グローバル都市不動産研究所
レポート第22弾

2023.8.24

関東大震災から100年
東京の防災力のさらなる強化策を探る～一般世帯の半数を占める「単身世帯」の防災力向上が不可欠～

01 未曽有の被害をもたらした関東大震災
02 東京都の災害被害想定
03 東京都の防災・減災の取り組み
04 東京の防災力強化の伸びしろ
05 都市政策の専門家 市川宏雄所長による分析結果統括0

01
未曽有の被害をもたらした関東大震災
10万人を超える死者・行方不明者の9割が焼死
木密（木造建築物）の集積が首都東京を炎に包む
1923年（大正12年）9月1日、相模湾北西部を

当時の東京府全体における死者・行方不明者数

震源とするマグニチュード7.9の大地震が南関東は7万人を超え、うち東京市（麹町区・神田区なから東海地域に及ぶ広範囲な地域に被害をもたら

ど現・東京都の東部15区）は6万8千人と、当時のしました。

人口の3割強が犠牲になりました【表2】。被害の圧倒的な犠牲を生んだ火災

特徴は、住宅被害数と要因別内訳からもわかるよ地震による直接死・行方不明者数は約10万5千

うに、木造家屋の倒壊と火災延焼です。なかでも人、全壊・全焼住宅は約29万棟、経済損失は約55

地震発生直後からの火災は46時間にわたり延焼、億円（当時の GDP比約37％）にのぼり、記憶に

東京市域の約46%（34.7㎢）を焼き尽くし、全死

新しい東日本大震災、阪神・淡路大震災と比較し者・行方不明者の約96%もの命を奪いました。

てもいかに激甚的な災害であったかがうかがえます【表1】。

1

木造建築の集積が被害を拡大
火災被害が深刻化した背景には、火が多く使われる昼食の時間帯であったことや、木造家屋の倒壊による延焼火災の同時発生、台風の余波による強風、風向きの変化による延焼範囲の拡
大と避難者の逃げ惑い、火災旋風1の発生など、複数の要因が指摘されています。
なかでも不動産・都市開発の観点で注目すべ
きは、木造建築が密集し街路も狭い地域を中心に延焼が悪化した点です【図1】。当時は、江戸時代の都市基盤のまま、近代化による人口増
加と建物の密集が進み、さらに浅草区北部、神田区西部、本所区では軟弱地盤による地震動の増幅が木造家屋の倒壊を招き、延焼火災の同時発生に至りました。
一方で、当時の消防体制が震災時の断水と火災の同時多発という事態に対応できるほど十分に備わっていなかったことなども被害が深刻化した要因として挙げられます。

02
東京都の災害被害想定
地震による倒壊・火災は築古住宅の集積地で深刻に区部東部では大雨・高潮による浸水リスクに警戒
東京都は、関東大震災の教訓を活かすことはも京の被害想定」を概観します。今後30年以内に発とより、東日本大震災後、首都直下型地震および生しうるマグニチュード（以下M）7クラスの首南海トラフ巨大地震等による被害想定に基づき、都直下型、Ｍ8-9クラスの海溝型の主な地震にお地震に強いまちづくりを加速させてきました。

いて、想定される最大の人的・物的被害は【表2022年に人口・世帯構成の変化や新たな科学的知

3】のとおりです。

見等をふまえて10年ぶりに被害想定が見直された

震度6強以上の揺れが招く建物倒壊と死傷者

ほか、近年急増する都市型浸水を受けて風水害対

続いて、各地震の震度分布、および都内の被害策も強化が進められています。

が最大になるケースの揺れの被害について、エリ

首都直下地震等による被害の想定

アごとに見ていきます。

死者最大6千人以上、帰宅困難者452万人超
まずは、22年公表の「首都直下地震等による東

まず都心南部直下地震では、区部の東部や南西部を中心として約402㎢にわたり震度6強以上にな

１) 竜巻状の空気の渦（巨大なつむじ風）で、人・物を吹き飛ばすほか、猛烈な風により急速な延焼の原因となる
2

るとされます。このほか、多摩東部直下地震では立川断層帯地震では多摩地域の約2割で震度6強以

多摩地域・区部東部を含めた約485㎢の広い範囲、上になるとみられます【図2】。このうち、首都

海溝型の関東大震災（表3および図2では大正関東中枢機能への影響が最も大きくなる都心南部直下地震）では南部・東部を中心に区部の約2割、地震について、揺れによる被害を23区部別に見ていきます【表4】。

