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腐明石「海峡大橋〜3橋時代を迎えて節税対策と不動産鑑定業との接点
不動産証券化について
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一本州四国連絡橋公団総裁藤原良一・・1
税理士藤山浩泰・一8
♂
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つ」済
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橋桧
大⑳
峡一
海
石
覇明
鱒
本州四国連絡橋公団
総裁藤原良一不動産証券化について…
定期借家権についての私の意見「不動産鑑定士が見た大阪新名所」
生き生き地球館と自然体験観察園・
不動産鑑定士と不良債権処理・
バリアフリー住宅について・
土地の再評価に関する法律についてのアピール・
不動産鑑定評価のご依頼・ご相談は・'
㊨㊥@㊧
・坂本勝男
18
一藤原秀夫・・23
谷圭三一25
・…吉田忠史一27
一三井田説子一29
一渉外広報委員長田村周治・・31
一32
遭夕霜鮎★鮎触榔与★看破噛棺“確★輔“★轡奇★畑★鰯伽奇★㌔琳碑餌蝋噛贈官棺噛櫓官等毎破ψ★世騨碑鮎★鮎蝕碑率奇琳碑餌鹸噛
表紙・絵
浜上俊和氏
昭和24年大阪市に生まれる
川端龍子門下柏木行徳先生に師事
堂本印象・川端龍子門下人江北宰先生主宰の研究会に学ぶ
現在元展美術協会理事・審査員
柏樹会会員〒583-0873羽曳野市桃山台1-3-10
TELIFAXO729-50-2326
イρ
＼、..
〆
し
㌔、一、。
ご紹介いただきました本州四国連絡橋公団の総裁を仰せつかっております藤原でございます。
ご紹介にもありましたように、昭和62年から4年間、土地局におりまして、ちょうどバブルのときで大変でしたが、鑑定士の先生方とはいろいろおつき合いいただいたこともありまして、新年早々こういう機会を与えていただいたんじゃないかと思っております。感謝しております。
まあ何はともあれ、新年でございます。明けましておめでとうございます。おめでとうございま
すと言いましても、現下の非常に厳しい情勢での門出ですから、皆さんも大変だと思いますけれ
ども、最近政府の方でもいろいろな対策を本格的に講じようとしております。その中で、土地問題につきましては、すでにご承知の通り、昨年末、政府与党による「土地有効利用促進のための検討会議」からの提言も出されました。
提言は、土地税制見直しをはじめ、有効利用促進のためのいろいろな施策、あるいは国の支援とか、民間のノウハウ活用、融資、そういったかな
り広範にわたっておりますし、また規制緩和措置も盛り込まれておりますので、これらをタイムリーに実施してゆけば、実体経済が冷え込んでおりますのでく急に土地の流動化が活発になるというわけでもないかもしれませんが、現在講ぜられようとしております金融機関に対する措置
その他と相まって、相当効果が出てくるんじゃないかと、期待しております。そして、何とか今年中に明るい方向が見えてくる状況、皆で元気が出せると、そういう状況になることを私も願っておるわけであります。
本日、私に与えられておりますのは、明石海峡大橋の開通を直前に控えまして、瀬戸内3橋時代を迎えて、何か話をしろということであります。
従いまして、今どういうふうな事業の状況になっているか、その辺から小1時間、話をさせていただきます。
すでにご承知と思いますけれども、本州四国連絡橋公団では、45年に公団ができまして、オイ
ル・ショックで、着工直前、約2年間の事業凍結を強いられるということもありましたが、50年から工事を進めてきております。
俗に3橋といいまずけれども、本州と四国をつなぎます3つのルートの建設を進めさせてい
ただいておるわけです。
一番東側が、完成を控えております神戸〜鳴門
ルート、正式名称は「神戸淡路鳴門自動車道」の建設であります。
このルートは一番長くて、89キロですが、その間に大きな橋が2つあります。1つが、今度完成
する「明石海峡大橋」。いま1つは「大鳴門橋」と言いまして、すでに鳴門海峡をまたいで60年に完成しております。
明石海峡大橋ができますと、これは吊橋ではだんとつの、世界一長い吊橋になるわけです。
橋長延長が3,910m。吊橋の場合は、技術的難易度を、タワーとタワーの問の距離、中央支間長とかスパンとか言ってますが、その長さで言い表わすわけですけれども、1,990mの中央スパンを持った橋であります。
いま世界で一番長い吊橋は、イギリスのハンバ
ー橋、1,410mの中央支間長ですから、一挙に500
m以上追い抜くと、そういう長い橋であります。
いま1つは、真ん中の「瀬戸中央自動車道」。
瀬戸大橋とも言っておりまずけれども、これは岡山の児島から香川の坂出までのルートでありまして、延長37キロなんですけれども、5つの島をまたぎながら、6つの大きな橋が架かっておる
わけです。
この橋は鉄道併用橋、道路と鉄道の併用橋でありまして、つい先年、香港でツイン・マ大橋という、併用橋の一番長いのができましたが、それまではやはり鉄道併用橋としては一番長い橋がこの路線に架かっておったわけです。ただ、ルート全

体として見ますと、依然として世界で一番長い
道路鉄道併用ルートであります。
さらに一番西に位置するのは、尾道〜今治のルートでありまして、「西瀬戸自動車道」と言っております。これは比較的大きな島を8つ経由しま
して、9つの橋が架かっておるわけです。延長59キロであります。
このルート中には斜長橋という形式。斜長橋といいますのは、吊橋のように放物線のワイヤ
ーで桁を吊るのではなしに、直線状のワイヤーで桁を吊る形式の橋ですが、これができ上がり
ますと、斜長橋ではこれも世界一の長い橋になる
わけで能
いま一番長いのは、フランスのセーヌ川河口に架かっているノルマンディー橋というわけです
けれども、それを抜いて世界一になります。
また、来島大橋といいまして、来島海峡をまたぐ橋は、吊橋が3つ連続する3連続吊橋でありまして、吊橋を連続して3つ架けて海峡を渡るという形式も、世界で初めてであります。また、このルートは、自歩道、つまり自動車だけじゃなしに自転車、歩行者が渡れるような側道を全ルー
トにわたってつけます。そういう特徴を持った
ルート、橋であります。
これらの橋ができますと、瀬戸内に立派な環状ルートができ上がっていくわけであります。
ちょっと横道にそれまずけれども、日本の吊橋の歴史というのは非常に歴史が浅いんです。
歴史的に見ますと、アメリカで一番先に架橋技術が発達しております。石の橋まで入れますと、これはもうローマ時代の古い時代から橋の歴史はあるわけです。石橋では、今でも歴史的な文化遺産として残っておる橋がたくさんあるわけですけれども、鉄鋼の橋としましては、ニューヨー
クのブルックリン橋というのが1883年にできてるのです。マンハッタンとイーストリバーをま
たぎ、ブルックリン地区とも連絡している橋ですが、これが一番古いということになっています。だからすでにllO年ぐらいたっているわけですね。今でも、大分補修は加えられておりまずけれども、現役で頑張っております。
しかし、これをつくる時には随分苦労されたようです。ドイツからの移民、ジョン・ローブリングという人が中心になって設計・建設したわけでありまずけれども、本人も工事中の事故で亡くなってますし、後を継いだ息子さんも事故で半身不随、それを助けてた奥さんが代わって最後の完成までもっていったと、非常に涙ぐましい話
2があるわけですが、そういう橋が最初であります。
アメリカではその後、例のニューディール政策のときにダムなどと共に、道路・橋梁の建設も随分行われまして、1930年代から50年代にかけて、立派な橋がどんどんできております。
例の有名なゴールデン・ゲート橋なども1937年
完成ですから、わたしなんかの年とほとんど同じぐらいの年寄りであります。その他、有名な橋がいっぱいその頃にできております。
しかし、アメリカでは大体1960年代に、主たる橋の建設事業は終わってしまったようであります。
一番長い橋が、ニューヨークにあるベラザノ・
ナローズ橋というんですが、これも1960年代に完成しておりまして、アメリカではもう橋の技術者、あるいは技術も散逸して、いま大きい橋はアメ
リカではっくれないだろうと言われております。
日本では一番早いのが、北九州市にある若戸大橋です。完成しましたのが1962年ですから、
アメリカより80年ぐらい遅れて日本の吊橋技術がスタートしたんですが、いまや、先ほど申し上げましたように、30年の間に、世界で最高水準の域まて達したということが言えるんじゃないかと思います。
若戸大橋に次いで関門橋という、全長1キロぐらいの橋を架けまして、その後、本州四国連絡の架橋を、3ルートに17本建設してきたわけであります。
その過程で、技術の開発、蓄積、それといろ
いろな経験も積んできております。技術のことについては、きょうの主たるテーマではありませんから、詳しく触れませんけれども、これは調査・設計・施工、利用する素材、材料など、いろいろな面で技術開発を積み重ねまして、100以上の特許等を取ってきております。国際特許というわけではありませんけれども、それだけたくさんの技術開発をしてきたわけです。
もちろん、技術は全部我が国の自前の技術開発であります。まさに産・官・学共同、学界でもおそらく橋梁の有名な先生は全部参加してくださってると思いますし、業界でも主たる橋梁メーカー、橋梁業界は全社ほとんど参加したといっても過言ではないでしょう。だから公団だけで開発したわけではございませんけれども、そういう日本の関係者の協力によってここまで来たということが言えると思います。
やっぱり何かやるにつけて大切なことは、最近は癒着だとすぐ言われるおそれがあるわけですが、関係者が協調、協力し、役割分担しながら高⊂めていくのが一番力強いんじゃないかというふうに思っております。ちょっと脱線しましたが……。
そういうことで、非常に立派な3ルートが完成しつつあるわけなんです。
明石の方は4月5日に開通です。全線開通になります。それと瀬戸中央自動車道は、10年前に開通しておりまして、この4月10日には開通10周年ということです。それで西のほうは少し遅れておりまずけれども、来年の4月には全線完成
すると。そういうふうな、まさに大詰めを迎えております。
この3つのルートができますと、先ほどもちょっと触れましたように、西のほうから見ますと、
西は松山のほうから広島を通って、本州側は全部山陽道に結びつきますから、山陽道を経由して、岡山から高松のほうを回れる、で四国に入ると、四国の横断道、これは日本道路公団が建設してくれておりますが、そういう高速道路を通りながら、ぐるつと東瀬戸環状という形で周遊できるわけですね。
それで西のほうはやはり岡山・高松から山陽道、四国横断道を通りまして、今度は神戸・鳴門のラインを通れば、東瀬戸環状ということになるわけです。
全部ひっくるめますと、環瀬戸内環状という形で、瀬戸内に関しましては、立派な環状軸ができると言えると思います。
また南北について見ましても、すでに高速道路のほうが整備がかなり進んでおりまして、高知から高松を通り岡山を経由して米子という南北の軸がもう形成されております。
さらに西のほうもいずれ松江・浜田のほう、
島根のほうへ尾道を経由してつながる西の南北軸もできます。
東につきましても、高知のほうから神戸を通りまして舞鶴のほうに抜ける南北連携の軸もできるわけです。そういうふうに着々国土の発展基盤としての高速道路網体系が整備されていくわけであります。
ただ少し、寂しい感じがしますのは、大阪湾
環状ループがまだできていない。一カ所つながっていない。紀淡海峡がつながりますと、これはさらに関西・瀬戸内大環状交流圏と、そうい
うふうな形の交通軸ができるわけですが、いまこれは関係公共団体や経済界で一生懸命その建設推進に向けて働きかけをしてくださってるようですが、まあ私ども、公団としては先頭に立って旗振りなどできる立場じゃないんですけれ
ども、いずれ遠からずこの路線が現実のものになればすばらしいと思います。
