CONTENTS

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不動産鑑定士の情報誌

公益社団法人 福岡県不動産鑑定士協会 URL http://www.farea.jp/

目 次

2019年4月発行

ごあいさつ

石田 美紀子1

不動産鑑定士井上 真輔

2北九州市門司区・小倉北区・小倉南区、行橋市、豊前市、京都郡苅田町・みやこ町、築上郡吉富町・築上町

不動産鑑定士花田 宏治

7北九州市若松区・戸畑区・八幡東区・八幡西区、直方市、田川市、中間市、田川郡添田町・川崎町

不動産鑑定士波多野 宏和9福岡市東区、宗像市、古賀市、福津市、宮若市、糟屋郡新宮町・久山町・粕屋町、
遠賀郡芦屋町・水巻町・岡垣町・遠賀町、鞍手郡小竹町・鞍手町

不動産鑑定士岩隈 良弘

11福岡市博多区・中央区、飯塚市、小郡市、筑紫野市、朝倉市、朝倉郡筑前町、三井郡大刀洗町

不動産鑑定士井上 真輔

14

福岡市南区、春日市、大野城市、太宰府市、嘉麻市、那珂川市、
糟屋郡宇美町・篠栗町・志免町・須恵町、嘉穂郡桂川町

不動産鑑定士高田 卓巳

18

福岡市西区・城南区、久留米市、糸島市、八女郡広川町

不動産鑑定士浅川 博範

20

福岡市早良区、大牟田市、柳川市、八女市、筑後市、大川市、みやま市

不動産鑑定士

福山 道和

22

副会長

ごあいさつ
公益社団法人 福岡県不動産鑑定士協会

副会長

平成31年 福岡県地価公示における

石田 美紀子

地価動向の概要■ 地価公示の総括■ 各市町村の概要

24■ 最近の地価動向
特集

久留米市での住家被害認定調査のご報告

杉 孝一

公益事業推進委員会担当理事

講演会報告
そうだ!
不動産鑑定士に聞いてみよう

災害対策特別委員会担当理事

槇 由紀

38
40

■ 不動産鑑定士の魅力について

41■ 不動産の証券化っていったい何？

42

わがまちバンザイ

47

須恵町

48

糸田町

44
46

新規入会者の紹介／開業挨拶

48

会員名簿

49

協会の現在／編集後記

55「不動産鑑定相談所」のご案内

56

PHOTOギャラリー

巻末［表紙の写真］久留米市山本町 千光寺

久留米市山本町にある千光寺はあじさい寺として知られ、約 7000 株のあじさいが山の斜面を彩る。この時季の花々はやはり雨模様がよく似合う。撮影に訪れたこの日も小雨模様で、周囲の森は落ち着いた緑の葉を揺らし、アジサイの彩りがその中でいっそうしとやかで麗しく感じられた。

写真・文／川上信也（かわかみ しんや）1971 年生まれ。写真家。1997 年より 5 年間、大分県
くじゅうの山小屋で勤務しながら自然風景、旅風景の撮影を始め、新聞・カレンダーなどで作品を発表。その後、福岡を拠点にフリーの写真家として活動。九州を中心に主に風景写真を撮影している。

室見川では白魚の簗掛けが設けられ、早くも春の訪れを感じる季節となりました。会員の皆様並びに関係団体の皆様におかれましては益々ご清栄のこととお慶び申し上げます。

割を発揮できるかを引き続き検討していく必要があります。
このように、自然現象や社会現象の変化に伴い、我々不動産鑑定士に対するニーズも多様化している
わけで、このような新たなニーズを新事業分野として

山﨑会長を筆頭に私ども執行部はいよいよ6月の通常総会をもって2 年の任期を満了することとなりま

捉え、当鑑定士協会が率先垂範していく必要性をひしひしと感じています。

す。これまでの任期中を振り返ってみますと、現執今後もこうした様々な業務を通じて、当鑑定士協

行部に替わった直後の平成 29 年 7月に九州北部豪会に課せられた社会的責任を果たし、皆様のご期

雨、翌平成 30 年 7月の西日本豪雨、更に今年新待に応えて参りたいと思います。

年早々には隣接熊本県和水町の地震など、県内外で毎年のように自然災害が発生しました。

さて、当鑑定士協会は社団法人化になって今年

この状況に対応すべく、当鑑定士協会では災害で25 周年を迎え、今年 10月4日に記念式典を開催

対策特別委員会を設置し、「自然災害による被災者

する運びとなりました。これもひとえに 関係団体の皆の債務整理に関するガイドライン」に基づく登録支援

様と会員の皆様のご支援の賜物と深く感謝しており専門家を再募集したり、「住家被害認定調査」のたます。これを機に当執行部としましても皆様により一めの研修会を開催し、実際に被災地で二次調査作

層ご満足頂けるよう真心をこめて業務に専念する所

業を行うなど会員一丸となって取り組んで参りました。

存でございます。今後とも引き続きご指導・ご鞭撻

現在も各被災地では復興に向けて全力で取り組の程よろしくお願い申し上げます。

まれていますが、未だ土地整備のための工事が進

当 25 周年事業につきましては、その準備のため

行中で、仮設住宅暮らしを余儀なくされている方々も幾度も実行委員会を重ねており、徐々に事業内容多く、災害が過ぎ去っても元の生活に戻るまでにはまが具体化しつつあります。開催日は次期執行部のだまだ長い時間が必要な状況であり心が痛みます。

期間となりますが、現執行部のメンバーが実行委員

今やどこに居ても何が起こるかわからないこの自然として責任を持って当日に向け引き続き全力で取り組災害と不動産は切り離すことができない関係であり、んで参ります。この記念すべき事業を成功させるた

特に中立の立場で鑑定評価を行う不動産鑑定士のめに、多くの皆さまの協力を賜りたいと思っています。

果たすべき役割は今後さらに高まっていくものと思わ

特に会員の皆様には、会員総参加型の式典を目指れます。

していますのでご支援・ご協力をお願いいたします。

また、県内でも「空き家対策」が問題となっていま最後になりますが、ご多忙のなかご寄稿頂きまし

すが、当鑑定士協会では県主催の「空き家対策連

た執筆者の皆様、また本誌の企画・編集等に尽力

絡協議会」に積極的に参加し、他士業の方々と連頂いた広報委員会及び事務局の皆様に心よりお礼

携したうえでどの場面で不動産鑑定士が充分な役申し上げます。

［川上信也 website］
https://shinya27.wixsite.com/kawakami
鑑定ふくおか No.44

鑑定ふくおか No.44

1平成31年 福岡県地価公示における地価動向の概要

平成31年 福岡県地価公示における地価動向の概要

地価公示の総括①県全体の地価動向と要因• H20 年に１6 年ぶりに＋1.4％となった後、H21 年以降下落に転じていたが、Ｈ28 年から上昇に転じ、Ｈ31 年
不動産鑑定士は＋4.9％と4 年連続のプラス。上昇幅は1.0％拡大した（H30 年 3.9％→ H31 年＋4.9％）。

井上 真輔②県庁所在地の地価動向と要因

1. 地価動向の特徴と要因• 福岡市（＋10.6％→＋12.3％）：オフィス需要は一貫して改善傾向、賃料水準も明確な上昇基調で推移している。都心商業地は、博多マルイが H28 年 4月にオープン等、新規出店意欲は依然として高く、インバウンド需①県全体の地価動向と要因

要等も依然として旺盛である。但し、ネット通販の台頭等とも相俟って、物販商業地の上昇率はやや頭打ち• 県平均は、昨年の＋1.8％から＋2.6％になり、5 年連続でプラス。上昇幅も0.8ポイント拡大した。

の状態となっている。一方、ホテル用地需要は依然強く、都心商業地の牽引役となっている。特に、博多駅界隈はかかる需要が顕著で、地下鉄七隈線延伸計画とも相俟って博多区は＋16.1％、高容積率の商業②県庁所在地の地価動向と要因

地について旺盛なマンション素地需要も見られる中央区で＋13.3％、東区で＋12.9％、南区で＋9.8％等と、全• 福岡市は、H19 年に15 年ぶりに上昇に転じH20 年までプラス基調だったが、H21 ～ 24 年は再度下落に転じた。

区でプラス基調、上昇幅も拡大となっている。

住宅需要の回復が鮮明になったH25 年以降は変動率もプラスに転じ、H31 年はデベロッパー等が市場の牽引• 福岡市のオフィス空室率は、H20 年以降 15％台が続いていたが、新規供給が低水準にとどまっていることとも役となり、各種施策及び現下の低金利等を背景に高値売買が散見され、昨年（+4.3％）
より上昇率が拡大して相俟って、Ｈ30 年 5月はＨ4 年以来の 2％台である2.73％となり、直近のＨ30 年 10月は2.50％とほぼ空室が全体で＋5.3％と7 年連続の上昇となっている。

無い状況となっている。エリア及びグレード並びに耐震性等によって若干異なる動きとなっているが、賃料も明• 分譲地、マンション等の販売動向…建築費高騰の影響及び用地仕入価格の上昇等により販売価格も上昇基

確な上昇基調で推移している。かかる状況を背景に、オフィス商業地の需要が高まっている。
• 投資資金の流入について、金融商品及び首都圏の収益物件と比較して収益用不動産の利回りが高いこと

調にあるなか、現下の低金利を背景に、ローン減税や住まい給付金、フラット35 等が手当てされているため、特商住に鉄道駅徒歩 10 分圏内及び福岡市東区・中央区・南区等を中心に引き続き堅調に推移。しかしながら、ここ不動産が売買されている。但し、マイナス金利導入を背景に、優良物件を中心に供給が少なくなっており、にきて個別のマンション販売動向をみてみれば濃淡も現れてきている。そんななかでも、デベロッパーはエリア及需要が競合することから、取引利回りの低下傾向が鮮明になっている。また、ホテルの取得が目立ってきている。

び供給を絞りながらも素地取得意欲は高く、供給が少ないこと等とも相俟って、依然高値で売買されている。

業

宅

地

地

いる状態が続いており、市全体では20 年連続の下落となっている。かかる中、利便性高く良好な居住環境を• 2 ～ 3 年前頃からＪリート等に組み込まれる等、ホテルそのものの取引のほか、ホテル用地の高値での取引が目立った動きとなっている。また、オフィス用地関連も活発な動きが看取される。

③県庁所在地以外の地価動向と要因• 北九州市（▲ 0.3％→▲ 0.1％）：住宅地の供給が多い一方、人口は減少傾向にあり需給バランスがやや崩れて及びリートも外部成長へ向けて物件取得意欲が旺盛であることから、投資目的で福岡市内を中心に商業用③県庁所在地以外の地価動向と要因• 北九州市（＋0.6％→＋1.0％）：Ｈ29 年に24 年振りに上昇に反転し、Ｈ31 年も＋1.0％と3 年連続で上昇した。

具有する住宅地では、需要は堅調に推移、上昇ポイントは昨年の41ポイントから57ポイントに拡大している。区

上昇ポイントは昨年の 38ポイントから43ポイントに拡大、区別では戸畑区が＋0.8％と4 年連続、小倉北区は別では戸畑区及び八幡西区が 3 年連続で上昇、小倉南区で19 年ぶりの上昇、その他の区も下落幅の縮小＋3.6％で3 年連続、小倉南区及び八幡東区が 2 年連続で上昇、門司区及び八幡西区が昨年の下落から傾向が認められる。
• 久留米市（＋0.6％→＋0.6％）：旧久留米市中心部を中心に、マンション及び戸建住宅の売れ行きは比較的好調、
一方、旧郡部や郊外においては割高感が依然として残っており調整局面、全体としては5 年連続の上昇となった。
• 大牟田市（▲ 1.4％→▲ 1.3％）：地域経済の低迷、人口の減少、高齢化に歯止めがかからず、需要が弱含みであるが、小幅ながら下落幅の縮小傾向は続いているものの21 年連続の下落となった。

上昇に転じている。
• 久留米市（＋1.7％→＋2.2％）：マンション素地の需要回復を受けてＪＲ及び西鉄久留米駅から徒歩 10 分圏内
は比較的堅調に推移しているのに対し、郊外或いは既存の陳腐化した商業地は依然として調整局面、総じてみれば昨年よりも上昇幅が拡大している。
• 大牟田市（▲ 1.7％→▲ 1.1％）：中心商店街の空き店舗の増加により空洞化、衰退化の傾向が続いている。
④その他特徴的な変動率を示した地域と要因④その他特徴的な変動率を示した地域と要因• 筑後市、行橋市、筑紫野市、春日市、大野城市、宗像市、太宰府市、古賀市、福津市、糸島市、糟

• 筑後市、行橋市、小郡市、筑紫野市、春日市、大野城市、宗像市、太宰府市、古賀市、福津市、糸島

屋郡宇美町、同篠栗町、同志免町、同粕屋町、福岡都市圏を中心とした10 市 4 町が上昇を示した。この市、那珂川市、糟屋郡宇美町、同篠栗町、同志免町、同須恵町、同新宮町、同久山町、同粕屋町、遠うち、筑後市及び糸島市は27 年ぶりの上昇となっている。

賀郡水巻町、同岡垣町、同遠賀町、朝倉郡筑前町の12 市 11 町は、昨年に引き続き上昇基調で推移、糸島市、岡垣町を除いて上昇幅が拡大している。そのうち、筑後市、行橋市、遠賀郡 3 町を除けば何れも福岡都市圏のベッドタウンとして位置付けられている。
• 朝倉市が 27 年ぶり（0.0％→＋0.6％）、京都郡苅田町が 18 年ぶり（▲ 0.1％→＋0.4％）と、前記 1 市 1 町がそれぞ⑤その他• 大規模店舗の進出・撤退等の状況及び商況…ドンキ・ホーテ福岡天神本店（国体道路 ･Ｈ29/11 開業）、
六本松 421（中央区六本松・H29/9 開業）、ホークスタウン跡地マークイズ福岡ももち（H30/11 開業・店舗
面積約 48,000㎡）、西新プラリバ再開発商業施設（2019/7 開業予定）。

れ上昇に転じた。何れも、福岡市又は北九州市への通勤圏内であり、戸建住宅の売れ行きが堅調で地価は• 観光客数の推移・動向…福岡市観光統計によれば、Ｈ29 年の福岡空港・博多港からの外国人入国者数

上昇基調に反転している。住宅需要の回復基調が、福岡都市圏以外へも広がりを見せている。

は、あわせて前年比＋15.8％の 2,982,601 人と6 年連続で過去最多を更新。同年訪日外客数約 2,869 万人• 投資資金の流入状況について…Ｊリートを中心に大型物件の取得、私募ファンド及び法人又は個人投資家等

で考えれば、10 人に1 人以上は福岡市から入国している計算である。また、博多港の外国クルーズ船寄港（相続税対策に関する収益物件取得等含む）
による主にレジデンス系ビルの取得は依然として活発である。一方、数はH29 年は309 回で4 年連続日本一。1 人当たりの消費額は低下傾向にあるものの消費総額ベースでは

福岡市では優良物件が少なくなり、取引利回りも低下傾向が継続していることから、その周辺部又はこれまで動増加基調、全体に占める割合も高くなってきている。但し、本年 1 ～ 9月の寄港数は前年同期比▲ 16％。まきが弱かった他都市（北九州市等）へ需要が向かっている状況も看取される。

た、福岡市の H29 年客室稼働率は84.0％。民泊を含めホテルの新規進出が活発で、判明分だけでも2020年頃までにＨ28 ～ 30 年完成分を含め市内客室ベースで8,000 室程度は増える予定。

2

鑑定ふくおか No.44

鑑定ふくおか No.44

3平成31年 福岡県地価公示における地価動向の概要• 西鉄、天神再開発の計画概要を発表。地上 19 階地下 4①県全体の地価動向と要因

工• Ｈ29 年に24 年振りにプラスとなり、Ｈ31 年は＋2.6％と3 年連続のプラス。上昇幅は0.7％拡大した（H29 年＋1.9％→ H30 年＋2.6％）。

階、地下 2 階～地上 4 階が商業ゾーン、地上 5、6 階はホ
テルロビーや会議場、8 ～ 17階がオフィス、18・19階はホテル（客室数約 50 室）、2024 年春開業。ビブレは地権者と業②県庁所在地の地価動向と要因• 福岡市（＋5.0％→＋6.7％）：Ｊリートに組み込まれる等、物流用地の需要は旺盛であるほか、地下鉄駅から徒歩圏内の混在地域においては、用途の多様性から他の需要者との競合により地価上昇となっている。

• 井筒屋、来年 2月末にコレットを、来年 5月末に井筒屋黒崎店を閉鎖と正式に発表。
• 国交省、味坂スマートIC（小郡市）に許可書。2024 年頃の供用開始を目指す。

合意次第解体、建設に着手、24 年春の開業に間に合わ• 福岡県内で立地適正化計画を策定しているのは、北九

ない場合は、その部分のみ遅れて開業。新ビルは第 1 期

州市、久留米市、飯塚市、行橋市、宗像市、大牟田分が敷地面積 6200㎡、延床約 10 万㎡、ビブレ部分も開市の6 市。行橋市は都市機能誘導区域のみ指定。

業した後は、敷地面積約 8600㎡、延床約 13 万 6 千㎡

地
③県庁所在地以外の地価動向と要因• 北九州市（▲ 0.2％→ +0.2％）：北米向輸出を中心に自動車産業は堅調、Ｈ10 年以来 21 年ぶりに上昇に反転。
東九州道の全線開通、北九州空港の貨物便就航等により物流用地需要も拡大傾向にある。
• 大牟田市（▲ 0.5％→▲ 0.5％）：工場地の価格水準は低く底値感が出てきたが、需要は依然として弱含み。
• 久留米市（＋0.4％→＋0.5％）：久留米 IC 周辺の流通業務地を中心に需要は堅調に推移している。
• 京都郡苅田町（＋1.0％→＋1.1％）：自動車関連が好調で需要も堅調に推移、3 年連続で上昇している。

※地域政策、取り組み等について

4２．
主な市等の平均変動率及び地点数内訳（1）住宅地
市町村名

H31変動率県全体

H31地点数上昇

横ばい

下落

総継続地点数+2.6％（+1.8％）

413
（384）

57
（81）

160
（173）

630
（638）

福岡市

+5.3％
（+4.3％）

190
（190）

2
（4）

2
（ 2）

194
（196）

北九州市

▲0.1％
（▲0.3％）

57
（41）

22
（34）

64
（69）

143
（144）

• 福岡空港誘導路複線化に伴う国内線ターミナルビル再整～春日原駅間の新駅設置案を承認。開業は2021 年度予備事業。新ビルは地上 5 階地下 2 階建、延床面積約 12定。また、市営地下鉄七隈線、ＪＲ博多駅まで延伸計画

久留米市

+0.6％
（+0.6％）

22
（19）

6
（7）

8
（11）

36
（37）

万㎡、店舗面積は3 割増床。H27 年 4月着工、総事業

は、H28 年の陥没事故の影響によりH32 年度開業予定

大牟田市

▲1.3％
（▲1.4％）

0
（0）

1
（3）

21
（19）

22
（22）

費約 380 億円。H31 年 3月完成予定、誘導路複線化はが最大 2 年程度遅れる見通しとなった。

H31 年度完成予定。

• 九大箱崎キャンパス再開発、市と九大が再開発の指針と• 福岡空港民営化の事業者、九電・西鉄等の地元企業

なるグランドデザイン案を示す。①成長・活力・交流、②「福岡エアポートHD」、チャンギエアポートグループ、三安全・安心・健やか、③教育・研究の3ゾーンに区分。

菱商事の企業連合に決定。地場連合の提案内容は、

市と九大は、再開発事業者の公募を2020 年度から始め、（1）路 線 誘 致、30 年 後の旅 客 数を現 在の約 1.5 倍の

22 年度から再開発が順次始まる見通し。

3,500 万 人 等。（2）国 内 線 側に複 合 商 業 施 設（ 物 販、（2）商業地
市町村名

H31変動率• 天神ビッグバンプロジェクト。天神 BBB（容積率最大 50％

県全体

ビジネスホテル、シェアオフィス等）。
（3）国際線側に高級緩和、認定ビルを優先的に紹介、金融機関による支援等）

ホテル誘致等が H28 年 5月運用開始。H29 年度になってからは、①同• 福岡市のＷＦ地区再整備計画案。サンパレスを取壊し大プロジェクト第 1 弾となる天神ビジネスセンターの概要が判

博通りから直結する道路を整備、マリンメッセ南側にホーH31地点数上昇

横ばい

下落

総継続地点数+4.9％（+3.9％）

164
（153）

25
（23）

61
（72）

250
（248）

福岡市

+12.3％（+10.6％）

85
（84）

0
（1）

0
（0）

85
（85）

北九州市

+1.0％
（+0.6％）

43
（38）

12
（11）

19
（25）

74
（74）

明。地上 16 階地下 2 階、2020 年度の完成を目指す。②

久留米市

+2.2％
（+1.7％）

11
（9）

3
（3）

1
（2）

15
（14）

ル及び展示場も新設、大博通りとの結節点一帯をエントラ

大名小跡地の建築物高さの上限が約 115ｍに緩和、③

大牟田市

▲1.1％
（▲1.7％）

0
（0）

2
（2）

5
（6）

7
（8）

ンスゾーンと位置付け、ホテルや飲食店を配置し、第 3の明治通り地区とＷＦ地区の一部で高さ制限が緩和、明治

都心拠点を目指す。完成目標年次は20 ～ 30 年後。また、通り沿いでは76ｍから最大 115ｍに緩和され 26 階建相当

福岡市では、ＷＦ地区と博多駅を結ぶ新たな交通システのビルも建設可能。

ムに向けて、有識者研究会を設置。市では、年明けに• 福岡市、大名小跡地の優先交渉権者に西鉄、積水ハウ

次回会合を開き成果をとりまとめる意向。

ス等のグループに決定と発表。五つ星ホテルが入る24 階• スペースワールド、H29 年 12月末で閉園。新日鉄住金は建高層ビルを核とした複合施設が 2022 年 12月頃に全面

イオンモールに土地を貸与する方針を北九州市と福岡県開業する予定。

に伝える。イオンはアウトレットモールやレジャー施設等の複• 旧博多青果市場跡地約 8.2ha、Ｈ30 年 7月に売却価格

合商業施設を計画。閉園から4 ～ 5 年後の開業を目指す

190 億円で三井不動産、西鉄、九電のグループが事業とみられ、西日本最大級となる見込み。

者に。大型複合商業施設ららぽーとを2022年春開業予定。

• 福岡市都市計画審議会、西鉄天神大牟田線、雑餉隈

核テナントとしてキッザニア

鑑定ふくおか No.44（3）工業地
市町村名

H31変動率

県全体+2.6％（+1.9％）

H31地点数上昇

横ばい

下落

総継続地点数

25
（21）

8
（12）

5
（7）

38
（40）

鑑定ふくおか No.44

5平成31年 福岡県地価公示における地価動向の概要

３．
特徴的な地点の地価動向とその要因

各市町村の概要（1）
県全体について
区分

標準地番号
住宅地
福岡中央 -2

所

在

地

見込価格

変動率

変動要因

福岡市中央区大濠 1 丁目
13 区 133 番

756,000

高級マンションの売行きが堅調でマンション適地の需要が逼+8.3%（+7.4%） 迫している。

福岡市中央区天神 1 丁目
98 番外

9,800,000+12.4%
低金利を受けて都心部の収益用不動産の需要は高い。店（+11.1%） 舗売上高はやや軟調である。

福岡市中央区草香江
2 丁目12 区 220 番 1437,000+16.5% マンションデベロッパー需要が牽引役。六本松エリアの地域（+9.0%） 拠点化、周辺部でのマンション高値販売の影響。

福岡市博多区博多駅前
4 丁目102 番外

688,000

北九州市八幡東区
藤見町 10 番 83

24,300

田川市伊田町
2909 番 1

27,100

最高価格地
商業地
福岡中央 5-9
住宅地
上昇率 1 位又は下落率最小

福岡中央 -10
商業地
博多 5-16
住宅地

下落率 1 位八幡東 -7
商業地
田川 5-1

低金利を受けて都心部の収益用不動産の高値売買が顕在+25.5%（+17.8%） 化しているほか、ホテル用地需要等の高まりを受け割安感が現出している。

▲ 4.0%
高台傾斜地の既存住宅地であり、需要は弱含み、依然とし（▲ 4.2%） て割高感が残っている。
▲ 3.6%
陳腐化が顕著なアーケード商店街、地域経済の衰退、商（▲ 4.1%） 圏人口減少等により、需要は弱含み（2）
県庁所在地について（県庁所在地以外の政令市については別枠で作成）
区分

標準地番号
住宅地
福岡中央 -2

所

在地

福岡市中央区大濠 1 丁目
13 区 133 番

見込価格

756,000

変動率

変動要因

高級マンションの売行きが堅調でマンション適地の需要が逼+8.3%（+7.4%） 迫している。

福岡中央 5-9
住宅地
上昇率 1 位又は下落率最小

福岡中央 -10
商業地
博多 5-169,800,000

低金利を受けて都心部の収益用不動産の需要は高い。店+12.4%（+11.1%） 舗売上高はやや軟調である。

福岡市中央区草香江
2 丁目12 区 220 番 1437,000+16.5% マンションデベロッパー需要が牽引役。六本松エリアの地域（+9.0%） 拠点化、周辺部でのマンション高値販売の影響。

福岡市博多区博多駅前
4 丁目102 番外

低金利を受けて都心部の収益用不動産の高値売買が顕在+25.5%
化しているほか、ホテル用地需要等の高まりを受け割安感が
688,000（+17.8%）
現出している。

福岡市中央区天神 1 丁目
98 番外

標準地番号
住宅地
戸畑 -3

所

在

小倉北 5-1
住宅地
上昇率 1 位
又は下落率最小

八幡西 -22
商業地
小倉北 5-13※変動率の下段（

ると、地価水準の改善傾向は前年に続き継続しているが、北九州市戸畑区浅生
1 丁目51 番

見込価格

101,000

変動率

変動要因

住宅地として人気の高い戸畑区の中高級住宅で、需要は+1.4%（+1.9%） 堅調に推移している。

北九州市小倉北区魚町
2 丁目251 番

605,000

域外からの需要とも相俟って、都心商業地の需要回復基調+5.8%（+3.1%） が鮮明になっている。

北九州市八幡西区
光貞台 2 丁目16 番 259,100

居住環境が良好な住宅地で、値頃感とも相俟って、地価は+4.0%（+3.1%） 上昇幅が拡大している。

500,000

域外からの需要とも相俟って、高値取引も散見、都心商業+11.1%（+4.4%） 地の需要回復基調が鮮明になっている。

北九州市小倉北区魚町
1 丁目88 番）
は、
前回公示の変動率。

不動産鑑定士花田 宏治【地価動向】〈住宅地〉
調査地点数：20、平均価格：48,390 円 /㎡

都市部回帰及び地価の二極化は顕著になっており、各市

平均変動率：▲ 0.6％（前年▲ 0.9％）

町ごとの平均変動率は北九州市（但し、門司区・小倉北

上昇地点数：3、横這い地点数：2

区・小倉南区の平均値）+0.6％ ｢前年 0.0％｣、行橋市

下落地点数：15+0.4％ ｢前年 +0.2％｣、豊前市▲ 0.8％ ｢前年▲ 0.7％｣、〈商業地〉
調査地点数：11、平均価格：105,000 円 /㎡

苅田町 +0.5％ ｢前年 +0.2％｣、みやこ町▲ 1.1％ ｢前年▲

平均変動率：+0.2％（前年▲ 0.1％）

1.0％｣、吉富町▲ 0.6％ ｢前年▲ 0.5％｣、築上町▲ 1.4％

上昇地点数：4、横這い地点数：5｢前年▲ 1.3％｣である。

下落地点数：2

各用途毎では【住宅地】のうち北九州市内では人口減や〈工業地〉
調査地点数：5、平均価格：24,840 円 /㎡

高齢化の進行が注視されるなか、上昇に転じる要因が相

平均変動率：+0.2％（前年▲ 0.3％）

対的に乏しく下落基調を脱しなかった。また京築地区では上昇地点数：1、横這い地点数：4

土地区画整理事業等の公共事業に伴い土地取引が促進

下落地点はなし

人口減や高齢化の進行を背景に依然として下落基調にあ北九州市小倉北区

り、ほぼ前年並みの下落となった。

人口：182,220 人

対前年比 +0.2％ 6 年間 0.0％

【商業地】
については小倉北区の中心市街地での取引

高齢化率（65 歳以上）
：28.7％

件数増加とそれに伴う上昇率拡大が特徴的で、外縁部に【主な出来事】

おいては引続き改善傾向にあるものの、やや鈍化の傾向に• JR 小倉駅南口東地区再開発ビルH31 年秋、完成予定ある。また本年秋頃に竣工予定の JR 小倉駅南口東地区• JR 城野駅東側の土地区画整理事業地区（ボンジョーノ）

再開発ビル周辺では引続き高値の取引がみられた。京築は売行き好調（1㎡当たり100,000 円程度）

地区では、消費者人口の減少、経営者の高齢化と後継【地価動向】

者不足等により疲弊しており、一部の地域を除き概ね前年〈住宅地〉
調査地点数：20、平均価格：65,270 円 /㎡並みに下落している。

平均変動率：▲ 0.2％（前年▲ 0.3％）【工業地】
については自動車関連産業が製造部門を牽引

上昇地点数：4、横這い地点数：6

水準は総じて回復基調となった。
地

最高価格地
商業地

福岡第１分科会の担当エリアについて地価動向を概説す

し、また港湾施設の稼働率が向上した結果を受け、地価（3）
県庁所在地以外の政令市について
区分

京都郡苅田町・みやこ町、築上郡吉富町・築上町

された行橋市や苅田町では改善がみられるものの、他では

最高価格地
商業地

北九州市門司区・小倉北区・小倉南区、行橋市、豊前市、

下落地点数：10〈商業地〉
調査地点数：19、平均価格：238,500 円 /㎡

各市区町のトピックスは以下のとおりである。

平均変動率：+3.6％（前年 +2.6％）（人口・世帯数は各年 10月1日現在、高齢化率は平成 30 年 10月1日現在の数値）

全地点で上昇〈工業地〉
調査地点数：2、平均価格：38,400 円 /㎡

北九州市門司区

平均変動率：+0.7％（前年 0.3％）

人口：96,172 人

全地点で上昇対前年比▲ 1.2％ 6 年間▲ 6.2％

高齢化率（65 歳以上）
：37.1％【主な出来事】

北九州市小倉南区• 門司港駅の改修工事が H31 年春に完了予定

人口：210,118 人• モデルプジェクト再配置計画（門司港地区、大里地区）

高齢化率（65 歳以上）
：28.2％• 門司港レトロ地区内に温浴施設付き複合商業施設の建【主な出来事】

設計画を公表（H32 年竣工予定）• 新門司地区の土地区画整理事業地内で宅地分譲が進行中

対前年比▲ 0.5％ 6 年間▲ 2.4％

• ゆめタウン城野店 H30.9オープン•「ドラックストアモリ沼新町店」H30.3オープン※選定替等により前回公示の変動率が無い場合は － を表記する。
※（2）の変動要因について（1）と同地点の場合「同上」と記載。

