ウィズ / ポストコロナ時代の“まちなか”の賑わい創出に向けて－自治体はこれから、地域零細小売商とどう向き合っていくべきか－シリーズ①

ウィズ/ポストコロナ時代における都市政策―自治体現場と新型コロナウイルス感染症―

ウィズ/ポストコロナ時代の“まちなか”の賑わい創出に向けて－自治体はこれから、地域零細小売商とどう向き合っていくべきか－
東京女子大学現代教養学部教授

籾山真人◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇

新型コロナウイルスの流行によって、さまざまな価値観が変わったといわれる。ただし、価値観のベクトル（≒向き）が大きく変わったかといえば、そうではないように思う。コロナは、すでに潜在的に起きつつあった価値観の変化を大きく後押しし、それをさらに加速させた。加えて、これまで本質的な解決を先延ばしにしてきた事案が、コロナによって顕在化ししたと理解するほうが良いのではないだろうか。
そして、コロナ禍において、もう先送りできなくなった問題のひとつに中心市街地の空洞化がある。これまで中心市街地の多くは、飲食店を中心とした零細小売商に支えられてきた。本稿では“まちなか”の賑わい創出に向けて、自治体が今後どのようにそれらと向き合っていくべきかについて考えてみたい。
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人口縮小時代に求められるまちづくり手法

は、都市に対する具体的でポジティブなビジョンをとは？

描けなかった点にあって、それは現代の民主主義シ（1）機能不全に陥る規制型都市計画

ステム、行政システムが共有する欠陥でもあると述明治時代が始まった 1868 年当時の日本の人口はべている。その結果、ルールを出し抜き、いかに金約 3300 万人で、現在の人口は約 1 億 2500 万人。日を儲けるか、という殺伐としたゲームが都市を支配

本は、150 年の間に急激に増加した 1 億人もの人口することになり、この悪夢のような循環を止めようを捌き、皆が安全に暮らしていける都市をつくった。とするならば、上から下へというベクトルに対して、人口が急拡大する局面においては、もちろん都市計下から上へという逆向きのベクトルの可能性を探る画が重要になる。人口増加に都市基盤整備が追いつしかないのではないか、と指摘する。

けなければ、都市はスラム化していってしまうわけで、それに先回りするのが都市計画技術のひとつの（2）縮小均衡モードにおける「自己組織化手法」の可能性側面だったといえる。一方で、2008 年をピークに総人口は減少に転じており、日本は人口減少時代を①

そもそも商店街とはなんなのか？

迎えている。人口増加の局面においては都市計画技

中心市街地の問題を考えるにあたっては、日本特術が有効に機能してきたが、人口減少時代において有の商業形態である「商店街」についても触れてお1は従来の規制型都市計画は機能しない 。
2

隈 は、これまでの規制型都市計画の最大の欠陥く必要がある。商店街を取り巻く環境は、大きく 3期に分かれ（図 1）3、そもそも「商店街」は、自然
1 饗庭伸，「平成都市計画史―転換期の 30 年間が残したもの・受け継ぐもの」，花伝社，pp.24-25，2021 年 2 月
2 隈研吾，清野由美，「新・都市論 TOKYO」，集英社，pp.23-24, 2008 年 1 月
3 以下文献を参考に、筆者作成。新雅史，「商店街はなぜ滅びるのか―社会・政治・経済史から探る再生の道」，光文社新書，2012 年 5 月

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図 1 「商店街」を取り巻く環境 3発生的に生まれたものではなく、「20 世紀になってて、本来であれば近代化によって減少していくはず4だった零細小売商は、政府による保護によって生き20 世紀前半に生じた最大の社会変動は、第 1 次ながらえることとなる。戦後日本は、高度成長によっ世界対戦以降の農民層の減少と都市人口の急増で、て生産量が増え、消費者のニーズも多様化したが、これらの社会問題を克服するなかで生まれたのがそれらをつなぐ流通組織は弱いままであった 6 とも「商店街」だった。今では、多くのまちに商店街がいえるだろう。

創られた人工物」だという 。

存在し、アーケードや街路が整備されているが、こ一方で、1950 年代後半には、スーパーマーケッうした試みが各地で広がるためには「商店街」といトが登場。標準化された商品を大量に揃え、高品質5う“理念”が必要だったというわけだ 。の商品を低価格に販売することによって、その存在さらに第二次大戦後、零細小売商が爆発的に増加感を増していった。しかしながら、全国に広がってしたこともあって、彼らは行政に対して規制・保護いく大規模なスーパーマーケットは、地元商店街かを求めていく。ひとつ目が、百貨店法の復活である。

