M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

5
MAY

2019

今、注目のまち、袖ケ浦市［巻頭 特 集 1 ］［特集２］

LGBT 向けの入居支援のあり方［宅建士試験合格のコツ］

免許の基準（欠格事由）［進む！業界のIT化］

不動産テックによって不動産業界に起きる変化［物件調査のノウハウ］

現地調査方法のルール［海外不動産事情］

中国の土地使用権の仕組み

昭和51年11月11日 第三種郵便物認可

令和元年5月15日（毎月1回15日発行） 第47巻第5号

公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度のご案内●法人代表者の個人保証（連帯保証）が不要
法人会員が初めて一般保証制度を申し込む場合でも「法人代表者の個人保証（連帯保証）」が必要ありません。

●お客様の署名押印が不要
当制度の申込みの際、お客様（被保証者）の署名押印が不要であるため、申込みまでの作業・時間が省略できます。

●一般保証制度登録制に登録すると、以下のメリットがあります
・一般保証登録宅建業者であることが保証協会のホームページで一般公開される。
・登録証、ステッカーが交付される。
・自社の物件広告等において、制度が利用できる広告表示が可能になる。
・一般保証制度の利用の申込みの際、法人の登記事項証明書の提出が免除される。

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
お客様

手付金保証制度会員

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金を万一のために保全（保証）する制度です。

協会

手付金等保管制度■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領す■ 制度に関するお問い合わせ

る手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、（公社）不動産保証協会 総本部事務局
TEL.03-3263-7055

売主会員に保全義務が生じる場合に（宅建業法41条の2）、■ 制度の申込み窓口

当協会が売主会員に代わって手付金等を受領し、物件の登所属の地方本部事務局

記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の平成30年度 第10回弁済委員会 審査明細

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

審査結果

社 数・件 数

金

額

認証申出

5社

5件

31,320,000 円

認

2社

2件

2,777,600 円

保留・条件付認証

2社

2件

否

1社

1件

28社

35件

証
決

平成30年度認証累計

不動産保証協会

79,158,190 円

検索一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

特集１

04
MONTHLY RE AL E STATE

5 2019今、注目のまち、袖ケ浦市
特集２ ニュースの解説

08

MAY

LGBT向けの入居支援のあり方
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

10

手付倍返しによる売買契約の解除
弁護士 渡辺 晋＜売買仲介営業＞

12

KPIの見える化で稼げるビジネスモデルを確立させる
船井総合研究所

小寺 伸幸＜賃貸管理ビジネス＞

14

付加価値の高いサービスを展開して管理受託を拡大
オーナーズエージェント 今井 基次
宅建士講座＜宅建士試験合格のコツ＞

16

免許の基準（欠格事由）
行政書士

連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

18

不動産テックによって不動産業界に起きる変化
ダイヤモンドメディア 武井 浩三＜物件調査のノウハウ＞

20

現地調査方法のルール
不動産コンサルタント 津村 重行＜海外不動産事情＞

22

中国の土地使用権の仕組み
不動産鑑定士その他

COVER PHOTO

東京ドイツ村のキンギョソウ
千葉県袖ケ浦市にある「東京ドイツ村」。園内には、観覧車やコースター等のアトラクション、
ヤギやヒツジたちと触れ合えるこども動物園、四季折々の花を鑑賞できるフラワーガーデンなどがある。
５月の見ごろの花は、約４万株のキン
ギョソウ（写真）。冬のイルミネーションは、関東三大イルミネーションの１つといわれている。

菱村 千枝

24
25
26
29
30

トピックス
地方本部の動き
ラビーネット 新コンテンツのお知らせ
新入会員名簿NEWS FILE

都心への好アクセスと充実した子育て・教育環境で子育て世代に選ばれるまち

巻頭特集 1

今、注目のまち - Vol.1

1

袖ケ浦市

袖ケ浦海浜公園

人口増加のまち、その魅力は？

［千葉県］

少子高齢化により全国的に人口減少が問題となるなか、袖ケ浦市の人口は、過去10年間で2,600人（４％）以上も増え、子育て世代を中心に人口増加が続いています。東京湾アクアラインの開通により都心へのアクセスが飛躍的に向上し、アクアライン高速バスを使え
ば、羽田空港へ最短22分、品川駅へ44分。そのほかにも、東京、新宿、渋谷、横浜、川崎のターミナル駅へ直通バスが毎日多数運行しています。かつて同じルートを航路で結んでいたときは70分ほどの時
2 JR袖ケ浦駅

千葉県のほぼ中央、東京湾に面した袖ケ浦市は、
東京湾アクアラインの開通により都心へのアクセス間がかかっていたのに、車で走ればわずか15分。隣接する木更津市
金田地区ではアウトレットモールなどの商業施設も充実。ETC割引で通行料金が800円になってからは、急速に交通量も増えています。
では、なぜ今、袖ケ浦市が若い子育て世代を中心に「選ばれるまが大きく向上しました。自然豊かで、子育て・教育

ち」として脚光を浴びているのでしょうか。その答えを探ると袖ケ浦市に力を入れるまちとして人気が高まっています。

の魅力が浮き彫りになってきます。

04 月刊不動産 ｜ 2019.05

1

4

2

3

豊かな財政力と子育て環境の整備

2019年夏には市内全小中学校にエアコンを整備予定です。
また、基礎学力向上支援教員、特別支援教員、読書指導員を独自に配置。特に子どもたちが主体的に取り組む「 調べる学

袖ケ浦市は臨海部の企業地区からの税収等を中心に、千葉

習 」に力を入れており、「 全国図書館を使った調べる学習コン

県内では浦安市、成田市に次ぐ第３位の財政力を誇ります。市

クール」（ 公益財団法人図書館振興財団主催）
では19年連続

内臨海部には北袖、中袖、南袖の３地区があり、石油化学、エ

上位入賞作品数が日本一になるなどの成果をあげています。
さネルギーなどで日本を代表する企業が立地しています。また、近らに、勉強だけでなく、自然を生かした体験学習にも力を入れ、

年は内陸部の「椎の森工業団地２期地区」で新たな企業の立

毎年「わんぱくクエスト」という５泊６日の野外泊を原則とした子地が進んでおり、市の産業振興に寄与しています。

どもたちの冒険の旅も開催。子どもたちは、全行程を自らの足で袖ケ浦市では、こうした財政力を背景に子育て・教育環境を充実させるための取組みを推進してきました。
「子育て環境日本

歩き、グループでの自炊や自然体験などの非日常的な経験を通じて、自主性や忍耐力、協調性を養います。

一」を目指し、新規施設の開園などで保育定員をこの10年で約２倍に増やしています。そのほかにも、放課後児童クラブ（学童
保育）の充実、中学３年生までの医療費助成、地域で子育てを助け合うファミリーサポートセンターや子育て世代総合サポートセンターの設置など、さまざまな子育て支援を実施しています。
教育面では、市内小中学校の耐震化工事はすでに終了し、読書指導員を配置

子どもの教育環境にも力を入れているから安心ね

わんぱくクエストの旅

放課後児童クラブ

東京湾から見た袖ケ浦市

2019.05 ｜ 月刊不動産 05

バスによる都心通勤路線の充実
アクアラインにより都心への移動が楽になったことで、新たな通勤手段として高速バスの路線が充実しました。起点となるのは袖ケ浦ICのすぐ近くにある国道16号線沿いの袖ケ浦バ
スターミナル。周辺には多くの駐車場が整備され、利用者の多くはパークアンドライド方式により都心へ向かいます。バスター
ミナルからは東京、品川、新宿、渋谷、羽田空港、川崎、横浜へのバスが朝夕の通勤時間帯を中心にひっきりなしに出ています。たとえば朝７時台の品川行きなら、
５～10分間隔で運行
し、最短44分で品川駅に到着。電車と違ってバスは必ず座ることができるうえ、ダイレクトに駅まで到着するためストレスがありません。車内にはWi-Fi環境も整備されているため、
ゆっくり
コーヒーを飲み、メールをチェックしながら通勤することも可能なのです。
空港へのアクセスが良好なのも袖ケ浦の特徴の１つ。羽田空港へは高速バスで最短22分、成田空港には高速道路利用
により約１時間、今後圏央道が全線開通すればさらにアクセス

市内施設見学バスツアーで訪れた「東京ドイツ村」

は向上します。出張の多いビジネスマン、国内・海外への旅行
好きな方にも袖ケ浦は便利な場所。日本を代表する２つの空
港を利用しやすく、都心にもアクセスしやすい立地が注目され海側開発による若い世代の流入ているのです。
JR袖ケ浦駅周辺では、子育て世代を引きつける開発も進んでいます。2014年に街びらきを行った「袖ケ浦駅海側特定土地
区画整理事業」
では、JR袖ケ浦駅の海側部分の約49ヘクター
ル、計画人口3,700人の新たなまちづくりが始まっています。
駅前のマンションや戸建てを中心とした分譲地が形成され、現在は商業施設やビジネスホテルの建設も行われています。
まだ開発途中ながら、周辺住民はもちろん市外からの関心も高く、駅前のマンションはすでに完売。2019年3月末の時点
ですでに1,900人を超える方たちが新しいまちでの暮らしを始めています。市外からの転入者が約７割を占め、居住者の平均年齢は約28歳（2018年２月時点）と、若い子育て世代を

3 袖ケ浦バスターミナル

2014年8月撮影
4 袖ケ浦駅海側特定土地区画整理事業地区

中心に人気のまちです。
そんな袖ケ浦の魅力を多くの方に知ってもらおうと、2018
年には都内や神奈川方面のアクアライン高速バスの発着駅
を中心に、
シティプロモーション用のポスターを掲出。市民目線
でまちの魅力を紹介する特設サイト「そでがうらアンバサダー」
も開設しました。また、市内在住者に市のスポットをご案内する「 市内施
設見学バスツアー」などを実施しています。
都心への好アクセスや、充実した子育て・教育環境など、知名度以上に魅力がぎっしり詰まっている、
それ

2019年3月撮影

06 月刊不動産 ｜ 2019.05

が袖ケ浦市だといえるでしょう。
取材協力：袖ケ浦市

シティプロモーション用ポスター

Interview
地方本部長からひとこと
千葉県は工業、農業、漁業いずれも全国有数で、東京湾沿岸には日本が誇る企業群が軒を連ねています。八街産の落花生が名産の１つで、伊勢エビの水揚げ量は日本一。
また、県北西部は東京のベッドタウン化で土地開発が進み、年々人口が増加しています。
さらに成田国際空港は、開港から40年が過ぎ、利用客も10億人を超えました。2020年の東京オリンピック・パラリンピック
では千葉県開催の種目もあり、多くの観光客をお迎えすることになります。多様な発展を続ける千葉県に今後ともご注目ください。

千葉県本部長高橋 正敏 氏

袖ケ浦市に詳しい方にうかがいました

駅北側の開発エリアが人気
株式会社アーバンホーム 代表取締役

石崎 俊之 氏株式会社アーバンホーム
千葉県袖ケ浦市長浦駅前２丁目３番地９ＴＥＬ：0800-805-6589 ＦＡＸ：0438-63-9651
営業時間 9:00～18:00 定休日 火・水曜日

