錨案おおさか
1
.磁
甲・
、》
螺
●
麿
燕
置

もくじ
ご'あいさつ・…
特別寄稿懇「経済情勢と地価の一考察」
厘翻・鑑定士ひと 言
増田修三
島田一光
3
4
『迷い』・…
畳の上で………
復習『たいこうけんち』
雑感…一
杏耀鉄縮話
売上税騒動をうれう
地価対策と税制…
岡山→吉備路→倉敷
フノレムーン
地価と株価.・…一車中。あれこれ…
「胸の痛みから逃れて」
路上観察の楽しみ森英一・10
遊上義一・旧…長谷川正三・lI
上敷領匡・H
・丹羽一雄・12…今枝意知朗・12…植田卯一郎・13
・大橋博・13
小倉康彦・14…大西靖生・14…岡村長・15
・尾崎武夫・]6「いま、面白レ}街」
朝日連峰縦走記…
鑑定士の倫理について
鑑定評価の専門性
鑑定評価とパソコン
鑑定士の社会的地位「地価」雑感………
雑感……………
地価の建前と本音蕪賑雛暴を価格査定マニアルと不動産鑑定評価業務とのドッキング実現へ〃
・加藤修・16…佐野幸人…17…佐藤芳博…18…白井雅浩…18…杉田正明…し9…谷圭三…20…梨本幸男…20…廣内禎介…21…八杉茂樹…21…山内一晃…22
・山本道治…23
圏圓園圃固
ご挨拶…島田三郎
業務委員会……………・都築武保
資料委員会…・……島田一光
困図団回目「梯子をはづされた鑑定書」………一…武田賢一
本物の“士"を目指して………・………・勝本信男
岡目回四国國私にとっての互志会『互志会(54会)の紹介」磯部博
圏圏園圃
資料1………………
資料2……………
圖園囮圃
24
24
29
31
32
33
35
37
“太陽の塔“
秋晴れとは程遠い空模様でしたが、秋のお彼岸の中日、久振りで“太陽の塔。と真正面より対面しました。
1970年の誕生ですが、今なお、お見掛け通りのダンディなスタイルで健在です。
大阪の名物男(?)として再見直してはいかがでしょうか。
懐しさの余り(独断ですが)写してきま
した。
山川英治郎
C
C
3
ごあいさつ
瀦叢
飴
大阪部会会長増田修造<転換期の希望>
年一回の定例総会、毎回、「人集めをどうしょうか」と役員会で知恵集めをする、部会費の支払の滞りが目立つ。「ハテ、どうしたものか」と頭を痛める。・
年々、活発さが欠けていくようで、永らく執行部を担ってきた一人としてその責任の重さを痛感している。
さて、部会創立後10余年、短い期間ではあるが、可成りの事業を行い、なんとか部会として形が出来上がってきているように思える。
そのためか、よく言えば、「部会は放って置いてもいい」と考えている会員が増えている。
しかし、淀んだ水はいっかは腐る。活性化こそ明日への希望であり飛躍である。
時恰も、大阪では、新空港建設をはじめ、ビッグ・プロゼクトが目白押しである。我田引
水結構、生臭いこと結構、部会員が恩恵を受けることであれば、カッコ良く言えば、会員の社会的経済的地位の向上1;つながることならば部会を大いに利用してよいのではないか。
この際、多少の批判を覚悟で「生臭会」を作ろうではないかと提案したい。
従来、役員は勿論、部会活動を行う者は、手弁当、奉仕の精神で会員のために、そしてこれからの協会のためにをモットーに働いてきた様に思う。しかし、部会活動に費やす労力と参画することによって得られるメリットを差引きすると常に大きなデメリットでは息切れしてしまう。
嘗って、活発に働いてくれた部会員達が部会活動を敬遠していった理由も、そして若い有能な会員達が参画しない理由も、このあたりにある様に思える。
このあたりで方向転換をしてみてはどうだろうと考えている。どうか会員諸氏の積極的な参加を期待したい。

4
灘
A
曜・ノ贈
・轡'
1
円高である。円は、この数年問に急騰した。このことは、貿易黒字が主な原因とされているが、首をかしげざるを得ない点がいくつかある。
固定相場制であった頃、1$は360円で、1オンスは35$であり、対米貿易の黒字はスミソニア
ンで決済されていた。
これは、$が世界通貨であり、米国の経済力が、世界銀行たり得たことに他ならない。
ベトナム戦争が、米国の赤字を増大せしめ、ニクソン・ショックによって、経済は変動相場制へと移行する。
そこで、世界の通貨は金とリニクしなくなった。ドルのたれ流しが始まり、ドルの価値は下落する。
G5等により、現在の通貨体制はさ・えられているといえよう。
今や円は150円台まで急騰し、日本は世界で孤立化し、国内は円高不況であえいでいる状態である。
経済の空洞化ということがいわれている。
企業は、ここ1〜2年で、生産拠点をどんどん海外へ移している。円高により、生産コストを下げなければ、国際競争力を失うからだ。これが経済の空洞化という現象である。
今や、企業はメキシコのマキラドーラ工業地
区、アメリカ、台湾など、海外のいたる所へ生産拠点を移している。
そこで、よく考えてみると、円高にしろドル安にしろ、一国闇経済の貿易収支の赤字、黒字を云々しているにすぎないことがわかってくる。アメリカや、イギリス等、老大国病や、貿易赤字で苦しんでいる国の経済は、とっくに空洞化し、生産拠点を海外に持っているのである。1・B・M“経済情勢と地価の一考察"
不動産鑑定士島田一光
は、今や世界企業であり、世界のあらゆる所に生産拠点を持っている。
そこで、本当の経済力の比較は、これら企業のρ.
連結財務諸表を持ってしなければ、はたして円が曳・強いのか、ドルが弱いのか分からないのである。
結局$に対して、円をいくら切り上げても、米国の赤字は解消しない。それは、米国企業が海外いたる所に工場を持ち、そこで生産したものを輸入する当然赤字になるというシステムを持っているからだ。
従って、国際経済をふりかえるに、一国経済の赤字、黒字は、何の意味も無いことがわかる。企業の連結財務諸表をとれば、米企業は黒字なのであり、まだまだ有力なのである。
日本は、おくればせながら、円高により各国に工場を持つという動きをしはじめたにすぎない。
2、、早幣交難論謡講驚ll』cという気持ちを持っているのではないだろうか。
世界一の高い地価、世界一の金持、G・N・P・
日本。
果して、日本は金持ちなのだろうか、今年は、国際居住年である。日本の居住環境は先進国中最悪で、ウサギ小屋にすんでいるといわれている状態である。5,000万の家を買うのに親、子、孫までローンがか》るのである。
片や、スペイン・オーストラリア・カナダ・アメリカなどでは、2,000万も出せば、プール付の豪邸に住める。通産省では、停年後、物価の安い、居住環境のよい、海外移住プランを推進する
そうである。(シルバーコロンビア計画)何かが、まちがっているそう思う。
結局、もうけているのは、企業だけであり、500億ドルの貿易黒字は、企業の財テクを通じて、アメリカヘと還流して行く。
片や、企業の金余りは、内需不振の為、国内の再投資には向かわず、都心部の商業地地価をおし上げ、一部住宅地へも波及している。
又、国内不動産の利回り低下により、あるいは円高により、海外の不動産に投資されて行くのである
これは、投機対象ということであり、実物を作り出す、実需には向かっていない。
対米の金融投資は、円の切り上げにより、その価値を半減してしまうのである。円は、この数年問で245円(1985年9月,G5)から、150円台に63%も切上がった。
これは、100万円で売っていた自動車が160万円になったという事であり、アメリカに貸していた100万円が、60万円になったということである。
我々の貿易黒字の貯金が、一瞬にして6割に目減りしたのである。
これはアメリカの陰謀だ、国際ユダヤ資本にだ
まされているのだと宇野正美氏(「ユダヤが解ると世界が見えてくる」)ではないがこ'う叫びたくなる。
以上の事は、我々が汗水流して働いた結果が、貿易黒字を生み、円が切上げられ、対米資産がその分、価値低下し、片や国内の地価が急騰し、我々は、再び、住宅ローンを返済するために、世界のヒンシュクをかいながら、又しても円高の為一に働かねばならないということなのである。一結局、ペーパー・マネーを得る為に働いているのだといえよう。但し、地価だけは、異常に高くなり、もはや、サラリーマンで、程よい1戸建住宅を得ることは不可能に近い。
3
東京は、24時間都市であるといわれている。これは、国際金融市場として成長した東京が、情報
ネットワーク機能の充実により、夜もニューヨー
クとオン・ライン化、可能だということであろう。
逆にいえば、坪当り5万〜10万もの賃料・スペースに対する費用を支払う為には、・坪当り空間の生産性を高めなければならず、それは、高度に5情報化された空間が、24時間使用可能でなければならないということであろう。その内、事務所が三交替体制になるかもしれない。日本に、アメリカ型・ヨーロッパ型人間が出現し、アメリカ
型人種は、夜8時出社という事になるかもしれない。そして、その24時間型インテリジェント・ビ
ルの周辺には、それらオフィスを対象とした24時
間型、ビジネスが立地する。
カルフォルニア米は、日本の米の4分の1の値であるといわれている。しかも品質もよく、うまいそうである。そこで自由化の圧力がか〉って来る。日本で、自給率の高いのは米だけであり、しかも主食だから最後の砦とばかりに必死の抵抗を試みている。
金融自由化・農産物の自由化等、円高要因を背景に自由化の嵐は吹きまわっている。モノとカネ
は、もはや国境がないのであり、企業は、生産費の安い所・税金の安い所・生産性の高い所へと、立地してゆく。そうしなければ、とたんに国際競争力を失い、生き残っていけないからだ。
今後、ヒトに関しても、国境が失われていくであろう。現に日本にも、アジア諸国から、あるいはジャパユキさんや、形をかえての労働力が流入して来ている。高い円の高い賃金を求めて。又、日本企業の海外進出に伴い日本人は、海外へ移住してゆく。61年現在の海外在留邦人50万人が、65年には300万人になると予想されている。
経済には、国境がなくなりつ》あり、もはや自由化の波は、おしとどめることが出来ない。比較
生産費説によると、生産費の有利な所ヘモノもカ
ネもヒトも移動し、生産費が等しくなるまで、これは続くのである。自由競争の原則により、生産費のもっとも安い所で、そのモノを作る。
これは、地球全体から見た場合、資源の有効利
用・空間の適正配分・経済の効率という意味からは、正しいこと・思われる。
その昔、ドイツが神聖ローマ帝国として統一される前、先に、ドイツ連邦、諸都市による通貨の統一があった。従って、経済が先に統一地盤を作っていたのであり、政治体制がそれをシステム化したのである。
今の経済を考えるに、本当は、国際通貨体制を確立しなければならないであろう。そして各国通貨が投機の対象とされるのでなく、世界銀行を通6
じ、(金等とリンクされ、)価値が安定する必要があると思われる。
又、一国内貿易の不均衡で、云々されるのでな
く、世界銀行を通じて、すべての通貨は決済され、世界経済としての政策が決定されていかなくてはならない様に思われる。
円・ドル・マルク・ポンドは、企業の国際化と共に、基軸通貨として、一致して世界通貨をささえる役をになっていくようになるであろう。
4円高で造船等の不況業種は、多量の失業を生み、片や、エネルギー産業等の好況業種は円高による差益を得ている。
土地も、不況業種地帯の地価の下落、都心部商業地の地価の高騰という、二極化現象を示している。
このことは、日本の産業構造が、より附加価値の高い、一次産業から二次、三次産業へとシフト
してゆかざるを得ないことに他ならない。
円高は、これを加速させる作用をもっている。
昭和25年の朝鮮戦争による特需景気の時は、工業地の地価が上がった。日本は、ここから高度成長期に入り、2ケタの成長率でのびて来た。昭和32年の神武景気の時は、工業地・住宅地の値が上がった。昭和36年の岩戸景気では工業地・商業地、昭和38年のオリンピック景気ではレジャーブームで別荘地が上がった。昭和45年のイザナギ
景気(万博)では、住宅地が値上がりする。
こう考えてみると、高度経済成長期には、村が町に市になっていく過程がわかる。
村のまわりに工場が来、その労働力の為に住宅地ができる。企業が中心部に立地し、商業地が形成され、その会社員の為に、又、郊外に住宅地が形成される。
地価は、工業→住宅→商業→住宅というふうに値上がりしていくのである。都市の形成・土地利用の変化・地価の推移が、高度成長、産業構造の変遷とともにとらえられるであろう。
昭和47年・48年当時のニクソン・ショック、オイル・ショックによって、日本は安定成長期へと移行する。
結局、高度成長期には、投資が生産を生み、有効需要を作り出すという、好循環が存在し、一国経済の中で、金融・財政政策は有効に機能しえた。
ところが、フル・エンプロイメントの点に対す
ると、かなり荒っぽい議論であるが、生産されたものは、国内では消費しきれずに、海外へと市場を求める。
戦前は、かの大恐慌に際し、イギリスは低金利政策でのりきり、アメリカはニューデール政策
で、これを回避した。日本、ドイツ・イタリア等
は、ファッショ化し侵略により第二次世界大戦がおこった。
もはや、戦争により、経済的危機を救うことは離郷響欝'局地戦はあっても核戦@
昭和46年12月、円は1$=265円に切上がった。その後、昭和48年の列島改造ブーム、オイル
ショック、昭和53年の2次オイル、ショックにより(1バレル=35$)、日本は、産業構造を変化させつ》、これらをのりきった。この間、日本経済は安定成長期へ移行し重工長大から軽薄短小へと、いわゆる情報化社会に移行する。
住宅戸数も、総供給量が世帯数を上まわっている状態で、以前の様に、建てれば売れるということはなくなり、量より質が問われている。
このことは、日本全体が、高度成長期から安定成長期に移行したということで、完全雇用点に達したということである。従って、以前の様に、投資が有効需要を作り出すという、有効需要政策あるいは低金利政策が有効に機能しえない。そこ窟,で、海外でかせいだ$が、有効投資へ向かわず、覧'
金余り現象が生じ、株などの財テク、あるいは、不動産の投機等へ向かうのである。
そこで、安定成長・低成長下での、内需拡大が求められる。
5
内需拡大の最大のガンは、土地問題である。現
在の経済は、ペーパーマネーであり、実物経済ではない。
住宅新報の61年10月3!日号によると、「東京千代田区・丸ノ内地区の事務所賃料が急上昇している」との記事がのった。
これによると、1階で10万円台(坪)、3、4
階で4万円台(坪)の賃料が出現したとの事で
キゆへ
のつ/」o
これは、いうまでもなく、都心部の地価高騰を反映した現象であるに他ならない。有名な話しであるが、銀座6丁目が坪、1億2千万円で取引されたという話がある。81坪だから、約100億もの買収という勘定になる。
そこで、一体これで、採算がとれるのであろう
かP。買収業者は、坪5万円から10万円の賃料をとれば採算ベースであるとの勘定をしているらしい。
それでは、現在日本の高度商業地の投資利回り
はどんなものであろうか。一説によると、都心部の投資利回りは1〜2%程度にしかまわっていないという話である。
ところで米国の不動産投資利回りは、8%程度あるといわれている。又、オーストラリアの不動
産投資利回りは、12%もあるといわれており、収益物件をファンド化して日本で売り出そうという動きすらある。
従って、このような利回り格差・及び円高・日本の国際比較での地価高が続くとすれば、日本の不動産価格は、国際競争力を失いもはや国内での不動産投資がだんだん困難になっていくのではな
かろうか。
不動産事業自体が空洞化し、海外不動産投資等が活発化してゆく。
6
土地値と投資利回りとの関係は次表の様になる。
たゾし、この試算は、土地面積が50坪、建物は容積率一杯使うとし、建築費を坪50万、有効賃貸
面積を建築延面積の75%、賃料収入に対する経費率を40%として試算した結果である。
賃料は坪当り賃料を縦軸にとり、横軸に容積率と利回り、その交点に採算地価(万円/坪)が表示されている。
ここで、投資利回りを5%・賃料を坪当り1.5万円採れるとすると、容積率400%の場合の採算地
価は448万円、600%の時は672万円、800%では896万円となる。
従って、容積率100%当たりの採算地価は112万円ということになる。
そこで、800%の容積率・賃料が1.5万円.!坪し7
かとれない場所で、今、地価が、坪1,100万円と仮定すると、この場合1,100万円÷896万円≒
123%、23%が投機的要素、水増し地価であるといわざるを得ないであろう。
ちなみに、利回りと地価、賃料水準の関係は次表で表される。く図1〉
利回1)(r)
6%
5%
4%
<図1>
P二F(Q・r)
Q
山㌍
壬t
P3
Pl
P
地価(Pフ
ここで、利回り5%の時の地価はP1、利回りが4%に下がれば、採算地価はP2に上昇'し、6%になればP3にダウンする。
これは、逆にいえば、賃料不変で地価がP3、Pl、P2へと上昇してゆけば、投資利回りは6%・5%・4%へと下がってゆくのである。最近の地価高騰により、現実の投資利回りは1〜2%へと低下している。たダし、これは還元利
回りを下げて、収益価格を上げるという議論には、たゾちにはならない事に、留意していたゾきたい。還元利回りは、他の投資利回りとの競合関係にあり、現在東京都心部で土地3%、大阪都心部で土地4%といわれている。
5%
利回り(rl〜、降.1∠ノ＼
0
・Q:コ1
Q211.5
Q妖1万1
地価(
PlPワP3<図2>
P3・Q・13万)次に図2を参照いただきたい。今、利回り不変
で、賃料がQpQ2・Q3にシフトした場合、どうなるであろうか。即ち、賃料水準が1万・1.5万・83万へと上がった場合、採算地価はPlからP2・P3へと上昇する。これは、現実には考えにくい想定であるが、ビル需給関係の逼迫が賃料水準をおし上げ、結果的に地価を上げる。一初め東京
都心部の地価上昇は、このような実需で説明されていたが、サラ金規制法での金余り、内需不振の金余りが、こ》に流れこみ、投機の対象とされ、地上げ・土地ころがしの現状をうみ、今や、投資採算性を無視した価格形成になっている。一果して、このように暴騰した地価に対応する生産性を上げることが可能だろうか。
従って、現在説かれている恐慌論・パニック・
地価暴落論はあながち根拠なしとはいえないのである。
<賃料・地価・利回り表>
容積率400%容積率600%
賃料利回1)(%)利回1)(%)
76543217654321
8,00047881462323766641,5287013221834856499622921
10,0QO1091602323405208801,9601632403485107801,3202,940}2,OOO1702323184486641,096239272553484786729961,6443,588
15,0002633404486ユ08801,4203,0403945106729151,3202,1304,560
20,0004175206648801,2401,9604ユ207626780996132071,8602,9406180,
40,0001,0341,240152811,9602,6804,1208,4401,5511,8602,2922,9404,0206,18012,660㊥
く、今こそ、真剣な住宅政策・都市政策が必要とされるのである。
もう一つの流れは、不動産の債券化・流動化・金融ということである。
不動産を債券化し、あるいは不動産信託・ファンドのような形にし、土地の供給自体に競争をおこさせる。固定的・硬直的な市場を競争原理に導き、不動産価格を、有効な投資原則、あるいは競争原則が作用する市場を形成してゆくべきだと思9われる。
一以上、時間切れの為、思いつくま》、述べたのみで、論議が未整理な点は、お許し願いたい。
今後とも、これら議論を深化させ、都市・土地問題に少しでも貢献してゆきたいと思う。
(本文は不動産研究会発行「多面体」(3号)掲
載文に加筆・修正を加えたものである。)
一参考文献一大前研一「新・国富論」講談社
長谷川慶太郎「日本はこう変わる」
徳間書店
宇野正美「ユダヤが解ると世界が見えてくる」徳間書店
M・トケイヤー「ユダヤ人の発想」
徳間書店[財]不動産流通近代化センター「21世紀の不動産業ビジョン」
ぎょうせい(㈱島田不動産鑑定所)
容積率800%容積率1,000%
賃料利回り(%)利回り(%)
76543217654321
8,000941762914647521,3283,0561172203645809401,6603,820
ユ0,0002173204646801,0401760コ3,92027ユ4005808501,3002,2004900,
12,0003414646378961,3282,1924,7844265807961,ユ201,6602,7405,980
15,0005266808961,2201,7602,8406,080657850112011,5252,2003,5507,600
20,0008341,0401,3281,7602,4803,9208,24Q1,0431,300166012,2003,1004,90010,300
40,0002,069248073,0563,9205,3608,24016,8802,5863,ユ003,8204,9006,700ユ0,30021,100
7円高・地価高騰を解消すべく内需拡大等諸対策が検討されている。
その一つには、産業構造転換に伴う投資、あるいは情報化社会に向けての投資ということになる。
内需拡大の最大の眼目は、結局は、不動産であり、いまこそ、強力な住宅政策、総合的な不動産政策が必要である。
土地の価格を、相対的に低下させ、サラリーマ
ンの購買力に対応させるようにする。不当な値上がり益は、税金の形で吸収し、低利の住宅貸出の原資にあてる。
国土利用計画法の改正の動きはあるが、規制区域を実施し、必ず添付鑑定を義務づけ、鑑定額以上の売買は、税金で吸収するか、強力な行政指導を行う。
市街化区域内農地の宅地並課税、都市圏調整区
域一線引の見直し、規制緩和、等。
以上、いろいろ対策が考えられてはいるが、既存住宅の建替、マンション建替等、世界最悪の住宅状況を早急に解消し、内需拡大の柱とすべ
㊨
馨.・
、
'
ρ
2
匙
ノ