6

鑑定ふくおか No.44

鑑定ふくおか No.44

7平成31年 福岡県地価公示における地価動向の概要• 小倉南図書館 H30.3 開館【主な出来事】【地価動向】• サンパーク苅田駅前レジデンス（H28/8 竣工）
は販売初月

〈住宅地〉
調査地点数：27、平均価格：53,360 円 /㎡
平均変動率：+0.2％（前年 0.0％）
上昇地点数：13、横這い地点数：5
下落地点数：9〈商業地〉
調査地点数：7、平均価格：85,210 円 /㎡
平均変動率：+0.5％（前年 +0.1％）

政の取組が行われているにほぼ半数が成約、H29/7に完売• 県道「須磨園南原曽根線」沿線の大字南原にドラックコス

モス南原店 H30/1オープン
• 東プレ
（株）
の新工場（H31/1 稼働開始予定）• 新松山臨海工業団地内にユニ・チャームプロダクツ（株）が新工場稼働予定（H31 年）

上昇地点数：4、横這い地点数：3【地価動向】

下落地点はなし、〈住宅地〉
調査地点数：7、平均価格：34,900 円 /㎡
上昇地点数：4、横這い地点数：2

人口：71,168 人

下落地点数：1

対前年比 +0.1％ 6 年間 +0.8％

高齢化率（65 歳以上）
：29.8％

人口：17,793 人〈住宅地〉
調査地点数：2、平均価格：16,650 円 /㎡

高齢化率（65 歳以上）
：36.5％

対前年比▲ 1.0％ 6 年間▲ 7.3％

平均変動率：▲ 0.7％（前年▲ 0.6％）【主な出来事】

全地点で下落• 築上町空き家バンク事業開始〈商業地〉
調査地点数：1、平均価格：22,300 円 /㎡
平均変動率：▲ 0.4％（前年▲ 0.4％）【地価動向】〈住宅地〉
調査地点数：2、平均価格：16,650 円 /㎡

全地点で下落

平均変動率：▲ 1.4％（前年▲ 1.3％）〈商業地〉
調査地点数：2、平均価格：53,250 円 /㎡

北九州市若松区・戸畑区・八幡東区・八幡西区、直方市、田川市、中間市、田川郡添田町・川崎町

平均変動率：▲ 0.1％（前年▲ 0.2％）

北九州市若松区• コメダ珈琲店福岡行橋店オープン（H29/11）

上昇地点数：1、横這い地点はなし

人口：80,940 人• トライアル行橋上津熊店オープン（H30/1）

下落地点数：1

世帯数：33,988 戸〈工業地〉
調査地点数：3、平均価格：17,030 円 /㎡

不動産鑑定士波多野 宏和（人口・世帯数は各年 10月1日現在、高齢化率は平成 30 年 10月1日現在の数値）【主な出来事】• 行橋市図書館等複合施設整備事業（'20 年春竣工予定）• 平成 30 年 4月、三菱マテリアル（株）と（株）麻生の共同

対前年比▲ 0.7％ 5 年間▲ 2.7％
対前年比＋0.6％ 5 年間▲ 0.4％

高齢化率（65 歳以上）
：32.0％（前年 31.5％）

出資事業会社で、焼却飛灰のセメント資源事業を手掛ける北九州アッシュリサイクルシステムズ
（株）
の焼却飛灰
処理施設が完成し、本格稼働が始まった【地価動向】

平均変動率：+1.1％（前年 +1.0％）【主な出来事】• 平成 30 年 6月、マルショク天籟寺店がオープンした。

〈住宅地〉
調査地点数：5、平均価格：33,860 円 /㎡

全地点で上昇• 平成 30 年 2月、国内最大規模の発電能力の風車を備え• 平成 30 年 12月1日、若松区と同市戸畑区を結ぶ若戸大た発電所「響灘ウインドエナジーリサーチパーク」（北九橋（2・1キロ）と若戸トンネル（2・3キロ）が無料化された。

平均変動率：+0.4％（前年 +0.2％）
上昇地点数：4、横這い地点はなし

みやこ町

下落地点数：1

人口：19,285 人〈商業地〉
調査地点数：2、平均価格：67,550 円 /㎡

州市若松区）が竣工した。
対前年比 ▲ 1.1％ 6 年間 ▲ 8.3％

高齢化率（65 歳以上）
：40.9％• 平成 30 年 3月、国家戦略特区の「ワイン特区」に指定されている北九州市若松区に初のワイン醸造所が開所した。

平均変動率：+0.5％（前年 +0.5％）【主な出来事】• 平 成 30年 3月、 複 合 商 業 施 設「フォレオひびきの」に、全地点で上昇• 町が開発分譲した国作団地はH29 夏に完売
（7,760 円 /㎡

「グッディひびきの店」が先行オープンした。他の店舗につい～ 8,480 円 /㎡）

豊前市
人口：25,0196 人

対前年比 ▲ 1.4％ 6 年間▲ 5.5％

高齢化率（65 歳以上）
：36.7%【主な出来事】• ハローワーク跡地（牧山１丁目）で、賃貸マンションが建築中。
• 汐井町付近で、地上 14 階建の分譲マンションの建築計

画が進行中。
• 浅生通り沿いに、「（仮称）コンダクト戸畑マンション新築工事」の建築計画が進行中。

ては未定。
（平成 31年 1月末に、セブンイレブンが開店。
）• 犀川駅付近にて町が新たに開発分譲を計画している7 区• 平成 30 年 5月 国道 495 号竹並バイパスの稲国交差点

今回の地価公示では、選定替えを除く住宅地全 6 地点

画についてはH29 年 度中の販 売 開 始（9,016 円 /㎡～～火の坂交差点間の４車線化が完了し、供用開始された。

のうち、4 地点で上昇、横ばい1 地点、下落 1 地点。商業

9,752 円 /㎡）• 勝山地区の国道沿いを中心に小規模のテナント物件の建• 豊前市宇島地先工業団地内の松本工業（株）が隣接す

築がみられる• 平成 30 年 8月、マルショク小石店が閉店。

地は全 7 地点のうち6 地点で上昇、下落 1 地点、工業地• 平成 30 年 12月1日、若松区と同市戸畑区を結ぶ若戸大全 2 地点のうち、上昇が 1 地点、横ばいが 1 地点となった。

橋（2.1キロ）と若戸トンネル（2.3キロ）が無料化された。

北九州市八幡東区

る16,528㎡の用地を取得、工場拡張に伴う地域雇用創【地価動向】

生へ期待が高まる（H29/6）〈住宅地〉
調査地点数：2、平均価格：11,050 円 /㎡

今回の地価公示では、住宅地全 17 地点のうち、４地点

人口：65,944 人

対前年比▲ 1.6％ 5 年間▲ 6.0％

【地価動向】

平均変動率：▲ 1.0％（前年▲ 1.0％）

が横ばい、他の13 地点で下落。商業地は全 7 地点のうち、世帯数：30,781 戸〈住宅地〉
調査地点数：3、平均価格：21,100 円 /㎡

全ての地点で下落

１地点が横ばい、他の6 地点で下落、工業地は全 5 地点

高齢化率（65 歳以上）
：36.1%（前年 35.6％）のうち、上昇が１地点、横ばい１地点、他の3 地点が下落【主な出来事】となった。

• 平成 30 年 2月、スペースワールド跡地の開発業者にイオ

平均変動率：▲ 0.2％（前年▲ 0.4％）〈商業地〉
調査地点数：1、平均価格：17,100 円 /㎡

上昇地点はなし、横這い地点数：1

平均変動率：▲ 1.2％（前年▲ 1.1％）

下落地点数：1、新設地点数：1

全地点で下落

平均変動率：▲ 1.5％（前年▲ 1.6％）

吉富町

全ての地点で下落

人口：6,571 人

苅田町
人口：36,375 人

対前年比 +1.3％ 6 年間 +0.3％

高齢化率（65 歳以上）
：24.2％

鑑定ふくおか No.44

人口：57,967
対前年比▲ 0.6％ 6 年間▲ 2.5％

対前年比▲ 0.8％ 5 年間▲ 4.7％

ンモール株式会社が選定された。

北九州市戸畑区〈商業地〉
調査地点数：2、平均価格：37,700 円 /㎡

8

【地価動向】

全地点で下落

平均変動率：+0.4％（前年▲ 0.1％）

行橋市

築上町

• 平成 30 年 2月、北九州市は、桃園公園にある児童文化

人対前年比▲ 0.5％ 5 年間▲ 2.2％

世帯数：27,973 戸

対前年比＋0.5％ 5 年間＋1.3％		

科学館を同区東田地区に移転し、建て替える方針を正式に決定した。

高齢化率（65 歳以上）
：31.3％

高齢化率（65 歳以上）
：31.1%（前年 30.8％）【主な出来事】【主な出来事】

決定した。また、八幡東区を含む北九州市が「日本新三• 空家・空地バンク制度や定住化促進制度、新婚世帯へ• 平成 30 年 4月、北九州市は「旧安川邸洋館」の保存を

大夜景都市」に認定された。

の住居費等の補助金支給制度等、人口減に関する行発表した。

• 平成 30 年 10月、皿倉山の新たな景勝地「皿倉八景」が• 平成 30 年 12月末、河内天然温泉「あじさいの湯」が営業

鑑定ふくおか No.44

9平成31年 福岡県地価公示における地価動向の概要【主な出来事】

田川郡添田町• 北九州市は、「北九州市営中央町駐車場」（北九州市• 平成 30 年 8月、直方市と市観光物産振興協会が連携し

人口：9,304 人

八幡東区中央２丁目）
を平成 31 年 3月31日で廃止するこて進める自転車を活用したまちづくり構想が本格始動。

を休止した。

とを決めた。

• 平成 30 年 10月、「筑豊炭田遺跡群」が国指定史跡に指•「レッドキャベツ槻田店」が平成 31 年 2月に閉店。
• 枝光本町でマンションの建築計画が進行中。
• 祇園 1 丁目で分譲マンションの建築計画を進行中。

世帯数：7,085 戸
対前年比▲ 2.9％ 5 年間▲ 9.8％

上昇、横ばいは１地点、下落は9 地点。選定替え地点を高齢化率（65 歳以上）
：37.4％ ( 前年 36.2％）

世帯数：3,962 戸 対前年比▲ 1.1％ 5 年間▲ 6.3％

【主な出来事】

高齢化率（65 歳以上）
：42.2％（前年 41.0％）• 平成 31 年 4月から、田川市及び川崎町、糸田町、福智定された。

町の 1 市 3 町の水道事業を広域化（統合）し、「田川地• 市内幹線沿いに郊外型店舗が開業した。平成 30 年 2月

頓野地区に「ビジョンメガネ直方店」平成 30 年 8月下境地区

今回の地価公示では、住宅地全 2 地点が昨年と同様な

区水道企業団」を設立する。

下落率で下落した。

に「ニトリ直方店」平成 30 年 10月新入地区に「ドラッグセ
今回の地価公示では、住宅地全 15 地点のうち5 地点で

対前年比▲ 1.1％ 5 年間▲ 5.2％

今回の地価公示では、住宅地全 2 地点が昨年と同様なイムス直方新入店」平成 30 年 11月下境地区に「無添くら

田川郡川崎町寿司直方店」。

人口：15.693 人

下落率で下落した。
対前年比▲ 2.4％ 5 年間▲ 9.1％

除く商業地は全 5 地点のうち3 地点が上昇し、残りの 2 地
今回の地価公示では、住宅地全 4 地点、商業地全 3 地

点は下落となった。

点ともに下落したが、住宅地、商業地ともに下落幅は縮小

北九州市八幡西区

している。

人口： 252,234 人対前年比▲ 0.5％ 5 年間▲ 1.7％
世帯数：111,764 戸

対前年比＋0.4％ 5 年間＋1.1％

田川市

高齢化率（65 歳以上）
：29.3%（前年 28.8％）

人口：47,262 人【主な出来事】

世帯数：21,120 戸• 平成 30 年 3月末、ＪＲ黒崎駅の南北自由通路が供用開高齢化率（65 歳以上）
：34.0%（前年 33.2％）

対前年比▲ 1.3％ 5 年間▲ 4.5％
対前年比▲ 0.2％ 5 年間▲ 0.7％

【主な出来事】

始された。
• 平成30年9月、相生町に、「ダイレックス相生店」が開業した。

• 平成 30 年 3月、「田川市空家等対策計画」を策定した。

• 平成 30 年 7月、井筒屋黒崎店を平成 31 年 5月末で閉店• 平成 30 年 10月、「筑豊炭田遺跡群」が国指定史跡に指することを決定した。その後、再出店へ向けての協議が進められ、平成 31 年 8月1日以降、営業規模を縮小して、営業を続けることが発表された。
• 平成30年11月、折尾地区で、買い物バスの運行が始まった。

定された。
• 平成 31 年 4月から、田川市及び川崎町、糸田町、福智町の１市 3 町の水道事業を広域化（統合）し、「田川地区水道企業団」を設立する。

• 茶屋の原地区に、「ドラッグストアコスモス茶屋の原店（仮称）」が平成 31 年 3月末頃に開業予定。
• JＲ黒崎駅西側に商業施設「えきマチ１丁目黒崎」が、平

今回の地価公示では、住宅地全 3 地点、商業地全 2地点ともに下落したが、下落幅は縮小している。

成 31 年 4月に開業予定。
• 青山地区に、「ゆめマート八幡青山（仮称）」が、平成 31

年 8月頃に開業予定。
• 八枝地区に、「ゆめマート永犬丸」が平成 31 年 8月頃に

中間市
人口：40,515 人

対前年比▲ 1.％ 5 年間▲ 5.7％

世帯数：17,465 戸

対前年比▲ 0.3％ 5 年間▲ 3.2％

高齢化率（65 歳以上）
：37.1％（前年 36.5％）

開業予定。

【主な出来事】
今回の地価公示では、住宅地全 38 地点のうち28 地点• 平成30年8月、「マックスバリュエクスプレス中間店」が閉店。

で上昇、3 地点が横ばい、残り7 地点は下落した。商業地• 平成 30 年 11月、「サンドラッグ中間店」が閉店。

は全 18 地点のうち、8 地点が上昇、横ばいは2 地点、下• 平成 30 年 12月、「にしてつストア中間店」が、「レガネット

落は8 地点。なお、商業地の平均変動率は、平成 6 年に下落してから25 年ぶりに上昇に転じた。工業地１地点についても上昇に転じた。宅地見込地は横ばい。

中間」
としてリニューアルオープンした。
• 県道中間宮田線と市道市営球場 2 号線を結ぶ約 560ｍの御座ノ瀬 1 号線が開通した。
• 中ノ谷線バイパス及び御座ノ瀬 1 号線が開通した。

直方市
人口：56,174 人• 平成 30 年 11月、市政 60 周年を迎えた。

対前年比▲ 0.5％ 5 年間▲ 1.7％

世帯数：23,567 戸

対前年比＋0.4％ 5 年間＋1.1％

高齢化率（65 歳以上）
：33.4%（前年 32.9％）

今回の地価公示では、住宅地全 8 地点のうち、3 地点
で上昇、2 地点が横ばいに、残りの 3 地点及び商業地１地
点、工業地１地点は下落した。

10

鑑定ふくおか No.44

福岡市東区、宗像市、古賀市、福津市、宮若市、糟屋郡新宮町・久山町・
粕屋町、遠賀郡芦屋町・水巻町・岡垣町・遠賀町、鞍手郡小竹町・鞍手町

不動産鑑定士

岩隈 良弘

福岡市東区

地区内）
の駅前広場が整備完了し、バス乗り入れ開始。

【主なトピックス】

同地区内のJR 香椎駅の駅前広場も現在整備中。

◎「福岡アイランドシティ特定目的会社」は、アイランドシティ◎福岡輝栄会病院は、香椎参道から千早駅近く（香椎副都地区で、ホテルや商業店舗等の複合施設の建設を計画

心土地区画整備事業地内）に、2018 年 6月移転。敷地しており、2018 年 11月に工事に着手。Ｓ造・ＲＣ造 11 階

5421.53㎡、延床 10449.42㎡、7 階建、立体駐車場も整

建延床 49,000㎡を予定。

備。病床数 259、外来診察室 20◎東部青果市場跡地で、｢BRANCH 福岡下原｣が 2018 年◎アイランドシティの新施設。「照葉スパリゾート」の北側、11月末に開業。大和リース（株）が運営する｢BRANCH｣

総合体育館の西側の7.5 ヘクタールで、商業施設の「（仮は、飲食店と物販、サービス、カルチャーなど約 34テナン

称）ぐりんモール」、宿泊施設（地上 14 階建て約 400 室）、トが出店予定で、複合商業施設十医療モール十コミュニ

駐車場（一般 1000 台、バス20 台）の商業・宿泊の複合

ティスペースで構成（敷地 22 千㎡、店舗面積：8,823㎡、

施設を計画。照葉のまちのコンセプトに合わせ、商業施

駐車場：340 台）。

設はオープンモール形式とし、憩いの場として利用可能な◎千早駅前に（仮称）
マックスバリュエクスプレス千早駅前店、
2019 年 4月中旬開業予定。敷地面積：3,145㎡、店舗面
積：1,462㎡、Ｓ造平家建、駐車場：37 台。

商業施設を目指し、平成 31 年度の開業を予定。総事業費約 203 億円。
◎福岡高速 6 号線が着工。香椎浜ランプ付近とアイランドシ◎蒲田３丁目のＪＡ福岡市東部育苗センター跡地で、物流

ティの約 2.5kmを結ぶ自動車専用道路。東部地域の交通

倉庫センターの建築計画。（株）
キョーワが運営する物流

混雑緩和と港湾物流の増加、新青果市場開場などに伴うセンター ｢福岡センター｣で、仮称は｢福岡センターⅦ｣。

交通需要に対応。建設費292 億円、工期～平成32 年度。

（構造：Ｓ造、階建、延床面積 :9,046.87㎡、敷地面積：◎照葉小学校の児童数が大幅に増加している事から、アイ

9,349.68㎡、着工：2019 年 5月の予定）◎東区社領３丁目で、辛子明太子メーカー・（株）ふくやの
新物流センター ｢Ｆ・LOG I（エフロジ）｣が 2018 年 6月から稼働。（敷地面積 :7,778㎡、Ｓ造 3 階建、延床面積：
6,934㎡）◎名島幼稚園跡地 ( 東区名島 3 丁目、2,510㎡ )を社会福祉

ランドシティに小学校が新設される。市立照葉小・中学校の北側に隣接し、2017 年 10月から工事を開始し、2019
年 4月に開校予定。
◎国道 3 号博多バイパスの未開通区間 3.3km（水谷～下原）
は、平成 29 年度に全線開通し、国道 3 号の渋滞緩和が見られる。

法人グリーンコープが購入し、認定こども園を建設予定◎照葉のこども病院北側の4.1haに、西鉄が平成 32 年にか◎青葉１丁目で地権者らが土地区画整理組合を設立し、土け、マンション
（分譲、賃貸、シニア）、スーパー、バス営

地区画整理事業住宅地の整備等を進める予定。 2018

業所等を建設。

年秋の組合の設立認可を目指すとともに、年内にも工事に◎「福岡市総合体育館」が平成 30 年 12月供用開始。

着手し、宅地約 80 区画を予定する。
（所在：東区青葉１◎九大箱崎キャンパス跡地への箱崎中学校の移転構想。

丁目302 番１外 )◎西鉄貝塚線西鉄香椎駅（香椎駅周辺土地区画整理事業

九州大学の跡地の活用方策の第１弾。開校は平成 34 年度以降の見通し。

鑑定ふくおか No.44

11平成31年 福岡県地価公示における地価動向の概要◎ＪＲ千早～箱崎間の九大跡地付近に新駅構想。

【地価動向】

新宮町

でに移転が決まっている九州大学付属農場（約 24ha）の◎香椎駅周辺土地区画整理事業地内において、平成 29 年

〈住宅地〉
地点数：8 地点

【主なトピックス】

跡地利用計画が存するが、停滞の予定。主要地方道の◎新宮東中学校（仮称）が新宮町三代の国道 3 号の東側で整備が予定されるが、「阿恵遺跡」が国指定遺跡になる

平均変動率：Ｈ30 年 1.6％ ⇒ Ｈ31 年 3.4 %より、42 画地の保留地が分譲。総じて高値で売却されて〈商業地〉
地点数：2 地点いる。

平均変動率：Ｈ30 年 1.4 ％ ⇒ Ｈ31 年 2.9 %◎アイランドシティ地区に、2020 年度新たな国際ターミナルを供用開始予定。コンテナ取扱量は92 万 TEUから130 万
TEUに増える見通し。

福津市【主なトピックス】〈住宅地〉
地点数：41 地点◎ JR 福間駅から国道 495 号へ連絡する都市計画道路「福〈商業地〉
地点数：8 地点
平均変動率：Ｈ30年 10.4 ％ ⇒ Ｈ31年 12.9 %〈工業地〉
地点数：7 地点
平均変動率：Ｈ30 年 5.4 ％ ⇒ Ｈ31 年 7.8 %可能性が存し、保存方針が固まらない。

動拠点となる新宮ふれあいの丘公園を整備予定。工事は【地価動向】

平成 29 年に着工し、同 31 年 1月の完成を予定。新中学〈住宅地〉
地点数：6 地点
平均変動率：Ｈ30 年 5.2 ％ ⇒ Ｈ31 年 6.1 %校は同年 4月の開校予定。

【地価動向】
平均変動率：Ｈ30 年 3.2 ％ ⇒ Ｈ31 年 4.4 %新設され、東側に隣接する土地には約 6haでは、防災活間駅松原線」
は、平成32月年度に供用開始予定（ゆめマー
ト付近は通行可能）。
◎「『神宿る島』宗像・沖ノ島と関連遺産群」が、世界遺産
一覧表への登録が決定（福津市北部の勝浦・奴山に所在する新原・奴山古墳群）◎旧津屋崎庁舎における本庁機能は福間庁舎へ統合し、福◎新宮町議会の地域振興及び地域活性化特別委員会、〈商業地〉
地点数：1 地点
平均変動率：Ｈ30 年 7.0％ ⇒ Ｈ31 年 7.5 %九州自動車道のスマートインターチェンジ設置に向けた調査費などの予算措置を申し入れ。

〈工業地〉
地点数：1 地点
平均変動率：Ｈ30 年 4.4 ％ ⇒ Ｈ31 年 4.8 %◎県道筑紫野古賀線の立花口～的野間の2.2km が、平成
29 年 3月に供用開始された。
◎ムロオ福岡支店の新宮物流ターミナルが、立花口
（県道

芦屋町

筑紫野古賀線東側、寺浦地区）
で平成 29 年 4月に業務【主なトピックス】

開始。敷地 68 千㎡、延床面積 32 千㎡。

◎人口は1.36 万人で、▲ 8.8％（6 年間）
で大幅な減少。高宗像市

津市複合文化センター（カメリアステージ、図書館・歴史【地価動向】

齢化率約 31.3％で福岡県の平均より高い。

【主なトピックス】

資料館・カフェ）
として2017 年 7月にオープンした。

〈住宅地〉
地点数：7 地点

【地価動向】◎「『神宿る島』宗像・沖ノ島と関連遺産群」が、世界遺産◎福津市西福間において、「サンピア福間」の跡地」が、一覧表への登録が決定（沖ノ島（宗像大社沖津宮）、小「シーサイドパーク海岸通り」（総区画数／ 484 戸）
プロジェ

屋島、宗像大社沖津宮遥拝所等）。

クトとして始動し、全区画が分譲中で、順調に販売。

◎人口は9.7 万人で、近年増加。高齢化率約 28.5％で福岡県の平均より高い。

〈商業地〉
地点数：1 地点

〈住宅地〉
地点数：8 地点

◎上山田地区の土地区画整理事業による住宅団地（久山〈商業地〉
地点数：1 地点
平均変動率：Ｈ30 年 1.1 ％ ⇒ Ｈ31 年 5.0 %平均変動率：Ｈ30 年 0.6 ％ ⇒ Ｈ31 年 1.1 %〈商業地〉
地点数：2 地点
平均変動率：Ｈ30 年 0.6 ％ ⇒ Ｈ31 年 1.4 %久山町【主なトピックス】

平均変動率：Ｈ30 年 1.7 ％ ⇒ Ｈ31 年 4.0 %ガーデンズせせらぎ通り）
が分譲中。
◎上久原地区の土地区画整理事業による仮換地等の売り出しが存する。また、当事業地内の県道（猪野篠栗線）が開通し、建物建設が進んでいる。

宮若市

〈住宅地〉
地点数：2 地点
平均変動率：Ｈ30 年▲0.4 ％ ⇒ Ｈ31 年▲0.6 %【地価動向】【地価動向】〈住宅地〉
地点数：13 地点

平均変動率：Ｈ30 年 4.5 ％ ⇒ Ｈ31 年 5.4 %◎山田の草場地区（旧麻生山田炭鉱社宅跡地）において、平均変動率：Ｈ30 年 ▲1.2％ ⇒ Ｈ31 年 ▲1.8 %水巻町【主なトピックス】◎人口は2.84 万人で、▲ 3.6％（5 年間）で減少。高齢化
率約 32.5％で福岡県の平均より高い。
◎八幡西区との行政界近くの商業施設「グランモール水巻」【主なトピックス】

久山町が事業主体となり、77 区画の宅地を整備し販売予

古賀市◎市役所の新庁舎が 2020 年春に供用開始予定。

定。3 工区に分け、2019 年の早期に街びらきと分譲を目◎イオン水巻店が 2018 年 3月末に閉店。

【主なトピックス】◎若宮小学校跡地（約 1.6ha）の一部を「定住ゾーン」として指している。

【地価動向】◎古賀市筵内の大規模未利用地（28.2ha）の玄望園土地区
画整理準備組合が工場団地の設計・造成・企業誘致等

住宅用地として売却方針。マンションや戸建住宅との複【地価動向】

合開発を想定〈住宅地〉
地点数：3 地点
平均変動率：Ｈ30 年 0.5 ％ ⇒ Ｈ31 年 0.7 %は、先行きが不明である。

〈住宅地〉
地点数：2 地点
平均変動率：Ｈ30 年 0.6 ％ ⇒ Ｈ31 年 1.5 %〈商業地〉
地点数：1 地点の合意書を交わし、2018 年 3月に起工式が開催された。

◎ 2016 年 11月から市が造成していた住宅団地「光陵ワン造成工事には20 ヶ月を要し、自動車・流通関連の企業を

ダーガーデンズ」は、2018 年 3月に終了。鑑定価格より3

誘致する工業団地として完了を目指す。

割安価の戦略的な価格の設定で、子育て支援金等が存

粕屋町

していた。

【主なトピックス】

岡垣町【主なトピックス】◎古賀市千鳥の国立病院機構福岡東医療センターで建設

平均変動率：Ｈ30 年 ▲0.8％ ⇒ Ｈ31 年 0.0 %が進められていた新しい外来管理診療棟が完成し、2018◎（株）ビューテックが宮若市四郎丸に工場を新設。事業開◎ JR 福北ゆたか線・長者原駅（福岡県粕屋町）と、福岡市

年5月にオープン。RC3F、延べ床17干㎡、事業費58億円。

始予定日 平成 31 年１月、規模 56.960㎡、従業員数約

営地下鉄空港線・福岡空港駅（福岡市博多区）の接続を

150 名との事である

目指す民間の促進協議会が、粕屋町で発足。

◎高田地区土地区画整理事業地域内で戸建住宅用地が整備され、西鉄が分譲中（コットンヒルズ千鳥駅結いの森）。
商業地は、ハローディー、ツルハドラッグ等が入居する商業施設が整備済み。
◎平成29年2月、舞の里3丁目（イオンスーパー古賀店跡地）にビッグモーターオープン、10月にケーズデンキ古賀店オープン。
◎古賀市とUR 都市機構が平成 29 年 6月にJR 古賀駅周辺のまちづくりを協働で進める基本協定を締結。

◎磯光工業団地で、自動車関連企業の工場進出が続いており、新規進出の企業の受け皿となる土地が不足している。
【地価動向】〈住宅地〉
地点数：2 地点
平均変動率：Ｈ30年 ▲0.7 ％ ⇒ Ｈ31年 ▲0.7 %〈商業地〉
地点数：1 地点
平均変動率：Ｈ30年 ▲0.8 ％ ⇒ Ｈ31年 ▲0.4 %◎人口は4.7 万人で、+11％（6 年間）
で大幅な増加。高齢化率約 17.4％で福岡県の平均より相当低い。
◎ＪＲ酒殿駅前の酒殿駅南土地区画整理事業において、住◎人口は3.1 万人で、▲ 2.9％（6 年間）で減少。高齢化率
約 33.2％で福岡県の平均より高い。
◎ＪＲ海老津駅南地区で93 区画の宅地（せせらぎの郷・海
老津）が、2018 年から分譲。宅地はJR 海老津駅南地区の開発の一環で整備され、駅前広場や道路も新設される。

