【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成17年６月20日【発行者名】

ケネディクス不動産投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区丸の内二丁目６番２号【事務連絡者氏名】

ケネディクス・リート・マネジメント株式会社

宮島 大祐

財務企画部長田島 正彦【電話番号】

03−5288−7629【届出の対象とした募集（売出）内国

ケネディクス不動産投資法人

投資証券に係る投資法人の名称】【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集

41,250,000,000円

売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
2,183,500,000円（注１）発行価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。
ただし、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。
（注２）売出価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。

【縦覧に供する場所】

該当事項はありません。

(1) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲010̲2k̲05249034̲表紙̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券】(1）【投資法人の名称】
ケネディクス不動産投資法人（英文表示：Kenedix Realty Investment Corporation）（以下「本投資法人」といいます。）（注）本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき設立された投資法人です。

(2）【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集及び売出しの対象である本投資法人の投資口を表示する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）は、記名式かつ無額面で、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型の投資証券です。
本投資証券について、格付は、取得していません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。「投資証券」は、投資法人の投資口を表示する有価証券であり、本投資証券を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

(3）【発行数】
75,000口（注）本「１ 募集内国投資証券」に記載の募集（以下「本募集」といいます。）に当たり、その需要状況等を勘案した上で、本募集とは別に、ＵＢＳ証券会社が指定先（後記「(14）その他 ② 申込みの方法等 (ホ)」に定義されます。）の一つであるケネディクス株式会社から3,970口を上限として借入れる本投資証券の売出し（以下「オーバーアロットメント
による売出し」といいます。）を行う場合があります。後記「２ 売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）」をご参照下さい。

(4）【発行価額の総額】
41,250,000,000円（注）上記の発行価額の総額は、後記「(14）その他 ① 引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。後記「(14）その他 ① 引受け等の概要」をご参照下さい。発行価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。

(5）【発行価格】
未定（注１）発行価格は、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）の定める「不動産投資信託証券の上場前の公募又は売出し等に関する規則」第４条に規定するブック・ビルディング方式（投資口の取得の申込みの勧誘時において発行価格に係る仮条件を投資家に提示し、投資口に係る投資家の需要状況等を把握した上で発行価格等を決定する方法をいいます。）により決定します。
（注２）発行価格の決定に先立って、平成17年７月１日（金）に発行価格に係る仮条件を提示する予定です。当該仮条件は、本投資法人の取得予定資産の内容その他本投資法人に係る情報、価格算定能力が高いと推定される機関投資家等の意見その他を総合的に勘案し決定する予定です。
（注３）投資家は、本投資証券の買付けの申込みに先立ち、平成17年７月４日（月）から平成17年７月８日（金）までの間に、引受人に対して、上記仮条件を参考として需要の申告を行うことができます。引受人は、本投資証券が市場において適正な評価を受けることを目的に、価格算定能力が高いと推定される機関投資家等を中心に当該仮条件に基づく需要の申告を促す予定です。なお、当該需要の申告は、変更又は撤回することが可能です。
（注４）発行価格及び発行価額は、上記仮条件に基づく需要状況、上場（売買開始）日（後記「(14）その他② 申込みの方

法等 (ニ)」をご参照下さい。）までの価格変動リスク等を総合的に勘案した上で、本投資法人の取得予定資産の内容に照らし公正な価額と評価し得る範囲内で、平成17年７月11日（月）（以下「発行価格決定日」といいます。）に、決− 1 −(1) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲020̲2k̲05249034̲第一部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

定する予定です。
（注５）後記「(14）その他 ① 引受け等の概要」の冒頭に記載の通り、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金となります。
（注６）販売に当たっては、東京証券取引所の「不動産投資信託証券に関する有価証券上場規程の特例」（以下「上場規程の特例」といいます。）に定める投資主数基準の充足、上場後の本投資証券の流通性の確保等を勘案し、需要の申告を行わなかった投資家に販売が行われることがあります。引受人は、需要の申告を行った投資家への販売については、各社の定める販売に関する社内規程等に従い、発行価格又はそれ以上の需要の申告を行った投資家の中から、原則として需要の申告への積極的参加の程度、証券投資についての経験・知識、投資方針への適合性等を勘案した上で、販売先及び販
売投資口数を決定する方針です。引受人は、需要の申告を行わなかった投資家への販売については、各社の定める販売に関する社内規程等に従い、原則として証券投資についての経験・知識、投資方針への適合性、引受人との取引状況等を勘案した上で、販売先及び販売投資口数を決定する方針です。
（注７）本投資証券に対する金銭の分配の起算日は、平成17年５月６日（本投資法人成立日）とします。

(6）【申込手数料】
該当事項はありません。
(7）【申込単位】
１口以上１口単位(8）【申込期間】
平成17年７月12日（火）から平成17年７月15日（金）まで(9）【申込証拠金】
発行価格と同一の金額(10）【申込取扱場所】
引受人の全国本支店及び営業所(11）【払込期日】
平成17年７月20日（水）(12）【払込取扱場所】
みずほ信託銀行株式会社 本店
東京都中央区八重洲一丁目２番１号（注）上記払込取扱場所では、本投資証券の買付けの申込みの取扱いを行いません。

(13）【手取金の使途】
本募集における手取金（41,250,000,000円）については、本募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金（上限2,183,500,000円）と併せて、本投資法人による特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。以下同様とします。）の取得資金等に充当します。
（注１）上記の第三者割当については、後記「２ 売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し） (3）売出数（注１）」をご参照下さい。
（注２）上記の手取金は、本書の日付現在における見込額です。

(14）【その他】①

引受け等の概要
以下に記載する引受人は、発行価格決定日に決定される予定の発行価額にて本投資証券の買− 2 −(2) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲020̲2k̲05249034̲第一部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で募集を行います。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。ただし、引受人は、払込期日に発行価額の総額を本投資法人に払い込むものとし、発行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金とします。
引受人の名称

住所

ＵＢＳ証券会社

東京都千代田区大手町一丁目５番１号

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目９番１号

大和証券エスエムビーシー株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目８番１号

日興シティグループ証券株式会社

東京都港区赤坂五丁目２番20号

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目５番１号

三菱証券株式会社

東京都千代田区丸の内二丁目４番１号

水戸証券株式会社

東京都中央区日本橋三丁目13番５号

引受投資口数

合計

未定

75,000口（注１）引受投資口数及び引受けの条件は、発行価格決定日に決定する予定です。
（注２）本投資法人並びに本投資法人が資産の運用に係る業務及び機関運営に係る事務を委託しているケネディクス・リート・
マネジメント株式会社は、発行価格決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結する予定です。
（注３）上記引受人は、引受人以外の証券会社に本投資証券の販売を委託することがあります。
（注４）以下、ＵＢＳ証券会社及び野村證券株式会社を併せて「共同主幹事会社」といいます。

②

申込みの方法等(イ）申込みは、前記「(8）申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所に申込証拠金を添えて行うものとします。
(ロ）申込証拠金には利息をつけません。
(ハ）申込証拠金のうち発行価額相当額は、払込期日に新投資口発行払込金に振替充当します。
(ニ）本投資証券の受渡期日は、上場（売買開始）日である平成17年７月21日（木）（以下「上場（売買開始）日」といいます。）となります。本投資証券は、株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）の業務規程第98条第１項で準用される同規程第42条
第１項に従い、一括して保管振替機構に預託されますので、本書の日付現在申請中である本投資証券の東京証券取引所での上場が承認された場合、上場（売買開始）日から売買を行うことができます。なお、本投資証券の券面の交付を希望する旨を事前に証券会社に通知した
投資家には、上場（売買開始）日以降に証券会社を通じて本投資証券の券面が交付されます。
(ホ）引受人は、本投資法人の指定する販売先として、本投資法人が資産の運用に係る業務及び機関運営に係る事務を委託しているケネディクス・リート・マネジメント株式会社（以下「資産運用会社」といいます。）の株主であるケネディクス株式会社並びに本投資法人に対して特定資産を譲渡することに合意している有限会社ケイダブリュー・オフィス及び有限会社ケイダブリューオー・サード（後記「第二部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２投資方針 (2）投資対象 ③ 取得予定資産の概要(ロ）取得予定資産に関する権利関係の従前の経緯」をご参照下さい。）（以下、当該３社を「指定先」と総称します。）に対し、本募集の対象となる本投資証券のうち、それぞれ3,770口、2,000口及び4,000口を販売する
予定です。

− 3 −
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２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】(1）【投資法人の名称】
前記「１ 募集内国投資証券 (1）投資法人の名称」に同じ。
(2）【内国投資証券の形態等】
前記「１ 募集内国投資証券 (2）内国投資証券の形態等」に同じ。
(3）【売出数】
3,970口（注１）オーバーアロットメントによる売出しは、本募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、本募集とは別に、ＵＢＳ
証券会社が前記「１ 募集内国投資証券 (14）その他 ② 申込みの方法等 (ホ）」に記載の指定先の一つであるケ
ネディクス株式会社から3,970口を上限として借入れる本投資証券（ただし、かかる貸借は、前記「１ 募集内国投資証券 (14）その他 ② 申込みの方法等 (ホ）」に記載する通り、本投資証券の当該指定先への販売がなされることを条件とします。）の売出しです。上記売出数はオーバーアロットメントによる売出しの上限口数を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに際し、ＵＢＳ証券会社が当該指定先から借入れた本投資証券（以下「借入投資証券」といいます。）の返還に必要な本投資証券を取得させるために、本投資法人は、平成17年６月20日（月）開催の本投資法人役員会において、ＵＢＳ証券会社を割当先とする本投資法人の投資口3,970口の第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）を、平成17年８月16日（火）を払込期日として行うことを決議しています。
また、ＵＢＳ証券会社は、平成17年７月21日（木）から平成17年８月９日（火）までの間（以下「シンジケートカバー
取引期間」といいます。）、借入投資証券の返還を目的として、東京証券取引所においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資証券の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。ＵＢＳ証券会社がシンジケートカバー取引により買付けた本投資証券は、その口数のすべてが借入投資証券の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内においても、ＵＢＳ証券会社の判断でシンジケートカ
バー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取
引を終了させる場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、シンジケートカバー取引によって買付け、借入投資証券の返還に充当する口数を減じた口数について、ＵＢＳ証券会社は本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資証券を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
（注２）上記（注１）記載の取引に関しては、ＵＢＳ証券会社が野村證券株式会社と協議の上、これらを行うものとしています。

(4）【売出価額の総額】
2,183,500,000円（注）売出価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。

(5）【売出価格】
未定（注）売出価格は、前記「１ 募集内国投資証券 (5）発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。

(6）【申込手数料】
申込手数料はありません。
(7）【申込単位】
１口以上１口単位(8）【申込期間】
平成17年７月12日（火）から平成17年７月15日（金）まで− 4 −(4) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲020̲2k̲05249034̲第一部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(9）【申込証拠金】
売出価格と同一の金額(10）【申込取扱場所】
ＵＢＳ証券会社(11）【受渡期日】
平成17年７月21日（木）(12）【払込取扱場所】
該当事項はありません。
(13）【手取金の使途】
該当事項はありません。
(14）【その他】①

引受け等の概要
該当事項はありません。

②

申込みの方法等(イ）申込みは、前記「(8）申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所に申込証拠金を添えて行うものとします。
(ロ）申込証拠金には利息をつけません。
(ハ）本投資証券は、保管振替機構に預託されますので、本書の日付現在申請中である本投資証
券の東京証券取引所での上場が承認された場合、前記「(11）受渡期日」記載の受渡期日から売買を行うことができます。なお、本投資証券の券面の交付を希望する旨を事前に証券会社に通知した投資家には、当該受渡期日以降に証券会社を通じて本投資証券の券面が交付されます。

３【その他の事項】（前記１及び２の各「(14）その他」に記載されていない事項で記載すべき事項）(1）本邦以外の地域における発行
該当事項はありません。
(2）売却・追加発行等の制限①

ケネディクス株式会社は、本書の日付現在本投資証券を200口保有する投資主であり、更に、本募集の対象となる本投資証券のうち3,770口を取得する予定です。また、本投資法人に対して特定資産を譲渡することに合意している有限会社ケイダブリュー・オフィス及び有限会社ケイダブリューオー・サードは、それぞれ、本募集の対象となる本投資証券のうち2,000口及び4,000口を取得する予定です。
ケネディクス株式会社は、本募集に関し、共同主幹事会社との間で、上場（売買開始）日から平成18年７月21日までの期間、本募集において取得する本投資証券及び本募集前から所有している本投資証券につき、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなく、売却、担保提供、貸出し等（ただし、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資証券の貸出− 5 −(5) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲020̲2k̲05249034̲第一部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

し等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
また、有限会社ケイダブリュー・オフィス及び有限会社ケイダブリューオー・サードは、本募集に関し、共同主幹事会社との間で、上場（売買開始）日から平成18年１月21日までの期間、本募集において取得する本投資証券につき、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受ける
ことなく、売却、担保提供、貸出し等（ただし、本募集において取得する本投資証券の、それぞれの匿名組合契約を通じた出資者（日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社及び宗教法
人妙道会教団）に対する売却を除きます。）を行わない旨を合意しています。なお、上記匿名組合契約を通じた出資者に対する売却については、当該出資者が、取得日から平成18年１月21日までの期間、当該売却により取得する本投資証券につき、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなく、売却、担保提供、貸出し等を行わない旨を約束し、かつ、共同主幹
事会社に対してその旨の誓約書を提出することが、売却の条件とされています。
②

本投資法人は、本募集に関し、共同主幹事会社との間で、上場（売買開始）日から平成17年

10月21日までの期間、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなく、投資口の追加発行等（ただし、本件第三者割当による本投資証券の追加発行等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
なお、共同主幹事会社は、その裁量で上記①及び②における制限の一部又は全部を解除する権限を有しています。
更に、上記①及び②に記載した制限とは別に、本書の日付現在における投資主は、東京証券取引所の定める「不動産投資信託証券の上場前の公募又は売出し等に関する規則」その他の適用規則に基づき本投資法人との間で継続所有に関する確約を行っており、平成17年５月６日から一年間を経過するまでの間は、原則として本書の日付現在における所有投資口の全部又は一部を第三者に譲渡しないこととなっています。

− 6 −(6) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲020̲2k̲05249034̲第一部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

第２【投資法人債券】
該当事項はありません。

− 7 −(7) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲030̲2k̲05249034̲第２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

第二部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】(1）【主要な経営指標等の推移】
本投資法人の営業期間は、毎年５月１日から10月末日まで、及び11月１日から翌年４月末日まで（以下、各営業期間の末日をそれぞれ「決算期」といいます。）の各６か月間ですが、第１期営業期間は、本投資法人成立の日である平成17年５月６日から平成17年10月末日までです（規約第31条）。したがって、本書の日付現在、第１期営業期間は終了しておらず、該当事項はありません。
(2）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として後記「２ 投資方

針(2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載する不動産等（後記「２ 投資方

針(2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類(イ）不動産等」に列挙される資産をいいます。以下同じです。）及び不動産対応証券（後記「２ 投資方針 (2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ロ）不動産対応証券」に列挙される資産をいいます。以下同じです。）等の特定資産に投資を行うことを通じてその資産の運用を行います（規約別紙１「資産運用の対象及び方針 資産運用の基本方針」）。
②

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エン
ド型です。本投資法人の資産運用は、投信法上の投資信託委託業者である資産運用会社にすべて委託してこれを行います。
（注）投資法人に関する法的枠組みは、大要以下の通りです。
投資法人は、投資信託委託業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行する投資口の総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。
投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株
式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。
投資法人の業務の執行は、執行役員により行われます。執行役員は、投資法人を代表します。また、執行役員の職務の執行を監督する機関として、監督役員が存在します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、投資法人には、会計監査を行う者として、会計監査人が存在します。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人は、いずれも投資主総会において選任されます（ただし、設立の際には投資口申込証に記載された者が選任されたものとみなされます。）。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、
後記「(4）投資法人の機構 ① 投資法人の機構」をご参照下さい。
投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を募集することもできます。
投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、− 8 −(8) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲040̲2k̲05249034̲第二部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２ 投資方針 (1）投資方針 及び (2）投資対象」をご参照下さい。
投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２ 投資方針 (3）分配方針」をご参照下さい。
登録投資法人は、内閣総理大臣の認可を受け投資法人資産運用業を営む投資信託委託業者（資産運用会社）にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。更に、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債の募集に関する事務、名義書換に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社
及び一般事務受託者については、後記「(3）投資法人の仕組み」をご参照下さい。

(3)【投資法人の仕組み】①

本投資法人の仕組図
一般事務受託者
資産保管会社②

みずほ信託銀行株式会社

本投資法人

会計監査人

ケネディクス不動産
投資法人

新日本監査法人

投資主総会

引受人

名義書換事務受託者③

中央三井信託銀行株式会社④
役員会
執行役員：宮島大祐
監督役員：児玉公男
監督役員：鳥羽史郎⑤①

物件サポートライン
提供会社
ケネディクス株式会社
ケネディクス・アドバイザーズ
株式会社

ＵＢＳ証券会社
野村證券株式会社
大和証券エスエムビーシー
株式会社
日興シティグループ
証券株式会社
みずほ証券株式会社
三菱証券株式会社
水戸証券株式会社

資産運用会社
機関運営事務受託者⑤

ケネディクス・リート・
マネジメント株式会社①

資産運用委託契約／業務委託契約②

一般事務委託契約／資産保管業務委託契約③

名義書換事務委託契約④

新投資口引受契約⑤

不動産情報提供等に関する覚書

売出人（オーバーアロットメント
による売出し）ＵＢＳ証券会社− 9 −(9) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲040̲2k̲05249034̲第二部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

②

本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要

運営上の役割
投資法人

名称

関係業務の概要

ケネディクス不動産投資法人

規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、主として不動産等及び不動産対応証券等に投資することにより運用を行います。

資産運用会社

ケネディクス・リート・マネジメント

機関運営事務受託者

株式会社

本投資法人との間で平成17年５月６日付の資産運用委託契約を締結しています。
投信法上の投資信託委託業者として、同契約に基づ
き、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います（投信法
第198条第１項）。
資産運用会社に委託された業務の内容は、①本投資法人の資産の運用に係る業務、②本投資法人の資金調達に係る業務、③本投資法人への報告業務及び④その他本投資法人が随時委託する上記①から③に関連し又は付随する業務（本投資法人の役員会に出席して報告を行うことを含みます。）です。
本投資法人との間で更に、平成17年５月６日付の業
務委託契約を締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第111条第４号）として、同契約に基づき、本投資法人の①役員会の運営に関する事務、②投資主総会の運営に関する事
務（発行する投資口の名義書換等に関する事務を委託する一般事務受託者が行う事務を除きます。）及び③
その他本投資法人が随時委託する上記①及び②に関連し又は付随する業務を行います。

一般事務受託者

みずほ信託銀行株式会社

資産保管会社

本投資法人との間で平成17年５月６日付の一般事務委託契約及び資産保管業務委託契約をそれぞれ締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第111条第５号
及び第６号）として、一般事務委託契約に基づき、本投資法人の①計算に関する事務、②会計帳簿の作成に関する事務及び③納税に関する事務を行います。
また、投信法上の資産保管会社（投信法第208条第１項）として、資産保管業務委託契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行います。

名義書換事務受託者

中央三井信託銀行株式会社

本投資法人との間で平成17年５月６日付の名義書換事務委託契約を締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第111条第２号、第３号及び第６号。ただし、投資法人債に関する事務を除きます。）として、名義書換事務委託契約に基づき、①投資口の名義書換に関する事務、②本投資証券の発行に関する事務、③投資主に対して分配をす
る金銭の支払に関する事務、④投資主の権利行使に関する請求その他投資主からの申出の受付に関する事務等を行います。

− 10 −(10) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲040̲2k̲05249034̲第二部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

運営上の役割
引受人

名称関係業務の概要

ＵＢＳ証券会社

発行価格決定日付で本投資法人及び資産運用会社と野村證券株式会社の間で、新投資口引受契約を締結します。本投資法人

大和証券エスエムビーシー株式会社から委託された投信法上の一般事務受託者（投信法第日興シティグループ証券株式会社

111条第１号）として、本投資証券の買取引受けを行

みずほ証券株式会社います。

三菱証券株式会社
水戸証券株式会社③

上記以外の本投資法人の主な関係者

役割

名称

業務の内容

物件サポートライン
提供会社

ケネディクス株式会社
ケネディクス・アドバイザーズ株式会

本投資法人及び資産運用会社との間で、平成17年５月31日付の不動産情報提供等に関する覚書（以下「サ社ポートライン覚書」といいます。）を締結しています。業務の内容は、後記「２ 投資方針 (1）投資方
針 ② 本投資法人の成長戦略 (ハ）ケネディクス
株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社のサポート」をご参照下さい。

(4）【投資法人の機構】①

投資法人の機構
本投資法人の執行役員は２名以内、監督役員は３名以内（ただし、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第17条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名並びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会により構成されています。
(イ）投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある
場合の他、出席した投資主の議決権の過半数でこれを行います（規約第11条）が、規約の変更（投信法第140条）等、一定の重要事項については、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上による決議（以下「特別決議」といいます。）を経なければなりません。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなします（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第６章「資産運用の対象及び方針」及び別紙１）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記の通り投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
本投資法人の投資主総会は、その開催場所を東京都各区内として、２年に１回以上開催されます（規約第９条第１項）。
また、本投資法人は、資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。資産運用会社が資産運用委託契約を解約するために− 11 −(11) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲040̲2k̲05249034̲第二部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

は本投資法人の同意を得なければならず、執行役員は、かかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第34条の９）。また、本投資法人
が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。
(ロ）執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第97条第１項及び第99条第１項並びに商法（明治32年法律第48号。その後の改正を含みます。）（以下「商法」といいます。）第78条）。ただし、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第97条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第103条第１項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する
上記の承認権限を有する（投信法第97条第２項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第107条第１項）。役員会の決
議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、その構成員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決をもって行います（投信法第108条第１項、商法第260条の２第１項及び規約第22条）。
投信法の規定（投信法第108条第１項並びに商法第260条の２第２項及び第３項）において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができな
いこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。
執行役員又は監督役員は、法令又は規約に違反する行為により本投資法人に損害を与えた
場合はこれを賠償する責任を負い、その他一定の場合に本投資法人に一定の金員を弁済する責任を負いますが（投信法第109条第１項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第109条
第９項）により、規約をもって、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務遂行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議により、
上記賠償責任を法令の限度において免除することができるものとしています。なお、免除は、賠償の責めに任ずべき額から以下の各号に掲げる金額を控除した額を限度とします。
ａ．役員会の決議の日の属する営業期間又はその前の各営業期間において、当該執行役員又は監督役員が報酬その他の職務遂行上の対価として本投資法人から受け、又は受けるべ
き財産上の利益（下記ｂ．に定めるものを除きます。）の額の営業期間毎の合計額のう
ち、最も高い額の４年分に相当する額（規約第20条第１号）
ｂ．当該執行役員又は監督役員が本投資法人から受けた退職慰労金の額及びその性質を有す
る財産上の利益の額の合計額と当該合計額をその職に就いていた年数で除した額に４を乗じた額とのいずれか低い額（規約第20条第２号）(ハ）会計監査人
本投資法人は、新日本監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法
人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行います（投信法第118条第１項等）。

− 12 −(12) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲040̲2k̲05249034̲第二部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

②

投資法人の運用体制
前記の通り、本投資法人の資産運用は、資産運用会社に委託して行います。
資産運用会社の組織及びそれぞれの業務の概略は、以下の通りです。
資産運用会社組織図

株主総会
監査役
取締役会
コンプライアンス・
オフィサー
運用委員会

コンプライアンス委員会
代表取締役

投資運用部

不動産投資
グループ

資産運用
グループ

財務企画部

ＩＲ
グループ

財務経理
グループ

業務管理部

業務管理
グループ

資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。資産運用会社の各種業務は、投資運用部、財務企画部及び業務管理部並びにコンプライアンス・
オフィサーの各部署に分掌され、投資運用部、財務企画部及び業務管理部については、担当の部長が統括します。
また、資産の運用に関する審議を行う機関として運用委員会を、コンプライアンスに関する審議を行う機関としてコンプライアンス委員会を設置しています。

− 13 −(13) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲040̲2k̲05249034̲第二部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(イ）資産運用会社の各組織の業務の概要
各組織の主な業務は以下の通りです。
部署名
投資運用部

分掌業務
不動産投資グループ・運用ガイドラインの策定及び修正に関する事項

・

投資法人資産運用業に係る資産の取得・処分に関する事項

・

不動産市場及び小売業等業界動向の調査分析

・

その他付随する事項

資産運用グループ

財務企画部

・運用ガイドラインに基づく資産の賃貸に関する事項

・

運用ガイドラインに基づく資産の管理に関する事項

・

資産管理計画書の策定

・

投資法人資産運用業に係る運用評価、リスク管理に関する事項

・賃借人の与信管理に関する事項

・

その他付随する事項

ＩＲグループ・本投資法人のＩＲ活動に関する事項

・

本投資法人の資金調達に関する事項

・

本投資法人のＡＬＭ（Asset Liability Management）を含む中期運用計画の策定及び修正に関する事項

・・

不動産投資信託市場の調査分析
本投資法人の投資主対応に関する事項（投資主総会に関する事項
を除く。）

・

監督官庁・関係諸団体等との折衝等に関する事項

・

その他付随する事項

財務経理グループ

業務管理部

・

年度運用計画の策定及び変更に関する事項

・

本投資法人の予算策定に関する事項

・

本投資法人の決算に関する事項

・

本投資法人のディスクロージャーに関する事項

・

その他付随する事項

業務管理グループ
・本投資法人の投資主総会及び役員会の運営に関する事項

・

株主総会、取締役会及び各種委員会の運営に関する事項

・

コンプライアンス・オフィサーのサポート業務

・総務、経理、人事に関する事項

・関係官公署による検査等の対応

・

その他付随する事項− 14 −(14) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲040̲2k̲05249034̲第二部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

部署名コンプライアンス・

分掌業務
・

オフィサー

コンプライアンス・プログラム及びコンプライアンス・マニュアルの立案、その他コンプライアンスに関する統括

・

社内諸規程・規則等の制定案及び改廃案の作成並びにその遵守状
況の検証

・

業務全般についての法令諸規則等の遵守状況の検証

・

苦情処理に関する事項への対応

・

法人関係情報の管理

・

リスク管理に関する事項

・

内部監査に関する事項

・

内部者取引等管理規程に定める役職員等による投資口取得に係る審査・その他付随する事項(ロ）委員会
各委員会の概要は以下の通りです。
ａ．運用委員会委員

代表取締役社長（委員長）、投資運用部長、財務企画部長及びコンプ
ライアンス・オフィサー

審議内容

・

投資法人資産運用業に関する運用方針（運用ガイドラインの策定及び変更、資産管理計画書の策定及び変更、中期運用計画の策定及び変更、年度運用計画の策定及び変更等）に関する審議並びに決議

・投資法人資産運用業に係る資産の取得及び処分に関する審議並び
に決議

審議方法等

・

本投資法人の予算策定及び決算に関する事項の審議並びに決議

・

本投資法人の資金調達及びＡＬＭに関する事項の審議並びに決議

・投資法人資産運用業に係る運用評価、リスク管理に関する事項

・

その他付随する業務

・委員の３分の２以上の出席を要する。ただし、代表取締役社長及びコンプライアンス・オフィサーは必ず出席を要する。

・

決議は代表取締役社長を含む出席委員の３分の２以上の賛成による。なお、コンプライアンス・オフィサーは重要な問題があると判断する場合、審議中においても議案を起案部署又はコンプライ
アンス委員会（コンプライアンス委員会の承認の決議を経ている場合）に差し戻すことができる。

− 15 −(15) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲040̲2k̲05249034̲第二部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

ｂ．コンプライアンス委員会委員

代表取締役社長、コンプライアンス・オフィサー（委員長）、取締役（常勤）、監査役及び外部委員（注）

審議内容

・

投資法人資産運用業のうち利害関係者（後記「７ 管理及び運営の概要 (2）利害関係人との取引制限 ② 利害関係取引規程」に定義されます。以下同じです。）との取引に関する審議及びその承認の決議・

投資法人資産運用業における利害関係者以外を相手方とする資産の取得及び処分の内、コンプライアンス委員会規程に定める要件に該当する取引に関する審議及びその承認の決議

・

投資法人資産運用業に関する運用方針（運用ガイドラインの策定及び変更、資産管理計画書の策定及び変更、中期運用計画の策定及び変更、年度運用計画の策定及び変更等）に関する審議並びにその承認の決議

・

社内のコンプライアンス及びコンプライアンス体制に関する事項の審議及びその承認の決議

・

社内諸規程・規則等の制定案及び改廃案に関する事項の審議及び
承認の決議

・

内部者取引等管理規程に定める役職員等による投資口取得に関する事項の審議及び承認の決議

・

その他コンプライアンス・オフィサーが随時定める事項に関するコンプライアンスに関する事項の審議及びその承認の決議

審議方法等

・

その他付随する業務に関する事項の審議及び承認の決議

・

委員の３分の２以上の出席を要する。ただし、コンプライアン
ス・オフィサー及び外部委員は必ず出席を要する。

・

決議は、原則として全会一致による。なお、全会一致とならない
場合は、コンプライアンス・オフィサーは、当該議案を起案部署に差し戻す。

（注）本書の日付現在、外部委員には、弁護士１名が就任しています。

− 16 −(16) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲040̲2k̲05249034̲第二部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

③

投資運用の意思決定機構
資産運用会社は、規約に沿って、本投資法人から資産運用の一任を受けた資産運用会社として、運用ガイドラインを作成し、投資方針、利害関係者との取引のルール、分配の方針、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めます。
また、資産運用会社は、運用ガイドラインに従い、資産管理計画書等（資産管理計画書の他、中期運用計画及び年度運用計画を含みます。）を作成し、運用ガイドラインに定める投資方針、利害関係者との取引のルールに従い、投資物件を選定し、その取得を決定します。
運用ガイドライン及び資産管理計画書等の制定及び変更に係る意思決定フロー並びに資産の取得及び売却に係る意思決定フローは以下の通りです。
＜意思決定フロー＞
審査

審議及び決議運用ガイドラインの作成

コ
ン
オプ
フラ
イ
サア
ン
ス
・
ィ ー

各
所
管
部
署

資産管理計画書等の作成
利害関係者との取引の承認
運用ガイドラインの例外取引の承認

審議及び決議

コ
ン
プ
委
ラ
員
イ
会
ア
ン
ス

運
用
委
員
会

利害関係者との取引以外の取引で運用ガイドライン本則による取引の承認

決議又は報告

決議

取
締
役
会

報告

(イ）本投資法人の資産の運用に係る投資方針に関する意思決定
運用ガイドラインの制定及び変更は、投資運用部長の指示に基づき投資運用部において起案され、コンプライアンス・オフィサーに上程されます。コンプライアンス・オフィサーが法令、社団法人投資信託協会の定める規則、本投資法人の規約及び資産運用会社の社内規程（以下「法令等」といいます。）に照らして審査した上で問題点がないと判断した場合、コ
ンプライアンス委員会で審議され、決議されます。その後、運用委員会に付議され、審議後決議されます。なお、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス委員会の審議の内容及び経過について運用委員会に報告するものとします。運用委員会において審議・決議された後、取締役会へ上程され、審議の上、制定又は変更されます。
運用ガイドラインは、一年に一度見直しを行うことを原則としますが、見直しの結果によって変更を行わないこともあります。また、経済情勢の大幅な変化が生じた場合には、その都度見直し及び変更を行うことがあります。
(ロ）本投資法人の資産の運用に関する意思決定
ａ．資産管理計画書等に関する事項
資産管理計画書等は、各所管部署により起案され、コンプライアンス・オフィサーに上程されます。コンプライアンス・オフィサーが法令等に照らして審査した上で問題点がな
いと判断した場合、コンプライアンス委員会で審議され、決議されます。その後、運用委
員会に付議され、審議後決議されます。なお、コンプライアンス・オフィサーは、コンプ
ライアンス委員会の審議の内容及び経過について運用委員会に報告するものとします。
運用委員会において審議・決議された後、取締役会へ上程され、審議の上、決定又は変更されます。
資産管理計画書等は、営業期間毎に策定又は見直しを行うこととします。資産管理計画− 17 −(17) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲040̲2k̲05249034̲第二部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

書等について期間中に変更が生じた場合は、各所管部署は変更計画書を起案し、資産管理計画書等の策定と同様の手続で決定します。
ｂ．資産の取得及び売却に関する事項
資産の取得に際して、投資運用部は、各資産について、定められた手続に従い投資資産を選定します。
投資運用部は、投資資産の取得に関してコンプライアンス・オフィサーに上程します。
コンプライアンス・オフィサーが法令等に照らして審査した上で問題点がないと判断した
後、運用委員会に付議され、審議後決議されます。ただし、コンプライアンス・オフィ
サーが必要と判断する場合、また利害関係者との取引又は運用ガイドラインの例外規定に該当するすべての取引については、コンプライアンス委員会で審議され、決議されます。
その後、運用委員会に付議され、審議・決議されます。なお、コンプライアンス・オフィ
サーはコンプライアンス委員会の審議の内容及び経過について運用委員会に報告するものとします。利害関係者との取引又は運用ガイドラインの例外規定に該当するすべての取引については、取締役会に付議され、審議・決議されます。なお、その他の取引については、運用委員会で審議及び決議され、決定内容を取締役会に報告するものとします。
コンプライアンス委員会は、必要に応じて外部の専門家による意見書等を取得することができ、取得した意見書等を決定の参考としてこれを運用委員会及び取締役会に提出する
ものとします。運用委員会及び取締役会は、コンプライアンス委員会の報告及び専門家意見（共に提出された場合）等を参考に当該資産について投資判断を行います。
資産の売却に関しては、資産の取得と同様に、投資運用部で立案し、売却の是非について運用委員会及びコンプライアンス委員会で審議後、取締役会において両委員会での審議
内容を精査して決議が行われます。審議・決議方法等はすべて、資産の取得の場合と同様です。
(5）【投資法人の出資総額】（本書の日付現在）
出資総額200,000,000円

本投資法人が発行する投資口の総口数

2,000,000口

発行済投資口総数

400口

最近５年間における出資総額及び発行済投資口総数の増減は、以下の通りです。
年月日

出資総額

平成17年５月６日（注）200,000,000円

発行済投資口総数
400口（注）本投資法人は、平成17年５月６日に成立しました。

− 18 −(18) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲040̲2k̲05249034̲第二部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(6）【主要な投資主の状況】（本書の日付現在）
名称（氏名）

住所（注１）

本投資法人との関係

所有
投資口数
（口）

比率
（％）
（注２）

ケネディクス株式会社

東京都港区新橋二丁目
資産運用会社の親会社
２番９号

200

50.00

ケネディクス・リート・
マネジメント株式会社

東京都千代田区丸の内
資産運用会社
二丁目６番２号

98

24.50

本間

良輔

─

ケネディクス株式会社 代表取締役
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社
代表取締役

20

5.00

宮島

大祐

─

本投資法人 執行役員
資産運用会社 代表取締役

20

5.00

吉川

泰司

─

ケネディクス株式会社

取締役

10

2.50

川島

敦

─

資産運用会社 社外取締役
ケネディクス株式会社 取締役

10

2.50

池田

総司

─

資産運用会社

3

0.75

舩橋

晴雄

─

資産運用会社 監査役（非常勤）
ケネディクス株式会社 監査役（非常勤）
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社
監査役（非常勤）

3

0.75

野﨑

輝男

─

資産運用会社

業務管理部長

3

0.75

田島

正彦

─

資産運用会社

財務企画部長

3

0.75

米田

修一

─

資産運用会社
オフィサー

コンプライアンス・

3

0.75

その他（注３）

─

27

6.75

400

100.00

取締役投資運用部長

─合計（注１）各個人投資主は、住所を開示しておりません。
（注２）比率とは、発行済投資口総数に対する所有投資口数の比率をいいます。
（注３）その他は、個人14名であり、いずれも資産運用会社又はケネディクス株式会社の役職員です。

− 19 −(19) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲040̲2k̲05249034̲第二部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

２【投資方針】(1）【投資方針】①

本投資法人の基本戦略

本投資法人は、主として不動産等及び不動産対応証券等の特定資産に投資し、収益の安定的な獲得と投資資産の持続的な成長を図ることにより、投資主利益の極大化を目指します。
本投資法人は、かかる目的を達成するため、「トレンド（Trend）」を捉え「タイミング（Timing）」を逃さない柔軟かつ機動的な投資を行い、「３つの投資軸（用途（Type）、地域（Area）及び規模（Size））」を重視して資産分散の図られたポート
フォリオを構築していきます（ケネディクス・セレクション（KENEDIX
Selection））。
本投資法人は、ケネディクス株式会社（注）の理念と人材を受け継ぐ資産運用会社に
その資産運用を委託することにより、この目的を実現していきます。
（注）資産運用会社は、ケネディクス株式会社の100％出資子会社です。ケネディクス株式会社との協働関係の詳細につきましては、後記「② 本投資法人の成長戦略 (ハ）ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式
会社のサポート」をご参照下さい。

不動産市場のグローバル化や不動産の金融商品化が進み、収益性と透明性を重視した価格に基づく取引が浸透する中、不動産の用途、地域及び規模という投資軸に対応した投資市場が形成され、それぞれの投資軸の各要因によるトレンドが見られるようになっています。用途については、景気・雇用環境等の影響を受けるオフィス、人口・世帯動態等の影響を受ける住宅、
交通インフラの整備や貯蓄・消費動向等の影響を受ける商業施設毎に、それぞれの要因の違い
により、異なった市場トレンドが形成されます。また、地域については、各経済圏の成長性や人口増減、都市相互間の優位性の変化等により、時と共に需給トレンドが変動します。更に、規模についても、企業規模毎に景況や事務所ニーズが異なること（オフィス）、少子高齢化や核家族化等の世帯構成の変化に伴い住宅ニーズが変動すること（住宅）等、規模に応じて異なる需給トレンドが形成されます。したがって、不動産投資に当たっては、それらのトレンドを見極めることが重要となります。
また、不動産は、公開市場を通じて取引されている株式等と異なり、物件毎の個別性が強く、取引機会を一度逃すと同一不動産への投資が極めて困難となります。このような特徴を持つ不動産への投資に当たっては、不動産売却情報を迅速に収集し、入手した情報に対してタイミン
グを逃さず投資判断を下すことが重要となります。
本投資法人は、投資資産の拡大（外部成長）を目指すに当たり、不動産市場のトレンドの中で最適と考えられる投資機会を柔軟な姿勢で追求し、迅速な情報収集と意思決定に基づき取得のタイミングを逃さない機動的な不動産投資を行います。本投資法人は、ケネディクス株式会
社が不動産流動化の黎明期から独立系不動産運用会社として培った優位性を活用し、不動産業
界及び金融業界における全方位的なネットワークを通じて広く集まる情報（不動産売却情報、マーケット情報、テナント情報、周辺開発情報等）を分析し、不動産市場のトレンドを確実に把握し、迅速な意思決定に基づくタイミングを捉えた不動産投資を実行します。
ポートフォリオ構築に当たっては、「用途、地域及び規模という３つの投資軸」を重視して設定されたポートフォリオ構築方針に基づき、リスク／リターンのバランスがとれた投資物件を選別します。具体的には、ポートフォリオの約50％以上を東京経済圏の一定規模以上のオ
フィスビルとする他、人口集積が見込まれる地域の住宅、繁華性が高い地域の都市型商業施設等を中心とした投資運用を目指します。なお、個別の投資物件については、資産運用のための個別投資基準に定める厳格かつ明確な基準を踏まえた検証を行います。
− 20 −(20) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

以上のような不動産運用に対する方針のもと、本投資法人は、「ケネディクス・セレクション」と呼ばれる資産分散の図られたポートフォリオを構築していきます。
本投資法人は、不動産投資案件の組成及び運用を専業とするケネディクス株式会社の理念（独立系運用会社として不動産投資家の立場に即した運用サービスを提供すること）を受け継
ぐ資産運用会社に、その運用を委託します。資産運用会社は、ケネディクス株式会社の出身者を中心に、このような理念に共鳴し、より多くの投資家が参加できる不動産投資信託市場においてその理念を実践することを志すメンバーで構成されています。本投資法人は、投資物件の取得・運用及び資金調達等に当たり、資産運用会社の人材が持つ不動産と金融の両分野における多様な経験と高い専門的能力を活用します。
また、本投資法人は、ポートフォリオ及び投資物件の継続的かつ安定的な成長を図るため、
ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社から(イ）不動産供給面での物件サポートラインの提供、(ロ）不動産取得ウェアハウジング機能の提供、及び(ハ）プロ
パティ・マネジメントサービスの提供を受ける体制を確立しています。
なお、本投資法人は、常に投資家側の視点に立ち、迅速かつ正確な情報開示により説明責任を果たすとともに、コンプライアンス、ガバナンス及びリスク管理を徹底した運営を行います。

＜本投資法人の基本戦略＞− 21 −(21) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

②

本投資法人の成長戦略(イ）投資物件の取得方法（外部成長）
本投資法人は、投資物件取得ソースとなる複数のパイプライン（マルチパイプライン）を構築することにより、継続的な投資物件取得の機会を確保し、ポートフォリオの安定的な成長を目指します。
＜マルチパイプライン＞(注)（注）年金ファンドとは、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社が運営管理業務を受託する、主として年金資金等の運用を目的として組成された不動産投資ファンドをいいます。

ａ．資産運用会社独自のネットワークによる投資物件取得
本投資法人は、ケネディクス株式会社の理念を受け継ぐ資産運用会社に運用を委託します。
資産運用会社のメンバーは、不動産業務や金融業務の第一線で活動してきた多様な経歴を持ち、不動産鑑定士・証券アナリストをはじめ、様々な得意分野と専門性を持っています。
− 22 −(22) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

本投資法人は、資産運用会社のメンバーが持つ多様な経験と高い専門性、不動産と金融の両分野で全方位に展開される独立系ならではの幅広いネットワークを基に、資産運用会
社独自の情報収集を不動産市場で行うことにより、着実な外部成長を目指します。
ｂ．ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社のサポートラインによる投資物件取得
本投資法人及び資産運用会社は、ケネディクス株式会社及びその子会社であるケネディ
クス・アドバイザーズ株式会社との間で、平成17年５月31日付でサポートライン覚書を締結しています。サポートライン覚書により、資産運用会社は、ケネディクス株式会社又はケネディクス・アドバイザーズ株式会社が取扱う不動産について、ケネディクス株式会社
及びその子会社以外の第三者に優先して購入を検討できることとなっています。後記「(ハ）ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社のサポート」
をご参照下さい。
ｃ．ケネディクス株式会社のウェアハウジング機能による機動的な投資物件取得
資産運用会社は、サポートライン覚書において、本投資法人が取得を希望する物件について、取得及び一時的な所有をケネディクス株式会社に依頼することができ、ケネディク
ス株式会社は、資産運用会社からかかる依頼を受けた場合には誠実に検討することとなっています。これにより、資金調達の時期や投資基準との整合性等の理由で本投資法人が直ちに取得できない物件について、本投資法人の取得機会を優先的に確保し、機動的な物件取得を図ります。後記「(ハ）ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ
株式会社のサポート」をご参照下さい。
なお、ケネディクス株式会社及びその子会社等との取引につきましては、利害関係者との取引の基準を利害関係取引規程等により定め、かつ、運営面においても独立性を保つ等、コンプライアンスやガバナンスの体制に十分に注意した運営を行います。利害関係取引規程については、後記「７ 管理及び運営の概要 (2）利害関係人との取引制限 ② 利害関係取引規程」をご参照下さい。
(ロ）投資物件の運営管理方法（内部成長）
ａ．収入の安定維持
本投資法人は、下記の施策により、投資物件の稼働率や収入の維持向上を目指します。
ⅰ．投資物件の特性やテナントの属性に適した良質なサービスを提供し、テナントとのリレーションの充実を図ることにより、テナント満足度の向上を実現します。
ⅱ．テナント動向を早期に把握し、賃貸市場の繁閑期を見据えた機動的なリーシング活動に努めます。
ⅲ．取得資産に適した長期修繕計画を策定し、計画的な修繕及び設備投資を行うことにより、取得資産の価値や相対的な競争力を極大化することを目指します。
ｂ．運営・管理コストの低減
本投資法人は、妥当な管理水準の検証を定期的に行うと共に、維持費・管理費・各種業者への支払経費等について可能な限り低減を図り、その収益の極大化を目指します。管理
水準の見直しや費用の低減に当たっては、収入の維持向上に必要と判断される水準とのバ
ランスを勘案しながら行います。
ｃ．プロパティ・マネジメント業務の一括委託による効率的な運営
本投資法人は、投資方針に則り、多数の取得資産のプロパティ・マネジメント業務を効
率的かつ経済的に行うため、多様なジャンルに運営管理実績のある会社に対して、資産運− 23 −(23) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

用会社の統括管理の下でプロパティ・マネジメント業務を一括委託する方針です。この業
務委託に際しては、プロパティ・マネジメント業務の目的が不動産の収益確保にあることを重視し、その業務報酬を不動産収入だけでなく不動産経費控除後の不動産営業収益にも連動させる体系とすることで、本投資法人の利益をより意識した形でプロパティ・マネジ
メント業務を行わせます。
プロパティ・マネジメント会社の選定に当たっては、不動産運営管理の経験や能力、取得予定資産（後記「(2）投資対象 ③ 取得予定資産の概要」をご参照下さい。）における実績、関係業者とのネットワーク、本投資法人の視点に立った運営管理遂行の可否等を総合的に勘案した上で、決定します。本投資法人は、プロパティ・マネジメント業務について、取得予定資産の大半について運営管理実績があり、個別不動産の特性やテナント動向に精通しているケネディクス・アドバイザーズ株式会社に一括委託する予定です。また、
本投資法人は、投資物件の貸主としての運営管理によるテナントに密着した貸室管理、物
件価値の保全・向上を図るため、原則として、プロパティ・マネジメント会社として選定されるケネディクス・アドバイザーズ株式会社をマスターリース会社とする、マスター
リースの形態をとる予定です。後記「(ハ）ケネディクス株式会社及びケネディクス・ア
ドバイザーズ株式会社のサポート」をご参照下さい。
(ハ）ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社のサポート
ａ．ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社の概要及び実績
ｉ．ケネディクス株式会社の概要
ケネディクス株式会社は、不動産投資案件の組成や不動産投資コンサルティング、不動産運営（アセットマネジメント）等、不動産の投資・運用に係るサービスを提供する専門家集団です。
ケネディクス株式会社は、不動産の所有と経営の分離やその金融商品化が急速に進む
中で、不動産流動化の黎明期からのパイオニアとして、内外の機関投資家や年金基金をはじめとする多くの投資家から信任を得て、業界トップ水準の受託資産残高と実績を積み重ねており、運用資産の売却も積極的に行っています（後記「ⅲ．ケネディクス株式
会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社の運用実績等 ケネディクス株式会社
及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社のアセットマネジメント受託資産残高の推移並びにケネディクス株式会社のアセットマネジメント受託資産売却累計額の推移」をご参照下さい。）。運用対象不動産については、オフィスビルを中心に、住宅・商業施
設・物流施設と様々な用途を対象とした運用を行っています。
ケネディクス株式会社は、不動産及び不動産金融の専門家の立場で、「不動産投資ア
ドバイザリー事業」（不動産投資案件の発掘／企画／コンサルティング等）、「アセットマネジメント事業」（不動産の運営／資産価値の維持向上等）及び「債権投資マネジ
メント事業」（不動産担保付き債権の投資／回収等）の３事業を中心に活動しています。
＜ケネディクス株式会社の事業セグメント別の営業収益（連結）及び従業員の人数（連結）（注１）＞
事業セグメントの名称
不動産投資アドバイザリー事業
アセットマネジメント事業
債権投資マネジメント事業
全社（共通）（注２）
合計

