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□もくじ□
10周年記念挨拶一……・…・…………山り
祝辞…………大阪府知事斥
祝辞一…・……・大阪市長大
祝辞一松
ネ兄舌辛・……・一士蓋
大阪部会設立当時をかえりみて……山調鑑定士ひと言ふた言
雑感一・・神大阪部会の原点の思い出………・・渡資料はデータか情報か…・…島
原書のす・め…一…武街づくり一植感性時代の視角・…加同行二人・…浜死……・遊「ハッケーヨイノコッタ」…一…東秘かなる二つの喜び一小鑑定業開設の想い出…山「何故、鑑定士?」・…・…米不動産鑑定士本音の話し………三雑感・…白「自由業とは何なのか」…・宮鑑定士業と会計士業………・上「我が不動産鑑定業界の現状を憂う」…中
新しいものを求めて・一山
楽しみを道連れに…高常識と専門性…・……谷「早春賦三題」…………小サークル紹介「喜門会」……一「互志会」・・「獅士の会」…・……・「空間利用権の研究会」……一・
地価公示・地価調査各分科会別の地域概況
お悔やみ……………・
行事紹介……・
関西国際空港計画・………………
大阪21世紀計画……・
園圃園圃……
川英治郎・
昌・
島靖・
尾英男
見宙
川英治郎
雄治郎一郎修二]徹一一男一浩巖嶺満晃雄一和一輝秀三賢卯茂義廣洋和全雅高英一秀潤秀
澤辺田田田藤口上川田花阪井本田野内橋澤山
資料1優良再開発建築物整備促進事業の概要一…………・
資料2敷地共同利用の促進のための建基法の認定準則等・資料3-1土地利用転換動向等調書(大阪府)…
3-2主要施設整備開発等調書(大阪府)…
名簿…
編集後記
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表紙及び文中のカット写真は山川英治郎先生よりいただきました・
社団法人日本不動産鑑定協会近畿会大阪部会の設立10周年の記
念すべき日を大阪部会の皆様とともに迎えることができましたことを,心よりお慶び申し上げます。
これは、偏に、部会会員はもとより,関係諸官庁、諸団体の方
隻々、及び、先輩諸兄の大阪部会に対するなみなみならぬご指導ご支援のたまものと厚く感射申し上げる次第であります。
一口に「十年一昔」と申しますが、この間、われわれ会員は、動産の鑑定評価活動を通じ、地域社会の一員として、また、不動産の価格に関する専門職業家としての使命と責務を果すことにより、その社会的地位の向上に努力してまいりましたが、漸く、不動産鑑定士(補)の存在も広く世間に受け入れられ、各方面にわたり活躍の場を得ることができ、ひいては、当大阪部会の今日の隆盛を見ることができましたことは、誠に、ご同慶のいたりであ(ます。
技術革新の激しい昨今、かつての10年1区切りのサイクルは、3〜5年に短縮されていると申します。
さすれば、当大阪部会は、今回成年に達したとになるわけであヂ1)ます。
われわれは成年としての自覚と衿持をもって、この10周年を機に、不動産鑑定評価制度の現状を見詰め、将来の展望を考え、われわれの社会的基盤をますます強固なものといたしたいと存じま。
現在の経済社会において、わが不動産鑑定業界を取りまく環境
は非常に厳しいものがあり「苦難の時代」にあるといえます。
われわれは、不動産の価格に関する専門職業家及びその集団として、英知を集め、結束をより強固なものとし、日常の鑑定評価
活動を通じて、この「苦難の時代」にチャレンジし、克服いたし、たいと決意するものであります。
どうか、大阪部会会員の皆様のより一層のご支援、ご協力をお願い申し上げます。
十周年記念挨拶
大阪部会会長/山川英治郎
3

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祝
辞
大阪府知事/山房日日㊨
社団法人日本不動産鑑定協会近畿会大阪部会が創設10周年を迎えられたことを心からお祝い申し上げます。
貴部会には平素から鑑定評価業務を通じて府政の縫に御協畷)を賜り厚くお礼申し上げます。
これからの大阪は、新空港と関連する地域整備の推進、安全で快適な都市と居住環境づくりが大きな課題となっております。
なかでも住宅問題は、基本的な課題である地価が全体として安定基調にはあるものの、大都市圏においては依然高い水準を示しており、それが住宅宅地需給の低迷を芋召き、住環境の改善を阻癒しています。
本府におきましても、国土利用計画法などの諸法令の適正な運用を図りながら地価の適正化に努めるとともに良質・多様な住宅、
緑とうるおいのある快適環境の整備を民間と力を合わせて実施し⑫て参1)たいと考えてお1)ます。
貴部会におかれましては、今後とも鑑定評価活動を通じて府民の信頼と要請にこたえられ、地域社会の発展・向上に貢献されますことを期待し、私のお祝)、の言葉といたします.㊨陵、
社団法人日本不動産鑑定協会近畿会大阪部会発足10周年を心からお喜び申しあげます。
大阪部会の会員の皆様には平素から鑑定評価を通じ大阪市政について何かとご協力を賜り厚くお礼申しあげます。
大阪市は、4年後の昭和64年に市制百周年を迎えますが、私どもは、この百周年、さらには2!世紀に向って大阪を、さらに豊かで暮らしやすいまち、世界に開かれた国際都市に築きあげるため
数々の記念事業を計画、推進しながら、その土台となる都市基盤
だ隻.)一層の整備を進めているところであります。
その都市基盤整備の第一歩が土地問題であろうかと存じます。
公共用地を適正な価格で取得するうえで鑑定評価の業務は益々重要となってきており、また、補償コンサルタント業務、都市計
ギ画事業等の基礎調査業務などの分野においても会員の皆様の専門
1掩}家としてのご指導ご協力は必要不可欠であります。その意味で、今後とも変わらぬご協力をお願い申しあげますとともに、会員の皆様の一層のご研鑚を願ってやみません。
大阪部会の益々のご発展を心からお祈1)申しあげまして、お祝
いの言葉といたします。
祝辞
大阪市長/大
島
靖

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7
⑭
、
祝
辞
(社百本不動産鑑定協会会長/松尾英男●
日本不動産鑑定協会近畿会所属の大部部会が創立10周年を迎えられることとなりました。今日までの大阪部会のご発展を心からお祝レ、申しあげます.大阪部会は伝統ある近畿会の中心となる認会であり、本会の部会としては最大の規模を持ち、仮に独立した地域会と考えても上位にランクされる規模を持つ組織であります。
こうした位置付けにあって、近畿会運営との調和を保ちつつ独自の部会活動を展開して来られた大阪部会の実績は高く評価できるものであり、山川部会長はじめ執行部の方々のご努力に対しては深く敬意を表するものであります.㊧
本会の検討事項の一つに各地域会の社団化等の問題があり、各地における組織のあり方は今後ますますタローズアップされるものと考えます。そうした意味においても、大阪部会が10周年を一つの契機としてますます発展され、部会運営の範を示して下さる◎
ようになることを願うものであります。
④
紀
大阪部会創立10周年おめでとうございます。
単独部会による周年記念行事の実行は、去る3月18日の滋賀部会に続き全国で2番目のケースであります。
鑑定協会を支えるものは地域会であり、地域会を支えるものは各府県部会である一という信念のもとに、私は近畿会会長就任
以来、「部会重視」の姿勢を貫いてまいりましたが、単独部会による記念行事の快挙は、それが着実に実を結びつつある証左であって、まことに喜ばしいかぎりです。
(今日、近畿会が全国撮も強加組織体として誇り得るのも、
近畿の中核である大阪部会会員の皆様の大きな支えがあるからであって、この機会に.、あらためて厚く御礼申しあげます。
大阪部会は、この10年間に、わが国最初の部会事務所の設置をデはじめ、数多くの研究成果物を発表し、自由職業人団体連絡協議、.廿
会に参画し、月例ほろにがアプレ会を開催し、部会員及び家族・従業員の定期健康診断を実施されました。どれ1つをとっても、.全国40をこえる部会の範とすべきものばかりであ1)ます。
初代部会長遊上義一先生のあとを受けて、大阪部会長であったことを、私は今も誇りとしています。3代目部会長神沢輝雄先生
は財政基盤の確立と拡大に尽力され、現部会長山川英治郎先生は清新気鋭の執行体制を樹立されて、大阪部会は10周年で花開いた感があります。
大阪部会10周年を心からお慶びするとともに、10周年を契機として、大阪部会がさらに一層の飛躍発展されんことを期待して、祝辞といたします。
祝辞近畿会会長/塩
見
宙

8
一
はじめに
大阪部会の設立10周年を迎えるにあたって、この10年間を振り返って何か書くようにと編集委員より依頼を受けた。あれこれ考えた末、文章を連
ねるより年表式に記述した方がよろしかろうと、
早速、年表作成に着手した。が、資料を集め始め
ると手持の資料では十分でない。頼りとする資料が不足して空白部分のみが目立ち、甚々面白くない。
そこで、どのみち年表を作るのであれば時間をかけて記述、内容を正確なものに、また、編集委員の方々にもお手伝いいただいて完壁なものとしたいと考え、次号の“鑑定おおさか、、に掲載していただこうと独断した次第である。
従って、今回は、大阪部会設立の経緯というか
設立当初のことについて書かしていただくこととした。
大阪部会設置準備委員会のこと
昭和49年暮か、50年初頭であったか、中西支部長(故人)よ1)会報委員会副委員長であった私に「大阪部会を作る手伝いをしろ」という命があり、支部事務局長であった小川実先生と共に準備に着手したのが、私が直接参画した始めであったと思う!註口
当時の副支部長遊上義一先生が「大阪部会設置準備委員会」の委員長に就任され、大阪部会の組織づくりに専念されることとなった黛2)
50年2月24日準備委員18名幟3)が指名され、同年3月5日第1回目の委員会において佃順太郎、
塩見宙、小野三郎の三先生が副委員長になられ部
会会則等の審議が行われたが、3月18日第2回委員会において部会設置集会の開催日等時間的な問題もあって審議の促進を計るため担当別小委員会〔融)を設け併行的に検討等を行うこととなった。
その後、各小委員会において精力的に審議を行
いその結果を全体委員会(第3回4月8日、第4回4月15日)に報告、討議を行うことにより設置
大阪部会会長山川英治郎
集会開催に向かって万全の準備を行った。
委員の先生方は公私共に非常にお忙しい方々ば器ぞ匁錨.茎欝欝脇惚籠診
れて討議を行うといった状態で非常に充実したものであり、使命感に燃えていた。遊上委員長も大変お慶びであったことが印象に残っている。
(註1)大阪部会設置については“鑑定おおさか。創○刊号遊上義一先生の「私が部会長だった頃」を参照願いたい。
(註2〉近畿支部記録によれば昭和49年11月18日開催の支部役員会で「大阪部会設置」が決議され
灘よ具21購鍵鑑賞警弾
けること、委員の人選については支部長に一任の決定がなされている。
(註3)指名を受けた準備委員会メンバーは次のとお1)である。(敬称略)
委員長遊上義一、委員荒木久三、今井邦
雄、井本一幸、小野三郎、小山正武、塩見宙、
鷲魂瀟蟹「瀧論ll難融吉村彰彦、渡辺秀治、小川実、なお鈴木委員
は都合により鈴木敏正委員と交替された。
(註4)会則小委員会(佃小委員長/、委員会活動小委
員会(塩見小委員長)、設置集会小委員会(小野小委員長)●
大阪部会設置集会のこと
大阪部会の設置集会は、昭和50年5月!0日新住友ビル大会議室で開催され会員163名(内委任状72
讐1鎧難論墜嚇麟瀦鷺小委員長、塩見小委員長が提案説明、「部会会費の額を定める件」について小野小委員長より提案
説明があり、審議の後、原案通り可決承認された。
また、「部会役員選任」については、役員選考委
員(註5)により選考が行われて13名の役員(註6〕が指名を受け、ここに大阪部会が発足する運びとなった。
本設置集会では、遊上部会長のユニークな部会
運営についてのお考えの披歴があったことを記憶
曳〆隻ズ、厩に留めておられる会員もあろう。また、木口会員よりの緊急質問も印象に残っている。
記念講演会における阪大名誉教授宮本又次先生の「大阪の町制」と題する名講演に非常な感銘を受けたものである。
当時を思い出していただくため設置集会へのご案内、参加呼かけ等掲載させていただいた。
(本稿資料は渡辺秀治先生よりお借りしたものである〉(註5)役員選考委員
幹
事
会計監事
9
川上佐一、佃順太郎、中野英
満、西村実、吉村彰彦
荒木久三、小野三郎、神澤輝
雄』塩見宙、島田三郎、杉本
健一郎、武田賢一、谷澤潤一、
平間義隆、山川英治郎、遊上義一
服部昌美、増田修造
ラー鵡.蹴燕藍
中之島・剣先公園からツイン・タワー方面を望む。

HO
近畿支部会員各位(大阪部会関係会員)
昭和50年当月21日
大阪市東区伏見町4丁目陥'芝川ビル内
社団法人日本不動産鑑定協会近畿支部内
大阪部会設置準備委員会
委員長進上義一
社団法人日本不動産鑑定協会近畿支部
大阪部会設置集会並びに講演会等開催のご案内
拝啓新緑の候ますますご清栄のこととお慶び申しあげま.す。
さて、わが鑑定協会も設立後、エ1年を経過し着実な歩みを続けていることはご同慶にたえ'ません。
しかしながら、現下の協会をとりまく環境は決して平穏なものではありません。即ち、内部にあっては、会員の増加に伴う組織の未分化、会員相互間における連帯感の欠如、経済面における社会的地
位の未確立等、また、外部にあっては複雑多様化する政治経済状勢に専門家集団として如何に対処し新生面を切り開くか、これら山積する内外の諸問題はわれ等脇会員が一団となって解決をはからなけ
れはならないものばかりてあります。
わが協会は、世代・年令。経験を超えて目的を一にして大同団結した専門家の集団であります。会員一人一人の声が協会の声となり、その声が一般社会においては卓越した指導者の声とならなけれはなりません。一般に組織が出来上るとややもするとそれに盲従し、自主性をなくしたり、不満がある者は消極的になり、傍観者の利巳主義を発揮する傾向があります。すくなくとも、わが協会にこの幣害⑭㊤●を醸成してはなり'ません。
その為には、会員一人一人の不断の努力による知識と経験の集積はもとよりでありますが、まず何よりも会員相互の意思の疎通をはかる「組織の分化確立」が必要とされるところであり'ます。かかる点に主眼をおき、今般近畿支部大阪部会の結成集会を下記の通り
企画致しました次第であります。上記部会設立態様と設立後の運営については・過般来大阪部会設立準備委員会を組織し委員相互間の熱心な討論と協議を重ねて参りました。特に委員には日頃活躍されている方の外に・協会会員の中で「眠れる会員」「新しい世代の会員」「協会に批判的な会員」の方達にも積極的に参加願いこれらの'面からの討議にも充分に力を注いでおります。
ついては・全く生れ変った明日の鑑定協会の礎を更に強固なものとする当部会の設立集会に対し全会員が積極的に参集され、今後の運営についても充分ご意見を賜らんことを熱望し、本書をもつてご案内を申し上げる次第であります。
敬具
日時昭和50年5月ユO日(土)午後1時受付開始
午後1時30分開会
会場
新住友ビル・11階・大会議室
但し、大阪市東区北浜5-15
地下鉄・京阪一淀屋橋南西すぐ
会場直通電話06(220)9424
要項別記のとおりてす。
⑭
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●
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昭和50年4月28日
盆定節会会員各位
不動産鑑定士・同士補各位
謹啓愈々ご清栄の翻こ,とと拝察申しあげます。
さて、不動産鋸定評懸詞度が発足いたしまして既に十有二年、その聞、専門職藁家としての社会的地位も漸(その歩を固めつつある
時、各位には益々ご健藩のこととむ慶び申しあげます。
頼りみますと高度経済成長の波に乗り翻れた不動産棊界も昨今の酷しい試棟の嵐のまにまに、反省の風潮が見えてきました。
今日程、われわれ「不動産鑑定士等の専門家としての良心に徒ψ鐘正と判断した最終結論」が第三者の批判に耐え徳て、客観菌、合理的に論証の出来るものであることを強ぐ要請される時はありません。
時宜を番た国土利用計画法の施行に葎い・良識と秩序のある不動産棊界の浄化再建が叫ばれるゆえんであります。
われわれ大飯府につ「ながりある者がこの時に当り、一致団結し大阪部会を結蔵することは誠に有童義なことと考えます。
地1域社会との連帯を深めることにより徒金感も昂揚されることでありましよう。争って部会に参加rされますよう顧って止みません。
なむ、私共導燈委員一同は、皆様方の意をくみ、ささやかな謙叢
な声も部会の組i識づくりに反映させるべく努力を頼け1たつもりではございますが、不行届きな点柱充分に設置葉会でご措摘ゆただき'、鵠会が斎麹の目的を達し得ますよう重ねてお願い申しあげます。
敬具
1、大阪認会設置集会の鏡要
日時
会場
要項
①②
昭和50年5月ユO日(土)午後1時受付開始
新住友ビル'■エ躇・大会議室
都会設置隻会(午後1時50分〜3時30分)
記念講談会{午後3時45分〜4時45分)
演題大阪の町笥
譲1魎経済学搏士.大飯大学名誉教授
宮本叉次先生③懇親会{午後5時oo分〜6時30分・)
2.他府県の都会員各位も準部会員として所.属できます。
大阪都会会鋼{案》第6条第5項鉦より、大飯府内に事務所もしく倣勤務圃斎叉は生新を有する支部会員及び特鋼事跡あり大阪部会役員会で承認された支部会員鉱部会促準
部会章として疎髯すろことができます.o
単離会員は、都会集会雌.ける議決旛を行絶することはできませんが、部会の行事には参加できます。
勧、準都会員の部会費倣、部会員の部会楚額を理痩として蜜吸・ゆたしますO
ご:希望のご各・位蹴奮ってご参加くださ悟。
翻日本不動産鑑i定謙支揮
大飯部会護置準億委員会
委員,長運上義一
細委員長小野三麺塩見宙樋籍支部
委員惹木久三今井弗夫弄本一幸
働藍武島田三郎1杉縫郎
中野英満服霧昌美鱒置蔭適言牲難.彦渡辺秀澄
宴議
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12
●
霧
鑑定士
雑
感
神澤輝雄
大阪部会が発足して早くも10年、まったく歳月の流れの早いことに今更ながら驚いている次第。
さて、10周年に際し大阪部会会報「鑑定おおさか」第2号を発刊されることは部会活動において誠に意義深いものがあり、また編集に携われた関係各位のご努力に対し深甚の敬意を表します。
私は、昭和54年5月開催の第5回部会定例集会
において部会長に選任され、第2代塩見部会長の後を継いで、54年度、55年度の2年間に亘1)部会長の職を勤めさせていただきました。
現在、近畿会会員は約720名、そのうち大阪部会
会員は約460名、なんと近畿会会員の約60%を占める大部会で、全国的に見ても、東京会・近畿会・
関東甲信会に次ぐ、大組織で部会というよ1)地域会的性格を有しているのではないかと考えています。
このため、小部会のように部会員全員参加による部会運営を行うことは困難で、どうしても委員会中心主義による部会の運営を行わざるをえないと思います。
しかし、財務委員会はじめ12の委員会の活動は活発で、特に、調査研究委員会等が中心となって「研修シリーズ」を発行され、Nα9に及、翁立派な成果物を著され、全会員の鑑定評価技術の向上ひいては会員の資質の向上に貢献されていることは誠にご同慶のいたりです。
また、在阪の弁護士会、公認会計士協会、税理士会等、「士」の連絡会議である「大阪自由業団体連絡協議会」において、渉外広報委員会が中心となって活躍されていることを仄聞しており、また、他の委員会も各々その分野において活躍されてお
一
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り誠に喜ばしい次第。
ただ、部会の多数の委員会の活動と近畿会の各委員会の活動とが重複しないよう調整が必要かと○考えられます。
逆に、近畿会も部会の各委員会活動の分野について配慮すべきでしょう。
最後に、業務拡充の件ですが、昨年夏、国土庁が発表した「事業実績の概要」によると58年の実◆績は長官登録業者、知事登録者を併せて不動産鑑定士等1人当たり平均報酬額はなんと、年間6,123
千円に過ぎない。他の自由業団体の「士」1人当たり報酬額に比し極めて少額と思ゴ2れる・盤本●
部がパイの拡大を狙って、義務鑑定制度の確並を意図して「特殊法人化等に関する要望書」を国土庁土地局長宛に提出して久しい。
制度として義務鑑定制度を設けるのは、法改正が必要であり、本部及び地域会の活動分野かもしれないが、部会独自の立場で少しでもパイ'を拡大する活動のなお層の醗化を期待してやまな博(側)日本不動産研究所大阪支所長)
大阪部会の
,〆、
継議原点の思咄。
麟渡辺秀治
大阪音B会ζま日召禾05。年5月1。日〔ゴニ)̀こ新住友ビノレρ
会議室にて設置集会が開かれ、生誕の声をあげた。
私も準備委員の末席を汚していたのであるが、当日設置準備委員会より経過報告がなされ、また大阪の町制という演題で宮本阪大名誉教授よ1)意義深い記念の講演があった。当時の記録によると、会
員は法人会員38、個人業者会員34、鑑定士(補)228、
その他3、総数303名であった。
大阪部会の当初の構想は、下からの盛上リを重視し、住所・勤務地等を中心として東西南北のグ
ルーピングを行ない、各プロッタ毎に情報委員会を設置しそれを統合して部会の意見を形成しようという考えであった。これが地区会という形で部会規則18条にとり入れられ、1地区75〜6人前後
で大阪府下を4つの地区会でプロッタ割りしたわけである。(当時の兵庫部会が70人位であった)
地区会はその後、情報の交換や研修活動等を通じて極めて活発な動きがみられたのである。しかるに地区会は数年後にはいつのまにかしりすぼみ曳になり、休眠状態に陥ることとなった。地区会の設立当時は、会員同志の親睦も厚く、大手業者も個人業者も全く打ちとけて清新な和気あいあいの気持に満ち盗れていたように感ぜられた。それが現在では漸次その蔭がうすれていったように思われる。このような地区会の活動が永く続かなかったのは何に原因するのであろうか。つらつら考え
るに1つは地区会に個有の何かがほしかったように思われる。それが路線価の評価であれ、固定資産の評価であれ、或いは情報資料であれ地区と直結したものがあれば会員同志の連がりもそれを契機としてより深くより永く続いたのではないかと思れる。その2は当時地区会で活躍していた人々
が近畿会の役員になったり或いは他に転勤したりして若い後進の人々に受けつがれなかったためで隻。
(.隙篇弥縫濃膿微震鷺
原点に立ちかえって若者を中心として再び立ち上
がる日のあることを期待するのは筆者だけであろ
ダ駕
Tち、.
つか。
◎》
(㈱補償評価研究所)
資料はデータか'i青幸艮力、?
島田三郎
1.資料はデータか情報か?
私達大阪人にと1)明日の大阪の天気は情報だが、東京の天気はデータにすぎない。即ち利用する側(受手)にと1)、意味のある有用なデータを情報という。ために一たん鑑定評価に採用した事例・要因・一般資料等のデータは利用した鑑定士にとり、意味のある有用なデータであるからすべで1青報と13なる。データには間違ったデータが介在することがある。そこでデータから情報を検索抽出するのは、すべて利用する鑑定士の責任となる。そしてこれらを利用して地域の標準的使用・対象不動産の最有効使用を判断し、地域の地価水準・対象不動産価格という情報に変換する鑑定評価手順は高度な情報処理作業となる。
一方資料の提供者(送手)にと1)、データは公開すべきだが、個人のプライバシーに関する情報
迄は公開すべきではない。即ち情報公開化時代というより、むしろデータ公開化時代というべきであろう。例えば開発団地の分譲事例・建売業務の広告販売事例等はデータとして事例資料化して何ら差支えないものである。しかし手付契約が成立した直後の取引、縁故問売買等当事者間で当分の間公開したくない取引等は事例資料としてむしろ提供すべきではない。これらも時がたてば公開されデータとなる。即ち異動通知で集められる取引にはデータと情報が混在する。そのうちデータは会員共通の財産として、お互いの進歩・発展のためにも、できるだけ正確・詳細なものとして近畿会へ資料として提供され.たい。一般諸材の取引価
格はすべて公開されている。不動産価格も取引登記時に西ドイツのように登記されるようにすべきではなかろうか?取引事例を部会・分科会毎保有
し非公開・モンロー主義になるのは時代逆行ではなかろうか。鉄のカーテンのソ連でも、今迄になかったことだが、ゴルバチョフ新書記長は就任第一声で情報の公開民主主義の確立なしでは、政治や経済の進歩はありえないとの理由で、情報の公開を掲げている。歴史上情報非公開による疑心暗鬼が不幸な戦争をひきおこしている。今や偵察衛星による米ソ間相互の知悉が核抑止力となっていることも事実である。
2.鑑定士の協業化について
最近一部の航空測量・住宅地図作成業者や住宅建設業者等が各市の固定資産評価または地価情報提供業者に進出してきている。過去私達の業務は機会ある毎に縮小されてきた。また59年2月1日付、本部速報でご承知の通り、̀」国土庁の資料に関する財団構想"に対し、本部に“データバンク
構想検討特別委員会"の設置が承認された。このように情報公開の社会的ニーズが急速に高まっている現在、私達が好むと好まないにかかわらず、

