住まいまちづくりの観点からみた
居住支援

220913＠⽀援付きサブリース住宅合同研修会

20分

大月敏雄
東京大学

建築学専攻・高齢社会総合研究機構・復興デザイン研究体

包括的居住⽀援実現のための居住政策の仮説的提⽰■⽇本の現状・課題
・（住宅政策）ハコ対応の限界 （福祉政策）者別対応 の限界
・不安定社会で多様な形で容易に「住宅に困る」⼈が出現：「住宅付き⽀援」「⽀援付き住宅」の提供によってその⼈に地域社会の⼀員として⽣活してもらう●古くて新しい政策領域【居住政策】 ≒ 住宅政策（ハード）×包括的居住⽀援政策（ソフト）・「多様な居住⽣活（誰でも）の公正な保障（平等にソフト・ハードへアクセスできる）」を実現し、「いざ（⾼齢／病気／障害／DV・・・）となっても、地域の中で暮らし続けられる住まいの確保」を実現できること■居住政策住宅政策（ハード）が⽬指すべきもの
・低家賃市場：⽣活扶助対応型の低家賃市場の形成（零細家主⽀援、空き家活⽤）・地域型空き家予防：空き家活⽤による地域的対応（町内会⾃治会活動と連携）
・住情報流通⼀元化：⺠賃、公営、公共、サ⾼住、有料⽼⼈ホーム を⼀元的に「地域の住まい」として捉え直す
・住宅多様性確保：多様な⼈を受け⼊れることができる住宅の多様性確保
・地域⽣活デザイン：⾃然な⾒守りを考慮したデザイン（外部との接点・視線／縁側、ベランダ、⽞関脇のイス…）■包括的居住⽀援政策（ソフト）が⽬指すべきもの
・潜在性：イギリスにおけるホームレスネス
・地域性：⽀援の対象となる⼈々が、「地域で暮らし続けること」「地域の中で住まいを⾒つけること」「地域の中での暮らしが持続すること」を、保証するという観点
・住宅アクセシビリティ保障：その⼈の特性に合わせた住情報へのアクセシビリティの確保（DX 等活⽤）
■居住政策実現の仕組み（⼈とハードとソフトをどうつなぐか）の課題（協議会レベル）居住⽀援協議会：包括的居住⽀援の窓⼝ 地域との連携強化（プレイヤー・事業者）ソーシャル・ビジネスとしての持続性確保（⼈）ハウジング・マネージャー（居住版ケアマネ）+包括的居住⽀援の七⼈の⼠：社会福祉⼠・看護師・宅建⼠・建築⼠・税理⼠・⾏政書⼠・弁護⼠等々（ネットワークでよい）ニューラナーク（1786（天明6）年−）田沼意次解雇の年
ロバート・オウエン工場主に(1800(寛政１２年伊能忠敬蝦夷実測)−1825（文政8）異国船打払令)
毛織物工場主によるまちづくり
工場、学校、教会、商店（生協発祥の地）、・・・
単なる住宅供給ではない
世界遺産

■⽇本初の公的住宅供給
戦前の政策の中に居住政策のイメージが・・・

浅草の⼤⽕災に集まった義捐⾦で、⾟亥救済会
⽟姫公設⻑屋（明治44年1911年）
後に東京市に移管
包括的な住宅の概念
住宅だけで、地域に住めるわけがない
焼けたのは【町】であって【住宅】ばかりでない町≠Σ（住宅）

⻑屋

浴場

職業
紹介所
及宿泊所

託児場

⻑屋商店式

関東⼤震災

仮設住宅

1924（大正13年）
財団法人同潤会設立■仮住宅事業
大正13年度
7ヶ所、2,160戸※復興住宅と同時建設
当時は内務省社会局

方南仮住宅、授産場（同潤会『同潤会十年史』1934）

この頃、住宅政策は経済的社会事業 に分類されていた

1923（大正12）年

あそか病院 医療

保育

医療
コミュニティ施設
⽂部省
⽣涯教育

保育所

善隣館
医務室、図書室、講堂

善隣館児童遊戯室

⽣産・就・教育住吉授産場（ござ工場） 復興住宅改修に使う（事業循環）

ゴザ⼯場
授産場

店舗併⽤住宅住宅
⽣産・就業

内務省社会局 同潤会 猿江裏町不良住宅地区改良事業（1927-）

昭和１３（1938）年 厚生省
昭和１４(1939)年 厚生省社会局住宅課
昭和16（1941）年 住宅営団（厚生省管轄）「住宅」しかつくらなくなった
３０万戸 労務者住宅供給計画『住宅』住宅改良会1942.12

