運用基準１．建築物等の用途の制限□制限の必要性地区計画の目標と地区の土地利用の方針を定めるとともに、土地利用の方針と用途の鈍化という観点から一つ一つの用途について検討を行い、地区における建築物等の用途制限の内容を定める。

□制限の内容下の表に基づき次に掲げる用途は建築してはならない。
中高層住宅地区（第１種中高層住居専用地域）建物の用途規制理由１ 大学、高等専門学校、 本地区は、中高層住宅と一定規模の店舗が共存する快適な居住空間専修学校等の形成を図る地区としての位置付けであるため、大学、高等専門学校、専修学校等を規制する。

２ 神社、寺院、教会等本地区は、中高層住宅と一定規模の店舗が共存する快適な居住空間の形成を図る地区としての位置付けであるため、神社、寺院、教会等を規制する。

３ 病院本地区は、中高層住宅と一定規模の店舗が共存する快適な居住空間の形成を図る地区としての位置付けであるため、病院を規制する。

ただし、仮換地指定後、地区計画決定の告示日において、現に存する上記用途の建築物で、仮換地先での同用途の建築は、この限りではない。
沿道中高層住宅地区（第２種中高層住居専用地域）建物の用途規制理由１ 神社、寺院、教会等 本地区は、中高層住宅と一定規模の店舗事業所施設等が適切に集積調和する快適な沿道空間の形成を図る地区としての位置付けであるため、神社、寺院、教会等を規制する。
２ 危険物貯蔵・処理施 本地区は、中高層住宅と一定規模の店舗事業所施設等が適切に集積設調和する快適な沿道空間の形成を図る地区としての位置付けであるため、危険物貯蔵・処理施設を規制する。

沿道住宅地区（第２種住居地域）建物の用途規制理由１ ゴルフ練習場、バッ 本地区は、中高層住宅と地域の利便を増進する店舗事業所等が立地ティング練習場等する地区としての位置付けであるため、ゴルフ練習場、バッティング練習場等を規制する。

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２ 麻 雀 屋 、 ぱ ち ん こ 本地区は、中高層住宅と地域の利便を増進する店舗事業所等が立地屋、射的場、馬券・ する地区としての位置付けであるため、麻雀屋、ぱちんこ屋、射的車券発売所等３ 自動車教習所場、馬券・車券発売所等を規制する。
本地区は、中高層住宅と地域の利便を増進する店舗事業所等が立地する地区としての位置付けであるため、自動車教習所を規制する。

４ 畜舎本地区は、中高層住宅と地域の利便を増進する店舗事業所等が立地する地区としての位置付けであるため、畜舎を規制する。

５ 危険物貯蔵・処理施 本地区は、中高層住宅と地域の利便を増進する店舗事業所等が立地設する地区としての位置付けであるため、危険物貯蔵・処理施設を規制する。

沿道サービス地区（近隣商業地域）建物の用途規制理由１ ゴルフ練習場、バッ 本地区は、賑わいのある商業業務空間の形成を図る地区としての位ティング練習場等置付けであるため、ゴルフ練習場、バッティング練習場等を規制する。

２ 麻 雀 屋 、 ぱ ち ん こ 本地区は、賑わいのある商業業務空間の形成を図る地区としての位屋、射的場、馬券・ 置付けであるため、麻雀屋、ぱちんこ屋、射的場、馬券・車券発売車券発売所等３ 自動車教習所所等を規制する。
本地区は、賑わいのある商業業務空間の形成を図る地区としての位置付けであるため、自動車教習所を規制する。