らの反発を受けることも少なくなかった。

そして新百貨店法の成立によって勢いづいた零細小

そうした声を受けて、1973 年には大規模小売店売商は、さらなる規制と保護を求めていった。そし舗法（以下、大店法）という強い規制が設けられ、て、中小企業団体法（1957）、小売商業調整特別措大規模な商業施設の出店が制限された 7。さらに、置法（1959）、商店街振興組合法（1962）の成立によっモータリゼーションの後押しもあって、市民の消費
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新雅史，
「商店街はなぜ滅びるのか―社会・政治・経済史から探る再生の道」，光文社新書，p.50，2012 年 5 月
新雅史，「商店街はなぜ滅びるのか―社会・政治・経済史から探る再生の道」，光文社新書，pp.25-26，p.76，2012 年 5 月
戦後まもなくから、零細小売商は行政に対して規制・保護を求めていた。その背景には戦後の混乱のなかで、零細小売商が爆発的に増加したことがあった。まず、零細小売商が要求したのが、百貨店法の復活である。（中略）新百貨店法の成立で勢いづいた零細小売商は、さらなる規制と保護を求める。（p.108）零細小売商は、近代化によって減少していくはずが、政府による保護によって、その存在が温存されている。こうした保護は、彼らが保守的な存在として政治家に圧力をかけているからである。（p.117）戦後日本は、高度成長によって生産量が増え、消費者のニーズも多様化したが、それらをつなぐ流通組織が弱いままであった。（中略）1960 年代
はじめの日本は、年間販売学が 100 万円に達せず、店舗の面積もわずか 15 平米に満たない小売業者が、全体の半分を占めていた。（中略）規制の存在ゆえ、小売業者の方が雇用者よりも楽な暮らしができるというわけだ。（p.118）新雅史，「商店街はなぜ滅びるのか―
社会・政治・経済史から探る再生の道」，光文社新書，2012 年 5 月
7 大店法は、以前に比べて規制の対象を広げただけではなく、規制の内容自体も以前よりもきびしかった。大店法の規制というのは、店舗の出店・増築にあたって、地元の商業関係者との事前調整を義務づけるものだったからだ。たとえば、ある企業が、大規模小売

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スタイルそのものが中心市街地から離れ、ロードサ縁型商店街 11 で発生する「後継者不足による商業イドに移っていった。そして、バブル崩壊を迎えた者の事業意欲の低下」「魅力を失った店舗の存在」「空1990 年代以降、地方都市間アクセス道路事業を中き店舗問題」といった「外部不経済」を直接的にコ心とした公共事業が進められたことで、中心市街地ントロールできないと指摘する。

8の空洞化はさらに深刻化していった 。商店街から所縁型商店街は、事業意欲の異なる多種多様なメ

見れば、自分たちを守るために成立させた大店法が、ンバーから構成され、かつ各店舗の意思決定に影響結果的に自分たちの首を絞めることになったという力を行使し得る権限構造が存在しないため、企業組わけである。

織や計画的ショッピングセンター（以降「SC」）の続いて、商店街のあり方を大きく変えたのはコンビニの登場だった。コンビニはそれまで商店街の構ように内部化や管理的手法によって組織的に問題解決を図ることが難しい（図 2）。

成員だった酒屋など零細小売商から鞍替えするケーこうした背景を踏まえ、加藤 12 は、合意形成がスも多く、こうした“内なる敵”の存在が、商店街困難な商店街組織のなかに SC の計画性を一部組み9の崩壊へとつながっていった 。

込む「自己組織化手法」が有効だと指摘している。
共通の目標や方向性を共有する仲間型組織≒「ネッ②

商店街の抱える構造的問題とは？

ここで、あらためて商店街が抱える問題の構造について紐解いていきたい。宇野ら

10トワーク組織」をつくり出し、先導的な役割を果たしながら事業を展開することで、他の既存店舗を巻

は、「拡大均衡

き込みつつ商店街全体が活性化していく。それこそモード」から「縮小均衡モード」への転換という競が、所縁型商店街の現実的な活性化の方策だという争環境の変化に、今日の商店街が抱える問題の核心のである。

