株式会社アセット・アドバイザーからの情報通信

ＡＡ通信
2017年（平成29年）3月1日 第 61 号☆☆☆ 通信トピックス ☆☆☆
■ ■ サブリース契約の賃料減額で訴訟 ■ ■未来の安心のために、不動産の相続への問題解決について、提案、実行致します。

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2～3年毎に協議をして賃料を決定すると書いてあります。話し合いなら減額を拒否すればよいと考えるかもしれませんが、別の条項には、契約は途中解約できる■賃貸住宅を不動産業者が一括で借り上げて、賃貸とあります。話し合いが決裂すれば、契約は継続され住宅全体の賃料を保証する「サブリース契約」に対しないのです。契約解除を目の前に出されれば、減額て、貸主である男性が、「支払われるべき賃料が減額に応じざるを得ません。もしも、その減額によって、賃された」として、サブリース契約の相手方である不動産料が建設代金の返済を下回ってしまったらどうなるで業者を訴えたという報道が、2月下旬にありました。

しょうか。賃貸住宅の経営は失敗です。こうした問題が■サブリースとは「転貸（＝また貸し）」のことです。不顕在化して、冒頭の報道のような事案があるのです。

動産業者が賃貸住宅の所有者から賃貸住宅一棟を■問題の顕在化を受けて、昨年（2016年）7月には国丸ごと借り上げて、その不動産業者が各々の部屋を入土交通省から、不動産関連団体に対して「サブリース居者に賃貸します。不動産業者は入居者から賃料Aを事業に係る適切な業務の実施について」と題して通達得ますが、賃貸住宅の所有者へはサブリース契約のが出されました。しかしその内容は、「賃料減額の可能賃料Bを支払います。満室時の賃料Aに対して10％～性など、重要な契約内容をきちんと説明しなさい。」と15％を差引いて賃料Bが設定されるのが一般的です。

いう基礎的な内容です。なぜなら、経済環境の変化に■入居者の賃貸管理だけを行う業務報酬の5％前後伴う対価の変動まで指導できないからです。に比べて、賃料Aから差し引かれる割合が大きいです■ 過去も同様の訴訟があった。その判決は？ ■が、賃貸住宅の所有者は、「空室のリスク」を負わずに一定の金額が受け取れるため、賃貸住宅の経営に安心感があるのがメリットです。

■話は遡りますが、冒頭のような賃料減額に関する訴
訟は過去にもありました。最高裁2003年（平15）10月の判例では、1988年（昭63）12月に大手不動産業者が■ サブリース契約のメリットだけ見てはダメ ■締結したサブリース契約が、期間15年間、賃料年額19■土地の所有者に賃貸住宅を建設してもらいたい業

億7,740万円、3年毎に10％の値上げをする内容でし者は、サブリース契約を引き合いに出して、「空室リスた。しかし、バブル崩壊に伴ってオフィスビルの賃料がクは不動産業者が負いますから安心です。」と営業を大幅に下落したため、1997年（平9）には予定賃料のします。しかも、このサブリース契約を30年間の長期で35％しか賃料が支払われなかったのです。

契約するのです。「借入金の返済期間中はサブリース■判決は、サブリース契約も賃貸借契約であり、借地契約をしますのでさらに安心です。」と付け加えます。

借家法32条1（借賃増減請求権＝経済事情の変動に土地の所有者は、それなら安心だと賃貸住宅の建設より、近傍同種の建物借賃に比較して不相当となったを決断するわけです。

ときは、当事者は建物借賃の額の増減を請求できる。

■しかし、この中には肝心な事項が欠落しています。

）は契約で排除できない。ただし、周辺が下落した理

それは30年間の契約の途中で「賃料が改定される（＝由だけでなく、契約をした経緯や根拠、当事者の事情変動する）」可能性があるという事実です。契約書にはなども考慮して総合的に判断されるというものでした。

■この判決は、大手不動産業者を過剰に保護していの伸び率が最も高く11.5％増えたことです。

るなどと批判もありましたが、ほかの判例を含めて借地■また、金融機関の不動産融資では、2016年の新規借家法32条を強行法規とする判決が出されているの融資が前年を15.2％も上回る12兆2,806億円だったとは事実です。冒頭の訴訟の結果は裁判によりますが、報道されました。過去最高額だそうです。全ての融資賃貸住宅の建設を判断するときには、こうした法律やがアパートのような賃貸住宅ではないものの、金融庁判例があることも知っておかなければなりません。

や日銀は警戒のレベルを引き上げています。

■ バブル崩壊、リーマンショック、次は･･･？ ■■日本は少子高齢化が加速し、このままでは人口が減少していきます。それを無視して住宅の建設を続け■2016年（平28）の新設住宅着工件数は前年比6.4％れば、日本の不動産価値は下落してしまいます。トラの96万7,237戸と2年連続で前年水準を上回りました。

ンプ政権で移民政策がクローズアップされましたが、なかでも貸家が前年比で10.5％増の41万8,543戸と8

日本でも移民を受け入れば状況は変わるかも知れま年ぶりの高水準です。それもあって、賃貸住宅を建設せん。しかし、すでに供給過剰です。賃貸住宅の建設する大手企業は軒並み高収益の決算です。相続税のには慎重な判断が必要ですし、賃貸住宅を長期に安節税目的の建設が多かったのも原因です。驚くのは、定して経営するには、更なる知恵と工夫が必要です。

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東京国際フォーラム ガラス棟会

会場ｲﾒｰｼﾞ

場： 東京国際フォーラム

ガラス棟会議室

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参加費： 3,000円（事前に銀行振込の場合。親族２名様まで受講可）◇振込先等の情報は申し込み後にお知らせします。
◇当日ご持参の場合は5,000円（親族２名様まで受講可）

定 員： 各回４組様限定、計８名様まで
時 間： ｾﾐﾅｰ60分、昼12時､夕17時､夜21時終了(相談時間含)
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