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・・1■『疑㌧L「}もくじ「地価から生ずる不公平の是正策士・一神戸大学法学部教授阿部泰隆…3「不動産鑑定士が見た大阪新名所」
ハンタカリッコウのこと・
フェスティバルゲート・
不動産鑑定士の将来像を捕捉するアンケートについて一
雑感一
特別寄稿
荒木事務局長を偲ぶ一
委員会報告
競売評価特別委員会広報調査小委員会一
調査研究委員会一
指導研修委員会一福利厚生委員会一
財務委員会一
業務推進委員会一コンピュータ委員会一
法務鑑定委員会・・
公的評価委員会・企画委員会・・
不動産鑑定評価のご依頼・ご相談は……
㊨㊧㊨⑳
89田村周治一・12
一吉田忠史一・16
・専務理事小川哲男一・[8岩本柄カー・19
足立良夫…22
高取
青目・・22
中畑公一・一・22
一武藤幸夫・一・22
八杉茂樹・一・23・石上達郎一一23
渡邊邦雄・一・24
・荒木正種一・24
永松
明・一・25・27c〔/
3地細から崖ずる翠蓋平の暴置策』
一公平の観念をうち破った地価
本稿では、基本的な視点として、社会から得られる利益を私するな、不当な利益を吐き出せという観点を強調したい。これを個人のものにするから、よい街もできないし、国民の多くは貧乏なのだ。
利害が錯綜しているが、個々人の利害の主張だけでは、合理的な社会制度は作れない。政治は既得権を尊重するが、理論はこれを破らなければならない。
ここでは、最近の理論的な提案を紹介する。
戦後の地価の高騰、最近の暴騰、下落が激しかった。1955年(昭和30年)を基準に六大都市住宅地の価格は、一時は200倍近くに、バブルがはじけた994年で128倍で、この問、名目GNPは54.4倍、消費者物価指数は5.8倍にすぎない。バブルの崩壊で苦労している人が多いが、それでも、含み益をもって得している人は多数いる。とりあえず、バブル崩
壊を別にして考えると、これを吐き出させると、国民みんな幸せになる。
元小作人は運が良かった。農地改革は、耕作権だけ与えて、宅地化するときは、その値上げ利益は国家が巻き上げるべきであった。所有権を与えるべきではなかった失政である。今なら、譲渡所得税と相続税で巻き上げることができるはずである。
容積率を活用したマンションの建て替えは、手持
ち資金なしでも可能と報道される。それは従来よりも大きなものを建てて、一般に売却して、譲渡益で、居住者の工事代を出すからであるが、譲渡益がたくさん出るのは地価上昇のおかげである。これに対して、土地が狭くて、建てた後で、容積率の規制が導入されたために、建て替えのさいも、既存不適格なら、同じものさえ建たない。地価上昇の恩恵を受けられない。
借家せずに、借金して自宅を買った者が得した。
戦後、持ち家率が上昇した理由はいろいろあり、借家法の規制が厳しいために土地所有者が大きい借家をつくりたがらないという理由にもよるが、借家に神戸大学法学部教授
阿部泰隆
入っているよりも、自宅を買った方が資産を作れたためで'もある。
企業も、含み益で担保を得て借金できた。日本の銀行は企業の事業計画の成功可能性をあまり考慮せずに、土地担保で貸した。埋立地を買った企業、海を埋め立てた企業は、安く土地を入手できて、得した。フランスなら、埋立地は30年リースで、儲けは国家のものである。台湾でも、日本の失敗を見て、埋立地の所有権を全部埋立て人に与えずに、開発利益は国家が吸収することにしている。
新幹線の駅のそばの土地所有者はぽろ儲けである。
西明石、新大阪、新横浜などがそうである。今でも、明石架橋で、明石近辺、淡路のあたりは地価が高い。
北方領土国有化法を提唱したい。返還前に、今の値段で国有地にすべきである。返還後に整備して売り出せば国家は儲かる。今のままで返還されれば、死んだ土地を買った不動産業者などが国家のロシア支援のおかげで不当に儲ける。
二地価の含み益の国民外の還元方法
開発利益は国民のもの
こうした地主の儲けは公平か。いや、地価高騰は、
日本の経済発展と平和の配当である。戦争をやっている国では土地に何の値打ちもない。そこで、それは全国民に配分すべきである。開発利益の吸収が必要なのである。
これに対して、財産権の保障がある、所有権は絶対であるなどという反論があるが、完全な誤解である。憲法29条では、財産権の内容は、国家が決めるのである。
そして、バブル時の1989年に、土地基本法が制定された。その内容で注目すべき点は、二条土地についての公共の福祉優先
五条価値の増加に伴う利益に応じた適切な負担
一四条社会資本の整備に関連する利益の応じた
適切な負担

4
これはベース・キャンプで、実際に開発利益を吸収するには、具体的な根拠法律が必要である。その後、バブル崩壊もあって、開発利益の吸収を根拠づける法律が十分整備されずに、困っている。しかし、いくつか方法はある。
2住金埋立て事件
和歌山の住金埋立ての事件では、瀬戸内海環境保
全特別措置法で、埋立ては原則禁止なのに、もともと、公害工場を沖に出すということで埋立てが認められたが、重厚長大産業の低迷で、移転を取りやめ、埋め立て地を第三者に譲渡したいと言い出した。こんなのはだまし討ちで、売却はやむをえないとしても、儲けが私企業にはいるのはおかしい。しかし、埋立て法ではこんなことを予想していないから、譲渡益を巻き上げる法律がない。
しかし、譲渡は許可制であるから、こんな譲渡は不許可にすればよい。まず県や市に原価で譲渡し、そこから第三者に時価で譲渡すれば、開発利益は公共のものになる。国民の海を埋め立てたのであるから、その儲けは住民に還元するのが筋なのである。
3湾岸遊休地の活用
大阪湾岸遊休地は計算の仕方次第ではあるが、6,000ヘクタールもあるという。それを有効活用す
るには、工業地域を住居・商業系に変更し、公共施設を整備しなければならない。大阪湾臨海地域開発整備法(1992年)で開発者負担を導入した。これをさらに進めて、福祉施設用地を寄付させたい。福祉は後発組なので、土地がなくて困っている。健康な人だけでは街は作れないので、福祉への協力はまちづくりの条件とすればよい。
4譲渡所得税
税金は安い方がよいのか、高い方がよいのか、議論される。土地の流動化のためとして目下、政府には譲渡所得税を軽減する動きがある。
しかし、それなら、不動産取得税、登録免許税という流通税を軽減するのが筋である。
譲渡所得税を軽減すれば、土地成金が得するだけである。これを軽減しないと土地が流動化しないというが、それは、譲渡所得税を頻繁に軽減するから、高いときは売らないというだけである。絶対に軽減
せず、そして、固定資産税が高ければ、有効活用しない人は売るしかない。必要な人に渡れば、有効活用できる。
しかも、譲渡所得税を軽減するだけでは、地主は売らない。土地は有利な資産になるから、なおさらもっておく。
譲渡所得税には売り惜しみ効果があるといわれるが、経済学では売却時中立税制とか、含み益利子税が提案される。後で売れば、その分譲渡所得税が高くなるようにすれば、活用しない土地は早く売るの
である。
5相続税
相続税は高いとかいわれるが、とんでもない誤解で、3億円相続して、妻と子二人で相続税は2,400
万円、わずか8%である。有名な政治家の娘など、何十億円も相続している。単身赴任手当は、45%か55%課税されている。新幹線の切符を往復貰ったっ
もりでも、実は税金で片道分は巻き上げられている。
鷺慰鵬i㌘孫筆勢1鷲論。・を相続させれば、後はほとんど没収というくらいの税制にしてもよいはずである。どうせ土地の儲けにすぎない。
元小作人などは、相続税が高いなどとはいえた義理ではない。
昔からの地主も、相続税が高い、先祖伝来の土地を取られるというが、価値で考えればはるかに残る。
そうすると、法人化される心配があるが、そこでも課税すべきである。
こうした税収は高齢化社会の財源になる。介護、医療、年金などの財源はこれで大丈夫である。
6高齢者の資産活用
さらに・高齢化対策を個人レベノレで考えると・自(レ宅を持つ老人は土地の蓄積で生活し、死ぬときにゼロに収縮するように計算すればよい。これをうまく仕組むのがリバース・モーゲージで、2000万円の土地を出せば、金利4%として、60歳の男性に800万円くらい与えることができる。明日死んでも土地を取られるが、100歳まで生きても土地は取り上げられない。被災者でも、土地があれば有利である。公的支援が提案されているが、土地担保融資の方がよい。
残れば、最後には、被相続人がまず生前御礼税を払って、残りを相続させれば、相続人の不満は減る。
さらに残れば相続税で取ればよい。
7容積率のアップの儲けは、公共の財源に
リクルートは、容積率200%の土地を買って、700%にして貰った。500%ただ儲けである。ある程ノ
度吐き出させる契約制度が必要である。
この吐き出し分で、土地を寄付して貰えば、土地代の要らない公営住宅ができる。
アメリカ、タホ湖周辺では、同じ地域では同じ容積率で、権利を制限されているところは使用できない容積率を売却し、高い建物を建てる者はそれを買う。国は補償しないが、損得の調整ができる。容積率の売買銀行もある。
これをまねるなら、これまでの容積率は保障する。
それを前提に取り引きしているからである。しかし、容積率を一斉に切り下げて、その上で、アップすればよい。一斉に切り下げるのであれば、特別の犠牲ではないから、補償は不要である。
最近、経済学からは、容積率廃止論が出ている。
容積率が鉄道や道路の混雑対策であれば、混雑税の方が合理的である。事務所か、住居かで、混雑が異なる。通行課徴金、事務所税などを導入すべきである。ただ、白地にものを書けばこれも一案であるが、混雑税が機能するかどうかが課題であろう。
ただ、この案も、高さ制限、建坪率などの形態規制は残す。産業界が、容積率廃止でどんどん高層建
築物を建てれると思って、これに賛成するのは間違いである。
本年の都市計画法、建築基準法の改正では、住居系容積率のアップを行った。「高層住居誘導地区」を新たに設けて、3分の2以上が住居用の建物の容積率を400%から600%へ緩和し、共用廊下と階段を容積率制限から除外して、マンションを建てやすくした。これは金を取らない代わりに住居用という縛りをかけた。
再開発は、誰のためか、借家人をブルドーザーで追い出すのか、みんな残れる街をつくれるのかといった問題がある6
地価は上がるが、フロア当たりの地価は下がる。