株式会社アーバンホーム

弊社はJR内房線長浦駅より徒歩７分のところにあり、袖ケ浦、長浦、姉ヶ崎の賃貸アパート、賃貸マンションの仲介、管理業務を中心に営業しています。
近年の不動産事情として特筆すべきことは、袖ケ浦駅の北側で区画整理が行われ、このエリアに大変注目が集まっている点です。駅前のマンションの人気は高く、近々さらに２棟のマンション建設予定もあるほどです。商業施設は近隣の木更津市金田のアウトレットモールが有名ですが、袖ケ浦もこれから駅前に大型商業施設の建設が予定されています。袖ケ浦市は、木更津市のアウトレットモールとの相乗効果でますます発展していくことと思います。
また、少し離れるとのどかな田園風景など、自然が多いのも魅力です。田舎暮らしをしたい方にも人気があります。

袖ケ浦市の行政情報■支援制度

世代間支え合い家族支援事業
離れて暮らしている高齢者と子等が、同居または近隣に居住するために、住宅を新築・購入、増築、改築した場合、費用の２分の１（助成限度額30万円）
を補
助します。

産後ケア事業
出産後４カ月までの母子で、支援が必要であるにもかかわらず、家族等周囲に援助してくれる者がいない方は、市が委託した医療機関で、宿泊や日帰りによる心身のケアや育児支援などが受けられます（利用料あり）。

■袖ケ浦市概要
近年の袖ケ浦駅海側の開発などにより若い世代が転入しており、選ばれるまちとして人口増加が続いています。
また、袖ケ浦駅と長浦駅の駅舎と自由通路の改修工事により駅利用者の利便性が高まりました。なお、市政をわかりやすく理解してもらうための「市政の見える化特設サイト」（http://www.city.sodegaura.lg.jp/site/tokusetusite/）も注目されています。
袖ケ浦市
Data

面積：約95k㎡ 人口：約6万3,700人（2019年３月１日）※支援制度の内容は、2019年3月現在の情報で、今後変更となる場合がございます。詳しくは、袖ケ浦市ホームページをご覧ください。

2019.05 ｜ 月刊不動産 07

巻頭特集2

ニュースの解説

LGBT向けの入居支援のあり方
偏見を持たずに基本的な審査条件で判断を自治体が同性カップルなどをパートナーとして公的に認める「同性パートナーシップに関 する制 度」が2015年 から導 入されはじめ、
LGBTという言 葉を耳にする機 会 が 増えています。企 業などでもLGBT支援が進む一方、その属性を理由に家を借りることができずに苦労しているLGBT当事者も多く存在します。不動産業者としてどういった入居支援ができるのでしょうか？

LGBT人口は推計1,000万人

LGBTはあくまで個性の１つです！

「応援したい」オーナーは４割弱

し、LGBTとオーナーをつなぐ不動産会
社が積極的に動くことが大切だと指摘します。

L G B Tとは 、「 L e s b i a n（ 女 性 のリクルート住まいカンパニーが昨年

同 性 愛 者 ）」「Gay（男性の同性愛者）」

実施したLGBT実態調査によると、住ま「Bisexual（両性愛者）」「Transgender

い探しでセクシャリティに起因する困難（心と体の性別が一致していない人）」のや居心地の悪さを経験したLGBT当事

頭文字で、性的マイノリティーの略称とし者は賃貸で28.7％、購入で31.1％でして使われています。
日本のLGBT人口規

た 。不 動 産 オー ナ ー へ の 調 査 で は 、でしょうか？

模は８％程度と推計（日本労働組合総79.4％がLGBTという「言葉」を認知。

を手がける株式会社IRIS（東京都世田連合会・2016年６～7月調査）され、国「応援したい」という回答は37％、若手

谷区）の須藤啓光社長は、「 性自認や性

内人口（1.3億人）で換算すると約1,000

世代ほどその意向が強いことがわかり的指向といった属性はあくまでも個性。

万人存在するといわれています。

ました（図表１）。
また同性パートナー同入居基準は支払能力といった従来の審LGBT当事者は、教育や就労、医療、士の入居を「気にせず許可する」との回査条件で判断すればいい」と話します。

公的サービス・社会保障など、さまざま

答は、男性同士は36.7％、女性同士が同社は、金融・不動産業の経験を持な生活場面で困難を伴います。中でも家39.3％（図表２）で、ルームシェアの回

つ須藤社長がLGBT向けのライフプラ

探しでは、営業担当者に内見を断られた

答率とほぼ同じに。SUUMO副編集長

ン支援を行うために2014年に立ち上げ

り、ルームシェアを前提とされて選択肢の田辺貴久氏は、「オーナー側にも一定た任 意 団 体をベースに２年 後に法 人が狭まったり、容姿と戸籍名のギャップの理解が進んできている一方、年代別

化 、2 0 1 7 年に宅 建 業 免 許を取 得してにより契約段階で拒否されるなど、特にのギャップはどうしてもある。ただ、仲介

LGBT向け賃貸仲介業務をスタートし同性パートナー同士やトランスジェン

業者とオーナー間の密なコミュニケー

ました。

ダーにとってのハードルは高い状 況とションが進み、認 識 不 足による誤 解や

S U U M O で 物 件 を検 索 するとき、なっています。

不安を解消することで変わっていく」と「LGBTフレンドリー」（ LGBTを理由に

08 月刊不動産 ｜ 2019.05「安心できる住まい」探しを支援
では具体的にどう対応すればいいのLGBT向けの賃貸仲介

入 居 相 談や入 居を断ることがない）のLGBTだけでなく外国人や障がい者、高ンの相 談にも乗っています。同性 婚が条件を入れることができるようになった

齢者、シングルマザーでも課題は一緒。

増えれば 、次の段 階は子 育てとなり、こともあり、
この２年間で同社への問い

どうしてもイメージによる漠然とした不「家族で住むための家を買いたいという合わせやWebサイトへのアクセス数は

安が先行しがちだが、そこの誤認が解ニーズも増えていく可能性が高い。同性２倍に増加。またオーナーや管理会社

消できれば、あとは今までどおりの流れ

パートナーシップに関する制度（2019に対しても、LGBTについての無知によで対応できる。
もっとシンプルに考えて年１月現 在 1 1自治 体 、３自治 体 検 討

る誤解の解消と物件掲載への交渉を重もいいのでは」と指 摘します。そのため中）で一定の社会的承認が得られていねた結果、「 LGBT可」物件データの蓄にも、同社は積極的に情報を発信し「気

けば、住宅取得のハードルも下がってく

積もかなり増えてきているといいます。

づき」のきっかけを増やしながら、不動ると考えています」と話します。従来の家産会社との協力の輪を広げたいとして族観から多様な家族のあり方に発想を

多様性を理解すれば「新たなビジネスチャンスにも」います。

転換できれば、新たなビジネスチャンスとはいえ、まだまだ社 会 的な配 慮が

図表１ LGBTに対する印象・意識必要で、同社でも事務所にはLGBTを連想させるような看板を出さず、プライ
バシーに配慮して個室を準備。来店もQ. あなたはLGBTに対して、どのような印象・意識を持っていますか？
（単一回答）〔応援したい〕凡例

完全予約制にしています。
また問い合わ地取締役）。

年代別

で呼ぶようにしています」（ 同社・石野大

やや
当てはまる

当てはまる

全

せがあっても不 要な個 人 情 報は聞 かず、「 契約まではお客様が自称する名前が生まれる可能性がありそうです。

さらに同社では、各種保険や住宅ロー

入居後も相談窓口としてフォローしているため、入居者からは「安心して暮らせ

どちらとも
いえない

体

（n=813）30代（n=179）40代（n=191）

14.7

50代（n=252）

12.7

60代（n=191）

7.3

15.1

あまり
当てはまらない

21.9

27.4

当てはまらない

48.5
27.4

6.5 8.0
30.2

27.2

4.5 10.6

46.1

18.7

4.7 7.3

52.4

15.7

（％）

8.7

62.8

7.5

7.3 6.8

る」との声も多く、「 継続利用客が増え、紹介も多いことからプラスに循環しています」（ 須藤社長）。
また自社物件や運営委託しているシェアハウスについても、「LGBTフレンドリー」物件が他社との差別化となり、満室稼働が続いています。

図表２ 今後の入居希望者への対応意向

Q.今後、家賃支払い能力には問題ない収入・資金力がある方からの入居希望があった場合、以下の条件で入居拒否あるいは入居許可をためらう要素となりそうなものがありますか？
以下の中から最も当てはまるものをひとつお選びください（単一回答）。
特に気にせず入居を許可する

凡例

入居許可をためらう／
他の希望者をなるべく優先する

入居してほしくない

わからない【男性同士のカップル】

須藤社長は「家探しに関していえば、

全

（％）

年代別

体

（n=1,024）

30代（n=201）

45.3

40代（n=242）

40.1

50代（n=322）60代（n=259）

36.7

34.8
29.3

18.8
14.9
18.2
20.2
20.5

27.4

17.1

21.9

17.9

22.3

19.4

30.4

14.6

32.8

17.4

【女性同士のカップル】

全

年代別「住みたい家に住む、というシンプルな願いを不動産会社として支援したい」と話す須藤社長（左）と石野取締役（％）

体（n=1,024）

30代（n=201）

46.3

40代（n=242）

42.6

50代（n=322）38.8

60代（n=259）

39.3

31.3

18.6
16.4
19.4
18.6
19.3

25.9

16.3

21.4

15.9

19.0

19.0

28.9
32.0

13.7
17.4

出典：SUUMO「不動産オーナーのLGBTに対する意識調査2018」より抜粋・編集2019.05 ｜ 月刊不動産 09

法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

手付倍返しによる売買契約の解除

法律
相談

山下・渡辺法律事務所 弁護士

渡辺 晋

1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年
弁護士登録（第一東京弁護士会所属）。
日本大学理工学部まちづくり工学科非常勤講師。近著に『民法改正の解説』（2017年6月、住宅新報出版）など多数。

Vol.38
estionQu

売買契約を締結して土地を売却しましたが、決済前に事情が変わり、手付倍返しで契約を解除したいと考えています。買主に対して通知をするだけで、契約を解除したことになるでしょうか。

Answer
１．現実に金銭の提供が必要ものとなります。

契約を解除する旨を買主に通知する

２つ目の違約手付とは、買主違約だけでは足りません。最高裁は、「民手付倍返しの通知をするだけではの契約解除の場合には手付が違約法557条１項により売主が手付けの足りません。現実に手付の倍額の金金として没収され、売主違約の契約

倍額を償還して契約の解除をするた銭を提供することが必要です。金銭を解除の場合には、手付を返還し、かめには、手付けの『倍額ヲ償還シテ』

提供するというのは、相手方が受け取つこれと同額を違約金として支払うとする同 条 項の文 言 からしても、まろうと思えば受け取れる状況を作りことをいいます。多くの売買契約におた、買主が同条項によって手付けを出すことです。たとえば、売主が現金

