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土地取引事例から地価の趨勢変化を探る－兵庫県西宮市における住宅地価分析の例－
不動産鑑定士堀田勝己※本稿は、(株）プログレス（http://www.progres-net.co.jp/）より発行の『Evaluation』
第 36 号（2010 年 2 月 25 日）に掲載された論文である。

１．はじめに～実勢地価という亡霊～「実勢地価」ということばをよく耳にする。
現実の不動産市場において成立している土地価格の水準という意味あいで使われていると思われるが、それは簡単に捉えられるものなのだろうか。
そもそも土地には、２つと同じものが存在しない。すぐ隣の土地であっても、間口、奥行、地積、形状など、各々の土地が持っている条件は通常異なり、それによって単位面積あたりの価格は異なる。
りんごやみかんなどの農産物ならば、品種や大きさなどによってある程度の分類が可能であり、何より品質の非常に類似した個体が多数存在するため、価格水準を論じることにも意味がある。テレビやパソコンなどの工業生産品であれば、まったく同じ品質を持つ製品を無数に作り出すことが可能であり、そのようなものの価格水準を捉えることは簡単である。
ところが、土地をそのように品質ごとに分類して価格水準を捉えることは不可能である。
土地価格を決めているファクターは、商業地か住宅地かといった単純なものだけではない。
上述のように間口、奥行、地積、形状などのほか、駅からの距離のような接近条件、接面している街路の幅員のような街路条件など、様々な要因がある。
したがって、世にいう「実勢地価」なるものの正体を把握することは非常に困難である。
不動産鑑定士の鑑定評価が実勢と乖離しているとの批判を耳にすることもあるが、「実勢相場」などということばを安易に使う人こそ不動産の素人であると、筆者は思う。地価に相場なるものは存在しないといってもよい。
「実勢地価」「実勢相場」という亡霊に惑わされる必要はない。取引現場で限られた数の取引価格をみたところで、マーケットの全体像はわからない。
鑑定評価が科学たりうるためには、「相場観」などというムードに惑わされることなく、不動産取引という現象を科学的プロセスによって分析することが必要である。
２．品質調整手法としてのヘドニックアプローチ
農産物価格にみられるような相場が存在せず、そのままでは他との比較ができない地価について、比較を可能とするためには、品質調整という作業が必要である。具体的には、地価を形成している各ファクターについて、それぞれが価格に及ぼす影響度（限界評価額）- 1 -■不動産鑑定士堀田勝己の WEB SITE ■http://www.kanteishi.net/を測定することにより、地価関数を推定する。このような手法を、ヘドニックアプローチという。
価格形成要因 X の限界評価額とは、それが１単位変化したときに価格Ｙをどれほど変化させるかというインパクトの評価であり、価格Ｙの関数をＸで微分することに相当する。
そのようなプロセスを経て、それぞれの土地が持っている品質の違いを調整すれば、比較が可能となる。
３．住宅地価の分析例（１）分析の目的と手続
本稿における分析では、兵庫県西宮市における土地取引事例を対象とし、各価格形成要因の限界評価額を算出するとともに、時間ダミー変数を投入することにより、価格水準の推移を捉えることを目的とする。
同市はいわゆる阪神間に位置し、鉄道、道路などの交通網は発達している。一方で、市内には関西屈指の高級住宅街から、郊外部の農村集落もあり、種々のエリアを内包している。したがって、立地条件のちがいが大きく価格を左右する。
不動産取引では、通常、土地と建物を一体としたもの（鑑定評価の世界で「複合不動産」と称しているもの）が多く、また都市部ではマンションなどの区分所有建物の売買も多い。
後者は当然対象外であるが、前者についても、取引総額を土地と建物に分離することが容易ではなく、恣意性を完全に排除することが難しいため対象から省くべきと判断した。
以上を踏まえ、今回対象としたデータは、下記のとおりである。
対象データ
地理的範囲：兵庫県西宮市内
対象取引：土地単体（更地）の売買
期間：2005年1月～2009年6月の取引
土地の種別：住宅地
当初収集した取引事例の中には、㎡単価が１万円未満のものも含まれていたが、造成前の土地である可能性があるため、取り除いた。一方、㎡単価が５０万円を超える土地もあり、市内商業地の価格と同水準であるが、住宅地の取引であることが確認できたため採用した。取引の背後に何らかの特殊な事情が存することも伺えるが、追及することが不能であるためそのようなものも排除せずにすべて採用した。基準容積率は、３００％未満のものに限定した。
土地価格を説明するファクターとしては、量的変数として前面街路の幅員、最寄駅からの道路距離（1,200ｍ未満を徒歩圏、以上をバス圏とした）、地積、基準容積率を、ダミー変数として幅員４ｍ未満ダミー、沿線ダミー（阪急線、ＪＲ福知山線、神戸電鉄線）、時間ダミー（各年前半と後半）と、さらに沿線と時間のクロス項を入れた。
想定した価格関数は、下式である。

