ごあいさつ

公益社団法人 福岡県不動産鑑定士協会

副会長

杉 孝一

不動産鑑定士再考「鑑定ふくおか」42 号発行に当たりご挨拶申しあ

なくなるはずがありません。但し、ちゃんとした仕事げます。

をしていればの話です。ＩＴでとって変われる仕事に先日、ある不動産鑑定士の方と会食、いや飲みしてはいけないのだと思います。

会をしていて非常に考えさせられることがありました。

確かにアピールも大事だとは思いますが、しっかり彼が言うには、「この不動産鑑定士という職業した仕事があってこその話だと思います。裏付けのは20 年後、30 年後にまだ存在しているでしょうか？」

ための資料の収集や取引事例の検証等、やれると。もうすぐ一歳になる子供に、将来「『おとうさん、ことはすべてやって、これしかないという判断をして不動産鑑定士だったんだよ』と話ができるだろうか？」いるだろうか？不動産関連業者のマインドはどちらにと。この頃、ＩＴによって将来なくなる職業でもかなり向いているのだろうか？時間のせいにして手間を惜

高い確率で消滅する仕事となっていたことからもこ

しんでないだろうか？これらはすべて私自身の自問自の話は決して大げさなことではないと思います。そこ答です。

で、彼は不動産鑑定士をなんとかアピールしたいの

先日、数学者の岡潔とその細君のドラマがあっだと、宅建講義の先生をしようとか、いろんなことをていました。難しい理論の話をする岡に奥さんがそ考えられていて、感心しました。

れって役に立つんですか？と聞きます。すると、岡はそこで、公益社団法人福岡県不動産鑑定士協「わからん」とだけ答えます。高等で、崇高な数学会の末席にいる私が、批判を恐れず、我々不動産は確かにいつ役立つかわからないのでしょう。でも、鑑定士について少し思いを綴ってみたいと思います。

我々の仕事は卑近です。敢えてこういう言い方をしまず、私が一番思うのは、我々の仕事は恐ろしました。卑近だからこそ、国民に直接的に影響をいほど、責任重大な公共性の高い仕事をしている

与えていきます。命をかけて数学という仕事に取りのだということです。いまさらわかりきったことを言うな

組んだ岡潔を見て、不動産鑑定士という自分の仕と思われるでしょうが、私は遅ればせながら本当に事に思いを馳せ、ふんどしを締めてかからんといかこういう思いを深くしております。我々の仕事は地価

んな、そう思った次第です。

公示を始めとして、相続税評価や固定資産税評価

随分と偉そうなことを言ってしまいましたが、こういのベースとなる価格等、日本国民の財産そのものをう気持ちで業界全体のモチベーションを高めていけ

評価しております。いわば日本のハード面におけるれば、不動産鑑定士も自ずと道が開けて行くので

資産価値のかなりの部分を評価していると言ってもはないでしょうか。あくまで、私見ですが。

過言ではないでしょう。これによって、国民のみなさ

鑑定ふくおか No.42

まの財産に、ひいては生活に直接影響を与えてい最後に、本誌の企画・編集にご尽力された広報ます。これって、すごくないですか？ほんとに真剣に委員の方々、ご多忙のなか寄稿頂いた執筆者の向き合わなければできない仕事です。こんな仕事が方々、皆様に心よりお礼申し上げます。

鑑定ふくおか No.42

1平成30年 福岡県地価公示における地価動向の概要

地価公示の総括

不動産鑑定士①県全体の地価動向と要因

井上 真輔• H20 年に１6 年ぶりに＋1.4％となった後、H21 年以降下落に転じていたが、Ｈ28 年から上昇に転じ、Ｈ30 年
は＋3.9％と3 年連続のプラス。上昇幅は1.2％拡大した（H29 年 +2.7％→ H30 年＋3.9％）。

1. 地価動向の特徴と要因②県庁所在地の地価動向と要因• 福岡市（＋8.5％→＋10.6％）：オフィス需要は一貫して改善傾向、賃料水準も上昇基調に反転している。都

①県全体の地価動向と要因

心商業地は、博多マルイが H28 年 4月にオープン等、新規出店意欲は依然として高く、一時陰りも見えたイ• 県平均は、H27 年以降 4 年連続でプラスで、平均変動率は前年より上昇幅が0.7ポイント拡大した（H29 年 +1.1％

ンバウンド需要等も盛り返している。但し、ネット通販の台頭等とも相俟って、物販商業地の上昇率はやや頭→ H30 年＋1.8％）。

打ちの状態となっている。一方、ホテル用地需要は依然強く、都心商業地の牽引役となっている。特に、②県庁所在地の地価動向と要因

博多駅界隈はかかる需要が顕著で、地下鉄七隈線延伸計画とも相俟って＋13.8％、高容積率の商業地に• 福岡市は、H19 年に15 年ぶりに上昇に転じH20 年までプラス基調だったが、H21 ～ 24 年は再度下落に転じた。

ついて旺盛なマンション素地需要も見られる中央区で＋12.3％、東区で＋10.4％、南区で＋8.5％等と、全区住宅需要の回復が鮮明になったH25 年以降は変動率もプラスに転じ、H30 年はデベロッパー等が市場の牽引でプラス基調、上昇幅も拡大となっている。

役となり、各種施策及び現下の低金利等を背景に高値売買が散見され、昨年（+3.5％）
より上昇率が拡大して• 福岡市のオフィス空室率は、H20 年以降 15％台が続いていたが、新規供給が低水準にとどまっていることと全体で＋4.3％と6 年連続の上昇となっている。

も相俟って、Ｈ29 年 12月は3.07％（前年同月▲ 1.19％）となり、ほぼ空室が無い状況となっている。エリア• 分譲地、マンション等の販売動向…建築費高騰の影響及び用地仕入価格の上昇等により販売価格も上昇基

及びグレード並びに耐震性等によって若干異なる動きとなっているが、募集賃料も上昇に反転している。注目のＪＲＪＰ博多ビルはグロスで坪 20,000 円程度。かかる状況を背景に、オフィス商業地の需要が高まっている。
• 投資資金の流入について、金融商品及び首都圏の収益物件と比較して収益用不動産の利回りが高いことここにきて個別のマンション販売動向をみてみれば濃淡も現れてきている。そんななかでも、デベロッパーはエリ

商住

調にあるなか、現下の低金利を背景に、ローン減税や住まい給付金、フラット35 等が手当てされているため、
特に鉄道駅徒歩 10 分圏内及び福岡市早良区・中央区・南区等を中心に引き続き堅調に推移。しかしながら、ア及び供給を絞りながらも素地取得意欲は高く、供給が少ないこと等とも相俟って、依然高値で売買されている。
• 北九州市 ( ▲ 0.5％→▲ 0.3％ )：住宅地の供給が多い一方、人口は減少傾向にあり需給バランスがやや崩れて不動産が売買されている。但し、マイナス金利導入を背景に、優良物件を中心に供給が少なくなっており、需要が競合することから、取引利回りの低下傾向が鮮明になっている。また、ホテルの取得が目立ってきて業

宅③県庁所在地以外の地価動向と要因• 久留米市（＋0.3％→＋0.6％）：旧久留米市中心部を中心に、マンション及び戸建住宅の売れ行きは比較的好調、一方、旧郡部や郊外においては割高感が依然として残っており調整局面、全体としては上昇幅は若干拡大となっており4 年連続の上昇となった。
• 大牟田市（▲ 1.8％→▲ 1.4％）：地域経済の低迷、人口の減少、高齢化に歯止めがかからず、需要が弱含みであるが、小幅ながら下落幅の縮小傾向は続いているものの20 年連続の下落となった。

③県庁所在地以外の地価動向と要因• 北九州市（＋0.4％→＋0.6％）：昨年、Ｈ5 年以来 24 年振りに上昇に反転し、Ｈ30 年も＋0.6％と2 年連続で上昇した。上昇ポイントは昨年の 31ポイントから38ポイントに拡大、区別では戸畑区＋0.6％と3 年連続、小倉
北区＋2.6％と2 年連続、小倉南区及び八幡東区が昨年の下落から上昇に転じている。
• 久留米市（＋0.9％→＋1.7％）：マンション素地の需要回復を受けてＪＲ及び西鉄久留米駅から徒歩 10 分圏内
は比較的堅調に推移しているのに対し、郊外或いは既存の陳腐化した商業地は依然として調整局面、総じてみれば昨年よりも上昇幅が拡大している。

④その他特徴的な変動率を示した地域と要因• 大牟田市（▲ 2.5％→▲ 1.7％）：中心商店街の空き店舗の増加により空洞化、衰退化の傾向が続いている。

• 筑後市、小郡市、筑紫野市、春日市、大野城市、太宰府市、古賀市、福津市、糸島市、筑紫郡那珂川④その他特徴的な変動率を示した地域と要因

町、糟屋郡宇美町、同篠栗町、同志免町、同須恵町、同新宮町、同久山町、同粕屋町、遠賀郡水巻町、• 行橋市、筑紫野市、春日市、大野城市、宗像市、太宰府市、古賀市、福津市、糟屋郡宇美町、同篠

朝倉郡筑前町の9 市 10 町は、昨年に引き続き上昇基調で推移、何れも上昇幅が拡大している。そのうち、

栗町、同志免町、同粕屋町、福岡都市圏を中心とした8 市 4 町が上昇を示した。このうち、昨年の下落傾

筑後市、遠賀郡水巻町を除けば何れも福岡都市圏のベッドタウンとして位置付けられている。

向から上昇に反転した市町は無いものの、宗像市及び福津市は何れも26 年ぶりの上昇となっている（昨年は• 行橋市が19年ぶり（0.0％→＋0.2％）、宗像市が21年ぶり（▲0.2％→＋0.6％）、遠賀郡岡垣町が23年ぶり（▲0.2％→＋0.4％）、同遠賀町が 20 年ぶり（▲ 0.9％→＋0.4％）と、前記 2 市 2 町がそれぞれ上昇に転じた。何れも、福岡市又は北九州市への通勤圏内であり、戸建住宅の売れ行きが堅調で地価は上昇基調に反転している。住
宅需要の回復基調が、福岡都市圏以外へも広がりを見せている。
⑤その他・福岡市のH27 年国勢調査人口は約 153.8 万人で、神戸市を抜いて政令市で全国 5 番目。人口増加

2

立った動きとなっている。また、オフィス用地関連も活発な動きが看取される。

地

地

区別では戸畑区及び八幡西区が 2 年連続で上昇、小倉南区で下げ止まり、その他の区も下落幅の縮小傾向が認められる。

いる。
• ここ1 ～ 2 年はＪリート等に組み込まれる等、ホテルそのものの取引のほか、ホテル用地の高値での取引が目いる状態が続いており、市全体では19 年連続の下落となっている。かかる中、利便性高く良好な居住環境を具有する住宅地では、需要は堅調に推移、上昇ポイントは昨年の29ポイントから41ポイントに拡大している。

及びリートも外部成長へ向けて物件取得意欲が旺盛であることから、投資目的で福岡市内を中心に商業用

何れも0％）。
⑤その他• 大規模店舗の進出・撤退等の状況及び商況…博多マルイ（博多駅中央街・H28/4 開業）、無印良品（天神西通り･Ｈ27/3 開業）、六本松 421（中央区六本松・H29/9 開業）、ホークスタウン跡地マークイズ福岡ももち（H30 年秋の開業を目指す・店舗面積約 48,000㎡）。

率は政令市の中でトップで、毎年約 1 万人ずつ伸びている。福岡市以外では、筑紫野市、春日市、新宮町、• 観光客数の推移・動向…H25/4に就航したアムステルダム直行便はH28/1 から運休、H28 年春以降、マ粕屋町等で増加している一方で、北九州市、大牟田市、八女市等で減少傾向が顕著となっている。久留米

ニラ・ヘルシンキ・マカオ直行便が新規就航。一方、博多港の外国クルーズ船寄港数はH27 年は245 回、市はH25 年 5月以降増加に転じている。

H28 年は312 回で3 年連続日本一。1 人当たりの消費額は低下傾向にあるものの消費総額ベースでは増加• 投資資金の流入状況について…Ｊリートを中心に大型物件の取得、私募ファンド及び法人又は個人投資家等

基調、全体に占める割合も高くなってきている。一方、高額品は売上鈍化、百貨店・空港型免税店は苦戦（相続税対策に関する収益物件取得等含む）
による主にレジデンス系ビルの取得は依然として活発である。一している。かかる中、福岡市の H27 年客室稼働率は83.2％、観光庁による直近値でも82 ～ 88％台で推移、方、福岡市では優良物件が少なくなり、取引利回りも低下傾向が継続していることから、その周辺部又はこれ同時にホテルドットコムによるＨ28 年宿泊料金調査での国内 10 都市地域の上昇率は1 位となっている。ホテまで動きが弱かった他都市（北九州市等）へ需要が向かっている状況も看取される。

ルの新規進出が活発で、判明分だけでもH30 年頃までに客室ベースで3,500 室程度は増える予定。

鑑定ふくおか No.42

鑑定ふくおか No.42

3平成30年 福岡県地価公示における地価動向の概要（2）商業地
①県全体の地価動向と要因

H30
変動率

上昇

横ばい

下落

総継続地点数

県全体

+2.7%

+3.9%

153

23

72

248

②県庁所在地の地価動向と要因

福岡市

+8.5%

+10.6%

84

1

0

85

北九州市

+0.4%

+0.6%

38

11

25

74

• 福岡市
（＋3.6％→＋5.0％）：Ｊリートに組み込まれる等、物流用地の需要は旺盛であるほか、地下鉄駅から徒歩

久留米市

+0.9%

+1.7%

9

3

2

14

大牟田市

▲2.5%

▲1.7%

0

2

6

8

133

26

77

236

工

• Ｈ29 年に24 年振りにプラスとなり、Ｈ30 年は＋1.9％と2 年連続のプラス。上昇幅は1.1％拡大した（H29 年 +0.8％→ H30 年＋1.9％）。

業

圏内の混在地域においては、用途の多様性から他の需要者との競合により地価上昇となっている。

前年の上昇・横ばい・下落（県全体）③県庁所在地以外の地価動向と要因

地• 北九州市（▲ 0.7％→▲ 0.2％）：北米向輸出を中心に自動車産業は堅調、下げ止まり傾向が鮮明になりつつあるが、半導体産業の没落、供給数も多く、全体でみれば力強い回復基調は看取できない。

（3）工業地• 大牟田市（▲ 1.0％→▲ 0.5％）：工場地の価格水準は低く底値感が出てきたが、需要は依然として弱含み。

市町村名• 久留米市（▲ 0.3％→＋0.4％）：久留米 IC 周辺の流通業務地を中心に需要は堅調に推移している。

県全体• 京都郡苅田町（＋0.8％→＋1.0％）：自動車関連が好調で需要も堅調に推移、2 年連続で上昇している。

※期の前半と後半の市況の変化（用途毎）及びその要因
地域ごと或いは用途ごとに傾向が若干異なるが、総じて期の前半と期の後半に大きな違いは無い。但し、昨年比で上昇幅が拡大しているようなエリアにおいては、僅かながらも期の後半の方が上昇の度合いが高かったものと思料する。直近 1 年間を振り返ると、昨年初めころ、金融機関の不動産向け融資に対して金融庁等が懸念を表明したあたりから、金融機関の姿勢に変化が見られるようになり、特に賃貸マンション等の賃貸収益物件については、市場においても利回り等に対して厳しい目線が注がれるようになっている。即ち、初期投資額が低く且つ一定の利回りが得られる、先駆して地価が上昇したエリアの外側に対して投資が向かっている状況が看取される。また、昨秋には総選挙があったため、政府の施策等に対して変化があるかもしれないという様子見の状況も見受けられた。
※地域政策、取り組み等について• 福岡空港誘導路複線化に伴う国内線ターミナルビル再整備事業。新ビルは地上 5 階地下 2 階建、延床面積約 12 万㎡、店舗面積は3 割増床。H27 年 4月着工、総事業費約 380 億円。
H31 年 3月完成予定、誘導路複線化はH31 年度完 成予定。
• 福岡市が進める博多湾ＷＦ地区の再整備計画案の概要を発表（サンパレスの取毀、大博通との直結道路整備、ホテル・飲食店の配置）。福岡市長は、ＪＲ博多駅とＷＦ地区等をロープウエイで結ぶ「福岡スカイウエイ構想」の検討に意欲的。
• スペースワールド、H29 年 12月末で閉園。新日鉄住金はイオン
モールに土地を貸与する方針を北九州市と福岡県に伝える。
イオンはアウトレットモールやレジャー施設等の複合商業施設を計画。閉園から4 ～ 5 年後の開業を目指すとみられ、西日本最大級となる見込み。
• 福岡市都市計画審議会、西鉄天神大牟田線、雑餉隈～春日原駅間の新駅設置案を承認。開業は2021 年度予定。また、市営地下鉄七隈線、ＪＲ博多駅まで延伸計画は、H28 年の陥没事故の影響によりH32 年度開業予定が最大 2 年程度遅れる見通しとなった。
• 飯塚市等が整備する飯塚市中心市街地活性化事業、①吉原
町 1 番地区第 1 種再開発事業、②ダイマル跡地事業地区暮ら
し･にぎわい再生事業、③飯塚本町東地区土地区画整備事
業の3 事業が完了した。八木山バイパスが H26 年 10月1日より無料化。
• 国家戦略特区、福岡市で、平成 28 年度税制改正において「スタートアップ法人減税」が実現。一定の要件と創業後 5 年間に限った措置であるが、H29 年度には所得を20％カット、法
人税等の実効税率換算で7％程度が圧縮されることとなる。また、H28 年 1月に国家戦略特区として新たに北九州市を追加。
• 天神ビッグバンプロジェクトが H27 年 2月に発表。天神 BBB（容
積率最大 50％緩和、認定ビルを優先的に紹介、金融機関による支援等）
が H28 年 5月運用開始。H29 年度になってからは、①同プロジェクト第 1 弾となる天神ビジネスセンターの概要が判明。地上 16 階地下 2 階、2020 年度の完成を目指す。②旧
大名小跡地の建築物高さの上限が約 115ｍに緩和、③明治通り地区とＷＦ地区の一部で高さ制限が緩和、明治通り沿い
では76ｍから最大 115ｍに緩和され 26 階建相当のビルも建設
可能に

２．
主な市等の平均変動率及び地点数内訳

上昇

横ばい

下落

総継続地点数

+0.8%

+1.9%

21

12

7

40

16

4

18

38

３．
特徴的な地点の地価動向とその要因●県全体について
標準地番号

区分
最高価格地

価格

変動率

変動要因

住宅地
福岡中央−2

福岡市中央区大濠 1 丁目
13 区 133 番

698,000+7.4%（+7.4%）

高級マンションの売行きが堅調でマンション適地の需要が逼迫している。

商業地
福岡中央 5−9

福岡市中央区天神 1 丁目
98 番外

8,720,000

住宅地
福岡東−42

福岡市東区千早 4 丁目
2872 番外

177,000+12.0%（－）

マンションデベロッパー需要が牽引役。 中心部での地価高騰により相対的な割安感が現出している。

商業地
博多 5−6福岡市博多区博多駅前
2 丁目172 番外

2,590,000+19.4%（+26.2%）博多駅界隈の都心機能の増大のほか、特に博多駅周辺ではホテル用地
需要の高まりを受けて高騰。また、低金利を受けて都心部の収益用不動産の高値売買が顕在化している。

住宅地
八幡東−7

北九州市八幡東区藤見町
10 番 83

25,300▲ 4.2%
高台傾斜地の既存住宅地であり、需要は弱含み、依然として割高感が残（ ▲ 4.0%） っている。

商業地
田川 5−1

田川市伊田町2909番1

28,100▲ 4.1%
陳腐化が顕著なアーケード商店街、地域経済の衰退、商圏人口減少等によ（ ▲ 4.6%） り、需要は弱含み

上昇率 1 位
又は下落率最小

下落率 1 位所

在地

低金利を受けて都心部の収益用不動産の需要は高い。 店舗売上高は+11.1%（+12.5%） やや軟調である。

●県庁所在地について（県庁所在地以外の政令市については別枠で作成）
区分

最高価格地

標準地番号

所

在

地

価格

変動率

変動要因

住宅地
福岡中央−2

福岡市中央区大濠 1 丁目
13 区 133 番

698,000+7.4%
高級マンションの売行きが堅調でマンション適地の需要が逼迫している。
（+7.4%）

商業地
福岡中央 5−9

福岡市中央区天神 1 丁目
98 番外

8,720,000

低金利を受けて都心部の収益用不動産の需要は高い。 店舗売上高は+11.1%（+12.5%） やや軟調である。

住宅地
福岡東−42

福岡市東区千早 4 丁目
2872 番外

177,000

商業地
博多 5−6福岡市博多区博多駅前
2 丁目172 番外

2,590,000

上昇率 1 位又は下落率最小

H30地点数

市町村名

H29
変動率

H30
変動率

上昇

横ばい

下落

総継続地点数

県全体

+1.1%

+1.8%

384

81

173

638

福岡市

+3.5%

+4.3%

190

4

2

196

北九州市

▲0.5%

▲0.3%

41

34

69

144

久留米市

+0.3%

+0.6%

19

7

11

37

大牟田市

▲1.8%

▲1.4%

0

3

19

22

341

74

212

627

最高価格地

上昇率 1 位又は下落率最小※変動率の下段（

鑑定ふくおか No.42

H30
変動率

前年の上昇・横ばい・下落
（県全体）

区分

前年の上昇・横ばい・下落（県全体）

H30地点数H29
変動率+12.0%（－）

マンションデベロッパー需要が牽引役。 中心部での地価高騰により相対的な割安感が現出している。
博多駅界隈の都心機能の増大のほか、特に博多駅周辺ではホテル用地+19.4%
需要の高まりを受けて高騰。また、低金利を受けて都心部の収益用不動（+26.2%）産の高値売買が顕在化している。

●北九州について（1）住宅地4

H30地点数

H29
変動率

市町村名

標準地番号

所

在

地

価格

変動率

変動要因

住宅地
戸畑−3

北九州市戸畑区浅生 1 丁目
51 番

住宅地として人気の高い戸畑区の中高級住宅で、需要の回復傾向が鮮+1.9%
99,600（+1.0%） 明で、上昇基調に反転している。

商業地
小倉北 5−1

北九州市小倉北区魚町2丁目
251 番

+3.1%
572,000 （+2.0%） 域外からの需要とも相俟って、都心商業地の需要回復基調が看取される。

住宅地
八幡西−25北九州市八幡西区折尾4丁目
1338 番 12 外

居住環境が良好な住宅地であるほか、再整備が進展するＪＲ折尾駅に近く、利便+3.7%
61,100 （+2.4%） 性の向上が認められる。値頃感とも相俟って、地価は上昇幅が拡大している。

商業地
小倉北 5−5

北九州市小倉北区東城野町
11 番 1 外

113,000

背後の新たな開発地域が進展してきており、この影響が一気に顕在化し+5.6%
始めてきたことから地価を押し上げている。更に、マンション素地需要も見（+5.9%）
込める地域であり、地価は上昇基調を辿っている。

）
は、前回調査の変動率。

鑑定ふくおか No.42

5平成30年 福岡県地価公示における地価動向の概要【地価動向】

各市町村の概要〈住宅地〉
調査地点数：27、平均価格：53,200 円 /㎡、

北九州市門司区・小倉北区・小倉南区、行橋市、豊前市、京都郡苅田町・みやこ町、築上郡吉富町・築上町

不動産鑑定士下落地点数：2

背景に暮し易さに関しての明暗が顕著となり、街路条件・

平均変動率：▲ 0.3％（前年▲ 1.0％）

人口減の影響から土地区画整理事業により環境が大きく変上昇地点数：無し、横這い地点数：3

わった地域を除くと引続き下落基調の推移となった。

下落地点数：2

商業地のうち北九州市内では中心市街地の取引件数は減少し、外縁部の幹線道路沿いを中心に用途転用をも視北九州市小倉北区野に入れ好立地・高容積率に着目した高値の取引がみら◎人口／ 181,921 人・対前年比＋0.2％・6 年間▲ 0.1％

れ、外縁部の地点での上昇が特徴的となった。またJR 小◎高齢化率（65 歳以上）28.5％

倉駅南口東地区再開発事業への期待感から同事業地区【主な出来事】

周辺にて高値の取引事例がみられる。北九州市以外の地• JR 小倉駅北口に「ミクニワールドスタジアム北九州」
オープ

域では、消費人口の減少、経営者の高齢化と後継者不足等により疲弊しており、行橋市を除く地域では引続き下落
基調の推移となった。
工業地については自動車関連産業が製造部門を牽引し、また港湾施設の稼働率が向上した結果を受け、地価水準
は総じて回復基調となった。
各市区町のトピックスは以下のとおりである。
（人口・世帯数は各年 10月1日現在、高齢化率は平成 29 年 10月1日現在の数値）【地価動向】

北九州市門司区〈住宅地〉
調査地点数：20、平均価格：65,300 円 /㎡、◎人口／ 97,293 人・対前年比▲ 1.2％・6 年間▲ 6.0％

平均変動率：▲ 0.3％（前年▲ 0.5％）◎高齢化率（65 歳以上）36.6％

上昇地点数：2、横這い地点数：7【主な出来事】

下落地点数：11• 公共施設マネジメント「モデルプロジェクト再配置計画（大

里地域）」
を公表
• 丸和門司店本店がゆめマート門司店としてリニューアルオ

ープン（H29/4）• 新門司の産業用地「マリナクロス新門司」の分譲は1 区画を残すのみとなり好評• 伊川小学校の閉校決定〈商業地〉調査地点数：19、平均価格：229,000 円 /㎡、
平均変動率：＋2.6％（前年＋2.9％）
全地点で上昇◎人口／ 211,089 人・対前年比▲ 0.4％・6 年間▲ 1.7％

上昇地点数：1、横這い地点数：5◎高齢化率（65 歳以上）29.2％

下落地点数：14【主な出来事】〈商業地〉調査地点数：11、平均価格：105,000 円 /㎡、
平均変動率：▲ 0.1％（前年▲ 0.1％）• 古着屋「西海岸小倉南店」跡地に「セブンイレブン小倉にれの木坂店」オープン（H29/11）• イオン徳力店閉店 (H29/8）後の跡地に「仮称：守恒 S.C」

6

鑑定ふくおか No.42

上昇地点数：3、横這い地点数：3〈住宅地〉
調査地点数：7、平均価格：38,200 円 /㎡
平均変動率：▲ 0.1％（前年 0.0％）
下落地点数：3〈商業地〉
調査地点数：2、平均価格：53,300 円 /㎡

• コメダ珈琲店福岡行橋店オープン（H29/11）

下落地点数：1• トライアル行橋上津熊店オープン（H30/1）〈工業地〉
調査地点数：3、平均価格：16,800 円 /㎡

【地価動向】

平均変動率：＋1.0％（前年＋0.8％）〈住宅地〉
調査地点数：5、平均価格：33,700 円 /㎡

全地点で上昇平均変動率：＋0.2％（前年 0.0％）
上昇地点数：4、横這い地点は無し

みやこ町

下落地点数：1◎人口／ 19,501 人・対前年比▲ 1.9％・6 年間▲ 8.2％

〈商業地〉
調査地点数：2、平均価格：67,200 円 /㎡

◎高齢化率（65 歳以上）40.1％

平均変動率：＋0.5％（前年＋0.4％）【主な出来事】

上昇地点数：2、横這い及び下落地点は無し• 町が開発分譲した国作団地はH29 夏に完売
• 犀川駅付近にて町が新たに開発分譲を計画している7 区

豊前市

画についてはH29 年度中の販売開始予定◎人口／ 25,384 人・対前年比▲ 1.3％・6 年間▲ 5.7％

• みやこ町空家バンクの設置◎高齢化率（65 歳以上）36.1％【地価動向】【主な出来事】〈住宅地〉
調査地点数：2、平均価格：11,200 円 /㎡
平均変動率：▲ 1.0％（前年▲ 1.0％）• 豊前市宇島地先工業団地内の松本工業（株）が隣接す

