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2016
Vol.12ひなちゃん のマンション生活
大規模修繕工事（建築系の工事）

いつもきれいに…

大規模修繕の進め方（建築系の工事）

http://www.glob-com.co.jp

日頃のお手入れ大規模修繕工事（建築系の工事）
前号で予告していた建築概要の工事内容のことを教えて！
そうじゃった。修繕には大きく分けて「建築」と「設備」があるんじゃよ。
「建築」の工事は一般的に「大規模修繕工事」として、まとめて工事をするんじゃ。
そのほうが仮設工事や人件費が割安になって管理組合の全部一緒にするの？

負担が少なくなるんじゃよ。
それに何度も工事をすると、マンションや駐車場に工事の職人さんや工事車両がしょっちゅう出入することになって、住民のストレスも増えてしまうじゃろ？

Hina

仮設ってなぁに？ ひなは工事のおじさん好きだよ！いつ工事にきてくれるの？
そっ・・・そうか、ひなちゃんはめずらしいものが好きじゃったの。
仮設には2つあってな、マンションの周りに足場を架ける直接仮設と、工事をするのに必要な電源、工事用水、現場事務所、各部養生などの共通仮設があるんじゃ。
それから工事をいつするかは、前回に話していた長期修繕計画にも書いてあるんじゃが、「建築」の「大規模修繕工事」は12年周期で提案されていることが多いんじゃよ。
12年たったら必ずおじさんがくるの？
いや、周期はあくまでも目安なんじゃ。屋上の防水の保証が10年で切れてしまうので、だいたい10年前後のタイミングで、いつ工事をしたらよいかを管理組合の皆で考えはじめて決めるんじゃよ。
防水層が劣化して水漏れしてからでは修繕費が高くなってしまうし、タイルが落ちたりして人身事故や器物破損になると管理組合の責任になるので大変じゃ。

