平成 29 年６月 19 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都渋谷区恵比寿四丁目１番 18 号
恵比寿ネオナート
ジャパン・ホテル・リート投資法人
代表者名 執行役員
増田 要（コード番号：8985）
資産運用会社名
ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長
古川 尚志
問合せ先 管理本部 ＩＲ部長 花村 誠
TEL：03-6422-0530
資産の取得及び貸借に関するお知らせ（ヒルトン成田、インターナショナルガーデンホテル成田及びホテル日航奈良）

ジャパン・ホテル・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社であるジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記のとおり資産（以下「取得予定資産」といいます。）の取得 及び貸借を決定しましたので、お知らせいたします。
なお、ヒルトン成田、インターナショナルガーデンホテル成田及びホテル日航奈良の賃借人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）
上の利害関係人等に該当することになるため、ヒルトン成田、インターナショナルガーデンホテル成田及びホテル日航奈良の賃貸に関しましては、投信法及び本資産運用会社の定めるスポンサー関係者取引規程に基づき、本投資法人役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得ています。（後記「８．利害関係人との取引」
をご参照下さい。）
記
１．取得予定資産の概要
取得予定資産の名称

タイプ区分
（注１）

ヒルトン成田フルサービス

インターナショナル
ガーデンホテル成田

フルサービス

ホテル日航奈良

フルサービス

取得予定価格
（注２）

賃料形態
固定賃料及
び変動賃料
固定賃料及
び変動賃料
固定賃料及
び変動賃料
合計

取得予定日
（注３）

13,175,000 千円

平成 29 年７月 12 日

9,125,000 千円

平成 29 年７月 12 日

10,373,000 千円

平成 29 年８月 1 日

不動産
担保の
有無

無担保

32,673,000 千円（注１） 本投資法人は、ホテル営業の業態に応じて、ホテルのタイプ（業態）区分を、「リミテッドサービスホテル」、「フルサービスホ
テル」及び「リゾートホテル」の３区分に分類しています。以下同じです。
（注２） 取得予定価格は、取得予定資産の取得に係る信託受益権売買契約書等に記載された売買代金に基づき記載しています。
取得予定価格には取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等は含まれていません。

＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

1

（注３） 取得予定資産を取得するために、各取得先との間で個別に不動産信託受益権等の売買に係る契約（以下「信託受益権等売買契約」といいます。
）を締結しています。なお、取得予定資産のうちホテル日航奈良に関する信託受益権等売買契約はフォワード・コ
ミットメントに該当します。詳細については、後記「９．フォワード・コミットメント等に関する事項」をご参照下さい。
（注４） 取得先については、後記「５．取得先の概要」をご参照下さい。

２．取得及び貸借の理由
本投資法人は、「安定性とアップサイド・ポテンシャル（注）の両立」を実現できるホテル・アセットへの魅力的な投資機会の提供を目指しています。取得予定資産は、以下の理由からその方向性に合致していると考え、取得予定資産の取得を決定しました。
（注）アップサイドとは、ホテルの業績向上によりもたらされる変動賃料等による収入の増加をいい、アップサイド・ポテンシャルとは、
アップサイドの実現可能性をいいます。以下同じです。

今回の取得予定資産は、「ヒルトン成田」、「インターナショナルガーデンホテル成田」及び「ホテル日航奈良」です。
ヒルトン成田は、インターナショナル・ブランドである「ヒルトン」を冠した地域No.１のＡＤＲ（注１）を誇るフルサービスホテルであり、高価格帯の旅行者の需要を取り込んでいます。一方、インターナショ
ナルガーデンホテル成田は、ボリュームゾーンであるミッドプライス（注２）の顧客層を取り込んでいる
ため、アッパーミドルのヒルトン成田とはグレードが異なることにより、両ホテルあわせて、幅広い顧客層の獲得を見込むことができると本投資法人は考えています。
ホテル日航奈良は、ＪＲ奈良駅に直結し、世界文化遺産等の観光名所へのアクセスが良好な場所に立地しており、日本を代表する歴史文化遺産が豊富な観光地に近接する大型ホテルとして国内の安定需要と訪日外国人（以下「インバウンド」といいます。
）の需要増加によるアップサイドが期待できる質の高い大型物件です。また、国内外で認知度の高い株式会社オークラ ニッコー ホテルマネジメントの「ホテル日航」
ブランドを冠し、奈良市内最大の客室数を有するフルサービスホテルです。
取得予定資産は、いずれも安定した需要と今後の着実な成長が期待できるエリアに所在する大型物件であり、また、今回の取得により、地域、グレード及びブランド等における更なる分散による、ポートフォ
リオの質の向上が図れるものと本投資法人は考えています。
なお、本投資法人は、信用力及びホテル運営能力の総合的評価を、ホテル賃借人の選定基準としていますが、取得予定資産のホテル賃借人は、いずれも本投資法人の定める、平成29年３月31日公表の「不動産投資信託証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」に記載された、テナントの選定基準に適合していると判断しています。
（注１）ＡＤＲとは、平均客室単価であり、一定期間の宿泊部門売上高合計を同期間の販売客室数で除した値をいいます。以下同じです。
（注２）本投資法人は、主に、ＡＤＲ等の観点から、ホテルのグレード区分を「ラグジュアリー」、「アッパーミドル」、「ミッドプライス」
及び「エコノミー」の４種類に分類しています。以下同じです。