全地点で下落る16,528㎡の用地を取得、工場拡張に伴う地域雇用創生へ期待が高まる（H29/6）〈商業地〉
調査地点数：1、平均価格：17,300 円 /㎡
平均変動率：▲ 1.1％（前年▲ 1.7％）【地価動向】〈住宅地〉
調査地点数：3、平均価格：20,900 円 /㎡
平均変動率：▲ 0.4％（前年▲ 0.4％）

吉富町

上昇地点は無し、横這い地点数：1◎人口／ 6,878 人・対前年比＋1.0％・6 年間▲ 4.6％

下落地点数：2◎高齢化率（65 歳以上）30.6％〈商業地〉
調査地点数：2、平均価格：38,300 円 /㎡
平均変動率：▲ 1.6％（前年▲ 1.8％）

北九州市小倉南区

平均変動率：▲ 0.9％（前年▲ 1.0％）【地価動向】

上昇地点数：1、横這い地点は無し【地価動向】〈住宅地〉
調査地点数：20、平均価格：48,500 円 /㎡、

平均変動率：＋0.1％（前年▲ 0.1％）【主な出来事】

平均変動率：＋0.3％（前年 0.0％）
下落地点は無し

が新工場建設予定（H30 年夏）

平均変動率：▲ 0.2％（前年▲ 0.6％）〈工業地〉
調査地点数：2、平均価格：38,200 円 /㎡
上昇地点数：1、横這い地点数：1• 新松山臨海工業団地内にユニ・チャームプロダクツ（株）◎高齢化率（65 歳以上）29.2％

キ小倉魚町店、餃子のたっちゃん銀天街店、PABLO• 西日本銀行小倉支店跡地に西日本 FH 北九州ビル開業

下落地点数：11◎人口／ 71,120 人・対前年比＋0.8％・6 年間＋0.7％• 魚町アーケード内にウオマチヒカリテラス、いきなりステー

小倉京町店が展開• 東プレ( 株 ) の新工場（H31/1 稼働開始予定）

行橋市• JR 小倉駅南口西地区にテナントビル「KD Bulding」オー• JR 小倉駅南口東地区再開発ビルH31/5 完成予定

上昇地点数：9、横這い地点数：7

上昇地点数：2、横這い地点数：2

ン（H29/3）
プン

モス南原店（仮称）
オープン予定（H30/1）

下落地点数：1〈工業地〉
調査地点数：5、平均価格：24,800 円 /㎡

価下落が目立つ結果となった。北九州市以外の地域では• 県道「須磨園南原曽根線」沿線の大字南原にドラックコス

平均変動率：0.0％（前年▲ 0.5％）〈商業地〉
調査地点数：7、平均価格：84,700 円 /㎡

上昇地点数：3、横這い地点数：6

住宅地のうち北九州市内では人口減・高齢化の進行を
交通接近条件・地勢等の環境条件が劣る地点について地

花田 宏治にほぼ半数が成約、H29/7に完売【主な出来事】• 空家・空地バンク制度や定住化促進制度、新婚世帯へ

上昇地点は無し、下落地点数：1の住居費等の補助金支給制度等、人口減に関する行

新設地点数：1

政の取組が行われている【地価動向】

苅田町〈住宅地〉
調査地点数：2、平均価格：16,800 円 /㎡

◎人口／ 35,914 人・対前年比＋1.0％・6 年間▲ 0.6％

平均変動率：▲ 0.6％（前年▲ 0.6％）◎高齢化率（65 歳以上）24.0％

全地点で下落【主な出来事】• サンパーク苅田駅前レジデンス（H28/8 竣工）
は販売初月

〈商業地〉
調査地点数：1、平均価格：22,400 円 /㎡
平均変動率：▲ 0.4％（前年 0.0％）
鑑定ふくおか No.42

7平成30年 福岡県地価公示における地価動向の概要

築上町• 築上町空き家バンク事業開始

で上昇、7 地点が横ばい、残り9 地点は下落。商業地は◎人口／ 17,965 人・対前年比▲ 1.9％・6 年間▲ 7.1％

【地価動向】

全 18 地点のうち、6 地点が上昇に転じ、1 地点が横ばいで、◎高齢化率（65 歳以上）36.0％〈住宅地〉
調査地点数：2、平均価格：16,900 円 /㎡

11 地点は下落。工業地 1 地点は横ばい。

【主な出来事】

平均変動率：▲ 1.3％（前年▲ 1.3％）• ファミリーレストランチェーン「ジョイフル」の福岡センターが全地点で下落人 口：56,502 人

対前年比▲ 0.4％ 5 年間▲ 1.5％

世帯数：23,447 戸

対前年比＋0.5％ 5 年間＋2.0％

高齢化率（65 歳以上）32.9%（前年 30.3％）

北九州市若松区・戸畑区・八幡東区・八幡西区、直方市、田川市、【主な出来事】

中間市、田川郡添田町・川崎町

不動産鑑定士波多野 宏和北九州市若松区

地点のうち4 地点で上昇、横ばいが 1 地点、下落が 2 地

人 口：81,482 人

対前年比▲ 0.1％ 5 年間▲ 3.0％

世帯数：33,797 戸

対前年比▲ 0.1％ 5 年間±0.0％

点、工業地は全 2 地点ともは横ばいとなった。

高齢化率（65 歳以上）31.5％（前年 29.3％）

北九州市八幡東区【主な出来事】

人 口：67,024 人

対前年比▲ 1.4％ 5 年間▲ 5.2％

• ひびきの地区の「フォレオひびきの」（平成 30 年 4月下旬

世帯数：31,040 戸

対前年比▲ 0.7％ 5 年間▲ 3.8％

開業予定）。

高齢化率（65 歳以上）35.6%（前年 33.6％）【主な出来事】• ひびきコンテナターミナルのクルーズ船 寄 港 数 25 回。

• スペースワールドが平成 29 年 12月末で閉園。イオンモー• ひびきウィンドエナジー株式会社と北九州市は、「響灘洋上風力発電施設の設置・運営事業」に関する基本的な事項をとりまとめた協定を締結（平成 30 年 1月）。
• 若松区を含め北九州市では、平成 29 年 4月に、北九州

市立地適正化計画が制度化された。
今回の地価公示では、住宅地全 17 地点のうち、3 地点
が横ばい、他の 14 地点で下落。商業地は全 7 地点で下

今回の地価公示では、住宅地全 3 地点、商業地全 2• 平成 30 年 2月、田川直方バイパス沿いにビジョンメガネ直方店が開店した。
• 上頓野産業団地Ｃ用地に、建築用外装材製造・販売を行う株式会社平島（本社：熊本）が工場を新設することが決定した。操業開始予定は、平成 31 年 2月頃。
今回の地価公示では、住宅地全 4 地点、商業地全 3地点ともに下落したが、住宅地の下落幅は縮小している。

中間市
人 口：41,012 人

対前年比▲ 0.8％ 5 年間▲ 5.5％

世帯数：17,510 戸

対前年比＋0.4％ 5 年間▲ 2.6％

高齢化率
（65 歳以上）36.5％（前年 34.1％）

今回の地価公示では、住宅地全 8 地点のうち、1 地点
で上昇、4 地点が横ばいに、残りの 3 地点及び商業地 1 地
点、工業地 1 地点は下落した。

田川郡添田町人 口：9,584 人

対前年比▲ 2.2％ 5 年間▲ 8.9％

世帯数：3,962 戸

対前年比▲ 1.2％ 5 年間▲ 6.2％

高齢化率
（65 歳以上）41.0％（前年 37.5％）【主な出来事】• 平成 29 年 3月議会で、朝日ヶ丘団地の建設着工を決定• グッディひびきの店が平成 30 年 3月下旬に開業予定。

（平成 29 年 4月～平成 30 年 1月末までの統計）。

• 株式会社ニトリが直方市下境に「（仮称）ニトリ直方店」の出店を計画。平成 30 年 8月開店予定。

人口・世帯数は各年 10月1日現在、高齢化率は平成 29 年 10月1日現在の数値行われている（計画期間：平成 26 ～ 30 年度）。

地点ともに下落した。

直方市

建設中

• 田川伊田駅周辺地区で、地方都市リノベーション事業が田川市（平成 37 年度完成予定）。

人 口：47,833 人

対前年比▲ 0.8％ 5 年間▲ 4.2％

• サンキュードラッグ大蔵店が平成 29 年 8月末で閉店。

世帯数：21,154 戸

対前年比 +0.2％ 5 年間▲ 0.8％

• 児童文化科学館を東田地区に移転し、建替を決定（平高齢化率（65 歳以上）33.2%（前年 30.7％）

ル株式会社が跡地の開発計画を発表した（平成30年2月）。

【主な出来事】

成 30 年 2月）。
• 中央 2 丁目、西本町 4 丁目でマンション建設計画が進行中。

今回の地価公示では、住宅地全 15 地点のうち3 地点で上昇、横ばいは3 地点、下落は9 地点。商業地は全 6地点のうち3地点が上昇し、残りの3地点は下落となった。

• 旧猪位金小校舎を利用した多機能型交流施設「いいか

ねＰａ
ｌ
ｅ
ｔ
ｔ
ｅ
（パレット）」が完成した（平成 29 年 4月）。
• 田川市石炭・歴史博物館が大規模な改修工事を実施

し、リニューアルオープンした（平成 29 年 4月）。

今回の地価公示では、住宅地全 2 地点が昨年と同様な下落率で下落した。

田川郡川崎町人 口：16,076 人

対前年比▲ 2.3％ 5 年間▲ 8.6％

世帯数：7,164 戸

対前年比▲ 1.4％ 5 年間▲ 4.7％

高齢化率
（65 歳以上）36.2％（前年 31.6％）

今回の地価公示では、住宅地全 2 地点ともに下落した。

落、工業地は全 5 地点のうち、1 地点が横ばい、残り4 地点が下落となった。

北九州市戸畑区

人 口：253,590 人

対前年比▲ 0.5％ 5 年間▲ 1.4％

世帯数：111,331 戸

対前年比＋0.4％ 5 年間＋1.6％

人 口：58,247 人

対前年比▲ 0.9％ 5 年間▲ 2.8％

高齢化率
（65 歳以上） 28.8%（前年 26.7％）

世帯数：27,845 戸

対前年比▲ 0.2％ 5 年間＋0.2％【主な出来事】

高齢化率（65 歳以上）30.8%（前年 29.6％）• ハローデイ本城店が平成 29 年 8月開店。

【主な出来事】• サンリブ木屋瀬店が平成 29 年 9月、リニューアルオープン。

• マルショク天籟寺店が建替のため、
平成29年8月末で閉店。

• ドラッグモリ陣山店が平成 29 年 12月、開店。

• ハローワークがあった跡地（牧山１丁目）
で、マンションの• ゆめマート永犬丸店が平成 30 年 5月頃、開店予定。

建築計画が進行中。
• 中本町のパチンコ店跡地に、賃貸ビルの建築計画が進行中。
• 中原東１丁目付近で、地上 10 階建の賃貸マンションの建築計画が進行中。
今回の地価公示では、住宅地全 7 地点のうち、4 地点
で上昇、横ばいが 2 地点、下落が１地点。商業地は全 7

8北九州市八幡西区

鑑定ふくおか No.42• ドラッグコスモス八幡萩原店が平成30年6月頃、開店予定。
• 平成 29 年 5月に閉店したゆめマート相生店の跡地に、ダイレックスの出店計画（平成 30 年 9月開店予定）
を北九州市に提出。
• ＪＲ陣原駅近くで、賃貸マンションの建設計画（2 棟）が進行中。
今回の地価公示では、住宅地全 38 地点のうち22 地点

福岡市東区、宗像市、古賀市、福津市、宮若市、糟屋郡新宮町・久山町・
粕屋町、遠賀郡芦屋町・水巻町・岡垣町・遠賀町、鞍手郡小竹町・鞍手町

不動産鑑定士

岩隈 良弘

福岡市東区

敷地 5421.53㎡、延床 10449.42㎡、７階建、立体駐車場【主なトピックス】

も整備。病床数 259、外来診察室 20、2018 年完成予定。

◎香椎駅周辺土地区画整理地区内の市有地売却、全 47◎アイランドシティの新施設。「照葉スパリゾート」の北側、画地のうち、26 年度 2 画地、27 年度 3 画地、28 年度 3

総合体育館の西側の7.5 ヘクタールで、商業施設の「（仮画地、29 年度 1 画地が売却。「駅に近い物件を中心に

称）
ぐりんモール」、宿泊施設（地上 14 階建て約 400 室）、

高値で売却されている。

駐車場（一般 1000 台、バス20 台）の商業・宿泊の複合◎西鉄貝塚線西鉄香椎駅（香椎駅周辺土地区画整理事業

施設を計画。照葉のまちのコンセプトに合わせ、商業施

地区内）の駅前広場が整備完了し、今年 8月26日からバ

設はオープンモール形式とし、憩いの場として利用可能な

ス乗り入れ開始。同地区内のJR 香椎駅の駅前広場も現

商業施設を目指し、平成 31 年度の開業を予定。総事業

在整備中。

費約 203 億円。

◎福岡輝栄会病院は、香椎参道から千早駅近く（香椎副都◎福岡高速６号線が着工。香椎浜ランプ付近とアイランドシ

心土地区画整備事業地内）に移転予定で現在建設中。

ティの約 2.5kmを結ぶ自動車専用道路。東部地域の交

鑑定ふくおか No.42

9平成30年 福岡県地価公示における地価動向の概要

通混雑緩和と港湾物流の増加、新青果市場開場などに伴う交通需要に対応。建設費 292 億円、工期～平成 32◎人口は9.6 万人で、近年増加。高齢化率約 27.9％で福岡県の平均より高い。
【地価動向】年度。
◎照葉小学校の児童数が大幅に増加している事から、アイ

平均変動率：Ｈ29 年 ▲ 0.2％ ⇒ Ｈ30 年 0.6 %◎ジョーンズラングラサールが、アイランドシティ・センター地
区開発における複合施設（商業施設、ホテルを含む）の運

平均変動率：Ｈ29 年 4.0 ％ ⇒ Ｈ30 年 4.5 %〈商業地〉
地点数：1 地点
平均変動率：Ｈ29 年 0.0％ ⇒ Ｈ30 年 1.1%

久山町
【主なトピックス】◎上山田地区の土地区画整理事業による住宅団地（久山宮若市

ガーデンズせせらぎ通り）
が分譲中。

古賀市

【主なトピックス】【主なトピックス】◎ 2016 年 11月４日、市が造成していた住宅団地「光陵ワン◎上久原地区の土地区画整理事業による仮換地等の売り出しが存する。また、当事業地内の県道（猪野篠栗線）
が開通し、建物建設が進んでいる。

◎古賀市筵内の大規模未利用地（28.2ha）の玄望園土地区

ダーガーデンズ」が分譲開始された。団地は、貝島炭鉱

営業務を受託。ホテルは14 階建 400 室を計画。事業費

画整理準備組合が工場団地の設計・造成・企業誘致等

社宅跡の丘陵地 7.3haに造成された153 区画（43 千㎡）
を【地価動向】

203 億。

の合意書を交わした。自動車・流通関連の企業を誘致す

坪単価 2.1 ～ 3 万円弱で分譲中。第１、2 期が分譲中で〈住宅地〉
地点数：3 地点

る工業団地として2019 年度の造成完了を目指す。

大半が成約している。戦略的な価格の設定で、子育て◎照葉のこども病院北側の4.1haに、西鉄が平成 32 年にかけ、マンション
（分譲、賃貸、シニア）、スーパー、バス営
業所等を建設。
◎都市高速道路のアイランドシティへの延伸が決定（平成 32
年度末完成目標）。ランプの設置場所は、上記、西鉄バスの新営業所付近。
◎「福岡市総合体育館（仮称）」が平成 30 年 12月1日供用開始予定。
◎九大箱崎キャンパス跡地への箱崎中学校の移転構想が◎古賀市千鳥の国立病院機構福岡東医療センターで建設

おり、1.4haのみとなり、新規進出の企業の受け皿となる【主なトピックス】

億円。

土地が不足している。

◎ JR 福北ゆたか線・長者原駅（福岡県粕屋町）と、福岡市◎高田地区土地区画整理事業地域内で戸建住宅用地が整備され、西鉄が先行して建設に着手（コットンヒルズ千居する商業施設を整備予定。

降の見通し。

オープン。
◎古賀市とUR 都市機構が平成 29 年 6月にJR 古賀駅周辺のまちづくりを協働で進める基本協定を締結。
【地価動向】〈住宅地〉
地点数：8 地点
平均変動率：Ｈ29 年 0.9％ ⇒ Ｈ30 年 1.6%

◎福岡市東部市場跡地（下原）の事業提案型公簿による再開発について、大和リースが事業予定者と知れ決まる。

【地価動向】

営地下鉄空港線・福岡空港駅（福岡市博多区）
の接続を

〈住宅地〉
地点数：2 地点

目指す民間の促進協議会が 19日、粕屋町で発足。

平均変動率：Ｈ29年 ▲1.1％ ⇒ Ｈ30年 ▲0.7 %鳥駅結いの森）し分譲中。商業地は、ハローディーが入地）にビッグモーターオープン、10月にケーズデンキ古賀店

より、42 画地の保留地が分譲。

〈商業地〉
地点数：2 地点
平均変動率：Ｈ29 年 1.0％ ⇒ Ｈ30 年 1.4%

売却価格は21 億 5 千万円で、2018 年度開業を目指して
いる。

〈商業地〉
地点数：1 地点
平均変動率：Ｈ29年 ▲1.1 ％ ⇒ Ｈ30年 ▲0.8 %街地開発の見通しが立っている区域について、市街化区【主なトピックス】

域に編入。

◎原上・国道 3 号沿道地区において、市街化区域に編入
し、用途地域（第一種住居地域）と地区計画を設定。
新設され、東側に隣接する土地には約 6haでは、防災活でに移転が決まっている九州大学付属農場（約 24ha）の動拠点となる新宮ふれあいの丘公園を整備予定。工事は跡地利用計画が存するが、停滞の予定。主要地方道の平成 29 年に着工し、同 31 年 1月の完成を予定。新中学整備が予定されるが、「阿恵遺跡」が国指定遺跡になる校は同年 4月の開校予定。

可能性が存し、保存方針が固まらない。

九州自動車道のスマートインターチェンジ設置に向けた調◎「『神宿る島』宗像・沖ノ島と関連遺産群」が、世界遺産

査費などの予算措置を申し入れ。

〈工業地〉
地点数：7 地点
平 均 変 動 率：Ｈ29 年 3.3％ ⇒ Ｈ30 年 5.4%

在する新原・奴山古墳群）◎旧津屋崎庁舎における本庁機能は福間庁舎へ統合し、福津市複合文化センター（カメリアステージ、図書館・歴◎新宮町議会の地域振興及び地域活性化特別委員会、◎県道筑紫野古賀線の立花口～的野間の2.2km が、平成

【地価動向】〈住宅地〉
地点数：6 地点
平均変動率：Ｈ29 年 2.5％ ⇒ Ｈ30 年 5.2%
〈商業地〉
地点数：1 地点
平均変動率：Ｈ29 年 3.5％ ⇒ Ｈ30 年 7.0%

29 年 3月に2 車線で供用開始。29 年度中に4 車線の開通を目指す。

〈工業地〉
地点数：1 地点
平均変動率：Ｈ29 年 0.9％ ⇒ Ｈ30 年 4.4%

◎九州１号店として福岡県新宮町に「カインズ福岡新宮店」

史資料館・カフェ）として2017 年 7月にオープンした。また、が昨年開業。売り場面積は約１万㎡で、約 200 店を展開

宗像市

3 階の旧議場を活用し、ベネッセコーポレーションの子会社

する同社の中では中規模。

【主なトピックス】

が「コールセンター」が進出（110 人を雇用予定）。

◎ムロオ福岡支店の新宮物流ターミナルが、立花口（県道◎「『神宿る島』宗像・沖ノ島と関連遺産群」が、世界遺産◎福津市西福間において、「サンピア福間」の跡地」が、筑紫野古賀線東側、寺浦地区）
で平成 29 年 4月に業務一覧表への登録が決定（沖ノ島（宗像大社沖津宮）、小「シーサイドパーク海岸通り」（総区画数／ 484 戸）
プロジェ開始。敷地 68 千㎡、延床面積 32 千㎡。

屋島、宗像大社沖津宮遥拝所等）。

クトとして始動し、全区画が分譲中。第 1 工区の造成工

鑑定ふくおか No.42

了し、建物建築が進められている。
◎原町駅西側で粕屋町の中心部近くに広がり、2018 年度ま【主なトピックス】

平均変動率：Ｈ29 年 6.2％ ⇒ Ｈ30 年 10.4%◎粕屋町原町５丁目区土地区画整理事業の造成工事が完◎新宮東中学校（仮称）が新宮町三代の国道 3 号線東側で〈住宅地〉
地点数：41 地点

一覧表への登録が決定（福津市北部の勝浦・奴山に所

化率約 17.4％で福岡県の平均より相当低い。
◎ＪＲ酒殿駅周辺において、人口増加の受け皿となる新市

新宮町

福津市

〈商業地〉
地点数：7 地点

◎人口は4.7 万人で、+11％（6 年間）
で大幅な増加。高齢街地を整備するため、土地区画整理事業による計画的市【地価動向】
平 均 変 動 率：Ｈ29 年 2.0％ ⇒ Ｈ30 年 3.2%

粕屋町

年 5月にオープン。RC3F、延べ床 17 干㎡、事業費 58

度中に跡地内で移転場所を決め、開校は平成 34 年度以◎香椎駅周辺土地区画整理事業地内において、平成 29 年

支援金等が存する。
◎磯光工業団地で、自動車関連企業の工場進出が続いて◎平成 29 年 2月、舞の里 3 丁目
（イオンスーパー古賀店跡

年度以降の開業を目指す。

平均変動率：Ｈ29 年 0.4％ ⇒ Ｈ30 年 0.5%が進められていた新しい外来管理診療棟が完成し、2018ある。九州大学の跡地の活用方策の第１弾。平成 28 年

◎ＪＲ千早～箱崎間の九大跡地付近に新駅構想。平成 30

10

〈住宅地〉
地点数：7 地点

平均変動率：Ｈ29 年 0.9％ ⇒ Ｈ30 年 1.7%

平均変動率：Ｈ29 年 0.0％ ⇒ Ｈ30 年 1.6 %◎国道 3 号博多バイパスの未開通区間 3.3km（水谷～下【地価動向】〈住宅地〉
地点数：8 地点〈商業地〉
地点数：1 地点

年 4月に開校
原）は、平成 29 年度の全線開通を予定されている。

【地価動向】〈住宅地〉
地点数：13 地点

ランドシティに小学校が新設される。市立照葉小・中学校の北側に隣接し、2017 年 10月から工事を開始し、2019

事が平成 29 年 8月、第 2 工区は同 11月に完成。

芦屋町【主なトピックス】◎人口は1.3 万人で、▲ 7.1％（6 年間）
で大幅な減少。高齢化率約 30.7％で福岡県の平均より高い。

鑑定ふくおか No.42

11平成30年 福岡県地価公示における地価動向の概要【地価動向】

遠賀町〈住宅地〉
地点数：2 地点

【主なトピックス】【商業地の状況】

界隈の 8 地点（天神 3ｐ、大名 3ｐ、舞鶴 2ｐ）
では2 地点に博多駅と天神界隈の両都心部を中心に、地価上昇幅がとどまっている。かかる傾向はＨ24 年頃から続いており、要拡大している。但し、都心一等地或いは先駆して地価上因としては、①博多駅周辺ではJR 博多シティと九州新幹

昇が見受けられた地点等の一部に関しては上昇率の鈍化

線が開業し拠点性と集客力が増加したのに加え、博多駅【地価動向】も認められる。福岡市都心部では、既存ホテルがＪリート等

中央街の再開発計画の進展及び新たな再開発並びに整〈住宅地〉
地点数：2 地点に組み込まれたり、ホテル用地の高値売買事例が現れる

備計画等が発表され、地下鉄七隈線の延伸計画とも相俟

等、ホテル関連需要が市場を牽引しているほか、オフィスって、将来に対する期待感が大きい。②天神界隈の地価

需要が逼迫していることから、事務所ビル用地等が注目を水準が既に高位であること（天神界隈は博多駅界隈に比し集めており、新たな需要が喚起されている。また、鉄道駅

初期投資額が大きい。例えば現在市場の牽引役となってから徒歩圏内の商業地においては、利便性及び高容積率いるホテル関連投資家又は開発業者にとっては、収益性に小竹町に着目した分譲賃貸マンションデベロッパー等の需要に支えそこまで差が無いため、博多駅界隈を選好する等）。③高

は、最盛期に80 以上あったテナントが、核テナントの「ラ・【主なトピックス】

られ上昇幅を拡大させている。福岡市以外の商業地に特い地価を支えている天神エリアの収益性の高い商業施設

ムー」のみ。

◎人口は7.6 千人で、▲ 10.9％（6 年間）で大幅減少。高段の動きは無く、陳腐化が顕著な商業地及び商圏人口が等であるが、かかる施設利用の消費者行動に変化が現れ顕著な減少を示しているエリア等では依然として需要は弱つつあること等が要因として挙げられる。

平均変動率：Ｈ29年 ▲0.8％ ⇒ Ｈ30年 ▲0.4 %〈商業地〉
地点数：1 地点
平均変動率：Ｈ29年 ▲1.7％ ⇒ Ｈ30年 ▲1.2 %◎人口は1.8 万人で、▲ 2.1％（6 年間）で減少。高齢化率
約 32.6％で福岡県の平均より高い。

水巻町

平均変動率：Ｈ29年 ▲0.9％ ⇒ Ｈ30年 +0.4%【主なトピックス】〈商業地〉
地点数：1 地点
平均変動率：Ｈ29 年 0.0 ％ ⇒ Ｈ30 年 0.0 %◎人口は2.8 万人で、▲ 3.1％（5 年間）で減少。高齢化率
約 31.7％で福岡県の平均より高い。
◎八幡西区との行政界近くの商業施設「グランモール水巻」◎イオン水巻店が 2018 年 3月末に閉店。

齢化率約 39.7％で福岡県の平均より相当高い。

【地価動向】【地価動向】〈住宅地〉
地点数：2 地点

〈住宅地〉
地点数：2 地点

平均変動率：Ｈ29 年 0.3％ ⇒ Ｈ30 年 0.6%
〈商業地〉
地点数：1 地点含みであり、調整局面で推移している。
【特徴的な価格形成要因】

Ｈ29 年 ▲ 0.9％⇒ Ｈ30 年 ▲ 0.9%
〈商業地〉
地点数：1 地点

平均変動率：Ｈ29年 ▲1.0％ ⇒ Ｈ30年 ▲0.8%

Ｈ29 年 ▲ 1.0％ ⇒ Ｈ30 年 ▲ 0.5%

【天神界隈と博多駅界隈】

平均変動率ではマイナスを示した市町でも、新興分譲住福岡市の二大都心である天神地区と博多駅地区である

宅団地では堅調な販売動向を示していたり、再開発地区

が、H30 公示結果をみてみると若干様相を異にしている。

等により将来に対する期待感が高まっている地域も見受けら

中央区（天神 2ｐ・大名 1ｐ）の上位 3 地点の上昇率が 8 ～れる。また、人口減少高齢化が進む各市町村のなかでも、18％に対し、博多区の上位 3 地点（駅前 2ｐ・駅東 1ｐ）の利便性に劣る地域から地域中心への移動等といった動きが

