準法第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
（注 4）「不動産鑑定評価書の概況」欄の数値及び情報は、本投資法人が投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和 38 年法律第 152 号、その後の改正を含みます。）並びに不動産鑑定評価基準に基づき、特定の当該鑑定会社により作成された各取得予定資産に係る鑑定評価書の概要を記載しています。金額については、千円未満を切り捨てて、比率等については
小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注 5）「賃貸借の概況」欄の数値及び情報は、取得予定資産の前所有者から提供を受けた、平成 19 年 9 月 30 日時点における数値及び情報をもとに記載しています。
（注 6）「テナント総数」欄には、マスターリース業者との間でマスターリース契約が締結されている場合、テナント総数を「1」として記載
しています。
（注 7）「月額賃料」欄には、取得予定資産に係る平成 19 年 9 月 30 日時点における数値及び情報をもとに月額賃料収入（賃料、共益費及び駐車場収入等）を、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注 8）「稼働率（面積ベース）」は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載しており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注 9）「建物エンジニアリング・レポートの概況」欄の金額については、千円未満を切り捨てて、比率等については小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

4Ⅲ．物件名称：willDo 新大阪
取得資産の種類信 託 受 託 者

信託受益権
三菱 UFJ 信託銀行株式会社◇

取得予定価格信託期間満了日

861,000 千円
平成 29 年 11 月 30 日

物件の特性

大阪市営地下鉄御堂筋線「東三国」駅から徒歩約 5 分に立地します。当該地域は新御堂筋の西側にあって、中低層の共同住
宅、一般住宅等のほか、中小規模の事務所ビルや事業所等が立地する住商混在地域になっています。当該地域は、商的効用はやや低位にあるものの、新大阪駅からも徒歩圏にあり、交通・生活利便性に優れているエリアとして住宅需要が高まっています。近時は事務所ビル跡地にファミリー向け共同住宅が建設されるなど、住系土地利用への転換が進行しています。
対象物件の貸室はワンルームタイプで構成されており、当該地域における賃貸需要に十分に適応した造りとなっています。
設備面においては、オール電化となっており、各室にバス、トイレ別、洗面台、エアコン、フローリング、室内洗濯機置場、
コンパクトキッチン等を備え、単身者の需要に十分応じられる仕様となっています。

◇
所在地（注 1）
土地
建物
タイプ別賃貸可能戸数
PM 業務受託者
マスターリース業者

◇

物件の概要

（住居表示）大阪府大阪市淀川区宮原五丁目 4 番 8 号（地番）大阪府大阪市淀川区宮原五丁目 4 番 71
所有形態
所有権
用途地域（注 2）495.86 ㎡
容積率／建ぺい率（注 3）
敷地面積（注 1）
所有形態
所有権
用途（注 1）
延床面積（注１） 1,867.87 ㎡ 建築時期（注 1）
構造･階数（注１） RC 陸屋根 12 階建
66 戸（1K：66 戸）
リプラス・インベストメンツ株式会社
サブ PM 業務受託者
有限会社リプラス・レジデンシャル2号 マスターリース種別

不動産鑑定評価書の概況

商業地域
400％／80％
共同住宅、車庫
平成 19 年 6 月 13 日

松本ビル管理株式会社
パス・スルー型◇賃貸借の概況（注 5）(注 4)

不動産鑑定会社
株式会社谷澤綜合鑑定所
価格時点
平成 19 年 8 月 1 日
鑑定評価額
861,000 千円
直接還元法による価格
863,000 千円
総賃貸収益
63,608 千円
総賃貸費用
16,236 千円
賃貸純収益(NOI)
47,372 千円
資本的支出等
1,634 千円
純収益(NCF)45,737 千円
直接還元利回り5.3％
DCF 法による価格
860,000 千円
割引率
5.5％
最終還元利回り
5.6％
原価法による積算価格
629,000 千円
特記事項：本物件は、航空法に基づく高さ制限を受けます。

テナント総数（注 6）
賃貸可能面積賃貸面積
月額賃料（注 7）
敷金・保証金等稼働率（戸数ベース）
稼働率（面積ベース）（注 8）◇11,713.36 ㎡
1,713.36 ㎡
5,276 千円－
100.00％100.00％

建物エンジニアリング・レポートの概況（注 9）

調査会社
調査時点
緊急修繕費
短期修繕費（1 年以内）
長期修繕費（12 年以内）
予想最大損失率（PML）

日本ＥＲＩ株式会社
平成 19 年 8 月 9 日－－
36,640 千円
12.6％（注 1）「所在地（地番）」「敷地面積」「延床面積」「構造・階数」「用途」「建築時期」欄には、登記簿上表示されているものを記載しています。なお、「構造・階数」欄 は、次の略称により記載しています。
SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造、RC：鉄筋コンクリート造、S：鉄骨造（注 2）「用途地域」欄には、都市計画法第 8 条第 1 号第 1 項に掲げる用途地域の種類を記載しています。
（注 3）「容積率/建ぺい率」欄のうち、「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載し、「建ぺい率」は、建築基準法第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
（注 4）「不動産鑑定評価書の概況」欄の数値及び情報は、本投資法人が投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和 38 年法律第 152 号、その後の改正を含みます。）並びに不動産鑑定評価基準に基づき、特定の当該鑑定会社により作成された各取得予定資産に係る鑑定評価書の概要を記載しています。金額については、千円未満を切り捨てて、比率等については
小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注 5）「賃貸借の概況」欄の数値及び情報は、取得予定資産の前所有者から提供を受けた、平成 19 年 9 月 30 日時点における数値及び情報をもとに記載しています。
（注 6）「テナント総数」欄には、マスターリース業者との間でマスターリース契約が締結されている場合、テナント総数を「1」として記載
しています。
（注 7）「月額賃料」欄には、取得予定資産に係る平成 19 年 9 月 30 日時点における数値及び情報をもとに月額賃料収入（賃料、共益費及び駐車場収入等）を、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注 8）「稼働率（面積ベース）」は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載しており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注 9）「建物エンジニアリング・レポートの概況」欄の金額については、千円未満を切り捨てて、比率等については小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

5

Ⅳ．物件名称：willDo 岡山駅西口
取得資産の種類信 託 受 託 者

不動産（注 1）－（注 1）◇

取得予定価格信託期間満了日

1,220,000 千円－（注 1）

物件の特性

JR 山陽本線「岡山」駅から徒歩約 9 分に立地します。対象物件が存する岡山市は人口約 69 万人を擁する都市であり、市内の「岡山駅西口」エリアは近年では大型再開発事業（平成 17 年 6 月「リットシティビル」竣工等）などが行われています。対象物件は「昭和町」交差点に位置し、周辺は共同住宅・店舗等が立地する住商混在地域となっています。最寄駅の「岡山」駅には飲食店や、生活必需品店などの店舗が集積する地下街が広がっており、生活利便性も高い地域となっています。
対象物件は、平成 19 年 9 月に竣工した物件であり、カウンターキッチン、オートロック、浴室大型鏡、ウォシュレット等が備わり需要者のニーズを十分満たす仕様となっています。

