OVERVIEW

世界の ESG 不動産

賃料収益、資産価値、評価に対するESG 投資の具体的経済効果
アンナ・マレー［ベントール・ケネディ］

ESG 投資は、グローバルな不動産投資家の戦略構築で核心をなす要素である。
日本の機関投資家、公的年金は、オルタナティブ投資において、ESG を重視するスタンスを表明、資金・資産を受託運用する国内不動産ファンドは ESG の重要性を強く認識しはじめた。
この分野で先行する米国・カナダの不動産運用会社、ベントール・ケネディに ESG の経済的効果を解説してもらう。

すべき結果が得られた。

ESG 投資の背景◎ワーカーの要請

回答投資家の 93％は、「不動産投資建造物に関する ESG の重要性認識の判断に係る ESG 要件（基準）設定をは、投資家はもちろん、都市や企業でベントール ・ ケネディの共同議長と、予定」していた。さらに 90 ％は「向こうも高まっている。国連調査では、世界のUNEP FI（国連環境計画 ・ 金融イニシア

12 か月間のうちに ESG 要 件に関する

温室効果ガスの 1/3 はビル（建物）由来ティブ）の不動産作業部会は、北米、欧追加分析を行う予定」としていた。また、との結果が示された。また、米国環境州、アジア太平洋地域で合計１兆米ドル

85% は、ESG 投資によるリスク低減策

保護庁（EPA ）による調査によると、米超の資産を運用する機関投資家 ・ 投資に「大変関心がある」「非常に関心があ国人は 90 ％以上の時間を室内で過ご運用会社を対象にアンケート調査「グる」と答えた。そして、83% は、持続可すことがわかった。つまり、人が暮らし、ローバルな機関投資家における ESG 不能性の情報公開に対する投資家からの働き、遊ぶためのビル（建物）は、その動産に関する意識調査」（2018 年 9 月か

要求の高まりを「実感」していた。

人自身の健康と健康的生活（ウェルビー◎投資家の要請ら 2019 年 2 月）を実施した。そこで注目イング）に大きな影響を及ぼしているとい

テナントは持続可能な要素を持ったビルを好む
グリーンオフィスビルはより高い収益と価値を創造することが判明
調査対象物件

5.6%カナダの「BOMA BEST レベル３認証ビル」におけるテナントの契約更新率

北米全体でベントール・ケネディ社が運用する約 300 のオフィス物件（内訳）
米国のビル 143 棟、3,400 万 ft2 カ
ナダのビル 148 棟、2,400 万 ft2

活用データ

実質賃料、テナント満足度データ（賃料譲歩や賃貸契約更新を含む）

7%

カナダの「BOMA ベストレベル３/ レベル４認証ビル」におけるテナント満足度

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データの調整要素

ビルの築年数・状態・規模
ウォークスコアビルの ESG 化による賃料 UP、テナント評価の変化
バリューインパクトは、
8%～10%

時価（試算）$65,700,000

時価（試算）

3.7%
4.0%
4.0%

賃料プレミアム
LEED認証ビル$72,300,000

賃料譲歩
カナダLEEDおよびBOMA BEST認証ビル

入居率プレミアム
米国LEED認証ビル

NO N- CERT IFIED

CE R TI F I E D

非環境性能認証ビル

環境性能認証ビル

上記は仮説に基づいたベントール・ケネディ社の評価モデルを用いて仮想の物件価値における変化を試算したものである。影響値の予想のみを目的としたものであり、実質的な価値の増加や、実際の投資価値における将来の増加を表すものではない。数値はある時点での評価モデルにおける仮定の変化を基準にしており、将来のリターン率や投資結果を表したものではない。
実際において同様のインパクトを持つという保証をするものではない。

うことである。行政や企業はこうした事ベントール・ケネディが運用する ESG 資産実を受け止め、フィットネスルームや屋上庭園を備えたビルを建てるなど、従業員の健康に配慮する現実的取組みがでてきている。

