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2019年11月発行

ごあいさつ

会長 井上 真輔

1

不動産鑑定士 井上 真輔

3

ごあいさつ
公益社団法人 福岡県不動産鑑定士協会会長

令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要■地価調査の総括

本年 5 月に「令和」という新しい時代を迎え、未■各市町村の概要
北九州市門司区・小倉北区・小倉南区、行橋市、豊前市、京都郡苅田町・みやこ町、築上郡吉富町・上毛町・築上町

来又は希望といったキーワードに代表される高揚

井上 真輔

先ずは、目の前のことをしっかりやっていくことが大事であると考えています。

不動産鑑定士 花田 宏治

8

不動産鑑定士 波多野 宏和

10

感が残るなか、6 月の総会を経て、新執行部がス

次に、昨今では不動産に係る諸問題が社会的

タートしました。元号が変わっても、一生懸命にそな話題となることが多々あります。所有者不明土

福岡市東区、宗像市、古賀市、福津市、宮若市、糟屋郡新宮町・久山町・
粕屋町、遠賀郡芦屋町・水巻町・岡垣町・遠賀町、鞍手郡小竹町・鞍手町

不動産鑑定士 岩隈 良弘

13の任に当たることに変わりはありませんが、節目の地、サブリース、民泊等のほか、マンション或い福岡市博多区・中央区、飯塚市、小郡市、筑紫野市、朝倉市、うきは市
朝倉郡筑前町・東峰村、三井郡大刀洗町

不動産鑑定士 井上 真輔

17年でもあり、改めてこれからも会員の皆様のご理解

は住宅地等の価格上昇に伴う生活関連問題等、

福岡市南区、春日市、大野城市、太宰府市、嘉麻市、那珂川市、
糟屋郡宇美町・篠栗町・志免町・須恵町、嘉穂郡桂川町とご協力、宜しくお願い申し上げます。

種々多様化しているなか、提言等も含めこれらの不動産鑑定士 高田 卓巳

21

かかる中、昨今の社会のニーズは複雑化・高諸問題に積極的に関わっていきたいと考えていま

福岡市西区・城南区、久留米市、糸島市、八女郡広川町

不動産鑑定士 浅川 博範

23

度化し、高い実務能力と広い知見を備えた専門す。また、これまでも取り組んでいた DI 調査や無福岡市早良区、大牟田市、柳川市、八女市、筑後市、大川市、みやま市、三潴郡大木町

不動産鑑定士 福山 道和

25

家がこれまで以上に必要とされる時代が到来して料相談会、住家被害認定調査の支援等のほか、おります。このような社会経済情勢を踏まえて、不講演会の実施、講師派遣等の社会的発信の強■最近の地価動向28

動産鑑定士は、今こそ専門家として求められる役化、宅建業協会や弁護士会、税理士会、会計

そうだ ! 不動産鑑定士に聞いてみよう

43

割をしっかりと再認識し、責任を果たしていかなけ

士会等の他の専門職団体との連携強化を深めてればならないと考えています。

いきたいと考えています。

北九州市若松区・戸畑区・八幡東区・八幡西区、直方市、田川市、中間市、田川郡香春町・添田町・糸田町・川崎町・大任町・赤村・福智町

平成の地価はどうだったの？
1. バブル期
2. バブル崩壊

part.1

バブル経済で福岡の地価にはどんなことが起こったの ?

新たな業務拡充又は創造等は、当協会には力

バブル期の博多駅、天神地区の地価の状況
バブル崩壊で地価にはどんなことが起こったの ?

バブル崩壊とその後の地価動向

不動産鑑定士 副田 英美
不動産鑑定士 内田 信行

わ がまち バン ザ イ

49 苅田町46

50 志免町48

新規入会者の紹介／開業挨拶

50

会員名簿

53

協会の現在／編集後記

59

PHOTOギャラリー

巻末［表紙の写真］柳川市
筑後は銀世界になったというニュースを聞き、電車に乗り柳川へと向かった。お堀には真っ白の木々が映し出され、時おり冷たい風が水
面を揺らしてゆく。「この町にこんなに積もるのは珍しいねえ」水郷の雪景色は地元の方でも思い出せないくらい久しぶりとのことだった。

写真・文／川上信也（かわかみ しんや）1971 年生まれ。写真家。1997 年より5 年間、大分県くじゅうの山小屋で勤務しながら自然風景、旅風景の撮影を始め、新聞・カレンダーなどで作品を発表。その後、福岡を拠点にフリーの写真家として活動。九州を中心に主に風景写真を撮影している。

会長就任時に、「しなやかに一歩」のスローガン

及ばないことが多く、残念ながら個々の会員の努のもと、「目の前のことに一歩」、「社会貢献に向力・力量に頼らざるを得ません。個々の会員の経かって一歩」、「次世代に向けて一歩」を3 本柱に済的な発展は、社会貢献の一つと考えています。

して、新体制をスタートさせました。

中国の諺に「それができなという人は、それをやっ先ず、任期 2 年の間に、当協会の社団法人化ている人を妨害してはならない」という言葉がありま

25 周年行事、福岡専門職団体連絡協議会、九す。協会としては、会員のイノベーションの邪魔を州・沖縄不動産鑑定士協会連合会第 10 回総会

しないし、その芽が息吹くような機会を積極的に提当 番 会、 令 和 3 年 固 定 資 産 税 評 価 替 等の大き供したいと考えています。

な行事等が控えています。これらのことを協会とし

俗に「運がいいひと」とは、新しい場を訪れたり、て着実に実行するのはもちろんのこと、更にアップ

新しい経験を積むことに積極的で、それによって、グレードできる部分については検討してまいりたい

運と出会う確率が高い人と言い換えることもできまと考えています。また、これらの行事等を通じて、す。積極的な会員内外の交流の場を設けていき発信の場として、会員同士の豊かなコミュニケーたいと考えています。

ションと一体感の醸成、関係各所との交流に向け一番力を入れたいのが、次世代に関してです。

て、その大きな契機になりうるものと考えています。

未 来に繋がる話であり、1 年 後、10 年 後、25 年［川上信也 website］
https://shinya27.wixsite.com/kawakami
鑑定ふくおか No.45

1

令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要
地価調査の総括

不動産鑑定士井上 真輔

1. 地価動向の特徴と要因

後に我々は、これまでと同じように信頼され不可欠

最後に、平成 6 年 4 月に設立されました、社団とされる存在なのか、今まで以上の立場になる為

法人福岡県不動産鑑定士協会が、お陰をもちまにはどのような行動が必要となるのかを模索して参して設 立 25 周 年を迎えることができました。このります。

号が発行される頃は、前記 25 周年事業が終わっ

住

宅

地

①県全体の地価動向と要因◦久留米市（+0.5% → +0.7%）：旧久留米市中心部を中心◦県平均は、H29 年 22 年ぶりに上昇、R1 年は前年より上に、マンション及び戸建住宅の売れ行きは比較的好調。一昇 幅 が 0.6ポイント拡 大し3 年 連 続 上 昇し た
（H30 年

方、旧郡部や郊外においては割高感が依然として残ってお+1.1% → R1 年 +1.7%）。

り調整局面である。全体としては上昇幅は0.2ポイント拡大と現会員に対しては、鑑定評価等についての研ている事と思います。いろいろ不手際があったかも鑽を図ると同時に次世代のリーダーを育成します。

しれませんが、一定の成果は得られたものと確信②県庁所在地の地価動向と要因◦大牟田市（▲ 1.1% →▲ 0.9%）：地域経済の低迷、人口のまた、 直 近では会 員 数 が 減 少 傾 向にあるなか、

しております。これもひとえに先人達を初めとする◦福岡市はH19 年に16 年ぶりに上昇に転じH20 年までプラ減少、高齢化に歯止めがかからず、需要は弱含みである

未来の会員となり得る人々等に向け情報を発信し全ての会員の皆様、並びに当協会の活動にご理ス基調だったが、H21~24 年は再度下落に転じた。H25 年

が、小幅ながら下落幅の縮小傾向は続いており、上昇地点

たいと考えています。更に、協会の在り方、現在

解・ご支援をいただいております各界の皆様のおに住宅需要が回復し変動率もプラスに転じ、R1 年は昨年

も2ポイント現れた（昨年も2ポイント）。

と同じ体制での是非及び検討も行いたいと思いま

陰と深く感謝申し上げます。

す。

「過去を顧み、未来を期す」。私たちは、社団なっており3 年連続の上昇となった。

（+4.4%）
より上昇率がやや拡大して+5.3%と7 年連続のプラスとなっている。

④その他特徴的な変動率を示した地域と要因◦分譲地、マンション等の販売動向…建築費高騰の影響◦筑後市、小郡市、筑紫野市、春日市、大野城市、太及び用地仕入価格の上昇等により販売価格も上昇基調にあ

宰府市、古賀市、福津市、糸島市、那珂川市、糟屋郡

平 成 23 年 6 月に発 表されました日本 不 動 産 鑑

法人化 25 周年を契機として、先人が築き上げて定士協会連合会の「不動産鑑定業将来ビジョン」

くれた強みを伸ばし、振りかかる諸問題の改善をるなか、現下の低金利を背景に、ローン減税や住まい給付

宇美町、同篠栗町、同志免町、同須恵町、同新宮町、が骨子となります。『10 年後、君に仕事があるの図ります。会員一丸となって、さらに研鑽に励み、金、フラット35 等が手当てされているため、特に鉄道駅徒

同久山町、同粕屋町、遠賀郡水巻町、同遠賀町、朝倉

か 』の著者、藤原和博氏曰く、「情報処理的（知県民生活や県民経済に密着し頼りになる団体とし

歩 10 分圏内及び福岡市東区・中央区・南区等を中心に引郡筑前町、京都郡苅田町の10 市 11 町は、昨年に引き続な仕事は無くなっていくけれど、情報編
識、技能）て、これまで以上に社会的使命を果たせる協会をき続き堅調に推移。しかしながら、昨年頃より個別のマンショ

き上昇基調で推移、筑後市を除けば何れも上昇幅が拡大

集的（思考力、判断力、表現力）な仕事は残ってい目指し、将来を見据えた取り組みを行って参りたい

ン販売動向をみてみれば濃淡も現れてきている。そんななしている。

く」。このあたりをヒントにしながらも、日鑑連吉村と存じますので、引き続き皆様のご理解・ご支援か、各デベロッパーの素地取得意欲は依然として高いもの◦行橋市が 5 年ぶり（0.0% → +0.1%）、宗像市が 23 年ぶり

会長が提言している「社会のニーズに対応した不をお願い申し上げます。

の、消費税増税に備えつつあるほか、在庫も増加傾向にあ（▲ 0.2% → +0.2%）と、前記 2 市がそれぞれ上昇に転じた。

ることから、エリア及び供給を絞りつつある。

何れも、福岡市又は北九州市への通勤圏内であり、戸建動産鑑定業ビジネスモデル 3A（Appraisal〈 評価〉、住宅の売れ行きが堅調で地価は上昇基調に反転している。

Analysis〈分析〉、Advisory〈助言・提案〉）」の普③県庁所在地以外の地価動向と要因

住宅需要の回復基調が、福岡都市圏以外へも広がりを見及と実現に向けてさらなる検討を進めて参ります。

◦北九州市（+0.1% → +0.4%）:住宅地の供給が多い一方、せている。

人 口 は 減 少 傾 向 にあり需 給 バランスが や や 崩 れ ている状態が続いるなか、長期間に亘って下落傾向にあった⑤その他

結果、ようやく値頃感も現出、H30 年はH11 年以来 20 年ぶ◦投資資金の流入状況について…Jリートを中心に大型物りの上昇に転じ、R1 年は+0.4%と上昇幅が若干拡大した。

件の取得、私募ファンド及び法人又は個人投資家等（相続上昇ポイントは昨年の34ポイントから37ポイントに拡大してい税対策に関する収益物件取得等含む）
による主にレジデンス

る。区別では戸畑区、小倉南区、八幡西区が 4 年連続で系ビルの取得は依然として活発である。一方、福岡市では上昇、小倉北区で24 年ぶりの上昇に転じ、その他の区も優良物件が少なくなり、取引利回りも低下傾向が継続してい下落幅の縮小傾向が認められる。

ることから、その周辺部又はこれまで動きが弱かった他都市（北九州市等）へ需要が向かっている状況も看取される。

2

鑑定ふくおか No.45

鑑定ふくおか No.45

3

令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要

商

業

地

工

地

①県全体の地価動向と要因ぶりに上昇に反転し、R1 年も+1.4%と3 年連続で上昇した。

①県全体の地価動向と要因③県庁所在地以外の地価動向と要因◦ H19 年に15 年ぶりに0.0%となった後、H20 年以降下落

上昇ポイントは昨年の28ポイントから35ポイントに拡大、区別◦ H29 年に23 年ぶりにプラスとなり、R1 年は+2.0%と3 年◦北九州市（+0.5% → +0.8%）：昨年 H4 以来 26 年ぶりにに転じていたが、H28 年から上昇に転じ、R1 年は+4.0%とでは小倉北区 +3.7%、戸畑区 +0.9%、小倉南区 +1.1%、

連 続 の プ ラ ス。 上 昇 幅 は0.6% 拡 大 し た（H30 年上昇に転じ、R1 年も+0.8%と2 年連続のプラス。高速道

4 年 連 続 の プ ラス。 上 昇 幅 は0.9% 拡 大し た
（H30 年

門司区 +1.0%、八幡東区 +0.6%、八幡西区 +0.4% が上+1.4% → R1 年 +2.0%）。

路 IC 周辺の物流用地の需要が鮮明になっているほか、製3.1% → R1 年 +4.0%）。

昇、若松区だけは依然として下落局面となっている。

造業も自動車関連産業を中心に堅調である。

◦久留米市（+0.8% → +1.5%）：マンション素地の需要回復②県庁所在地の地価動向と要因◦大牟田市（▲ 1.1% →±0.0%）：工場地の価格水準は低く②県庁所在地の地価動向と要因を受けてJR 及び西鉄久留米駅から徒歩 10 分圏内は比較◦福岡市（+6.3% → +7.0%）：Jリートに組み込まれる等、物底値感が出てきている。

◦福岡市（+11.1% → +12.8%）：オフィス需要は一貫して改的堅調に推移しているのに対し、郊外或いは既存の陳腐化

流用地の需要は旺盛であるほか、地下鉄駅から徒歩圏内◦久留米市（+0.9% → +1.8%）：久留米 IC 周辺の流通業

善傾向、賃料水準も明確な上昇基調を辿っている。都心商した商業地は依然として調整局面、総じてみれば上昇幅はの混在地域においては、用途の多様性から他の需要者と務地を中心に需要は堅調に推移している。

業地は、博多マルイが H28 年 4月にオープン等、新規出店拡大傾向となっている。

の競合により地価上昇となっている。

◦京都郡苅田町（+1.2% → +1.2%）：自動車関連が好調で意欲は依然として高く、一時陰りも見えたインバウンド需要等◦大牟田市（▲ 1.1% →▲ 0.7%）：中心商店街の空き店舗の増も盛り返している。但し、ネット通販の台頭等とも相俟って、加により空洞化、既存商業地の衰退化の傾向が続いてい

物販商業地の上昇率はやや頭打ちの状態となっている。一る。新大牟田駅周辺では新規需要が認められ今回も1ポイン

方、ホテル用地需要は依然強く、都心商業地の牽引役となトだけだがプラスを示している。

っている。特に、博多駅界隈はかかる需要が顕著で、博多コネクティッド計画への期待感とも相俟って+16.9%、天神ビッ④その他特徴的な変動率を示した地域と要因

グバンプロジェクトの 進 展に期 待 感 が 高まる中 央 区 で◦直方市、筑後市、行橋市、小郡市、筑紫野市、春日+14.7%、高容積率の商業地について旺盛なマンション素地

市、大野城市、宗像市、太宰府市、古賀市、福津市、需要も見られる東区で+12.8%、同南区で+10.0% 等と、全

糸島市、那珂川市、糟屋郡宇美町、同篠栗町、同志免区でプラス基調、上昇幅も拡大となっている。

町、同須恵町、同新宮町、同粕屋町、同久山町、京都◦福岡市のオフィス空室率は、H20 年以降 15% 台が続いて郡苅田町、福岡都市圏を中心とした13 市 8 町が上昇を示しいたが、新規供給が低水準にとどまっていることとも相俟った。このうち、小郡市は26 年ぶり、直方市が 27 年ぶり、苅

て、H30 年 5月はH4 年 以 来 の2% 台 である2.87%となり、田町が 27 年ぶりに上昇。鞍手郡鞍手町、朝倉郡筑前町は直近のR1 年 7月は1.82%とほぼ空室が無い状況となってい±0.0%と下げ止まっている。

る。エリア及びグレード並びに耐震性等によって若干異なる
動きとなっているが、賃料も明確な上昇基調で推移してい⑤その他

る。かかる状況を背景に、オフィス商業地の需要が高まって◦大規模店舗の進出・撤退等の状況及び商況…ドンキ･ホいる。

ーテ福岡天神本店（国体道路 ･H29/11 開業）、六本松 421◦投資資金の流入について、金融商品及び首都圏の収益（中央区六本松・H29/9 開業）、ホークスタウン跡地マークイ

物件と比較して収益用不動産の利回りが高いこと及びリートズ福岡ももち（H30/11 開業・店舗面積約 48,000㎡）、西新も外部成長へ向けて物件取得意欲が旺盛であることから、プラリバ再開発商業施設（2019/7）。

投資目的で福岡市内を中心に商業用不動産が売買されて◦ 観光客数の推移・動向…福岡市観光統計によれば、いる。但し、マイナス金利導入を背景に、優良物件を中心

H30 年の福岡空港・博多港からの外国人入国者数は、あに供給が少なくなっており、需要が競合することから、取引わせて前年比 +3.7%の3,094,243 人と7 年連続で過去最多

利回りの低下傾向が鮮明になっている。また、ホテルの取を更新。同年訪日外客数約 31,192 千人で考えれば、10 人

得が目立ってきている。

に1 人程度が福岡市から入国している計算である。また、◦ここ1~2 年はJリート等に組み込まれる等、ホテルそのもの

博多港の外国クルーズ船寄港数はH30 年は263 回で5 年の取引のほか、ホテル用地の高値での取引が目立った動き

連続日本一。1 人当たりの消費額は低下傾向にあるもののとなっている。また、オフィス用地関連も活発な動きが看取さ

消費総額ベースでは増加基調、全体に占める割合も高くなれる。但し、需要が競合する場合は、ホテル用地需要者ってきている。また、福岡市のH30 年客室稼働率は82.1%。

が価格提示面で優っている。

民泊を含めホテルの新規進出が活発で、判明分だけでも2020 年頃までにH28~30 年完成分を含め市内客室ベース③県庁所在地以外の地価動向と要因◦ 北九州市（+1.1% → +1.4%）：H29 年にH4 年以来 25 年

4業

鑑定ふくおか No.45

で8,000 室程度は増える予定。

需要も堅調に推移、4 年連続で上昇している。

期の前半と後半の市況の変化（用途毎）及びその要因
地域ごと或いは用途ごとに傾向が若干異なるが、総じて

賃貸マンション等の賃貸収益物件については、市場におい期の前半と期の後半に大きな違いは無い。但し、昨年比ても利回り等に対して厳しい目線が注がれるようになっていで上昇幅が拡大しているようなエリアにおいては、僅かながる。即ち、初期投資額が低く且つ一定の利回りが得られらも期の後半の方が上昇の度合いが高かったものと思料す

る、先駆して地価が上昇したエリアの外側に対して投資がる。直近 1 年間を振り返ると、昨年初めころ、金融機関の向かっている状況が看取される。また、分譲マンション適地

不動産向け融資に対して金融庁等が懸念を表明したあたりは、消費税増税を控えているほか、在庫が増加基調にあから、金融機関の姿勢に変化が見られるようになり、特にることから、用地仕入価格も投資採算性を重視している。