土地所有者は儲かるが、住宅用という限定で、公共性があることと、あとは譲渡所得税で巻き上げたい。
この意味でも、譲渡所得税の強化が必要である。
容積率をアップすれば、多くの人が住める。既存
住民も近隣で住める。借家人への補償は、借家権価格で補償されるので、気の毒ではない。
8固定資産税200平方メートル以下の小規模宅地の税は軽減されている。固定資産税は6分の1、相続税は5分のである。
これは適切であろうか。宅地の細分化を促進し、既存の所有者が街に残れ、新規参入者が阻害される。
5
これは不公平すぎる。貧乏人保護にはならない。宅地が小規模でも、都会では大金持ちである。
減免をやめて、プラマイゼロで、全体として率を下げるべきである。
9都市計画税に根拠があるか
宅地開発が済んでいるところでは、都市計画はもう終わった。宅地開発指導要綱で、都市計画用の費用は巻き上げた。そこで、都市計画税は二重取りである。市町村は不当に儲けている。
建物への課税は根拠を持つか。都市計画で建物の価値は増えない。地価上昇で吸収されるはずであり、合理的な根拠のない税制である。根拠が立たなければ、恣意的である。租税法律主義は形式的な法律で規定されていればたりるというのではなく、実質的な合理性を要求していると考えると、この税制は違憲である。
地価税の廃止・凍結は政治的な争点であるが、本来は固定資産税を一般的に活用すべきであるが、地方税は住民にこびて、値上げできない。
0地価高騰と借家人鑑定理論と民事判例では、借家人にも値上がり益を分配せよというので、大阪駅前の赤提灯が再開発
でたくさんの補償金を貰った。根拠としては、地価上昇に借家人も寄与したなどといわれ、借家権価格
が土地の三割といわれる。
しかし、値下がりしたら借家人は土地代を置いていくのか。駐車場なら?この理論は明らかに破綻している。
地主、家主の儲けは譲渡所得税で巻き上げるべきである。私人間で分配するのが間違いである。
これは借家法の正当事由つきの解約制限の産物であるが、所有権への不当な制限である。
昭和46年の最高裁の例では、京都の老舗の建て替えで、500万円の立ち退き料を支払わせた。これは土地所有者に契約当初予想しない負担を負わせるもの
で、違憲である。
木造密集住宅街の再建は借家権価格が邪魔で、進まない。大震災のときは倒壊して多数の犠牲を出した。
家賃規制をしているニューヨークでも、家主は修理・建て替えせずに放置して問題になっている。
これについては、本年密集市街地防災街区整備促進法が制定され、従来の借家人には公営住宅への入居を保障して建て替えを促進することになった。

61定期借家権
ここで、定期借家権を提唱したい。現行制度では、解約制限と継続賃料抑制主義の制約があるため、家主は貸すのに躊躇する。あとで値上げできない、建て替えの時は高い立ち退き料がいる。悪い人が入っても、追い出せない。自分が使う場合でも、もめるといったわけである。
定期借家はこの制約のない借家である。期限が来たら確実に返す。それでも居座る者がいれば、起訴前の和解をすれば、期限が来れば、裁判なしに明け渡しの執行ができる。家主は安心である。立ち退き料や借家権価格は発生せず、適正な対価で貸借することになる。
そこで、建て替えが進む。安全、安心な借家が増える。独居老人が自宅を貸して近所の二DKに住んで、家賃の差額で贅沢な生活ができる。「愛妻プラン」である。二世帯住宅で、先の世代がなくなれば貸し出す。車椅子が必要な家は改造費がかかるが、むしろ、障害者用の住宅を借りて、自宅を貸す。借家人層も供給が増えて得する。
この提案は、既存のものにはさわらないので、これまでの借家人は安心である。これは規制緩和の一種であるが、「みんなが得する定期借家」、「痛みのない規制緩和」である。自民党が調査会をつくって、法制度化しようとしている。
2バブルの崩壊と土地所有者の損マンションの値下げ販売があちこちで行われ、住都公団までが値下げ販売に踏み切った。先に買った者は大損であるが、あとで値下げしてはならないという制度はない。しかし、値下げしないからという約束があれば別であるが、営業マンの口から出任せくらいしか証拠がないから、契約とはいえない。買った方も、今買ったら得だ、と思ったというしかな
い。不動産はいつも、今が買い時になっている。
では、含み損はどうする。
売却益に課税されるのであるから、売却損は、損益通算される(所得税法六九条)。その年の所得からは控除される。青色申告をしていれば、その後三年間は純損失の繰り越し控除ができる(所得税法七〇条一項)。しかし、これは青色申告書を提出した者に限る。そして、青色申告は、不動産所得、事業所得、山林所得を生ずべき業務を行う居住者の特権で(同一四三条)、給与所得者が自宅を売却した場合には適用がない。そこで、バブル時に高いものを買って、ローンを返済できないために、手放しても、その売却損は、その年しか控除されない。たとえば、5000万円で買った家を3000万円で売ったとして(家の減価償却を無視して計算すれば)、2000万円の赤字である。この人の課税所得が700万円とすれば、300万円は控除されないで残ってしまう。これは青色申告できる事業者と比べても不公平である。
ゴルフ会員権の売却損も同じく、その年度しか損益通算できない。株の売却損は、同じ株同士で同じ年度で損益を通算し、譲渡益には20%の課税、損失は控除されない(租税特別措置法三七条の一〇第一項)。
ゴルフ会員権は投機であるから、損してもしようがない。株の場合には、もともと譲渡所得が分離課
税で20%と優遇されているから、損失が生じても、課税上他の所得と損益通算しないのもやむをえない。
しかし、居住用の財産に限れば、普通の市民が投機目的ではなく・生活の本拠として購入したのであC
るから、その売却損は税制上考慮すべきであり、たとえば、バブル時に購入した居住用財産で現に居住したものを売却して生じた損失は5000万円までは、純損失の繰り越し控除として、数年間控除を認める
べきではなかろうか。政治にはその声が届かないのかもしれないが、庶民が声をあげるべきであろう。
3土地収用の対価
土地収用のさいには、事業認定固定主義が取られ、地価が上がる場合に物価上昇率に固定することになっている。しかし、実際には事業認定は最後の手段
なので、これは機能しない。上乗せ提示をして、アップ分が数ヶ月経つとだんだん減っていくゴネ損方式にすべきである。
宅地見込み地が過大補償の原因である。宅地見3込C
み地では、宅地価格から造成費を控除したものを補償額とする。たとえば、20万円で売れるから、造成費10万円引いても、耕作を放棄した湿地帯が10万円する。これでは、土地所有者が不当に儲ける
公共事業費10年間で630兆円をかけても、土地代に食われる。国民福祉の増大には寄与しない。
適正補償の仕組みが必要である。時価で買えばよい。宅地見込み地でも、広大な土地が全部宅地になるわけではないから、みんな宅地見込み地の値段を付けるのが間違いである。
これに対して地価が下がっているときくと、争って、収用してほしいという。
三土地利用の制限による損得の調整
補償の要否
土地利用の規制では、土地所有者が損する。原則として調整はしない。市街化調整区域がその典型である。ただし、文化財保護法のように、文化財が出るからと宅地が建築制限に引っかかる場合には補償する。
2大深度地下利用
浅い地下利用には補償の費用と時間がかかる。そこで、リニア、地下鉄、新幹線などを補償なしでっくりたい。井戸にしか使う可能性がない深い地下に地下鉄を建設するのに、補償を要するのか。多少とも制約されれば補償せよという意見があるが、そんな低い可能性には補償すべきではない。
3都市計画道路の制限
白山通り、本郷通り、六甲道など、各地にセットバックしている道路がある。将来道路にするために建築制限しているのである。しかし、事業が進まず、長年の蛇の生殺しである。
もともとは戦後の焼け野原のときに指定したので、制限されても損しない実状にあったが、地価が上がって、制限されると大損する。
補償には、基準が困難だという反論があるが、制限分の利用損の利子分の補償を提案したい。あるいは、制限された容積率の売買を提案したい。
7
四計画的なまちづくり
計画なければ開発なし
まちづくりを個人の自由に任せると、無秩序な街が現出する。震災の後、違反建築、小規模宅地など、ひどい街だとわかった。後からの区画整理、再開発は大変で、時間と費用がかかり、もめるので、無駄である。
違反をしっかり監視し、計画的につくれば、安く、
早くよい街になる。道路はきちんとつくらせ、地区計画で最小敷地面積を定めるべきである。
2不良土地資産対策
地方の土地、たとえば、原野商法に引っかかった
ものは手が出ない。
都会の小規模・不整形土地は、このままでは使えない。周辺と一体的な開発が必要で、そのためには、土地の交換に税制上の優遇が必要である。
さらに、小規模宅地の優遇をやめ、容積率を一度下げて、良好な開発なら、もとに戻す。
民間の開発は私企業の儲けのためであるから収用権がないが、一定の優良なもので、一定割合を取得していれば、公共性ありとして、収用できるように、その際には、たとえば、20%の割り増し補償、税制上の優遇が必要である。
o劣
6
一●伽,の尋8『不動産鑑窟士が毘た大阪新各所』〈ハン夕方リッコウのこと〉
いつだつたか近鉄南大阪線の五位堂付近をうろうろしていたら、駅近くに踏切りがあって、派手なツートーンカラーの特急電車が地べたをゴーッと横切って行くのに驚いたことがある。
特急にかぎらず、長い電車の列が道を横切る光景は珍しくはないのだが、その時は軌道敷の狭い、家の建て込んだ街中の光景だったので、やや奇異なものとして強い印象があったのかもしれない。
阪急宝塚線でも従来同様なことがつづいていたのであるが、比較的広く鉄道用地がとられているので、そうした違和感を免れていたのかと思う。
平成9年1!月、曽根駅南側から豊中駅北側にかけての約3.75kmの間の上り線(大阪方面行)が高架になり、さきに開通していた下り線(平成6年11月)とあわせて「連続立体交差事業」が一応実現した。とはいってもまだ豊中・岡町・曽根の各駅の建物の改築やエレベーター・エスカレーターの設置な
どの工事が残っているので完成とはいえないが、とにかく電車が地べたを走ることはなくなった。同区間の14ヶ所の踏切が廃止され、クルマや人の通行の利便は格段の改善をみることになった。
