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次 照 劇織.第19回不動産鑑定シンポジューム参加報告一一…足立良夫(文責)一一一一・1〜宮城県仙台市にて平成13年9月27日・28日〜松永明(写真)第19回不動産鑑定シンポジューム参加報告〜宮城県仙台市にて平成13年9月27日・28日〜
足立良夫(文責)
松永明(写真)2.「独立2年目、頑張ってます」""…。不動産鑑定士和田浩・…5
3.『独立開業しました』……一4.CATASTROPHE一
5.特集土を楽しむ・…一…
一……不動産鑑定士塩崎修・一…6"……・不動産鑑定士豊田健治・
6.「私の家庭菜園」一一…一一一一一……不動産鑑定士酒井利銀・
78
一…127.NSRは、資産と信用の保全に貢献します。一………一一…・……………一…・……14
8.タイ派遣報告書一…
不動産鑑定士北川忠志・
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まちづくりとのかかわりを討論しよう
表紙
伊藤信太郎
写真は今年4月に完成した此花区舞州のごみ焼却場「大阪市環境事業局舞洲工場」です。
デザインしたF.フンデルトヴァッサー(百水)は完成前の去年2月に亡くなりました。
お手本は92年完成のウィーン市の地域暖房プラント。数年前ウィーン滞在の折、フンデルトヴァッサーハウス、クンストハウスヴィーンとめぐり、勢いに乗って工場のあるシュピッテラウ
まで∪バーンを乗継いだ思い出があります。
大阪のは建設費をケチつたのかウィーンのに比べると手間や緻密さに欠けています。
それでも一度は実物を見ましょう。「野田阪神」「桜島」からバスが出ています。
正面の交差点から全景を仰ぐことができますが、それでは平凡なので、立入禁止の工事現場に忍び込み、38度の残暑のもと時折そよぐ雑草が少しでも傾くのを待って撮りました。ほかにも数枚撮りましたが、どれも表紙向きでないので、デザインに凝ってこれを張付けました。
秋の恒例行事、日本不動産鑑定協会研修委員
会主催の不動産鑑定シンポジュームが宮城県仙台市で9月27日と28日に開催された。
全体を通したメインテーマは、「多様化する
鑑定評価二一ズヘの対応一まちづくりにおける不動産鑑定評価のかかわり」である。ひながな
で「まちづくり」と表示するところに町作りや街造りとの違いがあるらしい。2日目で判ってきたのだが、まちづくりとは、都市再開発的な要素のある、市民レベルからの意見や提案を十分に考慮した街単位の再生を意味するようだ。
鑑定評価業務ばかりではなく不動産の専門家としての不動産鑑定士の仕事として、関わりを持
つ「まちづくり」について参加者で討論しようではないか、というのが会議の主旨である。
会議のスケジュールは、初日に不動産鑑定士
による個別発表、2日目に特別講演、基調講演、
パネルディスカッションとなっていた。シンポウームなのだから質疑応答の時間と初日終了後に大いに酒を交わしあい議論する(これがシンポジュームの語源とのこと)場も用意されていた。二次会、三次会へと口角泡をなす討論は会
場近くの国分町(仙台市一番の歓楽街、「こくぶんちょう」という)で深夜に及んだことは、次の朝、机上にペットボトルが林立したことで証明されていた。150名の不動産鑑定士達により夜の街はにぎわいを取り戻し、まさしく「まちづくり」の一端を担ったわけだ。
シンポジュームの詳細な内容は発刊予定の冊子に譲るとして、本稿では、個別テニマごとに私見を交えて報告させていただくことにする。
個別発表一6つテーマ、公法規制というバイアスの中での不動産鑑定士の切磋と苦闘「市街化調整区域内宅地の評価」東北会岩城恭子会員の発表は、全国の不動産鑑定士を悩ませている都市計画法と建築基準法の一部改正による市街化調整区域内宅地の評価を鑑定評価基準の手順に則して留意点を述べたものである。
福島県を例にして、価格時点と法施行日と価格水準の推移、及び地域要因への付加想定条件と価格水準の推移の図化の試みに敬服した。地道な構成ではあるが収集整理すべき資料と関連条
文と収集先の整理など実務に直結している。大阪や近畿での調査研究テーマでもあり是非とも参考にさせていただきたい。
「市街化調整区域内宅地の固定資産評価」東北会植松知明会員の発表は、平成10年3月26日
静岡地裁浜松支部判決(平成7年行ウ第2号)
により抜本的見直しの必要を迫られた市街化調
整区域内宅地の固定資産評価のあり方と留意点
を簡潔にまとめたものである。時間の制約のため詳細な説明はなかったが、結論的には、限定
宅地(新宅地)については、既存宅地等との比較で所要の補正に基づく減価の必要性を述べられた。既存集落等の区域の指定に伴う状況類似
地区の見直しと評価手法の検討も必須とされたことも注目すべきであろう。我々も固定資産税
標準宅地評価業務の真っ最中であり、地価公示
標準地等との選定条件や個性率等との整合性において考えさせられる内容であった。

「市街化区域内農地をめぐる諸問題」関東甲信会石田茂会員は、農地法、都市計画法、生産
緑地法、地方税法(固定資産税等の宅地並み課税)などが絡み合った市街化区域内農地の問題の解決法を発表した。宅地化促進者側からに偏りがちな提案と供給者サイドからのアドバイス
もできる不動産鑑定士の調整能力が期待されていることを強調している。固定資産税等の増加
は小作料の増額理由とはならないとした平成1
3年3月28日最高裁大法廷判決については反対の立場を表明されたが、判決内容についての説
明がなかったことは少し残念でならない。
「建物の文化的価値」東北会宮田猪一郎会員
は、宮城県沖地震後に欠陥住宅の相談を数多く受けた経験をベースにされている。建物の価値を住み手から、町並みとして、あるいは資源と環境の面からの今日的要請から見つめ直した内容である。建物が持つ価値は多面的であり個人の思いの集積と社会の共有財産であり、建物には文化的価値があると結論付けている。そして
宮田氏もこの建物の文化的価値の定量分析には
収益還元法が有効であると言うが、実務への適用は今後の課題としている。取引実務では建物の寿命を長くみる傾向にあることを実感する筆者も共感させられるものであった。
「まちづくりと鑑定評価の出合い」関東甲信会の澤野順彦会員は、まちづくりは都市と環境、人間の共生が基本理念であり、新たな価値の発
見と創造に鑑定評価の本質との同質性があると語る。具体的ケースとして論者が関わった実務を3つ提示した。みなとみらい21地区開発事業、旧東海道化粧坂松並木整備事業と私鉄駅前市街地開発事業である。最後に、不動産鑑定士にはまちづくりの枠組の構築への専門家としての助言、住民の合意形成への寄与が欠かせないと結論付けられた。
個別発表の最後は、「循環型社会における不動産鑑定評価の役割り」をテーマに東北会の井出米蔵会員の出番であった。失われた10年の意
味を、地価関数などを使って循環型社会を迎えた社会の幸福論に展開することから始つた。演者が関わった広瀬川(青葉城恋歌で知られる仙台市の象徴)を活かした街づくりを仙台市都市研究機構(SURF)の研究報告書を引用、「リバー・マネージメント」の重要性を強調された。続いて、時価主義会計が及ぼすニュータ
ウン造りへの弊害や嫌悪施設改善対策にヘドニ
ックアプローチ的な解決策が有効であったことに進み、鑑定業界は現場主義という原点に戻って地価下落問題を見つめ直し、提案や意見を公表しなければならないことへと帰着した。熱っぽい語り口に圧倒されながら、自由な発想からの独創的な主張を聞くことができる鑑定シンポ
ジュームの面白さを実感させられた。
特別講演一土地収用法の本質と改正の内容
藤田宙靖東北大学大
学院法学研究科教授による講演は、土地収用の概念から始まり、土留窪1警護、、地収用制度とは、私人法制度であり、現行法で言えば収用委員会による収用採決の制度であると定義された。
