嚇嚇蹴粥鱒}ン1目.新会長の挨拶"次瀞》瀞瀞瀞瀞ン欝ン》:
社)大阪府不動産鑑定士協会会長都築武保・・
ご挨拶社)大阪府不動産鑑定士協会会長
都築武保
2,(社)大阪府不動産鑑定士協会通常総会の報告一
3,理事会報告"
総務委員会副委員長笠井靖彦…
・総務委員会副委員長笠井靖彦・・
2
4.民事裁判に係わる鑑定人研修の報告…
5.特別寄稿1『インターネットと不動産鑑定士』一6,特別寄稿2『不動産鑑定評価と会計』"7,各委員会の活動状況報告…
8.通年調査の進捗状況報告…
9.この1年間で独立開業された方の紹介一・
法務鑑定委員会・辱
不動産鑑定士田村周治…
不動産鑑定士岩崎淳…
一資料委員会・一
不動産鑑定士橋本一志…
不動産鑑定士鈴木雅人
5
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曙29
33
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0
第5回通常総会で会長に選任いただきました会長の都築です。
2年度最初の機関誌「鑑定おおさか」の発刊に際し、ご挨拶申し上げます。
社団法人日本不動産鑑定協会の大阪部会から、大阪府の認可を頂き社団法人大阪府不動産鑑定士
協会として社団化されて、本年秋で満5年となります。初代会長として法人化後の新体制の整備に尽力された山本氏、それを引き継ぎ、2期4年にわたり、法人としての本格的な組織並びに対外的活動の基礎を作られた寺杣氏につぎ、3代目の会長となります。先人の業績を踏まえ、より充実した協会となるよう努力を致したいと思います。幸い、副会長を始め、理事、監事及び事務局職員等、優秀なスタッフに恵まれました。しかし、実際の協会運営は、会員の協力、助言が必要であります。
会員各位の絶大なご支援とご鞭撻をお願い致します。
固定資産税標準地評価に対する大阪府並びに府下市町村の対応に代表されるように、法的人格を持つ社団としての認識が、次第に広まりつつあるのを感じます。しかし、こうした認識の広まりは同時に、不動産鑑定の専門家集団としての社会的な期待が大きくなり、責任が重くなりつつあることだと言うことに思いを馳せる必要があります。こうした期待に応え、責任を果たすため、本年は公益法人としての事業を積極的に行っていきたいと考えています。既に、5月の通常総会に提案させていただいた内容と重複しますが、その主なものは、以下の通りです。
0.不動産鑑定評価のこ依頼・こ相談は一
編集後記★㌔★㌦★㌔★㌔★㌔★㌧★㌔★㌧★㌦★㌔★㌦★㌧★㌔★㌧★㌔★㌔★㌧★㌧★㌦★㌧★㌧★㌔★㍉★+膚★㌦★㍉★㌧★㌧★㌧★㍉★㌧★㌧★㌦
表紙・絵
伊藤信太郎
広報委員の特権として、表紙の絵だけでなく表紙のデザインまでさせてもらいました。
最近抽象画は流行りませんが、たまには新鮮でいいでしょう?歌詞のない曲を聞くように見てください。
音楽やスポーツと同じで、絵も見るよりするほうが楽しいです。
次回も広報委員(しかも副委員長!)の特権を利用して楽しませていただきます。
どうかご支持を。
35.他の資格者団体等との積極的な交流
2.一般府民をも対象とした公開講座の開催
3.協会のホームページの立ち上げ
4.不動産に関する相談会の開催
5.大学生を対象としたインターシップ制度の導入
6.外部からの調査、研究委託に素早く対応できる体制の整備
これらの外部への働きかけによって不動産鑑定士等の地位が向上しても、それが不動産鑑定士等の高度な鑑定技術と高い倫理性に裏打ちされたものでなければ、やがて社会から見放されることとなります。.そこで内部的には、不動産鑑定士等の資質の向上等のため、以下の事業を推進していきます。
.通年調査に基づく質の高い取引情報の収集
2.実務、倫理に関する研修制度の導入
3.今日的問題に対する調査研究活動
これらの事業の一部は、既に担当委員会によりスタートしているものもあり、大変ユニークなものが多く、その成果が大いに期待されます。それらの委員会活動は、参加していただいている会員の熱心さと発想の豊かさが原点になっているように思います。
私を始め、副会長、理事、監事一体となって、公益法人としての使命を果たし、それが結果として不動産鑑定士等の地位の向上に繋がるべく、努力していきます。しかし、実際の活動は、委員会等を通じて行われます。会員各位の積極的な参加をお願い致します。
全国の鑑定士に向け、社会に向け、大阪が情報発信基地となるよう、大阪の鑑定士が力を合わせ、新しいことに挑戦してみょうではありませんか。
以上、鑑定おおさか19号発刊にあわせ、抱負の一端を披露し、同時に会員各位のご協力とご鞭撻のお願いと致します。

社)大阪府不動産鑑定士協会
通常総会の報告
も
畠中・噌・
砧
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ウ?“・
平成12年に初めて理事となった私(笠井靖彦)が、新米理事として体験した総会・理事会を皆様にご報告致します。
総会報告
社団法人大阪府不動産鑑定士協会の第5回通常総会が平成12年5月29日(月)、大阪倶楽部4階大ホールにおいて以下のとおり行われました。
『第1部研修会』PM13:00〜!5:00
テーマ「大阪の地名・町名について」「取引利回り実態調査を振り返って」「日本版PFIと鑑定評価との接点について」「第2部通常総会』
出席会員数
委任状提出会員数
総正
議副
出ム五
議
数数
席員
長長
議事録作成者
議事録署名人PM!5:00〜1730
19名
235名
354名(61.8%)
573名
今井邦夫会員福田忠博会員赤澤禎信会員
北井孝彦会員、小林吉則会員『第3部懇親会』PM17:45〜19:30
来賓鑑定協会本部役員、近隣士協会、友好団体等から24名
会員72名
2.通常総会の要旨!)都築武保会長挨拶の概要
全国的にはやや景気がよくなってきている中にあって、未だ大阪はその兆候が見られない。しかしながら今、我々不動産鑑定士は研修等による力の蓄積に努め、来るべき将来への跳躍を期待する。
2)協会本部代表祝辞(塩見宙副会長)と各表彰受賞者の紹介
国土庁地価公示30周年記念表彰増田修造会員
憲法記念日知事表彰(産業功労者)寺杣伊左衛門会員
社)日本不動産鑑定協会
表彰規定第2条第3号該当者尾坂勝美会員、松井繁夫会員、真鍋准会員、山川英治郎会員
表彰規定第2条第4号該当者岩本柄力会員④㊧
23)議案審議○議案第1号平成12年・13年度役員選任の件
山川英治郎選挙管理委員長から平成12年度・13年度の役員選挙の経過、並びに結果の報告があり、定款第13条に基づき理事(会長を含む)22名、監事(会員外
監事1名を含む)3名の選任が承認された。
理事監事
会長以倉久光高田喜治
都築武保石上達郎山崎修
伊藤信太郎(会員外監事)
副会長内田佳宏上原洋允
足立良夫小川哲男
熊澤一郎尾崎正昭
八杉茂樹小田繁
笠井靖彦
専務理事唐澤幸造
米田輝男河井要祐
北川忠志
鈴木信治
林脩二
松永明
松本信義
三原寛憲
山口勉
続いて米田輝男専務理事から平成12年度・13年度の組織図に基づき新役員の紹介が行われた。
O議案第2号平成11年度事業報告承認の件
寺杣伊左衛門前会長から平成ll年度事業の総括的な報告があり、その後北川忠志
前総務副委員長が各委員会報告を行った。
○議案第3号平成11年度一般会計、受託会計及び特別会計収支決算(案)承認の件
尾崎正昭財務委員長から各収支報告資料に基づき説明があり、山崎修監事から監査の結果、その内容が正確・適正であった旨の報告があった。
議案第2号及び第3号について、質疑応答のあと異議なく一括承認された。
O議案第4号平成12年度事業計画(案)承認の件
都築武保会長から基本方針についての説明の後、笠井靖彦総務副委員長から各委員
会活動方針の説明があった。
3

○議案第5号平成12年度一般会計、受託会計及び特別会計収支予算(案)
承認の件
理事会報告
“へ卓㍗畠
尾崎正昭財務委員長から各収支予算書(案)資料に基づき詳細な説明があった。
ウ
議案第4号及び第5号について、質疑応答のあと異議なく一括承認された。
以上で議案審議が終了し、午後5時30分今井邦夫議長は閉会を宣言した。
3.総会出席者の分析
今回の総会に出席された会員の年代別割合を調べた結果は以下のとおりです。
20代30代40代50代60代70代80代合計
会員数(人)14112IO7176106555573
総会出席者(人)015283323200119
出席割合(%)O.0%13.4%26.2%18.8%21.7%36.4%0.0%20.8%
ひとりごと
会員数はほぼ正規分布を描いているにもかかわらず、出席者はなぜか会員数と同様ではありません。20代は0%、30代及び50代は20%を下回る状況です。
理事の皆さんはこの日のために遅くまで討議を重ね、総会議案書を何回も推敲し、また協会事務局の皆さんも議案書原稿を何度もうち直して総会を迎えたのに、なんでもっと来てくれへんのやろというのが正直な気持ちです。
総会は(社)大阪府不動産鑑定士協会の最高の議決機関です。もっと多くの参加をお願いします。
㊨
翻O第1回理事会平成12年4月14日(金)PM15:00〜18:00
報告事項【協会本部】
協会本部で研修規定の強化を現在検討されている。
北陸・四国で社団法人化が進んでいない状況を踏まえ、地域連絡協議会を地域会と見なし全国の歩調を整える必要がある。
「滋賀県部会」が先月「滋賀県不動産鑑定士協会」に改称された。
【近畿地域連絡協議会】
6月2日近畿会主催で不動産投資市場の法的検討に関する研修会を開催する。
近畿地域連絡協議会は地域会から通算すると来年35周年になる。35周年行事を執り行ってはどうかとの意見があり、検討予定である。
2議案
1)審議事項
新会員入会の件等
新会員入会:3名、業者会員への変更:!社、業者代表者変更:1社、交代入会:3社、退会:1社、13名
平成12年度・13年度組織図(案)の件
平成11年度事業報告の件及び平成!2年度事業計画(案)の件
平成11年度決算(案)及び平成12年度予算案の件
各委員会委員募集の件
平成!2年度通常総会開催の件
取引事例通年調査の実施及び費用負担の件
訴訟鑑定実務研修会の件
2)協議事項
義務研修制度導入の件
インターンシップ制度導入の件
3)報告事項
取引事例通年調査パイロット事業による取引情報(調査票)の閲覧について
大阪弁護士会からの照会事項回答の件
3監事講評
コ…"孫
齢
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齢
麟……誌
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ひとりごと
今回は多くの部分が総会議案書(案)の検討でした。長時間にわたり審議は続きましたが、インターンシップ制度導入の件は次回に持ち越すこととなりました。私はやや疲労気味。理事・監事の皆さんご苦労様でした。
4
5

O第2回理事会平成12年5月12日(金)PM15:00〜17:00
報告事項【協会本部】
協会本部指導研修委員会では、研修規定の強化を現在検討中であるが、特に義務研修制度については、一定単位(年10単位以上)の修得方向での実現化を検討中である。
【近畿地域連絡協議会】
近畿地域連絡協議会では5月8日通常役員会が開催され、平成11年度事業報告、
予算報告及び、平成12年度事業計画(案)、予算(案)の承認、会則の一部改正が行われた。
2議案
1)審議事項
新会員入会の件等
新会員入会:2名、業者会員への変更:3社、業者代表者変更:2社、退会:4名
2)協議事項
通常総会準備の件(総会役割分担、懇親会準備)
インターンシップ制度導入の件「近畿会設立35周年記念事業」の挙行検討の是非について
3)報告事項、依頼事項
憲法施行記念日知事表彰者の慶事報告の件
近畿地域連絡協議会の渉外広報委員推薦の件
業務推進委員会:無料相談会実施に伴う相談担当希望日の件