10
●
、'辮
』轡
ノ鈴
鑑定まひと
森
「迷い』
英一
碁を打っているとき次の一着が勝敗を決することがある、左すべきか右すべきか大いに悩むときがある。
鑑定評価の場合も同様で、つい先日いつも鑑定の依頼を受ける金融機関から市街地の分譲事務所
ビルの一室の価格の諮問を受けた。貸出期日が迫っているので鑑定評価書は後でよいから価格のみ先に出せという。調べてみると対象物件は商業地でも高度商業地内にある5階の一室で、ビル内には事務所の外に居住用ワンマンマンションも含まれている。斯様な取引事例は仲々みつかるものではない。漸く探しあてたのは高速道路下の分譲店舗の事例。斯様な事例との比準は相当むつかしい。やむなく分譲時の価格に時点修正してはと思
いついたが、そて時点修正率は何を根橡にするか。
金融機関からは矢の催促。やむなく土地の時点
修正率の(当)を分譲時の価格に乗じて報告することにした。正式の鑑定評価書を求められたらどうするP今もって悩んでいる始末。
(新興開発産業㈱)
畳の上で遊上義一
人間は普通の生活においては、自分の死などは考えないものである。それを考えるというのは死
一
一
一一
//
一厚
ムリ←
期の迫った老人か、又はノイローゼにか》つた若者だけであろう。
死ぬのが厭だというのには三つの原因が考えられる。一つはこの世に対する未練。二つは臨終の肉体的苦痛。三つは来世に対する未知の恐れ。
第一に対する対策は欲をなくするより仕方がな
劣蒜、彗麗算1、産禦聯濃㊧くれるかも知れない。さて第三に対してであるが、普通の人はこういう恐れは持っていない。死んだらそれでお仕舞いという考え方である。
しかし、いや何かがある筈だと考えて、それに対して恐れをいだくのは宗教的人間である。
世の中にはマッチポンプという言葉がある。自分で勝手に火をつけて置いて、あわててそれを消しにか》る人のことである。こういう人間は、気がついた時からそれを消しにか・らねばならない。自分の一生を棒にふっても、その恐れを消し得れば大成功であろう。こういう型の人間にとってはむしろ早く気がついた方が幸福かもしれな
い。その問題の解決にたっぷり時間がかけられるからである。
先年私は母の臨終に立ち会った・磯私たちは⑱
何気なく生きているが、生きるといっ営みには如
何に大きなエネルギーを注入しているかという事
実を私は見た。
唯息を呼吸するという作業だけに彼女は全精力を絞り、やがて力つきて死んで行った。この間彼
女には死後の世界に思いを巡らす余裕などはとてもあるとは認めがたかった。
昔の人は畳の上で死ぬことを希ねがつた。剣難などの不慮の禍いではなく、長寿を全うして自然の死を迎えることが理想であった。
私共もその為に普段から生活に気くばりをして、自分の死をそういう形に持って行くように心懸けたいものである。
(空港実業㈱)
爵
復習
「たいこう
けんち』
長谷川正三
1580年頃より、秀吉は獲得した領国に対し、今
さしだしまでの収穫量指出(申告)制を廃し、新たに田畠
一枚ごとの丈量制、即ち検地を施行し年貢量の増
加と耕作の義務化による石高制の樹立を図った。
その方法は、検地奉行の監視下に村年寄等を使
かねじゃく役し、縄打ちのうえ曲尺6尺3寸を一間とした竿
を用い、1問×1問を1歩、30歩を1畝、10畝を1段、10段を1町として計測し、収穫量は内法5
さまコます
寸1分角、深さ2寸4分とした京桝を用い、上
田二1,5石、中田=1,3石、下田=1,1石、下々田=見計らい、上畠=1,2石、中呂二1,0石、下畠=0、8石、下々畠=見計らい、屋敷=1,2石(何れも段当り)と定めた。
年貢量は二公一民、即ち年貢は暑、農民は去を取分とし、一枚ごとに直接耕作者の農民を名請人(年貢納入義務者!所有権者)として、これらを総て検地帳に登録し、一地一作人による農民支配機構を確立した。
加えて、農民の移動を禁止する逃散防止令、田畠の売買禁止令、刀狩令などにより兵農を完全分
離の上、農民は永代土地に縛りつけらけることになった。
この検地対策は、班田収授法の変態した中世荘園制による不明確な土地把握に代って、農業生産の実態と年貢納入義務者を明らかにし、石高制のらぎょコ基となる生産量、年貢、知行、軍役などの全国統一基準をつくり、明治期までの近世三百年間に亘る封建支配体制の維持を可能とした政策であり、
歴史的大改革の一つと称される所以である。
(建物鑑定センター)
癬
畷轡1◇
謬。夢
雑感
上敷領
H
匡
総論賛成、各論反対との声は各界各層の間でよ
く聞かれます。また唯今は選挙の前哨戦で売上税反対の声が百家争鳴の如しでありますがこれも税制改革という大命題と我身に迫る不利益感との相克の声でありましょう。
鑑定評価においては総論から各論までの一貫制がないと説得力が乏しくなるので、このことに腐心しているのが私の日常です。依頼者によっては
予め予定額を提示する人もありますが、私は即答を避けて作業をしてみないとわからないと答えています。迂闊に安請合いをして後で自分を苦しめたくないからです。知識階級と言われる人の中にも鑑定評価書を単なるお墨付のように思っている
人がいるのは遺憾ですが、圧力に屈せず独白の仕事ができるという冥利は変えがたいものがあります。
個別案件は各人の責務としてなされるのですが公の仕事はバランスが肝要でしょう。その影響度は広範囲となるからです。
現在地価調査関係では自分の居住している地域を担当しています。自分の居住地域の地価や動向を把握していないのはこの途の専門家の名に恥じるからです。大阪市内に比べれば不便で手数のかかる地域ですが、てくてく歩いて河川の土手や畑の畔に腰かけて弁当を開いた時の浩然の気は街中
では味わえないものがあります。鑑定評価とは歩くことだとも思われますので評価シーズン外でもよく周辺を散策します。そうすれば環境条件が会得されて一挙両得の感じです。
関係官公署の関心と態度は我々の仕事の効率に影響することが大きいのですが、私の感じでは小さな市町村の方が関心が高いと思われました。それはそのことが市町村の財政に影響することが末
端の職員まで滲透しているからでしょう。またある公団の職員は公示価格が上昇することを非常に気にしていました。それは自分の担当する分譲区

