日本不動産学会学術講演会論文集34号 論文番号2018-2

温暖化対策・環境保護と賃借人保護
Environmental protection and Lessee protection
Chiba University of Commerce Masashi Ota 千葉商科大学 太田昌志
This paper will consider introducing in Japan a system which will encourage lessees to improve their rental housing to make it
more environmentally friendly, like in Germany. In Germany, the leasing law was reformed in 2013 to protect the environment.
Under the new law, lessees were given a special obligation not to interfere with the environement. It is hoped that such a system
will increase the number of environmentally firendly houses in Japan.
環境保護 賃借人保護 受忍義務 再生可能エネルギー
Environmental protection Lessee protection obligation not to interfere renewable energy
法の分野においては繋がっていないように見受けられ
１．はじめにる。環境保護のための施策は環境省をはじめとする行

温暖化対策・環境保護と賃借人保護というテーマは、

政によって主導されており、それは公法の範疇であり、一見すると関わりがないように見える。
しかしながら、分野の異なる議論と目されているのではないか。しか温暖化対策と環境保護に向けて様々な施策が導入されしながら賃貸住居分野では、住居に変更を加えるならている中で、不動産賃貸借の分野においてもこれに無ば、賃借人との利害調整が必須であり、それを受け持関心ではいられない。地球規模で削減が求められてい

つのは借地借家法である。賃貸人が借家を環境に配慮

る二酸化炭素などの温暖化効果ガスは、
自動車、
工場、

した構造に変更しようと考えた場合、賃借人に不便を企業などの部門ではかなり削減が進んでいるが、住居かける分について、賃料の減額に応じなければならなの分野ではまだまだ削減の余地を残している。欧州でい。または、こういった改良工事に一切協力しない賃は削減対象の７０％が住居部門から排出されていると借人がいたとしても、それが信頼関係を破壊したと評いう現状が重く受け止められており、断熱効果の高い

価されなければ明渡しを求めることも、契約を解除す

環境配慮型住居への切り替えを積極的に進めている。

ることも認められない。現在我が国の事情では、再開

その切り替えに当たって、賃貸住居に居住する賃借人

発をする際に環境に配慮した建物に建て替えることがが享受する保護制度が障害になっていると指摘され、最も現実的であるが、住居部門において求められてい環境保護の名の下に、賃借人保護の緩和が進められてる省エネなどの環境対策はそれを上回るもので、既存いる。その流れを受けて、ドイツにおいては、2013 年の住居の改造も必須である。環境保護という社会的なに環境保護を主な目的とした賃貸借法改正が行われた。

利益のために、賃借人は一方的な受忍を求められ、賃この論文は同改正を観察しつつ、賃借人保護と環境保貸人は積極的に環境に配慮した住居を建築する必要が護の関係を分析することを目的とする。

ある。これは環境保護の名の下に、賃借人の受忍義務⑴賃貸住居における環境配慮の必要性を構成し、賃借人保護を緩和しなければならないとい賃貸住居における環境保護というテーマについて、我が国の民事法を専門とする多くの論者は関心が薄い

う新たな局面を示している。
⑵賃借人保護制度緩和の背景についてのではないか。賃貸住居分野の社会的重要性とそこで

なぜドイツでは環境保護が賃借人保護を緩和するとの環境保護のための施策の重要性は、少なくとも民事いう議論が起きるのか、そして、我が国においては両1

日本不動産学会学術講演会論文集34号 論文番号2018-2

者が分断しているのか。ドイツにおいては、賃借人保改正でドイツ法に規定されたように、賃貸人が賃貸住護は不変ではなかった。賃貸人・賃借人双方の利益代

居を環境に配慮した構造に改良する場合の賃借人の受表が議論を重ね、時代の要請に基づいて保護を調整し忍義務を認めることである。これによって改良工事をてきた実績がある。住居難の時代には、賃借人保護を円滑に進めることができる。

手厚く、近年は住居の供給増大や定期賃貸借契約の導

次に、賃借人が省エネ構造ではない賃貸住居を省エ入などにより保護を段階的に緩和している。この 2013

ネ構造に改造するように賃貸人に請求できるかを考察

年改正では、環境保護という社会全体の要請が賃借人しなければならない。ドイツにおいては環境基準を達保護制度に影響を与えることになった。また、賃借人成していない住居は瑕疵ある住居であるという解釈が保護制度を濫用し、賃料を支払うことなく居住権を主広まっており、参考にできる。