また、収用委員会は事業認定庁が行った事業認定の結果を否定できないにもかかわらず、裁判所は事業認定が違法であることを理由に収用委員会の採決を取り消すことができると認めていることで現行土地収用法の限界を論じられた。
続いて、平成13年7月11日に制定公布された改正内容の解説へと進む。その骨子は、)事業認定手続に入る以前の段階での仲裁制度の導入と起業者による事業説明
2)事業認定の手続で、現行法が任意規定とする公聴会の開催を利害関係者からの請求があれば必須としたこと、独立第三者機関の意見を尊重するべき規定が付加、事業認定の理由の説明責任が明確化されたこと
3)収用手続に関し土地調書等の作成の合理化と収用委員会審理で事業認定への不服等
審理とは無関係な主張ができないとした点
4)損失補償基準の政令への委任
5)生活再建措置の法定化である。
結びに、今回の改正は、あくまでも従来の土地収用法の基本構造は変えず、その枠内での修正というレベルに止まっており、問題の根本は解決されたわけではなく、引き続き解決の道を探っていかなければならないが制度の進展の向いている方向は間違っていないと言いきる力強さに敬服した次第である。
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基調講演一まち再活性化の社会的要請と展開
講師の南部繁樹氏は繍鄭織欝
謎豊、惣1㌶無験者である。48歳と働き盛りのエネルギッシュな語り口に引き寄せられる方である。
講義項目は、)まち課題と再生の視点
世界共通の要請として欧米の手法等を引きあいにまち再生の手掛りを述べられた。
2)まち再活性化の展開策
再生の戦略として総合的・統一的な都市経営の重要性を説かれ、今日的には地方分権化組織の設置と官民パートナーシップの確立の必然性を解説された。
3)新しい時代の不動産鑑定評価への期待
総合コーディネーターとしての鑑定士の役
割と各専門家との連携の期待を熱弁された。
聴衆である不動産鑑定士へのリップサービスもあったと思うのだが、自らの業務スタンスを顧みて何やら恥ずかしくもある講義内容であったと感じたのは、もしかすると私だけではなかったのではないだろうか。
パネルディスカッションーまちづくりにおける不動産鑑定士のかかわり
コーディネーター:東北会の佐藤薫会員
パネラー:東北会の浅井敏博会員
東京会の山田晃平会員
近畿会の中元三郎会員
基調講演講師の南部繁樹氏
シンポジュームのメインはパネルディスカッ
ションである。質疑応答でのやり取りも活発であり、やはり一番興味深い。
口火に佐藤会員が都市・地域・画地の二極化の拡大を地方の地価動向から語り、まちづくり
を取り巻く経済情勢の厳しさと地元住民・行政のまちづくり推進ニーズと鑑定士の役割が直接
一轟は結びついていない現状認識で次に繋いだ。
浅井会員は在住の盛岡市でのまちづくりへの携わりを具体的事業を例示して説明した。なにやら盛岡市へ行って実際に見てみたいと思ったのは私だけではないだろう。
山田会員は、少し視点を変えて、事業手法に関わる定期借地権の普及と活用を謳われたが、東北地方ではなじみが薄いせいか、聴衆の反応は弱く感じたのは残念である。
中元会員は、都市再開発事業の裏表全てを知り尽くすベテラン鑑定士である。法制度として必要な鑑定評価の課題、最近の再開発事業の状況と問題点を価格下落、採算面、保留床の買手
不在とテナント不足を例示して説かれ、情報としての地価公示価格の持つ課題などから、今後の再開発事業での課題を実務的にまとめられた。
4氏の意見を整理しながら、南部氏が基調講演のまとめを、確認するように、再度アレンジされたところで、質疑と応答に入った。
質問は、小規模な地方都市の古くからある商店街の実状と地価下落時における再開発事業の困難性についてが、過半を占めていたようである。全体として、商業施設に偏った議論には少し不満であったが、郊外立地の大型店舗の影響による旧中心地の衰退の実状への嘆きもあり、またその大型店舗の経済的窮状に関わることも出され、地元密着度と言うか精通度の高さ、我が町への愛着度の強さがひしひしと感じられるやりとりであった。
定刻の午後4時を過ぎても終わらない討論こそがシンポジュームの本質だったのだろう。おもしろい。ともに乗ってくる広範で深い知識のせめぎ合い。閉会後にも演台のパネラーを捕まえての応答までもあるのだ。来てよかった。
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来年の開催に向けて一次は近畿だ「ほや」を食べた。新鮮でとても旨い。東北地方の特産で食感は貝のようだが、腔腸類の一種らしい。イソギンチャクのでかいのという感じ。塩竈市の銘酒「浦霞」との相性もぴつたしだ。鑑定シンポジュームに参加して、その地方の名品を味わうのは楽しい。地域ならではの評価問題に接すると日本は広いなとも思おう。テーマは全国対応だけど、発表者は開催地の会員に偏りがちでもある。だから、何だか「ふるさと探訪」的な印象になるのだろう。
折角の全国会主催なのだから、開催地は各地回り持ちでいいとしても、テーマに見合った研究活動をしている協会単位から代表者に発表してもらうなどとの工夫がほしいと思う。鑑定評
価について全国の不動産鑑定士が討論するという主旨を貫いてほしいものだ。
ところで、聞くところによると来年の開催地
は、是非とも近畿でということらしい。予算や運営はすべて全国会が受け持つので気軽に開催
地を引き受けてほしいとのこと。参加者が少ない大阪の会員も、この機会にシンポジュームの楽しさを多数経験してほしいものである。
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ρ㌧「独立2年目、頑張ってます」
私は昨年2月末をもって株式会社近畿不動産鑑定所を円満退社し、同年3月に会社を設立、開業致しました。
独立に当たって、特に何のあても無く、同じ独立するのなら40歳までに独立した方が良いのではないかと云う短絡的な考えで開業致しました。
当然ですが鑑定事務所を開業する手続きなどは経験したこともなく、国土庁、大阪府庁、鑑定協会に何度も問い合わせをしてみたり、果ては従前勤務していた近畿不動産鑑定所にアドバイスを受けたりしながら、3月中旬に何とか開業することができました。
当事務所は株式会社としてスタート致しました。
これは、独立に当たり「個人事務所」にする
か「法人事務所」にするか迷っていたのですが、事務所を借りるに当たり、家主の方から保証人がいるとのことで叔父に保証人の依頼をしたところ、「開業する限りは「株式会社」で開業しなさい。最初が肝心です。」との忠告を頂き、思い切って「株式会社」を設立した次第です。
また開業の際、私の義父(妻の父)が丁度定
年退職し、事務所を手伝ってもらえることとな
り、助かりました。
義父は元々エンジニアでしたので、本年67歳の御歳にも拘わらずパソコンが堪能で、弊社鑑定評価書のPC化には絶大な力を発揮して頂きました。
昨年の業務開始以来、私は義父と二人三脚で頑張って参りました。
当初は、なかなか仕事も無く、営業に走る毎
日が続きましたが、義父や家族に励まされ、鑑定士2次試験、3次試験等の勉強を共にしてきた仲間の方々にも助けられ、何とか1年目を乗り切ることが出来ました。
振り返ってみれば、色々なことがありました。
特に、昨年のお盆に休みを取るつもりでいたところに急ぎの仕事が入り、仕事が少ない折り断ることもできず、世間はお盆休みの真っ最中なのに、義父と二人で終電車まで仕事をしたこ
株式会社和田総合鑑定
不動産鑑定士和田浩とが思い出されます。
妻や子供達には、折角の休みが不意になってしまって可哀想なことでしたが、開業して間無しの頃に贅沢は言っておれません。
昨年は無我夢中で仕事に取り組んでいたように思います。
厳しい世の中で鑑定業界も過渡期にあるのかも解りませんが、兎に角真面目にコツコツと仕事を重ねていくうちに徐々に仕事も増えて参りました。
