地域経済 路線価でみる街の構造変化とアラカルト 中心市街地のこれから
株式会社

大和総研

鈴 木 文 彦ではじめての百貨店 がこの通り沿いに開店した。

石巻市の最高路線価地点の変遷

1975年（昭和50年）、橋通りを上回るペースで地相続税を計算するために道路沿いに付けられた

価上昇していた「立町二丁目石巻三文字屋前通」

地価を「路線価」という。毎年１月１日の時点のが橋通りと並んだ。当時の新聞は「橋通りと並んものが国税庁から発表される。1992年（平成４年）

だ立町二丁目」と伝えている。ここは通称「立町通以降の路線価は、実勢価格の８割水準を示していり」といい、北上川河岸と石巻駅をつなぐ道路でる。ちなみにその前年までは７割だった。

ある。中心商店街が駅前に向かって拡大し、それ図表１は石巻市における路線価の推移を示したにともなって街の中心は旧市街と駅前の中間点にものである。路線価の制度が始まって以来、最も移った。それより少し前の1971年（昭和46年）、立高かったのは「石巻市中央二丁目立花呉服店通り」

町通りにアーケード商店街ができた。当時の乗用だった。通称「橋通り」という。1882年（明治15年）

車普及率は20％をやっと超えるくらいで、全国的７月、北上川の両岸に架かった内海橋から続く通にアーケード商店街が賑わっていた時代である。

りだからである。北上川河岸に発展した旧市街の全国的な地価高騰期を経て、路線価は1993年（平メインストリートで、1955年（昭和30年）には石巻成５年）をピークに下落局面に転じる。その翌々

図表１

石巻市における路線価の推移૸৞⋉ക৐ৢॉ⋈য়঴ৢॉ

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地域経済アラカルト

年の1995年（平成７年）、石巻の最高路線価地点

図表２

は「立町二丁目七十七銀行石巻支店前立町通り」

から「鋳銭場ケンタッキーフライドチキン前駅前

2000年以降の路線価の推移⋇ଶৢ峴⋈য়঴ৢ峴⋉ക৐ৢ峴⋊લඕ崸崌崹崡⋋લඕੵ঵௃๽ణઋ଍ৢ峴

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通り」に移った。1996年（平成８年）、丸光百貨店が「石巻ビブレ」と名前を変えて駅前に移転開業。

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石巻初のシネコンが進出したことで話題を集めた。ただ、当の駅前の路線価も下落している。中心市街地が全体的に地盤沈下する中、駅前エリアの下落ペースが相対的に緩やかだった。

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中心市街地に比べて郊外拠点の下落幅は小さかった。石巻バイパスに路線価がはじめて付いたのが1981年（昭和56年）。この翌年、郊外スーパー業態でイトーヨーカドーが石巻バイパスに面して

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出所）路線価図から大和総研作成開店。付近には拠点郵便局やホームセンター、大型書店が開店した。

開店した「石巻ビブレ」はその後「さくら野百貨店」

乗用車が一家に１台以上行き渡るようになっと名前を変えて営業していたが、2008年（平成20て、郊外化の流れは90年代後半に加速した。石巻年）に閉店。空き店舗には2010年（平成22年）にの場合は石巻駅の北西３キロにある「蛇田地区」石巻市役所が入居した。その後、最高路線価の場の発展が著しかった。1996年（平成８年）に店舗所が2012年（平成24年）に石巻駅前から蛇田地区

面積11,702m2の郊外型ショッピングセンターのイの「蛇田字新金沼石巻工業港曽波神線通り」に移トーヨーカドー石巻あけぼの店が開店。高速道路

転。現在の「恵み野２丁目石巻工業港曽波神線通の三陸自動車道が1998年（平成10年）に石巻までり」である。

延伸開通し、蛇田地区に石巻河南インターチェンジができた。その後も付近に広大な駐車場の量販店が出店し、2006

図表３

東北地方で最高路線価地点が郊外移転した例

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年（平成18年）には災た。その翌年には石巻で最大の店舗面積233,686m を擁するイオਊফ峘ਈৈଡ଼଍੼峘ਚ૔৉

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その一方で従来の中心商店街のシャッター街化が進んだ。駅前に出所）路線価図から大和総研作成

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らず市街地は街道や河川に沿って発展した。石巻

最高路線価地点の郊外化傾向

市の場合は北上川の河岸の江戸時代以来続く旧市

このように、街の中心が移動することは地価の街である。

動きに裏付けられる。主要交通手段が舟運、鉄道第二は鉄道の時代である。鉄道の路線が当時のから乗用車に変遷するに従って、街の中心が河岸市街地の外縁に沿って敷設され、街はずれに駅が沿い、駅前通りからバイパス道路、さらに高速道できた。鉄道も、市街地を迂回する「バイパス」だっ路のインターチェンジの麓に移ってゆく。図表３たのだ。鉄道の開通によって、市街地は、駅と旧は、東北地方の市部において最高路線価の所在地市街を結ぶアクセス道路に沿って、駅に向かってが郊外に移転した例である。ほとんどが2000年以拡大していった。石巻市では立町通りが石巻駅と降の変化である。旧市街地、駅前の中心商店街が旧市街を結ぶアクセス道路にあたる。金沢市、岐衰退し、街の中心が郊外に移転する事例は石巻市