機能回復だけでなく、仕上がりの良さも大切じゃぞ。
修繕だけではなく、付加価値を与えて住み心地を良くすることも考えよう。

1

建築系 大 規 模 修 繕 工 事 の 主な内 容（ 例 ）
建

築

仮設工事

屋根防水

共通仮設

水直接仮設

● コ ン クリ ート 屋 根 に あ ら かじ め

屋上防水アスファルトなどを塗り防水層を作っ

庇・笠木等防水
ルーフバルコニー防水
床防水

防バルコニー床防水

タイル補修
外壁修繕にも必要

鉄部塗装等を守る役目があるが、塗装の寿命は5〜10年程度。紫外線や風雨、ホコリなどで劣化する

シーリング

命は長い。ただ、目地（シーリング）が温度変化や紫外線で劣化すると、タイルの浮きや剥がれにつながる

鉄部塗装（非雨掛かり部分）
非鉄部塗装
建具、金物、その他建具関係
金物類（換気ガラリ等）
その他工事
外構・その他

量水器
各戸止水バルブ
減圧弁系統他、共用バルブ

鉄部塗装

※

排水管
ガス設備

ガス管
ガス警報器

換気設備

排気口ベントキャップ ※

電灯設備等

電灯設備

※

配電盤類
幹線設備
情報・通信設備

情報・通信設備
テレビ共聴設備
インターホン設備

消防用設備● さびが進むと強度不足になる。野外

自動火災報知設備
連結送水管設備

た雨掛かり部分は3〜5年で劣化が屋内消火栓設備

始まる● メーターボックスや消火栓箱の扉な移動式粉末消火設備
機械式駐車場設備

ど非雨掛かり部分も定期的な塗り直● アルミやステンレス製の手すりなど

外構

は鉄部に比べるとローメンテナンス

附属施設で済む※

消火設備の階段や雨どい、屋上フェンスといっ

センサー・スイッチ類
制御・駆動機器しが必要

外構・附属施設

雨水管
排水ポンプ

外壁塗装

タイルそのものの寿● タイルの場合、鉄部塗装（雨掛かり部分）

受水槽・高架水槽

排水設備● 紫外線やCO 2からコンクリート建物

給水管
給水ポンプ

● 各戸のバルコニーや開放廊下・階段

軒天塗装

雑シーリング

給水設備にさらされる最も過酷な環境にある

階段床防水
コンクリート補修

備ているが、日光や温度変化、風雨など

廊下床防水

外壁塗装等

設

本体一式
エレベーター設備

制御関係
マイコン基板等
バッテリー等部品「※」の部分は設備じゃが、足場や屋根・防水塗装との関係があるので、建築工事と組み合わせる事があるぞ。

エレベーター設備
避雷針（高さ20ｍ超に設置）

高架 水 槽外 壁

BS・CSアンテナ

電気室

ゴミ置場受水槽・ポンプ室

平面駐車場
機械式駐車場

植 栽
双口送水口（7階以上に必要）

駐輪場

いろい
ある ろん
だね！

工事中は足場に囲まれるし、廊下やバルコニーの使用に制限が生じるので、皆の協力が不可欠じゃ。

設備系の工事については、次回で説明するぞ。

2

大規模修繕建築系工事の進め方
診

大規模修繕の流れは

断設

計

工

事の順になるんじゃ。

大規模修繕の進め方は、大きく分けて2つあるんじゃ。

1

診

断設

計

工をまとめて施工会社に依頼する やり方と

事

施工会社
診

断設

計

工

工 事監理
見
修繕工事

A社仕様

工

施工会社A

積依頼

診

断修繕工事

断設

診

計設

断見積依頼

診

断設

B社仕様
工事

工事

診

断設

計計

工

事

見積りの仕様や工事項目が会社によってバラバラだから、内容を比較するのが大変じゃのぉ（汗）

施工会社C

工事内容・見積提
出

A社仕様
診

計

施工会社B

B社仕様 工事内容・見積提出

C 社仕様

設

積提出
事内容・見修繕工事見積依頼

管理組合

事

計

工

事

C社仕様
工事

診

断設

計

工

事の工事内容・見積額を検討し決定しないといけないんじゃ。

設計監理の費用はいらないんじゃが、 工 事 監 理 など工事に関するすべてを管理組合が確認・判断しないといけないので管理組合の負担が大きくなるんじゃよ。
すべてを工事会社まかせにしてしまうとチェックが不十分で、後から問題がわかる場合もあるんじゃよ。

3

2

診

断設

計

施工会社選定補助工事監理をコンサルタント会社に依頼する やり方があるんじゃ。

コンサルタント

施工会社（一級建築士登録事務所）

診

断設

施工会社
選定補助

工

事

事見積依頼

計

工事監理

修繕工

施工会社A工合仕様
管理組
提出
・容 見積
工事内コンサ ルタント

（一級 建 築 士 登 録 事 務 所 ）大規模修繕工事内容の調整

診管 理組合

断施工会社
選定補助

設

計

工事監理

修繕工事見積依頼

事見積依頼

管理組合仕様
工事内容・見積提出

管理組合は、まず、コンサルタントのアドバイスにより診断設計を検討・工事内容 を決定する

施工会社B

管理組合仕様
工事内容・見積提出

修繕工

事

工

事

施工会社C
工事

仕 様 も 数 量 も 同じ内容じゃから、金額を比較しやすい。

?
うのちがどうそして、各社から提出された、あらかじめ管理組合が決定した仕様にもとづく
工事の見積額を検討するんじゃが、見積内容が統一されているから見積額の検討がやりやすいんじゃ。
コンサルタントの費用が必要じゃが、提案された内容を要所々々で判断し進めることができ、依頼すれば 工 事 監 理 も任せることができるので管理組合の負担が少ないんじゃよ。
工事が終わってからの定期点検のお手伝いもしてもらえる場合が多いぞ。