- 2 -■不動産鑑定士堀田勝己の WEB SITE ■http://www.kanteishi.net/

ln P = a 0 + ∑ b1i xi + ∑ b2 j x j + ∑ b3ij xi x j + εiji, jln P ：土地価格（㎡単価,対数変換）
a0：切片（定数項）
xi , x j：説明変数b1i , b2 j , b3ij ：偏回帰係数

ε ：誤差項
基本統計量
標本数：996

土地価格(円／㎡)（最小値）

11,233（最大値）

604,835（平均値）

231,019（標準偏差）

113,657

幅員(ｍ)
（最小値)

1.8（最大値)

26.0

（平均値)

6.45

（標準偏差）

3.14

最寄駅からの距離(ｍ)（最小値)

50（最大値)

7,100

（平均値)

1,220（標準偏差）

915

地積(㎡)
（最小値)

12.00

（最大値)

6,696.00（平均値)

288.02（標準偏差）

483.11

基準容積率(％)
（最小値)

80

（最大値)

240

（平均値)

159

（標準偏差）

45- 3 -■不動産鑑定士堀田勝己の WEB SITE ■http://www.kanteishi.net/（２）推計結果
説明変数

偏回帰係数

ｔ値

幅員(/m)

0.009811

2.33377

4m未満dummy-0.2485-4.24095

阪急線dummy0.255104

1.618862

福知山線dummy-0.68744-3.05907

神鉄線dummy-0.81735-3.83532

駅距離(/100m徒歩圏)-0.00974-2.05249

駅距離(/100mバス圏)-0.01775-9.16197

地積(/㎡)-0.00029-11.1578

基準容積率(/100%)0.156144

4.570284

05後半dummy

0.259594

1.842016

06前半dummy

0.383411

2.578327

06後半dummy

0.217847

1.531687

07前半dummy

0.452064

3.339476

07後半dummy

0.418545

3.207695

08前半dummy

0.390884

3.007505

08後半dummy

0.242801

1.821836

09前半dummy

0.280232

1.811357

阪急05後半dummy-0.293-1.61698

阪急06前半dummy-0.39261-2.05311

阪急06後半dummy-0.19059-1.02622

阪急07前半dummy-0.25135-1.44132

阪急07後半dummy-0.29265-1.741

阪急08前半dummy-0.26725-1.5878

阪急08後半dummy-0.11925-0.68728

阪急09前半dummy-0.42417-2.17077

郊外05後半dummy *-0.61018-2.42695

郊外06前半dummy *-0.54637-2.15189

郊外06後半dummy *-0.22835-0.88384

郊外07前半dummy *-0.58206-2.48943

郊外07後半dummy *-0.43713-1.92759

郊外08前半dummy *-0.67485-2.90189

郊外08後半dummy *-0.26338-1.12289

郊外09前半dummy *-1.34007-3.73978

定数項

11.97338
R=0.856332, R2=0.733304, ajusted R2=0.724155*郊外＝JR福知山線及び神鉄線- 4 -■不動産鑑定士堀田勝己の WEB SITE ■http://www.kanteishi.net/

重回帰分析の決定係数が0.733304、自由度調整済決定係数が0.724155と一定の説明力がある。
街路幅員については、実数値を変数として採用するとともに、４ｍ未満ダミーを合わせて採用した。いうまでもなく、４ｍを切ると建築基準法上の道路として認められないか、認められる場合でも、建築に際してセットバックが必要となるから、価格形成が異なると考えられるためである。
最寄駅からの距離については、徒歩圏の内外で価格への影響が異なると考えられるので、1.2km未満を徒歩圏、それ以上をバス圏として、別々の変数とした。但し単位は100ｍである（100ｍ=1）。
沿線については、ＪＲ東海道本線及び阪神線を基準とし（両沿線の価格データに有意な差が認められなかったので統合）、阪急線、ＪＲ福知山線及び神戸電鉄（神鉄）線をダミー変数として採用した。
時間については、０５年前半を基準とし、同年後半以降をダミー変数（沿線とのクロス項を含む）として採用した。時系列変化をみるため、ｔ値が低くとも強制投入とした。
想定した価格関数が片側対数式であるため、同式を真数に戻すと次式となる。