宅事業者が決定。11ha、310 世帯、800 人、総事業費【地価動向】

23 億円の予定。第 1 期は2019 年夏から販売予定で30〈住宅地〉
地点数：2 地点

万円／坪程度と推定、2022 年 3月まで。
◎原町駅西側で粕屋町の中心部近くに広がり、2018 年度ま

平均変動率：Ｈ30 年 +0.4％ ⇒ Ｈ31 年 +0.1 %〈商業地〉
地点数：1 地点
平均変動率：Ｈ30 年 0.0 ％ ⇒ Ｈ31 年 0.0 %12

鑑定ふくおか No.44

鑑定ふくおか No.44

13平成31年 福岡県地価公示における地価動向の概要

遠賀町

小竹町【主なトピックス】【主なトピックス】

ルと比較検討可能なポイントは、博多区 16ｐ（住 4・商 12）、最大規模で19 年 4月の開業を目指す。また、イオンショッ◎遠賀町はＪＲ遠賀川駅の北側に「にぎわい創出拠点」
を整◎人口は7.4 千人で、▲ 10.6％（6 年間）で大幅減少。高

中央区 13ｐ（住 5・商 8）であるが、平成 3 年又は4 年地価

パーズ福岡店の地上 5 ～ 8 階部分を2025 年夏までオフィ

公示価格を100とした場合、100を超えた地点は大濠の1ｐ

スフロアとし、19 年夏をめどにリニューアルする。福岡パル

備することを柱とした「芦屋飛行場周辺まちづくり基本計画」

平成時代が終わりを迎えようとしている。いわゆる平成バブ

齢化率約 40.6％で福岡県の平均より相当高い。

明らかに。東京、名古屋に次ぐ3 拠点目で、これまでのを策定。現駅舎を移し、「交流センター（仮称）」を設置、【地価動向】

のみ、中央区住宅が 68.2 ～ 100.8 程度であるのに対して、

コ新館 5 階全フロア約 1,000㎡に、シェアオフィス「ザ・カン

新駅舎とセンターを渡り廊下で接続し、近くに立体駐車場〈住宅地〉
地点数：2 地点

博 多 区 住 宅 地 48.4 ～ 65.7、博 多 区 商 業 地 18.3 ～ 48.1、パニー」が 17 年 12月オープン。

中央区商業地 21.0 ～ 49.6にとどまっている。尚、ポイントは• 福岡市の駅前 4 丁目のＵＲが整備するバスターミナルの概異なるが、平成 3 年の博多区・中央区の最高商業地と比較要判明。クルーズ船客用貸切バスや高速乗合バスの乗すれば、博多区は61.8、中央区は66.2となっている。【参考②】

降拠点を集約化、2018 年度中利用開始予定。隣接の

Ｈ30 年 ▲ 0.9 ％ ⇒ Ｈ31 年 ▲ 0.9 %も建設する。現在平屋の駅舎は２階建てとし、コンビニは駅周辺に誘致したい考えだ。早ければ 20 年に駅舎、２１〈商業地〉
地点数：1 地点
Ｈ30 年 ▲ 0.5 ％ ⇒ Ｈ31 年 ▲ 0.5 %

年にはセンターの工事に入りたい考え。
◎国道 3 号の今古賀交差点の立体交差が平成 30 年度末に完成予定。
◎人口は1.87 万人で、▲ 1.6％（6 年間）で減少。高齢化
率約 33.3％で福岡県の平均より高い。
【地価動向】〈住宅地〉
地点数：2 地点
平均変動率：Ｈ30年 +0.4％ ⇒ Ｈ31年 +0.6 %深見ビルは、商業オフィスの複合ビルに建替え、20 年以

鞍手町【主なトピックス】• 福岡県、駅東 1 丁目の東総合庁舎敷地約 2,638㎡を定期により将来に対する期待感が高まっている地域も見受けられ借地権方式で民間に貸出。事業者選定は公募型プロポ【地価動向】る。また、人口減少高齢化が進む各市町村のなかでも、利ーザル方式。事業者決定は2019 年 9月頃、借地期間は〈住宅地〉
地点数：2 地点

便性に劣る地域から地域中心への移動等といった動きが看50 ～ 70 年、借地料最低額年 2 億 2,200 万円、博多県税取される。その他、筑紫野ＩＣ、小郡ＩＣ等周辺では、物流事務所（約 2,106㎡、駐車場 47 台分）が賃貸で入居、賃施設用地の需要が高まってきている。これらの動きは地価公

貸料は年 1 億 2,282 万円以下が条件。既存庁舎の解体

示のポイントが設定されていないので、動向が把握し難い面

費等は事業者負担はあるものの、特徴的な価格形成要因を挙げれば以下のと• 福岡市、ＪＲ博多駅から半径 500ｍの約 80haを対象に、おりである。

老朽ビルの建替えを促す新たなプロジェクト「博多コネクティッド」

福岡市博多区・中央区• 博多スターレーン2019 年 3月末で営業終了。解体後再開• 三鬼商事の2019 年 1月末時点の福岡市中心部オフィス発の予定。再開発計画は未定。

空室率 1.89％。空室率 1％台は1991 年以来 28 年ぶり。

• 西鉄、本社機能を駅前 3 丁目の博多センタービルへ 2019

賃料は19 ヶ月連続の上昇で10,020 円と10 年 2 ヶ月ぶりに

年 4月1日に全面移転。

1 万円台に。福岡市の空室率は、東京に次ぐ低い水準。

• Ｒ九州、博多駅ビルを拡張へ。2019 ～ 21 年度中期経• ウィーワーク、九州初の拠点を大名に2018 年 12月に開設。

営計画に盛り込み、事業に着手する方針。

2 番目としてゲイツに19 年 3月開設予定。日本リージャス、• 大型クルーズ船 2 隻が同時に接岸できるバースが、中央交流重視オフィス「スペーシーズ」
を博多駅前に開く計画をふ頭に2018 年 9月に完成。2020 年以降の見通しで、中化率約 37.6％で福岡県の平均より相当高い。

Ｈ30 年 ▲ 0.7 ％ ⇒ Ｈ31 年 ▲ 0.7 %〈商業地〉
地点数：1 地点

を始めると発表。容積率上乗せ検討

福岡市博多区・中央区、飯塚市、小郡市、筑紫野市、朝倉市、朝倉郡筑前町、三井郡大刀洗町

不動産鑑定士井上 真輔

を積極的に購入して市場を牽引しているほか、オフィス賃料

全国的に雇用・所得環境の改善が続くなか、低金利の上昇基調からオフィス街商業地の収益力を高めている。ま継続及び住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支え

た、鉄道駅から徒歩圏内の商業地においては、利便性及等もあり、住宅地の地価は総じて堅調に推移している。かかび高容積率に着目した分譲賃貸マンションデベロッパー等のる中、当第 4 分科会においても、ほぼ同様な傾向を示してお需要に支えられ上昇幅を拡大させている地点も見受けられり、昨年上昇を示した市区は何れも上昇率が拡大、朝倉市

る。一方、今回高い上昇率を示したのは都心商業地の周は昨年の横ばいから上昇に反転、また依然として下落を示し

辺背後地域、具体的には博多駅界隈周辺部及び天神 4 丁ている市町は飯塚市を除いて下落幅が縮小している。

目等で、上昇率 20％を超える地点は昨年 0 地点だったのが、市区町村別では、博多区、中央区、朝倉市、筑前町は

今回はこれらのうち4 地点で20％超の上昇率となっている。

全地点で上昇。小郡市、筑紫野市は上昇と横ばい地点が背景としては、土地価格が相対的に割安であることから、混在。大刀洗町は上昇と下落地点が混在。飯塚市は横ば

投資採算性において優位性が認められ需要が向かったこと

いと下落地点が混在している。福岡都市圏の住宅地では、

等が挙げられる。

前記事由のほか、福岡市中心部で続く地価上昇に伴い、その周辺部に割安感が現出、需要が高まったことのほか、

福岡市の二大都心である天神地区と博多駅地区である

鉄道路線或いは幹線街路沿いを軸に、波及的に上昇地点

が、H31 公示結果をみてみると、博多区の商業地の方が中が拡大している。

央区の商業地に比べて勢いがある。市内商業地の上昇率
10 傑のうち中央区が 3ｐに対し博多区は7ｐがランクインしてい14る。かかる傾向はここ5 ～ 6 年同じような傾向で推移している

博多駅と天神界隈の両都心部を中心に、依然として地価が、その結果、天神地区の最高価格と博多駅地区の最高上昇が続いている。福岡市都心部では、ホテル関連需要価格の比がＨ17 年の100：34.0から100：60.5まで縮小してのほか、Ｊリート及び資金力に余裕がある企業等が収益物件いる。【参考①】

鑑定ふくおか No.44【参考①・天神界隈及び博多駅界隈各年公示地最高価格地の推移】（主な年のみ抜粋）
公示年

Ｈ16年

Ｈ17年

Ｈ20年

Ｈ27年

Ｈ28年

Ｈ29年

Ｈ30年

Ｈ31年

天神最高価格地（円/㎡） 14,800,000

4,170,000

4,380,000

7,900,000

6,230,000

6,980,000

7,850,000

8,720,000

9,800,000

博多駅最高価格地（円/㎡） 9,600,000

1,600,000

1,490,000

3,010,000

2,990,000

3,530,000

4,250,000

5,060,000

5,930,000（38.4）（34.0）（38.1）（48.0）（50.6）（54.1）（58.0）（60.5）

天神を100とした価格比【天神界隈と博多駅界隈】

価格を若干高値で設定しても取引が成立していることから、【商業地の状況】

なぐ歩行者デッキを20 年度使用開始予定で整備。

平均変動率ではマイナスを示した市町でも、新興分譲住Ｈ30 年 ▲ 1.1 ％ ⇒ Ｈ31 年 ▲ 0.7 %【住宅地の状況】

内に完成する計画。また、市では2 階部分と博多駅をつ宅団地では堅調な販売動向を示していたり、再開発地区等◎人口は1.5 万人で、▲ 7.2％（6 年間）で大幅減少。高齢〈商業地〉
地点数：1 地点
平均変動率：Ｈ30 年 0.0 ％ ⇒ Ｈ31 年 0.0 %【特徴的な価格形成要因】

Ｈ3年（64.9）（＊H3年公示の最高価格地、天神界隈は旧岩田屋別館、
博多駅界隈は九勧博多ビル。H15公示以降は現在の福岡中央5−9と博多5−1）【参考②・比較検討可能な主なポイントの平成バブル時の比較】（＊博多5−9のみ平成3年公示）
基準値

博多−5

博多5−2

博多5−3

博多5−7

博多5−9

Ｈ31年公示184,000

4,280,000

1,630,000

840,000

896,000

756,000

Ｈ4年公示

380,000

8,900,000

5,200,000

3,300,000

4,900,000

格差率（48.4）（48.1）（31.3）（25.5）（18.3）

福岡中央5−5

福岡中央5−10 福岡中央5−20

346,000

1,350,000

1,840,000

1,070,000

750,000

365,000

4,160,000

7,150,000

5,100,000（100.8）（94.8）（32.5）（25.7）（21.0）

福岡中央−2 福岡中央−5

鑑定ふくおか No.44

15平成31年 福岡県地価公示における地価動向の概要

央ふ頭西側にある国際ターミナルを東側に移し高速船やフェ16せ。また、新たな地下通路「因幡町通り地下通路」の整

ＫＴ48 劇場等 7フロアで構成。外壁には高さ40ｍから全完成を目指す計画。

リー等の岸壁にし、ふ頭西側はクルーズ船の専用岸壁に。

備案も正式に盛り込む。

長約 100ｍの滑り台も設置

また、ＷＦ地区再整備計画案の概要が判明。サンパレス• 福岡市が整備していた地下 2 層の駐輪場・通路（天神ふ• 福岡県住宅供給公社、小笹団地建替事業で発生するを取壊し大博通りから直結する道路を整備、マリンメッセ

れあい通り）が 2018 年 6月オープン。民間業者が中心に余剰地の約 2haについて、2019 年度後期に民間事業者①ガーデンヒルズ美しが丘（150 区画）、フォレストガーデン

南側にホール及び展示場も新設、大博通りとの結節点一整備を計画している因幡町通り地下通路（仮）ともつながるを公募する方針。Ａ-1 エリア15,665㎡、Ｂエリア2,400㎡

二日市むらさき（85 区画）は完売。カメリアタウン（138 区画）は帯をエントランスゾーンと位置付け、ホテルや飲食店を配置し予定。

は売却又は貸付、Ａ-2 エリア2900㎡は売却

ほぼ完売で販売好調。また市中心部では2 ～ 4 区画程度の第3の都心拠点を目指す。完成目標年次は20 ～ 30年後。

• 福岡市、2018 年 3月、大名小跡地の優先交渉権者に積博多港の2018 年の外国クルーズ船寄港回数
（速報値）
は、

水ハウス、西鉄等のグループが決定と発表。ザ ･リッツ･

飯塚市（32.5ha、870 戸）が進行中。またミクストメディアが天拝坂団

5 年連続の国内 1 位だが大きく落ち込み△ 14.9％の263回。

カールトンが入る24 階建高層ビルを核とした複合施設が• 市中心の商業地は「本町商店街」「東町商店街」等アー地東側を開発中（約 206,579㎡、戸建約 450 戸、店舗他）。

• 福岡市有識者研究会、博多～ＷＦ地区を結ぶ新たな交2022 年 12月頃に全面開業する予定。ホテル・オフィス棟

ケード街であるが、大型ＳＣ「イオンショッピングタウン穂波」③ 2017 年 7月にニトリゆめタウン筑紫野店、同年 11月にアベ通手段としてロープウエーが最適とする意見を提出。

のほかに、オフィスで誘致した外資系企業で働く外国人等等に客足をとられ衰退傾向、2018 年 10月に飯塚井筒屋

イル筑紫野店開店。④石崎 1 丁目の九州森永乳業跡地に• 2018 年 7月、旧博多青果市場跡地約 8.7haの跡地開発が滞在することを想定した住宅等が入る18 階建のコミュニサロンが閉店。一方、18 年の商工会議所の歩行者通行

新市庁舎。2019 年 1月業務開始。⑤福岡ヤクルト工場を閉

事業者に三井不動産、西鉄、九電のグループが決定。

ティ棟も建設、賃貸サービスアパートメントとする方針。イ

量調査は、全 8 地点平均で前年比平日105.0％と2 年連

鎖し、筑前町に新設する工場へ機能移転。時期等は未定。

売却価格 190 億円。大型複合商業施設ららぽーとを2022

ベントホール等も整備。

続プラス、休日も112.5％と大幅増となっている。

年春開業予定。核テナントとしてキッザニア。

• 三菱地所、ホークスタウン跡地に商業施設「MARK IS• 飯塚市等が整備する飯塚市中心市街地活性化事業、• 2019 年 4月からの福岡空港民営化の事業者に、九電・福岡ももち」を2018 年 11月開業。延床約 125,000㎡、店①吉原町 1 番地区第 1 種再開発事業、②ダイマル跡地①中心市街地の新たな賑わい・交流拠点の整備を進める

西鉄等の地場企業「福岡エアポートHD」、チャンギエア

舗面積約 48,000㎡、全 163 店舗。隣接地には28 階建分

事業地区暮らし･にぎわい再生事業、③飯塚本町東地

ため、甘木地区都市再生整備計画が進行中。本町商店

ポートグループ、三菱商事の企業連合に決定。今後、国譲マンション2 棟（総戸数 578 戸、1 棟目の完成は19 年度

区整備事業の3 事業が完了。一定の効果が現れている。

街東側アーケード撤去、甘木中央公園の拡充整備、市道際線エリアに五つ星クラスの外資系ホテルを誘致するほか、後半、2 棟目は20 年度後半を見込む）
を建設。

• 延床約 18,000㎡の飯塚市新庁舎が、2017 年 5月8日開改良新設等。②シニアタウン美奈宜の杜の分譲は比較的堅

国際線駐車場を立体駐車場に、免税店等の商業機能を• 旧簀子小跡地活用会議、活用方針の素案を提示。土庁。また、移転を検討していた菰田西の市地方卸売市場を調に推移。日本版ＣＣＲＣの構想により注目を集める。③

強化する等の方針を明らかに。

地は民間企業へ貸付、必須事項として体育館建設や広庄内工業団地グランドに新築移転する方針を固める。

2018 年 9月にコメリパワー甘木インター店がオープン。同年• 福岡都市高、トンネル方式で空港延伸。2025 年 3月末予場整備を盛り込む。2018 年度末にも事業者の公募を始め• 都市再生特別措置法の規定に基づく立地適正化計画を12月にアルゾ甘木店がオープン。④原鶴温泉の旅館は最盛

定の滑走路増設と同時期の供用開始を目指す。

る予定。

2017 年 4月に策定。居住誘導区域と都市機能誘導区域

期の32 軒から現在 13 軒まで減少。⑤朝倉市、新庁舎の• 福岡市都市計画審議会、西鉄天神大牟田線、雑餉隈

• 福岡大学、荒戸の付属若葉高校を2022 年 4月に南区高を設定。政府のコンパクトシティモデル都市に全国 10 市に場所をピーポート甘木周辺と正式発表。2022 年度中までの～春日原駅間の新駅設置及び連続立体交差事業案を承宮に移転。跡地活用は未定。

選ばれる。

新市庁舎完成を目指す。⑥ 2017 年 7月九州北部豪雨、局認。場所は西鉄バス雑餉隈営業所の隣接地、開業は• 西鉄、天神再開発の計画概要を2018 年 8月に発表。地• 2017 年 12月に飯塚庄内田川バイパス筑豊烏尾トンネルが地 激 甚 災 害の指 定。17 年 7月末 福 岡 県 内の被 害 総 額

2021 年度予定。

上 19 階地下 4 階、地下 2 階～地上 4 階が商業ゾーン、

開通し、全線完全 4 車線として供用開始。一方、国交

1,197 億円は戦後最大規模の被害。同年 10月時点で孤立• 福岡市、旧住吉小跡地の公募型プロポーザル実施。

地上 5、
6 階はホテルロビーや会議場、
8 ～ 17 階がオフィス、

省では八木山バイパスを現状の2 車線を有料道路として4集落解消。

2019 年 3月中に事 業 予 定 者を特 定 する方 針。 敷 地

18・19 階はホテル（ 客 室 数 約 50 室 ）、2024 年 春 開 業、

車線化にする検討を始めている。また、2018 年西日本豪5,745.35㎡、最低価格 12 億円。

事業費 400 億円超。ビブレは地権者と合意次第解体、建雨によりＪＲ筑豊本線桂川～原田間が不通となっていたが、• フロンティア不動産投資法人、保有するパピヨンプラザを設に着手、24 年春の開業に間に合わない場合は、その19 年 3月に復旧。

筑紫野市

ミニ 開 発 が 活 発。 ② 筑 紫 駅 西 口 土 地 区 画 整 理 事 業

朝倉市

筑前町
① 2014 年 6月ドラッグスコスモス夜須店、同年 9月にアスタ増床。2019 年春までに閉店、建替え後の新施設は20 年

部分のみ遅れて開業。新ビルは第 1 期分が敷地面積

3月開業予定。

6200㎡、延床約 10 万㎡、ビブレ部分も開業した後は、敷• 福岡市が 2015 年に天神ビッグバンプロジェクトを発表。国

地面積約 8600㎡、延床約 13 万 6 千㎡の計画となっている。

①小郡市大保のイオン小郡ショッピングセンター、2018 年 7

家戦略特区の規制緩和や条例改正を通して民間企業に• 天神 2 丁目南ブロック再開発の概要明らかに。再開発予

月の西日本豪雨により浸水被害、同年 9月に営業再開。②

開発を促し、10 年後のビル延床面積を現在の1.7 倍（約

定地は約 1.1ha、容積率を現行の700％から最大 1300％

市北部の「美鈴の杜」、「美鈴が丘」の大型住宅団地で宅76 万㎡）、雇用者数を2.4 倍（約 97,000 人）に増やし、30まで引き上げる内容の地区計画変更案を承認。明治通り

地分譲、建売住宅の販売が進み、新規戸建分譲団地｢あ棟のビル建替えを目指す。

に沿って地下通路等を新設。既に地区内東端にあるヒューすみ（255 区画）｣「コットンヒルズ三沢駅前（109 区画）」にお①高樋地区に民間の流通業務団地が造成、既に完売。

• 明治通り再開発。政府は2012 年に天神地区を特定都市

リック福岡ビルはホテルを核とした大型商業ビルに建替を表明。

いても分譲が開始された。そのほか、駅徒歩圏内において、②安田倉庫は、16,800㎡の敷地に地上 2 階建延床面積約 1

再生緊急整備地域に指定、税制や財政面の優遇で再開• 三菱地所、イムズの営業を2021 年度に終了し、建替える

ミニ開発も見受けられる。③小郡市による干潟第二工業団

万 6800㎡の新倉庫を2017 年 7月に完成。③久留米運送発を支援。17 年には航空法に基づく建物の高さ制限を、と発表。天神ビッグバンの期限である24 年末完成を目指

地、2015 年 10月より分譲開始、17 年 5月完売。大原西地

が、鵜木地区に、7,500㎡の荷扱いホームを備える大規模物

76ｍから最大 115ｍに緩和され 26 階建相当のビルも建設可能に。

ラビスタ太刀洗店がそれぞれオープン。②販売総額 2,400 ～

小郡市

2,500 万円程度の全 276 区画の三輪それり完売。③ 2016
年、四三嶋工業団地内にヤクルト工場の進出決定。時期・雇用者数は未定。

大刀洗町

し、22 年度内に新ビルの建設工事を始める計画。

区で約 5ｈａの流通業務

施設用地造成中。④プロロジス、流施設を2016 年 1月に開設。④ 2016 年 10月に鵜木地区に• サンセルコ商業業務棟管理組合法人、建替え検討の推

小郡市山隈にプロロジスパーク小郡を建設。2019 年内に着

スーパートライアルが開店。商業は近隣市町に存する大型店• 天神明治通り地区地区計画（天神 1・2 丁目明治通り沿い進を決議。

工、20 年竣工を予定。敷地面積約 3.2ha、延床 2 万 9 千の影響により町内の商店は空洞化、衰退化の傾向にある。

約 17ha）、そのうち天神 1 丁目南ブロック約 3.1haの再開• 福岡ソフトバンク、ヤフオクドーム横にエンターメントビル（仮）㎡。⑤国交省、九州道鳥栖 JTC ～久留米 IC 間に味坂ス

発ビルの容積率を現行の800％から最大 1400％まで上乗を建設し、2020 年春以降、順次開業を目指すと発表。Ｈ

マートIC（仮称）を新設と発表。2018 年中着工、24 年頃の鑑定ふくおか No.44

鑑定ふくおか No.44

17平成31年 福岡県地価公示における地価動向の概要

れ、今後は「大橋」駅の拠点性が高まることも予想される。

福岡市南区、春日市、大野城市、太宰府市、嘉麻市、那珂川市、
糟屋郡宇美町・篠栗町・志免町・須恵町、嘉穂郡桂川町

不動産鑑定士高田 卓巳

市区町村別・用途別の平均変動率は下表のとおりで、嘉宅開発用地を大量に高値で仕入れているが、最終需要者

麻市と桂川町を除き、地価の上昇幅拡大が続いている。この需要に見合った仕入れかどうかは不透明で、こうした業者

こでは、そのなかでも特徴的な変動を示したポイントを有するが、想定している販売を実現できずに資金ショートを起こした

エリアに絞って簡単に整理する。

場合は市場への影響が懸念される。

南区住宅地は、全 31ポイント（新設ポイントを除く）のうち、

南区商業地も11ポイント全てが地価上昇幅拡大となった。

1ポイントを除き地価上昇幅を拡大させている。唯一上昇幅

市内では優良賃貸マンションの品薄感が続いている。先頃が縮小したのはマンション開発用地の福岡南−1（高宮 2 丁「井尻」駅徒歩圏の賃貸マンションをJ-REIT が取得した。

目）である。金余りの状況は続いており、依然として市内のマ

J-REITの賃貸マンション投資対象エリアは、これまで中央ンション開発用地を欲しがるディベロッパーは多いが、建築

区・博多区が中心であったが、品不足で投資対象エリアの費が高止まりで、市内高価格帯のマンション販売は、一部拡大が続いており、こうした投資マネーの流入で中央区・博強力なセールスポイントがある物件を除き減速傾向が鮮明に

多区以外でも賃貸マンション開発用地の需給が逼迫していなり、販売価格には上昇余地がほとんどなくなっていることかる。南区商業地のポイントはその多くが賃貸マンション適地でら、マンション開発用地の地価上昇は鈍くなっている。

あることから地価上昇幅が拡大した。一方、福岡南 5−10

一方、南区住宅地で最も大きな上昇率を示したのは、引（大橋 2 丁目）
が＋15.1％と昨年に引き続き全エリアのなかで最き続き福岡南−17（大楠 1 丁目）
である。一部金融機関によも大きな上昇率を示したが、福岡南 5−10は分譲マンションる個人投資家への不正融資が社会問題化して以降、投資用地であり、分譲マンション用地としては「大橋」駅周辺と用アパート開発は急減速したものの、日銀のマイナス金利政「高宮」駅周辺とでは、これまで圧倒的に「高宮」駅周辺の策下では金融機関の収益源は限られ、担保がある不動産

需要者選好性が強かったが、「高宮」駅周辺と比較して「大向融資に頼らざるを得ない状況に変わりはない。したがって、橋」駅に販売価格の相対的な割安感が生じ、まだ地価に上

将来も安定した賃貸需要が期待でき、地価にまだ割安感が昇余力があることから上昇幅の拡大が続いた。さらに、青ある福岡南−17のようなポイントについては引き続き地価上昇

果市場跡地では三井不動産によるショッピングセンター「ららが続いている。戸建住宅用地についても駅徒歩圏はもちろぼーと」が計画されているが、施設内には外国人観光客のん、駅接近性が劣るエリアでも戸建住宅開発業者による取輸送を目的にバスターミナルが設けられる予定である。また、

得が活発化しているため地価上昇は顕著となっている。一

一昨年西鉄は「大橋」駅を特急停車駅としており、施設利用

部地場業者が南区だけではなく福岡都市圏全体で戸建住者を「大橋」駅からバス輸送することも想定していると考えら

春日・大野城市住宅地も、ほとんどのポイントで上昇幅拡が活発化し、2,000 万円前後であった建売物件の価格も、大となった。こちらも分譲マンション用地のポイントが最も大き

現在では2,500 万円～3,000 万円台前半が相場となっており、な上昇率を示している。春日・大野城市の西鉄天神大牟田

これまで地価が低く抑えられていた分その上昇幅は大きくなっ線沿線の分譲マンション開発用地については、福岡市と比ている。

較して割安感があったため、用地取得競争は激しさを増し

志免町工業地の志免 9−1（別府西 1 丁目）が上昇幅をた。ただし、春日・大野城市でも福岡市同様に、いわゆる大幅に拡大させた。福岡都市圏では、Eコマースの市場拡

新価格のマンション供給が増加するにつれて売行きは鈍化し大と、自社で行っていた物流業務を外注する3PL（サード・ており、これ以上の販売価格上昇は見込みづらくなっていパーティー・ロジスティクス）の浸透のほか、企業の設備投資る。戸建住宅地についても、駅接近性が優れたエリアの地

意欲も高いため、物流効率化が可能な施設に対する需要は

価上昇は依然として続いているが、駅接近性が劣る郊外の非常に高まっている。特に、博多港・福岡 IC・福岡空港へ

旧分譲地等においても、上記のとおり不動産業者による用地の接近性に優れる物流施設開発用地の需給は逼迫してお仕入が活発化しており、地価上昇が顕著となっている。ただり、上記いずれの施設への接近性のほか、福岡市中心部

し、こちらも実需に見合った用地仕入れかどうかは不透明でへの接近性にも優れている志免 9−1は地価を大幅に上昇さ

ある。

せた。

春日・大野城市商業地は、5ポイント全てが上昇幅拡大とこれまで、福岡市及びその周辺市では、主に、機関投資なった。5ポイントのうち2ポイントが駅周辺商業地で、他は家を需要者とする投資用不動産（オフィス・賃貸マンション・

路線商業地である。駅周辺商業地は南区同様に賃貸マンシ

ホテル・商業施設等）、個人を需要者とする分譲マンション

ョン開発用地需要の高まりを受けた上昇となっている。福岡

及び投資用アパート等に対する旺盛な需要と、オフィスやホ県は先頃「春日原」
・「白木原」
・「下大利」駅の高架駅舎のテルの顕著な賃料上昇に支えられ、これらの開発用地価格

デザインイメージを公表しており、平成 32 年度末の事業完了の上昇が地価上昇を牽引してきたといえる。しかし、一部金に向けて駅周辺の発展期待は高まっている。一方、路線商

融機関の不正融資の影響で、特に個人を需要者とする投業地については春日・大野城市だけでみた場合は取引が活資用不動産の減速感が顕著となっている。今後、金融機関

発化しているとまではいえない。しかし、路線商業地の需要の融資姿勢が更に厳格化して不動産市場全体に対する資者は広域的に物件を検討することから、福岡都市圏全体で金流入が一層絞られることになれば、これまで顕著であった

みた場合、取引は確実に活発化している。ある大型専門店

地価上昇に変化を生じさせる可能性が高い。しかし、優良企業は福岡都市圏で用地を2 物件取得した。また、大手ホ

投資用不動産が売りに出されたときの過熱は依然として続いームセンター企業が西日本で店舗拡大を狙っており、同社はており、いわば BtoC 市場に比べてBtoB 市場の活況は相変

新宮町で福岡県 1 号店をオープンしたものの、福岡県では

わらずの状態である。また、オフィスについては、福岡市では出店余地がまだ十分にあると判断しており、2 号店の用地取

リーマンショック以降開発が敬遠されたうえに、再開発に向け得を目指して精力的に活動を続けている。
住宅地

18

商業地

工業地

全用途

斜地の旧団地でも、戸建住宅開発業者による用地の仕入れ

た床の貸止めも増加しているため、現在、オフィス賃貸マー太宰府市商業地についても、2ポイントとも上昇幅拡大とな

ケットは顕著な床不足に陥り賃料が高騰しているため、オフィ
ス開発気運は一段と高まっている。こうした状況を踏まえれ

H30 公示H31 公示H30 公示H31 公示H30 公示H31 公示H30 公示H31 公示った。太宰府 5−1（宰府 3 丁目）
は太宰府天満宮参道のポ

福岡市南区

+6.1%

+7.5%

+8.5%

+9.8%

ーー

ーー

+6.7%

+8.1%

イントである。太宰府市の観光客数の増加は続いており、店

ば、もうしばらく地価上昇の反転が生じることは想定し難い。

春日市

+5.8%

+9.0%

+7.8%

+9.2%

ーー

ーー

+6.1%

+9.0%

舗の収益性が向上していることを反映している。今後も観光

BtoC 市場に変化の兆しがあるものの、金余りの状況は続

大野城市

+4.8%

+7.5%

+7.4%

+8.7%

+3.7%

+7.0%

+5.0%

+7.6%

客のニーズに、よりマッチする様々な業態の店舗の出店が増いており、投資マネーはより有利な利回りを求めてボーダーレ

太宰府市

+3.0%

+4.2%

+6.3%

+9.3%

ーー

ーー

+3.4%

+4.8%

加すれば、参道だけではなく背後地も含めた商業地としてのスに行き場を探している状況にある。特に、地価上昇に出遅嘉麻市▲ 2.1%▲ 2.0%▲ 3.2%▲ 2.0%ーーーー▲ 2.3%▲ 2.0%

