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I~::{ ~;l~ ;'i~i:'i;~{ -' ~ ~* ~] ',
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* t'"~i~~**?~~~~~i~~~;~~"*~~~~~~~~~~~'l:'~"**t;~i巻頭言・・
特集1
新役員にお聞きしました・・
性※※1※ll目
特集2
大阪地方裁判所民事部との意見交換会(記録)社)大阪府不動産鑑定士協会一井寺男1』寄年高登記簿を読み取る一共有物分割と登記・・
継続賃料評価の手法についての意見一
笑いの王国ロシアを語る・・
理倫ンあ交流会などで人脈を広げるノウハウ・・
言いたい放題コーナー一
本部総会に出席して一幕
蕗罠
次寺杣伊左衛門・一・1
渉外広報委員会・一・2
法務鑑定委員会・一・9
司法書士高橋浩幸一・・11
不動産鑑定士横井忠信・…13
日露交流センター代表岩佐毅・一・15"不動産鑑定士河井要祐・一・17
カタリスト総合研究所代表近藤三城・一・18
これからの企業形態業務の関連を生かしたサービスがキーポイント
不動産鑑定士のための販売促進・超入門・・「審判の日まであと150日・コンピュータ西暦2000年問題」
中小企業経営者に最後の警鐘・……・…………・………・…
不動産鑑定評価のご依頼・ご相談は一
講演会開催のご案内/土地月間の講演会開催のご案内/編集後記
・渉外広報委員会・…20
不動産鑑定士山本道治・一・21
Skymall社長谷拓洋一・・23
SPプランナー嶋田幸治一一25
中小企業診断士石田勝・一・29
31★㌧★㌔★㌧★㌦★㌧★㍉★㌦★㌧★㌦★㌦★㌦★㌧★㌧★㌧★㌧★㌦★㌧★㌧★㌧★㌧★㌧★㌦★㍉★㌦★㍉★㌔★㍉★㌧★㌧★㌧★㌔★㌦★㌔
表紙・絵
浜上俊和氏
昭和24年大阪市に生まれる
川端龍子門下柏木行徳先生に師事
堂本印象・川端龍子門下入江北宰先生主宰の研究会に学ぶ
現在元展美術協会理事・審査員
柏樹会会員〒583-0873羽曳野市桃山台1-310
TELIFAXO729-50-2326
〆Ek
吃
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巻頭
岡
社)大阪府不動産鑑定士協会
会長寺杣伊左衛門
会員の皆様、本広報をお読みくださる皆様、日頃、本大阪府不動産鑑定士協会の運営に何かとご協力を賜り誠に有り難く厚く御礼申し上げます。
私事になりますが、本会(社団法人日本不動産鑑定協会)理事選挙の当選報告並びにお礼のご挨拶をせねばと考えて居りましたところ思いもかけず、入院手術という事態が発生し、皆様に多大のご心配をかけましたことを深くお詫び申し上げます。
術後退院し、元気に過ごさせて頂いていることをご報告致します。
今回も、福利厚生委員会のお世話で集団検診が行われましたが、私もこの春、当協会がお世話になっている(財)結核予防会診療所で、私の所属する会社の集団検診を受診致しました処、精密検診を申し渡され、結果、内視鏡の検査を受けることになりました。
人間の目による検査は、レントゲンの検査を上回り、胃の内部に異常を発見する事ができました。
早期発見軽傷との事で入院手術となった次第です。病気とは他人がするもの、検診で何か判るのがいやだと思っているあなた、是非是非健康診断をお受けください。強くお勧めいたします。
さて、本「鑑定おおさか」には、本会理事諸兄先輩のアンケートが掲載されるようです。
私にもと求められましたが、大阪士会の会長、近畿地域連絡協議会議長の立場として、設問の趣旨は理解できますが、特に申し述べませんでした。
本会理事として、全国ベースの考え方、大阪士会の意見、思想発信者として、同じく近畿の発信者としての考え方、一様に表現出来にくいところであります。
しかし、どのような立場に立っても言える事は、まったく基本的なことです。
チェンジを叫ぶときは、自己と同様に他人のことも考慮に入れるべきでありましょう。社会的地位の向上は、奪い取るものではなく、社会的信頼・尊敬を受けて与えられるもので、社会に対しその要望に応え、貢献することによってのみ与えられるものと考えます。
鑑定士の将来展望についても、自己研鑽、お互いの信頼協力、若手鑑定関係者の育成により拓けるものと考えます。
わが(社)大阪府不動産鑑定士協会が、社会のニーズに対応できるよう常に努力する事が必要です。
また、内には会員構成上、高齢化の問題も発生して参ります。先発自由職業団体に見られる全会員を対象とした事業協同組合の結成等もこれからの研究課題でありましょう。
何れに致しましても、中高年が過半を占める会員構成であります。健康に注意なされ若手会員の益々の飛躍を望む次第であります。

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新役員にお聞きしました!
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平成11年春に行われた(社)日本不動産鑑
定協会・選挙により、新たに選出された新役員の先生方に以下のような質問をお送りし、回答を頂きました。(敬称は略させて頂きます)
質問1.
今回の選挙にあたり、候補者の方々が、変動・転機・改革といった言葉をつかわれ、中味の濃淡はあるにせよ、組織のあり方あるいは不動産鑑定評価の位置づけに「変化」の必然性、必要性を感じておられるように思われます。先生は、どのような変動、改革を意識しておられますか、
また改革という場合、その中味はどのようなことでしょうか、ご意見をお聞かせ下さい。
圏今回の役員選挙に当たり、私は、選挙広報に「時代の潮流を重視」というスローガンを掲げました。その背景には、本年1月の土地政策審
議会の提言「ポスト右肩上がり時代の土地関連
諸制度のあり方」を意識しております。即ち、不動産の世界は大きな転換期を迎えており、不動産鑑定の分野においても、高度で総合的な知見が要求されていることを視野に入れて、「変化」に対応する行動をしなければならない、ということを訴えたのであります。(塩見宙)團世の中の仕組み、価値観が大きく変わろうとしています。土地は「所有から利用へ」と認識が変わり、より的確な収益価格が求められています。このため、たとえばDCF法あるいは財務、市場の詳細な分析といった高度な専門的知識の習得が必要とされ、また、新たな業務二一
ズヘの対応が急がれています。
協会主導で、継続的な研修制度の確立、資料の整備・充実、データベースの構築及びコンピュ
ータネットの構築を、資金を集めて進めるべき
渉外広報委員会
時と考えます。
組織のあり方としては、府県規模の対応は府
県単位の社団(部会)、地方建設局、財務局などの対応は地域会(この位置付けは再検討)、また
全国規模の対応は連合会では弱いので、単一会を存続させ、全国的観点から、中央官庁等と対応できるより強固な組織とし、それぞれが分担を明確にして改革の流れに沿うべきと考えます。
増田修造)
圏私は、立候補に当たり、変動、転機、改革と言う言葉は使っておりませんが、本会の企画委
員会、組織改編特別委員会の委員を努める立場
から当面、早急に解決したいと思っていることは、本会及び地方社団を中心とした組織再編です。
既に設立された地方社団法人及び法人格なき社団としての部会を団体会員とする連合会(的)に組織改編し、全国組織をより強固にすると共に地方社団法人等を通じて地域における業務の活性化が必要ですが、移行過程で既に7-8年経過しております。中途半端な状態がいつまでも継続していると組織弱体化となります。
注記連合会的組織改編と言っても、現在の本会の実態とは殆ど変わらず、まだ社団化していない部会を団体として届出をし、社団法人化した協会と一緒に団体会員制度を充実させ、地域会を地域連絡協議会(仮称)に変更する等のために定款等の一部改正ができれば、それで済む話です。しかし、会員や部会、地域会の色々な立場から色々の主張が生じ、表題に記したよ
うな年数がかかり、未だ実現に至っておりません。現在、社団法人化したところが27都道府
県、まだ部会のままのところが20県でありますが、社団化したのは多人数の都道府県ですので、80〜90%の本会会員が、既に地方社団にも
2
C
バ
隻.・
属している所謂、重層会員であるということになります。
私は、本会の執行部の一員として、何とか早急にこの問題を解決するよう努力したいと思っております。(佐藤實)
騒戦後50年を経て、これまで信じ込んでいた神話が総崩れとなり、当り前と思っていたことが、意外にも国際的には通用しないものだと知って、愕然としている今の日本の姿。これを乗切るには少々の変化ではだめで、行政(国)も、企業も個人も、一度頭をご破算にして出直すぐらいの大きな変化の時期だ(改革の中味)と思っています。
評価活動においても、価値を計る尺度(ものさし)の基準が変わったのですから、頭の切替えが必要ということでしょう。土地は「所有」から「利用」へと流れが変わった本当の意味、SPC法により例え日本を代表するような超一等地でも、誰でも簡単に入手できるようになる投資証券化の意味(土地は得がたい資産ではなくなった)、をじっくり考えて、改革の方向性を探るのも一法では……。(坪田隆宏)
圏今、日本は、古い非効率なものを温存する規制や既得権益の撤廃、行財政改革・企業のリス
トラ(事業の再構築)等、構造的改革を迫られています。制度発足後、さまざまな規制と右肩上がりを前提としてきたわが鑑定業界も、当然、
このような構造的改革を避けて通ることは出来ません。
ところで、規制を撤廃し、経済に活力を生むと考えられる公正な自由競争を維持していくた
めには、一定の制度的保障、すなわち、それなりの規制もまた必要であると考えています。
不動産鑑定評価は、この制度的保障という中で、非常に重要な位置づけを持っています。これはどういうことか、具体的に例を挙げると次のようなことです。
金融機関の野放し的な自由競争の結果、現在の不況の根因となっている大量の不動産不良債権が生じ、膨大な公的資金を投入しなければならなくなっています。しかし、第三者の鑑定士が、適正な担保評価を行い、これに基づいて融資するというそれなりの制度的保障があれば、このような事態は、かなり防げたのではないでしょうか。
時価主義会計の導入等に当たっても、鑑定評
価をこのような「制度的保障」の中に位置づけ、鑑定料というわずかなコストをかけることによって、膨大な社会的コスト(公的資金の投入等)等を防ぎ、公正な自由競争を維持することが出来るということです。
鑑定評価が、このような「制度的保障」の中に位置づけられなければならないと強く訴え、これを実現していくためには、金融機関等も会員となっている鑑定協会という組織を改めなければなりません。すなわち、経済的効率と社会的公正さを守るために、第三者的立場をとれる、
鑑定評価を主たる業務とする会員で構成される「士即業」的な組織に改めなければなりません。
道は険しく、容易ではありませんが、これが、私の考えている改革です。
また、大阪の競売評価人選任にみられるような、不明朗で既得権的なものを撤廃し、広く機会の均等を確保するようにすることも、改革の一つです(岩本柄力)
圏組織のあり方については、懸案の(社)日本不動産鑑定協会における「部会の社団法人化」を進めるべきで、全国レベルでは現在27の都道府県で既に社団化がなされ、会員の過半が地域社団の会員となっているので早急に「連合会」
なり、「地域連絡協議会」の整備を行って、地域密着型の組織を強化すべきと思う。
不動産鑑定評価というものが、経済活動の中にあるわけなので、経済社会の変化と共にその位置づけも変わり得る。不良債権処理・土地流動化により、不動産市場の大きな変化があって価格のあり方についても、従来の考えを踏襲するだけでは難しい局面にある。
所有から利用へという大きな流れの中で、収益価格を重視すべきといわれている(収益物件に限るのであろうが)。しかし、同じ不動産であっても目的が例えば公共事業での用地買収補償)の場合と投資家が「採算」を求める場合と同じなのか否か?