世間ではPC化も進み、鑑定業界でも正確さの他にスピードが要求されるようになってきたのかなと感じる今日この頃です。
事務所経営は紆余曲折を経てもなお悪戦苦闘の連続ですが、早く先輩諸氏に追いつきたいと
頑張っております。
先の見えない世の中で、まだこれからが勝負の時と考えております。
本年で40歳、まだまだ若輩者ではありますが、更なる研鑽と精進を重ね社会に貢献できるよう努力して参ります。
大阪府不動産鑑定士会の皆様、御指導、御鞭撻を賜りますよう宜しくお願い申し上げます。
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『独立開業しました』
有限会社太洋不動産鑑定
不動産鑑定士塩崎修
皆様こんにちは、塩崎です。
この平成13年1月に約16年間お世話になりました、株式会社谷澤総合鑑定所を退職し、「太洋不動産鑑定」を設立しました。
鑑定業界に身をおいて、かなりの歳月が経ちましたが、当初「独立開業」という目標は明確ではなく漠然としていました。
というのも、「不動産鑑定士」という資格があることを大学時代には知りませんでした。最近では、卒業時の就職難から入社ツールのひとつとして各種の資格試験を目指す学生が増えていると聞いています。不動産鑑定士の試験もそのひとつのようです。
大学では、機械科で勉強をしていまして、卒業後は、父がいわゆる町工場の親方でしたので
将来的には、自分も真っ黒になって働くものだと思っていました。しかし、卒業後すぐに町工場というのも、つまらないと思い、大学の就職課の掲示板で「東京」での就職先をさがしました。腰掛のつもりで東京へ行こうと、(2〜3
年東京へ行くつもりで、父には社会勉強、見聞を広げるとの名目で了解してもらい、)新幹線にのり、池袋の社宅に入りました。その時の会社が不動産販売の会社で、この業界に入る縁となったわけです。
無論、当初は営業職からのスタートで「軒並み新規」「一日千軒」を毎朝合唱し、東京の街に飛び出し苦戦の始まりです。どうも営業マンとしては不適当らしく、成績はさっぱりでした。
そのときに「宅地建物取引主任者」試験があることを知り、合格後、営業部より総務部へと転属となりました。このときに不動産業界の資格制度のことを知りました。
あっと言う間に、2年が過ぎぼちぼち、父から町工場のことを具申されるようになりました
が、町工場の将来性は輝いているとは言い難く、
昭和60年10月に谷澤総合鑑定所にお世話になることとなりました。
それからの15〜16年は、ご承知の通りです。
バブルの始まりからその後の急降下まで、確かピーク時には大阪都心部商業地を取引事例比
較法で試算しているとき、地域格差率より時点修正率の方が大きく、時点修正率の判定で価格が決まるようでした。
その後現在まで、大変な様変わりです。
この時期に独立開業となったわけで、船出は相当に厳しいと覚悟はしていますが、さて結果はどうでしょうか。
これから寒風吹きすさぶ玄海灘を行くわけですが、小さい独立事務所ですから小回りは、よく効きます。私、趣味で川下りをしています。
ファルトボートと言いまして、組み立て式のカヌーです。これは不安定で沈しゃすいのですが、腰のひねりと、オールひと漕ぎで、その進路は自由自在です。これからの荒瀬を巧みに攻め泳ぎきりたいと思っています。
多分、独立したのも、自分の意志、考えと間合いですいすいと、生きたいという願望があったのかもしれません。
「それいけ」の気構えで、前進していきます
ので、これからもどうぞ宜しくお願いします。
ちなみに、「太洋不動産鑑定」の「太洋」ですがこれは、父の町工場「太洋機械製作所」から引き継いだもので、名前だけ継承しました。
事務所は、京阪本線「野江」駅(淀屋橋駅より5つ目)の駅前西側にあります。実査で京阪線を利用される時には、どうぞ、立ち寄りくだ
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豊田不動産鑑定豊田健治
あれは7月18日の午後、蝉がけたたましく鳴
く暑い日だった。
最近どうもパソコンの調子が良くない。特にマイクロソフトのワードを使っているとよくフリーズする。このままではいかんと思い、地価調査の鑑定評価書を提出した翌日、福島区海老江のヤマダ電気にHDD(ハードディスクドライブ)を増設しようとパソコンを持ちこんだ。
何度もリセットしたためHDDが傷んだかもしれない、増設したHDDに全部をコピーした
後、初期化したら問題が解決するかもしれないと考えた。
ヤマダ電気のNさんに増設と初期化を依頼した。
私は彼の隣に座って作業を見ていた。
NさんはHDDを取りつけ初期化しようとしたがパソコンが新しいHDDを認識しない。
「ジャンパーピンのマスターとスレーブを間違えたかな」とか彼はぶつぶつ言いながら作業をしている。
あるとき彼の顔色が変わったのが解かった。
明らかに焦っている。
しかし彼は正直だった。
「データが消えたかもしれません」
私の頭も真っ臼になった。
目の前で起こったことが信じられなかった。
いろいろいじっていたら元のHDDのデータも認識されなくなったという。
HDDを増設しようとしただけで何故もとのHDDのデータが消えるのか。
Nさんはデータを復旧しようと必死になってくれた。
「何とかしたいのでしばらくパソコンを預からせてください」というので預けたが1週間ほどして「すいません。データは復旧しませんでした。」
幸い3ヶ月ほど前にCD-Rにバックアップをある程度取っておいたので、消えたのはこの3ヶ月間のデータとE-mailaddressやインターネ
ットの「お気に入り」、IMEに登録した単語等
で、すべてが消えるという最悪の事態は免れられた。
本で読んではいたがまさか自分がこんな目に会うとは露ほども思っていなかった。
地価調査のデータも消えたのにその後、大阪府庁からミスを指摘され1地点について差し替
えなければならなくなり、控えを見ながらすべて手入力した。
いまはHDDを2つ取りつけ1つをデータ保存専用にし、2つのHDDが同時につぶれることはないだろうと信じつつ生きている。
追記
この原稿を提出したあとの9月11日に本当のcatastropheがニューヨークで起こった。
死者・行方不明者合わせて約5千人。阪神大震災に匹敵する犠牲者が出ている。
確かにアメリカはイスラエルに肩入れし過ぎてるとは思うが、旅客機ごとの自爆テロやその後の炭疽菌テロはやり過ぎであろう。
この泥仕合はどこで終るのだろうか。
7

特集
董を楽しむ
21世紀は「環境の世紀」と言われます。20世紀型の大量生産・大量消費・大量廃棄という社
会経済システムを変えるためには、私たちも食生活や住環境を見直し、自然と対話する機会を増やした方がいいのではないでしょうか。今回は私たちの足もとにある「土」に焦点をあて、新しい一歩を踏み出し、生活のありようを変えた方々を紹介します。都心の便利な生活を見直し、田舎へ引っ越した高木健さん一・家、大会社の会社員から有機無農薬農法の実践者へ転身された大浦貞也さんの生活に、これから必要な智恵を探ります。
聞き手小川哲男広報委員会委員長)
通勤2時間のマイホームで健康と豊かな時間を得る
高木健さん
タカギエレクトロニクス社長)のぱむ
瞬≡■葱『『.一圭難繍鍵1臥、3
麹薫蕊、.老健康そうな顔色の高木健さん、明子さん夫妻。
「コーヒーをどうぞ」勧められ、ひとくち飲んだとたん「おいしいですねえ」と思わず声を挙げた。簡易ドリップ方式のコーヒー豆に、ポットのお湯を注いだだけの普通のコーヒーなのに、味が違う。
「水のせいですか?」高木健さん、明子さん夫妻に聞くと、笑いながら明子さんが答えてくれた。
「実は引っ越してきたばかりの時、ごはんを食べた主人も同じような反応をしましたよ。
「あれ、お米、変えた?』って。お米は前と同じなのに、水が変わると味が違うんですね」
今、高木さん一家は、滋賀県高島郡安曇川町に住んでいる。最寄り駅のJR湖西線「安曇川」
