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（概

要

版）

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平成 25 年 3 月

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■松戸市庁舎基礎調査業務報告書（概要版）

目次

１．はじめに・・・・・・・・p. ２

１−１．本庁舎の沿革と現状・課題
１−２．基礎調査の目的と概要
２．新庁舎建設の必要性及び新庁舎の役割・・・・・・・・p. ３

２−１．庁舎の現況
２−２．現庁舎の問題点
２−３．現段階における庁舎のあり方の方向性
３．新庁舎建設の基本指標（機能と規模）・・・・・・・p. ７

３−１．新庁舎に求められる機能
３−２．規模算定のための条件整理
３−３．新庁舎の規模
３−４．駐車場・駐輪場の規模
４．庁舎整備方策案の検討

・・・・・・・p. １５

４−１．評価項目の整理
４− 2．検討表
４− 3．検討結果
５．新庁舎基本計画検討案

・・・・・・・p. １８５−１．計画配置図
５−２．計画平面図
５−３．計画断面図・面積表
５−４．計画立面図
５−５．鳥瞰図
６．実現化方策の検討（今後の進め方）・・・・・・・p. ２６６−１．今後の検討課題・新庁舎整備推進手法
６−２．市民コンセンサス（合意形成）手法について
６−３．庁舎建設の財源
６−４．ＰＦＩ方式導入の可能性
７．まとめ

・・・・・・・p. ３４

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11. はじめに1-1. 本庁舎の沿革と現状・課題
昭和 18 年（1943 年）に東葛飾郡松戸町・高木村・馬橋村が合併し、松戸市が発足した。発足当
初の人口は約 40,000 人であったが、本館の１期工事が昭和 34 年（1959 年）に竣工、２期工事が竣工する昭和 38 年（1963 年）には約 130,000 人に達している。
その後、昭和 40 年代に急激な人口増加のピークを迎え、新館２期工事が竣工する昭和 45 年
（1970 年 ） に は 人 口 約 253,000 人、 別 館 が 竣 工 す る 昭 和 58 年（1983 年 ） に は 人 口 約
418,000 人に達することとなった。
*1

現在、平成２５年 （2013 年）の人口は約 480,000 人であり、緩やかではあるが増加傾向が見られ、平成 32 年（2020 年）には 500,000 人に到達することが予想されている。
このような人口増加に対応するため、新館、別館と増築を重ね、更なる不足分を補うために敷地外の京葉ガスビル（第１・第２）や衛生会館などに執務スペースを確保しているが、施設の老朽化、安全性の低下、スペースの不足や建物が分散配置されていることによる市民サービスの低下など、様々な問題が生じているのが現状である。
特に施設の老朽化は著しく、耐震診断により十分な耐震性能を確保することが困難であることが明らかになっている。平成 23 年 3 月 11 日に発生した東日本大震災に代表されるような大規模の災害時に対し、対策機能の維持や利用者及び職員の安全性を確保するという観点から、早期の対策が求められている。
*1…松戸市ＨＰ 人口・統計

1-2. 基礎調査の目的と概要
新庁舎の設計は、基本構想、基本設計、実施設計の順に段階を追って進められる。本調査は基本構
想の前段階にあたり、新庁舎建設の必要性や実現の可能性、現庁舎が抱える問題点などを明確にし、基本構想へと繋げるための基礎的な資料をまとめることを目的としている。
調査内容としては、現状の把握と問題点の抽出、建設要地に求められる条件、新庁舎に求められる
規模・機能・施設内容・予算（事業費・財源）など設計与件となる項目の整理を行うと共に、実現化へ向けた市民コンセンサス手法やＰＦＩ導入といった、今後の進め方に関する方策の整理を行う。
また、基本構想へ向けた更なる課題の抽出や追加すべき機能、求められる新庁舎のあり方について検討を行うために、実現可能性のある計画案を策定し全体イメージの共有を図る。

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22. 新庁舎建設の必要性及び新庁舎の役割
2-1. 庁舎の現況
2-1-1. 現庁舎の位置○市の西部に位置し、ＪＲ松戸駅を中心とした市街地に隣接している。
○公共交通機関である最寄り駅のＪＲ松戸駅からは約 400 ｍであり、利便性のよい場所に立地している。
所在地：松戸市根本 387 番地の 5

位置：北緯 35 度 47 分

用途地域

：商業地域

地域地区

：準防火地域

敷地面積：15,158.87 ㎡

松戸市の人口：481,574 人（平成２４年４月１日 現在の常住人口）

職員総数：3,817 人（平成２４年４月１日 現在）

本庁職員数：1,433 人（平成２４年４月１日 現在）

東経 139 度 54 分

建蔽率 80％

容積率 400％

図 2-1-1. 松戸市地図（Google マップより）
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2. 新庁舎建設の必要性及び新庁舎の役割
2-1. 庁舎の現況
2-1-2. 現庁舎の施設内容
○本館