12
画が売却しにくくなるという配慮からでした。
私も永い間サラリーマン生活をしてきた後の仕事上の感想なので所詮サラリーマン気質の空しさというものをつくづく感じました。
それにしてもこの制度の普及度と理解度の上昇が感じとれないというのが私の究極の感想です。
(相互不動産鑑定南大阪事務所)
の
会
人語
会と昔
部拶阪
阪挨大
大ご
丹羽一雄
この程兵庫部会から大阪部会に転部した者です。どうぞよろしくお願致します。
鑑定実務では鰯日本不動産研究所神戸支所長やら兵庫部会長をして永年兵庫県で働らいてきましたが私個人は生れも育ちも大阪入で戸籍簿には大正八年東区北浜五丁目で出生と書かれています。
大正末年今のロイヤルホテルの東裏にあった北区
中之島幼稚園に通いました。その頃田蓑橋南詰めに大ビル(当時の大阪商船本社ビル)が新築された時聳え立つ大建築に仰天しましたが今見るとちっぽけなビルです。でも当時は本当に大きかった。
梅田一心斎橋間に大阪市営地下鉄が初めて走った開業第一日に乗りに行ったのは昭和八年五月でした。梅田駅は今よりずっと南方の駅前第四ビルの前あたりにあり、しかも歩道から階段を下りて行かねばならず阪急阪神JR大阪駅のどこからも
雨の日は傘をさ・ねば行けなかった。運賃は全区
問乗って十銭でした(今はその千四百倍の140円)電車はきれいで轟々と快走したが車内も駅もやたらセメント臭かった。昭和八年は片町線の片町一四條畷間が近畿地方ではじめて国電(当時はJR線は全部鉄道省が運営していたので省線電車と言った)要するに電車になり続いて大阪環状線の大阪・鶴橋・天王寺間(当時城東線と言った)
が全線Sしのまま今の高架に上がり且つ程なくピ
カピカの省線電車に替りました。阪急神戸線に
900型ローマンスカー特急が疾走し関西の私鉄はいよいよサービスを競いだした。
大東亜戦争で大阪市内が焦土と化した事はご存じの通りですが私には特別な印象があります。私は当時海軍航空隊のパイロットで昭和20年5月紀
淡海峡から低空で大阪市上空に入ってきたのですが見える筈の大阪市内の家並が見えず一面に枯葉をまいた様に茶褐色なので何故大阪市街がこんなに茶色なのだろうと理解に苦しんだのですがその枯葉状の中に白く輝いている灘波高島屋のビルがはっきり認められました。あれが灘波だとすると一面の茶褐色はPあ・焼夷弾で大阪市街は皆な焼
かれてしまっているのだなアとはじめて気がつき
ああもうこれはあかんとがっくりしました。それから二ヵ月後に日本は無条件降伏をしたわけで◆す。今日旅客機で夜大阪へ帰って来ると脚下に大阪の街の灯が燦然と煙き、時にはスチュワーデス
が「間もなく大阪空港に着陸いたします。しばらく大阪の夜景をお楽しみ下さい」とのどかに言う。僅か三、四十年で大した復興だ、不死鳥大阪
よ!いよいよ頑張れ!おわり(丹羽不動産鑑定事務所)
爲
ラか
・蝋
噸夕
売上税騒動をうれう
枝ムコ
意知朗
今、我国は売上税問題で、テレビをにぎわせて垂いる。誰も税金が増えることに対しもろ手をあげて賛成という者はいるまい。
しかし、昨今の反対騒動、かなり異常ではなかろうか。
そもそも、今なぜここで売上税が登場してきたのか、このままの税制(すなわち、直接税のウエイトが高いこと、法人税率が諸外国に比較して高いこと等々)ですすめば、我国は工場の海外移転に伴う国内産業の空洞化、そしてこれによる失業の増大、頭脳の海外流出等将来的にみて、このままではいけないということそこで、シャープ
税制以来の大幅な制度の改革を行おうとしていること等々を冷静に考えることなく、短絡的に、売上税がかかれば物価が上がるから反対、これではあまりにも発想が乏しい。
今の今さえよければ、あとは野となれ山となれ
式の無責任な、あるいは手前勝手な反対論が多い
ように見受けられてならない。
円高不況、鉄鋼造船をはじめとする産業構造の変化、これらの我国をとりまく環境はきびしい。
もうぼっぽつ・感情論ではなく、じっくりと頭を冷やして考えてみる時期ではなかろうか。
(南海住宅流通サービス㈱)、ヂ麟曳.ふ...・地価対策と税制{歩融ブ、一鞘兜餐、
{
・鰍■
驚『
一》こ一
瞬Σ》植田卯一郎
最近の商業地を中心とする地価高騰について、その対策が様々な意見として出され、マスコミを賑わしている。
土地税制についても長期譲渡とされる所有期間が5年に短絡される一方、所有期間が2年以下の超短期所有の場合の重課制度の採用等所詮アメとムチの対策がこの10月1日からの譲渡に適用される。63年が評価替えの年である固定資産税につし、ても、もっと税額を高くして保有コストを高め、宅地供給の促進、或いは有効利用の促進をはかれという学者の意見や、異常地価をストレートに固定資産評価にもちこまれたら税負担に耐えられないという意見など立場々々によって様々である。
税負担のありようは不動産の価格形成要因としては大きな経済的要因とされており、今でもその時々の情勢に応じて改正が行われてきたが、地価対策としてはあまり効き目があったように思われない。むしろ、居住用、事業用財産の買換制度などは買換期限に迫られて、また誰でも税法の許す範囲内であればたとえ百円であっても税金は安し、方がよいので・買急ぎ、雛みの鮪を助長し、地価上昇の要因になっているの怨まないかと思われる。(なお、事業用買換えについては非課税割
合を20%カットする改正が予定されている。)
長期譲渡とされる保有期間が10年超から5年超に短縮されたといってもどれ程宅地の供給促進につながるであろうか。不動産処分による資金はまたつぎの物件の購入資金として顕在化して市場へ13流入する・そして処分された不動産(特嫡業土也
について)は資本力のある者によって取得され、有効使用されることによってその周辺地域の士也価水準を高めていく・最有効使用の原則のとおり、合理的であり・且つ合法性を前提として、最高の価格を呈示しうる者、最有効使用を可能とする省
本加ある者によって商業地が取得されてい厭況が顕著になつきている.小生の事務所近くの地
下鉄南森町駅周辺は中高層ビルラッシュを呈してきている昨今である。
(植田会計事務所)∩》
輩、
岡山→吉備路
→倉敷
フルムーン
大橋
博
例年の夏期休日段は、山陰の故郷で墓参りと海水浴をすることにしていたが、子供二人が親ばなれしてきたので・一昨年から夫婦二人のドライブ旅
行をすることにしている。
{昨年は信州方面へ2泊3日σ)方鮭した.名神・中央道と剰継いで諏訪湖、蓼科、白樺湖、霧ヶ峰高原等のビーナスナインの風景を満喫してきた。もう一度行く価値あり。
昨年は・方向を変えて山陽路を廻ること1こしたが、この方面は車よりも新幹線の方が時間的にも体力的にも楽なので、ドライブしないことにした。
先づ・新大阪を発って約一時間で岡山駅に着く。岡山市ではとりあえず池田牧場を訪れてみたが・これはあまりに期待はづオτであった.場内の道は未舗装鮭埃りが上が囑物の種類も数も少く・特に頑の象が足を鎖でつながオ化て、炎天下で狭いケージの中で右左しているのは、哀れで誉えあった。
次いで・躰の三大公園の一つ、後楽園へ向っ。さすがに名園の名に恥じない広さと築造の妙に堪能させられた。公園に続く岡山城を見て初日
は、岡山市内のホテル泊とした。
翌日、岡山駅から吉備線で先ず備前一宮駅へ着く。国鉄が地元農協へ管理を委託し、実際に駅で

14働し、ているのは65才位のおばさん一人であっ空・
お目当は吉備津彦神社の大石燈籠である。局さ
11・5mの常夜灯である。
次に̲駅西にある吉備津駅に向う・この駅は完全な無人駅で、駅前の魚屋で切符を売っている。
ここでは吉備津神社の回廊が見物である。長さ、400m、斜面に沿って長蛇のように延びており、緑の社叢に包まれた曲線が美しい。
最後は、倉敷市で大原美術館、民芸品店巡り、
アイビースクエアでのひとときで今回のフルムー
ンの旅を終え、新幹線車中で次のコースを金沢→
高山方面ドライブと決めた。
(大橋不動産鑑定士事務所)
地価と株価
マ籔小倉康彦1、定性、定量分析上の関連
昨今の高度商業地の地価動向の分析として当該土地は不動産であ咋ら動産としてのウエ朴を高めているように思える。
̲方、株価は本来的には当該会社の業績薩点をおいて需給のバランスにより成り立っている。
両者は共に需要供給の原則により成立するが、とくに予測の原則の活用に相違があるように感じられる。
株価は現在20代30代の新人類が3兆円を駆使して操作しており、彼等は過去のデータを基にコン
ピューターにより売買をしているが、過去を基礎とした予測は十分としても、過去からは測り知れない予測の信頼度はどうであろうか。
その点、高等商業地等の地価動向は動産としてのサイコロジーのウエイトが高いように思える。
両者の需給、予測の中味に相違があろうとも・
定性分析の最終段階と言おうか・そオτも定性・定量分析の橋渡しとして、即ち・ブリッヂの役割としてサイコロジーが働いていることには間違いない。
とくに、株価は業績2割、サイコロジー8割とみてもよいのではないだろうか。株の天と底には面白い程サイコ・ジーが定量化を示し・それが株価となって表われている。
2、余生と株自分の年(59才)、仕事量(月に10日間以内)、積極型の自分の性格、定性淀重分析の専門家である自分の仕事を総合判断(?)して・余
生は10日間が鑑定、15日間は株、5日間はネテ曜
日を余生にしたいと考えています。
ネテ曜日もこの3月は3回もウィークデーに山
菜採り、日曜は藤山寛美のテレビ以外株の勉強でしたが、4月は恐らく最低10日は山菜採りに家内と出掛けることでしょっ。
そして、来年の初夢は長い間苦労をかけた家内1とともに3回目の外国旅行を財テクによりロハで行こうと考えています。(もう旅費は出来ましたが、減らないよう頑張りたいと思っています。)(近畿中部総合鑑定所)
轟
車中。あれこれ̀嘩、、ノ
大西靖生“一山会"と本部理事会
一昨年私は協会本部の理事になった。どの団体でもそうであるが、会合は全て東京で行われる,
したがって地方からの理事は早朝に出発し深夜に、帰宅するというスケジューノレとなる・秘2年間
このスケジュールで新幹線のお世話になった。ところで理事会についてである。約50名いるがその平均年齢は50代の後半から60代位であろうか、とにかく40代の理事との問には認識や発想ギャップがある。
そこで「若手」の理事が「一山会」なるグルー
プをつくった。その数8名・昼食会をもちフフン
クに話し合う程度のものであったが各地区の実情を聞くことができ、また理事会での提案事項に関して意見交換などもあった。
高齢化社会を迎えている今日、「若手」とは益々相対的な概念となりつつある。40代の後半から50そこそこを「若手」といえば苦笑するムキもあろうか、とにかく本部理事会ではそうなのである。なお、「一山会」の命名の由来は「一山いくら」という人達のあつまりのことか、あるいは「ひとつの山をつくろう」という人々のあつまりのことなのかは不詳であった。ともあれ今後の発展を期待したいと思う。
マンガと学生
3月5日、本部委員会から帰阪する時のこと。
夕7時過ぎの新幹線の車中。いつもと異なり満員で座れない。トイレ前通路にも座りこんでいる程であった。ふだんのスーツにネクタイの、サラリーマン族とは異なり、ジャンパーやセーターの若者が異常に多い。しかも異常なことは他にも2つあった。まず聞こえてくる会話である。「△△
大の現国な、割と簡単やったで」「OOは**大理学部へ入ったとちゃうか」……という調子。そういえば今日は大学入試のAかBか知らないがその試験日だったことに気付いた。彼等は大阪から仙台まで試験を受けにいったとのことであったが、大阪弁を聞きなれない東北の人達は驚いたことであろう。しかも100人以上も受験したとのことであった。考えて見ればこれは良いことであろう。狭い日本、どこへ行っても日本語なのである。若い感性をもつ人達が交流を深めるのには東
北も大阪もなく壁はない。
さて次のショック。くだんのグループは話し疲れたのか本を読み始めたが、それが全部マンガの本である。駅売店で暇つぶしに買ったものとは思えない。大事そうにカバンから取り出したことでもわかる。辺りを見まわすと何も異常なことではない。あっちこつでマンガを読む若者がいる。話しには聞いたがこんな光景をみるのは初めてであった。
学生が何故マンガを読むか私には解らないが、彼等に聞くのも面倒である。こういう異常な光景に包まれながら私は立ち通しで帰宅したのである。
“SL乗り遅れの記"
東海道線は浜松から少し東に金谷という駅がある。この金谷駅から分岐する大井川鉄道にはSしが走っている。昔なつかしさを感ずる人や格好良さを求める人などでいつもSL車は一杯だそうである。こんなわけで、勉強会の仲間とSL旅行に出かけることとなった。世話人から事前に旅程表ももらっていたのであるが、出発前日に探しても
i5
見当たらない。誰かに電話してとも思ったがこれも面倒臭い。結局もうひとつ詳しいことは判らな
いま》出発することとなった。
所定の「こだま号」に京都駅で3分違いで乗り遅れたのがケチの付始めとなったとは知らなかった。こだま号に遅れたのならすぐ後のひかり号で追い付く筈と思う。ところがさにあらず。名古屋
駅で下車すると、当該列車は数分前に発車済み。
次のこだま号で浜松駅へ着くとグループを乗せた
沼津行きの電車は2分前に発車済み。次の電車に乗ってSL始発駅の金谷駅に着いたのは11時49分。SLは11時45分に出発したアト。駅事務室辺
りでウロウロしていると「おたく大西さんですか」と駅員がたづねる。そう答えると「乗り遅れが1人あとからやつくる、奥泉駅で待つ」という伝言を伝え、さらに「キップは買うな」という親切さ。結局SL発車後40分後何の変哲もない電車に乗ってワンカップを飲みながらグループの後を追いかけることとなった。千頭から森林鉄道に乗り込んできたので、先廻りしたという結果とはなった。
結局Sしの姿は見ることもなく終った。
思えばアホである。山カンにたより確認を怠っても何とかなるわな、と動いたせいである。「追いかけて追いかけて・あった。
働磁
弓の非SL旅行の一日で(了)(㈱立地評価研究所)「胸の痛みから逃れて」
岡村長
金融機関を退職し一年を経過した。当時担当職
責上多くの先生方の発行された鑑定評価書を拝見させていたぐく仕儀となった。審査マンから納得の出来姻・鑑定評価書をである。二、三例を挙げてみよう。
(1)同一用途に供せられた不動産の'敷地の一部分(総面積の僅か数パーセント)が鑑定評価の対象地で市街化区域に在し評価対象外は市街化調整16
区域に位置している.ご署名いた幸いている先生にご事情をお聞きすべく電話をなした・ご明答
r私は下請けにやらしたので現地1ま判りません
な」御尤もな事で?
(2)民事執行規則第3・条に基づく「評価割の調査も命ぜられた事も再三経験した・債務者の協力も得られず前所有者隣地所有者に境界立会いの上概測を行うと公簿面積を大幅に上廻る地積が求められ、最有効使用の用途の判定についても若干疑問を感じた.評価人の署名欄にr不動産鑑定士」の表示も捌、照会を行った・ro万円の少額報酬でそのような手数のかかる評価はできませんな。第一評価の基準が違うのだから仕方ないでせう」御尤もな事で?
(3)鑑定評価の条件に借地権イ寸建物で当該建物が賃貸されているのが更地として鑑定評価を行ったとある.現地をみせてもらうとなるほど鑑定評価を行った日よ呵成の時間的経過力弍あるも借地権付建物で貸家がづらり建っているではないか2(1)(3)の鑑定評価の目的は担保提供と明記されている。ご信頼申し上げた鑑定評価書により万̲実損を被った場合の補填はだれが・又添付鑑
定をお顕した金融機関や、鑑定評価書を活用出来なかった鑑定依頼人はわれわれ不動産鑑定士全体
をどのように評価するのだろうか。業縮に繋がる
不動産鑑定士への不信の払拭を鑑定評価書を受取る立場からも考慮されるべきではなかろうか・今は審査マンより鑑定評価書の所見を求められなくなったのであるが何故か素直嬉べない今日止ヒ頃
(㈱信栄)
である。
路上観察の
楽しみ
尾崎武夫
仕事がら、不動産評価等で繭に出ることが多いのですが、実査の時は地域要因、個別要因の把握とともに街を観察して楽しんでいます。
最近、路上観察学といって、路上から観察出来る森羅万象を観察し都市を楽しむというフィール
ドワークがはやっています。
「超芸術トマソン」と言って、入口を塞がれたまま建物についている純粋階段・無用門とか、建物の壁面に付着する用途不明のカステラ状のもの等を観察する行為です。
「マンホールの蓋」の観察というのも一分野です.マンホーノレの蓋から上下水道・ガス・電力・電話など都市のインフラ整備の歴史が読めます。
デザインとしても楽しいものです。「西洋館」を観察している人もいます。西洋館のゆったりとした自然石の階段は、現在の多くの非常用扱いの階段と比べると、貴族の豊かさが感じられます。
「貼り紙」のユーモアーを観察している人もいます。
上記は路上観察学の正式科目ですが、ほかにも、いろいろ街を読み街を楽しむ方法はありそうです。
どの街でも八百屋を覗いていたら・ゴボウやアスパラガスが街を語ってくれます。ウドンの味からも街が読めそうです。ついでながら、鑑定評価基準の解説書には書いてありませんが、昼食は極力、対象物件の近隣地域内でとるように努めています。古地図から街の移り変りを読むのも楽しいことです。
最近の取り引き事例を見ていますと・地上1ず
前・後の記録をとどめるものも沢山みられます
が、これを「地上前」「地上後」の写真でまとめて見ると、街の歴史の記録としても面白いものが出来るのではと思ったりしています。鑑定協会にもムズカシイ研究会とタノシイ親睦会の中間に様々の街を楽しむ会などというのもあっても良いのではないかと思います。
(註参考書r路上観察学入門」筑摩書房1600円)(日本生命不動産部)
鵡
うすじぬ
『
ゆ
磁
「いま、面
白い街」
加藤
修
長い間、街づくりの仕事に携わってきました
が、住宅開発の仕事でしたので郊外が活動の場でした。ところが、本年1月から商業施設づくりの業務……再開発関係……を担当することになった
為、行動の場が都心となり、「タウン・ウオッチング」の必要性を痛感しているこの頃です。ところで、環状線・片町線・京阪線・地下鉄7号線のターミナルがある。「京橋ターミナルゾーン」の近況について少しお話ししたいと思います。ッィ
ン21(38F)から周辺を鳥瞰(かん)しますと、
旧陸軍の砲兵工廠(しょう)跡地が大変貌しようとしていることがよくわかります。今から18年前にこの地区について、「パイロットプラン」がまとめられ、今、OBPとしてその姿を現わしつつあるのです。まさに「不動産のあり方」が我々の将来をも規定してしまうその実例をまのあたりに見る思いです。現地では63年完成を目ざして、K
DD、読売テレビ、住友オフィスタワー、東京海上ビル等々の建物が建設途上ですが、京橋駅からの接近条件の悪さで意外に人々に知られていないように思われます。けれども5月には京橋駅から直行する全長280Mにも及ぶ「ペデストリアン
デッキ」が完成しますので、今後はより見近な場
所になることでしょう。ところで、OBPの人口ですが昭和65年には従業者数3万2千900人、来訪者数8万7千人、昼間人口11万9千人と予測されており、まさに、「新都心の創造」といえましょう。
更に加えて、65年4月1日から183日間に渡って鶴見緑地で開催されます。「花の万博」は総入
場者数2千万人を見込んでおり、平日の平均入場者数は1日に9万6千人、日祭等のピーク上位20
日間は平均1日に22万人と予測されます。
鉄道アクセスとなる7号線の始発駅が京橋ですから、3年後の京橋界隈は全国或いは世界の各地からの来訪者でごつがえすこと受け合いで、関係者の問から「今、京橋が面白い1」といわれる所
以(ゆえん)はこうした状況が「見えてきた」からだといえましょう。(京阪電鉄㈱)朝日連峰縦走記
佐野幸人
昭和61年の夏、山の同好の士7名(うち紅一点あり)で山形県と新潟県の県境に連なる朝日連峰の主稜線を三日間で縦走した。
『'7
東北の山系には火山が多く地形的にのびやかな裾野をもっている。朝日連峰も盟主大朝日岳(1870米)を中心にたおやかな(しなやかで優美
な……編者注)隆々が続く懐の深い山である。そして名にし負うブナの原生林が広がり、山麓には朝日鉱泉、古寺鉱泉等豊かな温泉が湧き出ている。何といっても東北の山の魅力は関西周辺の山と異なり緑豊かな自然がまだ比較的破壊されずに残されていることである。
しかしこの東北の山の自然もいつまで保存されるであろうか。今日本列島を怒濤の如く襲っている自然破壊の波を考えると心細い思いがする。日
本一のブナの大原生林である秋田県の白神山地のど真中を村野庁は村道を貫通すべくやっきになっている。
さて、我々7名は7月25日夜大阪駅から特急「日本海」に乗りこみ、翌26日早朝鶴岡駅に下車
し車で登山口の泡滝ダムまで走らせた。
9時30分いよいよ登山開始、うっそうとしたブナの原生林の中を沢づたいに登っていく。M時標
高960米の大鳥池に着いた。ここは周囲3.5キロの高山湖でブナとミズナラの原生林に囲まれた神秘的な静け濠を漂わせている。「イトウ」という幻の魚がすんでいるということで2年前NHKが探検隊をくり出したが発見できなかった。湖畔の大鳥小屋で宿泊する。夕食は大阪から持参した牛肉
で焼肉パーティを開く。夕暮の大鳥池は正面に雪渓散りばめた以東岳を湖面に映し静寂そのものである。
7月27日5時小屋を出発し以東岳に向けて尾根道を急登する。陵線に出るとニッコウキスゲやチングルマのお花畑が点在する。9時40分以東岳頂
上、展望は雄大で北には大鳥池が白く光り、南にはピラミッド型の大朝日岳への主陵線が延々と続いている。頂上から孤穴小屋という所までゆるや
かな下りでカラフルな高山植物が咲き乱れて目を楽しませてくれ疲れを感じさせない。12時30分孤穴小屋に着く。昼食はぜんざい。午後は寒江山を越えて16時竜門小屋に到着宿泊する。夕方にはガスが流れて寒いくらいである。7月28日早朝強風とガスの中を出発して陵線をたどる・。ところが西朝日岳まできた時突然ガスが晴れて360度の展望が広がった。月山、鳥海山、飯豊連峰が手にとるように見える。