駅までは約3キロ。明子さんが毎日、車で健さんを送り迎えしている。大阪駅へは直通の新快
速で70分。直通電車がない時間帯には、京都駅
で東海道本線に乗り換え、90分ほどはかかる。
大阪・中之島にある会社へは、ドアツードアで10分、2時間近くかかる。
今年1月、ここへ引っ越してくる前、高木さんの住まいは豊中市にあった。最寄りの北大阪
急行「桃山台」駅へは徒歩10分。「淀屋橋」駅まで20分で到着する。ゆっくり歩いてもドアツ
ードアで45分。経営者としての忙しい身を支えるためにも、都心居住の利便性を楽しむためにも、理想的な住環境だったのに、通勤時間を2・4倍にする住まいへ住み替えたのだ。
30年後を見通して生活点検「長男と長女は年子で、上が高校に入るまでにはそろそろ個室を与えてやりたいと思ったのがきっかけでした」
最初は豊中界隈で探してみたが、100mコを超えるマンションとなると、さすがに高い。マイ
ホーム探しは、普段の生活を見直し、将来を見つめる絶好の機会となった。
「僕に残された人生の30年後に向けて何を最も優先したらいいのかを考えたんですね。まずは『健康』だろう。毎日とる水と食べ物に関心をもち、住まいそのものも地球と人にやさしいものでありたい。家族のためにも、経営する会
一＼・一“一-一妾
蕪'一一『一1
磯鱗騒壷
皿一騰
大きな屋根と暖炉の煙突が目立つ高木邸。
89㊨社を存続するためにも、僕自身の健康は最重点課題だと思いました」と健さん。
「私は、子どもたちの生活をじっくり見直してみたんです。うちの子たちの性格を考えたら、型にはめた生活より、アウトドアを楽しんだり、
広いところでのびのび過ごさせてやった方がいいんじゃないか。便利だからといって、箱の中の暮らしでいいんだろうか。アトピーやぜんそくで時々苦しむのも心配でした」と明子さん。
親世代が30年前に育ったような、自然に恵まれた豊かな環境に子どもたちを戻してやれないだろうか。家探しの視点を変えた。
リラックスできる空間に暮らす
羅一一・一一一一豊中界隈で広いマンシ
ョンを買う予算を使えば、郊外で広めの一戸建てが買える。不動産屋にかたっぱしから声をかけ、滋賀県や兵庫県など
いろいろ見てまわった。
チラシで見かけた琵琶湖畔の別荘地にも見学に行くことに。
高台にあって見晴らしがよく、周囲の森がきれいで空気もいい。安曇川町立健康の森公園が、まるで自分のうちの庭のように広がっている。明子さんはすっかり気にいったが、健さんの通勤の負担を考えれば、即座に決めかねた。
一昨年9月、健さんがぼつりと言った。「安曇川に引っ越してもいいぞ」。出張で湖西線に乗り、琵琶湖の水や比良山地の緑を見ていた時に、この風景はリラックスできるなあと思ったのが忘れられなかったからだ。
土地価格は1坪6万円。200坪の宅地を1200万円で取得した。別荘地だが定住している人が多く、画家、陶芸や染色の工房をもっている人、大学の先生、家具職人などそれぞれが毎日を楽しみながら、ゆったり暮らしている様子が気に入った。
住宅は、高気密住宅で省エネ性能にすぐれた「ソーラーサーキット工法」で作ることにした。
地元で評判のよい工務店を探し、工事を依頼。
春の訪れと共に建設工事をスタート。今年1月に晴れて入居した。
木造軸組工法で作った67坪のマイホームは、大きな屋根のログハウスにも似ている。玄関の吹き抜けや庭に張り出した大きなウッドデッキ
は部屋を広々と見せる。キッチー壌葱一・・一画・■『談叢弱ンはオール電化で、室内の空気を汚さない。外断熱工法なので、冬には暖房効率が非常に高いし、夏は風がよく通り、クーラーをつけたのは数日間。環境に配慮したよい住宅だと滋賀県知事から表彰された。
家族の健康を取り戻した住まい
長男は高校1年生、長女は中学3年生になり、地元の学校に溶け込んでいる。大阪にいる頃は、
スナック菓子ばかりたべていたのに、ここへ来てからホームメードのパンや産みたての卵がおいしいことを喜び始めた。最も変わったのは明子さんだ。以前は毎月2回は原因不明の頭痛や吐き気に悩んでいた。いったん痛み始めると、3日ほど寝込まないと治らなかった症状が、ここにきてほとんどなくなった。
都心のマンション生活より、はるかに運動量が増えた。大きな庭にハーブや花を植え、ネギ
やパセリ、プチトマトなど野菜を育てる。冬には雪下ろしもしなくてはならない。野生のサルやタヌキ、キツネの足跡にびっくりしたことも。
土に触れ、土の温かさに囲まれた生活で、どんどん健康になってきた。自分たちの体もまた豊かな自然の一つになってきたのだろう。
「こういうのを幸せっていうんでしょうね」
夫妻の起床時間は6時。大阪にいた時と変わらない。心配していた通勤も、朝は座ったままで行けるため、じっくり新聞や本を読める。
「近々、犬を飼いたいんです。ラブラドール
犬はどうでしょう。庭にやってくるサルを撃退してくれる賢い犬だといいんですが」と夫妻は笑っていた。
もり声濃
い緑の中から小鳥のが聞こえる。すつか仲良くなったご近所増えた。
9

サラリーマンから農業者へ転身
有機無農薬農法の「米工房」設立
大浦貞也さん
再生紙マルチ水稲栽培共同体・米工房代表)
9月1日。明日に刈り入れを控えた大浦貞也さんの田んぼ
は、黄金色に輝いていた。
「うちのおコメ、
Ft=『・おいしいですよ。お米はね、冷めてから真価が出るんです。
≦・おいしい米は冷たく
忍h無瓢・
浅黒い顔をほころばせて話す大浦さんは、「再生紙マルチ水稲栽培共同体・米工房」の代表で、名張市赤目で有機無農薬農法による稲作を実践している。繁忙期は毎日、そうでない時は2日に一度、奈良市新大宮の自宅から45キロ離れた名張市赤目にある田んぼへやってくる。
農作業の「1年」はめくるめく過ぎていく。
2月になると、切り株などを掘り起こしながら、田をおこす。冬の寒風に身が縮み、トラクターのエンジンが発するわずかな熱気が暖房代わりだ。3月には肥料をやって、田をすき返す。化
成肥料は一切使わない。田んぼ1反あたりに20キロ入りの発酵鶏フンを12袋ほど使う。
4月にはしろかきをし、田んぼをならす。表面の凸凹を3センチ以内にしてやらないと、専用田植機がスムーズに動かない。4月下旬から5月にかけ田植え。自分の田んぼにめどがっくと、他の農家の田植えも手伝いに行く。
初夏の太陽を浴びて、稲はすくすくと育つ。
その傍ら、農業機械の手入れを綿密に行う。機械の故障は農作業のロスにつながるからだ。8
月末から9月にかけて稲刈りが始まり、収穫祭を迎える。2001年度は2500キロの収穫量を見込んでいる。
大浦さんは「契約栽培」方式で、米を販売している。毎月定量を1年にわたって届ける。隔月で購入してもいいし、新米だけ注文する人もいる。米は「玄米」「七分」「白米」から選び、価格は5キロあたり、玄米3400円、七分3500円、白米3600円。3月まで玄米で保存し、以後はもみがらで保存して、出荷時にモミ擦り・精米をする。味を損なわないためだ。
農作業をしない季節には現金収入を得るた
め、早朝のアルバイトをしたり、介護の仕事をしている。ホームヘルパーの2級の資格をもち、現在、1級の資格をとるために勉強を続けている。
粒から900粒が生まれる喜び
4年前まで電話会社の企画部でプリペイドカードの企画をしていた大浦さんが、なぜ農業者になったのだろう。
1年ほど前、生後4カ月の子どもがアトピーになり、食べ物に関心をもった。有機農法で作った食品を買った。1年たらずで病状は軽くなったものの、毎日食べるお米だけは安全なものを選びたいという意識が強く残った。3年後、マンションのベランダで稲作を実験。プリンの空きパックで苗床を作り、バケツに土を張って苗を植え変えた。稲はすくすくと育った。
「モミ1粒から、お茶碗いっぱい、900粒のコメができた。これはおもしろい。すばらしい投資だと思いました」
仕事にできるだろうか。少しずつ勉強を始めた。有機無農薬農法を実践しているあちこちの農家に見学に行った。最初の2年は、自宅で消費するだけのコメを作ってみた。ふんぎりがつ