地価調査委員会:取引事例通年調査実施に際しての費用負担について
企画委員会:取引事例通年調査のアンケート調査実施について
資料委員会:データーベース化小委員会の設置
総務委員会:各委員会構成メンバーの募集結果について
親睦委員会:懇親会(ハイキング等)について
法務鑑定委員会:第1回訴訟鑑定実務研修会(5月15日)の案内
大阪市マンション管理支援機構設立準備会の開催について
3.監事講評
ひとりごと◎
今回は総会準備の最後の打ち合わせをした後、前回持ち越されたインターンシップ
制度の協議が行われました。また、各委員会から現状と今後の指針が報告されました。
㊧
2議案
1)審議事項
新会員入会の件等
新会員入会:3名、業者代表者変更:1社、交代入会:2社、退会:1社
平成12年度委託研究事業小委員会委員募集の件
2)協議事項
調査研究第1小委員会主催の古典落語会開催の件
3)報告事項、依頼事項
平成11年度の当士協会の申告所得について
調査研究委員会:平成!2年度調査研究委員会小委員会の進捗状況について
公的評価委員会:平成13年度固評時点修正について
総務委員会:①平成12年・13年度委員会構成メンバーの途中経過報告②第5回通常総会の年齢別出席状況について③現在準備中ではあるが、委員就任が予定されている会員には委嘱状を交付するので、各委員長から伝達して欲しい。
広報委員会:鑑定おおさか(会報19号)の発刊について
法務鑑定委員会:第1回訴訟鑑定実務研修会の報告
福利厚生委員会:会員の健康診断の実施について
渉外委員会:今後の日程
親睦委員会:今後の日程
業務推進委員会:大阪市立住まい情報センターからの照会に対する回答について
資料委員会:今後の日程
指導研修委員会:①今後の研修のあり方についてアンケート調査を検討している。
②来年の新年賀詞交歓会での講師招致方法と人選について
地価調査委員会:①大阪市の固定資産税担当者と国税担当者から、公的評価の均衡化を意識してもらいたいとの申し入れがあった。
②当士協会独自で開発した幹事の集計ソフトについて
3.監事講評ひとりごと
今回は主に総会の報告と反省が行われました。上述の如く出席会員の少なさと年代別出席者比率のアンバランスが目立つことが焦点になりました。若手会員の通常総会への出席が少ないことのみならず、委員会活動への参画も少ないことに危惧を覚えるとの発言もありました。将来の当士協会を担う若手会員の皆さん、一度参加してみま
せんか。
O第3回理事会平成12年6月9日(金)PM15:00〜17:00
報告事項【協会本部】
本会理事会では、今ある地域連絡協議会を地域会と読み替え、その地域会会長は全国理事に就任する動きがある。
【近畿地域連絡協議会】
6月2日、大阪倶楽部で開催された研修会「不動産投資市場の法的検討」に250名の出席があった。
O第4回理事会平成12年7月14日(金)PM15:00〜17:00
報告事項【協会本部】
本会専務理事の交代について【近畿地域連絡協議会】
前回理事会における「地域連絡協議会を地域会と読み替え、その地域会会長は全国理事に就任する動きがある。」の補足説明
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2議案
!)審議事項
新会員入会の件等
新会員入会:2名、業者代表者変更:4社、退会:i社
平成12年度固定資産税評価(土地)における「審査の申し出及び訴訟に関する研究委員会」の設置について
定期健康診断の実施について
2)協議事項
平成12年度土地月間における講演会開催について
継続研修制度導入に関する中間報告
3)報告事項、依頼事項
大阪市マンション管理支援機構設立について
平成12年度委託研究事業小委員会委員募集の結果について
平成15年度固定資産評価に係わる自治省通達について
公的評価委員会:平成13年度固評時点修正について
親睦委員会:①通常総会の収支決算②親睦行事の日程について
業務推進委員会:大阪市立住まい情報センターからの照会に対する回答について
法務鑑定委員会二第!回法務鑑定委員会の報告
総務委員会:①第1回総務委員会の報告②(財)日本不動産研究所からの講演会に対する後援依頼について③8月理事会を臨時に開催する
3.監事講評ひとりごと
今回は秋の土地月間において開催する講演会が焦点になりました。講演会の形式、講演者等々理事の皆さんの忌憚のない活発な発言がありました。秋までにはまだまだ紆余曲折がありそうですが、これまでにない講演会になりそうです。請う御期待。
〜理事会報告の後記〜
今回立候補者が理事定員に満たず、図らずも理事となった私も、いつの間にか40代の終わりにさしかかっていました。業界の中では若手であったはずが中堅どころとなっている,ことに思いをいたすと、そろそろ業界にお礼奉公をする時期なのかな一とも思いました。
これまで理事会がどのように開催され、大阪府不動産鑑定士協会が運営されているか殆ど関心がなかった私にとって、戸惑うことが多々ありました。時間が取られることの煩わしさもありました。
しかしながら、諸先輩方が連綿としてご苦労を重ねてこられた結果、現在の大阪府不動産鑑定士協会がある訳です。必ずしも会員全員が満足のいく大阪府不動産鑑定士協会ではないかもしれませんし、まだまだ改善の余地もあろうかとは思います。今後一理事として微力を尽くしたいと考えております。
これからも歴史を重ねてゆくであろう大阪府不動産鑑定士協会の歴史の1ページの中のほんの1章を担うのも悪くないかというのが今の実感です。そしてまた後輩諸兄がきっと後に続いてくれるであろうと期待しています。
総務委員会副委員長笠井靖彦
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一一、
第1回訴訟鑑定実務研修会開催される
一一、平成12年5月15日、社団法人大阪府不動産鑑定士協会主催の第1回訴訟鑑定実務研修会が法務鑑定委員会を中心に、指導研修委員会、業務推進委員会の協力で、200名を越える参加者を迎え、盛況に開催されました。この研修会には、大阪地方裁判所総括裁判官である三代川三千代判事に基調講演をお願いし、パネルディスカッションにも大阪弁護士会から推薦を受け、不動産関連事件に精通した岡本正治弁護士に入っていただくなど、不動産鑑定士以外の方の観点も研修成果に活かせる内容になった
ものと思っております。
第一部基調講演
演題「継続賃料における最近の判例の傾向」
講師:大阪地方裁判所第八民事部総括三代川三千代裁判官第二部
研修「訴訟鑑定における手続上の留意点について」
講師:貝原壽一会員
パ不ルディスカッション「訴訟鑑定における継続地代の実際例をめぐって」
コーディネーター大西靖生会員
パネリスト大阪弁護士会会員岡本正治弁護士
上田正行会員、五島輝美会員、中井敬和会員
以下、当日の三代川三一千代裁判官による基調講演の要旨をご紹介いたします。
なお、パネルディスカッションの内容は、上田会員より平成4年から賃料改定事件が調停前置主義になったことに伴う調停の現状及び訴訟鑑定の件数を示すデータを、また、五島・中井両会員からは実際の訴訟を元にした貴重な鑑定評価実例を出していただき、これらを資料に熱心に討議されました。
具体的には、継続地代を求めるに当たり何方式を適用すべきであるか
各試算価格のウェイト付けをどうするか
賃貸事例比較法は実際に有用か
スライド指数にイ可を用いるかといった点等を中心に議論され、また、弁護士の立場からは岡本先生より、「いろんな事件の裁判がある中、賃料改定事件の裁判はどのような位置付けにあるか」、「裁判所に提出された鑑定評価書の攻め
どころは何処か」といった、我々不動産鑑定士にとって、ある意味で耳の痛い、また大変参考となる
意見等が述べられ、中身の濃いものとなりました。
このパネルディスカッションの概要は(社)大阪府不動産鑑定士協会事務局にて閲覧できるようにしております。
また、貝原壽一会員による「訴訟鑑定における手続き上の留意点について」の研修内容は、当日詳
細な資料が配布されておりますので、そちらを参照願います。
9社団法人大阪府不動産鑑定士協会第1回訴訟鑑定実務研修会記録要旨
基調講演「継続賃料における最近の判例の傾向」
大阪地方裁判所第八民事部総括
三代川三千代裁判官
ただいまご紹介いただきました大阪地裁の三代川でございます。現在、大阪地方裁判所第8民事部で、通常事件を担当しております。司法修習所には、平成6年から平成10年の4年間おりまして、司法修習生を相手に研修での経験はありますが、このような大勢の専門家の皆様を前にしますのは、なにぶん初めてでございます
ので、よろしくお願いします。
また、大阪府不動産鑑定士協会の皆様には、通常事件の鑑定・賃料訴訟での鑑定や、不動産の評価をお願いしたり、また、調停委員などで紛争の解決にご尽力いただくなど、いろいろとお世話になっております。この機会をお借りしまして、裁判所の一員としてお礼申し上げます。
本日の研修会におきまして、訴訟鑑定一継続
賃料を巡る問題について、何か話をと言うことですので、私といたしましてはバブル経済が崩壊した後の地価の下落、それを契機とした賃料
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減額訴訟を中心としまして、最近の裁判例をいくつか紹介させていただこうと思っております。
なお、訴訟についてのコメントは個人的見解を申し述べておりますので、そのあたりのところはご了解よろしくお願いします。
バブル崩壊後の賃料訴訟
ご承知のとおり、平成2年末頃よりバブル経済の破綻が始まったと言われておりますが、これとともに、昭和60年頃より急激に上昇しておりました不動産の価格が、一転して下落方向に転じ、今日に至っております。これと共に、裁判所の方へは、賃料の改訂を求める訴訟が出始めました。以前の訴訟は、ほとんどが地主さん、
あるいは家主さんより、賃料の増額を求めるという方向のものばかりであったと言ってもよかったのですが、最近は借りる方の側から、今の賃料は高すぎるから減額を求める、というような形での請求が目立っております。
皆さんご承知のことで、申すまでもないことですが、借地借家法11条では、地代につきまして、土地に対する租税その他の公課の増減、土地の価格の上昇または低下、その他の経済変動、一増額請求から減額請求確認へ一近傍類似の土地の地代との比較により賃料が不相応となったとき、当事者は地代の増減を請求することができる、というふうに定めておりま
して、当事者の間で、この協議が整わないとき
は、裁判所に対して、その増額または減額の請求が正当であるという判断を求めることになってまいります。借家の場合の家賃につきまして
も、借地借家法32条に同様の定めがあります。
これは、借地借家法以前の旧借家法、旧借地法
でも同様の定めがございましたので、この点に関する判例と言うのは、法律の変わる前後とも、
基本的には考え方は変わっていない、との理解でよろしいかと思います。
当事者の一方が相手方に対して、賃料を減
額一いくらいくらに減額してくれと、こういう請求をいたしまして、争いになったときに裁判0●●所に対して、この土地、この建物の地代、家賃
は、いっから、いくらに減額された、あるいは増額された、この確認を求める形で裁判が起きてくる訳です。
今言ったような形が、直接に賃料改定を求める訴訟でございまずけれども、このように直接的に賃料が増額あるいは減額されたとの確認を求める訴えのほかに、現れ方としましては、借り主の方が今まで払っていた賃料が高すぎるということで、減額を求めるというふうに貸し主に通知とかを行い、もちろん、通知を受けた貸し手側は、「はいそうですか」とは納得せず、争いになる訳ですが、借りてる方が、それ以上、裁判とかはいたしませんで、その代わり、一方的に自分の言ってることが正しいと、減額した賃料しか払わないような事件も現実にはあります。これは借地借家法の建前から申しますと、減額した額が正当であると確定するまでは、従前の賃料を払っておかないといけないんですが、それを一方的に減らしたものしか払わないもので、今度は貸している側から賃料不払いだということで、契約を解除するから出ていってくれ、
