空き家を活⽤した居場所づくりの研究
⽂京区社会福祉協議会＋the TRADIND CITY 研究会

令和 2 年 9 ⽉

はじめに本プロジェクトは、2019 年度トヨタ財団の国内助成プログラム「しらべる助成」を受け、東京
都・⽂京区社会福祉協議会の地域福祉コーディネーターと建築家の研究グループが中⼼となり、空き家を活⽤した地域の居場所づくりについて調査・研究を⾏ったものです。
町会やボランティア、企業、商店のコーディネートなどのソフト⾯に関わる強みをもつ地域福祉コーディネーターと、まちづくりや建物などのハード⾯に関わる強みをもつ建築家たちが、様々な関係者と対話を重ねながら、どのようにしたら、⽂京区でも問題視されつつある空き家を有効に活⽤し、地域課題の解決につながる居場所づくりを推進することができるかを考えてきました。
その結果、空き家・空きスペースのオーナーへのヒアリング調査に加え、先進事例やモデル事業の分析を通して、空き家活⽤におけるポイントや進め⽅の整理、そして空き家の更なる活⽤を促す
スキーム提案までまとめることができました。
この報告書が、全国各地で様々な居場所づくりの取り組みを⾏う⽅々のご参考になれば幸いです。

⽬次

１．現状把握と課題の整理 ············································································································ 1-1
１−１．⽂京区で進める居場所づくりの取組み ··················································································· 1-1
１−２．住み開きと居場所づくりの概念の整理 ··················································································· 1-7
１−３．現状の空き家・空きスペース活⽤における課題の整理························································ 1-9

２．オーナーのニーズ調査 ············································································································ 2-1
２−１．ヒアリング概要 ·························································································································· 2-1
２−２．ヒアリング調査結果・分析 ······································································································ 2-6

３．居場所づくりのパイロット事業の調査・分析 ······································································ 3-1
３−１．「千⽯三丁⽬プロジェクト」の概要と経緯 ··········································································· 3-1
３−２．リスクの洗い出しとトラブル時の対処⽅法 ··········································································· 3-4
３−３．パイロット事業による知⾒のまとめ ······················································································· 3-9

４．居場所づくりのノウハウの構築 ····························································································· 4-1
４−１．居場所づくりのノウハウの検討······························································································· 4-1
４−２．助成⾦メニューの整理 ·············································································································· 4-18

１．現状把握と課題の整理

１．現状把握と課題の整理
１−１．⽂京区で進める居場所づくりの取組み（１）なぜ居場所づくりが必要なのか
引きこもりや孤独死、ごみ屋敷、近隣トラブルなど、社会福祉協議会には⽇々様々な相談が寄せられる。それらは、住⺠が社会的に孤⽴していることに加え、課題が複合的となり、発⾒されたときには簡単には解決できない状況になっている場合が多い。
特に都市部では、独居でマンションに住む⼈が増加し、課題を抱えていても⾒えづらいという現状がある。近年の都⼼回帰により、⽂京区の世帯数は 2018（平成 30）年 9 ⽉には 120,216 世帯まで増加し、⼀⽅で１世帯当たりの⼈数については⾼齢者の単⾝世帯や核家族の増加等により 1.83 ⼈となっている。国のデータにおいても 2025（平成 37)年には、⾼齢者の世帯の約 7 割を⼀⼈暮らし・
⾼齢夫婦のみ世帯が占めると⾒込まれ、中でも⾼齢者の⼀⼈暮らし世帯の増加が著しく、⼀⼈暮らし世帯は約 680 万世帯（約 37％）に達すると⾒込まれている。
このような背景を踏まえ、⽂京区社会福祉協議会では、住⺠の交流の機会をつくり、社会的孤⽴を防ぐため、地域住⺠や様々な団体と協⼒し、空き家や空きスペースを活⽤した常設型の居場所づく
りに取り組んできている。

1-1

（２）⽂京区における居場所づくり
１）常設型の居場所づくりの事例
前述のとおり、⽂京区社会福祉協議会では、空き家や空きスペースを活⽤した常設の居場所づくりに取り組んでおり、それらの「居場所」が実際にどのような活動を⾏っているのかについて、3 つの事例を紹介する。
事例①「こまじいのうち」「こまじいのうち」は、もともと町会の関係者など地元の⼈たちから地域のみんなが集まれる場所が欲しいという声を受け、代表を務める秋元康雄⽒が所有する空き家を、「地域のために活⽤して欲しい」と⾏政および社協が申し⼊れたことからスタートした活動である。⽂京区
駒込の、⼀軒家が多く落ち着いた住宅街の中にある、築 60 年の⽊造 2 階建ての⼀軒家であり、昭和の雰囲気があふれる佇まいが特徴である（写真 1-1）。都市部における居場所の取り組み
としてメディアに取り上げられ、多くの視察を受け⼊れている。活動の主体は 12 の町会が担うことになり、運営は町会、ボランティア・NPO 団体など様々な団体や個⼈が協⼒し、実⾏
委員会形式で⾏われている。
現在は、多岐にわたるプログラムが展開される場所となっており（写真 1-2）、脳トレ健康
⿇雀、布ぞうりやビーズなどの⼿作り教室、学⽣による落語会などに加え、今でも年 2 回開かれるバザーは⼤変賑わっている。こうして、週 5〜6 ⽇は何らかの形でこの場所が稼働している。

写真 1-1 外観

写真 1-2

1-2

活動の様⼦

事例②「さきちゃんち」
地域で⼦どもにかかわる活動をしたいという有志が定期的に集まり、常設であけられる場を探していたところ、「⼦どものためなら」と、場所を提供してくれるオーナーを社会福祉協
議会から紹介されたことから「さきちゃんち」の活動がスタートした（写真 1-3）。所在地の「⼾崎町」という旧町名から「さきちゃんち」 と名付けてられている。ふらっと⽴ち寄れる「ゆるさ」、⼦どもが遊べる、おとながくつろげる、適度な空間で⼦どもの居場所づくりと、⼦どもを中⼼としたご近所のつながりづくりの拠点となり、「地域の⼈による⼦育て⽀援」の実現の場として様々なプログラムが開催されている（写真 1-4）。
運営は、有志による運営委員会により⾏われている。運営委員会では、季節のイベントや、⼦どもの声を聴き「やりたい」を引き出し、実現する場として「なにしよっかクラブ」や、⼦どもにかかわる活動をしている区内の個⼈や団体の有機的なつながりと学びの場をつくろうと「⽂京こどもを⽀えるプロジェクト」なども主催している。他にも、様々な住⺠の協⼒により、平⽇のサロンのほか「さきちゃんちで遊ぼう！」「まちの映画館＠さきちゃんち」といった休⽇のプログラムも開催している。（2020 年 4 ⽉末で活動を休⽌、⼀部の活動を移転予定）

写真 1-3

外観

写真 1-4 活動の様⼦

1-3

事例③「みちこはうす」
江⼾川橋駅からすぐの地蔵通り商店街の、１本路地を⼊ったところにある⽊造２階建ての⼀軒家である（写真 1-5）。家主は、⾼齢化のため⾃宅を出て施設に⼊ることになったが、⾃宅を地域の⼈々に活⽤してもらうことによって亡き夫が建てた思い出の⾃宅を残したいと考えていた。その想いを叶えるため、近くに住む義理の妹が改修などを⼿伝い、「みちこはうす」がスタートした。なお、「みちこはうす」とは家主の名前から名付けられたものである。
事例①「こまじいのうち」の⽴ち上げの関係者と、家主の義理の妹が知り合いであり、地域で活動するのであればと、社会福祉協議会に相談が⼊り、その義理の妹を中⼼に活動が始まった。以前、近所で騒⾳問題が起こったこともあり、周辺住⺠に迷惑がかからないよう、不特定多数に開くのではなく、⼀定のテーマを持った会員制のような⽅法で⼝コミを通じて参加者を広げた。活動は、⽉に１回の、おにぎりと豚汁をみんなで⾷べる、こども⾷堂「おにぎり会」（写真 1-6）に加えて、地域のママたちが交流をする「ゆる育カフェ」（写真 1-7）で絵本の読み聞かせなどを⾏うほか、⾒守りが必要な⼦供が⾃分の興味関⼼のあることをしながら「みちこはうす」で過ごす「ゲーム部」「カードゲーム部」「⼿芸部」「料理部」などが定期的に開催されている。

写真 1-5 外観

写真 1-6・写真 1-7 活動の様⼦

1-4

２）⽂京区における居場所の概念の整理
１）で取り上げた事例は、空き家や空きスペースを活⽤した居場所づくりであるが、⼀⾔に「居場所」と⾔っても、⾏政が管理している会議室で⾏う活動や、空き家を活⽤して⾏う活動、活動回
数についても⽉ 1 回の活動から毎⽇⾏う活動まで、多岐にわたる。そのため、以下のように考え⽅を整理した。
■居場所の機能分類
以下の機能種別を参考に、活動の種類が 1〜3 種類の場合を【単機能】（⽉に 1〜2 回程度の活動）、4〜7 種類の場合を【中機能】（週に 1 回、⽉に 3 回程度の活動）、8〜12 種類の場合を【多機能】（週に 3 ⽇以上の活動）の居場所と分類した。
【多機能】の居場所とは、いつでも開いている常設の場所であり、多世代の⼈々が⾃由に交流でき、地域の助け合い・⽀えあい活動の創出の場として住⺠が関わることができ、地域にあるフォーマル・インフォーマルな資源との密接な連携が可能な居場所と整理することができる。
機能種別①居場所・交流、②健康づくり、③⽣活⽀援、④⾒守り、⑤相談⽀援、⑥預かり、⑦住まい、⑧場所探し、⑨教育・学習、⑩就労⽀援、⑪権利擁護等、⑫地域づくり
参考：（地域資源情報活かし⽅研究会「地域資源等の活動内容」より）■機能分類に基づく居場所活動のイメージ
定期的に集える場所であることに加えて、活動の種類が多いほど、仲間との出会いや、助け合
い、役割創出の機会が増えると考えられる⼀⽅、【単機能】や【中機能】のように特定の活動にしぼったものも重要な活動である。活動の種別を分類し整理することで、地域づくりのゴールイ
メージをもつことができ、コーディネーターは地域を⾯的に捉え、情報収集を図り、地域活動を⽀援する指針づくりへとつなげる（図 1-1）。
特に、【多機能】の居場所づくりにおいては、最も難しいのが場所の確保である。そこで、以降では【多機能】の居場所づくりにおける空き家活⽤について、述べていく。

図 1-1 地域づくりのゴールイメージ

1-5

３）多機能な居場所づくりにおける空き家活⽤の問題
１）で取り上げた事例は、空き家や空きスペースを活⽤したからこそ、多様な活動の展開につながり、また公的な会議室などでは難しい実家のような雰囲気を感じることができると好評価を集めている。しかし、現状は空き家を提供する⼈の善意によって活動が成り⽴っており、例えば相続などの問題が発⽣した場合、その場所が使⽤できなくなるなど、持続的な活動を⽀えるスキームづ
くりが喫緊の課題である。
⼀⽅で、⽇本の全住宅における空き家の割合は 13％を超えており、⼈⼝減少により今後はさらに増加し、2040 年には 30％を超えるともいわれている。しかし、都市部においては現在もなお開発圧⼒が⾼く不動産市場が活発であり、市場流通を第⼀義に議論されているため、⼤きな政策的課題となりにくい。そのため、空き家の社会的活⽤については理解や検討が進んでいない状況にある。さらに、空き家を所有する⼈が提供の意思を⽰しても、法的な問題や近隣住⺠の反対意⾒などによって実現に⾄らないことも多い。