３．取得予定資産の特色
Ⅰ．成田エリア（１）成田マーケット
成田は、世界のゲートウェイシティと日本を結ぶ最大の玄関口である成田空港を擁し、エアラインク
ルー（注１）による安定した宿泊需要に加え、成田空港の発着回数・発着可能枠の拡大や国内外の海外旅行者数の増加、夜間飛行制限の緩和による前泊・後泊の需要の増加等により、安定需要に加えて今後更なる成長が期待できるマーケットであると本投資法人は考えています。
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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ヒルトン成田及びインターナショナルガーデンホテル成田において、ＨＭＪ（注２）のプラットフォームを活用したアクティブ・アセットマネジメント戦略による成長を目指し、各ホテルの優位性を踏まえながら、両ホテルのシナジー効果の実現やホテル運営の効率化等を通じ、ＧＯＰ（注３）最大化を図ります。
（注１） エアラインクルーとは、航空会社の乗務員をいいます。以下同じです。
（注２） ＨＭＪとは、株式会社ホテルマネージメントジャパンの略称です。以下同じです。
（注３） ＧＯＰとは、売上高営業粗利益であり、ホテルの売上高から、人件費・一般管理費等ホテル営業に関して発生した費用を控除した残額をいいます。以下同じです。

（２）取得予定資産の特色①ヒルトン成田
a.ロケーションの優位性
株式会社ＫＰＭＧ ＦＡＳ（以下、「ＫＰＭＧ」といいます。
）作成のマーケットレポートによると、
本ホテルは、成田空港からシャトルバスで 15 分の位置に立地しており、周辺の観光地、ショッピン
グセンターや都内への移動に便利な立地環境で、東京駅や銀座駅からＪＲバスで直接アクセスすることが可能であるなど、広域から訪れる成田空港利用客にとって利便性が高い物件となっています。
b.ハード面の優位性
ＫＰＭＧ作成のマーケットレポートによると、緑豊かな周辺環境の中にそびえ立つ本ホテルは、白系の上質な色合いの外観と柔らかい印象を与える曲線により、リゾートホテル風の雰囲気を備え、高い視認性を有しています。客室は全室25㎡以上有しており、２名以上での利用にあたり十分な広さが確保されています。レストランやラウンジ、会議室、宴会場、結婚式場、フィットネスジムやプール等の付帯設備も充実しており、ヒルトンホテルの洗練されたサービスを提供するフルサービスのアッ
パーミドルクラスのホテルとして、ビジネス及びレジャーの両面で利便性の高いホテル設備を有しています。
c.ソフト面の優位性
本ホテルは、成田市では数少ないインターナショナル・ブランドを冠したフルサービスホテルです。
国際的な上場企業に関連したビジネスユース、レジャーユースで来訪するミドルクラス以上の外国人客に対して、ヒルトンブランドは強い訴求力を誇っています。
②インターナショナルガーデンホテル成田
a.ロケーションの優位性
ＫＰＭＧ作成のマーケットレポートによると、本ホテルは、成田空港からシャトルバスで 20 分の立地であり、成田市街地と成田空港のどちらにもアクセスできる好立地に所在しており、周辺の観光スポットへのアクセスもホテルから車で約 20 分圏内と利便性の高い物件となっています。
b.ハード面の優位性
ＫＰＭＧ作成のマーケットレポートによると、本ホテルの横長で重厚な印象を与える建物は、周辺では目立つ存在であり、特に前面道路に面して設置されている緑色のホテルサインボードは高級ゴル＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

3

フ場を思わせるサインで目を引く存在となっています。客室タイプはダブル、ツイン、デラックスダ
ブルの３種類があり、デラックスダブル（２部屋）を除くダブル、ツインの客室は全て 28 ㎡のサイズで統一されており、グループや団体への販売が容易な客室構成となっています。
c.ソフト面の優位性
本ホテルは、アジア系及び欧米中堅航空会社のエアラインクルー需要の取込みに強く、エアライン
クルー向け販売客室数が半数を超えており、客室稼働が安定しています。グレードがヒルトン成田と異なりボリュームゾーンであるミッドプライスであるため、ヒルトン成田と違った顧客セグメントの取込みが可能です。
Ⅱ．奈良エリア（１）奈良マーケット
奈良県は、世界文化遺産の数が国内第１位、国宝・重要文化財の数が国内第３位を誇り、歴史文化遺産が豊富な観光地として広く認知されています。
奈良は、日本を代表する観光地として、安定した国内レジャー需要とインバウンドの需要による更なる成長が期待できるマーケットであると本投資法人は考えています。
（２）取得予定資産の特色①ホテル日航奈良
a.ロケーションの優位性
ＫＰＭＧ作成のマーケットレポートによると、本ホテルは、直結するＪＲ奈良駅から、ＪＲ京都駅に快速で約45分、大阪駅に約50分、天王寺駅に約33分の場所に立地しており、周辺の観光地へのアクセスも容易で、さらに、関西国際空港からリムジンバス（直行便）を利用して約90分と、空港利用客の利便性も高い立地です。また、県内最大規模のイベント会場が本ホテルに隣接しているため、イベントへの参加を目的とする観光客の需要も取り込むことができると本投資法人は考えています。
b.ハード面の優位性
ＫＰＭＧ作成のマーケットレポートによると、本ホテルは、奈良市内最大の客室数及び宴会場を有する最大級のフルサービスホテルです。全客室の８割超が20㎡以上と広く、レジャー需要の取込みに優位な客室構成となっています。また、和洋中各種レストランやラウンジ、会議室、宴会場、結婚式場、大浴場等の付帯設備が充実しており、特に大宴会場は市内最大規模の1,000㎡の広さを誇り、ビジネス需要の取込みも可能となっています。
c.ソフト面の優位性
本ホテルは、国内外で認知度の高い株式会社オークラ ニッコー ホテルマネジメントの「ホテル日航」ブランドを冠するフルサービスホテルです。奈良市内では、クラシックホテルで顧客層の異なる
奈良ホテルを除き、最も高いＡＤＲ水準であり、稼働率は80％を超えています。本投資法人による取得後は、ＨＭＪのプラットフォームを活用したアクティブ・アセットマネジメント戦略による成長を目指します。

＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

4４．取得予定資産の内容（１）ヒルトン成田
物件番号50
１．特定資産の概要 （注１）
特定資産の種類

物件名称

取得予定年月日

平成 29 年７月 12 日

取得予定価格

13,175,000 千円

鑑定評価額

13,400,000 千円

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
不動産の用途
土地
所有形態
建物

土地

建物

ヒルトン成田（詳細は、後記「13. 鑑定評価書の概要」をご参照下さい。）（注２）

ホテル／フルサービスホテル
所有権
所有権

地番

千葉県成田市小菅字山田 456 番 他１筆

住居表示

千葉県成田市小菅 456

地積32,552.84 ㎡

用途地域等
指定建蔽率

市街化調整区域
60％

指定容積率

300％

構造／階数

ＳＲＣ造・Ｓ造陸屋根／地下２階付 13 階建

建物用途

ホテル

建築時期

平成５年８月

延床面積
設計者

56,817.28㎡
株式会社観光企画設計社／株式会社現代建築研究所

施工者

鹿島建設株式会社／株式会社竹中工務店／清水建設株式会社

建築確認機関千葉県建築主事
受託者：みずほ信託銀行株式会社（信託期間満了日：平成 39 年８月末日）
受益者：ＮＲＴプロジェクト合同会社

現所有者

３．交通 （注３）
成田空港第１・第２ターミナルからシャトルバスで15分
４．賃貸借の状況
テナント総数１

賃貸可能面積56,817.28 ㎡

賃貸面積56,817.28 ㎡
固定賃料

契約賃料

賃貸借期間
敷金・保証金最近５年間の稼働率の推移（面積ベース）月額 37,000 千円
平成 29 年 12 月 31 日まで：平成 29 年７月 12 日以降のＧＯＰがＧＯＰ
基準額（260,000 千円）を超えた場合に、その超えた額に 86.5％を乗じ変動賃料た額
平成 30 年１月１日以降：ＧＯＰがＧＯＰ基準額（年間 550,000 千円）
を超えた場合に、その超えた額に 86.5％を乗じた額
平成 29 年７月 12 日から平成 49 年６月末日まで０円
平成 24 年
12 月末
100％

平成 25 年
12 月末
100％

平成 26 年
12 月末
100％

平成 27 年
12 月末
100％

平成 28 年
12 月末
100％

５．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人建物等管理業務受託者

株式会社ナリタコスゲ・オペレーションズ
日本管財株式会社

６．ホテルのホームページアドレス（注４）

http://www.hiltonnarita.jp/
７．建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

5

調査時点
修繕費

平成 29 年３月 13 日
緊急

０円

１年以内

０円

今後 12 年の合計
地震ＰＭＬ値（注５）1,294,263 千円
2.4％

８．特記事項
ホテル賃借人と Hilton Worldwide Franchising LP（以下「フランチャイザー」といいます。
）の間で、平成 29 年６月 19 日
付 Franchise Agreement（以下「本フランチャイズ契約」といいます。）が締結されます。本フランチャイズ契約に関し、本投資法人が本物件に係る信託受益権を譲渡する場合及び本物件に係る賃貸借契約を合意解約又は変更する場合にはフランチ
ャイザーの事前の同意を得る等の一定の条件が付されています。
（注１） 「特定資産の概要」欄の記載について「特定資産の種類」には、特定資産としての不動産信託受益権及び不動産信託受益権と一体として取得するホテル用動産（以下、総称して「不動産等資産」といいます。）の種別を記載しています。
「取得予定価格」には、当該不動産等資産の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額（信託受益権売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
（注２） 「不動産（若しくは信託不動産）の概要」欄の記載について「構造／階数」、「建物用途」及び「建築時期」には、不動産登記簿謄本に記載された事項を記載しています。但し、調査の結果、当該記載に誤りがあることが判明している場合には、この限りではありません。
「構造」について、「Ｓ」は鉄骨造、「ＲＣ」は鉄筋コンクリート造、「ＳＲＣ」は鉄骨鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。
「用途地域等」には、都市計画法第８条第１項第１号、第２号及び第５号に揚げる「用途地域」、「特別用途地区」及び「防火地域又は準防火地域」に基づき記載しています。
（注３） 「交通」欄の記載について
ホテル賃借人が現在開設しているホームページ記載の情報に基づき記載しています。
（注４） 「ホテルのホームページアドレス」欄の記載について
ホテル賃借人が現在開設しているホームページアドレスを記載しています。
（注５） ＰＭＬについて
ＰＭＬ(Probable Maximum Loss)とは、地震による予想損失率を意味します。ＰＭＬについては統一された定義はありませんが、ここでは475年間に一度起こる可能性のある大地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出にあたっては個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。なお、当該ＰＭＬは調査会社による詳細評価版（Phase２）のＰＭＬを記載しています。
（注６）金額表示は全て千円未満を切り捨てて表示しています。

＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

6

（２）インターナショナルガーデンホテル成田
物件番号51
１．特定資産の概要 （注１）

物件名称

インターナショナルガーデンホテル成田

特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産取得予定年月日

平成 29 年７月 12 日

取得予定価格

9,125,000 千円

鑑定評価額

9,430,000 千円 （詳細は、後記「13. 鑑定評価書の概要」をご参照下さい。）

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要 （注２）
不動産の用途ホテル／フルサービスホテル
所有形態