張し続ける、詐欺的な賃借人の存在も社会問題化してそして、賃貸人が環境に配慮した改良に全く関心がいる。このような背景は我が国においては見受けられない場合、賃借人自身が環境に配慮した設備を賃貸住ない。我が国では、賃借人保護制度に経済の要請を加居に設置するように仕向けるべきである。そのために味し、立退料制度などによって、弾力的な運用を進めは、現在それほど注目されていない、有益費償還請求た結果、賃借人保護制度を緩和させる実績がドイツよ

権をより手厚く認め、賃借人が積極的に賃貸住居を改り少ないように見受けられる。そして、このような社良できるような機運を醸成すべきである。

会全体の要請と借地借家法制の結びつきもまだまだ議論されていない。
また、賃借人の受忍義務がドイツにおいて第一に取２．2013 年ドイツ賃貸借法改正について
環境保護の名の下に賃借人保護を緩和した、ドイツ

り上げられた背景として、ドイツと我が国において、賃貸借法 2013 年改正の背景と概要を紹介する。

光熱費の負担に違いがある事も影響がある旨を指摘し⑴ドイツにおけるエネルギー政策の動向についてたい。ドイツにおいては、光熱費を賃貸人がまず一括

ドイツ連邦政府は、2010 年 9 月 28 日に、電力供給

して支払い、その後精算の上、運営費として賃借人に体制を大幅に変更して、再生可能エネルギーを電力供請求する。よって、賃貸人は賃貸目的物の改良という給の主体とすることを決定した。その後我が国の東日投下資本に加えて、光熱費の支払いについても利害が本大震災と引き続く原発事故が世論を大きく動かした。

あると言える。一方我が国では、賃借人が個別に光熱2011 年 3 月 14 日メルケル首相が招集した倫理委員会費を支払う。よって、賃貸人の関心も低く、受忍義務

は、原子力発電所を 2022 年までに全て廃止し、再生可が話題の中心とならない。しかしながら、このような

能エネルギーを中心にするエネルギー政策を一気に加方式の違いが、ドイツにおいては受忍義務の構築に繋速させる契機となった。
この流れの中で 2013 年の賃貸

がり、我が国ではもう一歩進めて、賃借人による省エ借法改正が議論された。
再生可能エネルギーを活用し、ネ構造への改造を請求する必要性に行き着く。

ドイツが国際的に省エネ分野でも地位を高め、国民生

ドイツにおいて、環境保護への要請が賃借人保護に活水準の向上を目指す壮大な計画が始動した 1)。

譲歩を迫るほどの重要性を有していることが議論され、このような政策の成果として、ドイツは環境保護先制度化された。環境問題への対応は我が国においても進国として評価を得ることになった。ドイツ国内で消軽視できるものではない。我が国ではドイツの議論を費されるエネルギーのうち再生可能エネルギーが占め踏まえた上で、もう一歩進んだ議論をする必要がある。

る割合は、2011 年に 11％だったが、2013 年には全体⑶環境配慮型住居の増加のための試案

で 25％まで増加した。再生可能エネルギーの普及には環境に配慮した賃貸住居を普及させるために考察で国民全体のコンセンサスを得なければならない。再生

きることは、３点あると考える。まずは、2013 年の法

可能エネルギーをドイツ全体で利用するには、送電網

2日本不動産学会学術講演会論文集34号 論文番号2018-2の維持だけで多額の費用をかけなければならず、消費が環境配慮を目的とするならば、賃借人にそれらの行者の中には不公平感を募らせる者もいた。こういった為を行うに際して生ずる不便を受忍する義務が認めら議論を進め、再生可能エネルギーの普及に努めた。

れた。この受忍義務は、賃借人の居住に大きな制約を今回の賃貸借法 2013 年改正で話題の中心となった課す可能性もあるため、６つの厳格な要件の下で認めのは、再生可能エネルギーなど、環境に配慮した現代られる。それらの諸要件が BGB 第 555a 条から第 555f

化を行うに当たって賃借人に受忍義務を認めることで条までに明記された。これらの規定によって賃借人のある。この賃借人の受忍義務は、1974 年の賃貸住居の受忍義務が透明化・明確化された。以下に特に注目す供給増大のための改正法において初めて登場した。こべき制度を概観したい(2)。

の 1974 年改正は、賃借人保護を大幅に減少させて市場①BGB 第 555b 条は、現代化行為について法的に定義す原理を賃貸住居市場に導入したものであり、大幅な規る。現代化とは、主に省エネ化と快適性の向上を目的