1-6

１−２．住み開きと居場所づくりの概念の整理（２）の１）で取り上げた事例は、いずれも様々な条件や課題を乗り越えて、活動が展開した事例である。その展開要因として、活動へのオーナーの関わりに共通点が⾒られる。
例えば 3 事例ともオーナーや親族が当該地区の出⾝者であり、同⼀の建物に居住していること、または近居していることが挙げられるほか、建物の管理や居場所づくりの活動に関わっていることが挙げられる。具体的には以下のとおりである。
先⾏事例の中におけるオーナーの関わり「こまじいのうち」のオーナーの関わり① 「こまじいのうち」より約 20m 離れているところにオーナーが住んでいる② オーナーは、「こまじいのうち」の地域の出⾝である③ ⽤事がない時以外の建物の開閉は、オーナーが⾏っている④ オーナーは、頻繁に活動に顔を出している「さきちゃんち」のオーナーの関わり① 「さきちゃんち」のオーナーは、建物全体のオーナーであり、上階に住んでいる② オーナーの夫が、「さきちゃんち」の地域の出⾝である③ オーナーが得意とするプログラム（布⼩物づくり）は⽉に 1 回⾏われている④ オーナーは、たまにしか活動に顔を出さない「みちこはうす」のオーナーの関わり① 「みちこはうす」より約 30m 離れているところにオーナーが住んでいる②

オーナーは「みちこはうす」の地域に 50 年以上住んでいる③

⽤事がない時以外の開け閉めはオーナーが⾏っている④

オーナーはたまに活動に顔を出している

このように、貸会議室のように貸すだけではなく、オーナーが同⼀の建物に居住、または近居しつつ、建物の全部または⼀部を提供しながら居場所づくりに参画していることが、空き家を活⽤した居場所づくりの展開において重要な点と考えられる。このようなオーナー側の関わり⽅を「住み開き」と定義し、以降では居場所の類型と建物形態について整理していく。

1-7空き家活⽤とは⾮常に広義な意味をもつが、空き家活⽤における居場所の類型と建物形態を整理す
ると、下図のとおりである。今回の調査では、⾮市場物件であり、建物形態が【1 棟】または【1 ⼾】
であるもの、かつ居場所の類型が【多機能型】または【テーマ型（対象が明確に定まっている）】であるものを対象とした。

本章で述べてきたように、様々な⼈が集い、多様な活動の中⼼になる多機能型の居場所を展開していくことは、地域の様々な課題を解決する⽅法として重要である⼀⽅、1 ⼾または１棟の空き家を継続的に確保することは困難を要する。
そのため、先⾏事例のようにオーナーが⾃ら「住み開き」、1 ⼾または１棟の空き家を活⽤した多機能型の居場所をつくるにはどのような⽅法があるのか、何が課題になるのかなど、本報告書の要点として整理していく。

1-8

１−３．現状の空き家・空きスペース活⽤における課題の整理
⼀般的に想定される課題をもとに、これまで（現在進⾏中のものも含む）⽂京区社会福祉協議会がコーディネートをしてきた空き家・空きスペース活⽤の具体事例において露⾒した課題をふまえて、現状の空き家・空きスペース活⽤における課題を以下の通り項⽬に分けて整理する。
（１）法⼿続き上の課題
１）都市計画法に係る課題①⽤途地域
⼟地の⽤途や利⽤⽬的は、場所によって都市計画法で定められており、これを「⽤途地域」と呼ぶ。たとえば利活⽤したいと考えている空き家が⽤途地域「第⼀種低層住居専⽤地域」内に建っている場合、建物をカフェのみとして使うことは出来ない。対象地の⽤途地域が何であるかを
⽂京区の都市計画図で調べ（http://asp.netmap.jp/bunkyo-youto/）、当該⽤途地域で可能な建物
⽤途を確認する必要がある（→東京都都市整備局作成の「建築物の⽤途制限の概要」
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kanko/area_ree/youto_seigen.pdf を参照）。
２）建築基準法に係る課題①建築確認申請が必要なケース
空き家活⽤が建築基準法上の「増改築」「⼤規模の修繕、⼤規模の模様替え」「⽤途変更」のいずれかを伴う場合、建築確認申請が必要な場合がある。確認申請書の作成は、原則として建築⼠
等の専⾨家に依頼する必要があり、確認申請⼿数料だけでなく確認申請業務委託費を予算に組み込んでおく必要が⽣じる。
①−１．
「増改築」
規模にかかわらず、増改築を⾏う場合には建築確認申請が必要となる。ただし、対象地が防⽕地域や準防⽕地域外で、かつ増築⾯積が 10 ㎡以下の場合のみ、申請不要となる。
①−２．
「⼤規模の修繕、⼤規模の模様替え」
建築物の主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段）について⾏う過半の１)修繕、模様替えが確認申請の対象となる。ただし、4 号建築（以下の⼀から三に該当しない建築）の場合は申請不要である（ただし、審査機関によっては別途条件がある場合もあるので注意が必要）。
⼀
⼆
三

特殊建築物 2）で、その⽤途に供する部分の床⾯積の合計が百平⽅メートルを超えるもの
⽊造の建築物で三以上の階数を有し、⼜は延べ⾯積が五百平⽅メートル、⾼さが⼗三メートル若しくは軒の⾼さが九メートルを超えるもの
⽊造以外の建築物で⼆以上の階数を有し、⼜は延べ⾯積が⼆百平⽅メートルを超えるもの

1）「過半」とは、「半分を超える」の意である。例えば、10 本ある柱の 6 本を撤去したり、20 ㎡の壁の 11㎡を撤去したりする場合は「過半」に該当する。ただし、「過半」に該当しないからといって構造耐⼒の検討が不要というわけではないことに注意。3 階建ての建物の 1 階の柱をすべて撤去する⾏為は「過半」にはあたらず確認申請不要であるが、構造的には当然不可である。
2)特殊建築物とは、建築基準法第⼆条⼆項で定められた「学校、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展⽰場、百貨店、市場、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、⼯場、倉庫、⾃動⾞⾞庫、危険物の貯蔵場、と畜場、⽕葬場、汚物処理場その他これらに類する⽤途に供する建築物」
を⾔い、住宅と事務所以外はほとんど特殊建築物にあたると考えてよい。

1-9

①−３．
「⽤途変更」
空き家である「住宅」を「保育所」にするなど、利活⽤⽤途が既存の⽤途と異なる場合、「⽤途変更の確認申請」が必要となる。ただし、以下に該当する場合のみ、⽤途変更の確認申請は不要となる。
□利活⽤⽤途が「特殊建築物(※上述)」に該当しない□規模が 200 ㎡以内である□「類似⽤途３)」への変更である
3)類似⽤途とは、下記各号内の⽤途を指す。
⼀ 劇場、映画館、演芸場
⼆ 公会堂、集会場
三 診療所、児童福祉施設等
四 ホテル、旅館
五 下宿、寄宿舎
六 博物館、美術館、図書館
七 体育館、ボーリング場、スケート場、⽔泳場、スキー場、ゴルフ練習場、バッティング練習場
⼋ 百貨店、マーケットその他の物品販売業を営む店舗
九 キャバレー、カフェ、ナイトクラブ、バー
⼗ 待合、料理店
⼗⼀ 映画スタジオ、テレビスタジオ②確認申請のための対応１：既存建物の建築確認済証・完了検査済証の有無の確認
活⽤しようとする空き家の確認済証・検査済証の有無を調べる必要がある。
１．確認済証がない場合→紛失しているだけの場合は、当該建物所在⾃治体の建築指導課にて、台帳記載事項証明書、
建築概要書を確認できれば、確認済証に相当する書類とすることができる。
→確認済証を受けていない場合は、利活⽤を考えない⽅が良い(→③の C)
２．確認済証の交付を受けているが、検査済証の交付を受けていない場合→建築確認申請どおりに施⼯されているか不明なため、検査済証に代わる「12 条 5 項の報告」が必要。
→検 査 済 証 に 代 わ る 12 条 5 項報 告 に よ り 、既 存 建 物 が 建 設 当 時 の 法 規 に 適 合 し て 作ら れ た こ と 、そ の 後 違 法 に 増 改 築 が な さ れ て い な い こ と 、が 確 認 で き た 場 合 の み
増築・⽤途変更等の建築確認が申請できる。
３．確認済証の交付も、検査済証の交付も受けている場合→増築・⽤途変更等の建築確認が申請できる。
③確認申請のための対応２：既存建物の法適合状況の確認
既存建物の法適合状況には以下の 3 パターンが考えられる。
Ａ．適法建築物：現⾏法規に適合している建築物

Ｂ．既存不適格建築物：建設時の法規には適合していたが、その後の法改正により現⾏
法規に不適合となってしまった建築物

Ｃ．違法建築物：そもそも法規に違反して建設された建築物や、建設後に確認申請をせずに増改築をした建築物

ＡやＢは、存在を認められている建築であり、必要に応じて確認申請などのプロセスを適切に経れば利活⽤することが可能である。ただし、Ｂにおいて確認申請をする場合は、既存不適格部

1-10

分の現⾏法規への適合化を求められる（現⾏法への遡及）場合があり、既存建物の法適合化のための調査費⽤や、現⾏法規への遡及のための改修費⽤が空き家活⽤の阻害要因の⼀つとなりうる。
この遡及には緩和措置があるため、緩和措置を受けられる範囲内で利活⽤内容を検討することも⼀つの⽅策であろう。Ｃは、そもそも確認済証がない場合（②−１）は利活⽤を考えないほうが良い。②−２や３で竣⼯後の増改築で違法建築化している場合は、まず既存建物を現⾏法規へ適合化させたうえで利活⽤を検討する必要がある。Ｂよりもさらに調査費⽤や改修費⽤がかかる可能性が⾼いため、慎重に利活⽤の可能性について検討しておくことが望ましい。
④確認申請のための対応３：構造補強
確認申請における現⾏法規遡及のため、構造補強が必要なことがある。構造補強は利⽤者には⾒えない部分であり、コストをかけた割に改修の効果がない、という印象になりかねないので、事前に費⽤対効果のバランスについて検討しておくことが望ましい。特に、基礎の補強はコスト
⽐重が⼤きいため、上屋を減築して軽量化する等、できる限り基礎補強が不要となるような⽅策を検討しておきたい。
⑤確認申請のための対応４：バリアフリー化
確認申請における現⾏法規遡及のため、バリアフリー化が必要なことがある。廊下幅員の拡幅やスロープの設置など、改修ボリュームが⼤きいことが多いので、早めに遡及内容や緩和措置について検討しておくことが望ましい。
⑥建築確認申請が不要なケース
建築確認申請がなければ、法適合性を正式にチェックされることはない。確認申請が不要であるとはいえ、利活⽤⽤途の公共性を鑑みて、利⽤者の必要最低限の安全性を確保することが倫理上求められよう。この場合、専⾨家（⼀級建築⼠等）に依頼し、既存建物の安全性の調査／必要に応じた最低限の改修を実施することが望ましい。なお、明らかに違法な箇所については、申請の要否にかかわらず是正するべきである。
⑦確認申請の有無にかかわらず必要な対応：アスベストの確認
既存建物が 2006（平成 18）年以前築の場合、⼈体への健康被害を引き起こすアスベスト（⽯綿）が基準値以上使⽤されている可能性が⾼い。アスベスト調査会社による調査・検査にてアス
ベスト含有建材が発⾒された場合、適切な措置（撤去や封じ込め等）を講じる必要がある。
３）消防法に係る課題
⾯積、構造、階数、収容⼈員等の変更に伴い、消防⽤設備（消⽕器や⽕災報知器、避難器具等）に変更が必要な可能性がある。
４）⾷品衛⽣法に係る課題
飲⾷店舗として利活⽤する場合、洗⾯器の追加設置や更⾐室の設置などの対応が必要な可能性が
ある。

