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老後の住宅資産活用の注意点 ―リバースモーゲージ、リースバックを中心に特集

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リバースモーゲージとリースバック
豊田 眞弓

Toyoda Mayumi ファイナンシャルプランナー
FP ラウンジ代表。独立系 FP として相談業務や講演、コラム寄稿などで活動。「親の介護・相続と自分の老後に備える .com」主宰。大学・短大で非常勤講師も務める

老後資金や介護資金が不足した際に不動産を自宅のリフォーム・建て替え資金、医療・介護費活用する方法の代表例として、リバースモー（有料老人ホームの入居一時金など）、レジャーゲージやリースバックがあります。取り扱う金費、生涯学習費など自由ですが、事業資金や投資融機関や事業者等によって、内容や条件等が異資金としての使用は禁じられています。また、住なる場合がありますので、契約に当たっては十宅金融支援機構と金融機関が提携して提供して分な注意が必要です。

いる【リ・バース 60】については、使途は住宅の建設・購入、リフォーム、住宅ローンの借り換え

リバースモーゲージとは？などに限定され、生活資金には充てられません。

「リバースモーゲージ」とは、自宅に住み続け活用法としては、老後の生活資金や介護資金ながら自宅を担保に毎月の生活費を借りるしくの補てん、リフォーム工事の資金だけでなく、みです（図 1）。
「リバース＝逆の」「モーゲージ＝定年後に残る住宅ローンをリバースモーゲージ

住宅ローン」という名のとおり、通常の住宅ローで完済し生活を安定させるというケースも少なンとは逆に、借入残高が徐々に増えていく商品

くないようです。

です。銀行や信託銀行、地方銀行、信用金庫な不動産の立地は、首都圏・関西圏・主要都市

どの一部の金融機関のほか、自治体が福祉サーなどに限定されていることが多く、一定評価額ビスの一環として扱っています（後述）。利用でき以上の戸建て住宅が中心となっています（マンる年齢は「55～84 歳」「60 歳以上」「70 歳以上」

ションも対象となる場合がある）。また、利用など高めに設定されています。の条件として推定相続人全員の同意や連帯保証商品のしくみは金融機関によって異なり、融人を立てることを求められる場合もあります。

資タイプも、定期的に定額の融資を受ける「年金月々の返済は、利息分のみか、あるいは生存型」、まとまった金額を一括して借りる「一括融中の返済は不要としている金融機関もありま資型」のほか、決められた金額の範囲で随時利用す。本人（配偶者が引き継いだときは配偶者）がする「自由融資型」などがあります。

亡くなったときに、相続人が返済するか、自宅を売却する、代物弁済するなどで元金または元資金使途については、通常、老後の生活資金や図 1 リバースモーゲージのしくみ利金を一括返済します。東京のある地方銀行が※筆者作成

提供する商品では、担保物件を売却しても債務が残る場合は、銀行へ代物弁済することで完済

自宅を担保に提供

個人（契約者）融資を行うとすることができ、相続人が選択します。

金融機関等

夫婦の場合、本人が亡くなった後も、配偶者が契約を引き継ぐなどして住み続けることが可

死後、自宅を売却して返済能なものが多くなっています。ただし、金融機
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リバースモーゲージのメリットと注意点

関によっては引き継ぐ段階で再審査があり、審査結果によっては利用できない場合もあります。

金融機関によって異なる場合がありますが、リコース型とノンリコース型の違いメリットと注意点を整理します。
〈リバースモーゲージのメリット〉

担保物件を売却し返済した後に債務が残った・自宅に住み続けながら、自宅を担保に融資を場合、相続人に請求が行くタイプ（リコース型）受けられるもありますが、最近は、相続人に請求が及ばな・「年金型」や「一括融資型」などニーズに合ったいタイプ（ノンリコース型）が増えています。

融資が受けられる【リ・バース 60】については、ノンリコース型とリコース型が選択できます（金融機関によ・年収要件はないか、あったとしても低めり取り扱いは異なる）。同商品において、ノン・生存中は返済がないか、あっても利息のみの返済で負担が軽い