14
私達がしなければ、必ず誰かが地価情報等のデー
タバンク化をする時代を迎えている。ではなぜこのようになったのかを考えるに、まず“不動産の鑑定評価に関する法律"上の問題もさることながら、鑑定業者相互間の縄張り意識と情報・資料に対する閉鎖性による協業化の遅れが考えられる。
近畿会資料・地価調査委員会発行の“取引事例変動率資料"をみてもわかる通り、取引の少ない地
域では、情報量の不足から取引価格が乱高下し、これら地域での比準価格は他地域にくらべ、信頼性に欠け、かりに地域内標準地相互間の地価バランスがとれていても、府県域レベルでのマクロバ
ランスが崩れ、実際標準地間を結んで路線価を付設した場合、市境・府県境で不連続となり、結果各市固定資産税評価担当者が困られている。また
実務上の問題として、各市区町村とも概ね3年に1度の評価替のときだけ、夫々が個別に標準地のみの評価を鑑定業者に依頼するか、地元精通者の意見をきいて評価しているため、マタロ的な府県
市域間バランスと、ミクロ的な路線価バランスがくずれることとなるのである。
次に過去私達の比準作業は近隣・類似地域内の類似、不動産からの比準で、商業地・工業地と住宅地等異種不動産相互間の価格バランスについてはあまり考慮されなかったし、標準地を結んで、路線価を付設するという作業も進んで行なってお1)ません。しかし土地は連続しているし、国道・府
県道・市道で、各府県・各市・各地域相互間が結ばれている。そこで路線価を付設したとき、標準地相互間のバランスの崩れが発見されることも多い。
なお不動産の鑑定評価とは社会における一連の価格秩序の中で、その不動産の適正なあり所を指摘する作業ですが、特に最近の大都市高度商業地
域での異常な地価上昇は、単に不動産市場だけではその要因がつかめず、金融市場・先端技術産業
・情報通信産業等の動向の外、税制上の問題等をみて始めて理解できるものです。即ちこれら私達鑑定業界における間隙と弱点をついて、前記業者が進出してきたもので、今後とも続出するものと、思われる。
しかし反面地価は地域・不動産のあり方できまり、その地域・不動産のあ1)方は、その地方に密着した歴史的・文化的所産である以上、地元鑑定士の継続的な地域要因動向の把握なしでは決して適正な標準地評価はできず、過去の経緯も考量した地元市区町村固定資産税評価担当者のご理解は得られない。ために主として中央でコンピュータ
ー分析に頼る鑑定経験のない前記業者が固定資産評価をなし得るものではない。そこで私達鑑定業者が協業化し、地元市区町村担当鑑定士による標準地評価データを公衆通信回線を利用して中央コ
ンピユゼ日こ伝送・理論的なマクロバラン穐
とるシスァムが絶対必要となるのである。
各市区町村では毎年増額されていく固定資産税
収入は市民税と共に主な財源をなしている。片や情報公開化時代を迎え、一般住民の固定資産評価
に対する関心は高く、年々異義申立件数が増加、う内容も多様化傾向にある。その主なものは、地域間
地価上昇率の不均衡、路線価相互間のバランス崩
れ、市境等における路線価の不連続、騒音・袋地
歩道橋等鯉画地条件に係るもの等であるが・」
基本的には今廼ほとんどの市町村で路線価方式によらず、その他方式で3年に1度標準地評価だけを外注していたための結果と思われる。
そこで今後各市区町村とも、路線価方式に切替
え、益々理論的・精緻な評価を要求されるであろう。それには連年評価を前提に、地元鑑定士が現地調査の上・地腹要因の変動を把握して・変化推獅図を作らねばなりないし、すべての道路をくまなく歩いて、始めて路線価の付設が可能となるのて・ある。これらの作業量は膨大で、とても中央コンピューターによるハードな作業だけではなし得な
いものである。片や各市毎業者を変えた場合、マ◆クロバランスがとれず、一般市民の異義申し立てにあい、前記業者に乗ぜられることになろう。
また現在個別画地評価は各市役所等備付のコン
墜 タ』に個別画篶格差率を予めメモリーして●
行なっていますが、将来は協業化システムが委嘱をうけてする方が費用的に安くあが1)、精度の向上も期待できる。
更に新電電・第2電電のCAPTAINシステム等を通じ金融機関・建設業者の外一般大衆に対し、すべての地価情報を提供しようとするものである。
なお今般問題化した「補償コンサルタント登録制
度」も「鑑定業者の協業化システム」で十分対応できるのではなかろうか。
(㈱日本相互不動産鑑定所)
舜
原書のす・め武田賢一
米国の不動産鑑定論(TheAppraisalofREAL
rSTAE)に湧き出でる興味と新鮮さをもってかじkりっいたのは、もう20年あま1)前のことである。
その頃の私は、学校を終えてからすでに15年もたっていたので、頭の中に蓄積したボキャブラリも少なくなっていて、コンサイス片手に一回に読み切れる頁数はきわめて少なかった。
あま1)のボリュームの多さに辟易して、前半あたりを読んだ後は、面白そうなところを飛び読みし、遂には完読することができなかった。丁度そ『の頃に、我国のあちこちでこの本が読まれ始め、
一ガリ版刷りの訳文も見られるようになり、「不動産鑑定基準」の作成にも一役かったもようである。
冒頭から流れ出す文学的な比喩、不動産がどのようなものであるか、価格形成の要因はどうか、
決してあきることなく、楽しく、判り易く、親切に、しかも美しく表現されていて、それこそ時間
ぐを忘れて陶酔したものである。原語に表れる言葉㌦のニュアンス、言外の意味に思わず膝をた・くほど、訳文では味合うことのできない収獲であった。
ロサンゼルスで不動産の仕事を始めてから8年になる。大阪で主に事業用物件を手がけているの《で・むこうで伯然にそういう傾飾」になる・近隣̀〆事例に恵まれた住宅地内の物件と違って、未完成な地域や移行地にある土地や建物の提示された価格が、適正なのか否か?数を重ねるごとに馴れて'ばきているものの、やはり決断に苦しむ。そんな箋'時、彷彿として頭の中をよぎるのが、20年前の鑑定論の一節である。
「その土地が人間の活動から非常に遠く離れていて、人々の使用に供することができないような土
地は価値がない。その土地は肥沃であるかも知れない。気候が温暖で、風光明媚なところであるかも知れない。しかし、人々がリーゾナブルなコス
トで、その土地を使用できるようになるまでは無価値のまま、いつまでもとり残されるであろう…
・同知らない土地で物件に初対面するとき、「人間震.
15とのか・わり」に於て把えるのが先つ第一歩であることが、最近になってますますよく判った気がする。「人間とのかかわ1)」をどうして把えるかで紙面を占めることもないが、物事を初心に帰って大きく把えることが如何に大切かを強調したいのである。
大阪部会も10年を経たようだ。若い鑑定士さんも続々誕生し、世代交代の時期もきている。地価の変動率が何%で正しいのか、現実の取引事例のアブノーマルさを議論するのも大事なことだが、そんな時、静かに机に向って、手間暇かけて原書を繙くのもまた大切なこと・思う。
不動産鑑定のバイブルであ1)、哲学であり、遅効性の肥料でもあるこの本を、この道を志された皆様の長年の支えとなることを確信し、特に新進気鋭の方々に、あえておすすめする次第である。
(㈱武田商事)
ハ
欝パ篠
ぜ
乾舷.
ヘヂド
蔽廓
畷'畿〃
街づくり
ネ直田!卯一良B
小生、このようなところに寄稿する資格はない
が、あえてお許しを願って思いつくままに書かせて頂く。
"街づくり"などと大風呂敷的な題をか・げたが、小生、企業診断業務に関連して、卸商業団地(箕面の船場繊維卸商団地のような)、商店街再開発等の地域の再開発事業に僅かであるが、かかわったことがあり、何時も思うのは集団化或いは再開発
事業は単なる駅前整備、大型店を中心とする商業施設整備にとどまらず、土地の有効利用を前提とした広域的な街づく1)事業であり、不動産の専門家として鑑定士の果すべき役割は非常に大きいと思われる。有効利用のあり方も時の経過とともに変化し、長期事業ともなれば、その成否は軽々に下せない。
最有効使用のあり方についても、対象不動産個々の問題から、一般的な素養として広域的な最有
効使用、即ち将来の街づくりを見識としてもっていてもよいのではないか。今日民間の活力を生か16
すことがいわれているが、行政側とともに50年先
100年先の評価に耐えられる(たとえば今日の御堂筋などのように)土地の有効利用について考えてみるのも面白いではなかろうか。
用途地域規制によ1)街のあり方が各々の用途に純化されているが、小生常々、人間の住む街は交通通信手段の発達した今日でも、生活空聞としてある程度の混在性が必要でないかと思っている。
大都市の中心部はあま1)に最有効使用を商業地に広々求めたので、かえって住宅地が少なくなり、夜間人口の減少を招き種々の問題を生じる結果となっている。一つの考え方として産業構造の高度化をはかり、適当な空間を設け商工住の共存をはかっていくべきではなかろうか。そのことが21世紀へむけて街の活力を高めていくことになるような気がする。
不動産はその特性から、余程長期的な視点にたった設計思想で有効利用をはかっていくべきものであり、そのためにも鑑定士が不動産のコンサルタントとして広域的な立場から街づくりについての最有効使用を考える職能を更に充実していくのが望ましいのではないかと思う。
都市問題は我々の生活について最も重要な課題であり、特に大都市の大部分を形成している商業地のあり方を地域住民とのかかわ1)あいでどうあるべきか行政とともに民間にあっても、特に不動産専門家としてあるべき姿を常在の関心事として考えてみるのもまた楽しい夢の一つではなかろうか。(植田会計事務所)
偽
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視角
加藤
修
10年程担当した住宅流通業務から離れ、街づく
りに片足つっこんでいる近況です。ふと感じたことを,思いつくままに………。
我国の高度成長時代は量の時代であり、それは「単価×数量」で表わされました。オイルショック
を境に物質文明への反省が「スモールイズビュー
ーティフル」となり、価値感は質へと転化しました。いわゆるブランドものがもてはやされたことは皆さん記憶に新しいと思います。ところが、こ
こ2〜3年からニーズの多様化が叫ばれだし、いわゆる生活の個性化の時代が訪れました。各人が自己の個性を上手に主張しだしたのです。即ち、自分の感性にぴったりするモノに「コダワリ」だ
したといえるでしょう。この様な時代に街に求められるものは一体何であろうかが今、問われよう
存寵聴、灘欝轡議論方が良い②区画配置は碁盤目状に整然としている
方が良い③画地は整形で南側接面道路の方が良い④共用私道は当然、減価対象となるetc、と無条件に思いこんではいないでしょうか?
、
ところが、これからの街にタルドサックパター
ンを導入すると、道路は行き止まりで敷地は不整形となります。道路は曲がり平担どころか逆に緩やかな傾斜がつくでしょう。でも、人々はこういう姻ここそ高レ、価値を見レ、だそうとしてし、ます9
また、道路をボーンエルフ化してコモンスペースを作る考え方を導入すれば、道路は生活空間の一部とな1)、それは私道化する可能性が高くなると思われます。人々がコミュニティ形成に価値を置く様になれば、そのヒエラルキーの中で最初のク
認捲霧蔓額禦儲篇導串藻●にな1)ましたが、前述したように街路条件一つを取りあげても既に新しい価値感の萌芽が各地でみられます。もはや量の時代の固定観念から脱却し、人間の心の「ヒダ」に訴える感性時代の価値に注◆
目し、対応しなければならない時代に突入したといえそうです。(京阪電鉄開発部)
●
人場踊
道一
二訟
行修
国
同齢
土
浜口茂二
私は四国遍路は4回目ですが、今回はその一端を書いてみます。
4月7日午前4時40分、室戸汽船で甲ノ浦着。
バスにのり換え5時45分室戸岬着。中岡慎太郎像の前で朝食。500米打ち戻り、「御蔵洞」へ行く。
青年僧空海が苦行のはて「求問持の法」を成就することができた海岸ぎわの洞窟である。
第24番最御崎寺(東寺)
みくらどうの先に寺への登り口がある。ウバメ
ガシやアコウの密生林の中を抜ける700米の急坂は、や・広いがきつい。「一夜建立の岩屋」、「捻岩」
等で休み40分かかって山門にたどりつく。境内は帰除がゆきとどき清浄な空気と緑に洗われて心地k良い。本堂のご本尊は虚空蔵菩薩。納経をすませて室戸岬の南端にある灯台の近くに立つと、目の前に壮大な空と海があった。
第25番津照寺(津寺).・一室戸岬から5粁バス停室戸下車。港町を500米進
曳.
むと小高い丘の麓に本坊と大師堂がある。108の石段を登ると本堂。ご本尊延命地蔵菩薩。
第26番金剛頂寺(西寺)
津照寺から4粁。バス停元橋下車。寺まで2.7粁、歩60分。海抜200米の頂上にある。ゆるい坂道を登る。
ご本尊は薬師如来。
第27番神峰寺
金剛頂寺から26粁、バス停唐浜入口で下車。前方に海抜632米の神峰山が見える。寺まで5.1粁、歩2
時間の行程。畑を抜け鳥居をすぎた処からゆるいr仮道となる。れんげの花や山桜が美しい。3.5粁登
サまったて')ると、「真つ縦」と呼ばれる勾配45度距離1,3粁の急坂に達する。金剛杖を頼りに大師の宝号を構え、石ころ道を何度もすべりながら登る。将に修業の道場である。山門をすぎると本坊があ1)、一段高〆、い所に本堂と大師堂がある。ご本尊は十一面観世態“'音。一心に読終する。納経をすませお茶をいただ
く。美味しかった。今だに忘れられない。安芸市
民宿に宿泊。(浜ロ不動産鑑定事務所)
ノ
一㌔
欝
死
遊上義一
私は少年の頃のある日、突然死の想念にと1)つかれた。死ぬのが恐ろしくてたまらないのだ。殊に夜、人が寝静まってあたりがしいんとして来る
17と、考えることは唯死のことばかりであった。傍らにすやすやと眠っている母親が、不思議に思えて仕方がないのだ。よくもまあこんな大事なことに無関心で眠っておれるものだなあ、と。
ではあの時、死の何処がこわかったのであろうか。私はこう考えた。死んだら私の魂は肉体を離れて宙空にとき放たれる。あたりは夜空のように真暗である。そこに私は唯一人でじっと坐っている。しかも永遠にである。この永遠という想念が私には応えた。永遠の孤独。この永遠という時の長さを想うとき私は身ぶるいを禁じ得なかった。
しかもこの死は必ずやって来る。時計の秒針が刻一刻、私は死の断崖に押しやられて行くのだ。
どうしょう。その時私は一大決心を立てた。よろしい。私は自分のこの一生を死の準備の為にのみ使用しよう。決して惜しくはない。否これ無くしては私の一生は惨めすぎるではないか。そう思うと少しは私の心が静まるのであった。
さて、現在、私はこの一月で70歳の春を迎えた
人生の折り返し地点を通過したのである。お前はあの少年の日の悩みを解決することが出来たかと問われると、恥ずかしながらやっと半分だけとしか答えることが出来ない。半分とは少年の頃のあの病的な恐怖からはその後間もなく解決されて、やっと人並みに夜も眠ることが出来るようになったからで光る。
しかし匠問の人が禅宗の高僧に期待しているよ
うな悠々たる境地には、まだ程遠いことを告白しなければならない。最近私は、永遠という想念は私にとっては人間が勝手に造1)上げた妄想にすぎないということ、『我思う故に我在り』というデカルトの命題も亦同じく妄想に過ぎないということを感じ始めている。妄想というものは唯軍に頭だけででっち上げたものではなく、体に深く泌み込んでいるものであるからそれを洗い落す為に、
私は毎日真暗な場所にひとりで坐って、死の稽古をしている。(空港実業㈱)18
ハッケーヨイノコッタ」「
東徹「ハッケーヨイノコッタ」はもう皆さんご存じ、
すもうのかけ声ですが、ではこのかけ声はどうい
う意味をもっているのでしょうか。と言っても私は今日何もすもうの話をしょうというのではありません。
ところで私は以前からユダヤ人、また彼らの歴史・文化・思想の根底にある聖書に常々関心を持っており、それが高じて一昨年の11月には押し寄せる一般案件、地価公示をもものともせずはるば
る中東のイスラエルを訪問したというぐらいのもう「ほとんど病気」の状態なのですが、とにかくユダヤ人というのは知れば知るほど不思議な民族なのです。皆さんはユダヤ人についてどれだけご存じですか.ナチス・ヒットラーによるアウシュ
ビッツでの大量虐殺、アンネの日記などいろいろ
おあ1)だと思いますが、日本あるいは日本人との関係となるとどれだけご存じでしょうか。では次の一覧表をご覧下さい。
音(オト)(ナガレ)犯す(オカス)
玉(タママ)畑(ハタケ)
富(トミ)
胎(タイ)
浜(ハマ)
酒(サケ)
笠(カサ)
壁(カベ)
鎖(クサリ)笛(フエ)
衣(コロモ)
原くぐゆくぐう
野氷臣城泣騒吠聞次揃
(ノハラ)
(コオリ)
(オミ)
(シロ)
(ナタ)
(サワグ)
(ホユ)
(キタ)
(ツグ)
(ソロウ)
治らす(シラス)
学ぶ(マナブ)
積もる(ツモル)払う(ハラウ)
洗う(アラウ)口乎』ぐ(ヨブ)
滅ぶ(ホロブ)厳しい(キビシー)
やたら(ヤタラ)
原(バラ)
堀(ボリ)
手紙(ピテガミ)
この表をご覧になって何もこの程度の漢字にフリガナをつけてもらわなくても結構とおっしゃる
かもしれませんが、()内はフリガナではなくて
実は左の漢字の意味をイスラエルに住むユダヤ人が話している「ヘブライ語」に置き換えたものなのです。皆さんはきっと「嘘や!」とおっしゃるでしょうが、このことについては日本のイスラエ
ル大使館、また、以前からお世話になっているイ
スラエル在住のヘブライ大学の日本人留学生榊原氏に確認済みですから、どうか信じて下さい。またサカキバラ氏自身がユダヤ人に自分のことを「バラ」と呼ばせており、またそれで意味が通じているというのですから。
さて、話は初めの「ハッケーヨイノコッタ」に戻りますが、皆さんはきっと驚かれると思いますが、実はこれこそヘブライ語そのものなのです。
下はその対訳です。
1「ハッケ〜ヨイハッケ〜ヨイノコッタハッ
ケ〜」二「お前撃つべしやっつけろお前、相手を撃ち負かしたぞ」
こじつけとお思いですか。でも事実です。またその意味も一説にいうような「発気揚々」から来ているなどと、これこそこじつけよ1)は、はるかに明瞭と思われますがいかがでしょうか。
蓬た話は変ぞりますが・烹もうに限らず日本ノ、は摘めるときに塩をまく習慣があ1)ますが、驚く
なかれ、世界広しと言えども「清めの塩」を用いる習慣があるのは日本人とユダヤ人だけなのです。
ところで、ユダヤ人の「清めの塩」は実は彼らの聖書の教えから来ていることなのです。とここで私がお話したら皆さんはどうお考えになりますか。
以上私は類の制約があるためユダヤ人と日、人の共通性を示すほんの一例を現象面のみを把えて紹介いたしましたが、まだまだ皆さんが聞かれたら腰を抜かさんばか1)に驚かれるような話が残っています。例えば「ドッコイショ」という言葉ですが、実はこれもヘブライ語そのものなのです。1
いずれまた機会があればお話したいと考えています。(㈲日本不動産研究所大阪支所)
、趣…一
秘かなる1
二つの喜び
(鑑定士であることの)小川廣一
若い時からの習慣で家人の寝静ってから暫く時を過すのが毎夜のことである。以前は本を読んだ
り書き物をして精進していたが、最近は年のせい『＼
深夜行人、里闘に絶え
室家既に慶ね、独り炉に依る
是非を究考す、空斉の裡ホウ
愚僅(迷い)を解かんと欲して
トhケ
旧書を抽す
深更偶感
深夜行人絶里間
室家既寝独依炉
是非究考空斉裡
炊解愚僅抽旧書
仄起七言絶句、韻上平声六魚(闘、炉、書もあり手を止めてじっとしていることが多い。そずんな時は來し方、行く末のことを考えているので、..
あるが、過去のやって来た事の是非や、現在のあ1)方の善悪についてあれこれ思い入れする次第です。思えば拙くささやかな人生ですが、何しろ長い年月ですから、割合と複雑な環境にあり、煩らわしいこと、心痛むことも多い訳です。然しそんな中で不動産鑑定士として二つの喜びがあり、心を和ます糧となっている。
その一つは千載・遇と云うべき先達に温かい指導を受けた思い出であり、業界に入ってまた良き同輩に恵まれた喜びです。これらの方々との交流
rは何時心に浮んでも快よいことのみです。いうな㌦“れば与えられた喜びです。
もう一つは一般の人に役立つ喜びです。それは迷いや誤りの多い彼等の不動産に対する行動に対し、適確な指標を示して、彼等の迷いや苦しみを{.取り除く喜びです・いうなれば与える喜びです・
先づ与えられた喜びについて書きます。昭和42年自分の経営する企業の転換時に、工場敷地を国(郵政省)に売却した際、始めて鑑定評価制度の存ギ在を知り、その国民生活に与える影響の重大さを複〆理解して、不動産業に転換するならば是非不動産鑑定士になろうと決心した。そして昭和43年3月
前企業(織布業)の整理を完了すると同時に、4月1日より同年7月の二次試験準備に取り掛った。
然し何しろ不動産業も鑑定業も全く始めての世界であり、その上労務債務等の企業整理の余波が続いていたため、53才の身には苦しい勉学の日々であった。
幸にして9月末合格通知を手にしたので、直ちに不動産業の開始と平行して、士補となるためのIg
実務経験に入り、その2年間を無事済まして士補となり、引き続き実務補習の受講と三次試験の準備に入った次第です。その間に萩野松太郎先生、
嶋田久吉先生及び現近畿会々長の塩見宙先生のような業界の卓越した大先達にお近付きになれたという大幸運に恵まれました。私は生来魯鈍の質ですが努力家であるという点と、年配者であるとのご同情もあって、先生方特に萩野、塩見両先生に好意的にして戴き、優しい励ましとご懇切な御指導を受けました。
お蔭にて三次試験も一度でパスし、不動産鑑定部の開業に漕ぎつけた次第ですが厳しい人生行路の中で、これら先生方とのふれ合いは誠に心嬉し
い思出とな1)ました。約20年を経過した今日も、
深夜の一時ほっとした時など、先生方の温顔を思い浮べ乍ら、世の中はつらいことばかりでないと独語することも多いことです。これが冒頭与えられた喜びと記した中の特筆すべきことです。時にマヨでは鑑定評価の本質(学としての)等に儚いの出た時、これら先生方の古い著書を本箱よリ抽き出し、再び教えを受けている気分を味わっています。
又鑑定業に入ってからは本部会長の山川英治郎
先生と早々公示価格関係を通じて親しくなる幸運を得た訳ですが、先生は田舎者の私をそれなりに評価して下さり、大企業のエリートに拘らず優雅
且謙虚な態度で種々お引回し戴き山川先生に会う
機会を心待ちにするというような気分にならして貰いました。これは有難いことで、私はかねがね
鑑定評価書はその作成には裁判官の判決文にも劣らない精神集中を必要とするものだと申して居りますが、そのような唆しい作業の中で、ゆとりある仕事が出来る雰囲気を作って下さる人との交流
は幸せなことです。これが与えられた第二の喜びです。
その他、業界の方々についても、何れも学識教養の高い人が多く、私の接した限1)、快よい記憶ばかりと云って差支えありません。このようなことは他の業界には決して見られないことです。年配者である私に対するいたわりも多分にあると思いますが、鑑定士の集団は自体マナー、エチケッ
トの心得が多い人々から成り立っているからだと思います。この感慨は本部の選挙管理委員として綱紀問題が議題に上った時毎々主張して問題の解
決の基本的考え方とすべきであると申し述べる根20
拠となっている認識です。これが与られた喜びの第三ともいうことです。
次に与える喜びについて説明します。これは鑑定士であるが故に一般の人々に与え得る喜びについてである。
私の事務所は便利な駅前にあることと、出身地での営業であることにより、不動産についての相談事が多い。それは殆んど鑑定評価の仕事とは結びつかない知り合い的相談であるが、私の処に来る人々は、心中その人なりに真剣な気持で重大な問題を秘めていることを察知することが出来る。
不動産は国民総資産の中で占める相対的割合が、
一般物価上昇をはるかに超える地価高騰によって著しく大きくなっている。従って不動産をめぐる
社会的・経済的行動が国民生活の中で大きな要素となって来ている。そしてその行動は不動産の価格を指標としてなされるのであるが、不動産の特性によって一般人には当然に適正な価格の把握は困難である。特に利害関係者の間には評価のずれが大きいのが目立っている。その結果種々なる紛争が引き起されているのが最もよく見る例である。
特にその害が目立つのが遺産分割に係る近親相克である。目をそむけ耳をふさぎたい思いでこの人達の姿を見、又夫々の恣意な主張を聞かされる日常である。誠に醜悪な人間性の一面というべきである。然しこれは現在の法体系と不動産の特性から来ている避け難い社会悪必然性の姿なのである。
私はいやという程、このような事実を見せられ又その渦中に入らされている。
然しこれらの紛争相克の根底には、相互の不動産の価値付けの利害対立の巾を一層大きくしていることを看取るべきである。そして相互に相手方の身勝手を憎悪する方向に向い、感情的に紛争を一層エスカレートさすパターンが最も多い。
従ってこれらの相談を受け、時には紛争の仲介に入る場合、適正な価格を教示することによって大半の人は感情的に沈静化し、理性的に互に話し合いを開始するに到るのであって、人助け的結果を見ることが私の経験として決して少くない。
このように人の怒りや苦しみを解消出来ることは誠に嬉しいことである。人は誰しも怒りや苦しみを避けることを望んで居り、このような思いの
少しでも少ないことは、その人にとって間遠いな
く喜びである。営業に結びつく、つかないは別として、人助けの出来るのは楽しいことである。このようなことが出来るのも私自身不動産鑑定士であるからである。有能な専門家としての法的地位を付与され、こちらの示す判断が大きな説得力を持って受け入れられているからである。
このように怒り、いらだち、そして苦しみから逃れることは、当人達がどのように認識するかは別として、私のように起伏の多い人生を歩んで来た者にとって無事平穏即ち心の和やかなこと自体大きな喜びである。喜びとは、自身の欲望が満たされることのみでは決してない。真の喜びは、悲
しみ、苦しみ、怒りの無い、その反対側にある平穏である。従って上記のように苦しみ悲しみの無くすることを、私は敢えて喜びを与えるものというのである。
かくて私はこのような喜びを与えることの出来る不動産鑑定士の職業にあることに秘かに而も強い喜びを持っているものである。
1(岸和田土地㈱)
、A,
を
蕪』季
振1』翼
く璽レ
鑑定業開設の想い出
山田洋一
1
銀行の不動産部に籍を置くようになった契機は、
昭和41年秋の不動産鑑定士補の受験であった。翌年秋の第三次試験に合格し、鑑定士の登録を終えたのが昭和43年2月であり、その年の11月に、広島支店に転勤となった。不動産係の新設である。
それ迄の殆どが、大阪での勤務であり、やっと一通り鑑定が出来るようになった矢先であり、広島1に赴任してからは、全く無我夢中で得意先の開拓に当った。幸い銀行の取引先の紹介などがあ1)、形がととのって来たのは半年ばかりたってからのことであった。
官公庁関係も次第に取引が出来、財務局、建設省、国鉄、公団、県庁、市役所等にも出入りするようになった。最初の鑑定が建設省三次工事事務所の収用の為の鑑定であった。地権者側、収用側、鑑定側の三者の説明会が開かれた。大勢の農夫達の前で、鑑定とはどう云う風にするものか等の説
明をさせられてから、現地の案内を受け、一合堤付きの食事となるのである。大阪での市街地ばかりの鑑定をやっていた私に農地の鑑定が廻って来たのである。広島の鑑定士は、田の泥をなめてみて「この田は反当8俵は出来ますな」等のことをおっしゃるのである。おかげで半年程の間に、果樹園の収益価格、養魚池の収益価格、堤外地の廿
日大根畠の収益価格等、全く目新しいものばかり'勉強させられた。財務局の評価は山口市公会堂
曳用地の払下げを始めとして、大学敷地、新幹線新駅敷地、飛行場跡地、米軍弾薬庫、税務署、気象台等の敷地など規模の大きなものが、多かった。
呉市でも公会堂敷地の評価をやり、電力会社では県下の営業所の殆どの評価を受け、県下の市町村
知で足をふみ入れない処は無い程廻った。道路公団
では中国縦貫道の下関から津山迄踏査した。民間
では、取引先の依頼で財団評価の為、福岡、大阪、.一『京、仙台、札幌の都市を飛行機で一週間の間に一五ヶ所の現地調査をしたこともあった。色々な鑑定を受けて、価格を割出すのに四苦八苦したこともあった。いずれも、今となっては、楽しい想い出となって我が青春、広島支店時代の鑑定業開設の苦しみが、想い返されるのである。
(㈱大和銀行本店不動産部)
萄「何故、
鑑定士?」
{.
米花和男
今から20余年前。人口の都市集中化一一過疎、過ビ、化現象が、顕著となった時代である。
駕〆近畿のチベットと呼ばれた滋賀県では、過疎化が進行し、観光も必要だが、工業化・住宅化を進め、県民100万入突破政策がとられた。
当時、大津勤務であった私は、県政策に沿う住宅化を目標とし、面積60ha、人口2万人の街づくり「びわ湖ローズタウン」を計画し、毎夜4部落、320人の地主説得に努力していた。
当地住民は、「近江商人」と「中江藤樹」の思想を受けつぎ、地域開発のメリット、デメリットを充分納得しないと、話合いは少しも進まない。
21
また、近畿の水がめである琵琶湖の周辺は、水質保全のための規制、国定公園、河川関係に加え文化財保護、鉱物、森林、電波のほか、山林原野の入会権など、研究課題が多く、対策に苦慮中。
そんな時に、不動産鑑定制度ができ、「基準」など関係書籍をとりよせて一読した。
①公私法・条令・指導要綱等の制約、助成の検討②利用目的の決定。住宅地、遊園地、ゴルフ場等
よ1)良い利用を想定し、夫々の需要予測に基づ
き、素材としての価格を試算するとともに、利用形態毎の周辺に及ほ1す影響を、地域住民とともに検討し、利用目的を決める。
③価格の決定。④現況利用毎の類似取引事例よりの価格◎現況利用毎の収益に基づく価格、0事業計画面よりの素材価格を、夫々に求めてそれらを調整し、利用別標準価格を決め、次に1筆毎の単価・総額を決めて協議する。
まさに、.日常業務の手順が、社会的経済的行政的要因及び地域特性の把握であり、最有効使用、三方式適用、価格調整そのものであった。昭和42
年三次試験合格、不動産鑑定士となった。
その前後30年近く、住宅、店舗、その他ビル等
不動産関連業務を経験。常に自信がなく、試行錯
誤の末、反省ばかりするのは、「最有効使用」でなかろうか?………そんな私が「何故、鑑定士なのか」……「やは1)鑑定士さんだ」へと「何故か、変身」
を願ってやまない。
(京阪電鉄㈱)A箋}・謡
《Ψ》
不動産鑑定士
本音の話し
一
全
阪
一一一
私の専攻は精密工学科で、卒業後機械設計部門
で14年半勤めたのであるが、技術者特有の頑固さ
より上司と意見の衝突するところとなり、明日も出社してアホナ上司の顔を見るのもいやだと思っていた時、不動産鑑定士制度が誕生して間がないとのニュースを聞き、"よしこれだ4と決め、会社へ辞表を出し、二次試験を目指したのが現在の第一歩となったのである。
最初は"人のやることは自分にも可能や"と思22って出発したものの、初めて手にする民法を読んだ時、常識論ではあるが“これは大変な事だな"とパンマーで殴られた様な気分になった。
今更後に引けない、親子6人の生活がか・っている。1年後の年1度の試験に我が運命をかけてみよう、と決心し我が得意とする山かけ勉強に切替え、前門の生活、後門の試験、臥薪嘗胆の毎日を過す事となった。
幸にして二次試験、三次試験も一度にして合格し、直ちに開業へと踏み切ったのが昭和46年1月である。然し、三年余のインターン生活に資力を失い無一文になり、新たな事務所を構える事も出来ず、自宅の一室で開業する事と相成1)、今でも南河内郡美原町と云う片田舎に本居を置く事となったのである。
開業したものの鑑定業務の受注もままならず、行きがけの駄賃として取っておいた土地家屋調査
士、行政書士の仕事を先行して業務を行なう結果となった。
一度は鑑定本来の仕事をやりたい、その為に研究をし本の一冊でも書いてみようと思ったものの、生活に追われ、社会ニーズに適合した業務をと思っている間に従業員も17名となり、業務範囲も不動産鑑定業以外に建築、土木設計、測量業、行政書士業、土地家屋調査士業と広範に広がり、鑑定業は副業のようになってしまった。
それでも初心を懐かしみ、各種研修会には欠かさず出席し、今もって不動産鑑定士の誇りは忘れずに持っているつもりである。
人生50年を過ぎし今、諸先輩のご指導のもとに今日あると感謝し、後輩の為に少しでも役立つよ
うな日々を持ちたいと思う今日である。
(㈱三阪総合事務所)
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叢
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雑
感
白井雅浩
ここ数年のことであるが、鑑定協会本部のコン
ピューター委員会のメンバーとして、2ヶ月に一度程度の割合で上京する機会が与えられた。
委員の方々に会って、また、東京を歩き廻わって感じさせられることは、不動産鑑定士の先生方にも色々なタイプがあるということであり、今一
つは鑑定評価に係わりのある方々、たとえば弁護士の先生達の鑑定評価に対する批判の目である。
鑑定士の方々も、東京と地方とで随分差があるように思われる。東京の先生方の中には、従業者一人一人にワープロを当てがい、レーザープリン
ターで評価書を作成している方がおり、一般に新しい考え方、技術、機器を素早く業務にとり入れようとする傾向が強い。これに反してローカルの方々は、極めて保守的であり話が全く噛み合わないように思う。東京ではオーバーな云い方をすれば、コンピューターは日用道具の一つであり、改まった感じで接触するものではないが、地方では今もって特別な機器として毛嫌いする先生も居られるようである。
また、ある弁護士の先生から「鑑定評価はそれ
ヒ
ぞれ根拠があって行なわれているようですが、それにもかかわらず、かな1)ひどい格差のある場合があり、我々としてはどちらがより妥当なのかさっぱり分りません」と云われたことがある。そして、その言葉の中には、評価額はどのようにも変えることができるのではないかといった意味合いが感じとれた。そういった考え方は、評価書は争ヒ
訟の“場ウの単なる小道具に過ぎないというニューアンスがある。
可住地面積が少なく、人口密度の高い我が国では、不動産特に土地問題は重要な社会的意義を有しており、不動産鑑定評価制度はそれ故に大きな社会的使命を有していることは何人も認めるところであろう。しかし、評価の客観、妥当性については、種々不備な点があり究明しなければならぬ
数々の問題を拘え込んでいる。
近年、鑑定士も3。才台以下の方の害1』合蝿畷となり、若返ったと伝えられている。鑑定評価の社会的権威を維持し、社会的使命を全うできるよ
う、若い方々に期待したい。(㈱白井事務所)「自由業とは轟『『『h
何なのか」
士が死守すべきもの、}1『一又は、エルサレムから
義塾'"愛をこめて一
・規・謬
欝
宮本
巌
叉先般、自由業従事者の人々と話していた折「皆さんは自由業とはどんなものとお考えですか。一と尋ねたところ「いやあ、不自由なもんですよ」「儲かりまへんなあ」と嘆息調の応答を得るのみであったので、筆者が「全てのプレッシャー、つま1)、〜
強制や圧力等から自由であることが自由業と思うんですよ司と発言したところ、少々真面目な口調
で云ったものかその場の若干のアルコールの入った雰囲気を一寸白けさせてしまったかなあ、と感しじたことを1意えている。
ところで私のこの自由業のfreefromeverypressure論(多くの人も唱えているところでもある。)
は大阪部会の諸兄に共鳴して頂けるものと確信しますが、このfreefrOmの立ち場からすれば昨今の鑑定協会の動きは凡そ自由業団体らしからぬ基本的ズ「月題を含んでいるものと断言せざるを得ません。
、}例えば補償コン土地評価部門登録への動き。こ・に問題となるのは建設省の定年退職者対策なる
その実施に依1)業務発注者側と受注者側聞に発生することの不可避な利害ないし癒着関係を是認すぎる動きに鑑定協会が自由業の意義を弁えずに同調ゑ
皿するという理念の低さ、哲学の貧困であります。
また資産内容、特定分野の評価実績等に依り鑑定業者あるいは鑑定士の資質をランク付けするとい菱『、特殊法人化の動きの折にその誤1)が指摘・糾駕一弾された考え方を再び持ち出すというその折の反省がなされていない問題点も指摘される。
更に、今回の動きにつき会員の意見を如何に踏まえたのでありましょうか。そこには自由業従事者(即、士)らしく意見を戦わすという姿勢が微塵も見出し得ぬことは言語に絶するものである。
親愛なる大阪部会の、市井の一隅で業者として
あるいは会社等の鑑定評価部門の一員として日夜
freefromの立ち場から自由業たる鑑定評価の使命を果している諸兄に筆者は呼び掛けたい気持ちで23あります。わが鑑定協会は自由業たる唯一の存立
基盤を浅薄にも自らの手で打ち砕かんとしているのであります!この様な鑑定評価業界には若い有能な人材の新規参入を期待し得ないであろう!と。.
私は昨秋、恵まれてエルサレム訪問の機会を得て、主イエスがエルサレムが破壊されること、更に愛するユダヤ人、人類が苦難の道を歩むことに想いを馳せ涙されたオリーヴ山に立つことを許されました。そして私は今、この塵に等しい私にもこのま・では鑑定協会が滅ぶべくして滅ぶ道を大急ぎで突っ走っている姿に想いを馳せ得る事を悲しみ、またそれが鑑定評価制度の崩壊へ直結することのない様に努めなければ、と深く考える訳であ1)ます。(拙稿に対する諸兄の御批判、御意見をお聴かせ下されば嬉しい限りです。)(㈱共栄不動産鑑定所)
,9
・二幾緊・
伽
鑑定士業と
会計士業
上田高嶺
私は昭和26年から公認会計士を開業していたが、昭和46年から不動産鑑定士の仲間入りをさせてい
ただいている。会計業務は開業前の実務経験を通算すると、職歴40年になるので、会計士的な発想が身に染みついており、こんな感覚から両業務の特長について書かせていただく。
1.業務の性格一一判断の範囲
鑑定業務には、鑑定評価の三方式があり、これらを駆使して適正な価格を判定するのであるが、いずれの方式も担当者の判断によることが多い。
例えば、比準価格の決定について採用する事例、格差比準等についての判断はかなり流動的であり、そこに鑑定業務の面白さがある。鑑定業務には練達した技能、環境に対する的確な判断が要求されるゆえんである。
これに対し、会計業務は日常の取引を一定の方式(主として複式簿記)により記録し、これに基づいて財務諸表が作成される。この過程で資産の評価、減価償却の方法等について、いくつかの約24束(基準)を定め、この約束に従って処理すれば、担当者によって違う結果が出ることがないのが原則になっている。
2.報酬応能的と積算的鑑定業務の報酬は旧報酬規定などによると、鑑定評価額を中心に計算され、やや、応能的と言える。
これに対して、会計業務は年、あるいは月等の定額であることが多く、監査業務は資格別の報酬日額の積算方式をとることが多い。
3.契約点と線鑑定業務の依頼は対象物件毎にその都度なされている。
これに対し、会計業務は、通例長期の顧問契約である。商法の会計監査人は定時総会において別段の決議がなされなかったときは、再任されたものとみなされる(監査特例法5条の2)。つまり、点(スポット)と線(継続)の差があると言える。
(監査法人中央会計事務所大阪事務所)「我が不動産鑑定
業界の現状を憂う」
中野英満
一.寄合世帯我が不動産鑑定業界は寄合世帯もいいところ、専業者、兼業者、個人、法人あり、名称もばらばらで、これこそ自由職業人と自嘲したくなる。
立場が相違するので、まとまりが悪く、ためにすっきりした意思決定ができないのも当然だ。
どうせ言っても無駄だと言うことからか、最近の定期総会には、勢気が皆目なく、白紙委任状の山とあっては淋しく、また情けない。
二.不動産鑑定評価制度
不動産鑑定評価制度ができてから既に21年、あ
あそれなのに、我が不動産鑑定評価制度の経済基盤は強固になってゆくどころか、軟弱化の傾向にある。その根源は制度の不備にあると言いたい。
書店に並んでいる各種試験手引書のなかでは、不動産鑑定士試験は司法試験、公認会計士試験と同程度の高水準の国家試験であり、業務も拡充の一途を辿り、その前途は洋々たるものがあるなどと記述されている。しかし、受験者は敏感で、この文句と実態とに差があることを知っている。受験者数が全国で2,000人そこそこでは話しにならず、
巷間、難関中の難関と言われる不動産鑑定士試験の名が泣く。
特殊法人化、鑑定報酬、補償コンサルタント等の諸問題も不動産鑑定士の責務をもっと強調した
有資格者の団体法であるところの「不動産鑑定士
法」が、当初から制度化されていたならば、起り得なかったであろうし、また、現実に起ったこれら諸問題に対しても、協会全体が同一歩調で、対処できた筈である。制度の不備は改めるべきであり、協会幹部は情報を早く多く会員一般に流し、協会100年の計をもって、今後も処して貰いたい。
三.資産あるところ鑑定評価あり
古今東西、資産に評価はつきものである。地価
公示、地価調査のためのみの不動産鑑定評価制度
ではないことを再確認し、資格を大切に、有資格者としての誇りをもって、「不動産鑑定士」の名において結束を固め社会に貢献して行きたいものである.(中野不動産鑑定事務所)
新しいものを求めて
山内一晃
私達不動産鑑定士の究極の目的は、もっと高く
もっと安くと不満はあっても、経済的合理主義の内部では売主・買主いづれも認めざるを得ない社
会的妥当性のある適正な価格の認定にあると考乏
1ています。
この適正な価格認定の手段として私達は不動産鑑定評価基準を利用すべきですが、評価基準に基づいて認定した価格だから絶対的に適正な価格なんだと押しつけることは危険です。そのためには
評価基準は絶対的完全であらねばならないからです。評価基準の価格理論は一般に静態理論と考えられています。静態とは現実の経済社会ではなく抽象的な経済社会を背景にしたもので、それが現
実の経済社会でどの程度通用するのか疑問のあるところです。
静態理論が現実の経済社会でどの程度通用するのか、私は次の二点から検討するのが近道と考えいます。即ち、現実の不動産市場は建売業者等企業の参入を認め乍ら形成されていますので、先ずその第一は均衡価格(正常価格)の範疇でこれ等企業の参入が認められるのか(配分法からその参入は否定されるのではないか)、第二は、借地・借家権設定から借地・借家権価格(限定賃料を含む)
曳の発生迄、特に地主・家主側からみた場合、経済的合理主義の範疇で捕えられるのか(借地・借家
権設定当時、将来正常賃料のとれなくなる部分相
当、経済的損失を予定したものと、地主・家主がぎ考えれば経済的合理主義に基づいて借地・借家権＼、は設定されず、借地・借家権価格も経済的合理主
義に基づかないものとならないか)、の二点です。静態理論の特徴は需給予定表作成の基礎になる予測
数値を将来確実に実現する確定値と考えるところ㌃にあ1)ます。ところが現実では確実に実現するとは限らないことに着目して、正常価格の範疇で不動産をめぐる企業の参入を捕え、経済的合理主義の範疇で借地・借家権の設定から借地・借家権価格(限定賃料を含む)迄捕えようとして私なり命
名した理論が動態均衡価格理論です。今或る先生
r'に御指導していただくために素稿作成中です。共丸〆に研究してやろうと考えていただける先生がおられましたら御一報下さい。
(相互不動産鑑定事務所06-901-0650)
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鶏奪瀞
楽しみを
道連れに
高橋秀雄
土曜日の夜、連続テレビドラマ「スクール・ウ
ォーズ」が放映されている。嘗てのラグビー全日本代表で、名ブレースキッカーとして謳われた山口監督率いる無名の弱体高校が、遂に全国制覇を達成する迄の感動のドラマです。
彼の情熱と猛練習により、チームカは着実に上昇を続けたが、ある時期、大きな壁に突き当る。
チームワークは乱れ、焦れば焦る程チームは不調
25の深淵に沈んでゆく。
このとき、チームを救うのは、名門ウェールズの往年のラガーマンの一言でした。
「ラグビーは楽しまなくては。楽しみながらラグビーをするときに力を出せるのです司
チームには再び活気が蘇り、スランプから脱出する。
不動産の鑑定評価は、まことに恵まれた職業と思います。
誰もが、健康のために、歩いたり、ジョギング
した1)、それは涙ぐましい程の努めようですが、幸い、鑑定評価では、あちらこちら歩き回らないことには仕事になりません。この健康につながる鑑定評価の過程は、また、楽しみを友とする恵まれた過程でもあります。
楽しむところに心のゆとりができましょう。勝
たねば、どうしても勝たねば、と云う全身を蔽う
緊張感から解放されたチームは、生き返ったように実力を発揮し、花園ラグビー場の空高く優勝の旗を翻えらせることになりました。また、楽しみを取1)入れた私達の鑑定評価では、この心のゆとりは、こだわりのない洞察力を一層素直に生かすことになるようです。
私は鑑定評価の必需品として単眼鏡を忘れずに携行します。手のひらに入って了う程の小さなものですが、遙か彼方の山頂の松の木も、梢で口転る
るほほじろの可憐さも心ゆく迄楽しめるほか、川向うの建物の看板が公民館と読み取れる等、本当に貴重なものです。
四季折々の花鳥風月が私達の周りを彩るこの山
紫水明の国の山河を巡るとき、楽しさを道連れにしつつ業務に就く幸運を覚えざるを得ません。
何処かの庭先でしじゅうからの口転1)を聞いたと
き、歩き疲れた足の重さは一瞬忘れて了います。
遙か山林の奥深くほととぎすの天翔ける声の遠去
かるとき、清々しい感動が、暫し全身を包み込んで了うことでしょう。夕闇迫る山里に漂う哀れににも美しいひぐらしの音は一日の疲れを洗い流してくれる筈です。
この恵まれた誇り高い鑑定評価の道すがら、美しいこの国の自然を友として楽しみ度いものです。
取引事例を手に、行けど探せど事例地は跡形もない腹立たしさは消え去るでしょう。事例地はみつからない、確認をし度いが、それは御法度らし26
いし、事例作製者を明示しなくなった事例資料では、とても叶うものではありますまい。地価公示
における報酬を受けながら、こんな事例を作るのはあんまりだ。等々の野暮な良心的公憤も忘れることができるでしょう。
自然を友とし、花鳥風月に心の憩いをたづねつ
つ、業務を楽しむとき。
(三井不動産㈱大阪支店)
常識と専門性、谷澤潤一
専門家の日常の仕事は、常識の粋を脱しない気がして、専門性の乏しい自分に不安を感じてメランコリーに陥る鑑定士も僅かであろうが、無いとは言えない。私もそのメランコリーに襲われる少数派の一人である。取引実例から比較したり、費用を積み上げた1)、純収益を資本還元して価格を求
めたり、ある時には不動産業者のお世話になって価格水準を知ること等、当1)前すぎて素人でもできる仕事じゃないかと錯覚して、自分自身を苦しめることになる。そして何か他の専門性や資格を持たないと先行きが不安だと真剣に思う人も落込んでいる時には無いでは無い。もちろん、たくさんの資格を持つことはよいことだが……。そんなことを考えた日に限ってこの一週間程鑑定依頼が無かったことに気付いて、エイ!ままよ,!と酒を飲む。それが肝臓にこもって二日酔いになる。
こんな経験は鑑定士だけではなく、文科系・理科系を問わず、いわゆる専門家には多かれ少なかれあるような気がする。しかし、こんなメランコ
リーは考え方の誤りからくるもので、そのこと自体が負け戦さである。専門性については、むつかしいことだから長文で論ずべきだと思うが、ここでは簡単にズバリとこの種のメランコリー解消法
を私なりに示したい。
今年の正月早々、入院して手術を受けた。術前・術後、暇にまかせて医者という専門家の行動を見守ってみた。医者は理科系だが、実は文科系と同じく認定や状況判断というソフトの専門分野もあり、われわれ鑑定士の専門性と酷似した点のあることに気付いた。私の近い親戚に医者がいるので耳学問で断片的だが、私自身比較的病気について
常識的な知識を持っている方だと自惚れている。
常識があるという証拠に、検査から手術、そしてアフターケアーに至るまで医者の行動が私にはよく理解でき、ある程度の行動予測もできた。透視、C・T、エコー、血液検査等々、ある案件に向って医者の確信の度合いを深めるために検査が続く。、
もし私が素人医者であっても、手術前の検査手川貢は専門家のそれとあまり変わらないことを常識として知っていた。しかし、ここが問題だが、その手順は、医者が行なった後を追いかけて私が当り前の常識だと思っているに過ぎず、自分が手順を白紙の上に組み立てていけるものではない。ただ、医者の行動が、後から考えて当り前だと思っているだけである。これが素人である。
このような意味で、一見常識的なことをその内,容としている専門性は、素人の常識とは全く異質一なものであることを、次の理由で知ることができる。医者も私も、あることについて常識的な判断をする点では同じだが、医者のそれはクリエイテ
ィブであって、全体のフレームの中でその行動や判断を位置づけている。その上、専門家は素人の私と違って、理解の深いことはもちろんだが、煮れら検査等に対するあらゆる情報や経験を豊富に一持っている。この点が問題の原点である。学会の発表を聞いている訳でもなく。臨床的な経験もさらさらなく、人体解剖の経験等とんでもないし、医学書をひもといたこともない私が、それなりに'検査のプロセスを医者から聞いて常識的で当り前だと思うということは、結果だけが常識的だということであって、決して専門性がある訳ではない。
この辺に専門家と素人の区別があるように思われ・
きる。医者だって基礎的な知識や経験を度外視しで検査のプロセスだけを仕事だと錯覚したなら、常識の域を脱しない専門性の乏しい自分の仕事に嫌気と失望とを感じる人もあるだろう。われわれもそうに違いない。
もう一つ驚いたことがある。外科医が内科医等に患者を診察させてその意見を聞くことがある。
私の場合は心臓について、外科医が内科医の意見を聞いていた。考えれば何度も心電図を撮って大丈夫なことが科学的に立証されているのに、内科医に再診させる。それは機械に対する不信ではな
く、もっと内科の経験的な観点からの意見をもらって重要な事項を確定させたいためである。内科
医は顔色を見たり、時間をかけて、耳を澄ませて心音を聴く。そして過去の疾患や遺伝的な関係も洗って慎重を期している。いわばコンピューターの結果を経験的な判断でチェックしており、鑑定業務との共通性を深く感じた。そして手術を受けろ者にとって、心臓の調子こそ最重要問題であり、丈それを多角的に検討することは、専門性はもちろ,ん、職業倫理まで窮い知ることができ、われわれの業務のあり方と同一性のあることを確認した。
われわれ鑑定士もしばしばこのようなことがある。
ズ都市計画や建築の専門家等が鑑定士の意見を問い＼.
たり、その逆の場合と同質的だと思われる。また自分の仕事の中で弱い部分を他の専門家にカバーさせる方法を身につけているから専門家と言える△りだろう。このようなことが常識的な検査のべ一…スを作り、それこそ専門性の本質だと思えた。
各分野の専門家は、基礎的な理論と知識を持ち、新旧の情報を積極的に収集・分析し、現実の事象に対面した経験とを備えて、常識的な結論を導くものである。日常の業務が常識的だと思って悩む
場合は、反省してみると私自身がマンネリになつヂている時が多い。新しい情報が入り、それを鑑定
壕評価の中に消化させる努力をしている時や、他の分野とジョイントしてわれわれの専門性をぶつけている時には、専門職業家の意識が高まっている。
他流試合をすることが必要だ。そんな場合、自分鶴では常識的ではないかと思っていることが他部門の人達から、さすがともてはやされることも多い。
結局は、グルンドとバリエーションこそ専門性である。
{濫士は・一次。二次三次試験のぢ央き門よ1)
仄り、最少経験年数3年を必ず持っている。誇り高き資格である。後進のためにも専門家たる誇りを持ちたい。
このように専門性を考えた日に限って大型の鑑定依頼がある。その晩の酒はうまくて明日に残らない。(㈱谷澤総合鑑定所)「早春賦三題」
小山秀和
27
o峰雪のまにまにやがて咲く
白き花それはエーデルワイス
凍てる日々に耐えて咲く花
アルプスヘの途逢かなれど
われらが思いこの花に託さん○東風吹く野辺にボール追う
みどりごらふたり草々の芽いまだ見えざれど
冷くも清らかな1)早春の光
春を期すわれらを包まん○ふるさとは幼き日の思い出に似、て安らぎと傷みとを均しく与えり
されどみどり子ら健やかに歩め
春野に芽ふくつくしの如くに(大阪不動産鑑定㈱)、〃瀞誘プノ
.欝ボ,酢
イダげ
野魏

