ESG Report
2021.03M C - U B S グル ープ
ブ ラ ンドメッ セ ー ジ

グル ープ ロゴ
シンボルマークへの想い
シンボルマークはスポンサーの三菱商事の“M”とUBSの“U”を表現しており、建物と土地のイメージを持たせています。両社が不動産市場と金融市場で培ってきた知識と経験を背景に生まれた、グループの想いがこもったマークです。

企業理念

MISSION「 人 に 地 域 に 世 界 に 新 た な 価 値 を 創 造 し 続 ける 」
不動産への投資運用を通じて、社会に新たなニーズを創出し、人々の期待を超える価値を創造していきます

VISION
人・地域・世界から信頼され、不動産金融ビジネスをリードするプロフェッショナル集団

CORE VALUE
M

Mastery（プロフェッショナル / 経験 / 専門性 / 自主）

私たちは、
コンプライアンスを徹底し、高い専門性を持って自主的に行動します。

C

Challenge（挑戦 / 進化 / パイオニア / 成長 / イノベーション）

私たちは、「前例がないから、やる」という精神を大切にします。

U

Uniqueness（独創性 / 独自性）

私たちは、常識の枠を超えて独創性を追求します。

B

Belief in ourselves（信念）

私たちは、この MCUBSR を信念を持って守り続けます。

S

Stewardship（受託者責任 / 誠実 / 公明正大）and Sensitivity（ 感受性）

私たちは、投資家との対話を大切にし責任ある行動をとります。
また、
社会・経済環境の変化を敏感に感じとると同時に、適切に対応します。

R

Respect（リスペクト / 多様性/ コミュニケーション / 社員満足/ 調和/ チームワーク / プライド）

私たちは、一緒に働く仲間を尊重し、

1 人 1 人が誇りを持って笑顔で働くことができる環境を創ります。

会社概要
会社名： 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
資本金： 5 億円
株 主： 三菱商事 51% 、UBS Asset Management AG 49%
所在地： 本社
東京都千代田区丸の内二丁目7番3号 東京ビルディング
関西支社 大阪市北区梅田二丁目2番22号ハービス ENT オフィスタワー 25階

外部評価（注）本投資法人の MSCI 指数への組入れや本件お知らせにおける本投資法人による MSCI 社のロゴ・商標・サービスマーク並びに指数の使用は、MSCI 社及びその関連会社による本投資法
人へのスポンサーシップ・宣伝・販売促進を企図するものではありません。MSCI 指数は MSCI社に独占権があり、MSCI 社及び MSCI 指数並びにそのロゴは、MSCI 社及びその関連会社の商標・サービスマークです。

2

トップメッセージ

22

2 社長メッセージ

目次

23 ステークホルダーとのコミュニケーション

メッセージ
3 副社長（CSO）

4
編集方針
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（MCUBS）

24 ポジティブ・インパクトの創出

特集

27 健康と快適性

コロナ禍での取り組み

30 地域社会とのコミュニケーション
31 テナントとのコミュニケーション

及び同社が運用する投資法人（併せてMC-UBSグルー
プと呼びます。
）では、J-REIT 業界の中でも積極的にサステナビリティへの取り組みを行い、それをステーク

6

ホルダーの皆さまに開示しています。この度、各運用会／建物の安全性

サステナビリティ戦略

32 従業員の社会貢献／ IR 活動

6 サステナビリティ戦略

社や投資法人のウェブサイトなどで開示していたサス

8 ESG マテリアリティと SDGs

テナビリティ関連情報を一元集約し、MC-UBS グルー
プとしてどのように取り組んでいるかをより明確にお伝10 ESG マテリアリティと KPI

えすることを目的に、「ESG Report 2021.03」
を発行し
ました。

33

36 コンプライアンス

高いステークホルダーにご参照いただくレポートとして、GRI スタンダードとSASB（不動産業種）を参照して作成しています。
今後も、ESG Report に対する皆さまからのご意見を参考にしながら、より充実したレポートとなるよう改善を図り、
ステークホルダーの皆さまとの対話に有効活用できるツールとなれば幸いです。
発行月：2021年3月
更新頻度：年1回発行
参照ガイドライン：GRIスタンダード、SASB（不動産業種）GRI 対照表とSASB 対照表は2021 年3月下旬に掲載予定です。
お問い合わせ先

TEL： 03-5293-7000（代表）E-mail： contact-us_mcubs@mc-ubs.com

13

コーポレート・ガバナンス

34 コーポレート・ガバナンス

12 賛同するイニシアチブ「ESG Report 2021.03」
は、
サステナビリティに関心の社会

37 リスク管理環境

14 気候変動とレジリエンス
17 保有資産における環境認証・

38

ESG データ集

18 エネルギー

40

投資法人の概要

評価19 水／廃棄物
20 汚染防止／生物多様性
21 グリーンボンド

ESG Report 2021.03

1

トップメッセージ
取り組んできました。
「投資運用を通じて投資主価値の向上を目指し、世界的課題の解決に貢献する」
ことをサステナビリティビジョンとして定め、3 つの中長期目標である「環境負荷低減、社会的価値の創造、すべてのステークホ
ルダーのための健全な資産運用の実践」を行うことで、ビジョンの実現を目指しています。

2020年は、世界規模で感染が確認された新型コロナウ
イルスの影響により、日本国内では史上初の緊急事態宣言が発令され、それまでの日常生活が一変した一年でした。
このような中、当社ではESGへの取り組みに引き続き注
力し、5 月には「脱炭素化をめざす世界の最前線に日本から参加する」宣言の下にある気候変動イニシアティブ（Japan Climate Initiative）に賛同を表明しました。また、当社の運用する各投資法人では、
当社グループのサステナ
ビリティビジョンと目標に SDGs
（持続可能な開発目標）の考え方を取り入れながら、マテリアリティを設定して積極的にサステナビリティを追求しています。

MC-UBS グループは

マテリアリティの中でも、気候変動への対応は特に重要

投資運用を通じて投資主価値のな課題のひとつです。パリ協定の水準を目標として、物件向上を目指し、世界的課題の毎の環境パフォーマンスを確認しながら、目標に向けての具体的な施策を実施しています。

解決に貢献します。

また、新型コロナウイルスを契機に、これまで私たちがマテリアリティに掲げてきた「健康と快適性」に「安全性」

社長メッセージの要素も改めて重視するようになりました。弊社従業員の

私たち、三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以健康と安全の確保はもちろんのこと、運用物件における従

下、
当社）
は、
「人に 地域に 世界に 新たな価値を創造し続業員や利用者の皆さまに対しても同様に対応を行っていける」
を企業理念に掲げ、「不動産への投資運用を通じて、ます。各投資法人では、安心と安全を確保するために、迅社会に新たなニーズを創出し、人々の期待を超える価値を速な連絡体制の整備、衛生用品の支給、健康状態の確認

創造する」
ことで投資主価値の向上を目指しています。
そしと報告を徹底しているほか、商業施設においては、
テナントて、これらを実現するために、当社の投資運用活動を通じ様向けに行政支援の申請サポートなど各種支援策を実施て持続可能な社会の実現につながっているかを常に意識してきました。今後のウィズコロナ・アフターコロナの環境することが長期的経営に求められる社会的責任であると下においても多種多様なステークホルダーの皆さまと協理解しています。

働して対応していきます。

このような考えにもとづき、私たちはサステナビリティの

私たちのビジネスはもちろんのこと、ESG の取り組み

視点が財務業績に影響を及ぼすと確信し、早くからそれらは、投資主の皆さまをはじめ、テナント、サービスプロバイ

を投資・運用プロセスに組み入れ、ESG（Environmental：

ダー、レンダー、
社債権者、
地域社会、
行政などの多種多様

環境、Social：社会、Governance：ガバナンス）活動になステークホルダーと長期にわたる関係を構築し、協働しESG Report 2021.03

2

丸となって更なる飛躍を目指してまいりますので、引き続て初めて実践できるものです。

き、よろしくお願い申し上げます。

人々が豊かで快適に暮らせる社会づくりの観点から、不動産は、環境や社会に対する課題解決に貢献できるポ
テンシャルが大きく、私たちは不動産の投資運用を通じて
投資主価値の向上と共に、気候変動への対応、社会への2021年3月

配慮などの社会的インパクトも意識し、世界的課題の解決

代表取締役社長に貢献していきたいと考えています。MC-UBS グループ一岡本 勝治

副社長（ CSO ）メッセージ
昨今の意識の急速な拡がりに見られるように、サステナビ

ESG 推進室とし、よりマネジメントに近い位置で ESG を推

リティの重要性は日を追うごとに高まっています。特に進する体制を構築いたしました。
今後も、ステークホルダーの皆さまの期待を超える価値

2020 年は、新型コロナウイルスの影響により社会のあり方を創造できるよう、万全を期していく所存です。

に大きな変化がもたらされ、環境への配慮も社会的要請としてより実践的な行動が求められるようになった転換点となりました。

MCUBS にとっても、ESG は経営基本方針の一角をなす
非常に重要なテーマであり、このような社会的要請の中で、当社の ESG 活動を更に一層飛躍させなければならないと心を新たにしています。

代表取締役副社長 兼
最高サステナビリティ責任者

今般、ESG 活動の推進力強化を目指して、コーポレート

鈴木 直樹

本部にあった企画調査・ESG 推進部をマネジメント直轄のグループ相関図スポンサーである三菱商事株式会社及びUBSグルー
MCUBSは、
プが不動産業界及び金融業界において永年にわたって培ってきた不動産市場及び金融市場に対する知識・経験を背景に、不動

資産運用会社

産投資信託を組成し、国内外の投資家に対して豊富な投資機会

三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社

を提供していきたいと考えています。このような事業を通じて、投資産運用資家へ貢献すること、また、国内投信市場及び不動産市場の拡大・発展に貢献することをMCUBSの業務の基本的な運営方針と日本最大規模の総合型 REIT

しています。

日本都市ファンド投資法人（JMF※）

資産運用

日本初の産業用不動産特化型 REIT
産業ファンド投資法人（IIF）※ 2021年3月1日を合併の効力発生日として、
日本リテールファンド投資法人を吸収合併存続法人、MCUBS MidCity 投資法人を吸収合併消滅法人として、
日本都市ファンド投資法人が発足しました。

ESG Report 2021.03

3

特集

コロナ禍での取り組み
世界的規模で感染が確認された新型コロナウイルスは、私たちの日常生活やビジネスに大きな影響を与え、多くの皆さま
にとって、感染症対策に追われた一年だったことと思います。
一方で、働き方やコミュニケーションの在り方を考える機会ともなり、コロナ禍での取り組みは、サステナビリティを強く意識するものとなりました。

従業員の健康と安全及び事業の継続性
新型コロナウイルス対策本部を設置。以下施策を順次実行に移しました。
2020年2月28日に BCP の運用を開始し、

1 勤務体制

全従業員在宅勤務推奨、感染状況に応じた出社比率の設定、出社ローテーション制、時差出勤、フレックスタイム制、サテライトオフィス
勤務導入、出張と業務上の会食制限、
オンライン会議推奨、対面会議開催時留意事項の徹底
2 オフィスの仕様変更

座席間のソーシャルディスタンシング確保、
パーティションの設置、入退出ドアの区別、ドアノブ等の定期的な消毒、受付に検温機器設置
3 従業員の健康管理

上司と部下の日々のコミュニケーション、
健康状態確認、「自宅でできるストレッチ」の紹介等運動不足解消のための案内、コロナ禍で変化する働き方とストレス対応の一環として「メンタルヘルスマネジメント研修」の受講（上司の安全配慮義務と管理者の役割確認、
ラインケア
の方法）
4 在宅勤務の快適性

マスク配布、
ノート PC・ディスプレイ・ヘッドセットの貸与
5 リスク管理新型コロナウイルス発生時アクションプラン及びガイドライン策定、
情報取り扱いに関する留意事項の徹底

テナント対応

1.
減賃対応

2.
その他の支援策

テナント毎に交渉
休業期間中の一律減額対応ではなく、テナント毎の影響度合いを勘案し、個別対応を実施

補助金申請のサポート
テナント向けの行政支援金の申請について、運用会社にて業務提携をしている公認会計士事務所
による無償サポートを実施
クーポン券の作成支援
将来の集客・売上増加につなげるためのクーポン券の作成支援や割引分の費用を負担
飲食デリバリーサービスの導入
地域密着型のデリバリー業者を発掘し、導入経費及びデリバリーコストを負担。
（飲食店の販売機会の創出）ESG Report 2021.03

