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⑳㊤㊦⑧⑱㊥㊦⑱⑱㊥⑳㊥㊥㊦㊥⑱@㊥㊥⑧㊥㊥㊤⑧⑱轡㊥㊥㊥㊥㊨愈㈱「東京23区および全国政令指定都市におけるオフィス需要動向調査・第5回」……̀………・…・…・…………'…・……住友生命総合研究所開発部研究員橋本泰久……1㈱「不動産に関するこわい税金」・…………・……・………………税王里士森本由美子……6
鵬「新しい顧客満足を創造する」一不動産鑑定士に於けるビジネス戦略を試案する一……SPプランナー嶋田幸治・一…9
感動………・……・…・……・…・………・………・……・…・…副会長荒木正種……13
地形が残した地名・………………・・…………・・……・……(有)ゆうい工房北信之……15
近畿圏再開発の夢……………・…・・一………………・……不動産鑑定士山田洋一一……18
小林忠雄先生を偲ぶ…………・・…・………………………不動産鑑定士梨本幸男……19<不動産鑑定士が見た大阪新名所>
海底トンネル・エコール・いずみ・…………・……・…………不動産鑑定士谷圭三……21
日帰り見学会…酒蔵見学会と精進料理を楽しむ……………不動産鑑定士米田輝男……25
健康住宅概論・……………・…・………………一・……………一級建築士関井弘之……26
ジコジツゲンの形…………・…・…・………・・………・……余暇生活開発士川井眞理……28
不動産鑑定評価のご依頼・ご相談は…・…・…………・…………………………………29
親睦委員会報告・繍
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表紙・絵
浜上俊和氏
昭和24年大阪市に生まれる
川端龍子門下柏木行徳先生に師事
堂本印象・川端龍子門下人江北宰先生主宰の研究会に学ぶ
現在元展美術協会理事・審査員
柏樹会会員〒583-0873羽曳野市桃山台1-3-10
TEL/FAXO729-50-2326』
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愚東京23区および全国政令指定都市に1ぜわおけるオフィス需要動向調査・第5回妻事曜《距留灸》轟笹湯響轟讐轟曾轟響湯煙灸響轟暫レ轟響ゐ響轟響晶響轟曾轟響轟響ゐ響轟響属望轟曾轟讐轟曾轟響灸響晶や轟響轟響A響轟響轟響轟讐轟響轟響讐あ響A》轟響轟智嚢響養鯉義讐轟響
住友生命総合研究所
開発部研究員橋本泰久
要旨]
東京23区と全国政令指定都市における今後3年程度の間のオフィス需要動向を探るため、全国の企業を対象としたアンケート調査を実施した。第1回(94年)〜第4回(97年)調査の結果との対比も交えながら今後のオフィス需要動向を考察する。要点は以下のとおりである。
経済情勢の悪化により、新規の賃借は、本社部門としての用途が減る等、需要に鈍化がみられる。市場は悪化しているが、本調査結果の解約・縮小の動きは減少傾向にあり、事業所の統合といった経営の判断を中心としている。今後3年以内の新規賃借予定面積を算出したが、昨年の調査結果に比べ、全体で7%減少すると予想される。しかし、純需要面積(新規賃借予定面積一解約・縮小予定面積)は、解約・縮小予定面積も減少したため、昨年の調査結果に比べ、2%の減少に留まる見込みである。
.調査概要
a.調査対象企業
全国の資本金1億円以上の企業のうち、資本金上位10,000社を対象とした。
b.調査方法および調査時期
郵送による発信・回収方式(9,999杜)と各企業への持参方式(1社)により調査を行った。調査時期は
平成10年6月。
c.アンケート回収数
発送数10,000社に対し、回収数986社(回収率9.86%)。
2.高度情報化に伴うオフィスヘの影響
a.高度情報化の進展がオフィスワークに与えた影響「書類管理、決裁業務を含め、かなりの業務がパソコンを通じて行われるようになった」という回答が4割強を占め、最も多い。
b.高度情報化の進展が今後のオフィスワークに与えるであろう影響「現時点では何とも言えない」という回答が、58.0%と最も多い。次いで「従業員がオフィスにいる必要性が低下する」という回答が2L7%となっている。
c.SOHO(スモール・オフィス、ホーム・オフィス〉について
現実にSOHOを採用している企業、あるいは導入を検討している企業は合計で14.2%である。SOHOに適した業務・職種については、所属員の外出の多い「営業」部門という回答が64.3%と最も多い。次いで多いのは「研究/開発」部門の13.8%、「事務」部門の9.2%となった。
3.テナントが望むオフィスビル
a.現在使用中のビルの不満点・改善を要する点
不満・改善要望点の上位三つは、昨年までと同様、空調、床配線、駐車場である。中でも「空調」に関する要望が最も多い。又、前年より「床配線」への声が強まっている。地方都市に本社を置く企業においては、「駐車場」への不満・改善要望が最も多い。東京・大阪に本社を置く企業においては、「空調」への不満・改善要望が最も多い。特に東京都心5区に本社を置く企業では、約6割の企業が「空調設備」への不満・改善要望を持っている。

b.オフィスビル選択の際の選択基準
今回の調査結果では、コスト面、安全面を重視する傾向は変わらないものの、高度情報化への対応に伴う、「電気容量」、「床配線方式」、「電話回線数」、「床荷重」(大規模なOA機器の導入には、床荷重の確保が必要となる)が、増加傾向となっている。又、資本金規模100億円以上の企業は、100億円未満の企業に比べてオフィスビルに求めるものの水準が高い。特に差が出た項目としては、「インターネット・光ファイバー回線等情報化への対応」、「一人当たり執務空間の広さ」、「床仕上げ、天井高等の室内の快適性」、「床荷重」がある。「床仕上げ、天井高等の室内の快適性」以外は、どれも情報化推進に必要なインフラとしての項目である。
c.望ましいオフィスビルの付加価値「特殊ゴミ処理サービス」という回答が最も多く、6割近くの企業が選択した。
d.テナントが望むオフィスビル像
以上の結果から、望ましいオフィスビルとは、以下の条件を備えたものと言えよう。(共通:回答企業
全体の傾向)①賃料、敷金、共益費が安価である。あるいは設備、サービス内容や環境に照らして、コストが妥当である。(共通)②防災設備、防犯設備が整っている。(共通)③特殊ゴミ処理施設がある。(共通)④空調が24時間・個別フロア対応になっている。(東京・大阪に本社を置く企業)⑤駐車場を充分提供できる。(地方都市に本社を置く企業)⑥高度情報化、ネットワーク化に対応し得る通信用設備を備え、ハイテク機器等を支える豊富な容量の電力に耐え得る。(資本金100億円以上の企業)
4.現在賃借中のオフィスに関する分析
a.契約時期と立地
ロの「現在賃借中の最も新しいオフィス」の(円)
契約時期は、1989年以前のものが24・。。・
9.3%、それ以降の8年半で80.5%とな
22,000っている。立地状況は、東京23区で全体の4割強、都心5区で3割を占める。2似。。。
b.賃料水準18,。。。
全体の平均は17,884円/坪・月(共益6、000
費含まず。以下単に「〜円」と表示する。)となっている。東京においては、14・0。096年に底を打ったかにみえるが、政令,2鋤
指定都市以外の都市と大阪市では下げ0,000
止まっている様子はない(図1)。
大阪においては、淀屋橋・本町地区、新大阪地区が値を下げ、OBP地区、
22,000大阪市他地区は、横ばいとなっている。
21,000・
その一方で梅田・堂島・中之島地区は
むロ ド
20,714円(同+12.3%)となり、94年の水(円)9、OOO・
準に回復している。大阪では一部の地区のみ平均賃料が上昇している。その1810。。'
差は拡大傾向にあり、二1極分化が昨年17一。。O一より、更に進んでいるといえる(図2)。16㈱・C.賃料の評価15・。・・一
現在賃借中のオフィスの賃料について14,。。・、
は、「高い」と答えた企業は全体の13,。。。
図1最新賃借オフィス所在地別賃料(月・坪当たり、共益費は含まず)
25.099ロ、、.、.'箆臨駅…誓\、、\隔、Σ..、弛̲一̲鷹!、21,B61!
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図2最新賃借オフィス所在地別賃料
大阪市地区別月・坪当たり、共益費は含まず)
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一直一個の大阪巾一←全国平均14,722
ーヘ■OBPユ血区
一94
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96
97(調査年度)・98
2《⊂
26.9%(昨年+0.6ポイント)で、「安い」と答えたのは6.2%(昨年盈2.4ポイント)で、「妥当」と答えた企業
は66.9%(昨年+1.8ポイント)であった。
5.今後3年程度の新規オフィス賃借動向
a.新規賃借予定の有無(今後3年程度以内)と時期
回答企業のうち1L5%の企業で、新規の賃借予定がある。調査開始以来、最低の水準となった。時期については「1年以内に」という回答が最も多く、42.0%を占める。
b.新規賃借予定立地
新規賃借予定の企業の内43.0%が東京23区内を希望しているが、過去と比較すると、その比率は減退傾向にある。大阪市に新規にオフィスを賃借するという比率は、新規賃借予定企業全体の4.7%と、過去最低の水準となった。
c.新規賃借理由
全体的には、「支店・営業所の新設」が、28.6%と最も多い。昨今の信用不安の高まりを反映してか、「オーナーの信頼度が高いビルに移る」(6.3%)が毎年少しずつだが増加している。
d.新規賃借予定の用途
図3大阪に新規賃借予定オフィスの用途推移「本社部門」としての用途が、27.7%と昨年に比べて大きく減り、「支店・営業所」としての用途が、今回初めて増加に転じ、58.4%となった。本社部門
よりも、営業機能を拡充する傾向が、明確に出た。特に大阪市においては、
96年調査では半分以上が、本社としての用途であったのが、今回調査では2割にまで落ち込んだ。大阪は、本社機能としての求心力を失いつつある(図3)。
調査年度96E=]支店・営業所等團本社部門□その他
e.新規賃借予定オフィスヘの配置予定人数
新規賃借予定オフィスヘの配置予定人
数の全国平均は41.4人/オフィスである。東京以外のオフィスの平均配置予
定人員数は、96年の水準から大きく減っている。
.新規賃借予定オフィスの希望賃料
最も希望の多い価格帯は15,000円未満
で全体の55.3%となっている。
全国の平均希望賃料は、15,643円で昨
年より若干、上向いている。現在賃借中の平均賃料(17,884円)との乖離幅
は2,241円である。昨年の乖離幅(2,635円)より、少し縮まっているものの95
年、96年の乖離幅(各880円、愈380円)と比べると高い水準にある(図4)。
g.新規賃借予定面積
曙97
g8
o.o
O%10%20%30%40%50%60%アO%80%90%〔%)100%※新規賃借オフィスの用途については、96年より質問実施。
22、OOO円)
21、OOO
20,000
9,000
8、000
7,000
6,000
5,000
4,000
図4新規賃借の際の希望賃料と現在賃借中のオフィスの賃料の推移
2つ;676'凪
一r己'\＼\18,874\
一裸'ミ18,491
石3甘i'"、、.『コ厭.18.12217・884〔現在賃報}..7、==.===..=醗.穐榊.̲'}毘'二憩「'"7,99418,1"
一←新規賃借時希望賃料
5,643
噸一現在賃料・・餅景・貸稽・時者・望覗・m・15,487
曙94
一95
96
97
98
回答企業の新規賃借予定面積から、オフィス従業員数(H7国勢調査)とアンケート回答企業のオフィ
ス従業員数との比率で国内全企業の新規賃借予定面積を算出した。
全国(全企業)の推定新規賃借予定面積は、1,493,859㎡(昨年△311,243㎡;△17.2%)である。東京
323区で881,458㎡(同《183,243㎡;血17.2%)、都心5区で527,569㎡(岡垣279,533㎡;盈34.6%)、大阪市