営業収益（千円）
平成16年１月１日
平成16年12月31日）
3,451,302
1,382,577
1,218,395−
6,052,274（自至

従業員数（名）
（注３）
12
37
34
12
95

− 24 −(24) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

（注１）ケネディクス株式会社の連結子会社は、パシフィック債権回収株式会社、ケイダブリュー・ペンションファン
ド・アドバイザーズ株式会社、ケネディクス・リード・マネジメント株式会社、ケイダブリュー・デベロップ
メント株式会社、その他18社を指します。
（注２）全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属している従
業員の数を記載しています。
（注３）従業員数については、就業人員を記載しており、受入出向者数を含みます（平成16年12月31日現在）。

また、ケネディクス株式会社は、投資用不動産の開発案件にも積極的に取り組んでいます（後記「ⅲ．ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社の運用実績等 ケネディクス株式会社の投資用不動産開発への取組み」をご参照下さい。）。
ケネディクス株式会社は、平成15年12月12日に東京証券取引所市場第二部に上場後、平成16年12月１日に東京証券取引所市場第一部指定となりました。なお、平成17年５月１日にケネディ・ウィルソン・ジャパン株式会社からケネディクス株式会社に社名変更
しています。
＜ケネディクス株式会社の沿革＞
年月
平成７年４月
平成11年２月
平成13年７月
平成14年２月
平成14年８月
平成15年11月
平成15年12月
平成16年12月
平成17年５月

事業内容
ケネディ・ウィルソン・ジャパン株式会社設立
国内最初の不動産ノンリコースローンをアレンジし、アセットマネジメント
事業へ本格参入
大手生命保険会社との不動産投資ファンドを組成
大阪証券取引所ナスダックジャパン市場に株式を上場
開発案件への取組みを開始
年金基金との不動産投資ファンドを組成
東京証券取引所市場第二部に株式を上場
東京証券取引所市場第一部銘柄に指定
ケネディクス株式会社に社名変更

ⅱ．ケネディクス・アドバイザーズ株式会社の概要
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、主に年金ファンドの運営管理会社として
平成15年11月28日に設立されました。なお、平成17年５月１日にケイダブリュー・ペン
ションファンド・アドバイザーズ株式会社からケネディクス・アドバイザーズ株式会社に社名変更しています。ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、ケネディクス株式
会社の100％出資子会社です。本書の日付現在、年金ファンドの運営管理業務を行う投資運用部、業務管理部及び本投資法人のプロパティ・マネジメント業務を行う専従の部署であるリート運用部の３部門で組織されています。

− 25 −(25) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

ⅲ．ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社の運用実績等
ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社のアセットマネジメント受託資産残高の推移
300,000500
269,632
240,394400

200,000300
150,000
200

105,880
100,000

棟数(棟)

受託資産残高(百万円)

250,000

83,79968,477100

50,00019,040
0

0
平成12年
12月末

平成13年
12月末

オフィスビル

平成14年
12月末

住宅

商業施設

平成15年
12月末

平成16年
12月末

物流施設

平成17年
3月末

その他

棟数(右軸)

出典：ケネディクス株式会社 平成17年３月31日現在

ケネディクス株式会社のアセットマネジメント受託資産売却累計額の推移
120,000

109,801250

102,738200

80,000150

62,29360,00050,32639,91540,00030,25042,615 100

30,250

16,23020,0000 0

棟数(棟)売却累計額(百万円)

100,00050000
平成12 年
12 月末
売却累計額

平成13 年
12 月末

平成14 年
12 月末

平成15 年
12 月末

うち上場不動産投資法人への売却累計額

平成16 年
12 月末

平成17 年
3 月末

売却累計棟数(右軸)

出典：ケネディクス株式会社 平成17年３月31日現在− 26 −(26) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

ケネディクス株式会社の投資用不動産開発への取組み
40

42,40140,00035

35,00030

30,00025

25,00020

20,00015

15,00010,000
5,000

棟数(棟)

事業規模(百万円)

45,000

10

6,389
4,372

5

0

0
平成15年

平成16年
事業規模

平成17年
棟数

出典：ケネディクス株式会社 平成17年３月31日現在（注１）事業規模とは、不動産開発案件の取得価格又は予定取得価格をいい、開発案件の竣工年に一括して計上しています。
（注２）平成17年の数値は、平成17年3月31日現在の想定値です。

ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社の年金ファンド組成実績
ファンド

物件内容

組成時期

１号

オフィスビル３棟、住宅８棟

平成15年11月

２号

オフィスビル６棟

平成15年11月

３号

オフィスビル３棟、住宅９棟

平成16年４月

４号

オフィスビル５棟、住宅４棟

平成16年９月５号

住宅２棟

平成17年３月６号

オフィスビル、住宅

平成17年７月予定

出典：ケネディクス株式会社 平成17年３月31日現在（注）本投資法人は、本募集後に１号及び３号ファンドの資産を取得する予定です。

ｂ．サポートライン覚書の概要
本投資法人、資産運用会社、ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ
株式会社は、不動産、不動産信託受益権、不動産対応証券、不動産を裏付けとする匿名組
合出資持分等（開発段階の不動産を含み、以下、本項において「不動産等」と総称しま
す。）の情報提供及び売買に係る方法及び手順等を定めることを目的として、平成17年５月31日付でサポートライン覚書を締結しています。

− 27 −(27) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

＜サポートライン覚書の概要＞

ⅰ．ケネディクス株式会社の不動産供給面でのサポート(ⅰ）ケネディクス株式会社が入手した不動産等情報にかかる情報提供
ケネディクス株式会社は、サポートライン覚書の各当事者以外の者により保有又は運用される不動産等で、本投資法人の投資基準に合致する不動産等の売却情報（以下「不動産等情報」といいます。）を自ら入手した場合、年金ファンドの投資基準に合致する不動産等に係る不動産等情報についてはケネディクス・アドバイザーズ株式会社に対して提供し、年金ファンドに対する当該不動産等の売却が困難である場合には、当該不動産等情報を資産運用会社に対して提供します。
なお、ケネディクス株式会社は、自ら入手した不動産等情報に係る不動産等が年金ファンドの投資基準に合致しない場合、当該不動産等情報を資産運用会社に対して提供します。
ケネディクス株式会社は、上記に従い、資産運用会社又はケネディクス・アドバイ
ザーズ株式会社に対して情報提供を行った場合、本投資法人又は年金ファンドに対する当該不動産等の売却が困難であると判断するまでの間、資産運用会社又はケネディ
クス・アドバイザーズ株式会社以外の者に対する当該不動産等情報の提供又は自己による当該不動産等の取得（下記ⅱ．に規定するウェアハウジングによる場合を除きます。）を行いません。
(ⅱ）ケネディクス株式会社の自己投資不動産の売却
ケネディクス株式会社は、(a)自ら、(b)自己が全額出資する法人、又は(c)自己若
しくは自己が全額出資する法人が全額出資するファンドが所有する不動産等で、本投資法人の投資基準に合致する不動産等を売却する場合、年金ファンドの投資基準に合致する当該不動産等については、資産運用会社より先にケネディクス・アドバイザー− 28 −(28) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

ズ株式会社に対して売却を申し入れ、同社と当該不動産等の売買条件について誠実に協議します。協議の結果、合意に至らない場合、ケネディクス株式会社は、当該不動産等の本投資法人への売却を資産運用会社に対して申し入れます。また、ケネディク
ス株式会社は、当該不動産等が年金ファンドの投資基準に合致しない場合、当該不動産等の本投資法人への売却を資産運用会社に対して申し入れます。
ケネディクス株式会社は、上記の申入れ後、資産運用会社と当該不動産等の売買条件について誠実に協議し、当該協議期間中、資産運用会社以外の者に売却その他の処分の申入れを行いません。協議の結果、当該不動産等の売買について合意に至らなかった場合、ケネディクス株式会社は、当該不動産等の売却を資産運用会社及びケネ
ディクス・アドバイザーズ株式会社以外の者に申し入れる旨を資産運用会社に通知した上で、当該不動産等の売却を資産運用会社以外の者に申し入れることができます。
ただし、ケネディクス株式会社は、かかる売却の申入れの結果、当該申入れを受けた者が提示する購入条件が資産運用会社の提示した購入条件と同等以下である場合には、資産運用会社の購入意思を再確認します。
(ⅲ）ケネディクス株式会社の私募ファンドからの物件売却
ケネディクス株式会社は、自己がアセットマネジメント業務を受託する不動産投資ファンド（上記(ⅱ)に規定するファンドを除きます。）が所有する不動産等を売却する場合で、当該不動産等が年金ファンド又は本投資法人の投資基準に合致する場合には、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社又は資産運用会社に対して、当該不動産等の売却情報を第三者に遅れることなく提供します。
ⅱ．ケネディクス株式会社によるウェアハウジング機能の提供
資産運用会社は、将来における本投資法人での取得を目的として、ケネディクス株式
会社以外の者が所有する不動産等について取得及び一時的な所有をケネディクス株式会社に依頼することができ、ケネディクス株式会社は、資産運用会社からかかる依頼を受けた場合は、これを誠実に検討します。
ケネディクス株式会社は、かかる依頼を承諾した場合、ケネディクス株式会社又はケ
ネディクス株式会社が全額出資する法人において、依頼にかかる不動産等を取得します。
ケネディクス株式会社が不動産等を取得した場合、取得日から１年間、資産運用会社
以外の者に対し当該不動産等の売却その他の処分の申入れをしてはならず、また、かかる期間内に資産運用会社が本投資法人による取得を申し出た場合、これに応じます。
ⅲ．ケネディクス・アドバイザーズ株式会社の不動産供給面でのサポート(ⅰ）ケネディクス・アドバイザーズ株式会社が入手した不動産等情報にかかる情報提供
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、不動産等情報を自ら入手した場合で、当該不動産等情報に係る不動産等が、年金ファンドの投資基準と合致せず、かつ当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると合理的に判断した場合、当該不動産等情報を資産運用会社に提供します。
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、上記に従い、資産運用会社に対して情報提供を行った場合、本投資法人に対する当該不動産の売却が困難であると合理的に判断することができるようになるまでの間、資産運用会社以外の者に対する当該不動産等情報の提供を行いません。
(ⅱ）ケネディクス・アドバイザーズ株式会社の年金ファンドからの物件売却
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、年金ファンドが所有する不動産等を売却する場合、ケネディクス株式会社に対し買主探索活動、売却の申入れ、協議、契約及び引渡しに関する事務、その他の媒介業務を依頼し、ケネディクス株式会社はこれ− 29 −(29) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

を引き受けます。ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、年金ファンドが所有する不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると合理的に判断した場合、当該不動産等の本投資法人への売却を資産運用会社に対して申し入れます。
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、上記の申入れ後、資産運用会社と当該不動産等の売買条件について誠実に協議し、当該協議期間中、資産運用会社以外の第三者に売却、その他の処分の申入れを行いません。ケネディクス・アドバイザーズ株
式会社は、協議の結果、当該不動産等の売買について合意に至らなかった場合、当該不動産等の売却を資産運用会社以外の者に申し入れる旨を資産運用会社に通知した上で、当該不動産等の売却を資産運用会社以外の者に申し入れることができます。ただし、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、かかる売却の申入れの結果、当該申入れを受けた者が提示する購入条件が資産運用会社の提示した購入条件と同等以下である場合には、資産運用会社の購入意思を再確認します。
ⅳ．上記ⅰ．及びⅲ．のいずれの場合においても、ケネディクス株式会社又はケネディク
ス・アドバイザーズ株式会社が締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、情報提供又は売却が禁止される場合には、情報提供又は不動産等売却の優先的申入れは行われません。また、投資基準への合致及び売却可能性については、各当事者の合理的判断によることとなります。
なお、サポートライン覚書の有効期間は、サポートライン覚書の締結日から３年間とします。サポートライン覚書は、有効期間満了日の90日前までに他の全覚書当事者に対して期限の更新をしない旨の書面による通知を行わない限り、更に１年間、同一の条件
にて自動更新されます。
また、サポートライン覚書に基づき本投資法人が不動産等を取得する場合、媒介業務を行うケネディクス株式会社に仲介手数料が支払われる場合があります。
ｃ．ケネディクス・アドバイザーズ株式会社に対するプロパティ・マネジメント業務の委託
本投資法人は、テナント満足度や不動産価値の維持向上につながる運営管理体制を構築します。本投資法人は、不動産運営管理の能力や経験、取得予定資産における実績等を勘案し、取得予定資産に関するプロパティ・マネジメント業務をケネディクス・アドバイ
ザーズ株式会社へ委託する予定です。ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、現在取得予定資産の大半について運営管理に携わっており、個別不動産や各テナントの特性に精通しています。また、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、本投資法人の運用姿勢を十分に理解しており、同社をプロパティ・マネジメント業務に継続して参画させ、経験・ノウハウに基づいた高品質のサービスを提供させることにより、テナント満足度や不動産価値の維持向上を実現することを目指します。
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社には本投資法人のプロパティ・マネジメント業
務を担う専任部署（リート運用部）が設けられ、各物件についての特性をふまえた運営管
理を行う体制が整えられています。また、当該専任部署は、年金ファンドの運用管理を行うチーム（投資運用部）との間で、テナント情報等を遮断しつつ、リーシング会社の評価、稼働率向上、コスト削減、資産保全等に関する一般的な経験・ノウハウ等は共有しています。
本投資法人は、プロパティ・マネジメント業務を同社に一括委託することにつき以下の利点があると考えています。
ⅰ．ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、これまでケネディクス株式会社の子会社として投資家のための運営管理を実践してきた経験を有する運営管理会社であり、本投− 30 −(30) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

資法人の理念や価値基準・判断基準を共有できる同社への委託により、本投資法人のための質の高いプロパティ・マネジメント業務が期待できます。
ⅱ．物件の運営管理における仕様・手続等の統一化により、テナントへの迅速な対応、建物管理会社等への的確な指示が可能となります。
ⅲ．プロパティ・マネジメント業務の一括受託者としての価格交渉力により、建物管理面でのコスト削減が可能となります。
ⅳ．ケネディクス・アドバイザーズ株式会社にプロパティ・マネジメント業務を委託する
ことと併せて同社をマスターリース会社とすることにより、投資物件の貸主として、よりテナントに密着した貸室管理、物件価値の保全・向上を図ることができます。
ⅴ．更に、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社がマスターリース会社となることにより不動産信託報酬の軽減及びテナント敷金の効率的な運用が可能になります。
資産運用会社は、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社のプロパティ・マネジメン
ト業務内容及び報酬の水準について定期的に評価及び査定を行います。また、資産運用
会社は、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社及びその業務再委託先を変更することができます。更に、プロパティ・マネジメント報酬については、不動産収入だけでなく不動産経費控除後の不動産営業収益に連動させた報酬体系とします（注）。これにより、
本投資法人の利益確保を意識した形でプロパティ・マネジメント業務を行わせ、相互に成長・発展することを目指します。
（注）ケネディクス・アドバイザーズ株式会社に支払われるプロパティ・マネジメント報酬の概要は以下の通りです。
①

賃貸管理業務報酬：不動産収入×２％＋運営経費控除後・減価償却費控除前の不動産営業収益×２％②

管理移管報酬：不動産等の購入価格又は売却価格に応じて定められる以下の金額
物件（信託受益権）価格

管理移管報酬（購入時及び売却時）10億円未満180万円

10億円以上30億円未満200万円

30億円以上50億円未満220万円

50億円以上100億円未満240万円

100億円以上③

250万円

工事監理報酬：工事金額に応じて定められる以下の金額
工事金額

工事監理報酬

100万円未満なし

100万円以上500万円未満500万円以上

1,000万円未満

1,000万円以上

１億円未満

１億円以上

③

工事金額の５％25万円に工事金額のうち500万円を超過する部分の４％を加えた金額
45万円に工事金額のうち1,000万円を超過する部分の３％を加えた金額
個別の協議により定める金額

ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、前記「①

本投資法人の基本戦略」に基づき、下記のポートフォリオの構築を目指します。
かかるポートフォリオ構築方針は、経済情勢、不動産市況、金利動向、人口動態、本投資法
人の資産規模等を総合的に勘案し、本投資法人の基本戦略の実現のために現時点で最も適切であると判断して制定されたものであり、資産運用会社は、原則として毎年４月末にその内容の妥当性を検証することとしています。ただし、経済情勢や不動産市況等に大幅な変化が生じた
場合は、資産運用会社の判断によりポートフォリオ構築方針を機動的に見直す場合があります。
(イ）用途− 31 −(31) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

本投資法人は、次の要素等を勘案し、オフィスビル、住宅、商業施設、その他に分散投資を行います。
ａ．不動産マーケットにおける流通性や取引市場規模
ｂ．不動産マーケット情報の整備度合い
ｃ．用途面の分散確保
ｄ．テナント層（法人、個人、各種機関等）の分散確保
用途面での投資比率の目標は下表の通りです。
用途
オフィスビル
住宅
区
分 商業施設
その他

投資比率（注）

主たる用途が事務所である賃貸用オフィスビル

50％以上

主たる用途が住居である賃貸用住宅

20％以上

主として繁華性の高い立地に位置する都市型商
業施設
30％以下

アミューズメント、ビジネスホテル、パーキン
グ、教育施設、医療・介護・健康関連施設、借地権が設定された土地（底地）等（注）投資比率とは、各区分の取得価格小計を全区分の取得価格総額で除したものです。

なお、商業施設については、主として繁華性の高い立地に位置する都市型商業施設を対象とし、その他の用途区分としては、アミューズメント、ビジネスホテル、パーキング、教育施設、医療・介護・健康関連施設、借地権が設定された土地（底地）等多様な用途を対象とします。
ただし、物流・倉庫施設、ゴルフ場並びに風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和23年法律第122号。その後の改正を含みます。）第２条第５項に定める性風俗関連特殊営業店は投資対象外とします。
(ロ）地域
本投資法人は、国内最大の経済・人口集積エリアである東京経済圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の１都３県の主要都市）に所在する不動産等を中心に投資を行います。また、地域経済や不動産マーケットの変動、地震・台風等の災害、人口変動等の地域偏在リスクの軽減、ポートフォリオの収益性の向上等を目的として、地方経済圏（政令指定都市をはじめとする地方中核都市）に所在する不動産等にも一定の分散投資を行います。
地域面での投資比率の目標は下表の通りです。
地域
区
分

投資比率（注）

東京経済圏

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の
主要都市

70％以上

地方経済圏

政令指定都市をはじめとする地方中核都市30％以下（注）投資比率とは、各区分の取得価格小計を全区分の取得価格総額で除したものです。

− 32 −(32) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(ハ）規模本投資法人は、次の要素等を勘案し、下記規模の投資物件に分散投資を行います。
ａ．不動産マーケットにおける流通性
ｂ．不動産の規模の分散確保
ｃ．テナント層（業種、従業員数、家族構成等）の分散確保
ｄ．運営管理面での投資経済性
価格規模での最低投資規模及び最高投資規模の基準は下表の通りです。
区分

最低投資規模

取得価格

オフィスビル、商業施設
その他

１投資物件当たり10億円以上住宅

１投資物件当たり５億円以上
当該投資物件取得後の投資総額に対する当該物
件の投資額の比率について、30％を上限とする。

最高投資規模上記の最低投資規模の基準にかかわらず、以下に該当する場合は当該投資物件の取得を行うことができます。
ａ．複数の投資物件を一括で取得する際に、最低投資規模を下回る価格帯の投資物件が一部含まれる場合ｂ．投資基準に合致する投資物件の取得条件交渉を行った結果、鑑定評価額は最低投資規模を上回るものの、取得価格が最低投資規模を下回る場合(ニ）運用期間
本投資法人は、原則として中長期的観点から投資物件を取得し、短期売買目的の投資物件の取得は行いません。ここで、短期とは１年未満の期間を、中期とは１年以上５年以下の期間を、長期とは５年を超える期間をいいます。
ただし、投資物件について以下の各号に該当する事象が発生した場合には、取得後間もない投資物件であっても当該投資物件の売却を検討及び実施することがあります。
ａ．本投資法人のポートフォリオ構築上、売却を行うことが本投資法人の中長期的な戦略か
ら見て適切であると判断される場合
ｂ．平均的な実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先が現れた場合等、売却を行う
ことが本投資法人の収益獲得に寄与する場合
ｃ．経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損、劣化等により、当初想定した賃貸
事業収支の確保が困難となり、追加的な措置によっても回復の見込みがないと判断される
場合− 33 −(33) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

④

個別投資基準立地

用途、地域、規模毎の特性に応じた地域分析や個別分析を行い、これらを総合的に勘案して投資判断を行います。

建物規模

原則として下記の基準に合致する物件とします。ただし、複数の投資物件を一括で取得する際に、下記の基準を満たさない投資物件が一部含まれる場合は、当該物件の取得を行うことができます。
オフィスビル

・延床面積

商業施設

・基準階専有面積

その他

基準階とは、２階以上の階で、当該建物のうち最も標準的なフ1,000㎡以上
150㎡以上ロアをいいます。
住宅

・シングルタイプ（主として単身世帯を対象とする住宅）
主たる住戸の１戸当たり専有面積が20㎡以上30㎡未満であり、かつ１棟当たりの住戸数が20戸以上であるもの。
・コンパクトタイプ（主として高収入単身世帯や夫婦世帯を対象とする住宅）
主たる住戸の１戸当たり専有面積が30㎡以上であり、かつ１棟当たりの住戸数が15戸以上であるもの。
・ファミリータイプ（主として３人以上の家族世帯を対象とする住宅）
主たる住戸の１戸当たり専有面積が60㎡以上であり、かつ１棟当たりの住戸数が15戸以上であるもの。
・プレステージタイプ（主として高収入家族世帯や企業役員層を対象とする住宅）
主たる住戸の１戸当たり専有面積が100㎡以上であり、かつ１
棟当たりの住戸数が5戸以上であるもの。

設備・仕様

下記をはじめとする項目が、地域における標準的水準以上と判断される物件又は標準的水準以上に変更可能な物件とします。
オフィスビル・階高、天井高・貸室形状、フロア分割対応

・床形状、床荷重

・ＯＡ対応

・空調方式

・電気容量、電源・セキュリティ対応 ・防災対応
・共用施設（給湯、トイレ、エレベーター、駐車場等）
住宅

・間取り

・天井高

・バス、トイレ

・キッチン

・空調設備

・放送受信設備・セキュリティ対応 ・管理室
・共用施設（エレベーター、廊下、駐車場、駐輪場、ごみ収集
場等）
商業施設

・階高、天井高

・フロア形状その他

・電気、水道、ガス容量・施設としての汎用性、転用性− 34 −(34) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

遵法性

都市計画法、建築基準法等、関連する諸法令を遵守している物件（既存不適格物件を含みます。）とします。ただし、関連法令を遵守できていない物件のうち、取得後、是正可能な物件に関しては、投資対象とすることがあります。

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨造の物件とします。

耐震性

新耐震基準（注１）に基づく建築物に相当する耐震性を有し、個別のＰＭＬ値（注２）が20％未満であり、かつ、当該物件の取得後におけるポートフォリオ全体のＰＭＬ値が10％未満を維持できる物件とします。
ただし、次に該当する物件については、投資対象とすることがあります。
(1）地震保険を付保しても、なお投資経済性が維持できる物件(2）取得後に耐震補強工事が実施可能であり、当該工事により上記の基準を満たすことが可能と判断される物件
環境・地質

専門業者が作成したエンジニアリングレポート、地歴調査報告書等において、有害物質等が内在する可能性が低く、又は内在しているが当該有害物質に関連するすべての法令に基づき適法に保管あるいは処理等がなされている旨の記載がなされ、かつ、資産運用会社の調査により運用上の障害の可能性が低いと判断された物件とします。

テナント
（エンドテ
ナント）

(1）属性、信用力、業種、使用目的、賃貸借契約の条件、テナント入替えの可能性等を総合的に勘案した上で、投資判断を行います。
(2）特定の同一テナントからの賃料収入（共益費・駐車場使用料・倉庫使用料等を含み、複数物件に入居している場合はその総額とします。）がポート
フォリオ全体の賃料収入に占める比率（4月末及び10月末の契約賃料ベースとします。）は、原則として15％を上限とします。
ただし、上記の上限値を超えるものの、テナントの信用力やテナント入替の可能性等を総合的に勘案した結果、ポートフォリオの安定運営上、好影響を及ぼすと判断される場合は、投資対象とすることがあります。

権利関係原則として、敷地も含めた一棟の建物全体に係る独立した所有権が取得できる物件とします。ただし、下記(1)から(6)の形態の物件についても、各々に定める検証を行った上で投資対象とすることがあります。
(1）共有物件
・管理運営の自由度を確保するため、共有持分割合が50％超であることを原則としますが、他の共有者の属性や信用力、物件の特性等を総合的に考慮し、個別に投資判断を行います。
・処分の自由度を確保するため、共有者間協定等による共有者間の優先買取権や譲渡制限等の有無、内容等を確認します。
・収益の安定性を確保するため、他の共有者の属性や信用力等を十分確認の上、仕組み上の手当て（共有物不分割特約の締結、登記の具備や敷地の相互利用に関する取決めを含みますが、これらに限りません。）を講じます。
(2）区分所有建物及びその敷地・管理運営の自由度を確保するため、区分所有議決権が50％超であることを原則としますが、他の区分所有者の属性や信用力、物件の特性等を総合的に考慮し、個別に投資判断を行います。
・処分の自由度を確保するため、管理規約等による区分所有者間での優先買取権や譲渡制限等の有無、内容を確認します。
− 35 −(35) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

権利関係

・収益の安定性を確保するため、管理組合の運営状況（積立金、負債比率、付保状況等）を確認し、必要に応じて独自の手当て（本投資法人内の積立額増額、管理組合とは別途の共用部付保や敷地権の登記の具備を含みます
が、これらに限りません。）を講じます。
(3）借地権付建物・原則として、旧借地法（大正10年法律第49号）又は借地借家法（平成3年
法律第90号）に基づく借地権を投資対象とします。
・底地権者の属性を慎重に検討し、地代の改定、借地契約更新時の更新料、建替え時の承諾料又は売却の際の承諾料等が収益性に与える影響を考慮の上、投資判断を行います。
(4）借地権が設定された土地（底地）
・原則として、借地借家法第22条に定める定期借地権若しくは同法第24条に定める事業用定期借地権の設定されている土地のみを対象とします。
・借地権者の属性や賃料負担能力の有無等を慎重に検討し、借地契約期間満了後の収益確保の見通しも踏まえて総合的に投資判断を行います。
(5）境界・隣接地との境界確認が未了の物件については、隣接地の所有者や属性、経緯、現地の状況等を確認し、投資物件の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行います。
(6）用益権や越境物等
・第三者による地上権・地役権等の用益権が設定されている不動産については、その内容や相手方を確認し、投資物件の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行います。
・隣接地からの越境物が存在する物件、又は隣接地への越境物が存在する物
件については、越境物の内容や所有者、経緯、覚書締結の有無等を確認
し、投資物件の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行います。
(7）その他・借家権については、前各号に該当する物件を取得する際に付随するものの他は、原則として投資対象としません。
・抵当権等の担保権が設定されている物件については、原則として投資対象としません。投資物件の検証に当たっては、担保権の有無や購入時の担保権抹消の可能性等を確認します。

開発案件

・原則として、安定的な賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている若しくは生じる見込みがある物件を投資対象とします。
・第三者が開発中又は建築中である物件について、賃貸マーケットの状況又は賃貸借予約契約等により竣工後のテナントの確保が十分可能であり、建物完工と引渡しのリスクが極小化されている場合には、当該建物竣工前においても投資対象とすることがあります。
・本投資法人自らが土地を取得し、開発又は建物の建築を行う開発案件へは投資しません。

現物不動産

投資物件の取得に当たり、現物不動産の形態で取得するか、信託設定を行ったと信託受益

上で信託受益権の形態で取得するかは、現所有者の意向、取得時の流通コス

権の選択

ト、取得後の管理コスト等を総合的に勘案して判断を行います。
− 36 −(36) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

（注１）「新耐震基準」とは、昭和56年に施行された建築基準法施行令の改正（昭和56年４月24日政令第144号）に基づき制定された耐震基準をいい、① ＲＣ柱の帯筋比の規定の新設（0.2％以上）、②

水平震度から層せん断力係数への見直し、③

耐震計算に関する二次設計の規定の新設がなされた結果、耐震性能が大幅に向上することの契機となった耐震基準をいいます。
（注２）「ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）値」とは、地震による予想最大損失率を意味します。ＰＭＬ値は、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものに分けられます。ＰＭＬ値についての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味します。

投資物件の取得に当たっては、対象不動産の収益性調査、市場調査、法的調査、鑑定評価等の詳細な調査（デューデリジェンス）を実施します。各種調査及び鑑定評価については、専門性、客観性、透明性の観点から、利害関係を有しない独立した外部業者へ調査を委託します。
⑤

運営管理方針(イ）運用計画の策定
資産運用会社は、本投資法人の営業期間毎に「年度運用計画」を策定し、計画的な資産運用を行います。年度運用計画は、投資物件毎の収支計画を踏まえて、ポートフォリオ全体及び本投資法人全体の収支計画より構成され、各営業期間の開始時までにコンプライアンス委
員会及び運用委員会の審議・決議を経た上で、取締役会の決議により決定されます。
資産運用会社は、各投資物件及びポートフォリオ全体について、収支実績を随時検証します。月次又は期中の収支予算と実績に著しい乖離が見られる等、年度運用計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正運用計画を策定します。
投資物件の取得又は売却、市場環境の変化等、投資物件やポートフォリオの状況に大きな変化が生じた場合についても、適宜、年度運用計画の修正や見直しを行います。
(ロ）運営管理のモニタリング
資産運用会社は、上記の「年度運用計画」を基に、投資物件の賃貸運営、建物管理、修繕・改修等の各方面から、プロパティ・マネジメント会社の運営管理活動をモニタリングします。
資産運用会社は、以下の事項に関する確認及び対応策等についての業務報告会を、プロパ
ティ・マネジメント会社との間で定期的（原則として毎月）に開催し、計画に沿った運営管
理を実行・維持するための協議をプロパティ・マネジメント会社と行います。
・前月までの収支実績及び予算との対比

・

賃料収入と稼働率の状況及び予算との対比

・

既存テナントの動向（賃料等の回収・延滞状況、テナントからの要望・苦情等の有無とその対処状況、賃貸借契約の更新・解約等の動向等）

・

周辺地域における賃貸市場の動向

・

新規テナント募集活動の状況（入居検討先、募集条件、空室期間等）

・

建物管理の状況（躯体や設備の維持管理状況、法定定期点検の実施状況等）

・

修繕工事の実施状況及び予算との対比

・

今後必要な修繕工事及び大規模改修工事の計画

・収益向上、経費削減に向けた方策の検討

・その他、資産運用会社において協議が必要と考える事項− 37 −(37) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(ハ）プロパティ・マネジメント会社の評価
資産運用会社は、定期的（原則として営業期間毎）に、プロパティ・マネジメント会社の運営実績に関し、以下の点を含めた評価及び査定を行います。その結果を踏まえ、業務内容の変更や改善の指示を行うほか、状況によりプロパティ・マネジメント会社の変更を行いま
す。

⑥

・

計画の達成度と貢献度

・

既存テナントとのリレーション能力やクレーム対応能力

・

新規テナント募集の営業状況

・

テナント審査能力

・投資物件の管理状況と改善提案能力

・修繕・改修工事の計画策定能力及び工事監理能力

・

業務遂行上の正確性や対応能力、レポート作成能力

・

プロパティ・マネジメント報酬の水準

・

社内体制及び財務状況

付保方針(イ）損害保険
災害や事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、投資物件の特性に応じ適切な損害保険（火災保険・賠償責任保険・利益保険等）を付保します。
(ロ）地震保険
個別の投資物件のＰＭＬ値が20％を超過する場合、若しくは個別の投資物件が加わることによりポートフォリオ全体のＰＭＬ値が10％を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較したうえで、地震保険の付保を検討します。
(ハ）引受保険会社の保険格付引受保険会社の保険格付は、付保時点においてムーディーズ・インベスターズ・サービ
ス・インクによるＡ３以上又はスタンダード・アンド・プアーズによるＡ−以上であることを基準とします。
(ニ）引受保険会社の選定引受保険会社の選定に当たっては、保険代理店を通じて複数の保険会社の条件を検証し、適切な選定を行います。
⑦

修繕及び設備投資の方針
中長期的かつ安定的な収益を確保することを目的として、投資物件の競争力の維持・向上につながる効率的な修繕計画を投資物件毎に作成し、修繕及び設備投資を行います。
修繕及び設備投資については、原則として、投資物件毎の減価償却費の範囲内で実施します。
ただし、計画において必要と判断された多額の支出及び緊急性を要する多額の支出については、必要とされる範囲に応じて、減価償却費を超えた額の修繕及び設備投資を行うことがあります。
共用部分の改修工事については、テナントに対する営業政策上の観点から早期に検討及び実施します。
将来耐震補強が必要になった場合は、テナントの営業状況に配慮しつつ、補強工事を検討及び実施します。
⑧

売却方針− 38 −(38) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

保有する投資物件の売却を行う場合は、当該投資物件の現状における収益性並びにマーケッ
ト動向を踏まえた将来的な収益見通し及び資産価値の増減などを総合的に勘案し、ポートフォ
リオにおける当該投資物件の存在意義を判断して決定します。
投資物件の売却に当たっては、より高い価格での売却が実現できるよう、競争入札方式の導入、有力不動産仲介業者の活用、専任媒介業者の活用等の方策を検討します。また、購入検討
先の属性や購入目的等の調査を行い、不測のトラブルの回避を図ります。
⑨

財務方針(イ）財務の基本指針
本投資法人の安定収益の確保及び運用資産の持続的な成長を目的として、以下の基本指針の下で計画的かつ機動的な財務戦略を立案、実行します。
ａ．調達面：資産の取得、設備投資、分配金の支払、本投資法人の運営資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還、借入金の返済、投資法人債の償還を含みます。）等の諸資金の手当てを目的として、安定的な長期資金と機動的な短期資金とを効率よく組み合わせた調達を行います。
ｂ．運用面：資金の安全性、流動性及び効率性を重視した運用を行います。
(ロ）資金調達：エクイティ
投資口の追加発行は、総資産額（注）に対する借入金及び投資法人債の合計額の割合（以下「有利子負債比率」といいます。）や投資物件の取得時期等を勘案した上で、投資口の希薄化にも配慮しつつ実行します。
（注）総資産額は、有利子負債比率計算時点における直近の決算期の貸借対照表における資産の部の金額とし、有形固定資産については鑑定評価額と期末帳簿価額との差額を当該有形固定資産の期末帳簿価額に加減して求めた金額とします。

(ハ）資金調達：デット
ａ．資金の借入れは、以下の方針に基づき適切に行います。
・

金利変動リスクを軽減するため、長期・短期の借入期間、固定・変動の金利形態等のバランスを図ります。

・

リファイナンスリスク（資金再調達リスク）を軽減するため、返済期限や借入先の分散を図ります。

・

借入先は、証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家に限ります。

・

借入先の選定に当たっては、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、マーケット水準とも比べながら、その内容を総合的に考慮して効率的な資金調達を図ります。

・

各種必要資金の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定契約やコミットメントラ
イン契約等、事前の借入枠設定又は随時借入予約契約の締結を必要に応じて検討します。

ｂ．投資法人債の発行は、長期かつ安定的な資金調達と調達先の分散を目的として適切に行います。
ｃ．当面のデット調達及び返済は、原則として以下の方針に基づき行います。
・

資産の追加取得に際して借入れを要する場合、機動的な対応が必要とされるため、かかる追加取得に必要な資金の調達は主に短期借入金により行います。

・

資産の追加取得等に際して調達した短期借入金は、金融環境を勘案しつつ、固定金利による長期借入金又は投資法人債への借換えを適宜進め、低廉なコストでの安定的な資金調達構造を構築します。
− 39 −(39) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

・借入れに際しては、無担保・無保証を原則としますが、運用資産を担保として提供する場合があります。

ｄ．借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします。
ｅ．金融先物取引等に係る権利及び金融デリバティブ取引に係る権利（投資信託及び投資法
人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第３条第13号及び第14号）への投資を、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクをヘッジすることを目的としたものに限って行うことがあります。
ｆ．有利子負債比率は、原則として60％を上限とします。
ただし、資産の取得に伴い、一時的に60％を超えることがあります。
(ニ）資金運用
ａ．本投資法人に帰属する余剰資金（本投資法人の固有勘定内及び不動産信託の信託勘定内）は、無利息型の普通口座（預金保険制度により全額保護の対象となる普通預金）又はムーディーズ・インベスターズ・サービス・インクの短期債務格付がＰ−２以上である銀行の普通預金口座に預け入れます。
ｂ．余剰資金は、原則として、以下の項目に対して支出することができます。なお、規約上では安全性及び換金性を重視した上で有価証券及び金銭債権への投資ができることとされていますが、当面は運用を目的とした有価証券又は金銭債権への投資は行わないこととします。
・

投資物件の取得又は設備投資等

・

本投資法人の運営資金

・分配金の支払・債務の返済（敷金及び保証金の返還、借入金の返済、投資法人債の償還を含みます。）

ｃ．金融先物取引等に係る権利及び金融デリバティブ取引に関する権利への投資は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行います。
ｄ．投資物件の賃貸に際し収受した敷金又は保証金等の預り金の運用方法は、原則として上記a.に準じた取扱いを行います。ただし、ヒストリカルデータの蓄積やコミットメント
ラインの導入等、預り金返還の安全性が確保できると判断される場合は、資金効率の観点から上記b.に準じた運用を行うことができます。
⑩

情報開示方針(イ）資産運用については、投資主及び投資家の理解が得られるよう、可能な限り迅速かつ正確な情報開示に努めます。
(ロ）情報開示は、投信法、証券取引法並びに東京証券取引所及び社団法人投資信託協会等がそれぞれ定める内容、様式に従って行うとともに、法定開示事項以外にも投資主及び投資家にとって重要かつ有用な情報は可能な限り開示します。
(ハ）利害関係者との取引の透明性を確保するために、利害関係者との間で行う取引に関する開示を行います。後記「７ 管理及び運営の概要 (2）利害関係人との取引制限② 利害関係取引規程」をご参照下さい。

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(2）【投資対象】①

投資対象とする資産の種類
本投資法人の主要な投資対象は、下記の不動産等及び不動産対応証券とします（規約別紙１「資産運用の対象及び方針

資産運用の対象とする特定資産の種類、目的及び範囲」）。

(イ）不動産等
ａ．不動産
ｂ．不動産の賃借権
ｃ．地上権
ｄ．不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括契約を含みますが、有価証券（投信法施行令第３条第１号において定めるものをいいます。以下同じです。）に該当するものを除きます。）
ｅ．信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
ｆ．当事者の一方が相手方の行う上記ａ．乃至ｅ．に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）
ｇ．信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）(ロ）不動産対応証券（裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする、次に掲げるものをいいます。以下同じです。）
ａ．優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）第２条第９項に定める優先出資証券をいいます。）
ｂ．受益証券（投信法第２条第12項に定める受益証券をいいます。）
ｃ．投資証券（投信法第２条第22項に定める投資証券をいいます。）
ｄ．特定目的信託の受益証券（資産流動化法第２条第15項に定める特定目的信託の受益証券（上記(イ）ｄ．、ｅ．又はｇ．に規定する資産に該当するものを除きます。）をいいます。）(ハ）本投資法人は、上記(イ)及び(ロ)に掲げる不動産等及び不動産対応証券の他、次に掲げる特定資産に投資することができます。
ａ．預金
ｂ．コール・ローン
ｃ．譲渡性預金証書
ｄ．有価証券（投信法第２条第５項に定義されるものをいいます。）（ただし、上記(ロ）の各号に掲げる特定資産を除きます。）
ｅ．金銭債権（投信法施行令第３条第11号に定めるもの）
ｆ．信託財産を上記ａ．乃至ｅ．に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とす
る金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
ｇ．金融先物取引等に係る権利（投信法施行令第３条第13号で定めるものをいいます。）
ｈ．金融デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第３条第14号に定めるものをいいます。）(ニ）本投資法人は、不動産等への投資に当たり、必要がある場合には以下に掲げる資産に投資することができます。

− 41 −(41) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

ａ．商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に規定する商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権（不動産等への投資に付随するものに限ります。）
ｂ．温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）第２条第１項に定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備
ｃ．信託財産を上記ａ．又はｂ．に掲げるものに対する投資として運用することを目的とす
る金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
ｄ．株式（本投資法人が主たる投資対象とする特定資産への投資に付随する場合に取得する
当該不動産の管理会社等の株式に限ります。）②

投資基準及び地域別、用途別等による投資割合(イ）投資基準については、前記「(1）投資方針 ③

ポートフォリオ構築方針」をご参照下さい。
(ロ）地域別、用途別等による投資割合については、前記「(1）投資方針 ③

ポートフォリオ構築方針」をご参照下さい。
③

取得予定資産の概要
本投資法人は、本募集の対象となる本投資証券の発行により調達した資金及び借入金によって、以下の各不動産を主な信託財産とする不動産信託の信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。）を取得することを予定しています。取得予定資産の取得予定価格は、総額61,083
百万円です。本投資法人は、取得予定資産について、取得予定資産のそれぞれの現所有者（現
信託受益者）との間で、平成17年６月６日及び同月８日に各信託受益権に関する信託受益権売買契約を締結しています。本投資法人は、当該売買契約の締結と併せて、取得予定資産の内、Ｋ＆Ｙ ＢＬＤ．（サザンプラザ）（物件番号Ａ−５）、神田木原ビル（物件番号Ａ−８）及び神南坂フレーム（物件番号Ｃ−１）を除くすべての取得予定資産につき、ケネディクス株式
会社との間で当該売買についての媒介契約（注１）を締結しています。取得予定資産の現所有者（現信託受益者）（注２）及び媒介者であるケネディクス株式会社（注３）は、資産運用会社の利害関係取引規程に規定される利害関係者に該当することから、資産運用会社は、利害関係取引規程に則り、平成17年５月30日開催のコンプライアンス委員会、更に同日開催の運用委員会の審議・承認を経て、同日開催の取締役会において取得予定資産の取得及び媒介契約の締結を決議しています。利害関係取引規程の概要については、後記「７ 管理及び運営の概要 (2）利害関係人との取引制限 ②

利害関係取引規程」をご参照下さい。

（注１）本投資法人からケネディクス株式会社に取得予定資産の取得予定価格の0.955％又は1.5％の媒介報酬が支払われる予定です。
（注２）現所有者（現信託受益者）は、すべて利害関係取引規程における利害関係者（投信法及び投信法施行令に定める利害関係
人等又は資産運用会社の発行済株式の20％以上を保有する株主にアセットマネジメント業務を委託している法人）に該当します。なお、有限会社ケイディーエックス・ワンは、投信法上の利害関係人等にも該当します。
（注３）ケネディクス株式会社は、投信法上の利害関係人等にも該当します。

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(イ）取得予定資産の概要
物件
番号

物件名称

信託受託者

信託期間
満了日
（注１）

取得予定価格
（百万円）
（注２）

比率
（％）
（注３）

Ａ−１

日本橋313ビル

三菱信託銀行株式会社

平成23年
11月30日

5,940

9.7

Ａ−２

相互平河町ビル

三菱信託銀行株式会社

平成23年
７月24日

5,180

8.4

Ａ−３

東茅場町有楽ビル

みずほ信託銀行株式会社

平成26年
９月30日

4,450

7.2

Ａ−４

ノワール八丁堀

三菱信託銀行株式会社

平成24年
７月15日

3,680

6.0

Ａ−５

Ｋ＆Ｙ

みずほ信託銀行株式会社

平成27年
５月31日

2,533

4.1

Ａ−６

原宿ＦＦビル

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

平成26年
３月16日

2,450

4.0

Ａ−７

ＦＩＫ南青山ビル

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

平成25年
９月12日

2,270

3.7

Ａ−８

神田木原ビル

住友信託銀行株式会社

平成23年
９月30日

1,950

3.1

Ａ−９

ＮＮＫビル

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

平成25年
５月23日

1,610

2.6

Ａ−10

小石川吉田ビル

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

平成26年
８月26日

704

1.1

Ａ−11

博多駅前第２ビル

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

平成26年
９月10日

1,430

2.3

32,19752.7

ＢＬＤ．（サザンプラザ）

オフィスビル小計
Ｂ−１

ストーリア白金

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

平成25年
７月31日

3,150

5.1

Ｂ−２

トレディカーサ南青山

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

平成26年
９月10日

2,460

4.0

Ｂ−３

コート目白

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

平成26年
４月７日

1,250

2.0

Ｂ−４

アパートメンツ元麻布

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

平成26年
３月31日

1,210

1.9

Ｂ−５

アパートメンツ若松河田

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

平成26年
４月23日

1,180

1.9

Ｂ−６

コート日本橋箱崎

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

平成26年
３月12日

1,130

1.8

Ｂ−７

サイド田園調布

みずほ信託銀行株式会社

平成26年
10月26日

1,110

1.8

Ｂ−８

エスコート横浜関内II

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

平成26年
２月25日

945

1.5

Ｂ−９

コート元浅草

みずほ信託銀行株式会社

平成27年
２月23日

880

1.4

Ｂ−10

ストーリア等々力

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

平成25年
７月31日

877

1.4

Ｂ−11

ブルーム表参道

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

平成26年
９月30日

875

1.4

Ｂ−12

クレールコート芦花公園

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

平成25年
12月25日

831

1.3

Ｂ−13

ヒューマンハイム御徒町

みずほ信託銀行株式会社

平成27年
２月23日

830

1.3

Ｂ−14

コート新橋

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

平成26年
４月７日

748

1.2

− 43 −(43) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

Ｂ−15

コート水天宮ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

平成25年
９月30日

659

1.0

Ｂ−16

アブレスト原ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

平成26年
９月24日

444

0.7

Ｂ−17

アブレスト平針

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

平成26年
９月24日

407

0.6

18,986

31.0

9,900

16.2

住宅小計
Ｃ−１

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

神南坂フレーム

平成25年
５月31日

商業施設小計

9,900

16.2

総計

61,083

100.0（注１）信託期間満了日とは、各信託不動産に係る本書の日付現在における信託契約の満了日をいいます。なお、本投資法人は、当該信託受益権取得に際して、信託期間を変更する予定です。
（注２）取得予定価格は、信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代金（税金を含まず、百万円未満は切り捨てています。）を記載しています。
（注３）比率は、取得予定価格の総額に対する当該資産の取得予定価格の比率をいい、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。

