暮らしの判例
国民生活センター 消費者判例情報評価委員会

消費者問題を考えるうえで参考になる判例を解説します

一人暮らしの高齢者が居住不動産を低廉な価格で売り渡す契約を無効とした事例
一人暮らしの高齢者が現に居住している不動産を著しく低廉な価格で売り渡す契約について、高齢で理解力が低下していた可能性のある売主に、買主がその不合理性を十分に説明しないままに契約を締結させて暴利を得ようとしたものであり、公序良俗に反して無効であり、高齢者の不動産という財産権を違法に侵害する不法行為にも該当するとした事例。（東京地方裁判所平成 30 年 5 月 25 日
判決、『判例タイムズ』
1469 号 240 ページ）当事者
原 告：X（消費者）
被 告：Y（宅地建物取引業者ではない個人）
関係者：A（原野商法で X が購入していた土地の売却を持ちかけたとされる者）がされた。Ｙは、本件売買締結後、X に電話を事案の概要架けたり、X の居住する本件不動産を訪問した
りして、明渡しを求めた。

本件は、過去において原野商法の被害者であり、現在は年金が唯一の収入である高齢女性 X

X は、本件訴訟において、X が本件売買を締結（契約時において92 歳）が一人で居住している不することにより被る不利益を十分に理解してい動産を、宅地建物取引業者ではない男性 Y（当時ないことに乗じて、著しく低廉な価格で本件不25 歳）が、極めて低額で買い取ったという事件動産を売却させるものであるから、本件売買はである。

公序良俗に反し、または錯誤により無効（2017

X は、2016 年 11月中旬、所有していた本件土［平成 29］年改正民法の施行前の事件）、あるい地とその地上建物（以下、本件不動産）を 700 万は詐欺により取り消すとして、本件不動産の所円でYに売却し、同日、Yから700万円を受け取っ有権に基づき、Y への所有権移転登記の抹消登た。同日、本件不動産について X から Y への所記手続を求めるとともに、本件売買を締結した有権移転登記手続きが行われた。X と Y は、本件Y の行為に不法行為が成立するとして、慰謝料売買の締結に伴い、Y が Xに対し、本件不動産の200 万円および弁護士費用相当額 200 万円の損明渡しを 2017 年 1 月下旬まで猶予し、X は Y に害賠償の支払を求め、さらに、不当利得返還請

対し、明渡しまで月額 15 万円の賃料相当額を求権に基づき、本件不動産の賃料として Y に支支払う旨が記載された「合意書」を作成した。X払った 13 万 5000 円の返還を求めた。

は、Y に対し、「合意書」に基づく賃料として、どのような経緯で X が Y に自己の居住不動産

2016 年 11 月下旬に 6 万円を、同年 12 月上旬を売却するに至ったのかについて、裁判所は事に 7 万 5000 円を支払った。

実認定をしていない。この点で、X は、いわゆるその後、X は、東京地方裁判所に、Y を債務者原野商法勧誘会社の勧誘により P 県や Q 県の土とする本件不動産についての処分禁止の仮処分地を購入させられていたところ、A なる人物かを申し立て、2016 年 12 月中旬、仮処分の決定

ら Q の土地を購入してくれれば X が所有する P

2023.2
国民生活32

暮らしの判例の土地と併せて 1800 万円で売却できるとの話ているかどうかを確認することなく漫然と本件を持ちかけられ、その税金対策に必要な1000 万売買を締結したものと認めるのが相当である。

円を捻出するために本件不動産をいったん売る

以上によれば、本件売買は、代金額が極めてようなかたちにすると言われて Y を紹介され、低額である一方で、X にとっては損失の非常に本件売買を締結させられたものであると主張し大きい内容のものであり、Y は、当時 92 歳とている。しかし、裁判所は、この主張を裏付け高齢で理解力が低下していた可能性のある X にる客観的な証拠がないとして、直ちに採用する対して、十分な説明を行わないまま前述のようことができないとした。

な不合理な内容の契約を締結させ、暴利を得よ

本件不動産の 2016 年度の固定資産税評価額うとしたものというほかはない。したがって、は、土地が約 4900 万円、建物が約 100 万円の本件売買は、公序良俗に反し無効である。