地域政策、取り組み等について◦博多コネクティッド。JR 博多駅から半径 500mの約 80ha

テル
（客室数約 50 室）、2024 年春開業。ビブレは地権者とを対象に、10 年間で20 棟の建替誘導を目標とする新たなプ

合意次第解体、建設に着手、24 年春の開業に間に合わなロジェクト。容積率緩和、税制優遇・交付金、航空法高さい場合は、その部分のみ遅れて開業。新ビルは第 1 期分

制限特例承認等。JR 九州、博多駅ビル拡張正式発表。

が敷地面積 6200㎡、延床約 10 万㎡、ビブレ部分も開業し

博多駅空中都市構想と名付け、4月にプロジェクトチームをた後は、敷地面積約 8600㎡、延床約 13 万 6 千㎡

立ち上げる。

◦三菱地所、イムズの営業を2021 年度に終了し建替えへ。

◦天神ビッグバンプロジェクト。天神 BBB（容積率最大

ヒューリック福岡ビル、高級ホテルを核とした大型複合商業ビ

50% 緩和、認定ビルを優先的に紹介、金融機関による支ルに建て替へ。

援等）が H28 年 5月運用開始。H29 年度になってからは、◦福岡市のWF 地区再整備計画案。サンパレスを取壊し①同プロジェクト第 1 弾となる天神ビジネスセンターの概要が大博通りから直結する道路を整備、マリンメッセ南側にホー判明。②大名小跡地及び明治通り地区で高さ制限が緩

ル及び展示場も新設、大博通りとの結節点一帯をエントラン

和、明治通り沿いでは26 階建相当のビルも建設可能に。

スゾーンと位置付け、ホテルや飲食店を配置し、第 3の都◦福岡市、大名小跡地の優先交渉権者に西鉄、積水ハウ

心拠点を目指す。完成目標年次は20~30 年後。かかる中、ス等のグループに決定と発表。五つ星ホテルが入る24 階建

ロープウエー構想は市長が断念。

高層ビルを核とした複合施設が 2022 年 12月頃に全面開業◦福岡市都市計画審議会、西鉄天神大牟田線、雑餉隈する予定。

~ 春日原駅間の新駅設置案を承認。開業は2021 年度予◦西鉄、天神再開発の計画概要を発表。地上 19 階地下定。また、市営地下鉄七隈線、JR 博多駅まで延伸計画は、4 階、地下 2 階 ~ 地上 4 階が商業ゾーン、地上 5、6 階はH28 年の陥没事故の影響によりR2 年度開業予定が最大 2

ホテルロビーや会議場、8~17 階がオフィス、18・19 階はホ

年程度遅れる見通しとなった。

鑑定ふくおか No.45

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令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要

3.特徴的な地点の地価動向とその要因◦九大箱崎キャンパス再開発、市と九大が再開発の指針として再出発と発表。2019 年 3月から1 年間かけて段階的になるグランドデザイン案を示す。①成長・活力・交流、②安リニューアル、20 年 3月頃にグランドオープン予定。また、井全・安心・健やか、③教育・研究の3ゾーンに区分。市と筒屋黒崎店は閉店を撤回、売場縮小で営業を継続。7月

九大は、再開発事業者の公募を2020 年度から始め、22末まで現行の1~7 階、8月1日から1~3 階に営業を縮小で年度から再開発が順次始まる見通し

再出発。

◦旧博多青果市場跡地約 8.2ha、H30 年 7月に売却価格◦国交省、味坂スマートIC（小郡市）に許可書。2024 年

190 億円で三井不動産、西鉄、九電のグループが事業者

頃の供用開始を目指す。

に。大型複合商業施設ららぽーとを2022 年春開業予定。

◦福岡県内で立地適正化計画を策定しているのは、北九

商業地

核テナントとしてキッザニア

州市、大牟田市、久留米市、直方市、飯塚市、行橋市、

福岡中央 5−15◦井筒屋、今年 2月末にコレットを閉鎖。北九州都心開発

宗像市、遠賀町の8 市町。

県全体について
区分

標準地番号
住宅地
福岡早良−10

住宅地
大野城−7

上昇率 1 位
又は
下落率最小

商業地
福岡中央 5−4

2.主な市等の平均変動率及び地点数内訳

住宅地（1）住宅地
H30
変動率

R1
変動率

県全体

+1.1%

福岡市

東峰−3

下落率 1 位

R1地点数

商業地

上昇

横ばい

下落

総継続地点数

+1.7%

302
（281）

93
（90）

224
（252）

619
（623）

+4.4%

+5.3%

101
（96）

2
（4）

1
（2）

104
（102）

北九州市

+0.1%

+0.4%

37
（34）

22
（19）

26
（31）

85
（84）

久留米市

+0.5%

+0.7%

19
（18）

11
（7）

5
（10）

35
（35）

大牟田市

▲1.1%

▲0.9%

2
（2）

0
（1）

15
（14）

17
（17）

東峰 5−1

区分

標準地番号
住宅地
福岡早良−10
商業地

住宅地

R1
変動率

R1地点数
上昇

横ばい

下落

総継続地点数

県全体

+3.1%

+4.0%

139
（118）

28
（32）

62
（77）

229
（227）

福岡市

+11.1%+12.8%

53
（53）

0
（1）

0
（0）

53
（54）

12
（12）

5
（11）

52
（51）
11
（11）

北九州市

+1.1%

+1.4%

35
（28）

久留米市

+0.8%

+1.5%

7
（6）

3
（2）

1
（3）

大牟田市

▲1.1%

▲0.7%

1
（1）

1
（1）

6
（6）

8
（8）

上昇率 1 位
又は下落率最小

福岡東−10
商業地
福岡中央 5−4

区分

標準地番号
住宅地

市町村名

北九州戸畑−3

北九州小倉北 5−5

県全体

+1.4%

+2.0%

住宅地

R1地点数
上昇
26
（22）

横ばい
11
（9）

下落
11
（16）

総継続地点数48（47）

上昇率 1 位
又は下落率最小

八幡西−18
商業地
北九州小倉北 5−5※変動率の下段（

6

鑑定ふくおか No.45

変動要因

福岡市早良区西新 7 丁目
698 番 4

377,000

利便性高く学校区も良い。戸建、マンション問わず根強い+8.3%（+7.1%） 住宅需要が認められる。

福岡市中央区天神 1 丁目
122 番ほか2 筆

7,700,000+24.2%
高めているほか、オフィス需給逼迫による賃料上昇に伴う収（+20.4%）大野城市錦町 4 丁目7 番
31

215,000+16.2% マンションデベロッパー需要が牽引役。中心部での地価高（+14.9%） 騰により、鉄道路線を軸に周辺部へ波及。

福岡市中央区天神 4 丁目
41 番ほか1 筆

2,930,000

天神ビッグバンプロジェクト進展等、将来に対する期待感を+25.2%（+20.0%） 高めているほか、オフィス需給逼迫による賃料上昇に伴う収天神ビッグバンプロジェクト進展等、将来に対する期待感を益力増大。周辺地域で高値売買等益力増大。周辺地域で高値売買等

朝倉郡東峰村大字宝珠
山字桑ノサコ2116 番 2

6,900▲ 4.2%（▲ 4.0%） H29 年 7月の九州北部豪雨被害等により需要減退

朝倉郡東峰村大字小石原字天神前 596 番 1

12,700▲ 4.5%（▲ 5.0%） H29 年 7月の九州北部豪雨被害等により需要減退

所

在

地

見込価格

変動率

変動要因

福岡市早良区西新 7 丁目
698 番 4

377,000

利便性高く学校区も良い。戸建、マンション問わず根強い+8.3%（+7.1%） 住宅需要が認められる。

福岡市中央区天神 1 丁目
122 番ほか2 筆

7,700,000+24.2%
高めているほか、オフィス需給逼迫による賃料上昇に伴う収（+20.4%）

福岡市東区千早 1 丁目
2752 番 227

115,000+11.7% マンションデベロッパー需要が牽引役。中心部での地価高（+8.4%） 騰により相対的な割安感が現出している。

福岡市中央区天神 4 丁目
41 番ほか1 筆

2,930,000+25.2%
高めているほか、オフィス需給逼迫による賃料上昇に伴う収（+20.0%）

天神ビッグバンプロジェクト進展等、将来に対する期待感を益力増大。周辺地域で高値売買等

天神ビッグバンプロジェクト進展等、将来に対する期待感を

所

在

地

見込価格

益力増大。周辺地域で高値売買等

変動率

変動要因

北九州市戸畑区天神
1 丁目120 番 2

99,000

住宅地として人気の高い戸畑区の中高級住宅で、上昇幅+1.0%（+2.1%） は若干鈍化しているものの需要は堅調に推移している。

北九州市小倉北区魚町
1 丁目90 番 2ほか3 筆

800,000+10.3%
心商業地の需要回復基調が看取されるなか、再開発事業（+9.8%）

北九州市八幡西区本城
学研台 1 丁目7 番 117

58,600+3.9%の高い住宅地。エリア人口も増加基調であり需要が拡大、（+3.5%）

北九州市小倉北区魚町
1 丁目90 番 2ほか3 筆

800,000+10.3%
心商業地の需要回復基調が看取されるなか、再開発事業（+9.8%）

最高価格地（3）工業地R1
変動率

変動率

北九州について

商業地

H30
変動率

見込価格

最高価格地

（2）商業地
H30
変動率

地

県庁所在地について（県庁所在地以外の政令市については別枠で作成）

福岡中央 5−15

市町村名

在

最高価格地

は、セントシティ北九州は核テナントを置かない専門店ビルと

市町村名

所

域外からの需要及び中心商業地の盛況感とも相俟って、都への期待感も窺える。

居住環境が良好な新興の住宅地で、当市に在っては人気
地価も上昇基調で推移している。

域外からの需要及び中心商業地の盛況感とも相俟って、都への期待感も窺える。

）
は、前回調査の変動率

鑑定ふくおか No.45

7

令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要

各市町村の概要
北九州市門司区・小倉北区・小倉南区、行橋市、豊前市、京都郡苅田町・みやこ町、築上郡吉富町・上毛町・築上町
福岡第 1 分科会の担当エリアについて地価動向を概説す
ると、前年同様に地価水準の改善傾向は継続しているもの

不動産鑑定士 花田 宏治【地価動向】【主な出来事】〈住宅地〉
調査地点数：18、平均価格：54,920 円 /㎡

◦新松山臨海工業団地内にユニ・チャームプロダクツ（株）【地価動向】

平均変動率：+0.7%（前年 +0.3%）

が新工場稼働 H31

上昇地点数：8、横這い地点数：7

◦東プレ
（株）
の新工場 H31.1 稼働開始

下落地点数：3〈住宅地〉
調査地点数：8、平均価格：51,600 円 /㎡

◦県道「須磨園南原曽根線」沿線の大字南原にドラックコスの、都市部回帰及び地価の二極化は顕著になっている。

平均変動率：▲ 0.5%（前年▲ 0.8%）〈商業地〉
調査地点数：5、平均価格：103,100 円 /㎡

各市町ごとの平均変動率は北九州市（但し、門司区・小倉

上昇地点数：1、横這い地点数：1

平均変動率：+1.1%（前年 0.8%）◦サンパーク苅田駅前レジデンス（H28.8 竣工）
は販売初月に

北区・小倉南区の平均値）+1.1% ｢前年 0.7%｣、行橋市

下落地点数：6

全地点で上昇ほぼ半数が成約、H29.7に完売

モス南原店 H30.1オープン【地価動向】+0.4% ｢前年 +0.2%｣、豊前市▲ 1.3% ｢前年▲ 1.1%｣、苅田

〈商業地〉
調査地点数：7、平均価格：109,000 円 /㎡、

町 +0.3% ｢前年 +0.2%｣、みやこ町▲ 1.6% ｢前年▲ 1.2%｣、

平均変動率：+1.0%（前年▲ 0.5%）

行橋市

吉 富 町 ▲ 0.6% ｢ 前 年 ▲ 0.6%｣、 上 毛 町 ▲ 0.9%「 前 年 ▲上昇地点数：4、横這い地点数：3

人口：71,034 人：対前年比：+0.1%：6 年間：+0.9%

平均変動率：+0.3%（前年 +0.1%）

0.9%」、築上町▲ 1.4% ｢前年▲ 1.3%｣である。

下落地点数はなし

高齢化率（65 歳以上）：30.1%

上昇地点数：5、横這い地点はなし【主な出来事】

下落地点数：2

各用途毎では住宅地のうち北九州市内では人口減や高〈工業地〉
調査地点数：1、平均価格：26,100 円 /㎡

〈住宅地〉
調査地点数：7、平均価格：28,040 円 /㎡

〈商業地〉
調査地点数：2、平均価格：54,550 円 /㎡

平均変動率：+0.4%（前年 +0.8%）◦行橋市図書館等複合施設整備事業（'20 年春竣工予定）

改善を反映して+0.3%に反転した。また京築地区では土地上昇地点数：1◦トライアル行橋上津熊店オープンH30.1

平均変動率：+0.1%（前年 0.0%）

区画整理事業等の公共事業に伴い土地取引が促進された

横這い地点数及び下落地点はなし◦コメダ珈琲店福岡行橋店オープンH29.11

上昇地点数：1、横這い地点数：1【地価動向】

下落地点はなし

齢化の進行が注視されるなか、小倉北区及び小倉南区の行橋市や苅田町では改善がみられ、他では人口減や高齢化の進行を背景に依然として下落基調にあり、ほぼ前年並

北九州市小倉北区

みの下落となった。

人口：181,500 人〈住宅地〉
調査地点数：8、平均価格：25,210 円 /㎡

〈工業地〉
調査地点数：1、平均価格：17,500 円 /㎡

平均変動率：+0.1%（前年 0.0%）

平均変動率：+1.2%（前年 +1.2%）

高齢化率（65 歳以上）
：28.9%

上昇地点数：3、横這い地点数：4

全地点で上昇増加及び小倉駅南口東側に竣工予定の再開発ビル「ガーデ【主な出来事】

下落地点数：1

ンシティ小倉」周辺では高額土地取引が観られ、中心商業◦ JR 小倉駅南口東地区再開発ビル「ガーデンシティ小倉」

地一円の地価水準を底上げし、市域の上昇率が拡大した。

R1.9 竣工予定

平均変動率：+1.5%（前年 +0.7%）

京築地区では、地区の中心である行橋市及びマンション用◦ JR 城野駅東側の土地区画整理事業地区（ボンジョーノ）

全地点で上昇商業地については小倉北区の中心市街地での取引件数

対前年比：+0.2%

6 年間：+0.1%〈商業地〉
調査地点数：2、平均価格：67,600 円 /㎡

みやこ町
人口：19,092 人

対前年比：▲ 1.3%

6 年間：▲ 8.3%

高齢化率
（65 歳以上）：41.2%【主な出来事】

地需要を期待可能な苅田町で上昇したもの、他では消費者は売行き好調（1㎡当たり100,000 円程度）

人口の減少、経営者の高齢化と後継者不足等により疲弊し【地価動向】

豊前市ており、概ね前年並みに下落となった。

〈住宅地〉
調査地点数：15、平均価格：70,330 円 /㎡

人口：24,820 人

工業地については自動車関連産業が製造部門を牽引し、            平均変動率：+0.2%（前年 0.0%）

高齢化率（65 歳以上）：36.0%◦犀川駅付近にて町が新たに開発分譲を計画している7 区

また港湾施設の稼働率が向上した結果を受け、地価水準

            上昇地点数：5、横這い地点数：6【主な出来事】

画についてはH29 年度中の販売開始（9,016 円 /㎡ ~9,752

は総じて回復基調となった。

            下落地点数：3、新設地点：1◦豊前市宇島地先工業団地内の松本工業
（株）
が隣接する

円 /㎡）

〈商業地〉
調査地点数：15、平均価格：260,600 円 /㎡

16,528㎡の用地を取得、工場拡張に伴う地域雇用創生へ◦勝山地区の国道沿いを中心に小規模のテナント物件の建            平均変動率：+3.7%（前年 +3.4%）

期待が高まるH29.6

築がみられる            全地点で上昇【地価動向】【地価動向】〈工業地〉
調査地点数：2、平均価格：37,450 円 /㎡

〈住宅地〉
調査地点数：4、平均価格：16,800 円 /㎡

〈住宅地〉
調査地点数：8、平均価格：10,440 円 /㎡

各市区町のトピックスは以下のとおりである。
（人口・世帯数は各年 4月1日現在、高齢化率は平成 31 年 4月1日現在の数値）

北九州市門司区
人口：95,275 人

対前年比：▲ 1.2%

6 年間：▲ 6.6%

高齢化率
（65 歳以上）：37.4%◦町が開発分譲した国作団地はH29 夏に完売
（7,760 円 /対前年比：▲ 1.4%

6 年間▲ 6.8%

㎡ ~8,480 円 /㎡）            平均変動率：+0.5%（前年 0.5%）

平均変動率：▲ 1.3%（前年▲ 1.2%）            平均変動率：▲ 1.7%（前年▲ 1.5%）            全地点で上昇

全地点で下落、新設地点数：1            全地点で下落〈商業地〉
調査地点数：1、平均価格：25,600 円 /㎡

【主な出来事】

平均変動率：▲ 1.9%（前年▲ 1.1%）            平均変動率：▲ 0.8%（前年▲ 1.0%）

全地点で下落            全地点で下落◦門司港駅の改修工事が竣工

北九州市小倉南区◦モデルプジェクト再配置計画（門司港地区、大里地区）

人口：207,172 人◦門司港レトロ地区内に温浴施設付き複合商業施設の建設

高齢化率（65 歳以上）
：28.7%

計画を公表（H32 年竣工予定）【主な出来事】

苅田町◦新門司地区の土地区画整理事業地内で宅地分譲が進◦マルショク「新守恒店」R1.9オープン予定

人口：36,383 人

行中◦ホームプラザナフコ小倉南店新館 H30.11オープン

高齢化率（65 歳以上）：24.4%

対前年比：▲ 0.1%

6 年間：▲ 3.4%

〈商業地〉
調査地点数：2、平均価格：20,700 円 /㎡

〈工業地〉
調査地点数：1、平均価格：5,600 円 /㎡            平均変動率：▲ 1.8%（前年 0.0%）
対前年比：+0.8%

6 年間：+0.6%

            全地点で下落◦ゆめタウン城野店 H30.9オープン

8

鑑定ふくおか No.45

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令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要

各市町村の概要
吉富町【主な出来事】◦ JR 九州工大前駅近くの中原団地跡地（中原東 2 丁目）
で◦ 2019 年 5 月31日に閉店予定だった「黒崎井筒屋」が、◦コモンパーク上毛 彩葉、全 77 区画分譲中H25.6.17

住宅地開発計画が進行中。

規模を縮小して営業を継続するすることを決定（平成 31 年

高齢化率
（65 歳以上）：31.6%【地価動向】◦区内の新規マンショの供給はみられない。

2 月）【主な出来事】〈住宅地〉
調査地点数：4、平均価格：8,663 円 /㎡

人口：6,593 人

対前年比：▲ 0.6%

6 年間：▲ 2.5%

◦黒崎井筒屋アネックス1の跡地に、鉄筋コンクリート造地◦空家・空地バンク制度や定住化促進制度、新婚世帯へ

平均変動率：▲ 0.7%（前年▲ 0.8%）

北九州市八幡東区

上 19 階、総戸数 155 戸のマンション建設が進行中（完成はの住居費等の補助金支給制度等、人口減に関する行

全地点で下落人口：65,225 人、世帯数：30,743 世帯

令和 2 年秋頃）

高齢化率：36.4%◦市瀬地区で「ガーデンシティ黒崎南（82 区画）」が分譲中。

〈商業地〉
調査地点数：1、平均価格：13,400 円 /㎡

政の取組が行われている【地価動向】

平均変動率：▲ 1.5%（前年▲ 1.4%）【地価の変動状況など】◦浅川地区で「浅川テラス（全 176 区画）」が分譲中。

〈住宅地〉
調査地点数：4、平均価格：17,400 円 /㎡

全地点で下落〈住宅地〉
平均価格：52,800 円 /㎡（端数処理後）◦力丸地区で「（仮称）力丸レジデンス 新築工事」の建築計

平均変動率：▲ 0.6%（前年▲ 0.6%）

築上町

全地点で下落〈商業地〉
調査地点数：1、平均価格：21,400 円 /㎡

人口：17,437 人

対前年比：▲ 1.8%

平均変動率：▲ 0.5%（前年▲ 0.5%）

高齢化率（65 歳以上）
：37.3%

全地点で下落【主な出来事】

上毛町
人口：7,209 人

対前年比：▲ 1.2%

6 年間：▲ 6.5%

高齢化率
（65 歳以上）：35.5%

6 年間：▲ 8.1%

平均変動率：H30 年度▲ 0.5% → R1 年度▲ 0.3%

画が進行中。

全 9 地点のうち、上昇 3 地点、横ばい3 地点◦黒崎地区で「（仮称）黒崎マンションⅡ」の建築計画が進〈商業地〉
平均価格：91,400 円 /㎡（端数処理後）行中。

