苦情や励まし等、様々の③エレベーターがないマニュアル」、「マンシ御意見をいただき、今日④共用廊下や階段の幅員 ョン建替えに向けた合意まで継続しています。
が狭い形成に関するマニュア
その間、事業損失特集⑤オートロック等の防犯 ル」、「改修によるマンや阪神大震災に伴う建物設備がないション再生手法に関する調査、消費税の取扱い、●居住性（専用部）マニュアル」を公表し、平成 年度に入って１ なると５月病にかかると に、古い契約書を倉庫か 土壌汚染調査やアスベス①住戸が狭いマンション再生に関するヶ月が経過しました。我 言われますが、社会に出 らひっぱり出し、何とか ト問題、個人情報保護と②階高が低い情報やノウハウの提供を々コンサルの職員にとっ て 年の団塊世代の私さ ７部門全部の登録ができ 補償業務など、その時々③遮音性が悪い行っています。て受注量が減少している えも、若者同様に５月病 た事を昨日のように、は の話題を提供し、その話④電気容量が不足
現時点では全国的にみとはいえ、この時期、年 と無縁とはいえません。 っきりと覚えています。 題の変化によって、時の⑤サッシの機密性が低い ても事例が少なくノウハ
度末の忙しさから開放さ時の流れは本当に早い
さらに、この補償ミニ 流れを実感します。そし⑥浴室等に高齢者対応が ウもないことから、建替れて色々な事を考え、ま ものです。本年は当社設 コミも昭和 年８月初巻 て、その情報蓄積量も相ほとんどの人が初めて不足
え時期が来ているにもかた感じる時期でもありま 立 年を迎えます。また 以来、来年には 年を迎 当なものとなりました。 聞いた組織ではないかと 等があげられます。
かわらず何の手立ても出す。特に近年、名古屋駅 補償コンも 周年を迎え えます。当初は補償に関新日ホームページでは 思います。
こうした劣化に対して 来ないマンションが数多
前周辺の元気の良い企業 るということで平成 年 する記事を集めるのに大 補償ミニコミをすべて掲
マンション建替え？
定期的な修繕が必要とな くあります。とは対象的に、我々は厳 ２月には記念祝賀会が催 変な労力を要し、３日坊 載していますので、是非アドバイザーネットワ ります。しかし、修繕でこのような状況の中、しい時代のまっただ中に される計画との事です。 主ならず３年続けば立派 一度御覧下さい。時の流 ーク？？
満足できない場合には、 咋年の７月に（社）再開
取り残されている寂しさ
補償業務管理者制度が なものだと思っていまし れを補償の話題を通じてマンションも個人住宅 新たな機能を付加したり 発コーディネーター協会を感じています。大学生 始まった時、７部門全て たが、発行の回数を増す 実感していただければ幸 と同じで、古くなれば取 性能を大幅に向上させる の事業の一環として、東や新入社員がこの時期に に管理者を登録するため 毎に起業者の方々からの いです。
（Ｍ．Ａ） り壊して新築すればいい 大規模な改修を行うこと 海地方に在住又は勤務すじゃないかと思われるで になります。
る「マンション建替えア１．事前調査
常に大切であると思いま
よって、工損調査にお しょうが、個人住宅とはしかし、修繕と改修だ ドバイザー」等を対象に２．事中調査す。
いては後に続く事中、事 異なり権利者が多いこと けでは社会的な居住水準 した、マンション建替え
３．事後調査前記の各調査業務は各 後調査のことを考え、基 から、そう簡単にいかな の上昇に追いつけない場 に関する情報交換や技術
４．費用負担額の算定調査の段階で別々の会社 本となる事前調査を最も いことはマンションにお 合で、居住者の多くがこ 研究を行い、資質の向上（費用負担の説明） が受注する場合がほとん 注意して行うことが必要 住まいの方であれば良く の問題を解決したいと考 を図ることを目的に組織※発注内訳はセットの場 どだと思いますが、低価 だと思います。
わかると思います。
えた時に、マンション建 されたのが「マンション合もあります。
格競争やコスト削減とも余談ではありますが、わが国のマンションの 替えの検討が必要となり 建替えアドバイザーネッ
