平成２３年度

民間事業者研究会活動■活動方針
戦後最大の災害ともいえる東日本大震災は、改めて我が国にとって「災害に強い街づくり」が重要であるか再認識させられる機会となった。 一方、他の市街地においても、防災性の向上が求められる木造密集地域の改善や、社会経済構造の変化に対応するための既成市街地の再生など、街づくりに対する社会的要請は依然として大きい。
今年度は、これら街づくりに対する社会的要請にこたえるため、引き続き区画整理手法を用いた街づく
り・都市再生事業等に民間事業者が参画する上での問題点や課題等を抽出し、これら課題の解決方法に関する調査・研究に取組んでいくこととする。

■活動概要
総会

７月２２日開催、１７社４０名参加

役員会

７月２２日開催、１１社１５名参加

活動報告会

７月２２日開催、１７社３２名参加

幹事会

１１回開催

分科会

「区画整理と土壌汚染に関する」検討分科会
１５社２０名参加【テーマ】
土壌汚染による健康影響の懸念や対策について社会的要請が強まっている中、平成
14 年に土壌汚染対策法が制定され、平成 22 年に一部改正された。この改正を受け、土壌汚染対策が土地区画整理事業を実施する上で大きな影響を及ぼすことが考えられることから、土壌汚染対策に関する課題を整理し、課題解決のための方策を研究する。

講演会「～立地するなら埼玉へ～『チャンスメーカー埼玉戦略２』の取組について （区画整理事業と企業誘致戦略）」
埼玉県産業労働部企業立地課主幹

鳥海靖弘 氏「東日本大震災の復興事業に関する課題について」
内閣官房東日本大震災復興構想会議専門委員会委員

藻谷浩介氏「鎌ヶ谷駅周辺地区におけるエリアマネジメント（タウンマネジメント）の事例紹介」
ＮＰＯ法人「ＫＡＯの会」事務局長
意見交換会

原 拓也 氏国土交通省 市街地整備課、 ８月２４日開催(社)街づくり区画整理協会政令市二部会研究会第３ワーキンググループ、９月８日開催(財)都市農地活用支援センター、１１月２９日開催
横浜市(11/24)、千葉県(12/16)、東京都(12/21)、神奈川県(1/13)、さいたま市(1/26)、
千葉市(2/1)、埼玉県(2/7)

民間事業者研究会

平成２３年度分科会活動報告書

区画整理と土壌汚染に関する検討分科会
活動方針
昨年度の分科会では、近年の社会･経済状況の大きな変化の中で、土地区画整理事業に民間企業が業務代行者として事業参入する上での新たな課題の洗い出しと整理を行い、その解決の方向性を研究した。
今年度は、昨年施行された改正土壌汚染対策法の運用に伴う土地区画整理事業実施上の課題について検討を行うこととした。土壌汚染による健康影響の懸念や対策について社会的な要請が強まる中、土壌汚染対策法が制定されたのは平成 14 年のことである。その後、土壌汚染に対する社会的な関心がますます高まる中、民間事業者では自主調査を行うケースが増加し、現状では不動産取引における必要事項となりつつある。法に基づかないこうした自主調査の拡大は、土壌汚染に対する意識の向上というプラス面がある一方、汚染の実態や処理方法について行政の把握がなされずに、公になりにくいという一面を持っていた。このような状況を踏まえ、
改正土壌汚染対策法では、一定規模以上の土地改変に対して届出が義務付けられたという経緯がある。
今回の改正により、今後実施される土地区画整理事業の大部分が、土壌汚染対策法への対応を避けて通れなくなった。特に長年経済活動が行われてきた既成市街地では、土壌汚染リスクをいかにして軽減するかが、事業の成否を左右する重要な要素になると考えられる。
こうした状況を鑑み、今年度の分科会では土地区画整理事業の準備段階・実施段階における土壌汚染対策の課
題整理を行うとともに、解決に向けた提言としてまとめていく。
テーマ
本報告書では、第１･２章で土壌汚染対策法の目的、制定と改正の経緯とその内容について整理を行った。
第３･４章では土壌汚染と土地区画整理事業の関連については、土壌汚染対策法第４条に基づく届出を中心とした法制度上の対応方向、および参加各社の地区事例に基づいた実務上の対応方向、これらを並列的に整理している。そのうえで、第５章では土地区画整理事業を活用した土壌汚染への対応という形での提案を行い、第６章にそれらをまとめ、結びとしている。
作業基本フレーム
Ⅰ．土壌汚染対策法について
・土壌汚染対策法の目的・土壌汚染対策法の制定と改正の経緯
・土壌汚染対策法の改正内容
Ⅱ．土壌汚染対策法に対する国の考え方・対応等
・環境省

・国交省
Ⅳ．土地区画整理事業等における土壌汚染対策の実際と今後の方向性【実務上の対応方向】

Ⅲ．土壌汚染対策法と土地区画整理事業の関連【法制度上の対応方向】
・土地区画整理事業を行う上での土対法に関連した課題の整理

・地区事例の整理
・地区事例の傾向
・土壌汚染対策費が事業費に与える影響の確認
・実務上の対応

・課題への対応
・法制度上の対応

Ⅴ．土地区画整理事業を活用した土壌汚染への対応
・換地設計上の考え方及び対応と留意点
・土地利用における検討
・補助制度の活用可能性
Ⅵ．土壌汚染対策法と土地区画整理事業のまとめ
・土地区画整理事業を活用した土壌汚染対策の提案
Ⅶ．資料編
・土壌汚染対策関連条例等資料