発展が期待できる。太宰府 5−2（水城 1 丁目）
は路線商業れ感があるエリアあるいはコアアセット以外のアセットタイプに

+4.2%

+4.9%

ーー

ーー

ーー

ーー

+4.2%

+4.9%

地で、福岡都市圏全体の路線商業地の取引活発化の影響

ついて、このエリア・アセットタイプには投資マネーは入ってこ

那珂川市と、同じ通り沿いで高値取引があったことも反映している。

ないといった先入観は排除してその動向を注視する必要があ

宇美町

+2.4%

+3.1%

+2.4%

+4.3%

ーー

ーー

+2.4%

+3.5%

須恵町住宅地についても、2ポイントとも上昇幅拡大となっ

篠栗町

+2.5%

+6.6%

+4.1%

+7.9%

ーー

ーー

+2.7%

+6.8%

た。福岡市の地価の高騰で福岡市内勤務の一次取得者層

志免町

+5.4%

+7.8%

+6.1%

+9.9%

+5.6%

+11.4%

+5.5%

+8.5%

による戸建住宅地需要は、将来性が期待される粕屋町や志

須恵町

+4.4%

+9.4%

ーー

ーー

ーー

ーー

+4.4%

+9.4%

免町に波及しているが、そうした需要が須恵町にも波及して

桂川町▲ 0.8%▲ 0.5%▲ 2.0%▲ 1.3%ーーーー▲ 1.2%▲ 0.8%いる。これまで需要者にはあまり選好されなかったエリアや傾

鑑定ふくおか No.44

るかもしれない。

鑑定ふくおか No.44

19平成31年 福岡県地価公示における地価動向の概要

地点合計で平日が前年比▲ 5.0％、休日が＋19.9％とシティ開発が行われている。前原東１丁目で戸数 34 戸のマンショ

プラザ周辺の平日が減少したが、休日の増加傾向が顕著

ン、「セレンシオ前原ステーションイースト」が 2019 年 9月竣である。今回の休日は気温も高く、イベント開催日に重なっ

工、「アトリエタウン美咲が丘」が完成し、志摩師吉にリッシたことが一因とも分析している。筑後地区上昇率 NO.１は、

ュハウス伊都アマルフィ25 戸のタウンハウスが 6月に完成、り、売れ行きは好調である。

市役所前の 5－3 が +6.7％である。路線商業地域も上津バ

又、アルファスマート伊都の杜（戸数 49 戸）が平成 28 年 5

〈商業地〉

イパス沿い
（5－10）
は上昇幅が拡大傾向、約 20 年前の定月に完成している。アルバガーデンセントラルコート伊都の杜

福岡市西区・城南区、久留米市、糸島市、八女郡広川町

福岡市西区
平均変動率で住宅地・商業地ともに上昇率が前年から

不動産鑑定士浅川 博範

拡大。

当区の商業地は、店舗が連たんしている地域は殆どな

期借地権の終了により、建て替えに伴い地代の上昇が見ら（36 戸）が販売中。

〈住宅地〉

く、北部の商業地では店舗等から賃貸住宅等への移行がれる。 値 頃 感がある西 鉄 久 留 米 駅に近い通 町の 5－15

〈商業地〉

継続地点 23 地点中、上昇 21 地点、横ばい１地点、下進んでいる。このような地域は利回り等による価格決定が強（+5.6％）
は上昇率が拡大している。

落１地点と殆どが上昇するなど前年同様である。姪浜駅周く、収益物件の取引利回りは低下傾向にあり、城南 5－1〈工業地〉

辺の住宅地においては、約 4％～約 7％の地価上昇が見らは＋13.6％の上昇を示した。一方、郊外型路線商業地は、れ、その周辺の「石丸」「福重」等では約 3％～約 5％の地

背後地の購買力に大きな変化は見られず ( 人口横ばい、高工業団地」の造成が進んでいたが、資生堂九州福岡工場

景気回復及び周辺人口の増加等により下げ止まり傾向にあ

価 上 昇となっている。 又、国 道 202 号 以 南の「 生 松 台 」

齢化進行 )、大規模商業施設の進出も見られない。また、（仮称）の進出が発表された（H31.2）。その他、市内の分る。又、国道２０２号線沿いの路線商業地域は平成 22 年

「野方」等では約 1％～約 2％の地価上昇となっている。土

中小事業者による小粒な事業用地の取引は散見されるが、譲工業団地は全て完売するなど、当市への新規進出状況

マクドナルド、コメリハート＆グリーンの進出以降大きな進出

地区画整理事業が完了し、綺麗な街並みとなった九大学

大規模画地においては借地による立地が多く、取引自体がは安定している。既存の工業地も、このような需要増の影はないが、新駅の開発予定又小規模小売店舗、飲食店

研都市駅周辺では、開発余地がなくなったこと等から、今少ない状況である。

響により、2 地点共に上昇している。

等が徐々に充実してきており、数年前より横這い及び上昇

宿・周船寺駅周辺に宅地分譲・建売分譲が波及しており、（変動要因）（変動要因）

へと推移してきている。

吉本工業団地周辺に新規で約 34ha の「久留米・うきは

ＪＲ筑前前原駅前の中心商業地と糸島市を東西に走っている国道２０２号線沿いの路線商業地域である駅前商業地は衰退し平成 7 年より地価は下落傾向であったが、最近は（変動要因）

地価上昇幅が急激に拡大している。

• ファミリーマートドラッグイレブン別府店 H30.2オープン。

• 建て替え中の「グリーンリッチホテル久留米天然温泉六ツ〈商業地〉• その他特に変動要因は無い。

門の湯」オープン予定（H31.4）。

• JR 筑肥線「筑前前原」駅と「波多江」駅の中間地点にあ• JR 久留米駅前第二街区市街地再開発事業が平成 29

たる鉄道沿線約 20.2haに、前原東土地区画整理事業

年 6月に都市計画決定、平成 34 年度完成目標（35 階建、が始動。新駅設置と合わせて中低層の住宅等 1,000 戸

姪浜駅周辺の商業地においては、商業繁華性の向上
やマンション用地に対する需要の高まりを受け、前年と同程度の地価上昇が見られる。マクドナルドや一蘭（ラーメン）も久留米市

店舗・事務所、住宅）。

規模の住宅地を整備するもので、「糸島高校前」駅が開立地し、路線商業地として賑わっている小戸地区では、商上昇率が前年から拡大。

• 久留米・うきは工業団地に「資生堂九州福岡工場
（仮称）
」

業した
（H31.3.16）。

業繁華性の向上や背後住宅地の充実等を受け、地価は〈住宅地〉の進出を平成 31 年 2月に発表、平成 33 年中の稼働を目

平均変動率で住宅地は前年並みの上昇率、商業地の大幅に上昇している。九大学研都市駅や周船寺駅周辺の継続地点 36 地点中、上昇 22 地点、横ばい6 地点、下商業地においては、前年と同程度の地価上昇が見られる。

落 8 地点。特急停車駅（ＪＲ久留米駅、西鉄久留米駅、• 西 鉄 久 留 米 駅 前（ 東 側 ）にドン・キホーテがオープン（変動要因）

花畑駅）周辺では相変わらず分譲マンション素地需要が地（H30.10）。

• 石丸四丁目の旧西部市場跡地は、白十字病院が事業価を押し上げ、他用途の地価水準も押し上げている。久• 西鉄久留米駅前（西側）の英進館跡ビルを改装して、低予定者として決定。医療施設（RC 造 8 階建、延べ面積

留米－23 が当市最大の上昇率で前年並みの＋4.1％の上

料金型ホテルがオープン（H30.11）。

36,000㎡）を建設予定であり、平成 33 年度頃開業予定。

昇となっている。中心部市街地周辺では校区による選別傾• 城島町と田主丸町が非線引都市計画区域に変更された• 九州大学伊都キャンパスへの移転はH31年度に完了予定。

向もあるが、戸建住宅用地需要が安定している。新築分（H30.3.30）。用途地域も設定されている。

• イオン福重店が閉店した（H30.9.30）。

譲マンションは、予定も含めて約 10 棟の供給があり、特急停車駅周辺の徒歩圏や中心市街地に近い物件は概ね好

福岡市城南区
平均変動率で住宅地・商業地ともに上昇率が前年から調であるが、郊外部ではやや苦戦気味である。
戸建住宅は、総額 2.6 千万～ 3.7 千万円程度のミニ開

指している（約 10 万㎡）。

平均変動率で住宅地の上昇率が縮小、商業地は前年【用途毎の変動率概要】

福岡市西区の下落から上昇に転じる。
〈住宅地〉

〈住宅地〉

活利便施設の充実、東合川野伏間線全線開通効果を反ＪＲ筑肥線沿いは交通利便性が認められる為、旧前原

映し、+3.2％の上昇である。旧郡部である田主丸や北野地域においては新分譲及び建売等の開発が認められ販売

戸建住宅需要を背景に、利便性の高い北部地域の住宅

町の郊外部はやや弱含みで推移している。

状況は良好である。この影響を受け旧志摩町においても小需要が堅調に推移。取引件数及び取引価格は上昇傾向、〈商業地〉

規模分譲（3 区画～ 11 区画）、旧二丈町においても小規模

特に七隈線沿線の北部地区が強い。城南－8（松山地区

継続地点 15 地点中、上昇 11 地点、横ばい3 地点、下分譲（2 区画～ 5 区画）、又旧前原市内の市街化調整区の戸建住宅）が＋6.5％、城南－１（分譲マンション）地点は＋

落 1 地点。下落地点がほぼなくなっている。中心市街地の域で県条例 6 条 1 項 1 号等により開発が可能な地域には開9.6％と当分科会内では最も高い上昇を示している。校区

10 の商店街の平均空室率調査によれば、Ｈ21 の 26.8％を発が可能な分譲地が形成されており、いずれも販売中であ選好性を中心とする戸建住宅地、マンション素地（分譲・

最高に、Ｈ30.5は319 戸中 55 戸の空室で17.2％と微減傾る。その影響を受け、糸島市の住宅地等が上昇傾向を示

賃貸）需要の強さを反映している。中部から南部についても向で推移している。業種としては飲食関係が増加する傾向している。

北部程ではないが、＋1 ～ 4％弱程度で上昇している。まとが続いている。なお、二番街商店街の空き店舗率が高い

特に旧前原市内で駅に近接する地域においては開発がまった土地が少ないため、新規の分譲マンションは2 件があ（H30.5、26.7％）。H30 秋期歩行者通行量調査では、10行われていたが、最近は旧志摩町、旧二丈町においても鑑定ふくおか No.44

いるが、下落幅はほぼ前年並みの微減傾向。

糸島市

発分譲が安定しており、上津バイパス周辺（－5）では、生20

平均変動率で住宅地・商業地共に地価下落が継続して

市町村

拡大。
継続地点 17 地点中、全地点で上昇している。安定した広川町

福岡市城南区

久留米市

糸島市

広川町

用途

H31

H30

住宅

＋3.5

＋2.7

商業

＋5.5

＋3.5

住宅

＋4.0

＋3.5

商業

＋7.7

＋4.9

住宅

＋0.6

＋0.6

商業

＋2.2

＋1.7

工業

＋0.5

＋0.4

住宅

＋1.1

＋1.4

商業

＋0.9

▲0.2

住宅

▲0.5

▲0.5

商業

▲1.2

▲1.2

鑑定ふくおか No.44

21平成31年 福岡県地価公示における地価動向の概要

福岡市早良区、大牟田市、柳川市、八女市、筑後市、大川市、みやま市

不動産鑑定士福山 道和

な販売状況を示している。筑後市中心部の住宅地の地価

旧来からの商店街は空き店舗も目立つ等、衰退傾向にあるほ上昇圏域は拡大傾向にある。

か、国道 208 号及び国道 442 号の路線商業地域も市域全

商業地については、大規模店出店として平成 27 年 11月

体の低迷傾向を受け、地価は依然として下落傾向にある。

に「ゆめモール筑後」が開業し、国道 442 号沿いは徐々に

福岡市早良区

店舗集積が進んでいる。また、平成 23 年 3月に九州新幹

福岡市営地下鉄空港線各駅から徒歩圏の早良区の住性化が期待されている。また、旧三池炭鉱の施設等が近線筑後船小屋駅が開業し、同 28 年 3月には同駅近接地に

旧瀬高町及び高田町の一部にミニ開発分譲地が見られ、宅地は、都心部への交通アクセス等の利便性及び教育環

年世界遺産（明治日本の産業革命遺産）に登録され、観光

福岡ソフトバンクホークス・ファーム球場「ＨＡＷＫＳベースボ

比較的利便性に優れる住宅地については地価は安定的に境に恵まれていることから、従前から住宅地として高い評価

客の増加等が期待されている。

ールパーク筑後」開業し、広域的地域からの集客が見られ推移しているものの郊外部では住宅需要は弱含みで取引件

周辺地域の発展が期待されている。

数は少ない。

を受けている地域であり、このエリア限定というような根強い

大牟田市の工業地域は、三池港の荷主助成制度拡大

需要者層も存在する。当該地域はもともと供給が少ないな等を背景に国際コンテナ取扱量は増加傾向にあり、地価はか、マンション適地は稀少性が高く売手市場の様相が続い

長年に渡る下落に伴う値頃感も見られる。

大川市
当市の基幹産業である木工業は衰退傾向を辿っており、場合代替店舗の進出は難しい状況であり、中心部の核店

柳川市

中心部・郊外の区別なく、不動産需給関係は低調で、地価舗も閉店し、その影響が懸念される。周辺市では近年大ており、地価は上昇基調を維持している。特に稀少性の高い西新駅や藤崎駅に近接する適地は高額の取引も見られ旧来からの商業中心であった瀬高駅前通り商店街周辺
は現在、空店舗や空地も目立ち、現況の店舗が撤退した

る。マンション適地では、典型的な需要者として想定される

柳川駅東部土地区画整理地区内周辺は、区画整理のは依然として下落基調で推移しているが、下落幅の縮小傾

規模店舗の開業が進んでいることもあり、概ねこの傾向が続

デベロッパー等を中心に用地取得の動きは継続しているが、進展、西鉄柳川駅舎の建て替え、東口駅開設等を反映し向は認められ酒見地区については下げ止まっている。また、

くものと予測される。

地価上昇の影響、販売価格の頭打ち感、大量供給の計

土地需要は強い。その他の住宅地需要がやや低迷してい画等もあり、一部では慎重な動きも見られる。比較的ロット

るが、地価の下落傾向はやや緩和の傾向にある。

が小さな物件でも、賃貸マンションとして建物を建築したうえ

柳川市の商圏は、日用品については概して市内にとどまで販売又は転売したり、小さく区画分割して戸建住宅用地とっている一方、買回り品、高級品等は久留米市、福岡市、して販売する等、デベロッパーを含む不動産業者にとって更には周辺市の大型商業施設に顧客が流出している。まは、柔軟な土地利用或いは販売戦略が可能なエリアであた、平成 26 年 7月、西鉄柳川駅東側に近隣型 SC「ゆめる。また、地下鉄七隈線沿線から早良区南部にかけても、

モール柳川」がオープンし、駅東口の区画整理事業の整備

市街化調整区域等の一部地域を除いては概ね地価の緩やが一層進むとともに、外国人観光客の増加も相まって駅西

かな上昇基調が続いている。

側の既存商業地の活性化も期待され地価は横這いから上

西新地区の中心商業施設である「プラリバ」が閉店となり、た、「イオン西新店」（旧ダイエー西新店）
も閉店し、その商

八女市

圏的な影響が懸念される。西新駅近辺の商業地では高額

従前より市内の不動産需給関係は弱含みで推移しておな取引も散見され、出物が少ないこともあって稀少性から、り、特に山間部を中心とした郊外部では人口の減少や高齢物件が市場に出れば高値での売買が予想される。また、化の進行により地価下落に歯止めがかかっていない。但し、

国道 202 号、早良街道等の路線商業地についても、周辺

旧八女市の住宅地については、地価の下落は縮小傾向に背後地の地価上昇の影響等も受けて、近年は上昇傾向をあり、同中心部の本村地区については上昇している。

示している。

【用途毎の変動率概要】

市町村

商業地については、国道 442 号（八女～大川）が全線開

福岡市早良区

大牟田市

柳川市

八女市

筑後市

大川市

みやま市

全用途

+3.2

▲2.8

▲2.6

▲3.8

▲0.5

▲4.1

▲2.2

平成27年

住宅地

+3.2

▲2.7

▲1.9

▲1.9

+0.4

▲3.5

▲1.2

公示

商業地

+3.2

▲3.6

▲3.8

▲3.2

▲1.7

▲5.0

▲4.1

工業地

ーー

▲1.6

ーー

ーー

ーー

ーー

ーー

全用途

+3.5

▲2.3

▲2.0

▲3.6

±0.0

▲3.3

▲1.7

平成28年

住宅地

+3.6

▲2.2

▲1.5

▲1.5

+0.8

▲2.3

▲1.2

公示

商業地

+3.3

▲2.9

▲3.1

▲2.8

▲1.2

▲4.8

▲2.7

工業地

ーー

▲1.4

ーー

ーー

ーー

ーー

ーー

全用途

+3.6

▲1.9

▲1.5

▲2.7

+0.4

▲2.3

▲1.6

住宅地

+3.5

▲1.8

▲1.2

▲1.2

+1.3

▲1.7

▲1.1

商業地

+4.1

▲2.5

▲2.2

▲2.3

▲0.9

▲3.3

▲2.7

工業地

ーー

▲1.0

ーー

ーー

ーー

ーー

ーー

全用途

+4.1

▲1.4

▲1.0

▲2.0

+0.6

▲1.7

▲1.1

住宅地

+3.9

▲1.4

▲1.0

▲2.0

+1.4

▲1.3

▲0.8

商業地

+5.1

▲1.7

▲1.0

▲2.0

▲0.6

▲2.4

▲1.7

工業地

ーー

▲0.5

ーー

ーー

ーー

ーー

ーー

全用途

+5.2

▲1.2

▲0.8

▲1.5

+1.4

▲1.3

▲0.9

住宅地

+4.9

▲1.3

▲1.0

▲1.5

+1.8

▲0.8

▲0.8

商業地

+6.5

▲1.1

▲0.5

▲1.6

+1.0

▲2.0

▲1.3

工業地

ーー

▲0.5

ーー

ーー

ーー

ーー

ーー

平成29年
公示

通し、同国道沿いには平成 25 年 7月に「ＴＳＵＴＡＹＡ積文

大牟田市

館書店八女店」、同 9月に「ニトリ八女店」がオープンするな

当市の住宅地の地価は長期間に亘って下落基調が続い

ど、「ゆめタウン八女」
を核として商業集積が進んでおり、当ているが、下落率は緩和傾向にあり、大牟田駅周辺部で市の商業中心は郊外型大型店舗が立地する蒲原地区等に利便性及び住環境に優れる地域については、横ばいの地

完全に移行している。国道 442 号の整備に伴う利便性の向点も複数出ている。

上等から同地区の地価は横ばいから若干の上昇傾向を示

商業施設の動向としては、岬町の大型商業施設「イオン

平成30年
公示

している。

モール大牟田」が平成 23 年春にオープンし、当該商業施設の開業に伴いオーバーストアの状況も予測され、既存商業

筑後市

地では空洞化、衰退化の傾向が依然続いており、地価下

県南の中核都市久留米市の南側に隣接しており、住宅

平成31年

落の強い圧力要因となっている。但し、市の中心部である

地の開発は、久留米市寄りから中心部の山ノ井地区等での公示

大牟田駅周辺の幹線沿いの商業地については、長年の地

ミニ開発が中心であるが、久留米市への交通アクセス及び

価下落により、下げ止まりの様相も見られる。新栄町駅前

周辺居住環境に鑑みた値頃感とも相俟って、比較的堅調

鑑定ふくおか No.44

単位％

用途

昇へ転換している。

現在、地上 40 階地下 2 階の複合施設が建築中である。ま

22

みやま市

地区市街地再開発事業が予定されており、周辺地域の活鑑定ふくおか No.44

23平成31年 福岡県地価公示における地価動向の概要

最近の地価動向門司区【住宅地】平均変動率：▲ 0.6%
門司駅前から小倉方面の大里地区住宅地に対する需要は根強く、 当該地域の地価は強含んでいますが、 交通接近条件が劣る門【商業地】平均変動率：0.8%「サンリブシティ小倉」を核として地価は上昇基調で推移していま至っていません。 但し、ドラッグストアなど業種・業態次第では、商業地の平均変動率は、 地価公示では平成 28 年より上昇に転す。 城野地区は、「ゆめマート城野」が平成 30 年 9 月にオープン

好調な業績を背景に比較的狭い商圏設定に基づく新規出店が認め

じ、 引き続き上昇傾向が続いています。７地点のうち上昇５地点、し、ＪＲ駅周辺は地域環境に変化が見られます。 曽根地区は駅前られます。

横這い１地点、 下落１地点となっています。

の「THE MALL 小倉」跡に「サニーサイドモール」が出店し、 今後

東区

司港地区や郊外地区は下落傾向が続いています。 特に街路条件

戸畑駅周辺や幹線道路沿いのマンション需要等が見込まれる新の地域活性化が期待されます。 沼地区は商業施設「ドッとあーるガ等の地域要因が劣っている住宅地は下落に歯止めがかかっていま池、 浅生、 天神地区等では、 引き続き高い水準の取引が見られ、ーデン小倉」のほか、ドラッグストア、 飲食チェーン店等ロードサイ

せん。 小倉北区に近いエリアでは、 土地価格坪 35 万円程度の住地価は上昇傾向を継続していますが、 旧来型の商業地である中本ド型店舗が進出し、 路線商業地域として熟成度が高まっています。

ほとんどの公示地が上昇傾向で、 平均変動率は前年に比べ上昇

宅地分譲が見られます。

町の駅前アーケード街は商況も低調であることを反映し依然として

モノレール沿線及び駅周辺ではマンション用地需要が市場を下支え幅が拡大し、 平成 30 年地価調査の平均変動率 +3.8％と比較し下落となりました。 戸畑駅北口の銀座は長年地価下落してきました

しています。

ても上昇幅が拡大しています。

【商業地】平均変動率：0.2%

が、 価格水準の低下や周辺において住宅需要も出てきていること

八幡東区％前後の上昇に留まりますが、 香椎駅から千早駅の一帯では周辺

門司駅前商業中心地区では、 繁華性が長期的な低下傾向にありを反映し横這いとなりました。

ますが、 利便性に劣る区内他地域からの移転需要が見られます。また、 賃貸マンション用地の需要が堅調です。 駅近の収益物件は需要者が多く見込まれます。門司港レトロ地区は、 東港町の新浜 11、
12 号上屋跡地の開発事業予定者が決定しました。門司港地区を中心に人口の減少と高齢化が著しく、 繁華性が低下しています。

若松区【住宅地】平均変動率：▲ 1.0%

H31 地価公示の当区の住宅地の平均変動率は▲ 0.9％（前年より高い上昇率となっています。また、 香椎・千早地区では、 分
譲マンションの販売が堅調なことから、 マンション用地は高い上昇▲ 1.1％）となりました。 近年は下落率の縮小傾向が継続してお幅を示しています。 箱崎・筥松地区では小規模アパート等の取引

住宅地の価格は、 横ばいの地点や上昇している地点が半数ほどり、 総じて、 取引市場の需給は均衡状態へ向かっているようですに一部陰りが窺えますが、 依然として共同住宅の建設は多く、 地を占めています。 下落している地点については縮小傾向ながらもが、 値動きは、 エリアによって区々です。 中心市街地付近などの価の上昇が続いています。

下落基調で推移しています。

立地条件が良い住宅地域の市況は戸建住宅、 マンションとも比較【住宅地】平均変動率：▲ 0.2%

大手町や木町などの都心部周辺での人口増加に表れるように、需要者の選好性の一部が都心のマンションへと移行しています。

的活況を呈しており地価は堅調に推移していますが、 街路条件等【商業地】平均変動率：12.9%が劣る傾斜地勢の住宅地の需要は弱く、 空家が増加している地域

8 地点全てが上昇し、 上昇幅も全ての地点で前年より拡大しまも見られます。 今後もこうした地価の 2 極化・個別化傾向は徐々した。 平成 30 年地価調査の平均変動率 +10.0％と比較しても上に進展していくものと予測されます。

昇幅が拡大しています。
により、 土地需要は引き続き旺盛で高値取引が散見され、 上昇幅

東部では古くから形成された住宅地域が広がり、 中心部外縁の利便性や住環境の比較的良好な住宅地は横ばいから上昇となっ桜町、 浜町等では一定の需要が認められますが、 高塔山麓等のています。 居住環境や街路条件等の劣る、 あるいは、 傾斜地勢

傾斜地域では住環境・利便性が劣り需要減退が著しい状況です。

にある住宅地など市場性のやや低い地域では、 下落基調が続いて

西部では学研都市など住環境・品等に優れた新興の住宅団地が多います。

【商業地】平均変動率：0.5%
当区の商業地の H31 地価公示の平均変動率は 0.5％（前年が拡大しています。 箱崎・馬出地区では、 一部に融資環境の変化【商業地】平均変動率：3.6%

0.2％）となりました。 商況は概ね 2 極化傾向が進展しており地価が見受けられますが、まだ収益物件への需要は多く、 地価の上昇

動向もこうした傾向と軌を一にしているものと判断されます。 幹線が続いています。 そのほかの路線商業地域（国道 3 号・同バイパ

道路沿線等の土地利用度が高いエリアでは近年、 比較的高値のス・国道 495 号）も上昇傾向となっています。

く、 周囲に利便施設も増え需要は概ね堅調です。 当区の地価は総じて下落基調ながら、 下落幅は概ね縮小傾向にあります。

下落している地点はなく、 殆んどの地点で上昇傾向を維持して【商業地】平均変動率：▲ 1.0%

おり、 変動率は明確な上昇を示しています。

香椎駅周辺では、 背後地の拡大や土地区画整理事業の進展等

東部では、 サンリブ若松店を核店舗に本町のアーケード商店街

小倉駅周辺ではミクニワールドスタジアムがＨ２９年３月に完成、取引も見られ、 地価の回復傾向が認められます。 一方で、 旧来かが中心部を形成しています。 アーケード街は空き店舗割合が高い

南口ではＨ３１年度の竣工予定の再開発ビルが進捗しています。まらの近隣型の商業地域などでは、 市場参加者の収益性による相対

ものの日用品等の小売店舗が散在し商店街としての機能はみられ

た、 紺屋町や魚町等中心部の商業地にも堅調な需要が見られま的選好性から、 需要に乏しい地区も見られ地価は下落気味に推移ます。 但し外縁部では｢丸仁市場｣の閉鎖や住宅地への転用が散見す。 背景には、 低金利政策による不動産投資への指向、 店舗構

しています。 今後はスペ－スワ－ルドの跡地利用の地価への影響され、 取引価格の低廉化が指摘されています。 西部では複数の大成の変化に基づく新たな需要の顕現、 そして、 増加傾向にあるイに留意する必要があると思われます。

規模小売店舗が立地し、 特に学研都市では背後人口の増大等によ

ンバウンド消費への期待等が認められます。

る幹線道路沿いの商業集積が進んでおり、 貸地中心ではあります

周辺部の商業地では、Ｈ２７年にサンリブ竪町、Ｈ２８年にはハが需要は概ね堅調です。 当区の地価は総じて下落基調ながら下落

ローパーク大手町、 サンリブ貴船と複合商業施設が相次いで開業

幅は縮小傾向にあります。

しています。 小倉北区の中心部に近いところで、 商業施設間の競

戸畑区【住宅地】平均変動率：0.7%
戸畑区内の住宅地の平均変動率は、 地価公示では平成 29 年よ

昇が鈍かったエリアにおいても同様に前年以上の上昇率を示していることから、 住宅地の地価上昇傾向は博多区内の全域に及んである程度立地に優れ、 一定の規模を有する土地については、 その希少性の高さから周辺相場よりも高値で取引される例もいまだに便性が良好な平坦部の既成住宅地や大規模開発された戸建分譲見られますが、 金融機関の融資姿勢は慎重になっており、 取引も地の需要は強含みといえます。その反面、 街路・環境条件等が劣若干落ち着きを見せ始めています。

【住宅地】平均変動率：0.2%に転じる地域が増え、 小倉南区平均でプラスに転じました。モノレを押し上げていますが、 傾斜地勢にある丸町地区は住宅需要に乏ール沿線等利便性良好な地域及び新興住宅団地は安定的な需要

しく、 依然として▲ 1.3%（昨年▲ 1.3％）と下落傾向が続いていが認められ、 既成住宅地も回復感が見られます。 街路条件、 利便性等が劣る地域、 傾斜地勢地域は、 選好性が劣り、 依然としてマイナス基調が続いています。