合計約 5000 万円であり、大手不動産業者 2 社

2. Y の X に対する不法行為の成否による査定では、本件不動産の評価額は約 1 億

Y が A らと共謀して税金対策として本件売買1500万円または約1億2800万円とされている。

を締結させたという事実を認めることはできな
いから、このような事実を前提とする不法行為の主張は採用できない。

理由

他方、本件売買が公序良俗に反し無効である

1. 本件売買の公序良俗違反の有無ことは前記認定のとおりであるところ、かかる仮に、Ｙが主張するように、本件建物の解体契約を X に締結させた Y の行為は、X の本件不に相当程度の費用がかかるとしても、その費用動産という財産権を違法に侵害する不法行為には 150 万円から 300 万円程度であると認められ該当するものと認められる。

る。そうすると、固定資産税評価額の 14％にもX は、本件不動産を違法に奪われたことによ満たず、大手不動産業者の査定価格の5～6％程り精神的損害を被ったとして慰謝料 200 万円の度に過ぎない本件売買価格 700 万円は、著しく賠償を求めているところ、かかる精神的苦痛は、低額であって、当該価格に合理性を見出すこと登記が抹消されて本件不動産の所有権が保全さは到底困難である。

れることにより慰謝し得る性質のものであり、X は、本件売買の締結当時 92 歳で、本件不動X が現実に本件不動産の明渡しを余儀なくされ産に一人で居住しており、本件売買締結後に Yるまでには至らなかったことも考慮すれば、こから本件不動産の明渡しを求められてもこれにれに加えて慰謝料でもって慰謝すべき程度の精応じず、むしろ、締結後間もなく処分禁止の仮神的損害が生じたとまでは認められない。

処分を申し立てたのであるから、本件売買締結

他方、X は、本件不動産の登記名義を回復すの前後を通じて新しい住居を確保していなかっるため、弁護士に委任して仮処分の申立てや訴たものと推認される。そして、本件売買の代金訟追行を余儀なくされたことにより弁護士費用額は極めて低額であり X にはおよそ利益がない相当額の損害を被ったものと認められるところ、と考えられること、X が本件売買を行う動機が本件の弁護士費用相当額としては、100 万円がまったく見当たらないことも考慮すると、X は、Y の不法行為と相当因果関係にある損害である

本件売買締結時に本件売買を締結したことによと認められる。

り被る不利益を十分に理解しておらず、Y も、少なくとも、X が本件売買について十分に理解し2023.2
国民生活

33

暮らしの判例
3. 13 万 5000 円の支払の法律上の原因のない事情があることを利用して、著しく過大なまた有無利益を得、又は相手方に著しく過大な不利益を本件賃貸借契約の締結日が本件売買と同じ与える法律行為」（2017 年民法改正に向けて審2016 年 11 月中旬であること、本件賃貸借契約議をしていた法制審議会民法（債権関係）部会のは本件売買を前提として明渡しの猶予期限を定中間試案の表現）が、現代型暴利行為として問題めるとともに猶予期間中の賃料を定めたものでとなっている。

あることからすれば、本件賃貸借契約は本件売なお、参考判例①と②は、認知症高齢者が生買に付随して締結されたものであるといえる。

活の基盤である不動産を時価よりも相当低価格

そのため、本件売買が公序良俗違反で無効であで売却した事例で、それぞれ公序良俗違反である以上、本件賃貸借契約も当然に無効である。

り無効とした。本判決は、Ｘが 92 歳と高齢で理したがって、X は、Y に対し、支払済み金員の解力が低下していた可能性があることには言及返還を求めることができる。

しているが、認知症であるかどうかについて特4. 本件売買の錯誤無効の成否および詐欺取に判断することなしに、取引の内容から公序良消しの可否俗違反を認定している点で、参考となる。

判断する必要がない。

2. 契約締結と不法行為
詐欺的商法で契約を締結して金銭の支払をしている場合に、当該契約締結の意思表示を取り解説消して、あるいは公序良俗違反等による無効を

1. 公序良俗違反と暴利行為主張して、支払済み代金の返還を求めることも、公の秩序または善良の風俗に反する法律行為

当該取引を理由に金銭を支払わせたこと自体をは無効とされる（民法 90 条）。公序良俗に反する不法行為として支払済み代金相当額を損害賠償法律行為の例としては、①密輸などの犯罪行為として請求することもできる。いずれによる場の約束やこのための資金融資、②不倫関係を維合でも、相手方に交付された代金または代金相持するための金銭や物の提供、③親が借金をし、当額の金銭を返還させることが目的である。