◇
所在地（注 2）
土地
建物
タイプ別賃貸可能戸数
PM 業務受託者
マスターリース業者

◇

物件の概要

（住居表示）岡山県岡山市昭和町 11 番 17 号
（地番）岡山県岡山市昭和町 19 番、20 番
所有形態
所有権
用途地域（注 3）
778.56 ㎡
容積率／建ぺい率(注 4)
敷地面積（注 2）
所有形態
所有権
用途（注 2）
延床面積（注 2） 3,930.06 ㎡ 建築時期（注 2）
構造･階数（注 2） RC 陸屋根 13 階建
109 戸（1K：60 戸、1LDK：48 戸、店舗：1）
リプラス・インベストメンツ株式会社
サブ PM 業務受託者
有限会社リプラス・レジデンシャル2号 マスターリース種別

不動産鑑定評価書の概況

商業地域
500％／100％
共同住宅、店舗
平成 19 年 9 月 13 日

キョーエイ産業株式会社
パス・スルー型◇賃貸借の概況（注 6）（注 5）

不動産鑑定会社
株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点
平成 19 年 10 月 1 日
鑑定評価額
1,220,000 千円
直接還元法による価格
1,230,000 千円
総賃貸収益
95,717 千円
総賃貸費用
22,679 千円
賃貸純収益(NOI)
73,038 千円
資本的支出等
1,665 千円
純収益(NCF)71,372 千円
直接還元利回り5.8％
DCF 法による価格
1,220,000 千円
割引率
6.0％
最終還元利回り
6.1％
原価法による積算価格
887,000 千円
特記事項：当該事項はありません。

テナント総数（注 7）
賃貸可能面積賃貸面積
月額賃料（注 8）
敷金・保証金等稼働率（戸数ベース）
稼働率（面積ベース）（注 9）◇13,792.30 ㎡
1,242.15 ㎡
2,454 千円
2,358 千円
33.94％（注 11）32.75％（注 11）

建物エンジニアリング・レポートの概況（注 10）

調査会社
調査時点
緊急修繕費
短期修繕費（1 年以内）
長期修繕費（12 年以内）
予想最大損失率（PML）

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

平 19 年 9 月 10 日－－
3,462 千円
1.0％

（注 1） 本書の日付現在、信託されていませんが、本投資法人が取得するまでに信託銀行又は信託会社を受託者とし、信託期間満了日を平成
29 年 11 月 30 日として信託され、本投資法人は、本物件を信託財産とする信託の受益権を取得する予定です。
（注 2）「所在地（地番）」「敷地面積」「延床面積」「構造・階数」「用途」「建築時期」欄には、登記簿上表示されているものを記載しています。なお、「構造・階数」欄 は、次の略称により記載しています。
SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造、RC：鉄筋コンクリート造、S：鉄骨造（注 3）「用途地域」欄には、都市計画法第 8 条第 1 号第 1 項に掲げる用途地域の種類を記載しています。
（注 4）「容積率/建ぺい率」欄のうち、「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載し、「建ぺい率」は、建築基準法第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
（注 5）「不動産鑑定評価書の概況」欄の数値及び情報は、本投資法人が投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和 38 年法律第 152 号、その後の改正を含みます。）並びに不動産鑑定評価基準に基づき、特定の当該鑑定会社により作成された各取得予定資産に係る鑑定評価書の概要を記載しています。金額については、千円未満を切り捨てて、比率等については
小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注 6）「賃貸借の概況」欄の数値及び情報は、取得予定資産の前所有者から提供を受けた、平成 19 年 9 月 30 日時点における数値及び情報をもとに記載しています。
（注 7）「テナント総数」欄には、マスターリース業者との間でマスターリース契約が締結されている場合、テナント総数を「1」として記載
しています。
（注 8）「月額賃料」欄には、取得予定資産に係る平成 19 年 9 月 30 日時点における数値及び情報をもとに月額賃料収入（賃料、共益費及び駐車場収入等）を、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注 9）「稼働率（面積ベース）」は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載しており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注 10）「建物エンジニアリング・レポートの概況」欄の金額については、千円未満を切り捨てて、比率等については小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注 11）平成 19 年 10 月 12 日時点の稼働率は、戸数ベース 71.56%、面積ベース 70.55％です。

6Ⅴ．物件名称：コロネード春日
取得資産の種類信 託 受 託 者

不動産（注 1）－（注 1）◇

取得予定価格信託期間満了日

3,115,277 千円－（注 1）

物件の特性

対象物件は、東京メトロ 丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩約 9 分に位置するファミリー向け共同住宅・事務所です。当該物件の存するエリアは進学校などを有する文教地区になっており、ファミリー向けの住宅需要が比較的高い地域です。最寄り駅である「茗荷谷」駅から、東京メトロ丸ノ内線利用で「東京」駅まで約 11 分、同沿線上には「大手町」駅、「銀座」駅、「霞ヶ関」駅等もあり、都心中心部へのアクセスは良好です。また、近隣には天然温泉を利用したスパショップ、ホテル、アトラク
ション施設等を有する複合商業施設「東京ドームシティ」もあり、生活利便性が高い地域が形成されています。
対象物件は 1 階及び 2 階が事務所(2 階の一部は居宅)、3 階以上が 2LDK・3LDK を中心としたファミリータイプの居宅で構成されており、居宅部分の日照、眺望も概ね良好で、過ごしやすい居住空間が確保されています。

◇
所在地（注 2）
土地
建物
タイプ別賃貸可能戸数
PM 業務受託者
マスターリース業者

◇

物件の概要

（住居表示）東京都文京区春日二丁目 12 番 12 号
（地番）東京都文京区春日二丁目 80番1、80番2、80番3、81番1、81番2、82番1、82番2、83番4、83番5、
所有形態
所有権
用途地域（注 3）
商業地域、第一種中高層住居地域
1,125.58 ㎡
容積率／建ぺい率(注 4)600％／80％、200％／60％
敷地面積（注 2）
所有形態
所有権
用途（注 2）
共同住宅、事務所、居宅、駐車場
延床面積（注 2） 5,876.12 ㎡ 建築時期（注 2）
平成 3 年 7 月 5 日
構造･階数（注 2） SRC 陸屋根地下 2 階付 12 階建
47 戸（2DK：1 戸、2LDK：9 戸、2SLDK：7 戸、3LDK：25 戸、4LDK：1 戸、3LDK+2DK：1 戸、事務所：3）
リプラス・インベストメンツ株式会社
サブ PM 業務受託者
株式会社アンクレー
有限会社リプラス・レジデンシャル2号 マスターリース種別
パス・スルー型