4

3.
安心安全な
施設運営のための感染予防対策

テナント従業員の健康と安全の確保
日々の健康状態確認、迅速な連絡体制の整備、
出入口での検温実施、衛生用品の支給mozo ワンダーシティ
すべてのテナント従業員出入口にて検温実施

マチノマ大森
従業員に向けた感染予防注意喚起ポスター

商業施設での取り組み
エレベーターのソーシャルディスタンシングや、お客様・従業員
3密（密閉・密集・密接）避けるため、の皆様の手が触れる機会の多いエレベーターボタン、
エスカレーターベルト、
従業員休憩室什器等に空気触媒による抗菌・抗ウイルス処置を実施するなど、お客様の安心・安全を啓蒙

ならファミリーエレベーターのソーシャルディスタンシング啓蒙

あびこショッピングプラザ
混雑回避のための「混雑時間帯」お知らせ

mozo ワンダーシティ
フードコートにて衝立・飛沫防止パネル設置や席の間引き

抗菌・抗ウイルス処置を実施した個所にステッカーを貼付

ESG Report 2021.03

5

サステナビリティ戦略

サステナビリティ戦略
戦略の概要

サステナビリティ・ビジョン
投 資 運用を通じて投資主価値の向上を目指し、
世 界 的 課題の解決に貢献する

中長期目標
Environmental

SocialGovernance

環境負荷低減社会的価値の創造

すべてのステークホルダーのための健全な資産運用の実践

気候変動対応

再生可能
エネルギーの利用

健康と快適性

レジリエンス

多様性の追求国際基準による
ESG 開示サステナビリティ戦略•「持続可能な開発目標（SDGs）」に呼応する ESG マテリアリティと目標の設定• 環境認証・評価の継続的取得• 情報開示の徹底による透明性の確保

三菱商事と UBS との連携
スポンサーである三菱商事とは、サステナビリティ・CSR 部の ESG 活動において先進的な取り組みを行っており、とコミュニケーションを取り、三菱商事の掲げる三綱領に基MCUBS に出向しているメンバーの一部が、UBS のサステ

づいたサステナビリティ戦略をはじめ、互いのノウハウや事ナビリティ・コミッティにも参加することで、グローバルの事

例を共有しています。また、三菱商事の作成した「ESG

例や知見を得ており、それらをMCUBSのサステナビリティ（2018 年 12 月発 行）には、MCUBS のグ
DATA BOOK」

活動に活用しています。
また、UBSの作成するCSRレポート

地域、区域、地区：

構造：SRC+RC+S/SRC+RC+S造

北側 / NORTHSIDE：

建築面積：1532.28㎡

商業地域、防火地域、市街化区域

建ぺい率：86.61％＜94.56％

南側 / SOUTHSIDE：

延べ面積：8950.46㎡

第一種中高層住居専用地域、準防火地域、市街化区域

容積率：418.15％ ＜418.46％

ESG Report 2021.03

6

tS

t.

iS

階数：B2F-5F

eij

東京都渋谷区神宮前5-10-1

M

所在地：〒150-0001

Ca

Harajukuなど、
互いにノウハウや知見を共有しています。
Sta.
開業：2007年 一方、もう一つのスポンサーである UBS は、グローバル
最高の高さ：29.95m(PH37.245m)

t.

リーン・ビルディングの事例が取り上げられています。
にベスト・プラクティスとして MCUBS の事例が紹介される
主要用途：店舗

名称：GYRE（ジャイル）

Meiji
jingumae
Sta.

Om

ot

es

an

do

o

サステナビリティ推進体制
サステナビリティ委員会

最高サステナビリティ責任者

サステナビリティ委員会は、「環境憲章」及び「責任不動産

サステナビリティ推進体制を強化するため、最高サステナ

投資に係る基本方針」に基づき、環境（Environment）、

ビリティ責任者（以下、CSO）
として代表取締役副社長が社会（Social）、
企業統治（Governance）
の方針、
戦略及び

就任しました。CSO は、サステナビリティ委員会の委員長

体制等に関し決議を行う承認機関です。また、当該委員会として委員会で確認した事項を MCUBS の代表取締役社で決議された内容については、取締役会へ報告されます。

長が議長を務める取締役会へ報告し、課題認識の共有やこれにより、MCUBS のサステナビリティ推進体制は、

意識レベルの向上に努めていきます。

サステナビリティ委員会を中心に戦略を立案し、運用する
ステーク
2つの投資法人の活動をモニタリングすることで、ESG 担当者制度についてホルダーの皆さまの期待を超える価値を創造できるよう、各本部にESG担当者を設置し、投資法人毎のサステナビリ

万全を期していく所存です。

ティ目標に沿った活動を牽引していく役目を担うことで、日々の投資・運用プロセスに ESG を融合させています。

サステナビリティ委員会構成図

都市事業本部（JMF※）

委員長：CSO（副社長）
事務局：ESG 推進室

インダストリアル本部（IIF）

委員会メンバー
委員長：

CSO

常任委員：

社長、COO、
都市事業本部長、インダストリアル本部長、 コーポレート本部長、経営企画室長、ESG 推進室長

事務局：

ESG 推進室

開催頻度

主な検討事項

サステナビリティ委員会は、
原則四半期に一度開催されます。

・サステナビリティ方針、
戦略及び体制

実務担当者レベルでより詳細な議論を行う分科会も適宜開催

・サステナビリティ目標
・環境団体などへの加盟及び署名等されています。

・ESG Report の承認
・活動報告
・グリーン適格資産※ 2021 年 3 月1 日を合併の効力発生日として、
日本リテールファンド投資法人を吸収合併存続法人、MCUBS MidCity 投資法人を吸収合併消滅法人として、
日本都市ファンド投資法人が発足しました。

ESG Report 2021.03

7

サステナビリティ戦略

ESG マテリアリティと SDGs
MC-UBS グループでは、これまでもサステナビリティ委員会を通じて、サステナビリティに関するビジョン・目標について検討し、実現すべく取り組んできました。ESG への関心が高まる中、サステナビリティ課題に係るマテリアリティを特定し、可視化することで、各ステークホルダーとの対話や協働での取り組みがより明確になると考えています。特定にあたって
は、MC-UBS グループにおける企業理念や環境憲章をもとに、国連が推進し、新たなグローバルにおける共通目標となっている SDGs（ 持続可能な開発目標）の考え方も取り入れています。

ESG マテリアリティ選定プロセス
STEP

1

STEP

2

STEP

3

STEP

4

• サステナビリティ課題の抽出
REIT に関わるサステナビリティ課題を SDGs、グローバルな ESG 開示基準、海外同業他社ベンチ
マーク調査からリストアップ。

• 優先順位付け抽出された課題に対し、運用会社における重要度、各投資法人における重要度、海外同業他社における重要度、外部から見た重要度を鑑みて優先順位付け。

• 妥当性の確認
客観性を担保するため、「選定プロセス」「ESG マテリアリティ」について、CSR デザイン環境投資顧問株式会社によるレビューを実施。

• 経営層の議論と承認
MCUBS のサステナビリティ委員会で議論、承認。

2018 年、上記 ESG マテリアリティ選定プロセスを経て、向上、それを達成するためにテナント従業員のESGに対す

MC-UBS グループにおいて重要度の高い ESG マテリアリ

る意識を高めるとともに満足度の向上に努めます。

ティを P10 〜 P11 の通り抽出しました。2019 年は、それ

次に、
テナントや地域と協働で、
気候変動対応やエネルギーについての機会とリスクを整理し、KPI を新たに設定しま

効率に加え、
水効率や廃棄物の抑制といった課題に取り組む

した。

ことで、
パートナーシップやコミュニティの構築を図ります。

まず、MCUBS は不動産運用会社であることから、認証

今後も様々な課題に対し、優先度の明確化、可視化をなどを通じて運用する建物そのものの質を担保し、気候変行った上で、
ステークホルダーの皆さまと対話を進めながら動やエネルギー効率といった課題を満たすことは必須で取り組んでいきます。

あると考えています。その上で、建物の快適性・利便性のサステナビリティ課題一覧
サステナビリティ認証への対応

人材育成、従業員満足度

建物周辺の生物多様性

建物のレジリエンス

水効率

従業員のダイバーシティ

気候変動対応

廃棄物抑制

コンプライアンスエネルギー効率

テナントとのパートナーシップ

サプライチェーン管理人（入居者）の健康性・快適性・利便性

地域コミュニティとの協働

ESG Report 2021.03

8

TOPIC

食を通じ新たな “循環”を生み出し育む場の提供「SHOP & THINK」をコンセプトに掲げ、JMF 保有物件の表参道に位置するジャイルは、“ 世の中で起きていることを意識しながら暮らす提案” を継続的に実践しています。
「SHOP」
は人が生まれてから死ぬまでの消費活動の循環を、「THINK」
は来館者ひとりひと
りが考え行動することを意味します。
では、「地球で生きるすべての生命の連鎖を日常に
4階レストランフロア「GYRE.FOOD」
つなげる」
ことを目的に、さまざまなサステナビリティに関する施策を実行し、来訪者や地域の方にもサステナビリティへの理解を深めていただけるよう、情報を発信しています。
「GYRE.FOOD」は、公益財団法人日本デザイン振興会が主催する「2020年度グッドデザ
イン賞」を受賞しました。

ジャイル

地球・植物・土 “生命の連鎖”を感じる空間

1

食育プログラム「eatrip seed club」として、四季
折々の変化に合わせた“旬”の食育
プ ロ グ ラム や ワ ーク シ ョップ「Seed program by eatrip soil」
を
開催

4

3
2

1

2

フロアデザイン大量の土で床と壁を覆い、植物を取り入れた「地球・植物・土」といった生命の連鎖を感じさせるリユー
ズフルな空間に設計

3

4
サステナビリティの共有
すべてのテナントがサステナビリティ哲学を共有し、フードロスなどの行動を実践するためにセントラルキッチンを採用
フードロス削減
食品廃棄物をコンポスト（肥料）にし、GYRE
施設内の畑で収穫した野菜をセントラルキッ
チンで調理

食の循環

ハーブを育てる

収穫する

調理する・販売する

肥料にする

土に還す

提供する

ESG Report 2021.03

9サステナビリティ戦略

ESG マテリアリティと KPI
重要度
最重要な ESG
マテリアリティ

目標

環境認証取得割合の向上
サステナビリティ
認証への対応GRESB 等外部評価機関への参加を通じたサステナビリティ活動の改善
実施

※

KPI

JRF
MMI
IIF
IIF

・ 商業施設の環境認証物件比率80％以上（延床面積ベース）（目標年：2021年）
・オフィスの環境認証取得物件割合について改めて検討の上、引き続き取得割合の向上を目指して目標を定める
・ ポートフォリオ認証取得割合60% 以上
・ 物流施設の認証取得割合70% 以上（目標年：2023年）

JRF
JRF
MMI
MMI
IIF
IIF

・GRESB Green Star の獲得
・CDP スコア B 以上の獲得・GRESB 5スターの獲得
・MSCI 格付け：「AA」評価獲得
・GRESB Green Star の維持
・MSCI 格付け：「A」評価以上
・ 防災備品の整備を防災備品整備が可能な物件にて100％
・ 災害報告通信網の整備100％
・ 定期的なエンジニアリングレポートの取得100％
・ BCP 対応策の拡充
・ 緊急連絡網の整備100%

建物のレジリエンス

防災対策の実施

JRF
JRF
JRF
MMI
IIF

気候変動対応CO2排出量の削減

JRF
MMI
IIF

・ ポートフォリオ全体で、2015年対比で23% 削減（原単位ベース）（目標年：2030年）
・GHG 1% 以上削減
・2015年対比原単位ベースで30% 削減（目標年：2030年）

JRF・ 直接管理物件で、2015年対比で15% 削減（原単位ベース）（目標年：2030年）
・GHG 1% 以上削減につながる電気・燃料使用量の削減
・ 電力 2015年対比原単位ベース 20% 削減（目標年：2030年）

エネルギー使用量改善（電気+燃料） MMI

IIF

MMI

・ 直接管理物件にて、経済合理性のある再生可能エネルギー設備を１つ以上設置（目標年：2030年）
・ 直接管理物件で、グリーン電力導入物件数を2019年対比で5倍に増加（目標年：2030年）
・ 電力契約更改時に、
経済合理性が得られる場合、グリーン電力を購入