で56,542㎡(同塩107,013㎡;盆65.4%)、その他政令指定都市合計で140,360㎡(同塩239,853㎡;盈
63.1%)、政令指定都市以外の都市で合計311,303㎡(同+114,670㎡;+58.3%)となった。
6.今後3年程度のオフィスの全部解約・一部縮小動向
a.全部解約・一部縮小予定の有無と時期
回答企業の12.0%で、今後3年程度の間にオフィスの全部解約・一部縮小予定がある。94年調査時点
15.7%)からは3.アポイントの減少となった。新規賃借の予定の割合も併せて減少傾向にあることから、
賃貸オフィス市場そのものが縮小しているようにも映る。時期については「1年以内」が最も多く、42.0%を占める。
b.全部解約・一部縮小予定立地
東京23区内にあるオフィスを解約・縮小する予定のある企業は、全体の42.2%(昨年塵3.0ポイント)、
内都心5区では29.4%(同+O.5ポイント)である。大阪市においては、9.2%(同+L6ポイント)、その他の政令指定都市は20.2%(同血6.5ポイント)、政令指定都市以外の都市は28.4%(同+8.1ポイント)となった。
c.全部解約・一部縮小の理由
解約・一部縮小を予定している企業が挙げる理由としては、「事業所の統合」が40.0%(昨年+0.3ポイント)ともっとも多い。昨年2番目に多かった「現在のオフィスが狭い」は4.5%(同塵B.6ポイント)と、大きく減少している。
d.全部解約・一部縮小予定オフィスの賃料水準
全部解約、一部縮小する予定のオ
フィスの賃料で、最も多い価格帯は、5,000円未満(57.3%)である(図5)。図5解約一縮小するオフィスの賃料水準推移
5,000〜20,000円未満までのものを・15,。。・。一。一口2ロ,。。。一口25,。。。一。3。,。。。〜圏35,。。。一国4。,。。。
円未満20・OOO円未満25・OOO円索淘30・OOO円来漣35,000円未淵40,000円素潜円以上含めると、78.7%にのぼる。現在賃借中の平均賃料は、94年から今回調査までで2,000円以上下がっている。これは、調査開始の94年から96年までの間に20,000円以上のオフィスの解約が多かったことも、一因として考えられる。全国平均
は、15,364円(昨年△9.6%)と今
年も又、下落している。
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O.O%10.O%20,0%30.O%40.O%50.O%60.O%70.O%80.O%90.O%100.O%
e.全部解約・一部縮小予定オフィスの賃料評価
解約・縮小するオフィスの賃料に対する評価は、約4割弱の企業が「高い」と答えている。「高い」という評価は、97年調査から減少を始め、「妥当」、「安い」という評価が徐々に増えてきている。
.解約・縮小予定面積
回答企業の解約・一部縮小予定面積から、「5.g新規賃借予定面積」と同様、国内全企業の解約・縮小面積を算出した。
全国(全企業)で推定1,093,956㎡(昨年塩302,856㎡;論2L7%)と、解約・縮小予定面積は減少傾向となった。新規賃借予定面積も減少の動きとなっていることから、借り換えの鈍化などにより、賃
貸オフィス市場全体の動きが、停滞気味になってきているという見方もできる。
東京23区で395,838㎡(同点400,989㎡;血50.3%)、都心5区で345,353㎡(同盈122,383㎡;血26.2%)、
大阪市で153,457㎡(同+12,224㎡;+8.7%)、その他政令指定都市合計で126,799㎡(岡垣177,043㎡;轟58.3%)、政令指定都市以外の都市で279,327㎡(同+124,417㎡;+80.3%)となっている。
7.今後3年程度のオフィス需要動向
a.全体のオフィス需要動向
4
曝〆
全国・全企業の新規賃借予定面積から解約・一部縮小予定面積を引いた純需要面積は今後3年の間に推定で399,903㎡(昨年並8,387㎡)が見込まれる。94年が36,649㎡、95年が371,555㎡、96年が395,840㎡、
97年が408,290㎡と毎年増加を続けてきたが、今回調査で、初めて前年を下回る結果となった(図6)。
b.東京23区のオフィス需要動向
東京23区合計では485,620㎡(同+217,746㎡)と、高い伸びとなったが、都心5区では逆に、182,216㎡
同盆157,150㎡)と大幅のマイナスとなった。都心5区では千代田区が50,946㎡(同+47,306㎡)と堅調である。渋谷区は一25,159㎡(同血4,696㎡)と、2年連続で純需要面積がマイナスとなった。都心5区以外の区の合計が、303,404㎡(同+374,896㎡)と大きく伸びた。
c.大阪市のオフィス需要動向
大阪市は、一96,915㎡(同血119,237㎡)と、4年ぶりに純需要面積がマイナスとなった。純需要面積がマイナスとなった要因として、事務所の統廃合、本社としての機能が弱まっていることなどがあげられる。大阪市の内訳では、梅田・堂島・中之島地区で35,771㎡(同+27,946㎡)、新大阪地区で5,300㎡
同+3,731㎡)と増加したが、他の地区で大きくマイナスとなっている。
d.大阪市以外の政令指定都市・政令指定都市以外の都市のオフィス需要動向
大阪市以外の政令指定都市、政令指定都市以外の都市のそれぞれ合計ではプラスを確保しているが、いずれも昨年よりも純需要面積は減少しており、又、全体からみた面積の水準も相対的に小さい。
全国
東京23区
都心5区
大阪市
その他
政令指定都市
政令指定都市以外
ラ『78一「64-96,9151
図6各地域の需要純増面積推移
36,64925,994294,244555
95,840408,290399,903371
50,260β「丑隈^91,265
267,874
一10,307
22,322
峯115,418
一15,356i
8,773
・::'36,688i
76β71
3,56て
70,54530,317339,366
2,216
孝『150,3941-723…
31,976
4日5,620
402,3251
45678
99999
口囲囲騒閣
一200,000-100,0000
00,000200,000300,000400,000500,000600,000m2)
5♂聯齢輪軸輔齢齢醗齢輪軸齢齢齢齢齢輪軸輪齢輪軸齢醗齢輪軸齢蘇馬馨鼕鼕不動産に関するこわい税金1蔑蓼㈹㈹㈹鈴㈹㈹㈹㈹㈹幽幽脚㈹㈹㈹㈹脚鱒㈹脚㈹鱒蜘幽幽㈹磯㈹鱗野
税理士
森本由美子
不動産を売却した場合は譲渡所得税・住民税、財産の贈与を受けた場合は贈与税、相続によって財産を取得した場合は相続税。これらの税金は当然かかってくるものとして、通常はある程度時事前に計算し、またその資金を準備するものです。ところが、不動産の売却・贈与・相続の場合、二つ以上の税金がかかってくる場合があります。一つの税金、あるいは一つの非課税規定だけに気をとられていると全然予期しなかった税金がかかってくる場合があるのです。みなし譲渡・みなし贈与といわれるものです。売った覚
えがないのに譲渡税がかかったり、もらった覚えがないのに、いきなり贈与税がかかったり、不動産に関しては注意しなくてはいけない税金が多くあります。
銀行関係者・不動産関係者・司法書士の先生方等からよくご質問・ご相談をいただいた事例についていくつか紹介してみたいと思います。
負担付贈与
5年前父親が自分の名義で子供のために購入した土地がある。子供も経済力が出てきたので、その土地を子供名義して、銀行借入金2000万円を負担させたい。土地の相続税評価額は2500万円、土地時価3500万円、固定資産税評価額1800万円、取得価額1000万円、銀行借入金2000万円、贈与税はいく
らになりますか。
課税関係
債務を支払うことを条件に財産を贈与するのを負担付贈与という。負担付贈与があった場合には、贈与された財産の価格から、負担額を差し引いた価額に相当する価額の財産の贈与があったものとして取り扱われる。事例の場合子供に贈与税が課税される。通常の贈与は、相続税評価を基礎に課税され負担付贈与の場合は時価により課税される。(負担付贈与通達1)
不動産取得税も対象となる。不動産取得税は固定資産税評価額を基礎に課税される。父親に譲渡所
得税・住民税が課税される。父親は土地を贈与することによって2000万円の債務を負担しなくてもよ
いことになり、土地を2000万円で売却して債務を返済したのと同じ結果となるからである。
負担付贈与通達1)
土地及び土地の上に存する権利(以下「土地等」という。)並びに家屋及びその付属設備又は構築物
以下「家屋等」という。)のうち、負担付贈与又は個人間の対価を伴う取引により取得したものの価額は当該取得時におけ通常の取引価額に相当する金額によって評価する。
ただし、贈与者又は譲渡者が取得又は新築した当該土地等又は当該家屋等に係る取得価額が当該課税時期における通常の取引価額に相当すると認められる場合には、当該取得価額に相当する金額よって評価することができる。
税額計算(単位万円)
子供①贈与税35002000-60=1440
時価債務基礎控除
440×50%一190=530
税率
父親②所得税住民税(20001000100)×26%=234
取得価格債務特別控除税率
6
〔
蔓
課税対象
①贈与税
土地
②所得税不動産借入金」⊃uu冊1皿2500相続税評価額1800固定資産税評価額1000取得価額
取得税2000

贈与税530万円だけでなく所得税・住民税230万円もかかってきます。
2代償分割
3500時価相続があった。遺産は相続税評価額2億円のA土地のみである。相続人は兄弟二人である。土地の形状から分割できない。そこで兄が遺産である2億円の土地を相続し、その代わり自分が所有していた別の相続税評価額!億円のB土地を弟に引き渡した。B土地の時価は1億2000万円、取得
価額9000万円、相続税はどうなりますか。
課税関係
特定の相続人が自己の相続分を超えて相続し、他の相続人に自己の保有財産を提供した場合、相続分を超えて相続した相続人は、相続した財産の価格から提供することとなった財産の価格を控除した価格を、提供を受けた相続人は提供を受けた財産の価格を相続により取得したものとして課税価格を計算する。
提供した財産が不動産である場合、資産の譲渡があったものとして、提供した時の価格で譲渡所得について所得税が課税される。事例の場合兄弟それぞれに相続税が課税され、兄に譲渡所得税・住民税が課税される。
所基通33-1の5)
遺産の代償分割(現物による遺産の分割に代え共同相続人の一人又は数人に他の共同相続人に対する債務を負担させる方法により行なう遺産の分割をいう。以下同じ。)により負担した債務が資産の移転を要するものである場合において、その履行として当該資産の移転があったときには、その履行をした者はその履行した時においてその時の価額により当該資産を譲渡したこととなる。
相続税課税価格
兄
A土地20000△10000
弟
0000
0000
0000
7

税額計算(単位万円)
ネ目糸売不党20000
3000
6500
430
所得税住民税((12000
7000=
基礎控除
×1/2=
法定相続分
×30%一
税率
×2人=
3000
6500
520二1430
2860(2人合計〉
9000)一100)×26%=754
相続税2860万円以外に所得税・住民税754万円がかかってきます。
3借地権者以外の者の底地買取り
父が他人の所有する土地の上に自宅を建て長年住んでいる。この度、地主から底地を買い取ってほしいと申し出があり、買い取ることにした。しかし、父親は収入がないため長男が買い取ることにした。土地の相続税評価1億円、借地権割合は60%です税金はどうなりますか。
課税関係
底地を買い取った者が、借地権者から借地権の贈与を受けたものみなされる。贈与した覚えがないのに多額の贈与税が課せられる。事例の場合、長男に贈与税が課税される。ただし、税務署に「借地権者の地位に変更がない旨の申し出書」を提出すれば贈与税は課税されない。「借地権者の地位に変更がない
旨の申し出書」提出した場合は、父の相続があった場合、借地権相当額は父の相続財産となる。
建物父
借地権父
底地他人
建物
父
買取り
権
地
借
底地長男
贈与税
対象
税額計算
