鑑定おおさかNo. 44
No.44

表 紙 写 真／設立 20 周年記念広告を掲載した大阪市営バス。
不動産鑑定に対する期待を背負い、不動産鑑定の未来永劫を発信するため、大阪の繁栄の象徴である「ＪＲ大阪駅」から放射線状に、大阪の各停留所へ運行しております。
裏表紙写真／ ekimo 梅田（地下鉄御堂筋線「梅田」駅 南改札口付近から撮影）

鑑定おおさか No.44
会報第44号／平成２7年3月発行
編

集

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 広報推進委員会
http://www.rea-osaka.or.jp/

発行 公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会〒541-0042
大阪市中央区今橋1丁目6番19号コルマー北浜ビル9階
T E L（06）6203-2100

印

刷 尼崎印刷株式会社〒661-0975
尼崎市下坂部３丁目9番20号
T E L（06）6494-1122 ㈹

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

日本不動産鑑定士協会連合会設立５０周年
大 阪 府 不 動 産 鑑 定 士 協 会 設 立２０周年

交通のご案内

170

文

藤井寺駅
近鉄南大阪線

至河内長野
和歌山

至古市

交通
近鉄南大阪線「藤井寺」駅より徒歩約８分

４月 11 日（土）10 時〜16 時

藤井寺市北岡１−２−３
近鉄南大阪線「藤井寺」駅より徒歩約８分

枚方市立総合福祉会館（ラポール枚方）（４階 大研修室）

４月 25 日（土）10 時〜16 時

蛍池公民館（４階 第２集会場）

豊中市蛍池中町３−２−１
阪急宝塚線・大阪モノレール「蛍池」駅西側すぐ

ルシオーレ/蛍池公民館(4F 第2集会場)

モンセーヌ※ご相談は30分を目安でお願いいたします。※同一の内容で複数回のご相談はご遠慮ください。

各会場の地図は41頁をご覧ください
主催
共催
後援

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会
TEL (06)6203-2100 URL:http://www.rea-osaka.or.jp/
公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会
国土交通省・大阪府・大阪市・和泉市・豊中市・枚方市・藤井寺市

定例の不動産無料相談会
毎月第1・第3水曜日 13:00〜16:00（受付は15:30頃までに窓口へお越しください｡）

予約不要(公社）大阪府不動産鑑定士協会にて行っています。

※開催場所は北浜会場を参照してください。（祝日・年末年始はお休みです｡）

他の近畿各府県の鑑定士協会でも相談会を実施しています。（開催日等は各鑑定士協会にお問い合わせ下さい｡）（4F 大研修室）

ビオルネ
枚 方市駅

京阪 本

線

さんぷら座

ひらかた
サンプラザ

京
天
阪
交 野
野 川
枚方市民会館線

我々不動産鑑定士はさまざまな分野で活躍しています。
国や都道府県が土地の適正な価格を一般に公表するための、地価公示や地価調査の制度をはじめとして、公共用地の買収評価、相続税路線
価評価、固定資産税評価、裁判上の評価、会社の合併時の資産評価並びに現物出資の評価、さらには、不動産に関するカウンセリング等、広く公共団体や民間の求めに応じて不動産鑑定士
が業務を行っています。
不動産についての専門家、不動産鑑定士はあなたの身近で活躍し、あなたの不動産のよき相談役なのです。
なお、無料相談会においては不動産の専門家としての意見、アドバイスを行いますが鑑定評
価書等の発行はできませんのでご了承ください。

交通
阪急宝塚線・大阪モノレール「蛍池」駅西側すぐ※受付は各会場15：30頃までに窓口へお越しください。※裁判中の案件のご相談はお受けいたしません。※相談内容の録音はお断りいたします。

ラポール
ひらかた

176

直
↑駅

枚方市新町２−１−35
京阪電鉄「枚方市」駅より徒歩約５分

ローソン

関西医科大学附属枚方病院

交通
京阪電鉄「枚方市」駅より徒歩約５分

駅
蛍池
池駅
線
蛍
宝塚
︶
ル
ッキ
阪急
レー
絡デ
モノ
︵連
結

４月 18 日（土）10 時 30 分〜16 時

結↓
駅直
︶
ッキ
絡デ
︵連

藤井寺市立市民総合会館（パープルホール）（本館４階 中会議室Ａ）

交通
泉北高速鉄道「和泉中央」駅より徒歩約３分

4 枚方会場 ︵枚ラ方ポ市ー立ル総枚合方福︶祉会館

藤井寺中

号

藤井寺
市役所

沢田

国道

小山

至国分・大和高田

大阪外環状線

堺・大和高田線

ジョーシン

道
自動車
西名阪

岡2丁目

至古市

和泉市いぶき野５−４−７
泉北高速鉄道「和泉中央」駅より徒歩約３分

藤井寺I.C

はるやま

大阪・羽曳野線

和泉シティプラザ（３階 学習室４）

藤井寺小 文店街
駅前北商

４月４日（土）10 時〜16 時

至八尾・高槻

（本館4F（4F 中会議室Ａ）

至阿倍野橋

⑤豊中会場

大阪市中央区今橋１丁目６−19 コルマー北浜ビル９階
地下鉄堺筋線「北浜」駅・京阪本線「北浜」駅３号出口より徒歩約３分

豊千
中里
市文
立化
蛍セ
池ン
公タ
民ー
館

④枚方会場

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会（大会議室）

5 豊中会場③ 藤井寺会場

４月１日（水）・８日（水）・15 日（水）・22 日（水）13 時〜16 時

パープルホール 至八尾至堺

3 藤井寺会場 ︵藤パ井ー寺プ市ル立ホ市ー民ル総︶合会館

不動産鑑定評価の日②和泉会場（9F 大会議室）

交通
地下鉄堺筋線「北浜」駅・京阪本線「北浜」駅３号出口より徒歩約３分

平成 27 年度

①北浜会場

コルマー
北浜ビル

和泉
和泉シティプラザ
シティプラザ大切な不動産の事で疑問や知りたいことがありましたら、市民の方だけでなく法人の方も、お気軽にお越しください。
どんなささいなことでも、私たち不動産の専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

大阪府
不動産鑑定士協会

無料 相 談 会

2 和泉会場不動産鑑定士による

１ 北浜会場

あなたの大切な「不動産」を守ります・育てます41
鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか第44号 もくじ
20 周年を迎えて ・・・・・・・・・・・・・・・・・3 （公社）大阪府不動産鑑定士協会会長 西川 和孝

特集
不動産鑑定士協会に期待すること― ・・・・・・・４
皆がじり貧になる悪性の価格競争からの脱却

神戸大学名誉教授 大野喜久之輔

広大地評価で考える相続税財産評価基本通達と・・・8
不動産鑑定評価について

吉村鑑定税理士事務所 吉村

一成

駅ナカ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・13

広報推進委員会 柳
田村

貴之
周治

松永

明

〜 ekimo（エキモ）からの風を感じて〜
エキナカ―身近な鉄道で考えてみる

各種寄稿・行事開催・参加報告
会員寄稿

賃料増減『請求の当否』判断は、誰がすべきなのか ・・20（株）アクセス鑑定

親睦行事だより ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・27

親睦委員会

嶋田 謙吉
富田 浩二
柴山 雅彦
小野愼太郎
横崎 博一

平成26年度土地月間記念講演会 ・・・・・・・・・・・30

広報推進委員会

松田嘉代子

第31回不動産鑑定シンポジウム ・・・・・・・・・・・・32

研修委員会

賀詞交歓会、親睦ゴルフ、拡大ボウリング大会、麻雀、ウォーキング

碓井

敬三

・・

第１０回 事務局だより ちょっと一福 ・・・・・・・・・34 （公社）大阪府不動産鑑定士協会事務局 谷口孝太郎
独立開業しました「満を持しての独立開業!?」 ・・・・・・・・・・・・・・36

やまと不動産鑑定事務所

瀨弘和

独立開業しました「毎日楽しい♪」 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・37

なつみ不動産鑑定今井牧子

平成 26 年度 土地月間無料相談会にて・・・・・・・・・38

府民サービス事業委員会

土井郁子

第10 回 専門家による合同市民無料相談会・・・・・・・39

府民サービス事業委員会

太田

善久

編集後記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・40

1
鑑定おおさか No.44

げさまで設立20周年
かおあなたの大切な「不動産」を守ります・育てます

20 周年を迎えて定例

不 動 産 鑑 定 士 による無料相談会

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会

会長

西川 和孝

今年は、大阪府不動産鑑定士協会が公益法人として発足して以来、創立20周年を迎えます。平成27年度の事業につきましては、20周年記念事業の冠をつけて例年以上に充実した内容で取り組んでいく予定です。

大切な不動産の事で疑問や知りたいことなどがありましたら、市民の方だけで当協会は、不動産鑑定士の団体として無料相談会を始め、地価調査事業、固定資産なく法人の方も、お気軽にお越しください。
どんなささいなことでも、私たち不動産の評価事業等の公益事業を地道に行ってまいりました。昨年に公益社団法人として新たな専門家「不動産鑑定士」が親切・丁寧にそして「無料」でご相談にお答えします。

スタートを切ることができたのも、ひとえに会員が一団となって、府民のために貢献してきた結果であります。
しかしながら、近年の不動産鑑定業界は、大変厳しい状況下にあります。
とりわけ公的

毎月第１・ 第3水曜日

祝日・年末年始はお休みです。

機関の発注の際に価格競争が導入された結果、不当に低廉な報酬での受注が認められるなど、適正な鑑定評価業務の実施に影響を及ぼしかねない懸念が生じています。
鑑定評価制度は、不動産の適正な価格形成のための重要な社会インフラです。国民13：00〜16：00

予約不要

受付は15:30 までに窓口へお越しください。

岩井コスモ証券

福祉、府民福祉の増進に寄与するためにも、当協会の果たすべき役割は過去にも増して多くあります。
会員各位におかれましては、
この機会に20年という歳月を振り返るとともに、未来に向けコルマー
北浜ビル9階て積極的に協会活動に取り組んでいただくことをお願い申し上げます。

（公社）大阪府不動産鑑定士協会
大阪市中央区今橋1-6-19 コルマー北浜ビル9F

公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会
103

鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか No.44

〈特集〉不動産鑑定士協会に期待すること―

皆がじり貧になる
悪性の価格競争からの脱却
不動産鑑定士は「不断の勉強と研鑚によって…
鑑定評価の進歩改善に努力」
しなければならない。

（「鑑定評価基準」
総論第1章第4節）

神戸大学名誉教授

大野 喜久之輔（３）
このような市場では、需給状態がバランスしてい２．現状が厳しいのは何に起因しているのかる間はともかく、需要が減少し、市場が供給過剰（超過供給）の状況になれば、業者間での受注をめぐる競争

上記のように、業界の状況が厳しいのは殆ど専ら単が激しくなり、上記（１）（２）の特性によって価格が下落

価の下落に起因しているのであるが、その原因はどこするとともに、その製品（成果品）の平均的な品質は低にあるのだろうか。

下するところとなる。

いまもし、同種類でほぼ同質の製品を製造している以上が不完全市場についてのミクロ経済学から一１つの業界を想定して、その業界で前記のように業者

般に予想される結果であるが、ミクロ経済学の応用と数がほぼ一定のままで、生産量（成果品の個数）がしての中古自動車市場（やはり情報偏在で、買手は試

17.5％増え、
その製品価格（単価）が30％近く下落して乗時に動くということ以上に殆ど知り得ない）
についているとすると、どのようなことが考えられるだろうか。市行われた分析では、上記に次いで（４）ある市場での場が競争的であれば、そこでの価格は市場での需給

平均的な商品の品質が価格低下に伴いますます低

大阪府不動産鑑定士協会の社団法人化から20年業者当たりの件数は60から69に増加（+15％）している。

の状態によって決まるのであり、需要の状態に大きな下するとみられる場合には、そこでの需要曲線は、一になるので、「不動産鑑定士協会に期待すること」につ

ところが、報酬額について見ると、全体では439億

変化がなければ、価格の変化は殆ど専ら供給サイドの般の需要曲線のように価格が下落することによって需いて書いてもらえないかとのご依頼を受け、下記の拙

7,241万4千円から365億4,790万円にかなり減少（−

変化（例えば、技術革新、代替的で割安な原材料の要量が増える（右下がりの需要曲線）のでなく、需要量

文を寄せさせていただくことになりました。

16.9％）
しているので、１業者当たりの報酬額は、業者

開発、為替相場の変動による輸入原材料価格の下が増えないばかりか、
むしろ反対に減少する（後方屈数の増加があったため、さらに大きく減少（−17.8％）
す落）によると考えられることになる。

曲的需要曲線）ことになり、一般の商品の場合のような20年といえば、人であれば成人して、自らの理想の下で独立を期すべきときでありますから、そのような意味合るところとなっている。

また、もしこのように技術革新や原材料価格の低下

市場均衡点が得られないと指摘されている。

いで、鑑定士協会の現状を踏まえた上で、協会が発展

しかしながら、より衝撃的な数値は1件当たりの報酬

によって上記の結果が生じているのであれば、
この業

また、（５）買手（消費者やユーザー）が商品（成果

していかれるためには是非とも取組んで欲しいと考えて額の数値であって、これは22万8千円から16万1千円

界の総収益がたとえ17％減少していても、
この業界は

品）
の質について余りよく知らない市場では、優良な商いる問題について試論を述べてみることにします。

に激減（−29.4％）
しているのである。6年間で3割もの「進歩改善」
している業界として世間から高く評価され品の売手は、並み又は劣等な商品との違いを強調す

成果品価格の下落は、
いくら長期のデフレに陥っている（消費者やユーザーからすれば、以前を上回る数量るため、自社商品のメリットについて積極的に情報を発る経済社会の中での出来事とはいえ、きつすぎるであの製品を以前より安い価格で市場に提供していること

（注１）
信する
（シグナリング）必要があるとされている。

ろう。
これには何らかの特別の理由があるのではとのによって）ことになろう。

１．鑑定業界の現状は厳しい
国土交通省が毎年発表しているデータによってみると、業界の近年の状況は満足のいくものでなく、むし疑念を人に抱かせるほどのものである。

以上要するに、製品や成果品の質について買手が残念なことに（１）
不動産鑑定評価の市場は、
不完全

余りよく知らない市場における業界にあっては、業界及ろ懸念すべきことが多い。
ここでは、3年に1回実施されそれでは、このような業界の現況を世間一般はどの市場であり、
とりわけ情報の偏在（買手が成果品の質にび業者は製品（成果品）の質について無関心であっている固定資産税の見直しに関連して、業界全体としように見ているのか。世間の見方を何によって推し測る