28
(
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サークル紹介現在、大阪部会員を中心に活動されている研究会・勉強会等のサークル紹介をさせていただきます。
愈『喜門会』○会の結成と命名のこと
3年前の57年春のことですが、当時の不動産をとりまく情勢は、鑑定業界にあっては業務の拡大を目指し、特殊法人化問題、鑑政連の結成へと諸施策が練られておりました。一方流通面では媒介契約・価格査定マニュアルの実施へと流れていました。
そのような折にこそ地域に密着した研究・活動
更に制度の啓蒙・浸透が業務の拡大へと繋がるものと考え、京阪沿線在住の“士。を誘い誕生したものです。
命名については、同沿線が大阪の「鬼門」に当たることから、他方「笑門来福」にあやかるべく「喜門」と命名した。この「門構え」は「口」を挿れて「問」、「耳」を挿れて「聞」。すなわち楽しく
問い、聞く会を目指したもので、もうひとつの呼称を「不動産鑑定士・京阪会」と称し、対外活動を行っています。
○会勢の現状は当初28名の先生方にご案内を差し上げ20名の先生方のご賛同を得、結成にこぎつけました。その後転勤等事情により18名の会員で運営しています。
地域活動として、沿線の「市」へ行政等一般相談の相談種目に不動産問題を加えられるよう働き掛けたものです。「K市」では趣旨のご理解を得て早速に取り上げていただいたものの、他市においては監督官庁への問い合せまでされたと聞き,任意団体の無力を感じたものです。「K市」のお2人の先生は、その後の相談業務にご活躍中ですが、喜門会の活動は休眠中といったところで、幹事諸先生の悩みとなっていることでしょう。
○将来展望は鑑定制度はまだまだ世間一般に対しては別世界の制度という状況ではないでしょうか。業拡は、自らの手で拡くもので、地道な地域活動こそその第一歩と考えています。
喜門会に「力」を与えて下さい!ク幸い大阪部
会には地区会の制度があります。この報告を機に喜門会こそ地区会の礎を築くものと確信し飛躍したいものです。(文責米田輝男)㊥『互志会』「互志会」といっても、いま抗争中のこわいお兄さんの会の傘下でも、保守政党の派閥名でもない。
昭和54(ゴシ〉年の第三次試験のために、一緒に勉強した鑑定士が大部分を占める親睦会の名称である。会員数約20名、近畿2府4県のほか三重県∫
E
岡山県の鑑定士も参加している。なかには公認会
計士や一級建築士という立派な資格をも兼ねそな
えている人も、某県庁の現役役人もいる。年齢も幅広く、大正生れから戦後っ子まで多彩である。
また、会員の半数近くが理科系出身であることも特色の一つである。大手の家電会社や洋酒メーカ
ー等の技術者がこの世界に入ってきたのも通常ではないと思われるが、こんな個性的な人たちが集まっているのだから、会合のときなどとんでもないところへ話が脱線するのもしょっちゅうである1
逆に、このようなサムライばかりの集団であるから6年間以上も続けてくることが出来たのかも知れない。
会員が広範囲にいるから遠隔地の案件についても資料をもらったり、意見を聞いたりする事も出来る。さらに、ほぼ同時期に鑑定士となった人ばか1)の集りであるから遠慮なく話ができ、とくに特殊な案件で手法・資料等に困ったときは、助けを求めたり、知恵を出しあったりで大助か1)である。しかも、すべて本音での話であるから理解が速く回りくどい話は一切ない。
例会は月一回、その形式は、一回毎に当番の人がテーマを出し、これについて意見なり質問なりを述べて話を掘下げて行くという形式である。従って当番の人もこの会の為に特別に時間を費やして準備をする必要がなく、レジメ程度の物を用意して当日出席者に配布するくらいの負担で済み、出来るだけ普段の業務に差支えのないよう配慮し園ている。このような程度の勉強会であるから、残念ながら、未だ外部に発表する程の成果物は無い
が、いずれは出したいものと思っている。
以上はすべて一会員の独断と偏見に基づく「互志会」の紹介であることに留意されたい。
短(文責武部武夫)
幽『獅士の会』
ヒ.。関西では伝統的に、東京実務講習における同期生が集って勉強会を行っており、われわれも、先いらこ
輩のRE研究会、互志会、苺会等と同様に「獅士の会」の名称で、月1回のペースで勉強を続けている。
現在のところは、各会員の所属事務所の特色をヂ生かした評価先例'調査蹄1の紹介や・土地信託'
翫・抵当証券・空中権等の不動産業界の新しい動きについての勉強などを行っている。とはいえ、だん
だんネタ切れにもなってくるため、今後は外部からの講師依頼なども行いながら、畑違いの分野についても知識を増していきたいと考えている。
{なお、会のネーミングの由来は、16期生=4×
4=獅子=獅士である。補償コンサル登録制度をはじめ、われわれをとりまく環境は非常に厳しい貯ものがあるが、名前負けしないよう、パワーをい餐、つまでも持ち続けて、息長く活動を続けていきた
いと思っている。(文責若崎周)尊『空間利用権の研究会』
国土庁は四全総中間とりまとめのなかで「地下・空中空間の利用は21世紀への飛躍のためのフロン
ァィア」とつたった。
我が国には法的な空中権は存在しないが、区分地上権制度の考え方を応用した形で最近空中権の
29'やりとりがされてきた。東京・日比谷の日比谷シ
ティ、大阪堂島浜の全日空ホテル・シェラトンはその応用でビルの高層化に成功した例である。
また昭和59年6月15日に建設省は都市局長通達
で複数の特定街区の特例として「開発権の移転」(TDR)を認める道を開いた。これによって空中権(区分地上権)とTDRは今後飛躍的に前進すると思う。
一方、地下空間においても光ファイバー等の通信施設や都市の防災施設のように従来の地下鉄・地下通路といった交通施設だけでなく、地上と地下の整合性のとれたインフラストラクチャ(infrast.
ructure)の開発が促進されるであろう。
大阪部会調査研究会の小委員会で森井徹委員長
を中心にして、この空間利用権の研究会を月1回のペースで2年間に互って開催している。
不動産鑑定士の会員だけにとどまらず、広範囲な専門家の意見を求めて学際的研究を進めています。是非とも皆様のご意見を下記まで寄せていた
だきたくお願い申し上げます。
(:文責梨本幸男)
宛名大阪市西区江戸掘1丁目2の2
大同生命肥後橋ビル3階
日本不動産鑑定協会大阪部会内
空問利用権の研究会(梨本)
次回はRE研究会、苺会等の紹介をさせていた
だく予定ですが、その他現在活動中の方は是非、紹介記事のご投稿をお願い申し上げます。
へ
∠ノ、z
.琳藤'、
^髪γ参嘱瘍.
帆』諺