たとえば、岡町駅の北方にある伊丹街道の踏切などは「開かずの踏切」といわれ、ラッシュ時の混雑、足止めは遮断機や警士に当り散らす原因にもなっていたが、それも過去のものになった。踏切を取払ったからといってすぐにスイスイというわけではなく、信号機がつけられたり横断するクルマが増えたりで結構込み合ってはいるが、少なくとも電車に接触して事故を起こすことはなくなった。
曽根駅の北側、岡町駅の北側(いずれも商店街の入り口)でも事情は同様である。
さて・こうした立体交差'高架化が実現すること④による通行の利便以外の効果はどうだろうか。豊中駅付近をとってみると従来西口は何とはなくウラといったイメージがあり、ウラへ出るのに駅舎の下をくぐるか踏切を横断する以外になかったが、イケイケになれば裏も表もない、駅周辺として商店・事務所等の客足が期待できるのではなかろうか。表つまり東側の商店街といえども国道に遮られ、道路の配置がよいとはいえず店舗の姿もどことなく垢抜けない。
商工会議所や商店街の有志(とくに若い人たち))尋㌣種版下・1一コ、諏、
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9が中心になって、豊中駅前を都心ゾーンにする「街づくり」の努力が行われているが、道路の狭さ、溢れるクルマ、放置自転車、どれをとり上げても障害が多く構想は構想に終る可能性がなくはない。(大池小学校の地下を掘って駐車場にするという案もあるが、児童の健康安全を無視するものだという反対意見が強く、進んでいない)
阪急線の高架化、豊中駅の改築はこうした街づくりに一つの転機をもたらすものといえよう。高架下の有効利用によって溢れかえるクルマや自転車の処理ができるのではないか。(現に阪急線西側に自転車置き場を設けることが予定されているが。)クル
マや自転車の置き場ができれば商店・飲食店の客足が増え、繁華性を取戻すことにつながるのではないか。
駅付近の商業性ばかりではなく、居住環境にもかなりいい影響がもたらされる。沿線住宅の騒音・振動の減少、あるいは街区のお色直しも進むのではなかろうか。高架上を流れる電車の窓から見ると、曽根ってこんな整然とした街だったのか、岡町にも案外緑が多いなあとか、新しい発見がある。
ともあれ、およそ18年の歳月をかけた高架化の実現によって街の様相が大きく変わろうとしている。
廃線になった軌道敷跡の道路拡幅をふくめて、残りの作業が急ピッチで進み、21世紀を迎えるころには豊中市の地価が再び111f40万、50万を回復しているかも知れない。(あまり歓迎すべきことではない
が・・・)
表題のハンタカは阪急宝塚線、リッコウは立体交差化事業のパソコン登録語く吉田忠史記>難i…韓……:……:…韓……:…覇1……1……:……:……:……:……:……:……:……1………確……:……1……:……:……:……:……:……1……:……羅……:…覇1……:…韓……:……:……:……:……1……:…覇:……:……:……:…覇i…
〈フェスティバルゲート>
いつの時代にも下町というものがある。そして下町の中でも独特の世界を作り上げてきた地域というものがある。西原理恵子という漫画家が描く「ぼくんち」という作品には、やくざでも使い物にならな
い情けないちんぴらや、男に捨てられるたびに子供の数が増えていくおんな達や、それに類する人達がそうした下町の中に、これでもかこれでもかと登場してくる。みんなが貧乏で、でもそれだけに人間の生の悲しみとか、喜びを明確に浮かび上がらせる佳作である。決してきれいでも上品でもない。上っ面の上質な生活を求める人から見たら、ただの汚い漫画にすぎないだろう。でも僕には、不倫をファッシ
ョンや愛の一形態に描くような小説よりもはるかに人間の姿をリリカルに描いた上出来の小説だと思う。
僕はこの作品を読むたび、通天閣から西成へとぬけるあたりの地域を思い出していた。一条さゆりが晩年に住んだというあたりの近くだ。お世辞にも決してきれいなところとはいえない。
今回そうしたところにフェスティバルゲートなるものができたというので、見に行くことにした。都
市型立体遊園地や商業施設、温泉を利用した大浴場
等の、アミューズメント施設らしい。またずいぶん
ミスマッチなものを作るなあと思いながら、日雇い労働者の人達がたむろしているのではないかと、ちょっと期待しながら行ってみた。誤解されないようにいっておくと、僕は異質なものが交じり合うと、そこにあたらしいエネルギーや文化が創られると思っている。ヘレニズムや日本の帰化人のような世界史を紐解くまでもない。家庭や会社を思い起こせばいい。
しかし地下鉄動物園前で降りて、出口を出ると、そこはもうフェスティバルゲートヘの地下からの入口であり、テーマパークに必要な祝祭的な雰囲気がなんとなく漂っている。戸惑いながら、地上へでると、見慣れた新今宮の駅がみえ、見慣れない数多くのガードマンがたっていた。
ガードマンを除けば、楽しそうな外観である。多分というか、間違いなく、彼らはフェスティバルゲートとそれ以外の世界との境界を守るための人達だ
ろう。フェスティバルダート自体は開放されていて誰でも入ることができるが、それでは多くの浮浪者さんたちが入ってこないとも限らないので、多少の威嚇効果を持たせているのだろう。場所が場所だけに、致し方ないのかもしれない。でもなんとなく、なんだかなあという感じは拭い切れない。
ちょっと割り切れない気持ちをもちながら入っていくと、1階は何ということもないコンビニや薬局があるぐらいだけれども、エスカレーターを上ると、正面にマーメイド・カルーセルというメリーゴーラ
ンドがあって、いきなり遊園地気分である。

0
ここで、ちょっと遊園地のうんちくを述べさせてもらうと、最近の遊園地事情は、昔とはずいぶんち
がってきている。昔は何とか温泉とかの隣にお子様中心の遊園地がたくさんあって、いつ行っても代わり映えしない代物が多かったが、こうした日本の遊園地事情にエポックメーキング的なショックを与えたのが、かの東京ディズニーランド(通はTDLという)である。遊園地における黒船みたいなものである。端的にまとめてしまうと、明確なテーマをもってつくられ、それも日常とは異なる祝祭的雰囲気を醸し出すことを主とした空間が、あたらしい遊園地像としてできたのである。そこでは日々パレードがあり、ぬいぐるみのキャラクターが親しげに踊り、
常に新しい乗り物への設備投資が更新される。これが大当たりし、バブル時に似たようなテーマパーク
が雨後のタケノコのようにつくられたのは記憶に新しい。もちろん膨大な設備投資が必要なことから、コケたものも多い。そしてこれとは別に東京の後楽園遊園地等の都市型の遊園地も根強い人気があるのだが、今回のフェスティバルゲートは、テーマパーク性をもった都市型遊園地と位置づけできる。
そういうわけで最近の遊園地は多かれ少なかれ非日常を演出し、外界と遊園地内にはかなりの隔離感があるのが普通だけれども、このフェスティバルゲ
ートの隔離感はちょっと違う。多分濃密で、ソウルフルな現実がこの界隈にあって、その上に密度の高い祝祭的空間をつくったからだろう。ヒュッと後頭部をもっていかれる感じというか、妙なツイスト感がある。そういう意味では異なるもの同士がぶつかって、強いエネルギーが生まれているといえる。しかしいまのところ、ぶつかり合っているのであって、交じり合ってはいない。そして、それは互いの反発ではなく、おそらく一方的な排除かもしれない。まあそうだとしても、しかたのない話である。子供連
れの家族や、手をつないだ恋人達を呼び寄せるためには、労務者風のキャラクターは似合わない。
行った日が平日だったので、人は少なかったが、なかなか面白い施設である。伊達に信託銀行四社が頭を絞って採用された最優秀提案ではない。おもちゃの玉手箱のような感じである。さきのメリーゴー
ランドのほか、乗り物に乗ってレーザー銃で標的を倒すシューティング・シュミレーションゲーム、絶叫マシン等がさまざまある。特に話題になったのは建物を突き抜け、外側まで駆け巡るジェットコース
ターである。その他、海底都市をイメージされたこ
れらのゾーンにはイタリアンレストラン、カフェ、雑貨を中心にしたショップが並ぶ。寿司やそばの店もあり、年配の方の食事にも十分耐えられるものになっている。なんといっても嬉しいのは、遊戯施設を利用するのに料金は必要だが、普通の遊園地のように入園料はなく、誰でもただでその雰囲気の中に身を置けるというところだ。
なにかと複雑な構造なので、説明しにくいが、8階建ての建物と広場があって、その中に上述のような施設や店がある。それと言い忘れたけれど、7階には映画館が4館集まったシネマコンプレックスがある。
全体に日曜祝祭日はかなりの混雑だが、平日はそうでもない。狙うなら平日である。平日は仕事があるから行けないじゃないかという人のために営業時
間はかなり長い。朝の10時から夜の10時までやっている(物販店舗は20時まで。飲食店舗は/1時まで)。
仕事帰りに彼女と訊で夜待ち合わせて齢に1撮慮
適のスポットだ。ただ間違ってもそのまま散歩でもしょうと、新今宮駅より南方へいかないように。
最近の許容範囲の狭い女性達はきっと恐がるだろうから。もっともそれを逆手にとって、「あなたってなんて頼もしいの」といわせてみたいなら、どうぞお好きに。多分そうはならないだろうけど。特に飛田新地なんて、男なら「おおこれは、これは」と驚喜の声もでるだろうけど、女性の反応は予想し難く、
若葉マータのカップルにはお勧めできない。でも酸いも甘いも噛み分けたあなた達なら、ちょっとトリ
ッキーでディープな夜を体験できるかもしれない。
さて僕が行った金曜の夕方はフェスティバルゲー
トに人影は少なく、何組かのカップルがこれ幸いと遊んでいたが、その中に場違いで、くたびれた、いかにもあいりんの住民じゃないかと思われるおっさ駕んがいた。夕日の中でひとりたそがれていたので、声をかけてみると「ええところやなあ。わしには関係あらへんけど」といっていた。「にいちゃんはひとりかいな」というので、そうだと答えると、「わしとおんなじかいな。こんなん、ひとりでくるもん
ちゃうで、なあ」といってまた夕日のなかにひとり
たそがれていた。ガーン、お仲間にされてしまったとおもいながら、この酒臭い息をした人じゃ、新しい文化をつくるとかどうとか、そんな感じじゃないなと考えてしまった。多分ここで遊んでいる人達の大半はこのスポットのみを知り、遊んでいるんだろう。だから当然、こうした場違いなおっさんがいると、「なんでこいつ、いるんだ」と心で思っているだろう。でも地域としてみれば場違いなのは、どっちなんだろう。難しい問題だ。
