特集

老後の住宅資産活用の注意点― リバースモーゲージ、リースバックを中心に特集

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老後資金の準備と住宅資産活用
高岡 和佳子Takaoka Wakako 株式会社ニッセイ基礎研究所 金融研究部主任研究員
1999 年 4 月日本生命保険相互会社入社。資産運用部門およびニッセイアセットマネジメント株
式会社を経て、2006 年 3 月よりニッセイ基礎研究所。2017 年 4 月より現職

現在の貯蓄や資産が老後の備えとして十分でな高まる老後資金に関する不安いと感じている）。
しかし、住宅や宅地も含めた資産額だと 2000

2019 年 6 月、老後 30 年間で 2000 万円の資金が不足すると解釈できる試算結果を記した報告

図 1 iDeCo 加入者数の推移

書が話題になり、これを機に老後資金に関する（万人）

人々の不安が高まりました。その後の3年間で、

239万人

250

老後の資産形成を目的とした制度であるiDeCo200（個人型確定拠出年金）の加入者数は、ほぼ倍増150しました。また、加入者数に占める 30 歳代以下100の割合も上昇しています。老後資金に関する不50安が高まった結果、若いうちから老後のための0194万人
156万人
121万人
27.0%

29.2%

3029282727.4%

26

2019年3月 2020年3月 2021年3月 2022年3月

資産形成を始める人が増えたことが分かります

iDeCo加入者数（左軸）（図 1）。

28.6%

（%）

25

30歳代以下の割合（右軸）※運 営管理機関連絡協議会「確定拠出年金統計資料（2021 年 3 月末）」および国民年金基金連合会「iDeCo（個人型確定拠出年金）の加入等の概況」を基に筆者作成

このように資産形成の初期段階にある若年層には、老後資金に関する不安に対処する手段が

図 2 高齢者の資産保有状況ありますが、資産形成の最終段階や既に資産を（%）

100

残念ながら、2000 万円もの金融資産を保有する

75

高齢者世帯は限られます。世帯主が 65 歳以上で50世帯員が 2 人以上の無職世帯のうち 67% は金融
資産残高が 2000 万円に満たない世帯であり、半25分以上（52%）の世帯は金融資産残高が 1200 万0円未満にとどまります（図 2）。このため、将来的に資産が枯渇し生活が立ち行かなくなる不安を抱える高齢者は少なくありません（内閣府「第 9回高齢者の生活と意識に関する国際比較調査」

金融資産残高資産額（金融資産＋住宅資産）

52%

67%
Ⓐ
51%
36%

25万円未満25万 ～ 50万円
50万 ～ 100万円
100万 ～ 150万円
150万 ～ 200万円
200万 ～ 300万円
300万 ～ 450万円
450万 ～ 600万円
600万 ～ 750万円
750万 ～ 900万円
900万 ～ 1200万円
1200万 ～ 1500万円
1500万 ～ 2000万円
2000万 ～ 3000万円
3000万 ～ 4000万円
4000万 ～ 5000万円
5000万 ～ 7500万円
7500万 ～ 1億円
1億円以上取り崩す段階に入った高齢者はどうでしょうか。

※総務省「2019 年全国家計構造調査」世帯主 65 歳以上、世帯員 2 人以上の無職世帯の調査結果を基に筆者作成（2021年 3 月公表）によると、約半数の高齢者が2022.12
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老後の住宅資産活用の注意点 ―リバースモーゲージ、リースバックを中心に特集

特集 1 老後資金の準備と住宅資産活用

万 円 に 満 た な い 世 帯 は 36% と な り、 約 半 数

本統計調査の概況」によると、65〜69 歳の平均（100% ―51%）の世帯が 3000 万円以上の資産賃金（月額）は、非正社員で 22.4 万円、正社員でを保有しています。金融資産が 2000 万円未満29.9 万円、年収に換算するとそれぞれおよその 67% の世帯のうち、36% の世帯は住宅資産を270 万と 360 万円です。社会保険料や税金など合算しても2000 万円に届きません。しかし、残を考慮しても年間 200 万円以上、5 年間だとりの約 30%（図 2 Ⓐ）の世帯は、住宅資産を現金1000 万円以上の収入が期待できますので、金融化すれば、金融資産が 2000 万円に届きます。つ

資産の不足の大部分を補うことが十分可能です。

まり、世帯主が 65 歳以上で世帯員が 2 人以上のしかし、働きながら老齢厚生年金を受け取る

無職世帯の約 30% には、リバースモーゲージ

場合、老齢厚生年金額の一部もしくは全額が支やリースバックなどの住宅資産を活用できる金給停止されることもあるため注意が必要です。

融サービスに対する潜在的ニーズがあると考えただ、賃金と老齢厚生年金の合計が月額 47 万円られます。

を超えない限り支給停止されません。厚生労働【省「厚生年金保険・国民年金事業年報（令和 2 年就労延長と資産運用の効果とリスク度）」によると、厚生年金保険（第 1 号）の平均年金月額は、併給する老齢基礎年金の額を含めて住宅資産を活用する方法以外にも、金融資産14.6 万円、老齢基礎年金のみ受給する国民年金の不足を補う方法はあります。現預金等を投資受給者の平均年金月額は5.6万円です。これより、に回して投資収益を得る方法や、就労期間を延支給停止の対象となる老齢厚生年金の平均月額長してより多くの賃金収入を得る方法です。そは 9 万円程度と考えられます。前述のとおり、