いて手付金には違約手付の意味が放棄して契約の解除をする場合とのを準備して買主のもとに赴き、現金を付与されています。

均衡からしても、単に口頭により手付

３つ目の解約手付とは、契約成立の倍 額を償 還する旨を告げその受後であっても、売主からは手付の倍領を催告するのみでは足りず、買主額を返還することによって、また買主に現実の提供をすることを要する」と不動産の売買では、契約時に買主からは手付を放棄することによって、判断し、契約解除の効力を認めませが売主に一定の金銭を手付として支それぞれ相手方の承諾を得ずに、かんでした（ 最 判 平 成 6 . 3 . 2 2 ）。した払う慣行があります。手付の額は一つ、その他の損害賠償をすることなくがって、売主からの手付解除には手

般に売買代 金の５％から2 0％の間

契 約を消 滅させることができるとい付倍額の提供（相手方が受け取ろう

で決められます。手 付 金には、証 約

う意味です。

と思えば受け取れる状況を作り出す

買主の前に差し出すということです。

2．手付けの意義

手付、違約手付、解約手付の３つの意味があります。
１つ目の証約手付とは、売買契約

3．手付倍返しによる契約解除の成立を表すという意味です。通常、

売 主が 手 付 倍 返しによる契 約 解

手 付の授 受は売買成 立を証 明する

除をするには、手 付 倍 返しによって

10 月刊不動産 ｜ 2019.05

こと）が必要であるというのが、確定した判例法理となっています。

4．改正民法ところで、現行民法では、手付につ（２）手付解除ができなくなる履行の手までは、手 付 解 除は可 能 ）とする

着手するまでは、買主はその手付を着手の主体の が 、判 例 法 理 で す（ 最 判 昭 和が契約の履行に着手した後は、このめられています が（ 現 行 5 5 7 条１

除をすることができると定めています。

限りでない」
として、判例法理を明文

項）、2020年４月施行の新民法では

文言上は、手付解除をしようとする者化しました。

改正がなされて、「買主はその手付を自身が履行に着手した場合にも手付放棄し、売主はその倍額を現実に提解除ができなくなるように読めます。

供して、契約の解除をすることができ

しかし、履行の着手後に手付解除

現行条文では、履行の着手があっる。ただし、その相 手 方が 契 約の履ができなくなるのは、履行に着手してたことの主 張 立 証 責 任の所 在は判行に着手した後は、
この限りでない」

準 備を開 始した者に不 測の損 害を然としませんが 、実 務 上 、手 付 解 除となります（新557条１項）。

被らせないためです。自ら履 行に着を争う相手方が、履行に着手したこ

手した後に、自らの意思で契約を解との主張立証責任を負担するものと除することを否 定する理由はありまされます。新 民 法では、手 付 解 除をせん。履行に着手したのが手付解除争おうとする当事者に履行の着手に

現 行 条 文 では 、手 付 倍 返しは 、をしようとする当事者本人であるとき

関する主張立証責任があることが、「倍額を償還して」契約を解除するとは手付解除が否定されない（自ら履

ただし書を付 加するという形で、明いう定めとなっており、文言からは、行に着手しても、相手方の履行の着文化されました。

改正されたのは、次の３点です。
（１）手付倍返しの方法

相手方が受け取ったことを必要とするようにも読めます。
しかし、現 実の図表

（３）履行の着手の主張立証責任

手付の意義りまでは不 要とされています（ 最 判

証約手付

昭和51.12.20）。
新 民 法の条 文は、手 付 倍 返しに成6.3.22と、現実の受取りまでは不手付の意義

場合の文言を、「 償還」から「現実に手付の授受が売買契約の
成立を表す

違約手付

買主違約の契約解除の場合には違約金として没収され、売主違約の契約解除の場合には、手付を返還し、かつこれと同額を違約金として支払う

解約手付

売主からは手付の倍額を返還し、買主からは手付を放棄することによって、それぞれ相手方の承諾を得ずに契約を消滅させることができる

要という最判昭和51.12.20をあわせて、手 付 倍 返しによる解 除を行う

海外提供を要するものの、相手方の受取は、現実の提供が必要という最判平物件調査約の履行に着手するまでは」契約の解IT契約の解除をすることができる」と定宅建士

40.11.24）。新民法では、
「 相手方

管理

現行条文では、「当事者の一方が契仲介放棄し、売主はその倍額を償還して、

法律

き、「 当事者の一方が契約の履行に提供」に改めました。

今回のポイント●手付には、証約手付、違約手付、解約手付という３つの意味がある。
●売主が手付倍返しによる契約解除をするには、手付倍返しによって契約を解除する旨を買主に通知するだけでは足りず、手付の倍額について、現実の提供をしなければならないというのが、確定した判例法理である。
●改正後の新民法では、「売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる」として、手付の倍額について、現実の提供をしなければならないことが条文化された。

2019.05 ｜ 月刊不動産 11

不動産お役立ちQ & A

仲介 ーBrokerKPIの見える化で稼げる
ビジネスモデルを確立させる

売買
仲介営業

株式会社船井総合研究所
不動産グループマネージャー
シニア経営コンサルタント

住宅・不動産会社に対して、事業計画の戦略・立案・実行支援、新規事業立上げ、
マーケティング開発など、多岐にわたり、業績アップに関わるコンサルティングの実績がある。
また、企業の永続と持続的成長を両立させるための「経営計画書作成」「ミッション・ビジョン構築」など、業種業態を超えた提案にも注力している。

Vol.1
estionQu

小寺 伸幸

ここ数年、業績が横ばいで伸び悩んでいます。持続的に業績を上げ続けるポイントがあれば教えてください。

Answer
業績が伸び悩んでいる会社の特徴は、①人の採用・育成・定着に苦戦している、②集客に苦戦している、③営業に苦戦しているなど、いくつか特徴はありますが、まずは売買仲介業をビジネスモデル化することが大切だと思います。
ビジネスモデル化させて業績管理できるようになると上記の課題を概ね解決できます。

１．目標KPIの設定

で数値管理し、定期的に目標数字といけないかを数字で設定することがのギャップを確 認しながら課 題 発

大事です。

ビジネスモデルといえば、よく「稼

見、課題改善に向けてPDCA（図表げる仕組み」という意味で使われま

１）のサイクルで迅 速に営 業 活 動をすが、ここでは、もう少し一般化して行っていくことが重要です。

「ビジネスの仕 組み」と定 義します。

売買仲介業のKPIを図表2に記載

ビジネスを仕組み化させるにはどういたします。図表２は年間の手数料すればいいのか、その1つの解は業売上を目標１億円とした場合の月間

績を上げるために押さえるべき数字

KPI目標の数字になります。

を管理することが重要になります。それが「KPI」です。

もちろん自社の商圏における平均があるため、参考程度にとらえていたの略で、組織やチームで設定した最だきたいと思います。多くの会 社で終的な目標を達成するための過程をは、目標の手 数 料 売 上 や売 買契 約

計測・評価する中間指標のことです。

件数を設定していると思います。そこ

よく「重要業績評価指標」や「主要業で、目標契約件数を達成するために

績評価指標」「 重要達成度指標」な

逆 算して月間に新 規 面 談 数 がどれどといわれています。

だけ必要なのか、集客の媒体別にど

12 月刊不動産 ｜ 2019.05

PLAN

ACTIONDOの手数料や反響平均単価は多少差

KPIとは「key performance indicator」

このKPIを部門別、個人別に月次

図表１ PDCAとはれだけ新規案内の誘導をしなければ

CHECK

P l a n（ 計 画 ）・D o（ 実 行 ）・Check（評価）・Action（改善）を繰り返し、管理業務を継続的に改善していくこと

法律

図表２ 月間KPI目標の設定

年間手数料売上約１億円を達成するための月間KPI目標の設定数字

20

50

25％

KPI
40％

自社サイト経由の案内組数

5組

新規案内組数

ポータルサイト経由の案内組数

25組

KPI
40％

20組

売買契約組数

10組

×

＝

手数料売上

800万円

管理

ポータルサイト
反響数

KPI

仲介

自社サイト反響数

平均手数料単価

80万円

宅建士

KPI

KPI

平均反響単価

平均新規面談単価

平均契約単価

約2万円

約6万円

約15万円

2．KPIを月次で重要です。部門に問題があれば、部中で持 続 的に業 績を上げ 続けてい門のマーケティングフローを見直し、くためには、採 用した社員を早 期に場合によっては改善を図るための営

育 成し、定 着させることがとても重業資料を作成し、そして活用する、
ま要になってきます。また不 動 産 業にた活 用マニュアル 化などが 必 要にかかわらず属人営業を軽減し、数字

目標の各 K P Iを設 定し、部 門 、個なってくることもあります。一方、個人で経営をはかることは今後ますます人のK P Iを予 実（ 予 定と実 績 ）で月のみの課題の場合には、上長や先輩

重 要になっていくでしょう。特に多次で進捗管理することが重要です。

社員と営業研修を定期的に行うこと

店 舗 展 開されている会 社において部 門と個 人のK P Iを予 実で管 理でで改善を図ります。

は、経営幹部の目が行き届かないこ

きる帳 票を作 成して、数 値を見える

3．なぜ、手間の要するとが 多くあると思 います。この 機 会

IT

KPI

自社の課題を改善し続けることが大切

実管理は、営業会議などで常に確認する癖を付けることも大 切です。次に、目標KPIからのマイナスギャップがあれば、どのように改善させるかがKPIの数字を進捗管理する必要があるのか？

に、業態にあわせてKPI管理を実施
して、数字でこれまで以上に順調な経営ができるような環境づくりを整えていただくことが 重 要なポイント

今後、労働力人口が減少していくになるでしょう。

今回のポイント●稼げるビジネスの仕組みを構築する1つとして目標KPIを設定し、予実管理を実施する。
●KPI指標を管理する目的を社員に共有して、KPI管理が徹底できる環境づくりを行う。
●事業経営計画には目標KPIを入れて、月次で予実管理できる環境をつくる。

ウ●KPIの指標が社内において共通言語となるまで浸透させる。
●目標KPIからのマイナスギャップがある場合は、しっかり改善に向かうようPDCAを回す。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「売買仲介営業Q&A」となります。

2019.05 ｜ 月刊不動産 13

海外化することをお勧めします。KPIの予物件調査進捗管理しながら管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

付加価値の高いサービスを展開して管理受託を拡大
賃貸管理
ビジネス

オーナーズエージェント株式会社
コンサルティング事業部部長

賃貸管理ビジネスを行う企業に対しての経営・管理業務コンサルティング支援を行う一方、個人のファイナンシャルプランニング、相続、権利調整、土地活用、空室対策、賃貸住宅企画などの不動産コンサルティングも行っている。CFP®、CPM®等の資格を有する。