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平成２３年度分科会活動報告書

Ⅰ.土壌汚染対策法について②改正土対法による調査の流れ

1.土壌汚染対策の種類と土壌汚染対策法の目的①新たな土壌汚染の発生を未然に防止すること②適時適切に土壌汚染の状況を把握すること③土壌汚染による人の健康被害を防止すること

第３条

第４条

第５条

有害 物質 使用特
定施設の廃止届

3,000 ㎡ 以上の 形
質変更時の届出

命令発出基準への妥当性判断

土壌汚染の
おそれ
あり

2.土壌汚染対策法改正の経緯

調査命令
なし：調査不要

調査命令①法律に基づかない土壌汚染の発見の増加
土壌汚染調査のきっかけが増加

義務発生①地歴調査の実施②調査対象物質の確定③汚染のおそれに応じた調査対象
地の分類、採取ポイントの設定④試料採取・測定②土壌汚染対策が掘削除去に偏重
健康リスクの考え方の理解の促進⑤調査結果の評価【改正内容】規制対象区域の分類等による講ずべき措置の内容の明確化等
・ 健康被害の生ずる恐れの有無により講ずべき内容を明確化
・ 要措置区域と形質変更時要届出区域の創設

結果報告

規制対象外

基準超過
要措置区域
に指定

あり

形質変更時要届
出区域に指定健康被害のおそれおそれなし、
又は措置済

指示措置を実施
都道府県知事の手続き【改正内容】搬出土壌の適正処理の確保等
・ 汚染土の区域外搬出に対する管理を明確化
・ 届出、運搬基準、処理基準の遵守
・ 土壌汚染の処理業についての許可制度の新設①改正土壌汚染対策法の概要

基準値以下

濃度基準

③汚染土の不適正処理
汚染土の適正な処理

3.土壌汚染対策法の改正内容

土壌 汚染 状況 調査【改正内容】土壌の汚染状況把握のための制度の拡充
・3,000 ㎡以上の土地の形質変更の際の届出と、都道府県知事による土壌汚染の調査命令
・自主調査による申請の新設

土地所有者等
の手続き

調査実施者
の手続き

Ⅱ.土壌汚染対策法に対する国の考え方・対応等
1.環境省(法の趣旨より)①基本は汚染実態の把握と拡散経路遮断
土対法では掘削除去を優先とせず、必ずしも費用のかかる除去を求めていない。また、処理コスト増を望んでおらず、対策費用については助成も用意。
②土壌汚染状況調査の機会を出来る限り広く捉える
土地の形質変更について届出を義務化しており調査実施者は「土地の掘削その他の土地の形質の変更（以下「土地の形質の変更」という。）であって、その対象となる土地の面積が環境省令で定める規模以上のものをしようとする者」。

2.国交省(対応を実施)①土壌汚染対策が原因による継続中の事業の遅延防止
平成 21 年度限定で都市再生土地区画整理事業の補助メニュー
として、土壌汚染調査費が追加された。
②履歴の明確化・情報公開
土地総合情報ライブラリーにある「土地取引に有用な土壌汚染
情報データベース」の中で、土壌汚染情報を掲載している。

3.両省の土壌汚染対策への取組み①環境省ａ）新たな土壌汚染の発生を未然に防止するｂ）適時適切に土壌汚染の状況を把握
ｃ）土壌汚染による人の健康被害を防止
・きめ細かい汚染実態の把握
・汚染地域の継続的な管理

・汚染の拡散防止②国交省ａ）限られた国土の適正かつ有効利用ｂ）ブラウンフィールド化による全国的な損失の軽減
ｃ）土地取引に関するリスクの軽減
・土地取引に有用な土壌汚染情報を整備、開示し、消費者の負担が増加しないよう合理的で適切な対策の実施
・土地取引に有用な土壌汚染情報のデータベース構築
・汚染地域の継続的な管理※以後土壌汚染対策法を「土対法」、土地区画整理法を「区整法」という。

