街の発展史から見たウォーカブルシティの必然
コロナ前後で変わったまちづくりコンセプト

コロナ禍の前後、まちづくり戦略に「革命」と言って差し支えないほどの変化が訪れている。従来の車中心から人中心への転換だ。人々が集い、憩い、多様な活動を繰り広げられる場へと改変する取り組

く道路といえば歩道のことで、現代ばよいか。本稿で説く要点は街の構化されたその街の記憶を掘り起こし

で は な い。「 住 ま う 街 」 と し て 最 適とはいえ、単に昔の姿に戻すわけ

1都市ずつ分析している。そして街ることに着眼し、街の発展史を毎月するに従って市街地の中心が移動す

道、自動車へと主要交通手段が変遷（歩きたくなる）、造を発展史的に把握することにある。

ながら、デジタル社会に適合した形の歴史からウォーカブルシティへの

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要件は（ 多 様 な 人 の 多 様 な 用 途、 その街の成り立ちにさかのぼれば、（まちに開かれた1階）、すべての街は徒歩を前提とした「ウで、当時に比べれば格段に拡大かつ道筋を見いだすコンセプトだ。これ

心 地 よ い ） の 頭 文 字 を 取 っ た「（開かれた空間がォーカブルシティ」だったからだ。

拡散した街を、そこに住み、働き、までの連載を踏まえ、街の中心の移使い方）、とりわけ、わが国の街は城下町を由余暇を楽しむ街に再構築することにE
WO
D」の考え方に通じるまちづくり

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2024.2.15［木］ 金融財政ビジネス 第 3 種郵便物認可

大和総研 主任研究員

鈴木文彦

すずき・ふみひこ
年七十七
銀 行 入 行 。財 務 省 東 北 財 務 局 上席専門調査員（ 〜 年）
出向等を 経 て 年 か ら 大 和 総 研 。著 書に「 自 治 体 の 財 政 診 断 入 門 」（ 学芸 出 版 社 ）、「 公 民 連 携 パ ー ク マネジメント：人を集め都市の価値を高める仕組み」（同）。日本経済新聞社「日経グローカル」
第1
月 曜 日 発 行 号 で「 自 治 体 財 政 改善のヒント」を連載中。
中小企業診断士。

他ならない。それも持続可能な形でだ。の車道の代わりに運河が張り巡らさ街の中心は交通手段に伴い移転され、101市区町村がウォーカブれていた。舟運が物流の要だったかを連載している。徒歩と舟運から鉄2ル区域（滞在快適性等向上区域）を筆者は財務省広報誌「ファイナン

国土交通省は2019年7月からウ町割りになっている。

さて、ウォーカブルシティに向けス」で「路線価でひもとく街の歴史」

日までに361都市が指定9306

らだ。職住一体を前提に、木々の緑

月04や水辺空間を生かした庭園のような年みが、わが国、いや世界の多くの都市で行われている。背景には、コロナ禍前後で顕著になった人の流れの変化がある。

1 原型は城下町に国も「居心地が良く歩きたくなる08設定している。

31ォーカブル推進都市を募集している。 た将来像をどのようにイメージすれまちなか」の形成を推進している。

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来とするものが多い。言うまでもなの方針を持っていることである。

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説解り変わりを都道府県の第一の都市別変えるきっかけとなった。もっとも、 だ っ た。 高 度 成 長 期 に 発 展 し、ばに開通した幹線鉄道が街の構造を

横浜駅西口はもともと広大な空き地中心街は千葉銀座である。ここに奈モールができた。千葉市の伝統的な良屋百貨店が地元に根を張っていた。に ま と め て み た（ 図 表1）。時系列

これに対し、戦後復興で区画が整理あることを意味している。これを見マーカーを施した地点名は駅前で価が最も高い、という前提である。

込めるから収益性が高く、よって地人が集まるところであり、集客が見その街の中心地とした。街の中心はで最高路線価地点が郊外移転した例都市もある。現在、県下第一の都市など最高路線価地点が郊外に移った路市、宮城県石巻市、富山県高岡市

ス沿いの郊外拠点である。北海道釧の時代を反映した街の中心はバイパ3番目が自動車の時代である。こと、その外側に高速道路の路線網がを延ばしている。さらに時代が下るの市街地の外縁を迂回する形で路線するが、バイパス道路は鉄道の時代1980年代以降、車社会が到来を付けて保存」されるのだ。

