平成26年11月14日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
い ち ご 不 動 産 投 資 法 人
代表者名
執行役員
髙塚 義弘
（コード番号 8975）
資産運用会社名
い ち ご 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社
代表者名
代表執行役社長
織井 渉
問合せ先
執行役副社長石原 実（電話番号 03-3502-4891）

新投資口発行および投資口売出しに関するお知らせ
いちご不動産投資法人（以下、「本投資法人」という。）は、本日開催の役員会において、新投資口発行およびオーバーアロットメントによる投資口の売出しに関し決議しましたので、下記のとおりお知らせいたします。
記
1. 公募による新投資口発行（一般募集）(1) 募集投資口数

95,680口(2) 払込金額（発行価額）

未定（2014年11月26日（水曜日）から2014年12月1日（月曜日）までのいずれかの日（以下、「発行価格等決定日」という。）に開催される役員会において決定します。）(3) 払込金額（発行価額）の総額

未定(4) 募集方法

一般募集とし、ＳＭＢＣ日興証券株式会社（以下、「主幹事会社」という。）、みずほ証券株式会社、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社および大和証券株式会社（以下、上述4社を「引受人」と総称する。）に全投資口を買取引受けさせます。
なお、一般募集における発行価格（募集価格）は、発行価格等決定日の株式会社東京証券取引所（以下、「東京証券取引所」という。）における本投資法人の投資口（以下、「本投資口」という。）の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値）に0.90～1.00を乗じた価格（1円未満切捨て）を仮条件として需要状況等を勘案した上で決定します。

(5) 引受契約の内容

引受人は、後述(8)記載の払込期日に払込金額（発行価額）の総額を本投資法人に払い込むものとし、一般募集における発行価格（募集価格）の総額と払込金額（発行価額）の総額との差額は、引受人の手取金とします。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。

ご注意:この文書は、本投資法人の新投資口発行および投資口売出しに関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行および投資口売出届出目論見書ならびに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

1

(6) 申込期間

2014年11月27日（木曜日）から2014年11月28日（金曜日）まで
なお、上述申込期間は、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあり、最も繰り下がった場合は、2014年12月2日（火曜日）から2014年12月3日（水曜日）までとなります。

(7) 申込単位

1口以上1口単位(8) 払込期日2014年12月3日（水曜日）
なお、上述払込期日は、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあり、最も繰り下がった場合は、2014年12月8日（月曜日）となります。

(9) 受渡期日

上述(8)記載の払込期日の翌営業日(10) 発行価格（募集価格）および払込金額（発行価額）その他この新投資口発行に必要な事項は、今後開催される本投資法人役員会において決定します。ただし、正式決定前の変更等については、執行役員に一任します。
(11) 前述各号については、金融商品取引法による届出の効力発生を条件とします。
2. 投資口売出し（オーバーアロットメントによる売出し）(1) 売出人

ＳＭＢＣ日興証券株式会社(2) 売出投資口数

8,320口なお、上述売出投資口数はオーバーアロットメントによる売出しの売出投資口数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、またはオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。売出投資口数は、需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日に決定します。

(3) 売出価格

未定（発行価格等決定日に決定します。なお、売出価格は、一般募集における発行価格（募集価格）と同一の価格とします。）(4) 売出価額の総額

未定(5) 売出方法

一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、ＳＭＢＣ日興証券株式会社が、本投資法人の投資主から8,320口を上限として借り入れる本投資口の売出しを行います。

(6) 申込期間

上述1. (6)記載の一般募集における申込期間と同一とします。

(7) 申込単位

1口以上1口単位(8) 受渡期日

上述1. (9)記載の一般募集における受渡期日と同一とします。

(9) 売出価格およびその他この投資口売出しに必要な事項は、今後開催される役員会において決定します。ただし、正式決定前の変更等については、執行役員に一任します。
(10) 前述各号については、金融商品取引法による届出の効力発生を条件とします。
3. 第三者割当による新投資口発行（本第三者割当）(1) 募集投資口数