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平成２３年度分科会活動報告書

ましいといえる。ただし、組合設立認可前では土対法第４条の届出者が不明確であるため、組合設立認可後の第１回総会後（理事長選任）に届出を行うことでの対応が考えられる。
1.課題の要点ｂ）環境省のＱ＆Ａへの追加①土対法第４条の届出に係る課題について【課題１】
組合施行の場合、組合設立認可と同時に全地権者が組合員
施行者が土対法第４条の届出を行おうとする場合、届出時に地となり事業の当事者となることから、事業認可後に組合代表者
権者全員の同意書が必要となるが、実際には不可能に近い。
による届出を可能とする。この考え方について、環境省が示し②準備段階における土壌汚染リスク把握の必要性について【課題２】ている「改正土壌汚染対策法に関するＱ＆Ａ」に新たな見解と事業の円滑な進行と地権者間での公平性を保つ必要があるた
して追加する。
め、予め土壌汚染リスクを織り込んだ事業計画案・土地評価基準⑤「地権者同意」に対する土対法と区整法の考え方の相違について案作成が必要となる。
ａ）各法の目的と同意等のあり方③土壌汚染が発覚した場合の課題【課題３】○土対法
土壌汚染対策費の請求先（基本的には原因者）を明確にしなけ
適時適切に土壌汚染の状況の把握を行うことで、汚染可能性
ればならないが、原因者に請求ができない場合の費用負担者や、のある土地すべての情報の把握と必要に応じて対策の指示を
土地所有者が負担する場合の負担方法（費用負担、土地評価の低行うことを目的としている。
減）の考え方を明確にする必要がある。
また、土壌汚染による人の健康被害の防止のため、対象地すべてを検討するために、対象地の所有者からの申請を前提とし
2.土対法第４条の届出に係る課題について【課題１へている。
（結果、対象となる所有者自らの申請又は同意を得て全土地の申請を想定）
の対応】
○区整法
「健全な市街地の造成を図り、もつて公共の福祉の増進に資①土対法第４条の届出の課題すること（区整法第 1 条）」が目的で、事業実施によって憲法
土地区画整理事業の場合、施行者が土地の所有者ではないので、に示されている公共の福祉の実現に寄与しようとしているた
土対法第４条の届出の際には土地所有者全員の同意が必要。
め、全員の同意がなくとも実施可能としている（多少の権利の
また、環境省からは「仮換地指定をもって土地所有者の同意と制限はやむなし）と考えられる（下記判例参照）。
みなす」という取扱いが示されている。
ｂ）土対法と区整法における同意に対する考え方の違い②土対法第４条の概要○土対法は、土地所有者からの申請または同意を前提として、法の目的を達成法第４条第１項○区整法は、全員の同意がなくても、法の目的を実現するため事届出が必要なケース
届出が不要なケース
業を実施可能としている。

Ⅲ.土壌汚染対策法と土地区画整理事業の関連

・土地の掘削その他の土地の形質変更
・3,000 ㎡以上であること

・土地の形質変更が盛土・対象となる土地の区域外への搬出をしない・土壌の飛散または流出を伴わない土地の形質の変更
・土地の形質変更に係る部分の深さが５０㎝未満
・非常災害のために必要な応急措置として行う

届出の内容
・土地の所在・土地の規模・汚染土壌搬出の有無
・土地の区画形質の種類、場所、内容、施工方法、着手予定日、完了予定日
・同意書（※申請が土地所有者以外の場合）

法第４条第２項

調査の基準
・汚染状態が明らかに土壌溶出量基準または土壌含有量基準に適合しない土地・特定有害物質またはそれを含む固体もしくは液体が埋められ、飛散、流出または地下浸透した土地
・特定有害物質を製造、使用、または処理する施設の土地・汚染状態が土壌溶出量基準または土壌含有量基準に適合しないおそれがある土地調査、結果報告命令
・調査対象の場所
・特定有害物質の種類
・理由・結果報告の期限

3.準備段階における土壌汚染リスク把握の必要性について【課題２への対応】①行政との事前協議での情報取得
事前協議、関係機関協議時に環境部局と土壌汚染に関する情報の提供を受けることができれば事前に土壌汚染の把握ができるが、関係部局間の情報共有や情報提供を受ける体制の確保が重要となる。
②地権者からの情報の把握
事業化の検討・準備段階では、地権者への説明会の開催など事業への合意形成の際に、地元情報を十分に収集し、土壌汚染状況を把握する。
③区整法第 72 条による土壌汚染調査
区整法第 72 条では組合を設立しようとする者、組合は事業の施行準備または施行のために測量及び調査のため土地に立ち入ることができるとされている。
この第 72 条の「調査」に土壌汚染調査も含まれると解釈することができれば、準備段階での土壌汚染調査により早期の汚染実態の把握が可能と考えられ、国交省が区整法第 72 条の調査には
土壌汚染調査も含まれるとの見解を示すことが望まれる。