制緩和の結果、賃貸人による恣意的な解約が乱発し、とする住居への変更を総称したもので、同規定により、

多くの賃借人が困窮した 2)。この経験から環境保護へ

この論文の主題である環境保護を目的として最終エネの配慮が賃借人保護制度の緩和につながるという反対

ルギー消費を持続的に節約する「賃貸住居の現代化」

意見も主張された。
今回の 2013 年ドイツ賃貸借法改正という概念が導入された(3)。この現代化の一つとして、の意義はどこにあるのか。環境保護という社会的な要

環境を持続可能なものにするための適法な省エネ化と請が、賃借人保護を緩和し、賃貸借関係に影響を及ぼいう概念も定義された。BGB 第 555b 条は 1,3,4,5,6 各すという流れを作った点に注目すべきである。その一号に現代化についての定義をしている。その中で１号方で、どういった保護が賃借人に必要であるかを慎重に最終エネルギー消費を持続的に節約する省エネ化とに議論し、賃借人保護を純化させたというべき作用も定義された。賃貸人が、このような現代化行為を行う(1)

見て取ることができる 。

際に賃借人は受忍義務を負わされることになった。省⑵公的証明制度

エネ化について、立法者は第一次エネルギーの節約を

ドイツ連邦政府は、省エネ構造の住居を新築する場

目的とするもの、太陽光発電、風力発電、水流発電な

合、様々な優遇措置を推し進めている。このために必どの諸装置を設置することと定義する。また、一般的要とされるのが、建物のエネルギー消費量を数値化しな範囲を超えた過剰な設備投資である贅沢現代化(4)はた証明書のエネルギーパスである。2013 年改正ではエBGB 第 555b 条による受忍義務の要件に当たらない 4)。

ネルギーパスを活用して、賃借人に対して受忍義務を

環境保護を目的とする装置の設置にあたって、賃貸人負わせることになった。丁寧な議論を経て導入されたは厳格な手続に従い、規定通り告知をすれば、賃借人

公的な証明書の存在が、当事者をはじめ社会全体のコに受忍義務を負わせることができる。

ンセンサスを得るために役立っている。このエネルギ②一方で、BGB 第 555d 条は、賃貸人が現代化を理由にーパスは賃貸人の説明責任にとって大きな助けになる

解約告知した場合、賃借人は苛酷事由に基づいて抗弁

3)。ドイツにおいては、環境配慮に関する国民のコンを提出することができると規定する。賃貸人が企図すセンサスを得る努力と並行して、こう言った証明制度

る現代化行為及びそこから予想される環境に対する影の重要性を広くアピールし、多大な労力を費やしてよ

響と、当該行為によって賃借人が被る受忍の程度が比うやく諸制度が完成している。

較衡量される。同規定は環境保護を盾にとって賃借人に不当な条件を押し付ける行為を回避するための重要

３．ドイツ賃貸借法における賃借人の受忍義務な規定であり、環境保護と賃借人保護を調整する。

ドイツ賃貸借法 2013 年改正において、賃貸住居を現③現代化後、賃借人から賃料減額請求がなされたとし代化、または維持管理行為を行うに際して、その行為ても BGB 第 536 条第 1a 項に基づいて、３ヶ月は賃料減3日本不動産学会学術講演会論文集34号 論文番号2018-2

額が排除されることになった。現代化行為の費用を助際には、賃借人に作業に伴う受忍義務を求めることにけるための措置と言える。

なる。我が国においても現代化に協力する受忍義務を④暖熱供給契約も環境保護のために重要視されており、課すことを考えなければならない。この受忍義務は、

今回の改正を機にその普及が目指されている。暖熱供

民法第 606 条第２項の賃借人の意思に反する保存行為

給契約は第一次エネルギーを節約するためには最も有の規定を準用することになると考えうる。環境に配慮

効な手段と言われているが、割高なため供給に当たっした現代化行為が、賃貸目的物の保存行為に等しいとては各人の利害が衝突する。ドイツのように、賃貸人解釈できれば、賃借人に受忍義務を負わせることがでが光熱費を一括して支払い、のちに賃借人に対して運きる。原則として、民法第 606 条の修繕義務は、賃借営費として清算を求める方法では、如何に環境に配慮人をして賃貸物をその用法に従って使用収益させるのした暖熱供給契約といえども賃貸人が単独でこれを締に必要な限度にとどめているというのが判例の理解で結すると、暖熱供給契約によって得られる補助金は賃ある(5)。民法第 606 条第２項の修繕義務は、民法第 601

貸人が取得し、賃借人が割高な光熱費を支払う事態が条の賃貸人による使用収益させる義務に直結している。

生ずる。BGB 第 556c 条は、暖熱供給契約によって熱供同義務によれば、賃貸人は賃貸目的物を賃借人の利用給のコストがかつての暖房・温水供給契約に基づくコに適した状態で引き渡すことが求められる(6)。同義務

