旧コンポストセンター跡地利活用基本計画[中間報告]「PFI 事業の導入可能性調査報告書」

平成 30 年 1 月

所沢市

旧コンポストセンター跡地利活用基本計画 [中間報告]「PFI 事業の導入可能性調査報告書」

目次
１．はじめに・・・・・・・・・・１頁

２．基本計画の概要

・・・・・・・・・・１頁（１）施設計画の概要

・・・・・・・・・・３頁（２）周辺住民への配慮としての交通動線について・・・・・・・・・・４頁（３）施設整備費の概算

・・・・・・・・・・４頁

３．ＰＦＩ事業の導入可能性の検証（１）ＰＦＩ事業の導入について・・・・・・・・・・５頁（２）類型ごとの検討について・・・・・・・・・・５頁（３）ＰＦＩ事業の効果

・・・・・・・・・・７頁（４）施設のコスト試算(ＢＴＯ方式)

・・・・・・・・・・８頁（５）ＢＴＯからオペレートを外した場合の試算 ・・・・・・・・・・11 頁（６）本事業における最終的なＶＦＭについて・・・・・・・・・・13 頁（７）ＰＰＰ事業としての広範な民間ノウハウの公募・・・・・・・・・13 頁
別添
１．施設計画の概要

・・・・・・・・・・２頁

２．旧コンポストセンター跡地利活用基本計画平面図(案) ・・・・・15 頁
３．旧コンポストセンター跡地利活用基本計画イメージ ・・・・・・16 頁

旧コンポストセンター跡地利活用基本計画 [中間報告]「PFI 事業の導入可能性調査報告書」
１．はじめに
本報告は、旧コンポストセンター跡地利活用基本計画策定業務委託（平成 29 年 7 月 10日～平成 30 年 3 月 31 日）により検討を進めている基本計画 [中間報告]の検討結果に基づき、この計画検討の一環として、同利活用事業への PFI の導入可能性についてとりまとめたものである。
２．基本計画の概要
旧コンポストセンター跡地の整備基本計画は、図１に示す施設配置の基本ゾーニングに示す様に、別添１．「施設計画の概要」及び別添２．「基本計画平面図」等のとおりとりまとめた。
但し、今後の県警との交通協議等の関係協議により、一部に変更の可能性はある。
（別添１．
「施設計画の概要」、別添２．「基本計画平面図」等 参照）
図１．施設配置 基本ゾーニング図旧コンポストセンター計画敷地 約 8,３00 ㎡(セットバック後 約 8,000 ㎡)

Ｃ≒6,５00 ㎡
Ａ＋Ｂ≒1,500 ㎡

Ｃ．公共交通広場
市

・バスバース ７台程度
観光バス
路線バス（将来）

延床 500～700 ㎡
特産品販売
観光情報発信Ａ．公共施設道

コミュニティスペース

魅力発信機能・公共駐車場
約 150 台地域コミュニティ機能

防災備蓄・公衆トイレ

Ｂ．広場機能常設イベント広場

多目的広場

特設マルシェ

水辺のサクラ並木プロムナード

東川

屋外エレベーター
連絡歩専橋梁１

さくらタウン・KADOKAWA

■ 別添１．施設計画の概要

1階建 ＋ イベント広場型施設整備
約1,500㎡（Ｃ）公共交通広場 約6,500㎡＜駐車場＞
乗用車１５０台

屋外エレベータ＜バスバース＞
７台程度
観光バス路線バス（将来）

（Ｂ）
広場機能
マルシェ

（Ａ）
魅力発信機能（Ａ）
地域ｺﾐｭﾆﾃｨ機能

・特産品販売
スペース
・観光情報

・防災備蓄
・コミュニティスペース

ブリッジ

外構・付帯工作物・駐車場整備
工事費用の概算（千円）① 外構等② 付帯工作物等③ 屋外エレベータ④ 設計費（駐車場・建築）⑤ 駐車場整備費⑥ マルシェ棟建築費
工事価格
消費税
合 計