阜市、佐賀市はじめとする県庁所在都市においてだけではない。

も、最高路線価地点が旧市街から駅前に移転する例がある。

交通史観の時代区分

第三はバイパス道路の時代である。旧市街の交主要交通手段の変遷によって街の中心地が遷移してゆくのをモデル化したのが図表４である。

通渋滞を避けるため、市街地の外縁にバイパス道路がつくられる。あわせて、バイパス道路から市第一は街道・舟運の時代である。主要交通機関

街地に向かうアクセス道路が整備される。そして、が徒歩や舟運であったころ、都市の大小にかかわ新しい商業集積がバイパス道路とアクセス道路の図表４‫ڭ‬

交通史観の時代区分と中心地の変遷ඌ੊嵣༐ઈ峘ৎ৻ள੊峘ৎ৻崊崗崣崡੊ଡ଼ඌ੊ఖਆ崸崌崹崡੊ଡ଼峘ৎ৻ள੊ඌ੊ఖਆৈச੊ଡ଼峘ৎ৻崊崗崣崡੊ଡ଼崊崗崣崡੊ଡ଼崸崌崹崡ள੊ඌ੊ఖਆ出所）大和総研作成

134ৈச੊ଡ଼崸崌崹崡ள੊ඌ੊ఖਆ地域経済アラカルト

交差するところに生じる。旧市街や駅前の商店街の時代の中心地は、新しく形成された中心地の外と激しく競合するが、所得が向上し乗用車が普及側で、役割を変えて生き残る。郊外化する商業をするにしたがって、バイパス道路の商業集積が優駅前商店街に取り戻すことが大事なように思える位になってくる。

が、駅前でさえかつては「バイパス」だったこと最後に高速道路の時代である。市街地のさらにを忘れてはならない。

外縁を高速道路が通る。広域から誘客できるため、車社会の下、市街地の範囲は拡がるが、郊外にとくに車社会化が進んだ地域でバイパス道路よりできた新しい中心はそれほど拡散しない。地域一も魅力的な商業集積地になる。商業のみならず病番のショッピングモールや官庁は郊外にできた新院その他の公共施設が郊外に移転し、郊外に新したな中心地に集中する。

くできた中心地がますます栄えるようになる

街の構造変化と中心市街地のこれから

1980年代まで地域一番の商業地だった旧市街は、新たな中心地からみれば新しい「郊外」のひとつ、都市居住型の住宅街というポジションを得

本稿の仮説「交通史観」は、街の構造とくに中るだろう。水道など生活インフラの密度が濃いの心地の場所はその時代に支配的な交通手段によっで中層住宅を主とした住宅街に適している。道路て規定されるというものである。具体的には街道が狭く車が入りにくい弱みも、住宅街とするならないし河岸、駅前、バイパス道路沿いを経て高速ば有利にはたらく。住民が再び集まってくれば普道路インターチェンジ付近が中心地になる。

段使い型としてだが商店街も再生する。商業的な新たな中心地は前の市街地の外縁にできる。商中心性に拘泥せず、中層住宅を中心としつつ戸建業集積であれば、新しいスタイルはしがらみを避て住宅も立ち並ぶ落ち着いた住宅街にするのがけるように旧来の中心地の外側で始まる。街の「辺「交通史観」に照らし理にかなった中心市街地の境革命説」と言い換えられよう。例えば広大な駐活性化策と言える。

車場を備えた大型ショッピングモール、量販店など、多様化したニーズに合わせて大型かつ専門化した店舗に旧市街の高密度小区画が合わない。
ミクロ視点では、広大な駐車場を備えた大型ショッピングモールと、旧来の伝統的な商店街が競争して図表５註）拙稿『「まち」の地方創生 最高路線価地点の変遷と街の構造変化』（2015年10月16日、 大 和 総 研、http://www.dir.co.jp/consulting/theme_rpt/public_rpt/localrev/20151016_010222.html）に全国の県庁所在地の最高路線価の変遷が昭和35年（1960年）から掲載されているので参照のこと。

新たな中心地の下で「郊外」のひとつとなる旧市街いるように見える。そして新しいものが古いものを凌駕する。俯瞰すると中心地が動いているように見える。式年遷
宮のように定期的に。
新しい形態が古い形態を押しのけて中心地の座を奪うとはいえ、旧市街が完全に滅びてしまうわけではない。街道と舟運の時代の中心地、鉄道

出所）大和総研作成

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