P = A0 × ∏ B1i i × ∏ B2 j j × ∏ B3ij i j × Exixjxxij

但し、 A0 = exp( a 0 ), B1i = exp(b1i ), B2 j = exp(b2 j ),B3ij = exp(b3ij ), E = exp(ε )真数に戻した各偏回帰係数は、下表のとおりである。
説明変数

偏回帰係数(真数)

幅員(/m)

1.00986

4m未満dummy

0.779973

阪急線dummy

1.290595

福知山線dummy

0.502861

神鉄線dummy

0.441601

駅距離(/100m徒歩圏)

0.990309

駅距離(/100mバス圏)

0.982406

地積(/㎡)

0.999707

基準容積率(/100%)

1.168995

05後半dummy

1.296404

06前半dummy

1.467281

06後半dummy

1.243397

07前半dummy

1.571552

07後半dummy

1.519748- 5 -■不動産鑑定士堀田勝己の WEB SITE ■http://www.kanteishi.net/

08前半dummy

1.478287

08後半dummy

1.27481509前半dummy

1.323437

阪急05後半dummy

0.746021

阪急06前半dummy

0.675292

阪急06後半dummy

0.826473

阪急07前半dummy

0.777754

阪急07後半dummy

0.74628

阪急08前半dummy

0.765481

阪急08後半dummy

0.887583

阪急09前半dummy

0.654313

郊外05後半dummy

0.543253

郊外06前半dummy

0.57905

郊外06後半dummy

0.795844

郊外07前半dummy

0.558744

郊外07後半dummy

0.645887

郊外08前半dummy

0.509231

郊外08後半dummy

0.768452

郊外09前半dummy

0.261827

定数項

158,480

以下、各変数の限界評価について説明する。
幅員については、１ｍ広くなるごとに価格は約1.01倍すなわち約１％の増価率である。
前面街路幅員が４ｍ未満の場合には、価格は約0.78倍すなわち約２２％の減価率である。
阪急線沿線は、基準沿線に対して約1.29倍すなわち約２９％価格が高い。
ＪＲ福知山線沿線は、基準沿線に対して約0.50倍すなわち約５０％価格が安い。
神鉄線沿線は、基準沿線に対して約0.44倍すなわち約５６％価格が安い。
最寄駅からの距離は、徒歩圏内では100ｍ遠くなるごとに価格は約0.99倍すなわち約１％の減価率である。バス圏では100ｍ遠くなるごとに価格は約0.98倍すなわち約２％の減価率である。
地積は１㎡大きくなるごとに価格は約0.9997倍であるが、これを100㎡単位にすると約0.
97倍（＝0.9997の100乗）すなわち約３％の減価率である。
容積率は、100%ごとに1.17倍であるが、これを10%単位にすると約1.02倍（＝1.17の1/10乗）すなわち２％の増価率となる。
以上は一定の説明力をもつものと考えられるが、時間ダミーについては次のような注意がいる。すなわち、サンプル数の制約から半年ごとにひとまとめとしたために、同一期間内（半年間）は変化がないものと仮定している。また、売買の背後に潜むであろう当事者の諸事情を不問としているために、それまでの価格水準を無視した異常な価格での取引が混在している可能性がある。ただ、異常か異常でないかは事後的に分析してわかることで- 6 -■不動産鑑定士堀田勝己の WEB SITE ■http://www.kanteishi.net/

あり、分析以前にそのような疑いのあるものを排除したり、数値訂正すべきではないと筆者は考える。一般に、価格水準の上昇局面では上ブレする傾向（買い進み）があり、下落局面では下ブレする傾向（売り急ぎ）があるから、過大な振幅となって現れる可能性が高い。そして何より、統計的有意性が必ずしも高くない場合にも強制的に投入した変数であるために、説明力そのものに疑問符がつく。
今回の分析における時間による価格水準変化は次のようになる（偏回帰係数を指数化）。
05年後半を100と置き直してから指数化した。
期指数(基準沿線)
05年後半

100.0

06年前半

113.2

06年後半

95.9

07年前半

121.2

07年後半

117.2

08年前半

114.0

08年後半

98.3

09年前半

102.1(阪急線)
05年後半

100.0※阪急沿線については、基準沿線に係る時間ダミーの偏回帰係

06年前半

102.5 数に阪急沿線に係る同偏回帰係数を掛け合わせることで算出。

06年後半

106.3 郊外についても同様である。なお、郊外とは、ＪＲ福知山線及

07年前半

126.4 び神鉄線を合わせた呼称で、標本数の少なさからやむなく統合07年後半

117.3 したものである。

08年前半

117.0

08年後半

117.0

09年前半

89.5(郊外)
05年後半

100.0

06年前半

120.6

06年後半

140.5

07年前半

124.7

07年後半

139.4

08年前半

106.9

08年後半

139.1

09年前半

49.2

- 7 -■不動産鑑定士堀田勝己の WEB SITE ■http://www.kanteishi.net/

価格水準推移(指数化)
160.0
140.0
指数120.0
100.0
80.060.0期2009前半2008後半2008前半2007後半2007前半2006後半2006前半2005後半40.0
基準沿線
阪急沿線
郊外