(ロ）取得予定資産に関する権利関係の従前の経緯
物件
番号

物件名称

前所有者
（前信託受益者）

現所有者（現信託受益者）（注12）Ａ−１

日本橋313ビル

興和不動産株式会社

ティースミス・キャピタル有限会社
（注13）

Ａ−２

相互平河町ビル

相互ビルディング株式会社、
相和ビル開発株式会社

ティースミス・キャピタル有限会社
（注13）

Ａ−３

東茅場町有楽ビル

マリブ特定目的会社（注１）

有限会社ケイダブリューオー・サード（注14）

Ａ−４

ノワール八丁堀

イシグロ株式会社

ティースミス・キャピタル有限会社
（注13）

Ａ−５

Ｋ＆Ｙ

個人７名（注２）

有限会社ケイディーエックス・ワン
（注15）

Ａ−６

原宿ＦＦビル

今橋地所株式会社

有限会社ケイダブリュー・オフィス
（注16）

Ａ−７

ＦＩＫ南青山ビル

有限会社ケイアンドオーイン
ベストメント（注３）（注４）

有限会社ケイダブリュー・オフィス
（注16）

Ａ−８

神田木原ビル

有限会社オメガ・プロパ
ティーズ（注５）

有限会社ケイディーエックス・ワン
（注15）

Ａ−９

ＮＮＫビル

ケイダブリュー・リアルティ
有限会社（注４）（注６）

有限会社ケイダブリュー・オフィス
（注16）

Ａ−10

小石川吉田ビル

個人４名（注７）

有限会社ケイダブリューオー・サード（注14）Ａ−11

博多駅前第２ビル

株式会社ケイアンドエイ

有限会社ケイダブリューオー・サード（注14）

Ｂ−１

ストーリア白金有限会社ケイアンドピーイン
ベストメント（注４）（注８）

有限会社ケイダブリュー・オフィス
（注16）

Ｂ−２

トレディカーサ南青山

エムシー・ケイダブリュー・
レジデンシャル有限会社（注４）（注９）

有限会社ケイダブリューオー・サード（注14）

Ｂ−３

コート目白スプリング・プロパティーズ
株式会社

有限会社ケイダブリュー・レジデンス（注17）

ＢＬＤ．（サザンプラザ）− 44 −(44) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

Ｂ−４

アパートメンツ元麻布有限会社シティー・レジデン
シャル（注４）（注10）

有限会社ケイダブリューアール・
サード（注18）

Ｂ−５

アパートメンツ若松河田

東京建物株式会社

有限会社ケイダブリューアール・
サード（注18）

Ｂ−６

コート日本橋箱崎

有限会社シティー・レジデン
シャル（注４）（注10）

有限会社ケイダブリューアール・
サード（注18）

Ｂ−７

サイド田園調布

アイエックス・インベストメ
ント株式会社

有限会社ケイダブリュー・レジデンス（注17）

Ｂ−８

エスコート横浜関内Ⅱ

ショウエイプロス株式会社

有限会社ケイダブリュー・レジデンス（注17）

Ｂ−９

コート元浅草日成商事株式会社

有限会社ケイダブリューアール・
サード（注18）

Ｂ−10

ストーリア等々力

有限会社ケイアンドピーイン
ベストメント（注４）（注８）

有限会社ケイダブリュー・レジデンス（注17）

Ｂ−11

ブルーム表参道

ブルークレスト有限会社（注11）

有限会社ケイダブリューアール・
サード（注18）

Ｂ−12

クレールコート芦花公園

セイコーエプソン株式会社

有限会社ケイダブリュー・レジデンス（注17）

Ｂ−13

ヒューマンハイム御徒町

テクニカルプロフィット株式会社

有限会社ケイダブリューアール・
サード（注18）

Ｂ−14

コート新橋

スプリング・プロパティーズ
株式会社

有限会社ケイダブリュー・レジデンス（注17）

Ｂ−15

コート水天宮ケイダブリュー・デベロップ
メント株式会社（注４）

有限会社ケイダブリュー・レジデンス（注17）

Ｂ−16

アブレスト原

東泉地所株式会社

有限会社ケイダブリューアール・
サード（注18）

Ｂ−17

アブレスト平針

東泉地所株式会社

有限会社ケイダブリューアール・
サード（注18）

Ｃ−１

神南坂フレーム

新日本製鐵株式會社

有限会社カリスト・インベストメン
ト（注19）（注１）本投資法人は、前所有者（前信託受益者）であるマリブ特定目的会社の社員構成の開示について了承を得られていないため開示していません。
（注２）本投資法人は、前所有者（前信託受益者）から氏名の開示について了承を得られていないため開示していません。
（注３）有限会社ケイアンドオーインベストメントは、ケネディクス株式会社の100％出資子会社であり、信託受益権の取得、管理及び処分等を目的として設立された有限会社です。
（注４）物件番号Ａ−７、Ａ−９、Ｂ−１、Ｂ−２、Ｂ−４、Ｂ−６、Ｂ−10及びＢ−15の各物件の前所有者は、利害関係者に該当します。
また、物件番号Ａ−７、Ａ−９、Ｂ−１、Ｂ−４、Ｂ−６、Ｂ−10及びＢ−15の各物件の前所有者は、投信法上の利害関係人等にも該当します。なお、これらの各物件の前々所有者（前々信託受益者）は、Ａ−７は有限会社エムケーインベストメント、Ａ−９は有限会社ピーアイティーパートナーズ、Ｂ−１はトータルハウジング株式会社、Ｂ−２は株式会社ラナイ、Ｂ−４は東京建物株式会社、
Ｂ−６は株式会社ミヤビエステックス、Ｂ−10はトータルハウジング株式会社、Ｂ−15は佐藤建設工業株式会社であり、いずれも利害関係者及び投信法上の利害関係人等には該当しません。
（注５）有限会社オメガ・プロパティーズは、株式会社ランドビジネスが基金の拠出者である有限責任中間法人の100％出資子会社であり、不動産信託受益権の売買、保有及び管理などを目的として設立された有限会社です。
（注６）ケイダブリュー・リアルティ有限会社は、ケネディクス株式会社の100％出資子会社であり、信託受益権の取得、管理及び処分等を目的として設立された有限会社です。
（注７）本投資法人は、前所有者（前信託受益者）から氏名の開示について了承を得られていないため開示していません。
（注８）有限会社ケイアンドピーインベストメントは、ケネディクス株式会社の100％出資子会社であり、信託受益権の取得、管理及び処分等を目的として設立された有限会社です。
（注９）エムシー・ケイダブリュー・レジデンシャル有限会社は、国内投資家向け不動産投資ファンド組成のために設立された英国領ケイマ
ン諸島法人の100％出資子会社であり、信託受益権の取得、管理及び処分等を目的として設立された有限会社です。
（注10）有限会社シティー・レジデンシャルは、ケネディクス株式会社の100％出資子会社であり、信託受益権の取得、管理及び処分等を目的として設立された有限会社です。
（注11）本投資法人は、前所有者（前信託受益者）であるブルークレスト有限会社の社員構成の開示について了承を得られていないため開示
していません。
（注12）現所有者（現信託受益者）は、すべて利害関係者に該当します。なお、有限会社ケイディーエックス・ワンは、投信法上の利害関係人等にも該当します。

− 45 −(45) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

（注13）ティースミス・キャピタル有限会社は、機関投資家向け不動産投資ファンド組成のために設立された英国領ケイマン諸島法人の100％出資子会社であり、信託受益権の購入又は取得、売却等を目的として設立された有限会社です。
（注14）有限会社ケイダブリューオー・サードは、年金ファンド組成のために設立されたケネディクス株式会社が基金の拠出者である有限責任中間法人の100％出資子会社であり、信託受益権の取得、管理及び処分等を目的として設立された有限会社です。
（注15）有限会社ケイディーエックス・ワンは、上記（注３）の有限会社ケイアンドオーインベストメントの変更後の商号です。
（注16）有限会社ケイダブリュー・オフィスは、年金ファンド組成のために設立されたケネディクス株式会社が基金の拠出者である有限責任中間法人の100％出資子会社であり、信託受益権の取得、管理及び処分等を目的として設立された有限会社です。
（注17）有限会社ケイダブリュー・レジデンスは、年金ファンド組成のために設立されたケネディクス株式会社が基金の拠出者である有限責任中間法人の100％出資子会社であり、信託受益権の取得、管理及び処分等を目的として設立された有限会社です。
（注18）有限会社ケイダブリューアール・サードは、年金ファンド組成のために設立されたケネディクス株式会社が基金の拠出者である有限責任中間法人の100％出資子会社であり、信託受益権の取得、管理及び処分等を目的として設立された有限会社です。
（注19）有限会社カリスト・インベストメントは、国内投資家向け不動産投資ファンド組成のために設立されたケネディクス株式会社が基金の拠出者である有限責任中間法人の100％出資子会社であり、信託受益権の取得、管理及び処分等を目的として設立された有限会社です。

④

個別信託不動産の概要
取得予定資産である信託受益権に係る信託不動産の個別の概要は、以下の通りです。
なお、以下に記載する各取得予定資産に関する「特定資産の概要」、「関係者」、「賃貸借の状況」、「損益の状況」、「鑑定評価書の概要」、「特記事項」、「その他」及び「物件特性」における記載事項に関する説明は以下の通りです。
(イ）特定資産の概要「取得予定価格」は、信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代金（税金を含まず、百万円未満は切り捨てています。）を記載しています。
土地の「所在地（住居表示）」は、住居表示を記載しており、住居表示がないものは、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
土地の「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
土地の「容積率」は、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値を記載しています。
土地の「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値を記載しています。
「建物状況評価概要」は、本投資法人からの委託に基づき、株式会社ハイ国際コンサルタ
ント又は株式会社シティエボリューションが、投資対象不動産に関する建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法等の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価を実施し、作成した当該評価結果に係る報告書の概要を記載しています。当該各報告内容は、一定時点における上記調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
建物の「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
建物の「建築時期」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。
建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物は含まれていません。
なお、区分所有建物については、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。
建物の「用途」は、登記簿上の建物種別を記載しています。

− 46 −(46) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(ロ）関係者「現所有者」は、本書の日付現在各取得予定資産に関する信託受益権を保有している信託
受益者を記載しています。
「前所有者」は、各取得予定資産を現所有者に譲渡した者を記載しています。
「ＰＭ会社」は、各取得予定資産について本書の日付現在効力を有するプロパティ・マネ
ジメント契約を締結している会社を記載しています。なお、本投資法人は、取得後の各取得
予定資産のすべてについてプロパティ・マネジメント業務をケネディクス・アドバイザーズ
株式会社へ一括委託する予定です。
「マスターリース会社」は、各取得予定資産について本書の日付現在効力を有するマス
ターリース契約を締結している会社を記載しています。なお、本投資法人は、取得後の各取得予定資産（神南坂フレーム（物件番号Ｃ−１）を除きます。）について、ケネディクス・
アドバイザーズ株式会社をマスターリース会社とする予定です。
なお、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社（注）へのプロパティ・マネジメント業務
委託及び同社とのマスターリース契約（パススルー型）の締結については、同社が資産運用会社の利害関係者に該当することから、資産運用会社は、利害関係取引規程に則り、平成17
年５月30日開催のコンプライアンス委員会、更に同日開催の運用委員会の審議・承認を経て、同日開催の取締役会においてプロパティ・マネジメント業務を委託すること及び同社への物
件の賃貸を決議しています。利害関係取引規程については、後記「７ 管理及び運営の概要(2）利害関係人との取引制限 ② 利害関係取引規程」をご参照下さい。
（注）ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、投信法上の利害関係人等にも該当します。

(ハ）賃貸借の状況「賃貸借の状況」は、本投資法人の各取得予定資産における平成17年３月31日現在効力を有する賃貸借契約の内容を記載しています。ただし、神南坂フレーム（物件番号Ｃ−１）については、平成17年４月30日現在効力を有する賃貸借契約の内容を記載しています。
「物件タイプ」は、各取得予定資産のうち、住宅について前記「(1）投資方針 ④ 個別投資基準」記載の建物規模により区分したタイプ（総戸数のうち該当タイプが多いもの）を記載しています。
「賃貸可能面積」は、各取得予定資産に係る建物の賃貸が可能な床面積（各物件に関して複数の建物が存在する場合には、各建物の賃貸が可能な床面積の合計）であり、土地（平面
駐車場を含みます。）の賃貸可能面積を含まず、賃貸借契約書又は各取得予定資産の竣工図面に表示されているものを記載しています。
「賃貸面積」は、エンドテナントとの賃貸借契約又は転貸借契約に表示された面積を記載
しています。
「稼働率」は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。
「賃貸可能戸数」及び「賃貸戸数」は、建物の居宅部分を記載しています。
「テナント総数」は、マスターリース契約が締結されている場合、「１」とし、エンドテ
ナントの数を括弧内に記載しています。
「マスターリース種別」は、賃料保証のないマスターリース契約が締結されているものについては「パススルー」、賃料保証が付されているマスターリース契約が締結されているものについては「賃料保証」と記載しています。なお、所有者がエンドテナントと直接賃貸借契約を締結しているものについては「−」と表示しています。
「月額賃料」は、賃貸借契約又は転貸借契約上の賃料月額（税金、駐車場使用料及びトラ− 47 −(47) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

ンクルーム代を含みません。）を記載しています。
「敷金保証金」は、本投資法人の各取得予定資産に係る各賃貸借契約に規定する敷金（敷引がある場合には敷引後の金額）及び保証金の残高の合計額を記載しています。
(ニ）損益の状況「損益の状況」における情報は、本投資法人が取得予定資産の現所有者から提供を受けた
金額に基づいて記載をしています。そのため、金額の算出方法又は準拠すべき会計方針が本投資法人とは異なる可能性があります。
記載金額は、原則として発生主義により計上されています。また、千円未満を切り捨てて記載しています。
「賃貸収入」には、賃料（駐車場使用料及びトランクルーム代を含みません。）及び共益費が計上されています。
「その他収入」には、駐車場収入、水道光熱費収入等が計上されています。
「管理委託費」には、プロパティ・マネジメント報酬その他不動産の管理にかかる費用が計上されています。
「公租公課」には、固定資産税及び都市計画税等が計上されています。なお、固定資産税
及び都市計画税の納付義務は原則として毎年１月１日時点における所有者に課されますが、取得予定資産に関して現所有者が取得した際に負担した固定資産税及び都市計画税の精算金
は、その精算額を取得原価に算入しているため、賃貸事業費用としては計上されていません。
「水道光熱費」には、電気料、水道料等が計上されています。
「修繕費」は、年度による差異が大きいこと、定期的に発生する金額ではないこと等から、取得予定資産を長期にわたり継続して保有する場合と大きく異なる可能性があります。
「保険料」は、信託不動産に係る損害保険料のうち運用期間に対応する額が計上されています。
「その他」には、信託報酬等が計上されています。
減価償却費は、賃貸事業費用に含まれていません。
(ホ）鑑定評価書の概要「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。）（以下「不動産の鑑定評価に関する法律」といいます。）並びに不動産鑑定評価基準に基づ
き、財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社に投資対象不動産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書（以下「鑑定評価書」といいます。）の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
(ヘ）特記事項「特記事項」には、各信託不動産の権利関係・利用等及び評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
(ト）その他「その他」には、各信託不動産の概要の各項目の記載に当たり、注記が必要な事項について、その説明を記載しています。

− 48 −(48) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(チ）物件特性「物件特性」は、鑑定評価書等に基づいて、各信託不動産の基本的性格、特徴等を記載しています。

− 49 −(49) ／ 2005/06/18 0:50 (2005/06/18 0:50) ／ 000000̲e5̲050̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

Ａ−１ 日本橋313ビル
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

今後１年間に必要とさ5,940百万円
信託設定日

平成13年11月30日

れる修繕費

信託受託者

三菱信託銀行株式会社

今後２〜12年間に必要

信託期間満了日

平成23年11月30日と想定される修繕費

所在地

東京都中央区日本橋三丁目13番（住居表示）

５号

建物

構造・階数

10,740,000円
281,370,000円
鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付９階建

面積

1,047.72㎡

建築時期

昭和49年４月16日（注２）

用途地域

商業地域

延床面積

容積率／建ぺい率

800％／80％（注１）

用途

事務所

8,613.09㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

ティースミス・キャピタル有限会社／平成13年11月30日

前所有者／権利取得日

興和不動産株式会社／平成５年12月８日（注３）

ＰＭ会社

ティースミス・キャピタル

マスターリース会社

有限会社
賃貸借の状況

鑑定評価書の概要（単位：円）

賃貸可能面積5,901.12㎡

鑑定評価会社

賃貸面積

5,523.33㎡

鑑定評価額

稼働率
賃貸可能戸数
賃貸戸数

価格時点

−

直接 還元法

−

総収 益

１（７）

マスターリース種別

パススルー

月額賃料

34,032,595円

敷金保証金

203,937,992円
自：平成16年１月１日

至：−

至：平成16年12月31日

平成17年４月15日
442,390,152

可能総収入

464,024,160

空室損失相当額−21,634,008

総費 用

損益の状況（単位：千円）
自：−大和不動産鑑定株式会社
5,960,000,000

93.5％

テナント総数

運用期間

ティースミス・キャピタル
有限会社

116,504,977

維持管理費等

77,761,440

公租公課

37,381,278

その他費用

1,362,259

不動 産賃貸事業収益（NOI）

325,885,175
24,343,000

運 用日数

−

366日

資本 的支出賃 貸事業収益−421,658

保証 金運用益

賃貸収入−

382,881

ネッ トキャッシュフロー（NC F）

5,291,995
306,834,170

その他収入

−

38,777

賃 貸事業費用−

146,832

還元 利回り管理委託費−

70,599

直接 還元法による価格

公租公課

−

37,604

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

−

33,732

割引 率

5.0％
5.3％

5.1％
6,020,000,000
5,900,000,000

修繕費

−

353

最終 還元利回り

保険料

−

1,317

原価 法による積算価格

その他

−

3,224

土地 割合

86.9％

−

274,826

建物 割合

13.1％

NO I

5,150,000,000

特記事項
該当事項はありません。
その他（注１）本物件の建ぺい率の限度は100％です（建築基準法第53条第４項；耐火建築物）。
（注２）本物件建物は、新耐震基準適用以前に建築された建築物ですが、株式会社日本設計作成の耐震診断報告書により新耐震基準に基づく建築物に相当する耐震性があると診断されています。
（注３）本物件は、土地と建物の取得日が異なるため、土地の取得日を記載しています。
物件特性
本物件は、東京メトロ銀座線・東西線、及び都営地下鉄浅草線「日本橋」駅から徒歩約３分に位置します。日本橋ビジネス街として事務所ビ
ルの建ち並ぶ昭和通りに面している上、大規模改修に伴う外観の一新により視認性に優れ、交通利便性も高いことから、当該エリアにおいて相対的に高い競争力を有する物件です。

− 50 −(50) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲060̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

Ａ−２ 相互平河町ビル
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

今後１年間に必要とさ5,180百万円
信託設定日

平成13年７月24日

れる修繕費

信託受託者

三菱信託銀行株式会社

今後２〜12年間に必要

信託期間満了日

平成23年７月24日と想定される修繕費

所在地

東京都千代田区平河町一丁目（住居表示）

４番12号

建物

構造・階数

15,790,000円
187,750,000円
鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下３階付10階建

面積1,013.85㎡

建築時期

昭和63年３月17日

用途地域

商業地域

延床面積

容積率／建ぺい率600％／80％（注１）

用途

事務所、店舗、共同住宅

8,002.97㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

ティースミス・キャピタル有限会社／平成13年７月24日

前所有者／権利取得日

相互ビルディング株式会社、相和ビル開発株式会社／昭和46年８月25日（注２）

ＰＭ会社

ティースミス・キャピタル

マスターリース会社

有限会社
賃貸借の状況

鑑定評価書の概要（単位：円）

賃貸可能面積4,440.04㎡

鑑定評価会社

賃貸面積

4,016.97㎡

鑑定評価額

稼働率
賃貸可能戸数
賃貸戸数

価格時点

４

直接 還元法

３

総収 益

１（18）

マスターリース種別

パススルー

月額賃料

25,049,035円

敷金保証金

225,632,090円
自：平成16年１月１日

至：−

至：平成16年12月31日

平成17年４月15日
361,522,969

可能総収入

378,725,020

空室損失相当額−17,202,051

総費 用

損益の状況（単位：千円）
自：−大和不動産鑑定株式会社
5,180,000,000

90.4％

テナント総数

運用期間

ティースミス・キャピタル
有限会社

91,030,190

維持管理費等

57,244,134

公租公課

32,492,436

その他費用

1,293,620

不動 産賃貸事業収益（NOI）

270,492,779
16,962,000

運 用日数

−

366日

資本 的支出賃 貸事業収益−339,304

保証 金運用益

賃貸収入−

286,758

ネッ トキャッシュフロー（NC F）

3,999,797
257,530,576

その他収入

−

52,546

賃 貸事業費用−

111,805

還元 利回り管理委託費−

46,739

直接 還元法による価格

公租公課

−

32,515

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

−

22,004

割引 率

4.8％
5.1％

4.9％
5,260,000,000
5,100,000,000

修繕費

−

1,461

最終 還元利回り

保険料

−

1,287

原価 法による積算価格

その他

−

7,796

土地 割合

70.3％

−

227,499

建物 割合

29.7％

NO I

3,340,000,000

特記事項
該当事項はありません。
その他（注１）本物件は、総合設計制度（建築基準法第59条の２第１項及び同法施行令第136条）の許可対象となる建築計画により建築された建物
で、公開空地を設けることにより容積率の割り増しを受けており、容積率の限度は、658.31％に緩和されています。本物件の建ぺい率の限度は100％です（建築基準法第53条第４項；耐火建築物）。
（注２）本物件は、土地と建物の取得日が異なるため、土地の取得日（本物件の土地のうち取得日の最も古い日）を記載しています。なお、本物件土地は相互ビルディング株式会社が、本物件建物は相和ビル開発株式会社が取得・所有していました。
物件特性
本物件は、東京メトロ有楽町線「麹町」駅から徒歩約２分、同半蔵門線「半蔵門」駅から徒歩約４分に位置します。永田町から麹町一帯のビ
ジネス街の一角に、落ち着いた高級感のある外観やエントランスを備えた、当該エリアにおいて相対的に高い競争力を有する物件です。

− 51 −(51) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲060̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

Ａ−３ 東茅場町有楽ビル
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

今後１年間に必要とさ4,450百万円
信託設定日

平成12年３月10日

れる修繕費

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

今後２〜12年間に必要

信託期間満了日

平成26年９月30日と想定される修繕費

所在地

東京都中央区新川一丁目17番（住居表示）

25号

建物

構造・階数

22,510,000円
135,270,000円
鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付９階建

面積773.43㎡

建築時期

昭和62年１月７日

用途地域

商業地域

延床面積

容積率／建ぺい率700％／80％（注）

用途

事務所

5,916.48㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリューオー・サード／平成16年９月28日

前所有者／権利取得日

マリブ特定目的会社／平成16年１月15日

ＰＭ会社

有限会社ケイダブリューオー・

マスターリース会社

サード

有限会社ケイダブリューオー・
サード

賃貸借の状況

鑑定評価書の概要（単位：円）

賃貸可能面積4,413.17㎡

鑑定評価会社

賃貸面積

4,413.17㎡

鑑定評価額

稼働率
賃貸可能戸数
賃貸戸数

財団法人日本不動産研究所
4,450,000,000

100.0％

価格時点

平成17年４月15日−

直接 還元法−総収 益

332,898,000

テナント総数

１（６）

潜在総収益

348,894,000

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−15,996,000

月額賃料

24,902,620円

敷金保証金

376,411,520円

総費 用

損益の状況（単位：千円）
運用期間
運 用日数

79,320,000

維持管理費等

58,779,000
19,731,000

自：平成16年９月28日

自：平成16年11月１日

公租公課

至：平成16年10月31日

至：平成17年 2 月28日

その他費用

810,000

34日

120日

賃貸 純収益（NOI）

253,578,000

賃 貸事業収益

29,032

101,491

資本 的支出13,148,000

賃貸収入

24,664

93,345

一時 金の運用益

その他収入

4,367

8,146

正味 純収益（NCF）

賃 貸事業費用

5,093

16,957

還元 利回り

管理委託費

2,576

10,082

直接 還元法による価格

公租公課

345

343

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

1,724

4,341

割引 率

5.2％
5.8％

5,253,000
245,683,000
5.5％
4,470,000,000
4,420,000,000

修繕費

−

849

最終 還元利回り

保険料

134

269

原価 法による積算価格

その他

312

1,070

土地 割合

64.99％

23,93884,534

建物 割合

35.01％

NO I

2,320,000,000

特記事項
１．本物件に隣接する建物は、構造上は本物件建物と一体となっています。
２．本物件に隣接する建物の利用者のために、本物件建物の共用部分等の使用を許諾し、隣接する建物の所有者より使用料を収受しています。
隣接する建物の所有者の承諾がなければ、共用部分等を改造し、その他変更することができないものとされています。
３．本物件土地の南側道路下に東京メトロ東西線が存在します。地下鉄建設線の20ｍ以内で建築物等の建築を計画する場合は、建築確認前に、
東京地下鉄株式会社に事前協議書を提出の上、当該建築物等についての事前協議を行う必要があります。
その他（注）本物件の建ぺい率の限度は100％です（建築基準法第53条第４項；耐火建築物）。
物件特性
本物件は、東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅から徒歩約５分に位置します。茅場町ビジネス街として事務所ビルの建ち並ぶ永代通り沿いに面し視認性も高く、当該地域のオフィス空室率が近年改善傾向にあることからも堅調なテナント入居が期待できます。

− 52 −(52) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲060̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

Ａ−４ ノワール八丁堀
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

今後１年間に必要とさ3,680百万円
信託設定日

平成14年７月15日

れる修繕費

信託受託者

三菱信託銀行株式会社

今後２〜12年間に必要

信託期間満了日

平成24年７月15日と想定される修繕費

所在地

東京都中央区八丁堀四丁目５番（住居表示）

８号

建物

構造・階数

2,640,000円
85,850,000円
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コ
ンクリート造陸屋根地下1階付8階建

面積992.20㎡

建築時期

平成５年６月30日

用途地域

商業地域

延床面積

容積率／建ぺい率600％／80％（注１）

用途

事務所

4,800.43㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

ティースミス・キャピタル有限会社／平成14年７月15日

前所有者／権利取得日

イシグロ株式会社／平成14年６月24日（注２）

ＰＭ会社

ティースミス・キャピタル

マスターリース会社

有限会社
賃貸借の状況

鑑定評価書の概要（単位：円）

賃貸可能面積3,325.04㎡

鑑定評価会社

賃貸面積3,325.04㎡

鑑定評価額

稼働率
賃貸可能戸数
賃貸戸数

価格時点

−

直接 還元法

−

総収 益

１（５）

マスターリース種別

パススルー

月額賃料

19,285,221円

敷金保証金

144,215,165円
自：平成16年１月１日

至：−

至：平成16年12月31日

平成17年４月15日
256,539,978

可能総収入

268,557,240

空室損失相当額−12,017,262

総費 用

損益の状況（単位：千円）
自：−大和不動産鑑定株式会社
3,680,000,000

100.0％

テナント総数

運用期間

ティースミス・キャピタル
有限会社

65,616,086

維持管理費等

45,099,950

公租公課

19,663,325

その他費用

852,811

不動 産賃貸事業収益（NOI）

運 用日数

−

366日

資本 的支出賃 貸事業収益−250,527

保証 金運用益

賃貸収入−

214,394

ネッ トキャッシュフロー（NC F）

190,923,892
7,374,000
2,764,554
186,314,446

その他収入

−

36,132

賃 貸事業費用−

82,513

還元 利回り管理委託費−

38,723

直接 還元法による価格

公租公課

−

19,713

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

−

19,512

割引 率

4.9％
5.2％

5.0％
3,730,000,000
3,620,000,000

修繕費

−

972

最終 還元利回り

保険料

−

890

原価 法による積算価格

その他

−

2,700

土地 割合

61.0％

−

168,014

建物 割合

39.0％

NO I

1,870,000,000

特記事項
該当事項はありません。
その他（注１）本物件の現在の建ぺい率の限度及び容積率の限度は、各々100％（建築基準法第53条第４項；耐火建築物）及び480％です。容積率の限度は本来600％に指定されていますが、前面道路の幅員による規制（8.0ｍ×60％）が優先されています。
（注２）前所有者であるイシグロ株式会社は、平成14年6月24日石黒商事株式会社と合併し、その際に本物件の所有権移転登記がなされています。石黒商事株式会社が本物件土地を取得（土地のうち取得日の最も古い日）したのは昭和49年７月10日です。
物件特性
本物件は、東京メトロ日比谷線、ＪＲ京葉線「八丁堀」駅から徒歩約２分に位置します。東京都の中心的なビジネス街・繁華街である日本橋から銀座エリアの一画であり、落ち着いた印象の石張りの外観やエントランスを有し設備水準もが高く、同エリアにおいて高い競争力を有する物件です。

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Ａ−５ Ｋ＆Ｙ ＢＬＤ．（サザンプラザ）
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

2,533百万円
信託設定日

平成17年５月31日

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成27年５月31日

所在地（住居表示）

東京都中野区本町三丁目30番
４号

面積

建物

今後1年間に必要とされる修繕費

18,790,000円

今後２〜12年間に必要と想定される修繕費

109,350,000円

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付11階建
平成４年８月27日

1,235.16㎡

建築時期

用途地域

商業地域、第一種中高層住居専
用地域

延床面積

容積率／建ぺい率

500％・200％／80％・60％
（注１）

用途

事務所、店舗、居宅、車庫、倉庫
（注２）

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権（注３）6,399.42㎡

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイディーエックス・ワン／平成17年５月31日

前所有者／権利取得日

個人７名／平成４年12月22日（注４）

ＰＭ会社

ケネディクス・アドバイザーズ
株式会社

マスターリース会社

賃貸借の状況

鑑定評価書の概要（単位：円）

賃貸可能面積4,391.37㎡

鑑定評価会社

賃貸面積

3,616.31㎡

鑑定評価額

82.3％

価格時点

賃貸可能戸数17戸

直接 還元法

賃貸戸数

16戸

総収 益

23（23）

マスターリース種別−

月額賃料

12,939,210円

敷金保証金

69,862,624円
自：−

自：−

至：−

至：−

平成17年４月15日
191,549,341

可能総収入

202,213,318

空室損失相当額−10,663,977

総費 用

損益の状況（単位：千円）（注５）
運用期間

大和不動産鑑定株式会社
2,550,000,000

稼働率

テナント総数

ケネディクス・アドバイザーズ
株式会社

48,316,119

維持管理費等

30,296,638

公租公課

17,319,521

その他費用

699,960

不動 産賃貸事業収益（NOI）

143,233,222
10,700,000

運 用日数

−

−

資本 的支出賃 貸事業収益−−

保証 金運用益

賃貸収入

−

−

ネッ トキャッシュフロー（NC F）

1,437,714
133,970,936

その他収入

−

−

賃 貸事業費用−−

還元 利回り

管理委託費

−

−

直接 還元法による価格

公租公課

−

−

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

−

−

割引 率

5.1％
5.4％

5.2％
2,580,000,000
2,510,000,000

修繕費

−

−

最終 還元利回り

保険料

−

−

原価 法による積算価格

その他

−

−

土地 割合

61.5％

−

建物 割合

38.5％

NO I

−

2,430,000,000

特記事項
本物件土地と道路（北側・南側）との境界については、東京都と確認作業中です。
その他（注１）本物件は、総合設計制度（建築基準法第59条の２第１項及び同法施行令第136条）の許可対象となる建築計画により建築された建物
で、公開空地を設けることにより容積率の割り増しを受けており、容積率の限度は499.79％に緩和されています。また、建ぺい率の限度は、二つの異なる用途地域に跨っているため按分規定（建築基準法第53条第２項）により85.97％となっています。
（注２）本物件は、区分所有建物であり、各々が異なった建物用途で登記されています。
（注３）本物件は、区分所有建物ですが、信託受託者が本物件全体を保有しています。
（注４）本物件建物の保存登記の日を記載しています。
（注５）前所有者から資料の提供を受けていないため、損益の状況については記載していません。
物件特性
本物件は、東京メトロ丸ノ内線「中野坂上」駅から徒歩約５分に位置します。事務所棟と住宅棟から成り、事務所棟のエントランスは青梅街
道（北側）に面し視認性が高く、住宅棟の住戸は全戸南向きで閑静な住宅街に面しています。周辺同規模の物件と比較してもグレードが高く、交通利便性・生活利便性を兼ね備えた立地で、安定した収益性が期待できる物件です。

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Ａ−６ 原宿ＦＦビル
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

今後１年間に必要とさ2,450百万円
信託設定日

平成16年３月16日

れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行

今後２〜12年間に必要株式会社と想定される修繕費

信託期間満了日

平成26年３月16日

所在地

東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目（住居表示）

38番12号建物

構造・階数

17,060,000円
106,210,000円

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根11階建

面積699.67㎡

建築時期

昭和60年11月21日

用途地域

商業地域

延床面積

容積率／建ぺい率500％／80％（注）用途

店舗、事務所、駐車場

3,812.44㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリュー・オフィス／平成16年３月16日

前所有者／権利取得日

今橋地所株式会社／平成10年３月30日

ＰＭ会社

ＢＭＳ株式会社

マスターリース会社

賃貸借の状況

ＢＭＳ株式会社

鑑定評価書の概要（単位：円）

賃貸可能面積3,068.36㎡

鑑定評価会社

賃貸面積

3,068.36㎡

鑑定評価額

稼働率
賃貸可能戸数
賃貸戸数

株式会社谷澤総合鑑定所
2,450,000,000

100.0％

価格時点

平成17年４月15日−

直接 還元法−総収 益

193,154,661

テナント総数１（３）可能賃料収入等

196,755,155

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−9,837,757

月額賃料

17,424,354円

敷金保証金

169,103,230円

その他収入

損益の状況（単位：千円）
運用期間
運 用日数

6,237,263

運営 支出

38,757,534

維持管理費等

21,554,145

自：平成16年３月16日

自：平成16年９月１日

公租公課

15,948,100

至：平成16年８月31日

至：平成17年２月28日

その他費用

1,255,289

169日

181日

純収 益１（NOI）

154,397,127

賃 貸事業収益106,369

112,204

大規 模修繕費年間積立額

12,480,000

賃貸収入

96,565102,167

テナ ント募集費用等

その他収入

9,804

10,036

純収 益２（NCF）

賃 貸事業費用

20,42923,299

還元 利回り管理委託費

10,551

13,593

直接 還元法による価格

−

−

7,598

7,715

公租公課
水道光熱費

ＤＣ Ｆ法による価格

2,222,077
139,695,050
5.7％
2,450,000,000
2,450,000,000

割引 率

5.9％
6.0％

修繕費

367

590

最終 還元利回り

保険料

292

250

原価 法による積算価格

その他

1,620

1,150

土地 割合

79.37％

85,94088,904

建物 割合

20.63％

NO I

2,230,000,000

特記事項
本物件建物は、東京都駐車場条例により、６台分の駐車施設の附置が必要ですが、本物件の前面道路の拡幅に伴う本物件土地の一部収用の結果、現況２台分しか設置されていません。残り４台分の駐車施設については本物件敷地外に確保する予定です。
その他（注）本物件の建ぺい率の限度は100％です（建築基準法第53条第４項；耐火建築物）。
物件特性
本物件は、ＪＲ山手線「原宿」駅、同「代々木」駅から徒歩約10分の明治通り沿いに位置します。ファッション関係の店舗が集まる青山・原宿地区の北側に隣接する立地性から、服飾関連企業からの根強いオフィス需要があります。また、平成19年度開業予定である池袋駅と渋谷駅を結ぶ東京メトロ13号線の「新千駄ヶ谷」駅が本物件から徒歩約２分の場所に開設される予定であり、交通利便性の向上が見込めます。

− 55 −(55) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲060̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

Ａ−７ ＦＩＫ南青山ビル
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地2,270百万円
信託設定日

平成15年９月12日

今後１年間に必要とさ
れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

今後２〜12年間に必要と想定される修繕費

信託期間満了日

平成25年９月12日

所在地（住居表示）

東京都港区南青山五丁目13番
３号

面積

建物

369.47㎡

1,800,000円
64,970,000円

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付９階建

建築時期

昭和63年11月21日

用途地域

商業地域・第二種中高層
住居専用地域

延床面積1,893.64㎡

容積率／建ぺい率

600％・300％／80％・60％（注）

用途

事務所、店舗、居宅

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリュー・オフィス／平成15年11月４日

前所有者／権利取得日

有限会社ケイアンドオーインベストメント／平成15年９月12日

ＰＭ会社

東京建物株式会社

マスターリース会社

賃貸借の状況

東京建物株式会社

鑑定評価書の概要（単位：円）

賃貸可能面積1,823.64㎡

鑑定評価会社

賃貸面積

1,634.64㎡

鑑定評価額

稼働率

株式会社谷澤総合鑑定所
2,270,000,000

89.6％

価格時点

平成17年４月15日

賃貸可能戸数−直接 還元法

賃貸戸数

−

総収 益

157,884,069

テナント総数１（４）可能賃料収入等

163,885,696

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−8,194,285

月額賃料

11,607,185円

敷金保証金

96,816,437円

その他収入

損益の状況（単位：千円）
運用期間
運 用日数

2,192,658

運営 支出

21,377,296

維持管理費等

9,809,720

公租公課

10,620,200

自：平成15年11月４日

自：平成16年９月１日

至：平成16年８月31日

至：平成17年２月28日

その他費用

947,376

302日

181日

純利 益１（NOI）

136,506,773

賃 貸事業収益116,91487,378

大規 模修繕費年間積立額

6,370,000

賃貸収入

106,960

77,704

テナ ント募集費用等

1,963,349

その他収入

9,953

9,674

純収 益２（NCF）

賃 貸事業費用

21,544

19,412

還元 利回り

管理委託費

8,142

5,253

公租公課

2,663

7,965

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

7,844

4,755

割引 率

5.7％
5.7％

直接 還元法による価格

128,173,424
5.4％
2,370,000,000
2,220,000,000

修繕費

840

182

最終 還元利回り

保険料

283

140

原価 法による積算価格

その他

1,769

1,114

土地 割合

81.02％

95,37067,965

建物 割合

18.98％NO I

1,370,000,000

特記事項
１．本物件の北側道路については、都市計画に基づく道路拡幅計画（計画幅員25ｍ）として都市計画決定が昭和39年２月７日になされており、将来当該計画が実施された場合には、本物件土地の一部（約35㎡）を道路として東京都に譲渡することになります。本物件土地のうち当該都市計画道路の対象部分には、都市計画法上の許可を得た上で平成11年３月頃に増築された本物件建物の一部（約34㎡）が存在しています。
２．上記１．記載の増築につきましては、建築物に関する完了検査は行われていませんが、確認申請と相違ない建築物であることを確認しています。また、本書の日付現在、増築につき登記手続中です。
その他（注）本物件の敷地は、建ぺい率の限度及び容積率の限度が各々100％（建築基準法第53条第４項；耐火建築物）及び600％である商業地域と、各々60％及び300％である第二種中高層住居専用地域の二つの異なる用途地域に跨っているため、按分規定（建築基準法第53条第２項及び第52条第７項）により、建ぺい率の限度は95.11％、容積率の限度は551.15％となっています。
物件特性
本物件は、東京メトロ半蔵門線・銀座線・千代田線「表参道」駅から徒歩約５分に位置します。高級ブランドショップの出店が相次ぐ青山エリアで表参道と並びステイタスの高い通称「骨董通り」に面しており、オフィス・店舗共に需要が強く、高い収益性が期待できます。

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Ａ−８ 神田木原ビル
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

今後１年間に必要とさ

1,950百万円
信託設定日

平成２年12月６日

れる修繕費

信託受託者

住友信託銀行株式会社

今後２〜12年間に必要

信託期間満了日

平成23年９月30日と想定される修繕費

所在地

東京都千代田区神田鍛冶町

建物

構造・階数

三丁目５番地８（注１）2,960,000円
55,910,000円
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コン
クリート・鉄骨造
陸屋根地下１階付８階建

面積410.18㎡

建築時期

平成５年５月17日

用途地域

商業地域

延床面積

容積率／建ぺい率600％／80％

用途事務所

2,393.94㎡（注２）

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイディーエックス・ワン／平成17年３月29日

前所有者／権利取得日

有限会社オメガ・プロパティーズ／平成16年９月28日

ＰＭ会社

株式会社エム・エス・ビルサ

マスターリース会社

ポート
賃貸借の状況

鑑定評価書の概要（単位：円）

賃貸可能面積1,945.55㎡

鑑定評価会社

賃貸面積

1,945.55㎡

鑑定評価額

稼働率

価格時点

−

直接 還元法

−

総収 益

賃貸戸数
テナント総数

１（９）マスターリース種別

パススルー

月額賃料

10,594,887円

敷金保証金

137,604,308円
自：−

至：−

至：−

平成17年４月15日
136,805,291

可能総収入

142,125,220

空室損失相当額−5,319,929

総費 用

損益の状況（単位：千円）（注３）
自：−大和不動産鑑定株式会社
1,950,000,000

100.0％

賃貸可能戸数運用期間

有限会社ケイディーエックス・ワン

34,265,584

維持管理費等

24,434,381

公租公課

9,485,823

その他費用

345,380

不動 産賃貸事業収益（NOI）

102,539,707

運 用日数

−

−

資本 的支出賃 貸事業収益−−

保証 金運用益4,906,000
1,919,975

賃貸収入

−

−

ネッ トキャッシュフロー

99,553,682（NC F）

その他収入

−

−

賃 貸事業費用−−

還元 利回り

管理委託費

−

−

直接 還元法による価格

公租公課

−

−

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

−

−

割引 率

4.9％
5.2％

5.0％
1,990,000,000
1,910,000,000

修繕費

−

−

最終 還元利回り

保険料

−

−

原価 法による積算価格

その他

−

−

土地 割合

69.4％

−

建物 割合

30.6％

NO I

−

1,010,000,000

特記事項
本物件は、電波法第102条の２に規定する伝搬障害防止区域内にあるため、建物の再建築又は増改築等を行う際には、建物の高さにより総務省への届出及び協議が必要になる場合があります。
その他（注１）本物件の所在地は、住居表示が未実施です。
（注２）本物件には以下の附属建物がありますが、延床面積には含まれていません。
（建物種類：物置、建物構造：コンクリートブロック造亜鉛メッキ鋼板葺平家建、床面積：1.29㎡）（注３）前所有者から資料の提供を受けていないため、損益の状況については記載していません。
物件特性
本物件は、東京メトロ銀座線「神田」駅から徒歩約２分、ＪＲ京浜東北線・中央線・山手線「神田」駅からも徒歩約３分の距離に位置します。神田界隈の繁華街・ビジネス街の一角であり、交通利便性が高い上に周辺事務所ビルに比較して外観に優れ落ち着いた雰囲気を持つため、当該エリアにおいて相対的に高い競争力を有する物件です。

− 57 −(57) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲060̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

Ａ−９ ＮＮＫビル
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年4月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

今後１年間に必要とさ

1,610百万円
信託設定日

平成15年５月23日

れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行

今後２〜12年間に必要株式会社と想定される修繕費

信託期間満了日

平成25年５月23日

所在地

東京都新宿区新宿一丁目１番12（住居表示）

号

建物

構造・階数

19,330,000円
91,350,000円

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根９階建面積

383.63㎡

建築時期

平成４年６月30日

用途地域

商業地域

延床面積

容積率／建ぺい率700％／80％（注）用途

事務所、店舗、居宅

2,594.88㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリュー・オフィス／平成16年３月１日

前所有者／権利取得日

ケイダブリュー・リアルティ有限会社／平成16年２月19日

ＰＭ会社

東京建物株式会社

マスターリース会社

賃貸借の状況

東京建物株式会社

鑑定評価書の概要（単位：円）

賃貸可能面積2,105.18㎡

鑑定評価会社

賃貸面積

2,105.18㎡

鑑定評価額

稼働率
賃貸可能戸数
賃貸戸数

株式会社谷澤総合鑑定所
1,610,000,000

100.0％

価格時点

平成17年４月15日−

直接 還元法−総収 益

135,490,582

テナント総数１（１）可能賃料収入等

140,455,061

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−7,022,753

月額賃料

10,949,125円

敷金保証金

107,575,000円

その他収入

損益の状況（単位：千円）
運用期間

2,058,274

運営 支出

32,817,887

維持管理費等

19,324,488

自：平成16年３月１日

自：平成16年９月１日

公租公課

12,710,700

至：平成16年８月31日

至：平成17年２月28日

その他費用

782,699
102,672,695

運 用日数

184日

181日

純収 益１（NOI）

賃 貸事業収益

72,07970,914

大規 模修繕費年間積立額

7,680,000

賃貸収入

65,69465,694

テナ ント募集費用等

1,442,939

その他収入

6,385

5,219

純収 益２（NCF）

賃 貸事業費用

10,727

10,436

還元 利回り

管理委託費

5,455

5,391

−

−

4,213

3,675

公租公課
水道光熱費

直接 還元法による価格
ＤＣ Ｆ法による価格

93,549,756
5.7％
1,640,000,000
1,590,000,000

割引 率

5.9％
6.0％

修繕費

90

345

最終 還元利回り

保険料

223

146

原価 法による積算価格

その他

744

877

土地 割合

70.92％

61,35260,478

建物 割合

29.08％

NO I

1,410,000,000

特記事項
該当事項はありません。
その他（注）本物件の建ぺい率の限度は100％です（建築基準法第53条第４項；耐火建築物）。
物件特性
本物件は、東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑」駅から徒歩約３分の新宿通り沿いに位置します。近隣地域は中高層の事務所ビル・店舗ビルなどが多く建ち並ぶ商業地域であり、新宿エリアにあって業務的色彩が強いエリアです。平成19年度開業予定である池袋駅と渋谷駅を結ぶ東京メト
ロ13号線の「新宿三丁目」駅が明治通りと甲州街道の交差点（新宿４丁目交差点）に開設される予定であり、更なる利便性の向上が見込めます。