18
9時30分大朝日岳頂上、この頃から暑さがきびしくなる。12時小朝日岳頂上、カンカン照りの猛烈な暑さであるが頂上一帯は低潅木帯で暑さから逃げる影がない。仕方なく灼熱の太陽の下を朝日鉱泉めざして下っていく。長い長い道程であった。歩けど歩けど目的地は見えず地獄の道であった。
夕6時くたくたになって朝日鉱泉に到着、早速鉱泉で汗を流し、ビールで乾杯すると苦労がいっぺんに吹っとんだ。
最終日は車で月山の姥沢小屋まで走りリフトを利用して月山に登る。夜9時3Q分鶴岡から日本海で帰途についた。
(日信不動産鑑定所)
鑑定士の倫理について佐藤芳博
昨今新聞誌上で水増し評価等が報道されているのを読むにつけ、鑑定士の倫理について再認識させられます。
世間ではむつかしい試験にパスし、不動産鑑定士とは不動産評価の専門家であると認識されています。
つまり鑑定士は専門家であり、人格も揃った実業家であるということです。日常生活のうち、衣食住の住の公正な評価をうけもつ専門家であるので不正は許されません。評価実務の基本となるのは不動産鑑定士個々人の倫理であります。すばら
しい評価技術を身につけても倫理を失っていては専門家としての地位嬉ありません。
私共が一層世間で不動産の評価、不動産のコンサルタントの専門家として尊敬されるために、倫理を一番の柱として今後共評価、ならびにコンサ
ルタント業務に活躍しようではありませんか1'(三井馨轟会社)
ビ㍉
野戯二'、.ヂ懸腕重
事
一業,
鵡}
鑑定評価の
専門性
白井雅浩
最近つくづく思うのは鑑定評価の専門性ということである。
相当程度の困難な試験に合格し、数年の実務経験を有していたとしても、それだけで社会性のある専門性が得られるものなのだろうか。
昨年近畿会でも創立20周年記念の祝賀の催しがあったが、しかし、未だ20年に過ぎず・不動産の鑑定評価制度の歴史は浅いというべきであろう。
歴史の浅い深いはともかく、大切なのは業務の中身、すなわち、どの程度の専門家が確立されているかという問題である。また、鑑定評価は「不動産鑑定評価基準」に準拠した手続を経ておれば、それだけで十分であるといった態度が見受けられるような気がしない'こともない。しかし、基準は手順的・原則的なものを規定しているだけであり、評価の実質的な内容は評価主体そのものの判断である。そして、この実質的内容に対応するものが専門性であり、むしろこの面からの充実が重要である。
ところで、現在の鑑定評価は学界から、また、鑑定評価周辺にある他の専門業界からの批判に十・分応えられるほどのレベルに達しているのだろう
か検討してみる必要がある。学界からの見解は不動産の鑑定評価はブラックボックスのごとくよく分からないものだということのようであるが、確かに不動産の価値現象は実務に相当程度の経験がなければ、把握できないという面のあることは事実である。しかし、鑑定評価の社会的・一般的な権威を高めるためには学界からも評価される客観性を帯びた理論・技法が確立されておらなければならない。よく分からないということが、経験だ
けに根ざした評価に対するものであるとするならば、客観性のある理論が不備であるということに繋がる。
実務に関して、例えば角地は中間画地よりも価値が高いという評価を与えることが多いが、なぜ高いのか、また、どのような場合に高くならないのかといったこと、また、住宅地+7%、商業地+15%の加算といった数字の根拠は何かといったことに関して、建築基準法第53条3項の建ペィ率加算とか、風通し、日照の良さといった説明があるもののそれ以上十分掘り下げた研究がないよ
うに思う。
また、企業コンサルタントからの批判もある。
例えば評価対象地について小規模の小売店舗敷地
を最有効使用とした場合に、店舗診断等における壁面を重視する商品展示の理論からは疑問を感ずる角地評価がなされる場合がなきにしもあらずだからである。これに関連して問題となるのは積極的にこのような事情を分析して、それを評価に反映させることは藪蛇であるということである。なぜなら第三者鑑定等を徴したとき多くの鑑定士に
このような分析をする能力がない場合、折角のより専門的な主張も認められないということになるからである。この意味では鑑定業界は安易なグレシャムの法則が支配しているということになる。
このほかにもよく指摘されることであるが、行き止り道路に面した土地の評価に関しての都市計
画ないし建築設計専門の方々からの批判がある。
このようなことは鑑定士と他の業界の専門家との価値感覚の違いといってしまえばそれまでであるが検討を要する課題であると思う。
急騰する大都市都心の土地の鑑定評価でかなり戸惑があるようであるが、これなども鑑定評価理論のき弱性を露呈した一例のように思うがどうだ
ろうか。
業務拡充委員会の方々が鑑定業務の拡大を意図して義務鑑定の分野を広げるべく努力しておられるようだが、恩恵にあづかるわれわれとしては誠に御苦労様といわなければならない。しかし、これを関係各方面に訴えるにはそれなりに社会的なニーズがあるという前提に立たなければならない。鑑定評価制度発足当時に比して現在は理論・経験・資料ともに整備されてきていると思うが、社会的な権威がむしろ落ちている感じがある。かつての鑑定評価書が立派だったということよりも、鑑定評価書を利用する方々の鑑定評価に対する理解が深まったことが、かえって専門性の低い
もの、権威の低いものとして評価されたというよ
うな感じがしてならない。もし、そうだとすれば
19
鑑定評価制度の将来は憂慮すべきものだといわなければならない。専門家として他の業務にない独自の専門性を明確に確立し、周辺業務の専門家からの批判に十分応えられる内容を有していることが、これからの不動産鑑定士に要請されるのではないだろうか。私自身はシルバー族であるが、真に社会の信頼・ニーズに応えられるそのような鑑定評価制度を我々の手で守り育てたいものだと思う。(株式会社カルマ綜合研究所)
轟尋
鑑定評価と
パソコン
杉田正明
パソコンが出現してから既に久しく、パソコンを備えて何らかのかたちで活用されている鑑定事務所が多いと思われます。その利用方法としては
月例給与計算、事業実績報告等の純事務的利用のほか、価格査定マニュアル、占用形態によるケース別評価、地価動向調査、マンション建築或いは開発造成における控除方式等の鑑定評価上の計算の省力化など数え上げれば枚挙にいとまがありません。また、パソコン(漢字ベーシック)とワー
プロの両方の機能をもつ機種により、評価先例の集積、住所録にも活用をはかるこどができます。
しかし何と言ってもパソコンの真価を発揮するのは鑑定評価格決定の核心にせまる重回帰分析及
び数量化理論等の統計的利用でありましょう。重
回帰分析は量的なデータのみの場合について重回帰式を求め対象地の価格を推定するものですが、数量化分析は数だけでなく質に関するデータもこれを数量に表わして分析をしょうとするものです。
標本としては取引事例及び地価公示価格、地価
調査価格等が考えられますが、一定地域に多数の標本(最低ダミー変数の2倍は必要とされます。)が必要となります。このほか実務上の問題
は要因及びカテゴリーのとり方であり、その数は多いにこしたことはないが標本数とのかね合もあり、そのとり方いかんによって成果が左右されることになります。

20
またメモリー容量の問題もありますがディスクを利用することによってある程度解決できるものと思、われます。
重回帰分析及び数量化分析1類について、特定の地域で実験的に適用したことがありますが、まずまずの成果を得るまでに試行錯誤の連続で膨大な時間を費やし実務への応用のネックを痛感したものです。
ともあれ数量化分析1類は一定地域内において無数の地点評価(基準地評価)を行なう際に同一需給圏内の類似地域に存在する多数の公示価格及び地価調査の基準地価格から統計的に導き出された理論値をもとに各評価地点の評価格を推定し、同時に地点相互の均衡をはかっていくのに特に有用な手法である≧考えられ、その合理的な応用法については今・後の研究課題の1つとして注目してよいのではないかと思います。
(㈱鑑定研究所)
鑑定士の
社会的地位
谷
一一【
圭
一昨年、協会に再加入し、昨年より、約10年振りに鑑定業務を再開しました。
この10年間の協会、地域会、部会の活動は、目をみはるものがあります。
各種事例資料等は、大変良く整備されてきており、評価手法等の調.査研究は素晴しい成果を生んでいます。
これは、偏に、関係役員及び各種委員会メン
ベー並びに鑑定七全員の御努力の賜と感謝してい慈ます。
一方、最近の社会経済環境の激変による…部地域の変動と地価急騰は、地域と地価の多様的変化を惹起しています。
地主による土地有効活用の要請も強くなってきており、不動産鑑定士の重要性は、益々高まってきている筈です。
ところが、寡聞による錯覚かも知れませんが、
どうも、鑑定士の信用、評判は、長期的に低迷している様に思われるのです。
今後、諸先生の御教示も仰ぎながら、その原因を実態的に究明し、全体レベルの足を引っ張らぬ.
ため、その陥穽に落ち込まぬようにしたいと思います。
そして、大阪部会の平均より一寸上の鑑定士に、せめて、なりたいものと考えております。
(帝人埠頭株式会社)
黛「地価」雑感梨本幸男
わが国の地価体系の大きな柱である地価公示価
格も前年同様都心部商業地とその波及効果により大きな地価上昇を示した。一部の人には公示価格
は実勢価格から遊離した価格というが、土地の価格は経済行為(投機を含む)の結果だけで形成されるものでない。
.人間の生活の諸相、具体的には個人の幸福も社会の成長・発展も、また福祉も土地の「あり方」
いかんに大きく依存しているのである。
土地の社会性・公共性を考慮して「この社会における一連の価格秩序のなかで、土地価格がどのようなところに位するかを指摘する」ことが最も重要である。都心の住宅地の高騰は都心部の住宅を周辺住宅地へ追いやることになり、このことは夜間人口を減少させ、コミュニティの崩壊、過疎化をまねいている。都心の町づくりにとっても整然とした住宅地が共同住宅、工房、店舗といった混在地域に変わり、そこで当然にさまざまの問題が起きている。昭和62年1月9日の朝日新聞の論壇で土地法の渡部洋三先生は、このような問題点
を「理論欠く日本の都市計画」と批判され、都市計画は超世代的な長期展望が必要であり、西欧都
市のそれのように都市の個性と歴史のもつ秩序の必要性をあげ、その秩序は市民の心に安らぎを与えてくれるという。その根源は土地は国民のものであり、都市計画は世代サイドから考えるゆえんであると、わが国のように政治経済的見地から土地問題、都市計画を考えると無秩序と混乱が生れてくるという。全く同感であり、世代サイドからの都市計画への参加として「地区計画制度」を見直し、「中低層の緑美しい住宅、学園都市」「超高層、巨大ビルの林立する活気あふれる情報化都市」と、機能分離の調和した都市の建設こそ21世
紀の宿題である。
(㈲梨本不動産研究所)
轟
雑感
廣内禎介
私は今年やっと“士"の登録をすませました。民間の企業に10年、この世界に10年と二つの世界を歩んできたことになります。
この世界は日本の政治・経済・文化の最も基礎となる不動産の経済価値に関係する分野であるから、これこそ自分の生涯をかけるに値する職業だと大決心し飛び込んだわけです。
しかし、現実ははるかに予想を越えたものであることがわかりました。例をあげますと
1この業界の1員となるのに予想以上の期間を潰してまった。
2合格しても経済的基盤が安定するとは必ずしもいいきれない。
3地価公示に携わる我々のやっている事は経済現象の後追い作業の面が多い。
4各部会間での事例閲覧を自由にさせない動きがあり、鑑定の本質に反する。
5当初はこの分野の人達はいずれも能力・人格共に秀でていると思っていましたが今の我々の協会の選挙でもわかるとおり普通の人達が多いとわかった。
では戻る事、方向転換する事も出来ない今の私に出来ることは何か。
それは頑固一徹ともいえる位、鑑定業務に通ずることではないかと思う。そして適正な地価はい
くらかということに終始するのではなく少しでも適正な地価形成に寄与できるようになりたい。そうして悔いのない入生でありたいと願っている。
(㈱立地評価研究所)
21
地価の建前と本音
八杉茂樹
本年の地価公示が発表された日の朝日新聞に東京の商業地の高騰隠しの囲み記事が載っていた。
はからずも担当鑑定士の本音がそのまま報道され、国土庁の形勢不利なることがいやがうえにも露呈されることになった。
その後の経過はともかくとして、当事者の気持
ちを同志的立場からいえば、しっかりと市場実態を調査し、評価手順にのっとって報告した結果が再配置の憂き目に会ったという無念さはよくわかるところである。しかし、一方当局としては、異常とも思われる地価の騰勢現象に対し、政策面から全く手をこまねいてはいられない対応がああいう形で出てきたとしても不思議ではないと思われる。このことをよく考えれば、両当事者が内向きに本音をぶつけ合うことは、制度としての地価公示にとってより良き成果が得られる意味において歓迎されることであるが、一方がその本音を外に出してしまうとやはり問題と言わざるを得ないであろう。
ところで、昨今の商業地の地価の評価はなかなか難しい。商業地の集積度の高い所はなおさらである。何が難しいといって、資産過程における、我々鑑定士にとっての規範ともいうべき建て前の公示価格等とのかね合いがなかなかうまくいかな
いことである。
今や集積度の高い商業地にあっては、インカム
ゲインとしての尺度である収益価格をふりかざす
ことは、建て前論に終始することだというより一笑に付されてしまうであろう。それは株価収益率
が株式市場において、現在全く目安にならなくなってしまっているのと同じである。もっとも、地元の業者の顔もひきつるような取引が現に行われているのが市場の実態であってみれば、取引されたその価格を無視することはできない(というよりとても大事な取引事例であるP)が、そういう取引事例をならべてこれらに基づく比準価格を