78,00065,00063,00058,00084,000200,000
548,000
43,840591,840特 徴① ５００㎡～７００㎡で1階建建物を整備（維持管理費が高額にならない規模）② 「魅力発信機能」として、建物内に特産品販売スペースなどを設置③ 「地域コミュニティ機能」として建物内に、防災備蓄庫やコミュニティスペースを設置④ 「広場機能」として、特設テントやキッチンカーを配置できる広場を整備
規模の大きな「とことこ市」や「ちょいバル別館」のイベント的開催を想定
広場を利用したイベントをKADOKAWAと共同開催も可能⑤ 「防災備蓄機能」としては、食糧・水などの防災備品の他、ソーラーパネルや滞水池用に設置する非常用発電機の電源を災害時に来訪者や地域に提供し、来訪者の安全確保と地域防災機能の向上を図る⑥ 観光バスと路線バスの導入に無理のない土地利用（安全な交通導線の確保）が可能
備 考① 「マチごとエコタウン所沢構想」を実現する、太陽光発電設備の導入や桜をはじめとする緑空間の創出を行う② 特産品販売スペースや駐車場・バスバース部分は賃料収入が見込める③ 建物の規模や品質によって、建築費の圧縮は可能

２

（１）施設計画の概要① 核となる公共施設の整備（Ａ）
・延床面積； 500～700 ㎡ １階建て（「基本計画平面図」では約 700 ㎡）

・魅力発信機能；・地域コミュニティ機能；

特産品販売スペース，観光情報発信スペース
コミュニティスペース，防災備蓄，公衆トイレ

500～700 ㎡の１階建て建物を整備し、多目的な公共施設として活用する。
導入機能としては、1) 魅力発信機能（特産品販売所、観光情報発信及び飲食）、2) 地域コミュニティ機能（市民活動交流のためのコミュニティスペース等及び防災備蓄スペース）を建設する。
また、これらの内 1) では賃料収入を見込む。
「防災備蓄機能」としては、食糧・水などの防災備品の他、ソーラーパネルや、非常時にマルシェ棟及び合流式下水道改善施設への電力供給を賄うための非常用発電設備を設け、災害時における来訪者の安全確保と地域防災機能の向上をはかる。
② 広場機能（Ｂ）
・公共施設の外構を活用したイベント広場；600～800 ㎡（「基本計画平面図」では約 620 ㎡）
公共施設の外構広場を整備し、特設テントやキッチンカーを配置できる広場を整備、規模の大きな「とことこ市」や「ちょいバル別館」などのイベント的開催を想定、さくらタウンとの共同開催も可能な豊かな屋外空間を提供する。また、これらのイベン
ト開催時には使用料収入を見込む。
③ 公共交通広場（Ｃ）
・公共交通広場及び公共駐車場 ；約 6,500 ㎡・バスバース；観光バス及び 路線バス(将来）で計７台程度
・公共駐車場；乗用車 約 150 台

当該拠点への市民、観光客の来訪、また、周辺住民の日常利便に供するため、公共交通(将来計画)、観光バス及び一般乗用車を収容する公共交通広場及び公共駐車場を整備し、所沢駅、東所沢駅、所沢 IC 等とのスムースな交通動線を確保し、交通利便サービスの向上をはかる。また、観光バス及び一般駐車場では賃料収入や利用料金収入を見込む。
④ みどり空間の創出
・イベント広場への緑化
・水辺のサクラ並木プロムナードの整備「マチごとエコタウン所沢構想」を実現するため、公共施設・イベント広場への太陽光発電設備の導入や、東川の河川管理用通路部分(市道 2-571 号線)を歩行者専用道路として整備し、イベント広場と一体となる、桜並木プロムナードを形成するなど、みどりのオープンスペースを整備し、市民が集い、憩い、活動する名所づくりをはかる。
３

⑤ 付帯施設・さくらタウンとの連絡歩専橋への接続デッキと階段・屋外公共エレベーター
公共付帯施設として、1) さくらタウンとの連絡歩専橋への接続階段、2) 公共エレベーター等の整備をはかる。

（２）周辺住民への配慮としての交通動線について① さくらタウン側との合流を避け、渋滞やボトルネックの発生を緩和するため、場内への大型車両及び一般乗用車の進入、退出は、全て左折 IN・右折 OUT とし、場内は一方通行とする。
② 本施設敷地の前面を市道 2-996 号線に沿ってセットバックし、道路交通の円滑化をはかる。
③ 観光バスのアクセスルートとしては、往路、復路とも交差点改良の必要性が無いルー
ト（所沢 IC⇔国道 463 号線⇔新郷⇔市道 2-996 号線⇔場内）又は、（県道練馬所沢線⇔市道 2-561 号線⇔市道 2-996 号線⇔場内）のみに誘導路を限定することを検討する。

