酒々井町都市計画マスタープラン地域別懇談会

日時： 令和５年１１月１３日～１７日
午後７時～
場所： 酒々井役場分庁舎２階第２多目的室

次
１ 開

第会

２ まちづくり課長挨拶
３ 説明

酒々井町都市計画マスタープランについて
４ 質

疑

５ 閉会

資料１

都市計画マスタープランの概要

酒々井町都市計画マスタープランの見直しに関する第１回地域別懇談会

１．都市計画マスタープランとは？

２．なぜ見直すのか？

○都市において、暮らしやすい環境を守り、つくり、維持していくためには、土地の使い方や建物の建て方のルールを定めたり、道路や公園などのインフラを計画的に整備したり、つくり直していくことが必要です。
○このような都市の土台づくりに必要な内容を総合的に定めたものが都市計画です。

○現在の都市マスは、酒々井町の最上位計画である「第５次酒々井町総合計画」に基づくまちづくりの指針として、平成２６（２０１４）年３月に策定しました。
○その後、「第６次酒々井町総合計画」が令和４（２０２２）年３月に策定され、新たな土地利用構想が示されたことから、これらの内容を反映することが必要となりました。（下図参照）○そして、この都市計画の大きな方向性を示すものが、都市計画マスタープラン（以下、都市マス）であり、各市町村が作成します。そのため、正式には「市町村の都市計画に関する基本的な方針」と言われ、都市計画法という法律において作成することが義務づけられています。
○都市マスは、これから２０年先の都市の将来像やまちづくりの方向性を定め、下図に示される「土地利用」、「交通」、「公園・緑地」、「景観」、「都市防災」の各分野の取り組みの方向性を示す、今後２０年間のまちづくりの指針となるものです。

○また、現在の都市マスの策定から１０年近くが経過しており、まちづくりに関する法律・制度や社会経済情勢が大きく変化しています。また、町内の土地利用や交通体系などについても変化が生じており、これらの変化に対応した見直しが必要となりました。
【現行都市マスの将来都市構造】【第６次酒々井町総合計画の土地利用構想】【都市マスで示すまちづくりの方向性の概要】【交通】
どこに、どのような道路を整備するのか？

【土地利用】
どこに、住宅、お店や工場などを誘導するのか？

【都市防災】
どのように防災上の課題を解消するのか？

現行都市マスから変更された箇所

３．都市計画マスタープランの構成○都市マスは、大きく分けて次の４つの内容によって構成されています。
○本日、主に説明する部分は、下記の黄色塗りの①都市の将来像と②全体構想になります。

❶都市の将来像【公園・緑地】
どこに、どの規模の公園を整備するのか？

【景観】
どのような場所で良好な景観を保全・創出するのか？

本町の都市づくりにあたっての骨格となる、都市の将来像や将来都市構造などを設定します。

❸地域別構想町域を５地域に区分し、各地域の特性を踏ま❷全体構想
以下の分野ごとに町全体の方針を示します。
【土地利用】 【交通体系】 【公園緑地】【環境】【景観形成】 【都市防災】❹計画の実現に向けてまちづくりを実現していくための基本的なえた将来像と具体的なまちづくり方針を地域 方針などを示します。
ごとに示します。