○議会棟

規模

地上３階、地下１階

規模

地上４階、地下１階

建築面積

1,141.07 ㎡

建築面積981.00 ㎡

延床面積3,683.63 ㎡

延床面積

3,868.00 ㎡○新館○京葉ガス第１、京葉ガス第２規模

地上１０階、地下１階

建築面積

1,617.80 ㎡

延床面積

11,894.45 ㎡

テナントとして利用○駐車場
一般用有料駐車場、議会用駐車場、○別館

公用車用駐車場、出先機関用駐車場

規模

地上４階、地下２階（計 300 台）

建築面積

662.58 ㎡

自転車駐車場、バイク用駐車場

延床面積3,759.52 ㎡

図 2-1-2. 施設配置図
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2. 新庁舎建設の必要性及び新庁舎の役割
2-2. 現庁舎の問題点
本館が建設されて 54 年、新館においても 44 年が経過し、建物や設備の老朽化のみならず、様々な問題が生じている。
特に、本館と別館は旧耐震基準による設計であり、耐震補強によっても十分な安全性が確保できないことが明らかとなっている。市民の安全を守るだけではなく、災害時に地域拠点としての役割を担えないなど、公共建築物としての最低限の機能を満たしていないのが状況であると言える。
既存の各庁舎は、当時の市民サービスレベルを基準に執務スペースが設定されており、昨今の多様化する市民サービスや高度情報化社会への対応、防災対策機能の充実、バリアフリー対策などに十分な機能を果たせていない。
また、執務スペースの不足を補うために、京葉ガスビル（第１・第２）や衛生会館など敷地外にスペースを確保しているが、機能の分散配置を引き起こす結果となり、ワンストップサービスが受けられないなど、市民サービスレベルの低下が見られる。
以上のような状況から、本庁舎がかかえる問題点を整理すると以下のようにまとめられる。

2-2-1. 市民サービス機能の低下①庁舎の分散配置による機能性・利便性の制限②庁舎内機能配置の複雑化による利便性の制限③執務スペースの狭隘化によるサービスレベルの低下
2-2-2. 安全性の低下①耐震性の不足②災害対策機能の不足
2-2-3. 施設の老朽化①建物本体と施設設備の老朽化②空調の非効率と省エネルギー対策の遅れ③ビル管法への非対応
2-2-4. 多様化するニーズへの対応不足①バリアフリー対策の不足②高度情報化への対応不足③施設利用者の利便性向上への対応不足

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2. 新庁舎建設の必要性及び新庁舎の役割
2-3. 現段階における庁舎のあり方の方向性
現庁舎の問題点や市民および社会のニーズから求められる新庁舎が果たすべき役割を整理し、より良い市民サービスの提供と効率的な行政運営を実現することを目的とした新庁舎のあり方を方向付ける必要がある。
現時点では敷地や機能に関する条件整理、必要とされる規模の算定、建替え方法を見据えた事業ス
ケジュールの検討などを行っている段階であり、市民からの意見が得られていない状況ではあるが、昨今の庁舎建設事例をもとに新庁舎建設の基本理念・基本方針を策定すると、以下のような項目が考
えられる。

１）

親しみのある開かれた庁舎
・市民がもっと身近に、日常的に利用できる施設
・多様な市民活動や市民交流に対する施設提供
・庁舎建設をきっかけとした市民協働
・行政計画策定への市民参画や行政からの市民活動への支援

２）

環境と安全性に配慮した庁舎
・環境負荷を極力抑えた施設づくり
・持続可能エネルギーの積極的な活用
・災害時に活動拠点となるために必要な耐震性の確保
・自立性を備えたライフラインの代替設備や備蓄倉庫の整備

３）

使いやすい効率的な庁舎
・電子化社会に対応した窓口業務の整備
・行政需要の変化に追従し、長期間使い続けられる執務環境
・相談機能の充実や市民活用スペースの整備

４）

市民が誇りを持てる庁舎
・景観形成や都市整備と一体となったまちづくりへの貢献
・周辺環境と調和する施設
・地区形成のシンボルとなる意匠

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3. 新庁舎建設の基本指標 ( 機能と規模 )3-1. 新庁舎に求められる機能*1

庁舎の基本的な役割となり、総務省や国交省の算定基準により求められる「基本的機能」に加え、市民活動や市民生活、生活基盤に対する「市民サービス」の向上や新しい「社会的ニーズ」への対応、
あるいは、より効率的な運用・管理の実現へ向けた「付加的機能」を設けることが求められている。
付加的機能の分類としては以下の項目が考えられ、庁舎建設時には各自治体のニーズに合わせた機能が付加されることが多いが、機能の追加は庁舎整備費の増大をもたらすため、十分な検討が必要である。