7

建築計画

3 ⽇本集住計画史2（戦時中）1945年の越冬住宅（戦災仮設）は住宅だけ経済的社会事業としての住宅政策が住宅建設事業としての住宅政策に

戦災復興院（昭和20（1945）年11月-昭和22 （1947）年12月）
旧内務省国土局と統合し、昭和23 （1948）年1月「建設院」、7月建設省

■戦災復興と国庫補助住宅=住宅・都市政策としてのハウジング■昭和20年9月4日 罹災都市応急簡易住宅建設要綱（越冬住宅）■昭和21年12月23日 住宅営団閉鎖（営団住宅は原則払い下げ）

応急簡易住宅昭和20年度
都営⻘⼭北町住宅（昭和20年度）

⻘⼭第2住宅（昭和21年度）

9

⻘⼭第2住宅（昭和22年度）

⽇本の住宅政策三本柱
1.住宅⾦融公庫（S25） →住宅⾦融⽀援機構（⺠間バックアップ）
S25 ⽣活保護法
・⼟地はある（当時⼟地は安かった）が、建物を建てるお⾦の無い層
2.公営住宅（S26）
・⽣活保護層より所得があるが、⾃⼒では住宅確保ができない層
・このため、公営住宅と⽣活保護はなるべく切り離して考えられてきた・議員⽴法（⽥中⾓栄）（建設産業⽀援法という側⾯も強い）
・当時は、住宅問題が解決したら、公営住宅はもう作らない⽅針（住宅不⾜は1973年まで続いた）・このため、政府としては公営住宅はなるべく増やさない⽅針を堅持してきた・S26 厚⽣省でも「厚⽣住宅法案」を⽤意。参議院で⽥中⼀（社会党）提出。(ここには⽀援付き住宅の理念はあった)（当時の厚⽣省は住宅にまで⼿が回っていなかった、不意打ち）
第⼀種 第⼆種 公営住宅を設定することで決着
・1996年 第⼀種、第⼆種区別廃⽌・⼊居収⼊基準の⼀元化：応能応益家賃制度 収⼊基準引下、⾼齢者受⼊緩和、福祉対応化
・福祉⽬的化「⾼齢者や障害者など真に住宅に困窮する者へ供給」⽬的
・特定の社会階層を特定の住区や住棟に集積「ハウジング・トラップ」「福祉施設化」「スティグマ化」「残余化」
・ 2006年 住⽣活基本法：市場重視（公営住宅増やさない）➔多様なハウジングニーズに対応できず
3.住宅公団（S30）→住宅・都市整備公団→都市基盤整備公団→UR
・⼤都市中堅所得者層（中堅サラリーマンが住む家もなかった）・⼤都市以外は、地⽅住宅供給公社（S40）⽇本の戦後住宅政策

1970年代まで 1966住⽣活基本法

住宅ストック形成
住宅不⾜解消©⼤⽉敏雄＠the University of Tokyo

1970-80年代 1973全都道府県で住宅不⾜数解消1976 （最低・平均）居住⽔準設定

住宅ストック形成
量から質へ
⾯積 拡⼤
設備 増⼤©⼤⽉敏雄＠the University of Tokyo

住宅産業育成プレハブ住宅設備居住環境質担保
1990年代 1995阪神・淡路⼤震災
1995耐震改修促進法

住宅ストック質向上
耐震バリアフリー©⼤⽉敏雄＠the University of Tokyo

住宅産業育成
プレハブ
住宅設備

地域性
防犯

多様な住⽣活保障
⾼齢者
住宅確保要配慮者（セーフティネット）2000住宅品確法
2001⾼齢者住まい法
2004景観法
2000年代 2006住⽣活基本法
2007住宅セーフティネット法
2008リーマンショック
2008⻑期優良住宅法

