独立行政法人福祉医療機構 令和3年度社会福祉振興助成事業「空き家活用型の支援付きサブリース住宅拡充と事業持続性を確保する事業」

合同研修会・シンポジウム

2022年 9月13日（火）「空き家活用型の支援付きサブリース住宅拡充と事業持続性を確保する事業」とは
1、新型コロナウイルス感染拡大により、居所喪失の恐れのある生活困窮者等に対して、全国の支援団体と連携して、支援付き住宅の確保や支援を行うことにより、居所確保だけでなく、早期の再就職による自立や長期のひきこもり等社会的孤立に陥らない。
2、支援付き住宅を空き家活用型のサブリースによる運営を行うことにより、差益による収益を確保することで、支援員の確保や事業の継続性が可能となる。本助成により、新たな居室の確保ができることで、更なる支援対象者の増加と収益性の増加を目指す。
3、先行団体(抱樸)による各団体へのフォローアップを行うことで、支援と経営のスキルアップを目指す。
2

物件確保のための資金調達について【1期目】 2020年4月～2021年3月

NPO法人抱樸のクラウドファンディング ☞ 8,000万
全国10団体と覚書を締結。物件確保中心の年。172室確保。

【2期目】 2021年4月～2022年3月

厚労省の民間助成事業として採択 ☞ 300万
既存団体から11室増室し、合計183室確保。利用者は213名へ。

【3期目】2022年4月～2023年3月

WAMの助成事業として採択 ☞ 450万
3団体公募。9室以上確保予定。

3最新状況

物件確保戸数183 戸

パートナー法人

利用者数

エリア

231 名

物件確保戸数

物件タイプ

利用者数

1 NPO法人コミュニティーワーク研究実践センター

北海道

10 分散型

82 NPO法人ワンファミリー仙台

宮城

19 分散型

30

3 NPO法人ガンバの会

千葉

13 分散型

14

4 NPO法人サマリア

埼玉

22 分散型・一棟型（15）375 NPO法人自立生活サポートセンター・もやい

東京

5 分散型

12

6 NPO法人わっぱの会

愛知

18 一棟型（18）217 NPO法人釜ヶ崎支援機構

大阪

22 分散型

23

8 一般社団法人近畿パーソナルサポート協会

兵庫

29 分散型

33

9 NPO法人岡山ホームレス支援きずな岡山

20 一棟型（20）1610 NPO法人抱樸

福岡

25 一棟型（25）37

本年度新規参加団体
・特定非営利活動法人 あきた結いネット （秋田）・特定非営利活動法人 知多地域権利擁護支援センター （愛知）
・特定非営利活動法人 ファミリーサポート愛さん会 （沖縄）4

参考資料：抱樸の居住支援について（2016年当時）①
住宅確保困難者

一時生活支援施設

居宅協力者の会（民間の不動産会社 54社）物件の紹介

A:住宅確保支援

C:生活支援付き共同住居施設

B:見守り付き地域居住

BとCの中間施設ニーズ

・物件確保のサポート★一般オーナー・物件確保のサポート
・定期的な生活支援★一般オーナー・連帯保証人の問題
・入居審査の問題
・支援効率の問題
・運営費の問題 etc

・24時間生活支援付き★抱樸がオーナー
5参考資料：NPO法人抱樸

サポート対象者（北九州市のみ）

6

参考資料：抱樸の居住支援について（2016年当時）②
A:住宅確保支援

C:生活支援付き共同住居施設

B:見守り付き地域居住

BとCの中間施設ニーズ

・物件確保のサポート★一般オーナー・物件確保のサポート・定期的な生活支援★一般オーナー・連帯保証人の問題
・入居審査の問題
・支援効率の問題
・運営費の問題 etc