①「市民サービス」対応
事例：市民向け情報提供施設、展示施設、休憩・歓談施設、生涯学習施設、飲食施設、物販施設、
展望ラウンジ、屋上庭園、ボランティア施設、集会施設（市民ホール）、キャッシュコーナー、
市民向け喫煙所、チャイルドコーナー、民間事業者による旅行代理店・書店・生活雑貨店、
健康相談室・訓練室等②「防災」対応
事例：備蓄倉庫、災害対策本部、防災センター、防災無線、制震・免震構造等耐震性向上、非常用
自家発電装置の増強、非常用貯水槽、非常用汚水貯留槽、ヘリコプター用緊急離発着場等③行財政業務の「高度情報化」対応
事例：庁舎内のＬＡＮ・ネットワーク設備、無停電電源装置、ＯＡ専用分電盤、ＯＡ設備用空調設
備二重化、電力負荷の将来見込容量の確保、二回線受電、電算センター、テレビ会議システ
ム等④「ユニバーサルデザイン」対応
事例：身障者・多目的便所の充実、エレベーター・駐車場・床材・点字サイン・窓口カウンター等の身障者対応、授乳室、多国籍語対応、車椅子・歩行補助器の貸出等⑤「執務環境」対応
事例：リフレッシュコーナー、職員用休憩室、職員用福利厚生施設、相談室等
以上の項目について、具体的な事例を参考に市民の意見を取り入れながら、松戸市庁舎に必要とされる付加的機能の検討を行っていく必要がある。

*1…事務室、倉庫、付属面積、玄関等

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3. 新庁舎建設の基本指標 ( 機能と規模 )3- ２. 規模算定のための条件整理
3-2-1.

規模設定の基本的な考え方

新庁舎の規模算定を行うにあたり、別敷地に移転した場合と現敷地の建て替えとして計画した場合の２案について検討を行った上で、現実的な案を見定め、詳細な規模算定へと進めていくものとし、以下に手順を示す。
①

本館、新館、別館、京葉ガスビル１・２、衛生会館に配置されている全ての課が移転した場合に必要とされる面積を算出する。

②①に議会棟面積（現施設面積）と駐車場面積（想定）を加えたものを移転時に必要とされる庁舎面積とし、移転先についての検討を行う。

③

現況敷地の建替え検討として検討を行い、現実的な案を見定める。

④

現実的な案に対し、詳細な規模設定を行い、庁舎整備方策案を策定する。

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3. 新庁舎建設の基本指標 ( 機能と規模 )3-2. 規模算定のための条件整理
3-2-2.

算定のための前提条件

①

推計人口

５０万人（後期基本計画

Ｈ３２年度予測）②

職員数

１，４７０人（推計人口より算定）③

議員数

４５人（人口５０万人規模より想定）

ただし、議会棟は機能、耐震性能（0.6 ≦Ｉｓ）を満たしているため、建替え検討は行わず、現施設面積を計上する。
④

付帯機能・・・展望ラウンジ、市民ロビー、電算室、防災センター他⑤

車庫（屋内設置）については利用実態に合わせた検討を別途行う。

⑥

換算職員数
想定職員数については、増員数を課長補佐クラス（国交省算定ではさらに係長クラスに振り分け）と一般職員クラスに比率で振り分けるものとした。
製図要員及び再任用職員は一般職員に算入した。

役職

現況職員数

特別職

想定職員数

換算率

換算職員数

３人

３人

２０

６０人

１７人

１７人

９

１５３人

課長級

１１８人

１１８人

５

５９０人

課長補佐、主幹、係長

５５９人

５７５人

２

１１５０人

一般職員

７３６人

７５８人

１

７５８人

１４３３人

１４７１人

部長・次長級

計２７１１人

図 3-2-1. 総務省起債対象事業算定基準で用いる換算職員数の算定⇒

総務省起債対象事業算定基準で用いる換算職員数

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3. 新庁舎建設の基本指標 ( 機能と規模 )3-2. 規模算定のための条件整理
3-2-3. 敷地条件（移転候補地）の設定
全て移転した場合に必要となる敷地規模は、床面積を満足するだけの建蔽率や容積率を確保するだけではなく、良質な市民サービスが提供できるだけの平面（建築面積）を確保する必要がある。
つまり、市民三課と呼ばれる市民課、健康福祉課（保険課）、税務課（納税課、会計課）とそれに付随する総合窓口、市民ロビー、多目的スペース、１階に必要となる防災機能をいかに低層階に確保できるかが課題となる。
仮に、総務省起債対象事業算定基準による算定を用い、単純計算で市民三課に必要とされる面積を算出した場合、以下のような職員数の算定となる。