ともかく夕日のなかのフェスティバルゲートもきれいである。町が等しく黄金色に染められる時間に、
イルミネーションがともり出す。黄昏時の魔法でもかかったような空気のなかに、ふっといろんなものが交じり合うことができるような気がする。天使は自分が軽いと思っているから空を飛べるのだという話だから、あのおっさんも真昼間から酒なんか飲んでないで、自分を幸せと思えば、いっかこの風景に融け込むことができるかもしれない。まあ、この僕
もそうなんだけど。
それから、僕はじゃんじゃん横丁へいってみた。
どういうわけかこの入口のあたりにも同じ制服のガードマンがいた。そして話には聞いていたが、ここも時代の波をかぶっていた。店舗をまとめて大きなビルを建てようと、かなり多くの店が閉まっていた。
確実に大きく変わろうとしている。多分近い将来には、もう大阪名物の横丁は姿を消し、いっか「じゃんじゃん横丁跡」の史跡でもたつんじゃないだろうか。それでもいまのところ、立ち飲み屋や王将クラブは健在だった。昔ここを歩いたときは背広服では浮いた感じだったが、いまではあまり違和感がない
ような気がした。とはいえ、背広服で将棋を打った
り、立ち飲みをしている姿はやはりなかったけど。
通天閣へ抜ける途中、道端でガラクタ(そういったら怒るだろうが)を地面において売っていた。
「鶴田浩二、男の世界」という写真集があって、なんとなく「これよ、これ」と思ってしまった。
でも通天閣の隣にパチンコを1階にしたマンションが建ち、このあたりの風景はずいぶん変わってしまった。ひとから聞いた話では、このあたりに中華なべを勢いよく振り回す腕っ節のいいスポーツ刈りの大将がやっているうまい飯屋があって、実はそのおやじ、さぶの世界の女役というサブカルチャー的な店も、探して'ももうないかもしれない。「鶴田浩
二、男の世界」もやはり過去のものか。
H
道端に座り込んだ太り気味のおっさんがコップ酒片手に、通りすぎようとしたおばさん(というよりおばはん)に何か大きな声で言っている。何だろうと思って聞いていたら「ちゅうしてえな、ちゅう」といっている。おばはんは「はよ、くそして寝」とこれに答えていた。でも「そうか、あんた帰る家、ないんやったなあ」というのが聞こえた。
夜に通天閣にのぼって南を望んだら、そうしたい
ろんな生活の光が広がるのが見える。そのなかで・
ひときわ大きくきれいに見えるのがフェスティバル
ゲートだ。南の正面からみたほうがきれいだが、そんなことより、フェスティバルゲートが300億円をかけたおもちゃの玉手箱なら、その周りに見えるのはお金に換算できない人生の玉手箱みたいなものだ。
その昔、通天閣のあたりは新世界として家族連れで賑わった時代もあった。映画館や演芸場が並び、それが大正7年に飛田遊郭ができてから戦争を挟み次第にさびれてしまった。だから今の流れは昔に戻ろうとしているともいえる。何が一番いいのかは結局、
たいしたことではないのだろう。変化していくその姿自体に意味があるように思う。そんなとりとめのない思いを抱きながら、そこを後にした。
追加海底都市をイメージした遊園地施設を主としたゾーンとは別に、世界11力国!6種類のお風呂が楽しめるスパワールドがある。この大阪市内で信じられないが、地下857mで湧出したという温泉である。誰の執念で掘り当てたかは知らないが、驚いてしまう。平日大人3時間利用で2400円、朝の10時から翌朝9時までの全日利用でも2700円である。ホテ
ルもプールもあるので一度いってみたらどうでしょう。
文二光岡正史)欝『2属動産露窟垂の彪繁藤凌翻躍ず惹アンケーみ慮竃%1ご
下記アンケートは、平成9年10月頃に、比較的若い個人鑑定業者である不動産鑑定士をアトランダムに約30人選択して、不動産鑑定士の将来像等を問うて、回答(約半数の回答でした)を得たものです。
当初の計画では、この回答をまとめたものを読んで頂いて、その感想文と対にして記事にしたいと考
えておりました。しかし、数人の方々に感想をお願いしましたが、結局、寄稿頂けませんでした。
そこで、ご回答頂いたアンケートをまとめて、そのままの形でお届けしたいと思います。
最後にこのアンケートにご回答頂いた方々に厚く御礼申し上げます。
不動産鑑定士の将来像についてのアンケート結果【1】コンピュータを具体的にどう使っているか
地価公示、表計算等
鑑定書、決算書*ワープロ…鑑定評価書。レポート等提出用文書の作成、*表計算…鑑定評価方式の適用・計算の補助(ex.取引事例比較法シート、収益還元法シート、開発法シートなどの計算表は、過去自分で作成したものを案件ごとに一部手直ししながら使っています)鑑定書等の提出用添付資料の作成
大きな表などを作るときや、後で項目を整理〔並びかえとか〕する必要性がありそうなとき)*地図閲覧ソフト…距離等の観測(キルビの代用)、関係位置の確認とかに使っています。*その他…住所録・日程管理(予定の確認、進捗状況の記録等)、FAXの送信記録、ネット上での情報検索(最近、「借地借家コンメンタール」のテキストデータを見つけました。また、貧乏なため、ろくな六法を持っておりませんので、条文確認もほとんどネット上です)
地価公示・地価調査業務のみ
ワープロ、表計算、顧客管理(データベース)、
情報収集(インターネット)、仲間どうしの情報交換(メール)、支援ソフト
渉外広報委員長田村周治
公的評価(1)ワープロとして(2)表計算ソフトで、収益計算
とか、比準計算、開発法計算等諸計算(3)地価公示、
地価調査作業
地価公示、鑑定書・報告書作成、社内経理
一般鑑定業から経理まで全て(1)地価公示。調査(2卜般鑑定1こおいて・各試算鐙
価格を求める。
(1)ワープロ(2)地価公示・地価調査(3)趣味
地価公示、地価調査、固評について、その業務向けのソフトを使っている。
普段はワープロとして評価書の作成に使っている。
他にコンサル案件等で回帰分析や表計算ソフトを使った統計分析を行ったり、グラフを造って視覚化したりなど。
成果品の作成に関わる様々な場面(ワープロ、表計算、データベース、GIS等)、経理全般、その他一般事務(名簿管理等)【II】これから不動産鑑定士はコンピュータをどう使うべきか
よく分からない。慮
小手先の遊びではなく「情報収集力」という点に重点をおくべきである。今までの視点は誤っている。
業務の中核として利用さるべき。
共同作業をする場合には「電子会議室」で。事例
交換はインターネットで。(但し、これはダメとの通達があったらしい)。情報検索。
コンピュータは飽くまで道具だと考えます。それについて次の2点から「将来の利用すべき像」を考えたいと思います。
1)省力化・スピードアップのための道具
コンピュータ処理は、仕事の手順が整理され定型化しているときに、その効果が発揮されると考えます。したがって、評価に当たってさほど悩まない案件(私はよく悩むほうなのでほとんど無いのですが)等を処理する際、相当省力化とスピードアップが望めるのでしょう。しかしながら、手順の整理や定型化を(人間の手によって、直ぐに効果が現れなくても将来への投資として)進めていくのが現時点での課題ではないでしょうか。
2)高度化・緻密化への道具
複雑な計算を比較的短時間に出来ること、また、同種の計算であれば繰り返し利用が可能なこと等がコンピュータの良い点だと考えます。(回帰分析などやっていてやり直ししょうと思うと、うんざりしますから…)このため、計算等に要する時間が少なくなる分、思考に時間をかけれる余裕と思考が分断されないためにより単なる思い付きがその場で試行錯誤されることで、大胆な着想を生み出すことが可能となるのではないでしょうか。
将来、鑑定士にとって最も重視されるのは、カン直感)とか、経験とか、になるのではないかと考えます。古参の鑑定士から若手へとカンどころや経験を伝授するにも、コンピュータ上の処理であったり、データベースであったりすることにな
るのかもしれません。
情報交換と自己のツール
鑑定評価書の作成、採用取引事例等の協会よりの検索・取り出し(図面を含めて)統計処理計算情幸侵ツーノレ(1)事例資料のCD化、(2)事例資料のオンライン提供
サービス(3)裁判所鑑定評価先例のデータベース化
情報交換、情報ファイル
収益還元法の直接法等数値を変えての繰り返し試算の場合等に利用するのが有効である。
(1)取引事例、賃貸事例等のデータベース化(2)地図情報システムの活用…(1)のデータベースが低料金で利用できれば価格水準の変化や要因格差率の把握がより科学的に行える。(2)により評価結果の視覚的検討が容易になる(固定のバランスチェックなど)。距離計測等容易になる。
面的評価の支援(固評、路線価等)、業務全般に関わる収集、管理、共有。
【III】これから不動産鑑定業の仕事は増えるか(1)経済の活1生化→土地の流動(2)住宅地における実需その他いずれにしても明るい材料がないため、現状維持が続くものと思われる。
多くのユーザーは鑑定評価の結果のみを求めており、また、さほど精度を必要としてないケースが多く見受けられる。真に鑑定評価が必要となるのは、訴訟関係・官公署の手続き関係のみになりつ
3
つあり、この点から仕事の量は減少するものと思う。
このままでは廃絶してしまいます。
近い将来、鑑定件数が増えるとしても、それとともに鑑定報酬は低額化の傾向をたどっていくように感じます。仕事量は減るのか、増えるのか私にはわかりません。でも、質的に変化することは確かに感じられます。「高い報酬」と「それに見合った(報酬に見合うようなメリットが依頼者側にある場合に限られる)鑑定評価に対するニーズ」
が、過去においては何とかバランスを取りながら回ってきたのかもしれません。しかしながら、不動産鑑定士に対する一般の認識が低いとか、公表される評価データが整備・充実してきたとか、制度としての不動産鑑定士への不信感(もしくは認知されていない?)とか、報酬を払ってでも得られるメリットがどこかに消え失せてしまったとか、によって、もう、過去(いわゆるバブル初期を頂点とした時期にみられた)と同様の“心地よさ"
はなくなってしまったのかも知れません。あとは、
もっと“心地よい"お仕事を生むべく、「研究努力」と「発想の素晴らしさ」と「運」を養って勇猛果敢に新しい分野に飛び込んで行くか、それとも、大量評価マシーンと特化するか、又は、その両方をミックスして行くかなのでしょう。
