大阪府エリア別
不動産利回り調査(投資家対象)（第 1 回：平成 23 年 1 月 1 日時点）

大阪府不動産鑑定士協会
調査研究委員会第 5 小委員会

本調査の概要
1.調査方法：アンケート用紙での回答（実施時期

平成 22 年 11 月〜12 月）

2.調査対象：金融機関、生命保険会社、デベロッパー、不動産賃貸会社
商社、アセット・マネージャーなど 33 名
3.調査時点：平成 23 年 1 月 1 日時点
4.調査内容：大阪府下におけるオフィス、レジデンスのエリア別の期待利回り
5.基準となるエリア、想定建物の概要【オフィス】№

エリア名

1

御堂筋北エリア2

御堂筋南エリア

3梅田エリア

4

四ツ橋筋エリア

5

堺筋エリア

6

谷町筋エリア

概要
御堂筋沿い、地下鉄御堂筋線「本町」駅から徒歩 1 分程度、基準階面積：500 坪
御堂筋沿い、地下鉄御堂筋線「心斎橋」駅至近、基準階面積：300 坪
阪神百貨店の西方、ＪＲ「大阪」駅至近、基準
階面積：500 坪
四つ橋筋沿い、地下鉄四つ橋線「肥後橋」駅至
近、基準階面積：300 坪
堺筋沿い、地下鉄堺筋線「北浜」駅至近、基準階面積：300 坪
谷町筋沿い、地下鉄谷町線「天満橋」駅至近、基準階面積：150 坪
ＯＢＰ内、地下鉄長堀鶴見緑地線「大阪ビジネ

7

京橋エリア（ＯＢＰ） スパーク」駅から徒歩 3 分程度、基準階面積：500 坪

8

難波エリア

9

新大阪エリア10

堺エリア

御堂筋沿い、地下鉄御堂筋線「なんば」駅至近、基準階面積：150 坪
ＪＲ、新幹線、地下鉄御堂筋線「新大阪」駅から徒歩 5 分程度、基準階面積：300 坪
南海高野線「堺東」駅至近、基準階面積：150坪-1-【レジデンス】
№

エリア名

概要

1

北区中心部エリア

地下鉄御堂筋線「梅田」駅から徒歩 5 分程度

2

北区周辺部エリア

3

中央区北エリア

地下鉄御堂筋線「本町」駅から徒歩 5 分程度

4

中央区南エリア

地下鉄御堂筋線「なんば」駅から徒歩 5 分程度

5中央区周辺部エリア

6

西区エリア

地下鉄中央線「阿波座」駅から徒歩 5 分程度

7新大阪エリア

地下鉄御堂筋線「新大阪」駅から徒歩 5 分程度

8北摂エリア9堺エリア

南海高野線「堺東」駅から徒歩 3 分程度

10東大阪エリア

近鉄大阪線「布施」駅から徒歩 5 分程度

地下鉄谷町線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩 3分程度

地下鉄谷町線「谷町四丁目」駅から徒歩 3 分程
度

ＪＲ東海道本線「高槻」駅、阪急京都線「高槻市」駅から徒歩 3 分程度-2-☆期待利回り調査結果（オフィス）①御堂筋北エリア
1816
14121086420 0

700

10

555
102

2

20

サンプル数：30②御堂筋南エリア
1816
14
1210864
20 0

640

000

1

32

13324

サンプル数：29-3-③梅田エリア
1816
141210864
20 0

104
101132230210

サンプル数：30④四ツ橋筋エリア
181614121086420 0

60000111223533

サンプル数：27-4-⑤堺筋エリア
181614121086420 000001240124455

サンプル数：28⑥谷町筋エリア
1816141210864
20 0

10
70

0000

2011132

サンプル数：27-5-⑦京橋エリア（OBPエリア）
1816
14
1210864
20 0

100000002121335

サンプル数：27⑧難波エリア
181614121086420 000001303354460

サンプル数：29-6-⑨新大阪エリア
181614121086420 0117000000210204

サンプル数：27⑩堺エリア
181614121086420 0170000001001340

サンプル数：26-7-☆調査結果の概要（オフィス）平成 22 年から 23 年にかけて、梅田エリアにおいては大型ビルが相次いで竣工した。平成 22 年 5 月には「梅田阪急ビルオフィスタワー」、同 12 月には「大阪富国生命ビル」が開業し、平成 23 年 5 月には「ノースゲートビルディング」が開業予定である。
このような相次ぐオフィスビルの開業は、テナントスペースの供給過剰を招き、特に周辺エリアの既存ビルを中心に空室率の上昇幅が拡大している。
エリア別の期待利回りとしては、「③梅田エリアあり、次いで「①御堂筋北エリア