3

震度6強以上の震度別面積率は、江東区・足立

大田区で1万5千棟超、江戸川区、葛飾区が続いて区・墨田区・太田区・品川区で90%を上回り、建います。一方で、死者数は足立区で500人超、大物被害では全壊棟数が足立区で唯一1万棟を超え、

田区・江東区と続き、人口あたり死者率は千代田太田区・江戸川区・江東区・世田谷区と続いてい区が0.106%で最も高く、荒川区・墨田区と続います（参考：【図3】）。なお、全壊する建物のています。負傷者数は江東区と足立区で7千人を約8割は旧耐震基準とされており、これらの区で超え、人口あたり負傷者は千代田区が4.8％と最は築古の建物が多いことがうかがえます。また、も高く、港区・江東区と続いています。

半壊棟数も足立区が2万棟を超え、世田谷区・【表4】都心南部直下地震における震度6強の面積率と揺れ等による被害想定（23区別・全壊棟数順）
揺れ等*による被害

6強以上の
震度別面積率 建物倒壊数（棟）
（%）

全壊

半壊

人的被害（人）
死者

負傷者

人口あたり
死者率

死者率順位

負傷者率 負傷者率順位

足立区

98

11952

22,210504

7,282

0.073%

4

1.0%

7

大田区

94.7

8538

15,291336

6,120

0.045%

9

0.8%

11

江戸川区

77.5

6656

13,867268

5,355

0.038%

11

0.8%

12

江東区

98.1

6600

7,756

324

7,787

0.062%

5

1.5%

4

世田谷区

69

6464

17,036247

5,394

0.026%

15

0.6%

16

墨田区

95.5

5398

7,682

227

2,939

0.083%

3

1.1%

6

荒川区

83.1

5388

6,908

214

2,153

0.098%

1

1.0%

8

葛飾区

77.2

4589

12,060173

2,980

0.038%

12

0.7%

14

北区

49

3222

7,599

137

2,413

0.039%

10

0.7%

13

品川区

91.6

2892

6,038

128

3,817

0.030%

14

0.9%

9

杉並区

27.8

2544

10,04691

2,144

0.015%

17

0.4%

21

台東区

38.7

2330

4,560

101

1,847

0.048%

8

0.9%

10

目黒区

74.6

1827

4,551

67

1,683

0.023%

16

0.6%

15

板橋区

32.9

1760

7,497

75

2,117

0.013%

19

0.4%

22

練馬区

1.5

1436

9,370

59

1,870

0.008%

23

0.2%

23

渋谷区

73.2

1312

3,418

74

2,929

0.030%

13

1.2%

5

豊島区

9.3

816

3,936

38

1,329

0.013%

20

0.4%

20

港区

72.1

782

1,900

126

5,255

0.048%

7

2.0%

2

中央区

60.4

714

1,366

83

2,689

0.049%

6

1.6%

3

中野区

4.5

665

3,953

49

1,627

0.014%

18

0.5%

18

新宿区

7

530

3,117

30

1,834

0.009%

22

0.5%

17

文京区

4.8

468

2,461

26

1,065

0.011%

21

0.4%

19

千代田区

19.9

150

602

62

2,780

0.093%

2

4.2%

1

区部計

61.7

77031 173,223

3,434

75,4130.035%

0.8%

参考）多摩計

2.6

5168

232

8,075

0.005%

0.2%

34,124出典）東京都「首都直下地震等による東京の被害想定（令和4年5月25日公表）」をもとに作成*ゆれ・液状化・急傾斜地崩壊計、火災によるものを除く

4

山手線外周部で深刻化する火災被害

山手線外周部の木造建物を中心に火災域が広がる

次に、予想される主要な地震に伴う火災被害にことがうかがえます。

ついて、エリア別にみていきます。

このうち、都心南部直下地震について、出火件