岡垣町

鞍手町

【主なトピックス】【主なトピックス】

上昇率は何れも19％台と、大きな格差が生じている。また、看取される。その他、筑紫野ＩＣ、小郡ＩＣ等周辺では、物◎人口は3.1 万人で、▲ 2.5％（6 年間）で減少。高齢化率◎人口は1.5 万人で、▲ 7.6％（6 年間）で大幅減少。高齢

その結果、天神地区の最高価格と博多駅地区の最高価

流施設用地の需要が高まってきている。これらの動きは地格の比がＨ22 年の 100：37.0 から100：58.0まで縮まってき

価公示のポイントが設定されていないので、動向が把握し◎鞍手町中山ＩＣ開発事業は、今のところ大きな動きは無い。

ている。更に、H30 公示では比較検討可能な博多駅界隈

難い面はあるものの、特徴的な価格形成要因を挙げれば

老津）が、2018 年から分譲。宅地はJR 海老津駅南地区【地価動向】の 9 地点（駅前 4ｐ・駅東 2ｐ･ 駅南 3ｐ）のうちリーマンショッ

以下のとおりである。

の開発の一環で整備され、駅前広場や道路も新設される。

〈住宅地〉
地点数：2 地点

ク前の H20 公示価格を超えたのが 8 地点に対して、天神

約 32.7％で福岡県の平均より高い。
◎ＪＲ海老津駅南地区で93 区画の宅地（せせらぎの郷・海化率約 36.6％で福岡県の平均より相当高い。

Ｈ29 年 ▲ 1.0％ ⇒ Ｈ30 年 ▲ 0.7%

【地価動向】〈住宅地〉
地点数：2 地点〈商業地〉
地点数：1 地点

平均変動率：Ｈ29年 ▲0.2％ ⇒ Ｈ30年 +0.4%【参考①・天神界隈及び博多駅界隈各年公示地最高価格地の推移（主な年のみ抜粋）】

Ｈ29 年 ▲ 1.1％ ⇒ Ｈ30 年 ▲ 1.1%

公示年

Ｈ16年

Ｈ17年

Ｈ20年

14,800,000 4,050,000

4,170,000

4,380,000

博多駅最高価格地（円/㎡） 9,600,000 1,780,000

1,600,000（38.4）〈商業地〉
地点数：1 地点
平均変動率：Ｈ29年 ▲0.8％ ⇒ Ｈ30年 0.0%

天神最高価格地（円/㎡）

福岡市博多区・中央区、飯塚市、小郡市、筑紫野市、朝倉市、朝倉郡筑前町、三井郡大刀洗町

Ｈ3年

不動産鑑定士井上 真輔

天神を100とした価格比（64.9）

Ｈ15年（44.0）

Ｈ22年

Ｈ28年

Ｈ29年

7,900,000 5,780,000

6,980,000

7,850,000 8,720,000

1,490,000

3,010,000 2,140,000

3,530,000

4,250,000 5,060,000（34.0）（38.1）（50.6）（54.1）（37.0）

Ｈ30年（58.0）（＊H3年公示の最高価格地、天神界隈は旧岩田屋別館、博多駅界隈は九勧博多ビル。H15公示以降は現在の福岡中央5−9と博多5−1）【住宅地の状況】

12

個別の地点をみてみれば、博多区、中央区、筑前町は全

全国的には、緩やかな景気回復基調が続く中、低金利

地点で上昇。小郡市は上昇と横ばい地点が混在。筑紫の継続及び住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下野市は上昇、横ばい、下落が混在。朝倉市は全地点で支えに加え、相続税対策による収益物件購入の動きとも相横ばい。飯塚市、大刀洗町は横ばいと下落地点が混在し俟って、住宅地の地価は総じて堅調に推移している。かかている。福岡都市圏の住宅地では、前記事由のほか、福る中、当第 4 分科会においても、ほぼ同様な傾向を示して

岡市中心部で続く地価上昇に伴い、その周辺部に割安感

おり、昨年上昇を示した市区は何れも上昇率が拡大若しくが現出、需要が高まったことのほか、価格を若干高値で設は昨年並み、また依然として下落を示している市町は何れ定しても取引が成立していることから、鉄道路線或いは幹も下落幅が縮小している。

線街路沿いを軸に、波及的に上昇地点が拡大している。

鑑定ふくおか No.42【参考②・比較検討可能な主なポイントのリーマンショック前の比較】
公示地

博多5−1

Ｈ20年
公示

3,010,000 2,420,000

博多5−2 博多5−3

博多5−6

博多5−9 博多5−11 中央5−1

1,710,000

620,000

478,000

5,100,000 1,440,000 7,900,000 1,880,000 2,590,000

935,000

Ｈ30年
公示5,060000 3,610,000 1,400,000 2,590,000

752,000

631,000

5,150,000 1,160,000 8,720,000 1,580,000 2,330,000

873,000

格差率（168.1） （149.2） （154.7） （151.5） （121.3） （132.0） （101.0）

905,000

中央5−5 中央5−9 中央5−10 中央5−12 中央5−20（80.6）（110.4）（84.0）（90.0）（93.4）

鑑定ふくおか No.42

13平成30年 福岡県地価公示における地価動向の概要

福岡市博多区・中央区する地上 13 階地下 1 階六本松 421（延床 37,000㎡）
は、場を庄内工業団地グランドに新築移転する方針を固める。

• 三鬼商事のＨ29 年 12月末時点の福岡市中心部オフィス点一帯をエントランスゾーンと位置付け、ホテルや飲食店

H29 年 10月に全館開業。年間 360 万人の来館を目指す。

• 都市再生特別措置法の規定に基づく立地適正化計画を

空室率 3.07％。前年同月比 1.19ポイント改善、年末時を配置し、第 3 の都心拠点を目指す。完成目標年次は• ロイヤルＨＤ、天神東宝ビル跡地にＨ31 年春開業予定で

H29 年 4月に策定。居住誘導区域と都市機能誘導区域

点では1992 年 12月の 2.52％に次ぐ水準まで低下。賃料

20 ～ 30 年後。また、福岡市では、ＷＦ地区と博多駅をは前年同月比＋2.3％の 9,480 円、6 ヶ月連続の上昇。

結ぶ新たな交通システムに向けて、有識者研究会を設• 旧大名小跡地、Ｈ30 年 3月に優先交渉権者が決定、同• Ｈ28 年度のＪＲ博多シティの売上高、前年度比＋2.5％の置、Ｈ30 年 7月をめどに研究結果をまとめる予定。Ｈ28

年 9月頃事業者と契約締結、2019 年 4月頃事業者が再1061 億円と開業以来 5 年連続で過去最高を更新。昨年度の国際会議の開催数は8 年連続全国 2 位の383 件。

開発に着手、2021 年頃開業予定。借地料の最低価格

年 4月に開業したＪＲＪＰ博多ビルの売上高も加算されたも• 福岡市、青果市場跡地の事業者公募手続き開始。Ｈ30を年約 5 億円に設定、貸付期間は50 ～ 70 年で事業者①小郡市大保にイオン小郡ショッピングセンター（敷地約のであるが、同ビルを除いた売上高も同＋0.2％の 1037

年 7月に事業予定者を決定。最低売却価格 118 億円。

が提案。導入が望ましい機能として高級ホテルや大規模

118,000㎡、売場面積約 33,000㎡）が H25 年 11月にオープ億円。主要 4 施設の年間入館者数合計は同＋4.5％の• 国交省福岡空港事務所発表による福岡空港の H28 年の発オフィス、保育施設等を盛り込む。

ン。②市北部の「美鈴の杜」、「美鈴が丘」の大型住宅団

7055 万人。

着回数は約 17 万 6 千回に達し、5 年連続で過去最高を更12 階建 226 室のホテル建設を発表。

• 24 時間営業、売場面積約 2,000㎡のドンキ・ホーテ福岡を設定。政府のコンパクトシティモデル都市に全国 10 市に選ばれる。

小郡市

地で宅地分譲、建売住宅の販売が進み、新規戸建分譲• ＫＩＴＴＥ博多ビルが 4月で開業 1 周年。全館の 3月末ま新。現在 2 本目の滑走路増設工事中で、2024 年度頃の天神本店がＨ29 年 11月オープン。福岡パルコ新館 5 階

団地｢あすてらす南｣ ｢あすみ｣においても分譲が開始されでの来館者数は約 1390 万人で当初想定 1 千万人を4 割完成を目指す。増設後の処理容量は最大年 21 万 1 千回

全フロア約 1,000㎡に、シェアオフィス「ザ・カンパニー」がた。③三沢駅東地区では、Ｈ29 年度末完成予定で施行近く上回る。売上高も160 億円弱で想定よりも10 億円近に増える予定。尚、福岡空港のヘリポートを、H31 年度に

Ｈ29 年 12月オープン。

面積約 32,800㎡の分譲住宅団地の造成工事が始まっていく多い。

奈多に移転。また、福岡空港にある第 7 管区海上保安本• 駅前 4 丁目のＵＲが整備するバスターミナルの概要判明。

クルーズ船客用貸切バスや高速乗合バスの乗降拠点を集約化、Ｈ30 年 8月完成予定、2018 年度中利用開始

部福岡航空基地を、北九州空港に移転する予定。
• 福岡空港民営化に5 つの企業連合が応札。昨年 9月に3 つ以内に絞り、本年 5月に運営事業体を決定。

予定。隣接の深見ビルは、ＵＲ住宅の住民の移転が完• 福岡市都市計画審議会、西鉄天神大牟田線、雑餉隈

了する今年 10月以降、深見興産が商業オフィスの複合～春日原駅間の新駅設置及び連続立体交差事業案をビルに建替え、2020 年以内に完成する計画。また、市承認。場所は西鉄バス雑餉隈営業所の隣接地、開業

では2 階部分と博多駅をつなぐ歩行者デッキを2020 年度

は2021 年度予定。

• 三菱地所、ホークスタウン跡地の商業施設を「MARK ISる。そのほか、駅徒歩圏内において、ミニ開発も見受けら

福岡ももち」と発 表。 延 床 約 125,000㎡、店 舗 面 積 約れる。④小郡市による干潟第二工業団地、H27 年 10月よ48,000㎡、150 ～ 200 店舗が入る計画。2018 年秋の開り分譲開始、H29 年 5月完売。⑤福岡県、佐賀県、小郡業を目指す。隣接地には28 階建分譲マンション2 棟（総市、鳥栖市が九州道鳥栖 JTC ～久留米 IC 間に味坂スマ

戸数 578 戸、1 棟目の完成は2019 年度後半、2 棟目はートIC の設置を検討。Ｈ29 年度の事業化を目指す。

2020 年度後半を見込む）を建設。
• 福岡市消防局、中央消防署（浄水通）をボートレース福筑紫野市

岡第 8 駐車場に新築移転、H30 年 4月共用開始予定。

①ガーデンヒルズ美しが丘（150 区画）、フォレストガーデ• 福岡都市高、トンネル方式で空港延伸。2025 年 3月末

中央消防署現庁舎を、移転日から出張所として暫定的

ン二日市むらさき（85 区画）は完売。カメリアタウン（138 区• 現在仮営業中の博多郵便局跡地に、紙与産業グループ

予定の滑走路増設と同時期の供用開始を目指す。

に運用。最終的には平尾 2 丁目の市計量検査所跡地に画）はほぼ完売で販売好調。また市中心部では2 ～ 4 区が、延床約 18,000㎡程度、13 階建大型オフィスビルを• 福岡市がＨ27 年に天神ビッグバンプロジェクトを発表。国移転予定。大名・荒戸出張所は廃止、笹丘出張所は画程度のミニ開発が活発。②ミクストメディア、天拝坂団地

H30 年春完成予定。その他、市のハイクオリティ制度認

家戦略特区の規制緩和や条例改正を通して民間企業に残す。

東側で開発中（約 206,579㎡、戸建約 450 戸、店舗他）。

を活用して都ホテルが建替計画の概要を発表。

開発を促し、10 年後のビル延床面積を現在の 1.7 倍（約使用開始予定で整備。

• 旧チサンホテル跡地でのＪＲ九州の複合ビル概要判明。

地上 14 階地下 1 階、1 ～ 2 階に商業施設、3 階にオフィ

14ッセ南側にホール及び展示場も新設、大博通りとの結節

76 万㎡）、雇用者数を2.4 倍（約 97,000 人）に増やし、30• 福岡大学、荒戸の付属若葉高校を2022 年 4月に南区

高宮に移転。跡地活用は未定。

• 明治通り再開発。政府はH24 年に天神地区を特定都市

ープン。H28 年 3月にマックスバリュエクスプレス二日市店開店。H28 年 8月にドラッグコスモス紫店開店。Ｈ29 年 7月に棟のビル建替えを目指す。

ス、4 ～ 14 階に中核施設としてハイグレードホテル（238③ H28 年 3月にMEGAドン･キホーテ筑紫野インター店オ

飯塚市

ニトリゆめタウン筑紫野店開店。Ｈ29 年 11月にアベイル筑
紫野店開店。④筑紫野市、石崎 1 丁目の九州森永乳業

室、半数以上を30㎡超）、2019 年秋までの開業を目指す。

再生緊急整備地域に指定、税制や財政面の優遇で再• 市中心の商業地は「本町商店街」「東町商店街」等アー• 地下鉄七隈線延伸計画、2020 年度開業予定。Ｈ28 年

開発を支援。H29 年には航空法に基づく建物の高さ制ケード街であるが、大型ＳＣ「イオンショッピングタウン穂波」

跡地に新市庁舎。H30 年 11月の完成を見込む。⑤福岡に地下鉄工事に伴う大規模な陥没事故が発生、福岡市

限を、76ｍから最大 115ｍに緩和され 26 階建相当のビ等に客足をとられ衰退傾向、H26 年 12月にG.L.O. 飯塚

ヤクルト工場を閉鎖し、筑前町に新設する工場へ機能移は地下鉄七隈線延伸区間開業が最長 2 年延期と表明。

ルも建設可能に。。

店 1 番館が閉店。H29 年の商工会議所の歩行者通行

転。時期等は未定。

• 福岡市、はかた駅前通りを、にぎわい創出のため、2020• 天神明治通り地区地区計画（天神 1・2 丁目明治通り沿量調査は、全 8 地点平均で前年比平日106.6％と反転し年度完了目指し、車線を減らして歩道を広げる道路整備へ。

い約 17ha）、そのうち天神 1 丁目南ブロック約 3.1ha の再たが、休日は前年の82.2％に引き続き95.5％と減少している。

• クルーズ船客向利便施設がＨ29 年 12月開業。更に、福開発ビルの容積率を現行の 800％から最大 1400％まで上• 飯塚市等が整備する飯塚市中心市街地活性化事業、①中心市街地の新たな賑わい・交流拠点の整備を進め

岡市は、Ｈ30 年度予定で大型クルーズ船 2 隻が同時に乗せ。また、新たな地下通路「因幡町通り地下通路」の①吉原町 1 番地区第 1 種再開発事業、②ダイマル跡地

るため、甘木地区都市再生整備計画が進行中。本町商

接岸できるよう中央ふ頭の北側約 13haを埋め立てへ。ま

整備案も正式に盛り込む。

事業地区暮らし･にぎわい再生事業、③飯塚本町東地

店街東側アーケード撤去、甘木中央公園の拡充整備、市

朝倉市

た、2020 年以降見通しで、中央ふ頭西側にある国際ター• 福岡市、市役所西側に400 台分の地下駐輪場を整備、区整備事業の3 事業が完了。一定の効果が現れている。

道改良新設等。②シニアタウン美奈宜の杜の分譲は比較

ミナルを東側に移し高速船やフェリー等の岸壁にし、ふ

H29 年度の利用開始を目指す。民間業者が中心に整備• 旧バスセンターを共同住宅、医療関連施設、看護学校、的堅調に推移。日本版ＣＣＲＣの構想により注目を集める。

頭西側はクルーズ船の専用岸壁に。国交省が発表したを計画している因幡町通り地下通路(仮)ともつながる予定。

バスセンターとして再開発、サンメディラック飯塚として③ H26 年 4月レッドキャベツ甘木駅前店、同年 7月ダイレック

H29 年 外 国クルーズ船の博 多 港 への寄 港回数は309• 九大の六本松教養学部跡地は、裁判所、弁護士会館、

H27 年 7月にグランドオープン。旧ダイマル商店跡には4ス朝倉店、同年 8月ドラッグストアコスモス甘木インター店が階建コミュニティビルがＨ27 年 10日にオープン。

新規開業、④原鶴温泉の旅館は最盛期の 32 軒から現在（速報値）回で4 年連続全国 1 位。

検察庁などの司法関係の施設と複合施設を2020 年完• 福岡市のＷＦ地区再整備計画案の概要が判明。サンパ

成目指して整備中。ＪＲ九州分のうち、西街区の分譲マンショ• 延床約 18,000㎡の飯塚市新庁舎が、Ｈ29 年 5月8日開13 軒まで減少。⑤朝倉市、新庁舎の場所をピーポート甘レスを取壊し大博通りから直結する道路を整備、マリンメ

ンはＨ29 年春完成、東街区の青少年科学館等が入居庁。また、移転を検討していた菰田西の市地方卸売市

木周辺と正式発表。H32 年度中の開庁を目指す。⑥Ｈ29

鑑定ふくおか No.42

鑑定ふくおか No.42

15平成30年 福岡県地価公示における地価動向の概要

大刀洗町

年 7月九州北部豪雨、局地激甚災害の指定。昨年 7月末

トが駅周辺商業地で、1ポイントは路線商業地である。駅①高樋地区に民間の流通業務団地が造成、既に完売。

マイナス金利政策により、金融機関の収益源は限られ、担周辺商業地は南区同様に賃貸マンション開発用地需要の②安田倉庫は、16,800㎡の敷地に地上 2 階建延床面積約保がある不動産向融資に頼らざるを得ない状況に変わりは高まりを受けた上昇となっている。また、路線商業地の取引

1 万 6800㎡の新倉庫をH29 年 7月に完成。③久留米運送

ない。したがって、将来も安定した賃貸需要が期待でき、も、純粋に店舗等の開発を目的としたものが多くなっており、が、鵜木地区に、7,500㎡の荷扱いホームを備える大規模

地価にまだ割安感がある福岡南−17 のようなポイントについ

乙金第二土地区画整理事業地内の商業保留地も完売とな① H26 年 6月ドラッグスコスモス夜須店、同年 9月にアス物流施設をＨ28 年 1月に開設。④Ｈ28 年 10月に鵜木地てはまだ融資も付き易く引き続き地価上昇が続いている。

った。

タラビスタ太刀洗店がそれぞれオープン。②販売総額 2,400

区にスーパートライアルが開店。商業は近隣市町に存する

南区商業地は、11ポイント全てが上昇幅拡大となった。

那珂川町住宅地については、7ポイント中 6ポイントが上昇～ 2,500 万円程 度の、全 276 区 画の三輪それりは完 売。

大型店の影響により町内の商店は空洞化、衰退化の傾向

市内では法人投資家が投資対象とする賃貸マンションの品

幅拡大となっている。平成 30 年 10月1日に市政移行予定で③Ｈ28 年、四三嶋工業団地内にヤクルト工場の進出決にある。

薄感が依然続いている。南区公示地には賃貸マンション開あり、出店が囁かれていたイオンモールの開発にも進展があ

発可能な商業地ポイントが多く、こうしたポイントが特に地価っている模様で、明るい材料が比較的多く、特に町の北部上昇を拡大させた。一方、福岡南 5−10（大橋 2 丁目）がの福岡市隣接エリアでは地価上昇が顕著となっている。

の福岡県の被害総額 1,197 億円で戦後最大規模の被害。
昨年 10月時点で孤立集落解消。

筑前町定。時期・雇用者数は未定。

福岡市南区、春日市、大野城市、太宰府市、嘉麻市、筑紫郡那珂川町、
糟屋郡宇美町・篠栗町・志免町・須恵町、嘉穂郡桂川町

不動産鑑定士高田 卓巳

市区町村別・用途別の平均変動率は下表のとおりで、

市内高価格帯のマンション販売は、一部稀少性の高い物

嘉麻市と桂川町を除き、地価の上昇幅拡大が続いている。

件を除いて減速気味であり、販売価格には頭打ち感がある

ここでは、そのなかでも特徴的な変動を示したポイントを有ものの、依然として市内のマンション開発用地を欲しがるデするエリアに絞って簡単に整理する。

ィベロッパーは多い。ただし、建築費が高止まりで、販売

南区住宅地は、全 32ポイントのうち、地価の上昇幅を拡

価格に上昇余地がほとんどなくなってきていることから、地大させたポイントがほとんどであるが、縮小したポイントが 2

価の上昇は鈍っている。一方、住宅地で最も大きな上昇率

ポイントあった。そのうちの一つは、これまで当分科会の地を示したのは、昨年に引き続き福岡南−17（大楠 1 丁目）
で価上昇の象徴でもあった福岡南−1（高宮 2 丁目）である。

ある。金融庁によるアパートローンの監視強化によって、金

住宅地

16

融機関はアパートローン融資に慎重になっているが、日銀の

商業地

全用途

＋14.7％と昨年に引き続き全エリアのなかで最も大きな上昇

志免町住宅地についても、6ポイント全てが上昇幅拡大と率を示したが、福岡南 5-10は分譲マンション用地であり、なっている。志免町は人口密度が全国市町でもトップクラス

分譲マンション用地としては「大橋」駅周辺と「高宮」駅周辺で、今後も町の発展性が期待できる。町内には鉄道駅がとでは、これまで圧倒的に「高宮」駅周辺の需要者選好性

ないものの、豊富なバス本数で福岡市都心部へのアクセスが強かったが、「高宮」駅周辺と比較して「大橋」駅に販売も比較的良好なうえ、西日本で最大級の規模を誇る「イオン

価格の相対的な割安感が生じ、地価に上昇余力があるた

モール福岡」が、居住利便性に大きく寄与しており、福岡

め、上昇幅が拡大となった。平成 29 年 11月に明和地所

都市圏の一次取得者層を中心とした戸建住宅需要の受けが塩原 4 丁目で販売を開始した「クリオ大橋」は、これまで皿となっている。

の価格水準を大幅に上回り「高宮」駅周辺の価格水準に近須恵町住宅地についても、2ポイントとも上昇幅を拡大さ

い平均坪単価 199 万円となっており、初月成約率も60％をせた。福岡市の地価の高騰で福岡市内勤務の一次取得超える水準となっている。

者層による戸建住宅地需要は、将来性が期待される粕屋

春日・大野城市住宅地も、ほとんどのポイントで上昇幅

町や志免町に波及しているが、そうした需要が須恵町にも拡大となった。こちらも分譲マンション用地のポイントが最も波及してきている状況である。これまで需要者にはあまり選大きな上昇率を示している。春日・大野城市の西鉄天神大好されなかったエリアや傾斜地の旧団地でも、不動産業者

牟田線沿線の分譲マンション開発用地については、福岡市による戸建開発用地の仕入れが活発化しており、2,000 万と比較してまだ割安感があり、85㎡・4500 万円で物件の販円前後であった建売物件の価格も、現在では2,500 万円

売が可能である。ディベロッパーにとっても、福岡市中心部～ 3,000 万円台前半が相場となっている。

で高騰した用地を仕入れて高額物件を販売するよりも遥か

これまで、福岡市及びその周辺市では、主に、分譲マに事業リスクが少ないため、福岡市周辺エリアの用地取得

ンション・ホテル・建売住宅・投資用アパート等に対するエ競争は激しくなっている。先頃「大野城」駅周辺で行われた

ンドユーザーの実需に支えられ、これらの開発用地価格の入札でも、1 種 20 万で仕入れた土地であったが、落札価上昇が、地価上昇を牽引してきた。しかし、最近ではこの

H29 公示H30 公示H29 公示H30 公示H29 公示H30 公示

福岡市南区

+4.8%

+6.1%

+6.5%

+8.5%

+5.3%

+6.7%

春日市

+4.1%

+5.8%

+7.8%

+7.8%

+4.6%

+6.1%

格は1 種 55 万円となっている。戸建住宅地についても、駅ような実需にはいずれも一服感がみられる。特に、分譲マン

大野城市

+3.5%

+4.8%

+7.2%

+7.4%

+3.6%

+5.0%

接近性が優れたエリアでは、まだ一般サラリーマンも購入ション販売の減速感のほか、投資用アパート開発の急ブレ

太宰府市

+1.4%

+3.0%

+4.8%

+6.3%

+1.8%

+3.4%

可能な水準である。こうした物件は、総額を抑えるためにーキ等が、これまで顕著であった地価上昇に今後変化を生土地を極端に小さくしており、土地単価が極端に高額となっじさせる可能性がある。しかし、分譲マンションについては、

嘉麻市▲ 2.5%▲ 2.1%▲ 3.1%▲ 3.2%▲ 2.7%▲ 2.3%ていることも多い。また、駅接近性が劣る郊外の旧分譲地

来年消費税増税を控えており、少なくとも今年の販売につ

那珂川町

+1.3%

+4.2%

−−

−−

+1.3%

+4.2%

等においても、土地を購入後に細分化して建売住宅を販

いては楽観的なディベロッパーも多く、さらに、福岡市に進売するために不動産業者によるコンスタントな用地仕入が続出と撤退を繰り返している大手ディベロッパーが、今年再び

宇美町

+1.2%

+2.4%

+0.4%

+2.4%

+0.9%

+2.4%

いており、価格上昇が続く。そのほか、大野城市の乙金

福岡のマーケットに参入しようとしている状況である。また、

篠栗町

+1.2%

+2.5%

+1.5%

+4.1%

+1.3%

+2.7%

志免町

+2.5%

+5.4%

+1.4%

+6.1%

+2.4%

+5.5%

須恵町

+2.1%

+4.4%

−−

−−

+2.1%

+4.4%

桂川町

▲ 1.3%▲ 0.8%▲ 3.5%▲ 2.0%▲ 2.0%▲ 1.2%

鑑定ふくおか No.42

第二土地区画整理事業地内で開発中であった「イオン乙金

オフィスについても、リーマンショック以降開発が敬遠された

ショッピングセンター」が平成 29 年 7月にオープンし、周辺は結果、現在福岡のオフィス賃貸マーケットは顕著な床不足

賑わいを見せはじめており、周辺開発や不動産取引も活発に陥っており、賃料が高騰しているため、オフィスの開発気化している。

運は高まりを見せている。こうした状況を踏まえれば、もうし

春日・大野城市商業地も、昨年新設のポイントを除き、3

ばらくは地価の反転が生じることは想定し難い。

ポイント全てが上昇幅拡大となった。3ポイントのうち2ポイン

鑑定ふくおか No.42

17平成30年 福岡県地価公示における地価動向の概要

日が前年比▲ 5.0％、休日が▲ 16％と昨年開業したシティプ

福岡市西区・城南区、久留米市、糸島市、八女郡広川町

不動産鑑定士

浅川 博範

然として低調で弱含みで推移しており、市内での二極化がラザの話題性が一服した感であるが、調査者は、今回が進行していくものと予想される。

両日共に猛暑日だったことが減少した一因とも分析してい〈商業地〉

る。一番街プラザ前、明治通り福銀前は前年比で増加しＪＲ「筑前前原」駅前の中心商業地域は国道 202 号等のまった土地が少ないため、新規の分譲マンションは平成 30ている。分譲マンション用地以外でも、西鉄久留米駅東～