至っており、 環境良好な立地や共同住宅適地を中心に高値取引が鑑定ふくおか No.44

住宅地は 38 地点中、 28 地点で上昇し、 平均変動率も上昇幅強くなっています。 やや住環境や利便性が劣り、 今まで地価の上

八幡西−22( 光貞台 2 丁目 )、 八幡西−25( 折尾 4 丁目 )、 八幡西部の居住環境の良好な浅生、 天籟寺地区等の上昇が平均変動率

継続するかが注視されます。

【住宅地】平均変動率：0.8%−33( 大浦 2 丁目 ) など折尾駅勢圏の地点が目立ちます。 生活利

回復基調にあり、 地価は、 下げ止まり・底打ち感が広がり、 上昇

依然として見られます。 ただし、 物件供給や取引件数は減少傾向

全地点が昨年以上の上昇率を示しており、 地価の上昇傾向はより

八幡西区

小倉南区

うち上昇４地点、 横這い１地点、 下落１地点となっており、 区中心で一時の勢いにはやや陰りが見られ、 安定した地価推移が今後も住宅地に対する需要は依然として強く、 地価の上昇傾向が続いており、 全地点において上昇となりました。 上昇率についても、を広げました。 上昇率が高かったのは、 八幡西−8( 藤原 4 丁目 )、区内の住宅地需要は、 低金利、 長期下落による値頃感等により一枝地区では高額物件にもかかわらず分譲地はほぼ完売状況に

博多区【住宅地】平均変動率：5.5%

争が激化しています。

り上昇に転じ、 引き続き上昇傾向が続いています。 継続６地点の

ます。

24

香椎駅北東部の下原地区や区域北西部の三苫・奈多地区等は 1【住宅地】平均変動率：▲ 0.9%

小倉北区

【住宅地】平均変動率：4.4%

る郊外部の既成住宅地の需要は弱含みです。

【商業地】平均変動率：16.1%【商業地】平均変動率：0.1%
商業地は 18 地点中、 8 地点で上昇し、 平均変動率も下落から上昇に転じました。
黒崎地区の既成商業地域では、 店舗系は小売から飲食への比重が高まっており空店舗も減少傾向にあります。 一方、オフィス需【商業地】平均変動率：0.5%

いるといえます。

要は依然として弱含みです。

商業地は、 前年の価格水準を維持又は小幅な上昇を示しまし｢イオンタウン黒崎｣周辺の幹線沿道では商業集積が進み店舗需た。 守恒地区は「サンリブもりつね」の出店以降、 上葛原地区は要が認められますが、 その他の商業地域では面的な需要回復には商業地に対する需要も引き続き旺盛であり、 住宅地と同様、 全地点において上昇となりました。 その上昇率についても非常に高い水準を示しており、 半分以上の地点が、 前年を更に上回る上昇率を示しています。
市場に流通する物件の数が少なく、 取引件数は減少傾向が続いていますが、 取引価格については、 特に好立地の大型物件等、 その希少性から周辺相場よりもかなり高値の取引となるケースも多く、個々の取引に応じてその水準には大きなばらつきが見られます。

鑑定ふくおか No.44

25

平成31年 福岡県地価公示における地価動向の概要

最近の地価動向中央区【住宅地】平均変動率：7.7%
住宅地の対前年平均変動率は 7.7%（前年 6.9%)と上昇幅が拡大しました。 特に、 再開発の進む六本松地区に近い草香江地区
や工業系から住宅系に転換しつつある港地区が高い上昇率を示しました。
同区では、 坪単価 300 万円を超える高価格帯のマンションも供給されたが、 概ね順調に分譲が進んでいます。

九大学研都市駅周辺の商業地である「北原」地区では 3.8％の売地でも1 種当たり坪 50 万円とかなり強気です。 平成 30 年は高

地価上昇が見られますが、 その一方で周船寺駅周辺の商業地であ

業・住宅棟（名称「Brilla Tower 西新」に決定）の竣工を予定して価格の売物件が増えているように感じます。 景気後退前の売り抜る「周船寺」地区では 1.1％の地価上昇と、 前年と同程度の上昇幅います。

けが狙いかもしれません。

となっています。

郊外の幹線道路沿いでも公示価格の 2 倍程度の高価格の売物件が散見されます。また、 時折出る成約取引も高単価であること
青果市場跡地（博多区那珂）は平成 30 年 7 月に事業者が三井不賃貸マンションやアパート等の収益物件については、 物件価格

動産を代表企業とするグループに決定しました（落札金額 190 億円）。 大規模複合商業施設「ららぽーと」を2022 年春開業予定でにあるものの、 取引利回りは低い水準にて推移しています。

進めています。 核テナントとして子供向け職業体験パーク「キッザニア」の出店が決まっています。

商業地の対前年平均変動率は 13.3%（前年 12.3%）と上昇幅「野方」地区の商業地においては、 商業繁華性の向上等を背景【住宅地】平均変動率：▲ 1.3%

城南区

まり、 2 地点が前年下げ止まりから僅かに下落、 4 地点が下落率拡

住宅地の標準地 22 地点のうち、1 地点が前年に引き続き下げ止【住宅地】平均変動率：4.0%
城南区の住宅地全体としては、 上昇傾向が継続しており上昇幅が拡大しました。
城南区の住宅地の公示地は全地点が上昇しています。

大、8 地点が下落率縮小、7 地点が前年同様の下落率となりました。
大牟田市は人口減少、 高齢化の進行等により、 実需要が相対的に弱く、 主たる需要者層が主に市内の 1 次取得者、 2 次取得者に限定されるため、 住宅地の地価は総じて未だ下落基調です。

大橋西鉄名店街の全面改装が行われ、 平成 30 年 5 月に第一期

城南区北部の鳥飼では地価の上昇率が高いです。 別府、 茶山

大牟田市では人口減少、 高齢化の進展を見据え、 平成 30 年 3として既存 7 店舗、 新規 5 店舗がオープンしました。 一期改装で周辺の分譲マンション需要が高い地域と城南区中部の七隈周辺

月 30 日に大牟田市立地適正化計画が策定され、 平成 30 年 6 月

はスターバックス、 カルディコーヒーファームなどの人気店を誘致

も、 地価が上昇傾向にあります。 城南区南部の片江、 東油山周

1 日に計画を公表し、 届出制度が開始されました。また、 国土交

最高価格地点である「福岡中央 5−9」（天神 1 丁目）は 12.4%

し、 既存スーバーも3 割増床してレガネットにするなど、 駅自体の辺の戸建住宅地域も需要が堅調で地価は若干上昇しています。

通省と内閣府の平成 30 年度新規施策である地方再生のモデル都の上昇を示しました。また、 最も高い上昇率は、 天神 4 丁目に所

魅力を高めています。 第二期オープンは平成 31 年春予定です（総在する標準地で 22.6% の上昇を示しました。

投資額 32 億円）。

【商業地】平均変動率：7.7%

西区が拡大しました。

が拡大しました。

「天神ビッグバン」関連の開発案件が相次いでおり、 ①大名小学校跡地においてザリッツカールトンホテルを目玉とした複合ビル開発、 ②福ビル街区の建替え計画等が予定されています。なお、 福市（地方再生コンパクトシティ）に選定されました。
城南区の商業地全体としては、 上昇傾向が継続しており上昇幅【住宅地】平均変動率：3.5%【商業地】平均変動率：▲ 1.1%
商業地の標準地 8 地点のうち、 選定替えの 1 地点を除き、 2 地

城南区の商業地の公示地は全地点が上昇しています。

点が前年に引き続き下げ止まり、 4 地点が下落率縮小、 1 地点が
前年同様の下落率となりました。

岡市内のオフィスビルに空室が少ないことが、 建替えの際のネック

姪浜駅周辺の住宅地である「姪浜」「姪浜駅南」「愛宕」「内城南区全体として商業施設の出店は少ないです。 北部の商業地となっていますが、 その対策としてイオンショッパーズ福岡の一部

浜」地区においては、 約 4％～約 7％の地価上昇が見られ、 上昇

は、 店舗としての需要と共同住宅としての需要が混在する傾向が

大規模商業施設への顧客の流出等により、 店舗等の新規出店

フロアーをオフィス用途に改装中です。

幅は拡大しています。

見られ、 地価の上昇幅は拡大しました。 南部の幹線道路沿いは、需要が限定的であるため、「西鉄大牟田」駅、「大牟田」駅周辺の新規出店は少ないものの需要は底堅く、 地価は前年並みの上昇が利便性の高い商業地域を除いては、 商業地の地価は総じて未だ下続いています。

落基調です。

天神地区以外では、 地行浜地区に「マークイズ福岡ももち」が開業しました。

その周辺の住宅地である「小戸」「下山門」「石丸」「福重」地
区においては、 約 3％～約 5％の地価上昇が見られ、 前年と同程

新栄町駅前地区第一種市街地再開発事業については、 平成 31

度の地価上昇、もしくは、 上昇幅が拡大しています。

南区【住宅地】平均変動率：7.5%
住宅地の変動率は +7.5％で前年（+6.1％）より拡大していま

国道 202 号以南の住宅地である「拾六町」「西の丘」「生松台」「野方」地区においては、 前年と同程度の地価上昇（約 1％～
約 2％）が見られます。

早良区【住宅地】平均変動率：4.9%
住宅地での地価水準の平均上昇率は 4.8% で、 前年 3.9% からす。 高宮エリアの戸建て分譲単価はこれまで坪 100 万円が上限で九大学研都市駅周辺の住宅地である「西都」地区においては、したが、 平成 30 年に入って坪 100 万円を超える分譲も見られる

3.4％の地価上昇が見られますが、 開発余地が少なくなってきたこ

早良区北部、 特に地下鉄空港線勢圏の住宅地では、 分譲・賃ようになりました。

と等から、 周辺地域に住宅需要が波及し、「今宿東」地区では 8.5

貸マンション素地需要は逼迫し、 戸建用地需要も堅調で、 地価は％、「周船寺」地区では 5.5％、「千里」地区では 4.1％と地価が上昇傾向にあります。

分譲マンション素地の仕入は、 高宮エリアで 1 種（容積率 100％）当たり坪 60 万円を超える高額取引も見られます。 バス便の郊外（寺塚・向新町）でも1 種坪 30 万円前後と高めです。

大幅に上昇しています。
以上のように、 利便性が高い姪浜駅周辺の住宅地で地価上昇幅拡大しています。

区内中部の住宅地では、 戸建用地需要は安定的に推移しており、 地価も全般的に上昇局面にあります。

年度に建物解体、 平成 32 年度に駅舎、 駅前広場等の整備、 平
成 33 年度にホテル、 分譲住宅、 事務所、 駐車場等が整備される予定です。 地方再生コンパクトシティに選定されたことによる国からのハード、ソフト両面の支援を受けて、 事業の進捗が期待され
ます。

久留米市

【住宅地】平均変動率：0.6%
継続地点 36 地点の内、 上昇 22 地点、 横ばい 6 地点、 下落 8は大きく、 その周辺に行くにつれ地価の上昇幅は小さくなっていま

区内南部の住宅地、 特に地下鉄七隈線勢圏内の戸建需要は底地点と、 中心部に近い地点は殆どの地点で上昇傾向です。 旧郡

円と高いため苦戦していますが、 井尻エリアでは坪 130 万円と割す。 土地区画整理事業が完了し、 人気が高い「西都」地区におい堅く推移しており、 地価も概ね安定基調です。 同線勢圏外の既成部では引き続き三潴町が堅調ですが、 田主丸町及び北野町は平均安感があり好調です。

ては、 売り物件や開発余地が少なくなってきたこと等から、 住宅需

住宅地では、 需給バランスがやや不安定で、 地価水準は横ばいか的に弱含み傾向にあるようです。

要が周辺地域に波及し、 地価を押し上げています。

らやや弱含みです。

分譲マンションの販売は、 高宮エリアでは分譲単価が坪 250 万

平 成 30 年 1 月以 降の 1000㎡を超える住 宅 団 地 開 発は、 若久、 西長住、 和田、 野多目、 柏原、 柳瀬など郊外で見られます。

市街化調整区域内の住宅地においては、「金武」地区が▲ 0.4

1 区画 100 ～ 110㎡と狭小な区画割りをして販売総額を3000 万％と地価下落、「生の松原」地区が±0％と横這い、「田尻」地区

円以下に抑える努力も見られますが、 エンド販売単価は上昇してが 0.4％の地価上昇と、 バラツキがある結果となっています。

いいます。

【商業地】平均変動率：9.8%
商業地の変動率は+9.8％で前年（+8.5％）より拡大しています。

姪浜駅周辺の商業地である「姪浜駅南」地区においては、 商業
繁華性の向上やマンション用地に対する需要の高まりを受け、 地【商業地】平均変動率：6.5%
商業地での地価水準の平均上昇率は 6.5% で、 前年 5.0% から
早良区の中心的商業地域では、 土地需要が安定しており、 地価水準は上昇傾向にあります。

価上昇が見られます（7.8％→ 7.5％）。

藤崎地区周辺）では、マンション転用が可能な商業地を中心として、す。 希少性の高いエリアでは売物件が出れば地元では有名な話に「マクドナルド」や有名ラーメン店「一蘭」も所在する「小戸」地区

土地の需給が逼迫しており、 地価の上昇局面が続いています。

なるようです。

の商業地においては、 商業繁華性の向上や背後住宅地の充実よ

鑑定ふくおか No.44

り、 地価が大幅に上昇しています（5.1％→ 11.7％）。

西鉄久留米、 花畑、JR 久留米駅徒歩 5 分以内の利便性の高い地域では、 分譲マンション用地需要が市場価格を牽引したことにより、 他用途でも高値の取引が見られます。
櫛原地区、 花畑地区、 城南町の戸建住宅需要が依然として高く、 売りに出れば高値で取引される傾向にあります。

地下鉄空港線各駅の徒歩圏内で、 利便性等良好な地区（西新・大橋駅の土地区画整理エリアで高単価の土地取引が散見されま

西鉄沿線の利便性が高いエリア（大楠～高宮）では、 幹線沿いの戸 建 住 宅のミニ開 発も好 調で、 土 地 建 物 総 額 2,600 万 円～
3,700 万円程度が需要の中心です。

拡大しています。

【商業地】平均変動率：5.5%

26

大牟田市

に、 地価の上昇幅は拡大しています（0.5％→ 3.6％）。

が多いです。

の高騰や金融機関の融資姿勢の変化等により取引件数は減少傾向【商業地】平均変動率：13.3%

宅の増築）」として具体化し、 平成 33 年 3 月に商業施設の全体開売地は 1 種 ( 容積率 100％ ) 当たり坪 50 ～ 100 万円、 背後地の九州内の地下鉄駅で初の駅直結分譲共同住宅である開発計画「西新ボーンプロジェクト（既存商業施設の減築・改装及び高層住【商業地】平均変動率：2.2%
継続地点 15 地点の内、 上昇 11 地点、 横ばい 3 地点、 下落 1地点となっています。 横ばいと下落は郊外部であるため、 中心部に近いエリアは殆どが上昇しています。

鑑定ふくおか No.44

27

平成31年 福岡県地価公示における地価動向の概要

最近の地価動向
久留米シティプラザの正面の２地点のうち、５－６は昨年並みの上昇、５－５は上昇幅拡大して推移しています。

田川市		

【住宅地】平均変動率：▲ 1.5%

旧八女市の中でも利便性の高い本村地区の地点は 2 年連続で上昇となり、 高塚、 納楚の地点も下落幅が縮小しました。

市役所前の５－３が＋６. ７％と筑後地区 NO. １の地価上昇を示し

住宅地の継続標準地は 3 地点あり、 下落傾向で推移しています

一方、 旧黒木町、 旧立花町の 4 地点は人口減少や高齢化によ住宅地の価格は下げ止まり感から郊外部の１地点を除き上昇基調ています。 付近に賃貸マンション建設が活発化していることが大きが、 下落幅は縮小傾向になっています。 下落率においては▼ 0.4

り需要が弱いことから、 いずれも2.5% ～ 3% 程度の下落となるなで推移しています。 各所で開発素地の取引が見られ、 住宅分譲開な要因です。

％～▼ 2.2％と前年と同様 3 地点とも下落傾向に変化はありませ

ど、 下げ止まりの兆しは見えない状況です。

発が行われており、 建売業者による開発分譲地の売れ行きも比較的

通町の５－１５が＋５. ６％と昨年より大きな上昇率で推移していまん。 一方で、 居住環境および新規性による優劣が鮮明化し、 標準

す。 西鉄久留米駅への距離に鑑み、 需要と供給バランスから割安地にはなっていませんが、 駅に近い地域ではミニ開発であっても新感による需要増が浸透しているようです。

規開発の住宅地の価格水準は堅調に推移していおり、 売行きも良好な状況にあります。

直方市【住宅地】平均変動率：▲ 0.5%
直方市の住宅地の平均変動率は▲ 1.0％⇒▲ 0.5％という結果

堅調で、 価格の上昇要因となっています。また安川通りの延伸や行【商業地】平均変動率：▲ 1.6%
商業地については、 ゆめタウン周辺の地点が平成 23 年に新設されて以来、 初めて上昇となりました。 地主が土地を手放さないため、 土地の取引がほとんどないエリアですが、 国道 442 号の開【商業地】平均変動率：▲ 2.3%
商業地の標準地は JR 田川伊田駅前が 1 地点、 市街地に 1 地点

橋駅東西両側の再開発などの影響から郊外部を除く市中心部及びその周辺の住宅地の変動率は上昇傾向となったと判断されます。

通に伴い自動車の交通量が増加したことから、 店舗用地の需要は高く、 物件が市場に出れば高値での取引も予想されます。

【商業地】平均変動率：▲ 0.5%
商業地については２地点の公示地での地価変動率は上昇傾向となりました。 行橋駅周辺の中心市街地では商業地の取引も比較的選定されています。 下落幅は縮小傾向になっています。 下落率に一方、 旧黒木町、 旧立花町の 2 地点は、 商圏人口の減少や経多く見受けられるようになってきています。 特に行橋駅西側の開発

住宅地はすべてのポイントで下落が続いていますが、 下落幅がおいては▼ 1.0％～▼ 3.6％と前年と同様 2 地点とも下落傾向に変営者の高齢化等により商況は厳しく、 空店舗も散見されるなど、等における繁華性の向上が地価に反映されてきており、また駅東拡大している地点はなく、 すべてのポイントが縮小及び横ばいとな化はありません。 郊外型路線商業地域に飲食店・ドラッグストア等

需要の低迷を反映して地価は依然として下落が続いています。

側でも高値の取引も散見される状況となっています。 駅東地区のっています。

を中心としたロードサイド型店舗の進出が進みつつある半面、 旧来となりました。

知古地区の分譲住宅団地であるクローバーガーデン知古及びスからの中心市街地の商業地においては、 顧客の流出による閉店・

マートヴィラ直方花菜都は、ともに数区画を残し、ほとんど売却済

青空駐車場等の低利用地も多くなっています。 幹線道路沿いでみとのことです。

は、 空店舗は比較的少なく、 一定の繁華性が認められる一方で、賃料水準は固定化傾向があるとのことです。

【商業地】平均変動率：▲ 0.9%
直方市の商業地の平均変動率は▲ 1.3％⇒▲ 0.9％という結果となりました。
商業地はすべてのポイントで下落が続いていますが、 下落幅が拡大している地点はなく、すべてのポイントが縮小となっています。
平成 30 年 8 月に田川直方バイパス沿線にニトリ直方店が新規オープンしました。

柳川市【住宅地】平均変動率：▲ 1.0%
柳川市の住宅地域は、 市街地中心部の既成住宅地域のほか、
西鉄天神大牟田線各駅周辺地域において形成されています。 当市

飯塚市【住宅地】平均変動率：▲ 0.8%

県道拡幅計画の影響が今後顕著になるものと思料され、また底地

筑後市

人口は減少傾向にあり、 高齢化率は県全体よりもやや高い割合がの取引等も散見されます。

【住宅地】平均変動率：1.8%
市中心部付近の住宅地価格は上昇傾向が続いているとともに、その範囲も広がってきました。また、 依然として新規分譲地の売

豊前市【住宅地】平均変動率：▲ 0.2%

れ行きも堅調で、 やや高めの単価設定も見受けられます。 一方

住宅地の価格は、 二極化により、 中心市街地は横ばい、 外延

で、 やや利便性が劣る郊外の既成住宅地域や、 外部からの転入が部は下落傾向で、 平均下落率は微減傾向です。 住宅地全体を概少ない農家集落地域の価格水準は、 横這いから弱含みで推移して括すると、 青豊地区（赤熊南土地区画整理事業区域）では減歩率います。 住宅地の標準地の平均変動率は対前年 1.8％とやや上昇の関係もあり下方硬直性の取引で、 比較的に割高になっています。

率が拡大しています。

中心部を除くところでは全体的に 1㎡当たり20,000 円を切ることが多く、 需給は弱含んでいます。

の産業は農業・漁業及び観光業を中心としていますが、 柳川市の続き、 地域経済は衰退傾向にあります。

【商業地】平均変動率：1.0%
商業地の価格推移は二極化しています。 幹線道路沿いの一部地【商業地】平均変動率：▲ 1.5%

したがって、 地価は下落傾向で推移してますが、 一方で、 有明

域は、 大型小売店舗等の出店によりここ数年で商業施設の集積が商業地の価格は、 全地点で下落傾向です。 平均下落率は僅か

海沿岸道路の進捗や西鉄柳川駅東側の区画整理事業により土地需進み、 強含みの傾向を示しています。 一方、 旧来からの中心商業に縮小しました。 既存商業地に対する需要は人口減少・少子高齢住宅地の価格は。 2 ポイントを除き、 依然として厳しい状況とな

要の活性化が見られ、 特に外国人を中心とした観光客増加による地は空洞化が進展しており、 地価は弱含み傾向が続いていました

化による影響から弱含みで、 閑散としています。市役所付近にあるっています。 人口減少や高い高齢化率、 地域的な衰退感を受け、景気底上げにより、 市街地を中心に取引市場が堅調な動きを見せが、このところやや落ち着きを見せています。 商業地の標準地の「フレスポくぼてんタウン」（約 2.5ha) の平成 24 年 4 月開業によ

地価は依然として下落傾向にありますが、 新規のマンション分譲やており下落幅は縮小しています。

平均変動率は対前年 1.0％と下落から上昇に転じました。

り豊前市全体としての商業集積が高まることが期待されています。

【商業地】平均変動率：▲ 0.5%

大川市とにより、 交通の利便性は増しましたが、 通過道路として機能し、

平成 28 年 4 月東九州自動車道豊前 IC ～椎田南 IC 間が開通したこ

宅地分譲なども見られ、 下落幅は縮小傾向です。
住宅需要については戸建需要が大半であり、 規模は土地が 60～ 90 坪、 新築戸建としては 2,500 万円前後です。

商業地域については、 中心部の京町（柳川商店街）を代表とする【住宅地】平均変動率：▲ 0.8%

既存商店街と、 観光客を対象とする沖端町（沖端商店街）の 2 地区

大川市は、 周辺の市町と同様に、 人口減少及び高齢化等の影を核として発展してきましたが、 既存商店街については背後人口の響により、 住宅需要は依然として低迷しています。 そのため、 住

商業地の価格は、 全ポイント下落し、 依然として厳しい状態と減少や幹線道路沿線への大型ショッピングセンタ－の進出により衰退

宅地の価格は下落傾向にありますが、 近年、 有明海沿岸道路や当なっています。 大型店舗等の新規出店は見られず、 特に、 本町商化が続いています。 一方で、 川下り等の豊富な観光資源を背景に

該道路に接続する道路の整備等も進み、 市中心部付近ではミニ開発等も見られ、 一部地点では変動率が横ばいとなっています。

【商業地】平均変動率：▲ 1.4%

店街などのアーケード街については空き店舗が目立ち、 土地価格

アジアからの外国人を中心として観光客数は堅調に伸びてきており、の下落傾向に歯止めがかからず、 中心商業地の価格水準は低迷し

西鉄柳川駅東側の土地区画整理事業の影響もあって、 商業地の動ています。

向は観光施設や西鉄柳川駅周辺を中心として下落幅は縮小傾向にあ

最近時では国道 200 号や国道 201 号沿線等の路線商業地域のり、 逆に上昇に転じる地点も見られる状況になっています。

熟成度が増しており、 駐車場を備えた郊外型店舗の進出が目立っています。
新飯塚駅周辺及び飯塚バスセンター周辺に事務所ビルがありま
すが、 中小規模の老朽化したビルが多く、 新規開設は少なく、 一
度空室となったら長期化する傾向が強いです。

28

行橋市

【住宅地】平均変動率：0.4%

鑑定ふくおか No.44

八女市【住宅地】平均変動率：▲ 1.5%

市民の多くは国道 10 号、 県道幹線を利用することが多く、 豊前
市全体に与える影響は少ない。

中間市【住宅地】平均変動率：▲ 0.2%
筑豊電鉄通谷駅、 筑豊中間駅やＪＲ中間駅の周辺にあつて、 地域の中心的な商業施設などの生活利便施設に近接する住宅団地等【商業地】平均変動率：▲ 2.0%

では、 地価は下げ止まりから、 横ばい、 上昇に転じています。３

商業地の価格は住宅地と同様に、 人口減少及び高齢化等の影地点で上昇、２地点が横ばいです。 最寄り駅まで距離がある旧来

響により、 全地点で下落となっています。 ただし、 値ごろ感等よ

からの住宅地域や、 街路条件が劣る地域などは依然として下落しり、 下落幅は縮小傾向にあります。

ていますが、３地点とも下落幅は縮小しています。 土地取引件数

なお、 国際医療福祉大学が大川市榎津の大川キャンパスに薬学

住宅地の価格は総じて下落傾向にありますが、 平均変動率は▲部をH32.4 月に新設予定であり、また H32.3 月に閉校する大川

1.5%と前年の▲ 2.0% に比べ下落率が縮小しました。内訳をみる

南中学校跡地に同大学のグラウンドやテニスコート、クラブハウスと、 上昇が 1 地点、 下落幅が縮小した地点が 6 地点、 前年並み等の整備を行う予定になっています。 そのため、 今後、 住宅並びの下落幅が 1 地点となっています。

に店舗需要等の好影響が期待されます。

の推移は大きな変化がなく、 小規模な宅地開発の宅地分譲が見られ、 分譲マンションの新規供給はない状況です。

【商業地】平均変動率：▲ 1.5%
市内商業地は、 複合商業モール「イオンなかま店」を核として、

鑑定ふくおか No.44

29

平成31年 福岡県地価公示における地価動向の概要

最近の地価動向
市内幹線道路沿いに路線型商業店舗が展開しています。 周辺市町

舗需要も増加傾向にあります。 一方、 郊外型大型店舗等の進出にから、 取引価格は高騰が続いており、 地価は高い上昇率を示してに進出した大型店舗との競合化により商圏・背後人口の縮小傾向

より、 既成の古い商業地においては空洞化が進み、 閉鎖店舗が散います。 ただし、 マンション販売価格は、 上限に来ている感も見が見られます。

見される状況です。

られてきました。

市内商業地の標準地は１地点で、 上記複合商業モールに近接す
る中心商業地です。 周辺市町の郊外型店舗との競合化で集客力の低下・背後人口の縮小により、 依然として地価の下落が続いていますが、 下落幅は縮小しています。

古賀市【住宅地】平均変動率：3.4%

春日市【住宅地】平均変動率：9.0%
低金利による影響等からマンション適地については賃貸マンショ
ン建設目的の投資家、マンションデベロッパーからの需要が依然と

小郡市

り、 高値取引も見られるなど上昇傾向が続いています。

【商業地】平均変動率：8.7%
西鉄駅周辺の商業地は、 高架化事業やこれに伴う周辺の都市整備への期待等を背景として、 不動産需要は高く、 地価の上昇傾向が顕著となりました。

住宅地の変動率は、 市街地における住宅地を中心に上昇傾向にあります。
人口は近年増加傾向にあり、 居住環境や駅接近性に優る地域を中心に地価は上昇しています。

して強く、 高い水準で地価は上昇しています。 特に駅徒歩圏内の

西鉄下大利駅前の大型商業施設が平成 31 年 3 月末で閉店する「コットンヒルズ千鳥駅 結いの森」（総区画 42 区画）ほか市内

マンション適地については稀少性が高く、 エンドユーザーのマンシことが決定しており、 建て替え後の再出店が計画されている模様

各所で中小規模の分譲が行われており、 地価は徐々に上昇してい住宅地の価格については多くの地点で上昇しています。また、

ョン需要も強いことからデベロッパーの素地取得意欲が強く、 物件

で、 今後の下大利駅周辺の動きが注目されます。

くものと思料されます。

上昇幅が拡大した地点が 6 地点中 5 地点と大半を占めている状況がでれば確実に高値で取引される状況です。また、 戸建住宅地に

主要幹線道路沿いについても、 事業者の資金調達環境が良好なです。

おいても低金利の影響から高い水準で地価は上昇しており、 特にことなどから、高値での取引が見られ、地価は上昇傾向にあります。

【商業地】平均変動率：2.9%

宗像市

傾向にあります。

【住宅地】平均変動率：1.8%

小郡市内でここ数年で開発・分譲が進められている新興の大型住宅団地については、 市北部エリアでは小郡市居住者のほかに福西鉄春日原駅周辺では 200,000 円 /㎡以上の取引が必至の状況です。

商業地の変動率は、 国道沿いの路線商業地などを中心に上昇

岡市居住者からの需要が、 市南部エリアでは小郡市居住者のほか

駅徒歩圏外の住宅地についてもエンドユーザーの需要が高まっに久留米市居住者からの需要が多く、 住宅地への需要は旺盛でていることからパワービルダーによる素地取得意欲が強く、 地価のす。 そのため、 宅地の販売状況も比較的好調で、 特に新興住宅

上昇幅は拡大傾向が継続しています。

がら上昇に転じています。 新規分譲地は建売で 2 千 6 ～ 7 百万円

団地内の地価は上昇傾向が続いています。また、 市郊外部に位置「春日フォレストシティヒルズ」の分譲から約 2 年が経過しました。

程度が中心的で、 売れ行きは比較的好調です。

する住宅地域でも、 周辺地域でミニ開発による分譲が多くみられる

分譲当初は成約件数が伸び悩んでいましたが、 成約件数が増加し

自由ヶ丘地区は住環境や学区の面で依然として人気があります。

エリアなどを中心に、 地価の下落傾向が止まり、 おおむね横ばいており、 全 203 区画中、 8 割強が成約済みです。

駅から20 分程度の距離にある住宅団地であれば、 一定の需要傾向に転じています。

各公示地の変動を個別にみると、 昨年同様、 公示地 15 地点全【住宅地】平均変動率：1.1%
利便性や品等の良い住宅地では、 地価の下げ止まりから小幅なが見込めますが、 画地規模が大きい物件は総額の面から売り難い