ついて余りよく知らない、
ないしは事前には知り得ないこ

ような好ましてはならず、「悪貨が良貨を駆逐する（注２）」て受注する件数や報酬額がかなりの変動を示す傾向のか。いろいろの見方があろうが、明確で、かつ軽視と）による不完全市場である。
一般に、このような市場でからざる競争を回避して、健全な発展（進歩・改善）をがあることを考慮に入れ、平成19年と25年の実績にすべからざる１つの指標として、
ここでは不動産鑑定は同じような効用をもつ製品のうち安い方が選ばれる遂げるためには、質の問題は最重要問題であるという

よって近年のトレンドを見極めることにした。

士試験（短答式）の受験者数に着目することにする。

傾向をもち、価格は低下しやすいという特性をもつ。

ことである。

これによると、業者数は3,234から3,272へ微増

その理由は、就職活動に当たって若者が職業選択の（２）鑑定評価書は、依頼者にとって特定の取引に（+1.2％）、事務所は3,454から3,443に微減（−0.7％）、

１つの選択肢として真剣に考えた末の結果であるだけ

おいて法的に必要とされる証書であり、また多くの場鑑定業者に所属する鑑定士等は5,012人から4,872人に、それが浮わついたものではなかろうということ、
ま合不動産の価格についての客観的な証明書となるも３．業界としてまた業者としてなすべきことに微減（−2.8％）ということである。
これらの数値から鑑た、次の世代の人たちの見方であるので、鑑定業界ののであるから、鑑定評価書の質（どのような手順を尽し−成果品の作成に必要な作業の質と量についての定業のサプライ・サイドでは特に大きな変化はなかった

将来についての予測を反映したものであるということて得られた成果品であるか）はともかく、記載された評基準の作成−と見てよいだろう。

である。
これによると、平成19年は4,605人、これが激減

価額について不満に思うことがなければ、（ 品質のい上記のように、買手（消費者やユーザー）が製品（成こういった中で、その業績について見ると、件数は全して26年には1,527人、実に1/3近くにまで落ち込んでかんを問わず同等の効用をもつものとして）
それでよい

果品）
の質についてよく知らない（また事前に知り得な体として192,762から226,375にかなり増加（+17.5％）
しいるのである。業界としてはこれを真摯に受け止めなということになり、その結果価格は低下しやすい特性をい）市場では、市場で超過供給が発生した場合、「悪ているので、
前記の業者数の微増を考慮に入れても、１ければならないだろう。

もつ。

貨が良貨を駆逐する」
ような好ましからぬ（もっとはっきり4

5

鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか No.44

言えば、悪性の）競争が行われやすくなり、その結果価したがって、鑑定士協会として真に「無策のままでい筆者としては、経済理論と米国不動産鑑定協会のと量についての基準を設けることをすれば「悪貨が良格（成果品の単価）が下落して、それがまた市場に出て皆がじり貧になる不幸な価格競争」（悪貨が良貨を実情を踏まえた上で、上記のように、鑑定士協会メン貨を駆逐する」ような悪性の価格競争を回避して、業回る製品（成果品）の平均的な質の低下をもたらし、さ駆逐することを放置して、業界に対する社会的な信頼

バーの総意によって協会としてこれらの手続きを明確界として健全な発展（進歩改善）を遂げることができな

らにはそのような製品に対する市場での需要の伸びにや評価を損ねること）に終止符を打ち、
自分達が行っにし、鑑定評価課題の解決のために必要な作業の質

いはずはないと信じる者である。

マイナスの作用をするという下降スパイラル（皆がじり貧ている鑑定評価活動に対する正当な報酬を得るとともになる価格競争の行きつく先）に陥るおそれがある。

に、鑑定評価に対する信頼を高めるためには、協会自これを回避するのに不可欠な要件は、業界としても、●図１ 不動産の問題となる特性の確認

らがこの課題に立ち向かうことが必要であり、
そのため

工程：

物

また個々の業者としても自他ともに、自らの業種の製品の努力を惜しんだり、怠ったりしてはならない。
このよう最低の集中度

調査なし（成果品）の品質について明確な基準を設けてそれにに書けば、それが非常に困難な仕事であるかのようによって製品（成果物）、及びその品質に達するまでに必受けとられるかもしれないので、以下でそうではないと要な作業の質と量についての格付け（レイティング）を述べておくことにしたい。

（注３）もしこのような格付けが明確になすることである。

問題の核心は、成果品（あるいは依頼者へのサーされていて、業界会員がそれに服するのであれば、ビス）に必要な作業の質と量について業界の共通認（因みに、
中世以来、同業者組合はそのようなことをし識としての基準を作成することであり、これは医療サーてきた。）悪貨と良貨とはそれぞれのもつ個別の特性

ビスについて早くからなされていることである。
また、製（鋳貨であれば貴金属の純分とその量目）
によって別

造業でのＪ
ＩＳ規格、農業でのＪＡＳ規格を始めとして、物とされて、それぞれの価格がそれぞれの市場で定

近年は一般の食料品などの業界でも、ブランド化に関

められることになり、両者間で価格競争が生じることは連して頻繁に見られるところである。
したがって、筆者ないはずである。

としては、鑑定士協会として本気に取り組む気になりさ

ここまで記すと、多くの読者は、平成22年1月施行のえすれば、これは必ず為し遂げられることであると思う「評価基準」改正によって導入されたいわゆる「価格

し、逆に、鑑定士たちがその気にならないのであれば、等調査ガイドライン」
を想起されることであろう。
この「ガいつまで経ってもできないものだともいえる。
というのは、

イドライン」
は、上記のような「格付け」
によって鑑定士のこの作業（共通基準の作成）
は、鑑定業務そのものに

成果品について質的に区別するものではないが、周精通している者でなければ作成できないものだからで知のように、鑑定士の成果品について「基準の全てのある。

内容に従って行われるもの」（鑑定評価）と「基準の全さらに言えば、筆者が近年注目し、しばしばその理ての内容に従っていないもの」（ 価格等調査）に峻別

論と実務の動向について紹介・解説を行っている米することによって、後者が前者に混入することによって国の鑑定協会では、2006年に協会の「評価基準」につ生じると思われる種々のマイナスを回避しようとするもいて重要な改正が行われて、既製服でなく、
オーダー

（注４）
のである。

メイドの服のように、依頼者のニーズに合わせた鑑定

私見では、このような区別を鑑定士の成果品に導入

そういったこと
評価書が作成できるようになった（注５）が、することも所期の効果を得るための１つの有効な方法ができたのも、
もともと米国では鑑定評価手順中の重であると認められる。
しかしながら、
それは「鑑定評価

要な各段階での作業（案件の確認、最有効使用の判書」と「調査報告書」（または、「 意見書」）に成果品を定、評価方式の適用）において、案件の性質（殊に依分けることでは有効であるが、それ以上のものではな

頼のニーズや鑑定書の意図された用途）に応じてどのい。
というのは、
それが「鑑定評価書」とされるものの中ような集中度（強度）でそれを行うかについての一般での区別について何ら触れるところがないので、「基的な共通の認識があったからに他ならない。紙幅の関準」に則った「鑑定評価書」の市場での価格の低下を係でこの点について詳細に説明することができない食い止めることはできないからである。

が、参考としてその概要を図表（注６）の形で示しておく。

インテンシティー的※

経済的（例、実際の総収益）

調査なし

所有者から取得※※

車から見た調査

地域図の検討※建物外部の調査と測量
最高の集中度法的（例、地域規制）※

建物内部の調査と外部の測量

賃貸借契約を通読※

都市計画局への問い合わせ

賃貸借契約を通読、管理会社で確証

都市計画局への問い合わせ、地域規制条例を得て通読

賃貸借契約を通読、管理会社及びテ
ナントで確証※※それが未だ不確かであるときに、事実とみなされた情報についての、
通常ではない想定は明言する必要がある。

●図２ ３評価法の適用
工程：

取引事例比較法

収益還元法

原最低の集中度必要でない；省略

必要でない；省略

必要でない；省略

ファイルの中の比較可能データ；分析では比較可能データに修正をしない

ファイルの中の比較可能な賃料；出費、空室率データ；すぐ利用できる源からの還元利回り

土地抽出法による土地の評価；すぐ利用できる源からの比較可能な原価
データ

すぐ利 用できる源からの比 較 可 能
データについて、
１又は複数の当該取引当事者に確認；裏付けできる修正

すぐ利 用できる源からの比 較 可 能
データ、及び還元利回り；１又は複数の当該取引当事者に確認

原価必携からの比較可能な原価デー
タ、確証を得ているすべての利用できる源からの比較可能データ源の徹底した探索；１又は複数の当該取引当事者に確認；ペアー
取引事例分析による修正

すべての利用できるデータ源の徹底した探索；１又は複数の当該当事者に確認；地元の空室率についての調査

取引事例比較法による土地の評価、取引情報の完全な確証を得ている；
地元の請負業者から得た比較可能な
原価データ

最高の集中度価法●図３ 最有効使用判定の展開（市場価値の鑑定評価）
工程：
最低の集中度周囲の土地利用、現存する改良物の経過年数及び状態のような、容易に観察される証拠、ならびに同じタイプの不動産に対する既知の市場需要に基づいた推測※
４つのテスト（物理的に可能、
法的に許容、
財務的に実行可能、
生産性最大）の適用、ただし容易に観察される証拠に基づいて※
４つのテスト（物理的に可能、
法的に許容、
財務的に実行可能、
生産性最大）の適用、各要因についての調査、実行可能性のテストを伴って最高の集中度４つのテスト（物理的に可能、
法的に許容、
財務的に実行可能、
生産性最大）の適用、完全な市場分析及び実行可能性調査を伴って※それが未だ不確かであるときに、事実とみなされた情報についての、
通常ではない想定は明言する必要があるのかもしれない。

（注１）
不完全情報市場におけるこのような問題を論じているミクロ経済学のテキス
トとして、手元にあったもので示すと、
ジョセフ・Ｅ・スティグリッツ／カール・Ｅ・
ウォルシュ著 藪下史郎ほか訳『ミクロ経済学（第３版）』
東洋経済新報社、
2006年456〜460ページがある。
（注２）
これは、
グレシャムの法則といわれているものである。
グレシャム（Sir Thomas
Gresham(c.1519-79)）
はもとは織物商人であったが、アントワープでの金融取引に通じていてエリザベス一世の財政運営にも貢献した。
（注３）今一つ望まれる要件は、鑑定業界の製品（成果品）
に対する需要を喚起することであるが、これは本拙論の主題から若干逸れるものであり、筆者はすでにその点について別のところで論じているのでここでは取り上げない。拙稿
「不動産評価情報のニーズを広げ、深める為に」のシリーズ『不動産鑑定』
2012年3月−2013年4月号までを参照。

（注４）「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」（平成22
年1月1日より施行）に関する筆者の見解については、「制度としての価格等
調査ガイドラインの特質と効果」『不動産鑑定』住宅新報社、2012年7月
号を参照されたい。
今回の拙論は、その時の見解を更に一歩進めたものとご理解いただければ幸いである。
（注５）米国における鑑定評価上の作業範囲の決定をめぐる問題については拙稿「作業範囲決定の役割とその仕組み−ニーズにこたえる評価手順の設計とその仕組み−」『不動産鑑定』2012年6月号、及び「作業範囲決定の仕組
みの積極的活用−多様なニーズにこたえる評価手順設計の例証−」『不動産鑑定』
2014年6月号を参照されたい。
（注６）
注５の拙稿
「作業範囲決定の仕組みの積極的活用」
56ページより引用。

6

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鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか No.44

広大地評価で考える
相続税財産評価基本通達と不動産鑑定評価について
特集

平成27年から施行される改正相続税法によって、課税ベース（納税者数）が広がるため、巷関心が高広大地補正率＝0.6−0.05×

スを含めて、不動産鑑定士が相続税の申告に関わることについても注目を浴びています。

を作成する必要があり、その作成には専門的な知識が必要なことから、有効宅地化率の算定に苦慮する

×広大地補正率×地積

けて国税通則法が改正され、更正の請求が5年間認められるようになったこともあり、
いわゆる還付金ビジネ

地となる部分の地積」の算定に当たり、開発想定図等

広大地の価額＝広大地の面する路線の路線価まっているのは周知のところでしょう。
また、
これに先駆

事例が多かったのです。
このため、創設当時の広大地

広大地の地積通達によらず、不動産鑑定評価書に基づく申告又は1,000㎡

更正の請求事例が多発するようになったのです。

（2）その広大地が倍率地域に所在する場合

16年情報によれば、
上記のような事情から、
鑑定評価

還付金ビジネスは、「広大地の評価」
を中心とするこ

その広大地が標準的な間口距離及び奥行距離

事例を分析検討するなどして、評価方法を見直すこととが多いと思われますが、「広大地の評価」を定めた財を有する宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額にとなり、平成16年6月4日付の評基通の改正によって、産評価基本通達（以下評基通といいます。）
２４−４のを、上記（1）の算式における「広大地の面する路線

現行の広大地通達に改められたのです。

適用にあたっては、税務の現場では少なからぬ混乱がの路線価」に置き換えて計算します。

すなわち、従来のように不動産鑑定士等の専門家

生じています。

の判断を仰ぐことなく、広大地の地積規模によって、容このような中で、相続税に関る不動産鑑定士が、理広大地補正率は、その土地を宅地開発するとした

解しておくべき評基通の基本について整理してみま

場合に生ずる潰れ地及び造成工事費用などの諸費す。

用の占める割合を一律に40％とし、これにその土地のその後、16年情報及び17年情報ともに国税庁の地積1,000㎡につき5％ずつ、この割合が逓増する方法

ホームページから削除され、現在の「質疑応答事例」

により求めるもので、広大地の地積規模によって、容易に多くの部分が引き継がれることになり、実務の指針とに、画一的に算定することができるものです。

なっているのです。

１. 広大地の意義と評価方法
評基通24−4（以下広大地通達といいます。）によれば、広大地通達が適用される宅地の要件は、①その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、②都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必正されたのです。