30
地価公示・地価調査各分科会別の地域概況
各分科会の幹事の諸先生に御担当地域の特性、地価水準等について御説明のお骨折りを頂きましたので、鑑定評価業務等の参考として御活用下さい。
萱麺
当第1分科会は、主として大阪市の東部、国鉄
環状線の外側の6区、すなわち都島区、東成区、生野区、旭区、城東区、鶴見区のほか阿倍野区を担当している。
この1年間の地価動向についてみると、一部の商業地を除き、前回公示と変わらず、変動率は、総じて横這い安定傾向にあるといえる。
都島区においては、カネボウ淀川工場跡地の住宅開発(リバーサイドしろきた、ベルパ一夕シティ等)が、住宅都市整備公団、あるいは民間企業により進展中であ1)、交通手段にも恵まれていることもあって中級住宅地としての地歩を固め、住宅地に対する需要は根強いものがある。城東区ほか4区は、公共施設の整った、価格的にも取り組
み易い、どちらかというと庶民住宅街的な面もあって、地域内にある中小工場敷地が手頃なマンシ
ョン適地として、あるいは、建売住宅適地として注目され、比較的好条件で取引されている。
阿倍野区にあっては、帝塚山、北畠といった大阪市内でも有数の高級住宅地を持ち、古くよりこの地域に対する住宅需要は旺盛であ1)、大邸宅跡
地のマンション化は一応沈静したものの、中規模住宅が建売住宅適地として注目され、相続等を機に取引され、細分化する危険性を内存している。
中央部の阪南町一帯は、地下鉄御堂筋線各駅に比較的近いこともあって、中小企業や税理士等の自由職業人の事務所適地として人気が高く、阿倍野
ターミナルに近い松崎町、三明町には商業地移行傾向が見受けられる。
住宅地の価格水準(公示価格ベース平均)は、
阿倍野区294,000円/m1、都島、東成、生野、旭、城東の各区246,000〜225,000円/m'、鶴見区188,000
円/m!前後となっている。なお住宅地の最高価格地、は阿倍野一3(北畠2-9-16)373,000円/m3である。
当分科会における商業地は、大半が近隣商業、
地域商業街であり、かってはその隆盛を誇った旭区の千林商店街が、地下鉄谷町線の延伸により梅田ターミナルと直結したため、従来の顧客が「梅田」に流れ、日用雑貨、食品等のほかは今一つ冴
えないのが特徴的である。また、阿倍野ターミナ
ル周辺商業地にあっては、阿倍野再開発事業の進.
展、近鉄百貨店の増床工事の進捗等により顧客増̀を期待し、また、幹線街路沿いの優位性を発揮して高水準にある。
当分科会における商業地の公示価格の最高価格
地は阿倍野5-1(阿倍野筋2-4-49)1,900,000
円/m!である。
第2分科会
幹事塩見
宙
1.担当市、区とその概況
t第2分科会は、住吉・東住吉・西成・住之江・平野の大阪市南部の5区を担当している。
59年の地価動向をみると、概ね前年と同様、基本的には、安定傾向が続いている。すなわち、人∫
口、世帯数とも市内の他の区と同様横這い傾向に一あり、地価は、全般的に沈静化の傾向にある。
2.各区別の動向(1)住吉区
区内には、北部の「帝塚山」を中心とする市内でも有数の高級住宅地があり、交通の便、住環境
とも良好な住宅地が形成されてお1)、根強い有効需要が認められる。又、柴谷平野線等の幹線道路沿いには、高級レストラン、又、ブティック等の、ファッションビルが進出しており、商業的色彩を強め、特異な環境にある。
北部住宅地の地価の影響を受け、南部地区でも地価はやや強含みの傾向にあり、区全体としても、担当5区内で変動率は上位にある。
商業地は、地下鉄あびこ駅前のスーパーを中心とする小売商業地を代表とし、地下鉄、国鉄阪和線の各駅前に発展する小売商業地が中心で、周辺住宅地をその商圏としている。
(2)東住吉区
k区南部の矢田地区には、農地等の未開発地が残っており、開発が遅れているが、他の大部分が、既成の市街地で、良好な住宅地を形成している。
公共事業として近鉄南大阪線の阿倍野〜針中野
ギ3.4kmの高架工事が進行中(昭和63年秋完成予定)、笈.、.
阪神高速松原線の駒川ランプ開設が昭和60年秋に予定されている。
商業地域は、近鉄針中野西側の「駒川商店街」'を代表とする小売商店街が主であり、周辺住宅地をその商圏として発展している。
(3)西成区
南海高野線萩之茶屋〜玉出間の高架工事、地下
鉄堺筋線の動物園〜天下茶屋間(1.7km)の延伸工事(昭和61年10月完成予定)が進行中であるが、地価への影響は比較的小さい。
ぎρ中、西部の工住混在型の準工業地域では、工場
鴛■の郊外移転、建売住宅及び高層住宅の進出によって除々にではあるが、住宅地の拡大化傾向が認められる。
国道26号線沿道における中高層マンションの進{出が活発化し、土地の高度化が進んでいる。商業地域としては、地下鉄花園駅周辺の近隣商業地域を代表として小売商店街が中心である。
(4)住之江区
乏
区の東側に住宅地が片寄っており、西部及び南'港地区の大半は、大工場が多い工業地域である。
南港地区においては、国際見本市新会場(昭和60年4月完成予定)、南港ポートタウン(計画人口40、000人、現人口25,000人、入居完了予定は61年、面積100.6haの高層マンション団地)の事業が進行中で、又地下鉄大阪港〜南港ポートタウン中埠
頭駅を結.蜆毎底トンネルの構想もあり、今後、南港地区の発展が期待されている。
(5)平野区
昭和55年11月の地下鉄谷町線の開通により、中・31
南部地区等において建売住宅等の住宅地開発が盛んであったが、近年は地価が高位化し、又、経済
状勢等よ1)宅地開発は概ね沈静化している。
大阪市施行の「長吉瓜破地区土地区画整理事業」(施行地区140.4h、昭和62年3月完成予定)が施行中で、地下鉄「出戸駅」の南側に大型店舗の進出計画がある。
商業地は、国鉄平野駅前、地下鉄喜連瓜破駅前に大型シ'ヨッビングセンターを中心とする商業地が形成され、その繁華性は高い。又、旧南海平野
駅前東側の本町商店街は、平野駅廃止以後客足の移動によって、商圏は狭まる傾向にある。
3.担当地域の公示地点数と地価水準
担当地域の公示地点数と地価水準をみると次のとおりである。(昭和60年1月1日時点)
区別住宅地商業地準工地工業地
住吉区⑬216〜430(3.9)①840(5.0)
東住吉区⑩181〜279(3.7)①945(5.o)
西成区④225〜249(3.5)③38〜628(4.6)④151〜251(3.6)①112(3.7)
住之江区⑧17ト238(3.7)①月9(3.5)①93(3.3)
平野区⑪163〜260(3.6)①378(3.6)②55〜188(3.3)○数字は地点数、単位は千円/nf、()は変動率S60!S59
以上をもって大阪第2分科会の報告とします。
第3分科会
幹事神澤輝雄○担当市・区とその概況
大阪市内のうち西部に位置する此花区、港区、大正区の3区と北部に位置する大淀区、西淀川区、東淀川区、淀川区の4区計7区を担当する分科会である。
59年中の地価動向をみると、西部3区について
は人口、世帯数とも漸減傾向が続き、目立った公共投資もなく、老朽建物の改築・改装等が見受られる程度であることから概ね前年と同様の鈍化傾向が続いている。北部4区については人口、世帯数とも増加を示し、前回変動率をやや上廻る動向を見せている。大淀区においては、大淀区民セン
ター、大淀図書館が開館し、都島区と結ぶ歩行者
専用の飛翔橋の完成、本庄長柄工区の土地区画整32
理事業が換地処分を完了した。西淀川区においては、佃2丁目に市住宅供給公社が佃コーポ、千舟
2丁目に富士地所が「ルモン千舟」のマンションのほか、中島1丁目で建売分譲等、土地利用の転換が活発で住宅地として成熟しつつある。東淀川区においては豊里地区の土地区画整理事業が換地処分を完了し、住宅地として熟成しつつあるほか、
北江口2丁目に在る市営住宅の建替事業により中高層化し、併せて商業施設の整備・充実が進んでいる。このように人口・世帯数増加を反映して、商店街も活況を呈している。淀川区においても、
新大阪駅周辺の地域で事務所ビル、マンションの建設が活発である。
○業務商業地の取引価格の上昇
地価上昇は全国的に鈍化傾向が続く中で、東京・大阪等の大都市中心部の高度商業地域については
大幅な地価上昇を示していることはご承知のとおりです。大阪市内においても、主要幹線道路沿いのほか、船場地区の動向は目を見張るばかりです。
このような中心部の高度商業地の取引動向の影響を受けているのが淀川区、特に新大阪駅周辺の業
務商業地域で、中小規模の物件で転売目的の取引も見受けられ、2〜3ヶ月の間に10数%高の値で引き取られるものもあった。これ等は先ほどの市内中心部での物件不足を新大阪駅周辺という好立地で代替させようとしているものと考えられる。
相当規模の土地では、既に完成した森ビルのほか
工事中の日生イトーキビル、住友生命ビル、さらに着工間近い2、3のビル計画が集中し、副都心の形成へと進展している。
○担当地域の公示地点数と地価水準
担当地域の公示地点数と地価水準をみると次のとおりである。
区分住宅地商業地準工地工場地
此花区④160〜240①105〜110
港区③220〜320③290〜530③22θ〜28e
大正区④200〜235①415〜420①200〜210①85〜90
大淀区①350〜335①780〜790③220〜305
西淀川区⑥190〜250①390〜350①170〜エ80
東淀川区⑬180〜245②470〜930①230〜240
淀川区⑧210〜260④イ5飼猫①180〜185○数字は地点数、単位は千円/m『以上をもって大阪第3分科会の報告とします。
第4分科会
幹事谷爆潤一(1)地域の特色
担当区は大阪市内の「東区・西区・南区・北区・
福島区・天王寺区・浪速区」の7区です。ご存知のようにこれらの区は大阪中心部で、特に最近異常な地価の動きを見せている地域を含んでいることが、当分科会担当地域の特色と言えます。すな
わち、東区・南区にある「船場」、北区の梅田地区や曽根崎新地、南区の心斎橋筋や難波地区、ビジネス街として急速な発展をしている西区をはじめとして、商業地化したとは言え市内高級住宅地が残る天王寺区、国道2号線が通過し、現況では混
在地域的な性格を持つ福島区、堺筋に面して大阪の電気製品小売販売のメッカとも言われる商店街を持つ浪速区、このような特徴を持つ地域が当分1
科会の担当区域と言えます。もちろん、上記の事
項は顕著な特徴を示したものです。各区とも大阪
市内の特色である混合地域的な性格は当然にあ1)、
用途の純化が完全とは言えず、したがって価格水
準的にも大きなバラツキが見られ、これも担当区の特色の一つと言うことができます。また一方、大阪市内では南北に連なる広路に面する土地の稀,少性が高く、当分科会担当区域内にこれらの地域が存在しています。北区・東区・南区には御堂筋・堺筋・松屋町筋・谷町筋等、大阪で代表的な業務
商業地があります。
(2)市場の動向
担当区域はすべて大阪の中心部であるため土地の稀少性が強く、市場での需給動向は逼迫してお1)、売物件があれば買手がつくという状況で、正常価格の在り処の把握が困難であると言うことが・できます。特にm〜当1)300万円程度以上の価格水準にある地域では、営業権等と随伴して土地が取引されたり、特殊な能力を持った主体が当該土地のみから得られる収益を度外視して、宣伝的に企業を立地させ、他の土地等とともに採算を考える、
いわば不完全競争下における地価の形成が現実に見られる地域も多いようです。したがって、御堂筋や堺筋の業務商業地、並びに、いわゆる「キタ」「ミナミ」のような繁華街、小売商業地では同時期、同類型、同品等と考えられる取引実例もその価額において大きな幅を持ち、場合によっては5割〜10割まで実例価額に幅ができ、それも複数の集団として認識できることもあります。
(3)主要地区の価格水準
前項で述べましたように、高度商業地については、稀少性の高いところが多く、現実の地価は小さく近隣を分けて示さないと誤解を生む恐れがあります。そこで概略の価格水準は公示地のポインを基準とすることとし、以下のように示して参殿考に供します。(m!当り単価、特記しない地域はすべて商業地)(イ)北区大阪駅前付近850万円
西天満1丁目付近80万円
曽根崎新地界隈370万円
ぐ(・1福島区←・凍区(二)西区(ホ)天王寺区(〜南区(D浪速区(4)地価動向
福島7丁目付近(ナニワ筋沿)
吉野2丁目付近(野田新橋筋商店街)
御堂筋博労町付近
高麗橋2丁目付近(8m道路)
南新町2丁目付近(6m道路)
江戸堀1丁目付近(24m道路)
新町3丁目付近(11m道路)
堀越町付近(20m道路)
石ヶ辻町付近(商住混合地)
戎橋商店街
道頓堀商店街高津3丁目付近(商住混合)
日本橋筋5丁目(堺筋接面地)
桜川4丁目(準工)
78万円
80万円
530万円
169万円
88万円
355万円
62万円
147万円
65万円
750万円
430万円
68万円
143万円
30万円
鶏当分科会担当地域の地価動向1ま、昭和57年頃より複雑化してきました。つまり、地価の年間上昇率が全体として一定の枠内に収まらないで、稀少性の高い高度商業地とそれ以外の土地に分けて考ぐ.ね胸らない状況です・それも畷的娩域要因の大きな変化が認められないのに、地価上昇が高いということです。その理由の解明は一般的要因の内、特に経済的要因の分析が必要なことは言うまでもありません。
御堂筋・堺筋・四ツ橋筋・心斎橋筋・'キタ、ミナミのターミナル・船場地区等が上昇率の高い地域で、60年度の対前年比率は10%〜30%弱となっています。その理由は、大資本によるビル建築ラッシュ、複数土地の限定的利用、建設会社の土地買いあさり、中堅企業のビル保有傾向等々、一部
33
投機買いはあっても、一般需要が旺盛にな1)売手
市場的になっていることを認めざるを得ないと思います。その他一般的な通常商業地や住宅地については3%〜5%程度、また準工業地については
2〜3%程度の動きであり、稀少性の高い高度商業地とは異質な地価動向であります。以上
第5分科会
幹事築山
武
○地域の特色と市場の動向
大阪第5分科会(以下当分科会)は産業都市である東大阪市と大東市、そして田園都市である四条畷市と交野市に分類できる。位置は大阪市のほぼ東部にあって生駒山系沿いに展開する近郊都市である。主要交通機関は近鉄奈良線、同大阪線、
国鉄片町線と一部京阪交野線がある。また、自動車輸送の交通条件も発達していて、ほぼ各市域を南北に結ぶ二大幹線街路として大阪中央環状線(近畿高速自動車道併用)と大阪外環状線がある。各
市については夫々将来の都市像を実現すべく、基本計画を策定し実施しつつあるが、当分科会を代表する都市として東大阪市域の特色と市場動向を簡単に紹介すると、人口526,024人、世帯数177,673(59年9月市統計課調)で堺市に次ぐもので、対前
年人口比+0.4%、世帯数+1,2%と微増の傾向にあり都市活動と生活環境の調和を図り、65年を目
標年次とする人口を58万人と設定している。各面での行政施策のうち、産業交通を中心とした合理的な土地利用の計画と実施の具体化がみられ、60
年標準地の地域別対前年平均変動率(当分科会調)
でも住宅地(3.5%)、商業地(3.7%)、準工業地(3.6%)、工業地(3.9%)、調区(3.8%)が示す
如く、近畿圏における地価はほぼ横ばいの基調にあるものと受けとめられているが、当該地域の前記変動率を見ると地価の動きはまだまだ流動的といえる。この地価動向の特徴は「地下鉄の開通」と「地域の開発」に起因するもので、当市中央部を東西に貫通する大阪市営地下鉄中央線(4号線)の深江橋〜長田間がこの4月5日に運転を開始した。さらに、長田以東、生駒迄の間は東大阪生駒
電鉄により61年度に開通の見込みとされていて、この画線の相互乗入れの実現が業務副都心を初め

34
関連地域の開発(中部土地区画整理事業70%施行)
等と相まって、少なからぬ地価形成上の変動要因となっている。もともと近鉄及び国鉄両沿線を軸として発展してきた都市構造が両新線により、最も発展性の遅行していた中部地域を大きく浮上せしめたもので、土地の効用増に伴う需給の不均衡を招き、今後新線各駅を中心に発展することによる地価が高値安定に推移することが予測される。
商業地については特記すべき要因がない。しかし、
大都市商業地に近い近鉄布施駅周辺の高度利用が進み、駅前再開発事業の計画もあり地価は相対的に強含みの傾向にある。
○主要地域の地価水準
当分科会の地価水準の特徴は正月の重ね餅のよ
うに南部の東大阪よ1)大東、四条畷、交野市の順に北上するほど低位とな1)、都市に至る通勤距離に比例する。因みに住宅地については東大阪一7菱屋
西238,000円/m1、大東一!中楠の里164,000円/mヨ、
四条畷一6岡山1丁目154,000円/m2、交野一2天野が原152,000円/m〜、と最高価格水準が示しているとおi)である。また、商業地の最高価格水準は
東大阪5-1足代1丁目1,240,000円/m〜である。
○その他の事項
大阪経済圏の活力となる東大阪市の新都市構造の変革は、産業交通のみならず大阪府の総合計画
実施の上でも重要な役割を果す地域でもあり、発展性が期待される。
第6分科会(堺市)
幹事増田修造(!)地域の特色
堺市は古くから貿易の要衝にあたり、港町として栄えた所であり、大阪市の南に隣接する地理的位置にあって、近年は臨海工業都市として、また、
大阪市のベッドタウンとして発展するとともに外国貿易港として重要な地位を占めてきた。明治22年に市制が施行され、現在総面積134km」、人口約82万人、世帯数約26万の全国第12位の都市である。
当市は各交通機関を利用して大阪市中心地まで
20〜30分の時間的距離に位置し、国鉄阪和線、南海電鉄本線及び高野線、阪堺電軌各線を軸に発展してきたが、南部の泉北ニュータウン建設に伴い、泉北高速鉄道が敷設され、その乗降客数は飛躍的に増加している。また、目下大阪市営地下鉄御堂筋線が中百舌鳥まで延伸工事中であり、同市東部寄りの地域が今後大きく発展するものと思われる。
当市の商業地区は堺東駅前をはじめ、16ヶ所に点在するが、大阪市に至近であるため、日用品、買回品の小売店舗が中心であり、飛躍的な発展は期待し難い。
(2)市場の動向
当市の西部は前述の南海本線、阪堺線、国鉄阪和線が南北に走り交通機関に恵まれていたこともあって、従来より最も早く市街地を形成してきた。
そのため、商・住・工の混在地域が多く、発展の余地は少ない。東部の北は地下鉄延伸に伴ない、一層の発展が期待されるが、すでに市街地であり開発の余地は少ない。南部は泉北ニュータウンの西部及び周辺の民間の開発地が徐々に熟成しつつあり、今後とも若干の開発余地があると思われる
とくに、同市の宅地開発指導要綱が昨年九月に全面改正となり、民間業者から徴していた「開発協力金」の大幅減額は今後宅地開発を促進する大きな要因となると思われる。
(3)主要地区地価水準
堺市内の住宅地は最高250千円/m2、最低115千円/mマで凡そ140千円〜170千円のところが最も多い鈷
価水準と思われる。
イ・堺東駅東方の三国ヶ丘町、向陵町、北野田駅
西方の大美野、浜寺公園駅の東側の浜寺昭和町の高級住宅地及び同市西北部の商住混在地の住宅地が180千円以上の価格帯を形成している。
ロ.東部及び中南部の比較的交通機関及び道路状
況に恵まれているところ、百舌鳥、上野芝、鳳などが160千円〜180千円/m!である。
ハ.泉北ニュータウンは凡そ120千円〜140千円/111「の価格水準にあり旧市街地部分に比較すると低位にある。
二.上記ロに続く東南部日置荘、金岡、土師が150
千円/m'前後、陶器北、八田、草部及び周辺部が140千円/m1以下となっている。
堺市内の最も地価の高い商業地は堺東駅前であ1)、少なくともm'当り200万円以上といわれ、次に北野田、三国ヶ丘、鳳の各駅前商業地が70万円〜100万円/m!である。工業地域は臨海地域で凡そ75
千円/m!程度である。一以上一
第7分科会
幹事近藤
威
当分科会の担当市町は、大阪府の南部、「和泉海岸平野」を形成する地域の内北から高石市、和泉市、泉大津市、忠岡町、岸和田市の4市1町で、これらの地域の全体的にみた地形は大阪湾に臨む「臨海部」から西方へ「平野部」・「丘陵部」・「山地部」
関と典型的な4つの地帯に区分されていて、臨海部
は工業地域、平野部は住宅と商業の混合地域、丘陵部は農業地域、山地部は森林地域として、利用されているところであります。
ガ以下担当各市町の特徴的なことについて簡単に院.
申しあげてみたいと思います。
まず「高石市」ですが、当市は旧来“羽衣、評高師浜。の名で知られているとお1)住宅地として発1'慶してきたところでありますが、昭和42年に現市域の約去を占める「臨海工業地」の市域編入によって、他の市町の中で格段の「製造品出荷額」の増加を示し、進出企業よりの税の増収後当市における経済・財政への影響は顕著なものがあります。
「泉大津市」は毛布の町として著名で、その生産は全国生産高の約95%を占めており、内陸部におζける産業構造は和泉市、忠岡町同様に繊維工業の占める割合が大でありますが、構造不況業種としてのそのような繊維工業を主体としていた当市の経済はやや停滞気味に推移しているところで、従来は産業都市型の要素が強い地域でありましたが、{近時は大阪都心への交通条件の良好さによってほぼ全市域に亘って住宅地化が進展し、ベッドタウ
ン化の要素が強まってお1)、住宅都市としての傾向を強めていくものと考えております。
曳次に「和泉市」ですが当市姑くカ'ら綿織物の〆機業地として知られており、また農業も盛んな都市でありましたが、最近においては住宅都市としての性格を強めつつあるように考えられます。特に住宅都市整備公団による「和泉中央丘陵新住宅
市街地開発事業」(規模約370ha・計画人口33,000人)の具体化・進捗が今後の動向として注目されます。
「岸和田市」は大正11年府下では大阪市、堺市についで3番目の市として市制を施行しており、いわゆる泉州地区の中核都市として、また大阪府下
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でも有数の商工業都市として進展してきたところでありますが、市街化区域全般にわたi)住宅地としての色彩を強めつつあるとみられます。とくに南海本線と国鉄阪和線に狭まれた地域は従来旧集落を中心とする土地利用が多くみられましたが、
国道26号線(第2阪和)の全通、土地区画整理事
業の進捗、阪和線の新駅開設(下松駅)等に伴なって随所に小規模ながら住宅地の開発がみとめられ、また阪和線以東の地域においても、さらに中・小規模の開発が進むものとみられます。
最後に「忠岡町」でありますが、東西4.3km、南
北0.7km、面積3.56km!の小じんま1)とした町で、産業としては泉大津市、和泉市と同様、古くから繊維工業を中心として発達してきたところであるが、ご多聞にもれず繊維地場産業は沈滞を免れず、また岸和田市にまたがる“木材コンビナート、についても石油ショック以来の木材市況の低迷によって今一つ活況の域には達していません。このような地場産業の状況よりみますと、当町においては急激な変化は期待できず、大阪都心への地理的関係より、大阪市のベッドタウンとして位置づけられていくものと考えてお1)ます。
第8分科会
幹事荒木正種1.地域経済の特徴及び動向
当分科会の担当する地域は、貝塚市、泉佐野市、泉南市、熊取町、田尻町、阪南町、岬町の3市4町からなり、大都市近郊農業や漁業また、泉州地区の代表的な繊維、織物工業等の軽工業を中心とした産業構造を共通として持っているが、ここ10数年来の繊維業界のいわゆる構造的な不況の影響
で地域経済は全体として停滞傾向にある。
その一方で、産業構造の変化並びに都市近郊の
宅地の逼迫から宅地開発が盛んに行われ、これに伴なって国道26号線を始めとする幹線道路の沿線
はサービス業務施設が次々に建設されており、地域経済も変貌しつつある。
泉州地区は大阪府下にあって地価水準が相対的に低いこと、及び大阪・和歌山市への通勤圏内にあることから、宅地の需要は全般的に強含みで推移している。さらに、関西新空港計画については、