すが、 下落幅についてはここ数年、 縮小傾向が続いています。
市内での郊外型大型商業施設の立地等が進んだことで、 駅前

国道 3 号沿いの「ハローデイ古賀店」など郊外型店舗が集積した幹線道路沿いに移動しています。
古賀駅周辺の利便性の優る商業地域等ではマンション需要も見込まれることから、 地価は堅調に推移していくものと思料されます。

福津市てで上昇幅が拡大している状況です。

状況にあります。

【住宅地】平均変動率：4.0%【商業地】平均変動率：9.2%【商業地】平均変動率：1.4%

はミニ分譲や住宅素地等の取引が活発で概ね上昇傾向、 鉄道沿線

エリア毎に見てみると、 福間地区は強含み、 津屋崎・宮司地区【商業地】平均変動率：▲ 0.8%
商業地（1 地点）については、 依然として下落傾向が続いていま

商業の中心地は国道 495 号沿いの「サンリブ古賀店」を中心に、フォレストシティ周辺や白水地区のルミエール周辺に大型商業施設が集積しており、 繁華性が高まっています。

旧国道 3 号沿線を中心に、 近年、 新規出店や建替え等の動きが複数見られ、 高値の不動産取引も散見されます。

に広がる光陽台、 若木台等の既存の分譲団地もやや上昇傾向にあり、 依然として地価は上昇、 取引もサンピア跡地の大型分譲住宅
団地を中心に堅調です。 一方、 上西郷地域等における農家住宅

立地の既存商業地域等では相対的に買い回り客が減少し、 空き店

売り物件が少ないことから路線商業地域の取引は少ないですが、赤間駅前の県道宗像玄海線の拡幅工事、 東郷駅前広場と県道

舗等もみられます。 そのような状況から、 地価については下落傾

物件がでれば高値で取引されることが多く、 地価は依然として上昇

福間宗像玄海線を結ぶ東郷駅前線の整備が進展しており、 発展的地域においても、 地価の底入れ感から概ね横ばい傾向で推移して向が続いていますが、 周辺の住宅地域で地価が全般的に上昇傾向

しています。

動向が期待されます。

います。

太宰府市

や駅接近性等に優る住宅地域は、 割安感等から上昇傾向を強めてにあることなどの影響を受けて、 地価の下落幅自体は徐々に縮小
している状況です。

駅前の商業地は空店舗が増加傾向にあったが、 景気回復の影

筑紫野市【住宅地】平均変動率：4.7%
住宅地の価格は、ＪＲ・西鉄沿線、 又は比較的新しい住宅団地
を中心にＨ２６年度より上昇傾向に転じています。 昨年度まで下落

市内人気エリアを中心に需要が堅調で、 取引価格は上昇傾向がす。また、 駅前の商業地では分譲、 賃貸を問わずマンション需要続いています。 好調な住宅市況を受けて住宅供給も活発で、 数区画のミニ開発に加えて、 坂本地区（56 区画の建築条件付宅地分

商業地の地価は、 地価下落傾向が継続した結果、 背後の住宅地がでれば高値で取引されるのが必至の状態となっています。

譲）、 高雄地区（20 数区画 造成工事中）といった宅地分譲が見ら価との価格差が年々縮小傾向にありましたが、日蒔野地区や上述のれます。

「サンピア跡地」等の開発により背後地が拡大し、 その結果高値の

各公示地の変動を個別にみると、 公示地 3 地点全てで上昇幅が拡大している状況ですが、 路線商業地域についてはその背後の住

筑紫駅西口土地区画整理事業も進められており、また、 分譲マン

宅地域と比較すると地価の上昇幅はやや緩やかな状況です。

都府楼南、 通古賀、 大佐野、 観世音寺、 高雄地区に設定された地点は、 6 ～ 8％程度の高い上昇率となりました。
北東部エリアの住宅地は、傾斜地が多く、利便性や住環境等に劣ションの売れ行きもＨ３１年竣工の物件が完売となる等堅調で、 今においては特に売れ行きは好調となっており、 市街地ではミニ開発いる模様です。

も依然として高く、 店舗系の需要とマンション需要が競合し、 物件傾向であった１Ｐも横這い基調となり、 平均変動率も前年の２. １％

取引件数は、 住宅地を中心に増加傾向にあります。 新規分譲地【住宅地】平均変動率：4.2%

響や西鉄春日原駅周辺事業の期待感から店舗需要は回復していま

から今年度４. ７％となり、 上昇傾向を強めています。 分譲地では後も建設が進められています。

特徴としては、日蒔野地区の土地の単価との比較で、 居住環境

駅周辺の地域においては低金利等を背景として投資物件の取引もみられ、 地価も上昇傾向が継続しています。

大野城市

ることから需要は弱めであり、微上昇、または横ばいとなりました。

【商業地】平均変動率：5.0%

取引も散見されるようになり、 近年地価は上昇へと転じています。
また、日蒔野地区ではチェーンストア等が増加、ＪＲ福間駅の乗車人数も福岡都市圏では高い増加率を示しており、これらの利便性・快適性等の要因も公示地周辺の回復を促しているようです。

【住宅地】平均変動率：7.5%
人口及び世帯数は着実に増加しており、 市内全域で住宅地需要【商業地】平均変動率：9.3%

宮若市が活発に進められています。

は高まっています。
鉄道沿線エリアでは売り物件が少なく、 需給ひっ迫の状況を呈

年間約１０００万人を超え、 平成 30 年も前年比増が続いてます。

住宅地の価格は未だ下落傾向を示しており、 地価公示標準地【商業地】平均変動率：4.6%

しているほか、 郊外の住宅団地でも活発な取引が見られ、 地価は太宰府天満宮周辺地区は、 観光客増加に伴う収益性の高まりを

全地点（2 地点）が前年と同率で下落しています。 土地の取引件数反映して店舗需要が堅調で、 賃料水準も高く、 空室も少ない状況（住宅地以外も含む）は、ここ数年は 250 件～ 300 件程度で推移が続いています。このような要因を背景に参道に面するエリアのしていましたが、 平成 29 年は「光陵ワンダーガーデンズ」の分譲が地価は特に強い上昇傾向が続いています。

好調であった影響もあり、 年間 444 件と大幅に増加しています。

商業地の価格は、Ｈ２７年度より上昇傾向に転じ、 平均変動率
は前年度３. ０％から今年度４. ６％となり、 住宅地同様上昇率は拡大傾向で推移しています。
郊外の商業地域では、ドラッグストア等の新設も見受けられ、 店

30

鑑定ふくおか No.44

上昇しています。
転売目的の取引も多く、 業者による素地の仕入れ価格も顕著に上昇しています。
マンション素地については、 希少性とマンション価格の上昇など

市内を訪れる観光客は年々増加傾向にあり、 平成 29 年は遂に【住宅地】平均変動率：▲ 0.7%

幹線道路沿いのエリアにおいても、 事業用地需要が堅調であ鑑定ふくおか No.44

31平成31年 福岡県地価公示における地価動向の概要

最近の地価動向【商業地】平均変動率：▲ 0.4%
商業地の地価公示標準地は 1 地点のみですが、 未だ下落しています。 ただ、 下落率は前年に比べ 0.4 ポイント改善の▲ 0.4％に止まりました。
旧来からの商業地では空き店舗等も見られ、 商業の中心は県道

みやま市【住宅地】平均変動率：▲ 0.8%
福岡市や久留米市のベッドタウン機能を担うことが困難であるため、 市外からの人口流入が少ない。 当市の人口減少が進むなかる。 中心部に近い立地条件の良い土地の価格は比較的堅調であ

本城地区の県道沿いに中規模店舗の集積が見られます。

り、 価格水準は横這いから下落幅がやや縮小傾向にある。 一方、利便性に劣る周辺部の地価は依然として下落傾向が続いている。

【住宅地】平均変動率：▲ 2.0%

これらの反映として、 市街地の外郭部や市街化調整区域においても、 地価は微増や横ばいとなる傾向を強めています。

【商業地】平均変動率：▲ 1.3%

【商業地】 地価公示地点なし

宇美町

住宅地（2 地点）はいずれも上昇しており、 上昇幅は拡大しています。

当市の人口減少や周辺市における大規模店舗の出店による顧客点が選定されています。 稲築地区は口春地点が、 はじめて変動の減少や、 後継ぎがいないことによる閉鎖店舗の増加等により小明神坂地区における戸建住宅団地の中規模開発は完売となって率 0％と横ばいを示していますが、 鴨生地点は近隣で豪雨災害

規模小売店舗を中心とする当市の既成商業地の収益性は低下しています。また、 町北西部を中心にミニ開発の建売住宅が多くなっが発生し通行に支障があったため下落率をやや強めています。まいる。 現状はこの状況が好転する材料に乏しく、「サンリブ瀬高ており、 地価は上昇しています。

た、 山田地区では上山田木城団地が下落率を▲ 1.1%とやや弱め店」の閉店後の状況も相まって依然として地価の下落傾向は続い

高台の古くからの大規模住宅団地では、 中古住宅の売買が散見ています。 近辺の住宅団地での高値の取引が見られました。 熊ケている。この傾向は郊外路線商業地よりも既成商業地で顕著に見されます。 中心部の品不足感や地価上昇の影響を受け、 地価はや

畑は土砂災害危険区域に近接しており過疎化がすすみ下落率が▲られるものである。

や強含みで推移しています。

糸島市【住宅地】平均変動率：1.1%【商業地】平均変動率：▲ 2.0%
商業地は山田地区、 稲築地区（現稲築支所近く）の 2 地点です。
山田地区は近隣商業的色彩をもっていますが、 経営者の高齢化

町中心部周辺の平坦地では、 生活利便性に恵まれるためミニ開発の戸建住宅地分譲が活発化しており、 需要も旺盛で、 従来の相地価公示は、 稲築地区が 2 地点、 山田地区が 3 地点の計 5 地

うです。

志免町

【住宅地】平均変動率：7.8%【住宅地】平均変動率：3.1%

3.4%。 今後も利便性が良好な地点とそうでないところは差がでそ

場価格を大きく上回る取引が目立っています。 町全体の取引価格も上昇傾向です。
町北部の地下鉄空港線福岡空港駅やイオンモール福岡に近接する地域では分譲マンションや賃貸用共同住宅の建設が目立っており、 人口世帯数の増加を背景に取引も活発化しています。
福岡市に隣接する丘陵地の住宅地においても、 福岡市博多区の地価上昇の波及的影響を受けて地価は強含みで推移しています。

【商業地】平均変動率：9.9%
福岡市中心部やイオンモール福岡へ顧客の流出が続いています

宇美町の人口は過去 6 年で▲ 2.3％と減少傾向にありますが、 直が、 人口の増加傾向を背景に、 町内においてもTSUTAYA やル

近一年（H29.10 ～ H30.10）は概ね横這いで推移しています。まミエール等の新規出店も認められ、 郊外路線商業地の地価は強含

た、 町外縁部では人口減少に歯止めがかからない大規模住宅団地

みで推移しています。

住宅地の平均変動率は 1.1％です。 住宅地の価格、 全 10 地点が見られる一方、 町北部においては人口増加している地区が見られのうち 6 地点で上昇、2 地点が横這い、2 地点が下落となっており、るなど、 同一町内でも地区により人口推移が二極化しております。

住宅地需要の活発化が商業地の価格に影響を与えており、 用途の多様性が進展しつつあり、 商業地価格も上昇しています。

全体では昨年に引き続き上昇基調となっています。

や、 路線商業地の大型店舗への顧客の流出などで空き店舗が多ＪＲ筑肥線沿いは交通利便性が認められる為、 旧前原地域におい状況が続いています。また、 稲築地区もさほど変化はみられま

いては新分譲及び建売等の開発が認められ販売状況は良好です。

【商業地】平均変動率：4.3%
商業地 (1 地点 ) は上昇幅拡大で推移しています。

須恵町【住宅地】平均変動率：9.4%

せんが新庁舎の建設が地域にどのような変化を与えるか期待される

この影響を受け旧志摩町においても小規模分譲（3 区画～ 11 区

町役場周辺の近隣商業地域では、 市場供給量が乏しいことから住宅地の価格は上昇傾向を強め、 上昇率は高いものとなっていところです。かってあった路線商業地への進出もほとんどみられま

画）、 旧二丈町においても小規模分譲（2 区画～ 5 区画）、 又旧前顕在化した取引は少ない状況が続いておりますが、 周辺市町におます。 特に、 駅から徒歩圏や町北部では、 取引は活発化していません。

原市内の市街化調整区域で県条例 6 条 1 項 1 号等により開発が可

ける商業地の地価上昇が波及しており、 地価は強含みで推移してす。 その背景としては、 周辺自治体より人口・世帯数の増加傾向

能な地域には分譲地が形成されており、 いずれも販売中です。 そいます。

が大きくなっていることがあります。 特に、 町の北部に隣接する地

朝倉市の影響を受け、 糸島市の住宅地等が上昇傾向を示しています。

【住宅地】平均変動率：0.7%
甘木中学校区 ( 堤、 菩提寺、 立石小学校周辺 ) の需要は活発で【商業地】平均変動率：0.9%

す。 旧朝倉町、 旧杷木町からの転入も多くみられます。これらの商業地の平均変動率は 0.9％です。 商業地の価格は、 1 地点が地域においては、 小規模な戸建住宅の新規分譲が多数見られてお上昇、 1 地点が横這いとなっており、 全体としては強含みの傾向

り、 高い水準（22,000 ～ 33,000 円／㎡程度）で分譲されていで推移しています。

路線商業地域については、 県道福岡太宰府線沿いの光正寺地区に立地するイオンモール福岡を中心として新たな生活圏が形成

区を中心に、 複数の取引が認められました（H29 年）。また、 県されており、 発展傾向は顕著なものとなっています。 隣接する志道 35 号（筑紫野古賀線）沿いの桜原地区おいては、 商業施設の免町、 粕屋町に比較して、 土地価格に割安感があることから、 一開発（敷地面積約 1.9ha) が進行中であり、 新規出店が予定され次取得者層の需要が顕在化し、 旧来の相場を大きく上回る取引がています。

目立っている状況にあります。

篠栗町

たものが、 現在では２５００万円～３５００万円に上昇しており、 一新築戸建住宅の販売価格は旧来では総額２０００万円前後であっます。 標準地は旧甘木市の中心部に近いところのみにあるので全

ＪＲ筑前前原駅前の中心商業地と糸島市を東西に走っている国ての地点で上昇となりました。 一方、 旧朝倉町及び旧杷木町では

道２０２号線沿いの路線商業地域である駅前商業地は衰退し平成 7

新規の宅地開発は見られません。 豪雨災害による自宅再建に係る年より地価は下降傾向でしたが最近は景気回復及び周辺人口の増

住宅地の価格は、 全地点で上昇幅が大幅に拡大しています。 依

取引が見られるようになってきました。これらの取引における価格

加等により下げ止まり傾向です。 又、 国道２０２号線沿いの路線商然、 住宅地の供給は少なく、 需要は高い状況が継続していました

水準はまちまちです。

業地域は平成 22 年マクドナルド、コメリハート＆グリーンの進出以が、 町内では久々のまとまった規模（67 戸）の住宅団地の開発が降大きな進出はありませんが新駅の開発予定又小規模小売店舗、

乙犬地区で行われ、 販売価格帯が高いにも関わらず売れ行きは好飲食店等が徐々に充実してきており景気回復により数年前より横這調です。また、 福岡市中心部に近い粕屋町や志免町の住宅価格

い及び上昇へと推移してきています。

の高騰を受けて、 篠栗町内の既存の住宅地でも、 特に生活利便【商業地】平均変動率：▲ 0.2%
旧甘木市の既成の商店街及び旧朝倉町、 旧杷木町の郊外の路

甘木インター付近に新たな大型店舗（コメリパワー）が進出し、【住宅地】平均変動率：6.6%

性に優る住宅地では高価格帯での取引がみられます。

線商業地では空き店舗も多く見受けられ、 商業需要は総じて弱含みです。 標準地は若干の下落となりました。

那珂川市【住宅地】平均変動率：4.9%

部にはそれを上回る物件も観られる状況です。

【商業地】 地価公示地点なし

新宮町【住宅地】平均変動率：5.4%
区画整然とした住宅地及び駅に近い既存住宅地では、 上昇傾向が顕著。 交通利便性の劣る郊外の住宅地でも、 横這い傾向或いは微増傾向にあります。

【商業地】平均変動率：7.9%「ウエリスパーク新宮杜の宮」、 区画整理地区内の戸建住宅地

自動車利用客を対象とした郊外沿道型店舗が中心となる傾向がよ

市域北部の平坦部では小規模開発による戸建分譲が多く、 交通

商業地では、 日用品は、 大規模ショッピングセンターへ、 高級の価格は、 単価が７万以上ですが、 売れ行きは好調に推移し概ねり強くなってきています。 市役所の新庁舎の建設位置は甘木歴史

利便性が特に優れるJR 博多南駅の徒歩圏においては、 福岡市内

品は福岡市内の商業施設へと顧客の流出が続いており、 町内での完了し、 最近は新規のミニ開発が活溌です。 沖田地区での旺盛な資料館南側と決まりました。 その周辺に整備された道路沿いにはと比べ相対的な割安感から戸建需要が堅調で、 地価水準も上昇傾

新規出店の動きはみられませんが、ここ数年上昇幅の拡大が継続

マンション需要、 住宅着工の増加、 それに伴う人口の増加など、

スーパーマーケットも進出しました。 商業繁華性の動向が注目され向にあります。

しています。 店舗等の用地等の商業地としての需要は相変わらず

これまで地価に影響を及ぼすプラスの要因が郊外へと波及しつつ弱いものの、 住宅用地としての需要が高いため、 駅周辺や幹線道

あります。

ます。

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路沿いの商業地が住宅用地等として高値で取引されるケースがみられます。

土地等の取引件数も少なく、 住宅地の価格は二極化が進みつつあ沿いのロードサイド型商業施設に移行しています。 特に、 近年は嘉麻市

隣接する地域においても、 相対的な割安感から地価は上昇傾向にあります。

鑑定ふくおか No.44

比較的交通の便が良好な山手の既成住宅団地や福岡市南区に

鑑定ふくおか No.44

33

平成31年 福岡県地価公示における地価動向の概要

最近の地価動向【商業地】平均変動率：−−%
町内の商業地の基準地は 2 ポイントで、 駅前の商業地で上昇された団地や町中心地郊外になると、 極端に低い水準で取引が行われているものが多く見られる等、 新興の住宅団地以外の地域では、 地価は安定しているとは言い難い状態です。 地価公示が設定

鞍手町内の住宅地の地価は、 依然として、 下落傾向は続いてい芦屋町されているポイントは町の中でも優位な地点であるため、 変動率

ます。 低金利を背景にした好調な戸建住宅市場の影響により、 町

は昨年並みとなっています。

内の区画整然とした住宅地域においては、１～３区画程度のミニ分に転じ、 国道沿いの地点では上昇幅が拡大し、 平均変動率は＋2.8% から+4.3%と大幅に拡大しています。
沖田地区への新規出店や国道 3 号沿いでのチェーンストア等の【住宅地】平均変動率：▲ 0.6%

増加により当町の商業地図が一気に塗り替わりつつあります。 国

芦屋町の住宅地価格は、 依然として下落傾向にありますが、 下

道 495 号沿いでは地区計画区域内でも高値取引が散見、 さらに

落幅は前年とほぼ同等で小さい。 背景としては、 町内には高等教

上述のミツカン跡地の動向が注目されます。

育機関及び鉄道駅がないことから、 勤労者世帯からは敬遠される傾向があります。 住宅供給については、 町内においては大規模な

久山町【住宅地】平均変動率：0.7%
当町には鉄道駅がないこと等から、 地価の下落傾向が続いていり14 ～ 16 万円程度の新規住宅地分譲もみられます。
しかし、 高齢化を背景に高台の住宅地については、 坂道があり利便性が劣ること等から、 地価は概ね横ばい傾向にとどまっています。

当町には商業地の地価公示地点はありません。なお、 福岡県地価調査では、 平成３０年から商業地の基準地が新設されました。
商業地の取引については、 県道筑紫野古賀線沿い等の幹線道
路沿いに新規店舗の進出がみられますが、 借地等によるものが中度と推察されます。

粕屋町

迷しております。

著しく減退しました。
鞍手町内の商業地の地価は、 下落幅は縮小しておりますが、 住販売状況は比較的良好であります。

【商業地】平均変動率：▲ 1.8%
芦屋町の商業地は旧来型の小規模店舗が多く、 隣接市町の郊店舗が散見されます。 需要は少なく、 商業地の取引は殆どなく、然として下落傾向にあります。 町内には郊外店舗の進出が見られませんでしたが、 平成 27 年 8 月に山鹿地区へドラッグコスモス福岡芦屋店が新規出店しました。なお、 芦屋町では商店街の活性化【商業地】平均変動率：▲ 0.7%

傾向としましては次の事が言えます。まず幅員の広い道路に面す

宅地同様、 下落傾向は続いております。 町内の近隣居住者を対る取引事例であれば、 極端な廉価な事例は少ないこと。しかし街象にした旧来からの商業地の衰退傾向は続いており、 背後の住宅路条件が悪い画地や、 在来型商店街に存する画地等については、地との価格格差も縮小しております。 同商業地域近辺に、 鞍手町

投げ売りと思われるような水準でしか取引が成立していません。

役場の移転が計画されており、 商業地としての衰退傾向が止まり、地価へ好影響を与えるのか注視されます。

外型大規模商業施設に客足を取られ、 商況は総じて衰退的で閉鎖

遠賀町【住宅地】平均変動率：0.6%
住宅地の地価は、 全体としては横ばい基調ですが、 個別で見ると、 上昇が 1 地点、 横ばいが 1 地点となっています。
当町は、 北九州市のベットタウンとして発展してきましたが、 同

桂川町【住宅地】平均変動率：▲ 0.5%
（市場の特性）福岡都心部から遠く、 需要は弱いものの、 低金利政策、 消費税

をはかるため、 空き店舗への新規出店に対し補助金を支給してい市の地域経済の低迷等により当町の地価も下落基調にありました。

増税に対する駆け込み需要等の影響か、 需要の改善が一部認めらます。

そのような中、 人口は減少傾向でしたが世帯数は増加傾向にありれます。

ます。 近年ミニ開発による戸建住宅供給は比較的堅調で、 生活利（取引件数）

水巻町【住宅地】平均変動率：1.5%

便性の高い住宅地域や住環境の良い住宅地域の地価は上昇傾向

H26:105 件、 H27:116 件、 H28:141 件、 H29:114 件、にあり、 需要が限定的と考えられる一部の住宅地域でも下げ止ま

H30 上半期 :58 件である。 H29 上半期が 59 件であることから、り傾向で推移しています。

取引件数は昨年からほぼ横ばいで推移しています。
（新設住宅着工戸数）

地区等）、 及びその周辺部（猪熊、 古賀、 二地区等）においては、
未利用地等の空地を分割したミニ開発の分譲が行われ、 比較的堅

H31 年地価公示におきまして町内の標準地数は 6 ポイントとな調に推移しています。 隣接する北九州市八幡西区等と比較した場っています。 福岡市へのアクセスが良好な当町の人口及び世帯数の増加傾向にあり、 低金利や住宅減税等を背景に住宅需要は堅調【商業地】平均変動率：0.0%

H28:53 件（持家 40 件・貸家 9 件・分譲住宅 4 件）、 H29:64

商業地の地価は、 横ばい基調にあります。

件（持家 27 件・貸家 30 件・分譲住宅 7 件）、 H30 上半期 :26 件

合の割安感もあって、 地価水準は上昇に転じています。 分譲地は

当町の中心商業地は、 町の中央部を縦断する県道 285 号沿い（持家 13 件・貸家 0 件・分譲住宅 13 件）でありH29 上半期：56

地場開発業者による中小規模の戸建分譲が、 頃末地区、 樋口東であり、 大型スーパーをはじめ、 近年では、自動車関連店舗や医に推移しています。 地価推移は全体的に上昇傾向にあり、 今後も地区で続けて行なわれ、 売れ行きは概ね好調でした。また、 町南院なども集積し商業地域としての熟成度が増してきています。 一件（持家 19 件・貸家 30 件・分譲住宅 7 件）に比して、 持家、 貸かかる傾向が継続すると思われます（住宅地平均Ｈ30 年 5.2％・部の二（ふた）地区、 北部の猪熊、 古賀地区等の平坦地において方、 これまでの商業中心地であった JR 遠賀町駅前の商業地域

Ｈ31 年 6.1％）。

も新規の小規模の開発が散見されます。

は、 商業中心が移行したことに伴い相対的に集客力が落ち、 閉鎖

市場動向として、ミニ分譲等の開発は盛んに行われているほか、
JR 酒殿駅南側において 11ha の農地の宅地開発事業が昨年 8 月に起工され、 同事業において約 500 戸の住宅整備が計画されています。

店舗もみられるなど商業地としての地位が低下してきています。 今【商業地】平均変動率：0.0%
町内にはスーパーマーケットが存しているが（マックスバリュ、ト

後は、これら各商業地域との連携を目指す「遠賀町駅南地区まちづくり構想」の事業計画化の進捗状況が注視されます。

ライアル、レッドキャベツなど）、また、 平成 23 年に開業したグ

小竹町

また、 戸建需要が中心である当町において、 マンション需要もランモール水巻は、 先行き不明な状態です。 町役場近くの「頃末近年好調であり、 専有面積 140 万円 / 坪台での販売価格設定の商店街」や国道 3 号沿いなど、 旧来からの既成の商業地は空き店

マンション分譲もみられます。

舗も存し、 商況の改善は見られません。 但し、 背後の住宅地は不住宅地の地価は、 依然として下落傾向が継続しています。

動産市況の好転により上昇傾向に転じており、 それにつられて、当町は人口減少及び高齢化の傾向が顕著であることから、 住宅地

地価は横這い傾向に転じています。

需要は減退しており、 住宅地の地価は今後も下落するものと思料【商業地】平均変動率：7.5%

背景に上昇傾向にあります。 今後もかかる傾向が継続すると思われます（粕屋 5-1：Ｈ30 年 7.0％・Ｈ31 年 7.5％）。
特に駅に近接した利便性の高い商業地については、 容積率を活【住宅地】平均変動率：▲ 0.9%

されます。

Ｈ31 年公示において町内の標準地数は 1 ポイントあり、 地価推
移は町内商業地についても、 好調な住宅需要や商圏人口の増加を

岡垣町【住宅地】平均変動率：0.1%
岡垣町の不動産の取引は平成 30 年の 1 年間で 333 件あり、 対
前年 7％増となりました。

【商業地】平均変動率：0.5%
商業地の地価は、 下落幅は縮小しているものの下落傾向が継続しています。

かした高度利用が想定され、 収益を目的とした店舗兼共同住宅な

住宅地の取引価格を見ますと、 新興の住宅団地では概ね安定し当町では目立った出店等は見られず、 近隣市の大型商業施設等

どの開発需要が見込まれます。 但し、 建築費が依然高止まりしてた価格帯で、 一定の価格水準に収斂されていますが、 古くに開発に顧客が流出していることから町内の商業地の地価は当面下落傾向が継続するものと思料されます。

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宅の色彩が強い地域及び、 その周辺地域の取引は、 依然として低商業地は取引数が極めて少なく、 遠賀町を含む遠賀郡全体を見町中央部の JR 水巻駅や商業施設への利便性が良い地域（頃末【住宅地】平均変動率：6.1%

駅前のスーパーが撤退したことを受け、 海老津駅前の繁華性はましても、 商業地の取引事例はほぼ無いと言って良い状態ですが、心で、 売買による取引は少なくなっています。 取引価格の水準については、 ばらつきがありますが、 坪当たり12 万円～ 22 万円程

譲は散見され、 売行きは比較的好調です。しかし、 旧来の農家住【商業地】平均変動率：0.0%

年は山鹿地区で区画割された分譲地が供給される例が散見され、その結果、 商業地価格は前年より下落幅をやや拡大しており、 依【商業地】平均変動率：−−%【住宅地】平均変動率：▲ 0.7%

住宅供給はなく、ミニ開発での住宅地の供給が散見されます。 近ました。 最近は地価の値頃感等から需要が増加し、 地価が横ばい
ないし上昇に転じた地域が拡大しつつあり、 平坦地では、 坪あた

鞍手町

いることから、 開発需要による地価の押し上げについては不透明であり、 今後の開発動向に留意する必要があります。

鑑定ふくおか No.44

家の着工が減少しているものの分譲地の着工数が増加しています。
（分譲住宅）
旭ヶ丘団地（吉隈地区・全 39 区画・30 区画販売済み・20,000
円 /㎡程 度 ）、 グレインヒルズ桂川（みぞえ住 宅・土 師 地 区・全193 区画・24,000 円 /㎡程度）、 サンフラワーズ桂川（みぞえ住宅・土師地区・全 14 区画・16,500 円 /㎡程度）が売出中であるが、 年に 2 ～ 3 区画程度の成約で、 市場滞留期間が長期化している。但し、 引き合いは去年に比較して増加傾向にあります。

【商業地】平均変動率：▲ 1.3%
商業地価格は需要の低迷により前年に引き続き下落基調で推移
しています。
既存店舗におけるテナントの入替わりがたまに見受けられる程度であり、 空店舗が依然多い状況である。 但し、 近年、 新規店舗を建設し出店するケースも見受けられるようになりました。
取引件数は極めて少ないものの、 底値感がやや見受けられる様になりました。
JR 桂川駅周辺整備計画による商業施設の活性が期待されています。

鑑定ふくおか No.44

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平成31年 福岡県地価公示における地価動向の概要

最近の地価動向
筑前町【住宅地】平均変動率：1.8%

添田町【住宅地】平均変動率：▲ 1.2%

中心部では値ごろ感も指摘され始める等、ここにきて底打ち感

行橋市内の商業施設等への顧客流出、 背後地の人口減少を受が強まる一方で、 郊外の既存住宅地等が敬遠される傾向は依然とけて、 小売店舗を中心とする地元商業地域は疲弊しています。 車