リコース型はリコース型より金利が高くなる場

・本人が亡くなったときは、配偶者が契約を引合があります。住宅金融支援機構によると、き継ぎ住み続けることもできる2021 年度の申込実績として約 99％がノンリコース型を選んでいるそうです。

―― 生活資金を補う場合は定期的な受け取り、リバースモーゲージの利用条件

急な介護等で自宅のリフォームや有料老人ホームへの入居金が必要になった場合は一括で受け金融機関ごとに異なりますが、対象者や対象物件に次のような条件が設けられています。

取るなど、ニーズに合わせて利用できる点は大〈対象者〉

きなメリットと考えられます。老後に金融資産・自宅に本人が 1 人暮らし、あるいは配偶者とが尽きたときの最後の砦となるでしょう。

とりで2 人暮らしであること。子どもや親族などが〈リバースモーゲージの注意点〉

同居している場合は利用できない・利用できる物件のエリアや評価額などに条件

・多くは、本人だけでなく配偶者にも年齢制限があるがある

・本人と配偶者以外に同居人がいると利用でき〈対象物件〉ない

・「東京 23 区に建つ、評価額 2000 万円以上の・亡くなったときに家を売却して返済するため戸建て」などのように、多くは、対象物件の遺族に家を残せない条件が設定されている・不動産の評価額は年 1 回程度見直され、利用・マンションが対象となる場合は、地域・評価限度額も変動する額のほか、築年数、広さ、総戸数などに条件・利用限度額を超えて借りることはできないが設定される・金利変動リスクがある

・借地や借家は通常、対象外

・リコース型の場合、相続人に負担が発生する

・住宅ローン残債があると利用できない商品と可能性がある可能な商品がある―― 不動産の評価額は定期的に見直され、それ〈相続人の同意〉に合わせて融資の利用限度額も変動します。多・契約者や配偶者の推定相続人（法定相続人予くが変動金利型のため、金利が上昇すれば返済定者）のうち 1 人（金融機関によっては全員）額が増え、利用限度額が引き下げられるリスクの同意を得ることが必要があります。利用限度額に達すると、以降は融資を受けられません。また、リコース型の場合、2022.12
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売却しても負債が残るときは、相続人に負担がリースバックは通常、利用者の年齢に制限は発生するリスクがある点にも注意が必要です。

ありません。売却代金は一時金で受け取ることができ、使途も制限されません。対象となる物

公的なリバースモーゲージ「不動産担保型生活資金」

件はリースバック事業者によって条件等が異なります。エリアも対象物件も問わない事業者が不動産担保型生活資金（2009 年 9 月以前の名ある一方、主要都市や首都圏などにエリアを限

称は「長期生活支援資金」）は、低所得の高齢者定しているところがあります。対象物件は多くを対象とした福祉サービスの一環で行われていが戸建て・マンションとも可としていますが、る貸付制度です。自宅に住み続けながら、不動中にはマンション限定としている事業者もあり産を担保に生活資金を借りられます。実施主体

ます（事務所や店舗、オフィスビルなど事業用は都道府県の社会福祉協議会で、市区町村の社不動産も対象とするところもある）。

会福祉協議会が窓口となります。

自宅を売却してしまうため、所有権はリース世帯の構成員が原則65歳以上の住民税非課税バック事業者に移ります。あくまでも家賃を世帯等の低所得者世帯で、土地評価額が一定額払って元の家を借り続けるかたちです。賃貸契（1000 万円、1500 万円など自治体で異なる）以約になるため、固定資産税や火災保険料、管理上の戸建住宅が対象です（借地借家は対象外）。

費・修繕積立金等を支払う必要はなくなります

貸付限度額は土地評価額の 70% までで、ひと（家賃に含まれる）。

月当たり 30 万円以内の額を3カ月ごとにまとめ賃貸契約は、「普通借家契約」の事業者と「定て受け取ります。資金使途は原則、生活資金（住期借家契約」の事業者、あるいはいずれかを選み続けるのに必要な修繕費用は借りられる）択できる場合もあります。普通借家契約は中途で、金利は年 3% または長期プライムレートの解約や契約更新の拒絶がしにくく、借り手に有いずれか低い利率です。