ところで、こういうルートができますと、これはまさにいま国土庁などが新しい全国総合開発計
画をつくり、その中で、これからの日本の国土の構造として、あるいは国土の発展方向として考えておる方向を先取りしたような格好になるんじゃないかと思っております。
新しい国土開発計画が少し策定が遅れており
まずけれども、昨年、計画部会で、部会報告がなされております。その中で、これまで日本は集積のメリットを享受しながら発展してきたわ
けですが、いまや大都市では潤いがなくなっていますし、地方はどうも元気がない。
また、自然につきましても、自然環境が量的にも質的にも少なくなってきておる。貧弱になってきておる。景観についてもそう言える。
また、文化につきましても、あるいは生活様式につきましても、地方の個性が失われて、非常に画一化が進んでるんじゃないかと指摘しています。
産業も、新しい産業の創出、あるいは既存産業の高度化、海外に企業が移転してしまい空洞化が進む中で叫ばれておるわけですね。
国際化に対しても、もっと積極的な取り組みが必要だといわれております。そういう中で、新しい戦術は、じゃ、何かと言いますと、とても人口を増やして元気を出そうというわけにはいかないわけです。少子化、高齢化でありますから、
どうしても複数の地域がそれぞれの資源とか魅力を共有しながら、お互い役割分担をしつつ、地域全体の交流、連携を高める中で、盛り上げていくという方向を重視すべきだということであります。
そういう中で、いままでのやり方ではもう期待できないスケールメリットを求めていこうと。
そういう方向であります。そのためには、どうしても国土を多軸型国土構造、地域に着目しま
すと、多核連携型地域構造改変しながら、広域
交流経済圏、交流文化圏をつくっていこうという方向であります。したがって、本四ルートは広域交流圏形成の基盤として、まさに先取りした形になっておるのじゃないかというふうに考えております。
では、そういう基盤ができたけれども、具体的にそういう広域交流を図る上で、本四ルートはどんな効果が期待できるのか、というのが問題であります。
普通、高速道路の効果といいますのは、事業3

効果と施設効果とがあると、学問上よく言われるわけですね。事業効果というのはフロー効果
でありまして、まさに建設中に資材を使ったり人を雇ったりするすることによる効果、また、それが他の生産分野にも波及しまして、生産誘発効
果が出てきます。通常、乗数効果等と言われております。
近年、公共事業の乗数効果が低くなってきてるんじゃないかといわれております。景気対策
でも、公共事業よりも減税のほうがいいんじゃないかとかいう議論があるわけですが、公共事
業そのものの乗数効果が、そんなに変わってるわ
けじゃないと思います。ただ、中間製品その他、海外に依存する部分が増えております。だから原料だけでなしに、中間製品で海外から輸入するというのに依存する部分が増えておるわけですから、そういう輸出入の関係で、確かに落ちてるんじゃないかという気がしますが、しかしまだまだ効果は大きいわけです。
そういう効果を見ますと、我々はもうこの四半世紀にわたって約3兆の投資をしてきましたから、フローの効果では大変貢献してきている
わけですが、すでに過去の問題であります。
これからの問題は、でき上がった施設による効果。ストック効果に対する期待であります。
このストック効果の一つは直接効果。たとえば橋の効果ですと、橋を直接利用する人が享受する効果。利用者効果とも呼ばれます。橋を使いますと、時間短縮になり、走行経費も安くなります。それと移動に対する安定性も向上します。そういった利用者が享受する効果であります。
明石海峡だけについて、神戸〜鳴門ルートだけについて限定していいますと、いままで徳島の市役所から神戸の市役所まで行き来するのにかかる時間は、大鳴門橋ができるまでは270分かかったんです。それが大鳴門橋ができまして180分に短縮された。今度明石海峡大橋ができますと、これが約100分になります。だから非常に大きな時間短縮があるわけであります。時間短縮
を金額にもちろん換算することもできるわけであります。
それと走行経費の節減も、これは海上部は、現在依存しているフェリー料金との比較になりましょう。それと陸上部につきましては、在来道路を走るのと高速道路を走るのとの経費の差ということになるわけですね。そういった利用者の効果があるわけです、、
それといま一つは、橋自身が観光資源として4の価値を持っておりますので、そういう観光資源として地域社会に及ぼす効果があります。そういう効果を直接効果と言っておるわけです。
それといま一つは間接効果でありますが、これは橋が広く利用されることによって、いろいろな形で間接的に地域社会に影響を及ぼします。住民生活にも、時間短縮、定時性、安全性の向上により、人の行動圏も広がり選択可能性が増大します。
産業につきましても、産業の立地、あるいは新しい産業の振興等により、産業も変わる、観光振興にもなる。そういう諸々の効果によりまして、
地域の所得とかあるいは土地利用、人口、税金も変わってきます。
諸々の効果があるわけですけれども、なかなか
この間接効果というのは、把握するのが難しいんですね。現在公共経済学をやっておられる先生方が、この辺に非常に強い関心をお持ちになりまして、いろいろ勉強を重ねておられます。
これから新しい公共事業というのは、評価シス
テムをしっかりしてやらないといけないというふうな課題を背負っておりますので、そういう面から見ましても、この間接効果をどういうふうに把握して的確に評価していくのかというのは大きい課題でありますが、複雑な社会経済システムの中で、おいおいこれらの効果が発現していく
わけですから、簡単にはなかなかつかめない。
まあ我々も勉強しないといかんのですが。
そういう中で昨今、さくら銀行の研究所とか、
大和総研等でいろいろ試算されまして、明石のルートができると、年間、大体1,500億円ぐらいの間接効果が期待できるのではないかと、そうい
うふうな試算を発表しておられますが、かなり大きな効果が期待できるんじゃないかと思います。
マクロ的には、まあそういうことであります
が、より具体的に、どうかということになりますと、わからないことが多いんですけれども、一応瀬戸大橋につきましては、10年の実績がありますから、瀬戸大橋の場合はどうだったかという話をちょっとご披露いたしますと、一つには、住民生
活のサイドで見ますと、断片的な話になってしま
いますが、まず通勤・通学が相当変わったと言えると思います。
それまで岡山と高松の通勤・通学というのは、
ほとんどゼロに近かったんですが、橋が架かり電車が通るようになってから、大体3,000人ぐら
いの通勤・通学者が出ております。香川大学に岡山のほうから行ったり、岡山大学に高松のほうから通学するというふうな現象が出ておりま硬して、要するに教育機会とか雇用機会の選択幅が増えたということだろうと思います。
それと宅配などでは、1日配送圏が拡大し、いままでは翌日にはとても届かなかったものも大体翌日には届くと言われております。
少し変わった例では、日赤の血液輸送ですね、これなどは、岡山の日赤にしか血液は保存されてな
くて、四国で大量輸血が必要な場合には、岡山から急遽取り寄せるシステムになっておったわ
けですけれども、橋ができまして、それが非常に迅速化されたこと。そういう場合における非常に安心度といいますか、それが高まったと言われております。しょっちゅう血液を送るわけじゃないですが、それでも、年間10件ぐらいあると言ってましたかね。そういうふうなことも一方ではございます。
それと、人々の行動圏が広がり、岡山のほうへ買物に行ったり、そういうふうな消費活動等に対する影響も出ておると言えると思います。
それと産業面について言いますと、まず一次産業について見ますと、香川の一次産業では、
レタスとかマーガレットのようなものの生産が伸びておりまして、レタスについて言いますと、
東京市場では、冬場、長野その他近郊からの供給が端境期になるものですから、そういう冬場の東京市場のレタスは大体香川で4割を占めるようになったとかですね、それとか、阪神の市場に対するおネギの供給が増加し、香川の西部におけるネギの主産地形成が進んでいるとか、そういった市場圏の拡大による新しい生産地の形成。そういうふうなことも割合顕著になってきております。
次に、二次産業関係、三次産業関係では、物流拠点が変わってきておりまして、岡山における運輸事業者数、これは橋ができる前と後では40%ぐらい増えており、また倉庫業者は、4〜5倍ぐらいに増えてるんじゃないでしょうか。倉庫のキャパシティーですね。
そういうことで物流関係が顕著に変わりつつあると思います。大体岡山から九州まで含めて、日配送圏になったと言われております。
工場立地も、直後の工場立地件数は、できる前の2倍ぐらいに一時は増加したんですが、やはりバブルの影響で、いまは落ち込んでおります。
落ち込んでおりますが、全国の平均に比べますと、なお健闘しておりますし、橋ができる前の状況よりも、まだ上の水準にいっておりますから、まず効果があったと見ていいんじゃないかと思います。二次産業ではそういうところが目立つかなと思います。
三次産業につさましては、観光中心ですけれども、一時は物凄くブームになりました、しかしこ
れもご多分に漏れず、バブル崩壊とともに下向きになっております。これはバブルだけじゃなしに、その他の原因もあると思いますけれども……
いま比較的健闘しておりますのは、高知のほうと愛媛の道後ですね。その辺はまずまず健闘しておりますが、そのほかは開通前の状況よりも、観光入れ込み数はちょっと落ちております。
そういう状況ですが、これも全国平均の落ち込
みに比べますと、その度合いが低いと言えると思います。
そういう状況でありまずけれども、ただ最近、ちょっと注目できる出来事としましては、岡山に去年の7月から、「チボリ公園」がスタートしました。岡山では年間300万人ぐらいの入場者を期待しておりまずけれども、現在では300万人は楽々クリアできるだろうとみられております。
そして、その入場者の内容を見ますと、四国、関西からの入場者が多いわけです。
それといま一つ、鳥取で去年の夏、80日間ぐらい、「山陰・夢みなと博覧会」が開催されたわけです。境港でやったわけですが、これは190万人
ぐらいの入場者がございました。県の人口の3倍の入場者があった。これも中身を分析しますと、
四国、関西からが多かったということでありますので、やはり交通網の整備、あるいは瀬戸大橋の開通、及びその瀬戸大橋から高速道路の横断道がつながりましたので、その影響が相当効いておるんじゃないかと言われております。
そういうことで、やはり南北軸あるいは環状軸ができますと、相当交流が活発化していく徴候
じゃないかと期待しておるわけであります。
なお、この瀬戸大橋につきましては、料金が高い、だからお客さんも乗らない、と言われておりまずけれども、確かに料金も割高であります。
現在の料金ですと、往復割引でも1万200円かかるわけです。高いと思います。
それと関連する高速道路の整備がやや遅れました。それにバブルの崩壊ですから、まあ三重苦のようなものでありますが、しかし完成してから、着実にいままで年率で5〜6%、交通量は伸びてきてるのです。この厳しい時代に着実に年率5〜6%の伸びを見ている世界というのは、ほかにあまりないと思うんですね。だからマスコミでは大分けなされておりますが、これほど着実に伸びる希望を持てる路線はないんじゃないかと、
5そういうふうに思っているのです。
まあそういう実績でありますが、では、この神戸・鳴門あるいは尾道・今治のルートの完成を控えて、それぞれ地元ではどういう取り組みをしつつあるかというのを少しご披露したいと思います。
西のほうはまだ1年先ですから、主として神戸
ルートのほうに重点を置いて話をさせていただ
きます。
まず一つは、開通を祝って、開通記念イベントというのを地元の方がいろいろ企画してくださっております。これは兵庫県と徳島県でありま
すが、合わせまして現在700以上のイベントが企画されておるということであります。
このイベントの主催は、県市町村という公共団体もありますし、また経済団体やその他のいろ