簡易評価の定着化、公的評価(地価公示、相路、固評)の開示に伴い仕事量は減少する。
従来の鑑定業は大幅に減少する。
通常鑑定は減る。
単純鑑定から形を変えて漸増、但し、当面は景気を反映し減少。
全般的には減少する。しかし、企業の会計処理における時価主義が徹底されれば、鑑定料の低額化を図ることにより、増加の余地はあると思う。
減る。理由…公的評価が整備され、更地価格など鑑定評価の必要がなくなる。
二極分化が進む。
(1)全体としては、減少する。(2)個々の事務所では、増加する事務所もあるのではないか。
多分減るでしょうね。
更地、自建等単純な鑑定は少なくなるものと思われ、仕事の量は全体としてやや減少すると思う。
不動産の価格を指摘する仕事に対する需要は増えると思う。しかし、それが従来の鑑定評価とかな
り異なったものになる可能性は高い。公共用地や裁判所に関連した古典的な鑑定評価は頭打ちない
し減少傾向と思われる。

4【IV】アメリカの地理情報システムを利用した100ド
ル鑑定をどう思うか
住宅ローン申し込み者等のために安価で価格水準を指摘するサービスがあっても良いと思う。信用付与のために条件付けられるなど大量の需要があることが前提と思う。固定資産税や相続税の路線
価、地価公示価格程度の資料をもとに概算価格を示すこととなり、『鑑定評価』とはかなり異なったものになると思う。
内容がよくわかりませんが、簡易鑑定的なものは日本でも増えていくと思う。
日本も報酬の低価格化が進むでしょうね。
需要者(顧客)が、それでいいというのであれば構わないのではないだろうか。
アメリカのように取引事例や収益利回りが、すぐ引き出せるようなシステム下では可能であるが日本では情報整備が遅れすぎている。
趨勢に対応するため安い(簡易な)評価しか需要がなくなるから日本もそうなる。
当然の方向と思う。
そのニーズに応えられるのなら、そのような供給があってもいいのではないかと思うが関心なし。
現地を見ているのだろうか?ポイント数が多ければペイするか?、内容が浅いと人間がやるよりはソフトでできることになる。
対応して行く方向で検討すべき。
将来は、住宅地図一枚一枚にすべて価格がはいる
ような事態となるだろう。そして、それが公開され、鑑定士の仕事はそれを補正する仕事となる。
日本の場合それを国家が推進するので報酬はせい
ぜい地価公示程度で、一切の民間の鑑定の仕事が消えてしまうのではないか。
00ドルはきついが、せいぜいOO××が外注でやっている3万5千円程度が今後の主流になるのではないか。我々もむしろ値段よりも強制鑑定を法制化してもらい、大量にやることが大切で全体の繁栄になる。
コンピュータ化すれば便利な反面、簡易な評価が可能となりまた大量評価が短時間でできるため、評価報酬の下落につながると思う。しかし便利な道具であるため、時代の流れは防げないと思う。
ユーザーが求めているのが大まかな結果であるとすれば、100ドル鑑定はそのニーズに応えるという点で必要ではないだろうか。
あっても良いのかなと考えます。でも、積極的に進むべきだとはあまり考えたくないです。(ただ単なる好き嫌いの話しなのですが)評価に対する報酬が安くて済むならば、需要が増えてくることは予想できます。また、それを時代が(市場が)求めているのであれば、避けられないのではないでしょうか。評価手法の定型化に馴染む、いわばあまり個性が強くないものは、この低コストでの評価を求められるようになるのでしょう。しかしながら、これに馴染まないものを無理に評価して不動産鑑定士への信頼を損なうなど、深刻な問題を生じさせる可能性も考えられます。どれが馴染
んでどれがダメとか見分ける基準とか、100ドル鑑定の市場が熟成するなら形成されるでしょうけど、
未成熟な現時点ではとても恐いです。でも、結局はなんでも100ドルになつちゃうのでしょうね。
【V】10年後の不動産鑑定業に向けて、今、何を優先してなすべきか㊨、(1)業界全体の情報蓄積と情報共有(2)個人的にはコンピュータに係わるスキルアップ(3)業界全体では
情報ネットワークの構築
価格というのは不動産の「ほんの一部」でしかない。そのことにこれだけの専門家が必要かどうか疑問がある。また、取引実務についても不動産業
者よりうとい。したがって、今後の仕事として、
より迅速な情報力、コンサルカのために次の点が大切となる。…鑑定協会が中心となって全国のどこの地域でも不動産業者より進んだ情報が得られる体制をつくり、それを各会員のコンピュータにつないで即座に引き出せるようにする。地域会など中央の力で破壊する。
・役所や法務局ともコンピュータでつなげるようにし、会員が即座にどこよりも早く情報を引き出㊨〆せるようにする。
現況の不動産評価という仕事がどの程度ウエイトを持つのだろうか。コンピュータ(ネット土地・
建物情報)の拡大→鑑定士の情報独占の崩壊
専門性を高め、高度なコンサルティングを身に付ける。
本来的な手順、作業の手抜きがないようにすること。
システムの開発・実現
取引事例等現実の情報の収集、整理。管理を官庁ではなく、鑑定士側が行うこと。これらの情報の質・量を他の組織より良くし、できれば独占すること。これらの情報の加工はコンピュータでどうにでも処理できる。
ワープロからコンピュータに切り替えつつある。
(1)ネットワーク化への対応(2)10年後には、パソコンを利用した通信手段により発注が行われているのではないか。
「人材育成と倫理高揚」、若い鑑定士を増やす一方
で粗悪・不当な鑑定により鑑定士全体の信用が落ちないように責任追及と懲戒を厳しくすること。
(1)現在の仕事の定型化を進めること…特に、定型化したときどこに肝どころがあるのか、非定型に流さざるを得ないものは何処に着目したら区別で
きのか、検討しつつするんでしょうね。評価をオートメーション化してもあまり楽しくはないでしょうが、この分野は結構競争がきっそうなので、優先課題なのではないでしょうか。
2)鑑定評価業務に関するデータを広範囲かつ大量に蓄積すること。…「気楽につかえるデータベース
安くて、正確で、使い易いもの)」があったらな、
単に夢想してしまいました。コンピュータ上のデータベースなら場所もいらないし、ファイリング
も比較的楽だし、検索も楽ですから、是非優先的にしていただきたい。不動産鑑定士の団体が作成したものに限らず、他の団体・企業等がその関連するもの…マンションの管理委託を業務としている会社の苦情とその処理のデータ(かかった経費
付き、とか)どうでしょう。があれば楽しいです。
しかしながら、蓄積する際には、何を、どの程度費用をかけて、どんなフォーマットで、とか具体的な問題が山積みなのでしょう。
収益直接法、開発方式等手法を見直し確立しておく必要がある。
不動産価格情報サービスを活用できる分野を捜し積極的に売り込んで行くことが必要だと思う。協会ではその裏付けとなる施策の提言等を行う必要がある。
【VI】相年後の不動産鑑定士の社会的位置づけの予測は予測不能(1)官公庁の尻ばかり追っかけている。鑑定書は官公庁の添付用書類としての価値があるだけであることを自覚すべき。
2)民間の仕事の90%以上が「言いなり鑑定」である。よって鑑定額など誰も信用していないことをはっきりと自覚すべき。
3)建築や建物に関する知識がほとんどなく、建物評価は意味不明のものばかり。ここまでレベルが低くて本当に「専門家」なのか。
4)鑑定士は「判断力」があることを重視するが、その判断力のゆえに「言いなり」「政策的」となるばかりである。将来「機械的」に判断するコン
5ビュータの方が中立性の高いものとして重視されることは間違いない。
5)鑑定に法的強制力はない。売買に当たっては全て鑑定が必要にする等「強制力」により生き残りをかける必要あり。規制緩和に伴って「第三者が中立でジャッジするする仕事」はこれから日本でももっと法的に必要となってくるはず。
6)専門家として恥ずべき最低の「権利主義」「地域主義」の思考を廃すべし。
以上より「中立性・民間重視」の観点から見直し「コンピュータ化・法律による強制化」をしていかないと確実に資格が消滅する。
今後の対応いかんにかかっている。
銭もうけばかりに走っていては衰退だが、勉強もする自覚をもっている人が多いので今と同程度
どの程度か評価できないが)は維持されると思う。
現状と変わらない。
今のように公的評価の作業員のようなことをしていると鑑定士の社会的位置はどんどん低くなる。
情報を独占し公的評価を一括高く請け負う体制を作らなければならない。
もっと勉強しないと地価公示だけやっている資格者としか覚えてもらえない。
良くて現状維持、悪くすれば情報サービス産業にのみこまれているかもしれない。
あいかわらずマイナーな仕事かも知れない。
要は我々の仕事は通常人では解りにくいものを解りやすく説明することにある。土地情報が一元化されていない時代にはアンケート方式により土地情報を集約・整理して判断する主体として公共側から重宝されてきた。これが段々とオープンになれば誰も鑑定士を必要としなくなる。今後は更に通常人ではわかりにくい分野(権利価格等)に進まざるを得ないだろう。
分かりません。悲しいです。
専門家としての社会的位置づけは現在よりも向上すると思う。
評論家、エコノミスト、役所に顔が効くなどの『先生型』、大手の企業や金融機関を顧客とする『組織事務所』、それら両者の下請けや個人顧客を相手に細々と生きる『個人・零細事務所』の3つくらいに分極化して行くと思う。組織事務所では「関連業務」のウエイトが高くなると思う。
(1)不動産鑑定士の職務を単に土地の鑑定評価に限定すると先行きは暗い。
2)広く不動産関連業務全般に係わるコンサルティ
ング業務を視野にいれた活動をすべき。

6
雑感編集委員吉田忠史
身のほどもわきまえず「鑑定おおさか」の編集委員の末席に連なって2年、田村委員長の叱咤激励に喘ぎながら編集会議に顔を出したり、埋め記事を書いたりしてきました。年2回とはいえ形式の決った「会報」を発行することは楽なことではないし、他の編集委員の方も一生懸命やっていると思うんですが、同時に“こんなことでいいのか"という自省やら不満やら、いろいろあります。
もちろん広報委員会にいたのですから、そのなかで「改革」をはかれば、と言われるかも知れませんが、一旦形や組織が出来上がってしまうと、壊したり改めたりというのは容易なことではありません。
不満を要約していうと・大阪部会〜大阪士協会と続いてきた「会報」がこんな内容でいいのか・ということ⑫覧.