保存」ではなく、別の場所に「名前とる。新しい街は古い街の「上書きの街が一等地の座を譲るという形をったのは市街地の屋台骨を揺るがす脅威になは1980年代に始まったが、中心したショッピングモールだ。車社会

い、ないし高速道路IC付近に出店って引力となったのが、バイパス沿商業拠点が郊外に流出するに当たが駅前だった。

新勢力が地方進出の橋頭堡としたの都市も多い。ダイエーに代表される対抗馬が大型スーパーであった地方）年には最高路線

人はともかく物の流れにおいては舟価地点が伊勢佐木町に取って代わっると、中心地は時代が下るに従ってはないが、商業拠点が郊外移転した通るようになる。そして、インター代にかけてである。例えば、新潟の1965（昭和運の時代がしばらく続いたため、街た。

千葉そごうである。千葉銀座と千葉）年、1959の中心が駅前に取って代わるのは高街の中心が動くとき、それは新し

駅前の立地間競争は、地元百貨店とは1926（大正和5）年の三つである。大正時代の度成長期になってからだ。その間もい街が既存の街の外側に造成され、新興百貨店との競争の形で現れた。

駅前に移っていくことが分かる。移例は幾つもある。県庁市役所はじめチェンジ（IC）と旧市街地を結ぶ

古町には大和百貨店と地元の小林百） 年、 そ し て2023（ 令

地価は大蔵省の土地賃貸価格調査事
駅は旧来の街の中心に対する引力と新旧の街が競争した末に、以前から転の背景には主要交通手段の変化が行政機能、野球場や文化ホールなどアクセス道路の付近に新しい中心地（昭和業報告書、戦後の地価は国税庁路線して作用してはいた。

ある。大正、昭和の中心地は徒歩とエンターテインメント機能が移転しが発生する。ロードサイドに郊外店

年代後半から2000年

きょうとうほ舟運の時代を反映している。静岡やた都市もある。

で高札場があったところだ。岡山の線に巨艦モールの出店が相次ぎ、古貨店から転じた新潟三越があった。
注目すべきは、商業の郊外流出と街の中心の移転は立地間競争と同町含む中心商業地の総売り場面積にが並び、基幹病院や、地域によっての新安方町、神戸の海岸通一丁目は言えば車社会に伴うロードサイドへ時に業態間競争でもある。城下町以匹敵する勢力となった。そのあおり新しい街は既存市街地の外側港湾の後背地である。門前町の長野の流出を指すが、流出元の駅前も時来の中心地には地元に本店を構えるで2010年に大和、西大寺町は旭川の船着き場の、青森は善光寺に最も近い大門町が一等地

代をさかのぼれば「郊外」だったこ

百貨店と商店街が、駅前には外来の2000年代前半、亀田バイパス沿だった。この時代の街の中心は川湊とだ。鉄道は、徒歩と舟運の時代の大手百貨店や大型スーパーがあった。 閉店し、古町界隈から百貨店が無く年に三越がまたは海の港の後背地、運河と街道中心市街地を迂回する形で路線を延う か いが交わったところにあった。

そして郊外には巨大なショッピングは県庁や市役所も移転してきた。

90
ばし、街の外に駅を置いた。例えば、

3四日市の「札ノ辻」は旧街道の中心された千葉駅前に進出した新勢力が価を基に、それぞれ最高値の場所を15そして鉄道の時代である。明治半20なった。他の都市に目を転じれば山2024.2.15［木］ 金融財政ビジネス 第 3 種郵便物認可