郊外路線商業地域との競合から依然として厳しい状況にあ

年 8月竣工予定の1 件があり、売れ行きは好調である。

南東側を中心に高値取引が見られる。筑後地区上昇率る。縁辺部の商業地域は背後商圏の拡大が見込めない中〈商業地〉

NO.1は、天神町の 5－8 が＋6.2％である。路線商業地域

で、取引自体が少なくなっている。一方、郊外路線商業地

当区の商業地は、店舗が連たんしている地域は殆どなも上津バイパス沿い（5－10）
は上昇基が継続している。今域についてもH22 年のマクドナルド、コメリハード＆グリーン

継続地点 23 地点中、上昇 21 地点、横ばい１地点、下く、北部の商業地では店舗等から賃貸住宅等への移行が回は、ランドマークに近くて値頃感がある市役所前の 5－3の進出以降大きな出店の動きはないほか、元来オーダーリ

落 1 地点と殆どが上昇するなど前年同様である。九大移進んでいる。このような地域は利回り等による価格決定が強（＋5.3％）、西鉄久留米駅に近い通町沿い5－15（＋3.9％）

ース又は定期借地形式での出店が主であるため土地取引

転、各土地区画整理事業、都市高速 5 号線・外環状線

く、金融政策等を背景に収益物件の取引利回りは低下傾の上昇率が拡大している。

に至るケースが少なく、中心市街地同様中心となる価格を

〈工業地〉

福岡市西区
平 均 変 動 率で住 宅 地・商 業 地の上 昇 率が前 年から
拡大。
〈住宅地〉

見出し難い状況である。長年の地価下落により、値頃感の延伸などによる利便性の向上、自然環境の良さも相俟っ向にあり、城南 5－1は＋8.0％の上昇を示した。一方、郊て、戸建住宅地域として土地需要が継続している。下落 1

外型路線商業地は、背後地の購買力に大きな変化は見ら吉本工業団地周辺に久留米市による約 34ha の新産業

地点は市街化調整区域内宅地であり外部からの需要が弱れず ( 人口横ばい、高齢化進行 )、大規模商業施設の進団地造成計画が H28.1に発表された。市内の分譲工業団

い傾向である。

い。昨年新設された伊都土地区画整理事業地内は＋2.4％

出も見られない。また、中小事業者による小粒な事業用地地は全て完売するなど、当市への新規進出状況は安定し（変動要因）と安定して上昇している。戸建住宅需要は、姪浜駅・室の取引は散見されるが、大規模画地においては借地によるている。九州内の流通業務施設適地としては、隣接の鳥• 志摩松隈に「一蘭の森」（敷地約 28,000 坪）
が H26.7オー

見駅からの徒歩圏、高所得者が多い愛宕浜地区、ニュー立地が多く、取引自体が少ない状況である。

栖市が全国的に人気ながら用地が不足しているため、二ファミリーに人気のある西都・今宿西地区、九大学研都市（変動要因）

番手ながら当市内への進出傾向が強い。既存の工業地も、• JR 筑肥線「筑前前原」駅と「波多江」駅の中間地点にあた駅周辺地域を中心に安定している。小戸、姪浜駅周辺の• ドラッグコスモス片江店 H29.11オープン。

このような需要増の影響により、9－1は＋0.8％と上昇した。

る鉄道沿線約 20.2haに、前原東土地区画整理事業が始

マンション素地（賃貸・分譲）需要も潜在的に高い。

• ドラッグイレブン片江店 H28.9オープン。

（変動要因）

動。新駅設置と合わせて中低層の住宅等 1,000 戸規模〈商業地〉• その他特に変動要因は無い。

• 東合川野伏間線全線開通（H26.3.21）。

の住宅地を整備するもので、H31 春「糸島高校前」駅開• ゆめタウン久留米増床（増床部分 16,000㎡、総工費 30業予定。

姪浜駅周辺地域は、分譲、賃貸マンション素地としての需要が強く、供給物件が少ないため売りに出れば高値での取引が予想される。姪浜駅南側の 5－１は、良好な利便性

久留米市
平 均 変 動 率で住 宅 地・商 業 地の上 昇 率が前 年から• 久留米シティプラザ H28.4オープン。

拡大。

• JR 久留米駅前第二街区市街地再開発事業が H29.6に都拡大している。幹線沿いにある5－３は、西区内の相対的〈住宅地〉

市計画決定、H34 年度完成目標（35 階建、店舗・事務

継続地点 37 地点中、上昇 19 地点、横ばい7 地点、下（変動要因）

落 11 地点。特急停車駅（ＪＲ久留米駅、西鉄久留米駅、• 石丸四丁目の旧西部市場跡地は、白十字病院が事業

花畑駅）周辺では、相変わらず分譲マンション素地需要が予定者として決定。医療施設（RC 造 8 階建、延べ面積

地価を押し上げ、久留米－23は＋4.2％の上昇。中心部市

36,000㎡）を建設予定であり、土地引渡はH30.2の予定。

街地周辺では校区による選別傾向もあるが、戸建住宅用• 九州大学伊都キャンパスへの移転はH31年度に完了予定。

地需要が安定。新築分譲マンションは、予定も含めて約11 棟の供給がある。新築及び中古共に特急停車駅周辺

福岡市城南区
平均変動率で住宅地の上昇率が拡大、商業地は大幅の徒歩圏や中心市街地に近い物件は概ね好調であるが、郊外部ではやや苦戦気味である。

プン。

億円、H27.11オープン）。

と市内における相対的値頃感を反映して＋7.8％と上昇幅がな価格バランスから上昇幅が拡大している。

が浸透したことで取引事例も見られるようになり5－１は横這

広川町
平均変動率で住宅地・商業地共に地価下落が継続しているが、下落率はほぼ前年並みの微減傾向。

所、住宅）。
• 六ツ門の新世界地区（第二期工区）優良建築物等整備事業が進行。
• 国道 3 号鳥栖久留米道路（久留米ＩＣ～鳥栖間の国道 3号バイパス）等事業中。

糸島市
平均変動率で住宅地の上昇率が大幅に拡大、商業地【用途毎の変動率概要】
市町村
福岡市西区

はほぼ前年並みの下落率。
〈住宅地〉

用途

H30

H29

住宅

＋2.7

＋2.1

商業

＋3.5

＋2.2

住宅

＋3.5

＋2.9

に拡大。

戸建住宅は、総額 2.5 千万～ 3.7 千万円程度のミニ開〈住宅地〉

発分譲が活発化。上津バイパス周辺（－5）では、生活利

JR 筑肥線「筑前前原」東部の住宅地や利便性の高い地

商業

＋4.9

＋3.9

継続地点 17 地点中、全地点で上昇している。安定した便施設の充実、東合川野伏間線全線開通効果を反映す

域では、糸島ブランドを背景に安定した需要を反映して、

住宅

＋0.6

＋0.3

戸建住宅需要を背景に、利便性の高い北部地域の住宅需るなど、＋4.0％の上昇。この上昇傾向は同街路に近い国

上昇幅の拡大（＋0.4％～＋5.5％）が続いている。旧前原市

要が堅調に推移。取引件数及び取引価格は上昇傾向、

分町エリア（－9、－11）まで波及している。

内で上昇は５地点となっており、平均変動率で上昇が続い

商業

＋1.7

＋0.9

特に七隈線沿線の北部地区が強い。城南－10（七隈地〈商業地〉ている。JR 周船寺～筑前前原駅の徒歩圏にて常時宅地

工業

＋0.4

▲0.3

住宅

＋1.4

＋0.7

商業

▲0.2

▲0.3

住宅

▲0.5

▲0.7

商業

▲1.2

－

18

区の戸建住宅）が＋6.5％、城南－1（分譲マンション）地点

継続地点 15 地点中、上昇 7 地点、横ばい4 地点、下開発が行われており、新駅背後では大規模開発が進行中

は＋10.6％と当分科会内では最も高い上昇を示している。校落 4 地点。上昇地点と下落地点がはっきり分かれている。

である。また、筑前前原駅近くでは分譲マンション（52 戸）

区選好性を中心とする戸建住宅地、マンション素地（分譲・中心市街地 11 の商店街空室率調査では、H21 の 26.8％

が H28.3 竣工・完売し、新駅近くでも1 棟建築中
（49 戸）
で賃貸）需要の強さを反映している。中部から南部についてもを最高にH29.5は18.6％と近年は18％前後で推移していある。二丈町や志摩町等その他の地域は交通利便性に劣

北部程ではないが、＋1 ～ 3％弱程度で上昇している。まとる。H29 夏期歩行者通行量調査では、10 地点合計で平るなど市街化調整区域等が大部分であるため、取引は依鑑定ふくおか No.42

福岡市城南区

久留米市

糸島市

広川町

鑑定ふくおか No.42

19平成30年 福岡県地価公示における地価動向の概要

福岡市早良区、大牟田市、柳川市、八女市、筑後市、大川市、みやま市
福岡市早良区

不動産鑑定士

出雲 重成

大牟田駅周辺の幹線沿いの商業地については、長年の地

び周辺居住環境に鑑みた値頃感とも相俟って、比較的堅価は依然として下落基調で推移しているが、下落幅の縮

福岡市営地下鉄空港線各駅から徒歩圏の早良区の住価下落により、下げ止まりの様相も見られる。また、旧三池調な販売状況を示している。筑後市中心部の住宅地の地

小傾向は認められ酒見地区については下げ止まっている。

宅地は、都心部への交通アクセス等の利便性及び教育環

炭鉱の施設等が近年世界遺産（明治日本の産業革命遺

価上昇圏域は拡大傾向にある。

また、旧来からの商店街は空き店舗も目立つ等、衰退傾向

境に恵まれていることから、従前から住宅地として高い評価

産）に登録され、観光客の増加等が期待されている。

を受けている地域であり、このエリア限定というような根強い

商業地は、大規模店出店としては平成 27 年 11月に「ゆにあるほか、国道 208 号及び国道 442 号の路線商業地域

大牟田市の工業地域は、三池港の荷主助成制度拡大等

めモール筑後」が開業している。また、平成 23 年 3月に九も市域全体の低迷傾向を受け、地価は下落傾向にあるが需要者層も存在する。当該地域はもともと供給が少ないなを背景に国際コンテナ取扱量は増加傾向にあり、地価はこ州新幹線筑後船小屋駅が開業し、同 28 年 3月には同駅

緩和の兆しはある。

か、マンション適地は希少性が高く売手市場の様相が続い

こ数年の下落に伴う値頃感も見られる。

近接地に福岡ソフトバンクホークス・ファーム球場「ＨＡＷＫＳ

い西新駅に近接する土地は高額の取引も見られる。特にマ柳川市が見られ周辺地域の発展が期待されている。

旧瀬高町及び高田町の一部にミニ開発分譲地が見られンション適地では、典型的な需要者として想定されるデベロ

柳川駅東部土地区画整理地区内周辺は、区画整理の

なお、水田天満宮内に存する恋木神社は近年「縁結び」

るが、全体的に住宅需給は弱含みで取引件数は少ない。

ッパー等を中心に用地取得の動きは継続しているが、地価進展、西鉄柳川駅舎の建て替え、東口駅開設等を反映しの神社として若い女性たちの人気のスポットとなっており、周旧来からの商業中心であった瀬高駅前通り商店街周辺は上昇の影響もあり、慎重な動きもある。また、十分な用地を土地需要は強い。その他の住宅地需要がやや低迷してい辺地域のみならず遠方からの参拝者も訪れているという。

現在、空店舗や空地も目立ち、現況の店舗が撤退した場

取得している企業も一部に存している。但し、比較的ロット

るが、地価の下落傾向は緩和の傾向にある。

合代替店舗の進出は難しい状況であり、中心部の核店舗

大川市

が小さな物件でも、賃貸マンションとして建物を建築したうえ

柳川市の商圏は、日用品については概して市内にとどまで販売又は転売したり、小さく区画分割して戸建住宅用地っている一方、買回り品、高級品等は久留米市、福岡

当市の基幹産業である木工業は衰退傾向を辿っており、として販売する等、デベロッパーを含む不動産業者にとって市、更には周辺市の大型商業施設に顧客が流出してい中心部・郊外の区別なく、不動産需給関係は低調で、地は、柔軟な土地利用或いは販売戦略が可能なエリアである。また、平成 26 年 7月、西鉄柳川駅東側に近隣型 SCる。また、地下鉄七隈線沿線から早良区南部にかけても、「ゆめモール柳川」がオープンし、駅東口の区画整理事業

市街化調整区域等の一部地域を除いては概ね地価の緩やの整備が一層進むとともに、駅西側の既存商業地の活性

かな上昇基調が続いている。

化も期待され地価は横這いを示している。

西新地区の中心商業施設であるプラリバが閉店となり（現在再開発が進められている。）、また、一昨年 5月末に

八女市

はイオン西新店（旧ダイエー西新店）が閉店し、その商圏的

従前より市内の不動産需給関係は弱含みで推移しておな影響が懸念される。西新駅近辺の商業地では高額な取り、特に山間部を中心とした郊外部では人口の減少や高齢引も散見され、出物が少ないこともあって希少性から、物化の進行により地価下落に歯止めがかかっていない。但件が市場にでれば高値での売買が予想される。また、国し、旧八女市の住宅地については、地価の下落は縮小傾

道 202 号、早良街道等の路線商業地についても、従来は向にあり、同中心部の本村地区については上昇となった。

地価の動きは弱かったが、周辺背後地の地価上昇の影響

商業地については，平成 25 年 5月に国道 442 号バイパス等も受けて、近年は上昇傾向を示し出した。

（納楚～大島）が開通し、同バイパス沿いには平成 25 年 7
月に「ＴＳＵＴＡＹＡ積文館書店八女店」、同 9月に「ニトリ

大牟田市

市町村
福岡市早良区

大牟田市

柳川市

八女店」がオープンするなど、「ゆめタウン八女」
を核として当市の住宅地の地価は長期間に亘って下落基調が続い

商業集積が進んでおり、当市の商業中心は郊外型大型店ているが、下落率は緩和傾向にあり、大牟田駅周辺部で舗が立地する蒲原地区等に完全に移行している。商業地

利便性及び住環境に優れる地域については、横ばいの地についても下落傾向はやや緩和の傾向にあり、上記バイパ

点も複数出ている。

ス沿いについては横ばい傾向を示している。

モール大牟田が平成 23 年春にオープンし、当該商業施設

筑後市の開業に伴いオーバーストアの状況も予測され、既存商業

県南の中核都市久留米市の南側に隣接しており、住宅地では空洞化、衰退化の傾向が依然続いており、地価下地の開発は、久留米市寄りから中心部の山ノ井地区等で落の強い圧力要因となっている。但し、市の中心部であるのミニ開発が中心であるが、久留米市への交通アクセス及鑑定ふくおか No.42の閉店の影響が懸念される。周辺市では近年大規模店舗の開業が進んでいることもあり、概ねこの傾向が続くものと予測される。

【用途毎の変動率概要】

八女市

筑後市

商業施設の動向としては、岬町の大型商業施設イオン

20

みやま市

ベースボールパーク筑後」開業し、広域的地域からの集客ており、地価は上昇基調を維持している。特に希少性の高

大川市

みやま市

用途

H26

H27

H28

H29

H30

住宅

3.3

3.2

3.6

3.5

3.9

商業

2.4

3.2

3.3

4.1

5.1

住宅

▲3.4

▲2.7

▲2.2

▲1.8

▲1.4

商業

▲3.8

▲3.6

▲2.9

▲2.5

▲1.7

工業

▲1.5

▲1.6

▲1.4

▲1.0

▲0.5

住宅

▲2.6

▲1.9

▲1.5

▲1.2

▲1.0

商業

▲4.5

▲3.8

▲3.1

▲2.2

▲1.0

住宅

▲3.6

▲4.0

▲3.9

▲2.8

▲2.0

商業

▲3.8

▲3.2

▲2.8

▲2.3

▲2.0

住宅

0.7

0.4

0.8

1.3

1.4

商業

▲2.1

▲1.7

▲1.2

▲0.9

▲0.6

住宅

▲4.1

▲3.5

▲2.3

▲1.7

▲1.3

商業

▲5.2

▲5.0

▲4.8

▲3.3

▲2.4

住宅

▲1.5

▲1.2

▲1.2

▲1.1

▲0.8

商業

▲4.6

▲4.1

▲2.7

▲2.7

▲1.7

鑑定ふくおか No.42

21平成30年 福岡県地価公示における地価動向の概要

小しています。

最近の地価動向

八幡東区の住宅系の不動産の需給動向については、 人気のあ

箱崎・馬出地区では、 収益物件への投資の増大等により上昇率
が昨年より拡大し、 幹線沿いのみならず背後の住商混在地区でもる高見・桃園地区を中心とする平坦地では相応の高値取引が見ら

高値取引が散見されます。その他、 既成の路線商業地も上昇傾向れます。 一方、 既存の傾斜地にある住宅地等については、 潜在にあります。

的な宅地供給に見合う需要がなく、 何年も売却できない状況の不門司区【住宅地】平均変動率：▲ 0.9%
門司駅前から小倉方面の大里地区住宅地に対する需要は根強く、 当該地域の地価は概ね横ばいで推移していますが、 交通接近条件が劣る門司港地区や郊外地区は下落傾向にあり、 特に街路条件等の地域要因が劣る住宅地は下落が続いています。
小倉北区に近いエリアでは、 土地価格坪３５万円程度の住宅地分譲が見られます。
【商業地】平均変動率：▲ 0.1%
門司駅前商業中心地区や門司港核店舗周辺地区等の狭いエリアへの需要が根強いですが、 背後地の人口が減少しており、 大部分の商業地では収益性が徐々に低下しているとみられます。
駅近の収益物件は取引利回りが低下しており、 高値の取引も見
られます。

若松区

【住宅地】平均変動率：▲ 1.2%
東部では古くから形成された住宅地域が広がり、 中心部外縁の桜町、 浜町等では一定の需要が認められますが、 高塔山麓等の傾斜地域では住環境・利便性が劣り需要減退が著しいです。
西部では学研都市など住環境・品等に優れた新興の住宅団地が多く、 周囲に利便施設も増え需要は概ね堅調です。
当区の地価は総じて下落基調ながら下落幅は概ね縮小傾向にあります。
【商業地】平均変動率：▲ 1.3%
東部では、 サンリブ若松店を核店舗に本町のアーケード商店街
が中心部を形成しています。 アーケード街は空き店舗割合が高いですが、 日用品等の小売店舗が散在し商店街としての機能はみられます。
西部では複数の大規模小売店舗が立地し、 特に学研都市では人口の増大等による幹線道路沿いの商業集積が進んでいまして、貸地中心ではありますが需要は概ね堅調です。
当区の地価は総じて下落基調ながら下落幅は縮小傾向にあります。

戸畑区【住宅地】平均変動率：0.6%
住宅地の地価は、７地点のうち上昇４地点、 横這い２地点、 下
落１地点となっており、 地価の平均変動率は 0.6％（昨年 0.3%）と全般的に微増ながら上昇傾向を示しています。 区中心部の居住環境の良好な浅生、 天籟寺地区等では、 需給の改善が見られ、地価の上昇幅が拡大していますが、 傾斜地勢にある丸町地区では、 住宅需要に乏しく、 依然として▲ 1.3%（昨年▲ 1.5％）と下落傾向が続いています。
一枝地区では、 昨年初から社宅跡地等を開発した分譲住宅の販売が行われ、 夜宮公園に隣接の立地条件を好感し、 高額物件にもかかわらず、ほぼ完売の状況です。 同区においては、 新規の宅地開発の余地が少なく、 供給に限りがあるため、 特に品等の高い住宅地に対する選好性は、 根強いものがあると思われます。
【商業地】平均変動率：0.6%
商業地の地価は、７地点のうち上昇４地点、 横這い１地点、 下
落２地点となっており、 地価の平均変動率は 0.6％（昨年 0.5%）

22

鑑定ふくおか No.42とほぼ昨年並みで推移しています。 戸畑駅周辺や幹線道路沿いのマンション需要等が見込まれる新池、 浅生、 天神地区等では、 高
い水準の取引が見られ、 地価は上昇傾向を継続していますが、 旧動産も多々あり、 取引は低調です。
傾斜地勢の既存住宅地と平坦な住宅地域との格差は、 需給のみならず価格にも顕著に表れて二極化が進んでいます。

来型の商業地である中本町の駅前アーケード街や駅北口の銀座等においては、 依然として下落傾向が続いています。

小倉北区【住宅地】平均変動率：▲ 0.3%
住宅地の価格は、 横ばいの地点や上昇している地点が過半を占め、 下落している地点についても、 殆んどの地点で縮小傾向で推移しています。
大手町や木町などの都心部周辺での人口増加に表れるように、需要者の選好性の一部が都心のマンションへと移行し、マンション
需要は、 堅調に推移しています。
利便性や住環境の比較的良好な住宅地は横ばいから上昇となっています。 居住環境や街路条件等の劣る住宅地など市場性のやや低い地域では、 下落基調となっています。
【商業地】平均変動率：2.6%
下落している地点はなく、 上昇幅は、 やや弱まったものの、 殆んどの地点で明確な上昇を示しています。
紺屋町や魚町等中心商業地に高額の取引事例が見られるようになりました。 背景には、 低金利政策による不動産投資への指向、
店舗構成の変化に基づく新たな需要の顕現、 そして、 インバウン
ド消費への期待等が認められます。
周辺商業地では、Ｈ２５年のマックスバリューを皮切りに、Ｈ２７
年にサンリブ竪町、Ｈ２８年にはハローパーク大手町、 サンリブ貴船と複合商業施設が相次いで開業しています。 小倉北区の中心部に近いところで、 商業施設間の競争が激化しています。

小倉南区【住宅地】平均変動率：0.0%
モノレール沿線等利便性良好な地域及び新興住宅団地は安定的な需要が認められます。 区内の住宅地需要は、 景況感改善、 低金利、 長期下落による値頃感等により回復基調にあり、 地価は、下げ止まり・底打ち感が広がり、 上昇に転じる地域が増えつつあります。 街路条件、 利便性等が劣る地域、 傾斜地勢地域は、 需要減退傾向にありマイナス基調が続いています。
【商業地】平均変動率：0.1%
守恒地区は「サンリブもりつね」の出店以降、 上葛原地区は「サンリブシティ小倉」を核として地価は上昇基調で推移しています。
モノレール及び駅周辺の幹線道路沿線においてはマンション用地
需要が市場を下支えしており、 前年の価格水準を維持、 又は上昇に転じる地域も見られます。また、「イオン城野店」が H29.1 月末に閉店し、 周辺公示地の下落率が区平均の変動率を押し下げました。 曽根地区は駅前の「THE MALL 小倉」跡に「サニーサイドモ
ール」がオープンし、 今後の地域活性化が期待されます。 沼地区
は商業施設「ドッとあーるガーデン小倉」のほか、ロードサイド型店
舗が進出しており路線商業地域として熟成度が高まっています。

八幡東区【住宅地】平均変動率：▲ 1.1%
当区の住宅地価格は総じて下落傾向にあるものの、 下落幅は縮【商業地】平均変動率：0.2%
当区の商業地価格は、 取引が低調で需給動向の把握が難しい状況です。 一方、 幹線道路沿線などの優良物件は、 売却までの滞留期間も短く、 高い地価水準の取引事例が散見され、 相対的に地価は下落基調から上昇へ転じました。
北九州市のテーマパークだった東田地区のスペースワールドが、
平成 29 年末に閉園しました。 跡地は、 現在地区計画の変更が申請されており、 イオンモールによるアウトレット施設と「食」や「職」の体験型施設が有力視されています。 約 24 万㎡の敷地規模ですが、 早期の再開発計画の実施が望まれており、 2020 年にも開業を予定しています。

八幡西区【住宅地】平均変動率：0.5%
住宅地の価格は平成 29 年地価公示において変動率 0.1％と上昇に転じており、 平成 30 年地価公示においては 0.5％と若干の上昇幅拡大傾向となっています。
黒崎中心部の外延では社宅跡地を利用した戸建て分譲が活発に行われてきましたが、 概ね完売しています。また、 建築条件付の新規戸建分譲地の販売も比較的好調です。
【商業地】平均変動率：▲ 0.2%
商業地は依然として下落が続いていますが、 変動率は平成 29
年地価公示の▲ 1.0％から平成 30 年地価公示では▲ 0.2％となっており、 下落幅の縮小が見られます。
黒崎駅前等の既存の中心商業地では、 業態が小売りから飲食店などに変わってきています。
商業集積が進行するイオンタウン黒崎周辺の曲里地区を除き、その他の商業地については、 需要の本格的な回復には未だ至っていない状況です。

東区【住宅地】平均変動率：3.2%
ほとんどの地点が上昇傾向で、 前年地価公示に比べ上昇幅は拡大、 前年地価調査の変動率 2.3％と比較しても、 上昇幅は拡大と、 堅調に推移しています。
区画整然として画地の分割が想定しにくい住宅団地では、 上昇
率がやや落ち着きを見せる一方で、 分割が可能で開発余地が残る
住宅地においては上昇幅が拡大傾向にあります。
千早地区の土地区画整理事業の周辺への波及がみられ、 水谷、松崎などの既成の住宅地では、 周辺よりも高い上昇率を示しています。
混在住宅地区では、 箱崎・筥松地区で共同住宅の建設が多く、上昇幅は拡大を続けています。
【商業地】平均変動率：10.4%
8 ポイント全てが上昇し、 上昇率も全ての継続ポイントで昨年より拡大しています。
昨年新設の千早駅近くの新規地点は、 背後地の拡大や周辺整備の進捗等により、 大幅な上昇傾向を示しています。

博多区【住宅地】平均変動率：4.5%
住宅地に対する需要は旺盛であり、 住宅地の価格は上昇傾向が続いています。 全 15 地点のうち 11 地点で前年変動率を上回る上昇率を示しました。
特に都心部近郊等で、 利便性の高い住宅地では、 分譲マンシ
ョン用地に対する需要が旺盛ですが、 その一方で用地供給が少な
いため、 好立地では高値取引も目立っています。それらを反映し、地価は上昇傾向を示し、 上昇幅が拡大しています。
投資用賃貸マンションの需要も引き続き活発ではありますが、 金
融機関の融資が慎重になっており、 それに伴い取引も若干落ち着きを見せ始めています。
【商業地】平均変動率：13.8%
商業地の価格は、 全 23 地点のうち 14 地点で前年変動率を上回る上昇率を示しており、 19 地点で対前年比 10％以上の上昇率を示しています。
ホテル向けの開発適地への需要が強く、 特に JR 「博多」駅周辺においては、 ホテル建設が相次いでいること等を背景に、「博多」駅周辺地区では、 対前年比で 15 ～ 20％程度の高い上昇率を示す地点も見られます。
オフィスビルについては、 増額改定も見られる等、 賃料は上昇傾向にあります。 空室率は、 平成 29 年 10 月時点で博多駅前地
区が 3.7％、 博多駅東地区が 2.9％、 祇園・呉服町地区が 2.6％となっており、 低い状況が続いています。

