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Vol.13ひなちゃん のマンション生活
大規模修繕工事（設備系の工事）

いつもきれいに…

大規模修繕の進め方（設備系工事）

日頃のお手入れHina

http://www.glob-com.co.jp大規模修繕工事（設備系の工事）
前回で建築の「大規模修繕工事」がわかったよ！
今回は設備の「大規模修繕工事」のことを教えて！
そうじゃな。 設備はみんなが生活するうえでとても大切なんじゃ。
特に「電気」や「水」は重要で、電気が止まれば夜になっても明かりがつかずに真っ暗じゃし、電化製品も使えなくなるじゃろ。水には給水と排水があるんじゃ
が、給水が止まると水が出ないから、料理や洗濯もできないし、お風呂にも入れんし、トイレの水も流れんから大変なんじゃ。想像するのもこわいんじゃが、排水が詰まると汚水が逆流したり、下階に排水が漏れてしまったりしてパニックじゃ。
避雷針屋 根・防 水（高さ20ｍ超に設置）

エレベーター設備
高架水槽
外 壁
電気 室BS・CSアンテナ

ゴミ置 場
平 面駐 車場

受水槽・ポンプ室

機械 式駐 車場
植 栽

双 口送 水口（原則7階以上に必要）

駐輪場

設備系大規模修繕工事の主な内容（例）
設 備

給水設備

給水管

給水設備

給水ポンプ

● 給水管が錆びる材質（VLP・SGP）であれば、受水槽・高架水槽

錆びない材質（HIVP・PF等）に交換。

量水器● 給水システムの変更（動式から加圧・直結増圧各戸止水バルブへ、また、加圧方式から直結増圧方式へ）。

減圧弁
雨水管

※

義務付けられています。

排水ポンプ
排水管
ガス設備

排水通気設備ガス管● 排水通気管が錆びる材質（SGP・CIP）であ

ガス警報器
換気設備

排気口ベントキャップ

※

電灯設備等

電灯設備

※

配電盤類

消火設備交換。
内部ライニングで再生す● 錆びる材質管でも、● 1階床下・屋外排水管地盤沈下に伴う切裂・破テレビ共聴設備
消防用設備

れば錆びない材質（VP・TMP・FSVP等）に● 浄化槽から直接下水道放流方式へ切り替える。

情報・通信設備
インターホン設備※

断による排水・勾配不良での滞留改修も必要となります。

自動火災報知設備
連結送水管設備
屋内消火栓設備
移動式粉末消火設備
機械式駐車場設備 センサー・スイッチ類
制御・駆動機器
本体一式
エレベーター設備 制御関係
マイコン基板等
バッテリー等部品

1● TVブースター

消防用設備● 自動火災報知設備で各種感知器は5年〜20年毎に、ベル・発信器・自火報総合盤も同じく交換。
設置後10年を経過した● 連結送水管は、ものは3年毎に耐圧試験が義務付けられています。

る工法もあります。

幹線設備
情報・通信設備

ホン方式に変更。
● 防犯カメラ● 各水道量水器は計量法により8年毎の交換が系統他、共用バルブ
排水設備

情報・通信設備● 個別インターホン方式を集合インター

機械式駐車場・エレベーター設備● 定期的に点検が必要で、その都度不具合があれば直す必要があります。
【参考】

電機設備
● 経年劣化に伴う幹線入替。
● オール電化等に伴う、電気容量UPに伴う幹線追加工事。
● ソーラー設置。
● 一般照明器具をLEDに取替。
● ヒューズ式ブレーカーからノーヒューズ式ブレーカーに取替。

「※」の部分は、足場や塗装との関係で、建築工事と組み合わせることを推奨する設備。

●VLP＝ 硬質塩ビライニング鋼管＝ 配管用炭素鋼鋼管●HIVP ＝ 耐衝撃性硬管塩化ビュル管●PE＝ 水道用ポリエチレン管●CIP ＝ 排水用鋳鉄管●VP＝塩ビ管●TMP ＝ 耐火二層管●FSVP ＝ 耐火性硬質ポリ塩化ビニル管●SGP