③土対法第４条届出の時期による影響等
届出の現状

4.土壌汚染が発覚した場合の課題【課題３への対応】

各段階で届出ができることの影響等①存置や地区除外（事業手法上の対応）
存置や地区除外は土壌汚染地を改変する必要がないため、土地区画整理事業の費用上での影響は小さくなると考えられる。
ただし、事業の進捗状況によっては設計図や換地設計の見直しが必要となり、事業計画変更手続きなどについて地権者合意を得る必要がある。
②公共用地への埋め戻し（事業手法上の対応）
土対法の趣旨や環境省の土壌汚染対策への取組みの中には、土壌汚染の実態把握、拡散防止や土壌汚染地の継続的な管理などが挙げられている。一方、土地区画整理事業は、道路・公園などの公共施設整備を目的としており、これらの公共施設は整備後公共施設管理者に移管され、維持管理が行われることとなる。このことから、土壌汚染地を公共用地として換地したり、又公共用地に集約して埋め戻すことで、公的機関が土壌汚染地を適切に管理す
ることは合理的であると考えられる。
④土地区画整理事業における土対法第４条届出の対応
ただし、管理移管される行政との十分な協議・調整や周辺地権ａ）組合設立が認可され、代表者が決定した時点における土対法第者への説明と理解が必要である。
４条の届出
組合施行の場合、設立認可申請時に事業計画および定款に対 ③掘削除去・覆土・現場処理等（実体的（物理的）対応）
土壌汚染地の実体的な対策として、掘削除去や覆土など様々なする２／３以上の同意が認可要件の一つとなっている。一方、工法が確立されている。土壌汚染の対応は原因者負担が原則では事業の公益性の観点から、組合設立を以て全地権者が当事者たあるが、自然由来など原因者が特定できない場合には施行者が対る組合員になるものとされていることから、認可後は土対法第応せざるをえない状況もある。その場合には、汚染の規模や種類４条の届出に必要な要件を満たしていると解釈することが望と事業特性や目的等を参酌して事業への影響を極力抑える工法
時期

各段階で届出を可能とす
事業ﾘｽｸ
可否
メリット
留意点
る場合の課題軽減性
地権者の ・届出をする代表者と地 ・土壌汚染の度合いに ・事業化が困難となった全員同意 権者の関係性が不透明 よって事業実施の 場合の土壌汚染地の取○Ａ があれば
判断が可能
扱が不透明
可能
・認可と同時に全地権者 ・事業前半での事業見 ・設立認可時点で既に事地権者ので構成することになる 直しが可能
業計 画 は確 定し てお
全員同意
Ｂ があれば 組合が、どこまでの権 ・起工承諾での工事を り、汚染対策が必要に △限を持つと解釈するこ 予定している場合 なれば事業計画の変更可能とが可能か不明確でも届出が可能が必要
・仮換地の部分指定の場
合は比較的変更しやす－－
いが、一括指定の場合
×
Ｃ 可能
(現状)
(現状)
は事業全体への影響が大きく事業継続困難となる可能性がある

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民間事業者研究会

平成２３年度分科会活動報告書を適切に選択することが必要である。
④事業進捗状況による対応策
事業段階

事業認可前

認可後～
仮換地指定前

2.参加各社からの地区事例の傾向

仮換地指定後～
事業完了前

・比較的対応手法
・手法上の対応手法が限定
が豊富

傾向等

・手法上の対応は不可能、
物理的対応のみ

課題・対応方向対内 容
事業手法上の対応・存置とする換地 ・存置とするよう ・存置とする仮換
設 計 方 針の 設
換地設計（変更） 地指定変更
定・従前地権者への ・公共用地化する・公共用地とする
換地とする換地 よう仮換地指定
事 業 計 画の 策
設計（変更）
変更及び事業計定・公共用地とする 画変更
・地区除外
設計上の変更 ・地区除外
・地区除外
・都市計画事業の ・公共用地化、地 ・仮換地指定変更
場合、地区除外
区除外は事業計 手続きが必要
では都市計画
画変更が必要・公共用地化、地の変更が必要・都市計画事業の 区除外は仮換地
場合、地区除外 指定の変更及びでは都市計画の 事業計画変更が変更が必要
必要
・換地設計中又は ・都市計画事業の設計済の場合、 場合、地区除外
手戻りが発生では都市計画の※変更が必要※○「発見経緯」「汚染物質」「規模」については地区の状況があるため様々だが、「処理対策」については最も費用がかかる掘削除去が一番多く、事業全体に与える影響も拡大する傾向にある。
○土地区画整理事業ならではとも言えるような土壌汚染対策として、存置・封じ込め・公共用地への埋め戻しといった方法も取られている。土地区画整理事業では、早期に土壌汚染地を把握することができれば、これを考慮した土地利用計画とすることで公共施設を適切に配置し当該地で存置させることも考えられる。こうした対策により、処理費用の低減を図ることも可能となれば、事業に及ぼす影響も少なくなるといえる。
○土対法では掘削除去を必ずしも求めてはおらず、むしろ不適切な処理方法により汚染物質の拡散が懸念されている。それ以外にも場外搬出による二酸化炭素排出量、化石燃料消費量増加な
ど環境へのリスクや負担が比較的大きい。そうした状況を踏まえると、面的な整備である土地区画整理事業の中で、その特性にあった「土地区画整理事業ならではの土壌汚染対策」といったことの可能性も検討する必要がある。

事業完了後

－

※

－

応

3.土壌汚染対策費の事業費への影響の確認

方
※

例

内 容

法

・原因者または準備 組 織 等に よ・施行主体による掘削除去・覆土・現 ・掘削除去・覆土・現場
る事前処理（掘場処理 等
処理 等
削除去・覆土・現場処理 等）

課題・対応方向実体的 物(理的 対)応・準備組織が実施 ・費用負担者の特 ・費用負担者の特 ・ 事業完了後であるたし た 場 合の 費
定が必要
定が必要
め、実施主体と費用
用負担方法
負担者の選定が必要→原因者負担とし →原因者負担とし ・ 特に組合施行の場合→ 原因 者負担とて処理した上で て処理した上では 解 散 後で あ る た
し て 処 理し たの求償や処理を の求償や処理をめ、対応先が限定さ
上 で の 求償 やせずに従前地を せずに従前地をれる。
処理をせずに評価減とするこ 評価減とするこ事 業 化 後の 換とも考えられる とも考えられる →業務代行の場合、これ
地 設 計 で従 前が、仮換地の変 までは業務代行者に
地 の 評 価 減と更が困難な場合 よる処理が求められ
す る こ と も考は清算対応とな るケースが多かった
えられるるが、原因者や行政を含めた対応者の検討が必要