1-11

（２）権利関係上の課題
１）所有主体（オーナー）について所有主体が、所有権、借地権、借家権等、⼟地・建物に対してどのような権利を有しているかを確認する必要がある。なお、何か問題が発⽣した際に誰が責任を取るべきなのか、後からもめることを回避するためにも、所有主体が、責任の所在が明確な個⼈または団体かを確認する必要がある。
２）利⽤（運営）主体について
利⽤主体が、所有権(区分所有権を含む)、借地権、借家権、地役権等、⼟地・建物に対してどのような権利を有する予定かを確認する必要がある。なお、利⽤主体が、責任の所在が明確な個⼈または団体かを確認する必要がある。
３）改修主体について改修主体が、所有権(区分所有権を含む)、借地権、借家権、地役権等、⼟地・建物に対してどのような権利を有しているかを確認する必要がある。なお、改修主体が、責任の所在が明確な個⼈または団体かを確認する必要がある。
４）主体の変化への対応について
利活⽤開始後、死亡や売却等による所有主体の変更や運営主体の解散など、主体が変化した際に居場所を持続的に運⽤していくための仕組みを備えておく必要がある。
５）主体の改修への関与について改修に対して所有主体・利⽤主体・改修主体の費⽤分担について確認し、費⽤分担と権利／責任分担の関係性について、整理しておく必要がある。例えば、災害等により事故が発⽣した際、どの主体が責任を負うのかあらかじめ想定し、必要に応じ事前に覚書で責任範囲を明確化するなどの⼿続きをしておくことが望ましい。
６）その他⼈間関係について
複数主体が利活⽤計画に関わるなかで、複雑な⼈間関係がトラブルの原因となることが多い。概して予算の限られた中では、しがらみや上下関係、貸し借りといった⾮⾦銭的コミュニケーション
を円滑に回し、複数の主体が互いに WIN-WIN と感じられる落とし所を探ることが重要になる。な
お、無⽤なトラブルを避けるため、主体間で利活⽤に関する覚書などを締結することが望ましい。

1-12

（３）コストマネジメント上の課題
１）イニシャルコストについて
イニシャルコストの規模やその調達⽅法を確認し、イニシャルコストの内容が居場所づくりのコンセプトとマッチするか検討する必要がある。例えば、耐震改修や給排⽔インフラの改修などは、
⼀定規模のコストを要するものの⽬に⾒えにくいため、⽬的に対して過⼤な投資と受け⽌められかねない。また、建物を改修する場合、オーナーの所有物としての不動産価値に影響を与えるため、オーナーの関与が必然的に求められることに注意が必要である。なお、イニシャルコストを各主体が負担した場合、回収⽅法、回収期間について計画する必要がある。
２）ランニングコストについてランニングコストの規模やその調達⽅法を確認し、持続的なマネジメントのための体制を構築する必要がある。
３）補助⾦・助成⾦について空き家を活⽤した居場所づくりに、活⽤可能な補助⾦・助成⾦メニューを押さえておくことが望ましい。また、補助⾦や助成⾦で賄う対象の妥当性について、持続的な運営の観点から検討しておくことが望ましい。

（４）スケジュール上の課題
１）準備期間について
活⽤開始までのスケジュール、およびスケジュール上のクリティカルな要因について押さえておく必要がある。例えば、利活⽤内容の合意形成までの時間、設計期間や⼯事期間、補助⾦の申請や交付時期などが挙げられる。
２）利活⽤期間について時限的な利活⽤が望まれているのか、恒久的な利活⽤が望まれているのかを確認する必要がある。
それにより、イニシャルコストの額や使途の優先順位が変化する。

1-13

（５）地域との関係における課題
１）地域のニーズとのマッチング
空間の利活⽤の内容が地域のニーズとマッチしているかを確認する必要がある。
２）既存のコミュニティとの関係
新たな活動（主体）と既存のコミュニティとの間で摩擦が起きないよう配慮する必要がある。また、公的な資⾦や活動が導⼊される場合、地域に不公平感を⽣まないように配慮する必要がある。
３）類似施設の有無
既に周辺に類似⽤途の場がないか、確認する必要がある。既存の活動とパイを取り合わないように、場の配置計画の妥当性について、利⽤圏域からの地形的な⾼低差など地理的条件なども含め広域的視点で検討する。
４）地域の年齢構成
当該地域が、⼀定期間以上の持続可能な活動を展開することができる年齢構成となっているかを確認する必要がある。つまり、利活⽤のターゲット設定が地域の実情に即しているか⾒極める必要がある。
（６）物理的な空間についての課題
１）使⽤範囲建物全体を居場所として利⽤するか、部分利⽤とするか、運営規模等を鑑みて適切に判断する必要がある。空間が狭すぎて活動できないのは問題であるが、利⽤者数に対し空間が広すぎるのも活
動⾃体の活気を消失しかねない。
２）建物の安⼼・安全性活⽤⽤途が不特定多数を対象とした公共性の⾼いものになればなるほど、建物の性能の⾼さ（緊
急時の避難安全性や、構造耐震性など）が求められる。⼀⽅、あくまでも個⼈宅の⼀部をオーナーの管理のもとで活⽤するものであれば、専⾨家等の助⾔を踏まえながら、活動の内容や頻度、利⽤者等の実情に即した性能に⽌めることも重要である。
３）空間の魅⼒創出
想定する対象者や活⽤⽤途を鑑みて、どのような空間が適切か判断する必要がある。デザインばかりに重点を置くと居場所としての敷居が⾼くなったり、住宅の雰囲気が残りすぎて部外者が⼊りにくかったり、ということがないように、適切な空間の魅⼒を創出する必要がある。
４）類似施設との連携
備品の貸し借りやプログラムの共有等、既にある居場所等の類似施設との連携が可能か確認する必要がある。

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1-15

改修

建物
情報

契約者
情報

所有形態

不明
有
166.21 ㎡

契約者住所

完了検査済証建物図⾯

敷地⾯積・2016 年 7 ⽉改修完了

地上２階

階数

履歴等

105.71 ㎡

延床⾯積

持家
1950 年頃？
使⽤中
有
不明
不明
⽊造
70 ㎡

オーナーと同じ

契約者⽒名

住居区分
竣⼯年⽉⽇
最終使⽤年⽉⽇
改修、増築⼯事
設計者
施⼯者
構造
建築⾯積

居場所 A
個⼈所有
オーナーが運営に関与
オーナーと同じ

項⽬

地上２階

32 ㎡

持家
1965 年
使⽤中
有
不明
不明
⽊造
不明

83 ㎡

無

無

オーナーと同じ

居場所 C
個⼈所有
運営を運営者に⼀任
オーナーと同じ

2016 年に改修
・もともと２階の床が朽ちて落ちてい➀壁⾯タイル貼りと２槽シンク設置、既存 る状態からリノベーション(平成 25
流しの取り外し年 12 ⽉)を⾏った。
➁受付&キッチン作業カウンターの設置
・２階４畳半×２間 １階６畳×４畳➂タイルカーペット&⽞関マット敷き➃物置台と仕切りカーテンの設置、トイレの⽔漏れ修理、別室トイレ扉⽴て付け修理、洗濯パン撤去

地上３階

持家
1975 年
使⽤中
有
不明
不明
ＲＣ造
97.2 ㎡
２階対象⾯積：97.20 ㎡(建物全体：198.81 ㎡)

不明

無

無

オーナーと同じ

居場所 B
２階部分を無償貸渡し
光熱費は借り受け者負担
オーナーと同じ【参考】現状の空き家・空きスペース活⽤事例のヒアリング結果（⽂京区社会福祉協議会がこれまで取り組んできた事例）令和元年 12 ⽉時点

1-16

利活⽤

コスト
マネジ
メント

権利
関係

活動内容

利⽤頻度
活動開始年

期間

ターゲット

補助⾦
・助成⾦

修繕コスト

ランニング
コスト

イニシャル
コスト

運営者

項⽬
オーナーの居住場所
オーナー関与のきっかけ

・外部助成⾦：100 万円/年・協賛⾦
・利⽤料・会場費・バザー収益・視察資料代・企業寄付：130 万円
・⼩規模私募債：100 万円
・少額寄付：90 万円
・プログラムごとにふれあいいきいきサロン等の助成⾦活⽤
・多機能な居場所助成⾦
・⾚ちゃんからお年寄りまで、地域住⺠
⼀般・利活⽤主体と覚書締結（利活⽤期間についての定めあり）・今年度から賃貸借契約
週５⽇2013 年 10 ⽉
・落語や体操、⿇雀、⼦ども⾷堂などやプ
ログラムのない時間など定期的な開催を通じ、⼦どもの遊び場や親同⼠の交流の場、⾼齢者の趣味の場として活⽤されて
いる

・備品寄付
・助成⾦活⽤・光熱費は、元々は所有者が払っていたが、現在は管理者が⽀払い・管理者(オーナー)が出資

オーナーの親族

オーナーの親族からから他の居場所
スタッフに相談があった

近隣

居場所 C

週１⽇(休⽇のみ)
2016 年 6 ⽉
・平⽇は商店街の事務所（10 名程度が利⽤するクローズドなお茶のみや交流の場）
・休⽇は⼦どもの⾒守りの場

・建物の２階部分を活⽤
・地域に暮らす⼦ども(⼩学⽣以下)が安⼼して遊び、学び、過ごす場
・⼦育て中の親同⼠の交流の場

・地域のクラブ・団体など
・⼦ども

・2 階なので⼦ども利⽤に特化（⾼齢者に階段を上らせるリスク）
・運営者退出予定・利活⽤主体と覚書締結（利活⽤期間についての定めあり）
週５⽇2015 年 9 ⽉