まあ、こういう争われ方もある訳であります。
こういう訴訟でも、本来であれば、全額、従前決まっていた賃料を払わないといけないんですが、そうかと言って、裁判所としても客観的に見た賃料が、実際には借り手側の主張額が正しいということであれば、不払いは不払いではあるけれども、客観的にはそれは相当な賃料であると言うことで、契約解除は認めない、こうい
つた形になることもあります。このような賃料の減額が争いとなっている場合も、借地借家法に言う「相当賃料」が幾らであるのか、の判断が必要不可欠となってまいります。
また、これもよくあるのですが、貸し主側からは従前のとおり、今の賃料が低いということで増額してくれと請求をする中で、借りてる側
は、いやそんなことはない、地価はこれだけ下がっている、固定資産税も下がっている、従って、地代・家賃はもっと下がっているはずだ、
増額は認めない、こういう争い方をしてくることもございます。積極的に減額までは申し立てないけれども増額については徹底的に争う、と言うようなことで、なかなか裁判所としても頭を悩ますところであります。
そのような形で、いろいろと賃料の減額を巡る争いが生じている訳なんですが、最近、どの程度賃料の減額請求というものが増えているものか?今回お話をさせていただく依頼を受けました際にも、最近の傾向はどんなものでしょう
かと、協会の委員の方から質問されたのですが、これは増額、これは減額と多数の(賃料関係以外の)一般事件も含めた中から抜き出すのは難しいので、正確な数字は地裁でもお示しすることはできません。
ひとつの資料といたしまして、大阪地裁の調停部の方で、調停事件として継続しているもの
で、賃料増額・減額事件数を問い合わせてみました。平成11年1月から12月末までの1年間で、賃料増減額に関する調停事件数は30件(うち増額20件、減額10件)となっております。これは、昨年1年間のもので、ご承知のことと思いますが、現行の借地借家法が施行になりましたときに、賃料の増減額事件に関しましては、調停前置主義がとられましたので、まず、調停で当事者は増額あるいは減額の話し合いをしなければいけない、と言うことになっております。この調停事件と言いますのは、当事者でこれは地裁でやりましょう、と言うことをあらかじめ決めてある場合でなければ、原則、簡易裁判所の方が管轄になっておりますので、本来であれば、簡易裁判所の方にそれはどうなっているのでしょうか、と問い合わせて、その方が実体に合致した数字:で、その方がよいのかもしれませんけ
れども、ちょっと時間の余裕もなくできませんでした。今申し上げました、地裁の調停の数字というのは、その簡易裁判所の調停で話し合いが合意に至らなかったため本訴となり、裁判所がいったん事件として受けましたが、やはりこれは話し合いにより解決するのが妥当であると判断して、地裁の調停部の方へ改めて回ってきたものと、あと、一部当事者の話し合いではじ
めから地裁の調停でやりましょうと定められていたもの、これを合わせたものであると聞いております。そのため、数自体は少なくなっておりますが、これは原則として、簡易裁判所の方でやるということになっております関係かと思います。
もっとも、調停で話がまとまらなかったもの
を、また、調停に回すよりも、私なんかは個人
的には、調停でまとまらなかった事件はさっさと、鑑定士協会の皆さんに地代、家賃は幾らが妥当か、鑑定をお願いいたしまして、鑑定額に沿って話し合いをして欲しいと勧め、話し合い
1

ができれば、そこで和解してもらうのがいいと思っておりますが、納得しなければ判決を出すことになります。ちなみに、私が平成10年4月に大阪地裁に参りまして2年間経ちましたけれ
ども、この問扱った事件では、賃料の増額請求が3件ほどだったと思います。今年になりまして、減額請求の事件が1件ございました。全部で、たしか、4件だったと思います。過去1、2年と言う、広いスパンで見ますと、まだ、全体としては増額の事件の方が数は圧倒的に多いですが、今年あたりの数字としては、減額請
求一減額の確認を求める事件の方が多くなる可能性もあるのではないか、と思っております。
最近の賃料減額訴訟の問題点
最近、裁判上、問題となっております賃料減額事件の中で、サブリースと呼ばれる契約類型の賃料減額事件があります。これはどういうものかと申しますと、ご存じかと思いますが、土地の所有者がその土地の上に賃貸用ビルを建築いたしまして、このビルをまるごと、貸しビル業者に長期一通常ですと15年とか20年の長期間、一括して貸し、この賃貸業者が個々の転借人、ユーザーに転貸して、収益を上げるという形式の賃貸借であります。はじめから貸しビル
業者が実際のユーザーに賃貸して収益をあげることを予定されている一方で、ビルの所有者に対しては、長期の契約期間、最低の賃料額を保証することが一般的になっております。
バブル崩壊で、ビル需要が激減した中で、入居者を確保するためには、最終ユーザーの賃料を値下げすることも必要になってくる。そうな
れば、貸しビル業者としてもあがりが減っていく訳ですから、ビルの所有者に対しても一括して借りている賃料を減額してくれと、訴訟が続発する事態が生じております。このようなサブーサブリースでの自動賃料更新特約の有効性一
リースの場合には、賃貸ビルの所有者とビルをまるごと借り上げている貸しビル業者との間には、賃料は3年ごと何パーセントづつ増額するという、いわゆる自動賃料増額特約が付いているのが通例であります。こういうような契約に関しましては、当然、その特約の有効性が初めから問題となります。貸しビル業を始めるにあたって、貸し.ビル業者の方が、この土地にこういうふうにビルを建てれば、何年間かのうちにあがりがどうなる、ローンを返しても収益はこれだけでると、話を持ちかけまして、土地の所有者もその気になって建てた訳で、これが争いの元になる。土地の所有者にとっては、ローンの支払い等で予定が狂う、リース業者にとってもあがりが減り死活問題です。そういう意味でも、かなり、シビアな形で、増額・減額の訴訟が展開されております。サブリース関連の判例はかなり多く、数限りなくありますが、この中でも高裁の判断がでている例の一審の判決をレジメにあげておきました(③④)。
参考)レジメより③東京高判平11・12・25(金判1071-P36)④東京高判平11・2・23(全判1071-P36)
東京高判平8・6・13(判時1595-P87)
サブリース事例(減額肯定)
〃
〃
2
○
￠
賃料減額が認められた例
サブリースに限らず、最近、賃料減額をめぐって、法律雑誌等で紹介されましたものを、これから具体的に説明させていただきます。ちょっと、お断り申し上げておきますと、例えば、震災によりまして建物の一部が損傷した、しかし、修繕がなされておらず、賃料の減額を求めるとか、そういった品質が悪化したことに伴う減額請求の事例は今回は対象から除いております。今回のお話は、いわゆるバブル経済の崩
壊一経済変動による減額事件を中心に判例を調べてみましたので、そういう観点からご紹介いたします。
継続賃料と鑑定の各手法につきましては、皆様の方がよくご承知かと思いますが、差額配分
法、利回り法、スライド法、それから賃貸事例
比較法、この4つがあるとされておりますので、具体的にこれはどういう手法かというのは皆様の方がよくご承知ですので、それを前提に、個々の事例でどういうふうに手法が採用されたか、こんな観点からお話をご紹介していきた
い一こういうふうに思います。
初めに、賃料減額請求が認められた事例と言うことで、①をご紹介しました。この京都地裁の判例は、よく引用されることがありますので、
あるいは、皆様方もよくご承知の事例であるかもしれません。ちょっと、紹介いたしますと、
居住用マンションの所有者(貸し主一企業です)
が、居住者(借り主)4名に対して、時期としま
しては増額請求が平成6年(一人だけは7年に入ってから)で、初めに貸し主の方が賃料増額の請求しましたところ、借り主の方が、いやこの時世に増額というのはおかしい、むしろ安くなってるはずだ、と言うことで、借り手側1,“
一賃料鑑定に用いる各手法の採用程度の観点から一始時期は、もっとも古いもので、昭和57年から
で、一番新しいのが平成3年に賃貸借契約が開始され、平成5年までは増額されて、これは借り手が応じた。ところが、2年後、平成7年にもさらに増額を求めてきて、借り手の方は減額を求め、訴訟となりました。
この事件の鑑定書では差額配分法、利回り法、スライド法、3手法の試算賃料がでております。
賃貸事例比較法は判決文からは採用されたかどうか伺うことはできませんでしたけれども、挙げてないとう言うことは、おそらく使っていな
いのではと思います。たぶん、適切な事例がなかったのでしょうが、この3手法を用いています。そして、判例一京都地裁の裁判官は次のように述べています。
差額配分法と利回り法は、土地価格の急騰、急落の影響を受けやすいが、当該土地価格の急騰、急落は当該賃貸物件の使用価値の変動を必ずしも反映しない面があることも考えると、本件においてはスライド法、差額配分法、利回り
法を、それぞれ5二3:2の割合で考慮するのが相当であるというふうに判断いたしまして、出ました金額が、従前賃料と500円程度しか変
わらず、この程度の差であれば、増額・減額とも請求を認めないとしました。1件だけ、平成3年からの比較的新しい事例、これの従前賃料
8万5,000円が、先と同じ5:3:2で計算しま
すと、8万2,500円とやや安く出まして、これについてのみ減額を認めております。
このような判例ですと、今、申し上げたような各手法をどの程度、どのように加味するかは、
"∞.、
養替
帰
なった事件の判決であります。
このマンションの賃貸借開
卓毒翌
艶言
手透、、
鞍
3

なかなか裁判所も悩ましく、難しい問題ではありますが、1つはやはり、居住用というのは、スライド法が重視されているのかと思われます。
たしかに、ここで説明しておりますように、土地の急激な高騰あるいは下落の影響を受けにくい、ほかの手法は受けやすいとは言えるかもしれません。その辺の特質は、ちょっと念頭においておく必要はあろうかと思います。
これは余談ですが、地価が急騰している時期、
昭和63年〜平成4年初め頃までは、私は東京地
裁の通常部にいまして、やはりそのときに賃料事件を担当しました。そのときは増額も増額の事件ばかりです。地価がこれだけ上がったから、賃料もこれだけ上げてくれと言うわけですが、スライド法では、やはりあまり上がらない。これだけ地価が上がっているのにスライド法だけという訳にもいかず、差額配分法もある程度考慮に入れなければならないけれども、その割合をどうするか、各手法による試算賃料のウェイ
トづけにはかなり困った記憶があります。当時の裁判例では、居住用の建物はスライド法を重視し、スライド法が3なら、差額配分法は1とかの割合で、採用割合をかなり抑えていた記憶があります。差額配分法の試算賃料を出す場合
も、差額の割合を、どちらにどのように割り振
るかについて、1/2法ではなくて、2:1にするとかで、なるべく現状一継続賃料に大幅な影響を与えないような配慮が鑑定士さんの鑑定書の中にもありましたし、裁判官の判決の中にも伺えた、このような記憶があります。これが、今、逆の局面に来ているわけですが、いずれにしても、こういうふうな急激な変動期には、スライド法が重視される傾向があるのではないかと思います。
それから②の東京地裁の判例ですが、これはカッコをつけているのはどういうことかと申しますと、やや特殊な事例で、あまり参考にならないかもしれない、という趣旨です。この判例ですが、事案は都心の木造2階建店舗で、賃貸借契約は昭和63年に締結されました。どこが特殊かと言いますと、保証金1億円という約定で一バブルのさなかでものすごく高かった訳ですが、このうち4,000万円が、借りたあと分割で払うことにされていた訳ですが、最初の1年間