木造建物棟数分布と合わせて焼失棟数分布【図数、焼失棟数、火災による死者数・負傷者数を23

4】を合わせてみると、いずれの地震においても、区別にみていきます【表5】。

【表5】都心南部直下地震における震度6強の面積率と揺れ等による被害想定（23区別・焼失棟数順）
火災・建物被害

人的被害

出火件数に占める

出火件数

焼失棟数*

世田谷区

50

19293

38586.0%

398

1,738

0.042%

3

0.18%

3

大田区

57

17763

31163.2%

390

1,695

0.052%

1

0.23%

1

江戸川区

62

14421

23259.7%

314

1,358

0.045%

2

0.19%

2

足立区

59

12425

21059.3%

291

1,225

0.042%

4

0.18%

4

杉並区

21

7741

36861.9%148631

0.025%

8

0.11%

8

品川区

24

6286

26191.7%160

675

0.038%

5

0.16%

5

葛飾区

31

5137

16571.0%110459

0.024%

9

0.10%

9

目黒区

14

4278

30557.1%

94381

0.035%

6

0.14%

6

練馬区

16

3966

24787.5%77

312

0.015%

11

0.06%

11

墨田区

19

3672

19326.3%94368

0.033%

7

0.13%

7

江東区

42

2697

6421.4%77304

0.010%

12

0.04%

12

荒川区

17

1735

10205.9%44147

0.020%

10

0.07%

10

中野区

8

972

12150.0%2050

0.006%

13

0.01%

13

板橋区

18

916

5088.9%1954

0.003%

17

0.01%

17

豊島区

8

733

9162.5%1733

0.006%

14

0.01%

14

北区

15

541

3606.7%12

24

0.003%

16

0.01%

21

渋谷区

14

286

2042.9%925

0.004%

15

0.01%

16

台東区

11

180

1636.4%5

15

0.002%

18

0.01%

20

文京区

5

135

2700.0%380.001%

20

0.00%

22

新宿区

10

85

850.0%

3130.001%

19

0.00%

23

港区

16

17

106.3%

1

19

0.000%

22

0.01%

19

中央区

11

4

36.4%

1

13

0.001%

21

0.01%

18

千代田区

5

0

0.0%

0

7

0.000%

23

0.01%

15

区部計

533

103282

19377.5%

2,288

9,552

0.023%

0.10%

参考）多摩計909623

10692.2%

194395

0.004%

0.01%

焼失棟数の割合

死者

人口あたり

負傷者

死者率

死者率順位

負傷者率 負傷者率順位出典）東京都「首都直下地震等による東京の被害想定（令和4年5月25日公表）」をもとに作成*倒壊建物を含まない

5

出火件数は江戸川区・足立区・大田区・世田谷区が50件超と特に多く、焼失棟数は世田谷

津波以上に大雨・高潮で高まる区部東部の浸水リ
スク

区・大田区で1万5千件を超え、江戸川区・足立

津波に関しては、海溝型地震である関東大震災

区・杉並区が続いています。なお、出火件数に（表3および図2では大正関東地震）及び南海トラ

占める焼失棟数の割合を見ると、世田谷区・杉フ巨大地震で被害想定がなされています。最大津並区・大田区、目黒区、品川区の順で高くなっ

波高は区部で約 2.6ｍ、東京湾に面する江東区・ています。住宅を中心に狭小な建物が集積し、中央区・港区・江戸川区・品川区・大田区の6区

延焼が広がりやすい地域といえるでしょう。

で2mを超えるとされます【図5】。なお、東京湾

また死者数は、世田谷区、大田区で400人弱、は外洋からの入り口が狭く、複数の大型河川が津人口あたり死者率は大田区で0.054%で最も多く

波の逃げ場になることで、揺れの規模に対する都なっています。負傷者数も死者数の上位と同じ区部の被害は比較的小さいとみられています。

自治体が占め、世田谷区、大田区で1,500人超となっています。