154034

〈図表1〉
都道府県別の最高地価地点
都道
府県

都市名

1926
（大正15）
最高賃貸価格北海道

札幌

南一条西四丁目角

中央区南1条西3三越デパート前南側電車通

中央区北5条西3札幌停車場線通り

青森

青森

新安方町

長島 甘精堂菓子店前新町通

新町1新町通り岩手盛岡

中野、志家菜園 飯塚洋品店南側通

大通2大通り宮城

仙台

名掛丁、大町四･五

裏五番丁 丹六菓子店前青葉通

青葉区中央1 青葉通り

秋田

秋田

上肴町

横町 山内荒物雑貨店前横町通

中通2秋田駅前通り

山形

山形

七日町

七日町 梅月堂菓子店東側通

香澄町1山形駅前大通り

福島

福島

本町

本町 常陽福島支店西側通

栄町 福島駅前通り

茨城

水戸

上市横町

棚町 大平館前駅前広場側通

宮町1水戸駅北口ロータリー ※6

栃木

宇都宮 馬場町、相生町

馬場町 春木屋食堂前二荒神社前通

宮みらい 宇都宮駅東口駅前ロータリー

群馬

高崎

田町

寄合町 関口眼鏡店前中央銀座通り

高崎市八島町 市道高崎駅･連雀町線

埼玉

大宮

大宮

大門町1中地ミシン店駅側通

大宮区桜木町2大宮駅西口駅前ロータリー

新潟

新潟古町通六番町

古町通六番町 北光社書店前古町六番町通

中央区東大通1新潟駅前通り

長野

長野

大門町

東後町 吉野屋洋品店前権堂通

大字南長野 長野駅前通り

千葉

千葉

千葉

※3

吾妻町2奈良屋デパート前銀座通

中央区富士見2千葉駅東口駅前広場 ※7※1※2

1959（昭和34）最高路線価の所在地

2023（令和5）最高路線価の所在地

東京

東京通一丁目、有楽町

中央区銀座5三愛装身具店前銀座通

中央区銀座5銀座中央通り

神奈川

横浜

吉田町、伊勢佐木町

中区長者町6秀竹食堂前伊勢崎町通

西区南幸1横浜駅西口バスターミナル前通り

山梨

甲府

柳町、三日町

春日町5天野電気店前銀座通

丸の内1甲府駅前通り

富山

富山

中町

総曲輪町 紀伊国屋染料店前総曲輪通

桜町1駅前広場通り

石川

金沢

青草市場

片町 えり虎呉服店前電車通

堀川新町 金沢駅東広場通り

福井

福井

佐佳枝上･中･下町

日之出町元町中央1 福井駅西口広場通り

岐阜

岐阜

柳ケ瀬町四、神田町三柳ケ瀬通2熊田文具店前柳ケ瀬通

吉野町5 岐阜停車場線通り

静岡

静岡

札ノ辻角

紺屋町8内野百貨店前駅前通

葵区紺屋町 紺屋町名店街呉服町通り

愛知

名古屋 栄町五･六

中区栄町5松坂屋栄町支店前広小路通

中村区名駅1名駅通り

三重

四日市 北町、南町の辻

新田町 三重交通案内所北側通

安島1（ふれあいモール通り）

滋賀

大津御陵町

菱屋町 ニューヨークパチンコ店前菱屋町商店街側通

春日町JR大津駅前通り ※8

京都

京都

京極

下京区御旅町 富士銀行河原町支店前四条通

下京区四条通寺町東入2御旅町 四条通

大阪

大阪

北濱二

北区小松原町 富国生命ビル建設予定地前電車通

北区角田町 御堂筋

兵庫

神戸

海岸通一

生田区三宮区2ドンク喫茶店前三宮センター街通

中央区三宮町1 三宮センター街

奈良

奈良

橋本

橋本町 南都銀行本店前三条通

東向中町 大宮通り

本町1 不二家喫茶店前ぶらくり町側通

友田町5JR和歌山駅前※4和歌山 和歌山 ぶらくり町

小川農機具店前電車通

鳥取

鳥取

元魚町一

東品治町 諸吉友光菓子店駅正面側通

栄町 若桜街道通り

島根松江

白潟本町、末次本町

末次本町 やくもや菓子店末次本町通

朝日町 駅通り

岡山

岡山

西大寺町

下之町 かめや食品店東側通

北区本町 市役所筋

広島

広島

紙屋町、堀川町

堀川町 とらや菓子店前銀座側通

中区胡町 相生通り

山口

下関

西細江町

竹崎町4大洋漁業下関支社駅側通

竹崎町4下関駅東口駅前広場

徳島

徳島

東新町、西新町

東新町1宮川洋品店南側通

一番町3徳島駅前広場通り

香川

高松

丸亀町

丸亀町 池田酒造前丸亀町通