こで、就労延長、金融資産活用の順に、それぞ65 〜 69 歳の平均賃金は正社員でも 29.9 万円

れの効果と注意点を確認します。

なので、平均的な高齢者は支給停止されません。

高齢者が働く環境は整備されつつあります。

むしろ、65 〜 69 歳の就業率が 50% を超えて2013 年 4 月には希望者全員を 65 歳まで雇用すいるからといって、69 歳まで働けるとは限らなることが義務化され、その後 9 年間で 60 〜 64い点に注意が必要です。2021 年 4 月から 70 歳歳の就業率が 57.7% から 71.5% まで上昇していまでの就業機会確保に対する努力義務が課されます。そして、60 〜 64 歳の就業率上昇のみなましたが、あくまで努力義務に過ぎません。年

らず、65 〜 69 歳の就業率も上昇し 50% を超え

齢別就業率から、年齢が高いほど就業が困難でました（図 3）。厚生労働省「令和 3 年賃金構造基あることは明らかです。また、健康上の理由などで就労できなくなるかもしれません。

図 3 60 歳以上の就業率の推移

就労延長には、後述する金融資産活用

（%）

80

71.5%

70

57.7%

60

50.3%

50

30

10

65歳までの雇用義務化（希望者全員）

13.1%

20
2008

2010のリスクがないので、高度な金融知識や金融経済事情に対する理解が不要といったメリットがありますが、希望どおり就37.1%

40や住宅資産活用と異なり、金融商品特有

2012

2014

60 ～ 64歳

2016

65 ～ 69歳

2018

18.1%
2020

（年）

70歳以上労できない可能性があります。
もう 1 つの金融資産活用にも、金融資産の不足を補う効果があります。老後30 年間で 2000 万円の金融資産が必要と考える背景には、月々の収支不足を補う※厚生労働省「労働力調査」を基に筆者作成

2022.12
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老後の住宅資産活用の注意点 ―リバースモーゲージ、リースバックを中心に特集 1 老後資金の準備と住宅資産活用ために年間 65 万円の金融資産を取り崩すという前提があります。同じ前提で年間 65 万円の金融資産を取り崩していくと、残高 1200 万円だと 84 歳で金融資産が枯渇しますが、仮に年率 3％で運用すれば金融資産が枯渇するのは 93 歳となり、資産寿命を 9 年も延ばす効果があります（図 4）。

図 4 金融資産残高の推移（年間取り崩し額が 65 万円の場合） ※筆者作成
（円）

2000万

600万_0%1200万_0%
2000万_0%

1500万

600万_3%1200万_3%

1000万
500万0万しかし、資産寿命を延ばす効果は金融

65歳

70歳

75歳

80歳

85歳

90歳

95歳

資産残高によって異なります。金融資産が 600ので、資産価値が低い局面に備え、数年分はリ万円の場合、年率 3％で運用しても 1 年しか資スクを伴わない安全な資産を保有しておくべき産寿命を延ばすことができません。少ない金融です。さらに、月々の収支不足を補うために運資産で十分な効果を得るにはより高い利回りが用資産と安全な資産のどちらを取り崩すかを随必要ですが、高い利回りをめざすほど大きなリ時判断するのにも、高度な金融知識が必要となスクを負う必要があります。リスクが大きいほる点にも留意すべきです。

ど、リーマン・ショックのような市場環境の悪住宅資産活用と長生きリスク化時は資産価値が大きく目減りします。当面必要のない資産であれば資産価値が低い時期に売住宅資産活用は、住宅資産を現金化するので、却しなければよいのですが、月々の収支不足を就労延長と同様に金融資産の不足を補うことが補うために、一部でも資産価値が低い局面で売期待できます。当然、現金受取額は価値の高い住却すれば、資産寿命は短くなります。その後市宅資産ほど高くなりますが、住宅資産によって場が好転し、資産価格が回復しても売却した分は活用できない可能性があります。また、活用ではその恩恵を受けられないからです。

きる場合でも考慮すべきリスクが存在します。

そもそも、マイナス金利政策下において、毎リバースモーゲージに伴う 3 大リスクは、不年安定的に 3% の収益率で運用できるという仮動産価格下落リスクと金利上昇リスク、長生き定も非現実的です。中長期的にみれば年率 3％リスクです。長生きリスクはリバースモーゲーを達成できたとしても、短期的な利回りは安定ジ固有のリスクではないので説明は後に回し、せず、利回りがマイナスになるときもあります。