相まってか、成果内容の 報告書等成果品作成にあ ストックは平成 年末で ます。これが「マンショ トワーク東海」です。事
その中で「４．費用負 乏しいものに遭遇したこ たり補償業務のコンピュ 約 万戸、そのうち築後 ン建替え」です。
務局は㈱中部都市整備セ担額の算定」とは事前、 ともありました。
ーター化としてE X C E L、年以上経過したものが建替えの方法としては ンターにあり、現在会員
事中、事後調査内容を対
例えば、地盤変動の有 WORDの使用はもちろん、 約 万戸に達しており、 ①全員合意で進めるやり 数は 名おり、新日も参比考察し、工事の影響に 無や建物の傾きを判断す 移転補償積算システムの ５年後には 万戸を超え 方と、②「建物の区分所 加しています。
伴う損傷の補修に必要な る上で最も重要な水準測 E S C O Mが一般的となって ようとしています。
有等に関する法律」の規マンション建替えアド費用を算定するものであ 定や柱傾斜測定が不十分 いますが、工損調査におマンションは、築年数 定に基づき「建替決議」 バイザーの仕事は、修繕ります。工事と損傷との で２箇所程度しか測定さ いてもS A C O M等の専用ソ を経ると設備や構造が劣 をして進める方法があり か建替えかの検討段階で因果関係を検証し、補修 れていないものや、損傷 フトがあり、調書の作成 化し、また社会的な居住 ます。の相談をはじめ、建替え近年、公共事業の減少 方法・補修範囲を認定、 の計測数値が曖昧であり 等、以前に比べて効率よ 水準から取り残されたもまた、③「建替決議」 の進行段階に応じ、マンにより建設業界は厳しい 補償額を積算することが 事後調査時に確認不可能 く作業を進めることが可 のとなります。
をした後に、「マンショ ションの建替えの進め方現状にあります。しかし 最終的な目標であり補償 であったり、事前事後の 能となってきましたが、物理的・社会的劣化の ンの建替えの円滑化等に についてアドバイスする
それとは相反して工損調 コンサルタントとして大 数値比較ができなかった 写真撮影においては仕様 主な内容としては、関する法律」の規定に基 とともに、それぞれの状査の発注が増加してきて 変、粋に感じる面白い業 り、費用負担額の算定が 書によりフィルムによる ●安全性づき「建替組合」をつく 況に応じた計画の立案をいるように思われます。 務であると思います。
困難となったこともあり 撮影（デジタルカメラに ①耐震基準が現在の基準 って、「権利変換計画」 行います。
工損調査とは、公共事業
しかし、上記の４つの ます。
よる写真は修整変更が可を満たしていない
により権利の移動をスム同様のネットワークがに係る工事の施行に伴い 業務を順に行っていくに調査先である所有者の 能であるとの理由？）と ②構造部材に欠損や剥離 ーズに行う方法もありま 北海道、東北、東京、大起因する地盤変動等によ あたり注意すべき点があ 方は家屋等の傾斜や沈下 なっています。世の中の等の材料劣化があるす。
阪及び九州に構築されてる建物等への影響を調査 ります。どんなことでも を一番心配されるケース デジタル化の流れの中で ③非構造部材にも鉄部等
マンション建替えは非 います。今後、マンショします。この調査は「工 最初が肝心、大切である が多く、実際、調査先で デジタルカメラの使用がの錆がみられる常に問題が多く、また、 ン管理組合や地方公共団損調査標準仕様書」に基 ように、工損調査も基本 水準測定等の計測数値を 認められれば「もっと効 ●居住性（共用部）専門家も少ないことから 体が支援するマンションづいて行い、調査内容と である事前調査の内容が 気にされ「家屋が傾いて 率よく作業が進むのに」 ①設備配管が劣化してい 国土交通省もこれまでに 建替え事業に協力できれして以下の４つに分類さ 後に続く調査の比較対照 いないか？」と問われる と思います。
る「マンションの建替えか ばと考えています。
れます。となるわけですから、非 場合が多々あります。
（Ｔ．Ｋ） ②断熱性能が劣る修繕かを判断するための（Ｋ・Ｋ）