不動産鑑定評価書の概況（注 5）◇賃貸借の概況（注 6）

不動産鑑定会社
株式会社エル・シー・アール国土利用研究所
価格時点
平成 19 年 10 月 19 日
鑑定評価額3,160,000 千円
直接還元法による価格
3,260,000 千円
総賃貸収益
119,072 千円
総賃貸費用
37,600 千円
賃貸純収益(NOI)
161,471 千円
資本的支出等6,430 千円
純収益(NCF)
155,041 千円
直接還元利回り4.7 ％DCF 法による価格
3,160,000 千円
割引率
4.6％
最終還元利回り
4.8％
原価法による積算価格
2,975,000 千円
特記事項：当該事項はありません。

テナント総数（注 7）
賃貸可能面積賃貸面積
月額賃料（注 8）
敷金・保証金等稼働率（戸数ベース）
稼働率（面積ベース）（注 9）◇14,292.98 ㎡
4,054.53 ㎡
14,778 千円
45,114 千円
91.49％
94.45％

建物エンジニアリング・レポートの概況（注 10）

調査会社
調査時点
緊急修繕費
短期修繕費（1 年以内）
長期修繕費（12 年以内）
予想最大損失率（PML）

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社

平成 19 年 10 月 15 日－－
42,475 千円
9.60％（注1） 本書の日付現在、信託されていませんが、本投資法人が取得するまでに信託銀行又は信託会社を受託者とし、信託期間満了日を平成
29 年 11 月 30 日として信託され、本投資法人は、本物件を信託財産とする信託の受益権を取得する予定です。
（注2） （注 2）「所在地（地番）」「敷地面積」「延床面積」「構造・階数」「用途」「建築時期」欄には、登記簿上表示されているものを記載しています。なお、「構造・階数」欄 は、次の略称により記載しています。
SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造、RC：鉄筋コンクリート造、S：鉄骨造（注 3）「用途地域」欄には、都市計画法第 8 条第 1 号第 1 項に掲げる用途地域の種類を記載しています。
（注 4）「容積率/建ぺい率」欄のうち、「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載し、「建ぺい率」は、建築基準法第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
（注 5）「不動産鑑定評価書の概況」欄の数値及び情報は、本投資法人が投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和 38 年法律第 152 号、その後の改正を含みます。）並びに不動産鑑定評価基準に基づき、特定の当該鑑定会社により作成された各取得予定資産に係る鑑定評価書の概要を記載しています。金額については、千円未満を切り捨てて、比率等については
小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注 6）「賃貸借の概況」欄の数値及び情報は、取得予定資産の前所有者から提供を受けた、平成 19 年 9 月 30 日時点における数値及び情報をもとに記載しています。
（注 7）「テナント総数」欄には、マスターリース業者との間でマスターリース契約が締結されている場合、テナント総数を「1」として記載
しています。
（注 8）「月額賃料」欄には、取得予定資産に係る平成 19 年 9 月 30 日時点における数値及び情報をもとに月額賃料収入（賃料、共益費及び駐車場収入等）を、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注 9）「稼働率（面積ベース）」は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載しており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注 10）「建物エンジニアリング・レポートの概況」欄の金額については、千円未満を切り捨てて、比率等については小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

7

4.

取得予定資産の建築主、施工者、確認検査機関及び構造計算書に関する調査機関
本投資法人は、建物の構造計算書偽装等の事件が発覚した昨今の状況を鑑み、一般の建物デュー・デリジ
ェンスのプロセスに加え、第三者専門機関に対し構造計算書に関する追加的な調査を依頼し、取得予定資産に係る不動産 5 物件のすべてについて、建築図面、構造図面、構造計算書等をレビューし、建築基準法に適合しているかについての検証を行いました。
上記調査の結果、いずれの物件においても建築基準法の違反は検出されませんでした。
物件名称

建築主

建物設計者

施工者

確認検査機関構造計算者

個人

有限会社巽建築設計事務所

株式会社ホー
ムメーク協和宮城県仙台市有限会社巽建築設計事務所株式会社
日東建設

愛知県名古屋市

有限会社アーク
ス建設事務所

栗本建設工業株式会社

財団法人大阪市
建築技術協会

栗本建設工業
株式会社一級
建築士事務所

キョーエイ産業株式会社

岡山県岡山市有限会社エムツー設計

西松建設株式会社
株式会社熊谷組

東京都

株式会社
拓構造設計

グランメゾン
七福
willDo 東別院

有限会社観音商事

willDo 新大阪

株式会社シティライフコー
ポレーション

willDo 岡山駅
西口
コロネード春日

キョーエイ産
業株式会社
株式会社
泉屋工業所

株式会社日東建設一級建築士事務所
株式会社ジー
ユープランニング
キョーエイ産業
株式会社一級建
築士事務所
株式会社
香川建築
設計事務所

構造計算書
調査機関
株式会社
ＮＴＴファシリティーズ
株式会社
ＮＴＴファシ
リティーズ
株式会社
竹中工務店
株式会社
ＮＴＴファシリティーズ
株式会社
ＮＴＴファシリティーズ（注）（注）増築時の上記調査期間は、建築主：有限会社エー・ダブリュ・ツー、建設設計者：株式会社やない企画設計事務所、
施工者：株式会社アトリウム建設、確認検査機関：東京都文京区、構造設計者：株式会社やない企画設計事務所、
構造計算書調査機関：同、であります。

5. 物件取得者の状況
物件名称：グランメゾン七福
物件所有者の状況
会社名・氏名特別な利害関係にある者との関係
取得経緯・理由等
取得価格（千円）
取得時期

物件名称：willDo 東別院
物件所有者の状況
会社名・氏名特別な利害関係にある者との関係
取得経緯・理由等
取得価格（千円）
取得時期

現所有者・信託受益者
合同会社リプラス・レジデンシャル
・ウェアハウス 8 号
資産運用会社の親会社の意向により設置された特別目的会社
投資運用目的で取得
前所有者との売買契約に規定する守秘義
務により開示が認められていません。
平成 19 年 6 月 29 日

現所有者・信託受益者
合同会社リプラス・レジデンシャル
・ウェアハウス 8 号
資産運用会社の親会社の意向により設置された特別目的会社
投資運用目的で取得
前所有者との売買契約に規定する守秘義
務により開示が認められていません。
平成 19 年 8 月 30 日

8

前所有者・信託受益者
個人
特別な利害関係にある者以外－－－

前所有者・信託受益者
有限会社観音商事
特別な利害関係にある者以外－－－

物件名称：willDo 新大阪
物件所有者の状況
会社名・氏名特別な利害関係にある者との関係
取得経緯・理由等
取得価格（千円）
取得時期

物件名称：willDo 岡山駅西口
物件所有者の状況
会社名・氏名特別な利害関係にある者との関係
取得経緯・理由等
取得価格（千円）
取得時期

物件名称：コロネード春日
物件所有者の状況
会社名・氏名特別な利害関係にある者との関係
取得経緯・理由等
取得価格（千円）
取得時期

現所有者・信託受益者
合同会社リプラス・レジデンシャル
・ウェアハウス 8 号
資産運用会社の親会社の意向により設置された特別目的会社
投資運用目的で取得
前所有者との売買契約に規定する守秘義
務により開示が認められていません。
平成 19 年 8 月 30 日