Vol.25
estionQu

今井 基次

自主管理賃貸オーナーに対して、管理受託を拡大させていきたいと考えています。
ただ、
ライ
バル業者も管理戸数拡大のために管理手数料を下げたり広告を拡大させたり、なかなか思うように成果を上げにくい環境です。
どうしたら成果を出しやすくなるのか、方法を教えてください。

Answer
自社管理の強みを見つめ直し、管理サービスの内容を見直しましょう。オーナーの抱えている課題や悩みはさまざまです。管理サービスをメニュー化して、オーナーに選んでもらいやすいプランを組み立ててみましょう。

1．手数料の値下げ合戦は共倒れにかると周辺の企業もそれに追随するこ

管理受託を繰り返していけば、やがてとで、管理料相場が大幅に下落して、経営が行き詰まり、かえってオーナー

市場のライバル業者と共倒れに陥るこに迷惑をかけてしまうことになる。

今年になって、不動産仲介店舗でとになる。以前、
ファーストフード業界

まずは1物件（1棟）あたりのコストの手数料売上げが伸び悩む企業がで繰り広げられた、相次ぐ値下げ競争

を冷静に分析して、物件ごとにいくら増えている。大手フランチャイズに加は、結局自分たちの首を絞めることにの利益を上げられるのかを検証すべ入しているからといって、安定的に売なったが、その二の舞になってもよいきである。その上で管理を拡大させ上げをつくれる時代ではなくなってきのだろうか。手数料を下げることそのるようにしなければ 、割に合わないたようだ。賃貸ユーザーの大半を占めものは否定するものではないが、本当仕事を増やすだけで、利益が上がらる若年層の減少で取扱件数が減り、にその方法しかないのかよく考えるべ

ないうえに現 場もスタッフも疲 弊す

以前のように入居者に付帯商品を利

きだ。
そろそろ
「ただの値引き」のようなるだけである。

用してもらうことが難しくなっているこ

デフレマインドから脱出して、価値を創とも、その一因といえる。

造して「管理手数料を上げる」
ことに目

3．管理サービスのメニュー化

を向けなければならない。

わたし自身、
アパートオーナーでもこのような厳しい時代に目を向けられるのが、安定した売上げをつくることができる賃貸管理業だ。ただ、賃貸

2．コストを冷静に分析するあるが、実際に満足のいく管理会社がこれほどまでに数少ないものなの管理事業を拡大させるのには、
それな

賃貸管理業務の内容は多岐にわたかと実感している。個人的には中途りの時間を要する。急拡大を図ろうとり、大量のマンパワーが必要とされる。

半端な管理手数料を払って、いつも管理料を下げてまで管理を増やそう

管理業務に実際どれだけのコストが気がかりな状態が続くよりも、しっかとする企業もあるが、それに拍車がかかかっているのか、検証もしないままりフィーを支払って納得のいく管理

14 月刊不動産 ｜ 2019.05

プレミアムプラン（7％）

標準管理（5％）・一般的な管理・自社の強み・他社との差別化

・新規の接点を作る
・自主管理オーナー対象
・標準管理への橋渡し

標準管理の基本的な管理サービス（管理手数料：賃料の5％）を基準に、プレミアムプランとライトプランを用意する

料は少し高めになるが、これまでの管理サービスよりも付加価値を与えて、オーナー 満 足 度 の 向 上 を図る（ 図 表２）。将 来 的にはこのプレミア
ムプランを標準として、ライバル他社とは明確に管理の差別化を図り、自り管理を拡大することが可能となる。

は、
まずは「管理サービスのメニュー

標準管理よりも低めに設定した「ライ化」をしてオーナーのユーザビリティ

トプラン（エコノミー）」について検討し

5．現在の管理サービスをの向上を図るべきだ。
よく、
「当社の管

てみるとよい。
このライトプランは、
これ

理 の 特 徴 は 高 い 仲 介 力です 」とアまで取引のないオーナーに対して、安管理のサービス内容は、オーナー

ピールする企 業もあるが、「仲介」とい管理料で自分たちのサービスを気だけでなく自社のスタッフさえ、よく「管理」は、全く別物である。管理その軽に利用してもらうためもので、新たな理解していないことがある。
このようものの価値をしっかり考えてほしい。

接点を作るのが目的だ。安い管理料とな状態が続くと、本来やらなくてよい

メニュー化は、管理料別に大きく３つ

いっても、オーナーとの新たなきっか

仕 事も交 渉力の高いオーナーに言くらいに分けられるとよい（図表１）。

けを作るためのものであり、永続的にわれるがまま動いてしまい、結果としこのライトプランを使ってもらうわけでて全 体のオーナー 満 足 度を低 下さはなく、その上へ向かうための橋渡し

せ、自社の利益が出ない体制となっ的なものと考えてもらいたい。

てしまうのである。今一度、自社の管4．３つのメニューを用意
まずは通常の管理業務を
「標準管

見直す

続いて３つ目は、管理料を標準管

理サービスを見直して、
しっかりとメや業務内容を明確化する。
このとき、理より高めに設定した「プレミアムプ

ニュー化することで、管理拡大は大できるだけサービス内容を１つひとつラン」について検討してみよう。管理

幅に図りやすくなるだろう。

図表２ 管理メニュー表（例）
管理システムプレミアムプラン（７％）

標準管理（５％）

ライトプラン
（３％）

無償

有償

有償
×

訴訟費用
マーケティングプラン

募集活動計画表

○

×

定期巡回

定期的な物件訪問と簡易点検・簡易清掃

○

○

×

送金明細

○

○

500円

リーシングレポート（空室時の改善提案）○（書面）

簡易報告（メール）×

入居者対応報告書○○

×

年間収支報告○○○レポーティング
年次報告書

今回のポイント●賃貸管理事業を拡大させるために安易に管理料を下げると、相場が下落し、ライバル業者と共倒れになる。
●管理業はマンパワーが必要とされるため、１物件（１棟）あたりのコストと利益を検証する必要がある。
●管理サービスの価値を創造するには、「 管理サービスのメニュー化」をしてオーナーのユーザビリティの向上を図るべきである。
●まず「標準管理（ベーシック）」のサービス内容を詳細に決め、その後、それより低めに設定した「ライトプラン（エコノミー）」、高めの「プレミアムプラン」を設定する。
●将来的には「プレミアムプラン」を標準に、ライバル他社と明確に差別化を図る。

当連載について、偶数月は「賃貸相談」、奇数月は「賃貸管理ビジネス」となります。

2019.05 ｜ 月刊不動産 15

海外理（ベーシック）」として、サービス内容物件調査の柱が決まったら、２つ目は管理料をIT

管理サービスの価値を創造するに

宅建士

社の管理の優位性を保つことで、よ管理

詳細に記述してもらいたい。標準管理をしてほしいと感じている。

仲介

・他にはないサービス
・ハイステータス
・明確な差別化

ライトプラン（3％）

法律

図表１ 管理メニューの特性

宅建士 ー
Real Estate Notary

免許の基準（欠格事由）

宅建士講座

宅建業法１～宅建業の免許～

宅建士試験合格のコツ

Vol.2

宅建業の免許に関する問題は、本試験で毎年２～３問出題されています。今回は、免許に関する論点のうち、免許の基準（欠格事由）にスポットを当てて学習のポイントを示していきたいと思います。

法人の役員等に免許欠格者がいる場合株式会社などの法人が免許を申請した場合、法人そのものは免許欠格要件に該当していなくても、その役員（取締役など）
または政令で定める使用人（支店長など）に免許欠格者がいた場合、免許を受けることができません。

刑罰に処せられた場合
犯 罪の種 類を問わず、禁 錮 以 上

免許不可の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、または執行を受けることがな

5年くなった日から５年を経過しない者
は、免許欠格要件に該当します。

免許可

刑の確定

刑の執行を終えた日「禁錮以上の刑」とは、禁錮より重い刑という意味です。刑を重い順に並べると次のようになります。死刑で免許を申請するなんてことはありませんから、免許欠格になるのは懲役刑か禁錮刑を受けた場合であると覚えればいいでしょう。

死刑

懲役

禁錮

罰金

拘留

科料

罰金は禁錮より軽い刑なので、欠格事由とならないのが原則ですが、宅建業法違反、傷害罪、暴行罪、脅迫罪などの暴力団員が行うような犯罪、および背任罪を犯し、罰金刑に処せられた場合は、免許欠格となります。
したがって、罰金刑でも免許欠格となる犯罪の種類は、「 宅建業法違反＋暴力的犯罪＋背任罪」と覚えましょう。
以上のほか、刑罰については、次の２点も押さえておく必要があります。

①執行猶予付きの刑→猶予期間中は免許を受けられないが、猶予期間が満了すれば直ちに免許を受けられる。
②控訴・上告中の者→現時点では免許を受けられる。

16 月刊不動産 ｜ 2019.05

法律

植杉 伸介
仲介

早稲田大学法学部卒業。宅建士、行政書士、マンション管理士・管理業
務主任者試験等の講師として30年以上の実績がある。
『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』
（住宅新報出版）など、
これまでに多くのテキストや問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

管理
宅建士

論点の確認とを知識の定着

過去問を解いてみよう！

IT

Question

物件調査【Ｑ１】 免許を受けようとするＡ社に、刑法第204条（傷害）の罪により懲役１年（執行猶予２年）の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を満了した者が役員として在籍している場合、その免許を受けることができる。
（ H24年

問26）

5年

懲役1年

A社の役員の刑（傷害罪）の確定【Ｑ2】 法人Ｂの役員のうちに、宅地建物取引

現在

執行猶予
満了日

海外

満了の日から５年を経過していなくとも、
Ａ社は

執行猶予
2年

5年

業法の規定に違反したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過しない者がいる場合、Ｂは、免許を受けることができない。
（ H22年問27）

B社の役員が 刑の執行終了
宅建業法違反により罰金刑に処せられる

現在

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1

解説
執行猶予がついていない場合、刑務所を出てから５年間は免許欠格者であるが、執行猶予付きの刑の場合、執行猶予期間を満了すれば、直ちに免許を受けられる（欠格要件に当たらなくなる）。よって、Ａ社の役員は免許欠格者でないので、Ａ社は免許を受けることができる。

Answer 2

解説
宅建業法違反の場合、罰金刑でも免許欠格事由に該当する。
よって、法人Ｂの役員に免許欠格者がいることになるので、
Ｂは免許を受けることができない。

2019.05 ｜ 月刊不動産 17

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.2

不動産テックによって不動産業界に起きる変化

不 動 産テックの側 面から不 動 産マーケットの現 状を見ていると、少しず つですが、賃 借 人や
不動産オーナーの考え方が変化していると思われます。そのため、今回は、その変化に応じて賃
貸 仲 介 会 社や管 理 会 社も変 化していく必 要 性について解説します。

インのマネジメントの重要性が必然す。
しかし今、不動産を金融資産と的に増します。つまり、運用が重要同じように考え、戦略的に運用しよになるのです。
このことによって、不うというオーナーは増えており、そ動産オーナー側にも意識の変化がのようなオーナーをサポートするた