です。会の機関誌であるからには、もっと会員の皆さんが重要と思われる情報、会の運営や仕事のことで突っ込んだ意見、理念といったようなものを吐露するもの、会員相互のコミュニケーションを図るうえで必要な記事要するに“読まれる会報"であらねばならない、と思うのです。大学の先生の講演の要約や、冗長なお国自慢や、お正月をどう過ごしたのといった記事は正直いって読む気がしない、というのは私一人ではないと思います。
それと、編集から実際発刊されるまでに、少々時間がかかりすぎます。(自分も編集委員のくせに、こんなこと言えた義理ではありませんが……)
いまこの記事を集めているのが11月、発刊は来年2月です。毎年、新年の挨拶が2月ごろ出てくるのさえ場違いなのに・寄稿の締切りが3ヶ月も前というのはアンタイムリーなんてもんじゃありません。記事の多くはニュース性を帯びず、とくに目新しい内容でないことも読まれない理由の一つでしょう。時々刻々のインフォメーションとまでは言いませんが、その時その時期に合った“旬"の味わいがあってもいいのではないでしょうか。
今回も10月の編集会議で「公的評価についてのシンポジウム」といった時宜を得た企画があったのですが、「公的評価とは何か」について役員の間に見解の相違があり、結局ボツになってしまいました。見解の相違があるからこそ意見があり、論義が行われて然るべきなのに、毒にもクスリにもならない委員会報告(全部がそ轡
うとは言いませんが)だけを載せてよしとする風潮は、いかがなものか。第一、委員会報告なんてのは会報ではなくて「速報」として、それこそ時々刻々に送られてくるのですから、せめて委員会で何が問題になったのか、役員会でどういつだ議論が行われたのか、といったことが会員に知らされるべきではないでしょうか、ディスクロージャーの時代なのですから。
いま会員の最大の関心事は「仕事」かとおもいます。もっと大仰にいえば「不動産鑑定士に未来はあるのか」ということです。そういう意味では、今回アンケート結果として載せられた「不動産鑑定士の将来像についてどう考えるか」などはタイムリーな企画だったといえます。ただアンケートの結果をどう汲み上げ、どうヴィジョンを構築していく材料にするか、ということになると、捉えどころがないこと夥しく、世論調査の域を出ないのですが………
バブルの進行期、われわれ不動産鑑定士は不動産の価格の専門家とおだてられ、地価抑制の提言すら行なうことなく、需要と供給の流れにまかせて泳いできたような気がします。バブルが崩壊しても、これはこれで他律的な成行きであると考え、自虐を含めていえば不良債権の処理を巡って何とか鑑定の仕事がとれないか、キョロキョロ見回しているというのが実態ではないでしょうか。
さいきん読んだ本で「裁判の秘密」というのがあります。弁護士の山口宏さんの書かれたもので、冒頭出てくる言葉が「私は、もう弁護士をやめたい」というものです。日本の裁判の仕組みのなかで振り回され孤軍奮闘する弁護士の苦悩が開陳されているのですが、面白いのは裁判という一般には公正で厳密な法律執行の仕組
7みと思われているものが、ウラから見ると何のことはない、社会正義の実現にほとんど機能を果していないという実態です。「裁判の秘密」などという、ややミーハー的な題名がつけられた所以でもあります。
弁護士と不動産鑑定士を比較するわけではありませんが、鑑定士もいささかの社会的地位を望み、専門職を自負するかぎり、依頼者の言いなりに時流の赴くままに主体性のない鑑定作業をしてメシを食うだけではアカソのと違いますか。弁護士のなかにも依頼人の意向に迎合してムリヤリ裁判をやったり、引延ばしをしたり、
社会正義の実現とは無縁の仕事をする向きもあり、そのために'田泥たる思いをしている先生がたも多いと、その本には書いてあります。
不動産鑑定士の将来像を論じるならば、まず仕事をどう確保するのか、仕事に対する取組みをどうするのか、そのためにわれわれ自身の姿勢・スタンスをどういうものにする必要があるのか、革むべきはどこなのか
こういう論議があってしかるべきかと私は思います。それを具体化する手段の一つが「会報」であり、「鑑定おおさか」でなければならないと思いますがいかがでしょうか。
一且形が出来上がるとなかなか変えられないし、変えるのは新たにつくるよりも難しいとよく言われます。
「鑑定おおさか」も変わらなければなりません。本会から送られてくる「鑑定のひろば」の亜流ではなく、地方(大阪も東京からみると地方です)から発信する全国版、といったニュアンスをもたせたいと希うのは、ないものねだりでしょうか。もちろん大阪固有の問題でも記事でもいいのですが、他の士協会でも読まれるような中味のある会報にしたいと思う気持があります。
そのために、一つは編集方針をきっちり樹てること、編集の作業を数名の委員任せではなく事務局を含む組
織的なものにすること、さらには若い人の創意・工夫、アイディアを容れて、印刷に至る過程のスピードアッ
プを図ること(世はインターネットの時代ですぞ)等々かと思います。
とくに今後20年、30年と鑑定業をやっていく若い世代に期待します。井戸を掘った人はそれはそれで大切に考えなければなりませんが、古い井戸を後生大事に守るだけではなく、新しい井戸を模索し、ポンプアップを企て、できるだけ広い耕地に潅漑することを考えられるのは、若い人でなければならないと確信します。
年寄りはグチばかり多く、創造的であるよりも保守的である方が楽なので、どうしても古いカラに閉じこもり易いのです。古いカラのなかから、これではイカンといいだいばかりに駄弁を弄しました。妄言多謝。
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委員会報告
荒木事務局長を偲ぶ
競売評価特別委員会
岩本柄力
広報調査小委員会
社)大阪府不動産鑑定士協会会員から頂いた
アンケート結果報告
専務理事小川哲男
平成9年9月23日(秋分の日)の午後1時頃に、事務局の江口さんから自宅に電話があり、荒木隆司事務局長が早朝にお亡くなりになったことを知らされ、愕然といたしました。6月中旬から病院に入院され、一時は自宅療養されており、何回か病院へお見舞いに行ったときには、事務局の執務状況が気がかりで仕事の話ばかりされていました・硲過ぎには・元気になって職場復帰の約束をしていたのに・こんなことになろうとは悪○隻夢としか思えません。
荒木さんは、昭和7年4月のお生まれで、永年にわたって大阪府及び府の外郭団体にご勤務になった後、平成8年4月より我々の事務局長として就職していただきました。荒木事務局長は、当協会とは非常に縁の深い方であり、近畿会の上野寅次事務局長とは若い頃に大阪府庁で机を並べて仕事されたことがあり、また元事務局長の好川久雄氏は大阪府庁の先輩で、自宅が近所であることもあって、荒木さんは好川氏のことをお兄さんのように慕われていました。私と荒木さんとは、住まいが同じJR・片町線の沿線で、私が「住道駅」で荒木さんは一つ京橋よりの「鴻池新田駅」であり、同じ北河内で言葉や生活習慣に共通点が多かったせいか、最初から本当に親密におつきあいをさせていただくことができました。
今から思えば、荒木さんの体には春先から病魔が進入していたのでしょう。しかし、頑張り屋で責任感の強い荒木事務局長は、何とか5月12日の通常総会が無事に終了するまではと、病身にむち打って最後まで休まずに事務局長の任務を全うされました。
感謝の気持でいっぱいで、本当に頭の下がる思いです。荒木さんとのおつきあいは、約1年半の短い期間ではありましたが、荒木さんは大きな立派な体格とは裏腹に誰に対しても気配り心配りをされる方であり、いつも笑顔を絶やさない温厚そのものの人でありました。こんなにも速く天国に旅立たれるとは、返す返すも残念でなりません。1
しかしながら、荒木事務局長が残された足跡は、(社)大阪府不動産鑑定士協会の歴史に深く刻み込まれています。
どうぞ安らかにお休み下さい。
合掌轡
不動産競売評価アンケート結果報告
昨年夏に、不動産競売評価についてのアンケートを実施しましたが、このほど、集計・分析作業をほぼ終えることができました。
アンケートの全結果については、後日、改めて会員の皆様に御送付する予定ですが、とりあえず、概略を以下のとおり御報告致します。
なお、アンケート調査にお答えいただいた方々およびアンケート調査書を作成し、集計・分析にあたった当小委員会の委員(荒木正種、磯部博、菰
池敦之、榎本正人、松井繁夫、渡辺博)に厚くお礼申し上げます。
.アンケート調査の目的
不動産不良債権の処理は、現在、緊急の国家的課題となっています。このため、これを処理する
競売評価について丸社会的責務を果たす上からも、我々鑑定士が一丸となって取り組まなければなりません。
ところが、大阪における競売評価人は、長年わ
ずかな人数にほぼ固定化されてきました。
そこで、当アンケート調査は、競売評価についての会員の意識および全国の実態を調査・分析し、競売件数からみて全国的に非常に少ない大阪の競売評価人の大幅増員を図るために裁判所等と折衝するための材料とすることにあります。
2.アンケート調査対象
1)大阪士協会会員
2)各都道府県士協会ないしは部会
3)各地方裁判所(支部を含む)
546人
46
254
3.回答数
上記(3)裁判所へ発送した分についての回答は1通で、この他は白紙ないしは回答なし。
以下各結果報告をごらん下さい。
.調査目的
会員が不動産競売評価の仕事を希望しているかど
うかの意識調査及び裁判所へ評価人の増員をお願いする際の基礎資料として.
2.調査方法社団法人大阪府不動産鑑定士協会の会員(業者会
員・不動産鑑定士会員、不動産鑑定士協会会員、ただし、業者代表二不動産鑑定士は、会員扱い)のう
ち、すで競売売評価人として選任されている会員を除く546会員にアンケートを郵送。
3.調査対象回収数146、うち無回答3.従って、有効回収数
は143。
4.回答者のプロフィール
アンケート対象者は2.のとおりであるが、この中には競売評価の受注に関心が少ないと思われる金融機関・大手不動産会社等に所属する士会員(168名)や士補会員(65名)のほか、士・士補以外の業者会員(56名)も含まれている。その総数は261名である。
従って、それ以外の会員数は285名である。この数を基礎にすると、有効回収率は約50%となる。
5.調査結果の概括
問1.の回答にみられるように、積極的に希望す
るが、75.5%と圧倒的に多かった。
「あまり積極的でない」と「希望しない」とする
回答者であるが、「選任基準外だから」とか「時間的余裕がない」という回答が多かった。
問3.の選任基準については、(2)の実務経験が5年以上あることと(3)の不動産取引業をおこなっていな
いことについては、意見が分かれたが、(1)の年齢基準については、妥当でないとする回答が多かった。

20
6.調査結果次の「不動産競売評価のアンケート結果」のとおり。
問1・不動産競売評価の仕事を積極的に希望しますか。(選任基準は考慮外でお応え下さい)
回答数割合
イ.積極的に希望する10875.5%
ロ.あまり積極的ではない2114.7%
ハ.希望しない149.8%
合計143
問2.問1.でイ.を選んだ方へ
不動産競売評価の仕事の実態をご存じですか
回答数割合
イ.よく知っている18!6.7%
ロ.一応知っているつもり5853.7%
ハ.あまり知らない3229.6%
合計!08
問3・今回の大阪地裁本庁の評価人選任基準は下記の3つでした。
これらの基準についてお答えください。
1)年齢満35歳以上満50歳未満の者
回答数割合
イ.妥当2114.7%
ロ.妥当ではない9969.2%
ハ.どちらともいえない1711.9%
二・回答なし64.2%
合計1432)不動産鑑定士の実務経験が5年以上あること
回答数割合
イ.妥当8962.2%
ロ.妥当ではない2517.5%
ハ.どちらともいえない2014.0%
二.回答なし96.3%
合計1433)不動産取引業をおこなっていないこと
回答数割合
イ.妥当6746.9%
ロ.妥当ではない4128.7%
ハ.どちらともいえない2718.9%
二.回答なし85.5%
合計143
都道府県各士部会から頂いた
アンケートの結果報告
今回のアンケート調査について、別紙集計表の通り回答(回答率37/4680.4%)を頂きました。
いずれの回答も、今回の問題を大阪士協会の個別の問題という捉え方ではなく、全国の鑑定士協会全体の問題として捉えて、熱心なご意見を頂きました。
お忙しいところご協力頂いたことを、心から感謝いたしたいと思います。
問1.競売評価を行っている会員の割合
金融機関、大手不動産会社などに所属する、競売評価の受託に適していないと思われる会員を除
くと、大部分の士部会で希望者の過半数以上の会○し員が評価を行っているようです。
青森、岩手、新潟、福井、和歌山、鳥取、島根、山口、徳島、香川、高知、佐賀、長崎の各士部会
では、希望者の殆ど全員が評価を行っています。
問3.年間処理件数(1人当り)
福島(70〜80件)、茨城(97件)、熊本(100件)、
鹿児島(50〜100件)が多い方で、他は(20〜50件)
が大部分のようです。
問4.基本的評価料(更地1件当り)5万円〜13万円でバラつきがありますが、平均0万円程度のようです。
ノ
問5.選任基準について1̀