いたのは38歳。1月末に会社が「早期退職者募集」を打ち出した時だ。「少し迷ったけど、一度しかない人生、やりたいことをやろうと思いました」。3月末で退社し、農業に従事することに。妻は驚いたが「好きなことをやったら」と賛成してくれた。たった4人の顧客から始めた契約栽培が、今年で4年目になる。
自分に投資してくれる人のネットワーク
4反から始め、翌年に8反、3年目に6町歩収穫の秋。田んぼの中もあぜ道も無農薬だ。
0○ぐ
Otと大浦さんは田んぼを増やしてきた。まとまった土地を、土地の人間でもなく、農業新参者である大浦さんに貸してくれる地主は少なかった。地主探しは難航し、関西周辺にこだわらず、
九州まで足を伸ばした。地主が赤目で見つかったことがここで農業を始めた最大の理由だ。もちろん、このあたりの良好な自然環境も大きな理由だ。赤目四十八滝で知られる名張市赤目は水が豊富で、しかも質がよい。近くには造り酒屋もいっぱいある。
「よい土をつくるためには、よい水が必要です。農家の手伝いであっちこっちの土を見てきました。生活排水で汚れている川の水を使っている田んぼで作業をすると、手が粉をふいたよ
うにカサカサになる。この土じゃだめだ、と思った田んぼがいくつもあった。ここは土に手が親しみ、しっとりするような感じがします。食
生活をよくするためには、土も、水も、すべてが健康でないとだめなんです」
有機ならではの限界をバネに変えて
有機無農薬農法の最大のネックは、除草に時間がかかること。農薬を使わない分、雑草の伸びるスピードも早い。田んぼの中はもちろん、あぜ道に生える草取りにも、農薬は使えない。
大浦さんが取り入れたのは、「再生紙マルチ
水稲栽培」という農法だ。段ボールの古紙から作った再生紙を水田に敷き、その上に苗を植える。苗だけに日光をあて、土の表面への日光を再生紙で遮断することで、雑草の成長を遮る。
再生紙は50日で分解して土に帰る。その頃には、伸びた稲穂が日光を遮り、新たな雑草の成長を遮る。再生紙もあらかじめ化学薬品の残留物を除いてある。
大浦さんにはパートナーがいる。彼は以前の仕事柄、機械の扱いに慣れていたため、マシン担当になった。大浦さんは土の管理や肥料の設計、顧客開拓、顧客管理、コメの発送など多岐にわたる仕事をこなしている。
農業機械は、使う頻度に比べて価格が高い。
シーズンに2回程度しか使わないコンバインが1台400万円もする。できるだけ機械を借りることにした。中古のトラクターと軽トラック
だけ手にいれ、あとはリースにした。
田んぼ1反からできる米は、化成肥料を使うと600キロ、有機だと420キロにとどまる。有機農法には作業効率と収量の限界がある。大浦さ一編
健康な水を田に引くと稲も太く育つ。
んの年収も、農業だけでは400万円程度にしかならない。
「ものは考えよう。サラリーマン時代に比べ
れば、自分の時間に融通が利きますし、お客さんに『おいしい』と言ってもらえるコメを作っている喜びは他には変えがたい」
大浦さんは、ここまで農業離れが進んだのは、
農業自身が楽しくなかったからではないかと考えている。本当は、自分自身がその仕事をどれだけ楽しめるか、どれだけお客さんに喜んでもらえるか、自分は何のために農業をしているのか、アイデンティティが問われるのではないかと話す。
会社員の頃、「どこへ勤めているのか」と聞かれ社名を答えると、「へえ、立派ですね」と返ってきた。自分ではなく、会社の看板だけが立派だった。今は、自分の「こだわり」、自分が作る「米」、手をかけて作り上げている「土」が看板だと心底思える。
こだわりを人生と仕事に貫く
将来は、黒米や赤米などの古代米も有機無農薬農法で作ってみたい。おいしい自然の恵みを楽しんでもらえる農家民宿を始めるのはどうだろう。大浦さんの夢はどんどん広がっていく。
「米は足音を聞いて育つ」のだという。田んぼに足繁く通い、土に手をかけるほどよく育つという意味だ。手を抜いたら、抜いた分しか育たない。大浦さんの毎日も会社員時代と変わった。夜、お酒を飲みに行く機会が激減し、家族と夕食を囲んで、明日に備えて休む。たまに外食に行く時には、洋食レストランに行き、パンを食べる。
「お父さん、うちのお米の方が和食屋さんよ
りおいしいもんね」という子どもたちは、今年の夏休みの宿題に、コクゾウムシの観察を題材に選んだ。
1

「私の家庭菜園」
1)家庭菜園を持つまでの経過
家庭菜園は私の趣味と言うほどのものではありませんが、時々楽しんでいます。子供の頃は、実家の庭は小さく、隣家の日陰になっていたので草花の生育には適しておらず、母親が僅かに植木鉢で気に入った草木を植えることぐらいしかできませんでした。そこで、中学1年の時ですから38年も前になりますが、近所の未利用菜園を友人と借り、そこでトマトやナスビを植えたのが菜園いじりの始まりです。実ったトマトやナスビを家に持って帰るのがなにやら家計に貢献しているようで、子供ながらに内心満足していました。そんなことも2年ほどでやめることになりましたが、大人になり家を持つなら菜園作りができる家というのが、一つの必須条件になっていました。
働くようになってからは、長らくマイホームが持てず、やっと10年前に河内長野の郊外に庭付きの中古住宅を購入しました。1年程度未入居だったのか庭は荒れ果てていましたが、なんとか家庭菜園を作る広さはあるので即決しました。子供達は、芝生の庭を希望しているようでしたが、父親の専権で家庭菜園になりました。
私の住む旭ヶ丘は500戸程度の住宅団地ですが、殆どは洋風(芝生をメイン)あるいは和風(庭木を配してその周囲に草花を配す)の庭にしているので、私のような農家風の庭はほとんどありません。子供達の気持ちは分かりますが、小さい庭ですのであれこれできません。今の私には家庭菜園の方がもっと魅力的です。
2)家庭菜園の基礎
庭作りは土作りが大切で、いい野菜を作るには、まずいい土を作る必要があります。
いい土とは.何より土粒子が団粒構造で根が空気や水分を吸収しやすいこと
2.栄養が適度に含まれていること
3.日当たりが良いこと
4.適当な水分を含むこと.については、我が家の庭土の表層は客土でしたが、すぐ下は山土で砂利が含まれ、しか株式会社酒井総合鑑定事務所
不動産鑑定士酒井利銀
も粘土分が多いので、「地盤改良」に苦労しました。鍬に当たる毎に砂利を拾い上げるのですが、その度に腰を曲げるのは結構シンド
イ作業になります。砂利は庭の一隅に集めますが、大方バケツ3杯ほどになりました。次に近くの果樹園で土木工事をしていたので、表層の良い土を土嚢袋に20袋ぐらい分けて貰いました。
土を良く耕し整形して、今は長さ3mの畝が4列できています。
2については、我が家では有機栽培を心掛けています。化学肥料は全く使わず、油糟、牛糞(チッソ)、鶏糞(リン酸)、骨粉(カリ)を主体にしています。又、家庭ごみをポリ容器に貯蔵して堆肥を作っています。河内長野
市はごみの減量化のために生ごみを堆肥にするための「コンポート」というポリ容器を希望者に無償支給しています。生ごみに落ち葉等を混ぜると良い堆肥ができるので、団地裏の雑木林へ散歩がてら落ち葉を拾いに行くのが年中行事となっています。又、近くの集落に合鴨養殖をしているところがあるので、合鴨の糞と木屑が混ざったものを貰いに行くこともあります。この合鴨の糞は、養殖家にとっては不要物ですが、柿や桃、蜜柑などの果樹栽培においては重宝がられており、農家の人も利用しています。勿論無料で貰えるものです。いわば地域内の合鴨養殖家と農家の利害が一致して、合鴨の糞尿が旨く処理されている訳です。
コンポートでできる堆肥は本来半年以上熟成させる必要がありますが、当初は貯め置き分がないので半生の状態で施肥することになりました。しかし、半生状態では臭いが強烈で、作業中は吐き気をもよおすほどになります。この作業は子供たちがいない時にすることにしています。
