特集論文

リバース・モーゲージと高齢者資産の有効活用について†

鈴木 亘（東京学芸大学教育学部助教授）

1. はじめにをまかなう方法（リバース・モーゲージなど）について環境整備を促進する」としているほか、厚近年、矢継ぎ早に行われている社会保障分野の生労働省も平成15年３月から、「長期生活支援資改革では、保険料引き上げに代わり、給付削減が金」として、65歳以上で自宅や土地はあるが現金共通の方向性となっている。例えば、平成16年度による収入が少ない高齢者に、土地評価額の70％の年金改正では、厚生年金の保険料率の引き上げを上限として月々30万円を融資するというリバーを18.3%に据え置く一方、マクロ経済スライド等ス・モーゲージ制度を開始した。の導入により、所得代替率（モデル世帯）をリバース・モーゲージの基本的な考え方は「逆59.4%から50.2%まで引き下げる改革が行われた。

住宅ローン」であり、所有する住宅を担保に生活また、平成17年度の介護保険法改正でも、ホテル資金を借り入れる制度である。これに加えて、終コストや食費の徴収という形の給付削減が実施さ

身年金と同様、住宅の担保割れ後も一定額の収入れた。さらに、医療制度改正においては、平成14を確保する仕組みも併せ持っている。わが国で年改正において本人自己負担率の引き上げや老健は、1981年に武蔵野市が導入して以降、自治体やの対象年齢の引き上げ、高齢者の自己負担率の１信託銀行等でリバース・モーゲージ制度を採用す割徹底などの給付削減が行われたところであったる動きがみられた。特にバブル期には、持ち家のが、平成18年度改正では、さらに高齢者の自己負価格が高騰したことから、巨額の譲渡税を避け、担率が引き上げられた。こうした背景にある共通

住み続けたまま資金化する方法として各信託銀行の論理は、これまで改革の中心であった保険料率が相次いで商品化した。しかしながら、バブル崩引き上げが、現役世代の耐えられる限界の国民負壊後には担保にする不動産価格が下落したことか担率に達しつつあるという危機感であり、今後もら活用は下火になり、近年は契約件数が停滞状態この傾向は変わらないであろう。にある。また、研究面においても、バブル期にはこうした中、今後の高齢者にとって、削減されてゆく公的な社会保障給付に代わり、自分自身で数多くの調査・研究が行われたが、近年はあまり行われていないのが実情である。

老後の費用を備える「自己保障」の重要性が増し

そこで、本稿では、現在リバース・モーゲージてくることになる。このため、近年、老後費用のの活用はどの程度期待ができるのかという点につ原資としてのリバース・モーゲージ制度に、再びいて家計個票データを用いた試算を行い、また、注目が集まっている。政府においても、「今後のその所得分配上の効果について議論を行うことに経済財政運営および経済社会の構造改革に関するする。本稿で用いるデータは日本郵政公社郵政総基本指針」（平成13年６月26日の閣議決定）で、合研究所（旧郵政省郵政研究所）が実施している「高齢者の有する資産を活用して老後の生活資金「家計と貯蓄に関する調査」の平成12年調査であ34