・24時間生活支援付き★抱樸がオーナー

B2:借上げ・集合型見守り付き地域居住
大家（サブリース） × 家賃債務保証会社（保証） × 抱樸（生活支援）・110戸 鉄筋コンクリート造12階建て 耐震耐火構造 １K 21.7㎡
・60室をサブリース契約し、46室を見守り付き住宅として使用
・サブリース差額9,000円、生活支援費2,000円、1室当たり11,000円の活動費・管理人常駐の体制を確保
・保証会社の入居審査については、入居者だけでなく「抱樸の日常的な生活支援」を加味
・家賃債務保証会社が付帯する事でリスク軽減
・日常的な生活支援★抱樸が貸主7

パートナー団体と締結した覚書（クラファン10団体覚書）
第一項（目的）
私達が実施する「総合支援付き居住支援」は、新型コロナ禍の状況において家と仕事を失った方々に総合支援付きの住宅を提供するものである。私達は、提供された寄付をこの目的のために責任をもって活用する。この書面
は、乙が甲に対して提供する助成金に関する事柄を相互に確認することを目的とする。

特定非営利活動法人 抱樸では、新型コロナによって家と仕事を失った人々に対する支援体制を全国のパートナー法人との協力の下に進めるため緊急のクラウドファンディングを実施しました。
すでに大変多くの方々から賛同と寄付をいただくことができました。お預かりしたこの寄付を「空き家活用・サブリース型総合支援付き居住支援」として有効に活用するため、特定非営利活動法人抱樸と貴法人との間で以下の約束をお願いしたいと思います。
特定非営利活動法人○○○（以下「甲」）は、特定非営利活動法人
抱樸（以下「乙」）に対して、コロナ禍の中、家を失った方々に総合支援付き居住支援に関する内容を以下に確認します。
ただし、パートナー法人においては、それぞれの支援理念、これまでの実績、あるいはスタイルがあります。以下の項目は、支援体制が構築される上での目指すべき事柄です。この覚書はこのことを両者が理解し、相互の話し合いや協議を重ねながら、より良い支援モデルとなるため、お互いが努力するためのものです。

第二項（助成金）
乙は、甲に対し「総合支援付き居住支援」のための助成を行う。助成額は金●●円とする。乙は甲の指定する口座に〇月末までに振り込みを行う。
振込手数料は乙の負担とする。
■積算内訳（配分についての調整は可）①初期費用：30万円（×10室）②家財購入：10万円（×10室）③家賃：10万円（×10室）④支援活動費：50万円⑤諸経費：10万円
第三項（住居確保）
甲は、助成金を元に、住居を失った困窮者に対して以下の基準に基づいた住居を確保する。
①建物および設備については「日常生活支援住居施設」を基準とする。
②家賃は生活保護の住宅扶助以下とする。
③事業継続性を担保するため物件はできるだけサブリース契約とする。
④10室以上とする。
⑤支援を有効に実施するため確保する物件はなるべく一か所に集中させる。
ただし、物件が点在する場合もなるべく近距離の物件を確保する。
⑥支援スタッフが30分以内で到着できる距離に物件を確保することを目指す。

8

パートナー団体と締結した覚書（クラファン10団体覚書）
第四項（支援体制）①訪問に関すること
利用者とのコンタクトを取り、安否確認、相談、交流など、何らかの形で接点を持つ。入居初期から3か月目までは週2回実施。4か月目以降は、週1回以上実施。訪問だけでなく、利用者が来訪できる形でのコンタクトについても進める。
②支援プランに関すること個別の支援計画を作成する。作成時期については1か月目、3か月目を目途に作成する。1年間は 3か月毎にリプランする。1年以降は6か月毎にリプランする。
第五項（支援内容）①各種相談受付②日常生活を営む上で必要な支援
１）家事支援２）健康管理支援３）病院受診同行支援
４）法的手続き支援
５）その他必要な支援③就労支援（就職を目指す方）
１）履歴書作成
２）面接指導３）HW同行支援
４）就労継続の助言
５）転職支援６）その他就職に関わる支援④金銭管理支援（依存症等支援が必要な方）
１）家計管理２）金銭出納管理⑤社会的手続き支援
１）住所異動２）年金手続き
３）健康保険
４）介護保険
５）生活保護申請
６）その他社会的手続きに関わる支援