この補正率による評価の減額幅が実勢より大きい

不動産鑑定士が広大地通達を考える際には、
このよ傾向にあり、広大地通達適用の可否が相続税の課税

うな通達改正の経緯も理解しておく必要があるでしょう。

価格に大きな影響を与えることになるのです。

３. 不動産鑑定士が誤りがちな通達解釈

２. 広大地通達の変遷

課税庁の取扱いが統一されていないこともあり、例

バブル経済の崩壊による大幅な地価下落を背景③「大規模工場用地」に該当せずに、平成6年2月15日の財産評価基本通達の改正によ

広大地の評価において、①の要件、評価対象地の④中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの

り、従前の広大地通達が創設されました。
当時の広大地積が「著しく地積が広大」
であるかどうかの判断基

地通達の評価方法は、

準は、現行の質疑応答事例で「評価対象地が都市計を除くとされており、平成16年6月29日資産評価企画官情報
資産評価企画官情報第1号（以下17年情報といいま

えば次のようなことが挙げられます。

広大地の評価額＝正面路線価×有効宅地化率×画法施行令第19条第1項及び第2項の規定に基づき各種画地補正率×地積

第2号（以下16年情報といいます）、平成17年6月17日

各自治体の定める開発許可を要する面積基準（以下※有効宅地化率=「開発許可面積基準」といいます。）以上であれば、原則として、その地域の標準的な宅地に比して著しく地の適用の可否を簡便に判定するフローチャートが用広大地の地積−公共公益的施設用地となる部分の地積意されました。
４要件を充たして広大地に該当すると、広大地の地積れています。
この文中に「原則として」という文言がある

その価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次により計算した金額によって評価します。

吉村 一成

易に、画一的に評価額を算定することができるように改要と認められるものであり、す）には、①ないし④の要件を当てはめて広大地通達

吉村鑑定税理士事務所（1）広大地が路線価地域に所在する場合積が広大であると判断することができます。」と定めらというものでした。

ので、面積基準未満の土地でも広大地通達も適用がところが、この評価方法では、「公共公益的施設用あり得るとの解釈をされている方がおられますが、
この

8

9

鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか No.44

文章は面積基準以上の土地のことについて述べておそうでなければ面積基準を定めた意味がなくなり、することにより租税負担の実質的な公平を確保するこても、大量に発生する納税申告書を処理するに当たり、面積基準以上の土地であったとしても、例外的に結局は地域分析や個別分析を行って開発想定図をとができるとされ、裁判例においても、次のように判示さり、課税の公平や法的安定性の確保がより強く要請さ

広大地通達の適用ができないケースがあるという意味

描いてみなければ、広大地通達適用の可否を判定でれています。

れる税務行政の分野においては、簡便に、画一的にであることは、本文を読めばお分かり頂けるのではな

きなくなってしまいます。
それでは、広大地の地積規模

いかと思います。すなわち、国税庁は、開発許可面積によって、容易に、画一的に評価額を算定することがで基準に満たない土地について、広大地通達の適用をきることを目的とした通達改正の趣旨に反することに想定していません。

なってしまいます。

財産評価する手法が求められるのです。
このため、個

東京地裁平成４年３月11日判決

別性の強い不動産評価を前提とする鑑定評価の制（控訴審東京高裁平成５年１月26日判決、上告

度と相続税財産評価とは、相容れない側面があり、不審最高裁平成５年10月28日判決）

動産鑑定評価書によらなければ評価できないような取相続税法第22条は、相続財産の価額は、特別に定

また、
この点について、16年情報の文言を根拠に、そして、見逃してはならない点は、誤解を生みやす

開発許可基準面積未満の土地についての広大地通

いこの部分の文言は削除され、現在の質疑応答事例達の適用が主張されたりすることもありますが、この点よるべき旨を規定しており、右の時価とは相続開始時にには引き継がれていないのです。

おける当該財産の客観的な交換価値をいうものと解す

扱いは改められる必要があったのです。

める場合を除き、当該財産の取得の時における時価に

５. 相続税財産評価基準の手法と不動産鑑定評価も誤りだと考えます。16年情報には、広大地に該当する

面積基準を画一的に定めることと現実の不動産の条件の例示として、下記のような記載がありました。

利用状況との不合理や、課税当局の指摘の有無としかし、客観的な交換価値というものが必ずしも一義

ここで、不動産鑑定評価における取引事例比較法

は、別次元の問題として、正確に通達を理解しておく

的に確定されるものではないことから、課税実務上は、と、路線価方式による財産評価基準の評価の流れを必要があります。

相続財産評価の一般的基準が評価通達によって定め対比すると、図のようになります。不動産の鑑定評価はられ、そこに定められた画一的な評価方式によって相続

図の左側のステージで行い、相続税財産評価は右側

財産を評価することとされている。
これは、相続財産の客のステージで行います。

普通住宅地区等に所在する土地で、各自治体が定める開発許可を要する面積基準以上のもの（ただし、下

４. 相続税財産評価基準の目的

記の該当しない条件の例示に該当するものを除く。）（注）
ミニ開発分譲が多い地域に存する土地についそれでは、上記２のような改正が何故必要だったのては、開発許可を要する面積基準（例えば、三大都市圏

でしょうか。

500㎡）に満たない場合であっても、広大地に該当する

相続税法では、第22条（評価の原則）において、場合があることに留意する。

「・・・取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により、・・・」と規定されているのみで、時価上の文章の（注）書き部分だけを取り出して、面積とは何なのかといった規定はありません。

基準未満でも広大地に該当する場合があるとの解釈です（ここでいう面積基準は、17年情報によって都市

そこで、
この「時価」
を解釈する法令解釈通達とし計画法施行令第19条第1項及び第2項に定める面積て、財産評価基準があるのです。評基通１（評価の原であることが明らかにされています。）。
この（注）書きが独り歩きしているように思われます。

るのが相当である。

観的な交換価値を個別に評価する方法をとると、そのこの図を見ると、路線価が課税当局によって与えら評価方式、基礎資料の選択の仕方等により異なった評れる相続税の財産評価に際しては、右側の 路線価

価価額が生じることを避け難く、
また、課税庁の事務負より上の部分は課税当局が行い、左側の取引事例比

担が重くなり、課税事務の迅速な処理が困難となる恐較法の上部分で行われる地域分析や標準的使用、れがあること等からして、
あらかじめ定められた評価方式

最有効使用の判定などの専門的作業を納税者が行によりこれを画一的に評価する方が、納税者間の公平、

わなくても済むように考えられています。左側の個別的納税者の便宜、徴税費用の節減という見地から見て合要因の比較に当たっても、右側においては、画地調整

理的であるという理由に基づくものと解される。
そうすると、特に租税平等主義という観点からして、右として画一的な調整率表が与えられ、これを対象不動則）の⑵において、「・・・それぞれの財産の現況に応通達に定められた評価方式が合理的なものである限り、産に当てはめれば評価額が算定されるような仕組み

じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる

これが形式的にすべての納税者に適用されることにになっています。広大地の評価に当たっては、画地調

しかしながら、
この（注）書きは本文に係るものです。

場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価よって租税負担の実質的な公平をも実現することがで整 のところに広大地補正率を当てはめるのです。

本文全体を通して見れば、ここに書かれてあることは、

額は、
この通達の定めによって評価した価額による。」

きるものと解されるから、特定の納税者あるいは特定のところが、広大地判定の①ないし④の４要件を判定

各自治体が定める基準、例えば大阪府泉佐野市の開と時価の意義が定められています。
この定義を見ると、相続財産についてのみ右通達に定める方式以外の方するためには、③の要件判定に問題はないものの、他

発指導要綱において、300㎡の面積基準が定められ不動産鑑定評価基準における正常価格とほぼ同義

法によってその評価を行うことは、
たとえその方法によるの要件については、路線価 より上の部分、すなわちているようなケースでは、その面積が都市計画法の開であることが分かります。

発許可を要する面積基準（例えば３大都市圏500㎡）

ところが、同義だからといって、不動産鑑定評価書に満たない場合であっても広大地の適用があると読が相続税の財産評価に用いられる訳ではありません。

み取れますので、そうだとすれば、決して面積基準を相続税の財産評価においては、財産評価基準が合曖昧にしているわけではありません。

理的なものである限り、これをすべての納税者に適用評価がそれ自体としては相続税法第22条の定める時地域分析や標準的使用、最有効使用の判定などの価として許容できる範囲内のものであったとしても、納税作業が不可欠となり、この判定を巡って混乱が生じて者間の実質的負担の公平を欠くことになり、許されないいるのです。紙面の都合上、個別の要件判定についものというべきである。

ては割愛しますが、この点に財産評価基準の限界がつまり、評価の根本的な考え方は同じであったとしあるのかも知れません。

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鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか No.44

取引事例比較法

路線価評価

標準化補正

取引事例地の標準的な価格取引事例地の標準的な価格取引事例地の標準的な価格地域要因の比較

地域要因の比較

地域要因の比較評
価額

固定資産税評価額との均衡

近 隣 地 域 の 標 準 的 な 価 格路

対 象 不 動 産に係る個 別 的 要 因の比 較

画

比

準

価

格

精通者意見価格標準化補正

売 買 実 例 価 格

標準化補正

定

取引事例

地 価 公 示 価 格

取引事例

鑑

取引事例

評

線

特集

駅ナカ

〜ekimo（エキモ）からの風を感じて〜

地

価
調

価

広報推進委員会

柳

貴之

整

駅 ナ カ

額

（注）
近隣地域とは評価対象地の存する用途的地域をいう。

６. 不動産鑑定評価の必要性と課題

今回は
「駅ナカ」
というお題をいただいたため、私の

における
「駅ナカ」
は、
かつての
「駅ナカ」施設は勿論の方では大阪市交通局が地下鉄駅構内にて事業展開

こと、それに加えて鉄道事業者が駅構内の主要動線

している
「駅ナカ」
について記述することとする。当該上や通路に面したスペースに商業施設を展開したもの

「駅ナカ」
とは、
「ekimo（エキモ）」シリーズと言われていとなっており、鉄道事業各社は近年「駅ナカ」事業に注るものであり、
一昨年より大阪市交通局が注力している

力している。
これは、鉄道事業を取り巻く社会構造の変「駅ナカ」
商業施設のことである。

化、
つまり「人口減少」「、鉄道以外の交通手段の発達」

不動産鑑定評価と相続税財産評価基準とは相容者や税理士にとっては馴染みの薄いところですから、れない側面があることは前述しましたが、財産評価基

この部分の専門的な意見が必要とされるのです。
この準はあくまでも法令解釈であり、法令そのものではありため、広大地の評価をはじめ、相続税の財産評価にません。裁判所の判決や国税不服審判所の裁決は相関わる不動産鑑定士にあっては、財産評価基準を熟続税法第22条の時価についての適法性についての知することが求められるのです。
その上で、標準的使判断が下されるのであり、財産評価基準が判断基準

用や最有効使用について丁寧に説明することが求め

かつては
「駅ナカ」
と言えば、改札内外に設置された等により、乗降人員の減少・伸び悩み等に鉄道事業各になるのではありません。

られるのではないでしょうか。面積基準の不合理を追小規模店舗施設、代表的なものは「Kiosk」等の売店、社が直面し、本業の収益を補完するため「駅ナカ」事

従って、財産評価基準を適用することによって不合及しながら広大地補正率そのものの不合理を追及し理な結果が生じる場合には、その適用が否定されるこないというのは片手落ち（いい所どり）
で、広大地通達「立ち食いそば・うどん」等の飲食店であったが、近年業を拡大するに至っている。

とになり、このような場合には、鑑定評価しか方法があが不合理だというのなら、堂々と鑑定評価すべきでしょ

りません。

う。

また、財産評価基準自体も不動産鑑定評価を排除

注意すべき点は、我が国では、相続税についても申しているわけではありません。評基通６に「この通達の

告納税制度が採られていますから、税務官庁からの定めにより難い場合の評価」方法が定められています

指摘がなかったからといって、その申告書が必ずしもが、このようなケースは、鑑定評価するしか方法がない
ことも多いでしょう。
このように、図の右側のステージが使えないときには左側のステージに行くのです。

e k i m o
大阪市交通局が事業展開している駅ナカ商業施

い駅群」
となる。
よって、各駅利用客全てが顧客対象と設である「ekimo」
シリーズは、平成２５年４月に地下鉄なり、それら顧客対象の需要をコンスタントに取り込む

適正に作成されていると認められたわけではないとい

御堂筋線・天王寺駅構内にオープンした「ekimo天王

ことができれば、簡便にしてかつ最高のパフォーマンス

うことです。
申告納税制度は税務調査によって担保さ寺」
を皮切りに、平成２５年１０月に同線・なんば駅構内を発揮するマーケットとなり、また、「駅至近・駅近」といれるのですが、調査対象になるものは全体の一部にしに「ekimoなんば」、平成２６年４月に同線・梅田駅構内

う立地条件の良さによりテナント誘致もやりやすい。現か過ぎません。
このため、過去においては指摘されなに「ekimo梅田」と約１年の間に立て続けにオープンし在はこれらメリットを背景として「ekimo」の業況は好調ている。地下鉄御堂筋線「梅田」
「なんば」
「天王寺」
の

とのことである。

一方、広大地の判定については、
そうではありませ

かった事項であったとしても、税務調査の対象になっん。
あくまでも図の右側の部分、すなわち財産評価基た際には誤りとして指摘される可能性があるということ

準のステージの上で、不動産の調査を行うのです。右も理解しておく必要があります。
（よしむら かずなり・吉村鑑定税理士事務所）側の 路線価 よりも上の部分はどうしても一般の納税

各駅は、他の鉄道事業者の主要駅にもなっており、大この「ekimo」
シリーズは、
大阪市交通局が鉄道事業

阪府内鉄道各駅の中でも「最も著名かつ利用客の多収入の他、次なる事業収益の柱の一つとすべく開発し

12

13

鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか No.44

たものであるが、その他の開発目的としては、
韓国で起き

構内に設けられた空地部分の有効利用であり、それを４．各ekimoの風景

た地下鉄事故を教訓に、防災上の観点から地下鉄駅具現化した形が現在の「ekimo」
シリーズとなっている。

①ekimo天王寺②ekimoなんば③ekimo梅田

１．各ekimoの概要
各ekimoの概要は次の通りである。
ekimo天王寺ekimoなんばekimo梅田

平成25年4月18日

平成25年10月31日

平成26年4月4日

地下鉄御堂筋線「天王寺」駅
地下１階コンコース
西改札前及び東改札前

地下鉄御堂筋線「なんば」
駅
地下１階コンコース
北改札前及び中改札前

地下鉄御堂筋線「梅田」
駅
地下１階コンコース中改札前
から南改札前の間

11店舗
・WESTゾーン9店舗
・EASTゾーン2店舗

19店舗
・NORTHゾーン11店舗
・SOUTHゾーン8店舗

14店舗

店舗面積

約614㎡

約1,047㎡

乗降人員数（※）

249,579人

331,982人

開

業 日

場

店

所

舗

数

運営管理者

ekimoシリーズ第１弾であり、御堂コンセプトは「自然×ひろがり」でekimoシリーズ第３弾。
「スタイリッ筋線「天王寺」
駅の西改札前を主とあり、ekimoシリーズの中では、最大シュモダン×つながり」
をコンセプトとして展開されている。
「アベノハルカの店舗面積を有し、地下街と言うにしており、往来する人々に歩く楽しス」
を筆頭に、近年、天王寺駅周辺