リバース・モーゲージと高齢者資産の有効活用について

図表--1 記述統計

では、種類別の金融資産平均標準偏差最小値

最大値

や不動産の時価評価額が不動産時価評価額

3,93413,2080

230,000

金融資産

1,749

2,044

0

13,800

世帯所得

539

529

43

8,100

か、所得やその内訳など

うち年金所得

194

143

0720

うち個人年金・企業年金所得

18560380も把握されている。ま世帯人数

2.776184

1.423875

19

た、属性についても、世

年齢67.50789

5.154817

60

79

帯主の年齢、性別、持家60〜64歳0.3342898

0.4720804

01

65〜69歳0.3185079

0.4662322

01

70〜74歳0.2252511

0.4180476

01

域、都市規模、世帯員数

75〜79歳0.1219512

0.3274645

01

性別0.8550933

0.3522596

01などがわかり、不動産を持家の有無

0.8192253

0.3851078

01

リバース・モーゲージに

東京都区部

0.0703013

0.2558377

01

よって活用した場合に、い政令指定都市

0.1276901

0.3339841

01

人口15万以上の市

0.3041607

0.4603814

01

人口５万以上の市

0.1922525

0.394353401が期待できるのかという

人口５万未満の市

0.0875179

0.2827955

01

町村

0.2180775

0.413236801

試算を行うために、非常

北海道・東北0.1492109

0.3565521

01に適したデータである。
調査に用いるサンプル

関東・東京

0.2855093

0.4519810

01

中部（信越・北陸・東海）
・近畿

0.3314204

0.4710619

01

中国・四国

0.1305595

0.3371600

01

九州・沖縄

0.1032999

0.3045687

01

詳細に尋ねられているほの有無、年齢階級、地くらぐらいのフロー金額

は、世帯主が60歳以上の高齢者であり、所得や実物資産に欠損値が存在しない697サンプルとした。

る。この質問票には実物資産の時価評価が尋ねら

記述統計は、図表−１の通りである。不動産時価れており、リバース・モーゲージを導入した際の評価額は平均で約4,000万円であり、持家率は80％所得額を計算することができる利点がある。

を超えていることから、政策当局等が、リバー以下、本稿の構成は次の通りである。２節ではデータを解説する。３節は、計算方法を議論し、ス・モーゲージの活用に期待するのも無理からぬことである。

４節では計算の結果を所得階級別などに集計した結果を示す。５節では所得分配面への効果を議論し、６節を結語とする。

2. データ3. リバース・モーゲージ活用のシミュレーション方法
しかしながら、バブル期とは異なり、現在は地価下落局面にあり、今後も人口減少が長く続くこ

本稿において用いるデータは、日本郵政公社郵とから、少なくとも全国ベースでは地価が持続的政総合研究所（旧郵政省郵政研究所）が実施してに上昇するということは考えにくい。したがって、いる「家計と貯蓄に関する調査」の平成12年の個現在および将来において、リバース・モーゲージ票データである。この調査は、全国の全都道府県を活用することによる毎年の給付額は、当然ながから20歳以上の世帯主がいる世帯を層化多段無作ら、バブル期のようには期待できないだろう。

為抽出法でサンプル抽出をして実施しており、平
成12年の調査対象は5,010サンプル（回収3,111サ

そこで、野口・吉田・田村（1993）に倣って、次のような手順で簡単な試算を行った１）。

ンプル、有効回答率62.1％）となっている。調査方法は、訪問留置法で行われている。このデータ①：まず、a歳の受給者のt歳における担保不35

季刊家計経済研究 2007 SPRING No.74

図表--2 リバース・モーゲージ活用による年間受給額（所得階層別）

単位:万円（a）世帯所得 うち公的年金額 うち個人・企業年金 （b）リバース・モーゲージ（c）総所得（a+b）（d）金融資産 （e）実物資産 （f）持家の有無
113.9
第1階層 平均値
153.3
標準偏差 （52.1） （71.8）
199.2
273.3
第2階層 平均値
標準偏差 （35.0） （97.8）
225.8
369.3
第3階層 平均値
標準偏差 （47.8） （137.6）
207.1
522.4
第4階層 平均値
標準偏差 （76.0） （156.7）
206.6
1,114.6
第5階層 平均値
標準偏差 （776.2） （174.4）
194.3
539.2
平均値 平均値
標準偏差 （528.7） （142.5）

0.5
733.4
498.6
167.8
（52.1） （736.9）（1,228.5） （0.5）
0.8
1,078.1 1,454.3
302.2（30.5） （1,135.0）（1,410.7） （0.4）
0.8
1,439.4 2,002.4
408.6（35.3） （1,300.5）（1,816.3） （0.4）
0.9
1,817.3 3,066.5
579.1（66.4） （1,775.2）（2,380.7） （0.3）
1.03,180.8 9,925.6
1,327.1（25,170.7） （0.2）（1,164.2） （2,797.8）
0.8
1,748.9 3,934.4
620.2（13,207.6） （0.4）（727.1） （2,044.3）