総務省起債対象事業算定基準で用いる換算職員数の算定（市民三課）
役職

現況職員数

想定職員数

換算率

換算職員数

特別職

０人

０人

２０

０人

部長・次長級

６人

６人

９

５４人

４７人

４７人

５

２３５人

課長補佐、主幹、係長

２５６人

２６３人

２

５２６人

一般職員

３７０人

３８１人

１

３８１人

計

６７９人

６９７人

課長級

１１９６人

以上の換算職員数に基づき、全てが移転した場合に市民三課で必要となる床面積を算定する。次項
では、求められた床面積が適切な平面を持った施設として成立するために必要な敷地について検討を
行う。

１１９６人

市民三課で必要となる床面積の算定
区分(イ)事務室(ロ)倉庫(ハ)付属面積(ニ)玄関等基準
換 算 職員 一人当 た りの基準面積(イ)の面積に対する共用面積率
常勤職員数（想定）一人当たりの基準面積(イ)＋(ロ)＋(ハ)に対する共用面積率

積算対象

面積（㎡）

４．５㎡

１１９６人

５，３８２㎡

１３％

５，３８２㎡

７００㎡

７㎡

１１９６人

８，３７２㎡
２０，２３６㎡計（イ〜ハ）

１４，４５４㎡

１４，４５４㎡

５，７８２㎡

合計（イ〜ニ）２０，２３６㎡

４０％

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3. 新庁舎建設の基本指標 ( 機能と規模 )3-2. 規模算定のための条件整理
3-2-3. 敷地条件（移転候補地）の設定
市民三課で必要となる床面積の合計に議会棟の面積１５７５㎡と駐車場の面積７５００㎡を加えたものが、市民三課を１階に集約した場合に必要な建築面積（屋外駐車場面積含む）となる。

①１階に市民三課を集約した場合に必要な建築面積（屋外駐車場面積含む）：
２０，２３６+ １，５７５+ ７，５００＝２９，３１１㎡
緑化他建物周辺に必要な敷地の面積を３０％程度見込むとすると、１階に市民三課を集約した場合に必要な敷地面積は
２９，３１１×１．３＝３８，１０４㎡（建蔽率５７．２％、容積率９６．５％）となる。
今回の計画の場合、施設規模が非常に大きく、市民三課を１階に集約することは困難であると思われるため、２階または３階に分けて配置することが考えられる。

②２階に分けて市民三課を配置した場合に必要な建築面積（屋外駐車場面積含む）：
１０，１１８+ １，５７５+ ７，５００＝１９，１９３㎡
この場合に必要な敷地面積は
１９，１９３×１．３＝２４，９５１㎡（建蔽率４６．９％、容積率１４７．４％）③３階に分けて市民三課を配置した場合に必要な建築面積（屋外駐車場面積含む）：
６，７４５+ １，５７５+ ７，５００＝１５，８２０㎡
この場合に必要な敷地面積は
１５，８２０×１．３＝２０，５６６㎡（建蔽率４０．５％、容積率１７８．８％）となる。
つまり、庁舎全体を移設し、市民サービス上理想とされる機能配置を行う場合は、上記の敷地条件を基準として候補地の選定を行う必要がある。
別敷地への移転については、土地購入費用の問題や周辺への影響を勘案すると長期的な検討が必要となる。
よって報告書内では、現況敷地で建替えした場合の検討を行う。次項以降では現況敷地での建替えを行った場合の規模や問題点、想定される建物構成などについて検討する。

⇒

現況敷地での建替え検討へ

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3. 新庁舎建設の基本指標 ( 機能と規模 )3-2. 規模算定のための条件整理
3-2-4. 建替え範囲の想定（現況敷地の建替えを前提とした検討）
現況敷地の建替え検討として、Ⅰ．別館、議会棟を残し、京葉ガスビル１・２、衛生会館の各課を取り込んだ場合、Ⅱ．Ⅰに加え、都市整備公社の建物を利用する場合、Ⅲ．本館、新館の機能のみを建替える場合について、現況の施設が抱える問題点との関係から、新庁舎の建替え範囲を検討した結果、

Ⅲ．別館、議会棟を残し、京葉ガスビル１・２、衛生会館の各課を取り込んだ場合を選定し、さらに検討を進める。

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⇒

⼏ળ᫟㩷

議会棟と別館を除いた機能の統合と規模の算定へ

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3. 新庁舎建設の基本指標 ( 機能と規模 )3-3. 新庁舎の規模
新庁舎の規模算定において様々な算定基準が用いられる。代表的なものとして総務省起債対象事業算定基準によるものと国土交通省新営一般庁舎面積算定基準によるものがある。
今回は総務省起債対象事業算定基準を採用し、規模算定を行う。

3-3-1.