正常価格を中心とする不動産鑑定評価について、今一度手法の適用、用語の整理等、改革というより原点に返って議論をする必要性を感3

じている。(吉村彰彦)
團職業人、特に専門職業家は、常に時代の変化
一に対応した「変化」が求められていて、殊更今、それを強調することもないと思います。しかし、政府の土地政策審議会の意見取りまとめにおける「収益を重視する方向での不動産鑑定評価の確立」匠地情報の開示・提供の仕組みの整備」に見られるように、近年の周囲の我々鑑定士を見る眼が変化していることは事実であると思います。
独占専門家として、城を作り、その城主として君臨すると言った発想では、世間に通じなくなりつつあり、変化を、つまり時代に即応した仕事ができることを、世間に積極的にアピールする姿勢を持つことこそが求められる「変化」
だろうと思います。(都築武保)
騒土地政策審議会の意見では、収益を重視する
方向での不動産鑑定評価制度の確立が述べられており、今後とも鑑定評価にあたって収益力を重視する方向が強まると考えられるところがら、
我々不動産鑑定士等は、より一層の研鑚を積む必要がある。
.反面、収益力を主眼としない第一種低層住宅専用地域(1低専)に存する不動産についての収益力の験証は、意味が薄いといえよう。したがって、地価公示・地価調査において、上記用途地域内に選定されたポイ
ントについては、地価調査委員会を通じて適用除外の検討を要望したい。
2.国税局土地評価基準作成における標準地の鑑定評価と精通者意見価格との関係をもう少し明確にし、地城によっては精通者ポイ
ントを標準地の鑑定評価に切替える等の方策が必要と思われる。公的土地評価委員会
へ改善の要望を行いたい。(荒木正種)
質問2.
不動産鑑定士の「社会的地位の向上」がうた
われています。「社会的地位」の意味するもの
はどのようなことでしょうか、向上するためにはどのような事をすれば良いのでしょうか、また、
ネックはどのような事でしょうか、ご意見をお聞かせ下さい。
團不動産鑑定士は、弁護士、公認会計士と同様の高度専門職業家としての自負をもっておりま
すが、社会の認識は極めて低く、「社会的地位の向上」は、社会の認識を打破することから始まるわけですが、現状では「百年河清を待つ」に
ひとしいものです。
ネックは、特殊法人化による「士即業」が実現しないことにあるといわざるをえません。
私は、かって特殊法人化推進委員として努力してまいりましたが、その成果物は、当時は時期尚早ということで、お蔵入りとなっています。
今、あらためて、特殊法人化を論議・検討すべき時期ではなかろうかと、考えているところです。(塩見宙)騒日本の三大国家資格と言われる弁護士、公認会計士と同等の専門職業家としての社会的位置を与えられることです。不動産の専門職業家として信頼され、評価され、認められるように自ら努力することだと思います。そのためには、
業務ニーズに対する十分な知識・ノウハウを持
ち、他のどのような団体、資格者よりも豊富で正確な情報サービスを迅速的確に提供できるよ
うにすることだと思います。
具体には、質問!で申し上げたような仕組みを確立することと存じます。また、先輩にあたる公認会計士団体が、監査への世間の批判に、厳しく会員を処分し、襟を正して着実に改革を進めていることを範とすべきです。(増田修造)
翻「社会的地位の向上」は、「経済的地位の向上」
が一番だと思います。「経済的地位の向上」は、
どうずれば良いのか?については、私にも良く分かりませんので、どなたかお教え下さい。
それ以外には、社会のニーズに広く応えることができ、無くてはならないと社会が認める制
度と資格であることに努める。専門性が高く、多岐にわたっている。毅然とした態度。尊敬され、愛される不動産鑑定士となるよう努める。
土地政策等に関する政策提言をどんどん行う。
列挙すれば枚挙にいとまはないと思いますが、思いつくまま、述べました。ネックは、不動産鑑定士個々の心と努力です。(佐藤實)4C
バま㌧
團これまではお得意先(会社、官公庁、裁判所
等)の一部でも信任いただければ、不動産鑑定士は成り立っていました。これからは、広く一般国民から不動産鑑定士こそが「不動産評価のプロ集団だ」(バッジだけでなく実力評価で)と信任を得られることが必要になったと思っています。
社会的地位向上のために何をすればよいかと聞かれると特効薬はなく、正確な情報を集め、価値の本質を見極める技の研鑚を積んで信任を得るという地道な方法以外にないでしょう。
坪田隆宏)
翻「社会的地位の向上」とは、広く一般社会に不動産鑑定評価が認知され、業務量が増大し、若い人たちが、わが業界に魅力を感じてくれることです。
このためには、前述したような制度的保障の中に確固とした位置を占めることです。ネックは、鑑定協会が、強力に我々の主張を実現していける、独立した第三者的組織になっていない
ことが大きいと考えています。また、私たちの意識改革も必要でしょう。仲良しクラブでは、改革は出来ません。(岩本柄力)
國高度な試験にパスして豊富な経験を有し職業倫理を遵守するので、尊敬に値すると世間が認めるから、社会的に高い評価が得られる。
鑑定評価制度ができて40年弱、地価公示を始めとした公的評価等により不動産鑑定士という資格も一般経済社会に定着してきているのは事実と思うが、担っている仕事の割に評価度がそれほどでもないのではないか。また、我々の業務は、専門性故に社会的責任が重く、倫理的要請が強いということで規制されているが、現代はすべての業務で規制が緩和される傾向にあり、隣接資格等との垣根は低くなってきている。
しかし、責任が緩和されることはない。
したがって社会的地位を確保し高めるには、①マスコミに対して機会を見つけて積極的にPR活動をおこない、②守るべきフィールドをはっきりとし、③当然のことではあるが、鑑定士個々人が質の高い依頼者が納得する(場合によっては公開に耐えられる)鑑定評価書を提供することであると思う。(吉村彰彦)
團社会的地位は、鑑定士以外の者が下す判断であり、個々の鑑定士が誠実に日常業務に励み、薄い薄い信用と言う紙を積み重ねることこそが、「社会的地位の向上」に繋がるものと思います。
特効薬的なものはない半面、先人が築いた地
位は、全ての鑑定士が大事に守らなければならないし、一掴みの者の不注意が資格者全体の信用、地位を落とすことになった先例を肝に銘ずる必要があろうと思います。(都築武保)
圏数ある国家資格において国民の税金を報酬源にする公的土地評価業務は不動産鑑定士特有のものである。
0年度中央地価調査事業実績…43億2700万円
0年度地方地価調査事業実績…21億6900万円
0年度相続税地価調査事業実績…11億3700万円
76億3300万円
このほか、3年毎に固定資産税標準宅地の鑑定評価業務があり、事業収入の概算は230億円前後に及ぶものと推定される。(平成12年度・大阪
府実績約8億5000万円)以上からキリ断して、我々は公的土地評価の重要性を再認識し、これらの事業を完全に遂行することこそ、社会一般の信頼を得る源と確信する。
不動産鑑定士等の「社会的地位の向上」は、公的土地評価の誠実な実践から!!(荒木正種)
質問3.
長引く不況のなかにあって、不動産鑑定業をとりまく環境も生やさしいものではありません。
不動産鑑定士の将来に明るい展望を切り開くために、今、なにが必要でしょうか、どのようにすれば良いのでしょうか、ご意見をお聞かせ下
さい。
國私は、“土地の流動化促進"こそが、長引く不況打開の本命であり、土地の流動化が、不動産鑑定士の明るい将来展望にもつながっていくと、確信しております。私の主張は、去る3月25日、産経新聞(全国版)で、国際大学教授宮尾尊弘氏との対談、(司会経済ジャーナリスト佐藤一段
氏、津島雄二・自民党税調副会長、保岡興治・
金融再生調査会長も紙上参加)において、提唱
したとおりです。(塩見宙)5團鑑定協会が、新しい業務にどのように対応していくかが大事だと思います。
この業界が、情報サービス業であるとの再認識に立ち、繰り返しますが、資料の整備・充実、
データベースの構築及びコンピュータネットの構築を協会主導で行い、何処よりも速く、的確な情報提供が行えるような仕組みを作ることだと考えます。
従来の鑑定業務をさらに精緻化するのと同時に、新しい業務の開拓、たとえば証券化などへの対応が将来の明るい展望を開くと信じます。
若くて、将来を担う鑑定士諸君のこの方面への積極的な関与が切に期待されます。
増田修造)
翻「不動産鑑定士の将来に明るい展望を切り開くために、今、何が必要か」とのご質問ですが、私には、夢を語る時間的余裕がなく、当面直ぐに解決すべき問題ばかりです。ただ、直面する問題をクリアしなければ、明るい将来がないと言っても過言ではありません。当面何をしているのか、また、しょうとしているのかについて簡単に述べます。
1)本会事務局に少なくも1〜2名の不動産鑑定士を職員として常駐させ、これら職員を中心とした研究部門の創設を平成11年5月ll日の常務理事会を通じて安芸会長に建議しました。
会長は前向きにご検討頂いているようです。
注記SPC法、金融再生トータルプラン、
土地政策審議会答申等の至るところに不動産鑑定士、鑑定協会の名称が登場し、その役割が明記されておりますが、本会ではそれらの対応を各委員会で対応しております。しかし、委員は、総てボランティアでありますから良い意見はだせても、事前の準備、取りまとめ、推進等までは、なかなか手が回らず、専門家が常駐して構成する事務局の研究部門の設置が是非必要です。
2)本年度最終資料委員会(平成ll年6月10日開催)で平成11年度の重点目標として、資料委員会内部にインデックス作成専門委員会(仮称一現利回り検討小委員会)を設置し、本会会員の協力を得て全国レベルのインデックス作成に向けて推進する方針及びその他幾つかの基本方針を決めました。
注記土地政策審議会の答申にも掲げている賃貸事例等の収集は、鑑定協会をおいて外にはないと我々は、思いますが、必ずしも社会一般がそのように思っている訳ではありません。日本は、不動産に関する情報特に賃貸動向等に関する資料が乏しいと言われていますが、そのためにも、全国レベルの制度の高いインデックス等の作成が必要となります。
しかし、既にインデックス作成に取り組んでいる機関、これから取り組む準備に入っている組織などがありますが、その道の専門家
グループを任ずる我々が何もしない訳には参りません。
平成10年度にそのつもりで発足した小委員会でしたが、昨年度は途中からDCF法関連の利回りの検討が、入って来たので途中になりました。平成11年度、私が資料委員会委員長に任命されるかどうかは分かりませんが、いずれにしても資料委員会としては、インデックス作成の進捗を図ると共に鑑定協会がインデックス作成することを世間に認知させる必要があります。(佐藤實)麗不動産鑑定士の将来展望は、「極めて明るい」と考えています。これからは情報開示が当り前となり、企業会計も国際評価基準(時価評価主義)に移行することが決まっています(2001年
より)。
そのために、評価基準の再検討等、見直すべ
きことは多々ありますが、弁護士,公認会計士,
不動産鑑定士等の専門家が、それぞれの立場で国民一般から信任を得て、企業(特に金融機関)の資産再評価をしてバランス・シート上の正確な情報開示をすることが、今後求められてくる筈です。(その前にS.PC法関連の評価業務もあります)。
先進国の鑑定評価の中心的役割は、この分野の活動であり、日本も早期実施に踏み切るべし
日経新聞「News反射鏡」'99.6.7)とされています。この大変革期に特に30代,40代の若い鑑定士諸賢の一段の奮起研鑚を乞願っています。(坪田隆宏)
翻明るい展望を切り開くためには、鑑定協会の組織等を改革し、「制度的保障」の必要性など、
6
C磨覧
我々の主張の正当性を広く認知してもらう強力な社会的,政治的活動が必要です。
当然に私たちの厳しい倫理性の保持と、不断の研究活動及び研鑚が、前提となることは言うまでもありません。また、不動産に関するさま
ざまな情報を収集し、データーベース化するための研究と活動も必要であると考えています。
このほか、規制緩和の流れの中で、狭い不動
産鑑定評価という枠内から、証券化ビジネス等々、より広い周辺業務分野も開拓していかなけ
ればなりません。(岩本柄力)
騒不動産鑑定業だけではないと思うが、報酬を得て情報を提供する業務環境が厳しいのは、よく認識している。特に名案を持ち合わせてはいないが、我々は不動産鑑定評価部門の専門家である。
今の時代、個人で情報を得る機会は多いが、限界がある。例えば町づくり、共同ビル、不動
産証券化、国際会計基準での時価評価といった分野は、それぞれの専門家がよりあって仕事をこなしていくわけで、不動産鑑定士の分担する役割は多いと思う。これらに積極的に参画することで業務の拡充にもなるし、社会的地位の向上にも貢献するのではないかと思う。
吉村彰彦)
團鑑定協会を取り巻く経済環境が厳しいのは間違いありません。しかし、それは鑑定協会だけ
でなく、世間一般のことであり、我々に今求められているのは、依頼主の本当に求める評価ができるかどうかだと思います。それは、依頼主の求める価格を表示すると言う意味でないことは当然であり、想定や仮定をおいた鑑定ではなく、例えば権利関係等の現況を所与としたり、有効利用を図るためのものであったり、更地評
価でないものこそ、鑑定士の腕の見せ所と言った発想が必要だと思います。(都築武保)
團近年一部不動産鑑定士のモラルの低下が著し
く、鑑定業界全体の信用を大きく失墜していることは極めて残念なことである。専門職業家としての倫理を尊守し、企業努力と不動産鑑定士
等がより一層研鑽することが、重要であり、他力本願では明るい展望はない。(荒木正種)
質問4.