8,320口(2) 割当先および割当投資口数

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

8,320口ご注意:この文書は、本投資法人の新投資口発行および投資口売出しに関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行および投資口売出届出目論見書ならびに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

2

(3) 払込金額（発行価額）

未定（発行価格等決定日に開催される役員会において決定します。
なお、一般募集における払込金額（発行価額）と同一の価格とします。）(4) 払込金額（発行価額）の総額

未定(5) 申込期間（申込期日）

2014年12月22日（月曜日）(6) 申込単位

1口以上1口単位(7) 払込期日2014年12月24日（水曜日）(8) 払込金額（発行価額）その他この新投資口発行に必要な事項は、今後開催される役員会において決定します。ただし、正式決定前の変更等については、執行役員に一任します。
(9) 上述(5)記載の申込期間（申込期日）までに申込みのない投資口については、発行を打ち切るものとします。
(10) 一般募集を中止した場合は、本第三者割当による新投資口発行も中止します。
(11) 前述各号については、金融商品取引法による届出の効力発生を条件とします。
〈ご参考〉
1. オーバーアロットメントによる売出し等について一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、ＳＭＢＣ日興証券株式会社が、本投資法人の投資主から8,320口を上限として借り入れる本投資口（以下、「借入投資口」という。）の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は8,320口を予定していますが、当該売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、またはオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、ＳＭＢＣ日興証券株式会社が借入投資口の返還に必要な本投資口を取得させるため、本投資法人は本日開催の本投資法人の役員会において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする本投資口8,320口の本第三者割当を、2014年12月24日（水曜日）を払込期日として行うことを決議しています。
また、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集およびオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終了する日の翌日から2014年12月18日(木曜日)までの間（以下、「シンジケートカバー取引期間」という。）、借入投資口の返還を目的として、東京証券取引所においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下、「シンジケートカバー取引」という。）を行う場合があります。ＳＭＢＣ日興証券株式会社がシンジケートカバー取引により買い付けたすべての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、またはオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
さらに、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集およびオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部または一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引およびシンジケートカバー取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、本第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本第三者割当における発行数の全部または一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本第三者割当における最終ご注意:この文書は、本投資法人の新投資口発行および投資口売出しに関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行および投資口売出届出目論見書ならびに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

3

的な発行数がその限度で減少し、または発行そのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否かおよびオーバーアロットメントによる売出しが行われる場合の売出数については、発行価格等決定日に決定されます。オーバーアロットメントによる売出しが行われない場合には、ＳＭＢＣ日興証券株式会社による当該投資主からの本投資口の借入れは行われません。したがって、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、本第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを行わないため、失権により本第三者割当における新投資口発行は全く行われません。また、東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行われません。
2. 今回の新投資口発行による発行済投資口数の推移
現在の発行済投資口数

1,026,323口

一般募集による増加投資口数

95,680口

一般募集後の発行済投資口総数

1,122,003口

本第三者割当による増加投資口数

8,320口(注)本第三者割当後の発行済投資口総数

1,130,323口(注)(注) 本第三者割当の発行新投資口数の全口数についてＳＭＢＣ日興証券株式会社から申込みがあり、発行が行われた場合の口数を記載しています。

ご注意:この文書は、本投資法人の新投資口発行および投資口売出しに関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行および投資口売出届出目論見書ならびに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

4

3. 発行の目的および理由
本投資法人は、2012年4月期より制定した成長戦略に従い、ステージⅠ「成長に向けた基盤構築」、ステージⅡ「成長サイクルへの転換」およびステージⅢ「ポートフォリオの収益性向上」を経て、着実に資産規模を拡大させました。今般、2015年4月期より新たにステージⅣ「資産規模の大幅拡大」に入り、安定的かつ収益成長が見込める「オフィス」を中心とした中規模不動産からなるポートフォリオを構築し、収益の安定性を確保しながら成長性の追求を図り、1口当たり分配金のさらなる向上および投資主価値の向上を目指します。本件新投資口の発行は、当該戦略に基づき実施するものです。また、財務戦略としては、引き続きレンダーフォーメーションのさらなる強化、将来の担保共通化および無担保化を視野にいれ、さらなる財務基盤の安定性の向上を目指します。
本投資法人は、本日付発表の「資産の取得および譲渡、これに伴う貸借の開始および解消に関するお知らせ」に記載のとおり、一般募集により調達する手取金、メガバンク等からの借入金(注2)、既存のレジデンス15物件(注3)の譲渡による譲渡資金および自己資金により、新たに11物件の特定資産(注3)を取得することを予定しております。
【本件の意義】
安定的かつ収益成長が見込める

