不動産鑑定士の情報誌

公益社団法人 福岡県不動産鑑定士協会 URL http://www.farea.jp/

ごあいさつ
平成26年 福岡県地価調査における地価動向の概要

特集

副会長 神谷 孝

2

代表幹事 井上 真輔

3

第1分科会

幹 事 江本 庸時

7

第2分科会

幹 事 西澤 義男

10

第3分科会

幹 事 藤野 裕三

13

第4分科会

幹 事 井上 真輔

15

第5分科会

幹 事 池田 雄士

18

第6分科会

幹 事 浅川 博範

20

第7分科会

幹 事 佐藤 史郎

21

広報委員会

24

28

福津市

34

29

久山町

36

大川市

38

那珂川町

39

地価調査の総括

相談室

無料相談会・・・・・・よくある質問集

わがまちバンザイ
平成の地価調査
新規入会者の紹介

40

開業挨拶

41

会員名簿

42

協会の現在／編集後記

48

PHOTOギャラリー

巻末［表紙の写真］那珂川町・筑紫耶馬渓
那珂川上流に位置する筑紫耶馬渓。ヤマメ、ニジマスなどの川魚が多く棲むこの渓谷は、秋が深まるとカエデやハゼが彩りを添えてゆく。渓谷に降り立つと、小さな滝が生み出す心地よい音、深い緑を湛える水、そして色づいた木々が絶妙なハーモニーを奏でていた。

写真 ・ 文／川上信也 （かわかみ しんや）1971 年生まれ。 写真家。 1997 年より 5 年間、
大分県くじゅうの山小屋で勤務しながら自然風
景、 旅風景の撮影を始め、 新聞 ・ カレンダーなどで作品を発表。 その後、 福岡を拠点にフリーの写真家として活動。 九州を中心に主に風景写真を撮影している。

平成26年 福岡県地価調査における地価動向の概要

ごあいさつ
地価調査の総括

代表幹事

井上 真輔

1. 地価動向の特徴と要因
住公益社団法人 福岡県不動産鑑定士協会副会長
今年の夏は厳しい暑さを経験する事なく、涼しげな風鈴の音が聞こえる季節となりました。会員及び県民神谷 孝• 県平均は、昨年の△ 1.4％から△ 0.8％に下落幅が縮小したが17 年連続の下落となった。

②県庁所在地の地価動向と要因• 福岡市はH19 年に16 年ぶりに上昇に転じH20 年までプラス基調だったが、H21 ～ 24

利等を背景に需要は依然として活発、昨年より上昇率が拡大して＋1.8％となっている。

お願いします。

• 分譲地、マンション等の販売動向…消費税増税による影響は見受けられたものの、ローン減税や住まい給付金、フラット35 等が手当てされているため、増税後も福岡市早今 回 発 行される
『 鑑 定ふくおか 35 号 』では、「 平

さて、今年はサッカーのワールドカップがブラジルで

県全体及びエリアごとの１年間の地価動向について行われ、期待されたわがジャパンは、予選リーグ敗退

説明しているほか、「特集」では「鑑定ふくおか相談という残念な結果に終わりました。しかし、他国の素室」と題し、無料相談会でよくある質問をQ＆A 形式

晴らしいプレーを見て、改めてサッカーの素晴らしさをで掲載しています。また、「わがまちバンザイ」には、

社会・経済情勢はというと、４月に消費税が 8％となり、景気の衰退が懸念されましたが、駆け込み需

年は再度下落に転じた。H25 年に住宅需要が回復し変動率もプラスに転じ＋0.7％を示した。H26 年は消費税増税の影響も見受けられたものの、各種施策及び現下の低金

間、頑張りますので、ご指導ご鞭撻のほど、よろしく

良区・中央区を中心に引き続き堅調に推移。不動産会社は各社ともエリアを絞りながら成 26 年地価調査結果における地価動向の概要」で、感じた大会でした。

地①県全体の地価動向と要因の皆様におかれましては益々ご清栄のこととお慶び申し上げます。

宅

福津市と久山町に、「平成の地価公示」には大川市も積極的な仕込みを継続しており、特に優良なマンション素地は依然高値で売買されている。注目のメルパルク跡地は第1期75戸2ヶ月で完売（専有坪単価平均206万円/坪）。
③県庁所在地以外の地価動向と要因と那珂川町、それぞれの市町村のご協力をいただき• 北九州市（△ 1.6％→△ 1.2％）：住宅地の供給が多い一方で人口は減少傾向にあり需給バランスがやや崩れている状態が続いているが、人気のエリアで計 3ポイントがプラスに転じているほか、横ばい地点も拡大している。
• 久留米市（△ 0.8％→△ 0.3％）：旧久留米市中心部を中心に、マンション及び戸建住宅

掲載させていただきました。

の売れ行きは比較的好調、一方、旧郡部や郊外においては割高感により下落傾向が要の反動が見られるものの基調的には穏やかな回復

継続、全体としては下落であるが、下落幅が縮小している。

がみられています。また、今年度中に TPP 交渉の妥

さて、当協会の公益事業活動の一つである講演

結も行われようとしています。これは多岐にわたって会（通例年１回福岡市にて開催）
を、今年度は 15 年

影響が生じると予想され、今後の経済、政治の動き

ぶりに北九州市で行います。日時は平成 26 年 11 月

からは目が離せない状況となっています。

18日（ 火 ）13 時（12 時 30 分 〜 受 付 ）から17 時、 場
所は北九州芸術劇場中劇場（リバーウォーク北九州• 大牟田市（△ 3.2％→△ 2.7％）：地域経済の低迷、人口の減少、高齢化に歯止めがかからず、需要が弱い。
④その他特徴的な変動率を示した地域と要因• 春日市（＋0.6％→＋1.1％）、大野城市（＋0.4％→＋1.1％）、粕屋町（＋0.5％→＋0.9％）と福岡都市圏のベッドタウンでは、昨年に引き続き上昇で上昇幅を拡大させている。

このような中、当協会としては、将来いかなる変化

6F）、テーマは、「未来の北九州市を語ろう」で、市• 筑紫野市（△ 0.4％→＋0.5％）、糟屋郡志免町（△ 0.7％→＋0.4％）、同須恵町（△ 1.0％に対しても適切に対応するためには、県民市民の皆長による記念スピーチ（予定）、基調講演、クロストー→＋0.4％）、同新宮町（△ 1.9％→＋0.1％）、戸建住宅の売れ行き好調で地価は上昇

様に対し、鑑定評価制度の啓蒙、啓発に努めるととクセッションの３部構成で行う予定です。

もに、対内的には組織の強化をより一層図っていかなければならないと考えます。

基調に反転している。筑後市（±0.0％→＋1.0％）
ミニ開発による戸建分譲が堅調に推
移、ソフトバンクホークス2 軍拠点誘致。行橋市（△ 0.5％→＋0.2％）
ミニ開発による戸建

今回の講演会の運営に当たっては、北九州支部

分譲が堅の会員一団となって、講演者との打ち合わせ、観客

地方都市にも 広がりを見せている。

の動員、マスコミへの対応等行っています。県民のところで、去年の５月より現執行部による実質的運営が始まりました。平成 26 年５月28日の第３回通常

皆様や会員の積極的なご参加をよろしくお願い申し上げます。

調に推移、東九州道開通。住宅需要の回復基調が福岡都市圏以外の⑤その他• 福岡市の人口は、H25 年 5月の推計人口で150 万人を超えた。人口増加率は政令市の中でトップで、3 ～ 4 年後には神戸市（約 154 万人）を抜いて政令市で5 番目になると見られる。福岡市以外では、筑紫野市、春日市等で増加している一方で、北九州市、総会において、通常の第１号議案のほか、第２号議

大牟田市、飯塚市等で減少傾向が見られる。久留米市はH25 年 5月以降増加に転案（定款の一部改正に関する件）、第３号議案（会最後に、本誌の企画・編集に尽力された広報委

費等規則の一部改正に関する件）等につき熱心なご員会の委員の皆様、ご多忙のなかご寄稿頂きました

じている。

審議、誠にありがとうございました。松本会長の元、執筆者の方々に心よりお礼申し上げます。

• 投資資金の流入状況について…個人投資家等が賃貸マンションを購入する例が多く「次代への礎」
としての役割を果たすべく、残りの期見られ、地場の富裕層だけでなく東京の投資家の動きが活発である。Ｊリートも事務所ビルや商業ビルを購入したが地場の事業会社も高額物件を購入。外資の動きも一部見られる。

2

鑑定ふくおか No.35

鑑定ふくおか No.35

3平成26年 福岡県地価調査における地価動向の概要

商①県全体の地価動向と要因

業地•H19 年に１5 年ぶりに横ばいとなったが、H20 年以降下落に転じ、H24 △ 3.0％→ H25

工

業

地

等

①県全体の地価動向と要因• 県平均対前年でH25 △ 2.3％→ H26 △ 1.6％と下落幅は縮小した。

②県庁所在地の地価動向
と要因

• 福岡市
（H25 △ 0.4％→ H26＋0.9％ )：物流用地の需要が回復傾向にあるほか、地下△ 1.7％→ H26 △ 1.0％と下落幅が縮小した②県庁所在地の地価動向
と要因

• 福岡市
（＋2.3％→＋3.4％）：オフィスを中心としたテナント需要は、改善傾向が見受けら

鉄駅から徒歩圏内ではマンション用地として買い進まれている。

れるものの、賃料水準は横這い傾向で推移している。一方、都心商業地は、消費者マインドの好転もあり、売上高は堅調に推移、特にH23 年 3月のＪＲ博多シティ・九州
新幹線が開業した博多区では、大型再開発ビル計画とも相俟って＋5.2％、高容積の商業地について旺盛なマンション素地需要も見られる中央区で＋3.6％、早良区で＋4.8％、南区＋2.4％となっている。

• 北九州市（△ 2.1％→△ 1.6％）：円安傾向を受けて自動車産業は好調、下げ止まり傾向が鮮明になりつつあるが、半導体産業の没落、電力料金の値上げ等のほか、供給数③県庁所在地以外の地価動向と要因

も多く力強い回復基調は看取できない。
• 大牟田市（±0.0％→±0.0％）：工場地の価格水準は低く底値感が出てきた。

• 福岡市オフィスの空室率は、H20 年以降 15％が続いていたが、新規供給が低水準にと• 飯塚市（△ 3.6％→△ 2.1％）：新規進出企業が見受けられ、下落幅は縮小した。

どまっていることとも相俟って、Ｈ26 年には8.70％（6月）まで低下し、昨年は約 8,163 坪が埋まった。募集賃料には下げ止まり感が現出しているものの、オフィスコストを重視し• 京都郡苅田町（△ 1.2％→△ 0.6％）：自動車輸出が堅調だったり名古屋からの工場シフ

た値頃感のあるビルの引き合いが多い。一部のＳクラスビルでは若干の上昇も散見される。

トにより下落幅は縮小した。

• 投資資金の流入について、①金融商品及び首都圏の収益物件と比較して収益用不動産の利回りが高いこと及び②リートも外部成長へ向けて物件取得意欲が旺盛である
ことから、投資目的で福岡市内及び近郊の商業用不動産が売買されている。

④その他特徴的な変動率を示した地域と要因• 九州全体で見ると佐賀県鳥栖市への流通業務施設の集中が加速している。福岡イン
ター周辺や箱崎ふ頭、アイランドシティ、久山町でリートに組み込まれるものを含め物流用地の売買が見られる。

• 高額物件の売買 ①パルコ・旧岩田屋新館約 265 億円、②中洲ゲイツ約百数十億円、• 緩やかな景気回復、円安等を背景に企業収益の回復傾向が看取されるものの、中小③天神きらめき通りビル約 180 億円、④グランパーク天神約 47 億円、⑤天神ロフト

企業を中心に新規設備投資意欲は未だ様子見の状況。一方、メガソーラー用地は本

約 43.5 億円、⑥九大跡地用地約 2ha117 億円、⑦ヒューリック博多ビル約五十数億円、

年 3月までの駆込み需要も見受けられた。

⑧Ｄプロジェクト福岡箱崎 37 億円③県庁所在地以外の地価動向と要因• 北九州市（△ 2.5％→△ 1.8％）：全区で下落幅の縮小傾向は認められるものの、市勢の停滞傾向を反映して地価は依然として下落基調。一方で、コムシティの再出発等明るい材料もある。今回 1ポイントのみプラスを示した（小倉北区大手町）。
• 久留米市（△ 2.6％→△ 1.8％）：マンション素地の需要回復を受けてＪＲ及び西鉄久留米駅から徒歩 10 分圏内は比較的堅調に推移、下落幅の縮小傾向が認められる。

④その他特徴的な変動率を示した地域と要因⑤その他• 福岡空港誘導路複線化に伴う国内線ターミナルビル再整備

察庁、弁護士会館、少年科学文化会館、九大法科大学事業。新ビルは地上 5 階地下 2 階建、延床面積約 12 万院が移転予定。H24 年 6月に地区計画が決定（容積率は㎡、店舗面積は3 割増床。2015 年 4月着工予定、総事

全部 300%、高度制限 60m）

業費約 380 億円。19 年 3月完成予定、誘導路複線化は• 市営地下鉄七隈線、ＪＲ博多駅まで延伸計画。平成 32 年

19 年度完成予定。

度開業予定。

• 北九州市は破綻した商業施設コムシティについて八幡西区• 福岡市西区では、九大学研都市駅周辺で施行面積約

役所や生涯学習センター、ハローワークなどの公共施設を

130.4ｈａ・総事業費約 393 億円の伊都土地区画整理事業

業地の衰退化の傾向が続いている。新大牟田駅周辺では新規需要が認められ 1ポイ

移転させ、西鉄主導で商業再生を目指す骨子案を発表。

が進行中。住宅の応募倍率は20 倍以上の画地も見られる。

ントだけだがプラスを示した。

商業施設のオ－プンはH25 年 4月、区役所移転はH25 年• 国家戦略特区の第一弾として、福岡市を「創業のための• 春日市（△ 0.3% →＋0.1%）、行橋市（△ 1.6％→＋1.0%）と上昇に反転。
大野城市（＋0.7％→＋0.9%）5月。また、サッカーＪ２・ギラヴァンツ北九州の新ホームスタ

雇用改革拠点」に指定。具体的には、①創業後 5 年以内

ジアムを小倉駅北口約 500mに建設すると発表（建設費約のベンチャー企業等に対する雇用条件の整備、②多様な

100 億円、平成 28 年 3月完成）。

外国人の受入れの為の在留資格の見直し、③外国人向• 福岡市中央区六本松では九州大学移転跡地は、ＵＲ都市

け医療の提供。

• 大規模店舗の進出・撤退等の状況及び商況…コムシティ（八幡西区黒崎 ･H25/4）、
H26 秋開業）、パルコ新館（天神 ･H26 秋開業）
、丸井（博多駅中央街・H28 春開業）
• 観光客数の推移・動向…H25/4アムステルダム直行便就航。一方、尖閣諸島問題の影響で中国からの豪華客船の渡航は昨年後半以降大量にキャンセルとなったが、韓国からの観光客は多少戻っている。九州新幹線は開業効果が薄れつつあるが概ね堅調に推移している。
• 建築費コストの上昇が地価に影響を与えつつある。チサンＨ跡地のLINE 福岡社屋ビル、当初数十億円の建築費用を見込んでいたが、ゼネコン側は百数十億円の見積りを提示した模様、4月着工予定だが現在着工目途が立っていない。

鑑定ふくおか No.35

再生機構に売却された。高等・普通・家庭裁判所、検• 大牟田市（△ 3.3％→△ 3.0％）：中心商店街の空き店舗の増加により空洞化、既存商

イオン小郡ショッピングセンター（小郡市・H25/11）、イオンタウン黒崎（八幡西区曲町・4※地域政策、取り組み等について

２．
主な市等の平均変動率及び地点数内訳（１）住宅地
市町村名

H25変動率

H26変動率

県全体

△ 1.4

福岡市

H26地点数上昇

横ばい

下落

総継続地点数

△ 0.8

148

78

394

620

0.7

1.8

81

13

7

101

北九州市

△ 1.6

△ 1.2

3

17

64

84

久留米市

△ 0.8

△ 0.3

11

6

17

34

大牟田市

△ 3.2

△ 2.7

0

0

19

19

鑑定ふくおか No.35

5平成26年 福岡県地価調査における地価動向の概要（２）商業地
市町村名

H25変動率

H26変動率

県全体

△ 1.7

福岡市

福岡第1分科会

H26地点数

幹

事

江本 庸時

北九州市門司区・小倉北区・小倉南区、行橋市、豊前市、京都郡苅田町・みやこ町、築上郡吉富町・上毛町・築上町

上昇

横ばい

下落

総継続地点数

△ 1.0

52

19

158

229

2.3

3.4

44

7

2

53

北九州市

△ 2.5

△ 1.8

1

2

51

54

久留米市

△ 2.6

△ 1.8

2

1

8

11

平均変動率：Ｈ25 △ 1.8％→Ｈ26 △ 1.4％

◎工業地は、一部に高値の取引も見られたが、不動産取

8＜商業地＞地点数：9 地点、平均価格：105,000 円／㎡

引は活発とは言えず、下落幅は縮小傾向にあるものの地価

大牟田市

△ 3.3

△ 3.0

1

0

7

北九州市門司区

３．
特徴的な地点の地価動向とその要因については高値の取引も見られ、北九州小倉北（県）5－9＜住宅地＞地点数：9 地点、平均価格：50,300 円／㎡（大手町）が＋2.2％と上昇を示した。

区分
最高価格地

上昇率 1 位
又は
下落率最小

標準地番号

【主なトピックス】

等では依然として△ 3％前後を示しているが、北九州門司①人口は約 18.2 万人で近年ほぼ横這い。高齢化率は約

は、下げ止まり・底打ち感が見られ、総じて下落幅は縮小
所

在

地

見込価格

変動率

変動要因

283,000

5.6（5.5）

利便性高く学校区も良い。 戸建、マンション問わず住宅需要が強い。
景気回復等を背景に店舗売上高は堅調に推移。また、低金利を受けて都心部の収益用不動産の高値売買が活発である。

傾向にある。

住宅地
福岡早良－10

福岡市早良区西新7 丁目698 番 4

商業地
福岡中央 5−3

福岡市中央区天神
2 丁目81 番

3,500,000

4.8
（5.0）

住宅地
福岡早良−11福岡市早良区南庄
6 丁目116 番ほか1 筆

146,000

5.8（3.8）

駅寄りから地価が上昇したことにより、当該エリアに割安感が現出、需要は旺盛。

商業地
福岡早良 5−3

福岡市早良区西新3丁目212番42ほか1筆

485,000

10.2
（4.8）

高容積率に着目した賃貸ビル用地需要の拡大。供給が少ないことにより高値取引が散見され、地価上昇が顕在化。

住宅地
飯塚−9

飯塚市長尾字谷1050 番 1

15,600△ 5.5（△ 5.2）

利便性劣る既存住宅地。 地域経済の低迷、人口減
少・高齢化等を反映して住宅需要は弱い。

③新門司で出光興産が、平成 25 年 11月に敷地面積 10.4

商業地
飯塚 5−4飯塚市有井字鳥羽
334 番 12

△ 6.8
41,000（△ 6.4）

バイパス開通に伴う、店舗撤退の動きが見られ、需要が減少。

④吉志新町で西部ガスが、平成 26 年 3月に敷地面積 2.8

下落率 1 位

区分

最高価格地

上昇率 1 位
又は
下落率最小

標準地番号

所

在

②小倉北口のギラヴァンツ新競技場に関し北九州市が建設を発表。2017 年シーズン開幕からの供用開始に向け始動。
③ＪＲ小倉駅南口東地区に予定されている再開発ビル（敷

は下落幅が縮小したものの、既存の商店街を中心に依然

地面積：約 4,000㎡、延床面積：39,000㎡、1 ～ 3 階：

下落傾向が続いている。

商業スペース、4 ～ 6 階：事務所スペース、8 ～ 24 階：【主なトピックス】

マンション約 120 戸）が 2015 年度中着工、2018 年 9月の①人口は約 10.1 万人で近年減少。高齢化率は約 33.8％

開業を目指し動き出した。

②門司港レトロ地区で、平成 25 年 7月に新たな観光施設「旧大連航路上屋」が誕生。
万㎡のメガソーラーを運転開始。
万㎡のメガソーラーを運転開始。
㎡）」が平成 26 年 3月にオープン。
⑥新門司で新出光が、平成 26 年 5月に敷地面積約 5 万④小倉北区泉台で開発総面積 97,685㎡、229 区画の住宅団地「グリーンヒルズ小倉北ひなたの街」が販売中。
⑤小倉北区東城野町の都市再生機構所有地約 25,000㎡
を医療法人に譲渡。「城野ゼロ・カーボン先進街区」として整備中の一角で、「北九州総合病院」が移転予定。
⑥平成 25 年 7月に小倉北区西港町の西鉄バス工場跡地
約 50,000㎡の一部に「Ｍｒ. Ｍ ax（店舗面積約 6,467㎡）」
が進出。
⑦平成 26 年 1月に小倉北区貴船町の小倉記念病院跡地

地

見込価格

変動率

変動要因

住宅地
福岡早良−10

福岡市早良区西新7 丁目698 番 4283,000

5.6（5.5）

利便性高く学校区も良い。 戸建、マンション問わず住宅需要が強い。

商業地
福岡中央５−3

福岡市中央区天神
2 丁目81 番

3,500,000

4.8
（5.0）

景気回復等を背景に店舗売上高は堅調に推移。また、低金利を受けて都心部の収益用不動産の高値売買が活発である。

【地価動向】

棟、約 1,300㎡を焼く火事が発生。今後の動向が注視さ住宅地
福岡早良−11福岡市早良区南庄
6 丁目116 番ほか1 筆

146,000

5.8（3.8）

駅寄りから地価が上昇したことにより、当該エリアに割安感が現出、需要は旺盛。

＜住宅地＞地点数：15 地点、平均価格：67,800 円／㎡

れる。

商業地
福岡早良５−3

福岡市早良区西新3 丁目212 番 42ほか1 筆

485,000

10.2
（4.8）

高容積率に着目した賃貸ビル用地需要の拡大。供給が少ないことにより高値取引が散見され、地価上昇が顕在化。

＜商業地＞地点数：15 地点、平均価格：233,000 円／㎡●北九州について
区分

最高価格地

26.4％

◎商業地は、一部に下げ止まり・底打ち感が見られ平均で⑤「スーパーセンタートライアル片上海岸店（店舗面積 4,488●県庁所在地について（県庁所在地以外の政令市については別枠で作成）

は依然下落基調にある。

◎住宅地は、傾斜地で街路条件や利便性等が劣る地点（県）－7（上馬寄 1 丁目）が 0.0％を示す等、平坦地部分で●県全体について幅は縮小傾向にある。また、都心部外延のマンション適地【地価動向】