平均変動率：30 年度 +0.2% → R1 年度 +0.6%【区内のマンションの新規の供給状況】

全 4 地点のうち、上昇 2 地点、横ばい1 地点◦平成 31 年 3月 セレンシオ折尾ソラディア◦築上町空き家バンク事業開始【主なトピック】【地価動向】◦「サンライフ桃園公園」（桃園 2 丁目）が完成（令和元年〈住宅地〉
調査地点数：7、平均価格：13,290 円 /㎡

8月）。

直方市

平均変動率：▲ 1.5%（前年▲ 1.4%）◦「レッドキャベツ槻田店」が閉店（平成 31 年 2月）。

人口：55,936 人、世帯数：23,692 世帯

全地点で下落◦「祇園町銀天街」のアーケードの撤去を決定（平成 30 年

高齢化率：33.6%

9月）。

【地価の変動状況など】【区内のマンションの新規の供給状況】〈住宅地〉
平均価格：19,500 円 /㎡（端数処理後）

北九州市若松区・戸畑区・八幡東区・八幡西区、直方市、田川市、中間市、田川郡香春町・添田町・糸田町・川崎町・大任町・赤村・福智町

不動産鑑定士 波多野 宏和◦令和元年 7月 グランドパレス黒崎ランドマークス（第 4 期）

平均変動率：H30 年度▲ 0.2% → R1 年度▲ 0.3%

◦平 30 年 12月 リヴィェール八幡駅前ヴェリエ

全 8 地点のうち、横ばい5 地点

人口及び高齢化率は令和元年 7月1日現在（福岡県人口移動調査による）

北九州市若松区◦平成 30 年のひびきコンテナターミナルのクルーズ船入港実北九州市八幡西区

人口：80,531 人、世帯数：34,089 世帯

績 20 件。

人口：250,768 人、世帯数：112,044 世帯

平均変動率：H30 年度▲ 0.7% → R1 年度 +0.3%

高齢化率：32.2%。

◦若松商店街連合会は、期間限定で空き店舗を無料で貸

高齢化率：29.7%

全 2 地点：上昇 1 地点

【地価の変動状況など】

し出す「お試し出店」
をする出店者を募集中。

【地価の変動状況など】〈住宅地〉
平均価格：39,000 円 /㎡（端数処理後）【区内のマンションの新規の供給状況】（平成 31 年 3月以降）〈住宅地〉
平均価格：53,200 円 /㎡（端数処理後）平均変動率：H30 年度▲ 0.8% → R1 年度▲ 0.3%

◦平成 31 年 3月 アーティックス若松アデッソ

全 11 地点のうち、上昇 2 地点、横ばい2 地点〈商業地〉
平均価格：72,600 円 /㎡（端数処理後）

北九州市戸畑区

全 19 地点のうち、上昇 15 地点、横ばい2 地点◦直方中央公園がオープンした（平成 31 年 4月）〈商業地〉
平均価格：107,000 円 /㎡（端数処理後）平均変動率：H30 年度▲ 0.1% → R1 年度 +0.4%

全 6 地点のうち、上昇 1 地点、横ばい2 地点

高齢化率：31.3%。

全 10 地点のうち、上昇 6 地点、横ばい3 地点◦平成筑豊鉄道の「ことこと列車」（直方駅から行橋駅間）の運行が始まった（平成 31 年 3月）【地価の変動状況など】

本年度当区の商業地の平均変動率は、上記のと

田川市

〈住宅地〉
平均価格：73,700 円 /㎡（端数処理後）

おりで、平成 4 年以来、27 年ぶりに上昇に転じた。

人口：46,769 人、世帯数：21,051 世帯【主なトピック】

平均変動率：H30 年度 +0.5% → R1 年度 +0.1%◦（株）ブリヂストン、北九州工場隣接地（響町）約 14 万平

全 6 地点のうち、上昇 3 地点、横ばい1 地点

米を取得へ（平成 31 年 3月）。

平均変動率：H30 年度▲ 1.5% → R1 年度▲ 0.8%
【主なトピック】

人口：57,625 人、世帯数：28,018 世帯

平均変動率：H30 年度▲ 0.6% → R1 年度 0.0%

〈工業地〉
平均価格 12,900 円 /㎡（端数処理後）平均変動率：H30 年度 +1.2% → R1 年度 +1.4%

平 均 変 動 率：H30 年 度 ▲ 0.4% → R1 年 度 ▲ 0.7%
〈工業地〉17,900 円 /㎡（端数処理後）〈商業地〉
平均価格：43,300 円 /㎡（端数処理後）〈工業地〉
平均価格：38,600 円 /㎡（端数処理後）〈商業地〉
平均価格：111,000 円 /㎡（端数処理後）高齢化率：34.4%

平均変動率：H30 年度 +0.7% → R1 年度 +1.2%【地価の変動状況など】

全 4 地点すべて上昇〈住宅地〉
平均価格：16,300 円 /㎡（端数処理後）◦学研都市では、幹線沿いに店舗等の出店がみられ、アル

平均変動率：H30 年度 +1.0% → R1 年度 +0.9%【主なトピック】

平均変動率：H30 年度▲ 0.6% → R1 年度▲ 0.5%

ゾひびきの店、ベスト電器が本年 9月末頃に開業予定。

全 5 地点のうち、上昇 3 地点、横ばい2 地点◦「ゆめマート青山」がオープンした（令和元年 7月）
		

全 5 地点のうち、横ばい2 地点〈商業地〉
平均価格：37,400 円 /㎡（端数処理後）◦商店街の空き店舗の活用に賃借料を補助する北九州市の【主なトピック】◦ JR 黒崎駅の整備が終了し、グランドオープンした（平成 31「シャッターヒラクプロジェクト」事業により、ウェル本町商店街◦戸畑区役所近くにコメダ珈琲店がオープン（令和元年 6月）。

年 4月）にフランス料理店が開業した（平成 30 年 7月）。

◦内閣府より北九州港戸畑地区が構造改革特別区域計画「北◦茶屋の原地区で「ドラッグコスモス茶屋の原店」オープン〈工業地〉7,400 円 /㎡（端数処理後）◦若戸大橋・若戸トンネルの無料化開始（平成 30 年 12月）。

九州港湾物流効率化特区」として認定された（平成31年3月）。

（H31 年 3月）

平均変動率

10

鑑定ふくおか No.45

平均変動率 H30 年度▲ 0.6% → R1 年度▲ 0.4%
H30 年度▲ 1.3% → R1 年度▲ 0.7%

鑑定ふくおか No.45

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令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要

各市町村の概要【主なトピック】【主なトピック】

田川郡赤村

田川郡福智町◦令和 4 年度に7中学校を2 校に再編することを発表。

◦道の駅歓遊舎ひこさんに「英彦山 0 合目食堂』がオープン

人口：2,845 人、世帯数：1,091 世帯

人口：21,983 人、世帯数：8,708 世帯◦平成 31 年 4月から1 市 3 町（川崎町・糸田町・福智町）水（令和元年 8月）

高齢化率：40.7%

高齢化率：36.8%〈住宅地〉
平均価格：5,270 円 /㎡（端数処理後）〈住宅地〉
平均価格：9,500 円 /㎡（端数処理後）

道事業の統合し「田川広域水道企業団」
を設立。
◦バイオマス発電所に関する協力協定を締結（平成31年2月）

田川郡糸田町
人口：8,617 人、世帯数：3,764 世帯

中間市

高齢化率：37.8%

人口：40,111 人、世帯数：17,482 世帯〈住宅地〉
平均価格：11,800 円 /㎡（端数処理後）平均変動率 H30 年度▲ 0.9% → R1 年度▲ 0.6%

高齢化率：37.4%【地価の変動状況など】〈商業地〉
平均価格 16,200 円 /㎡（端数処理後）〈住宅地〉
平均価格：26,500 円 /㎡（端数処理後）【主なトピック】

全 6 地点のうち、上昇 1 地点、横ばい1 地点◦町民体育館等統合化文化施設（仮称）の計画が策定され平均変動率：H30 年度▲ 0.8% → R1 年度▲ 0.5%

た
（平成 31 年 3月）◦「爆破で地域おこし」の取り組みがすすめられている。

本年、中間 5−2が新設された。

平均変動率：H30 年度▲ 0.4% → R1 年度▲ 0.2%
〈商業地〉
平均価格：16,900 円 /㎡（端数処理後）平均変動率：H30 年度▲ 1.8% → R1 年度▲ 1.8%
【主なトピック】

平均変動率：H30 年度▲ 1.0% → R1 年度▲ 1.1%
〈工業地〉
平均価格：3,900 円 /㎡（端数処理後）平均変動率：H30 年度▲ 1.3% → R1 年度▲ 1.3%

◦本年、村制 130 年を迎える。
◦「源じいの森」がリニューアルオープンした（平成 31 年 3月）

平均変動率 H30 年度▲ 1.8% → R1 年度▲ 1.8%

平均変動率：H30 年度▲ 0.4% → R1 年度▲ 0.4%
〈商業地〉
平均価格：41,600 円 /㎡（端数処理後）平均変動率：H30 年度▲ 1.5% → R1 年度▲ 1.6%
〈商業地〉
平均価格：10,700 円 /㎡（端数処理後）【主なトピック】◦埋蔵文化財センターが完成した（平成 31 年 3月）

福岡市東区、宗像市、古賀市、福津市、宮若市、糟屋郡新宮町・久山町・粕屋町、
遠賀郡芦屋町・水巻町・岡垣町・遠賀町、鞍手郡小竹町・鞍手町

不動産鑑定士 岩隈 良弘

飲食店と物販、サービス、カルチャーなど約 34テナントが出

田川郡川崎町

福岡市東区【主なトピックス】

店予定で、複合商業施設、医療モール、コミュニティスペー◦中間堰の改築工事が完了した（令和元年 5月）

人口：15,451 人、世帯数：7,062 世帯◦総合物流業の㈱九州日新は、みなと香椎 3 丁目に物流セスで構成（敷地 22 千㎡、店舗面積：8,823㎡、駐車場：340◦水辺を活用した都市空間づくりを進める国土交通省の支高齢化率：38.2%

ンター「九州日新アイランドシティロジスティクスセンター」
を建台）。

援制度に「かわまちづくり」が登録された（平成 31 年 3月）〈住宅地〉
平均価格：10,100 円 /㎡（端数処理後）設中。総工費は31 億円、2019 年 9月完成予定、敷地面◦千早駅前にマックスバリュエクスプレス千早駅前店、2019

積は14 千㎡、S5 階、延べ床面積は22 千㎡。

年 4月中旬開業。敷地面積：3,145㎡、店舗面積：1,462㎡、◦西部ガスグループ本社は、2018 年 12月、博多区千代のS 造平家建、駐車場：37 台。

パピョン24から箱崎ふ頭 3 丁目の新社屋へ移転。
（2018 年 3

◦蒲田 3 丁目のJA 福岡市東部育苗センター跡地で、物流月に取得し建物をリニューアル）倉庫センターの建築計画。
（株）
キョーワが運営する物流セン【主なトピック】

平均変動率 H30 年度▲ 0.8% → R1 年度▲ 0.8%◦「にしてつストア中間店」が「レガネット中間」
としてリニュー
アルオープン（平成 30 年 12月）

〈商業地〉
平均価格：21,600 円 /㎡（端数処理後）平均変動率：H30 年度▲ 0.5% → R1 年度▲ 0.5%◦「ホームプラザナフコ中間店」が垣生地区にオープン（平成
30 年 12月）〈工業地〉
平均価格：4,350 円 /㎡（端数処理後）平均変動率 H30 年度▲ 1.1% → R1 年度▲ 1.1%

◦ JR 香椎駅の駅前広場が、2019 年 3月に全面供用開始。

ター ｢福岡センター｣で、S 造、延床面積：9 千㎡、敷地面

田川郡香春町【主なトピック】

土地区画整理により広場面積を3.4 千㎡まで拡張し、バス・

積：9.3 千㎡、着工：2019 年 5月。

人口：10,152 人、世帯数：4,352 世帯◦本町商店街内に買い物弱者対策と地域コミュニティ再生

タクシーの乗降場等を整備。

◦東区社領 3 丁目で、辛子明太子メーカー・㈱ふくやの新高齢化率：41.6%を目指す「ワイワイガヤガヤ商店」がオープンした（平成 30 年◦福岡市は、海上輸送貨物の受け入れ能力の強化に向物流センター｢F・LOG （エフI
ロジ）｣が2018 年 6月から稼働。

〈住宅地〉
平均価格：13,500 円 /㎡（端数処理後）

11月）

け、箱崎ふ頭の西側の海面約 65haを新たに埋め立てること（敷地面積：7,778㎡、S 造 3 階建、延床面積：6,934㎡）。

を検討。将来的には、ウォーターフロント地区の中央ふ頭◦名島幼稚園跡地（東区名島 3 丁目、2､ 510㎡）
を社会福

田川郡大任町（博多区）
や、天神の北にある須崎ふ頭（中央区）に分散し祉法人グリーンコープが購入し、認定こども園を建設予定。

人口：5,077 人、世帯数：2,122 世帯ている物流機能を移転集約し、港湾運営の効率化を図る方◦青葉 1 丁目で地権者らが土地区画整理組合を設立し、土【主なトピック】

高齢化率：38.6%

針。

地区画整理事業住宅地の整備等を進める予定。 2018 年◦香春幼稚園が令和 2 年度末で廃園となることが決定した〈住宅地〉
平均価格：10,100 円 /㎡（端数処理後）◦西鉄は、2019 年 3月
「センターマークス街区」に交通拠点

秋の組合の設立認可を目指すとともに、年内にも工事に着手となる「アイランドシティ自動車営業所」を開業。敷地面積約

し、宅地約 80 区画を予定する。

1 万㎡で、2020 年に路 線 バス専 用のロータリーを整 備、◦福岡輝栄会病院は、香椎参道から千早駅近く（香椎副都

2021 年 3月に完成予定の福岡都市高速 6 号線を活用した

心土地区画整備事業地内）に、2018 年 6月移転。敷地

平均変動率：H30 年度▲ 1.4% → R1 年度▲ 1.1%
〈商業地〉
平均価格：23,000 円 /㎡（端数処理後）平均変動率 H30 年度▲ 2.1% → R1 年度▲ 2.1%

（令和元年 8月）

平均変動率：H30 年度▲ 1.4% → R1 年度▲ 1.7%
〈商業地〉
平均価格：12,400 円 /㎡（端数処理後）

田川郡添田町

平均変動率：H30 年度▲ 1.6% → R1 年度▲ 1.6%

人口：9,102 人、世帯数：3,864 世帯【主なトピック】

路線の新設を計画。

5421.53㎡、延床 10449.42㎡、7 階建、立体駐車場も整備。

高齢化率：42.9%◦幼児教育・保育無償化制度が始まる（平成 31 年 4月）◦「福岡アイランドシティ特定目的会社」は、アイランドシティ

病床数 259、外来診察室 20〈住宅地〉
平均価格 9,460 円 /㎡（端数処理後）◦光ファイバー網整備事業が完了し、平成 31 年 1月よりサー地区で、ホテルや商業店舗等の複合施設の建設を計画して◦アイランドシティセンター地区開発計画（総合体育館の西側

ビス提供開始おり、2018 年 11月に工事に着手。S 造・RC 造 11 階建延床の7.5ha）
で、商業施設の「（仮称）
ぐりんモール」、宿泊施設

49,000㎡を予定。

（地上 14 階建て約 400 室）、駐車場（一般 1000 台、バス20◦東部青果市場跡地で、｢BRANCH 福岡下原｣が 2018 年

台）の商業・宿泊の複合施設を計画。商業施設はオープン

11月末に開業。大和リース（株）が運営する｢BRANCH｣は、モール形式とし、憩いの場として利用可能な商業施設を目指

平均変動率：H30 年度▲ 1.9% → R1 年度▲ 1.9%
〈商業地〉
平均価格：18,700 円 /㎡（端数処理後）平均変動率：H30 年度▲ 3.9% → R1 年度 4.1%

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鑑定ふくおか No.45

鑑定ふくおか No.45

13

令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要

各市町村の概要
し、2020 年 2月の開業を予定。総事業費約 203 億円。

岡県の平均より高い。

◦旧津屋崎庁舎における本庁機能は福間庁舎へ統合し、

29 年 3月に供用開始された。

◦福岡高速 6 号線が着工。香椎浜ランプ付近とアイランドシ【地価動向】

福津市複合文化センター（カメリアステージ、図書館・歴史◦ムロオ福岡支店の新宮物流ターミナルが、立花口（県道

ティの約 2.5kmを結ぶ自動車専用道路。東部地域の交通〈住宅地〉地点数：18 地点

資料館・カフェ）
として2017 年 7月にオープンした。

筑紫野古賀線東側、寺浦地区）
で平成 29 年 4月に業務開

平均変動率：H30 年 ▲ 0.2 % ⇒ R1 年 0.2 %混雑緩和と港湾物流の増加、新青果市場開場などに伴う交通需要に対応。建設費 292 億円、工期 ~ 令和 2 年度。

〈商業地〉地点数：4 地点
平均変動率：H30 年◦照葉小学校の児童数が大幅に増加している事から、アイ

1.3 % ⇒ R1 年 0.1 %◦福津市西福間の「シーサイドパーク海岸通り」（総区画数始。敷地 68 千㎡、延床面積 32 千㎡。

/484 戸）プロジェクトとして始動・平均 14 万円 / 坪、全区画【地価動向】

が分譲中で、8 割販売済み。

〈住宅地〉地点数：6 地点
平均変動率：H30 年 4.6 % ⇒ R1 年 5.8 %【地価動向】

ランドシティに小学校が新設される。市立照葉小・中学校の北側に隣接し、2017 年 10月から工事を開始し、2019 年 4月

古賀市

に開校。

【主なトピックス】◦国道 3 号博多バイパスの未開通区間 3.3km（水谷 ~ 下◦令和元年 3月、古賀市青柳の採石場跡地にて、株式会

原）は、平成 29 年度に全線開通し、国道 3 号の渋滞緩和

社ラ・アトレにより、工場・倉庫を目的とした開発許可。全 4が見られると共に、背後の住宅地の利便性が向上。

区画で敷地面積は13.9 万㎡、用途は倉庫、運送、自動車◦「福岡市総合体育館」が平成 30 年 12月供用開始。

組立工場。分譲価格は不明

宮若市◦山田の草場地区（旧麻生山田炭鉱社宅跡地）
において、〈商業地〉地点数：2 地点〈住宅地〉地点数：10 地点

平均変動率：H30 年 4.3 % ⇒ R1 年 3.5 %

平均変動率：H30 年 0.7 % ⇒ R1 年 3.0 %〈商業地〉地点数：2 地点
平均変動率：H30 年

5.1 % ⇒ R1 年 4.7 %久山町【主なトピックス】◦九大箱崎キャンパス跡地への箱崎中学校の移転構想。

◦古賀市筵内の大規模未利用地（28.2ha）の玄望園土地区【主なトピックス】

久山町が事業主体となり、77 区画の宅地が「Co-Viiiage

九州大学の跡地の活用方策の第 1 弾。開校は令和 4 年度

画整理準備組合が工場団地の設計・造成・企業誘致等の◦市役所の新庁舎が 2020 年春に供用開始予定。

桜の丘」
として販売予定。公園や家庭菜園を整備し、総開以降の見通し。

合意書を交わし、2018 年 3月に起工式が開催された。造成◦若宮小学校跡地（約 1.6ha）の一部を「定住ゾーン」
として

発面積は32 千㎡、3 工区に分け、2019 年 10月頃に街びら◦ R 千早 ~ 箱崎間の九大跡地付近に新駅構想。

工事には20 ヶ月を要し、自動車・流通関連の企業を誘致す

住宅用地として売却方針。マンションや戸建住宅との複合

きと分譲を目指している。

◦香椎駅周辺土地区画整理事業地内において、平成 29 年

る工業団地として完了を目指す。

開発を想定【地価動向】

より、42 画地の保留地が分譲。総じて高値で売却されてい◦古賀市千鳥の国立病院機構福岡東医療センターで建設◦（株）ビューテックが宮若市四郎丸に工場を新設。平成 31〈住宅地〉地点数：4 地点