最もふさわしい雰囲気がある。店舗

みを演 出している。当 然ながらの開発はめざましく、
それを反映して数も多く、結婚式場案内等もある。

ekimoシリーズ中、最も人通りが多

約572㎡

平日でも人通りは比較的多い。

（写真はNORTHゾーン）

かった。

430,526人（写真はWESTゾーン）

南海商事株式会社、東急不動産株式会社

感想 〜ekimoからの風を感じて〜（※）大阪市交通局による交通調査（平成25年11月19日現在）

２．店舗構成等
各ekimoは、各駅の改札口付近等、駅構内の主要干異なる。

以上が「駅ナカ」「ekimoシリーズ」の簡単な概要で通りは多く、
この人通り全て顧客とし得る可能性のあるあり、次いで私の感想も簡単に述べさせていただく。

「駅ナカ」
は、今後もその最大の魅力を発揮しつつ、新動線上等に配置されており、顧客対象はビジネスパー

大阪市営地下鉄の乗降人員の順位は、地下鉄「梅の利用客を誇る「梅田」「なんば」「 天王寺」各駅の駅

ソンをはじめとした駅の利用客等をターゲットとしてい田」駅が第１位、同「なんば」駅が第２位、同「天王寺」構内主要導線に展開されているため、日中ながらも人る。各ekimoのテナント構成は「ファッション・服飾雑貨・駅が第３位となっており、ekimoシリーズは、広い駅構

生活雑貨」等の主に女性客をタ−ゲットにした店舗を内を擁する、乗降人員ＴＯＰ３（スリー）の駅に展開され中心とし、それに加えて「コンビニエンスストアー」
「喫茶

ている。
なお、上記「天王寺」駅に次ぐ乗降人員数第４

店」「銀行ＡＴＭ」等により構成されている。勿論、店舗

位は「淀屋橋」駅（213,150人）、第５位は「本町」駅

面積等が異なるため、各ekimoでのテナント構成は若（212,130人）となっている。

は不明であるが、賃料の収受形態は「定額制」、「売上

但し、以下のような難点等もあるのではと考える。

１．次の「駅ナカ」候補
駅ナカが成立する要件としては、「駅の利用客の多の駅構内であるが故、立体的空間の拡大を図ろうと

さ」
もあるが、
そもそも多店舗展開をする必要があるた

すると地上・地下の公共施設（道路等）等との兼ね合め、駅構内自体が広いことが要件となる。利用客の多いもあるため拡大は期待しづらい。
さらに既存の駅構

さ、
ビジネスパーソンの多さ、背後人口の多さ等のバッ内の利用を前提とすれば面的な拡大も期待しづらい。

クボーンはあり、商業としては成立する可能性はあるもまた、仮に拡大するとしても、再開発事業等も含めた大歩合制」、「定額制＋売上歩合制」の３形態とのことでのの、駅構内自体が小規模であれば、「 駅ナカ」
は成

規模な事業となる可能性もあり、大きな財政出動等のある。

立しにくい。
ならば駅構内の拡大も考えられるが、地下負担も考えられる。従って、現時点では「駅ナカ」が成３．賃料の収受形態
各テナントとは賃貸借契約を締結しており、賃料等

たな成長をしていくと思われる。

ekimoシリーズは、大阪市営地下鉄各駅中ＴＯＰ３1415

鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか No.44

立する駅自体が少ない？、次の「駅ナカ」候補が少な

い？点が難点ではと思われる。

２．列強商業施設との競争
「梅田」
「なんば」
「天王寺」
のような利用客の多い駅

く、
こじんまりとしているため、他の列強商業施設と比較には、当然ながら、既存の地下街や大規模商業施設

すると、派手さ、規模等の面でどうしても見劣りしてしま等が多く存在し、さらに新設大規模商業施設等も頻う。
テナント構成、商業規模等より全ての面で競合しな繁に出現する。
また、
これら大規模商業施設には、今いとは思いつつも、特に改札の出口から列強商業施の大阪を象徴するような著名な商業施設も存すること

設等に向かう人の流れを見てしまうと、どうしてもそう感

から、「駅ナカ」の競争相手は列強である。
それに対しじざるを得ない。但し、列強既存・新設大規模商業施て「駅ナカ」
は、既存の駅構内の主要動線等を利用す

設等の利用客を顧客対象にできるという大きなメリット

ることとなるため、面的・立体的な広がりが期待しづらもある。

３．通行人の動機

特集

駅ナカ

エキナカ─ 身近な鉄道で考えてみる
広報推進委員会

田村 周治

1．
はじめに
昨年の夏。東京出張の機会があって、その帰り、JR

レ上野は飲食・食物販・ファッション・雑貨など54店舗

上野駅を利用することにした。山手線を利用して東京を配置し、女性をターゲットにエキナカショッピングシーン

駅に向かうために上野公園側から改札口を抜けるとを演出。

駅構内の主要動線の人通りは当然ながら多い。
そを見て買うという行動にはなかなか至らないと考えられ─もう、そこは商店街だった。
ウィキペディアから抜粋しして、その通行人達の歩いている動機は主に
「次の場

る。
この
「通行人の動機」
は難点ではと考える。実際にて、その時の筆者の驚きを説明してみたい。以下。

所への移動（特にビジネスパーソンは）」であろう。換言（ekimoを探しに）次の移動を考えていた私は、知らなすれば「購買目的ではない」
のではと。
となると
「ビジネ

い間に
「ekimo」
を通り過ぎていた（笑）。

その後、リニューアル工事を行い、「ゴディバ」「日本
橋屋長兵衛」「アール・エフ・ワン」「ベーグル&ベーグ

JR東日本ステーションルネッサンス「みんなのえきプロ

ル」「ジンズ グローバルスタンダード」「サマンサタバサ

ジェクト」と称して中央改札・不忍改札側の駅舎内部もプチチョイス」がオープン。全面が白で統一された外観となり、エレベーターの整備も行われた。

スパーソン（一説では、大阪人は歩行速度が最も速い

但し、買うために時間を要しない、考える必要のない改装され、東西自由通路や正面玄関「レトロ館」の人種とも言われている）」
が店に立ち寄って、
ゆっくり物

物に対しては、利用客の多さは大きなメリットであろう。

「Breakステーションギャラリー」、
中央改札の
「グランド

以上、JR上野駅の概略を説明したが、
もう、
エキナカ

コンコース」、
ショッピングセンター「七番街（アトレ上

たってこれはなんじゃい―という感じなのだ。因みに

野）」などが整備されて2002年3月にオープンした。
アト

ＪＲ上野駅の一日乗降客数は５７４千人。

最 後 に
以上のように、つたない文章で長々と難点等も述べナカ」
は難しいにしても、少し拡大して
「駅チカ」
でスポッ

たものの、
「 駅ナカ」の売店で、缶コーヒー・雑誌等をトを当ててもらいたい気持ちもある。今後の
「駅ナカ」
の

買って、
日々息抜きをしている私にとって
「駅ナカ」
は生

展開は私の楽しみの一つである。

２．翻って、大阪ではどうだろうか・南海なんば駅 ─ 地下鉄・近鉄なんば駅

日頃、筆者の見慣れている南海電鉄を取り上げ、勝

最後になりましたが、今回の執筆にあたりまして、
ご

手ながら、エキナカビジネスの可能性のようなものを（一日乗降客数：南海２１８千人、地下鉄３３０千人、協力して頂きました大阪市交通局の皆様には深く感探ってみよう。
まず、
エキナカビジネスを考える上で、結近鉄１４０千人）

今後は「いわゆる主要駅」以外での「駅ナカ」展開も謝の意を表します。
また、最後までお付き合い下さいま

節点という乗換駅を南海電鉄でリストアップしてみよう。

・南海新今宮駅 ─ 大阪環状線新今宮駅

予想され、
どの駅に、
どのような
「駅ナカ」
が誕生するのした読者の方々にも感謝の意を表します。
ありがとうご結節点でなければ、エキナカないし駅ビル商法が可能（一日乗降客数：南海８６千人、JR６２千人）

かに大きな関心がある。
また、
これまで光の当たらな

ざいました。

とはなるまい。
では、結節点という視点で見た時どこが・地下鉄天下茶屋駅 ─ 南海天下茶屋駅

該当するだろうか。

（一日乗降客数：南海６５千人、地下鉄６６千人）

活・仕事に欠かせないものとなっており、その便利さに感謝している毎日である。

（やなぎ たかゆき・柳不動産鑑定（株））

かった又は光から遠ざかった利用客の少ない駅も
「駅

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鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか No.44

・地下鉄なかもず駅 ─ 南海中百舌鳥駅（一日乗降客数：南海２４千人、ＪＲ２１千人）（一日乗降客数：南海１９千人、地下鉄８１千人）

これだけの結節点が挙げられる。
しかし、単なる乗・南海三国ヶ丘駅─最近、駅ビルの建て直しがなさ

・南海天下茶屋駅─南海の高架化がなされたのが、１９９０年代半ばで、駅でのビジネスを想定していれた。

・JR東羽衣駅 ─ 南海羽衣駅

換駅というだけではビジネスがなりたつ条件として不足ない、
かって書店などが入っていたが撤退した。

ここでは、元々は1階 → 1階という乗り換えであっ（一日乗降客数：南海１７千人、ＪＲ３千人（東羽衣駅））

していよう。駅間のルートの長短、
どう隣接しているか、

・南海中百舌鳥駅─地下鉄なかもず駅の改札口とた。
それを南海電鉄は、2階の駅ビルとしてJR側1階→

・南海三国ヶ丘 ─ JR三国ヶ丘駅

乗降客数─が要素となりそうだ。

の間の距離が大きく、複合的に考えるという関係では南海2階（切符売り場、改札口）→南海1階プラットない。

フォームという「垂直方向に回り道」
をさせることで、利

３．
エキナカが成り立つためには・南海羽衣駅─ＪＲ東羽衣駅との間で、距離があり、用可能な空間の増大を図り、そこに店舗を配すること

また、ＪＲ側の乗降客数も小さい。

ができた。

改札の中に設ける店舗と改札外に設ける店舗で発力は充分にあるのか。
そして、
３６５日休みのないエ

は、条件が異なる。
「エキュート物語」というエキナカビ

キナカでは、生産体制と供給体制は重要な不アク

ジネスを切り開いたＪＲ東日本の担当者の書いた本かターだということ。

らそのあたりを抜書きしてみよう。

・統一感をもって、お店を編集したい。基本的には百貨こうして、南海電鉄の「結節点」
を順次見ていくと、・改札を入った駅構内につくることで、駅ビルとは異店の消化（売上）仕入れのスキームを使う。消化（売駅ビル等として採算が取れそうな場所は、結局、三平成27年春ごろ 1期開業 2,600平方メートルなった性格となる。駅構内は、鉄道の必要に応じて、上）仕入れ契約とは、売り場をディベロッパーがつく

国ヶ丘駅だけだということなのだろう。南海三国ヶ丘駅

2期 平成27年冬ごろ 400平方メートル

施設の変更などが自由にできなければならない。駅り、商品が販売された時点で仕入れを起こす、在庫リ

での駅ビルの建て替えというものは、乗降客数（２４千

3期（グランドオープン） 平成28年春ごろ

は旅客輸送業務が中心であり、施設の変更が必要

スクの低い契約のこと。

人）に適合した適切な「商法」であったと思われる。

５．
まとめ（4）開業時期

400平方メートル（5）店舗数・駅構内という立地から駅ビルの賃貸方式はありえな

上で、関東圏の大宮駅（乗降客数６３２千人）、上野い。
しかし、販売面でも、お店まかせは不適当。
ディベ

駅（乗降客数５７４千人）のエキナカを例示したが、
こ・駅構内ゆえに、
ショッピングセンター型の賃貸方式でロッパーが主体的立場で、取引先と協力しながら商れらに比肩しうる関西圏での結節点は少ない。先日、はなく、百貨店型の平場編集方式があっている。

品・店頭・売れ筋をつくりこむためには、小売業に踏

新大阪駅でのエキナカが発表された。概略を転記した

1期：駅弁、土産、食物販、飲食、書籍、ATM※筆者注：「平場編集方式」という用語は、検索してもみ込まざるをえない。

い。
なお、新大阪駅の一日乗降客数３５７千人。

2期以降：コンビニ、土産、食物販、飲食となった場合、店子が権利を主張して変更を拒むような事態を避けなければならない。

・駅は男性が多いので男性用トイレが通常多い、しか意味がよく分からない。
百貨店などの専門用語らしい。
・入店する店舗の商品開発力、供給体制などが重要な要素となる。変化の求められるエキナカで商品開（6）主な業種

こうしてみれば、一日の乗降客数２００千人〜３００千

し店舗を考えた時、女性トイレの数を増やす

人という数字が、エキナカビジネスが可能か否かの境── 等。

界線を指し示している数字かもしれない。

４．
２で例示した場所でどこなら可能であろうか。

26店舗（2期：1店舗、3期：9店舗、合計：36店舗）（たむら しゅうじ・（有）
タムラ不動産鑑定）◇新大阪駅で計画されている商業施設の概要（1）場所

上で例示した「結節点」
で、
エキナカビジネスの可能・南海新今宮駅─例示したJR東日本のエキュート性が高いのは、南海難波駅ぐらいであろうが、それも大宮（5,000㎡）
は、大宮駅の乗降客数６３２千人に対含め全体を俯瞰してみよう。

応したものであった。

・南海難波駅─既に、高島屋を中心にして、店舗のエキュートの例を見ると、商品も高質で単価も高め

集積が飽和状態に近いであろう。改めて改札内に店である。乗降客数から言っても当該駅周辺の環境に

約3,400平方メートル

舗を設ける可能性は低い。

適合していないと考えられる。

（店舗面積：約1,800平方メートル）

新大阪駅 在来線改札内コンコース（2）施設名エキマルシェ新大阪（3）延床面積1819

鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか No.44

会員寄稿

賃料増減『請求の当否』判断は、誰がすべきなのか（株）
アクセス鑑定

はじめに

松永

明

Ⅰ『請求の当否』
.
判断とは

であれば、
これも含みます（以下、
この事情を
「賃

極力反映した鑑定評価の手法と試算賃料を中料額決定要素」といいます。）。

心として、鑑定評価額を決定していきます（実をただ、上記①〜③の一般的な経済的事情を求言うと、ここまでの手順の作業をしっかりと行ない

める前に、『直近合意等賃料』（賃貸借契約の当さえすれば、『 相当賃料額』の算定の8割がたは事者が現実に合意した賃料のうち直近のもの終えていると同様ですので、額を出すこと自体は（直近の賃料の変動が賃料増減請求による場合