最後に先生のパーソナリティをPRして下さい。
1)ご趣味は何でしょうか
2)座右の銘・好きな格言・尊敬する人物がございますか3)いま、突然1億円の宝くじに当たったとしたら、どのようにお使いになりますか
1)
2)
3)
短歌、麻雀
人間萬事塞翁馬岡田茂吉(MOA創始者)
土地を購入して、有効活用を実践したいと思います。(塩見宙)
ゴルフ、旅行、山歩き、絵画鑑賞
Everymanisthemakerofhisownfortune
人は皆、己の運命の製作者である)
一期一会、(自分の)評価は他人がするものだ。
3)株式投資、不動産購入、それとも高価な陶磁器・絵画の購入?(増田修造)
1)
2)!)写真です。
2)以降は失礼致します。
佐藤實)!)囲碁とゴルフ(楽しく頭と身体の老化防
止に最適)
2)司馬遼太郎
太古の昔から平成までの日本人のすばら
しい魂の歴史を教えてくれた人
分楽中吉
人生は分に応じて楽しむがよい。大吉ほどの大運は望まぬが、中吉ほどの運には恵み会いたい。
3〉野村阪神タイガースの後援会に3割出して大祝賀会をやる。
残りの金は、南の島一つ買切って夢の島をつくり釣りを楽しむ。(坪田隆宏))2(
音楽を聴くこと。
好きな文章「人間の行為を支配するものは理念ではなく、利害関心である。しかし、理念によって形成された世界像は、きわめてしばしば転轍手として軌道を決定し、そして、その軌道の上を利害関心という動力が人
7

間の行為を推し進めてきた」
マックス・ウェーバー)好きな人物
高杉晋作、坂本龍馬
3)1億円は少ない。3億円あれば、家族に生活費をわたし、仕事をやめて、世界漫
遊の旅に出る。(岩本柄力)
1)謡、スポーツをすること・見ること
2)座右の銘・好きな格言・尊敬する人物
温故知新・一期一会・櫛田光男
3)宝くじ
0%をある公益事業団体に寄付し、残りは未定(こういう夢を見たい)
吉村彰彦)
1)
2)
3)
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園芸、ドライブ
持ち慣れない大金を持つと不善をなしそうなので、想像しないことにしています。
都築武保)
スポーツ観戦・ゴルフ・カラオケ・謡曲
誠実・有言実行(荒木正種)
毬
鞭阪地方裁判所購との意見艦(詩魂録)ll
一一一瞭国瞭回一一一一一一囲画個一一階咄胡1塵ゆ四囲吻唾四国噸囲
日時場所
平成11年5月26日(水曜日)午後3時〜同5時
社)大阪府不動産鑑定士協会事務局会議室
出席者(敬称略)
大阪地方裁判所民事部
民事上席裁判官
7部総括裁判官
9部総括裁判官
8部総括裁判官
3部裁判官
25部裁判官
民事首席書記官
民事次席書記官
2部主任書記官
諒一彦敏人久勝章弘
良嘉将隆義
林木藤上實田岡野村
若八佐水森増金神安社)大阪府不動産鑑定士協会
法務鑑定委員会
社)大阪府不動産鑑定士協会
副会長
副会長
専務理事
法務鑑定委員長
業務推進委員長
総務委員長
渉外広報委員長
法務鑑定・業務推進委員
法務鑑定副委員長
法務鑑定委員保種男祐樹郎治一彦三
武正哲要茂一周壽善省
築木川井杉澤村原藤田
都荒小河八熊田貝内高
愚、
一'配て
敬蹄畷
濠鞠
社)大阪府不動産鑑定士協会(以下“士協会"と略記)の統一見解でないこと及び大阪地方裁判
所民事部(以下“裁判所"と略記)も出席者個人の意見として発言するとのことを相互に確認した。
また、士協会から今回の意見交換会を機にこうした会合を今後年1回程度定例化したいと要望した。
.鑑定人の選任について
士協会側)
弁護士会等から、不動産の訴訟鑑定では同じ
不動産鑑定士がよく選任されるとの意見が出ている。
指名鑑定人名簿の中から数多く(25の民事部のうち不動産鑑定がよく出る部が16あり、他2部が時々とのことであるようだが、各部とも10人程度鑑定人を常に確保していただいて)順次指名していただきたい。
また、幅広く(鑑定評価に対し意気込んでいる若罐縛手から60歳以上のベテラン不動産鑑定士まで年齢にこだわりなく)選任願いたい。
地価公示等公的評価に携わっている不動産鑑
定士はその担当地域に精通しているので、この点を考慮して選任を願いたい。
裁判所指名鑑定人名簿の充実を図りたい。たとえば、精通地域や鑑定人名簿に顔写真を載せるとか、u
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また、不動産鑑定の依頼内容がより専門性が高くなったため他の資格(公認会計士や一級建築士等)をもっているならばそれも記載するというのはどうか。
営業活動として名刺を配るということ等をしているようであるがそれに対してどう思われているか。
裁判所側)
地裁では、この1年間で100件程度不動産鑑定を依頼している。鑑定人の選任については主として書記官サイドで人選し、裁判官が選任している例が多い。以前に選任した鑑定人が適当であればまた再選任する傾向も見られる。
鑑定人名簿に選任の参考となる精通地域や他の資格等のできるだけ多量の情報を記載してもらうほうがよい。
名刺の配布等営業活動は基本的には遠慮願
いたい。
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2.研修会の実施
士協会)
実務面を重視した訴訟鑑定に関する研修会を
年1回以上実施し、定例化したい。
鑑定人名簿登載者には当該実務研修会の加入を義務づけたい。
裁判所側に、講師またはオブザーバーとしての参加をお願いしたい。
裁判所)
研修会の内容である具体的な課題を示してもらいたい。
3.訴訟鑑定の実務上の問題点
士協会)
継続賃料の鑑定評価について、最近は地価下落にともなって減額の争いもみられるようになってきた。
不動産鑑定士側では、たとえば継続して「土地賃借条件・地代等の実態調査の分析結果報告」の調査資料を出している。しかし、この分析結果の資料のみから減額についての結論を導き出すのは困難である。減額の判決はどのような状況にあるのか。
提出した鑑定書がどのように利用されているのか関心がある。
いまは減額に関する様々な問題点を実績として積み上げている時期でもある。
民事訴訟法の改定で、直接裁判官、訴訟代理人等と会うことがない場合もあり、鑑定評価に必要な資料の請求に手間取るのが現状である。
裁判所)
地代・家賃の減額請求の事件はあるが、和解になったり、いまだ確定判決にまで至っていない事件も多く、減額の裁判例は少ないと思う。
民事訴訟の不動産鑑定では、前提条件に当事者間で争いのある場合があるので、この前提条件の確認をしっかりとし、資料の請求や日程調整をする場が当然あってもよい。
士協会)
請求したい資料のリストをあらかじめ作成しておくのも有効ではないか。
鑑定受命後、当事者との打合せの時に鑑定項
目がかえって追加される場合があって困る。
受命時に条件、項目を絞ってほしい。
4.鑑定報酬額について士協会)
公共事業に係る報酬基準や不動産鑑定士が訴訟鑑定で希望する鑑定評価報酬額のアンケート結果を示すが、こうしたことからも何か基準を設けて
ほしい。
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登記簿を読み取る一共有物分割と登記
司法書士
高橋浩幸
登記簿には、登記原因が記載されます。登記原因とは、登記することとなった事実の発生または権利変動を生じさせた法律行為のことで、時効取得したという事実、売買や贈与行為をしたという法律行為等です。
ところで、土地登記簿を見ると、ときおり「共有物分割」といった記載が見受けられますが、この「共有物分割」とはどういったことを意味するのか、登記手続きとも絡めてご紹介しましょう。
共有物分割とは、共有形態にある所有物を共有者相互間において、各持分の交換又は売買を行うことです。土地が共有状態にある場合、持分の処分は自由ですが、共有者単独で共有物全体の処分をすることはできず、共有者全員の同意が必要となります。そこで、協議の出来るうちに共有物分割をして単独所有にしておくことが行われます。共有物分割には、次のような方法があります。
①現物分割…共有物を現物のまま数個に分割して各共有者の単独所有とする。
登記手続は共有地を分筆登記後、「共有物分割」を登記原因として各自持分移登記をする。
②代金分割…共有物を全員で第三者に売却し、売却代金を各々の持分に応じて分配。
登記手続きは、共有地を第三者に売買による所有権移転登記をする。
③価格賠償分割…共有者の1人が他の共有者の持分を取得して相手方の共有者にはその持分に相当する代価を与える。代価には、現金だけでなく、所有する不動産等の場合もある。
登記手続きは、代価として別に所有する不動産を与える場合には「共有物分割による交換」による所有権移転登記。
例えば、BからAに所有権が一部移転して共有状態になってから共有物分割によってA単独の所有となっているとします。この場合、上記の分類の③の価格賠償分割にあたるものと思われます。
しかし、登記簿上のBからAに所有権一部移転した日と共有物分割の日が、あまりにも近接していたり(特に、売買による所有権一部移転の登記と共有物分割によるA持分移転の登記の受付年月日が同一日付の場合)、一部移転した持分が極めて僅少であったりした場合には不自然であり、何か裏がありそうです。
ところで、登記申請にあたっては、売買契約書や売渡証等、登記原因を証する書類(登記原因証書)を登記申請書とともに提出します。しかし、登記官には提出された書面だけで審査する権限しか与えられていません(形式的審査権)。そこで、「売買」よりも「共有物分割」の方に登記手続上で何らかのメリットがあるとすれば、実際には「売買」であるにもかかわらず「共有物分割」の書類を作成して登記を行った可能性があります。
「売買」よりも「共有物分割」で登記する方が大きなメリーットとして、登録免許税が安くなることがあげられます。登録免許税とは、登記申請時に申請書に貼付する収入印紙代ですが、不動産登記のときの登録免許税は、所有権移転の場合ですと固定資産税課税台帳の登録価格の3分の1に登録免許税法に定められた税率を掛けて計算され、売買の税率は1000分の50、共有物分割の税
1

率は1000分の6となっています。
例)固定資産課税台帳登録価格が3000万円の不動産を移転したとすると売買の場合は、継続賃親評価の手法についτの意貝3000万×1/3×0.05=50万円
共有物分割の場合は(持分1000分の1と1000分の999)
不動産鑑定士横井忠信
3000万XO、001×1/3×0,05=500円(1000分の1を移転したときの登録免許税額)
3000万×0.999×1/3×0,006=5万9900円(100円未満は切り捨て。
000分の999を移転した場合の登録免許税額)
合計は、500円十5万9900円=6万400円
以上、売買の場合だと50万円かかっていた登録免許税が、共有物分割だと6万400円ですむ
ため、約44万円安くなることになります。