・プログラムごとにふれあいいきいきサロ ・プログラムごとにふれあいいきいきン等の助成⾦活⽤サロン等の助成⾦活⽤

・外部助成⾦・寄付・利⽤料・会場費・バザー収益

・⺠間寄付
・備品寄付

・運営委員会

他の居場所オーナーの知り合いであった

3階

近隣

地域団体の発意
地域活動センターと⽂社協から相談
・実⾏委員会（オーナー含む 40 ⼈）
・NPO 法⼈

居場所 B

居場所 A

２．オーナーのニーズ調査

２．オーナーのニーズ調査
２−１．ヒアリング概要（１）調査⽬的
この調査では、居場所への空間の提供に対する意識醸成段階ごとにヒアリングターゲットを区分し、空き家や空きスペースの所有者であるオーナーへのヒアリング調査を実施する。
「空き家・空きスペースを提供しているオーナー（A）」、「今後居場所づくりの空き家を提供する意
思のあるオーナー（B）」に対しては、「提供の理由やその条件」などについてヒアリングを⾏う。また、「空き家や空きスペースは持っているが活⽤していないオーナー（C）」に対しては、「提供への障壁」、「所有者の不安」、「提供の条件」などについてヒアリング調査を⾏い、その結果を整理する。
（２）調査⽅法
ヒアリング調査の⽅法は以下のとおりである。
対象：⽂京区社会福祉協議会と関わりがある⽂京区⺠
・空き家・空きスペースを提供しているオーナー（A）３名
・今後居場所づくりの空き家を提供する意思のあるオーナー（B）５名
・空き家や空きスペースは持っているが活⽤していないオーナー（C）７名
期間：2020 年 8 ⽉ 1 ⽇〜9 ⽉ 30 ⽇
回答⽅法：プロジェクトメンバーが直接ヒアリング調査を実施した。
（３）調査内容
ヒアリング項⽬は、⽂京区社会福祉協議会が今まで空き家活⽤を⾏ってきたプロジェクトを通して得られた知⾒を参考に、以下のとおり作成した。
【オーナーへのヒアリング項⽬】＜所有物件について＞
・当該物件はこれまでどういった使われ⽅（⽤途：住宅、店舗等）をしていたか。
・当該物件はいつ頃から空き家・空き店舗等となったか。また、その理由は何か。
・当該物件を今後活⽤する意向はあるか、または建て替えや売却の予定はあるか。
＜⽂京区社会福祉協議会の「居場所づくり」の取り組みについて＞・⽂京区社会福祉協議会の「居場所づくり」の取り組みを知っているか。
・⽂京区内の空き家活⽤事例を知っているか。
（初めて知った場合）
・当該物件を地域の居場所として活⽤してみたいと思ったか。また、その理由は何か。
（既に知っていた場合）
・どこの空き家活⽤事例を知っているか。また、利⽤したことがあるか。
＜活⽤を検討するにあたって＞
・不安に思うことは何か。（活⽤⽅法、建物の安全性、費⽤負担、権利関係等）
・⽂京区社会福祉協議会にどういった⽀援を求めたいか。
（費⽤補助、建物の耐震診断等）

2-1

それぞれのオーナーに対して、意識醸成段階ごとに調査票を⽤意し、ヒアリング項⽬に沿ってヒアリング調査を実施した。
調査票は次⾴以降に掲載する。
１）空き家・空きスペースを提供しているオーナー（A）（A）に対しては、空間を提供するにいたった動機、改修にあたっての課題、管理運営を⾏う上での課題、今後の居場所としての展開、居場所づくりを進める上で必要な⽅策について聞き取りを⾏い、ヒアリング記録として整理した。
２）今後居場所づくりの空き家を提供する意思のあるオーナー（B）（B）に対しては、契約者情報、建物情報、確認申請等の書類情報、建物状況について質問し把握するとともに、空間を提供する考えを持つにいたった動機、利活⽤の⽅向性、改修にあたっての
課題、空間を提供する際の条件、利活⽤にあたっての不安、居場所づくりを進める上で必要な⽅策について聞き取りを⾏い、ヒアリング記録として整理した。
３）空き家や空きスペースは持っているが活⽤していないオーナー（C）（C）に対しては、地域の課題、利活⽤するとした場合の使い⽅のイメージ、空間を提供する意
思、空間を提供する際の条件、利活⽤にあたっての不安、居場所づくりを進める上で必要な⽅策について聞き取りを⾏い、ヒアリング記録として整理した。

2-2

＜参考＞調査票

2-3

＜参考＞調査票

2-4

＜参考＞調査票2-5

２−２．ヒアリング調査結果・分析（１）意識醸成段階ごとの傾向
以上のヒアリング内容を⽐較評価し、（A）、（B）、（C）それぞれの意識醸成段階の差異を明らかにする。各段階の特性を簡単に整理すると、以下のとおりとなる。
■空き家・空きスペースを提供しているオーナー（Ａ）の傾向
当初は、初期費⽤や近隣トラブル、家族の理解の等で活⽤に対する不安はあったが、町会や⺠間企業との連携、ルールの設定など、様々な⼯夫でクリアしている。他の居場所の⾒学や活動者との出会い、居場所の必要性、社協への相談により、オーナー⾃⾝の意識が変化するとともに、漠然とした不安が、議論が進むなかで具体的な課題となり、それが解消されている。
■今後居場所づくりの空き家を提供する意思のあるオーナー（Ｂ）の傾向
近隣トラブルや建築物の課題等、活⽤に対する不安は⼀部残っているが、町会や専⾨職の協⼒を得ながら不安を解消するためのプロセスをたどっている途中であるため、不安の内容が具体的である。
■空き家や空きスペースは持っているが活⽤していないオーナー（Ｃ）の傾向
全体的に活⽤に対する漠然とした不安がある。活⽤にあたって余⼒がないことや⾼齢であることの不安など、特に活⽤時の協⼒者が⾒えていないことによる不安が「きっかけ」時のネガティブな項⽬に多い。「きっかけ」は、最初の⼀歩のところであるが、この際に様々な理由があり、活⽤が進んでいないことが分かる。

2-6

（２）意識醸成段階をジャンプする要因
実際に空間を提供している若しくは提供に前向きな意思を⽰している（Ａ）、（Ｂ）と空間の提供にまで踏み切れない（Ｃ）のヒアリング内容の⽐較を⾏った。ネガティブな要素をポジティブな要素に変化させた要因としては以下の４つが挙げられる。
■スタート段階での明確な動機付け
既に居場所での活動を実践している⼈から話を聞くことで、地域における居場所づくりの必要性を感じたという意⾒があった。最初は、「居場所づくり」という活動にイメージがわかない⼈も、
居場所づくりの活動を⾒ることで、オーナー⾃⾝のモチベーションや地域への思いとすり合わせをし、不安を解消することができる。また、オーナーの親族の理解についても問題がないかを事前に確認してもらう必要があるが、補助⾦のサポートや⽴ち上げ、その後の運営についてもサポートがあることで親族が理解をしてくれたという意⾒もあった。
■イニシャルコストやランニングコストに対しての⼀部補助制度の活⽤改修にかかるイニシャルコストについては、社会福祉協議会や⺠間の補助⾦があるが、条件に合致しない等の理由で補助を受けられないことがある。そのため、⺠間企業からのサポートやオーナ
ーの⼀部費⽤負担等のあらゆる資⾦調達の⽅法を探り、乗り越える必要がある。オーナーの中には、
最初はイニシャルコストを負担することに躊躇している場合でも、活⽤のプロジェクトの⼀員として関わったことで、⼀部負担を検討してくれた⼈もいた。
また、家賃に関しては、少額や無償提供で良いと考えているオーナーもいるが、税⾦等が⽀払える程度の多少の収⼊があることで活⽤が進みやすくなるという意⾒もあり、ランニングコストに活⽤できる補助⾦の活⽤も視野に⼊れる必要がある。
■責任問題やトラブルへの対処
活⽤にあたってオーナーとしての責任について悩んでいる⼈が多いが、⽴ち上げに様々な地域活動者が関わることで、オーナーの意識が変化したという意⾒があった。
また、活⽤前には、オーナーと運営者間で覚書を交わしたことで安⼼して進められたという意⾒
や、近隣に挨拶まわりをする等、トラブルが起こらないように事前に準備をして乗り越えたという対処法があった。
■建築物の課題への対処
活⽤を進めるうえで、建物の耐震補強やアスベスト等の不安が多くあった。活⽤の検討を進める際に、オーナーからは、建築家等からの専⾨的なアドバイスを求める声もあった。後述するパイロット事業のように、検討段階から建築家が関与することで、これらの建築物の課題に対処し、プロジェクトを推進した事例も存在する。
オーナーが空き家・空きスペースの活⽤を考えるきっかけは多様であるが、活⽤を検討する際にどのような順番で検討していくべきか、どういった建物は活⽤が難しいのかなどの⽬安があると、より⾒通しが⽴ちやすくなるものと考えられる。

2-7

（３）考察空き家や空きスペースの活⽤において、オーナーだけでなく、町会や地域のボランティア団体・企業・⼤学等の様々なメンバーが参加する「実⾏委員会形式」等の協議体で、活⽤についての検討段階から話し合いの場を設定し、運営していくことが必要である。そうすることで、改修に必要なイニシャルコストや運営のランニングコストなどに対する、様々な助成⾦や個⼈・企業の寄付など、⾦銭⾯においても課題を解決するための選択肢を共に考え、可能性を拓くことが可能となる。
特に、建築物の課題については、安全な建築物としての利活⽤可否の⽬安や、検討項⽬の優先順位
等を専⾨家からのアドバイスをもとに整理をし、進めていくことが重要である。
また、オーナーが抱える不安については、社会福祉協議会の地域福祉コーディネーター等が会話の中からこまめに引き出し、寄り添い⽀援を⾏うことが重要である。その際には、必要に応じて、専⾨家からのアドバイスを求め、補助⾦の活⽤提案を⾏う等、オーナーの不安を⼀緒に乗り越えることが活⽤を進めるうえでの必要な要素となる。

2-8

表 2-1-1 ニーズ調査のヒアリング内容（＋：ポジティブな要素・乗り越えたこと、−：ネガティブな要素）

きっかけ

+
A

家族の理解

資⾦

・近年、近所付き合いがなくなってき・親族には活⽤について話をしてい ・家賃等の運営補助や改修費等の⽴たことが気になっており、居場所が必る。

上げ経費補助(社協の補助⾦)があ要だと感じていた。

るのは良い。

・他の居場所運営者から空き家の活⽤・建物の耐震性に関しては、⾃⼰責について話を聞き、興味を持った。

任で無償利⽤とすることで関係者・解体を検討していたが、地域活動者の理解を得た。

等との出会いがあり、意識が変化した。

・初期費⽤があまりなかったため、・社協や他の居場所運営者に相談した。

家具等の備品は寄付等で調達。

・信頼している⼈や公的機関から居場

・改修費⽤はオーナーが⼀部負担す

所の活⽤について提案を受けた。

る意思がある。
・⼟地は親族の区分所有で相続関係で揉めているため、継続して貸出す−ことは難しい可能性がある。

+
B

・亡き親族の思いや⺠⽣委員が活動場

・亡き親族が「⺟親等が集まる場と・家賃・光熱費については気にして所を探していたことで、協⼒できないして活⽤したい」と話していた。

いないが、税⾦が⽀払える程度の費かと思い、社協に相談した。

・親族には活⽤について説明をし、 ⽤は欲しい。

・町会で居場所についての話を聞き、承諾を得た。

・修繕費や家賃等について補助⾦等

他の居場所に⾒学に⾏き、活⽤につい・親族から「地域に寄付したい」との活⽤ができるのであれば、活⽤にて考え始めた。

⾔われていた。

ついて進めたい。

・養護施設等の活⽤、寄付等を検討し・同⼀建物内に賃貸アパートがあていたが、なかなか実現せず、悩んでり、⾼齢者等の⼊居を拒まない⺠間いたため、社協に相談。⾃宅をそのま賃貸住宅として区に登録し、補助⾦

まの形で活⽤してもらえるということあり。

で、活⽤について考え始めた。

・以前⾏った改修費⽤はオーナー負・場所を貸してほしいという⼈がたく

担、今回は改修予定なし

さんおり、まちの縁側のようなものを

・改修費⽤はオーナーが⼀部負担す作りたいと思った。

る意思がある。
・家賃助成は少額で構わない。
・同⼀建物内の他のスペースは店舗として貸しているためランニング
コストは安くて済む。
・イニシャルコストを出したくないが、補助⾦が活⽤できるのであれば検討したい。