平均変動率：Ｈ25 △ 2.0％→Ｈ26 △ 1.6％

標準地番号

所

在

地

見込価格

変動率

変動要因

住宅地
北九州戸畑−3

北九州市戸畑区天神
1 丁目120 番 2

91,0000.0（△ 1.6）

住宅地として人気の高い戸畑区の中の中高級住宅で需要の回復傾向が鮮明になりつつある。

商業地
北九州小倉北５−5

北九州市小倉北区魚町
1 丁目90 番 2ほか3 筆△ 3.2
645,000 （△ 3.2）

人口減、福岡市への消費流出等により商業地の需要が減退している。

住宅地

北九州市八幡西区
星ケ丘 3 丁目17 番 118

42,4001.0（0.0）

北九州市郊外部の住宅地。 需要の回復傾向が鮮明
で、割安感とも相俟って、地価は上昇に反転している。

北九州市小倉北区
大手町 13 番 4142,0002.2（0.0）

高容積率に着目したマンション需要が見込め、出物が少ないこととも相俟って、地価上昇に反転している。

上昇率 1 位 北九州八幡西−8
又は
商業地
下落率最小

北九州小倉北５−9※変動率の下段（

6■ 担当市区町村）
は、
前回調査の変動率。

鑑定ふくおか No.35㎡のメガソーラーを運転開始。

16,580.27㎡をサンリブが落札。今後、複合商業施設を建設予定。

北九州市小倉北区⑧平成 26 年 2月に小倉北区魚町のアーケード商店街で11

平均変動率：Ｈ25 △ 1.7％→Ｈ26 △ 1.3％
平均変動率：Ｈ25 △ 2.2％→Ｈ26 △ 1.4％

北九州市小倉南区【地価動向】＜工業地＞地点数：2 地点、平均価格：38,000 円／㎡＜住宅地＞地点数：17 地点、平均価格：54,200 円／㎡

平均変動率：Ｈ25 △ 2.1％→Ｈ26 △ 1.6％

平均変動率：Ｈ25 △ 1.1％→Ｈ26 △ 0.5％

◎住宅地は、長期下落で推移するなか利便性等が劣る地
点では依然として△ 3％前後を示しているが、北九州小倉北＜商業地＞地点数：4 地点、平均価格：93,200 円／㎡
平均変動率：Ｈ25 △ 1.2％→Ｈ26 △ 1.0％

（県）
－2（足原 2 丁目）＋0.6％と上昇を示したほか、北九州◎住宅地は、モノレール沿線を中心に需要堅調であり、北

小倉北（県）－3（朝日ヶ丘）、北九州小倉北（県）－9（井九州小倉南（県）－1（徳力新町 1 丁目）、北九州小倉南

堀 3 丁目）、北九州小倉北（県）－14（金鶏町）が 0.0％を（県）－4（企救丘 1 丁目）、北九州小倉南（県）－5（志井示す等、総じて下落幅は縮小傾向にある。

2 丁目）、北九州小倉南（県）－6（星和台 2 丁目）が 0.0％を◎商業地は、郊外のショッピングモール及びＪＲ博多シティ、示した。また、北九州小倉南（県）－7（横代北町 4 丁目）、

天神地区等福岡市への消費流出等により都心部は依然と北九州小倉南（県）－11（朽網西 4 丁目）、北九州小倉南

して△ 3％前 後の下 落が続いているが、北九州 小 倉 北（県）－12（上貫 2 丁目）、北九州小倉南（県）－15（若園（県）5－15（足原 2 丁目）が 0.0％を示す等、総じて下落

2 丁目）が 0.0％を示す等、小倉南区の住宅地は下げ止ま

鑑定ふくおか No.35

7平成26年 福岡県地価調査における地価動向の概要

り・底打ち感が広がりつつある。

＋1.9％と上昇へ転じた。駅東口も福岡銀行がリニューアル

競争力の低下が認められるものの、苅田（県）－2（大字馬

＜商業地＞地点数：1 地点、価格：21,900 円／㎡◎商業地は、下落幅が縮小傾向にあり、守恒地区ではオープン（平成 25 年 3月）したほか、飲食店舗の新規出店、場）、苅田（県）－3（大字尾倉）、苅田（県）－4（大字雨

変動率：Ｈ25 △ 1.3％→Ｈ26 △ 0.5％

「 サンリブもりつね（ 店 舗 面 積 約 8,300㎡、H24 年 10月開賃貸マンションの建設等が見られ、行橋（県）5－1（中央窪）、苅田（県）－5（大字与原）が 0.0％を示す等、総じて◎住宅地は、民間のミニ開発も見られる。地価は大きな変店）」や「ドラッグコスモス守恒店（H26 年 3月開店）」の出店

3 丁目）
は0.0％と横ばいとなった。

下げ止まり・底打ち感が広がった。

動要因はなく一部に底値感もあり下落幅は縮小傾向にある。

が見られ、北九州小倉南（県）5－2（守恒本町 2 丁目）
は【主なトピックス】◎商業地は、主要地方道門司・行橋線の全面供用開始◎商業地は、役場周辺に近隣型の商業地域が形成されて0.0％を示した。その他、地価調査の地点はないが、上葛①人口は約 7.2 万人で近年微増。高齢化率は約 26.9％以降、新規店舗進出は当該道路沿線に移行している。こいるが、買回り品等は中津市の大型店舗（イオンモール三原土地区画整理事業地内には、「サンリブシティ小倉（店②駅西口の西宮市 2 丁目に「グランドパレスステーションテラれを受け、国道 10 号沿線は、閉鎖店舗等が見られ、苅田光、ゆめタウン中津）等へ依存している。

舗面積約 26,000㎡）」「ニトリ」、「コジマデンキ」、「ナフス行橋（第一交通産業㈱ ･14Ｆ建 ･ 販売戸数 63 戸・総（県）5－1（神田町 1 丁目）
は△ 2.7％を示した。一方、JR【主なトピックス】

コ」、「youme マート」等の大型店舗が進出し、商業地の戸数 90 戸）」が H25.12月竣工。

苅田駅周辺の中心商業地は、需要は減退しているものの①人口は約 6.7 千人で近年減少。高齢化率は約 28.0％

マンション用地の需要が市場を下支えしており、苅田（県）②吉富駅前周辺整備事業（平成 21 年度～ 24 年度）が完新拠点として発展傾向にある。また、「九州労災病院」が5－2（京町 1 丁目）
は△ 0.7％の下落に留まった。

了し、ＪＲ吉富駅と県道吉富港線の間に直線道路が開産 業 団 地に「コスモス薬 品 」の 物 流センター（ 敷 地 約

豊前市【地価動向】◎工業地は、為替円安等を背景に自動車産業を中心に持通し、駅前に公共駐車場が整備された。

57,000㎡、延床面積約 45,000㎡）や各種新工場の進出が＜住宅地＞地点数：4 地点、平均価格：17,700 円／㎡

ち直しの動きが見られる。不動産取引は工業団地への新認められるほか、「サニーガーデンそらの街（全 84 区画）」

平均変動率：Ｈ25 △ 1.0％→Ｈ26 △ 1.0％

規用地需要は見られるものの、既存用地の動きは鈍く取引

H23.5月移転開院した北九州空港跡地は発展傾向にあり、の販売も好調で、H25 年 11月には「マルショク曽根店」がオ＜商業地＞地点数：1 地点、価格：27,300 円／㎡

ープンした。一方、「THE MALL 小倉」を中心とする曽変動率：Ｈ25 △ 1.8％→Ｈ26 △ 1.8％

根地区は、上記商業施設等への顧客の流出が見られ収＜工業地＞地点数：1 地点、価格：8,300 円／㎡
変動率：Ｈ25 △ 1.2％→Ｈ26 △ 0.5％

益性の低下が認められる。

【地価動向】＜住宅地＞地点数：5 地点、平均価格： 8,000 円／㎡【主なトピックス】①人口は約 3.6 万人で近年微増。高齢化率は約 22.5％◎住宅地は、豊前市が「赤熊南土地区画整理事業 ( 約②国道 201 号バイパスが供用開始（H26 年 3月）①人口は約 21.4 万人で近年ほぼ横這い。高齢化率は約14.3ha)」の保留地及び「薬師寺分譲地」を分譲中である。

③「与原土地区画整理事業（約 40.4 ヘクタール、平成 38

外延部では民間のミニ開発も見られる。地価は全地点下②「ビューシティ楡の木坂（全 553 区画）」分譲継続中で9割以上が分譲済み。
③上吉田 5 丁目の「グリーンビレッジ小倉南（全 59 区画）」が分譲開始。

年度換地予定）」が進行中。

落基調にあるが、大きな変動要因はなく一部に底値感もあり下落幅は前年と同率となった。

＜商業地＞地点数：2 地点、平均価格：11,300 円／㎡
平均変動率：Ｈ25 △ 1.6％→Ｈ26 △ 1.3％
◎住宅地は、商業地ともに前年からやや下落幅が縮小した。住宅地は、上毛町が築上東高校跡地（約 26,857㎡）に

みやこ町◎商業地は住宅が混在しており繁華性が低く、買回り品等◎商業地は、ＪＲ宇島駅周辺の国道 10 号沿線及び「マル【地価動向】

は中津市の大型店舗（イオンモール三光、ゆめタウン中津）

ショク豊前店」周辺の中心商業地は、県道拡幅、背後地＜住宅地＞地点数：9 地点、平均価格：11,200 円／㎡

等へ依存している。

平均変動率：Ｈ25 △ 1.6％→Ｈ26 △ 1.7％

下落基調で推移。国道 10 号バイパス沿線背後は東九州＜商業地＞地点数：3 地点、平均価格：21,000 円／㎡【地価動向】

自動車道（豊前 IC・H26 年度末開通予定が延期の方向）

平均変動率：Ｈ25 △ 3.6％→Ｈ26 △ 2.3％

＜住宅地＞地点数：7 地点、平均価格：26,800 円／㎡

及び周辺アクセス道路等の整備事業が行われており、今

平均変動率：Ｈ25 △ 0.5％→Ｈ26 ＋0.2％

平均変動率：Ｈ25 △ 0.9％→Ｈ26 △ 0.8％

「コモンパーク上毛彩葉（全 77 区画）」を分譲中。

域の拡大等プラス材料があるものの需要は鈍く地価は依然

行橋市＜工業地＞地点数：1 地点、価格：6,000 円／㎡【主なトピックス】①人口は約 7.6 千人で近年減少。高齢化率は約 32.5％②大池公園付近に東九州自動車道「上毛 PAスマートIC」
が開設予定（H26 年度末開通予定が延期の方向）。

変動率：Ｈ25 △ 1.6％→Ｈ26 △ 1.6％

後の動向が期待される。

築上町＜商業地＞地点数：2 地点、平均価格：65,700 円／㎡◎工業地は、底値感もあるが不動産取引は活発とは言え◎住宅地は、民間のミニ開発も見られるが大半が既存の平均変動率：Ｈ25 △ 1.6％→Ｈ26 ＋1.0％

ず、下落幅は縮小傾向にあるものの地価は依然下落基調

住宅地域で大きな変動要因はなく、地価は前年からやや下【地価動向】◎住宅地は、東九州自動車道の開通（苅田北九州空港にある。

落幅が拡大した。

＜住宅地＞地点数：8 地点、平均価格：14,200 円／㎡

IC ～行 橋 IC・H26 年 3月開 通、 行 橋 IC ～ H26 年 度 末【主なトピックス】◎商業地は、目立った変化はないが前年から下落幅は縮

開通予定）、国道 496 号（通称安川通り）の国道 201 号バ①人口は約 2.6 万人で近年減少。高齢化率は約 33.3％

小した。旧豊津・犀川町役場周辺に日用品を中心とした近＜商業地＞地点数：1 地点、価格：27,000 円／㎡

イパスへの延伸（H26 年 3月開通）等、道路交通網の整備②大型商業施設「フレスポくぼてんタウン」の各店舗（ナフ

隣型の商業地域が形成されているが繁華性は低い。また、

変動率：Ｈ25 △ 1.8％→Ｈ26 △ 1.8％

により、周辺地域では利便性が向上し新規分譲が継続的

コ、ドラッグストア、ＪＡ、飲食店等）が H24.9月に全店舗

国道 201 号沿線及び県道椎田・勝山線沿線の一部に路◎住宅地は、新規供給は少なく目立った変化はないが前に供給され需要も堅調。これを受け行橋 ICに近い、行橋開店。

線商業地域が形成されているが、買回り品等は行橋市の年から下落幅は縮小した。

大型店舗等へ依存している。

◎商業地は、郊外型の「ルミエール」、町外の大型店舗等◎工業地は、大きな動きはなく前年と同率の下落幅を示した。

に移行し、既存の商業地は広域的な顧客を吸引する力に（県）－5（中津熊）が＋1.3％と上昇を示したほか、国道 496
号（通称安川通り）沿線背後の、行橋（県）－1（西宮市 4

苅田町

平均変動率：Ｈ25 △ 1.6％→Ｈ26 △ 1.4％丁目）が＋1.1％、行橋（県）－6（行事 7 丁目）が＋0.4％と上【地価動向】【主なトピックス】

乏しく、築上（県）5－1（大字椎田）
は前年と同様△ 1.8％

昇を示した。既存住宅地についても、新規分譲との競合＜住宅地＞地点数：7 地点、平均価格：27,600 円／㎡①人口は約 2.1 万人で近年減少。高齢化率は約 35.8％を示した。

等により相対的に競争力の低下が認められるものの、行橋

平均変動率：Ｈ25 △ 0.7％→Ｈ26 △ 0.2％

②みやこ町彦徳で、平成 25 年 9月から敷地面積約 5.2 万【主なトピックス】（県）－2（大橋 2 丁目）、行橋（県）－4（南大橋 2 丁目）、

＜商業地＞地点数：2 地点、平均価格：55,600 円／㎡

行橋（県）－7（大字今井）が 0.0％を示す等、総じて下げ止

平均変動率：Ｈ25 △ 2.4％→Ｈ26 △ 1.7％

まり・底打ち感が広がった。
◎商業地は、駅西口の国道 496 号（通称安川通り）沿線を

8

価格は弱含み傾向で、苅田（県）9－1（新浜町）
は△ 0.6％を示した。

【主なトピックス】
24.9％

上毛町

＜工業地＞地点数：1 地点、価格：16,700 円／㎡
変動率：Ｈ25 △ 1.2％→Ｈ26 △ 0.6％㎡のメガソーラーが運転開始。

②上深野の「旧蔵内邸」が平成 25 年 4月から一般公開。

吉富町【地価動向】

中心にロードサイド型店舗等が集積。上記国道 201 号バイ◎住宅地は、新規分譲が活発で需要も比較的堅調。既＜住宅地＞地点数：4 地点、平均価格：18,000 円／㎡

パスへの延伸を受け、行橋（県）5－2（西宮市 2 丁目）
は

存住宅地についても、新規分譲との競合等により相対的に平均変動率：Ｈ25 △ 1.1％→Ｈ26 △ 0.6％

鑑定ふくおか No.35①人口は約 1.9 万人で近年減少。高齢化率は約 32.7％

鑑定ふくおか No.35

9平成26年 福岡県地価調査における地価動向の概要

福岡第2分科会
幹事

推移しているが、下落率は昨年と比べ改善されている。

■ 担当市区町村
北九州市若松区・戸畑区・八幡東区・八幡西区、直方市、田川市、中間市、田川郡香春町・添田町・糸田町・川崎町・大任町・赤村・福智町

西澤 義男

北九州市若松区ており、学校校区の評判と相まって住宅地としての人気は

人口は、前年比▲ 0.2% の 85,541 人、世帯数は、前年高く、その価格水準も高いレベルを保っている。最近は、比＋0.5% の 39,326 世帯と人口は減少、世帯数は増加傾

恵まれた居住環境から社宅跡地のような中～大規模地を分向で推移する。なお、人口と世帯数は平成 26 年 6月末と割造成した小規模な戸建開発などが増えてきた。

平成 25 年 6月末との比較であり、以下の市区町村でも同

若戸トンネルについては､ 平成 24 年 9月に供用開始され、若戸大橋の慢性的な渋滞解消や響灘地区と戸畑・小様である。
当区は、かつて石炭の集散地として東部エリアの洞海

商業地は、旧来から中本町商店街、天籟寺商店街、

松市を経て、5 市合併により現在の北九州市若松区となっ

天神商店街があるが、中本町商店街は、イオン戸畑の出た。西部エリアは、後発の開発ではあるが、昭和 40 年代

店により衰退しており、天籟寺商店街、天神商店街などの後半から現在に至るまで大規模な住宅団地の開発が続い

旧来の商店街も商況は低下している。

ており、市内の一大ベッドタウンを形成している。近年は、

最近は、26 年 3月に戸畑図書館がオープンし、29 年度

学研都市の全 344 区画の分譲団地「彩りのまち響きの」がの完成予定で、戸畑Ｄ街区スポーツ施設の建築も予定され好調で、7 期分譲を終了した。

ている。

比＋0.2%の26,519 世帯と人口は減少、世帯数は増加傾向

町で、核店舗（グルメシティ）が閉鎖されたままであるため一で推移する。

層の衰退が懸念される。

土地区画整理事業により､ イオンモール直方店が平成 17
年

本

年

前々年

前

住宅地

▲ 3.2％▲ 2.8％▲ 2.2％

商業地▲ 4.6％▲ 3.3％▲ 2.4％

戦前からの重化学工業を経済的基盤として発展してきた

天神・福柳木のポイントでは前年比 0.0％と下落が止まり、

主要アーケードの空室率が 20%を超え、黒崎駅の乗降客傾向にある。西部エリアでは、二島地区にイオン若松、高下げ止まり感も出てきた。

数も減少し、折尾駅に抜かれるなど地域の衰退状況が続
年

本

年

住宅地

▲ 1.7％▲ 1.8％▲ 2.2％

商業地▲ 2.5％▲ 2.5％▲ 2.1％

工業地▲ 1.6％▲ 1.6％▲ 1.1％

北九州市戸畑区

人口は、前年比▲ 1.1% の 59,547 人、世帯数は、前年比▲ 0.5% の 29,723 世帯と共に減少傾向で推移する。

▲ 1.3％

商業地▲ 5.1％▲ 4.5％▲ 3.9％▲ 2.9％▲ 1.9％▲ 0.9％

入し、八幡西区役所等の公共・公益施設や商業施設を併

商業地▲ 3.3％▲ 2.7％▲ 0.9％

るまでとなった。４月に黒崎ゴールド免許センターがオープン

比ほぼ横ばいの 24,341 世帯であり、人口は減少傾向で推し、すべてのテナントが埋まった。

移する。日本の近代化を支えた産炭都市である当市にとっ北九州市八幡東区

設する複合施設としてオープンし、9 千人 /日の利用者があ

さらに、平成 29 年度完成予定のＪＲ黒崎駅の建替えを中心とする事業計画が発表された。

田川市

人口は、前年比▲ 0.8% の 49,886 人、世帯数は、前年て石炭産業の崩壊による打撃は甚大で、人口流出、失業等の問題を長期に抱えるに至った。人口流出の歯止め策と比▲ 0.2% の 35,868 世帯であり、共に減少傾向で推移す

また、八幡西区の黒崎中心外延部（ホテルクラウンパレス

して分譲した大型住宅団地である星美台は完売、さらに、る。新日鉄を経済的基盤として都市形成が進んだ街である

北九州周辺）に路線商業型の店舗集積（ダイキ、デオデ

新たな分譲宅地である月美台の販売も残り20 戸程度と売れ行きは比較的好調である。

が、構造的不況の煽りで依然として人口の流出が続いていオ、ハローデイ、サンリブ、スシロ―、餃子の王将）が進んる。また、北九州市内で最も老齢者人口比（約 33％、市でいる。さらに、イオンタウン黒崎が平成 26 年 9月に開店

平均 27.5％）が高い区である。

予定である。

また、平 成 22 年に九州ろうきん田川支 店が新 築 移 転オープンし、福岡銀行伊田支店も同年 9月に建替られ伊田

当区では、東田地区において八幡東田総合開発事業

九州厚生年金病院跡地及び市営岸の浦団地跡地に図商店街での営業を再開した。商業施設は、平成 21 年にが進み、平成 18 年にイオンモール八幡東がオープンして以書館及びホールを中心とした「黒崎ひびしんホール」
も平成

丸和田川店が､ 平成 23 年に丸和伊加利店が閉店したが、来、ナフコ、コジマ、スポーツデポなどの各種店舗の進出も24 年にオープンした。

平成 25 年 3月にトライアル田川西店が新規開業し、同 10月あり、当地区の商業地としての熟成度は増してきた。当地

地価の動向としては、すべての用途で下落傾向で推移

区では､ 平成 20 年に亀の井ホテル（現 HOTEL AZ）､ 平

しているが、下落率は、昨年と比べ改善されており、プラ

成 25 年 6月にトライアル、平成 26 年 4月にはミスターマックス
もオープンした。黒崎バイパスも平成 24 年に皇后崎ランプ％と下落が止まり、下げ止まり感も出てきた。

が占めている。

～前田ランプ間が 4 車線で供用開始されている。

北九州市内では小倉北区に次いで人口密度が高く、住住宅地は、グリーンヒルズ山路ＳＯＲＡの街が好調に分譲

宅地は、区の中心部付近の区画整理事業等による平坦でが終了し、桃園や高見地区などの人気の高い地区では戸区画整然とした街区と高台の傾斜地形で街路の配置が劣建住宅だけでなく、マンションの引き合いも強い。

鑑定ふくおか No.35▲ 2.0％

住宅地

当区は、北九州工業地帯の一角として発展してきた工グセンター、病院等の生活利便施設が地区内に多く立地し▲ 2.7％

但し、長期間閉鎖されていたコムシティを北九州市が購業の町であり現在でも区面積の約半分を工業関係の施設

区の中心部付近は、公共公益施設をはじめ、ショッピン

住宅地

いている。

ス転換、泉ケ浦、木屋瀬、本城のポイントでは前年比 0.0っている街区とが混在している。

年

前

前

人口は、前年比▲ 1.1% の 70,946 人、世帯数は、前年

年

年

本

前々年

前々年

落率がやや拡大したが、商業地・工業地においては下落本

落傾向で推移はしているが、下落率は回復傾向にある。

街で、ＪＲ黒崎駅南側 600ｍ圏には､ 小倉都心に次ぐ商圏

ベイサイドプラザ若松や駅近のスーパー等の出現により衰退

年

平成 22 年に完成した上頓野産業団地も3 区画のうち、2平均的な地価の動向としては、住宅地・商業地ともに下傾向で推移する。

拠点である黒崎都心地区の状況は、コムシティが破綻し､

前

電機直方店等の大型小売店が開業した。直方駅前の須崎

区画で既に操業されている。

を有する高集積の商業拠点が形成されている。その商業

前々年

最近の商業施設の動向は、コスモス直方下境店、ヤマダ

年比＋0.9% の 121,048 世帯と人口は減少、世帯数は増加

人口は、前年比▲ 0.3% の 260,325 人、世帯数は、前

平均的な地価の動向としては、住宅地・商業地ともに下傾向で推移はしているが、下落率は回復傾向にある。

の地域では需要は弱く、相場を下回る取引も見られた。

前に直方病院（旧筑豊病院）が平成 24 年に移転開業した。

落傾向で推移はしているが、下落率は回復傾向にあり、平均的な地価の動向としては、住宅地については、下され、当該宅地は比較的需要旺盛であったが､ それ以外

北九州市八幡西区

商業地としては、東部エリアでは本町地区を中心に旧来

お、二島地区にホテルＡＺが平成 25 年 11月に開業した。

年にオープンし､ その周辺に約 330 区画の住宅が新規供給

規参入は少ない。平成 23 年に新直方駅が開業し、その駅型のアーケード商店街が形成されているが、再開発によるドラッグコスモス学研西店等が開業）が集積しつつある。な