大前提として皆さんと共有してお起きることはいうまでもありません。

めのテクノロジーサービスは今後増きたいのは、不 動 産 市 場における周囲の物件との競争激化への対応

えていくと思われます。逆にいえば、今までの賃貸経営のビジネスモデ

や、物件の老朽化、用途転用も含め不動産を戦略的に運用できないのルが変化し始めているということでた運用面などでより高い戦略性がであれば、不動産を保有すること自す。日本では2012年ごろから人口求められるようになり、賃貸経営の体のコストパフォーマンスが低くなが 減 少し始めており、私が 改めて

難易度は上がっていくでしょう。

り、オーナー同士の間の競争も増し

01

求められる
賃貸経営における
運用面での高い戦略性

言うまでもありませんが、既に空き家問題も顕在化しています。
今 後 、2 0 2 0 年 東 京 オリンピッ

02

賃貸物件を
資産としてとらえるていく市場においては、不動産を保有し続けることが難しくなるという状況も十分に想定できます。

ク・パラリンピック競技大会に向け併せて触れておきたいのは、
こうてインフラ整 備が 進められるなかした流れの中で不動産を「資産」とで都心の利便性は増し、一部の不して考え、より効率的に運用したい

管理会社の役割が資産マネジメントへ

動産の価値は上昇するとみられてと考えるオーナーの増加です。不動

金融資産の領域では、
フィンテッ

います。
しかし、経済成長とともに地産は、現金や有価証券などの「金融ク（金融テクノロジー）※の高まりと価が上がっていくことを前提として資産」に対して「現物資産」と呼ばともに様々なITサービスが資産運いた旧来の賃貸経営のビジネスモ

れています。これまで、相 続などで用の手助けをしており、不動産の現

デルが、これから通用しなくなるこ譲り受けた家は、残された家 族の物資産の領域でも今後そういったとは多くの専門家が述べています。

居住用として利用されることのほう

流 れが 生まれていくと考えるのが販売益などのキャピタルゲインが望が多く、一部の投資家を除けば、金自然でしょう。

みにくいとなると、今後の不動産経融資産よりも資産性の観点で取りそうなると、不動産管理会社の役

営では、家賃収入などのインカムゲ

扱われることは少なかったといえま割は変化していきます。今まで管理

18 月刊不動産 ｜ 2019.05

03

法律

図表

アセットマネジメントとプロパティマネジメント

アセットマネジメント（AM）

仲介

プロパティ
マネジメント（PM）
ビルマネジメント（ビル運営管理）、

リーシングマネジメント（テナント誘不動産、株式、債券など、保有資産全体の管理・運用

致戦略、既存テナント対応）など、家に対して投資対効果の最大化を図る。

めるための運営管理を行う業務。

個々の対象不動産の資産価値を高動産の売買の意思決定、PMの選定・管理など投資管理をする。不動産においては、投資家に代わって投資不オーナー、投資家等

宅建士

AM業務を行う場合、IT活用スキルが必要。

「＋アルファ」の価値が重要視される！

化させずに高いレベルで安定的にジメント）業務が主だったものが、シアム化することも予 想できます。

提供できること」がこれからの不動

今後はAM［資産（アセット）マネジ

実際に、筆者の知り合いには、駐車産管理会社には求められており、価メント］業務を念頭に置いた動きを場からの用途転用で保育園の建設

値創出をサポートし、最大化するの求められるようになります。そうなるをオーナーに提案し、テナントや保がITと不動産テックの力なのです。

と、IT活用スキルは不動産管理会

育 園 経 営 会 社の誘 致まで管 理 会社にとって必須になることはいうま社が担う例もあります。

でもありません（図表）。

そのほかにも助成金獲得のノウ

近 隣 の 競 合 物 件 調 査 、収 支 予

ハウなどは、地域密着型の不動産

測、運用改善提案……。
しかもその会社さんのほうがソリューションを精度も問われるようになってくる。
も持っていることも多いのではないでしかするとこの点は、大手の管理会

しょうか。
このような「＋アルファ」の社よりも、いわゆる「パパママ不動

価値がより重要視されるのがこれ産」と呼ばれる、オーナーさんの顔からの不動産業界だと私は考えてが見えるくらいの規模の管理会社、います。

地域に根付いている不動産会社さんの得意領域かもしれません。

付け加えれば、管理会社・仲介会
社を問わず、こうした価 値を「属人※ 金融（Finance）と技術（Technology）を組み合わせた造語。金融と最先端の技術がさまざまな形で融合して作り出す新しい金融サービス（たとえば、スマホを使った決済・送金など）
や、その潮流、動向を指す。

04

管理会社の役割が資産マネジメントへ

また、AM業務が進んでいくこと

ダイヤモンドメディア株式会社 代表取締役
一般社団法人不動産テック協会 代表理事

武井 浩三

神奈川県生まれ。高校卒業後、米国ロサンゼルスに留学。帰国後、2007年に共同創業者の小林氏、染谷氏とダイヤモンドメディアを創業（共同経営）。現在、不動産テック・フィンテック領域におけるITサービスを中心にサービス展開を進める一方、ホラクラシー経営の日本における実践者として様々な媒体への寄稿・講演・組織支援なども行う。

2019.05 ｜ 月刊不動産 19

海外により、管理会社の業務がコンソー

物件調査会社の事業はPM（プロパティマネ

IT

これまで管理会社はPM業務が主だった。

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.2

Research

不動産物件調査技術の基礎 ～現地調査編～

現地調査方法のルール「不動産業者の現地調査方法」のルールはないように見えても、参考にできる基本的な現地調査方法の基準がないわけではありません。今回は、「目視」と「簡易計測」
により行われる現地調査方法の基準と、お客様へ重要事項として説明するときの項目と内容を解説します。

２つの評価方法基準

品 確 法３条に基づく住 宅 性 能 評 価したがって、不動産業者が行うべきの際の「評価方法基準」（ 平成30年

現地調査方法とは、この評価方法基

不動産業者が行う現地調査方法

3月26日国土交通省告示490号）が準から検査業務を除いた「目視と簡

には、
「 目視」
と
「簡易計測」がありま基本となります（図表）。
しかし、不動易計測」が、不動産業者の現地調査

す。
「目視」は、「 少なくとも歩行その他産業者には検査義務がありません。

方法の基準となります。

の通常の手段により移動できる位置
において行う」「 評価の対象となる部
位等のうち、少なくとも仕上げ材、移動が困難な家具等により隠蔽されている部分以外の部分について行う」
ことです。
「 簡易計測」は、「 少なくとも歩行その他の通常の手段により移動で図表

評価方法基準

11－１ 現況検査により認められる劣化等の状況① 基礎のうち屋外に面する部分
仕上げ（１）
コンクリート直仕上げによる仕上げの場合きる位置において行う」「 評価の対象となる部位等のうち、少なくとも当該位置の地上面、床面等からの高さが２ｍ以内の部分における目視により認められた劣化事象等の幅、深さその他の寸法について行う」となります。
この「目視と簡易計 測 」の方 法については、住宅性能検査機関が行う（２）
モルタル仕上げその他の塗り仕上げの場合（３）
その他の仕上げの場合

劣化事象等

方法

幅が0.5mm以上のもの
その他の著しいひび割れ

計測又は目視深さが20mm以上のもの
その他の著しい欠損

計測又は目視著しいひび割れ計測又は目視著しい欠損

計測又は目視仕上げ部分の著しい剥がれ

目視

（１）又は
（２）
の場合における
劣化事象等に準じるもの

（１）又は
（２）
の場合に
おける方法に準じるもの

１.この表における目視は、
次に掲げる方法により行うものとする。

少なくとも歩行その他の通常の手段により移動できる位置において行う。
（１）（２）評価の対象となる部位等のうち、少なくとも仕上げ材、移動が困難な家具等により隠蔽されている部分以外の部分について行う。

２.この表における計測は、
次に掲げる方法により行うものとする。

（１）
少なくとも歩行その他の通常の手段により移動できる位置において行う。

（２）評価の対象となる部位等のうち、少なくとも当該位置の地上面、床面等からの高さが２m以内の部分における目視により認められた劣化事象等の幅、深さその他の寸法について行う。
出典：「最終改正 平成30年3月26日国土交通省告示第490号」
より抜粋・編集ポイント
上表は専門検査機関による評価方法基準ですが、不動産業者には検査義務がないため、上表から検査事項を除いた部分が、現地調査の対象になります。
現地調査イメージ

20 月刊不動産 ｜ 2019.05

象等」「 精 密 測 定 機 器による幅 、深より移動できない部位」「 少なくともさ、傾斜等の計測」などを説明するこ

これが本来、不動産業者が行わな移動が困難な家具、物置、工作物等とが大切です。

ければならない現 地 調 査 方 法の基により隠蔽されている部位」「 少なく

このように不動産業者は、消費者

準ですが、これまで消費者に対してとも当該位置の地上面、床面等からに対して、自らの業務内容を具体的「現地調査をする場合は、このようなの高さが２ｍを超える部分の劣化事に説明することが大切です。

と、重要事項として説明をしてきませんでした。
引のしおり」や「 不 動 産 業 者の業 務

ポイント「不動産業者が境界標の探索をする場合、原則的に目視による調査であり、大型ス
コップや工具による掘削や探索作業は、土地家屋調査士に検査依頼をしてください」と消費者に伝えます。

範囲について」などのパンフレットを

宅建士

そこで、
「お客様のための不動産取管理方法で現地調査をしています」など

仲介

なくとも歩行その他の通常の手段に法律

パンフレットを作成し、
説明する

作成し、
「 不動産業者が行う現地調
IT

査 方 法 基 準 」を記 載した「 重 要 事項 」の書 面により、消 費 者に説 明をするとよいでしょう。

物件調査

目視により行う現況調査
この現 地 調 査 方 法の基 準をさらに具 体 的に解 説すると、
「不動産業

海外

者 が目視による現 況 調 査を行う場
合、依頼者からの特別な依頼がない
場合、通常、以下の部位を除きます」

通常の手段により移動できない位置での調査は除かれます。

として、「 地表に出ていない境界標、
諸 設 備 等の部 位の劣 化 等の事 象 」「地盤面、床面よりの高さが２ｍを超える部位の劣化等の事象」「 少なくとも歩行その他の通常の手段により移動できない 部 位 の 劣 化 等 の 事 象 」「少なくとも仕上げ材、移動が困難な家 具 、物 置 、工 作 物 等により隠 蔽されている部位の劣化等の事象」「売主、地権者または占有者が立入拒否をした部位の劣化等の事象」などを説明します。

簡易計測による現況調査
また、「 不動産業者が簡易計測による現況調査を行う場合、依頼者からの特別な依頼がない場合、通常、以下の部位を除きます」
として、「少不動産コンサルタント