住宅ストック質向上
⻑期優良住宅©⼤⽉敏雄＠the University of Tokyo

居住環境
居住環境質担保
地域性
防犯
景観

住⽣活産業育成
住宅市場健全化
住宅設備

多様な住⽣活保障
⾼齢者
住宅確保要配慮者（セーフティネット）⼦育て世帯（⽚親世帯）
外国⼈

居住環境質担保地域性
防犯2014空家特措法
2016宅建業法（インスペクション） 景観

2010年代- 2011東⽇本⼤震災

住宅ストック質向上
空き家対策
耐震・⾼齢・断熱改修
リノベーション

脱炭素

新たな⽇常持続性©⼤⽉敏雄＠the University of Tokyo

住⽣活産業育成
既存住宅流通

災害対応

多様な住⽣活保障⾼齢者住宅確保要配慮者（セーフティネット）⼦育て世帯（⽚親世帯）
外国⼈

居住環境質担保地域性
防犯2014空家特措法
2016宅建業法（インスペクション） 景観

2010年代- 2011東⽇本⼤震災

住宅ストック質向上
空き家対策
耐震・⾼齢・断熱改修
リノベーション

脱炭素

新たな⽇常

持続性
©⼤⽉敏雄＠the University of Tokyo

住⽣活産業育成
既存住宅流通

災害対応

多様な住⽣活保障
⾼齢者
住宅確保要配慮者（セーフティネット）⼦育て世帯（⽚親世帯）
外国⼈

居住環境質担保地域性
防犯2014空家特措法
2016宅建業法（インスペクション） 景観

2010年代- 2011東⽇本⼤震災

住宅ストック質向上
空き家対策
耐震・⾼齢・断熱改修
リノベーション

脱炭素

新たな⽇常

持続性
©⼤⽉敏雄＠the University of Tokyo

住⽣活産業育成
既存住宅流通

災害対応

多様な住⽣活保障
⾼齢者
住宅確保要配慮者（セーフティネット）⼦育て世帯（⽚親世帯）
外国⼈

居住環境質担保地域性
防犯2014空家特措法
2016宅建業法（インスペクション） 景観

2010年代- 2011東⽇本⼤震災

住宅ストック質向上
空き家対策
耐震・⾼齢・断熱改修
リノベーション

脱炭素

新たな⽇常

持続性
©⼤⽉敏雄＠the University of Tokyo

住⽣活産業育成
既存住宅流通

災害対応

多様な住⽣活保障
⾼齢者
住宅確保要配慮者（セーフティネット）⼦育て世帯（⽚親世帯）
外国⼈

居住環境質担保地域性
防犯2014空家特措法
2016宅建業法（インスペクション） 景観

2010年代- 2011東⽇本⼤震災

住宅ストック質向上
空き家対策
耐震・⾼齢・断熱改修
リノベーション

脱炭素

新たな⽇常

持続性
©⼤⽉敏雄＠the University of Tokyo

住⽣活産業育成
既存住宅流通

災害対応

多様な住⽣活保障
⾼齢者
住宅確保要配慮者（セーフティネット）⼦育て世帯（⽚親世帯）
外国⼈

居住環境質担保地域性
防犯2014空家特措法
2016宅建業法（インスペクション） 景観

2010年代- 2011東⽇本⼤震災

住宅ストック質向上
空き家対策
耐震・⾼齢・断熱改修
リノベーション

脱炭素

新たな⽇常

持続性
©⼤⽉敏雄＠the University of Tokyo

住⽣活産業育成
既存住宅流通

災害対応

多様な住⽣活保障居住⽀援協議会・法⼈
居住環境質担保地域性
防犯2014空家特措法
2016宅建業法（インスペクション） 景観

2010年代- 2011東⽇本⼤震災

住宅ストック質向上
空き家対策
耐震・⾼齢・断熱改修
リノベーション

脱炭素

新たな⽇常

持続性
©⼤⽉敏雄＠the University of Tokyo

住⽣活産業育成
既存住宅流通災害対応

1945~73 住宅ストック
1970~ 住宅産業
1980~ 居住環境
2000〜
2010~ 持続性
2020~

多様な住⽣活保障
居住⽀援協議会・法⼈
居住環境質担保地域性
防犯2014空家特措法
2016宅建業法（インスペクション） 景観

2010年代- 2011東⽇本⼤震災

住宅ストック質向上
空き家対策
耐震・⾼齢・断熱改修
リノベーション

脱炭素

新たな⽇常

持続性
©⼤⽉敏雄＠the University of Tokyo

住⽣活産業育成
既存住宅流通

災害対応

⽀援付きサブリース事業の住宅としての位置づけ

分譲
市場

空その他空き家■住宅市場の要件●家賃が安すぎない・仲介⼿数料：⽉家賃の55%(⼊居者承諾無）、110%（⼊居者承諾有）が上限
・空き家に客を連れていかねばならない（半⽇分の⼈件費）

いわゆる「住宅市場」に出回らない賃貸

社会的不動産業の重要性

分
譲・所有

➔

サブリース物件■住情報の分断﹁と⽣●⺠賃の場合（不動産市場を形成する情報）
⺠賃地も活施市場
・「レインズ（REINS：Real Estate Informationに 域 保設
そのNetwork System（不動産流通標準情報システム）） ⽣ の 護
他空き家﹂（東⽇本、中部、近畿、⻄⽇本の4つ）」：国交⼤⾂ 活 中 対 でから指定を受けた不動産流通機構が運営している住情 で で 象 はき 多 住な報ネットワーク
公営い様る
宅︵・ 「SUUMO」「LIFULL HOMEʼS」「athome」「不公社
まな動産ジャパン」・・・
UR
ち⼈⽀サ⾼住づ々援
各種福祉的住居くが付■サブリースの可能性と限界みんなバラバラ
り き・「事業者」が2年程度確保できる「ハコ」に募集
住「ハコ」付き⽀援➔住宅付き⽀援
宅保証会社（⼤家）との相談で、基本的に誰に住んで施設（箱物の解体）︶もらっても良い

居住

分
譲・所
有住
宅

空

居住

⺠賃

空

居住

公的4%

賃
貸