極めて容易なことになります。）。

にはそれによる賃料）。詳細は、後掲Ⅲ-３．
ご参照。）が合意などされた日を判定しなくてはならな

２. まず、賃貸借契約の内容については、特に、賃い、と最高裁は言います。
なぜなら、今の賃料で料改定条項や特約条項における両者の合意事

いいとお互いが合意していた期間において、経項や、それに基づく賃料額がどのようなもので済的・契約的な事情の変化があったかどうかがあったのかという、賃料額決定要素が重要です。

過日、とある弁護士さんから、「 相手側（賃借人）が

１. 『請求の当否』とは、借地借家法11条1項又は争点であり、
その期間の始期として、お互いが今

それは、客観的に見て極めて合理的な約束事で現行の賃料の減額を請求してきたので、こちらとして

32条1項を根拠として、今の賃料を変えていいかの賃料を現実に合意した日を確定しなければならあったのか、近傍同種の賃料相場やその時におは、少なくとも賃料額を維持か少しでも上げたい鑑定

どうかを法的に判断するものです。最高裁の言葉ないからです。
ちなみに、終期（鑑定評価では、価

いて市場人が予測する将来の経済事情の変動額を出してもらえるとありがたいんだが…」
という、
よくあ

を借りれば、「同項所定の賃料増減請求権行使

格時点。）
は、
「賃料増減請求の日」となります。

といった一般的な経済的事情と相反するものかる鑑定依頼がありました。

の要件充足の有無」のことです。

そうすると、①〜③の分析の前提として、「賃貸

否か、相反するならその理由はどこにあったのか

そこで、私は、
どのような経緯で現行の賃料の合意

一体、この『請求の当否』判断はどうするのか

借契約の当事者が現実に合意した」賃料とはどを分析することによって、契約の拘束性を計ることが決定されたのか、賃貸借契約書やこれまでの賃料については、平成15年10月21日以降の一連の7んなものであったか、どのように改定されてきたかが必要です。

増減額等の経緯、各年度の公租公課の額、対象不動

つの最判とつい先日の平成26年9月25日の最新について、しっかりと明らかにしなければなりませ

また、賃料増減額の経緯については、当初契産の存する土地、建物の価格変動率、近くで似通った

最 判（ 以 下 、
この判 決を「 最 新 最 判 」といいまん。後で見るように、
バブル期までの右肩上がり経

約からの経緯を徹底的に分析し、それに応じた物件の賃料相場等を充分に検討しました。
その熟慮す。）、計8本の判決が示した判断枠組みを参考

済と異なり、近時の経済変動は大きく、どの時点を書面等を入手し、不明な点は当事者や関係者にの結果、結論を先に言いますと、あえて『相当賃料額』にすると、次の手順が相当だと考えます。

始期とするかで、上昇にも下落にもなります。賃料

ヒアリングを実施して、どのような理由で賃料額がを求めるまでもなく、相手方の『請求の当否』は否という法によれば、賃貸借契約の当事者が、賃料の増減請求権行使の要件充足の有無が大きくこの改定されたのかを、明確に把握することが重要で「鑑定意見書」を提出し、依頼のあった弁護士さんか

増減を請求することができるのは、
まず、土地（又経済的変化にかかっているのですから、契約分す。

らは納得を得るとともに、依頼人から、早々に意見書に

は建物）
の賃料が、

析の重要性は推して知るべしといえます。

対する報酬料を受け取ったのです。

①土地および建物に対する租税その他の負

では、
どのような
「鑑定意見書」
であったかですが、担の増減（額）借地借家法及び一連の最高裁判決の判断枠組みを②土地および建物の価格の変動その他の経

十二分に検討して『請求の当否』判断を手順1として、

済事情の変動（率）『否』
であれば改定の必要なしとし、『当』であれば、手③近傍同種の建物の賃料相場（幅）に比較し順2として不動産鑑定評価基準をも適用して『相当賃て不思議なことに、
この契約事情の分析手順をまとめると、賃貸借契約の内容や賃料増減額

尽くすと、当事者が「現実に合意」
したのがいつの経緯を基礎として、④賃料額決定要素を見極か、自ずと浮かび上がってくるのです。その直近

めた後、その合意期間中における①公租公課ののものを、直近合意等賃料が合意などされた日と増減（額）、②経済事情の変動（率）及び③賃料します。

相場（上下幅）との比較という分析を経て、契約
合意と経済的変化のどちらを優先すべきか、
とい

３.

次に、直近合意等賃料が合意などされた日か料額』を求めるというものでした。今回の依頼では、『請不相当となったこと（賃料増減請求権行使の要う判断の手順を尽くすことになります。
その結果がら今回の賃料増減請求の日（価格時点）
までの

求の当否』
の判断を
『否』
としたため、『相当賃料額』
は件充足）が必要です。

『否』
であれば、今の賃料を変えるだけの法的な間（以下、「判定期間」といいます。）の、①〜③の

さらに、最高裁によれば、これらの事情は、一般

要件は充足されていないのですから、現行賃料

一般的な経済的事情の変動等を分析します。

本稿では、
まず、
『 請求の当否』判断とはどのようで的な経済的事情にとどまらず、その賃貸借契約額の改定は必要がないという結論に至ります。

①の公租公課増減（額）は、地価変動に伴う

あるかについて述べ、次に、
その参考とした最高裁判に関して、当事者間の個人的な事情であってさえ『当』となって初めて、次の段階としての『相当

地方税法上の「価格」（適正な時価）の変動に加例から見えてきたものについて説明することとします。

も、④「当事者が当初の賃料額決定の際にこれを賃料額』を求めることになります。
その際にもまた、

えて、課税標準額の評価割合や税額の増減を調考慮し、賃料額決定の重要な要素となった」
もの判断した賃料額決定要素を重視して、それらを整する負担調整措置等の政策により不規則に変出していませんし、出す必要はなかったのです。

20

21

鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか No.44

化しており、一般的な経済事情の変動と同様の約の当事者が、その賃料増減請求権を行使し得んだ契約を守らせるべきか、
その修正をさせるべ

判断するに当たって、賃貸借契約当事者が賃料増減とはなっていません。

る法的な要件を充たしているかどうかを判断しま

く法が介入してよいかを判断するのです。

額決定の要素とした事情を総合的に考慮すべき②の経済事情は、土地価格については地価す。

公示や相続税路線価といった公的評価を、
そのまず、判定期間中の経済的変化がほとんどな

他の代表的な経済指標としては、
ＧＤＰ
（国内総

実は、最新最判まで、『 請求の当否』判断につ特殊の考慮を払ったというものではなく、賃貸借

い、
もしくは、変化が小幅で合意に織り込み済みといては、以下のような評価主体の懸念がありまし

契約における基本原則をサブリース契約に当て

生産）
やＣＰＩ
（消費者物価指数）といった公的公判断される場合には、賃料額決定要素に大きなた。

はめたものというべきであろう。」と述べていること

表数値を中心とし、対象不動産やその賃貸借契変化がない限り（例えば、契約当事者やその属①『請求の当否』判断は、裁判官の専権事項

約の特長に応じた信頼性の高い民間公表数値性の変更（同族関係から第三者関係へ）など）、であり、評価主体がすべきものではないのでも参考とはなりますが、この段階では最小限度のそもそも要件充足に至ったとは判断できないで

はないか。

変動（率）
の把握に止めるべきものと考えます。

しょう。

５.

に注目すべきです。
さらに、③の懸念に対しては、各手法の適用は、あくまでも『請求の当否』判断の結果、『当』と②『請求の当否』判断は、サブリース等、非典なって初めて『相当賃料額』を求めるものであるこ

さらに、一般的な経済的事情は、ある程度変動反対に、判定期間中の経済的変化が大きい場

型契約においては考慮する必要があるが、と。当該『請求の当否』判断は、前記３の①〜③することは自明であるため、小幅程度のものは、
当

合、特に、その契約に影響を及ぼし、合意の基礎

世上よくある一般的な典型契約には不用での一般的な経済的事情の客観的な指標及び事事者間における契約合意時点では織込み済ととなった社会的、経済的要因の事情の変化が大はないのか。

実としての賃料額決定要素の分析を以てなされ考えるのが妥当でしょう。

きい場合には、当否の判断が必要となります。例③そもそも各手法を適用して求めた適正な賃るべきであり、評価主体の判断意見である賃料③の賃料相場（上下幅）は、直近合意等賃料

えば、賃料を双方協議で改定するなど緩やかな料額を出さないと、『請求の当否』判断は導額を介在させるべきではないのです。何となれが合意などされた日と価格時点の2時点におい合意でしかないものなら『当』でよいでしょうが、き出せないのではないか。

ば、評価主体が判定した賃料額は、すべての恣て、それぞれ賃料相場の上下幅の範囲にあった「消費者物価指数に連動する」
といったしっかりとか否かが重要であり、2時点ともその範囲に収した賃料改定条項が合意されていたり、賃料自まっているのか否かが判断基準となります。

動増額特約が地主の多額の資本投下の前提と④『請求の当否』判断が否で終われば、鑑定意性を除外したものとは言い難いと思われるから報酬料が取れないのではないかです（最高裁平成25年3月28日判決は、
これを・・・・「鑑定評価等において適正とされた賃料の額」と等々

ここで留意すべき点は、各々の経済的事情は、なっていたりしたような場合には、その賃料額決対象不動産の立地・建物用途といった物理的特定要素の拘束力の強さと経済的変化の大きさとこれらについて、
まず、①の懸念に対して、
司法

最後に、④の懸念に対しては、『 請求の当否』

性や対象となる賃貸借契約の内容に影響を及ぼのせめぎあいになるでしょう。相対的な判断ででは、平成15年10月21日以降、最新最判まで、す判断に至るまでのプロセスは鑑定評価そのもの

す社会的、経済的要因を重視すべきことです。
な

『否』
か
『当』
が決まるといえます。

べての判決で『請求の当否』の審理を指示してであり、資料の収集整理、分析作業を経て判断をいう表現を用いています。）。

ぜなら、賃貸借契約の当事者は、賃料額そのもここで留意すべき点は、上記①〜③の一般的原審へ差し戻しており、一貫して変わらない姿勢示すことで、鑑定評価の大多数の作業を終えたの、賃料改定条項などの賃料額決定要素を合意な経済的事情は、客観的な事実認識であり、評を堅持しています。
それゆえ、評価主体がそれをこととなるので、報酬料はそれぞれの事務所で定するに当たっては、
これに関係の深い要因・事情

価主体（個々の不動産鑑定士など）の判断を入判断しないことは、不動産評価の高度な専門家めた額の全額に近いものとなることを、自信をもっを基礎とするからです。例えば、地主なら地代利れる余地がないということです。④も、両当事者のとしての職務を放棄したのと同様とみなされるもて告げればよいのです。

回りを、店子なら賃料相場や売上予測を基礎とし押印や日付がしっかりとある契約書や覚書といっのと思われます。
なぜなら、『請求の当否』を前提て、直近合意等賃料に至るまで、相応の交渉をた証拠資料を前提とするなら、過去における客観としなければ、『相当賃料額』の参考となる鑑定評経たことでしょう。

的な契約事実といえます（契約事実に争いがあ価額を出してよいかどうがわからないからです。

るなら、それがまさしく、裁判官に判断してもらうこ

また、②の懸念に対しては、最高裁平成16年6その意味で、
この経済的事情の変化の分析

４.

旨を説くのは、
これがサブリース契約であるためにⅡ.『請求の当否』判断こそ高度な専門家である不動産鑑定士が判定するべきもの
１.

従前、多くの裁判官は、不動産鑑定評価に基は、まさしく、当該合意の基礎となった社会的、経ととなるでしょう。）。

月29日判決や最新最判の対象となった賃貸借契づく「賃料額」が専門家である不動産鑑定士に済的事情が失われたか否かを判断することに主『請求の当否』は、法が要求する賃料増減のま約はいわゆる典型契約であり、その賃料増減請

よって正式に出されているということは、すでに眼があるといえます。

さに入口です。
お互いの契約合意を明確にし、そ求についても、
この判断枠組みが適用されていま『請求の当否』判断の手順を踏まえたうえで『当』の合意が継続した期間内の経済的変化を客観す。

と判断したのを前提に「額」が出てきたものと受け最後に、契約合意とその合意継続期間中の経的に分析したうえで、
これを関係者一同が共有

このことは、先の最高裁平成15年10月21日判止めてきたのではないでしょうか。反対に、評価主

済的変化を天秤にかけて、今の賃料を変えていする。そのうえで、今の賃料を変えていいかどう

決に対する解説（判例タイムズ1140号70頁）にお体としては、前述の懸念①にあるように『請求のいかどうか、
すなわち、賃料増減を望む賃貸借契か、すなわち、賃貸借契約の当事者が自由に結いても、「 …その請求の当否及び相当賃料額を当否』判断は高度に法的な判断事項であるがゆ22

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鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか No.44

えに、裁判官の専権事項であり、関知すべきでは

このように、借地借家法11条1項、32条1項の適そのような目で最新最判を注意深くみてみまく、
いわゆるサブリース契約についての平成15ないと決めつけていることが多いのではないかと用について、
ブラックボックス化を防ぎ、同種事件

すと、イントロには『…その要件を満たす権利の思います。
これでは、一連の最判で何回にもわにおける裁判所の判断の透明化を少しでも高め行使がされると…』（以下、これを「要件充足」と年10月21日判決中に「『請求の当否』（同項所
・・・・
定の賃料増減額請求権行使の要件充足の有たって強調（警告？）している『請求の当否』判断ていくために、不動産鑑定士は、専門家としてのの５Ｗ１Ｈ（Who,Where, When ,What,Why,How）

自負と自信と責任を持って鑑定意見を打ち出していいます。）
なる新しい文章が出ており、末尾・は、「…本件賃料増額『請求の当否』等を審理は、一体全体誰が担うことになってしまうのでしょ

いくことが今まさに求められていると実感いたしま

させるため…」（傍点は筆者。）とあります。すな

うか。

す。

わち、いずれも『請求の当否』を重点に置いて無）」と既に判示されていたことに注意を向けておくべきであったといえます。
２．
〔B〕増減請求と終期の問題

借地借家法11条1項、32条1項の賃料増減請

以上からして、私としては、『請求の当否』判断いることがわかります。
「相当賃料額の算定」
は１）次に、最新最判は、『また、
この効果は、賃料増求権の行使における、『 請求の当否』判断からこそ、高度な専門家である不動産鑑定士が判定「等」の中にあって『当』と判定された後の予備減請求があって初めて生ずるものであるから、『相当賃料額』への手順は、
もはや最判の判断枠するべきものだと自信をもって断言できます。

としての取扱いになっていることに注意してくだ

賃料増減請求により増減された賃料額の確認さい。

を求める訴訟…の係属中に賃料増減を相当と組みというよりは、法理の域に立ち至っているとい
えます。
それゆえ、
ことここに至っては、司法からのする事由が生じたとしても、新たな賃料増減請
Ⅲ.参考とした最高裁判決(建物賃料増減請求事件

度重なる警告にもかかわらず『請求の当否』判断

求がされない限り、上記事由に基づく賃料のを行わずして、相も変わらず従前の4手法を使っ

H26.9.25）
から見えてきたもの

所定の賃料増減請求権は形成権であり、そのての額の算定だけでこと足れりとしていることは、

最後に、参考とした最高裁判例について、私なりの要件を満たす権利の行使がされると当然に効増減が生ずることはない（最高裁昭和44年4月・15日判決等参照）。』（ 下線および傍点は筆もはや不当鑑定か否か（国交省処分）という段階解釈を書きます。私は、ここから見えてきたものを基礎と果が生ずるが、その効果は、将来に向かって、者。）と述べています。
なお、下線部分についてに止まらず、 違法 鑑定（裁判所への出入り禁して、上記『請求の当否』判断の手順を考えました。至

増減請求の範囲内かつ客観的に相当な額にも要件充足が必要となります。

止）という烙印を押され、その揚句依頼者からのらぬ点は、私のこの提案に対して皆様からの忌憚のな

ついて生ずるものである（最高裁昭和32年9月

損害賠償請求という事態にも発展することにもな

いご意見をお寄せいただけると幸いです。

3日判決（以下「32年最判」といいます。）等参２）
しかるに、本件の原審の東京高裁は、
この点に

照）。』
（下線および傍点は筆者。）と述べていまついて、終期を「…事実審の口頭弁論終結ま

す。

での期間」
と限定してしまいました。

りかねません。
さて、去る9月25日に建物賃料増減請求事件（家主２.