年齢制限:35歳〜65歳の制限があるところと、全く制限がないところが半々位です。
経験年数:3〜5年以上の経験が必要なところが多いようです。
不動産業者の兼業:制限有り13件(59%)、
制限無し9件(41%)となっています。
問6.大阪地裁の選任基準に対して
年齢制限35歳〜50歳:22/35(62.9%)が妥
当ではない、との意見でした。
実務経験が5年以上あること:20/35(65.7%)が妥当との意見でした。
不動産業者の兼業不可:23/35(65.7%)が妥当との意見でした。
.大阪地方裁判所本庁との協議についての報告
大阪地方裁判所民事次席書記官からアンケート調
査等について話し合いたいとの連絡があり、9月10日、寺杣委員長、米田・岩本小委員長が、大阪地裁本庁へおもむき、金岡大阪地裁民事首席書記官、池田同民事次席書記官、同民事14部吉野判事、同石川主任書記官と話し合った。
1)寺杣・米田・岩本からそれぞれ、以下のような発言があった。
①全国等のアンケート調査を集計、分析し、その結果をもって協議したい。
②借地非訟などの場合は、評価人に鑑定士が約60人選任されているが、2〜3年に1件の評価であること等と比べ、競売評価人は限られた人数で大量の評価を行っている。また、1事務所で複数の評価人がいるところもあり、世襲制的なところもある。再考をお願いしたい。
③各府県士協会・部会のアンケート調査回答を見ると、評価人1人あたり年間20〜50件程度のところが多い。これに比べ大阪地裁本庁では、今回5人増員されても1人当たり年間平均150件程度になっているようであり、早く処理し、業務量からみて適正な評価を行うために、大阪でも大幅な評価人増員をお願いしたい。
④評価人の大幅増員にあたっては、裁判所と十分に協議し、研修会等も実施して御意向にそえるようにしたい。
2)裁判所側からは、以下のような回答・発言があった。
①アンケート調査については、裁判所の内部的な基準等については、答えられない。
②全国の平均的数字を参考にすることはない。
処理件数、件数の動向等を考慮して決めたい。評
価人増員の予定はない。
③評価員の定年制を考えている。
④競売評価書は、2カ月以内に提出してもらうことになっている。
⑤評価人が少ないから競売終了まで時間がかかるということはない。
⑥競売評価人か既得権益化しているといわれることは、迷惑である。
⑦今後、地裁民事次席・首席書記官が窓口となる。
なお、この他、7月初め、民事14部石川主任書
記官から連絡があり、寺杣・米田・岩本の三名と協議した。同書記宮からは、8月に「日刊ゲンダ
イ」に大阪の競売評価の記事がでたことに迷惑し21ている。公平感が必要であろう等の発言があった。
調査研究委員会
足立良夫
調査研究委員会は、4っの小委員会で構成されています。平成9年の活動内容は次のとおりです。
【第1小委員会】「小規模複合不動産(いわゆる「ミニ住宅」)の価格形成要因の分析」をテーマに平成8年5月から
調査研究活動をしています。大阪府下の住宅地の取引の過半を占めるミニ住宅について、需要者サイド、供給者サイド、市場面から価格形成要因を定性および定量分析し、主として鑑定評価実務の精度上の向上に資することを目的に活動しています。
今年11月10日に、近畿地区用地対策連絡協議会土地分科会との意見交換会で小委員長が中間報告を行いました。平成10年3月末に報告冊子を発刊するため、現在編集作業などの最後の詰めの最中です。
【第2小委員会】
阪神淡路大震災に関わる区分所有建物の復旧、建替についての鑑定評価の問題がテーマです。兵庫県
不動産鑑定士協会と共同で(社)日本不動産鑑定協会近畿会調査研究委員会の事業の一環として活動しました。
平成9年3月に成果物として「被災マンションにおける鑑定評価」を発刊し、この小委員会の研究活動を終了しました。
【第3小委員会】「不動産証券化」を研究テーマに平成8年5月から活動を行いました。成果物として「不動産証券化の研究一間近になった不動産証券時代」を平成9年3月に刊行し、小委員会の研究活動を終了しました。
成果物発行後会員の質問等が数多く寄せられまし
たので、これに対応するため、平成9年10月13日に
長銀総合研究所主席三國仁司氏を講師に招聘し、研修会を指導研修委員会と共催しました。
【第4小委員会】
土地評価に関する委託研究を行う委員会です。研
究課題を受託するごとに委員を会員から募り、調査研究活動を行っています。
平成8年度は、大阪市財政局から4課題、大阪市整備局から1課題の委託があり、それぞれ報告書を提出しました。
平成9年度は、大阪市財政局から3課題の委託があり、平成10年3月に報告書を提出する予定で、活動を継続しています。

22
指導研修委員会
高取
清
公開「土地月間」講演会開催)
去る10月23日(木)午後1時から北浜証券会館に於て、(社)日本不動産鑑定協会近畿地域連絡協議会、(財)土地情報センター、渉外広報委員会、指導研修委員会の共催にて公開講演会を開催いたしま
した。
山川近畿地域連絡協議会議長の挨拶に引き続き、神戸大学の阿部泰隆教授が演題は「土地問題と法一地価の高騰・下落で誰が損し、誰が得すべきか」をテーマに約1時間講演がありました。大阪府地価調査の発表直後のことでもあり、関心も高く、約20名の参加がありました。
この公開講演会は鑑定制度の啓蒙、啓発の為、当協会の事業として、毎年行っているもので、地下鉄「淀屋橋」駅頭でのビラ配り、各団体、行政機関へのP・Rなど、この日の為に熱心に取り組まれた委員、会員各位のお陰で、盛況裡に開催できました。
お礼と報告を致しておきます。
福利厚生委員会
中畑公一
平成9年11月25日〜12月3日の間、(財)結核予防会において定期健康診断を実施致しました。
申込者数は
通常検診53名
成人病検診66名でした。
なお、前年度より引続き、都市計画地図(大阪府版)、住宅地図等の購入の斡旋を行いました。
財務委員会
武藤幸夫
財務委員会では、事務局のご尽力を得て平成9年
上期の中間決算を行い、会計監査を受け、11月理事
会にてご承認を頂きました。パソコン導入による会計処理が漸く軌道に乗り、迅速かつ正確な決算を行うことが出来、手書帳簿に依存して多大の時間を投入していた1年位以前と比較して隔世の感があります。
期初懸念しておりました事例カードコピー収入も会員の皆様の活発なご利用により順調に推移しております。
今後共各委員会の皆様の当初予算に沿った計画的及び有効な運営でお願い致します。
業務推進委員会
八杉茂樹.システム評価の講習会開催
平成9年6月9日、大阪倶楽部において松浦坦、
野上哲、相川静江の各氏を講師に迎え、「固定資産システム評価の実践現場から」と題して講習会を開催しました。その後の業務活動は会員各位の自主努
力に委ねられています。
2.鑑定業者紹介制度の確立
無料相談会の相談者からの申し出あるいは一般市
民からの協会事務局への問い合わせ等、鑑定業者を紹介するルール等がこれまでなかったことに鑑み、鑑定業者を事前登録することにより事務局が名簿にしたがって紹介していくことにしました。大阪府下のブロック分け及び事前登録業者数は以下の通りですが、紹介の順番は各ブロック毎に事務局への到達
日付順(同一日付の場合は50音順)に業者名が掲載されており、これに依ることとしますのでご承知おきください。
Aブロック]31社
大阪市内
大阪府下=
二福島区、此花区、西淀川区、東淀川区、淀川区、北区(6区)
豊中市、池田市、吹田市、高槻市、茨木市、箕面市、摂津市、島本町、豊能町、能勢町(10市町)
Bブロック]33社
大阪市内=都島区、東成区、生野区、旭区、城東区、鶴見区(6区)
大阪府下=守口市、枚方市、八尾市、寝屋川市、松原市、大東市、柏原市、羽曳野市、門真市、藤井寺市、東大阪市、四条畷市、交野市(13市)Cブロック]15社
大阪市内
大阪府下:
西区、港区、大正区、天王寺区、・
浪速区、中央区(6区)
堺市、富田林市、河内長野市、大阪狭山市、太子町、河南町、美原町、千早赤阪村(8市町村)
Dブロック]15社
大阪市内=阿倍野区、住吉区、東住吉区、西成区、住之江区、平野区(6区)
大阪府下:岸和田市、泉大津市、貝塚市、泉佐野市、和泉市、高石市、泉南市、阪南市、忠岡町、熊取町、田尻町、岬町(12市町)
3.二次試験合格者の悲鳴
当委員会として、明日の会員予備軍である二次合格者の就職の一助にと業者会員に二次合格者の採用希望を事前登録していただきましたが、不況の厳しい状況下、求人と求職のバランスが悪く、二次合格者の就業は厳しい結果になったようです。
4.大阪府用対連との意見交換会の推進
公共事業に係る鑑定評価の諸問題等について、
社)大阪府不動産鑑定士協会と大阪府用地対策連
絡協議会が積極的に意見交換を行うことの意義は今後とも大きいことから、これを推進していくことになりました。ただ、旧近畿会の時代から近畿地区用地対策連絡協議会との間で継続している意見交換会との整合性等今後調整を図る必要があります。
今年度は、大阪府用対連が企画する新年の研修会
一(平成10年1月13日)に大阪府士会から増田修造前○蔑
代表幹事、都築武保新代表幹事を講師として推薦し、最近の地価動向等について講演することが予定されています。
5.大阪府しんきん共同機構からの鑑定受託に応募者殺到
平成9年11月14日に発足した共同債権買取機構の地域版(株)大阪府しんきん共同機構の鑑定受託希望業者は、昨今の鑑定需要の落ち込みを反映して会員登録業者の72%に当る184社から申込みがありました。書類を整え12月8日に大阪府しんきん共同機
構に手渡しを終え、あとは依頼の連絡待ちの状況ですが、依頼はポツポツといった形で進むのではない
かということです。
6
コンピュータ委員会
石上達郎
4月に本委員会が発足して以来、システム評価を中心に調査・研究を行ってまいりました。
システム評価は新しい取組でありますが、人それぞれに思いは異なり今年度は主として基礎的な研究が中心になり、単年度では必ずしも十分な成果をあげることができておりません。
しかし、このシステム評価の研究が路線価敷設業
務のみならず、地価公示その他のいわゆる公的評価や一般の鑑定評価の精度の向上、省力化の礎となり、将来において貢献するものと確信しております。
会員の皆様には近々、EXCELを使用したパソコンでできる回帰分析の研究成果を冊子にして配布いたします。同時にINTERNETでDOWNLOAD出来るようにしたいと思います。
また、協会におけるコンピュータ等の活用、パソ
23
コン利用技術の向上等の勉強をいたしておりますが、現状ではコンピュータに関する会員各位の意識が千差万別でありまして、意見の合意形成を行うことがかなり困難であります。この点良い提案があればメールなどで送っていいただければ幸いです。
法務鑑定委員会
渡邊邦雄
従前の部会時代にはなかった新委員会の法務鑑定委員会も、社団化と一緒にスタート後、2年目を終えようとしています。初年度の盛りだくさんの課題を反省(?)、今年度は裁判所指定鑑定人名簿作成等の事業的性格のテーマと、多くの議論を要する家
賃・地代の鑑定評価上の問題点の研究とに分けて重点的に配分しての活動となりました。
主な事業活動成果としては、①裁判所指定鑑定人名簿作成及び配布(平成10年
4月頃配布予定)②これに伴う、新規名簿登載者向け講習会(平成0年2月20日実施予定)③裁判所と不動産鑑定士との関わりをまとめた研究成果物の発行(前回総会資料と同時配布)等です。
今後、不動産鑑定士と裁判所等との関わり合いが、ますます活発になっていくことが見込まれることか
ら、この方面の業務の会員への周知と、それに必要な鑑定手法(家賃・地代等)の研修会の開催も検討しております。
来年度事業予定①裁判所指定鑑定人名簿作成及び配布②会員向けの講習会の開催予定(家賃・地代の鑑
定評価上の問題)③抵当証券担保不動産の鑑定評価の研究④協会本部法務鑑定委員会との連携⑤その他(会員の希望に基づく諸問題への対処)
最後に委員紹介を。
米田輝男担当副会長、渡邊邦雄委員長・藤尾光
司副委員長、貝原寿一・五島輝美、谷仲忠、田畑慶裕、中井敬和、西浦宣行、服部輝次・松本和子、山本道治(委員敬称略、あいうえお順)
公的評価委員会
荒木正種
平成9年度固定資産税評価替えに伴なう縦覧は4月9日から28日までの間行われた。その後納税者から各市町村へ寄せられた不服審査申出の状況は別紙

24に示すとおりである。
大阪府における申出件数を平成6年度対比でみると、約42%まで激減しており、全国平均よりも少なくなったことがわかる。
大阪府下44市町村のうちでは32市町で激減、9市町で若干のプラス、3町村では前回に続き申出0となった。大阪府地方課調べ)
この結果と公的評価委員会・固評研究小委員会へ寄せられた会員からの相談票の内容につき検討を行った。
日時:平成9年9月4日(木)10:00〜12二〇〇
場所:(社)大阪府不動産鑑定士協会会議室
議題:(1)相談票の内容について
2)大阪府下での平成9年度不服審査申出の状況について3)平成10年度標準宅地の時点修正についての考察と検討相談票の概要.〈相談内容>公示地は“ガスあり"、ただし前面道路にガス管の埋設はなし。公示地は私有のガス管であり、大阪審査の申出件数
ガスとしては私有管の表示はしない。街路の評価では“ガスなし“と扱っている。その是非は?