現所有者・信託受益者
リプラス・レジデンシャル・
コンストラクション 5 号特定目的会社
資産運用会社の親会社の意向により設置された特定目的会社
投資運用目的で取得
前所有者との売買契約に規定する守秘義
務により開示が認められていません。
平成 19 年 3 月 9 日

現所有者・信託受益者
リプラス・レジデンシャル
・ウェアハウス 11 号特定目的会社
資産運用会社の親会社の意向により設置された特定目的会社
投資運用目的で取得
前所有者との売買契約に規定する守秘義
務により開示が認められていません。
平成 19 年 2 月 7 日

前所有者・信託受益者
株式会社シティライフコーポレーション
特別な利害関係にある者以外－－－

前所有者・信託受益者
キョーエイ産業株式会社
特別な利害関係にある者以外－－－

前所有者・信託受益者
有限会社エー・ダブリュ・ツー
特別な利害関係にある者以外－－－

6. 売主の概要
取得予定資産の各売主の概要は以下の通りです。
物件名称：グランメゾン七福、willDo 東別院、willDo 新大阪
商
本

号
店

所

在

地

合同会社リプラス・レジデンシャル・ウェアハウス 8 号
東京都港区虎ノ門四丁目 1 番 28 号虎ノ門タワーズオフィス
有限責任中間法人リプラス・レジデンシャル（業務執行社員）

代

表

者

資

本

金

10 万円

出

資

者

－（注）

佐々木雅人（職務執行者）

不動産の売買・交換・賃貸、所有及びその仲介並びに管理
主

な

事

業

内

容

不動産信託に関する信託受益権の売買、交換、保有及び管理
上記に附帯する一切の業務

本投資法人との関係
資産運用会社の利害関係者取引規則に定める利害関係者（注）出資者の意向により開示しておりません。

9物件名称：willDo 岡山駅西口
商
本

店

所

在

号

リプラス・レジデンシャル・コンストラクション 5 号特定目的会社

地

東京都港区虎ノ門四丁目 1 番 28 号虎ノ門タワーズオフィス

代

表

者

取締役

安倍隆裕

資

本

金

10 万円

出

資

者

－（注）

容

受け並びにその管理及び処分に係る業務。

資産の流動化に関する法律に基づく資産流動化計画に従った特定資産の譲
主

な

事

業

内

その他上記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務。
本投資法人との関係
資産運用会社の利害関係者取引規則に定める利害関係者（注）出資者の意向により開示しておりません。

物件名称：コロネード春日
商
本

店

所

在

号

リプラス・レジデンシャル・ウェアハウス 11 号特定目的会社

地

東京都港区虎ノ門四丁目 1 番 28 号虎ノ門タワーズオフィス

代

表

者

取締役

佐々木雅人

資

本

金

10 万円

出

資

者

－（注）

容

受け並びにその管理及び処分に係る業務。

資産の流動化に関する法律に基づく資産流動化計画に従った特定資産の譲
主

な

事

業

内

その他上記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務。
本投資法人との関係
資産運用会社の利害関係者取引規則に定める利害関係者（注）出資者の意向により開示しておりません。

7. 利害関係人との取引(1) 取得予定資産の売買① 取引の概要
取得予定資産の取得②

売主の属性
各取得予定資産の売主は、社内規程である利害関係者取引規則に定める利害関係者に該当します。
属性は以下のとおりです。
売主
合同会社リプラス・レジデンシャル・ウェアハウス 8 号
リプラス・レジデンシャル・コンストラクション 5 号特定目的会社
リプラス・レジデンシャル・ウェアハウス 11 号特定目的会社③

属性
投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に定められる資産運用会社の利害関係人等に該当する株式会社
リプラスの意向により設立された特別目的会
社であり、資産運用会社の利害関係者取引規則に定める利害関係者に該当します。

利害関係者との取引に関する手続
資産運用会社の利害関係者取引規則に則り、資産運用会社において平成 19 年 8 月 23 日及び平成 19
年 10 月 29 日に開催されたコンプライアンス委員会、同年 11 月 5 日に開催された投資委員会における審議・承認を経て、同年 11 月 5 日に取締役会において承認決議され、同年 11 月 5 日に本投資法人の役員会において承認されました。

10

(2) 不動産管理業務の委託① 取引の概要
取得予定資産に係る不動産管理業務の委託②③

不動産管理業務の委託手数料
物件名称
グランメゾン七福
willDo 東別院

賃料・駐車場収入に対する 3.5％
（消費税及び地方消費税を除きます）

willDo 新大阪

賃料・駐車場収入に対する 3.0％
（消費税及び地方消費税を含みます）

willDo 岡山駅西口

賃料・駐車場収入に対する 2.0％
（消費税及び地方消費税を含みます）

コロネード春日

賃料・駐車場収入に対する 3.0％
（消費税及び地方消費税を含みます）

委託先の属性不動産管理業務の委託先の属性は以下のとおりです。
委託先
リプラス・インベストメンツ株式会社

④

委託手数料
賃料・駐車場収入に対する 3.5％
（消費税及び地方消費税を含みます）

属性
株式会社リプラスがその議決権の過半数を所有する法人であり、投信法上の利害関係人等に該当する法人であることから、資産運
用会社の利害関係者取引規則に定める利害関係者に該当します。

利害関係者との取引に関する手続
資産運用会社の利害関係者取引規則に則り、資産運用会社において平成 19 年 10 月 29 日及び同年 11 月 2 日に開催されたコンプライアンス委員会、同年 11 月 5 日に開催された投資委員会における審議・承認を経て、同年 11 月 5 日に取締役会において承認決議され、同年 11 月 5 日に本投資法
人の役員会において承認されました。

(3) 資産の売買の媒介委託① 取引の概要
取得予定資産の売買の媒介委託②

媒介委託手数料額
124,825 千円(消費税及び地方消費税を除く）＊千円未満を切捨てて記載しております。

③

委託先の属性資産の売買の媒介委託先の属性は以下のとおりです。
物件名：グランメゾン七福、willDo 東別院、willDo 新大阪、willDo 岡山駅西口
委託先
株式会社リプラス

属性
資産運用会社の議決権の過半数を所有する法人であり、投信法上の利害関係人等に該当する法人であることから、資産運用会
社の利害関係者取引規則に定める利害関係者に該当します。

物件名：コロネード春日
委託先
リプラス・インベストメンツ株式会社

属性
株式会社リプラスがその議決権の過半数を所有する法人であり、投信法上の利害関係人等に該当する法人であることから、資産運
用会社の利害関係者取引規則に定める利害関係者に該当します。