1

４．策定スケジュール

全体構想

地域別構想

計画策定

第２回
地域別懇談会2024 年 3 月末

都市計画審議会

第１回
地域別懇談会2024 年 3 月上旬

パブリックコメント

2024 年 2 月頃

策定委員会

本 日

参考：地域別構想で示すまちづくり方針のイメージ（現行の都市マス）※スケジュールは現時点での予定であり、今後変更となる可能性もあります。

参考：地域別構想の地域区分
中部 (Ａ) 地域

北部地域

・中川・上岩橋・印旛沼新田・柏木・下岩橋・伊篠・伊篠新田
・篠山新田・今倉新田

中部 (Ｂ) 地域
・中央台・東酒々井・ふじき野

中部 (Ｃ) 地域
・下台・酒々井・上本佐倉
・上本佐倉一丁目・本佐倉

南部地域
・馬橋・墨・尾上・飯積

2現在の酒々井町都市マスタープラン《将来都市構造図》

21

資料４

《将来土地利用方針図》

28

《将来道路網方針図》

33

《公園・緑地整備に関する方針図》35

《景観形成に関する方針図》

38

《都市防災に関する方針図》

40

参考資料

第６次酒々井町総合計画の土地利用構想

３．土地利用構想
土地は、町民の生活や産業活動を将来にわたって支える、かけがえのない地域資源です。本町は、主要な機能がコンパクトに集約された市街地地域、豊かな自然環境が広がる地域、ポテンシャルが高い産業系地域など、さまざまな顔を持っており、こうしたゾーンごとの特色を踏まえて、総合的かつ計画的な土地利用を推進していきます。
市街地・住宅系ゾーンでは、計画的な土地利用誘導により、質の高い居住環境を含めたコンパクトな市街地の形成を図っていきます。JR 酒々井駅、京成酒々井駅周辺と両駅を結ぶエリアは、商業系ゾーンとして日常生活に必要な商業機能の誘導を促進します。
本町の特徴である歴史・自然・田園系ゾーンにおいては、その環境を将来にわたって保全していくために、関連する土地利用規制の適正な運用を図っていきます。
活力創出の場として期待される産業系ゾーンでは、周辺の土地利用との調和に配慮しながら、酒々井インターチェンジや墨工業団地といった既存機能の拡充を見据えた計画的な土地利用を推進します。
なお、町立保育園、子育て支援施設、大型医療施設、消防署等が集中的に立地している上岩橋地区の一部を「しすい安全安心創造ゾーン」とし、各施設機能が相互に連携することで、安全安心な暮らしに町民を導くための「町の核」となるエリアと位置付けます。

■用途別土地利用の方針24

【土地利用構想図】

25

参考資料

現在の都市計画マスタープランにおける地域将来構想図《中部 (A) 地域将来構想図》【対象大字：中川、上岩橋】
豊かな自然環境の管理・保全・活用

安全性の高い市街地環境の形成

新規構想路線の整備検討

 優良農地の積極的な利用に基づく管理・保全
 印旛中央低地排水路及び中川の適正管理と水辺環境を活かした親水拠点の整備
 美しい田園景観を阻害する土地利用の発生抑制・防止に向けたルールづくり 既存市街地における狭あい道路の解消
 周辺の環境整備と一体となった調節池整備と既存排水路の適正管理・活用による浸水被害の防止
 急傾斜地崩壊危険箇所周辺における防災対策の充実

(仮) 京成酒々井駅西口駅前線延伸区間(仮) 東幹線 1 号線延伸区間(仮) 上岩橋・尾上線(仮) 宗吾・七栄線(仮)中央台・上岩橋線

国道 51 号沿道での適正なサービス機能の誘導促進

48

既存集落のコミュニティの維持・活性化

賑わい創出に向けた中心市街地活性化

日常生活の利便性向上に資する商業機能の回復
商業・業務機能の集積・誘導による拠点性向上
鉄道・バス等の交通結節機能の強化
周辺住民にも配慮した、街なかへの来訪者の流入促進に向けた駅周辺での環境整備
 魅力ある景観形成に向けたルールづくり

周辺環境と調和した新たな土地利用の展開
 酒々井駅への近接性を活かした新たな都市的土地利用の展開
 市街化調整区域における地区計画等の導入の検討

0100 200500m

《中部 (Ｂ) 地域将来構想図》【対象大字：中央台、東酒々井、ふじき野】
賑わい創出に向けた中心市街地活性化

良好な居住環境の維持・増進 地区計画の適正運用に基づく良好な居住環境の維持 既存市街地におけるエリアマネジメン
トによる住環境の質的向上（地区計画・建築協定・緑化協定等の導入検討）
 協働に基づく街なかのみどりの創出

日常生活の利便性向上に資する商業機能の回復
商業・業務機能の集積・誘導による拠点性向上
鉄道・バス等の交通結節機能の強化
交流人口の受け入れに向けた交流拠点の創出（空き店舗等の活用）
 周辺住民にも配慮した、街なかへの来訪者の流入促進に向けた駅周辺での環境整備
 魅力ある景観形成に向けたルールづくり

歩いて回遊できる街なか環境の形成
 生活道路及び歩行者空間の安全性確保
 公園・緑地空間の連続性・一体性の確保によるみどりのネットワークの形成

新規構想路線の整備検討
 (仮)中央台・上岩橋線

 市街地を望む眺望点の確
保と見晴らし場の整備
 斜面林の管理・保全

行政サービス拠点としての機能拡充・環境整備

安全・安心な市街地環境の形成

既存ストックの有効活用と適正管理

 緊急輸送路の適正管理 住民の高齢化を見据えた道路・公園等のバリアフリー化の推進 防災拠点としての避難場所の機能拡充と避難経路の確保

 既存住宅地における若年世帯の定住促進施策と連動した空き家・空き室の発生抑制に向けた取組推進 高齢化を見据えた公共公益機能・サービスの向上
 利用者ニーズを踏まえた都市公園の機能更新及び長寿命化の推進054

100 200500m

《中部 (Ｃ) 地域将来構想図》【対象大字：下台、酒々井、上本佐倉、上本佐倉一丁目、本佐倉】

災害に強い市街地環境の形成

豊かな自然環境の管理・保全・活用 既存市街地における狭あい道路の解消
 浸水被害の防止に向けた環境改善
 急傾斜地崩壊危険箇所周辺における防災対策の充実

 優良農地の積極的な利用に基づく管理・保全
 印旛中央低地排水路の適正管理と水辺環境を活かした親水拠点の整備
 美しい田園景観を阻害する土地利用の発生抑制・防止に向けたルールづくり 築山からの魅力ある眺望空間の整備
 斜面林の管理・保全