設備って年をとるの？
そうじゃよ！ 設備のいろいろな機器や配線・配管も年をとってくると劣化してくるんじゃ。
機器が動かなくなったり、配管が錆びて穴があいて漏水したりとな。不具合が起こってから修繕(※P3 B )すると、設備が使えない期間が長くなったり、不具合が別の不具合

ヘ��
そうなんだ

設 備�てとても�だねなん大切を起こして余分に費用がかかったりすることもあるので、長期修繕計画を参考に、適時事前に各設備の劣化・機能状態を調査・診断し、不具合が起こる手前で「予防保全」（※P3 A ）を行うことが望ましいんじゃ。

！

設備と言ってもたくさんあって、左表に主な内容があるんじゃが、どの設備も大切なんじゃ。建物が身体としたら「設備」は脳・内臓のイメージじゃ。どれかひとつでも機能しなくなったら病気になってしまうからの。特に普段は見えないところにある設備は突発的に不具合が起こったようになるから大変なんじゃ。

じ ��

見えないところの調査診断はどうするの？
たとえば配管設備だったら、サンプリング調査

ビデオスコープ調査やなどで診断するんじゃよ。

ビデオスコープ調査 …ビデオスコープを給水・排水管内へ挿入し、配管内部の撮影調査を行う方法

わー！ すごいことになっているね！
D

判定

判定

D

そうじゃなー。実際の状況を見404号室

判定

れ ば、今 何をしておいた方がC▲ビデオスコープで見た給水立て管の内部。錆こぶによる閉塞が進行しています。

サンプリング調査

いいかがよくわかるんじゃよ。

…配管を半割りし、実際の配管内部の腐食状況調査する方法

判定

C判定

C

判定

C

判定

C

■判定基準

304号室

Ａ … 特に異常が認められず、継続使用可能である。
（１０年〜）
Ｂ … 現状は特に問題ないが、将来的に改善の提案が必要。
（５〜１０年）
C … かなり劣化が進行し、早い時期での改修が望まれる。
（３〜５年前後）D … 劣化進行度が著しく、日常生活に支障が出る恐れがある。
（０〜３年程度）※上記年数はあくまで目安です。

▲錆こぶによる閉塞が進行していたり、劣化が外面まで進行している様子がわかります。

2

設備の大規模修繕工事の進め方
設備の大規模修繕には
A 予防保全：計画的に施設設備の点検・修繕等を行い、不具合を未然に防止する保全があるんじゃよ。

B 事後保全：設備に不具合があった場合に修繕を行う、いわば場当たり的な保全
建物はライフライン※が大切で、一時も止められないんじゃ。

本来は支障が発生する前に計画的に修繕することが大切なんじゃよ。
※生活・生命を維持するための水道・電気・ガス・通信などの施設。（三省堂 大辞林より）

大規模設備修繕の流れ A は設備劣化診断

設

計工事の順になるんじゃ。

大規模設備修繕の進め方は、大きく分けて2つあるんじゃ。

1

設

設備劣化診断計工をまとめて施工会社に依頼する

事

施工会社
設備劣化診断

工事発注

設

修繕工事

A社仕様

計

工

施工会社A

見積依頼

・見積
工事内容

事

設備劣化診断

提出

修繕工事

C 社仕様

設

計

見積依頼

設

設備劣化診断

B社仕様
工事

設備劣化診断

設

計

工

事

計

工

事

工

事

施工会社C

工事内容
・見積提
出

A社仕様
設備劣化診断設備劣化診断

B社仕様 工事内容・見積提出

管理組合

計

施工会社B

修繕工事見積依頼

工事監理

設

設

計

C社仕様
工

事

設備劣化診断設

計工事の工事内容・見積額を検討し決定しないといけないんじゃ。

設計監理の費用はいらないんじゃが、 工事監理など工事に関するすべてを管理組合が確認・判断しないといけないので 管理組合の負担が大きくなるんじゃよ。

見積りの仕様や工事項目が会社によってバラバラだから、内容を比較するのが大変じゃのぉ（汗）

すべてを工事会社まかせにしてしまうとチェックが不十分になってしまう場合があり、後から問題がわかることもあるんじゃよ。

■メリット ： 管理組合が直接施工会社を選定・決定し、コンサルタント費用がかからないため一般的にコストが安くなります。
■デメリット： 管理組合・修繕委員会に設備の知識・工事等の経験者がいないと、施工会社の主体で工事が進み、チェックが不十分になり工事監理も大変です。