11

④

利害関係者との取引に関する手続
資産運用会社の利害関係者取引規則に則り、資産運用会社において平成 19 年 10 月 29 日に開催されたコンプライアンス委員会、同年 11 月 5 日に開催された投資委員会における審議・承認を経て、同年 11 月 5 日に取締役会において承認決議され、同年 11 月 5 日に本投資法人の役員会において承認されました。

8. 今後の見通し
本物件取得による本投資法人の平成 20 年 3 月期における運用状況への影響は軽微であり、決算発表時の運用状況の予想に織り込む予定であります。

以上＊ 本資料の配布先：兜クラブ、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会＊ 本投資法人のホームページアドレス： http://www.re-plus-ri.co.jp/12

（参考資料１）

取得予定資産取得後の不動産ポートフォリオ一覧
タイプ

物件番号

物件名称

地域区分

取得(予定)価格

投資比率

（注 1）

（千円）(注２)(％)(注３)0-1-001
O-1-002

サテラ北34条
カレラ2.9

地方
地方

1,133,714
281,2851.3
0.3

O-1-003

サッポロヒルズ

地方287,666

0.3

O-1-004

サテラ永山

地方

342,4280.4

O-1-023

willDo南12条

地方

460,8390.5

O-1-032

willDo北24条

地方

316,000

0.4

O-1-033

フラットカレラ

地方

290,000

0.3

O-1-034s13w9 h+地方

463,000

0.5

O-1-035s9w12 h+地方

533,000

0.6

O-1-036

willDo南平岸

地方315,000

0.4

O-2-037

willDo西下台町

地方

512,000

0.6

O-2-054

willDo上杉3丁目

地方

506,000

0.6

O-4-005

ベル越谷21

関東圏

499,333

0.6

O-4-006

ジョイフル狭山

関東圏

216,6190.2

O-4-007

ルミエール八王子

関東圏

480,7610.5

O-4-008

willDo清澄

関東圏

5,024,619

5.6

O-4-009

ターキーズ田園調布第2

関東圏

281,523

0.3

O-4-010

スカイコート100

関東圏

379,857

0.4

O-4-011

FC高砂町

関東圏

233,1420.3

O-4-012

サイトピア

関東圏

506,1420.6

O-4-024

VISTAシュプリーム

関東圏

563,584

0.6
0.7

ワンルーム

O-4-025

ジョイ尾山台

東京都心7区

624,265

O-4-031

エステージ大塚

関東圏

725,2290.8

O-4-038

willDo新座

関東圏

590,438

0.7

O-4-039

東信松涛マンション

東京都心7区

912,000

1.0

O-4-055

ハーモニー上北沢

東京都心7区

400,000

0.4

O-4-062

翔

南浦和

関東圏

396,000

0.4

O-5-013

willDo金山正木

地方490,095

0.5
0.7

O-5-026

エクセルシオール栄

地方

641,767

O-5-027

ステージア日比野

地方

317,6030.4

O-5-040

willDo千代田

地方

633,000

0.7

O-5-041

willDo太閤通

地方

1,120,000

1.2

O-5-042

willDo金山

地方370,000

0.4

O-5-043

willDo金山沢下地方

375,000

0.4

O-5-056

willDo勝川

地方503,000

0.6

O-5-057

ステージア黄金地方

600,000

0.7

O-5-063

willDo稲永

地方641,000

0.7

O-6-014

willDo市岡

地方

722,7610.8

O-6-015

willDo海老江

地方

350,904

0.4
0.5

O-6-016

willDo今福西

地方

413,857

O-6-017

メゾンフローラ

地方584,2850.7

O-6-018

ウィンドフォー南本町

地方

307,1420.3

O-6-028

willDo新大阪sⅠ

地方

285,723

0.3

O-6-029

グランメール東淀川

地方

236,069

0.3

O-6-030

willDo深江南地方

184,7160.2

O-6-044

willDo大日

地方

217,000

0.2

O-6-045

willDo新大阪sⅡ

地方

244,000

0.3

O-6-046

willDo塚本

地方730,000

0.8

O-6-047

willDo天満橋

地方

338,000

0.4

O-6-048

willDo堺筋本町

地方325,000

0.4

O-6-049

willDo谷町

地方

1,040,000

1.2

O-6-050

インペリアル桜川南Ⅱ

地方486,000

0.5

O-6-051

willDo難波wⅠ

地方

690,000

0.8

O-6-052

是空弁天

地方

466,000

0.5

O-6-058

willDo鶴見諸口

地方

180,000

0.2

O-6-059

willDo浜崎通

地方2,280,000

2.5

13

タイプ

物件番号

物件名称

地域区分

取得(予定)価格

投資比率

（注 1）

（千円）(注２)(％)(注３)