22565

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貢朗
内田Ｔ Ｅ Ｌ 059-244-0206 Ｆ Ａ Ｘ 059-244-0205
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通 巻 第 74号 （ 昭 和 63年 ８ 月 初 巻 ）2007年 ５ 月 １ 日 発 行

補償コンサルタント情報コミュニケーション誌

191725426118611930 20 10331737た需要者であって、購入 るなか、資金のすべてが ませんが、クエスチョン
女性は 歳、 歳、 歳 護を受けて凶事や災難を 検査。結果はおたふく風 そうとしたら転倒。子供（投資）の対象となるの 自己資金でない以上、か をつけざるを得ません。とされていて、その前後 未然に防ぐ習慣がありま 邪。「幼いころに既にや は何事もなく無事でした
は、高い賃料を得ること なり低い利回りを想定す
もう一点、これとは別の年齢も「前厄」、「後 す。っている」と豪語してい が、私は右胸を強打。一が可能な物件に限られま るとリターンがほとんど に市場参加者の購入価格
厄」として特に忌むべき私の住んでいる地域で る私に、医師は「軽く終 週間経っても痛みは酷くす。実際、どこもかしこ ない。場合によっては資 決定の基準となるのが賃年齢といわれています。 も、厄除けに有名な神社 わった人は時々発病しま なるばかりなので病院へも地価が上昇しているわ 金がショートする可能性 料（家賃）である以上、また、地域や宗派などに がありまして、地元だけ す」とやんわりとあしら 行きました。レントゲン
けではなく、特に高い上 もないとはいえません。 （開発型といって更地によっては、満 歳（数え でなく遠方からもたくさ います。数日間休暇を頂 の結果で右４番、５番の昇率を示しているのが都 最近の地価上昇で気にな ビルを建てる想定で取得
年で 歳）の還暦を男女 んの参拝者で賑わい、年 きましたが、まともに口 肋骨の骨折、肺に異常は心部に限られているのは るのは、確かに、高層ビ する例もなくはないです
共通で厄年とする場合も 明け早々から１～２ヶ月 も開けず、食事は３日間 ないものの全治４週間の逆にこのことを裏付けて ルの相次ぐ建築等で都心 が）賃料が上昇し、あるあります。厄年というと は相当混雑します。その 流動食。おかげで２㎏も 重症でした。この時期、います。
部の賃料水準が上昇して いは上昇が予測される場
縁起の悪い印象しかなか 筋の人に話を聞くと、本 痩せました。
私は花粉症で悩まされてさて、このような需要 いることは間違いなく、 合でも、土地建物全体のった私ですが、「厄年に 厄だけでなく、前厄と後本厄の春の連休、少し いる為、くしゃみの度に者は、どのようにして不 これを「利回り」で割り 価格が上がるのであって当たる女性が出産すると 厄にも厄除けをしないと ばかり重い荷物を持った 激痛が走り、咳をしたり動産の購入価格を決めて 戻した価格が上昇するこ 地価だけが上昇するわけ
ほとんどの方は厄年と 赤ちゃんと一緒に厄を払 あまり意味がないと言わ 瞬間腰をやっちゃいまし 笑ったりもできません。
☆地価上昇？☆
いるのでしょうか。ここ とは理にかなっています ではありません。私たち いうものを体験している い落としてくれる」とい れ、ビジネストークと思 た。ここでも数日間休暇 現在、胸から腰は強制下では簡便化してお話しし が、一方で「利回り」が は（わが国の民法がその と思います。かく言う私 う考えの地域もあると聞 いながらも参拝に行くこ を頂き、痛みが少し引い 着ならぬコルセット巻き
このところの都心部に ますが、彼らは一般に不 一貫して縮小傾向にある ように定めているためや は二回目の厄年真っ最中 き、正直驚きました。し とにしました。