を見いだしていた。「拡大均衡モード」とは、商業集積が加速し商圏が外延的に拡大していく状態を指し、こうした状況下では業者間で意欲的かつ活発な③モノが売れなくなった時代における小売のあり方とは？

競争が行われるため、業種編成や品揃えが最適化さ近代化の流れの中で、商店街が目の敵にしたのは、れていく。一方で「縮小均衡モード」の場合は、そ百貨店、スーパーマーケット、ロードサイド型 SCうした競争的な調整が機能しないため、いわゆる所と、時代とともに変化してきた。一方で、百貨店を店を出店、増築したいとすると、開店時期・店舗面積・閉店時間・休業日数のそれぞれについて、その地域の商工会議所（または商工会）が組織する商業活動調整協議会（商調協）に意見をうかがわないといけなかった。そのため、大規模小売店の出店は、各地で大幅に遅れたり、阻止されたりすることになった。新雅史，「商店街はなぜ滅びるのか―社会・政治・経済史から探る再生の道」，光文社新書，
pp.155-156，2012 年 5 月
8 地方での道路事業は、市街地での整備事業よりも、地方都市間のアクセス道路事業を中心に進んだ。市街地の道路整備は、土地を買い取るなどの調整が必要なため、事業の終了までに時間がかかるし、資金もかかる。それに比べて、地方都市間のアクセス道路は、市街地ではないために整備がスムーズに進む。こうして地方都市の郊外にはアクセス道路である国道バイパスが次々と開通していった。新雅史，「商店街はなぜ滅びるのか―社会・政治・経済史から探る再生の道」，光文社新書，p176，2012 年 5 月
9 よく知られているように、この時期のコンビニの本部になっていたのは、イトーヨーカドーやダイエーといった、スーパーマーケットを経営していた大規模小売資本であった。高度成長とともに成長していたはずの大規模小売資本が、なぜコンビニ業態に手を出したのか。イトーヨーカドーやダイエーといった大手小売資本は先にくわしく述べた大店法の存在によって、大都市を中心として出店スピードが急速に落ちた。こうしたなか、スーパーマーケットを経営していた大規模小売資本は、それまでの出店戦略を根本から変更させた。（中略）それは、既存の商店街と対立してしまう大型店舗を力づくで出店するのではなく、商店街そのものを自らの陣営に取り込むというものだった。その方法論として用いられたのが、店舗の直接経営ではなく、代わりのものを立てて経営させるというフランチャイズチェーンの方式だった。新雅史，「商店街はなぜ滅びるのか―社会・政治・経済史から探る再生の道」，光文社新書，
pp.178-180，2012 年 5 月
10 宇野史郎，大野哲明，吉村純一，「地域再生の流通研究―商業集積間競争とまちづくりの視点」，中央経済社，2008 年 9 月
11 以下文献では、計画的につくられた「仲間型」の SC に対し、自然発生的に形成された商店街を「所縁型」と位置づける。加藤司 ,「流通理論の透視力」，千倉書房，pp.155-157，2003 年 3 月
12 加藤司，「流通理論の透視力」，千倉書房，p. 157 他，2003 年 3 月

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図2

商業集積の組織特性と権限構造 12

はじめとする大手小売資本も、時代の変化の中でそ買っているナショナルブランドであれば、「安価」で、の存在を大きく脅かされている。 百貨店の市場規「便利」な場所で買いたいと考えるのが消費者心理

模は、1998 年頃の 9 兆円をピークに右肩下がりで、である。こうした特徴が顕著に現れているのが EC

近年では 6 兆円弱（2018 年）に落ち込んでいる。なお、だといえるだろう。一方で、元気がないといわれる市場規模は右肩下がりだが、不採算店舗の閉鎖等に流通小売業界のなかでも数少ない勝ち組がルミネやよる合理化が功を奏したのか、売上坪効率（万円 /アトレといった駅ビル 16 だ。しかしながら EC と同㎡）で見ると、近年堅調に推移しているようである

様に、駅に近いという「圧倒的な利便性」によって13（図 3） 。また、SC の市場規模は 2000 年以降右肩のみ選ばれているわけで、駅ビルすらも安穏として上がりで、近年では 32 兆円程度（2018）にまで拡いられない時代が、もうすでにやってきているとも大している。しかしながら、売上坪効率（万円 / ㎡）いえる。