1

2「オフィス」を中心とした中規模不動産 （注4）のポートフォリオ構築■ バリューアップ余地のある「オフィス」を中心とした中規模不動産のポートフォリオを構築することにより、収益の安定性を確保しながら、さらなる成長性を追求します。

いちごグループ（注5）の強力な■ いちごグループのサポートにより、物件の取得機会を幅広く確保し、優良物件の機動的な取得を実現します。

スポンサーサポートによる優良物件の取得と運用の強化

中規模オフィス等 （注4）の運用

3

4■ いちごグループのサポート機能を有するいちごグループホールディン
グス株式会社（注5） 「不動産サービス本部」と連携し、環境・建築技術、リーシングにおいて運用強化を図ります。
■ 高稼働物件を取得し、これまで培った中規模オフィス等の運用ノウハウの強みを活かし、高稼働率を維持します。

実績およびノウハウの活用による収益性向上■ 「いちごレイアウトオフィス」をはじめとした、いちごグループ独自の戦略的なリーシング、豊富なバリューアップ実績、ブランディングにより、さらなる収益性の向上を図ります。

財務基盤の安定性の■ レンダーフォーメーションのさらなる強化および将来の担保共通化、無担保化を目指します。

さらなる向上(注1) 当該成長戦略につきましては、本プレスリリース「【ご参考】本投資法人の成長戦略とアクションプラン」をご参照ください。
(注2) 当該資金の借入につきましては、決定次第お知らせいたします。
(注3) 当該レジデンス15物件および特定資産の内容につきましては、本日付発表の「資産の取得および譲渡、これに伴う貸借の開始および解消に関するお知らせ」をご参照ください。
(注4) 「中規模不動産」および「中規模オフィス等」とは、中規模オフィス（本投資法人が定義するもので、賃貸可能面積1,000㎡から10,000㎡までのオフィスをいいます。以下同じです。）その他の中規模不動産（本投資法人が定義するもので、中規模オフィスを含む、賃貸可能面積1,000㎡から10,000㎡までの不動産をいいます。）をいいます。
(注5) いちごグループホールディングス株式会社およびその連結子会社（本投資法人の資産運用会社であるいちご不動産投資顧問株式会社を含みます。）で構成されるグループを「いちごグループ」といいます。

ご注意:この文書は、本投資法人の新投資口発行および投資口売出しに関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行および投資口売出届出目論見書ならびに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

5

4. 調達する資金の額、使途および支出予定時期(1) 調達する資金の額（差引手取概算額）
7,818,000,000円（上限）(注)

一般募集における手取金7,193,000,000円および本第三者割当における手取金の上限625,000,000円を合計した金額を記載しています。また、上述金額は2014年11月6日（木曜日）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

(2) 調達する資金の具体的な使途および支出予定時期
一般募集における手取金（7,193,000,000円）については本日付で開示いたしました「資産の取得および譲渡、これに伴う貸借の開始および解消に関するお知らせ」でお知らせした特定資産の取得資金およびその取得費用の一部に充当し、残額があれば借入金の返済に充当します。なお、本第三者割当による新投資口発行の手取金上限（625,000,000円）については、借入金の返済に充当し、残額があれば手元資金とし、将来の借入金の返済に充当します。
(注)