人口は、前年比▲ 0.7%の58,070 人、世帯数は、前年

町土地区画整理事業がほぼ完了したが、商業施設への新湾岸を中心に都市形成がはじまり、若松村、若松町、若須地区にサンリブ高須があり、両大型店舗がエリアの拠点

直方市

が大きく、商業地では旧来から当区の商業中心である中央

倉方面の交通アクセス確保に寄与している。

である。最近では学研都市周辺にも店舗（平成 26 年 5月に10

但し、傾斜地に存する既存の住宅地の需要の落ち込み

その他、尾倉小学校や図書館跡地等に市立八幡病院の移転（平成 30 年度）が決定した。
地価の動向としては、住宅地・商業地ともに下落傾向でにドラッグコスモス田川後藤寺店が新規開業した。また、
同 12月にはホテルＡＺが日の出町にて営業を開始した。
田川市の望岳台工業団地は全区画平成 26 年 1月に完売した。
平均的な地価の動向としては、住宅地・商業地ともに下

年

本

年

前々年

前

住宅地

▲ 2.2％▲ 1.1％▲ 0.7％

商業地▲ 4.6％▲ 3.7％▲ 3.0％

工業地▲ 4.8％▲ 2.3％▲ 1.7％

落傾向で推移はしているが、下落率はやや回復傾向にある。
年

本

年

前々年

前

住宅地

▲ 2.6％▲ 2.0％▲ 2.0％

商業地▲ 5.8％▲ 4.0％▲ 3.3％

鑑定ふくおか No.35

11平成26年 福岡県地価調査における地価動向の概要

中間市

＜住宅地＞

人口は、前年比▲ 0.8% の 43,986 人、世帯数は、前年

前々年

前年

本年

香春町

▲ 2.4％▲ 2.0％▲ 1.7％

添田町▲ 2.6％▲ 2.2％▲ 2.3％

糸田町▲ 1.5％▲ 1.6％▲ 2.2％

川崎町▲ 1.2％▲ 1.2％▲ 1.5％

大任町▲ 1.5％▲ 1.9％▲ 2.4％

赤▲ 2.6％▲ 2.7％▲ 2.6％

比＋0.5% の 20,441 世帯と人口は減少、世帯数は増加傾向で推移する。
当市は、遠賀川を挟んで川東地区と川西地区に分かれ、北九州市側の川東地区は、人口の９割を占め住宅地
域や商業地域がなどが形成されており、川西地区は、一部の工業団地を除き、ほとんどが、農耕地となっている。
北九州市のベッドタウンとしての特徴が強く、隣接する八幡西区との比較で相対的な割安感から宅地需要を喚起し開発されてきたが、八幡西区の地価下落もあり、ここ数年の不動産市況は弱含みである。

村

商業地域の中心が、蓮花寺地区に移行してからは、旧態依然とした商店街の空洞化、衰退傾向が顕著である。
なお、24 年 11月にドラッグコスモス中鶴店が開業した。

＜商業地＞
前々年

地価動向としては、住宅地・商業地ともに下落傾向で推移している。
前々年

前年▲ 1.9％▲ 1.8％

本

年

前年

福岡第3分科会
幹

事

藤野 裕三

福岡市東区

〈住宅地：変動率Ｈ25 △ 0.1％⇒ H26＋1.2％〉
戸建住宅市場は堅調に推移しており、取引件数、建築着工数も増加傾向にある。また、分譲マンションの売れ行き■ 担当市区町村
福岡市東区、宗像市、古賀市、福津市、宮若市、糟屋郡新宮町・久山町・
粕屋町、遠賀郡芦屋町・水巻町・岡垣町・遠賀町、鞍手郡小竹町・鞍手町

サンリブを核とする「くりえいと地区」が当市の中心的商業ゾーンであり、依然として高い顧客吸引力を有する。国道 3号線沿線は沿道型店舗が建ち並び、一定の需要が見込め
る状況にある。

も良好である。このような状況を反映して、住宅地の平均変動率は＋1.2％と、平成 4 年以来 22 年ぶりに上昇を示した。上昇に転じた基準地は半数近くにのぼり、下落から横古賀市〈住宅地：変動率Ｈ25 △ 1.5％⇒ H26 △ 0.4％〉

ばいに転じたものも増加、下落地点についてはエリアが限

住宅地地価は、区画整然とした住環境の良好な住宅地定され下落幅も0 ～ 1％程度と縮小傾向にある。住環境がは概ね横ばい、交通利便性の劣る縁辺部の住宅地は下落

良好な大規模住宅団地等の取引価格は比較的堅調である

基調で推移している。この結果、住宅地の平均変動率とし

本年

一方で、道路付が悪いエリアについては相対的に低調であては若干もマイナスを示すこととなった。人口・世帯数ともにり、地価の二極化が顕在化しつつある。また、都心接近性

横ばいにて推移しているが、「四季彩の杜 美明（総区画数が良好な箱崎地区では昨今の活発な不動産投資市場を背

約 830）」の分譲、古賀市中心部及び周辺地域におけるミ

香春町▲ 4.0％▲ 3.8％▲ 3.6％

添田町▲ 4.0％▲ 3.3％▲ 3.4％

景として取引が活性化しており、比較的高額な取引も見ら

ニ分譲も継続していることから、今後人口増加が期待される。

れる。

〈商業地：変動率Ｈ25 △ 2.2％⇒ H26 △ 0.8％〉

糸田町▲ 2.1％▲ 2.1％▲ 2.2％〈商業地：変動率Ｈ25＋0.1％⇒ H26＋1.8％〉

川崎町▲ 2.4％▲ 2.0％▲ 2.0％

香椎・千早・名島地区の「香椎副都心」エリアでは、マ

路線商業地の地価については概ね横ばいにて推移していンション用地を中心に高値取引が見られるなど、土地取得る。その一方で、古賀新町商店街、本町商店街等の旧

大任町▲ 3.3％▲ 3.4％▲ 3.5％

需要は旺盛である。箱崎地区においては、大型店舗等の来の商店街においては空き店舗も認められ、経営主体の高▲ 4.4％▲ 4.6％▲ 3.2％

齢化など衰退傾向にあり、土地取得需要は低迷している。

田川郡（香春町 ･ 添田町 ･糸田町 ･川崎町 ･ 大任町 ･ 赤村）

赤進出、客足の減少等を背景に商況は低迷しているが、中小規模の共同住宅が増加している。福岡都心部への接近

九州工業地帯の発展を担ったが、エネルギー革命で石炭

福智町

住宅地
商業地

▲ 2.2％▲ 1.0％▲ 1.9％▲ 1.0％

村

性に優ることから賃貸需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。これら以外の商業地地価については横ば田川郡は、1960 年代までは筑豊炭田の産炭地として北の需要が減少、炭鉱は衰退の途を辿った。現在では筑豊いに転じている。

人口は、前年比▲ 1.1% の 24,259 人、世帯数は、前年

地方の炭鉱はすべて閉山し、それに伴う過疎化により人口

比ほぼ横ばいの 11,203 世帯であり、人口は減少傾向で推は激減している。現在は炭鉱跡の工場団地に企業誘致を移し、高齢化率は31％程度とかなり高い。

進めているが、急速な過疎化と人口減少を止めることは出来ていない。

赤池町、金田町、方城町の三町が合併して平成 18 年に福智町となった。

田川郡全町村で人口減少、高齢者増加で、有効需要

住宅地において、分譲住宅団地やマンション等の新規者数が減少している。宅地の供給は、香春町で香陽台供給はなく、商業地においても田川・直方バイパス沿いに（全 52 区画）が半分以上分譲済み、川崎町でうぐいす谷

スーパーや郊外型の飲食店は見られるが、閉鎖する店舗も団地（真崎団地）
やひばりケ丘団地（深田ヶ浦団地）が分譲

散見され、商業地の需要は低く取引も少ない。24 年 5月に中である。川崎町では工業団地（東田原工業団地）
も分譲

ドラッグコスモス赤池店が開業した。

中である。
店舗の開業は、平成 21 年に「道の駅かわら」、平成 22

推移した。

福津市

〈住宅地：変動率Ｈ25 △ 2.2％⇒Ｈ26 △ 1.1％〉
鉄道沿線に形成されている分譲住宅団地の地価は横ば
い基調にある。また、福間駅東側では都市再生機構施行

博多港臨海部においては、アイランドシティみなとづくりエによる「福間駅東土地区画整理事業」が進行中であり、宅リア「4ｈａ区画」が完売し、Ｊ－ＲＥＩＴ等による物流施設への地分譲が進んでいる。当該区画整理事業地内の土地単価

投資需要が高まっていることから地価は上昇基調にある。

との比較で、品等の優る地域や駅接近性に優る地域にお一方、内陸部の工業地に対する需要はやや低迷している。

いては地価上昇が認められる。その一方で、旧津屋崎町

このような状況を反映して、工業地の平均変動率としてはマの中心部から離れたエリアでは、利便性の低下に拍車がイナスを示している。

かかり、下落率が大きい状況にある。このように上昇、下落が混在する中で、住宅地の平均変動率は依然としてマイ

宗像市〈住宅地：変動率Ｈ25 △ 2.3％⇒ H26 △ 1.5％〉

地価の動向としては､ 住宅地・商業地ともに下落傾向でナスであるものの緩和される結果となった。
〈商業地：変動率Ｈ25 △ 3.1％⇒ H26 △ 1.2％〉

隣接する福津市での大規模土地区画整理事業による住商業地地価は下落幅がやや縮小したものの、依然として宅地の供給過多が懸念されるものの、長らく続いた地価下

下落基調は継続している。上記区画整理事業地内におい年に「道の駅おおとう桜街道」、平成 23 年に「道の駅いと落により値ごろ感が認められ、景気回復による住宅取得意て「マックスバリュ福間駅店」、「イオンモール福津」が開業

だ」、平成 24 年に「コメリパワー川崎店」、平成 25 年 12月

欲の改善等と相俟って、利便性や品等が良い住宅地を中して以降、ＪＲ福間駅前通りの既存商店街は衰退傾向にて

心に地価は下げ止まりつつある。アベノミクス以降、トヨタ自推移している。

その他、添田町の田川商業高校跡地にめんべえ町内第2 工場が今年 7月に稼働した。
地価の動向としては､ 住宅地・商業地ともに下落傾向で推移した。

鑑定ふくおか No.35

年

本

年

前々年

前

住宅地

▲ 2.2％▲ 2.0％▲ 2.3％

動車九州従業員の住宅取得が回復しつつある。平成 26

商業地▲ 2.8％▲ 2.0％▲ 2.3％

げ止まり地点が 3 地点見られた。

に「スーパー川食糸田店」がオープンした。

12〈工業地：変動率Ｈ25 △ 0.8％⇒ H26 △ 0.2％〉

国道 3 号沿いに新店舗が進出するなど幹線道路沿いの

年地価調査においては、JR 赤間駅勢圏の基準地のうち下〈商業地：変動率Ｈ25 △ 1.7％⇒ H26 △ 2.0％〉

宮若市〈住宅地：変動率Ｈ25 △ 2.9％⇒Ｈ26 △ 2.2％〉
住宅地地価は、やや下落幅が縮小したものの、依然とし周辺市町村を含めた大型店舗等の出店により、各駅前、て下落傾向にて推移している。人口減少、高齢化が進行

旧来からの商業地域では総じて衰退傾向にある。くりえいとしており、住宅需要は低迷している。市内で目立った新規

鑑定ふくおか No.35

13平成26年 福岡県地価調査における地価動向の概要の住宅供給はなく、市外からの取り込み需要が相対的に弱このような状況を反映して、商業地の変動率は△ 3.6％と昨

いため、土地の動きは依然として鈍い状況にある。

年（△ 3.8％）と同様、依然として下落基調が継続している。

商業地の平均変動率は、△ 1.3％と下落幅は縮小したも住宅地については、平均変動率が△ 0.8％と依然としてのの下落基調が継続している。郊外型大型店舗への顧客

下落基調にて推移しているものの、下落幅は縮小した。既流出により旧来の近隣型商業地域の衰退が続いており、当

水巻町

存住宅地域の下落率が大きいのに対し、住宅団地やミニ

町内商業地域に対する需要は弱含みである。

つつあり、旧来からの商業地域では閉店している店舗も多く

様に若干の下落を示した。町中心部の利便性の高い地域という傾向が認められる。

見られるなど、衰退傾向にある。

において新規分譲等による取引が活発であることから、これ〈商業地：変動率Ｈ25 △ 3.4％⇒Ｈ26 △ 2.8％〉
商業地地価についても依然として下落基調にある。当市の中心的商業地域が県道沿いの路線商業地域へと移行し住宅地の平均変動率は、△ 1.1％と昨年（△ 1.5％）と同まで下落基調にあった地価は底を打った地点も見られる。

新宮町

一方で、利便性、居住環境の劣る地域においては引き続

住宅地の平均変動率は、＋0.1％と昨年（△ 1.9％）から上き取引は低調であり、両者の格差は拡大すると考えられる。

昇に転じた。沖田地区における複数の大手住宅メーカーに商業地の平均変動率は、△ 2.5％と昨年（△ 1.1％）からよる戸建住宅販売も高額ながら売上は順調であり、マンショ

若干下落幅は拡大した。近年、スーパー等の商業施設がン需要も旺盛である。区画整然とした住宅地、鉄道駅に近相次いで進出し、旧来からの規制商業地は苦戦を強いられい既存住宅地では地価上昇が顕著である一方、交通利便ており、地価は下落傾向にある。

性の劣る郊外の住宅地では依然として下落基調にある。
商業地については、沖田土地区画整理事業地区内に「イケア福岡新宮」が出店して以降、ユニクロ、ボンラパス

岡垣町

住宅地の平均変動率については昨年とほぼ同様の下落等がオープンするなど商業集積が高まっている。その一方を示した（△ 2.1％）。町中心部付近の利便性の高い住宅で、ＪＲ福工大前駅周辺の既存商店街の衰退が認められる団地の地価は比較的堅調に推移している一方で、利便性，など、当町の商業地地価は一様ではなく、結果として商業

居住環境の劣る地域については地価下落が継続している。

地の平均変動率は△ 0.8％とマイナスを示すこととなった。

今後も両者の格差は拡大していくものと推察される。
商業地の平均変動率は、△ 2.6％と昨年（△ 2.9％）から

久山町

若干下落幅は縮小したが、依然として底が見えない状況に住宅地の平均変動率は△ 1.9％と、昨年に比較して下落ある。周辺における大規模店舗の出店、高齢化により、小幅は若干縮小したが、依然として下落傾向が継続してい規模小売店を中心とする当町の商業地域の収益性は低下る。小規模の宅地分譲はあるものの、売れ行きは停滞気味しており、地価下落が継続している。

である。町内には鉄道駅が無いため、町外からの宅地需
要は弱い。

遠賀町

住宅地の平均変動率は、△ 1.6％と昨年（△ 2.5％）と比粕屋町

較すると若干下落幅は縮小した。当町は北九州市のベッド住宅地については、平均変動率が＋0.9％と昨年（＋0.5

タウンとして発展してきたが、地域経済の低迷、人口減少％）
から上昇基調が継続している。ミニ開発に加え中規模の等の影響により、住宅地地価は、一部の地域で底を打った

土地区画整理事業による住宅地の供給が行われているが、ものの総じて下落傾向にて推移している。

福岡都心部への良好な接近性を反映して、分譲住宅の売

商業地の平均変動率は、△ 2.1％と昨年（△ 2.9％）かられ行きも好調であり、戸建住宅の需要は高い状況にある。

若干下落幅は縮小したが、依然として底が見えない状況に

商業地については、福岡市の広域的な商圏に取り込まれある。隣接する水巻町、岡垣町の幹線道路沿いへの大型ており、旧来からの中心的商業地域の顧客吸引力は弱く、店舗の進出により顧客の分散化、流出が見られ、地価の商況は低迷している。しかし、住宅需要の増大からマンショ

下落傾向が続いている。

ン用地への転換なども見込まれることから、商業地地価は下落から微増（＋2.8%）
に転じた。

小竹町

芦屋町

較して下落幅は縮小したものの、住宅地は新規の住宅需

住宅地の平均変動率は△ 2.6％と、昨年（△ 3.4％）と比

人口・世帯数ともには減少傾向にあり、最近 5 年間の人

口減少率は7％強である。住宅地平均変動率は、△ 1.5％

要が低い状態が継続しており、引件数も少なく取引成約期間も長期化している。

と昨年（△ 2.9％）に比較して下落幅は縮小し、芦屋町の中商業地については、直方市及び飯塚市の大規模商業で人気が高い住宅地については横ばいを示した地点があっ施設の商圏に包含されており、依然として地価は下落基調

たが、住宅地の需要は総じて弱含みで推移している。

にある。変動率は△ 3.3％と昨年に比較して下落幅は拡大

商業地については、商況は依然として低迷しており新規出店等の需要も乏しく、空き店舗数は増加し続けている。

14

鞍手町

鑑定ふくおか No.35

した。

開発地では比較的堅調な需要が認められ下落率は小さい

福岡第4分科会
幹

事

井上 真輔

福岡市博多区【地価動向】

住宅地の平均変動率：H25 ±0.0% ⇒ H26 ＋0.9％
商業地の平均変動率：H25 ＋3.7% ⇒ H26 ＋5.2％
JR 博多シティ及び九州新幹線の開業を契機に集客力が■ 担当市区町村
福岡市博多区・中央区、飯塚市、小郡市、筑紫野市、うきは市、朝倉市、朝倉郡筑前町・東峰村、三井郡大刀洗町

東京に次いで2 位、9 年連続で過去最高を更新。マリン
メッセ福岡と福岡国際センターの稼働率は2 年連続で80％を超える。
⑧中央ふ頭、博多ふ頭のウオーターフロント地区の再整備に向けた動きが本格化。本年度中に新たなクルーズ旅増加、更に博多駅中央街での再開発事業の概要が発表、客施設を中央ふ頭に建設予定で、マリンメッセ南側に約将来に対する期待感とも相俟って、地価は引き続き上昇。

1 万㎡程度の中規模展示場を検討。更に市では、一帯

住宅地は4月の消費税増税による影響が認められたものにホテルのほか、賑わいを生むレストランや店舗を誘致すの、現下の低金利及びすまい給付金等の諸施策等を反映る方針。

して総じて堅調に推移、博多駅周辺部では賃貸マンション⑨リバレイン5・6 階にアンパンマン施設。本年 4月18日開用地需要に支えられ地価は上昇基調で推移している。

業、西日本全域から初年度 50 万人の集客目標。旧八【特徴的な価格形成要因】

仙閣の商業ビル、昨年 11月に第Ⅰ期、本年 4月に第Ⅱ期①博多阪急、2013 年度の売上高、前年度比＋8％の 405のＴＥＲＡＳＯビルが開業。

億円、営業損益は当初計画より1 年早く黒字転換、来⑩ヨーロッパと福岡を結ぶ初の直行便としてKLMオランダ

店者数は同＋1％の 2,500 万人。アミュプラザの 13 年度

航空が平成 25 年 4月に就航 1 年、目標平均搭乗率 80％

売上高は360 億円、博多デイトスは同 121 億円で、何れを上回り、本年 4月から週 4 往復に増便。福岡空港のも前年度を5％上回り過去最高を記録。

2013 年の発着回数が 17 万 640 回に達し、2 年連続で過②ＪＲ九州、九州新幹線 2013 年度の利用実績を発表。博

去最高を更新。円滑運用できる目安（14 万 5 千回）を遙

多熊本間の 1日平均乗客数は前年度比＋1％、熊本鹿

かに超えた。現在 2500m の 2 本目の滑走路建設へ向け

児島中央間は同▲ 3％。2013 年 10月には全国初のクて環境アセス中だが、完成まで10 年近くかかる見通し。

ルーズトレインななつ星運行開始。

一方、発着数を4 千回増やせる誘導路複線化に伴う国③日本郵便とＪＲ九州、博多郵便局と博多ビルの再開発ビ

内線ターミナルビル再整備事業の概要が明らかに。新ビルを2016 年春に開業と発表。郵便局跡地の建物は地

ルは地上 5 階地下 2 階建、延床面積約 12 万㎡、店舗

下 3 階地上 11 階建約 65,800 万㎡、核テナントとして九面積は3 割増床、19 年 3月完成予定。誘導路複線化

州初進出の丸井（1 ～ 7 階の約 14,000㎡）が出店。博多は19 年度完成予定。

ビル跡地は地下 3 階地上 13 階複合オフィスビルの予定。
特例制度の活用による容積率は最大 1200％④地下鉄七隈線延伸計画、2013 年 4月工事施工認可、2014 年 2月工事着工、平成 32 年度開業予定。
⑤国交省が発表した2013 年外国クルーズ船の国内寄港回数、前年 1 位だった博多港が日中日韓関係の悪化等を背景に19 回で第 5 位に転落。但し、2014 年は6月末
日現在で23 回と既に前年を上回っている。
⑥ 2013 年の博多港外国航路船舶乗降人員数が約 63 万 3⑪福岡市都市計画審議会、西鉄天神大牟田線、雑餉隈
～春日原駅間の新駅設置及び連続立体交差事業案を承認。場所は西鉄バス雑餉隈営業所の隣接地、開業
は2021 年度予定。
⑫ＬＩＮＥ（株）、博多駅前 2 丁目で本年 1月着工予定の自社
ビル、建築費高騰の影響で着工に至っていない。
⑬広島資本のマリモ、昨年 11月に駅東に九州営業所開設、福岡都市圏での営業本格化。博多祗園センタープ
レイスは昨年 9月に105 億円程度で私募リートに売却。

千人となり、21 年連続で日本一。但し、前年比△ 25.2％

久留米の福岡スタンダード石油、昨年 12月に110 億円と大幅な減少となっている。

弱で中洲の gate’sを取得。ＪＲ九州、本年 4月に旧友愛⑦ 2012 年の国際会議は252 件で都市別では4 年連続で病院跡地を取得、約 200 戸の賃貸マンションと商業施設

鑑定ふくおか No.35

15平成26年 福岡県地価調査における地価動向の概要を開発すると発表。その他、地場のデベロッパーも積極

その他、本年に入り天神 122ビル、福岡天神第一ビル

総事業費約 38 億円、11 階建複合ビルが 2015 年 5 ～ 6

的に物件を取得している。

等が売買、ＪＲ九州が赤坂門でマンション用地を取得し月頃完成予定。

ている。

福岡市中央区⑥八木山バイパス、本年 10月から無料化予定。

⑥山の上ホテル、「アゴーラ福岡山の上ホテル＆スパ」とし特徴的な動きは、①中心市街地の空洞化が顕著なためアーケード撤去計画が進行中。
②シニアタウン美奈宜の杜の分譲は比較的好調

小郡市【地価動向】て昨年 9月リニューアルオープン。ジェイアール西日本開住宅地の平均変動率：H25 ＋2.6% ⇒ H26 ＋4.0％

発、渡辺通 5 丁目に2014 年秋開業目指してカンデオホテ【地価動向】に「明石機械工業」が操業開始した。他方、「ローム甘商業地の平均変動率：H25 ＋2.3% ⇒ H26 ＋3.6％

