暮らしの判例
国民生活センター 消費者判例情報評価委員会

消費者問題を考えるうえで参考になる判例を解説します

中古マンション売買売主の修補済み雨漏り歴の不告知による不法行為責任（慰謝料）を肯定した事例
宅地建物取引業者（以下、宅建業者）の仲介で、売主（別の宅建業者）から中古のマンション 1 室を購入したが、入居後雨漏りした。この部屋に雨漏り歴があり、それを修補したことを売主は知っていたが買主に隠していた。そこで買主が売主に対して錯誤、詐欺、消費者契約法（以下、消契法）4 条 1 項 1 号または債務不履行による契約解除と、不法行為または債務不履行に基づく損害賠償を、仲介業者に対しては債務不履行または不法行為に基づく損害賠償を求めた。判決は、売主に対する説明義務違反に基づく不法行為による慰謝料請求のみを認め、ほかは棄却した。
（東京地方裁判所令和2年2月26判決、LEX/DB掲載）【本件は平成 29 年法律第 44 号による改正前の民法が適用される事案である。ここでは改正前民法を旧民法、改正後の民法を現民法とする】

原告：X（消費者・マンション買主）
被告：Y1（宅建業者・マンション売主）、Y2（宅建業者・本件マンション売買の仲介業者）
A：本件マンションの元所有者・Y1 に売却
B：Y1 の担当者
C：Y2 の担当者
D：本件の雨漏りを修補した事業者

歴・記録の管理をしていない旨の記載のある報事案の概要告書を得た。C は管理会社に電話確認もし、さY1（宅建業者）は 2015 年 4 月上旬、A 所有のマらに管理会社およびマンション管理人に管理組ンション 1 室（以下、本件マンション。1978 年合の総会議事録の開示を求めたが応じてもらえ建築・7 階建ての 6 階）を A から購入した。そのなかった。CはY1に対して修繕履歴等を確認し、際 A から「過去に雨漏りがあった。箇所：リビン「雨漏り：現在まで雨漏りを発見していない」「給グ」「修理：済」「平成 27 年 4 月頃」と記載のある排水管の故障：発見していない」「漏水等の被害：報告書の交付と説明を受けた。Y1 担当者 B が天無」「 専有部分の修繕の履歴に関する資料：無」井の状況を確認したが問題は見当たらなかった。に丸のある報告書を得た（以下、本件報告書）。

X は、2015 年 7・8 月頃、Y2（ 宅建業者、仲介

2015 年 8 月上旬、X は Y2 支店で売買契約に業者）から物件の紹介を受け、本件マンションを先立ち C から重要事項説明書記載内容の説明を2 回内覧し、駅から近いなど条件もよく、X が受け、その際 C は本件報告書の内容にも言及し予算額を示すと当初の販売価格から X の予算額た。C は Y1 から雨漏りの修繕履歴について聞いまで値引きされたので、購入を決め申し込んだ。ておらず、本件報告書にも雨漏りが発見されてY2 の担当者 C が売買に先立ち、本件マンショいない旨記載されていたため、X に対し、報告ンの管理会社に対し修繕履歴等を照会したとこ

書記載のとおり現在まで雨漏りは発見されていろ、修繕工事履歴はあるが、管理組合として履ない旨説明した。ただし重要事項説明書の「その2022.5

31 国民生活暮らしの判例他」欄に「共用部分の維持修繕の記録は管理会社ついて断り、結局雨漏りの修繕はされていない。に照会しましたが、当該記録は保存されていな

X は訴訟において、Y1 に対して錯誤無効、詐いとの回答を得ています…
（中略）…ただし、記欺取消し、消契法 4 条 1 項 1 号による取消し、ま録が保存されていない場合でも、過去に維持修たは債務不履行による契約解除を根拠とする売繕がなされている場合もありますので、あらか買代金の返還と、不法行為または債務不履行にじめご承知おきください」と書き加え、修繕履歴基づく損害賠償（約 274 万円）
を、Y2 に対してはが存在する可能性があることも併せて説明し債務不履行または不法行為に基づく損害賠償た。それから B は X に対し本件報告書に記載の（合計約 1474 万円の連帯支払い）を求めた。

とおり読み上げて口頭で説明した。
そのうえで、
X は Y2 の仲介で Y1 と本件マンションの売買契理由約（代金 1200 万円）を締結し、8 月下旬に引き渡しを受けた。

本判決は、契約関係の解消についてはすべて2015 年 10 月上旬に X は本件マンションに否定し、損害賠償については次のとおり、Y1 に引っ越したが、5 日目の朝、リビングの天井か対する慰謝料のみ認めた。