第六項（地域連携支援）
社会的関係を回復するために以下の地域連携支援を実施する。
①家族関係回復支援②自治会、町内会、民生委員、近隣住民等とのつながり支援③当事者グループ（互助会等）のコーディネート支援第七項（その他の支援）①死後事務支援（看取り、家財処分、社会的手続き）②葬儀支援
第八項（執行期間、報告）①今回の事業実施期間は、覚書締結日から2021年3月末日までとする。
②その後の事業継続については、甲と乙の間で実施期間終了までに話し合いを持ち決定する。
③甲は乙に対して、活動報告を提出する。寄付者に対しての報告等は、乙が甲に求めたときに速やかに行う。最終報告を2021年3月15日までに甲は乙に行う。また、助成金の執行に関する収支報告には、領収証等の書類（コピー）を添付すること。
第九項（全国のモデル事業として）今回の「空き家活用・サブリース型総合支援付き居住支援」は、今後この国の仕事と住居の在り方を変革する可能性を持つ事業である。今回のクラウドファンディングによる助成事業は、当事者に対する直接的な支援であると同時に国に対するアドボカシーを行うために「モデル事業」としての意味を持つ。甲と乙は、この意義と共有し、このモデルが全国で展開されるために今後も協働する。
第十項（違約の場合）
この助成金は、多くの市民の善意の寄付によるものである。両者は、助成金の活用に関して責任をもって臨む。もしも、この覚書に逸脱する使用が認められた時には、乙は甲に対して返還を求める。その場合、 甲は速やかにそれに応じなければならない。

9全国10都市における空き家活用型の支援付きサブリース住宅確保事業【運営実態について】【部屋確保のためのコスト】
部屋確保のイニシャルコスト

☞8,000万円

部屋の確保数☞

172室1部屋確保AV☞

46.5万円※初期費用、家財購入、空室家賃、一部人件費、サポートスタッフ2名/年【31物件の平均像】
家賃平均☞

40,343円

・家賃の幅は29,000円～53,700円と住宅扶助額に倣う。
・管理費の幅は、0円～9,000円。家賃に含んでいたり、水道代を含むなど、各エリア商慣習による影響が大きい。

管理費平均

☞

2,805円

広さ平均☞

18.89㎡

築年数平均☞築33年（1987年）

サブリース差額平均☞

11,270円

・広さの幅は、1Rの13.65㎡～1DKの29.16㎡。
・築年数の幅は、1982年（築38年）～1992年（築28年）。
・サブリース差額は、3,000円～17,000円の幅があり。
※サブリースについては、段階的に家賃が上がる契約や入居後から家賃発生する契約が見られた。

10

全国10都市における空き家活用型の支援付きサブリース住宅確保事業【物件データ】

・賃貸アパートが３2.3％、賃貸マンションが64.5％。

・アパートの平均が17.99㎡、マンションの平均が18.89㎡。

・寮の一棟借上げが1件。

・種別における大きな違いは見られない。

・マンションの割合が高い理由は、築年数と構造（木造と鉄骨など）の影響か。

・住宅セーフティネット（登録住宅）基準の参考になるか。
【参考】→無料低額宿泊所 7.43㎡（地域の事情により4.95㎡）
→救護施設
3.3㎡
→セーフティネット住宅
25㎡ （※東京都 13㎡ 福岡県 18㎡）11