贈与税10000×60%=6000
借地権割合
6000×65%一590=3310
税率
税務署に「借地権者の地位に変更がない旨の申し出書」を提出せず借地権者以外の者が底地を買い取ると贈与をうけた覚えがなくても贈与税3310万円がかかります。
4結び
以上三つの事例をご紹介しましたが、他にも同じような規定がたくさんあります。不動産の所有権が移転した場合、複数の税金がからんできます。一つの税金が非課税でも他の税金かかってくる場合もあります。特に贈与税には注意が必要です。不動産の名義を変更する場合は、事前に、どういつだ税金がかかってくるのかよく調べないと、あとで困ることになります。御注意下さい。
大阪市天王寺区悲田院町9-20阿部野橋ビル
森本・牧野総合会計事務所
8
宰幽☆タ昏☆4曹暫ず⇒曹4,★+西★中蒔姑噛や寅壷与寅“与★“昂官ウ準女童略画壷騨脊脅4奇☆4奇★4脅☆畢曹★畢曹画革昏贈官準★噛}魯ウや喪噛や歯噛や膚噛や膚噛“噺★“奇智畢噺脅弔曹脅“脅★畢皆曹弔曹鹸壷}禽“畢壷ウ辱魂タヤ★
新しい顧客満足を創造する
一不動産鑑定士に於けるビジネス戦略を試案する一
禰殖殖殖殖補〜鹸壷職噺噺櫓碑纏声壷★殖〜★殖増殖嚇叫唾女纏壷噺痴噺噺鴨★一唖★増殖殖殖〜舳世職噺痴檀
SPプランナー嶋田幸治
これからは自分の足で歩く
つい最近まで、きれいに舗装されたどこまでも広そうに見える目的地のない高速道路を、さま
ざまな自動車が思い思いのスピードでただ前方を走る自動車に追随するかのように走っていた。
とくに大型の高速バスは、乗り心地の良さとその安定性に引かれてか、人々は「バスに乗り遅れるな」と競ってバスに乗り込もうとあくせくし、そして大型バスは得意げに彼らを選別しながら乗せていたものだった。
しかし、今は一一と言えば、大型バスは急に細くなった未舗装の道路を前にただ立ち往生するばかりだ。もちろん、高速道路は「高度経済成長」のことであり、大型バスはと言えば「大企業」であるかも知れず、人々のいま思えば妄想であったかもしれない。しかし、高速道路を創り出したものは「日本人」そのものであり、それを創り出したパワーはもちろん政府主導の金融政策=オーバーサプライと市場=消費人口であるとすれば、高齢少子化のこれから先、道路は狭くなるばかりであることは確かなことではないか。
今、企業がこぞって道路幅に合ったバスに乗り換えるなか、そのバスに乗り換えることの出来なかった多くの人々がこの道路上に徘徊し出していることも事実だ。
これからの日本は、自らの背丈に合った道路を作りながら、その道路に合った乗り物に乗るか、自らの足で歩くかしかないだろうし、それよりも大事なことは、自ら自分の行き先を決めなければいけないということなのだ。
かつてのように、「不動産鑑定士」というバスに乗ったから、もうあとは勝手にどこかへ運んでくれるという時代ではない。
不動産鑑定士であっても、自分の行く道は自分で切り開かなければならない一一…そういう時代がいま来ているのではないか。
ボーダレスビジネスの時代
つい最近まで、商店街には色々な専門店が立ち並んでいた。「魚屋」と言えば確かに「魚」を売っていたし、「八百屋」は「野菜」を、「乾物屋」
は「乾物」を、「金物屋」は「金物」を、「たばこ屋」
は「タバコ」を売っていた。
しかし、今は一一一一と言えば、「OO屋」さんと呼ばれものがずいぶんと減ってきている。
取り扱う品種を絞って、その品種を専門に売っ
ていたいわゆる「業種店」としての専門店は、
スーパーマーケットやコンビニエンスストア、
通信販売といった「業態店」やシェア戦略を背景にした「地域一番店」に凌駕されつつあるというのが現状であり、業種というテリトリーは
いまや曖昧化しつつある。
例えば、家庭で料理される食材を販売していたスーパーが「惣菜=できあがったメニュー」に力を入れ出したために、ホカ弁屋・回転すし・ファーストフーズといった外食産業との競合が激化しだしている。金融にしてもそうだ。いわゆる日本版「金融ビッグバン」は、銀行と保険会社との垣根を壊しつつある。
いままでは、同業他社との競合に気をつかっていればよかったかもしれないが、これからは他分野からの参入に対してもディフェンスを固めなければならない「ボーダレスビジネス」の時代なのだ。
ビジネスとは顧客を創造すること
アメリカの経済学者、P.F.ドラッカーは、かつてビジネスとは「マーケティングおよび革新を行なうことによって顧客を創造することである」と述べている。
ここではマーケティングを「市場調査・分析を経て、消費者ニーズに対応した商品を適正に提供するための全ての活動」と解釈したい。
そして適正とは「消費者ニーズに的確に対応する」と言うことであり、この「適正な商品」の要
素には「価格」「数量」「場所」「時間」があり、そしてもうひとつ加えるのなら、商品の「販売方法」がある。
9それでは革新とは何か。ドラッカー氏の言葉を借りれば「よりょく、より経済的な商品ないしはサービスを供給すること」であり、「よりょく・
より経済的」は「絶えず」行わなければならない。
そして「顧客を創造する」とはどういうことか。
「顧客=売上」であり、「売上=顧客単価×顧客数」ということと、解釈したい。
さて、人口減少によるマーケットサイズの縮小に加えて高齢少子化によるマーケット構造の変化は既定の事実であり、オーバーストア、オーバーサ
プライによる企業のサバイバル戦争激化はビジネ
スをボーダーレス化しつつあることも社会の流れのひとつに違いないとすれば、こうのった「社会の変化」する状況下で、ビジネスの在りよう・
やりかた、いわゆるビジネススタイルは従来通りでいいのだろうか?
市場=消費者ニーズが変化しているのならビ
ジネススタイルも変化すべきではないか。
酒屋さん米屋がコンビニに、百貨店が三十貨店に、寿司屋がケーキや麺類もある回転すし店に、
アカチャンホンポがパワーセンターに、家電量販店が総合ディスカウンターに転身していく時代の流れのなかで、もはや過去になりつつあるビジ
ネススタイルに固執していていいのだろうか?
消費者というよりは、日本人の意識が急激に変化するなかで、従来の顧客像というものを変えていかない限り、「マーケット」は確実に縮小していくだけなのだ。
そこでいま最も重要なマネジメント戦略とは、
従来の顧客像に固執せず、新しい顧客像を設定し直すことであり、その顧客像に対応したビジネススタイルを構築することであり、そのことによって「新しい顧客を創造する」ことである。
売り子次第で売上が上下する「同じものを同じ値段で、同じように並べておいても、売り子が変わるだけで販売金額が30%も落ちるとは経済学者にとってはまことに困る話だが、それは今までの経済学のほうが悪いのである」一一一日下公人著「これからの10年」
経済学の教科書に「市場とは価格を通じてモノの需要を調整する仕組みである」と書いてあるという。簡単に言えば「モノが不足すると値段が上がり、モノが余れば値段が下がる」のが経済の仕組みなのだ。
しかし、実際の売場では、販売員や店長の質によって、売れる値段が変わってしまう。
実際の市場に於いては、モノがあればその「モノ」の値段で売れるとは限らない。
モノを売る人の資質、モノの売り方、モノを売る環境、そして、最も大事なことは「モノ」と「お客」とをつなぐコミュニケーション。
このコミュニケーションの基本メディアは「ヒト=販売員」であり、このコミュニケーションが“MotivationPromotion"を可能にする。ここで言う、モチベーションプロモーションとはなにか?
「同じ買うのならあの人から、同じ行くのならあの店に」という気持ちにさせることであり、「私の欲しかったのはこれだった、これを前から欲しいと思っていた」と「潜在ニーズ=Wants」を現実のニーズとして顕在化させることである。
お客さまとのコミュニケーションをベースに「モチベーションプロモーション」は確立され、その「モチベーションプロモーション」により“RepeatLoyalty"カ§得られる。
これからのビジネスに於いて、顧客を創造する
ためには、マーケティングおよび革新に加えて「モチベーションプロモーション」を行なうことが必要だと考える。
モチベーションプロモーション『特集「先進企業の“顧客満足"戦術」
一その具体的取り組み一
東京ディズニーランド'伊勢丹・セブンイレブン
不況に苦しむ業界の中でも、着実に業績を伸ばしている企業がある。
今回は、顧客対策を最重要視する業界の中でも、優れた対策で伸びる先進3社の“顧客満足"戦術一一…その具体的取組みのレポート。』『データベース構築がいかに重要であるか再認識
し、そのデータベースをキー・ファクターとする
データベースマーケティングを実践することが中略)最大のポイントである。』
以上は、ある業界雑誌の中の一部抜粋である。
そこで、問題。この「ある業界」とは一体どこの業界でしょうか?
答えは少し後にして、ここには、「モチベーショ
ンプロモーション」にとって重要な2つのキーワ
ードがしっかりとある。
そのひとつは「顧客満足」であり、もうひとつ
は「顧客データベース」。
このふたつが、これからのビジネスで最も重要な戦略である「リピートロイヤリティ」を支える。
「売上」は「顧客単価×顧客数」である。
「顧客単価」は「商品・サービス」のメニューで決定される。顧客数が増えなければ、単純に、
0
商品・サービスの単価が高ければ売上が上がり、低いと売上は下がる。
「顧客数」はかって実績のあった「既存客」と新しく実績のできた「新規顧客」の数で決まる。顧客単価が上がらないとすれば、顧客数が増えな
いと確実に売上は下がり、増えて初めて売上は上がる。そして、顧客数は、既存客の減少以上に新規客を増やさない限り、絶対に増えない。ところで、人口減少化傾向の下で、従来の顧客像をターゲットにした新規客を増やしていくことは難
しくなりつつある。
右肩上がりの経済成長の下で市場が拡大=人口増加している時代け「マス」を意識した販売戦略でよかったかもしれない。しかし、マーケットシュリンク=人口減少が進行する現在、「マス」よりも「パーソナル」に対応する必要がある。簡単に言えば、「不特定多数へのアプローチから個人に絞ったアプローチを」ということであり、「一回限りのビジネス=ワンチャンスビジネスからその個人の全てに関わったビジネス=ライフビジネ
スヘ」ということである。
そのために、「顧客満足の提供」と「顧客データベース」が必要になる。
さて、業界雑誌の名前を明かしましょうか。
「私の街の歯医者さん」(隔月刊)
これは、歯科医院のための経営支援情報誌だということであり、そしていまは歯科医院でさえこういつたニーズがあるという時代なのです。
新しい顧客満足の時代
商品が氾濫する時代では、「商品」だけでお客様には満足を与えられない。
商品以外の要素、「商品の販売環境」「品揃えメニュー)」「専門性」「販売員の質」「サービス内容」といったソフト面でも顧客ニーズに対応する必要があり、そのことでモチベーションプロ
モーションが効果的に為される。
「この商品を買えてよかった」から「このお店に来てよかった、この人から買ってよかった」と思っていただくことが大事なのだ。「この商品がここにあってよかった」から「この店には私の欲しいものがある、この人に頼めば大丈夫」と思っていただくことが大事なのだ。
そのためには、お客さまの全てを管理し、お客さ
まのウォンッをいち早く把握することでニーズとして引き出し「商品化」することが必要になる。
だからこそ、いままで以上にお客様とのコミュ
ニケーションを密にし、お客様情報をしっかり収集してデータベース化することで、的確なコンサ
ルティング活動と多様な顧客二一ズヘのフレキシブルでダイナミックな対応ができるようになり、
ワンチャンスビジネスからライフビジネスヘと転換することが可能になる。
新しい商品とサービスが新しいお客さまを創造
し、新しいアプローチと販売システムが新しい需要を創造し、新しい「顧客満足」を実現できる。
これからの不動産鑑定士は何をすべきか
ある在阪の百貨店では1㎡当りの売上が昭和55年に逆戻りしたという。みんなが「みんな良い」という時代はもう昔の話でしかない。
これからの時代、いわゆる北海道現象に見られるように一番店の「一人勝ち」時代であり、希望的観測で言っても4割が良くて6割が悪い時代ではないか。
それでは、その4割に入るために「不動産鑑定士」としてこれからは何をすべきなのか?