当初、ポトスに残飯を何でも投入していたので、こんなことがありました。ある時、畑を耕していたら動物の骨が続々でてきました。動物の種類ははっきりしませんが、哺乳2動物の足の骨のようです。その時は鍬を握る
手に緊張が走りました。これは以前住んでいた人がペットか何かの動物を庭先にでも埋めたのか、それとも……。震える声で妻に話すと初めは不思議そうに考えていましたが、やがてその答えが分かりました。残飯処理した
鳥ガラだったのです。それが分かったときには家族全員で大笑いでした。
今では近所の人から不要になったコンポー
トを貰い2つのコンポートを交互に使えるので、十分熟成できるようになりました。
3)楽しみ方やはり自分の好きな野菜を作ることです。とはいっても、野菜には連作障害があるので、上
手く輪作計画を立てる必要があります。大体は値段が高い野菜ほど連作障害が高いと言えます。ナス、トマト、スイカ、エンドウマメ、トウガラシは5年、シロウリ、キュウリ、ジャガ
イモは3年、キャベツ、レタス、ホウレンソウ
は2年、ワケギ、ニンジン、ダイコン、ニンニ
クは!年が休載期間と言われています。オクラ、
カボチャ、ショウガは障害が少なく、コマツナ、ニラ、タカナ、サツマイモ、トウモロコシ、シソは連作障害は起こりません。(以上の野菜は
全て1度は作ったことがあります。)
畝が4列あるので、年毎に種類を変えてローテーションを組むようにしています。
作った野菜で楽しいものの代表は、春は絹莢、
夏はメロンとトマト、秋はダイコンです。絹莢やメロン、トマトは支柱やネット張りが必要ですが、正に「農家」のマネゴトをしているという実感に浸れます。収穫して家族で食べるときは更に満足感に浸れます。無農薬栽培なので安心ですし、赤く熟したトマトはスーパーで売っているものより格段に昧が濃密です。多く採れた時は近所に配ると喜ばれます。
絹莢は花が清楚で、又確実に結実するので、失敗がありません。最盛期に鈴なりに実った絹莢を見ると、野菜にお金がぶら下がっているような錯覚を覚えます。
メロンと言っても、雑メロンです。市販品ほ
ど良いものは出来ませんが、実が大きくなる時に落下防止のスチロールネットで養生してやる
訳ですが、食べ頃になると上手い具合に蔓から実が離れるようになっており、ネットの中に収まっています。しかし、途中で皮に裂け目が生じてそこに蟻の大群が列をなしてしまった場合
は、失敗の巻です。
スイカは一度挑戦しましたが、失敗に終わりました。スイカは大きな畝が必要なので、2畝を合わせて大きな畝とし、敷き藁等も用意して家庭菜園の教科書にしたがってツルの剪定、摘芯、受粉等を行ない、中玉ぐらいまでは大きくしましたが、それ以上は大きくならず仕舞でした。実を割ってみましたが、薄いピンク色になっているだけで、甘味は全くありませんでした。
反省材料としては、追肥の遣り方が悪く根を傷めてしまったことや、畝幅が小さく成長した根が畝横から見える程になってしまったこと等があげられますが、それにしてもスイカは難しいと思いました。
家庭菜園で、子供達に野菜の出来方を知ってもらうことも副次的に期待していました。例えばサツマイモは根でジャガイモは茎であること
は、学校の理科で習うことですが、私は小学校の頃、その実態は分からないまま、ただ習ったから覚えていただけでした。しかし、実物を見れば、その理由は分からなくとも実際の姿で理解できる訳です。子供連にも実物を見たら何かの参考になると思っていた訳ですが、これは手前勝手な理屈であったようです。しかし、収穫したサツマイモをアルミ箔で包み、焚き火で焼き芋を作った庭先での思い出は、いつまでも心の中に残るものと思います。
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醐蟹醗は,資産と信爾の保全に貢献します.
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日建ソイルリサーチ(醐蟹露)は,日建設計の100%出資により設立され,約40年間にわたり,建築・土木設計に必要な地盤の情報を提供してきました.近年、発ガン性が問題となっている揮発性
有機化合物を始め、重金属類,油分等による土壌・地下水汚染がクローズアップされ、身近でありかつ地球レベルでの環境問題の一つに数えられます.醐蟹齪は汚染物質の貯留・移動・拡散など土壌汚染を解明する上で最も重要な地盤・地質の構造を、豊富なデータベースと永年にわたり培った調査技術をもって解明し、客先のニーズに合わせた調査から修復工事のコンサルティングまでを幅広く手がけております。
土壌・地下水汚染調査及び修復対策の必要性
近年,土地利用計画及び建物設計にかかわる環境アセスメントの重要な調査項目の一つとして「±壌・地下水汚染調査」が位置付けられます.
また,不動産売買時には,資産保全及びリスク検討のため建物・土地の評価が重要です.土地資産評価を行なう際,評価項目の一つとして土壌・地下水汚染が特に重要視されています.
都市開発や不動産売買においては,円滑な事業推進のためのリスクマネジメントとして,いまや「土壌・地下水汚染調査」は必須とも言えます.
土壌・地下水汚染調査及び修復対策の流れ±壌・地下水汚染調査及び修復対策は,下言己に示す流れで実施されます.言周査や修復対策は汚染物質の種類,汚染の程度,対象地の土質・地質,地下水の状態などにより,非常に多様な選択肢があります.醐蟹強では,クライアントのニーズや開発計画内容に合わせた的確な調査計画及び修復対策方法を提案します.
クライアントのメリットと騨蟹齪のサービス
圏蟹酸は,土壌・地下水汚染問題に関わる専門的なコンサルタントサービス及び現地での土壌採取等の現地作業,地域ごとの委託機関による分析業務等を通じて,クライアントのニーズに計画の初期段階より適切なアドバイスを提供し,プロジェクトの確実な推進を支援します.
また,多様なタイプの開発及び計画プロジェクトにあわせて,グループ各社の建築・±木・計画の専門家のノウハウを結集し,プロジェクト全体に対する総合的なアドバイスを提供することも可能です.
日建ソイルリサーチ土壌・地下水環境対策グループ
東日本担当:松沢・藤井(TeI:03-3818-9191)
西日本担当:若槻・中嶋(TeI:06-6203-6093)
一聯
4
メ
隆
資料等調査・ヒアリング調査
汚染の存在の有無確認)
汚染の疑い有り
概略調査(表層)⑳表層土壌採取・分析鰯表層土壌ガス調査(ほぼ敷地全域の汚染状況の概略把握)
汚染の確認(第2次調査計画)
詳細調査(深部)轡ボーリング土壌試料採取・分析鱒地下水採取・分析(概略調査に基づいて,汚染の広がりを詳細に把握する)
修復対策検討・設計
修復対策工事①分解・無害化(熱処理/生物処理/科学的処理)②分離抽出(熱離脱/洗浄/溶媒抽出/土壌ガス吸引)③不溶化(固定1セメント固化等)④掘削撤去(場外搬出処分)
蚕汚染の最終確認
圃
蠣
第嘱次調査
表層調査)
ヶ所(日)当り≒45万円
公定法分析
を含む)
第2次調査
深部調査)
土壌・地下水汚染には,重金属類によるもの,揮発性有機化合物(VO)によるものに分類されます.これらの有害物
質の種類,使用目的,状況,排出処理状況,事故の有無・形態,使用位置などを既存資料,関係者等からヒアリン
グ等によって調査します.諸資料を分析することにより,土壌・地下水汚染の有無を確認します、明らかに汚染の事実が無いならば,当然,以降の調査,
修復が不要となる場合もあります.
「土壌・地下水汚染に係る調査・対策指針(環境庁水質保全局:平成11年1月)では,重金属類による汚染の調査密度は約1,000m2に1点(5地点混合法)とされています.調査は公定法による分析試験
を含みます.また揮発性有機化合物については,土壌ガス測定が主体となります.中感度法土壌ガス調査は1日当り単価を左記します.資料調査の結果(想定される汚染範囲)により左右されますが,2〜3日で完了することが殆どです.