一方で、昨今は温暖化を背景とする短時間豪雨

区・江東区・足立区・葛飾区・江戸川区）では、や大型台風などにより、河川の氾濫や下水道管か最大で人口の9割以上（約250万人）が浸水被害

らの雨水の吹き出しといった水害が市街地でも頻に見舞われ、2週間以上水が引かないリスクが指発。地震との複合災害も懸念されています。大雨

摘されています【図6】。

と洪水による被害については、2000年の東海豪雨

また台風に伴う高潮については、1934年の室（時間最大雨量114mm 総雨量589mm）以上の降

戸台風級（中心気圧910hPa）の台風を想定した

雨想定に基づき、都建設局が「浸水予想区域図」

場合の浸水被害区域・浸水深が公開されています

で河川流域別に浸水範囲と浸水深を予測し、各区【図7】。東部17区・約212㎢にわたり、荒川や市町村が「洪水ハザードマップ」として避難場所

墨田川沿いの墨田区・江東区を中心に最大10mのや経路の情報と共に公開しています。

浸水が発生し、1週間以上水が引かない見込みとこれらによると、荒川と江戸川が流れ込み「海なっています。

抜ゼロメートル地帯」と呼ばれる江東5区（墨田6出典）江東区広域避難推進協議会「江東5区大規模水害ハザードマップ」

出典）東京都港湾局「高潮浸水想定区域図」

7

03
東京都の防災・減災の取り組み「木密」の解消と2000年基準の耐震化に注力
洪水・浸水はハード・ソフトの両面から対策を強化
地震・水害を核とする都の災害対策
自然災害が多様化・激甚化するなか、防災・減災に係る法律や国レベルの体制整備と共に、東京①不燃化（木密地域解消）
東京都は、阪神・淡路大震災や東日本大震災の都としても各種被害想定をふまえ独自の災害対策

教訓をふまえ、甚大な火災被害の想定される約を計画・推進してきました。近年新たに公開や改7,000haを整備地域を指定。2020年度までに不燃定がなされた主な計画として、災害対策基本法に

領域率3を70%、主要な都市計画道路の整備率を基づく災害種別の地域防災計画、都震災対策条例

100%にすると掲げ、集中的に施策を展開してきに基づく「防災都市づくり推進計画」や「東京防ました。主として「不燃化特区制度」では、老朽災プラン2021」、施策として「TOKYO強靭化プ

建築物の除却・建て替えの助成や税の減免措置、

ロジェクト」2などが挙げられます。

本章では、「特定整備路線の整備」では、延焼遮断帯4を形

東日本大震災後に重点的な対策が進んだ①不燃化成する主要道路の権利者に対して財政支援等を実②耐震化③水害対策の取り組みを紹介します。

施しています【表6】。

２）首都東京の機能や経済活動維持のため、自然災害に対して都が実施する事業について5つの危機（風水害、地震、
火山噴火、電力・通信等の途絶、感染症に複合災害を加えて取りまとめたもの。詳細は東京都制作企画局HPを参照 https://www.seisakukikaku.metro.tokyo.lg.jp/basic-plan/kyoujinkaproject/
３）建築物の不燃化や道路、公園等空地の状況から算出される、市街地の「燃えにくさ」を表す指標。70％以上で延焼による焼失率がほぼゼロとなるとされる
４）市街地延焼を防ぐ道路や河川、鉄道、公園等の都市施設や近接する耐火建築物による帯状の不燃空間
8

施策の成果として木密地域面積は大きく減少し、反面、整備地域別には不燃領域率の改善度合い

最新の被害想定にも着実な減災効果が認められてはバラつきがあり、その進捗はエリアごとに大きいます【図8】。

く異なるといえます【図9】。

②耐震化

都では、地域防災計画（震災編）や2007年策定

我が国の建築基準法では、震度6程度以上の地の「耐震改修促進計画」に基づき、各種建築物の震での倒壊危険性を前提に新耐震基準（1981年）

耐震診断や耐震改修の促進を推進してきました。

が定められたのち、阪神・淡路大震災をふまえて例として住宅については、「防災都市づくり推2000年、現行の耐震基準に改められました。基準進計画」に定める整備地域、および2018年からは強化が進む一方、熊本地震（2015年）では2000

所有者への個別訪問等取り組みに積極的な区市町

年以前に建てられた新耐震基準の建築物にも被害村を対象に、耐震化にかかる財政支援がなされてが発生したことから、現行基準以前の建築物へのいます。このほか、相談体制の整備や耐震改修工

対処が課題となっています。

法に関する情報提供、事業者講習会などの環境整9備や技術的支援を通じて、所有者への働きかけを2000年以前に建築され、耐震性の不十分な木造住進めています。なお耐震改修促進計画は、最新の宅に対する耐震診断・改修等の支援の拡充、また被害想定や「TOKYO強靭化プロジェクト」をふ