22
もって、直ちに諸手をあげて我々の本音とすることにも抵抗があり、まさに建前と本音の問で揺れ動いているというのが商業地評価の日常ではないだろうか。
鑑定士は現実を踏まえているのかとか遅れているのではないかと言われるのはしゃくのタネであるし、かと言って先行してつんのめって転んで笑
われたくもない。
建前と本音が分裂したあげく、出した答にいつまでも心が落ち着かないのは何ゆえであろうか
・と考えていって行きつく所はやはり、建前の公示価格等がゆるぎのないものになっていないことにあるのではないかと思われる。
従って、地価公示等において商業地を担当した
場合は、受難の時代とわきまえて、分科会ではしっかり本音をぶつけ合って検討調整し、公示価格等が我々鑑定士にとって十分建前の意義を果たすものになるようにと自分に言いきかせている今
日この頃である。
(大和不動産鑑定株式会社)
轟,} 纈
地上げ屋の
横暴を
許さない為に
山内一晃
東京都心の高度商業地に端を発した急激な地価上昇の原因が何処にあったのか、その原因はもう取り除かれているのか(もうこれ以上の急激な地
価一ヒ昇はないか)、その場合、鑑定評価は選択の指標としての役割を十分に果たし得たか、果たし得なかったとすればその原因は何処にあったのか。
これらについて私なりに考えるところでは、価値上昇の経済的要因としての輸出超過による金あ
まり、外国企業の東京進出予定とビル不足はとも
かく、更地価格と底地・借地権価格、自用の建物
及びその敷地の価格と土地付貸家・借地権価格相互間の均衡を無視した地上げ屋による更地と底地・更地と借地権、自用の建物およびその敷地と土地付貸家・自用の建物およびその敷地と借家権
価格相互を直接関連づけて、供給をむりやりにつくり出したことにあり、その場合、供給者側はともかく、需要者側にとっても、不動産の鑑定評価額が選択の指標にならなかった事が、地上げ屋による地価形成を許したと考えられないだろうか。
その背後には、借地・借家人側からみた取り得根性、永年地代・家賃の値上げで痛めつけられてきた地主・家主側による借地・借家権価格の否定という借地・借家法による歪みの内在と、需要者側による不動産に対する、特に希少地に対する資産としての選好性、金あまり現象による信用供与等による需要能力の増大がある。
これ等の原因を除去するためには、地主・家主と借地人・借家人とが仲よくできるように借地・「借家法を改正すること、例えば、本来、利用権に'対応すべき現在「有名無実化している適正賃料請求権の行使」を容易にすること(例えば鑑定評価額に基づいて賃料の改定請求をなし、その異議も鑑定評価額でもって行ない、裁判官の裁量範囲を
両開差額内とし、本人による訴訟申請を可能にした上で、三ヵ月以内に判決のでるようにする事)、更に、地主・家主にとって費用・時間の問
題でやむなく適正賃料の請求権の行使が妨げられている現状の中で、適正賃料の入手できなくなるのに対応して借地・借家権価格が生じるという、
いわば、理由なき貸し損という地主・家主側にとって経済行動の範ちゅうで借地借家権の設定ができないという現象を改め、借地・借家に係る経済行動の展開の過程で借地・借家権価格が形成されるようにして、地主・家主も経済的理由から認,めざるを得ないようにすると共に、借地・借家人一に対しても、いわゆる取り得の限界を明示して、地上げ屋によって崩壊の危機にあるそれぞれの価
格相互の均衡に係る信用を回復する方法から再検討を始めるのも一考であろう。需要者に対しては、融資の抑制・高金利等、不動産をめぐる需要能力を減退せしめる以外、方法が無いのではなかろうか。
しかし乍、抽象的な経済社会を背景とする静態的な均衡価格を中心とする現行の不動産鑑定評価
基準の範囲内で、上記のように借地人・借家人側からだけでなく、地主・家主側からも借地・借家権の設定を経済行動と呼べるよう改めることは不可能に近く、私が度々申し上げているように、早く現実の経済社会を背景にした動態的な均衡価格(動態的均衡賃料)の考え方を取り入れ、均衡賃料の中で借地・借家権価格が生じるというようにした方が良いのではなかろうか。今すぐとはいか
なくとも、せめて研究会程度のものを大阪部会で考えて頂き、私達に検討する場を与えて頂けないだろうか。
(相互不動産鑑定事務所)(
価格査定マニアルと不動産鑑定評価業務との幽ドッキング実現ヘロ、ぜ簸・.、・㊨.山本道治
去る日資料委員会の会合で話題となりました価
格査定マニアルと鑑定評価業務とのドッキングについて、東京地区では話しが進んでいるようにお伺がいし、どの程度進んでいるのか関心をもっております。その時も申し上げたのですが、宅建業
23
者の日常的な社会活動にひきくらべ、不動産鑑定士の社会的活動は一般にあまり知られていないことを、いかにして打開するかの一方策として価格
査定マニアルと鑑定評価業務とのドッキングが認識されてよいのではないかと思います。
簡易評価とかイエローペーパーだとかいわれてきておりますが、ここらで真剣にこの問題に取り組んではどうでしょうか。
特に申し上げたいのは宅建業を併業しておられる不動産鑑定士(企業者)で新年度の役員となられた方々が宅建業協会幹部の方々と時間をかけてお互いのメリット・デメリットについて話し合い
不動産鑑定士の社会的日常活動の定着が実現されることを心から希望するものです。
決して生やさしいことではないと存じますが、21世紀への鑑定業界の明るい展望を開くためにも、道けわしいとは存じますが、早速にでも専門委員会を設けて、お互いに現実に向け努力したいものです。
(星和信用保証㈱)
㌘
←㍗
「●
ふ
細
曜1
対
㌧
い
夢
̀
寧
、
'
̀ヒ遍'逸
創
'

24
委員会報告
(藩
ご挨拶
近畿会資料委員長
島田三郎
近畿会役員選挙に当り皆様方のお力添えで当選させて頂き有難うございました。期間中某部会の公示事例資料が事務局に提出されずお叱りをいた
だきましたが、2月24日の資料問題懇談会で一応解決しました。
大阪部会員にとり近畿圏全事例が事務局にあることは非常なメリットですが、他部会員にとっては鑑定で自分の庭先を荒されるせめてパートナー
シップ制度を利用したらどうだ。また現地を見て鑑定するのであれば当該部会事務局で事例を閲覧すればよいではないか、それに部会事務局の維持に事例資料のコピー料金を充当するため近畿会へ
だしたくないというのが本来的な立場なのです。
過去資料委員会としてはギブアンドテイクで一般統計資料・近畿圏各駅乗降者数推移資料・取引
事例変動率資料・地価公示鑑定用ソフト等を発表
配布しましたが、今後更にビル・マンション賃料
資料等の配布及び各部会毎「パソコン用ソフト取扱相談員」を常駐させ、地価調査鑑定用ソフト等の普及を計りたいと思います。
事例資料利用のエチケットの悪さが他部会員の資料に対する閉鎖性を招いている現状に鑑み閲覧規程をまもり、資料を慎重に取扱って下さるようお願します。
目木
長f
員
委武
会
員
委築
務
業r
者
会
員
委
務
業
大阪府宅地建物取引業協会顧問弁護士との協議会報告
地代家賃統制令の失効に関し
社会法人大阪府宅地建物取引業協会の顧問弁護
士と大阪部会との地代家賃統制令の失効に関する協議会が持たれたので、その概要を報告します。
1、日時昭和62年2月28日
2、場所大阪府宅地建物取引業協会本部
3、出席者・宅地建物取引業協会顧問弁護士
上原洋充、大上政義、加藤正次、木村吉治、高木伸夫、森昌・宅地建物取引業協会役員
高瀬善方、松浦繁光、秋田一郎、江南務、中川豊蔵、荒木久三
・鑑定協会大阪部会
塩見顧問、増田部会長、小山副部会長、都築業務委員会、山口業務副委
員長
4、協議の主な内容
高瀬宅建協会会長、塩見顧問、加藤弁護士の挨拶についで、上原弁護士から地代家賃統制令の失効にともなう問題について、建設省住宅局の依託をうけた財団法人不動産適正取引推進機構発行の「住宅相談マニュアル」からの抜粋資料に基づき、地代家賃の現況、地代家賃統制令失効までの経緯および失効と借地・借家法との関係等についての説明があった(後期参照)
その後、鑑定協会側の継続賃料の評価方式に対̀する一般的説明に対して、弁護士側から統制令失効に伴い従来の諸方式に対する運用がどう変わるのか、また、統一的基準が(鑑定士)として設定できるのか等の質問が出された。これに対して鑑定協会側から、あくまで継続賃料一般としての取り扱いになり、特別の基準を設定することは困難であるが、もともと統制外であった賃料と大きな開差がある場合に、一挙にそれに一致させるのは適当ではなく、段階的に開差を縮める等の手法が適当ではないかとの考えが示された。
今後もこの協議会を研究会として継続していく
ことを決定して終了した。
5、「住宅相談マニュアル」の主な内容
第1章地代家賃統制令の失効(廃止)
第1節
第2節
第3節
1
第4節
地代家賃統制令の沿革と意義
地代家賃統制令の概要
地代家賃統制令の失効について
地代家賃統制令等の現況〔後記参照〕
統制令の失効に伴う措置
25
第2章地代家賃統制令のあらまし
第1節地代家賃統制令の解説
第2節地代家賃統制令と借地法借家法の関係〔後記参照〕
表1統制地代の状況(昭和60年度)
東京京都大阪計
一借地当り円㎡当り円一借地当り円㎡当り円一借地当り円㎡当り円一借地当り円㎡当り円
公定囲9,27985.54,091.6L66,55577.O5,75270.5
統制実際〔Bl13,897127.67,333108.214,718198.010,738139.0
統制対象外(Cl15,087141.99,67983.712,757164.014,149142.6
囚/{C)60.3%73.6翼47.O%49.4%
lB)/{Cl89.9%129.3%120.7%97.5%(資料)「昭和60年度地代家賃実態調査」(建設省)による。
表2統制家賃の状況(昭和60年度)
一山果泉京都大阪計『一ノコ当り円㎡当り円一一フコ当ワ円㎡当り円『一ノコ当り円㎡当り円一一∫コ当り円㎡当り円
公定家賃固9,085442.39,318240.89,369247.39,319255.4
実際家賃(Bl21,7351,151.017,925668.814,076428.716,932622.O
統制公定以下一一9,351175.510,549192.3g,838182.3
公定超{C〕21,7351,151.O19,549762.314,706487.O18,265709.0
統制対象外の152,4541,835.832,5211,173.831,0041,088.941,4041,458.1
園/(Dl24.1%20.5彩22.7%i7.5%
囲/IQ38.4、3L6%50,8劣36.0%{Bl/IC)100.0/87,7/o88.G%87.7%(資料)「昭和60年度地代家賃実態調査」(建設省)による。
(3)統制令と実際家賃
前期(1)で説明したように、統制対象住宅が一部の住宅に限定されている事情に加え、住宅需給関係も大幅に緩和され、国民住生活も安定していること等の情勢から、地代家賃実態調査によれば、統制対象である借地又は住宅の賃料で統制額以下となっているももの比率は、地代については2割
以下、家賃については地域によりばらつきがある26
が、全体でも2割に満たない状況となっている(表一3参照)なお、借家については、建築年次が極めて古く
表3
老築化が進行しており、実際家賃が統制額以下となっているものについても、すでに市場賃料化
し、統制が形骸化しているものも相当数含まれていると考えられる。
(4)居住者の状況
統制対象借家の居住者には、高齢化の傾向がみられる(表一4参照)
また、対象借家入居者の世帯の収入は、年収(資料〉
100万以下の層がやや多いことを除けば一般の民営借家居住者のそれと大きな相違はない(表一5参照)。
表4統制対象借家居住者の年齢
統制額以下となっているものの割合
地代家賃
東京京都大阪合計工4'8彩20.0%8.6%15.6彩O.0%16.5%25.4%18.3彩「昭和60年度地代家賃実態調査」(建設省)による。
年令統制対象民営借家.一般民営借家年令統制対象民営借家一般民営借家
60才〜26万戸(29.4%)80万戸(9.4%)30〜39才16万戸(18.1%)255万戸(30.0%)50-59才18万戸(19.9%)90万戸(10,6%)〜29才10万戸(10.9%)271万戸(31.9%)
40〜49才19万戸(21.6%)154万戸(18.1%)(資料)「昭和58年住宅統計調査」(総務庁統計局)による。
表5統制対象借家居住者の収入
収入統制対象民営借家一般民営借家〜100万円20万戸(22.7%)122万戸(14.4%)
100〜15014(15.1%)108(12.7%)
150〜20012(13.3%)110(13.O鰯)200〜250U(12.3%)119(14.0%)
250〜3009(10.1%)109(12.8%)
300〜40013(14.5%)エ59(エ8.7%)
400〜5006(6.4男)65(7.7%)
500〜7004(4,0%)40(4.7%)
700〜L,0001(L3%)13(1.5%)
1,000〜0.3(0,3%)5(0.6%)(資料)「昭和58年住宅統計調査」(総務庁統計局)による。
(5)統制対象住宅の維持・補修状況
統制対象借家は、建築後の年数の相当な経過、維持・補修の不十分さ等により一般の民営借家に比べ、住宅の老朽化が著しく進行している〔表一276参照)。
また・統制対象の借地上の持家についても同様である(表一7参照)。
腐朽度統制対象民営借家90万戸民営借家一般(99㎡以下)826万戸
危険又は修理不能4万戸(4.o%)6万6千戸(0.8彰)
大修理を要する23万戸(25、0%)68万6二干戸(8,3%)
表6統制対象借家と民営借家一般との腐朽度比較(注)民営借家一般には、統制対象民営借家を含む(資料)r昭和58年住宅統計調査」(総務庁統計局)による。
表7統制対象借地上持家と借地上持家一般との腐朽度の比較
腐朽度統制対象借地上の持家34万戸借地上の持家一般(99㎡以下)159万戸
危険又は修理不能9千戸(2.5彩)1万4千戸(0、9%)
大修理を要する6万5千戸(19.0%)14万5千戸(9.1%)(注)借地上の持ち家一般には、統制対象借地上の持ち家を含む.
(資料)「昭和58年住宅統計調査」(総務庁統計局)による。
(6)統制令違反の状況
統制令違反の行為に対する罰則等の適用状況をみると、処罰件数は昭和25,6年当時は、全国で懲役が十数件、罰金も相当数あったが、27年頃から激減し、昭和28年から懲役は皆無、罰金件数も極めて少なくなっている。
昭和37年以降では起訴自体が行われず、また、
47年以後は、検察庁受理件数も年平均1件にも満たない状況となっている(表一9参照)
第2節地代家賃統制令と借地法借家法の関係
i地代家賃統制令と借地法、借家法の適用関係
地代家賃統制令は、物価政策の一環として一定の要件を備えた住宅及びその敷地について、その地代及び家賃を統制しているもので、借地法、借家法の賃料に関する規定の特則をなしている。
従って、統制額を越えて地代・家賃の額を契約し、受領することができない(令3条)など統制
令に特段の定めがある場合を除いて1ま、統制対象となる住宅及びその敷地であっても当時者問の賃貸借関係には借地法、借家法が適用されるまた統制令による統制額は、地代・家賃の上限を定めているにすぎないので、統制額がそのまま当時者間の地代・家賃の額となるわけではない。地代・家賃の額は統制額の限度内で当時者間の契約により定められる。
統制令が執行した場合、地代・家賃に関する統制は徹廃されることとなるが、当時者間の賃貸契約関係自体に何ら影響を及ぼすものではない。当時者間の契約関係はそのまま存続し、〜般の借地、借家と同様、借地法、借家法の適用を受ける。賃料についても、統制令の廃止によって自動的に引き上げられるものではなく、契約で定められた賃料がそのまま存続し、今後は、借地法、借家法に定められた事由等がある場合に、その借地・借家の状況、賃貸借関係の経緯等に即して、当時者間の協議のうえで決められることとなる。