土地

建物

土地

所有権

建物

所有権

地番

千葉県成田市吉倉字往還附 241 番１ 他５筆

住居表示

千葉県成田市吉倉 241-１

地積
用途地域等

11,858.79 ㎡
第１種住居地域

指定建蔽率

60％

指定容積率

200％

構造／階数

ＳＲＣ造／地下１階付９階建

建物用途

ホテル

建築時期
延床面積

平成８年５月21,814.93㎡

設計者

テクノタンク株式会社

施工者

株式会社フジタ

建築確認機関千葉県建築主事
受託者：みずほ信託銀行株式会社（信託期間満了日：平成 39 年８月末日）
受益者：ＩＧリアルエステート販売合同会社

現所有者

３．交通 （注３）
成田空港第１・第２ターミナルからシャトルバスで20分
４．賃貸借の状況
テナント総数１

賃貸可能面積賃貸面積21,814.93 ㎡
21,814.93 ㎡
固定賃料

契約賃料

賃貸借期間
敷金・保証金最近５年間の稼働率の推移（面積ベース）月額 28,000 千円
平成 29 年 12 月 31 日まで：平成 29 年７月 12 日以降のＧＯＰがＧＯＰ
基準額（170,000 千円）を超えた場合に、その超えた額に 98％を乗じた変動賃料額
平成 30 年１月１日以降：ＧＯＰがＧＯＰ基準額（年間 360,000 千円）
を超えた場合に、その超えた額に 98％を乗じた額
平成 29 年７月 12 日から平成 39 年６月末日まで０円
平成 24 年
平成 25 年
平成 26 年
平成 27 年
平成 28 年
12 月末
12 月末
12 月末
12 月末
12 月末
100％
100％
100％
100％
100％

５．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人株式会社ナリタヨシクラ・オペレーションズ

建物等管理業務受託者

日本管財株式会社

６．ホテルのホームページアドレス（注４）https://gardennarita.com/
７．建物状況調査報告書の概要
調査会社
調査時点

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
平成 29 年３月 13 日

＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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修繕費

緊急

０円

１年以内

０円

今後 12 年の合計

419,493 千円

地震ＰＭＬ値（注５）８．特記事項
該当事項なし。

5.2％（注１） 「特定資産の概要」欄の記載について「特定資産の種類」には、不動産等資産の種別を記載しています。
「取得予定価格」には、当該不動産等資産の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額（信託受益権売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
（注２） 「不動産（若しくは信託不動産）の概要」欄の記載について「構造／階数」、「建物用途」及び「建築時期」には、不動産登記簿謄本に記載された事項を記載しています。但し、調査の結果、当該記載に誤りがあることが判明している場合には、この限りではありません。
「構造」について、「Ｓ」は鉄骨造、「ＲＣ」は鉄筋コンクリート造、「ＳＲＣ」は鉄骨鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。
「用途地域等」には、都市計画法第８条第１項第１号、第２号及び第５号に揚げる「用途地域」、「特別用途地区」及び「防火地域又は準防火地域」に基づき記載しています。
（注３） 「交通」欄の記載について
ホテル賃借人が現在開設しているホームページ記載の情報に基づき記載しています。
（注４） 「ホテルのホームページアドレス」欄の記載について
ホテル賃借人が現在開設しているホームページアドレスを記載しています。
（注５） ＰＭＬについて
ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想損失率を意味します。ＰＭＬについては統一された定義はありませんが、
ここでは475年間に一度起こる可能性のある大地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出にあたっては個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、
当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。なお、当該ＰＭＬは調査会社による詳細評価版（Phase２）のＰＭＬを記載しています。
（注６）金額表示は全て千円未満を切り捨てて表示しています。

＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

8

（３）ホテル日航奈良
物件番号52
１．特定資産の概要 （注１）

物件名称

ホテル日航奈良

特定資産の種類

不動産信託受益権及びホテルに付随する動産取得予定年月日
取得予定価格平成 29 年８月１日
10,373,000 千円

鑑定評価額

11,200,000 千円

２．不動産（若しくは信託不動産）の概要
不動産の用途
所有形態

土地

建物

（詳細は、後記「13. 鑑定評価書の概要」をご参照下さい。）（注２）

ホテル／フルサービスホテル

土地

敷地権（共有）建物
地番

区分所有権（注３）奈良県奈良市三条本町 1087 番

住居表示

奈良県奈良市三条本町８-１

地積

3,049.23 ㎡（注４）

用途地域等

商業地域、防火地域

指定建蔽率

80％

指定容積率
構造／階数

600％
ＳＲＣ造・ＲＣ造・Ｓ造陸屋根／地下２階付 11 階建（注５）

建物用途

ホテル

建築時期

平成 10 年２月

延床面積21,011.31㎡（注６）

設計者

協同組合都市設計連合

施工者
建築確認機関大林組・村本建設・浅川組共同企業体
奈良市建築主事
受託者：三井住友信託銀行株式会社（信託期間満了日：平成 39 年 12 月末日）
受益者：ＪＨ奈良ブリッジファンド合同会社

現所有者

３．交通 （注７）
ＪＲ関西本線「奈良」駅西口直結、近鉄奈良線「近鉄奈良」駅より徒歩12分
４．賃貸借の状況
テナント総数１

賃貸可能面積21,011.31 ㎡

賃貸面積21,011.31 ㎡
平成 29 年 12 月 31 日まで：月額 34,000 千円
平成 30 年１月１日以降：月額 35,000 千円
平成 29 年 12 月 31 日まで：平成 29 年８月１日以降のＧＯＰがＧＯＰ基
準額（204,200 千円）を超えた場合に、その超えた額に 83.0％を乗じた変動賃料額
平成 30 年１月１日以降：ＧＯＰがＧＯＰ基準額（年間 470,000 千円）
を超えた場合に、その超えた額に 91.5％を乗じた額
平成 29 年８月１日から平成 32 年 12 月 31 日まで
固定賃料