ら水が落ち、その下のソファが濡れていること

1. Y
 1の説明義務違反による不法行為に基づおけを発見し、桶で水を受けるようになった。X は管理組合と C に連絡し、C が状況を確認して管く損害賠償請求の成否（1）不法行為責任の有無理会社に連絡して修補を依頼し、管理会社がビ

Y1は、X に対し、本件マンションに雨漏り歴ニールを貼るなどの応急措置をした。同月中旬があるのに、それが無い旨事実と異なる説明をに管理組合理事長と D が来訪し天井を調査したし、かつ、雨漏り歴を知りながら故意に隠した

際に、X は D から 2014 年 10 月および 2015 年ものであって、これは信義誠実の原則に著しく4 月にも雨漏りがあった事実を初めて聞かされ反するものである。Y1 の前記虚偽の説明は、不た。その 4 日後に X は C に売買契約解消の意向法行為と評価するのが相当であり、不法行為にを示し、その後、Y1 が雨漏りと修補歴を把握基づく損害賠償請求権により、X が被った損害していたことが明らかにされた。

を賠償する責任を負うというべきである。

X が本件提訴後の民事調停で、調停委員会は（2）因果関係および損害の有無とその額

雨漏りの原因について、本件マンションの 7 階

Y1 の説明（不法行為）が無ければ、X が本件売の部屋のサッシ（網戸レール等）に設けられた水買契約の意思表示をしなかったとまでは認めら

抜き穴から雨が浸入し、長期間の経過による毛れない。他方で、X は、Y1 の虚偽の説明により、細管現象により浸水した結果、6・7 階間のコン一部誤った情報をもとに購入の判断を余儀なくクリート躯体部分に水路ができ、水路を通ってされる不利益を被ったものであり、これにより天井部分の亀裂から水が漏れたと推測されると精神的苦痛を受けたと認められるから、慰謝料判断している。この水抜き穴、6 階の天井の亀裂の発生は是認し得ると解される。そこで、慰謝およびその間の水路部分は、いずれも共用部分料額について検討すると、Y1 は、雨漏り歴を故に該当する。調停委員会はこの瑕疵は修補可能意に隠蔽したものであって、宅建業者としてのであり、その修補費用は総額約 23 万円であると信頼を著しく損なう行為であり、また、その原算定した。他方管理組合は、この雨漏りの修繕因は B が単に失念したに過ぎない旨容認し難いを同組合の費用で行う意思がある旨回答してい弁解に終始していることをも踏まえると、非常る。しかし X は、本件マンション自体の修繕にに悪質であるといえる。

く たいかし2022.5

いんぺい

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2. Y
 2 の説明義務違反による債務不履行または不法行為に基づく損害賠償請求の成否（Y2 が本件雨漏り歴を認識しまたは認識し得たか）

その根拠を詳細には述べていないので、不法行為を認定する前に判断された詐欺、消契法 4 条
1 項 1 号、錯誤の成立否定理由を参考にするしかない。

Y2 は、売買契約に先立ち、管理会社および本（2）詐欺取消し件マンションの管理人に対し、管理組合の総会詐欺取消し（旧民法 96 条 1項）について本判決議事録について開示を求めたが、これに応じては、①雨漏り歴を故意に隠したことから X を欺もらえなかったこと、Y1 に対し、本件マンショぎ

もう罔して錯誤に陥れようとする第 1 段の故意は認

ンの修繕履歴を確認し、雨漏り歴が無い旨の回めたが、修繕済みであれば生活に特段の問題は答を得たことが認められる。そして、C は、雨無く購入の判断を左右しないとして、錯誤によ漏り歴を知らないまま、X に対し、本件報告書り X の契約締結の意思を決定させようとする第に触れながら、現在まで雨漏りは発見されてい2 段の故意を否定し、詐欺取消しを認めなかっない旨説明したものと認められる。

た（この点は現民法も同様であろう）。

これらの事情を総合すれば、Y2 は、仲介業者（3）消契法による取消しとして、一応の調査を尽くしたものと評価でき

消契法 4 条 1 項 1 号の取消しについて、X のるうえ、Y1 は宅建業者であって、通常、虚偽の①の雨漏り歴の存否は「重要事項」であるとの主回答をするとは考えにくいから、その回答に信張に対し、判決は雨漏り歴の存否自体はそれがを置くこともやむを得ないというべきであって、修繕済みならば売買契約締結後の居住環境に直Y2 が本件雨漏り歴を認識しまたは認識し得たとちに影響を及ぼさず、社会通念に照らし一般平いうことはできない。

均的な消費者の契約締結の判断を左右しないとして否定した。

（4）錯誤無効解説

錯誤については、まず動機の錯誤（①②に関す1. 契約関係解消に向けた主張についてる誤認は来歴・性状の錯誤であるため、旧民法下（1）問題点の判例で動機が表示され売買契約の内容となっ本件には購入した中古マンションに ①雨漏りていたかが問題となる）の判断において、X が Cとその修繕歴があったことと、②現実に雨漏りに対して従前の雨漏り発生の有無を確認したり、したこと（雨漏りする瑕疵・欠陥があったこと）今後も雨漏り等の発生のおそれの無い物件を注の、2 つの問題がある。Y1 は①は知りつつ X に意して選定したりしたわけではないことから、対して故意に隠して売却し、他方②については動機が法律行為の内容になっていないとしてい修補され問題なかったと認識していたようである（動機の錯誤は現民法 95 条 1 項 2 号で法律行る。本判決は、Y1 が①を故意に隠したこととそ為の基礎とした事情に関する錯誤となり、同 2の態様から不法行為を認めた。ただし損害賠償