以下に「基本戦略」と具体的戦略としての「ライフコンサルタント戦略」の試案をもってこの小論の終りとします。ご参考になれば幸甚です。
【基本戦略】①新しいマーケットの開拓・創造
公的機関・法人→個人②新商品の開発・提供
調査業務→賃貸売買に関するコンサルティング③新しいビジネスシステムの開発・確立
待ちのシステム→仕掛けのシステム(モチベー
ションプロモーション〉④不動産鑑定士の認知度アップ
固いイメージ→ソフトイメージ(わかりやす
くもっと身近に)⑤新しい不動産鑑定士への脱皮
お役人鑑定士・個人事務所→ビジネスマン・
企業経営者【不動産鑑定士からライフコンサルタントヘ】①コンセプト
不動産知識をベースに、より豊かなライフプランを提案するエステートコンサルタント。
②マーケット
個人を中心にしたファミリーステージ。
③サービス
個人における不動産関連の賃貸売買に関する総合コンサルティング。
④システム
積極的なMP活動の導入。
1

顧客DBの構築と活用でリピートアップ(一生お客様)ファミリーライフカレンダーに対応したコン
サルティング(間口のワイド化)
法人対応としての顧問システムの導入(顧問契約)⑤PR
個人客を意識した広報活動(情報DMの定期発送)
法人個人を意識したセミナー開催(主催・出張)⑥意識変換のための自己教育
経営者教育(お役人ではなく企業経営者としての意識をしっかりと持つ)【資料:某大型小売店への提案書から抜粋】
コンサルタント教育(コンサルタントとしての笑顔挨拶と言った必須要素を習得する)SP教育(ビジネス意識の高揚と販促についての基本知識を身につけることでモチベーショ
ンプロモーションの戦略化を図る)
大阪市城東区関目4一涯0-36-511
TeI,Fax.06-6933-1249
ファミリーカレンダーライフカレンダーの事例
個人情報をSPに活かす
秒民易ム曝i『。
難険よロが網羅聰鰯
FamilCalenderに基づいてDMを自動的に発送
正月バレンタイン雛祭春休みGoIdenWeekJuneBride夏休み(BirthDay)運動会クリスマス▲-▲o▲一一▲▲9曾㊥匿
お年玉・成人式卒園卒業入園入学入社子供の日・母の日父の日中元バケーション敬老の日行楽七五三歳暮
引越し・新生活行楽ボーナス秋のブライダルボーナス
来場状況やお買い上げ状況に膳じて個別アプローチ:来場促進→金券サービス・po取置→獲得点に旛じたプレゼント引換券
LifeCalenderに基づいてDMを自動的に発送卍』i'il謹r,1・1一=1=…㌧1r・1翼'翼■
趣味・旅行リクルート・社会人バレンタイン結納・家具・家電結婚式マタニティ七五三学用品
パソコン・オーディオ新生活ホワイトデー・クリスマス新婚旅行ベビー用品知育玩具ゲーム機器
お年玉・クリスマス・中元歳暮・誕生日・慶弔…
ライフカレンダーに応じて個別アプローチ:来場促進→イベント招待・POINT→獲得点に応じたプレゼント引換券2ξ嚇紳蜘轍諺{鼎鞭榊碓鞭燭鞭㈱軸榊蜘唖}一喝紳鱒一軸曜騨麟
動唖鞭曜{酬{嚇。㈱榊鰍{一鞭覗剛}紳軸一一刺柚螺伽社)日本不動産鑑定協会近畿地域連絡協議会と(社)大阪府不動産鑑定士協会共催による新年賀詞交歓会が去る1月14日ホテルプラザ2階「聚楽問」で開催された。それに先だって、株式会社神鋼ヒューマン・クリエート人材開発部林
敏之さんを講師に迎え「楕円球の詩〜ラグビーから学んだこと」と題して講演を聴く機会に恵まれた。日本ラグビー史上最強の男といわれた
80分間の講演内容は聞き手の私達に終始すばら
しい感動を与えてくれた。当日出席できなかった方々のために彼の言葉を引用して講演の一端を伝えたいと思う。講演が始まって10分程過ぎた
ころ彼は、突然左こぶしで自分の左頬を強打したので、何が起るのかと一瞬息、をのんだ。しば
らく話が進み三度目の強打をみて、これには何か理由があると感じていたところ彼は試合前に自らの頬を拳で殴り、集中力を高めることにしていたのだという。ラグビーの実践を離れた現在、講演の席においても集中力を高め感情込めて聴衆にアピールする時自然に行動となって現われるようである。おそらく彼のラグビーを観戦した人達は自ら拳で頬に活を入れ、相手選手に強烈なタックルをかけて突進するひたむきな姿に感動を覚えたに違いない。彼は、自伝「楕円球の詩」プロローグで感動の一瞬を次のように述べている。浸った。浸りきった。ラグビーに浸りきった。楕円のボールを持って走る陶酔感。夢中でタックルを決めたあとの心地よい肩の痛み。
練習をさぼってグランドの横を流れる川で蟹を獲って遊んだこと。真夏の氷水のうまさ。夜中の神社の孤独なトレーニング。大学時代、先輩にしぼられて、悔しくて悔しくて、布団をかぶって大声で泣いたこと。試合に負けて、やけ酒を飲み、上野の不忍池に飛び込んだこと。キャプテンになって、みんなをまとめるはずが、いつのまにか孤立して人間不信に陥りかけたこと。左膝靭帯の手術。リハビリ。衰えとの闘い。そして栄光。大学選手権優勝。神戸製鋼の日本一。ジャパンカッ
プ。、ワールドカップ。オックフォード大学への留学。バーバリアンズ入り。思えば、なにもかも
副会長
種
正
木
荒
が、一瞬一瞬の積み重ねだった。一瞬を夢中で過ごし、そして感動し得た。人間は、過去にも未来にも生きられない。「いま」、「ここ」を生きるだ
けである。グランドはその象徴だ。たったひとつ、
ひとつしかないボールを奪わなくてはならない。
いくら頭で考えてもボールは獲れない。瞬間の勝負。年齢や立場の差などそこではなんの意味も持たない。一般社会とは隔絶した三次元の空間。ただちに行動するのみである。いま、ここに、どれだけ浸りきれるか。浸りきれば、感動が得
られ、感性は育てられる。「何事にもハット感動
しながら生きていこう」ラグビーはそのことを教えてくれた。そして最後に「ラグビーを通じて得た感動を、少しでも人に伝えてあげられたら、そして何かを気づかせてあげることができたら」その一念で、社員研修などの教育のために講演を続けているといい、目をうるませて訴える姿
はまさに感動的であった。私はテレビでスポーツをよく見るが、その映像の中で感動したシーンをいくつかあげてみたい。
①長野冬季五輪ラージヒル日本チーム逆転の金メダル。②アジア大会男子ハンマー投げ室伏広治選手「アジアの鉄人と呼ばれた父」の記録を破り78.57m(日本新)で優勝。③摂氏30度の猛暑のなか女子マラソンの高橋尚子選手2時間21分46秒世界歴代3位の好成績で優勝。④プロゴルフ田
中秀道選手日本オープン最終日18Hトラブルの後奇跡のショットで初優勝。⑤社会人ラグビー
トヨタ自動車28対サントリー27接戦を制し12年ぶりの優勝。⑥女子柔道全日本選手権柔ちゃんこと田村亮子選手9連覇達成。⑦全日本女子卓球選手権で天才卓球少女福原愛ちゃん(10才〉が大人を相手に大健闘。⑧パラリンピックにおける各選手のひたむきな姿等々。また、最近ベス
トセラーになった「五体不満足」(著者:乙武洋匡)は大きな感動を与えてくれた。愛用の電動車
椅子でどこにでも出かける22歳の早大生。「幸せと障害との間には何の関係もない。」と気負わず、ユーモラスに自らの歩みを綴り多くの人の共感を呼んでいる話題作だ。
3

映画「EVEREST」アメリカ超大型カメラのクルーが世界の最高峰エベレトを極めたドラ
マティック・ドキュメンタリー。いままで体験したことのない興奮と感動の連続であった。
辞典によれば「感動」とは深く心に感ずること。
感じて起る急激な精神の興奮とある。感動する
ことは精神衛生に最適である。林さんの講演を機に大いに感動したいものである。
株式会社大阪鑑定所
命塵豪林敏之[はやし.としゅき]
960(昭和35)年2月8日徳島市生まれ。徳島県立城北高校→同志社大学→神戸製鋼所。高校日本代表をスタートに数々の代表を経て、大学3年から日本代表のフォワードとして活躍。白いヘッドキャップとロヒゲをトレードマークに、強烈なタックルや突進で、相手選手を病院送りにしたことから、「壊し屋」と異名をとった。日本代表キャップ38は国内史上最多。神戸製鋼の7年連続日本一にも貢献。90年.オックスフォード大学留学中にケンブリッジ大学との定期戦(バーシティ
ー・マッチ)に出場してブルーの称号を獲得。92年には英国の名門バーバリアンズ・クラブに招待された。いず
れも東洋人初の快挙。愛称は、「ダイマル」。30歳で引退するまで、フェアに激しくプレーした勇姿は多くのラ
グビーフアンの胸を打った。身長184セ冴、体重100キロ。
現在、株式会社神鋼ヒューマンクリエイト勤務。
4
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今、自分がたたずんでいる場所や広く知られている場所、或いは関わりのあった場所がその昔、海や湖、池、川あるいは谷であったことを知った時、小さな感動を覚えることがあります。元
の地形が山や森ではさして覚えませんが、やはり水や水辺に因む時の方が大きいようです。当時であれば、私達は当然ながらその地に立ち得なかったという意識に起因するのかも知れません。
ここでは身近な大阪の町を中心に大昔からの地形の変遷を眺めていくことで、地名にその痕跡を見いだせないだろうかという期待に沿って進めたいと思います。そのためには先ず、大阪(河内)平野の成立を思い起こすことが一番理解しやすいようです。
それでは、いきなり随分と昔の話になります
が、約2万年前から2千年の間は、ウルム氷期のうちでも最も寒かった時期で、海面は現在よりも130mも低かったといわれています。このために河内平野はもとより、大阪湾も瀬戸内海も干上がって、ひと続きの古大阪平野となっていました。古大和川は、生駒山脈を過ぎると、北西に流れる古長瀬川となって深い谷を形成しました。また東除川や西除川も上町台地の東側を流れる古平野川となって深い谷を形成していました。そしてこれらの川は淀川と合流して、古大阪
川となって、'干上がった大阪湾を流れて南下し、紀伊水道の付近で太平洋に注いでいました。
最も厳しかった寒さも峠を越え、次第に暖かくなってゆきました。氷河の氷も次第に溶けて、海面も上昇し瀬戸内海や大阪湾にも海水が流れこむようになり、海水は古大阪川の谷に沿って侵入し、約9千年前には現在の大阪駅付近までが海岸だったようです。と言っても海面は現在よりまだ20m以上も低いところにありました。当時の古河内平野は相変わらず干上がったままでしたが、古長瀬川の谷や上町台地東側の谷には、川が運ぶ砂が積もって浅くなり、さらには溢れた土
砂は平野を次第に覆ってゆきました。
一方で海面の上昇はさらに続き7〜6千年前には、有)ゆうい工房
北信之
それまでの古河内平野に広く海が寄せました。
この海を河内湾と呼んでいます。海面はさらに上昇し約5千年前に、最も高くなり現在の海面より約3m高かったと言われています。この時期に海面が上昇したことを縄文海進と呼びます。上町台
地は大阪湾と河内湾の間に、細長く、半島になって突き出していました。そして、一番海面が高かったときには、生駒山麓において、外環状線より少し東に海岸線があり、南では、八尾市と大阪市の境界の亀井でその痕跡が見つかっています。
やがて、上町台地の先端から北へ延びる砂州が発達して、河内湾の入口が狭まり、大阪湾からの海水の流入が減り、流れこむ川の水により河内
湾は淡水化(河内潟)してしまいました。
砂州の形成は、上町台地に沿って北上する沿岸流によって砂が堆積し、さらには縄文時代中期にピークとなった海進が、海退に移り、海面が僅かながらにも下がったことも関係しています。海退に伴う土砂の堆積は、河内においても顕著でした。
弥生時代中期になると、淀川や大和川が運んだ土砂で河内潟がしだいに埋立てられ、浅くなってゆきました。
また、成長した砂州が河内潟入口を塞ぎ、大阪湾の水は流入できなくなりました。
しかし、河内平野中央部はまだ水で満たされていました。(第1図参照)
やがて、河内湖と呼ばれるようになった河内潟
は、大和川と淀川の運び込む土砂で作られた三角州で埋立てられ、次第に狭くなってゆきました。時代が下がって江戸時代の初めには、深野池と新開池という大きな池が残っていて、河内湖の名残を留めていました。
新しくできた河内平野には、大和川や淀川を始めとする大小の河川が、複雑に分岐、合流しな
がら網の目のように流れていました。また、洪水の度に運ばれてくる土砂が川底にたまり、川が浅くなり、堤防も高くすることを繰り返したので天井川も多くみられます。
このような経緯で、河内平野には低湿地がたい
5へん多くありました。(第2図参照)
前置きが随分と長くなってしまいました。上町
台地の西側には、ほぼ四ツ橋以東に、幅L5〜
2Kmの砂堆が付着しています。これは約1万年前に台地の崖下まで波が打ち寄せていた頃、海浜の砂が風や沿岸流で吹き寄せられたもので、難波や住吉では6〜8m、天満駅付近では35m以上も厚さがあると言われます。住吉区の粉浜という地名は、砂堆の土地柄を物語ります。