ワンルーム

O-6-060

セントアミー西天満

地方

493,000

0.5

O-6-064

エクセレント松屋町

地方

810,000

0.9

O-9-019

スターズ内山地方

160,000

0.2

O-9-020

内山南小倉駅前ビル

地方579,7610.6

O-9-021O-9-022
O-9-053
O-9-061
O-2-065
O-5-066
O-6-067
O-7-068

デュミナス唐人町
ストリームライン大濠
willDo中洲
NKR呉服町
グランメゾン七福
willDo東別院
willDo新大阪
willDo岡山駅西口

地方
地方
地方
地方
地方
地方
地方
地方

209,714382,857
2,460,000
231,000
342,000
703,000
861,000
1,220,000

0.2
0.4
2.7
0.3
0.4
0.8
1.0
1.4

41,499,698

46.2

F-2-001

ロイヤルガーデン森林公園

地方

396,1900.4

F-2-002

グリーンパーク小松島

地方550,523

0.6

F-2-003

ダイアパレス泉崎

地方355,095

0.4

F-2-004

サンヴァーリオ高砂

地方

364,904

0.4

F-3-034

アークハイム新潟

地方

1,060,000

1.2

F-4-005

ジョアンナマンション

関東圏

556,7140.6

F-4-006

入間駅前ビル

関東圏

1,517,000

1.7

F-4-007

入間駅前第二ビル

関東圏

687,666

0.8

F-4-008

セレーノ大宮

関東圏

1,554,523

1.7

F-4-009

すずらん館

関東圏

441,1900.5

F-4-010

ボヌール常盤

関東圏

752,904

0.8

F-4-011

プロフィットリンク竹ノ塚

関東圏

636,333

0.7

F-4-012

竹ノ塚フラット

関東圏

2,051,809

2.3

F-4-013

ドリームハイツ

関東圏

358,666

0.4

F-4-014

グリーンヒルズ飛鳥山

関東圏

587,238

0.7

F-4-015

王子ハイツ

関東圏

347,857

0.4

F-4-016

阪上ロイヤルハイツ第二

関東圏

360,7140.4

F-4-017

willDo等々力

東京都心7区

1,764,809

2.0

F-4-018

シェモア桜ヶ丘

関東圏

609,904

0.7

F-4-019

リーベスト西千葉

関東圏

2,152,476

2.4

F-4-020

コリンヌ津田沼関東圏

352,761

0.4

F-4-021

磯子フラット関東圏

5,290,571

5.9

F-4-022

茅ヶ崎ダイカンプラザ

関東圏

453,571

0.5

F-4-028

ウィンベルコーラス平塚第13

関東圏

477,587

0.5

F-4-029

リーベスト東中山

関東圏

1,371,314

1.5

F-4-030

リーベスト中山

関東圏

837,3480.9

関東圏

484,000

0.5

東京都心7区

662,000

0.7

ワンルーム計ファミリー

F-4-031

MGA金町

F-4-035

グリーンヒルズ芦花

F-4-036

ロフティー平井関東圏

324,000

0.4

F-5-023

ステラートシティ伝馬町

地方

627,7850.7

F-5-024

グレースマンション藤

地方

492,761

0.5

F-5-032

ステラートシティ桜山

地方735,000

0.8

F-5-037

グラン・コート黒川

地方677,000

0.8

F-6-025

ルネ神戸北町Ⅱセンターコート

地方878,857

1.0

F-6-026

willDo西明石

地方635,666

0.7

F-6-033
F-9-027
F-4-038

ラ・ヴィータ日本橋
イマージュ霧が丘
コロネード春日

地方
地方
関東圏

1,860,000
662,714
3,115,277

2.1
0.7
3.5

37,044,727

41.3

P-4-001

チェルシーガーデン

東京都心7区

4,238,476

4.7

P-4-002c-MA1

東京都心7区

618,095

0.7

P-4-003c-MA2

東京都心7区

699,285

0.8

P-4-004c-MA3

東京都心7区

1,480,808

1.6

P-4-005n-GT1

東京都心7区

466,095

0.5

P-4-006

n-OM1

東京都心7区

3,750,000

4.2

ファミリー計プレミアム

プレミアム計合計14

11,252,759

12.5

89,797,184

100.0

（注 1）地域区分の欄に記載されている東京都心 7 区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、世田谷区、目黒区をいいます。関東圏とは東京都心 7 区以外の関東大都市圏、地方とは札幌大都市圏、仙台大都市圏、中京大都市圏、京阪神大都市圏、広島大都市圏、及び北九州・福岡大都市圏並びに人口が 30 万人以上の都市をいいます。
（注 2）「取得（予定）価格」は、それぞれ千円未満を切り捨てて記載しています。合計欄及び小計欄には、切捨て前の取得（予定）価格を合計したものを千円未満を切り捨てて記載しています。
（注 3）「投資比率」欄には、運用資産及び取得予定資産の取得価格及び取得予定価格の総額に対する当該運用資産及び当該取得予定資産の取得（予定）価格の比率を記載しており、小数点第 2 位を四捨五入しています。

15

（参考資料２）

鑑定評価書の概要
直接還元法(注 1)
物件
番号

物件名称

評価額

積算価格

（千円）

（千円）

DCF 法(注 2)