（３）施設整備費の概算

以上の基本計画に基づく、施設整備費の全体概算額は以下のとおりとなる。
項目

駐車場整備費
マルシェ棟建築費概算金額（千円）
８４，０００２００，０００

備考

外周擁壁含む
１階建て(500～700 ㎡)

外構等整備費７８，０００

連絡階段、外構等

屋外エレベーター整備費

６３，０００

歩専橋付帯型付帯工作物等整備費

４５，０００

料金徴収ゲート、道路改良等

東川プロムナード整備費

２０，０００

歩専道舗装、植栽等

設計費 ①駐車場他土木

１３，０００

設計・積算(駅広に準ず)

設計費 ②建築等

４５，０００

設計・積算

計

５４８，０００

消費税

４３，８４０合計（消費税 8％）

５９１，８４０※ 既存施設解体費（貯留槽改修費含む）は、上物事業とは別事業とする。

４

３．ＰＦＩ事業の導入可能性の検証（１）ＰＦＩ事業の導入について
今回の場合、底地は全て公共用地であり、民間が主体的に運営する床が限られ、整備される施設の大半が公共施設となる。また、民間の収益性に乏しく、この公共施設の運営も指定管理が理想と思われることから、計画全体（建設・所有・維持管理・運営）の全てを民間事業者に委ねるには、民間への負荷が高過ぎ、破綻リスクを伴うことが懸念される。
そのため、想定される民間事業者を活用したＰＦＩ事業は、ＢＴＯ方式※が基本となると思われるが、今回の事業化検討にあたっては、その他の事業用定期借地との組み合わせ方式を含め、ここでの実現性が高いと考えられる以下のＡ～Ｃの３タイプについて検討した。
※・BTO（Build Transfer and Operate）方式
民間事業者が独自に資金を調達し、施設や資産の設計・施工を行い、サービス提供に必要な施設・資産を完成させ、ただちに市に所有権を移転する。市は当該施設・資産を一体的に所有し、民間事業者はそれを利用して維持管理及び運営を行ってサービスを提供し、市及びサービス利用者からの直接的または間接的な支払によって、一定の期間内に利益を含む投資回収を行う方式。

（２）類型ごとの検討について
上記（１）の検討を踏まえ、類型Ａ～Ｃについて、次のとおり検討を行った。
Ａ サービス購入型ＰＦＩ
市が施設及び駐車場等を PFI 事業で建設・運営（一部又は全部を指定管理）し、公共施設内のサービスとしてマルシェを行い、市はそのサービスの提供に対して対価を支払う。
ＰＦＩ事業の中で一番多いタイプだが、公共負担が多公

く、マルシェに対する民間の共サービス購

入料支払

Ｓ
Ｐ

サービス提供また、施設建設に向けた法手続きは公共施設整備と同様となるため期間が短縮で建物：市きる。
駐車場：市

土地：市

５

用者

Ｃ

創意工夫が限られる。

利Ｂ 付帯収益事業を伴うＰＦＩ（収益床併設型）
建設形態はＡと同様とするが、マルシェについては民間事業者が市から公共施設床の一部を賃貸し、自主運営事業を行う。
施設建設はＰＦＩ事業で行い民間は賃貸料を支払うサービス購だけなので民間の初期投資入料支払が少なく、収益から賃料収入公が期待できる。

共施設建設に向けた法手続

事業契約

サービス提供Ｓ

利Ｐ

用Ｃ者

民きは公共施設整備と同様と間なるため期間が短縮できる。

関連事業からの収入

事例：指宿地域交流施設

建物：市整備等事業
市が整備した地域交流施

駐車場：市

賃貸：民間設の施設使用料（特産物販売業務：売上の５％、レス土地：市トラン等の自主運営業務：使用場所の面積に応じた額）

Ｃ 付帯収益事業を伴うＰＦＩ（収益施設併設型）
市が駐車場及び外構付帯施設を PFI 事業で建設・運営し、マルシェ棟建屋については、民間事業者が土地を定期借地して建物を建設した上でマルシェ事業を実施し、市が使用する床部分は市が民間から賃借する。
建物建設に際し民間事業者の法手続き（接道、開発許可）が必要となるため、法手公続きに時間がかかる等の課