判例は、登記原因が実際上違っていても、現在の権利状態(最終の所有者)と合致していれば、その登記は原則として有効だとしています。したがって、AとBの契約が実際は売買であったが共有物分劃として登記されていても、その登記は有効だといえることになります。しかし、「節税脱税)狙い」の登記は何か後ろめたい部分があることから、AB間の売買契約の有効性をめぐって紛争を招く可能性があり、紛争が尾を引くと、B名義の登記そのものの真実性・有効性が裁判で問われることになるかも知れません。また、今現在のB名義の登記が有効だとしても、潜在的には紛争のタネを含んでいることになります。ですから、仮にこのような土地を取得しようとする場合には、登記名義だけを信用するのではなく、本当に共有物分割がなされているのか、もしも実際は売買ならば、AB問の売買契約書等を見せてもらって売買契約そのものの有効性等をチェックする
必要があります。
不動産登記簿は、いわば不動産の履歴書であり、そこからさまざまな不動産の動きが推測できます。
しかし、登記された内容そのものは登記官の審査権との関係もあって、必ずしも真実に合致しない場合があるのも事実です。そこで、登記簿にちょっとした不自然な権利変動が記載されている場
合には何らかの理由があるはずであり、なぜそのような登記がされたかを考察してみることは、自分自身をあらぬ紛争に巻き込まぬための予防手段となります。
高橋司法書士事務所
大阪市中央区谷町1丁目3番17号エルフ大手前ピル
TEL(06)6945-4792
2
齢㊥
去る6月10日、大阪府不動産鑑定士協会主催による地代実態調査の報告会が開催されました。
席上、東北鑑定士協会の諸先生の労作も披露されて、日頃のご研鑚に頭の下がる思いでしたが、期待していた継続質料(地代)のパネルディスカッションは、未消化のまま時間切レとなり残念でした。
パネラーによる裁判所の評価理論に対する対応のご説明も判らないではありませんが、正しい賃料評価理論を確立して裁判所の啓蒙に努めることもまた鑑定士の社会的使命ではないでしょうか。
それはさておき、当日、継続賃料評価の手法について諸先生方のご意見を承りたいと願っていた点をこの誌上を借りて述べてみたいと思います。
,賃貸事例比較方式
私は、比較方式は不動産の価格に関する11原則のうち、代替と競争の原則の上に成り立っており、
この2原則が成立する条件は自由市場の存在であると理解しています。
正常価格評価においては、曲がりなりにも自由市場は存在しており、同一需給圏類似地域間相互の市場の定量比較も可能で比較方式の適用は妥当と思われます。
しかしながら、土地の賃貸借の自由市場の存在は考えられず、代替・競争の原則は成立しないのではないでしょうか。殊に継続賃料は限定賃料であって、その額は対象不動産の存する限定市場においてのみ成立するものです。賃貸事例の賃料も、事例の存する独自の限定市場においてのみ成立したものであるのに、それとは全く異質の限定市場における限定賃料と定量比較することはまず不可能だと考えます。
本方式は、継続賃料の鑑定評価手法ではなく、近隣周辺地域における賃料水準把握の一手段に留めるべきではないかと考えます。
図一1
2,スライド方式
指数
この方式は、直近改訂の現行賃料=貸主・借主の合意賃料が成立する限り妥当な手法でしょう。しかしながら1986年以降の経済激変
500の時代を潜り抜けた今、顧みてこの激動期に改訂された現行賃料を果たして真の合意賃料と見倣して誤りはないのでしょうか。
地価の急騰を享受出来ない地主が、せめて地代だけでもと値上げを400要求するのは無理からぬことだったのでしょうが、賃借人も地価・株価の上昇や好況の持続を錯覚して地主の要求を安易に受入れてきたこともまた事実でしょう。300
今、新しい経済秩序構築を模索する中で地価が乱高下の末に現在価格に至り、更にDCF法の採用も言われている時、その果実である
200
賃料評価もまた従来の評価手法を再吟味して将来に対応し得るものとすることが大切なのではないでしょうか。
図一1は、船場地区における1986年〜1998年の地価・賃料・100
固定資産税・消費者物価指数の経緯を示すグラフです。28g勺g曲。りg鱒
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響r,1』」一T1馳一]Ir1{『1‡『一-量1表に見られる如く地価は1990年をピークに急騰暴落を示し、固定資産税は1996年頃がピーク、消費者物価指数は殆ど横這いとなっているのに対して、賃料は1989年以降4回の値上げを繰り返し、1992年の改訂を直近改訂賃料としてそのままの水準を維持しつつ現在に至っています。
経済の激動期を経て、他の指標は1990年当時の数値に収斂されつつある現在、ひとり賃料のみが激動期の賃料を基準として横這いを続け、元本と果実が乖離したまま将来に向かって良いので
しょうか6
本方式の適用に当っては、直近改訂賃料を機械的に合意賃料とするのではなく、合意(特に借主側の)形成時点を的確に把握することが肝要と思われます。
3,利回り方式
図一2は、前掲グラフの事例について地価と純賃料利回りの経緯を示すグラフです。
若し直近1992年改訂の現行質料を合意賃料とする
ならば、直近改訂時の純賃料利回りは右図に示された如
く2.2%であり、貸主はこの利回りで合意したことになります。
とすれば、1999年時点で急落した元本価格に対す
る2.2%の利回りの賃料で貸主は納得するのでしょうか。
因みに、現行賃料の元本現在価格に対する利回りは10%強になっています。
本方式の適用に当っては2,に述べたのと同様に合意
特に貸主側の)賃料形成時点の的確な把握が必要と思
われます。
図一2
利回り%
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7
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以上のほか継続賃料評価方式としては、賃料差額配分
3方式や固定資産税倍率方式等があると思いますがここでは割愛し、従来の手法を惰性的に適用すると危険ではな
2
いか、と危倶する3手法について私見を述べて見ました。
土地の真の正常価格は如何にあるべきかが厳しく問わ1
れている現在、その的確な把握は土地の収益性抜きでは語れません。収益性の基本である賃料評価の精度が求められる所以でありましょう。
諸先生方の英知を集めて批判に耐え得る評価手法の確立が待たれるところであります。
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繋醸⑳)襲融◎蕩雛墜謡愚
私が、旧ソ連諸国の町々を繰り返し訪問していた
970年代から80年代にかけて、ロシア人たちと会
食をともにすると、必ず語られたのがアネグドートと呼ばれる、いわゆる「ロシアンジョーク」であった。
当時のソ連は、実質的に共産党一党独裁体制であり、言論の自由がかなり統制されており、極めて窮屈で、いわば疲れきった老いたる社会主義国であった。しかし、ロシアの人々は、こういつた矛盾に満ちた社会を皮肉ったり、いわゆる艶笑小話とも言えるさ
まざまなアネグドートで結構憂さ晴らしをしていたようである。
これらのアネグドートは、だれがいつ作ったのか判らぬままに口伝えで広がり「プラウダ」紙などでは想像もできない、民衆の本音を語っていたような気がする。
そういった実際に耳にした私のアネグドート・コレクシ
ョン(約100)の中から、いくつかをご紹介したい。
モスクワの街角で、ある冬の早朝、例によって食料品店の前に長い行列ができています。外国人が珍しそうに見ていますと、その行列の横に幼い少女が寒そうにたっています。
そこで、外国人が「ママはどうしたの」と尋ねると、「ママは牛乳を買うために、もう2時間も行列にずっと並んでいるの」と答えた。「こんな寒い日なのにパパは、お手伝いしてくれないの?」と聞くと、「だってパパは宇宙飛行士なの。今、宇宙ロケットで月に向かっているの」と答えた。
又、ソ連時代から外国人のよく出入りする
■園囿岬岬
岬哩哩
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騒動騒動動
日露交流センター
代表岩佐毅
みんな1ルーブルずつ明日持ってきてください!」と説明しました。クラス全員が、「ハーイ」と返事し、翌朝、それぞれ1ルーブルずつ募金を持参しました。しかし、一人、やんちゃ坊主のサーシャは、募金を持ってきていません。
そこで、先生は「サーシャ君1昨日、国際連帯について説明したでしょう。ニカラグアの人民を応援しないの?」すると、「おうちで先生のいった通り説明したら、ママが不思議そうな顔をして、ソ連には共産党があるから人民が飢えている。しかし、ニカラグアには、
まだ共産党が結成されていないはずなのに、なぜ人民が飢えているのか、その理由を聞いてきなさいとママがいったの」質問あなたは、ソ連の社会主義制度について、どのようなお考えをお持ちですか?
答え私の女房への考えとほぼ同じです。つまり、少しばかり愛していますが、でも本当は少し恐いのです。
そして、できれば、実は「他の女」に早く変わって欲し
いといつも思っています。
やがて、長期にわたりソ連社会を停滞の時代に導いたブレジネフが、1982年に亡くなり、その後2年の間にアンドローポフ、チェルネンコが、次々に共産党指導者の座につきました。
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綴搬
5

しかし、二人が相次いでこの世を去り、いよいよゴ
ルバチョフのペレストロイカの時期に入っていきます。
アンドローポフが死亡し、チェルネンコが指導者になってすぐに聞いた傑作をご紹介します。
ブレジネフがこの世を去ってから、しばらくたってすぐにアンドローポフも後を追ってなくなり、やはり天国にやってきました。そして、久しぶりで再会したふたりは、
クレムリンの様子などをウオツカを傾けながら語り合っています。
「ところでアンドローポフ君、実はクレムリンの執務室に老眼鏡を置き忘れてきてしまったんだが、君持ってきてくれたかね?」(ブレジネフ)「同志ブレジネフ1あなたから前もって何もお伝えいただかなかったので、残念ながらお持ちしておりません。しかし、ご心配なく、間も無く同志チェルネンコが、こちらに来ることになっているので、きっとあなたの眼鏡を届けてくれますよ」(アンドローポフ)
そして、実際それから1年もたたないで、このアネ
グドートが予言したとうり、チェルネンコは天国に召されてしまいました。老眼鏡を持参したかどうかは判りませんが…
さて、ロシア人は、良く知られているように、ウオッカが大好物です。酒飲みに関するたわいのないアネ
グドートもあります。
地下鉄の車掌:もしもし、おじさん車両から出ていってください。そんな酔っ払いは地下鉄に乗れません。あなたの命もあぶないじゃありませんか。
男:お嬢さん!そんなこと言わないで乗せてください。
お願いです。
車掌:だめだめ、規則ですから。
男:でも、今まで地下鉄と言うものに一度も乗ったことがないんです。
車掌=もしかして、あなたは地方からモスクワに来られたばかりのかたですか?