テナント従業員スペースの改善

JRF
MMI

・ 直接管理物件で、従業員休憩室・従業員トイレの改修100％（目標年：2030年）
・リニューアル時にコミュニケーション・スペースやリフレッシュ・スペースの改良

CASBEE-WO の取得

MMI

・ J-REIT 初の認証取得済、追加取得を検討

JRF

エネルギー効率
再生可能エネルギーの導入

人（入居者）の
健康性・快適性・
利便性

JRF

重要度
重要な ESG
マテリアリティ
水効率

廃棄物抑制

目標
水使用量の削減

廃棄物の削減グリーンリースの導入

テナントとのパートナーシップ

地域コミュニティ
との協働

KPI

※

JRF
MMI
IIF

・ 直接管理物件で、2015年対比で5％削減（原単位ベース）（目標年：2030年）
・ GHG 1% 以上削減につながる水使用量の削減
・ 2015年対比 原単位ベース±0%（目標年：2030年）

JRF・ 直接管理物件で、廃棄物の一元管理（廃棄物排出量・排出業者・最終処分場）100％（目標年：2022年）
・ 直接管理を行っているマルチテナント物件において、廃棄物発生量をモニタリングし、管理状況を Web 等で開示

MMI
MMI

・グリーンリース追加スキームの検討

JRF

・ 直接管理物件で、テナント満足度調査を実施100％（目標年：2025年）

MMI

・ 毎年テナント満足度調査を実施し、満足度向上を図る

テナントへの環境配慮促進

JRF・ 直接管理物件で、テナント向け内装基準（環境配慮）の提案100％（目標年：2025年）

社会福祉団体への支援

MMI

・ユニセフの募金や国連難民キャンペーンなどへの協力

JRF

・ 直接管理物件かつイベント実施可能物件にて、地域貢献プログラム実施率100％（目標年：2025年）
・ 打ち水や花展示などのイベントを計画し、各物件で実施・ 既存物件 現状維持
・ 新規取得物件 テナントと協議の上、方針を検討

テナント満足度調査の実施

地域イベントへの敷地提供

MMI
IIF
IIF

※ 2021 年 3 月1 日を合併の効力発生日として、
日本リテールファンド投資法人（JRF）を吸収合併存続法人、MCUBS MidCity 投資法人（MMI）を吸収合併消滅法人として、
日本都市ファンド投資法人（JMF）が発足しましたが、
上記表においては、
合併前の JRF 及び MM におけるマテリアリティを記載しています。

ESG Report 2021.03

10

リスク

機会

・サステナビリティを評価軸に持つテナントや投資家からの評価低下

・ 保有物件の環境性能向上
・ 投資家層の拡大

・ 災害後の復旧・補償等の費用増大

・ 物件の競争力向上

・ 気候変動の物理的影響によるテナント売上減少と物件被害の増加・テナントや投資家からの評価低下

・エネルギーの効率的利用によるコスト削減

・エネルギー関連費用増大
・ 環境規制の強化

・エネルギーの効率的利用によるコスト削減

・ 物件の競争力低下
・ 労働環境の悪化による人材流出

・ 評価機関や投資家からのサステナビリティ評価の向上
・ 従業員満足度及びテナント評価と満足度の向上

リスク

機会

・ 水資源の不足や劣化による周辺地域への影響
・ 水使用量増加に伴うコスト増大

・ 水使用量削減によるコスト削減

・ 廃棄物の増大によるレピュテーションリスク
・ 処理コストの増加

・ 廃棄物削減による処理コスト削減

・テナント側の安全や環境に対する負担増
・テナント満足度の低下

・テナントにとって魅力ある物件への進化
・ 安定的な利益創出

・ 物件周辺環境の悪化
・ 近隣地域におけるレピュテーションの低下

・ 近隣地域の活性化
・ 企業イメージの向上

ESG Report 2021.03

11

関連性の強い SDGs

関連性の強い SDGs

サステナビリティ戦略

賛同するイニシアチブ
責任投資原則（PRI）

2013年8月署名
J-REIT 初

MCUBS は PRI の基本的な考え方に賛同し、2013 年 8 月に署名機関となりました。なお、本原則への署名は J-REIT の資産運用会社として初めてとなります。

持続可能な社会の形成に向けた金融行動原則（21世紀金融行動原則）

2013年6月署名

MCUBS は環境省が提唱する本原則の考え方に賛同し、2013年6月に署名しました。

モントリオール・カーボン・プレッジ

2015年9月30日署名
J-REIT 初

MCUBS は2015 年 9 月30日に「モントリオール・カーボン・プレッジ」へ J-REIT の資産運用会社として初めてとなる署名を行いました。

国連環境計画・金融イニシアティブ（UNEP FI）

2016年10月署名
J-REIT 初

MCUBS のサステナビリティに関する積極的な活動への評価から、UNEP FI より不動産ワーキング
グループ
（PWG）
メンバーへの参加打診があり、2016年10月、MCUBS は J-REIT の資産運用会社として初めて UNEP FI に署名を行うとともに、PWG へ参加しました。

MCUBS は、各投資法人の運用に際し UNEP FI を通じた各国のベストプラクティス事例の共有など、継続して環境負荷低減に取り組み、
持続可能な社会の実現を目指してまいります。

国連グローバル・コンパクト（UNGC）

2016年10月署名
J-REIT 初2016 年 10 月、MCUBS は J-REIT の運用会社として初めて UNGC に署名し、UNGC への参加を機に「人に 地域に 世界に 新たな価値を創造し続ける」という企業理念の下、UNGCの理念を尊重し、
「人権」
「労働」
「環境」
「腐敗防止」の各分野においてコーポレートガバナンスの更なる強化に努めてまいります。

気候関連財務情報開示タスクフォース

2019年8月署名（TCFD（Task Force on Climate-Related Financial Disclosures））
MCUBS は、金融安定理事会により設置された「気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）」が2017年6月に公表した提言の趣旨に賛同し、2019年8月に賛同を表明しました。
MCUBSは気候変動が事業活動に大きな影響を与える重要な環境課題であると認識し、TCFDの枠組みに沿った対応を目指してまいります。

気候変動イニシアティブ（JCI）
MCUBS は、気候変動イニシアティブ（Japan Climate Initiative）の宣言「脱炭素化をめざす世界の最前線に日本から参加する」に賛同し、2020年5月、JCI に参加しました。

JCI はパリ協定がめざす脱炭素社会の実現に向け、気候変動対策に積極的に取り組む日本の企業や自治体、団体、NGO などのネットワークとして、2018年7月に設立されました。

国連UNHCR 及びユニセフのサポート
MCUBS は、2013 年より国連の難民支援機関 UNHCR の日本における公式支援窓口である国連
UNHCR 協会より感謝状をいただいています。これは、MCUBS が資産運用を受託する JMF において、保有物件の空スペースなどを「国連の難民支援キャンペーン」の活動の場として提供したことに対するものです。同様に、
ユニセフのキャンペーンへの協力も実施していきます。

MCUBS は今後も高いレベルの関心を持ち、継続して環境負荷低減と地域社会への貢献に取り組んでいきます。

ESG Report 2021.03

12

環境
ENVIRONMENTAL

環境憲章の制定
MCUBS は2013年6月に「環境憲章」を制定し、環境面における理念と行動指針を定めています。
環境憲章
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以下「当社」といいます。）は、地球が最大のステークホルダーであると認識し、事業活動を通じて持続可能な社会の実現を目指します。
【気候変動】

当社は、新技術や新たな仕組みを活用し、温室効果ガスの削減に取り組みます。

【サステナビリティ】

当社は、資源の持続可能な利用に努めます。

【生物多様性】

当社は、生態系がもたらす様々な恩恵の重要性を認識し、生物多様性への影響を緩和するとともにその保全に貢献します。

【汚染防止】

当社は、環境負荷低減や環境保全によって生じる環境価値の創出・向上に努めます。

【コミュニケーション】 当社は、環境に関する企業情報を適時・適切に開示し、多様なステークホルダーとのコミュニケーション・協働を推進します。
【コンプライアンス】

当社は、
環境諸法規を遵守するとともに、
国際行動規範に則した行動をとります。

ESG Report 2021.03

13

環境

気候変動とレジリエンス
気候変動に関する動向2015 年に採択された気候変動に関する国際的枠組みでああり、気温上昇を2℃未満に抑えるためには2075 年頃にはるパリ協定では、「世界の平均気温上昇を産業革命以前に脱炭素化する必要が、1.5℃に抑えるためには2050年に脱比べて2℃より充分低く保ち、1.5℃に抑える努力」
を共有し、炭素化しなければならないと報告されています。

「世界の温室効果ガス排出量をできるだけ早く減少に転じさ

この目標達成に向けて、多くの国、地域及び産業においせ、21 世紀後半には排出量と吸収量を均衡させる（排出実て、GHG 排出削減の取り組みが加速化しており、
我が国に

質ゼロ）
」
ことを長期目標に掲げました。

おいても「2050 年までにカーボンニュートラルを目指す」
ことが表明され、GHG 排出規制強化の可能性も議論されてIPCC（気候変動に関する政府間パネル）によると、平均気温が2.5℃上昇すると世界経済の損失は0.2~2%可能性がいます。

気候関連財務情報開示タスクフォース（ TCFD ）への取り組み方針
気候変動に対する世界共通の約束を踏まえ、情報開示の向上を目指し、すべてのステークホルダーの皆さまとの協重要性を認識した MCUBS は、2019年8月に気候関連財

力を通じて、不動産投資運用による気候変動への影響を

務情報開示タスクフォース（TCFD）の提言に賛同しました。

減らす取り組みを推進していきます。

「環境と成長の好循環」を実現するために、投資法人の保有物件におけるエネルギー効率と建物のレジリエンス

ガバナンス

マネジメント体制
本レポートP7「サステナビリティ推進体制」に記載の通り、
最高サステナビリティ責任者（以下、CSO）
を委員長とした「サステナビリティ委員会」
を中心として、ESG方針、戦略及び体制等を意思決定しています。四半期に一度定例会議を開催し、各投資法人の気候変動施策と目標設定及び進捗状況の確認といったPDCAサイ
クルをESG の推進に役立てています。
それらの結果は、
適宜、MCUBS の代表取締役社長が議長を務める取締役会及び各投資法人の役員会に報告されます。
また、委員会の下部組織として、ESG 推進室と各投資法人の ESG 担当者で構成される「分科会」
を適宜開
催し、個別課題の検討や情報共有を通じて、担当者の課題認識と意識の向上に努めています。

戦略

気候変動のリスクと機会について「移行リスク」と「物理リスク」に整理されています。気候変動へ
TCFD 提言において気候変動リスクは、の対応はリスクのみならず、新たな経済活動や社会的価値創出を通じてビジネス機会をもたらすと考えられます。

ESG Report 2021.03

14

リスク
TCFD に基づく
リスク分類

小分類

期間

課題認識

政策・
法規制

・ 省エネ性能義務化等エネルギー規制の強化
・ 排出取引制度拡大や炭素税導入によるコスト発生
・ 規制対応コストの増加

中期
長期・エネルギー効率
・ 再生可能エネルギー
・ 将来の規制対応コスト増大リスクの定量化
・ 環境マネジメントシステム
（EMS）

技術

・ 省エネ性能の高い設備によるエネルギー効率の向上
・ 省エネ性能の高い設備導入によるコスト増

中期
長期

・ 先進的技術の採用

市場

・ 環境性能の高い建物の競争優位性
・ 資産価値の低下
・ 株価の低下

短期
中期
長期・グリーンビルディング認証
・ 建物の環境性能
・エンゲージメント

社会・ GHG 排出抑制への社会的要請の高まり
・ ESG 投資の拡大など、社会経済の変化中期
長期・ 再生可能エネルギーの導入
・ 将来の運営コスト増加の定量化
・サステナビリティ・ファイナンス