丸亀町 高松丸亀町商店街

愛媛

松山

湊町三大街道1あづまや履物店前大街道

大街道2大街道商店街

高知

高知

種崎町

福岡

福岡

佐賀
長崎

帯屋町2岩目履物店前大橋通

帯屋町1帯屋町商店街

東中洲町

天神町 岩田屋百貨店北側電車通

中央区天神2渡辺通り

佐賀

呉服町、元町、白山町

呉服町 三笠屋呉服店東側通

駅前中央1駅前中央通り

長崎

築町、本下町、東濵町、東浜町 満足屋洋品店前東浜町商店街通

浜町 浜市アーケード

※5

鍛冶屋町
熊本

熊本

花畑町

手取本町 新世界グリル前電車通

中央区手取本町 下通り

大分

別府

北町下

銀座街角 マルナカ果実店前駅前通

末広町1大分駅北口ロータリー

宮崎

宮崎

橘通一橘通4日向ハム店前橘通

橘通西3橘通り

山之口町 佐野食品店前電車通

東千石町 天文館電車通り−

久茂地3国際通り

鹿児島 鹿児島 天文館通
沖縄

那覇

東町一、西本町五（出所）大蔵省「土地賃貸価格調査事業報告書」、国税庁「路線価図」から大和総研作成。※1、※4、※5は中心市街地とは考えにくく、※2，※3は場所が特定できないが出典のまま掲載した。2023年の茨城県の最高路線価地点はつくば市、千葉県は船橋市、滋賀県は草津市にあるが時系列比較のため※6〜※8は1959年と同じ市の最高路線価地点を掲載した。

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らざるを得ない。

車社会の成熟とともに、都心のかなる。

った。

まりが多い旧市街は車社会に不利だ

場不足だ。道幅が狭く水路の行き止商店街がネックとしていたのが駐車社会が始まった頃、地元の百貨店や能も郊外に移転した都市もある。車りか行政、エンターテインメント機ケースも少なくない。商業拠点ばかが付く。シャッター街となっているの中心地が閑散としていることに気もかく、地方都市の多くで、かつてーテインメントが重視されるようにした大人の街となり、教養とエンタ

来るべきウォーカブルシティは成熟した大人が増えることを意味する。

高齢化だが、前向きに捉えれば成熟うになる。ネガティブな印象を伴う

かに医療、介護施設が求められるよ

厳しい医療介護ニーズが増え、街な運動機能の衰えを考えると車生活はに住む傾向が見られる。認知機能や住宅地ではなく街なかの中高層住宅

く構造変化である。加齢に伴い郊外高齢化もウォーカブルシティを導形で生き残る。

試し読みなどネット通販を補完するアが残るだろう。試聴・試打・試着・ッター街をもたらしたが、見方を変反映している。確かに車社会はシャ心市街地の空洞化は自動車の時代を街なかに乗り入れる車も減った。中なった。郊外に商業機能が移転し、につれ、都心を通過する車が少なく他方、郊外のバイパス整備が進むはもともと水路の街だった。

は埋め立てられた。新潟や土浦などて街なかを張り巡らされていた運河などがある。水質汚濁の問題もあっ

日市の中央通り、姫路の大手前通り

駅前大通り、松山の花園町通り、四で全国各都市に整備された。千葉のったが、広幅道路は戦後復興の一環こそ名古屋と広島でしか実現しなか改造が施されていた。100㍍道路

戦後、来るべき車社会に備え都市

賀藩ゆかりの街と言えば、小松市やとあった金沢城の復元が進んだ。加が郊外に移転した跡地では、もとも分かりやすい例が金沢だ。金沢大学

た再生の取り組みがなされている。

したところは城下町の歴史を生かし行禁止とした。

前区間を公共交通機関以外の車両通た。姫路の大手前通りは減幅し、駅通りは往復6車線を2車線に減らしした再編計画がある。松山の花園町

ワミチよっかいち」をコンセプトにの中央通りは〝庭〟と〝道〟の「ニド化ないしは街路化である。四日市過ごすことが目的となるプロムナー

歩移動の手段というより歩くことや減幅された部分は歩道になった。徒点で主要交通手段に影響を及ぼす。

他方、車社会にも潮目の兆しがうなる。キーワードは時間消費だ。図高岡市もかつての商業地が伝統的な街なかのリアル店舗は「来て、見て、かがえる。自動車の時代の次に来る書館や美術館など教養施設、スポー