娘が芸娼妓として働いて返金する契約などの人

この点で、本件では、契約の無効と不法行為のの自由を不当に拘束する契約、④人の無知・軽成立をともに認めているが、売買契約の無効が率や窮状につけ込んで不当な利益を得る契約な認められ、移転登記が抹消されれば、不法行為どが挙げられる。に基づく売主としての財産的損害は生じなかっこのうち、④が暴利行為と呼ばれるものであたことになる。実際に退去させられたわけでもる。かつては、高金利での融資や、借金を返済ないとして精神的損害の発生も認めず、弁護士できない場合に担保として提供された不動産を費用だけが認められた。弁護士費用相当額の損丸取りする契約などが問題となったが、その後、害賠償を別途請求できる点に、不法行為に基づ利息制限法や貸金業法、担保に関する判例法理

く請求のメリットがある。通常、契約に基づくの確立などにより、このような暴利は制約され請求では、これは認められない。
なお、参考判例③は、認知症高齢者がその所るようになった。
現在では、本件のような「相手方の困窮、経験有する賃貸用マンションを不動産業者の取締役の不足、知識の不足その他の相手方が法律行為と面会したその日に安価で売却する契約をし、をするかどうかを合理的に判断することができ翌日に決済して所有権移転登記を経て、まもな

2023.2
国民生活34

暮らしの判例
く転売された事例である。移転登記の抹消は請対策という名目で金銭を支払ったが実際には原求されておらず、不動産業者、その役員らと司野の売却と同時に新たな原野を購入する契約法書士の共同不法行為責任が認められた。

だったといった例である。

3. 受領済み代金の返還義務

本件は、実際にはもう一人別の被害者（仮に Z契約が無効となると、各当事者は原状回復義とする）が原告となっている。Z も原野商法の務（民法 121 条の 2）を負担し、本件であれば、Y被害者で、一人で自己所有のマンションに居住は所有権移転登記の抹消登記手続を行う義務としている、契約当時 82 歳の高齢女性であった。

賃料名目で受領した 13 万 5000 円の返還義務を

Ｚは、2016 年、B から、R 県の土地を 7000 ～負い、X は受領済み代金 700 万円の返還義務を8000 万円で買いたいと言っている中国人がい負う。もっとも、公序良俗に反し無効な契約をるとの話を持ちかけられ、その売買をするため締結させた Y の行為は不法行為に該当すると評に保証金 350 万円が必要であると言われた。そ価されていることから、Y から X への 700 万円して、その 350 万円をＺが所有し居住しているの支払は不法原因給付（民法 708 条）となり、Yマンションを担保に貸してくれる人物として紹は X にその返還を求めることはできない可能性介された C に司法書士事務所に連れて行かれ、が大きい。これは、詐欺的利殖商法で、高額の仮の契約であるなどと説明され、同事務所に来出資をさせておいて、当初配当名目で若干の支た Y との間で本件売買を締結させられたもので払がされていたような場合に、契約が取り消さあると Z は主張している。

れ、あるいは無効とされたとしても、詐欺業者

裁判所は、原野商法の二次被害であるとの Xとしてこの配当金相当額の返還を求めることがや Z の主張について、客観的証拠に欠けるとしてできないことと同じである。

採用することなしに、Xら勝訴の判決を下していだとすれば、X は、不法行為の損害賠償としるが、これらの主張が事実であれば、Y は、原野て、弁護士費用の一部しか認められなかったが、商法の二次被害を引き起こしている詐欺集団の実質的に 700 万円の損害賠償を受けたのと同様末端の、オレオレ詐欺で言えば「受け子」のようなの経済的地位にあるかというと、本件が原野商存在に過ぎないことになる。そして、本件の原告法の二次被害であることから、そう単純な話で側代理人弁護士の言うところでは、いずれの売はない。

買においても、いろいろな名目の下、代金は現実4. 原野商法の二次被害には売主の手に渡っていないとのことである。

原野商法とは、価値のほとんどない原野を、例

実際、Y は、売買代金 700 万円の返還と引換ええば、まもなく近隣が開発されて値上がり確実に本件不動産の所有権移転登記抹消手続に応じと言われて高額で購入するものの、開発も行わるとの同時履行の抗弁を予備的にも主張していれず価値のないままで終わるというような詐欺ない。

的商法である。そのような無価値な原野を購入

参考判例させられた者が高齢となり、負の遺産を子ども①大阪高裁平成 21 年 8 月 25 日判決（『判例時報』2073 号 36 ページ）に残したくないと考えているところに現れて、二次被害を生じさせる例が増加している。例え②東京高裁平成 30 年 3 月 15 日判決（『判例時報』2398 号 46 ページ）ば、あなたの土地を購入したいという人がいる、③東京高裁平成 27 年 4 月 28 日判決（『消費者法ニュース』113 号 162 ページ）

そのためには測量と整地の費用が必要だと言って金銭を支払わせるとか、取引に関連した税金
2023.2
国民生活35