中央区【住宅地】平均変動率：6.9%
住宅地の対前年平均変動率は 6.9%（前年 6.2%）と上昇幅が拡大しました。 特に、 再開発の進む六本松地区及びその周辺地区
が高い上昇率を示しました。
福岡市内の分譲マンションの供給は、 中央区への一極集中の様相を呈しており、 赤坂エリアでは、 坪単価 200 万円を超える水準で供給されています。 マンション販売市場は、 一部で売れ行きに翳りが見られるが、マンションデベロッパーの用地取得意欲は依然として旺盛です。
賃貸マンションやアパート等の収益物件については、 物件価格の高騰や金融機関の融資姿勢の変化等により取引件数は減少傾向になっています。
【商業地】平均変動率：12.3%
商業地の対前年平均変動率は 12.3%（前年 9.5%）と上昇率が拡大しました。
最高価格地点である「福岡中央 5−9」（天神 1 丁目）は 11.1%の上昇を示しました。 上昇率は、 天神 4 丁目、 大名 2 丁目、 春吉
3 丁目、 西中洲 1 丁目に所在する各標準地が前年比 17%を超える高い上昇率を示しました。
商業施設は、 国体道路の TSUTAYA 跡地に「ドン・キホーテ福岡天神店」が開業し、 インバウンド需要も取り込み賑わいを見せています。
明治通り周辺で行われている「天神ビッグバン」について、 航空法の高さ制限の緩和が行われ、 最高 155ｍの建物の建築が可能になりました。

鑑定ふくおか No.42

23平成30年 福岡県地価公示における地価動向の概要

南区【住宅地】平均変動率：6.1%
住宅地の変動率は+6.1％で前年（＋4.8％）より拡大しています。
土地取引件数は平成 29 年に入ってから前年比で増加しています。
西鉄沿線沿いは分譲マンションや賃貸マンションの建築が活発で用地不足です。
高宮エリアは価格が高くなりすぎた感があり、 戸建用地なら坪
100 万円が上限の目安で、マンション用地も上限に近づきつつあります。
地価が割安で利便性も良い長住・長丘地区に開発エリアが移りつつあります。
大橋エリアでも同様の傾向があり、 三宅方面の開発素地が高くなってきているようです。
区全域で 2 ～ 3 区画のミニ分譲や中古住宅のリノベ再販が活発です。
鶴田、 柏原等交通利便性が劣る地域の戸建分譲はやや動きが鈍いようです。
【商業地】平均変動率：8.5%
商業地の変動率は、 +8.5％で、 前年（+6.5％）より拡大しています。
日赤通りは売り物件が少ないこともあり、 いったん取引になると高くなりがちです。
郊外幹線道路でも取引価格の上昇は認められますが、 その程度は緩やかです。
大橋駅が平成 29 年 8 月に特急駅になり、 駅ビルも改修予定ですが、 地価への影響は顕在化していないようです。
中央区、 博多区の商業地域で旅館業法上の「簡易宿所」開発が増加中で、 用地の 1 種単価も坪 50 万と高いようです。 南区も平尾駅～高宮駅間のエリアで今後増加する可能性があります。
賃貸マンションの表面利回りは RC 新築で 6.0 ～ 6.5％で、 いま
だに関東方面からも買いが入っています。
平成 29 年 4 ～ 12 月は大規模小売店舗立地法による新設・変更の届出はないようです。

西区【住宅地】平均変動率：2.7%
姪浜駅周辺の住宅地である「姪浜」「姪浜駅南」「愛宕」「内浜」地区においては、 約 4％～約 7％の地価上昇が見られ、 上昇
幅は拡大しています。
その周辺の住宅地である「小戸」「下山門」「石丸」「福重」地
区においては、 約 3％～約 5％の地価上昇が見られ、こちらも上昇
幅は拡大しています。
国道 202 号以南の住宅地である「拾六町」「西の丘」「生松台」「野方」地区においては、 前年と同程度の地価上昇（約 1％）が見られます。
今宿駅周辺の住宅地である「今宿東」地区や周船寺駅周辺の住宅地である「周船寺」「千里」地区においても、 前年と同程度の地価上昇（約 1％）が見られます。
九大学研都市駅周辺の住宅地である「西都」地区においては、
2.6％の地価上昇が見られ、 今宿駅及び周船寺駅周辺の住宅地よ
り上昇幅は大きくなっています。
以上のように、 利便性が高い姪浜駅周辺の住宅地で地価上昇幅は大きく、 その周辺に行くにつれ地価の上昇幅は小さくなっています。 例外的に、 土地区画整理事業が完了し、 人気が高い「西都」地区においては、 周辺よりも地価上昇幅は大きくなっています。
市街化調整区域内の住宅地においては、「金武」地区が▲ 0.7％と地価下落、「生の松原」地区が±0％と横這い、「田尻」地区

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鑑定ふくおか No.42

が 2.0％の地価上昇と、 バラツキがある結果となっています。

平成 27 年 7 月末に閉店した「西新エルモールプラリバ」跡地が、「（仮称）西新プロジェクト（既存商業施設の減築・改装及び高層住【商業地】平均変動率：3.5%
姪浜駅周辺の商業地である「姪浜駅南」地区においては、 商業
繁華性の向上やマンション用地に対する需要の高まりを受け、 地
価上昇幅は拡大しています（5.2％→ 7.8％）。
業績が V 字回復している「マクドナルド」や有名ラーメン店「一蘭」も所在する「小戸」地区の商業地においても、 商業繁華性の向上や背後住宅地の充実より、 地価上昇幅は拡大しています（3.0％→ 5.1％）。
九大学研都市駅周辺の商業地である「北原」地区では 3.4％の地価上昇が見られますが、 その一方で周船寺駅周辺の商業地である「周船寺」地区では 0.8％の地価上昇と、 上昇幅は昨年並みの小さなものとなっています。
又、「野方」地区の商業地においても、 地価の上昇幅は 0.5％と、 上昇幅は昨年並みの小さなものとなっています。

城南区【住宅地】平均変動率：3.5%
城南区の住宅地全体としては、 上昇傾向が継続しており上昇幅が拡大した。
城南区の住宅地の公示地は全地点が上昇している。
城南区北部の鳥飼では地価が前年より上昇している。 別府、 茶山周辺の分譲マンション需要が高い地域と城南区中部の七隈周辺
は前年並みであるが、 やや地価の上昇が見られる。 城南区南部の片江、 東油山周辺の戸建住宅地域も需要が堅調で地価は若干上昇している。
【商業地】平均変動率：4.9%
城南区の商業地全体としては、 上昇傾向が継続しており上昇幅が拡大した。
城南区の商業地の公示地は全地点が上昇している。
城南区全体として商業施設の出店は少ない。 北部の商業地は、店舗としての需要と共同住宅としての需要が混在する傾向が見られ、 地価の上昇幅は拡大した。 南部の幹線道路沿いは、 新規出店は少ないものの需要は底堅く、 地価は前年並みの上昇が続いて
いる。

早良区

【住宅地】平均変動率：3.9%
北部、 地下鉄空港線勢圏の住宅地では、 分譲・賃貸マンション
素地需要が逼迫し、 戸建用地需要も堅調で、 地価は上昇傾向にあります。また、 中部の住宅地では、 戸建用地需要は安定的に推移しており、 地価も全般的に上昇局面にあります。さらに、 南部の住宅地では、 地下鉄七隈線勢圏内の戸建需要は底堅く推移しており、 地価も概ね安定基調にあります。
上述の動きに対し、 前記七隈線勢圏外の既成住宅地では需給バ
ランスがやや不安定で、 地価水準は横ばい～やや弱含みの状況が見られます。
【商業地】平均変動率：5.1%
早良区の中心的商業地域では、 土地需要が安定しており、 地価水準は上昇傾向にあります。
地下鉄空港線各駅の徒歩圏内で、 利便性等良好な地区（西新・藤崎地区周辺）では、マンション転用が可能な商業地を中心として、土地の需給が逼迫しており、 地価の上昇局面が続いています。
郊外型路線商業地については、 福岡外環状道路以南の南部地域を除き、 土地需要は概ね安定しており、 地価水準も緩やかな上昇傾向で推移しています。

宅の増築）」として開発計画が具体化し、 平成 31 年度に商業施設の先行開業、 同 33 年度に完全開業・住宅部分の竣工を予定して
います。

大牟田市

【住宅地】平均変動率：▲ 1.4%
住宅地の価格は未だ下落傾向が続いており、 下落は 19 地点です。ただし、 下落幅は縮小している地点が大半で、 拡大は市域中
心部から離れた 1 地点となっています。 草木、 白金町、 長溝町の3 つの標準地では横ばい（下げ止まり）となりました。 横ばいは、
昨年は 1 地点だけでした。
小浜町では引き続き高い価格水準で売買がみられたほか、 市域
東部の新町においても高い価格水準での宅地分譲がありました。
また、 手鎌地区では、 既存住宅地及び宅地分譲ともに高い水準での取引が見られました。 その反面、 交通利便性に劣る地域や街路条件が劣る地域の取引は低調です。
住宅地開発を行なっている業者によると、 当市内でこれまでに開発した物件は順調に売却したとのことです。しかし、 宅地の人
気は固定資産税率が大牟田市より低く、 子育て世代への優遇が多い荒尾市内へと移っているとのことです。
当市における分譲は、 土地で 600 万円程度、 新築一戸建てで2,000 ～ 2,500 円が需要の中心となっています。

直方市【住宅地】平均変動率：▲ 1.0%
直方市の住宅地の平均変動率は、 ▲ 1.3％⇒▲ 1.0％という結果で、 下落幅は縮小傾向にあります。
積水ハウスの知古 3 丁目の分譲住宅（クローバーガーデン知古：
全 44 区画）については、 38 区画程度が売却済み、 西鉄ホームとト
ヨタホームが事業主体となった大字知古の分譲住宅（スマートヴィラ
直方花菜都：全 65 区画）は 34 区画程度が売却済みとのことです。
上記の新規分譲住宅地並びにミニ開発された住宅地の地価水準は堅調に推移していますが、 市内には団地内道路が狭い古い住宅団地が多く、このような住宅団地や利便性の劣る地域の住宅地の取引は依然として低調で、 全体としてはやや下落傾向で推移という結果になりました。
【商業地】平均変動率：▲ 1.3%
直方市の商業地の平均変動率は▲ 2.9％⇒▲ 1.3％という結果
で、 下落幅は縮小傾向にあります。
郊外型路線商業地域に飲食店等を中心としたロードサイド型店
舗の進出が進んでいますが、 直方駅前におけるアーケードを中心とした既存の商業地域は空店舗が多く、 経営者の高齢化や後継者不足の影響等からも、 衰退傾向が著しい状況です。
また、 平成 28 年 10 月に知古に移転した直方駅前のサンリブ跡地については、 特段の予定はないようです。

飯塚市【商業地】平均変動率：▲ 1.7%
商業地は不知火町の標準地のほか同じ通り沿いの有明町の標準地でも横ばい（下げ止まり）となりました。その他は下落が続いており、 下落幅の縮小は 4 地点、 拡大は 1 地点、 前年並みは 1 地点です。
市域中心部では幹線街路沿いを中心に、 引き続き高い水準での取引も見られています。

【住宅地】平均変動率：▲ 0.7%
住宅地の価格は ,1 ポイントを除き、 依然として厳しい状況となっています。 人口減少や高い高齢化率、 地域的な衰退感を受け、地価は依然として下落傾向にありますが、 新規のマンション分譲や宅地分譲なども見られ、 下落幅は縮小傾向です。
住宅需要については戸建需要が大半であり、 規模は土地が 60～ 90 坪、 新築戸建としては 2,500 万円前後です。

久留米市【商業地】平均変動率：▲ 1.5%
商業地の価格は、 全ポイント下落し、 依然として厳しい状態となっています。 大型店舗等の新規出店は見られず、 特に、 本町商店街などのアーケード街については空き店舗が目立ち、 土地価格の下落傾向に歯止めがかからず、 中心商業地の価格水準は低迷しています。
最近時では国道 200 号や国道 201 号沿線等の路線商業地域の熟成度が増しており、 駐車場を備えた郊外型店舗の進出が目立っています。
新飯塚駅周辺及び飯塚バスセンター周辺に事務所ビルがありま
すが、 中小規模の老朽化したビルが多く、 新規開設は少なく、 一
度空室となったら長期化する傾向が強いです。

【住宅地】平均変動率：0.6%
旧久留米市の中心部に近い住宅地域は殆どの地点で上昇傾向です。 旧郡部では引き続き三潴町が堅調であるほか、 北野町の中心部エリアの取引価格もやや上昇傾向にあるようです。
戸 建 住 宅のミニ開 発も好 調で、 土 地 建 物 総 額 2,500 万 円～
3,500 万円程度が需要の中心です。これに伴い、 用地仕入れも活発で、 市街地に近い 1,000㎡弱程度の戸建分譲用の土地需要が旺盛です。
西鉄久留米、 花畑、 JR 久留米駅徒歩 5 分以内の利便性の高い地域では、 商業用途ではなく容積率を活かして分譲マンション開発が活発です。ベッドタウン化の傾向も伺えます。
櫛原地区、 花畑地区の戸建住宅需要が依然として高く、 売りに出れば高値で取引される傾向にあります。
【商業地】平均変動率：1.7%
平成 28 年４月に開業した久留米シティプラザの正面２地点（５－５、５－６）は昨年並みの上昇率で推移しています。
西鉄久留米駅南側に設定されている５－８が＋６. ２％の上昇を示
し、 局地的な上昇エリアではありますが、 筑後地区 NO. １の上昇率で推移しています。
市街地に近い国分町の５－２は住宅地と異なり上昇には至らず横ばい傾向です。 東合川野伏間線の全線開通で商業地の重心が移行しているようです。
市役所前の５－３が＋５. ３％、 通町の５－１５が＋３. ９％と昨年より大きな上昇率で推移しています。

田川市		

【住宅地】平均変動率：▲ 2.1%
田川市の住宅地の価格水準は、 地方圏の景況等を反映して依然として下落基調で推移しています。 平 30 年地価公示では▲ 2.1％
（前年▲ 2.5％）の変動率となりました。 中心市街地周辺のエリア
では相応の取引が見られ、 特にミニ開発された新興の分譲地の価格は比較的高い水準となっています。 一方、 郊外域では相場と乖離した安値の取引も散見されます。 最近の取引市場の値動き、 人
口の推移などから推して、 総じて需給は均衡状態には至っておらず
未だ需要は弱含み気味に推移しているものと推察されます。
【商業地】平均変動率：▲ 2.9%
田川市の商業地の価格動向については、 平成 30 年の地価公示

鑑定ふくおか No.42

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平成30年 福岡県地価公示における地価動向の概要

では▲ 2.9％（前年▲ 3.6）の変動率となりました。 当市の幹線道

子がうかがえます。

が認められますが、 伊田地区、 後藤寺地区のア－ケ－ド街などの旧来の中心商業地では空店舗が多く空洞化が徐々に進行しているようです。 商況は 2 極化・個別化の傾向が顕著になってきており、不動産の取引市場も同様の傾向を呈しています。

柳川市【住宅地】平均変動率：▲ 1.0%
柳川市の住宅地域は、 市街地中心部の既成住宅地域のほか、
西鉄天神大牟田線各駅周辺地域において形成されています。 当市の産業は農業・漁業及び観光業を中心としていますが、 柳川市の人口は減少傾向にあり、 高齢化率は県全体よりもやや高い割合が続き、 地域経済は衰退傾向にあります。
したがって、 地価は下落傾向で推移してますが、 一方で、 有明
海沿岸道路や西鉄柳川駅東側の区画整理等のインフラ整備、 主
力産業である観光業の回復による景気底上げ等により、 市街地を中心に土地需要が活性化しつつあり下落幅は縮小しています。
【商業地】平均変動率：▲ 1.0%
商業地域については、 中心部の京町（柳川商店街）を代表とする既存商店街と、 観光客を対象とする沖端町（沖端商店街）の 2 地区を核として発展してきましたが、 既存商店街については背後人口の減少や幹線道路沿線への大型ショッピングセンタ－の進出により衰退化が続いています。 一方で、 川下り等の豊富な観光資源を背景にアジアからの外国人を中心として観光客数は堅調に伸びてきており、 上記のインフラ整備の影響もあって、 商業地の動向は、観光施設や西鉄柳川駅周辺を中心として下落幅は縮小又は横ばい傾向となっています。

八女市【住宅地】平均変動率：▲ 2.0%
住宅地の価格は、 全般的には下落傾向が継続していますが、 利
便性の良い市内中心部の住宅地においては、 上昇に転じた地点が見られました。 下落傾向にある６地点においても全地点において、下落幅は縮小しています。
市内においては小規模の新規分譲が散見されますが、 規模を小
さくして総額を抑える傾向にあり、 販売は概ね好調とのことです。
【商業地】平均変動率：▲ 2.0%
商業地の価格も、 下落傾向が続いています。 特に旧黒木町や立花町の地点では３％前後の下落となっており、 市内中心部と比較して大きく下落しています。 ただし、 下落幅は縮小傾向にあります。
市内中心部の国道 442 号バイパス沿線周辺については、 郊外地域に比べれば賑わいが見られ、 大型量販店が進出するなど需要があると考えられますが、 取引が顕在化している様子は見られず、価格は前年並みとなりました。

筑後市【住宅地】平均変動率：1.4%
中心地に近い比較的利便性が良い住宅地の価格はいまだに上昇傾向が続いており、 市内地価公示 3 地点は全て上昇しています。
上昇率はほぼ横ばい 1 地点、 拡大 2 地点であり今後もしばらくは上昇傾向が続くと見込まれます。 山ノ井地区、 長浜地区等のミニ開発は、 概ね販売は堅調であり、 周辺価格水準に比べて高値の取引も多く見られます。 一方、 郊外に位置する既成住宅地や農家
集落は需要が弱く価格も弱含んでおり、 横ばいから下落傾向にあります。また、 新築分譲住宅でも、 駅から遠い等利便性が劣る地域では、 一部で価格見直しが行われる等二極化が進展している様

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鑑定ふくおか No.42にあるマルショク北泉店が平成 28 年 11 月末に閉店しました。また、 行橋ＩＣ付近にはトライアル上津熊店が平成３０年１月末にオー路沿線のエリアなどでは店舗等の集積が徐々に進み相応の繁華性【商業地】平均変動率：▲ 0.6%
当市の商業地の地価は二極化しています。 商業地の取引自体は少ないですが、 個人経営の小規模小売店舗を中心とする既存の商業地域は、 駅に近い立地であっても店舗閉鎖が増加する一方、 新
規出店は少なく、 商業性の低下から価格が下落し、 駅に近い新規分譲地との価格の逆転もみられます。 一方で幹線道路沿いの商業地は、 特に八女 I.C.と連絡する国道 442 号沿いの路線商業地を中心に借地希望ではありますが出店需要が多く、 価格はやや強含みとなっています。

大川市【住宅地】平均変動率：▲ 1.3%
H30 年地価公示において市内の標準地数は 3 ポイントとなっています。 分譲団地内の大川 -2 については横ばい、 既存住宅地の大川−1 は下落傾向にありますが、 下げ止まりから前年よりも下落率が縮小しています。 大川−3 については、 郊外の農家集落にあることから昨年並みの下落率です。 全体的には下落率は縮小傾向にあり、 今後もかかる傾向が継続すると思われます（住宅地平均Ｈ
30 年▲ 1.3％・Ｈ29 年▲ 1.7％）。
住宅需要に関しては、 分譲地が少ないことから中古住宅が中心となっています。 低金利等の影響から住宅需要に堅調な動きも見られますが、 地域経済は依然停滞気味であり、 人口減少や高齢化等からも需要が持ち直すほどのものでなく、 現状において地価の回
復は伺えません。
【商業地】平均変動率：▲ 2.4%
Ｈ30 年公示において市内の標準地数は 2 ポイントあるが、 いずれも下落し、 下落率は平均▲ 2.4％となっています。 直近の地価調査においても商業地の下落傾向は続いています。 昨年からの地価下落率（平均▲ 3.3％）と比較し縮小しているものの、 下落傾向
は続いており、 依然厳しい状態となっています。
既存商業地に加え、 幹線沿いにおいても新規出店などの問い合
わせはほとんど無く、 人口及び商店数等も減少している中、 地価の下げ止まりが見られない状態が続いています。

行橋市【住宅地】平均変動率：0.2%
住宅地の価格は下げ止まり感から郊外部の１地点を除き上昇基調で推移しています。 各所で開発素地の取引が見られ、 住宅分譲
開発が行われており、 建売業者による開発分譲地の売れ行きも比較的堅調であり、 価格の上昇要因となっています。また安川通りの延伸や行橋駅東西両側の再開発などの影響から郊外部を除く市
中心部及びその周辺の住宅地の変動率は上昇傾向となったと判断されます。
【商業地】平均変動率：0.5%
商業地については２地点の公示地での地価変動率は上昇傾向となりました。 行橋駅周辺の中心市街地では商業地の取引も比較的多く見受けられるようになってきています。 特に行橋駅西側の開発等における繁華性の向上が地価に反映されてきており、また駅東側でも高値の取引も散見される状況となっています。 駅東地区の県道拡幅計画の影響が今後顕著になるものと思料され、また底地の取引等も散見されます。また、 既述のように安川通りの延伸部
分や高速ＩＣ付近への新規出店も見られます。 郊外部の動向として
は丸和行橋サン・パル、 丸和新田原店の２店が 2015 年 11 月 30
日で閉店しましたが、 丸和行橋サン・パル跡にイズミが「ゆめタウン南行橋」を平成 28 年 12 月に出店しました。しかし、 当店の近くプンしました。

豊前市【住宅地】平均変動率：▲ 0.4%
住宅地の価格は、 二極化により、 中心市街地は横ばい、 外延
部は下落傾向にあります。 平均下落率は昨年と同じ▲ 0.4％となっており、 分科会平均の▲ 0.4％の住宅地変動率と同じです。 住宅
地全体を概括すると、 ｢都市計画事業赤熊南土地区画整理事業」の区域では高値の取引も認められますが、 全体的には㎡当たり20,000 円を切ることが多く、 需給は弱含んでいます。しかし、
中津ダイハツの低迷で弱含んでいた、 アパート等の賃貸需要は現在回復しており、 新築賃貸物件も見られます。
【商業地】平均変動率：▲ 1.6%
商業地の価格は、 全地点で下落傾向にあります。 下落率はやや縮小しましたが、 分科会平均では 1.0％と商業地変動率は上昇傾向にある。 既存の商業地に対する需要は郊外型大型小売店舗による影響から弱含んでいます。ただ、 築上北高校跡地の「フレスポくぼてんタウン」の開業により豊前市全体としての集客力が高まることが期待されています。 平成 28 年 4 月東九州自動車道豊前 IC ～椎田南 IC 間が開通したことにより、 交通の利便性は増したが、 国
道 10 号線を通る車が激減し、 豊前市全体の商業地への影響も見
られます。

中間市

【住宅地】平均変動率：▲ 0.3%
筑豊電鉄通谷駅、 筑豊中間駅やＪＲ中間駅の周辺にあって、 地域の中心的な商業施設などにも近接する住宅団地等では地価は下げ止まり傾向が見られ、 3 地点で横ばい、 1 地点で上昇となっています。
最寄り駅まで距離がある旧来からの住宅地域や、 街路条件の劣る地域などは依然として下落が続いており、 3 地点で下落となっています。 土地取引件数の推移は大きな変化がなく、 小規模な宅地開発を伴った宅地分譲が見られ、 分譲マンションの新規供給についてはない状況となっています。
【商業地】平均変動率：▲ 2.3%
市内商業地は、 複合商業モール「イオンなかま店」を核とし、 市
内幹線道路沿いを中心に路線商業店舗が存する状況ですが、 周
辺市町における郊外型大型店舗の進出により商圏の縮小傾向が見られます。
中間市商業地の標準地（1 地点）は、 上記複合商業モールに近接する市内の中心商業地ですが、 周辺市町の郊外店舗との競合における相対的な集客力の低下により、 依然として地価の下落が続いており、 前年並みの下落幅となっています。

小郡市【住宅地】平均変動率：1.5%
小郡市の人口は横這い乃至微減傾向ですが、 新興の大型住宅団地の販売は比較的好調で、 新興住宅団地の地価は緩やかな上昇に転じています。また、 既存の住宅地域については、 市中心部
や鉄道沿線の駅近地域でも、 地価は緩やかな上昇に転じています。 他方、 郊外の利便性に劣る住宅地域や農家住宅地域においては、 周辺地区のミニ開発分譲の影響を受け、 地価の下落幅は縮小していますが、 弱含み又は横ばい傾向となっています。 住宅地の平均変動率は微増傾向が継続しています。

【商業地】平均変動率：▲ 2.1%
市内の幹線道路沿いに広域的な集客力を有する大型商業施設が開業して以来、 その影響を受け小郡駅駅前周辺の近隣型の既成商店街の衰退化が継続して進行しています。 旧来の既存商業地への需要は弱含みで、 商業地の平均変動率は下落幅は縮小している
ものの、 依然として地価下落が継続しています。

筑紫野市【住宅地】平均変動率：2.1%
住宅地の価格は、ＪＲ・西鉄沿線、 又は比較的新しい住宅団地
を中心にＨ２６年度より上昇傾向に転じ、 その後微増傾向で推移
していましたが、 平成２９年度には上昇傾向を強めています。（但し、 郊外の利便性の劣る住宅地１Ｐのみやや下落傾向）。 分譲マンションの売れ行きは堅調で、 中古物件も価格が落ちない傾向にあります。
取引件数は、 住宅地を中心に微増傾向にあり増加率は上昇しています。 新規分譲地においては特に売れ行きは好調となっています。 住宅着工状況も増加傾向にあり、 市街地ではミニ開発が活発に進められています。
【商業地】平均変動率：3.0%
商業地の価格は、Ｈ27 年度より上昇傾向に転じ、 増価率は拡大傾向で推移しています。
郊外の路線商業地域では、ドラッグストアやディスカウントストア
等の新設が見受けられ、 店舗需要も増加傾向にあります。
一方、 郊外型大型店舗等の進出により、 既成の古い商業地に
おいては空洞化が進み、 閉鎖店舗が散見される状況です。

春日市【住宅地】平均変動率：5.8%
福岡市都市圏における住宅地の地価と比較すると春日市は未だ地価の割安感がみられることから、 都心部からの需要者の流入がみられ、 地価の上昇傾向が顕著で地価の上昇幅の拡大が継続しています。
低金利による影響等からマンション適地については賃貸マンショ
ン建設目的の投資家、マンションデベロッパーからの需要が依然として高く、 価格の上昇傾向が顕著です。 特に駅徒歩圏内のマンシ
ョン適地については稀少性が高く、 エンドユーザーのマンション需
要も高いことからデベロッパーの素地取得意欲が強く、 物件がでれば確実に高値で取引される状況です。
駅徒歩圏外の住宅地についてもエンドユーザーの需要が高まっていることからパワービルダーによる素地取得意欲が強く、 地価の上昇幅は駅徒歩圏内と比較すると小さいですが確実に地価は上昇
しています。
「春日フォレストシティヒルズ」の分譲から約 1 年が経過しました。
分譲当初は成約件数が伸び悩んでいましたが、 着実に成約件数が増加しており、 比較的売れ行きは好調です。
各公示地の変動を個別にみると、 公示地 15 地点全てで地価は上昇している状況です。また、 上昇幅についても全ての公示地で拡大している状況です。
【商業地】平均変動率：7.8%
フォレストシティ周辺や白水地区のルミエール周辺に大型商業施
設の集積が進んでいます。 路線商業地域の店舗需要は回復、 地
価も上昇傾向が継続しており、 その上昇幅も拡大傾向にあります。
駅周辺の地域においては低金利等を背景として投資物件の取引が好調であり、 地価も上昇傾向が継続しています。
駅前の商業地は空店舗が増加傾向でしたが、 景気回復の影響
や西鉄春日原駅周辺事業の期待感から新規出店もみられるようにな