第1図河内湖の時代の古地理図
河内平野の生いたちより)
o
武庫川
臥僻。
玉串川
瓜生堂11
古11福。瀬川
一・…一長野桜森小路。慧ど繍■森O"岱難波宮桑津淡路新選一・..勧寺大川
遠里小野
uO渕＼二国丘。
庄内○中、藩
〜＼
〔一
病名構彦ζ
∪
応神陵
線
秘
海淡沿
躍ロ…
仁徳陵
O
o覆中陵川
津
〇四ッ池
m池上O
諏一
第2図大阪市域の地形の特徴による区分
新修大阪市史第1巻より〉
伊丹台地
武庫川低地
猪名川低地
猪
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川
大…阪海岸低地
夢ジ…
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寝屋川低地
内
低
地
枚方丘陵
大和川低地
生
駒
山
地
、河
爲
禿台012345km
地
また、砂堆は三角州の低地に比べると、砂質の地
盤で標高も高く、水はけも良好なので、高潮・河川の洪水などの水害の危険が殆どなく、室戸、ジ
ェーン、第二室戸の三大台風による高潮にも殆ど浸水しなかったのは記憶に新しいところです。このように、土地条件が良好なため、江戸時代の市街地であった天満・船場・島之内はこの砂堆の範囲にあります。
島之内は土佐堀川、東横堀川・道頓堀川、西横堀川に囲まれた島であり、堂島川と曽根崎川で挟まれた地を堂島と呼んでいます。簡単に言えば水で囲まれると島なのでこのように呼ばれます。大阪
は元来八十島としてあり、その為に島の地名があちこちに残っています。
中之島・四貫島・桜島・江之子島・出来島・福島・
御幣島・竹島・恩貴島・戎島・勘助島・田蓑島・
鷺島・寺島など相当数の地名があります。
曽根崎(曽根崎村)は元来曽根崎洲と呼ばれ、孤島であったようです。
また、津と呼ばれる湊としては御津・桑津・敷津・
猪飼津などがありま寓場所の特定は困難ですが、役目上重要な御津は御津濱・御津門・御津江ともいい、北方に出崎のある良港であったとされており、今の三津寺付近ではないかといわれています。
上町大地以西の市街地は、台地の西に分布していた島々や干潟地を繋いで出来たものですが、淀川や大和川により運ばれた寄洲だけではなく、大阪湾の海流により海底にあった瀬洲が次第に隆起して、水上に姿を現したものだと思われます。大阪湾の海流は時計回りで、西風が常に吹き、海岸線に沿って途切れた形で海中に浅瀬が作られ、運ばれた土砂とも相まり、やがて島から陸地化したのでしょう。
この、淀川デルタ地帯には島・浦・江・津・浜・洲などの付く地名が集中するところでもあります。分流を形成し、海に注ぐ淀川がデルタを発達させていく地に、水災と戦いながら、住地を拡大させていきました。
市内ではありませんが、京阪電車沿線に萱島を始め、現在水とは縁のない場所と思われる地に島が付く地名がありますが、これは明治になって淀川の付替えによる、旧中洲の跡が多いようです。
大阪では川もまた、潮の満ち干きする海という考え方があって、河岸は浜なのです。
そのために、北浜・東浜・西浜・永代浜・吹屋浜などがこれにあたり、船着場という感覚になります。船場にはもともと湿地があり、芦池・丼池の通称が残っています。
6
建い一毫
また、津村は津村別院からの地名ですが、もとは円江(つぶらえ)で入江であったと考えられています,このように読みが転言化している例もあります。
一ヒ町台地に目をやると、特色のある地形があります。最終間氷期に上町台地に堆積した上町累層は、ヴュルム氷期に陸化し、大阪湾が干上がるくらい海水準が下がったために、侵食を受けるようになり、台地上の谷や、西の崖を刻む谷が形成されていきました。
この地勢が地名に谷となって残されています。
鰻谷・清水谷・桃谷・道修谷(町)・細工谷・そして谷町(この谷は台地に沿う方向)があり、高津神社境内の梅橋が掛かる梅川もこのような谷筋と言われています。
また、学園坂を始め口縄坂等、七坂もこの地勢によるものとされています。
水辺に直ちに結びつく話ではありませんが、奈良時代の後半に掻津職太夫の和気清麻呂が、今の天王寺付近で上町台地を横切る堀江を作って、大和川を直接西に流そうとする工事を行うものの、難工事のため中止になったということがあります。このときの工事の痕跡は地形のうえにも残っています。その地は地名にも、河堀口・堀越・茶臼山古墳の河底池というように偲ばれます。そして、大和川の付替えは江戸時代の前半、704年にやっと実現します。この付替えが地勢的には大きな影響を及ぼします。大和川の北岸一帯は、付替え以後に出来た三角州であり、以前の海岸線は阪神高速道路が走る旧十三間川の線であったものが、付替え後約180年間に、海岸線が3kmほど前進したことになります。
堺市史には「室町時代から江戸時代初期の間に於ては海岸の消長に著しい変化もなかったらしく推察される。然るに寳永元年大和川が開削されてから海岸の埋没することが甚だしくなった。」とあります。
また、逆に今までの川床が新田になったり、広い水域が残されて広大な池として残り、次第に干潟化され、次いでは埋められて新田になりました。
大東市にある深野池や新開池がそれです。特に深野池の広さは相当なもので、池中の島には三ケ村まである広さに驚いている貝原益軒の記録「諸国巡り」もあります。その南に内助ケ淵は方八町という表現で新開池を記しています。新田化後は深野という地名で残っています。自然堤防跡
は微高地となり耕作に利用されます。旧川床の新田跡は新喜多等の地名に残っています。
大阪市東部・東大阪・大東市の比較的古い地図を見渡したとき、江や島の付く地名の多いことに驚かされま免特に、深江は延喜式においては其
住民は菅草を以て笠を作り宮内省内匠寮に納入した。故に其住民を笠縫氏といひ、其地を笠縫島と呼んだ。万葉集には「四極山うち越え見れば笠縫の島こきかくるたな・し小船」という歌があり
ま魂これによれば奈良時代のこの辺りは、湖水の中で深江はひとつの島として見えたのでしょう。
水に因むといえば秀吉の頃、そして江戸時代、特に松平忠明の頃の治水工事である堀の開削と新地の形成があります。多くの堀川が開削されましたが、現在東横堀川と道頓堀川を残して埋め立てられてしまいました。地名として今、江戸
堀・京町堀・立売堀そして通りの名称に長堀通が残っています。
大阪市を中心に若干の周辺部まで見ましたが、印象としてはもっと残っていてもいい筈なのだがというところです。大阪は古代より水害との戦いの歴史といっても過言ではありません。大洪水の度に地形も変化し住地の変更や土地改良に絶え間ない努力をはらったと思います。新しい地名が生まれたり、統合変更されたり、字が変わったりして見えにくくなっているのかも知れません。
淀川も大和川も天井川で、大阪湾の水位に比べて枚方市で10m、大和川は藤井寺市で18mの高さといわれています。両河川に挟まれた河内低地の大部分は河川水位よりかなり低く、堤防が決壊
すると非常に広範囲で浸水することになります。
少なくとも、今それぞれにお住まいの地については、其の地域の地誌等で経緯を調べておかれるのも興味深いことでしょう。特に自然災害の歴史については、頭の片隅に入れておかれることは無駄ではないと思います。
地勢が残してくれた地名は、時を越えて私達に教えてくれている気がしてなりません。
有限会社ゆうい工房
大阪市福島区福島5-6-31堀内ビル4-D
電話06-6455-6750FAXO6-6455-6751
引用文献
河内平野の生いたち
大阪の歴史と風土(毎日放送刊)
大阪の町名(清文堂)
新修大阪市史第1巻
古代の大阪(天坊幸彦著)
大阪春秋(6号・19号・40号・55号・63号)
7

近畿圏再開発の夢
不動産鑑定士
山田洋一
小林忠雄先生を偲ぶ
不動産鑑定士梨本幸男
近畿圏は大阪・神戸・京都の三都市を中心にして周辺の市町村を一体化すれば、首都圏に匹敵する一大経済圏をなすことは周知の事実である。
しかし、三都市がそれぞれ歴史的、経済的な駆由から独立した圏域を保持している為、全体としての調和や纏まりが今一つであることは否めない事実である。近畿圏の統合を念願して、その再開発の夢を描いて一つの提案をしてみたい。
<大阪湾横断トンネルの建設>
大阪湾海底トンネルによる経済開発効果を念頭に夢を描いてみよう。結論から言えば、近畿圏をリング状につなぐ超高速鉄道とリング状高速道路の建設が必要と考えられる。その一部分は大阪湾
海底トンネルに繋がり、陸上部分にリング状高速道路を建設するということになる。
1)リニアモーターカーと道路の建設計図
海底トンネル部分)関西空港←→神戸空港←一→神戸地区(北神地区)↑1↓↓
陸上部分)泉州地区←一一う奈良地区(学研都市)←・一→京都地区
イ.ルート計画
ロ.関西空港と神戸空港
関西空港を国際線専用空港、神戸空港を国内線専用空港とし、その間をリニアモーターカーによる移動を主体に運用する。荷貨物はモーターカー又は併用道路によるトラック運送を閉いる。その間の輸送所要時間は10分程度に縮める。荷物のチェックイン、チェックアウト、出入国審査、税関管理などは神戸空港で処理する。
現在伊丹空港が持っている全機能、業務は神戸空港が吸収する。
2)陸上ルート…リング高速道路と開発団地
イ伊丹空港の再開発…シリコンバレーをモデルにして伊丹空港は都市の上空通過を必要とする危険な空港であるため、当初の計画通り廃止する。
空港跡地は、産・学共同の学研都市に再開発する。関西のシリコンバレー化であり、未来産業の研究開発団地と従業員の周辺住宅団地の開発を同時に行い、その北部でリニアモーターカ
ーの駅と接続する。
口.神戸市北神地区→京都地区→奈良地区
神戸から京都へのルートには神戸北神地区、
三田ニュータウンを経過し、伊丹学研都市を経て京都市南部地区を通過し、奈良学研都市を経過して泉州地区に至る。その問をリニアモー
ターカー及びリング高速道路で結ぶ。
3)景気対策と経済効果
イ.大阪と神戸を結ぶ海底トンネルの建設は都市型投資とも考えられ、泉州地区と神戸地区も含めてそのアクセスを格段に向上させる。
関西空港←→神戸空港の直結は国内外の空港利用者に多大の便宜を与えるものと考えられる。
口.奈良地区、京都地区との連結
リニアモーターカーによる超高速鉄道は大阪地区神戸地区等とのアクセスを更に向上せしめ、
又リング高速道路は産業物資の輸送にも多大の便宜をもたらす。
ハ.伊丹空港の再開発
伊丹市、豊中市、川西市の高級住宅地への空港騒音を排除すると共に、産・学共同の新産業都市が誕生することとなる。これを仮称「伊丹学研都市」としよう。
二.その他の開発プロジェクトとの連結
神戸北神工業団地、三田ニュータウン、伊丹学
研都市、奈良学研都市、泉北ニュータウン等との接続は、超高速鉄道とリング高速道路の併用により、時間距離を極度に縮め、近畿圏の統合と経済効果を高めるものと期待出来る。
ホ.経済効果
上記の再開発計画の投資資金は、数十兆円となるものと予測されるが、近畿圏単独での負担と考えず、国家的プロジェクトとして、又長期の景気対策として処理されることが望ましいものと考える。山田不動産鑑定事務所
TEL:078(843)1750
FAX:078(843)1746
奮
敬愛する小林忠雄先生は、平成10年12月17日に満72才にて、練馬の自宅で身罷られた。私達、不動産鑑定士にとって「不動産鑑定法解説日本不動産研究所理事長小林忠雄編著」は必修教本である。この著書は昭和39年が初版本で、その序で「不動産の鑑定評価に関する法律が公布され、ここに新しい不動産評価制度が創設されることになった。新しいこの制度が初期の目的を達成するためには、まずその運用の宜しきを得るとともに今後誕生する不動産鑑定士及び不動産鑑定業者等の関係者はもとより一般の方々の、この制度に対する十分な認識と活用が強く望まれる」と、当時この法律の所掌の建設省文書課長小林忠雄
氏は述べている。その後、20年近くたって改訂版
が昭和58年に刊行され所轄も国土庁へと変わったが、私達はこの改訂版を机の上のバイブルとしているのである。このように、小林先生は不動産鑑定評価制
度の生みの親であるが又一個の人間として、
大正リベラルの申し子のように「自由を尊重
し、心の暖かい紳士」で
あった。
こ
ぎ二
驚,
慧麟
現在「ベルリン日独センター」と衣替えして現在
外務省の所轄の文化センターになっている。
当日の報告は大ホールで日本式のスクール型
でなく円形の最中に大きな花束を置き、各テーブ
ル席にはマイクと別に飲み物(ミネラルウオータ
ー、オレンジ、ブドウ等数種類の瓶とコップが置いてある)も用意されており、国際シンポとはこのような雰囲気かと驚いた。ついでだから記すと昼食タイムは90分、食前酒から始まって、フルコース、更に3時には別室のサロンでコーヒーブレーク(コーヒー、ティーとお菓子)が30分である、シンポが終わるとベルリン市長公舎でのカクテルパーティー(来客は正装でこられるので、私達もホテルに戻り、ダークスーツに着替えて参加