平均値：5.70％」がトップで平均値：5.87％」、「②御堂筋南エリア平均値：6.27％」の順となっている。
トップの「③梅田エリア」は、新築の大型オフィスビルが大量に供給され、エリア全体として供給過剰感が懸念されているが、梅田エリア以外の市内周辺エリアからの大型テナントの誘致に成功しているビルも多数見受けられるため、市内及び市外における他のエリアに比べると先行きは明るいものと思われる。
一方、市内中心部に存する「④四ツ橋筋エリア
ア

平均値：6.62％」、「⑧難波エリア平均値：6.55％」、「⑤堺筋エリ平均値：6.65％」の 3 エリアについては、恵まれた立地条件を有するにもかかわらず、期待利回りはやや高めの結果となっている。これは、梅田及び御堂筋沿いの賃料が大幅に下落したことにより、テナントのオフィス選好性が梅田や御堂筋沿いといったより中心部へシフトしたことが主要因と考えられる。
今後は、「③梅田エリア」、「①御堂筋北エリア」などの選好性の高いエリアとそれ以外の選好性のやや低いエリアとの二極化がさらに進むものと考えられ、前記 2エリア以外の周辺部の苦戦は当分続くものと予想される。

-8-

☆期待利回り調査結果（レジデンス）①北区中心部エリア
141210864720 04001130135101

サンプル数：27②北区周辺部エリア
141210864620 0000011

41

40235

サンプル数：27-9-

③中央区北エリア
1412
10
864

8

20 0

0000

1

352

3

1121

サンプル数：27④中央区南エリア
14
12
10864
20 0

7

50000000

50451

サンプル数：27- 10 -

⑤中央区周辺部エリア
1412108648520 0000013302032

サンプル数：27⑥西区エリア141210864620 00000013631430

サンプル数：27- 11 -

⑦新大阪エリア
14121086420 0

30000035403530

サンプル数：26⑧北摂エリア14
12108647

20 00000013042441

サンプル数：26- 12 -

⑨堺エリア14
1210864820 04000000012334

サンプル数：25⑩東大阪エリア14
12108136420 04000000003510

サンプル数：26- 13 -

☆調査結果の概要（レジデンス）
国土交通省が平成 23 年 2 月 28 日に発表した 1 月の新設住宅着工戸数は 6 万 6,709戸で、前年同月比 2.7％増、8 カ月連続の増加となった。しかし、貸家は依然減少傾向にあり、前年同月比 11.3％減の 2 万 3,989 戸で、各月前年比較で 4 ヵ月連続の減少となっている。
また 2010 年 4 月から 2011 年 1 月の貸家の合計は、24 万 9,237戸で前年比 6.2％減となっている。
近畿圏について見てみると、1 月の貸家の新設住宅着工戸数は 3,000 戸と前年同月比 6.0％減となっており、厳しい雇用・所得環境等は当面続き、今後もこの減少傾向は続くものと予想される。
エリア別の期待利回りとしては、「①北区中心部エリアップであり、次いで「③中央区北エリア平均値：6.41％」がト平均値：6.69％」、「⑤中央区周辺部エリア」「⑥西区エリア」ともに「平均値：6.87％」の順となっている。
トップの「①北区中心部エリア」、「③中央区北エリア」はともに梅田、本町、難波などに通勤するサラリーマン、ＯＬ層の賃貸需要が底堅く、他のエリアに比べても賃料の下落率、空室率などは相対的に低い値を示す報告が各社から出されている。
また当該エリアは、優れた立地性を有するため、一定のグレードを有するレジデン
スであれば、空室が長期化する可能性も比較的低いものと考えられる。
一方、「④中央区南エリア」「⑦新大阪エリア」、「⑧北摂エリア」、「⑨堺エリア」、「⑩東大阪エリア」など 5 つのエリアにおいては、期待利回りが 7.0％を超える結果となっている。
オフィス同様にレジデンスについても、「①北区中心部エリア」、「③中央区北エリア」などの選好性の高いエリアとそれ以外の選好性のやや低いエリアとの二極化が進んでいるものと考えられる。

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調査協力会社
株式会社アーバネックス
エステートくにむね株式会社
近鉄不動産株式会社
サムティ株式会社
スターツアセットマネジメント株式会社
住友信託銀行株式会社
住友生命保険相互会社
双日株式会社
東急不動産株式会社
東京建物株式会社
株式会社日住サービス
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
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