まずは不動産価格下落リスクと金利上昇リスク

リーマン・ショックほど資産価値が低くなる局について説明します。

面でなくても、資産価値が低い局面における売リバースモーゲージは住宅資産を担保として、却は確実に資産寿命を短くするので、事前に対契約者の死亡後に元本を一括返済する融資契約応策を講じておく必要があります。また、資産です。住宅資産が担保なので、借入上限額は住宅運用には各種手数料が伴い、その影響も無視で資産の価格に依存します。なかには定期的に住きません。

宅資産価格の再評価と借入上限額の見直しを行

金融資産活用には、資産寿命を延長する効果

い、借入上限額が借入残高を下回ると差額を返がありますが、ある程度の金融資産がなければ、済する必要が生じる商品もあります。つまり、商大した効果は期待できません。
手数料も考慮し、品によっては住宅資産の価格が大きく下落する望む効果が期待できるのかを確認することが重と、想定外の支出（返済）を強いられる可能性（不要です。また、金融資産活用にはリスクが伴う動産価格下落リスク）がある点に注意が必要です。

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老後の住宅資産活用の注意点 ―リバースモーゲージ、リースバックを中心に特集 1 老後資金の準備と住宅資産活用

また、金利が上昇した場合も、想定外の支出はじめの一歩は生活設計増を招きます。リバースモーゲージの多くは生存期間中に利息を支払う必要があるので、金利

このように、金融資産の不足と将来の家計収が上昇しなくても利息分だけ月々の家計収支が支は密接な関係にあるので、住宅資産活用が金悪化します。そのうえ、変動金利型が一般的な融資産の不足への対応として適切か否かは、収ので、将来的に金利が上昇すると月々の返済額支シミュレーションに基づいて判断する必要がが上昇します。生存期間中に利息を支払う必要あります。
適切な金融商品を選択するためには、がない商品の場合は、月々の収支が悪化するこ

金融知識や金融経済事情に対する理解が重要でともなく、金利が上昇しても月々の返済額が上すが、各世帯にとって何が適切なのかを判断す昇することはありません。しかし、利息分が借る基準も重要です。つまり、必要な支出額の把入残高に加算されるので、金利が上昇すると借握に基づく適切な生活設計が不可欠です。

入残高の上昇が加速します。商品によっては、

そして、金融資産の不足を補う方法として、住宅資産の価格が下落しなくても借入残高が借就労延長、金融資産活用、住宅資産活用を確認

入上限額を上回り、生存期間中に差額の返済をしましたが、実は支出を削減することで家計収求められる可能性があります。

支を改善させることも可能です。支出には「必

リースバックは不動産の売買契約と賃貸契約

要な支出」と「欲しいけれど必要ではない支出」の複合です。不動産の所有権は買い手に移るのがあります。
「必要な支出」に着目すれば、2000で、不動産価格下落リスクはありません。融資万円もの金融資産は必要ではない可能性もあり契約ではないので、利息は必要なく金利上昇リます。必要な支出も不足する状況とそれ以外のスクもありません。その代わり、賃貸契約なの状況では、当然取るべき方法も異なります。状で賃料分だけ月々の家計収支が悪化します。通況によっては資産価値の高い戸建て住宅等に住常、利息だけ支払うリバースモーゲージより、み続けることが本当に必要なのか考え直す必要月々の収支に大きな影響を及ぼします。

があるかもしれません。

また、リースバックは身近な普通借家契約でまた、金融商品を活用する目的が明確になるはなく、定期借家契約が一般的です。定期借家

ことで、より適切な金融商品選択が可能になり契約は、期間を限定する賃貸契約なので、更新ます。例えば、リバースモーゲージには元本返できず住み続けられなくなるリスクがあります。

済時に担保物件の価値が借入残高を下回った場最後に、長生きリスクについて説明します。

合、相続人が残債を支払う必要がない代わりに、前述のとおり一般的に住宅資産を活用する方法

金利が高いか融資限度額が抑えられるノンリは月々の家計収支を悪化させます。当然、長生コース型があります。ノンリコース型の主なメきするほど利息や賃料の総額が増えるので、長リットは相続人の負担が軽減されることです

生きして生涯支払い続ける利息や賃料の総額がが、相続放棄という選択肢もあるので、世帯の当初の現金受領額を上回れば、金融資産の不足状況によってノンリコース型の是非が異なるのを補うどころか金融資産不足を悪化させるのでは明らかです。

す。長生きした場合に備えて金融資産残高を増いずれにせよ、将来の不安解消の第一歩は、やすことが目的ならば、住宅資産活用は適切な必要な支出額の把握に基づく適切な生活設計な方法ではないかもしれません。一時的な安心感のです。

が得られるだけで、将来の備えにはならない可能性があるからです。
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