は賃料が月額65万円、2年目からは110万円、そして未払いの保証金が全額払われたら、賃料はまた65万円に戻すと、このような約束がされておったケースで、ちょっと特殊です。そして、賃貸借契約のあと、保証金の残りの4,000万円のうち、2,000万円だけが払われた時点で、借り主が減額の請求を出しました。減額の請求を出しましたのは、平成7年1月の時点です。これも鑑定が出されたのですが、鑑定は新規賃料を積算法と事例比較法で算定いたしました。そして、保証金の運用益と更新料償却額一これは具体的には裁判例を読んだだけでは、よくわからないのですが一それを、控除したものを正常な継続賃料としているのですが、それと事例比較法による継続賃料の額を算定して求めたようであります。結局、継続賃料と申しますと、当初が65万円、2年目以降が保証金を考慮してでしょう
が、llO万円でずっときておりますから、継続賃料と申しましても、どこが継続のベースにな
るのか、確定しにくい事例です。しかも保証金を全部いれたら元の65万に戻すと言うわけですから…推測ですが、鑑定に付すときにどういう観点から行うのか、裁判官と鑑定人の間で協議とかがされたのではないかと思われるのですが、
そういう事例であります。それで、鑑定ででた
金額ですが、新規賃料をベースにした額が63万円で、事例比較法による継続賃料が66万円とでておりまして、判決はその数値を踏まえながら、
なおかつ、今申し上げたような特殊なケースであって、事情があるので、当初の約定一保証金を全部払い終わったら元に戻すとした約定の65万円に、未払いの保証金2,000万円分の運用益を加算して、73万円を相当としております。なか
なか鑑定も難しい事例だったと思うのですが、要するに鑑定で、今申し上げた手法でどれくらいでるのか数字を出し、その数字が当初約定された65万とあまり離れていなかった、これを鑑定で確認し、あとは裁判官の判断によるということであったかと思います。もし、鑑定で出た数字が65万から大きく離れていた場合、おそら
く私が担当裁判官だったら、非常に悩ましいことになったのではないかと思われます。
参考)レジメより①京都地判平8・5・9(判時1582-P118)②東京地判平8・7・16(判時1604-P!19)
減額請求が認められた事例〃
4◆
サブリースの減額訴訟の問題点
サブリースというのは、先ほど申し上げたよ
うなケースなので、一審レベルでは、そもそもこういう契約関係に、借地借家法に基づく減額請求ができるのか、この点が争点になっておりました。いわゆるサブリースでもいろいろなパ
ターンがありまして、このケースではできない、といった一審レベルでの判断もあります。高裁
レベルでは、サブリースの場合であっても、減額請求一借地借家法32条、賃貸ビルですから、建物の方で、これの適用があるとの前提で、あとは個々のケースにしたがって判断しているようです。
簡単に紹介しますと、③の例では、東京高裁の平成10年12月25日の判決ですが、これは、
平成3年のまさにバブルの絶頂期、というよりすでに下降期ですけれども一に、契約されたもので、当初月額2,408万円一ビルまるごと分です一であったが、借家人は当初よりこの額を支払わない。貸してる方もお金が入ってこなくては仕方がない、金融機関への弁済もできないので、譲歩しまして、平成5年6月に双方合意したうえで、1,300万円台まで下げることで妥結したようです。そのあと、平成8年9月に至りまして、借りてる方は賃料をさらに半額近い月額773万円まで減額請求し、訴訟となったものです。この裁判でも、やはり鑑定が行われておりまして、本件建物の通常の継続賃料を求め、これを月額855万円余りと算定しておりまして、
そして裁判所はこの事例が、サブリースとしての特殊事情、それから、従前の貸し主・借り主の交渉経過とか、対応の仕方とかを、総合考慮
いたしまして、合意されている先ほどの1,300万円の賃料と鑑定で出た賃料との差額、これが400何十万かになりますが、この不利益のうち、7を借り主が負担し、ほかの分を貸し主が負担しなさいということで、相当賃料を決めております。こういう場合には、サブリースの特殊事
情とか、当該当事者間の経緯とかは、まさしく裁判所の方が最終的な相当賃料を判断する上で、総合考慮するところでありますので、鑑定としてはその基礎となる数字を問題なく行っていた
一借地借家法に基づく減額請求はできるのか一だければ、あとは裁判所が鑑定結果をベースにして、これこれこういう事情を考慮して結論を出した、そういう形にすれば、役割分担それぞれの行うべきところがキチンとしていただければ、やりやすいかと感じております。
それから④でございまずけれども、これは、
平成4年に行われた賃貸借で、期間が10年、賃料が433万円余りという事例であります。貸し
主の方は、自動的にか、増額できるだったか、その旨の契約内容があり、これに基づいて平成
6年10月一契約当初から2年後ですね一に、増額を求めたのに対し、借りてる方は減額請求をし、さらに、平成7年3月以降一半年くらい後ですが一についても。さらに減額を求めたものです。先ほど曖昧でしたが、これは、自動増額
特約一2年経てば自動的に何パーセントか増額されると決めた事例のようです。一審で鑑定が採用されまして、その数字を見ますと、従前賃料が433万円余りだった訳ですが、差額配分法によりますと344万円、利回り法で245万円、スライド法で347万円、賃貸事例比較法で336万円、
こういつた試算賃料が出ておりますが、鑑定人は総合的な見地から、差額配分法と賃貸事例比
較法を重視するのが適当だとの判断で、最終的に適正賃料は340万円といたしました。判決文を読みましても、これは、鑑定人がどのように考慮したのか、そこの部分が実際の鑑定書を見てみませんとわかりませんので、何とも申せま
せんが、利回り法が著しく乖離していることと、
スライド法が一番高くでており、両端、高い方と低い方を除いたのかな、ともとれますが、これは何とも申せません。もっとも、判決文をみますと、この鑑定人の判断には本件がサブリー
ス契約であることは考慮にいれているようにもとれます。裁判所は、一この340万円の鑑定額は、それはそれで妥当だと思うのですが一これを踏まえつつ、借り主の方が転借人(エンドユーザー)からのあがりが406万円と結構な額が入っている訳で、これを強調したのか、サブリースの特質とか、本件の具体的事情、バブル崩壊によるリスクは貸し主・借り主の双方で、ある程5

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“硫ギ..齢度負担すべきであるとか、そのようなことを述べまして、結局、340万円をもう少し上方に修正し、360万円、鑑定より20万円上乗せした金
額になりました。これなど、私の裁判官としての感覚から言いますと、経済が停滞している現状では、やっぱり仕方がないような感じがいたします。これは、客観的な評価ではこうなると鑑定を出していただいて、その余の事情は裁判所がそれを適宜考慮、プラス・アルファーすればよろしい、そういう事例かもしれません。
以上は、控訴審ではなく一審での鑑定で、控訴審では続きがあるわけですが、控訴審では、一審でとられた鑑定とは別に不動産鑑定士による私的鑑定一当事者の一方からの鑑定が証拠として出されました。この鑑定は、スライド法、
利回り法、賃貸事例比較法により、算定を行い、賃貸事例比較法にウェイトを置きまして、一審の鑑定では360万円と出ているのに対し、260万円としております。この証拠鑑定を出しましたのは、もちろん借り主側ですが…。まあ、こういう鑑定が出てきたわけです。裁判所も困ると
ころは、裁判所が出した利害関係のない鑑定人にお願いしたものと、当事者の一方から出た別の鑑定士さんの鑑定書がでてくる、同じ専門家が評価しているのに、なぜかなりの差がでるのか、このところをどう考えるのか、例えばOO
法による数値をどの程度重視するか、この程度の違いならよろしいんですが、実際の鑑定書では、土地価格を幾らにみるか、それこそ鑑定士さんの専門に属すことなんでしょうが、裁判所としては、どちらがどうと言うのが難しい。どちらが正しいのかわからないところがありまして、さて、どちらを取るかにな1)ますと、なかなかつらいものがあります。先ほど申しましたように、スライド法を重視するか、差額配分法を重視するか、そのようなことですと、裁判所もそれなりに、各手法の長所、短所を考慮しまして、本件ではこうだと結論できるのですが、基礎数値が異なりますと、ほんとに困ることになります。
私的鑑定の方は、賃貸事例比較法にウ
ェイトを置いて260万円としております。この控訴審で出された鑑定書と、スライド法、賃貸事例比較法は一審の鑑定も同様の手法を用いて数字を出しているのですが、その各数字は80万円くらいズ
レがありまして、非常に困った事案だったと思います。そして、この私的鑑定では差額配分法につきましては、正常実質賃料は実際支払い賃料を下回っていると言う理由で算定しなかった。
この点は、控訴審において、下回っている場合
でも算定はできるのであって、これを除外する
合理的理由はないと、批判されております。
これは、結局、控訴審も、どっちがどうという線を引くべきかという点では、やはり苦労されたように思えるのですが、やはり、裁判所が依頼し、裁判所サイドからでた鑑定を、依頼者の一方から出たものよりは信頼を置くという観点と、継続賃料で何10%ものにもなる急激な変動は望ましくない、そんな観点から、結局は一審の鑑定をベースにおいて、控訴審で出てきた私的鑑定は参考程度にみるスタンスを示していました。控訴審を見ますと、一審判決の細かい点をいくつか鑑定に問題があると、指摘しております。ほんとに細かい点なのですが、本件の事案では、元々対象ビルが貸し主の自社ビルで、左前になってこれを撤退、業者に貸したもので、一審の鑑定ではこの建物の評価にあたり賃貸ビ
ルとして減額をしておられるが、減価する理由がないのではとか、サブリースを理由に管理費用を計上していないのですが、契約では管理費用の一部を貸し主、所有者側が負担する合意があるので、これは事実を誤認しているのではと、指摘しております。それと、これは論外かもしれませんが、一部に計算間違いがありました。
計算間違いはともかく、ビルがもともと自社ビルであったとか、管理費用について、一部をどっちが負担する、とかいったことは、果たし
6○て記録上はっきり出ていたのか、よくわかりません。鑑定をした後で出てきたものかもしれま
せんので、鑑定が悪かったのではないかもしれません。鑑定をなさる場合には、どういう事実を前提に書かれたのかを、記録を隅から隅まで読んで、条件を拾い出さないといけないのか、
疑問もお持ちかと思いますが、私など、通常、
不動産鑑定士さんが鑑定を行うベースとなる事
実、平均的なもの、ある程度はっきり分かる事
実、日頃からわかるようなものは押さえていた
だき、疑義を生じたものは裁判所に確認をとる、
これはどういう条件として確定してよいのかはっきりしない、わからないところは、それを前提にするのか、しないのかはっきりさせる、あるいは何を前提として評価したのか、裁判所と十分連絡をとり、疑義があれば解決していただ
きたいと思っております。裁判所もそういう疑義が生じないように、鑑定を依頼するときに、正式の裁判所の出頭期日までに、双方立ち合いのもとで前提事実を確定し、鑑定をお願いするという、そんなことも行っております。具体的な鑑定依頼を受けましたときに、前提事実をどう確定してよいか分からないようなときは、わからないまま一般的なことでするのではなくて、記録を確認するなり、それでも特殊な場合は是非、裁判所に確認していただければよろしいかと思います。
少し話がそれましたが、今の④の判例は、このような経緯を経まして、結局、控訴審は、契約の継続を考慮し、急激な減額はできない、との観点を付け加えましたけれども、だいたいは一審と同様な考え方で、一審判決を支持しております。