ストを越えないように配慮する義務を規定する。

には、環境に配慮した現代化を行うことも含まれ、し⑤BGB 第 559 条の改正では、賃料値上げ手続きにおい

かも建物の保存維持に関わるほど重要なものであるとて基準とされる比較賃料制の基準として、省エネタイ

解釈する必要がある。不動産の利用の形態は時代によプの装置・設備が加えられた。賃貸人は現代化行為にって変化する。賃貸人が賃借人のために使用収益させ際して、特例として賃料額の算定にあたり、住居の建る義務の中身も時代の要請に応じて変化すると言えな

替、修繕などに支出した費用を賃料額の値上げに際しいか。例えば、耐震基準に関する議論が参考になる。

てその賃料額の１１％を限度に上乗せして請求できる。

耐震基準が争点となっている判例において、耐震基準

環境に配慮した住居に改造した場合にその費用を賃借と正当事由の関係が議論されている(7)。これらの事例

人に転嫁することになる。しかしながら、賃借人側かでは、賃貸人が今までの使用収益させる義務に加えて、

ら賃料値上げに際して苛酷事由が提示された場合はこ耐震化を施す義務を認めるなど、新たに必要とされるの限りではない。そしてまた、単なる建て替えやリフ義務が構築される可能性が示された。環境意識の高まォームではなく、環境に配慮した現代化行為でなけれりに伴って、環境に配慮した建物の重要性と必要性がばならず、その点要件が非常に厳格になっている。

確認され、環境に配慮した構造への現代化行為が、新BGB第555b条所定の現代化に際しての賃料値上げは、賃借人が同意するか否かを問わず、賃貸人が増額をす

耐震基準を満たす補強工事や、賃貸目的物の使用収益を継続のために必要な行為と同列に語る必要性がある。

る権利を有している点に注目すべきである。通常の賃料値上げ手続きは、傾斜家賃、指数賃料などの約定が５．賃借人による現代化請求権あればそれに従い、それ以外の場合は地域の通常の比受忍義務について考察したが、そもそも、賃貸人が較賃料額まで賃料を増額するように賃借人が同意する

環境保護などに無頓着で現代化行為を行わない場合をことを求めるので、現代化に基づく賃料値上げについどう扱うか考えたい。環境に配慮した省エネ住居へのては、賃借人の受忍義務が最も明確に現れている。

改良を賃借人側からも賃貸人に請求させたいと考える。
我が国の借地借家法の中に賃貸住居を改良するための４．我が国における賃借人受忍義務認定の可能性
賃貸人が環境に配慮した省エネ賃貸住居に改造する請求権はなく、またドイツにおいても、こういった請
求を賃借人に認めないので、慎重な解釈が必要である。

4日本不動産学会学術講演会論文集34号 論文番号2018-2

ー令が様々な規制を定めている。その中で省エネルギ⑴ドイツのエネルギー消費状態の瑕疵概念について
まずは、環境意識が高まっているドイツでの議論をー令第３条は、建物の省エネルギー目標を設定し、同観察したい。ドイツにおいても、環境に配慮した現代

第 9 条は外壁の暖房効率についての基準を定め、同第化は、あくまで賃貸人の権利であって、賃貸人の義務

10 条はそれらの目標や基準を達成するための設備追4)ではないという規定に忠実な考え方が優勢である 。

加義務を規定している。省エネルギー令に違反した建一方で他の規定の準用や解釈を通じて反対する考え方

物の扱いに関する判例や議論をもとに、賃貸人に、賃もある。BGB 第 556 条第３項に運営費の支払いに当た貸住居を省エネ化する義務が認められるのかを検討しって経済性の要請にも注意を払う必要がある旨の指摘たい。学説は省エネルギー令違反について訴訟上の利がなされている。同条にもとづく解釈を通じて、経済益を認めるが、賃借人によって、賃貸人が省エネルギ

性の要請という観点から考察できないかと考えた。

ー令を遵守するように求める権利は認められないとい経済性の要請は、運営費の分担に当たって、諸事情

う先述の見解 10)と、賃貸目的物の瑕疵と認め、賃貸人を考慮し、信義誠実の原則に照らして正当な額を賃借に瑕疵修補を求めうるという見解が対立している 11)。

人に負担させるよう求めるものであり、節約の精神を省エネ化の請求を認めない見解も、エネルギー消費量

盛り込むことになっている。そして、それに反して不が契約で定められた範囲を逸脱するようであれば、賃経済な費用が発生した場合、賃借人は賃貸人に不経済

借人による是正を認めるという。
このような状況から、な費用の肩代わりを請求できる。だが、賃借人が環境

賃借人が賃貸人に対して省エネ化を求める権利は認めに配慮した設備を設置するように請求することは認める余地があると言えるのではないか。

5)