いろな文化団体等もございます。市民参加型が非常に多いのが特徴のようであります。
イベントの分野も、芸術文化とか、あるいは科学技術、スポーツ、産業、環境、非常に広い分野にわたっておりますし、国際イベントも数多く企画されておりま丸橋が開通する4月5日より前、3月20日ぐらいからこのイベントが開催されまして、橋梁開始後1年間ぐらいずっと続けるというわけですね。方々で開催されるわけであります。
そういうイベントを考えるに当たっても、地域交流型といいますか、そういうことに配慮しな
がら、いろいろリレー式でイベントをやっていくとか、そういうふうなことにも心がけながら、数多
くのイベントを考えてくださってるわけです。
イベントの狙いは、とにかく橋の完成を祝ってやろう、併せて、向こうは震災復興中ですから、
復興あるいは地域の振興に資する、そして併せて橋の利用促進に役立てようと、そういう目的でありますから、大変我々感謝しておるわけであります。
それといま一つは、先ほど直接効果の中で、ふれましたが、橋のそういう観光資源に着目しまして、明石海峡の両側でいろいろな関連事業を計画しておられます。
たとえば神戸側では、橋の両側に神戸市と明石市で海浜地を造成しまして、その海浜地にいろいろな施設も加えながら海浜のコミュニケーション・
ゾーンをつくっておられます。それと橋の桁を200メートル近く海側に散策できる海浜プロムナ
ードもつくっておられます。
そのほかに「マリンピア神戸」と言いまして、
海釣りとか海洋牧場とかを楽しめるゾーンをつくったり、橋を眺めながら皆さんに集まって楽しんでいただこう、という試みが多く進行中です。
また淡路島側では、これは私どものサービスエリアに隣接して、オアシスゾーンを県のほうでっくっておられますし、それから国でも「国営明石海峡公園」を現在整備してくださっております。
その他、日仏モニュメントを県営公園の中につくる企画など淡路島側にも盛りだくさんであります。県のほうでは淡路島を、公園島として整備しようということで、意欲的に緑の整備を進め、そこに夢舞台などいろいろな新しい拠点の整備を進めておられ大変楽しみです。
それともう一つの側面を見ますと、やはり間接効果をできるだけ大きくしていこうというサイドからの取り組みですが、物流拠点としての重要性を認識しまして、神戸側にはすでにインター等の近くに複合産業団地の非常に大さいのをつくっておられますし、流通センターもおつくりになっております。
徳島側もウチノスとか、鳴門の海浜地域とか、あるいは内陸にも工業団地等をつくりながら、受け入れ体制を着々として整えようということです。
架橋の効果をでさるだけ多く享受していこうと、
そういうふうな準備が整えられつつあります。
また関連する施設を整備することが、非常に重要なわけであります。道路の幹線だけできましても、問題が残るわけでありまして、関連する地域、島内の関連道路の整備とか、あるいは関連する港湾、飛行場の拡充、そういったことにも非常に力を入れて整備を整えられつつあります。徳島あたりでは特にそういう点に力を注いでおられます。
それと観光につきましては、淡路島にも四国にも、いろいろ地域に根ざした観光地があるわけです
けれども、もう一つアピールしてないわけですね。
そういう中で、新しい観光ルート、広域観光
ルート的なものを何とか形成しなければならな
いのではないか。新観光拠点とか、あるいは既存の拠点の見直し整備、そういったことにも力を入れていこうという動きが非常に強くなってきております。
さらには、地場のいろいろな物産のアピールですとか、あるいはブランド化とか、あるいは新特産品の開発とか、そういうふうなことも考えながら地域を何とか盛り立てていきたいと、そういうふうな意気込みがかなり強く見られます。
ただ、心配もあるんですね。
一方では、淡路島などは通過交通の島になって6
鑑
蓋
しまうんじゃないかという心配も一方にはあります。また徳島あたりには、阪神圏に進出…競争が激化し、阪神地区にやられてしまうんじゃない
かとか、そういう懸念もあります。
しかし、交流は双方向の交流でないといけないと思いますし、必ず私は努力すればそういう方向にいくと思うんです。
電力会社等が行われましたアンケート調査を見ましても、かなりそういう傾向が見られるのじゃないかと、曽、います。
たとえば観光、レジャーについて見ますと、四国のほうでは、京阪神のいろいろ文化施設とか買物等の大都市の利便を何とか享受したい、だからそちらのほうへできるだけ行きたい、という
ふうな希望が強いようですし、また一方、京阪神地域には、四国の観光地としての評価が高まり、四国へ行く回数を増やしていきたいとか、そういうふうな希望が出てきておりますから、双方向の交流が活発化し、双方の地域が向上する、
そういうことが大切であり、そうなってゆかなくてはと思います。
アンケートを、ついでに申し上げますと、産業面
でも、京阪神側は、四国の生鮮食料品基地としての評価がますます高まるとみておりますし、四国でもそういう取り組みが強いです。何せ大都市周辺では、もう生鮮野菜の食料基地としての農地は少なくなっていってるのですから、四国のほうの評価が高まっていくと思います。
そういう中で産地のイメージを高め、ブランド化といいますか、あるいは新製品、加工度を高度化した新製品をつくっていくとか、そういうふうな取り組みをいたしますと、四国から京阪神への流れは非常に太くなるでしょう。
また産業面でも、おそらく阪神圏では、商圏拡大という観点で四国の市場に着目されていくと思います。
四国でもそういう企業と連携したり、あるいは地場の産業を高度化する中で大都市との連携を深めていけるのじゃないかと、そういうふうな期待をもっておるのですが、いずれにしましても、
譲橋ができますと、この橋は利用していただくための橋ですから、利用する中で、そういう利用する
人、あるいはその関連の地域の方のお役に立てないと困るわけであります。せいぜいこの3つのルートを大いに活用していただきながら、西日本のこれからの発展につなげていっていただければありがたい、というふうに思っております。
光の部分、こちらの期待する側面だけを強調してお話したような格好になりましたけれども、陰の部分も確かにあるわけです。
たとえば、皆さんご心配かけているかもしれませんが、フェリーの航路縮小あるいは廃止、それに伴う離職者の問題もございますが、多くの皆さんのご協力を得ながら、最終的には1,000人ぐ
らいが再就職したいとおっしゃってるのですが、採用してもいいよという職場が三千数百になっておりますから、まあ中身の質の問題も若干ありまずけれども、しかし就職したいという人の3倍な
いし4倍近くの受け皿ができております。
また、料金につきましても、これは評価が分かれます。安ければ安いほうがいいという立場の人と、たとえばフェリー関係者からしますと、少しでも高いほうがいいという意見になりましょ
うし、まちまちですけれども、まあまあという評価を頂戴してるんじゃないかと思います。
有料道路というのは償還制度が建前でありますので、有利子のかかったお金で建設してきてるものですから、利用者からいただいた通行料金でその借金を返していかないといかんわけですから、ある程度高い料金はやむを得ないのかなと思っておりますが、精いっぱい利用しやすい料金
体系にセットさしていただいたつもりであります。
開通するまで、前売券も発行しておりますので、ひとつご利用する予定の方は、前売券を買っていただきたいと思っております。
まとまりの悪い話でございましたが、自己宣伝もさせていただきながら、この辺で私の話を終わらせていただきたいと思います。
御清聴ありがとうございました。
これは、平成10年1月16日、ホテル阪急インターナショナルで行われた講演に加筆されたものです。)
7

睡
特集1
節税対策と不動産鑑定業との接点
税理士藤山浩泰■
次に掲げる節税対策は、不動産の移転時に鑑定評価が必要な節税対策などをピックアップしたものです。
この節税対策は、コピーしてそのまま提案書として活用できる内容にしています。
この節税対策を不動産鑑定業務獲得手段として活用してみてはいかがでしょうか。
また、その他の税務会計情報については、我々の税理士グループ「J-TAX」が作成しているホームページ
http:〃wwwj-tax.cojp)又は今秋出版予定の「CD-TAXオーナーのための節税・資産運用ノウハウ」をご覧下さい。
陶含み損のある不動産を移動して節税と資金繰りを改善する【1.所得税における損益通算のしくみ】
利子所得
配当所得
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事業所得
給与所得
雑所得
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分離の株式等の譲渡所得△益内部通産
一一一一一一一一一一一一一̲一.一一一一一一燦1一一一
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網掛け部分の所得が損失の場合は、他の黒字の各種所得と損益通算できます。
納付税額一一ト合計
8
硬曜注)・左記各種所得内部では、損失と黒字は、通算します。
左記の利子所得・雑所得及び分離の株式等の譲渡所得については、源泉分離課税の適用を受ける
ものは除かれます。
左記の配当所得には、源泉分離課税の適用を受けるもの及び確定申告不要を選択した少額配当は除かれます。
純損失又は雑損失の繰越しについては考慮していません。
《損益通算のできない損失》
次の損失については、他の所得と損益通算できません。
①左記利子所得・配当所得・給与所得・雑所得及び一時所得における損失②個人に対する資産の低額譲渡(時価の1/2未満)により生じた損失③事業用以外の競走馬、別荘、書画骨とうなどの生活に通常必要でない資産についての損失④相続税法の物納、国等に対する財産の寄付などの非課税所得における損失⑤不動産所得の損失の金額のうち、土地に係る利子相当額の損失【2.含み損活用上のポイント】
バブル経済期に購入された不動産・ゴルフ会員権等については、その殆どが値下がりしており、購入時の価額に戻るのは、いつになるか判かりません。
それならば、含み損を抱えている資産を移動することにより、現状において納付すべき税金を軽減してはいかがでしょうか。
購入時の価額
現在の時価\\\\\\F餐細\\\＼:i≒1一轟4god・『
0,000
6,000士冗『活用
損益通算)①給与、事業所得等と損益通算②他の不動産、会員権等の売却益と内部通算
売却又は現物出資
売却先)①第三者へ(資金繰りの改善)②同族会社へ(将来の値上り期待など)
3.損益通算の節税効果】
1)含み損15百万円の資産を譲渡したときの、給与・事業・不動産所得者の節税効果
年度..、』所得'』陛金額損益通'算龍の税金損益通算後::じ…iiiの税金・二、i…獅税資1金ill,
年目2年目3年目千円6,0006,0006,000千円1,3701,3701,370千円00500(霧肝内'"、・1・.葉』βフ02畜ア40.㌃.1.、、3,昏⑩……i…i::lll
注)・青色申告者以外は、損失の繰越控除は原則としてできません。
所得控除は考慮しておらず、税額は概算で計算しています。
税金は所得税・住民税のみで、事業税は考慮していません。
2)含み損のある不動産と含み益のある不動産を譲渡した場合の節税効果①含み益のある不動産だけを譲渡した場合
不動産は、5年超所有の長期譲渡とし、税額は地方税を含みます。
"譲渡価額取得価額特別控除額差引.ご税幾程
60,00020,0001,00039,000…峯⑩ゴi40
千円)
9②含み損のある不動産を活用した場合《ステップ2》
売却代金にて借入金の一部を返済します→返済金額及び金利負担の減少
含み益40,000
譲渡60,000
取得価額:20,000
含み損▲25,000
者
一一一
第
借入金の
一部を返済一
譲渡25,000
伺族会社・
オーナー
売却代金
オーナーは、返済金額・金利負担が減少します。
ll一借入金・i…ii…ii醸濤価額..'取得無額・糊彗控除額・ll:ll・'差引…tlii…1』税金1.