工事監理

工事監理って？とは、設計通りに工事が行われているかを確認し、施工会社に指示・指導するんじゃ。

4講座

いつもきれいに… 日頃のお手入れ

床のお手入れ

木質系床材の手入れ● 木質系の床材は主に接着剤で床に貼り付けられています。水拭きすると目地（板と板の継ぎ目）から水がはいり込んで、はがれの原因となります。かたくしぼった雑巾がけ以外の水拭きはさけてください。
● よごれがひどくなった時や、つやがなくなりかけたら、市販の木質系床材用のよごれ落としをかねたワックスを使用してください。
● 特によごれがひどい時や、ささくれだった時などは、サンドペーパー（目の細かい400番ぐらい）で軽くこすってよごれなどを落とし、ワックスがけしてください。

プラスチック系床材の手入れ
よごれがひどいからといって、シンナーやベンジンを使うと、色が落ちたり、表面がとけたりするので、絶対使用してはいかんのじゃよ。

● プラスチック系の床材も木質系と同じように接着剤で貼りつけてありますので、水拭きはさけ、市販のプラスチック系床材用のワックスを使用してください。
● 水をこぼした時などは、すぐ乾拭きしてください。

● なるべく乾拭きでタタミのお手入れ

タタミの表面には天然のワックス状のものがついています。あまり水拭きするとこれがとれてしまったり、水分が内部に吸収され、タタミそのものの寿命を縮めてしまいます。特によごれのひどい時以外は水拭きをしないでください。

● じゅうたん・カーペットをタタミの上に敷くときはじゅうたん、カーペットでタタミの呼吸がさまたげられています。週に一度はじゅうたん・カーペットを上げてタタミに呼吸させてください。

● 通風を良くしていつも乾燥
湿気がたまると、カビの原因になります。天気の良い日は窓をあけ換気をし、タタミを乾燥させてください。
年に一度はタタミを上げて虫干しをしてください。

「タタミ」よごれ落としのポイント
タタミの表面がベトついたり、よごれがめだつとき。

ジュースやコーヒーをこぼしたとき。

クレヨンやマジックのよごれ。

天 気 の 良 い日、十 分に通 風しながら左と同じ要領で湯拭きし、さらに酢水

歯ブラシに少量の中性洗剤をつけ軽く雑巾を湯につけかたくしぼって、タタで拭くと臭いも消えます。

こすってください。その後は必ず湯拭きして乾燥させてください。

ミの目に沿って軽くたたくようにして拭いてください。
特 によご れ の ひ
どいところは、中性 洗 剤 で 落としてから。よく乾拭
きし、乾燥させてください。

5

水 20

酢 1

じゅうたんカーペットのお手入れ● じゅうたん・カーペットの表面のホコリはローラー型の掃除機で、中にはいり込んでしまったホコリは電気掃除機を使って、できるだけこまめに掃除をしましょう。
● よごれが目立ってきたら、中性洗剤をぬるま湯でうすめたものを雑巾にふくませて、じゅうたん・カーペットの表面を拭いてください。特によごれのひどい時は、うすめた中性洗剤を直接じゅうたん・カーペットにふくませ、たたくようにしてよごれを落としてください。拭き取った
後は十分に乾燥させてください。
色がわりの心配なものは、あとを酢水（水2ℓに酢1／2カップの割合）で拭いてください。
● 年に一度は、市販のスプレー式専用クリーナーでよごれ落としをするか専門業者に依頼してクリーニングしてください。

