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賃貸経営を取り巻く市場環境

賃貸マーケット情報

転入超過は東京都など７都府県
東京圏は 年連続の転入超過

賃 貸 住 宅 の 需 要 を 占 う 人 の 動 き で す が、 昨 年 １ 年 間 の 日 本 国 内 の 移動 状 況 は、 都 道 府 県 間 移 動 者 数 が 前 年 か ら 一 転 し て 減 少 し ま し た。 ただ、 外 国 人 の 移 動 者 数 は 過 去 最 多 と な っ て い ま す。

２万７千人拡大し、東京圏の転入超過数は緩やかに拡大しています。
一方、日本国内における外国人の移動状況は、日本人移動者数とは対照的に、市区町村間、都道府県間、都道府県内がそれぞれ前年比５・８％、５・８％、５・７％増加しています。いずれも外国人を含む集計を開始した平成 年以降、最多となっています。

『引越し経験者に聞いた調査』
原状回復義務の理解者は約 ％が発表した、株( )賃貸物件からの引越し経験者に聞いた調査 こ( ｢ の退去費用は入居者負担？間違えがち項目ランキング ｣ )結果によると、 賃｢貸物件の退去費用 ｣について、納｢得がいかなかった ｣と回答したのは過半数の約 ％で、うち、約 ％は「納得がいかず交渉をして減額となった」と回答しています。
また、賃貸契約で発生する「原状回復義務」について、意味を理解できているのは約 ％で、入居者 借(主 が) 負担しなくていい費
用では、間違えがちな項目の１位が「画びょうやピンの穴」となっています。入居者が負担しなければならない費用で、間違えがち項目の１位が専用庭が付いている場合の「専用庭の雑草処理」です。

43『住民基本台帳人口移動報告』
移動者数が前年比減少

総務省統計局が公表した令和５年の『住民基本台帳人口移動報告』によると、令和５年１年間の日本国内の移動者数で、市区町村間、都道 府 県 間、 都 道 府 県 内 が 前 年比
０・９％ 、０・３％ 、１・４％それぞれ減少しています。
都道府県別の転入超過数では、転入超過となっているのは東京都、神奈川県、埼玉県など７都府県。
転入超過数が最も拡大しているのは東京都。
東京圏、名古屋圏、大阪圏の三大都市圏における転入超過数を見ると、三大都市圏全体では約 万８千人の転入超過。前年に比べ約

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やはり、東京圏への転入超過は特別で、年間通して増えているようです

緩やかな回復基調が続く景気動向の中、相次ぐお客様の来店

ま た 、 株( Ｌ) Ｉ Ｆ
ＵＬＬが公開した、２０２４年１月の首都圏、及び東京 区のシングル向き賃貸物件掲載賃料が、ヵ月連続で前年同月比上昇し、反響賃料が ヵ月連続で前年同月比上昇しました。

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こ う し た 中、 賃 貸 市 場 の 先 行きを判断するバロメーターとして 挙 げ ら れ る、 ２ ０ ２ ３ 年 １ 年間 の 貸 家 の 新 設 着 工 戸 数 が、 ３年 ぶ り に 減 少 し ま し た。 建 設 コス ト の 上 昇、 建 設 資 材 の 納 期 遅延、 金 利 環 境 の 変 化 等 が 影 響 した と 見 ら れ て い ま す （「 ニ ュ ース フ ラ ッ シ ュ 」 参 照 ）。
このほかにも、わずかですが２０２３年 〜 月分のマンショ ン ・ ア パ ー ト 一(棟 の) 不動産
価格指数も前期比０・６％減少しました。それぞれの減少率は小さなものですが、微妙に市場の変化を示唆しているようです。

昨年１年間の貸家の新設着工､３年ぶりの減少
建設コストの上昇､金利環境の変化等が影響

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マンション・アパート 一( 棟 の)
不動産価格指数も前期比減少

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昨年 1 年間に全国で新設着工された貸家は、前年実績比で0.3％減の34 万3,894 戸となりました。
３年ぶりの減少です。
貸家以外も持家が２年連続の減少、分譲住宅が３年ぶりの減少と、令和５年の新設住宅の着工戸数全体は、前年比4.6％の81万9,623 戸減少で、やはり３年ぶりの落ち込みとなっています。
建設コストの上昇、建設資材の納期遅延、金利や不動産投資環境の変化等の要因が影響したと見られています。
貸家新設の全国的な傾向を見ますと、首都圏、近畿圏、中部圏の三大都市圏が前年比で軒並み減少している一方、岩手、香川、長崎、熊本、沖縄、徳島の６県が 22.2 〜 64.7％と大きく伸びています。
貸家新設が落ち込んでいる背景として、賃貸市場の調整機能が働いているといった捉え方もありますが、資材価格や人件費の上昇など、建設コストの上昇が賃貸住宅投資全体のブレーキとなって、建設契約を鈍くした面があります。