含み益60,00020,00040,000
含み損25,00050,000《25,000
冶詩.・85,000701qoO1,0毎0:1■《ステップ3》
地代を同族会社の返済金相当額(適正地代の範囲内)にします→同族会社の借入金の返済資金を確保
家賃一オーナー地代【4.諸費用との関係】
不動産の譲渡価額については、税務署サイドがよく指摘する部分であるため、鑑定評価をすることをお勧めします。
不動産譲渡の場合(売却サイド)・不動産鑑定料・仲介手数料・印紙代
購入サイド)・不動産鑑定料・仲介手数料・不動産所得税登録免許税・印紙代→返済※土地譲渡前では土地に係る借入金の利子に相当する損失は、他の所得と損益通算できません
でしたが、その利子が地代に変わることにより損益通算ができるようになります。
1)土地譲渡後の不動産収支の関係【5.含み損を抱える不動産所得者への提案】
含み損を抱える収益物件(借入金にて購入)について、その土地を自分の会社へ譲渡して、その後の不動産収支及びオーナー個人の税金負担を改善します。
《ステップ1》
建物は残し含み損のある土地だけを同族会社へ売却します→譲渡損失を他の所得と通算し、税金を軽減
現状
売却後
藍
家賃収入
は同じ
麟鞭li準,
オーナー所有地代)
総鰹、、傘瀬..
同族会雑所有、不動産所得が損琴ゴの場合..'.・
し弛め所得と損益通算ができ々・
家賃収入一借入返済《一一一一
かナー所有
オーナー所有含み損)
土地のみ売却伽オーナー所有予定納税額
源泉税の還付一一オーナー
約4,000千円還付)
同族会社所肴、例)
役員報酬等+20,000千円
譲渡損A30,000
差引△10,000←青色申告者は3年間に繰越し可
上記の注意点)①地代については借地権課税との関係から、「土地の無償返還の届出」の提出、土地賃貸借契約書、取締役会議事録の作成が必要です。
②同族会社の土地購入資金、担保等を含めて、金融機関との検討が必要です。
③オーナー及び会社は、土地売却後のそれぞれの資金繰りについても充分検討が必要です。
2)手続き上のポイント
同族会社との取引については、その取引の事実を明確にするため、次の手続きをしておくことがポイントです。
①売買契約書(取引日を明確にするため、公証人役場で確定日付を取る)②取締役会議事録(重要な資産の譲受、利益相反取引であるため)③振込依頼書・預金通帳等の保管(売買代金の流れを明確にするため)④不動産鑑定評価書(適正価額を証明するため)
01

借地権を赤字会社に設定して相続財産を減らす【1,借地権受贈益が認定される場合】
次の全ての要件を満たす場合、借地人である法人に対して、借地権が無償で設定されるため、受贈益が法人に発生します。
①地主がオーナー(個人)で、借地人が会社(法人)②地主は、権利金を収受しない(権利金を収受した場合でも、通常収受すべき権利金未満の金額であれば一定の算式により認定課税があります。)③「相当の地代」を収受しない④「土地の無償返還に関する届出書」を提出しない《課税関係》
法人・借地人の課税)
建築又は購入社物
会建土地の賃借)
建物
赤字と損益通算可
借地権の受贈益個人.地主の課税)イ固人1※所得税課税なし
土地底地相続税評価額引下げ
権.利金なし、相当地代なし、届出なし※借地権の設定行為は借地権の創設行為に当たり、資産の移転ではないため、個人の「みなし譲渡課税」の適用はありません。
《認定される借地権(権利金)の価額》算式)認定される権利金の…地の更地としての時価・〔一難灘〕
但し、通常収受すべき権利金の額(更地価額x借地権割合)を限度とし、実際に収受している権利金等がある場合には、その金額は上記で算出した「認定される権利金の額」から控除します。
「相当の地代の年額」は原則として下記の算式によります。
相続税評価額の過去3年間平均額×6%
2建￠【2.建物を売却して借地権の認定課税を積極的に受ける】
前頁の要件を満たせば、会社は借地権受贈益の認定課税を受けるので、これと赤字との損益通算を行います。
また、会社が黒字でも、含み損のある不動産・有価証券の処分、退職金の支給などによる損金と借地権受贈益とを損益通算することもできます。
オーナー
建物100
oo
ナ2
一地
オ土
建物を売却
会桂'r'}oo
会社鱗嬢.・.
単位:百万円)
権利金なし
通常の地代
届出なし
オーナー底地60※相続税不動産編
36ページ参照
売却資金100
借地権割合が70%とするとオーナーの土地は、200から60に下がります。
《ポイント》①建物の売買価格は、時価で行います。取得する会社側では、登録免許税、不動産取得税がかかります。
②オーナーは、建物売却による資金が入るため、相続税の納税資金対策ができます。
③会社には、借地権の受贈益が発生しますが、会社が抱える5年以内の繰越欠損金と損益通算されるため、その受贈益が欠損金以下の場合には課税はありません。
④借地権の認定により株式評価額がゼロ以上になる場合には・オーナーから他の主に株式を通じて・
その評価増加額分の贈与があったものとみなされるので、注意を要します。
【3.注意点】
借地権受贈益の認定を受け、5年以内の繰越欠損金とその受贈益との損益通算をする場合、その会社に対して通常の法人税とは別に「同族会社に対する留保金課税」が行われることがあります。
留保金課税の概要)
同族会社にあっては、各事業年度の留保金額が留保控除額(年1,500万円・所得金額×35%「資本金×1/4一利益積立金」いずれか最も多い金額)を超える場合には、その超える部分の金額に応じて特別税率(10〜30%)による法人税が追加課税されます。
3

不動産管理会社(一括借上げ型)の活用テクニック【1.不動産管理会社と土地評価との関係】
賃貸建物の敷地の評価は、貸家建付地として、その更地価額から借家人の権利部分を控除して評価します。(通常は、更地の70%〜80%程度の評価額になります。)
・貸家建付堪.㍍輿地評満額×(1一借地権割合客借家権割合※).
※借家権割合=東京国税局管轄30%大阪国税局管轄40%(一部例外あり〉
1)借家人の敷地利用権と土地評価の関係①建物所有者が直接借家人と賃貸借契約する場合
2)地代と土地評価額との関係
借家人A
敷地利用権の権能あり
甲建物移転
一一一一一一一一一一一一一陣
地
付
甲建
家
貸
借家人A
賃借人変更
一一一一一一一一一一一一一麺レ
敷地利用権の権能継続
使用貸借
評価減部分
地
付
甲建
家
貸
二倍.家入B、敷地利用権の権能なし
乙
使用貸借
評価減なし
価
評
甲地
更
※
※新借家人Bは、乙と新建物賃貸借契約を結ぶため、地主甲に対する敷地利用権の権能がなく、更地から控除する借家人の権利部分はなくなり、甲の土地の評価上その新借家人Bに対応する敷地部分
は、更地としての評価額になります。
慮出.一届■償蛎藩w借一貸一㎜轡-I1111]11」雑ジ『.・催一■賃■ロゼーIIIIIII[【ーロゼ額価地用自11-]111」]II]-]」1]1額面8イ燃自ロゼー-IIIIII【し[[I1111額面2イ聴自
代『地・『…押の凋常..『..通地借の額来価本権宅貸の額来価本地地借の額来価本権■緯財■未一越...、代代レ地地溺…一■.■のの一・…∵当当協同目口■ヰヰ・式算※額式価算師鎌σ名か額×れ額げ翻聞飢用用記自自下①②額価いα2、覇xカれ額付式魎の算用記※白下①②
雌・■謡ρ週暉■・・粛旨金利■権難..分受十授ン■一〔ヒー}[-]一一 …磯魚・…冠・.受■一式算※IIIIII⊥工-iーロゼ額価式し算08稿課xれ額額付練踊の開用記巨白下①②IIIIIIIIIIIし軍:111額面2イ聡自額価いa2縞×カれ額ず式輔飢算開記※E下①②IIIIII[ヨコー1111111額面2イ鷹自辮雛 蘇、鯵、一、の権額地価借評の地額宅価貸評麗器会評産権族式資地回株の借※算式②不動産管理会社に一括貸した場合
更地、,価額×1借地権,、合×(1一離離藷≡藷難綴)}
相当地代:更地評価額の過去3年間の平均額x6%
通常地代:更地評価額の過去3年間の平均額×(1一借地権割合)×6%
借家人A
借家人A
賃借人変更
一一一一一一一一一一一一一概
借家人B.1￠【2.不動産管理会社と所得税との関係】
会社
一括貸
敷地利用権の権能あり
甲建物移転
一一一一一一一一一一一一一i舞レ
評働螂分
地
付
甲建
家
貸
会社
一括貸
敷地利用権の権能継続
乙使用貸借
評価減部分.1
地
付
甲建
家
貸
会社
対策前
一括貸(不変)敷地利用権の権能継続
使用貸借、評価滅部分、.
地付
甲建
家
貸※不動産管理会社に一括貸しているため、最終借家人の異動にかかわらず、建物が甲から乙へ移転しても不動産管理会社の甲所有土地に対する借家人の敷地利用権の権能は継続するため、貸家建付地としての評価が継続できます。
オーナー
適星、
湧得.