た頃に診察へ。結果は椎 で、食事も十分に摂れなおける地価の上昇、それ 動産を永久に保有する意 点です。投資信託として むを得ないとはいえ）、 です。
かも、厄年のような考え
しかし、私は例外なく 間板ではなく、骨の変形 い不自由な生活です。
も商業地の上昇率の高さ 思はなく、想定した一定 株式市場に上場し、情報 土地と建物を分けて評価
厄年とは、一般的に人 方は仏教国だけでなく、 ３年連続で災難に遭遇し によるヘルニアと診断さ日増しに加速する年齢
は、不動産に少しでも関 の保有期間が満了した時 が公開されているＪ―Ｒ する習慣がついています 間の一生のうちで何らか キリスト教国やイスラム ました。これだけで済ん れ長期通院の上、コルセ による衰えを厄年のせいわりのある方には周知の 点で売却するという前提 ＥＡＴ市場における上場 が、ファンドに代表され の厄難に遭遇する恐れの 教国にも同じような風習 だと思えば良いのですが ットが手放せなくなりま とするのは容易ですが、ことで、今やニュースに で、保有期間中に得られ 当時からの利回りの推移 るようなこのところの市 多い年齢をいい、医学の があるとはじめて知りま どれも割り切れないもの した。職場復帰しても、 何か切なくやりきれないもならないほどです。バ るであろう賃料等に基づ をみますと、銘柄によっ 場をリードしている方々 発達した現代においても した。
ばかりです。
当分の間は現場調査には 思いです。
ブルの再来なのか否かに く純収益の現在価値の合 て異なるものの、上場当 の考え方は、これとは全 なお、万事に慎まねばな
厄年では、縁起の悪い前厄の夏のある日、朝 同行できないばかりか、皆様も厄年にはくれぐ
ついて、公示価格や路線 計と売却価格（売却費用 時の半分程度まで縮小し く異なります。同じ賃料 らない年齢として、意識 ことが起こりやすいとさ 起きると何やら顎の辺り 立ったり座ったりができ れもご用心を。
価の発表時などを機に議 が必要ならばこれを控除 ています。先ほど申し上 がとれるなら建築年次の されています。その年齢 れていて、それ故に本厄 が膨らんでいます。妙な ず苦痛でした。
（Ｔ．Ｉ）
論されていますが、多く した価格）の現在価値を げた通り、利回りは端的 異なる建物でも価値は同 は一般的に数え年で男性 の年に「厄払い」や「厄 ので診察に行くと内視鏡
後厄の春、子供と風呂の専門家が言うように、 合わせた価額を取得価格 には投下資金の回収率で じです。それにもかかわ は 歳、 歳、 歳で、 除け」を行い、神仏の加 やらＣＴやら大掛かりな に入り子供を湯船から出
かつてのバブルとは本質 としています。この現在 すから、資金を出すもの らず、これまでの習慣か的に異なることだけは間 価値を求める前提となる の立場からみれば一定の ら、建築年次の比較的古から手の先まで違いないと思います。現 のが割引率（売却価格を 期待される水準があるは い建物なのに相当の高値㎝、両手を広げた
在の不動産市場をリード 現在価値に割り戻す場合 ずです。それが、上場当 で購入したということは左右の長さは ㎝
しているのは、当時「土 には還元利回り）です。 時に出資した者と現在の 土地の価格が上昇していである。
地ころがし」といわれた 割引率や還元利回り（以 出資者との間にリターン るに違いない、と安易に高さで言うと、新緑とつつじのコントような、何ら不動産の利 下「利回り」といいまに倍の差があるというの 考えるのは危険であり、膝下までが ㎝、ラストが目に鮮やかな季用を考慮しない、転売に す）は、定義を述べれば はいかがなものでしょう その建物からどのくらい「この物件、概算でいちなみに、平成 年か 腰のベルトの位置節になりました。日中はよってキャピタルゲイン 複雑ですが、要は投下資 か。利回りが低くなって の賃料が得られるのかと くら？」という質問は多 ら平成 年への変動率を が ㎝、目線の高汗ばむほどの陽気になりを得ることのみを目的と 金に対する回収率と考え いる背景には、ファンド いう視点にたって先ほど い。経験と勘で答えてい みると、木造建物全体で さは ㎝である。