28
2統制令に違反した借地・借家契約の扱い(1)統制令に違反した借地・イ昔家契約の効力統制令が執行しても、従前の契約関係はそのま
ま継続するのであるが、当該契約が統制令に違反するものであった場合、その取扱はどういうことになるかが問題となる。
まず、統制令に違反した契約、すなわち統制額を超える賃料の支払いを内容とする契約の効力につし、てであるが、契約全体を無効とすると、かえって契約の無効を理由に明渡請求をされるなど借主保護の面から妥当でないことから、統制令に違反する契約の部分すなわち地代・家賃の統制超
過部分だけが無効となると解されている(札幌地
半1」日召44,9,2)。
そこで統制令が失効した場合、統制令違反として無効とされていた部分の効力はどういうことになるかが問題となる。
これについては、昭和31年の統制令一部改正により適用除外となった事例について、「令の適用があった当時にされた令の制限を超える賃料の約定は、右制限超過の限度で確定的に一部その効力を生じないのであって・その後令の適用除外があったからといって、当然右部分の効力が生じ、賃料が右約定金額にまで増額するものではない。
当時者間において、令適用除外後引続き制限超過の前期約定賃料の授受が行われ、あるいは少なくとも右約定賃料の支払いの請求が行われるなど、新たな賃料の合意若くは借地法第12条の要件を備えた賃料増額請求があったものと認め得べき事情が存在するのであれば格別であるが、このような特段の事情がない限り、令適用当時における制限
内賃料が、令適用除外後も依然正当の賃料であると解すべきである。」(東京高判昭42,8,9)とした判例がある。統制令失効の場合も同様の解釈が考えられる。
(2)統制額を超えて支払われた賃料の返還請求
統制額を超えて支払われた賃料について、超過部分の返還請求の当否の問題である。
借主の貸主に対する超過賃料の返還請求についての法的理論構成としては、①貸主の不当利得(民法703条)又は不法原因給付であるが不法の原因が貸主にあること(民法708条但書)を根拠として借主の返還請求を認めるもの②非債弁済(民法705条)、不法原因給付(民法708条本文)又は利息制限法の類推適用を根拠として借主の返済請求を否定するものがある。
この点に関し、最高裁は、土地貸借人の超過賃料の返済請求事件において、「(借主の)金員の支払は、民法第7・5条のいわゆる非弁済済に帰し、(中略)返還言青求をすることを得ない・」(最判昭35,4,14)と判示し、ついで・超過賃料の支払の催告を受けた借主が債務不履行の責任を負うのを恐れて条件付で支払った賃料の貸主である対する返還請求事件において、借主の返済はr後日の返還請求を保留し・やむをえず弁済した:1
ものであって、右給付は任意になされたものということはできない。それゆえ、原審が〔借主の)不当利得返済請求を容認したのは正当である。」(最判昭35,5,6)と判示している。
このように、超過賃料の返済請求については、
最高裁は、原則的には非債弁済としつつも、借主がやむをえない事情で弁済したときには返済請求ができることとしているが、下級審及び学説には不法原因給付説をとるものも多い。いずれの説をとるにしても、返済請求の当否は当時者問の具体的事情によることになる。
3地代・家賃増額請求に関する借地法、借家法の規定の限定適用
一般の地代・家賃増減額請求については、借地法(12条)、借家法(7条)により、当時者の一方的な意思表示による増減額請求権が認められて、おり、増額につき当時者問に協議か調わない場合
は借主は相当と認める額を支払えばよいこととされている(第4章第3節1参照)。
しかし、統制令の適用がある地代・家賃については、借地法附則第8項、借家法附則第8項により、請求に係る増加額のうち、統制額をこえる部
分に限り借地法第12条第2項、借家法第7条第2項の規定が適用されることとされてし】るので・貸主が統制額を超える増額請求を行った場合には、借主は少なくとも統制額までは支払し・を行う必要があることになる。ただし、判例の中には、借地法附則第8項、借家法附則第8項の適用について
は、統制対象物件であるとの一事をもって形式的に同附則を適用し、統制額に相当する金員の支払がなければ債務不履行として賃貸借契約を解除できるものとするのは妥当でなく、当時者の具体的事情によっては、一般の借地、借家の場合と同様、賃借人において相当と認める額を支払えば債
務不履行の責任は免れるとす.るものがある(大阪地判昭50,2,18,東京地判51,10,12)。
統制令が執行した場合、地代・家賃の増額請求
は、もっぱら借地法、借家法の規定よることとなる。従って、地代・家賃の増額請求が認められるためには、現在の地代・家賃が諸般の事情に・照らして「不相当」であると認められることが必要である。「不相当」であるか否かは、公租公課の増減、土地・建物の価格の高低、周辺の地代・家賃等諸般の事情を考慮して決められるものであるか・ら、統制令の失効それ自体が現在の地代・家賃を「不相当」とする事由となるわけではない(第4章第3節2参照)。
4敷金、修繕費等賃借に関する条件についての統制令の適用(1)敷金、修繕費負担等の統制統制令では、敷金、修繕費負担、造作に関する負担、共益費の負担等貸借に関する条件についても地代・家賃の統制額に関する規定が準備されている(令11条)。本条の趣旨は、賃借条件は地代・家賃の額を設定する場合の裏付けとなるものであるから、統制額を設定するに当たり貸借条件を確定させる必要があることによる。現行の貸借条件は、昭和27年12月4日建設省告示第1,4!8号に定められている。以下では、特に敷金及び修繕費負担((2)参照)の問題について述べる。
敷金は、賃料その他の債務を担保するため賃借人が賃貸人に交付する金銭であるが、統制令の下においても敷金の授受は認められており、その額
は借地、借家ともに賃料の三箇月分に相当する額を限度とすることになっている(前期告示)。統制令が失効しても当時者問の契約関係には影響を及ぼすものではないので、敷金契約も基本的にはそのまま存続するものと考えられる。
(1〉統制対象借家の賃貸人の修繕義務統制対象借家に関する修繕義務については、前期告示により、建物の主体の修繕は貸主が行うこととされている。
しかし、従前、統制賃料が賃借条件に比し著しく低額である場合には、判例では、「賃貸人に修繕義務を認めることが、かえって、賃貸借の基礎
29をなす経済関係に著しい不公平をきたすこととなり、信義則上妥当でない場合には、賃貸人は修繕義務を免れ、賃借人が修繕をした場合でも、その費用償還義務を負わない」(東京地判昭41,4,8)とし、賃貸人は修繕義務を免除又は軽減しているものも多い。
統制令が失効した場合、修繕義務の範囲は、一般の借地、借家同様、当時者問の契約によることとなり、契約に定めのない場合は原則として賃貸人が修繕義務を負うこととなるが(民法606条)、修繕義務の範囲については賃料水準等も考慮されることと解されていることに留意する必要があろう(第3章第3節5,同章QA参照〉。
5権利金の受領の禁止
統制対象借地、借家では、権利金の受領が禁止されている(令12条の2)。権利金の定義については、通達により、「本令において借地権利金又は借家権利金とは、地上権者又は賃借権者が、地上権又は賃借権設定の結果、その不動産所有地を利用することによって享有する場所的利益に対する対価であって、使用の対価である地代又は家賃以外のものをいう。(闇地代、闇家賃の実態を有する権利金は、令3条及び令12条によって禁止される。)」(昭23,12,24物5第743号通牒)とされている。
統制令が、失効した場合、権利金の受領は禁止
されないこととなるが、一般に、権利金の支払い
は新規契約に際して生じる問題であり、継続契約に伴うものではない。また、法律上の義務ではないとされている(第3章第2節、第3節2参照)
ので、統制対象住宅に係わる継続中の借地・借家契約においては、支払いの問題は生じないと考えられる。
また、更新料についても、統制令失効後はム般の借地、借家と同様の扱いとなるが、更新料の支払いも、法的義務ではないとされている(第3章
第2節5参照)資料委員会資料委員会類長
島田一光
資料委員会より連絡事項と、委員会活動についてご報告申し上げます。
1,資料の活用〜統計資料の活用を〜