3

2

設

設備劣化診断計

施工会社選定補助

コンサルタント会社・管理会社

施工会社（一級建築士登録事務所）

設備劣化診断施工会社
選定補助設をコンサルタント会社・管理会社に依頼する

工事監理

工

計

管理組合は、管理会社に設備の大規模修繕工事の元請を依頼することもあるんじゃ。

事

工事監理

工事発注
コンサル契約

修繕工

依頼
事見積

施工会社A工合仕様
管理組提出
容・見積
工事内コンサ ルタント

事

管理会社に設備の大規模修繕工事の元請を依頼する場合のメリット・デメリットは、■メリット● 建物管理を委託している（一級建築士登録事務所）

大規模修繕工事
内容の調整

管理組合

修繕工事見積依頼

設備劣化診断管理組合仕様
工事内容・見積提出

施工会社
選定補助

設

施工会社B

計

修繕工

工事監理

事見積

依頼

管理組合仕様
工事内容・見積
提出

工

施工会社C
工

事

■デメリットコンサルタントが立案し管理組合が決定した「管理組合仕様」に沿って、管理組合は、まず、コンサルタントのアドバイスを受けながら設備劣化診断

設計

から修繕工事が終わった
後も 、何 か 起こった 場 合は即応してもらえる。
● 予 算に応じて、当 面 は手当だけしておくなど安心プランの相談もできる。

事を実施・検討後 工事内容 を決定する● すべ てを任 せっきりにし仕 様 も 数 量 も 同じ
内容じゃから、金額を比較しやすい。てしまうと工事金額の適正化が図れなくなる。などがあるんじゃ。

そして、各社から提出された、あらかじめ管理組合が決定した仕様にもとづく工事の見積額を検討するんじゃが、見積内容が統一されているから見積額の検討がやりやすいんじゃ。
コンサルタントの費用が必要じゃが、提案された内容を要所工事が終わってからの定期点検のお手伝いもしてもらえる場合が多いぞ。

々々で判断し進めることができ、依頼すれば 工事監理 も任せることができるので管理組合の負担が少ないんじゃよ。

■メリット ：設計と工事を別にするため、施工会社の選定と工事監理をきびしくチェックし適正に進めることが出来ます。
■デメリット：工事とは別にコンサルタント費用が必要となります。また、工期も管理組合とコンサルタントが数社の施工会社と比較検討するため 1 より長くなります。