管理
対策後
料
親
不動産・・所得
会社
所得の分散
管理料収入
後継者
給与
4
5

【3.不動産管理会社を活用した節税対策】
親の土地評価額が上がることなく、不動産収益を親から後継者に移転します。親の財産の今後の増加が食い止められます。
.1)貸家建付地評価額く更地×80%の地域の場合
ポイント:建物を後継者に譲渡します。
①後継者出資で、不動産管理会社を設立します。
②不動産管理会社に建物を一括貸し、会社が賃借人と各々賃貸借の契約をします。
③親は、建物のみを後継者に売却(又は贈与)します。
④親と後継者の間の地代は、無償(=固定資産税相当額以内)とし、土地使用貸借契約を結びます⑤不動産管理会社は、差額賃料(借家人から受取る賃貸料の8〜15%程度)を受取り、後継者は、残りを自分の不動産所得とし、そこから建物購入資金を返済します。
借家人
賃貸料24
①
差額無料3豪入'一②一括貸
親③譲渡100⑤建物代金100↓賃貸料21
炉
地
付
親建
家
貸「④使用貸借
ド
Ψ
地
付
親建
家
貸
借家人(不動産管理会社)の敷地利用権の権能が継続するため、建家貸付地評価のままです。
2)貸家建付地評価額≧更地×80%の地域の場合
ポイント:建物を不動産管理会社に譲渡します。
借家人
借家人
親
③譲渡100
不畔難論出資)⑤建物代金100
渉
地
付
親建
家
貸
へ
竺寸給
者支
継与
〃交△口
糸
親
更地×80%
有償で通常地代未満「土地の無償返還届出」提出)≦6ε参3〉(1〉の対策効果(単位:千円)
前提条件)・土地相続税評価額200,000・建物相続税評価額100,000・不動産管理会社賃貸収入(年間)24,000一(差額賃料12%)2,880=21,120(個人の賃貸収入)
親及び後継者の他の所得はナシ・借家権割合30%・借地権割合70%・親の不動産に係る借入金はナシ・地代収入と土地に係る固定資産税は同額・土地及び建物の評価額は、毎年変わらないこととします。
親の財産年目2年目3年目i.:15年目酵年目'ill…』玉。年目.
対篁肖り.賃貸収入減価償却費固定資産税等所得税等24,0003,6502,0985,23724,0003,6502,0985,23724,0003,6502,0985,23724,0003,6502,0985,23724,0003,6502,0985,23724,0003,6502,0985,237
資金残累計13,78527,57041,35568,92596,495137,850
土地の評価建物の評価158,00070,000158,00070,000158,00070,000158,00070,000158,00070,000158,00070,000
・財産合計.■騨,7851シ'..255,570269,3溺.296,925324.4951365,859、.、
建物の評価158,000158,000158,000158,000158,000158,000
一対策後一売却資金100,000100,000ioO,000100,000100,000100,000
財産合計258乳000'1』鱒8,000'』1.258ρoq、.253脚Q....258ρqo25昼lqqg
後継者の財産.'圭年目2年目3年目蝶目..輝自.i畔租簸讐剛給与所得所得税等OO0000000000
財産合講0'.oo・000対策則.給与収入賃貸収入減価償却費固定資産税等所得税等借入金返済額借入金返済額2,88021,1203,6502,0986,06310,00010,0002,88021,1203,6502,0986,06310,00010,0002,88021,1203,6502,0986,06310,00010,0002,88021,1203,6502,0986,06310,00010,0002,88021,1203,6502,0986,06310,00010,0002,88021,1203,6502,0986,06310,00010,000
資金残累計7,87715,10521,93934,54345,92661,082
建物の評価70,00070,00070,00070,00070,00070,000
借入金残高禽90,000血80,000血70,000盈50,000血30,0000
財産合讃禽蓬4,↑611,67817,51ア.49」9580,8731.、1281390
4)建物売買時の注意点①売買金額:その建物の再取得価額を基礎とした未償却残高にて売買しても、原則として問題はありませんが、不動産鑑定士の鑑定価額(時価)で売買することをお薦めします。
②売買資金:同族間取引であるため、その代金決済の事実が明瞭にわかるよう、資金の移動は銀行口
座間で決済し、その記録証憑等も確実に保管しておきましょう。
③購入コスト:建物を購入する後継者・不動産管理会社には、不動産取得税・登録免許税がかかります。
藤山会計事務所:〒530-0014大阪市北区鶴野町4番A-522号TEL:06-485-0420FAX:06-485-0421)
7

特集2
不動産証券化について
坂本勝男■
不動産証券化をめぐる多くの議論
不動産の証券化をめぐり、新聞などで色々な報道がなされているが、不動産業界の者から見ても解りにくいことが多い。これは、証券化に関する議論の観点が多いためであり、更に金融、不動産業界の変革期、日本経済の構造変革期が重なったからである。まずこの点を整理する。
-1証券化に対する観点①不動産事業者にとっては、証券化は資金調達手段の多様化であるが、個人・投資家からみれば資産運用手段の多様化である。
→資金調達と資金運用はひとつのコインの裏表なので、この両面からのアプローチが必要である。
資金調達側からは、貸し渋りの目立つ銀行融資に代わる新たな資金調達の手段として、その資本コスト(運用利回り)が課題となる。資金運用側からは、投資に対するリターンとしての運用利回り、投資に対する安全性を示すものとしての物件の情報開示が課題となる。
②証券化された不動産は、投資商品として、金融投資商品(株式、国債等)に近づいてくる。従って投資価値分析等で金融界の価値概念が使われることが多いため、馴染みにくいものとなっている。
→金融界では投資対象の元本価値は変動することが前提となっている。不動産業界も地価上昇が前提でなくなった今、元本価値の変動を前提とし、リターンを重視した分析手法を確立する必要がある。
③不動産証券化の方法としては、不動産特定共同事業法がすでに存在するが、これと今回制定されたSPC法との差が解りにくい。事業プランによってはこの両者を組み合わせたスキームもあるようだ。
→不動産特定共同事業法による証券化はその流通性に問題があり、本文では証券化の本命とみられる
SPC法に重点を置いて説明したい。
④不動産証券化が、地価上昇を前提とし、キャピタルゲインを狙ったビジネスから、フィービジネスヘの転換の道具として語られる場合が多い。
→フィービジネスの観点からは、証券化が進展すれば、前記した情報開示の課題や、投資価値の判定等でかなりの業務の発生が予想される。
⑤不良債権処理の決定打として報道される(特に外資が、不良債権を買った時など)場合が多い。
一・不良債権処理と証券化は本来別モノであり、外資は将来の転売のしゃすさから証券化の手法をとっているに過ぎない、不動産の証券化は長期的観点から考えるべきことであり、この点に深入りすると証券化の本質を見失うのでここでは省く。
-2一般的要因
金融、不動産両業界等の変革期が重なった金融:金融ビッグバンによる証券金融の相互乗り入れ化、外資の参入等による競争激化不動産:バブル崩壊後の後始末と、新規業態の模索日本経済:キャッチアップ型
経済から先進国型のリスクテイク経済への変換ため、これに対する各業界の対応が不動産証券化に絡んで問題が複雑化している。
これらの問題の全てに対して論述することは、問題が大きくなり過ぎるので、前記「→」以降の課題について若干触れつつ本文を進めていきたい。
2不動産の証券化とはなにか一SPCを例にして
8㊨
O
閣不動産の証券化とは、厳密な定義はまだないが簡単に言うと、不動産に関する小口化された権利が一般多数の投資家に販売され、更に流通することである。(かつての不動産の小口化商品は、不動産の共有持ち分の販売という点で小口化されていたが、共有持ち分故の流通性の少なさからここで言う証券化とはかなり外れる)
團権利である以上何らかの法律(民法、商法、証券取引法)による保護が必要であり、投資家に販売されるものである以上、収益性は絶対の前提となる。さらにこれが流通するものである以上は流通市場が必要となる。これをある程度実現するのが後述するSPCを使ったモデルである。
2-1SPCについて
騒SPC法の概略を下の図に示す。
特定目的会社(SPC)による特定資産の流動化に関する法律の枠組み
流動化の対象資産
特定資産)⇔指名金銭債権
愈不動産⇔上記資産の信託受益権→
特定目的会社(SPC)の業務内容⇔「特定資産の流動化」及び附帯業務
資産流動化計画
資産対応証券の発行により特定資産を取得
専
特定資産の管理・処分により資産対応証券の元利支払等を実施⇔対象資産の管理・処分は適切な管理者に寄託を義務づけ(受託者による分別管理業務、説明業務、帳簿閲覧権等を委託契約に明記)
φ他業の禁止⇔対象資産の処分等の制限
壷借入れの制限等
発行証券(資産対応証券)↓⇔証取法上の有価証券に限定
優先出資証券(エクイティ型〉
特定社債権(デット型)
特定約束手形(CP)
特定目的会社(SPC)の組織の性格・特徴⇔資産の流動化を行うためだけに存在する、商法上の法人とは異なる法人⇔株式会社と比較して、組織・資本の面で簡素化(取締役1人以上、最低資本金300万円)され、優先出資証券、社債等が発行可能な主体。
⇔行政当局への登録が業務開始の要件⇔利益の90%以上を配当すると、利子・配当の損金算入可⇔登録免許税、不動産所得税は通常の二分の一、特別土地保有税、譲渡益は配当とすることで実
質非課税
9圏SPC(スペシャル、パーパス、カンパニー:特定目的会社)は上記のSPC法によって定義されている会社であり、米国のREIT(不動産投資信託)と同様に税の二重課税を回避する仕組みが備わっている。すなわち後述する様な不動産の所有会社(SPC)に税の特典(配当の損金算入、不動産取得税等の減免)による税のパススルー性が確保されている。税のパススルー性とはSPCが不動産収入の90%以上を配当として投資家に分配した場合、SPCそのものには法人税は課税されず、配当先の投資家に対し、所得税が課税されることをいう。
閣SPCの欠点としてはその基本財産をまず特定することが必要なため、稼働収益物件については適用できるものの、開発案件の様にまだ物件ができていないものについては適用が困難なことである。
2-2SPCを使った資産流動化の具体的なイメージ
翻例えば、一棟の収益マンションを一つの会社(SPC)が所有し(会社財産はこれだけとする)、この収益を多数投資家に配分するスキームを考える。この場合、不動産はこの会社の株式を通じて小口化され、その株式は証券取引法の保護を受け、一般の投資家は投資利回りでこの株式を購入し、資金が必要な場合はこの株式を市場で販売することができる。
遡間隔
③物件取得
一
/稼働収益不動産⑤賃料
町転売/②軽債購1入団運営鑑理委託國⑥賃料 分配①株式購入SPC⑦賃料を配当で分配優先出資[株式]社債①SPCは、投資家を募り、株式(不動産価格の数割分)を発行し投資家はこれを買う、この株式の部分
をエクイティー部分という②SPCは不動産価格の残り分をまかなうため社債を発行し、投資家はこれを買う、この社債の部分をデット音5分・という③社債と株式で資金調達を行った後、稼働収益不動産を買う④SPCは単なる箱であり運営能力はない、従って不動産の運営管理は外部の会社に委託する⑤物件からの賃料が入る⑥社債購入者への元利返済を賃料収入で行う⑦株式購入者への配当を賃料収入で行う、社債購入者への利息、株主への配当は賃料収入のgo%以上とすることにより、SPC自体への法人税課税を回避する⑧株式は次の投資家に自由に転売可能である⑨一定期間後、SPCは物件を売却し会社を清算する。売却金で、社債の残債務を返済し、残りは株式配当に充てる。即ち、返済は社債が優先するので、資金調達における社債と株式の発行価額割合によって株式の投資リターンの性格が変わる。
例えば社債部分が多く株式部分が少ないと、売却価格が高ければ(売却益が出れば)株主(少数)は多くの配当を得られ投資として有利である。逆に売却金額が低ければ、株主の総リターンは総投資金額に満たない場合もある。
逆に社債部分が少なく株式部分が多いと、株式のハイリスクハイリターン性は薄くなる。
20▲團Ψ.