る。

が進められていた新しい外来管理診療棟が完成し、2018 年

年 1月に事業開始、敷地 17 千坪、従業員数◦アイランドシティ地区に、2020 年度新たな国際ターミナルを5月にオープン。RC3F、延べ床 17 干㎡、事業費 58 億円。

敷地内に寮（60 室）
も完成

供用開始予定。コンテナ取扱量は92 万 TEUから130 万◦高田地区土地区画整理事業地域内で戸建住宅用地が◦令和元年 5月、新工場団地について、トヨタ自動車九州

粕屋町

TEUに増える見通し。

整備され、西鉄が分譲中（コットンヒルズ千鳥駅結いの森）。

の北側に隣接する倉久・尾ノ上地区を優先候補地として発【主なトピックス】【地価動向】

商業地は、ハローディー、ツルハドラッグ等が入居する商業表。候補地は2.1ha 程度との事。

◦ JR 福北ゆたか線・長者原駅（福岡県粕屋町）と、福岡市〈住宅地〉地点数：20 地点

施設が整備済み。

【地価動向】

営地下鉄空港線・福岡空港駅（福岡市博多区）の接続を目◦平成 29 年 2月、舞の里 3 丁目
（イオンスーパー古賀店跡〈住宅地〉地点数：6 地点

指す民間の促進協議会が、粕屋町で発足。

平均変動率：H30 年

3.8 % ⇒ R1 年 4.7 %〈商業地〉地点数：6 地点
平均変動率：H30年 10.0 % ⇒ R1年 12.8 %〈工業地〉地点数：2 地点
平均変動率：H30 年

平均変動率：H30 年 ▲ 0.9 % ⇒ R1 年 ▲ 0.9 %地）にビッグモーターオープン、10月にケーズデンキ古賀店オ〈商業地〉地点数：1 地点

ープン。

平均変動率：H30 年 ▲ 1.2 % ⇒ R1 年 ▲ 1.2 %◦古賀市とUR 都市機構が平成 29 年 6月にJR 古賀駅周辺
6.3 % ⇒ R1 年 7.8 %

宗像市のまちづくりを協働で進める基本協定を締結。

化率約 17.4%で福岡県の平均より相当低い。
◦ JR 酒殿駅前の酒殿駅南土地区画整理事業が、「ステーションタウン駕与丁公園南」として分譲予定。11ha、310 世帯、新宮町

800 人、総事業費 23 億円の予定。第 1 期は2019 年度から〈住宅地〉地点数：6 地点【主なトピックス】

販売予定で30 万円 / 坪程度と推定。事業期間は2022 年 3

2.1 % ⇒ R1 年 3.5 %◦令和元年 5月の民間不動産関連業者による福岡県内住月。

み心地ランキングにおいて、新宮町が第 2 位として発表（1 位◦原町駅西側で粕屋町の中心部近くに広がり、2018 年度ま

1.8 % ⇒ R1 年 2.8 %は福岡市中央区、3~7 位も福岡市の他の区）。新宮中央駅

でに移転が決まっている九州大学付属農場（約 24ha）の跡

周辺で住宅開発と大型商業施設の進出が続き、評価を集地利用計画が存するが、停滞の予定。主要地方道の整備

平均変動率：H30 年〈商業地〉地点数：2 地点
平均変動率：H30 年

装置などを生産する新工場を建設すると発表。投資額は約35 億円。敷地面積は約 2.45 千㎡、2019 年 9月から稼働を目指す。宗像市は法人税を優遇するなどして誘致し、雇用

福津市めたとの事。

が予定されるが、「阿恵遺跡」が国指定遺跡になる可能性

創出につなげる。

【主なトピックス】◦新宮東中学校が新宮町三代の国道 3 号の東側で新設。

が存し、保存方針が固まらない。

◦『神宿る島』宗像・沖ノ島と関連遺産群」が、世界遺産一◦ JR 福間駅から国道 495 号へ連絡する都市計画道路「福東側に隣接する土地の約 6haでは、防災活動拠点となる新【地価動向】

覧表への登録（沖ノ島（宗像大社沖津宮）、小屋島、宗像間駅松原線」は、令和 2月年度に供用開始予定（ゆめマート

宮ふれあいの丘公園を整備。工事は平成 29 年に着工し、〈住宅〉地点数：5 地点

大社沖津宮遥拝所等）。

付近は通行可能）。

同 31 年 1月に完成、新中学校は同年 4月の開校。

◦北九州病院グループの北九州宗像中央病院（仮）が、令◦『神宿る島』宗像・沖ノ島と関連遺産群」が、世界遺産一◦新宮町議会の地域振興及び地域活性化特別委員会、

和元年 9月に稲元地区に移転開院予定。

覧表への登録が決定（福津市北部の勝浦・奴山に所在す

九州自動車道のスマートインターチェンジ設置に向けた調査◦人口は9.7 万人で、近年増加。高齢化率約 28.5%で福る新原・奴山古墳群）

費などの予算措置を申し入れ。
◦県道筑紫野古賀線の立花口~ 的野間の2.2km が、平成

14

◦人口は4.7 万人で、+11%（6 年間）
で大幅な増加。高齢【地価動向】【主なトピックス】
◦西部技研
（古賀市）
は2019 年 1月、宗像市に排ガス除去

平均変動率：H30 年 0.3 % ⇒ R1 年 0.5 %約 150 名、

鑑定ふくおか No.45

平均変動率：H30 年 4.4% ⇒ R1 年 5.4 %〈商業地〉地点数：1 地点
平均変動率：H30 年 4.4 % ⇒ R1 年 8.5 %〈工業地〉地点数：1 地点
平均変動率：H30 年 5.5 % ⇒ R1 年 8.0 %鑑定ふくおか No.45

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令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要

各市町村の概要
芦屋町◦人口は3.1 万人で、▲ 2.9%（6 年間）で減少。高齢化率

鞍手町

化率約 37.6%で福岡県の平均より相当高い。

【主なトピックス】

約 33.2%で福岡県の平均より高い。

【主なトピックス】【地価動向】◦漁港として利用され、貨物の取り扱いが少ない福岡県芦◦ JR 海老津駅南地区で93 区画の宅地（せせらぎの郷・海◦鞍手町庁舎の老朽化に伴い、令和 3 年度を目途に、小〈住宅地〉地点数：4 地点

屋町の芦屋港に関し、物流機能を事実上なくし、農水産物

老津）が、2018 年から分譲。宅地はJR 海老津駅南地区の牧地区への移転計画が進んでいる。

直売所や海釣り施設、ブレジャーボートの係留設備などがある

開発の一環で整備され、駅前広場や道路も新設された。

◦鞍手町中山 IC 開発事業は、現時点では粗造成が完了「レジャー港」とする活性化案をまとめた。面積は約 22haで、【地価動向】

し、出店企業等を募集している。

2028 年度完成予定、総事業費は約 36 億円、年間約 26 万〈住宅地〉地点数：7 地点◦人口は1.5 万人で、▲ 7.2%（6 年間）で大幅減少。高齢〈商業地〉地点数：1 地点
平均変動率：H30 年 0.0 % ⇒ R1 年 0.0 %

齢化率約 31.3%で福岡県の平均より高い。
【地価動向】〈住宅地〉地点数：5 地点
平均変動率：H30 年 ▲ 0.5 % ⇒ R1 年 ▲ 0.5 %〈商業地〉地点数：1 地点
平均変動率：H30 年 ▲ 2.3 % ⇒ R1 年 ▲ 2.0 %

遠賀町【主なトピックス】◦ JR 遠賀川駅の北側の再開発を巡り、新たに建設する交流センター（仮称）などの実施計画案をまとめ、2023 年 4月の開業を目指す。現駅舎は東側に移転し、交流センターを水巻町跡地に建設し、連絡通路で結ぶ。交流センターは3 階建【主なトピックス】て、延床面積は約 1015㎡、1 階は図書コーナー等、2 階は◦人口は2.84 万人で、▲ 3.6%（5 年間）で減少。高齢化率コンサートが開けるメインホール、3 階に子どもの遊戯室と育約 32.5%で福岡県の平均より高い。

児相談室、産直市などのイベントも開き、年間約 10 万 6 千◦水巻町吉田のボタ山跡地にトライアル、LIXILビバが出店

人の利用を想定。現駅舎西側には広さ約 2330 平方メートル予定。ダイワロイヤルと町の保有するぼた山跡地（更地）のの平面駐車場（69 台分）を造成。交流センターと駐車場の一部、約 42 千㎡の借地契約を締結、商業施設を建設し2概算事業費は19 億 4700 万円。

社に賃貸する。開業は2020 年 4月の予定。

◦国道 3 号の今古賀交差点の立体交差が平成 30 年度末◦ダイエー跡地で旧イオン水巻店（2017 年 3月閉店）
は、ダイ

に完成。

ワロイヤルが運営・開発を行い、『ライフガーデン水巻』とし◦人口は1.87 万人で、▲ 1.6%（6 年間）で減少。高齢化率て、2019 年 11月に開業予定。店舗面積は8,654㎡、ダイレ

約 33.3%で福岡県の平均より高い。

ックスを核に、西松屋、ケーズデンキ、JINS、等が出店を【地価動向】

計画〈住宅地〉地点数：4 地点
平均変動率：H30 年 0.7 % ⇒ R1 年 0.9 %◦八幡西区との行政界近くの商業施設「グランモール水巻」
は、先行きが不明である。

〈商業地〉地点数：2 地点
平均変動率：H30 年 0.0 % ⇒ R1 年 0.0 %【地価動向】〈住宅地〉地点数：4 地点
平均変動率：H30 年 0.9 % ⇒ R1 年 1.3 %〈商業地〉地点数：1 地点
平均変動率：H30 年 0.0 % ⇒ R1 年 0.0 %H30 年 ▲ 0.5 % ⇒ R1 年 0.0 %

平均変動率：H30 年 ▲ 0.1 % ⇒ R1 年 ▲ 0.4 %人の集客と約 2.6 億円の経済効果を見込む。
◦人口は1.36 万人で、▲ 8.8%（6 年間）
で大幅な減少。高

H30 年 ▲ 0.4 % ⇒ R1 年 ▲ 0.4 %〈商業地〉地点数：1 地点

小竹町【主なトピックス】◦人口は7.4 千人で、▲ 10.6%（6 年間）で大幅減少。高齢福岡市博多区・中央区、飯塚市、小郡市、筑紫野市、朝倉市、うきは市
朝倉郡筑前町・東峰村、三井郡大刀洗町【住宅地の状況】

不動産鑑定士 井上 真輔

地点も見受けられる。一方、今回高い上昇率を示したのは全国的に雇用・所得環境の改善が続くなか、低金利の都心商業地の周辺背後地域、具体的には博多駅界隈周

継続及び住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支辺部及び天神 4 丁目等で、上昇率 20%を超える地点は昨

え等もあり、住宅地の地価は総じて堅調に推移している。

年 4 地点だったのが、今回は7 地点で20% 超の上昇率となかかる中、当第 4 分科会においても、ほぼ同様な傾向を示っている。背景としては、土地価格が相対的に割安である

しており、昨年上昇を示した市区は何れも上昇率が拡大、ことから、投資採算性において優位性が認められ需要が向依然として下落を示している市町でも、東峰村を除いて下かったこと等が挙げられる。

落幅が縮小している。福岡都市圏の住宅地では、前記事
由のほか、福岡市中心部で続く地価上昇に伴い、その周【天神界隈と博多駅界隈】

辺部に割安感が現出、需要が高まったことのほか、価格を

福岡市の二大都心である天神地区と博多駅地区である

若干高値で設定しても取引が成立していることから、鉄道

が、市内商業地の上昇率 10 傑をみてみれば、昨年は中央路線或いは幹線街路沿いを軸に、波及的に上昇地点が拡

区商業地 5p、博多区商業地が 4p（残り1pは東区千早）

大している。

だったのに対し、令和元年調査結果をみてみると、中央区商業地が 4pに対し博多区は6p がランクインしている。但し、【商業地の状況】

上昇率 1 位と2 位は天神商業地（昨年 1 位は博多区冷泉町
大博通り沿いの地点）であり、天神界隈商業地がやや盛り

博多駅と天神界隈の両都心部を中心に、依然として地返した感も看取される結果となっている。

価上昇が続いている。福岡市都心部では、ホテル関連需要のほか、Jリート及び資金力に余裕がある企業等が収益

天神地区の上昇の背景は大きく2 点であり、①天神ビッグ物件を積極的に購入して市場を牽引しているほか、オフィス

バンプロジェクトに対する期待感、②オフィス賃料上昇に伴う賃料が明確な上昇であることからオフィス街商業地の収益力

収益力の上昇である。先ず①は、高さ制限の緩和、天神を高めている。また、鉄道駅から徒歩圏内の商業地においBBプロジェクト第 1 弾ビルを契機として、昨年 4月の旧大名ては、利便性及び高容積率に着目した分譲賃貸マンション

小跡再開発事業の具体化が弾みとなり、明治通りを中心にデベロッパー等の需要に支えられ上昇幅を拡大させている

将来に対する期待感が高まっている。裏付けるように高い取化率約 40.6%で福岡県の平均より相当高い。

岡垣町【地価動向】【主なトピックス】〈住宅地〉地点数：4 地点◦「ぶどうの樹」（同県岡垣町）
は、同町内にワインを醸造す
るワイナリーを建設し、2019 年 5月に着工で、2020 年 4月のオープンを目指す。ワイナリーは岡垣町内浦の社有地に建設予定。2 階建、延べ床積約 860㎡で、将来は産地密着のワイナリーとして地域の活性化にも貢献予定。

16

鑑定ふくおか No.45

H30 年 ▲ 1.1 % ⇒ R1 年 ▲ 1.1 %〈商業地〉地点数：1 地点
H30 年 ▲ 2.2 % ⇒ R1 年 ▲ 1.5 %【参考・比較検討可能な主なポイントの平成バブル時の比較】
基準値

博多
−1

博多
5−1

博多
5−4

博多
5−5

博多
5−7

博多
5−10

福岡中央
−3

福岡中央
−5

福岡中央
5−4

福岡中央
5−6

福岡中央
5−7

福岡中央
5−12

Ｒ元年調査

142,000

4,670,000

660,000

1,550,000

720,000

1,870,000

361,000

260,000

2,930,000

790,000

850,000

800,000

Ｈ3年調査

235,000

8,900,000 2,500,000 3,790,000 3,850,000 6,350,000

372,000

335,000

12,000,000 2,580,000 6,000,000 1,450,000

格差率（60.4）（52.5）（97.0）(77.6)（24.4）（26.4）（40.9）（18.7）（29.4）（30.6）（14.2）（55.2）

鑑定ふくおか No.45

17

令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要

各市町村の概要
引事例も顕在化している。次に②は、三鬼商事による8月◦駅前 4 丁目にHEARTS バスステーション博多 UR が 2018

ウエー構想を断念。

積水ハウス、西鉄等のグループが決定と発表。ザ ･リッツ･の天神地区オフォス空室率は1.68% でほぼ空室が無い状

年 12月供用開始。隣接の深見ビルは、三菱地所と深見興◦ 2018 年 7月、旧博多青果市場跡地約 8.7haの跡地開発

カールトンが入る24 階建高層ビルを核とした複合施設が態、賃料は対前年比 +3.3%の11,253 円と上昇基調が続い産がオフィスビルを共同開発。地上 13 階地下 1 階、延床事業者に三井不動産、西鉄、九電のグループが決定。売2022 年 12月頃に全面開業する予定。ホテル・オフィス棟のている。また、既存ビルでは増額での賃料改定の動きが活

約 1 万 2 千㎡、地上 1・2 階が商業施設、3 階以上がオフィ

却価格 190 億円。大型複合商業施設ららぽーとを2022 年

ほかに、オフィスで誘致した外資系企業で働く外国人等が発化、新規募集は明確な上昇基調となっている。一方、同ス。2021 年 1月完成予定。ペデストリアンデッキで博多駅か春開業予定。核テナントとしてキッザニア。

滞在することを想定した住宅等が入る18 階建のコミュニティ

じ天神地区でもH28 年調査まで3 年間、市商業地価格 1 位

ら直結予定。

◦ 2019 年 4月からの福岡空港民営化の事業者に、九電・棟も建設、賃貸サービスアパートメントとする方針。イベント

だった天神西通り沿いの地点は、物販・飲食中心の商業◦福岡県、福岡東総合庁舎の敷地有効活用事業の公募

西鉄等の地場企業「福岡エアポートHD」、チャンギエアポ

ホール等も整備。

地域であり、消費者行動の変化等の影響もあり対前年比

で、JR 九州、福岡地所、麻生の3 社で構成する企業グルートグループ、三菱商事の企業連合に決定。今後、国際◦三菱地所、ホークスタウン跡地に商業施設「MARK IS+9.1%にとどまっている。その結果、平成 29 年以降に最高ープを優先交渉権者に選んだと2019 年 8月に発表。地上線エリアに五つ星クラスの外資系ホテルを誘致するほか、福岡ももち」
を2018 年 11月開業。延床約 125,000㎡、店舗商業地である天神 1 丁目明治通り沿いとの価格は、平成 28

11 階地下 1 階のオフィスビルで2024 年 3月頃完成予定。博

国際線駐車場を立体駐車場に、免税店等の商業機能を強

面積約 48,000㎡、全 163 店舗。隣接地には28 階建分譲マ

年調査で1000：96.1 が、令和元年で100：77.9と格差が拡

多コネクティッドの活用（容積率最大 50% 上乗せ）も検討。

化する等の方針を明らかに。

ンション2 棟（総戸数 578 戸、1 棟目の完成は19 年度後半、大している。

22 年 3月着工予定、70 年間の定期借地で借地料は年 2 億◦福岡都市高、トンネル方式で空港延伸。2025 年 3月末

2 棟目は20 年度後半を見込む）を建設。

2200 万円。2・3 階に入る県税事務所の賃借料は年 1 億

予定の滑走路増設と同時期の供用開始を目指す。

◦旧簀子小跡地活用会議、活用方針の素案を提示。土

ブルと比較検討可能なポイントは、博多区 9p（住 4・商 5）、1700 万円。既存庁舎の解体費等は事業者負担。

◦福岡市都市計画審議会、西鉄天神大牟田線、雑餉隈

地は民間企業へ貸付、必須事項として体育館建設や広場

中央区 8p（住 2・商 6）である。平成 3 年地価調査価格を◦福岡市、JR 博多駅から半径 500mの約 80haを対象に、~ 春日原駅間の新駅設置及び連続立体交差事業案を承整備を盛り込む。2018 年度末に事業者の公募。

100とした場合、100を超えた地点は無く、住宅地の最高は老朽ビルの建替えを促す新たなプロジェクト「博多コネクティッ

認。 場 所は西 鉄バス雑 餉 隈 営 業 所の隣 接 地、開 業は◦福岡大学、荒戸の付属若葉高校の南区高宮移転を白中央区六本松で97.0、商業地の最高も六本松で55.2と、ド」を始めると2019 年 1月発表。容積率最大 50% 上乗せボ2021 年度予定。