セじ
一難“髭右から二人目故小林先生
私が直接、小林先生と知り合ったのは1990年4月に日本土地法学会がドイツの土地法学者、行政の実務家とベルリンで国際シンポジウムを開催することとなりその日本側報告者の事前打ち合わせ会が早稲田大学の大隈会館にて会った時に私がオズオズと名刺を出すとニッコリ笑って「小林です」と丁寧に応答された顔が忘れない。
日本国際シンポの会場はベルリンのテイアガル
デンの各国大使館の建物の多い地区で隣がイタリア大使館、それらの中でもひときわめだつ直線主義のドイツ風建築が我が旧ドイツ大使館でついで、早大の田山輝明先生
もドイツ留学時代の語学力で「日本の農村における土地法」を報告されその実力とレベルの高
さにみんな驚いていた。
ところが、3番目が「都市づくりのパイオニア
神戸」私の番である。司会のドルトムント大学のイエンキス教授は「ドクター梨本(ドクターの学位が有ると思われていた実は無冠である)もド
イツ語で報告される」かといわれたが、否、日本語です。
しかし、スライドを多数持って来たので、良くするといっ、いささか日本で考えているシンポジ
ュームとは大分異なる。
話を元にもどして、小林先生は「日本の地価と経済政策」もなんとドイツ語で報告された。会場は勿論、通訳室があり、各参加席には自動訳イヤホーンで聞こえるのだが、流暢なドイツ語で30分報告されたのには会場者もびっくりした。
現早大法学部長)
89

理解されると思うと述べ報告した。このシンポはその後、日独センターから論文集として日本
語、ドイツ語で刊行されている。そして、その夜、小林先生と私達はベルリンオペラへ観劇に行き、オペラ「ホフマン物語」を観賞したさいに観劇のマナーについて教えてもらった。
その後、1993年5月にもベルリン日独センター
で国際シンポが開催され、モスクワからチエコの
プラハ、そしてベルリンと移動した。その時の副団長が小林先生で「日本の地価の下落とその評価」を基調報告し、私は翌日のセッションで「神戸のハーバーランド海につながる文化都市の創造」を報告した。この時は神戸市役所の協力で多数の貴重なスライドを持参した。この時のシンポもドイツ文で日独センターから刊行されている。印象に残るのは、シンポジュームが終わりエキスケーションでポツダムをおとづれ第2次大戦の終戦秘話の会場と記録、その隣りのツエ
ツィーリエンホープ宮殿のブランデルタ州政府主催の昼食会に招待された時の鱒のムニエルと白
ワインのうまさには本当に驚いた。この時も小林先生からワイン学を教えて頂いた。その夜、宿舎に帰ってから夜が長いので私と妻と小林先生の3人でフンボルト大学前の国立オペラ座へ行
き歌劇アイーダーの一幕を観賞したが、その前に小林先生はオペラは長いから観劇のまえに軽く食事をしょうといって、オペラ座の庭でサンド
イッチと飲み物を食べたが、成程、長時間のオペラでは事前に軽食をとるのも納得がいったことをおぼえている。3回目は1997年11月のイタリ
ア、ギリシャ調査旅行である。フランクフルトからアルプスを超えて夕にベニス空港に着いた。
翌日はかの有名な聖マルコ寺院前の広場で映画「旅情」(サマータイム・イン・ベニス)の中に登場する世界最古のカフェ・フロリアンで昼食した
時、昼食代が不足した際の珍問答(写真はその時のスナップ)、今思い出しても小林先生との旅行
ほど楽しいことはない。そして、日常雑事でもそのこなしかたがスマートで、紳士である。今、亡くなられてしまうと、座右宝がスーと消えてゆくような今日この頃である。
編集子の求めに応じて一文を記した次第である。
有)梨本不動産研究所
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劇評
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<海底トンネル>
L大阪南港と港区を結ぶ、海底トンネルが、平成9年末に、開通している。
即ち、9年10月17日に、海底トンネルの道路部分が、同年12月18日に、鉄道部分が、営業を開始している。
南港と港区を結ぶ鉄道部分であるテクノボー
ト線は、「コスモスクエア」と港区の間、約3.7kmを連絡している。
2.「コスモスクエア(南港北地区)」は、大阪市が、21世紀の新しいまちとして、着実に都市計画を実行中である。
即ち、「コスモスクエア」は、咲州(南港)の一部で、面積は、約160haあり、1期地区は、一部を除き企業が進出済みであり、H期地区
は、埋め立てば終了して基盤整備中で、概ね平成12年度で開発は、終了する予定である。
3.海底トンネル鉄道は、地下鉄中央線「大阪港駅」と南港ポートタウン線「中ふ頭駅」とを、結び、新駅である「コスモスクエア駅」で、地下鉄とニュートラムを、乗り継ぐ事が出来る。
地下鉄は、「コスモスクエア駅」から「本町駅」迄、約15分であり、南港の住民にとって、大変便利になった。
しかしながら、南港の住人の内、会社負担の定期を持っている人以外は、「住之江駅」廻りを通常は利用するそうである。というのは、どうせ、1回は乗り換えなくてはならないという手間は同じでありながら、運賃が、「コスモスクエア駅」で、新規切り替えとなって、一挙に増額するため、海底トンネル経由は、敬遠しがちの由である。
4.海底トンネルは、複線の鉄道を中心とし、その両側に臨港道路片側2車線と一体構造物を構成している。トンネ.......
不動産鑑定士谷圭三
ルの勾配も緩やかで、香港のトンネルよりも、圧迫感もなく、快適である。
5.事業は昭和60年に、港湾計画決定を得て、平成元年に都市高速鉄道の都市計画決定、工事着
手、平成9年に臨港道路と臨港鉄道が供用開始されたものである。
6.工法は、海域を沈埋トンネルとして、その陸の両側は、換気塔,開削トンネルである。この沈埋トンネルの工事現場を見た時は、大変面
白くて、長時間見物した記憶がある。
7.このようなプロジェクトの定量的な事業効果計
算は、どのようにして計算したら良いであろうか。定性的な効果としては、一「コスモスクエア」に通勤する人と既設のボートタウン居住者の足として、快適な交通の足にはなっている。
また、道路混雑の緩和には、役立っている事は間違いない。しかし、同時に、現金収支は、大赤字であるのは、間違いなく、結局、不足は、
税金での穴埋めとならざるを得ないであろう。
8.結局、このようなプロジェクトは、定性的な効
果を棚上げして、長期的な現金収支見通しで、採算の合うものに、限定すべきではなかろう
モ
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21

か。というのは、定性的な効果の優劣を価値判断するのは、困難であるからである。更に、将来負担が生じるプロジェクトを、現在決定してよいのかという問題もあるからである。「将来は、財政大破綻により、ほとんど、すべてのこのようなプロジェクトは中止されるであろうから、このような効果計算は不要になる」
等という悪い冗談は冗談として、公共工事は、事業完成後に採算のあうものに限定するのが良いと考える。今後は、必要だから実行するとか、声が大きいので予算をつけるというよ
うな、幸せな時代は期待簿と思われ、限られた財源の中で、必要な数多くのプロジェクトの中から、ごく一部のみを選択しなければならないという、「取捨選択」の時代になるものと考えられる。本来、採算計算は出来ないが必要かくべからざるプロジェクトが、公共工事として行なわれるべきであるため、もともと採算は成立し難いという意見もあろう。しかし、取捨選択の時代になれば、好むと好まざるに拘らず、選択の優劣判断資料として、何らかの客観的で適正な定量的判定法が、必要となってくると考える。
9.アダム・スミスが国富論で「公共事業は、維持管理費の採算の見込めるものに限る。」(V編2章、星野関東学院大教授訳)と主張した事が、日本のこれからの公共事業にもあてはまるのではないか。少子化、財政難の現在、将来採算の合うものに公共事業は、限定すべきである。
一音■●壷■吉■一壷壷●費師'壷̀壷彫圭嘔噛曹一壷矯膚幅吉㍉噛㍉吉㍉膏“〜価'炉噛'壷■甲斎堂'噛縄脅一首〜會〜青〜肯<エコール・いずみ>.「エコール・いずみ」の概要
L平成10年3月13日に、「エコール・いずみ」がオープンした。大阪都心部から、準急35分の
泉北高速鉄道「和泉中央駅」に隣接した大型商業施設である。
開発面積370ha(111万坪)、
計画人口27,000入の「トリヴェール和泉」の中央に、「エコールいずみ」と「アムゼモール」が、第1期の中心施設として、寮一■栖蒸
マ
オープンしたものである。隆={、へ
2.「アムゼモール」は、多機能曝縫驚鑛i
一噸驚
立体通路として、公共性の局い通一.』驚麟繋轡騨騨纏螺
路と営利機能を目的とした店舗、そして、ボランティアや障害者のための市民サービス施設で構成されている。「アムゼモール」の建築
面積は、約4,000㎡、延床面積は、約7,200㎡で、構造は、鉄骨造、一部鉄筋コンクリート造であり、店舗は、15店約1,060㎡、供用開始が平成0年3月12日、事業主体は、住宅・都市整備公団である。
3.「トリヴェール和泉」は、和泉都市計画及び和泉中央丘陵・新住宅市街地開発事業として、施行
者:住宅・都市整備公団が昭和59年に都市計画決定を得て、計画戸数8,300戸を平成11年3月に完成する予定である。平成7年和泉中央駅開通、同年桃山学院大学開学約8,000人、平成8年
大阪府立産業技術研究所開設約500人等に見られるように、従来の住宅中心のニュータウンではなく、「住む・働く・学ぶ・憩う」等の機能を持つ街づくりを追求している。
4.「エコール・いずみ」は、ニュータウン及び周辺
居住者の日常生活の利便性と地域コミュニティの中心施設を目指している大規模商業施設である。建物構造は、鉄骨造5階建。1階は、「食」と「暮らしの便利の専門店、銀行」2階は、「ファッションとグッズの物販店」3階は「ホビーと子
供と住まい関連物販店」であり、核店舗として,「イズミヤ」が出店している。4階、5階とそして屋上は、駐車場となっている敷地面積は、
1,720㎡、建築面積は、9,960㎡、建物延床面積
は、47,840㎡、他に暫定を含む駐車場が、約1,500台ある。店舗面積としては、15,976㎡、内イズミ
ヤが、11,500㎡、専門店が2,504㎡、共用が,972㎡である。
5.「エコール・いずみ」の事業主体は、「関西新都市センター開発株式会社」である。同社は、住宅・都市整備公団の関西地区での開発地区内の地区センター等の建設・管理・運営を行なっている。ちなみに、同社の株主は、住宅・都市整備公団と14銀
野鴨一一一一一一懸曝鰯議
℃贈物犠禽,会である・
一■6.「エコール・いずみ」〜一§灘黎綾羅讐1
第一に、地権者には、最優先義務づけがあ.納り、これが、280名。次に、大店法上の地元調整による地ぎと財団法人住宅共済
乙緬獅行そして関電、大阪ガス
22
傷
▲棚▼,
元商業者の優先として、権利者より、50%、
地元商業者50%としたが、権利者は、2名であった。地元商業者を決定し、空き区画は、第二次商圏として、堺市の商工会議所に依頼し、満杯としている。権利者等より区画の場所についてのクレイムは、あったそうである。固定
賃料は、営業1年目・1階2階:3,700円/㎡、3
階2,900円/㎡2年目と3年目は、各、200円/㎡ずつアップの予定であったが、足元人口が少ないため、3年間は、値上げしないで横這いに変更されている。総賃料は、この固定賃料に、売り上げに対応する歩合賃料が加算されている。保証金敷金は、80ヶ月である。
7.「アムゼモール」は、固定賃料、物販3,680円/㎡、飲食3,700円/㎡であり、これに、歩合賃料が、加算される。「アムゼモール」は、通過のみの客が多いため、保証金敷金は、40ヶ月である。
8.ここで、「エコール・いずみ」の階層別賃料格差に疑問を持たれるであろうが、これは、ペデストリアンデッキとしての「アムゼモール」が,2階に接続していることと、3、4階と屋上が駐車場であるため、階層別効用比率が接近しているためである。
9.来場数は、オープンした3月は、34,000人/日
8,000台/日であったが、半年経過後は、土日
で15,000人5,200台/日、平日で、8,000人
3,500台/日程度である。客単価は、衣料
3,500円非衣料(食料品・雑貨)2,500円である。顧客が、上層階の駐車場から降りてくる
割合は、平日4割休日5割であるが、駅前かつ周辺が新興住宅地であることを考えれば、妥当な数値であろう。
2.「エコール・いずみ」の事業採算は?