公定法が加わる場合もあります.
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工事段階
詳細調査(第2次調査)は,概況調査(第1次調査)の結果,即ち汚染物質の種類・汚染範囲の広さ・土質・地質・地下水の状態から汚染物質の到達範囲等により,その仕様(費用)は大きく変動します.
弊社の実績では,1000万円程度必要とする場合もあります.
修復対策工事は,初期診断,概況調査,
詳細調査を踏まえて検討,設計されます、工事に際しては,汚染物質の種類,汚染濃度,汚染範囲に土質条件によって,大きく工法が変わることに加えて,関係行政との協議,指導事項が生じる場
合もあります.また,周辺住民からの要望等がある場合もあります.
従って,工事段階における費用は上記
詳細調査よりも変動が大きくなります、※
公定法=JISで定められた分析法(重金属類=
VOC:11項目の環境基準物質に対して行われる).
『rrr…7…糊̀一
5項目,
5タイ派遣報告書
大阪府不動産鑑定士協会
北川忠志
工配属の概要平成13年3月より約2ヶ月間、国際協力事業団(以後「JICA」と記述)からの要請に基づき、タイの内務省地方計画局(DepartmentofTownandCount重γPlanning,Ministlyofinterior,照ngdomofThailand以下「DTCP」と記述)内に設置された、タイ都市開発技術向上プロジェク1・(Project
onDevelopmentofMethodofUrbanDevelopment、以下「DMUD」と記述)に短期専門家として勤務した。
DMUD「タイ都市開発技術向上プロジェクト」においては、タイ社会に適合した都市開発方式を開発し、それを教材として都市計画・開発に携わる中央及び地方の職員等の技術向上を図る研修プロ
グラムを作成することを主目的にしている。
その中での私の役割は、土地区画整理事業実施プログラムおよび研修プログラム作成の過程で必要となる画地修正係数を策定し、また、係数策定の計算根拠および係数策定に至る考え方を明らかにすることを目的とすることであった。
ただし、画地修正係数と一口に言っても、その内容は多岐にわたり、実際には2ヶ月間の滞在期
間中、情報収集および整理に一ヶ月、前面路線価に対する奥行逓減率の策定方法についてのレポー
・および不整形地について減価率の考え方についてのレポートの作成に一ヶ月と、当初の打ち合わせにおいて実施すべき業務の半分にも満たないものとなってしまった。
派遣期間中の生活や、タイについて気づいたこと、等について報告することとする。
なお、本年度の赴任成果物に関する報告は、JICAとの契約により公表できないが、タイの課税用の土地評価システムについて、その概要について別紙として添付する。
配属期間中の生活.勤務についてDMUDは、バンコク市内にあるDTCP内部のほぼワンフロアの提供を受けており、DTCPへ徒歩3分程度のホテルからの通勤であった。
①電力事情
広広としたオフィスでの作業は快適であった。DTCPの16階建ての建物は、電力消費量の節減を目的として、午前中のエアコンの使用を自粛していたのだが、暑さになれない日本人スタッフヘの配慮として特別に午前中にもエアコンの使用を許可されていた。
ただ、DTCPの受電設備は不安定で、落雷、強雨等の折に再三停電を経験した。当然、エアコンが使えないわけで、事務所内は一気に35度を突破し、バンコクの暑さを痛感する場面も多かった。
②パソコン事情
プロジェクトからは、デスク(木製1)、電話(3人ぐらいで共有!)、PC等々の提供を受けるが、OFFICE2000がインスi・一ルされているのみで、その他のソフトは持参(または現地調達)するか
JICAに申請して購入してもらうこととなる。
ただし、JICAに申請して物品を購入してもらうためには、その必要事情を詳細説明した申請書が必要で、かつ、1ヶ月以上の期間を要するために、どうしても現地調達となる。
現地調達には、DTCPから車で3分程度の場所にITセンター(日本橋の商店街をひとつのビルに詰め込んだような場所)を利用した。
Tセンター内には、日本橋さながらに、PC完成品を売る店、パーツを売る店、ソフ1・を売る店
等々のさまざな小さな店が軒をつらね、部品等々の調達には便利であった。
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しかし、ソフトに関しては正規品を売る店は一軒もなく、ITセンター内で販売されているものは、
すべて違法コピーCDであったので、必要に迫られながらもその購入を見合わせざるを得なかった。
また、インターネットに関しては、日本で契約しているサービスプロバイダ(朝日ネット)がバ
ンコクに接続ポイントを所有していたことから、持参したノートPCの設定を少し変更するのみで、
DMUD内においても、またホテルの自室からでもネッ1・接続やメールの確認を行うことができた。
あまりに普通にメールが届くので、私がバンコクに滞在しているのに気づかないままメール交換
していた方もいらっしゃるようでした。
現に、バンコク在住の友人にメールを送ると、即時に返信されてくることもあり、本当に距離を感じさない。あらためて便利になったことを感じる。
2.DMUDスタッフ
DMUDには4名の日本人スタッフと、カウンターパートと呼ばれる3名のDTCP職員、および秘書3名の10名で構成される。
常駐する日本人スタッフは、長期専門家と呼ばれ2年から3年の任期で建設省等から派遣されている都市開発の専門家3名と、JICAタイ事務所の職員であるコーディネーターの4名である。
カウンターパートは、当然国家公務員であり、チュラ大(ほぼ日本の東大に相当)出身で、シティープランナーの称号を許されている。
その中で、長期専門家が必要に応じてJICA本部に短期専門家の派遣を申請し、JICA本部によって送りこまれた短期専門家は一週間から3ヶ月程度の派遣期間で、長期専門家の作業を補助することとなっている。
したがって、上記の10名に数名の短期専門家を加えたスタッフがDMUDの業務を担っている。
3.情報交換について
バンコクには約12,000名の日本人が何らかの業務に携わっており、その家族を含めると相当の数の日本人がバンコクに居住していることとなる。
その中でも、JICA専門家を中心とし、建設、土木、不動産の専門家によって構成される「建設会」と称する組織があり、毎月のゴルフコンペ、ほぼ毎週の定例食事会、歓送迎会、等を行うことで情報交換を行っている。
短期専門家も建設会メンバーとなることが可能で、そこでの人脈が現地でどれほど仕事上の、又その他の情報収集にあたっての便宜をもたらしたか計り知れない。
4.ゴルフについて
派遣直前に日本からDMUDの長期専門家に、持参することが望ましいものについての質問をした
折、返ってきた答えの中に「ゴルフセット」があった。
前述の建設会のコンペのほか、DTCPのコンペ、バンコクJICA主催のコンペ、その他プライベー
トと、バンコク駐在員はゴルフ好きであった。
バンコク近郊には多数のコースがあり、どのコースもコース管理、クラブハウス共に管理良好か
つ料金も安いことから、休みの日は当然ゴルフということになってしまう。
R午前スタートで4,200円程度、午後スタートになると2,100円、これにキャディーへのチップが追加される程度である。
なお、バンコクではプレーヤーそれぞれにキャディーがつき、クラブの運搬、グリーンまでの距
離の指示等々の通常考えられる業務のほか、強烈な直射日光をさえぎるための日傘をもって我々の肌を守ってくれる。そのサービスの良し悪しによってチップは差がつくのだが、おおむね300円から400円程度のチップでけっこう喜んでもらえる。
ちなみに、建設会メンバーはバンコク近郊ゴルフ場のキャディーチップ相場の高騰を防止するため、420円以上のチップを出さないよう申し合わせていた。
バンコク市内のホテル、高級レストラン等々では、ほぼ英語が通じるのであるが、郊外のゴルフコ7場近辺に居住すると思われるキャディーの女性たちには、ほとんど英語が通じないため、グリーンまでの距離の確認、グリーン上でのアドバイス等々はタイ語を用いざるを得ないこととなる。
当然、キャディーからの情報のあるなしは、スコアに少なからず影響することから、私が一番最初に覚えたタイ語はやはり数字であった。
5.食事についてタイ料理と聞いて、まず有名なのが世界三大スープ?といわれた「トムヤムクン」であるが、外人向けレストランのコース料理で一度か二度口にした以外、私はそれを口にしなかった。
当然、香草類を多用し、唐辛子を大量に使用するタイ料理は、日本でも人気ではあるが、苦手な方も多いと聞く。