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平成30年 福岡県地価公示における地価動向の概要ってきており、 店舗需要は回復しています。また、 駅前の商業地

住宅地では、 依然地価下落が続いていますが、 下落幅は幾分縮では分譲、 賃貸を問わずマンション需要も高いため、 店舗系の需

小しています。

要とマンション需要が競合し、 物件がでれば高値で取引されるのが必至の状態となっています。

大野城市【住宅地】平均変動率：4.8%
人口は着実に増加しており、 市内全域で土地需要が旺盛な状態が続いています。 鉄道沿線を中心に地価上昇が始まりましたが、これが周辺に拡大し、このところ郊外の住宅団地でも活発な取引が見られ、 年率 3％～ 4％前後の地価上昇率を示しています。
2 ～ 3 区画のミニ開発は依然として多く見受けられ、 不動産業者によると、 素地の仕入れ価格が数年前のエンド（販売価格）の水準にあるとのことです。
また、マンション素地については、 希少性とマンション価格の上昇などから、 取引価格の高騰が続いており、 地価は高い上昇率を示しています。ＪＲ大野城駅周辺でのマンション開発が特に活発に見られました。
【商業地】平均変動率：7.4%
西鉄駅周辺の商業地は、 高架化やこれに伴う都市整備への期
待等を背景に不動産需要は高まっており、 地価の上昇傾向が顕著となりました。
主要幹線道路沿いは、 事業者の資金調達環境が良好なことなどから、 取引は活発で、また、 取引価格帯も高水準となっており、
地価は上昇基調で推移しています。
乙金第二土地区画整理事業地内の幹線道路沿いの商業集積が進み、 平成 29 年 7 月末には、 イオンショッピングセンターが開業
しました。

宗像市

【住宅地】平均変動率：0.6%
くりえいと北土地区画整理事業以降は、 大規模な宅地開発は見られませんが、 小規模な開発（ユニエクセラン自由ヶ丘（22 戸）、
チャコールヒルズ赤間（17 戸）等）は続いており、 新規分譲地は建売で 2 千 6 ～ 7 百万円程度が中心的で、 売れ行きは好調なようです。 地価公示標準地は市内に 13 地点あり、 地価が下落した標準
地は 0 地点（前年 7 地点）、 横ばいは 5 地点（前年 5 地点）、 上昇
は 8 地点（前年 1 地点）で、 不動産市況の改善が窺われます。
【商業地】平均変動率：0.6%
旧国道 3 号沿線を中心に、 近年、 新規出店や建替え等の動きが見られるほか、 新たな土地利用計画も見受けられます。また、
東郷駅前広場と県道福間宗像玄海線を結ぶ東郷駅前線の整備が進展しており、 今後の発展的動向が期待されます。 地価動向については、 地価公示標準地は市内に 2 地点あり、 赤間駅前に所在する旧国道 3 号沿線の標準地は上昇、自由ヶ丘に所在する標準地は横ばいを示しています。

太宰府市【住宅地】平均変動率：3.0%
金融緩和基調が続き、 西鉄・ＪＲ沿線、 比較的新しい住宅団地
を中心に昨年を上回る率で上昇する地域が増えています。 特にこうした地区では、 敷地分割によるミニ分譲やリノベーション再販による高値取引が増えています。
太宰府市では隣接市等と比べ、 景観保護、 高度制限等の影響から鉄道沿線でもマンション立地が相対的に少ない為、 上昇率にもその影響が出ています。
他方、 郊外の利便性の劣る住宅地や勾配が強い傾斜地が多い28

鑑定ふくおか No.42【商業地】平均変動率：6.3%
太宰府天満宮への観光客増加の影響もあり、 天満宮付近の商業地の地価上昇が続いています。
背後住宅地の地価上昇の影響もあり、 幹線道路沿いの商業地でも昨年に比べ上昇幅が拡大しています。
他方、 五条駅前を含め既存商業地の中には、 隣接市の郊外型
大型商業施設への顧客流出などの影響もあり、 空き店舗が散見さ
れます。

古賀市

【住宅地】平均変動率：1.6%
住宅地の価格は概ね上昇傾向が継続しています。
個別に見てみると、 市街化調整区域における住宅地の１地点は横ばい傾向にありますが、 市街化区域の住宅地の地価は上昇傾向にあります。
高田土地区画整理事業地内において戸建分譲が行われているほか市内各所でミニ分譲が行われており、 住宅地の地価は今後も上昇傾向が継続していくものと予測されます。
【商業地】平均変動率：1.4%
商業地の地価は全体として上昇傾向が継続しています。
古賀駅周辺の近隣商業地域の需要は弱含みで推移していると思料されますが、 国道沿いの商業地については、 マンション建設等が見られる等、マンション用地としての需要も見込まれることから、商業地の地価は上昇傾向が継続しています。

福津市【住宅地】平均変動率：1.7%
勝浦・上西郷地域等における農家住宅地域においても、 地価の底入れ感から概ね横ばい傾向で推移している。
津屋崎地区においては、ミニ分譲等も見受けられ地価は概ね横ばい傾向にある。
福間・宮司地区等の地価は強含み傾向にある。
鉄道沿線に広がる光陽台、 若木台等の既存の分譲団地の地価はやや上昇傾向にある。
住宅地の特徴としては、 日蒔野地区の土地の単価との比較で、居住環境に優る住宅地域や駅接近性等に優る住宅地域における地価は、 割安感から上昇傾向を強めている。
【商業地】平均変動率：1.1%
商業地の地価は背後の住宅地の地価との比較においてその価格差は縮小（一部の取引事例では逆転）している。 商業地の地価下落傾向が継続した結果、 住宅地価格との比較から割安感もあり、 高値の取引も散見されるようになり、 近年地価は上昇へと転
じている。

宮若市

【住宅地】平均変動率：▲ 0.7%
住宅地の価格は未だ下落傾向を示しており、 地価公示標準地全地点（2 地点）が下落しています。 ただ、 1 地点は前年と同率の▲0.5％でしたが、 他の 1 地点は前年の▲ 1.6％から0.8 ポイント縮小の▲ 0.8％と改善しています。 土地の取引件数（住宅地以外も含
む）は、ここ数年は年間 250 件～ 300 件程度で推移していました
が、 平成 29 年 1 月～ 7 月においては「光陵ワンダーガーデンズ」の分譲が好調であった影響もあり、 半年間で 244 件を記録しています。

【商業地】平均変動率：▲ 0.8%
商業地の地価公示標準地は 1 地点のみですが、 未だ下落しています。 ただ、 下落率は前年に比べ 0.3 ポイント改善の▲ 0.8％に止まりました。
旧来からの商業地では空き店舗等も見られ、 商業の中心はロードサイド型商業施設に移行しているようです。 特に、 近年は本城地区の県道沿いに中規模店舗の集積が見られます。

嘉麻市【住宅地】平均変動率：▲ 2.1%
住宅地の価格は下落傾向が続いていますが、 昨年に比し下落率は縮小しました。
全体的に住宅需要は引き続き低迷していますが、 金融環境の影
響などから新築・中古住宅の売れ行きが少し好転してきており、 住宅市況は一部に回復の動きがみられます。
【商業地】平均変動率：▲ 3.2%
商業地の価格は下落傾向が続いていますが、 同一地点では昨年に比し下落率は縮小しました。（嘉麻５－２は選定替につき変動率
データなし）
旧来からの商業地域は、 経営者の高齢化や大型店の影響等により空き店舗（閉鎖店舗）が多く、 新規出店等の土地需要は少ない状
況が続いています。 ただ、 取引価格水準は低いものの、 幹線道
路沿いなどにおいて店舗用地の取引があり、 用地需要に若干回復の兆しが見られます。

朝倉市【住宅地】平均変動率：0.0%
市内中心部の住環境が良好な地域においては戸建住宅のミニ分
譲が散見されるが、 旧朝倉町及び旧杷木町では新規の宅地開発は見られず需要は乏しい。
旧甘木市市街地は横ばい地点も見られるようになり、 その周辺
及び旧朝倉町並びに旧杷木町の住宅地の地価動向とは異なる傾向が見られる。
【商業地】平均変動率：▲ 0.7%
文化会館通りでは全国的に有名な専門店舗の進出が顕著であり、 郊外型の店舗が集積しており商況の活性化が見られる。 旧甘木市内中心部の既成の商店街及び郊外の路線商業地では空き店舗も多く見受けられ、 商業需要は総じて弱含みである。 商業地の地価は地域により異なる傾向を示している。
新庁舎の建設位置は甘木歴史資料館南側、 新庁舎の配置方式
は本庁方式集中型（本庁方式集中型においても、 朝倉支所及び杷木支所の窓口機能は現状通り存続）とすることとなり、 今後の地価動向に注視する必要がある。
朝倉市秋月野鳥に「朝倉市秋月博物館」が平成 29 年 10 月 21
日に会館した。
甘木鉄道は、 基山（佐賀県基山町）で JR 鹿児島線に接続し、JR 博多駅まで直通運行する案について、「克服すべき課題が多く、 早期実現は難しい」とする報告書をまとめた。

みやま市【住宅地】平均変動率：▲ 0.8%
福岡市や久留米市のベッドタウン機能を担うことが困難であるため、 外部からの人口流入が少ない。 人口減少が進むなか取引総数も少なく、 住宅地の価格は二極化が進みつつあり、 中心部に近い
立地条件の良い土地の価格は比較的堅調であり、 価格水準は横這いから下落幅がやや縮小傾向にあります。 一方、 利便性に劣る
周辺部の地価は依然として下落傾向が続いています。

【商業地】平均変動率：▲ 1.7%
人口減少や周辺市における大規模店舗の出店により顧客が減
少、 後継ぎがいないことによる閉鎖店舗の増加等により小規模小売店舗を中心とする当市の既成商業地の収益性は低下しています。この状況が好転する材料に乏しく、「サンリブ瀬高店」の閉店も相まって依然として地価の下落傾向は続いています。この傾向
は郊外路線商業地よりも既成商業地で顕著に見られます。

糸島市【住宅地】平均変動率：1.4%
住宅地の価格、 全 10 地点のうち 6 地点で上昇、 2 地点が横ば
い、 2 地点が下落となっており、 全体では昨年に引き続き上昇基調となっています。
ＪＲ「筑前前原」駅勢圏とそれ以東のエリアでは、 継続して新規の宅地分譲が見受けられ、 特に区画整理事業地等の新興住宅地においては周辺の相場を超える分譲価格で成約されており、 地域の地価上昇をけん引する状況となっています。 その他のエリアは
公共交通機関の利便性が相当に劣り、 調整区域等の指定が大半となるため、 新規開発の動きはほとんどなく、 取引も依然としてやや低調で推移しています。
【商業地】平均変動率：▲ 0.2%
商業地の価格は、 1 地点が横ばい、 1 地点が微減となっており、全体としては引き続き弱含みの傾向で推移しています。
JR 「筑前前原」駅前の中心商業地域は、 国道 202 号をはじめとした郊外路線商業地域との競合から、 依然として商況は厳しいままで、 縁辺部の商業地域は背後商圏の拡大が見込めない中で取引自体が少なくなっています。 一方、 国道、 バイパス沿線のロードサイドについても近年は目立った出店の動きは少なく、 中心的な価格帯をやや見出し難い状況にあります。

那珂川町【住宅地】平均変動率：4.2%
住宅地は全 7 地点のうち、 市街化調整区域の 1 地点を除く6 地
点は上昇率が拡大しました。 特に、 福岡市南区に隣接する町北部
や博多南駅から徒歩圏内の住宅地では 6 ～ 7％台と大幅な上昇率を示しています。また、これまで需要が停滞気味であった既存住宅団地「ときわ台団地」や「王塚台団地」でも取引が活発化し、 3～ 4％台の上昇率となりました。
分譲住宅では、 10 区画未満のミニ開発はほぼ完売状態で、 現在、 片縄 4 丁目の「西鉄コットンヒルズ那珂川ガーデンシティ（45区画）が分譲中です。
近年、 分譲マンションはありませんが、 賃貸マンションの建設が増加しており、 中原地区で合計 65 戸、 道善地区では 12 階建て（全 55 戸）が平成 30 年春に完成予定となっています。
【商業地】平均変動率：−−%
地価公示の地点はありませんが、「国道 385 号」をはじめとする
主要幹線沿いの路線商業地では、 多少の店舗入れ替えはあります
が、 すぐに出店が決まるケースが多く、 新規店舗は堅調に集客しています。
〈新規出店〉◯松原地区：平成 28 年 12月「スーパーセンタートライアル那珂川店」（店舗面積 2,228㎡）◯片縄 4 丁目：平成 29 年 3 月「ドン・キホーテ那珂川店」（店舗面積 3,564㎡）
隣接春日市の商業施設への顧客流出も若干みられますが、 背後
住宅地の地価上昇に加え、 幹線沿いでも一定水準の取引がみられるようになり、 地価は上昇基調で推移しています。

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平成30年 福岡県地価公示における地価動向の概要

宇美町【住宅地】平均変動率：2.4%
住宅地（2 地点）はいずれも上昇しており、 上昇幅は拡大しています。
明神坂地区における戸建住宅団地の中規模開発はほぼ完売となっています。また、 町北西部を中心にミニ開発の建売住宅が多くなっており、 地価は上昇しています。
高台の古くからの大規模住宅団地では、 中古住宅の売買が散見されます。 高値での取引は少ない状況ですが、 中心部の品不足感
や地価上昇の影響を受け、 地価は強含みで推移しています。
宇 美 町 の 人 口 は 過 去 5 年 で ▲ 2.4 ％ で す が、 直 近 一 年（H28.10 ～ H29.10）は概ね横這いで推移しています。
同町内における土地取引件数は 364 件（H28.11 ～ H29.10）であり、 前年同期（323 件）
より12.7％増加しています。
【商業地】平均変動率：2.4%
商業地 (1 地点 ) は上昇幅拡大で推移しています。
町役場周辺の近隣商業地域では、 市場供給量が乏しいことから顕在化した取引は少ない状況が続いておりますが、 周辺市町における商業地の地価上昇が波及しており、 地価は強含みで推移しています。
路線商業地域については、 県道福岡太宰府線沿いにおいて、H28 年下半期に複数のロードサイド店舗の新規出店が確認されました。 H29 年においても、 光正寺地区を中心に複数の取引が認められるなど動きが活発になっています。

篠栗町【住宅地】平均変動率：2.5%
住宅地の価格は、 全地点で上昇しており、 上昇幅も全地点で拡大しています。 依然、 住宅地の供給は少なく、 需要は高い状況が継続しており、 特に生活利便性に優る住宅地では高価格帯での取引もみられます。 町内では、 平成 29 年 10 月末に乙犬地区で市街化調整区域が市街化区域に編入され、 約 60 戸の住宅団地の計画が動き出したほかにも、 複数の大規模住宅団地の計画があることから、 今後の地価動向が注目される状況です。
【商業地】平均変動率：4.1%
商業地では、 日用品は、 大規模ショッピングセンターへ、 高級品は福岡市内の商業施設へと顧客の流出が続いており、 町内での新規出店の動きはみられませんが、 昨年に比べて上昇幅が更に拡大しました。 店舗等の用地等の商業地としての需要は相変わらず弱いものの、 住宅用地としての需要が高いため、 駅周辺や幹線道
路沿いの商業地が高値で取引されるケースがみられます。

志免町【住宅地】平均変動率：5.4%
住宅地の価格は上昇傾向が続いており、 全ての地点で上昇幅は拡大しています。
町中心部周辺の平坦地では、 生活利便性に恵まれることから、ミニ開発の戸建住宅地分譲が活発化しており、 需要も旺盛で、 従来の相場価格を大きく上回る取引が目立っています。
町北部の地下鉄空港線福岡空港駅やイオンモール福岡に近接する地域では分譲マンションや賃貸用共同住宅の建設が目立っており、 人口世帯数の増加を背景に取引も活発化しています。
福岡市に隣接する丘陵地の住宅地においても、 福岡市博多区の地価上昇の波及的影響を受けて地価は強含みで推移しています。
【商業地】平均変動率：6.1%
福岡市中心部やイオンモール福岡へ顧客の流出が続いています30

鑑定ふくおか No.42

が、 人口の増加傾向から町内においてもTSUTAYA やルミエール

業による新規の宅地の供給が継続して行われており、 既成住宅地等の新規出店も認められ、 郊外路線商業地や近隣商業地も地価はに対する需要も堅調です。また、 酒殿駅周辺には、 新規の区画

海老津駅付近の高台の既存住宅団地は、 高齢化が目立ち需要堅調に推移しています。

整理も計画されており、 公示地の平均地価上昇率は昨年の 2.5％が減退しており、 地価は依然弱含みです。 住宅団地「せせらぎの住宅地需要の活発化が商業地の価格に影響を与えており、 用途から5.2％に大きく上昇幅が拡大しています。

の多様性が進展しつつあり、 商業地価格も上昇傾向、 上昇率も拡大傾向で推移しています。

須恵町【住宅地】平均変動率：4.4%
志免町、 粕屋町等の周辺自治体に比較すると割安感があり、 戸建住宅の分譲販売が活発化しています。
新築戸建住宅の販売価格は数年前までは２０００万円前後でしたが、 現在は２５００万円から３０００万円代前半に上昇しており、 それに伴い、 地価は顕著な上昇傾向を示しています。
イオンモール福岡を中心とした生活圏では、 人口・世帯数も増加しており、 発展傾向を示しています。
隣接する粕屋町の酒殿駅周辺で新たな住宅団地の建設が決定
し、 当町への波及的影響が予想されます。
【商業地】
なし

新宮町

【住宅地】平均変動率：4.5%
区画整然とした住宅地及び駅に近い既存住宅地では、 上昇傾向が顕著。 交通利便性の劣る郊外の住宅地でも、 横這い傾向或いは微増傾向にあります。
「ウェリスパーク新宮杜の宮」、 区画整理地区内の戸建住宅地の価格は、 単価が７万以上ですが、 売れ行きは好調に推移し概ね完了し、 最近は新規のミニ開発が活溌です。 沖田地区での旺盛なマンション需要、 住宅着工の増加、 それに伴う人口の増加など、
これまで地価に影響を及ぼすプラスの要因が郊外へと波及しつつあります。
【商業地】平均変動率：−−%
町内の商業地の基準地は 2 ポイントで、 駅前の商業地で上昇に転じ、 国道沿いの地点では上昇幅が拡大し、 平均変動率は＋0.5% → +2.8%と大幅に拡大しています。
沖田地区への新規出店や国道 3 号沿いでのチェーンストア等の増加により当町の商業地図が一気に塗り替わりつつあります。 国
道 495 号沿いでは地区計画区域内でも高値取引が散見、 さらに
上述のミツカン跡地の動向が注目されます。

久山町【住宅地】平均変動率：0.5%
町内に鉄道駅がなく交通利便性が劣ることから、 住宅地の地価は下落傾向が続いていました。しかし、 最近は周辺市町と比較した地価の値頃感等から需要が増加し、 地価が横ばいないし上昇に転じた地域が拡大しつつあります。
平坦地では小規模住宅地開発や土地区画整理事業により、 坪あたり14 ～ 16 万円程度の新規分譲もみられます。
高台の住宅地については、 高齢化を背景にして坂道があり利便性が劣ることから、 地価は概ね横ばい傾向にとどまっています。
【商業地】
なし

粕屋町

【住宅地】平均変動率：5.2%
住宅地は、 福岡都心部へのアクセスが良好なことが見直され、これに伴う人口・世帯数の増加等からミニ開発や土地区画整理事上昇も見られます。

郷」の開発など新規供給も見られ、 住環境の良好な住宅地の地価は緩やかに上昇しています。

【商業地】平均変動率：7.0%
商業地については、 福岡市の商圏に取り込まれているため、 商業核を形成する大規模施設は存せず、 近隣の顧客を対象とした、小中規模の施設から形成されます。しかし、 当町の中心商業地については、 その交通利便性の高さ等からマンション用地への転換等も見込まれるなど､ 地価は上昇傾向が継続しており、 公示地の地価上昇率は昨年の 3.5％から+7.0％へ、 上昇幅が拡大しました。この傾向は今後当分の間、 継続するものと予測されます。

【商業地】平均変動率：0.0%
商業地の地価はほぼ下げ止まり、 概ね横這いで推移しています。
岡垣町周辺における大規模店舗の出店、 高齢化等により、 町内
での消費は停滞しています。 郊外の路線商業型店舗の集客は認められますが、 小規模店舗を中心とした駅周辺の商業地の需要は弱く、 地価上昇には至っていません。

遠賀町

芦屋町

【住宅地】平均変動率：0.4%
住宅地の地価は、上昇が1 地点、横ばいが１地点となっています。
当町は、 北九州市のベットタウンとして発展してきましたが、 同市の地域経済の低迷等により当町の地価も下落基調にありました。
そのような中、 人口及び世帯数も減少傾向でしたが、 近年では、世帯数は増加傾向になってきており、ミニ開発による戸建住宅供給等も散見され始めました。 全体的には、 生活利便性の高い住宅
地域や住環境の良い住宅地域は需要が回復基調とみられ、これまで需要が限定的と考えられた一部の住宅地域でも地価は下げ止まりの様相を呈しています。

【商業地】平均変動率：▲ 1.2%
芦屋町の商業地は旧来型の小規模店舗が多く、 隣接市町の郊
外型大規模商業施設に客足を取られ、 商況は総じて衰退的で閉鎖店舗が散見されます。 その結果、 商業地価格は前年より下落幅を縮小していますが、 依然として下落傾向にあります。なお、 町内
中心部の商業地でも、 店舗跡地が戸建住宅用地として分譲される例が見られます。 町内には郊外店舗の進出がほぼ見られなかったが、 平成 27 年 8 月に山鹿地区へドラッグコスモス福岡芦屋店が新規出店しました。なお、 芦屋町では商店街の活性化をはかるた
め、 空き店舗への新規出店に対し補助金を支給しています。

【商業地】平均変動率：0.0%
商業地の地価は、 横ばい基調にあります。
当町の商業中心は、 大型スーパー等が建ち並ぶ県道 55 号沿い
で、 近年では、 金融機関や自動車関連店舗、 医院なども集積し商業地としての熟成度が高まってきています。 一方、これまでの商業中心地であったＪＲ遠賀川駅前の商業地域は、 商業中心が移行したことに伴い相対的に集客力が落ち、 商業地としての地位も低下してきています。 今後は、 商業中心地とどのように補完関係を構築していくのか、 あるいは、 駅近という立地を生かして、 いかに用途転換を図っていくのかなど、 土地利用のあり方を明確にしていくことが今後の課題となっています。

【住宅地】平均変動率：▲ 0.4%
芦屋町の住宅地価格は前年より下落幅を縮小していますが、 依然として下落傾向にあります。 背景としては、 町内には高等教育機関及び鉄道駅がないことから、 勤労者世帯からは敬遠される傾向があることが、 背景としてあります。 住宅供給については、 町
内においては大規模な住宅供給はなく、ミニ開発での住宅地の供給が散見されます。 近年は船頭町や中ノ浜町等の町中心部において、 従来からの商店街の店舗跡地に区画割された分譲地が供給される例が散見されます。

水巻町【住宅地】平均変動率：0.6%
町中央部の JR 水巻駅や商業施設への利便性が良い地域（頃末地区等）、 及びその周辺部（猪熊、 古賀、 二地区等）においては、
ここ数年の間に複数の分譲事業が行われ、 いずれも概ね堅調に推移しています。 隣接する北九州市八幡西区等と比較した場合の割安感もあって、 地価水準は底が見えています。
分譲地は地場開発業者による中小規模の戸建分譲が、 頃末地区、 樋口東地区で続けて行なわれ、 売れ行きは概ね好調でした。
また、 町南部の二（ふた）地区、 北部の猪熊、 古賀地区等の平坦地においても新規の小規模の開発が散見されます。

小竹町【住宅地】平均変動率：▲ 0.9%
町内の住宅地の地価は下落傾向が継続しています。 区画整然とした住宅地の地価は、 多少持ち直しの傾向にありますが、 旧来からの住宅地域は、 下落傾向が継続しております。
平成 27 年 10 月より開始された移住促進を目的とした補助金制
度等の取組みが行われていますが、 目立った成果はあまり表れていません。 人口の減少傾向及び高齢化傾向が顕著であり、 住宅
地需要の回復は難しく、 地価については、 下落傾向が継続すると思われます。

【商業地】平均変動率：▲ 0.8%
町内にはスーパーマーケットが多く存し（マックスバリュ、トライア
ル、 ルミエール、レッドキャベツなど）、また、 平成 23 年夏には、
国道 3 号沿いにグランモール水巻が開業するなど競争が激化しています。このことから、 町役場近くの「頃末商店街」や国道 3 号沿いなど、 旧来からの既成の商業地は空き店舗も目立ち、 商況の改善は見られません。このことから、 地価は微減で推移しています。

【商業地】平均変動率：▲ 0.5%
商業地の地価については、 下落傾向にあり、 下落傾向は継続するもの思われます。 中心部の好調な不動産市場の影響により、下落幅は多少、 縮小していますが、 町内の商況の改善に至っておらず、 商業地の需要は引き続き減退傾向が継続すると思われ
ます。

岡垣町

【住宅地】平均変動率：▲ 0.7%
住宅地の価格はいまだ下落傾向が続いています。しかしながら農家住宅的な色彩がある既成住宅地域の下落幅がやや大きいのに【住宅地】平均変動率：0.4%
住宅地の地価は概ね横這いで推移し、 一部の優良住宅地では

鞍手町

鑑定ふくおか No.42

31平成30年 福岡県地価公示における地価動向の概要

対し、 区画整然とした住宅団地やミニ開発地においては比較的堅市等においても大規模小売店舗が出店しています。このため町内調な需要が見られ、これらの地域は金融緩和等の影響により下げの商業地は、 周辺の大型店舗に顧客を奪われ、 年々繁華性が衰止まりの箇所も見られます。なお、 平成 29 年 12 月に「鞍手町庁える傾向にあります。 主たる商業地は、 国道沿いに形成された路舎等建設基本計画」が策定され、 庁舎移転に向けて準備が進めら線商業地であるが、 商圏は比較的狭い範囲となっています。

れています。

大刀洗町【商業地】平均変動率：▲ 1.1%
郊外型大型店舗への顧客流出や後継者不足等により旧来からの近隣型商業地域の衰退に歯止めがかからず、 それに伴い土地価格は依然として下落傾向にあります。 そのため背後における住宅地との価格差が徐々に縮小してきています。このようななか、「トライアル鞍手店」が平成 28 年 10 月にオープンしたものの、 商業中心にある「レッドキャベツ鞍手店」が平成 29 年 2 月に閉店、 上記傾向に拍車がかかりました。また 鞍手インター周辺は、 大規模物流施設の開発が検討されていますが、 具体的には進んでいない模様です。

【住宅地】平均変動率：▲ 0.6%
住宅地の価格は、 甘木鉄道線沿線の北部エリアでは、 概ね横ばい傾向、 その他の地域では、 いまだ下落傾向にあります。 土地
取引件数は、 昨年と概ね同程度であります。
当町の北部を中心にミニ開発が比較的多く見られます。 特に、スーパー 「トライアル」の周辺地域については、 新規分譲のほか、共同住宅も少しは多くなってきました。
ミニ開発地では、 高値の取引が見られるようになってきましたが、 北部エリアを除く既存住宅地では、むしろ低い取引価格も多く、 需要は依然として弱いです。