共サービス購

入料支払
事業契約

題がある。
事例：函南「道の駅・川の駅」

民間

ＰＦＩ事業

サービス

Ｓ提供

Ｐ

用Ｃ者

付帯事業からの収入

町が整備した施設内の物

賃貸：市産販売所と飲食施設については定期建物賃貸借契約、民間事業者が提案により実

建物：民間

駐車場：市

施する付帯事業（コンビニ）
は事業用定期借地権。

土地：市６利次に、前記Ａ，Ｂ，Ｃそれぞれの類型における事業効果としての公共負担の縮減効果を考察する。
ＰＦＩ導入による縮減効果は、導入実績に基づく全国事例の平均が 15％程度（国交省統計）とされており、国土交通省が簡易ＶＦＭの試算上の目安ともしている。
この、平均的縮減効果が 15％であるとすれば、基本となる類型Ａを 15％と想定すると、他の２つの類型では以下のとおり更なる縮減効果が期待され、PFI 導入時には従来型公共施設整備と比較して十分なメリットが期待できる。
Ａ サービス購入型 PFI

縮減効果 想定 15％(建設費＋維持管理・運営経費の縮減)＝a

Ｂ 収益床併設型 PFIa

Ｃ 収益施設併設型 PFI

a＋ 床貸し賃料収入＋建屋建設費＋土地貸し賃料－床借り賃料

類型Ａは、市が施設の建設を PFI 事業で行い、自ら運営するため、民間側の自由度が下がるものの、運営に係るリスクをすべて市が分担する形となることから、民間側のリスクを低減させるメリットが高く、施設建設に向けた法手続きは公共施設整備と一体となるため期間の短縮が期待できる。
類型Ｂは、施設建設に向けた法手続きは公共施設整備と一体となるため期間の短縮が期待できるうえに、民間は賃貸料を支払うだけなので民間の初期投資が少なく、自由度の高い自主運営による収益からの一定の賃料収入が期待できる。
公共負担の軽減効果を比較すれば、類型Ｃでその効果は最大化するが、今回の事業規模
ではマルシェ棟に民間が十分な事業収益をあげられるだけの商業床の確保が難しいため、類型Ｃでは、民間事業者の建設費が事業収入に比べてあまりの高負担となり、収益確保の観点から借地料収入の著しい低下、また、市の床借り賃料の高額化が予想され現実的ではない。
そのため、類型Ｃに拠る場合では、費用負担割合を明確化した上での公共床、民有床の合築型が考えられるが、いずれの場合も民間事業者が中途で事業破綻した場合のリスクの分離を図れるかが重要な課題となる。
さらに、類型Ｃでは施設建設に向けた民間事業者の法手続き（接道、開発許可）が必要となるため、関係機関協議や場内道路の道路認定等の手続きに時間がかかる等の課題がある。
以上のことから、本事業に適している類型はＡ又はＢと考えられる。
(３) ＰＦＩ事業の効果
以上のことから、当該事業へのＰＦＩ事業の導入効果及び課題を総括すると、以下のとおりとなる。
メリット① 設計、建設、維持管理、運営の全てのプロセスで想定ＶＦＭは、総計（平均）１５％程度の公費負担軽減が見込める。
② 資金調達及び施設の管理運営（指定管理者）は民間事業者（ＳＰＣ）によるため、従来型の公共施設整備のように一括債務負担の必要は無く、市は提供されたサービス
７

の代価として、市の負担すべき資金を事業期間内に毎年割賦返済すると同等の支払いを行うこととなり、財政負担の平準化が図れる。
③ 施設経営に民間の知恵が活かされることで、創意工夫、経営収支、サービスの質等の向上が期待できる。
④ 市は、ＰＦＩに管理まで含める場合には、施設管理、維持修繕業務等の日常管理や発注業務が不要となる。
デメリット① 要求水準等で民間事業者への負荷をかけ過ぎる計画となった場合、応募事業者が無く、事業不成立となることがある。
② 従来型の公共施設整備に比べ、実施プロセス、手続きに一定の時間を要する。
・通常、ほとんどの事例では、基本計画～ＰＦＩ導入検討等に１年、実施方針の作成～公募手続～事業者選定・契約までに１年の計２年を要している。
・東京都などは、事業規模等（概ね 50 億以上）を見極めつつ、急ぐ事業は従来型を選択している。
・現在、基本計画の策定中であり、今回は、これら２年を要する作業を事務手続きの簡略化等により、全て１年以内に短縮しなければならないことが最大の課題である。
（４）施設のコスト試算（ＢＴＯ方式）
現在、策定中の基本計画の到達点をもとに、当該事業をＰＦＩ事業のＢＴＯ方式により、前述の類型Ａ（サービス購入型）または、Ｂ（収益床併設型）とした場合の事
業効果を、国土交通省のＶＦＭ（財政削減率）簡易計算ソフトを用いてＶＦＭを算出した。
この計算結果の総括を次ページに示す。