36
昭和49年航空審議会の答申が行われてから約9年の年月を費やして、59年10月に事業主体である「関西新空港株式会社」が設立され、当該事業の進展と関連事業の整備拡充によリ地域経済は今後大きく変化するものと思われる。
2.宅地開発に関する規制、助成等の措置の特徴〔貝塚市〕300m1以上又は3戸以上の開発の場合
一般住宅の開発負担金は5,000円/m2。さらに、住宅建設に関する臨時措置要綱による公益施設施行の協力金は350千円/戸。また、人口密度が250人/ha
をこえる場合は別途負担金あり。
〔泉佐野市〕300m2以上又は2戸以上のf主宅開発の場合、開発負担金650千円/戸及び公共空地の提供(一定面積以下は換算した一定額)等の負担があり、区画割1)分譲の場合、第1住専では180m似
上、その他の地域では100mz以上。
〔泉南市〕300m!以上、10m以上又は3階建以上の中高層建物、1戸以上の開発負担金は770千円/
戸。区画割1)分譲の場合、第1住専では200mエ以上、第2f主専では160m2以上、その他の地域では130mコ
以上必要。
〔熊取町〕開発負担金700千円/戸。但し、開発
面積1,000m2未満のものについては負担金を7割まで減額。
〔田尻町〕300m似上3,000m!未満、2戸以上20
戸未満、10m以上の中高層建築物の場合、開発負担金は2、000円/m『及び200千円/戸。但し、1戸建住宅の場合は2分の1となる。
〔岬町〕500m2以上の開発又は5戸以上の共同住宅の場合、用地負担金(土地譲渡又は1戸建住宅の場合730千円/戸、共同住宅の場合100千円/戸の寄附金)、と公益施設費100千円/戸。
〔阪南町〕300m!以上1,000m〜未満又は2戸以上20戸未満の開発の場合、開発負担金200千円/戸。
1,000m似上又は20戸以上の開発の場合、開発負担
金610千円/戸。
3.土地利用規制の動向
昭和60年度を目途とした大阪府下全域の線引きの見直しの時に合せて検討される予定で、現在のところ大幅な用途や線引きの変更の予定はない。
各市町とも特に変化要因は見られないが、大規
模開発における事前協議の重視、及び市街地整備の優先並びに一戸建住宅の宅地面積の引き上げを図る傾向にある。なお、開発指導要綱については、各市町とも一部修正の方向で検討中である。
第9分科会
幹事小山秀和
当圏域は府南東部に位し、富田林市を中央に各隣接する河内長野市、狭山町、美原町、太子町、河南町及び千早赤坂村で、府下全体の人口・世帯、数がほぼ横ばいに対し、全体としては多少増加の一趨勢にあり、やや動態的な圏域である。
金剛・葛城山系の山麓と平野に古くから石川を中心に各所に街区が形成されていたが、南海高野線、近鉄南大阪線、同長野線利用により都心部への交通条件は可良のため、都市整備公団による金剛東団地のほか、各所で大規模な住宅団地が新生した。ここ当分供給余力は十分な状況にあり、住宅地価は今のところ安定的に推移している。
主な動態的要因としては、河内長野市駅前で、再開発事業が進捗中であ1)、近代的な商業街区が形成される機運と共に、同駅以南の複線化工事が完了(S59.3)し、新駅「美加の台駅」が開設(S59.10)した。
当国域の基幹道路としては大阪外環状線が斜走
してお1)、将来和泉市、岸和田市方面に延長する∫
見込みであり、浜手方面への交通条件は良化される機運にある。
当国域の東部には聖徳太子にゆかりのある太子町や、楠公の里である千早赤坂村があり、史跡も少なからず、調査のおりおりにも、歴史を偲ばせる地域が点在している。(以上)第10分科会
幹事渡辺秀治
八尾市、柏原市、松原市、藤井寺市、羽曳野市(商業地)もっとも注目されるのは近鉄八尾駅の北側の駅前土地区画整理事業が昭和58年10月の換地処分終了に伴ない事業が完了し、それに伴って民間のビル建設が本格化してきたことである。
八尾中央線の一部整備と相まって西武デパートを核店舗として銀行群がとりまき商業的熟成度が増大した。取引事例も300万円/3.3m2が現実にあらわれてきている。
国鉄関西本線沿線では志紀駅前東側が広場の整備中であり、また河内国分駅では再開発事業の完成に伴ない商業的熟成度が増大してきているが、その西側も広場を整備中である。なお高井田駅が昭和60年秋頃に新設される予定でこれに伴ない駅前の土地区画整理事業が計画されている。
近鉄南大阪線沿いでは特に目立った動きがみらしないが、古市駅前はスーパー近商プラザが進出
叉して以来商業地として熟成度を深めてきており、
また羽曳野市では商業地とはいえないが、市役所北側で官公庁集合計画が着々と実現してきている。
(住宅地)八尾市では大規模宅地開発は少なく
ボ小規模開発が中心である。最近ではマンションの建駕設も散見されるが、主として戸建が大多数である。
関西本線高井田駅新設を見込んで、大阪府全日不動産事業協組の青山台の大規模造成(50,607m!
ギ77区画)がみられる・
岨住宅は、地価水準が高いものは70万円〜80万円/
3.3m2で、50万円〜60万円/3,3m2のものが多いが、40万円/3.3m3前後のものもみられる。概して農村
集落では発展性が望めないので地価水準は低位に指向するようである。これに反して土地区画整理事業や宅地開発がなされた新興住宅地では地価水・ヂ雌が梢高めに形成される傾向にある。
糺/{
第11分科会
幹事湯浅富一(1)地域の特色
第11分科会は、大阪の鬼門にあたるといわれる
京阪電鉄本線沿線の守口市、門真市、寝屋川市、(文方市をその地域としている。
プ
ー
住宅地に関しては、昭和30年代に門真市を中心に守口市、寝屋川市にかけて、所謂文化住宅が族生し、高度経済成長時代への大阪への流入人口の受け皿となり、異常とも考えられる人口増発展を示した。それらの住宅は本来低額でしかも狭少過密でもあるので、現在は余り顧みられなくな1)住生活水準の向上とあいまって再開発の時期が迫っているものの所有が細分化しているためもあり、円滑には進まず、地域によっては空家が多く見られる。寝屋川市、枚方市の山手地区では古くから
37
一部地域は住宅地として開発されていたが、戦後は香里団地をはじめとして大中小規模の開発が相次ぎ、開発余地の多い片町線沿線が今後は主力となると考える。
工業地に関しては、古くから、守口市、門真市には松下電器関係をはじめとする大中小の工場がかなりあり、寝屋川市においても旧1号線周辺以
北には工場が多く所在する。枚方市においては計
画的に配置造成された中小企業団地、既製服団地、鉄工団地が見られるが、その他旧軍の施設の払下を受けた小松製作所をはじめ久保田鉄工、倉敷紡
績がかなりの地勢を占めているが、全般的には工場等の住宅地への転用が見られ、将来は住宅地化が更に進むのではないかと考えられる。
〔2)市場の動向
この2、3年は沈静化を示しているが、駅前再開発、枚方市東部での住宅団地計画、第2京阪国道の着手、氷室地区整備計画、京阪奈学園都市計
画等があり、スポット的には取引の活発もみられている。
(3)主要地区地価水準
住宅地としては上下間で価格の平準化とでもいう現象が見られるようである。
くずは地区170,000〜180,000
枚方地区
香里地区
寝屋川地区
門真地区
守口地区
155,000〜170,000
175,000〜210,000
140,000〜170,000
130,000〜170,000
160,000〜240,000
商業地は一部に大規模店周辺や旧来の商店街もあるが、各駅前が主力であり、駅勢によりかなりの価格差がある。
は市園園市市公川
ず方里口
方屋
く放校香寝守400,000〜650,000
600,000〜800,000
280,000〜330,000
450,000〜650,000
400,000〜600,000
450,000〜600,000

38
第12分科会
幹事植田粂夫
当分科会の担当は吹田市と摂津市である。両市
とも大阪市に隣接していて、所謂北摂地域の一角を占めており、大阪のベッドタウンの一部となっている。
吹田市は千里ニュータウンを中心とする新しく開発された住宅地域と東海道本線沿線を中心とす
る旧来の住宅地域に大別され、これに神崎川、安威川沿岸を中心に工場地域が続いている。そして万博記念公園や吹田インター等の大規模施設があるほか名神高速、近畿自動車道及び中国自動車道
等が走っている。大阪中心部への接近性や新大阪
駅、大阪空港及び主要自動車道等交通施設への利便性にも恵まれ当市の内、特に北大阪急行線や阪急千里線沿線地域への居住選好性は根強いものが見られるが、現、在のところ開発指導要綱の規制が厳しいこともあって、新しい開発やマンション建
築は見られない状況にある。
また摂津市は吹田市の東側に位置しているが、千里丘、正雀の両地区の住宅地及び各地に小規模な住宅地開発が見られるものの工場、倉庫等業務施設も介在し、まとまりのある地域構成の少ない状況にある。しかし鶴野や鳥飼地区では土地区画整理が施行されて流通業務地区や銘木団地等が立地するほか、近畿自動車道や国道1号線等との連続性に恵まれて流通運送関係の業務施設が多く立地している。ただ当市内には国鉄東海道本線、新幹線、阪急京都線、近畿自動車道及び安威川とその支流等が縦横に走って市域を分断していることもあって道路整備等一部を除いて遅れが目立ち、その連続性、交通の利便性等には劣る地域が多い。
しかし、地価水準が比較的低位にあって総額面より有効需要を喚起し得るため各地に小規模開発が見られ、この面では吹田市よりも活発である。
また地価動向等についてみると吹田市においては、住宅地で千里ニュータウン地区と旧来の住宅地区の接近が見られる。これはニュータウン内の画地規模、総額面よりする地価の停滞傾向に対し、所謂下町地区の土地有効需要堅調による地価強含
みによるものと思われる。また商業地では代表的な国鉄吹田駅前地区でさほど大きな動きが見られないのに対し、新興の江坂地区ではビル用地需要等が活発で、地価も非常に強含み傾向にある。
一方、摂津市にあっては住宅地では正雀本町地
区を最高に、開発の遅れている淀川沿岸地区へと低下している。商業地としては阪急正雀駅前と国鉄千里丘駅前の両地区があるが、何れもさほど大きな動きはない。ただ千里丘駅東側地区で再開発計画が進んでおり、将来的にはかなり大きな変化が予想される。
最後に両市内の今後の動向であるが、吹田市にあっては大阪モノレール事業進捗による北部の交通利便性増大、千里ニュータウン内宅地の細分化
動向、開発指導要綱改正の行方等、また商業地では江坂地区への商業集積度合の如何等が注目される。一方、摂津市では道路、公共下水等公共投資の動向や将来的には大阪モノレール延伸による交通利便性増大等による宅地開発の進展が見込まれるが、当面はさほど大きな変化はなく、現状のような推移が予想される。
第13分科会
幹事島田三郎
第13分科会の地価要因の動向
A.第13分科会担当地域
高槻市・茨木市・島本町
B.地域要因の動向
1.概況
当分科会担当地域この1年間の地価動向は、
前回同様基本的には鈍化傾向が続いている。特に山手方面では、大規模宅地開発による供給過剰気味のため、地価も横ばい傾向を示している。
しかし反面環境はやや劣るが、都市施設が完
備し、駅または商店街に割合近く便利性の強い
市街地周辺地域では、ミニ開発による総額が割合値頃な物件の取引が旺盛である。
なお、駅に近い中心商業地では、阪急連続立体化工事及び阪急北側側線工事に伴う市の買収による代替地の取得があり、また最近特に新規店舗の進出、自社ビル・貸ビルの建設等が増加
し、商業地の売物件が少ないことと相挨って、地価も強含みで推移している。
2.各市町村別の動向
魎(1)住宅地
人口は低率の増加傾向にあるも、世帯分離
は連年進み、現在1世帯当り3・13人となっている。
南平台ゴルフ場跡の丸紅の大規模宅地開発
分譲、阪急電鉄の弥生ヶ丘町住宅分譲、芝谷町・真上町における積水・殖産等の建売分譲
等山手方面では供給過剰気味で、地価も横ば、い傾向にある。しかし、環境はやや悪いが、都市施設が整備され、駅または商店に割合近く便利性の強い市街地におけるミニ開発住宅
地価格は、総額が値頃のため、見直し需要がズ強く、地価も他地域に比し高い。
曳.
(2)商業地阪急京都線連続立体化工事・阪急北側線(紺屋町〜北園町)工事に伴う買収代替地取得、新ヂ規店舗の進出、貸ビル・自社ビル建設等のたも、め中心商業地における地価は上昇傾向にある。
(3)その他地域
調整区域内事業法団地(大塚・深沢・竹の内・東上牧・淀の原)は、総額が値頃なため、見直し需要が強く、また前記工事等による代替取得のため、地価も上昇気味である。
(1圃
(1)住宅地
人口増加率は鈍化傾向にあるも、周辺の安城・福井・玉櫛地区の増加率は大きい。
一方世帯分離は着実に進行している。一般{に茨木市は高槻市に比し・売物件も少なく地価上昇率は高い。
また本市は高槻市同様、環境はややおちるが、都市施設が整備され、駅または商店に割{レ合近く便利性の強い市街地におけるミニ開発■『
住宅地価格は総額が値頃なため、見直し需要が強く、地価の上昇率は高い。
(2)商業地
最近貸ビル・自社ビルの建設がさかんになってきてお1)、商業地地価の上昇率が若干強くなってきた。
(3)その他地域
牛寺男]」にない。
圃
(D住宅地
39
50年以降鈍化傾向にあった人口増加率が、56年以降2.4%、5.7%、9.3%と著しい増加率を示し、大規模分譲・賃貸マンションの完成で、今後とも人口増加が予測される。
住宅地域面積が狭く、駅・商店・公共施設に近く、利便性が高いため、相対的に地価も高い。
また最近若山台2・3期工事完成、大規模マンション(シャルマンコーポ水無瀬・ユニ
ライフ山崎・万葉ハイツ水無瀬等)の建設、また総額が値頃なミニ開発等により地価上昇
率もやや高めになっている。
(3)その他地域
牛寺励Jにない。
第14分科会
幹事岩田雅雄北摂三市(豊中・池田・箕面)の地価
形成要因について
当分科会の所掌する地域は、北摂第一の都市豊
中市を中心として、隣接する池田市・箕面市及び豊能町を含むAreaで、阪急電鉄宝塚線、箕面線
沿線の中高級住宅地域を中心とした圏域であるが、全般的にみて昨今は特に地価変動に大きなインパクトを与える地価形成要因は認められず、地価動
向は鈍化傾向が続いており、関西地方での芦屋に次ぐ阪急沿線住宅地としての、高級イメージ定着化によるいわゆる高値安定で推移しているものと考えられる。
一時はマンション建設が目立った豊中市中部・北部地区も住宅需要の低迷化による需給不均衝ですっかり盛り上りを欠き、また箕面市東部地区でも、小学校の開校・市民病院の新設・街路改築等の公共施設整備が昨年度でほぼ一段落したため、
現在地価は落ち着いた状態にある。
各市の商業地についても、一般的に背後地の顕著な人口異動・業務用ビル店舗等の目立った新築等の特記すべき要因の変化は認められず、ただ売り物件が極めて少なく、慢性的な供給不足となっていることや、隣接吹田市江坂地区における買換用地としての活発な需要の影響で、地価は強含みで推移している。

40
次に各市別の動向として、まず豊中市は、全休の人口・世帯数が+0、7%、+1.2%とほぼ横這い傾向にあり、市内の西南部は航空機騒音による住環境の悪化から服部、野田地区で人口減少が見られる反面、マンション建設が進行した北東部丘陵地帯で人口・世帯数の増加が見られる等、地域別の増減格差が著しく、これが微妙に地価に影響を与えている。また池田市は駅前再開発事業が進捗
し、北地区は再開発ビルの建設が行われており、繁華性の増大が期待される。箕面市については、全体の人口・世帯数が+2,6%、+3.5%と周辺の都市に比べやや伸び率は高く、漸増傾向で推移しており、とくに区画整理事業が進捗している小野原地区は住宅建設が活発で、人口・世帯数の伸び
率は30%〜40%と大巾な増加を示している。
行.事
関西国際空港計画§1関西国際空港株式会社の概要
21世紀に向けての一大プロジェクトである関西国際空港計画は、昭和43年から運輸省を中心として調査が開始されて以来、16年目にして事業主体となる関西国際空港株式会社が設立されました。
この株式会社は、国、地方公共団体及び民間41
ここに3先生の鑑定評価業務等に残された輝かしい御業績を偶び、また残された我々に賜わった御薫陶に心から感謝し、改めて部会
員一同3先生の御霊安かれと喪心よりお祈り申し上げます。合掌＼
お悔やみ「鑑定おおさか」創刊号発刊の後、我々大阪部会々員一同は次の3先生の訃報を厳しい
現実のものとして悲しみを以って受けました。
和田良示先生㈱大和銀行本
大坂喜一先生
石田晴英先生店
大坂喜一不動産鑑定事務所
東急不動産㈱大阪支店御勤務昭和59年3月4日御逝去
御勤務昭和59年5月3日御逝去
御勤務昭和60年3月22日御逝去◎尚、和田良示先生を偶ぶ一文を室谷千秋先生からお寄せ頂きました。
ぎ隻ξ
会社の設立経緯●昭和59年3月2日●昭和59年6月27日●昭和59年6月30日●昭和59年7月10日●昭和59年9月25日●昭和59年10月1日
大手企業が共同出資して設立された特殊法人であり、第1種空港として関西国際空港の建設運
営に当る新しい方式として採用されたものです。
その概要は次の通りです。(資料提供関西国際空港株式会社総務部広報室)
関西国際空港株式会社
T542大阪市南区南船場3丁目11番18号
郵政互助会心斎橋ビル
電話(06)282-2227番
関西国際空港株式会社法案の閣議決定、国会提出
関西国際空港株式会社法案の成立(昭和59年法律第53号)
関西国際空港株式会社法の公布施行
関西国際空港株式会社設立委員会発足
関西国際空港株式会社創立総会
関西国際空港株式会社発足
和田良示君を偶ぶ(閑大和銀行本店不動産部
室谷千秋
昨年の早春三月忽然として和田君が逝かれて、はや一年がたつ。
同じ職場で、同じ鑑定業務に永い間一緒に過して来た自分としては夢のような気がする。
元気ものだった彼。世話ずきだった彼。第九分科会の幹事として地価公示、地価調査、また中間調査などの業務に、各先生方のとりまとめをしていた和田君の姿が眼に浮かんで来る。
和田君は鑑定のほかに売買仲介にも優れた才能を持っていた。だから彼の鑑定は評価理論の精緻に加うるに、その地域の価格秩序を的確に把んでいた。これは彼が幅広い社会的知識と、事象に対して審きぬ興味を持っていたことと関連すると思われる。
彼は旧い歴史に興味を持ち、故事来歴に精しく、地名の由来に1疑っていた。
と同時にパソコンやワープロが出た時に、いち
早く導入を唱導し、講習を受けたのも彼であった。
しかし和田君は鑑定士であるとともに企業組継の一員として、鑑定部門の管理責任があった。彼を常に悩ましていたのは、鑑定部門の収益向上のための「各人ごとの生産性のアップ」と「鑑定同容の深さの維持」の相剋であった。
そして入院中の彼のもとに、何度か業務連絡のものが訪れ、その病床で仕掛り中の評価書を書いていた和田君であった。
今その人亡し再起を期し療養に蓋されたに拘らず、人生の半ばにして不帰の客となられた無念さは言葉に盤せぬものがあったであろう。まして残された夫人、令嬢がたのお気持はまことに心霽れぬものであろうとお察しされる。
ただご長女が幸にして今回ご就職がきまったよ
うで、僅かに心慰むものがある。
在天の和田良示君ご在世中にも増してこれら
愛しい方々にご加護あられんことを心から祈って擱筆します。
ぐ・鴫ノ(
会社の事業内容
本会社は、航空輸送の円滑化を図り、もって航空の総合的な発達に資するため関西国際空港の設置及び管理を効率的に行うこと等を目的として、次の事業を営む。
(1)関西国際空港及ぴ航空保安施設の設置及び管理(2)旅客取扱施設等の機能施設、店舗等の利便施設及び連絡橋等の建設及び管理(3)その他附帯事業、目的達成事業、委託による飛行場工事
設立時の出資者と出資額(5,100百万円)
1国
6
体
団府県市
共
公阪良阪
方
地大奈大
2
3、400百万円
850百万円
412百万円
66百万円
221百万円
3.民間出資者(34)850百万円
県県市
山
塵穴戸
奇
兵和神
59百万円
59百万円
33百万円
関西電力、住友金属工業、松下電器産業(以上各34百万円出資)
新日本製鐵、三和銀行、住友銀行、大和銀行、第・…勧業銀行、太陽神戸銀行、東海銀行、東京銀行、富士銀行、三井銀行、三菱銀行、日本興業銀行、日本
長期信用銀行(以上各28百万円出資)

42
東京電力、大阪瓦斯、川崎製鐵、神戸製鋼所・日本鋼管・日本債券信用銀行・住友信託銀行、東洋信託銀行、三井信託銀行、三菱信託銀行、安田信託銀行、
大和言登券、日興證券、野村證券、山一證券、日本生命保険、南海電気鉄道(以上各22百万円出資)
大阪商工会議所(10百万円出資)
会社組織図
関西国際空港推進会議
重齊三
義方秀
原向葉
役
談芦日稲
相
大太次男巳蜀
おお
一一
良恒榮務鐵務業業
内山田降下唖
企経
竹松黒一宮一
長長務
社
社副専
常務山田宏
(総務)
小野島嗣男
(推進会議等}
近岡武男〔地域整備・漁業補償等)
前田進(埋立・空港施設)
本山翁
(連絡橋)
監査役
常勤浅田義雄非常勤井附ヒ糸充二
非常勤近藤和夫
総務部
総務、入事、労務、広報、
関西国際空港推進会議、
地元対策等
企画部
長期経営計画、空港計画、飛行場設置許可・埋立免許申請
関係手続
調整部
アクセス、地域整備、環境保全、
漁業補償、土取事業の調整、
海一ヒ安全等
経理部
予算、決算経理、資金調達、契約等
工務一部
空港施設、護岸及ぴ埋立の設計・施工計画、
資材調達等
工務二部
連絡橋の設計・施行計画
建設事務所
施工実験、気象・海象通年観測等
亜監査室§2.空港計画のあらまし
昭和60年度から着工に向う関西国際空港は、
泉州沖5kmの地点に予定されています。これは、関西国際空港位置図
餅、レ・・
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43
公害の心配がなく、地域社会と調和がとれ、しかも機能的にも優れた空港にするために計画されたものであり、完成すれば世界でも例のない
海上空港になります。
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空港計画図
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事業計画
ω位置
大阪湾南東部の泉州沖の海上(陸岸からの距離約5kmの沖合)(2)第1期計画
①規模
力標費
目
業
港
能聞事
②③④
資金計画
1)滑走路1本
2)一面積約500ha
年間離着陸回数
昭和67年度中目途
約1兆円
3,500m
16万回
空港の建設に要する事業費(第1期工事分に係るもの約1兆円)の資金計画
全体ばモ次のとおり見込んでいる。
出資金
国からの出資地方公共団体からの出資
民間からの出資
借入金等(財政投融資、民間等からの借入等)
12%(約1,200億円)
8%(約800億円)
2%(約200億円)
2%(約200億円)
88%(約8,800億円)

44
空港建設の今後のスケジュール
年度59年度60年度61626364656667養
項目全体のスケジュール璽圃囲(10月1日)(3月)
7月3月
漁業補償交渉一一一一ヴ
土取地決定一一一一ヴ
公有水面埋立免許準備一一一一●●→>免許埋立
手続き申請免許
準備●●
航空法の飛行場の一一一一→>許可設置
設置許可手続き申請許可
準備●.
環境アセスメント一一一一準備書評価書
提出提出
基本設計詳細設計
護岸、埋立、空港連一一一}一一一一一一一
絡橋及びそれらの管理システム等の設計
建設準備工事
海上作業基地一一}一一一一一
工事用施設等の建≡几員又
建設工事
用地造成一一』一一一一一一一一r一一r一一-一一(護岸及び埋立)
建設工事
連絡橋一一一一一一一一一一『一一一一一一一一一一一¶i1
建設工事
空港施設一一一一一一一§3開港時の能力予想(資料提供大阪府企業局空港対策部)
旅客数は現在の大阪国際空港の1.2倍
大阪国際空港の離着陸回数(昭和57年)は年間、12.8万回、旅客数は1,620万人となっています。
これに比べ新空港は、開港時点(滑走路3,300m1本)で離着陸回数10万回となりますが、航空機の大型化等により、その利用旅客数は1.2倍=〜.
の2,000万人程度と想定されています。
取扱い貨物量は1日約2,000トン
開港時に、関西国際空港で取扱われる貨物のぐ
量は1日平均2,000トン。年間では82万トンで、これは現在の成田空港(51万トン)を上まわり、
国際貨物は年間58万トン、国内貨物は年間24万トンを見込んでいます。
ギ完成すれば大阪国際空港の約4倍
空港は段階的に建設されますが、最終的には、
面積約1,200ha、現在の大阪国際空港の約4倍、甲子園球場の300倍の大きさです。
ここに4,000mの主滑走路2本と3,400mの補助滑走路1本、それに各種のターミナル施設が設けられ、年間26万回の離着陸能力をもつ空港￡として完成する予定になっています。
コ“ただし、開港時における滑走路の長さは、3,300
mですが、これは現在の羽田(3,ユ50m)、大阪(3,000m)空港を上まわり、国際線の就航には支障ありません。しかし、今後の航空機の大型化に対応できるように、建設時にあらかじめ地
C盤を改良しておき・4・…mまで延長されることになっています。
空港で働く人は4〜5万人￡事魏難儀羅灘欝繋敦56,000人程度と試算されています。
空港の主な施設
簾着癒熱
航空保安無線施設、航空信火、
昼間障害標識、場周道路等「旅客ターミナル施設
ル設
ナ
こや
」
タ施
45
ローディング・エプロン、ナイ
トステイ・エプロン、待合施設、
旅客サービス施設、Cio施設、航空会社事務所、見学者施設等
貨物ターミナル施設
ローディング・エプロン、貨物用機材置場、コンテナ置場、保税上屋、貨物車両駐車場、税関
等検査施設
整備施設
メンテナンス・エプロン格納庫等供給処理施設給水施設、排水処理施設、受変
電施設、中央冷暖房施設、塵芥処理施設、機内食調理施設
給油施設
ハイランド施設、航空燃料貯蔵
タンク、給油車両罹場等
管理施設
空港管理事務所、航空管制運航
施設、無線通信施設、消防施設、その他官公庁事務所等
アクセス交通施設
道路、駐車場、鉄道、駅舎、海上アクセス施設等§4.空港と地域を結ぶ南大阪湾岸整備事業
大阪府の地形は、南へ行くほど山地が迫り平坦部が狭くなるという特徴があります。従って、泉州地域の平地部で下水処理場、道路及ぴ鉄道
用地その他都市再開発等に必要な用地等を確保することが極めて困難であります。このような立地性を有する地域にあることから、大阪府では「南大阪湾岸整備事業」により、これらの必要な用地を埋立によって生みだそうとしております。この対岸部の埋立地につくられる施設としては、次のようなものが考えられております。
●空港連絡道路、鉄道等の交通施設●空港機能を支える産業・コンベンション等の施設●沿岸地域の環境改善に必要な施設●地域の発展に寄与する文化・商業施設
等があります。今後は地域の要望を取り入れられて、更に具体化に向けて検討され、計画的に整備されていくようです。
また、新空港ができますと、空港を利用する人、そこで働く人、更に航空貨物と、人と物の流れに大きな変化が生じることは当然でしょう。