特定緊急輸送道路沿道建築物に関しては、耐震ア

まえ本年5月に改定され、新たな目標を定めていドバイザーの派遣や一般沿道建築物の耐震診断をます【表7】。

促進し、当該道路全体の通行機能の確保を図ると住宅については、新耐震基準に適合していても

いいます。

③水害対策

難拠点の整備、住民の自助・共助の体制づくりや豪雨、高潮、土石流、がけ崩れ、地滑り防止な意識啓発等が進められています【表8】。同方針

どの各種水害については、地域防災計画（風水害は近年の降雨傾向や被害状況をふまえて2014年に編）を軸に施策が実施されてきました。

改定され、おおむね 30 年後を目途として年超過

とりわけ豪雨とそれに伴う洪水・浸水対策につ

確率5 1/20の降雨（区部：時間 75mm、多摩部：

いては、2007年に豪雨対策基本方針が策定され、時間 65mm）に対する床上浸水等の防止が目標に

ハード・ソフトの両面から総合的な治水対策や避掲げられています。

５）過去の降水量の観測データに基づき、50年・100年といった稀な大雨が年に１回 以上発生する確率10

04
東京の防災力強化の伸びしろ
都区部で増える「若年単身者」の意識変化に注目
賃貸マンションでも災害対策強化の動き広がる
ここまでみたように、東京都では各災害の被害

なお特別区に限れば、2015年には単独世帯がすで想定と対策が行われています。さらなる防災・減に50.6%を占め、増加のスピードはさらに速く災の強化を図るうえで、注目すべきはどのようななっており、またこの増加は2040年まで続くとみポイントでしょうか。不動産開発・投資の観点かられています7。

ら、都区部の単身世帯とその防災意識、さらに彼

5歳階級の年代別に全単独世帯の割合をみると、

らの多くが入居する賃貸マンションにおける防災25～29歳が43万4,494世帯で最多、20～24歳が31

トレンドについて紹介します。

万8,775世帯で次いでおり、若い単身者が多いという特徴も挙げられます。進学や就職を背景とす

都区部で増加する若者の単身世帯る転入者が多いためといえるでしょう8。

まずは、東京都の世帯構成に着目します。2020

上記のような変化から、「若年層の単身者」は年度の国勢調査によると、一般世帯の総数は721

都民の世帯構成を捉えるうえでひとつの核といえ万6,650世帯で、前回（2015年度）調査比で52万ます。これらの層は一般的に防災意識が低いとさ

3,778世帯（7.86%）増加する一方で、単独世帯はれてきましたが、彼らの意識に変化の兆しも見ら

362万5,810 世帯、前回比で46万1,135世帯

れます。例として、一人暮らしの学生・社会人（14.57％）増と、一般世帯の増加率と比較して（18～29歳）に部屋選びの意識を尋ねた2021年も顕著に増加。一般世帯に占める割合は47.39％の調査では、現在の部屋を探した際に「防災につから 50.26％に上昇し、初めて半数を超過しましいて意識した」と回答した割合は学生で46.2％、た。都は2019年時点で、単独世帯が半数を超える

社会人で43.5%に上りました。2019年度調査比で、のは2035年と見込んでいました6が、予測より10

学生は3.4ポイント増、社会人で11.4ポイント増

年以上も速いペースで増加したことがわかります。

といずれも増加しています【図10】。

６）東京都「東京都世帯数の予測」2020年3月
７）東京都「『未来の東京』戦略 附属資料 東京の将来人口」2023年1月
８）2022年総務省「住民基本台帳人口移動報告」（本研究所第20弾レポート参照）

11

賃貸マンションにおける「防災」の動き

屋根が設置に十分な面積を持たず高さや重量の制

これまで、住宅の防災は戸建て・分譲マンショ

約も受けやすい建物上の問題、維持・管理の煩雑ンを中心に強化されてきた経緯がありました。しさやコストなどが主な要因です。しかし、軽量・

かし、都区部で増加する単身者・若者の多くが住薄型パネルや、省スペース・大容量のリチウムイ

む賃貸集合住宅においても「防災」が物件の選択

オン蓄電池の開発、長期契約を前提とすることで基準になりつつあります。

設置費用を実質ゼロとする、メンテナンスや故障

例として、賃貸入居者の意識調査（2018年）

対応を定額で請け負うといった発電事業者のメ

では、部屋選びの際に「災害に対する強さが決定

ニュー拡充によって、導入障壁は低減されつつあ要因になった」と回答した人が約78％に上っていります。さらに太陽光のほか、敷地内に設置したます。また2022年、首都圏の賃貸契約者に「魅力ガスバルクにLPガスを貯蔵し、発電機を稼働さを感じるコンセプト賃貸住宅」を尋ねたところ、せるシステムも展開されています。