られてない 。判例もまた、古いが暖房能力が十分あ⑶エネルギー消費状態に関する議論

6)る装置を現代化するように請求できないと判断した 。

賃貸人に省エネ化を請求するためには、どのような契約締結時の燃料消費基準を守っているならば、その省エネ基準を満たしているかを明らかにする必要があ

後に燃料消費基準が改定され、より効率の良い装置のる。疑問に答える指針となるのは、瑕疵を実際のエネ設置が望まれるとしても、当該暖房装置が故障していルギー消費量と最新の省エネ基準に基づくあるべき状なければ、賃借人は交換を求めることができないとい態との乖離の程度から読み解く考え方である 12)。

う 8)。これらの判例はそれぞれ、いま現在稼働してい賃貸人が実現すべき、あるべきエネルギー消費状態

る暖房が十分な機能を備えているにも関わらず、新たとは、どのようなものであろうか。
ドイツにおいては、に装備を設置するように求めているという事情がある。

BGH は、当事者が明文による合意を欠く場合、賃貸人

これらの議論の中で参考にすべき点は、エネルギー消は、賃借人が賃貸目的物の性質に基づいて期待しうる費基準を話題にあげており、具体的なエネルギー消費程度のエネルギー消費状態を義務付けられると言う。

に着目していることである。旧態のエネルギー消費量

そしてこの賃貸目的物の性質については、建物の築年とそれに基づいて発生する運営費があまりにも過大で、数、構成部分の主な材質、設備、賃料額、立地条件な賃借人を圧迫するならば、信義則に反すると言え、賃どを総合的に判断する。結果として比較しうる建物の借人が自ら現代化をすることを賃貸人が逆に受忍しなエネルギー消費量が目安となる 13)。この判例の考え方ければならなくなるという指摘もある 9)。エネルギーをより精査すると、
まず時系列に考察する必要がある。

消費基準をもとに賃借人の省エネ改良請求を認める余①建物が建築時に通用している省エネ基準をそもそも地を示している。

満たしていなかった場合は、建物を建築した所有者＝⑵省エネルギー令の影響について

賃貸人は建物の設備について建築当時通用している基エネルギー消費量の問題を瑕疵と捉えることに消極的な原則論に対して、ドイツにおいては、省エネルギ

準に基づくエネルギー消費状態を達成する義務がある。
これは別の判例においても確認されている 14)。

5

日本不動産学会学術講演会論文集34号 論文番号2018-2②続いて、建物建築時の基準には合致していたが、当この延長線上に省エネルギー令による規制の強化もお該建物を賃貸した時点で基準を満たしていなかった場

かれるのではないか。そうであるならば、賃借人はあ合である。このような場合、BGH は原則として建築時るべきエネルギー消費状態を実現するように賃貸人にの基準を達成していれば、それ以上の義務を負う事は求めることができる。

15)

ないと言う 。現在課題となっているのは、既存の住建物の損耗によるエネルギー消費状態の悪化はどう

居の省エネ化を進めなければならないと言う事である。

位置付けるべきか。例えば、建物が老朽化し、窓の気契約の解釈から考えるならば、契約当事者による特約密が保たれず、保温効果が薄れ、さらに効率の悪い暖を欠く場合、当事者に負わされる義務は、契約締結時

房装置が設置されている場合、賃借人が窓の補修と暖の取引の通念である。そうであるならば、賃借人が賃房の交換を求めた場合を考察してみる 19)。この場合、貸借契約を締結するときに期待しうるエネルギー消費

賃借人は窓の交換を請求できるが、暖房装置が古いと状態は、契約締結時の通念によるのではないか。賃借

いえども、十分に暖房能力を備えているならば、今現

人は契約締結時の諸基準に建物が合致していると言う

在十分に機能している設備をあえて交換させることに

16)

合理的な期待を有するためである 。特段の事情がなは消極的である 20)。しかしながら、暖房装置が完全にい限り、賃貸人は賃借人の入居時に然るべきエネルギ

不経済であるなら、考察の余地もあろう。賃借人は契ー消費状態を実現するための改良を行なった上で、そ約の開始時にかなりの年季の入った装置があれば、いれに基づく賃料の算出をして、新たに賃借人に賃借す

ずれ交換されることを予期するであろう。賃貸人が経べきである。

済性に顧慮をしつつ賃貸建物を管理するであろうと言③最後に最も難しい対応を迫られるのは、賃貸目的物

う合理的な意思解釈によって、交換が適切と評価されが、賃貸借契約締結時には省エネ基準を満たしていた

うるならば、経年損耗による省エネ基準の不遵守につが、建物の劣化や、基準そのものが高く設定し直されいても、賃借人に改良のための請求を認める余地があて基準に合致しなくなった場合である。このような場るのではないか。