全国10都市における空き家活用型の支援付きサブリース住宅確保事業【属性データ】

・入居者の年齢で最年少は16歳。最高年齢は82歳。平均年齢は50歳。

・男女別では、男性の割合が82.6％。女性の割合が17.4％。

・10代と80代の割合は少ないものの、年代別で大きな偏りはない。

・女性の最年少は16歳。最高年齢は61歳。

・各パートナー団体別には、偏りがあるケースあり。

・男性の最年少は16歳。最高年齢は82歳。
【参考】 2016年ホームレスの実態に関する全国調査→ 男性 94.2％ 女性 3.2％

12

全国10都市における空き家活用型の支援付きサブリース住宅確保事業【属性データ】

・前住所は「賃貸」が25.9％と最も多い。「持家」は7.0％。

・親族との関係性で「音信不通・親族なし」「課題あり」で79.1％。

・「寮」「知人宅」「ネットカフェ」で32.2％。「路上」は1.4％。

・親族との関係性で「課題なし」が14.0％。

・各パートナー団体と出会うタイミングにより、「前住所」は影響を受ける。

・親族との関係性が、住居喪失に大きな影響を与えている。

13

全国10都市における空き家活用型の支援付きサブリース住宅確保事業【属性データ】

・給与所得あり（家族の給与含む）が9.7％。

・「障がい無」が全体の76.7％。

・「無職」及び「年金」が28.3％。

・「障がい有（手帳あり）」が全体の11.3％。

・「生活保護」及び「生活保護+就労・年金など」で62.1％。

・「障がいの疑いあり」が全体の12.0％。

14

全国10都市における空き家活用型の支援付きサブリース住宅確保事業【属性データ】

・入居時点の支援方針で「就労支援」は全体の53.8％。
・入居時点の支援方針で「福祉支援」は全体の46.2％。
・稼働年齢層（満15歳～64歳）で絞ると、就労支援は7.6％アップ。

15

全国10都市における空き家活用型の支援付きサブリース住宅確保事業※参考4団体：収益性について
NPO法人コミュニティワーク研究実践センター

10室 7室稼働

A物件 家賃36,000円 － サブリース家賃25,000円 ＝ 11,000円 × 5 ①B物件 家賃36,000円 － サブリース家賃30,000円 ＝ 6,000円 × 1 ②
C物件 家賃32,400円 － サブリース家賃18,000円 ＝ 14,400円 × 1 ③

NPO法人サマリア①+②+③ ★75,400円/月

18室 満室稼働

A物件 家賃47,000円 － サブリース家賃32,000円 ＝ 15,000円 × 12 ①
B物件 家賃37,000円 － サブリース家賃30,000円 ＝ 7,000円 × 1 ②
C物件 家賃37,000円 － サブリース家賃25,000円 ＝ 12,000円 × 3 ③
D物件 家賃47,000円 － サブリース家賃30,000円 ＝ 17,000円 × 2 ➃①+②+③+➃ ★257,000円/月★1名常勤採用

NPO法人わっぱの会 18室 満室稼働

NPO法人抱樸 25室 満室稼働

家賃
サブリース家賃
差額

家賃
サブリース家賃①差額

29,000円
20,000円
9,000円

9,000円×18室②生活支援契約

2,000円★162,000円/月①+②＝11,000円×25室

37,000円
28,000円
9,000円★275,000円/月

16

【効果】 空き家活用型の支援付きサブリース住宅①空き家の活用（経済効果）②支援団体が貸主になる事で入居手続きの判断が早い③住み慣れた地域で家族機能と孤立防止④緩やかなステップともどし先⑤国の負担なし（イニシャルコストは課題）⑥対象者フリー（高齢者、障がい者など、○者別にしない）
民間自立

コスト（高）

国の負担

介護施設
病院
障がい施設

救護施設

支援が薄い

支援が手厚い支援付きサブリース住宅

一般住宅
17

【課題など整理】 空き家活用型の支援付きサブリース住宅【空き家の活用について】【支援について】

・物件の確保については、各団体の運営エリアにおいて関係が深い不動産会社からの紹介がほとんど。稀に社会的家主からの連絡がある。空き家820万戸のうち賃貸用の住宅430万戸の活用が多いと想定。

・支援内容に関するガイドラインは設けているが、各団体の居住支援おけるポジション（今回の支援付きサブリース住宅に入居される対象者象）の違いがあるため、整理する必要がある。