「防災賃貸住宅」が36.3％でトップとなりました

その他のライフラインとして、不足しがちな生【図11】。次点の「デザイナーズ賃貸住宅」

活用水を補う防災用井戸や雨水貯蓄槽、蓄電池を（29.0%）、「子育て世帯向け」（22.4%）の割用いた共用Wi-Fi、防災かまどベンチの設置など

合と比較しても、賃貸住宅選びにおける防災へのもみられます。なお、これらの非常用エネルギー

関心の高さがうかがえます。

は、建物の共有部や各住戸への供給はもちろん、建築・設計「共助」の観点から近隣住民にも開放・共有しや構法・構造の面では、一般的な住宅やマンショ

すい場所に導入するケースも増えています。さらンよりも耐震等級を１段階高め、賃貸マンションに、共用部の防災倉庫を大容量化する、入居者自ながら災害時の救済・避難拠点（学校・病院等）

身が水・食料等を備蓄しやすいよう各戸にパントと同等の耐震力にするものがあります。耐震構造

リースペースを設けるといったものもあります。

だけでなく、制震構造や免震構造の選択が可能な

プロパティマネジメント（管理・サービス）

ものや、断熱材や外壁の工法で耐火性能を高めた

設計・建築段階だけでなく、賃貸管理・運営の物件も見られます。

経営・財政面では、地震保険の補償範囲以上の原設備

状回復保証、設備機器・家財や建物に対する見舞

設備面で大きな進化が見られるのは、災害時に利用可能なエネルギーの確保・供給です。
太陽光発電パネルは、賃貸物件への導入ハード
ルが高いとされてきました。装置購入費に加え、い金、長期間の設備修理対応や賃借人の事故対応
見舞いといった被災時の復旧を支援するメニューの拡充が挙げられます。
入居者向けのソフト面でのサポートとしては、一般的な防災の知識習得・注意喚起を促すパンフ（https://suumo-research.com/）12

レットの配布や掲示、防災訓練の実施に加え、物（レジリアル）」が創設され、2023年1月にサー件個別の設備や機器の情報にカスタマイズした防ビスが開始されました【表9】。自治体レベルで災マニュアルの作成、入居者同士の共助意識・コ

は、墨田区が2013年度より「すみだ良質な集合住

ミュニティ醸成を図るイベントの開催などがあり宅認定制度（防災型）」、中央区が2014年度よります。さらに、備蓄品の選択・購入から、賞味期「中央区防災対策優良マンション認定制度」を開限管理、使用後の再補充までを一括して代行する、始。

防災備蓄のサブスクリプションサービスの導入も策の仕様や取り組みを評価し、認定物件の所有者始まっています。

や入居者に対し防災に係る費用助成等を行ってい

評価・認証制度ます【表10】。

賃貸物件を含むマンションを対象に災害対

最後に、賃貸マンションの防災の今後を見据えるうえで、物件の評価・認証について紹介します。

世帯構成や入居者のニーズが変化するなか、評

昨今は、自然災害領域の専門性を高め、賃貸マ

価・認証制度の普及により、不動産投資家・オーンションもスコープに含む評価・認証が立ち上ナーも災害に対するレジリエンスへの意識が高まがっています。

り、これまでは「手薄」な状態にあった単身者・

民間レベルでは、自然災害に対する不動産の耐性を定量化・可視化する国内初の制度「ResReal

若者向け賃貸マンションの動向にますます注目が集まっていくことが予想されます。

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＜参考資料＞
内閣府「令和5年版

防災白書」

1920年度国勢調査、東京都防災HP「関東大震災100年ページを開設しました」
内閣府「広報ぼうさい」No.40（2007年7月）
東京都防災HP「首都直下地震等による東京の被害想定（令和4年5月25日公表）」
江東区広域避難推進協議会「江東5区大規模水害ハザードマップ」
東京都港湾局「高潮浸水想定区域図」
東京都都市整備局HP「不燃化特区制度と特定整備路線の取組」
東京都建設局HP「特定整備路線の整備について」
東京都都市整備局「防災都市づくり推進計画ビジュアル版」
東京都防災HP「10年間の主な取組と減災効果」
東京都都市整備局「東京都耐震改修促進計画（令和5年3月改定）」
東京都「地域防災計画（風水害編）」
東京都下水道局「下水道浸水対策計画2022」
東京都HP「“我が家の水害リスク診断書”の配布について（2023/7/21報道発表資料）」
東京都「東京都世帯数の予測」2020年3月
東京都「『未来の東京』戦略 附属資料 東京の将来人口」2023年1月
2022年総務省「住民基本台帳人口移動報告」（本研究所第20弾レポート参照）