評判・ 気候変動への取り組みが遅れることによる
評判の低下

短期
中期
長期

・目標達成状況のモニタリング
・テナント協力の取り付け
・ ESG リスク管理体制

・ 台風・洪水などの激甚化

短期
中期
長期

・ 建物のレジリエンス
・ 将来の気候災害リスクの定量化
・ 保険料の増加

・ 気温上昇や海面上昇などの気候変化

長期・ 物件選定時の DD プロセス・ 気温上昇（海面上昇）による浸水被害
・ 将来の運営コスト増大とリスクの定量化

移行リスク

物理リスク
急性

慢性

機会
・ 技術開発によるエネルギー効率促進
・ 多様な資金調達手段（グリーンボンド、
サステナビリティ・ファイナンスなど）
・テナントや地域社会の環境課題解決など
シナリオ分析
国際エネルギー機関（IEA）
が発行した World Energy Outlook 2017（WEO2017）において、パリ協定での各国が提示した目標の実現に必要な政策から想定されるメインシナリオ（4℃シナリオ）と、
産業革命時期
比で気温上昇を2度未満とする持続可能な開発シナリオ（2℃シナリオ）が提示されています。
また、IPCC レポートでは、「4℃以上の上昇は世界的な食糧安全保障や水のリスクをもたらす。
（中略）
種の絶滅や人間活動への大きな制約があり、場合によっては適応の限界を超える可能性がある」と分析されています。地球温暖化のメカニズムは温室効果ガスの影響が大きく、温室効果ガスの大部分を占める
二酸化炭素の削減が温暖化の抑制につながることは、
世界共通の認識になりつつあります。
保有物件のMC-UBSグループでは、UNEP FIのTCFD Pilot Project への参加やCRREMの活用を通じて、バリューアットリスクや GHG 排出量シミュレーションを行っています。
その結果、物件毎の状況に差があること、再生可能エネルギー導入によりGHG 排出量が抑えられることなどが明確となり、具体的な削減目標とエネルギー効率施策に繋げていけると認識しています。

ESG Report 2021.03

15

環境

気候変動とレジリエンス

出典：IPCC 第5次評価報告書
全国地球温暖化防止活動推進センターウェブサイトより

WEB

https://www.jccca.org/chart/chart02_01.html

気候変動に関するリスク管理

リスク管理

気候変動に関する重要なリスクと機会については、
サステナビリティ委員会において特定と評価を行い、進捗状況の確認を行います。
また、MCUBS のマネジメント層が委員を務める「リスク管理委員会」
では、RCM（Risk Control Matrix）
を活用し、「サステナビリティへの対応」
に関するリスクシナリオを2か月に一度確認することで、評価と管理を実
施します。
指標と目標

指標と目標

MC-UBS グループでは、パリ協定に準じて平均気温の上昇を抑えることに努めています。各投資法人では2030 年までの CO 2 排出量等の削減目標を設定し、各種データを情報開示しています。今後、シミュレーションの結果を精査し、シナリオ分析を充分に検討した上で、長期的目標設定を改めて行う予定です。

レジリエンス
気候変動による財務リスクは中長期リスクとしてとらえています。物件取得時のデューデリジェンス
MC-UBS グループは、を実施しているため、短期的リスクは限定的であると理解していますが、昨今の激甚化した台風や想定外の大雨による洪水などを鑑みると、より強度な物理リスクとして認識する段階にきていると考えています。
物理リスクの影響を少しでも軽減するために、防水板やポータブル型蓄電池の設置など、保有物件における建物のレジリエンス対応を進めるとともに、再生可能エネルギーの導入などにより気候変動への対応を図っていきます。

各投資法人の環境への取り組み事例に関しては以下をご参照ください。
WEB

JMF

https://jmf-reit_sustainability.disclosure.site/ja/themes/127/

IIF

https://iif-reit_sustainability.disclosure.site/ja/themes/79/

ESG Report 2021.03

16

保有資産における環境認証・評価
MC-UBS グループは、サステナビリティに対して積極的に取り組んでいますが、その活動に対して客観的な評価や認証を得ることも重要であると考えています。投資家、テナントをはじめ、
グローバルにわたる様々なステークホルダーからの要求に応えるために、
個別建物の性能評価から、投資法人全体の評価に至るまで、多種多様な国内外の認証を取得しています。

認証取得状況
投資法人全体の評価としては、
今や世界標準としての位置

不 動 産 の 性 能 評 価 については、以 下 に示 す 通り、付けを確立しているGRESB（グローバル不動産サステナビリ

CASBEE 不 動 産 評 価 認 証、DBJ Green Building 認 証、

ティ・ベンチマーク）ですが、IIF は2013 年に J-REITとしてさらに、2019年12月には、BELS評価などを取得しています。

初となる「Sector Leader」に選出されるなど、早い段階から

旧MMIがJ-REIT初となる「CASBEEスマートウェルネスオフィ

認証を受けており、2020年評価時点においてIIFは5スター、

ス評価認証」
を一般財団法人建築環境・省エネルギー機構

旧JRF 及び旧MMI は4スターを獲得しました。加えて、
旧JRF（IBEC）
より取得しました。

は6 年連続、IIF は8 年連続、旧MMI は5 年連続で「Green

今後も引き続き、投資法人全体のMC-UBS グループでは、を取得しています。 また、CDP 気候変動プログラムにStar」

評価の向上を図るとともに、保有物件における外部認証等

も、
旧JRF が J-REITとして初めて2016年から参加しています。

の取得割合を引き上げていく方針です。
JMF

旧 JRF

IIF

（6 年連続）Real Estate 評価
4スター
Green Star：

Public Disclosure 評価
A（4 年連続）Public Disclosure 評価
A

CDP 気候変動プログラム

B–（5 年連続）CASBEE 不動産評価認証・

S ：
A ：

15 物件（初取得2015 年）
2 物件（初取得2015 年）

A ：
B＋ ：

1 物件（初取得2008 年）
3 物件（初取得2018 年）

S ：
A ：
B＋ ：

8 物件（初取得2018 年）
11 物件（初取得2014 年）
1 物件（初取得2013 年）

DBJ Green Building 認証

5 つ星 ：
4 つ星 ：
3 つ星 ：
2 つ星 ：
1 つ星 ：

1 物件（初取得2015 年）
7 物件（初取得2014 年）
7 物件（初取得2014 年）
6 物件（初取得2014 年）
2 物件（初取得2016 年）

4 つ星 ：

3 物件（初取得2012 年）

4 つ星 ：
3 つ星 ：

3 物件（初取得2012 年）
2 物件（初取得2014 年）

BELS 評価

4 つ星 ：

1 物件（初取得2017 年）

3 つ星 ：
2 つ星 ：

1 物件（初取得2016 年）
4 物件（初取得2016 年）

5 つ星 ：
4 つ星 ：
3 つ星 ：
2 つ星 ：

5 物件（初取得2016 年）
2 物件（初取得2014 年）
1 物件（初取得2021 年）
4 物件（初取得2016 年）

GRESB

建築評価認証・ウェルネスオフィス認証

Real Estate 評価
4スター
Green Star：

2021年2月28日現在
旧 MMI（5 年連続）Real Estate 評価
5スター
Green Star：（8 年連続）（4 年連続）Public Disclosure 評価
A（3 年連続）※ うち、2物件にて ZEB Ready を取得

環境認証・評価の詳細
WEB

JMF

https://jmf-reit_sustainability.disclosure.site/ja/themes/127/

IIF

https://iif-reit_sustainability.disclosure.site/ja/themes/79/

ESG Report 2021.03

17

環境

エネルギー
MC-UBS グループでは、運用する各投資法人の保有物件における環境・省エネルギー対策やエネルギーの効率化に取り組んでおり、環境への配慮と環境負荷低減に向けての対応を進めています。電力使用量、燃料使用量、水使用量を一括管理し、蓄積された正確で透明性の高いデータを分析することで、エネルギー削減についてのマネジメントを積極的に行っています。

取り組み事例

再生可能エネルギー
JMF

太陽光発電（100kW）、
地中熱利用（400kW）などを導入及び2020年5月、MARINE & WALK YOKOHAMAの電力需給事

冷房排熱・下水再生水の熱等の未利用エネルギーを有効利用業者を切り替え、施設全体を再生可能エネルギー 100% でし、使用する電力を100% 再エネ化しました。隣接する横浜市運営しています。事業で使用する電力の全てを再生可能エネ

役所庁舎と協働し、省エネルギーや地域の災害時にも電力

ルギーとする国際的イニシアティブ「RE100」に準じており、供給が途絶しない等の地域のレジリエンス向上を実現していバックヤードも含め当該施設の全電力の CO 2 排出量は実質ます。この取り組みが評価され、新エネ大賞の銀賞である資源ゼロとなりました。

エネルギー庁長官賞（地域共生部門）銀賞を受賞しました。
横浜市北仲通南地区

MARINE &WALK YOKOHAMA

横浜市役所
WEB

横浜アイランドタワー

https://www.nef.or.jp/award/kako/r02/s_01.html

太陽光パネルJMF

IIF

施設の屋上に太陽光パネルを設置し、再生可能エネルギーを活用した省エネルギー化に積極的に取り組んでいます。

USC ビル屋上で行っている太陽光発電の発電量をリアルタイムで表示
し、館内のオフィスワーカーに再生可能エネルギーを身近に実感してもらう仕掛けとなっています。

IIF 鳥栖ロジスティクスセンター

ESG Report 2021.03

18

取り組み事例

グリーンリース

JMF

グリーンリースとは、ビルオーナーとテナントが協働し、環境負荷の低減や設備環境の改善について契約や覚書などによって自主的に取り決め、取り決め内容を実践することをいいます。
テナントが享受JMF が LED照明の工事費用負担をすることで、した電気使用料削減分のうち、一定程度をグリーンリース料として還元していただいています。

ツイン 21水
MC-UBS グループは資源の持続可能な利用に努め、水資
源 を有 効 活 用する取り組 みを積 極 的 に行っています。

JMF では 6, 000m 2 以上の透水性舗装などにより雨水を地下に還元、IIF では自動給水装置で地下100m から汲み上げた中水（井戸水）の敷地内散水への利用など、テナン

おやまゆうえん
ハーヴェストウォーク

トと協働した水資源の有効活用に取り組んでいます。

IIF 三鷹カードセンター
自動給水装置廃棄物
MC-UBS グループは、保有物件から排出される廃棄物を最小限化する取り組みを推進しています。JMF が保有する京都ファミリーでは、
バックヤードにゴミ計量機を設置しごみの削減に努めているほか、大阪 YM ビルでは、廃棄物の発生量をモニタリングし、適切な管理を実施すると共に、コンポスト、
廃棄物量モニタリング、
リサイクル、分別

大阪YM ビル
大阪市からの感謝状

管理、廃棄物処理監査を定期的に行い資源の有効利用と有害廃棄物の適切な処理に努めています。

京都ファミリー
ゴミ計量機

ESG Report 2021.03

19

環境

汚染防止
MC-UBS グループは、環境負荷低減や環境保全によって生じる環境価値の創出・向上に努めています。

物件取得時のアセスメント
MCUBS では、物件取得時において、現地の視察や地歴

土壌汚染調査・対策フローの調査、環境リスク要因などを考慮し意思決定を行っていフェーズ 1（地歴調査）※1ます。

フェーズ 1ʼ（売主へのヒアリング調査）

例えば IIF では、特に土壌汚染などの環境関連リスクに※2

フェーズ 2（土壌調査）
土壌調査による問題の有無

関し、原則として、土壌汚染対策法及びその他の環境関連法令に従って適切に処理されているものを投資対象とし

※3

懸念なし

ます。その判断をするために、売買契約締結までに専門家

価格調整

※4

フェーズ 3
汚染の除去による環境汚染調査を実施し、資産運用会社が別途定め

資産運用検討委員会

る土壌汚染などに関するリスク管理マニュアルに基づき、売買契約・物件引渡

棄却

調査・対策を右記の「土壌汚染調査・対策フロー」
に従って
行います。

※1

なお、
土壌汚染に関しては、「土壌汚染の可能性が低い、もしくは土壌汚染の可能性が否定できないものの環境被害リスクは低いと判断されている」物件を投資対象（原則）

地歴調査だけでは、土壌汚染の懸念はないと判断できない場合（過去に有害物質を使用した工場が存在していた場合など）※2 ヒアリング調査を行っても、土壌汚染の懸念はないと判断できない場合※3 個別案件の条件を勘案し汚染の除去などを選択しない場合（汚染土壌の上に堅固な建物が存在している場合など）※4 売主との協議後、技術的・経済的な観点より、汚染の除去などを行うことを決定した場合とすることを、物件取得業務マニュアルに定めています。