30
大阪部会には、どんな資料があるのだろうか、
これは会員の大部分が、ご存じないと思われる。
そこで資料委員会では、資料の棚卸しを実施し、皆さんに広報し、これを機会に、資料の活用をはかってもらいたいと考えました。後期一覧リスト
を御参照ご覧ください
2,研究成果物大阪部会には、下記の成果物があります。まだ、ご利用でない方は是非とも大阪部会事務局までお申し込下さい・研修シリーズ
南3,継続賃料(地代)の鑑定評価の手法
Na4,補償と鑑定評価一残地・堤外民地一Nα6,補償と鑑定評価一区分地上権・線下地一No7,複合ビルに関する処問題
一区分所有権の鑑定評価一
恥8,住宅の瑕疵紛争に係る鑑定とその対応
現物出資の評価と実務一価格各冊:@500円
3.4.6.7.8(5冊セット):2,000円
3,ビル賃料
資料委員会では、近年の商業地地価高騰に関連し、ビル賃料資料の収集分析等を行っています。
これに伴いビル協会発行の「ビル実態調査のまとめ」および生駒商事発行の「全国オフィスビル
預託金、賃貸料、入居率調査」(61年10月1日)
を収集し、閲覧に供しております。どうぞご利用下さい。
また、上記テーマに関心の持たれる方、ご意
見、資料等をご提供いたゾける方は、何卒ご協力のほど、お願いいたします。
〜資料リスト〜
1定期購読誌・不動産鑑定〜住宅新報社〜・地価公示要覧〜全国版〜
・地価調査、標準地価格一覧〜全国版〜
・大阪都市経済調査会、会報
・大阪の経済〜大阪市経済局編
・大阪府公報2地図
・地価マップ〜大阪府・京都府〜
・都市計画地図集〜大阪府・大阪市〜
・大阪土地利用現況調査〜昭和60年、速報版
・大阪市建物用途別土地利用現況図
3統計資料
・大阪市統計書〜大阪市〜・大阪の統計〜大阪府統計協会〜
・統計時報〜工業・商業統計〜大阪市総合計
画局〜
・市民所得統計年報〜大阪市総合計画局〜
・財政のあらまし〜大阪府〜
・賃金・労働時間・雇用の動き〜大阪府〜・大阪府勢要覧
・住宅統計調査報告(58年版)〜全国・京阪
神・大阪府〜
4賃料資料
・ビル実態調査表〜61年度・全国版・㈹日本
ビルヂング協会連合会〜
・ビル実態調査のまとめ〜61年度〜同上〜
・全国オフィスビル預託金・賃貸料・入居率
調査〜61年度〜生駒商事株式会社〜
以上
31
ペンし〃レ。
この欄は指名授けた会期舳題で執筆し・次号の執筆者磁上で指名してし、ただくシステムです.
「梯子をはづされた鑑定書」
上がれ、登れと、自他ともに当然のこととして上がった二階。気がついてみると、自分の登ってきた梯子段は、何時の問にか取り払われ、残されたのはただ一人。今までとりまいていた人々は、もういないし、知らん顔。
私の経験の中にある昭和29年〜30年頃の例である。その寸前まで、「権利書が乾かぬ間に売れた」と表現されたように、(当時、司法書士は墨書きだったので・その墨が乾かぬ間に次の買手がつき、高く売れたの意)不動産の市場価格は上昇につぐ上昇だった。突然、糸偏を中心とした不況が始まった。今まで買一色だった船場地区の不動
産は一せいに整理売り。換金相場は半値近くとなった。
東区本町一丁目、本町通りに面して敷地!翼
坪、RC4Fの物件は、米国より導入されたという新法、「会社更正法第1号」の整理案件として売りに出された。管財人側の予定売価は、3社の直前鑑定にもとづいた約6000萬円だったと記憶する。当時は大卒初任給7千円〜9千円、庭付高級住宅が70万円〜110万円の頃である。情報は仲介業者にも広く流されたが、買受希望者は現れなかった。
シッビングより仕入れが大切、サプライヤーに近づけという一指導者の呼びかけで、丁度、神戸のインド商社が大阪本町へ集団移動を行っていた頃である。私は努力して、得意先のインド商社10
1ヒから共同でこのビルを3000万円で買いたいとのオアア〜を貰うことができた。
早速に、管財入側と交渉を始めたが、なかなか
武田賢一
話は進まない。100社を超える債権者には、鑑定書にもとづいた配分額が既に内示されていたからである。「その半額なんて、とても」管財人は、
この上は、仲介者がその立場から債権者を説得してくれる以外はないとのことであった。
毎日、毎日、債権者あるいはその顧問弁護士廻りが続いたる主な仕事は鑑定価額と実勢価額との差の説得だった。約半年、「破産宣告より更正の方がまし」ということで、大口債権者の主導でやっと同意が得られた。
本稿の主旨には外れるが、このビルには、二組の占有者がいて、その内のオランダ商社は紳士的に無条件で明渡し、残る日本人テナントが300万円の立退料を要求。借家権の慣習のない外人グループの買手には理解が得られず、結果的には、後から名乗りをあげた日本の商社が30000万円+300
万円で買受ける結果となった。)
在阪著名の鑑定業者が、平均約6000万円の鑑定書を提出。その直后の経済情勢の変化で、長い間市場にさらされた后、3000万円で売買成立。実感
換起のため現在価に見積ると、約40億円の鑑定物
件が20億円にしか売れなかったということになる。
1929年頃の米国不況の反省より生まれたという会計士と鑑定の原点、金余りとスペキュレーショ
ンの勢いに流され続けている高額取引実例の群、
この二つの波間に苦悩している昨今。安過ぎた鑑
定書よりも、高過ぎた鑑定書しかも梯子をはづされた鑑定書が如何に無意味であり始末に悪く、社会的に救いも同情も無いものかをまざまざと見せ32
つけられた32年前の体験を、他山の石にもと綴ってみた次第である。
(62年3月記)◎嫁武田賢一(株式会社武田商事)(次回は小野不動産鑑定書の小野三郎先生にお願
いいたします)本物の“士"を目指して
最近時々、鑑.定評価基準の論理的要請を再読してみることがある。以前は、何を今更自明のことをと思っていたが、経験を重ね、主旨が実感として次第に理解出来るようになって来ると、読む度に身の引き締まる思いが強くなってきた。
早いもので、鑑定の仕事に関わり始めてもう十余年になる。手がけた案件の数はかなりになるだ
ろうが、特にこれといって、思、い出に残る案件もな
く、ごく平凡な経験しか持ち合わせていない。その私が面白くもない論理的要請をわざわざ読むのは、良心が痛むとまではいかなくとも、時にはろ
苦い思いをすることがあるからである。今回幸いに、今までを振返る機会を与えて下さったので、そのことについて一二思いつくままに書いてみる。
許容範囲内でやや高目の評価をするということは実務上ごく普通に有り得ると思うが、利害関係者から、どう考えても高過ぎる、おかしい、と強い指摘を受けたことがあった。何とか説明し事無きを得たが、いつの問にかアローアンスという名のもとに依頼者に妥協し安易になりかけていたことを思い知らされていたことであった。
また、ある物件の鑑定依頼を受け、内容を問い
勝本信男てみると、某継続的依頼入に利害関係があることが分った。ためらいはあったが、折角の仕事であるし、評価は公平妥当だからご迷惑はかけません、と旧知の方に挨拶した上で始めることになった。しかし後に評価は不要となって依頼は取消しになり、知人の好意も失って、結局虻蜂取らずとなってしまった。これは論理的以前の問題で、少なくとも士〔さむらい)のすることではなく、信義を重んずべきであった、と思ったことである。
評価上無理をしたり、義理を欠いてまで受注にやっきになるのも、元はと言えば、業Pを拡大せんが為であり、営業である以上当然と思っていた。ところが長期的には、当り前のことだがこれはやはり間違っている。社会が我々に求めるものは安易な妥協ではないはずである。また、一度寄せられた信頼には応えねばならない。
とは言え、仕事を選べる恵まれた立場にある訳ではない。しかしもうここらで、あまりはしたな
い真似はすまいと思っている。そして少しでも本物の“士"に近付くことをこれからの目標としたいと考えている。(新星和不動産株式会社)(次回は㈱善宝不動産上田正行先生にお願いします。)
サークル活動私にとっての互志会
.ゐ
タヨま
・學.ぎ
圃誘
コ
介
紹
の
△π△雰
志54
互(
『
磯部
博
得意先会社の不動産部のゴノレフ会にメンバー補
充要員として誘われることが時たまある。このゴノレフ会に参加すると、いつも職場仲間のいることジ)羨ましさを感じる。私も一時はサラリーマン生活を送ったことがあるので、職場仲間同志でワイワイやる楽しさは一応味わっている。こういうサークルでは仕事のことを話題にしても肩がこらず、家族的な雰囲気ですごせる。しかし、現在の蓋商売に転じてからは、組織的・規則的な行動からは解放されたものの、職場仲間が身近にいないことの孤独感を感じることが多々ある。
我々スペシャリストとして独立商売をするもの
は誰でも、仕事上の処理の仕方や自分の考え方、
あるいは過去の自慢話や失敗談、不安、悩み等共通の話題でもって皆とコミュニケーションをはかりたいという欲求があると思う。協会組織ではあまりにも大世帯すぎるのでこの欲求は満たされる
ことが少ない。また、フェイストゥフェイスで話合いが行なわれる小グループ制での分科会もあるが、これとて地価公示等の作業が主体となるのでどちらかというとビジネスに流される傾向にある。
このような独立商売をする者の欲求を満たす
33
乏いう目的で結成された訳ではないが、私にとって、同効果をもたらしてくれているのがこれから紹介する互志会である。互志会(54会)は初め、昭和54年度第三次試験受験勉強会として結成されたものである。三次試験合格後も月一回の会
合をもち、持ち回りの担当者がテーマを出して勉強会を開いてきた。同じような会が毎年結成されてきたことを聴くと、ここまでは自然の産物の流れであり、ありきたりのことかもしれない。しかし、この8年半もの永きに亘って互志会が続いてきた現実を振り返ると、会や会員が他のサークルでみられない変った特性を持ち合わせていたからではないかと思、われる。
その第一・は、独立商売をする者同志の集りであるにもかかわらず、会を牛耳ってやろうという野心家性格の者がいなかったことである。これは創会時の申しあわせ通り、どの色にも染まらない個を主体とした集いという主義が徹底されたからだと思う。互志会は今なお、会長という名の者はおらず、会の世話をする幹事が毎年持ち回りで存在するだけである。
第二には、同一資格、同一レベルの上下差のない者同志の集いということから、勉強会でもテーマを出した担当者がインストラクターといった形式張ったものではなく、単に話題の提供者という立場に徹していることである。その為、勉強会も講義形式や会議形式ではなく、したがって担当
者も予め用意をすることもなく即興的にやるのでいつも和気合々としたムードである。時には農地の話題が脱線に脱線を重ね商業地の話題になる
等・脱線・飛躍することもこの会の特徴である。
第三には、先の脱線話から突飛ようしもないテマに発展し、しかも皆がそれに強調して真剣に取り組もうとすることであり、またその突飛よう
しもないことを突如打ち出す会員が居ることである。昭和60年秋、我々互志会のメンバーが金も無

35
毎日新聞
8
7
62
第
二名神など24路線
軸単 軸財 幅顔㍗
資料ll
県一泊艶凶伽■軸南』ゆ岬動臨尊酬
建設省が内定
ぐ青創
八戸
1矧
ノ妬
仙台
新高速自動車道
稚内
憩川
.鐡形
棲・Z
聚
㎜
姫.
鯛
覗
唱札
論
継、
函飼
国土開発絆纏遵跨〔翻白銅【遡網針西園
̲すでfこ決定している高遠遡鶴
騨閣鴨髄‡州四国連絡道路
一節t奪高速遺蹟〜盲鰻格自助竃遥
畝欄グ
グい硬
水戸
襖煽
淵一
水木更津
八王子鎗山
繭
馨
子
米
紺江
鋸
瀬1
}
山
麟
罎岡
夏遷
バ
覧.
建設省は七日、新しく建設する高速自動車道路として第二東名、第二名神、日本海沿岸縦貫など二十四路線、三千九百二十キ。を内定した。十日に開く自民党道路調査会などの了承を得たうえで、「国土開発幹線自動車建設法」の改正案を八月中旬をメドに今臨時国会に提出する。現在、同法で定められた高速道路は一部開通も含めて三十二路線、七千六百♂あるが、新路線の追加でわが国の高速道路計画
は五十六路線、一万一千五百二十キ。になり同省は内需振興
もかね二〇QO年をメドにこれら高速自動車道の整備・完成を急ぐが、今後十五年間で道路整備に約三十兆円の投資が見込まれている。
新しい高速自動車道は、先に道路審議会から答申のあった、二十一世記に向かって整備すべき高規格幹線道路網計画(の新規路線四十九路
線、総延長六千二百二十キ。の中から日本道路公団の運営する高速道路にふさわしいものとして選ばれた。高速自動車道の指定にもれた
残りの二十五路線、二千三百キ。は建設省が高規格自動車道として指定、国道バイパスや一般有料自動車道などとして今後整備を進めてゆく方針。
内定二十四路線次の通り。
▽後志自道車道(黒松内一小樽)百二十キ。
▽釧路・根室自動車道(釧路一根室)百三十キ。▽北見・網走自動車道(北見一網走)五十キ。▽日本海沿岸縦貫自動車道(青森一新潟)
三百四十キ。▽東北縦貫自動車
道八戸線延伸(青森一八戸)
八十キ。▽北東北横断自動車道(花巻1釜石)八十キ。▽東北
中央縦貫自動車道(相馬一横手)二百六十キ。▽常磐自動車
道延伸(仙台1いわき)百五十キ。▽北関東横断自動車道(高崎一那珂湊)百五十キ。▽
東関東自動車道木更津線延伸(木更津一館山)四十キ。▽東
関東自動車道鹿島線延伸(鹿島一水戸)五十キ。▽中部横断自動車道(清水一佐久〉百五十キ。▽第二東名自動車道(東京-名古屋)二百八十キ。▽第二名神自動車道(名古屋1神戸)百七十♂▽紀勢自動車道(勢和」海南)二百七十キ。▽
敦賀・舞鶴自動車道(敦賀舞鶴)八十♂▽姫路・鳥取自動車道(姫路-鳥取)百キ。▽
山陰自動車道(鳥取」美祢)三百九十キ。▽陰陽連絡自動車道(尾道-松江)百三十♂▽山陽自動車道延伸(山口〜下関)六十キ・▽東四国横断自動車道(高松i阿南)百十♂▽
西四国縦貫自動車道(大洲一須崎)百九十♂▽東九州縦貫自動車道(北九州-⊥鹿児島)四百三十キ。▽九州中部横断自動車道(御船一延岡)百十キ。
第五には、呑んべえが多く、固苦しくないことである。幹事のせっかくとった勉強会の会場も2時間ばかりでお開きで、後はいっぱい呑み屋へと席を換える。飲みもっての話にはさらに奇抜性が加わっておもしろい。初めから呑み屋でやっては・と毎年の幹事が思うようであるが、この点、ケジメをつけるやり方も互志会ならではである。
このような特徴があってこれまで約8年半もの永い間あきもせず続いてきたのだと思う。月一回の会合であるが、一旦ビジネスを離れてその上で改めて共通基盤たるビジネス(不動産)の話題で話し合える時間というものは実に有意義である。
おそらく他の互志会会員もそんな気持ちで集まってくるのだろうと思う。「時は金なり」であるが、貴重な時間を割いてでも共通の話題で仲間と心底から話せる場というものはより大事であると思う。
(磯部不動産鑑定㈱)34
いのに中国の常州・無錫・上海へと不動産の視察旅行に行ったのもその一例である。この視察旅行も初めの思惑とはやや異なるものとはなったが、私自身これに参加したことでいい勉強になった
し、いい思い出もできたと思う。また、最近ではSASという共同事業の組織をデッチあげ稼働させている。(今回は紙面の都合で詳述をさける。)スタートしたばかりで暗中模索の状態であるが、たとえあらぬ方向に行ったにせよ転んでも只では起きぬつわものばかりである。
第四には、会員が各府県に散らばっており、色々な情報が得られることである。大阪・兵庫・
京都・和歌山・奈良・滋賀・岡山・三重には常時参加するメンバーがいるほか、東京へ転勤した者
等、ことある時に参加するメンバーもいる。また、昭和54年度合格者にとらわれず他年度からの参加者も増えてきており、毎回盛んな情報交換が行なわれている。年代層も30代から60代まで種々雑多である。
＼鯛.碗
^・'一"一躍・
切邸、∫d州/■,orJ。ぐ̀マ̀̀
2''曜
初ぐ