時間については05年前半を基準時としているものの、当該期間は沿線を分けていない（本来であれば阪急05前半dummyや郊外05前半dummyを投入して区別するべきだが、標本数の関係で不能であった）ために、同年後半以降しか時系列比較ができない。
基準沿線で06年後半に一旦落ちこんでいるような指数となっているが、当該期のｔ値が小さく統計的有意性には疑問がある。08年後半の落ち込みについては、ある程度説明力があり首肯できる。概括すると、07年ごろまでは上昇基調にあったものが、08年後半には下落に転じているものと推測される。
阪急沿線では06年後半、07年前半、08年後半について有意性に疑問があるが、それらを除いて概括すると、07年後半頃までは上昇基調にあり、その後しばらく小康状態。09年前半に顕著な下落をみせている。
郊外では06年後半、08年後半について有意性に疑問があるので、それらを除いて概括す
ると、07年ごろまでは上昇基調、08年頃からは下落基調に転じたとみられる。特に09年前半の急激な落ち込みが目立つ。
なお、上記は平均価格がこのような率で急激に変化していたことを肯定するものではな
く、ましてや同一沿線の土地価格がすべて同じように動くことを主張するものでもない。
あくまでも趨勢を示すものに過ぎない点には、くれぐれもご注意いただきたい。
４．おわりに時間以外のファクターについては、ある程度説明力のある限界評価額が導出されたので、鑑定評価の取引事例比較法において採用する「比準表」には、このような分析に基づいて格差率を査定することができる。但し、時間の経過に伴ってこれらも変化することが考えられるので、時間の要素を明示的に取り込んで動的なモデルを構築するか、構造変化があったと認められる期間ごとに区切って価格モデルを見直すことが必要であろう。いずれにせよ、鑑定評価はこのような生のデータをある程度大量に観測、分析することによって、説得性を高めることができる。
よく、鑑定評価は机上の空論に陥ってはいけないから、もっと現場の情報を得るべきで- 8 -■不動産鑑定士堀田勝己の WEB SITE ■http://www.kanteishi.net/

あるとして、取引業者などの意見を積極的に収集して活用すべしと強調されることがあるが、筆者はそのような感覚論はむしろ危険であると、以前から各所で指摘してきた。実際に取引の現場に携わっている場合、接することのできる情報は限られているし、需給逼迫時には急激に価格上昇しているような感覚を持ち、ひとたび市場が収縮すると、ジェットコースターのように下落しているかの錯覚を覚えることが多い。そのような意見をしばしば耳にするのは、誰しもが経験していることではないだろうか。
もちろん、買い希望の多寡や人気物件の動向など、取引現場からしか得られない成約以前の情報もある。そういった情報を組織的に収集し、分析する体制を整えるべきであろう。
取引事例データは事後的に得られるもので、後追いになるから、現在の市場の声をヒアリングして補完すべきともいわれるが、感覚論はどんなに集めようとも感覚論にすぎない。
その危険性を十分に認識して扱わないと、ムードで鑑定評価額が誘導されてしまうことにもなる。
そもそも観測データとは後追いでしか得られないものなのであって、評価はそれを前提に行われるべきものである。それではタイムリーな判断ができないから他の情報を先取りして補完しようというのは、占いであって、評価ではない。
また、鑑定評価の際に、評価対象地の近隣で行われた取引がいくらだったからといって、それと必ずバランスをとらねばならないかのような発言を聞くこともあるが、単一のデータを拠り所とするのは正しい判断ではない。あらゆる現象は確率的に発現するもので、それが確率分布のどこに位置するかは、ある程度の標本数で母集団を推定したあとでなければ、わからない。
行うべきは、過去における価格データとその時々のマクロ経済指標などを含む価格形成要因との関連性を科学的に分析し、どのような予兆があれば不動産価格はどう動くのかといった傾向のいとぐちをみつけることである。
すると、現在の値動きがレギュラーなのかイレギュラーなのかといったことが、見えてくるかもしれない。
そのような研究もおこなってゆきたい。
（堀田鑑定工学研究所）- 9 -