桂川町【商業地】平均変動率：▲ 0.3%
商業地の価格は、 未だ下落傾向が続いていますが、 下落幅は、
昨年の▲ 0.6％から▲ 0.3％と縮小しています。
本郷地区を中心として旧来からの小規模店舗を中心とした商業地と、 幹線道路沿いの郊外型店舗を中心とした商業地があります
が、 町内では日用品にとどまり、 耐久消費財、 高級品等について
は福岡市や隣接する久留米市に依存していることから、 当該圏域の商況もいまだ停滞しています。

【住宅地】平均変動率：▲ 0.8%
〈取引価格〉
低金利等の影響により取引件数にやや動きが見受けられるが、依然住宅地需要は弱含みで、 平成 29 年度地価公示は前年に引続き下落基調で推移しています。
〈分譲住宅〉
旭 ヶ 丘 団 地（ 吉 隈 地 区・ 全 39 区 画・29 区 画 販 売 済 み・
20,000 円 /㎡程度）、グレインヒルズ桂川（みぞえ住宅・土師地
区・全 193 区画・24,000 円 /㎡程度）、 サンフラワーズ桂川（みぞえ住宅・土師地区・全 14 区画・16,500 円 /㎡程度）が売出中であるが、 年に 2 ～ 3 区画程度しか成約せず、 市場滞留期間が長期化しています。
〈市場性〉
需要を促進させる地域要因の変化は特に認められず、 需要減少傾向が続いています。
福岡都心部から遠く利便性が低いため、 町外からの人口流入はほとんどない状況です。
【商業地】平均変動率：▲ 2.0%
商業地価格は、 取引件数が極めて少ない状況で空き店舗も多く認められることから、 前年に引き続き地価は下落基調で推移しているものと思料されますが、 新規店舗を建設し出店するケースも僅かであるが見受けられるようになり、 下落幅の縮小が伺えます。
当町の商業地は国道 200 号線沿いが中心であるものの、 空室が多く繁華性は低いです。
JR 桂川駅周辺にに賃貸アパート等収益物件の建設が見受けられようになりました。

筑前町【住宅地】平均変動率：0.9%
住宅地の平均変動率は、 前年の 0.6％から0.9％と微増ですが、上昇幅は拡大しています。 10 区画程度のミニ分譲地を中心として地価は上昇に転じており、 既成住宅地においても地価は横ばい又は上昇に転じています。
【商業地】平均変動率：▲ 0.3%
商業地の平均変動率は、 前年の▲ 0.6％から▲ 0.3％と下落幅は縮小しており、 今後も同様の傾向で推移するものと考えられます。
隣接する筑紫野市は、 イオンモール・ゆめタウン・シュロワモー
ル等大規模店舗が多数集積するほか、 近年では、 小郡市・朝倉32

鑑定ふくおか No.42

広川町【住宅地】平均変動率：▲ 0.5%
広川町における住宅地域の価格に影響を及ぼす価格形成要因については、 昨年と特段の変化は見受けられません。 住宅地の価格については、 少子高齢化の進行等も相まって依然として緩やかな
下落基調で推移しています。
【商業地】平均変動率：▲ 1.2%
広川町の商業地エリアにおいて、 大規模商業施設等は存せず、相対的に繁華性が乏しい状況となっています。 大規模商業施設のある隣接市の久留米市への顧客流出傾向が続いており、 商業地の地価は依然として下落基調で推移しています。

添田町【住宅地】平均変動率：▲ 1.2%
添田町の住宅地の取引市場では、 大字添田・大字庄等の市街地エリアでは地元地縁者を中心に低調ながらも相応の引き合いがあるようですが、 中元寺地区、 津野地区、 英彦山地区などの山間部では外部からの転入者が少なく市場の需給は均衡していません。
平成 30 年地価公示の住宅地 2 地点の平均変動率は▲ 1.2％（前年▲ 1.2％）となりました。 地方圏の景況などから推して、 今後も市場の需要は総じて弱含み気味に推移するものと予測されます。
【商業地】平均変動率：−−%添田町の商業地域の商況は、 人口の減少や他地区の大型商業施設への顧客の流出、 店舗経営者の高齢化などが相俟って停滞傾向にあるようです。こうした状況の中、 商業地の需要は減退基調
であり、 価格水準は下落傾向で推移しているものと考察されます。
また、 平成 29 年 7 月の大雨による災害によりJR 日田彦山線「添田駅」「夜明駅」間が不通になっており、 観光地である英彦山などへの影響が懸念されています。

川崎町【住宅地】平均変動率：▲ 1.1%
住宅地の地価公示地点は２地点あり、 依然として下落が続いていまして、 下落率は前年に比べて若干縮小しました。 人口減少、高齢化が進んでいますので、 住宅地価格は今後とも下落基調で推移するものと予測します。 住宅地の需要は極めて弱く、 取引は相続不動産などで極めて少ない状況です。 町が開発し分譲していた３団地のうち２団地は完売し、１団地に残戸が残っています。 世帯数に占める町営住宅戸数の割合は約３４％とになっています。
【商業地】平均変動率：−−%古くからの既成商業地は衰退し、 町の中心商業地は田原交差点
を中心とした「主要地方道添田赤池」線沿いに移行しました。 当該
路線沿いには、ロードサイド型店舗が進出し、 商圏は町内及び添田町・大任町・田川市の南部を含んでいます。 商業地の経営環境
等は、 人口減少に伴う顧客・背後人口の減少等と厳しい状況にあります。 地価は、 商業施設の集積度が高い中心商業地で横這い
圏内から微減傾向、 衰退が著しい既成商業地は底値探しの状況が続くものと予測します。

苅田町【住宅地】平均変動率：▲ 0.1%
地価は近年、 郊外の一部地域を除いて概ね横ばい圏内での推移が続いていますが、ここにきて模様眺め・様子見の様相を色濃く伺わせる状況となっています。
調査地点 7 地点中、 対前年比上昇は 2 地点に留まり、 横ばいが2 地点、 3 地点で下落という結果になりました。
取引事例を見る限り、 郊外の一部地域を除いて極端な低価取引等は見られず、 取引は堅調なことから、 総じて見れば、 町内の住宅地の地価安定化の基調は、 今なお堅持されていることが伺えます。
【商業地】平均変動率：▲ 0.2%
長らく地価下落傾向が続き、 背後住宅地の地価水準に接近したこと等もあって、 地価は近年、 下落率縮小の傾向を強めています。 僅かながらも上昇に転じた地域も一部見られる等、 地価安定化の兆しが見え隠れする状況にあります。
地元不動産関係者への取材結果からも、「良い話はないが、 悪い話も聞かない」という声が聞かれる等、 やや弱い動きが続く中にあって、 地価安定化へ向けた機運は高まっています。

吉富町【住宅地】平均変動率：▲ 0.6%
人口、 世帯数ともに減少傾向で推移しており、 住宅地の価格
は、 緩やかな下落傾向が続いています。 当町は九州の自治体のな
かで最も面積が狭く、 土地取引件数は、 平成 24 年以降各年 60件台であり、ほぼ横ばい状態で推移しています。
住宅地域は、ＪＲ吉富駅周辺の既成市街地と郊外の農家等住宅とに大別され、 既成市街地内の人口密度は比較的高く価格下落幅は縮小傾向ですが、 郊外の過疎化が進む住宅地では価格下落幅が拡大傾向で推移しています。
【商業地】平均変動率：▲ 0.4%
商業地は、 商業集積に乏しく住宅等が混在しています。 商業地の価格は周辺住宅地価格と接近してきており、 昨今は、 緩やかな
下落基調ないし横ばいで推移しています。
県道沿いにスーパーマーケット等が立地していますが隣接する中津市の大型商業施設への顧客の流出が続いています。
当町では、 地方再生事業の一環として「女子集客のまちづくり」を推進しており、 吉富駅前の活性化を図るため、コンテナハウスを設置しチャレンジショップとしての利用のほか、 定期的にマルシェを開催しています。

築上町【住宅地】平均変動率：▲ 1.3%		
築上町の住宅地の地価動向については、 総じて見れば、 昨年からの地価動向とほぼ同様に取引事例は少なく低調であり、 高位の事例は特に少ない状況にあり、 依然として価格水準の下落傾向が継続している状況にあります。 同町では、 人口の減少、 高齢化率が高いという状況等を受け、 東九州自動車道へのアクセス向上等
による利便性の向上もありますが、 当該道路は、 通過道路としての性格を有しており、 利便施設の充実等は当分見込めず、 地価動向の改善は認められないと言えます。よって、 当分は、 引き続き、住宅地の価格水準は弱含みで推移するものと思料されます。
【商業地】
なし

みやこ町

【住宅地】平均変動率：▲ 1.0%
住宅地の公示地は２地点で、 地価は下落傾向が続いており、 下
落率は昨年と同程度です。
みやこ町の人口は減少傾向が止まらず、 高齢化率は 40％に達しています。 町が整備した分譲地や町営住宅には町外からの移住も見られるものの、 既成住宅地の需要は弱く、 地価は今後も下落基調で推移するものと予測されます。
【商業地】平均変動率：▲ 1.1%
商業地の公示地は１地点で、 地価は下落傾向が続いています。
行橋市内の商業施設等への顧客流出、 背後地の人口減少を受けて、 小売店舗を中心とする地元商業地域は疲弊しています。 東
九州自動車道開通による顕著な影響は見られませんが、 車両通行
量の多い幹線道路沿いでは小規模テナントによる新規出店が見られます。

鑑定ふくおか No.42

33

そうだ !

不動産鑑定士 に聞いてみよう色々なギモンにわかりやすくお答えするこのコーナー、
今回は私たち不動産鑑定士がもっともみなさまのお

地価公示ってどんなふうに評価するの？

役にたっている（と思っている）地価公示や地価調査（株）アプレイザルなどについて紹介いたします。意外と身近なことに関わっているんです！

地価公示とは？

不動産鑑定士がしている公的評価ってどんなものがあるの？

不動産鑑定士

鑑定補償向野研究所
不動産鑑定士

向野 高洋

佐藤 修

どこを評価するの？

地価公示とは、国土交通省が毎年１回、１月１日時点

評価にあたっては、まず、地価公示の対象となる土地

における土地の価格を調べて、公表する制度のことをい（標準地）を選ぶ必要があります。標準地は県内に約 900います。この制度の主な目的は一般の土地取引に対してか所あり、それぞれの地域において大きさや形が標準的指標を与え、適正な地価形成をはかることです。つまり、な土地が選ばれます。基本的に前年と同じ場所が標準

皆さんの生活の基盤である土地について、その価値を判地とされ、価格変動の推移を長期的に把握できるように断する助けとなる目安を提供しているのです。

なっています。
ただし、不動産鑑定士による現地調査などにおいて土われわれ不動産鑑定士が行う鑑定評価には、民間の企業や個人の方から依頼を受ける民間評価と国や地方

アの価格も知ることができます。ちなみに平成 29 年都道府県地価調査の基準地は21,644 地点でした。

公共団体等から依頼を受ける公的評価に分けられます。
公的評価には次の 4 つの評価があります。地価公示、誰が評価しているの？
この価格評価を担当しているのが私たち不動産鑑定

断した場合には、場所を変更することがあります。

士です。福岡県では約 100 人の不動産鑑定士が７つの相続税路線価評価

ブロックに分かれ、それぞれのブロック
（分科会）
ごとに協

どうやって評価するの？

都道府県地価調査、相続税路線価評価、固定資産税

相続税路線価とは、納税者が相続税の申告をする場

標準地評価です。これらの評価は、国や都道府県、市合、土地等の価格を納税者自身が把握することは難しい

土地の価格は、住宅や職場、課税など皆さんの生活時期に評価を行うことから、相互に矛盾が生じないよう

町村等だけでなく、私たち国民にとっても非常に影響のあので、相続税等の申告に役立つよう、国税庁が各路線に大きな影響を及ぼすものです。その指標となる公示価に、地域ごとの価格動向等について共通の認識を持つるものなので、とても重要な評価なのです。

（道路）ごとの価格を公表しているものです。この相続税格には公平さや正確さが求められることから、一か所につ必要があります。各分科会においては、それぞれの市区

路線価は毎年１月１日時点の価格であり、地価公示価格

き二人の不動産鑑定士が評価を担当しています。

町ごとに担当者を定め、地域の価格動向を調査したうえ

地価公示

力しながら評価を行っています。

地価公示は複数の地点を複数の不動産鑑定士が同の 80％程度の評価になっています。不動産鑑定士は、でお互いに意見交換を行います。

地価公示とは、国（土地鑑定委員会）が毎年 1 回、全

この路線価の基準となる標準地を評価しています。これを「○○駅の周辺ではマンション建設が盛んで売れ行きも国に設定している標準地の正常な価格を公表するものでもとに相続税額が決まるため、納税者への影響が大きいす。これは、北は北海道、南は沖縄まで全国にある標ことから、とても重要な評価と言えます。

準地（26,000 地点※Ｈ29 年地価公示）を、毎年 1月1日時点の価格を不動産鑑定士が評価をしているものです。

固定資産税標準地評価

この地価公示は、すべての日本の土地価格の基準となる固定資産税は、毎年１月１日に土地・家屋・償却資産

もので、一般の不動産取引や、相続税、固定資産税のを所有している人が、それらの資産の価格をもとに算定さ評価にもこの地価公示が役立っています。もし地価公示れた税額を市町村に納める税金です。固定資産税標準がなかったら、不動産売買では適切な価格での取引が地評価とは、それらの固定資産のうち、土地について、できなくなったり、固定資産税等の税金の支払いにも影不動産鑑定士が市町村内の各地域ごとに設定した標準

響が出てくるかもしれません。そのため、地価公示はとて的な宅地（標準宅地）を評価することです。この標準宅も重要なのです。

地は、市町村内に細かく設定しており、多数ポイントがあるので、これを毎年評価するのは大変です。そのため、都道府県地価調査

分科会

１

２

３

４

３年に１回評価（評価替え）
を行っています。この固定資

都道府県地価調査とは、都道府県知事が毎年１回、産税標準地評価も、固定資産税が市民生活に直結する各都道府県に設定している基準地の価格調査を実施し、ものであり、市町村の重要な財源の一つなので、大変慎公表するものです。この地価調査も、前述の地価公示と重な評価が求められます。

ともに不動産取引等の指標になっているものです。地価

５

価公示では行わない林地の評価も行います。そのため、半年後の地価の推移や地価公示ではカバーできないエリ
鑑定ふくおか No.42

担当市区町
北九州市
（門司区、小倉北区、小倉南区）、行橋市、
豊前市、苅田町、
みやこ町、吉富町、築上町
北九州市（若松区、戸畑区、八幡東区、八幡西区）、
直方市、田川市、中間市、添田町、川崎町

好調」「○○地区のオフィスはほぼ満室で空室が無い状
況」「住宅ローンはしばらく低金利が続きそう」「○○町では人口減少が続き、高齢化が進展している」「○○
港の貨物取扱量は増加傾向」「○○町に大型スーパーが進出予 定 」「 ○ ○ 市から大 規 模 工 場が撤 退した」
等々
このような情報を共有したうえで、最終的な評価額は

福岡市東区、宗像市、古賀市、福津市、宮若市、各標準地を担当する不動産鑑定士それぞれの判断により

新宮町、久山町、粕屋町、芦屋町、水巻町、岡垣町、

決められます。評価においては、標準地と似たような土

遠賀町、小竹町、鞍手町

地がどれくらいの価格で取引されているのか？標準地から

福岡市（博多区、中央区）、飯塚市、小郡市、筑紫野市、朝倉市、筑前町、大刀洗町
福岡市南区、春日市、大野城市、太宰府市、嘉麻市、那珂川町、宇美町、篠栗町、志免町、須恵町、桂川町

どれだけの収益をあげられるのか？といった観点から適正な価格の判断を行います。

どこで見られるの？
このように評価された価格は、国土交通省の土地評価委員会により告示されます。この鑑定評価書は同省のホ

６

福岡市（西区、城南区）、久留米市、
糸島市、広川町７

福岡市早良区、大牟田市、柳川市、八女市、筑後市、

公示と違うところは、毎年７月１日時点の価格であり、地34

地の状況に変化があり、標準地としてふさわしくないと判

大川市、
みやま市

ームページで閲覧することができます。
また、当協会のホームページでは地図上で位置を確認しながら地価公示の概要を閲覧することができますのでご活用ください。
鑑定ふくおか No.42

35

わ がまち バン ザ イ

筑前町ならではの「食」

43

筑前町

木酢
（筑前 姫酢）
酸味や香りづけのために使われる香酸柑橘です。旬は９月下旬～１０月上旬で、実の色は青く、酸味があり香りがさわやかです。
１０月下旬～１２
月上旬になると、実の色が黄色くなり、味も香りもまろやかになります。
種が少なく、果汁と果肉が多く取れます。かぼすに比べ、酸味がやわらかで、香が良いのが特徴です。

Chikuzen-town

https://www.town.chikuzen.fukuoka.jp/

筑前クロダマルクロダマルは、九州を主とした暖地向けに育成された大粒の黒豆品種です。表面に光沢があり、や
さしい甘さが特徴です。きなこにすれば 、砂 糖を入れていないのに、ほんのり甘く香り豊かです。豆腐や煮豆、ロールケーキなど加工品の種類も豊富です。

さとうきび釜炊き黒糖
こだわりは、雑味をなくし素朴な味わいを残すこと。一般的な製糖は石灰で固めますが、この商品は無添加です。手作業で丁寧に冷やし固めて仕上げるので口に含めばサクっとした食感があり、さとうきびの優しい甘みが広がります。

みんなで創る
みどり輝く快適空間 筑前町
福岡市から南へ約 30km（車で約 50 分）、福岡県の中南部に位置する筑前町は、面積約 67㎢、人口約 3

蒸し雑煮

万人の田園地域。平成 17 年 3 月に旧夜須町と旧三輪朝倉地域の家庭に江戸時代から伝わる正月料理。全国的にも珍し
い、蒸すタイプのお雑煮。町内の店舗でも味わうことができます。

町の合併により誕生しました。夜須高原や目配山などの高原や里山、美しい田園風景が広がります。
古くから米・麦・大豆を中心とした農業地帯で、自然

筑前町ふるさと応援寄附金募集中

豊かな風土と先人から受け継いだ知恵、技術、文化を

筑前町では、ふるさと応援寄附金（ふるさと納税）を使って、魅力ある町づくりを進めています。
平成２８年度は、ふるさと応援寄附金を財源に、町民ボランティアが作り上げた「巨大わらかがし、
シンゴジラ」
が話題となり、展示期間中約11万人が訪れました。
ふるさと応援寄附金は、町外在住者が１万円以上寄附された場合に筑前町の特産を返礼品としてお送りしております。皆様の寄附をよろしくお願いします。

守り育ててきた「食」や「平和」への思いが大切に受け継がれています。都市圏にほど近いため、都会に近い田舎「とかいなか」として注目されています。

筑前町の観光スポット

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筑前町立大刀洗平和記念館

筑前町ファーマーズマーケットみなみの里～平和の大切さを語り継ぐ情報発信基地～～筑前町の食の拠点！町内産野菜の宝庫！～
戦時中、旧陸軍が東洋一を誇った航空拠点に立つ記念館。平成２１年の開館以来、空襲や特攻に関する歴史を伝える
ため、平和の大切さを発信しています。世界で唯一 現 存する「 零 戦三二

地元の新鮮な野菜、果物、惣菜やパンなど手作
りの 加 工 品などがならぶ直売所。加工所やレストランも併設され、町内外からたくさんの方が訪れています。
レストランでは、地元野菜をふんだん型」や「旧七式戦闘機」などをはじめ、当時の貴重な資料展示があり、全国から修学旅行生などが多く訪れています。

に使った昔ながらの郷土料理が楽しめます。なかでも、羽窯でふっくらと炊いたご飯と筑前煮は人気で、おかわり自由です。

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ちくぜんごよみ4月

Event calendar●大己貴神社秋季大祭（10月23日 / 大己貴神社）●コスモス開花（10月下旬～11月上旬 / みなみの里付近他）●桜開花（3月下旬～4月上旬 / 草場川の桜並木・源次郎桜広場・炭焼池公園他）

11月 ●ど～んとかがし祭（11月上旬 / 安の里公園）●大藤まつり（4月下旬 / 藤の里公園）

12月 ●當所神社年末祈願大祭（12月下旬 / 當所神社）

5月 ●ほたるシーズン（5月下旬～6月上旬 / 曽根田親水公園他）
6月 ●四三嶋獅子廻し（田植え修了後6月の日曜日 / 四三嶋天満宮出発）
7月 ●ひまわり開花（7月下旬～8月上旬 / みなみの里付近他）
9月

10月●虚空蔵菩薩祭り（9月13日 / 虚空蔵菩薩）●夜須高原音楽祭（9月下旬 / 夜須高原記念の森）

1月●虚空蔵菩薩祭り・餅まき（1月13日 / 虚空蔵菩薩）●いちご狩り（1月～6月上旬 / らいおん果実園、花立山ファーム）

2月 ●大国様まつりと物産展（2月11日 / 大己貴神社）
3月●ピースキャンドル（3月27日 / 大刀洗平和記念館）●平和の碑のつどい（3月27日 / 熊ヶ山）

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わ がまち バン ザ イ

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水巻町

図書館・歴史資料館
自然豊かな緑に囲まれた図書館・歴史資料館。
「人と人とのふれあいを大切に、町を愛する仲間が集うコミュニケーションと情報発信の場」
として親しまれる図書館の蔵書は15万冊。歴史資料館
では町の歴史・文化・自然を学ぶことができます。
また、バリアフリー構造となっているため床の段差や机、本棚の高さなど、細かい気配りで人に優しく利用しやすい施設となっています。

Mizumaki-town

https://www.town.mizumaki.lg.jp/

水巻の「でかにんにく」

このせまさがちょうどいい
福岡県の北部に位置する水巻町は、川と緑に囲まれた町の観光名所「コスモス園」

自然豊かな町です。町の面積は約 11 平方キロメートルと毎年 10月になると遠賀川の河川敷に500 万本ものコス

県内で57 位と非常に狭い町ですが、ＪＲ鹿児島本線「水モスが咲き誇ります。昭和 61 年にコスモスが町の花となっ巻駅」、ＪＲ筑豊本線「東水巻駅」と異なった路線で２駅、て以来、町のいたるところをコスモスが彩るようになりまし

町の中央部には国道３号線が通っており通勤・通学に適した。平成 11 年、町制 60 周年を記念し「コスモスまつり」もています。また、製鉄・化学、自動車、エネルギー分野

始まり、水巻町と言えばコスモスと言われるほどに。今での多くの企業が集まる北九州市に隣接し、その都市圏域

は河川敷のコスモスを見ようと町内外から多くの人が訪れにあることから北九州市のベットタウンとして居住する人も多る観光スポットとなっています。

大きなものは500ｇを超える大玉のにんにく。ジューシーで「まろやか」、火を通すと「ほくほく」、匂いは「ほのか」。水巻のでかにんにく協議会の生産者の皆さんが一つ一つ丁寧に育てています。ぜひご賞味ください。

く、九州の玄関口の小倉まで普通列車でも30 分程度というのも魅力の一つです。
ショッピングセンターなどの商業施設も充実しているため、お買い物にも便利です。狭いながらも、程よい自然と交通ア
クセスの良さなどを兼ね揃えた住みやすい町となっています。

子育てしやすいまち
町には子育ての悩みなどが相談できる施設「子育て支援センター」や、就学前の子どもの発育や、発達に不安のある家族の相談窓口となる「こすもす教室」や「コスモス相談」があります。また、「児童少年相談センター」、通称「ほっとステーション」では、虐待などの厳しい環境におかれた子どもたちへの居場所の提供なども行っています。それぞれ専門のスタッフが配置され対応する体制をとっており、全国的にも珍しいといわれています。安心して子育てができるよう、官民、拠点が連携し、地域で見守る子育てに取り組んでいます。

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鑑定ふくおか No.42

八釼神社の大イチョウ
遠賀川のほとりの八釼神社境内にそびえ立つ大きなイチョウの木は、推定樹齢1900年と言われ、県指定天然記念物に認定されています。日本武尊と砧姫の「愛の証」としてこのイチョウが植えられたと伝承されています。

鑑定ふくおか No.42

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新規入会者の紹介

会員名簿

平成30年4月1日時点

フジ総合補償鑑定株式会社［希望者のみを掲載しています］

不動産鑑定士

久保田 茂

会員名
博範

勤務先住所

勤務先ＴＥＬ

くるめ不動産鑑定（株）

830-0017

久留米市日吉町 1-1-902
アーバンパレス久留米センターステージ

0942-32-4337（株）旭鑑定補償810-0012

福岡市中央区白金 2-11-9CR 福岡ビル5F

092-534-1800

この度、福岡県不動産鑑定士協会に入会させて頂きまていた時期もありますが一段落したこともあり、昨年から本したフジ総合補償鑑定株式会社の久保田茂と申します。

格的に復帰しました。また、サーフィンのためにジョギング麻生篤

学生時代は主に福岡県内で過ごし（中学・高校は長も始めましたが、生憎トレーニングは苦手なので、フルマラソンに参加することでモチベーションを維持しています。

敏雄

大和不動産鑑定（株）九州支社

810-0001

崎でした）、IT 関連のシステム開発会社への就職のため

麻生

福岡市中央区天神 4-2-20
天神幸ビル3F

092 -712 -9112

綾部圭太

綾部不動産鑑定（株）

812-0013

福岡市博多区博多駅東 1-12-5
博多大島ビル905

092-292- 6461

荒川保昇（株）環境評価コンサルタント

810-0001

福岡市中央区天神 4-5-10
チサンマンション第２天神 311

0 92 -761-7617

荒牧恭一（株）立地研810-0041

福岡市中央区大名 1-9-14
シティマンション大名 605

092-725 -2063

安東清美（株）鑑定ソリュート福岡

812-0013

福岡市博多区博多駅東 2-6-1
九勧筑紫通ビル3F

092- 441-5522

池田昌修

中央総合鑑定（株）

810-0041

福岡市中央区大名 2-4-30
西鉄赤坂ビル7F

092 -714 - 5715

石井修

石井不動産鑑定士事務所

810-0073

福岡市中央区舞鶴 2-1-21

092-741-50 0 6

石田美紀子

新日本総合鑑定（株）

810-0041

福岡市中央区大名 2-10-2
シャンボール大名 B-201

092 -741- 0855

出雲重成

出雲不動産鑑定士事務所（有）

812-0011

福岡市博多区博多駅前 2-19-17-506

092- 432-1380

一村貴

アイ・ブレインズ

802-0077

北九州市小倉北区馬借 1-5-18
ランドスペース馬借 501

093-513-3850

井手江美

つくしのくに鑑定（株）

811-3219

福津市西福間 3-12-11

0940 -72-5100

稲永

辰夫

福銀不動産調査（株）

812-0053

井上

慶一

（株）
さくらビジネスパートナーズ

810-0041

井上

真輔

（株）
みずほ不動産鑑定所

810-0073

福岡市中央区舞鶴 3-2-4
福岡舞鶴ビル6F

092-738 - 6105

久留米市野中町 914

0942-39 -3311

東京へ上京、その後、子供が生まれたことを機に福岡にビッグデータ・AI 等の技術の進歩や鑑定理論の更なる戻ってきました。IT 業界時代に不動産業界を担当してい発展により、鑑定業界も大きく変わる可能性があると思いたことで不動産業界に興味を持ち、賃貸マンションの建ます。そういった流れに乗り遅れないよう、鑑定のみなら