４ 倉庫業倉庫本地区は、賑わいのある商業業務空間の形成を図る地区としての位置付けであるため、倉庫業倉庫を規制する。

５ 畜舎本地区は、賑わいのある商業業務空間の形成を図る地区としての位置付けであるため、畜舎を規制する。

６ １ 階 又 は こ れ に 類 本地区は、賑わいのある商業業務空間の形成を図る地区としての位する階で県道（４車 置付けであるため、１階又はこれに類する階で県道（４車線）に面線）に面する部分を する部分は住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、車庫を規制する。
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、車庫の用途に供するもの。
ただし、間口が１６ｍ以下かつ奥行きが２０ｍ以下の画地については車庫を除くものとし、２階部分に住宅等の制限を適用する。
７ 床 面 積 １ 万 ㎡ 以 上 本地区の規模及び形状は、路線状に道路端から２５ｍまたは５０ｍの商業施設を基準に道路沿道の街区で区分しており、大規模店舗が立地するセンター地区としての土地利用は考えていないため、床面積１万㎡以上の商業施設を制限する。
-2-

※間口が１６ｍ以下かつ奥行きが２０ｍ以下の根拠は、下図のように、敷地面積の間口が１６.５ｍ、奥行きが２１ｍの場合、４台の駐車スペースが可能となり、それ以下の面積では、駐車スペースが確保できないため。

県道（４車線）5.25ｍ
6ｍ5.25ｍ
6ｍ駐車スペース回 転広 場21ｍ建築物6ｍ8ｍ116㎡(35坪)14.5ｍ1ｍ1ｍ16.5ｍなお、建物の１階を車庫として利用する場合、２階部分に、住宅、共同住宅等の制限を適用する。

住宅等店舗等県道浦添西原線-3-

２．建築物の容積率の最高限度及び建ぺい率の最高限度□制限の必要性建築物の規模を一定限度以下に制限しつつ、ゆとりある快適な空間を形成するため、容積率及び建ぺい率の制限を行う必要がある。

□制限の内容中高層住宅地区は、県道沿線の後背地に位置し、中高層住宅に係る良好な環境を確保するとともに、一定規模の店舗が共存する快適な業務・居住空間の形成を図るため、容積率の最高限度を２００％、建ぺい率を６０％とする。
沿道中高層住宅地区は、町道翁長徳佐田線の沿道に位置し、中高層住宅と一定規模の店舗が共存する快適な沿道空間の形成を図るため、容積率の最高限度を２００％、建ぺい率を６０％とする。
沿道住宅地区は、県道の沿線及び後背地に位置し、中高層住宅と地域の利便を増進する店舗、事業所等が立地する地区として、容積率の最高限度を２００％、建ぺい率を６０％とする。
沿道サービス地区は、県道の沿線に位置し、各種商業業務施設が沿道に沿って集積し、賑わいのある商業業務空間の形成を図るため、容積率の最高限度を３００％、建ぺい率を８０％とする。容積率の最高限度建ぺい率の最高限度中高層住宅地区２０／１０６／１０沿道中高層住宅地区２０／１０６／１０沿道住宅地区２０／１０６／１０沿道サービス地区３０／１０８／１０３．建築物の敷地面積の最低限度□制限の必要性敷地の細分化を防止することにより、ゆとりのある居住環境の形成を図り、地区にふさわしい建築物を誘導する観点から、建築物の敷地面積の最低限度を定める必要がある。

□制限の内容中高層住宅地区と沿道中高層住宅地区は、建てづまりや敷地の細分化を防ぎ、良好な住環境を形成するため、敷地面積の最低限度を両地区とも１６５㎡（約５０坪）とする。建築物の敷地面積の最低限度中高層住宅地区１６５㎡（約５０坪）沿道中高層住宅地区-4-ただし、仮換地指定後、地区計画決定の告示日において、現に存する敷地で、次に掲げるものについては、、この限りではない。
１）敷地面積が１６５㎡未満で、その全部を一つの敷地として利用する場合。

仮換地指定後、地区計画決定の告示日現在の土地２００㎡（約６０坪）１４０㎡（約４２坪）建築可能※告示日に敷地面積が１６５㎡未満で、隣接地を購入して１６５㎡に満たない場合でも建築可能とする。