津村 重行

昭和55年三井のリハウス入社。昭和59年に不動産物件調査業（デューデリジェンス業）に注目し、消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とする
有限会社津村事務所を設立。研修セミナーや執筆活動等を行っている。著書に『不動
産調査入門基礎の基礎４訂版』（住宅新報出版）などがある。

2019.05 ｜ 月刊不動産 21

海外 ー
Overseas

海外不動産事情 Vol.2

海外の市況と賃貸・売買・投資状況

中国編 ①

中国の土地使用権の仕組み
菱村 千枝

中国（大陸）の不動産制度について数回に分けて解説します。第１回は日本の土地所有制度とは異なる「土地使用権」の仕組みと各種不動産との関係性および、土地の取引市場の全体像についてご紹介します。

不動産鑑定士。
（一財）日本不動産研究所勤務
を経て、2005年から中和資産評価事務所（北京）にて、海外資産評価業務に従事。
中国沿海部 諸 都 市 で 企 業・不 動 産 評 価 経 験 多 数 。
2013年より不動産鑑定工房（株）専任不動産鑑定士・取締役に就任。著書に『中国投資・ビジネスガイドブック』（NNA出版）など。

1．都市の土地の所有権は国にある

合は、原則として競争入札の方法がのように法 定されています。土 地 使とられます。政 府は毎 年その年に払用権者には、政府から権利者である下げを行う土地の総面積を計画し、証 明として「 土 地 使用権 証 」が発 行

中 国では 、土 地 の 所 有は 公 有とその計画の範囲内で、土地使用権のされます。土 地 使 用権 者は、その土払下げを行っていきます。

地上に、「 払下げ契約」において約定なっており、「国有土地」と「集団所有土地」の２種類に分かれます。つまり広い国土の中で、私人・私企業が所有権を有する土地は全くないとい2．土地使用権には使用年限があるした用途の建物を建設し、使用することになります。
「 工業」用途として払い下げられた土地使用権において、うことです。国有土地の範囲は概ね土地使用権は、その用途に応じて「 住 宅 」を建 設することは許されず、

都 市の市 街 地です。一 方 、「集団所

最大使用年数が決められており、土途中から用途を変更することもでき有土地」というのは、社 会 主 義に特地使用権者は、払下げ時に「払下げません。
また、中国の土地使用権は、有の「労働者・農民大衆全体による契約書」で政府と約定した年限以内

会 計 上「 無 形 固 定 資 産 」に計 上さ所有」という意味で、主として農林水で、その土地を使用することができまれ、使用年数にわたって毎年均等に産業用地がその対象です。

す。土地使用権は、払下げ時点で一償 却されていく、償 却 資 産であると括して払下げ代金、つまり土地代金いうことも大きな特徴です。

以下、都市の土地に関する「国有を支払う規定となっており、使用権者

一方、建物は土地と異なり、私的

土 地の所 有 者は「 国 家 」ですが 、は毎月の地代を支払うことはありまに所有することができ、「 建物所有権各地の行政主体、例えば、北京市政

せん。
この点は、
日本の借地権とは大証 」が 発 行されます。写 真１は広 東府、上海市政府、広州市政府というきく異なります。日本の借地権は「債省のある地 方 都 市の工 場に関するように、地方政府（日本でいう地方自権」であるのに対して、中国の国有土

土地使用権証等の外観です。赤い表治体）が国に代わって土地行政を行

地 使 用権は「 物 権 」です。使 用権 者

紙が 土 地 使 用権 証 、青い表 紙が 建います。地 方 政 府は、所 有する土 地

は、使用年数の範囲で、使用権を抵

物 所 有 権 証 、黄 色い表 紙は抵当権の上に、期間を限った「土地使用権」

当や賃貸に供することが可能です。

証（これは抵当権者に対して発行さ土地」についてお話ししましょう。

を設定し、これを企業や個人などの用途が住宅の場合は最長70年、れるもの）ですが、このような権利証

土 地 使用者に対して「 払 下げ」を行

商業（店舗、オフィス、レジャー施設

書の外観は、各地方政府によって異います。政府が土地を払下げする場など含む）最長50年、工業最長50年なり、一様ではありません。

22 月刊不動産 ｜ 2019.05

図表１ 土地使用権証の記載事項
土地使用者○○市○○商業公司

地号（番地）

1-6-22-33

座落（所在）
土地用途××路61号
商業

総面積

土地使用権面積

単独使用権

四至

土 地 使 用権 証に記 載されている
項目は図 表１のとおりです。必ず使さて、この土地使用権の使用年数
か？ 現在の法律では「政府が承認すれば更新することができる」とのみ記載されていますが、具体の手続きについては触れられていません。た
ては自動で更新するとあります。
これ

至○○巷

法律に記載されたものですが、70年が 経 過したときの 具 体 の 手 続きや「更新料」の有無など詳細は記されていません。

3．不動産の権利移転
土地使用権および、その地上建物

うち分担２）。もちろん工 場としての用途もそ札しますが、中国ではその地域で史のまま引き継ぎます。

上最高額での落札が出た場合、「地

図表２ 払下げ後、使用年限の途中で売却した場合の契約期間

払下げ土地使用権を使用年限の途中で売却すると？
40年間
工業用途

10年後転売払下げ時の契約内容

残り30年間
工業用途
契約内容を引き継ぐ

もとの払下げ年数の範囲で転売、賃貸、抵当可能※日本の借地権（債権）と異なり、物権である王」（ 土地王者）と称して地元の新聞などで大きく取り上げられます。人々の不動産に対する関心の高さがうかがえます。都市部において不動産価
格が 急 上 昇していた時 代 、こうした「 地 王 」の 話 題 が 頻々と起こりました。土地の仕入値段が天井なしに上がれば、マンションの価 格も何をか言わんや、ということになります。マンションでは、エンドユーザーが取 得

は、区 分 所 有でマンションを購 入している膨 大な国 民の要 望を入 れて

面積4．分譲マンションの権利関係するのは、建物の専有部分所有権と共 用部の共 有 持 分 、敷 地を建 物 専
有部分の比率で按分した土地使用

一般的な分譲マンションなどの権権の持分面積となります。都市部で利 関 係はどうなっているのでしょう

は、別荘と呼ばれるもの以外には一か。マンションの場合、最初に開発デ

戸建の供給はほとんど見られず、住ベロッパーが、政府から土地使用権

宅のほとんどは共同住宅です。新築を入札により仕入れます。入札です

分譲・中古売買市場とも膨大な規模

から最も高い値段をつけた業者が落の市場が存在しています。

が売買される場合について考えてみましょう。払下げ時に使用期間40年の土 地 使 用権に工 場を建 設して運営し、10年後に売却するとします。買主は、売主が政府から払下げを受けたときに交わした土地使用権払下げ
契約で約定された内容を引き継ぎ、当初の使用年数が40年なら、残りの30年間の期間を引き継ぎます（図表広東省深圳（しんせん）市の街並み

2019.05 ｜ 月刊不動産 23

海外だし、住宅用途の土地使用権につい

至○○公廠

北

5,885.3㎡

建築敷地面積物件調査が終了した後は、どうなるのでしょう

至○○路

西5,885.3㎡
面積

IT

用年限の記載があります。

至○○大街

南

1級

宅建士

左から抵当権証、土地使用権証、建物所有権証書

東92.80-13.40

等級

管理

共有使用権

図号

仲介

40年

使用期限

法律

写真１

トピックス Topics

台湾不動産視察ツアー報告～全国より51名が参加～

平成30年11月26日（月）～29日（木）の4日間にわたり、原嶋理事長を団長に、台湾最大の不動産流通団体である中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會（以下、全聯會）の全面協力を得て、台湾不動産実務者による研修と物
件視察ツアーを、全国の会員より参加者を募り実施しました。
全聯會との交流は、平成６年の日韓不動産会議富山県大会に始まり、本会創立45周年、50周年記念式典に参加いた
だくとともに、本会からも、平成20年に台北市で行われた2008世界不動産サミット（全球不動產經紀高峰會）や全聯會
役員・会員が一堂に会する傑出金仲奨楷模頒獎典礼に参加するなど、協会間の親密な交流を積み重ねてきました。
今回その成果を、会員皆様にも広め、台湾の不動産実務者との交流を通じて知見を広めビジネスの発展に寄与することに主眼に企画しました。
研修は、台湾の京都と呼ばれる台中市において曾文二先生より“台湾の不動産税金制度”、首都の台北市では、張欣民
先生より、“台北市不動産市場景気及び発展動向”と題して不動産取得・保有に係る税・登記制度や台北市の不動産市況について詳細な資料を用いて説明を受けました。
また、視察は台中市において、烏渓の川岸に建てられた、風水と緑を積極的に取り入れた高級マンション“世界之翼”
を、台北市では台湾を代表する統創建設による周囲の環境に配慮するとともに最新のAI技術を駆使し、数々の賞を受賞したオフィスビル“統創企業大樓”を訪れました。
どちらも、設計に携わられた建築家、オーナーより直に建築上の技巧や特徴について講義いただき、その卓越した設計思想と意匠に深い感銘を受けました。
今回は、初めて会員を主体とした不動産視察ツアーでしたが、全聯會役職員皆様の周到な準備と心からの歓待、それに全日参加団が応え、不動産研修・視察はもとより両会会員相互の交流が図れ、新たなネットワークを広げて頂けたと自負しております。
今後も、会員皆さまの不動産の見聞を広め業務に資す海外視察を企画していきたいと考えています。

研修の様子

計51名が参加した台湾不動産視察ツアー

24 月刊不動産 ｜ 2019.05

全聯會の協力とおもてなしにより両会会員の交流が図られた

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

神奈川県本部

平成30年度

相談員研修会を開催

平成31年３月12日（火）、神奈川県本部会議室にて、
平成30年度川崎県民センター「県民の声・相談室」相談員の説明会および相談員研修会を開催しました。
上記相談員の説明会では、神奈川県県土整備局事

引（売買・賃貸借）トラブル相談と相談対応」というテーマで講演していただきました。
相談員は熱心に講義を聞いており、意義のある研修会となりました。

業管理部建設業課主幹の牛山氏（横浜駐在事務所宅建指導担当）
より川崎県民センター「県民の声・相談室」の組織および事業内容について、主査の中尾氏からは相談業務について、神奈川県本部公益事業推進委員

挨拶をする秋山神奈川県本部長

会の山田達也委員長からは業務手順等について、それぞれ説明していただきました。
相談員研修会では、講師に（一財）不動産適正取引推進機構客員研究員の村川隆生氏を迎え、「 不動産取研修会の様子説明をする山田公益事業推進委員長