−+
・すでに⾃宅で⼦ども⾷堂を実施して・空きスペースがない。

おり、それ以外の活⽤は考えていない。 ・相続問題が⼼配。

C・年齢的に新しいことを⾏うのは難し−

い・町会活動や⾃⾝のお店の運営で⼿⼀杯である。
・すでに他の活⽤を実施しているため
この他は考えられない。

2-9

・運営費が⾚字になる可能性があるのではないかと⼼配。

表 2-1-2 ニーズ調査のヒアリング内容（＋：ポジティブな要素・乗り越えたこと、−：ネガティブな要素）

責任問題

トラブル

建築物

・公的な組織とは異なり、住⺠の組

・公的な組織とは異なり、住⺠の組・耐震補強⼯事は⾏わず、避難⼝や織が主催しているため、あまりクレ織が主催しているため、あまりクレ

避難経路を運営者から利⽤者にきームはない。

ームはない。

ちんと伝えている。

・社協が応援してくれるのがありが・できるだけルールは作らず、政治・2 階エレベーターなし階段のみのたい。

+

活動や売り込みは NG にしている。 物件で、⾼齢者の利⽤リスクが⾼い・オープン前に近隣に挨拶・説明をため、対象者は⼦どもに限定した。

⾏った。

A

不特定多数の⼈が利⽤する形ではなく、知り合いに限定することでトラブルを防いでいる。
・シェアハウスが近隣トラブルになった地域なので、周りからのクレー−

ムは気になる。

+

・弁護⼠に⼊ってもらい、覚書を交・印刷⼯場であった過去もあるたわす予定。

め、⾳に関しては問題ない

・不動産に詳しいので不安要素はな

・オーナー⾃⾝がいる⽇のみ開施錠い。

・何かあった際には町会⻑に相談す・バリアフリー対策を⾏っている。

ることができる。
・町会活動に⻑年関わっており、⾯⽩く興味を持つようなものをやりたい。

B・前⾯の 2 項道路上に隣家の建物が・アスベストを使⽤しているため、建っている。隣家との関わりには注地域の中で噂が⽴つと活動に⽀障意する必要がある。

が出るかもしれない。

・隣家は引っ越してきたばかりの⼈

・耐震性能に関して⼼配。何かしらなのでまったく近所付き合いがなの耐震補強をしなくてはならない

く、⼈が多く集まった時に⼼配。

と考えている。
・増築履歴はないので違法な可能性−がある
・旧耐震物件である。（確認申請済
証なし、完了検査済証なし）
・提供期間は隣にある⾃⾝が経営する店の建て替えと同時期と考えて
いる。

+
C
−

・⾃宅に他⼈を⼊れるのは緊張する。 ・トラブルを抱える可能性があるの・耐震問題が⼼配。

・運営の後継者がいなくなった後がで、⾃分⾃⾝で⾏うのは難しい。

・⽕事が⼼配。住宅密集地のため、⼼配。

・不特定多数の⼈が来るため、何か道路が狭くて緊急⾞両が⼊れない。

あった時が⼼配。

2-10

３．居場所づくりのパイロット事業の調査・分析

３．居場所づくりのパイロット事業の調査・分析
３−１．
「千⽯三丁⽬プロジェクト」の概要と経緯
⽂京区千⽯三丁⽬に⽴地する昭和 40 年竣⼯の、１階が店舗、２階が共同住宅からなる⽊造建築物の、１階部分を居場所とする改修プロジェクトである（写真 3-1・3-2）。本建物は⽂京区内に在住の個⼈が所有し、従前は建物の１階に介護⽤品店が⼊居していたが、2018 年 3 ⽉に閉店後、借主である東京保健⽣活協同組合から⽂京区社会福祉協議会へ、「地域の居場所」に活⽤したいと打診があった。その後、⽂京区社会福祉協議会を中⼼に計２回の準備会が開催され、当該地区の町会の会員、地域団体、⺠間企業、⽂京区⾼齢福祉課などの⾏政職員が参加し、地域にどのような課題が存在するか、当事者としてどのような関わりができるか、どんな場所にしたいかなど、ワークショップ形式で議論を深めた。また、同５⽉からは実⾏委員会が開催され、同区内の他の居場所の⾒学報告などが⾏われた（写真 3-3・3-4）。
こうした中で、既存建物の耐震性に関して不安視される意⾒が挙がり、改修ワーキンググループが⽴ち上がることとなった。改修ワーキンググループには、建築設計に関わる専⾨家が加わり、耐震診
断の結果を踏まえ、事業や改修のプラン、スケジュールの検討が⾏われた。また、既存建物の特徴や改修にあたっての留意点、リノベーション建築の事例紹介のほか、模型を使⽤した場の使い⽅ワーク
ショップを実施し、改修案の作成を⾏った（写真 3-5・3-6、図 3-1）。
⼀⽅で、⼀般的な内装改修とは異なり、構造補強の場合は施⼯費が⾼額になるため、財源確保に向けて関係各所から⽀援を受けることとなった。その中でも、同地区内の⺠間企業（医薬品メーカー）
からは投資という形で資⾦調達が可能となり、地元⼯務店の協⼒もあり、着⼯に⾄ることとなった（写真 3-７・3-８、図 3-２）
。なお、現在は改修⼯事中であり、2020 年度春頃の供⽤開始を⽬指している。

写真 3-1 外観

写真 3-2 内観

3-1

写真 3-3・3-4

写真 3-5・3-6

実⾏委員会の様⼦

改修ワーキンググループの様⼦

写真 3-7・3-8

解体⼯事の様⼦3-2

図 3-1

改修計画案

図 3-2

改修設計図

3-3

３−２．リスクの洗い出しとトラブル時の対処⽅法
本節では、パイロット事業である「千⽯三丁⽬プロジェクト」を通して、プロジェクトの進⾏の障壁となった事項を抽出し、その障壁をどのように乗り越えたかについて整理する。さらに、今後において本事業を推進するにあたり、リクスとなりうる項⽬とその対処⽅法についてまとめる。以降では、項⽬ごとに述べる。
（１）建物の耐震性・耐久性
１）耐震性
・当該建物は築後 50 年以上が経過しており、旧耐震基準１）の建築物であるため、地域の居場所として活⽤するにあたり、当該地域の町内会から改修⼯事にあわせて構造補強が求められた。
・事前に⾏われた⽊造耐震診断２）では、上部構造の評価は１・２階とも「倒壊する可能性が⾼い」と判定されていた。
・建物の図⾯は上記診断書に添付されたものしかなく、基となる図⾯が存在していなかった。
１）1981（昭和 56）年５⽉ 31 ⽇までの建築確認において適⽤されていた基準をいう．
２）事前に所有者が専⾨家に依頼し、2018（平成 30）年５⽉ 30 ⽇から６⽉９⽇に⽊造住宅霧耐震診断を実施した．

＜対処⽅法＞
 プロジェクトの初期段階から建築⼠が関わることで、実測調査に基づいた正確な図⾯の作成ができた。これにより、早期に構造補強に関わる検討を⾏うことができ、耐震性を考慮した改修計画案の実現に⾄った。
 計画段階において、⼯事費⽤の⼗分な確保ができない場合を想定し、３室のうち１室のみに独⽴した構造をもつシェルターを設置する案などが検討された。
 当該建物の１階は開放性の⾼い店舗のため、とくに間⼝⽅向（X ⽅向）の壁量が不⾜しており、壁量を増やす対応を取った（図 3-3）。具体的には、天井を撤去し、⼟台から２階床梁にかけて構造⽤合板（t=9.0mm 以上）を施⼯する、⽊造の構造補強で⼀般的に⽤いられる⽅法を取り、コストの増⼤を回避した。
 構造補強は建物全体のバランスを考えるため、当初は真ん中の２室を活⽤することを想定していたが、⻄側の１室についても⼯事を⾏うこととなり、その結果として活⽤できるスペースが広が
った。

3-4

図 3-3構造検討図

3-5２）耐久性・既存建物には外壁や屋根の劣化が⽬視においてみられ、計画当初は漏⽔等による構造躯体への影響が懸念されたが、着⼯し、内装を解体するまでは正確な劣化状況が把握できなかった（写真3-9・3-10）。
・着⼯後に内装材を解体した結果、外部鉄⾻階段接合部付近の外壁からの漏⽔により１階の⼟台や柱、２階の床梁などが腐⾷していたほか、計画時には想定していた箇所に柱や基礎がない等により、計画案通りに進むことができなかった（写真 3-11・3-12）。
＜対処⽅法＞
 外壁からの漏⽔の原因を調査した後、その部分を補修するとともに、下がっていた２階の床梁はジャッキアップし、桁梁および柱の補強を⾏った。なお、上階にはアパートの居住者が⼊居していたため、⼯事期間中は仮住まいに転居してもらった。
 着⼯後に再度検討期間を設け、現況に合わせて計画案を練り直した。計画案の再検討には、実⾏委員会等を開催し、運営者や利⽤者、⽀援者等、関係者の意⾒を踏まえつつ、構造を専⾨とする建築⼠に助⾔をもらいながら、計画案を作成した。

写真 3-9・3-10 ⽬視による外観の確認

写真 3-11・3-12 漏⽔による躯体の劣化

3-6

（２）所有者の関与
・当初、建物所有者はプロジェクト⾃体に関⼼を⽰していたものの、当事者としてプロジェクトへの積極的な関与はみられなかった。
・とくに建物所有者は個⼈であり、⽇中は働きに出ており不在が多く、検討・計画時の実⾏委員会等で⾏われた話し合いには参加できず、所有者の意向や同意が得られにくい状況が続いた。そのため、検討・計画時に時間を要した。
＜対処⽅法＞
 建物所有者との情報共有には、当該物件の借主が窓⼝となり、プロジェクトの進捗に合わせて実⾏委員会の内容を建物所有者に報告していた。
 本事業を進めるにあたり、障壁となっていた建物の耐震性・耐久性に関わる説明や、改修⼯事を⾏う際の上階居住者への協⼒呼びかけ等については、⽂京区社会福祉協議会が⾏った。⽂京区社会福祉協議会は公的組織であり、客観的な⽴場で仲介役かつ中間的である。これにより所有者の関与が深まり、プランの実現に向け協⼒を頂けた。

運用ルール
の決定

貸主もしくは借主が発注者

図 3-3

本プロジェクトの体制図

3-7

（３）整備費⽤の確保
・本プロジェクトでは、「地域の居場所」に活⽤する物件の内装や備品を整備するだけでなく、建物⾃体の構造補強や劣化部分の補修などの改修⼯事を伴うため、⽂京区社会福祉協議会による補助１）
だけでは全ての費⽤を賄うことができなかった。
・改修⼯事のなかには、貸主である建物所有者が負担すべき内容もあれば、借主を含む運営者や利⽤者が負担すべき内容などもあり、整備費⽤の負担区分が困難であった。
・着⼯後に建物躯体の劣化や図⾯との不整合が発覚するなど、計画時に想定していた⼯事内容から変更が⽣じ、⼯事費⽤が確定しない状況が続いた。
・改修⼯事にかかる費⽤のほかに、上階のアパートの⼊居者の⼀時転居に関わる費⽤など、建物所有者の費⽤負担が⼤きくなった。
１）『「多機能な居場所(つどい〜の)」事業⽴上経費補助』に基づき、「多機能な居場所」の事業⽴上げに係る建物改修・修繕（安全性の向上、利便性の向上等に資するもの）に限り、1 件につき 250 万円を上限とし事業⽴上経費の 100%が補助される．