人の往来が増え、大きな変化もなく活気づく賃貸市場にあって、やはり人気の物件の足は早いようです

賑わいを見せ、改善進む賃貸市場にも変化の兆し

2023

都 市 の 「賃 貸 マ ン シ ョ ン ・ ア パ
春 の 訪 れ を 知 ら せ て く れ る 桜 便 り が 聞 こ え 始 め ま し た が、 能 登 半ー ト」募集家賃動向（ア ッ ト ホ ー
島 地 震 の 一 日 も 早 い 復 興 を 願 っ て や み ま せ ん。 そ ん な 中、 賃 貸 住 宅
ム 調 べ） で は、 マ ン シ ョ ン の 平を 探 す 方 の 来 店 が 相 次 い で い ま す。 や は り 人 気 の 物 件 の 足 が 早 い のは 例 年 通 り で す が、 今 年 は 市 場 の 展 開 に ス ピ ー ド 感 が あ る よ う で す。 均 募 集 家 賃 が 、 東 京 区 ・ 東 京
都下・埼玉県・千葉県・名古屋市などの８エリアが前 月 に 続 き、 全 面 積
帯で前年同月を上回
っ て い ま す。
アパートについては、ファミリー向きが東京都下・神奈川県・埼玉県・千葉県・名古屋市などの７エリアで２０１５
年１月以降、最高値を更新しました。

大学入学や就職、転勤などの春の移動を前にして、賃貸市場は賑わいを見せています。
公表される景気動向の調査結果から、賃貸市場を取り巻く最新の傾向をまとめてみました。
「景気は緩やかな回復基調が続いているものの、一服感がみられ、能登半島地震の影響もみられる。先行きについては、価格上昇の影響等を懸念しつつも、緩やかな回復が続くとみている ｣（ 景｢ 気ウォッチャー調査 内｣閣府 ）や 、
「１ 月 の 景 気 Ｄ Ｉ は ４ ヵ
月ぶりに悪化 （｣ Ｔ
｢ ＤＢ 景 気 動向 調 査 全( 国 」) 帝 国 デ ー タ バ ンク と) 、捉えられています。
Ｔ Ｄ Ｂ 景 気 動 向 調 査 で は、 不動 産 Ｄ Ｉ が ３ ヵ 月 ぶ り に 改 善 し 、 向 け 賃 貸 が や や 低 迷 」 貸( 家 と)業 界 の 景 況 感 と し て 、「 都 市 開 発
いった声が 聞 か れ ま し た 。
が 進 み、 人 流 が 回 復、 飲 食 店 舗と こ ろ で、 三 菱 Ｕ Ｆ Ｊ 信 託 銀な ど の 活 気 が 回 復 し て い る」 貸行が資産運用会社や賃貸管理会(社 な ど に 調 査 し た 、『事 務 所 、 新 年 度 を 迎 え、 気 温)｢が上がると行楽・観光の需要が年度 賃貸住宅市場 調 査 』 の 結 果
拡 が る」 不動産管理 、 リモー
を 発 表 し ま し た が、 そ れ に よ る()｢と 、「 首 都 圏 で は シ ン グ ル ・ フ
トワーク普及の影響でシングル
ァミリーともに昨年調査よりも大きく 改 善 し た 」、と 賃 貸 市 場 の 回 復、安定ぶり を 取 り 上げ て い ま す 「(情報 パ ッ ク 」参 照 。)
足下の賃貸市場の 調 査 デ ー タ で、アパート・マンシ
ョンの家賃傾向を見 る と、 ２ ０ ２ ３
年 月の全国主要12

した「コンセプト型賃貸住宅」が相次いで開発されています。

ようというものです。
様々な工夫とアイデアを凝らら、たいした経費もかからず、効果抜群です。そして、意外とまず、徹底した清掃で美観を保つ。敷地内のゴミを拾い、雑巾で水拭きするのが基本ですかです。そこで、こんなプランを考えてみました。

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００万円となっています。
安全・安心の確保に役立てる
設備の設置では、子どもの事故の７割が住宅内で発生することから、安全確保に役立つ設備関連を詳細に取り決めています。
バルコニー・窓などからの転落防止に手すり等の設置、感電や火傷を防止するチャイルドロックや、立消え防止等の安全装置が付いた調理器の設置、不審者の侵入を防止する防犯性の高い玄関ドア等の設置など、詳細に実施項目がピックアップされています。