1 2 を比較してみたんじゃ。
一般的にはコスト面 では

1 ＜ 2と安くなるんじゃ。

工期面

では

1 ＜ 2と短くできるんじゃ。

品質面

では

1 ＜ 2で確保されるんじゃ。

安全面

では

1 ＜ 2ではないかの。

設備の機器や配管の取替え・更新等に関しては、長期修繕計画に示されておるんじゃよ。

4講座

壁のお手入れいつもきれいに… 日頃のお手入れ
1 ビニールクロス壁の手入れ

2 ペンキ・塗装壁の手入れ

中性洗剤をぬるま湯でうすめ、布にふくませてハタキなどでホコリを払ったあと、乾拭きしてく拭き、さらに水拭きしてください。

ださい。水拭きするとかえってよごれをしみ込ま

3 紙・布クロス壁の手入れがはげるので絶対使用しないでください。鉛筆せてしまいます。ベンジン・シンナーなどは塗料のよごれは消しゴムでこすり落としてください。

市販のナイロン製などの静電気を利用したハタキ、拭き取り雑巾で軽くこするようにホコリを取り除いてください。ひどいよごれは、ブラシ

4 タイル壁の手入れで、手あかなどは消しゴムでこすり落としてくうすめた中性洗剤でこすり落としてください。

ださい。

よごれのひどい時は、市販のタイル用洗剤を使ってください。洗剤で落ちない目地のよごれはカビが発生している場合があります。市販のカビ取り剤を使用してください。

「壁」のよごれ落としのポイント
壁についたよごれは、時間がたてばたつほど、しみ込んで落ちにくくなってしまいます。
早期発見・早期手入れを！

セロテープのあと目の細かいサンドペーパーを折って、折れ目の部分で接着面のあとをそっとこすり落としてください。

サインペン・マジック 歯ブラシに少量の中性洗剤の原液をつけてこすります。
クレヨン

窓ガラスサッシのお手入れ

軽く削り落としてから、かたくしぼったタオルで拭き取りましょう。
ベンジンなどはかえって色をしみ込ませてしまいます。

1 透明ガラスの手入れ

2 型板ガラスの手入れ

市販のスプレー形の洗剤は、よごれ落としと、ガ型板ガラス（模様のついたもの）はよごれがた

ラスみがきが一度ですみますので、よごれのひまりやすいので、市販の洗剤やクレンザーなどどい時はこれを使用してください。普段は軽くを歯ブラシにつけて洗い落としてください。

湿らせた布で拭いてください。

●クレヨン・インク・マジック

市販の洗剤でも落ちないようでしたら、シン3 サッシ枠の手入れアルミサッシは、透明な樹脂塗料で表面処理さナーで拭き取ってください。
● 油・タバコのヤニ

市販の洗剤を吹きつけたあと、しばらく時間れていますので、クレンザーや硬いブラシなどをおいて、よごれが浮き上がってきてから拭で磨くと表面にキズがついてしまいます。中性

きとり、さらに乾拭きしてください。

洗剤でよごれを拭き取り、その後よく水拭きしてください。ひどいよごれの時は、アルコール● シール・セロテープ

シンナーやマニキュアの除光液で拭き取ります。

やシンナーを使ってください。
また、サッシの表面にプツプツと点状のものが出てきた場合は、ピットと呼ばれるカビの一種です。目の細かいサンドペーパーで取り除き、4 アルミサッシの敷居の手入れ
アルミサッシの敷居は深くて細いのでゴミやその後ラッカーを塗ってサッシの表面を保護し砂ボコリなどがかたまりがちです。放っておくとてください。

こびりついて取れにくくなります、サッシがうまく滑らなくなったりしますので、こまめにゴミを外廊下、バルコニーの床は防水されてないので、アルミサッシ、ガラスを手入れする際、水をジャージャーかけた
りすると、思わぬ迷惑をかけることがあるので、決して水をかけたり、流したりしてはいけないんじゃよ。

5取り除いてください。

キッチンのお手入れ

1 流し台まわりの手入れ

2 レンジフードの手入れ● ステンレス製・ホーロ製の流しは、クレンザー● 分解するときは、まず説明書をよく読んでくやたわしでこすると、目に見えない細かなキださい。

ズがついて。そこによごれがしみ込んでしま● 分解できる部分を取りはずし、市販の油専用います。スポンジに中性洗剤をつけて、軽くこのクリーナーで油を浮き上がらせ、さらに中すり落としてください。

性洗剤で洗ってください。

● 排水溝は、目皿、わん、ストレーナーをとりは● フィルターのあるものは、こまめに取りはずずしてスポンジなどでよごれを落としてくだして手入れをしてください。目詰まりするとさい。細かい部分は歯ブラシなどを使うと十分に換気出来なくなります。

便利です。また排水管の中は油などがこびりついていますので、定期的に市販のパイプク● 年に一度は専門業者に依頼して、手のとどかないところまでオーバーホールしてください。

リーナーでよごれを落としてください。

3 ガス台まわりの手入れ● ガスレンジまわりにとんだ油や煮こぼれなど● ガスバーナーは専用のワイヤブラシでよごれは、出来るだけそのつど、よごれが固まらなをこすり落とし、バーナーの穴はキリなど先いうちにキッチンペーパーなどで拭き取ってください。

浴槽のお手入れのとがったものでゴミを落としてください。
● ゴムホースに油がついたままにしておくと、● こびりついてしまったよごれは、市販の油用ホースの寿命を縮めてしまいます。中性洗剤