14.4（24.0）
28.9（30.1）
39.3（35.4）
56.7（48.2）
212.5（641.0）81.0（332.2）7.9（29.6）
4.9（21.3）
12.3（43.5）
23.4（63.5）
33.8（77.6）
18.1（55.5）

図表--3 世帯所得とリバース・モーゲージによる年間受給額の相関図表--4 公的年金受給額とリバース・モーゲージによる年間受給額の関係

縦軸log（ 世帯所得）、横軸log（リバース・モーゲージによる年間受給額）

縦軸log（ 公的年金受給額）、横軸log（リバース・モーゲージによる年間受給額）

8
pension income

8income642642004567mortgage income

89024mortgage income

68

動産価値は次式で表される。

g は住宅資産の変化率（tl , a）: t 歳時の生存確率 ｒ: 個人年金利回り②：各年で金融機関に弁済される不動産価値は次式の通りである。

⑤：保険収支均等の原則によりL=Σ（P）。よって、給付額は次式が成立する。

d（t , a）
はt 歳時死亡確率③：①と②から担保住宅資産の現在価値額を計算すると、Lとなる。
⑥ここで、前提数値は次の値を代入する。

mは割引利率（住宅ローン、抵当証券市場利率）

・（l a,t）d（a,t）
は平成14年簡易生命表により計算
・ g：−2.5％④：一方、毎年の給付額をPとすると、a歳から・ m：3%（住宅ローン固定10年）

終身給付の必要額の割引現在価値は次式で・ ｒ：2％ある。

・ 担保掛目５割

36

リバース・モーゲージと高齢者資産の有効活用について

図表--5 リバース・モーゲージ活用による年間受給額（公的年金受給額階層別）

単位:万円（a）世帯所得 うち公的年金額 うち個人・企業年金（b）リバース・モーゲージ（c）総所得（a+b）（d）金融資産 （e）実物資産（f）持家の有無
37.7（87.0）
9.4（37.9）
14.8（42.2）
11.7（40.4）
17.2（51.5）
18.1（55.5）

2.3
第１階層 平均値
704.7
標準偏差 （818.5） （8.1）
90.0406.4
第２階層 平均値
標準偏差 （396.6） （30.1）
188.6
497.2
第３階層 平均値
標準偏差 （575.3） （24.1）
273.4
503.6
第４階層 平均値
標準偏差 （372.6） （25.0）
391.0
578.2
第５階層 平均値
標準偏差 （289.4） （81.8）
194.3
539.2
平均値 平均値
標準偏差 （528.7） （142.5）

50.5（84.4）
62.1（243.4）135.5（689.2）
77.5（166.5）81.2（106.5）81.0（332.2）0.8
1,871.3 3,083.2
755.2（832.6） （2,101.7）（4,928.7） （0.4）
0.8
1,071.4 2,840.2
468.4（556.1） （1,525.6）（7,524.7） （0.4）
0.7
1,492.1 6,320.5
632.7（27,745.3） （0.4）（1,183.0） （2,115.8）
0.9
1,813.2 3,772.0
581.1（444.6） （1,928.6）（6,559.2） （0.4）
0.92,405.4 3,722.1
659.3（328.6） （2,244.4）（4,622.9） （0.3）
0.8
1,748.9 3,934.4
620.2（13,207.6） （0.4）（727.1） （2,044.3）

図表--6 リバース・モーゲージ活用による年間受給額（年齢階層別）

単位:万円（a）世帯所得 うち公的年金額 うち個人・企業年金 （b）リバース・モーゲージ（c）総所得（a+b）（d）金融資産 （e）実物資産 （f）持家の有無
124.1
60〜64歳 平均値
658.1
標準偏差 （715.9） （126.4）
209.0
65〜69歳 平均値
468.3
標準偏差 （341.3） （127.5）
244.4
70〜74歳 平均値
477.9
標準偏差 （337.6） （136.5）
255.8
75〜79歳 平均値
511.6
標準偏差 （568.0） （155.0）