ルズ福岡天神を建設。

住宅地の平均変動率：H25 △ 2.7% ⇒ H26 △ 1.1％

木工場」は閉鎖後そのままになっている。

住宅地・商業地とも地価の上昇幅が拡大。天神地区⑦大名小学校、簀子小学校、舞鶴小学校、舞鶴中学校

は、店舗売上高が回復基調で推移、収益用不動産が Jを統合し、2014 年 4月に福岡市立舞鶴小中学校として

筑紫野市までは住宅地の下げ止まりの状況が鮮明になっ

リートに売買される等、取引は活発だった。住宅地は消費開校。大名小学校は閉校になるが 2016 年 3月まで双葉てきているが、小郡市に入ると下落幅の縮小傾向は認めら⑤杷木小、久喜宮小、志波小、松末小の 4 小学校を統税増税による影響が見受けられたものの、マンションを中心

学園小学校の仮校舎として使用される。

れるものの、総じてみれば依然として下落基調。但し、北廃合し、現在の杷木中敷地内に併設型の小中連携校を

商業地の平均変動率：H25 △ 4.6% ⇒ H26 △ 4.3％

④平成 25 年 6月平塚工業団地隣接地に「惣和」の工場が稼働。

⑧アクロスと市役所の間の都市計画道路と天神・明治通り部の美鈴が丘等では好調な売れ行きを反映して上昇に反周辺の地区計画が都市計画決定（2013 年 9月告示）。

転している。小郡市大保にイオン小郡ショッピングセンターが①天神地区の百貨店、売上高の回復傾向が鮮明になって⑨浜の町病院が長浜 3 丁目に平成 25 年 10月移転開業。

昨年 11月8日オープン。敷地約 118,000㎡、売場面積約いる。岩田屋三越の 2013 年度売上高前期比＋4.2％の⑩福岡市消防局、中央消防署（浄水通）をボートレース福

33,000㎡。

約 1,178 億円、10 年統合以来、経営統合後初めて経岡第 8 駐車場に新築移転、2018 年度共用開始を目指

常、最終損益ともに黒字に。博多大丸 14 年 2月期決算

す。大名・荒戸出張所は廃止、笹丘出張所は残し、現売上高は前期比＋1.7％の 586 億 4743 万円で増収増益。

在の中央消防署の周辺に新たに新規出張所を計画。

福岡パルコの売上高は約 145 億円で2 年連続の増収と⑪福岡県、県管理の大濠公園と市管理の舞鶴公園の一

住宅地の平均変動率：H25 △ 0.4% ⇒ H25 ＋0.5％

バス便に依存する住宅地は総じて地価下落が続いてい体 活 用を目指すセントラルパーク構 想を正 式に発 表。

商業地の平均変動率：H25 △ 2.4% ⇒ H25 △ 1.3％

る。平成 24 年 7月 筑前町東小田に「ホームプラザナフコ筑に好調に推移。
【特徴的な価格形成要因】

なっている。
②福岡パルコ、地上 6 階地下 2 階建・延床面積 14,000㎡

2030 年頃の完成を目指す。

の福岡パルコ新館を本年 11月13日開業と発表。本館と合わせた来客目標を年間 2 千万人（本館は1400 万人）

飯塚市に設定。15 年春には本館南側への増床も予定。また、【地価動向】

警固の国体道路沿いに九州 1 号店となるロンハーマンが住宅地の平均変動率：H25 △ 2.8% ⇒ H26 △ 2.5％

4月開業。

商業地の平均変動率：H25 △ 4.8% ⇒ H26 △ 5.1％

新設する方針を固める。開校時期は未定。
⑥原鶴温泉の旅館は最盛期の32 軒から現在 16 軒まで減少。

筑前町【地価動向】

筑紫野市【地価動向】

住宅地の平均変動率：H25 △ 3.3% ⇒ H26 △ 1.9％
商業地の平均変動率：H25 △ 3.2% ⇒ H26 △ 2.7％

鉄道駅から徒歩圏内、区画整然とした戸建分譲団地で前店」がオープン（敷地 7,522㎡）。亀の井ホテルが平成 25は上昇に反転、利便性に劣る既成住宅地は依然として地年 7月にオープン(121 室 )。平成 25 年 3月ダイレックス夜須

価は下落傾向を辿っている。特徴的な動きは、

店オープン。甘鉄太刀洗駅徒歩圏に273 区画の三輪それ① 2008 年 12月に立明寺地区にイオンモール筑紫野がオーりが分譲中。

プン 敷 地 約 12 万 ㎡、 店 舗 面 積 75,180 ㎡、 駐 車 場
3,500 台東峰村

③ソラリアプラザ、地下 2 階の駐車場を店舗化する等、約

人口減少、高齢化の進行、地域的衰退を受け、地価②西鉄二日市－朝倉街道間に「紫」駅が開業（平成22年3月）【地価動向】

60 億円を投じ2015 年春までに約 2 年かけて施設全体をは依然として下落基調を辿っている。住宅地のうち、新規③西鉄筑紫駅西口（平成 30 年頃換地処分予定）の土地区

住宅地の平均変動率：H25 △ 1.1% ⇒ H26 △ 1.2％

順次リニューアル。オープン以来初の大規模改装。福

分譲地は比較的堅調で推移しているものの、既存住宅地

画整理事業（計画戸数 870 戸）

岡三越・岩田屋本館も投資額最大 40 億円で改装。

の需要は弱含みのままとなっている。一方、中心商業地は④九大の六本松教養学部跡地はUR が取得後 2011 年 6

陳腐化が顕著、既存アーケード商店街では空洞化が進行

月に土地利用に関する配置案公表。2012 年 5月に用途しており、依然として高い下落率で推移している。また、バ⑤前田建設工業、筑紫野市萩原に開発総面積 49,130㎡、

地域の変更等の都市計画決定。裁判所、弁護士会館、

イパス道路整備等に伴い、商業地として大きな地盤低下が

全 137 区画の戸建団地を開発。造成完了は来春予定。

検察庁などの司法関係の施設と複合施設（市少年科学

見受けられる商業地もある。

館等）
を2020 年完成目指して整備中。2014 年 2月には【特徴的な価格形成要因】

ＪＲ九州が国道 202 号沿いの約 2haを117 億円で取得。

①九州初業態のＭＥＧＡドン・キホーテ、飯塚市椿に昨年⑤九電体育館跡地はエネ館含め約 30,000㎡が約 120 億円
で積水ハウス等に売却、城南クラブは約 30 億円で三菱④ガーデンヒルズ美しが丘、フォレストガーデン二日市むらさきなどの団地の売れ行きは好調

商業地の平均変動率：H25 △ 4.4% ⇒ H26 △ 2.1％
（株）ウエストホールディングスが村有地である二坑ボタ山
跡地を借地して太陽光発電システムを設置するため賃貸借契 約を締 結、 平 成 25 年 2月完 成。 敷 地 面 積 37,659 ㎡
太陽光パネル7,924 枚

最大出力 1.94メガワットで年間発電量 198.6 万 kwh。平成 25 年に計画された小石原川ダム

うきは市

水源地域整備計画が、本年より本格始動、現在付替道【地価動向】

路工事が行われている。九州北部豪雨に災害復旧事業が3月15日開業。売場面積約 2,860㎡、半径 20kmを商圏

住宅地の平均変動率：H25 △ 1.7% ⇒ H26 △ 1.7％

一部で継続中。

と捉え、年間売上高 20 億円目標。

商業地の平均変動率：H25 △ 4.7% ⇒ H26 △ 4.4％

地所にそれぞれ売却。昨年 8月、ケネディックス・レジデ②潤野地区のサニーガーデン花咲台（全 61 区画）、鯰田

特徴的な動きは、ゆめマートうきは店が吉井町千年に平ンシャル投資法人、3.7 ～ 7.6 億円でレジ系を4 物件取得。

大刀洗町地区のグレースビュー愛宕（全 24 区画）、幸袋地区での成 22 年 9月オープン。鷹取交差点附近にヤマダ電機テック【地価動向】

同年 11月、日本賃貸投資法人がグランパーク天神を約

グレースビュー幸袋（全 10 区画）、篠田地区のベレスパ

ランドうきは吉井店が本年 1月末にオープン。浮羽バイパス

住宅地の平均変動率：H25 △ 2.2% ⇒ H26 △ 1.7％

47 億円で取得。同年 11月、ユナイテッド・アーバン投資ス篠田（全 71 区画）等でも取引件数は順調に伸びており、の田主丸～常盤間約 1.2km が昨年 12月に開通、並行す

商業地の平均変動率：H25 △ 3.6% ⇒ H26 △ 1.6％

法人が、天神ロフトを43.5 億円で取得。同年 12月、丸価格も安定的に推移。

る現道の交通量は開通前に比べて約 16％減少。バイパス

糸殖産が渡辺通 3 丁目の駐車場用地約 4,300㎡を約 30～ 40 億円で取得。本年 2月、福岡地所、西鉄、九電、③新飯塚駅東側で2 棟の新築マンション分譲、概ね堅調沿いが発展傾向にある一方、白壁の街は元気が乏しい。

に推移。

朝倉市

④本町、永楽町、昭和通り等の商店街における歩行者通共同購入。同年 2月、薬院 4 丁目の公務員宿舎跡地、

行量、平成 21 年から平成 25 年で23％以上減少。平成【地価動向】

26 年は前年比＋6.6％。

住宅地の平均変動率：H25 △ 3.4% ⇒ H26 △ 3.1％

約 11 億円で第一交通産業が落札。同年 3月、積水ハ

鑑定ふくおか No.35⑤吉原町では吉原町 1 番地区市街地再開発事業が進展。

引き続き下落基調。平成 23 年 7月にローズサービス株式
会社のミネラルウォーターの製造工場が山隈地区に新設された。また「大刀洗斎場ふるさと」が本郷地区に平成 25 年

岩田屋新館が入る天神きらめき通りビルを約 180 億円でウス･SI 投資法人がシスタス薬院を約 20 億円で取得。

16③工業については、平成 21 年 10月「トステム甘木工場」跡

6月にオープンした。商業は近隣市町の大型店の影響により町内の商店は空洞化、衰退化の傾向にある。

商業地の平均変動率：H25 △ 5.1% ⇒ H26 △ 4.9％

鑑定ふくおか No.35

17平成26年 福岡県地価調査における地価動向の概要

福岡第5分科会
幹

事

池田 雄士

福岡市南区

■ 担当市区町村
福岡市南区、
春日市、
大野城市、
太宰府市、
嘉麻市、
嘉穂郡桂川町、
筑紫郡那珂川町、
糟屋郡宇美町・篠栗町・志免町・須恵町である。一部、背後人口が豊富で店舗集積や集客力が高が、嘉麻市の山田地区や嘉穂地区等の旧来からの商業地

地価に与える影響はまだ限定的である。

については、空き店舗が多く見られ、地価は下落傾向が続
いている。

太宰府市

住宅地は全 10 地点中、上昇が 3 地点、横ばいが 4 地

那珂川町

住宅地は全 19 地点とも上昇、商業地は全 6 地点のうち

い地域では、横ばいとなった地点が存するが、新規出店が点、下落が 3 地点となり、平均変動率は前年の下落から横上昇が 4 地点、横ばいが 1 地点、下落が 1 地点となった。

みられず、衰退傾向が伺える地域については、引き続き下ばいとなった。商業地は全 2 地点とも下落で、前年から下る。ＪＲ線「博多南」駅の西側一帯（今光・松木地区等）の

全用途の平均変動率は＋1.7％となり、前年の＋0.3％から上

落傾向となっている。

落幅は縮小した。

住宅地については、「博多」駅への通勤者に人気が高く、【住宅地】

地価は微増傾向で推移している。また、南区に隣接する片昇幅が大幅に拡大した。特徴的な要因を整理すると、下記のとおりである。
【西鉄天神大牟田沿線の価格上位の住宅地・商業地】

春日市・大野城市

那珂川町は福岡県下で人口増加率が上位に位置してい

全般的に住宅需要の回復が見られるが、土砂災害の危

縄北で22 区画、王塚台の水道企業団跡地で26 区画の中

住宅地は春日市で全 9 地点のうち8 地点で上昇、平均変険性や高齢時の影響を懸念して、山手の既存住宅地や調規模宅地開発が行われており、売れ行きも好調である。商高宮・市崎・平和地区など、従来から品等・名声が高

動率は＋1.1％、大野城市は全 9 地点とも上昇、平均変動

整区域内住宅地の需要は弱含みであり、地価は引き続き微業地は、「博多南」駅前の店舗市況は弱含みであるが、県い優良住宅地の地価は、上昇傾向が続いており、昨年と率は＋1.1％となり、前年から上昇幅が拡大した。商業地は減傾向となっている。一方で、観世音寺地区や大野城市

道５６号線を中心とした路線商業地域の出店需要はやや回比較して上昇幅が拡大している。中・高所得者の住宅需

春日市・大野城市とも一部の地点で上昇し、平均変動率はに隣接する長浦台地区など、区画整然とした住宅地域につ復している。

要は引き続き堅調であるが、旧来からの邸宅跡地や未利用

いずれも微増となった。

いては、需要回復により、取引件数や高値取引が増加して地を敷地分割し、ミニ開発する事例が増えており、富裕層【住宅地】

いる。ミニ開発等による新規分譲も即売が見込めるため、以外にも需要者層が拡大している。売り物件はすぐに成約

アベノミクス等の影響で、福岡市のベッドタウンである春日分譲業者の素地仕入れも活発化しており、地価は微増傾向に至る状況が続いており、高値の取引事例も見られるなど、市・大野城市についても、住宅需要の回復が見られた。春となっている。

取引市場は好調を維持している。

日市のフォレストシティ開発地や大野城市の乙金地区など大

【商業地】

糟屋郡
（宇美町・篠栗町・志免町・須恵町）

人口は宇美町・篠栗町が微減傾向、志免町・須恵町は増加傾向で推移している。中でも志免町の人口増加率は分譲マンション適地については、「西鉄平尾」駅、「高規模な新規分譲地のほか、西鉄・ＪＲ線駅前の高価格帯の市内の商業地は主に日用品店舗が中心で、買回り品・福岡県下で上位に位置しており、将来的にも高い人口増加

宮」駅、「大橋」駅から徒歩圏内のエリアで、路線価の２倍

住宅地、郊外の大型住宅団地においても、取引件数が増

高級品等については、福岡市や周辺市の大規模ＳＣ等にが見込まれている。住宅地は各町ともミニ開発による小中規を超える高値の素地取引が見られた。これら優良立地の需加している。従来は新築の建売物件で総額 3,000 万円以顧客が流出している。西鉄・ＪＲ線の駅前商業地において模の新規供給が中心で、大規模な宅地開発はない。新規

給状況は逼迫しており、強含みの市況感が続いている。分

下が需要の中心であり、割安感がある郊外住宅団地でのも、新規出店の動きが見られず、店舗市況は弱含みの状

分譲地の売れ行きは概ね好調に推移しているが、宇美町・

譲マンションの販売状況については、消費税増税の反動減

取引が多かったが、駅に近い高価格帯の住宅需要が回復

況が続いており、地価は下落傾向となっている。

篠栗町では既存住宅地の動きが少なく、取引価格水準も弱による影響は限定的なものに留まっているが、建築費高騰し、さらに市内全体に需要が拡大している。取引価格水準の影響が徐々に顕在化しつつある。建築費上昇分をエンド

も、全般的に高値の取引が増加しており、地価上昇の市況

ユーザーの販売価格に転嫁できるようなエリアではないため、感が確認された。また、春日市ではフォレストシティの大規

ディベロッパーサイドも価格設定や素地取得において慎重な含みのため、地価は微減傾向となっている。一方で、志免

嘉麻市・桂川町町・須恵町では、これまで敬遠されていた高台の傾斜がき

人口減少と高齢化による過疎化が進んでおり、人口減少

つい住宅団地等において取引件数が増加し、需要の回復

模開発地において店舗集積度が高まっており、周辺地域の率及び高齢化率は福岡県下でも高い水準となっている。住傾向が見られた。全般的に高値の取引事例が確認されたこ判断を迫られている。賃貸マンションについては、駅前の物

住宅需要にもプラス効果が波及している。JR・西鉄線駅前

宅地は一部でミニ開発が行われているが、売れ行きは悪く、とで、上昇地点が増加し、両町とも平均変動率がプラスに件を中心に、一棟売り投資物件の取引が活発である。アベの分譲マンション適地については、福岡市南区での素地取

宅地需要は総じて低迷している。ただし、ここ数年の地価転じた。

ノミクス等の影響で融資環境が緩和され、投資意欲が増大

得が困難なこととも相俟って、隣接市での素地取引が活発下落により、底値感が見えてきた地域については、下落幅

商業地は駅前及び路線商業地域とも、大規模ＳＣ等の影しており、南区での取引件数も増加している。個人投資家化しており、地価は上昇傾向が続いている。

が縮小傾向となっている。商業地は幹線道路沿いの路線

響で、店舗需要は引き続き弱含みであり、糟屋郡４町とも地から事業会社まで、幅広い需要者が市場に参入しており、【商業地】

商業地域において、ドラッグストア等の新規出店が見られる

価は下落傾向が続いている。

高値取引も多く見られた。こうした要因から、特に「高宮」・西鉄線の「春日原」及び「下大利」駅前の商業地につい「大橋」駅前に所在する商業地の賃貸マンション適地は、高ては、店舗需要はまだ乏しいものの、店舗付賃貸マンションい上昇率を示している。

等の投資物件の取引が増加している。築浅物件であれば、【価格中位・下位の住宅地】

単身者・ファミリータイプとも賃貸需要は堅調であり、駅前の南区のうち、最寄り駅の接近性がやや劣る価格中位の住賃貸マンション適地については、地価は横ばい～上昇となっ

宅地、徒歩圏外の価格下位の住宅地については、いずれている。路線商業地域については、県道福岡筑紫野線をも地価が微増傾向に転じた。アベノミクス等による景気対策中心として店舗集積度が充実しており、新規出店を目的としや消費税増税の駆け込み需要等により、全体的な住宅需た高値の取引もみられている。こうした繁華性の高い地点に要が押し上げられたことが主たる要因といえる。従来は敬遠

ついては、地価は横ばいとなっている。また、春日市のフォされていた街路条件が劣るエリアや福岡都市高速道路以南

レストシティ開発地においては、ナショナルチェーンの大型店のエリアでも取引件数が増加しており、ミニ開発地を中心にや飲食店の出店が相次いでおり、分譲マンションも建築予高値取引が見られた。

定である。同市における一大商業集積地へと変貌しており、【郊外の商業地】

隣接市からの集客も多い。開発地内には更地が残ってお福岡市の周辺区及び隣接市との主要動線となっている郊

18

捗中であるが、事業完了は平成 26 ～ 33 年度の予定で、り、今後も大型店等の新規出店が予定されている。

外幹線道路沿いの路線商業地域や近隣商業地域について

そのほか、西鉄線の連続立体交差事業、「春日原」駅

は、下落幅が縮小しているものの、引き続き弱含みの状況

周辺整備事業、「下大利」駅東口土地区画整理事業が進

鑑定ふくおか No.35【用途別平均変動率】（住宅地・商業地・全用途）

南区

春日市

大野城市

太宰府市

嘉麻市

用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途

H25 調査▲ 0.2％＋ 2.1％＋ 0.3％＋ 0.6％▲ 0.3％＋ 0.3％＋ 0.4％＋ 0.7％＋ 0.4％▲ 0.6％▲ 2.5％▲ 0.9％▲ 1.9％▲ 6.3％▲ 2.5％

H26 調査＋ 1.5％＋ 2.4％＋ 1.7％＋ 1.1％＋ 0.1％＋ 0.9％＋ 1.1％＋ 0.9％＋ 1.1％
0.0％▲ 1.8％▲ 0.3％▲ 1.7％▲ 5.1％▲ 2.2％

那珂川町

宇美町

篠栗町

志免町

須恵町

桂川町

用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途

H25 調査▲ 0.6％▲ 0.8％▲ 0.6％▲ 2.2％▲ 1.1％▲ 2.2％▲ 1.3％▲ 1.5％▲ 1.4％▲ 0.7％▲ 1.4％▲ 0.9％▲ 1.0％▲ 1.7％▲ 1.6％▲ 1.5％▲ 3.4％▲ 2.1％

H26 調査▲ 0.4％▲ 0.8％▲ 0.4％▲ 1.2％▲ 0.9％▲ 1.2％▲ 1.5％▲ 1.3％▲ 1.4％＋ 0.4％▲ 0.3％＋ 0.1％＋ 0.4％▲ 1.0％▲ 0.4％▲ 1.5％▲ 3.2％▲ 2.1％

鑑定ふくおか No.35

19平成26年 福岡県地価調査における地価動向の概要

福岡第6分科会
幹

事

浅川 博範

福岡市西区

住宅地は平均変動率で上昇幅が拡大、商業地は横ば

い傾向。
【住宅地】
継続地点 17 地点中、上昇 12 地点、横ばい2 地点。平■ 担当市区町村
福岡市西区･城南区､久留米市､糸島市､八女郡広川町

は、旧来からのアパレル等服飾・雑貨関係は減少、飲食関係（居酒屋等）が増加。なお、賃料は単価的に西鉄久

糸島市は住宅地、商業地ともに下落幅は縮小傾向。区

留米駅周辺よりも花畑駅周辺が高い傾向にある。

画整然とした良好な住宅地や利便性の高い地域では安定

国道 210 沿いの 2 地点（櫛原・合川バイパス沿い）は上昇した需要を背景に上昇に転じるなど、旧前原市内で上昇６

強さを反映している。中部から南部も地域的にばらつきがあ傾向にあり、郊外路線商業地域が強い傾向は継続してい地点、横ばい１地点となっている。商業地の下落幅は昨年るものの、地価は下げ止まっている。新規の分譲マンションる。明治通りの事務所街は支店の減少等により、空室、より若干縮小、旧志摩町、旧二丈町では弱含みである。

は平成 25 年度中 3 件見られ、当区の新規供給は約 3 年ぶ

賃料の悪化が継続するなどテナント・用地需要ともに弱い• 浦志１丁目地区に亀の井ホテル（10F、255 室）が H25 年

りとなっている。

が、長年の地価下落により単価的には分譲マンション用地

6月開業。

【商業地】

への移行も視野に入る。

•JR 筑肥線「筑前前原」駅と「波多江」駅の中間地点にあ【工業地】

たる鉄道沿線約 20.2haに、前原東土地区画整理事業

均変動率は前回より上昇幅が拡大、プラス基調が続いてい福岡市城南区北部の商業地域は、住宅地域と同様にる。九大移転、各土地区画整理事業、都市高速５号線・

分譲マンション素地需要の回復を受けて、上昇が強くなっ

H24 年 9月にダイハツ九州久留米工場（田主丸町）の生が始動、新駅設置と合わせて中低層の住宅等 1,000 戸

外環状線の延伸などによる利便性の向上や、福岡市内にている。容積率を生かした分譲・賃貸マンション用地需要

産ライン増設とエンジン開発拠点の H26 年 3月開設が発表

規模の住宅地を整備するもので、平成 30 年 3月31日完

おける相対的値頃感から地価は上昇傾向が続いている。

が下支えしており、中～南部の郊外商業地域も含めて商業されたほか、H24 年 11月には藤光産業団地（藤光町・荒了予定、新たな人口の受け皿として期待される。

取引件数及び取引価格共に堅調であるものの、やや鈍化

事業者による用地取得需要は依然として弱含みである。

木町）にセイブ・日本生物製剤の進出、H25 年 9月にエクシ傾向も伺える。戸建住宅重要は消費税増税の反動減も一（変動要因）

ス、九電工の進出が発表された。H24 年 11月には、久留時的となり、豊浜、石丸、福重、周船寺駅・九大学研都• 近年では開発等は特に見られない。

米宮ノ陣地区の久留米ビジネスパークの立地率が 100％に市駅周辺地域を中心に安定しており、調整区域内宅地以• 福岡都市高速 5 号線が H23 年 2月に西九州自動車道野なった。H23 年 10月には閉鎖したパナソニック電工（城島町）