は右肩下がりで、オーバーストア状態にあるといえ14る（図 4） 。

近年、そうした駅ビルを運営する鉄道事業者が力を入れているのが、「関係人口」を切り口とした商

昨今の「モノが売れない時代」という言説は、こ業施設開発である 17，18。集客力の高い立地に、モノういった小売の現場における断片的なファクトをを並べておけば売れる時代が終わりを迎え、同じモつなぎ合わせることで生まれたのだろう。一方で、ノであれば「便利」で「安い」場所が選ばれる時代。

2000 年代以降、存在感を増しているのは、EC を含施設に対する愛着を持つ人が増えることで、あえてむ通販市場で、EC だけを見ても 2005 年に 3 兆円

そこで「買う理由」をつくるためのキーワードが「関程度だった市場規模は 20 兆円弱（2020）にまで拡係人口」なのだ（図 5）。

15大している 。モノが売れない時代になったといわれて久しいが、実はそうではなかったのだ。いつも
13141516

日本百貨店協会 HP より筆者作成
一般社団法人日本ショッピングセンター協会「SC 白書」より筆者作成
経済産業省「電子商取引に関する市場調査」より
JR 東日本の流通事業の象徴的な存在であるルミネ。2000 年前後から、当時伸び盛りのセレクトショップを積極的に誘致。ファッションの集積地として、百貨店を脅かす存在になった。現在は首都圏で 15 施設を展開するが、ここにきて勢いに陰りがみえる。日経ビ
ジネス「JR、思考停止の民営化 30 年―立地に甘え、安全に懸念も」2017 年 3 月 7 日号
17 籾山真人，十代田朗，「鉄道会社によるメディア運営および拠点開発を通じた地域コミュニティづくりの実践―中央線高架下プロジェクトを事例として」，都市計画学会論文集，日本都市計画学会，No.55-1，pp.49-57，2020 年 4 月
18 クマガヤプレイスは、埼玉県北部最大の都市、熊谷市の駅ビル最上階にある遊休スペースの利活用を目指すプロジェクト。“みんなでつくる”をコンセプトとし、合弁会社をハブに地元事業者のコラボレーションを促進するコミュニティカフェをオープンし、これを中核にイベントスペースを併設した。現在では、ほぼ毎日イベントやワークショップが行われるなど、自立的運営を実現している。
公益財団法人日本デザイン振興会「駅ビル最上階の“地域とともにつくる”広場［クマガヤプレイス］」，グッドデザイン賞 2019https://www.g-mark.org/award/describe/49764

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図3

百貨店市場規模 13図5

図4SC 市場規模 14

関係人口を切り口とした商業施設開発の考え方 17（3）2000 年代以降の新たな“ムーブメント”の胎動

アマネジメント（≒エリアリノベーション）19，20」と呼ばれている。

さて、話を中心市街地（≒商店街）に戻すと、リノベーション・エリアマネジメントは、先述し2000 年代以降、商業エリアにおける新たな“ムーた「縮小均衡モードにおける自己組織化手法」だっブメント”ともいえる取り組みが全国各地で数多くたと解釈することもできる。経済や商業集積が縮小みられ、これらは現在では「リノベーション・エリしていくなかで、仲間型組織≒「ネットワーク組織」


19 以下文献の中ではエリアリノベーションとして取り上げられているが、国土交通省の定義 20 に合わせて、本稿ではリノベーション・エリアマネジメントとした。馬場正尊，Open A，「エリアリノベーション―変化の構造とローカライズ」，学芸出版社，2016 年 5 月
20 国土交通省，「遊休不動産再生を活用したエリア価値向上手法に関するガイドライン ―リノベーション・エリアマネジメントのすすめ（案）」，2015 年 3 月

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ウィズ / ポストコロナ時代における都市政策―自治体現場と新型コロナウイルス感染症―を模索することで、都市や地域、商店街に、かつてが探り始めたわけである。の賑わいを取り戻そうとする動きだったのではない

３ 官民連携による“商業まちづくり”のススメだろうか。
話は少しそれるが、筆者がまちづくりに興味を持ったきっかけは、高校時代に遡る。当時、通称「裏（1）リノベーション・エリアマネジメントのジレンマ