・不動産会社と関係が深くなるプロセスは、滞納・クレーム・死後事務など一般的な不安事項を日常的な支援が行われる事で解消できる経験の積み重ねによるもの。

・結果的に想定していたよりも支援が必要になった方が多いという意見や、支援員の体制（他事業との兼務）の違いがある。

・確保している平均築年数が33年。水回りのトラブルや騒音の問題も出てきている。また、不動産の専門ではない為、契約・更新の事務手続きや退去時のリフォームなどは課題。

・個室という面で良い面もあるが、アルコールなどの問題行動に気づきにくい側面もある。

・支援団体の運営エリア（拠点から30分圏内と想定）における物件確保（サブリース差額も含む）が難しい。

・今後の調査によるが、一般的なニーズ（駅近・周辺環境など）と違い、支援団体がサポートできる環境のニーズが出てくる可能性がある。

・コロナ禍の影響や、個室という点もあり、日中の居場所づくりや交流活動ができていない為、生活状況の把握が幅が狭くなっている。
・例えば、就労意欲はあるが、生活課題があるような方で、知人からの寮付きの仕事を紹介してもらった途端いなくなるような、無断退去が一定数ある。

・制度や補助金などの活用について整理が必要。
18

【課題など整理】 空き家活用型の支援付きサブリース住宅【サブリースについて】・賃貸市場を影響を受けるため、13都市のおけるエリア格差の実態あり。具体的には、差額が0円～17,000円の幅がある。

・また、サブリース開始タイミング（家賃発生）や段階的な家賃額の設定など交渉しているケースはあるものの、不動産の専門家と交渉は難しい部分もある。
・結果的に、サブリース差額によって日常的な支援費（ランニングの運営費）を独立して運営しているかについては、各団体差がある。
・実態として、運営と人員体制を、他事業との組み合わせによる運営が多い。
・運営上の空室リスクもあり、関係窓口などに営業・広報活動が必要。
※目安として、 1カ所集中型で30戸×サブリース差額1万あると支援員が配置できるか

19

本年度 検討委員メンバー 令和3年度社会福祉振興事業 コロナ禍における生活困窮者及びひきこもり支援に係わる民間団体活動助成事業■検討委員
奥田知志(NPO法人抱樸理事長)
高橋紘士(東京通信大学名誉教授)
中山徹(大阪府立大学名誉教授)
井上由起子(日本社会事業大学専門職大学院教授)
大月敏雄(東京大学大学院教授)
垣田裕介（大阪公立大学准教授）
松田雄二(東京大学大学院准教授)

湯山篤（大阪公立大学特別研究員）
山田耕司（NPO法人抱樸常務)
オブザーバー：井上義雄 （株式会社ファンドレックス代表）
事務局：石井裕（NPO法人抱樸）20

本年度 年間スケジュール
2022年度
4月

採
択・申請

現
況提出6月

7月

検討
委員会
①
【新規3団体公募】●3団体契約

8月

9月

現
況提出合
同研修
①

10月

交
通費
精算

11月

12月

2023年
1月

2月

現
況
提出合
同研修
②

交通費
精算

合同研
修
②

交通費
精算

検討
委員会
②

●現況まとめ

3月

検討
委員会
③4月

報
告書
作
成・製
本

●現況まとめ●各団体訪問新規
3
団
体

支援及び住宅確保に関わる契約締結【新規3団体公募】

現
況
提出合同研
修
①

交
通費
精算

現
況提出

■物件確保

●物件確認

■募集開始

●取材（WEB報告用）

既
存
1
0
団
体

現
況
提出現
況
提出合同研
修
①

交通費
精算

現
況
提出合同研
修
②

交通費
精算

●取材（WEB報告用）●各団体訪問

検討
委員会

検討
委
員会
①

作業部会①
・執筆内容
・調査範囲
・各団体依頼項目

作業部会②

検討
委員会
②

作業部会③

作業部会➃

検討
委員会
③報告書
作
成・
製本

作業部会⑤21

WAM

WAM

全体スケジ
ュール

5月報
告ありがとうございました。
・13団体へは調査票を送りますのでご協力お願いします。
・次回合同研修会は、2023年2月開催予定です。