生物多様性
生態系がもたらす様々な恩恵の重要性を認識し、生物多様性への影響を緩和するとともにその保全
MC-UBS グループは、に貢献しています。保有物件の緑地環境整備を図り、植栽の種類や緑地面積を増加させると共に、一部、地元産の木々等も植樹しています。

おやまゆうえん
ハーヴェストウォーク

マチノマ大森ESG Report 2021.03

20

グリーンボンド
環境や社会全体のサステナビリティを確保する一環として、2018年5月に J-REIT で初めてとなるグリーンボンドを発行
JMF は、しました。グリーンボンドの発行により、実践及び持続可能な環境・社会の実現に資する投資を行います。

グリーンボンドの概要
グリーンボンドフレームワーク
1. プロジェクトの評価・選定プロセス
JMF がグリーンボンド原則に則ったグリーンボンドを発行するにあたり、MCUBSのサステナビリティ委員会において選定・評価された適格
クライテリア※1 を満たす新規及び既存の特定資産（総称して「グリーン適格資産」といいます。）をグリーンボンド発行対象資産としています。
※1 適格クライテリアとは以下のいずれかを満たすものをいいます。
・ DBJ Green Building 認証における5 つ星、4 つ星又は3 つ星の評価を、各投資法人債の払込期日において、過去 2 年以内に取得済又は将来取得予定であること。また、レポー
ティング時には、各年の2月末日時点において、同様の基準を満たしていること。
・ CASBEE 不動産評価認証における S ランク、A ランク又は B+ ランクの評価を、各投資法人債の払込期日において、過去 2 年以内に取得済又は将来取得予定であること。レポー
ティング時には、各年の2月末日時点において、同様の基準を満たしていること。

2. 資金調達の使途
JMF が発行するグリーンボンドによる調達資金については、総額と同額を以下の一つまたは複数に充当します。
既存及び／又は新規のグリーン適格資産の取得資金
グリーン適格資産の取得に要した借入金の借換資金
既に発行したグリーン適格資産の取得に要した投資法人債（グリーンボンドを含む）の償還資金

3. 調達資金の管理
調達資金の充当状況及び発行残高の管理とモニタリングを行う内部プロセスを整備しています。
JMF はマーケット・プラクティスに沿って、JMF はグリーン適格資産の帳簿価額の合計に、有利子負債比率（2020 年 8 月末日時点においては 45.6% ※）を乗じて算出された負債額（以下、「グリーン適格負債額」といいます。）を本発行上限とします。

JMFが発行できるグリーンボンド発行可能額上限は 1,586億円であり、JMFは現在150億円をグリーンボンドとして発行しています（2020年8月末時点）。
※ 旧日本リテールファンド投資法人の有利子負債比率

セカンドオピニオン

グリーンボンド発行状況

JMF はグリーンボンドとしての適格性 につ※2

第2 回グリーンボンド
第1 回グリーンボンド（第12 回無担保投資法人債） （第13 回無担保投資法人債）

いてESG評価会社であるサステイナリティク
スよりセカンドオピニオンを取得しています。セカンドオピニオンの詳細については、
下記サイトをご参照ください。
※2 グリーンボンドの適格性とは、グリーンボンド原則における4 つの要件（調達資金の使途、プロジェクトの評価・選定のプロセス、調達資金の管理、
レポーティング）に適合していることをいいます。

発行額（百万円）

8,000

7,000

利率

0.210%

0.200%

発行年月日

2018 年5月25日

2019 年6月25日

償還期限2023 年5月25日

2024 年6月25日

無担保 無保証

無担保 無保証

摘要
アセスメント

※3

WEB

JMF
https://jmf-reit_sustainability.disclosure.
site/ja/themes/135/

GA1※3 アセスメントとは、グリーンボンドで調達された資金が環境問題の解決に資する事業に投資される程度に対する株式会社格付投資情報センター（R&I）の意見です。

グリーンボンドの詳細
WEB

JMF

̶

https://jmf-reit_sustainability.disclosure.site/ja/themes/135/

ESG Report 2021.03

21社会S O C I A L

ESG Report 2021.03

22

社会

ステークホルダーとのコミュニケーション
MC-UBS グル ープのステ ークホルダー は、投 資 主 をはじめレンダー・社 債 権 者、保 有 物 件 におけるテナントや PM（ Property Management ）・BM（ Building Management ）・エンジニアなどのサービスプロバイダー、さらには周辺地域社会や行政まで多岐にわたります。また、MCUBS の従業員も同様に重要なステークホルダーといえます。
このように多種多様なステークホルダーと長期にわたる関係性を構築し、サステナブルな運用を継続していくことが

MC-UBS グループの使命であると考えています。

従業員
（健康診断
・健康とベネフィットの向上
等外部専門家によるカウンセリング
サービス、産業医によるレクチャー、
衛生委員会設置、福利厚生サービスの充実など）
・オフィス環境整備
・人材育成への取り組み（資格取得奨励、研修の充実など）
・従業員意識調査の実施

テナント・サービスプロバイダー（PM・BM・エンジニア等）
・省エネ、
CO2 排出量削減への取り組み
・定期的な勉強会の開催

より良い会社を目指した
取り組み

サステナビリティを意識した協働MC-UBS グループ

・テナント満足度調査の実施

MCUBS

・エネルギー効率化への取り組み（LED 照明、太陽光発電システム等の導入など）

地域社会
・地域美化活動への参加

積極的な開示への取り組みJMF

・決算説明会、投資主向け説明会の開催
・ウェブサイトの運営、コミュニケー
ションツール（資産運用報告など）の作成
・環境認証制度への対応

IIF

地域社会への貢献に向けた継続的取り組み

投資主・レンダー・社債権者

施設保有・管理を通じた政策への協力・テナントと協働した勉強会の実施

行政・行政の進める街づくりに参画
・行政が推進する実証事業の展開・普及

・地域イベントでのスペース提供

・CASBEE への取り組み
・公開空地の提供・緑化の推進

取り組み事例の詳細
WEB

JMF

https://jmf-reit_sustainability.disclosure.site/ja/themes/129/

IIF

https://iif-reit_sustainability.disclosure.site/ja/themes/82/

ESG Report 2021.03

23

社会

ポジティブ・インパクトの創出
2015 年10月、国連環境計画金融イニシアティブ（UNEP FI）の「ポジティブ・インパクト宣言」が提唱されて以来、金融市場から
ESG 課題に対するポジティブ・インパクト投資への要望は世界的な潮流となり、現在では社会的要請になりつつあると認識しています。

MC-UBS グループは、ESG に対する長期的な視点を踏まえた企業活動を通じて、社会への影響度の観点から特定したマテリ
アリティに重点的に取り組み、経済的価値と社会的価値を創出することにより、持続的成長を目指すと同時にグローバル企業として持続可能な開発目標である SDGs への貢献を目指しています。そして、ポジティブ・インパクト投資を課題解決手段のひとつとして考え、
取り組みを進めています。

インパクトに基づいた不動産投資フレームワーク

UNEP FI は、不動産投資家がポジティブ・インパクト原則を実践するために、4 つの投資目標に基づく行動指針のフレームワークを開発しました。
ポジティブ・インパクト不動産投資フレームワークの投資目的

市場水準及びサステナブルなリターン

インパクトの明確化
投資活動からのインパクトの
特定と創出

経済的、社会的、環境的便益を創出しつつ、財務的なリターンとのトレードオフはなし

追加的な資金及び／またはインパクトのフロー

インパクトの計測
ポジティブ及びネガティブな属性
及びネガティブ要因の緩和、
事前・事後の意図とインパクトの結びつき

サービスが十分に行き届いていない商品と市場に対する長期的な経済パフォーマンスに寄与するような物理的・社会的側面での支援
出典：ポジティブ・インパクト不動産投資フレームワーク

OTA テクノ CORE の取得「OTA テクノCORE」
に関するインパクト投資プロジェクト（匿名組合出資持分の取得）を決定しました。
この取得
IIF は2019年1月、は J-REIT で初めてポジティブ・インパクト金融原則に則ってなされたものです。

SDGs ／ポジティブ・インパクト金融原則に則った取り組み
本取得は、MCUBS が SDGs において重視する右記の項目に該当し、持続可能な社会の実現に貢献すると考えています。
さらに、
国連環境計画・金融イニシアティブ（UNEP FI）
が提唱する「ポジティブ・インパクト金融原則」に基づくものとしてその適合性について第三者から意見を取得しています。

ESG Report 2021.03

24持続可能な社会を目指す取り組みのイメージ
OTA テクノ CORE
働く場の提供配当

賃料支払い
人材育成支援匿名組合出資東京都大田区

IIF

・東京都のものづくり産業の集積地

・唯一の産業用不動産特化型 J-REIT

・技術者や職人等、人的資源の蓄積

・工場・研究開発施設の取得実績

効果
中長期的な産業振興のための人材育成と技術の継承の場を確保「地域経済の発展を
不動産面から支える取り組み（PRE）」

効果
中期的な高い収益性の確保
将来の取得機会の確保「長期保有を前提とした J-REIT との取り組み」

ポジティブ・インパクト投資のモニタリング方針「OTA テクノ CORE」で設定したインパクトについては、以下のモニタリング方針に則り、毎月もしくは年に一度、定期的に計測しています。
インパクトの
カテゴリ

内容

KPI

モニタリング手法

時期・具体的な方法

中長期的な産業振興のための人材育成と技術継承の場の確保① 中小企業向けの割
安な貸室の提供② 入 居 企 業 により維持・創出された雇用の数③ 入 居 企 業 により創 出 さ れ た イノ
ベーションや受賞の件数① 契約面積推移② 貸室内従業員数③ 特 許 や 各 種 のアワード獲得数① Property Manager
からのManagement
Report にて契 約 面積を把握し年単位で推移を観察②③ 毎年2月末に実施しているテナント
アンケートにより必要な情報を回収

建物における非効率なエネルギー使用により CO 2 排出量が増大するリスクエネルギー消費原単位、CO2排出原単位

使用電気量の把握

集中検針装置によりテ
ナント毎 に月 次 で 把握。年単位で建物全体の使用量の推移を観察

使用電力量(kwh)

入居企業である工場から排出される有害廃棄物による周辺地
域の汚染のリスク

有害廃棄物排出量

テナントに対する有害廃棄物排出有無のヒアリング

清掃局に提出するために 毎 年4月 末 に 各 テ
ナントから回収している産 廃 排出量 調 査 票に有害廃棄物の項目を追加して把握有害廃棄物有無の把握：廃油(ℓ )「雇用」及び「包摂的で健全な経済」（正のインパクト）「気候」（負のインパクト）「土壌」（負のインパクト）

物件の詳細
WEB

IIF

https://www.iif-reit.com/portfolio/f-99.html

ESG Report 2021.03

25

2019 年度実績① 契約面積( エンドテナント )賃貸可能面積6122.38

契約面積(m2)

6122.38
100%(m2)

稼働率(％ )

※倉庫除く

② 貸室内従業員数( 人)③ 特許・各種アワード
獲得

187
1
2,059,668

3,200

社会

ポジティブ・インパクトの創出

TOPIC

IIF 湘南ヘルスイノベーションパーク

神奈川県重点医療機関に対するグラウンド提供
IIF では、新型コロナウイルス対策を通じて、地域社会への貢献

払って進めていくことも、県および病院にお約束いただいていに資する対応をしています。

ます。

政府の緊急事態宣言に伴う神奈川県の要請を2020年4月、

本物件では引き続き、神奈川県と密に連携を取り、入居者・受けて、新型コロナウイルス感染症の臨時の仮設医療施設のメンバーの皆様が安心して通勤できる環境を確保してまいり

建設用地として、本物件のグラウンドを有期にて無償で提供ます。

（貸与）することにいたしました。
これは、
湘南鎌倉総合病院が県から臨時の仮設医療施設の運営を受託するにあたり、同病院が本物件に隣接するため、県から上記の協力を要請されたものです。
神奈川県においても医療崩壊の危機が叫ばれる中、施設として医療のための場所をご提供し、国民及び県民の皆様の健康に寄与することができればとご協力を決定いたしました。

IIF 湘南ヘルスイノベーション
パーク

一方で、入居者および地域の方の安全には最大限の注意を

湘南ヘルスイノベーションパークの COVID-19対策
湘南ヘルスイノベーションパークでは、皆様の研究・事業活動を停止させることなくCOVID-19 の蔓延を防止するため下記の対策を行っています。