3証券化が出現した背景
圏当初の疑問、なぜ証券化か?→銀行が融資してくれないから約二年前から証券化の研究を始めていた、当時はわざわざ証券化の様な複雑な資金調達をしなくても、銀行が不動産事業に融資するか、不動産事業に投資したい個人投資家がいればそれで話は済むのではないかと考えていた。しかし個人投資家の場合すべての資金を手持資金でまかない得るはずはなく、
やはり銀行の融資は必要である。ところが、銀行は不動産事業に対する投資リスクを地価の上昇で回避しており、この前提が崩れ、銀行は融資しなくなった。
團銀行が融資しなくなったのはなぜか?→地価上昇が望めなくなったから、日本経済のキャッチアップ型
形態の終了
日本の銀行は融資の際に土地を担保として取り、土地が右肩上がりで上昇していたため貸し倒れリス
クは土地の値上がりで担保される形態をとってきた。しかしこの前提が崩れ、地価は上下するという米国の様に〉当たり前の姿に戻った以上、不動産事業に対する融資は本来の事業リスクに対して厳し
く査定が行われることになった。この結果として現在の不動産事業に対する貸し渋りがある。(現在の極端な貸し渋りは、銀行がBIS基準を達成するためになりふりかまわず資金回収を行っている結果であって短期的なものともみられるが、地価上昇がない限り、BIS基準達成後も不動産事業融資に関しては事業リスクの審査が厳しくなると考えられる)
騒次に、我国では米国に比べ、個人資産の運用先は圧倒的に預貯金が多い。これは証券会社の情報開示不足等から個人投資家が証券界から逃げたこともあるが、基本的には日本経済が先進国に追いつくキャッチアップ型の形態をとっており、先進国で成功した事業形態だけを取り入れるやり方が多く、その分事業リスクは少なく、当然銀行のリスク(預金者の運用リスク)が少なかったからである。従って、その分銀行は安心して貸し出しを増やせた。このことを逆の面からみると、日本の銀行は米国の銀行に比べて貸し出し過ぎていたとも考えられる。
麗証券化の本質は事業に対する資金調達であり、資金調達とは投資もしくは融資である。従って、証券化の進展は銀行に代わる資金調達の道ができることになり、その分銀行の守備範囲が小さくなることを意味する。
圏米国ではずいぶん前にこの現象が起こっていた
銀行は安全で確実な事業とみられる対象分野に融資を行ってきたが、米国でも銀行のリスク管理能力の低下から貸し倒れが発生し、さらに不動産事業に対して貸し渋りが生じ、これを切り抜けるために証券化が発達した。
騒よく言われているように、米国における個人資産の運用先は、預金保険などの元本確定型以外にも証券のような元本が非確定な投資型商品が多い。すなわち資金供給を受ける側は株式の形で広範な資金調達市場から資金を調達しているわけである。
4証券化の効果
圏不動産の収益性が第一となる
不動産証券に投資する投資家は、株式、国債などの投資商品との比較において不動産に投資する、即ち投資に対するリターンが最重要な課題となる。即ち、不動産の収益性が最重要となる。(これは土地残余法で導きだされる想定の土地の収益力ではなく、稼働収益マンション賃料のような実際の収入である、
このことを突き詰めて言えば、都心の地上げに失敗した虫食い状の空き地はほとんど収益性を持たないため、収益面からは駐車場程度しか評価できず、確実な再開発の予定でもない限りその価格は極端に低くなる。又、一定規模の整形地であっても建設リスク、テナント募集リスク等を考え、価格評価についてはある程度の割引率が必要となる)
圏高額の不動産の取得が可能となる多数の投資家から資金を集めて不動産に投資するため、かなり高額の不動産の取得が可能となる。
騒専門家集団が必要となる
SPCの運営等にあたっては、特定の投資家とひも付きでない第三者性を持った不動産運営のプロともいうべき専門家が必要となる。又、証券化の初期においては、投資家は生保・外国銀行などのような投資のプロに限られるが、徐々に一般の投資家が参入するようになると、彼らに対する投資のアドバイザ
21

一役としての専門家集団(投資顧問)が必要となる。
5証券化にかかわる不動産の鑑定評価の役割等
圏不動産評価手法の開発
SPC法では、SPCが不動産を取得する際、その価格については不動産の鑑定評価を必要とすると規定されている。問題はこの鑑定評価が従来の鑑定評価のままでいいのかという点である。周知のとおり、不動産の鑑定評価はあくまでもその価格時点のみ通用する価格を表示するものであり、将来予測に関しては、例えば賃料の将来予測については三年以内の予測とする、というような厳しい規定がある。これは将来予測の難しさを考えて、むやみな将来予測を鑑定評価に導入することを避けたものであるが、米国の一般的な評価手法であるDCF法は将来の転売時点の転売価格をも予測し評価に導入する方法である。一般に投資行為は、株であれ土地であれその将来をある程度予測し投資行為に入ることが普通である。この将来予測をどのような形で鑑定評価に導入するかが最大の問題点となろう
現行の収益還元法において価格時点以降数十年の賃料の変動率、基本利率を想定しているが、これは相当大胆な将来予測ではないだろうか?)。
麗土地の個別格差の拡大
前記した様に、不動産の証券化とは不動産の収益の小口分配という側面がある。不動産の収益は土地と建物で実現されるものであるから、たとえ同一の道路に面していても、収益性の高い建物が建てられる(存在する)土地であるか否などによる土地の差別化が一層進むと考えられる。
株式会社坂本鑑定・建築事務所)
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寄稿
定期借家権についての私の意見
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一中途半端な定期借家権は悪法となる危険性あり一
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藤岡秀夫
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いま『定期借家権』を議員立法でつくる動きが進行しているようであるが、もしこの法律を現行の借家契約に適用しないことになれば、我国の不動産市場だけでなく、我国の社会経済に最悪の混乱を引き起こす原因になり兼ねない危険性を伴っていること認識しなければならない。
『定期借家権』の導入によって良質な賃貸住宅の供給が促進される等の効果が期待されているが、この導入による最大の効果は、ようやく我国の不動産が本当の意味での客観的価値を伴った資産として位置ずけることができるようになったということである。
今までは主観的価値を客観的価値と錯覚してきたにすぎない。)
バブル崩壊後不動産市況が低迷する昨今において、不動産市場の閉塞感を打破する手法として、不動産の証券化が脚光を浴びてきたのは周知の事実である。
不動産の証券化は、不良債権の流動化を促進
し、あるいは不動産投資の新たな投資市場を形成する有力な手法であり、米国におけるREIT(Real
EstateInvestmentTrust)市場の熟成度を見ればこの導入によって我が国の不動産市場の活性化が期待されるのも当然である。
しかしこの不動産の証券化は、我が国の現行法制度上では導入しても、それほどの効果が期待出来るものにはならないと思われる。というのは現行法制度上においては、税制上等投資家にとってあまりメリットのあるものではなく、むしろ不確定な要素が多すぎて地価が右肩上がりでキャ
ピタルゲインが期待できた頃ならまだしも、もはやキャピタルゲインが期待出来ない現在においては、不動産投資に対する投資インセンティブは働かないだろう。
従って導入に当たっては法制度の整備(借地借家法、税制、破産法、会社更生法等)が、緊急の課題である。特に定期借家権の創設は、不動産の証券化に当たっては最重要課題となるであろう。
不動産証券化の重要な要素として、その投資対象となる不動産の経済的価値であることに疑いはない。一般的にはその投資の対象となる不動産
は稼動不動産であり、つまり賃貸借に供されている場合における建物及びその敷地である。(貸家及びその敷地)では現行法制度の下でのこの稼動
不動産(貸家およびその敷地)の経済的価値はどのように求められるのであろうか。
たとえば10年後に建替えが必要とされる稼動不動産(貸家及びその敷地〉の経済的価値は(今後10年間得られるであろう純収益を現在価値に割り戻した額に、10年後の土地価格から10年後の建物取壊し費用を控除した額の現在価値を加え、さらに10年後の立退き料(これが問題)の現在価値を控除して求めるという手法が考えられる。)
ここで当該不動産の経済的価値に大きな影響を与える不確定要素として立退き料(10年後の土地価格も不確定ではあるがこの問題は時間の都合
上また後日)があり、テナント主体によって立退き料は》0に限りなく近い額〜当該不動産の価値に限りなく近い額になるという奇妙な結果になる。
あるテナントは10年後には客観的に見て当該不動産は朽廃するであろうことを予測し、貸主から立ち退きを迫られる前に新たな不動産を見つけて移っていくが、あるテナントは提示された立
ち退き料よりさらに高額な立ち退き料を要求し、裁判所を味方につけ(借地借家法28条の正当事
由を盾に)不当とも思われる(実は当事者もそのように思っている人も結構いる)高額の立ち退き料を獲得してしまうのが現実なのである。
“誠実な借家人が保護されず、不誠実な借家人が保護されるという不公平な結果になる。"
このような奇妙な事実がどうして起こるのかであるが、それは現行借家法制が正当事由に守られており貸主が建替えを行うために明け渡しを要求しても、事実上“正当事由"の具備は23

困難であるから、高額な立退き料を支払って退出していただくか、(不動産価格が上昇しているときはしぶしぶ納得も出来た)。
建替えをあきらめ朽廃同然(もっとも居座っているテナントに言わせると朽廃にはあらずとなる)の不稼動不動産(ほとんどが空室)を抱え、最後には居座ったテナントに、二束三文で買いた
たかれてやむ終えず手放すか、あるいは貸主と賃借人とがいつ終わるとも予測できないにらみ合
いを続けるかしかない。
不動産価格の下落が続く今日では特にこのにらみ合いのケースが多い)このままでは市街地更新という社会的課題に手がつかないだけでな
く、市街地のスラム化を促進させるという結果を招いてしまう。
立ち退きをめぐり裁判にもちこまれ、今にも壊れそうな建物について弁護士や一級建築士、不動産鑑定士等がよってたかって当該建物が朽廃
正当事由具備には必要)しているか否かについて争う(最終的には調停、和解等で決着することが多いと思われるが)ことが、いかに社会的費用として高くついているか認識する必要がある。
余談ではあるが、私の知っている法曹界の方々は、少し前ではあるが、いまもし更地を所有しているとするならばどのような利用方法が最適と思われるか、との私の質問に“更地のまま所有して、値上がりを待って処分する"(現状ではいつになることかわからないが)という回答がほとんどであった。さすがに借家権の恐ろしさをよく熟知された方々の合理的な判断だと感心したものであるが、もし一般の人々も“この合理的な判断"を選択するようになったとしたら?