37
26
11
国際文化公園都市61
心 2㎜
㎜糞撰霧鮪
饗霧淵テ馨
晒.を尋.謡
大阪北部の茨木、箕面両市にまたがる丘陵地区の開発整備について、大阪府は二十五日、国際交流▽学術文化▽研
究開発を三本柱とした「国際文化公園都市羅云構想」をまとめた。千里周辺地域の大■学や研究所とリンク、バイオサ
イエンスパークや人口約六万人の住宅地の形成など新しい接合機能都市の建設が主な内容。この垂衣構想を具体化するため、府、茨木市、箕■面
市、住宅・都市整備公団と民間事業者六社から成る推進組織「国際文化都市建設協
議ム己を二十八日発足させる。
甚玉瞬想によると、区域は茨木市域七百⑫、箕面市域百五十紛の計八百五十診の丘陵地。.核となるのは、薗際文化施設地区(約九十盤)■。国際的な会議や研修、教育などの文化施設を誘致するとともに、千重周辺の国▽戻族掌博
物館や大阪大、大阪外大などの施設とのドッキングをはかり、国際都市・大阪の新しい中枢拠点を形成する。
また、民間の研究施設も約系の研究施設をつくり、バイ
オサイエンスパークをつくりたい老.えだ。
}方、住宅は一戸湿て中心の二二1タウンをつくり、人口は約六万人を計画、定座型の住宅にしたいとしている。
千里地区などとのゆ足チについては、モノレールを導入するものとし、大阪大や千里中央と結ぶルートが基定とされている。
推選組織■は宮と民が緊密な連絡をとり、基古構想を具体化するためのもので、二十八日朝、大阪・北区のホテルで殺立され、事業化遅達をはかり、関廉機関との協罎調笹をしてゆく。府はこの事業を新しい民間活力のモデル事案にしたいとしている。
府の見積もりでは、基面雌篁
禰置三千憶円など総事薬量}兆円。府は住都公団に鼠・期の一畢藁採択一賀要請、里-ければ六十四庄度に蓼工したい考え
だ。
￡
851
夕へ
1
ル'ク
亘兆円規模
奮鑑大阪の新中枢拠点に
聯・簸聾(置・＼.＼.ぺ位置図1・2D0000》
しなヂモ＼☆》.諺帆一、1團ピ̲〆、一r/し//△畦織/1、4辮 鰐/諭・郵響泌團5、.c
汐〆k＼ノ,ぐ,フr}、
ヂ
.ノ■〜ノ
/、,ノ
/しρ
.翌磐
/
!
《
＼/絵
、
、ノ
、
ラ壁
際
幾ノ
36
29
5
62
日本経済新聞
卜
一1>
■
=診▼
一
団ヨ・
▼6一一
麗
高速道を大幅延長
む
30年後に1万姻キ。に国土庁は二十八日、二十一世紀の国土づくりの指針となる第四次全国総合開…想を打ち出し、特に、高速道路網整備計画として、現行計画に六千二百二十♂
発計画(四全総)の試案をまとめ、国土審議会(安藤太郎会長)に報告した。∬酬の高規格幹線道路網を追加し、現在四工-計雇弱の高速道路の総延長を約三十
試案は七+葦度までの計鶏開の誓盛を隻四%(葦霞の内豊覆の九+舞は一万四霞鮭辱る.期間中の里董欝に必嚢投主導型成長と想定したうえで、東京一極集中を是正して「多極分散型国土の形…資は官民合わせて一千兆円を想定している。(第四次全国総合開発計画は「き成」を基本目標としている。そ分実現のために全国を結ぶ交流ネットワーク構…ようのことば」参照)H試案要旨など関連記事5面、社会面に「基盤整備」に㎜兆円必要
国土庁は六月末にも四全総の政府案を国土審に正式に諮問、答申を得て閣議決定する。
四全総試案は「地方の定住条
件を飛躍的に改善する」ことで東京への集中抑制を基本的目標としており、第三次全国総合開発計画(五十二隼閣議決定)の枠組みを踏襲した。
目標年次である七十五年度の実質国民総生産(五十五年価格、
以下同)は平均成長率を年四%とすると、五百三十兆円になる。
七十五年度までに官民が投ずる国土基盤整備のための投資額は一千兆円となる見込み。
「多極分散型国土」実現の目玉となるのが、交通体系の整備。
主要都市間を日帰りで往復できる「全国一日交通圏の構築」を打ち出し、高速道路や空港、港湾の整備計画を示した。九十年までに建設する一万四千キ。層の高速道路の内訳は、すでに計画決定した国土開発幹線自動車道
七千六百キ。酵のほか、本州四国連絡道路百八十キ。層、二十八日に建設相が諮問した高規格幹線
道路六千二百二十キ留川となっている。いずれも信号なしで時速八十キ。M程度の高速走行ができる自動車専用道路だ。
一万四千キ。層のうち六+一年度末に開通しているのは三千九百十キ。焼。七十五年までに総延長を八千-九千キ。厨に伸ばす。
空港整備では、①現在、十二カ所の国際空港を仙台、広島などを加えて十五カ所に増やす②
地方都市五■十ーピト地区に小型機用聖港やヘリポートを利用するコミューター網を導入するーーなどを盛り込んだ。整備新幹線については、「則源間題などの前提条件について検討し、その結論を踏まえる」との表現にとどめた。
東京一極集中の是正策としては、中央省庁の一部など政府機関の移転のほか、.新たに設置す
る全国的文化、研究施設は東京以外に立地し、東京中心部の事務所には新税などの負担増を求める考えも示した。世界の中枢都市である東京へ人口、資金、情報が集中すると地震などの際に機能マヒになる恐れがあるた
めで、関西、名葦屋にも国際都
市機能を分担させる。
また、地方での大■規模なリゾート整備や国際的な業務、学術研窮機能の集積による国際交流
拠点や全国的な工SDN(総合デジタル通信サービス網)の形
成も提唱している。
◇、大野建設相は二十八日、四十九路線、総延長六千二百二十キロ
Mの高規格幹線道路網整備計画
を道路審議会(尾之内田紀夫会長)に諮問した。
道路癒六月一木にも答由}、これを受けて建設省は第十次道路整備五カ年計画(六十三年度一六十七年度)に盛り込む路線の検討に入る。諮問案は高規格道
路建設費用の地方負担問題など整備手法に■は触れていない。
▽経済と投資の規模。内需主導による中成長を維持。実質GNP五百兆円台。国土基盤投資一千兆円程度(累積)O国際貨物量八・一億トン(六十年の約一・二倍)。ニューメデ
ィアの情報
交流量五十九年の約二十倍▽人口。一億三干百二十万人程度(六十年度比工-万人増)
α東京圏は三千三百十万人程
度(同九・三%増)〇六十五歳以上の比率一六%強(同六響上昇)o高齢臆独世帯数百七十万程
度(同四八%増)▽全国【日交通圏。主要都市間を三時間以内で移動。地方都市から一時間以内で
高速交通機関ヘアクセス。高速道路(現行四王-キ。)①総延長一万四千キ。(九十年)②七+五年
までに四千一五千キ。を建設。空港①東京、大阪など十五カ所の国際空港②五十-七十地区にコミュ
ーター空港
。港湾
①十五地区の国際港湾拠点②三十地区の国内港湾網
講1

38
一新たなまちづくり構想について
北部丘陵地区の新しい生活拠点として、国際文化学術施設の立地を市民レベルで支えるまちとして、自然・社会・文化条件
からゾーニングを行い、広い視野から土地利用を構想しています。
ここではマスタープラン策定への中間段階の本市試案としてまとめました。今後各方面からのご意見を伺いながら煮詰めてまいります。
開発整備ソ」ンにおける上・下水道計画
上水道は府営水道より受水し、給水します。また下水道は分流式とし、汚水は安威川流域下水道の幹線管渠に放流する計画
です。
治水計画
まちづくりの基本方針①地域の課題解決や発展に資するまちづくり②緑豊かなまちづくり③定住性の高いまちづくり④国際社会へ対応するまちづくり
調整池の設置や河川改修などにより、下流に影響のないように万全の対策を行います。このほか、雨水の地下浸透工法の検討なども行って、総合的に計画を進めます。
,噂,
国際文化ゾーン構想の拠点整備
まちづくりのフレーム
開発整備ゾーンは現時点で面積約890ha(llI手合約120haを含む)、将来人口は約78,000人(IU手台約12,000人を含む)と構想しています。
北大阪の集積した教育、文化、学術研究、国際交流の機能を背景に学術・文化の一大拠点として、北部丘陵地区新市街地に国際交流、学術研究活動の拠点施設の立地をはかる構想です。
国際会議場、ホテル、留学生会館、試験研究機関などの施設を立地誘導し、北大阪地域での国際文化ゾーンのシンボルエリ
アとして整備しようとするものであり、今後、国・府等関係機
関と協議調整し、具体的な検討を進めてまいります。
土地利用計画
豊かな自然環境との調和や景観にも配慮し、低層住宅主体のまちのなかに、教育施設、国際文化学術施設を配し、多様な機能をもった個性あるまちをめざしています。
交通体系
南北方向に西部線、中央線、東部線の3幹線道路、東西方向に山麓線を配し、市街地とのネットワークを充実するほか、将来的には、大・中量輸送機関の導入が必要と考えています。
注)
oこの“開発整備ゾーンの整備構想"は、本市が昭和58年3月に策定した「北部丘陵地区開発整爾基本計画(素案)」をもとに作成したものであります。
■その後、これをもとに関係の四者(本市、大阪府、箕面市、住宅・都市
登簿公団)で協議調整し、昭和61年ユ1月に「国際文化公園都市ゴとしてとりまとめました。
■それによりますと新規開発面積は約700ha(箕面市を含む全体面積は、
約850ha)、人ロ約5万2千人(同全体人口6万人)となっております。
'
なお、都市の性格や導入旛設の構想などは特に変更はありません。1
公園・緑地計画
茨木川緑道を中心とした骨格的広域緑道網と歩行者専用道、散策道等でネットワークを構成するほか、自然森林園(椿山)を活かした公園、緑地を配置するよう検討しています。
隷
施設・センター計画
タウンセンターとこれを補完する地区センターから、近隣の生活拠点(コミュニティセンター)へと段階的に構成し、立地する施設も北部丘陵地区全体の生活拠点にふさわしいものを誘導してまいります。
また、将来の社会ニーズの変化にも対応できるゆとりのある
まちづくりをめざします。
/
一'づへ
新たなまちづくり構想について
開発整備ゾーンの整備構想
O辮醸霧駄一飛'藩
献じ●●●椿山自然森林園■
麟●●・・麟
電熱.二●
罵...●●●
●・
.●
＼噸、
註・費'●
●
●一-一「
輝
懸一'
驚タウン
!亀一認セン外＼うすララ.刈鰍灘i:喰卜麟難灘雛一'\湊'ミ罵.諾
。.凝・.・.獄'.
●脚燭劉
＼3.
、●●
。夕●.
ヨ
ノ(一一劃
ゆロノ
こ1
ゼll無燈で譲.
o
.\
・、.
k騨幽閑《
、綾し
し・
詑集r、
1
●
6
■安威川ダム
イ●
み瓠
1:璽
蒙
憶
渓・
蓼
転
継妹
●篇
●弧
・9
、:山手ムも
・.為
●'.劉
●・.ヲ
'.1
、・
、●
1.●l
l.'ノ
■
安威川
●●
●●
●
の
●雰●
秀
、爪
凡例
一幹線・補助幹線道路
センター地区、、一、贈爵賑い{国際文化施設用地
麟難譲鞭主要緑地●●●●主要緑道
既に都市的土地利用がなされているが、長期的には一体的なまちづくりをめざす区域
39

40
第1段階整備としては、都市の道路・公園・上下水道・公益的施設等の根幹的施設を、
土地区画整理事業により、住宅・都市整備公団(予定)が施行する計画です。
第2段階整備としては、民間事業者が大規模換地を受け、開発許可によって独自に魅力ある都市づくりを図るものとしています。その場合、地区計画制度等のまちづくり手法を適用して、良好で快適な環境の宅地に整備する計画です。
(2)基本計画の概要§開発整備事業の概要(1)事業主体・手法①区域②人口
約85吠嬬翻蜘約・万膿識5万講
人口密度約70人/ha③土地利用ゾーニング
ゾーン区分面積(ha)ゾーンの位置づけと整備方針
都市のシンボルゾーンとして、国際交流施設地区と学国際文化施設地区約90術研究施設地区で構成する。
都市の快適性、利便性を高めるために、文化、教育、施設導入地区約90業務等の施設導入を図る。
生活利便施設、行政サービス施設、文化健康施設等で中心地区約35構成するタウンセンター及び地区センターからなる。
住宅地等
・住宅地区計画戸数約1万6千戸
・道路・公園緑地約635低層住宅を主体として形成する。
・公益施設
・その他
④大量輸送機関⑤公共・公益施設
・道路・…一・公園緑地一モノレールを導入するものとし、大阪大学、千里中央と結びつくルートを基本に検討しています。
一西部線、中央線、東部線の3路線を幹線道路と位置づけ、これに補助幹線道路を適宜配置する計画です。
・・公園緑地については、地区公園、近隣公園等の身近な公園を適切に配置するとともに、街路樹や緑地等を整備して、周辺緑地環境との
住宅地等
。@
φ
4i
調和と魅力ある都市景観の創出を図る計画です。
・河川治水対策…関連河川の改修を原則とするとともに、調整池等雨水の流出抑制策を講じる計画です。
・供給処理施設計画…上水道は府営水道幹線から受水し、市営水道により、地区内に配水池を設け給水を行う計画です。
雨水については、河川への流出抑制を考慮した雨水排水施設を整備する計画です。汚水については、公共下水道幹線を経て、流域下水
道茨木箕面幹線に接続する計画です。
⑥「水と緑」の環境整備
醗1)難嬰欝製の方笹設及び住宅地区等、,、糸乗をイ呆全倉u出するための方法をホ貧討することにより、都市全体として高水準の緑被率を確保する計画です。
2)水辺環境の整備
茨木川を軸とする緑道、斜面緑地、調整池周辺の緑地等を保全、整備することにより、緑豊かな親水空間を創出するよう検討します。
⑦情報基盤の整備
1)情報通信基盤の整備
高度情報通信基盤の整備として地域内及び多地域とのネットワークを図るよう検討します。
2)情報システムの構築
都市施設管理などの都市オートメーショ'ン、生活文化情報システムなど、特色ある情報システムを構築するよう検討します。
⑧地域整備への寄与
罐1)生活環境整備対策
周辺地域の整備構想、農業振興方策等との整合を図り、周辺地域の生産、生活環
境の向上に努めます。
2)農業利水対策
開発に伴う影響を配慮した適切な利水対策を講じるよう検討します。

42
国
杉本七左衛門先生を偲ぶ
杉本先生は、ご療養の甲斐もなく、おなくなりになりました。本当に残念で悲しい限りです。ここに改めて哀悼の意を捧げます。
思えば、先生との出会いは、昭和五〇年三月補助者として先生の事務所「近畿総合不動産鑑定所」にお世話頂いた時から始まります。端正な容貌とおだやかな物腰で、そして誰にも勝る鑑定評価に対する情熱と正義感で、出合う人皆に好かれる先生でした。『小林さん仕事は真面目にさえやっておれば、それが一一・番やで』『鑑定士というのは、心の底から公平でないといかんのだけれど、それには、勉強して努力を続けないかん』等々理論や技術以上に人生の歩み方を、色々と聞かせて頂きました。至らぬ身ながら独立後の今
日当時を想い出すたび感謝ばかりです。
先生は、神戸工専(現神戸大工学部)機械科卒後、大阪市立の小学校教諭を経、昭和40
年4月に制度発足と同時に不動産鑑定業を創設されました。目立った営業活動等は、なされませんでしたが、その誠実な人柄で近畿一円の各裁判所や地方自治体等からの鑑定員等の委嘱も多数受けておられました。生来のガンバリズムでこれらを次々こなしながらも、過労で倒れた時には、学生時代の陸上選手だった頃の思い出(中距離ランナーとしてインターハイへ出場した事等)をよく伺ったものです。
確かに残された我々の悲しみは大きいものですが、幸にも先生の女婿である鑑定士の山本耕一先生が跡を発展的に継承され、更に又、長男充君も鑑定士志望と伺っております。
どうか安んじて下さい、とご冥福をお祈り申し上げます。合掌㈱小林エステイト小林昌三(兵庫)
〆ピ曳
〆蔑
〆、
〆覧
●編集後記●来すっかり遅くなりましたが、「鑑定おおさか」第4号をお届け致します。当初は、初夏にはお届けできる予定でしたが、途中編集部の主要メンバーに一時的なドクター・ストッ
プという事情もあり、ご迷惑をおかけした次第でございます。
またご玉稿を賜った一部の方には、この間のタイム・ラグから原稿手直し、というご無理をもお願いしましたこと等、深くお詫び申し上げます。
とまれ、数多くのご投稿により本誌を大いに盛り上げて下さったことを紙面を借りて厚く御礼申し上げます。また、今後とも一層のご支援、ご鞭撻を申し上げる次第です。
(渉外広報委員会)
担当副部会長
委員長
副委員長
副委員長
委員
小山秀和
貝原寿一
佐野幸人
佃順太
河合睦博
口目ハロ目ハロ目ハロ目ハ末女末女禾女乗女
上敷領匡
木口勝彦
島田一光
宮本巌

~
,f.~̲ M1,
1'~1~;'.' ~'~/~~~!~~~)~ ~~C7f~~~~~~~~f~A-i~~1~/̲.**)~~~~-*"'+-'~ ~ /.̲.7~~~~~~~ 4 ~~~~ f~ (S2 iF 10 ~ '"* ~f~~~l~~A ~;~;~~~~~:~~:~~t~'-*i~~~'-*~~P~:~~*-*~~~550 ~kF~~ftT~~i~:~lFi~~i I T~ 2 ~ 2 ~~( ~k~Jik~i~E~f~~~i t, )~ 3 ~** )~:~~ )(~j~ (06) 443- 7 2 1 6 ~~~:~~i ~k~~: (06) 771- 4 O 3 4 ~~~rl̲̲･~.':~:~,;L~'･~.:=..~.~'･('~･,+., .'*'.
(: ~~.
~~ ~~ ~~~ ~ljd ::