８

■旧コンポストセンター

ＶＦＭの算定結果（国交省 VFM 簡易算定モデルによる）・事業方式；ＢＴＯ方式で算定・起 債；７５％・事業期間；施設整備期間２年，維持管理･運営期間１０年，賃料・利用料金等収入０とする

・費用削減率；施設整備費用（18%）
、維持管理・運営費用（7%）
・施設整備費用 概算額 591,840（試算上、市発注の際の落札率は考慮していない）
ＶＦＭ試算結果・比較表■ＢＴＯ方式（施設建設後 10 年維持管理・運営）■従来方式の資金収支（10年）
収入
起債（75%）
支出

公共負担額■ＰＦＩ（ＢＴＯ）方式の公共の資金収支（10年）（千円）
443,880
443,880

収入
起債（75%）
税収

1,617,874
591,840
320,000
257,256443,8804,898

支出

施設整備費用維持管理・運営費用
間接コスト
起債償還（元本）
起債償還（利息）

名目値
現在価値(A)

1,173,994
1,048,711

公共負担額

ＶＦＭ

（参考）年平均市負担額(A/10)
内維持管理・運営費用及び間接コスト

104,871
約58百万円■ＰＦＩ（ＢＴＯ）方式のＳＰＣの資金収支（10年）
収入
建設一時金収入
施設整備相当サービス対価収入（元本）
施設整備相当サービス対価収入（利息）

維持管理・運営相当サービス対価収入

出資金
優先ローンによる借入額
支出ＳＰＣ設立費用
施設整備費（△18%）
建中金利
金融組成費用
施設整備期間ＳＰＣ運営費用
維持管理・運営費用（△7%）
維持管理・運営期間ＳＰＣ運営費用
優先ローン金利支払
優先ローン元本償還
税金
収支

（千円）
1,145,462
363,982
168,029
15,429418,732
11,262
168,028
1,118,878
20,000485,310
1,847
4,853
20,000297,600
100,000
15,429168,029
5,810
26,584９

アドバイザリー費用等
建設一時金支払施設整備相当サービス対価（元本）
施設整備相当サービス対価（利息）維持管理・運営相当サービス対価
起債償還（元本）
起債償還（利息）
名目値
現在価値(B)
財政負担削減額(C=A-B)
財政削減率(C/A*100)（参考）年平均市負担額(B/10)
内維持管理・運営相当サービス対価（千円）
364,412363,982430
1,374,171
40,000363,982168,029
15,429418,732
363,982
4,017
1,009,759
888,728
159,983
15.3%
88,873
約42百万円■ＰＦＩ（ＢＴＯ）方式の公共の資金支出・償還（10 年）（千円）① 従来方式の市の事業による場合
10 年間に市が支出する総コストは、正味現在価値（ＮＰＶ）に換算して約 10 億 4 千９百万円、年平均負担額は約 1 億 500 万円（内、利息を含めた起債償還額等約 4,490万円／年<443,880＋4,898 千円／10>、維持管理・運営費・間接コストで約 5,800 万円／
年<320,000＋257,256 千円／10）の費用がかかるものと試算され、市の昨今の財政状況には極めて大きな負担となる。
② ＰＦＩ事業のＢＴＯ方式を採用した場合のコスト試算及びＶＦＭ
一方、ＰＦＩのＢＴＯ方式を採用した場合のコスト試算は、①に比較する市の 10年間の支出総コストが、約 8 億 8 千 9 百万円、年平均負担額は約 8,900 万円（内、利息を含めた起債償還額等約 3,680 万円／年<363,982＋4,017 千円／10>、利息を含めた施設整備相当サービス対価としての返済額が約 1,835 万円<168,029＋15,429 千円／10>、維持管理・運営費に相当するサービス対価が約 4,200 万円／年）となり、延べ 10 年間の財政負担削減額（VFM）は、約 1 億 6 千万円（15.3 %）程度と試算されＰＦＩの導入効果があることが検証された。
ただし、今回の試算では、従来方式において市が工事発注する際の落札差金については、国交省の簡易計算ソフトへの入力手段が無いため考慮していない。
仮に市の平成 28 年度の工事系 平均落札率(契約額/予定価格)94.2％による低減率5.8%を用いて、従来方式の支出総コストを算出し、ＢＴＯ方式との間でＶＦＭを算出した場合には、延べ 10 年間の財政負担削減額（VFM）が１～２％程度下降することが予想できる。
従って、ここでの実質的なＶＦＭは、13.0％程度であると思われる。