汚染対策に要する費用の多寡がその後の事業遂行に大きな影響を及ぼすことになる。そこで、土壌汚染の対策手法や事業特性ごとに土壌汚染対策費が事業費に及ぼす影響について参加各社からの事例などを基にモデルを設定し、その感触と傾向を確認する。
①前提条件
項目

前提条件
既成市街地型

地区規模

新市街地型

２０ha

掘削除去

79,000 円／㎡

各社からの事例より

覆土

15,000 円／㎡

各社からの事例より

既成市街地型

27,800 円／㎡

地区数:194、平均地区規模:9.1ha

新市街地型

17,400 円／㎡

地区数:165、平均地区規模:18.2ha

土壌汚染対策費

事業費

備考
１０ha

②土壌汚染対策費が事業費へ与える影響の確認結果

5.土壌汚染に対する分科会参加各社の対応

既成市街地型(地区面積：10ha,事業費：2,780百万円)

新市街地型(地区面積：20ha,事業費：3,480百万円)

900百万円25.0%

・ 土壌汚染に対する調査や対策について、各社独自の方法で行っている。
800百万円・ 対策の方法については、土対法上では覆土で対応可能な場合でも除去が一般的。

20.0%

700百万円・ 除去後でも取引時には重要事項説明としてこれまでの経緯について説明している。
・ 区画整理の場合、土対法第４条の届出が仮換地指定後まで出来ないため、ヒアリング調査で事業

土 600百万円
壌汚 500百万円
染対 400百万円
策
費 300百万円

対応しているケースが多い。
・ 自然由来については、行政の対応や処理方法について統一した考え方がない。
・ 建設廃材（ガラ）は産業廃棄物として「廃棄物の処理及び清掃に関する法律」の中で対応しており、土壌汚染とは異なることから、ここでは対象外とする。

15.0% 費に占め
10.0% る割
合200百万円

6.土地区画整理事業における土壌汚染対策法への対応の方向性【法制度上の対応方向】

5.0%

100百万円
0百万円

0.0%
1,000㎡

2,000㎡

3,000㎡

4,000㎡

5,000㎡

2,000㎡

4,000㎡

6,000㎡

8,000㎡ 10,000㎡

土壌汚染面積○土壌汚染リスクを回避するためには、事業計画を策定する段階で掘削除去費用覆土費用
掘削除去割合覆土割合
土対法第４条の届出をし、土壌汚染リスクの把握に努めることが望ましい。
○覆土の場合、既成市街地でも新市街地でも、土壌汚染対策費が○準備段階で環境部局との関係機関協議を確実に行い、情報の共有
事業費全体に占める割合は５％未満と低いことから、対応可能
や提供を受ける体制の確保と、行政の統一した対応方針をつくるであると考えられる。
ことが重要となる。
○掘削除去の場合は、既成市街地では土壌汚染規模が３％程度ま○区整法第 72 条による土壌汚染調査の実施が可能であれば土壌汚でであり、新市街地では２％程度までとなる。
染のリスク把握に有効な手段となる。
○組合設立認可後代表者が決定したならば速やかに土対法第４条の汚染の面積が小さい場合は掘削除去でも対応可能だったものが、届出を行い、土壌汚染リスクを確実に事業計画に反映させること
汚染規模の拡大によって、負担に耐えられなくなる可能性が考えらが不可欠である。
れる。十分な保留地設定が困難な既成市街地では、保留地設定を変更して事業資金を確保するとしても、地権者の負担増大に対する合Ⅳ.土地区画整理事業等における土壌汚染対策 意が得らないことが考えられるため、このような事業費への影響を抑えるために、掘削除去以外の手法の選択による事業費低減のありの実際と今後の方向性方等について、あらかじめ想定しておくことが重要となる。

1.土壌汚染の地区事例…省略…
(区画整理促進機構ＨＰ内「調査研究情報提供」で公開中)【http://www.sokusin.or.jp/info/cho-01.html】

4.土地区画整理事業における今後の土壌汚染対策の対応の方向性【実務上の対応方向】
土地区画整理事業では、早期に土壌汚染の有無を把握することと合わせて、全てを掘削除去で対応するのではなく、事業特性や目的、

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民間事業者研究会

平成２３年度分科会活動報告書

事業成立性等から掘削除去・覆土・現場処理などを総合的に検討し、適正な方法を選択するなど、個別対応ではなく事業全体として土壌汚染対策に取り組むことが極めて重要となってくる。