「じゅうたん・カーペット」よごれ落としのポイント
果汁・コーヒー・紅茶
しょう油・インクなどのシミ

家具で出来たじゅうたん・カーペットのくぼみ

チューインガム・粘土など

水気をテッシュペーパーなどですいと純毛の場合

氷 などで 冷 やし て 硬 くなって から 、り、うすめた中性洗剤にひたした布をスチームアイロンを浮かすようにしてヘラなどで取り除きます。残った部分

かたくしぼり、たたくようにしてシミをかけます。

は、チューインガムはベンジンで、粘土とります。
色が残っている場合は酢水で同じ要領でたたくようにしてとります。

は中性洗剤をつけ、もむようにほぐし合繊・混紡の場合て拭き取ります。

洗濯用の柔軟仕上げ剤を水でうすめたものをつけてから、スチームアイロンをかけます。

バターなど油性のシミ
急いでベンジンなどで油分を取り除き、中性洗剤をつけ歯ブラシで軽くこすり、ぬるま湯で洗剤分を落とし、さらにアルコールで拭きます。

タバコなどの焼けこげスチールウールで軽くこすってから、取れにくいホコリはガムテープでオキシドールを綿にふくませて漂白す

掃除機などでもなかなか取れないホコると目立たなくなります。日やけした

リは、ガムテープを使うと楽に取れます。

場合も同様にすると効果的です。

さんに
お かあ
うげよてあ
教え

部屋をいつまでもきれいに長持ちさせるためには、日頃からのこまめな手入れがかんじんじゃ。でも、だからといってなんでもかんでも洗剤をつけてゴシゴシ…というのは良くないぞ！
部屋に使われている材料の性質に合った上手な手入れが必要じゃよ。

！

Hina

6マンションペディア

今回は春日大社 奈良市春日野町160（かすがたいしゃ）Vol.

春日大社は、全国に約1,000社ある春日神社
東大寺県）からやってきたという伝説から、鹿が神の使いとして大切にされているのです。

東大寺 奈良市雑司町406-1

11発行

春日大社のおみくじは、一 刀 彫りや 陶 器 の 小さな鹿が口にくわえています。とにかくかわいい！
！

月発行

春日大社の祭神が鹿に乗って鹿島神宮（茨城奈良はかき氷の聖地だとか。
個性的なかき氷が味わえるお店もたくさんあるよ。

帯解

２8

年

京終

にあたり、数多くの奉祝行事が予定されています。奈良公園と言えば鹿が浮かびますが、春日大社

169

大安寺

若草山

氷室神社

奈良の総本社です。今年は20年に一度の式年造替

平成

奈良県庁

12（とうだいじ）

南大門

東大寺には、運慶・快慶作の金剛力士像で名高い南大門、世界最大の木造建築として知られていた大仏殿（正式には金堂）、大仏殿に大 阪 市 中 央 区 博 労 町３丁 目３番７号

鎮座する廬舎那仏など、巨大な建造物が数多くあり圧倒的な迫力で迫ってきます。
今から千数百年前に、これらをどのようにして造ったの

天理桜井線

かを考えると人類の叡智の素晴らしさを感じます。

大神神社 奈良県桜井市三輪1422（おおみわじんじゃ）

長柄

大神神社は日本最古の神社と言われ、日本でも5指に入る強力なパワースポットとして有名です。大神神社に本殿はなく、ご神体は「三長岳寺
柳本

龍王山

檜原神社
三輪山
三輪明神
大神神社

三輪
桜井市役所輪山」です。
「三輪山」はご神体として長い間人が入ることができない禁足地となっていましたが、現代では大神神社の摂社「狭井神社」で許可を得て登拝することができます。登拝にあたっては、神域に入るということから、写真撮影・飲食・喫煙などは禁止されています。
標高は４60m程度と高いわけではないのですが、ハイキング気分で登れる山ではなく厳しい登山を覚悟する必要があります。山中は、深山の静謐な雰囲気が漂い神宿る地であることを感じさせられます。
三輪山登拝は、約3時間の登山となります。

近鉄大阪線
桜井天香久山お山 は松・杉・檜などの大樹に覆われて、一木一草に至るまで神宿るものとして尊ばれています。

vol.13 ● 設備系大規模修繕工事の予告 ● いつもきれいに…日頃のお手入れ
バックナンバーは

http://www.glob-com.co.jp でとんでもないところで外国人観光客と出会うことがあります。彼らが編 集 後 記 興味を持つ日本の伝統文化や日本食は、我々にとっては当たり前のもので自慢できるものではないと感じているものが多いのですが、実は世界で認められる価値を持っている場合があるようです。このことは、自分たちの持っている文化の魅力や価値を見直すいいきっかけになるのではないでしょうか。 マンションペディア編集部