ESG 資産の価値向上
投資家や企業は、若い優秀な人材を集め、繋ぎ止め、生産性を上げ、企業評価を高めるうえで、持続可能性を備えたビル（建物）を選好する傾向がある。
ベントール ・ ケネディでは、ビルの運営方針に「ウェルネス向上」を掲げていボストン「343congress 」（オフィス・リテール複合）

る。具体的には、①ウォーカビリティ（徒歩性）、②トランジット（交通利便性）のス

ESG 資産の不動産としての価値の見までの 10 年 間に取り組んできた ESG

コアが高いビルで、ワーカーの③健康的方、パフォーマンスの見極め方は以下の投資の経済価値検証を目的に調査をな生活を支援するためのスペースを提通りだ。

実施した。具体的には、外部独立機関（マーストリヒト大学の Nils Kok 准教授とゲ供すること、である。米国人のワーカー（特にミレニアル世代）は、とりわけこの 3つを満たす職場環境を求めている。

◎収益価値向上

ベントール ・ケネディは 2015 年、それルフ大学の Avis Devine 教授）に、ベントー

ル ・ ケネディが運用している不動産（米15OVERVIEW

世界の ESG 不動産業も集まるとみている。
実際に、企業のオフィス立地選定は、優れた若い人材を確保 ・ 定着させることを戦略テーマとしており、米国のイノベーション関連企業は、大学を修了した若い世代の集積する都市に業務機能を移転する傾向が強い。
具体的に優秀な人材が集積するエリアを絞り込むと、①公共交通の利便性、②大学に近接、③住居・オフィス・リテールなど機能が複合、した場所という共通点がみられる。
建物面では、住宅の場合、LEED 認証を受けていること、（それ以上に）室内バイク置場、フィットネス施設、ルーフトップ ・ ガーデンなど、入居者の健康と生活の持続可能性を高める機能が備わった物件となる。また、オフィスの場合は、①自然採光、②眺望、③利便性が重視される。言うまでもなく環境性認証も重要なポイントとなる。勤務先ビルにこれがないとの理由で、採用した人材が就職を辞退するケースもしばしば聞かれる

トロント「Two st Thomas 」（高級住宅）話となってきている。国とカナダ、延 べ 約 540 万 ㎡）に対するする従業員に「魅力的で、生産性を高実態調査を依頼した。結果、LEED やめられる環境を提供する」ことを主眼にENERGY STAR、BOMA Best（カ ナ置いて入居しているということである。

ダ）といった環境性能認証を保有するビ

特に、テクノロジー産業のような雇用者

ESG 投資は、建物の熱効率改善やルは、認証のない同様規格ビルと比べ、増加が著しいセクターにおいて、企業は温室効果ガス排出量削減といった環境

賃料、稼働率、テナント満足度、賃貸従業員へいかに良質な執務環境を提供配慮一辺倒ではない。社会構造、自然契約更新のいずれの面からも優れたパできるかを最重要課題にしている。デザ

環境、技術の変化や進歩（都市化、人口フォーマンスが確認された。米国 LEED

インや利便性、ウェルネス（健康）など

動態変化、気候変動、テクノロジー進化、労認証ビルの一例では、（非認証のビルとの要素は、オフィス選定の決め手と言え働形態適応 など）に対応する手法も用い比べ）稼働率で 4 ％高く、賃料で 3.7%る。つまり、投 資 家にとって ESG 資 産られている。これらは、グローバルな不高かった。こうした差は、NOI ではさは、収益価値の高い投資対象なのであ動産投資を進める日本国内の機関投資らに顕著に確認され、全体比較で 8～る。

家にとっては、欠かせない視点 ・ 要素10％高い値が計測された（すなわち、資産価値で 8～10% 高められたということに等しい）。

ESG の投資先選定と運営だろう。
◎入居者にとっての価値向上

ベントール ・ ケネディでは、建物環境◎エリア

これら結果から読み取れたのは、テナへの ESG 導 入が 先 進 的な都 市には、地域では、公共交通機関、環境と健ント企業は環境配慮型のビルに対して、優れた若い人材が集まると考えている。