総務省起債対象事業算定基準による算定
区分(イ)事務室(ロ)倉庫(ハ)付属面積(ニ)玄関等

※

基準

積算対象

換 算 職員 一人当 た りの基準面積(イ)の面積に対する共用面積率
常勤職員数（想定）一人当たりの基準面積(イ)＋(ロ)＋(ハ)に対

４．５㎡

２７１１人

１２，２００㎡

１３％

１２，２００㎡

１，５８６㎡

７㎡

１４７１人

１０，２９７㎡計（イ〜ハ）

２４，０８３㎡

２４，０８３㎡

９，６３４㎡

合計（イ〜ニ）３３，７１７㎡

４０％

する共用面積率面積（㎡）

標準外面積（福利厚生施設）の想定

算定基準外の面積を５％程度（実績ベースで提示予定）見込むとすると、
３３，７１７㎡

⇒

×

１．０５

＝

３５，４０２．９㎡

総務省起債対象事業算定基準による必要面積

3-3-2.

３５，４００㎡

施設規模の設定

上記の算定結果により求められた施設規模約３５，０００㎡を指標として採用し、建替え手順や工期、事業コスト等の観点から庁舎整備方策案の検討を進めることとする。

⇒

総務省起債対象事業費算定基準による施設規模約３５，０００㎡を指標とする

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3. 新庁舎建設の基本指標 ( 機能と規模 )3- ４. 駐車場・駐輪場の規模
3-4-1.

駐車場規模の設定

現況敷地による建替え案の場合、ＪＲ松戸駅に近いため、非常に交通の便の良い敷地である。現況
敷地には、駐車場が約 300 台（公用車１６０台、議会用２１台、来庁用１１４台）確保されている。
現在の駐車台数で問題なく運営が行われていること。新庁舎の平面形状が現庁舎よりも大きくなり、
建物周辺に駐車用のスペースをあまり確保できないこと。他事例と比較し現状駐車台数が極端に少ない計画ではないことから、現況の駐車場台数 300 台を一部自走式の立体駐車場等にするなどの工夫
により、確保する計画とする。
また、現在、京葉ガスビルの付近に公用車用の平置き駐車場（５０台）がある。工事期間中の駐車場確保のため、同敷地に立体駐車場を計画し、工事終了後、公用車等の将来増加に備えるため、残置する等、今後の検討が必要になると思われる。

⇒

3-4-2.

駐車台数 ３００台 + α

自転車駐車場・バイク駐車場規模の設定

現庁舎には来庁用自転車駐車場が 3 箇所、バイク駐車場が 1 箇所ある。自転車駐車場について、年度末の納税時の昼間には 100 台程度の利用がある。バイク駐車場については、６台程度である。
将来増加することを考慮し、来庁用自転車駐車場１２０台、バイク駐車場 20 台を計画する。

⇒

図 3-4-1.

来庁用自転車駐車場

現庁舎の駐車場・駐輪場計画

１２０台、バイク駐車場 20 台

町田市庁舎
駐車台数

207 台

立川市庁舎
駐車台数

116 台

黒部市庁舎
駐車台数

240 台

福島市庁舎
駐車台数

197 台

延岡市庁舎
駐車台数

351 台

表 3-4-1.
松戸

他市の駐車台数の事例
市

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４. 庁舎整備方策案の検討
４-1. 評価項目の整理
前章の算定結果より求められた新庁舎の延床面積約 35,000 ㎡について、敷地内でいかに確保す
るか、という視点から整備方策案の検討を進めることとする。
整備方策案策定にあたり、市民三課と呼ばれる市民課、健康福祉課（保険課）、税務課（納税課、会計課）とそれに付随する総合窓口、市民ロビー、多目的スペース、１階に必要となる防災機能を、可能なかぎり低層階に確保すること、敷地形状、高さ制限、平置き駐車場台数等を考慮した上での、最大建築面積を１階及び基準階面積とする必要がある。
また、今回の敷地が非常に狭隘であること、既存建物との接続や敷地へのアプローチ、建設可能な範囲が限定されることなどを考慮すると、平面形状のバリエーションは制限されることから、最終的な方策プランを作成した上で、建替え手順や工期、事業コストの観点から考えられうる方策プランを複数案作成する。
この際、一時的に敷地外に仮庁舎を確保することも視野に入れ、建設費以外に必要となる経費を含めた検討を行う。
各方策プランに対しては、平面計画の自由度や省エネルギー、工事期間、引越し回数やコスト、仮庁舎の必要性や期間、建設費、総事業費など、様々な観点から比較検討を行い、建替えの方向性を見出すものとする。