２）
イントロで、最新最判は、『借地借家法32条1項

上記の判断手順を見ていただければ、それがは増額を、借主は減額をそれぞれ請求した事例）につそこで、32年最判の原文に当たってみると、不動産鑑定評価の要素を多く含んだものであり、いて、最高裁判所は、改めて今まで疑義や不明であっ「（旧）借家法7条に基づく賃料増減請求権は、

３）
そこで、最新最判は、『 賃料増減額確認請求

かつ、客観的なデータや資料に基づいたものだとた点について明確な判断を打ち出しました。

いわゆる形成権たるの性質を有するものであ訴訟の請求の趣旨において、…終期が示されるから、賃料増減請求の意思表示が相手方にていないにもかかわらず、特定の期間の賃料到達すれば、
これによって爾後賃料は相当額額の確認を求める趣旨と解すべき必然性は認いうことがおわかりになると思います。契約事情の最新最判のポイントは、次の3点が挙げられます。

分析についても、過去の契約の事実を掘り起こして積み上げるという作業に過ぎません。
なにも、高〔A〕 形成権と『請求の当否』との関係

において増減したものといわなければならない。

め難い。』と述べ、原審の法令違反を強く指摘

度に法的な判断をしているわけではないのです。

〔B〕 増減請求と終期の問題

ただ増減の範囲について当事者間に争ある場しました。
なお、補足意見は、専らこの点についこれまでの当事者の契約合意内容をはっきりさ〔C〕『直近合意賃料』の見直し

合には、その相当額は裁判所の裁判によってて論述しているものです。

せ、その間の客観的な経済的変化を、恣意性を定まるのである…」としています。

排除して報告する。
そこから見えてくる契約と経

１．
〔A〕形成権と『請求の当否』との関係

すなわち、32年最判は、要件充足を割愛して

３．
〔C〕「直近合意賃料」の見直し

済の優劣について、不動産価値の専門家の一

１）最高裁判決や決定（以下、両者を併せて単にしまって、形成権であるから直ちに効果（増額１）続けて、最新最判は、「さらに、賃料増減額確

意見、一判断を示す。
もちろん裁判官は、当該係「最判」といいます。）
を読むに当たって、注意力

なり減額）が生じるとしているため『請求の当認請求訴訟においては、その前提である賃料争問題についての最終的な判断権限をもつのを注ぐべきところは、何といっても「…その理由否』の判断を文字どおり飛ばしてしまっているこ

増減『請求の当否』及び相当賃料額についてで、不動産鑑定士の意見に拘束はされません。
しは」で始まる導入部分（イントロ）と末尾です。特とがわかります。そこで、今回の最新最判でこ審理判断がされることとなり、これらを審理判断

かし、専門家の道理ある判断が示されれば、裁にイントロ部分に今までの最判にはなかった新の点を修正（実質は変更）
したものというべきするに当たっては、賃貸借契約の当事者が現判官としても、それと異なる判断を示すためには、しい用語なり文章が出ているかどうかがキーポで、ここが第1ポイントの重要なところとなります。

実に合意した賃料のうち直近のもの（直近の相応の理由を示さなければならなくなるでしょう。

イントとなります。

なお、要件充足は最新最判が初めてではな

賃料の変動が賃料増減請求による場合には

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鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか No.44

それによる賃料（以下、これを「直近増減請求にの箇所で「『請求の当否』及び相当賃料額」
なよる賃料」といいます。））
を基にして、
その合意

る定番の用語がでているのがわかります（これ等がされた日から当該賃料増減額確認請求

は、サブリース判決以後の決まり文句となって訴訟に係る賃料増減請求の日までの間の経済

おり、今回で8例目になります。）。
しかしながら、

平成27年新年賀詞交歓会 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（嶋田

謙吉・しまだけんきち）

事情の変動等を総合的に考慮すべきものであ

今までの7例も今回も『請求の当否』に重きが置

ゴルフ大会 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（富田

浩二・とみたこうじ）る（最高裁平成20年2月29日判決（以下「20年かれていることに注意して下さい（末尾はすべ拡大ボウリング大会 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（柴山

雅彦・しばやま最判」といいます。）参照）。」（下線および傍点て『請求の当否』等についてである。唯一の例は筆者。）と述べています。

外として平成17年3月10日判決・判例タイムズ
1179号185頁における末尾で「…賃料減額

２）そこで、20年最判の原文に当たってみると、『請求の当否』、相当賃料額等について更に審「〔借地借家法32条1〕項の規定に基づく賃料

理を尽くさせるため…」とあるのが若干注意を減額『請求の当否』及び相当賃料額を判断す

引くところである。）。

親睦委員会

麻雀大会 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（小野 愼太郎・おの しんたろう）
神戸再度山ウォーキング ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（横崎

去る27年1月27日、リーガ
ロイヤルホテル28階クラウン
が、多数のご来賓にお越し

３）最判が、『 請求の当否』
について
『当』
としたう

料を
「直近合意賃料」という。）
を基にして、同

えで、「 相当賃料額」算定へと踏み込んだもの

賃料が合意された日以降の同項所定の経済は平成15年6月12日判決・判例時報1826号47

事情の変動等のほか、諸般の事情を総合的に頁を最後として、以後今までの11年間において土交通省近畿地方整備局用

考慮すべき…」
としています（判例タイムズ1267

1件も出されていません（反対に、上記判決まで

地部長大原孝明様の来賓祝号161頁）。

の最判のほとんどが「相当賃料額」
についての辞と続き総勢13名による鏡最判であった、とも大雑把にいえば言い得ます。）。

いただき、和やかな雰囲気の中で行われました。
西川会長の賀詞の後、国開きが行われました。
懇親会のアトラクションでは、民謡歌手「岩田サオリ」

うち直近のもの」
を「直近合意賃料」と新たに命さんをお招きしましたが、民名したものの、その後、不動産鑑定業界の実

４）かくして、法律実務家やこの分野の専門家た務や裁判例において賃料増減額訴訟などにる不動産鑑定士およびその協会ならびに監督

よって決まった賃料をどのように取扱えばよい官庁たる国土交通省においては、同じ平成15かについて疑義が生じたことなどから、最新最年中に、上記6月12日を「相当賃料額」の最後

紹介者の柴山先生は、当日は、岩田さんのマネー

判で新たに直近増減請求による賃料も含むこの、10月21日のサブリースを『請求の当否』の出ジャー役と親睦委員の仕事の両方に活躍され、大忙とを明言して、その疑義を払拭しようとしたもの

発点の、
それぞれ、
あたかもフォッサマグナが生と思われます。
すなわち、今後、この用語を使用・するに当たっては『直近合意等賃料』と意識しじたことを強く自覚したうえ、通達その他の指導

て呼び、
かつ、
用いる必要があります。

当否』の面の記述なのか、「相当賃料額」の面

謡歌手のイメージを打ち破る、アイドル路線のルック

ステージ終了後は、東北物産の豪華賞品が当たスと、西日本民謡連合会での優勝経験もあるさすがる、お楽しみの恒例の抽選会が行われましたが、1等の歌唱力で、大変盛り上がりました。

（3万円相当）の当選者が、身内の親睦委員から出てしまったのが、唯一悔やまれるところです。
2次会も30名程度の多数の参加者があり、おおいに会員相互の親睦を図ることができました。

しでした。

要領などを出すときには、
その冒頭に
『請求の
のそれなのか、との違いを特に銘記することが強く望まれます。

１）以上、見てきたように、最新最判は、専ら
『請求

以

上

（まつなが あきら・（株）
アクセス鑑定）の当否』に重点を置き、かつ、
その判断の深化

ひろかず）

平成27年新年賀詞交歓会合意した賃料のうち直近のもの
（以下、
この賃

４．最新最判の結びとして

博一・よこさきルームにて新年賀詞交歓会るに当っては、賃貸借契約の当事者が現実に３）
かくして、20年最判で「現実に合意した賃料のまさひこ）を図ったものとみるべきものです。
２）
ところで、今回の最新最判の中にも前述の
〔C〕

26

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鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか No.44

麻雀大会

ゴルフ大会
今回のゴルフ大会は、平成26年10年11日（土）、兵

昼食、懇親会及び表彰式は和やかな雰囲気の中で

庫県三木市の三木セブンハンドレッド倶楽部で開催し行われ、楽しい1日を過ごすことができました。世界で2ました。参加者は8名で、当日の天気は概ね曇りでし

番目のゴルフ大国の日本で、愛好者は減少傾向にありた。近年のゴルフ大会は、平日の開催が多かったのでますが、次回は沢山の会員のご参加をお待ちしていますが、今回は休日に開催させて頂きました。大阪市内

す。

からは距離がやや遠く、中国自動車道での渋滞にや※成績上位者は次のとおりです。

平成26年10月11日（土）、午後1時より、麻雀クラ・優勝 ････ 本田

庄三 氏（定借機構）

参加者は計20名（本会及び近畿不動産鑑定士協・準優勝 ････ 畠田

明彦 氏（定借機構）

会連合会会員6名、NPO法人近畿定期借地借家権・第３位 ････ 米田

宏己 氏（定借機構）

ブ「新北浜」で麻雀大会が開催されました。

推進機構会員14名）、半チャン4回戦で順位を競い

や巻き込まれましたが、受付開始時間には特設カウン※成績上位者は次のとおりです。

ターで待機することができました。山内副会長による開【個人戦】

会のご挨拶、始球式をはじめ、ラウンドもスムーズに進●優

行し、ホット胸を撫で下ろすこととなりました。比較的フ●準優勝・・・・・中村雄一

会員

ラットなコースでしたが、グリーンが難しく、成績は下位●第3位・・・・・・秦

敏恭

会員に低迷しました。
リニューアルされたクラブハウスでの●ベスグロ・・・奥田

千歳

会員

勝・・・・・安松谷博之

会員

拡大ボウリング大会
思います。

昨年も近畿不動産鑑定士協会連合会と大阪府不動産鑑定士協会共催の｢拡大ボウリング大会｣が9月

ボウリングは、上級者を目指さないのであれば、老19日にラウンドワン梅田店において開催されました。

若男女を問わず楽しめるゲーム性の高い、かつ、親し10年以上続くこのイベントもすっかり親睦行事とし

みやすいスポ−ツですので、今後も親睦行事におけて定着しましたが、毎回、ご参加頂いている常連組のる中心的イベントの一つとして盛り上げていきたいと方々のみならず、初参加の方々にも大変楽しんで頂い思います。

ます。賑やかな卓、真剣勝負の雰囲気が漂う卓と様々ですが、全員が楽しく打ち続け、午後6時頃表彰式を終えて解散となりました。

神戸再度山ウォーキング
今回のウォーキングは平成26年10月18日（土）三ノ連れやご年配の方々のハイカーも多くみられました。息宮の北西に位置する再度山（フタタビヤマ）に行ってを切らせながら、小休止を数回しつつも、お昼くらいにきました。午前10時過ぎにＪＲ三ノ宮駅を出発。北野坂

やっと頂上付近の再度公園に到着。
ここで一時解散を歩き、ほどなく北野天満神社に到着。参拝を終えて、して、ベンチで弁当を広げたり公園内を散策したりしてここからが本格的な登山コースの始まりです。再度山

小一時間の休憩の後、下山を開始しました。早々と３の標高は470ｍ。
当日の天気は秋晴れ。気温も高すぎ

時頃には麓の諏訪山公園に到着しました。今回はず寒すぎず丁度良い天候でした。10月の中旬というこ

少々参加者が少なかったのですが、来年度も引き続きとで紅葉にはほんの少し早かったですが、歩きやすい開催されると思いますので、是非次の機会には山ボー

ハイキング
（登山？）
コースで、登りは少々きつく、私に

イ・山ガールデビューしませんか？お気軽にご参加くだとっては皆さんについていくのがやっとでしたが、日ごさい。

ろの運動不足解消に丁度な行程でした。途中、家族

本年も新たな交流・親睦の場として、｢拡大ボウリております。

ング大会｣を開催したいと考えております。多くの方々

参加者の皆さんには、ルール説明及びゲ−ム開始のご参加をお待ちしております。

の合図とともに2ゲーム投球して頂き、終了後は懇親会場である居酒屋｢贔屓屋｣へ移動して頂きました。
懇親会場では、食事とお酒を楽しみながら、皆さん結果発表に一喜一憂し、入賞された方もされな
かったも和気藹々とした楽しいイベントとなりました。因みに昨年の優勝者は兵庫県不動産鑑定士協会の小林昌三先生でした。また、拡大イベントということもあり、久し振りに再会された方や初対面の方もおられ、さらに不動産鑑定士の輪が広がったことと28

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鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか No.44