契約賃料

賃貸借期間
敷金・保証金最近５年間の稼働率の推移（面積ベース）０円
平成 24 年
12 月末
100％

平成 25 年
12 月末
100％

平成 26 年
12 月末
100％

平成 27 年
12 月末
100％

平成 28 年
12 月末
100％

５．ホテル運営の関係会社
ホテル賃借人建物等管理業務受託者

株式会社ホテルマネジメント
日本管財株式会社

６．ホテルのホームページアドレス（注８）

http://www.nikkonara.jp/
７．建物状況調査報告書の概要
調査会社

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

9

調査時点
修繕費

平成 29 年４月４日
緊急

０円

１年以内

０円

今後 12 年の合計
地震ＰＭＬ値（注９）975,492 千円
7.5％

８．特記事項（注 10）
ホテル賃借人と株式会社オークラ ニッコー ホテルマネジメント（以下「運営受託者」といいます。
）の間で、平成 22 年４月 28 日付ホテル運営管理契約（その後の変更を含みます。
）が締結されています。同契約上、ＨＭＪがホテル賃借人の株式又は当該契約上の地位を譲渡する場合には、運営受託者の事前の同意の取得を含む一定の条件が付されており、本投資法人による本物件に係る信託受益権の譲渡と同時にＨＭＪがホテル賃借人の株式を売却する場合には、これらの条件を満たす必要があります。
（注１） 「特定資産の概要」欄の記載について「特定資産の種類」には、不動産等資産の種別を記載しています。
「取得予定価格」には、当該不動産等資産の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額（信託受益権売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
（注２）「不動産（若しくは信託不動産）の概要」欄の記載について「構造／階数」、「建物用途」及び「建築時期」には、不動産登記簿謄本に記載された事項を記載しています。但し、調査の結果、
当該記載に誤りがあることが判明している場合には、この限りではありません。
「構造」について、「Ｓ」は鉄骨造、「ＲＣ」は鉄筋コンクリート造、「ＳＲＣ」は鉄骨鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。
「用途地域等」には、都市計画法第８条第１項第１号、第２号及び第５号に掲げる「用途地域」、「特別用途地区」及び「防火地域又は準防火地域」に基づき記載しています。
（注３）「建物の所有形態」欄の記載について
ホテル日航奈良の建物は、ホテル、店舗及び駐車場等から構成される「ＪＲ奈良駅前再開発第１ビル」を一棟の建物（延床面積：
39,843.43 ㎡）とする区分所有建物であり、本投資法人の議決権割合は 353 分の 223（約 63.2％）です。
（注４）「地積」欄の記載について
ホテル日航奈良の土地は、共有者全員持分敷地権で構成されており、地積については、対象土地の全体面積（5,402.42 ㎡）のうち
本投資法人の敷地利用権の共有持分割合（２兆 1,011 億 3,100 万分の１兆 1,859 億 1,825 万 7,889、約 56.44％）に相当する面積（3,049.23 ㎡）を記載しています。
（注５）「構造／階数」欄の記載について
一棟の建物の構造・階数を記載しています。
（注６）「延床面積」欄の記載について
延床面積は不動産登記簿謄本に記載されたホテルの専有部分及び附属建物の床面積の合計を記載しています。
（注７）「交通」欄の記載について
ホテル賃借人が現在開設しているホームページ記載の情報に基づき記載しています。
（注８）「ホテルのホームページアドレス」欄の記載について
ホテル賃借人が現在開設しているホームページアドレスを記載しています。
（注９）ＰＭＬについて
ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想損失率を意味します。ＰＭＬについては統一された定義はありませんが、ここでは 475 年に一度起こる可能性のある大地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出にあたっては個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、
当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。なお、当該ＰＭＬは調査会社による詳細評価版（Phase２）のＰＭＬを記載しています。
（注 10）「特記事項」欄の記載について原則として（１）当該不動産等資産に付着しているテナント以外の第三者の権利及びかかる権利に基づく制限等、（２）区分所有建物及び共有土地等において、他の共有者等との間に存する管理規約、協定書及び覚書等に記載された重要な事項、（３）当該不動産等資産に関する行政法規における重要な制限等を記載しています。
（注 11）金額表示は全て千円未満を切り捨てて表示しています。

＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

10

５．取得先の概要（１）ヒルトン成田
商
本

店

代

所

在

表

資

本

設

立

純

金

の

年

月

資

号 ＮＲＴプロジェクト合同会社
地 東京都中央区京橋一丁目 11 番６号ＡＯＪ税理士法人内代表社員 一般社団法人虎ノ門アセットリーシング者
職務執行者 出澤 貴人
額 10 万円
日 平成 28 年８月 12 日
産 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。

産 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。
大 株 主 及 び 持 株 比 率 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。
総資

主 な 事 業 の 内 容

資
人
取

本
的
引

関
関
関

係
係
係

関連当事者への該当状況

１．不動産の取得、保有及び処分
２．不動産の賃貸及び管理
３．不動産信託受益権の取得、保有及び処分
４．その他前各号に掲げる事業に付帯又は関連する事業
本投資法人及び本資産運用会社並びに当該会社との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はありません。また、本投資法人及び本資産運用会社の関係者並びに関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき資本関係、人的関係及び取引関係はありません。
当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人
及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。