紙に。

継続地点数が少ないものの相対的に六本松界隈が浮上しーナス等が有り、期間は2028 年までの10 年間。

◦福岡市、旧住吉小跡地の公募型プロポーザル実施。

◦ 西 鉄、天 神 再 開 発の計 画 概 要を2018 年 8月に発 表。

たことが鮮明になっている。【参考参照】◦博多スターレーン2019 年 3月末で営業終了。NTT 都市

2019 年 3月に学校法人精華学園が事業者に決定。敷地

地上 19 階地下 4 階、地下 2 階 ~ 地上 4 階が商業ゾーン、

開発と大成建設が再開発を共同で進めると発表。主用途を

5,745.35㎡、価格 13.5 億円。

地上 5、6 階はホテルロビーや会議場、8~17 階がオフィス、

オフィス、低 層 部 分を商 業 施 設に使う複 合ビルを建 設。

◦大和リース、パピヨンプラザ再開発の概要発表。（仮）ブ

18・19 階はホテル（客室数約 50 室）、2024 年春開業、事2020 年着工、22 年完成を計画。

ランチ博多パピヨンガーデンとしてハローディ、家電量販店、業費 400 億円超。ビブレは地権者と合意次第解体、建設◦西鉄、本社機能を駅前 3 丁目の博多センタービルへ 2019

飲食店等のテナントが入り2020 年 3月オープン予定。延床に着手、24 年春の開業に間に合わない場合は、その部分

宅団地では堅調な販売動向を示していたり、再開発地区等

年 4月1日に全面移転。

は建替え前より2 割増しの約 2 万㎡。

のみ遅れて開業。新ビルは第 1 期分が敷地面積 6200㎡、

により将来に対する期待感が高まっている地域も見受けられ◦ JR 九 州、博 多 駅ビル拡 張を2019 年 3月に正 式 発 表。

◦福岡市が 2015 年に天神ビッグバンプロジェクトを発表。国

延床約 10 万㎡、ビブレ部分も開業した後は、敷地面積約る。また、人口減少高齢化が進む各市町村のなかでも、利博多駅空中都市構想と名付け、投資額は数百億円。新中家戦略特区の規制緩和や条例改正を通して民間企業に開8600㎡、延床約 13 万 6 千㎡の計画となっている。

便性に劣る地域から地域中心への移動等といった動きが看期経営計画（2019~21 年度）内に計画を固める。面積等は発を促し、10 年後のビル延床面積を現在の1.7 倍（約 76 万

◦天神 2 丁目南ブロック再開発の概要明らかに。再開発予取される。その他、高速道路 IC 等周辺では、物流施設用

未定だが、オフィス・商業を予定。

㎡）、雇用者数を2.4 倍（約 97,000 人）に増やし、30 棟のビ定地は約 1.1ha、容積率を現行の700% から最大 1300%ま地の需要が高まってきている。これらの動きは、地価調査の◦西鉄、博多国際展示場 &カンファレンスセンターを2021

ル建替えを目指す。

で引き上げる内容の地区計画変更案を承認。明治通りに沿ポイントが設定されていないので、動向が一部把握し難い面

年春にオープン予定。空港通り沿いの子会社の物流倉庫◦明治通り再開発。政府は2012 年に天神地区を特定都って地下通路等を新設。既に地区内東端にあるヒューリック

はあるものの、特徴的な価格形成要因を挙げれば以下のと跡地。4 階建・延床約 1 万 8 千㎡。約 2 千人収容可能な3

市再生緊急整備地域に指定、税制や財政面の優遇で再福岡ビルはホテルを核とした大型商業ビルに建替を表明。

おりである。

千㎡のホールを2 室備える。同種施設では西日本最大開発を支援。17 年には航空法に基づく建物の高さ制限を、◦三菱地所、2021 年度にイムズの営業を終了して建て替え◦大型クルーズ船 2 隻が同時に接岸できるバースが、中央76m から最大 115mに緩和され 26 階建相当のビルも建設可

る新たな施設を、オフィス、商業、交流拠点等の多機能を

福岡市博多区・中央区

ふ頭に2018 年 9月に完成。2020 年以降の見通しで、中央能に。

持つ複合ビルにする方針を示す。24 年末までの新ビル完成◦三鬼商事の2019 年 8月末時点の福岡市中心部オフィス

ふ頭西側にある国際ターミナルを東側に移し高速船やフェリ◦天神明治通り地区地区計画（天神 1・2 丁目明治通り沿を目指す。高さ制限緩和を市に求めていく予定。

空室率 1.87%。賃料は前年同月比 +5.2%、26 ヶ月連続のー等の岸壁にし、ふ頭西側はクルーズ船の専用岸壁に。まい約 17ha）、そのうち天神 1 丁目南ブロック約 3.1haの再開◦アバクロ、アバクロンビー &フィッチ福岡店を2020 年度後上昇で10,341 円となっている。福岡市の空室率は、東京にた、WF 地区再整備計画案の概要が判明。サンパレスを

発ビルの容積率を現行の800% から最大 1400%まで上乗

半に閉鎖と発表。また、ブルックスブラザーズ福岡、6月30

次ぐ低い水準。

取壊し大博通りから直結する道路を整備、マリンメッセ南側

せ。また、新たな地下通路「因幡町通り地下通路」の整備

日で営業終了、閉店。

◦ウィーワーク、九州初の拠点を大名に2018 年 12月に開にホール及び展示場も新設、大博通りとの結節点一帯をエ案も正式に盛り込む。

◦サンセルコ商業業務棟管理組合法人、建替え検討の推設。2 番目としてゲイツに19 年 3月開設。日本リージャス、ントランスゾーンと位置付け、ホテルや飲食店を配置し第 3◦福岡市が整備していた地下 2 層の駐輪場・通路（天神ふ進を決議。

交流重視オフィス「スペーシーズ」
を博多駅前に19 年 4月開の都心拠点を目指す。完成目標年次は20~30 年後。博多

れあい通り）が 2018 年 6月オープン。民間業者が中心に整◦イオンショッパーズ福岡店地下 1~ 地上 4 階が改装終え、設。東京、名古屋に次ぐ3 拠点目。福岡パルコ新館 5 階全

港の2018 年の外国クルーズ船寄港回数（速報値）
は、5 年備を計画している因幡町通り地下通路（仮）ともつながる予2019 年 4月新装開店。2 階にはコワーキングスペースが併

フロア約 1,000㎡に、シェアオフィス「ザ・カンパニー」が 17 年連続の国内 1 位だが大きく落ち込み▲ 14.9%の263 回。

定。

設するTUTAYA が入居。5~8 階は福岡地所が借り受け、12月オープン。

◦ 2019 年 3月、髙島市長、博多 ~WF 地区を結ぶロープ◦福岡市、2018 年 3月、大名小跡地の優先交渉権者にオフィスフロアに改装して今秋にオープン予定

新しい時代、令和を迎えた。かかる中、いわゆる平成バ【特徴的な価格形成要因】
平均変動率ではマイナスを示した市町でも、新興分譲住18

鑑定ふくおか No.45

鑑定ふくおか No.45

19

令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要

各市町村の概要◦福岡ソフトバンク、ヤフオクドーム横にエンターテイメントビル

9 千㎡。④国交省、九州道鳥栖 JTC~ 久留米 IC 間に味（仮）を建設し、2020 年春以降、順次開業を目指すと発表。

坂スマートIC（仮称）を新設と発表。2018 年中着工、24

HKT48 劇場等 7フロアで構成。外壁には高さ40m から全年頃の完成を目指す計画。⑤福童の県道鳥栖朝倉バイパ

筑前町

長約 100mの滑り台も設置

ス全線開通。

① 2014 年 6月ドラッグスコスモス夜須店、同年 9月にアスタラ

部豪雨により局地激甚災害の指定。JR日田彦山線添田 ~㎡に新工場建設。2020 年着工、21 年稼働を目指す。

夜明間は現在も不通。復旧時期は未定である。③旧小石原小を水源の森交流館として運営する事業者の公募。

ビスタ太 刀 洗 店 が そ れ ぞ れ オープン。 ② 販 売 総 額

筑紫野市

大刀洗町

2,400~2,500 万円程度の全 276 区画の三輪それり完売。③①高樋地区に民間の流通業務団地が造成、既に完売。

公募する方針。A−1 エリア15,665㎡、B エリア2,400㎡は①ガーデンヒルズ美しが丘（150 区画）、フォレストガーデン二2016 年、四三嶋工業団地内にヤクルト工場の進出決定。

②安田倉庫は、16,800㎡の敷地に地上 2 階建延床面積約

売却又は貸付、A−2 エリア2900㎡は売却。

日市むらさき（85 区画）は完売。カメリアタウン（138 区画）は

時期・雇用者数は未定。

1 万 6800㎡の新倉庫を2017 年 7月に完成。③久留米運送◦福岡県住宅供給公社、小笹団地建替事業で発生する余剰地の約 2haについて、2019 年度後期に民間事業者をが、鵜木地区に、7,500㎡の荷扱いホームを備える大規模

ほぼ完売で販売好調。また市中心部では2~4 区画程度の飯塚市

ミニ 開 発 が 活 発。 ② 筑 紫 駅 西 口 土 地 区 画 整 理 事 業

東峰村

物流施設を2016 年 1月に開設。④ 2016 年 10月に鵜木地◦市中心の従前商業地である「本町商店街」「東町商店（32.5ha、870 戸）が進行中。またミクストメディアが天拝坂① 2013 年に計画さた小石原川ダム水源地域整備計画、現区にスーパートライアルが開店。商業は近隣市町に存する街」等アーケード街は、大型 SC「イオンショッピングタウン穂団地東側を開発中（約 206,579㎡、戸建約 450 戸、店舗

在付替道路工事が進捗中。完成は19 年度予定が豪雨被

大型店の影響により町内の商店は空洞化、衰退化の傾向

波」等に客足をとられ衰退傾向、2018 年 10月に飯塚井筒他）。③ 2017 年 7月にニトリゆめタウン筑紫野店、同年 11月

害により1 年間延長。②朝倉市と同じく2017 年 7月九州北にある。

屋サロンが閉店。一方、19 年の商工会議所による歩行量にアベイル筑紫野店開店。④石崎 1 丁目の九州森永乳業

調査は、全 8 地点平均で平日前年度比 81.3％、休日85.0％

跡地に新市庁舎。2019 年 1月業務開始。⑤福岡ヤクルトと3 年ぶりの減少となっている。

工場を閉鎖し、筑前町に新設する工場へ機能移転。時期◦飯塚市等が整備する飯塚市中心市街地活性化事業、等は未定。

①吉原町 1 番地区第 1 種再開発事業、②ダイマル跡地事業地区暮らし･にぎわい再生事業、③飯塚本町東地区整

朝倉市

備事業の3 事業が完了。一定の効果が現れている。

不動産鑑定士 高田 卓巳

市区町村別・用途別の平均変動率は下表のとおりで、今南区住宅地は、全 19ポイントのうち、今回も1ポイントを除①中心市街地の新たな賑わい・交流拠点の整備を進める

回も嘉麻市と桂川町を除き、地価の上昇幅拡大が続いていき地価上昇幅を拡大させている。唯一上昇幅が縮小したの◦延床約 18,000㎡の飯塚市新庁舎が、2017 年 5月8日開ため、甘木地区都市再生整備計画が進行中。本町商店

る。ここでは、そのなかでも特徴的な変動を示したポイントをはマンション開発用地の福岡南−12（高宮 2 丁目）である。

庁。また、移転を検討していた菰田西の市地方卸売市場街東側アーケード撤去、甘木中央公園の拡充整備、市道

有するエリアに絞って簡単に整理する。

金余りの状況は続いており、依然として市内のマンション開を庄内工業団地グランドに新築移転する方針を固める。

改良新設等。②シニアタウン美奈宜の杜の分譲は比較的◦都市再生特別措置法の規定に基づく立地適正化計画を堅調に推移。日本版 CCRCの構想により注目を集める。③2017 年 4月に策定。居住誘導区域と都市機能誘導区域を2018 年 9月にコメリパワー甘木インター店がオープン。同年設定。政府のコンパクトシティモデル都市に全国 10 市に選

12月にアルゾ甘木店がオープン。④原鶴温泉の旅館は最ばれる。

盛期の32 軒から現在 12 軒まで減少。⑤朝倉市、新庁舎◦ 2017 年 12月に飯塚庄内田川バイパス筑豊烏尾トンネルの場所をピーポート甘木周辺と正式発表。2022 年度中までが開通し、全線完全 4 車線として供用開始。一方、国交の新市庁舎完成を目指す。⑥ 2017 年 7月九州北部豪雨、省では八木山バイパスを現状の2 車線を有料道路として4

局地激甚災害の指定。17 年 7月末福岡県内の被害総額

車線化にする検討を始めている。また、2018 年西日本豪雨

1,197 億円は戦後最大規模の被害。同年 10月時点で孤立によりJR 筑豊本線桂川 ~ 原田間が不通となっていたが、19集落解消。⑦日田市の九州木材市場、朝倉市小隈のロー

年 3月に復旧。

ム跡約 5 万㎡に原木販売拠点を計画、19 年 6月に立地協

住宅地

商業地

工業地

全用途

H30 調査R 元調査

H30 調査R 元調査

H30 調査R 元調査

H30 調査

R 元調査

福岡市南区

+6.0%

+7.7%

+8.9%

+10.0%

ーー

ーー

+6.7%

+8.3%

春日市

+7.9%

+10.6%+8.9%+10.2%

ーー

ーー

+8.1%

+10.5%

大野城市

+6.6%

+9.6%

+9.8%

+13.8%

ーー

ーー

+7.4%

+10.6%

太宰府市

+2.6%

+4.0%

+2.8%

+6.0%

ーー

ーー

+2.7%

+4.4%

定締結式。

嘉麻市

▲ 1.2%▲ 1.3%▲ 1.5%▲ 1.2%ーーーー▲ 1.3%▲ 1.3%①市北部の「美鈴の杜」、「美鈴が丘」の大型住宅団地で

うきは市

那珂川市

+2.9%

+4.3%

+3.3%

+4.5%

ーー

ーー

+3.0%

+4.3%

宅地分譲、建売住宅の販売が進み、新規戸建分譲団地｢① 2014 年 1月にヤマダ電機テックランドうきは吉井店がオープ

宇美町

+3.4%

+5.2%

+7.2%

+8.7%

+7.9%

+10.8%

+4.8%

+6.7%

あすみ
（255 区画）｣「コットンヒルズ三沢駅前（109 区画）」にン、16 年 4月にコメリオープン、国道 210 号バイパス沿いのおいても分譲が開始された。そのほか、駅徒歩圏内におい熟成度が徐々に益している。15 年 3月サニー吉井店閉店、

篠栗町

+0.5%

+2.6%

+3.7%

+8.0%

ーー

ーー

+1.5%

+4.4%

て、ミニ開発も見受けられる。②小郡市による干潟第二工

跡地はパチンコ店が出店。②うきは市と久留米市、共同で+7.0%+10.2%+8.7%+11.7%

+7.1%

+9.6%

+7.2%

+10.5%

業団地、2015 年 10月より分譲開始、17 年 5月完売。大原

吉本工業団地の隣接地域（両市に跨る34ha、12 区画）に、志免町

西地区で約 5haの流通業務施設用地造成中。③プロロジ

久留米うきは工業用地が造成販売中。既に筑水キャニコム

須恵町

+6.5%

+10.0%

+5.0%

+6.8%

+8.1%

+10.6%

+6.7%

+9.4%

ス、小郡市山隈にプロロジスパーク小郡を建設。2019 年内が、当団地のうきは市内側に2019 年稼働を目指して新工場に着工、20 年竣工を予定。敷地面積約 3.2ha、延床 2 万を建設予定。また、資生堂が、久留米市側に約 9 万 7 千

桂川町▲ 0.3%▲ 0.3%▲ 2.0%▲ 0.4%▲ 0.9%+0.0%▲ 0.7%▲ 0.3%

小郡市

20

福岡市南区、春日市、大野城市、太宰府市、嘉麻市、那珂川市、
糟屋郡宇美町・篠栗町・志免町・須恵町、嘉穂郡桂川町

鑑定ふくおか No.45

鑑定ふくおか No.45

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令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要

各市町村の概要

22

めて旺盛な状態が続いている。

プしたうえに、再開発に向けた床の貸止めも増加しており、発用地を欲しがるディベロッパーは多いが、建築費が高止ま

新価格のマンション供給が増加するにつれて売行きは鈍化しりで、市内高価格帯のマンション販売は、一部強力なセールており、これ以上の販売価格上昇は見込みづらくなってい

これまで、福岡市及びその周辺市では、主に、機関投

現在、オフィス賃貸マーケットは顕著な床不足に陥って賃料

スポイントがある物件を除き低迷傾向にある。販売価格にはる。戸建住宅地についても、駅接近性が優れたエリアの地

資家を需要者とする投資用不動産（オフィス・賃貸マンショが高騰しているため、オフィス開発気運は一段と高まってい上昇余地がほとんどなくなっており、マンション開発用地の地価上昇は依然として続いているが、駅接近性が劣る郊外のン・ホテル・商業施設等）、個人を需要者とする分譲マンショ

る。こうした状況を踏まえれば、もうしばらく地価上昇の反転

価上昇はさらに鈍くなっている。

旧分譲地等においても、上記のとおり不動産業者による用地

ン及び投資用アパート等に対する旺盛な需要と、オフィスやが生じることは想定し難い。

一方、南区住宅地で最も大きな上昇率を示したのは、福仕入が活発化しており、地価上昇が顕著となっている。ただホテルの顕著な賃料上昇に支えられ、これらの開発用地価

金余りの状況は依然続いており、投資マネーはより有利な

岡南−4（平和 2 丁目）である。市内駅徒歩圏内の住環境

し、こちらも実需に見合った用地仕入れかどうかは不透明で格の上昇が地価上昇を牽引してきたといえる。市場には高利回りを求めてボーダーレスに行き場を探している状況にあが良好な住宅地は市場に出ることが少ない。一方で、需要ある。

値に対する警戒感がじわりと広がっているものの、優良投資る。特に、地価上昇に出遅れ感があるエリアあるいはコアア者層の資金調達環境は依然好調なため、こうした物件が売春日・大野城市商業地は、全 6ポイントのうち、1ポイントを用不動産が売りに出されたときの過熱は依然として続いておセット以外のアセットタイプについて、このエリア・アセットタイ

りに出れば高値成約となるケースが多い。また、駅接近性が除き地価上昇幅拡大となった。6ポイントのうち3ポイントが駅り、一段落した個人を需要者とするBtoC 市場に比べて、プには投資マネーは入ってこないといった先入観は排除して劣るエリアでも戸建住宅開発業者による用地取得が活発化

周辺商業地で、他は路線商業地である。駅周辺商業地は

BtoB 市場の活況は相変わらずの状態である。また、オフィ

その動向を注視しなければならない。

しているため地価上昇が顕著となっている。一部地場業者

南区同様に賃貸マンション開発用地需要の高まりを受けた上スについては、福岡市ではリーマンショック以降開発がストッが南区だけではなく福岡都市圏全体で開発用地を大量に高昇となっている。福岡県は先頃「春日原」
・
「白木原」
・
「下

値で仕入れているが、最終需要者の需要に見合った仕入大利」駅の高架駅舎のデザインイメージを公表しており、平れかどうかは不透明で、こうした業者が想定している販売を

成 32 年度末の事業完了に向けて駅周辺の発展期待は高ま実現できずに資金ショートを起こした場合は市場への影響がっている。一方、路線商業地については春日・大野城市だ懸念される。

けでみた場合は取引が活発化しているとまではいえない。し不動産鑑定士 浅川 博範

福岡市西区・城南区、久留米市、糸島市、八女郡広川町

南区商業地は、全 6ポイントのうち、1ポイントを除き地価

かし、路線商業地の需要者は広域的に物件を検討すること

上昇幅拡大となった。市内では優良賃貸マンションの品薄から、福岡都市圏全体でみた場合、取引は確実に活発化

感が続いている。先頃「井尻」駅徒歩圏の賃貸マンションをしている。ある大型専門店企業は福岡都市圏で用地を2 物

J-REIT が取得した。J-REITの賃貸マンション投資対象エリ件取得した。また、大手ホームセンター企業が西日本で店

アは、これまで中央区・博多区が中心であったが、品不足

舗拡大を狙っており、同社は新宮町で福岡県 1 号店をオー

継続地点 18 地点中、上昇 17 地点、横ばい1 地点。平で投資対象エリアの拡大が続いており、こうした投資マネープンしたものの、福岡県では出店余地がまだ十分にあると判