しさて、この'「エコール・いずみ」の事業採算はどうなるのであろうか。人様の懐具合ではあり、しかも、民間会社の採算であるが、気になるところである。なぬ!人様より自分の懐を心配した..、幾らって!これは、心配してもどう.羨
にもならぬ。わが[裏に「公的資金」を投入してくれるのであれば、申野驚糞雅一
し訳ないことなので、おおいに気にし、失敗したら、切腹せねば鶴享身.灘f燕2.激戦といえば、泉州地域は厳しい
大型店の激戦区となっている光明池のダイエ
ー、和泉府中のサティとイズミヤ、泉大津のダ
イエー、東岸和田のサティ、岸和田春木の長崎屋、と大型店の大競争のみならず、食品を中心としたSMストアーが、多数あり、これも善戦している。
3.事業採算を考える上で、有利な点は、「なんといっても、駅前である事」「現在の厳しい環境にあって、テナントが満室フルである事」「賃料も、2、3年目のアップこそ見送られているものの、当初計画通りである事」「顧客数も程々あり、今後の賃料ダウンの可能性は、低い事」「完成時期が、工事費の安い時期であった事」
等が、考えられる。
4.更に、事業計画を2期に分割していたため、ホテル、デパート等の2期計画を見直す事が、可能であり、現在、検討中である。1期、2期計画を、一括して事業化していたならば、たいへん、
悲惨な現状となっていたであろう。本当に優れた、計画と実行であった。やはり、長期にわたる事業では、計画の見直しが出来るようにしておくという、計画の可変性と弾力性が必須である。
5.この「エコールいずみ」を含めた事業は、第三セ
クター等の各種不動産大規模プロジェクト開
発が、軒並み大苦戦の中では、比較的健闘しているほうかもしれない。
6.昨年の月刊誌「文芸春秋10年11月号」にて、堀
内元通産大臣が、「通産省の恥部石油公団を告発する」という論文を発表されている。評論
家の桜井よしこ氏が、同12月号にて、この記事をフォローアップされている。客観的にみれば、通産省の反論は、無理があるのではないか。まさかと思うが、住宅都市整備公団は、大丈夫であろうか。
饗㌘無窓磁,.
藻・鎌難麟一曇
鞍難舞纏綿織馨・遜撫翻と激戦中である。.'『』=.『一プ『∴・1『一州ボボ擁晦細23

3.各プロジェクト毎B/S、Pしの情報公開が、必要。
.ほんの、10年かそこら前迄は、中央官僚と地方公務員の公平性、高能力、滅私性が、高く、評価されていた。古人曰く、10年ひと昔。官僚に対する信頼感は、まさに、昔日の感がある。
2.情報公開は、時代の流れである。情報公開に最も適切なのは、「時価ベースでの貸借対照表」と「損益計算書」である。住宅都市整備公団もこれを公表する必要があるのではないか。これは、一定金額以上のプロジェクト毎に、毎年、時価B/SとPLを作成するという意味である。これが、毎年、公表されれば、実態は、ほぼ正確に、把握される。この時価B/Sの時
価算定に当たっては、必要に応じ、不動産鑑定士等の関与も考えられる。
3.アダム・スミスは、「政府の性格と商人の性格ほど相容れないものはなく、従って、国営企業、
24
国有財産の運用は非効率になるので民間に払い下げる。」「公平な観察者が存在しないとこ
ろに腐敗が生ずる。」(国富論V-2、皿一3星
野関東学院大教授訳より大意抜粋)と主張している。古今東西、人間の性(さが)は変わらぬものであろうか。住宅都市整備公団も戦後の住宅難を解決するという主目的を果たした
以上、民間が出来る事をいつまでも続けるのはいかがなものであろうか。公団に対して、
アダム・スミスのいう「公平な観察者」の役割を担っている筈の、会計検査院に対して、マスコミが批判のキャンペーンを始めている。やはり、民営化とセグメンテイション情報の提供が、最も望ましいと思われる。
以上。
醜名
Ψ＼び・認 ……
劇ぐ
r.r0・
鞍妙締鍵騨妙締鍵綿妙學糟涛継継曹噛騨鰯聯鰯騨栄爵騨鰯聯鰯聯鰯牌
日帰り見学会…酒蔵見学会と精進料理を楽しむ
継継綿妙締妙締妙締鍵學煉鰍齢歯噛聯鰯聯鰯騨栄爵螂鰯聯鰯聯輪聯
不動産鑑定士
米田輝男
去る2月27日(土)暦の上では春とは言え、今にも白いものが落ちて来そうな肌寒い午後、近鉄「富雄」の駅前に集まった同好者総勢23名、日頃あまり顔を見せない会員もお酒の匂いに引き寄せられたのか久々の顔合わせと相成った。
タクシーに分乗して着いたところが中本酒造店、絵で見るような酒蔵の建ち並んだ様を想像していたのだが、庄屋さんのお屋敷といった感のこ
じんまりとしたものでした。
中本酒造店は、創醸より数えて約270年江戸中期
から続く造り酒屋です。見学者がまず立ち入る
母屋は「うだつが建ち」200余年を経ているとか
伝統がしみこんでいました。
見学は、ガンコそうな社長さんの説明とビデオによる酒造りの工程を見、それからそれら工程を実地に見るコースですが、当日は生憎蔵開きの日ではなく絞りたての生酒には出会うことができなかった。
洗米、酵母造り、仕込み、蔵開きと続く工程は厳しい時間管理と恒温室の温度管理を経て醸造されるとのことです。
モロミと言われる仕込み期間は、25日から35日
で、洗米の段階から30日かまら40日で、寒仕込みのものが近く蔵開きを迎える予定だそうです。
当中本酒造店では本醸造酒以上の特定名称酒のみを、年間90顧5百石)醸造し、全国の地酒店、百貨店に「山鶴」の名で置かれているそうです。
さて、絞りたての生酒の聞き酒ができないとのことで当店第一級の銘酒「山鶴竹風万葉・純米
大吟醸L8召10,000円」をはじめ6銘柄の聞き酒を頂いて次なる精進料理のコースへ移動となる。
ところで、日本酒の甘口,辛口はどう分けられるのか?日本酒度(アルコール度ではない)といって甘口はマイナスL2.3…と順次甘さが増し。辛[コはプラス1.2.3…と順次辛口となるとのことで、当店では+4以上の辛口しか造っていないと説明され、甘口党の何人かはややがっかり。
当店最高は目下のところ+20.5が造れたということでビックリ!!聞き酒に頂いた「山鶴段違い辛口純米吟醸」は+17で辛口党の筆者の舌を喜ばせ、酸味の少ない“キレとのどごし"の「うま辛」
でした。
第2部の精進料理を楽しむ会場は、酒蔵から北方へ徒歩10分、真弓丘陵の裾にある「真弓山長寿寺」のうちの「薬師院」の2階大広間でした。
いよいよ、精進料理を友として「聞き酒会」のはじまり、はじまり…、型どおりの寺杣会長あいさつ、ビールで乾杯のあと酒度の低い順から聞き酒をはじめる。
升ビンを順次廻し、初めは湯飲茶碗、ガラスコップの追加、いよいよ飯椀までも酒が満たされ、番目、2番目とストックしながら楽しむ人、つぎつぎ器を空にして1升ビンの廻ってくるのを待っている人ともども会話がはずみ早くも次回の酒蔵見学は何処にしようなどと大いに盛り上がったことでした。
妙齢の女性お2人(事務局員を除く)の参加があり、華やいだ聞き酒会となりました。
山口親睦委員長をはじめ親睦委員の諸先生、休日にもかかわらずお世話いただいた事務局の小田さん、安藤さん、ご苦労様でした。参加者全員を代表して感謝申し上げます。
見学場所:①奈良県生駒市上町1067
中本酒造株式会社TELO7437-8-OOO5②奈良県生駒市上町4446
長弓寺薬師院TELO7437-8-2468
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丁氏と私は「Y」と言うただ心置きなく飲める会失礼!)、なんの建設的また教養的意義もない遊びの会(しかし、なぜか月1度、講師を招いて勉強会をしている)で毎月会っている。
ある時、私の横で彼は、ぼそりと言った。「君は、健康住宅の会とやらをやっているそうだが一度私の関わっている雑誌に健康住宅とは何か書いてみないカ・?」と。
私は、「ああ簡単なことだよ」とちょっと酔っぱらって大きくなった気分でOKした。そして、気持
ちよく健康住宅について語り始めた。そしてしばらくして気がついた。本当は、なにも健康を歌い文句にする必要はない筈なのだ。健康的でない住宅が、あまりにも多過ぎる。(シックハウス症候群)
その為に、かって当たり前だった住宅が健康住宅になってしまったのだ。世の中の主流になっている住宅が“変"なのだ。
OO年前に建てられた民家をうまく現代に活用しておれば、なにも問題は起こらない。ではなぜこうなってしまったのだろうか。
プレハブ、建売り、ツーバイフォーこの耐久消費財並の家は20〜30年で建て替えになってしまう。
住んでいる人が飽きてしまうのか、また耐用年数がそんなものなのか、あまりにも短い。米国でさえ80年程度、ドイツ、英国で200〜300年以上とか雑誌で読んだことがある。本物の素材を大切に慈しみ育てる。自分と一緒に年老いてゆく家への愛着、己を包む空間への想いが日本人には初めから無いのだろうか?