＜対処⽅法＞
 整備内容ごとの費⽤内訳は、［構造補強・劣化等補修］が 47%、［内装・備品］が 43%、［解体］が 10%であり、整備費⽤の約半分が建物の構造補強および劣化等の補修であった（図 3-4）。
 整備主体ごとの費⽤内訳は、［地元⺠間企業］の出資が約 40%、［⽂京区社会福祉協議会］の補助が約 20%、［建物所有者］の負担が約 15%、
［その他助成⾦］が約 15%、
［借主］の負担が 10%であり、整備費⽤の確保には多様な⽀援によって実現した（図 3-4）。
 最も多くの⽀援を⾏った地元⺠間企業は医薬品メーカーであり、週２⽇程度に健康増進や認知症に対する理解促進および意識啓発、健康増進、医療、福祉、介護、認知症予防、治療に関する研
究、新たなサービスの開発に関する活動等を⾏うことを⽬的に出資した。
 主体ごとに整備内容が区分できないため、関係者には費⽤の内訳を開⽰することで、意向の集約に務めた。
 当初、積極的な関与が得られなかった建物所有者であったが、建物の構造補強や劣化部分の補修など、建物の安全性に関わる内容に関して建物所有者に丁寧に説明を⾏ったことで、結果として
建物所有者が⼀部を負担することになった。

＜整備内容ごとの費⽤内訳＞＜整備主体ごとの費⽤内訳＞
図 3-4

整備費⽤の内訳

3-8

３−３．パイロット事業による知⾒のまとめ
居場所づくりのパイロット事業である「千⽯三丁⽬プロジェクト」について、調査および分析をおこなった結果まとめると、以下の通りである。
① 建築⼠の関与
空き家や空き店舗等の空きスペースを活⽤する際、建物図⾯がない場合が多く、建物図⾯の作成
や構造補強の検討等、初期段階から建築⼠の関与が重要である。さらに、初期段階から構造補強の検討を⾏うことができ、合理的な活⽤策につながる。
② 定期的な協議の場
⽼朽化が進⾏している建物を活⽤する場合、着⼯後にも計画を⾒直すことを想定した柔軟な活⽤計画とするほか、あらかじめ実⾏委員会等の定期的な協議できる場を設置しておき、都度計画を練り直すことが重要となる。
③ 所有者の関与
建物の耐震性や耐久性の向上が求められる物件を活⽤する場合、建物所有者の関与は必要不可⽋であるが、建物所有者の課題解決に努めながら、改修に関わる丁寧な説明が求められる。またその際に、社会福祉協議会のような仲介的な役割をもつ公的組織の存在が重要となる。
④ 多様な費⽤調達
整備費⽤の確保においては、建物⾃体の改修から内装、備品まで幅広く整備を⾏う場合、整備費⽤が⾼額になるため、多様な主体による費⽤調達が有⽤である。⼀⽅で、その費⽤区分は明確でないため、関係者に整備内容およびその内訳について開⽰し、理解を求めることが重要となる。

3-9

４．居場所づくりのノウハウの構築

４．居場所づくりのノウハウの構築
４−１．居場所づくりのノウハウの検討
以上の調査・分析を基に、本章では、住⺠の交流の機会増進と社会的孤⽴の抑制に寄与する空き家
や空きスペースを活⽤した「居場所」を創出するためのノウハウを整理する。
空き家・空きスペース活⽤における課題整理、オーナーのニーズ調査、パイロット事業の調査・分析を踏まえると、⼤きく以下の 4 つの論点が重要であると考えられる。
（１）所有者の関与（２）建築物の安全性の確保（３）利⽤主体の体制、活動計画・資⾦計画の作成（４）資⾦調達のスキーム
以下に論点ごとに居場所づくりを成功に導くカギを整理する。

4-1

（１）所有者の関与
・以下のような観点から、空き家、空きスペースの所有者が居場所を創出する際、利活⽤を⾏う際に何らかの形で関わることが重要である。
- 空き家、空きスペースの利⽤⽬的、活動内容を理解し、バックアップする体制を取れていること
が、地域福祉に資する活動の成功につながりやすい。利⽤者が他地域の住⺠若しくは事業者、団体である場合は、⼗分に地域とのコミュニケーションが図られていないこともある。近隣とのトラブルは、利⽤に⼤きな制約を与えることとなるため、必要に応じて所有者が仲⽴ちできることが望ましい。
- 建築物の改修について、物件の所有者として了承していることが必要となる。特に躯体に⼿を⼊れる耐震改修の場合は、その影響が建物全体に波及するとともに、場合によっては重⼤な事態を引き起こすことになりかねないため、所有者の関与が必須となる。また、簡易な内・外装⼯事だけの場合も、原状復旧についての取り決め等、事前に利⽤者と合意しておくべき内容も存在する
ので、関与が無視されるものではない。
⺠法
第 717 条⼟地の⼯作物の設置⼜は保存に瑕疵があることによって他⼈に損害を⽣じたときは、その⼯作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発⽣を防⽌するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

- 利⽤に伴う事故・過失等の責任、利⽤時間や利⽤期限等の事項について、あらかじめ利⽤者と合意形成を図ることが必要となる。
・所有者⾃ら住み続けながら⼀部の空きスペースを提供する場合や利⽤時に在宅可能な場合は、必然的に活動にコミットすることになるため、⼤きな⼼配はないことが想定されるが、空き家・空きス
ペースと居住空間が別にある場合は、注意が必要となる。いずれの場合も、後々のトラブルを回避するために利⽤時間や利⽤ルールに関する覚書等を結んでおくことが望ましい。
・しかし、居場所の利⽤者は善意に基づく公益的な活動を⾏っているケースがほとんどであり、⼀般的な商業ベースの賃貸契約とは⼀線を画す。⼀定程度のルールは定めつつも、活動の⾃由度を阻害しないように緩やかな関係を築くことが、これまで成功している事例から⾒て取れる。そのため、紙⾯ベースで細部まで規定するのではなく、所有者と利⽤者相互で顔の⾒える緩やかな協調関係を築くことが重要であると考えられる。そのため、快適な居場所づくりには、「オーナーが物件の近く
もしくは同⼀建物に住みつつ、建物の全部または⼀部を地域住⺠利⽤に開放し、多⼈数がつかうこと＝住み開き」が極めて有効である。
・利⽤者から賃料を得る場合は、賃貸契約書の作成が必要となる。
・利⽤時に所有者が在宅できない場合は、建物の全てあるいは⼀部を⼀⼾建ての住宅⽤途から利⽤に即した⽤途への変更が必要な場合がある。⽤途の変更を⾏う際には確認申請が必要となる可能性もあるため、建築⼠に相談が必要となる。

4-2

図 4-1 所有・賃借形態フローチャート

4-3

（２）建築物の安全性の確保
・居場所として活⽤しようとする空き家もしくは空きスペースが位置する建築物の法的な状況を把握するためには、建築確認済証及び完了検査済証を取得するところから始める。完了検査済証しかない場合は、建築物が所在する⾃治体の所管課に⾏き、建築計画概要書及び台帳記載事項証明書を発⾏してもらう。
・建築確認済証もしくは台帳記載事項証明書に記載の交付年⽉⽇が 1981 年 6 ⽉ 1 ⽇以降の場合は、新耐震基準に適合した建築物であると判断することができる。⼀⽅それより前の交付年⽉⽇の場合
は、旧耐震基準に基づく建築物ということになる。
・不特定多数の利⽤者が利⽤することを考慮すると、⼀定程度の安全性能を確保していることが望まれるため、完了検査済証がない場合もしくは旧耐震基準に基づく建築物であることが判明した場合は、建築⼠に依頼し、耐震診断を⾏うことが望ましい。
・耐震診断の結果、利⽤⽤途や利⽤者の属性、利⽤頻度、安全管理上のルールを踏まえ、⼀定程度の安全性が確保されていると判断された場合は、耐震改修を⾏わない選択肢も考えられるが、その判断にあたっては建築⼠に相談し、⼗分に検討することが求められる。
・居場所づくりの企画段階では、建物の所有者、利⽤者、個別活動のプレイヤー、地域の⾃治会代表
者、⾏政、⺠⽣委員、社会福祉協議会等が⼀堂に会して、居場所づくりのあり⽅や今後の活動についての議論を⾏う実⾏委員会を⽴ち上げ、使い⽅や利⽤者の属性から求められる建物の安全性等に関して、その中で議論を⾏い、合意を得ることが、後々のトラブル回避のために⾮常に重要である。
・使い⽅や利⽤者の属性と照らし合わせて、建築物の安全性が不⼗分であると判断された場合は、耐震改修を⾏う必要がある。耐震改修の⽅針の検討、設計にあたっては、専⾨的知⾒が必要となることから、次々⾴に掲載する建物データシート（表 4-1）に記⼊の上、建築⼠に相談することが望ましい。特に建築基準法上の増改築や⼤規模の修繕、⽤途変更を⾏う場合は、建築確認申請の⼿続きが必要となるため、建築⼠による対応が更に必要となる。
・建設時の法規には適合していたが、その後の法改正により現⾏法規に不適合となってしまった建築物である既存不適格建築物の場合は、緩和措置が存在するため、判明した時点で直ちに居場所の活⽤対象から除外すべき物件とは⾔えないが、簡易な内・外装⼯事だけを⾏えばよい場合と⽐較すると、改修費⽤を要することは⼗分に理解しておく必要がある。参考までに、表 4-2 に既往物件の改修坪単価を掲載する。
・そもそも建設当時の法規に違反して建設された建築物や建設後に適切な⼿続きを踏まず増改築を⾏った違法建築物の場合は、既存建築物を現⾏法規に適合させた上で、改修を考えることが必要となる。そのため、特別な調査を要せずにも簡単には是正することのできない明らかな違反が⾒て取れる場合や違法物件であることが既知の場合等は、居場所としての活⽤対象から除外することが望ましい。
・建築物の竣⼯が 2006 年以前の場合は、アスベスト（吹付アスベスト、吹付ロックウール、アスベ
スト含有保温材等）が使⽤されている可能性があるため、設計図書等で使⽤されていないことが明らかでない場合を除き、専⾨家のアドバイスを求める必要がある。
・実際に利⽤される空間であるべきため、簡易な内・外装⼯事だけの場合も、建物データシートで建築物の概要を整理の上、利⽤に応じた空間のつくり⽅等について建築⼠のアドバイスを求めることが望ましい。