22.1（56.7）
18.3（55.1）
17.4（63.3）
7.7（32.9）

57.7（233.8）61.8（98.6）
61.7（81.9）
230.7（836.4）0.8
1,890.9 3,925.8
715.8（15,640.6） （0.4）（838.0） （2,253.6）
0.8
1,730.1 3,536.6
530.1（400.9） （1,930.9）（5,423.2） （0.4）
0.8
1,630.5 2,741.7
539.6（378.1） （1,986.9）（3,709.8） （0.4）
0.8
1,626.8 7,199.9
742.2（25,552.3） （0.4）（1,295.5） （1,839.5）

194.3
平均値
539.2
標準偏差 （528.7） （142.5）

18.1（55.5）

81.0（332.2）0.8
1,748.9 3,934.4
620.2（13,207.6） （0.4）（727.1） （2,044.3）

平均値

図表--7 リバース・モーゲージ活用による年間受給額（地域別）

単位:万円（a）世帯所得 うち公的年金額 うち個人・企業年金（b）リバース・モーゲージ（c）総所得（a+b）（d）金融資産（e）実物資産（f）持家の有無
北海道・東北

平均値

449.6

179.9

標準偏差 （305.9） （155.2）
関東・東京

平均値

598.7

202.4

標準偏差 （495.1） （144.9）
中部（信越・北陸・東海）平均値

595.6

200.2

・近畿

標準偏差 （714.1） （137.5）

中国・四国

平均値

473.5

205.7

標準偏差 （322.9） （134.9）
九州・沖縄

平均値

406.0

159.6

標準偏差 （285.8） （139.1）
平均値

平均値

539.2

194.3

標準偏差 （528.7） （142.5）

12.0

41.3

（44.6）（68.3）

15.6

109.4

（45.5）（512.0）

20.7

97.3

（61.6）（317.9）

18.5

51.7

（61.9）（61.7）

24.8

44.6（65.0）（61.1）

18.1

81.0（55.5）（332.2）・ 年間給付は現在の年齢からすぐに受給するとする。

491.0

1,371.4

2,183.5

0.9（344.2） （1,926.3）（4,169.2） （0.3）
708.1

2,044.7

4,885.2

0.8（867.1） （2,439.3）（16,182.3） （0.4）
692.9

1,915.4

4,942.5

0.8（890.6） （2,018.6）（16,889.2） （0.4）
525.2

1,577.0

2,605.8

0.9（340.4） （1,613.5）（2,432.1） （0.3）
450.5

1,178.3

2,280.5

0.7（306.6） （1,262.9）（2,760.0） （0.4）
620.2

1,748.9

3,934.4

0.8（727.1） （2,044.3）（13,207.6） （0.4）

下落率の小さい−2.5%という数字を用いた。これは、96年度の景気上昇局面のときの数値で、バブル崩壊後にもっとも下落率が低くなったときの数

各前提数字のおき方によって、結果が大きく異値である。今後も、人口減少が続くことから、少なることはいうまでもないが、とりわけ地価の変なくとも全国ベースではこの程度の下落率がベン化率gは重要である。公示地価によると、平成16

チマークとしては妥当であると判断した。その他

年の全国の住宅地地価の下落率は、−5.7％、平成の値は、将来の予想が難しいために、現状に即し17年は−4.6%であるが、ここではそれよりもややた数値を用いた。
37