外の殆どの地点で前年比プラスが継続しているほか、マン

芥～福重間開通、H24 年 7月21日に1 号渡り線 0.9km

跡地に健康機能器具メーカー進出。既存の中小工業地おション素地（賃貸・分譲）需要も強い。

が開通、外環状線の延伸（H23 年 4月全線開通）。

ける取引は、取引事情を含みながらの供給圧力が強い。
（変動要因）

【商業地】

久留米市

• 人口は平成 25 年 5月以降増加傾向に転じている

プラスに押し上げるような需要は今のところ見られない。そ

幅縮小。

留米開業

の他の路線商業地や近隣型商業地は、商業収益、賃料【住宅地】• 東合川野伏間線全線開通（H26 年 3月21日）

姪浜駅周辺地域は分譲、賃貸マンション素地需要が安定しているが、明治通り北側に設定されている5−1までは水準等やや弱含みながら、背後の住宅地等に牽引される

平均変動率は住宅地が横ばい、商業地は下落率が大

継続地点 34 地点中、上昇 11 地点、横ばい6 地点。Ｊ
Ｒ久留米駅、西鉄久留米駅、花畑駅周辺等利便性の高• 国道 3 号鳥栖久留米道路（久留米ＩＣ～鳥栖間の国道 3

い地域では、分譲マンション素地需要が地価を押し上げ、号バイパス）等事業中• 伊都土地区画整理事業（130ha）が H26 年度換地処分

久留米−35は＋4.1％の上昇。旧久留米市中心部周辺で• 久留米シティプラザが H27 年度オープンを目指して平成予定。

は戸建住宅用地需要が安定、分譲マンションは、新築及25 年 11月に建築着工• 橋本駅前に「木の葉モール橋本 ( 店舗面積 2.2 万㎡ )」がび中古共に特急停車駅周辺の徒歩圏や、中心市街地に•JR 久留米駅西口には久留米市が 4 階建 214 台の立体

H23 年 4月オープン後も好調。

近い物件は概ね好調であり、今後も新規供給が多く見込ま

駐車場建設を発表、H26 年 4月利用開始• 元岡土地区画整理事業は平成 24 年 12月完了、金武・れる。

• 六ツ門の新世界地区第二工区優良建築物等整備事業

戸建住宅は、総額 2 千万～ 2.6 千万円程度のミニ開発• 福岡都市高速 5 号線が H23 年 2月に西九州自動車道野分譲が活発化。上津バイパス周辺では、生活利便施設の

芥～福重間開通、H24 年 7月21日に1 号渡り線 0.9km

充実、東合川野伏間線全線開通効果を反映するなど、地が開通。外環状線の延伸（H23 年 4月全線開通）、二価の値頃感を背景に＋3％程度の上昇。新築着工件数も

丈浜玉道路 8.5キロが H25 年 4月1日に無料化。

増加傾向が継続、戸建・共同住宅共に安定。旧久留米市中心部周辺地域では、校区による選別傾向もある中、

福岡市城南区

安定した戸建住宅需要を背景に上昇傾向。やや郊外の地【住宅地】

た下落幅で推移している。一方、鉄道路線が利用できな

住宅地、商業地ともに平均変動率で上昇幅が拡大。
継続地点 13 地点中、上昇 7 地点、横ばい6 地点。安域でも殆どが安定局面にあり、横這い又は昨年より縮小しい旧郡部や調整区域においては、昨年並み又はやや縮小

定した戸建住宅需要を背景に、上昇地点が増加。早良傾向の下落幅で推移している。

区、中央区の影響が当区まで波及しており、利便性の高【商業地】

い北部地域の住宅需要が堅調に推移。取引件数は増加、継続地点 11 地点中、上昇 2 地点、横ばい1 地点。商

取引価格も上昇傾向にあり、西区にやや遅れて上昇傾向

業需要全般が停滞傾向にあるが、全体的に昨年と比べてに転じた後は、平均変動率で西区を上回っている。城南−

縮小している。中心市街地 11 の商店街空室率調査によれ

13 の分譲マンション地点は＋4.4％と当分科会内では最も高ば、H21 の 26.8％を最 高に、H26.6は333 戸中 59 戸の空い上昇を示しており、マンション素地（分譲・賃貸）需要の室で17.7％と長期的に若干回復傾向にある。業種として

鑑定ふくおか No.35【用途毎の変動率概要】
市町村
福岡市西区

福岡市城南区• 豆津バイパスの整備（H24 年 3月24日）

形で横ばい傾向にある。

吉武土地区画整理事業は事業中。

広川町は、ほぼ昨年並みの下落傾向で推移している。

• 九州新幹線全線開通（H23 年 3月）及び駅ビルフレスタ久（変動要因）

20

糸島市その他

が始動

久留米市

糸島市

広川町

用途

H26

H25

住宅

＋1.1

＋0.7

商業

±0

▲0.2

住宅

＋1.6

＋0.5

商業

＋1.2

＋0.3

住宅

▲0.3

▲0.8

商業

▲1.8

▲2.6

工業

－

▲3.6

住宅

▲0.8

▲1.1

商業

▲2.5

▲3.4

住宅

▲2.2

▲2.6

商業

▲4.4

▲5.1

•ダイハツ九州エンジン開発部門の久留米拠点化進行

福岡第7分科会
幹

事

佐藤 史郎

福岡市早良区【住宅地】■ 担当市区町村
福岡市早良区、大牟田市、柳川市、八女市、筑後市、大川市、みやま市、三潴郡大木町

恵まれていることから、従前から住宅地として高い評価を受けているエリアであり、このエリア限定というような根強い需

景気の回復基調並びに現下の低金利、住宅融資制度

要者層も存在する。特にマンション適地では、典型的な需の充実等に拠り、消費税増税の影響はやや存するものの、要者として想定されるデベロッパー等を中心に、積極的な用

エンドの住宅需要は中古新築又は戸建マンション問わず堅地取得の動きが鮮明となっている。もともと供給が少ないな

調に推移している。

か、特にマンション適地は希少性が高く、売手市場の様相かかる中、地下鉄空港線から徒歩圏の早良区の住宅地が続いており、建築費の上昇は地価抑制になっているもの

は、都心部への交通アクセス等の利便性及び教育環境にの、入札案件では高額な落札結果になるなど地価は上昇

鑑定ふくおか No.35

21平成26年 福岡県地価調査における地価動向の概要

基調を維持している。また、比較的ロットが小さな物件でも、がみられるが、新たな定住促進までの影響は小さい状況に商業地域の商況は厳しく、衰退傾向が顕著であり、地価も賃貸マンションとして建物を建築したうえで販売又は転売したある。

依然として下落基調で推移している。一方、平成 25 年 5

みやま市

旧瀬高町及び高田町の一部にミニ開発分譲地が見られり、小さく区画分割して戸建住宅用地として販売する等、デ

大牟田市の工業地域は、三池港の荷主助成制度拡大

月に国道 442 号バイパス（納楚～大島）が開通し、同バイパ

るが、全体的に住宅需給は弱含みで取引件数は少ない。

ベロッパーを含む不動産業者にとっては、柔軟な土地利用等を背景に国際コンテナ取扱量は3 年連続で過去最高を更ス沿いには平成 25 年 7月に「ＴＳＵＴＡＹＡ積文館書店八女

地価下落傾向は続くものの、旧瀬高町、旧高田町の中心

或いは販売戦略が可能なエリアであり、個人等も含め幅広

新し、有明海沿岸道路が平成 24 年 1月に三池港 ICまで、店」、9月に「ニトリ八女店」がオープンするなど、「ゆめタウ部に近い住宅地域では下落率の縮小傾向も認められる。

い需要者層の参加により、更に地価を押し上げる要因となっ同年 9月に大和南 IC ～徳益 IC 間が開通する等、インフラ

ン八女」を核として商業集積が進んでおり、当市の商業中

商圏は市内に限定されており、商業地は衰退傾向にあるたている。

整備が進展したほか、一部では遊休地にメガソーラーの進

心は郊外型大型店舗が立地する蒲原地区等に移行しつつめ、需給は弱含みで商業地取引件数は少なく、地価の下ある。

落傾向が続いている。旧来からの商業中心であった瀬高駅

今回の地価調査では、地下鉄空港線から概ね徒歩圏と出等も見受けられるが、既存企業の合理化等も進んでいなる南庄周辺から区中央部のエリアにおいて、これまで駅る。需要は依然としてやや弱含みであるが、地価はここ数近の地点等と比較して地価の上昇の程度は小さかったが、年の下落に伴う値頃感も見られ、地価調査地点は横ばいと地下鉄沿線の良好な住宅地の需要がひっ迫する中で割安なった。

前通り商店街周辺は現在、空店舗や空地も目立ち、現況

筑後市

店舗が撤退したら代替店舗の進出は難しい状況であり、周この傾向が続くことが予測される。

県南の中核都市久留米市の南側に隣接しており、住宅

辺市で近年、大規模店舗の開業が進んでいることもあり、感も現出し、地価の上昇が強まる傾向が見られた。また、分譲関連では、小浜町、小川町の住宅地分譲は好調

地の開発は、久留米市寄りから中心部の山ノ井地区等での地下鉄七隈線沿線から区南部にかけても、市街化調整区

であるが、郊外部はかなり厳しい状態である。新大牟田駅

ミニ開発が中心であるが、新築でも総額 2 千万円前後から域の一部地域等を除いては概ね地価の緩やかな上昇基調

周辺区画整理事業区域内の保留地は、住宅街区や交流あり、久留米市への交通アクセス及び周辺居住環境に鑑みが続いている。

街区（県道沿い）で売却中であり、住宅の建ち並びも見られた値頃感とも相俟って、比較的堅調な販売状況を示してい【商業地】

るようになってきており、同区域付近の商業地地価は微増とる。総じて、かかる実需を背景に地価調査地点も上昇ポイ

散見されるが、その他は既存住宅と農地が広がる。ミニ開なった。

ントが増え、平均変動率も上昇となった。

発に拠る戸建住宅地等で取引が見受けられる。総額が小早良区の中心的商業地域（西新・藤崎地区）、郊外路
線商業地域における商況は明確な改善傾向にはないもの

大木町の西鉄天神大牟田線の各駅周辺に住宅開発が商業地は、大規模店出店の影響により、旧来からの小さいことから一部では底堅い需要も見受けられ、隣接市等と柳川市

売商店街に位置する諏訪通り地区等の羽犬塚駅周辺は衰の比較における値頃感から、住宅地の地価下落幅は縮小

退傾向にある。商業地需要は低調であるが、地価の下落傾向が認められ、一部では横ばい地点も出始めた。

状は概ね安定基調で推移している。地下鉄駅から徒歩圏

的利便性の優れた住宅地域と、市域の大半を占める農家

幅は縮小傾向にある。

内の幹線街路沿いは、その高容積率及び生活利便性に鑑集落地域とに大別され、大規模な住宅団地は整備されておの、テナント需要は底堅く推移している。緩やかな下落傾向で推移していた店舗賃料には底打ち感も出始めており、現

西鉄柳川駅及び旧柳川市中心部から徒歩圏内の比較

商業施設は大木町内の国道 442 号バイパス沿いにイオン

一方、平成 23 年 3月に九州新幹線筑後船小屋駅が開ス－パーセンター大木店が平成 20 年 4月にオープンし、隣接み値頃感もあり、マンション用地としてデベロッパーを中心にらず、ミニ開発の住宅地域が散在している。社会基盤整備業したが、利用客は予想を大きく下回っている。駅周辺で市町から集客しているほかは、国道沿いに自用の事務所・需要は非常に大きい。西新駅近辺の商業地では高額な取として、有明海沿岸道路（平成 24 年 9月大和南 IC ～徳益は、筑後広域公園等の整備が進展しているほか、同駅駐沿道サービス店舗が散在する程度で、久留米市等の周辺引も散見され、出物が少ないこともあって希少性から、物件

IC 間開通）、国道 443 号バイパス事業、柳川駅東部土地

車場利用客数は微増で推移、駅周辺ではその熟成度を若市の商圏内に包含されている。周辺市での大型商業施設

が市場にでれば高値での売買が予想される。また、国道

区画整理事業（平成 27 年度完了予定）、西鉄柳川駅舎の干であるが高めつつある。昨年末に、筑後船小屋駅近接

開業に伴う競争も年々激化しており、地価は下落傾向で推202 号、早良街道等の路線商業地についても、ここ数年は建て替え、中島二重地区住宅市街地総合整備事業等が地に福岡ソフトバンクホークス・ファーム球場が 2016 年シーズ

移している。

地価の動きは弱かったが、周辺背後地の地価上昇の影響

進捗中である。区画整理事業等の進む柳川駅東口周辺をンからの使用開始をめざし建設されることが決定し、今後の等も受けて上昇傾向を示し出した。

除いては住宅需要が低迷しており、地価の下落傾向が依動向と周辺地価への影響が注視される。

然として続いている。

大牟田市

柳川市の商圏は、日用品については概して市内にとどま

大川市

岬町のネイブルランド跡地（約 4ha）に帝京大学福岡医療っている一方、買回り品、高級品等は久留米市、福岡市、技術学部のメインキャンパスが本年 4月に開校した。学生数

更には周辺市の大型商業施設に顧客が流出している。ま月に開通し、大牟田方面への交通アクセスが向上、又、は現在 500 人だが、全学科が完成すると1,400 人、職員をた、本年 7月、西鉄柳川駅東側に近隣型 SC「ゆめモール

国道 442 号八女筑後バイパス筑後市前津～八女ＩＣ間が平加えると1,500 人程度が予定されている。こうした動きがある柳川」がオープンし、駅東口の区画整理事業の整備が一層

成 25 年 3月に開通し、国道 442 号バイパスと八女ＩＣが結ば一 方で、 人口の減 少 傾 向や高 齢 化（ 高 齢 化 率 32.2％、

進むとともに、駅西側の既存商業地の停滞も懸念される。

れた事による高速道路利用者の利便性の向上も認められる。

人口 10 万人以上の都市で高齢化率全国第 2 位）に歯止めがかからず、不動産需要は弱含みが続いている。特に、利便性に劣る郊外部においてかかる傾向が顕著で、地価も長期間に亘って下落基調が続いている。

八女市

おり、中心部・郊外の区別なく、不動産需給関係は低調

従前より市内の不動産需給関係は弱含みで推移しておで、下落幅のやや縮小傾向は認められるものの地価は依然り、特に山間部を中心とした郊外部では人口の減少や高齢として下落基調で推移している。旧来からの商店街は空き化の進行により地価下落に歯止めがかかっていない。旧八店舗も目立つ等、衰退傾向にあるほか、国道 208 号及び国女市中心部では下落幅はやや縮小傾向にあるものの、旧

道 442 号の路線商業地域も市域全体の低迷傾向を受けての開業に伴いオーバーストアの状況も予測され、既存商業

立花町、旧黒木町等の郊外においては下げ止まりの兆し

停滞しており、地価は下落傾向にある。大牟田市の有明地では空洞化、衰退化の傾向が依然続いており、地価下は見られず、二極化が顕著である。また、平成 24 年夏の沿岸道路沿いに平成 23 年にオープンした大型商業施設や落の強い圧力要因となっている。

九州北部豪雨により被災地域においては甚大な被害を受け

上記 442 号バイパス沿いの八女市郊外型大型店舗の商圏たが、寸断された道路等の復旧事業が市内各所で進行中にも含まれ、更には隣接の柳川市にも近隣型 SC 施設が本であり、一日も早い復旧、復興が期待されている。

年 7月にオープンし、既存の市内商業地の地価下落圧力が鹿児島中央間同 13,700 人（同±0％）。新幹線定期券の主

商業地についても、地域経済の低迷を受け、国道 442

要区間売上は年々伸びており、通勤通学の足としての定着

号沿いに位置する清水町、土橋交差点附近の旧来からの鑑定ふくおか No.35

市町村
福岡市早良区

大牟田市

柳川市

しかし、当市の基幹産業である木工業は衰退傾向を辿って商業施設の動向としては、岬町の大型商業施設イオン

は、博多熊本間 1日平均 25,500 人（前年比＋2％）、熊本【用途毎の変動率概要】

有明海沿岸道路の大和南ＩＣ～徳益ＩＣ間が平成 24 年 9

モール大牟田が平成 23 年春にオープンし、当該商業施設

九州新幹線の3 年目の乗客数（13 年 12月までの集計）

22

大木町

強まることも予測される。

八女市

筑後市

大川市

みやま市

大木町

用途

H25

住宅

2.3

2.9

商業

3.5

4.8

住宅

▲3.2

▲2.7

商業

▲3.3

▲3.0

H26

工業

0.0

0.0

住宅

▲2.4

▲2.3

商業

▲4.3

▲4.0

工業

▲3.0

▲2.1

住宅

▲3.7

▲3.2

商業

▲4.4

▲3.7

住宅

0.0

1.0

商業

▲2.5

▲1.2

工業

─

▲1.5

住宅

▲4.5

▲4.2

商業

▲4.4

▲4.1

工業

▲3.7

▲3.1

住宅

▲2.5

▲2.3

商業

▲5.3

▲5.2

工業

▲2.0

▲1.0

住宅

▲1.5

▲0.7

商業

▲3.4

▲3.2

鑑定ふくおか No.35

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特集

相談室
無料相談会……………………………………………………………………よくある質問集

QA

地価公示・地価調査はどんな価格なの？
土地は、取引する人によっていろいろな事情や動機があることが多く、取引価格もこのような事情や動機で左右されがちですが、地価公示・地価調査の価格は、それぞれの特殊な事情がない自由な取引において成立すると考えられる1 平方メートル当たりの価格を示しています。土地の本来の価値を示すため、建物や使用収益を制限する権利がない土地のみ（更地）の価格です。

広報委員会［編］

私たち福岡県不動産鑑定士協会では、毎年 4月と10月に無料相談会を行なっています。
4 月は福岡市、北九州市、久留米市の 3 か所、10 月はご希望があった市町村の市役所や役場でも開催しており、今年は 24 の市町村で相談会を行ないました。
今回、これまでの相談会で寄せられた相談の中から、いくつかをピックアップして紹介いたします。無料相談会は、お一人 30 分程度で、その場で鑑定評価額が分かるようなも

Q
A

価格はどうやって決めるの？
不動産の鑑定評価の専門家である不動産鑑定士が現地を調査し、取引事例による市場性やその土地の収益性などを分析して評価を行い、その結果をもとに必要な調整を行って土地鑑定委員
会、都道府県知事が決定しています。

のではありませんが、質問について、解決の入口までご案内できると思います。

［テーマ ❷］路線価と地価水準［テーマ ❶］地価公示・地価調査価格

Q
A

地価公示・地価調査とは？
地価公示は、地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が不動産鑑定士の鑑定評
価の結果を調整して、毎年 1 月1日時点の標準地の価格を公表するものです。
地価調査は、国土利用計画法に基づき、都道府県知事が不動産鑑定士の鑑定評価の結果を調整して、毎年 7 月1日時点の基準地の価格を公表するものです。
地価公示・地価調査は、一般の土地の取引価格の指標になるとともに、公共事業用地の取得
価格の算定、相続税評価や固定資産税評価の目安として活用されるなど、適正な地価の形成に寄与することを目的としています。
地価公示の標準地、地価調査の基準地は、地域の状況等を考えて、その地域の標準的な土地を選定しています。住宅地、商業地等の用途別や、駅に近いところや遠いところなどいろいろな地点があります。
発表時期は、地価公示が 3 月中旬頃、地価調査が 9 月中旬頃で、土地価格の指標として新聞紙上などで大きく取り上げられています。

24

鑑定ふくおか No.35

Q
A

相続税路線価は不動産の時価ですか？
相続税路線価は不動産の時価とは異なります。
相続税路線価は、毎年 7 月の初旬に同年の 1 月1日を価格時点として国税庁より発表される価格であり、都市部の市街地であれば路線ごとにその価格が振られています。
相続税路線価は「相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価」する場合の基礎となる価格であり、その主たる目的は税の徴収にあります。したがって、相続税や贈与税を確実に徴収するため（過度な課税を避けるため）にも、当該相続税路線価に基づき算定された不動産の評価額が高額になり過ぎないように、現在、当該路線価は地価公示価格や都道
府県基準地価の価格水準に対して概ね 8 割の水準に設定されています。
また、相続税路線価は各路線ごとに振られている価格であり、当該路線に接面する画地それぞれの個別性（地形、規模、高低差、地目等）
は考慮されていません。
したがって、相続税路線価は広域的に、かつ各路線ごとに細かく振られている価格という点では参考となる価格ですが、ある一つの不動産について時価（不動産市場において成約するであろう価格）として捉えることには問題があります。
不動産の時価については、不動産鑑定士等に各不動産の個別性をも考慮した価格を問い合わせることをお勧めします。

鑑定ふくおか No.35

25

特集

相談室

［テーマ ❸］公的評価の検索

Q
A

土地の価格はどうやって調べるのか？

無料相談会……………………………………………………………………よくある質問集［テーマ ❹］境界について

Q

自分の持つ資産である「不動産（土地）」は今どのくらいの価値をもっているのか？という疑問は、誰しも考えることと思います。
以下では、ではどうやって具体的に土地の価格を調べたらいいのかについて大まかに述べます。
［テーマ❶ 地価公示・地価調査価格］p.24 で説明した「地価公示」と「地価調査」ですが、地価公示は全国約 23,000 地点の 1 月1日の土地価格、地価調査では約 22,000 地点の 7 月1日の土地

A

この度、相続で取得した土地を売却することになりました。不動産屋さんから、「境界を確定して引渡して下さい。」と言われています。売却する土地の境界について先代からどこが境界か聞いていないので境界が何処かわりません。どうしたらよいのでしょうか？
土地は、区画され地番を付けられ 1 筆という単位で登記されています。この 1 筆ごとに所有者がおり、1 筆の範囲（地積）があります。そして、筆と筆の境の線を境界といいます。個人同士の境界であったり、国や市町村等の公共団体と個人の境界であったりします。

価格をそれぞれ公表しています。つまり、毎年半年ごとに、全国の土地価格が発表されているのです。これらの価格は、インターネット等を通じて公表されており、国土交通省のホームページで閲覧することができます。

不動産を取得するにあたって、買主が隣地所有者と取得する土地の境界についてトラブルを避けるため不動産屋さんは「境界を確定して引き渡してください。」と言っているのです。
では、どのようにして境界を確定したら良いのでしょうか？