REPORT

平成30年度

第２回全日消費者セミナーを開催

平成31年３月７日（木）、相模原市の相模女子大学グ

講演後には秋山本部長より拉致被害者救出のためのリーンホールで、神奈川県本部主催の消費者セミナーが寄付金の授与が行われました。
また、当日はご参加の皆様

開催されました。

に募金を呼びかけ、17万9,085円の募金が集まりました。寄新潟産業大学准教授の蓮池薫氏をお招きし「夢と絆」

付金および募金は蓮池氏ををテーマに、北朝鮮に拉致された当時の様子や、拉致さ通して「救う会」に寄付され、れている間の北朝鮮での暮らしの話、帰国に際しての裏

拉致被害者救出のための活事情など、実体験を中心に拉致問題の経緯や現状につ

動にお役立ていただきます。

いて講演していただきました。会場は超満員で、大変多く募金にご協力いただいた皆の皆様にご参加いただき、盛況のうちに終了しました。

様に厚く御礼申し上げます。

秋山神奈川県本部長と蓮池氏（右）ラビーネット「契約書・書式集」のお問い合わせ■操作に関するコールセンター（エクセル・ワードの書式の操作）■全日不動産相談センター（不動産取引に関する相談）《開設日時》月・火・木・金：10時～16時（祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）《相談日時》月・木：10時～12時、13時～16時

TEL：03-5761-4441 TEL：03-5338-0370
火・水・金：13時～16時（祝日、年末年始、お盆期間、ＧＷ期間中を除く）

2019.05 ｜ 月刊不動産 25

ラビーネット

新コンテンツのお 知らせ「全日保証ｅラーニング」
研修システムがオープン！

忙しい“不動産業”だからこそ“時間・場所”にとらわれない受講環境を！
ｅラーニング化でさらに便利！

このたび、「 全日ステップアップトレーニング」の賃貸基礎編（居住用）の講義を会員向け学習コンテンツとして、
ｅラーニング化しました。
「 建物賃貸借の基礎」（ 借地借家法や契約書の解説）と「居住用普通借家契約のトラブ
ルと対処法」（ 契約締結、更新、解除、原状回復など）の二部作となります。ぜひ、ご利用ください。

会員向け学習コンテンツ「全日保証ｅラーニング」の特徴
現在、会員の皆様に各会場で受講いただいている「全日ステップアップトレーニング」が、パソコン上で賃貸基礎編（居住用）の講義を受けられるようになりました。
講義を45本の動画にまとめ、内容ごとに動画を細分化しました。空いた時間を利用して学習することができ、講義順でなく興味のある講義から受講することもできます。
また、講義ごとに演習問題を設置しているため、学んだ内容の確認や復習にも役立ちます。
すべての受講が修了した方は、修了証書の取得が可能です。
社員教育や知識の再確認にぜひご活用ください。
レッツトライ！

細分化された講義内容

講義ごとに設置された演習問題と解説

eラーニングの活用例！

仕組みです。安定した通信環境でご利用ください。

注意

コンや画面の大きいタブレットで受講してください。

26 月刊不動産 ｜ 2019.05

講義動画はインターネット回線を利用して再生する

また、講義中、画面内に解説等が表示されます。パソ

社員教育やスキルアップに！
知識の再確認に！
業務の円滑＆効率化の一助に！

「全日保証ｅラーニング」の受講の仕方① ラビーネット（https://portal.rabbynet.zenniトップ
chi.or.jp/）にログイン後、画面のコンテンツ「全日保証eラーニング研修」
をクリック◆初めに受講者登録を！
ｅラーニングの利用にあたり受講者個々の情報を設定します。受講の際にはお名前等の登録やｅラー
ニング専用のIDを設定します。

受講の入口（ラビーネット内）②「eラーニング管理」ボタンをクリック。代表者の情報を登録（初回のみ）

受講者登録設定（eラーニングシステム内）③ メニュー画面の右下から「ユーザ管理画面へ」をクリック④ ユーザ管理画面より「新規ユーザ」ボ
タンをクリック⑤ユーザ情報画面⑥「eラーニング管理」

で、受講者の情報

ボタンをクリックし、を入力すると、ID⑤ で設定したID・パ等が付与される

スワードでログイン◆講義動画の閲覧前の準備
受講する前に必ず「留意事項」をお読みください。ま⑦

た、本研修用の「テキスト」があります。利用端末へダウ⑧

ンロードをお願いします。
「 留意事項」と「テキスト」を確
認、
またはダウンロードしないと講義動画を閲覧することができないようになっています。
ご注意ください。

⑦ 留意事項を確認⑧ テキストをダウンロード
2019.05 ｜ 月刊不動産 27

不動産調査実務マニュアル
アプリ版 リリース！
『不動産調査実務マニュアル』は、不動産調査の実務を行う上での詳細手順・注意点などを示したとても役立つ全日オリジナルの冊子です。
これまで地域限定で配布・販売をさせていただきましたが、多くの会員の皆様にご利用いただくため、スマートフォンアプリとして配信をさせていただきます。

『不動産調査実務マニュアル』

不動産調査実務マニュアルアプリ利用の手順「 不動産調査実務マニュアル（アプリ版）」
をクリック。
① PCでラビーネットを開き（シングルサインオン）、①② スマートフォンやiPhoneでPC画面のQR
コードを読み取り、アプリをダウンロードする。もしくは、スマートフォンやiPhoneでラ
ビーネットを開 い て 、iO S の 場 合 は「 A p p
S t o r e か らダ ウ ン ロ ード 」を タップし 、Androidの場合は「Google Playで手に入れよう」
をタップしてダウンロードする。

ＱＲコードの読み取り方法②③【iPhone】
iPhoneのカメラを起動し、PC画面のQRコードにかざすと読み取ることができます。
【Android】
QRコード読み取り用のアプリをダウ
ンロ ード、また は、LINEの 友 達 追 加
画 面 にあるQRリーダ ーを利 用して読み取ることができます。