減額が認めれなかった事例
時間がなくなってきましたが、あと2つ残っています。
⑤は、東京高裁の判例が出ているものですが、やや特殊な事例で詳しくは省略させていただきます。サブリースのかなり規模の大きいもので、名前を聞けば皆さんもよくご存じの超大手の貸しビル業者でして、賃料もまるごと1年間で18億円とかのものです。契約をしたのが平成3年で、年額18億円、これは事業受託方式と呼ばれるもので、全部お膳立てして、その貸しビル業
者がお金の計算から、全部事業を請け負うというものです。契約は平成3年7月ですが、実際に建築が着工され、完成、引き渡し、貸すことができはじめるようになったのは平成7年2月の最悪のケースでございます。しかも、期間が当初の契約では20年で、2年ごとに8%の賃料増額、自動増額特約があるという、業者にとっては、たまらない事例であります。それで、もちろん、たまりきれずに業者の方が、18億円を
平成7年2月から10億円に、平成8年8月から
7億2,400万円に減額請求をしましたけれども、一審の判決は、こういう特殊な契約関係で、し一事業受託的なものの場合一かも貸しビル業者の方は名前を聞けば泣く子も黙るような大手ディベロッパーで、自分の方で収益計算をしたうえで、土地の所有者に私の方
ですべてやりますと言って、建物を建てさせておいて、今更、減額はないということで、一審はこんなのは認めん、減額請求を棄却した訳です。ですから一審では、鑑定は行われておりません。判決文では、鑑定のカの字も出てきません。しかし、控訴審は鑑定を行いまして、これは、若干(減額を)認めざるを得ないとの方針をたてたのかもしれませんが、その鑑定では、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法と、通常の継続賃料で用いる方式をすべて用いまして、継続適正賃料を求めております。
ただし、具体的な内容は、判決文を読んだだけではよく判らないのですが、結果的には、18億円と10億円との差の1/3は貸し主側で負担しな
さい、2/3は業者側、差額の1/3だけ減額を認める、こんなことになっております。
最後に⑥ですが、これはサブリースの事案ではありません。さる大手の百貨店、ビルの5階以上の部分を昭和60年に一括して期間20年で賃7借しました。自分で使う店舗用として借りた訳です。その際に、賃料の自動更新特約がしてあり、貸し主はこの特約にしたがって増額を求め、これに対し、借り主側がこういう時世においては自動増額特約は失効したのだと、減額訴訟をいたしました。これのやや特殊なところは、敷金が4,000万円、ほかに保証金が2億9,00万円余
り、これが差し入れられておりまして、期間20年のうちlI年目からこの保証金を1/ioづっ、残っている分には年2%の利息を付けて返す、こういう約定が付けてありました。一審では、自動更新特約は失効していないということで、貸し主側の賃料増額を認めました。借り主側の減額請求は退け、控訴審も結論において、これを支持しております。ですから、増額特約に基づ
く増額請求を認められた事例、というふうになります。この結論を導くうえで、一審判決の額
は、自動更新特約に基づいて計算した額なので、鑑定の数字は関係ないと言えば関係ないのですが、自動更新特約の有効性を判定するために鑑定が取られました。一審の判決理由をみますと、この鑑定のいくつかの問題点が指摘されており、修正を加えております。1点目は保証金に関して、11年目から期間満了まで1/10ずつ返還する、
最後はゼロになる。こういう約定がされているケースですが、鑑定では、敷金と保証金一敷金は全部返すわけですが一の運用益を20年の賃貸借期間中、均等であるとして計算しております。
それに対して、裁判所は、当初10年目まではと
もかく、11年目からは返還していき、最後には保証金はなくなるので、均一20年間の運用益はおかしいとの指摘です。それからもう1点はその敷金、保証金の運用利回りについて、この契約が昭和63年、そこから20年間の利回りを7%で計算していたようです。それに対し、いわゆるバブル経済の頃と、一律のパーセンテージで計算しているのはおかしい、現実離れしているということで、長期プライムレートを参考にしまして、平成3年だか4年以降については、率を落としまして、修正したパーセンテージで計算すべきとしております。さらに、この鑑定では、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法と、4通りを用いておりますが、その割合を3:1二4:2、こういう感じで考慮しておりましたけれども、問題となる賃貸借関係では通常の場合と違いまして、特殊事情が多い一今言った、保証金の返還とか、その他、建物の利用状況とか一と言うことで、スライド法
をもっとも重視すべきである、つまり、同種事
案を選択するのはなかなか難しいので、賃貸事
例比較法はあまり妥当ではない、そして差額配分法は、特殊な契約の事情が反映されにくい、
そういうことでスライド法重視が適切と判断、
思い切ってスライド法6、差額配分法2、その他を1:!の割合で出されていたようです。
これに対し、控訴審は具体的には、鑑定がど
うだこうだとは触れていないのですが、一審が指摘したような問題点が鑑定にはあると、控訴審も同様に指摘しております。今、申し上げました中で、例えば差額配分法やスライド法、賃貸事例比較法が本件ケースで、どれくらいのウ
ェイトで使うかは、裁判官に任しておけばいいかもしれませんが、鑑定人の方の見解と多少のズレがあるかもしれません。賃貸借契約の細かい事情の証拠調べ的なことまでは鑑定人に無理がありますから、そこのところはよろしいのですが、おそらく契約で保証金がどうなっているのかといった事柄は、鑑定をされるときの確定事項かと思いますので、後で指摘を受けるのは、余りよろしくないのかなと感想を持ちました。
時間がだんだんなくなってきましたが、以上、紹介させていただきました判例の説明をさせていただきました。
少々時間がオーバーしてしまいましたが、これで終わらさせていただきます。今後とも、いろいろお世話になることがあるかと思いますが、よろしくお願いいたします。
参考)レジメより⑤東京高判平10・10・27(金判1079-P12)
東京地判平10・10・30(判時1660-P65)⑥東京高判平11・10・6(金判!079-P26)
東京地判平10・8・27(判時1655-P138)
サブリース事例(減額肯定)〃
減額請求が否定された事例〃
当日の基調講演をもとに、法務鑑定委員会で要約したものです。)
8
◆
○
得
別
寄
〜秀
才』r言田
インターネットと不動産鑑定士
はじめに…
昨今のインターネット(企業や大学などのコ
ンピュータネットワークを相互に接続した全世界規模のコンピュータネットワークのこと)の普及ぶりには、目を見張るものがある。IT
InformationTechnology)革命という言葉が盛んに使われているが、「革命」という名にふさわし
い急激な変革に首肯せざるを得ない。
平成11年度の通信白書によれば、ちょっと古
いが、平成10年度における我が国の15歳から69歳までのインターネット利用者数は、約1,700万人と推計され、また、「平成10年度通信利用動向調査」によれば、インターネット世帯普及率
は1LO%(対前年度比4.6ポイント増)、事業所
普及率は19.2%(対前年度比6.9ポイント増)、
企業普及率は80.0%(対前年度比1L8ポイント増)に達している。
このインフラは、将来に向かって、一層の技術革新が行われスピードアップ、大容量化の方向に進むであろうと予想される。
その背景には、パソコンの本体価格の急激な低下、また、プロバイザーの料金の低額化がある。そしで最後のハードルである電話料金の価格の引き下げが、今、NTTに対して盛んに求められている。(このような要請を受けて、昨年ソフトバンクと東京電力などが組んで低価格の電話会社の設立の発表がなされている)ついでな
がら、パソコンというものは、ここ数年のうちに家電例えばテレビ、冷蔵庫などに取り込まれ・融合し、単体としてのパソコンは消滅するだろうという人もいる。
さて、このインターネットという環境は、私ども、不動産鑑定士にどのようにかかわり合い、そしてどのように利用すれば良いのだろうか。
不動産鑑定士田村周治
連絡、収集、宣伝という3つの切り口から見て、利用できそうなアイデアを考えてみよう。
①連絡の手段として
電子メール…Email。普通、mlcrosoftのOutlookexpressを利用する。電話の感覚で利用するが、実際には電話線と接続している時間は
短く、電話料金だけについて言えば飛躍的な低額となる。文章とか画像も送れ、添付ファイルとすれば、ワードとかエクセルの形のまま送ることができる。また、複数のユーザーを宛先に指定しておけば、一度の送信で同じ内容を伝達できる。
麟インターネットの中核となる利用方法。例えば、大阪府不動産鑑定士協会の会員全員にメールアドレスがあれば、FAXなどよりも、はるかに安価に、一度で連絡が可能となる。
メーリングリスト…複数の人達によって共用する電子メールアドレスのようなもの。メーリ
ングリストのアドレスに送信した電子メールは、
参加者全員に届けられる。言ってみれば、電子メールを利用した井戸端会議。通常、メーリン
グリストごとにあつかうテーマが決められており、参加メンバーの問で、その話題について情報を交換することを目的としている。現在は、無料のMLを配信してくれる会社がいくつかあり、多くのグループ内で意見の交換が行われている。
麟例えば、freeml.comのscienceというMしでは、参加者が実名を出して、海外の人も含めて格調高い意見の交換がなされている。または、異業
種のグルーブ内で、顧客からの相談事をMしで各方面から討議し、顧客に納得のいく回答をするというように利用されている例もみられる。
9

チャット…ネットワークで接続されたコンピ
ュータを使って、リアルタイムで「文字による会話」をすること。キーボードから入力した文章が、他のユーザーの画面に即座に表示され、リアルタイムにコミュニケーションができるもの。
⑳実際に利用していないのでよく分らない。
②収集の手段としてホームページからのダウンロード…通常、イ
ンターネットエクスプローラーというソフトを利用する。検索エンジン(ヤフー、エキサイトなど)で、多くのホームページの中から、必要なデータを収集する。ここ数年、行政機関のホームページの内容は随分、充実してきた。ハイパーリンクを利用して、深い階層の内容までがダウンロードできる。
麟インターネットの中核となる利用方法だと思う。上記のようにハイパーリンクを利用して階層深くまでダウンロードでき、ハードディスクの大容量化とあいまって、データとして取り込
み・蓄積できる。
メールマガジン…名前のとおり、メールによる雑誌のこと。個人で雑誌が無料で発行できる。
最大手では、まくまぐという会社があり、この会社のサイトには、多種多様なジャンルのメー
ルマガジンが登録されている。気に入った雑誌について、登録(自分のメールアドレスを記載)すれば通常、無料で配信される。
鯵例えば、村上龍氏のJapanMailMediaというメールマガジンは、週1回程度の配信であるが、質の高い情報を提供し続けている。
③宣伝の手段としてホームページ…サイトともいう。ハイパーリ
ンクによって結ばれたWEBページのまとまりを言う。現在では、行政機関、会社、個人から各種各様のホームページを公開している。
⑭インターネットの主たる利用方法。自分の主張、技能などを自分なりの形で安価に一般に対して公開、宣伝できる。
メールマガジン⑳不動産鑑定士が個人で発行している例もみられる。
ここで平成11年4月に郵政省が行った調査を見てみよう。
意外に、上記のことが利用されている現状が浮かんでくる。
1)一週間に受け取る電子メールの数は全部で何通くらいですか?