康、エンターテイメント機能など設備が借床コストの削減ではなく、彼らが雇用そうした都市に優れた競争力の高い企整った都市を選好する。交通利便性より

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も、徒歩やサイクリングといったアクティブな要素を最も重視する。米国の都市
では、シアトル、ボストン、ポートランド、ニューヨーク、ワシントン D.C.、サンフランシスコ、ピッツバーグといった都市がこの要件にあてはまる。
◎運営手法

ESG の E（Enviroment = 環 境）の大部分は省エネ対策で、ビルオーナー単独で達成できる。だが S（Social = 社会）や G（Governance = ガバナンス）はオーナーとテナント、周辺コミュニティとの連携なくしてはむずかしい。
ベントール ・ ケネディでは、運 用す

ポートランド「Oregon Clinic Gateway 」（メディカルオフィス）毎のアクション策定、および Level 1と略となるだろう。多くのグローバル機関

Level2 の内容

投資家がこの流れに参加しているなか、る全 商 業 不 動 産 のテナントに、ESGテナントの ESGビル運営への参加は、不動産運用会社にとっては ESG を活用

運 営 目 標 達 成 に 向 け たプ ログ ラム

オーナー側からの要請だけに限らない。

した運用アプローチは必要不可なツー「ForeverGreen 」へ の 参 加を要 請してESG に意識の高いグローバル企業や欧ルとなってきた。近いうちに不動産においる。具体的には以下の 4 項目がある。米の従業員を大勢雇用している企業のける ESG は『守るべきルール』という概1. 熱効率改善と温暖化ガス排出量削減

多くは、ESG 運営に関与可能なビルへ念ではなくなり、『産業の成長を促進し2. 節水入居するとの指針を定めている。先進的価値に転換する不可欠な要素』となるだ

3. 廃棄物転換（再利用）な取組みを実行している企業は、入居ろう。

4. 健康な職場環境（自転車通勤推奨など）

先ビルのオーナーに対して ESG やサスオーナー ・ 投資家側は、テナント（企テナビリティの改善提案を行うケースもあ業とその従業員）に、ビルの運営環境をる。

向上させる取り組みへの参加を要請。

テナント参加型の ESG プログラムは、参加による成果（ビル運営環境改善 ・ 向既存テナントの長期入居による安定収上）を、テナント企業にフィードバックす益だけでなく、入居者ターゲットであるグる仕組みといえよう。テナント企業へのローバル企業を惹きつけ確保する手段

目標 ・ 意識づけと取り組み度合いは 3ともなる。

段階設定している。

テナント参加型プログラムの実施は、Level 1（初心者向け）

テナントや周辺コミュニティの共感を呼サステナブルな取り組みに対する啓蒙やび、より一層効果的な ESG 運営ができ情報提供（ニュースレターなど）る。アセットマネジメント業務では、運営

Level 2（中級者向け）

リスク低減、NOI 向上、コスト削減、テビルのサステナブル ・ パフォーマンス実ナント定着が期待できるだろう。績の提供、チーム体制構築支援、詳細チェック・リストの実施、ビル毎のグリー

アンナ・マレー

サステナビリティ部門ヴァイスプレジデント

国連環境計画・金融イニシアティブ（UNEP FI）
プロパティ作業部会 共同議長

ベントール・ケネディ 社 にて ESG/ 持 続 可能性戦略 を 統括。北米 の 不動産運用 における、ESG 運用によるリスク管理及び長期的な価値最後にン 委 員 会 へ の 参 加、ForeverGreen 活創出を担当する。ベントール・ケネディ社を 代表して 2018 年より国連環境計画・金融イニシアティブ（UNEP FI ）プロパティ作業部会 共

この先 ESG は、長期的なマクロ・トレ

同 議 長 を 務 めており、カナダの The Top 40

Level 3（上級者向け）

ンドである『都市化 = Urbanization 』にAdvisory Board が選出する、2018 年 の 40 歳

長期目標の設定、データのレビュー、週も適した不動産運用の方向性であり戦動への参加、および Level 1 の内容

以下カナダ TOP40 の一人にも選出されている。

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