通勤・勤務

共用エリア

• 在宅勤務／時差通勤のお願い• 共用スペースの増設（居室の密防止）• 駐車場確保（車通勤希望者のため）• 消毒液の各所設置• 滞在時間短縮のお願い• エレベーターの利用上限人数の設定

NEW NORMAL
行動啓発

食事• 企業ごとの食堂利用時間設定

出勤前の検温ソーシャルディスタンシング
こまめな手洗い・消毒• 食堂テーブルへの衝立設置

会議・イベント• 定員の 1/3 以下での会場利用推奨• バーチャル開催の推奨、サポート• 食堂の利用可能座席数の制限• 屋外喫食スペース（中庭）整備

情報・感染発生時の対処フロー策定• 各種ガイドライン（職場復帰の基準等）• 感染者・発熱者情報の速やかな集約

ESG Report 2021.03

26

健康と快適性
MC-UBS グループでは、従業員を最大の経営資産であると位置づけており、従業員は事業を遂行する上での要であると考えています。ひとりひとりが生き生きと活躍できるよう、働きやすい環境づくりや人材育成に積極的に取り組むとともに、定期的に従業員意識調査を行い、より良い会社を目指しています。
（「コロナ禍での取り組み」は、P4 ご参照）

働きやすい環境づくり
MCUBS はすべての従業員が安心して働ける職場環境の実現とベネフィットの向上に取り組んでいます。
従業員の健康MCUBS は、労務管理や危機管理など、安全衛生面でのまた、従業員及びその家族の心と身体の健康維持・向上

取り組みにおいて、法定基準を満たすことはもちろん、過重のための各種ウエルネスプログラムを提供しているほか、労働防止と労働時間の適性把握を重視し、会社独自の社内に各本部を代表した従業員と人事部による「衛生委モニタリング体制によって労働時間管理体制を強化してい員会」を設け、月に1度、産業医も交えて職場環境の意見交ます。残業時間削減対策に力を入れているほか、
長期連続換や健康に関する知識を得ることで、従業員が健康状態を

取得休暇を義務付け、有給休暇の消化率向上（目標70%）

良好に保つためのサポートをしています。

を進めています。
就業時間モニタリングシステム
労働時間の乖離チェックと報告（毎月）
健康確保のための長時間労働レポート（プロフェッショナル社員／半月に一度）
フレックスタイム制度
テレワーク（在宅勤務、
サテライトオフィス）

年次有給休暇（勤続年数に応じて15 日~20 日
または25日付与（法定付与日数10日~20日））
家族ケア特別有給休暇等の各種特別休暇
時間単位有給休暇取得
長期連続取得休暇義務
健康診断／人間ドック

インフルエンザ予防接種
外部専門家によるカウンセリング（EAP）
産業医／保険師による健康相談
衛生委員会
ストレスチェックの実施

従業員のベネフィットの向上
社会保険制度の完備に加えて、会社独自の退職年金制度

会員制福利厚生サービスへの加入、慶弔見舞金制度などの導入、総合福祉団体定期保険、団体長期所得補償保険、が整備されています。

ダイバーシティとワークライフ・バランス

MCUBSはダイバーシティとワークライフ・バランスを重視しなど、どちらも推進しています。男性従業員も育児休暇をており、男性女性を問わず、出産・育児に関わるすべての

自然に取れる組織風土を大事にしており、不在時の業務

従業員を支援するためのサポートや福利厚生を提供する

分担も従業員同士で協力し合っています。

オフィス環境整備2018年1月に執務スペースを刷新し、従業員が快適・快活ます。

に仕事に取り組める環境を整備しました。窓からの採光を

また、廃棄物削減を意識して当社比約 70% のペーパー充分に取り入れ、各所に植栽を配した明るいオフィスです。

レス化を図り、キャビネを削減して共有スペースに開放しま

従業員のデスクは、日本の一般的なオフィスよりも幅がした。通信環境を整備したことでオフィスのどこでも執務広いもの※を採用し、従業員同士のコミュニケーションがが可能となり、電子機器を活用した会議開催により、紙資促進するよう共有スペースを充実させ、気分を変えて休息

源や印刷コストの削減に取り組んでいます。

ができる場所も確保しています。また、定期的に環境測定※ 一人当たりのデスク幅は1,200mm が主流（2018 年 12 月現在、コクヨ株式会社 Web
サイトより）

を行い、従業員にとって快適な職場環境を提供してい

ESG Report 2021.03

27

社会

健康と快適性人材育成（専門教育）への取り組み
資格取得の奨励
不動産金融ビジネスにおけるプロフェッショナMCUBS は、プログラム）を取得する際は会社が費用負担をするほか、

ル人材育成のため、資格取得を奨励し、そのための金銭補

資格取得後の研修やセミナーへの参加も奨励しています。

助と研修機会の提供をしています。

また、同社団法人の要請に応じて、当社従業員を講師とし特に、MCUBS が正会員となっている一般社団法人「不て派遣することもしています。

動産証券化協会」の専門資格制度を積極的に活用していそのほか、業務と関連のある資格取得に向けた研修・ます。従業員が同社団法人の「不動産証券化協会認定

受験及び資格維持に関しての費用を会社が一部、または、マスター（ARES Certified Master）」（不動産と金融分野全額負担しており、多くの従業員が資格取得にチャレンジの実践的な専門知識を体系的に学ぶことができる教育

しています。

MCUBS における資格保有者数
宅地建物取引士66 名
不動産証券化協会（ARES）認定マスター 61 名
一級建築士
11名

2020年12月31日時点

不動産鑑定士日本証券アナリスト協会検定会員
弁護士

6名
10名
1名

公認会計士
税理士
MBA（米・英を含む）

7名
5名
1名

研修の充実

MCUBS は、職業上の専門性向上とリーダーシップに関す

また、
職場外教育（Off-JT）の拡充を通して一人一人のスるスキルアップを目的に各種研修も充実させています。

キルアップをサポートすべく、全ての役職員がプロ講師陣に管理職従業員については、
三菱商事株式会社が提供する

よるビジネスセミナー（公開講座）を気軽に受講できる従業「Program for Leadership Development（」海外ビジネス

員研修サービスを提供しています。

スクールとの提携により、マネージャーとしての経営スキル

そのほか、サステナビリティに関する知識を深めるセミ習得を図る、延べ5日間研修）をはじめとした各種リーダー

ナー開催、コンプライアンス意識の向上や IT リテラシー向シッププログラムへの派遣を行っているほか、外部講師を上のための研修を充実させるとともに、年に数回の E ラー

招いて面接官トレーニングを実施するなど、入社後のマネニングを実施して従業員が最新の情報を身に付け、実践的ジメントスキルアップサポートを行っています。

に活用できるようにサポートしております。

従業員とのコミュニケーション
MCUBS は、エンゲージメントの一環として2011 年度からで、会社内には様々な意見があること（ダイバーシティ）を相「従業員意識調査」を実施し、従業員満足度を測定して互に理解し、
一体感の醸成と課題の解決を目指しています。

改善の施策につなげていますが、その他にもマネジメント

また、MCUBS はすべてのハラスメントに対して厳しい層と従業員の対話を通じて、コミュニケーションの向上を姿勢で臨んでおり、社内研修を通じて従業員の意識向上を図っています。カジュアルな昼食会の開催、本部内ディス

図るとともに、相談窓口や内部通報制度を周知しています。

カッションや本部長・マネジメントとの直接対話を行うこと

ESG Report 2021.03

28

健康と快適性を目指した取り組み
空間・内装

リフレッシュ

音

自然を取り入れた空間づくりなど、コンセプトが明確化された内装

執務室内に設けられたカフェテリア

集中して作業ができる遮音された空間

光

維持管理

運動

自然光を積極的に取り入れた執務室

定期的な室内空気環境調査

健康に配慮した様々な姿勢をとることができる
家具

投資法人の取り組み投資法人では、
テナント従業員の皆さまが快適に過ごせるよう、
テナントと協働して環境改善に取り組んでいます。
充実した環境整備

中庭の活用

mozoワンダーシティにおけるテナント従業員の休憩スペー

IIF の保有物件である IIF 三鷹カードセンターには屋内型のスの充実やパウダールームの整備など、JMF では、
テナント

中庭があり、テナント従業員の皆さまが打ち合わせやラン

従業員が働きやすい環境整備の充実を図っています。

チの場所として利用しています。IIF では、中庭の植栽を交換するなど、維持管理に努めています。

従業員休憩室IIF 三鷹カードセンターの中庭

パウダールーム

ESG Report 2021.03

29

社会

地域社会とのコミュニケーション
MC-UBS グループでは、運用している様々なタイプの物件ごとに、防災対策やその他の社会貢献活動を通じて、地域の皆さまとのつながりを大切にした取り組みを実施しています。

各投資法人の取り組み
JMF

JMFでは、お客さまに安心してお買い物をしていただけるよ

交通整備ルール策定や、大規模地震による帰宅困難者のう「運用管理方針」に従って日々の施設管理を行うととも発生を想定した防災訓練の実施により、地域や行政とともに、地域貢献、社会貢献を意識した運営を行っています。保に環境負荷低減やレジリエンス強化を図っています。

有物件が災害時における地域の防災活動拠点としての役割を果たすことで、地域と共生する商業施設を目指してい

鉄道事業者
（公助）

ます。
周辺道路混在緩和と環境に配慮した取り組みとしては、mozo ワンダーシティにおいて「パーク & ライドショッ

立地企業
（自助）

ライフライン事業者（公助）

駐車場に駐車後、電車でご来店のお客さまへ特典を差し上げています。

立地企業
（自助）

BCD

立地企業
（自助）

ピング」
を導入しています。周辺の鉄道会社と協力し、
指定

共助

共助

行政、警察・消防
（公助）

共助

立地企業
（自助）

立地企業
（自助）
共助

広域防災拠点（公助）

加えて、訪れるお客さまに安らぎを与えられるよう、施設の緑化や公園などの公共スペースとして開放するほか、大阪ビジネスパークの将来の目標像

あびこショッピングプラザでは、地域最大級の花火大会
見物場所として屋上を開放するなど、安全な場所の提供
や地域イベントへの協力を継続的に行うことで、地域住民の皆さまに施設をより身近に感じていただけるような環境づくりに取り組んでいます。
また、大阪ビジネスパークに所在するツイン 21 では、官民連携による公助・共助の取り組みに協力しています。
低炭素社会の実現に向けた電気自動車活用促進のために、次世代エネルギー供給システムの実証実験、エリア
全体の都市再生安全確保計画にもとづいた災害時の防災訓練の実施

IIF

IIF では、保有物件スペースの近隣地域イベントへの提供
や、公開空地を公園用地として行政に提供するほか、地域の皆さまをはじめとした一般の方に保有物件の役割を知っていただくために、設備などをご覧いただける見学会
IIF 羽田空港メインテナンス
センターを実施しています。

ESG Report 2021.03

30

テナントとのコミュニケーション
MC-UBS グループは、商業施設、産業用施設、オフィスなど様々なタイプの物件を運用しており、テナントの属性も多岐にわたります。テナントの安全や施設環境への配慮のみならず、地球環境を考える上での対策を一緒に取り組んでいます。

各投資法人の取り組み
JMFに Win-Win の関係を築いています。

約1,400 のテナントを有しており、各保有
JMF は128物件、物件で地球環境を考え、省エネ対策や CO 2 排出量削減の

また、テナントに対し年に一度「テナント満足度調査」
をための施策を積極的に行っています。例えば、JMF が実施し、周辺環境の改善や施設・設備の使いやすさ、安全

省エネ設備の初期投資を行い、投資コストを賃料で回収性の向上に努め、オフィスで働く皆さまが快適に過ごせるしながら施設の効率性を高め、テナントには一時的な投資

空間づくりを進めています。

負荷をかけずに光熱費の削減を可能とするなど、お互いIIF

テナントに対し価値を提供することにより、長期安定
IIF では、

また、IIF ではテナントと定期的な勉強会において、気候した運 用＋αとしての内 部 成 長を実 現するため「3C

変動や災害時の取り組みを推進するために、サステナビリ

Management Cycle」によるポートフォリオ運用を継続してティに関するテーマを積極的に取り上げています。

います。
「3C Management Cycle」とは、①Communicate：

このような活動が、ポータブル蓄電池の提供やグリーン

テナントとの密接なコミュニケーションによってニーズを的リース契約締結などの「テナントと協働した取り組み」を確に把握し、②Customize：個別のニーズに応じてカスタ実現する基礎となっています。