報 道 か らみた日 本

平成26年度土地月間記念講演会▶実 施：平成26年10月2日（火）▶会 場：大阪市中央公会堂
広報推進委員長

松田嘉代子

故の詳細、報道現場のことや、朝日新聞の従軍慰安

かできることではないと思います。まさにドラマで婦問題、今後のアベノミクス効果を見据えての株価予す。

想等、盛りだくさんにお話ししてくださいました。本当「機会（チャンス）は前頭だけに毛髪があり、後頭にアッという間のセミナーで、アッという間にタクシー

ははげている。もしこれに出あったら前頭を捕えよ。

で帰って行かれました。この記事を書いているとき、一度逃したら、神様でもこれを捕えることは出来な

ちょうどイチロー選手の入団会見があって、彼のコメい。」

ント『これからも応援よろしくお願いしますとは僕は目の前の機会（チャンス）はきっと万人に等しく与え

絶対に言いません。応援していただけるような選手でられているのでしょう。でもそれを機会（チャンス）とあるために、自分がやらなければならないことを続みて、確実にとらえることのできる人はなかなかいな

けていくということをお約束させていただ（く）。』をい。実際のところ世の中には運のいい人も運の悪い人

聞いて、辛坊さんのことを思い出しました。まさにプもいます。でもそれは運ではなく、万人に与えられてロフェッショナルのお仕事をきちんとし遂げていただ

いる機会（チャンス）を確実にものにしていくか、機きました。一昨年の青山繁晴さまの熱血セミナーも会（チャンス）に気づかず逃しているか、かもしれませ平成26年10月2日に大阪市中央公会堂で開催いた

大阪市中央公会堂で行われました。ずっと読売テレ

素敵、でも辛坊さんの計算しつくされたセミナーもいん。それを一生積みあげると人生はずいぶん違った

しました土地月間記念講演会の結果報告をさせていビ放送（株）におられ大阪人にお馴染みの辛坊さんい。熱い男かシャープな男か、悩むところですね。

ものになります。

ただきます。

ですので応募者も多くて、当日は500人を超える参加

第一部を基調講演として「近畿・大阪の地価動向」

者で会場はほぼ満員状態でした。

のテーマで国土交通省地価公示鑑定評価員・大阪

主催者側が言うのは何ですが、予想どおり絶妙の

府代表幹事である真里谷和美先生を、第二部を記念

トークで大満足のセミナーでした。

講演として「報道からみた日本」のテーマで株式会社

辛坊さんはすごいです。何がすごいって、控室では大阪綜合研究所代表の辛坊治郎さんをお迎えして何社かの新聞チェック、舞台裏ではストレッチ。お肌はつるつるでピカピカ、ぜい肉なしで、髪もきちんとセット、スーツもピシッときまっています。テレビマンっ

ヨットの遭難事故での救命ボートのお話は臨場感とはいえ機会（チャンス）をとらえるのは簡単ではたっぷりで面白くいろいろ考えさせられました。

ない。いざという時しっかり力が出せるように努力がもし自分が窮地に立ったときどんな行動をするで必要ですし、感性を養うこともまた必要でしょう。そしょうか？

れを為してこそ、ビッグチャンスをつかむことができ人様に聞いていただいても恥ずかしくない行動がるのだと思います。また日々の機会（チャンス）をコツできるでしょうか？

コツと積みあげることによって、新たなステップアッ

自分だけじゃなく他人も救える最善の方法を冷静プした機会（チャンス）を得ることができ、その集積に選択できるでしょうか？

が今の自分を作っていると考えれば、運はやはり自てこんな感じなのでしょうか？性格もあるのでしょう

チャンスを確実に生かすことができるでしょうか？

が、自分を律している感がすごいです。お家でカウチ失礼ながら辛坊さんの同乗者は盲目の方ですの

辛坊さんのお話は、みずからの努力によって自分で、いくらキャリアをお持ちの方とはいえ予想しなの人生を切り開くのだという素晴らしい実践のお話

そんな方ですからセミナーの予習もばっちりで、地かった大ピンチのときのベストパートナーというわけでした。

価公示制度のことや不動産のこともセミナー内容ににはいかないでしょう。それでもそれをもすべて包含含みつつ、皆が聞きたいと思っているヨットの遭難事して、チャンスを逃さずピンチを脱出するってなかな

ポテトしているのが想像できないくらいです。

分が作るものなのだとしみじみ感じます。

（まつだ

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鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか No.44

かよこ・（有）春日不動産鑑定事務所）

第３１回 不動産鑑定シンポジウム
研修委員長

碓井 敬三

犯罪発生率等）をストックするという『サイト・ファイル』

平成26年10月24日、ホテル日航熊本にて行われた『第31回不動産鑑定シンポジウム』に出席してまいりました。

という考え方「いま不動産の建物評価は−建物評価をめぐる鑑定

・個々の不動産から都市形成につながる『サイト ─ ス

業界の取り組みと将来に向けた課題」
をテーマとするもトリート ─ エリア』という考え方ので、
1.基調講演、2.パネルディスカッションの2部構成でが紹介されました。

行われました。

2.パネルディスカッション

1.基調講演
建築のサスティナビリティを考える
くまもとアートポリスと一般建築

第二部のパネルディスカッションは、文字通りのパネ
ルディスカッションではなく、①連合会鑑定評価基準委員会の委員長・奥田かつ枝氏による基準改正の概要（建物評価を中心に）

桂 英昭先生を講師として、上記をテーマとした講義で②連合会調査研究委員会の委員長・北條誠一郎氏

した。
くまもとアートポリスは、1987年に当時の細川護熙

戸建住宅の分野においては、
そもそも適正な再調②については、▲第一部の基調講演は、熊本大学大学院准教授の

達原価の把握が、現実的に不可能である。

による中古住宅活性化の流れの中でのJAREA

・建物積算価格を精緻に積み上げ、
リフォーム履歴も価

減価修正も耐用年数に基づく方法と観察減価の2

熊本県知事が、ベルリン国際建築展（IBA）視察の際

HAS（連合会による建物積算価格査定システム）

格に反映可能なJAREA HASシステムの位置付けに発想を得て、88年から熊本県が始めた建築文化事の紹介と住宅ファイル制度の概要説明

重カウントの可能性等、問題が多々存在する。

・住宅ファイル制度（中古住宅の売買において、重説・

耐震性能・省エネ性能・スマートハウス・リノベー▲③（有）エステート・プランニングの吉田博之氏による

業です。

▲

・国土交通省の中古住宅活性化の動き

建物診断・シロアリ点検・鑑定士による価格評価書

ションの自由度等をどのように評価に反映させるかという問題も有る。

環境デザインに対する関心を高め、都市環境並び建物評価における課題の説明をセットにした『住宅ファイル』
を作成し、中古住宅のに建築文化等の向上を図るとともに、世界への文化情がそれぞれ行われる形式でした。

適正価格での流通を促す制度。中古住宅市場活性・不動産鑑定士・協会として、
まずは建築用語を理解する化ラウンドテーブル等で提案された。）の概要が解説ことから初めて、
構造・材料・設備・コストの順に、継続

報発信地「熊本」を目指し、後世に残る文化的資産を①は、基準改正研修の抜粋でしたが、改めて解説い創造することを目的とし、ただけることによって、改正部分の趣旨等がより深く理解されました。

的な研修等を行っていくことが必要であろうということ。

・公共建築等において、一般的な競争入札ではなく、できました。但し、自社の評価書等において、どのようになお、JAREA HASシステムは、連合会HPよりアクが解説されました。

当事業の中で選定された建築コミッショナーが国の落とし込むべきか（特に付帯費用の部分の償却期間等セス可能で、研修を受講することにより利用可能となり内外から推薦した設計者を参加事業主に紹介してと、過去からの連続性）
は色々検討が必要と感じました。

ます。最新の建築費関係データと常にリンクしており、建築を行うプロジェクト事業
・質の高い優れた建造物等を顕彰する「くまもとアートポリス推進賞」の表彰
・将来に残すべき既存建築物の選定

3.感想等

現在の木造戸建前提からの拡張も予定されていると今回のパネルの、特に②③は、中古戸建住宅が念のことですので、私自身一度利用してみなければ、と思頭に置かれたものでしたが、積算価格の精緻化の難いました。

しさを実感いたしました。
また、時流とともにエンドユーザーの着眼点も変わっ③の中では、・建物の耐用年数に関する考えが『実証データ』
を基等が行われています。

てくることがあることから、これを如何に把握して、鑑定に変化してきていること

当該事業の紹介とともに、評価に織り込むかという課題も再認識いたしました。

・建物の耐用年数について、物理的耐用年数だけでは・中古住宅流通活性化における議論の中で、耐用年数困難の多い分野ではありますが、
中古住宅流通活性なく『社会的耐用年数』（コストをかけてでも残す価値にかかる一定の指針を出すことも検討されていること

化等の中では、避けて通りがたい分野ですので、今後が有るか否かという発想）があるという考え方の紹介

・鑑定評価における原価法の精緻化について以下のこの分野についても注視していきたいと思っております。

・土地に関する各種情報（土地利用・活断層の配置・（うすい けいぞう・（株）碓井不動産鑑定士事務所）問題があること

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鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか No.44

・ ・ちょっと一福

第10回(公社)大阪府不動産鑑定士協会 事務局長

谷口 孝太郎□福禄寿と寿老人

日本の伝統的二大産業の神様となっている。
ちょっと脱線～その昔、あみだ池大黒の岩おこしのＣＭ

福禄寿は、古来インド・中国の伝承によれば、人命を司に「えびす・だいこく
・福の花」というフレーズがあったこと

る南極星の化身（南極老人）であるとされる。
インドでは、を思い出した～この星を伝説的な仙人であるアガスティヤと呼ばれ、神※大黒の神使はネズミ。

通力により不老長寿を身につけており、
現在においても山□弁天

奥で生きているという伝説があるぐらいである。

弁天の元祖はインドのサラスヴァティという女神。川の福禄寿と寿老人は同体異名とされる神で、延命長寿

したもの）。

神様だが、ゾロアスター教のアナーヒータ女神とルーツがを司る神が寿老人であり、福禄寿が長頭短身の異形な『長屋の源兵衛、

同じではないかと言われている。
アナーヒータ女神は観世風貌で亀や鶴を連れているのに対し、寿老人は均整のと七福神の云われは、
中世室町後期までに福なる神々

福をもらいに毘 沙音菩薩のルーツといわれる。

れた老人で鹿を従え、白髪で杖をついた姿で描かれていが組み合わされ出来あがったとする説が有力とされ、当門と大 黒 へ日参し日本に伝わり弁天になったが、元は芸術の神様「弁才初の組み合わせはいろいろあったらしいが、今では恵比ていたが願い届か天」であったのが金運を授けてくれるというので「弁財天」

須・大黒・弁天・布袋・福禄寿・寿老人・毘沙門の七神に固ず。

と書くようになったという説がある。

毎年送られてくる年賀状の中に、宝船に乗った七福神の笑顔がある。

まっている。

そこで戎さんに

七福神の徳は、恵比寿の正直、大黒の富財、弁財天

鞍 替えしてお参り

行願寺にある七福神石像

また、
サラスヴァティはビーナという弦楽器を手にしておむなかたで、四天王としての名は多聞天である。

いち きしまいちのかみ

弁天は宗像の女神・市杵島姫神とも習合されて信仰さ

沙門の威光といわれ、ほとんどの神に「神使」がついてい手のひらに小判を一枚ずつ乗せてくれた。
「ありがたい、れているが、
市杵島姫神が水の神様なので、
同じ役割の

る。

願いが叶った」と思ったが「戎さんの金をいただいても戎神様であるため同一視されるようになったという。

金（贋金）といって世間に通用せんなあ」と疑念を抱いた信者に伝える他、守護神でもある。

瞬間、おでこに小判が二枚張り付いて取れんようになっ

以下、七福神の事を思いつくままキーを叩いてみます。

た。仕方なく、ご隠居に相談すると・・・

毘沙門は、元々インドの神を仏教に取り入れられたのり、日本に伝わり琵琶になったという。

すると七日目に扉が開き、戎さんが「福を与えてやろう」とけんぞく※神使は上記の通り福禄寿が鶴、寿老人は鹿。
□毘沙門の愛敬、布袋の大量、福禄寿の人望、寿老人の長寿、毘「神使」とは､正に神のお使い（眷 属）
で、神の意思をる。

仏法を守護する四天王及び十二天のひとつで、北方
しゅみせん

を司り、
須弥山の北を護っている。

ら せつ

元々光明神・幸福の神であるが、後に夜叉・羅刹を支配して国土を守護する武神とされた。
日本では吉祥天が毘※弁天の神使は白蛇。
□布袋

沙門天の奥方であるとされている。

布袋は中国の神

毘沙門天を信仰したことで有名なのは上杉謙信で、
毘のぼり

もちろん間違いも多々あると思いますが、福の神のようにご隠居「１枚だけなら取る方法がある」

であるが、
七福神の

大らかな気持ちでお付き合いください。

源兵衛「どないしたら宜しい？」中で唯一実在した

毘沙門の小噺を一席。

□恵比寿

⇨サゲ：
ご隠居「鼻の上へ、桂馬打て」』

人物である。大きな『毘沙門が弁天に急ぎの手紙を届けようと使いのムカ※恵比寿の神使は鯛。

袋を担いで物乞い

デに言づけます。

恵比寿（えびす、夷、恵比須、戎、蛭子、胡等）
は、大阪

□だいこく

では商売繁盛の神様「えべっさん」
として、神社では毎年1月初めに福を求めて大賑わいを見せている。
また、恵比寿は七福神の中で唯一、純国産の神である。

沙門天の「毘」という字を幟にしていた。

をしていたので、こ

毘沙門「この手紙を弁天さんに届けておくれ。」

大黒は、元々インド三主神の一人であるシヴァ神の夜の名で呼ばれた。

ムカデ「承知しました。」の姿といわれるマハーカーラ（大黒天）
で、闇の中を奥さ誰をモデルにしてだいぶ時間が経ちましたが、ムカデが出かけた様子も黄檗宗・萬福寺の布袋さん

んのカーリー（大黒天女）
とともに駆け、秘薬を持って自分いるのかについては諸説あるが、中国五代十国時代、
後なく玄関先に行ってみると、
何やらゴソゴソしております。

古事記や日本書紀や云い伝えによると、
元は蛭子大神の血肉と交換にそれを与えてくれるという恐ろしい神様で梁の明州・奉化県にいた禅僧の「契此」の説が有力であ

毘沙門「早よぅ手紙を届けないかんのに、何をグズグズや大国主神の子、事代主神、少彦名神等々、多くの伝説あったとされていたが、日本に伝来した頃には台所の神る。立派な僧侶であったらしく、弥勒菩薩の化身と崇めらがあるが、一般的には伊弉諾尊の第三子・蛭子尊が「え様になっていた。