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Ａ−10 小石川吉田ビル
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地704百万円
信託設定日

平成16年8月26日

今後１年間に必要とさ
れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

今後２〜12年間に必要と想定される修繕費

信託期間満了日

平成26年8月26日

所在地（住居表示）

東京都文京区小石川一丁目21番
14号

面積

建物

404.89㎡（注１）8,270,000円
35,280,000円

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付９階建

建築時期

平成４年10月５日

用途地域

商業地域・準工業地域

延床面積

容積率／建ぺい率

600％・300％／80％・60％
（注２）

用途

店舗、事務所

1,866.58㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリューオー・サード／平成16年８月26日

前所有者／権利取得日

個人４名／平成７年３月31日（注３）

ＰＭ会社

株式会社エム・エス・ビルサ
ポート

マスターリース会社

賃貸借の状況

株式会社エム・エス・ビルサポー
ト

鑑定評価書の概要（単位：円）

賃貸可能面積1,594.18㎡

鑑定評価会社

賃貸面積

1,594.18㎡

鑑定評価額

稼働率

財団法人日本不動産研究所
704,000,000

100.0％

価格時点

平成17年４月15日

賃貸可能戸数−直接 還元法

賃貸戸数

−

総収 益

67,913,000

テナント総数

１（５）

潜在総収益

72,233,000

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−4,320,000

月額賃料

5,391,376円

敷金保証金

45,254,161円

総費 用

損益の状況（単位：千円）
運用期間

15,806,000
7,293,000

自：平成16年８月26日

自：平成16年11月１日

公租公課

至：平成16年10月31日

至：平成17年２月28日

その他費用

67日

120日

賃 貸事業収益13,745

賃貸収入

12,084

その他収入

運 用日数

23,348,000

維持管理費等

249,000

賃貸 純収益（NOI）

44,565,000

25,167

資本 的支出3,629,000

21,752

一時 金の運用益

1,661

3,415

正味 純収益（NCF）

賃 貸事業費用

3,263

7,095

還元 利回り

管理委託費

1,424

2,599

直接 還元法による価格

77

59

公租公課
水道光熱費
修繕費

725,000
41,661,000
5.8％
718,000,000

ＤＣ Ｆ法による価格

690,000,000

1,516

1,978

割引 率

5.6％

−

1,934

最終 還元利回り

6.3％

保険料

62

83

原価 法による積算価格

その他

183

440

土地 割合

53.89％

10,481

18,072

建物 割合

46.11％

NO I

579,000,000

特記事項
本物件土地内に設置されている花壇の一部が東側隣接道路に越境しています。
その他（注１）小石川柳町地区市街地再開発事業の北側区道整備に伴い、本物件土地の一部（約59㎡）が道路敷地として区道に認定されており、無償で使用することを承諾しています。
（注２）本物件の敷地は、建ぺい率の限度及び容積率の限度が各々100％（建築基準法第53条第４項；耐火建築物）及び600％である商業地域と、各々80％（建築基準法第53条第３項；角地緩和及び建築基準法第53条第４項；耐火建築物）及び300％である準工業地域の二つの異なる用途地域に跨っているため、按分規定（建築基準法第53条第２項及び第52条第７項）により、建ぺい率の限度は95.17％、容積率の限度は527.56％となっています。
（注３）本物件は、土地と建物の取得日が異なるため、土地の取得日を記載しています。
物件特性
本物件は、都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅から徒歩約６分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅からも徒歩約８分に位置します。事務所兼店舗ビルが建ち並ぶ住商混在地域の中で、立地・規模・グレード等を兼ね備えた事務所ビルの供給が少なく、白山通りに面した角地に立地している本物件は、高い交通利便性とその希少性から、当該エリアにおいて相応に競争力を有しています。

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Ａ−11 博多駅前第２ビル
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

1,430百万円

今後１年間に必要とさ

信託設定日

平成16年9月10日

れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行

今後２〜12年間に必要株式会社と想定される修繕費

信託期間満了日

平成26年９月10日

所在地

福岡県福岡市博多区博多駅東（住居表示）

二丁目６番23号

建物

構造・階数

9,330,000円
87,530,000円

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根９階建面積

866.00㎡

建築時期

昭和59年９月11日

用途地域

商業地域

延床面積

容積率／建ぺい率

600％・500％／80％（注１）

用途

事務所

4,846.01㎡（注２）

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリューオー・サード／平成16年９月10日

前所有者／権利取得日

株式会社ケイアンドエイ／平成13年３月29日（注３）

ＰＭ会社

有限会社ケイダブリューオー・

マスターリース会社

サード

有限会社ケイダブリューオー・
サード

賃貸借の状況

鑑定評価書の概要（単位：円）

賃貸可能面積3,691.63㎡

鑑定評価会社

賃貸面積

3,350.66㎡

鑑定評価額

稼働率

財団法人日本不動産研究所
1,430,000,000

90.7％

価格時点

平成17年４月15日

賃貸可能戸数−直接 還元法

賃貸戸数

−

総収 益

159,058,000

テナント総数

１（35）

潜在総収益

168,723,000

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−9,665,000

月額賃料

11,928,873円

敷金保証金

68,137,432円

総費 用

損益の状況（単位：千円）
運用期間

55,539,000

維持管理費等

43,901,000
10,800,000

自：平成16年９月10日

自：平成16年11月１日

公租公課

至：平成16年10月31日

至：平成17年２月28日

その他費用

52日

120日

賃 貸事業収益20,81750,001

資本 的支出

賃貸収入

17,91943,494

一時 金の運用益

1,557,000

その他収入

2,898

6,506

正味 純収益（NCF）

96,705,000

賃 貸事業費用

5,916

15,538

還元 利回り

管理委託費

3,505

8,852

直接 還元法による価格

公租公課

155

2

水道光熱費

運 用日数

838,000

賃貸 純収益（NOI）

ＤＣ Ｆ法による価格

103,519,000
8,371,000

6.7％
1,440,000,000
1,420,000,000

1,820

3,066

割引 率

6.5％

修繕費

64

1,571

最終 還元利回り

7.0％

保険料

139

−

原価 法による積算価格

その他

231

2,045

土地 割合

50.49％

14,901

34,462

建物 割合

49.51％

NO I

1,020,000,000

特記事項
該当事項はありません。
その他（注１）本物件の建ぺい率の限度は100％（建築基準法第53条第４項；耐火建築物）です。容積率の限度は、600％（西側の筑紫通りの道路境界
線から30ｍまでの範囲）と500％（それ以外）の地域に跨っているため、按分規定（建築基準法第52条第７項）により527.56％となっています。
（注２）本物件には以下の附属建物がありますが、延床面積には含まれません。
（建物種類：車庫、建物構造：鉄骨造陸屋根平家建、床面積：49.49㎡）（注３）本物件土地の取得日を記載しています。
物件特性
本物件は、ＪＲ鹿児島本線「博多」駅から徒歩約5分に位置します。天神地区とともに福岡市都心をなす博多駅地区にあり、九州他県へのアクセスも至便で、合同庁舎を中心とした公共の建物も多く、ビジネス・商業が混在したエリアとなっています。本物件は、落ち着いた雰囲気と
当該エリアでは比較的大きい規模を有することから、テナントニーズは堅く、安定した収益性が期待できます。

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Ｂ−１ ストーリア白金
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

今後１年間に必要とさ3,150百万円
信託設定日

平成15年７月31日

れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行

今後２〜12年間に必要株式会社と想定される修繕費

信託期間満了日

平成25年７月31日

所在地

東京都港区白金台四丁目７番（住居表示）

８号

建物

構造・階数

900,000円
46,400,000円

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造
陸屋根地下２階付13階建

面積

1,197.13㎡（注１）

建築時期

平成15年２月21日

用途地域

商業地域

延床面積

容積率／建ぺい率500％／80％（注２）

用途

店舗、共同住宅

5,750.05㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリュー・オフィス／平成15年11月４日

前所有者／権利取得日

有限会社ケイアンドピーインベストメント／平成15年７月31日

ＰＭ会社

トータルハウジング株式会社

マスターリース会社

賃貸借の状況
物件タイプ

コンパクトタイプ

賃貸可能面積鑑定評価会社

株式会社谷澤総合鑑定所

3,617.32㎡

賃貸面積3,322.35㎡

鑑定評価額

3,150,000,000

稼働率

91.8％

価格時点

賃貸可能戸数46戸

直接 還元法

賃貸戸数

40戸

総収 益

テナント総数
マスターリース種別

平成17年４月15日
221,998,4681（43）可能賃料収入等

210,024,095

パススルー

空室損失相当額−10,501,204

月額賃料

16,226,450円

敷金保証金

83,978,300円

その他収入

22,475,577

運営 支出

損益の状況（単位：千円）
運用期間

トータルハウジング株式会社

鑑定評価書の概要（単位：円）

38,992,366

維持管理費等

19,043,277

公租公課

17,311,800

自：平成15年11月４日

自：平成16年９月１日

至：平成16年８月31日

至：平成17年２月28日

その他費用

2,637,289

302日

181日

純収 益１（NOI）

183,006,102

賃 貸事業収益169,673

105,018

大規 模修繕費年間積立額

3,570,000

賃貸収入

155,938

97,456

テナ ント募集費用等

6,140,844

運 用日数

その他収入

13,735

7,562

純収 益２（NCF）

賃 貸事業費用

25,90918,777

還元 利回り管理委託費

15,017

8,635

公租公課

2,124

6,364

水道光熱費

2,082

1,154

割引 率

5.4％

466

191

最終 還元利回り

5.8％

修繕費

173,295,258
5.3％

直接 還元法による価格

3,270,000,000

ＤＣ Ｆ法による価格

3,100,000,000

保険料

578

328

原価 法による積算価格

その他

5,640

2,102

土地 割合

63.33％

143,764

86,241

建物 割合

36.67％

NO I

3,000,000,000

特記事項
該当事項はありません。
その他（注１）建築基準法第42条第２項に基づく道路後退部分（約54㎡）を含みます。
（注２）本物件の建ぺい率の限度は100％です（建築基準法第53条第４項；耐火建築物）。
物件特性
本物件は、都営地下鉄三田線・東京メトロ南北線「白金台」駅から徒歩約１分に位置します。都内でも有数の高級住宅地であり、大学や美術館などの文教施設も多く、緑豊かな景観に優れた住環境の良好な地域です。「白金」という地名ブランドと地下鉄の延伸による交通利便性の向上との相乗効果により居住ニーズが一層高まっており、目黒通り沿いで視認性も高い本物件は安定した収益性が期待できます。

− 61 −(61) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲060̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

Ｂ−２ トレディカーサ南青山
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

今後１年間に必要とさ

2,460百万円
信託設定日

平成14年８月９日

れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行

今後２〜12年間に必要株式会社と想定される修繕費

信託期間満了日

平成26年９月10日

所在地

東京都港区南青山三丁目４番（住居表示）

８号

建物

構造・階数

290,000円
22,200,000円

鉄筋コンクリート造
陸屋根地下1階付6階建

面積767.70㎡

建築時期

平成16年２月26日

用途地域

第二種中高層住居専用地域

延床面積

容積率／建ぺい率

300％／60％（注１）

用途

共同住宅、店舗

1,986.44㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリューオー・サード／平成16年６月４日

前所有者／権利取得日

エムシー・ケイダブリュー・レジデンシャル有限会社／平成14年８月９日（注２）

ＰＭ会社

三井不動産住宅リース株式会社

マスターリース会社

賃貸借の状況

三井不動産住宅リース株式会社

鑑定評価書の概要（単位：円）

物件タイプ

コンパクトタイプ

賃貸可能面積鑑定評価会社

財団法人日本不動産研究所

1,680.79㎡

賃貸面積1,312.81㎡

鑑定評価額

2,460,000,000

稼働率

78.1％

価格時点

平成17年４月15日

賃貸可能戸数18戸

直接 還元法

賃貸戸数

17戸

総収 益

141,353,000

テナント総数

１（18）

潜在総収益

153,447,000

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−12,094,000

月額賃料

8,815,660円

敷金保証金

43,341,280円

総費 用

損益の状況（単位：千円）
運用期間

自：平成16年６月４日

自：平成16年11月１日

17,640,000

維持管理費等

11,528,000

公租公課

5,822,000

至：平成16年10月31日

至：平成17年２月28日

運 用日数

150日

120日

賃 貸事業収益33,721

31,661

資本 的支出賃貸収入

25,31831,648

一時 金の運用益

その他収入

8,402

13

賃 貸事業費用

8,746

3,665

還元 利回り

管理委託費

6,603

2,375

直接 還元法による価格

公租公課

−

−

水道光熱費

371

376

割引 率

4.7％

5

−

最終 還元利回り

5.2％

修繕費

その他費用

290,000

賃貸 純収益（NOI）

123,713,000
1,968,000
1,432,000

正味 純収益（NCF）

ＤＣ Ｆ法による価格

123,177,000
4.9％2,510,000,000
2,410,000,000

保険料

120

96

原価 法による積算価格

その他

1,646

816

土地 割合

75.36％

24,97427,996

建物 割合

24.64％

NO I

1,730,000,000

特記事項
該当事項はありません。
その他（注１）本物件の建ぺい率の限度及び容積率の限度は、各々60％及び287.2％です。容積率の限度は本来300％に指定されていますが、前面道路の幅員による規制（7.18ｍ×40％）が優先されています。
（注２）本物件土地に係る信託受益権の取得日です。
物件特性
本物件は、東京メトロ銀座線「外苑前」駅から徒歩約６分、同半蔵門線「表参道」駅から徒歩約10分に位置します。都内屈指の人気エリアである「青山」の中でも比較的閑静な住宅地であり、ファッション性の高い店舗も多く、賑わいと落ち着きが融合した感性の高い住環境にあり、店舗・住宅ともにテナント需要は高く安定した収益性が期待できます。

− 62 −(62) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲060̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

Ｂ−３ コート目白
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

今後１年間に必要とさ

1,250百万円
信託設定日

平成16年４月７日

れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行

今後２〜12年間に必要株式会社と想定される修繕費

信託期間満了日

平成26年４月７日

所在地

東京都新宿区下落合四丁目19番（住居表示）

25号

建物

構造・階数

3,340,000円
40,840,000円

鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付３階建

面積

1,581.91㎡

建築時期

平成９年３月５日

用途地域

第一種低層住居専用地域

延床面積

容積率／建ぺい率150％／60％

用途

共同住宅

3,326.07㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリュー・レジデンス／平成16年４月７日

前所有者／権利取得日

スプリング・プロパティーズ株式会社／平成15年７月18日（注）ＰＭ会社

三井不動産住宅リース株式会社

マスターリース会社

賃貸借の状況
物件タイプ

三井不動産住宅リース株式会社

鑑定評価書の概要（単位：円）
プレステージタイプ

賃貸可能面積鑑定評価会社

株式会社谷澤総合鑑定所

2,046.79㎡

賃貸面積

1,844.91㎡

鑑定評価額

1,250,000,000

稼働率

90.1％

価格時点

平成17年4月15日

賃貸可能戸数20戸

直接 還元法

賃貸戸数

18戸

総収 益

91,931,135

テナント総数１（17）可能賃料収入等

87,684,492

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−4,384,225

月額賃料

6,712,000円

敷金保証金

18,151,000円

その他収入

損益の状況（単位：千円）
運用期間

8,630,868

運営 支出

15,453,609

維持管理費等7,629,176

公租公課

6,657,200

自：平成16年４月７日

自：平成16年９月１日

至：平成16年８月31日

至：平成17年２月28日

その他費用

1,167,233

147日

181日

純収 益１（NOI）

76,477,526

運 用日数
賃 貸事業収益

32,79538,639

大規 模修繕費年間積立額

3,250,000

賃貸収入

29,35636,269

テナ ント募集費用等

3,521,758

その他収入

3,438

2,369

純収 益２（NCF）

賃 貸事業費用

5,896

9,879

還元 利回り

管理委託費

3,637

4,134

−

−

ＤＣ Ｆ法による価格

公租公課

直接 還元法による価格

69,705,768
5.3％
1,320,000,000
1,220,000,000

水道光熱費

713

626

割引 率

5.3％

修繕費

266

1,899

最終 還元利回り

5.8％

保険料

150

167

原価 法による積算価格

その他

1,127

3,052

土地 割合

60.83％

26,89828,759

建物 割合

39.17％

NO I

1,200,000,000

特記事項
該当事項はありません。
その他（注）本物件の前所有者は、平成15年７月31日に商号を変更しており、本物件取得当時の商号は「株式会社アイビー・リアルエステート」でした。
物件特性
本物件は、ＪＲ山手線「目白」駅から徒歩約12分、西武新宿線「下落合」駅から徒歩約８分に位置します。近隣には都市公園等も整備されるなど緑に恵まれた環境を有し、高級感のある重厚な外観と内装、各戸平均100㎡の３ＬＤＫを中心としたゆったりとした間取りを確保し、高い家賃負担能力を有する富裕層の需要が見込める物件です。

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Ｂ−４ アパートメンツ元麻布
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

1,210百万円
信託設定日

平成16年３月31日

今後１年間に必要とさ
れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

今後２〜12年間に必要と想定される修繕費

信託期間満了日

平成26年３月31日

所在地（住居表示）

東京都港区元麻布二丁目１番
19号

面積

建物

構造・階数

鉄筋コンクリート造
陸屋根11階建
平成16年１月14日

639.41㎡

建築時期

用途地域

近隣商業地域・第一種中高層住
居専用地域

延床面積

容積率／建ぺい率

400％・300％／80％・60％
（注）

用途

共同住宅

所有形態

所有権

所有形態

所有権

140,000円
23,430,000円

1,685.14㎡

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリューアール・サード／平成16年９月17日

前所有者／権利取得日

有限会社シティー・レジデンシャル／平成16年３月31日

ＰＭ会社

東京建物不動産販売株式会社

マスターリース会社

賃貸借の状況
物件タイプ

東京建物不動産販売株式会社

鑑定評価書の概要（単位：円）
ファミリータイプ

賃貸可能面積鑑定評価会社

財団法人日本不動産研究所

1,350.74㎡

賃貸面積866.95㎡

鑑定評価額

1,210,000,000

稼働率

64.1％

価格時点

平成17年４月15日

賃貸可能戸数22戸

直接 還元法

賃貸戸数

15戸

総収 益

77,455,000

テナント総数

１（15）

潜在総収益

84,002,000

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−6,547,000

月額賃料

4,324,000円

敷金保証金

9,046,000円

総費 用

損益の状況（単位：千円）
運用期間

14,546,000

維持管理費等

10,751,000
3,553,000

自：平成16年９月17日

自：平成16年11月１日

公租公課

至：平成16年10月31日

至：平成17年２月28日

その他費用

運 用日数

45日

120日

賃 貸事業収益

6,799

賃貸収入

6,527

その他収入

272

771

賃 貸事業費用

1,272

3,364

還元 利回り

管理委託費

583

1,776

直接 還元法による価格

公租公課

129

83

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

132

266

割引 率

4.8％

修繕費

−

188

最終 還元利回り

5.3％

保険料

36

73

原価 法による積算価格

その他

389

976

土地 割合

72.49％

5,527

12,550

建物 割合

27.51％

NO I

242,000

賃貸 純収益（NOI）

62,909,000

15,915

資本 的支出

2,020,000

15,144

一時 金の運用益

247,000

正味 純収益（NCF）

61,136,000
5.0％
1,220,000,000
1,190,000,000

1,190,000,000

特記事項
本物件の前面道路は、都市計画道路10号線に関する都市計画決定（昭和21年４月25日戦復告第15号）がなされており将来当該計画が実施された場合には、本物件の土地の一部（約45㎡）を道路として東京都に譲渡することになります。なお、当該土地の一部は既にセットバックしています。
その他（注）本物件の敷地は、建ぺい率の限度及び容積率の限度が各々100％（建築基準法第53条第４項；耐火建築物）及び400％である近隣商業地域と各々70％及び300％である第一種中高層住居専用地域の二つの異なる用途地域に跨っているため、按分規定（建築基準法第53条第２項及び第52条第７項）により、建ぺい率の限度は85.50％、容積率の限度は351.67％となっています。
物件特性
本物件は、東京メトロ日比谷線「広尾」駅から徒歩約８分、同「六本木」駅及び同南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅から徒歩約10〜15分に位置します。六本木ヒルズから「広尾」駅を結ぶ通称「テレビ朝日通り」の間に位置し、近隣には医療施設や大型ショッピング施設が整い、学校や図書館等の文教施設が点在し、有栖川記念公園をはじめ公園も多く、緑豊かで景観に優れた住環境を有します。都心立地の中でも人気のエリアで、高所得者層の入居が見込める物件です。

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Ｂ−５ アパートメンツ若松河田
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

1,180百万円
信託設定日

平成16年４月23日

今後１年間に必要とさ
れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行
株式会社

今後２〜12年間に必要と想定される修繕費

信託期間満了日

平成26年４月23日

所在地（住居表示）

東京都新宿区余丁町９番４号

面積

建物

構造・階数

鉄筋コンクリート造
陸屋根12階建
平成16年２月19日

412.42㎡

建築時期

用途地域

近隣商業地域・第一種住居地域

延床面積

容積率／建ぺい率

400％・300％／80％・60％
（注１）

用途

共同住宅

所有形態

所有権

所有形態

所有権

430,000円
27,070,000円

1,858.51㎡

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリューアール・サード／平成16年４月23日

前所有者／権利取得日

東京建物株式会社／平成14年10月29日（注２）

ＰＭ会社

東京建物不動産販売株式会社

マスターリース会社

賃貸借の状況
物件タイプ

東京建物不動産販売株式会社

鑑定評価書の概要（単位：円）
コンパクトタイプ

賃貸可能面積鑑定評価会社

財団法人日本不動産研究所

1,607.43㎡

賃貸面積1,495.92㎡

鑑定評価額

1,180,000,000

稼働率

93.0％

価格時点

平成17年４月15日

賃貸可能戸数33戸

直接 還元法

賃貸戸数

31戸

総収 益

77,159,000

テナント総数

１（31）

潜在総収益

80,550,000

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−3,391,000

月額賃料

5,514,000円

敷金保証金

11,427,000円

総費 用

損益の状況（単位：千円）
運用期間

13,914,000

維持管理費等

10,847,000
2,814,000

自：平成16年４月23日

自：平成16年11月１日

公租公課

至：平成16年10月31日

至：平成17年２月28日

その他費用

運 用日数

192日

120日

賃 貸事業収益39,209

賃貸収入

36,914

その他収入

253,000

賃貸 純収益（NOI）

63,245,000

25,249資本 的支出2,407,000

23,108

一時 金の運用益

2,294

2,141

正味 純収益（NCF）

賃 貸事業費用

4,664

3,307

還元 利回り

管理委託費

3,036

2,233

直接 還元法による価格

公租公課

96

59

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

378

193

割引 率

4.9％

修繕費

−

82

最終 還元利回り

5.4％

保険料

147

84

原価 法による積算価格

その他

1,004

654

土地 割合

50.18％

34,54421,941

建物 割合

49.82％

NO I

233,000
61,071,000
5.1％
1,200,000,000
1,160,000,000

831,000,000

特記事項
１．本物件の北側前面道路は、都市計画道路に関する都市計画決定（昭和21年３月26日戦復告第３号）がなされており、将来当該計画が実施された場合には、本物件土地の一部（約２㎡）を道路として東京都に提供することになります。なお、当該土地の一部は既にセットバックしています。
２．本物件は、電波法第102条の２に規定する伝搬障害防止区域内にあるため、建物の再建築又は増改築等を行う際には、建物の高さにより総務省への届出及び協議が必要になる場合があります。
その他（注１）本物件の敷地は、建ぺい率の限度及び容積率の限度が各々100%（建築基準法第53条第４項；耐火建築物）及び400%である近隣商業地域と、各々70％（耐火建築物10%を含む）及び300％である第一種住居地域の二つの異なる用途地域に跨っているため、按分規定（建築基準法第53条第２項及び第52条第７項）により、建ぺい率の限度は95.25％、容積率の限度は384.17％となっています。
（注２）土地の取得日を記載しています。
物件特性
本物件は、都営地下鉄大江戸線「若松河田」駅から徒歩約３分に位置します。東京女子医大をはじめ各種教育施設や医療施設が充実し、区立戸山公園も近接し住環境に恵まれ、都営地下鉄大江戸線の開通に伴い交通利便性も格段に向上し、都心へのアクセスに優れた立地条件にあります。築浅物件で外観はもとより、内装・設備共に高いグレードを有し、当該エリアにおいて高い競争力を有する物件です。

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Ｂ−６ コート日本橋箱崎
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

今後１年間に必要とさ

1,130百万円
信託設定日

平成16年３月12日

れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行

今後２〜12年間に必要株式会社と想定される修繕費

信託期間満了日

平成26年３月12日

所在地

東京都中央区日本橋箱崎町（住居表示）

38番１号

建物

構造・階数

340,000円
24,290,000円

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根12階建

面積260.85㎡

建築時期

平成16年２月６日

用途地域

商業地域

延床面積

容積率／建ぺい率500％／80％（注）

用途

共同住宅

1,727.96㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリューアール・サード／平成16年４月30日

前所有者／権利取得日

有限会社シティー・レジデンシャル／平成16年３月12日

ＰＭ会社

伊藤忠コムネット株式会社

マスターリース会社

賃貸借の状況
物件タイプ

伊藤忠コムネット株式会社

鑑定評価書の概要（単位：円）
シングルタイプ

賃貸可能面積鑑定評価会社

財団法人日本不動産研究所

1,537.38㎡

賃貸面積

1,496.36㎡

鑑定評価額

1,130,000,000

稼働率

97.3％

価格時点

平成17年４月15日

賃貸可能戸数60戸

直接 還元法

賃貸戸数

58戸

総収 益

76,665,000

テナント総数

１（51）

潜在総収益

80,700,000

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−4,035,000

月額賃料

6,107,000円

敷金保証金

11,554,000円

総費 用

損益の状況（単位：千円）
運用期間

自：平成16年４月30日

自：平成16年11月１日

13,564,000

維持管理費等

8,804,000

公租公課

4,513,000

至：平成16年10月31日

至：平成17年２月28日

運 用日数

185日

120日

賃 貸事業収益38,701

賃貸収入

37,635

その他収入

1,066

938

賃 貸事業費用

4,867

3,171

還元 利回り

管理委託費

2,693

1,979

直接 還元法による価格

公租公課

94

60

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

419

222

割引 率

5.0％

修繕費

−

76

最終 還元利回り

5.8％

保険料

116

77

原価 法による積算価格

その他

1,543

754

土地 割合

29.06％

33,83322,768

建物 割合

70.94％

NO I

その他費用

247,000

賃貸 純収益（NOI）

63,101,000

25,939資本 的支出

2,156,000

25,001

一時 金の運用益

226,000

正味 純収益（NCF）

61,171,000
5.3％
1,150,000,000
1,110,000,000

576,000,000

特記事項
該当事項はありません。
その他（注）本物件の建ぺい率の限度及び容積率の限度は、各々100％（建築基準法第53条第４項；耐火建築物）及び633.33％です。容積率の限度は本来500％に指定されていますが、街並み誘導型地区計画（人形町・浜町河岸地区）による緩和規定が適用され、133.33％（500％×４／
10×２／３）が加算されています。
物件特性
本物件は、東京メトロ半蔵門線の「水天宮前」駅から徒歩約３分に位置します。区立蛎殻町公園、箱崎公園や隅田川が近隣に存在し自然環境にも恵まれた住環境にあります。都心オフィスエリアへのアクセスに優れ、周辺利便性も兼ね備えていることから、通勤利便性を志向する若者
単身者、ＤＩＮＫＳ等の個人需要に加え、法人需要も見込める物件です。また、東京シティ・エアターミナルが至近であるため、空港施設関係者の需要も多く見込めます。

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Ｂ−７ サイド田園調布
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

今後１年間に必要とさ

1,110百万円
信託設定日

平成８年３月29日

れる修繕費

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

今後２〜12年間に必要

信託期間満了日

平成26年10月26日と想定される修繕費

所在地

東京都大田区田園調布本町40番（住居表示）

14号

建物

構造・階数

2,800,000円
32,120,000円
鉄筋コンクリート造
陸屋根６階建面積

1,326.57㎡

建築時期

平成９年２月17日

用途地域

準住居地域・第一種住居地域

延床面積

容積率／建ぺい率

300％・200％／60％・60％

用途

共同住宅

2,433.52㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

（注１）
関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリュー・レジデンス／平成16年10月27日

前所有者／権利取得日

アイエックス・インベストメント株式会社／平成13年10月31日（注２）

ＰＭ会社

東急リバブル株式会社

マスターリース会社

賃貸借の状況
物件タイプ

東急リバブル株式会社

鑑定評価書の概要（単位：円）
ファミリータイプ

賃貸可能面積鑑定評価会社

株式会社谷澤総合鑑定所

2,359.44㎡

賃貸面積

1,376.34㎡

鑑定評価額

1,110,000,000

稼働率

58.3％

価格時点

平成17年４月15日

賃貸可能戸数36戸

直接 還元法

賃貸戸数

21戸

総収 益

81,024,760

テナント総数１（17）可能賃料収入等

77,097,096

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−3,854,855

月額賃料

3,839,000円

敷金保証金

7,646,000円

その他収入

損益の状況（単位：千円）
運用期間

自：−

自：平成16年10月27日

至：−
運 用日数

−

7,782,519

運営 支出

11,465,070

維持管理費等

6,530,019

公租公課

4,289,600

至：平成17年２月28日

その他費用

645,451

125日

純収 益１（NOI）

69,559,690

賃 貸事業収益−

16,677

大規 模修繕費年間積立額

3,430,000

賃貸収入−

13,814

テナ ント募集費用等

3,435,198

その他収入

−

2,862

純収 益２（NCF）

賃 貸事業費用−

7,225

還元 利回り

管理委託費

−

2,595

公租公課

−

215

ＤＣ Ｆ法による価格

直接 還元法による価格

62,694,492
5.4％
1,160,000,000
1,090,000,000

水道光熱費

−

268

割引 率

5.4％

修繕費

−

3,662

最終 還元利回り

5.9％

保険料

−

116

原価 法による積算価格

その他

−

366

土地 割合

65.05％

−

9,452

建物 割合

34.95％

NO I

1,030,000,000

特記事項
該当事項はありません。
その他（注１）本物件の敷地は、建ぺい率の限度及び容積率の限度が各々50％及び283％です。建ぺい率は風致地区規制による40％に角地の緩和（建築基準法第53条第３項）10％を加えた数値です。容積率は、容積率の限度300％である準住居地域と同200％である第一種住居地域の二つの異なる用途地域に跨っているため、按分規定（建築基準法第52条第７項）により算定されています。
（注２）本物件に係る信託受益権の前所有者は平成15年６月27日に商号を変更しており、信託受益権取得当時の商号は「日本ドメイン株式会社」でした。
物件特性
本物件は、東急東横線・目黒線「多摩川」駅から徒歩約６分に位置します。高級住宅街である田園調布エリアに隣接する他、周辺には多摩川河川敷など緑豊かな住環境が形成されており、近隣には商業施設、各種教育施設、公共施設、スポーツ施設等が整備され、高い生活利便性を有しています。比較的富裕層に属する都心通勤者（ファミリー層）等を中心として高い選好性を示す物件です。

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Ｂ−８ エスコート横浜関内Ⅱ
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地945百万円

今後１年間に必要とさ

信託設定日

平成16年２月25日

れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行

今後２〜12年間に必要株式会社と想定される修繕費

信託期間満了日

平成26年２月25日

所在地

神奈川県横浜市中区万代町

建物

構造・階数

三丁目５番地９（注１）
面積680,000円
26,270,000円

鉄筋コンクリート造
陸屋根11階建

366.83㎡

建築時期

平成15年３月17日

用途地域

商業地域

延床面積

容積率／建ぺい率600％／80％（注２）

用途

共同住宅

1,738.71㎡（注３）

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリュー・レジデンス／平成16年２月25日

前所有者／権利取得日

ショウエイプロス株式会社／平成15年６月２日（注４）

ＰＭ会社

東京建物不動産販売株式会社

マスターリース会社

賃貸借の状況
物件タイプ

東京建物不動産販売株式会社

鑑定評価書の概要（単位：円）
シングルタイプ

賃貸可能面積鑑定評価会社

株式会社谷澤総合鑑定所

1,602.28㎡

賃貸面積1,472.99㎡

鑑定評価額

945,000,000

稼働率

91.9％

価格時点

平成17年４月15日

賃貸可能戸数72戸

直接 還元法

賃貸戸数

66戸

総収 益

72,635,739

テナント総数１（66）可能賃料収入等

68,636,532

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−3,431,827

月額賃料

5,264,500円

敷金保証金

10,529,000円

その他収入

損益の状況（単位：千円）
運用期間

7,431,034

運営 支出

12,660,168

維持管理費等7,929,718

公租公課

4,141,876

自：平成16年２月25日

自：平成16年９月１日

至：平成16年８月31日

至：平成17年２月28日

その他費用

588,574

189日

181日

純収 益１（NOI）

59,975,571

運 用日数
賃 貸事業収益39,13536,813

大規 模修繕費年間積立額

2,320,000

賃貸収入

34,66832,667

テナ ント募集費用等

3,919,562

その他収入

4,466

4,146

純収 益（NCF）

賃 貸事業費用

5,877

6,101

還元 利回り管理委託費

53,736,009
5.6％

4,299

4,051

公租公課

−

−

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

745

584

割引 率

5.3％

修繕費

84

727

最終 還元利回り

6.1％

保険料

218

131

原価 法による積算価格

その他

528

606

土地 割合

24.87％

33,25730,712

建物 割合

75.13％NO I

直接 還元法による価格

960,000,000
939,000,000

563,000,000

特記事項
該当事項はありません。
その他（注１）本物件の所在地は、住居表示が未実施です。
（注２）本物件の建ぺい率の限度及び容積率の限度は、各々100％（建築基準法第53条第４項；耐火建築物）及び570％です。容積率の限度は前面道路幅員規制（8.00ｍ×60％）に加え、北方に位置する特定道路による緩和（建築基準法第52条第９項）により算定された数値です。
（注３）本物件には以下の附属建物がありますが、延床面積には含まれません。
（建物種類：駐車場、建物構造：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建、床面積：35.96㎡）（注４）本物件土地の取得日を記載しています。
物件特性
本物件は、ＪＲ根岸線、横浜市営地下鉄線「関内」駅から徒歩約５分に位置します。「横浜」、「桜木町」、「中華街」といった繁華性の高い商業エリアに近接し、また都心へのアクセスも優れています。「関内」駅西口には繁華性の高い「伊勢崎モール」などがあり生活利便性も高く、大通公園にも面した良好な環境で、安定した入居が見込める物件です。

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Ｂ−９ コート元浅草
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社シティエボリューション

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地880百万円

緊急修繕費

0円

信託設定日

平成17年２月23日

短期修繕費

0円

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

長期修繕費

21,643,000円

信託期間満了日

平成27年２月23日

所在地

東京都台東区元浅草四丁目８番（住居表示）

10号（12年間）
建物

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根13階建

面積201.24㎡

建築時期

平成17年1月31日

用途地域

商業地域

延床面積

容積率／建ぺい率700％／80％（注１）

用途

共同住宅

1,585.65㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリューアール・サード／平成17年２月23日

前所有者／権利取得日

日成商事株式会社／平成14年12月25日（注２）

ＰＭ会社

株式会社青山メイン企画

マスターリース会社

賃貸借の状況
物件タイプ

コンパクトタイプ

賃貸可能面積鑑定評価会社

財団法人日本不動産研究所

1,314.91㎡

賃貸面積66.14㎡

鑑定評価額

880,000,000

稼働率

5.0％

価格時点

賃貸可能戸数44戸

直接 還元法

賃貸戸数

２戸

総収 益

テナント総数

１（２）マスターリース種別

パススルー

月額賃料

平成17年４月15日
62,680,000

潜在総収益

65,954,000

空室損失相当額−3,274,000

261,500円

敷金保証金

523,000円

総費 用

損益の状況（単位：千円）（注３）
運用期間

株式会社青山メイン企画

鑑定評価書の概要（単位：円）

自：−

自：−

至：−

至：−

12,641,000

維持管理費等

8,307,000

公租公課

3,964,000

その他費用

370,000

運 用日数

−

−

賃貸 純収益（NOI）

50,039,000

賃 貸事業収益−−

資本 的支出

1,894,000

賃貸収入

−

−

一時 金の運用益

その他収入

−

−

正味 純収益（NCF）

197,000
48,342,000

賃 貸事業費用−−

還元 利回り

管理委託費

−

−

直接 還元法による価格

公租公課

−

−

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

−

−

割引 率

5.1％

修繕費

−

−

最終 還元利回り

5.9％

保険料

−

−

原価 法による積算価格

その他

−

−

土地 割合

28.79％−

建物 割合

71.21％

NO I

−

5.4％
895,000,000
852,000,000

601,000,000

特記事項
該当事項はありません。
その他（注１）本物件の建ぺい率の限度は100％です（建築基準法第53条第４項；耐火建築物）。
（注２）本物件土地の取得日を記載しています。
（注３）前所有者から資料の提供を受けていないため、損益の状況については記載していません。
物件特性
本物件は、東京メトロ銀座線「田原町」駅から徒歩約４分、同「稲荷町」駅から徒歩約５分、都営地下鉄大江戸線「新御徒町」駅から徒歩約７分の浅草通り沿いに位置します。周囲には寺院が多く建ち並び、文化情緒あふれる「上野」や「浅草」といった繁華街にも近く、都心へのアクセスにも優れています。徒歩圏内にある秋葉原地区の再開発に伴う需要増加も見込まれます。

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Ｂ−10 ストーリア等々力
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

今後１年間に必要とさ877百万円
信託設定日

平成15年７月31日

れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行

今後２〜12年間に必要株式会社と想定される修繕費

信託期間満了日

平成25年７月31日

所在地

東京都世田谷区等々力五丁目（住居表示）

30番16号

建物

構造・階数

690,000円
19,670,000円

鉄筋コンクリート造アルミニュー
ム板葺地下１階付３階建

面積999.98㎡

建築時期

平成14年12月20日

用途地域

第一種低層住居専用地域

延床面積

容積率／建ぺい率100％／50％

用途

居宅、共同住宅

1,437.35㎡

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権（注）関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリュー・レジデンス／平成15年11月４日

前所有者／権利取得日

有限会社ケイアンドピーインベストメント／平成15年７月31日

ＰＭ会社

トータルハウジング株式会社

マスターリース会社

賃貸借の状況
物件タイプ

トータルハウジング株式会社

鑑定評価書の概要（単位：円）
コンパクトタイプ

賃貸可能面積鑑定評価会社

株式会社谷澤総合鑑定所

1,434.86㎡

賃貸面積1,185.59㎡

鑑定評価額

877,000,000

稼働率

82.6％

価格時点

平成17年４月15日

賃貸可能戸数29戸

直接 還元法

賃貸戸数

24戸

総収 益

60,618,787

テナント総数１（24）可能賃料収入等

57,302,568

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−2,865,128

月額賃料

3,773,000円

敷金保証金

7,334,950円

その他収入

損益の状況（単位：千円）
運用期間
運 用日数

6,181,347

運営 支出

8,607,520

維持管理費等4,288,433

公租公課

3,903,300

自：平成15年11月４日

自：平成16年９月１日

至：平成16年８月31日

至：平成17年２月28日

その他費用

415,787

302日

181日

純収 益１（NOI）

52,011,267

賃 貸事業収益46,13229,095

大規 模修繕費年間積立額

1,470,000

賃貸収入

41,46924,530

テナ ント募集費用等

2,696,748

その他収入

4,663

4,565

純収 益（NCF）

賃 貸事業費用

5,974

5,851

還元 利回り

管理委託費

4,084

3,434

公租公課

281

837

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

169

110

割引 率

5.4％

修繕費

48

203

最終 還元利回り

5.7％

保険料

167

71

原価 法による積算価格

その他

1,222

1,193

土地 割合

66.83％

40,157

23,243

建物 割合

33.17％

NO I

47,844,519
5.2％

直接 還元法による価格

920,000,000
858,000,000

814,000,000

特記事項
本物件の北側前面道路は、都市計画道路に関する都市計画決定(昭和21年４月25日)がなされており、将来当該計画が実施された場合には、本物件土地の一部（約257㎡）を道路として東京都に譲渡することになります。なお、現在、本物件土地のうち当該都市計画道路の対象部分には
機械式駐車場、自転車置場、メインゲート、ごみ置場等の付属設備が存在します。
その他（注）本物件は区分所有建物ですが、信託受託者が本物件全体を保有しています。
物件特性
本物件は、東急大井町線「尾山台」駅から徒歩約10分に位置します。低中層マンションや戸建住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、周辺には公園も多く、緑豊かで良好な住環境が形成されています。駅前には繁華性の高い商店街もあり、生活利便性に恵まれる他、渋谷等の商業エリア
や都心へのアクセスにも優れ、個性的なデザインと高い設備水準からも安定した入居が見込める物件です。

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Ｂ−11 ブルーム表参道
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

今後１年間に必要とさ875百万円
信託設定日

平成16年９月30日

れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行

今後２〜12年間に必要株式会社と想定される修繕費

信託期間満了日

平成26年９月30日

所在地

東京都渋谷区神宮前五丁目39番（住居表示）

７号

建物

構造・階数

280,000円
7,400,000円

鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付３階建

面積332.96㎡

建築時期

平成15年３月14日

用途地域

第一種中高層住居専用地域

延床面積

容積率／建ぺい率200％／60％（注１）

用途

共同住宅

699.14㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリューアール・サード／平成16年９月30日

前所有者／権利取得日

ブルークレスト有限会社／平成14年４月12日（注２）

ＰＭ会社

有限会社ケイダブリューアー

マスターリース会社

ル・サード

有限会社ケイダブリューアール・サード

賃貸借の状況

鑑定評価書の概要（単位：円）

物件タイプ

プレステージタイプ

賃貸可能面積鑑定評価会社

財団法人日本不動産研究所

705.30㎡

賃貸面積705.30㎡

稼働率

鑑定評価額

875,000,000

100.0％

価格時点

平成17年４月15日

賃貸可能戸数６戸

直接 還元法

賃貸戸数

６戸

総収 益

52,029,000

テナント総数

１（６）

潜在総収益

58,110,000

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−6,081,000

月額賃料

4,525,000円

敷金保証金

15,400,000円

総費 用

損益の状況（単位：千円）
運用期間

自：平成16年９月30日

自：平成16年11月１日

6,566,000

維持管理費等

4,582,000

公租公課

1,872,000

至：平成16年10月31日

至：平成17年２月28日

運 用日数

32日

120日

賃 貸事業収益

4,830

16,065

資本 的支出

賃貸収入

4,779

15,133

一時 金の運用益

その他収入

51

931

賃 貸事業費用

262

1,943

還元 利回り

管理委託費

140

1,458

直接 還元法による価格

公租公課

8

54

水道光熱費

7

31

割引 率

4.8％

修繕費

−

−

最終 還元利回り

5.3％

保険料

18

37

原価 法による積算価格

その他

87

361

土地 割合

73.73％

4,568

14,121

建物 割合

26.27％

NO I

その他費用

112,000

賃貸 純収益（NOI）

45,463,000
672,000
236,000

正味 純収益（NCF）

45,027,000
5.0％
901,000,000

ＤＣ Ｆ法による価格

848,000,000

640,000,000

特記事項
該当事項はありません。
その他（注１）本物件の容積率の限度は160％です。容積率の限度は本来200％に指定されていますが、前面道路の幅員による制限（４×40％）が優先されています。
（注２）本物件土地の取得日を記載しています。
物件特性
本物件は、東京メトロ半蔵門線・銀座線・千代田線「表参道」駅から徒歩約８分に位置します。表参道から神宮前にかけての住宅街の一角
で、各種教育施設や文教施設も数多く存在し、恵まれた住環境にあります。多くのブランドショップ・アクセサリーショップ・アパレル店舗が建ち並ぶファッションの中心街にも近接しており、住居のほかＳＯＨＯ的な事務所ニーズも高く、安定した入居が見込める物件です。

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Ｂ−12 クレールコート芦花公園
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

今後１年間に必要とさ831百万円
信託設定日

平成15年12月25日

れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行

今後２〜12年間に必要株式会社と想定される修繕費

信託期間満了日

平成25年12月25日

所在地

東京都世田谷区北烏山一丁目（住居表示）

７番17号

建物

構造・階数

1,760,000円
26,580,000円

鉄筋コンクリート造
陸屋根３階建面積

1,749.87㎡

建築時期

平成10年８月４日

用途地域

第一種低層住居専用地域

延床面積

容積率／建ぺい率100％／50％

用途

共同住宅

1,727.48㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリュー・レジデンス／平成15年12月25日