アットホーム株式会社「ユーザー動向調査UNDER30 2021賃貸編（2021年6月実施）」「2021年度 賃貸契約者動向調査（首都圏）」／(株)リクルート調べ（2022年6月実施）
HP（https://suumo-research.com/）「ResReal」HP（https://resreal.jp/）
中央区HP「中央区防災対策優良マンション認定制度」
墨田区HP「すみだ良質な集合住宅認定制度」

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05
都市政策の専門家

市川宏雄所長による分析結果統括

防災の評価・認証も普及し始め、不動産投資家も防災意識が高まっている
今後は都心の単身者・若者向けの賃貸マンションでの動向に注目
関東大震災が発生してから9月1日で100年

区・足立区・葛飾区・江戸川区）では、最大となります。過去の大きな地震での死亡者数

で人口の9割以上（約250万人）に浸水被害が（行方不明も含む）は東日本大震災で約1万8出るとされています。また、津波の最大津波

千人、阪神・淡路大震災で約5千5百人である

高は区部で約 2.6ｍとされています。しかしなのに対して、関東大震災では約10万5千人でがら、現在、下町を囲む河川堤防、ならびにした。地震発生直後からの火災は46時間にわ

東京湾の堤防は高さが5.5ｍあり、不測の事態

たって東京市域の約46%を焼き尽くし、死亡が起きない限り問題ないとされています。

者の9割近くが焼死者でした。木造建築が密集し、街路も狭い地域を中心に延焼が起きたからです。

国勢調査（2020年）によると、一般世帯の総数は前回（2015年度）調査比で7.86%増加
する一方で、単独世帯は前回比で14.57％増と今後30年以内に発生するであろうマグニ

なりました。すなわち、一般世帯に占める単チュードM7クラスの首都直下型、あるいはＭ

独世帯の割合が47.39％から 50.26％に上昇し8から9クラスの海溝型の地震について、被害たのです。単独世帯の層は一般的に防災意識想定が出されています。首都直下地震によるが低いとされてきたので懸念が生じます。し被害の想定では、死者は最大6,000人、帰宅困

かし、賃貸入居者の意識調査（2018年） では、難者は452万人超ですが、関東大震災当時に部屋選びの際に「災害に対する強さが決定要

比べると可燃の木造建築の減少が死者数減に因になった」と回答した人が約78％に上ってつながっています。また、震度6強以上の震度

おり、必ずしもそうでないことが分かります。

別面積率は、江東区・足立区・墨田区・太田

なお、2022年に首都圏のマンションの賃貸契区・品川区で90%を上回っており、旧耐震基

約者に「魅力を感じるコンセプト賃貸住宅」

準の建物は全壊のリスクがあります。なお、は何かを尋ねたところ、「防災賃貸住宅」が山手線外周部の木造建物（いわゆる木密賃貸

36.3％で、高い数字ではないが、回答のなか

住宅ベルト）を中心に広がる火災域はゆっく

ではトップとなりました。

り減少をしてます。

世帯構成や入居者のニーズが変化するなか浸水・洪水については、東京都建設局がで、防災の評価・認証制度も普及し始め、不「浸水予想区域図」で河川流域別に浸水の範

動産投資家やオーナーも災害に対するレジリ

囲と浸水深を予測しており、各区市町村では

エンスへの意識が高まりつつあります。これ「洪水ハザードマップ」として避難場所や経から「若年単身者」の意識変化に着目するこ路の情報を提供しています。「海抜ゼロメーとで、単身者・若者向け賃貸マンションがどトル地帯」と呼ばれる江東5区（墨田区・江東のように変貌するのか注意が必要です。
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参考
GLMにおける防災の取り組み
GLMでは、資産価値と安全・安心な地域社会づくりを両立するマンションの供給により、企業理念の「不動産を通じて豊かな社会を実現する」ことを目指しています。
防災に関する主な取り組み、物件の仕様の一部をご紹介します。