合、賃貸目的物のあるべきエネルギー消費状態はどの

ドイツにおける、エネルギー消費状態の悪化と賃貸ようなものと理解されるか。まずは、賃借人が取引の目的物の瑕疵についての関係を観察した。省エネルギ

通念から見て、契約期間中、省エネルギー令上の諸基ー令と言う法的根拠があれば、賃貸人に対して省エネ

準を賃貸人が遵守すると期待している事情が前提とさ化のための改良を求めることができる余地が見受けられる。そしてまた、約定通りの状態も変動する。賃貸れた。この基礎には、省エネルギー令を遵守すること

目的物は法律上の要請に基づいて進化することを求めが賃貸借契約の当事者による合理的な期待であり、そられる。かつては省エネではなく健康に関する諸規制れが実現されないことが瑕疵に当たるという、瑕疵を17)

によってこのような変動する基準が議論された 。そ主観的に捉える考え方がある。ドイツにおいては、瑕れが内容として環境保護に変化した。さらに建築基準

疵概念を契約責任と構成するためこのような帰結がさ

法上の規制の強化に対応して、賃借人は賃貸人に対しれる。我が国においても債権法改正の中で、瑕疵担保てこれらの諸規制を遵守するように請求できると言う責任を契約責任と理解し、契約適合性のもとで追完を18)

判例もある 。この事案では賃貸人の安全配慮義務か認めることになった。ドイツにおいてエネルギー消費

ら賃借人の請求を認めた。健康や建物の安全性に関す状態を契約に明記しそれをもとに瑕疵と構成する契約る事例では、強化される基準に賃貸人が応えて、建物責任構成に近づいており、我が国においても同様の議を改良することが賃借人にとっては当然のことと予測論を進める機運が高まっているのではないか。

され、あるべき状態が変動する事は契約関係では取引の通念から見てもなんら不合理な事はない。よって、

６．賃借人による改良行為とその償還

6日本不動産学会学術講演会論文集34号 論文番号2018-2

賃貸人が現代化に応じない場合、賃借人が自ら改良に残存価格の認められる範囲でのみ償還されることに行為を行う方法を考察しなくてはならない。賃借人がなるが、これでは動産ならば殆ど目的物の価値は残存

賃貸住居の設備を省エネ化し、改良することを促すよ

しないことになろう。しかしながら、設置後直ちにそうに、改良行為で投じた費用を保護する必要がある。

の費用を償還できる必要費と同じ扱いが出来るならば、

ドイツでは積極的には考察されていない。こちらは有

賃借人は借家であろうとも投資しようと言う動機付け

益費償還請求権や造作買取請求権の解釈となる。

になるのではないか。もっとも、純粋な必要費ではな

我が国はこのような環境に配慮した住宅を増加させいので、改良工事後に光熱費を節約できることを理由る議論は、建物の建て替えの話題になる。それは、建に、契約期間中賃借人が節約によって得られる利益を物の償却年数が非常に短く 21)、古い建物を使うより、控除するなどの方法も考えうる。こう言った扱いの基

新しく建て替えることを考えがちだからではないか。

礎として求められるのが、改良工事を適正に評価する

もう少し建物に価値を見出す工夫が必要ではないか。

基準である。参考になるのが、中古の住宅を売却する

賃借人による住宅への投資を促す機能を発揮するのときに参考となる中古住宅性能評価制度である。住宅

が、有益費償還請求権と造作買取請求権である。両制の価値を適正に評価する方法が基礎になる。

度とも、現在あまり顧慮されていない。価値の高い不動産ですら価値の下落が激しい現状で、省エネ化を実

７．我が国における現代化による家賃値上げについて現するための装置＝動産はさらに厳しい査定がなされ賃貸目的物の現代化行為は、その改造に費やした費る。大量消費型の生活様式が普及し、造作の価値が相用を家賃増額請求によって認める可能性を広げると考対的に下落し、居住様式も個性化し造作の互換性も減えられる。賃貸人が借家を環境に配慮した省エネ化の少しており、造作買取請求権の社会的有用性は低下しために改良工事をした場合、家賃増額を認めるべきで22)てきている 。しかしながら、賃借人にとって省エネある。
家賃増額を認める借地借家法第 32 条の要件によ化のための装置の設置は、自身が支払う光熱費を大幅れば建物の価格と家賃は連動することになる。しかしに減少させる利益がある。また、賃貸人にとっても環ながら、我が国においては、住宅の耐久性などにより、境配慮型装置の備え付けは決して損失のあることでは