ましたが、皆様はいかがするような需要者ではな て差し支えなく、これを 市場の活況に伴い対象と 来述べております利回り るけれど、本当のところ は推定再建築費が５％程ついでにもう一お過ごしでしょうか。
く、不動産投資ファンド 何パーセントとみるかに なる優良な不動産が不足 （回収率）がどの程度な 予想した数値と実際の数 度低下し、解体工事費が つ、親指と人指し新年度を迎え、当社も（簡単に申し上げれば、 よって購入価格は大きく し、売手市場となり、取 のかについて検証する慎 値はどの程度合致するの ２割程度上昇している。 指でつくる輪の円新入社員が加わり、社内不動産を証券化すること 変わることになります。 得価格を高くせざるを得 重な態度が必要だと思い だろうか？
また、鉄骨造建物全体で 周は ㎝、両手でが一段と活気を帯びていで資金を小口化し、多く 利回りが低ければ、それ ないという事情があるも ます。
私の周りにある資料
は推定再建築費、解体工 つくる輪の円周はるように感じます。昨年の者から出資を募り、そ だけ回収率が低いという のと思われますが、裏を （不動産鑑定士Ｈ．Ｋ） （過去の成果品）の中か 事費共に２割程度上昇し㎝である。これから低入札による成果品の出資金と借入金を組み ことですから相対的に購 返せば、回収率が下がるらいくつかを抽出し、建 ている。
全部、私の体の話。の品質低下が懸念され、合わせて不動産の購入資 入価格は高くなり、逆に ことを承知のうえで購入物の推定再建築費と解体
ガラッと変わって寸法『おおむね』のいろいろ試行錯誤が行わ金を調達する仕組み）に 利回りが高ければ、購入 しているともいえます。
工事費の㎡当たり単価を の話。「物差し」が無く 数値で補償調書はれております。当社は、代表されるように、その 価格は安くなります。現 こうなると賃料に着目し出してみた。（下表）ても自身の体をハカリに 出来ないが『おお顧客満足度を得る為に、不動産のもつ収益性、す 在は、金利が実態経済を ているとはいえ、必ずし平成 年から平成 年 して、『おおむね』の寸 むね』を知ってい高い品質の成果品を提出
なわち（ファンドの場合 反映しないような低水準 も賃料の上昇に見合ったの事例（ 件余り）から 法を知ることが出来る。 ることで、判断でするよう日々努力しておには、出資者への配当の にありますので、近い将 価格の上昇とはいえず、求めた値である。建物の手の平の幅は ㎝、手 きることは多いとりますので、今後ともよ原資となる）賃料がどの 来、金利の上昇が相当の この意味で、地価の上昇『おおむね』が見えるだ の平の長さは約 ㎝、肘 思います。
ろしくお願い致します。
程度得られるかに着目し 蓋然性をもって予測され を否定するものではありろうか？
から手首までが ㎝、肩（Ａ．Ｈ）
（Ｍ．Ｕ）

６７１３３

１８７１８２３２８６８１０５１７５１５２９４２

木造

鉄骨造

軽量
鉄骨造

ＣＢ造

用途

解体工事費 （千円）
最低値 ～ 平均値 ～ 最高値
８２２３９１１
１４
１９６
１９６２
８
１７２７２
１６２９１１１８２６１０２４４２
１４１８２４４１６３２

専門住宅
事務所
物置・倉庫
工場
工場
倉庫・車庫
店舗・住宅
工場
倉庫・車庫
店舗･事務所･住宅
倉庫

推定再建築費 （千円）
最低値 ～ 平均値 ～ 最高値
１３３２０３２７８
１３８１９８２２８５３１０６１６９８１９１１１６７０
１１０１５９４１８６２０１１３１１９０２４８７７８８９６３７４７２３１構造

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