２）敷地面積が３３０㎡未満で２分割する場合、あるいは、共有名義で持分の土地を利用する場合に、その敷地面積が１３５㎡以上であること仮換地指定後、地区計画決定の告示日将来２分割する１３５㎡（約40坪）以上３３０㎡（約１００坪）未満建築可能仮換地指定後、地区計画決定の告示日持分の土地を利用する場合、その土地が共有名義の土地１３５㎡（約40坪）
以上建築可能沿道住宅地区と沿道サービス地区は、敷地の細分化を防ぎ、良好な沿道空間を形成するため、敷地面積の最低限度を両地区とも２００㎡（約６０坪）とする。建築物の敷地面積の最低限度沿道住宅地区２００㎡（約６０坪）沿道サービス地区-5-ただし、仮換地指定後、地区計画決定の告示日において、現に存する敷地で、次に掲げるものについては、この限りではない。
１）敷地面積が２００㎡未満で、その全部を一つの敷地として利用する場合。

仮換地指定後、地区計画決定の告示日現在の土地３００㎡（約９０坪）１８０㎡（約５４坪）建築可能※告示日に敷地面積が２００㎡未満で、隣接地を購入して２００㎡に満たない場合でも建築可能とする。

２）敷地面積が４００㎡未満で２分割する場合、あるいは、共有名義で持分の土地を利用する場合に、その敷地面積が１３５㎡以上であること仮換地指定後、地区計画決定の告示日将来２分割する１３５㎡（約40坪）以上４００㎡（約１２１坪）未満建築可能仮換地指定後、地区計画決定の告示日持分の土地を利用する場合、その土地が共有名義の土地１３５㎡（約40坪）
以上建築可能４．壁面の位置の制限□制限の必要性道路等の公共の場所に接する境界線から建築物等の壁面又は柱面を後退させることにより、道路と一体となった開放的な環境を確保するとともに、隣地境界線からも壁面又は柱面を後退させることにより、建物の密集防止、日照・通風確保、火災時の延焼を防止、そして、ゆとりある居住空間を図るために壁面又は柱面の位置の制限を行う必要がある。
-6-

□制限の内容道路境界線及び隣地境界線からの壁面又は柱面の位置は０．５～１．５ｍ以上後退した位置とする。各地区においては、建ぺい率６０～８０％、敷地面積の最低限度１６５～２００㎡としており、建ぺい率で確保することができる建築可能面積を後退による建築可能面積が上回っている。
このことから各地区の道路境界線及び隣地境界線までの壁面または柱面の位置は、次のとおりとする。
なお、沿道サービス地区で、壁面後退による建築可能面積が建ぺい率で確保する建築可能面積を下回る敷地については、当該地区の建ぺい率の最高限度を確保するため、隣地境界線からの壁面又は柱面の位置を０．５ｍ以上とする。
また、次に該当するものは、隣地境界線からの壁面又は柱面の位置を０．５ｍ以上とする。
（１）外壁又はこれに代わる柱の外周面の長さの合計が３．０ｍ以下のとき。
（２）附属建築物の簡易な物置その他これに類するもの（自動車車庫等を除く）で軒の高さが２．３ｍ以下で、かつ、床面積の合計が５㎡以内であるもの。
（３）延べ床面積に算入されない出窓。
（４）建築物の庇。
（中高層住宅地区、沿道中高層住宅地区）道路境界線までの距離隣地境界線までの距離（ ）は、仮換地指定後、地区地盤面から 2.5ｍ 地盤面から 2.5ｍ 計画決定の告示日に敷地面積が以下の部分を超える部分１６５㎡(約５０坪)未満の場合中高層住宅地区沿道中高層住宅地区１．０ｍ０．５ｍ１．０ｍ（０．５ｍ）※開放された簡易な構造の車庫は、この限りではない。