4-4

図 4-2

建物フローチャート4-5

表 4-1

建物データシート4-6

表 4-2

既往居場所づくり事例の改修坪単価
項⽬

こまじいのうちさきちゃんちみちこはうす

活動⾵景

千⽯三丁⽬

未供⽤

築年数

70 年

45 年

56 年

55 年

構造・階数

⽊造・2 階建て

RC 造・3 階建て

⽊造・2 階建て

⽊造・2 階建て

活⽤階・室数1〜2 階・4 室

2 階・1 室

1 階・2 室

1 階・3 室

耐震改修

無

無

無

有

改修坪単価

約 12 万円/坪

約 2.5 万円/坪

約 31 万円/坪

約 50 万円/坪

・⼩屋裏を現しにする・改修は最低限しか⾏・耐震補強に加え、既等、2 階部分に集中投

わず、ほぼ備品で対存構造部材の⼊れ替

資

応

えも実施

備考

・内外装仕上げは最低
限のスペック

4-7

（３）利⽤主体の体制、活動計画・資⾦計画の作成
・居場所の⽴ち上げにあたっては、その場所を利⽤することになる個⼈、法⼈、活動団体、地域の⾃治会、社会福祉協議会等からなる実⾏委員会を組織し、その活動計画や改修計画、それを下⽀えす
る資⾦計画等について議論を⾏うことが望まれる。実際に空間の担い⼿となる利⽤者が計画段階からコミットすることで、使い勝⼿の良い空間が⽣まれるとともに、「⾃分の場所」として場所に対する愛着を醸成することが重要である。
・利⽤主体が法⼈格を持たない団体の場合は、規約等を定め、⼝座を開設する等して、責任の所在を明確化することが必要である。
・資⾦計画の作成にあたっては、補助⾦が尽きた時が活動の終わりという状況とならないように、持続的な活動を実現するための⽅策を検討することが望まれる。（資⾦調達のスキームについては、
次項にて新たな仕組みの提案も含め後述）
・⼤規模の修繕等を⾏う場合は、建築物の部分解体後に、構造部材の腐朽や既存建築物の設計図⾯との相違の発⾒等、予測不可能な事象が起きる可能性がある。それに対応するための予備費を資⾦計
画上、⾒込んでおくことが重要である。
・後々のトラブル回避のためにも、建物所有者の死亡や変更の場合の利⽤についても覚書等を作成することが望ましい。

4-8

図 4-3

利⽤フローチャート

4-9

（４）資⾦調達のスキーム
・以下に、居場所づくりにおける資⾦調達のスキームについて、
１）政策⽴脚型の多機能な居場所づくり
２）助成⾦に頼らない⾃⽴的な居場所づくり
2 つの観点から整理を⾏う。
・１）に関しては、既存の⽂京区の政策に則った助成⾦のあり⽅に関して提⾔を⾏う。
・２）に関しては、居場所での活動が主として利益を⽣まない公益的活動であり、営利活動を禁⽌していることを踏まえ、多くの居場所が抱える課題に対する新たなスキームの検討を⾏う。助成⾦に頼ることなく、⾃⽴的に居場所を⽴ち上げ、運営を⾏うことができる⺠間投資を活かした新たな仕組みについて考察を⾏う。このスキームの社会実装に向けては、関⼼を有する⺠間企業等と協働し、更なる検討を進めることが望ましい。
１）政策⽴脚型の多機能な居場所づくり①現状の課題・耐震改修を要するような物件に対しては、現在のイニシャルコストの補助（250 万円/軒）では不⾜する。構造部材の腐朽への対応や構造補強に伴う各種⼯事の内容によっては、多⼤な費⽤を要する可能性がある。
・プログラムの開催にかかる費⽤（相談員⼈件費）の上限が⼩さい。
・⼀⽅で、家賃⼜は⼟地建物借上料に割くことのできる⾦額の割合が⼤きい。
表 4-3

事業運営費対象経費（1 か⽉当たりの総額 20 万円を上限）

項⽬
会場確保経費

内容
家賃⼜は⼟地建物借上料

補助率
3/4

相談を受ける⽅への謝礼
条件：相談を受ける活動や業務の経験がある⽅
相談員⼈件費

例：社会福祉⼠、臨床⼼理⼠、精神保健福祉⼠、⺠⽣委員・児童委員、元⺠⽣委員・児童委員、医10/10（5 万円上限）

師、理学療法⼠、介護⽀援専⾨員、介護福祉⼠、保育⼠、⼼理カウンセラー、その他
光熱⽔費

該当スペースで利⽤した分の電気代、⽔道代、ガ
ス代等

1/2

固定資産税

該当スペース分の固定資産税

10/10

修繕費

建物改修・修繕費⽤1/2②改善⽅策案・居場所として活⽤することに適している空き家の条件等を判断することのできるフローチャート（図 4-1・4-2・4-3）を整理し、ノウハウとして共有する。
・相談員⼈件費の上限額を上げるとともに、その内容について柔軟性を保ちつつももう少し具体的に規定する。

4-10

２）助成⾦に頼らない⾃⽴的な居場所づくり
・⺠間企業の CSR （Corporate Social Responsibility）への考え⽅を活かしたプロジェクトベースのファイナンスによる居場所づくりの仕組みを構築する。
※CSR：企業の社会的責任。Corporate Social Responsibility の略。SR（社会的責任）とは、組織の決定及び活動が社会及び環境に及ぼす影響に対して、次のような透明かつ倫理的な⾏動を通じて組織が担う責任。
-

健康及び社会の繁栄を含む持続可能な発展に貢献する。

-

ステークホルダーの期待に配慮する。

-

関連法令を順守し、国際⾏動規範と整合している。

-

その組織全体に統合され、その組織の関係の中で実践される。

出典：ISO26000

・成果連動型のソーシャル・インパクト・ボンド（Social Impact Bond：SIB）の仕組みを導⼊することも検討する。ソーシャル・インパクト・ボンドは、⾏政サービスの⺠間委託に対して適⽤されることが多いが、この⾏政サービスを⺠間の企業活動と読み替える。
①CSR 活動拠点パターン
・⺠間企業が地域福祉に貢献しつつ、⾃⾝のマーケティングや新しい技術やサービスの開発づくりを⾏なうオープンイノベーションの場＝リビングラボ的に多機能な居場所を活⽤する。
※リビングラボ：新しい技術やサービスの開発にて、ユーザーや市⺠も参加する共創活動。またはその活動拠点

・本来⺠間企業がマーケティングや商品の試⾏的開発等に対してかけていた費⽤の削減分や⺠間企業が居場所をプレイヤーとして活⽤した収益に⾒合う形でプロジェクトに投資し、実⾏委員会がその費⽤を受け取る。
・上記投資⾦額を⽤いて、空き家オーナーは空き家の改修等の初期整備費を負担しつつ、その残りは活動資⾦として活⽤する。
・活動資⾦の中からオーナーへ家賃を払うことはできるものとするが、その額は市場相場よりかな
り抑えた⾦額とする。どちらかというとボランティア的に活動していた活動団体の活動⽀援を⼿
厚くする。
⺠間
企業
改修・活動資⾦投資

（収益）

空き家

空き家耐震改修等初期整備

オーナー

資産価値向上

無償空間利⽤権居場所
プレイヤー

福祉的サービス（利⽤料⾦）

実⾏委員会

図 4-４ CSR 活動拠点パターンの体制イメージ

4-11

市⺠
等

②SIB 適⽤パターン
・⺠間企業が地域福祉に貢献しつつ、⾃⾝のマーケティングや新しい技術やサービスの開発づくりを⾏なうオープンイノベーションの場＝リビングラボ的に多機能な居場所を活⽤する。
・本来⺠間企業がマーケティングや商品の試⾏的開発等に対してかけていた費⽤が削減される⾒合いをアウトカムの対価と設定し、成果連動型報酬として、中間⽀援組織を通じて実⾏委員会に⽀払う。
・上記成果連動型報酬を⽤いて、空き家オーナーは空き家の改修等の初期整備費を負担しつつ、その残りは活動資⾦として活⽤する。
・⽂社協が⽀援する企業等が、SIB 契約の構築及び契約履⾏のコーディネート等を担う中間⽀援組
織として機能する。
・イニシャルコスト等、アウトカム発現とのスケジュール的ギャップに対しては、⺠間の投資家からのファイナンスで賄い、成果連動型報酬から償還・配当を⾏う。
・活動資⾦の中からオーナーへ家賃を払うことはできるものとするが、その額は市場相場よりかな
り抑えた⾦額とする。どちらかというとボランティア的に活動していた活動団体の活動⽀援を⼿
厚くする。

⺠間
企業

SIB 契約（償還・配当）中間⽀援組織成果連動型報酬（投資）選定
改修・活動資⾦提供
PM・コーディネート
報告

第三者

評価

エンジェル
投資家/企業（収益）

空き家

空き家耐震改修等初期整備

オーナー

資産価値向上

無償空間利⽤権

評価機関
居場所
プレイヤー
実⾏委員会

図 4-5

SIB 適⽤パターンの体制イメージ

4-12

福祉的サービス（利⽤料⾦）

市⺠
等

＜参考＞ソーシャル・インパクト・ボンドとは？
資⾦提供者から調達する資⾦をもとに、サービス提供者が社会的課題に対する効果的なサービスを提供し、サービスの成果に応じて⾏政が資⾦提供者に資⾦を償還する、成果連動型の官⺠連携による社会的インパクト投資の⼿法の⼀つであり、世界的に関⼼が⾼まりつつある。これは、経済的リターンだけ
でなく、社会的リターンを求める社会的責任投資（SRI：Sustainable and Responsible Investment）や ESG
投資と呼ばれる新たな投資スタイルが市場を拡⼤していることとも関連している。
この SIB と呼ばれる⼿法は、⾏政コストを削減しつつ、市⺠等の⽣活環境等の向上を図ることができる、指定管理者制度や PFI のような従来の公⺠連携⼿法を更に発展させ、このスキームに⺠間投資家が関与し、成果に応じた適切なリターンを受け取ることで、市⺠-⾏政-投資家の WIN-WIN-WIN の関係を築くことができるところに⼤きな意義がある。これによって、⺠間投資が加速し、社会的課題の更なる改善が⾒込まれる。

⼀般的な⾏政サービスの⺠間委託

成果連動型の⺠間委託

投資家を巻き込んだ成果連動型⽀払い＝SIB
図 4-6

SIB と⼀般的な⺠間委託、成果連動型の⺠間委託との差異

4-13

ソーシャル・インパクト・ボンドの事例
⾃治体名

広島県、尾道市、庄原市、⽵原市、福⼭市、府中市、三次市

対象分野

ヘルスケア（がん検診受診率向上）
広島県域６⾃治体の国⺠健康保険者を中⼼に、がんの早期発⾒による健康概要

寿命の延伸、⽣活の質の向上を⽬的として、⼤腸がん検診の受診勧奨を⾏
う。

事業開始

2018 年 11 ⽉

事業期間

3年
2,229 万円

事業規模（最⼤⽀払額）

⾏政：広島県、尾道市、庄原市、⽵原市、福⼭市、府中市、三次市
事業者：株式会社キャンサースキャン
中間⽀援組織：ケイスリー株式会社
資⾦提供者：⼀般財団法⼈社会的投資推進財団、株式会社広島銀⾏、株式会
社みずほ銀⾏、個⼈投資家（ミュージックセキュリティーズ株
式会社仲介のクラウドファンディング）
実施体制

成果指標

⼤腸がん検診受診率、精密検査受診率

4-14

⾃治体名

神⼾市

対象分野

ヘルスケア（糖尿病性腎症重症化予防）
糖尿病性腎症者のうち、重症化のリスクの⾼い未受診・治療中断中のもの

概要

100 ⼈を対象とし、医療機関への受診勧奨および⾷事療法や運動療法等の保健指導を⾏い、治療と⽣活習慣の改善を通じて重症化予防を狙う。

事業開始

2017 年 7 ⽉

事業期間

3年

事業規模（最⼤⽀払

2,400 万円（予定）額）
⾏政：神⼾市

事業者：株式会社 DPP ヘルスパートナーズ

中間⽀援組織：⼀般財団法⼈社会的投資推進財団
資⾦提供者：株式会社三井住友銀⾏、⼀般財団法⼈社会的投資推進財団、個⼈投資家（予定）
第三者評価者：公益財団法⼈未来⼯学研究所（予定）