えれば、都市への人口流入に伴って町家の集積地になっている。小松市、形、福島、大津などで最後の百貨店のが「ネット通販」の時代だ。拍車ツ施設が充実し、芝生と森の公園が次々と付け加えられてきた拠点機能

高岡市ともに郊外のショッピングモが閉店している。最近は松江の百貨を掛けたのがコロナ禍である。コロ増える。

がその役割を終え剥落した結果ともールの影響で地元百貨店が撤退し、つて拡幅された道路は再び減幅され、ナ禍に伴う外出制限の中、食料品を構造変化の三つ目が財政制約であ言える。水辺には清流がよみがえっ

かつての中心商店街がシャッター街

5 空洞化の弱みが転じて強みに者が増えた。郊外モールに車で行き、る。高度成長期に整備した公共インてきた。交通渋滞と駐車場不足は金化した経緯がある。

触って」タイプのいわば体験メディ

まとめ買いする車社会の買い物行動

フラ、都市施設は軒並み更新期を迎沢など戦災を免れた都市でとりわけ店も閉店した。

が、ネット通販では郊外の倉庫からえている。他方、現役世代の減少で弱みとなったが、ウォーカブルシテ

4 「ネット通販」の時代

自宅に配達してもらうスタイルとな予算制約は先行き厳しくなる。財政

ィの時代にはそれがかえって強みに中心に代以上でもネット通販利用

図表1を振り返ると、大都市はとる。ネット通販は交通手段ではない問題を考えれば街はコンパクトにな

拠 点 機 能 が 郊 外 移 転 し「 空 洞 化 」

が、人の流れと集まる場所を変える

2024.2.15［木］ 金融財政ビジネス 第 3 種郵便物認可1760

再統合

182024.2.15［木］ 金融財政ビジネス 第 3 種郵便物認可

ト施設を整備することができる。ス設の設置も可能だ。要するに集客がタジアムやアリーナなどスポーツ施

ウォーカブルシティとは大正・昭
得意な民間と連携しやすい公共施設

6 カギは歴史と公園
和時代の伝統的な中心地を現代的な金沢の成功例を出すまでもなく、だ。民間にとってはビジネス機会に歴史と公園に着眼したまちづくりは感覚で再生する取り組みでもある。となる。熊本の場合、城下町時代のもなる。そして歴史はまちづくりに古町界隈（唐人町）と戦後の下通界観光振興につながる。それだけでは歴史と並び、まちづくりのカギにな隈を一体化するのは、花畑町に整備ない。より重要なのはそこに住む人ストーリーをもたらす。こうしたわした「花畑広場」である。そのデザが自分の街に誇りと愛着を持つことるのが公園だ。公園とシンボル街路

インコンセプトは「熊本城と庭つづだ。シビックプライドあるいはシチけで、歴史と公園はまちづくりの重き〝 ま ち の 大 広 間 〟」 だ っ た。 花 畑

ズンシップと言われる。ウォーカブ

は、時代を経て分散した街を一段上

広場は熊本城公園につながる街路状

ルシティの真骨頂はまさにここにあ要な要素となり得る。になっており、街全体の軸線を形成る。のレイヤーで一つにまとめる都市軸している。
りょうせん

もともと、徒歩と舟運が土台にある城下町の町割りは山の稜線や水辺の景観を取り入れる工夫が施されている。熊本城下町は熊本城が視線を
引 き つ け る 場 所、
「アイスポット」

城下町 2.0

流出

時間消費型のまちデパート（出所）大和総研作成

在宅ワーク

新興住宅地

教養・スポーツ施設

シャッター街50ｍ道路

ネット通販（倉庫）

巨艦モール

体験型店舗

水路埋め立て

街なか居住

町家と職人町街路と水辺の再生

御屋敷町

駅前

シャッター街街道と水路

ネット通販の時代
自動車の時代
鉄道の時代
徒歩と舟運の時代（昭和の都会）

城下町になっている。その設計思想は日本庭園の作庭技法に通じると言えば言い過ぎだろうか。
花と緑の公園だけではない。拠点
公園には図書館から水族館、美術館、劇場まで教養・エンターテインメン〈図表2〉
主要交通手段と街の移り変わり（イメージ）

郊外バイパス拠点