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４. 庁舎整備方策案の検討
４-2. 検討表

a案

ｂ案

ｃ案

計画案

新築部分面積34400 ㎡

分棟数

３

駐車場

棟

△

34400 ㎡
２

棟

34400 ㎡

○

地上駐車場

◎

△

１箇所に集中させることが可能（ダブルコアも可能）○

１箇所に集中させることが可能（ダブルコアも可能）

○

避難階段

４箇所

△

３箇所

○

３箇所

○

柱スパン割

棟の境界部（２箇所）に柱がダブルで生じる△棟の境界部（１箇所）に柱がダブルで生じる○

均一なシングルグリットが可能◎

積極的に自然採光・換気を取り入れることが可能○

積極的に自然採光・換気を取り入れることが可能○

積極的に自然採光・換気を取り入れることが可能

○

工事期間

7.5 〜 8 年

△

4〜5年

○

3.5 〜 4 年

○

引越し回数

３回

△

３回

△

２回

○

引越しコスト1.99 億円◎

2.44 億円○

1.99 億円

△

面積

0㎡

◎

2,500 ㎡○

9,080 ㎡

△

期間

0 ヶ月

◎

36 ヶ月

○

42 ヶ月

△

コスト

0円

◎

3.60 億円○

14.75 億円△

庁舎建設費

154.75 億円△

152.94 億円○

149.96 億円◎

総事業費180.96 億円○

179.56 億円○

184.81 億円

△

維持管理費

2.66 億円○

2.66 億円○

2.66 億円

○

仮庁舎

○

棟

３箇所に分散する省エネルギー

自走式

１

○

○

コア（エレベーター設置箇所）数

地上駐車場

○

自走式

平面計画
の
自由度

地上駐車場

○

松

戸

市

庁

自走式

舎

基

○

礎

調

査

業

務

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４. 庁舎整備方策案の検討
４-3. 検討結果
建替え手順の違いにより策定した方策案 a・b・c の各案を比較検討した結果、a 案は仮設庁舎費や引越しコストが抑えられるものの工事期間が非常に長くなることが分かる。c 案は工事期間を短くすることが可能となるが、外部に広大な面積の仮庁舎を確保する必要があり、結果として総事業費が膨らむことが予想される。b 案については、a 案より若干総事業費が増えるものの、工事期間を大幅に短縮することができ、c 案より工事期間が１年程度伸びるものの、総事業費を大幅に抑えることができる。
以上のような評価から、今回は b 案を庁舎整備方策案として採用し、配置や平面計画、立面・断面計画のイメージ策定を行うこととする。

⇒

b 案を庁舎整備方策案とし、計画案のイメージ策定を行う

松

戸

市

庁

舎

基

礎

調

査

業

務

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5. 新庁舎基本計画検討案
5-1. 計画配置図 (B1 階平面図 )Ｓ＝ 1/600

松

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舎

基

礎

調

査

業

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5. 新庁舎基本計画検討案
5-1. 計画配置図 (1 階平面図 )Ｓ＝ 1/600

松

戸

市

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舎

基

礎

調

査

業

務

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5. 新庁舎基本計画検討案
5-2. 計画平面図

Ｓ＝ 1/600

松

戸

市

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舎

基

礎

調

査

業

務

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5. 新庁舎基本計画検討案
5-2. 計画平面図

Ｓ＝ 1/600

松

戸

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舎

基

礎

調

査

業

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5. 新庁舎基本計画検討案
5-2. 計画平面図

Ｓ＝ 1/600

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基

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調

査

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5. 新庁舎基本計画検討案
5-3. 計画断面図・面積表

Ｓ＝ 1/600

松

戸

市

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基

礎

調

査

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5. 新庁舎基本計画検討案‫  ޖ‬ٕᑪ▽‛㜞ߐ
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5-4. 計画立面図

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5. 新庁舎基本計画検討案
5-5. 鳥瞰図

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6. 実現化方策の検討 ( 今後の進め方 )6-1. 今後の検討課題・新庁舎整備推進手法
新庁舎建設のためには、今後の基本構想段階、基本設計段階、実施設計段階にて、市民、行政、議会の要望の抽出及び調整が必要となる。
次のページより、各段階で検討・決定すべき課題、またとそれに取り組むためのに、必要となる新庁舎建設事業の運営体制及び手法を抽出した。

松

戸

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調

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6. 実現化方策の検討 ( 今後の進め方 )6-1. 今後の検討課題・新庁舎整備推進手法

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6. 実現化方策の検討 ( 今後の進め方 )6-1. 今後の検討課題・新庁舎整備推進手法
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6. 実現化方策の検討 ( 今後の進め方 )6-2. 市民コンセンサス（合意形成）手法について
6-2-1.