46
これらに対処するため、大阪府をはじめとして関係省庁間で総合的な交通体系の整備について調査、検討中ですが、その主な交通アクセス
を見ると次のようなものが上げられます。
(D鉄道アクセス
・空港連絡鉄道
区間/空港〜南海本線及び国鉄阪和線(両線の連続立体交差事業による輸送力の増強)(2)道路アクセス・近畿自動車道和歌山線
区間/松原市〜(45.2km)〜阪南町自然田〜(27.3km供用済)〜海南市
完成目標/昭和63年度
・近畿自動車道天理吹田線
区間/吹田市〜(16.3km供用済)〜東大阪〜(12.1km)〜松原市
完成目標/昭和61年度
・大阪湾岸道路区間/神戸市垂水区〜泉佐野市。第2阪和国道区間/堺市〜(32.8km供用済)〜阪南町〜
延伸計画有り・空港連絡道路区間/空港〜近畿自動車道
・その他の幹線道路
国道170号線/第2京阪国道/松原泉大津線/磯之上山直線/貝塚中央線〔3)海上アクセス。大阪湾岸都市と空港を結ぶ高速艇で乗り入れる計画があります。
このような交通体系の整備は、新空港が交通網のカナメとして機能を果すこととなり、近畿圏の生活環境や生産活動に極めて大きな影響を及ぼすことは云うまでもありません。
§5関西国際空港の重要な役割
日本が利用している世界各国の空港の・うち約70%が、深夜の発着ができる24時間空港であ1)ます。国際空港としては24時間運航が世界の常識とされています。
しかし、我が国の国際空港(大阪・成田)では、厳しい時間制限が課せられており、自由な
スケジュール設定ができないのが実情です。
このようなことから、新空港ができれば24時間運航が可能とな1)、これまで困難であった世界各国の大阪、特に関西方面への乗り入れ希望も受け入れられ、世界の主要都市と直行便で結ばれることになるでしょう。そして関西国際空
港は、日本列島の航空網のカナメとして、また国際交流の重要な拠点として、更に関西及び西
日本の経済・文化の発展に大きな原動力となることが期待されます。
※資料提供
大阪府企業局空港対策部
関西国際空港株式会社総務部広報室
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名称概要開催場所日時料金実施主体O内は問合せ先
ジャパンメッグ85大阪国際見本市新会場の開幕を飾る見本市。ジャパインデックス・オオサカ5月15日(水)800円大阪国際見本市委員会
ファクトリーメカトロニクス'85ンメッグ85は測定・制御機器を対象に,ファクトリーメカトロニクズ85は産業界の生産機能の向上をは(大阪国際見本市新会場)〜5月21日(火)(大畢鷺評会)
かる国内・外最新の先端技術及び機器の紹介を行う。
インダストロピァサカイ'85昭和61年の全国植樹祭,堺市制100年,堺商工会議高島屋堺店5月23日(木)無料堺市所創立110周年のプレビューとして,PART-1・〜5月28日(火)堺商工会議所
PART一且で開催。堺経営者協会
PART-1〈インダストロピァサカイー85産業展インダストロピァ'85
21世紀のまちづくりをおしすすめる堺産業展実行委員会事務局の産業技術と情報化〉0722-29-7830
・堺の産業集積を基礎とした産業紹介展
・シンポジウムrインダストロピァサカイ'85産業
展ハイテクシンポジウム」
PART-H〈堺文化を語ろう世界のお茶会>堺市大仙公園秋未定堺市
・堺の伝統文化を代表するお茶をキーワードに文堺文化観光協会ほか(予定)
化の振興,交流促進のため,世界の茶の歴史紹堺21世紀計画推介,即売,試飲,大茶会などを催す。進会議事務局
・シンポジウム「世界に広がるお茶の文化」0722-28-2251
釣鐘里帰りイベント寛永11年(1634年),時の三代将軍家光の地祖永代免東区釣鐘町の釣鐘屋敷6月9日(日)無料大阪府
除措置に感謝した大阪町民が浄財を集めて鋳造した跡ほか〜6月10日(月)大坂町中時報鐘顕彰保存会「大坂町中時報鐘」(昭和45年府の文化財に指定)が,(予定)大阪21世紀協会
現在保存中の大阪府庁屋上鐘楼から,ゆかりの地の大阪府企画部府民文化室
釣鐘屋敷跡に里帰りすることとなった。これは,地06-941-0351
元住民などの要望に応えたもので,この機会に釣鐘内線2315の歴史的意義に鑑み,まちのシンボル化,新名所化
をはかるため,里帰りにあたり引渡式,パレードな
どの記念イベントを実施する。以降時の記念日を中心に年中行事を行う。
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名称概要開催場所日時料金実施主体0内は問合せ先
大阪マリン・フェスクルーザー150隻,ディンギー(小型ヨット)100淡輪ヨットハーバー7月20日(土)無料日本外洋帆走協会内海支部
ティバルイン淡輸隻が参加するヨットレース(淡輪21カップレース)ほか(前夜祭)関西ヨ・ント協会(仮称)をはじめマリン関連のファッションショー,スポー〜7月21日(日)大阪府マリーナ協会
ツスクール、スポーツ用品即売会,音楽祭などを繰大阪府マリーナ協会内
りひろげ'る。マリンフェスティバ
ル実行委員会事務局
07249-4-2335
天神祭カーニバル宵宮に10,000人を集めた歌謡ショー及び盆踊り大会天満宮,剣先公園一帯7月24日(水)無料テレビ大阪
を開催する予定。25日には四元中継にて随時天神祭りの模様を放送予定。〜7月25日(木)(㌔麟御
国際週間事業建国20周年を記念する祝賀会開催のほか両国の文化未定8月下旬未定大阪21世紀協会ほか
シンガポール週間交流を促進するため中国楽器華楽団公演などの文化紹介や文化交流基金の創設などを図る。(大阪2網織 )オーストラリア週間オーストラリアの農水産物,食料品を中心とした物市内各所9月上旬未定
産展,写真パネルによる観光展,日本との姉妹交流
関係の現状と将来展望の紹介などを開催予定。
フランス週間大阪21世紀計画のモデルとなり得るフランスの国づ市内各所12月中旬未定
くり,人づくりを研究する機会とし,併せて,r文化とは何か」を広く考えることを目的に,フランス物
産展,美術展,映画祭,音楽の夕べ,料理フェアなどを幅広く開催する。
御堂筋旗のフェスティバル大阪駅前からナンバに至る御堂筋沿道街路灯約300御堂筋沿道及び夏無料大阪21世紀計画楽しく歩こう
本にイベント旗を掲出,沿道企業も同旗を協賛掲出その周辺御堂筋委員会
ほか,随所に旗を掲出する「旗のプロムナード」。その他旗に関する関連イベントの実施。(撒錯)斜O名称概要開催場所日時料金実施主体〔1内は問合せ先
ミナミまつザ85昨年に引続き多面的な各種行事を展開する。南区内各所夏一部有料ミナミまつり実行委員会(欝欝)'85御堂筋パレード昭和58年から実施している我国最大規模の御堂筋パ御堂筋10月6日(日)無料大阪21世紀協会
レードは,府民,市民の参加をはじめ,全国および世界各国からの参加を求め,国際色豊かに展開する。(繋糊辞)テクノ大阪'85第10回科学機器展インデックス・オオサカ10月7日(月)500円大阪科学機器協会(大阪国際見本市新会場)〜10月10日(木)日本工業新聞社'85NC工作機械展無料日本工業新聞社'85マシインテリジェンスショーサンケイ新聞社ほか'85ロボット。自動化機器展APEXOSAKA-85(鷺鰍)'85表面処理総合展
国際シンポジウムアレサンダー。キング(ローマクラブ会長),アンジェ国際会議ホール10月8日(火)一般5,000円大阪青年会議所「未来社会とヒューマニズム」一・ワイダー(ポーランド),ドナルド・ブラウン(米(大阪商工会議所)〜10月9日(水)学生1,000円毎日新聞社
国)の各氏をパネリストに招き,科学技術がひらく毎日放送
未来社会におけるヒューマニズムについて討議する。コーディネーターは,矢野暢氏(京都大学教授)。(国際識欝務局)
第1回国際バイオ国内・外より数多くの先進研究者を招聘し,シンポ都ホテル大阪11月5日(火)大阪府
テクノロジー会議ジウムを行うとともに,関連機器・システムを幅広〜11月8日(金)大阪市
く展示する。大阪商工会議所
大阪21世紀協会
大阪コンペ:/ションビューロー
大阪コンベンション
ビューロー
06-944-6485
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穆
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名称概要開催場所日時料金実施主体ll内は問合せ先'85全日本大学女子駅伝将来を担う若い女子陸上界の育成と,古くから日本長居陸上競技場11月10日(日)無料日本学生陸上競技連合
一国際大学女子招待一に伝わる駅伝競走を世界の陸上界に広めるとともに,〜大阪城朝日放送
国際親善と友好に寄与することを目的に,本年は国内20・外国9計29校(昨年25校)を招聘し開催する。(響欝)'85大阪国際ファッション国際ファッションシンポジウム国際会議ホール11月11日(月)10,000円イースタンストッフ・
フェスティバル(OIFF)(大阪商工会議所)(予定)トータルファッション協会
・第8回ESTA国際ファッションショー大阪城ホール11月12日(火)〜11月13日(水)A席5,000円B席3,000円(1二三1轟き)
C席1,000円
全日本ファッション大賞コンクール表彰式大阪城ホール11月12日(火)(予定)
展示見本市(アパレル・身の回り品展)大阪マーチャンダイズ11月12日(火)300円
マート〜11月13日(水)(予定)
展示見本市(ストッフ展・ファッション情報展)大阪マーチャンダイズ11月15日(金)300円
マート〜11月16日(土)(予定)
中国投資・貿易中国投資セミナー,商談会を通じて日中の経済交流大阪商工会議所11月25日(月)無料大阪府
コンベンションを促進するとともに,中小企業の街・大阪を中小企〜11月29日(金)(一部有料)大阪市(仮称)業の国際的な情報センターにして地域振興に役立て日中経済協会
ようとするもの。大阪・京都・神戸各商工会議所
大阪府中小企業団体中央会
大阪府商工会連合会
大阪商工会議所内中国
投資・貿易コンベンシ
ヨン開催事務局
06-944-6402
頓H名称概要開催場所日時料金実施主体0内は問合せ先御堂筋ショーウインドーコンクール御堂筋沿道企業の協賛による,ショーウインドーのコンクール。専門家による審査および一般の人気投票により優秀作品を表彰する。御堂筋沿道(梅田〜難波)秋無料大阪21世紀計画楽しく歩こう御堂筋委員会(盤欝欝)サントリーオールド1万人の第九コンサートベートーベンの「第九交響曲」をアマチュアを含めた1万人の大合唱でおくる。大阪城ホール12月1日(日)無料毎日放送毎日放送事業局内「サントリーオールド1万人の第九コンサート」事業局06-341-3542
御堂筋光のフェスティバル御堂筋沿道の建物に対するライトアップ,壁面の電飾,公開空地の樹木等への電飾など御堂筋を光で演出する。御堂筋沿道及びその周辺冬無料大阪21世紀計画楽しく歩こう御堂筋委員会(繋濃駿)'86大阪国際女子マラソン世界の一流女子選手を招いておこなうマラソンで,ニューヨーク市マラソンの姉妹レースである。大阪都心を舞台に,大阪城公園,中之島公園,などを入れたコースで,内外の選手が華麗なレースをくりひろげる。国内30人,外国15人の選手を招聘予定。長居陸上競技場〜大阪城公園〜大阪市役所折り返し42.195km61年1月26日(日)無料日本陸上競技連盟関西テレビ放送サンケイ新聞社サンケイスポーツ新聞社ラジオ大阪サンケイ新聞社内大阪国際女子マラソン大会事務局06-343-1221
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名称概要開催場所日時料金実施主体〔}内は問合せ先'86国際室内陸上競技世界陸上界の有名選手を招き行う大スポーッィベン大阪城ホール未定S席3,000円日本陸上競技連盟
大阪大会ト。トラック・フィルドあわせて約20種目の競技をA席2,000円読売テレビ放送
予定している。自由席1,000円読売新聞大阪本社
小中学生700円報知新聞社
(無量)
頓ω

54
野州騨伽騨岬帰軌㍗
1資料ll
ぞを卿」》・南島ウ・む・南・由、朝朝㌧験Φ、ひ〆優罠開簾離離鞭嗣要r“
監修建設省住宅局市街地建築課」
この制度は、2人以上の地権者等が、敷地を共同利用し、オープンスペースをとった共同の建築物(優良再開発建築物ぐいいます。)を建設、整備する場合に、国、地万公共団体が必
要な助成を行なう制度です。(昭和59年度より実施)
55
制度の特徴
1.この制度は、都市再開発法に基づく市街地再開発事業と異なり、法律手続を要しない任意の事業です。
2.このため、この事業をすすめるにあたっては、敷地を共同利用する地
権者等の全員の同意により、権利の調整等を行なうことになります。
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3.また、商店街の近代化の一環として行なう、店舗等の共同建て替えについても対象となります。
4.土地区画整理事業による換地先での共同ビルの建設や、公団・公社等{i・の諸制度と併用して適用することも可能です。
劇対象地域
三大都市圏の既成市街地等、県庁所在都市及び人口20万以上の市が対象区域になります。
優良再開発建築物整備促進事業対象地域一覧(108市)④北海道札幌舳1隅II路市函館市
青森県青森市八戸市
岩手県盛岡市
宮城県仙台市
秋田県秋田市
山形県山形市③鶴県腿市郡師嚇市
茨城県水斤市日立市
栃木県宇都宮市
群馬県前橋市高崎市
埼玉県大宮市川越市所沢市浦和市川口市越谷市⑪撚轍袈蔵野裂再鷺灘市原市
立川市
神奈川県横浜市川崎市横須賀市平塚市藤沢市
榔顛市
新潟県新潟市
富山県富山市
石川県金沢市
福井県福井市
山梨県甲府市
長野県長野市
岐阜県岐阜市
静岡県静岡市富士市焼津市清水市浜松市
愛知県名古屋市岡崎市一宮市春日井市豊田市
豊橋市
三重県津市四日市市
滋賀県大津市京都府京都市
大阪府大阪市守口市東大阪市堺市豊中市吹田市
高槻市枚方市茨木市八尾市寝屋川市
兵庫県神戸市尼崎市西宮市芦屋市姫路市明石市
加古川市
奈良県奈良市
和歌山県和歌山市
鳥取県,爲取市
島根県松江布
岡山県岡山市倉敷市
広島県広島市呉市福山市
山口県山ロ市下関市
徳島県徳島市
香川県高松市
愛媛県松山市
高知県高知市
福岡県福岡市久留米市北九州市
佐賀県佐賀市
長崎県長崎市佐世保市
熊本県熊本市
大分県大分市
宮崎県宮崎市
鹿児島県鹿児島市
沖縄県那覇市56
事業の要件
1.2人以上の地権者等が、敷地の共同利用と併せて行なうこと。
2.施行区域の面積(隣接道路の中心線で囲まれた面積)が原則として、
1,000m2以上であること。
3.敷地内に200m2未満の敷地が1つ以上あること。
4.敷地内に一定規模以上の*空地(通常より15%〜20%多く)を確保すること。
(*建築基準法施行令第136条第1項で定める空地)
5.地階を除く階数が3階以上の中高層建築物であること。
(注欝拶蕪絵雛諫雲離箆鷺∫いる場合があ)
補助制度
事業費のうち、次の費用が補助対象となり、補助率は通常2/3です。
○調査設計計画費……事業計画費、地盤調査費、建築設計費○土地整備費…………建物除却費、整地工事費
げ共同施誰整備費……空地等整備費、立体遊歩道、人工地盤等整備費、共用通行部分整備費(*驚灘蓼1藩1レの延床面積の3分の2以上の部分が住宅床である場合)
税の特例
三大都市圏の既成市街地等(これに準ずる一定の区域を含みます。)内で地
上階数4階以上の優良再開発建築物を建築する場合、これを取得した従
前地権者または、これによりやむなく地区外で資産を取得した地権者の譲渡所得については、買い換えの特例が受けられます。
57
融資制度
事業費(建設資金)について、公的機関から貸付期間の長い、利率の低い安定した資金の融資を受けることができます。
1.住宅金融公庫は住宅中心の事業(延床面積の4分の1以上が住宅であるもの)、日本開発銀行、北海道東北開発公庫は商業ビルやオフィスビ￡ノレを中,じとする事業1こつレ、て融資します.
2.その他、中小企業金融公庫、国民金融公庫及び沖縄振興開発金融公庫
も融資の目的の範囲にあわせて、融資が受けられます。
3.また、融資制度ではありませんが、住宅・都市整備公団の民営賃貸向け
特定分譲住宅制度や一般市街地住宅制度(等価交換方式)を利用してC建設工事を行なうことが可能です・(,召禾鵬年、月、,現在)￠⑤④
住宅金融公庫住宅・都市整備公団
貸付種別貸付条件等市街地再開発等貸付一般中高層建築物貸付一般土地担保賃貸住宅貸付日本開発銀行北海道東北開発公庫民営賃貸向特定分譲住宅一般市街地住宅
住宅の割合翅以上%以上一%未満%以上かつ12戸以上%以上
貸付…要件その他の要件総合設計制度等を併用する場合『一総合設計制度等を併用する場合一融資率貸付対象額の75%貸付対象額の75%住宅部分のみ融鮮橡貸付対象の99.45%事業費の40%(開銀〉事業費の70%以内(北東公庫)ほぼ全額増床部分のほぼ全額
貸付条件金利住宅:年7.2%非住宅:年7.45%(11年目以降7.65%)住宅:年7.4%非住宅:年7.85%年5.5%(11年目以降7.2%)年7.8%(一部7.6%)住宅:年5.5%(11年目以降7.6%)非住宅:年7.6%
償還期間25年以内住宅:20年以内非住宅:10年以内35年以内25年以内住宅:35年以内非住宅:10年以内(増床部分)住宅:35年以内非住宅:15年以
備考「その他の要件」外でも通常金利で融資対象となる場合があります公団が賃貸マンションを建設し、地権者の方に分譲する制度です等価交換方式です。増床もできます(注)金利はかわることがあります。

58
ル、鼻、鼻、南、=ヤ、鼻、鼻、■}1鼻、'等1・卑、'埠1鼻\
1資料21
ρ3
窃、=ヤ、醇、弗、醇、由、毒、弾帰、弗、蝉、Φ1・弄プ
貯敷地共同利用の促進のための繁縷義警装の認定準則等竺
三・…・一一一・・一・・一一…一一一…一・・㌧一・一建設省住宅局市街地建築課一㍊
1.はじめに建設省は,去る昭和60年2月8日,住宅局長通達「敷地共同利用の促進のための建築基準法第86条第1項の規定の運用について」及びこれを受けた住宅局市街地建築課長通達「敷地共同利用に係る建築基準法第86条第1項の認定準則に関する技術基準について」を全国の特定行政庁あて通達した。
本通達は,建築基準法(以下r法」という。)第86条第1項に基づく一団地認定の認定準則及び技術基準を示した一ものであり,これにより既成市街地内の複数地権者の土地を総合的に計画することにより,土地の適切な高度利用と併せて市街地環境整備を行おうとするものである。
2.今回の議達の趣旨
近年,三大都市圏の既成市街地等においては,人口の減少,職住の遠隔化,敷地の細分化,オープンスペ
ースの不足等の問題が生じており,これらの問題に対応するため,土地の適切な高度利用を促進しつつ,市街地環境の整備改善を図ることが重要な課題となっている。
特に,既成市街地内には,本来高度利用を図るべき地域内にありながら一都市計画により高容積率を指定されているのに前面道路の幅員が小さいことなどのため,適切な高度利用を図ることができない敷地が多く存在している。
容積率制限(法第52条)については,都市計画による容積率(以下,r指定容積率」という。)と前面道路の幅員により算出される容積率のうち,小さい方の容積率を上限としている。このため例図(次頁)の通常の場合,B敷地については,
指定容積率が600%でありながら,4m×6/10=240%しか建築することができない。
今回の通達は,計画段階で,複数の敷地を協調的に計画し,共同利用するものについて一例えば幅員の大きい道路に接する高度利用が可
能な敷地と,これに隣接しているが前面道路の幅員が小さいため高度利用できない敷地について,一体的に良好な建築物を建築する場合r
法第86条第1項に基づく一団地認定制度を適用することとしたものである。これにより,①土地の適切な高度利用が図られる
一前面道路の幅員が小さい敷地についても,指定容積率まで利用できる。さらに,本制度の適用により増加した容積の一部は,他の敷地に移動することができる。(例
図参照)②通路の整備等による市街地環境の整備改善が図られる。
一一般に公開された通路,空地が創出される。
③複数の地権者等による協調的な建築計画が推進される。
等の効果が期待される。
例図
敷地共同利用に係る建築基準法第86条に基づく特例制度の活用例
59￠①
地域・地区:商業地域(防火地域)
容積率:都市計画による容積率600%(藷、旨、鰍ll鰹雛騨あ端〕
敷地面積:計1,000㎡
建ぺい率:100%
通常の場合
建築物の延べ面積の合計4,200㎡
延べ面積3,000㎡
240%
600%(一4×6/10)
騒翻團
侮
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奨＼＼
＼
＼
￠
延べ面積ユ,200㎡⇒
特例制度を適用した場合
建築物の延べ面積の合計6,000㎡
＼
＼
容積の移動
容積の移動
延べ面積
̲一瓢㎡
匡べ面積㌃:=…、、、一一'蕪藪'■'■3,400nf9:…濃8f給il・/エ1毫、儲論本制度による76睾増
6..5憲当該敷地内で
5…・…4毒1通常の場合の
43
32)
21
＼1
＼
＼L通路〔空地)＼＼
3.認定準則の概要等
鰹竃驚難秩欝
①敷地及び道路について。一団地の区域が適切な幅員の道路に有効に接すること。
⑤'一団地の区域の面積が500㎡以上であること。(第1種住居専用地
域におい宅は1,000㎡以上)
・一団地の形状が不整形でないこ⑤と。
建築計画について・建築物は耐火構造であること。
。適切な公開された通路を設けていること。
・適切な空地を設けていること。
・本認定の適用により,前面道路の幅員が小さい敷地において増加した容積は,団地内の他の敷地に移動して利用でぎる。また,これにnl
より指定容積率以上となる建築物を建築する場合には,その周囲に適切な空地を設けること。
・一団地内の各建築物相互間の採光・通風等に配慮すること。
そのほか,認定に当たっては次の要件を満たす必要がある。
(1)一団地内の建築物は原則として同時期に建築されること。
(2)建築物の形態,通路等についての建築協定が締結されていること。また,必要により地区計画,
壁面線の制度を活用すること。
(3)空地の緑化等に努めること。
(4)ペンシルビル等周辺の市街地環境を害するおそれのあるものとならないこと。
なお,本認定は,特定行政庁が行うこととなるが,本認定準則の適用に当たっては,地域の状況等を総合的に判断して行うこととなるので,計画内容については特定行政庁と十分な打合わせを行う必要がある。
4.今回の措置の積極的活用について
今回の措置が積極的に活用されることにより,適切な土地の高度利用と市街地環境の整備改善が一層促進されることになる。この際,優良再開発建築物整備促進事業,特定民間再開発事業等の敷地の共同化を伴う事業に対する助成制度や税制上の特例制度,また,住宅金融公庫等の再開発関係融資制度を併せて活用することが有効である場合もあるので,民間の開発事業者等に対して,これらの諸制度についても併せて普及に努めることとしている。

1資料3-ll昭和59年度土地利用動向調査
土地利用転換動向等調書!.人口等に関する動向
田人口・世帯数(大阪府土木部)(単位1人、世帯、彩)
人口世帯数
人口・世帯数市町村名等増減増減
昭和59年50/4555/5059/55昭和59年5Q/4555/5059/55
能勢町10,研0]02.4102BlO3.12,668]05.1107.0io6B
豊能町15-943143.8175.9125.94,143147.61865128.0
箕面市110,675138マ130.8108.636,6251498t4301098
池田市100,450106.3100.8】00.435,938130.1115.91019
豊中市401,589108.11012102.3144,665113.6107.91047
北部地域吹田市339,193115.9110.5104.9118,8381227123.0108.1
茨木市244,652128.3111.3107.082,998137.5125.0107.8
高槻市343,2491427103.1101.3109,528147.6110.6103β
島本町29,044132β100.811879,4801446125.9119.4
摂津市84,192128.4105.9106728,397130.5117.6929
北部地域計1,679,657121.3107.O1042573,280127.0117.01062
大阪市2,541,92793.295.3987983,629101』7103.31025
枚方市377,700136.91187106.9103,70514221297109.0
交野市63,971156.51165104B18,7工8162.5li7マ109.5
寝屋川市255,438122.9100.6101.483,307128.0107.9103.6
門真市138,769]OI.697.0101.347,590104.3101.0103.4
守口市157,80796.792996.455,214lOO.898.6992
中部地域四条畷市49,813138296.699.715,717143.4104.6104.3
大東市120,820l19.0105.2105.439,882124.1U15108.2
東大阪市503,83995.399.4100.9172,842111.2105.0103.6
八尾市269,384l14.9101.5]01.987,158120.3l112106.5
柏原市70,599]1971098104521,814129.51185106.6
中部地域計4,550,067100.9〆98.610221,629,576108.01-5一…久]03.4㊥
人口世帯数
人口・世帯数市町村名等増減増減
昭和59年50/4555/5059/55昭和59年50/4555/5059/55
松原市135,748n8.9102.4100.642,570122.f10751046
藤井寺市64,971118.1107.0102マ20,7171249113.5106D
羽曳野市109,972122.1109.5106.9B4,172128.4116.0109.0
美原町33,138118.6111.411Bマ9,3691262n8.3117.8
狭山町48,990187.8129.0106.114,211106.61377109.6
富田'林市100,556120.6106.6103.230,564122.911671038
河内長野市89,7001287117.4113725,980134.1122.0116.9
河南町13,635137.1113.9102.23,844144.4131マ107.2
太子町9,6591158118411322,714121.1130.51169
千早赤阪村7,817101.01440105.61,950105.41558107.9
堺市812,693126.3107.91012264,914135.5113.61017
南部地域和泉市重34,257!232105.1108239,080132B109.41112
高石市66,523109.0100.0100.621,8771168112.3102.6
泉大津市66,47411151018100.421,224120.3llO.0115.0
忠岡町16,866105.7106.096.65,296114.11128982
岸和田市184,281108.0103.1102255,187138.910851047
貝塚市78,260108.4102.198522,425117.3113.61025
泉佐野市92,660lll.9105.3101527,301l184llO.0103B
田尻町7,39392.996.696.52,039103.8104896.4
泉南市58,534122.3114.1109.917,6921訂.0122.31107
熊取町31,825130.6141.0125.08,624138.7155.3125β
阪南町48,899132.0114.0l14.614,226143.6119.0116.3
岬町22,467108.4102.098.46,763114.i106.5100.5
南部地域計2,235,318120.6107.4103.3692,7391285113.9105.3
大阪府合計8,465,042108β102.3101.92,895,595115.3109.6104.5
資料三嘆堺醗果」・「昭和59年9月末日の暢辱台帳の人口及び世融」㊥㊥響鈴(2}産業別就業人口〔単位二人、%)・r尋昭和551》■r昭和50年構成比
第1次産業第2次産業第3次産業
産莱列就業人口市町村名等
昭和55年昭和50年構成比構成比購成比購成比計第一次産業第二次産業第三次産業
第1次産業第2次産業第3次産業
31β6856955,9791.6444536
産業別就業人口市町村名等計第一次産業第二次産業第三次産業松原市739IB23,31741.7
構成比構成比構成比藤井寺市2951-19,94737.016,59861826,8501238マ59.了
59.3
21.81,1892382β9653.9499925.325.6489羽曳野市1,2062.815,11635326,39861マ42π963536B
能勢町1,09247.647β
32π2β5060.0475115.733750.5美原町4043.35,37044.16,38052412,169
豊能町3427.218,07041.1555
留∫τ29β2969842,4613.3315648狭山町4152.36,14434.011,518637
箕面市9332.2“」76
29.13090768745,0212.330766.5富田林市1,6434.112」7331β25,60163840,1094734.160.5
池田市9672.113,108
325119221665t789840.735.562.3河内長野市9383.011,47936518,99260.431,4564341.553β
豊中市8710.443,IO530.39820469.1142,1030.534D65.0河南町9431651,81931.92,9295145,698213317469
北部地域吹田市∬36,51135364977629103,3552.338.958.6太子町489!351,19132β1,94453.63,629168348
茨木市
1D54,13138.385,22160.3t41,3571342.156.4千早赤阪村5181671,05634.01,53449.33,10825.6349395
高槻市56.8
1351.33」5935Ω.682563.6to,7391マ42.155.9堺市2,9940.9128,95337.720912161.3342,2361-141.5
3661014,34539マ21,38259236,H71442.156.1和泉市1,7593.323,66745.128ρ3952453,4994248.446.9
摂津市南部地域574
1233546191265.1709β871.636.960.9高石市1570.510,86036.318,01960.329β9041β
北部地域計8430
02489,01437π80476462ρ1.298ρ54Q.240.359.1泉大津市1700.614π2447.915β5051.5307620.752.6
大阪市2273
1.255」6238D88β8160.6粟46βt31740.557.2忠岡町86104,36752.63,85546.48,3091257.3414
枚方市17215502210」8343.213￡2754624β753.044652.1岸和田市2,3022.932,75341.543,81855578,9353.4452
交野市
39.666JG2596UL8310マ4t257β貝塚市1,0612.917,04446.918,20150.136,32334515
寝屋川市617O.6
368O.628,92245.434,19353マ63,6360π46B52.4泉佐野市2,0455.019,03446.120,13748841,2645949.6
49.147了
1990.333,80744541」6655.o75β4503464529田尻町1614.6L46742.1L8525323,4814.9
中部地域
四条畷市2421.110,38948.310β525G.521み931549マ485泉南市1,3025.99,96644810,94649.222,2訂6マ50.4425
319.0.624βh48525950507512G5Q.850マ48.t熊取町5565.24ρ1145.65,28449.110,7617.4525
大東市4749445.7
0π109,32846.4124ρ9552π235渇33OB48750.t阪南町7064D7,77644β8,95517448
東大阪市35.5587
八尾市2,232195271544663,07553.41182232246251ρ岬町5145.33,06731.8'6,06162.99,642
43.55327382.513,84246.41520651D29,8403D49846.8南部地域計21,4032.3366,80139∫r534,50057.9923,812
1B417566
ヰ1部地域計10,9150.5873」1140.11289,11159.22,177,3480.6424565大阪府合計40マ481-11,478,1893882,285,5233,811,047
ひO
資料:r国勢調査結果」
セ主:「分類不負旨」は言十に含めた。
ひH