道路境 界線0.5ｍ以上建築物町道及び区画道路歩道１ｍ以上2.5ｍ以下敷地地盤面公共-7-民有地

隣地境 界線１ｍ以上１ｍ以上（0.5ｍ以上） （0.5ｍ以上）敷地地盤面（沿道住宅地区、沿道サービス地区）県道（４車線）に面する場合その他の道路に面する場合道路境界線までの距離地 盤 面 か ら ３ 地盤面から３ｍ 地 盤 面 か ら ３ｍ以下の部分を超える部分ｍ以下の部分沿道住宅地区沿道サービス地区１．５ｍ１ｍ地盤面から３ｍを超える部分１ｍ０．５ｍ・県道（４車線）に面する場合道路境 界線県道（４車線）１ｍ以上建築物歩道１．５ｍ以上３ｍ以下敷地地盤面公共-8-民有地・その他の道路に面する場合道路境 界線その他の道路0.5ｍ以上建築物歩道１ｍ以上３ｍ以下敷地地盤面公共民有地隣地境界線までの距離（ ）は、仮換地指定後、地区計画決定の告示日に敷地面積が２００㎡(約６０坪)未満の場合沿道住宅地区１．０ｍ（０．５ｍ）
沿道サービス地区隣地境 界線１ｍ以上１ｍ以上（0.5ｍ以上） （0.5ｍ以上）敷地地盤面-9-

壁面又は柱面の位置についての算定式・建ぺい率が６０％、建築物の敷地面積の最低限度が１６５㎡、敷地２面が道路に面する場合１６．５ｍ隣地側 1.0ｍ１０ｍ敷地１６５㎡隣地側1.0ｍ道路側0.5ｍ壁面後退による建築可能線控除される面積道路側 0.5ｍ建ぺい率による建築可能面積：１６５㎡×６０％＝９９㎡壁面後退による建築可能面積：敷地を１０ｍ×１６．５ｍ＝１６５㎡で計算すると｛１０ｍ－（０．５ｍ＋１．０ｍ）｝×｛１６．５ｍ－（０．５ｍ＋１．０ｍ）｝＝８．５ｍ×１５ｍ＝１２７．５㎡建ぺい率による建築可能面積＜壁面又は柱面の後退による建築可能面積・・・OＫ・建ぺい率が６０％、建築物の敷地面積の最低限度が２００㎡、敷地２面が道路に面する場合１６ｍ隣地側 1.0ｍ１２．５ｍ敷地２００㎡隣地側1.0ｍ道路側0.5ｍ壁面後退による建築可能線控除される面積県道側 1.0ｍ建ぺい率による建築可能面積：２００㎡×６０％＝１２０㎡壁面後退による建築可能面積：敷地を１２．５ｍ×１６ｍ＝２００㎡で計算すると｛１２．５ｍ－（１．０ｍ＋１．０ｍ）｝×｛１６ｍ－（０．５ｍ＋１．０ｍ）｝＝１０．５ｍ×１４．５ｍ＝１５２．２５㎡建ぺい率による建築可能面積＜壁面又は柱面の後退による建築可能面積・・・OＫ- 10 -・建ぺい率が８０％、建築物の敷地面積の最低限度が２００㎡、敷地２面が道路に面する場合１６ｍ隣地側 1.0ｍ１２．５ｍ敷地２００㎡道路側0.5ｍ隣地側1.0ｍ壁面後退による建築可能線控除される面積県道側 1.0ｍ建ぺい率による建築可能面積：２００㎡×８０％＝１６０㎡壁面後退による建築可能面積：敷地を１２．５ｍ×１６ｍ＝２００㎡で計算すると｛１２．５ｍ－（１．０ｍ＋１．０ｍ）｝×｛１６ｍ－（０．５ｍ＋１．０ｍ）｝＝１０．５ｍ×１４．５ｍ＝１５２．２５㎡建ぺい率による建築可能面積＞壁面又は柱面の後退による建築可能面積・・・ＮＯよって、沿道サービス地区で、敷地面積が２００㎡未満、又は建ぺい率による建築可能面積に満たない敷地については、隣地境界線までの距離を０．５ｍに緩和する。
・間口が１２ｍ、建築物の敷地面積が１６５㎡、敷地１面が道路に面する場合約１４ｍ隣地側 1.0ｍ１２ｍ敷地約１６５㎡隣地側1.0ｍ道路側0.5ｍ壁面後退による建築可能線控除される面積道路側 1.0ｍ共同住宅建築の場合、間口が狭く奥行きが広い敷地では、建物の梁間方向が道路側で桁裄方向が隣地側になり、梁間の長さは、廊下やベランダを含め１０ｍ前後は必要である。１２ｍの間口では、壁面後退により１０ｍ確保できるが、１６５㎡未満の敷地では、建築が厳しい。よって、中高層住宅地区及び沿道中高層住宅地区の１６５㎡未満の敷地については、狭小敷地として隣地境界線までの距離を０．５ｍに緩和する。
- 11 -・間口が１２ｍ、建築物の敷地面積が約２００㎡、敷地１面が道路に面する場合１６.5ｍ隣地側 1.0ｍ１２ｍ

