お部屋探しの際に気にする物件の防犯設備について

99.54
2024年8月現在

2024．9 NO．60

代表挨拶
平素はご愛顧を賜り、厚く御礼申し上げます。弊社
は、総合以来54年間、東京都練馬区・西東京市・武蔵野市で不動産の賃貸業、管理業、売買及び賃貸の仲介業を通じ、「この地域に少しでも役に立ちたい」「恩返しがしたい」という思いで多くの不動産オーナー様方に寄り添い、サポートさせて頂いております。
お蔭様で今期は、前期比較で入居率が上昇し続けており、2022年11月現在で管理物件の年間稼働率は95％を越えました。これは「一室あたりの1年間の空室期間が約18日」であるということです。お部屋を貸すことができない原状回復などの期間を踏まえます
東和開発株式会社と、とても好調な数字であるということをご理解頂け代表取締役 岩﨑 聡子
るのではないでしょうか。
これからも、入居者ニーズにフォーカスした空室対策を徹底し、オーナー様・入居者・私たちのそれぞれがWin-Win-Winの関係を続けられるよう、社員一同尽力してまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。

弊社の客付け力強化の取り組み
練馬区初!初期費用0円の「すみはじめゼロ」とは?
弊社の賃貸仲介部門では「sumica」という自社ブラ多き年となりますよう、お祈り申し上げます。
ンドを立ち上げ、ご依頼いただいたオーナー様の空室を埋める、賃貸仲介業を行っております。

弊社店舗

また練馬区では初の初期費用無料の「すみはじめゼロ」という物件でお部屋探しのお客様の集客をしています。お客様の初期費用無料を実現するため、弊社でも費用を一部負担をしております。
「家賃は下げたくない」「リフォ―ム・リノベーションなどの大きな出費はしたくない」「それでも早く決めたい」というオーナー様のためにご用意したプランです。
すみはじめゼロをするためには、弊社へ一度お問合せください。

初期費用圧倒的低額プランです！！
すみはじめゼロのお問合せ・ご質問は下記まで!
℡ 03-3928-8881
担当:辻田（つじた）-1-

業界ニュース
お部屋探しの際に気にする物件の防犯設備について東和開発㈱代表取締役
岩﨑 聡子

近年、新型コロナウイルスの感染拡大の影響を皮切りに、テレワークの普及が進んでおります。在宅時間が増えたことで、防犯意識も高まっております。今回は、お部屋探しの際に気にする防犯設備についてお伝えいたします。

右のグラフは、at home社が実施した「住まい探しと防犯意識の実態調査」の中で、住まいに求める防犯設備のデータです。
多くの方に支持されている防犯設備は以下のとおりです。
①モニター付きインターホン②防犯カメラ③オートロック④宅配ボックス⑤防音性
これらは、賃貸住宅新聞社より毎年発表される「人気の設備ランキング」でも頻繁にランクインしている設備です。
最近は配達員を装った犯罪も増えており、インターホンで来訪者の顔が見えないのは不安という声が高まっております。そのため、古いタイプのインターホンはモニター付きのものに変更することを推奨いたします。
また、そもそも不審者の侵入を防ぐために
出典:at home 「住まい探しと防犯意識の実態調査」
防犯カメラ、オートロックのある物件が選ばれる傾向にあります。オートロックに関しては、設置が難しい物件もあるかと思いますので、その場合は防犯カメラを設置いただくとよいでしょう。
前述した犯罪の増加から、昨年、政府がまとめた緊急対策をもとに、警察庁は物流大手3社と連携し、強盗対策として置き配を推進し始めました。こうした背景から、置き配件数が増えると同時に、荷物の盗難被害も懸念されています。そのため小型なものでも宅配ボックスを設置することで懸念点が解消され、お部屋探しをする方に物件が選ばれやすくなります。
防音性の強化には、比較的簡単に施工できる二重サッシの設置をお勧めします。
全国的に防犯意識が高まっておりますので、これを機にご自身の所有している物件に、防犯対策を施してみてはいかがでしょうか。
空室募集、空室対策、設備交換、工事、売却・購入のご相談・お問い合わせ℡

03-3928-8881

担当:辻田（つじた）-2-業界ニュース
事故物件の告知義務について

弁護士法人
一新総合法律事務所
弁護士 田上 博也 氏

今年1月～3月に警察庁が初めて実施した集計によると、年間約6.8万人の65歳以上の高齢者が孤独死をしていると推計されています。
入居者が家で亡くなった場合には、宅建業者は、次の入居者に対して入居者が亡くなったことにつき告知義務が課される場合があります。
国土交通省からは「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されており、これに従って宅建業者には告知義務が課されることになります。

１．宅建業者が告げなくてもよい場合について老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、そのような死が居住用不動産について発生することは当然に予想されるものであり、この場合には宅建業者には告知義務はないとしています。
このほかに、事故死に相当するものであっても、自宅の階段からの転落や、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死については、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、自然死と同様に、原則としてこれを告げなくてもよいとしています。

２．告知義務が課される場合について賃貸借取引において、上記の１以外の死が発生したり、特殊清掃が必要となった場合には、概ね死が発覚してから３年間は告知義務が課されるとされています。
したがって、１の場合でも、⾧期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が必要になり、取引の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には告知義務が課されることもあります。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案の場合には３年を経過しても告知義務が必要とされる場合もあります。

