誌上法学講座

第3回

賃貸借契約

これだけは押さえておきたい
改正民法（債権法）

上田 孝治

Ueda Koji

弁護士

日弁連消費者問題対策委員会幹事、国民生活センター客員講師、兵庫県弁護士会住宅紛争審査会紛争処理委員、兵庫県消費者教育推進計画検討会委員、芦屋市都市計画審議会委員などを務める

れは任意規定ですので、契約当事者が別に支払賃貸借契約とは時期を定めればそれに従うことになり、実際に賃貸借契約とは、賃貸人が、賃借人にある物は、毎月末に翌月分の家賃を支払うといったよ（賃借物）を使用・収益させることを約束し、そうな前払いのケースが多くあります。の対価として賃借人が賃料を支払い、契約が終2．賃料額の変更了したときにはその物を返還することを約束す

賃料額は当事者の合意によって決められるこる契約のことをいいます（601 条）。使用・収益とになりますが、民法上、耕作・牧畜を目的との対価として賃料を支払う必要があるところは、する土地の賃借人の減収の場合（609 条）と、賃無償契約である使用貸借契約（593 条）とは異な借物の一部滅失等の場合（611 条 1 項）の 2 つだります。

け賃料の減額が認められています。

賃借人は、契約や賃借物の性質によって定めこのうち、賃借物の一部滅失等の場合というられた用法に従って、賃借物を使用・収益しなのは、賃借物の一部が滅失その他の事由によりければなりません（用法遵 守 義務。616 条［594

使用・収益できなくなった場合に、それが賃借人条 1 項を準用］）。の責めに帰することができない事由によるもの

じゅん しゅ

賃貸借契約の対象は「物」であり、賃貸マンであるとき（不可抗力や賃貸人に帰責事由があションを借りて居住するような不動産賃貸借、るとき）
は、賃料は、その使用・収益をすることがレンタカーや貸衣装のような動産賃貸借がありできなくなった部分の割合に応じて、当然に減ます。この不動産賃貸借の中でも、建物所有を額されるというものです。賃料は、賃借物の使目的とする土地の賃貸借（借地）と建物の賃貸借用・収益の対価ですから、一部が使用・収益でき（借家）については、賃借人を保護するという目ない場合には、それに対応する割合で賃料が減的で作られた民法の特別法である借地借家法が、額されることになるわけです。なお、具体的な減民法の賃貸借に関するルールを大きく修正して額の割合に関して、公益財団法人日本賃貸住宅

います。

管理協会が作成した「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」が参考になります。

賃借人の賃料支払義務

このように、民法上、賃料額の変更に関する規1．賃料の支払時期定は限定的であり、物価変動などを理由とする賃借人は、使用・収益の対価として賃料を支賃料の増額や減額請求に関する規定はありませ払わなければなりませんが、民法上、賃料の支んが、借地借家法（32 条 1 項、11 条）では、賃料払時期については、動産、建物及び宅地についが①租税その他の負担の増減、②土地・建物の価ては毎月末に支払わなければならない、つまり格の上昇・低下その他の経済事情の変動、③近傍後払いとされています（614 条）。もっとも、こ同種の賃料に比較して不相当となったときの、

国民生活
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誌上法学講座した後も契約を続けたい場合には、合意によっ賃料の増額・減額請求権が定められています。て契約を更新できますが、合意がなかったとし賃借物の修繕と必要費償還請求ても、期間満了後に、賃借人が賃借物の使用・収賃貸人は、賃借人に賃借物を使用・収益させ益を継続し、賃貸人がこれを知りながら異議をる義務を負っていますので、そのために必要な述べないときは、従前と同一の条件（賃料など）賃借物の修繕義務を負います。これは不可抗力で更新したものと推定されます（黙示の更新）。

によって修繕が必要な状態になった場合も同様

この場合、更新後の賃貸借に敷金も引き継がれです。もっとも、賃借人の責めに帰すべき事由にることになります。ただし、この黙示の更新後よって修繕が必要となった場合には、賃貸人がの賃貸借については、従前の条件にかかわらず、修繕義務を負うことはありません（606条1項）。

期間の定めのないものとなりますので、黙示の賃借物の修繕が必要となった場合に一次的に更新後は、各当事者は、いつでも解約申入れができることになります（619 条）。

修繕義務を負うのは賃貸人ですので、賃借人が修繕することは原則としてできませんが、①賃

なお、期間の定めのある賃貸借については、借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知、あ中途解約できる旨の特約がない限り、契約期間るいは賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、内は、賃貸人も賃借人も中途解約することはで賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときません。

き、または、②急迫の事情があるときには、例外

3．賃貸借契約の解除的に賃借人が修繕できるとされています（607

賃貸借契約の当事者に債務不履行（賃借人の条の 2）。

賃料不払いや用法遵守義務違反など）があった場

賃借人が、本来賃貸人が行うべき修繕を自ら合や賃借権の無断譲渡・転貸があった場合（612

行った場合、賃借人は、必要費償還請求により、

条 2 項）、賃貸借を解除することができます。こ直ちに賃貸人にその費用の全額償還を求めるこの解除の効力については、賃貸借契約が継続的とができます（608 条 1 項）
。もっとも、賃借人のな契約であることから、将来に向かってのみ生責めに帰すべき事由によって修繕が必要となっじる（620 条）とされています。