前所有者／権利取得日

セイコーエプソン株式会社／昭和43年10月11日（注）ＰＭ会社

三井不動産住宅リース株式会社

マスターリース会社

賃貸借の状況
物件タイプ

三井不動産住宅リース株式会社

鑑定評価書の概要（単位：円）
コンパクトタイプ

賃貸可能面積鑑定評価会社

株式会社谷澤総合鑑定所

1,621.06㎡

賃貸面積

1,621.06㎡

稼働率

鑑定評価額

831,000,000

100.0％

価格時点

平成17年４月15日

賃貸可能戸数29戸

直接 還元法

賃貸戸数

29戸

総収 益

61,769,418

テナント総数１（29）

可能賃料収入等

58,844,484

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−2,942,224

月額賃料

4,853,000円

敷金保証金

9,720,000円

その他収入

損益の状況（単位：千円）
運用期間

5,867,158

運営 支出

9,908,509

維持管理費等

5,807,448

公租公課

3,636,200

自：平成15年12月25日

自：平成16年９月１日

至：平成16年８月31日

至：平成17年２月28日

その他費用

464,861

251日

181日

純収 益１（NOI）

51,860,909

運 用日数
賃 貸事業収益

40,91532,650

大規 模修繕費年間積立額

2,653,000

賃貸収入

38,66228,457

テナ ント募集費用等

2,513,149

その他収入

2,252

4,193

純収 益２（NCF）

賃 貸事業費用

6,099

9,079

還元 利回り

管理委託費

3,810

4,485

公租公課

873

2,773

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

318

175

割引 率

5.5％

修繕費

186

964

最終 還元利回り

5.9％

保険料

227

92

原価 法による積算価格

その他

683

587

土地 割合

68.82％

34,81523,571

建物 割合

31.18％

NO I

46,694,760
5.4％

直接 還元法による価格

865,000,000
816,000,000

943,000,000

特記事項
該当事項はありません。
その他（注）本物件土地の取得日（土地のうち取得日の最も古い日）を記載しています。
物件特性
本物件は、京王線「芦花公園」駅から徒歩約７分に位置します。「区立烏山公園」や生産緑地なども見られる閑静な住宅街で、住環境に優れています。甲州街道・環状８号線などの幹線道路や首都高速道路４号線と中央自動車道のインターチェンジである高井戸Ｉ・Ｃに近接し、交通利便性も良好でファミリー層の安定した入居が期待できます。

− 72 −(72) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲070̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

Ｂ−13 ヒューマンハイム御徒町
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社シティエボリューション

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地830百万円

緊急修繕費

0円

信託設定日

平成17年２月23日

短期修繕費

0円

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

長期修繕費

20,795,000円

信託期間満了日

平成27年２月23日

所在地

東京都台東区台東二丁目28番（住居表示）

４号（12年間）
建物

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根14階建

面積174.44㎡

建築時期

平成16年12月７日

用途地域

商業地域

延床面積

容積率／建ぺい率

800％／80％（注１）

用途

共同住宅、店舗

1,444.25㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリューアール・サード／平成17年２月23日

前所有者／権利取得日

テクニカルプロフィット株式会社／平成17年２月23日

ＰＭ会社

株式会社青山メイン企画

マスターリース会社

賃貸借の状況
物件タイプ

株式会社青山メイン企画

鑑定評価書の概要（単位：円）
シングルタイプ

賃貸可能面積鑑定評価会社

財団法人日本不動産研究所

1,329.79㎡

賃貸面積

1,292.96㎡

鑑定評価額

830,000,000

稼働率

97.2％

価格時点

平成17年４月15日

賃貸可能戸数50戸

直接 還元法

賃貸戸数

50戸

総収 益

58,655,000

テナント総数

１（８）

潜在総収益

61,879,000

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−3,224,000

月額賃料

4,698,000円

敷金保証金

その他収入

2,760,000円

総費 用

損益の状況（単位：千円）（注２）
運用期間

自：−

自：−

至：−

至：−

11,538,000

維持管理費等

7,415,000

公租公課

3,767,000

その他費用

356,000

運 用日数

−

−

賃貸 純収益（NOI）

47,117,000

賃 貸事業収益−−

資本 的支出1,820,000

賃貸収入

−

−

一時 金の運用益

その他収入

−

−

正味 純収益（NCF）

76,00045,373,000

賃 貸事業費用−−

還元 利回り

管理委託費

−

−

直接 還元法による価格

公租公課

−

−

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

−

−

割引 率

5.1％

修繕費

−

−

最終 還元利回り

5.9％

保険料

−

−

原価 法による積算価格

その他

−

−

土地 割合

43.37％−

建物 割合

56.63％

NO I

−

5.4％
840,000,000
817,000,000

664,000,000

特記事項
該当事項はありません。
その他（注１）本物件の建ぺい率の限度は100％です（建築基準法第53条第４項；耐火建築物）。
（注２）前所有者から資料の提供を受けていないため、損益の状況については記載していません。
物件特性
本物件は、東京メトロ日比谷線「仲御徒町」駅から徒歩約３分、ＪＲ山手線・京浜東北線「御徒町」駅から徒歩約７分の昭和通り沿いの活気ある商業地域に位置します。「上野」の繁華街や「秋葉原」の電気街にも近接しています。更に、近隣の大学関係者等の居住エリアに該当し一定の需要があることに加え、高水準の外観・設備を備えており高い競争力を有しています。

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Ｂ−14 コート新橋
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

今後１年間に必要とさ748百万円
信託設定日

平成16年４月７日

れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行

今後２〜12年間に必要株式会社と想定される修繕費

信託期間満了日

平成26年４月７日

所在地

東京都港区新橋五丁目33番７号

建物

構造・階数

（住居表示）

190,000円
23,380,000円

鉄筋コンクリート造
陸屋根６階建面積303.58㎡

建築時期

平成９年12月８日

用途地域

商業地域

延床面積

容積率／建ぺい率600％／80％（注１）

用途

共同住宅、店舗

1,212.74㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリュー・レジデンス／平成16年４月７日

前所有者／権利取得日

スプリング・プロパティーズ株式会社／平成７年12月22日（注２）

ＰＭ会社

株式会社アセットウェーブ

マスターリース会社

賃貸借の状況
物件タイプ

株式会社アセットウェーブ

鑑定評価書の概要（単位：円）
シングルタイプ

賃貸可能面積鑑定評価会社

株式会社谷澤総合鑑定所

939.60㎡

賃貸面積939.60㎡

稼働率

鑑定評価額

748,000,000

100.0％

価格時点

平成17年４月15日

賃貸可能戸数35戸

直接 還元法

賃貸戸数

35戸

総収 益

51,508,457

テナント総数１（２）可能賃料収入等

51,342,084

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−2,567,104

月額賃料

4,502,500円

敷金保証金

9,000,000円

その他収入

損益の状況（単位：千円）
運用期間
運 用日数

2,733,477

運営 支出

7,452,213

維持管理費等4,585,772

公租公課

2,452,486

自：平成16年４月７日

自：平成16年９月１日

至：平成16年８月31日

至：平成17年２月28日

その他費用

413,955

147日

181日

純収 益１（NOI）

44,056,244

賃 貸事業収益21,59927,029

大規 模修繕費年間積立額

2,056,000

賃貸収入

21,58527,011

テナ ント募集費用等

1,864,122

その他収入

14

18

賃 貸事業費用

2,401

2,658

管理委託費

純収 益２（NCF）

40,136,122

還元 利回り

5.2％

1,471

1,675

公租公課

−

−

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

202

234

割引 率

修繕費

−

117

最終 還元利回り

保険料

78

85

原価 法による積算価格

その他

648

546

土地 割合

68.45％

19,197

24,370

建物 割合

31.55％NO I

直接 還元法による価格

772,000,000
738,000,000
5.6％・5.3％（注３）5.7％
599,000,000

特記事項
本物件建物１階部分に入居するテナントが設置した袖看板について当該テナントにより道路占用許可取得手続中です。
その他（注１）本物件の建ぺい率の限度は100％です（建築基準法第53条第４項；耐火建築物）。
（注２）本物件土地の取得日を記載しています。また、本物件土地の前所有者は平成15年７月31日に商号を変更しており、本物件土地取得当時の商号は「株式会社アイビー・リアルエステート」でした。
（注３）１年目から５年目までの割引率が5.6％、６年目以降の割引率が5.3％です。
物件特性
本物件は、都営地下鉄三田線「御成門」駅から徒歩約５分、ＪＲ山手線「新橋」駅から徒歩約10分に位置します。浜松町から新橋に続くビジネス街の一角で、商業店舗も多い活気のある環境を有し生活利便性も高く、都心勤労者、若年単身者を中心に堅調な需要が見込める物件です。

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Ｂ−15 コート水天宮
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

今後１年間に必要とさ659百万円
信託設定日

平成15年９月30日

れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行

今後２〜12年間に必要株式会社と想定される修繕費

信託期間満了日

平成25年９月30日

所在地

東京都中央区日本橋蛎殻町（住居表示）

二丁目11番４号

建物

構造・階数

170,000円
17,450,000円

鉄筋コンクリート造
陸屋根７階建面積243.79㎡

建築時期

平成15年７月10日

用途地域

商業地域

延床面積

容積率／建ぺい率500％／80％（注）

用途

共同住宅

1,091.82㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリュー・レジデンス／平成15年11月４日

前所有者／権利取得日

ケイダブリュー・デベロップメント株式会社／平成15年９月30日

ＰＭ会社

伊藤忠コムネット株式会社

マスターリース会社

賃貸借の状況
物件タイプ

伊藤忠コムネット株式会社

鑑定評価書の概要（単位：円）
シングルタイプ

賃貸可能面積鑑定評価会社

株式会社谷澤総合鑑定所

933.03㎡

賃貸面積905.95㎡

鑑定評価額

659,000,000

稼働率

97.0％

価格時点

平成17年４月15日

賃貸可能戸数37戸

直接 還元法

賃貸戸数

36戸

総収 益

46,023,488

テナント総数１（35）可能賃料収入等

45,725,952

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−2,286,298

月額賃料

3,697,000円

敷金保証金

7,032,000円

その他収入

損益の状況（単位：千円）
運用期間

2,583,834

運営 支出

6,678,559

維持管理費等

3,603,137

公租公課

2,741,800

自：平成15年11月４日

自：平成16年９月１日

至：平成16年８月31日

至：平成17年２月28日

その他費用

333,622

302日

181日

純利 益１（NOI）

39,344,929

運 用日数
賃 貸事業収益

34,71522,555

大規 模修繕費年間積立額

1,386,000

賃貸収入

31,772

21,624

テナ ント募集費用等

2,113,667

その他収入

2,943

930

賃 貸事業費用

9,836

4,315

管理委託費

4,550

1,932

公租公課

374

1,098

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

461

241

割引 率

5.2％

修繕費

−

177

最終 還元利回り

5.8％

保険料

190

63

原価 法による積算価格

その他

4,260

803

土地 割合

35.14％

24,87818,239

建物 割合

64.86％NO I

純利 益２（NCF）
還元 利回り35,845,262
5.3％

直接 還元法による価格

676,000,000
652,000,000

333,000,000

特記事項
該当事項はありません。
その他（注）本物件の敷地は、建ぺい率の限度及び容積率の限度が各々80％及び456％です。建ぺい率の限度は本来100％（建築基準法第53条第４項；
耐火建築物）ですが、地区計画区域による制限を受け80％となっています。容積率の限度は本来500％ですが、前面道路幅員による（６ｍ×60％）及び街並み誘導型地区計画（人形町・浜町河岸地区）による緩和規定（360％＋360％×４／10×２／３）が適用されています。
物件特性
本物件は、東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅から徒歩約３分、同日比谷線・都営地下鉄浅草線「人形町」駅から徒歩約６分に位置します。
都心オフィスエリアへのアクセスに優れ、周辺利便性も兼ね備えていることから、通勤利便性を志向する若者単身者、ＤＩＮＫＳ等の個人需要に加え、東京シティ・エアターミナルが至近であるため、空港施設関係者をはじめとする法人需要も見込める物件です。

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Ｂ−16 アブレスト原
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地444百万円

今後１年間に必要とさ

信託設定日

平成16年９月24日

れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行

今後２〜12年間に必要株式会社と想定される修繕費

信託期間満了日

平成26年９月24日

所在地

愛知県名古屋市天白区原一丁目

建物

構造・階数

520番地１（注１）580,000円
31,760,000円

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根11階建

面積397.17㎡

建築時期

平成12年２月18日

用途地域

近隣商業地域

延床面積

容積率／建ぺい率400％／80％（注２）

用途

共同住宅、店舗、事務所

1,563.47㎡（注３）

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリューアール・サード／平成16年９月24日

前所有者／権利取得日

東泉地所株式会社／平成７年５月８日（注４）

ＰＭ会社

東京建物不動産販売株式会社

マスターリース会社

賃貸借の状況
物件タイプ

東京建物不動産販売株式会社

鑑定評価書の概要（単位：円）
コンパクトタイプ

賃貸可能面積鑑定評価会社

財団法人日本不動産研究所

1,436.33㎡

賃貸面積1,373.69㎡

鑑定評価額

444,000,000

稼働率

95.6％

価格時点

平成17年４月15日

賃貸可能戸数36戸

直接 還元法

賃貸戸数

34戸

総収 益

41,335,000

テナント総数

１（32）

潜在総収益

43,262,000

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−1,927,000

月額賃料

3,357,400円

敷金保証金

19,573,455円

総費 用

損益の状況（単位：千円）
運用期間

自：平成16年９月24日

自：平成16年11月１日

至：平成16年10月31日

至：平成17年２月28日

運 用日数

38日

120日

賃 貸事業収益

4,608

賃貸収入

4,276

その他収入

10,861,000

維持管理費等

7,114,000

公租公課

3,508,000

その他費用

239,000

賃貸 純収益（NOI）

30,474,000

15,486

資本 的支出

2,830,000

13,914

一時 金の運用益

331

1,572

正味 純収益（NCF）

賃 貸事業費用

956

3,466

還元 利回り

管理委託費

645

2,146

直接 還元法による価格

公租公課

41

33

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

84

224

割引 率

6.1％

修繕費

−

562

最終 還元利回り

6.6％

保険料

39

79

原価 法による積算価格

その他

145

421

土地 割合

17.67％

3,652

12,019

建物 割合

82.33％

NO I

292,000
27,936,000
6.3％
443,000,000
444,000,000

425,000,000

特記事項
本物件土地の一部（520番２）に、高速度鉄道事業用構築物敷設を目的として、東京湾中等潮位の上14ｍ80㎝から０ｍ10㎝まで、地上権が設定されています。
その他（注１）本物件の所在地は、住居表示が未実施です。
（注２）本物件の建ぺい率の限度は100％です（建築基準法第53条第４項；耐火建築物）。
（注３）本物件には以下の附属建物がありますが、延床面積には含まれません。
（建物種類：駐車場、建物構造：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建、床面積：44.79㎡）（注４）本物件土地の取得日を記載しています。
物件特性
本物件は、名古屋市営地下鉄鶴舞線「原」駅から徒歩約１分に位置します。主要行政機関や医療施設、スーパー等が存する上、地下鉄の駅出口付近の立地で生活利便性に富んでいます。名古屋市方面と豊田市方面に勤める社会人や、沿線の大学に通学する学生等のニーズも高く、安定した需要も多く見込める物件です。

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Ｂ−17 アブレスト平針
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

今後１年間に必要とさ407百万円
信託設定日

平成16年９月24日

れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行

今後２〜12年間に必要株式会社と想定される修繕費

信託期間満了日

平成26年９月24日

所在地

愛知県名古屋市天白区平針

建物

構造・階数

四丁目1601番地（注１）
面積1,040,000円
29,030,000円

鉄筋コンクリート造
陸屋根７階建889.15㎡

建築時期

平成12年３月21日

用途地域

近隣商業地域

延床面積

容積率／建ぺい率200％／80％（注２）

用途

共同住宅

1,867.75㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社ケイダブリューアール・サード／平成16年９月24日

前所有者／権利取得日

東泉地所株式会社／平成９年７月31日

ＰＭ会社

東京建物不動産販売株式会社

マスターリース会社

賃貸借の状況
物件タイプ

東京建物不動産販売株式会社

鑑定評価書の概要（単位：円）
コンパクトタイプ

賃貸可能面積鑑定評価会社

財団法人日本不動産研究所

1,701.68㎡

賃貸面積1,701.68㎡

稼働率

鑑定評価額

407,000,000

100.0％

価格時点

平成17年４月15日

賃貸可能戸数34戸

直接 還元法

賃貸戸数

34戸

総収 益

38,397,000

テナント総数

１（32）

潜在総収益

40,366,000

マスターリース種別

パススルー

空室損失相当額−1,969,000

月額賃料

3,179,050円

敷金保証金

8,707,000円

総費 用

損益の状況（単位：千円）
運用期間

自：平成16年９月24日

自：平成16年11月１日

至：平成16年10月31日

至：平成17年２月28日

運 用日数

38日

120日

賃 貸事業収益

3,962

賃貸収入

3,773

その他収入

10,182,000

維持管理費等

6,723,000

公租公課

3,258,000

その他費用

201,000

賃貸 純収益（NOI）

28,215,000

13,139資本 的支出2,631,000

12,000

一時 金の運用益

189

1,139

正味 純収益（NCF）

賃 貸事業費用

833

3,288

還元 利回り

管理委託費

527

1,863

直接 還元法による価格

公租公課

43

31

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

65

167

割引 率

6.1％

修繕費

18

772

最終 還元利回り

6.6％

保険料

33

67

原価 法による積算価格

その他

146

386

土地 割合

33.56％

3,129

9,851

建物 割合

66.44％

NO I

167,000
25,751,000
6.3％
409,000,000
404,000,000

450,000,000

特記事項
該当事項はありません。
その他（注１）本物件の所在地は、住居表示が未実施です。
（注２）本物件の現在の建ぺい率の限度及び容積率の限度は、各々90％（角地の緩和；建築基準法第53条第３項の10％が加わった数値）及び200％です。
物件特性
本物件は、名古屋市営地下鉄鶴舞線「平針」駅から徒歩約４分位置します。銀行、量販店、病院、スーパー・コンビニなどの生活利便施設が集積し、生活環境が整っています。近隣には本物件にと同タイプの築浅の競合物件が少なく、名古屋市内や豊田市方面に勤めるファミリー世帯の堅調な需要が見込めます。

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Ｃ−１ 神南坂フレーム
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状況

調査業者

株式会社ハイ国際コンサルタント

取得予定年月日

平成17年８月１日

評価概要

調査年月

平成17年４月

取得予定価格
信託受益権概要

土地

今後１年間に必要とさ9,900百万円
信託設定日

平成15年５月30日

れる修繕費

信託受託者

ユーエフジェイ信託銀行

今後２〜12年間に必要株式会社と想定される修繕費

信託期間満了日

平成25年５月31日

所在地

東京都渋谷区神南一丁目18番（住居表示）

２号

建物

構造・階数

0円
53,890,000円

鉄骨・鉄筋コンクリート
・鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付７階建

面積1,240.51㎡

建築時期

平成17年３月31日

用途地域

商業地域

延床面積

容積率／建ぺい率500％／80％（注１）用途

店舗

6,302.58㎡

所有形態

所有権

所有形態

所有権

関係者
現所有者／権利取得日

有限会社カリスト・インベストメント／平成17年４月27日

前所有者／権利取得日新日本製鐡株式會社／平成17年４月27日

ＰＭ会社

株式会社ザイマックス

マスターリース会社

賃貸借の状況
賃貸可能面積4,670.87㎡

鑑定評価会社

賃貸面積

4,670.87㎡

鑑定評価額

稼働率

価格時点

賃貸可能戸数−直接 還元法

賃貸戸数

−

総収 益

11（11）

マスターリース種別−

月額賃料

平成17年４月15日
602,855,000

潜在総収益

621,116,000

空室損失相当額−18,261,000

50,723,852円

敷金保証金

404,067,822円

総費 用

損益の状況（単位：千円）（注２）
運用期間

財団法人日本不動産研究所
10,300,000,000

100.0％

テナント総数−

鑑定評価書の概要（単位：円）

84,517,000

維持管理費等

52,479,000
30,498,000

自：−

自：−

公租公課

至：−

至：−

その他費用

運 用日数

−

−

賃貸 純収益（NOI）

賃 貸事業収益−−

資本 的支出

賃貸収入−−

一時 金の運用益

その他収入

−

−

正味 純収益（NCF）

1,540,000
518,338,000
4,899,000
7,873,000
521,312,000

賃 貸事業費用−−

還元 利回り

管理委託費

−

−

直接 還元法による価格

5.0％

公租公課

−

−

ＤＣ Ｆ法による価格

水道光熱費

−

−

割引 率

4.7％
5.3％

10,400,000,000
10,200,000,000

修繕費

−

−

最終 還元利回り

保険料

−

−

原価 法による積算価格

その他

−

−

土地 割合

73.36％

−

−

建物 割合

26.64％

NO I

7,510,000,000

特記事項
該当事項はありません。
その他（注１）本物件の建ぺい率の限度は100％です（建築基準法第53条第４項；耐火建築物）。
（注２）平成17年４月より賃貸を開始しているため、損益の状況については記載していません。
物件特性
本物件は、ＪＲ山手線・埼京線、東急東横線・田園都市線、東京メトロ銀座線・半蔵門線、京王井の頭線「渋谷」駅から徒歩約７分に位置します。百貨店や様々な専門店舗が高度に集積する商業エリアで、特に若年層に人気の高い、繁華性に極めて富んだ環境にあります。ファッション性の高い人気のアパレル系店舗の建ち並ぶエリアに立地しており、敷地内の高低差を活用した先進的かつ高品質な仕様の当該エリアでは比較的大きな規模で希少性を有する商業施設であり、大手資本のアパレル店舗等が入居しています。

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⑤

ポートフォリオ全体に係る事項
取得予定資産の概要は、以下の通りです。

(イ）取得予定資産の概要（本書の日付現在）
用
途

地域

物件
番号

物件名称

東京
日本橋313ビ
Ａ−１
経済圏
ル

所在地

東京都
中央区

取得予定
比率
価格
(％)
(百万円)
(注２)
(注１)

地積
(㎡)
(注３)

建物用途
(注４)

延床面積
(㎡)
(注５)

構造・
階数
(注６)

建築時期
(注７)

築年数
(年)
(注８)

所有形態
土地

建物

5,940

9.7

1,047.72

事務所

8,613.09

SRC
B2F9

昭和49年
４月

30.9 所有権 所有権

東京
相互平河町ビ 東京都
Ａ−２
経済圏
ル
千代田区

5,180

8.4

1,013.85

事務所
店舗
共同住宅

8,002.97

SRC
B3F10

昭和63年
３月

17.0 所有権 所有権

東京
東茅場町有楽
Ａ−３
経済圏
ビル

東京都
中央区

4,450

7.2

773.43

事務所

5,916.48

SRC
B1F9

昭和62年
１月

18.2 所有権 所有権

東京
ノワール八丁
Ａ−４
経済圏
堀

東京都
中央区

3,680

6.0

992.20事務所

4,800.43

SRC・RC
B1F8

平成５年
６月

11.7 所有権 所有権

6,399.42

SRC
B1F11

平成４年
８月

12.6 所有権

2,533

4.1

1,235.16

事務所
店舗
居宅
車庫
倉庫

東京都
渋谷区

2,450

4.0

699.67

店舗
事務所
駐車場

3,812.44

SRC F11昭和60年
11月

19.3 所有権 所有権

東京都
港区

2,270

3.7

369.47

事務所
店舗
居宅

1,893.64

SRC
B1F9

昭和63年
11月

16.3 所有権 所有権

1,950

3.1

410.18事務所

2,393.94

SRC・
RC・
SB1F8

平成５年
５月

11.8 所有権 所有権

東京
K&Y BLD.
東京都
Ａ−５
経済圏
(サザンプラザ) 中野区
オ
フ
ィ
ス 東京
Ａ−６ 原宿ＦＦビル
ビ 経済圏
ル
ＦＩＫ南青山
東京
Ａ−７
ビル
経済圏

東京
東京都
Ａ−８ 神田木原ビル
経済圏
千代田区

区分
所有権

東京
Ａ−９ ＮＮＫビル
経済圏

東京都
新宿区

1,610

2.6

383.63

事務所
店舗
居宅

2,594.88

SRC・S
F9

平成４年
６月

12.7 所有権 所有権

東京小石川吉田ビ
Ａ−10
経済圏
ル

東京都
文京区

704

1.1

404.89

店舗
事務所

1,866.58

SRC
B1F9

平成４年
10月

12.4 所有権 所有権

博多駅前第２
地方
Ａ−11
ビル
経済圏

福岡県
福岡市

1,430

2.3

866.00事務所

4,846.01

SRC F9昭和59年
９月

20.5 所有権 所有権

─32,19752.7

8,196.2

─51,139.88

──

東京
ストーリア白
Ｂ−１
経済圏
金

東京都
港区

3,150

5.1

1,197.13

店舗
共同住宅

5,750.05

SRC・S
B2F13

平成15年
２月

2.1 所有権 所有権

東京
トレディカー
Ｂ−２
経済圏
サ南青山

東京都
港区

2,460

4.0

767.70共同住宅
店舗

1,986.44

RC B1F6

平成16年２月

1.0 所有権 所有権

東京都
新宿区

1,250

2.0

1,581.91

共同住宅

3,326.07

RC B1F3

平成９年
３月

8.0 所有権 所有権

東京
アパートメン
Ｂ−４
経済圏
ツ元麻布

東京都
港区

1,210

1.9

639.41

共同住宅

1,685.14

RC F11

平成16年
１月

1.2 所有権 所有権

東京
アパートメン
Ｂ−５
経済圏
ツ若松河田

東京都
新宿区

1,180

1.9

412.42

共同住宅

1,858.51

RC F12

平成16年
２月

1.1 所有権 所有権

オフィスビル小計

住 東京
Ｂ−３ コート目白
宅 経済圏

─

─

− 79 −(79) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲080̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

─東京
コート日本橋
Ｂ−６
経済圏
箱崎

東京都
中央区

1,130

1.8

260.85

共同住宅

1,727.96

SRC F12平成16年
２月

1.1 所有権 所有権

東京
サイド田園調
Ｂ−７
経済圏
布

東京都
大田区

1,110

1.8

1,326.57

共同住宅

2,433.52

RC F6

平成９年
２月

8.1 所有権 所有権

東京
エスコート横 神奈川県
Ｂ−８
経済圏
浜関内Ⅱ
横浜市

945

1.5

366.83

共同住宅

1,738.71

RC F11

平成15年
３月

2.0 所有権 所有権

東京
Ｂ−９ コート元浅草
経済圏

東京都
台東区

880

1.4

201.24

共同住宅

1,585.65

SRC F13平成17年
１月

0.1 所有権 所有権

東京
ストーリア
Ｂ−10
経済圏
等々力

東京都
世田谷区

877

1.4

999.98

居宅
共同住宅

1,437.35

RC B1F3

平成14年12月

2.2 所有権

東京
ブルーム表参
Ｂ−11
経済圏
道

東京都
渋谷区

875

1.4

332.96

共同住宅

699.14

RC
B1F3

平成15年
３月

2.0 所有権 所有権

東京
クレールコー 東京都
Ｂ−12
経済圏
ト芦花公園
世田谷区

831

1.3

1,749.87

共同住宅

1,727.48

RC F3

平成10年
８月

6.6 所有権 所有権

東京
ヒューマンハ
Ｂ−13
経済圏
イム御徒町

東京都
台東区

830

1.3

174.44

共同住宅
店舗

1,444.25

SRC F14平成16年
12月

0.3 所有権 所有権

東京
Ｂ−14 コート新橋
経済圏

東京都
港区

748

1.2

303.58

共同住宅
店舗

1,212.74

RC F6

平成９年
12月

7.3 所有権 所有権

東京
Ｂ−15 コート水天宮
経済圏

東京都
中央区

659

1.0

243.79

共同住宅

1,091.82

RC F7

平成15年
７月

1.7 所有権 所有権地方
愛知県
Ｂ−16 アブレスト原
経済圏
名古屋市

444

0.7

397.17

共同住宅
店舗
事務所

1,563.47

SRC F11平成12年
２月

5.1 所有権 所有権

アブレスト平 愛知県
地方
Ｂ−17
針
名古屋市
経済圏

407

0.6

889.15

共同住宅

1,867.75

RC F7

平成12年
３月

5.0 所有権 所有権

─33,136.05

─

─

区分
所有権

住
宅

住宅小計

─

18,98631.0 11,845.00

─

─

─

商
業 東京
神南坂フレー
Ｃ−１
施 経済圏
ム
設

東京都
渋谷区

9,900

16.2

1,240.51

店舗

6,302.58

SRC・
RC・
SB2F7

平成17年
３月

商業施設小計

─

9,900

16.2

1,240.51

─

6,302.58

─

─

─

─

─

総計／平均

─

61,083 100.0 21,281.71

─90,578.51

─

─

10.6

─

─

0.0 所有権 所有権（注１）取得予定価格は、信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代金（税金を含まず、百万円未満は切り捨てています。）を記載しています。
（注２）比率は、取得予定価格の総額に対する当該資産の取得予定価格の比率をいい、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。
（注３）地積は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
（注４）建物用途は、登記簿上の建物種別を記載しており、登記簿上に複数の記載がある場合は、すべて記載しています。
（注５）延床面積は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物は含まれていません。なお、区分所有建物については、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。
（注６）構造・階数は、登記簿上の記載に基づいています。
構造・階層の記載に当たっては、下記の略称を用いています。
SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造、RC：鉄筋コンクリート造、S：鉄骨造、B：地下階、F：地上階。例として、B2F9は地下２階付地上９階
建を指します。
（注７）建築時期は、登記簿上の新築年月日を記載しています。
（注８）築年数とは、登記簿上の建築時期と平成17年３月31日を基準として築日数を算出し、更にその築日数を１年間を365日として割ることにより算出した数値をいい、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。
築年数の平均欄は、取得価格で加重平均した築年数を記載しています。

− 80 −(80) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲080̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(ロ）賃貸状況の概要（注１）
物件名称

賃貸可能
面積
（㎡）
（注２）

賃貸面積
（㎡）
（注３）

賃貸可能
戸数
（戸）
（注４）

賃貸戸数
（戸）
（注４）

テナント
総数
（注５）

稼働率
（％）
（注６）

年間賃料
（千円）
（注７）

敷金保証金
（千円）
（注８）

Ａ−１

日本橋313ビル

5,901.12

5,523.33

─

─

1(7)

93.5

408,391

203,937

Ａ−２

相互平河町ビル

4,440.04

4,016.97

4

3

1(18)

90.4

300,588

225,632Ａ−３

東茅場町有楽ビル

4,413.17

4,413.17

─

─

1(6)

100.0

298,831

376,411

Ａ−４

ノワール八丁堀

3,325.04

3,325.04

─

─

1(5)

100.0

231,422

144,215

Ａ−５

K&Y BLD.
(サザンプラザ)

4,391.37

3,616.31

17

16

23(23)

82.3

155,270

69,862

Ａ−６

原宿ＦＦビル

3,068.36

3,068.36

─

─

1(3)

100.0

209,092

169,103

Ａ−７

ＦＩＫ南青山ビル

1,823.64

1,634.64

─

─

1(4)

89.6

139,286

96,816Ａ−８

神田木原ビル

1,945.55

1,945.55

─

─

1(9)

100.0

127,138

137,604

Ａ−９

ＮＮＫビル

2,105.18

2,105.18

─

─

1(1)

100.0

131,389

107,575

Ａ−10

小石川吉田ビル

1,594.18

1,594.18

─

─

1(5)

100.0

64,69645,254Ａ−11

博多駅前第２ビル

3,691.63

3,350.66

─

─

1(35)

90.7

143,146

68,137

36,699.28

34,593.39

21

19

33(116)94.2

2,209,253

1,644,549

物件
番号

オフィスビル小計
Ｂ−１

ストーリア白金

3,617.32

3,322.35

46

40

1(43)

91.8

194,717

83,978Ｂ−２

トレディカーサ南青山

1,680.79

1,312.81

18

17

1(18)

78.1

105,787

43,341Ｂ−３

コート目白

2,046.79

1,844.91

20

18

1(17)

90.1

80,544

18,151

Ｂ−４

アパートメンツ元麻布1,350.74

866.95

22

15

1(15)

64.1

51,888

9,046

Ｂ−５

アパートメンツ若松
河田

1,607.43

1,495.92

33

31

1(31)

93.0

66,168

11,427

Ｂ−６

コート日本橋箱崎

1,537.38

1,496.36

60

58

1(51)

97.3

73,284

11,554Ｂ−７

サイド田園調布2,359.44

1,376.34

36

21

1(17)

58.3

46,0687,646

Ｂ−８

エスコート横浜関内Ⅱ

1,602.28

1,472.99

72

66

1(66)

91.9

63,174

10,529Ｂ−９

コート元浅草1,314.91

66.14

44

2

1(2)

5.0

3,138

523

Ｂ−10

ストーリア等々力

1,434.86

1,185.59

29

24

1(24)

82.6

45,276

7,334

Ｂ−11

ブルーム表参道

705.30705.30

6

6

1(6)

100.0

54,30015,400Ｂ−12

クレールコート芦花公園

1,621.06

1,621.06

29

29

1(29)

100.0

58,236

9,720

Ｂ−13

ヒューマンハイム御徒町

1,329.79

1,292.96

50

50

1(8)

97.2

56,376

2,760

Ｂ−14

コート新橋

939.60939.60

35

35

1(2)

100.0

54,030

9,000

Ｂ−15

コート水天宮933.03905.95

37

36

1(35)

97.0

44,364

7,032

Ｂ−16

アブレスト原

1,436.33

1,373.69

36

34

1(32)

95.6

40,28819,573

Ｂ−17

アブレスト平針

1,701.68

1,701.68

34

34

1(32)

100.0

38,148

8,707

住宅小計

27,218.73

22,980.60

607

516

17(428)84.4

1,075,788

275,722

神南坂フレーム

4,670.87

4,670.87──

11(11)

100.0

608,686

404,067

商業施設小計

4,670.87

4,670.87──

11(11)

100.0

608,686

404,067

総計

68,588.88

62,244.86

628

535

61(555)（注９）90.7

3,893,728

2,324,340

Ｃ−１（注１）賃貸状況の概要は、各取得予定資産に関する、本投資法人の各取得予定資産の平成17年３月31日現在効力を有する賃貸借契約の内容を記載しています。ただし、神南坂フレーム（物件番号 Ｃ−１）については、平成17年４月30日現在効力を有する賃貸借契約の内容を記載しています。

− 81 −(81) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲080̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

（注２）賃貸可能面積は、各取得予定資産に係る建物の賃貸が可能な床面積（各物件に関して複数の建物が存在する場合には、各建物の賃貸が可能な床面積の合計）であり、土地（平面駐車場を含みます。）の賃貸可能面積を含まず、賃貸借契約書又は各取得予定資産の竣工図面に表示されているものを記載しています。
（注３）賃貸面積は、エンドテナントとの賃貸借契約又は転貸借契約に表示された面積を記載しています。
（注４）賃貸可能戸数及び賃貸戸数は、建物の居宅部分を記載しています。
（注５）テナント総数は、マスターリース契約が締結されている場合、「１」とし、物件毎のエンドテナントの数を括弧内に記載しています。
（注６）稼働率は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。小計欄及び総計欄には、平均を記載しています。
（注７）年間賃料は、賃貸借契約又は転貸借契約上の賃料月額（税金、駐車場使用料及びトランクルーム代を含みません。）を年換算（12倍）
し、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注８）敷金保証金は、本投資法人の各取得予定資産の各賃貸借契約に規定する敷金（敷引がある場合には敷引後の金額）及び保証金の残高の合計額の千円未満を切り捨てて記載しています。
（注９）括弧内につき複数の物件に重複するエンドテナントを調整した後のエンドテナント総数は546となります。

− 82 −(82) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲080̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(ハ）ポートフォリオの分散
ａ．用途別分散用途

取得予定価格
（百万円）

物件数

比率

オフィスビル

11

32,197

52.7％

住宅

17

18,986

31.0％

商業施設

1

9,900

その他

−

−

29

61,08316.2％
合計

100.0％

ｂ．地域別分散地域

取得予定価格
（百万円）

物件数

比率

東京経済圏

26

58,802

96.2％

地方経済圏

3

2,281

3.7％

29

61,083100.0％

合計
ｃ．規模別分散規模

取得予定価格
（百万円）

物件数

比率

1,000百万円未満

11

8,200

13.4％

1,000百万円以上2,000百万円未満

8

10,87017.7％

2,000百万円以上5,000百万円未満

7

20,99334.3％

5,000百万円以上10,000百万円未満

3

21,020

34.4％

合計

29

61,083100.0％（注）比率とは、取得予定価格総額に対する当該取得予定価格の比率をいい、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。

− 83 −(83) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲080̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(ニ）鑑定評価書及び建物状況調査報告書の概要
鑑定評価書の概要（注１）
物件
番号

物件名称

鑑定評
価額
(百万円)

直接還元法

建物状況調査報告書の概要（注２）

ＤＣＦ法

価格
還元利
価格
割引率
(百万円) 回り
(百万円)

積算価
修繕費
修繕費
再調達価格
(今後１年間) (今後２〜12年間)
(千円)
最終還 格
(千円)
(千円)
(注３)
元利回 (百万円)
り

ＰＭＬ値
(注４)

Ａ‑１ 日本橋313ビル

5,960

6,020

5.1％

5,900

5.0％

5.3％

5,150

10,740281,3702,088,700 17.36％

Ａ‑２ 相互平河町ビル

5,180

5,260

4.9％

5,100

4.8％

5.1％

3,340

15,790187,750

1,936,300

8.02％

4,450

4,470

5.5％

4,420

5.2％

5.8％

2,320

22,510135,270

1,409,000

7.88％

Ａ‑４ ノワール八丁堀

3,680

3,730

5.0％

3,620

4.9％

5.2％

1,870

2,640

85,8501,291,300

5.21％

K&Y BLD.
(サザンプラザ)

2,550

2,580

5.2％

2,510

5.1％

5.4％

2,430

18,790109,350

1,702,100

5.05％

Ａ‑６ 原宿ＦＦビル

2,450

2,450

5.7％

2,450

5.9％

6.0％

2,230

17,060106,210930,500 13.02％

ＦＩＫ南青山
ビル

2,270

2,370

5.4％

2,220

5.7％

5.7％

1,370

1,800

64,970479,400

Ａ‑８ 神田木原ビル

1,950

1,990

5.0％

1,910

4.9％

5.2％

1,010

2,960

55,910543,500 14.28％

Ａ‑９ ＮＮＫビル

1,610

1,640

5.7％

1,590

5.9％

6.0％

1,410

19,33091,350612,800

704

718

5.8％

690

5.6％

6.3％

579

8,270

35,280465,600 11.47％

博多駅前第２
ビル

1,430

1,440

6.7％

1,420

6.5％

7.0％

1,020

9,330

87,5301,222,900

0.69％

オフィスビル小計

32,23432,668

─

31,830──22,729129,220

1,240,840

12,682,100─Ｂ‑１ ストーリア白金

3,150

3,270

5.3％

3,100

5.4％

5.8％

3,000

900

46,4001,151,800

7.77％

2,460

2,510

4.9％

2,410

4.7％

5.2％

1,730

290

22,200395,100

7.44％

1,250

1,320

5.3％

1,220

5.3％

5.8％

1,200

3,340

40,840637,100

5.74％

Ａ‑３

Ａ‑５

Ａ‑７

東茅場町有楽ビル

Ａ‑10 小石川吉田ビル
Ａ‑11

Ｂ‑２

トレディカーサ南青山

Ｂ‑３ コート目白

6.37％

8.16％

Ｂ‑４

アパートメン
ツ元麻布

1,210

1,220

5.0％

1,190

4.8％

5.3％

1,190

140

23,430381,900

6.24％

Ｂ‑５

アパートメン
ツ若松河田

1,180

1,200

5.1％

1,160

4.9％

5.4％

831

430

27,070414,700

7.56％

Ｂ‑６

コート日本橋
箱崎

1,130

1,150

5.3％

1,110

5.0％

5.8％

576

340

24,290410,100 13.44％

1,110

1,160

5.4％

1,090

5.4％

5.9％

1,030

2,800

32,120474,900 10.39％

エスコート横
浜関内Ⅱ

945

960

5.6％

939

5.3％

6.1％

563

680

26,270499,700 19.45％

Ｂ‑９ コート元浅草

880

895

5.4％

852

5.1％

5.9％

601

0
(注５)

21,643438,000

9.90％

ストーリア
等々力

877

920

5.2％

858

5.4％

5.7％

814

690

19,670285,800

5.40％

Ｂ‑11 ブルーム表参道

875

901

5.0％

848

4.8％

5.3％

640

280

7,400

144,700

6.55％
8.18％

Ｂ‑７ サイド田園調布
Ｂ‑８

Ｂ‑10

Ｂ‑12

クレールコー
ト芦花公園

831

865

5.4％

816

5.5％

5.9％

943

1,760

26,580368,000

Ｂ‑13

ヒューマンハ
イム御徒町

830

840

5.4％

817

5.1％

5.9％

664

0
(注５)

20,795

381,000 12.19％− 84 −(84) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲080̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

Ｂ‑14 コート新橋

748

772

5.2％

738

5.6％・
5.3％
(注６)

5.7％

599

190

23,380249,800

Ｂ‑15 コート水天宮

659

676

5.3％

652

5.2％

5.8％

333

170

17,450224,300 11.89％

Ｂ‑16 アブレスト原

444

443

6.3％

444

6.1％

6.6％

425

580

31,760443,300 13.34％

Ｂ‑17 アブレスト平針

407

409

6.3％

404

6.1％

6.6％

450

1,040

29,030373,200 13.56％

18,986

19,511

─

18,648──

15,58913,630440,328

7,273,400

─

Ｃ‑１ 神南坂フレーム 10,300

10,4005.0％

10,200

4.7％

5.3％

7,510

0

53,8901,215,200

6.20％

住宅小計

9.32％

商業施設小計10,30010,400─

10,200

─

─

7,510

0

53,8901,215,200

─

総計

61,52062,579

─

60,678──

45,828142,850

1,735,058

21,170,700

8.42％（注１）鑑定評価書の概要は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律並びに不動産鑑定評価基準に基づき、財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社に投資対象不動産の鑑定評価を委託し作成された各鑑定評価書の概要を記載しています。また、鑑定評価額、価格及び積算価格は、百万円以下を切り捨てて記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
（注２）建物状況調査報告書の概要は、本投資法人からの委託に基づき、株式会社ハイ国際コンサルタント又は株式会社シティエボリューショ
ンが、投資対象不動産に関する建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法等の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価を実施し、作成した当該評価結果に係る報告書の概要を記載しています。当該各報告内容は、一定時点における上記調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
（注３）再調達価格とは、調査時点において、各物件を同設計、同仕様により新規に建設した場合の建設工事再調達価格をいいます。
（注４）ＰＭＬ（地震予想最大損失額：ProbableMaximumLoss）値は、地震動の再現期間475年に対応する地震による予想損害額の、再調達価格
に対する割合をいいます。また、ＰＭＬ値の総計は、「ポートフォリオＰＭＬ値」を示しており、29棟の集合体に対して、個別物件と同様に再現期間475年に対応する予想損害額の、再調達価格に対する割合をいいます。ＰＭＬ値及びポートフォリオＰＭＬ値は、株式
会社損保ジャパン・リスクマネジメント作成の地震ＰＭＬ評価報告書に基づき記載しています。
（注５）コート元浅草（物件番号 Ｂ−９）及びヒューマンハイム御徒町（物件番号 Ｂ−13）の「修繕費：今後１年間」は、緊急修繕費及び短期修繕費の合計です。
（注６）１年目から５年目までの割引率が5.6％、６年目以降の割引率が5.3％です。

− 85 −(85) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲080̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(ホ）主なテナントへの賃貸条件
ａ．主なテナントの一覧
信託不動産における主なテナント及び主なテナント毎の年間賃料及び賃貸面積等は、下表の通りです。ここで「主なテナント」とは、当該テナントへの賃貸面積がポートフォリ
オ全体に係る総賃貸面積の10％以上を占めるテナントをいいます。
なお、本項に記載の主なテナントは、いずれもマスターリース契約における賃借人であり、本投資法人による各取得予定資産の取得時に当該マスターリース契約は解約される予
定です。
業種

物件名称

賃貸面積
（㎡）
（注１）

面積比率
（％）
（注２）

年間賃料
（千円）
（注３）

契約期間満了日（注４）

ティースミス・キャピタル有限会社

特別目的会社

日本橋３１３ビル（物件番号 Ａ−１）
相互平河町ビル（物件番号 Ａ−２）
ノワール八丁堀（物件番号 Ａ−４）

12,865.34

20.6

940,402平成23年11月30日

有限会社ケイダ
ブリューオー・
サード

特別目的会社

東茅場町有楽ビル（物件番号 Ａ−３）
博多駅前第２ビル（物件番号 Ａ−11）

7,763.83

12.4

441,977

平成26年９月30日

不動産業

アパートメンツ元麻布（物件番号 Ｂ−４）
アパートメンツ若松河田（物件番号 Ｂ−５）
エスコート横浜関内Ⅱ（物件番号 Ｂ−８）
アブレスト原
（物件番号 Ｂ−16）
アブレスト平針（物件番号 Ｂ−17)

6,911.23

11.1

259,667

平成17年９月30日

小計

27,540.40

44.2

1,642,047−

ポートフォリオ全体(注5)62,244.86

100.0

3,893,728

−

テナント名

東京建物不動産販売株式会社（注１）賃貸面積は、平成17年３月31日現在効力を有するエンドテナントとの賃貸借契約又は転貸借契約に表示された面積を記載しています。
（注２）面積比率とは、ポートフォリオ全体に係る総賃貸面積に対する当該テナントへの賃貸面積の比率をいい、小数点第２位以下を切り捨てて記載しています。
（注３）年間賃料は、平成17年３月31日現在効力を有する賃貸借契約又は転貸借契約上の賃料月額（税金、駐車場使用料及びトランクルーム代を含みません。）を年換算（12倍）し、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注４）複数の賃貸借契約がある場合には、賃貸面積が最も大きい契約の契約期間満了日を記載しています。
（注５）ポートフォリオ全体に係る賃貸面積、面積比率及び年間賃料には、平成17年４月30日現在効力を有する神南坂フレーム（物件番号 Ｃ−１）に関する賃貸借契約に基づく数値も含まれます。

− 86 −(86) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲080̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

本投資法人による取得の後は、神南坂フレーム（物件番号 Ｃ−１）を除き、すべての物件についてケネディクス・アドバイザーズ株式会社をマスターリース会社とするマス
ターリースの形態をとる予定です。
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社との間で締結することが予定されているマス
ターリース契約の主要な契約条項は以下の通りです。
テナント名：ケネディクス・アドバイザーズ株式会社
賃貸面積（注）