基本的な考え方

近年、庁舎を初めとする公共施設建設において、各自治体では様々な手法を用いて市民との合意形
成をはかる試みを行っている。
時代の変化、求めによって地方分権改革が行われたこともあり、自分たちのまちは自分たちでつくるものであり、まちづくりのあり方はもとより公共施設も同様に自分たちが求める機能を持った施設とするべきである、といった市民からの意見を反映した事業推進方法の現れであると言える。
従来では市民に計画案の内容を提示し、市民からの反応を得て、それらを分析し、意思決定に生かす、といった手法をとることが多かったが、情報提供の不足や伝達方法の制限、意見反映方法や決定プロセスの不明快さなどにより、結果として市民に不信感を抱かせる状況になることも少なくはなかった。
しかしながら近年では、構想や計画を策定するかどうか決定する段階、事業の構想段階、計画段階、実施・運用段階といった、あらゆる段階において、市民と情報の共有を図り、市民の視点にたった施設づくりを行うことが求められている。
特 に、 お 仕 着 せ の 施 設 と な ら な い よ う に す る た め に、 積 極 的 な 市 民 参 画・ 協 働 を 図 り、 各段 階 で 市 民 の 意 見 を 反 映 さ せ よ う と い う 概 念「 パ ブ リ ッ ク イ ン ボ ル ブ メ ン ト（ Ｐ Ｉ：Public
Involvement）」によって事業を進めようという動きが多くなっている。

要因
価値観の多様化

財政難

環境保全意識建設行政批判の高まり

要求

計画・事業への住民ニーズ・意見の反映
行政による意思決定の透明性、客観性

推進パブリックインボルブメントによる合意形成を図った対話型行政への移行

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6. 実現化方策の検討 ( 今後の進め方 )6-2. 市民コンセンサス（合意形成）手法について
6-2-4.

事業プロセスとの関係

的確な市民コンセンサスを得るためには、事業プロセスの各段階に求められる市民関与レベルと合意形成事項に合わせた手法を選定する必要がある。
ここでは、庁舎建設を行う場合の一般的な事業スケジュールをもとに、選定されうる市民参画手法と合意形成事項の関係を以下に示す。

構想や計画を事業の各段階策定するかどうかの検討段階

構想段階

計画段階

実施・運用段階

市民参画手法
広報活動

随時情報を提供

市民説明会

構想の内容から計画の決定案まで順次開催し情報を提供する

シンポジウムアンケート調査

計画の初期段階で市民の意向を掴む

オープンハウス

ある程度構想や計画がまとまった段階で市民の意向を掴む

パブリック

ある程度構想や計画がまとまった段階で市民の意向を掴む

コメント

ワークショップ

基本設計及び施工前段階で問題点を抽出し解決を試みる

パブリック

ある程度構想や計画がまとまった段階で市民の意向を掴む

ミーティング

協議会

初期検討段階から竣工まで全事業プロセスにわたり検討を行う

検討委員会

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6. 実現化方策の検討 ( 今後の進め方 )6-3. 庁舎建設の財源

新庁舎建設事業の財源について、通常は一般単独事業債（地方債、合併特例債等）、一般財源、積立基金及び国庫補助金等を充てることになる。

6-3-1.

一般単独事業債①地方債
地方債については、総務省算定基準に基づき、試算する。地方債額算出の際には、職員数以外の要素として、上下水道、ガス、電気工事負担金や防災設備などの特殊付帯工事費の想定が必要となるが、これらの費用について、各自治体の特質などによってばらつきがあり、実際に地方債対象となる費用の算出は、設計前の段階では困難である。基本構想の段階で、他市の事例を調査検討し、その平均値をもとに想定する等の対応が求められる。
庁舎建設に関する地方債は、政府債と縁故債とが考えられる。政府債には限度があり、それを超える額については縁故債とする。貸付利率の低い政府債は、市の他の事業に充当され、庁舎建設には貸付利率が若干高くなる縁故債での貸付がなされることがある。市の他事業との調整が必要である。
②合併特例債
市町村の合併に伴い庁舎を建設する際に用いられる。合併年度とこれに続く１０ヶ年度に限り、充当することができる特例的な地方債である。本件では対象にならない。

6-3-2.

一般財源

新庁舎建設総事業費の中で、補助金、積立金、地方債で保管できない残額について一般財源を充てることになる6-3-3.

積立基金

他市の事例を参考にすると、庁舎建設事業費の 30 〜 50％以上の基金積み立てが不可欠である。
計画的に基金の積み立てを行う必要がある。

6-3-4.

国庫補助金等補助金は、助成の可能性を含め、金額については、具体的な建物仕様や、周辺の整備計画が分かる段階にならないと見積もることができない。また、補助制度を導入した場合の費用対効果についても、
今後検討を進める必要がある。防衛補助金については、対象範囲内かの確認が必要である。

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6. 実現化方策の検討 ( 今後の進め方 )6-3. 庁舎建設の財源
6-3-5.