検索の具体的な方法を説明します。まず、『地価公示』又は『地価調査』というキーワードをイン
ターネットで検索します。次にその中の『標準地・基準地検索システム～国土交通省地価公示・都

境界確定は当事者間で協議して現地境界線を確定し、境界標を設置し、測量して図面や協定

道府県地価調査』にアクセスし、閲覧したい年・地域等の条件を指定すると、指定された地点の書を作成するとの流になります。現実問題として、隣地所有者と境界を確定するためには、お互い

詳細データが閲覧できます。毎年、原則として同じ地点の価格が発表されているため、価格が上に納得のできる資料に基づいて確定することとなるので、その資料を見つけることが必要です。

昇傾向にあるのか又は下落傾向にあるのか等、時系列に見ることも可能です。
まず、登記所備え付けの公図を見てみます。この公図によって境界が明らかになれば問題解決
次に、国税庁の相続税路線価（詳細は、［テーマ❷ 路線価と地価水準］p.25を参照。）についですが、多くの場合、公図を見ても境界は明確にならないでしょう。

てです。検索の具体的な方法は、『 路線価 』というキーワードをインターネットで検索し、『 財産評

次に登記所備え付けの地積測量図があるかを確認します。地積測量図があり、その地積測量

価基準書｜国税庁』の中の路線価図で閲覧することができます。その際、＜路線価図の見方＞と図により境界が誰が見ても明らかになるのであれば、その地積測量図を基に隣地所有者と境界画＜路線価図の説明＞が記載されていますので、参考にするといいとわかりやすいと思います。

定の協議を行います。

さらに、近年では、多くの不動産業者がインターネットのホームページに不動産の売買価格の情公図で判らない、地積測量図がない又はあっても境界が判らない場合には境界確定の協議の前報を載せています。知りたい地域の不動産等を検索して、売り価格などの情報を集めるのも有効な段階で土地家屋調査士に依頼して事前に資料調査や測量により推定境界線を出してもらい、その手立てと思われます。

資料を基に境界を確定することとなります。

いずれにしても、不動産は資産価値が高いため、売買や相続等に際して、不動産に関する情

なお、測量を行った結果、登記数量と実測数量との間に差が生じる場合もありますので、売買報や知識を多く得ることはとても重要だと考えます。ただし、これらは大まかな価格の水準を把握す契約をするに当たっての数量は公簿（登記簿に記載された地積）売買なのか、実測数量での売買るにすぎず、個々の不動産は、個別性・特殊性（例えば、形状や規模、さらには道路との接面状なのかも売買契約書で明確にしておくことも大切です。

況など）を持つため、その不動産が持つ具体的な資産価値については、専門家に相談するのが妥当と考えます。

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鑑定ふくおか No.35

鑑定ふくおか No.35

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相談室

特集

無料相談会……………………………………………………………………よくある質問集［テーマ ❺］共有について

Q
A親から相続した不動産を、兄弟３人で共有することを検討しています。
何か気を付ける点はありますか。
共有とは、一つの物に対し複数人が所有する事です。共有の場合は、民法上、単独で共有物の管理、処分等を行うことができず、以下の制約が生じます。
田畑を宅地に造成する事や共有物の大規模な増改築・売買といった「変更行為」を行うには、他の共有者全員の同意を得る必要があります。
共有物を誰かに貸す、貸すのを止めるといった「管理行為」を行うには、各共有者の持分の過半数で決しなければなりません。
目的物の修繕を行うといった「保存行為」を行うのは、各共有者が単独でできます。

［改正２］相続税の税率構造
改正前
課税財産

改正後
税率

控除額

1,000万円以下

10％－

1,000万円超3,000万円以下

15％

3,000万円超5,000万円以下

税率

控除額

1,000万円以下

10％

－

50万円

1,000万円超3,000万円以下

15％

50万円

20％

200万円

3,000万円超5,000万円以下

20％

200万円

5,000万円超1億円以下

30％

700万円

5,000万円超1億円以下

30％

700万円

1億円超3億円以下

40％

1,700万円

1億円超2億円以下

40％

1,700万円

3億円超

50％

4,700万円

2億円超3億円以下

45％

2,700万円

3億円超6億円以下

50％

4,200万円

6億円超

55%

7,200万円

共有者が有する所有の割合の事を持分（もちぶん）または共有持分と言いますが、持分の処分は自由です。ただし、前述の通り様々な制約が生じますので、一般に第三者への売却は難しいものと思われます。

［改正３］税額控除［テーマ ❻］相続税の改正と鑑定評価

Q
A

課税財産

相続税額から一定額を差し引く未成年者控除・障害者控除については、控除額が長年据え置かれてきており、今回の相続税改正により、課税対象者が拡大されるとのことですが、路線価等の評価と鑑定評価では評価額が異なることはありますか？

物価動向や今回の基礎控除等の見直しを踏まえ、引き上げられます。

未成年者控除改正前

改正後２０歳までの１年につき６万円

２０歳までの１年につき１０万円

8５歳までの１年につき６万円（特別障害者については１２万円）

8５歳までの１年につき１０万円（特別障害者については２０万円）

平成 25 年度税制改正により、相続税法及び租税特別措置法の一部が改正されました。今回の大きな改正点としては、基礎控除が引き下げられたことにより、課税対象者が拡大されることになりました。

障害者控除

財産のうち、土地の評価は路線価方式（路線価の敷設が無い場合は倍率方式）が原則ですが、財産評価基本通達の評価基準は画一的な基準であるため、個別性が強い土地等については、適正な評価が得られないこともあります。結果として、今回引き下げられた基礎控除により、課税対象者に該当してしまうということもあり得ます。この場合、不動産評価の専門家である不動産鑑定士
をぜひご活用下さい。特に個別性の強い土地については、相続税路線価等（倍率方式含む）による評価額と異なる場合があります。
平成 27 年 1 月1日以降に相続又は遺贈により取得する財産に係る相続税について適用される主な改正の内容は以下のとおりです。

［改正１］遺産に係る基礎控除［改正２］相続税の税率構造［改正３］税額控除［改正４］小規模宅地等の特例［改正１］遺産に係る基礎控除
基礎控除

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鑑定ふくおか No.35

改正前

改正後

5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数

3,000万円＋600万円×法定相続人の数［改正4］小規模宅地等の特例
基礎控除の引下げ及び税率構造の見直しが行われた結果、地価が高い都市部では増税の影響が大きくなり過ぎる懸念があり、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例について、居住用宅地の限度面積を拡大するとともに、居住用宅地と事業用宅地の完全併用を可能とする拡充が行われます。

改正前

改正後

限度面積

限度面積
ABC限定
併用

A・B完全
併用可能

A

事業用

４００㎡以下B

居住用

２４０㎡以下C

貸付用

２００㎡以下２００㎡以下（併用の場合の調整式）
A＋B×5/3＋C×2≦400㎡（Cと併用の場合の調整式）
A×200/400＋B×200/330＋C≦200㎡

限度面積要件

４００㎡以下３３０㎡以下

AB・C
限定併用

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相談室

特集

［テーマ ❼］地代についてQ

私はY 市に住んでいます。数年前にＫ市内の土地を母から相続しました。
その土地は昭和 40 年代より賃貸（貸地）されており、借地人（故人）が自宅（木造平家建）を建築し居住されていました。10 年程前に当初の借地人は亡くなられ、現在は息子さんが建物を相続し、居住されています。
先日、現在の借地人である息子さんから「Ｋ市の地価は現在も下がり続けているという話を聞いたのですが、地価が下がっているのであれば地代も下がるのではないですか？」と、暗に地代の値下げを要求されました。借地人が言われているように、現行の地代は高いのでしょうか？今後の事もありますので平穏に解決したいと思っています。良い解決方法はないものでしょうか？

A

無料相談会……………………………………………………………………よくある質問集［テーマ ❽］土地の有効利用について（用途地域の調べ方）

Q
A（新築）分譲マンションの購入に当たって、（予定）建設地を何度か見にいきましたが、用途地域も確認した方がよいようですが、具体的にどのような内容を調べたらよいのでしょうか？
一般に、（予定）建設地の朝の周辺の状況と夕方の周辺の状況はみておくべきと言われています
が、都市計画法による用途地域も必ず確認しておきたい事項です。法的には、まちづくりの法律である都市計画法により用途地域が指定され、この用途地域は、建築基準法によって建築物の制限がなされます。
用途地域は、住居系・商業系・工業系に分類できますが、12 地域に細分されており、地域地区

当該土地には非堅固の建物所有を目的とする借地権が設定されているものと思われます。
さて、地代が適正な水準にあるか否かの判断基準として、現在の地代が「固定資産税評価額の何パーセント位か？」「税額（固定資産税及び都市計画税）の何倍相当か？」また、当該不動産の「立地」や、当該不動産が所在する「地域の慣行」等々が考えられます。これらの点を踏まえたうえ
で総合的に判断しますと、現在の地代は必ずしも高い水準にあるとは言えず、むしろ低い（安い）位なのでは、という印象を持ちました。
現在の地代がバブル期に改定されたものであり、その後、賃料の改定は一切行われていないというお話ですが、賃料改定時、地代が相当低く抑えられていたのではないでしょうか。契約当初の当事者である双方の親御さん（現在の地主であるご相談者の親御さんと、現在の借地人の親御さん）が、ともに亡くなられており、今となっては契約の経緯等は一切不明とのことですが、お二人のご関係等もあり何らかの便宜や申し合わせ等があったのではないかと推測されます。
バブル崩壊以降、Ｋ市の地価は依然として下落傾向が続いておりますので、ここにきてようやく当該土地の地代が適正な水準近くまで追いついてきたものの、それでも未だ低いというのが現状です。
ご相談者は現時点で地代の値上げまでは考えていないというお話ですが、借地人から地代の値下げを要求されているタイミングで、地主から地代の値上げを要求するというのは平穏な解決を妨げる要因となりかねませんから、今後、地代の値上げを計画される際は、時期を見計らって、より慎重に行われた方が宜しいかと思われます。

（都市計画法第８条～ 10 条）の根幹をなすものです。用途地域は、一定範囲の地域を定め、その地域内には一定用途以外の建築物を規制し、適正な土地利用を図り、市街地の健全な発展と環境保全を目的として定めるものです。このように、用途地域内においては、建築物の用途が規制されるとともに、容積率、建ぺい率の最高限度等が定められています。
（予定）建設地の用途地域は分譲パンフレット等に記載がありますが、（予定）建設地を含め周辺地域が、どの用途地域に指定されているのか確認します。確認方法は、所在する市町の都市計画課等で都市計画図を閲覧・購入するか、ホームページで確認できる市町もあります。用途地域による建築物の用途制限は、建築基準法第 48 条、別表第 2 及び建築基準法施行令第６章に記載されてますが、販売されている都市計画図の裏面にわかりやすくした一覧表を載せている市町もあります。
住居系の用途地域（第一種低層住居専用地域～準住居地域）であっても、第一種住居地域は
当該用途部分が 3000㎡以下の店舗・飲食店等は立地可能ですし、第二種住居地域は、カラオケボックス等も立地可能です。また、隣接周辺地域が近隣商業地域や商業地域にある場合、パチンコ店等が立地可能です（一定の要件はあるが、風営法からも立地可）。（予定）建設地の周辺地
域に、一定規模の空き地や未利用建物がある場合、特に注意する必要があります。
用途地域の中身をよく知ることによって、現在は住宅中心であるが、カラオケボックスやパチンコ店などが将来出店可能な地域なのか、あるいは将来とも不可能な地域なのか、といった違う側面で、

さて、今後の対応ですが、現在の地代が必ずしも高いとは言えないこと、地代の即時値上げを

地域の特性やその将来像を知る手がかりとなります。駅までの通勤距離や買い物の便利さ、学校求める考えはないこと、また、地主から賃貸借契約の解約を求める考えのないこと等々、ご相談者の校区などは大変気になる部分ですが、今は建っていなくても将来どんな建物が建つかといった、の立場を明確にしたうえで、地主としては当面は地代の値下げを予定していない旨、借地人に説明

地域を長い目でみた環境を知る大きな手がかりとなります。

して納得して戴く以外に方法は無いのではないでしょうか。
地主・借地人ともに、代替わりされていますので、今回のことを機に、改めて当事者間で契約内容について確認され、今後のことについて早急に話し合う機会を設けておかれた方が宜しいかと思

なお、ここでは、割愛していますが、建築物の用途については、建築基準法上の制限以外に別の規制によって制限を受ける地域があります。

われます。また、ご相談者はＹ市に住まれており、将来的に当該土地を利用する予定はないというお話でしたので、当該土地の売却について、借地人に打診されてみるのは如何でしょうか？

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鑑定ふくおか No.35

鑑定ふくおか No.35

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相談室

特集

［テーマ ❾］里道について

Q
A

祖父の代から所有している土地に家を建てたいのですが、公図
上では、土地の内部に里道が存在しています。このまま建築してよいでしょうか？

無料相談会……………………………………………………………………よくある質問集［テーマ ❿］市街化調整区域の評価についてQ

一般に、里道、水路など、道路法や河川法の適用を受けない公共物を「法定外公共物」
といいます。この法定外公共物を含めて敷地を使用する場合には、使用許可を取るかもしくは払い下げ（売却）を受けることが必要となります。
法定外公共物は、かつては国有地でしたが、平成 12 年 4 月1日「地方分権の推進を図るための関係法律の整備等に関する法律」（地方分権一括法）が施行され、• 現に機能を有している法定外公共物は、平成 17 年 3 月末までに、市町村へ無償譲渡。
• 機能を喪失したものについては、平成 17 年 4 月以降、国において直接管理を行う。

A

郊外に相続した土地を所有しています。実家の敷地のほかにも、駐車場、資材置場などがあります。土地の時価を知りたくて税理士さんに聞いてみたところ、評価額はかなりの高額になり驚きました。その金額で売却できるならば売ってしまいたいと思いますが、とても売れるとは思えません。土地の価格は何を参考にしたらいいのでしょうか。
税理士さんが出された評価額は、相続税の計算に用いる財産評価基本通達を利用したものと思われます。
この通達では、駐車場や資材置場はいずれも雑種地と分類されます。市街化調整区域内の雑こととされました。このため、現に機能を有するものか否かで、市町村又は国 ( 財務支局等 ) の担当

種地を評価する場合には、周囲の状況を判定したり、造成費相当額を求めたりしますが、この判部署へ相談することが必要となります。

定や査定によって評価額が大きく異なってくることも考えられます。このように宅地に比べて雑種地の評価の仕方は複雑です。場合によっては、その土地の時価よりも高い評価額が出てしまうことがあ

機能を有する場合（市町村へ）るかもしれません。

① 占用許可申請を行う
公共物である道・水路の敷地を個人的に使いたいという時には、占用許可という使用許可申請

また、宅地を評価する場合には、間口が狭い土地、奥行が長い土地、広大地などについて調を行う必要があります。法定外公共物の保全または利用に支障を及ぼさない範囲で、許可を得るこ

整率が決められていますが、不動産鑑定士の立場から見ると、この調整率ではそれぞれの土地のとができますが、その際には、条例等にしたがって、占用使用料が発生する場合があります。

個別性を反映しきれていない場合もあります。

② 払い下げ申請を行う
払い下げを受けるためには、まず、法定外公共物の用途廃止申請が必要となります。現に申請者以外に使用者があり、公共物として機能している場合には、払い下げを受けることができません。

不動産鑑定士が市街化調整区域内の土地を評価する場合には、現地でその土地の形状や道路との接面状況や高低差などを調査し、更に市町村役場で建築に関する制限などを調査して、その土地はどのような利用ができるか把握したうえで評価します。

用途廃止が行われれば、境界確定を経て、購入手続きとなります。
払い下げ価格は、市町村によっては条例などで定めてある場合もありますが、原則として、土地評価に当たっては、その地域の不動産市場について分析したり、評価する土地が整地されていの適正な時価となります。境界確定のための測量費用や登記申請費用等は、買受人負担又は一ないときには、造成工事の必要性とその費用などについても検討します。また、間口、奥行、形状

部負担となることが多いようです。

などが不動産の価格に与える影響は、その不動産が存する地域によって異なってくるので、不動産鑑定士は、評価する不動産に応じた影響度を判定しています。

機能を喪失している場合（財務支局へ）対象となる財産が、現況では機能がないと思われるものでも市町村所管の場合もありますので、お尋ねのような市街化調整区域内の土地のほかにも規模が大きい土地などは、その土地の個別財産の所管確認を行います。その上で、境界確定を行って、購入手続きとなります。払い下げを性が評価額を大きく左右します。不動産鑑定士は、土地の個別性について、不動産市場を十分受ける財産は、国有財産ですので周辺の取引事例価格や地価公示価格などを考慮し、価格が算考慮した評価を行ないます。

定されます。境界確定のための測量費用や登記申請費用等は、全て買受人負担となります。
一度正式な鑑定評価の利用を考えられてはいかがでしょうか。鑑定評価料は係りますが、結果払い下げの手続きは、特に、境界確定にあたっての隣接地所有者との立会協議に時間を要する

的には十分にお役に立つことも多いと思います。

ことが多く、早くても2 ヶ月程度、長い場合には 1 年以上かかるケースもあるようです。余裕をもって、準備を始めてください。

32

鑑定ふくおか No.35

鑑定ふくおか No.35

33

わ がまち バン ザ イ

28

西郷川花園

福津市

秋の西郷川花園では、コスモスが約100万本栽培されています。10月にはコスモス祭りが開催され、赤や白、ピンクなど色とりどりのコスモスが歓迎してくれま

Fukutsu-city

す。花園内で花に囲まれてお弁当を食べながら、秋の季節を楽しむこともできます。また、春の花園は、黄http://www.city.fukutsu.lg.jp/

色いじゅうたんのように一面が菜の花でいっぱいにな
り、うららかな春を満喫できる絶好の場所となります。

人を、
明日を、
誇るまち。福津。

福津市の海岸旧福間町と旧津屋崎町とが合併し、新しく「福津市」

ります。その中でも、夕陽の沈む頃の「黄金に輝く海」は、が誕生してから、平成 27 年 1月24日で10 年になります。

リピーターが後を絶ちません。海の香りを大きく深呼吸し、この福津市という名前には、幸福や多くの人が集まる津潮騒を聞きながら、ここちよい潮風を浴びながら、ゆったりるようになった大注 連縄。12月には、大注連縄の付け（港、場所）という意味が込められています。

した気分で沈みゆく夕陽を見るのは、ロマンチックというべ替えが行われます。

本市には、商売繁盛・交通安全・家内安全の神様とき最高のぜいたくだと思います。

して知られ、全国有数の参拝客を数える宮地嶽神社があ

福 間 海 岸 以 外にも、宮 地・津 屋 崎・恋の浦・白石

ります。また、海岸一帯と宮地嶽神社周辺の山林は、浜・勝浦海岸、見る海岸によって風景や風情も異なる楽

玄海国定公園に指定され、風光明媚な自然景観が形成

しみ方ができます。

されており、津屋崎・福間海岸などを中心とした観光レク

また、市内で獲れる新鮮豊富な魚介類や野菜などをリエーションの場でもあります。また、福岡・北九州両政使った各店自慢の料理を、多くのかたがたに提供できるよ

令市への通勤・通学の利便性を背景とした住宅地域としうな賑わいの空間づくりを進め、「食の街道」
としてＰＲして、さらには、新鮮な食料品の生産食糧基地としての広宮地嶽神社大しめ祭
昭和27年から現在の日本一といわれる大きさで掲げ
し め な わ

津屋崎祇園山笠
津屋崎地域の氏神様「波折宮」で、毎年７月の19日に一番近い日曜日の朝を駆け抜けます。

福間海岸

34

地環境の街が誕生しました。計画的に整備された都市て栄えていましたが、近年マリンスポーツのメッカとなり、計画道路や公園を配置し、大型ショッピングセンターや保神奈川県の湘南海岸になぞらえて「福岡の湘南」「九州育所、病院など医療や福祉が充実したやさしい街づくりの湘南」と呼ばれるようになりました。サーフィンやウインドを進めています。

サーフィン、シーカヤックなどを扱うサーフショップも増え、また、住んでいる人たちが、生涯にわたって住み続け

若者向けの喫茶店やイタリア料理店も人気のスポットとたい。そして、市外に住んでいる人も福津市に「住んでなっています。夏の海水浴を楽しむかた以外にも、白砂みたい」「行ってみたい」と思っていただけるような魅力あ青松の海岸線の美しさは福津を訪れたかたには人気があ

ふれるまちを目指して、まちづくりを進めています。

鑑定ふくおか No.35

砂浜、青い松林、夕日を眺めるにも格好の場所です。

交 通 アクセ ス

周 辺 マップ

福津市市制10周年記念イベント
あんずの里あんず祭（あんずの里市）

ロに渡って続く白い博多駅までＪＲで約 25 分のＪＲ福間駅の東側エリアにおた海岸線があります。福間海岸は、もともと海水浴場とし3月

福間海岸は、２キ博多に直結した福間駅をもつ街

いては、福間駅東土地区画整理事業により良好な市街

福津市市制10周年記念式典（福津市中央公民館）

九州地区大学合同寒中水泳大会（津屋崎海岸）ていく予定です。

福津市には、全長 22ｋｍにおよぶ豊かな自然が残され

1月（福間海岸・諏訪神社）
玉せり

域的な役割ももっています。

「食の街道」を目指す海岸線

イベント情 報に追い山が開催されます。岡・新町・北の三流が勇壮に津屋崎千軒の街並み

５月～６月 ふくつの鯛茶づけフェア
7月

津屋崎祇園山笠（波折宮）8月

福津市納涼花火大会（福津の海岸）

9月

宮地嶽神社秋季大祭

10月（西郷川花園）
コスモスまつり実業団女子駅伝西日本大会（福津市及び宗像市）
12月

大しめ祭（宮地嶽神社）

福津市の人口［人口］58,745人 （男 27,541人

平成26年8月31日現在

女 31,204人）［世帯数］24,074世帯

鑑定ふくおか No.35

35

わ がまち バン ザ イ

伊野天照皇大神宮

29

天照皇大神宮は伊野天照皇大神宮の名で親しまれています。 祭

久山町

神は「天照大神」 ・ 「手力雄神」 ・ 「萬幡千々姫命」です。 起源には諸説あり、 神功皇后が天照大神にご神託を請われたとか、 室町時
代に都にいた豊丹生佐渡守の子兵庫大夫が夢のお告げでこの地

Hisayama-townにお宮を建てたという伝承が残っています。
江戸時代には黒田藩の庇護を受け、 ３代藩主光之公の時に現在

http://www.town.hisayama.fukuoka.jpの場所に伊勢神宮を模した神殿 ・ 鳥居などをつくりました。
お宮の前を流れる猪野川も、 伊勢にならい五十鈴川ともよばれており、 夏には涼を求めて多くの人が訪れます。 ６代藩主継高公の時に 20 年ごとの式年遷宮も行うようになり、 今もその伝統は地域の方々の手により大切に守られています。