この世は、借りの住処と言う中世的仏教思想の影響だろうか?また日本の風土は、四季の変化に恵まれ、山川草木、皆、仏性有りと言う信仰が素直に受け入れられる緑豊かな自然である。そしておいしい水と空気は何の努力もなく手に入り、仮に少々水を汚しても「三尺流れれば清浄の水」
として自然の豊かな包容力に抱かれてそして甘えて生活してきたのかもしれない。あまりに恵まれた環境が当たり前になり、逆にその環境への無関
一級建築士
関井弘之
心を作り出したのではないかと思う。また少し歴史を遡って言えば、明治時代以隆の近代国家への変身と言う国家的意志が美しい日本人の心情一木
一草に神宿ると言う神道のアニミズム的信仰を破壊した。そしてまた環境をも破壊し、破壊こそが近代化であると言う無謀な考えをつい最近まで押し進めてきた。
話が少し脇道にそれてしまったが、世界で最も一戸建て住宅に住みたがる国民、そしてそれに安直に答えるメーカー、伝統工法のまともな技術を身につけた職人の減少、本当の素材の良さをしらず
見栄えのみにこだわり、すぐクレームをつける消費者、工務店でさえ木の特性やムク材の本当の価格をしらないまま安っぽく見栄えのするクレームのつかない素材へ流れていった。
この結果、合板や集成材のように割れることもなく
節もなく湿度により伸びたり縮んだりしない新建材が開発され、多用され始めた。そして、手間と時間のかかる士壁にかわり、施工が簡単で時間のかからないビニールクロスが貼られるようになった。
プレハブ住宅が多くなった80年代以降、この傾向が強まり、見栄えは良いけれど、日本の気候風士に即さず、有害化学物質が揮発するビニールクロ
スや合板ばかりを貼った住宅が量産されるようになった。
揮発性有害化学物質について少し詳しく説明すると、まずホルムアルデヒド(水浴液がホルマリン)の問題です。これは合板類、床材、ビニールクロス
及びその接着剤また木材用接着剤(ユリア系樹脂、
ユリアメラミン系樹脂、フェノール系樹脂)や防腐剤に多く含まれる。この急性毒性は、突然変異性もあり、厚生省が劇薬に指定している。慢性毒性
は、肺活量の減少、咳を伴う気管支炎、蛋白質と結びつくとアレルギーの原因物質となる。有機リン系殺虫剤は、白蟻駆除剤、床用合板の防虫処理に使われ、なんと日本農林規格により使用量が決められている。そしてその揮発成分は、床の隙間を通って室内に流入し呼吸を通して人体に摂26
ぐ血▼℃取される。これは神経に作用する毒性があり、慢性中毒に罹ると免疫力の低下(カゼを引きやす
くなる。)ホルモン異常、目の障害、自律神経失調症(頭痛、吐き気、めまい)になりやすい。特に畳に入っている防虫加工紙は、その薬剤量が、水田散布の20倍以上でありながら公共住宅の工事仕様に使用することを明記されています。その他、
合成ゴム、塩化ビニール樹脂の発ガン性、燃えた
ときの青酸ガスの恐怖、ダイオキシンの発生、ラドンガスの発生、アスベストの問題と書くのがいやになるほどです。詳しくは著者高橋元他の「健康な住まいを手に入れる法」をご覧ください。
このような室内空気の汚染は、とくに健康を害する。なぜなら空気清浄機を付けても空気中の揮発性有毒化学物質や有毒ガスは取り除くことが出来ない。そしてまた呼吸器管には、有毒ガスの解
毒装置はない。
人間は汚れた空気には無防備なのである。そして
たとえ微量でも体内に蓄積され病気に対する抵
抗力を弱めてゆく。以上、現代の状況を述べてきたが水と空気のおいしいところで古い民家に住んでいれば一番健康に良いのだが都市生活者ではそうもいかない。
では、どうずればよいのか?私なりの提案をしてみたいと思う。
1)外部からの汚染を避ける。
大都会の幹線道路近傍での建設はやめる。
車の排気ガスによる汚染は大きい。
2)生活行動面からの汚染制御
燃焼機器暖房器具からのCO、NOx、VOC、調理・暖房器具からの過剰水分、タール、
ニコチンまた生活消費財(マーカー等)からの有毒ガスヘの汚染対策(除去のための)清掃および換気行動の励行
3)有害物質を含む建材使用の制限
自然素材、無垢材をなるべく使用する。
合板、ビニールクロス、合成樹脂塗装の使用を避ける。特に白蟻駆除剤の使用、畳の防虫紙の敷き込みは絶対に避ける。また調湿作用、防臭効果がありまた有毒ガスをある程度吸収する壁土、珪藻士(古生代の珪藻の化石超微細な孔がある土)、炭の利用が有効である。特に珪藻土は断熱効果が、高い
うえ軽量でかつ前述の効果があるためすばらしい材料であるが高価である。外壁(ただし風雨に晒される部分はカバー材がある方がよい)や屋根下地への使用が効果的である。また伝統工法による木造架構は、柱、梁の仕口が、しなやかでかつ強靭であるが加工手間がかなり掛かり、建設費は一般的住宅の2〜3割り増しになる。しかし、部材寸法やディテールの統一、シンプルなデザインに留意する事によりかなり軽減出来ると思う。そして地震に対する強度も強く寿命は一般的住宅の倍以上、60年以上は軽く保つ。都市住宅と言う敷地条件のき
びしさ、また長い寿命故に家族構成の変化に対していかにフレキシブルに対応出来るかPLANに工夫を要する。またこのような住宅は当然ながら環境にやさしく壊せば自然に帰ってゆく材料が多い。特にアルミサッシュ(制作に多大なエネル
ギーを必要とする)の使用は出来るだけ避け気密性のある木製建具を使用したい。規格品を作り流通させればかなりコストダウンを図れると思う。また省エネルギーに考慮しても自然素材を使わないものは、高密度高断熱ゆえ魔法瓶の中て住むようなもので24時間機械換気しながら住
むのはあまり気持ちのいいものとは思えない。やはり多少気密性は乏しくても自然素材を使いまた自然循環する断面構造としたい。以上、自然素材を多用した省エネルギー住宅を安く造る工夫をテーマとして、多くの方々との協力のもとに努めてゆきたいと思っている。
関井新建築研究室
大阪市天王寺区烏ケ辻1-8-9-401号
電話06-6305-0503
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中年期に入り、それまで専業主婦で来た女性が「私の人生って一体何だったのかしら?オットと子どもにかかりきりで、子どもの頃持っていた自分の夢はどこへ行ってしまったのかしら」と急に目覚めることがある』はっきりと自覚はしないまでも、子どもたちが成長したことで自分の持ち時間が増え、「何かしたいな。
何をしたらいいかしら?」と“自分探し"を始める女性は多いものだ。例外はあるが、一般的には一番若手では30代半ば、次いで40代突入期、そして50代突入期にその時期が訪れる。そこで何を選ぶかは本人の資質、性格、体力、経済力、家族の協力体制次第ということになる。仕事に復帰するもよし、カルチャーセンター
で何かを学ぶもよし(今はセンセイになりたい女性の方が多いのだが)、大学に通うもよし、ボランティアや地域活動に目覚めるもよし。中年期の女性たちの選択肢
は実に幅広い。一家の生計を支えなくてもよい立場にある女性たちが、こうした過渡期を経て見つけた“自己実現"への小さなサクセス・ストーリーは主婦向けの月刊誌に多数紹介されており、その人気ぶりが伺える。今回ここで紹介するケースは、関西に住む二人の女
性がそれぞれの夢をあたため続け、やがて叶えた物語だ。彼女たちの夢の実現は単なる自己満足に終わらず、地元住人を取り込み、大阪をも飛び越えた広域の文化活動に発展しつつあるところに注目したい。
大阪府交野市に住む50代の主婦0さんは自分では楽器を演奏しないが、大の音楽好き。平成6年に自宅を新築する際、「同じ屋根の下に、扉一枚で私宅部分とつながったサロンコンサートのできる音楽ホールを作りたい」という長年の夢を実現した。客席約50席、一部がドーム状になった高いコンクリート天井と壁、太い木の梁をアーチ状に組んだホールは、材質の硬軟のバランスのよさからか音響効果の良さはブロの折り紙つきという素晴らしい完成度を誇る。翌年5月からコンサートを始めたが、終了後は自宅大広間で演奏者を囲む交流会を開き、参加者に家庭的なコン
サートの良さをじっくり味わってもらっている。「小さなホールは楽器になり、その響きの中で観客と演奏者がともに感動できるのが一番の魅力ですね」と0さん。
クラシック、タンゴ、ジャズ、邦楽、民族音楽など演奏するジャンルは問わないが、「アコースティックな演奏の方がホールには合うみたいです」とのこと。体調を崩してしばらく企画に関われない時もあったが、そんなOさ「1
余暇生活開発士
川井眞理
んを支えてホールの運営を手伝ってくれたのはやはり音楽好きの家族だった。また1昨年から、年に1回楽器等を習っているアマチュアメンバーによるコンサー
トも開いている。「なかなか発表の機会がない素人のためのお楽しみ企画です」と0さんも10年前から習っているバイオリンを手に舞台へ登場、すっかり楽しさにハマっている。「片田舎のへんぴな場所に、まして音大卒でもなくピアノを弾くわけでもない私がホールを建ててどうなるのか」(Oさん)という不安いっぱいで出発した小さなホールは、今やちょっとした交野の名所になり、はかりしれない多くの出会いと充実をOさんにもたらしている。
そのご近所に住む50代のNさんも昨年11月までは
ごく普通の主婦だった。先のOさんとの違いといえば、Nさんは若い頃勤めていたことがあり、結婚後もずっと何らかの形で仕事に関わっていたということぐらい。たまたま自宅の空いた畑で4年前から趣味でハーブを育てていたところ、季節ごとに色とりどりの花をつけ表情の変わるハーブ畑を愛でたいと見学希望者があとを絶たず、客に背中を押された形で畑の中に小さな喫茶店を作った。民家が複雑に入り組んだ路地の突き当たりにあるこの喫茶店はちょっと隠れ家的な雰囲気で、車が入らないのが逆に受けたよう。
「歩いていける範囲に沢山のお友だちが欲しいとずっと思っていました。今から心がければ60歳、70歳になる頃にはより良い関係になれると思って」とNさん。
たまたまというべきか喫茶店のオーナーになるべくしてというべきか、「30年以上前からいっか小さな店を持つのが夢」だったNさんは大工仕事や手芸、料理、ガーデニング、雑貨コレクションが趣味の人で、素人離れした技術とセンスの持ち主でもあった。かくて納屋を改造した店の設計をし、色合いを考え、椅子を作ったり座布団を作ったりと大奮闘。もちろん、料理はすべてお手製だ。Nさんの頑張りの甲斐あって、週に3日間だけしか営業していない喫茶店には客が絶えず、11月の開店以来1月末までの客カマ可と600人近くにも達した。0さん宅の音楽ホールの客が立ち寄ることもあり、店で即興音楽会が始まることも一。「自分にない個性や特技を持つ人たちとの輪が広がっていくのが最高の喜びです」とNさんを感激させている。アナタにも何かそんな夢がありますか?
豊中市寺内1-11-19-106
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不動産鑑定評価のご依頼・ご相談は㊥一一一
当協会の会員である不動産鑑定業者及び協会事務所へ
お気軽にお問い合せ下さい。
不動産の無料相談会
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午後1時〜4時
場所:(社)大阪府不動産鑑定士協会
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FAX:06-6203-0505
社)大阪府不動産鑑定士協会への案内図
至新大阪
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御堂筋大阪市役所図書館中之島公会堂清友3会F館■堺筋
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親睦委員会報告
親睦委員長山口勉
第3回麻雀大会:10年8月22日、参加者数24名
優勝三原寛憲、準優勝吉田武雄、3位赤澤禎信
第3回ゴルフコンペABCゴルフ倶楽部):10年10月22日、参加者徴34名
優勝渡邊邦雄、準優勝植田粂夫、3位増田修造
第3回魚釣大会(和歌山県日高郡):10年11月7日、8日、参加者数9名
優勝小倉康秀、大物賞貝原寿一、種類賞吉田武雄
第4回囲碁大会:10年11月7日,参加老数Il名
優勝数家健治、準優勝切目進、3位藤川岩雄
第5回囲碁大会二11年2月20日、参加者数8名
優勝数家健治、準優勝高元肇、3位松林茂
新年賀詞交歓会(ホテルプラザ):11年1月14日、参加者数l13名(本会会員66名)
酒造会社見学会(奈良県生駒市):11年2月27日、参加者数16名
つ22222簾ξξξξ￡愈・っ凸・っ凸・っ凸・っ雛ぺ凹凸山雨幽幽脅
編集後記
田村周治
鑑定おおさか16号をお届け致します。平成10年度から多様な視点
から不動産を捉えようと方向を変更いたしました。こうして、いろいろなキャリアの方々からの原稿を取りまとめておりますと、こちらがブレインストーミングされているように感じます。しかし、先の見えない時代において、次なる一手、次なる進むべき方
向は、この多様さの中から見出されるものと考えます。今後とも
渉外広報委員会へご理解、ご協力を頂きますようよろしくお願い致します。
渉外広報委員会
委員長田村周治委員吉田忠史
委員高島嘉巳委員谷圭三
噸銀甲甲銀甲甲甲篤し。噸噛し・噸噸噸静9象99象翼きさきき⊂3

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