実施体制

保健指導プログラム修了率、⽣活習慣改善率、腎機能低下抑制率

成果指標

4-15

⾃治体名

⼋王⼦市

対象分野

ヘルスケア（⼤腸がん検診受診率向上）
前年度⼤腸がん検診未受診者のうち 12,000 ⼈を対象に、対象者個⼈の特定健診関連データ、がん検診関連データ及びレセプトデータから⼤腸がんの概要

リスクが⾼い要因（飲酒、肥満等）を分析し、個⼈のリスク要因に応じたオーダーメイドの受診勧奨ハガキを送付し、早期がん発⾒者数の増加を⽬指
す。

事業開始

2017 年 5 ⽉

事業期間

3年

事業規模（最⼤⽀払

資⾦調達額：887 万円額）

最⼤⽀払額：976 万円
⾏政：⼋王⼦市
事業者：株式会社キャンサースキャン
中間⽀援組織：ケイスリー株式会社
資⾦提供者：⼀般財団法⼈社会的投資推進財団（株式会社みずほ銀⾏の資⾦拠出を含む）、株式会社デジサーチアンドアドバタイジング、
⿊越誠治（個⼈投資家）

実施体制

⼤腸がん検診受診率、精密検査受診率、早期がん発⾒者数

成果指標

4-16

⾃治体名

東近江市

対象分野

地域で育む⼦どもの居場所事業（本事業以外にも複数の事業を SIB で実⾏）
⼦ども⾷堂をはじめとする様々な地域資源と組み合わせた⼦どもの居場所づ

概要

くりを通じて、貧困や障がい等様々な理由で孤⽴している⼦どもやその保護者と地域をつなぐことを⽬指す。

事業開始

2018 年 12 ⽉

事業期間

3 ヶ⽉

事業規模（最⼤⽀払額）

出資⾦募集最⼤総額：500,000 円
出資⾦募集最低⾦額：500,000 円
出資⾦申込単位：20,000 円
⾏政：東近江市
事業者：⼀般社団法⼈がもう夢⼯房
中間⽀援組織：合同会社社会的投資⽀援機構、プラスソーシャルインベスト
メント株式会社
資⾦提供者：個⼈・法⼈投資家

実施体制・つながりの増加：関係者にアンケート調査し、事業実施前より知り合いや友⼈が増えている。また、⼦どもが信頼できる⼤⼈が出来た。
成果指標

・団体の状態の変化：相談できる⼈が周りに増えている。
・地域の状態の変化：地域の⼦どもに関する課題を知っている⼈が増えている。世代や障がい・貧困の有無にかかわらず、⼦どもの居場所が提供されていることを知っている⼈が増えている。

4-17

４−２．助成⾦メニューの整理
本章では、空き家や空きスペースを活⽤した「居場所」の⽴上げや活動の運営推進を⽬的とした既存の助成⾦制度を整理する。
各助成⾦で⽀出可能な費⽬について、「改修」、「⽴上げ物品」、「運営費」、「⼈件費」の 4 つの項⽬について整理すると表 4-4 のとおりとなる。各助成⾦の詳細は次ページ以降に記載する。
表 4-4

助成⾦活⽤参考リスト

改修

⽴上げ物品

運営費

⼈件費

１)ふれあいいきいきサロン

×

○

○

×

２)サロンぷらす

×

○

○

×

３)かよい〜の

×

○

○

×

４)⼦ども⾷堂

〇

○

○

×

５)つどい〜の

○

×

○

○

×

○

○

×

○

○

○

△

○

○

○

○

４)ドコモ市⺠活動団体助成事業

○

○

○

○

５)ボランティア基⾦「ゆめ応援ファンド」

×

○

○

×

６)⾚い⽻根共同募⾦

×

○

○

×

(１)⽂京区社会福祉協議会(2)その他⺠間の助成⾦
１)オリックス宮内財団「 “⼦ども⾷堂応援” プロジェクト」
２)公益信託オラクル有志の会
ボランティア基⾦３)トヨタ財団

そだてる助成地域配分（Ｂ配分）

4-18

（１）⽂京区社会福祉協議会の助成⾦⼀覧
１）ふれあいいきいきサロン
⽣活課題・福祉課題を抱えた⾼齢者、障害者(児)、⼦育て中の親⼦、⻘少年等の交流が対象。
要件
・⽂京区内に住所を有する住⺠が 5 ⼈以
上参加・原則⽉ 1 回以上開催

⽴上経費

運営経費

10,000 円【運営費】※ サ ロ ン 視察 交

1 回 1,000 円(⽉ 2 回まで)

通 費 及 び 什器 等

【会場使⽤料】

購⼊費

有料施設等：実費(1 回 2,000 円上限、
⽉ 2 回以内)
個⼈宅：１回 1,000 円上限(⽉ 2 回以
内)２）サロンぷらす
住⺠ニーズが⾼くインフォーマルな資源が不⾜している課題解決に取り組む活動が対象。
要件
・⽂京区内に住所を有する住⺠が５⼈

⽴上経費50,000 円

運営経費
1 回 2,000 回(⽉ 4 回以内)

以上参加
・他に毎回参加することを原則とする
スタッフを１⼈以上確保
・原則⽉１回以上開催
３）かよい〜の(住⺠主体の通いの場)
地域の⽀え合い及び運動機能の向上を⽬的としたプログラムを実施する活動が対象。
要件
・⽂京区内に住所を有する６５歳以上

⽴上経費
100,000 円の⾼齢者が５⼈以上参加

運営経費
・参加者 5〜10 ⼈、スタッフ 2 ⼈
18,000 円/⽉

・活動規模により定める⼈数のスタッ・参加者 11〜20 ⼈、スタッフ 3 ⼈

フを確保

20,000 円/⽉・原則週１回以上開催

・参加者 21 ⼈以上、スタッフ 4 ⼈
22,000 円/⽉

4-19

４）⼦ども⾷堂
主に家庭の事情による孤⾷などの状況にある地域の⼦どもを対象に⾷事の提供を通じた居場所づくりを⾏うものが対象。
要件
・⽂京区内で実施されていること

⽴上経費
100,000 円

運営経費
1 回 10,000 上限(⽉ 2 回以内)

・区⺠が主体的に運営すること
・⾷事の提供を⾏うこと
・交流事業などの⼦どもの居場所づく
り活動を併せて⾏うこと
・原則参加する⼦どもは１回５名以上であり、うち３分の２以上が区⺠であること
・開催頻度は、原則⽉１回以上である
こと
・開催時間は、１回あたり２時間以上であること・助成対象事業開催時は、常駐できる
責任者を配置すること・助成対象事業開催時は、安全⾯・衛⽣
⾯について適切な配慮をすること
５）つどい〜の(多機能な居場所)
地域⼒強化推進のため、多世代の⼈々が⾃由に交流できる多くの機能を持ち、地域の⾃主的な⽀
えあいの活動の中⼼となる居場所の構築と円滑な運営を⾏うものが対象。
要件
・専有・常設の場で、地域の⽣活 課題

⽴上経費
2,000,000 円を有する住⺠からの相談を受け、専⾨職につなぐことのできる相談体制があり、プログラムを 原則週４⽇以上実施
・参加者に年齢制限を設けないこと・住⺠が主体的に運営すること。
・地域の組織（町会等）や⺠⽣・児童委員などが運営に関わる協議体があること
・地域福祉コーディネーターが、⽴上げ・運営の⽀援に関わっていること
・活動計画を⽴てていること

4-20

運営経費
200,000 円

（２）その他⺠間の助成⾦⼀覧
１）オリックス宮内財団「 “⼦ども⾷堂応援” プロジェクト」
要件・⼦ども⾷堂を特定の場所で⽉ 1 回

⽴上経費

運営経費

300,000 円

300,000 円⇒⼦ども⾷堂の⇒年間の運営に必要な⾷費や会場の・団体固有の⼝座を有していること

開設拡充に必要

賃借料等を助成。

・主な活動先の市区町村社会福祉協議な備品（⾷器や以上運営していること

会等の推薦が得られること

調理器具、家具等）の購⼊費⽤を助成（既に開設している場合
は、新たに必要となる備品の購⼊費⽤も含む）。

２）公益信託オラクル有志の会ボランティア基⾦
要件

⽴上経費

運営経費

・東京都において社会的な貢献活動を

助成希望額は、100,000 円から 1,000,000 円の範囲内で⾏う都内に事務所を置く市⺠活動団の額（万円単位）とし、原則として１法⼈⼜は１団体 100

体（ボランティア団体とＮＰＯ法⼈

万円を限度とする。

を優先する）
３）トヨタ財団 そだてる助成
要件
・テーマ：「未来の担い⼿と創造する持

⽴上経費

運営経費

助成⾦額の上限を特にないが、過去 3 年度の助成⾦額の続可能なコミュニティ ―地域に開平均は 665 万円となっている。

かれた活⼒ある課題解決の仕組みをまた、助成対象期間は 2 年間。

通じて―」・特定地域の課題解決に留まらず⽇本
社会全体に関わる課題の解決をめざしたものや持続可能なコミュニティの実現に資する汎⽤性のあるもの

4-21

４）ドコモ市⺠活動団体助成事業
要件

⽴上経費

・本国内に活動拠点を有する⺠間の⾮

運営経費
・⼦どもの健全な育成を⽀援する活営利活動団体。なお、活動実績が 2 年

動以上であること

1 団体あたり上限 70 万円まで応募可

・複数の団体が連携した協働事業の場

能合は、代表申請団体が上記 1 の要件

・経済的困難を抱える⼦どもを⽀援を満たしていることする活動

・任意団体については、5 ⼈以上のメン

1 団体あたり上限 100 万円まで応募

バーで構成され、活動状況について可能

ホームぺージ、SNS（ブログ、フェイ
スブック等）による活動情報の発信や団体情報の開⽰を⾏っている団体。また、会則、規約⼜はそれに相当する⽂書を有し、適正な事業計画書、
予算・決算書が整備されており、応募団体が活動する地域の中間⽀援組織（NPO ⽀援センターなど活動⽀援団体）からの推薦があること・助成決定後、申請事業の活動計画に基づいた⽬標設定、四半期ごとの経過報告、効果検証、活動成果の作成・公表等について、実施していただけ
る団体
・申請事業の活動状況について、団体のホームぺージや SNS（ブログ、フェイスブック等）による定期的な情報発信を実践していただける団体
５）ボランティア基⾦「ゆめ応援ファンド」
要件
・ボランティア・市⺠活動団体

⽴上経費
500,000 円以内

・ボランティア・市⺠活動を推進している⺠間⾮営利団体

4-22

運営経費

６）⾚い⽻根共同募⾦ 地域配分（Ｂ配分）要件
・地域福祉の推進を⽬的とした事業を

⽴上経費

運営経費

10 万円〜20 万円以内（対象事業の 75％以内）

⾏う区内に在住する⺠間社会福祉施設、団体等（会社法⼈が経営、学校法
⼈及び特殊法⼈が運営する施設、⺠
間型の⽼⼈ホームなどは対象外）

4-23

空き家を活⽤した居場所づくりの研究
令和 2 年 9 ⽉

執筆： ⽂京区社会福祉協議会＋the TRADIND CITY 研究会
検討： ⽂京区社会福祉協議会
浦⽥愛、井上倫⼦、本多桜⼦、⽔上妙⼦
the TRADIND CITY 研究会
⼟橋悟、落合正⾏、⾬宮知彦、照内創⻲澤結⾹

本報告書は、2019 年度トヨタ財団の国内助成プログラム「しらべる助成」
を受け、有志において実施された研究成果を取りまとめたものです。