57,573.99㎡

契約期間

対象物件

契約締結日より10年間

本投資法人による取得予定

信託受託者とケネディクス・アドバイザーズ株式会社と資産のうち神南坂フレームの協議により契約期間を延長することが可能。また、信（物件番号Ｃ−１）を除

契約更改の方法

く28物件

託受託者、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社及び信託受益者の書面による合意をもって契約を変更又は修正することが可能。

特記事項

マスターリース種別：パススルー（注）賃貸面積は、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社がマスターリース契約を締結する予定である取得予定資産につき、同社が賃貸人となることの同意をすべてのエンドテナントから取得したものと仮定した上で、平成17年３月31日現在効力を有する、かかるエンドテナン
トとの賃貸借契約又は転貸借契約に表示された面積を記載しています。

ｂ．主なテナントへの賃貸条件
主なテナントへの賃貸条件は、それぞれ以下の通りです。
テナント名：ティースミス・キャピタル有限会社
物件番号（平成17年３月31日現在）

物件名称
賃貸面積

Ａ−１

日本橋313ビル

5,523.33㎡

年間賃料

408,391千円

敷金保証金

203,937千円

契約期間満了日

平成23年11月30日

契約更改の方法

信託受託者、ティースミス・キャピタル有限会社、信託受益者全員の書面による同意により契約を変更することが可能。

特記事項

マスターリース種別：パススルー

賃貸面積

Ａ−２

相互平河町ビル

4,016.97㎡

年間賃料

300,588千円

敷金保証金

225,632千円

契約期間満了日

平成23年７月24日

契約更改の方法

信託受託者、ティースミス・キャピタル有限会社、信託受益者全員の書面による同意により契約を変更することが可能。

特記事項

マスターリース種別：パススルー

賃貸面積

Ａ−４

ノワール八丁堀

3,325.04㎡

年間賃料

231,422千円

敷金保証金

144,215千円

契約期間満了日

平成24年７月15日

契約更改の方法

信託受託者、ティースミス・キャピタル有限会社、信託受益者全員の書面による同意により契約を変更することが可能。

特記事項

マスターリース種別：パススルー− 87 −(87) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲080̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

テナント名：有限会社ケイダブリューオー・サード
物件番号（平成17年３月31日現在）

物件名称
賃貸面積

Ａ−３

東茅場町有楽ビル

4,413.17㎡

年間賃料

298,831千円

敷金保証金

376,411千円

契約期間満了日

平成26年９月30日

契約更改の方法

信託受託者と有限会社ケイダブリューオー・サードとの協議により、必要に応じて延長することが可能。

特記事項

マスターリース種別：パススルー

賃貸面積
Ａ−11

博多駅前第２ビル

3,350.66㎡

年間賃料

143,146千円

敷金保証金

68,137千円

契約期間満了日

平成26年９月10日

契約更改の方法

信託契約の条項に従い終了又は延長した場合、それと同様に終了又は延長することが可能。

特記事項

マスターリース種別：パススルー− 88 −(88) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲080̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

テナント名：東京建物不動産販売株式会社
物件番号（平成17年３月31日現在）

物件名称
賃貸面積

Ｂ−４

866.95㎡

年間賃料

51,888千円

敷金保証金

9,046千円

契約期間満了日

平成18年３月31日

契約更改の方法

信託受託者又は東京建物不動産販売株式会社のいずれかから、契約満了日の３か月前までに書面による申し

アパートメンツ元麻布出があった場合更新後の期間に係る諸条件を協議の上、双方より特段の申し出がなかった場合には同一の条件にて１年間契約を更新し、その後も同様とする。
特記事項

マスターリース種別：パススルー

賃貸面積

Ｂ−５

1,495.92㎡

年間賃料

66,168千円

敷金保証金

11,427千円

契約期間満了日

平成18年４月30日

契約更改の方法

信託受託者又は東京建物不動産販売株式会社のいずれかから、契約満了日の３か月前までに書面による申し

アパートメンツ若松河田出があった場合更新後の期間に係る諸条件を協議の上、双方より特段の申し出がなかった場合には同一の条件にて１年間契約を更新し、その後も同様とする。
特記事項

マスターリース種別：パススルー

賃貸面積

Ｂ−８

1,472.99㎡

年間賃料

63,174千円

敷金保証金

10,529千円

契約期間満了日

平成18年２月28日

契約更改の方法

信託受託者又は東京建物不動産販売株式会社のいずれかから、契約満了日の３か月前までに書面による申し

エスコート横浜関内Ⅱ出があった場合更新後の期間に係る諸条件を協議の上、双方より特段の申し出がなかった場合には同一の条件にて１年間契約を更新し、その後も同様とする。
特記事項

マスターリース種別：パススルー

賃貸面積

Ｂ−16

1,373.69㎡

年間賃料

40,288千円

敷金保証金

19,573千円

契約期間満了日

平成17年９月30日

契約更改の方法

信託受託者又は東京建物不動産販売株式会社のいずれかから、契約満了日の３か月前までに書面による申し

アブレスト原出があった場合更新後の期間に係る諸条件を協議の上、双方より特段の申し出がなかった場合には同一の条件にて１年間契約を更新し、その後も同様とする。
特記事項

マスターリース種別：パススルー

賃貸面積

Ｂ−17

1,701.68㎡

年間賃料

38,148千円

敷金保証金

8,707千円

契約期間満了日

平成17年９月30日

契約更改の方法

信託受託者又は東京建物不動産販売株式会社のいずれかから、契約満了日の３か月前までに書面による申し

アブレスト平針出があった場合更新後の期間に係る諸条件を協議の上、双方より特段の申し出がなかった場合には同一の条件にて１年間契約を更新し、その後も同様とする。
特記事項

マスターリース種別：パススルー− 89 −(89) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲080̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

＜参考 上位エンドテナント＞
信託不動産における賃貸面積上位エンドテナントは以下の通りです。
物件
番号エンドテナントの名称

１

物件名称

Ａ−６

原宿ＦＦビルＣ−１

神南坂フレーム

株式会社ファイブフォックス

賃貸面積
（注１）

面積比率
（注２）

3,804.22㎡

6.1％

２

第一化学薬品株式会社

Ａ−１

日本橋313ビル

2,199.09㎡

3.5％３

伯東株式会社

Ａ−９

ＮＮＫビル

2,105.18㎡

3.3％

４

水戸証券株式会社

Ａ−１

日本橋313ビル

1,984.47㎡

3.1％

５

株式会社ワンビシアーカイブズ

Ａ−３

東茅場町有楽ビル

1,520.61㎡

2.4％

小計

11,613.57㎡

18.6％

ポートフォリオ全体

62,244.86㎡

100.0％（注１）賃貸面積は、平成17年３月31日現在効力を有する賃貸借契約又は転貸借契約に基づく面積です。ただし、神南坂フレーム（物件番号Ｃ−１）については、平成17年４月30日現在効力を有する賃貸借契約に基づく面積です。
（注２）面積比率は、ポートフォリオ全体の賃貸面積に占める各エンドテナントの賃貸面積の割合をいい、小数点第２位以下を切り捨てて記載
しています。

− 90 −(90) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲080̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(3）【分配方針】
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします。
①

利益の分配（規約第32条第１号）(イ）投資主に分配する金銭の総額のうち、投信法第136条第１項に定める利益の金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算される利益（決算期の貸借対照表上の資産合計額から負債合計額を控除した金額（純資産額）から出資総額、出資剰余金及び評価差額金の合計額（出資総額等）を控除した金額をいいます。）とします。
(ロ）分配金額は、原則として租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）第67条の15に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下「配当可能所得の金額」といいます。）の100分の90に相当する金額を超えて分配するものとします。
なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を分配可能金額から積み立てることができます。
②

利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、分配可能金額が配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額に満たない

場合、又は本投資法人が適切と判断した場合、社団法人投資信託協会の規則に定められる金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができます（規約第32条第２号本文）。ただし、上記の場合において、金銭の分配金額が本投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます（規約第32条第２号ただし書）。
本投資法人は、安定的な分配金の支払を重視しますが、利益を超えた金銭の分配に関して、かかる分配を受けた個人投資主がその分配の都度、税務上の譲渡損益の算定を自己において行うことが必要とされる限りにおいては、投資主に対して利益を超えた金銭の分配は行わないものとします。ただし、本投資法人が課税の特例規定における要件を満たすことを目的とする場
合等で、利益を超えた金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超えた金銭の分配を行うことがあります。
③

分配金の分配方法（規約第32条第３号）
分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から３か月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿（実質投資主名簿を含みます。）に記載のある投資主又は登録質権者を対象に投資口の所有口数に応じて分配します。また、本投資法人は、営業期間中に新たに発行された投資口に関する金銭の分配金額について、役員会の決定により、日割りにより計算することができます。
④

分配金請求権の除斥期間（規約第32条第４号）
本投資法人は、金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満３年を経過したときは、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。
⑤

投信協会規則（規約第32条第５号）
本投資法人は、上記① から④ のほか、金銭の分配に当たっては、社団法人投資信託協会の定める規則等に従うものとします。

− 91 −(91) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲080̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(4）【投資制限】①

規約に基づく投資制限
本投資法人の規約に基づく投資制限は以下の通りです。

(イ）投資制限（規約別紙１「資産運用の対象及び方針 投資制限」）
ａ．有価証券及び金銭債権に係る制限
本投資法人は、有価証券及び金銭債権への投資を、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。
ｂ．金融先物取引及び金融デリバティブ取引に係る制限
本投資法人は、金融先物取引に関する権利及び金融デリバティブ取引に関する権利への投資を、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとします。
ｃ．本投資法人は、投資対象となる不動産（不動産を除く不動産等及び不動産対応証券の裏付けとなる不動産等を含みます。）を国内に所在する不動産に限定します。
ｄ．本投資法人は、外貨建資産への投資は行わないものとします。
(ロ）組入資産の貸付（規約別紙１「資産運用の対象及び方針 組入資産の貸付の目的及び範囲」）
ａ．本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する不動産等以外の不動産関連資産の裏付けとなる不動産を含みます。）
を賃貸（駐車場、看板等の設置等を含みます。）することができます。
ｂ．本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を前記投資方針に従い運用することができます。
ｃ．本投資法人は、運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する不動産以外の不動産関連資産の裏付けとなる不動産を含みます。）以外の運用資産の貸付けを行うことがあります。
(ハ）借入れ及び投資法人債発行に係る制限（規約第30条）
ａ．借入れの目的
本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的として、資金の借入れ又は投資法人債の発行を行うことができます。
借入れ及び投資法人債により収受した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等とします。
ｂ．借入金の限度額
借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします。
ｃ．借入先
資金を借入れる場合は、証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家からの借入れに限るものとします。
ｄ．担保の提供
上記ａ．の規定に基づき借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人
は、運用資産を担保として提供することができます。
②

その他の投資制限
本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

− 92 −(92) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲080̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

３【投資リスク】(1）リスク要因
以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が取得を予定している個別の信託の受益権の信託財産である不動産に特有のリスクについては、前記「２ 投資方針
(2）投資対象 ④ 個別信託不動産の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリ
スクが現実化した場合、本投資証券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪化による分配金の減少が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
本項に記載されているリスク項目は、以下の通りです。
①

本投資証券の商品性に関するリスク(イ）本投資証券の市場価格の変動に関するリスク(ロ）金銭の分配に関するリスク(ハ）収入及び支出の変動に関するリスク(ニ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク②

本投資法人の運用方針に関するリスク(イ）サポートライン覚書に基づき想定通り物件取得が行えないリスク(ロ）地域的な偏在に関するリスク(ハ）不動産を取得又は処分できないリスク(ニ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ）ケネディクス株式会社への依存、利益相反に関するリスク(ロ）ケネディクス・アドバイザーズ株式会社への依存、利益相反に関するリスク(ハ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク(ニ）本投資法人の執行役員及び資産運用会社の人材に依存しているリスク(ホ）本投資法人及び資産運用会社の実績がないことによるリスク(ヘ）インサイダー取引規制等に係る法令上の禁止規定及び大量保有報告書制度に関する規制が存在しないことによるリスク(ト）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク(チ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク(リ）敷金及び保証金に関するリスク④

不動産及び信託の受益権に関するリスク(イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク(ロ）賃貸借契約に関するリスク(ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク(ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク(ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク(ヘ）法令の制定・変更に関するリスク(ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク− 93 −(93) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲090̲2k̲05249034̲第１−３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(チ）マスターリース会社に関するリスク(リ）転貸に関するリスク(ヌ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク(ル）共有物件に関するリスク(ヲ）区分所有建物に関するリスク(ワ）借地物件に関するリスク(カ）借家物件に関するリスク(ヨ）開発物件に関するリスク(タ）有害物質に関するリスク(レ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク⑤

税制に関するリスク(イ）導管性要件に関するリスク(ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク(ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク(ニ）一般的な税制の変更に関するリスク⑥

その他(イ）取得予定資産を組み入れることができないリスク(ロ）不動産の鑑定評価等に関するリスク(ハ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク− 94 −(94) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲090̲2k̲05249034̲第１−３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

①

本投資証券の商品性に関するリスク(イ）本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます。
本投資証券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、
金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。
そのため、投資主は、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
(ロ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「２ 投資方針 (3）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「(1）リスク要因」の項において「不動産」と総称しま
す。）の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
(ハ）収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約通りの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動
産及び信託の受益権に関するリスク (ロ）賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。本書において開示されている取得予定資産の過去の収支の状況や賃料総額も、当該資産の今後の収支の状況や賃料総額を必ずしも予測させ又は保証するものではありません（なお、後記「⑥ その他(ハ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク」も併せてご参照下さい。）。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
(ニ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に追加発行された投資口に対して、当該計算期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。

− 95 −(95) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲090̲2k̲05249034̲第１−３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの価値や市場における需給バラン
スが影響を受ける可能性があります。
②

本投資法人の運用方針に関するリスク(イ）サポートライン覚書に基づき想定通り物件取得が行えないリスク
本投資法人及び資産運用会社は、ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザー
ズ株式会社との間で、サポートライン覚書を締結しています。しかし、サポートライン覚書
は、一定の不動産につき、本投資法人及び資産運用会社に情報の提供を受ける権利や取得に関する優先交渉権を与えるものにすぎず、ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバ
イザーズ株式会社は、本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。即ち、本投資法人は、サポートライン覚書により、
本投資法人が適切であると判断する不動産を適切な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。
したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
(ロ）地域的な偏在に関するリスク
本投資法人は、取得価格ベースで70％以上を東京経済圏に所在する不動産等に投資する予定です。このように、投資対象となる不動産が地域的に偏在していることから、東京経済圏における地域経済や不動産マーケットの変動、地震・台風等の災害、人口変動などの特有な事象の発生によって、本投資法人の収益に重大な悪影響が生じる可能性があります。
(ハ）不動産を取得又は処分できないリスク
不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いた
め、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、不動産
投資信託、その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資は活発化する傾向にあり、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等及び不動産対応証券等を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不動産等及び不動産対応証券等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。
(ニ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができ
る保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される− 96 −(96) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲090̲2k̲05249034̲第１−３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額
等に悪影響を及ぼす可能性があります。
③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ）ケネディクス株式会社への依存、利益相反に関するリスク
ケネディクス株式会社は、本書の日付現在、本投資法人の資産運用会社の全株式を保有しており、資産運用会社の主要な役職員の出向元であり、資産運用会社の社外取締役の兼任先です。また、本投資法人及び資産運用会社は、ケネディクス株式会社とサポートライン覚書を締結しています（サポートライン覚書については、前記「２ 投資方針 (1）投資方針②

本投資法人の成長戦略(ハ）ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザー

ズ株式会社のサポート ｂ．サポートライン覚書の概要」をご参照下さい。）。
即ち、本投資法人及び資産運用会社は、ケネディクス株式会社と密接な関係を有しており、
本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する影響は相当程度高いということができます。
したがって、本投資法人及び資産運用会社がケネディクス株式会社との間で、本書の日付
現在における関係と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
更に、本投資法人や資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、ケネディクス株式会
社又は同社が運用するファンドとの間で取引を行う場合、ケネディクス株式会社又は同社が運用するファンドの利益を図るために、本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
(ロ）ケネディクス・アドバイザーズ株式会社への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、不動産のプロパティ・マネジメント業務をケネディクス・アドバイザーズ
株式会社へ一括委託する方針です。また、原則として、ケネディクス・アドバイザーズ株式
会社を、マスターリース会社とする予定です。更に、本投資法人及び資産運用会社は、ケネ
ディクス・アドバイザーズ株式会社とサポートライン覚書を締結しています（サポートライ
ン覚書については、前記「２ 投資方針 (1）投資方針 ② 本投資法人の成長戦略(ハ）ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社のサポート ｂ．
サポートライン覚書の概要」をご参照下さい。）。
即ち、本投資法人及び資産運用会社は、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社と密接な関係を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対するケネディクス・
アドバイザーズ株式会社の影響は相当程度高いと考えられます。
したがって、本投資法人及び資産運用会社がケネディクス・アドバイザーズ株式会社との間で、本書の日付における関係と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
更に、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、他の不動産ファンドの運用等を受託しており、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社が運用する不動産ファンドとの間で取引を行う場合、他の不動産ファンドの利益を図るために、本投資法人の投資主の利益に反する行− 97 −(97) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲090̲2k̲05249034̲第１−３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

為を行う可能性もあり、その場合には、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
(ハ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事
務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。
また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主に損害が発生する可能性があります。
また、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている
善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。
なお、資産運用会社の役職員のうちにはケネディクス株式会社の株式又は新株予約権を取得している者がおり、今後もケネディクス株式会社のストックオプションプラン等に基づき、資産運用会社の役職員が新株予約権等を取得することがあります。このためケネディクス株
式会社の株式、新株予約権等を取得した資産運用会社の役職員と本投資法人との間に利益相反関係が生じる可能性があります。
このほかに、資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウ
ハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財
政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ニ）本投資法人の執行役員及び資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
(ホ）本投資法人及び資産運用会社の実績がないことによるリスク
本投資法人及び資産運用会社は、それぞれ平成17年５月６日及び平成15年11月28日に設立されました。本投資法人は、本書の日付現在において資産の運用を開始していません。また、資産運用会社にとって、本投資法人が、投資法人資産運用業務を行う初めての投資法人であるために、今後の実績を予測することは困難です。
(ヘ）インサイダー取引規制等に係る法令上の禁止規定及び大量保有報告書制度に関する規制が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、本投資法人の発行する投資証券は、上場株式等と異なり、証券取引法に定めるいわゆるインサイダー取引規制の対象ではありません。

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本投資法人及び資産運用会社の一部の役職員は本投資法人の発行する投資証券を保有しています。本投資法人及び資産運用会社は、その内部規則において、役職員が証券取引法で禁じられているインサイダー取引に類似の取引を行わないよう規制し、役職員の行う本投資法
人の発行する投資証券の取得及び譲渡に関する手続きも定めていますが、本投資法人及び資産運用会社の役職員等がかかる規則を遵守せずにインサイダー取引に類似の取引を行った場
合には、本投資証券に対する一般の信頼を害し、ひいては市場価格の下落や本投資証券の流動性の低下等の悪影響をもたらす可能性があります。
また、本投資法人の発行する投資証券については、上場株式等と異なり、大量保有報告書制度に関する規制は設けられていませんので、本投資証券につき支配権獲得その他を意図した取得が情報開示なしに行われる可能性があります。かかる支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運営形態等
が他の投資主の想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。
(ト）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、
投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
(チ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配にあずかることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
(リ）敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人
が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす
可能性があります。

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④

不動産及び信託の受益権に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、前記「２ 投資方針 (2）投資対象 ①

投資対象とする資産の種類」に記載の通り、不動産等及び不動産対応証券です。本投資法人は、前記「２ 投資方針 (2）投資対象 ③取得予定資産の概要」に記載する不動産を信託する信託の受益権を取得する予定です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(レ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照下さい。
(イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。本投資法人は、状況によっては、前所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるをえなくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年
法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。従って、本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、
本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及することとなります
が、その実効性があるとの保証はありません。
(ロ）賃貸借契約に関するリスク
ａ．賃貸借契約の解約リスク、更新がなされないリスク
賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了したり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、− 100 −
(100) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲090̲2k̲05249034̲第１−３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。なお、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によって解
約ペナルティが減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
ｂ．賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
ｃ．賃料改定に係るリスク
テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉
いかんによっては、必ずしも、規定通りに賃料を増額できるとは限りません。
ｄ．賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。
請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
(ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及
ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
(ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）上無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、上記(ハ）と同様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。

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(101) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲090̲2k̲05249034̲第１−３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な
場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
(ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよ
う手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保
護法に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。
更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
(ヘ）法令の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
(ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の− 102 −
(102) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲090̲2k̲05249034̲第１−３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社
若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でな
いとみなされるリスク）もあります。
(チ）マスターリース会社に関するリスク運用資産である特定の不動産において、プロパティ・マネジメント会社が不動産の所有者である信託受託者との間でマスターリース契約を締結してマスターリース会社となり、その上でエンドテナントに対して転貸している場合があります。また、今後も同様の形態を用いる場合があります。
この場合、マスターリース会社であるプロパティ・マネジメント会社の財務状態の悪化により、エンドテナントからマスターリース会社に対して賃料が支払われたにもかかわらず、
マスターリース会社から賃貸人である信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
(リ）転貸に関するリスク
賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ヌ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
(ル）共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため− 103 −
(103) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲090̲2k̲05249034̲第１−３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第２項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は５年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(ヲ）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法
第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の− 104 −
(104) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲090̲2k̲05249034̲第１−３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のう
ちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(ワ）借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。
また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）第４条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格
が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。
この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、
本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場
合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(カ）借家物件に関するリスク− 105 −
(105) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲090̲2k̲05249034̲第１−３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、上記(7)の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸
借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
(ヨ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、将来、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結する可能性があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性があります。この
結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、
本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(タ）有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やＰＣＢが保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人にかかる損害− 106 −
(106) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲090̲2k̲05249034̲第１−３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

を賠償する義務が発生する可能性があります。
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される
可能性があります。
(レ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することにな
り、有価証券のような流動性がありません。
信託法上、信託受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。
⑤

税制に関するリスク(イ）導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、借入金等の定義に係る不明確性、会計処理と税務処理の取扱いの差異、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらし、本投資証券の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関しては、後記「４ 手数料等及び税金 (5）課税上の取扱い ② 投資法人の税務(イ）利益配当等の損金算入」をご参照下さい。

(ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局と− 107 −
(107) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲090̲2k̲05249034̲第１−３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

の見解の相違により税務否認等の更正処分を受けた場合には、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
(ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合が100分の75以上となるよ
うに資産を運用すること（規約別紙１「資産運用の対象及び方針 投資方針」第３項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
(ニ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有若しくは売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
⑥

その他(イ）取得予定資産を組み入れることができないリスク
本投資法人は、本書による本投資証券の募集にかかる払込期日後遅滞なく、前記「２ 投資方針 (2）投資対象 ③取得予定資産の概要」に記載の取得予定資産の取得を予定しています。
しかし、本書の日付以後、信託受益権売買契約において定められた停止条件が成就しない
場合等においては、取得予定資産を取得することができない可能性があります。この場合、
本投資法人は、代替資産を取得するための努力を行う予定ですが、短期間に投資に適した物
件を取得することができる保証はなく、短期間に物件を取得できず、かつ、かかる資金を有利に運用できない場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
(ロ）不動産の鑑定評価等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評
価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出されるＰＭＬ値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎま− 108 −
(108) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲090̲2k̲05249034̲第１−３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

せん。ＰＭＬ値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
(ハ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
前記「２ 投資方針 (2）投資対象 ④ 個別信託不動産の概要」記載の過去の収支状況
は、不動産信託受益権の現所有者における賃貸事業収支をあくまで参考として記載したものです。これらは不動産信託受益権に係る不動産の現所有者から提供を受けた情報を基礎としているため、すべてが正確であり、かつ完全な情報であるとの保証はありません。また、これらの情報は本投資法人に適用される会計原則と同じ基準に基づいて作成されたとの保証もありません。したがって、今後の本投資法人の収支が過去の収支状況と一致する保証はなく、これと大幅に異なる可能性があります。
(2）投資リスクに対する管理体制
本投資法人及び資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているもの
ではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
(イ）本投資法人の体制
ａ．役員会
本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。本投資法人の定時役員会は、少なくとも３か月に一度、開催され、定時役員会において、執行役
員は、資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況等を報告するものとされています。また、定時役員会において、法令等の遵守の基本方針を決定するとともに、定期的に法令等遵守に関する事項について議論するものとされています。
ｂ．資産運用会社への牽制
本投資法人と資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約には、資産運用会社が規約の基準に従って運用ガイドラインを作成すること、及び投信法、規約、運用ガイドライン、
運用会社の社内諸規則に従って委託業務を遂行することを定めています。また、運用会社が策定する資産管理計画書等は本投資法人が承認するものであり、かつ、運用会社が本投資法
人に対する報告義務を負わしめていることにより、本投資法人の投資リスクに対する管理体制を整備しています。
ｃ．内部者取引等管理規程
本投資法人は、内部者取引等管理規程を制定し、役員によるインサイダー類似取引の防止に努めています。なお、同規程においては、本投資法人の執行役員が資産運用会社の取締役を兼ねる場合には、資産運用会社の内部者取引等管理規程に従って投資口の売買を行うものとされています（下記「(ロ）資産運用会社の体制 ｄ． 内部者取引等管理規程」をご参照下さい。）。
(ロ）資産運用会社の体制
資産運用会社は、前記のようなリスクの存在及びそのリスク量を十分に把握するよう努めており、それらのリスクを回避する手段を以下のように構築し、厳格なルールに則り運用資産への投資及び運用を行っています。
ａ．運用ガイドラインの策定・遵守
資産運用会社は、規約に沿って、本投資法人から資産運用の一任を受けた投資法人資産運− 109 −(109) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲090̲2k̲05249034̲第１−３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

用会社として、運用ガイドラインを作成し、投資方針、利害関係者との取引のルール、分配の方針、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めています。資産運用
会社は、運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めます。
ｂ．組織体制資産運用会社では、利害関係者との取引等の一定の重要事項については、コンプライアン
ス・オフィサーが審査した上、コンプライアンス委員会及び運用委員会の審議・決議を経て、更に、取締役会において決議・報告するという厳格な手続を経ることが要求されています。
このような複数の会議体による様々な観点からの検討により、資産運用会社は、リスクの存在及び量を十分に把握します。前記「１ 投資法人の概況 (4）投資法人の機構 ③ 投資
運用の意思決定機構」をご参照下さい。
ｃ．利害関係取引規程
後記「７ 管理及び運営の概要 (2）利害関係人との取引制限 ② 利害関係取引規程」
をご参照下さい。
ｄ．内部者取引等管理規程
資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定し、資産運用会社の役職員等によるインサイダー類似取引の防止に努めています。なお、同規程によれば、資産運用会社の役職員等が本投資法人の投資口を取得するためには、コンプライアンス・オフィサーによる厳格な審査を受けたうえで取締役会の決議を経る必要があり、また、投資口を取得した役職員等は、投資口が上場された後、６か月が経過し、かつ、投資口を保有する役職員等が資産運用会社を退職した後、１年が経過した場合（更に、その他取締役会が予め定める事由がある場合はその事由にも該当する場合）でなければ、投資口を譲渡することはできないとされています。

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４【手数料等及び税金】(1）【申込手数料】
該当事項はありません。
(2）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第８条）、該当事項はありません。
(3）【管理報酬等】(イ）役員報酬（規約第19条）
本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、次の通りとします。
①

各執行役員の報酬は、１人当たり月額80万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。

②

各監督役員の報酬は、１人当たり月額50万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。

(ロ）資産運用会社への資産運用報酬（規約第33条及び別紙３「投資信託委託業者に対する資産運用報酬」）
資産運用会社に支払う報酬の金額、計算方法及び支払の時期はそれぞれ以下の通りとします。
なお、本投資法人は、当該報酬に係る消費税及び地方消費税を加えた金額を資産運用会社の指定する口座に振込むものとします。
ａ．運用報酬Ⅰ
総資産額に0.15％を乗じた金額（円単位未満切捨て）を運用報酬Ⅰとします。「総資産額」とは、本投資法人の当該営業期間初日の直前の本投資法人の決算期における貸借対照表（投信法第131条第１項の承認を受けたものに限ります。）に記載された総資産額とします。
運用報酬Ｉの支払期日は、当該営業期間内とします。
上記にかかわらず、本投資法人の第１期の営業期間に限り、第１期に取得した特定資産の取得価額（ただし、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。）に年率0.3％（注）を乗じた額の合計額とし、第１期の営業期間に係る決算期後１か月以内に運用会社に対して支払うものとします。
（注）１年を365日として、本投資法人が特定資産を取得した日（同日を含みます。）から、第１期決算期（同日を含みます。）
までの実日数による日割計算（円単位未満切捨て）によります。

ｂ．運用報酬Ⅱ
決算期毎に算定される分配可能金額に3.0％を乗じた金額（円単位未満切捨て）を運用報
酬Ⅱとします。「分配可能金額」とは、日本国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算される運用報酬Ⅱ控除前の税引前当期純利益に繰越欠損金があるときはその金額を補填した後の金額とします。
運用報酬Ⅱの支払期日は、役員会で当該営業期間に係る計算書類等（投信法第129条に定める計算書類等をいいます。）を承認後１か月以内とします。
ｃ．取得報酬
本投資法人が特定資産を取得した場合において、その取得価額（ただし、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。）に0.5％を乗じた金額を取得報酬とします。また、運用会社の利害関係取引規程に定める利害関係者からの特定資産の取得については、その取得価額（ただし、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。）に0.25％− 111 −
(111) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲100̲2k̲05249034̲第１−４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

を乗じた金額を取得報酬とします。
取得報酬の支払期日は、本投資法人が当該資産を取得した日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した日）から１か月以内とします。
ｄ．譲渡報酬
本投資法人が特定資産を譲渡した場合において、その譲渡価額（ただし、消費税及び地方消費税並びに譲渡に伴う費用を除きます。）の0.5％を上限とする料率を乗じた金額を譲渡
報酬とします。
譲渡報酬の支払期日は、本投資法人が当該資産を譲渡した日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した日）から１か月以内とします。
(ハ）資産保管会社、一般事務受託者及び名義書換事務受託者への支払手数料（規約第35条及び別紙４「成立時の資産の運用を行う投資信託委託業者、一般事務受託者及び資産保管会社」）
資産保管会社、一般事務受託会社及び名義書換事務受託者がそれぞれの業務を遂行することに対する対価である事務受託手数料は、以下の通りです。
①

資産保管会社の報酬ａ．各計算期間の資産保管業務報酬は、本投資法人の保有する資産が不動産信託の信託受益権又は預金であることを前提に、次の各号に定める金額に消費税等相当額を加算した金額とします。本投資法人は、各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。
ｉ．資産保管業務委託契約締結日から、平成17年10月末日までについて、１年を365日として年360万円を日割計算した金額。ただし、同契約締結日における本投資法人の出資総額が５億円以下である場合は、本投資法人の出資総額がはじめて５億円を超えた日（以下「基準日」といいます。）の前日までは年120万円、基準日以降は年360万円を、それぞれ１年を365日として日割計算した金額とします。なお、円単位未満の端数は切り捨てるものとします。
ⅱ．平成17年11月１日以降について、当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算日における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第１項第１号に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、６か月分の料率を記載した下記の基準報酬額表により計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額。なお、円単位未満の端数は切り捨てるものとします。
（基準報酬額表）
資産総額算定方法（6か月分）

300億円以下の部分について

4,500,000円

300億円超の部分について

資産総額×0.0150％

ｂ．経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人
及び資産保管会社は、互いに協議し合意の上、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。
ｃ．本投資法人の保有する資産に現物不動産が含まれることになった場合には、資産保管業
務報酬は、現物不動産１物件当たり月額20万円を上限として本投資法人及び資産保管会社が合意した金額と上記ａ．各号に定める金額との合計額に消費税等相当額を加算した金額とします。なお、本投資法人の保有する資産に、現物不動産、不動産信託の受益権又は預金以外の資産が含まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、
本投資法人及び資産保管会社は、資産保管業務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって協議します。
− 112 −
(112) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲100̲2k̲05249034̲第１−４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

②

一般事務を行う一般事務受託者の報酬
ａ．各計算期間の一般事務報酬は、本投資法人の保有する資産が不動産信託の信託受益権又は預金であることを前提に、次の各号に定める金額に消費税等相当額を加算した金額とします。本投資法人は、各計算期間の一般事務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。
ｉ．一般事務委託契約締結日から、平成17年10月末日までについて、１年を365日として年1,200万円を日割計算した金額。ただし、同契約締結日における本投資法人の出資総額が５億円以下である場合は、本投資法人の出資総額がはじめて５億円を超えた日（以下「基準日」といいます。）の前日までは年120万円、基準日以降は年1,200万円を、それぞれ１年を365日として日割計算した金額とします。なお、円単位未満の端数は切り捨てるものとします。
ⅱ．平成17年11月１日以降について、当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算日における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第１項第１号に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、６か月分の料率を記載した下記の基準報酬額表により計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額。なお、円単位未満の端数は切り捨てるものとします。
（基準報酬額表）
資産総額算定方法（6か月分）

300億円以下の部分について

9,000,000円

300億円超の部分について

資産総額×0.0300％

ｂ．経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議し合意の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
ｃ．本投資法人の保有する資産に現物不動産が含まれることになった場合には、一般事務報
酬は、現物不動産１物件当たり月額20万円を上限として本投資法人及び一般事務受託者が合意した金額と上記ａ．各号に定める金額との合計額に消費税等相当額を加算した金額とします。なお、本投資法人の保有する資産に、現物不動産、不動産信託の受益権又は預金以外の資産が含まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、本投資法人及び一般事務受託者は、一般事務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって協議します。
③

機関の運営に関する事務を行う機関運営事務受託者の報酬機関の運営に関する事務を行う機関運営事務受託者の行う委託業務の報酬は以下の通りとします。各委託報酬に関する消費税及び地方消費税は、本投資法人の負担とします。
ａ．役員会の運営に関する事務報酬
本事務報酬額は決算期毎に150万円とし、当該決算期までに機関運営事務受託者の指定する銀行口座へ振込みの方法により支払われるものとします。
ｂ．投資主総会の運営に関する事務報酬
本事務報酬額は投資主総会一開催当たり500万円とします。ただし、本投資法人がその投資口を上場する日の前日までは、投資主総会一開催当たり、25万円とします。
また、本事務報酬額は投資主総会開催日より１か月以内に機関運営事務受託者の指定する銀行口座へ振込みの方法により支払われるものとします。

④

名義書換事務受託者の報酬
本投資法人は、委託事務手数料として、下記の委託事務手数料表により計算した金額を名− 113 −

(113) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲100̲2k̲05249034̲第１−４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

義書換事務受託者に支払うものとします。ただし、委託事務手数料表に定めのない事務手数
料は、その都度本投資法人及び名義書換事務受託者が協議の上定めます。経済情勢の変動、委託事務の内容の変化等により、前項の定めによりがたい事情が生じた場合は、随時本投資法人及び名義書換事務受託者が協議の上これを変更し得るものとします。

− 114 −
(114) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲100̲2k̲05249034̲第１−４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

＜委託事務手数料表＞■通常事務手数料表
手数料項目
１．基本手数料

手数料計算単位及び計算方法(1）毎月末現在における投資主及び実質投資主の名寄せ合算後投資主数を基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額の６分の１。
ただし、月額の最低料金は200,000円とします。
5,000 名まで
10,000 名まで
30,000 名まで
50,000 名まで
100,000 名まで
100,001 名以上

480円
420円
360円
300円
260円
225円

事務範囲
投資主名簿等の管理
投資主票及び実質投資主票の管理
平常業務に伴う月報等諸報告、期末現在における投資主及び実質投資主の確定と各名簿を合算した諸統計表の作成
新規及び除籍の投資主票、実質投資主
票の整理(2）除籍の投資主票及び実質投資主票
１件につき２．名義書換手数料(1）書換等の投資証券１枚につき(2）書換等の投資口数１口につき

３．投資証券不所持取扱
手数料(1）投資証券不所持申し出取扱料
投資証券１枚につき(2）投資証券発行又は返還料
投資証券１枚につき４．分配金事務手数料

80円
80円

(1）期末現在における投資主及び実質投資主の名寄せ合算後投資主数を基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額。
ただし、最低料金は350,000円とします。
5,000 名まで
10,000 名まで
30,000 名まで
50,000 名まで
100,000 名まで
100,001 名以上

５．投資証券分合交換手
数料
６．分配金支払手数料
７．諸届・調査・証明手数料

８．諸通知発送手数料

９．還付郵便物整理手数
料
10．投資主総会関係手数
料

11．投資主一覧表作成手数料
12．複写手数料
13．分配金振込投資主勧誘料
14．投資証券廃棄手数料

70円
110円
120円

120円
110円
100円
80円
60円
50円

(2）指定振込払いの取扱１件につき150円(3）郵便振替支払通知書の分割１枚につき100円(4）特別税率の適用
１件につき
150円
(5）分配金計算書作成 １件につき15円(1）回収投資証券
１枚につき80円(2）交付投資証券
１枚につき80円(1）分配金領収証及び郵便振替支払通知書１枚につき450円(2）毎月末現在における未払の分配金領収証及び郵便振替支払通知書
１枚につき
３円
(1）諸
届
１件につき
600円
(2）調
査
１件につき
600円
(3）証
明
１件につき
600円
(1）封入発送料 封入物２種まで（機械封入） １通につき１種増すごとに(2）封入発送料 封入物２種まで
（手封入）
１通につき
１種増すごとに(3）葉書発送料
１通につき(4）宛名印書料
１通につき(5）照 合 料
１照合につき
１通につき
200円

25円
５円加算
40円
10円加算
８円
15円
10円

(1）議決権行使書（委任状）作成料
行使書（委任状）１枚につき15円(2）議決権行使書（委任状）集計料
行使書（委任状）１枚につき70円
ただし、最低料金は70,000円とします。
(3）投資主総会受付補助派遣者１名につき10,000円(1）全投資主を記載する場合
１名につき
20円
(2）一部の投資主を記載する場合
該当投資主１名につき20円
複写用紙１枚につき30円
投資主１名につき50円

投資証券１枚につきただし、最低料金は30,000円とします。

15円

投資証券の名義書換
質権の登録及び抹消
改姓名、商号変更、その他投資証券の表示変更に関する投資証券及び投資主
名簿への記載投資証券不所持制度に基づく不所持申し出の受理
投資証券寄託先への寄託又は投資証券の廃棄不所持取扱中の投資主より交付請求があった場合の投資証券交付及びそれに付随する事務
分配金の計算及び分配金明細表の作成
分配金領収証及び郵便振替支払通知書の作成
印紙税の納付手続
分配金支払調書の作成分配金の未払確
定及び未払分配金明細表の作成
分配金振込通知及び分配金振込テープ又は分配金振込票の作成
一般税率以外の源泉徴収税率の適用
分配金計算書の作成

分割、併合等による投資証券の回収、廃棄及び新投資証券の交付
取扱期間経過後の分配金及び分配金の支払
未払分配金及び分配金の管理
住所変更届、特別税率適用届及び銀行振込指定書並びに実質投資主管理番号
変更届等諸届出の受理
税務調査等についての調査、回答
分配金支払証明書等諸証明書の発行
封 入…招集通知、決議通知等発送料の封入、発送、選別及び書留受領証の作成
葉書発送料…葉書の発送
宛 名…諸通知等発送のため印書料の宛名印書
照合料…２種以上の封入物についての照合
投資主総会関係書類、分配金、投資証
券その他還付郵便物の整理、保管、再送議決権行使書（又は委任状）の作成
議決権行使書（又は委任状）の集計
投資主総会受付事務補助
大口投資主一覧表等各種投資主一覧表の作成
投資主一覧表及び分配金明細表等の複写
分配金振込勧誘状の宛名印書及び封入
並びに発送予備投資証券等の廃棄− 115 −
(115) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲100̲2k̲05249034̲第１−４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

■保管振替制度関係手数料表
手数料項目
１．実質投資主管理料

手数料計算単位及び計算方法
毎月末現在における名寄せ後の実質投資主１名につき、下記段階に応じ区分計算した合計額。
ただし、月額の最低料金は50,000円とします。
5,000名まで
10,000名まで
30,000名まで
50,000名まで
50,001名以上

２．新規預託投資口数
データ処理手数料
３．投資主通知データ処
理手数料

50円
45円
40円
30円
25円

新規預託投資口数データ１件につき200円

実質投資主通知データ１件につき

150円

事務範囲
実質投資主の実質投資主管理番号単位の管理
投資主と実質投資主及び実質投資主間の名寄せ
実質投資主の抹消・減少通知に係る処
理

新規預託投資口数データの作成及び仮
実質投資主名簿への登録
データの入力及び実質投資主名簿への登録− 116 −(116) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲100̲2k̲05249034̲第１−４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(ニ）引受手数料
本募集による新投資口の発行に際し、本投資法人から引受人に対して引受手数料は支払われません。ただし、引受人が本投資法人に支払う発行価額の総額と、投資者向けに募集する価格（発行価格）の総額との差額は、引受人の手取金となります（前記「第一部証券情報 第１

内国投資証券（投資法人債券を除く。） １ 募集内国投資証券 (14）その他 ① 引受け等の概要」をご参照下さい。）。
(ホ）会計監査人報酬（規約第26条）
会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期毎に1,500万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該決算期後３か月以内に支払うものとします。
(ヘ）設立企画人報酬（規約第37条）
設立企画人は、本投資法人の設立に係る成立までの役務に対する報酬として、5,000万円を受領します。
(4）【その他の手数料等】
本投資法人の負担に帰すべき設立費用は、本投資法人の設立に係る専門家（弁護士、公認会
計士及び税理士等を含みます。）に対する報酬及びその他設立のための事務に必要となる費用（設立登記の登録免許税、創立総会に関する費用、投信法第187条に規定する登録のために支出した費用及び投資証券の作成印刷費等を含みます。）とし、その金額は5,000万円を上限とします（規約第38条）。
(5）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記の通りです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
①

投資主の税務(イ）個人投資主の税務
ａ．利益の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る利益の分配は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適用はありません。ただし、上場投資口の利益の分配は特例の対象となり、個人投資主は金額にかかわらず源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能となります。また、利益の分配に係る特例による源泉徴収税率は、
平成20年３月31日までに支払を受けるべきものに関しては10％（所得税７％、住民税
３％）、平成20年４月１日以後に支払を受けるべきものに関しては20％（所得税15％、住民税５％）となります。なお、大口個人投資主（発行済投資口総数の５％以上を保有）はこの特例の対象とはならず、原則通り20％の税率により所得税が源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されます。
ｂ．利益を超えた金銭の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配は、投資口の消却を伴わない出資の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうち、みなし− 117 −
(117) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲100̲2k̲05249034̲第１−４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

配当を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記ｃ．の投資口の譲渡における証券会社等を通じた譲渡等の場合と原則同様になります。
ｃ．投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、株式を譲渡した場合と同様に、株式等の譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、原則20％（所得税15％、住民税５％）の税率により課税されます。譲渡損が生じた場合は、他の株式等の譲渡所得等との相殺は認められますが、株式等の譲渡所得等の合計額が損失となった場
合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。ただし、本上場投資口を証
券会社等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。
(ⅰ）申告分離課税の上記20％の税率は、平成19年12月31日までの譲渡等に関しては10％（所得税７％、住民税３％）となります。
(ⅱ）本上場投資口の譲渡等により損失が生じた場合において、その損失をその譲渡日の属する年度における他の株式等の譲渡所得等の金額から控除しきれないため株式等の譲渡所得等の合計が損失となった場合は、申告を要件に、翌年以降３年間にわたりこの損失を株式等に係る譲渡所得等の金額から繰越控除することが認められます。
(ⅲ）証券会社等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては源泉徴収による申告不要の選択が認められます。源泉税率は、平成19年12月31日までの譲渡等に対しては10％（所得税７％、住民税３％）、平成20年１月１日以後の譲渡等に対しては20％（所得税15％、住民税５％）となります。
(ロ）法人投資主の税務
ａ．利益の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から利益の分配を受け取る際には、株式の配当と同様に取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収されます。ただし、本上場投資口の利益の分配は特例の対象となり、この所得税の源泉税率は平成20年３月31日までに支払を受けるべきものに関しては７％、平成20年４月１日以後に支払を受けるべきものに関しては15％となります。この源泉税は、利子配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。
ｂ．利益を超えた金銭の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配は、投資口の消却を伴わない出資の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうち、みなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。
ｃ．投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則
約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。

− 118 −
(118) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲100̲2k̲05249034̲第１−４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

（注１）みなし配当の金額は、次のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。
みなし配当の金額 ＝ 出資の払戻し額 − 投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額（注２）投資口の譲渡に係る収入金額は、以下の通り算定されます。
投資口の譲渡に係る収入金額 ＝ 出資の払戻し額 − みなし配当金額（注１）（注３）投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。
出資払戻し直前の取得価額

×

投資法人の出資払戻し総額
投資法人の前期末の簿価純資産価額※※この割合は、小数点以下第３位未満の端数がある時は切り上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。
（注４）投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。
投資口の譲渡損益の額 ＝ 譲渡収入金額（注２）− 譲渡原価の額（注３）②

投資法人の税務(イ）利益配当等の損金算入
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を損金に算入することが認められています。利益の配当等を損金算入するために留意すべき主要な要件（導管性要件）は以下の通りです。
ａ．配当等の額が配当可能所得の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること
ｂ．他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（注）ｃ．適格機関投資家（証券取引法第２条第３項第１号）以外の者から借入れを行っていな
いことｄ．事業年度の終了時において、３人以下の投資主及びその特殊関係者により発行済投資口総数の50％超を保有される同族会社に該当していないこと
ｅ．発行する投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約に記載・記録されていること
ｆ．事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること（注）一定の要件を満たすことにより、特定目的会社の優先出資証券の全部が保有された場合は、上記ｂ．の要件の除外事項となります。