（２）インターナショナルガーデンホテル成田
商号 ＩＧリアルエステート販売合同会社
本

店

代

所

在

表

資

本

金

の

設

立

年

月

純

資

地 東京都港区元赤坂一丁目１番７号
代表社員 一般社団法人ＩＧリアルエステートホールディングス者
職務執行者 野坂 照光
額 10 万円
日 平成 28 年８月２日
産 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。

産 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。
大 株 主 及 び 持 株 比 率 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。
総資

主 な 事 業 の 内 容

資
人
取

本
的
引

関
関
関

係
係
係

１．有価証券及び信託受益権の取得、保有、管理及び処分
２．販売用不動産の取得、保有、管理及び処分
３．金銭債権の取得、保有及び処分
４．前各号に付帯関連する一切の業務
本投資法人及び本資産運用会社並びに当該会社との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はありません。また、本投資法人及び本資産運用会社の関係者並びに関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき資本関係、人的関係及び取引関係はありません。

＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

11

当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該関連当事者への該当
当しません。また、当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人
状況
及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
（３）ホテル日航奈良
商
号 ＪＨ奈良ブリッジファンド合同会社
本

店

代

所

在

表

資

本

金

の

設

立

年

月

純

資

地 東京都新宿区四谷二丁目９番地１５あると綜合事務所内
代表社員 一般社団法人ＪＨ奈良ブリッジファンドホールディン者
グス 職務執行者 森田 威
額 10 万円
日 平成 28 年 10 月 18 日
産 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。

産 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。
大 株 主 及 び 持 株 比 率 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。
総資

主 な 事 業 の 内 容

資
人
取

本
的
引

関
関
関

係
係
係

関連当事者への該当状況

１．有価証券及び信託受益権の取得、保有、管理及び処分
２．販売用不動産の取得、保有、管理及び処分
３．金銭債権の取得、保有及び処分
４．前各号に付帯関連する一切の業務
本投資法人及び本資産運用会社並びに当該会社との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はありません。また、本投資法人及び本資産運用会社の関係者並びに関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき資本関係、人的関係及び取引関係はありません。
当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人
及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。

６．物件取得者等の状況
本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。
７．媒介の概要
取得予定資産に係る取引に媒介はありません。
８．利害関係人との取引
ヒルトン成田に関して、取得予定日同日付でホテル賃借人である株式会社ナリタコスゲ・オペレーショ
ンズの株式 100％をＨＭＪが取得する予定です。インターナショナルガーデンホテル成田に関して、取得予定日同日付でホテル賃借人である株式会社ナリタヨシクラ・オペレーションズの株式 100％をＨＭＪが取得する予定です。ホテル日航奈良に関して、取得予定日同日付でホテル賃借人である株式会社ホテルマ
ネジメントの株式 100％をＨＭＪが取得する予定です。
ＨＭＪは、投信法第 201 条及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令第 123 条に規定する利害関係人等に該当するため、ＨＭＪが株式を取得する上記ホテル賃借人も利害関係人等に該当することとなります。このため、本資産運用会社は社内規程である「スポンサー関係者取引規程」に従い、ホテル賃借人と定期建物賃貸借契約を締結するに当たり、外部専門家が出席するコンプライアンス委員会及び本投資法人＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

12

の役員会における承認等、当該スポンサー関係者取引規程に定める適正な手続きを経ています。
９．フォワード・コミットメント等（注）に関する事項（１）フォワード・コミットメント等に該当する取得予定資産
物件名称

売買契約の締結日

ホテル日航奈良平成 29 年６月 19 日

代金支払日及び取得予定日
平成 29 年８月１日（注） 「フォワード・コミットメント等」とは、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」において、「先日付での売買契約であって、契約締結から１月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約」と定義されています。

（２）フォワード・コミットメント等を履行できない場合の本投資法人の財務への影響
本投資法人は、取得予定資産の確保を図るために、本日付で取得予定資産であるホテル日航奈良につき信託受益権等売買契約（以下「本信託受益権等売買契約」といいます。
）を売主との間で締結しました。本
信託受益権等売買契約においては、同契約上の義務の違反を理由として、同契約を解除することができ、その場合には、違反した当事者は、相手方当事者に対して、売買代金の一定割合を支払うものとされています。
但し、本信託受益権等売買契約には、本投資法人による資金の借入れ（本日付「資金の借入れ（新規）に関するお知らせ」をご参照下さい。
）その他の資金調達がなされることを売買代金支払いの前提条件とす
る特約が付されています。従いまして、本投資法人による売買代金支払いのための資金の借入れその他の資金調達がなされない場合には、同契約は違約金等の支払いなしに終了することとなります。
10．決済方法
本投資法人は、借入金、新投資口発行による調達資金及び手元資金により決済代金を支払う予定です。
11．取得の日程（１）ヒルトン成田
取得にかかる機関決定日
売買契約締結日
売買代金決済・引渡日

平成 29 年６月 19 日
平成 29 年６月 19 日
平成 29 年７月 12 日（予定）（２）インターナショナルガーデンホテル成田
取得にかかる機関決定日
平成 29 年６月 19 日
売買契約締結日
平成 29 年６月 19 日
売買代金決済・引渡日
平成 29 年７月 12 日（予定）（３）ホテル日航奈良
取得にかかる機関決定日
売買契約締結日
売買代金決済・引渡日

平成 29 年６月 19 日
平成 29 年６月 19 日
平成 29 年８月１日（予定）＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

13

12．今後の見通し
取得予定資産取得後の運用状況の予想は、本日付「平成 29 年 12 月期（第 18 期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ」をご参照下さい。
13．鑑定評価書の概要（１）ヒルトン成田
鑑定評価書の概要
物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項 目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
固定賃料
変動賃料
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
ＰＭフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り
ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