クリーナーで油をとかし拭き取った後、中性できれいによごれを取って、水拭きしてくだ洗剤でさらに拭き取ってください。

さい。

1 浴槽の手入れ

主にガラス繊維強化プラスチック‒FRPについて説明します。

● FRP、ホーロー、ステンレスなどの浴槽はクレ● しみついてしまったよごれは、家庭用の漂白

ンザー、タワシでこすると、キズがつくので、剤を手ぬぐいなどにしみ込ませ、よごれた部使用しないでください。

分に20〜30分貼り付けておくときれいにな● 入浴後、まだ温かいうちに、スポンジに石鹸をつけて洗ってしまうのがいちばんです。
せっけんカスなどは、浴室用の中性洗剤をスポンジにつけ、洗い落としてください。

ります。
（ステンレス浴槽には使用しないでください。）● 風呂おけやイスなどもよごれたままにしておくと、なかなか、よごれが落ちにくくなります。

それでも落ちないようなアカなど浴槽と同じ要領でキレイにしましょう。の油分は、アルカリ性の住宅用洗● 排水口の目皿にたまったカミの毛などのゴミ剤で落としてください。

もこまめに取り除いて、排水管に流さないようにしてください。
● 浴室は特に気密性が高いため、湿気がこもりがちになります。入浴後は必ず換気をして乾燥させましょう。

よごれ落としのポイント
FRPやホーローなどの浴槽自体はサビませんが、ヘアピンやカミソリの刃などを濡れたまま放っておくともらいサビといって浴槽にサビが出てしまいます。もし、浴槽のもらいサビを取るにはもらいサビが出ていたら、歯みがき粉を布につけ磨いてください。それでも落ちない場合は、少々キズがつくのを覚悟して、クレンザーを布につけて、こすり落とします。あまり広い範囲をこすらないようにしましょう。

6マンションペディア

日吉大社 大津市坂本5-1-1（ひよしたいしゃ）

今回は全国、約3,800の日吉・日枝・山王神社の比叡山延暦寺 大津市坂本本町 4220総本本宮がこの日吉大社です。日吉・日枝・（ひえいざん えんりゃくじ）

Vol.

山王神社と言えば猿が神様の使いですが、ここでは魔が去る、勝るに通じるよう神猿（まさる）と呼ばれています。昨年

山内の広大な境内に点在する約150の堂塔の総称で、山は申年だったことから、たくさんの内は「東塔（とうどう）」、「西塔（さいとう）」、「横川（よか参詣客で賑わいました。

平成

比叡山延暦寺は、唐で天台教学を学んだ最澄によって開かれた天台宗の総本山です。比叡山延暦寺とは、比叡山の13年２9月発行

2わ）」の三塔に分かれており、それぞれに本堂があります。
道元、日蓮宗の日蓮などもここで修業を積みました。

発行

浄土宗を開いた法然、浄土真宗を開いた親鸞、禅宗の開祖

367

横川 中堂

大原日吉大社

比叡山延暦寺横川
比叡山延暦寺西塔

西塔 釈迦堂
比叡山延暦寺東塔

坂本

琵琶湖

西大津
バイ
パス

東塔
根本中堂

JR東海道線

京阪山科

京阪電車
京津線

東塔 鐘楼
比叡山からの琵琶湖の眺め

京阪膳所
膳所
1JR東海道新幹線

名神高速
道路

延暦寺の修行でもっとも厳しい修行とされているのが千日回峰行です。千日回峰行は7年かけて行を行うもので、はじめの3年間は、1日30㎞を歩いて260か所以上の霊場を巡拝する行を毎年100日行います。4年目・5年目は、同じく1日30㎞をそれぞれ200日行います。さらに9日間の断食・断水・不眠・不臥の堂入りに入ります。6年目は1日60㎞を100日、7年目は200日行う荒行です。この荒行を達成した人は生き仏とあがめられます。

（ミシガンクルーズホームページより）vol.14 ● 管理規約の予告 ● いつもきれいに…日頃のお手入れ
バックナンバーは編集後記

週末のランニングを始めて20年になります。最近は、ランニング愛好家が増え、いつものコースで出会うランナーが増えてきました。ゆっくりと走っていると、若いときは感じなかった季節の移ろいを楽しむことができます。

http://www.glob-com.co.jp でマンションペディア編集部

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大津港
浜大津との国際親善を祈念して、ミシガンと命名されました。
造船計画が持上った時、これまでにない独創的な観光船を建造しようと考えた当時の社長は、各地を視察・様々な検討を行った上、観光の原点である「非日常」をお客様に体験していただく為に、当時まだ珍しかった「外国」をびわ湖に持ってくることを思 いつきました。船内には、非日常を最大限に演出する為に、絨毯やシャンデリア、ドアノブに至るまで、本物志向の重厚で豪華な内装を施し、美味しい食事・素敵な音楽・行き届いたサービスをご提供した他、船の外観には、アメリカ南部ミシシッピー川に就航している外輪船のイメージを採用しました。