ム メイド の 提 案 を 戦 略 的 に 実 施 す ること により、③Create：ニーズの解決という価値を創造すると同時に、
長期運用＋αという投資主価値を創造していくというポー

テナントとのコミュニケーションの詳細WEB

トフォリオ運用の考え方です。

IIF

https://iif-reit_sustainability.disclosure.site/ja/themes/82/

建物の安全性物件取得時に建物診断や地震リスク診断を実施するとともに、定期的にエンジニアリング・レポー
MC-UBS グループでは、
トを取得し、建物の安全性の維持に取り組んでいます。

耐震補強

空気環境測定JMF

JMF

JMF では、物件取得時に建物診断及び地震リスク診断をアスベスト（石綿）は、
天然にできた鉱物繊維で「せきめん」

実施し、保有物件においても基準の改定があった場合など「いしわた」と呼ばれ、吸い込むことで健康被害を起こすに地震リスクを算定しています。必要に応じて耐震二次診可能性が高く、対策を講じる必要があります。JMF では、断を行い、診断の結果、耐震補強工事の実施が推奨された

毎年空気環境測定を行うことで、アスベストの飛散状況を物件については、
耐震改修による廃材料の最小化など環境確認しています。

に配慮するとともに、設備更新し、CO 2 排出量削減とエネ
ルギー消費量低減を図っています。
ESG Report 2021.03

31

社会

従業員の社会貢献
MCUBS では、スポンサーと連携しながら社会貢献活動に取り組んでいます。従業員の地域社会への貢献への理解を深め、社会福祉団体などへの支援を継続していきます。

取り組み事例
社会福祉団体などへの支援

ボランティア活動

MCUBS は、UBS が継続的に支援を行っている社会福祉

MCUBS は、三菱商事で実施している被災地支援ボラン

団体や被災地などで生産された商品の社内販売を通じティアに参加し復興支援に協力しています。

て、サポートする取り組みをしています。

釜石ラグビーパイ販売

復興支援ボランティア活動

IR 活動
IR 説明会の実施
個人投資家向け説明会

ESG 説明会

各 投 資 法 人では、東京証券取引所等が主催する大型社会及びガバナン
MCUBS は、JMF及び IIF に関わる環境、イベントに参加しているほか、オンライン説明会を開催す

スに関する取り組みについて合同説明会を実施し、投資家るなど、2 つの投資法人を運用している強みを生かしながの皆様に対し、当社の取り組みについてご理解を深めてら、個人投資家のみなさまに投資法人へのご理解を深め頂くよう、努めています。

ていただけるよう、努めています。

投資法人合同セミナーの様子

ESG 説明会の様子

各投資法人の IR 情報
WEB

JMF

https://www.jmf-reit.com/ir/index.html

IIF

https://www.iif-reit.com/ir/index.html

各投資法人の社会への取り組み
WEB

JMF

https://jmf-reit_sustainability.disclosure.site/ja/themes/129/

IIF

https://iif-reit_sustainability.disclosure.site/ja/themes/82/

ESG Report 2021.03

32

コーポレート・
ガバナンス
C O R P O R AT E

G O V E R N A N C E

資産運用会社としてそれぞれ JMF及び IIFより資産運用委託を受け、投資法人に対する善管注意義務と忠実義
MCUBS は、務を負い、業務に取り組んでいます。

ESG Report 2021.03

33

コーポレート・ガバナンス

コーポレート・ガバナンス
MCUBS は、資産運用会社として JMF 及び IIF より資産運用委託を受け、投資法人に対する善管注意義務と忠実義務を負い、業務に取り組んでいます。

投資法人の意思決定プロセス
JMF 及び IIF の2 投資法人の資産運用会社である、三菱との間の取引に該当する場合、資産運用検討委員会によ商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以下「本資産運る意思決定に先立ち、コンプライアンス委員会における決

用会社」）
は、
資産運用検討委員会、リスク管理委員会、コン

議を要するものとします（ただし、利害関係者取引規程にプライアンス委員会、報酬委員会及びサステイナビリティ

定める一定の軽微要件を充足する取引（以下「軽微取引」

委員会の5 つの委員会（このうち、リスク管理委員会は、といいます。）
を除きます。）。
さらに、各投資法人が、投信法

意思決定のための諮問機関であり、意思決定機関ではあ第201 条第1 項に定める本資産運用会社の利害関係人なりません。）を設置し、各投資法人に関する事項について

どとの間で有価証券または不動産の取得、譲渡又は貸借審議します。

に係る取引を行う場合には、投資法人の資産に及ぼす各投資法人の投資方針・基準、運用管理方針・基準、影響が軽微なものとして投信法施行規則に定める一定の予決算及び資金調達、
特定資産の取得・処分・運用管理に場合を除き、取締役会による承認の後、当該取引の実施まついての決定に際しては、資産運用検討委員会が意思決でに、あらかじめ、各投資法人の役員会の承認に基づく各定を行い、取締役会規則に従い、取締役会に上程され承認投資法人の同意を得なければならないものとします。

を得るものとします。なお、本資産運用会社の利害関係者
フロント本部※5
申立て※3※1

コンプライアンス委員会※2※3

資産運用検討委員会
※2

※3

取締役会

取締役会（特別多数決）
投信法第 201 条の2 第 1 項に規定する、利害関係人等との取引 ※4
各投資法人役員会※4

各投資法人の同意（注）議案ごとに承認、否決又は差戻しがなされます。

※1 資産の取得・処分・運用管理に係る事項については、
資産運用検討委員会規程に基づき、資産運用検討委員会の承認を得ます。
※2 各投資法人の投資方針・基準、運用管理方針・基準、予決算、資金調達等については、
資産運用検討委員会規程及び取締役会規則に従い、資産運用検討委員会、取締役会における承認を得ます。
※3 利害関係者取引規程に定める利害関係者との取引に関する事項については、利害関係者取引規程、コンプライアンス委員会規程、
資産運用検討委員会規程及び取締役会規則に従い、
コンプ
ライアンス委員会及び資産運用検討委員会における承認並びに取締役会における承認（特別多数決）
を得ます。
ただし、
軽微取引に該当する場合、コンプライアンス委員会における承認及び取締役会における承認（特別多数決）は不要となります。
※4 投信法第 201 条の2 第 1 項に規定する利害関係人等との取引に関する事項については、更に各投資法人の役員会における承認及び各投資法人の同意を得ます。ただし、投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則に定める取引に該当する場合、各投資法人の役員会における承認及びそれに基づく各投資法人の同意は不要となります。
※5 都市事業本部又はインダストリアル本部は、「フロント本部」と称します。

各投資法人のコーポレート・ガバナンスについては下記サイトをご覧ください。
WEB

JMF

https://jmf-reit_sustainability.disclosure.site/ja/themes/130/

IIF

https://iif-reit_sustainability.disclosure.site/ja/themes/84/

ESG Report 2021.03

34

投資法人の統治各投資法人の機関は、執行役員、監督役員、すべての役員

おり、報酬月額は役員会で決定します。なお、各投資法人を構成員とする役員会、投資主により構成される投資主

は、投信法の規定により使用人の雇用が禁じられており、総会及び会計監査人により構成されています。

従業員は存在しません。

各投資法人において、役員の人数や報酬は決められて代表例として、IIF の仕組みは以下の通りです。

2020年10月に女性執行役員が就任致しました。
資産運用会社（1）

産業ファンド投資法人（2）

三菱商事・ユービーエス・
リアルティ株式会社

資産保管会社・一般事務受託者
三井住友信託銀行株式会社

投資主総会

51% 出資特定関係法人（資産運用会社の親会社）
三菱商事株式会社

役員会（3）

株式会社三菱 UFJ 銀行

※

執行役員：

本多 邦美

監督役員：

滝口 勝昭

監督役員：

宇佐美 豊

監督役員：

大平 興毅

投資法人債に関する
一般事務受託者（4）

投資主名簿等管理人・
特別口座管理人
三菱 UFJ 信託銀行株式会社

会計監査人

EY 新日本有限責任監査法人（5）

納税事務に関する一般事務受託者

EY 税理士法人

契約の名称（1）資産運用委託契約／商標使用許諾契約（2）資産保管委託契約／一般事務委託契約（3）財務代理契約（4）投資口事務代行委託契約／特別口座の管理に関する契約（5）税務サービスに係る契約※ 三菱商事株式会社は、
本資産運用会社の親会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。
その後の改正を含みます。）第8条第3項に規定する親会
社をいいます。以下同じです。）であり、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成 5 年大蔵省令第 22 号。その後の改正を含みます。）第 12 条第 3 項に定める本資産運用会社の特定関係法人に該当します。

ESG Report 2021.03

35

コーポレート・ガバナンス

コンプライアンス
コンプライアンス意識の徹底に努めております。COO がコンプライアンス担当役員を兼任してい
MC-UBS グループでは、
るほか、
コンプライアンス基本方針を定め、リスク管理委員会との連携や内部通報制度などのコンプライアンス体制を構築
しています。

主なコンプライアンス体制
・コンプライアンス委員会（原則2 か月に一度開催）

・コンプライアンス研修・コンプライアンス担当者制度

・ 定期的な外部監査

・コンプライアンス・モニタリング（セルフアセスメント）

・ 三菱商事及び UBS による監査

コンプライアンス基本方針
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以下「資産運用会社」といいます。）及び各投資法人は、不動産投資信託という制度の下、高い
法令遵守意識に基づき、内部管理体制を充実・機能させることにより、自らの判断と責任において、運用の適正性及び業務の健全性・適正性を確保し、投資者の保護などを図るよう努めております。また、
高い公共性を有し、広く経済・社会に貢献していくという社会的責任も負っております。このような経営環境を踏まえ、資産運用会社が外国金融機関と日本企業の合弁会社という国際的な企業文化を有していることに鑑み、業界でも高水準のコンプライアンス体制を目指し、
以下のようなコンプライアンス体制を構築しております。

資産運用会社は、資産運用会社の取締役・使用人の職務執行が法令・定款に適合することを確保するため、コンプライアンス規程を定めており、取締役及び使用人が法令・定款及び社会規範を遵守した行動をとるための内部体制の整備及び問題点の把握に努めます。
リスク管理委員会は、定期的に資産運用会社全体及び投資法人の業務運営に関する投資運用リスク、
事務リスク、
システムリスク、
レピュ
テーションリスク、
コンダクトリスク及びその他のリスクについて確認します。
資産運用会社は、「内部通報規程」に基づき、報告者又は通報者に対する不利益な取扱いをしないことその他の適切な保護を行い、又、社内窓口に加え、資産運用会社の親会社である三菱商事株式会社の内部通報窓口である「MC グループ弁護士目安箱」
を社外の相談及び通報窓口として指定し、弁護士を活用した社外の相談・通報ルートを確保します※。
これにより、
法令・定款等の違反行為を未然に防止するとともに、違反行為が発生した場合には、迅速に情報を把握し、その対処に努めることとします。
※ 弁護士が通報者の在籍確認を行いますが、本人が了承しない限りは氏名や所属を伏せてコンプライアンス委員会事務局に連絡されます。

法令・定款違反等の行為が発見された場合、事務事故発生部署は、「事務事故処理規程」に基づき、コンプライアンス管理室の求めに応じて発生原因の究明を行い、これらについて処理及び解決した上で、再発防止策を策定します。

汚職・腐敗防止
レートガバナンスの強化に努めています。

MC-UBS グループでは、反社会的勢力との取引を一切排除しています。法律に照らし合わせて、「疑わしい取引」に

従業員に対しては、上記を含むコンプライアンスの知識対しても最大限の注意を払うとともに、贈収賄と解釈されと意識を向上させるためのコンプライアンス研修を年にるおそれのある対応を一切禁じています。また、MCUBS

数回行っています。
また、従業員は毎年、コンプライアンス誓は、国 連 グ ロ ーバ ル・コンパクト（UNGC）に 署 名し、約書を提出することで、行動規範の順守を誓約しています。