季刊家計経済研究 2007 SPRING No.74

図表--8 リバース・モーゲージ活用前後の所得分布の変化１（５階層）
リバース・モーゲージを加えた所得階級
当初の所
得階級

間受給額は、公的年金が平均2.3万円しかない（その多くは無年金者と思われる）の第１階層で50.5

12345万円となっており、第５階層でも81.2万円に過ぎ

11090000ないことから2）、規模は小さいが、公的年金の少23010200030379000ない層に対する支援、すなわち所得分配を平準化

400501030する機能をある程度は持っているといえる。

500036140（3）年齢階層別・地域別の集計結果

4. 試算結果（1）所得階層別の集計結果

次に年齢階層別の集計結果を示したものが、図表−６である。今回の試算では、現在の年齢から受給を開始するとしたため、年齢が若いほど年間こうして計算されたリバース・モーゲージの年受給額は減少することになる。このため、リバー間受給額を所得階層別に見たものが、図表−２でス・モーゲージの年間受給額が最も多くなるのは、ある。リバース・モーゲージによる年間受給額は75〜79歳の層であり、年額230.7万円となる。この（b）の欄に示されており、一番下の段が平均値で層は、実物資産（不動産時価評価額）の平均もあるが、平均で年間81.0万円であり、所得の1/8程7,000万円強と多く、公的年金も255.8万円ともっ度を補うに過ぎない。リバース・モーゲージの活とも多く受給している層である。

用は、主に年金だけでは足りない低所得層に対す次に、地域別に集計を行ったものが図表−７に示る支援策として期待されているが、実際には最下されている。やはり最も年間受給額が高い地域は層の第１階層では年間14.4万円と所得の１割にも関東・東京であり、不動産価格が高いことを反映満たない。また、最も所得が高い第５階層は、実している。ついで、中部・近畿も高くなっている3）。

物資産（不動産時価評価額）が多いため212.5万円であるが、所得対比では1/6程度に過ぎない。したがって、現在行われているリバース・モーゲー

5. 所得分配に対する効果

ジの活用も、社会保障改革の救世主となるほどのそれでは、所得分配に対する効果はどうなってインパクトではなく、過度な期待をするべきではいるのであろうか。図表−３から、所得とリバーないと思われる。ちなみに、図表−３は世帯所得

ス・モーゲージによる年間受給額の間の関係は、とリバース・モーゲージによる年間受給額の関係完全な正の相関ではないことがわかった。また、をプロットしたものであるが、やはり、個別のデ

図表−４からは、公的年金受給額とリバース・モータで見ても所得と受給額の間に正の相関が見らーゲージによる年間受給額の間には正の弱い相関れることがわかる。

関係しか存在していないことがわかった。したがって、リバース・モーゲージには高齢者の所得分（2）公的年金受給額階層別の集計結果布をやや平準化する効果があるものと想像される。

もっとも、公的年金を補うという意味からは、そこで、図表−８、９には、リバース・モーゲージ

公的年金の受給額とリバース・モーゲージの年間を活用する前と後とで所得階層を作り、所得階層受給額の相関関係を見ておくことも重要である。

をどのように移動したかを追ったマトリックスを

図表−４は、その関係を見たものであるが、正の作成した。縦軸がリバース・モーゲージの活用前相関がみられるものの、その対応関係は所得のよの所得階層であり、横軸がリバース・モーゲージ

うにはっきりとはしていない。また、図表−５は活用後の所得階層となっている。これを見ると、公的年金受給額の階層を作り、階層別の集計を行大半は活用前後で同じ所得階層にいるものの、3ったものである。リバース・モーゲージによる年割程度は隣の階層から移動して同一階層にまとめ38

リバース・モーゲージと高齢者資産の有効活用について

図表--9 リバース・モーゲージ活用前後の所得分布の変化２（10階層）
リバース・モーゲージを加えた所得階級

当
初の所
得
階級

12345678

9101600000000002

940000000003030

27000000040041340000005000371200000600005820000070000050420008000000293600900000003441010000000002968