注)地価公示の標準地の鑑定要領では、…通常の工事費負担によってこれらのガス事業からガス供給が可能な場合(引込距離離約50m以内)には「ガス」と記載することになっている。
今後の対策:各ブロックで評価の取扱いを調査する。
2.〈相談内容〉
当該画地は国道26号に接面する画地であるが、この国道は電気の供給施設がなく、当該画地は他人地
親戚の土地)の地上をパイプ配管して電気の供給を受けているが、このような電気の供給施設のない
土地は、標準宅地(2方路画地で裏面の市道より配線している)に比べかなりの減価があるのではないか・◆ρ〈処理の内容〉丸ズ
市からの相談であり、ブロックの鑑定評価員が鑑定評価書にて回答した。
3.〈相談内容〉
当該画地は国道26号に接面する画地であるが、高架の降り口にあたり、本線と側道よりの進入道路と固定資産評価審査委員会に対する審査申出状況
都道府県名平成6年度平成9年度増減数H9/H6
北海道8168一130.84
2青森4!283.00
3岩手1878.00
4宮城3850121.32
5秋田53一20.60
6山形1151415.00
7福島4818一300.38
8茨城625194.17
9栃木2131101.48
0群馬282801.00
1埼玉99181821.83
2千葉86138521.60
3東京25131024一14890.4!
4神奈川495296一1990.60
5新潟333741.12
6富山219!79.50
7石川5421一330.39
8福井1612一40.75
9山梨1034243.40
20長野6699331.50
21岐阜6693271.41
22静岡31796一2210.30
23愛知5648622981.53
24三重10632一740.30
単位:件数)
都道府県名平成6年度平成9年度増減数H9/H6
25滋賀10845一630.42
26京都22811791一4900.79
27大阪96544092一55620.42
28兵庫1155799一3560.69
29奈良20971183一9140.56
30和歌山307235一720.77
31鳥取5940一190.68
32島根730234.29
33岡山24725361.02
34広島344271一730.79
35山口2438141.58
36徳島4616一300.35
37香川3323一100.70
38愛媛203121一820.60
39高知19080一1100.42
40福岡659745861.13
41佐賀4930一190.61
42長崎1932131.68
43熊本625194.17
44大分171701.00
45宮崎1512一30.80
46鹿児島222531.14
47沖縄27103763.81
計22,22913,208一9,0210.59※件数は、縦覧の初日からその末日後10日までの問に審査申出のあった審査申出書の枚数である。(資料提供:自治省)
1.
寓̲.『の間にゼブラゾーンが介在するため当該画地への進入が阻害されているので、標準宅地に比べかなりの減価があるのではないか。
〈処理の内容〉
市からの相談であり、ブロックの鑑定評価員が鑑定評価書にて回答した。
平成10年度標準宅地の時点修正については、大阪
府・大阪市の担当者との打合せを経て本会が委託契約の窓口となり、業務は各ブロックで個別に対応し、0月末に各市町村への報告が行われ無事終了した。
企画委
=コム
貝冨
松永
明
「公的土地鑑定評価の概念とそれをめぐる問題および協会運営のビジョンについて」と題して、企画委員長の高田先生の呼びかけに応じて、私的にベテ
ラン、中堅、若手の会員を交えてざっくばらんな意
見交換を行った。メンバーは次のとおりである。
.日時:平成9年8月26日午前11時より午後4時まで
2.場所:(珠)谷澤総合鑑定所8階会議室にて(会費1,000円)
3.出席者:足立良夫、荒木正種、榎本正人、尾崎正昭、熊沢一郎、後藤幸基、駒井誠司、関隆司、谷圭三、由畑慶裕、
田村周治、都築武保、西浦宜行、広内禎介、南穰、企画委員会より)高田喜治、佃順太、
服部輝次、松永明
以上19名出席敬称略
内容の展開によっては公開パネルディスカッショ
ンによってさらに士協会全体の試論に持っていきた
いとの意気込みで熱気のある議論が交わされた。
ただし、集まりの性質上と、お互いが初対面の人も多いため、人の意見や考えに対していたずらにコ
メントしないよう議論におけるルールを作った。
昼食を挟んでの5時間にわたる議論では、主に①鑑定士としてのあり方、②公的評価のあり方、③士協会の立場、④競売評価の性質等について意見交換がなされた。
①鑑定士としてのあり方
鑑定業界は、鑑定に関して理論的でない評価がよ
く見うけられるが、能力のない人はダメである。
そのために鑑定書には判断基準を書き、判断で勝つようにしなければいけない。
25
いわゆる名刺配りはやめるべきである。役人に媚
びてはいけない。他の専門職業家はそのようなことをしていない。
補助者にやらせずに自分でやれ。
鑑定士は、もっと独立した資格者であるべきである。その為にもっと勉強しつづけなければならな
い。
銀行内では、鑑定部の生産性は低く、今後鑑定評
価をどうしていくべきか考える時が来ている。
社会のニーズに答えていない。(例えば、収益還元法)鑑定理論における技術的側面に成長がない。
他の専門職業家との関係を持つのは勉強次第である.もっと関係を求められるよう努めたい。
能力だけでなく、報酬料で勝負されたらどうしょうもない。付加価値をつけるべきだ。
②公的評価のあり方
鑑定業界の環境悪化(民間受注減少)による公的評価へのシフト(依存)が見られるが、残念。
公的評価は、できる人がやれば良い。(平等は特にこだわらない)
地価公示において、コンピュータ化に伴い地域要因が両者で異なって困る。
コンピュータ化により補助者任せになり、質の低下を招くのが心配。
公的評価にあたっては、チェック機能をもたしてはどうか。
鑑定制度は、国が地価公示制度を確立するために生まれた。それを鑑定士にすべて任せた為、公示価格に問題があるとすれば鑑定士の問題である。
基本は収益であり、手法は別問題であるため、マニュアル化が必要である。しかし、土地価格は生き物であるため、公示制度はなくせない。
今の世の激しい技術革新の中で、20年以上土地評
価一筋でメシを喰っていけるというのは、この業界だけではないか。もっと何か工夫を。
公的評価の確立により、業界のパイを小さくしている。
公的評価は、単価が安い。フィードバック、即ち情報のストックがあれば許せる。
公的土地評価を概念としてポリシーを持つべきで、規制に守られてきた業界ではなかったか。
地方の事情と都会の事情は180度異なる。
公的評価はこれから逆に広がる可能性がある。
公的評価を改めて定義する必要はない。

26③士協会の立場
協会は人を活かす場であって、紹介所ではない。
協会は、ギルド.いわば政府である,大きな政府
か小さな政府、どちらを目指すのか。
協会はどこまで面倒をみるのか、もう少し議論する必要がある。
仕事の配分権を士協会がもつのは良くない。いろんな情報を取り込める機関であってほしい。
また、若手に伝える情報機関であって欲しい。
④公的評価の性質等
公的土地評価委員会活動を通して話をしたい。
競売評価は、公的評価ではないとあるとに意見が分かれる。
6,850億の税金を使っている。(住専問題)
債権者の回収手段.民執行法に基づく。
債権者の費用から鑑定料をもらうため、公的ではなく、債権者負担、ゆえに公的評価ではないと考える。
公的評価でないから自由競争だ!と決めつけていいのか。
結論が定まらないまま、また機会があればということで散会した。
27
不動産鑑定評価のご依頼・ご相談は・…⑱㊦
当協会の会員である不動産鑑定業者及び協会事務所へ
お気軽にお問い合わせ下さい。
○
ダ■箋.
不動産の無料相談会
相談日:毎月第1・3水曜日
午後1時〜4時
場所:㈹大阪府不動産鑑定士協会
大阪市中央区北浜2丁目1番3号北浜清友会館3階
電話=06-2032100
FAX=062030505
社)大阪府不動産鑑定±協会への案内図
〆
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㊧iC●編集後記。
米「鑑定おおさか」第14号をお届けいたします。当委員会としては、最後のものとなりました。振り返りますと、この2年間に3冊の「鑑定おおさか」を刊行することができ、ご寄稿頂いた方々、ご協力頂きました方々、また、当委員会の委員の方々に対して、厚く御礼申し上げます。
委員長として編集に当たった訳ですが、正直、もう少し会員の中から寄稿して頂ける方が多ければ…と感じております。
「鑑定おおさか」は、(社)大阪府不動産鑑定士協会の機関誌というのがその本来持つ性格ですから、もっと自由な討論の場、意見の発表の場であって欲しいと思います。
今後も「鑑定おおさか」は続きます。
会員の皆様の一層のご理解・ご協力をよろしくお願い致します。
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発行者
印刷
社団法人大阪府不動産鑑定士協会
会報第14号
平成10年2月発行
社団法人大阪府不動産鑑定士協会⑰541-0041大阪市中央区北浜2丁目1番3号
北浜清友会館3階)
電話大阪(06)203-2100番
共誠印刷
電話大阪(06)765-0472番
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