男:いいえ、私はこの街にずっと住んでいますが、毎晩こうして酔っ払って地下鉄に乗せてもらったことがないんです。
又、1989年にソ連軍が完全撤退するまでソ連は約10年にわたり、国際連帯と称しアフガニスタンに延べ100万人の軍隊を送りこみ、ベトナム戦争に匹敵する血みどろの戦争をおこないました。その結果、ソ連はますます疲弊し、社会的混乱が破滅に向かって行く大きな要因となりました。そのアフガン戦争についてのブラック・ユーモアもあります。
アフガニスタンから一時休暇でモスクワにたどりついた将校が散髪しています。
ハサミを使いながらナターシャが「大尉さん、アフガ
ニスタンはこれからどうなるの?」と聞くと「もうすぐ、正常化するよ…」と答えます。
又、数分たつと、彼女がもう一度同様に「アフガニスタンはどうなるの」と繰り返します。「もうすぐ正常化するよ…」と大尉。
何回も繰り返し同じ問答をしながら散髪が続けら
れてゆきます。隣で働いている二一ナが「あなた、さっきから同じ質問ばか彪ルて、同じ答えを繰り返し聞いているのはどうして?」と聞きます。
すると「だって、この将校さん、アフガニスタンて言うと、途端に髪の毛がいっせいに逆立ちしてとっても刈りやすいのよ!」現在、ロシアのほとんどの都市では物資が溢れか
えり、ニューリッチと呼ばれる金満ロシア人が高級品を買い漁っており、海外旅行にもどんどん出かける時代である。一方、年金生活者や地方との経済格差が大きく拡大し、それらの矛盾の解決に政府は、今懸命に取り組んでいるようである。
そういったニューリッチに関する新しいアネグドー
トもあります。
ある外車販売店にニューリッチのロシア人が現れ、ダイヤをちりばめた最高級車キャデラックを受け取ります。店員が「お客様、先週もまったく同じ車をお求めになりましたが、前の車はどうなさいました?」と尋ねます。
すると葉巻をくゆらせながら「ああ、あれは2〜3日乗って灰皿が汚れたのでもう廃車したよ」と答えたそうである。
あのエリツィン大統領の強面の顔から想像される
一般的ロシア感とはまた、一味違う、ユーモア溢れる
ロシアの民衆の心を少しでも感じていただければ幸いである。
電話0797-87-4035
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不動産鑑定士河井要祐
心臓移植のような臓器移植の話題がマスメデイ
アに取り上げられると、決まって30年ほど前のことを思い出す。
当時私は、知人の勧めもあって、東京で医師や薬剤師を読者対象とした小さな出版社の編集部で仕事をしていた。すでに20代後半で家庭もあり子供も一人いた。出版やジャーナリズムを志していたわけでもなく、また、医学等へ興味があったわけでもない。
平穏に日々を送り、私事といえば、パチンコに熱中していたことが思い出に残っている程度である。
当時は、国民皆保険制度が定着しはじめるとともに、逆にこの反動でいろいろな医療上の問題が出て来ていたようである。たとえばサリドマイド薬禍の問題、薬の過剰投与の問題等等。また、医師を養成してゆく上での研修医制度の問題等。後者については、私が担当を受け持たされて、東大や医科歯科大、また、
厚生省に足を運んでは医学生や教授と会い、取材をしたり、タイムリーな問題で原稿を依頼したりしていた。
この医学部等での紛争はその後大学紛争の火ダネの一つとなって全国的に広がって行くのである。
当時、大学の構内ではしばしば騒然とした場面に出会ったものだ。こうした時代に突然としてあの札
幌医大での心臓移植の事件が出てきたのである。
そして、私は仕事でこの事件に少々かかわることになる。
この移植は、マスメディアで一斉に取り上げられた。
最近の臓器移植の取上げ方以上に大々的であったように思う。ただ、その取上げ方は今も30年前も変わらない。移植を受けた後の元気そうな患者と執刀したW教授がにこやかにほほえむというテレビに映る構図は今と変わらない。この移植手術は2〜3か月後に失敗となり、移植を受けたM君は残念ながら亡くなることになる。
当時、マスメディアがまだ盛んにこの移植手術の成功を取り上げていた頃、私は所用で大阪へ帰っていた。たまたま仕事で付き合いのあった阪大医学部の当時助教授であった中川米造氏と会って、この心臓移植の問題を話題にしていた。その話の行きついたところが「先生、一つこの心臓移植の問題点
について原稿を書いてくれませんか」ということになった。
中川助教授はその当時、阪大で医学概論を受け持ち、医師と患者との関係を歴史的に、また社会学的に研究されていた新進気鋭の学者であった。とくに“医の倫理"を単純な道徳的な観点からでなく、いまでいう患者の“癒し"の問題も取り扱っておられ、その頃としてはまだめずらしい学問領域であったように思う。いまでいう、生命倫理の分野をも対象としていた。もともとは、京大出の臨床医で、筋違いの阪大へ来られ新しい領域を進まれていた。その後30年足らずの問に、先生はこのテーマに関してテレビ,新聞等に引っ張りだされて、自ら積極的に発言されていたが、数年前に惜しくも他界された。
さて、先生に書いていただいた原稿を早速、雑誌に載せた。心臓移植を肯定的にマスコミが取り上げている時に批判的な内容の論文が出来上がったのである。
手元には雑誌のバックナンバーは無いが、その内容の輪郭は、たしか、こうであったように思う。
社会的な合意が十分に形成されないまま敢行されたこと。今後、この分野で十分な議論が深められないまま、移植の問題が停滞してしまうこと。また、技術的にも問題があるのではないか。
正確な記憶ではないが、ざっとこのような内容だったように思う。事実はほぼこのとおりになった。
研究者達も多分にこうした倫理上の問題をも含めた議論を経ないまま、バスに乗り遅れるな式の雰
囲気にあった。医師の研究会の集まりでは、大学病院へ運ばれた交通事故の救急患者の手術室のドアの外で、「移植研究班の者がなにかを欲しがるよ
うにウロウロして困る」という発言もあったくらいである。
ところが、この心臓移植が失敗とわかると、逆にマスメディアはその“暗部"なるものをほじくり出しはじめた。
いまでいうドナー側への扱いがその核心部であった。
こうして、着実に積み上げて行くべきだった日本の臓器移植は、本格的に動くまでその後20年〜30年遅れてしまうことになる。中川先生の論文を掲載した直後、この記事について早速A新聞社やY新聞社の記者が接触してきたことが多少私の自負心を刺激したことを思い出す。
以上は、かつて私がかかわった医学の倫理にまつわる話である。医療制度は国家・社会成立の基
本的な要件である。こうした倫理上のトラブルで医療制度そのものの存立をとやかくいう議論は出なかった。しかし、ほかの制度ではどうか。“倫理"の荒廃が制度そのものの存立まで問いかけられることが大いにありうる。さまざまな制度がいま、日本の杜会
では、時代の曲がり目のきしみの音を立てているようである。
株式会社河井鑑定調査7愈愈愈愈脅脅脅脅脅脅脅轡愈愈脅脅愈愈愈愈轡傘脅
慶蒲i倉聡どごA賑騒鷹げるノゆハリ脅脅愈脅愈愈愈脅脅脅脅愈愈脅脅愈愈脅愈愈脅脅脅
カタリスト総合研究所所長近藤三城編集田村周治)自らも脱サラしたカタリスト総合研究所の近藤三城所長が、交流会などでウマく人脈を広げるノウハウを伝授してくれた。
○自己紹介編
形態もさまざまな交流会に参加しても効果を上げる人はほんの一握りなのである。
なぜだろうか。それは、コミュニケーショ
ンカが、不足しているからである。コミニュ
ケーションをスムーズに進めるためには、相手が自分のことに興味を持ってくれるかどうかにかかっている。
そのためにはまず自己紹介で自分の印象を相手に植え付けることが大切だ。ただ、漫然と自己紹介しただけではダメである。自分は話したいが、人の話は聞きたくないのが人間の本質だから、自己紹介をまじめに聞いてもらうには聞き手の好奇心を刺激しなければならない。
通る声、明りょうな発音は、最低限必要。
そして、話はできるだけ手短にまとめたい。
そのうえで聞き手が興味をそそる内容があれば言うことはない。一口に興味をそそる内容といっても難しいが、できるだけ具体的な例
や自分の体験談を入れて言葉だけで聞き手にイメージが伝わる話をすることが肝心だ。即興が無理な人は、一つか二つ事前に準備して行くといい。最近インパクトがあったこと、感動していること、夢中になっていることは、
どんな話し下手な人でもイキイキと話せるハズだ。自分が面白いと思うことは他人にとっても、面白い。それは、面白いという話し手の情念が、言葉で聞き手に伝わるからである。
もし、上がってしまって頭が空白になった
ら「私は今上がっています」と素直に聞き手に伝えよう。
それで気分が楽になって落ち着きを取り戻せる。
それでもダメなら、2〜3回息を吐くと大分落ち着くものだ。舞台に上がる前の俳優や、歌手もやっていること、一度試してみてもら
いたい。
○会話編
交流会にはいろんな人が集まってくる、その中で、力になってくれる人はどんな人か、
まず価値観が同じ人、そして、アナタの仕事に接点を持っている人が基本になる。そのためには相手のことを聞くのが大事だが、初対面でアレコレ聞くのはまるで尋問のようになってしまって角が立つ。そうならないためには、
まず相手がアナタに親近感を持って、自分の事を話したくなる雰囲気に持って行くのである。
方法は二つある。一つめは相手の話をよく聞くこと。二つめはどんな話題にもついて行けるように話題を豊富に持つことだ。
相手の話をよく聞くためには、相手に興味を持つほかに手はない。外見でも直感でも伺でも構わない。相手のいいところをできるだ
け早く発見することである。
話題を豊富に持つ事に関しては私なりの秘けつがあるので伝授しよう。手前ミソで申し訳ないが、カタリスト研究の各文字に、話題の種類をあてはめて、あらかじめ準備して置くのだ。
カ…家族、夕…旅リ…利益(仕事)ス…
好き(趣味)卜…友達けん…健康、き…気候、
ゆ…夢(ビジョン)う…動き(ニュース)といった具合にである。
もしも話に詰まった時には、順番に話題を持ちかけていくだけで会話がスムースに運ぶ。
そのうちこんなキーワードなど持ち出さなくても途切れずに会話が進むようになるものだ。
ゴ8
②
②
■“
なぜなら、話のテンポに両じ波長をもった人
はお互いに共鳴しあうものだから、そうなったらシメたもの、一度試してみてほしい。
○つなぎ編
せっかく、たくさんの人と知り合ってもその後も末長く交流を続けなければ意味がない。
コンタクトの方法には3種類ある。①会う②電話をかける③手紙(ハガキ)である。
このうち、会うのはお互いに時間的制約があるし用件もないのにそれほど親しくもない
相手と会うのはなかなか難しいものだ。電話の場合も相手の時間を制約する意味では同じ。
そこで私はハガキを薦めたい。ハガキは相手に伝える情報に限界があるがコスト(時間的にも、金銭的にも)がかからないメリットがある。相手も好きな時間に読めればいいから煩わしさをさほど感じずに済むのだ。
ある会社の社長、Mさんは、熱烈なハガキ信者の一人だ。「私はハガキの効用を広める
ために年1回、交流会を開いています。ハガ
キには心を積極的にしたり、ビジネスを円滑にする働きがある。具体的には取引先にアポイントを取る場合でも、ハガキを使えば、ほぼ100%会っていただけます。今では1年に1万枚以上はハガキを出していますよ」。
出した相手以外の目にも触れるハガキは、人脈を広げる役割も果たすことがある。私もハガキが縁で、思わぬ巡り合わせや仕事の依頼を受けたことが何度もある。さあアナタもハガキを積極的に利用して、そのメリットを最大限に生かして欲しい。
○アプローチ編
人脈を広げるにはどうすればいいか。
せっかく築き上げた人脈を生かすも殺すも、その人のビジョンや夢次第だ。実際、力になってくれそうな人にアプローチする時にも、いかに自分の夢を語れるかどうかが勝負になってくる。
ただ気をつけなければイケないのは、自分のことばかり話すのではなく、相手の利益も充分に語れなくてはならないこと。ココが欠けていると、夢やビジョンがどれほど立派でも決して他人を引き付けることは出来ない。
進めていく上で乗り越えるカベも多いが、マイナス思考に陥らず、苦労を喜びだとプラスに考えることである。
例えばスピーチが苦手な人は「生まれつき
自分はロベタだから…」とあきらめがちだ。
しかし、「努力や経験が足りないだけだ」と考えれば、積極的に努力する自分になれる。
どちらがいい結果をもたらすかは明らかだろう。
引用日刊ゲンダイ平成9年9月30日号、10月1日号、0月2日号、10月3日号)
電話0774-64-3328
ぎ婦9o■.・.・●oo■■o・o・・o量oo■●●●●■●o●●■●■●■●●●噂●●■■■●■■
o●・・o・●・・■oo■●●■■●●●o■■●■■●■■■■●o●o■■■■■●oo●●o●■■●●■●o■■畢■●●●●●■o■■■■■●■■●■■●●■■●●●o■●●●●o■●■o
奮いたい放題コーナー
oooo●o●●●■●o●oo■■o●o■●Oo■●●■●■■■■●■■■■●●●o■■●■oo・o●■●o●●●■■■■■■●■o■■■■o■o■■■■o■●●●●●●●●●●●●●■,●●●●●●■■●●■●■■●●■■●●●■●■■■●06●●■●●■●■■●●●●.●●●o
渉外広報委員会
リストラー本来の意味は再構築、なんでそれが「首切り」のかわりに使われ、リストラがやれない経営者は無能とさえ言われるのか。敗戦を終戦と言い、逃亡を転進と言い換えたのと同じだ。首切られる方の身にもなってみてよ、なんでリストラなの?さんざん会社に尽くしてきたのに。首切り反対!リストラ反対!