れていた。

ひるこのおおかみ

ことしろぬしのかみ すくなひこなのかみ
いざなぎのみこと

ひるこのみことびす様」になったと言われている。

おおくにぬしのかみと混これが日本では読み方が同じである「大国主神」

してんのや！」⇨サゲ＝ムカデ「へぃ、ワラジを履いとります。」』

おうばく

京都・宇治にある黄檗宗大本山「萬福寺」の天王殿入

そら、
時間がかかるわけです。

現在も、海の幸をもたらす「寄り神」
として漁業関係者

同され、やがて同じ神様として信仰されるようになる。大国の信仰を集めており、右肩に釣竿、左小脇に鯛を抱えて主の方は出雲大社の御祭神で、本来は日本の幽界（精布袋さんの外見は、短小肥満、満面微笑み、大きすぎの広がりとともに一員となったが、財宝の神でもあっ座した姿で描かれ、
商売繁盛、
交

神世界）
の主宰者であり、縁結びの神様として信仰を集る太鼓腹で、手に杖を持ち、生活必需品を入れた大きなたので「おあしが多い→お金が集まる」ことから加易、漁業の神様として知られていめてきたが、七福神の「だいこく」は農業の守り神としての布袋を荷負い、辺り構わず物乞いをして、方々を徘徊する

わったという伝説がある。

る。

性格の方が強くなった。
また、大国主が縁結びの神様でという浮浪者風の人物ではあったが、人智を超えた能力

性神的な面もあるため、七福神の「だいこく」は性神的なの持ち主であったと云われている。我々人間に対し「明日「福」が舞いこみますよう
！
！
！
！
！
！
！

信仰の対象にもなっている。

に希望を抱いて楽しく生きよう」と語りかけているようで、
最（たにぐち こうたろう・(公社)大阪府不動産鑑定士協会事務局）

ここで、戎さんの落し噺をひとつ（筆者の祖祖父にあたる江戸か

口に立派なお腹の布袋像があり必見。

ら明治の落語家・二世曽呂利新

一般に「えびす・だいこく」、
この二神を併せ祭る家庭も親しみを感じる福の神である。

左衛門＝初代・桂文之助が創作や商家が多く、
えびすが漁業、
だいこくが農業ということで※布袋には神使はおりません。

※毘沙門天の神使は小噺にもある百足。七福神信仰

終わりに、この拙文に最後までお付き合いいただい方に

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鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか No.44

独立開業しました

独立開業しました「満を持しての独立開業！
？」
やまと不動産鑑定事務所

瀨弘和とになりました。
１年強の間でしたが、投資物件の取得に始まり、証券化へのアレンジ、物件の期中管理、そして売却に至るまで幅広く不動産証券化業務の実務を経験させていただきました。
ここでの実務は、今後の鑑定評価に幅をもたせる良い経験になったものと感謝しております。
【事務所について】
当初は八尾の実家で事務所登録しましたが、仕事をする上で不便さを感じ、すぐに大阪市内に進出することにしました。事務所は中央区瓦町１丁目、堺筋の東側背後の利便性の良い立地にあります。10坪もないワ
ンルームマンションですが、当初のスタートとしては十分に満足しております。徐々に備品が揃っていき、事務所らしくなっていくことが、楽しみとなっている今日この頃です。
【開業してから】
開業間もない今は、経理や総務的な仕事に手を取られ、営業や業務が思うようにはかどらず、会社組織で分業するということの有り難みを実感し、焦っているところです。
しかし、それ以上に、会社組織から離れ、色んな意味で自分のやりたいことを思うようにできる喜びを感じながら、充実した日々を過ごしております。
どう
せ遅まきながらのスタートなので、焦らず着実に歩を進めていければと考えています。
最後になりましたが、独立開業に際して、多くの先輩、友人、知人等からの温かいご支援、お心遣いをいただき、大変感謝しております。今後は、ご支援頂きました皆様への感謝の気持ちを忘れず、
また社会に貢献できる不動産鑑定士として日々研鑽していく所存です。今後ともご指導賜りますよう宜しくお願い致します。

平成26年11月に独立開業しました瀨弘和と申します。約18年間お世話になった大和不動産鑑定株式会
社を退職し、
その後は関西の不動産会社で不動産証券化の仕事を経験させていただき、
そして、
ようやく念
願の独立開業となりました。
この場をお借りしましてご
挨拶させていただきます。
【独立開業に至る経緯】
大学卒業後、
クレディセゾンという信販会社に就職し、クレジットカードの審査・発行を行う業務をしておりました。業務を通して不動産に興味を持ち、宅建の資格を取得したのがきっかけで、さらに不動産に関する上級資格である不動産鑑定士に挑戦しようと奮起し、退職して資格取得の勉強に専念するという道を選択しました。
平成8年に大和不動産鑑定に就職し、仕事をしな
がら試験勉強を続けさせていただきました。資格取得
後すぐに独立する予定でしたが、恩返しをせねばと思い平成25年まで勤務し、沢山の経験を積ませていた
だきました。本当に感謝しております。
しかしながら、すぐに独立せず、かねてから興味のあった不動産の証券化業界に縁があって立ち寄るこ「毎日楽しい♪」（せ ひろかず・やまと不動産鑑定事務所）

なつみ不動産鑑定今井 牧子

昨年平成26年６月末日をもって、約７年半勤務した
大和不動産鑑定㈱を円満退社し、同年７月に独立開
業いたしました今井牧子と申します。
この場をお借りして、皆さまにご挨拶させていただきたいと思います。
■事務所
私は堺市で生まれ育ち、現在も堺市内で暮らしており、
自宅からも近く通いやすい堺市北区長曽根町（地下鉄御堂筋線なかもず駅徒歩３分）
で事務所を構えることにいたしました。
５坪ほどの小さな事務所ですが、初めての自分だけのお城で、快適で居心地がよく、毎日楽しくお仕事させていただいております。
大阪市内の事務所に比べ、事務所周辺の人通りや運よく独立と同時に公的評価に携わることができまランチのできるお店などが少なく、何かのついでに訪れしたので、開業直後はせっせと事例作りに励んでいまてくださる方もあまりいないので少し寂しいのですが、した。一人で黙々と作業を行っていると、会社勤め時

自宅から自転車で約５分という便利さは何ものにも代

代を思い出し、一人きりで作業していくことに不安になえ難く、働く主婦としては本当にありがたいと思っておりり、心細くなったりもしました。
また、資料作りから経費のます。

管理、事務用品の準備についても全て一人で処理し■独立開業してみてないといけないことに、初めは戸惑い、慌てましたが、諸先輩方に教えていただいたり、家族に協力してもら早いもので開業してから半年以上が経過しました。

いながら、何とか今日まで過ごすことができました。

毎日いろいろなことがあり、苦労することも多いですが、お陰さまで充実した日々を送っております。開業時には独立開業を決意するまではいろいろと悩み、不安は

大和不動産鑑定での上司や同僚、先輩鑑定士の先大きかったですが、独立してからは毎日変化があり、充生方や友人などたくさんの方々にお祝いしていただき、実していて楽しいです♪
最後になりましたが、これからも周囲で支えてくださまたいろいろなアドバイスをいただき、本当に感謝してる温かい皆さまへの感謝を忘れず、がんばっていこうとおります。

思っておりますので、今後ともご指導ご鞭撻のほど、
ど会社に在籍中は、与えられた仕事をこなすことに必うぞよろしくお願い申し上げます。

死で、仕事を受注することの難しさや大変さを理解できていませんでしたが、独立して初めて仕事をいただ（いまい まきこ・なつみ不動産鑑定）

けるありがたさや難しさを痛感いたしました。

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鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか No.44

大阪自由業団体連絡協議会主催

平成26年度

土地月間

第10回 専門家による無料相談会にて府民サービス事業委員会

合同市民無料相談会
土井郁子

不動産無料相談会は、毎月第１・第３水曜日に大阪士協会にて定例実施されていますが、４月１日「不動産鑑定評価の日」と10月１日「土地の日」にあわせて４月と10月には大阪府下数か所の外会場においても開催しております。
平成26年度10月「土地月間」無料相談会は以下の通りでした。
・10月毎水曜午後（通常月は2回）大阪士協会
相談数（全5回計）18件
・4日（土）高槻南スクエア（高槻市駅すぐ）
相談数7件

千里中央での開催には豊中や吹田等から毎回多く

・11日（土）千里文化センター（千里中央駅3分）の相談者が来られるのですが、今回は低調に終わり相談数5件ました。市広報に掲載されなかったことが原因と思・18日（土）和泉シティプラザ(和泉中央駅3分）

われます。相談会を知ったきっかけとして最も多いの相談数15件が市広報で、相談者の半数以上を占めています。

・25日（土）八尾市文化会館プリズムホール

今回の土地月間における大阪での来場者合計は（近鉄八尾駅5分）

65名でした（26年４月：54名、25年10月：56名）。全

相談数7件

国トップは神奈川県147名で、大阪は10位でした。
私は高槻会場にて受付担当させていただきまし府民サービス事業委員会では、相談会へのご来場た。高槻市での開催は平成18年4月以来8年半ぶり

者数を増やすべく模索を重ねており、27年度は土地です。というのも過去、高槻では京都の不動産につ月間記念講演会の会場での相談会開催を決定していての相談が少なからずあったそうで、このところ三います。また、会場の選定には毎回試行錯誤しており島地域においては茨木で実施していました。久々のます。会員先生方には、ぜひとも開催市や会場に関し

高槻会場である高槻南スクエアは今回初めての借用てのご提案やご意見等を賜りたくお願いいたしまです。1階は洋菓子「ドエル」（茨木・高槻では昔からす。

人気のケーキ屋さん）ほか店舗、地下は居酒屋「村最後になりましたが、多くの会員先生方と事務局

さ来」等々、雑居っぽいビルで、入口やエレベーターの方々のご尽力により、今回も無事に相談会を開催

位置もやや難解でしたが、会場フロアは明るく照明できましたことを感謝申し上げます。ありがとうござ等設備の整ったきれいなスペースでした。相談には

いました。
（どい

高槻や枚方からお越しいただき、結局、京都の案件

府民サービス事業委員会

平成26年12月2日（火）、毎年恒例となりました大阪
自由業団体連絡協議会主催（共催：大阪市、後援：大阪府）の第10回 専門家による合同市民無料相談会
が大阪市立大淀コミュニティセンターにて実施されました。
大阪自由業団体連絡協議会は、大阪弁護士会、
日
本公認会計士協会近畿会、大阪公証人会、近畿税理士会、
日本弁理士会近畿支部、大阪府行政書士会、大阪司法書士会、大阪土地家屋調査士会、大阪
府社会保険労務士会、（公社）大阪府不動産鑑定士
協会の10資格者団体から構成されています。年数回
各団体の代表者が集まり、共通のテーマを決め協議、情報交換を行い、相互の研鑽と理解、親睦を通して各団体間の相互連携を図ることを主目的としています。
その歴史は古く、
昭和49年から活動しています。
協議会を構成する多くの会で有料・無料の相談会が開催されていますが、これほどの有資格者が一堂に会し、いわゆるワン・ストップ・サービスで、法律や税金、不動産等の幅広い分野の無料相談を行っているのは、そうはありません。
この合同市民相談会も平成16年より開催され、今回で10回目（平成17年は開催されず）を迎え、第1回以来、毎回メンバーの各団体が順次当番会を受け持ち準備運営されており、今回は日本弁理士会近畿支部が当番会でした。当士協会も平成18年の第2回が当番会でした。
今回の10団体全ての相談件数は64件で、第47回
衆議院議員総選挙の公示日と重なってしまったことと、開催の場所が、昨年までの大阪市立北区民センター
から大阪市立大淀コミュニティセンターに変更になり、
アクセス面が影響して昨年の80件と比べて若干少な
かったようです。第1回では、ＮＨＫなどのお昼のニュー太田 善久

スに取り上げられ、200名を超える相談者が来訪されたそうです。
相談は受け付けで内容により各専門分野に振り分けられ、重複するものについては、各専門家が複数で対応します。
これがこの相談会の醍醐味で、相談者をたらい回しにせず、各専門家が正しく合同で（一緒に）相談内容に対応していきます。
今回当士協会からは府民サービス委員長の吉田先生と私の2名で参加し、相談件数は4件で、4件すべて他の専門家との合同での相談でした。内訳は、2件が弁護士、1件が税理士、1件が弁護士と税理士とでした。
相談内容はマンションの売却価格のご相談から土地収用に関するものまで、幅広いものでした。つくづく
不動産の裾野の広さを感じるとともに、あらゆる人にとって不動産は、切っても切れないものだと思いました。
また、相談者も専門家に相談することで、今後、具体的にアクションを起こすきっかけになってもらえれば、相談員として存外の喜びです。
今後、我々不動産鑑定士にとって弁護士、公認会
計士等の各専門家との協力関係がなければならない場面が、益々増えてくることが予想され、このような相談会を通じて、各専門家同志の信頼関係を築き、協力し合うことで、最終的には依頼者の利益になるものと思います。
今回で10回目を迎え、この合同市民無料相談会
が、今後府民、市民の皆様に対してより一層定着し、益々充実し、普及し発展することを期待します。
追伸：次回第11回は、鑑定士協会が当番会に当たります。
（おおた よしひさ・（株）財産プランニング研究所 大阪事務所）

いくこ・土井不動産鑑定事務所）はありませんでした。

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鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか No.44

鑑定おおさか44号をお届けいたします。大阪

で、業界をよくご存じで、いつも業界を気にかけて

府不動産鑑定士協会の社団化20周年記念号のくださっている先生にご教授いただきたく無理や特集は神戸大学名誉教授の大野先生の『不動り執筆をお願いいたしました。
不動産鑑定という制度発足50年、そして社団

産鑑定士協会に期待すること―皆がじり貧にな

化20年、公益社団法人化１年、廃れるにはまだる悪性の価格競争からの脱却』記事です。
先生も書いておられるように、不動産鑑定士試早いです。不動産鑑定士が社会でもっとお役に験の受 講 者 及び 合 格 者は年々減 少し、不 動 産

立てるようなことができるように、皆が力を合わせ鑑定業界は縮小の一途をたどっています。
『 10年てこの危機を乗り切ることができるように、10年後後も食える仕事、クビになる仕事』なんていう記事には倍くらいの会員数になっているように祈念しを読むまでもなく、業 界は『 今そこにある危 機 』てこの号を発刊いたします。

真っ只中です。
どうしたらいいのか、外部有識者
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松田嘉代子、柳 貴之、田畑慶裕、田村周治、藤原博司（順不同）40
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