敷地隣地側1.0ｍ道路側0.5ｍ約２００㎡壁面後退による建築可能線控除される面積道路側 1.0ｍ店舗兼共同住宅建築の場合、間口が狭く奥行きが広い敷地では、建物の梁間方向が道路側で桁裄方向が隣地側になり、梁間の長さは、廊下やベランダを含め１０ｍ前後は必要である。
また、道路側に駐車スペースを配置した場合、奥行きは、下記のとおりで、建物や出入口周りに余裕がない状況である。
１６．５ｍ－６ｍ（駐車スペース）－１．５ｍ（壁面後退）＝９ｍよって、沿道住宅地区の２００㎡未満の敷地については、狭小敷地として隣地境界線までの距離を０．５ｍに緩和する。

５．建築物等の形態又は意匠の制限□制限の必要性周辺との調和を図り、美観や風致を損なうことなく秩序ある建築物を誘導するため、また、快適でゆとりある良好な環境を維持・保全するため建築物の形態及び意匠を制限する。

□制限の内容１）屋根及び外壁の色彩の制限について平成 28 年 3 月に策定した西原町景観計画を踏まえ、屋根及び外壁の色彩について制限を行う。
・屋根及び外壁の色彩の制限外壁の基調となる色彩は、マンセルカラーシステムで明度 8 以上、彩度 2 以下とする。外壁面の色彩について、派手な色（彩度 10 以上）を用いる場合、その使用面積は、市街化調整区域及び市街化区域の住宅系用途地域の場合は、見付面積の 5％以内とし、その他の地域の場合は 10％以内とする。

- 12 -

２）広告物について屋外広告物については、自己の用に供するものとし、美観や風致を損なうものについては設置してはならない。また周辺の景観に調和するよう規模、形態等に配慮し秩序あるものにする。
また、建築物の屋根から突出する看板類は設置しないものとし、壁面から突出する看板類は、地盤面（道路面）から看板類の下端までの高さが３．５ｍ以上のもので、壁面の位置の制限からの突出距離が１．０ｍを越えないものとする。

☆

ｱｲｳ

Ａ☆

ｱｲｳ ＡＢＣＡＢＢＣＣ上記以外の広告物については、沖縄県屋外広告物条例を準用する。
３）建築物の外壁及び屋根に設ける設備について建築物の外壁及び屋根に設ける設備類は、建築物本体及び周辺景観との調和に配慮し目立たないよう設置する。
タンク- 13 -４）敷地の整地高について敷地を盛土によって整地する場合、区画整理事業による造成高から０.４ｍ以内とす隣地境 界線隣地境 界線る。

