マンション管理の適正化の一層の推進を図るために、「所沢市マンション管理適正化推進条例」を制定した。①市や管理組合、事業者等の責務・役割の明確化、②管理状況等の届出、③管理組合が取り組むべき事項、④防災・防犯、コミュニティ形成、助言・指導等を骨子としている。

特集

埼玉県所沢市

CASE STUDY

１

条例の背景・経緯

ンの管理の適正化の推進に関する法律」の改正により、市進に積極的に関与する制度ががマンション管理適正化の推

現 在、 市 内 の 分 譲 マ ン シ ョ ン は、 約 ２ 万整備されました。これを受け（１）高経年マンションの急増による課題５０００戸に上り、市民の７人に１人であるにより、管理組合運営に支障をきたし、管理の役員の担い手不足や空き住戸化の進行など化という「二つの老い」によって、管理組合

がら、建物の高経年化及び区分所有者の高齢合が取り組むべき事項、④防災・防犯、コミュ割の明確化、②管理状況等の届出、③管理組ます。①市や管理組合、事業者等の責務・役適正化条例は、次の四つの骨子に大別され次に、適正化条例の特徴を紹介します。

組みを構築していくことが不可欠といえます。

ように、今のうちから管理の適正化のための仕ませんが、将来的な管理不全の火種を残さない影響を及ぼすようなマンションは見受けられ現状、当市では周囲への危害や住環境へ悪出を定めています。届出の主な内容は、管理把握していくため、施行規則で５年ごとの届提出を義務付けており、管理状況を継続的に既存のマンションについて管理状況届出書のめの基本 情報となります。適正 化条例では、管理状況の把握は適正化の取組を講じるた（１）マンション管理状況の届出

このような中、令和２年６月に「マンショ（２）条例の制定

ニティ形成、助言・指導等。

２ 適正化条例の内容・特徴ました（令和４年４月１日施行）。

（以下「適正化条例」といいます。）を制定しした「所沢市マンション管理適正化推進条例」

営状況等の把握について規定

関係者の責務や管理組合の運の 一 層 の 推 進 を 図 る た め に、て、マンション管理の適正化

月時点）。

約５万人が居住する重要な居住形態となっています（令和３年

年以上のマンションは、令和３年末には年末には現在の３倍以上

所沢市街づくり計画部都市計画課不全に陥ってしまうことが危惧されます。

で合意形成を図る必要があります。しかしな

経済状況、価値観などが多様な区分所有者間

マ ン シ ョ ン の 管 理 に は、 年 代 や 世 帯 構 成、にもなる約４１０棟に急増する見込みです。

約２５０棟、令和年末時点で約１３０棟です。令和

市内の築12231340

マンションにおける“二つの老い”と自治体

45 ◆自治体法務研究 2023・秋

CASE STUDY【条例制定の事例】

所沢市マンション管理適正化推進条例

所沢市では、今後、急増が見込まれる高経年マンションが管理不全に陥らないよう、岐にわたります。

者等の有無を始め、建物の劣化の状況など多間内において、均等にするよう努めなけため、同項の長期修繕計画の案の計画期な修繕が行えないということが危惧されます。の圧迫などの理由から合意形成が進まず、適切化条例施行に伴い廃止した所沢市マンション件／３７１件）となっています。なお、適正意を得ること で、区分所有されると 同時に、いて作成し、購入者との契約の中で個別に合理費・修繕積立金の額の案を分譲事業者にお場合には、管理規約等、長期修繕計画及び管第１項の趣旨ですが、新築のマンションの（将来的な管理不全の防止）のためには分譲といえます。このようなことから、適正管理修繕積立金の安定的な確保が見込まれる方法

額のための合意形成というリスクが少なく、後年度の額も一定となります。このため、増比べて、分譲当 初の額は割高になる ものの、一方、均等積立方式は段階増額積立方式と管理組合等登録制度（任意の登録制度）の登区分所有者全員の合意に基づいて、それぞれ当初からの均等積立方式が望ましく、努力義ればならない。