工業出荷額商業販売額農業生産額
13)工業出荷額等(単位:億円、%)工業出荷額市町村名等増減%増減%増減%
昭和57年昭和57年昭和57年
工業出荷額・商業販売額農業生産額57/5257/5157/52
松原市1,739.91332227.1295
1」414U3マ
工業出荷額等市町村名等増減%増減%増減%藤井寺市671.685.78122169.92.3714
昭和57年昭和57年昭和57年
57/5257/5t57/52羽曳野市917.817421.3423194G27.993.2
能勢町45.5179.141.4158.619596.2美原町1β17.6159.8388.0327.41191437
豊能町18.0口.332431465マ85.2狭山町64742079388Ω288.57.9838
箕面市338.9131.34β83.4256769114マ富田林市453.5137.4754.9189.640.31047
池田市2,712.1135.01.403462410.G151.5河内長野市76Q.4U79545.1185.19.578.3
豊中市4.0184148.07,572.9193.05.580.4河南町101819.539.4273.616.6989
北部地域吹田市2β25.2136マ13.2169135.63.o1{}3.4太子町5Q.6IQ8295327B14497D
茨木市55845!55.77,387.5201.014.7l19.4千早赤阪村43.51512.6323.17.3908
高槻市5.5575t22.83.3Q70170.31121027堺市252350142.312237.1175260.992直
島本町658.289.8234824851.o115.9南部地域和泉市17764129.51.0545173.142.096.5
摂津市2」21617253,281,t34272.382.4高石市6.04491B16536216691.41044
北部地域計24279.9139.841,160.9168.37981047泉大津市2.401B135.81,944.1]53.11472D
大阪市69.3169t272601.3624153216090.3忠岡町736.1129玉978184.2Oマ100.0
枚方市7.7549168.33,098.1196724.283.1岸和田市3.0544136.92,793.71647382995
交野市633.515.138】621579.o93.5貝塚市1,910.21316878.8176.319798.6
寝屋川市3,120.O144.13.2862141.75.496.8泉佐野市2,900.4124.61.3767231.546.1io8.0
門真市7.568015552.6895218.12.9132.6田尻町65.5H2U6B170.82.81275
中部地域守口市3.3394]34.18,831.8237.70.7136.7泉南市970.310.93087175923.394β
四条畷市428.911.3381.3180.210.1lO7.8熊取町288.3'i67127.6343.97.6108.1
大東市4.999B146.6]7852164.42βlO7.5阪南町473.218.i320.3200.48.61017
東大阪市13」37.2125.215,083.1172.517.379.1岬町75528l13917052.687.4
八尾市8.2749148.74,315.52]0.116.687.2南部地域計53,835.6142.128,059β181.0422.998.1
柏原市2.3878185.9698.3177.1lO.880.8大阪府合計1g9,676.3136.9711,133.5156.6618.396.9
中部地域計121,560.8134.1641,913.0155.01!5.688.5資料:工業出荷額は「工業統計表」、商業販売額は「商業統計表」、農業生産額は「生産農業所得
(㊥
'一一、
統計」
〆
轟
轟
〆、
猟、
a土地取引動向◎o{P全土地取引及び国土利用計画法に基づく土地取引の届出(地域別)(単位:件、ha)鵬ツ噌国土荊、、」計画法にオ主旨づく土地取引の届出
全土地取引
土地4引市町村名等言i'
うち市街化区域うち都市計画区域外
国土利用計画法に基づく土地取引の届出件数面積件数面積件数面積件数面積
全土地取引
土地取引市町村名等計うち市街化区域うち都市計画区域外松原市1,64322.691.391.3'一一件数面積件数面積件数面積件数面積藤井寺市96612.11215121.5一『
能勢町40924.511.O一一11.0羽曳野市1,48533298.1246.9一一
豊能町38816.32328910マ一一美原町86731.161マ41マ一一
箕面市1,8466324852.2318.O{一狭山町675108226.4226.4』一池田市95314.651.05].0一一冨田林市1,37533.75114.1398.4一一
豊中市3,55243.9324.1324.1一一河内長野市1,29782.41911マ20.1一皿
北部地域吹田市2,34738.282.482.4一一河南町22115.8348一}■一一
茨木市2,61146.917152136.0一』太子町1696.580.670.4一一
高槻市474090、7777.73829.0一一千早赤阪村11612.815.4一一15.4
島本町5074.641.63O.3一一堺市8,354197.04723.34122マ一一
摂津市1,31221.6132.1132.1一一和泉市1,90812443314.32910.9一一
北部地域計18,665363β228186214453.611.0南部地域高石市6918.930マ30』1一一
大阪市22,98322205642.856428一一泉大津市5569.420820.8一■̲
枚方市5,596130.76620.56015.3一一忠岡町口93.723.023.0}一
交野市79018.716171617一一岸和田市2,344887346.0295.1{一寝屋川市3,27144.5175.0163.1一一員塚市80422.16!ln410.8一一
門真市1,97721.141マ41マ一一泉佐野市89335.3!02.092.0一一
守口市1,13311883.9839一一田尻町381.4一一一一一一
中部地域四条畷市66415.433.100一一泉南市1,0954322521.02521.0一一
大東市1,73126.120.520.5一一熊取町60427.8385マ312マ一一
東大阪市5,44371824ll.0237.8一一阪南町72730.51117.198.4一一
八尾市2,44142.5216.12045一一岬町34611.134.3216一一
柏原市69013741.141.1一一南部地域計27,293865.33741655305116.415.4
中部地域計46,719618.322197.420982.4一一大阪府合計92,6771β47.4823449.1658252426.4
ひN
資料:土木部都市整備局都市整備課土地対策室調べ
注二昭和58年の届出実績(処理ベース)である。
ひω宅地系農林地系その他
図国土利用計画法に基づく土地取引の届出〔利用目的刑)(単位二件)利用目的市町村名等住宅用地別荘商業施設生産施設農業畜産業林業レシクヨリンエ施1設コヂ'レフ場資産保有等その他計宅地系農林地系その他
計松原市70000000119
利用目的市町村名等住宅用地別荘商業施設生産施設農業畜産業林業レシクヨリンエ施1設コ'フレフ場資産保有等その他藤井寺市000800000412
羽曳野市tgQo60ooo3129
能勢町0o0o0oo010t美原町20o2oo0G116
豊豊町9o1Goooo01323狭山町220o0oo0oo022
箕面市34010o0oo8548富田林市2100]30o0o71051
池田市20300000005河内長野市901000o01819
豊中市2302o00000732河南町00000000123
北部地域吹田市50100000118太子町70000000108
茨木市206000104417千早赤阪村000o0100001
高槻市25003025073577堺市3004600005247
島本町30000000014和泉市170000000t4233
摂津市30910QQ0o013南部地域高石市2o01o0ooG03
北部地域計1060234o2602166228泉大津市20oo000ooo2
大阪市210111500018o56忠岡町o0020000002
枚方市4302900703266岸和田市2400300006134
交野市1501000000016貝塚市0011000o406
寝屋川市1202000001217泉佐野市304110001010
門真市40000000004田尻町『0一一一一一一一一一
守口市50100000028泉南市12070000o5125
中部地域四条畷市2000o000103熊取町2701020008038
大東市Qoo1oooot02阪南町5o3o00oo3oU
東大阪市10o390ooo1124岬町10一ooooo203
八尾市8044o0101321南部地域計210o2143310o6333374
柏原市100300o00o4大阪府合計4370688833141100109823
中部地域計121024410081161022!
ひ癖
注二昭和蚤.澄年の届出実績(処理べ一ス)である。
㊥
3,開発動向ω都市計画法に基づく開発許可㊥㊥(単位:件、ha〉
宅地系(特定工作物以外≧その他(特定工作物)
利用目的市町村名等市街化区域又は用途地域その他の都市計画地域市街化区域又は用途地域その他の都市計画区域計
件数面積件数面積件数面積件数面積件数面積
能勢町一一一一一一一一㎝一
豊能町一一一一一一一一一一
箕面市138930.3一一一一1692
池田市71.6一一一一一一71.6
豊中市347.8一一一一一一347.8
北部地域吹田市178.9一一53.8一一22127
茨木市11696o.2一一}一177.1
高槻市12142163Ω一一{一2817.2
島本町205一一一一一一2Q5
摂津市246.9一 一一一一246.9
北部地域計12055.7253553.8一一150630
大阪市9127.7一一一一一一9127.7
枚方市228β40.3一一一一269.1
交野市41.180.3一一一一1214
寝屋川市176.117.1一一一一}813.2
門真市153.5一一一一一一153.5
守口市86.3一一一一一一86.3
中部地域四条畷市3oβ一一一一一一30β
大東市112.310一一一一122.3
東大阪市4710.9一一一一一一4710.9
八尾市296.〕30.1一一一一326.2
柏原市41.3一一一一10.2515
中部地域計251747177.8一一1o.226982.7
麟宅地系(特定工作物以外)㊥他(特定工作物)
摘お目的市町村名等市街化区域又は用途地域その他の都市計画区域市街化区域又は用途地域その他の都市計画区域計
件数面積件数面積件数面積件数面積件数面積
松原市1710.210一一一一18102
藤井寺市31.9一一一一一』31.9
羽曳野市83.042.0一一一一125.0
美原町30.440.1一一18.288.7
狭山町30.620.1一一一一50マ
冨田林市3M302一一一一61.6
河内畏野市33マ602154』一109.3
河南町一一3o.4一一一一304
太子町10.510.3一一一一20.8
千早赤阪村一一一一一一一一一一
堺市4880.0242.2一一133.873116.0
和泉市199マ30.2一一一一229.9
南部地域高石市40.10.2一一一一50.8
泉大津市412一一一一一一412
忠岡町20.3一一一一一一20.3
岸和田市1454708一一一一2162
貝塚市7】8145一一一一858
泉佐野市127.420.2一一一一生476
田尻町一一一一一→一一一一
泉南市52マ一一一一17.4610.1
熊取町410.0一一一一一一一10.0
阪南町87.010一一一一』7.0
岬町428一一一一一一一28
南部地域計172150.16311.4154349.4239216.3
大阪府合計543280510522.7692449.6658362.0㊥
資料=建築部開発指導課他調べ
9

(21機地法に基づく農地転用の許可及び届出①地域別(単位二件、a)
許可及び届出計
地域市町村名等うち市街化区域うち1,000〆以上許可又は届出以外のもの
件数面積件数面積件数面積面積
能勢町221282一一577.1340.6
豊能町1037.4一〜111マ一
箕面市1309215120843.16475.6667.2
池田市52196.850193.74go.3422
豊中市2391.3645239364.532572.51748
北部地域吹田市175952.1175952.1133覧OO32t5
茨木市181795.8163724.416220.7395.2
高槻市191808.1128540.414232.6320.6
島本町855.3753.4349.33.1
摂津市1351,013.61351ρ13520368.65682
北部地域計1,1436,273.31,0175,685.11142,438.42,833.4
大阪市3261,514.13261渇14.12339921468
枚方市3501,873.63171.591535559.0230オ
交野市98452.385391D8118.482.4
寝屋川市108578.0106570.0H181.5123.1
門真市97498.396489マ19285コ11マ
守口市7136887136898102.911.3
中部地域四条畷市46224.339212.6335.3178.8
大東市121639.5112451.817217.472.9
東大阪市4912,318.34882.308260936.5167.2
八尾市2851,277.12641.212420317.4612.0
柏原市95375.289342.6675.1176.4
中部地域計2,08810,119.51,9939,453.12103,228.41β127
許可及び届出計
地域市町村名等うち市街化区域うち1,000η'以上許可又は届出以外のもの
件数面積件数面積件数面積面積
松原市]92837.6177677.416267.5268.4
藤井寺市92448.491445.98233.312.1
羽曳野市1738185149644.11532228.0
美原町103576556195.15270.41022
狭山町57205.843156.4350.6109.4
富田林市2001.075B135675.915319.9161B
・河内長野市1298618109683.115400.9679.3
河南町37226.1一一8137.356.5
太子町52235.941147.1152D51.3
千早赤阪村4!6,9一一一一07
堺市5352π4tρ4321β54439930.21.5258
和泉市2501,177.3192868.922433.7874.5
南部地域高石市45202444tgl.0670.O376
泉大津市73346.173346.17116.661.3
忠岡町42134842t348113.009
岸和田市4561759.5398136.630511.32,627.8
貝塚市186545.417852524515258
泉佐野市274951.6249838.313218.3322
田尻町939.67359212π一
泉南市132615.7112518918298.062.4
熊取町91713.989709.294932666.1
阪南町91464578392.37184.168.4
岬町542832492589598B58
南部地域計3,27715.2778274411.66492495,485.67.438B
大阪府合計6,5083L67065,754一Z6'.803,'573U,152.412ρ844
資料:農林部農林調整課調べ
ひひ
注1昭和58年の実績である。
②転用目的別(総計)@●@(単位:件、a)
宅地系農林地系その他
転用目的市町村名等住宅用地工鉱業用地植林計
件数面積件数面積件数面積件数面積件数面積
能勢町939.5『一212.91175.8221282
豊能町24ρ417.821マ21391037.4
箕面市59632.11462421755225.31む09215
池田市2377.1一一12.028117752196.8
豊中市80486.1745マ144151828.3239!,3645
北部地域吹田市93546.9一一一一824052175952.1
茨木市83396.11678.1138813178181795.8
高槻市78272220138879.386387.8191808.1
島本町337.1一一一一5i8.2855β
摂津市39230.119243.421.375538.81351.013β
北部地域計4692721280586.21837.1珊2.92881,1436,暫33
大阪市131539822154.]一一1738202326L514.1
枚方市159628.6715248519.5115700マ3501β73β
交野市4119441995223.936158.898452.3
寝屋川市43146B1272.523.451355.3108578.0
門真市32122.6226.0416859332.997498.3
守口市1137.7941823749285.6713688
中部地域四条畷市22107.1219一一22115.346224.3
大東市5417559104β319255340.4121639.5
東大阪市213648.1t8!38.11262591.52954912.3183
八尾市116391B74409.1411.39146542851,277.1
柏原市'58228227812234137.0953752
中部地域計8803.2202240L575β2482.69445241.12,08810.1195⑭
臨的宅地系縢地系
住宅用地工鉱業用地植林その他計
市町村名等件数面積件数面積件数面.積件数面積件数面積
松原市95308.6盟152.122D683743192837β
藤井寺市56195.3一一一一36253.3924484
羽曳野市92409.324160.61065.147183.51728185
美原町58189.36260812431348B]035765
狭山町33112914935.120829572058
富田林市1104032232474121325541152001,075.3
河内長野市6653691746412445276.1129861B
河南町8213425322.523177.037226.1
太子町40153219マ22マ9703522359
千早赤阪村一一12つ一一3149416.9
堺市2911β95317814111802161246.353527410
和泉市120418540239β820β8249842501.1773
南部・地域高石市21944111.4一一23966452024
泉大津市38163β9283一一26154273346.1
忠岡町2865326.4一一1263』421348
岸和田市228697.11311491725.319892224561759.5
貝塚市98243835155412.652143.41865454
泉佐野市1785630371732546β54168β274951β
田尻町522412β11ρ2136939β
泉南市5819852418946266442012132615マ
熊取町435088843835.237156.1917139
阪南町47143.118153β368231610914645
岬町31195713.412521816542832
南部地域計17447.0395310L878ρ962608脚̀6,099.53,277!5餌78
大阪府合計3,09312ρ8096304.0398138380る酬1白1426946β0831.6706
資料:農林部農林調整課調べ
注=1)農地転用のうち許可又届出に係るものである。
2)昭和58年の実績である。
曾③転用目的別(1,000㎡以上)(単位:件、a)
宅地系農林地系
転用目的市町村名等住宅用地エ鉱業用地農業用施設その他計
件数面積件数面積件数面積件数面積件数面積
能勢町114.1一一一一463.0577.1
豊能町一一一一一一1・117111マ
箕面市2417.0一一229.0229.66475.6
池田市111.1『一一』379.2490.3
豊中市1328i2一一一一19291.3325725
北部地域吹田市7251.5一一一一688.513340.0
茨木市8109.0一一一一8111716220.7
高槻市4753t248t18.38114214232β
島本町349.3一一一一一一.349.3
摂津市4119.42455一一14203マ20368.6
北部地域計431.3279370.3347.365992.91142.4384
大阪市7l14マ1298一一152547233992
枚方市584マ一一一一304743鵠559.0
交野市】13.3一一一一7105.181184
寝屋川市一一』一一一11181.5111815
門真市347.11149一一15223.719285マ
守口市一一570.2一一332マ81029
中部地域四条畷市3353一一一一一一335.3
大東市223.4229.6890.0574417217.4
東大阪市7l148675.9一一47745860936.5
八尾市490.4226.9一一14200.120317.4
柏原市3502一一214.0110.9675.1
中部地域計35573.917247.310lG401482.30322103,228.4
宅地系農林地系
転用目的市町村名等住宅用地工鉱業用地農業用施設その他計
件数面積件数面積件数面積件数面積件数面積
松原市1158一一一一152518'16267.6
藤井寺市23124177.9一一22428233.3
羽曳野市7190.6259.3一一672B153222
美原町1138一一一一425665270.4
狭山町一一一一一一350.6350.6
富田林市458.6257.6584.54119215319.9
河内長野市42049113.3379.67103.115400.9
河南町一一11086107.311928137.3
太子町152.0一一一一一152D
千早赤阪村一一一一一一一一
堺市82U9一一一一31718.3399302
南部地域和泉市477.3333.36122.09201.122433マ
高石市225.4一一一一444.6670.0
泉大津市71165一一一一一7116.6
忠岡町一一一一}一113.01130
岸和田市677.311434602193595305!13
貝塚市227.9111.3一一112.34515
泉佐野市2327一一一一1】185.613218.3
田尻町一一一一一一21272127
泉南市596.5一一一一13201.518298.0
熊取町4406.5一一}一586マ9493.2
阪南町一一一一一一7184.17184.1
岬町375マ一一一一223.15988
南部地域計631.714715377.824453.61472.93952495.4856
大阪府合計1413.616535695.43760493606235657311.1524
資料:農林部農林調整課調べ
注:1)農地転用のうち許可又は届出に係るもの。
9一'昭和58年の実績である。バ、
ひQo
戦き.謡.
卿2榊
ト
哩励
県3軸.
窟碑
岬資岬
甲棚
￠垂も
●
㊤@
主要施設整備開発等調書
L交通施設整備状況
11)道路①高速自動車国道
路線名起点〜終点延長(Km)車線数着工又は供用開始年度整備状況区分備考
着工供用
近畿自動車道天理吹田線柏原市〜松原市9.243947済〃松原市〜東大阪市14.344360工区間変更に伴う延長変更〃東大阪市〜吹田市14.744347済
中国縦貫自動車道吹田市〜池田市12.06〜44145済
中央自動車道西宮線島本町〜豊中市27.543238済
近畿自動車道和歌山線松原市〜阪南町45.26〜45363工区間変更に伴う延長変更"阪南町2.944449済
中央自動車道西宮線島本町〜吹田市17.36計拡巾
注=1)道路法第3条第1号の高速自動車国道を記載した。
2)「.整備状況区分」は次による。
済1整備済(供用されている区間〉
エ=工事中(工事中の区間)
計:整備計画(整備計画が策定されている区間)
@
踊
豊
②
㊥
路線名起点〜終点延長(Km)車線数着工又は供用開始年度整備状況区分備考
着工供用
国道166号鳳輿橋〜府界1.8250未
国道170号八尾枚方線〜国道1号0.5453未
国道1了0号国道310号〜現国道17・0号5.344555済
国道176号豊島橋〜府界1.8454未
国道308号大阪外環状線〜国道170号0.5453未
国道309号富田林狭山線〜国道309号7.3451未
国道307号枚方市杉地内国府界3.22未
国道173号池田市木部町一古江町1.6456未
国道170号現国道170号〜都計大阪河内長野線0.7452未
国道!70号都計大阪外環状線〜現国道371号3.3454未
国道170号(大阪外環状線)都計大阪河内長野線〜堺かつらぎ線4.24未〃堺かつらぎ線〜泉大津粉河線1.8454未"和泉市若樫町〜和泉岸和田市界2.5448未L=1.7Km58.6暫定2車“供用、8路線名起点〜終点延長車線数着工又は供用開始年度整備状況備考(Km)着工供用区分
国道170号水間和泉橋本停車場線
2.8446未(大阪外環状線)〜大阪外環状線
泉大津粉河線
国道170号1.9456未〜泉大津粉河線
和泉.岸和田市界"8.44未〜水間和泉橋本停車場線
国道1弓・
国道168号1.64未〜釈尊寺団地界(天ノ川磐船線)枚方交野寝屋川線
3.34未
国道168号〜現国道168号
大阪市界
国道25号4.4455未〜旧国道170号
四条畷市中野地内
国道163号3.74未〜現国道163号
大阪市界
第二京阪国道〜京都府界17.6未
関目1丁目
"3.9未
一鵬見区茨田浜町
信太高石線
第二阪和国道0.664054済〜松原泉大津線"松原泉大津線〜泉大津中央線2.364056済56年度暫定供用(2車線)泉大津粉河線"1.364056済〜忠岡中央線
春木大町線"2.164354済〜岸和田市道別所線"樫井川蒲道東鵬南海線4.344958済樫井川〜市場鳴滝線13Km供用(56)路線名起点〜終点延長(Km)車線数着工又は供用開始年度整備状況区分備考
着工供用
国道170号羽曳野市誉田〜西浦地内3.644554済
国道!73号能勢町森上地内0.7250未〃能勢町山辺〜天王亀岡線6.0250未"天王亀岡線〜現173号2.025054済〃現173号〜府界1.7250未
第二京阪国道城東区関目1丁目〜鶴見区茨田浜町3.9未
国道43号浪速区浪速西4丁目〜西成区中開3丁目0.5未
国道423号箕面市下止々呂美1.324556済
注:1)道路法第3条第2号の一般国道を記載した。
2)「整備状況区分」は次による。
済:整備済(昭和54年度以降に供用開始した区間)
未二未整備(工事中又は計画のある区間)
一[1一、刈。
③主要地方道㊤o㊥
路線名起点〜終点延長車線数着工又は供用開始年度整備撃沈備更〔Km)着工供用区分
西淀川区大野2丁目
大阪池田線1.5未〜西淀川区中島2丁目
西成区出城2丁目
大阪伊丹線1.34〜7襯未〜西成区橘2丁目
住之江区南加賀屋3丁目
住吉八尾線〜住之江区1.o未
西住之江2丁目
住之江区住之江町2丁目"0.4未〜住吉区墨江西7丁目
住吉区山之内町1丁目"1.0済〜住吉区我孫子町4丁目〃住吉区苅田8丁目地内0.2未
東成区深江南2丁目
大阪内環状線5.5済一平野区背戸口5丁目
平野区喜連西6丁目"1.9済
一平野区瓜破南1丁目
茨木能勢線能勢町田尻3.12未〃豊能町川尻0.72未
川西園部線能勢町吉川1.32未(十三高槻線)都計佐井寺片山高浜線
1.3446未
大阪高槻京都線〜阪急京都線
茨木寝屋川線〃4.3445未
一国道170号㊥㊤㊥
路線名起点〜終点延長(Km)車線数着工又は供用開始年度整備齪区分備考
着工供用
茨木寝屋川線三島江茨木線〜十三高槻線1.2253未"十三高槻線〜淀川1.444656済〃淀川新橋0.845456済(芥川上ノロ線)枚方亀岡線名神高速〜都計南平台日吉台線o.425457済
枚方交野寝屋川線長尾高槻線〜国道1号1.6252未(国守黒原線)枚方交野寝屋川線千里丘寝屋川線〜国道170号2.1446未(坪井中津川線)枚方富田林泉佐野線市道一国道163号0.8256未
富田林太子線美原太子線〜柏原駒ケ谷千早赤阪線2.3253未(国分羽曳野線)柏原駒ケ谷千早赤阪線堺大和高田線〜都計玉手山線o.吐254未
柏原駒ケ谷千早赤阪線羽曳野市通宝寺1.425459未
泉大津粉河線和泉市国分2.1248未
f'和泉市父鬼〜府界4.52未(和泉中央線)泉大津粉河線現道交差部〜大阪和泉泉南線0.2454未(蕊螺南)大阪和泉泉南線泉大津美原線〜都計分枝部0.8446未
刈H路線名起点〜終点延長(Km)車線数着工又は供用開始年度整備状況区分備考
着工供用(大阪岸奮思線)大阪和泉泉南線和泉中央線〜和泉市和気町地内0.7455未
大阪臨海線春木川〜岸和田港1.4659未〃岸和田港〜大阪外環状線5.16未(松屋古川線)大阪臨海線阪堺大橋0.5650未
大阪臨海線大阪臨海線軸松屋古川線↓大阪中央環状線3.3452未
泉佐野打田線泉佐野市土丸0.9257未〃泉佐野市大木〜県界2.245未拡巾(貝塚中央線)貝塚停車場線大阪臨海線〜第;阪和国道1.7653未(〃)和田牛滝山貝塚線第二阪和国道〜水間鉄道2.2455未〃水間鉄道〜岸和田牛滝山貝塚線4.12.455未岬加太港線谷川0.4249未〃小島0.82未
泉佐野岩出線信達牧野0.3245未(松原泉大津線)泉大津美原線美原・一列一〜泉北1号7.6446未㊥●⑭
延長着工又は供整備
路線名起点〜終点車線数用開始年度状況備考(Km)着工供用区分
大阪臨海線
泉大津美原線1.964654済〜第二阪和国道枚方富田林
四条畷市岡山〜清滝0.3254済
泉佐野線
泉大津粉河線泉大津松之浜町〜曽根町1.12〜44055済
川西園部線豊能町光風台地内0.924655済
国道310号大阪高石線1.944655済〜府道堺かつらぎ線(泉洲山手線)堺市界
0.9452未和泉冨田林線〜泉大津粉河線(磯ノ上山直線)八木土地区画整理界
0.9455未岸和田牛滝山貝塚線〜田治米忠岡線
田治米忠岡線〃6.0455未〜大阪外環状線(千里丘寝屋川線)淀川右岸堤防
0.54〜657未
八尾茨木線〜摂津土地区画整理界
大阪高槻線"2.7457≠〜大阪中央環状線、バ
茨木能勢線豊能町川尻1.0257未(千里丘寝屋川線)淀川左岸堤防
0.7457未
八尾茨木線〜京都守口線
淀川左岸堤防〃0.7454未
壇定川右岸堤防
京都守口線国170号削国1号2.2253未
路線名起点〜終点延長(Km)車線数着工又は供用開始年度整備状況区分備考
着工供用〔松原泉大津線)泉大津美原線泉北1号〜第二阪和国道8.0446未(池上下宮線)泉大津美原線泉大津市界〜第二阪和国道o.24未(常盤浜寺線)大阪高石線大阪中央環状線一国道310号1.7446未〃堺かつらぎ線〜〔旧)岩室深井中堺線1.玉452未
茨木寝屋川線三島江茨木線〜国道171号5.04未(十三高槻線)大阪高槻京都線大阪市界〜現大阪高槻京都線0.74未"摂津・吹田市界ん鶴野区画整理区域1.34未〃国道170号〜国道171号3.94未
枚方大和高田線枚方市駅前広場〜国道1号1.24未〔常盤浜寺線)大阪高石線石津川〜大阪和泉泉南線O.74未〃第二阪和国道〜堺阪南線隻、o4未〔誇阪霧和轟)大阪和泉泉南線大阪和泉泉南線〜松原泉大津線1.o456未〃松原泉大津線一和泉中央線4.(}4未(講和顯)大阪和泉泉南線和泉市和気町地内〜国道26号18.54未@㊥④
路線名起点〜終点延長(Km〉車線数着工又は供用開始年度整備状況区分備考
着工供用
和泉富田林線富田林市須賀0.7257未
注:1)2)
道路法第56条に基づき建設大臣の指定する主要な都道府県道及び市道を記載した。
「整備状況区分」は次による。
済:整備済(昭和54年度以降に供用開始した区間)
未:未整備(工事中又は計画のある区間)
刈b
刈ω