首羅山遺跡
平成２５年３月に国指定史跡に指定された「首羅山」は鎌倉時代に 350 の坊があったといわれる中世山岳寺院の遺跡です。 天平年間に百済からきた白山権現が乗っていた虎の猛威に恐れた村人がその首を切り落としたところ、 その首が光ったため羅物（薄絹）に包んで埋め、 十一面観音を祀ったことから、 首羅山頭光寺といわれるようになったという伝承があります。
国際色豊かなふくおかの中世そのままの様子を今に伝える遺跡であり、 調査は現在も継続中です。 年に数回行われる見学会に安心・元気な『健康が薫る郷』の実現

は、 県内外から 400 人を超える方が見学に訪れます。

昭和 31 年（1956）9 月30日、町村合併促進法によって誕生した久山町は、久原村と山田村との合併によってできた町です。

猪野川

和名鈔によると久山町は筑前國粕屋（加須屋）郡杵原

久山町の猪野と山田を縦断する猪野川、 昔どおり

（久浪良）郷とあり、黒田長政が筑前の国に入国の後表の清流が流れ、 上流の猪野地区では源氏ホタルが粕屋、裏粕屋、宗像の三郡をもって一行政区として郡生息します。 伊野天照皇大神宮前では岸辺で水遊び奉行を置き支配されてきました。

が出来て四季を通して楽しめます。 流域では春には桜、 秋には紅葉など、 景観を楽しむことができます。

明治元年 4 月王政復古により政体職制を改正され、領地を瀋と改称し、更に明治 4 年廃藩置県により福岡県「お花見」の紹介と改められ、以後明治 6 年 4 月、県に大小の制を敷かれ

新建川 ・ 久原川 ・ 猪野川沿い。 どちらも中流域～上流の順に見ごろを迎えます。

3 月末～ 4 月にかけて町内を歩くと、 満開の桜を楽しむことができます。 お勧めは

明治 9 年 2 月、現在の福岡市大字蒲田、久原、猪野、
山田を糟屋郡第 7 小区として形成されたことがあり、このイベント情 報時からすでに旧山田村と旧久原村は行政区としてのつながりがあったものと思われます。
その後、明治 11 年 7 月、郡区町村編成法の発布以来数回の行政区画の変更はなされてきましたが、明治22 年 4 月、町村制の施行により利害関係の最も密接な
猪野村、山田村の 2 村を合併して山田村とし、久原村

健康行政を久原村として自治体をつくり、従来の村は大字の名に久山町は、 豊かな森と清流に恵まれ、 都市と農業が共生する町

伊野天照皇大神宮奉納武道大会として発展してきました。 昭和 36 年より始まった九州大学との共同

4 月 20 日に近い土曜 ・ 日曜 ・ 月曜日に五穀豊穣を事業 ―― 40 歳以上を対象とした生活習慣病予防健診を核とする願って実施されるお祭りです。 1 日目は祭典とお日籠

昭和 28 年町村合併推進法の施行により2 度目の町村

町ぐるみの健康管理は「ひさやま方式」として医学の発展に大きくり、 2 日目は奉納武道大会、 3 日目は日籠りが行わ

合併が進められ、山田村と久原村も昭和 31 年 9 月30日寄与し、 世界に広く知られています。 久山町では、 50 年以上の歴れます。 2 日目の武道大会では柔道 ・ 剣道の試合史を誇るこの取り組みをさらに発展させ、 誰もが健やかな町をめざが行われ、 糟屋地区や福岡市から小中学生が参加

した健康づくりに取り組んでいきます。

する大規模な大会となります。

おいて行政が行われてきました。

に合併の運びとなり、ここに久山町が誕生しました。

36

鑑定ふくおか No.35

４月

伊野天照皇大神宮奉納武道大会

５月

久山いさやか市（軽トラ市）

10月

祭りひさやま11月

久山の秋の食フェスタ

３月

ひさやま猪野さくら祭り（右写真）

鑑定ふくおか No.35

37

平成の

平成の

大川市

地 価 調 査とや国道４４２号線バイパスの開通、高邦会グループによる

大川市は、久留米市、大牟田市、佐賀市を結ぶトライ

事業拡張等が明るい話題です。

アングルの中心に位置し、昭和 29 年に１町５村の合併に那珂川町

地 価 調 査平成 23 年頃からは目標人口 5 万人を前に足踏みが続いて

那珂川町は福岡市の南部に位置し、昭和 31 年に町村いる状況です。

合併促進法に基づき南畑、岩戸、安徳の三村が合併してより現在の大川市になり、今日まで木工業の発展と共に県

県基準地価格によると、住宅地の地価は平成３年の誕生し、現在に至っています。 昭和 40 年代から安徳・岩

地 価 調 査を見ますと、 那 珂 川（ 県 ）−2は平 成 6 年の南の中核都市として発展してきました。しかし、昭和４５年

46％、商業地の地価は平成５年の３０％であり、長年下落戸地区などでの土地区画整理事業の推進拡大に伴い福岡

106,000 円／㎡から平成 24 年の74,500 円／㎡まで約 30を境に人口が減少傾向になり、かつ長引いた不況や低価傾向が続いています。かかる状況の中、道路整備の進展

市のベットタウンとして市街化が進んできました。昭和 51 年

％下落していますが、本年は+1.3%の上昇に転じています。

格の外国産家具の登場で基幹産業である木工業の低迷

や「ゆめタウン大川」付近の発展傾向により、一部地域での新幹線車両基地の完成や平成 2 年のＪＲ新幹線博多南線

商業地は隣接する春日市などへの郊外型店舗の出店増が、市勢及び地価に大きな影響を与えています。また昭和は下げ止まりつつあるようです。

「博多南駅」の開業により博多駅までの通勤時間が約 10

加から、そちらへ顧客が流れる傾向があり、那珂川（県）

６２年３月の国鉄佐賀線廃止により、鉄道駅がない市になり分程度に短縮され、利便性が飛躍的に向上しました。人口

5−1は 平 成 9 年 頃 の 210,000 円 ／ ㎡ か ら 本 年 のました。 一方、有明海沿岸道路の建設が進展中であるこは、昭和 50 年から昭和 60 年の国勢調査では連続して県

117,000 円／㎡まで約 44％下落しています。 近年は前年内上位の伸び率を示していましたが、国勢調査ベースでは、

比△ 1％未満まで下落率は縮小しています。

不動産鑑定士吉田 稔

不動産鑑定士［標準価格］
60,000

住宅地
価格
（円）

対前年
変動率

（県）大川市大字郷原
平成 大川
元年
−1
字西田４００番１

４７，
０００

０.０％

（県）大川市大字郷原
平成 大川
26年
−1
字西田３９９番1

２１,０００ ▲４.５％

最高価格
地
点

所 在

［大川
（県）
−1］
大川市大字郷原字西田４００番１
［大川
（県）
−1］
大川市大字郷原東村中２２６番1

住宅地

50,000

価格
（円）

対前年
変動率

筑紫郡那珂川町
平成 那珂川
大字片縄字野口元年 （県）−３ ６０５番３１

７２,５００５.１％

平成 那珂川 筑紫郡那珂川町
26年 （県）−２ 今光３丁目２４７番

７６,０００

１.３％

最高価格
地
点

40,00030,000

対前年
変動率（県） 大川市大字酒見
平成 大川
１４０,０００
元年 ５−1
字浦田１４１番２９

０.７％

平成 大川
（県） 大川市榎津字
26年 ５−1
中曾利１４９番６

１％
４７,０００ ▲４．

H1

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13 14

最高価格
地
点

80,000［大川（県）
５−1］大川市大字酒見字浦田１４１番２９［大川（県）
５−1］大川市榎津字中曾利１４９番６40,000

対前年
変動率

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13 14

15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26（年）

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13 14

15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26（年）300,000
250,000
200,000
150,000［那珂川（県）５−１］筑紫郡那珂川町片縄３丁目１１６番

100,000［那珂川（県）５−１］筑紫郡那珂川町片縄３丁目９２番

50,000［那珂川（県）５−２］筑紫郡那珂川町中原２丁目１１番
H1

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13 14

問回［那珂川（県）５−１］筑紫郡那珂川町中原２丁目１１番

15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26（年）

答

質

0

H1

問

回

新しく開業した商業施設
（店鋪等）
とその時期

ゆめタウン大川
（H9.3.1）

新しく開業した商業施設
（店鋪等）
とその時期

新しく作られた公共施設とその時期

ワークピア大川（H6.３.２９）

新しく作られた公共施設とその時期

ふれあいこども館（H26.7.8オープン）

昭和の最も有名な場所

古賀政男記念館

昭和の最も有名な場所

グリーンピアなかがわ

平成の最も有名な場所

関家具

平成の最も有名な場所

博多南駅

26年間で最も変わった場所など

昇開橋（国鉄佐賀線廃止に伴い、現在は遊歩道に）26年間で最も変わった場所など

博多南駅周辺

昭和の町の中心

下記に加え、若津港など

昭和の町の中心那珂川営業所周辺

平成の町の中心榎津・酒見・上巻など

平成の町の中心博多南駅周辺

平成元年の人口47,530人（H1.3.31現在）

平成元年の人口35,792人（H1.9.30現在）

平成26年
（最新）
の人口

36,512人（H26.3.31現在）

平成26年
（最新）
の人口

50,159人（H26.8.31現在）

平成元年の世帯数

12,324世帯（H1.3.31現在）

平成元年の世帯数

10,579世帯（H1.9.30現在）

平成26年
（最新）
の世帯数

13,289世帯（H26.3.31現在）

平成26年
（最新）
の世帯数

19,703世帯（H26.8.31現在）

平成になって進出した企業とその時期

グッデイ（H8.8）

平成になって進出した企業とその時期

現在計画されている市の事業進出企業への優遇措置（雇用・施設設備）を実施中

現在計画されている町の事業進出予定の企業

特にないが、2023年頃までには、大川市等を経由して大牟田〜佐賀県鹿島市を結ぶ「有明海沿岸通路」
が開通予定

進出予定の企業

鑑定ふくおか No.35

アンケート

アンケート
38

価格
（円）

平成 那珂川（県）筑紫郡那珂川町
１１７,０００ ▲０.８％
26年
５−１ 中原２丁目１１番

20,0000

所 在

平成 那珂川（県）筑紫郡那珂川町
１９０,０００ １１.８％
５−１ 片縄３丁目１１６番
元年

100,000

H1［標準価格］
350,000

商業地

120,000

20,0000

15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26（年）140,000

60,000質60,000［那珂川（県）−２］筑紫郡那珂川町今光3丁目247番

160,000

価格（円）

80,000［那珂川（県）−３］筑紫郡那珂川町大字片縄字野口６０５番３１［標準価格］
180,000

所 在

100,000

40,00010,000

0

最高価格
地
点

所 在

20,000［大川（県）−1］
大川市大字郷原字西田３９９番1

商業地

重松 英和

［標準価格］
120,000

答
−−−−

−−−−
「那珂川町住宅取得奨励補助制度」（進行中）、「不動産事業者等向け転入促進事業」
（進行中）

−−−−

鑑定ふくおか No.35

39

新規入会者の紹介
株式会社 鑑定ソリュート福岡

開業挨拶

現在、諸先輩方の指導の下、鑑定評価等業務に取り株式会社 福岡山ノ手鑑定舎

組んでおりますが、不動産という極めて可変的で個別性の強い資産を前に、考えさせられる日々が続いております。

不動産鑑定士市下 達也

ところで、私の紹介をさせて頂く上で、欠くことのできな

不動産鑑定士槇 由紀

いこととして音楽があります。
ジャンルは 様 々です が、 特 にHeavy Metal Hard
Rock 等を好み、様々なイベントに赴いては、音楽の持つはじめまして、この度、福岡県不動産鑑定士協会に入会させて頂きました、市下達也と申します。
熊本出身で、大学までは熊本で生活しておりましたが、就職を機に上京し、都心では、不動産売買仲介営業にて貴重な経験をさせて頂きました。

「人を動かす力」に刺激を与えられています。
自身、一ヘビメタギタリストとして、今後、音楽活動に復帰し、若者の集う街福岡をさらに活性化させていければと思っております。
今年 8月に29 歳となりました。業界ではまだまだ若手で不動産会社に従事している頃、不動産鑑定士の資格

すが、諸先輩方に負けないよう、日々精進していきたいとを知り、福岡にて音響機器メーカーに従事しつつ、鑑定

思いますので、何卒、ご指導・ご鞭撻の程、よろしくお願

士試験に合格し、現在に至っております。

い申し上げます。

株式会社 都市評価システム福岡

福祉士の専門学校に通っておりました。資格取得後、子育てに追われる毎日。鑑定業とはほぼ無縁の生活を送っ

不動産鑑定士中村 光子ておりました。
3 年前、夫の転勤で大分市に引っ越したのをきっかけに再び鑑定業に携わることになりました。大分では㈱都市評価システムの安東正二先生にご指導いただき、実務修

今年の4月に福岡県不動産鑑定士協会に入会させて習を受講しながら、実務経験を積ませていただきました。

いただきました（株）都市評価システム福岡の中村光子で修習の合格発表から10日もしないうちに福岡への転勤がす。福岡の県士協会には約 10 年ぶりの復帰となりますの

決まり、安東先生には最後までご迷惑をかけてしまったにで、簡単に自己紹介させていただきます。

も関わらず、先生をはじめ、社員の方々が温かく送り出し

福岡市生まれ、ほぼ福岡市育ち。家族は夫と息子が一人です。平成 10 年に二次試験に合格し、今年 3月に実務修習を修了・鑑定士登録をいたしました。
福岡の県士会を退会してから最初の2 年間は、社会一般財団法人 日本不動産研究所
九州支社
不動産鑑定士西村 哲治

業界に入ってからの約 11 年間、（株）鑑定ソリュート福岡が近いから赤坂にしたの？」と聞かれますが、実は、このでお世話になり、ようやく、独り立ちをすることとなりました

春入学した子供の小学校に近いからです。十数年前は、が、いざ、始めてみると、まだまだ未熟で、いかに皆さま

法務局や鑑定士協会に足を運ぶ回数がとても多かったでに支えられてきたのかを実感する毎日です。

すが、今では、インターネットでかなりの資料が揃い、本そもそも、私は、不動産鑑定士を志した頃から、あまり当に便利になりました。私は、さすがに、評価書を手書き

独立志向は強い方ではなかったので、できれば不動産鑑していた時代や現地写真をフィルム現像していた時代は定士として事務所に所属して、定年までまっとうしたいとい

経験していませんが、それでも、私がこの業界に入った頃う考えでした。しかし、子供が生まれ、成長していくにつとは、作業の中身は飛躍的に変化したなあ、と驚きます。

れて、生活スタイルが次々と変わっていった中で、そして、

本当に変化の激しい時代です。不動産評価のニーズ

自分自身も年齢を重ねてきた中で、次第に、自分の生活の多様化に対応し、不動産鑑定評価基準の改正や価格スタイルに合わせた形で仕事をしていくのもいいかもしれな

調査ガイドラインなど、対応していくべき事柄が多く、ぼんい、と思うようになりました。そんなわがままな理由にも関わやりしていると置いていかれそうです。いま一度、気を引きらず、快く、決断を後押ししてくださった、安東先生、廣締めて、しっかり精進していきたいと思います。

原先生、ソリュートの皆さまには、本当に感謝です。
赤坂に事務所を構え、また、博多とは違った街並みをとはいえ、気ままに楽しくやってます。ぜひ、お近くにお越しの際は、お立ち寄りください。

橋本不動産鑑定所

まだまだ子どもに手がかかりますが、マイペースで努力精進いたしますので、皆様、ご指導よろしくお願いいたし不動産鑑定士ます。

橋本 英樹

より、宮崎での仕事についてはお役御免となり、この４月に再度福岡に戻って来て、本士協会に再入会させていただきました。
とはいえ、この半年間は宮崎と福岡を行ったり来たりの生活だったため、大好きなゴルフを含め、宮崎での単身赴任生活を思い存分楽しむということはできなかったのがこのたび、当協会に再入会致しました、一般財団法人

公示分科会にて、他の評価員の方々の福岡県内の住所

日本不動産研究所九州支社の西村哲治です。昨年のが並んでいる分科会出席表のなか、一人だけ「住所：宮夏、当研究所宮崎支所の所属職員が突然退職するとい崎市」と記載する羽目になったことを含めて、なかなか得う事態となったたため、昨年の10月に家族（妻と小学生の難い経験ができたのかなと今となっては思っているところで娘・息子）を福岡に残し、宮崎にて単身赴任生活を送るす。年齢的には今年 40 歳となりましたが、この業界ではこととなったため、一旦は士協会を退会させていただきまし

まだまだ若輩者かと思いますので、今後ともご指導・ご鞭たが、その後、後任支所長が宮崎支所に赴任したことに撻のほど何卒宜しくお願い申し上げます。

鑑定ふくおか No.35

新鮮に感じています。よく、他業界の方からは、「法務局てくださり、本当に感謝しております。

少し心残りではありますが、福岡で担当した昨年の地価40

この春、福岡市中央区赤坂で開業いたしました。鑑定

約８年間お世話になりました㈱アプレイザル福岡を退社

これまで地価調査・地価公示、国税評価等の公的評

し、今年５月に開業しました「橋本不動産鑑定所」の橋本

価や公共団体・民間企業・個人依頼の評価等、様々な

英樹と申します。

案件を経験させて頂きましたが、どの案件にも必ず新しい

この度開業できましたのは、ひとえに私を支えて頂いた
皆様のおかげと感謝しております。

発見があり、日々勉強・研鑽を積むことの必要性を痛感しております。

この業界に入りましてから、早いもので約１５年が経ちま今後は「お客様に価値ある評価書等の提供を通じ、社した。大学卒業直後に就職した工事会社の営業事務職

会に貢献していける事務所」
を理念として、日々精進してから、殆ど関係のないこの業界に資格試験書籍を通じていく所存です。

興味を持ち、その半年後に退職願提出→２次試験受験に至った当時を振り返りますと、今では無謀と思える若さとまだまだ未熟者ですので、皆様に今後ともご指導・ご鞭撻のほど宜しくお願い申し上げます。

情熱が懐かしく思い出されます。

鑑定ふくおか No.35

41

会員名

会員名簿

42

勤務先住所
久留米市日吉町 1-1-902
アーバンパレス久留米センターステージ

勤務先ＴＥＬ

大石亜紀子

大石亜紀子不動産鑑定事務所

810-0001

福岡市中央区天神 1-14-16-6F

092-724-0805

大岩根（株）久栄綜合コンサルタント

830-0061

久留米市津福今町 349-18
久栄ビル

0942-39-7826

大川弘太郎

大川不動産鑑定事務所

802-0001

扇

大和不動産鑑定（株）
九州支社

亘

幸一郎

北九州市小倉北区浅野 1-1-1
ＪＲ小倉駅ビル8F
810-0001 福岡市中央区天神 1-12-20
日之出天神ビル7F
福岡市中央区赤坂 1-16-13
810-0042
上ノ橋ビル5F

093 -511-5588
092 -712 -9112（株）
九銀不動産鑑定所

大武克己

大武不動産鑑定士事務所

807-1121

勤務先ＴＥＬ

大塚

誠司

（有）
アセット
・インフィニティ

810-0002

0942-32-4337

大塚弘孝

大塚不動産鑑定士事務所

092 -712 -9112

大西克則

貞和不動産鑑定（株）

810-0011

福岡市中央区高砂 2-11-18

092-521- 6662

092-292- 6461

大堀満郎

大堀不動産鑑定事務所

814-0174

福岡市早良区田隈 3-23-20

092-985 -5513

0 92 -761-7617

岡田 英吾

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001

092-725 -2063

岡部敦

おかべ税理士法人

812-0033

092- 441-5522

沖永裕章

沖永不動産鑑定所

806-0059

北九州市八幡西区萩原 3-4-11

093-644-0808

092 -714 - 5715

小野

恭嗣

小野不動産鑑定812-0017

福岡市博多区美野島 1-19-11
真藤ビル2F092-292-3376

092-781- 6073

小野田秀幸

広域不動産鑑定（株）

810-0032

福岡市中央区輝国 2-11-70

092-523-5201［希望者のみを掲載しています］

勤務先名

勤務先住所

大楠由美子

平成26年10月1日時点

会員名

勤務先名

北九州市八幡西区石坂 1-17-10

福岡市中央区西中洲 10-4
ワコービル3F
福岡市中央区舞鶴 3-2-32
810-0073
舞鶴ロイヤービル3F

0 92 -751- 5745
093 - 614 -2608
092-738 -8580

浅川博範

くるめ不動産鑑定（株）

830-0017

麻生敏雄

大和不動産鑑定（株）
九州支社

810-0001

綾部

圭太

綾部不動産鑑定（株）

荒川保昇（株）環境評価コンサルタント

810-0001

荒牧恭一（株）立地研810-0041

安東清美（株）鑑定ソリュート福岡

812-0013

池田昌修

中央総合鑑定（株）

810-0041

池田雄士

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001

石井修

石井不動産鑑定士事務所

810-0073

福岡市中央区舞鶴 2-1-21

092-741-50 0 6景平良邦（有）景平不動産鑑定

802-0064

北九州市小倉北区片野 2-9-40
第 2 木山ビル202

093 -921-2315

石田美紀子

新日本総合鑑定（株）

810-0041

福岡市中央区大名 2-10-2
シャンボール大名 B-201

092 -741- 0855

片山邦秀

片山不動産鑑定事務所

810-0014

福岡市中央区平尾 2-11-11-801

092-523 -9721

出雲重成

出雲不動産鑑定士事務所（有）

812-0011

福岡市博多区博多駅前 2-19-17-506

092- 432-1380

加藤

一生

（株）
アプレイザル

806-0028

市下達也（株）鑑定ソリュート福岡

812-0013

092- 441-5522

金山

哲也

けやき不動産鑑定事務所

815-0072

一村貴

093-513-3850

兼重

利彦

かねしげ不動産鑑定事務所

803-0275

北九州市小倉南区高野 3-7-11

093 -981- 8557

井手江美

つくしのくに鑑定（株）

811-3219

福津市西福間 3 -12-11

0940 -72-5100

神谷孝

神谷不動産鑑定士事務所

802-0981

北九州市小倉南区企救丘 1-29-23

093 -964 -2514

井上

慶一

（株）
さくらビジネスパートナーズ

810-0041

福岡市中央区大名 2-4-22
新日本ビル5F

092-737-8500

川崎一秀

川崎一秀不動産鑑定士事務所

836-0867

大牟田市花園町 38

0944-54- 6719

井上

真輔

（株）
みずほ不動産鑑定所

810-0073

福岡市中央区舞鶴 3-2-4
福岡舞鶴ビル6F

092-738 - 6105

川崎健祐（株）孝栄設計コンサルタント

811-1302

福岡市南区井尻 1-36-20

092-571-5292

岩城雅俊

平和総合コンサルタント（株）839-0862

久留米市野中町 914

0942-39 -3311

川崎耕二

筑後不動産鑑定830-0039

久留米市花畑 2-16-14
フォーウィルズコート402

0942-80 -7198

岩隈良弘

プラス不動産鑑定（有）

810-0042

福岡市中央区赤坂 1-11-13
大稲ビル７F

092-713 -2272

川崎孝志（株）孝栄設計コンサルタント

811-1302

福岡市南区井尻 1-36-20

092-571-5292

岩﨑圭亮（株）鑑定ソリュート福岡

812-0013

092- 441-5522

川村

勇人

（有）
アセッツ鑑定810-0073

福岡市中央区舞鶴 2-2-1
筑邦ビル4F092 -739 - 5101

093-522-5091

木原正人

オフィス21不動産鑑定士事務所

807-0844

北九州市八幡西区春日台 6-3-12

093 - 611-3287

0942-39-7826

木村修二

一般財団法人日本不動産研究所北九州支所

802-0006

北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル8Ｆ

093 -531- 6788

0 92 -751- 5745

清永

優

日本不動産鑑定事務所

802-0043

北九州市小倉北区足原 1-13-1

093 -521- 0201

アイ・ブレインズ

福岡市中央区天神 1-12-20
日之出天神ビル7F
福岡市博多区博多駅東 1-12-5
812-0013
博多大島ビル905
福岡市中央区天神 4-5-10
チサンマンション第２天神 311
福岡市中央区大名 1-9-14
シティマンション大名 605
福岡市博多区博多駅東 2-6-1
九勧筑紫通ビル3F
福岡市中央区大名 2-4-30
西鉄赤坂ビル7F
福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F