もっとも日本の子供たちはこの膨大な遊び場の提供をさぞかし喜ぶことになるであろう。
先日弁護士事務所のテナントが多い事務所ビルの取り引きがあったが(築後そこそこ経っていた)建替え等のことを考えると、買主が気の毒におもえてならなかった。
現行法制度の下で稼動不動産(貸家及びその敷地)の経済価値を求めることは困難でありたとえ
その経済価値を求めたとしても、不確実な部分が多すぎるので信頼性が乏しいものになってしまう。
定期借家権の創設はテナントの賃貸期間を特定することが出来るので、貸主を不当な立退き料の支払や明渡し訴訟等の難題から開放し、近代法における"所有権絶対"の法理に立ち返ることが出来るとともに投資家がその投資対象不動産の客観的且つ合理的な経済価値を把握することを可能にするものである。
以上のことから『定期借家権』の導入は、我国が経済大国として復活する必須条件であるが・もし予定されているように現行の借家契約を適用除外した場合にはどのようなの結果を招くか理解する必要がある。
まず、既存契約の借家人は、定期借家契約の借家人とは異なり法的保護をより厚く受けた借家人であることを認識し始めるであろう。その結果本来誠実な借家人であったものが(ほとんどの借家人は誠実である〉不誠実な借家人に豹変する危険性が非常に大きい。
そして一部の不誠実な借家人のみが振りかざしてきた(一般社会においては多くの場合潜在的な存在でしがなかった)既得権(借家権)が顕在化し、紛争は増大の一途をたどるというような最悪のシナリオも十分に考えられることである。
筆者は、既存の借家契約に定期借家権を適用することは、まったく憲法問題等(29条3項等)には抵触するものではないと確信している。
借地借家法の正当事由制度は、もともと住宅弱者の保護が立法目的であったはずであり、貸主から借家人に財産的価値を移転することが目的では決してないはずである。従って定期借家権導入によって不利益を被る借家人については、福祉の観点から保護すれば問題は解決するはずである。
既存の借家契約に定期借家権を適用除外にすることは、良質な賃貸住宅の供給という観点からは'さほど大きな問題とはならないであろうが、既存の市街地(すでに厚い法的保護を受けるべ
き多数の借家人がいる市街地)についてはむし
ろ定期借家権適用除外による悪影響のほうが懸念される。
『定期借家権』の本質的価値は、決して“良質な賃貸住宅の供給"という二次的なところにあるのではなく、第一には市街地更新等社会的資本整備の促進に効果があるということ、第二には不透明な司法の裁量でしか経済価値が確定しな
かったあいまいな資産である不動産を、合理的か
つ客観的に価値づけることを可能にするということである。
『定期借家権』の既存借家契約への適用による弊害の存在を否定するものではないが、それなりの対応手法“たとえば向こう5年間の既存契約
延長を借家人側に無条件で認める等"(もっとも住宅弱者の保護等の観点からであるが)をとれ
ば借地借家法の主旨を没却することにはならないであろう。又言うまでもなく当事者双方が合
24
=、
『'『
意すれば既存契約を更新することに問題はない。
既得権益の保護や現行法制度との整合性等が不必要であるとはいわないが、本来あるべきすがた(今回はグローバルスタンダードとも一致する)への移行を妨げるものが、ドメスティックな論理のみで通用する時代はすでに終わったということに気づかなければならない。皮肉にもこのバブルの崩壊のおかげで、(いろんな意味で貸主にも同情できるようになった)あるべき方向への軌道修正を可能にする機会がようやく訪れてきたのである。だが今、不幸にもこのおそらく最後になるであろう機会を見過ごしてしまう危険性が大きくなってきた。
凄ノね乏.
最近外国の投資家が、我国の不動産(大部分は既存契約の借家人が存する)に積極的投資を行なっているようであるが、このような“中途半端な『定期借家権』"を導入するようでは新たな国際問題にも発展しかねないと思われる。
我国の経済再生の為には、現行借家契約にも定期借家権を適用することが正しい選択であったと気付く時が必ずやって来るはずである。
現行借家契約に『定期借家権』を適用することによって失う損失よりも、適用除外することによって失う損失のほうが、はるかに大きいものであるということを理解する必要がある。
不動産鑑定士藤岡秀夫事務所)ン■
25

摩置r不動産鑑定士が見た大阪新名所」<生き生き地球館と自然体験観察園>
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不動産鑑定士と不良債権処理
吉田忠史
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圭谷
鶴見緑地には、平成2年の花博に行ったのが最初で、数年前に「咲くやこの花館」を見たことがある。
先日、鶴見緑地にある「生き生き地球館一平成9年4月開館」と隣接の「自然体験観察園一平成10年6月開園」に、行ってきた。
「生き生き地球館」は、9つの地球環境問題を
展示、映像化、情報提供している。
メインは、アースモニターシップ(環境疑似体験室)で、ここのみ、成人は、有料である。シートベ
ルトを締めた座席が震動し、音響と大型映像に加えて、熱風冷風香り匂いもあり、地球上の環境の変化を、疑似体験出来るように、なっている。
「4種類の旅」から「2種類の旅」を観客のパネ
ル操作による多数決で選択する。だから、6通りの選択ケースがあることとなる。
丁度、隣に座っていた小学生に聞いてみたところ、二人とも、20回以上来ているとのこと、小学生のリピータは、多そうである。
「自然体験観察園」は、雑木林や田畑・ため
池や蓮田、有用植物の庭、野草草地広場等があり、昔の「里山・田園風景」を再現している。
両施設とも、鶴見緑地の中にあり、事業費として、土地代の出費は、今回不要であったこと、また、「生き生き地球館」の本館は、花博時の松下電気
パビリオンを譲り受けて内部改装したこと等により、事業投資額は、かなり、節減されたと思われる。
また、メインテーマが、地球環境問題の学習センターであり、立派なテーマである。「地下水と環境汚染」等の環境地質学講座やダイオキシン
等についての研修も行われており、生活面と結びついた環境問題を適切にPRもしている。
しかしながら、今後の日本経済の低調推移が予想され、中央と地方財政悪化が確実視される
現在において、どのような施設を公共財として保持するのがよいか考える必要があるのではな
いか。もちろん、ほとんどだれも使用しないとして無駄の見本となっている「農用道路、スーパー
林道」等と比較すれば、「生き生き地球館」には、まだしもはるかに、存在意義はあろう。
しかし、施設には、維持補修に多額の経費が、かかる。
人件費、動力費等の通常維持経費に加えて、建物の維持補修費用は、経年増加する。
従って、単に有用であるとか良い目的の施設である等より公共施設を投資していった場合、10〜20年後には、施設の維持経費の負担にあえぐことになるのではないか。超高齢化社会による福祉費増大等支出増と日本の基礎条件悪化による収入減の地方財政悪化の懸念の中、財政支出について、優劣の判断が、今後益々重要になってくると考える。特に、後年度維持経費増加となる公共施設の投資については、客観的な価値判断が、今後、必要となってくるのではないか。もっとも、公共投資の定量的価値判断は、本質的に、困難です。
しかし、元資が、限られてくると、なんらかの・
定量化が、要請され、不動産の本質的価値を追求する職業専門家の介在する余地がある可能性は、ないのでしょうか。最終決定は、選良である議会によるのは、当然ですが。平成の無駄な遺蹟としないために、なにか、良い方法はないのでしょうか。「自然体験観察園」は、比較的維持経費は、かからないと思われる。
公共投資の価値評価に疑問が生じている現在、鶴見緑地等の公園は、今後、広場と草叢とトイレ、ベンチ、水飲み場位を維持補修して行くのが、良いのではないか。そして、すべての公園施設は・
安全面を除き、それらの維持補修も、出来るだけ・
ボランティアが行なうようにする時代になりつつあるのでは、ないかと考える。
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構鰭
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日経新聞の4月27日、6月ll日の経済欄に少々気になる記事があり、切り抜いてある。「ネット上で不動産評価」という見出しで、東京の不動産情報サービスのD社が11人の鑑定士と組んでインター
ネット上で全国の不動産を評価する会員サービスを始める・・というのである。
この記事のなかで、そもそものきっかけはD社々
長の「今のままでは日本の不動産鑑定士の仕事はなくなるでしょう」という不動産鑑定士1氏への挑発だったという。
日本版ビッグバンが声高に叫ばれ、土地の価格情報に対する需要が高まっているなかで、日本の鑑定士には価格情報を体系的に蓄積しようという発想がない、というのである,、
言われてみるとそのとうりなのだが、はたして価格情報の蓄積が一部の人のアイディアに始まって、いわゆるベンチャー企業として成長するという単純な理解でいいのか、そう簡単なことではな
いと思うのである。
低迷する日本経済の立直しのスローガンは「金融システムの安定・消費の拡大」といったところ
であるが、さてそれを具体化するとなると、真っ先に出てくる緊急の課題は不良債権の処理にほかならない。金融機関の抱える不良債権の総額
は、当初の10数兆から飛躍的に増加し、金融監督庁の発表で87兆と言われている。
不良債権の処理と一口にいっても、それに金融機関の体力が耐えられるかどうか、倒産を免れない銀行等も当然出てくるし、銀行等の倒産によって生じる波紋の大きさも勘定に入れないとい
けない、金融システムの安定というのは、それだ
け大きなテーマなのである。
同時に不良債権といわれる主として土地の処理であるが、売れる、つまり買手があって換金されることが伴わないと、どうしょうもないのである。
消費の拡大をいくら呼びかけてみても、一般の消費財は各家庭に溢れかえっていてとくに欲しいものがない。個人の消費性向に目を向けた特殊な商品が売れているだけで、全体の消費の拡大などは望むべくもないのが現状である。
そうした状況のなかでも不動産だけは別である。つまり衣・食は足りているのだが、住は多くの国民にとって満ち足りたものではない。多額のローンをかかえ、あるいはウサギ小屋と蔑まれ、高い家賃に悩まされる住宅状況が、繁栄を誇ってきた日本経済の裏側の実情なのである。
不良債権の処理は、こうした土地についての実需を背景にしたものでなければならない。一部大企業や外国資本に土地買占めを促すだけの処理であってはならない。とはいっても、現実にそれらの土地を何人のひとが手に入れることができるのか。それこそ情報が乏しいうえに、価格が下がったといっても昭和50年代の比較的安定していた時期の2倍、あるいは40年代の価格の3倍というのが現在の地価である。
不良債権の処理を通じて、それは同時に金融機関の体質の変革でもあるのだが、不動産の価格は、大きく実需に対応する域まで下げられなくてはなるまい。
このような情勢のなかで、不動産鑑定士が一定の役割を果すとすれば、土地の価格のあるべき位置を、金融の再編を含む社会的変革を意識しながら指し示すことではなかろうか。今までの流れのなかで、地価はここまで下がっています、
これでしか売れません、ではなく、不良債権の処理全体を通じて地価のあるべき位置を探求するという姿勢が必要なのではないか。
これは何も不動産鑑定士個々に課せられた命題というのではなく、組織としての対応という方が当たっている。金融監督庁とか整理回収銀行とか、いろいろな処理のための組織が「不動産鑑定協会」にも協力を求めながら処理を進めてゆくと公表しているが、これは個々の鑑定士に随時、適当に価格を求めるのではなく、組織的にどう対応するのかが問われていることでもある。
冒頭に触れたネット上でのシステム評価は、こうした不良債権の処理という緊急の社会的課題とどう係わって行くのだろうか。
26
27

不動産の価格を、瞬時にはじき出し、安く短期間に書類に作成するというビジネスは、たしかに現在の不動産鑑定業のおかれた状況からすると、斬新なタイムリーなものと言える。
