東京カンテイ プレスリリース / 2018 年 新築マンション PER の概況(首都圏)2019 年 5 月 8 日

東京カンテイ、首都圏における 2018 年 新築マンション PER を発表

2018 年の首都圏平均は 24.96、上昇が一服した前年から再び上振れ
マンション PER の最低値は「京王多摩センター」の 15.53、最高値は「渋谷」の 41.21●近郊〜郊外エリアでも賃料見合いで強気に価格設定される駅が増加、大手デベによる供給の寡占化も一因
2018 年における新築マンション PER（＝マンション価格が同じ駅勢圏のマンション賃料の何年分に相当するかを求めた値）の首都圏平均は 24.96（対象 202 駅）で、上昇が一服した前年から再び上振れる結果となった。分譲マンシ
ョンの平均賃料（70 ㎡換算）は前年比＋7.4％の 241,631 円とさらに水準を高めたが、新築マンションの平均価格（70 ㎡換算）は＋9.9％の 7,344 万円と大幅に上昇したことで、回収に要する期間は前年よりも 0.5 年ほど伸びた。
各駅のマンション PER を色分けした路線図を見ると、賃料見合いで新築マンション価格が比較的割安であることを示す青色や緑色は東京都下や周辺 3 県に散見される程度であり、割高であることを示す赤色や桃色が首都圏全域に渡って数多く分布している様子が見て取れる。JR 山手線の内側エリアや住宅地として人気が高い城南・城西エリアはもちろん、これまで比較的割安感を保ってきた城東エリアにも価格高騰の余波が及んできている。また、湾岸エリアに位置する「勝どき」「月島」「豊洲」ではマンション PER の高まりによって、いずれも黄色→桃色に変化している。比較的強い割高感を示す桃色（22 以上 24 未満）や首都圏平均よりも総じてマンション PER が高い赤色（24 以上）の合計シェアは全体の 8 割ほどを占める状況で、駅数・シェアともに増大したのは赤色のみであった。
直近にかけての価格高騰局面においては、郊外エリアでも購入者のトレンド変化を汲み取る形で最寄駅から徒歩10 分以内の物件供給が目立つようになってきている。さらに、都心部のみならず近郊〜郊外エリアにおいても大手デベロッパーによる新築マンション供給の寡占化が進んできており、これらに起因する価格高騰がマンションPER の全域的な上昇に拍車を掛けている。