UNGC10 原則の支持を通じて、腐敗防止に対するコーポ
各投資法人のコンプライアンス・リスク管理体制については下記サイトをご覧ください。

WEB

JMF

https://www.jmf-reit.com/about/compliance03.html

IIF

https://www.iif-reit.com/about/compliance03.html

ESG Report 2021.03

36リスク管理MC-UBS グループでは、以下の組織体制の下、リスク管理の徹底に努めております。

リスク管理の組織体制
MCUBS は、投資家保護及び投資運用業の適正な運営をしています。資産運用上発生しうる主要なリスクを、
投資運

図るため、
投資運用業の本旨に則し、顧客たる投資法人のた用リスク・事務リスク・システムリスクなどに分類して定義し、め忠実にかつ善良な管理者の注意をもって投資法人の以下の活動を通じて、リスクへの対応と継続的改善に取り資産の運用に係る業務を遂行することを業務運営の原則と組んでいます。

[4][1]

リスク管理委員会

取締役会

常任委員：
COO※（委員長）、社長、副社長、本部長、リスク管理部長、
コンプライアンス管理室長、及び経営企画室長
事務局：
コーポレート本部リスク管理部[3]
資産運用検討委員会

意思決定
報告
意見集約

[2]
代表取締役社長
リスク管理統括者

申立者：
都市事業本部長
またはインダストリアル本部長
委員：
社長（委員長）、副社長、執行役員、
コンプライアンス管理室長、
外部の不動産鑑定士、その他委員長が
指名した者
事務局：
コーポレート本部リスク管理部

報告
全社及び各本部におけるリスク管理状況を監査

[6]
内部監査室

[7]
コーポレート本部リスク管理部

[8]

情報交換

コンプライアンス管理室[5]
リスク管理責任者
各本部長、室長

モニタリング等※ 2021年4月1日以降は、
コーポレート本部長がリスク管理委員会委員長となる予定です。

［1］取締役会［2］代表取締役社長・リスク管理統括者

リスク管理全般の把握等
代表取締役社長：リスク管理全般の統括等
リスク管理統括者：リスク管理を適切に行うために必要な措置の実行［3］資産運用検討委員会

各投資法人の資産の取得・処分・運用管理、
投資方針・基準、運用管理方針・基準、予決算及び資金調達等に関するポートフォリオ全体の総合的なリスクを検証・議論し、対応策を決定［4］リスク管理委員会

主要なリスクに関する事項（但し、資産運用検討委員会に係属する事項は除く）について適時
に把握、
検討し、
対応策及び管理方針を策定［5］リスク管理責任者

・ 各部署のリスク管理責任者として、
主要リスク等を管理
・リスク管理状況をリスク管理委員会に報告［6］内部監査室

内部監査の企画・実施［7］コーポレート本部リスク管理部

・ 全社的な立場からリスク管理態勢を構築
・ 整備状況及び運用状況をモニタリングのうえ、
評価・分析
・リスク管理委員会の運営［8］コンプライアンス管理室

事務事故管理、
事前の稟議審査等を通じたリスク情報の入手・蓄積

ESG Report 2021.03

37

ESG データ集

環境
旧 JRF
（年度）

2016

2017

2018

2019

CO 2 排出量（千tCO 2）

205

196

179

172

CO 2 排出量原単位（tCO 2/m 2）

0.09

0.08

0.09

0.08

電力使用量（Mwh）

358,745

347,921319,663319,346

電力使用量原単位（kwh/m 2）

162.24149.54153.15146.71

燃料使用量のみ（Mwh）

94,97398,891

82,27783,803

燃料使用量原単位（kwh/m 2）

42.94

42.50

39.42

38.50

水使用量（千m 3）

2,172

2,073

1,995

2,121

水使用量原単位（m 3/m 2）

0.95

0.89

0.96

0.98

32,774

26,12819,87325,618

廃棄物総量（t）

旧 MMI
（年度）

2016

CO 2 排出量（千tCO 2）

2017

2018

2019

43

44

44

39

0.13

0.13

0.12

0.11

電力使用量（Mwh）

73,72775,86280,27775,125

電力使用量原単位（kwh/m 2）

228.77226.67223.90211.05

燃料・ガス使用量（Mwh）

31,80635,01636,31033,420

燃料・ガス使用量原単位（kwh/m 2）

98.69

104.63101.2793.89

水使用量（千m 3）

519

542

546

500

水使用量原単位（m 3/m 2）

1.61

1.62

1.52

1.41

無害廃棄物量（t）

4,607

3,778

4,362

3,826

CO 2 排出量原単位（tCO 2/m 2）

有害廃棄物量（t）

199

245

221

41

リサイクル率（%）

57.2

61.6

62.7

54.2

IIF
（年度）

2016

CO 2 排出量（千tCO 2）

2017

2018

2019

66

75

75

74

0.09

0.08

0.08

0.07

電力使用量（Mwh）

125,801

139,627

146,045

151,381

電力使用量原単位（kwh/m 2）

177.46159.02

157.79134.05

燃料・ガス使用量（Mwh）

12,435

12,997

12,977

11,241

燃料・ガス使用量原単位（kwh/m 2）

17.54

14.80

14.02

9.95

水使用量（千m 3）

362

543

549

532

水使用量原単位（m 3/m 2）

0.51

0.61

0.59

0.47

無害廃棄物量（t）

3,505

5,827

6,403

5,422

有害廃棄物量（t）

94

105

104

33

リサイクル率（%）

33.2

31.6

32.1

45.2

CO 2 排出量原単位（tCO 2/m 2）

社会
新規採用者の男女比率

男性(2020 年1月1日〜 12月31日までの入社者対象）

女性

従業員の多様性30 歳未満30 歳以上50 歳未満
50 歳以上

管理職における女性比率

女性

従業員の男女比率

89.5%
10.5%
4.0%
80.5%
15.5%
25.7%
63.1%
36.9%

男性
女性

2020年12月31日現在、MCUBS における調査結果

ESG Report 2021.03

38※ 役員・出向社員・派遣社員除く※ 役員・派遣社員除く

環境パフォーマンスデータについて
データ及び原単位は、
賃貸可能面積（稼働率考慮後）を以って算出しています。
データ把握率
旧 JRF

集計期間

CO2排出量及びエネルギー量

旧 JRF

2019年：2019年3月〜 2020年2月
2018年：2018年3月〜 2019年2月
2017年：2017年3月〜 2018年2月
2016年：2016年3月〜 2017年2月

旧 MMI

2019年：2019年1月〜 2019年12月
2018年：2018年1月〜 2018年12月
2017年：2017年1月〜 2017年12月
2016年：2016年1月〜 2016年12月

IIF

2019年：2019年2月〜 2020年1月
2018年：2018年2月〜 2019年1月
2017年：2017年2月〜 2018年1月
2016年：2016年1月〜 2016年12月

2019年 91.9%、2018年 89.1%、2017年 92.7%、
2016年 88.4%
水消費量

2019年 91.8%、2018年 89.0%、2017年 92.7%、
2016年 90.1%
廃棄物量2019年 84.7%、2018年 61.7%、2017年 88.5%、
2016年 99.1%
旧 MMI

2019年 100%、2018年 100%、2017年 100%、
2016年 100%

IIF

、2018年 100%、
2019年 100%（廃棄物量は93.4%）

2017年 100%、2016年 100%

ESG 指数への採用
MSCI ジャパン ESG セレクト・リーダーズ指数「MSCI ジャパン ESG セレクト・リーダーズ指数」は、ニュー

MC-UBS グループでは、2017 年に同指数が設定されてヨーク証券取引所に上場する MSCI 社が提供する環境

以降、JMF及び IIFのすべての投資法人が採用されています。

（Environment）
・社会（Social）
・ガバナンス（Governance）の要素に配慮した ESG 指数として、開発されたインデック
スです。

組成開始

本指数はMSCIジャパンIMI指数の中から時価総額上位

2017年6月

組入700 銘柄を対象としており、業界内において相対的に優れた ESG 評価の銘柄を選別して構築されています。また、年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）は、本指数を

JMF
IIF

旧 JRF

2017 年 6 月から継続

旧 MMI

2018 年 12 月から継続

2017 年 6 月から継続（注）本投資法人の MSCI 指数への組入れや本件お知らせにおける本投資法人による
MSCI 社のロゴ・商標・サービスマーク並びに指数の使用は、MSCI 社及びその関連会
社による本投資法人へのスポンサーシップ・宣伝・販売促進を企図するものではありません。MSCI 指数は MSCI 社に独占権があり、MSCI 社及び MSCI 指数並びにそのロゴは、MSCI 社及びその関連会社の商標・サービスマークです。

含む3 つの ESG 指数を選定し、同指数に連動したパッシブ運用を実施しています。

Euronext® Reitsmarket GRESB Global Sustainable Index
ルクセンブルグ の 不 動 産 投 資 信 託 調 査 会 社 である

おいて、JMF はグローバルの中でトップ 2 の組入比率となっReitsmarket社が、GRESB及びEuronextと協働で、GRESBています。

のスコアを活用し、スコアの高い上場REIT30 社に投資する

Euronext® Reitsmarket GRESBGlobal Sustainable NR Index

インデックスを2018年6月7日に設定しました。
組成開始

このインデックスには、
北米、欧州、
アジア太平洋の各エリ

組入アからそれぞれ6 社以上が選定され、6月7日の設定時に

ESG Report 2021.03

39

2018年6月
JMF2018 年 6 月から継続

投資法人の概要

JMF

日本都市ファンド投資法人

国内最大級の総合型 REIT として東京証券取引所に上場。
「日本の都市生活（住む、働く、消費する）を不動産面から支えていく」を理念に、都市部（都市中心部及び都市近郊部）に立地する商業施設、オフィスビル、
住宅、ホテル及びこれらの用途の複合施設を中心に取得・運用していきます。
REIT の特徴

1. お買い物をしながら物件を見ることができる“分かりやすさ”

ジャイル

IIF

G ビル御堂筋01

2. 日本最大級の資産規模と分散の効いた“ポートフォリオの安定性”

ツイン 21

横浜アイランドタワー

産業ファンド投資法人

日本で唯一の産業用不動産特化型 REIT として東京証券取引所に上場。
「日本経済の力を生み出す源泉としての社会基盤に投資し、日本の産業活動を不動産面から支えていく」を理念に、中長期にわたり安定的な利用が見込まれる不動産に投資します。
REIT の特徴

多岐にわたる業種の基幹施設
1. 産業活動の基盤となる、への投資

2. 10年以上の契約により長期にわたり賃料収入を享受する“安定性”

IIF 湘南ヘルスイノベーションパーク

IIF 羽田空港メインテナンスセンターIIF 新川崎R＆D センター

IIF 厚木マニュファクチュアリングセンター

IIF 東雲ロジスティクスセンター

IIF 川崎サイエンスセンター

ESG Report 2021.03

40

JMF

証券コード

オフィス

商業施設
主な保有物件
タイプ

上場日

8953

2002年3月12日

都市中心部オフィス

好立地、
高スペック

都市近郊部オフィス

商業代替性の高い物件

ハイストリート商業施設

主要商業エリアのメインストリート沿いの施設

都市型商業施設

複合化の可能性を有する施設

住宅地駅前商業施設

スーパーマーケットを中心とする施設

複合型

オフィス×商業
住宅×商業
オフィス×住宅
3用途以上
都市部賃貸住宅

主要ビジネスエリアから30分圏内 かつ駅徒歩10分圏内の立地の住宅

その他

都市部ホテル

固定賃料形態、好立地かつ他用途代替性の高いものに限定

新規カテゴリー
ポートフォリオの詳細WEB

https://www.jmf-reit.com/portfolio/map.html

IIF

証券コード

主な保有物件
タイプ

3249

上場日

物流施設

消費地向け配送センター・輸出入物流施設など、
輸・配送、
保管、
備蓄、
荷役、
梱包、
仕分け、
流通加工など企業間物流業務及び販売物流業務に供する諸施設工場・研究開発施設など

各種工場・研究開発施設など、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、
組立・加工、研究開発などを行うための諸施設

インフラ施設空港・港湾関連施設やデータセンターといった、
交通、
通信、
エネルギー、
水道、
公共施設など産業活動を支える基盤となる施設

ポートフォリオの詳細WEB

https://www.iif-reit.com/portfolio/map.html

ESG Report 2021.03

41

2007年10月18日

ディスクレーマー
・ 本資料には、
将来的な業績、
計画、
経営目標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する記述は、将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定・前提によるものですが、これらの仮定・前提は正しいとは限りません。実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
・ 特に断りのない場合、本資料は日本における会計方針に基づいて作成されています。
日本都市ファンド投資法人及び産業ファンド投資法人の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として・ 本資料は、作成されたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
資産運用会社：三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（金融商品取引業者関東財務局長（金商）第403号、
一般社団法人投資信託協会会員）