無能な経営者はクビだ!(Y)テレビのアナウンサーでも、ときどき変な尊敬語をお使いになる。たとえば「おっしゃられる」。「おっしゃる」
ですでに尊敬しているのに、さらに「られる」を付けるのは何か変でしょう。多少ヘンでも「みんなが使えばコワクない」のだろうか。(S)鑑定士です、というと、何の鑑定しはるんですか?
といわれた。運勢の鑑定、手相・骨相・地相、古美術品の鑑定、ヒヨコのオス・メスの鑑定だってある。それぞれに経験と知識、絶えざる研鑚によってO△×をズバリと言当てるのである。不動産鑑定士も資格
で食える時代ではないのだ、と自らに言い聞かせ、奮い立たんとするのだが…(K)電車の中で大股広げて2人分の席を占領している若者(バカモノ)を見るにつけ、昔はやたらと腹立
たしく、一こと言ってやろうかとムカムカしたものです。
が、物は考えようで、何も席に座るばかりが能じゃない、
立って吊革にぶら下がって足腰きたえてると思えば、大して腹も立たなくなった。とはいえ、座りたい人を目の前にして居眠りしてるヤツを見ると、やっぱり腹が立つ(どついたろか)。
忙しいですか、いやそれほどでも、いやいや結構です(俺ンちなんぞは、ここふた月も坊主でロクに稼ぎがないのに)、ところで×××から鑑定の依頼あります?
はあ、先日も3件ほど打診があったんですが、やってる
間がないんで断りました、(へえ一、そんなんあり一、
俺ンちには問合わせもない)あ一そうですが、×××の鑑定は安いし仕事はむずかしいし合いませんなあ、
そうです、そうです(フーン、仕事くるとこへは来てるんだ、
いっぺん聞いたろか、講習料どないなったんや)(M)
4月の地方選のとき、どこでも同じかも知れないが、やたらボリュームを上げたスピーカーで名前ばかりを連呼し、運動最後の日などは金切り声・泣き声に近い名前呼ばわりが横行した。ボクは事務所でそれを聞きながら、これが日本の選挙なんだと思い、恥じ知らずの迷惑行為に耐えていた。民主主義の成熟未
だしの感あり、ひるがえってわが鑑定協会の選挙はどうだったのか。(T)「地域振興券」という金券のばらまきがあった。景
気対策の一環だそうで、国民の税金の何百億かがお年寄・子供に振舞われたのであるが、こんなバカ
みたいな政策をやってる国が他にありますか。消費の回復の引き金どころかサイフの紐は一層固くなり、子供に国や自治体が小遣い呉れたやった、というだ
けのことだ。こんな愚にもっかぬ「政策」をやっているかぎり、政治家は官僚に頭が上がらない。(S)佐高信という評論家が怒っていました。某党のリカちゃん人形といわれる代表が国会で、盗聴法案
は絶対に認めないとぶち上げてから半年も経たないのに、歯止めがかかったと自画自賛し、ときの政権と手を組んで法案を通してしまったからです。この道はいっか来た道、むかし「治安維持法」というのがあって、時の権力者が怪しいと思う者は片っ端からひつ括ってゴーモンにかけた前科があります。そう、
権力者は前科があるのです。肝心なことは、その前科を反省し悔いることを知らないことなのです。(D)カーリング。あれってスポーツなの?走り幅跳びやハンマー投げと並んで、オリンピックに出すほどの何か特別の技術があって、成績優秀に国旗を掲げる
ほどのことかしら?ピカピカに磨いた床の上を、これまたピカピカに磨いたカボチャみたいなストーンが進んでいって、輪のなかに入るか入らないかを競って何が面白いものか。世の中もっと面白いこと、修練によって上達する難しい技術がいっぱいある。ウチではあれをひそかに“便所掃除"とよんでいる。(Y)バブル経済の破綻で最終的に膨大な借金を抱え込んだ個人法人がゴマンといる。考えてみると、バ
イバイゲームで土地の価格が上がった頃、ゲームに手を出した人が一人相撲をとったのか、というと、そうでもない。土地を巧く売り逃げて大金を手にした人もいるし、国や自治体だってバブルの余得にあずかって大きな実入りがあったはずだ。資金を貸付けた
銀行は不良債権を背負わされて倒産の憂き目に会っているが、バブル期の賃金・ボーナス・臨時賞与等をしこたま貰って、いい想いをした連中もいるのだ。
バブルのツケを口にしても旨い汁を吸ったことには口をぬぐっている、というのは許せない。(T)
20
▲閣▼
一論》
ダy、.
曳ン
本部総会に出席してノノ
ー.一'・/ノー.“■ノ
一昨年、昨年と質問状を提出しながら総会には出席できませんでしたので、今年は、三度目の正直で質問状を事前に送るとともに6月15日(火)に本部総会に出席しました。
私は本部事務局より送られてきました総会
資料に目を通した上で、次の4点について質問をいたしました。
①組織改編の目標期限が来年3月に迫っておりますが、社団法人化が、あまり進んでいな
いように見受けられます。この際期間の再延
長はとり止め、過去に一度検討され、安藤さん(会長選挙立候補者)も提唱されております「
特殊法人化」を再検討しては如何。
②次世代を育てる方針なり、制度をつくりあげる努力が執行方針に見受けられないが、これは組織の硬直化となって問題の先送りとならないか。
③今回の選挙で会長に立候補されました安藤さんも森島さんも士即業を公約に掲げ、闘かわれましたが、そこで安芸会長にご所見をお伺いします。
大企業トップによる会長輪番制は、今後も続くのでしょうか。
④協会は公益法人として無料相談会等ボラン
ティア活動を行っておりますが、今一歩前進
して、迎える高齢化社会の経済的セーフティ・
ネットとして、リバース・モゲージ(個人資産活用制度)を、社会福祉政策として大都市を中心に各自治体に働きかけては如何。即ち、協会の社会貢献機能として発信してもらいたい。
質問に対する解答は①については、山川本部企画委員長より、社団法人化が27都道府県まで進んでいる状況
では特殊法人化を検討するのは、難しいので
士本
鑑山
粥
不
治
道
はないかと言うこと。
②については、業務推進委員長より教育研修会を通じて、また公示分科会の価格検討を通じて、機会ある度に今後も後進の育成に努めたいとの解答であったが、私の質問の意図するところは、本部役員の世代交代について重視したもので、解答はいささかすれ違っていたようである。
③については、安芸会長自身から「このように問われても、将来はどうなのかと言うことは私自身何とも申し上げかねる」とのことでした。
④については、緒方広報委員長が、地価が年々下落傾向にある現状下においては、地方自治
体が、財政事情もあり相当消極的のように見受けられるとの解答であったが、これは我が国が、高齢化社会に直進しつつある実態を十分に分析し、理解しようとする努力の伺えな
い皮相的な見解ではないかと、私は思いました。
同委員長とは後日議論したいと思いますが、現に大阪府福祉部福祉政策室では、大阪府鑑定士協会に出向いてきて情報の収集に余念のないことをみても、各地方自治体が、潜在的需要として理解し、福祉政策の一環として取り上げつつあることは明らかではないかと思います。
今年の総会で最も印象的だったのは、皆さんご存じの会長選挙の際、問題提起された公認会計士協会との不良債権の評価のテリトリの認識についてでありました。
当日会場の入口で出席者に手渡された資料「流動化目的の債権の適正評価について(H10.