直接還元
価格

直接還元
利回り

（千円）

（％）

DCF 価格
（千円）

DCF
割引率
（％）

DCF
取得(予定)
ターミナル
価格
キャップ
（千円）
レート

鑑定
会社
（注 3）

（％）

O-1-001 サテラ北 34 条

1,175,000

1,160,000

1,186,000

6.3

1,163,000

6.1

6.6

1,133,714

6

293,000

283,200

299,000

5.7

287,000

5.7

5.9

281,2854

O-1-003 サッポロヒルズ

308,000

337,700

314,000

5.5

301,000

5.5

5.7

287,666

4

O-1-004 サテラ永山

403,000

630,200

403,000

7.5

403,000

7.3

7.7

342,4281

O-4-005 ベル越谷 21525,000

474,000

539,000

5.6

519,000

5.8

5.9

499,333

3

O-4-006 ジョイフル狭山

227,000

197,000

232,000

6.0

225,000

6.2

6.3

216,6193

O-4-007 ルミエール八王子

529,000

414,000

540,000

6.0

524,000

6.2

6.3

480,7613

5,270,000

4,339,000

5,570,000

4.8

5,270,000

4.7

4.9

5,024,619

2O-4-009 ターキーズ田園調布第2301,000

166,000

309,000

5.3

297,000

5.5

5.6

281,5233

O-4-010 スカイコート 100

406,000－

406,000

5.8

406,000

5.3

5.9

379,857

5

O-4-011 FC 高砂町

252,000

196,000

258,000

5.5

249,000

5.7

5.8

233,1423

O-4-012 サイトピア

541,000

327,600

543,000

5.7

537,000

5.4

5.9

506,1421

O-5-013 willDo 金山正木

539,000

382,000

557,000

5.7

521,000

5.7

6.0

490,095

4

O-6-014 willDo 市岡

750,000

569,000

755,000

5.6

743,000

5.4

5.7

722,7611

O-6-015 willDo 海老江

354,000

259,000

363,000

5.5

344,000

5.5

5.8

350,9044

O-6-016 willDo 今福西

426,000－

434,000

5.5

423,000

5.2

5.8

413,857

5

O-6-017 メゾンフローラ

585,000－

600,000

5.6

575,000

5.4

6.0

584,285

5

O-6-018 ウィンドフォー南本町

304,000－

308,000

6.2

299,000

5.9

6.4

307,1427

O-9-019 スターズ内山

169,000－

170,000

6.2

167,000

5.9

6.4

160,000

7

O-9-020 内山南小倉駅前ビル

463,000－

477,000

5.9

448,000

6.2

6.5

579,7617

O-9-021 デュミナス唐人町

220,000－

221,000

5.5

218,000

5.2

5.7

209,7147

O-9-022 ストリームライン大濠

441,000－

447,000

5.7

439,000

5.4

6.0

382,857

5

O-1-023 willDo 南 12 条

479,000

470,000

494,000

5.9

463,000

5.9

6.2

460,8394

O-4-024 VISTA シュプリーム

599,000

485,800

603,000

5.1

591,000

4.9

5.3

563,5841

O-4-025 ジョイ尾山台

637,000

513,000

658,000

4.7

637,000

4.6

4.8

624,2652

O-5-026 エクセルシオール栄

673,000

635,100

679,000

5.3

669,000

5.1

5.5

236,069

1

O-5-027 ステージア日比野

339,000

281,400

363,000

5.2

339,000

5.1

5.3

184,7162

O-6-028 willDo 新大阪 sⅠ

313,000－

317,000

5.4

309,000

5.1

5.6

725,2297

O-6-029 グランメール東淀川

264,000－

266,000

5.5

262,000

5.2

5.7

350,9047

O-6-030 willDo 深江南

199,000

186,400

201,000

5.8

197,000

5.6

6.0

413,857

1

O-4-031 エステージ大塚

723,000

641,000

667,000

4.7

723,000

4.6

4.8

584,2852

O-1-032 willDo 北 24 条

316,000

336,000

316,000

5.8

316,000

5.5

5.9

316,000

8

O-1-033 フラットカレラ

290,000

189,000

289,000

5.5

291,000

5.2

5.6

290,000

8

O-1-034 s13w9 h+

463,000

447,000

459,000

5.6

465,000

5.3

5.7

463,000

8

O-1-035 s9w12 h+

533,000

595,000

529,000

5.6

534,000

5.3

5.7

533,000

8

O-1-036 willDo 南平岸

315,000

300,000

314,000

5.8

316,000

5.5

5.9

315,000

8

O-2-037 willDo 西下台町

512,000

552,000

536,000

6.5

512,000

6.4

6.6

512,000

2

O-4-038 willDo 新座

630,000

544,000

660,000

5.7

630,000

5.6

5.8

590,4382

O-4-039 東信松涛マンション

912,000

1,130,000

923,000

5.0

901,000

4.8

5.2

912,000

6

O-5-040 willDo 千代田

633,000

506,000

639,000

5.5

627,000

5.4

5.7

633,000

9

O-5-041 willDo 太閤通

1,120,000

927,000

1,130,000

5.5

1,110,000

5.2

5.8

1,120,000

5O-5-042 willDo 金山

370,000

292,000

375,000

5.6

365,000

5.5

5.8

370,000

9

O-5-043 willDo 金山沢下375,000

325,000

381,000

5.6

369,000

5.5

5.8

375,000

9

O-6-044 willDo 大日

217,000

182,000

221,000

5.8

215,000

6.0

6.1

217,000

3

O-6-045 willDo 新大阪 sⅡ

244,000

197,100

246,000

5.4

241,000

5.1

5.6

244,000

7

O-6-046 willDo 塚本

730,000

604,000

738,000

5.6

721,000

5.3

5.8

730,000

7

O-1-002 カレラ 2.9

O-4-008 willDo 清澄

O-6-047 willDo 天満橋

338,000

262,000

346,000

5.3

335,000

5.5

5.6

338,000

3

O-6-048 willDo 堺筋本町

325,000

270,000

331,000

5.5

323,000

5.7

5.8

325,000

3

O-6-049 willDo 谷町

1,040,000

793,000

1,070,000

5.3

1,030,000

5.0

5.6

1,040,000

5O-6-050 インペリアル桜川南Ⅱ

486,000

402,000

498,000

5.6

481,000

5.8

5.9

486,000

3

O-6-051 willDo 難波 wⅠ

690,000

553,000

701,000

5.6

685,000

5.8

5.9

690,000

3

O-6-052 是空弁天

466,000

374,000

472,000

5.4

459,000

5.1

5.6

466,000

7

O-9-053 willDo 中洲

2,460,000

2,440,000

2,680,000

5.2

2,460,000

5.1

5.3

2,460,000

2506,000

512,000

510,000

5.6

501,000

5.5

5.8

506,000

6

O-2-054 willDo 上杉 3 丁目

16

直接還元法(注 1)
物件
番号

物件名称

評価額

積算価格

（千円）

（千円）

DCF 法(注 2)