１０③

何れの場合も、事業実施時点では、公設民営床や駐車場からの賃料収入が見込まれるが、現時点では賃料の想定が難しいため、今回の試算では収入を別途として切り離して計算した。
そのため、ＢＴＯ事業下におけるＳＰＣの事業収支としては、年間約 266 万円の黒字という厳しい結果が出ているが、実際にＢＴＯで実施する場合には、これらの賃料収入を運営収益として、ＳＰＣの収支に繰り入れることで収支を確保することが考えられる。
また、施設の規模や低い賃料設定などにより、そもそもの収益性が低く、賃料収入を見込んでもなお収支が厳しい場合には、削減される財政負担の一部をＳＰＣへの助成金、補助金に充てて、市が事業の成立を底支えすることが必要となる場合がある。

（５）ＢＴＯからオペレートを外した場合の試算
所沢市では、ＰＦＩ事業のＢＴＯ方式を導入するにあたり、以下の２つの理由から、ＢＴＯの内のＯ、つまり、民間による維持管理・運営にあたるオペレートをＰＦＩ事業の枠外に除外した形のＢＴ方式の採用を検討しているため、これに沿った試算をあわせて実施した。
■ＢＴ方式を検討する理由① 管理運営を長期にわたり同一管理者に任せる場合の問題
10 年を超える中長期には、市民ニーズの変化、連携するさくらタウンの運営上の変化、これらに対応した多様なサービスの質的変化が予想され、当該施設の管理運営も導入機能やサービスの変更などにあわせたフレキシブルな対応を迅速に行う必要があるため、長期にわたるＳＰＣによる運営は、指定管理者の固定につながり、これに対応できないケースやサービスの質の低下を招く可能性があり妥当とは言えない。
② 施設の増改築の問題
当該施設は、整備・管理コストやその他の事業リスクを最大限抑えるため、小さな公共施設からスタートさせ、将来、市民ニーズの次代的要求に応えて施設の増改築を行うことも想定されることから、長期にわたるＳＰＣによる運営が障害となることが考えられる。
これらの理由から、オペレート、つまり維持管理・運営の全てを市の直轄として切り離し、第三者に短期の指定管理等を委託するケースを想定し、ここではこのＢＴ方式を採用した場合のＶＦＭ試算を行った。
この試算結果は、次頁に示すとおりである。

１１■ＢＴ方式（維持管理・運営費用を切り離し別途事業とした場合）
・事業期間；施設整備期間２年，起債及び施設整備相当サービス対価等の返済期間１０年・費用削減率；施設整備費用（18%）
、維持管理・運営費用（0%）として、その他はＢＴＯと同じ条件で計算した。

■従来方式の資金収支（10年）
収入
起債（75%）
支出

公共負担額■ＰＦＩ（ＢＴ）方式の公共の資金収支（10年）（千円）
443,880
443,880

収入
起債（75%）
税収

1,617,874
591,840
320,000
257,256443,8804,898

支出

施設整備費用維持管理・運営費用
間接コスト
起債償還（元本）
起債償還（利息）

名目値
現在価値(A)

1,173,994
1,048,711

公共負担額

ＶＦＭ（10年）（参考）年平均市負担額(A/10)
内維持管理・運営費用及び間接コスト

104,871約58百万円

財政負担削減額(C=A-B)
財政削減率(C/A*100)（参考）年平均市負担額(B/10)
内維持管理・運営費（市管理）■ＰＦＩ（ＢＴ）方式の公共の資金支出・償還（10 年）