0.28付・日本公認会計士協会)」に基づいて、総会の議長である安芸会長と城野専務・長場
法務鑑定委員長と本部理事で東京士会の会員でもある岡本茂延氏との質疑の応酬であります。
2可言った言わないの水掛論と見解の相違で双方とも納得できず、最終的に出席会員による挙手採決により決着し事なきを得ましたが、この姿が現在の協会本部の実態をありのままに示していると思われます。
過日、本部事務局より送られてきました土
地政策審議会の意見とりまとめにもあります
ように、我が国が政治的にも経済的にも激し
くスピードのある変化を求められている世紀末に、鑑定協会の対応は、果たしてこれで十分なのかと言う大いなる疑念を持った次第です。
今こそ、個々の鑑定士が、毅然とするともに業界の一員として、共生と連帯意識を強く持ち、協会活動を見守って行くことが、これほど大事な時はないと思いますが、皆さんは如何でしょうか。
新しく選ばれた理事の方々、協会役員の方々
が、不退転の決意で社会の要請に応える正しい方向へ進むよう、そのリーダーシップの発揮を期待して止みません。
有)山本金融不動産研究所
22
o
ム闘▼,
ダ葦、
レ
ぎ叉
これからの企業形態一系を生かしたサービスがキーポイソトー<業務統合が情報技術化の課題>
今、中小企業は、利益の増加と同じぐらい業務の迅速なコンピュータ処理システムについて、下記の様な、業務システムの取組について、頭を悩まし始めているのではないでしょうか。
.業務の効率的な、運営システム化について。
2.新たなビジネスチャンスに敏速に対応し、情報を直ちに伝えるシステム。
3、決定を敏速に下し、顧客のニーズを解決するシステム。
現状は、その実現に向け、コンピュータの導入や携帯電話、e-mailによる業務連絡などによる管理の効率化を目指している形態が、ほんどではないでしょうか。
このような形態での業務管理では、OSのバージョンや業務ソフトの違い、ネットワークの不完全、操作知識の不足が原因で情報の交換性が非常に弱く、情報の効率的な運営が難しいのが現状です。
この様な状況を反映して、業務の現場では、
統合的情報システムによる一貫した管理シス
テムの要望依頼が増えて来ていますが、自社にとってどのような業務ソフトや管理システ
ムが良いのか、また、どこから始めたらいいのか、よく分からない状態で日常の業務を処理している企業がほとんどではないでしょうか。
統合的な管理システムにしたいけれども、その方法や、やり方について知識が不足している状況にとどまっている企業がたくさん存在しています。
ネットワーク化の進むビジネス環境では、情報の取扱いが、ビジネスの重要な部分と考えられ、顧客管理サービスの充実が、利益の増加をもたらすと言われています。
顧客サービスや業務管理のIT(情報技術)
Skymail社
長谷拓洋
について取り組む時期に来ていると言えます。
では、現時点での業務現場からの要望の多
いものについて列記しますので、取組の参考にして下さい。
L業務ソフトを有効に使いこなしたい。あるいは使い方をマスターしたい。
ワープロソフトで視覚的な書類や、提案書を作成し、表計算ソフトで分りやすく見せたい。
最近は、複数を対象に説明を同時にやる為のプレゼンソフトの要望も多くなる傾向にあります。)
見積(文書入力ソフト)から請求(会計ソフト)までの流れを一括管理したい。
営業窓口の伝票発生から請求書の作成、郵送先のラベル印刷まで管理する会計ソフ
トについての相談が多い)
内部のお互いの情報を共有したい(ネットワーク)。
ファイル共有や、サイポーズなどの便利なスケジューラー管理ソフトについて)
インターネット接続環境(LAN)をすべての部署で実現したい。
ISDN加入が増え、インターネットでデー
タのやり取りや、資料収集に使いたい要望がほとんどです)
顧客の情報をデーターベースで管理したい。
顧客の傾向や、取引の増減、在庫管理、
ダイレクトメ〜ルなど戦略的営業の為のデーターベース管理業務を、実利性の面で考える企業が多い)
以上が、最近の業務現場から一番要望の多
2.
3.
4.
5.
い事項です。このような要望を一言で表現するとすれば、業務の効率化と情報のデジタル化と言えるでしょう。では取組に当り、どのような事に注意すればよいでしょうか。
23

L最初はなるべく小さくて、必要なシステムで稼働してみる。
2.使い方が簡単な方法を選ぶ、そしてなるべ
く柔軟に対応できる構成にする。
3.デジタル技術について管理職も理解できる知識を持たせる。
4.情報化を全員に告知し、部門間で考えを出し合う。
5.便利なパッケージソフトや、安くて優れた
フリーソフトを探す。
6.おおまかな設計図を自分たちで作るか、専門家のコンサルを受け業務状況の分析をする。
以上が、おおまかな注意点です。
このような配慮を行っても、満足のいくシ
ステムを構築するのことは簡単ではありませんが、自分たちに合うシステム作りに向けて、専門家だけに頼るのではなく、ユーザー自身も情報化に向けた知識の習得が必要でしょう。
現在、通信インフラ(OCNエコノミー、
CATVインターネットサービス、ADSL回線サービス)など通信料金の低価格が進行中です。
情報化の加速が、個人レベルまで広がる傾向になっており、情報管理の効率性が、顧客の獲得に結びつく方向に向かっている今、業務統合の情報技術化に取り組むべきでしょう。
Skymail社(コンピュータ設置IT(情報技術)
化経営ソリューション)
電話06-6772-7116
気.《雛
㊦頻
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24
◎
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《〕
乱
▲▲▲ム▲▲▲A▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲A▲▲AA▲ムム▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲A▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲A▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲A▲▲ム▲
不動産鑑定士⑳ための簸売促進・超入門
一不動産鑑定士は商売人であることを忘れていませんか一▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲A▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲A▲▲▲▲A▲
ム▲▲AAム▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲A▲▲▲▲▲▲▲A▲▲ム▲▲▲▲ム▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲
ちょっとした「繰言」から始めようか
先回、「新しい顧客満足を創造する一不動産鑑定士に於けるビジネス戦略を試案する一」と題する一文を書かせていただいたが、予想もしなかったことを聞かされた。
わたしの肩書きを「SPプランナー」と書いたのだが、これがいったいどういう意味なのかわからないと言うのだ。
「SPプランナーの意味がわからないので、
こういつた横文字は使わないでほしい」と言う反面「マーケットプランナー」ならいいと言う。「販促」もだめで「販売促進」ならど
うにカ・いいらしい。
「ちょっとなんかへんだなあ…」「どこかおかしいなあ…」である。
ま、どうせこういつた原稿の依頼は今後2度とないだろうし、また、皆さまに於かれましても、私どものようなエイリアン(SPという言葉が通じないとしたら、先回の話はまったく通じていないだろうなあ)の話なんか
時間のむだでしょうから、今回は少し居直って、ひとりよがりの独演会風に語ることとしましょうか(なお、「こいつは生意気だ」「いったい何言ってんだ」というような苦情はいっ
さい受け付けません(〈〈;のでよろしく)。
それではいったい「何がへんなのか」。
SPとは“SalesPromotion"の略で、日本語では「販売促進」、略して「販促」と言う。
商売をしている方ならほとんどの方が知っている言葉であるに違いないのに、「不動産鑑定士」の方が知らないというのであれば、「不動産鑑定士」は商売をしていないことになるのかな?
ところが、マーケティング“Marketing"なら知っているということだ。わたしの知識ではマーケティングはメーカーサイドの言葉だ
SPプランナー嶋田幸治
ったように思う。だとすれば「不動産鑑定士」
はメーカーに近い存在なのかな?
ビジネスは簡単に言えば「商売」ではないか「ビジネス」という言葉がある。不動産鑑
定士も、メーカーも、小売店も、マイクロソ
フトだってビジネスという言葉を使う。
ビジネスとはいったいなんなのか。ビジネ
スとは「商売」のことであり、自分の持っている(作っている、仕入れている)商品を売って儲けることではないか。
この辺のところを、不動産鑑定士の方々はどうも「なんとも」思って(感じて、考えて)いらっしゃらないようだ。商売とは、モノ(
Hardware/Software)を売って、利益を得る(儲ける)ことであり、ビジネスとはなにかしらのモノを売っていることになる。
わたしの場合を言えば、「販売促進に関する企画」や「媒体(カタログやチラシといった印刷物やデジタルコンテンツ)の企画」に「コピーワーク(カタログやチラシなどの印刷物のコピー作成)」等のモノ(どちらかと言えばソフト)を売っている。
ところで、不動産鑑定士の方は何を、どんなモノを売っているのか?
難関と言われている国家試験合格の「不動'産鑑定士」という肩書き(国に選ばれたものというステータス)を売っているのか?それとも、不動産に関する法律上の知識(ノウハウというソフト)を売っているのか?
どちらにしても、「何か二商品(モノ)」を売っているから、生活ができているに違いない。
そこのところを何かしら忘れてはいないか。
販売促進とは「商品」を売れるようにすることビジネスとは顧客を創造すること一アメ
25

リカの経済学者、P.F.ドラッカーは、かつてビジネスとは「マーケティングおよび革新を行なうことによって顧客を創造することである」と述べている…と、先回ご紹介した。
「顧客を創造すること」とは、「マーケティングおよび革新を行なうことによって」すると言ってる。そして、マーケティングのことを「市場調査・分析を経て、消費者ニーズに対応した商品を適正に提供するための全ての活動」と解釈したはずである。
簡単に言ってしまえば、顧客ニーズに適応した商品をマーケット=市場に供給して行くことで顧客を創造して行くということ。もっと簡単に言えば「売れる商品を作り続ける」ということと、わたしは理解する。
しかし、いくら良い商品であっても、倉庫にしまったままにしていてはなんにもならない。
こういう例は僭越に違いないが、わたしがいくら良いプランをたてられて、わたしが「プランナー」であることを社会的に認知されていなければ、仕事は発生しない。また、いくらわたしが良いプラン(モノ)を持っていたとしても、そのプランを必要としている人がそのプランの存在を知らなければ、わたしのところへ注文には来ない。
そこで、「わたしはプランナーですよ、しかも流通系の販売促進に強いプランナーですよ」「わたしはカタログや会社案内専門のコピーライターですよ」ということを、しっかりと訴求・アピールする必要が出てくる。しかも、「プランナーとしてわたしを使うメリット」
や「コピーライターとしての実力・実績」をしっかりアピールすることも必要である。
こうした「商品の存在や商品メリット」「企業内容や企業イメージ」をしっかり訴求し、実際の「売上」につなげていくための一連の活動のことを「販売促進」と言えば、ご理解いただけるだろうか。
SPツールは「ローコスト」の営業マン“SPツール"という言葉がある。この言
葉もわたしどもの方では、一般常識的な言葉に過ぎない。簡単に言えば、「商品メリット
や企業イメージを訴求し、売上につなげてい
くための道具」と言えるだろうか。具体的には、
商品カタログやパンフレット、会社案内や企業ガイドに業務案内、そして名刺など(企業
名入りのカレンダーといったノベルティもその範疇に入るだろう)を言う。とにかく「売上につなげてくれそうなもの」をSPツールと呼べばいいだろう。
SPツールがあれば、見込み客のところであっても訪問しやすいし、話のタネとしても活用できるのでコミュニケーションもとりや
すい。それよりも何よりも、それらは、相手の手元にある程度の期間は残るということであり、その間、黙したままで販促としての営業活動をしてくれるということを認識してほしい。
何か、必要があったときに「その人の名前・企業名」がとっさに浮かんでくれないと、セールスチャンスはなくなる。わたしの例でいえば、ある印刷会社が「新しいカタログ」を提案することになったとき、わたしの名前が浮かんでこないことには、私への依頼は絶対にない。常に、「わたし」をその印刷会社の担当者の頭の中に刷り込んでおく必要がある。
それが販促であり巧まざる「営業活動」でもある。
なにも新しくSPツールを作る必要はない。
今もっている名刺をもっと有効に使うことか
ら始めてみたい。例えば、プリクラシールを作って貼っておくとかするだけで、訴求力は違ってくるだろうし、訪問したときに相手が留守であれば、ひとこと「ご挨拶」を名刺の裏にでも書いておくだけで印象は変わってくるだろう。
バースデー「プレゼント」も立派なSPツール
顧客や見込み客の誕生日は必ず知っていてほしい。こういつた時期に、過去4年間、増収増益で頑張っているある中小の印刷会社の社長は、優秀なトップセールスマン(実際、中小企業では社長がトップセールスマンであることが多い)で、彼は、取り引き先のキーマンの誕生日をほとんど把握(誕生日を調べることがノウハウのひとつであるらしい)していて、必ず、バースデープレゼントを贈っているし、大事な人にはバースデーパーティ
26
▲留▼.