均変動率は前回から引き続き拡大して+2.7%となっており、

福岡市西区
平均変動率で住宅地・商業地ともに上昇率が前年から拡大。

重店」が令和元年 6月にオープン予定。その後「ベスト電器」
もオープン予定。

〈住宅地〉

福岡市城南区
平均変動率で住宅地・商業地ともに上昇率が前年から拡大。

の流入で中央区・博多区以外でも賃貸マンション開発用地断しており、2 号店の用地取得を目指して精力的に活動を続

安定して地価上昇が続いている。姪浜駅周辺の「姪浜」の需給が逼迫している。南区商業地のポイントは多くが賃貸けている。

「愛宕」「豊浜」「小戸」地区では約 5%~ 約 6%の地価上継続地点 13 地点中、全地点で上昇。安定した戸建住〈住宅地〉

マンション適地であるため地価上昇幅が拡大した。そのなか

須恵町住宅地についても、4ポイント全て地価上昇幅拡大

昇が見られ、「石丸」「福重」地区では約 4%~ 約 5%の地宅需要を背景に上昇傾向が続いている。早良区、中央区

でも「大橋」駅周辺の2ポイントが最も大きな上昇率となった。

となった。福岡市の地価の高騰で福岡市内勤務の一次取

価上昇となっている。又、「生の松原」地区では約 2%、「野六本松の需要が当区まで波及しており、利便性の高い北部

隣接する博多区那珂の青果市場跡地では三井不動産によ

得者層による戸建住宅地需要は、将来性が期待される粕屋

方」地区では約 1%の地価上昇となっている。今宿駅周辺の地域の住宅需要が堅調に推移。取引価格は上昇、取引件

るショッピングセンター「ららぼーと」が計画されているが、施町や志免町に波及しているが、そうした需要が須恵町にも「横浜」地区や「今宿青木」地区では約 1%の地価上昇、市数も大幅に増加傾向である。西区に遅れて上昇傾向に転じ

設内には外国人観光客の輸送を目的にバスターミナルが設け波及している。これまで需要者にはあまり選好されなかったエ

街化調整区域内の住宅地においても地価下落を示すポイント

た後は、平均変動率で西区を大幅に上回っている。なお、られる予定である。また、一昨年西鉄は「大橋」駅を特急停

リアや傾斜地の旧団地でも、戸建開発業者による用地の仕がなくなり、横這い~ 約 2%の地価上昇を示している。

七隈線沿線の地価動向は、博多駅までの延伸を織り込まれ車駅としており、施設利用者を「大橋」駅からバス輸送するこ入れが活発化し、2,000 万円前後であった建売物件の価格〈商業地〉ており、強含み傾向が継続している。城南−13（分譲マンシとも想定していると考えられ、今後は「大橋」駅の拠点性が高も、現在では2,500 万円 ~3,000 万円台前半が相場となって

姪浜駅周辺地域は、分譲、賃貸マンション素地としてのまることが予想される。一方、地価上昇幅縮小となったのはおり、これまで地価が低く抑えられていた分その上昇幅は大き需要が強く、供給物件が少ないため売りに出れば高値での住宅地域における分譲マンション用地不足を反映している。

福岡南 5−5（高宮 5 丁目）
で、こちらのポイントも駅前の賃貸くなっている。

取引が予想される。姪浜駅北側の5−1は、良好な利便性

中部から南部も地域的にばらつきがありながら地価上昇が続ョン）地点は+9.7%と前年並みの上昇を示しており、良好なマンション適地であるため需要の競合が期待されるものの、糟屋郡の工業地が引き続き地価上昇幅を大幅に拡大させと市内における駅前商業地としての相対的値頃感を反映しいている。

住宅賃料の上昇余地がなくなっているため、地価上昇幅縮ている。福岡都市圏では、Eコマースの市場拡大と、自社て+8.4%と昨年より上昇幅が拡大した。幹線沿いにあるその〈商業地〉小となった。

で行っていた物流業務を外注する3PL（サード・パーティー・

他の地点は、+2~7% 前後で上昇幅は前年から大幅に拡大

春日・大野城市住宅地も、ほとんどのポイントで地価上昇

ロジスティクス）の浸透のほか、企業の設備投資意欲も高いしている。

+9.6%で推移。当区の商業地は、都心部のように店舗が集幅拡大となった。こちらは分譲マンション用地のポイントが大きため、物流効率化が可能な施設に対する需要は非常に高ま（変動要因）

積し連たんする地域は殆どなく、商業地においても、住宅等な上昇率を示している。春日・大野城市の西鉄天神大牟田っている。特に、博多港・福岡 IC・福岡空港への接近性◦石丸四丁目の旧西部市場跡地は、白十字病院が事業予として利用する需要が強くなってきているため、住宅地へと用線沿線の分譲マンション開発用地については、福岡市と比に優れる物流施設開発用地の需給は逼迫しており、上記い定者として決定。医療施設（RC 造 8 階建、延べ面積

途転換を行う土地も増えてきており、商業集積地は減少傾向

継 続 地 点 全 地 点で上 昇。 別 府の5−1は前 年 並みの較して割安感があったため、用地取得競争は激しさを増し

ずれの施設への接近性のほか、福岡市中心部への接近性

36,000㎡）を建設予定であり、令和 3 年度頃開業の予定。

に拍車がかかっている。なお、商業地における規模を有すた。ただし、春日・大野城市でも福岡市同様に、いわゆるにも優れているまとまった規模を持つ土地に対する需要は極◦「イオン福重店」が閉店したが、「MEGAドン・キホーテ福るマンション適地はその希少性から価格が高騰しており、そ鑑定ふくおか No.45

鑑定ふくおか No.45

23

令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要

各市町村の概要
れに伴い取引利回りの低下傾向が継続している。また、郊H30.11には久留米駅前第二街区市街地再開発組合の設

ルコート伊都の杜Ⅱ、リッシュハウス伊都アマルフィ、セレンシ

外型の路線商業地においては、特に大規模な画地では借立が認可、事業への期待感が現れている。路線商業地域

オ前原ステーションイースト、クレアホーム前原ザ・レジデンス。

地契約による出店が中心となっているため、取引自体は殆どについては、依然として高い繁華性の認められる合川・櫛〈商業地〉

みられない。

原バイパス（5−10・5−11）はプラス基調（+2% 前後）で推JR「筑前前原」駅前の中心商業地域は国道 202 号等の（変動要因）

移、その他上津バイパスは開発初期の定期借地権の終了

郊外路線商業地域との競合から依然として厳しい状況にあ◦ファミリーマートドラッグイレブン別府店 H30.2オープン。

に合わせて地代上昇と店舗建て替えが活発である。

るが、駅前立地という稀少性から5−1 が今回は上昇を示し◦その他特に変動要因は無い。

〈工業地〉

た。国道沿いの路線商業地域 5−3も隣接する新駅開業と吉本工業団地周辺に新規で約 34haの「久留米・うきは工

福岡市西区の影響から今回 +7.6%と上昇幅が拡大した。

業団地」の造成が進んでいたが、資生堂九州福岡工場（仮旧二丈町等の市内郊外部も値頃感の浸透により今回上昇に称）の進出が発表された（H31.2）。その他、市内の分譲工転じている。

業団地は全て完売するなど、当市への新規進出状況は安（変動要因）

定しており、9−1 が +1.8%と上昇幅が拡大している。

◦ JR 筑肥線「筑前前原」駅と「波多江」駅の中間地点にあ落 5 地点。特急停車駅（JR 久留米駅、西鉄久留米駅、花（変動要因）

たる鉄道沿線約 20.2haに、前原東土地区画整理事業が始

畑 駅 周 辺 ）では 分 譲 マンション素 地 需 要 が 依 然 高く、◦「グリーンリッチホテル久留米天然温泉六ツ門の湯」
オープン

動。新駅設置と合わせて中低層の住宅等 1,000 戸規模の−35は+4.0%の上 昇が続いている。 戸 建 住 宅は、総 額（H31.4）。

住宅地を整備するもので、「糸島高校前」駅が開業した

2,500 万 ~3,800 万円程度のミニ開発分譲が活発化。上津バ◦ JR 久留米駅前第二街区市街地再開発事業が平成 30 年

（H31.3.16）。

イパス周辺の南町、野伏間地区では、生活利便施設の充11月に組合設立認可、令和 4 年度完成目標（35 階建、店

実と久留米 ICまでの利便性の高さを反映するなど、上昇基舗・事務所、住宅）。

調が継続している。中心部周辺地域（諏訪野町、野中町、◦久留米・うきは工業団地に「資生堂九州福岡工場
（仮称）
」

国分町等）
では、校区による選別傾向もある中、安定した戸の進出を平成 31 年 2月に発表、令和 3 年中の稼働を目指し

建 住 宅 需 要を背 景に上 昇 傾 向が継 続。 城 南 町の−12ている（約 10 万㎡）。

（+6.0%）が今回調査では上昇率トップであり、駅前の再開◦西鉄久留米駅前（ 東 側 ）にドン・キホーテがオープン

発事業への期待感と新幹線停車駅まで徒歩 5 分の利便性と（H30.10）。

良好な住環境を志向する潜在的な需要者層が多いことが反◦西鉄久留米駅前（西側）の英進館跡ビルを改装して、低映されている。旧久留米市やや郊外の地域でも殆どが安定

料金型ホテルがオープン（H30.11）。

局面にあり、調整区域内宅地でも横這いとなっている。さら◦城島町と田主丸町が非線引都市計画区域に変更されたに、旧郡部住宅地の中でも、三潴町は全地点で上昇、北（H30.3.30）。用途地域も設定されている。

久留米市
平均変動率で住宅地・商業地ともに上昇率が前年から拡大。
〈住宅地〉
継続地点 35 地点中、上昇 19 地点、横ばい11 地点、下野町は4 地点中2 地点で上昇、田主丸町は3 地点中2 地点
で横ばい、城島町は4 地点中2 地点で今回横ばいになっているなど、郊外部の地価下落が止まりつつある。
〈商業地〉

糸島市
平均変動率で住宅地・商業地ともに上昇率が前年から拡大。
〈住宅地〉

広川町
平均変動率で住宅地・商業地ともに地価下落が継続しているが、下落率は前年から縮小傾向。
【用途毎の変動率概要】
市町村
福岡市西区

福岡市城南区

久留米市

糸島市

広川町

福岡市早良区、大牟田市、柳川市、八女市、筑後市、大川市、みやま市、三潴郡大木町

福岡市早良区

用途

R1

H30

住宅

＋2.7

＋2.4

商業

＋5.8

＋3.8

住宅

＋4.6

＋4.0

商業

＋6.8

＋5.0

住宅

＋0.7

＋0.5

商業

＋1.5

＋0.8

工業

＋1.8

＋0.9

住宅

＋2.8

＋1.4

商業

＋4.1

＋1.3

住宅

▲0.2

▲0.4

商業

▲1.1

▲1.4

工業

＋1.6

＋0.5

不動産鑑定士 福山 道和

基調が続いている。

福岡市営地下鉄空港線各駅から徒歩圏の早良区の住

西新地区の中心商業施設である「プラリバ」が閉店となっ宅地は、都心部への交通アクセス等の利便性及び教育環

たが、「PRALIVA」
としてリニューアルオープンし、今後の境に恵まれていることから、従前から住宅地として高い評価

周辺地域の発展が期待される。なお、上層階は地上 40 階を受けている地域であり、このエリア限定というような根強いの分譲マンションが建築中である。西新駅近辺の商業地で需要者層も存在する。当該地域はもともと供給が少ないな

は高額な取引も散見され、出物が少ないこともあって稀少性

継続地点 11 地点中、上昇 7 地点、横ばい3 地点、下JR 筑肥線沿いは交通利便性が認められる為、旧前原地

か稀少性が高く売手市場の様相が続いており、地価は上から、物件が市場に出れば高値での売買が予想される。ま

落 1 地点。JR 久留米駅前、合川バイパス、櫛原バイパス域においては新分譲及び建売等の開発が認められ販売状

昇基調を維持している。特に稀少性の高い西新駅や藤崎

た、国道 202 号、早良街道等の路線商業地についても、沿いの上昇が安定しており、旧郡部の下落率が小さくなっ況は良好である。この影響を受け旧志摩町においても小規駅に近接する適地は高額の取引も見られる。マンション適地

周辺背後地の地価上昇の影響等も受けて、近年は上昇傾たため、平均変動率で住宅地以上の上昇率を示している。

模分譲（3 区画 ~11 区画）、旧二丈町においても小規模分譲

では、典型的な需要者として想定されるデベロッパー等を中向を示している。

依然として、商業中心は路線商業地域である合川地区の（2 区画 ~5 区画）、又旧前原市内の市街化調整区域で県心に用地取得の動きは見られるものの、地価上昇の影響、「ゆめタウン」周辺、上津バイパスに集積している。駅近くの条例 6 条 1 項 1 号等により開発が可能な分譲地が形成され販売価格の頭打ち感、大量供給の計画、売れ行きの鈍化

中心商業地は一番街周辺の各アーケードであるが、店舗入ている影響を受け、糸島市の住宅地等が前年より上昇幅が傾向等もあり、一部では慎重な動きも見られる。比較的ロッ

当市の住宅地の地価は長期間に亘って下落基調が続い

れ替わりが多く近年では飲食店街化している。夜の通行量拡大傾向にある。分譲地については前原東土地区画整理

トが小さな物件でも、賃貸マンションとして建物を建築したうているが、下落率は緩和傾向にあり、大牟田駅周辺部で増加を反映して一番街 5−1、マンション用地としての水準ま事業により大規模な宅地供給が行われたが、その周辺地域

えで販売又は転売したり、小さく区画分割して戸建住宅用

利便性及び住環境に優れる地域については、上昇の地点で下落して値頃感を反映した明治通り5−3の中心市街地 2においても小中規模の宅地供給が行われている。旧前原市地として販売する等、デベロッパーを含む不動産業者にとっも見られる。

地点の上昇幅が前年から拡大、西鉄久留米周辺への店以外においても小中規模の開発により宅地供給が行われてては、柔軟な土地利用或いは販売戦略が可能なエリアであ

商業施設の動向としては、岬町の大型商業施設「イオン舗やホテル進出が要因の一つと考えられる。JR 久留米駅

いる。マンション開発も行われており分譲予定、現在分譲中る。また、地下鉄七隈線沿線から早良区南部にかけても、

モール大牟田」が平成 23 年春にオープンし、当該商業施設

東 口 の5−4 が 今 回 +4.9%と昨 年より上 昇 幅 が 拡 大、は次のとおり。アメックス波多江駅前、アルバガーデンセントラ

市街化調整区域等の一部地域を除いては概ね地価の上昇の開業に伴いオーバーストアの状況も予測され、既存商業

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鑑定ふくおか No.45

大牟田市

鑑定ふくおか No.45

25

令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要

各市町村の概要
地では空洞化、衰退化の傾向が依然続いており、地価下

筑後市

落の強い圧力要因となっている。但し、市の中心部である

県南の中核都市久留米市の南側に隣接しており、住宅

大牟田駅周辺の幹線沿いの商業地については、長年の地地の開発は、久留米市寄りから中心部の山ノ井地区等での価下落により、下げ止まりの様相も見られる。新栄町駅前

ミニ開発が中心であるが、久留米市への交通アクセス及び地区市街地再開発事業が予定されていたが、建設代行者

周辺居住環境に鑑みた値頃感とも相俟って、比較的堅調の撤退により、事業計画が頓挫しており、その影響が懸念

な販売状況を示している。筑後市中心部の住宅地の地価される。また、旧三池炭鉱の施設等が近年世界遺産（明治

上昇圏域は拡大傾向にある。

日本の産業革命遺産）に登録され、観光客の増加等が期待されている。

市町村

平成28年
調査

商業地については、大規模店出店として平成 27 年 11月に「ゆめモール筑後」が開業し、国道 442 号沿いは徐々に

大牟田市の工業地域は、三池港の荷主助成制度拡大

店舗集積が進んでいる。また、平成 23 年 3月に九州新幹等を背景に国際コンテナ取扱量は増加傾向にあり、地価は線筑後船小屋駅が開業し、同 28 年 3月には同駅近接地に長年に渡る下落に伴う値頃感も見られる。

福岡ソフトバンクホークス・ファーム球場「HAWKS ベースボールパーク筑後」開業し、広域的地域からの集客が見られ

柳川市【用途毎の変動率概要】

周辺地域の発展が期待されている。

平成29年
調査

柳川駅東部土地区画整理地区内周辺は、区画整理の進展、西鉄柳川駅舎の建て替え、東口開設等を反映し土地需要は強い。その他の住宅地需要がやや低迷しているが、地価の下落傾向はやや緩和の傾向にある。

大川市
当市の基幹産業である木工業は衰退傾向を辿っており、中心部・郊外の区別なく、不動産需給関係は低調で、地柳川市の商圏は、日用品については概して市内にとどま

価は依然として下落基調で推移しているが、下落幅の若干っている一方、買回り品、高級品等は久留米市、福岡市、の縮小傾向は認められ酒見地区については下げ止まってい更には周辺市の大型商業施設に顧客が流出している。まる。また、旧来からの商店街は空き店舗も目立つ等、衰退

た、平成 26 年 7月、西鉄柳川駅東側に近隣型 SC「ゆめ傾向にあるほか、国道 208 号及び国道 442 号の路線商業

モール柳川」がオープンし、駅東口の区画整理事業の整備

地域も市域全体の低迷傾向を受け、地価は依然として下が一層進むとともに、近年の外国人観光客の増加も相まっ

落傾向にある。

平成30年
調査て駅西側の既存商業地の活性化も期待され地価は横這いから上昇へ転換している。但し、最近の日韓関係の悪化による韓国人観光客の減少の影響が懸念される。

みやま市
旧瀬高町及び高田町の一部にミニ開発分譲地が見られ、比較的利便性に優れる住宅地については地価は安定的に

八女市
従前より市内の不動産需給関係は弱含みで推移してお推移しているものの郊外部では住宅需要は弱含みで取引件数は少ない。

り、特に山間部を中心とした郊外部では人口の減少や高齢

旧来からの商業中心であった瀬高駅前通り商店街周辺化の進行により地価下落に歯止めがかかっていない。但し、は現在、空店舗や空地も目立ち、現況の店舗が撤退した

旧八女市の住宅地については、地価は改善傾向にあり、場合代替店舗の進出は難しい状況にある。旧サンリブ跡地

同中心部の本村地区については上昇している。

には「アスタラビスタ下庄店」が開業予定となっている。周辺

商業地については、国道 442 号（八女 ~ 大川）が全線開通し、同国道沿いには平成 25 年 7月に「TSUTAYA 積文

令和元年
調査

単位%

用途

福岡市
早良区

大牟田市

柳川市

八女市

筑後市

大川市

みやま市

大木町

全用途

+3.5

▲1.8

▲1.9

▲3.0

+1.0

▲2. 8

▲ 2.1

▲ 0.6

住宅地

+3.5

▲1.8

▲1.5

▲2.9

+1.6

▲2. 9

▲ 2.1

▲ 0.4

商業地

+3.5

▲2.0

▲3.0

▲3.0

±0.0

▲3. 3

▲ 3.0

▲ 1.8

工業地

ーー

±0.0

▲1.6

ーー

▲0.8

▲2. 2

±0.0

ーー

全用途

+3.7

▲1.3

▲1.4

▲2.3

+1.2

▲2. 6

▲ 1.7

▲ 0.5

住宅地

+3.5

▲1.4

▲1.3

▲2.3

+1.6

▲2. 6

▲ 1.6

▲ 0.3

商業地

+4.6

▲1.4

▲1.6

▲2.4

±0.0

▲2. 9

▲ 2.7

▲ 1.6

工業地

ーー

±0.0

▲1.7

ーー

±0.0

▲2. 3

±0.0

ーー

全用途

+4.3

▲1.1

▲0.9

▲1.8

+1.5

▲2. 0

▲ 1.1

▲ 0.3

住宅地

+4.0

▲1.1

▲0.7

▲1.8

+1.6

▲1. 9

▲ 1.0

▲ 0.3

商業地

+5.5

▲1.1

▲1.3

▲1.9

+1.8

▲2. 2

▲ 1.6

▲ 0.6

工業地

ーー

▲1.1

▲1.1

ーー

+0.8

▲2. 0

±0.0

ーー

全用途

+5.8

▲0.8

▲0.7

▲1.5

+1.6

▲1. 6

▲ 0.9

▲ 0.3

住宅地

+5.2

▲0.9

▲0.6

▲1.4

+1.6

▲2. 0

▲ 0.8

▲ 0.1

商業地

+8.2

▲0.7

▲0.9

▲1.5

+1.9

▲1. 3

▲ 1.5

▲ 1.0

工業地

ーー

±0.0

▲1.1

ーー

+1.5

▲1. 5

±0.0

ーー

市では近年大規模店舗の開業が進んでいることもあり、概ねこの傾向が続くものと予測される。

館書店八女店」、同 9月に「ニトリ八女店」、令和元年 7月に「ホームプラザナフコ 八女インター店」がオープンするなど、

大木町「ゆめタウン八女」
を核として商業集積が進んでおり、当市の大木町の西鉄天神大牟田線の各駅周辺に住宅開発が商業中心は郊外型大型店舗が立地する蒲原地区等に完全散見され、隣接市等との比較における値頃感から住宅地のに移行している。国道 442 号の整備に伴う利便性の向上等