新規構想路線の整備検討
(仮)中川・酒々井線

 既存集落のコミュニティの維持・活性化
 地域と鉄道駅とをつなぐ
ふれ愛タクシー及び路線バスの維持・充実
 公共下水道未整備区域の計画的な整備

国道 51 号及び 296 号沿道での適正なサービス機能の誘導促進による都市機能の拡充

歴史・文化拠点の保全と観光資源としての活用

0100 200500m

 来訪者を迎える交流拠点として、歴史・文化資源を活かした趣きある景観の形成
 本佐倉城跡の活用に向けたアクセス道路・駐車場等の一体的な環境整備
 旧成田街道沿道の旧酒々井宿の面影を残す街並み保全に向けたルールづくり及び用途地域変更の検討
 地域資源を有機的につなぐ観光ルートの設定

59

《北部地域将来構想図》【対象大字：柏木、下岩橋、伊篠、伊篠新田、篠山新田、今倉新田】
豊かな自然環境の管理・保全・活用
 優良農地の積極的な利用に基づく管理・保全
 印旛中央低地排水路の適正管理と水辺環境を活かした親水拠点の整備
 美しい田園景観を阻害する土地利用の発生抑制・防止に向けたルールづくり

参道の趣きを活かした景観形成

既存都市機能を活かした新たな土地利用の検討

 交流人口の増加を見据えた参道景観の形成による魅力向上 参道沿道の街並み誘導に向けたルールづくり 地域拠点にふさわしい商業・業務機能の誘導
 宗吾参道駅や高校などの教育・文化施設への近接性を活かし、教育文化拠点としての新たな都市的土地利用の展開を検討
 市街化調整区域における地区計画等の導入の検討
 高台から市街地を望む眺望点の確保と見晴らし場の整備
 斜面林の管理・保全

新規構想路線の整備検討
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 (仮) 宗吾・七栄線
 (仮) 伊篠・下岩橋線

 既存 集落のコ ミュニティの維持・活性化

災害に強い都市環境の形成

0100 200500m

 既存市街地における狭あい道路の解消
 浸水被害の防止に向けた環境改善
 急傾斜地崩壊危険箇所周辺における防災対策の充実
 防災拠点としての避難場所の機能拡充と避難経路の確保

 国道 51 号沿道での適正なサービス機能の誘導促進 旧松並木跡の景観保全の検討

周辺と調和した新たな土地利用の検討
 周辺土地利用との調和を前提に将来的な土地利用のあり方を検討
 適正な都市計画手法の活用について検討

《南部地域将来構想図》【対象大字：馬橋、墨、尾上、飯積】
豊かな自然環境の管理・保全・活用
 優良農地の積極的な利用に基づく管理・保全
 高崎川の適正管理と水辺環境を活かした親水拠点及び眺望空間の整備
 美しい田園景観を阻害する土地利用の発生抑制・防止に向けたルールづくり 耕作放棄地の発生抑制に向けた取組

災害に強い都市環境の形成

 国道 296 号沿道での適正なサービス機能の誘導促進
 渋滞区間の解消促進

複合型新産業地の形成
 大規模商業施設を核とした複合型産業地の形成
 良好な既存操業環境の維持・向上

街なか・都心等へのアクセス確保
 新産業拠点と中心市街地をつなぐアクセス道路の整備・拡充
 交流人口の街なか誘導 拠点・都心間のアクセス検討

 浸水被害の防止に向けた環境改善
 既存集落内の狭あい道路の解消
 新産業拠点周辺における新たな防災拠点の整備
 防災拠点としての避難場所の機能拡充と避難経路の確保

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新規構想路線の整備検討
 (仮) 墨・馬橋線
 (仮) 南酒々井駅南口駅前

既存ストックの有効活用 エリアマネジメントによる魅力ある住宅地の形成
 既存住宅地における空き家・空き地の解消に向けた取組推進

0 100 200500m

地域拠点・産業集積地にふさわしい土地利用の展開
 南酒々井駅への近接性や既存工業施設の集積を活かした都市機能の集約・誘導
 市街化調整区域における地区計画等の導入の検討

酒々井町都市計画マスタープラン地域別懇談会※ 都市計画マスタープランについて、ご意見やご要望がございましたら、ご自由に記載してください。

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酒々井町役場 まちづくり課 計画整備班まで①FAX の送信先
043-496-5765②電子メールの送信先
keikaku@town.shisui.chiba.jp③郵便の送付先〒285-8510 酒々井町中央台 4 丁目 11 番