図表--10 実物資産（不動産時価評価額）とリバース・モーゲージによる年間受給額の関係

図表--11 金融資産とリバース・モーゲージによる年間受給額の関係

縦軸 log（実物資産）、横軸log（リバース・モーゲージによる年間受給額）

縦軸log（金融資産）、横軸log（リバース・モーゲージによる年間受給額）

8
financial asset

real asset

8642642000510mortgage income

150246mortgage income

810

られていることがわかる。例えばリバース・モーよる年間受給額の関係を表したグラフであるが、ゲージ活用後の第３階層をみると、当初の第３階所得同様に、正の相関を持っているものの、ばら級90人に加えて、当初の第４階級50人から構成さつきもかなり大きいことがわかる。したがって、れていることがわかる。このことから、ある程度資産分布に対しても、リバース・モーゲージはやの平準化効果を持っているといえるだろう。ただや平準化する効果を持つだろうということが想像し、その効果は、多くの所得階級をまとめるといされる。

うほどの効果にはいたらず、せいぜい隣の階級から移る程度に過ぎない。同様の傾向は、やや細か
い所得10分位をとった図表−９からも確認される。
さて、所得分布に加えて高齢者の場合特に重要

6. 結語
本稿は、社会保障給付費を削減する改革が続くなのは、資産分布である。リバース・モーゲージ

中で、最近再び脚光を浴びているリバース・モーは、不動産資産を活用する方法であるから、図ゲージについて、その活用が進んだ場合の効果を表−10 のように実物資産とほとんど完全な相関を分析した。日本郵政公社郵政総合研究所（旧郵政持っていることは当然としても、金融資産との関省郵政研究所）が実施している平成12年「家計と係はどうなっているのであろうか。

貯蓄に関する調査」の家計個票データを用いるこ

図表−11 は金融資産とリバース・モーゲージにとにより、リバース・モーゲージを活用した場合
39

季刊家計経済研究 2007 SPRING No.74のマイクロ・シミュレーションを行い、各世帯への所得増加額を計算し、属性別の効果や所得分配間問題の経済分析』の助成を受けている。あわせて感謝を申し上げたい。

に対する影響を見た。
まず、リバース・モーゲージの即時の活用により、不動産資産を4000万円程度保有している平均的高齢者世帯で約80万円程度の年収増となるが、これは年収の1/8程度を補うに過ぎない。また、低所得の第１分位では年間14万円程度と所得の１割にも満たないことから、「社会保障改革の救世主」となるほどのインパクトではなく、過度な期待はするべきではないとの結論を得た。ただし、公的年金受給額とリバース・モーゲージ活用によ

注1）野口・吉田・田村（1993）は、全国消費実態調査の集計データを活用することにより計算を行っているのに対して、本稿では、個票データに対して直接計算を行っている点が異なる。本稿の分析は、一種のマイクロ・シミュレーションということができる。
2）もっとも、この場合、第３階層が最も高く135.5万円となっている。
3）さらに、地価下落率も地域別の値をとるとすればさらに高くなる。ただし、無用に複雑化しないために、ここでは全国平均の地価変化率を全地域に使っている。

る年間受給額の間の相関は低いことから、低年金者に対する支援という要素は見出すことができる。
また、所得や金融資産とリバース・モーゲージ活用による年間受給額の間の相関は想像されるよりも低く、ばらつきも大きいことから、規模は大きくはないが、ある程度の所得分配機能を果たしていることがわかった。
†本稿で用いているデータは、日本郵政公社郵政総合研究所の「家計における金融資産選択等に関する調査」である。データの利用を許可していただいた日本郵政公社郵政総合研究所のご厚意に感謝を申し上げたい。
また、この研究は、（財）信託協会・平成15年度信託研究奨励金および文部科学省科学研究費補助金、特別推進研究（研究代表者：高山憲之）、研究課題：『世代40文献
野口悠紀雄・吉田浩・田村真理子，1993，「居住用資産を活用した高齢者の老後生活保障」『季刊社会保障研究』29（1）: 46-53．
Venti, Steve F., and David A. Wise, 1989, Aging andIncome Value of Housing Wealth, Journal of: 371-397.
Public Economics, 44（3）すずき・わたる 東京学芸大学教育学部助教授。主な論文に「国民年金未加入者の経済分析」（『日本経済研究』42，2001，共著）社会保障論、医療経済学、社会福祉の経済学専攻。
（w-suzuki@u-gakugei.ac.jp）