原宿」と呼ばれる一帯には小規模なアパレル小売店

国土交通省は、リノベーション・エリアマネジメが集積し、独自のファッションを生み出す地域としントについて「特定のエリアにおいてリノベーショて海外でも知られる存在だった。「裏原宿」形成のン等で遊休不動産を再生することにより、エリアに背景には、1990 年代前半に起きたバブル崩壊によおける良好な環境やエリアの価値を維持・向上させる空き店舗の増加があったと指摘されている。資金るための、住民・事業主・地権者等による主体的なをあまり持たない若者が自身のブランドを立ち上取り組み」と定義 20 している。

げ、さらに友人関係などの人脈を活用することで出誤解を恐れずにいえば、2000 年代以降に散見さ店が続き、その後の度重なるメディア露出を経て、れたリノベーション・エリアマネジメントは、商店21

同地区の認知度が徐々に高まっていった 。1990

街の崩壊に代表される「縮小均衡モード」のなかで年代半ば、当時学生だった筆者は、メディアによっ見いだされた数少ない希望ともいえる。て発信されたこうした裏原宿の“仕掛け人”ともい

特に、2007 年頃に起こった「第 2 次コミュニティ・える若者たちのサクセスストーリーをリアルタイムブーム」を背景に、コミュニティやコミュニティがで知り、街の変化のプロセスに興味を持ったことで、育まれる場所の重要性についての議論が高まり 23、大学でもまちづくりを専攻。そして、会社員を経て、2011 年の東日本大震災をきっかけとして、市民も“まち”は自分たちの手で変えられるのかもしれな

少しずつではあるが、まちの課題の解決を行政だけ22に頼ることはできないと感じ始めた。さらに近年、

いと、立川プロジェクト
17や、中央線高架下プロジェ

クト 、クマガヤプレイス

18に取り組んだ。

第 2 次安倍政権が掲げた地方創生の後押しもあっ筆者と同様に、裏原宿で起きた“まち”の変化をて、地域住民や民間企業が主体となって取り組むリ目の当たりにした若者たちが、自身の地元で周囲をノベーション・エリアマネジメントプロジェクトも巻き込みながら、まちを変えようとしている。そう増えつつある（図 6）。

考えれば、2000 年代以降に、リノベーション・エ

また、2011 年頃からは、そうしたムーブメント

リアマネジメントが全国各地で同時多発的に起こっをパッケージ化した「リノベーションスクール 24」

たことにも合点がいく。都市が活力を失いつつあるといわれる民間が中心となった取り組みがスタート

なかで、無力感を感じた若者たちが、自らアクショする。賑わいを失った商店街を憂い、リノベーションしなければという強迫観念のようなものに突き動ン・エリアマネジメントに希望を見いだした地方自かされたのかもしれない。まさに隈が指摘する「下治体と、それを後押しする国土交通省という構図が2から上へという逆向きのベクトルの可能性 」を皆
21生まれた。

矢部直人，「『裏原宿』―におけるアパレル小売店集積の形成とその生産体制の特徴」，日本地理学会，地理学評論 Series A，
85 巻 4 号，pp.301-323，2012 年 7 月
22 籾山真人，十代田朗，「メディア運営および拠点開発を通じた地域コミュニティづくりの実践―立川プロジェクトを事例として」，都市計画学会論文集，日本都市計画学会，No.54-2，pp.171-178，2019 年 10 月
23 小田切徳美，「閑話休題―第 2 次コミュニティ・ブーム」，全国町村会，町村週報，第 2605 号，2007 年 6 月
24 2011 年 8 月に北九州で始まったリノベーションスクールの取り組みは、民間企業であるリノベリングが、全国の自治体と展開するイベント。すでに他のエリアで実績のあったゲストを講師に招き、3 日連続で泊まり込む集中実践スクールを通じて、地元の空き物件オーナーとやる気のある若者をマッチングするという取り組み。なお、2010 年に北九州市での第 1 回開催以降、これまでにリノベーションスクールは 85 都市で実施され、卒業生数は総勢 5,419 人にのぼり、このスクールがきっかけとなって出来た取り組みも続々と広がっている。2015 年には日本建築学会教育賞（教育貢献）を受賞。