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穴師坐兵主神社

巻向

香久山

狭井神社拝殿脇にあり、万病に効くという薬水が湧き出る「薬井戸」。
「ご神水｣として水を汲みに来られる方があとをたたない。

（2016年3月末現在）（マンション管理新聞社調べ）

解決！ ０１２０-９３６-４３９◎お話だけでも構いません お気軽にご相談ください

ご相談・査定は 無料【FAX】06-7711-9856 【受付時間】平日 9：（定休日：土・日・祝日）
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００
宅地建物取引業登録 国土交通大臣（2）
第7943号

（とよたさんぎょうぎじゅつきねんかん）

名古屋市西区則武新町4-1-35

Vol.

12

きます。どの展示物も創意工夫に満ちており、時代を超えた感動を伝えてく２8

れます。中でも環状織機は、豊田佐吉が1906年発明した円運動で布を織る11います。また、豊田自動織機から自産に至るまでの大変な逆境を乗り絶え間ない創意工夫、改善を続けるモノづくりのスピリッツ。

発行

動車部の創部、トヨタ初の乗用車生

月発行

極めて理想的な織機でトヨタ産業技術記念館を象徴的に示す展示物となって

年「研究と創造の精神」と「モノづくりの大切さ」の基本理念を見ることがで平成

トヨタ産業技術記念館では、展示物を通じてトヨタグループに息づいている

マンションペディア

トヨタ産業技術記念館

今回は越える物語は、この基本理念がトヨタグループ創始者 豊田佐吉から、トヨタ自動車の創業者 豊田喜一郎に受け継がれ、現在に至っていることを感じさせてくれます。

（なごやしかがくかん）

大 阪 市 中 央 区 博 労 町３丁 目３番７号

名古屋市科学館

名古屋市中区栄2丁目17-1 白川公園内

名古屋のオフィス街に、宇宙船が着陸しているような建物があります。これがギネスに登録された世界最大のプラネタリウム「ブラザーアース」がある名古屋市科学館です。このプラネタリウムは大変人気が高く、休日は午前中に当日券が売り切れてしまうことがあるそうです。観覧用シートは左右に30度回転できる独立したリクライニングシートでリラックス
員がそれぞれテーマを決めて解説してくれるのでとてもわかりやすく楽しいひと時を過ごすことができます。

トヨタ産業技術記念館

名古屋城

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名古屋市科学館にはプラネ
タリウム以外にも体験施設がたくさんあり、中でも放電ラボでは、実際に轟音と共に雷が発生する瞬間を体験することができます。

して観覧できます。50分の天体ショーは学芸

愛知県庁

22

名古屋
名古屋市科学館線
道本東海

名古屋高速
2号東山線

大須観音

大須観音

（おおすかんのん）

名古屋市中区大須2丁目21-47
鶴舞公園

東海道新幹線

名古屋高速
都心環状線
金山

日本三大観音の一つで、大須商店街の入り口にあります。この大須商店街は大変にぎわっている商店街で、世界中の料理が味わえるエリアもあります。東仁王門通りでひときわ目立っているのは、高さ2.2mもある巨大招き猫で、人混みであふれている商店街の待ち合わせの場所になっているようです。

鶴舞公園はポケモンの聖地 とも呼ばれ、どえりゃあ騒ぎに！

● 設備系大規模修繕工事

vol.13の予告 ● いつもきれいに…日頃のお手入れ
バックナンバーは

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彼らが興味を持つ日本の伝統文化や日本食は、我々にとっては当たり前のもので自慢できるものではないと感じているものが多いのですが、実は世界で認められる価値を持っている場合があるようです。
このことは、自分たちの持っている文化の魅力や価値を見直すいいきっかけにな
マンションペディア編集部るのではないでしょうか。

編集後記