０．４ｍ以内道 路造成高整地高数画地を一体的に利用する場合の盛土は、一番高い画地の造成高を基準に０.４ｍ以内とする。

道 路５）新たな土留め擁壁及び石積みの設置について- 14 -整地高造成高隣地境 界線隣地境 界線０.４ｍ以内

区画整理事業の土地造成後、新たに土留め擁壁等を設置する場合、一番高い画地の造成高以下とする。

隣地境 界線隣地境 界線道 路土留め擁壁等造成高擁壁等の高さが、前面道路から１.５ｍ以上高くなる区間は、緑化に努める。

隣地境 界線隣地境 界線道 路１．５ｍ以上区間１.5ｍ造成高土留め擁壁等なお、間知擁壁の場合は、隣地境界線までの梁・工作物等の設置は制限する。

梁・工作物等隣地境 界線隣地境 界線道 路６．かき又はさくの構造の制限間知擁壁- 15 -６．かき又はさくの構造の制限□制限の必要性かき又はさくに関しては、緑豊かで開放的な空間を創出し、良好な環境の確保や防災上の観点からできるだけ生け垣やコンクリート・石積み等と植栽の組み合わせたものを用いることが望ましい。

□制限の内容生け垣もしくは高さ６０ｃｍ以下のコンクリート等の基礎部分の上に植栽又は透視可能なフェンス等を組合わせで、高さは、敷地に接する道路の最高地点から１．５ｍ以下とする。
なお、門柱および門扉の幅は、４ｍ以下とし、門の幅の合計が４ｍを超える場合には、敷地の間口の１／３以下としする。（角地の場合は、各前面道路に面する間口に対して１／３とする）また、給油所は、延焼防止や管理上、高さ２ｍ以上の耐火構造又は不燃材料で造った塀や壁をしなければならないため、制限の適用除外とする。

道路境界線道路境界線フェンス等90cm以下1.5m以下敷地地盤面歩道1.5m以下60cm以下敷地地盤面歩道７．建築物の敷地が地区整備計画区域の内外にわたる場合の措置「西原町地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例」第１０条について、下図のとおり、敷地の１／２以上が地区整備区域に属する場合、当該建築物及び敷地の全部について地区計画の適用範囲とする。
地区整備区域① 敷地の過半が区域内適用範囲② 敷地の過半が区域外適用外建築物建築物
敷地敷地- 16 -

8．沿道サービス地区（近隣商業地域）における県道に面する部分の制限□制限の必要性本地区は、地域の商業の中心となる地区として各種商業業務施設が沿道に沿って集積し、利便性が高く賑わいのある商業業務空間の形成を図る地区であることから、1 階部分に店舗や事務所などの配置を誘導する制限が必要となる。
□制限の内容１階又はこれに類する階で県道（４車線）に面する部分を住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、車庫の用途に供するもの。
ただし、間口が１６ｍ以下かつ奥行きが２０ｍ以下の画地については車庫を除くものとし、２階部分に住宅等の制限を適用する。（3 ページ参照）□県道（4 車線）に面する部分の定義・部分とは、1 敷地を指す。
・面するとは、車両、歩行者等の出入り可能な 1 敷地を指す。
下図のように 1 敷地が複数の道路に面している場合、県道から出入り可能であれば、敷地全体が制限の対象となる。
区画道路等県道に面する部分（敷地）県道（4車線）□１階又はこれに類する階の定義（ケース 1）県道（4車線）9F10F8F9F7F8F6F7F5F6F4F5F3F4F2F3F

1FB1- 17 -1階またはこれに類する階

2F1F区画道路等（ケース 2）県道（4車線）（ケース 3）10F9F9F8F8F7F7F6F6F5F5F4F4F3F3F2F2F1F1F1階またはこれに類する階B1

9F
8F
7F
6F
5F
4F
3F
2F県道（4車線）1F（半地下）- 18 -1階またはこれに類する階区画道路等