(ロ）不動産流通税の軽減措置
ａ．登録免許税
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が平成18
年３月31日までは課税標準額の１％、そして平成18年４月１日以後は２％の税率により課されます。ただし、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権
若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価格の合計額が本投資法人の有する特定資産の価格の合計額に占める割合を100分の75以上とする旨の記載があること、借入れは適格機関投資家からのものであること等の要件を満たす投資法人が平成18
年３月31日までに取得する不動産に対しては、登録免許税の税率が特例により0.6％に軽減されます。
ｂ．不動産取得税
不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が平成18年３月31日までは課税標準額の３％、そして平成18年４月１日以後は４％の税率により課されます。ただし、上記ａ．の要件を満たす投資法人が平成19年３月31日までに取得する不動産に対しては、− 119 −
(119) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲100̲2k̲05249034̲第１−４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

特例により不動産取得税の課税標準額が３分の１に軽減されます。

− 120 −
(120) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲100̲2k̲05249034̲第１−４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

５【運用状況】(1）【投資状況】
該当事項はありません。
(2）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
該当事項はありません。
③【その他投資資産の主要なもの】
該当事項はありません。
(3）【運用実績】①【純資産等の推移】
年月日

総資産額
（円）

純資産総額
（円）

１口当たりの純資産額（円）

平成17年５月６日（成立時）

200,000,000

200,000,000

500,000（注）総資産額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。

②【分配の推移】
該当事項はありません。
③【自己資本利益率（収益率）の推移】
該当事項はありません。

− 121 −
(121) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲110̲2k̲05249034̲第１−５̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

６【手続等の概要】(1）申込（販売）手続等
申込期間中の各営業日に、「第一部 証券情報」に従って本募集及びオーバーアロットメントによる売出しが行われます。申込みの方法及び申込証拠金、発行価格、売出価格等の申込みの条件については「第一部証券情報」をご参照下さい。

(2）買戻し手続等
本投資法人の発行する投資証券は、クローズド・エンド型であり、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第８条）。
本書の日付現在、本投資法人及び資産運用会社は、本投資証券の上場を東京証券取引所に申請しています。本投資証券の上場後は、本投資証券を東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、証券取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。

− 122 −
(122) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲120̲2k̲05249034̲第１−６̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

７【管理及び運営の概要】(1）資産管理等の概要
①

資産の評価

(イ）本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額
１口当たり純資産額＝（総資産の資産評価額−負債総額）÷発行済投資口総数(ロ）本投資法人の資産評価の方法及び基準
本投資法人は、資産の評価を、投信法その他の法令に従って行うほか、取得する資産の種類（不動産、信託受益権等）毎に定められた方法及び基準により行うものとします。
(ハ）本投資法人の資産評価の基準日は、原則として、各決算期（毎年４月末日及び10月末日）とします。
(ニ）貸借対照表を含む計算書類等は決算期毎に作成され（投信法第129条）、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して承認された旨が書面にて通知され、承認済みの計算書類等が監査報告書の謄本とともに投資主に交付されます（投信法第131条第２項、第４
項）。
②

保管
投資主は、証券会社等との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託できます（本投資証券が東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上場できない場合には、保管を委託できない場合があります。）。保護預りの場合、本投資証券は、混蔵保管され、投資主に対しては取引残高証明書が定期的に交付されます。
投資主から本投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、また当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を保管振替機構に預託することができます。
投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできます。保護預りを行わない
場合、本投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することになります。
③

存続期間
本投資法人には存続期間の定めはありません。

④

計算期間
本投資法人の営業期間は、毎年５月１日から10月末日まで、及び11月１日から翌年４月末日までの各６か月間とし、各営業期間の末日をそれぞれ決算期といいます。ただし、本投資法人の第１期営業期間は、本投資法人成立の日（平成17年５月６日）から平成17年10月末日までとします（規約第31条）。
⑤

その他(イ）増減資に関する制限
ａ．最低純資産額
本投資法人が常時保持する最低限度の純資産額は、5,000万円です（規約第７条）。
ｂ．国内における募集
本投資法人が発行する投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口− 123 −
(123) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲120̲2k̲05249034̲第１−６̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとします（規約第５条第２項）。
(ロ）解散条件
本投資法人における解散事由は以下の通りです（投信法第143条）。
ａ．投資主総会の決議
ｂ．合併
ｃ．破産手続開始の決定
ｄ．解散を命ずる裁判
ｅ．投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し(ハ）規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席者の議決権の３分の２以上により可決される必要があります（投信法第140条、商法第343条第１項）。
本投資証券の上場日以降に投資主総会において規約の変更が決議された場合には、上場規程の特例に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、
投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、証券取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は、証券取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。

− 124 −
(124) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲120̲2k̲05249034̲第１−６̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(ニ）関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下の通りです。
ａ．資産運用会社兼機関運営事務受託者：ケネディクス・リート・マネジメント株式会社
資産運用委託契約
期間
本投資法人が投信法に基づく登録を完了した日に効力を生じ、期間は定めない
ものとします。
更新

該当事項はありません。

解約ⅰ

本投資法人は、資産運用会社が投信法第50条に規定される投資信託協会の会員でなくなった場合には、事前に投資主総会の決議を経た上で、資産運用会社に対して書面による通知を行うことにより直ちに同契約を解約することができます。

ⅱ

本投資法人又は資産運用会社は、相手方当事者に対し、６か月前の文書による事前通知を行い、本投資法人は投資主総会の決議を得た上で、資産運用会社は本投資法人の同意を得た上で、同契約を解約することができます。ただし、本投資法人は、投資主総会の承認又は内閣総理大臣の許可を得なければ、かかる同意をしてはならないものとします。

ⅲ

本投資法人は、次に掲げるいずれかの事由が生じた場合、役員会の決議により、直ちに同契約を解約できます。
(ⅰ）資産運用会社が職務上の義務に違反し、又は職務を怠った場合（ただし、当該違反が是正可能なものである場合に、資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）(ⅱ）資産運用会社につき、支払停止、支払不能、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理開始又は特別清算開始の申立て、重要な財産に対する差押命令の送達等の事由が発生した場合(ⅲ）上記に掲げる場合のほか、資産運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合

ⅳ

本投資法人は、資産運用会社が次の各号のいずれかに該当するときは、同契約を解約します。
(ⅰ）投資信託委託業者（投信法に規定されます。）でなくなったとき。
(ⅱ）投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき。
(ⅲ）解散したとき。

変更等

本投資法人及び資産運用会社の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に従って変更することができます。

− 125 −
(125) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲120̲2k̲05249034̲第１−６̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

業務委託契約期間

同契約締結日から効力を生じ、期限は定めないものとします。

更新

該当事項はありません。

解約ⅰ

本投資法人又は機関運営事務受託者は、相手方に対し、６か月前の文書による事前通知を行うことにより、同契約を解約することができます。

ⅱ

本投資法人は、次の各号のいずれかに該当する事由が生じた場合には、同契約を直ちに解約することができます。
(ⅰ）機関運営事務受託者が職務上の義務に違反し、又は職務を怠った場合。ただし、当該義務違反、職務懈怠が是正可能である場合に、機関運営事務受託者が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。
(ⅱ）機関運営事務受託者につき、支払停止、破産手続開始、民事再生手
続開始、会社更生手続開始、会社整理開始又は特別清算開始の申立、手形交換所における取引停止処分、重要な財産に対する差押え
命令の送達等の事由が発生した場合。
(ⅲ）前各号に掲げる場合の他、委託業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合。

変更等両当事者の書面による合意のある場合に限り、変更することができます。

ｂ．一般事務受託者兼資産保管会社：みずほ信託銀行株式会社
一般事務委託契約期間
同契約締結日から２年間とします。
更新

期間の満了予定日の３か月前までに、本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方からその相手方に対して、有効期間の満了予定日をもって同契約を解除する旨の書面による通知がなされなかったときは、同契約の有効期間は自動的に期間満了の日の翌日より更に１年間延長されるものとし、以後も同様とします。なお、かかる契約解除の通知があったときは、現行の有効期間の満了をもって同契約は終了します。

解約ⅰ

本投資法人及び一般事務受託者が、書面により同契約解除に合意した場合。この場合、同契約は本投資法人及び一般事務受託者が合意して指定した日に終了します。

ⅱ

本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方が同契約に違反し、同契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反を通告してから30日間以内に違反した当事者が同違反を是正しない場合。なお、この場合、同契約は当該30日間の経過後に解除することができます。

ⅲ

本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算開始、会社整理開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき。又は、本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。これらの場合、その相手方は同契約を直ちに解除することができます。

変更等

本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議し合意の上、同契約の各条項の定めを書面により変更することができます。変更に当たっては関係法令を遵守すると共に本投資法人の規約との整合性に配慮するものとし、書面をもって行うものとします。一般事務受託者が同契約に定める業務を行うに当たり事務規程に定める本件業務の処理方法に不都合が生じるときは、本投資法人及び一般
事務受託者は互いに協議し合意の上、事務規程の各条項の定めを変更することができます。

− 126 −
(126) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲120̲2k̲05249034̲第１−６̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

資産保管業務委託契約
期間同契約締結日から２年間とします。

更新

期間の満了予定日の３か月前までに、本投資法人又は資産保管会社のいずれか
一方からその相手方に対して、有効期間の満了予定日をもって同契約を解除する旨の書面による通知がなされなかったときは、同契約の有効期間は自動的に期間満了の日の翌日より更に１年間延長されるものとし、以後も同様とします。なお、かかる契約解除の通知があったときは、現行の有効期間の満了をもって同契約は終了します。

解約

以下の各号に掲げる場合には、同契約を解除することができます。

変更等

ⅰ

本投資法人及び資産保管会社が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、同契約は本投資法人及び資産保管会社が合意して指定した日に終
了します。

ⅱ

本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方が同契約に違反し、同契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反を通告してから30日間以内に違反した当事者が同違反を是正しない場合。なお、この場合、同契約は当該30日間の経過後に解除することができます。

ⅲ

本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算開始、会社整理開始、会社更生手続開始若しくは民事
再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき。又は、本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。これらの場合、その相手方は同契約を直ちに解除することができます。

ⅳ

本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方について、同契約に定める業務の遂行に著しく支障があると合理的に判断される場合。なお、この場
合、その相手方は書面にてその判断を通知することにより同契約を直ちに解除することができます。

本投資法人及び資産保管会社は、互いに協議し合意の上、同契約の各条項の定めを書面により変更することができます。変更に当たっては関係法令を遵守す
ると共に本投資法人の規約との整合性に配慮するものとし、書面をもって行う
ものとします。資産保管会社が契約に定める業務を行うに当たり保管規程又は付随規程に定める本件業務の処理方法に不都合が生じるときは、本投資法人及び資産保管会社は互いに協議し合意の上、保管規程又は付随規程の各条項の定めを変更することができます。

− 127 −
(127) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲120̲2k̲05249034̲第１−６̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

ｃ．名義書換事務受託者：中央三井信託銀行株式会社
名義書換事務委託契約
期間同契約締結日から効力を生じ、期限は定めないものとします。
更新

該当事項はありません。

解約

同契約は、次に掲げる事由によって終了するものとします。

変更等

ⅰ

本投資法人及び名義書換事務受託者間の文書による解約の合意。この場合には同契約は本投資法人及び名義書換事務受託者間の合意によって定める
ときに終了します。

ⅱ

本投資法人又は名義書換事務受託者のいずれか一方から他方に対する文書
による解約の通知。この場合には同契約はその通知到達の日から３か月以上経過後の当事者間の合意によって定める日に終了します（ただし、解約の通知到達の日から９か月以内の日とします。）。

ⅲ

本投資法人又は名義書換事務受託者のいずれか一方において破産手続開
始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理開始若しくは特別清算開始の申立があったとき又は手形交換所の取引停止処分が生じた場合における、他方が行う文書による解約の通知。この場合には同契約はその通知において指定する日に終了します。

ⅳ

本投資法人又は名義書換事務受託者のいずれか一方が同契約に違反し、かつ引続き同契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合におけ
る、他方が行う文書による解約の通知。この場合には、同契約はその通知到達の日から２週間経過後に終了します。

本投資法人及び名義書換事務受託者間で協議の上、契約内容を変更することができます。

ｄ．会計監査人：新日本監査法人
本投資法人は、新日本監査法人を会計監査人とします。
会計監査人は、投資主総会において選任します（規約第25条）。会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、
その投資主総会において再任されたものとみなします（規約第26条）。
(ホ）公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。
(2）利害関係人との取引制限①

法令に基づく制限(イ）利益相反取引の制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について一定の行為を行うことが禁じられています（投信法第34条の３第２項、投信法施行令第21条、投信法施行規則第53条）。
(ロ）利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、一定の者との間における利益相反のおそれがある取引が行われたときは、原則として投信法の定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法
人、資産の運用を行う他の投資法人等に対して交付しなければなりません（投信法第34条の６第２項）。
(ハ）資産の運用の制限− 128 −
(128) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲120̲2k̲05249034̲第１−６̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

登録投資法人は、ａ．その執行役員又は監督役員、ｂ．その資産の運用を行う投資信託委
託業者、ｃ．その執行役員又は監督役員の親族、ｄ．その資産の運用を行う投資信託委託業者の取締役若しくは監査役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で、原則として、次に掲げる行為を行ってはなりません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第95条乃至第97条）。
ⅰ．有価証券の取得又は譲渡
ⅱ．有価証券の貸借
ⅲ．不動産の取得又は譲渡
ⅳ．不動産の貸借
ⅴ．宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引（ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。）②

利害関係取引規程
資産運用会社は、資産運用業務に関する取引を行う上で、自己又は利害関係者との取引に係る利害関係取引規程を大要以下の通り定めています。
(イ）法令の遵守
資産運用会社は、利害関係者との間において、本投資法人の利益を害する取引又は不必要な取引を行ってはなりません。利害関係者と取引を行う場合は、投信法、投信法施行令、投信法施行規則及び利害関係取引規程の定めを遵守するものとします。
(ロ）利害関係者
利害関係者とは次の者をいいます。
ａ．投信法及び投信法施行令に定める利害関係人等
ｂ．資産運用会社の発行済株式の20％以上を保有する株主及びその役員並びに資産運用会社の子会社
ｃ．上記ａ．又はｂ．に該当する者が過半の出資、匿名組合出資又は優先出資を行っている
特別目的会社
ｄ．上記ａ．又はｂ．に該当する者にアセットマネジメント業務を委託している法人(ハ）利害関係者との取引
利害関係取引規程における取引は以下に規定するものをいい、取引条件の検証に当たっては、法令や諸規則に定める基準を遵守した上で、通常の同様の取引と比較して本投資法人に不利益となることのないよう、コンプライアンス委員会において十分な検証を行うこととします。
ａ．資産の取得
ⅰ．利害関係者から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する信託受益権を取得する場合は、利害関係者でない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額を超えて取得してはなりません。利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にＳＰＣ等の組成を行うなどして負担した費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。
ⅱ．利害関係者からその他の特定資産を取得する場合、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記ⅰ．に準ずるものとします。
ⅲ．利害関係者から上記ⅰ．及びⅱ．に基づく特定資産の取得を決定した場合は、速やかに開示するものとします。
ｂ．資産の譲渡− 129 −
(129) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲120̲2k̲05249034̲第１−６̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

ⅰ．利害関係者へ不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する不動産信託受益権を譲渡する場合は、利害関係者でない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額未満で譲渡してはなりません。
ⅱ．利害関係者へその他の特定資産を譲渡する場合、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記ⅰ．に準ずるものとします。
ⅲ．利害関係者に対する上記ⅰ．及びⅱ．に基づく特定資産の譲渡を決定した場合は、速やかに開示するものとします。
ｃ．不動産の賃貸
ⅰ．利害関係者へ物件を賃貸する場合は、市場価格、周辺相場等を調査し、利害関係者でない第三者の意見書等を参考の上、適正と判断される条件で賃貸しなければなりません。
ⅱ．利害関係者に対する上記ⅰ．に基づく賃貸を決定した場合は、速やかに開示するものとします。
ｄ．不動産等の売買及び賃貸の媒介業務の委託
ⅰ．利害関係者へ特定資産の取得又は売買の媒介を委託する場合は、宅建業法に規定する報酬の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
ⅱ．利害関係者へ賃貸の媒介を委託する場合は、宅建業法に規定する報酬以下とし、賃料水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
ⅲ．利害関係者に対する上記ⅰ．及びⅱ．に基づく媒介の委託を決定した場合は、速やかに開示するものとします。
ｅ．不動産管理業務等の委託
ⅰ．利害関係者へ不動産管理業務等を委託する場合は、実績、会社信用度等を調査するとともに、委託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定します。
ⅱ．取得する物件について、利害関係者が既に不動産管理業務等を行っている場合は、取得後の不動産管理業務等は当該利害関係者に委託することとしますが、委託料の決定については上記ⅰ．に準ずるものとします。
ⅲ．利害関係者に対する上記ⅰ．及びⅱ．に基づく不動産管理業務等の委託を決定した場
合は、速やかに開示するものとします。
ｆ．工事の発注
ⅰ．利害関係者へ工事等を発注した場合は、第三者の見積り価格及び内容等を比較検討した上で、適正と判断される条件で工事の発注を行うものとします。
ⅱ．利害関係者に対して上記ⅰ．に基づく工事の発注を行う場合は、工事別に期毎開示するものとします。
(ニ）利害関係者との取引に関する手続
利害関係者との間で取引を行う場合、社内規程の定めに従い、当該利害関係者との間の取引内容につき、以下の手続を経るものとします。
ａ．コンプライアンス・オフィサーにより審査され、問題点がないと判断された場合、コン
プライアンス委員会に上程されます。
ｂ．コンプライアンス委員会において審議され、承認の決議がなされた場合、運用委員会にて審議され、承認の決議がなされます。なお、コンプライアンス・オフィサーは、コンプ
ライアンス委員会の審議の内容及び経過について運用委員会に報告するものとします。
ｃ．運用委員会で承認の決議がされた場合、取締役会に上程され審議、決定されます。なお、
コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス委員会の審議の内容及び経過について取締役会に報告するものとします。

− 130 −
(130) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲120̲2k̲05249034̲第１−６̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(ホ）本投資法人への報告
資産運用会社の指図に基づき、本投資法人が資産運用会社若しくはその取締役、資産運用
会社が資産の運用を行う他の投資法人、資産運用会社が運用の指図を行う投資信託財産又は利害関係者との間において特定資産の売買その他投信法施行令で定める取引を行ったときは、投信法及び投信法施行規則の定めに従い、当該取引に係る事項を記載した書面を、本投資法
人、資産運用会社が資産の運用を行う他の投資法人、その他投信法施行令で定める者に対して交付するものとします。
(3）投資主・投資法人債権者の権利①

投資主総会における議決権(イ）本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています。投資主総会において決議される事項は、以下の通りです。
ａ．執行役員、監督役員及び会計監査人の選任及び解任
ｂ．投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結及び解約の承認又は同意
ｃ．投資口の併合
ｄ．投資法人の解散
ｅ．規約の変更
ｆ．その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項(ロ）投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下の通りです。
ａ．投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合の他、出席した投資主の議決権の過半数でこれを行います。
ｂ．投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主を代理人として、議決権を行使することができます。
ｃ．投資主総会に出席しない投資主は、書面によって議決権を行使することができます。
ｄ．書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します。
ｅ．本投資法人は、役員会の決議をもって、投資主総会に出席しない投資主が電磁的方法により議決権を行使することができる旨を定めることができます。
ｆ．投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、原則として、当該投資主はその投資主総会に提出された議案について賛成したものとみなします。
ｇ．上記ｆ．の定めに基づき議案に賛成したものとみなされた投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します。
ｈ．決算期から３か月以内の日を会日とする投資主総会を開催する場合、本投資法人は、直前の決算期の最終の投資主名簿（実質投資主名簿を含みます。以下同じです。）に記載された投資主又は登録質権者をもって、その招集に係る投資主総会において権利を行使することのできる投資主又は登録質権者とします。
ｉ．上記ｈ．のほか、本投資法人は、必要があるときは、役員会の決議により、予め公告して、一定の日における最終の投資主名簿に記載されている投資主又は登録質権者をもって、その権利を行使すべき投資主又は登録質権者とします。
②

その他の共益権
一定の条件を充足する投資主は、法令の定めるところにより代表訴訟提起権、投資主総会決

議取消権、執行役員等の違法行為差止請求権、新投資口発行無効訴権、合併無効訴権、設立無効訴権、投資主提案権、投資主総会招集権、検査役選任請求権、執行役員等解任請求権及び解散請求権を有しています。

− 131 −(131) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲120̲2k̲05249034̲第１−６̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

③

財産的な権利
投資主は、分配金請求権及び残余財産分配請求権を有していますが、払戻請求権は有していません。
④

その他の権利
投資主は、投資口の処分権、投資証券交付請求権及び不所持請求権並びに帳簿閲覧請求権を有しています。

− 132 −(132) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲120̲2k̲05249034̲第１−６̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

第２【財務ハイライト情報】
本投資法人の第１期営業期間は、平成17年５月６日（成立日）から平成17年10月末日までです。本書の日付現在、本投資法人は、第１期営業期間を終了していませんので、第１期に関する財務諸表は作成されていません。したがって、該当事項はありません。
なお、本投資法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づき、財務諸表について新日本監査法人の監査を受けます。

− 133 −
(133) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲130̲2k̲05249034̲第２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

第３【内国投資証券事務の概要】
１．名義書換の手続、取扱場所、取次所、事務受託者の名称及び住所並びに手数料
本投資証券の所持人は、本投資法人及び本投資法人の名義書換事務受託者である中央三井信託銀行株式会社の定める手続に従って本投資証券の名義書換を本投資法人に請求することができます。
本投資証券の譲渡は、かかる名義書換によらなければ、本投資法人に対抗することができません。
名義書換手続の取扱場所、取次所、事務取扱者及び手数料は次の通りです。
取扱場所
取次所

東京都港区芝三丁目33番１号
中央三井信託銀行株式会社

本店

中央三井信託銀行株式会社

全国各支店

日本証券代行株式会社 本店及び全国各支店
事務受託者の名称及び住所

中央三井信託銀行株式会社
東京都港区芝三丁目33番１号

手数料

なし

２．投資主名簿の閉鎖の時期
該当事項はありません。
３．投資主に対する特典
該当事項はありません。
４．内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。
５．その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

− 134 −
(134) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲140̲2k̲05249034̲第３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

第４【投資法人の詳細情報の項目】
第１ 投資法人の追加情報
１

投資法人の沿革

２

役員の状況

３

その他

第２ 手続等
１

申込（販売）手続等

２

買戻し手続等

第３ 管理及び運営
１

資産管理等の概要(1）資産の評価(2）保管(3）存続期間(4）計算期間(5）その他

２

利害関係人との取引制限

３

投資主・投資法人債権者の権利

第４ 関係法人の状況
１

資産運用会社の概況(1）名称、資本の額及び事業の内容(2）運用体制(3）大株主の状況(4）役員の状況(5）事業の内容及び営業の概況

２

その他の関係法人の概況
Ａ

一般事務受託者及び資産保管会社(1）名称、資本の額及び事業の内容(2）関係業務の概要(3）資本関係Ｂ

名義書換事務受託者(1）名称、資本の額及び事業の内容(2）関係業務の概要(3）資本関係
Ｃ

機関運営事務受託者(1）名称、資本の額及び事業の内容(2）関係業務の概要(3）資本関係
Ｄ

引受人(1）名称、資本の額及び事業の内容(2）関係業務の概要(3）資本関係
第５ 投資法人の経理状況
１

財務諸表− 135 −

(135) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲140̲2k̲05249034̲第３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

２

投資法人の現況(1）純資産額計算書(2）借入れの予定

第６ 販売及び買戻しの実績− 136 −
(136) ／ 2005/06/18 0:51 (2005/06/18 0:51) ／ 000000̲e5̲140̲2k̲05249034̲第３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

第三部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
平成17年４月27日

設立企画人（ケネディクス・リート・マネジメント株式会社）による投信
法第69条第１項に基づく本投資法人の設立に係る届出

平成17年５月６日

投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立

平成17年５月６日

投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請

平成17年５月30日

規約の変更

平成17年６月６日

内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施（登録番号 関東財務局長 第36号）

平成17年６月８日

規約の変更

２【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名

氏名

執行役員

宮島 大祐

主要略歴
昭和60年４月

三菱信託銀行株式会社

昭和60年８月

同渋谷支店

昭和62年４月

同

資本市場部

平成４年４月同

ロスアンゼルス支店

平成９年４月株式会社宮島商会

平成10年４月

ケネディクス株式会社（当時ケネディ・ウィ

所有投
資口数
（口）
20

ルソン・ジャパン株式会社）
不動産投資アドバイザリー部
平成16年10月

ケネディクス・リート・マネジメント株式会社（当時ケイダブリュー・リート・マネジメ
ント株式会社）出向 代表取締役就任

平成17年４月

同代表取締役（転籍）（現在に至る）

平成17年５月

ケネディクス不動産投資法人
執行役員就任（現在に至る）

監督役員

児玉 公男

昭和35年10月

司法試験合格昭和38年４月

弁護士登録（第一東京弁護士会）

昭和41年４月

半蔵門総合法律事務所（当時東和法律事務所）開設（現在に至る）

平成９年７月学校法人共立女子学園 理事（現在に至る）

平成10年４月

財団法人公庫住宅融資保証協会 理事（現在に至る）

平成12年２月

社団法人被害者支援都民センター 理事（現在に至る）

平成17年５月

ケネディクス不動産投資法人
監督役員就任（現在に至る）− 137 −

(137) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲150̲2k̲05249034̲第三部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

0

役職名

氏名

監督役員

鳥羽 史郎

主要略歴
平成元年10月

中央青山監査法人（当時中央新光監査法人）

平成５年３月公認会計士登録

平成９年１月鳥羽公認会計士事務所開設（現在に至る）

平成14年５月

税理士登録

平成16年４月

株式会社マジェスティック取締役就任（現在

所有投
資口数
（口）
0

に至る）
平成17年１月

株式会社みのり会計 代表取締役就任（現在に至る）

平成17年３月

株式会社ＢＴＫソリューション 取締役就任（現在に至る）平成17年５月

ケネディクス不動産投資法人
監督役員就任（現在に至る）（注）宮島大祐は、資産運用会社であるケネディクス・リート・マネジメント株式会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼務しており、投信法第13条に基づき、平成17年４月18日付で金融庁長官より兼職の承認を得ています。

３【その他】(1）役員の変更
執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議をもって選任されます（投信法第95条、第100条、規約第18条第１項本文）。ただし、法令の規定により、設立の際に選任されたものとみなされる
執行役員及び監督役員はこの限りではありません（投信法第72条、規約第18条第１項但書）。
執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年です（規約第18条第２項）。ただし、補欠又は増員のため選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第18条第２項但書）。
執行役員及び監督役員の解任には、投資主総会の特別決議が必要とされ、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上に当たる多数をもってこれを行う必要があります（投信法第99条第１項、第104条、商法第257条第１項及び第２項、第343条第１項）。執行役員又は監督役員の職務遂行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の総数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます（投信法第99条第１項、第104条、商法第257条第３項）。

− 138 −
(138) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲150̲2k̲05249034̲第三部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(2）規約の変更、営業譲渡又は営業譲受、出資の状況その他の重要事項①

規約等の重要事項の変更
後記「第３ 管理及び運営 １ 資産管理等の概要 (5）その他 (ハ）規約の変更に関する手続」をご参照下さい。
本投資法人は、平成17年５月30日開催の臨時投資主総会において、成立時の資産の運用を行う投資信託委託業者と締結すべき契約の概要に関する規定を変更する規約の変更を行いました。
更に、本投資法人は、平成17年６月８日開催の臨時投資主総会において、投資主総会の招集、基準日等に関する規定を変更する規約の変更を行いました。
②

営業譲渡又は営業譲受
該当事項はありません。

③

出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。

(3）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

− 139 −
(139) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲150̲2k̲05249034̲第三部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】(1）申込みの方法は、平成17年７月12日（火）から平成17年７月15日（金）までの期間内に申込取扱場所である引受人の全国本支店及び営業所へ申込証拠金を添えて申込みをするものとします。
(2）本投資証券の受渡期日は、上場（売買開始）日である平成17年７月21日（木）となります。本
投資証券は、保管振替機構に預託されますので、本書の日付現在申請中である本投資証券の東京
証券取引所への上場が承認された場合、上場（売買開始）日から売買を行うことができます。な
お、本投資証券の券面の交付を希望する旨を事前に証券会社に通知した方には、上場（売買開始）日以降に証券会社を通じて本投資証券の券面が交付されます。

２【買戻し手続等】
本投資法人の発行する投資証券は、クローズド・エンド型であり、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第８条）。
本書の日付現在本投資法人及び資産運用会社は、本投資証券の上場を東京証券取引所に申請しています。本投資証券の上場後は、本投資証券を東京証券取引所を通じて売買することが可能です。
また、証券取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。

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(140) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲150̲2k̲05249034̲第三部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】(1）【資産の評価】(イ）本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、後記「(4）計算期間」記載の決算
期毎に、以下の算式にて算出します。
１口当たり純資産額＝（総資産の資産評価額−負債総額）÷発行済投資口総数(ロ）本投資法人の資産評価の方法及び基準は、次の通り投資対象資産の種類毎に定めます（規約別紙２「資産評価の方法、基準及び基準日」第１項）。
ⅰ．不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、建物及び設備等についての減価償却額の算定方法は定額法によります。ただし、本投資法人が採用する算定方法が正当な事由により適当ではないと判断する場合でかつ投資者保護上、問題ないと合理的に判断できる場合には、他の算定方法に変更することができるものとします。
ⅱ．不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する信託の受益権
信託財産が上記ⅰ．に掲げる資産の場合は、上記ⅰ．に従った評価を行い、金融資産の場
合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額
から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
ⅲ．信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
信託財産の構成資産が上記ⅰ．に掲げる資産の場合は、上記ⅰ．に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
ⅳ．不動産に関する匿名組合出資持分
匿名組合出資持分の構成資産が上記ⅰ．乃至ⅲ．に掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額により評価します。
ⅴ．信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権信託財産である匿名組合出資持分について上記ⅳ．に従った評価を行い、金融資産については一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
ⅵ．有価証券
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額を用います。市場価格がない場合には、合理的に算定された価額により評価します。
ⅶ．金銭債権取得価額から、貸倒引当金を控除した金額により評価します。ただし、当該金銭債権を債
権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額により評価します。
ⅷ．金融先物取引に関する権利及び金融デリバティブ取引に関する権利− 141 −
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①

取引所に上場している金融先物取引及びデリバティブ取引により生じる債権及び債務
当該取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。
②

取引所の相場がない非上場金融先物取引及びデリバティブ取引により生じる債権及び債

務
市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額。なお、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。
ⅸ．金銭の信託の受益権
投資運用する資産に応じて、上記ⅰ．乃至ⅷ．、下記ⅹ．に定める当該投資資産の評価方
法に従い評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
ⅹ．その他
上記に定めがない場合は、投信法、社団法人投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評価額又は一般に公正妥当と認められる会計基準により付されるべき評価額をもって評価します。
(ハ）資産運用報告書等に価格を記載する目的で、上記(ロ)と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします（規約別紙２「資産評価の方法、基準及び基準日」第２項）。
ⅰ．不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等により求めた評価額。
ⅱ．不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する信託の受益権並びに不動産に関する匿名組
合出資持分
信託財産又は匿名組合出資持分の構成資産が上記ⅰ．に掲げる資産については上記ⅰ．に従った評価を、金融資産については一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評
価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
(ニ）本投資法人の資産評価の基準日は、各決算期（毎年４月末日及び10月末日）とします。ただし、前記「(ロ)ⅳ．乃至ⅸ．」に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末とします（規約別紙２「資産評価の方法、基準及び基準日」第３項）。
(ホ）１口当たりの純資産額については、貸借対照表に注記されることになっています（投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則（平成12年総理府令第134号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）第48条）が、貸借対照表を含む計算書類等は決算期毎に作成され（投信法第129条）、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して承認された旨が書面にて通知され、承認済みの計算書類等が監査報告書の謄本とともに投資主に交付されます（投信
法第131条第２項、第４項）。
投資主は、純資産額の情報について、本投資法人の一般事務受託者（みずほ信託銀行株式会社）の本支店で入手することができ、また、本投資法人のウェブサイト（上場（売買開始）日
以降速やかに開設される予定です。）において、計算書類等を閲覧することができます。

− 142 −(142) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲160̲2k̲05249034̲第３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(2）【保管】投資主は、証券会社等との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託できます（本投資証券が東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上場できない場合には、保管を委託できない場合があります。）。保護預りの場合、本投資証券は、混蔵保管され、投資主に対しては取引残高証明書が定期的に交付されます。
投資主から本投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、また当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を保管振替機構に預託する場合、保管振替機構は、預託を受けた本投資証券について預託者毎に分別保管せず、他の預託者から預託を受けた本投資証券と混蔵保管することによって集中保管します。保管振替機構は、その預託を受けた本投資証券について預託後相当の時期に保管振替機構名義への書換の請求を本投資法人に対して行います。保管振替機構に預託され保管振替機構名義に書き換えられた本投資証券について売買が行われた場合には、その決済のために本投資証券の券面を実際に授受するのではなく、保管振替機構に設けられた口座間の振替によって決済が行われます。ただし、保管振替機構に本投資証券を預託した投資主は本投資証券の保管の委託をした証
券会社等に申し出ることによって、保管振替機構に預託した投資証券の交付及び返還を受けることができます。なお、本投資証券が東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上場できな
い場合には保管振替機構に預託することはできません。
投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできます。保護預りを行わない
場合、本投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することになります。
(3）【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。
(4）【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年５月１日から10月末日まで、及び11月１日から翌年４月末日までの各６か月間とし、各営業期間の末日をそれぞれ決算期といいます。ただし、本投資法人の第１期営業期間は、本投資法人成立の日（平成17年５月６日）から平成17年10月末日までとします（規約第31条）。
(5）【その他】(イ）増減資に関する制限
ⅰ．最低純資産額
本投資法人が常時保持する最低限度の純資産額は、5,000万円です（規約第７条）。
ⅱ．投資口の追加発行
本投資法人の発行する投資口の総口数は、200万口とします。本投資法人は、かかる投資口数の範囲内において、役員会の承認を得て投資口の追加発行ができます。当該投資口の追加発行における１口当たりの発行価額は、本投資法人に属する資産の内容に照らし公正な価額として役員会で承認する価額とします（規約第５条第１項及び第３項）。
ⅲ．国内における募集
本投資法人が発行する投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとします（規約第５条第２項）。
(ロ）解散条件
本投資法人における解散事由は以下の通りです（投信法第143条）。

− 143 −
(143) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲160̲2k̲05249034̲第３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

ⅰ．投資主総会の決議
ⅱ．合併
ⅲ．破産手続開始の決定
ⅳ．解散を命ずる裁判
ⅴ．投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し(ハ）規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席者の議決権の３分の２以上により可決される必要があります（投信法第140条、商法第343条第１項）。ただし、書面による議決権行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなすことにつき、後記「３ 投資主・投資法人債権者の権利(1）投資主総会における議決権 ② 」

をご参照下さい。
本投資証券の上場日以降に投資主総会において規約の変更が決議された場合には、上場規程の特例に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、証券取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は、証券取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
(ニ）関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下の通りです。

− 144 −
(144) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲160̲2k̲05249034̲第３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

①

資産運用会社兼機関運営事務受託者：ケネディクス・リート・マネジメント株式会社
資産運用委託契約
期間

本投資法人が投信法に基づく登録を完了した日に効力を生じ、期間は定めない
ものとします。

更新

該当事項はありません。

解約ⅰ

本投資法人は、資産運用会社が投信法第50条に規定される投資信託協会の会員でなくなった場合には、事前に投資主総会の決議を経た上で、資産運用会社に対して書面による通知を行うことにより直ちに同契約を解約することができます。

ⅱ

本投資法人又は資産運用会社は、相手方当事者に対し、６か月前の文書による事前通知を行い、本投資法人は投資主総会の決議を得た上で、資産運用会社は本投資法人の同意を得た上で、同契約を解約することができます。ただし、本投資法人は、投資主総会の承認又は内閣総理大臣の許可を得なければ、かかる同意をしてはならないものとします。

ⅲ

本投資法人は、次に掲げるいずれかの事由が生じた場合、役員会の決議により、直ちに同契約を解約できます。

(ⅰ）資産運用会社が職務上の業務に違反し、又は職務を怠った場合（ただし、当該違反が是正可能なものである場合に、資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）(ⅱ）資産運用会社につき、支払停止、支払不能、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理開始又は特別清算開始の申立て、重要な財産に対する差押命令の送達等の事由が発生した場合(ⅲ）上記に掲げる場合のほか、資産運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合
ⅳ

本投資法人は、資産運用会社が次の各号のいずれかに該当するときは、同契約を解約します。

(ⅰ）投資信託委託業者（投信法に規定されます。）でなくなったとき。
(ⅱ）投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき。
(ⅲ）解散したとき。
変更等

本投資法人及び資産運用会社の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に従って変更することができます。

− 145 −
(145) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲160̲2k̲05249034̲第３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

業務委託契約期間

同契約締結日から効力を生じ、期限は定めないものとします。

更新

該当事項はありません。

解約ⅰ

本投資法人又は機関運営事務受託者は、相手方に対し、６か月前の文書による事前通知を行うことにより、同契約を解約することができます。

ⅱ

本投資法人は、次の各号のいずれかに該当する事由が生じた場合には、同契約を直ちに解約することができます。

(ⅰ）機関運営事務受託者が職務上の義務に違反し、又は職務を怠った場合。ただし、当該義務違反、職務懈怠が是正可能である場合に、機関
運営事務受託者が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。
(ⅱ）機関運営事務受託者につき、支払停止、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理開始又は特別清算開始の申立、手形交換所における取引停止処分、重要な財産に対する差押え命令の送達等の事由が発生した場合。
(ⅲ）前各号に掲げる場合の他、委託業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合。
変更等②

両当事者の書面による合意のある場合に限り、変更することができます。

一般事務受託者兼資産保管会社：みずほ信託銀行株式会社
一般事務委託契約期間

同契約締結日から２年間とします。

更新

期間の満了予定日の３か月前までに、本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方からその相手方に対して、有効期間の満了予定日をもって同契約を解除する旨の書面による通知がなされなかったときは、同契約の有効期間は自動的に期間満了の日の翌日より更に１年間延長されるものとし、以後も同様とします。なお、かかる契約解除の通知があったときは、現行の有効期間の満了をもって同契約は終了します。

解約ⅰ

本投資法人及び一般事務受託者が、書面により同契約解除に合意した場合。この場合、同契約は本投資法人及び一般事務受託者が合意して指定した日に終了します。

ⅱ

本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方が同契約に違反し、同契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反を通告してから30日間以内に違反した当事者が同違反を是正しない場合。なお、この場合、同契約は当該30日間の経過後に解除することができます。

ⅲ

本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算開始、会社整理開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき。又は、本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。これらの場合、その相手方は同契約を直ちに解除することができます。

− 146 −
(146) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲160̲2k̲05249034̲第３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

変更等

本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議し合意の上、同契約の各条項の定めを書面により変更することができます。変更に当たっては関係法令を遵守すると共に本投資法人の規約との整合性に配慮するものとし、書面をもって行うものとします。一般事務受託者が同契約に定める業務を行うに当たり事務規程に定める本件業務の処理方法に不都合が生じるときは、本投資法人及び一般
事務受託者は互いに協議し合意の上、事務規程の各条項の定めを変更することができます。

資産保管業務委託契約
期間同契約締結日から２年間とします。

更新

期間の満了予定日の３か月前までに、本投資法人又は資産保管会社のいずれか
一方からその相手方に対して、有効期間の満了予定日をもって同契約を解除する旨の書面による通知がなされなかったときは、同契約の有効期間は自動的に期間満了の日の翌日より更に１年間延長されるものとし、以後も同様とします。なお、かかる契約解除の通知があったときは、現行の有効期間の満了をもって同契約は終了します。

解約

以下の各号に掲げる場合には、同契約を解除することができます。
ⅰ

本投資法人及び資産保管会社が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、同契約は本投資法人及び資産保管会社が合意して指定した日に終
了します。

ⅱ

本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方が同契約に違反し、同契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反を通告してから30日間以内に違反した当事者が同違反を是正しない場合。なお、この場合、同契約は当該30日間の経過後に解除することができます。

ⅲ

本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算開始、会社整理開始、会社更生手続開始若しくは民事
再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき。又は、本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。これらの場合、その相手方は同契約を直ちに解除することができます。

ⅳ

本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方について、同契約に定める業務の遂行に著しく支障があると合理的に判断される場合。なお、この場
合、その相手方は書面にてその判断を通知することにより同契約を直ちに解除することができます。

変更等

本投資法人及び資産保管会社は、互いに協議し合意の上、同契約の各条項の定めを書面により変更することができます。変更に当たっては関係法令を遵守す
ると共に本投資法人の規約との整合性に配慮するものとし、書面をもって行う
ものとします。資産保管会社が契約に定める業務を行うに当たり保管規程又は付随規程に定める本件業務の処理方法に不都合が生じるときは、本投資法人及び資産保管会社は互いに協議し合意の上、保管規程又は付随規程の各条項の定めを変更することができます。

− 147 −(147) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲160̲2k̲05249034̲第３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

③

名義書換事務受託者：中央三井信託銀行株式会社
名義書換事務委託契約
期間同契約締結日から効力を生じ、期限は定めないものとします。

更新

該当事項はありません。

解約

同契約は、次に掲げる事由によって終了するものとします。
ⅰ

本投資法人及び名義書換事務受託者間の文書による解約の合意。この場合には同契約は本投資法人及び名義書換事務受託者間の合意によって定める
ときに終了します。

ⅱ

本投資法人又は名義書換事務受託者のいずれか一方から他方に対する文書
による解約の通知。この場合には同契約はその通知到達の日から３か月以上経過後の当事者間の合意によって定める日に終了します（ただし、解約の通知到達の日から、９か月以内の日とします。）。

ⅲ

本投資法人又は名義書換事務受託者のいずれか一方において破産手続開
始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理開始若しくは特別清算開始の申立があったとき又は手形交換所の取引停止処分が生じた場合における、他方が行う文書による解約の通知。この場合には同契約はその通知において指定する日に終了します。

ⅳ

本投資法人又は名義書換事務受託者のいずれか一方が同契約に違反し、かつ引続き同契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合におけ
る、他方が行う文書による解約の通知。この場合には、同契約はその通知到達の日から２週間経過後に終了します。

変更等

本投資法人及び名義書換事務受託者間で協議の上、契約内容を変更することが
できます。

④

会計監査人：新日本監査法人
本投資法人は、新日本監査法人を会計監査人とします。
会計監査人は、投資主総会において選任します（規約第25条）。会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします（規約第26条）。

(ホ）公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。

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(148) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲160̲2k̲05249034̲第３̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

２【利害関係人との取引制限】(1）法令に基づく制限①

利益相反取引の制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について次の行為を行うことが禁じられています（投信法第34条の３第２項、投信法施行令第21条、投信法施行規則
第53条）。ここで「利害関係人等」とは、資産運用会社の議決権の過半数を保有していること、その他の当該資産運用会社と密接な関係を有する者として投信法施行令で定める者をいいます（投信法第15条第２項第１号、投信法施行令第20条）。
(イ）資産運用会社の利害関係人等である次のａ．からｇ．までに掲げる者の当該ａ．からｇ．
までのそれぞれに定める顧客等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
ａ．投資信託委託業者 投資信託委託業に係る受益者又は投資法人資産運用業に係る投資法
人ｂ．信託会社 信託の引受けを行う業務に係る受益者
ｃ．信託業務を営む金融機関 信託の引受けを行う業務に係る受益者
ｄ．投資顧問業者 投資顧問業に係る顧客又は当該投資顧問業者が締結した投資一任契約に係る顧客
ｅ．宅地建物取引業者 宅地建物取引業に係る顧客
ｆ．不動産特定共同事業者

不動産特定共同事業の事業参加者

ｇ．上記ａ．からｆ．までに掲げる者のほか、特定資産に係る業務を営む者として投信法施行令で定める者 投信法施行令で定める顧客等(ロ）資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
(ハ）資産運用会社の利害関係人等である次に掲げる者の利益を図るため、投資法人の資産の運用の方針、投資法人の純資産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うこと。
ａ．証券会社等
ｂ．登録金融機関
ｃ．宅地建物取引業者
ｄ．上記ａ．からｃ．までに掲げる者のほか、投信法施行令で定める者(ニ）資産運用会社の利害関係人等である証券会社が有価証券の引受けに係る主幹事会社である
場合において、当該有価証券の募集又は売出しの条件に影響を及ぼすために実勢を反映しな
い作為的な相場を形成することを目的とした取引を行うこと。
(ホ）資産運用会社の利害関係人等である発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関が有価証券の募集、私募若しくは売出し又は募集、私募若しくは売出しの取扱いを行っている
場合において、当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該発行者、証券会社、証券仲介業
者又は登録金融機関の要請を受けて、当該有価証券を投資法人の資産をもって取得し、又は買い付けること。
(ヘ）資産運用会社の利害関係人等である不動産特定共同事業者が不動産特定共同事業契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該不動産特定共同事業契約の締結額が当該不動産特定共同事業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該不動産特定共同事業者の要請を受けて、当該不動産特定共同事業契約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産− 149 −
(149) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲170̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

をもって取得すること。
(ト）資産運用会社の利害関係人等である匿名組合の営業者が匿名組合契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該匿名組合契約の出資額が当該匿名組合の営業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該匿名組合の営業者の要請を受けて、当該匿名組合契約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
(チ）資産運用会社の利害関係人等である信託業者等が信託契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該信託契約に係る信託財産の額が当該信託業者等が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託業者等の要請を受けて、当該信託契約に係る受益権を投資法人の資産をもって取得すること。
(リ）資産運用会社の利害関係人等である信託受益権販売業者が信託受益権の販売又はその代理
若しくは媒介を行っている場合において、当該信託受益権販売業者に対する当該信託受益権の買付けの申込みの額が当該信託受益権販売業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託受益権販売業者の要請を受けて当該信託受益権を投資法人の資産をもって買い付けること。
②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。
以下、本項において同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第34条の６第２項）。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第34条の６第４項、第26条第３項）。
③

資産の運用の制限
登録投資法人は、①その執行役員又は監督役員、②その資産の運用を行う投資信託委託業者、③その執行役員又は監督役員の親族、④その資産の運用を行う投資信託委託業者の取締役若しくは監査役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で次に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第95条乃至第97条）。
ａ．有価証券の取得又は譲渡
ｂ．有価証券の貸借
ｃ．不動産の取得又は譲渡
ｄ．不動産の貸借
ｅ．宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引（ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。）− 150 −
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④