建物の改良を理由とする賃料値上げは非常に難しい。

ない。現代化行為は、建物の使用に客観的便益を与え今まで見たように、環境に配慮した住居の必要性は非るので、その改良・付加物について賃貸人が理由なく常に高まっている。ドイツでは賃借人保護制度に譲歩拒絶するのは適切ではない。この改良行為や付加したを迫るほどの意義を有している。そこで、環境に配慮

物の社会的意義を考察する手法を強調し、賃借人が改した性能を証明する手段をもっと普及させ、しかもそ良した、または設置したものを明渡時に適切な価格にれが法的にも有効に主張できるように、社会的地位を上乗せするような形でその価値を認め、償還を認める

高める必要があるのではないか。省エネ達成基準を一ことで、環境に配慮した改良行為を促すことができる。

貫して管理し、裁判などにおいても証拠として提出でしかしながら、賃借人が率先して借家を現代化する

きるまでの地位にあげる必要がある。賃貸人が環境に際に、有益費償還請求権の効力ではやや力不足ではな配慮した省エネ化のための改良工事を行ったなら、な

いかと考える。そこで、一つの試案ではあるが、環境

んらかの方法でそれを証明し、家賃に正しく反映させに配慮した改良行為や、省エネ型設備の設置に関するるための制度構築と、そう言った機運の醸成が必要で有益費は、必要費に準じた扱いをするわけにはいかなある。改良工事によって獲得される省エネ達成率とそいか。ドイツにおいては、賃借人の受忍義務の範囲にれによって予想される光熱費の節約分を一見して理解ついて、現代化と維持管理行為を同じ扱いにしているできるような対照表を作成し、家賃値上げに当たってことが観察できた。有益費ならば、賃貸借関係終了時

は、賃借人が納得できる程度の説明を果たす役割を、

7

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このような基準が担うことになれば理想である。

８．まとめ
環境保護と賃借人保護に関する議論をドイツ賃貸借法
2013 年改正の動向を中心に観察した。ドイツにおいては、賃借人の受忍義務を認めることで、賃借人保護制
度が環境保護を理由に緩和され、両者の調整を慎重に行っている様子を見て取ることができた。また、さらに議論を進めて、環境保護を目的とする改良行為を請求できるか検討した。経済性の原則から、省エネではない設備は賃貸目的物の瑕疵となりうる点の指摘をした。そして、賃貸目的物の価値を適正に評価して、環境に配慮した改良行為を積極的に行うための方策を考察した。これらは、民法の専門家と環境問題に関心を持つ環境法・公法の専門家、そして住宅政策、建築など、この問題に関係する諸分野の専門家が有機的に連携してきた結果なのではないか。この動きはエネルギ
ー消費状態を考察する上での指針となる取引上の通念とはどのようなものかという実際の解釈に大きな影響を与えている 23)。我が国においても、このような他分
野にまたがる議論と、各分野の専門家による有機的連
携、その帰結としての法解釈が求められる。
注(1) Börstinghaus,U.,Stellungnahme aus amtlichter Sicht zum
Entwürf eines Mieterechtsänderungsgesetzes,NZM,2012,S.698.
改正には概ね賛成であると言う見解が述べられている。しかし、細部にわたっては反対の余地もあると言う。賃貸人に配慮した改正の色彩が濃いからこそ、苛酷事由に基づく賃借人の明渡し猶予を広く認めるように改正すべきであると主張し、バランスを図ろうとする姿勢を読み取ることができる。また、Fleindl,H.,Das geplante
Mietrechtsreformgesetz,Ein Überblick über die wesentlichenÄnderungen,NZM,2012,S.58.は現代化行為の実施によって賃料値上げを認めることは、賃借人を経済的困窮から保護する苛酷事由を没却する恐れがあり、賃料値上げ手続きのみが一人歩きする恐れがあると危険性を指摘する。まさに、この論文のテーマに対する反論である。
Majer,C.,Räumungsvollstreckung nach den PIänen zur
Mietrechtämderung,Ein kritische Würdigung,NZM,2012,S.67.は、賃借人に対して現代化行為に際して明渡しを強制できる事になる点を、居住権の保護をおろそかにする恐れがあると危険性を指摘する。
(2) Börstinghaus,U.,Eisenschmidt,N.,Arbeitskommentar
Mietrechtsänderungsgesetz,Deutcher Anwalt Verlag,2013,S.1,ff.ドイツの制度の観察については本書を主に用いた。
(3) 藤井俊二（2015 年）『ドイツ借家法概説』193 頁、信山社。2013 年
ドイツ賃貸借法改正について言及している本稿の先行研究である。本稿は同書の訳語を参照している。
(4) Blank/Börstinghaus,Miete,5.Auflage,2017,§555b