福岡市博多区博多駅東 2-6-1
九勧筑紫通ビル3F
北九州市小倉北区馬借 1-5-18
802-0077
ランドスペース馬借 501

福岡市博多区博多駅東 2-6-1
九勧筑紫通ビル3F
北九州市小倉北区馬借 1-1-17-701
802-0077
KOKURA TOWER 7F
久留米市津福今町 349-18
830-0061
久栄ビル
福岡市中央区赤坂 1-16-13
810-0042
上ノ橋ビル5F

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F
福岡市博多区大博町 2-1
大前ビル2F北九州市八幡西区熊手 3-3-12
丸善ビル3F福岡市南区多賀 2-4-10
野間カステリア705

092-721- 0 033

092-781- 6073
092-291- 4125

093- 632-1854
092-408 -7233

岩渕三千昭（株）不動産評価研究所岩渕事務所

上田博隆（株）久栄綜合コンサルタント

内田

信行

（株）
九銀不動産鑑定所

梅田俊司

梅田不動産鑑定事務所

806-0047

北九州市八幡西区鷹ノ巣 1-15-5

093- 641-8886

桐野祐記（株）谷澤総合鑑定所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-10-17
西日本ビル3Ｆ

092-771- 0641

江見

博

（株）総研

810-0001

福岡市中央区天神 1-13-2
興銀ビル5F

092-732-3470

桑野

義政

桑野不動産鑑定士事務所

810-0001

福岡市中央区天神 2-4-12

092 -781-2608

江本

庸時

江本不動産鑑定事務所

824-0005

行橋市中央 2-5-13

0930 -26 -2227

桑原哲治（株）谷澤総合鑑定所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-10-17
西日本ビル3Ｆ

092-771- 0641

鑑定ふくおか No.35

鑑定ふくおか No.35

43

会員名

勤務先住所

小池

孝典

小池不動産鑑定事務所

811-3308

小島智典（株）鑑定ソリュート福岡

812-0013

税田健司

新都市中央鑑定（株）

齊堂

忠道

（株）大建

814-0031

境達司

あさひ不動産鑑定（有）

802-0006（株）谷澤総合鑑定所九州支社

810-0001

佐々木

44

勤務先名

哲

福津市星ヶ丘 28-10

福岡市博多区博多駅東 2-6-1
九勧筑紫通ビル3F
福岡市中央区大名 2-9-29
810-0411
第 2プリンスビル9Ｆ
福岡市早良区南庄 2-9-12
北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル4F
福岡市中央区天神 1-10-17
西日本ビル3Ｆ

勤務先ＴＥＬ

会員名

0940-26-0662

田村

092- 441-5522

津久井

092-722- 0233

常美

勤務先名
（株）
田村不動産鑑定事務所

801-0842

環（株）旭鑑定補償810-0012

土橋幸夫

アイ・ブレインズ

092-851-3900

堤弘

堤不動産鑑定事務所

093-513-2340

恒川恵一

恒川不動産鑑定事務所

092-771- 0641

寺島弘次

大和不動産鑑定（株）
九州支社

勤務先住所

勤務先ＴＥＬ北九州市門司区広石 1-1-14

093 -332-1222

福岡市中央区白金 2-11-9
ＣＲ福岡ビル5F
802-0077 北九州市小倉北区馬借 1-5-18
ランドスペース馬借 501
大野城市東大利 1-4-2
816-0941
グレイスヴィラ東大利 302
福岡市中央区大名 2-1-43
東洋マンション大名 301
福岡市中央区天神 1-12-20
810-0001
日之出天神ビル7F
810-0041

092-534-1800
093-513-3850
092-592-8631
092 -731- 5231
092 -712 -9112

貞弘

賢治

貞和不動産鑑定（株）

810-0011

福岡市中央区高砂 2-11-18

092-521- 6662

戸川

英二（株）戸川鑑定士事務所

802-0005

北九州市小倉北区堺町 2-1-1-612

093 -511- 8232

佐藤栄治

第一不動産鑑定事務所

800-0257

北九州市小倉南区湯川 4-15-14

093 -921- 6333

徳永

大典

都市経済研究所

810-0074

福岡市中央区大手門 2-1-10-3F

0 92 -741- 4 812

佐藤

修

（株）
アプレイザル

806-0028

北九州市八幡西区熊手 3-3-12

093- 632-1854

都合哲男（株）平成総合鑑定所

800-0025

北九州市門司区柳町 4-12-34

093-382-3000

佐藤浩一

ランド鑑定設計

800-0024

北九州市門司区大里戸ノ上 2-6-6

093-382-2020

土手栄治（株）北九州システム鑑定

803-0817

北九州市小倉北区田町 12-19-202

093-582-4280

佐藤史郎

大和不動産鑑定（株）北九州支社

802-0006

北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル4F

093 - 511- 6931

友野和憲

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F

092-781- 6073

重松

英和（有）重松不動産鑑定

814-0005

092-845 -4702

友松

昌司

大和不動産鑑定（株）
九州支社

810-0001

重松

正信（株）都市評価システム福岡

092-762-3200

中嶋

裕二

（株）
プライム評価研究所

福岡市早良区祖原 14-13
ロマネスク西新 201
福岡市中央区天神 1-11-17
810-0001
福岡ビル7Ｆ福岡市中央区天神 1-12-20
日之出天神ビル7F
福岡市中央区大名 2-4-30
810-0041
西鉄赤坂ビル7F
福岡市中央区舞鶴 2-8-6
クラージュ舞鶴 608
福岡市中央区大名 2-1-12
810-0041
メゾン天神 402

092 -712 -9112
092-735 -3610

地頭所修一

あおば不動産研究所

813-0025

福岡市東区青葉 2-26-8

0 92 - 691-7679

中園二郎

中園不動産鑑定事務所

柴田

知則

（株）
ｉ
Ｌａｎｄ

819-0031

福岡市西区橋本 2-6-13

092-405-9003

中村秀紀（株）都市リサーチ

白水

達郎

白水総合研究所

830-0021

久留米市篠山町 168-32

0942-37-3939

中村光子（株）都市評価システム福岡

810-0001

福岡市中央区天神 1-11-17
福岡ビル7Ｆ

092-762-3200

杉孝一

杉不動産鑑定士事務所

803-0841

北九州市小倉北区清水 4-3-36

093 -571- 6971

中村

世明

（株）
わがまち不動産研究所

819-0005

福岡市西区内浜 1-6-5-503

092-406 -0315

副田

英美

（株）
オフィス・ソレア

814-0123

福岡市城南区長尾 4-19-11

092-865 - 6113

西川

浩二

（有）
フィールズ鑑定法人

810-0023

福岡市中央区警固 2-12-5

092-718 -2575

添野

敬一

（株）
プライム評価研究所北九州支所

806-0055

北九州市八幡西区幸神 1-2-16

093-644-2380

西澤義男

西澤不動産鑑定事務所

803-0856

北九州市小倉北区弁天町 9-6

093 -571-770 0

空井良元

東アジア不動産研究所

814-0001

福岡市早良区百道浜 4-31-1-1108

092-407-8075

西村哲治

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F

092-781- 6073

高木俊二

福銀不動産調査（株）

812-0053

092- 631- 0301

納富

久雄（株）旭鑑定補償810-0012

福岡市中央区白金 2-11-9
ＣＲ福岡ビル5F

092-534-1800

高田卓巳

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001

092-781- 6073

野口貴

東邦不動産鑑定事務所

810-0034

福岡市中央区笹丘１-24-4

092 -771- 0196

髙塚宏髙塚不動産鑑定所

803-0826

北九州市小倉北区高峰町 15-10

093 -582-7273

橋本英樹

橋本不動産鑑定所

814-0006

高橋

国生（株）毎長不動産鑑定所

810-0002

福岡市中央区西中洲 12-13
樋口ビル1F092 -751-2052

羽田成利

大和不動産鑑定（株）北九州支社

滝口良爾（株）西日本不動産鑑定所

814-0153

福岡市城南区樋井川 7-20-5

092-834-9771

波多江裕之

大和不動産鑑定（株）
九州支社

田口

浩二

九州不動産コンサルタント

810-0041

092-753 -9971

波多野宏和

（株）
アプレイザル

806-0028

北九州市八幡西区熊手 3-3-12
丸善ビル3F093- 632-1854

竹下

憲治

（株）
アプレイザルジャパン

092-722-2362

花田宏治

合同会社花田不動産鑑定士事務所

808-0137

北九州市若松区ひびきの南 2-16-15

093-555-9635

武田大道（有）武田大道事務所

810-0042

092-726 -4405

馬場喜幸

九州・アジア・パートナーズ（株）810-0001武田多門（有）武田大道事務所

810-0042

092-726 -4405

早坂剛雄

新日本総合鑑定（株）

田中髙士

田中税理士・不動産鑑定士事務所

816-0943

092-558 -8518

林田

光博

中央不動産鑑定（有）

田中

信孝（株）第一総合不動産鑑定事務所

803-0817

093-592-4831

原田俊博

福岡立地研究所

811-3211

福津市有弥の里 1-10-6

0940-35-8350

棚橋良次（有）地域分析

810-0041

092-725 - 0980

秀島

義則（有）秀島不動産鑑定事務所

802-0976

北九州市小倉南区南方 2-1-26

093 -962-7585

鑑定ふくおか No.35

福岡市東区箱崎 1-4-13
福銀箱崎ビル6F
福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F

福岡市中央区大名 2-9-35
トウセン天神ビル6F
福岡市中央区舞鶴 1-9-3
810-0073
朝日プラザ天神 1105
福岡市中央区赤坂 1-5-22
赤坂えがしらビル6F
福岡市中央区赤坂 1-5-22
赤坂えがしらビル6F
大野城市白木原 3-10-26
松永ビル2Ｆ北九州市小倉北区田町 10-38
小松ビル201
福岡市中央区大名 1-3-37
隆永ビル601

810-0073

福岡市早良区百道 2-6
藤崎公団住宅 11-303
北九州市小倉北区魚町 1-4-21
802-0006
魚町センタービル4F
福岡市中央区天神 1-12-20
810-0001
日之出天神ビル7F

福岡市中央区天神 2-14-8
天神センタービル11F
福岡市中央区大名 2-10-2
810-0041
シャンボール大名 B-201
福岡市中央区舞鶴 1-2-33
810-0073
ライオンズマンション天神 201

0 92 -771-1781
092-725 -2183

092-841- 6472
093 - 511- 6931
092 -712 -9112

092-736 -3737
092 -741- 0855
092-715 - 0242

鑑定ふくおか No.35

45

会員名

勤務先住所
福岡市中央区白金 2-11-9
810-0012
ＣＲ福岡ビル5F
福岡市中央区舞鶴 1-2-33
810-0073
ライオンズマンション天神 201

勤務先ＴＥＬ

会員名

勤務先名

勤務先住所

092-534-1800

森部清司（株）地域経済研究所

820-0088

092-715 - 0242

八木穆（株）毎長不動産鑑定所

810-0002

淳（株）旭鑑定補償

平畑博

中央不動産鑑定（有）

廣原

浩一（株）鑑定ソリュート福岡

812-0013

福岡市博多区博多駅東 2-6-1
九勧筑紫通ビル3F

092- 441-5522

安木

徳男

（株）
アプレイザル福岡

福山節子

福山不動産鑑定事務所

802-0001

北九州市小倉北区浅野 2-3-47-3F

093 -513 -2772

山内英行

山内不動産鑑定士事務所

802-0014

北九州市小倉北区砂津 1-3-18

093-541- 0035

福山

道和

アーバンコンサルティングファーム（株）814-0005

福岡市早良区祖原 16-16
MAICA 西新 2F

092-846 -7456

山内

浩幸

（有）
アイ・アール不動産鑑定

814-0103

福岡市城南区鳥飼 7-22-14

092-985 -4975

藤岡一雄

フジ総合補償鑑定（株）

830-0061

久留米市津福今町 195-12

0942-38 - 0818

山口

勝彦（株）国際不動産鑑定所

812-0013

藤岡廣子

フジ総合補償鑑定（株）

830-0061

久留米市津福今町 195-12

0942-38 - 0818

山﨑

晃尚

（株）
九銀不動産鑑定所

810-0042

藤野裕三（株）谷澤総合鑑定所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-10-17
西日本ビル3Ｆ

092-771- 0641

山﨑健二

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F

092-781- 6073

藤村吉次

藤村不動産鑑定事務所

803-0835

北九州市小倉北区井堀 3-6-32-201

093-561- 0545

山下

耕一

（有）
アセットリサーチ

810-0021

福岡市中央区今泉 2-5-19-502

092-725 -3276

二村

吉則

（株）
九銀不動産鑑定所北九州事務所

803-0817

北九州市小倉北区田町 11-10
オークラ田町ハイツ302

093 -592-7791

山下英彦

福岡不動産鑑定（株）

810-0004

福岡市中央区渡辺通 2-1-82
電気ビル北館

092-771- 8451

古川一哉

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F

092-781- 6073

山下

洋生

福岡不動産鑑定（株）

810-0004

福岡市中央区渡辺通 2-1-82
電気ビル北館

092-771- 8451

古田幹雄

古田不動産鑑定士事務所

811-2101

粕屋郡宇美町宇美 3-1-10

092-932- 0215

山田

元則

山田不動産鑑定事務所

819-0025

福岡市西区石丸 3-42-3

092-884-0078

堀

和義

（株）総研

810-0001

福岡市中央区天神 1-13-2 興銀ビル

092-732-3470

山田秀俊

中央不動産鑑定（有）

810-0073

福岡市中央区舞鶴 1-2-33
ライオンズマンション天神 201

092-715 - 0242

前村晃次（株）西日本シティ銀行 融資統括部 不動産調査室

812-0011

福岡市博多区博多駅前 1-3-6

092- 476 -2085

横山

裕

（株）
さくらビジネスパートナーズ

810-0041

槇由紀（株）福岡山ノ手鑑定舎

810-0042

福岡市中央区赤坂 1-13-7
西嶋ビル4F

092-725 - 6703

吉川博貴

大和不動産鑑定（株）
九州支社

松尾

憲親

（株）大建

812-0032

福岡市早良区南庄 2-9-12

092-851-3900

吉崎

武雄

（株）総研

松尾

春仁

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F

092-781- 6073

吉島万里子

平和総合コンサルタント（株）839-0862

久留米市野中町 914

0942-39 -3311

松﨑信夫

大東鑑定（株）810-0073

福岡市中央区舞鶴 2-4-30

092-714 -3066

吉田尚是（株）吉田不動産鑑定士事務所

806-0067

北九州市八幡西区引野 1-13-6

093 - 621-1777

松﨑能久

大東鑑定（株）810-0073

福岡市中央区舞鶴 2-4-30

092-714 -3066

吉田

博之

（有）
エステート
・プランニング

810-0004松田徹

総和不動産鑑定（株）

810-0004

福岡市中央区渡辺通 5-23-3
東急ドエルアルス天神 901号

092-752-3721

吉田正宇

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

松本

修二

（株）
コスモシステム福岡支店

810-0004

092 -791-26 61

吉田稔（株）第一鑑定リサーチ

810-0041

福岡市中央区大名 2-2-50
大名ＤＴビル6F

092-724- 6566

松本俊朗（有）筑紫不動産鑑定事務所

092-921-5825

吉永

幸雄（株）西日本不動産鑑定所

814-0153

福岡市城南区樋井川 7-20-5

092-834-9771

松本

武洋

中央不動産鑑定（有）

092-715 - 0242渡辺悟

桜坂鑑定（株）810-0024

福岡市中央区桜坂 3-8-1-402

0 92 -791-178 0

松本忠人

国土総合研究所

812-0044

福岡市博多区千代 2-10-1

092-522-6308

渡邉

弥恵

（株）総研

810-0001

福岡市中央区天神 1-13-2
興銀ビル5F

092-732-3470

的野泰浩（株）谷澤総合鑑定所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-10-17
西日本ビル3Ｆ

092-771- 0641

渡邊

安正

渡邊不動産鑑定事務所

802-0023

北九州市小倉北区下富野 4-16-30

093 - 541-1861

宮﨑

浩

（株）紺碧

811-0103

糟屋郡新宮町花立花 3-6-6

092- 403 -7014

宮澤等（株）毎長不動産鑑定所

812-0011

福岡市中央区西中洲 12-13
樋口ビル1F092 -751-2052

三好丈久

三好不動産鑑定事務所

802-0077

北九州市小倉北区馬借 3-5-1-1105

093 - 551-9701

向野高洋

鑑定補償向野研究所

810-0041

福岡市中央区大名 2-10-1
シャンボール大名Ａ1102

092-739 -5512

向野昌邦

鑑定補償向野研究所

810-0041

福岡市中央区大名 2-10-1
シャンボール大名Ａ1102

092-739 -5512

村上知子

村上知子不動産鑑定事務所

802-0006

北九州市小倉北区魚町 1-4-21-7F

093 -967- 0435

（有）北九州不動産鑑定

807-0833

北九州市八幡西区南鷹見町 11-20-202

093- 695 -1225

幸太朗

鑑定ふくおか No.35

福岡市中央区渡辺通 1-12-9
フジイビル8F
筑紫野市二日市中央 5-3-16
818-0072
第二丸明ビル2F
福岡市中央区舞鶴 1-2-33
810-0073
ライオンズマンション天神 201

飯塚市弁分 554-5

勤務先ＴＥＬ

平田

森

46

勤務先名

福岡市中央区西中洲 12-13
樋口ビル1F
812-0011 福岡市博多区博多駅前 2-17-15
ＮＰＣビル4Ｆ

福岡市博多区博多駅東 1-12-5
博多大島ビル403
福岡市中央区赤坂 1-16-13
上ノ橋ビル5F

福岡市中央区大名 2-4-22
新日本ビル5F
福岡市中央区天神 1-12-20
810-0001
日之出天神ビル7F
福岡市中央区天神１-13-2
810-0001
興銀ビル5F福岡市中央区渡辺通 5-6-18
コモダスパッソ天神 1308
福岡市中央区天神 1-12-7
810-0001
福岡ダイヤモンドビル9Ｆ

0948-26 -4678
092 -751-2052
092 - 4 81-110 6

092-483-3350
0 92 -751- 5745

092-737-8500
092 -712 -9112
092-732-3470

092-762-2077
092-781- 6073

鑑定ふくおか No.35

47

協会の現在平成26年10月1日時点■会員の内訳

■会員の内訳人

士補
2 人［1.1％］

鑑定士
54 人［29.8％］

業者の代表者
125 人［69.1％］

業者の代表者

125

69.1%

鑑定士

54

29.8%

士補

2

1.1%

計

181

100.0%■年齢別構成（資格者のみ）
年齢
20 代

0

1

1

0.6％

30 代

2

7

9

5.1％

40 代

27

27

54

30.9％

50 代

34

3

37

21.1％

60 代

36

6

42

24.0％

6

70 代

14

3

17

9.7％

36

80 代

5

9

14

8.0％

90 代

1

0

1

0.6％

120

55

175

100.0％

業者代表者

計

3

1
0

構成比

合計

27

27

数

個人会員

個人会員

34

人

業者代表者

■全資格者の年齢別構成

3

構成比

数

7
2

14

9
0
1

5

編

■今回の特集は、無料相談会の取りまとめということで広報委

平均

56.8 歳

最年少

29 歳

最高齢

90 歳

■今回も無事発行の運びとなり、ご執筆頂きました皆様のご協集

員全員で担当しました。執筆は委員以外の会員さんに広く協力

力に感謝いたしております。都合により、今回の『鑑定ふくおか』をお願いし、委員は企画・編集に尽力することを『 鑑定ふくおの打ち合わせ会議には出席できず、広報委員の方々には、ごか』の編集方針としていたので、委員が執筆することは本意で迷惑おかけいたしました。次号もどうぞよろしくお願いいたします。

後はなかったのですが、いつもとはちょっと違う特集にすることがで【中村 世明】

きたと思っています。どうぞご感想をお寄せください。更に、裏記

表紙の「フォトギャラリー」、今回もいい写真を掲載することがで■広報委員の皆さん、お疲れ様でした。執筆頂いた皆様、大きました。ご協力に感謝いたします。

変ありがとうございました。

【大楠 由美子】【大川 弘太郎】■『鑑定ふくおか』の発行にあたり、微力でも力になればと思っ■多数の皆さんにご協力を賜り、無事発行することができましています。 次 回は微 力を通り越し、“ 強 力 ”？ を目指します！

た。今後も、『 鑑定ふくおか』の更なる充実を図っていきたいと

大楠委員長宜しくお願い致します。

思っています。

【小池 孝典】【渡辺 悟】■ご執筆頂いた皆さんお疲れ様でした。『 鑑定ふくおか』は当■『 鑑定ふくおか 』の編集に微力ながら協力させて頂きました。

委員会の活動成果であり、福岡県不動産鑑定士協会を代表

今後もさらに充実した内容になるように鋭意努力していきたいとする広報誌として、不動産鑑定士制度のＰＲに貢献しています。

思います。

【福山 道和】

さらに一鑑定士としても、日々の業務・活動を通じて制度の広報ができるように頑張りたいと思います。

【浅川 博範】■『 鑑定ふくおか 』第 35 号も無事に発行することができました。
ご執筆・ご協力戴きました皆様に感謝申し上げます。これからも■毎年 10 月は、「土地月間」。市民の方々に土地について関

皆様に愛される『鑑定ふくおか』を発行できるよう、広報委員一

心を持ってもらい、私たち、不動産鑑定士の活動をより広める

同、頑張って参りますので、皆様には引き続き、暖かいご支工夫をしていきたいと考える日々です。

【井手 江美】

援、ご協力のほど、よろしくお願い申し上げます。また、無料■すっかり朝晩が涼しくなりました。今年は、ほとんど晴れ間も見しい中、快くご協力戴きまして、ありがとうございました。引き続られず、大雨による災害が多い夏でした。最近は、気持ちよいき、無料相談会もよろしくお願い申し上げます。末筆となりました

秋晴れが続いて、ようやく行楽日和ですね。急な天候の変化にが、時節柄、ご自愛下さい。

相談会の相談員としてご協力戴きました会員の皆様には、お忙注意しつつ、秋の行楽を楽しみたいと思います。

48

鑑定ふくおか No.35【槇 由紀】【兼重 利彦】