ヒルトン成田
13,400,000千円
一般財団法人 日本不動産研究所
平成29年４月１日
内 容13,400,000千円
13,400,000千円
858,797千円
858,797千円
444,000千円

概

要等

414,797千円
０千円
120,280千円
０千円
０千円
32,357千円
2,520千円
０千円
81,835千円
3,568千円
０千円
738,517千円
０千円
108,701千円

類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額、ＦＦ＆Ｅ一式に係る更新費用を考慮して計上

629,816千円
4.7％
13,300,000千円
4.4％
4.8％
12,800,000千円
57.9％
42.1％ 動産含む
収益性及び投資採算性を適切に反映した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を標準に積算価格を参考として、鑑定評価額を決定＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

14

（２）インターナショナルガーデンホテル成田
鑑定評価書の概要
物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項 目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
固定賃料

インターナショナルガーデンホテル成田
9,430,000千円
一般財団法人 日本不動産研究所
平成29年４月１日
内 容9,430,000千円
9,430,000千円
553,267千円
553,267千円
336,000千円

変動賃料

217,267千円

空室等損失等

０千円

運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
ＰＭフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り
ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

概

要

等

51,813千円
０千円
０千円
10,487千円
2,280千円
０千円
37,423千円
1,623千円
０千円
501,454千円
０千円
39,374千円

類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額、ＦＦ＆Ｅ一式に係る更新費用を考慮して計上

462,080千円
4.9％9,420,000千円
4.6％
5.0％
5,890,000千円
43.7％
56.3％ 動産含む
収益性及び投資採算性を適切に反映した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を標準に積算価格を参考として、鑑定評価額を決定＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

15

（３）ホテル日航奈良
鑑定評価書の概要
物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項 目
収益価格
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
固定賃料

ホテル日航奈良
11,200,000千円
大和不動産鑑定株式会社
平成29年５月１日
内 容11,200,000千円
11,300,000千円
732,566千円
732,566千円
420,000千円

変動賃料

312,565千円

空室等損失等

０千円

運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
ＰＭフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り
ＤＣＦ法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

101,285千円
０千円
０千円
24,387千円
2,760千円
０千円
46,713千円
1,606千円
25,818千円
631,280千円
０千円
78,298千円

概要等

実績額に基づき修繕積立金等を計上

類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額、ＦＦ＆Ｅ一式に係る更新費用を考慮して計上

552,982千円
4.9％
11,200,000千円
4.7％
5.1％
5,060,000千円
46.2％
53.8％ 動産含む
収益性及び投資採算性を適切に反映した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を標準に積算価格を参考として、鑑定評価額を決定

以上＊本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会＊本投資法人のホームページアドレス：http://www.jhrth.co.jp/＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

16

【別紙１】取得予定資産周辺の地図（１）ヒルトン成田及びインターナショナルガーデンホテル成田
取得予定資産周辺の地図（２）ホテル日航奈良
取得予定資産周辺の地図＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