項でその事情が法律行為の基礎とされているこの範囲を慰謝料に限定し、X が求めていた売買とが表示されたときに限り取消し可能と明文化

代金や、契約費用、仲介手数料、不動産取得税、された）。また、錯誤の要素性（旧民法 95 条）の引越し費用、管理費等は因果関係を認めなかっ判断につき本判決は、②の現実に雨漏りする状た。慰謝料以外認めなかった理由は、Y1 のこの態にあることに関して、この雨漏りが修繕可能

不法行為が無ければ X は売買契約の意思表示をな軽微なもので、しかも管理組合が費用負担すしなかったとは認められないとした点にあるが、べきもので自己負担の必要は無く、管理組合自2022.5

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身も修繕の意向を示していて X が望めばすぐ修備等については、経年変化及び使用に伴う性能繕されるので、築年数（37 年）も考えると客観的低下・キズ汚れ等があります」との約定があるな価格に対する影響はほとんど無いとして、錯ので、引き渡しをすべき時の現状において引き誤が無かったなら通常人であっても本件売買契渡すこと（旧民法 483 条）が債務内容であるとし約の意思表示をしなかったと認められるほどこたのである。現民法 483 条は特定物の引き渡しの錯誤が客観的に重要であるとはいえないとしにつき「契約その他の債権の発生原因及び取引ている（要素性について現民法 95 条 1項は「法律上の社会通念に照らしてその引渡しをすべき時行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重の品質を定めることができないとき」には現状要なもの」と定めており、同様の判断となろう）。

引渡しとなる旨定めている。判決指摘の事情を（5）小括勘案すると、現民法でも現状引渡しとなる可能

およ以上から、Y1 の不法行為がなければ X は売性がある。また、たとえ契約不適合が認められて買契約の意思表示をしなかったとは認められなも、X が望んだ解除権行使のためには、現民法かった理由として、①に関しては修繕によって居564 条、541 条により562 条の追完請求（本件で住に支障が無いことが、②については修補が可は修補請求）を先行する必要があり、管理組合能でしかも費用負担が買主に無いことと築年数が修補の意向を示している以上、解除は難しい。

が影響すると考えられる。さらに X が契約締結

3. 総括

に際し雨漏りの有無を明示的に確認等していな

このとおり、X が求めた契約の解消とそれによる代金の返還等はすべて否定されたが、買主かったことも影響しているだろう。
確かにマンションに雨漏り歴があっても修繕に修補費用の負担さえ必要ない本件で、①を故済みなら居住環境に影響は無い。しかし雨漏り意に隠して売った売主に対する慰謝料請求が認は建物の基本性能にかかわる事項で、重要な情められたことは評価できる。本件では売主も宅報である。また居住用マンション購入に際し、建業者であること、現実に雨漏りしたことなど雨漏りなど建物の基本性能について逐一確認を特殊な事情もあるが、雨漏り歴の秘匿が不法行しなければその事項は重視していないと判断で為の内容であり、先例の 1 つとなろう。

きるのだろうか。本件の築年数を加味しなけれ不動産取引において売主の損害賠償責任を肯ば、肯定できないと考えるべきであろう。

定した近時の判例として、例えば参考判例①が2. 瑕疵担保責任挙げられる。また、不動産取引の媒介業者に対②に関する旧民法 570 条の瑕疵担保責任を Xは訴訟では主張していない。瑕疵担保責任は改する説明義務違反による損害賠償を認めた近時の判決として、参考判例②以下がある。

正で大きく変わった。現民法によるなら、雨漏りが現民法 562 条のいう契約不適合と認められれば、同条の追完請求権をはじめ、代金減額請求権（563 条）、損害賠償請求権・解除権（564 条）行使の余地がある。もっとも本件では雨漏りの存在が「契約不適合」となるかは難しい。本判決
は、雨漏りするという不完全な状態での引き渡し（不完全履行）に基づく X の解除の主張も否定した。築 37 年の中古物件という特定物売買で、売買契約書にも「本物件は中古物件につき、設2022.5

参考判例①東京地裁平成 15 年 5 月16 日判決（『判例時報』
1849 号 59 ページ）
②東京地裁令和 2 年 2 月18 日判決（LEX/DB）③東京地裁平成 30 年 10 月24 日判決（LEX/DB）④東京地裁平成 30 年 3 月19 日判決（LEX/DB）⑤東京地裁平成 30 年 1月31日判決（LEX/DB）

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