大宮

池袋
立川
新宿
東京

千葉

品川

駅数シェア
マンション
PER

駅数

2014年

21.73

224

21.4%

23.7%

25.4%

18.8%

10.7%

2015年

23.45

235

43.4%

16.2%

20.0%

14.0%

6.4%

2016年

24.49

230

52.6%

22.2%

15.7%

7.0%

2.5%

2017年

24.49

212

52.4%

21.7%

14.6%

8.5%

2.8%

2018年

24.96

202

57.4%

20.8%

13.9%

5.4%

2.5%

横浜

24以上

22以上 20以上 18以上
18未満
24未満 22未満 20未満

※各年にて最も大きいシェアの区分を赤色で表記している。

発行

リリース日

株式会社 東京カンテイ
２０１９年５月８日（ 水）※本記事の無断転載を禁じます。

東京カンテイ プレスリリース / 2018 年 新築マンション PER の概況(首都圏)2019 年 5 月 8 日●PER ランキングの第 1 位は「京王多摩センター」、物件バイアスによって 見かけ上 割安に映る駅の典型例
首都圏で最もマンション PER が低かった（割安感が強かった）駅は京王相模原線「京王多摩センター」の 15.53 で、新築マンション価格は 2016 年に 5,126 万円となっていたが、2017 年以降は徒歩 15 分の大規模マンションが分譲され始めた影響で、2017年には 4,165 万円、2018 年には 3,604 万円と手頃な価格帯になってきている。マンション PER が低くなった要因はこのような価格水準の低下の他にも、月額賃料がこれまでの 14 万円台から 19 万円台に大幅上昇した点が挙げられる。ただし、高めの賃料事例はいずれも前述の駅遠大規模マンションから発生しているもので、新築物件とは言え最寄駅からの所要時間に鑑みて明らかに賃料水準が相場から上振れ過ぎている。
そのため、過去の賃料水準に照らし合わせた場合、当該駅におけるマンション PER は概ね 21〜22 ポイントになってしまうのだが、それでも首都圏平均に比べれば賃料見合いでリーズナブルな価格設定が為されていると言えよう。同じく、物件バイアスによって見かけ上 割安に映る駅としては、郊外エリアからは「三郷中央」「千葉」「柏の葉キャンパス」「花小金井」「八千代緑が丘」、都市部〜近郊エリアからは「横浜」「田端」「目黒」が登場してきている。
一方、最もマンション PER が高かった（割高感が強かった）駅は JR 山手線「渋谷」の41.21 で、賃料換算では首都圏平均と比較して回収に 16 年以上も余計にかかる計算となる。月額賃料は 355,738 円と首都圏平均に比べて 10 万円以上も高い水準を示しているのだが、新築マンション価格が 17,593 万円と非常に高額であることから、賃料見合いで最も割高な駅となった。ランキング下位の駅では賃料水準が前年に比べて大幅に低下したケースは皆無であることから、下位 20 駅における新築マンション価格は賃料水準に対して純粋に割高であると言っても過言ではない。都心部に立地し月額賃料も 30 万円以上を誇る駅は、「渋谷」を含め 9 駅も登場してきている。
これらの駅では富裕層が居住目的で購入するような高級レジデンス以外にも、実需・投資の両ニーズの受け皿となるハイスペックな高額タワーマンションの開発や供給が大手デベロッパーによって盛んに行われており、従来からの新築マンションの価格相場を一段と押し上げている。それ以外では、住宅地として人気が高い東急沿線や横浜エリアに位置する駅が数多くランクインしているが、その中で郊外エリアに位置しながらも駅前再開発事業に伴って大手デベロッパーの駅近タワーマンションが供給された「所沢」も新たに登場してきている。

発

行リリース日株式会社 東京カンテイ
２０１９年５月８日（ 水）※本記事の無断転載を禁じます。

東京カンテイ プレスリリース / 2018 年 新築マンション PER の概況(首都圏)2019 年 5 月 8 日●PER が前年から最も低下した駅は「青山一丁目」、駅近タワー物件から発生した高額な賃料事例が大きく影響
前年に比べて最も割安感が強まった駅は東京メトロ銀座線「青山一丁目」で、賃料換算での回収期間が 22 年以上も短くなっている。2017 年には大手デベロッパーのタワーマンションが、2018 年には小規模の中・低層マンションが分譲されていたため、新築マンション価格が 3,500 万円ほど低下していたことも一因にあるが、駅近タワーマンションから高水準の賃料事例が多数発生していた影響の方が大きく、決して割高感が解消されたというわけではない。同様に、特定の物件によるバイアスで月額賃料が前年から 10％以上も上昇していた駅としては、他にも 13 駅（「六本木」「京王多摩センター」「横浜」「仲町台」「金沢八景」「四ツ谷」「鷺沼」「八潮」「花小金井」「三郷中央」「武蔵関」「北浦和」「国分寺」）が該当し、実際には新築マンション価格が横ばい〜上昇となっている駅においても表面上では割安感が増す結果となってしまっている。
一方、前年から最も割高感が強まった駅は西武池袋線「所沢」で、回収までに賃料換算で 30 年以上の歳月を要する状況となっている。月額賃料がほぼ横ばいで推移したのに対して、新築マンション価格は前年から 32.0％、約 1,400 万円も上昇したため、マンション PER は首都圏平均をも大きく上回る結果となった。これまで、割高感が強まっている駅の多くは都心部や横浜エリアに位置していたり、JR 中央線や東急田園都市線の沿線などで高額マンションが供給されるケースがほとんどであった。しかし、最近
では東京都下や周辺 3 県の郊外エリアに位置する駅においても、駅前再開発を端緒に一部のアッパーミドル以上の一次・二次取得者層を狙い撃つ形で、大手デベロッパーによる高スペック・高価格帯の新築マンション供給が活発化してきており、そのことがランキングに登場する駅にも色濃く反映されている。
●新築マンション PER の算出方法と改訂版（カンテイアイ 95 号以降）における変更点について
分譲マンションの新築価格が、同じ駅勢圏の分譲マンション賃料の何年分に相当するかを求めた値。
マンション PER ＝ マンション価格 ÷ （月額賃料 × 12）
一般に、マンション PER が低ければ賃料見合いでは割安で買いやすく、反対に高ければ割高で買いにくいことを意味する。なお、改訂版ではデータの均質化を図るために、分譲マンションの募集賃料も 新築相当 （＝直近 3 年間に発生した築 3 年未満の事例を対象）とし、対象も最寄駅からの所要時間が徒歩 20 分以内の物件に改めた。

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行

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株式会社 東京カンテイ
２０１９年５月８日（ 水）※本記事の無断転載を禁じます。