17

【別紙２】取得予定資産の外観及び内装写真（１）ヒルトン成田
建物外観

客室

エントランスバーラウンジ（テラスバー）＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

18

（２）インターナショナルガーデンホテル成田
建物外観

客室

エントランスレストラン＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

19

（３）ホテル日航奈良
建物外観

客室

エントランス

結婚式場（神殿）＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

20

（参考資料）取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
物件
番号
1

物件名称

神戸メリケンパークオリエンタルホテル

業態

グレード

総客室数
（注１）
（室）

フルサービスアッパーミドル

取得価格
（注３）
（百万円）

投資比率
（注４）
（％）

地域
（注２）

建築時期

319

関西

平成７年７月10,9003.4

平成７年５月19,9006.2

平成８年３月15,000

4.7

オリエンタルホテル 東京ベイ

フルサービスミッドプライス503

関東（東京を除く）3

なんばオリエンタルホテル

リミテッド
サービス

ミッドプライス

258

関西

4

ホテル日航アリビラ

リゾート

ラグジュアリー396

沖縄

平成６年４月18,9005.9

平成５年９月
平成18年９月増築

4,100

1.3

2

5
6

オリエンタルホテル広島

フルサービスアッパーミドル227

中国

イビス東京新宿

リミテッド
サービス

ミッドプライス206

東京

昭和55年９月

7,243

2.3

7,610

2.4

8

ザ・ビーチタワー沖縄

リゾート

ミッドプライス280

沖縄

平成16年３月
平成17年６月増築
平成18年５月増築

9

箱根強羅温泉 季の湯 雪月花

リゾート

ミッドプライス158

関東（東京を除く）平成18年10月

4,070

1.3

ドーミーイン熊本

リミテッド
サービス

291

九州
（沖縄を除く）平成20年１月

2,334

0.7

東京

昭和61年８月
平成元年９月増築

1,120

0.4

10
12

ザ・ビー水道橋

13

ドーミーインEXPRESS浅草

14
15
16

リミテッド
サービス
リミテッド
サービス
リミテッド
サービス

ミッドプライス
ミッドプライス

99

エコノミー

77

東京

平成９年３月999

0.3

平成７年３月2,130

0.7

ミッドプライス247

九州（沖縄を除く）奈良ワシントンホテルプラザ

リミテッド
サービス

ミッドプライス204

関西

平成12年３月

2,050

0.6

R＆Bホテル上野広小路

リミテッド
サービス

エコノミー

187

東京

平成14年４月

1,720

0.5

エコノミー

202

東京

平成10年３月

1,534

0.5

エコノミー

259

東京

平成20年１月

3,746

1.2

博多中洲ワシントンホテルプラザ

リミテッド
サービス
リミテッド
サービス
リミテッド
サービス

17

R＆Bホテル東日本橋

18

コンフォートホテル東京東日本橋

22

スマイルホテル日本橋三越前

エコノミー

164

東京

平成９年３月

2,108

0.7

24

東横イン博多口駅前本館・シングル館

リミテッド
サービス

エコノミー

257

九州
（沖縄を除く）平成13年９月

1,652

0.5

ホテルビスタ蒲田東京

リミテッド
サービス

エコノミー

105

東京

平成４年１月

1,512

0.5

26

チサンイン蒲田

リミテッド
サービス

エコノミー

70

東京

平成15年４月

823

0.3

29

ホテル京阪ユニバーサル・シティ

リゾート

ミッドプライス330

関西

平成13年６月

6,000

1.9

ホテルサンルート新橋

リミテッド
サービス

ミッドプライス220

東京

平成20年３月

4,800

1.5

昭和63年６月

26,050

8.2

25

30
31
32
33

ヒルトン東京ベイ

リゾート

ラグジュアリー828

関東（東京を除く）イビス スタイルズ 京都ステーション

リミテッド
サービス

ミッドプライス215

関西

平成21年３月

6,600

2.1

イビス スタイルズ 札幌

リミテッド
サービス

ミッドプライス278

北海道

平成22年７月

6,797

2.1

ミッドプライス285

北海道

平成21年４月

6,000

1.9

ミッドプライス260

沖縄

平成21年８月

3,000

0.9

ミッドプライス122

東京

平成14年11月

6,250

2.0

34

メルキュールホテル札幌

35

メルキュールホテル沖縄那覇

36

ザ・ビー 赤坂見附

37

ザ・ビー 池袋

リミテッド
サービス
リミテッド
サービス
リミテッド
サービス
リミテッド
サービス

ミッドプライス175

東京

昭和57年６月

6,520

2.0

ザ・ビー お茶の水

リミテッド
サービス

ミッドプライス72

東京

平成11年８月

2,320

0.7

ザ・ビー 八王子

リミテッド
サービス

ミッドプライス196

東京

昭和61年８月

2,610

0.8

40

ザ・ビー 博多

リミテッド
サービス

ミッドプライス175

平成９年９月

2,300

0.7

41

ホテル フランクス

フルサービスミッドプライス222

平成３年８月

3,105

1.0

42

メルキュールホテル横須賀

フルサービスミッドプライス160

平成５年11月

1,650

0.5

38
39

九州
（沖縄を除く）関東（東京を除く）関東（東京を除く）＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

21

物件
番号

物件名称

業態

グレード

総客室数
（注１）
（室）

地域
（注２）

建築時期

取得価格
（注３）
（百万円）

投資比率
（注４）
（％）

43

オキナワ マリオット リゾート ＆ スパ

リゾート

アッパーミドル361

沖縄

平成17年２月

14,9504.7

44アクティブインターシティ広島(シェラトングランドホテル広島)

フルサービス

ラグジュアリー238

中国

平成22年８月

17,320

5.4

カンデオホテルズ上野公園

リミテッド
サービス

ミッドプライス268

東京

平成21年12月

6,705

2.1

九州
（沖縄を除く）昭和60年7月

7,197

2.3

45
46

ホテルセントラーザ博多

フルサービスミッドプライス194

ホリデイ・イン大阪難波

リミテッド
サービス

ミッドプライス314

関西

平成20年8月

27,0008.5

48

ホテルアセント福岡

リミテッド
サービス

エコノミー

263

九州
（沖縄を除く）平成11年4月

4,925

1.5

49

ヒルトン名古屋

フルサービス

ラグジュアリー460

中部

平成元年2月15,2504.8

平成５年８月13,175

4.1

平成８年５月

9,125

2.9

47

関東
（東京を除く）関東（東京を除く）50

ヒルトン成田フルサービスアッパーミドル

548

51

インターナショナルガーデンホテル成田

フルサービスミッドプライス463

52

ホテル日航奈良

フルサービスアッパーミドル330

関西

平成10年２月

10,373

3.2－－

11,486－－

319,473100.0

合計（注１） それぞれ本日現在における販売可能客室数（長期自社使用は除きます。）を記載しています。
（注２） 「東京」は東京都、「関東（東京を除く）」は、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県、「中部」は愛知県、三重県、静岡県、長野県、岐阜県、新潟県、富山県、石川県及び福井県、「関西」は、京都府、大阪府、滋賀県、兵庫県、奈良県及び和歌山県、「中国」は広島県、岡山県、鳥取県、山口県及び島根県、「九州（沖縄を除く）」は福岡県、長崎県、宮崎県、熊本県、佐賀県、大分県及び鹿児島県、「沖縄」は沖縄県をいいます。
（注３） 信託受益権売買契約書等に記載された売買代金（消費税及び地方消費税相当額並びに媒介手数料等の取得に要した費用を含みません。）
を記載しています。なお、合併により受け入れた物件については受入価格を、取得予定資産については取得予定価格をそれぞれ記載しています。
（注４） 取得（予定）価格の合計に対する各資産の取得（予定）価格の比率を記載しており、小数点以下第二位を四捨五入して表示しています。
（注５） アクティブインターシティ広島の業態、グレード、総客室数については、主要施設であるシェラトングランドホテル広島の業態、グレード、総客室数を記載しています。
（注６） 譲渡済資産の物件番号７、11、19、20、21、23、27 及び 28 は欠番となります。
（注７） ヒルトン東京ベイの客室数は、平成 29 年３月３日より 823 室から 828 室へ変更となっています。

＜ご注意＞この文書は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。
プロスペクタスは、発行法人又は売出人より入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。

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