1. 木密地域の耐火建築・老朽化物件の建て替え
都区部の木密地域において、老朽建築物を耐火性のある新築マンションに建て替えることで、木密地域の解消に貢献しています。また、耐震基準（2000年基準）を満たした鉄筋コンク
リート造マンションを多数供給しています。
こうした地震・火災対策が急がれる地域の大半は、狭小敷地や道路に接していない敷地、行き止まりや狭い道路の多さ、住民の高齢化などから、権利関係が複雑で建替えや開発が進みにくい状況にあります。GLMは、企画・開発から物件管理までワンストップで不動産ソリューション
を提供できる強みを生かし、課題を抱える地域社会と土地所有者、資産価値向上を望む物件オー
ナー、安心・安全な住環境を望む入居者といった各ステークホルダーを結び、丁寧な合意形成のもとで土地開発を進めています。

2. 玄関枠の耐震化
地震の影響により玄関扉の枠が歪むことを予め想定し、ドア枠とドアの間に隙間を設ける事で扉の開閉を容易にできるよう配慮した耐震玄関ドア枠を採用しています。
※一部物件のみ採用

3. 止水板・電気盤類の設置箇所の工夫
開発用の土地を仕入れる際は、常にハザードマップを確認のうえ、災害リスクを仕入判断の要素として取り入れています。そのうえで、ハザードマップエリア内の計画物件では、止水板をエントランスなど一階の出入口に、電気盤類は地面から1m以上の高い位置に設置しています。
※原則として自社開発物件において設置

4. 地域特性に応じた防災備蓄
ライフラインが断たれた場合の備えとして、マンション内に非常用トイレや発電機、災害対策用造水機などを常備した
防災備蓄倉庫を設置。避難時に必要なヘルメットなど、立地

地域の特性に応じて各種防災備品を備えています。
※一部物件のみ採用

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取材可能事項
本件に関して、下記２名へのインタビューが可能です。
ご取材をご希望の際は、グローバル・リンク・マネジメントの経営企画室 広報担当まで
お問い合わせください。

・氏名：市川 宏雄（いちかわ ひろお）
・生年月日
：1947年 東京生まれ（75歳）
・略歴：早稲田大学理工学部建築学科、同大学院修士課程、博士課程（都市計画）を経て、カナダ政府留学生として、カナダ都市計画の権威であるウォータールー大学大学院博士課程（都市地域計画）を修了（Ph.D.）。一級建築士。
世界の都市間競争の視点から大都市の将来を構想し、東京の政策には30年間にわたり関わってきた東京研究の第一人者。
現在、明治大学名誉教授、日本危機管理防災学会・会長、日本テレワーク学会・会長、大都市政策研究機構・理事長、日本危機管理士機構・理事長、森記念財団都市戦略研究所・業務理事、町田市・未来づくり研究所長、Steering Board Member of Future of Urban
Development and Services Committee, World Economic Forum（ダボス会議）in Switzerlandなど、要職多数。

・氏名：金 大仲（きむ てじゅん）
・役職：株式会社グローバル・リンク・マネジメント 代表取締役
・生年月日：1974年 横浜生まれ（49歳）
・略歴：神奈川大学法学部法律学科卒業。新卒で金融機関に入社。
その後、家業の飲食店を経て大手デベロッパー企業に転職し年間トップ
セールスを達成。そこでの経験を経て30歳の時に独立し、グローバル・
リンク・マネジメントを設立。

会社概要
会社名
：株式会社グローバル・リンク・マネジメント
会社HP：https://www.global-link-m.com/
所在地：東京都渋谷区道玄坂1丁目12番1号渋谷マークシティウエスト21階
代表者：代表取締役 金 大仲
設立年月日
：2005年3月
資本金：5億67百万円（2023年6月末現在）
業務内容：不動産ソリューション事業（投資用不動産の開発、販売、賃貸管理）
免許登録：宅地建物取引業 東京都知事(4)第84454号
所属加盟団体 ：(社)東京都宅地建物取引業協会、(社)全国宅地建物取引業保証協会、(社)全国住宅産業協会、(財)東日本不動産流通機構、(社)首都圏中高層住宅協会【本件に関する報道関係の皆様からのお問合わせ先】
株式会社グローバル・リンク・マネジメント 経営企画室：近藤・中里
TEL：03-6821-5944 MAIL：glmirinfo@global-link-m.com
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