調達する資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れる予定です。

5. 配分先の指定該当する事項はありません。
6. 今後の見通し
本日付発表の「2014年10月期の運用状況および分配金の予想の修正、2015年4月期の運用状況および分配金の予想に関するお知らせ」に記載のとおりです。
7. 最近3営業期間の運用状況およびエクイティ・ファイナンスの状況等(1) 最近3営業期間の運用状況
2013年4月期
1口当たり当期純利益または2013年10月期

2014年4月期

535円

1,619円1,295円

1口当たり分配金

1,494円(注1)

1,537円(注1)

1,541円(注1)

実績配当性向(注2)279.0％

96.2％

121.0％

1口当たり純資産

59,695円

60,005円

59,698円

当期純損失（△）(注1) 2013年4月期は808百万円、2014年4月期は275百万円を配当積立金から取り崩して分配金に充当しています。また、2013年10月期については、55百万円を配当積立金として内部留保しています。
(注2) 実績配当性向は、次の方法によって算出し、小数点第1位未満を切り捨てて記載しています。
配当性向＝分配金総額÷当期純利益×100

ご注意:この文書は、本投資法人の新投資口発行および投資口売出しに関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行および投資口売出届出目論見書ならびに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

6

(2) 最近の投資口価格の状況①

最近3営業期間の状況
2013年10月期

2014年4月期

2014年10月期

始値

63,300円

61,700円

62,000円

高値

65,100円

64,800円

85,700円

安値

55,900円

59,700円

61,300円

終値

61,300円

61,500円

83,700円(注) 始値、高値および安値については、東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値に基づき記載しています。
②

最近6か月間の状況
2014年6月

2014年7月

2014年8月

2014年9月

2014年10月

2014年11月

始値

62,700円

68,700円

71,000円

73,700円

83,300円

83,900円

高値

67,900円

71,200円

76,400円

83,100円

85,700円

83,900円

安値

62,000円

68,600円

70,900円

73,700円

77,200円

79,500円

終値67,600円

71,200円

74,700円

83,100円

83,700円

80,500円(注1) 始値、高値および安値については、東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値に基づき記載しています。
(注2) 2014年11月の投資口価格については、2014年11月13日(木曜日)現在で表示しています。
③

発行決議日の前営業日における投資口価格
2014年11月13日
始値

79,100円

高値

81,100円

安値

79,100円

終値

80,500円(3) 最近3営業期間のエクイティ・ファイナンスの状況
公募増資
発行期日

2013年5月27日

調達資金の額5,431,320,000円（差引手取概算額）

払込金額（発行価額）

60,348円

募集時における発行済投資口数

842,823口

当該募集における発行投資口数

90,000口

募集後における発行済投資口総数

932,823口

発行時における当初資金使途

特定資産の取得資金およびその取得費用の一部に充当

発行時における支出予定時期

2013年6月3日

現時点における充当状況

上述支出予定時期に全額を充当済み

ご注意:この文書は、本投資法人の新投資口発行および投資口売出しに関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行および投資口売出届出目論見書ならびに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