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図6

リノベーション・エリアマネジメントの胎動2010 年代以降、こうした“官製リノベーション・しかしながら、参加者のプレゼンは、まちの未来エリアマネジメント”は、全国的な拡がりをみせてではなくマッチング成立を過度に意識したものにいる。しかしながら、リノベーションスクールを、なっていないだろうか 26。遊休不動産オーナーは、まちに賑わいを取り戻す特効薬だと捉えることは、短い時間のなかで十分な検討ができただろうか 26。

いささか危険ではないだろうか。

また、地域が抱えるまちなかの再生という重要な問

リノベーションスクールは、合宿形式のワーク題を、スクールに参加した市民のやる気（≒リスクショップやプレゼンを通じて、地元の空き物件オーを負う覚悟）に委ねるという構造についても疑問はナーとやる気のある若者をマッチングする取り組み残る。

だ。ユニットマスターと呼ばれる日本各地で活躍すリノベーション・エリアマネジメントは、日本全るプロ（他エリアでの実践者）の熱意を目の当たり

国どこでも成り立つわけではなく、商業的ポテンにすることで、次第にまちの課題が自分ごとになっシャルや担い手となる人的ネットワークの存在なていくというのがポイントである。

ど、さまざまな要件が必要になる。スクールは、担コロナ禍において、まちなかは大きな打撃を受け、い手となる人的ネットワークの掘り起こしという点自治体の中心市街地再生に向けた機運も高まりつつでは、有効な取り組みだ。だからこそ、スクール開ある。また前述した通り、戦後復興期など社会が大催に先駆けて商業的ポテンシャルの診断を行うこときく変化する時期においては、小売業を始める人がで、その有効性はより高まるのではないだろうか。

25増える傾向にあり 、こうした状況が、さらにスクール開催に向けた機運を高める。

25

小売業はスクラップアンドビルドが激しく、その結果、経験の浅い零細小売商ばかりが大量にあふれていた。こうした状況になるのは、なんの専門性もないままに、商売を営むからだと考えられていた。（中略）「一体、物を売る」と、いうことは一番難しいことで、昨日商売をはじめて、今日すぐに思う通りに商いが出来たら誰も商売に苦労はしない。その難しい商売を日本人は実に無鉄砲に、しかも無計画におっぱじめる。新雅史 ,「商店街はなぜ滅びるのか―社会・政治・経済史から探る再生の道」, 光文社新書 , p.70, 2012 年
5月
26 スクール参加者による個人ブログ。問題提起のため、あえて掲載。「リノベーションスクールで地域の関係が壊れた話」
https://note.com/kumiko_cwkspace/n/n0d4e390b7f69都市とガバナンス

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ウィズ / ポストコロナ時代における都市政策―自治体現場と新型コロナウイルス感染症―（2）官民連携による“商業まちづくり”とはなにか？

前述した通り、リノベーション・エリアマネジメ
ントの成否の鍵は、商業ポテンシャルの有無にあり、本稿の締めくくりとして、“まちなか”の賑わい

それはまた、大規模小売資本を巻き込むうえでもっ創出に向けて、地域零細小売商を巻き込みながら進とも重要なファクターともいえる。以上のことからめていくまちづくりを「商業まちづくり」と定義し、も、零細小売商にリスクを負わせるのでなく、大手そのアプローチについても整理しておきたい。

小売資本を巻き込むことをまずは模索すべきだと考前述した通り、商店街の構造的な問題は、構成員える。

が零細小売商であること、そして事業意欲の異なる多種多様なメンバーから構成され、かつ各店舗の意③

零細小売商の巻き込み思決定に影響力を行使し得る権限構造が存在しない

大規模小売資本の参画に向けた検討が計画通り進ため、組織的に問題解決を図ることが難しいこと

み、エリア再生の中核となる施設計画の目処が立っだった。

たのであれば、地元の零細小売商の巻き込みを図ることも重要だ。具体的には、施設開業の前段階から①

所有と経営の分離

マーケットイベントを開催することは、地域コミュ

まずは、商店街の所有と経営を分離することが重ニティの巻き込みだけでなく、開業後のテナント選要だと考える。土地の所有と利用を分離した商店街定においても有効だろう。なお、当該施設は大規模マネジメントを実現した先行事例としては、まちづ商業資本による事業ではあるものの、テナントは、くり会社が定期借地で空き店舗等の不動産利用権を一部地元の零細小売商が入居することも想定してい集約化した「高松丸亀町商店街（香川県高松市）」や、る。開業後の施設課題は、いかにして集客力を維持まちづくり会社が空き店舗を集めて統一的に活用ししていくかであり、マーケットイベントの開催を通た「黒壁スクエア（滋賀県長浜市）」などがあげらじて、テナントの入れ替えをすることも視野に入れ27れる 。