パターン

従前地

換

地

実現性

①

○
△

従前地：汚染地あり
換 地：汚染地なし
汚染地を浄化、または汚染地のない場所への換地

汚染地

Ⅴ.土地区画整理事業を活用した土壌汚染への対応②

1.基本的な考え方

条 件
従前地：汚染地あり
換 地：汚染地あり
汚染地を存置
原位置換地

従前地：汚染地なし①土対法の目的と現状
換 地：汚染地あり○必ずしも掘削除去を求めてはいない。掘削除去の場合はむしろ③
× 汚染地を存置し、従前に汚拡散リスクが増大するものと考えられているが、現状は事例か染地がない宅地を換地
らもわかるとおり掘削除去が多い。
○土壌汚染対策は事業に与える影響が大きくなる可能性がある ③課題と対応策にも関わらず、環境省のＱ＆Ａにて、土対法第４条の届出は仮
パターン①：原位置換地
換地指定後に行うことと指導されているため、事業プロセスか○対策費も必要なく合意も容易と考えられることから、理想的ら考えると、申請可能な時期が遅い。
な対応。
②土地区画整理事業による土壌汚染対策○原位置換地ができる計画が必要なことと、減歩による面積減○土壌汚染地はそのまま原位置に存置するか、公共用地にするかにより土壌汚染地がはみ出してしまう可能性がある。
埋め戻すことで比較的管理しやすい。
○事業計画変更による道路計画の見直しや、必要な面積確保に○土地区画整理事業での対策としては以下のような対応を優先
よる清算金若しくは付保留地での対応が考えられる。
することが考えられるが、土壌汚染地の早期把握を行い、道路
パターン②：浄化、土壌汚染地のない場所への換地計画や土地利用の見直しが必要になる。
○土壌汚染地のない宅地に換地をされるメリットがある。
(ア)公園や道路などの公共用地に存置または埋め戻しを行う○通常より減歩が大きいことから宅地としての利用ができな(イ)土壌汚染地でも土地活用が可能な業態を想定した土地利くなる可能性がある。また、汚染を浄化し他の地権者を換地用計画の設定する場合には、その地権者への説明と合意が必要となる。
○公共用地以外の換地とする場合には、原因者に費用負担を求め○宅地として利用ができる面積の確保（減歩緩和）による清算るため、換地設計上の土地評価で、土壌汚染を評価要素として金対応や付保留地での対応が考えられる。また、浄化後はそ採用することも考えられる。
の安全性のＰＲが必要。
③土地区画整理事業による土壌汚染対策の効果
パターン③：土壌汚染地を存置のまま従前地権者以外を換地○掘削除去以外に公共用地への存置や埋め戻し、換地による対応○換地に土壌汚染地があるため通常より減歩は小さくなり、場を行えば汚染対策費を軽減することが一般的には可能である。
合によっては増換地になる。
○存置や埋め戻しは汚染の位置や種類を把握することができる○必要に応じて土壌汚染地の浄化や土地利用の制限が必要にため、掘削除去による対策で問題となる、適正な処分や運搬時なる可能性がある。
の飛散などによる拡散リスクも解消できる。
○土壌汚染地が存在することに対するマイナスイメージから、○対策費用の軽減や土壌汚染地の正確な把握は、環境省の土壌汚合意を得るのが困難と考えられる。
染に対する取組みや考え方と合致することから、土地区画整理○土壌汚染地があるために発生すると考えられる問題点の説
事業による土壌汚染対策は有効であると考える。
明や、必要に応じた対策（封じ込め等）をした場合はその安○土対法第４条の早期届出の実現や準備段階での土壌汚染調査
全性を理解してもらう必要がある。
実施、行政からのより詳しい情報提供や協議により、効果的な ④地区ごとでのルールづくり
土壌汚染対策が可能になると考えられる。
○土地区画整理事業では一般的な評価基準が存在していないた
め、土地評価の低減率は各地区で独自に定めている。
○以下の理由の場合は施行者の負担が考えられる。
・土壌汚染の物質や規模によっては対策費が従前地の価格
2.換地設計上の考え方
よりも大きくなってしまう①従前地権者への換地・原因者が不明で土地所有者に負担を求めることが適当で○照応の原則から、汚染地は原位置換地で対応することが適切でないあり、原位置換地であれば対策費が基本的にかからないことや・当時は法律上問題のない処理方法だったが、法律等の改これに伴い地権者との合意も比較的スムーズとなり、最も理想
正で土壌汚染と判断されるようになってしまった的な対策と考えられる。
○事情や状況が異なることから統一のルールが定められないた○従前の権利者にそのまま換地ができる宅地の計画や減歩で生め、それぞれの地区に対応したルールづくりが必要。
じた空地の対応（付保留地の購入、清算金対応）が必要となる。
②公共施設への換地、埋め戻し○土壌汚染土を浸透・飛散の対策をした上で、整備後に土地の改変を行うことが少ない公共施設に換地あるいは埋め戻す方法 4.土地利用における検討①土壌汚染地を活用する可能性がある企業の誘致が考えられる。
○土対法施行により土壌汚染地の取得に慎重になっている行政
業 態
土壌汚染地についての意見も見受けられることから、最終的に施設移管する行政との十分
土地購入の場合は掘削除去が必須だが、賃借の場合は自ら建物を購入
商業系
な協議・調整や周辺地権者への説明と理解が必要。
する大手商業デベロッパーは比較的寛容な事業者がいる