2、基幹的整備開発状況〔D都市開発整備①土地区画整理事業
事業名所在面積(ha)事業主体着工又は完了年度整備状況区分備考
着工完了
東能勢吉川豊能町67.5個人4656済
小野原箕面市35.1市5259未
萱野第二〃15.2市5258済
萱野第一〃7.6個人5862未船場"85.0大阪船場繊維商卸団地組合4455済
小野原東箕面市小野原30.5住宅・都市整備公団未西利食豊中市21.8組合4954済
野畑東"11.4"5861未
佐井寺東吹田市45.8市5160未
佐井寺南∫'44B〃5868未
玉櫛第一茨木市10.6〃5054済
玉櫛第二〃7.6組合5558済
麻バニ駄
醜
事業名所在面積(ha)事業主体着工又は完了年度整備状況区分備考
着工完了
横江茨木市15.9組合5863未
鳥飼中部摂津市1110市4662未
鳥飼東部摂津市5go市4962未
鳥飼西部摂津市265市5260未
小坪井摂津市16.6組合5156済
枚方中部枚方市23B市4460未
枚方長尾枚方市北山]丁目長尾家具町5丁目41.4住宅・都市整備公団5862未
古川橋門真市146組合5469未
四宮門真市629市4358未
田原四条畷市1268住宅・都市整備公団5866未
忍ケ丘駅前"3.1市5866未
三箇大東市25.4組合4654済
中部東大阪市3927市4761未近鉄八尾駅前八尾市36.5市4558済
縄
縄
(
関与
爪
㊥
●
@
事業名所在面積(ha)事業主体着工又は完了年度整備状況区分備考
着工完了
南小阪合八尾市29.6市5661未
河内天美駅東部松原市64市4959未
天美我堂松原市30.2組合4658済
中野若松東富田林市62B市4958済
金剛東富田林市230.5住宅・都市整備公団4860未
栄町河内長野市4.0組合5457済
三日市河内長野市三日市町片添町19B住宅・都市整備公団未西山太子町363組合5561未
浜寺船尾堺市67マ市長4460未
深阪堺市48.8組合4654済
鷲谷堺市10.0組合5360未
中百舌鳥堺市5.8組合5460未
中百舌鳥駅前堺市11.3市5766未
南部高石市347市長4054済@④㊥
事業名所在面積(ha)事業主体着工又は完了年度整備状況区分備考
着工完了
板原泉大津市322組合5160孝
忠岡忠岡町19.3市長4054済
八木岸和田市54B市長4]58末スミ
南部岸和田市54.3市長4859未
中央岸和田市768市長5262未
新家泉南市127組合5357済
熊取駅前熊取町6.1町5560未
鳥取阪南町389個人5254済
小角田堺市3.8組合5861未
深井堺市7919組合4560未
注=1)新市街地における3ha以上の土地区画整理法第2条第1項の土地区画整理事業を記載した。
2)「整備状況区分」は次による。
済:整備済(昭和54年度以降に事業完了したもの)
未二未整備(工事中又は計画のあるもの)
刈㎝

76
蘇曲督廻最固執H⑨
鰭脇潔悪留紐笹岬坦廉㊦
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建
曹
達
蒔
藍
奄
祝大阪部会設立10周年1
会員鑑定業者名簿
77●〈東区>
名称代表者氏名郵便番号事務所所在地電話番号
靴個人業者の部〕
河合鑑定事務所河合辰郎541大阪市東区備後町1-22藤井ビル06231-6431
関西不動産研究所塩見宙541大阪市東区北浜2-69汐見ビル06
231-5020
丸信不動産鑑定事務所鈴木信治541大阪市東区瓦町4-7日宝御堂ビル06
陰222-5655
高田不動産鑑定士事務所高田義典541大阪市東区北浜4-1406
淀屋橋ホワイトビル213号226-0128
淀屋橋不動産鑑定事務所種野亨541大阪市東区淡路町2-40-1ユニ船場60506
227-5545㊥原田不動産鑑定所原田栄太郎540大阪市東区谷町1-15天満橋千代田ビル06945-0682
服部不動産鑑定事務所服部昌美541大阪市東区本町1-18西村ビル06271-5133
松宮恵司不動産鑑定士事務所松宮恵司541大阪市東区淡路町2-44淡路町ビル90306222-3775
中村鑑定不動産総合事務所〔法人業者の部〕㊤㈱加地都市鑑定所(株)鑑定研究所(椥協永不動産鑑定事務所(株}協和鑑定所●㈱近畿鑑定地所㈱近畿中部総合鑑定所㈱黒田事務所㊥京阪電気鉄道㈱㈱信栄
進和不動産㈱住友信託銀行㈱星和信用保証㈱大信不動産㈱㈱大和銀行
中村昌平540大阪市東区谷町1-42-1エルフ大手前405
10010010111111
44444444444444
55555555555555
弘三實助光彦義禮哲郎毅輔吉好之二
道圭久弘康信保隆理直
地浅村井浦倉田田田野代井永
加湯西駒三小黒吉袴菅田森酒松
大阪市東区淡路町2-8野口ビル
大阪市東区京橋2-16
大阪市東区南新町2-35タカラビル
大阪市東区南本町5-14
住友生命南本町ビル7F
大阪市東区南本町4-57インペリや船場
大阪市東区玉造1-18-5
大阪市東区北浜3-13-2新北浜ビル
大阪市東区京橋1-7
大阪マーチャンダイズマートビル
大阪市東区備後町2-56
大阪市東区本町4-46伊藤萬ビル
大阪市東区北浜5-15
大阪市東区高麗橋3-9大阪市東区高麗橋詰町32
大阪市東区備後町2-2106
944-089206
231-714106
943-514106
943-405206
251-212306
251-410306
761-323206
201-051006
943-235506
203-671206
251-127106
220-212106
223-197706
942-210106
271-0209

78
〈東区>
名称
㈱ダン
㈱地価総合鑑定事務所〔法人業者の部〕
中央信託銀行㈱大阪支店
中央不動産㈱㈱中央不動産鑑定所大阪支所
佃土地㈱東京建物㈱大阪支店
東洋信託銀行㈱大阪支店(掬土地問題総合研究所
日本信託銀行㈱大阪支店
日本生命保険相互会社
日本土地建物㈱大阪支社
働日本不動産研究所大阪支所
日本評価システム㈱㈱福田総合鑑定事務所
松浦地所㈱三井信託銀行㈱大阪不動産部
三菱信託銀行㈱大阪支店(掬森井総合鑑定
安田信託銀行(株)大阪支店(椥渡辺不動産鑑定所
代表者氏名郵便番号事務所
高野善雄540
村橋稜雄540
ユ のユユ エ54545454駆5454545454545454545454545454
行雄二領夫悌一朗現二雄散邦功久光徹久博
徳秀脩順和壽秀謙輝守元
竹子冨追原田世上澤原田梨上治井沼辺々鍛
大金林佃吉矢貝藤弘川神石福山野小森大渡
所在地
大阪市東区谷町3-12谷町中央ビル
大阪市東区内本町2-18内本町松屋ビ'レ
大阪市東区北浜3-1
大阪市東区本町2-25本町ビジネスビル
大阪市東区本町卜18山甚ビル
大阪市東区高麗橋2-52
大阪市東区北浜4-38東京建物大阪ビル
大阪市東区伏見町4-24
大阪市東区谷町5-27上町ビル
大阪市東区本町4-46御堂筋本町伊藤萬ビル
大阪市東区今橋4-7
大阪市東区大川町1
大阪市東区淡路町2-5第一勧銀堺筋支店内
大阪市東区高麗橋1-20メゾン高麗橋
大阪市東区淡路町1-22RRビル
大阪市東区平野町2-7豊ビル
大阪市東区北浜2-22
大阪市東区本町4-27
大阪市東区今橋2-6塚本ビル
大阪市東区今橋3-30日商岩井ビル
大阪市東区淡路町1-14八千代ビル
,電話番号
一〇6
94!-4686!06
947-13031
藍く廷
1.肇11製1…針一1毒rO8鰯10噂、31朝、61一、712520115503349064690
1712111454518643491
7630035140700331335』一一一[一一』一一一一一一一一一』一2111224492327122222
60666663606266646060606062636065626062
02020202020207020202020202020202020202〈南区>
蒔〔個人業者の部〕
小野不動産鑑定事務所小野三郎542大阪市南区島之内1-19-1306
271-3380
相互不動産鑑定南大阪事務所上敷領匡542大阪市南区上汐町3-13日商ビ,レ06
761-7131
東邦不動産鑑定事務所櫻井旭542大阪市南区上汐町3-13日商ビル06
761-0515
中野不動産鑑定事務所中野英満542大阪市南区南船場1-16-2306
パレロワイヤル順慶町307262-5381〈南区>
79
名称代表者氏名郵便番号事務所所在地電話番号〔法人業者の部〕㈱秋田不動産鑑定事務所秋田一郎542大阪市南区高津2-7-5∩6
関西不動産㈱◎一
近鉄不動産㈱近鉄不動産販売㈱●1(株}i也」或糸蚤マ斉研1究戸斤㈱田園不動産鑑定
東洋不動産(椥!
1㈱日東不動産鑑定所㈱日本債券信用銀行大阪支店
川上佐一542
高田祐542
高田祐542
中村博542
渡辺邦雄542
田口達郎542
渡辺昌昭542
野田勝彦542
大阪市南区難波4-5-8
大阪市南区谷町9-1-18
大阪市南区難波4-1-15
大阪市南区南船場4-5-8
大阪市南区高津1-1一司田園ビル
大阪市南区南船場4-1-9
南船場第一東洋ビル
大阪市南区島之内1-13-32
大阪市南区鰻谷西之町606211-7789.
06
633-088106
768-532106
644-580106
1252-6330
06
761-811206
251-2471
06
245-7192'06:245-2121
、
㊦
⑰
〈北区>
〔個人業者の部〕
小山不動産鑑定事務所小山道孝530大阪市北区東天満2-9-4千代田ビル東館06
352-5870
相互不動産鑑定中央事務所中村佐多志530大阪市北区太融寺町2-21ニューブラザビル06
314-3616
第一不動産鑑定所真鍋准530大阪市北区松ヶ枝町7-22高橋ビル東6号館06
III353-2250
吉田総合不動産鑑定事務所吉田武雄530大阪市北区西天満5-8-15八千代ビル別館06
365-0189〔法人業者の部〕㈱エヌシー不動産鑑定所中畑公一530大阪市北区天満2-12-3南末広ビル06
351-0255
大阪不動産鑑定㈱下湯北木之助530大阪市北区天満1-5-2酉島ビル06
351-6534㈱共栄不動産鑑定所宮本巌530大阪市北区堂島1-5-20毎日大阪会館南館06
341-3601(掬協立不動産鑑定事務所大島理一郎530大阪市北区天満1-7-8河合ビル06
診(椥近畿総合不動産鑑定所山本耕一530大阪市北区西天満4-1-5358-074406
若松町センタービル364-7471
昭和土地開発㈱塚本伊久男530大阪市北区曽根崎1-2-6新宇治電ビル06
364-5701
住友不動産㈱大阪支社村上義幸530大阪市北区中之島3-2-18住友中之島ビル06
448-1931
星和地所(掬北野勝530大阪市北区太融寺町3-2406
日本生命梅田第2ビル311-6571㈱善宝不動産鑑定所上田正行530大阪市北区西天満4-10-7書協ビル06364-3984㈱相互不動産鑑定所高元肇530大阪市北区西天満1-9-13パークビル中之島06
315-1218㈱大同都市鑑定所岩本柄力530大阪市北区西天満3-5-14千歳ビル06
364-3215

80〈北区〉
名称代表者氏名郵便番号事務所所在地電言舌番号〔法人業者の部〕
大和土地建物㈱大阪支店中島篤徳530大阪市北区梅田1-12-39新阪急ビル06
345-3651'㈱建元不動産研究所建元登美子530大阪市北区天満4-15-306
833-8506
阪急電鉄(株)柴谷貞雄530大阪市北区角田町8-806
373-5308
阪急不動産㈱坂本好輝530大阪市北区角田町1-1東阪急ビル06
313-3341
阪神電気鉄道㈱久万俊二郎530大阪市北区梅田2-3-1906
347-6172㈱不動産市場研究所藤尾光司530大阪市北区西天満4-7-13新老松ビル06
365-1327
三井不動産㈱大阪支店鬼沢正530大阪市北区曽根崎2-5-1006
梅田三井ビルディング311-0191㈱メガロポリス研究所網家邦夫530大阪市北区西天満2-8一ユ大江ビル06
363-0407〈西区>
奄〔個人業者の部〕
公認会計士岡本英男不動産鑑定事務所岡本英男550大阪市西区靱本町1-4-1606
441-0233
不動産鑑定士高田省三事務所高田省三550大阪市西区北堀江1-1-27イマイビル06
531-7098
建物鑑定センター長谷川正三550大阪市西区南堀江1-19-2406
531-2921
中野鑑定,
山口不動産鑑定事務所〔法人業者の部〕
銀泉㈱㈱武田商事㈱谷澤総合鑑定所㈱平山総合事務所㈱補償評価研究所㈱立地評価研究所
中野元555
山口勝民550
波多野
武田
谷澤
平山
渡辺
大西
雄
一一雄治生
賢潤利禾乃靖
550
550
550
550
550
550
大阪市西区江之子島1-1-9
エルベロワイヤル421
大阪市西区江戸堀1-22-15
江戸堀アーバンライフ
大阪市西区南堀江1-4-17
大阪市西区靱本町1-20-13
大阪市西区新町1-5-7四ッ橋ビル
大阪市西区西本町1-13-38新興産ビル
大阪市西区南堀江1-19-24
大阪市西区江戸堀1-2-2大同生命ビル
06443-7123罐
06
443-4093
毒06
541-966106藍448-004106
541-3592
06
538-2718
1::l/
〈生野区>
〔個人業者の部〕
香西不動産鑑定所香西道夫544大阪市生野区巽北1-28-2206
752-1312
松浦不動産事務所松浦繁光544大阪市生野区生野田島5-12-906
758-1807〈淀川区>
81
名称代表者氏名郵便番号事務所所在地電話番号〔個人業者の部〕
大橋不動産鑑定士事務所大橋博532大阪市淀川区西中島4-4-2506
フルーレ新大阪912304-7812〔法人業者の部〕㈱空間経済計画センター中元三郎532大阪市淀川区西中島5-7-14-106大京ビル06
303-7936
1㈱財価研究戸斤吉永一男532大阪市淀川区西中島4-2-6-50106
304-7103㈱大成合同鑑定所吉田直達532大阪市淀川区宮原2-14-1吉田ビル063塑
●〈東淀川区>〔個人業者の部〕
尾崎不動産鑑定事務所尾崎康久533大阪市東淀川区相川ユー10-1806
340-1865
膨渋谷不動産鑑定事務所一渋谷錬治郎533大阪市東淀川区東淡路町4-29406322-1039
高杉不動産鑑定事務所高杉昭規533大阪市東淀川区淡路新町5306
II322-0033
巴大阪鑑定事務所竹内義昭533大阪市東淀川区東中島1-13-43-110306323-7149
㊥
●
<住吉区>
多〔個人業者の部〕
日本不動産鑑定事務所武部武夫558大阪市住吉区苅田7-12-2606
699-2336〔法人業者の部〕
石橋不動産㈱石橋一男558大阪市住吉区我孫子西2-3-506
691-3336㈱大阪鑑定所荒木久三558大阪市住吉区長峡町4-206
672-3001⑭〈大淀区>〔個人業者の部〕津田不動産調査鑑定事務所津田儀雄531大阪市大淀区中津1-12-11-204メロディハイム06371-8054

82〈天王寺区>
名称代表者氏名郵便番号事務所所在地電話番号〔個人業者の部〕
武市不動産鑑定事務所武市成博543大阪市天王寺区味原町12-806
761-5390
山下鑑定・会計事務所山下勤543大阪市天王寺区生玉町2-1306
772-2701〔法人業者の部〕㈱第一不動産鑑定事務所
大和不動産鑑定(槻三越不動産㈱石川健二543
増田修造543
新見毅543768-4727
大阪市天王寺区石ヶ辻町3-12上六明和ビル06
771-5068
大阪市天王寺区上本町1-1-2006
761-2221
大阪市天王寺区味原町13-9吉見ビノレ。6罎
〈城東区>〔個人業者の部〕
旭不動産鑑定所池田善雄536大阪市城東区鴫野西1-8-2606
961-7277
大阪不動産鑑定所寺沢忠夫536大阪市城東区今福西1-10-506
939-3650
大阪不動産流通鑑定服部輝次536大阪市城東区今福西3-8-2606
934-6024
不動産鑑定士森本事務所1森本喜重536大阪市城東区蒲生1-4-20㈱陽々堂内06932-2831〔法人業者の部〕㈱江南商店一江南務536大阪市城東区今福西2-12-406
939-5441〈阿倍野区>〔法人業者の部〕㈱京阪神不動産鑑定所松井繁夫545大阪市阿倍野区長池町5㈱興和不動産研究所速水美代子545大阪市阿倍野区松崎町4㈱不動産鑑定懇話会古1百]柳芳之545大阪市阿倍野区阪南町5〈浪速区〉
06621-343406
623-216606
623-5061〔法人業者の部〕㈱近畿不動産鑑定所都築保三556大阪市浪速区元町1-11-10-30106633-4545
毒
奄
㊤
〈西成区>
83
名称代表者氏名郵便番号事務所所在地電言舌番号〔個人業者の部〕
森島不動産鑑定事務所森島四郎557大阪市西成区玉出中2-1-2906
661-0122〔法人業者の部〕
白山殖産㈱白山隆557大阪市西成区津守2-3-2306
568-5331〈福島区>〔個人業者の部〕
岩月不動産鑑定事務所岩月精一553大阪市福島区海老江5-2-706
ニュー野田阪神ビル307号452-5566
信和不動産鑑定事務所伊藤暢昭553大阪市福島区鷺洲3-1-8-10106
453-4731〔法人業者の部〕(掬淀川不動産鑑定事務所嵯峨野武人553大阪市福島区福島7-16-406
451-1737〈都島区>
噛(個人業者の部〕
杉田不動産鑑定所
一
杉田利雄535大阪市旭区赤川3-3-40'06
921-8315一。
〈大正区>
6〔法人業者の部〕(椥大阪合同鑑定事務所
1森茂551大阪市大正区三軒家東1-8-23
06
553-4561

>
中
豊
4〈
8
名称代表者氏名郵便番号事務所所在地電話番号〔個人業者の部〕
てりモ1てらモ!
寺杣不動産鑑定事務所寺杣伊佐衛門560豊中市上野東2-17-106
854-1410〔法人業者の部〕㈱環境経済研究所㈲豊中総合鑑定事務所(掬日本相互不動産鑑定所
島田三
吉田忠
島田三
郎560豊中市本町7-1-32
史560豊中市岡上の町4-4-1
郎.560一豊中市本町7-1-32ジョイフル豊中ビル
il:1:1雛06-854-1485「〈吹田>[〔個人業者の部〕1
公認会計士饗庭昇一事務所
相互不動産鑑定大阪事務所
濱口不動産鑑定事務所
蓼庭昇
永田敏
濱口茂
男
565一吹田市千里山東1-11-7565吹田市古江台1-11-8
565・吹田市津雲台3-2AU-3Q4
06
389-08581,蹄謙
G6
831-2029
轄〈茨木>〔個人業者の部〕
秦不動産鑑定事務所〔法人業者の部〕(椥島田不動産鑑定所(掬臼井事務所
三島土地㈱(掬森田不動産鑑定事務所
L秦敏恭567茨木市水尾3-9-810
・島田一
白井稚
鈴木一
森田誠
光浩正
567:
567
567
567
茨木市双葉町6-1木下ビル
茨木市南春日丘2-8-3
茨木市西駅前町6-22
茨木市双葉町9-13フタバアレイ
権0726
32-099310726
35-65650726
22-11810726
23-28610726
36-1131
爵〈池田>「画1業者の部〕
陣]不動産鑑定士事務所
1〔法人業者の部〕
ふか喜㈱1
し樋口哲三563池田市石橋1-1-5G72761-1565
深井八郎563池田市室町/-100727
51-3445
く箕面〉85
名称代表者氏名郵便番号事務所所在!也電話番号〔法人業者の部〕㈱興和不動産鑑定所神田貞次562箕面市箕面6-10-16072722-1148
槻
山口向く〔個人業者の部〕松枝リアルエステート松枝隆資1569高槻市宮田町3-46-6i072695-0851〈寝屋川>㊨
1〔個人業者の部〕
1杉本不動産鑑定所
藍1:!
杉本七左衛門572i寝屋川市太泰中町7-32
0720
23-5200㊥〈東大阪>〔個人業者の部〕
相互不動産鑑定東大阪事務所植田穣587東大阪市若江本町4-8-1006721-7687
大村会計・不動産鑑定事務所大村弘578東大阪市鴻池本町1-27鴻池第2ビル06744-2006
臨上不動産鑑定総合事務所村上康治578東大阪市玉串元町2-12-24072965-G777〔法人業者の部〕
近畿不動産開発㈱小川實577東大阪市長堂1-8206781-5402
築山不動産㈱築山武…15771東大阪市永和2-2-3306721-1035㈱津田建築研究所
津田幸治577東大阪市足代北1-23106782-7371
く八尾芝…グ〔個人業者の部〕早川不動産鑑定事務所早川昇581八尾市陽光園1-12-5072922-8264
く柏原>〔個人業者の部〕相互不動産鑑定事務所山内一晃582…柏原市清州1-2-81072971-6589

86〈堺>
名称代表者氏名郵便番号事務所所在地電話番号〔個人業者の部〕
河井不動産鑑定調査事務所;河井要祐590堺市三宝町2-1050722
29-1514
地域評価研究所1河合睦博591堺市東雲東町2-5-270722
II51-2916
日信不動産錦定所佐野幸人588堺市高松411-320722
37-3906
南大阪不動産鑑定所高井清592堺市浜寺石津町東4-11-28・722亀44-2200〔法人業者の部〕㈱大崎不動産鑑定事務所大崎光夫590堺市南田出井町4-4一一50722
32-1288〈和泉>〔個人業者の部〕松島不動産鑑定事務所松島未乃夫594和泉市鶴山台2-10-44-202撫1〈岸和田>〔個人業者の部〕
北野不動産鑑定事務所〔法人業者の部〕北野通夫596岸和田市別所町1-6-807242塞・192嬉岸和田土地㈱小川廣一596岸和田市宮本町ユ7-20724
22-7100〈泉佐野>〔法人業者の部〕阪和住宅流通㈱安松谷清春598泉佐野市上町1178ローズビル072464-5596難
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@編集後記◎
来87
藍「鑑定おおさか」創刊号発イテ後早や1年と9ケ月、誠に遅くなってしまいましたが、ここに第2号を部会設立10周年記念号として発行することができ我々編集員一同は、
ただ単に御寄稿文をその味わいをそのままに伝えるべくお手伝いさせて頂いただけではありますものの、いま漸く少しばかりの解放感を味あわせて頂いております。
御寄稿文としては大阪府知事垣段、大阪市長殿からの御祝辞も馴、また鑑定協会本部会長・近畿会長からの祝辞も頂き大いに感激致しました。
とりわけて・部会員の皆様から1ま多岐に亘る御寄稿があり言己念号をヴァラエテ仁に凱だ・活力ある内容を有したものとすることができ心から感謝する次第です.
今後は年2醗度の刊イテを予定し度く、引き続いての皆様の御協力、御支援をお願
い巾し」二げる次第です。
渉外広報委員会
担当副部会長小山秀和委員吉永一男
委員長貝原寿一委員松井繁夫
副委員長宮本厳委員熊澤一郎

発行者
印刷
社団法人日本不動産鑑定協会近畿会
大阪部会会報第2号
昭和60年5月発行
社団法人日本不動産鑑定協会近畿会大阪部会⑰550大阪市西区江戸堀1丁目2番2号(大同生命肥後橋ビル3階)
電話大阪(06)443-7216番
株式会社ムラタ印刷
電話大阪(06)771-4034番
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