大 阪 市 中 央 区 博 労 町３丁 目３番７号

161

ミシガンは、1982年（昭和57年）4月29日に就航した、びわ湖を代表する遊覧船です。滋賀県と友好姉妹都市である、アメリカ・ミシガン州

山中越え

三井寺

大津港からは、びわ湖クルージングを楽しめるミシガンが運航しています。

比叡山
坂本

ル
坂本ケーブ
京
石阪
山 電車
坂
本線

比叡山ドライブウェイ

叡山ロープウェイ

叡山ケーブル

東塔 講堂

卯木ゲート

J
R
湖
西湖線
西道
路

鯖街道

奥比叡ドライブウェイ

芭蕉案跡（ばしょうきねんかん）

今回は東京都江東区常盤1‐6‐3

日本橋は、国道1号線、4号線、6号線、14号線、15

俳句の宗匠としては深川にあった芭号線、17号線、20号線の起点となっています。日本

蕉庵を本拠地として活動していましVol.

13平成

日本橋 東京都中央区日本橋1

江戸時代に活躍した徘諧師、松尾芭蕉（にほんばし）は三重県伊賀上野市の出身ですが、の細道」の旅は、約2,400㎞を5か月で走破しており大変な健脚であったこ

道の起点がこの日本橋だっとがうかがえます。他にも「野ざらしたということです。

紀行」
「冬の日」
「鹿島詣」
「笈の小文」

日本橋は、優雅なアーチ橋なのですが、現在は高速「更科紀行」などの紀行文が残されて道路がすぐ上を通っており、当時の景観とは違ったいます。

発行

道路元標が設置されていたころは、日本のすべての国2月発行

た。有名な旅の紀行文「奥の細道」もここを出発点としています。この「奥２9年

橋の北側には元標の広場があり、当時の道路元標が設置されています。このマンションペディア

芭蕉記念館

こちらは記念館景色になっています。また、江戸時代は文化・商業の中心だった日本橋は、うなぎ蒲焼・にぎり寿司・築地場外市場

大阪に同じ地名で日本橋がありますが「ニッポンバシ」と読みます。

てんぷら・そばなどの現代の食べ方を最初に始め（つきじじょうがいしじょう）

久松警察署
大手町

江戸橋JCT

日本橋

東京

森下
芭蕉記念館

水天宮

東京都中央区築地4築地本願寺のすぐ近くに築地市場・築地場外市場があり、観光客などでにぎわっています。

水天宮前
箱崎JCT

清澄公園

八重洲
京橋

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西銀座JCT
隅田川
銀座

中央大橋
中央区役所

東銀座
銀座

築地本願寺 東京都中央区築地3-15-1（つきじほんがんじ）

築地

聖路加国際大築地本願寺

築地市場

築地本願寺は西本願寺を本山とする浄土真宗の相生橋

東京海洋大

とっても活気がありますネ！
！
見るだ け でも楽しいデス！
！

本願寺派の寺です。元々は築地別院として建立されたのですが、2012年、直轄寺院となり築地本願寺と改められました。境内に入ると、日本の寺院では見られない本堂の外観に驚かされます。この本堂は、昭和9年に建立されたもので、大谷光瑞門主が伊藤忠太に設計を依頼したもので古代インド・イスラム仏教様式の寺院を模したものだと言われています。

編集後記● 管理規約vol.14の予告 ● いつもきれいに…日頃のお手入れ
バックナンバーは

7

http://www.glob-com.co.jp で大 阪 市 中 央 区 博 労 町３丁 目３番７号た地だと言われています。

週末のランニングを始めて20年になります。最近は、ランニング愛好家が増え、いつものコースで出会うランナーが増えてきました。ゆっくりと走っていると、若いときは感じなかった季節の移ろいを楽しむことができます。

マンションペディア編集部