１２

アドバイザリー費用等
建設一時金支払施設整備相当サービス対価（元本）
施設整備相当サービス対価（利息）維持管理・運営費（市管理）
起債償還（元本）
起債償還（利息）
名目値
現在価値(B)（千円）
364,412363,982430
1,396,564
40,000363,982
168,029
15,429441,125
363,982
4,017
1,032,152
908,326
140,385
13.4%
90,833
約44百万円（千円）

■ ＢＴ方式を採用した場合のコスト試算及び VFM
前記の計算結果から、ＢＴＯ方式からオペレートつまり維持管理・運営を切り離したＢＴ方式の場合のコスト試算は、従来方式に比べて市の 10 年間の支出総コストが、約 9 億 8 百万円となり、年平均負担額は約 9,100 万円（内、利息を含めた起債償還額等約 4,700 万円／年<363,982＋4,017 千円／10>、利息を含めた施設整備相当サービス対価としての返済額が約 1,835 万円／年<168,029＋15,429 千円／10>、市の直営または別途発注となる維持管理・運営費が約 4,400 万円／年）となり、延べ 10 年間の財政負担削減額（VFM）は、約 1 億 4,000 万円（13.4 %）程度と試算され、この場合にもＰＦＩの導入に一定の効果があることが検証された。
ただし、この場合のＳＰＣは、維持管理・運営相当サービス対価の収入は無く、建設コストの回収が主体の事業運営となるため、当該事業においてはＢＴＯで実施した場合よりも更に厳しい事業収支となる事が予想され、結果として民間の投資機運を損なう可能性も否定できない。
そのため、市はＢＴ方式を採用する場合、ＳＰＣの収支が厳しい場合のＢＴＯと同様に、民間投資に数パーセントの一定利回り相当分を補償するなど、削減される財政負担の一部をＳＰＣへの助成金、補助金に充てて、市がＳＰＣの事業の成立を底支えすることが事業の成立要件となる可能性もある。

（６）本事業における最終的なＶＦＭについて（４）及び（５）のとおり、国土交通省のＶＦＭ簡易計算ソフトを用いた試算からは、
ＢＴＯ方式で１５．３％、ＢＴ方式で１３．４％のＶＦＭ値となったが、いずれの方式にしても、前述の利回り相当分の補償、当該地が市街化調整区域であるという立地条件、収益性が乏しい施設の形態などの諸リスクも考慮し、市の落札率を考慮した場合のＶＦＭの下降値２％程度をさらに割り引いても、本事業において最終的に確保されるＶＦＭは、市が運営する「ミューズ」におけるＶＦＭの事例並みの５％程度は維持できる可能性がある。

（７）ＰＰＰ事業としての広範な民間ノウハウの公募
市は、前述のＰＦＩ事業のＢＴ方式による施設整備を想定し、最低限５％程度のＶＦＭの確保を目指しているが、以上の検証結果からすれば、さらなるライフサイクルコストの軽減やＳＰＣの事業運営向上のために、ＢＴ方式によるＳＰＣとの１０年間の契約に、維持管理業務のみを追加するＢＴＭ方式※の採用や、建屋部分等にリース方式を採用することも考えられる。
従って、当該事業における市の公募スタンスとしては、ＢＴ方式を基本とするものの、１３

施設整備後の市の事情を十分に理解した、より良い維持管理・運営形態についても、併せて民間の知恵を募ることが得策と思われる。
ゆえに、当該事業では、民間事業者のノウハウ・能力等を最大限に活用し、ＶＦＭ５％以上を確保できる多様な事業方式の提案を募るため、ＰＦＩ事業の内、事業期間を１０年程度に絞ったＢＴＯまたは、ＢＴ方式、若しくはＢＴＭ方式、また、これに公共施設建屋部分をリースとする複合型の提案等を基本に、公民連携事業（ＰＰＰ）としての民間ノウハウの公募を幅広く行い、本事業に対して最も有効な提案を選定し採用する必要があると考えられる。
※・ＢＴＭ（Build Transfer and Maintenance）方式
民間事業者が独自に資金を調達し、施設や資産の設計・施工を行い、サービス提供に必要な施設・資産を完成させ、ただちに市に所有権を移転する。市は当該施設・資産を一体的に所有し、民間事業者は、この維持管理のみを行う事業方式。
民間事業者は、市からの支払いによって、一定の期間内に利益を含む投資回収を行う。
なお、サービス利用者からの直接的または間接的な利用料の収納など、運営は別途、市の事業となる。

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■ 別添２．

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■ 別添３．

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