項目回答数比率(%))100通以上88619.7
2)50〜99通85218.9
3)20〜49通1,24827.7
4)10〜19通78317.4
5)5〜9通3788.4
6)3、4通2104.7
7)1、2通1152.6
8)ほとんど送らない210.5
無回答100.2
計4,503100.0
2)メールマガジンやメールニュースな
どの情報配信サービス(有料・無料含
む)は何通くらいですか?
項目回答数比率(%))100通以上1573.5
2)50〜99通4289.5
3)20〜49通1,06923.7
4)10〜19通1,07523.9
5)5〜9通69415.4
6)3、4通47510.57)1、2通3527.8
8)ほとんど送らない2325.2
無回答210.5
計4,503100.0
3)メーリングリストからのメールは何通くらいですか?
項目回答数比率(%))100通以上2345.2
2)50〜99通2004.4
3)20〜49通4008.9
4)10〜19通47310.5
5)5〜9通4049.0
6)3、4通3056.8
7)1、2通3978.88)ほとんど送5ない2,03745.2
無回答531.2
計4,503100.0
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④まとめ
こうしてインターネットというものをその持つ機能から概観してみた。
現時点では、(インターネットの世界では今後
どのようなもの、サービスが出てくるか分らない)連絡の方法として、電子メール、メーリン
グリストが、収集の方法として、ホームページ
からのダウンロードが、宣伝の方法としてはホームページ、メールマガジンが主たる方法であろうと思える。
しかし、それは、不動産鑑定士だから…ということで関わり合い方が異なるということではない。結局、一個人として、何か仕事をしょうとすれば、インターネットを使わざるを得ない
し、その埒外にはおられないということであろう。それならば、どうずれば積極的・効率的にインターネットを利用できるのか、そういうノ
ウハウを身につけなければならない時代が来たということであろう。学校に行くのもよし、友達に聞くのもよし、習うより慣れろという発想で取り掛かるべきものと思われる。
肇21

不動産鑑定評価と会計
6月23日付けの新聞記事によると土地や工場など事業用の固定資産の価値が下がった場合に損失処理を義務づける「減損会計」が早ければ2003年3月期決算から導入される見通しになった。連結決算制度の改正、退職給付会計の導入等ここ数年の企業会計制度の変革は著しいものがあるが、いよいよ土地評価の時価評価の開示が本格的に導入されることになる。
実は現行の会計制度化においても土地の時価評価を行うケースが2つある。一つは「土地再評価法」でありあと一つは「販売用不動産の強制評価減」である。
「土地再評価法」についてはもともと銀行のBIS対策として期限付きで導入された制度であったが、経団連等の要請もあり一般企業にも適用可能となったものである。3月期決算の会社については2000年3月期が最後の機会であったが、約60社が利用したとのことである。
土地再評価法においては評価差額(通常は評価差益)は税効果考慮後で直接資本の部にチャージされる。
時価の算定はL近隣の地価公示価格に合理的な調整を行って算定する方法2.近隣の都道
府県基準地価格に合理的な調整を行って算定する方法3.固定資産税評価額に合理的な調整を行って算定する方法4.地価税法の時価(路線価)に合理的な調整を行って算定する方法及び
5.不動産鑑定士等が行う鑑定評価による方法のいずれかに依るものとされている。
法律成立の経緯からも推測されるように「土地再評価法」はいわゆる老舗の企業が土地の含み益を資本増強に活用するための制度であると言える。
不動産鑑定士・公認会計士
岩崎淳(iwasakij@kcn.ne.jp)
一方「販売用不動産の強制評価減」は日本公認会計士協会が今年1月に公表した公開草案「販売用不動産等の強制評価減の要否の判断に関する監査上の取扱い(案)」が議論の発端となっている。もともと商法第285条の2(流動資産の評価)においては、「流動資産二付テハ其ノ取得価
額又ハ製作価額ヲ附スルコトヲ要ス但シ時価が取得価額又ハ製作価額ヨリ著シク低キトキハ其ノ価格が取得価額又ハ製作価額迄回復スルト認
メラルル場合ヲ除クノ外時価ヲ附スルコトヲ要ス」と規定されており、販売用不動産等はたな卸資産として扱われ流動資産に計上されるためこの規定が適用される。ただしこれまでは不動産については時価の算定が困難との理由で実施されてこなかった経緯があったが、バブル崩壊後の、住宅業界、建設業界、商社等が抱える不動
産の現状を鑑み厳格に適用しようと言うのが同草案である。
したがってこの制度は土地の含み損を開示するための制度であり、「土地再評価法」とは異なり損益計算書に評価損が計上されるために非常に影響が大きいと言える。販売用不動産の時価額については同報告書の付録1に記載があるが、「販売公表価格」(マンションや住宅地等のパン
フレット価格)を宅地の評価額の一つに加える等幅広い概念となっている。
これらの現状の中で不動産評価のプロッフェ
ショナルである我々不動産鑑定士はいかに対処すべきであろうか。
まず第一にこれまでの会計制度改正の中で不動産鑑定士の意見がどの程度反映されてきているのか疑問がある。「土地はひとつひとつ異なるから、株式のような時価の算定は無意味である。」
といった主張を未だ耳にすることがある。不動産とりわけ土地は地域性・個別性が強いため株22○》
蚤
式市場のような市場形成は困難であり、それ故に不動産鑑定士という専門家が必要となると言うことが残念ながら十分には認識されていないと言わざるを得ない。
次に、では不動産鑑定士が社会に認知されるだけの体制を備えているかとの疑問がある。公
認会計士業界においては会計監査を行うのは実質4大法人に限定されつつあり、しかもすべての法人が海外の監査法人と提携し、CPE(継続的教育研修制度)、内部審査等の制度面での改善を実施しつつある。おそらく今後ある監査法人が行った監査を別の監査法人がレヴューするといったピュアレビューも導入されて行くであろう。もちろん現行の不動産鑑定士を取り巻く制度的枠組みの中では困難な面もあるが、「組織化」は避けて通れないものと思われる。私自身担当する関与先については土地の時価評価を行う際には必ず鑑定書を取るよう要請しているが、残念ながら鑑定評価額について首を傾けざるを得ないような鑑定評価書に出会うこともある。
いわゆる「ストライクゾーン」論(高くても低くてもストライクはストライク)は業界内部の人間にとっては都合の良い意見ではあるが、世間の認めるところにはほど遠いと思われる。
最後に国際化への対応である。ここ数年の会
計制度の変革を見ても明らかなように、グロー
バルスタンダードの策定の流れは明らかである。
今回の減損会計を巡る議論は明らかにIAS3
6(国際会計基準)を意識したものであり、また最近承認されたIAS40(投資用不動産の会計処理)が不動産の目的別分類と言った議論に結びつくのは明らかである。これらの中では「キャッシュフ匠の現在割引価値」との概念がしばしば登場するが、今後我が国においてどの程度精度を高めていけるのかが課題となるであろう。
アメリカのように賃料情報が公開されていな
いといった制度面での課題は多々あるであろう
が、いつまでも「一物四価」でいいものか検討されるべきと思われる。
蓼
以上
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23

<福利厚生委員会報告>
委員長以倉久光ユ.平成12年度福利厚生委員会メンバー
各委員会の活動状況報告<財務委員会報告>
委員長尾崎正昭社団法人設立以来、既に5期の決算を行い、今年度は6期めとなり、協会の会計処理・財務対応も一応軌道に乗った感が有ります。この一方で、協会の活動内容やメリハリも見直しが必要な時期にきている気がします。今年度から取引事例の通年調査事業が始まったことなどをはじめとして出費増により、協会の収支余力もやや窮屈になりつつあります。いかにして、今後も協会の前向きな事業展開のために原資を確保していくか、大きな検討課題と考えています。
◆
c担当副会長熊澤一郎
委員長以倉久光委員小倉康秀
小山喜八郎
佐野幸人
西浦宣行
渡辺博
2.平成12年度健康診断の実施について
9月!!日(月)〜19日(火)までの期間、(財)結核予防会大阪府支部において健康診断を実施
いたしました。(いずれも午前中で、土、日、祝を除く)<広報委員会報告>
委員長小川哲男
前年度までは、渉外広報委員会であったものが、本年度から渉外と広報とに分離され、当委員会は広報部門を担当することになりました。当委員会の主な事業活動は、!年2回の「鑑定おおさか」の刊行、"土地月間の「講演会」の実施、#旧コンピューター委員会からの引継事業であるホームペー
ジの立ち上げ・運営です。
通常総会の事業報告で、都築会長が、「鑑定おおさか」(第18号)に実名でなくペンネームで投稿された記事について、<「鑑定おおさか」は我々内部だけの意見の開陳にとどまらず、広く外部にも発刊される大事な広報誌です。この点がいささか軽んじられたことは非常に残念で、今後このようなことが生じないよう十分注意して委員会活動をしなければならないと考えています。〉と、述べておられますことを肝に銘じて、活発かつ慎重に委員会活動をして行きたいと考えています。
<企画委員会報告>委員長足立良夫
安松谷博之会員、田村周治会員に大阪選出の本会理事の岩本柄力会員と荒木正種会員の2名と委員長(足立)を加えて5名で委員会を構成しています。4月から月1回以上のペースで既に6回開催、毎回議論伯仲です。
5月には取引事例の通年調査に係るアンケート調査の実施と集計を行い、6月には結果報告をしました。現在は協会の委員会活動の活性化方策の提言をまとめているところです。
<法務鑑定委員会報告>
委員長熊澤一郎
会員の皆様には、去る5月15日(木)に当委員会が主催しました第1回訴訟鑑定実務研修会に本
当に多数の参加を頂きましたことをまずもってお礼申しあげます。
当日は従来にない出席者数で、会員諸兄の訴訟鑑定実務に対する意気込みを改めて感じた次第です。
出席できなかった会員の方は本誌別掲の報告記事「講演録」を是非ご一読下さい。
さて、他の委員会に先立ち本年度1回目の活動をスムーズにスタートできたわけですが、これも前任の河井要祐委員長、並びに前年度委員会メンバーによる充分な準備のお陰と心より感謝しております。今年度の委員会も前年度メンバーに加え、法務関連に強いベテランの会員の参加をいただき強力な陣営となっております。そこで今後の委員会事業として、訴訟鑑定関係のセミナー等の企画を行うとともに、大阪地方裁判所並びに大阪弁護士会等と争訟鑑定上の今日的な課題について協議を行える場を設けていきたいと思っております。
また、他の関係委員会との協力のもと、鑑定委員・調停委員に対する研修会、協議会開催の企画を担当していく予定です。
今年度も当委員会の活動にご注目いただき、また参加協力の方もよろしくお願いいたします。
以上
c<公的評価委員会報告>
委員長河井要祐
4月の活動開始以来、主に平成13年度固評の時点修正の作業にかかわっています。府下44市町
村との時点修正に関する契約もほぼ完了(9月13日時点)しました。今年は昨年(平成12年度)の時点修正作業にくらべ、地点数では府下全体で22%増加しました。鑑定地点のうち未だ1,51
5地点が時点修正の対象になっていません。次年度は、評価替え作業を直前にひかえた年でもありますので、地価下落時での固定資産評価の適正化を計るためにも残りの地点も時点修正に組み込まれる
よう対象市町村に働きかけるつもりです。