％であったことを鑑みると、条例の案が成案となるという流れが一般的です。

務として規定しました。

定めたことは、適正化条例の最大の特徴です。

次のとおりマンション分譲事業者の責務をなることから、適切な案の作成を求める内容

り、作成当初の案が管理のスタートラインとりです。

出を義務付けています。主な内容は次のとお

適正化条例では、新築分譲時の届出書の提管理規約等、長期修繕計画並びに管理費

マ ン シ ョ ン を 分 譲 し よ う と す る と き は、た修繕工事を行うために修繕積立金が不可欠

マンションでは建物や設備の経年劣化に応じ第 ２ 項 は、 修 繕 積 立 金 に 関 す る 内 容 で す。

・ 修繕積立金の㎡当たり月額・ 均等積立方式か否か準拠しているか否か

マンション分譲事業者は、新築の及び修繕積立金としてマンションの区分となります。修繕積立金の積立方法には、分第９条

所有者等が拠出すべき額の案を適切に定

譲当初を低く抑え、一定年ごとに増額する段

日前までに、管において計画期間に積み立てる修繕積立金の出することとしています。この届出により供理規約等の案や長期修繕計画の案を添えて提めて分譲しようとする日の届出は、区分所有権の目的である部分を初め、あらかじめ、買主に対し、当該案の階増額積立方式と、長期修繕計画の作成時点額を均等にする均等積立方式があり、前者が給予定のマンションの積立方式を確認し、必初月額を著しく低く設定することにより区分所有者等が拠出すべき額の案は、当年度で大幅な増額を行う場合、老後の生活費げる際に総会の議決が必要となりますが、後このうち段階増額積立方式は、額を引き上一方で、導を行います。

要に応じて均等積立方式の採用を促す行政指広く普及している方法です。

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日前までの届出では、届出から後に月額が大幅に増額されることを防ぐ

２ 前項の修繕積立金としてマンションのならない。に、十分に理解を得るよう努めなければ内容を提示して十分に説明するととも・ 長期修繕計画標準様式（国土交通省）にとしています。

①マンション分譲事業者の責務（２）新築分譲マンションに係る規定した。

化により管理状況の把握が進めやすくなりま録率が約それらの案は管理組合の総会で変更しない限②新築マンション管理事項の届出

令和５年６月末現在の届出率は約 ％（２４６66

り、効力を持ち続けることとなります。つま2030

自治体法務研究 2023・秋◆ 46

分譲契約開始までの期間が短く、均等積立方アの修繕積立金としてマンションの区拠出すべき額の案を適切に定めること。

た 」、「 均 等 積 立 方 式 と い う 考 え 方 を 初 め てに「初めて管理規約や長期修繕計画を見てみた。そこで、適正化条例と次に示す所沢市街に行えなくなってしまう可能性がありましに月額が大幅に増額されることを防ぐた月額を著しく低く設定することにより後分所有者等が拠出すべき額の案は、当初ています。

チェックするために機能しているものと考え条例化が自らのマンション管理について再知 っ た 」 と い っ た 声 も 多 く 寄 せ ら れ て お り、イ

づくり条例とを連動させることで、十分な協め、アの長期修繕計画の案の計画期間内式の採用について分譲事業者との協議が十分議を可能とし、均等積立方式の努力義務の実年度から管理組合等において、分譲時に一時的に徴収するもまた、当市では令和効性を高めることとしました。

買主に対し、その内容を提示して十分にウ アのそれぞれの案について、あらかじめ、等を派遣する重点支援の取組を開始していまンに市からの押しかけ型でマンション管理士するアドバイザー派遣制度、要支援マンショからの申請に基づきマンション管理士を派遣

街づくりの制度や開発行為等に関する手続や説明するとともに、十分に理解を得ることす。さらに管理計画の認定制度の運用も開始のを除き、均等にすること。

基準を定めており、開発事業を行うときは、これにより開発事業申請の段階から均等積しており、令和５年６月末現在で③所沢市街づくり条例との連動

開発事業者は市長に開発事業申請をし、市の立方式の協議を行うことが可能となります。

しています。

築する場合において、所沢市マンション（ １） 開 発 事 業 者 は、 分 譲 の 共 同 住 宅 を 建

２確定であるため、長期修繕計画の案や積立方予定マンションの設備・付属施設の数量等が未政指導を行います。なお、この段階では、供給協議の中で均等積立方式の採用についての行案を提出してもらい、前記基準への適合審査・項届出書、管理規約等の案、長期修繕計画の協議用の図書として、新築マンション管理事士・分譲事業者など、マンション管理に係る合・区分所有者・管理業者・マンション管理の向上に寄与する」の実現に向けて、管理組り、もって市民生活の安定及び市街地の環境ションにおける良好な居住環境の確保を図かりです。適正化条例の目的でもある「マントラインであり、これらの取組は始まったば適正化条例の制定は適正化に向けたスター

当 市 で は、 所 沢 市 街 づ く り 条 例 に お い て、街づくりの施策にあった開発とするための協実務的には、開発事業の承認申請に係る審査・件を認定議を実施します。

管理適正化推進条例を遵守すること。

式も決まっていないことが一般的です。その場様々なステークホルダーと協力しながら、適

この所沢市街づくり条例に、適正化条例の理適正化推進条例に基づき、分譲の共同合、参考とする他物件の長期修繕計画等の案（）開発事業者は、所沢市マンション管分譲の共同住宅に関する基準遵守等の規定を設けました。

住宅を建築する場合において、次の基準組んでまいります。

正化の取組が大きく広がっていくよう、取り所沢市の取組・展望マンションにおける“二つの老い”と自治体適正化条例に基づく管理状況の届出等の際３を提出してもらうことにより協議を行います。

7を満たすこと。
～中略～
ア 管理規約等、長期修繕計画並びに管理費及び修繕積立金として区分所有者等が特集

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