して強く、これらを中心に弱い動きも見られます。

両通行量の多い幹線道路沿いでは、 小規模テナントによる新規出

住宅地の平均変動率は昨年同様プラスで推移しており、プラス

添田町の住宅地の取引市場は、 歯止めがかからない人口減少や幅は大きくなっています。 町内における住宅需要は堅調に推移して高齢化の進展等の影響から低調気味で、 需給の均衡はなく相場と取引事例を見る限り、 極端な低価取引はあまり確認されないこと

おり、 開発素地取引も見られ、ミニ開発分譲も行われており、 新乖離した安値の取引も見られ、 地価水準の下落傾向は依然としてから、 総じて見れば、 住宅地の地価安定化の基調は、 二極化を伴

規住宅需要も堅調に推移しています。 地価は緩やかながら上昇傾

継続しています。 添田町の事業として、 200 戸を超える大規模ないつつも、 今なお堅持されているものと理解されます。

向で推移するものと考えます。

町営賃貸住宅の建て替えが平成 37 年に完成が予定されており、また、 町内にある小学校 5 校を統合した新校舎の竣工が平成 33【商業地】平均変動率：0.0%
町内においては大型商業施設と呼ばれるものはなく、 主たる商

年度内に予定されています。 今後の住宅市場の需給動向への影響に留意していきたいと思います。

業地は、 国道沿いに形成された路線商業地であり、 商圏は比較的狭い範囲となっています。 周辺の住宅地の地価の回復傾向の影響【商業地】平均変動率：−−%店（飲食店・美容関係等）が見られます。

吉富町【住宅地】平均変動率：▲ 0.7%
【商業地】平均変動率：▲ 0.1%

住宅地の価格は町北部を中心に価格水準の低いものが見られ、長らく地価下落傾向が続き、 地価が背後住宅地の地価水準に接人口の減少・高齢化が進んでおり、 需要の回復が遅れています。

近してきたことに加え、 一部で値ごろ感も指摘され始める等、 下

この一年は新設住宅着工戸数が減少しており、 下落傾向が続いて落率縮小の傾向は強まっています。 僅かながらも上昇に転じる地域

います。

も一部で確認され始める等、 力強い動きには程遠いものの、 安定化へ向けた基調も強まっています。

を受け、 下落傾向から横ばい傾向へ転じています。 一方、 隣接す

添田町の商業地域では、 人口の減少や他地区の大型商業施設

る筑紫野市は、 イオンモール筑紫野・ゆめタウン筑紫野・シュロワ

への顧客の流出、 店舗経営者の高齢化の影響などから、 商況は「良い話は聞かれないものの、 特に悪い話も聞かない」「当面商業地域の取引事例が少なく動向をつかみ難いが、 商業店舗利

モール筑紫野等の大規模店舗が多数集積するほか、 小郡市や朝衰退傾向にあります。また、 英彦山等への観光客を対象にした宿は模様眺め、 様子見の状況が続きそう」といった声が地元精通者

用は年々減少傾向です｡ 背後の住宅地の価格水準に近づいてお倉市等においても大規模小売店舗が出店しています。このため町泊施設等の商業施設も、 行楽シ－ズンには一定の賑わいが見られへの取材結果から聞かれたことから、 当面は概ね横ばい圏内でのり、 穏やかな下落傾向が続いています。

内の商業地は、 上記大型店舗に苦戦を強いられる傾向が続いているものの、 減少が続いています。 平成２９年７月の大雨災害により動きに留まるものと理解されます。

ます。

不通になっているＪＲ日田彦山線「添田駅」～「夜明駅」間の復旧が不透明であり、 商業地の地価下落は底値が見いだせません。 将

大刀洗町【住宅地】平均変動率：▲ 0.5%

来的には商業地の地価水準は、 住宅地の水準に同化していくであろうと予測されます。

下落傾向にありますが下落幅は縮小しています。

【住宅地】平均変動率：▲ 1.0%
住宅地の公示地は２地点で、 地価は下落傾向が続いており、 下
落率は昨年と同程度です。

住宅地の価格は、 国道 500 号、 甘木鉄道線沿線の北部エリア
では、 概ね横ばいからやや微増傾向、 その他の地域では、 いまだ

みやこ町

川崎町

【住宅地】平均変動率：▲ 1.1%

当町では、 利便性の良好な地域ではミニ開発が見られ、 特に、人口減少と高齢化が進行し、また、 町内への新規の転入等も少スーパー 「トライアル」の周辺地域については、 新規分譲のほか、ないことから、 住宅地の需要は低迷しており、 価格は下落傾向で共同住宅建設も増えているようです。

推移しています。

ミニ開発地では、 周辺地域に比べ高い水準の取引が多いです

建築着工戸数は概ね横ばいであり、ここ数年はわずかに増加傾が、 北部エリアを除く既存住宅地では、 低い取引価格も散見さ

向にあるものの、まとまった規模の住宅地開発等は見られません。

れ、 需要は未だ弱い状況にあります。

また、 土地取引件数については、ここ3 年で減少傾向にあります。

【商業地】平均変動率：0.0%

は、 相続関連などを除き低調となっています。

【商業地】平均変動率：▲ 0.4%

築上町

【住宅地】平均変動率：▲ 1.4%
築上町の住宅地の地価動向については、 昨年からの地価動向とほぼ同様に取引事例は少なく低調であり、 高位の事例は特に少ない状況にあり価格水準の下落傾向が継続しています。 同町では、みやこ町の人口は減少傾向が止まらず、 高齢化率は 40％を超え継続した人口の減少、 高齢化率が高いという状況を受け、 東九ています。 町が整備した分譲地や町営住宅には町外からの移住も

州自動車道の全線開通等による利便性の向上もありますが、 当該見られるものの、 既成住宅地の需要は弱く、 地価は今後も下落基道路は、 通過道路としての性格を有し、 利便施設の充実等はあま調で推移するものと予測されます。

り見込めず、 地価動向の改善には至っていません。よって、 当分
は、 住宅地の価格水準は弱含みで推移するものと思料されます。

【商業地】平均変動率：▲ 1.2%
商業地の公示地は１地点で、 地価は下落傾向が続いています。

【商業地】 該当地点なし

町内には公営住宅の空家もみられることから、 既存住宅の取引
商業地の価格は、 いまだ下落傾向にありますが、 北部エリアの一部の地域においては、 周辺地域の状況等から今後は下げ止まりの方向になるものと思われます。

【商業地】平均変動率：−−%
豊前川崎駅近くの既成商業地（本町商店街）は空き店舗が多くな

商業地取引自体は、 いまだ少ないです。

っており、 新規の出店は認められず、 商業地としての繁華性は低商業地については、 昨年に比べやや高めの取引が散見されるよ

下しています。

うになりました。

県道添田赤池線の「田原」交差点付近から田川市後藤寺に至る
幹線道路沿いを中心とするエリアにはロードサイド型店舗が進出し広川町【住宅地】平均変動率：▲ 0.5%
広川町における住宅地域の価格に影響を及ぼす価格形成要因については昨年から特段の変化は見受けられません。 住宅地の地価ており、 町の商業中心はこちらに移行しています。
町内に商業地の標準地の設定はありませんが、 人口減少に伴う顧客や背後人口の減少、 地域経済や個人消費の低迷等を受け、地価は下落傾向で推移しているものと考えられます。

については、 少子高齢化の進行等も相まって依然として緩やかな
下落基調で推移しています。

苅田町【住宅地】平均変動率：0.4%【商業地】平均変動率：▲ 1.2%

36

自動車関連産業を中心とした近年の好調な企業業績のほか、 昨

広川ＩＣ付近は、 広川町の商業地エリアにおいて相対的に繁華性

今の金融市場の動向等を反映した住宅取得意欲の高まりに加え、は優れており、テナント定着率も良好です。しかしながら、 大規模

北九州・行橋方面への交通アクセスの利便性等が好感されて、 一

商業施設のある隣接市である久留米市への顧客流出傾向は続いて部地域を除いて地価は近年、 概ね横ばい圏内での推移が続いていおり、 商業地の地価は依然として下落基調で推移しています。

ます。

鑑定ふくおか No.44

鑑定ふくおか No.44

37

特集

久留米市での
住家被害認定調査のご報告
災害対策特別委員会担当理事

杉 孝一

昨年 7 月5日から降り続いた大雨で久留米市、飯塚

まずは久留米市税務課の方にアポイントメントを取ってのような外力のかからない水害の 2 次調査の場合、２階

この調査を経験して感じたのは被災された方々がどれ

市、北九州市をはじめ福岡県内だけでもかなりの災害が頂き、そのお宅にお邪魔することになりました。最初に久部分や柱、屋根、天井の被害がないことなどから、通ほどのストレスを長期間に渡り感じていかなければならな起こりました。未だに避難生活を強いられている方々もお

留米市役所で簡単な打ち合わせをした後に、1 チーム税

常ほとんどのケースが 20％未満に該当しました。ここでいかということです。これは私見ではありますが、私たちられると思います。心よりお見舞い申し上げますとともに、務課の方 2 名、鑑定士 2 名という構成で、2 班に分かれ問題となったのが、ほとんどの建物は一度水に浸かっての調査は正確に、精緻に行うのはもちろんですが、調査一日も早い再建をお祈りいたします。

ての調査となりました。時間的な制約もあり、たくさんおいてもフローリング等はそのままの状態でしたが、一部の時に少しでも被災者の方に寄り添う気持ちを持つ必要が伺いすることはできませんでしたが、被害の大きかった地

建物はフローリングや畳をすべて取り換えている最中で、あるのではないかと思いました。確かに時間のない中でこの度の災害の調査のため当協会は昨年の 8 月に久区の建物数棟を調査しました。所有者の方のお話を聞き

この場合の判定がなかなか悩ましいものでした。普通にの調査ですが、被災者の方のお話を真摯に伺って、調留米市の税務課職員の方と一緒に住家被害認定の 2ながら、被害のあったところを見せて頂き、写真を撮った

計算するとこの場合は半壊の認定となるのですが、他の査に正確に反映させていく姿勢が必要だと思います。

次調査に同行しました。暑い時でなかなかハードなものでり、税務課から頂いた内部の図面等にメモしながら調査

建物との公平感という観点からいかにすべきかという問

最近の気象状況からみて、今後も昨年、一昨年のよしたが、学ぶことの多い日となりました。

を進めていきました。

題です。他の建物は資金的な問題からそのままにしていうな水害が頻発することが予想されます。われわれ不動

福岡県不動産鑑定士協会からは山﨑健二会長、吉今回の久留米市の水害は水門を閉めたために少しづるというのが現実でしょうから、どうすべきか考える必要が産鑑定士も微力ではありますが、被災された方々はもち

田博之災害対策特別委員長、そして久留米の川崎耕つ水位が上がったタイプのもので（内水氾濫といいます）、あります。その時はわれわれの判定としては半壊の認定

ろん、行政の方々の力になれればと思っております。そ二会員と私の四名で参加しました。この調査にあたって外力が加わったようなものでないことから、お伺いした際としましたが、その後久留米市の方でしっかりとした結論のためには福岡県不動産鑑定士協会をあげて住家被害は吉田委員長と久留米の浅川博範会員が水害の発生には浸水の跡を見るまではまったく気づかないような家屋に至ったと思われます。ただ、被災者の方からすれば、認定の研修をはじめとして研鑽を重ねていかなければと当初から久留米市役所に出向き、税務課等との打ち合が多かったです。所有者の方が「ここまで水がきた」と浸２次調査までして、半壊に至らないという結論はなかなか思っているところです。これは会員のみなさまのご協力なわせを重ねて、調査の運びとなりました。税務課の方も水の跡を示されましたが、かなりの高さまで達しており、受け入れがたいのではないかと思いました。こういう点かしにはできないことですので、どうぞよろしくお願い致しま

初めてのことで戸惑われたことだと思います。1 次調査は

水害の恐ろしさを感じました。家の中に入ると、少しかびらも被災した場合に、多重に、複雑に問題がおこっていす。そして、行政の方々もいろんな場面で、当協会を活久留米市の方で終わっていましたので、2 次調査の必要

臭いにおいが漂っており、「被災するということは相当なくというなんとも悩ましい状態がしばらく続くことから、被災用して頂ければと思います。

がある住居を調査することとなりました。とりあえず水害の時間、苦しめられるのだな。」と改めてその大変さに気づ者の方々の心労は想像するに難くありません。

場合の住家被害認定 2 次調査の研修は吉田委員長よりかされました。

受けていましたが、実践は初めてでしたので、緊張しながらの調査同行となりました。

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簡単ではありますが、昨年行いました久留米市での住調査はこのような状態でなかなか難しいものでしたが、さて、肝心の調査ですが、マニュアルに則ってやって被災された方々の話は本当に大変で、その時の状況をみましたが、なかなか一筋縄ではいかないものでした。

聞くと鳥肌が立つようなものでした。水位がどんどん上がなお、この住家被害認定調査は国が示した「災害の今回のような外力による損害のない場合、２次調査は床ってきて、１階の床上まで浸水して、テレビや冷蔵庫等

被害認定基準」に基づいて行うもので、その内容は内

上 30センチ以上の浸水の場合に実施するもので、30セがなすすべもなく、水に浸かっていくというのはつらい状

閣府のサイトからダウンロードすることができます。その目

ンチ以下は調査を行わず、半壊に至らないという判定と況であろうと思いました。川べりのお宅では川の水が溢

的は罹災証明書を発行するためで、住宅部分が対象となります。外力が加わったものではないことから、基本的れてきて、２階に避難していたが、そこの所有者の方がなり、事務所や店舗等に該当する部分は対象となりませには２階部分と柱、屋根、天井には被害がないものと仮近くの高齢者を助けるために、ボートを使って救助したとん。罹災証明書は様々な被災者支援策を受けるのに必定してその部分は見なかったのですが、その他の部分いう話を聞き、感心しました。その方は今どきの若者で、要な書類です。様々な支援策とは被災者生活再建支援の判定ではかなり悩まされることとなりました。当該調査

風体はちょっと怖いタイプの人でしたが、「自分の家が浸金や義援金の配布、半 壊 以 上の被 災 建 物の公 費解は部位ごとに損害の程度の点数をつけていき、それらを水でひどい状態なのに、高齢者を助けるために必死にボ体、応急仮設住宅入居、各種税の減免等が挙げられ合計して損害の割合が 50％以上なら全壊、50％未満、ートを漕いで行ったなんて、若いのに大したものだなぁ」とます。調査の実施主体は市町村で、遅滞なく行うものと40％以上なら大規模半壊、40％未満、20％以上なら半

暑い中の調査でしたが、心に一陣の風が吹いたようななっています。

壊、20％未満なら半壊に至らないとなるのですが、今回清々しさを感じました。

鑑定ふくおか No.44

家被害認定調査のご報告を終わります。

住家被害認定調査水害研修会資料

鑑定ふくおか No.44

39

そうだ !

不動産鑑定士 に

講演会報告

聞いてみよう公益事業推進委員会担当理事

槇 由紀

今 回 の テーマ は、「 不 動 産 鑑 定 士 の 魅 力 」 と「 不 動 産 の 証 券 化 」。 どちらも 聞 い たことある
けどよく分らないと思って いらっしゃる 方 が 多 いの で はない でしょうか。 読 んで み て 疑 問 が あれ
ば、 ぜ ひ 福 岡 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 に お 問 い 合
わせください！ご意 見、ご質 問 お待ちしております。

「不動産鑑定士の魅力」について「ただいま～」、「おかえり～」。
子供が生まれた時、子供が小学校に入ったらこういうやりとりができたらいいな、と小さな夢を持っていました。
男女平等な世の中になりつつある今でも、女性には、
結婚・出産といった機会に巡り合ったとき、やはり立ち止
まって考えることが、男性より多いような気がします。とく
に、出産に至っては、男性と交代することはもはやできな
いので、そのような立場になった時、今後、仕事をどうしようか？と働いている女性の方は、やはり悩むことと思います。私は、女性であるため、その立場に主に立ち、「不動産鑑定士の魅力とは？」について、述べていこうと思っ福岡県不動産鑑定士協会では、福岡県にお住まいの方を対象に、不動産にまつわる身近な情報と不動産鑑定

まわりの社会的な関心事について、とてもわかり易い説明だったと思います。

ています。
そもそも不動産鑑定士とはどういった職業なんでしょう

評価について知っていただくことを目的として、毎年冬に一般聴講者の方からは、講演会終了後、アンケートにか。不動産鑑定士とは、国家資格であり、不動産の経「不動産の一般公開講演会」を開催しています。今年度

ご協力いただきましたが、聴講いただいた方の職種は、済価値について考察する専門家です。具体的に言えは、平成 30 年 12月7日（金）にアクロス福岡大会議室に「不動産業」、「主婦」、「無職」と回答された方で過半とば、不動産に関して専門的アプローチからのレポート作て開催し、一般 85 名、会員等 46 名の合計 131 名にごなっています。感想は、「大変参考になった」、「参考に成やコンサルタント業など行うのを生業としています。特に参加いただきました。

なった」、「期待通りだった」が約 8 割に上り、概ね高評価「不動産鑑定評価書」の作成作業は、不動産鑑定士が

当日は二部構成で、第一部は地元経済誌「ふくおか経をいただきました。一方、今後聴講したいテーマについて

独占的に行える重要な仕事となります。そのほかに、近済」の編集部部門長である田中聡一郎氏を講師に招き、は、「地価の動向」、「都市政策や街づくり」、「不動産年では、社会や経済のグローバル化に伴い、もう一人の「福岡経済の現在とこれから」をテーマに約 80 分間のご投資」、「不動産の有効活用」、「不動産に関する税」、

女性鑑定士がテーマとして取り上げてる『不動産の証券講演をいただきました。田中氏は、ご自身が記者として福「相続・事業承継」などの得票が高く、地価動向やその化』なども含め、不動産についてさらに高度化・精密化

岡の経済の最前線で多方面に奔走され、鮮度の高い情背景となる街づくりなどの概況が求められる一方で、聴講し、より高い知識を求められるようになっています。この点

報を日々入手されていることから、福岡市内の天神ビッグ

者の方々が個々に不動産に関する具体の課題を抱えていで増々やりがいのある仕事となっています。

バンをはじめとする各種プロジェクトや福岡空港、北九州

ることがうかがえました。

「不動産鑑定士」という資格を取られる方々の多くの方空港に至るまで、膨大な情報を限られた時間内にテンポよ

今後も、福岡県民の方々にとって有意義な講演会を開催

は、（女性に限らず、もちろん男性も含めて）サラリーマン

くお話くださり、まだまだ続く福岡の成長を確信させてくださできるよう、公益事業推進委員一同、努力してまいりたい

としてだけ従事していくのではなく、将来的には、独立開いました。

と思います。

業して鑑定士としての仕事を行うことも可能であるというこ

第二部は、当協会の理事である井上真輔不動産鑑定

また、本年は10月4日（金）に、当協会社団法人化 25士（地価公示代表幹事）より「福岡県内の地価動向と不動

周年記念事業として、福岡のリーダー企業からパネリスト

産に関する諸問題について」のテーマで、第一部同様にを招き、今後の福岡の展望について語らうシンポジウムを私の事で恐縮なのですが、不動産鑑定士の資格試

約 80 分間の講義をさせていただきました。地価上昇が続開催します。今回は、定員 600 名を予定しておりますの験に合格した後、最初、大阪の鑑定事務所で実務経いているその要因や、マンション市場の高騰、サブリース

で、皆さま奮ってご参加いただきたいと思います。

験を積み、その後、地元福岡鑑定事務所に勤務しましや「負動産」の問題など、地価動向にとどまらない不動産

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鑑定ふくおか No.44

え独立開業し、現在に至ります。実際のところ、独立開業すれば、サラリーマン時代とは違った苦労も数多くあり、正直戸惑うこともあります。しかしそれよりも、自分の「ライフスタイル」に合わせて働くことが可能となったことは、私にとって、とても重要であったような気がします。サ
ラリーマン時代においては、拘束される時間がどうしても長いのですが、独立開業してからは、子供達の用事などといったプライベートな事に対して、時間のコントロールが上手くできるようになりました。今では、自分の中でこの選択を行ったことは、とてもよかったと感じています。
私自身女性ですので、女性の観点から考察してみまし
たが、男女にかかわらず、不動産に興味がある方は、「不動産鑑定士」という資格を取ることによって、独占的にその資格を生かせ、独立開業も可能なんだ、そういった職業もあるんだ！
ということを少しでも頭の片隅に置いていただいて、『不動産鑑定士という制度』
について、考える機会が若干でもあれば、大変ありがたいことだと思って
います。

【解説者】
つくしのくに鑑定（株）
不動産鑑定士井手 江美とを念頭におき、この資格を取ることを目指していたのではと思っています。

た。その勤務中に、結婚や出産を経て、将来のことを考

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41

そうだ !

不動産鑑定士 に聞いてみようこの図は証券化を簡略にイメージしたものであり、証券化の概略図 （注）実際は様々なプレイヤーが参加し、とても複雑です。

不動産の証券化っていったい何？
1. 不動産の証券化って何？

事業体
（SPC）

不動産所有者

不動産証券化とは、簡単に言えば不動産から得られる収益や売却益を受け取る権利を小さく切り分けて、不特定の投

元利金返済

売却

資家が購入できるようにしたものです。具体的には価格 1 億円で家賃収益が年間 1,000 万円の不動産を100 口の証券に小分けにします。すると、現物不動産 1 億円が 1 口当り100 万円×100 口となり、年間 10 万円の配当を受け取れる証券
や共有持分権となります。これが不動産の証券化です。

証券発行

代金支払

現物不動産

融資
投資

100 万円の証券×100 口

投資家

不動産を金融商品へ
年間収益
1,000 万円

年間配当
10 万円／口証券化（1 億円を100 口に小口化）

不動産を運用し利益を生み出す
配当等

証券化の場合には、通常の銀行融資とは異なり、元利金の返済ができなくなったとしても、基本的には失うのはAビルだ

1 億円
100 万 円 なら投資できる!

不動産投資に興味はあるけど1 億円は高い

けでAビルの価値以上に返済すべき義務を負うことはありません。このように、調達した資金の返済原資が限定される責任財産の限定効果も証券化の大きなメリットとされています。

4. 福岡市内の不動産証券化事例
投資家

投資家

福岡市内においても証券化されている不動産はたくさんあります。みなさんご存知だと思われる施設をあげると、福岡市内中心部でいえば「キャナルシティ博多」、天神のきらめき通り中央交差点にある商業施設「VIORO」、国体道路沿いにある「ドン・キホーテ福岡天神本店（旧 TUTAYA）」。市内郊外であれば大型商業施設「マリノアシティ福岡（マリナサイド棟）」

2. なんで証券化するの～不動産の証券化メリット～

等があります。こう見てみると、意外と身近な不動産が流動化されています。

投資家としての証券化メリットは、不動産は一般的に高額で、流通性は低く、個人が不動産を投資対象とするには難しい部分もあります。証券化することによって、少額からの不動産投資ができるようになり、不動産への投資機会が拡大します。不動産所有者側のメリットは、主に①不動産を保有することのリスク回避（将来の値下がりリスクや多額の追加投資等からの回避）、②オフバランス効果（財務指標の改善効果）③資金調達方法の多様化（証券化によって銀行借入等以外での資金調達が可能に）等があります。一方、デメリットとしては①流動化するための追加コストが必要、②現物不動産と比較して維持管理の状態等の把握が難しい、③ 証券になってしまうと不動産の真の価格が見えにくい等々があります。

5. 不動産流動化と不動産鑑定士
不動産証券化の過程で、アレンジャーと呼ばれる専門家、弁護士や金融機関、投資家等々の数多くのプレイヤーが関与しますが、不動産鑑定士もそのひとり。不動産鑑定評価基準においても2007 年に「証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価基準」が策定されており、不動産鑑定士は証券化の中で主に次のような業務を行っています。
① 事業体が実物不動産を取得や譲渡する際の鑑定評価② 金融機関等からの担保評価

3. 不動産を証券化してみる～自社ビルの売却～③ 各決算期に不動産の適正な価格に関する投資家への情報開示として行う鑑定評価④ 証券化対象不動産の詳細調査（デューデリジェンス）

企業のＣＲＥ戦略（企業不動産の管理・運営に関する企業戦略）の手段のひとつとして行われることも多い自社ビルの証券化。これを例に証券化の具体的な流れをみてみましょう。
①自社ビル（以下「Aビル」）所有者はＡビルを事業体に譲渡し、この事業体から譲渡代金を受け取ります。なお、事業体としてはSPC（特別目的会社）が設立され、その際資産流動化法に基づく特定目的会社（TMKスキーム）
や、合同会社（GKTKスキーム）、 不動産投資信託（J-REIT）などが活用されます。

おわりに証券化に欠くことのできない要素、それは「キャッシュフロー（以下「ＣＦ」）（実質的総収入から営業経費を引いた残余のお金）」。つまり、ＣＦを生み出す資産であれば、基本的にはどんなものでも証券化が可能だといえます。逆にいえば、ＣＦ②当該ビルを購入した事業体が Aビルを裏付けとして証券を発行し、これを投資家に売却します。

のない資産は不動産であっても証券化はできないという意味にもなります。不動産の価格の専門家である不動産鑑定士は、③事業体はAビルの運用から得られた収益を投資家や金融機関等に対し配当や元利金返済を行います。

証券化を行う過程において、対象不動産のＣＦの検証等を担います。よって、デューデリジェンスの中でも鑑定評価は広範な投資家等に重大な影響を及ぼすこと【訂正とお詫び】前号で、不動産鑑定士の実務修習を行っている大学名が間違っておりました。申し訳ございません。
正しくは日本大学と明海大学です。訂正して、お詫び申し上げます。

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鑑定ふくおか No.44

から、不動産鑑定士は重要な責任を有していることを十分に認識して、評価作業を行うことが求められます。

【解説者】
（株）総研
不動産鑑定士渡邉 弥恵
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わ がまち バン ザ イ

久我記念館

47

八女の画家 坂本繁二郎氏を発掘した人物として知られる久我五千男

須恵町

氏の個人美術館を、昭和 60 年に須恵町が受け継ぎました。広々とした館内には、須恵焼のコレクションや現代作家の作品が展示されているほSue-town

か、近年は地元近郊のアーティストたちの発表の場としても注目を集めています。

https://www.town.sue.fukuoka.jp/

森の緑と調和したレンガ造りの建物は県建物百選にも選ばれ、訪れる人の目を楽しませてくれます。

須恵焼（久我記念館展示物）
須恵焼は、江戸時代の肥前陶磁の影響のもとで始まり、明治 35 年ごろまで約 140 年間焼かれた磁器です。創始者は、福岡藩の寺社奉行に所属する新藤安平という武士で、須恵で焼物に適した土を発見し、この土で須恵焼を始めました。
個人事業から始まった須恵焼の生産は、後に福岡藩の藩窯（磁器御用窯）となり、幕末期には藩の殖産興業に取り上げられ、全国各地に流通しました。明治期に焼かれた金錆染付製品は須恵焼独特のもので、
皿山公園

久我記念館外観

他に類例を見ないものです。

歴史と自然あふれるまち 須恵
須恵町は福岡県の中央部よりやや北西寄り、福岡市の東約 10kmに位置し、北は篠栗町、東は飯塚市、南は宇美町、
西は志免町および粕屋町に接しています。町域は東西 7.1㎞、南北 4.0㎞、総面積 16.31㎢を有し、町の東部と北部には、太宰府県立自然公園指定地区に指定されている若杉山と岳城山がみられるなど、自然に恵まれた環境にあります。

季節の花々を見に来ませんか？

「平成」最後に歴史を振り返る

春は桜、ツツジ、アジサイ、秋は紅葉と「皿山公園」

須恵町には、古代から近代に至るまで特色のある歴は四季折々の自然がいっぱい。なかでもツツジは県内史があります。町の歴史を知るには、皿山公園の中にでも有数の名所。毎年４月下旬から５月上旬にかけて、ある歴史民俗資料館がおすすめです。

数万本のツツジが咲き誇ります。その見事な景観をひと目見ようと、町内外から多くの人が訪れます。

幕末期の須恵焼

全国でもまだ資料館が珍しかった昭和 48 年に、町立としては九州で初めて開館した先駆的な資料館です。

また、福岡県の森林浴百選に選ばれた「皿山公園」一

当時の町民が使っていた暮らしの道具などが展示され帯は、散策コースとしても最適です。休日には登山やています。歴史を眠らせたままにせず、町の財産としハイキングを楽しむことができ、岳城山展望台からはて今の暮らしに生かそうという発想が実ったものです。

圧巻の景色が望めます。

須恵焼 金錆染付珈琲一揃

資料館の前には、今では見られない蒸気機関車が展示されています。

食べてみて！ 使ってみて！まちの特産
養生みそ

ぴ

すえっ肥

須恵町の健康づくりの一環として作られ始めた「養生み「すえっ肥」は、須恵町内の畜産農家から排出されそ」。町内の幼児園、保育園、小学校の給食に使われ、る牛ふんに、町内の各家庭から排出される「草・木、須恵っ子は小さい頃から食べています。

剪定枝」などを破砕し混ぜ合わせて作られた、熟成し「養生みそ」は、市販のみそよりこうじが多く、まろやかで甘た堆肥です。

みが強い特徴があります。みそ汁としてはもちろん、みそ炒め

資源を有効に活用したやみそ漬けなど、アレンジ方法はさまざま。いろいろな料理の循環型の環境に優しい「エ隠し味にも使えます。

コ堆肥」で、町内で発生

また、合わせみそ・米するもので作られ、地産地

みそ・麦みその３種類

消にもつながっています。

あり、食べ比べてみる

田や畑の土づくり、野菜

こともおススメです。

や花などに、ぜひ「すえっ

ぜひ一度ご賞味く肥」
を使ってみてください！

ださい。
岳城山展望台44

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歴史民俗資料館
鑑定ふくおか No.44

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わ がまち バン ザ イ

糸田町の伝統行事

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糸田祗園山笠糸田町

町指定文化財で300 年以上続く伝統行事です。高さ
最大 9メートル、重さ2t 以上にもなる豪華絢爛な山笠をItida-town

担ぎ、町内を練り歩く様は、見応え充分。2017 年には、全国各地で開催される地域の活力を生み出すイベントをhttp://www.town.itoda.lg.jp/