しかし、そのようなネットワークが依拠する情報は、不動産業者の現場の意見価格というだけではなく、多くは公示価格や相続税路線価、固定資産税評価等であり、協会組織を通じて収集した事例によるのではないか。
とすれば、一部の人がネット上の情報提供という形で、多くの不動産鑑定士の係わった鑑定の成果を先取りすることになりはしないか。もっとも公示価格にしても路線価にしてもすでに公になっているものを使うのであるから、誰に遠慮が要るというものではない。問題にしたいのは、
生残り、サバイバルのために、鑑定業界全体あるいは鑑定士協会といった組織的視点が失われた
まま、安い・早い鑑定が跋扈することの弊害である。
いま公的評価のメッシュが比較的整備されて、個別に鑑定を求めなくても、およその価格は分かるというのが、不動産業界の共通意見であり、公的評価以外の鑑定依頼は特殊な事情がないか
ぎり出てこないのが実情である。
鑑定の依頼を受けるさい、時に「簡易鑑定でいいです」と言われることがある。これは主に掛る費用を考えてのことであるが、同時に、鑑定に対する信頼度の問題でもある。要するに形式上鑑定書が要るのであるが、適当でよろしいと言われているのである。
システム評価が、「簡易鑑定」と似たようなものとは言わないまでも、正規の鑑定によらない鑑定のジャンルを目指すものであることは間違いない。それも生残りを掛けた先行ビジネスとして。
正規の鑑定はますます市場が狭まり、才覚のある人々がニュービジネスで頭角を表す。それはそれで、資本の論理の然らしむるところと受け流してもいいのであるが、前記のように、目下の緊急の課題である不良債権の処理については、組織としての対応が、しかもそこに何らかの理念が介在してなされるべきだと思う。
組織(ここでは鑑定士協会をいう)はもともと、会員に平等を保証するためにあるのであって、その逆ではない。一部の利益を守るために不公
平・不公正を容認してはならない。これが績織原則である。
インターネットを通じて不動産の価格を提供するといったようなビジネスも、その意味では組織として取組む余地があるのではなかろうか。
不良債権の処理にからむ個々の鑑定業務に、我先にと群がることの愚を避けるためにも、組織を通じての整然とした取組みを望みたい。
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バリアフリー住宅について
三井田説子
島。㌃㊦『調㌃㊥㌃9甲㈱,㊥ず。ガ㊥ず㊥ガ08㊥'◎∫画'o'面'亀。叱9叱。叱。叱9■3'㊥'ò面⑭一殉'叱⑤回漕吃㊥叱㊥叱岬6'㊦調。酒乱ρ㊥岬軌㊦叱。叱。叱。転醒.o叱醒.鯛.鯛.醒.㊦
O」¶0」唱8」田O」巴O」魍8◎βO』,O'OρO◎始めに
バリアフリーという言葉がよく耳に入ってくる。
高齢化社会とともに住まいの柔らかな改革が進んでいる。大阪のベッドタウン化が進む奈良、西ノ京薬師寺に近い六条山に、障害者と健常者の共生を目指して1976年に奈良たんぽぽの家が発足した。ここに、今年4月、身体障害者福祉ホーム「コットンハウス」が完成した。これは、15人の障害者たちがそれぞれの自立を目指し、かつ助け合って暮らす工夫が凝らされた施設である。
入浴・食事などの生活支援はじめ障害のある人の介護を家族に代わって一時的に代行支援する
ファミリーサポートなどがなされている。
たんぽぽの家に登場したコットンハウスには実にさまざまの先駆的な工夫が凝らされている。
この施設の設計を担当した三井田建築事務所の三井田康記(みいだ.こうき)さんをサポートする夫人の説千(せつこ)さんの声を聞く。
私たちは、奈良市で建築設計事務所を開いておりますが、今回、福祉ホーム「コットンハウス」
を設計させていただく機会を得ました。この施設は、自立を目指す15名の身体障害者のための福祉ホームです。
皆さん方は、身体障害者だの福祉ホームだのは、ほとんど自分には関わりのないことだとお考えになるかも知れません。しかし、高齢化が進み、交通事故の確率も益々高まる現在社会において、一生無縁でいられる人は、少ないのではないでしょうか。今後のためにも、皆さんに是非、ハンディキャップを持った人々のための住宅について知っていただきたいと思います。
現在の身体障害者や要介護老人向け施設の多くは、4〜6人部屋の病室のような造りになっています。各ベットの間はカーテンの仕切りがあるだけで、入院経験のある方なら、そこで、自分が一生を終えるのは、耐えられないことだと思われるでしょう。
また、個室になっていても、平等の名の下に、全ての部屋が同じ間取りと仕様で、お仕着せのものがほとんどです。
近年、バリアフリーという言葉がさかんに取り上げられていますが、バリアフリーとは、段差を無くしたり手摺を付けて、ハンディキャップを持
つ人が行動しやすくすることです。
では、バリアフリーとなっていれば、障害者にとって暮らしやすい住宅だといえるでしょうか。
障害者の手の動き一つを考えても、まったく自由の利かない人、右だけあるいは、左だけ使える人と様々です。その人達に全て同じ設備を与えても、使える人、使えない人が出てくるのは目に見えています。そこで、今回は、入居するメンバーが、設計段階から計画に参加し、居室の間取りや設備の仕様など、それぞれの障害の部
位や程度により、仕様を細かくチェックし、自分に合ったものを選択して決定しました。
ドアの形状、風呂トイレの仕様、手摺の位置などは、実際に入居者が使い勝手を試してみました。できるだけ、介護者の手を煩わすことなく、居住者の要求に合った自立生活が送れることこそ、本来の意味での平等だと考えたからです。
コットンハウスでは、人居者それぞれが思い思いに部屋をしつらえています。窓辺をカーテンで飾り、出窓に植本鉢やぬいぐるみを並べる人、テラスで花を育てる人、ネコを飼いたいという願いはかなえられなかったけれど、皆それぞれのマイホームに対する夢を実現しつつあります。
5室とも、面積は同じですが、各室全て、間取りも内装も各人の好みで決定しました。それぞれの部屋を見て回った入居者の1人に、「どの部屋が一番ステキですか」と尋ねると、迷わず「私の部屋」という答えが返ってきました。自分の部屋を自慢に思っていただけるのは、設計に携わった者にとっては、この上ない喜びです。
コットンハウスを訪れて感ずるのは、「この空間だ
け、時間がゆっくり流れているな」という感覚です。
29

早く話すこともできないし、走ることもできませんが、入居者には、たっぷり時間があります。
ここでは、これが当たり前なのです。私たちがまどろっこしく思うエレベーターの速度さえ、彼等にとっては速すぎるのです。ケアする人々の足取りまで、ゆっくりしているような気がして、時間に追われている身にとっては、ここに来るとなんだかほっとします。
入居者の生活を支えているのは、福祉ホームのスタッフとボランティアの方々です。特にボラ
ンティアの方々は、自分の手伝える仕事を、自分のできる時間に無理せずこなしています。年齢
や性別、社会的な地位や立場を離れて、それこそ自発的に何か役にたてることをやっています。
また、友人を求めてやってくる人もいます。その辺りが、一般の仕事という概念と少し違うとこ
ろでしょうか。私は、このように、時間的にも精神的にもゆったりした感覚が、最近のボランティア
指向を高めているように思います。だれの束縛も受けずに、だれかの役にたつことができたという満足感でしょうか。近頃、ピーリングという言葉がもてはやされていますが、まさにここは、
ピーリング空間なのかもしれません。
読者の皆さんは、土地や建物の価値を数値化するお仕事に就いておられるわけですが、住宅の住み心地や使い勝手などは、個人差もあって、数値化することは難しいと思います。しかし、自宅で過ごすことが多い高齢者や体の不自由な方にとって、住宅の住み心地や安全性は、土地の利便性以上に重要な要素となります。今後、御自身の住宅を建てられる折りには、是非、これらの要件にも注目していただきたいと思います。
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三井田建築事務所:奈良市大宮町7丁目2-23
電話:0742-33-9449
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平成10年3月末、自由民主党の大原一三代議士の提案による「土地の再評価に関する法律」が成立・施行されました。この法案は、現在の金融不安を払拭するための緊急避難的な運用形態でありますが、国内および国際経済政策観点からも必要なものであろうと考えられます。
しかしながら、私どもは、この「土地の再評価に関する法律」につき、次のようにアピール致します。
私ども不動産鑑定士にとりまして、特に注目しま
す点は、その施行令案第二条の“再評価の方法"にあります。
この法律では、再評価の方法としまして、以下の様に①から⑤までが列記されております。
①地価公示価格に基づいて算定(自己査定)②基準地価格に基づいて算定(自己査定)③固定資産税評価額に基づいて算定(自己査定)④相続税路線価に基づいて算定(自己査定)⑤不動産鑑定士等の鑑定評価
さて、国際会計基準委員会(IASC)が検討し、公認するべき適正な時価とは「公正価格」であり、
公正価格は資格のある鑑定評価人によって決定
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渉外広報委員長田村周治
されるものとされております。
したがいまして、上記のごとく、各々の法人等が任意の方法をもって評価することを認めます
ことは、株主保護、情報開示の徹底が社会経済的に強く要請されている時世に逆行することとなり、また、株主、債権者等に十分な説明ができないこととなって、大きな問題を生じさせる事態を招くことが明らかであります。
また、法律に定められた不動産鑑評価という制度があるにも拘わらず、これを無視することは国際会計基準に相反することとなり、上記①から⑤のように、それぞれ目的、作成者等が全て相違するものを、等価値の時価としますことは、一般
国民、企業においても「時価」の概念の混乱を招き、今後の各官公庁の施策におきましても相互に矛盾が発生する可能性があると考えられます。
従いまして、私どもは、土地の再評価の方法として、原則として、対象法人とは利害関係のない不動産鑑定士等による不動産鑑定評価を採用していただくことを、強く要望致します。
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不動産鑑定評価のご依頼・ご相談は㊥一⑭㊥⑳勘
当協会の会員である不動産鑑定業者及び協会事務所へ
お気軽にお問い合せ下さい。
不動産の無料相談会
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場所:(社)大阪府不動産鑑定士協会
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電話:06-203-2100
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北浜清友会館3階⊂
C社)大阪府不動産鑑定士協会への案内図
N至新大阪至天六御堂筋大阪市役所図書館中之島公会堂北浜清友3会F館堺筋
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編集後記
田村周治
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「鑑定おおさか」15号をお届け致します。この号より、日本画家である浜上俊和氏のご協力を得て、表紙の意匠を一新し、また刊行時期に応じた季節感溢れる絵日本画)を載せさせていただきます。内容につきましても、従来の形式をやや変更し、多様な視点から不動産をみるということを主たるテーマとさせていただきます。新しい試みが成功したかどうかは判りませんが、これからもトライ
アルアンドエラーで刷新しつづけていきたいと考えておりま魂会員の皆さまのご協力・ご理解をよろしくお願い致します。
渉外広報委員会
委員長田村周治委員吉田忠史
委員高島嘉巳委員谷圭三
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