※App Store・Google Playから直接ダウンロードすることも可能です。

③ アプリを起動し、ラビーネット上の「ログインQRコード」を読み取る。
④ スマートフォンやiPhoneで以下のように表示される。

※QRコードはダミーです。
ご利用の際はラビー
ネットからご利用ください。

ダウンロード版書式351.
売買調査シートと併せてぜひご活用ください。

28 月刊不動産 ｜ 2019.05

Initiate Member
都道府県 市区町村

商号名称

新入会員名簿［平成 31年 3月］

都道府県 市区町村

商号名称
株式会社 ハコリ

大阪市

有限会社 エフ・エヌ・コンサルティング株式会社 ８８クリエイト

豊中市

有限会社

新宿区

ＰＡＮＯＲＡＭＡ 株式会社

大阪市

ＯＫ住ＭＩ
ＬＥ

中央区

株式会社 Ｂｉｚ

大阪市

株式会社 カクトス

渋谷区

合同会社 ビットアルファ

枚方市

共成建設

株式会社

有限会社 クオリティーアンドアソシエイツ

新宿区

合同会社 ヒトトナリ

大阪市

株式会社

共同都市開発鹿嶋市

田直人不動産千代田区

株式会社 Ｆａ－ｍｉ
ｌ
ｙ’
Ａ

大阪市

有限会社

銀河コーポレーション

那須塩原市

新光産業

株式会社

国立市

株式会社 ｆｏｒｙｏｕ

高槻市

ここからはじまる

宇都宮市

株式会社 プランニングパートナー千代田区

株式会社 フォーリスデベロップメント

大阪市

株式会社 ジェイエルパートナーズ

宇都宮市

有限会社 ワイワイ企画

渋谷区

株式会社 フジエンタープライズ

堺市

照福不動産

鴻巣市

株式会社 ウェーブ

港区

株式会社 ＢＲＩＳＳ

豊中市

株式会社 ズームアセットマネジメント

鶴ヶ島市

Ｓ－ｃｏｎｃｅｐｔ 株式会社

千代田区

プロップテック 株式会社

春日部市

クーフォックス 株式会社

新宿区

株式会社

大阪市

株式会社 スタイルアジアンインベスター

さいたま市 クワバラ・コンサルタンツ

品川区

ベネフィットリアルエステート 株式会社

さいたま市

千代田区

株式会社 Ｂｏｒｄｅｒｌｅｓｓ ＮＩＮＪＡ

調布市

Ｈｏｍｅｙ 株式会社株式会社 アストリーエステート

足立区

合同会社

Spark

新宿区

千歳市

株式会社

Sumica

上川郡

株式会社

大東

札幌市

有限会社 ふくしま

岩手県

滝沢市

茨城県
栃木県

千葉県

東京都

札幌市

株式会社 アイレヴェンテホーム

札幌市
帯広市

大福

株式会社

ベストウィン

越谷市

合同会社

川越市

株式会社 マーク・スター不動産

目黒区

株式会社 ボールディベロップメント

行田市

有限会社

世田谷区

株式会社 モアル

川越市

株式会社 ロジカルエステート

柏市

有道コンサルティング

西東京市

株式会社 ヨシムラ

山武市

株式会社 海陽不動産企画あかりオフィス

豊島区

株式会社 ランドニッチ東京

千葉市

株式会社

文京区

株式会社 Ｌ
ｉ
ｃ
ｒ
ｅｓｔ

八千代市

株式会社 ＳＡＮ－Ａ

新宿区

リグロス 株式会社

千葉市

株式会社

新宿区

株式会社 リベラチェンダ

豊島区

ＡＲＴ＆Ｌ
Ｉ
ＦＥ 株式会社

西東京市

株式会社 ロイホーム

大田区

有限会社

厚木市

株式会社 アイカワ

ベル・エステート
ユニオングループ

港区

サニーサイドライフ
花園
株式会社

湯浅開発

株式会社

東村山市

アイズ住宅企画

渋谷区

ｉたてもの

港区

株式会社 アジアインフォネット

横浜市

合同会社 ＫＰＡ

三鷹市

株式会社 アップスタート

川崎市

有限会社

西東京市

株式会社 ＥＳ横浜市

株式会社 シーガルプランニング

株式会社

神奈川県

小島産業

港区

株式会社 イールドネクスト

厚木市

株式会社 ステップアップ企画

株式会社 イフサーチ

横浜市

株式会社 トクシマル

豊島区

株式会社 インフィニストン

藤沢市

株式会社 ＦＲＡＮ

大田区

株式会社

横浜市

株式会社 ＨＯＭＥコーポレーション

渋谷区

株式会社 ＷｅｓｔｂａｎｋＰｒｏｊｅｃｔｓＪａｐａｎ

横浜市

株式会社 まちすま

文京区

株式会社 エイジェック都市開発

横須賀市

株式会社

ユウアイ

港区

株式会社 ＦＫ ＲＥＡＭ

石川県

金沢市

株式会社 Ｌｉｆｅ Ｃｒｅａｔｏｒ

文京区

オリーブライフ 株式会社

長野県

上田市

バジルイモビリエン

新宿区

株式会社 Ｃａ
ｌｍｅ

岐阜県

羽島郡

株式会社 ウイニングホーム

新宿区

クラフトエステート 株式会社

岐阜市

オアシス不動産

渋谷区

株式会社 ＣＬＯＶＥＲ

裾野市

株式会社 アシスト・KK

渋谷区

株式会社 ＫＴＳブランディング

菊川市

有限会社 テイク新宿区

株式会社 ＴｈｅＣｒｅａｔ
ｉ
ｖｅＢｏｘ

沼津市

株式会社 Ｙ’ｓプランニング

中央区

株式会社 ＳＡＬＴＡ ＥＳＴＡＴＥ ＨＯＬＤＩＮＧＳ

名古屋市

ＲＥＪ・ディベロップメント 株式会社

足立区

三敬商事

名古屋市

株式会社 ｅ．
Ｒｅａ
ｌＥｓｔａｔｅＡｇｅｎｔ

静岡県

愛知県

株式会社

兵庫県

綿貫工業

目黒区

Ｗｉ
ｔｈＰｅｔＦａｍｉ
ｌ
ｙ

大阪府

商号名称
株式会社 エヌスリー

株式会社 トラストワイズプロダクション

埼玉県

都道府県 市区町村
枚方市

東京都

中央区

北海道

鳥取県
岡山県

広島県

大石

株式会社

豊中市

星輝開発

大阪市

ドマーニ 株式会社

株式会社

吹田市

株式会社 ファンリノベ

大阪市

株式会社 マサキ不動産

大阪市

株式会社

大阪市

株式会社 リアルリード

有光

堺市

株式会社 Ｒｉ
ｎｏ Ｌ
ｉ
ｆ
ｅ

大阪市

ＬＵＳＳＯ 株式会社

大阪市

株式会社 ＲＥＤＩＣ

神戸市

株式会社 インレット

神戸市

三一通商

株式会社

神戸市

蒼天土地

株式会社

尼崎市

阪神建物サービス

神戸市

株式会社 ＢＡＳＥ

米子市

松本住宅有限会社

倉吉市

有限会社

サンストック

岡山市

株式会社

角南不動産

倉敷市

株式会社 ＭＡＳＵＹＡ

岡山市

株式会社 みどりコーポレーション

広島市

株式会社 オフィシャル

広島市

ＣｏｍｅＨｏｍｅ 株式会社

広島市

Ｇクレイン 株式会社

香川県

仲多度郡

株式会社 イドコロ

愛媛県

松山市

株式会社

松山市

バナナオフィス不動産

伊予市

株式会社

福岡市

梶原エステート

福岡市

有限会社 Ｋ.Ｕ.Ｄ

福岡県

佐賀県

住まい工房まつやま福岡市

株式会社 たまゆら不動産

那珂川市

ハートライフ 株式会社

福岡市

有限会社 ホテイ商事

武雄市

株式会社

栗原建設

武雄市

株式会社

匠クリエイト豊島区

株式会社 ＪＹ不動産

春日井市

株式会社 ティー・ケイ・ケイ

八王子市

株式会社

名古屋市

ＴＧマネジメント 株式会社

長崎県

諫早市

株式会社

中川建設

荒川区

株式会社 Ｊｏｙｈｏｍｅ

名古屋市

師定

熊本県

熊本市

合同会社

清正商事

練馬区

株式会社

名古屋市

有限会社 ヤマト

菊池郡

肥後木村組

品川区

ＺＥＲＯＴＯＷＮ 株式会社

桑名市

寺本工業

熊本市

メイクリブ 株式会社

蛇滝商会
商運サービス

国分寺市

有限会社 タウン企画

武蔵野市

チェリー不動産

合同会社

千代田区

堤不動産鑑定株式会社

新宿区

株式会社 ティーズホーム

港区

株式会社 ディープフィールド

三重県

株式会社
株式会社

松阪市

株式会社 ナチュラル・ライフ・デザイン

滋賀県

大津市

株式会社 アークスホームｐ
ｌ
ｕｓ

大津市

株式会社 ゲットリッチ

京都府

京田辺市

アムルリアルエステート 株式会社

宇治市

MIPホールディングス 株式会社

大分県
鹿児島県
沖縄県

株式会社

中津市

九州探泉

豊後高田市

西日本ホーム 株式会社

株式会社

奄美市

株式会社 ココカラリアルエステート

鹿児島市

合同会社

島尻郡

エコハウジング

和楽久

葛飾区

テイクワン 株式会社

大阪市

株式会社 アース・ドクター

豊見城市

大唐

杉並区

トイボックス 合同会社

大阪市

アトモス不動産

那覇市

髙良土地建物事務所

渋谷区

東京仲介不動産家

大阪市

株式会社 Ｅ－ＨＯＭＥ

中頭郡

株式会社

品川区

株式会社 Ｔｏｋｙｏｄｅｓ
ｉ
ｇｎｏｆ
ｆ
ｉ
ｃｅ

大阪市

株式会社 ＨＣＣプラス

宜野湾市

ＰｆａＴ 株式会社

新宿区

株式会社

大阪市

ＨＴリフォ 株式会社

中頭郡

マッキーホーム株式会社

東京ネットワークス

大阪府

株式会社

坊っちゃん不動産株式会社
南西ハウジング

2019.05 ｜ 月刊不動産 29

不動産情報ニュースファイル

国土交通省など、不動産に関連する業界全般のニュースをご紹介します。

新・不動産業ビジョン2030

主軸は不動産の「最適活用」
議論を集約、業界の方向性示す

不動産業界の発展と共に、国全体の持続的な成長を支えることも目指している。
個別の内容を見ると、まず官民共通の目標として「ストック型社会の実現」「安全・安心な不動産取引」「地

国土交通省は３月28日、第39回「社会資本整備審議

方創生」といったテーマが並ぶ。

会産業分科会不動産部会」（部会長・中田裕康早大

更に「民の役割」については、国民から信頼される産大 学 院 教 授）を開いた。今回は、これまでの議 論を集業となることを筆頭に挙げ、法令遵守を前提に、業務の約した「取りまとめ」を委 員 が 了 承。約 10 年 先となる

透明化や従業者の資質向上などを求める。また、「従2030年ごろへ向けた指針を、分野や項目ごとに示した。

来の画一的な手法に従った開発、流通、管理といった同部会の目的は、不動産業界全体の指針として新た古典的なビジネススタイルでは不動産業の将来像は明な「不動産業ビジョン」を策定すること。今後の不動産

るくない」と指 摘し、多 様 化 するニーズに応えられる業には「時代や地域のニーズを的確に把握し、それに“トータルサービス”を重視。併せて「官の役割」も明示対応した不動産を形成して社会で最適に活用されるこ

し、市場環境整備と柔軟な政策、業界への指導・監督と」（本文より）が期待されるという趣旨を示した。

に取り組むこととした。

野村正史土地・建設産業局長は「平成から新たな加えて、重点的に検討すべき政策課題も列挙。
「市

時代に切り替わるこのタイミングに、不動産業の総括的場変化」で挙げられた課題を中心に、解決の道筋を示な議論ができたことは有意義。将来の日本への思いがした。本文では、不動産を“たたむ”ためのアプローチ

込められた『ビジョン』になったのでは」と述べ、言葉にや心理的瑕疵への対応、賃貸住宅管理業の法制化、新たな時代への期待を込めた。

売買契約書や重要事項説明書の標準化、不動産総合

本文は、不動産業における「現状」「市場環境変化」

データベースの構築、不動産取引の電子化など具体的「今後のビジョン」の３章構成。
「現状」では、過去に策な論点に触れており、同省が進めている施策の集大成

定した「ビジョン」との大きな違いとして、特に投資・運的な内容となっている。

用の部分を拡充・刷新。またサブリース契約に関するト（『住宅新報』2019年４月2日号より抜粋・編集）

ラブルの多発を受けた管理業適正化の必要性など、社会情勢を踏まえた内容を盛り込んだ。
「市場環境変化」でも社会情勢の動向を反映しており、空き家・空き地の増加や政府が提唱する「働き方改依然、変動金利型が過半

住宅ローン実態調査
国交省革」などに言及している。

●課題や施策を網羅
こうした前提を基にまとめた「今後のビジョン」では、

30 月刊不動産 ｜ 2019.05

国土交通省は３月20日、2018年度民間住宅ローン実態調査結果をまとめ、公表した。2003年から民間金融機関を対象に行っているもの。今回の調査対象は銀行

や 信 用 金 庫、農 協など1,351機 関で、回 答 機 関 数は
1,303機 関（回 答 率96.4％）。数 字は2017年 度の実 績

地域再生法の改正案を閣議決定となる。
同調査によると、個人向け住宅ローン新規貸出額は19兆2,875億円で、貸出残高は154兆342億円。

政府は３月15日、「地域再生法の一部を改正する法律案」（地域再生法改正案）を閣議決定した。

新 規 貸出額における金 利タイプの内 訳は「変 動 金

同改正案は、既存ストックの活用により“多世代共生利 型」が 最も多く、50.7％（前 年 度 比0.5ポイント増）と型”のまちづくりを促し、地方の魅力向上を図る趣旨で

過 半を占 め た。次 い で「固 定 金 利 期 間 選 択 型」が複数の新規事業を創設している。

31.2％（同 5.5ポイント増）と多く、割 合も増 加。一 方、一つは「地 域 住 宅 団 地 再 生 事 業」で、居 住 者の高「証券化ローン」は11.9％（同5.1ポイント減）、「全期間齢化などの課題を抱える住宅団地について、用途規制

固 定 金 利 型」は6.2％（同0.9ポイント減）と割 合 が 下の緩和により生活利便施設や就業場所等を導入し、多がっている。

世代の生活を支える場として整備するもの。市町村が区域を定めて事業計画を作成することで、介護や交通●アパートローンは１割減

関係など各種行政手続きの簡略化を図ることが可能と賃貸住宅向け新規貸出額について、回答を単純集なり、住宅団地再生の取り組みを後押しする。

計した「各 年 集 計」は3 兆 8,282 億 円 で、前 年 度 から次に、
「既 存 住 宅 活用農 村 地 域 等 移 住 促 進 事 業」

1,448億円（3.9％）増加している。ただしこの集計は、回の制度も設けられる。市町村の作成した事業計画の範

答機関数自体が年度によって異なるため、金額の推移

囲で“農地付き空き家”などの取得手続きや許可申請をも回答機関数に左右されやすい。

円滑化し、農村地域への移住促進を図る。

そこで過去４年間すべての年度で回答した機関のみ

もう一つ創設された制度が、「民間資金等活用公共を集 計した「経 年 集 計」を見 ると、2017 年 度 は２兆

施設等整備事業」。廃校跡地のような低未利用の公的

9,230億 円で 前 年 度 の３兆2,467億 円 から3,237億 円

不動産を有効活用するため、PPP／PFI（ 民間資金主（10.0％）減少。一時期と比べ、アパートローンの鎮静化

導による公共サービス提供）の導入を促進することを目傾向が、数字として如実にうかがえる結果となった。

指し、PFI推進機構によるコンサルティング業務を実施（『住宅新報』2019年４月２日号より抜粋・編集）可能にした制度となっている。
（『住宅新報』2019年４月２日号より抜粋・編集）

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● 広報委員会

横山鷹史、中野楠雄、宮嶋義伸、
後藤博幸、出口賢道、日比照康、丹波恭子

● 発行人

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● 編集

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