注目を集める子｢ 育て賃貸住宅

また、賃貸住宅の新築に対すき抜きます。雑草は時間とともに取りにくくなり、建物周りの雑草はとにかく目立ちます。
次に、思い切ってガーデニングを試みてはいかがでしょう。適当な大きさのプラン
ターに季節の草花を植えます。ホームセンターで売っている苗も安く、ほどよく水と肥料を与えると、たいした手もかかる補助の際は、交流場所として利用できる多目的室や、プレイロットを設置する「居住者等による交流を促す施設」が求められています。
ところで、社会の子育て支援の高まりから、賃貸住宅においても「子育て賃貸住宅」の広がりが注目を集めています。
子育て賃貸住宅とは具体的には、ドアに指をはさまれないよ
うにドアの引き残しの確保、浴室への進入防止措置の確保、子供が見渡せる間取りの工夫など、子供と子育て家族が安心、安全に暮らせる住宅といえそうです。
「子育て支援型共同住宅推進事業」の令和５年度分の募集はこの２月末に終了していますが、６年度分が予算の成立とともにスタートします。
５年度事業の基本を引き継ぐとともに、内容が強化・拡充されるので、同事業の推進に合わせて、子育て賃貸住宅のパワーアップを図る良い機会ではないでしょうか。

ま た は、 専 門 業 者 に 頼 ん で エントランス付近に小スペースの「 坪 庭（ 中 庭 」)を 造 作 し た り、古くなって壊れている物件のネームプレートを豪華仕立てに作り直してはいかがで し ょ う。
入居者に気に入ってもらうには、間取りや設備・機器同様に建物敷地を取り巻くイメージが大事なポイントですから、とに
かく下見案内時などの入居者希望者が最初に物らず育ち、半年近く花を咲かせ、 件に接する外観・外構で、物件のイメージアップを図りたいものです。
緑を見せてくれます。見栄えは申し分ありません。

今日、アパート、マンションを指して「賃貸住宅」と呼ばれます。賃貸住宅が広く使われるまでは、「借家」あるいは「貸家」と呼ばれていました。ですから今でも、国土交通省など行政機関が公表する各種の統計では、「借家・貸家」が使われています。
借家・貸家を統計上分類別けをすると、賃貸住宅、社宅、寮などがありますが、貸家の実態は９割近くが賃貸住宅となっています。
「賃貸借契約」に基づいて貸し借りする住宅ですから、賃貸住宅の呼び名が分かりやすいので一般に広がったとさかつての高度経済成長期の一端を映し出す「賃貸住宅」の呼称「子育て支援型共同住宅推進事業」

子育て賃貸住宅のパワーアップに良い機会
政府が目指す少子化対策の一環として注力している「こども・子育て対策」の「子育て支援型共同住宅推進事業」が、令和６年度事業のたコンセプトを前面に打ち出した賃貸住宅は、ターゲットとニーズが合致すれば強みをいかんなく発揮しているようです。
少しでも入居希望者の評価を高め、入居率アップに繋げるた
めに、できる範囲内の予算を活用して付加価値を高めたいもの子育て世帯が安心して暮らせる住まいの実現に向けて、子どもの安全・安心や、快適な子育て等に配慮された共同住宅を支援するものです。
そのために、国土交通省では子育てに配慮した賃貸アパー
ト・マンションの新築と改修の取り組みを支援する「子育て支援型共同住宅推進事業」を実施しています。
賃貸住宅の子育て支援に対策費が補助されるもので、補助対象となる新築と改修は、「子どもの安全確保に資する設備の設置」に対する補助が１戸当たり上限１００万円、「居住者等による交流を促す施設の設置」に対する補助が１戸当たり上限５予算の成立とともにスタートします。

入居希望者の評価を高めて入居率アップに繋げる
賃貸経営上、賃貸住宅の差別化は早くから大きなテーマに掲げられています。とにかく何か特色を持たせ、少しでも物件の付加価値を高めて、イメージアップを図り、競争力を強化させできる範囲内の予算で特色を持たせたとえわずかなニッチな手法で多く見られる敷地内の雑草を引

イメージアップを図って競争力を強化あっても、狙っれていますが、１９６０年代高度経済成長の真っ只中、都市部への人口移動で新しい住居が求められて、アパート・マンションの大量供給が続いた頃、仲介不動産会社が賃貸住宅と呼び始めたのが契機といわれています。
当時の旺盛な住宅ニーズに応える意気込みが、賃貸住宅のネーミングの背景にある、という話も聞かれます。
古くから続く間借り、借家、貸家の呼び名より賃貸住宅に、合理性とファッション性を見出したのかもしれません。

( ※ ) 本紙に掲載しています写真はイメージです。記事と直接関係はありません。

（出典：国土交通省）