業務系

3.換地設計での対応と留意点

製造業・運送業系①土地評価の考え方○掘削除去が多い要因のひとつは、汚染の存在する心理的不安などからエンドユーザーに売りにくい状況があることによる。
○民間事業者としても、比較的費用の安い工法で対策工事ができれば、事業参画機会が増えると考えられる(必ずしも掘削除去による対応を求めていない土対法の趣旨にも合致)。

汚染がない場合の価値
心理的減価

浄化費用

土壌汚染地の浄化は原因者負担が基本だが、土地区画整理事業
は自然由来などで原因者が特定できない場合など施行者が負担するケースが考えられる。その場合、他の地権者との公平性を保つため、必要な費用を評価で低減する方法が考えられる。
②従前地と換地の関係
土壌汚染地を残す場合は、従前地及び換地共に減価が必要。

土壌汚染があっても土地の売買が行われている②覆土による安全性の情報発信

不動産鑑定基準での土壌汚染地の考え方（イメージ）

汚染地の価値

土地購入の場合は掘削除去が必須だが、賃借の場合は土壌汚染地が残っていてもテナントが確保できる立地があれば可能性がある

汚染土を残しても覆土等の適切な処置をすれば問題がない
ことを行政がアピールして一般の認識が変われば、掘削除去以外の選択肢も増えることから、覆土による安全性の情報発信が必要である。
③土壌汚染地の利用促進○汚染地の価値は通常の土地に比べ低くなり、不動産鑑定基準においても浄化費用、心理的減価を考慮することになっている。

5

民間事業者研究会

平成２３年度分科会活動報告書○現状では税制面での考慮はされておらず、汚染地の利用を促進するため、固定資産税を減免するなどのインセンティブを与える方策が必要。

Ⅵ. 土壌汚染対策法と土地区画整理事業のまとめ
1.土壌汚染に関する情報提供及び情報収集＜現状及び課題＞
各種リスクに対応し、安定した事業遂行を図るためには土壌汚染を早期把握する必要があるが、準備段階における汚染地情報の開示が不十分。当初事業計画の中で汚染リスクをどの程度折り込むべきか合理的な検討がなされていない場合が多い。
＜対応策＞○事前協議時点での行政からの情報提供と、地権者からの情報提供が必要である。
○国交省から土地区画整理法第 72 条の「調査」には土壌汚染調査も含まれる旨の見解を示されることが望まれる。

5.社会資本整備総合交付金の活用可能性①土壌汚染対策に関する社会資本整備総合交付金の適用可能性○本制度の趣旨は、地方自治体の創意工夫による社会資本整備を実施することでの事業効果や着実な事業推進の支援であると考えられる。
○市街地整備を行うにあたり、整備計画に位置づけた目標を実現するために土壌汚染対策が必要であることが説明できれば、交付金の適用は充分可能であると考えられる。
②社会資本整備総合交付金概要○国交省所管の地方公共団体向け個別補助金等を一つの交付金に原則一括し、自由度が高く、創意工夫が活かせる総合的な交 2.土対法第４条の届出時期付金として創設。
＜現状及び課題＞○地方公共団体は政策課題の解決に必要なハード・ソフト事業を法改正により 3,000 ㎡以上の事業は土対法第４条の届出が必要で、社会資本総合整備計画として作成し、国に提出して目標実現に 現状では土地所有者全員の同意取得後、または仮換地指定後の届出向けて事業を実施する。
となっている。事業の進捗上、仮換地指定後に土対法第４条の届出○計画期間終了後には地方公共団体自ら事後評価を行って公表 を行い、万一措置命令等が出された場合、仮換地や事業計画の大幅する。
な変更も避けられず、汚染規模によっては事業継続が困難。
③社会資本整備総合交付金の基本的な仕組み＜対応策＞○交 付 対 象：地方公共団体○環境省のＱ＆Ａに「土地区画整理事業の場合には事業認可をもっ○交 付 期 間：概ね３～５年て土対法第４条の届出が可能となる」との新たな見解の追加が必○交付対象事業：「基幹事業」、「関連社会資本整備事業」、「効果
要となる。
促進事業」
④社会資本整備総合交付金の特徴
3.行政の対応○地域が抱える政策課題を自ら抽出し整備計画で明確化＜現状及び課題＞○地域が設定した具体的な政策課題解決のため、ハード・ソフト
行政内でも汚染物質の官地への存置不可という対応が見受けられ、両面からトータル支援
対応方針も統一化されていない。このため、施行者は安全側の対応○地方公共団体の自由度を高め、使い勝手を向上として掘削除去に偏重し、事業成立性に影響。
⑤まちづくり交付金との違い
＜対応策＞
項 目
社会資本整備総合交付金
まちづくり交付金○自治体の統一した方針をつくり、国民が過度に不安に陥らないよ・都道府県または市町村
・市町村整備計画作成主体
・複数市町村や都道府県と市町村にようなガイドラインを策定してＰＲすることが必要である。
る策定も可
交付対象事業