庁舎建設の起債額

総務省算定基準より算出すると以下のとおりとなる。
庁舎建設の起債額＝ { 標準面積×標準単価＋（付帯施設及び外構造等工事費）} ×７０％
【庁舎１㎡あたりの標準単価（総務省算定基準より）】
鉄筋コンクリート造７階以上の場合・・・・・・・200,500 円【松戸市庁舎におけるの付帯施設及び外構造等工事費】①外構等整備費②外構解体費③本庁・新館解体費④別館改修工事費※工事費については、概算額を参照*1

庁舎建設の起債額＝ {31,641 ㎡× 200,500 円＋（125.000,000 円＋ 389,425,000 円＋ 75,000,000 円＋ 376,000,000 円 } ×７０％
＝ 5,116,611,850 円*1…標準面積 =31,641 ㎡= 総務省起債対象事業算定基準よる必要面積ー別館面積=35,400 ㎡ー 3,759 ㎡

6-3-6.

今後の対応

庁舎建設の財源については、通常、市財政に大きな負担を強いるものではなく、今後の状況（長期化した景気低迷の影響や、高齢化等により予測される税収の減少）を考え、早い段階での実施により、後年度負担の軽減につながるように計画するべきものである。
松戸市の場合、既存庁舎の劣化状況から早急な建替えが求められている。建設費用については、契約方法に創意工夫をし、最小限の経費で最大の効果をもたらすように努め、地方債借入れについては、
入札方式を導入し、貸付利率の低率化を図るなど、効率的な資金計画の作成が早急に必要である。

松

戸

市

庁

舎

基

礎

調

査

業

務

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6. 実現化方策の検討 ( 今後の進め方 )6-4.PFI 方式導入の可能性
ＰＦＩ方式とは、公共施設等の設計、建設、維持管理及び運営等を、民間の資金や経営能力、技術
的能力を活用して行う事業手法である。
ＰＦＩ方式のメリットとして、国や地方公共団体等が直接実施するよりも効率的で効果的な公共サービスを提供、民間の事業機会の創出を通じた経済の活性化等のことが上げられる。
近年多くの自治体がＰＦＩ方式の導入を検討しているが、庁舎にかかわる事業については実績が少なく、また著しく社会情勢の変化する現状において、ＰＦＩ導入には今後、十分な論議と調査を行い、慎重な対応が求められる。

従来型公共事業
公共

PFI 事業
民

間

公

共

民

資金調達
PFI 業務

企画・計画
発注

設

計

発注

設計

設

建

設計

企画・計画

発注

建

間

設

建設

発注

運営

維持管理

維持管理（外注）

維持管理

運営
サービス提供サービス提供住民

住民

図 6-3-1-1. 従来型方式とＰＦＩ方式

自治体

事業費

考え方

PFI 契約

融資

施設建設費

SPC

銀行等

親会社
出資

PSC( 起債を活用しない場合 )

維持費・運営経費

施設設計・建設・維持管理・運営
委託

委託

運営会社

管理会社

請負委託

配当・公租公課

PFI

施設建設費
維持費・運営経費

建設会社

図 6-3-2-1. ＰＦＩの基本構造

等

図 6-3-2-2. 事業費の考え方※ＳＰＣ：特定の事業推進のみを目的として設立される単一事業目的会社。ＰＦＩ事業を目的として民間業者により設立される。
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礎

調

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業

務

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7. まとめ
松戸市庁舎の現状と課題、新庁舎計画のあり方と方向性、新庁舎に求められる機能、新庁舎の規模、庁舎整備の方策、庁舎整備推進手法について検討し、優位性の高い手法と建替え計画を抽出した。
これらをふまえて、新庁舎建設の実現に向けた今後の検討課題として、以下のような項目が考えられる。

１）建替え計画に関するさらなる検討
建替え計画を進めるためには、整備計画や概算整備費、事業費、資金調
達方法等について、さらなる検討が必要である。
特に、現敷地での建替えを行う場合には、仮庁舎の確保と行政サービスに与える影響について、引き続き検討が必要である。

２）市民の意向の抽出及び反映
市民が利用しやすく、また新庁舎に対して親しみや愛着を持つためには、新庁舎建設の検討過程に市民が参加し、市民の意向を反映させた計画を立案することが求められる。そうすることで、市民交流や市民協働の場としても新庁舎が活発に利用されることにつながると考えられる。

３）新庁舎建設の基本構想の策定
新庁舎建設の検討成果は、今後に策定される「新庁舎建設基本構想」に反映される。今回の基礎調査業務は、その前段階の検討であり、今後の構想及び計画策定に向けた基礎的な判断材料を提供するものとして位置づけられる。
現敷地での建替えを行う場合は、市民の意向をふまえて「新庁舎建設基本構想」を策定することで、計画及び設計の段階に進むことができるが、別敷地での建替えを行う場合は、候補地の選定や土地の購入等を含んだ、新庁舎建設計画を立案することになる。これらの状況をふまえて、最適な整備手法の選択と計画立案を行うことが必要である。

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松戸市庁舎基礎調査業務報告書（概要版）
発注者：松戸市
受託者：株式会社 山下設計