特定資産の価格等の調査
投信法第34条の４及びこれに関する法令並びに金融庁事務ガイドラインにより定められた特定資産（指定資産を除きます。）について取得及び譲渡等の取引が行われた場合は、資産運用
会社の利害関係人等及びその資産保管会社を除く外部の所定の第三者により価格等の調査を受けるものとします。
ここで、外部の所定の第三者とは、以下のもの（投信法施行令に定める者を除きます。）をいいます。
ａ．弁護士又は弁護士法人
ｂ．公認会計士又は監査法人
ｃ．不動産鑑定士
なお、調査の対象である資産が不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいいます。）であるときは、不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえて調査します。
また、ここで規定する価格等の調査は、利害関係人等以外の第三者との間で取引が行われた
場合にも、実施しなければならないことに留意します。
(2）利害関係取引規程
資産運用会社は、資産運用業務に関する取引を行う上で、自己又は利害関係者との取引に係る規程を大要以下の通り定めています。
①

法令の遵守
資産運用会社は、利害関係者との間において、本投資法人の利益を害する取引又は不必要な取引を行ってはなりません。利害関係者と取引を行う場合は、投信法、投信法施行令、投信法
施行規則及び利害関係取引規程の定めを遵守するものとします。
②

利害関係者
利害関係者とは次の者をいいます。

(イ）投信法及び投信法施行令に定める利害関係人等(ロ）資産運用会社の発行済株式の20％以上を保有する株主及びその役員並びに資産運用会社の子会社(ハ）上記(イ)又は(ロ)に該当する者が過半の出資、匿名組合出資又は優先出資を行っている特別目的会社(ニ）上記(イ)又は(ロ)に該当する者にアセットマネジメント業務を委託している法人③

利害関係者との取引
利害関係取引規程における取引は以下に規定するものをいい、取引条件の検証に当たっては、

法令や諸規則に定める基準を遵守した上で、通常の同様の取引と比較して本投資法人に不利益となることのないよう、コンプライアンス委員会において十分な検証を行うこととします。
(イ）資産の取得
ａ．利害関係者から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する信託受益権を取得する場合は、利害関係者でない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額を超えて取得してはなりません。利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にＳＰＣ等の組成を行うなどして負担した費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。
ｂ．利害関係者からその他の特定資産を取得する場合、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記ａ．に準ずるものとします。

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ｃ．利害関係者から上記ａ．及びｂ．に基づく特定資産の取得を決定した場合は、速やかに開示するものとします。
(ロ）資産の譲渡
ａ．利害関係者へ不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する不動産信託受益権を譲渡する場合は、利害関係者でない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額未満で譲渡してはなりません。
ｂ．利害関係者へその他の特定資産を譲渡する場合、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記ａ.に準ずるものとします。
ｃ．利害関係者に対する上記ａ.及びｂ.に基づく特定資産の譲渡を決定した場合は、速やかに開示するものとします。
(ハ）不動産の賃貸
ａ．利害関係者へ物件を賃貸する場合は、市場価格、周辺相場等を調査し、利害関係者でない第三者の意見書等を参考の上、適正と判断される条件で賃貸しなければなりません。
ｂ．利害関係者に対する上記ａ.に基づく賃貸を決定した場合は、速やかに開示するものとします。
(ニ）不動産等の売買及び賃貸の媒介業務の委託
ａ．利害関係者へ特定資産の取得又は売買の媒介を委託する場合は、宅建業法に規定する報酬の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
ｂ．利害関係者へ賃貸の媒介を委託する場合は、宅建業法に規定する報酬以下とし、賃料水
準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
ｃ．利害関係者に対する上記ａ．及びｂ．に基づく媒介の委託を決定した場合は、速やかに開示するものとします。
(ホ）不動産管理業務等の委託
ａ．利害関係者へ不動産管理業務等を委託する場合は、実績、会社信用度等を調査するとともに、委託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定します。
ｂ．取得する物件について、利害関係者が既に不動産管理業務等を行っている場合は、取得後の不動産管理業務等は当該利害関係者に委託することとしますが、委託料の決定については上記ａ．に準ずるものとします。
ｃ．利害関係者に対する上記ａ．及びｂ．に基づく不動産管理業務等の委託を決定した場合
は、速やかに開示するものとします。
(へ）工事の発注
ａ．利害関係者へ工事等を発注した場合は、第三者の見積り価格及び内容等を比較検討した
上で、適正と判断される条件で工事の発注を行うものとします。
ｂ．利害関係者に対して上記ａ.に基づく工事の発注を行う場合は、工事別に期毎開示する
ものとします。
④

利害関係者との取引に関する手続
利害関係者との間で取引を行う場合、社内規程の定めに従い、当該利害関係者との間の取引内容につき、以下の手続を経るものとします。
(イ）コンプライアンス・オフィサーにより審査され、問題点がないと判断された場合、コンプ
ライアンス委員会に上程されます。
(ロ）コンプライアンス委員会において審議され、承認の決議がなされた場合、運用委員会にて審議され、承認の決議がなされます。なお、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライ
アンス委員会の審議の内容及び経過について運用委員会に報告するものとします。

− 152 −
(152) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲170̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(ハ）運用委員会で承認の決議がされた場合、取締役会に上程され審議、決定されます。なお、
コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス委員会の審議の内容及び経過について
取締役会に報告するものとします。
⑤

本投資法人への報告
資産運用会社の指図に基づき、本投資法人が資産運用会社若しくはその取締役、資産運用会

社が資産の運用を行う他の投資法人、資産運用会社が運用の指図を行う投資信託財産又は利害関係者との間において特定資産の売買その他投信法施行令で定める取引を行ったときは、投信
法及び投信法施行規則の定めに従い、当該取引に係る事項を記載した書面を、本投資法人、資産運用会社が資産の運用を行う他の投資法人、その他投信法施行令で定める者に対して交付するものとします。

３【投資主・投資法人債権者の権利】(1）投資主総会における議決権①

本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています（投信法第94条第１項、商法第241条第１項本文）。投資主総会において決議される事項は、以下の通りです。
(イ）執行役員、監督役員及び会計監査人の選任（ただし、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除きます。）及び解任（投信法第95条、第100条、第114条、第99条第１項、第104条、第119条、商法第257条、株式会社の監査等に関する商法の特例に関する法律（昭和49年法律第22号。その後の改正を含みます。）第６条第１項）(ロ）投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結及び解約の承認又は同意（投信法第198条
第２項、第206条第１項、第34条の９第２項）(ハ）投資口の併合（投信法第85条第１項）(ニ）投資法人の解散（投信法第143条第２号）(ホ）規約の変更（投信法第140条第１項）(ヘ）その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項（投信法第89条）②

投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下の通りです。

(イ）投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合の他、出席した投資主の議決権の過半数でこれを行います（規約第11条）。
(ロ）投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主を代理人として、議決権を行使することができます（規約第12条第１項）。ただし、投資主又は代理人に選任された投資主は、投資主総会毎に代理権を証する書面を予め本投資法人に提出しなければなりません（投信法第94条第１項、商法第239条第２項但書、規約第12条第２項）。
(ハ）投資主総会に出席しない投資主は、書面によって議決権を行使することができます（投信法第92条第１項、規約第13条第１項）。
(ニ）書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法
第92条第３項、規約第13条第２項）。
(ホ）本投資法人は、役員会の決議をもって、投資主総会に出席しない投資主が電磁的方法により議決権を行使することができる旨を定めることができます（投信法第92条の２第１項）。
(ヘ）投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなします（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。
− 153 −
(153) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲170̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(ト）上記(ヘ)の定めに基づき議案に賛成するものとみなされた投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第93条第３項、規約第14条第２項）。
(チ）決算期から３か月以内の日を会日とする投資主総会を開催する場合、本投資法人は、直前の決算期の最終の投資主名簿（実質投資主名簿を含みます。以下同じです。）に記載された投資主又は登録質権者をもって、その招集に係る投資主総会において権利を行使することのできる投資主又は登録質権者とします（規約第15条第１項）。
(リ）上記(チ)のほか、本投資法人は、必要があるときは、役員会の決議を経て法令に従い予め公告し、一定の日における最終の投資主名簿に記載されている投資主又は登録質権者をもって、その権利を行使すべき投資主又は登録質権者とするものとします（規約第15条第２項）。
(2）その他の共益権①

代表訴訟提起権（投信法第34条の８第３項、第110条、第113条、商法第267条）
６か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、資産運用会社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴訟の提起を請求することができ、本投資法人が請求のあった日から60日以内に訴訟を提起しないときは、本投資法人のために訴訟を提起することができます。
②

投資主総会決議取消権（投信法第94条第１項、商法第247条、第248条）
投資主は、投資主総会の招集の手続若しくは決議の方法が法令若しくは規約に違反している

若しくは著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反しているとき、又は決議について特別の利害関係を有している投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、決議の日から３か月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。
③

執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第110条、第163条第１項、商法第272条）
執行役員が本投資法人の目的の範囲内ではない行為その他法令又は規約に違反する行為をすることにより本投資法人に回復できない損害が発生するおそれがある場合には、６か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人のために執行役員に対してその行為の差止めを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
④

新投資口発行無効訴権（投信法第123条第１項、商法第280条の15）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の発行日から６か月以内に、本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
⑤

合併無効訴権（投信法第150条第１項、商法第415条第１項、第２項、第105条第１項）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の日から６か月以内に合併無効の訴えを提起することができます。
⑥

設立無効訴権（投信法第163条第１項、商法第428条第１項、第２項）
投資主は、本投資法人の設立につき重大な瑕疵があった場合には、本投資法人に対して設立の日から２年以内に設立無効の訴えを提起することができます。
⑦

投資主提案権（投信法第94条第１項、商法232条の２第１項、第２項）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員に対して会日より８週間前に書面をもって、ⅰ．一定の事項を投資主総会の会議の目的とするべきことを請求することができ、また、ⅱ．会議の目的である事項についてその投資主の提出する議案の要領を投資主総会の招集通知に記載することを請求することができます。
⑧

投資主総会招集権（投信法第94条第１項、商法第237条第１項、第３項）− 154 −
(154) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲170̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を提出して執行役員に対して投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資
主総会招集の手続がなされない場合には、内閣総理大臣の許可を得て招集することができます。
⑨

検査役選任請求権（投信法第94条第１項、商法第237条の２第１項、投信法第139条、商法第294条第１項）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、投資主総会招集の手続及び決議方法を調査させるため投資主総会に先立って検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。また、発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主は、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。
⑩

執行役員等解任請求権（投信法第99条、第104条、商法第257条第３項）
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員又は監督役員の職務遂行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会で当該役員の解任が否決された場合には、30日以内に裁判所に当該役員の解任を請求することができます。
⑪

解散請求権（投信法第144条、商法第406条の２第１項）
発行済投資口の総口数の10分の１以上に当たる投資口を有する投資主は、本投資法人の業務の執行上著しい難局により本投資法人に回復できないような損害が生じ又は生じるおそれがあるときや、本投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で本投資法人の存立を危殆ならしめ
る場合には裁判所に解散請求をすることができます。
(3）分配金請求権（投信法第136条第１項）
投資主は、本投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。
(4）残余財産分配請求権（投信法第163条第１項、商法第425条本文）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の所有する投資口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています。
(5）払戻請求権（規約第８条）
投資主は、投資口の払戻請求権は有していません。
(6）投資口の処分権（投信法第78条第１項、第４項）
投資主は、投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます。
(7）投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第83条第２項、第５項、商法第226条の２）
投資主は、本投資法人の成立（その成立後に投資口を発行するときは、その払込期日）の後、遅滞なく投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申出ることもできます。
(8）帳簿閲覧請求権（投信法第138条第１項、第２項）
投資主は、執行役員に対し、会計の帳簿及び資料の閲覧又は謄写を請求することができます。
ただし、この請求は、理由を付した書面をもってしなければなりません。
− 155 −
(155) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲170̲2k̲05249034̲第１−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】(1）【名称、資本の額及び事業の内容】
ａ．名称
ケネディクス・リート・マネジメント株式会社
ｂ．資本の額
本書の日付現在

200百万円ｃ．事業の内容
ⅰ

投資信託委託業ⅱ

投資法人資産運用業

ⅲ

ⅰ及びⅱに直接関連する宅地建物取引業

ⅳ

投資法人の機関の運営に関する業務ⅴ

不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の売買、賃貸、仲介、並びに不動産等の管理及び鑑定

ⅵ

不動産投資顧問業

ⅶ

不動産等の管理及び運用に関するコンサルタント業ⅷ

前各号に付帯関連する一切の業務

①

会社の沿革
年月日

事項

平成15年11月28日

ケイダブリュー・リート・マネジメント株式会社設立

平成16年７月２日

宅地建物取引業の免許取得（免許証番号 東京都知事(1）第83303号）

平成16年11月９日

ケネディクス・リート・マネジメント株式会社に商号変更

平成17年２月28日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号 国土交通大臣認可第33号）

平成17年４月18日

投信法上の投資法人資産運用業の認可取得（認可番号 内閣総理大臣第44号）

平成17年４月26日②

投資法人の機関運営に関する事務の兼業承認

株式の総数及び資本の額の増減(イ）発行する株式の総数（本書の日付現在）
20,000株(ロ）発行済株式の総数（本書の日付現在）
6,450株(ハ）最近５年間における資本の額の増減
平成16年11月19日付けで増資が行われ、これにより資本の額は10百万円から200百万円に増額されています。
③

その他(イ）役員の変更
資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において総株主の議決権の過半数を有す− 156 −
(156) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲180̲2k̲05249034̲第４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

る株主が出席し、その株主の議決権の過半数の賛成によって選任します。取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、就任後２年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、就任後４年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までです。ただし、補欠又は増員として就任した取締役の任期は、前任者他の在任取締役の任期の残存期間と同一とし、補欠として就任した監査役の任期は前任者の任期の残存期間と同一とします。資産運用会社において取締役及び監査役の変更があった場合には、監督官庁へ遅滞なく届け出ます（投信法第10条の３第２項第１号、第８条第１項第３号）。また、資産運用会社の常務に従事する取締役が他の会社の常務に従事し又は事業を営もうとする場合には、監督官庁の承認を必要とします（投信法第13条）。
(ロ）訴訟事件その他資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
④

関係業務の概要
本投資法人が、資産運用会社に委託する業務の内容は次の通りです。

(イ）本投資法人の資産の運用に係る業務(ロ）本投資法人が行う資金調達に係る業務(ハ）本投資法人への報告業務(ニ）その他本投資法人が随時委託する上記に関連し又は付随する業務(2）【運用体制】①

投資法人の運用体制
前記の通り、本投資法人の資産運用は、資産運用会社に委託して行います。
資産運用会社の組織及びそれぞれの業務の概略は、以下の通りです。

− 157 −
(157) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲180̲2k̲05249034̲第４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

資産運用会社組織図

株主総会
監査役
取締役会
コンプライアンス・
オフィサー
コンプライアンス委員会

運用委員会
代表取締役

投資運用部

不動産投資
グループ

資産運用
グループ

財務企画部

ＩＲ
グループ

財務経理
グループ

業務管理部

業務管理
グループ

資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。資産運用会社の各種業務は、投資運用部、財務企画部及び業務管理部並びにコンプライアンス・
オフィサーの各部署に分掌され、投資運用部、財務企画部及び業務管理部については、担当の部長が統括します。
また、資産の運用に関する審議を行う機関として運用委員会を、コンプライアンスに関する審議を行う機関としてコンプライアンス委員会を設置しています。

− 158 −
(158) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲180̲2k̲05249034̲第４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(イ）資産運用会社の各組織の業務の概要
各組織の主な業務は以下の通りです。
部署名
投資運用部

分掌業務
不動産投資グループ・運用ガイドラインの策定及び修正に関する事項

・

投資法人資産運用業に係る資産の取得・処分に関する事項

・

不動産市場及び小売業等業界動向の調査分析

・

その他付随する事項

資産運用グループ

財務企画部

・運用ガイドラインに基づく資産の賃貸に関する事項

・

運用ガイドラインに基づく資産の管理に関する事項

・

資産管理計画書の策定

・

投資法人資産運用業に係る運用評価、リスク管理に関する事項

・賃借人の与信管理に関する事項

・

その他付随する事項

ＩＲグループ・本投資法人のＩＲ活動に関する事項

・

本投資法人の資金調達に関する事項

・

本投資法人のＡＬＭ（Asset Liability Management）を含む中期運用計画の策定及び修正に関する事項

・・

不動産投資信託市場の調査分析
本投資法人の投資主対応に関する事項（投資主総会に関する事項を除く。）

・

監督官庁・関係諸団体等との折衝等に関する事項

・

その他付随する事項

財務経理グループ

業務管理部

・

年度運用計画の策定及び変更に関する事項

・

本投資法人の予算策定に関する事項

・

本投資法人の決算に関する事項

・

本投資法人のディスクロージャーに関する事項

・

その他付随する事項

業務管理グループ
・本投資法人の投資主総会及び役員会の運営に関する事項

・

株主総会、取締役会及び各種委員会の運営に関する事項

・

コンプライアンス・オフィサーのサポート業務

・総務、経理、人事に関する事項

・関係官公署による検査等の対応

・

その他付随する事項− 159 −
(159) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲180̲2k̲05249034̲第４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

コンプライアンス・

・

オフィサー

コンプライアンス・プログラム及びコンプライアンス・マニュアルの立案、その他コンプライアンスに関する統括

・

社内諸規程・規則等の制定案及び改廃案の作成並びにその遵守状
況の検証

・

業務全般についての法令諸規則等の遵守状況の検証

・

苦情処理に関する事項への対応

・

法人関係情報の管理

・

リスク管理に関する事項

・

内部監査に関する事項

・

内部者取引等管理規程に定める役職員等による投資口取得に係る審査・その他付随する事項(ロ）委員会
各委員会の概要は以下の通りです。
ａ．運用委員会委員

代表取締役社長（委員長）、投資運用部長、財務企画部長及びコンプ
ライアンス・オフィサー

審議内容

・

投資法人資産運用業に関する運用方針（運用ガイドラインの策定及び変更、資産管理計画書の策定及び変更、中期運用計画の策定及び変更、年度運用計画の策定及び変更等）に関する審議並びに決議

・投資法人資産運用業に係る資産の取得及び処分に関する審議並び
に決議

審議方法等

・

本投資法人の予算策定及び決算に関する事項の審議並びに決議

・

本投資法人の資金調達及びＡＬＭに関する事項の審議並びに決議

・投資法人資産運用業に係る運用評価、リスク管理に関する事項

・

その他付随する業務

・委員の３分の２以上の出席を要する。ただし、代表取締役社長及びコンプライアンス・オフィサーは必ず出席を要する。

・

決議は代表取締役社長を含む出席委員の３分の２以上の賛成による。なお、コンプライアンス・オフィサーは重要な問題があると判断する場合、審議中においても議案を起案部署又はコンプライ
アンス委員会（コンプライアンス委員会の承認の決議を経ている場合）に差し戻すことができる。

− 160 −
(160) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲180̲2k̲05249034̲第４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

ｂ．コンプライアンス委員会委員

代表取締役社長、コンプライアンス・オフィサー（委員長）、取締役（常勤）、監査役及び外部委員(注)

審議内容

・

投資法人資産運用業のうち利害関係者との取引に関する審議及びその承認の決議

・

投資法人資産運用業における利害関係者以外を相手方とする資産の取得及び処分の内、コンプライアンス委員会規程に定める要件に該当する取引に関する審議及びその承認の決議

・

投資法人資産運用業に関する運用方針（運用ガイドラインの策定及び変更、資産管理計画書の策定及び変更、中期運用計画の策定及び変更、年度運用計画の策定及び変更等）に関する審議並びにその承認の決議

・

社内のコンプライアンス及びコンプライアンス体制に関する事項の審議及びその承認の決議

・

社内諸規程・規則等の制定案及び改廃案に関する事項の審議及び
承認の決議

・

内部者取引等管理規程に定める役職員等による投資口取得に関する事項の審議及び承認の決議

・

その他コンプライアンス・オフィサーが随時定める事項に関するコンプライアンスに関する事項の審議及びその承認の決議

審議方法等

・

その他付随する業務に関する事項の審議及び承認の決議

・

委員の３分の２以上の出席を要する。ただし、コンプライアン
ス・オフィサー及び外部委員は必ず出席を要する。

・

決議は、原則全会一致による。なお、全会一致とならない場合
は、コンプライアンス・オフィサーは、当該議案を起案部署に差し戻す。

（注）本書の日付現在、外部委員には、弁護士１名が就任しています。

②

投資運用の意思決定機構
資産運用会社は、規約に沿って、本投資法人から資産運用の一任を受けた資産運用会社として、運用ガイドラインを作成し、投資方針、利害関係者との取引のルール、分配の方針、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めます。
また、資産運用会社は、運用ガイドラインに従い、資産管理計画書等（資産管理計画書の他、中期運用計画及び年度運用計画を含みます。）を作成し、運用ガイドラインに定める投資方針、利害関係者との取引のルールに従い、投資物件を選定し、その取得を決定します。
運用ガイドライン及び資産管理計画書等の制定及び変更に係る意思決定フロー並びに資産の取得及び売却に係る意思決定フローは以下の通りです。

− 161 −
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＜意思決定フロー＞
審査

審議及び決議運用ガイドラインの作成

コ
ン
オプ
フラ
イ
サア
ン
ス
・
ィ ー

各
所
管
部
署

資産管理計画書等の作成
利害関係者との取引の承認
運用ガイドラインの例外取引の承認

審議及び決議

コ
ン
プ
委
ラ
員
イ
会
ア
ン
ス

運
用
委
員
会

利害関係者との取引以外の取引で運用ガイドライン本則による取引の承認

決議又は報告

決議

取
締
役
会

報告

(イ）本投資法人の資産の運用に係る投資方針に関する意思決定
運用ガイドラインの制定及び変更は、投資運用部長の指示に基づき投資運用部において起案され、コンプライアンス・オフィサーに上程されます。コンプライアンス・オフィサーが法令、社団法人投資信託協会の定める規則、本投資法人の規約及び資産運用会社の社内規程（以下「法令等」といいます。）に照らして審査した上で問題点がないと判断した場合、コ
ンプライアンス委員会で審議され、決議されます。その後、運用委員会に付議され、審議後決議されます。なお、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス委員会の審議の内容及び経過について運用委員会に報告するものとします。運用委員会において審議・決議された後、取締役会へ上程され、審議の上、制定又は変更されます。
運用ガイドラインは、一年に一度見直しを行うことを原則としますが、見直しの結果によって変更を行わないこともあります。また、経済情勢の大幅な変化が生じた場合にはその都度見直し及び変更を行うことがあります。
(ロ）本投資法人の資産の運用に関する意思決定
ａ．資産管理計画書等に関する事項
資産管理計画書等は、各所管部署により起案され、コンプライアンス・オフィサーに上程されます。コンプライアンス・オフィサーが法令等に照らして審査した上で問題点がな
いと判断した場合、コンプライアンス委員会で審議され、決議されます。その後、運用委
員会に付議され、審議後決議されます。なお、コンプライアンス・オフィサーは、コンプ
ライアンス委員会の審議の内容及び経過について運用委員会に報告するものとします。
運用委員会において審議・決議された後、取締役会へ上程され、審議の上、決定又は変更されます。
資産管理計画書等は、営業期間毎に策定又は見直しを行うこととします。資産管理計画書等について期間中に変更が生じた場合は、各所管部署は変更計画書を起案し、資産管理計画書等の策定と同様の手続で決定します。
ｂ．資産の取得及び売却に関する事項
資産の取得に際して、投資運用部は、各資産について、定められた手続に従い投資資産を選定します。
投資運用部は、投資資産の取得に関してコンプライアンス・オフィサーに上程します。
コンプライアンス・オフィサーが法令等に照らして審査した上で問題点がないと判断した
後、運用委員会に付議され、審議後決議されます。ただし、コンプライアンス・オフィ
サーが必要と判断する場合、また利害関係者との取引又は運用ガイドラインの例外規定に該当するすべての取引については、コンプライアンス委員会で審議され、決議されます。

− 162 −
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その後、運用委員会に付議され、審議・決議されます。なお、コンプライアンス・オフィ
サーはコンプライアンス委員会の審議の内容及び経過について運用委員会に報告するものとします。利害関係者との取引又は運用ガイドラインの例外規定に該当するすべての取引については、取締役会に付議され、審議・決議されます。なお、その他の取引については、運用委員会で審議及び決議され、決定内容を取締役会に報告するものとします。
コンプライアンス委員会は、必要に応じて外部の専門家による意見書等を取得することができ、取得した意見書等を決定の参考としてこれを運用委員会及び取締役会に提出する
ものとします。運用委員会及び取締役会は、コンプライアンス委員会の報告及び専門家意見（共に提出された場合）等を参考に当該資産について投資判断を行います。
資産の売却に関しては、資産の取得と同様に、投資運用部で立案し、売却の是非について運用委員会及びコンプライアンス委員会で審議後、取締役会において両委員会での審議
内容を精査して決議が行われます。審議・決議方法等はすべて、資産の取得の場合と同様です。
(3）【大株主の状況】（本書の日付現在）
名称
ケネディクス株式会社

住所
東京都港区新橋二丁目2番9号

所有株式数
（株）

比率（％）
（注）

6,450

100.00（注）比率とは、発行済株式総数に対する所有株式数の比率をいいます。

− 163 −
(163) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲180̲2k̲05249034̲第４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

(4）【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名

氏名

主要略歴

所有
株式数
（株）

代表取締役社長

宮島 大祐

前記「第１ 投資法人の追加情報 ２ 役員の状況」をご参

0

照下さい。
取締役

池田 総司

投資運用部長平成２年４月東急不動産株式会社

平成９年４月財団法人民間都市開発推進機構出向

平成11年４月

東急不動産株式会社

平成11年10月

住友生命保険相互会社

平成15年６月

ケネディクス株式会社（当時ケネディ・ウィ

0

ルソン・ジャパン株式会社）
平成16年６月

ケネディクス・リート・マネジメント株式会社（当時ケイダブリュー・リート・マネジメ
ント株式会社）出向

社外取締役

川島 敦

平成16年10月

同取締役就任（現在に至る）

昭和57年４月

三菱商事株式会社

昭和59年５月

香港三菱商事会社

平成２年４月

みずほ信託銀行（当時安田信託銀行株式会社）

平成10年６月

ケネディクス株式会社（当時ケネディ・ウィ
ルソン・ジャパン株式会社）

平成13年３月

同

取締役副社長兼不動産投資アドバイザ

リー部長
平成15年１月

同取締役兼執行役員ＣＯＯ兼不動産アドバ

イザリー部長平成15年３月

同執行役員ＣＯＯ兼不動産投資アドバイザ

リー部長
平成16年８月

同執行役員ＣＯＯ（現在に至る）

平成16年10月

ケネディクス・リート・マネジメント株式会社（当時ケイダブリュー・リート・マネジメ
ント株式会社） 取締役就任（現在に至る）

平成17年３月

ケネディクス株式会社（当時ケネディ・ウィ
ルソン・ジャパン株式会社） 取締役就任（現在に至る）− 164 −
(164) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲180̲2k̲05249034̲第４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

0

役職名
監査役

氏名
舩橋 晴雄

（非常勤）

主要略歴
昭和44年７月

大蔵省入省

昭和63年６月

大蔵省主税局国際租税課長

平成元年５月在フランス日本大使館参事官

平成７年３月東京税関長

平成９年７月国税庁次長

平成10年６月

証券取引等監視委員会事務局長

平成12年６月

国土庁官房長平成13年７月

国土交通省国土交通審議官

平成15年２月

シリウス・インスティテュート株式会社 代

所有
株式数
（株）
0

表取締役就任（現在に至る）
平成16年５月

一橋大学大学院国際企業戦略研究科客員教授（現在に至る）平成16年10月

ケネディクス・リート・マネジメント株式会社（当時ケイダブリュー・リート・マネジメ
ント株式会社） 監査役（現在に至る）

平成16年10月

ケネディクス・アドバイザーズ株式会社（当時ケイダブリュー・ペンションファンド・ア
ドバイザーズ株式会社）監査役（現在に至る）

平成17年３月

ケネディクス株式会社（当時ケネディ・ウィ
ルソン・ジャパン株式会社）監査役（現在に
至る）

監査役

山﨑 健一

昭和63年４月（非常勤）

中央三井信託銀行株式会社（当時中央信託銀

0行株式会社）
平成３年３月同国際部

平成11年11月

同

総合企画部

平成12年８月

同渋谷東支店

平成13年６月

ケネディクス株式会社（当時ケネディ・ウィ
ルソン・ジャパン株式会社）
経営企画室兼財務・経理部

平成15年３月

ケネディクス・デベロップメント株式会社（当時ケイダブリュー・デベロップメント株式会社）監査役（現在に至る）

平成15年７月

ケネディクス株式会社（当時ケネディ・ウィ
ルソン・ジャパン株式会社）
財務・経理部長（現在に至る）

平成15年11月

ケネディクス・リート・マネジメント株式会社（当時ケイダブリュー・リート・マネジメ
ント株式会社）監査役（現在に至る）（注１）本書の日付現在、資産運用会社の従業員数は、14名です。
（注２）宮島大祐は、資産運用会社であるケネディクス・リート・マネジメント株式会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼務しており、投信法第13条に基づき、平成17年４月18日付で金融庁長官より兼職の承認を得ています。
（注３）取締役投資運用部長池田総司は、重要な使用人にも該当します。

− 165 −
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また、重要な使用人は以下の通りです。
役職名

氏名コンプライアン

米田 修一

所有
株式数
（株）

主要略歴
昭和56年４月

ス・オフィサー

明治安田生命保険相互会社（当時安田生命保0

険相互会社）教修所
昭和56年10月

同

池袋北支社

平成元年４月同

湘南支社

平成４年９月同不動産部

平成13年１月

株式会社東京リアルティ・インベストメン
ト・マネジメント出向

平成13年１月

同取締役 管理・コンプライアンス部長

平成16年10月

明治安田生命保険相互会社

平成16年11月

ケネディクス株式会社（当時ケネディ・ウィ

人事部

ルソン・ジャパン株式会社）入社、ケネディ
クス・リート・マネジメント株式会社出向（現在に至る）
業務管理部長野﨑 輝男

昭和38年４月

三菱商事株式会社

0

昭和59年８月

米国三菱商事会社本店運輸保険部保険課長

昭和63年１月

三菱商事株式会社 保険部

平成９年４月株式会社エム・シーインシュアランスセン
ター 出向

平成16年１月

同執行役員

平成17年１月

ケネディクス・リート・マネジメント株式会
社（現在に至る）

財務企画部長田島 正彦

昭和63年４月

中央三井信託銀行株式会社（当時三井信託銀行株式会社）

平成６年７月同

業務企画部

平成８年10月

同

融資企画部

平成10年６月

同証券部

平成12年７月

住友生命保険相互会社 ストラクチャード
ファイナンス部

平成17年５月

ケネディクス株式会社入社

ケネディクス・リート・マネジメント株式会社 出向（現在に至る）− 166 −
(166) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲180̲2k̲05249034̲第４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

0

役職名
投資運用部

氏名
小松 浩樹

主要略歴
平成８年８月

マネジャー

所有
株式数
（株）

中央三井信託銀行株式会社（当時三井信託銀

0

行株式会社）不動産営業部
平成14年６月

同

不動産投資顧問部

平成15年６月

同

資産金融部

平成15年12月

シティトラスト信託銀行株式会社 不動産部

平成17年４月

ケネディクス株式会社（当時ケネディ・ウィ
ルソン・ジャパン株式会社）入社 ケネディ
クス・リート・マネジメント株式会社 出向（現在に至る）

財務企画部

宇賀神 哲

マネジャー

平成９年10月

監査法人トーマツ 東京事務所

平成17年３月

ケネディクス株式会社（当時ケネディ・ウィ

0

ルソン・ジャパン株式会社）入社 ケネディ
クス・リート・マネジメント株式会社 出向（現在に至る）(5）【事業の内容及び営業の概況】①

事業の内容
資産運用会社は、投信法上の投資信託委託業者として投資法人資産運用業を行っています。

②

営業の概況
本書の日付現在、資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人のみです。

③

関係業務の概況(イ）資産運用会社としての業務
ａ．資産運用業務
資産運用会社は、投信法及び規約の規定に従い、本投資法人の資産の運用業務を行います。また、資産の運用業務に関し第三者より苦情を申し立てられた場合における当該苦情の処理その他必要な行為、及びその他本投資法人の資産の運用に関連し又は付随する業務を行います。
ｂ．資金調達業務
資産運用会社は、本投資法人が行う、投資口の追加発行、投資法人債の発行、資金の借入れ若しくは借換え、又はこれらに類似する資金調達行為に関し、本投資法人に代わり業務を行います。
ｃ．報告業務
資産運用会社は、投信法に従った報告書の作成及び交付、その他本投資法人の要求に基づき委託業務に関する報告を行います。
ｄ．その他上記に付随する業務を行います。
(ロ）機関運営事務受託者としての業務
後記「２ その他の関係法人の概況 Ｃ 機関運営事務受託者（投信法第111条第４号）」をご参照下さい。

− 167 −
(167) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲180̲2k̲05249034̲第４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

④

資本関係
本書の日付現在、資産運用会社は、本投資法人の投資口のうち98口（発行済投資口総数の24.5％）を所有しています。

− 168 −
(168) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲180̲2k̲05249034̲第４̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

２【その他の関係法人の概況】
Ａ

一般事務受託者及び資産保管会社（投信法第111条第５号及び第６号並びに第208条関係）(1）【名称、資本の額及び事業の内容】
ａ．名称
みずほ信託銀行株式会社
ｂ．資本の額
平成17年３月31日現在

247,231百万円

ｃ．事業の内容
銀行法（昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。）（以下「銀行法」といいます。）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関ノ信託業務ノ兼営等ニ関スル法律（昭和18年
法律第43号。その後の改正を含みます。）（以下「兼営法」といいます。）に基づき信託業務を営んでいます。
(2）【関係業務の概要】
ａ．一般事務受託者としての業務(ⅰ）本投資法人の計算に関する事務(ⅱ）本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務(ⅲ）本投資法人の納税に関する事務
ｂ．資産保管会社としての業務(ⅰ）資産保管に係る業務(ⅱ）資産保管業務に付随する以下に掲げる業務
・

本投資法人名義の預金口座からの振込

・

本投資法人名義の預金口座の開設及び解約・その他上記に準ずる業務(3）【資本関係】
本書の日付現在、本投資法人とみずほ信託銀行株式会社との間には資本関係はありません。
Ｂ

名義書換事務受託者（投信法第111条第２号、第３号及び第６号関係）(1）名称、資本の額及び事業の内容
ａ．名称
中央三井信託銀行株式会社
ｂ．資本の額
平成17年３月31日現在

356,306百万円

ｃ．事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。
(2）関係業務の概要
ａ．投資主名簿及び実質投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事項
ｂ．投資口の名義書換及び質権の登録又はその抹消に関する事項
ｃ．実質投資主通知及び実質投資主の抹消・減少通知の受理に関する事項
ｄ．投資証券不所持の取扱に関する事項
ｅ．投資主、実質投資主及び登録質権者又はこれらの者の代理人等の氏名、住所及び印鑑の登録に関する事項− 169 −
(169) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲190̲2k̲05249034̲第４−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

ｆ．投資主及び実質投資主の提出する届出の受理に関する事項
ｇ．投資証券の発行、保管、交付及び回収に関する事項
ｈ．投資主及び実質投資主の名寄せに関する事項
ｉ．投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使
書（又は委任状）の作成に関する事項
ｊ．金銭の分配の計算及びその支払のための手続に関する事項
ｋ．分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払に関する事
項
ｌ．投資口に関する照会応答、諸証明書の発行及び事故届出の受理に関する事項
ｍ．新投資口の発行（投資口の併合又は分割を含みます。）に関する事項
ｎ．法令又は名義書換事務委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事項
ｏ．前各号に掲げる委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理保管に関する事項
ｐ．前各号に掲げる事務のほか、本投資法人及び名義書換事務受託者が協議のうえ定める事項(3）資本関係
本書の日付現在、本投資法人と中央三井信託銀行株式会社との間には資本関係はありません。
Ｃ

機関運営事務受託者（投信法第111条第４号）(1）名称、資本の額及び事業の内容
ａ．名称
ケネディクス・リート・マネジメント株式会社
ｂ．資本の額
本書の日付現在

200百万円ｃ．事業の内容
ⅰ

投資信託委託業ⅱ

投資法人資産運用業

ⅲ

ⅰ及びⅱに直接関連する宅地建物取引業

ⅳ

投資法人の機関の運営に関する業務ⅴ

不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の売買、賃貸、仲介、並びに不動産等の管理及び鑑定

ⅵ

不動産投資顧問業

ⅶ

不動産等の管理及び運用に関するコンサルタント業ⅷ

前各号に付帯関連する一切の業務(2）関係業務の概要
ａ．本投資法人の役員会の運営に関する事務
ｂ．本投資法人の投資主総会の運営に関する事務（名義書換等の事務を除きます。）
ｃ．その他本投資法人が随時委託する上記各号に関連し又は付随する業務(3）資本関係
本書の日付現在、資産運用会社は、本投資法人の投資口のうち98口（発行済投資口総数の24.5％）を所有しています。

− 170 −
(170) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲190̲2k̲05249034̲第４−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

Ｄ

引受人(1）名称、資本の額及び事業の内容
名称

資本の額（平成17年３月31日現在）

ＵＢＳ証券会社

60,000百万円

野村證券株式会社

10,000百万円

大和証券エスエムビーシー株式会社

205,600百万円

日興シティグループ証券株式会社

76,307百万円

みずほ証券株式会社

195,146百万円

三菱証券株式会社

65,518百万円

水戸証券株式会社

10,868百万円

事業の内容
外国証券業者に関する法
律（昭和46年法律第５号。その後の改正を含みます。）に基づき証券業を営んでいます。

証券取引法に基づき証券業を営んでいます。

（注）資本の額は、百万円未満を切り捨てています。

(2）関係業務の概要
各引受人は、本投資法人の一般事務受託者（投信法第111条第１号）として本募集に関する事
務を行います。
(3）資本関係
本書の日付現在、本投資法人と各引受人との間には資本関係はありません。

− 171 −
(171) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲190̲2k̲05249034̲第４−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

第５【投資法人の経理状況】
本投資法人の第１期営業期間は、平成17年５月６日（成立日）から平成17年10月末日までです。本書の日付現在、本投資法人は、第１期営業期間を終了していませんので、第１期に関する財務諸表は作成されていません。したがって、該当事項はありません。本投資法人の第２期営業期間以後については、毎年５月１日から10月末日まで及び11月１日から翌年４月末日までの期間を営業期間とします。
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）及び同規則第２条の規定により、投資法人計算規則に基づいて作成されます。
本投資法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づき、財務諸表について新日本監査法人の監査を受けます。

１【財務諸表】
該当事項はありません。

− 172 −
(172) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲200̲2k̲05249034̲第５̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

２【投資法人の現況】(1）【純資産額計算書】（平成17年５月６日現在）
Ⅰ

資産総額

200,000,000円

Ⅱ

負債総額

0円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ−Ⅱ）

Ⅳ

発行済数量

Ⅴ

１口当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

200,000,000円
400口
500,000円（注）資産総額、負債総額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。

(2）【借入れの予定】①

借入れの予定本投資法人は、本書の日付現在借入れを行っていませんが、取得予定資産の取得資金の一部に充当するため、以下の借入れを行う予定です（注１）。
区分
（注２）

借入先

短期

株式会社三井住友銀行及び中央
三井信託銀行株式会社をアレンジャーとする協調融資団

中期

長期

借入予定額

返済期限

返済方法

使途

摘要

50億円
（注３）

借入実行日より１年後の応当日

期限一括返済（注４）

取得予定資産の購入及びそれら
の付帯費用

無担保
無保証

株式会社三井住友銀行及び中央
三井信託銀行株式会社をアレンジャーとする協調融資団

100億円
（注３）

借入実行日より３年後の応当日

期限一括返済（注４）

取得予定資産の購入及びそれら
の付帯費用

無担保
無保証

株式会社三井住友銀行及び中央
三井信託銀行株式会社をアレンジャーとする協調融資団

150億円
（注３）

借入実行日より５年後の応当日

期限一括返済（注４）

取得予定資産の購入及びそれら
の付帯費用

無担保
無保証

（注１）借入れは、本投資証券の東京証券取引所への上場が承認され、売買が開始されることその他の別途定められる貸出前提条件をすべて充足することに加え、各協調融資団による貸出審査手続における最終的な決裁の完了等を条件とします。
（注２）短期とは１年以下、中期とは１年超５年未満、長期とは５年以上の借入れをいいます。
（注３）借入予定額は、本書の日付現在における本投資法人の借入れの可能限度額であり、本募集による手取金額等を勘案した上、最終的な借入実行の時点までに変更される可能性があります。
（注４）借入れに関し、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一部又は全部を期限前弁済することができます。

②

財務制限条項
本投資法人の財務状況によって、リザーブ積立額の付加や担保提供義務等の財務制限を受ける場合があります。

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(173) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲210̲2k̲05249034̲第５−２̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

第６【販売及び買戻しの実績】
計算期間

発行日

第１期
（自 平成17年５月６日
至 平成17年10月31日）

平成17年５月６日

発行口数
（口）

発行済口数
（口）

400

400

（注１）本邦外における販売又は買戻しの実績はありません。
（注２）本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。

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第四部【その他】
１．本書に基づく本投資証券の本募集及びオーバーアロットメントによる売出しに関して、証券取引法に基づいて交付目論見書及び請求目論見書が作成されますが、これらを合冊して投資家に配布することがあります（以下、合冊した目論見書を「目論見書」といいます。）。
２．目論見書、交付目論見書及び請求目論見書の各表紙及び表紙裏並びに交付目論見書の表紙の次に
本投資法人の名称及び本店の所在地を記載し、本投資法人、資産運用会社、ケネディクス株式会社
及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社のロゴマークや写真、図案を使用することがあります。
３．交付目論見書及び請求目論見書の各表紙又は表紙裏に金融商品の販売等に関する法律（平成12年
法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項又はリスク要因について記載することがあります。
４．請求目論見書の表紙又は表紙裏に、請求目論見書で用いられている用語が、請求目論見書に別段の定めがある場合を除いて、交付目論見書において使用される用語と同様の意味を有する旨を記載することがあります。
５．本書「第二部 ファンド情報」及び「第三部 投資法人の詳細情報」の主な内容を要約した文章
及び図案を「投資法人の概要」として交付目論見書の表紙の次に記載することがあります。
６．本書「第二部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針 (2）投資対象」に記載される投資資産の主な内容を要約して交付目論見書の表紙の次に記載することがあるとともに、かかる投資資産の写真及び所在分布図等を交付目論見書の表紙の次に掲載することがあります。
７．目論見書の末尾に用語の説明を記載することがあります。

− 175 −
(175) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲230̲2k̲05249034̲第四部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc

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（用語の説明）
本書において、各用語につき適宜説明された部分を除き以下の用語は次に定める意味で用いられます。
①

不動産関連（50音順）
用語

用語に関する説明

瑕疵担保責任

民法第570条に基づき、売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合に売主が買主に対して負う責任のことをいいます。

区分所有建物

一棟の建物であっても、構造上複数の部分に区分され、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に使用される場合には、各々の建物部分は分離してそれぞれ所有権の対象とすることができます。このような所有権のことを区分所有権といい、区分所有権を有する者のことを区分所有者、区分所有の対象となる建物全体を区分所有建物といいます。

原価法

不動産鑑定評価において、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法をいいます。原価法によって求められた試算価格を積算価
格といいます。

資本的支出

建物の修繕等において、固定資産（建物・設備等）の機能、価値を増加、あるいは耐用年数を増加させるための支出をいいます。

宅地建物取引業者

宅地建物取引業法第３条第１項に基づく国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けて、宅地建物の売買・交換又は貸借の媒介等を反復継続して営む者をいいます。

直接還元法

収益還元法（対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法）によって収益価格を求める方法のうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をいいます。

ＤＣＦ法

不動産を評価する収益還元法（対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算
価格を求める手法）によって収益価格を求める方法のうち、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法をいいます。

不動産鑑定評価

土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいいます（不動産の鑑定評価に関する法律第２条第１項）。
不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格ですが、投信法に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合には特定価格となります。この場合の鑑定評価の方
法は、基本的に収益還元法（直接還元法及びＤＣＦ法）による収益価格に基づき、取引事例比較法による比準価格及び原価法による積算価格による検証を行い、鑑定評価額を決定します。

プロパティ・マネジメント（ＰＭ）業務物件の所有者等から委託を受け建物保守管理、テナント管理（特にテナント営業戦略の策定、賃貸借条件交渉、クレーム対応等）、修繕計画策
定及び入出金管理等を行う業務をいいます。

割引率

不動産の鑑定評価に当たり、収益還元法におけるＤＣＦ法の適用の際に、ある将来時点の収益を現在価値に割り戻す際に使用される率をいいます。
− 200 −

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② その他の主な用語（50音順）
用語

用語に関する説明

ＡＬＭ（Asset Liability
Management）

資産と負債を総合的に管理することをいいます。

インサイダー取引証券会社や発行会社の役員・大株主など、証券の投資判断に影響を及ぼす重要な未公開の内部情報を有する者が、それを利用して行う不公正な証券取引をいい、売買取引の公正と投資者保護のために規制される取引（証券取引法第166条参照）です。ただし、投資証券については、証券取引法上は規制されていません。

監督役員

投信法に基づき、執行役員の職務の執行を監督する役員をいいます。

執行役員

投信法に基づき、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表する役員をいいます。

信託受益権

信託行為に基づき、信託の利益を享受する受益者として有する権利の総称です。信託財産の管理運用から生ずる収益の分配を受け、信託終了時において信託財産の償還を受けること等を基本的な内容とします。

投信法

投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）をいいます。

利害関係人等

資産運用会社の過半数の株式を所有していること、又は資産運用会社の取締役の過半数を占めていること等、資産運用会社と密接な関係を有する者として、投信法に利害関係人等として定められている者をいいます。

− 201 −
(178) ／ 2005/06/18 0:52 (2005/06/18 0:52) ／ 000000̲e5̲230̲2k̲05249034̲第四部̲os2ケネディクス̲ケネディクス不動産投資法人̲届出.doc