地価下落幅は縮小傾向が認められ、一部では横ばい及びから同地区の地価は改善傾向にある。

上昇地点も存している。
商業施設は大木町内の国道 442 号バイパス沿いにイオン
ス- パーセンター大木店が平成 20 年 4月にオープンし、隣接市町からも集客している。

26

鑑定ふくおか No.45

鑑定ふくおか No.45

27

令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要

最近の地価動向
門司区

戸畑区

広がったことで全般的には緩やかな上昇基調が続いております。

【住宅地】平均変動率：▲ 0.5%

【住宅地】平均変動率：0.1%•かかるなか、 モノレール沿線など利便性が良好な地域及び新興•井筒屋黒崎店が、 令和 1 年 5 月末に閉店を予定していました•門司駅前から小倉方面の大里地区住宅地に対する需要は根強•戸畑区内の住宅地の地価公示や地価調査の平均価格は、 平成住宅団地では安定的な需要が確認されますが、 街路条件、 利便

が、 営業階を1 ～ 3 階に縮小して営業を継続しています。

く、 当該地域の地価は概ね横ばいで推移していますが、 交通接近

28 年より上昇傾向が続いています。 天籟寺、 浅生地区等の旧来性等が劣る地域、 傾斜地勢地域においては選好性が劣り、 依然

条件が劣る門司港地区や郊外地区は下落傾向が続いています。 特から人気のある利便性の高い住宅地は供給が一服して、 2 ～ 3 区

弱含みの状況にあります。

に街路条件等の地域要因が劣っている住宅地は下落幅が大きくな

画の分譲地は見受けられますが、 大きなプロジェクトは見られませっています。 小倉北区に近いエリアでは、 宅地分譲の売れ行きはん。 人気地区の地価が上昇する一方で、 西部の丸町、 高峰等の【商業地】平均変動率：1.1%•調整区域を除く全基準地が上昇傾向で、 平均変動率は前年に比好調のようです。

高台の傾斜地は、 住宅需要に乏しく、 依然として下落傾向に歯止•地価水準は、 前年価格からほぼ同基調にて推移しております。

べ上昇幅が拡大し、 平成 31 年地価公示の平均変動率 +4.4％とめがかかっていません。 地価の２極化による乖離が鮮明となってい•守恒地区の「サンリブもりつね」、 上原地区の「サンリブシティ小

比較しても上昇幅が拡大しています。

ます。

倉」、 下曽根地区の「サニーサイドモール」といった大規模商業施•箱崎、 千早地区等の利便性が優れる住宅地はマンション・戸建と設を含む周辺および店舗の連たん性等が見られる主要幹線沿いでもに人気があり、 10％を超える上昇となっています。区域中部の若【商業地】平均変動率：1.0%•門司駅前商業中心地区では、 繁華性が長期的な低下傾向にあます。なお、 業態が小売りから飲食店などに変わってきています。

東区【住宅地】平均変動率：4.7%

り、 店舗用地の需要は減少していますが、 賃貸マンション用地の【商業地】平均変動率：0.9%

は、 緩やかながら地価の上昇が続いております。なお、 小倉北区宮、 水谷、 舞松原地区は区画整然とした住宅地を中心に需要は堅需要が堅調となっています。また、 駅近の収益物件は需要者が多•アーケード商店街は、 駅前の大型店舗に顧客を吸収され、 閉における百貨店の閉店セールにより、 小倉南区内の商業施設にお調に推移し、 7％前後の上昇を示しています。一方、 区域北西部のく見込まれます。 2019 年 3 月、 門司港駅保存修理工事完了し、

鎖 店 舗 が 多く見 受 けられ て 地 価 の 下 落 が 続 い て います。 一

きましても年初売上への影響が確認されております。

併せて飲食店が開業しました。 2019 年秋、 下馬寄のナフコ跡地

方、 JR 戸 畑 駅 周 辺 や 小 芝 地 区 の 幹 線 道 路 沿 いを中 心に高 いのスパイシーモールにスーパー 「アルク西門司店」がオープン予

水 準 の 取 引価 格が 見られ、 地 価 の 上 昇 傾 向が 続 いて います。

定です。 2020 年 12 月に JR 九州社宅跡地にホームセンターがオ

収益性に着目した投資物件やマンション適地としての根強い需要【住宅地】平均変動率：▲ 0.3%

【商業地】平均変動率：12.8%

ープン予定です。 門司港レトロ地区は、 東港町の新浜 11、 12 号

が、 上昇の原因であると思われます。

•八幡東区の住宅地の市況は、２極化・個別化の傾向が鮮明になっ•ほとんどの基準地が上昇し、 平均変動率は前年に比べ上昇幅がてきています。 小倉北区付近や中心市街地の生活利便性に優る住拡大し、 平成 31 年地価公示の平均変動率 +12.9％と同程度の宅地は、 出物は少ないが人気が高く相場を越えた高値の取引も見ら

高い上昇率となっています。

【住宅地】平均変動率：0.2%

れ、 地価は堅調に推移しています。 中品等の住宅地の需給は概ね•千早、 箱崎地区等では、 分譲マンションの大量供給による在庫

上屋跡地の開発事業予定者が決定しました。 竣工・オープンは、
2020 年を予定しています。

若松区

小倉北区

高美台、 三苫、 大岳等の郊外の住宅地は、 底堅い需要は認められますが、 他の地区に比べると小幅な上昇に留まっています。

八幡東区•住宅地の価格は、 横ばいの地点や上昇している地点が殆んど均衡しつつあり、 地価動向は、 横ばい気味です。 山麓部の傾斜地の増加が懸念されますが、 依然として、 マンション素地の取得競【住宅地】平均変動率：▲ 0.3%                                                で、 下落している地点についても縮小傾向で推移しています。

勢で街路条件の劣る地区の物件の取引は低調であり、 安値の取引争は激しい状態にあります。また、 立地条件が良い収益物件への•住宅地の価格は総じて下落基調が続いており、 上昇基調にある•大手町や木町などの都心部周辺での人口増加に表れるように、が目立ち依然として地価の下落に歯止めがかかっていないようです。

需要は旺盛で、これを反映し16％台の高い上昇を示しています。

2 地点（鴨生田 3 丁目、 高須北 2 丁目）、 横ばいの 2 地点（東二島

需要者の選好性の一部が都心のマンションへと移行しています。

2 丁目、 藤ノ木 1 丁目）を除いて、 7 地点で下落しています。ただ•利便性や住環境の比較的良好な住宅地は横ばいから上昇となっ【商業地】平均変動率：0.6%

なっています。

一方で、 香住ヶ丘等の旧来からの近隣商業地域は、 小幅な上昇とし、 前年に比較して下落地点は減少し、 下落幅も縮小傾向にありています。 居住環境や街路条件等の劣る、 あるいは、 傾斜地勢

•商業地の地価動向は、 商況や土地利用度等の優劣によって区々ます。

にある住宅地など市場性のやや低い地域では、 下落基調となってです。 幹線道路沿線付近などの土地利用度が高い地区では近年、•東部地区では、 高齢化が進み利便性が劣る地域の需要は弱く、います。

比較的高値の取引が見られ、 市況は発展傾向に向かいつつあると思われます。 一方で、 ア－ケ－ド商店街などの旧来からの近隣型•住宅地に対する需要は依然として強く、 地価の上昇傾向が続い低下しています。

【商業地】平均変動率：3.7%の商業地域では空き店舗が割合多く見られ、 取引は低調気味で地ており、 全地点において上昇となりました。 上昇率については、•西部地区では、 街区が整然とし住環境に優れた住宅団地が多•下落している地点はなく、 殆んどの地点で上昇傾向を維持して価は弱含み基調で推移しているようです。 将来的に、こうした傾

住宅地価格の低い博多区南部でも地価は引き続き上昇基調にあく、 特に「学研都市ひびきの」では土地区画整理事業による新興

おり、 変動率は明確な上昇を示しています。

向は、 徐々に顕著になっていくであろうと予測されます。 今後は、り、 安定的に推移しているといえます。もっとも、 比較的居住環の戸建住宅団地として熟成を高めつつあり、 取引は概ね堅調で•小倉駅周辺ではミクニワールドスタジアムがＨ２９年３月に完成、

スペースワールド跡地に計画されている大型商業施設の影響が注

境や利便性に優れるエリアでは、 前年を上回る上昇を示す一方、す。 同地区では平成 29 年 4 月に「ひびきの小学校」が開校し、 通

南口ではＨ３１年秋の竣工を目指し再開発ビルが進捗しています。

目されています。

やや居住環境に劣るエリアでは、 上昇幅に陰りが見られ、 地域や

特に高塔山麓等の傾斜地域では需要減退が著しく競争力は大きく

博多区【住宅地】平均変動率：6.7%

学時の安全性・利便性が向上しました。また、 平成 30 年 6 月にコレット井筒屋退店後、 核となる店舗の入居はありませんが、ファは換地処分の広告が行われました。

ッションビルとして専門店の増床で対応しています。また、 紺屋町や魚町等中心部の商業地にも堅調な需要が見られます。 背景に【住宅地】平均変動率：1.4%ては、 マンション等の建設ができることから、 その希少性の高さに【商業地】平均変動率：▲ 0.7%は、 低金利政策による不動産投資への指向、 店舗構成の変化に•住宅地は、 19 ポイント中 15 ポイントで上昇し、 平均変動率もより周辺相場よりも高値で取引される例もいまだに見られます。た

•商業地の価格も総じて下落基調が続いており、 上昇を続ける1

基づく新たな需要の顕現、 そして、 増加傾向にあるインバウンド+1.2％から+1.4％と上昇幅を広げました。

だ、 金融機関の融資姿勢は慎重になっており、 高額の中古マンシ地点（塩屋 3 丁目）、 横ばいの 2 地点（童子丸 1 丁目、 二島 5 丁

消費への期待等が認められます。ただ、ここへきて、 最近の日韓•ガーデンシティ黒崎南（市瀬）、 浅川テラス、 ポコタウン黒崎南

ョン等の値引きや土地取引も若干落ち着きを見せ始めています。

目）を除き、 3 地点で下落しています。なお、 下落地点における下の政治的摩擦により韓国からの来訪者は激減しており中心部商店（京良城）等の新規分譲住宅団地の販売が行われているほか、グ

落幅は前年並みです。

街に大きな影を落としています。

ランドパレス黒崎ランドマークス、グランドパレス永犬丸の森、リ【商業地】平均変動率：16.9%•東部地区では、 若松駅周辺の中心商業地域及び外縁部でのや•周辺部では、 サンリブ竪町（Ｈ２７）、 ハローパーク大手町、 サ

ヴィエールリシェル永犬丸、 セレンシオ折尾ソラディア等のマンシ•商業地に対する需要も引き続き旺盛であり、 住宅地と同様、 全や低廉な取引が散見されます。 店舗や事務所の閉鎖後は、 遊休化

ンリブ貴船（Ｈ２８）と複合商業施設が相次いで開業しています。 小ョンが販売されています。なお、 八幡西区役所跡地のザ・サンパ

地点において上昇となりました。 その上昇率についても非常に高が長引いたり、 住宅地に転用されるなど商業地の需要は停滞気味

倉北区の中心部に近いところで、 商業施設間の競争が激化していークシティ黒崎は完売したようです。

い水準を示しており、 半分以上の地点が、 前年を更に上回る上昇

です。

ます。

•西部地区では、「学研都市ひびきの」地区の小敷・塩屋の幹線道路沿いの商業集積が進んでおり土地取引は少ないながら概ね堅

28

小倉南区

規模によってその動向は一律ではありません。

八幡西区•ある程度立地に優れ、 一定のまとまりのある規模の土地につい率を示しています。

【商業地】平均変動率：0.4%•市場に流通する物件はあるものの、 売り手の価格設定が高額で•商業地は、10ポイント中6ポイントで上昇し、平均変動率も▲0.1％

あるため、 取引件数は減少傾向が続いています。 取引価格につい調です。 小敷地区の大規模小売店舗「フォレオひびきの」では、 ホ【住宅地】平均変動率：0.7%

から0.4％と上昇に転じました。

ては、 特に好立地の大型物件等、 その希少性から周辺相場よりもームセンター 「グッデイひびきの店」に次いで、 本年 9 月にスーパ•住宅地需要は、 低金利やこれまでの長期下落による値頃感等に•令和 1 年 6月に行った黒崎アーケード街の空室率調査では、 約

かなり高値の取引となるケースも多く、 個々の取引に応じてその水ーマーケット「アルゾひびきの店」のオープンが決定しました。

より回復基調にあり、 地価については、 下げ止まり・底打ち感が22.5％の空室率が認められ、1 年前の調査より空室率は悪化してい準には大きなばらつきが見られます。

鑑定ふくおか No.45

鑑定ふくおか No.45

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令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要

最近の地価動向•特にオフィスビルの空室率については、 近年では天神地区等で１％台にまで下落しています。賃料も上昇が続いており、 既存の入居
テナントについても現行の賃料を値上げする動きが見られます。

西区【住宅地】平均変動率：2.7%

早良区•平均変動率は上昇幅が拡大していますが、 人口増加に頭打ち感【住宅地】平均変動率：5.2%があり、 減少傾向も見られるようになっていますので、 将来の不動•姪浜駅北方に位置する住宅地である「姪浜」「愛宕」「小戸」•早良区北部、 地下鉄空港線利用圏域の住宅地は、 分譲・賃貸

産需要に影響を及ぼす可能性があります。

「豊浜」地区においては、 約 5％～約 6％の地価上昇が見られ、マンション素地需要が逼迫し、 戸建用地需要も堅調で、 地価は上•住宅地の下落が続いている旧郡部でもその幅は縮小（北野町平

中央区

上昇幅はやや拡大しています。

昇傾向が継続しています。 分譲マンションの販売単価及び総額の均 H30 ▲ 0.5% → R1 ▲ 0.3%、 城島町 H30 ▲ 1.6% → R1 ▲ 1.1%、【住宅地】平均変動率：7.5%•姪浜駅南方に位置する住宅地である「石丸」「福重」地区にお上昇傾向が続き、 平均坪単価 300 万円に迫る高額化が進行して田主丸町 H30 ▲ 0.4% → R1 ▲ 0.4%）
しています。

•宅地の対前年平均変動率は 7.5%（前年 7.2%）と上昇幅が拡

いては、 約 4％～約 5％の地価上昇が見られ、 前年と同程度の上います。

•分譲マンション市場では、 西鉄久留米・花畑・JR 久留米駅の徒大しました。 特に、 再開発の進む六本松地区等が高い上昇率を示

昇、もしくは、 上昇幅がやや縮小しています。

•同区中部の住宅地は、 戸建用地需要が安定的に推移し、 地価

歩 5 分圏内の利便性の高いエリアでは用地取得意欲は旺盛ですが、しました。

•下山門駅南西方に位置する「生の松原」地区や国道 202 号以南

も全般的に上昇局面にあります。

利便性の低い地域では販売が苦戦している模様です。

•分譲マンションの価格は高止まりしていますが、 地行浜地区にに位置する「拾六町」「野方」地区、 更に、 今宿駅周辺の「横浜」•同区南部の住宅地は、 地下鉄七隈線の利用圏内の戸建需要が、•JR久留米駅に近い久留米−12の上昇率が+6.
0%と、 第二街区

建築中のタワー型マンションの販売は概ね順調です。

「今宿青木」においては、 約 1％の地価上昇が見られ、 前年と同底堅く推移しており、 地価は安定若しくは、 やや上昇基調にありま

再開発事業への期待感が反映されています。

•賃貸マンションやアパート等の収益物件については、 物件価格程度の上昇、もしくは、 上昇幅がやや縮小しています。

す。 同線利用圏外の既成住宅地では、 手頃感から、 地価水準はの高騰や金融機関の融資姿勢の変化等により取引件数は減少傾向•周船寺駅北方に位置する「周船寺」地区においては、 約 5％の横ばいから上昇基調へ移行の動きが見られます。

にあるものの、 取引利回りは低い水準にて推移しています。

地価上昇が見られ、 上昇幅が拡大しています。

【商業地】平均変動率 :1.5%•西鉄久留米駅周辺の商業地 2 地点の上昇幅が拡大しています。

•以上のように、 西区の玄関口である姪浜駅周辺の住宅地で地価【商業地】平均変動率：8.2%

5−1 はアーケードの飲食店街化の浸透による需要増、 5−3 は分【商業地】平均変動率：14.7%の上昇幅が大きく、 その周辺に行くにつれ、 地価の上昇幅は小さ•早良区の中心的商業地域における不動産需要は、 投資需要・

譲マンション用地需要が地価を押し上げています。

•商業地の対前年平均変動率は 14.7%（前年 13.5%）と上昇幅くなっています。

出店需要等総じて安定しています。 特に、７月下旬の「プラリバ西• JR 久留米駅近くの 5−4 の上昇幅が拡大、 第二街区再開発事が拡大しました。

•市街化調整区域内の住宅地においても、 地価の下落を示すポイ

新」開業、 及びこれに伴う周辺環境の繁華性向上への期待から、業への期待感が反映されています。

•最高価格地点である「福岡中央（県）5−15」（天神 1 丁目）はントが無くなり、 地価は横這い～約 2％の地価上昇を示しています。

地価水準は、 上昇基調が続いています。

•北野町の 5 ー 7 が周辺の住宅需要に引っ張られ、 昨年の下落か•地下鉄空港線各駅の徒歩圏内で、 利便性等良好な地区（西新・ら上昇（▲ 0.3% → +3.1%）に転じています。

【商業地】平均変動率：5.8%

藤崎地区周辺）では、マンション転用が可能な商業地を中心として、•路線商業地である合川バイパスの 5−10と櫛原バイパスの 5−
11 は堅調に推移しています。

24.2% の上昇を示しました。また、 最も高い上昇率は、 天神 4 丁目に所在する標準地で 25.2% の上昇を示しました。
•「天神ビッグバン」関連の開発案件が相次いでおり、 ①「天神ビ•姪浜駅北方に位置する商業地においては、 商業繁華性の向上

土地の需給が逼迫しており、 地価の上昇局面が続いています。

ジネスセンター」建築計画、 ②大名小学校跡地においてザリッツカ

やマンション用地に対する需要の高まりを受け、 地価の上昇幅が•郊外型路線商業地は、 福岡外環状道路以南の南部地域を除き、ールトンホテルを目玉とした複合ビル開発、 ③福ビル街区の建替

拡大しています（7.1％→ 8.4％）。

堅調な出店需要を背景に土地需要は安定し、 地価水準も上昇傾向

え計画等が予定されています。なお、 福岡市内のオフィスビルに•国道 202 号沿いの路線商業地である「石丸」地区においては、で推移しています。

空室が少ないことが、 建替えの際のネックとなっており、 オフィス

前年と同程度の地価上昇（3.1％→ 2.4％）、 今宿駅及び周船寺駅

賃料は高止まりの状況が続いています。

周辺の商業地においては、 約 5％～約 7％の地価上昇が見られ、•今回の調査では、 下境地区に「直方－８」が新設され、 住宅地は

大牟田市

８地点となりました。 市内の住宅地については、 知古地区の中規【住宅地】平均変動率：▲ 0.9%

模住宅団地の分譲や感田地区や頓野地区等でのミニ開発による住•正山町、 小浜町の基準地では上昇幅が拡大したものの、 その他

宅地の供給が行われており、 相応の需要もあります。

の地点は下落傾向が続いています。しかし、 下落幅が縮小している•このような状況をうけ、 市内では上昇地点はありませんでしたが、•住宅地の価格は全地点で上昇しており、うち上昇率拡大地点は