表彰する「ふるさとイベント大賞」において優秀賞を受賞し
ました。

田植祭
毎年 3月15日に金村神社で開催される豊作祈願の春祭りです。内容は、神官が五穀豊穣の祝詞を奏上し、模擬農耕行事、小学生による田植舞の奉納などを行います。当日は、町内外を問わず多くの観光客が訪れ、多くの屋台などで賑わいます。
また、2017 年には福岡県から「記録作成等の措置を講ずべき無形の民俗文化財」にも選択されました。

皆添橋の桜並木

清らかに湧く泌泉 豊かに広がる稲田
漂泊の俳人を癒やした 心のふるさと・いとだ
糸田町は福岡県の中央部に位置し、県内で2 番目に小さい面積 8㎢ほどの町に、1 万人弱が暮らしています。

糸田町の観光ぷスポット
金山アジサイ園

糸田町の「食」

車で福岡市から約 1 時間、北九州市から約 50 分とアク

赤、青、水色、紫などの彩り豊かな15 種類約 7,000

セスは良好で、公共交通機関を使うとJR 博多駅から篠本のアジサイが咲き誇る観光名所です。地元のボランティ

栗線と平成筑豊鉄道を乗り継ぎ、糸田駅まで約 1 時間半

アや町の職員で手入れをしており、園内は散策しやすいよです。

うに椅子やテーブルが設置され、入場料も無料です。園

毎日新鮮な農産物や海産物等が並んだ直売所と１の奥にある展望台からは、田川盆地を一望できます。

カ月売上 3,500 本以上の真っ黒なソフトクリーム“ 石炭ソ

新緑に彩られた、のどかな風景を車窓から眺めていると自然と心が安らぎ、心地よい気分になれます。

おじゅごんち市場からすお「道の駅いとだ」
国道 201 号線沿いに位置する、県内では一番新しい道の駅です。

フト”などのを販売するフードコートが併設されています。

また、ここは古くから豊穣な耕地と豊富な湧水にも恵ま

直売所には、糸田町の特産品でもある、一年熟成

れ、弥生時代から稲作文化の先進地として栄えてきた自させた「おかつ味噌」や昔ながらの製法で作る無添加の然の恵み豊かな町でもあります。かの有名な俳人・種田「手作りジャム」、豊富な湧水のもと、いと良き田（町名山頭火が「心友」とまで称した医者・木村緑平（糸田町にの由来）
で育ったおいしいお米などを販売しています。

住んでいた）と交流を深める中で、多くの句碑が町内に今
なお、点在します。
さらに、糸田町は2019 年 1月に町制施行 80 周年を迎え、この機を新しい町の幕開けとして捉え、元気と活力のあるまちづくりに励んでいます。

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鑑定ふくおか No.44

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新規入会者の紹介

会員名簿

株式会社 総研
不動産鑑定士平成31年4月1日時点

篠田 正浩［希望者のみを掲載しています］

この度、福岡県不動産鑑定士協会に入会いたしました株式会社総研の篠田正浩と申します。
一般企業を経て、2001 年に不動産鑑定士第二次試
験合格し弊社に入社後、諸事情により公的評価以外のり日本各地を短期駐在しておりましたが、縁あってここ福

会員名

岡での暮らしが最も長くなり、都市のサイズや食文化、そ浅川博範

くるめ不動産鑑定（株）

麻生

敏雄

綾部

して人情味あふれる九州の方々の素晴らしさを今も実感しております。

業務に携わっておりまして、2012 年の鑑定士登録からず最後になりましたが、これから福岡県不動産鑑定士協いぶん長い時間がかかりましたが、昨年 4 月にようやく入会の一員として、不動産鑑定評価や様々な不動産コン

会させて頂くことになりました。

サルティング業務などを通じて少しでも協会の皆様ならび諸先輩の先生方には、これまでなかなかお会いする
機会も少なくご無礼とは存じますが、この紙面をお借りしましてご挨拶させていただきます。

にここ福岡の発展に少しでも貢献できますよう日々精進して参りたいと思います。
甚だ新参者でございますところ皆様のご指導、ご鞭撻

私、前職においては、仕事の関係で10 年以上にわたを賜りますよう、何卒よろしくお願い申し上げます。

開業挨拶

まちなみ鑑定舎
不動産鑑定士

福山 新一
平成 30 年９月に福岡県八女市にて開業致しました、「まちなみ鑑定舎」の福山新一と申します。

ながら支援活動をさせていただいています。神社清掃、はじめに、株式会社九州不動産鑑定所及び株式会

注連縄づくり、竹飾り作成、人力車の車夫等、都会で社地域科学研究所では、貴重な経験を積ませていただ

は身近に感じられない事柄ばかりで、新しい気づきを発き、西淨先生及び木下先生並びに関係者の皆様には見しています。

大変感謝しております。この場を借りて、厚く御礼申し上げます。
事務所は、重要伝統的建造物群保存地区内（国から2002 年 5 月に全国で61 番目に選定を受けた。）にあり、業務エリアとしては、八女市、筑後市、大木町、大川市、みやま市、柳川市を中心に、人とのつながりを大切にしながら相続・鑑定コンサルティング活動を進めてま
いります。

勤務先住所

勤務先ＴＥＬ

830-0017

久留米市日吉町 1-1-902
アーバンパレス久留米センターステージ

0942-32-4337

大和不動産鑑定（株）
九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 4-2-20
天神幸ビル3F

092 -712 -9112

圭太

綾部不動産鑑定（株）

812-0013

福岡市博多区博多駅東 1-12-5
博多大島ビル905

092-292- 6461

荒川保昇（株）環境評価コンサルタント

810-0001

福岡市中央区天神 4-5-10
チサンマンション第２天神 311

0 92 -761-7617

荒牧恭一（株）立地研810-0041

福岡市中央区大名 1-9-14
シティマンション大名 605

092-725 -2063

安東清美（株）鑑定ソリュート福岡

812-0013

福岡市博多区博多駅東 2-6-1
九勧筑紫通ビル3F

092- 441-5522

池田昌修

中央総合鑑定（株）

810-0041

福岡市中央区大名 2-4-30
西鉄赤坂ビル7F

092 -714 - 5715

石井修

石井不動産鑑定士事務所

810-0073

福岡市中央区舞鶴 2-1-21

092-741-50 0 6

石田美紀子

新日本総合鑑定（株）

810-0041

福岡市中央区大名 2-10-2
シャンボール大名 B-201

092 -741- 0855

出雲重成

出雲不動産鑑定士事務所（有）

812-0011

福岡市博多区博多駅前 2-19-17-506

092- 432-1380

一村貴

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F

092-781- 6073

井手江美

つくしのくに鑑定（株）

811-3219

福津市西福間 3-12-11

0940 -72-5100

井上

慶一

（株）
さくらビジネスパートナーズ

810-0041

福岡市中央区大名 2-4-22
新日本ビル5F

092-737-8500

井上

真輔

（株）
みずほ不動産鑑定所

810-0073

福岡市中央区舞鶴 3-2-4
福岡舞鶴ビル6F

092-738 - 6105

岩城雅俊

平和総合コンサルタント（株）839-0862

久留米市野中町 914

0942-39 -3311

岩隈良弘

プラス不動産鑑定（有）

810-0041

福岡市中央区大名 2-2-41
サンライフ大名 205

092-713 -2272

岩﨑圭亮

岩崎不動産鑑定事務所

811-1303

福岡市南区折立町 11-18 405 号

092-558 -3252

岩渕三千昭

093-522-5091

内田

信行

（株）
九銀不動産鑑定所

810-0042

福岡市中央区赤坂 1-16-13
上ノ橋ビル8F

0 92 -751- 5745

梅田

俊司

梅田不動産鑑定事務所

806-0047

北九州市八幡西区鷹ノ巣 1-15-5

093- 641-8886

江見

博

（株）
アセットパートナーズ北部九州

810-0001

福岡市中央区天神 1-15-5
天神明治通りビル7 階

092-741- 4664

江本

庸時

江本不動産鑑定事務所

824-0005

行橋市中央 2-5-13

0930 -26 -2227

福岡市博多区店屋町 1-31
博多アーバンスクエア9 階

092-261-8500

築 130 年の古民家（町家）の袖蔵部分を改修して活用しお客様が真に必要とするサービスのご提供を心がけ、ています。都会の事務所ビルにはない「趣（陰翳等）」を信頼と安心をテーマに日々精進するつもりですので、今

大石亜紀子

大石亜紀子不動産鑑定事務所

812-0025

感じながら業務を行っています。

後ともご愛顧お引き立てを賜りますよう何卒よろしくお願い

大岩根（株）久栄綜合コンサルタント

830-0061

また、町並みを活かしたまちづくりのために、「八女ふ48

るさと塾」、「八女福島町並み保存会」に所属し、末席勤務先名

鑑定ふくおか No.44

申し上げます。

亘

大川弘太郎

大川不動産鑑定事務所

久留米市津福今町 349-18
久栄ビル
802-0001 北九州市小倉北区浅野 1-1-1
ＪＲ小倉駅ビル8 階

0942-39-7826
093 -511-5588

鑑定ふくおか No.44

49

会員名
扇

幸一郎

勤務先住所
福岡市中央区天神 4-2-20
天神幸ビル3F

勤務先ＴＥＬ

会員名

092 -712 -9112

小森

勤務先ＴＥＬ

大楠由美子（株）九銀不動産鑑定所

810-0042

福岡市中央区赤坂 1-16-13
上ノ橋ビル8F

0 92 -751- 5745

権藤祐一郎

権藤税理士・不動産鑑定士事務所

830-0003

久留米市東櫛原町 1502 番地 3

0942-46-6700

大武克己

大武不動産鑑定士事務所

807-1121

北九州市八幡西区石坂 1-17-10

093 - 614 -2608

税田健司

新都市中央鑑定（株）

810-0041

福岡市中央区大名 2-9-29
第 2プリンスビル9Ｆ

092-722- 0233

大塚

誠司

（有）
アセット
・インフィニティ

810-0002

092-738 -8580

齊堂

忠道

（株）大建

814-0031

福岡市早良区南庄 2-9-12

092-851-3900

大塚弘孝

大塚不動産鑑定士事務所

092-721- 0 033

境達司

あさひ不動産鑑定（有）

802-0006

大西克則

貞和不動産鑑定（株）

810-0011

092-521- 6662

佐々木

岡田 英吾

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001

092-781- 6073

貞弘

賢治

貞和不動産鑑定（株）

810-0011

福岡市中央区高砂 2-11-18

092-521- 6662

岡部敦

おかべ税理士法人

092-433-8600

佐藤栄治

第一不動産鑑定事務所

800-0257

北九州市小倉南区湯川 4-15-14

093 -921- 6333

沖永

裕章

沖永不動産鑑定所

806-0059

093-644-0808

佐藤

修

（株）
アプレイザル

806-0028

北九州市八幡西区熊手 3-3-12

093- 632-1854

小野恭嗣

小野不動産鑑定810-0001

092-292-3376

佐藤浩一（株）第一総合不動産鑑定事務所

803-0817

景平良邦（有）景平不動産鑑定

803-0841

093 -232-2315

重松

英和（有）重松不動産鑑定

片江

宏典

（株）
プライム評価研究所

810-0041

092-735 -3610

重松

正信（株）都市評価システム福岡

810-0001

福岡市中央区天神 4-1-29
第 5 明星ビル7F

092-762-3200

加藤

一生

（株）
アプレイザル

806-0028

093- 632-1854

地頭所修一

あおば不動産研究所

813-0025

福岡市東区青葉 2-26-8

092 - 691-7679

金山

哲也

けやき不動産鑑定事務所

815-0072

092-408 -7233

篠田

正浩

（株）総研

810-0001

福岡市中央区天神 1-13-2
興銀ビル5F

092-732-3470

兼重

利彦

かねしげ不動産鑑定事務所

803-0275

北九州市小倉南区高野 3-7-11

093 -981- 8557

柴田

知則

（株）
ｉ
Ｌａｎｄ

819-0031

福岡市西区橋本 2-6-13

092-405-9003

神谷孝

神谷不動産鑑定士事務所

802-0981

北九州市小倉南区企救丘 1-29-23

093 -964 -2514

白水

達郎

白水総合研究所

830-0021

久留米市篠山町 168-32

0942-37-3939

軽部拓朗

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F

092-781- 6073

杉孝一

杉不動産鑑定士事務所

803-0841

北九州市小倉北区清水 4-3-36

093 -571- 6971

川崎一秀

川崎一秀不動産鑑定士事務所

836-0867

大牟田市花園町 38

0944-54- 6719

副田

英美

川崎

健祐

（株）孝栄設計コンサルタント

811-1302

福岡市南区井尻 1-36-20

092-571-5292

添野

敬一

（株）
プライム評価研究所北九州支所

806-0055

北九州市八幡西区幸神 1-2-16

093-644-2380

川崎耕二

筑後不動産鑑定830-0039

久留米市花畑 2-16-14
フォーウィルズ コート402

0942-80 -7198

空井良元

東アジア不動産研究所

819-0013

福岡市西区愛宕浜 2-1-9-908

092-407-8075

川崎孝志（株）孝栄設計コンサルタント

811-1302

福岡市南区井尻 1-36-20

092-571-5292

高木俊二

福銀不動産調査（株）

812-0053

川村

勇人

（有）
アセッツ鑑定810-0001

福岡市中央区天神 4-1-28
天神リベラ401

092 -739 - 5101

髙木亮一（株）久栄綜合コンサルタント

830-0061

木原正人

オフィス21不動産鑑定士事務所

807-0844

北九州市八幡西区春日台 6-3-12

093 - 611-3287

高田卓巳

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001

清永

優

日本不動産鑑定事務所

802-0043

北九州市小倉北区足原 1-13-1

093 -521- 0201

髙塚宏

093 -582-7273

桐野祐記（株）谷澤総合鑑定所九州支社

810-0001

092-771- 0641

滝口良爾

092- 801-2660

092- 441-5522

田口浩二

九州不動産コンサルタント

092-771- 0641

竹下

憲治

（株）
アプレイザルジャパン

茂（株）鑑定ソリュート福岡

福岡市中央区高砂 2-11-18

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F
福岡市博多区東光 2-6-10
812-0008
エアールートビル2F
北九州市八幡西区萩原 3-4-11
福岡市中央区天神 3-11-1
天神武藤ビル2F
北九州市小倉北区清水 4-1-30
石川ビル102
福岡市中央区大名 2-4-30
西鉄赤坂ビル7F
北九州市八幡西区熊手 3-3-12
丸善ビル3F福岡市南区多賀 2-4-10
野間カステリア705

福岡市中央区天神 2-8-38
協和ビル4F福岡市博多区博多駅東 2-6-1
812-0013
九勧筑紫通ビル3F
福岡市中央区天神 2-8-38
810-0001
協和ビル4F哲（株）
コスモシステム福岡支店

勤務先住所
福岡市中央区渡辺通1-12-9810-0004
フジイビル8F

810-0001

福岡市中央区西中洲 10-4
ワコービル3F
福岡市中央区舞鶴 3-2-32
810-0073
舞鶴ロイヤービル3F

周一

勤務先名

大和不動産鑑定（株）
九州支社

久保田

佐々木不動産鑑定事務所

北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル4F
福岡市中央区渡辺通 2-6-20
810-0004
ラクレイス薬院 203

北九州市小倉北区田町 10-38
城内田町ビル201 号
福岡市早良区祖原 14-13
814-0005
ロマネスク西新 201

福岡市中央区大名 2-9-35
トウセン天神ビル6 階
810-0073 福岡市中央区舞鶴 1-1-10
天神シルバービル2F（株）谷澤総合鑑定所九州支社

小池孝典

小池不動産鑑定事務所

811-3308

福津市星ヶ丘 28-10

0940-26-0662

武田

大道

香西

勝之

大和不動産鑑定（株）北九州支社

802-0006

北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル7Ｆ

093 - 511- 6931

竹山

泰史

（有）
フィールズ鑑定法人

810-0023

小島智典（株）鑑定ソリュート福岡

812-0013

092- 441-5522

田中髙士

田中税理士・不動産鑑定士事務所

816-0943

092-732-3470

田中信孝（株）第一総合不動産鑑定事務所

803-0817（株）総研

鑑定ふくおか No.44

福岡市東区箱崎 1-4-13
福銀箱崎ビル6F
久留米市津福今町 349-18
久栄ビル
福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F

810-0041

哲治

福岡市博多区博多駅東 2-6-1
九勧筑紫通ビル3F
福岡市中央区天神 1-13-2
810-0001
興銀ビル5F

0 92 -791-2661

093 -513 -2340
0 92 -791-1873

093-592-4831
092-845 -4702

092-865 - 6113

桑原

小林健一郎

50

勤務先名

092- 631- 0301
0942-39-7826
092-781- 6073

092-753 -9971
092-722-2362
092-847- 6607

福岡市中央区警固 2-12-5
大野城市白木原 3-10-26
松永ビル2Ｆ北九州市小倉北区田町 10-38
城内田町ビル201 号

092-718 -2575
092-558 -8518
093-592-4831

鑑定ふくおか No.44

51

会員名

52

棚橋

良次

田村

常美

勤務先名

勤務先住所

（株）
田村不動産鑑定事務所

801-0842
810-0012

北九州市門司区広石 1-1-14

福岡市中央区白金 2-11-9
CR 福岡ビル5F
福岡市中央区白金２－１１－９
810-0012
ＣＲ福岡ビル5F

勤務先ＴＥＬ

会員名

092 - 523 -1472

原田俊博

093 -332-1222

平田淳

092-534-1800

勤務先名

勤務先住所

勤務先ＴＥＬ福岡立地研究所

811-3211

福津市有弥の里 1-10-6

0940-35-8350（株）谷澤総合鑑定所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 2-8-38
協和ビル4F

092-771- 0641

平塚万里子

平和総合コンサルタント（株）839-0862

久留米市野中町 914

0942-39 -3311

092-534-1800

廣原浩一（株）鑑定ソリュート福岡

812-0013

福岡市博多区博多駅東 2-6-1
九勧筑紫通ビル3F

092- 441-5522

093-513-3850

福山

新一

まちなみ鑑定舎

834-0001

八女市本町 2340943-24-8523

092-592-8631

福山節子

福山不動産鑑定事務所

802-0001

北九州市小倉北区浅野 2-3-47-3F

093 -513 -2772

092 -712 -9112

福山道和

アーバンコンサルティングファーム（株）814-0005

福岡市早良区祖原 16-16
MAICA 西新 2F

092-846 -7456

津久井顯（株）旭鑑定補償

津久井

環（株）旭鑑定補償

土橋幸夫

アイ・ブレインズ

堤

弘

寺島

弘次

大和不動産鑑定（株）
九州支社

戸川

英二

（株）戸川鑑定士事務所

802-0005

北九州市小倉北区堺町 2-1-1-612

093 -511- 8232

藤岡一雄

フジ総合補償鑑定（株）

830-0061

久留米市津福今町 195-12

0942-38 - 0818

徳永

大典

都市経済研究所

810-0074

福岡市中央区大手門 2-1-10-3F

0 92 -741- 4 812

藤岡廣子

フジ総合補償鑑定（株）

830-0061

久留米市津福今町 195-12

0942-38 - 0818

徳永

隆文（株）旭鑑定補償810-0012

福岡市中央区白金 2-11-9

092-534-1800

藤村

吉次

藤村不動産鑑定事務所

803-0835

北九州市小倉北区井堀 2-1-13-902

093-561- 0545

都合哲男（株）平成総合鑑定所

800-0025

北九州市門司区柳町 4-12-34

093-382-3000

二村

吉則

（株）
九銀不動産鑑定所北九州事務所

803-0817

土手栄治（株）北九州システム鑑定

803-0817

北九州市小倉北区田町 12-19-202

093-582-4280

古川一哉

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

友野和憲

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001

092-781- 6073

古澤秀夫

古澤不動産鑑定士事務所

802-0014

北九州市小倉北区砂津 2-12-18

093-551- 4833

友松

昌司

大和不動産鑑定（株）北九州支社

802-0006

093 - 511- 6931

古田幹雄

古田不動産鑑定士事務所

811-2101

粕屋郡宇美町宇美 3-1-10

092-932- 0215

長﨑

隆良

（株）総研

810-0001

092-732-3470

堀

和義

（株）総研

810-0001

福岡市中央区天神 1-13-2
興銀ビル5F

092-732-3470

中嶋

裕二

（株）
プライム評価研究所

810-0041

092-735 -3610

前村晃次（株）西日本シティ銀行 融資統括部 不動産調査室

812-0011

福岡市博多区博多駅前 1-3-6

092- 476 -2085

中園二郎

中園不動産鑑定事務所

815-0033

福岡市南区大橋 3-14-8-502

092-555 -7614

槇由紀（株）福岡山ノ手鑑定舎

810-0041

中村秀紀（株）都市リサーチ

810-0041

福岡市中央区大名 2-1-12
メゾン天神 402092-725 -2183

牧口英司

福銀不動産調査(株)中村

光子

ひかり不動産鑑定092-753 -9325

松尾

憲親

（株）大建

814-0031

福岡市早良区南庄 2-9-12

092-851-3900

中村

世明

（株）
わがまち不動産研究所

819-0005

福岡市西区内浜 1-6-5-503

092-406 -0315

松尾春仁

一般財団法人日本不動産研究所北九州支所

802-0006

北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル8F

093 -531- 6788

西川

浩二

（有）
フィールズ鑑定法人

810-0023

福岡市中央区警固 2-12-5

092-718 -2575

松﨑信夫

大東鑑定（株）810-0073

福岡市中央区舞鶴 2-4-30

092-714 -3066

西澤義男

西澤不動産鑑定事務所

803-0856

北九州市小倉北区弁天町 9-6

093 -571-770 0松﨑能久

大東鑑定（株）810-0073

福岡市中央区舞鶴 2-4-30

092-714 -3066

西村哲治

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001

092-781- 6073

松田

徹

総和不動産鑑定（株）

810-0004

納富

久雄（株）旭鑑定補償810-0012

092-534-1800

松本俊朗（有）筑紫不動産鑑定事務所

橋本英樹

けやき不動産鑑定事務所

815-0072

092-408 -7233

松本

武洋

中央鑑定（株）羽田成利

大和不動産鑑定（株）北九州支社

802-0006

093 - 511- 6931

松本忠人

国土総合研究所

812-0044

福岡市博多区千代 2-10-1

092-522-6308

波多江裕之

大和不動産鑑定（株）
九州支社

810-0001

092 -712 -9112

的野泰浩（株）谷澤総合鑑定所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 2-8-38
協和ビル4F

092-771- 0641

波多野宏和

（株）
アプレイザル

806-0028

093- 632-1854

三好

丈久

三好不動産鑑定事務所

802-0077

北九州市小倉北区馬借 3-5-1-1105

093 -551-9701

花田宏治

合同会社花田不動産鑑定士事務所

808-0137

北九州市若松区ひびきの南 2-16-15

093-555-9635

向野高洋

鑑定補償向野研究所

810-0041

早坂剛雄

新日本総合鑑定（株）

810-0041

福岡市中央区大名 2-10-2
シャンボール大名 B-201

092 -741- 0855

向野昌邦

鑑定補償向野研究所

林田光博

中央鑑定（株）北九州支社

806-0051

北九州市八幡西区東鳴水 2-4-35

093 - 632-1662

村上知子

村上知子不動産鑑定事務所

堤不動産鑑定事務所

鑑定ふくおか No.44

北九州市小倉北区馬借 1-5-18
ランドスペース馬借 501
816-0941 大野城市東大利 1-4-2
グレイスヴィラ東大利 302
810-0001 福岡市中央区天神 4-2-20
天神幸ビル3F
802-0077

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F
北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル7F
福岡市中央区天神 1-13-2
興銀ビル5F福岡市中央区大名 2-4-30
西鉄赤坂ビル7F

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9Ｆ
福岡市中央区白金 2-11-9
ＣＲ福岡ビル5F
福岡市南区多賀 2-4-10
野間カステリア705
北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル7F
福岡市中央区天神 4-2-20
天神幸ビル3F
北九州市八幡西区熊手 3-3-12
丸善ビル3F北九州市小倉北区田町 11-10
オークラ田町ハイツ302
810-0001 福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F

福岡市中央区大名 1-9-33
ソロン赤坂ビル2F
812-0053 福岡市東区箱崎 1-4-13
福銀箱崎ビル6F

福岡市中央区渡辺通 5-23-3
東急ド エルアルス天神 901 号
818-0072 筑紫野市二日市中央 5-3-16
第二丸明ビル2F
810-0073 福岡市中央区舞鶴 1-2-33
ライオンズマンション天神 201

福岡市中央区大名 2-10-1
シャンボール大名Ａ1102
810-0041 福岡市中央区大名 2-10-1
シャンボール大名Ａ1102
802-0005 北九州市小倉北区堺町 1-2-16
十八銀行第一生命共同ビル2F

093 -592-7791
092-781- 6073

092-725 - 6703
092- 631- 0301

092-752-3721
092-921-5825
092-715 - 0242

092-739 -5512
092-739 -5512
093 -967- 0435

鑑定ふくおか No.44

53

会員名
森

幸太朗

勤務先名

勤務先住所

勤務先ＴＥＬ（有）北九州不動産鑑定

807-0833

北九州市八幡西区南鷹見町 11-20-202

093- 695 -1225

フジ総合補償鑑定（株）

830-0061

久留米市津福今町 195-12

0942-38 - 0818

810-0002

諸岡

賢一

八木

穆

（株）毎長補償鑑定

安木

徳男

（株）
アプレイザル福岡

福岡市中央区西中洲 12-13
樋口ビル1F福岡市博多区博多駅前 4-14-20
812-0011
ライオンズステーションプラザ博多 201

山内不動産鑑定士事務所

802-0014

北九州市小倉北区砂津 1-3-18

093-541- 0035

山内

浩幸

（有）
アイ・アール不動産鑑定

814-0103

福岡市城南区鳥飼 7-22-14

092-985 -4975

山口勝彦（株）国際不動産鑑定所

812-0013

福岡市博多区博多駅東 1-12-5
博多大島ビル403

092-483-3350

山﨑晃尚

山﨑不動産鑑定事務所

810-0032

福岡市中央区輝国 2-16-36

092-980-5338
092-781- 6073

山﨑健二

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F

山下

耕一

（株）
アセットプランニング

811-0215

福岡市東区高美台 3-20-10

092-606-8821

山下洋生

福岡不動産鑑定（株）

810-0004

福岡市中央区渡辺通 2-1-82
電気ビル北館

092-771- 8451

山田元則（株）毎長補償鑑定

810-0002

福岡市中央区西中洲 12 番 13 号

092 -751-2052

横山

裕

（株）
さくらビジネスパートナーズ

810-0041

吉川博貴

大和不動産鑑定（株）
九州支社

810-0001

吉崎

武雄

（株）総研

810-0001

吉田

博之

（有）
エステート
・プランニング

810-0004

正宇

吉田

稔

吉永

幸雄

渡辺

悟

渡邉

弥恵

渡邊

安正

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001（株）第一鑑定リサーチ

810-0041■会員の内訳

■会員の内訳人

092 - 4 81-110 6英行

吉田2019年4月１日時点

092 -751-2052

山内

福岡市中央区大名 2-4-22
新日本ビル5F
福岡市中央区天神 4-2-20
天神幸ビル3F
福岡市中央区天神１-13-2
興銀ビル5F福岡市中央区渡辺通 5-6-18
コモダスパッソ天神 1308
福岡市中央区天神 1-12-7 福岡
ダイヤモンドビル9Ｆ
福岡市中央区大名 2-2-50
大名ＤＴビル6F

協会の現在

092-737-8500

士補
1 人［0.6％］

鑑定士
58 人［33.7％］

業者の代表者
113 人［65.7％］

個別会員

43

092-781- 6073

20

福岡市中央区桜坂 3-8-1-402

0 92 -791-178 0（株）総研

810-0001

福岡市中央区天神 1-13-2
興銀ビル5F

092-732-3470

802-0023

北九州市小倉北区下富野 4-16-30

093 - 541-18617
319

092-724- 6566

810-0024

業者代表者

10

092-762-2077

桜坂鑑定（株）

4
0

15

14

9
2

0
1

編

集

■広報委員として約 2 年間お世話になりました。さくら咲きま
すよう、お祈りしております。ありがとうございました。
【麻生 篤】■今回の「そうだ！不動産鑑定士に聞いてみよう」では、女性鑑定士に執筆をお願いしました。お二人の活躍ぶりがわかると思います。数少ないながらも、女性もがんばっています。
【大楠 由美子】■ご執筆頂きました皆様、ありがとうございました。本号が任期の最後の『鑑定ふくおか』となります。個人としてあまりお役に立てていなかった感は否めませんが（申し訳ございません）、大楠委員長をはじめ委員皆様のおかげで、とても有意義な委員会活動を過ごすことができました。どうもありがとうございました。
【桑原 哲治】54

鑑定ふくおか No.44

113

65.7%

鑑定士

58

33.7%

士補

1

0.6%

計

172

100.0%■年齢別構成（資格者のみ）■全資格者の年齢別構成

092-732-3470

092-801-3566

業者の代表者人

年齢092 -712 -9112

構成比

数

後

数

構成比

業者代表者

個別会員

合計

20 代

0

0

0

0.0％

30 代

0

4

4

2.4％

40 代

15

20

35

21.2％

50 代

43

10

53

32.1％

60 代

31

7

38

23.0％

70 代

14

9

23

13.9％

80 代

2

9

11

6.7％

90 代

1

0

1

0.6％

計

106

59

165

100.0％

平均

59 歳

最年少

30 歳

最高齢

94 歳

記

■昨年、「文章の学校」に通っていました。良い文章とは「誰にでも理解でき、かつ、その人にしか書けない文章」であり、読んでもらわなければ文章を書く意味はなく、読んでもらうための仕掛けが必要だと教えていただきました。皆様に読んでいただける仕掛けをたくさん考えねば……と思いを新たにしました。
【中村 光子】■あっという間に２年が過ぎてしまいました。記事を提供していただいた皆様、発刊にご協力いただいた皆様、ありがとうございました。今後とも「鑑定ふくおか」をよろしくお願い申し上げます。
【波多野 宏和】■皆様、地価公示等の公的評価、誠にお疲れ様でした。
今後は、来たるべき25 周年記念事業に向けて、一層広報委員会活動に励みます。
【古川 一哉】

鑑定ふくおか No.44

55