なお、公的評価委員会を構成し、活動されている諸先生は次のとおりです。
敬称略)
担当副会長
委員長
副委員長
委員
夫祐憲巳行秋良要寛知宣俊立井原部浦藤足河三阿西武
石上達郎
東田鑑
山本道治
高柳芳之
松井繁夫
以上
24
25

<言周査研究委員会報告〉委員長林脩二第1小委員会(伊藤小委員長)
委員数1!名
活動目標地名・町名の研究
活動状況平成12年7月27日、古典落語会開催(太融寺、講師:桂つく枝〉
第2小委員会(難波小委員長)
委員数8名
活動目標定期借家の研究
活動状況平成12年7月21日、「定期借家の整理」(田村委員、廣内委員)
第3小委員会(小林小委員長)
委員数6名
活動目標行政法規が鑑定評価に及ぼす影響
活動状況平成12年6月28日、「リバースモーゲージの現状と問題点」
小林小委員長)平成12年7月28日、「土地利用に関する公法的規制が土地価格に与える影響について」(井上委員)
以上<業務推進委員会報告>委員長内田佳宏
会員各位にご協力いただいている無料相談会も、最近は盛況で相談者に待っていただく場合もあるようです。本鑑定士協会の業務推進の一環として、また広く不動産鑑定士の業務を一般の方に知っていただくためにも、これからも引き続き会員各位のご協力をよろしくお願いします。
さて、業務推進委員会の活動としては、8月28日に開きました委員会において、前年度の業務推進委員会からの引継事項を中心に以下の活動を行っていくこととしましたので、さらなるご支援をお願いします。
.不動産無料相談会の継続的実施及び実施計画の拡充等
2.二次試験合格者募集業者の紹介等
3.大阪市マンション管理支援機構への協力
4.鑑定業者紹介制度の会員への周知と再募集
5.不動産鑑定評価業務のPR方法の検討
6.競売評価人の増員要望等
7.その他不動産鑑定評価受注拡大につながる活動の検討
最後にメンバーをご紹介します。
八杉茂樹担当副会長、内田佳宏委員長、石上達郎副委員長、小野三郎委員、山本道治委員、
西岡一郎委員、西村邦広委員、平岩宗晴委員、石原聡委員(順不同)
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<渉外委員会報告>
委員長八杉茂樹
O平成12年6月2日、第61回大阪自由団体連絡協議会の事前打合せ会に参加
第61回大阪自由団体連絡協議会の開催日は平成12年工0月10日に決定。テーマはメインが「広告規制」について、サブが「報酬規程」についてということでそれぞれ採択されました。
大阪自由団体連絡協議会の構成メンバー)
大阪弁護士会、日本公認会計士協会・近畿会、弁理士会・近畿支部
近畿税理士会、大阪司法書士会、大阪府行政書士会、
大阪土地家屋調査士会、大阪府社会保険労務士会
O平成12年7月28日、磯村隆文大阪市長への「要望書」提出に参加
関西不動産関連団体連絡協議会の参加団体とともに下記の「要望書」を提出するために参加要望書の内容)密集市街地等における老朽建物の建替えを推進するため、容積率の規制緩和を要望。
具体的には、既存狭小画地での建替えにあたり、道路幅による容積率の制限の緩和、道路斜線の適用除外の措置を講じて頂きたいとの趣旨。建ぺい率60%一80%、容積率200%→400%○平成12年8月9日、太田房江大阪府知事への「要望書」提出に参加先の磯村市長への「要望書」と同内容のもの関西不動産関連団体連絡協議会の参加団体は我が社団を含めて以下の18団体です。
社)全日本不動産協会近畿地区協議会、(社)大阪府宅地建物取引業協会社)全日本不動産協会大阪府本部、(社)関西住宅宅地経営協会社)日本ハウスビルダー協会関西支部、(社)大阪住宅産業協会社)日本高層住宅協会大阪支部、(社)大阪ビルディング協会社)不動産協会大阪部会、(社)不動産流通経営協会近畿支部
社)プレハブ建築協会関西支部、(社)高層住宅管理業協会関西支部
社)大阪土地協会、(社)大阪建築士事務所協会、大阪府行政書士会<親睦委員会報告>
現時点で実施された親睦事業は以下のとおりです。
①総会後の懇親会②麻雀大会③拡大ボウリング大会
平成12年5月29日
同8月26日平成12年9月6日
参加者72名
参加者20名
参加者40名委員長北川忠志
親睦委員会では、会員相互の親睦を深めていただくことを目的に、今後も以下のイベントを開催していきます。
④ハイキング同10月28日
少し紅葉には早いかもしれませんが、武田尾温泉方面へ軽めのハイキングを実施します。)⑤ゴルフコンペ同11月2日
ザ・サイプレスゴルフクラブにて実施します。)⑥魚釣り大会同11月18日、19日
淡路島の沼島へ一泊二日を予定しています。初めての方も是非参加してください。)⑦新年賀詞交歓会平成13年1月!8日(予定)(近畿地域連絡協議会と共催)
会員の皆様のご参加をお待ちしています。
27

〈指導研修委員会報告>委員長松永明当委員会では、平成12年度事業計画に基づき、以下の内容を概ね月1回ペースで委員会を開催し、積極的な議論を行ってまいりました。
通年調査の進捗状況報告①会員対象の研修会・研究発表会・義務研修制度の導入②新年賀詞交歓会における講演会③インターンシップ制度の導入①については、特に義務研修制度の導入が議論の中心となりました。個々の会員は、義務研修の必要性は感じつつも、「どういつだ研修内容かわからないまま、軽々に義務として行うことは、いい結果を生まないのではないか。」との結論に達し、まず、より多くの会員が積極的に研修会へ参加できる体制づくりを第1に考え、従来型の一方的な講義形式の外、新に少人数全員参加型ゼミナール形式の研修会も良いのではないかとの方向で概ね一致しました。
いま検討されている少人数全員参加型ゼミナール形式は、最大20名以内のグループとし、会員同士が鑑定評価に関するテーマについて自由闊達に意見交換し、専門知識を深めていくというものです。
この研修会に満足な結果が得られれば、自ずと定期的に参加することにもなり、強制的な義務研修
ではなく、能動的な継続研修制度が確立していくと期待するものです。
現在、そのための研修規程や研修会の運営等について最終段階にあり、10月頃にはその概要を全会員にお知らせする予定です。
ところで、鑑定協会本部で、今年3月に理事会承認・制定の運びとなった研修制度規程に基づき、8月下旬に2日間にわたる特別研修が行われました。今年度は17単位を目標履修単位となっており、当研修では、11単位が修得されたことになります。残単位は、来年2月予定の一般研修がありますが、地域会等が主催する研修会で本部の承認を得たものも履修単位に加えられます。すでに、9月に福井で行われる不動産鑑定シンポジウムや12月に行われる抵当証券の評価もすでに認定済みです。大阪士協会でも目標履修単位取得のための研修会も視野に入れて、準備をしている段階です。
◆,㊥「事例の通年調査」の実施にあたって
本年秋(9月実施予定)からの事例の通年調査事業が円滑に実施され、閲覧に供される事例が地価公示等の公的評価並びに一般鑑定の評価作業に資することになりますよう、事例の通年調査事業に取り組
むことになった経緯及び実施内容等について、改めてここにご説明、ご案内申し上げますので、会員各位のご理解とご協力の程を何とぞよろしくお願い申し上げます。
事例の通年調査のいきさつ)
事例の閲覧は地価公示、地価調査の作業が終わってからであるため、常にタイムラグがあり、また当該地価公示と地価調査の端境期には取引時点の新しい事例の閲覧ができないジレンマがあったことは周知の通りです。長年のことなのでいわゆる習い性になっていましたが、資料委員会としてはここのとこ
ろを何とかしたいものと以前から腐心してきたところであります。そこで、「事例の通年調査」に思い至った訳ですが、事例の調査を年間を通してやれば長年の歯がゆさが一気に解消できるのではないかということです。さらにその具体化のための検討を重ねて、このたび協会の事業として鋭意実施していこうということになった次第です。
②については、年初の講演会にふさわしい講師を招聘したいと思っておりますが、現段階では未定です。これはと思われる人物がおられましたら当委員会までお知らせください。
③についてインターンシップ制度は、学生が在学中に教育の一環として、企業等で一定の期間、職業体験し、将来の就職の参考とする制度でアメリカなどで積極的におこなわれており、日本でも普及させていこうと通産省、文部省、労働省が取り組んでおります。
大阪士協会では不動産鑑定士という分野および業務内容をより多くの人に知ってもらうためにもこの制度を大いに活用したいということで、現在、学生を受け入れてもらえる鑑定事務所へのアンケー
ト調査作成中です。
1、③
事例の通年調査の三本柱)○事例の閲覧の迅速化
事例の調査を通年化するとしても、ホットな事例をいかにタイムリーに閲覧に供すべきかについて検討を行い、結論として、回収されたアンケートを即日そのまま閲覧に供して、閲覧者の自己責任により事例として利用することができることとしました。
<上半期の研修会開催等>
5/15「継続賃料における最近の判例の動向」大阪証券会館大ホールにて〜法務鑑定委員会等との共催
5/29研修会「大阪の地名・町名について」「取引利回り実態調査を振り返って」「日本版PFIと鑑定評価との接点について」大阪倶楽部にて
7/25研修会「日本裁判官ネットワークと司法改革」外兵庫県私学会館にて〜兵庫県士協会主催、大阪士協会協賛<最後に>
今年度は、すでに鑑定協会本部や近畿連絡協議会等も積極的に研修会を開催し、さらに下半期も相当予定があり、各会員も大変であろうとお察ししたします。
しかし、我々専門職業家の業務拡大の源泉は何といっても「知識の更新と情報収集に尽きる」と思います。そのためにもより充実した内容の研修会を企画して会員の便益のためにやっていきたいと思いますので、よろしくご支援の程お願い申し上げます。
○通年調査事例の拡大
また、せっかく協会の事業として取り組むのであれば、これまでの地価公示、地価調査の宅地中心の範疇のものにとどまらず、幅広い種類の取引事例の収集及び回収を行おうということで、地価公示等の評価に限定されてそのほとんどが所有権等の異動に関する調査の段階でカットされていたマンション、
田・畑、山林等の事例も視野に入れていくことになりました。
○事例のデータベース化
地価公示等の分科会の評価員の協力による膨大な数の取引事例について、それが事例カード化されてもされなくともせっかくの所有権等の異動に関する調査の手間を無駄にすることなく、データベース化することにより、一般鑑定並びに取引統計等の資料として役立てていこうということになりました。
2829

地価公示等の事例調査との関連)
事例の通年調査の実施にあたっては、いくら協会の事業として行うにしてもこれまでの事例の収集作業の根幹をなしてきた地価公示等の分科会を抜きにしては到底考えられず、むしろ、これを母体とした取り組みで対応していくほかありません。
ここに、長年行われてきた地価公示等の事例調査との調整の問題が生じてくることになりました。
即ち、地価公示等の評価作業の中での事例の調査作業には、各分科会単位で長年にわたって蓄積してきた作業実績や評価員個々の回収のノウハウといったものが活かされており、おいそれとはほかの人の手に委ねる訳にはいかないということがその最たるものと言えます。それは、先般実施された企画
委員会のアンケートに対する回収率低下の危惧、地図同封等の懇切な対応がなされるのか、情報提供者への配慮の対応、市町村の協力問題、アルバイトに対する研修等の意見になって表れ、いずれも協会に任せても大丈夫なのかといった内容のものとうけとめられることから、事例の通年調査の実施によって、これまで平穏に行われていた事例の調査作業が損なわれたくないとの思いが込められていることが窺い知れるところであります。
しかし、この点については、本年の春から試験的に実施してきたパイロット事業によって事例アン