直接還元
価格

直接還元
利回り

（千円）

（％）

DCF 価格
（千円）

DCF
割引率
（％）

DCF
取得(予定)
ターミナル
価格
キャップ
（千円）
レート

鑑定
会社
（注 3）

（％）

O-4-055 ハーモニー上北沢

400,000

328,000

385,000

4.7

400,000

4.6

4.8

400,000

2

O-5-056 willDo 勝川

503,000

430,000

513,000

5.7

493,000

5.4

6.0

503,000

7

O-5-057 ステージア黄金

600,000

498,000

610,000

5.7

589,000

5.5

6.0

600,000

6

O-6-058 willDo 鶴見諸口

180,000

168,000

183,000

5.9

178,000

6.1

6.2

180,000

3

O-6-059 willDo 浜崎通

2,280,000

1,850,000

2,310,000

5.8

2,260,000

5.7

6.0

2,280,000

9493,000

418,000

503,000

5.3

488,000

5.5

5.6

493,000

3

O-6-060 セントアミー西天満
O-9-061 NKR 呉服町

231,000

252,200

232,000

5.5

229,000

5.2

5.7

231,000

7

O-4-062 翔 南浦和

396,000

326,000

403,000

5.3

393,000

5.1

5.5

396,000

9

O-5-063 willDo 稲永

641,000

636,000

636,000

5.8

643,000

5.6

6.0

641,000

9

O-6-064 エクセレント松屋町

810,000

669,000

815,000

5.3

808,000

5.1

5.5

810,000

9

O-2-065 グランメゾン七福

342,000

290,000

341,000

5.8

343,000

5.6

6.0

342,000

6

O-5-066 willDo東別院

703,000

538,000

722,000

5.4

695,000

5.1

5.7

703,000

5

O-6-067 willDo新大阪

861,000

629,000

863,000

5.3

860,000

5.5

5.6

861,000

3

1,220,000

887,000

1,230,000

5.8

1,220,000

6.0

6.1

1,220,000

3

41,499,698－

O-7-068 willDo岡山駅西口

ワンルーム（計 68 物件）小計

42,338,000 33,598,700 43,289,000

42,034,000

－

－

－

F-2-001 ロイヤルガーデン森林公園

423,000

345,000

428,000

5.7

418,000

5.5

6.0

396,1906F-2-002 グリーンパーク小松島

532,000

475,000

538,000

5.9

525,000

5.7

6.2

550,523

6

F-2-003 ダイアパレス泉崎

370,000

401,000

374,000

5.7

365,000

5.5

6.0

355,095

6

F-2-004 サンヴァーリオ高砂

369,000－

370,000

6.0

360,000

5.8

6.4

364,904

5

F-4-005 ジョアンナマンション
F-4-006 入間駅前ビル
F-4-007 入間駅前第二ビル

551,000

681,000

555,000

6.7

549,000

6.9

7.0

556,7143

1,580,000

1,020,000

1,610,000

6.1

1,570,000

6.3

6.4

1,517,000

3764,000

600,000

783,000

6.2

756,000

6.4

6.5

687,666

3

F-4-008 セレーノ大宮

1,720,000

2,160,000

1,730,000

5.6

1,710,000

5.4

5.9

1,554,523

6F-4-009 すずらん館

460,000

434,000

470,000

5.5

456,000

5.7

5.8

441,1903F-4-010 ボヌール常盤

766,000

692,000

777,000

5.5

755,000

5.3

5.8

752,904

6

621,000

633,000

636,000

5.7

615,000

5.9

6.0

636,3333

2,090,000

5.7

2,070,000

5.4

5.9

2,051,809

7F-4-011 プロフィットリンク竹ノ塚
F-4-012 竹ノ塚フラット

2,080,000－

F-4-013 ドリームハイツ

367,000

309,000

377,000

5.5

363,000

5.7

5.8

358,666

3

F-4-014 グリーンヒルズ飛鳥山

590,000

601,000

603,000

5.5

584,000

5.7

5.8

587,2383

F-4-015 王子ハイツ

383,000

252,000

391,000

5.0

379,000

5.2

5.3

347,857

3

F-4-016 阪上ロイヤルハイツ第二366,000

342,000

372,000

5.5

363,000

5.7

5.8

360,7143

F-4-017 willDo 等々力

1,853,000

1,290,000

1,880,000

4.4

1,825,000

4.2

4.6

1,764,809

6F-4-018 シェモア桜ヶ丘

626,000

416,000

639,000

5.6

620,000

5.8

5.9

609,9043

F-4-019 リーベスト西千葉

2,270,000

3,010,000

2,320,000

5.8

2,250,000

6.0

6.1

2,152,476

3F-4-020 コリンヌ津田沼

394,000

360,000

380,000

5.5

394,000

5.4

5.6

352,7612

F-4-021 磯子フラット

5,410,000

5,390,000

6.0

5,430,000

5.7

6.2

5,290,571

73－

F-4-022 茅ヶ崎ダイカンプラザ

472,000

323,000

483,000

5.8

467,000

6.0

6.1

453,571

F-5-023 ステラートシティ伝馬町

677,000

662,000

690,000

5.6

663,000

5.6

5.9

627,7854F-5-024 グレースマンション藤

525,000

592,150

528,000

6.5

521,000

6.3

6.7

492,7611

F-6-025 ルネ神戸北町Ⅱセンターコート

893,000－

897,000

6.4

888,000

6.1

6.6

878,857

7

F-6-026 willDo 西明石

724,000－

733,000

6.5

714,000

6.2

6.7

635,666

7

F-9-027 イマージュ霧が丘

655,000－

659,000

6.2

650,000

5.9

6.4

662,7147

F-4-028 ウィンベルコーラス平塚第13489,000

342,000

495,000

5.0

489,000

4.9

5.1

477,5872

1,450,000

1,510,000

1,480,000

5.8

1,440,000

6.0

6.1

1,371,3143F-4-030 リーベスト中山

883,000

1,220,000

893,000

6.2

878,000

6.4

6.5

837,3483

F-4-031 MGA 金町

484,000

463,000

417,000

5.3

484,000

5.2

5.4

484,000

2
6

F-4-029 リーベスト東中山

F-5-032 ステラートシティ桜山

735,000

656,000

746,000

5.5

724,000

5.3

5.8

735,000

F-6-033 ラ・ヴィータ日本橋

1,860,000

1,911,000

1,880,000

5.4

1,840,000

5.1

5.6

1,860,000

7F-3-034 アークハイム新潟

1,060,000

1,140,000

1,070,000

6.2

1,050,000

6.0

6.5

1,060,000

6F-4-035 グリーンヒルズ芦花

662,000

735,000

667,000

5.1

660,000

4.8

5.4

662,000

5F-4-036 ロフティー平井

324,000

236,000

331,000

5.6

321,000

5.8

5.9

324,000

3

F-5-037 グラン・コート黒川

677,000

674,000

680,000

5.5

676,000

5.2

5.8

677,000

5

3,160,000

2,975,000

3,260,000

4.7

3,160,000

4.6

4.8

3,115,277

2

37,044,727－
8

F-4-038 コロネード春日ファミリー（計 38 物件）小計
P-4-001 チェルシーガーデン

38,225,000 27,460,150 38,622,000

37,982,000

－

－

－

4,316,000－

4,341,000

4.4

4,305,000

4.1

4.5

4,238,476

P-4-002 c-MA1

625,000－

629,000

4.6

623,000

4.3

4.7

618,095

8

P-4-003 c-MA2

760,000

856,000

779,000

4.8

740,000

4.8

5.0

699,285417直接還元法(注 1)
物件
番号

物件名称

評価額

積算価格

（千円）

（千円）

DCF 法(注 2)

直接還元
価格

直接還元
利回り

（千円）

（％）

DCF 価格
（千円）

DCF
割引率
（％）

DCF
取得(予定)
ターミナル
価格
キャップ
（千円）
レート

鑑定
会社
（注 3）

（％）

P-4-004 c-MA3（注 4）P-4-005 n-GT1
P-4-006 n-OM1
プレミアム（計 6 物件）小計
合計（計 112 物件）

1,420,000

2,150,000

1,430,000

4.6

1,420,000

4.3

4.7

1,480,080

8466,000

440,000

477,000

4.8

461,000

5.0

5.1

466,095

3

3,730,000

3,730,000

3,750,000

3,750,000

9

7,176,000 11,386,000－

11,319,000－－

11,252,759－

91,900,000 68,234,850 93,297,000－

91,335,000－－

89,797,184－

11,337,000

4.5

3,770,000

4.4

4.7

(注 1) 「直接還元法」とは、収益還元法（対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の試算価格を求める手法）
によって収益価格を求める方法のうち、一期間の純収益を還元利回り（直接還元利回り）によって還元する方法をいい、還元された収益価格を直接還元価格といいます。
直接還元利回りは、小数第 2 位以下を四捨五入して記載しています。
(注 2) 「DCF 法」とは、(注 1)記載の収益還元法によって収益価格を求める方法のうち、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法をいいます。連続する複数の期間の最終期間に対応する割引率を DCF ターミナルキャップレートといい、最終期間を除いた期間に対応する割引率を DCF 割引率といいます。DCF 割引率及び DCF ターミナルキャップレートは、小数第 2 位以下を四捨五入して記載しています。
(注 3) 「鑑定会社」欄に記載されている「1」は株式会社全国不動産鑑定士ネットワーク、「2」は株式会社エル・シー・アール国土利用研究所、「3」は株式会社谷澤総合鑑定所、「4」は株式会社東京カンテイ、「5」は日本土地建物株式会社、「6」は株式会社不動産投資研究所、「7」は森井総合鑑定株式会社、「8」は株式会社立地評価研究所、「9」は大和不動産鑑定株式会社をそれぞれ表します。
(注 4)各物件の鑑定評価の概要につきましては、平成 19 年 3 月 31 日時点の鑑定評価書より記載しております。また、平成 19 年 4 月 1 日以降の取得物件につきましては、新規取得の際の鑑定評価書より記載しております。なお、c-ＭＡ3 については、平成 19 年 9 月 30 日時点の鑑定評価書の概要を記載しております。

18

（参考資料３）外観写真
O-2-065

O-5-066

O-7-068

グランメゾン七福

willDo 東別院

willDo 岡山駅西口

19

O-6-067

willDo 新大阪

Ｆ-4-038

コロネード春日