駐在員の中でも辛いのと臭いのが苦手とおっしゃられる方も何人かおられたようであるが、タイ料理を好きになるか嫌いになるかでタイ赴任期間中の幸福度を相当左右するような気がする。
平日は、タイ人スタッフとDTCPの社員食堂か、近所の屋台を利用することでランチを取ることが多かったが、オフィスの向かいのクィッティアオ(通常コメ麺を使った汁そば)屋(ボートハウ
スと現地では呼んでいた。)は私のお気に入りであった。
タイ人スタッフに教わったとおり、麺の上に香草を手でバキバキむしってトッピングし、さらに荒引きチリ、チリの酢漬け、砂糖をふりかけることで、一杯10バーツ(28円)のクィッティアオが、
タイの暑さを忘れさせてくれた。(ほんの一瞬だけではあるが!)6.ナイトライフについて
建設会は通常夕食会の形をとっており、夕食後にはそろって「カラオケ」に繰り出すのが恒例となっていた。
カラオケとは、ほぼ日本でいうところのラウンジに類似しており、女性の接待を受けながら酒を酌み交わし、カラオケで盛り上がる。
当然普通のカラオケ店(日本のカラオケボックスにおおむね同じ)も存在し、タイ人と一緒にカラオケ(タイ人もカラオケは嫌いではない)で盛り上がることもあるが、普通のカラオケ店では、女性の接待は、期待できない。
有名なタニヤでは、英語が満足に話せる女性をそろえている店が高級店、日本語を話せる女性の率が高くなるほど超高級店といった評価を受けることとなる。
以後の記述は自粛させていただく。
7.総括
派遣期間中、長期専門家、カウンターパート等の協力により、土地評価に関する基礎的情報を収集整理し、AREA(民間鑑定会社)のMr.Sopon氏の協力により、タイの土地評価関連の情報を収集することができ、画地修正係数作成にあたって、大いに参考にさせていただいた。
画地修正係数は、大量の土地取引情報(相当詳細なものが必要)を収集、解析することにより実証的なものとすることができるが、その精度は土地取引に関する情報の精緻さに多く依存するが、現時点でそれらは土地局においておおむね把握されているものの、現実の内容とのギャップがみられる。したがって、何らかの方法でより正確な土地価格情報を収集する必要があるものと考えられる。
時間的な制約から、バンコク以外の都市の視察をおこなうことができなかったので、今後、東北部、北部、南部の各地方を訪問し、不動産業者、評価担当者等への聞取り調査等を実施し、これらの結果を反映させることで、さらに実証的かつ精度の高い画地修正係数への修正を実施したい。
以上
8
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タイにおける土地評価についての概要.土地評価制度確認(PropertyValuingBureauinDepartmentofLand,AREA)①公的評価制度
公的な土地評価制度として、課税及び公共用地取得に係る用地補償において適用される土地局が行う評価がある。
税の種類は国税として土地登記税、印紙税、土地の譲渡所得に課税される所得税があり、地方税としては土地住宅税、地方振興税がある。
評価方法は、都市部において採用される"ParcelValuation(個別評価)"と、"BlockMap
Valuation(ブロック評価)"に大きく二分されている。
評価手順は一部共通しており以下の通り
a.計画:3年間にわたる土地及び建物の評価計画を4年ごとに作成し、新規の共同住宅は開発者の要請により評価される。
b.土地等の個別的情報は、各都市の土地局から中央土地局にデータベース化された情報として集約されている。
c.地図情報の整理:UniversalTransverseMercator(UTM)および、ZoneBlockLot(ZBL)と呼ばれる地図情報が整理されており、地方部においてはZBLが使用されており、行政区をZoneに区分し、さらにBlockに区分することで、ブロック毎の評価対象を特定する。UTM
システムは、地番及び地図情報を土地局のデータベースと照合するために、地方土地局からCVA職員がそのコピーを収集している。
d.
e.
測量:評価に必要となる個別情報その他の情報を収集する。
一般的要因に係る情報
個別的要因に係る情報
取引情報(買い手からの聞き取り調査、売り希望広告等)
評価手法:評価方法は前記の2種がある。
個別評価の適用区域は以下の通り、都市部に限定されている。
個別評価バンコク、ノンタブリ市、ナコンラチャシマ市、プーケット市、チェンマイ市、サムットプラカン市
ブロック評価上記を除く地域.個別評価手法(別図1参照)
個別評価の方法は、土地売買実例から標準的な土地を設定し、当該標準地からの直接比較方式が適用され、比較の対象となる主な要素は、土地利用状況、滞在的効用、立地、
個別性、供給施設、規制等である。
個別評価はPVBスタッフによって行われている。
建物評価:CVAにおいては、建築物及び構築物を58に大別し、それぞれ材工共の㎡あた
り単価を把握しており、当該単価を基礎とし、建物のグレード、材質等に基づく修正を加えて個別の評価を行う。
画地評価データベースの作成:上記の評価手順を経て、個別土地に関する評価結果及び画地情報が記録される。バンコクにおいては、すべて完了している。
また、以外の地域においては、ブロック評価結果データベースが作成される。
g.個別格差については、画地毎の状況による修正がおこなわれているが、特に画地修正のための基準は規定されていないため、事案毎にPVBスタッフの作成した修正原案を評価委員会において確定する手順をとる。
h.なお、画地評価、ブロック評価とも前面街路から40m(高度商業地のみ20m、別図1においては1と2の路線)の奥行きまでの価格とし、40m(20m)を超える部分については、街区毎に設定された後背地価格(別図1では3,000B)が適用される。
9

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他の地域毎の価格を設定する。
別図2-3
別図2-3においては、ブロック11Aについて、第一列において整理番号1〜7、第二列において道路名とその価格を適用する奥行の範囲(ブロック評価では40mまで)、第3列に単価が記載されている。
RoadNo1-4は別図2-2に加筆した1〜4に対応し、5は住宅開発団地内で最高価格、6は分譲地、7はその他の範囲を示している。
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7習ず包繕r頃um警再ぎ鳩n竹背斜窟笥dr一翼eaむ賢rレ48rnf}竹Uつ磐γ1i-67,GOO2,00017,伽2,000②NHA(住宅公社)における土地取得価格(「タイの住宅・居住概況」p72〜)
NHA規則11/2521(78〜82)土地取得審議会基準(一部略)
地方行政団体の開発方針及びNHAの土地取得優先地域への整合性
土地局の評価額及び周辺での過去三年間の市場価格との比較
22
一〕
概算造成工事費
概算公共施設整備費
主要道路への接近性
その他必要な基準
NHA規則9/2525(82〜86)土地取得審議会基準(上記に追加)
立地
土地現況
公共施設への接近性
公益施設(商業、保健、教育、交通施設等)への接近性
23以上

不動産鑑定評価のご依頼・ご相談は一@@
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不動産の無料相談会
相談日:毎月第1・3水曜日
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社)大阪府不動産鑑定士協会への案内図
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麟地下鉄御堂筋線、京阪本線「淀屋橋」駅から徒歩約3分
騒地下鉄堺筋線、京阪本線「北浜」駅から徒歩2分唖1
編集後記
秋も深まり、「読書の秋」、「行楽の秋」、「食欲の秋」等々、秋本番の季節となってきました。
「鑑定おおさか」第21号は、11月3日に移転しました新事務所からの最初の会員宛郵便物となりました。
本号の取材にあたっては、毎年6月の大峰山参拝をともにさせてもらっているだけの間柄なのに、農繁期にもかかわらず、貴重な一日をさいて頂いた大浦貞也さんと、夏の盛りから安曇川町のお宅に何度も家族とともにお邪魔しました大阪西ロータリークラブの友人、高木健
君ご夫妻に、この紙面をお借りしまして、ご厚情に対し厚く御礼申し上げます。
文責:小川哲男)
小川哲男委員長、伊藤信太郎副委員長、北川忠志副委員長
鈴木雅人委員、豊田健治委員、東田鑑委員、松井繁夫委員
順不同)
24

よ
-一
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