３．まとめ
国交省のガイドラインは、現時点で妥当と考えられる一般的な基準を示したものに過ぎません。今後、裁判例又は不動産取引の実務が蓄積していけば新たな基準が策定されることになります。
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」国土交通省-3-

相続相談コーナー【家の購入と持分割合と贈与税】
税理士法人タックスウェイズ
税理士 後藤 勇輝 氏

夫婦で資金を出して家を買ったとき家を買うときの資金については、そのご家族の資産形成により様々な拠出形態があります。その中でも夫婦が共有にて自宅購入するときなどは、持分の登記の状況から贈与税が課税される恐れがあります。今回は、そのケースについて見ていきましょう。

夫婦で家を買うときの持ち分に注意
家を買うときは、頭金と住宅ローンの組み合わせで購入することが多いと思います。例えば、8,000万円の家を夫が1,000万円、妻が100万円の頭金を出して、残りは夫が住宅ローンで購入する場合に、自宅の持分の1,100/8,000を妻、残りを夫と登記したケースを考えます。この際、妻は専業主婦で所得がなく夫の収入で生活しているものとします。夫が妻に多く持分を持たせておくのが将来的にいいかなという優しい気持ちから、資金拠出割合と異なった持分で登記してしまったケースですね。

税務署が登記情報をチェックしてお尋ね文書を送ってくる
上記のケースで持分登記をしますと、税務署から妻宛に「お買いになった資産の買入価額などについてのお尋ね」というような文書が送られてくる可能性が高くなります。そこにはどzのような資産を、いくらで買い、資金の調達はどうしたかといった記載項目があり、その記入をして返送してくださいといったお願いの文書です。回答しなくても罰則はありませんが、調査へ移行することも少なくありませんので回答しておくことが望ましいです。

気を付ける点は?
このケースの焦点は、妻の所得背景から1,000万円を資金提供することが難しそうなので、どのような資金繰りをしたのか?と、税務署が聞いてきているところです。この1,000万円が、贈与であれば、贈与税の課税が行われます。妻が借用書を書いて、夫が妻の口座に1,000万円を振り込んでから決済しているのであれば、夫から妻への貸付金とされ、課z税は生じませんが、金利や返済原資、返済期間などの事実を証明する必要があります。
これが認められずに贈与税の課税対象と判断されることもあります。
このような事態を避けるためには、持分を資金の拠出した金額と同じ割合にして登記すること、または貸付であればきちんと整理しておくことです。家購入の際の持分登記は慎重に対応なさってください。
具体的な手続きは、事前に税理士・税務署にて詳細をご確認のうえ進めていただくようお願いいたします。
各税制度の特例の利用には一定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理士・弁護士・鑑定士等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様:相続＆不動産ご相談窓口℡ 03-3928-8881

担当:岩﨑（いわさき）-4-不動産ソリューションコーナー
中古で収益物件を売買する際の注意点①
昨今、家賃が上がっているという情報の影響もあり、収益物件の購入ニーズが高まっております。賃貸オーナーの皆様においては、購入だけでなく売却を検討する方も増えておりますが、収益物件の売買を行う際には気をつけなければならない点が複数あります。

【物件を購入する際の注意点】
１）実質利回りで検討する

収益物件を購入する際は、実質利回りで検討することがポイントです。物件の広告やチラシでは、表面利回りが記載されていることが多いです。表面利回りとは、総潜在収入（満室時賃料）を投資額（物件価格）で割ったものです。
実質利回りを計算する際に必要な情報は、現在の「稼働状況」です。実際に稼働している部屋の賃料の12か月分で、「実質収入」が算出できます。
また、現在の空室がすぐに埋められるような状態に仕上がっているのかを確認することも必要です。空室損失を最小に抑えられることが、よい物件と判断できる一つの指標です。

２）入居者トラブルの状況を確認する

入居者トラブルとしては、例えば「騒音問題」「ゴミ出しマナー問題」「家賃滞納問題」「禁止されているペットを飼っている」等があります。トラブルを抱えている入居者がいる物件を購入してしまうと、その借主が今後も同様のトラブルを引き起こす可能性が高いため注意が必要です。

３）過去の修繕履歴を確認する

賃貸物件は、築年数が経過するほど修繕費も増えていく傾向があります。中古物件は築年数が古い物件ほど購入後すぐに修繕が発生する可能性が高いです。例えば、所有者が短期間に何度も変わっているような物件は、間の所有者がほとんど修繕をしないまま売り逃げていることも多いため、購入する際に確認しておきましょう。

４）敷金の精算を行う

買主は家賃を受け取る権利を引き継ぎますが、同時に借主が退去する際に敷金の返還する義務も引き継ぎます。ただし、買主は今の入居者から直接敷金を預かっているわけではないため、返還する敷金を実際に持っているわけではありません。そこで、収益物件では売買金額を調整することで、形式的に預り敷金を売主から買主へ承継することを行います。
いかがでしょうか。収益物件の売買を専門で行っている会社の中では、単純に表面利回りだけで、「年間○○万円も儲かります」という謳い文句で営業を行っている会社もありますので、今回お伝えいたしました内容に注意し、取引を行っていただけますと幸いです。
次回は売却する際の注意点についてお伝えいたします。

-5-入居者募集
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