ケートの回収率は遜色のない成果が得られており、さらに、企画委員会のアンケートに寄せられた会
員各位のご意見を十分反映した手だてを講じることにより、事例の回収率等に対する危惧の念は解消しうるものと考えております。
通年調査の手順
協会の作業分科会及び評価員の作業①
土地所有権等の異動調べを
従来と同様の方法にて月1度程度行う②
発送作業(協会)
協会へ提出)
事例の通年調査に対するご理解とご協力)
上記の通り、事例収集の作業はこれまでの長い問地価公示等の評価作業のなかで培われてきたため、今後も所有権等の異動に関する調査等必然的に地価公示等の分科会におんぶに抱っこにならざるを得ないのは確かですが、当該事例の通年調査事業は地価公示等の事例収集作業を中核としながらも、従来からの鑑定ニーズ、更には将来の新しい鑑定ニーズにも対応した各種事例を迅速に供することができるような取り組みにしたいものと考えております。
従って、当該事例の通年調査事業は、地価公示・地価調査の評価に伴う事例調査を包含するとともに事例の空白期間が解消され、会員が常に新しい事例データに触れることができる事業であり、宅地を中心とした事例にとどまらずあらゆる種類の事例を収集、整備する事業であることをご理解いただ
きますようよろしくお願い申し上げます。
なお、新しいことに踏み切るにはそれなりの周到な用意が必要ですが、資料委員会が討議を重ねて練り上げた事例の通年調査の具体的な内容及び実施要領等については別紙の通りですので、ご一読い
ただきたいと思います。とにもかくにもこの通りでやってみて、いろいろ問題が出てくれば会員各位のご意見を聞きながら改善、改良していく所存でおります。
声◎,③①
回収・整理作業(協会)③
調査票の写し④
正の調査票
回収調査票等を分科会へ
調査票の閲覧(大阪会員)
自己の取引情報として活用⑤
事例カードの作成(分科会評価員)
従来通り
φ、
⑲
地価公示・地価調査の作業後
事例カードを協会へ提出
最後にあたり、当該事業が十分実りのある成果を挙げられますよう、会員各位なかんずく分科会の評価員各位のご協力の程何とぞよろしくお願い申し上げます。
⑥
協会へ提出)
事例カードの閲覧(会員)
従来通り⑥
調査票破棄(協会)
30
31

〔目
的〕
取引事例通年調査実施要領
第1条この要領は、社団法人大阪府不動産鑑定士協会(以下鑑定士協会という)が、取引事例通年調査を適正かつ円滑に推進する為、必要な事項を定める事を目的とする。
〔取引事例通年調査の実施〕
第2条地価公示、地価調査を担当する鑑定評価員(以下鑑定評価員という)は、鑑定士協会が行う取引事例通年調査の作業の内、土地所有権等の異動に関す
る調査を行うこととする。
第3条鑑定士協会が行う作業は、次の事項に掲げるものとする。
1)鑑定評価員が行った土地所有権等の異動調査に基づくアンケート調
査票の発送。
2)アンケートに対する問い合わせへの対応。
〔使用する用紙等〕
第4条アンケート調査票に係る用紙等は、別途定める鑑定士協会作成の用紙等を統一的に使用するものとする。
〔回収したアンケート調査票の取扱い〕
第5条鑑定士協会は次に掲げる事項を行うものとする。
1)回収したアンケート調査票の一括管理。
2)アンケート調査票を取引情報として、会員及び登録補助者に限り、閲覧させること。
3)アンケート調査票写し等の鑑定評価員(分科会)への速やかな送付。
32
隻
φ
㊦
⑭
独立いたしました』
昨年の秋頃、さしたるあてもなく、勢いだけで自分の事務所を構えました。独立にあたって、自分なりに様々な夢を持ちながら出発をしたつ
もりではありました。しかし、現実はなかなか
厳しく、日々の経済闘争の中、必死に動き回っているというのが正直なところです。
自分が責任者として業務を遂行するようになってからは、あらゆる事が勉強となっています。
その中でも特に勉強させて頂いた事は「人との出会いの不思議さ、大切さ」であるように感じます。
特にしっかりとした戦略があって、独立を敢行した訳ではありませんでしたので、事務所探しから大変でした。予算の制約のあるなかなかなか思うような事務所を探す事ができませんでしたが、その時、お会いする毎によく声を掛けて下さっていた不動産業者の方が、全面的に力を貸して下さり、あっさり市内に事務所を構る事ができました。又、独立後は、自分の個人人
脈を頼りにひたすら「開業しました」という事をPRしていきましたが、開業したという事実だけで、仕事をあげようなどという人がいる程、
世の中は甘くありません。
色々考え試してみても、会っていただく事が精一杯で、直接仕事には結びつきませんでした。
何度も落ち込みながら、サラリーマン時代と異なって自由でしたので、とにかくうろうろ活動する日々が続いていました。そのような中、不思議なもので、お互い顔も忘れかけるぐらい昔に一度だけお会いした方から、近況を尋ねる電話があったり、結婚式で仲人をしていただいた方の顧問弁護士さんより仕事の依頼が出てきた
り、たまたま同じ時期に独立された司法書士の方より仕事を紹介していただいたりという状況にまでなりました。気が付いてみると、独立前には全く想像もしていなかった方々と多数お知
りあいになる事ができ、又、思ってもみなかっ
橋本不動産鑑定士事務所橋本一志
た状況で様々お世話になっています。又、鑑定士の同期の方で先に独立された方々にも様々力を貸して頂きました。
今、世の中は、「IT革命」と称して高度情報化社会へと猛烈なスピードで突き進んでいます。
特定の、又は不特定多数の人々と瞬時にコンタクトを取る事ができる社会になっています。通信インフラの整備によって、リアルタイムでお互いの顔を見ながら話をする事も時間の問題と感じます。「IT革命」を制するため、大小企業
規模を問わず、急ピッチでIT環境の整備を行っておられると思います。
しかしながら、私は、高度情報化社会と言っても、それを扱うのはあくまで人間ではないのかと考えます。二十一世紀の、「IT革命」を制するのは、IT環境の整備された企業、団体ではなく、以外にも、「人との出会いの不思議さ、大切さ」を実感できる人たちがたくさんいる企業、団体ではないかなと、自分なりに感じております。
もっとも、その答えは、二十一世紀の始めにはすぐに出るのでしょう。私個人としては、「IT革命」以前のかたづいていない事務所の状況を、せめてそれまでには、もう少しましな状況にしておく事の方がより大事な「革命」であると感じつつ、あいかわらず日々動き回っており
ます。
麟欝
…割譲
33

掩
独立開業しました
去る7月20日をもって株式会社谷澤総合鑑
定所を円満退社し、この度独立開業致しました。
自分で会社をおこすにあたっては、「大変」とは思いませんでしたが、やはり「めんどう」な手続きが多く、夏の炎天下で法務局や役所を何度も往復したものです。構えた事務所が法務局に近いところでしたので、自転車で動くこともありましたが、ちょうど大阪市内でも上町台地がそびえたエリアでしたので、坂をあがるのがしんどいのなんの。電動機付き自転車を買おうかとも思ったほどです。
さて、開業にあたってはいまや必ず必要なものが「OA機器」です。私は自宅にはコンピューターはなく、FAXもなく、携帯電話ももっていなかった「アナログ人間」だったのですが、パソコン、コピーFAX機、プリンターを購入することとなり、必然的に「デジタル化」させられることとなりました。
パソコンとプリンターの接続、電話回線との接続、インターネット契約、アプリケーションのインストールなど、慣れない作業が壁として立ちはだかりました。あ〜しんど。
しかし、最近のパソコンなどの機器は説明が分かりやすく、丁寧に解説してあるのでなんとかほぼ自力でできました。また最近はソフトも充実しており、接続さえできれば作業ができることを改めて認識しました。つまり学生の頃のコンピューター作業といえば、大型計算機につながった端末機による処理で、フォートラン言語によるプログラムを自分で組んで卒論、修論を書いたものですが、そのことを考えると便利になったと感じます。
パソコンの話を続けますと、最近はいろいろなソフトが標準装備されており、ついつい遊ん
でしまいます。「これは何かな?」と思ってクリックするといきなり釣りが始まったり(カジキが釣れない!)、花札コイコイの勝負が始まった
り、子供向けにキティちゃんが現れたり、なにかとはまるものですなあ。いわゆるビジネスタ
イム中に好きなことをできる訳ですから気楽な株式会社鈴木不動産鑑定所
不動産鑑定士鈴木雅人
ものです。あんまりやってたら嫁さんに「ええ加減にしとき。そんなひまがあったら仕事とっておいで」と怒られました。
さて、開設した事務所にデスク、椅子、電話、
FAX、OA機器が導入され、事務所らしくなった訳ですが、「いまいち個性がない」と感じ始めました。まずは今年の今宮戎で購入した「くま手」を壁に飾り、商売繁盛を祈願します。こ
の習慣は職人であった父ゆずりでしょうか。次いでお祝いにもらった時計を壁に掛け、阪神タイガースグッズの人形を書庫の上に置きました。
阪神グッズはあまり目立たないところに置いたのは、もちろん巨人ファンや中日ファン等から円滑な交流を拒まれるのではないかと心配したからです。パソコンの壁紙も、出荷時のものか
らキティちゃんシリーズの「ばっどばつ丸」のイラストに変換し、「おお、これで多少個性的になった」と喜びました。マウスパットも阪神タ
イガースのマークがかかれたものをお祝いにもらったのですが、あまりに「こてこて」すぎる
ので、引き出しにしまっておきました。パット
は「タッチおじさん」のイラストのものを使っています(え?大差ないってか?)。
少し柔らかく私の開業時の様子を書かせていただきましたが、いかがだったでしょうか。これからが本番です。公平なバランス感覚とモラ
ルだけは維持しつつ、社会に役立っていきたいと考えています。みなさんこれから宜しくお願
いいたします。
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不動産鑑定評価のご依頼・ご相談は轡一働⑱鬱鬱
当協会の会員である不動産鑑定業者及び協会事務所へ
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至新大阪
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北浜
至天六
御堂筋大阪市役所図書館中之島公会堂清友3会F館一堺筋
IIIII地鉄堺筋線1
堂・土綾堀用・・下.■I!地下鉄御筋線『]1」rl:「:1:L-1【「1〆北浜一ホーム1号階三目23号出ロー一F"㌃一一一一一一京阪電車一一一一一一一一一一一一一一一一一引一一一一一一」20号出口⊥一一一一昌一1̲,一̲̲̲̲̲」∫鱗『■,傭翼
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讃編集後記驚
猛暑、酷暑と言われた長かった夏も過ぎ、ようやく秋らしい爽やかな気候になってきました。
新しい委員会構成になって、初めての発刊である「鑑定おおさか」第!9号
を、お約束の時期より少しばかり遅れましたが、皆様のお手元に届けることが出来ました。
前年度までの編集方針と全く違った内容になっており、「堅すぎて、居眠りをしそうだ。ちょっとは創意工夫をしたらどうか。等々。」と会員諸氏からお叱りを受けるのではないかと、心配をしています。次号(来年3月発刊予定)の編集方針の参考にしたいと思いますので、辛口の意見をどんどん下記の広報委員会メンバーまでお伝え下さいますようお願いいたします。
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小川哲男委員長、伊藤信太郎副委員長、北川忠志副委員長
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