たい。さらに開業後には、零細小売商が施設のみな一方で、なかなかこうした取り組みが広がらない

らず周辺エリアの賑わいづくりに主体的に参画する理由としては、「誰がお金を出すのか」という問題ことが望ましい。論点になるのは、誰がこの事業をがあるのではないだろうか。

束ねるのかという点である。大規模商業資本としては施設単体での採算性も求められるため、取り組み②

まちづくり会社ではなく大規模小売資本の全体のリスクテイクは難しい。そこで提案したいの参画

は、官民共同による事業推進である。具体的には、提案したいのは、大規模小売資本を巻き込んだ、区画を一般店舗区画（大規模商業資本が運営する区商店街の再生である。前述した先行事例の多くは、画）と、コミュニティ店舗区画（行政が運営し、零まちづくり会社が主体となっているが、中には大規細小売商が入居する区画）に分け、リスク分担を明模商業資本が主体となったケースもあった。たとえ確にすることだ。筆者が関わった、中央線高架下プ

ば、高島屋玉川店、大丸心斎橋店、天満屋岡山店、ロジェクト 17 は、官民連携の取り組みではなかっ

鶴屋百貨店（熊本市）等 27 は、既存商業施設周辺たが、中央線の連続立体交差化に伴う一連の高架下の空き店舗を百貨店が購入又は借り上げ、改装を開発において、関係人口を切り口に地元小規模事業行っている。さらに関連事業で活用、または転貸す者を巻き込みながら、駅間開発を行った。鉄道事業ることで、大規模商業資本でありながら館内で完結者からすれば本来、商業開発ポテンシャルの高くなすることなく、まちなかと一体となった賑わいの創い駅間を、地域コミュニティを巻き込んでいくこと出を目指した。

で、新しい商業開発を模索した事例である（図 5）。

27

特定非営利活動法人まちづくり推進機構「不動産の所有と利用の分離による中心商店街活性化の事例集」より

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38ウィズ / ポストコロナ時代の“まちなか”の賑わい創出に向けて－自治体はこれから、地域零細小売商とどう向き合っていくべきか－

図7

小規模事業者との契約条件 17

同施設は一般店舗区画と、コミュニティ店舗区画に野に入ってくる。スクールによってさらに地域の巻分かれており、コミュニティ店舗区画のテナントはき込みを進め、中核施設開発のみならず、周辺に広いわゆるナショナルチェーンストアではなく、零細がる遊休不動産の活用を促していく。持続可能なま小売商が入居することを前提としている。また同区

ちづくりは、官の力だけでも、民の力だけでも難し

画に入居する店舗は、イベントの企画・運営などをい。官民両者が互いの得意分野を持ち寄り、零細小行うことを条件に賃料の一部が減免される。零細小売商を含めた地域を巻き込むことで、さらに「関係売商が自分事として関わることで、施設の持続可能人口」を増やしていく。すべての人たちが主体性を性を高め、さらにまちの賑わい創出につなげること持って事業に関わることで初めて、官民連携によるを目指した（図 7）。

“商業まちづくり”が実現すると考える。

④

おわりに官民共同で、中心市街地の遊休施設を活用し、中核施設の整備を行う。さらに、地元の零細小売商を巻き込みながら、中核施設の求心力の再構築を図る。
もちろん、今回提案した官民連携による“商業まちづくり”は、どこのまちでも実現可能というわけではない。しかしながら、地方の中核都市クラスの中心市街地であれば、検討の余地はあると考える。かつては地元商店街と対立関係にあった大規模小売資本も、2000 年代以降の大きく変わりゆく市場環境の変化の中で、ただモノを並べれば売れる時代ではないことは十分理解している。また、地域商業との共生について真摯に向き合おうとする事業者も少なからずいる。たとえば、鉄道事業者や地元資本の百貨店など、地域から離れられない大規模小売資本と連携することも有効なアプローチといえる。こうした取り組みの先には、もちろんスクールの開催も視

都市とガバナンス

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