た場合には、そもそも賃貸人に修繕義務がない

もっとも、不動産賃貸借の解除については、ことから、賃借人が修繕を行っても、必要費償不動産が賃借人の生活や事業の基盤となってい還請求はできません。

る面がありますので、債務不履行などによって当事者間の信頼関係が破壊されたといえるかど

賃貸借契約の終了

うかで解除の可否を決めるのが裁判所の考え方

1．期間の定めのない賃貸借の解約申入れとなっています。したがって、例えば、賃貸住当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、宅の賃料を 1 カ月分だけ滞納した場合、債務不各当事者は、いつでも解約の申入れをすること履行にはなりますが、これだけでは当事者間のができ、解約の申入れの日から、土地であれば信頼関係が破壊されたとまでは通常いえません

1 年、建物であれば 3 カ月、動産等であれば 1 日ので、解除は認められないことになります。

で契約は終了することになります（617条1項）。

賃貸借契約の終了に伴う賃借人の義務

2．期間の定めのある賃貸借の期間満了

1．賃借人の 3 つの義務期間が定められている賃貸借契約は、期間が満了することによって終了します。期間が満了

賃借人は、賃貸借契約が終了した場合、賃借国民生活
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誌上法学講座物を返還しなければなりません。そして、このません（621 条括弧書き）。

際、賃借人は、賃借物に附属させた物についてまた、不可抗力など賃借人の責任によらないの収去義務（622 条［599 条 1 項を準用］）と、損事由による損傷については、元々賃貸人が修繕傷についての原状回復義務（621 条）を負ってい義務を負うものであり、賃借人は原状回復義務ます。

を負いません（621 条ただし書き）。

2．収去義務なお、通常損耗、経年変化、賃借人の責任によらない事由による損傷であることは、賃借人

賃借人は、賃借物に物を附属させた場合、返のほうで証明しなければなりません。

還に当たって、これを収去する義務を負います。
もっとも、賃借物から分離できない場合（和式敷金

トイレから温水洗浄便座付き洋式トイレへの変更など）や、分離に過分の費用を要する場合に民法上、敷金とは「賃料債務その他の賃貸借には、賃借人は収去義務を負いません。その結果、基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の契約終了時において賃借物の価値が増加してい給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借るのであれば、賃借人は賃貸人に対して有益費人が賃貸人に交付する金銭」とされており、名目償還請求（608 条 2 項）をすることができます。

を問いませんので、保証金や権利金などの名目

なお、借家に関しては、借地借家法（33 条）でであっても、賃借人の債務（賃料や原状回復費用造作買取請求権が認められており、建物賃借人など）を担保するものであれば敷金となります。

は、賃貸人の同意を得て建物に付加したエアコ

賃貸人は、賃貸借契約が終了し、賃借物の返還ンなどの造作について、賃貸借契約が終了するを受けたときや、賃借人が賃借権を譲渡したとときに、賃貸人に時価で買い取るように請求でき（賃借人が交代したとき）に、敷金から賃借人きますが、これは民法上の収去義務の例外といの債務を差し引いた残額を賃借人に対して返還えます。この造作買取請求は、建物とは独立しする義務を負います（622 条の 2 第 1 項）。

ぞうさく

た賃借人の物を、賃借人が賃貸人に対して買いしたがって、敷金返還請求権が発生するのは取るように求めるものなのに対して、有益費償賃借物を返還したときであり、賃貸借契約の終還請求は、建物と一体化して、建物所有者であ了のときではありませんので、賃借人はまずはる賃貸人の物となった分の費用を、賃借人が賃賃借物を返還したうえで、敷金返還を求めるこ貸人に対して請求するものになります。とになります。

3．原状回復義務

また、賃貸借期間中に、賃借人の賃料不払い原状回復義務は、賃借人が賃借物を受け取っなどの債務不履行が生じた場合、賃貸人は、敷た後に生じた損傷を原状に戻す義務のことです

金をその債務の支払いに充てることができます

が、賃借人が受け取った後に生じた損傷であるが、賃借人から、賃貸人に対して、敷金を債務ことは賃貸人が証明しなければなりません。の支払いに充てるように請求することは、賃貸人にとって、後で敷金が不足することになりま

他方で、通常損耗（通常の使用・収益によってすので、できません（622 条の 2 第 2 項）。

生じた価値の減少）
・経年変化（時間の経過によって生じた劣化）
は、使用・収益に伴って必然的に生じる価値の減少ですので、使用・収益の対価

次回は、「請負契約・委任契約」をテーマに、である賃料によって賄われている性質のもので請負人の担保責任や、請負契約や委任契約の解あることから、原状回復義務の対象には含まれ除などについて解説します。

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