利です。定期借家契約は 2 年など設定した賃貸借受人が亡くなるか貸付元利金が貸付限度額

借期間が終わると契約が終了し、更新する場合に達するまでは継続的に貸付を受けることがでは新たに契約し直す必要があり、オーナーに有きます。貸付限度額まで借りると貸付は停止す

利な内容になっています。

るものの、亡くなるまで自宅に住み続けること

また、契約によっては売却した自宅を買い戻ができます（ただし、貸付利子は発生する）。配せる場合がありますが、買い戻す際の金額は、偶者だけでなく、親や義理の親と住んでいる住売却時の金額より高めに設定されていることが宅でも認められます（子の同居は不可）。推定相多いようです。

続人の中から 1 人、連帯保証人を立てる必要が国土交通省では、リースバックに関するトラあり、推定相続人の同意も必要です。

ブル回避などのため、2022 年 6 月に「住宅のリースバックとは？

図 2 リースバックのしくみ

リースバックは、自宅をリースバック事業者※筆者作成

自宅を売却に売却して売却代金を受け取る一方で、リース個人（契約者）

バック事業者にリース料（家賃）を支払って、契約で定めた期間、自宅に住み続けることができ買取代金を支払う
買い取った家を賃貸リース料を支払って住み続けるるしくみです（図 2）。
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リースバック事業者

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リースバックに関するガイドブック」を策定、公表しました。ガイドブックには、リースバッ・売却後も自宅に住み続けることができる

クの特徴や利用例、トラブル例、利用する際の・固定資産税やマンションの管理費・修繕積立ポイント等が整理されています＊。

金などは不要（家賃に含まれる）

リースバックの利用条件

・中には、高齢者向けサービス（ホームセキュリティ等）が付く会社もある

リースバックを利用するには次の条件があり・自宅を買い戻すことができる「買戻し特約」をますが、リースバック事業者によって異なりま付けて契約すれば、将来、買戻しも可能すので、確認が必要です。
〈取り扱い地域〉〈リースバックの注意点〉

・全国対応の事業者もあるが、首都圏や中には・自宅は自分のものでなくなる（名義も変わる）特定の県だけなど、エリア限定でサービスを・リースバックでの売却額は通常に売却する価格より低めに設定されることが多い

行う事業者もある

・リース料
（家賃）
は買取価格から算出されるた〈対象物件〉

め、周辺の家賃相場より高い場合がある

・戸建て、マンションともに可能かなどは事業

・自分のものではないので、自由に設備を改変・者で異なる設置することができない

・一定の評価額以下の物件は対象外とする事業

・賃貸契約が定期借家契約の場合、満了後に居者もある
・単独名義でないと利用できない事業者が多い

住を継続できる保証はない。再契約ができな〈住宅ローン残債〉

い場合には立ち退かなければならない―― 同じようなリースバック事業者であって・売却価額が住宅ローン残債を上回らないと利も、サービス内容に差がありますので、実際に用できない〈対象者〉

利用する際には複数の見積もり（査定）をとって

・「50 歳以上」などと設定している事業者もあ比較し、できるだけ条件が良くて自分に合うもるが、年齢については不問の事業者が多いのを選びましょう。細部まで、しっかり契約内容を確認することが大事です。

・職業や年収などは厳しくない。年金収入のみの人も利用可能

おわりにリースバックのメリットと注意点

長寿化に加えて物価上昇などが進むなか、資リースバックのメリットと注意点には、次のような項目を挙げることができます。

金不足をリバースモーゲージやリースバックで〈リースバックのメリット〉カバーしようとする人は、今後も増えると考え・住宅ローンが残っていても申し込むことがでられます。しかし、ほかにも、家を通常の方法で売却して家賃の安い賃貸住宅へ転居する方法

きるや、資金を借りる場合も不動産担保ローンとい・売却代金は一時金として支払われ、使途は問う手段があります。老後の住宅資産活用は、単われない・不動産を通常の方法で売却するときより短期なる一時しのぎにならないよう、中長期的な資間（早ければ 2 週間 ～ 20 日程度）で手続きが金計画を立てて行うべきといえるでしょう。

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国土交通省
「住宅のリースバックに関するガイドブック」https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001487923.pdf

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