築会社・外資系不動産サービサーを経て現在に至っておず様々な業界に興味を向け勉強し、社会に貢献できればります。実務修習期間は藤岡先生やその他多くの方々のと考えております。とはいえ、まだまだ未熟な身でございま

おかげで昨年 3月に不動産鑑定士として無事登録するこすので、今後ともご指導を賜りますよう宜しくお願い申し上とが出来ました。

げます。

趣味は大学生の頃に始めたサーフィンです。遠ざかっ

権藤税理士・不動産鑑定士事務所
不動産鑑定士

権藤 祐一郎福岡市東区箱崎 1-4-13
福銀箱崎ビル6F
福岡市中央区大名 2-4-22
新日本ビル5F

092- 631- 0301
092-737-8500

昨年 10月に入会いたしました権藤祐一郎と申します。

き、大変うれしく、心強く思いました。まだお会いできてい昨夏より、出身地の久留米市で不動産鑑定業と税理士ない方もご挨拶できた際はどうぞよろしくお願いいたします。

岩城雅俊

平和総合コンサルタント（株）839-0862

不動産鑑定士登録は平成 8 年で、遅ればせながら53

岩隈良弘

プラス不動産鑑定（有）

810-0041

も100 年とも言われ出しました。私自身、後半の職業人生

岩﨑

圭亮

（株）
鑑定ソリュート福岡

812-0013

税務署などでは、主に相続税や譲渡所得について、をスタートしたところと考えています。これまでの経験を土

岩渕三千昭（株）不動産評価研究所岩渕事務所

802-0077

申告書の審査や税務調査などに携わってまいりました。路

台に研鑽を積み、不動産鑑定士と税理士の資格を持つ

線価に鑑定評価が導入された平成 6 年以来、路線価作専門家として、必要とされるところで、できるだけ長くお役

上田英史

一般財団法人日本不動産研究所 九州支社

810-0001

成の仕事にも、通算 7 年間従事いたしました。その節は、に立てれば幸いです。

上野昌寛（株）地域科学研究所 福岡事務所

812-0016

内田

信行

（株）
九銀不動産鑑定所

810-0042

梅田俊司

梅田不動産鑑定事務所

806-0047

北九州市八幡西区鷹ノ巣 1-15-5

093- 641-8886

江見

博

（株）
アセットパートナーズ北部九州

810-0001

福岡市中央区天神 1-15-5
天神明治通りビル7 階

092-741- 4664

業を営んでおります。
前職は公務員で、税務署、国税局、国税不服審判所での約 30 年の勤務を経て、開業いたしました。

協会や会員の皆様方と適正な評価のための協議や交流をさせていただき、大変お世話になりました。
開業後、お会いできた方とは懐かしくお話させていただ

40

浅川

勤務先名

鑑定ふくおか No.42

歳での入会となりました。とは言え、最近は、人生 90 年と私でお役に立てることがありましたら、ご遠慮なくご連絡ください。
どうぞよろしくお願いいたします。

福岡市中央区大名 2-2-41
サンライフ大名 205
福岡市博多区博多駅東 2-6-1
九勧筑紫通ビル3Ｆ
北九州市小倉北区馬借 1-1-17-701
KOKURA TOWER 7F
福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9Ｆ
福岡市博多区博多駅南 1-8-31
九州ビル3F福岡市中央区赤坂 1-16-13
上ノ橋ビル8F

092-713 -2272
092- 441-5522
093-522-5091
092-781- 6073
092- 477-2670
0 92 -751- 5745

鑑定ふくおか No.42

41

会員名
江本

庸時

勤務先住所

勤務先ＴＥＬ

会員名

勤務先名

勤務先住所
北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル7Ｆ

勤務先ＴＥＬ

江本不動産鑑定事務所

824-0005

行橋市中央 2-5-13

0930 -26 -2227

香西勝之

大和不動産鑑定（株）北九州支社

802-0006

大石亜紀子

大石亜紀子不動産鑑定事務所

810-0001

福岡市中央区天神 1-14-16-6F

092-724-0805

小島智典（株）鑑定ソリュート福岡

812-0013

大岩根（株）久栄綜合コンサルタント

830-0061

久留米市津福今町 349-18
久栄ビル
802-0001 北九州市小倉北区浅野 1-1-1
ＪＲ小倉駅ビル8 階
810-0001 福岡市中央区天神 4-2-20
天神幸 3F
810-0042 福岡市中央区赤坂 1-16-13
上ノ橋ビル8F

0942-39-7826

小林健一郎

（株）総研

810-0001

093 -511-5588

権藤祐一郎

権藤税理士・不動産鑑定士事務所

092 -712 -9112

税田健司

新都市中央鑑定（株）

0 92 -751- 5745

齊堂

忠道

（株）大建

814-0031

093 - 614 -2608

境達司

あさひ不動産鑑定（有）

802-0006

福岡市中央区西中洲 10-4
ワコービル3F
810-0073 福岡市中央区舞鶴 3-2-32
舞鶴ロイヤービル3F

092-738 -8580

佐々木092-721- 0 033

貞弘

賢治

貞和不動産鑑定（株）

810-0011

福岡市中央区高砂 2-11-18

092-521- 6662

福岡市中央区高砂 2-11-18

092-521- 6662

佐藤栄治

第一不動産鑑定事務所

800-0257

北九州市小倉南区湯川 4-15-14

093 -921- 6333

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F
812-0008 福岡市博多区東光 2-6-10
エアールートビル2F

092-781- 6073

佐藤

修

（株）
アプレイザル

806-0028

北九州市八幡西区熊手 3-3-12

093- 632-1854

092-433-8600

佐藤浩一

ランド鑑定設計

800-0024

北九州市門司区大里戸ノ上 2-6-6

093-382-2020

093-644-0808

佐藤史郎

大和不動産鑑定（株）北九州支社

802-0006

092-292-3376

重松

英和（有）重松不動産鑑定

093 -232-2315

重松

正信（株）都市評価システム福岡

092-735 -3610

地頭所修一

あおば不動産研究所

813-0025

福岡市東区青葉 2-26-8

092 - 691-7679

093- 632-1854

篠田

正浩

（株）総研

810-0001

福岡市中央区天神 1-13-2
興銀ビル5F

092-732-3470

092-408 -7233

柴田

知則

（株）
ｉ
Ｌａｎｄ

819-0031

福岡市西区橋本 2-6-13

092-405-9003（株）コスモシステム福岡支店

810-0004

福岡市中央区渡辺通 1-12-9
フジイビル8F

0 92 -791-2661

亘

大川弘太郎

大川不動産鑑定事務所

扇

大和不動産鑑定（株）九州支社

幸一郎

福岡市博多区博多駅東 2-6-1
九勧筑紫通ビル3F

福岡市中央区天神 1-13-2
興銀ビル5F
久留米市国分町 1952
839-0863
サンコーポコクブ 203
福岡市中央区大名 2-9-29
810-0041
第 2プリンスビル9Ｆ
福岡市早良区南庄 2-9-12

093 - 511- 6931
092- 441-5522
092-732-3470
0942-55 -1573
092-722- 0233

大楠由美子

（株）
九銀不動産鑑定所

大武克己

大武不動産鑑定士事務所

807-1121

大塚

誠司

（有）
アセット
・インフィニティ

810-0002

大塚弘孝

大塚不動産鑑定士事務所

大西克則

貞和不動産鑑定（株）

810-0011

岡田 英吾

一般財団法人日本不動産研究所 九州支社

810-0001

岡部敦

おかべ税理士法人

沖永裕章

沖永不動産鑑定所

806-0059

小野恭嗣

小野不動産鑑定810-0001景平良邦（有）景平不動産鑑定

803-0841

片江

宏典

（株）
プライム評価研究所

810-0041

加藤

一生

（株）
アプレイザル

806-0028

金山

哲也

けやき不動産鑑定事務所

815-0072

兼重

利彦

かねしげ不動産鑑定事務所

803-0275

北九州市小倉南区高野 3-7-11

093 -981- 8557

庄田

直

神谷

孝

神谷不動産鑑定士事務所

802-0981

北九州市小倉南区企救丘 1-29-23

093 -964 -2514

白水

達郎

白水総合研究所

830-0021

久留米市篠山町 168-32

0942-37-3939

川崎一秀

川崎一秀不動産鑑定士事務所

836-0867

大牟田市花園町 38

0944-54- 6719

杉孝一

杉不動産鑑定士事務所

803-0841

北九州市小倉北区清水 4-3-36

093 -571- 6971

川崎健祐（株）孝栄設計コンサルタント

811-1302

福岡市南区井尻 1-36-20

092-571-5292

副田

英美

（株）
オフィス・ソレア

814-0123

福岡市城南区長尾 4-19-11

092-865 - 6113

川崎耕二

筑後不動産鑑定830-0039

久留米市花畑 2-16-14
フォーウィルズコート402

0942-80 -7198

添野

敬一

（株）
プライム評価研究所北 九州支所

806-0055

北九州市八幡西区幸神 1-2-16

093-644-2380

川崎孝志（株）孝栄設計コンサルタント

811-1302

福岡市南区井尻 1-36-20

092-571-5292

空井良元

東アジア不動産研究所

819-0013

福岡市西区愛宕浜 2-1-9-908

092-407-8075

川村

勇人

（有）
アセッツ鑑定810-0073

福岡市中央区舞鶴 2-2-1
筑邦ビル4F092 -739 - 5101

高木俊二

福銀不動産調査（株）

812-0053

092- 631- 0301

木原正人

オフィス21不動産鑑定士事務所

807-0844

北九州市八幡西区春日台 6-3-12

093 - 611-3287

髙木亮一（株）久栄綜合コンサルタント

830-0061

清永

優

日本不動産鑑定事務所

802-0043

北九州市小倉北区足原 1-13-1

093 -521- 0201

高田卓巳

一般財団法人日本不動産研究所 九州支社

810-0001

福岡市東区箱崎 1-4-13
福銀箱崎ビル6F
久留米市津福今町 349-18
久栄ビル
福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F

桐野祐記（株）谷澤総合鑑定所 九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 2-8-38
協和ビル4F

092-771- 0641

髙塚宏093 -582-7273

フジ総合補償鑑定（株）

830-0061

久留米市津福今町 195-12

0942-38 - 0818

滝口良爾

092- 801-2660

久保田

42

勤務先名

茂

北九州市八幡西区石坂 1-17-10北九州市八幡西区萩原 3-4-11
福岡市中央区天神 3-11-1
天神武藤ビル2F
北九州市小倉北区清水 4-1-30
石川ビル102
福岡市中央区大名 2-4-30
西鉄赤坂ビル7F
北九州市八幡西区熊手 3-3-12
丸善ビル3F福岡市南区多賀 2-4-10
野間カステリア705

哲

佐々木不動産鑑定事務所

桑原哲治（株）谷澤総合鑑定所 九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 2-8-38
協和ビル4F

092-771- 0641

田口浩二

九州不動産コンサルタント

小池孝典

小池不動産鑑定事務所

811-3308

福津市星ヶ丘 28-10

0940-26-0662

竹下

憲治

（株）
アプレイザルジャパン

鑑定ふくおか No.42

北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル4F
福岡市中央区渡辺通 2-6-20
810-0004
ラクレイス薬院 203

北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル7F
福岡市早良区祖原 14-13
814-0005
ロマネスク西新 201
福岡市中央区天神 4-1-29
810-0001
第 5 明星ビル7F

福岡市中央区大名 2-9-35
トウセン天神ビル6 階
810-0073 福岡市中央区舞鶴 1-1-10
天神シルバービル2F
810-0041

092-851-3900
093 -513 -2340
0 92 -791-1873

093 - 511- 6931
092-845 -4702
092-762-3200

0942-39-7826
092-781- 6073

092-753 -9971
092-722-2362

鑑定ふくおか No.42

43

会員名

勤務先住所

武田

大道

竹山

泰史

（有）
フィールズ鑑定法人

810-0023

田中髙士

田中税理士・不動産鑑定士事務所

816-0943

田中信孝（株）第一総合不動産鑑定事務所

803-0817

棚橋

良次

田村

常美

（株）
田村不動産鑑定事務所

801-0842

福岡市中央区警固 2-12-5
大野城市白木原 3-10-26
松永ビル2Ｆ北九州市小倉北区田町 10-38
小松ビル201

北九州市門司区広石 1-1-14
福岡市中央区白金 2-11-9
CR 福岡ビル5F
福岡市中央区白金 2-11-9
ＣＲ福岡ビル5F
北九州市小倉北区馬借 1-5-18
ランドスペース馬借 501
大野城市東大利 1-4-2
グレイスヴィラ東大利 302
福岡市中央区天神 4-2-20
天神幸ビル3F

勤務先ＴＥＬ

会員名

勤務先名

勤務先住所
北九州市八幡西区熊手 3-3-12
丸善ビル3F

勤務先ＴＥＬ

092-847- 6607

波多野宏和

（株）
アプレイザル

806-0028

092-718 -2575

花田宏治

合同会社花田不動産鑑定士事務所

808-0137

北九州市若松区ひびきの南 2-16-15

093-555-9635

092-558 -8518

早坂剛雄

新日本総合鑑定（株）

810-0041

福岡市中央区大名 2-10-2
シャンボール大名 B-201

092 -741- 0855

093-592-4831

林田光博

中央鑑定（株）北九州支社

806-0051

北九州市八幡西区東鳴水 2-4-35

093 - 632-1662

092 - 523 -1472

原田俊博

福岡立地研究所

811-3211

福津市有弥の里 1-10-6

0940-35-8350

093 -332-1222

平田淳（株）谷澤総合鑑定所 九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 2-8-38
協和ビル4F

092-771- 0641

092-534-1800

平塚万里子

平和総合コンサルタント（株）839-0862

久留米市野中町 914

0942-39 -3311

092-534-1800

廣原浩一（株）鑑定ソリュート福岡

812-0013

福岡市博多区博多駅東 2-6-1
九勧筑紫通ビル3F

092- 441-5522

093-513-3850

福山節子

福山不動産鑑定事務所

802-0001

北九州市小倉北区浅野 2-3-47-3F

093 -513 -2772

092-592-8631

福山道和

アーバンコンサルティングファーム（株）814-0005

福岡市早良区祖原 16-16
MAICA 西新 2F

092-846 -7456

092 -712 -9112

藤岡一雄

フジ総合補償鑑定（株）

830-0061

久留米市津福今町 195-12

0942-38 - 0818

093- 632-1854

津久井顯（株）旭鑑定補償810-0012

津久井

環（株）旭鑑定補償810-0012

土橋幸夫

アイ・ブレインズ

802-0077

堤弘

堤不動産鑑定事務所

816-0941

寺島弘次

大和不動産鑑定（株）九州支社

810-0001

戸川英二（株）戸川鑑定士事務所

802-0005

北九州市小倉北区堺町 2-1-1-612

093 -511- 8232

藤岡廣子

フジ総合補償鑑定（株）

830-0061

久留米市津福今町 195-12

0942-38 - 0818

徳永

大典

都市経済研究所

810-0074

福岡市中央区大手門 2-1-10-3F

0 92 -741- 4 812

藤村吉次

藤村不動産鑑定事務所

803-0835

北九州市小倉北区井堀 2-1-13-902

093-561- 0545

徳永

隆文（株）旭鑑定補償810-0012

福岡市中央区白金 2-11-9

092-534-1800

二村

吉則

（株）
九銀不動産鑑定所 北九州事務所

803-0817

都合哲男（株）平成総合鑑定所

800-0025

北九州市門司区柳町 4-12-34

093-382-3000

古川一哉

一般財団法人日本不動産研究所 九州支社

土手栄治（株）北九州システム鑑定

803-0817

北九州市小倉北区田町 12-19-202

093-582-4280

古澤秀夫

古澤不動産鑑定士事務所

802-0014

北九州市小倉北区砂津 2-12-18

093-551- 4833

友野

和憲

一般財団法人日本不動産研究所 九州支社

810-0001

092-781- 6073

古田幹雄

古田不動産鑑定士事務所

811-2101

粕屋郡宇美町宇美 3-1-10

092-932- 0215

友松

昌司

大和不動産鑑定（株）九州支社

810-0001

092 -712 -9112

堀

和義

（株）総研

810-0001

福岡市中央区天神 1-13-2
興銀ビル5F

092-732-3470

長﨑

隆良

（株）総研

810-0001

092-732-3470

前村晃次（株）西日本シティ銀行 融資統括部 不動産調査室

812-0011

福岡市博多区博多駅前 1-3-6

092- 476 -2085

中嶋

裕二

（株）
プライム評価研究所

810-0041

092-735 -3610

槇由紀（株）福岡山ノ手鑑定舎

810-0041

福岡市中央区大名 1-9-33
ソロン赤坂ビル2F

092-725 - 6703

中園二郎

中園不動産鑑定事務所

815-0033

福岡市南区大橋 3-14-8-502

092-555 -7614

松尾

憲親

（株）大建

812-0032

福岡市早良区南庄 2-9-12

092-851-3900

中村秀紀（株）都市リサーチ

810-0041

福岡市中央区大名 2-1-12
メゾン天神 402092-725 -2183

松尾春仁

一般財団法人日本不動産研究所 北九州支所

802-0006

北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル8F

093 -531- 6788

中村

光子

ひかり不動産鑑定092-753 -9325

松﨑信夫

大東鑑定（株）810-0073

福岡市中央区舞鶴 2-4-30

092-714 -3066

中村

世明

（株）
わがまち不動産研究所

819-0005

福岡市西区内浜 1-6-5-503

092-406 -0315

松﨑能久

大東鑑定（株）810-0073

福岡市中央区舞鶴 2-4-30

092-714 -3066

西川

浩二

（有）
フィールズ鑑定法人

810-0023

福岡市中央区警固 2-12-5

092-718 -2575

松田徹

総和不動産鑑定（株）

810-0004

西澤義男

西澤不動産鑑定事務所

803-0856

北九州市小倉北区弁天町 9-6

093 -571-770 0

松本俊朗（有）筑紫不動産鑑定事務所

西村哲治

一般財団法人日本不動産研究所 九州支社

810-0001

092-781- 6073

松本

武洋

中央鑑定（株）

納富久雄（株）旭鑑定補償810-0012

092-534-1800

松本忠人

国土総合研究所

812-0044

福岡市博多区千代 2-10-1

092-522-6308

橋本英樹

けやき不動産鑑定事務所

815-0072

092-408 -7233

的野泰浩（株）谷澤総合鑑定所 九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 2-8-38
協和ビル4F

092-771- 0641

羽田成利

大和不動産鑑定（株）北九州支社

802-0006

093 - 511- 6931

三好

丈久

三好不動産鑑定事務所

802-0077

北九州市小倉北区馬借 3-5-1-1105

093 -551-9701

大和不動産鑑定（株）九州支社

810-0001

092 -712 -9112

向野高洋

鑑定補償向野研究所

810-0041

福岡市中央区大名 2-10-1
シャンボール大名Ａ1102

092-739 -5512

波多江裕之

44

勤務先名

鑑定ふくおか No.42

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F
福岡市中央区天神 4-2-20
天神幸ビル3F
福岡市中央区天神 1-13-2
興銀ビル5F福岡市中央区大名 2-4-30
西鉄赤坂ビル7F

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9Ｆ
福岡市中央区白金 2-11-9
CR 福岡ビル5F
福岡市南区多賀 2-4-10
野間カステリア705
北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル7F
福岡市中央区天神 4-2-20
天神幸ビル3F

北九州市小倉北区田町 11-10
オークラ田町ハイツ302
福岡市中央区天神 1-12-7
810-0001
福岡ダイヤモンドビル9F

福岡市中央区渡辺通 5-23-3
東急ドエルアルス天神 901 号
筑紫野市二日市中央 5-3-16
818-0072
第二丸明ビル2F
福岡市中央区舞鶴 1-2-33
810-0073
ライオンズマンション天神 201

093 -592-7791
092-781- 6073

092-752-3721
092-921-5825
092-715 - 0242

鑑定ふくおか No.42

45

会員名

勤務先住所
福岡市中央区大名2-10-1810-0041
シャンボール大名Ａ1102

勤務先ＴＥＬ向野昌邦

鑑定補償向野研究所

村上知子

村上知子不動産鑑定事務所

802-0005

北九州市小倉北区堺町 1-2-16
十八銀行第一生命共同ビル2F

093 -967- 0435

（有）北九州不動産鑑定

807-0833

北九州市八幡西区南鷹見町 11-20-202

093- 695 -1225

フジ総合補償鑑定（株）

830-0061

久留米市津福今町 195-12

0942-38 - 0818

森

幸太朗

諸岡

46

勤務先名

賢一

092-739 -5512

八木穆（株）毎長補償鑑定

810-0002

福岡市中央区西中洲 12-13
樋口ビル1F092 -751-2052

安木

徳男

（株）
アプレイザル福岡

812-0011

福岡市博多区博多駅前 4-14-20
ライオンズステーションプラザ博多 201

092 - 4 81-110 6

山内英行

山内不動産鑑定士事務所

802-0014

北九州市小倉北区砂津 1-3-18

093-541- 0035

山内

浩幸

（有）
アイ・アール不動産鑑定

814-0103

福岡市城南区鳥飼 7-22-14

092-985 -4975

福岡市博多区博多駅東 1-12-5
博多大島ビル403

092-483-3350

山口勝彦（株）国際不動産鑑定所

812-0013

山﨑晃尚

山﨑不動産鑑定事務所

810-0032

福岡市中央区輝国 2-16-36

092-980-5338

山﨑健二

一般財団法人日本不動産研究所 九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F

092-781- 6073

山下

耕一

（株）
アセットプランニング

811-0215

福岡市東区高美台 3-20-10

092-725 -3276

山下洋生

福岡不動産鑑定（株）

810-0004

福岡市中央区渡辺通 2-1-82
電気ビル北館

092-771- 8451

山田

元則

山田不動産鑑定事務所

819-0025

福岡市西区石丸 3-42-3

092-884-0078

横山

裕

（株）
さくらビジネスパートナーズ

810-0041

092-737-8500

吉川博貴

大和不動産鑑定（株）
九州支社

810-0001

吉崎

武雄

（株）総研

810-0001

吉田

博之

（有）
エステート
・プランニング

810-0004

吉田正宇

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001

吉田稔（株）第一鑑定リサーチ

810-0041

福岡市中央区大名 2-4-22
新日本ビル5F
福岡市中央区天神 4-2-20
天神幸ビル3F
福岡市中央区天神１-13-2
興銀ビル5F福岡市中央区渡辺通 5-6-18
コモダスパッソ天神 1308
福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9Ｆ
福岡市中央区大名 2-2-50
大名 DTビル6F

吉永

幸雄

渡辺

悟

渡邉

弥恵

渡邊

安正

協会の現在

2018年4月１日時点■会員の内訳

■会員の内訳人士補
1 人［0.6％］

鑑定士
58 人［33.1％］

業者の代表者
116 人［66.3％］

116

66.3%

鑑定士

58

33.1%

士補

1

0.6%

計

175

100.0%■年齢別構成（資格者のみ）■全資格者の年齢別構成
個別会員
業者代表者
13
38

092-732-3470

22

092-762-2077

22

092-781- 6073

業者の代表者人

年齢092 -712 -9112

7
33
4
16

0
0

5
0

8
1

0
1

編

集

構成比

数

092-724- 6566

数

構成比

業者代表者

個別会員

合計

20 代

0

0

0

0.0％

30 代

0

5

5

2.9％

40 代

22

22

44

25.9％

50 代

38

13

51

30.0％

60 代

33

7

40

23.5％

70 代

16

4

20

11.8％

80 代

1

8

9

5.3％

90 代

1

0

1

0.6％

計

111

59

170

100.0％

平均57.4 歳

最年少

34 歳

最高齢

93 歳

092-801-3566
桜坂鑑定（株）（株）総研

鑑定ふくおか No.42810-0024

福岡市中央区桜坂 3-8-1-402

0 92 -791-178 0

810-0001

福岡市中央区天神 1-13-2
興銀ビル5F

092-732-3470

802-0023

北九州市小倉北区下富野 4-16-30

093 - 541-1861

後記■今回、わたしも好きな連載の1つである「わがまちバンザイ」に携わらせていただきました。ご寄稿くださった筑前町・水巻
町の皆様、協会の事務局の皆様、ご協力ありがとうございました。
【麻生 篤】■今年こそはと思っておりましたが、数年ぶりにインフルエン
ザになり、委員会を欠席させていただきました。すみません…。寄稿くださった会員の皆様、ありがとうございました。
【中村 光子】■昨年末の慌しさにかまけて、編集会議がメールでの会議になってしまいました。ただ、内容は充実していると思います。我が筑前町が「わがまちバンザイ」に登場してます。桜の夜景は草場川です。お昼も夜も、この上ない美しさです。
【大楠 由美子】■「そうだ！不動産鑑定士に聞いてみよう」では、地価公示などの公的評価について執筆していただきました。また、今号では平成 30 年地価公示の概要についても掲載しておりますので、あわせて読んでいただけば幸いです。
【波多野 宏和】■広報委員として二度目の編集後記となりました。ご執筆
いただきました皆様、お忙しいところ大変ありがとうございます。次回、43 号も引き続きよろしくお願い申し上げます。
【桑原 哲治】■地価公示、国税鑑定評価及び精通者意見の作業、誠にお疲れ様でした。多くの若者が不動産鑑定士を目指すことになる様に、今後も日々努力し続けて行きましょう。
【古川 一哉】

鑑定ふくおか No.42

47

「不動産鑑定相談所」のご案内
当協会では「不動産鑑定相談所」を開設しています。
不動産の価格や賃料等について、気になることや困っていることがありませんか？
問題解決の糸口を提供すべく地元の不動産鑑定士が無料で相談に応じます。
◎予約された福岡事務局か北九州事務局にお越しください。相談時間は 30 分以内です。

福岡事務局

北九州事務局

毎月第３金曜日／13 時〜16 時

毎月第３木曜日／13 時〜16 時

毎月第２金曜日 12 時までのご予約分を当月お受けいたします。

毎月第２木曜日 12 時までのご予約分を当月お受けいたします。

電 話／092-283-6255（9 時〜 16 時 30 分）
FAX ／092-283-6256

電 話／093-531-7216（9 時〜 16 時 30 分）
FAX ／093-531-2344

福岡市博多区祇園町 1-40 三井生命福岡祇園ビル 8 階

北九州市小倉北区魚町 1-4-21 魚町センタービル 4 階【予約方法】
電話・FAX またはホームページの「お問い合わせ」からご予約ください。

http://www.farea.jp/※ホームページからお申し込み場合、ご予約のみの受付となります。
相談内容等に関するご質問は承っておりません。ご了承ください。

またこのほかに、当協会では次のとおり無料相談会を開催しています。
◎ 毎月第 1 金曜日／岩田屋での行政相談（予約不要）◎ 4 月・10 月／福岡市、北九州市、久留米市※日時・会場については当協会までお問い合わせ下さい。

◎ 10 月／希望があった市町村（毎年 25 会場前後） ※日時・会場については当協会までお問い合わせ下さい。

更に、福岡専門職団体連合会主催、九州・沖縄不動産鑑定士協会連合会主催の相談会への相談員の派遣を行なっております。詳細はホームページをご覧ください。

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鑑定ふくおか No.42

鑑定ふくおか No.42