孤劇▼
翻
を開く念の入りようだ。これが、顧客離れを食い止めているし、見込み客だとグンと手元に引きつけてくれる。
それだけではない、相手が男性なら、バレンタインデーには必ず女子社員の名前でチョコレートを贈るし、女性ならホワイトデーにしゃれた小物を贈っている。
このマメさがこういった不況時代には効く。
年末年始になれば、ご挨拶に必ずなにかしらの手土産を持って行くと、その手土産(カレンダーや手帳など)がSPツールになる。
高級なもの、高額なものを贈る必要はない。
安くてもいいからセンスの感じられるものをタイミングよく、そしてマメに、継続することが肝要と言える。
定期的に「情報」を提供することでいつも相手のそばに小売り店であれば「売りだし」「バーゲン」
といったようにDMを送ったり、チラシを新聞に折りこんだり、チラシを各ご家庭の郵便ボックスにダイレクトにポスティングしたりすることができるが、そうでないところは、定期的にお客さまや不特定多数の方々にアピールすることは困難だ。
そこで、DM代りにせめて季節のご挨拶をはがきで送ってはどうか。年賀はがきに、寒中見舞、春のご挨拶、梅雨見舞、暑中見舞、お盆休暇のご案内、秋のご挨拶、クリスマス、
年末年始の休暇のご案内、バースデーカー
ド…。
なんでもいいから定期的にご挨拶したい。
自分なりのオリジナル情報紙を作るのもいい。
不動産に関することだけではなく、趣味や文化的なこと、エッセイじみたものや季節の寸感、他業種の興味引く情報、何でもいい、毎月1回、A4版1枚でいいから、必ず定期的に出すことで、常にお客さまのそばにいることができるはず。
内容的には、格好をつける必要はない。プロではないのだから、素直に思うままに書けばいい。その方が親密感が強まり、「不動産鑑定士」という固いイメージもソフトになるに違いない。
こうなると、ぜひとも、パソコン(せめてワープロ)は使いこなしてほしいと思う。パ
ソコンなら、お客さまの住所・宛名管理(登録
メンテナンス・印刷)は簡単だし、はがきや情報紙を作るのもなれれば意外と簡単。なによりもコストパフォーマンスが上がるはずだし、
インターネット上の不特定多数を対象にした、
ホームページ訴求もできる。ホームページ作成にあたっては、情報紙を作成したときのデータをそのまま転用できるので効率的だ。
書いたり作ったりすることは面倒くさいと言う方は、せめて、電話でもおかけになるよ
うに。
これからは「差別化」という付加価値サービスの強化を
これからの販売促進とは、「差別化」という付加価値をどのように作っていきどう提供して行くかだと思う。
違う言い方をすれば、これからの不動産鑑
定士は「不動産鑑定」だけを売っていけばそれでいいのか、ということだ。
土地価額の低落傾向は「不動産鑑定」そのものの価値の低落であり、現実としてのマー
ケットの絶対的縮小ではないかと、門外漢には直感される。さらに加えて、毎年、(定年退職でやめる方がおられるのかしらん)確実に不動産鑑定士は増えるだろう(魅力がなくなって試験を受ける人が減るのだろうかなあ)と思われるから、そうだとすれば、ますます、
マーケットは相対的にも減少して行くばかりだ。
不動産鑑定士の皆が、みなさん同じ「不動産鑑定」だけを売っていては、売上は減少して行くばかりだ。
そこで、「不動産鑑定」というJIS企画の商品だけを売るのではなく、「差別化」という価値を付加することで、同業他者との競争に打ち勝って行くことが大事な戦略になってくる。
小売り店やメーカーでは常識の「販売促進」
でもって、これからいかに「差別化」を図って行くかが大きなポイントになるように思われる。例えば、個人的に「不動産に関する無料相談会」を開催したり、企業規模のお客さまと提携して「不動産入門セミナー」を行なったりすることもいいのではないか。
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これからの不動産鑑定士にとっての「商品(うりモノ)」は、「不動産鑑定」ではなく、「不動産鑑定士」そのものであり、独自の情報提供やコンサルティングといった「付加価値」
なのだ。
だからこそ、いましなければいけない「販売促進」策は何かといえば、不動産鑑定士=「自分自身」を効果的に訴求することであり、コンスタントな情報提供・コミュニケーション
ではないか。そのことを強く認識してほしいと思う。
それと、サバイバル競争の激化している異業種の世界をもっともっと知ってほしい。もっともっと異業種が、一生懸命行なっている
販売促進策を勉強することで、この厳しい社会を勝ちぬいてほしいと思います。
最後に、メーカーは商品開発・生産といった大きな投資(リスク)を、小売り店・流通業
者は商品仕入れ・在庫といった投資(リスク)を行なっているのに対して、それでは、不動産鑑定士の方はどんな投資をされているのか。
リスクのない商売はこれからは、あり得な
いのではないか?
それでは、不動産鑑定士にとっての投資はなにか?
一般感覚から言えば、「不動産鑑定士」そのものを、もっともっと社会的に一般的に、認識・理解していただくことに投資すべきではないか?わかりやすい親しみやすい不動産鑑定士を目指してほしいと思います。
大阪市城東区関目4-10-36-511
Tel,Fax.06-6933-1249
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「審判の日まであと150日・コンピュータ西暦2000年問題」
中小企業経営者に最後の警鐘
中小企業診断士
石田勝,2000年問題とはなにか
一言で言えば、西暦年を下2桁で処理していたことによるコンピュータ処理上の問題です。
コンピュータ本体やコンピュータシステムで年号を西暦の下2桁で処理しているもの(数年前まではすべてこの形式で処理していた)は、西暦2000年になった時点から1900年と2000年との区別がつかなくなり、コンピュータ自身や、システムが停止したり、誤動作したりしてしまいます。
西暦2000年問題は世界共通の問題で、各国とも危機管理意識を持って取り組んでいます。日本でも、官民一体となって、この問題について警鐘を鳴らしつづけていますが、対応が遅れている企業、関心のない企業がこの段階で20%以上あります。
経営者、役員はこの「2000年問題」を最重要経営課題の一つとしての認識をもたねばなりません。
2.対応しないとおこる。何がおこるか?
西暦を2桁で処理してコンピュータシステムをそのまま放置しておくと、以下のような恐ろしい事態が発生することが予想されます。そして、必ず2000年はやってきます。
事業所での大混乱オフコン、パソコンのシステム停止
うまく動いていたコンピュータが、必要なデータが消去される
いつものように作動しない)日付設定ができなくなる
発注ができない
手形決済ができない
期間計算がおかしくなる
必要なデータが抽出されない
日付順にデータが正しく並ばない
請求書の年が00と表示される
商店、工場での大混乱POSレジの停止
コンピュータで制御していた生産ラインがストップしてしまう
3.いま、経営者のすべきこと
2000年対応をしていないコンピュータを使い続けると、上記のような事態が発生し、企業の信用問題につながり、ひいては経営が破綻する状況になるかもしれません。時間は待ってくれま
せん。いますぐ社内の稼動中のシステムを全調査する実行体制をつくることです。個々のシステ
ムを改修するにしても、新システムにリプレイスするにしても、2000年までに間に合わない可能性があります。早急に調査をして、2000年対応をしていないシステムの対応方法を決め、技術者(SE)を確保してください。対応が遅れれば遅れるほど、SE不足に直面し、多大なコストが必要となってきます。
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西暦2000年問題対応に着手することを社内外に宣言する
社内に率先して啓蒙する
実行責任者を指名する
必要経費を工面する
修復後のテストを繰り返し、信頼性を高める
また、対応を着手している経営者も、もう一度作業進捗状況を見直して下さい。
4.どのようなシステムがもっとも危ないか
パソコンシステムの場合は、パソコン上で動くアプリケーションプログラムに上記の西暦年号を下2桁で処理しているものが結構あります。オフコンの場合は、ハードウェアとしての障害が発生すると考えたほうが良いでしょう。稼動して5年以上経っているものは要注意。生産制御に使用しているコンピュータや制御ラインの中に組み込まれている制御用のコンピュータは、製造メーカーに確認が必要です。
5,今からなすべきことは、最悪の事態を考えての危機管理計画の策定です。
対策済の企業においても、2000年1月1日以降にさまざまなトラブルが顕在化しても、自社のビジネスを継続できるよう、危機管理計画の策定をおこなってください。発生するトラブルを予想しその対応策をたてます。2000年問題が発生しても、核となる業務の継続を図り、問題個所の迅速な復旧を行うことにより、当社の受ける影響をできるだけ軽減するように計画を立て文書化する必要があります。
在庫の積み増しや、取引先の分散化、さらに、2000年問題への対応が遅れている企業とは、取引を停止するといった強行策も必要かもしれません。
6.診断指導、相談について
各地の中小企業企業地域情報センターでは、フリーダイヤル(0120-200-451)による無料相談を受け付けています。また、情報化アドバイザーによる、2000年問題の診断指導を行っています。
筆者らも、情報診断士として、相談にのっております。(0794-54-5707)
7.費用について費用については、公的資金を利用する方法があります。情報システムの導入、追加、変更等は公的な融資制度が利用できるのです。以下紹介します。
融資:「情報基盤貸付」(中小企業金融公庫)「中小企業情報化促進資金貸付」(国民金融公庫)
低廉なリース制度もあります。詳細は上記中小企業地域情報センターにお尋ね下さい。
最後に、繰り返しますが、1999年以後もビジネスを続けるためには、経営者は本気で2000年問題に取り組まねばなりません。経営者は、2000年問題の調査の方針をたて、調査予算を確保
し、対策を打たねばなりません。また、対応済みの企業は、危機管理計画を策定して万全の体制を整えるべきです。取引先のトラブルにも対応できるようにしてください。それも早急にH
勝ち残る為に!!
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不動産鑑定評価のご依頼・ご相談は一一一⑳
当協会の会員である不動産鑑定業者及び協会事務所へ
お気軽にお問い合せ下さい。
不動産の無料相談会
相談日:毎月第1・3水曜日
午後1時〜4時
場所:(社)大阪府不動産鑑定士協会
大阪市中央区北浜2丁目1番3号北浜清友会館3階
電話:06-6203-2100
FAX:06-6203-0505
社)大阪府不動産鑑定士協会への案内図
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このたび、近畿地域連絡協議会主催「講演会」を、下記の要領により開催することになりました。
お繰り合わせのうえ、多数、ご参加くださいますようご案内申しあげます。
己
き口
日時
場
会
演題
講師
平成11年9月24日(金)午後3時〜5時
受付開始午後2時30分より大阪倶楽部4階大ホール
大阪市中央区今橋4-4-!l電話06-6231〜8361「土地所有権の意義の現代的変化」
東京大学名誉教授稲本洋之助氏
コメント〉「土地所有権の意義が近年、協同化、証券化、定期化の傾向を強め、社会的にも要請されている」ことを中心に、講演を進められる予定です。
塵糠
以下の通り、講演会を開催致します。
O日時…平成11年!0月16日(土)午後1時00分より午後2時45分頃まで
会場は12時30分受付開始)
O場所…大阪証券会館9階ホール大阪市中央区北浜1丁目1番16号
O講師…岩田年浩教授関西大学総合情報学部
O演題…「地価、株価はどう動くか」※岩田年浩先生略歴
昭和21年京都に生まれる。
現職…関西大学総合情報学部教授広島大学大学教育センター客員研究員
専門…マクロ経済学/現代経済論経済学博士
著書…経済学ゼミナール・日本実業出版社・経済学教育論の研究・関西大学出版部外多数
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残暑お見舞い申し上げます。
鑑定おおさか17号をお届けいたします。
ここで、ご寄稿頂きました方々、また、渉外広報委員会にご協力頂きました方々に対しまして、厚く御礼申し上げます。
不況の最中にあり、暗い話題、耐難いような無責任な発言等を聞くことが多いのですが、そのような閉塞した状況を切り開くためのヒントのようなものを、少しでも盛り込みたいと望んでおります。
今後とも、当渉外広報委員会へご理解とご協力を頂きますよう、よろしくお願い致します。
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勲委員長田村周治委員
委員高島嘉巳委員
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