Modernisierungsmassnahmen,Rn.31.によれば、単なる特別に費用のかかる行為（いわゆる贅沢現代化Luxusmoderunisierung）と定義されており、その判断にあたっては、賃貸人が予定する行為が既存の状態や他の選択肢と比較してどういった利点を有するかを評価するとある。
(5)
大審院昭和5 年9 月３０日、新聞3195・14 頁。但し、同事件は、賃借人による賃料不払いが先行しており、賃借人が賃料不払いの抗弁
として賃貸人による修繕義務違反を主張しているので、厳密な意味での賃貸人による修繕義務の内容を決定したわけではない点注意を要する。来栖三郎（1997 年）『契約法』初版第20 刷、310 頁、有斐閣。
(6) 最高裁第三小法廷昭和35 年10 月11 日、
民集14 巻12 号2465 頁。
農地の賃貸借において賃借人が農業委員会に対して得なければならな
い許可申請に賃貸人が協力する義務があることを認めた。
(7) 例えば、
東京地裁平成23 年8 月10 日判決は、耐震基準を満たさない建物を取り壊すことは居住者の安全はもとより、周辺の安全を確保する見地から取り壊しの必要性が高く、賃貸人に目的物を必要とする事情がなくとも、立退き料の支払いにより賃借人の不利益が補填され、正当事由が認められると判断している。また、東京地裁平成22 年3月17 日判決は、耐震強度を得るための補強工事の費用を考慮して、明け渡しに対する賃貸人の正当事由を認めるのではなく、賃借人の使用収益が可能となるように補強工事を実施する義務を賃貸人に負わせている。そして、東京地裁平成25 年12 月24 日判決は旧耐震基準には合致している既存不適格の建物で、賃貸人が新耐震基準に合致する
ような建て替えを計画し賃借人に明け渡しを求めた場合、既存の建物を取り壊す必要性がどの程度あるのかを総合的に考慮して正当事由が認められるか否かを判断すると示した。
参考・引用文献
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1917,PiG,Bd.49,S.21.
3) BT-Drucks,16/13412,S.1.
4) BGH,Urteil vom ,20.7.2005.Ⅷ ZR 253/04. NJW,2005,S.2995.
5) Mahlstedt,T.,Modernisierung derMietwohnung,Nomos,2014,S.49,Rdnr.119.us amtlichter Sicht zum
Entwürf eines Mieterechtsänderungsgesetzes,NZM,2012,S.698.
6) Zehelein, K.,Vermieters Pflicht und Pflichtverletzung im Rahmen
des betriebskostenrechtlichen
Wirtschaftlichkeitsgebots.,NZM,2014,S.16.
7) BGH,Urteil vom ,31.10.2007,Ⅷ.ZR.261/06.
8) BGH,Urteil vom,18,12,2013,Ⅻ.ZR,80/12.
9) Mahlstedt,T.,a.a.O.(4).,S.211,Rdnr.42.f.
10) Schmidt-Futterer/Langenberg,Mietrecht,11.Aufl.2013,§
560,Rn.115.
11) Lehmann,A.,Energieeinsparung und Gewährleistungsrechte desMieters,PiG,95,2013,S.44.
12) Lehmann,A.,a.a.O.(10),S.43.
13) BGH Urteil vom 07.07.2010,Ⅷ ZR 85/09,NJW,2010,S.3088.
14) BGH Urteil vom 17.06.2009,Ⅷ ZR 131/08,WuM,2009,S.457.
15) BGH,Urteil vom 26.07.2004,Ⅷ ZR 281/03,NJW.2004,S.3174.
16) Lehmann,A.,a.a.O.(10),S.44.
17) BVerfG,Beschluss vom 04.08.1998.1 BvR
1711-94,NZM,1999,S,302.
18) BGH,Urteil vom 16.05.2006,Ⅵ ZR 189/05,NJW2006,S.2326.
19) Lehmann,A.,a.a.O.(10),S.46.
20) BGH Urteil vom 31.10.2007,Ⅷ ZR 261/06,WuM,2007,S.700.
21) 小松幸夫（2000 年）「住宅の寿命について」（住宅問題研究第１６
巻第２号）http://www.f.waseda.jp/ykom/jkf2000.pdf
22) 渡辺洋三・原田純孝（1989 年）「借家法第5 条」幾代通・広中俊雄
編『新版注釈民法（１５） 債権（6）』752 頁、有斐閣。
23) Lehmann,A.,a.a.O.(10),S.47.
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