7

公募増資
発行期日

2013年12月3日

調達資金の額4,929,745,000円（差引手取概算額）

払込金額（発行価額）

57,997円

募集時における発行済投資口数

932,823口

当該募集における発行投資口数

85,000口

募集後における発行済投資口総数

1,017,823口

発行時における当初資金使途

特定資産の取得資金およびその取得費用の一部ならびに借入金の返済に充当

発行時における支出予定時期

2013年12月以降

現時点における充当状況

上述支出予定時期に全額を充当済み

第三者割当増資
発行期日

2014年1月7日

調達資金の額492,974,500円（差引手取概算額）

払込金額（発行価額）

57,997円

募集時における発行済投資口数

1,017,823口

当該募集における発行投資口数

8,500口募集後における発行済投資口総数

1,026,323口

割当先

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

発行時における当初資金使途借入金の返済に充当し、残額があれば手元資金とし、将来の借入金の返済に充当

発行時における支出予定時期

2014年1月以降

現時点における充当状況

上述支出予定時期に全額を充当済み

8. 売却・追加発行等の制限(1) いちごアセットマネジメント株式会社およびいちご不動産投資顧問株式会社は、本日現在、本投資口をそれぞれ1口および1,400口保有する投資主です。上記投資主は、一般募集に際し、主幹事会社との間で、発行価格等決定日に始まり、受渡期日以降45日を経過する日までの期間、主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、本日現在保有している本投資口の売却等を行わない旨を合意します。
(2) いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッドは、本日現在、本投資口を360,060口保有する投資主です。上記投資主は、一般募集に際し、主幹事会社との間で、発行価格等決定日に始まり、受渡期日以降45日を経過する日までの期間、主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、本日現在保有している本投資口の売却（ただし、いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッドが売却する本投資口について、いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッドに課される制限と同様の義務に服することを売却先に誓約させることを条件とし、55,385口を上限として行う本投資口の売却を除きます。）を行わない旨を合意します。

ご注意:この文書は、本投資法人の新投資口発行および投資口売出しに関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行および投資口売出届出目論見書ならびに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

8

(3) 本投資法人は、一般募集に際し、主幹事会社との間で、発行価格等決定日に始まり、受渡期日以降90日を経過する日までの期間、主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、本投資口の発行等（ただし、一般募集および本第三者割当、本投資口の投資口分割等の場合の発行等を除きます。）を行わない旨を合意します。
(4) 上述(1)ないし(3)のいずれの場合においても、主幹事会社は制限期間中にその裁量で当該合意内容の一部もしくは全部を解除し、または制限期間を短縮する権限を有します。
以 上※ 本投資法人のホームページアドレス：www.ichigo-reit.co.jp

ご注意:この文書は、本投資法人の新投資口発行および投資口売出しに関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行および投資口売出届出目論見書ならびに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

9【ご参考】本投資法人の成長戦略とアクションプラン
ステ ージⅢ

ステージⅠ/Ⅱ

2011/10期末2013/10期末2014/4期末

合併後第5期

ステ ージⅣ
2014/10期末

合併後第6期2015/4期末

合併後第7期目標

ポートフォリオの収益性向上

ス テ ージⅤ
2016/4期末2015/10期末

合併後第8期資産規模の大幅拡大

格付取得

合併後第9期

2016/10期末

合併後第10期

さらなる分配金向上とマーケット地位確立

アクションプラン

成長サイクルへの転換

成長に向けた基盤構築■ 財 務戦略■ 財 務戦略■ 財 務戦略・投資口募集による財務基盤強化・レンダーフォーメーションのさらなる強化
・格付取得を目指す

・格付取得を目指す
・さらなる財務基盤強化を目指した
資金調達施策の実施検討
・調達余力の拡大（借入金の担保共通化、無担保化を目指す）

・投資法人債発行を検討し、資金調達手法を多様化
・格付の向上のための各種施策の実行■ 内 部成長戦略
・個別物件のマーケティング強化による収益力の向上
・戦略的バリューアップの推進
・いちごブランドの継続強化

・資産規模拡大に伴う収益構造の改善
・いちごブランドのプレゼンス強化■ 内 部成長戦略
・成長性が見込まれる物件に対する重点的な賃貸条件の改善
・いちごブランドの継続強化■ 外 部成長戦略■ 外 部成長戦略

・調達余力を活用した物件取得
・安定的かつ収益成長が見込める「オフィス」を中心とした中規模不動産のポートフォリオ構築

・調達余力を活用した物件取得
・安定的かつ収益成長が見込める「オフィス」を中心とした中規模不動産のポートフォリオ構築
・スポンサーのウェアハウジング機能を活用した取得

さらなる成長を目指す■ 外 部成長戦略
・分配金成長を目指した募集の実行
・ポートフォリオの質の改善に向けた物件売却の実施
・スポンサーのウェアハウジング機能活用による取得の強化■ 内 部成長戦略※アクションプランの内容はあくまで計画であり、その実現を保証するものではありません。

ご注意:この文書は、本投資法人の新投資口発行および投資口売出しに関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行および投資口売出届出目論見書ならびに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

10