・基幹事業
・基幹事業
・関連社会資本整備事業
・提案事業
・効果促進事業(まちづくり交付金の提案事業と同義)交付率

・交付対象事業それぞれの事業費×国 以下の小さい方（事業費総額の概ね４割）
費率
・(基幹事業)×10/9×1/2※国費率は現行事業で適用される国費 ・(基幹事業＋提案事業)×4/5×1/2率。法定国費率がない事業は事業費の 1/2

事 業費に占める 効果促 ・交付対象事業費の 20％以内
進 事業または提 案事業の割合

4.補助制度と利用促進

・国費率 4 割を前提とした場合、交付対
象事業費に占める提案事業の最大割合
は 28％⑥社会資本総合整備計画の構成イメージ
Ｃ

効果促進事業
事業

地域

交付

直接

種別

種別

対象

間接

市町村名
港湾・地区
名

事業実施期間（年度）

全体事
業費

事業者

要素となる事業名

1-C-1 活動支援 一般 ○○市 間接

NPO○○

まちづくりワークショップ

ワークショップ○○市

・1-C-2 活動支援 一般 ○○市 間接○○商店街組合

チャレンジショップ支援事業

チャレンジショップ出店支援 ○店舗 ○○市

・

番号

1-C-3

一般 ○○市 間接 ○○土地区画整理組合 土壌汚染調査

1-C-4 公共交通 一般 ○○市 直接○○市

1-C-5 社会実験 一般 ○○市 間接○○商店街組合

事業内容○回開催

1,200㎡

H22

H23

H24

○○市

中心市街地循環バス整備

循環バス１０台購入 運行実験 ○○市

オープンカフェ○○通りにおける社会実験

H26

備考

(百万円)

・
・

○○市

・
合計

番号 一体的に実施することにより期待される効果

H25＜現状及び課題＞
汚染対策費用は一義的には原因者負担だが、原因者が特定できない場合や、原因者が負担できない場合など、現実的には施行者負担の場合も多く、事業進捗に大きく影響。
また、汚染地の不動産鑑定では通常の土地価格より低くなるが、税制面の対応が不十分。
＜対応策＞○社会資本整備総合交付金の効果促進事業において適用可能性を示すなど、土壌汚染対応への資金的な支援を進める必要がある。
○汚染のある土地について固定資産税を減免することをはじめとして、土地利用を促進するために税制的な優遇を図るなど、ブラウンフィールドの発生を抑止する支援策が必要である。

☆☆
備考

5.覆土による安全性の情報発信

1-C-1 地域の意見を反映し、地域と連携した効果的な中心市街地の再生を推進する。
1-C-2 空き店舗の改修（A-3）にあわせ、地域のニーズにあった魅力ある商業サービスの展開を図る。

＜現状及び課題＞
掘削除去の要因の一つは、エンドユーザーの不安が拭いきれない
部分が大きい。費用の増大を招き経済性に大きな負担となることか
ら、届出の回避を招きかねず、正当な民間事業者や事業手法による開発の機会を削いでしまいかねない。
6.その他補助制度の活用可能性＜対応策＞
近年は、社会資本整備総合交付金にみられるよう個別に補助をす○土対法の趣旨に合致した対応を各行政機関が公共用地等で率先しるのではなく、様々な用途に活用できるよう一括交付金による補助て実施することにより、安全性の情報発信が必要である。
制度の流れとなっている。このように一括交付金となった場合には、更に適用可能性は高くなると考えられる。したがって、補助金の適用可能性を確認し、土壌汚染への対応を積極的に求めていく必要が 6.覆土による事業期間リスク低減及び事業費軽減＜現状及び課題＞
ある。
掘削除去は、当該地におけるリスク低減に効果的だが、覆土などに比べ処分地への搬出、清浄土搬入などが必要であり、施行期間の7.土地区画整理事業を活用した土壌汚染への対応の 長期化や事業費の増大といったリスク要因が多い。さらには、汚染物質の拡散のほか、地区外搬出に伴う車輌からの二酸化炭素排出量、化石燃料消費の増大や周辺大型車交通量増加といった環境負荷もあ方向性○道路など公共施設の配置計画で、土壌汚染地を公共用地に存置す る。
＜対応策＞
ることや埋め戻し、原位置換地や土地評価により対応することが○土地区画整理事業での土壌汚染対策の実施にあたっては土地利用可能となる。
計画や換地設計と連動させて実施することにより覆土による対策○社会資本整備総合交付金の効果促進事業の土壌汚染に対する適用をより有効かつ合理的に活用することで、ブラウンフィールドの可能性を追求していく必要がある。
発生を防止し、総合的な土壌汚染対策を行うことを可能にすると○一括交付金となった場合には、補助金の適用可能性を確認し、土考えられる。
壌汚染への対応を積極的に求めていく必要がある。
1-C-3 土地区画整理事業（A-4）の区域内の土壌汚染調査を実施し、円滑な事業推進を図る。

1-C-4 バス走行空間の改善（A-3、A-4、A-7）に合わせ、中心市街地の循環バスを整備し、中心市街地の移動利便性の向上を図る。

1-C-5 公共空間を有効に活用し、周辺商業施設と一体となったにぎわいを創出する。

6