城南区【住宅地】平均変動率：4.6%

地点が 5、 前年並みが 9、 拡大している地点は 1となりました。

新規地点を除いて、 横ばいが５地点、 下落が２地点となりました。

16 地点（全 19 地点中）となっています。

•住宅地は全 13 地点のうち全地点で上昇となりました。 対前年•宮原町、 手鎌、 天領町、 田隈、 白川、 中白川、 歴木、 宮坂•本年度の地価調査での平均変動率は上記のとおりで、 昨年の▲ 0.2％と概ね同じであり、住宅地の地価は下げ止まりつつあります。

上昇幅が拡大しています。

南区【住宅地】平均変動率：7.7%•市崎・平和地区などの優良住宅地エリアでは、 高価格帯の取引変動率は、 前年（+4.0％）から拡大し +4.6％となりました。 特に町、 諏訪町、 長溝町では下落率が 1％を下回り、 下落幅は小さなが散見され、 上昇率も年率 10％超える値を示しています。

鳥飼・別府等の地域においては、 利便性等から住宅需要が高いものとなっています。 一方、 神田町、 新勝立町では未だ下落率は•大池・若久地区においても価格水準の上昇が確認され、 上昇率

なか市場供給量が少なく、「福岡城南−13」では +9.7％の大幅縮小しておらず、 二極化傾向がみられます。

【商業地】平均変動率：0.3%

は年率 8 ～ 9％で推移しています。 若久団地跡で行われている中な上昇率となりました。 駅からやや遠くバス利用が中心となる田•全般的に見ると、 小川町、 小浜町、 天領町等の新規分譲地、 正•今回の調査では商業地２地点のうち、ＪＲ直方駅近くの地点が▲

規模開発は、 坪 55 ～ 60 万円前後（建築条件付き更地）の高値で島・七隈等の中部地域や、 片江・東油山等の南部地域において

山町等の中心部においては、 堅調な需要が続いています。それに0.8％下落、 幹線沿いの地点が 1.3％上昇し、 当市商業地の平均販売中です。

も需要は底堅く、 概ね前年よりも上昇率が拡大しました。さらに、加えて、 市域中心部からやや離れた山側の今山地区、 海側の三里

変動率は、 平成４年以来、２７年ぶりに上昇に転じました。

•外環状線以南のエリアにおいても、 年率 +5 ～ 6％程度で推移

地下鉄七隈線がＨ32 年に博多駅まで延伸予定であり、 今後も需地区でも新規宅地分譲中で、 売れ行きはおおむね好調のようです。

•湯野原地区から菜の花大橋に至る幹線沿線や県道直方芦屋線沿しており、 上昇率は拡大傾向にあります。

要拡大すると考える期待感が地価上昇を後押ししていると考えら【商業地】平均変動率：▲ 0.7%

います。一方、ＪＲ直方駅付近の既存商業地については、 特にアー

•商業地は新大牟田駅近くの岩本新町の基準地が小幅ながら6 年

ケード商店街での空店舗が目立ち、 商業繁華性が低下しています。
•このような状況をうけ、 都心部の既存商業地については下落し、れます。

【商業地】平均変動率：10.0%

線では、 店舗の集積が進み、 近年、 新たな商業地域が形成されて•商業地の価格も全地点が上昇しており、うち上昇率拡大地点は【商業地】平均変動率：6.8%

連続の上昇を続けています。 中心部の不知火町の基準地は横ばい

5 地点（全 6 地点中）となっています。

•商業地は全 3 地点のうち全地点で上昇となりました。 対前年変傾向が続いていますが、 上昇に反転するほどの勢いは見られませ

外縁部や郊外の車客相手の商業地では上昇と二極化が見られるよ•大橋駅周辺の商業地は、 駅ビルリニューアル（2019.4）
・特急

動率は、 前年（+5.0％）から大幅に拡大し+6.8％となりました。

ん。その他は下落が続いていますが、 下落幅の縮小は 4、 前年並

うになりました。

電車停車駅化（2018.8）等の影響も受け、 需要は旺盛であり、 上

特に「福岡城南 5−1」が存する別府等の北部地域では、 店舗と共

みが 2と改善傾向が見られます。

昇率も年率 12％程度と高い値を示しています。

同住宅の需要が混在しているため、 様々な利用目的を有する需要•平成 34 年に完成予定とされた新栄町駅前地区市街地再開発事•高宮地区については、 高値警戒感もあるものの、 年率 10％弱者が競合し、 地価の上昇が著しく+9.6％の上昇となりました。ま業は、 建設業務代行者が撤退し、 事業の実現可能性は不透明となと高い上昇率を維持しながら推移しています。

た、 長尾や荒江等の中心部からやや離れた商業地においても、 需

りつつあります。

•長住・西長住地区などの郊外商業地（近隣・路線）においても、

要は堅調に推移しており、 周辺住宅地の地価上昇と相俟って前年高値の取引が散見されており、 背後住宅地の上昇圧力の影響も受と比較して上昇率が拡大しました。

け、 上昇率も年率 7 ～ 8％程度に拡大しています。

30

直方市

【住宅地】平均変動率：▲ 0.3%

鑑定ふくおか No.45

飯塚市【住宅地】平均変動率：▲ 1.1%
•住宅地の価格は。 横ばいの 2 ポイントを除き、 依然として厳し
い状況となっています。 人口減少や高い高齢化率、 地域的な衰退

久留米市【住宅地】平均変動率：0.7%

感を受け、 地価は依然として下落傾向にありますが、 新規のマンション分譲や宅地分譲なども見られ、 下落幅は縮小傾向です。

鑑定ふくおか No.45

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令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要

最近の地価動向•住宅需要については戸建需要が大半であり、 規模は土地が 60

ナント付けに苦戦している状況が続いています。また、 未利用地

業態変換、 デザイン性が高い家具製作等により産業浮上を目指し【商業地】平均変動率：▲ 1.9%

～ 90 坪、 新築戸建としては 2,500 万円前後です。

もいまだ多く見られる状況が続いており、 今後の土地利用が注目ていますが依然として厳しい状況にあり、 市勢に影響しています。

•商業地価格は、 既存の商業地に対する需要は郊外型大型小売されます。

市の人口減少や高齢化は年々進んでおり住宅地需要は弱含みで、店舗による影響から弱含みで閑散としています。 ただ、 豊前市役

住宅地の価格は下落傾向にあります。 取引価格は、 中心市街地で所周辺は「フレスポくぼてんタウン」が開業（平成 24 年 4 月）し、は弱含みですが比較的安定しており、 一方、 郊外の住宅地では低

豊前市全体としての商業集積が高まることが期待されます。 中心

廉な取引も多く見られます。

市街地郊外を走る国道 10 号沿線は、 東九州自動車道（平成 28【商業地】平均変動率：▲ 1.3%

すが、 市民の多くは国道 10 号、 県道幹線を利用することが多く、【商業地】平均変動率：▲ 1.3%
•商業地の価格は、 全ポイント下落し、 依然として厳しい状況とな

八女市っています。 特に、 本町商店街などのアーケード街については空【住宅地】平均変動率：▲ 1.4%

き店舗が目立ち、 土地価格の下落傾向に歯止めがかからず、 中心•平均変動率は下落ですが、 本村地区及び岩崎地区の基準地は商業地の価格水準は低迷しています。

横ばいから微増となりました。また、 馬場地区の基準地について•最近時では国道 200 号や国道 201 号沿線等の路線商業地域のも前年の下落から横ばいとなりました。

•家具工業の衰退により店舗や事業所等の敷地需要は低調であ

豊前市全体に与える影響は少ないものの、 沿線商業地は下落幅が熟成度が増しており、 駐車場を備えた郊外型店舗の進出が目立っ•全 19 地点中、 上昇が 2、 横ばいが 1、 下落幅が縮小しているり、 商業地の価格は下落傾向にあります。 小規模店舗の閉鎖及増大しました。

ています。

地点が 8、 前年並みの下落が 8となりました。

び近隣市の大型店舗出店による顧客の流出により、 商業地の収益•新飯塚駅東側にフードウェイを中心とする「スパイシーモール」•全般的に見ると、 旧八女市中心部においては、 需要の回復傾性は低下しており、 依然として弱含みで推移しています。ただし、ができ、日用品、 医院、 銀行 ATM 等、 利便性が増しました。

向が見られる一方、 旧八女市郊外の旧集落及び旧八女郡各町村

市内への大学進出等に影響され、 中心部の商業地域において価年 4 月豊前 IC ～椎田南 IC 間が開通）と並走し、 相互に競合しま

中間市【住宅地】平均変動率：▲ 0.4%

•新飯塚駅周辺及び飯塚バスセンター周辺に事務所ビルがありまにおいては需要は低調で、 依然として前年並みの下落が続いてい格水準が高い取引が見られるため昨年と比較して下落幅は縮小し•中間市住宅地の平均変動率は▲ 0.4％→▲ 0.4％とういう結果にすが、 中小規模の老朽化したビルが多く、 新規開設は少なく、 一

ます。

ました。

なりました。

度空室となったら長期化する傾向が強いです。

•ＪＲ中間駅や筑豊電鉄の各駅まで徒歩圏にあって、 日用品店舗

行橋市などの利便施設にも比較的近接する街路条件及び住環境が良好•商業地は、 市役所近くの県道沿いの基準地が前年の横ばいから【住宅地】平均変動率：0.1%

な住宅地域では、 地価は下げ止まり、または上昇に転じています。

小幅ながら上昇となりました。 商業中心はゆめタウン周辺の国道•住宅地の価格は前回の地価調査より上昇基調で推移していまし（１地点横這い、１地点 0.3％）【商業地】平均変動率：▲ 1.5%

田川市		【住宅地】平均変動率：▲ 0.5%
•住宅地については、 中心市街地周辺でもは相応の取引は少な

442 号沿いに移行していますが、 当該地点は中心部に近く利便性

たが、 今回は３地点で 0.3 ～ 0.4% の上昇、１地点で 0.6% の下•街路条件の劣る旧来からの住宅地域や傾斜地勢の住宅団地など

く、 郊外域では相場と乖離した安値の取引が散見されます。

に優れることから、 住宅地としての需要も見込まれます。

落、 他の地点は横ばいとなっています。 各所で開発素地の取引が居住環境のやや劣る住宅地域では、 下落率縮小傾向だが、 下落が続いています。（４地点で▲ 0.4 ～▲ 0.9％）•ミニ開発された分譲地の価格水準は比較的高いものの、 全体と•全 6 地点中、 上昇が 1、 横ばいが 1、 下落幅の縮小が 1、 前年

見られ、 住宅分譲開発が行われており、 建売業者による開発分譲

しては依然として需要は弱含み気味に推移しているものと考察され並みの下落が 3となりました。

地の売れ行きも比較的堅調であり、 安川通りの延伸部分には新規•遠賀川右岸はＪＲ駅等があり、 宅地化が進んでいますが、 遠賀ます。

•住宅地と同様、 旧八女市中心部は需要が回復しつつあるのに対の出店が見られ、 住宅需要は安定しています。 特に中規模の開発

川左岸部は未開発の農地等や市街化調整区域が多く、 取引件数は少なく、 相当低額での取引が見られます。

し、 旧黒木町、 立花町、 上陽町は背後地の人口減少、 高齢化を分譲地は数年前に比べて価格上昇が顕著で、 周辺のミニ開発地へ【商業地】平均変動率：▲ 0.4%

反映して需要は低迷しており、 下げ止まりの兆しは見えない状況

価格的な影響を及ぼしているものと思料されます。なお、 今年の•幹線道路沿線のエリアなどでは店舗等の集積が徐々に進み相応です。

街などの旧来の中心商業地では空店舗が多く空洞化が進行しています。 商況は２極化の様相を呈しています。

8 月 24 日に平成筑豊鉄道の新駅「令和コスタ行橋」駅が開業しました。

の繁華性が認められますが、 伊田地区、 後藤寺地区のア－ケ－ド

筑後市【商業地】平均変動率：▲ 0.5%
•中間市商業地の平均変動率は▲ 0.8％→▲ 0.5％とういう結果になりました。

【住宅地】平均変動率：1.6%【商業地】平均変動率：1.5%•直方市や岡垣町で開業した郊外型大規模店舗への顧客流出や•筑後市は、 県南の中核都市久留米市の南側に隣接しており、•商業地の価格は２地点ある基準地ともに +1.7%、 +1.3%と地複合商業施設の老朽化などに加えて、 人口減少や消費低迷など経住宅地の開発は、 久留米市寄りから中心部の山ノ井地区等でのミ価変動率が上昇しました。 行橋駅周辺の中心市街地では商業地の済環境の厳しさも相まって、 中間市の既存の商業地域の地価水準【住宅地】平均変動率：▲ 0.6%

ニ開発が中心ですが、 久留米市への交通アクセス及び周辺居住取引も比較的多く見受けられるようになってきています。 特に行橋は弱含みが続いています。（１地点で▲ 0.5％の下落）•住宅地の基準地 10 地点のうち、 1 地点が前年に引き続き上昇、環境に鑑みた値頃感とも相俟って、 比較的堅調な販売状況を示し

駅西側の開発等における繁華性の向上が地価に反映されてきてお•中鶴地区では、 公営住宅の整備に伴なう域内人口の増加によっ

1 地点が下落率が縮小、 8 地点が前年並みの下落率となりました。

ています。 筑後市中心部の住宅地の地価上昇圏域は拡大傾向にあります。また今後再開発が予定されている駅東側でも高値の取引て郊外型店舗が成熟することが期待されます。

柳川市

西鉄柳川駅に近い利便性の高い住宅地については、 地価の緩やり、 特に中心部の山ノ井地区は新規分譲地の売行きが好調で、 割が散見される状況となっています。また、 既述のように安川通りのかな上昇が見られますが、 住宅地の主たる需要者層が市内の 1 次

高の単価設定も見受けられます。なお、 農家集落地域の価格は横延伸部分や高速ＩＣ付近への新規出店も見られ、さらに再開発ビル

取得者、2 次取得者であるため、 人口減少、 高齢化の進行等によばい傾向にあります。

の関連から、 代替地需要等も中心部では見られるようになってきて【住宅地】平均変動率：3.1%

います。

•住宅地の価格については大半の地点で上昇幅が拡大しています。

り、 実需要は相対的に弱く、 地価はわずかながらもいまだ下落基

小郡市

調です。

【商業地】平均変動率：1.9%•西鉄柳川駅東側の柳川駅東部土地区画整理事業地内の新築分•商業地は、 大規模店出店としては国道 442 号沿いに「ゆめモー譲マンションについては、 竣工後も売れ残りが見られます。

ル筑後」が開業しています。また、 平成 23 年 3 月に九州新幹線
筑後船小屋駅が開業し、 同 28 年 3 月には同駅近接地に福岡ソフ•住宅地価格は、 二極化により、 中心市街地は横ばい、 外延部

米市居住者からの需要が多く、 住宅地への需要は旺盛です。その【商業地】平均変動率：▲ 0.9%

トバンクホークス・ファーム球場「ＨＡＷＫＳベースボールパーク筑は下落傾向にあります。 平均下落率は、 昨年と比べ下落幅が僅かため、 宅地の販売状況も好調な状態が続いており、 特に新興住宅【住宅地】平均変動率：▲ 1.3%

住宅団地では、 市北部エリアでは小郡市居住者のほかに福岡市居住者からの需要が、 市南部エリアでは小郡市居住者のほかに久留•商業地の基準地 4 地点のうち、 1 地点が上昇、 2 地点が下落率

後」開業し、 広域的地域からの集客が見られ周辺地域の発展が期に微増しました。 分科会平均住宅地変動率は▲ 1.3％です。 住宅

団地内の地価は上昇傾向にあります。

が縮小、 1 地点が前年並みの下落率となりました。

待されています。なお、 旧来からの中心商業地は空洞化が進み、地全体を概括すると、 ｢都市計画事業赤熊南土地区画整理事業」•市郊外部に位置する住宅地域でも、 周辺地域でミニ開発による•西鉄柳川駅に近い商業地については、この 1 年では観光客の増

地価は弱含み傾向を示していましたが、このところやや落ち着きをの区域では減歩率の関係もあり、 下方硬直性の取引になっており分譲が多くみられるエリアなどを中心に、 地価の下落傾向が止ま加等を受けて、 わずかに地価が上昇しました。しかしながら、 店

見せています。

比較的に割高になっています。また、 中心部では小規模な新興分り、 横ばい傾向に転じています。

譲住宅団地がみられます。 中心部を除くところでは全体的に 1㎡

舗、 事務所等の新規需要は弱含みであり、 中心市街地周辺の商業地の地価はいまだ下落基調です。

32•市内でここ数年の間に開発・分譲が進められている新興の大型

豊前市

大川市

•西鉄柳川駅東側の柳川駅東部土地区画整理事業地内では、 店【住宅地】平均変動率：▲ 2.0%

舗、 店舗兼事務所ビル等の建築が見られますが、 事務所部分はテ•基幹産業である家具工業は反転の兆しが見えず、 通信販売への鑑定ふくおか No.45

当たり20,000 円を切ることが多く、 需給は弱含みの状況にあり【商業地】平均変動率：0.8%

ます。

•商業地については、 市内での郊外型大型商業施設の立地等が進んだことで、 駅前立地の既存商業地域等では相対的に買い回り

鑑定ふくおか No.45

33

令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要

最近の地価動向
響を受け、 地価は回復傾向にあります。

ス沿いに郊外大型店等の出店が見られる等、 バイパス沿いの路線
なバイパスとの関係で、 相対的に旧国道 210 号線の既存商業地

策、 良好な住環境等を背景に本年は全ての地点で昨年を上回る価

古賀市【住宅地】平均変動率：3.5%の顧客減等が進んでいる状況は否めず、 商業地全般的には下落

格上昇率となりました。 駅接近性に優れたマンション適地はその希•住宅地の地価は、 市街地における住宅地を中心に上昇傾向にあ傾向にあります。 更には大規模小売店舗立地法に基づく届出等を客が減少し、 空き店舗等もみられますが、 周辺の住宅地域で地価•福岡市や春日市では利便性の高い住宅地の地価高騰により中所が全般的に上昇傾向にあることなどの影響を受けて、 地価下落傾

得者層の住宅地取得が困難になり、 相対的割安感のある当市の需向から反転し、 本年調査では若干の上昇基調となりました。

要が依然強含みで推移しています。 高い人口増加率や低金利政•なお、 小郡市内の商業地（2 地点）のうち 1 地点は市内商業地のなかから新規に選定された地点となっています。

商業地域としての熟成度が徐々に高まりを見せています。このよう少性により、 路線価の 2 ～ 3 倍の取引事例が見られ、 中には 4 倍ります。

勘案すれば、 大型店舗新設予定はなく、 新規出店意欲は低い状

筑紫野市

以上の取引事例も見られます。 地価は錦町の地点で 16％以上の•人口は近年増加傾向にあり、 居住環境や駅接近性に優る地域を

況にあります。かかる状況を反映し、 地価調査では引き続き下落【住宅地】平均変動率：4.8%

上昇率が見られました。 利便性がやや劣る郊外の住宅団地でも約中心に地価は上昇しています。

基調にて推移する結果となりました。

•住宅地の価格は、ＪＲ・西鉄沿線又は、 比較的新しい住宅団地

4％～ 5％の上昇率で、 上昇率は拡大傾向にあります。

•市内各所で中小規模の分譲が行われており、 地価は徐々に上昇していくものと思料されます。

を中心にＨ２６年度より上昇傾向に転じ、 その後は微増傾向で推移
していましたが、Ｈ３０年度より上昇率は拡大傾向を強め、 令和元【商業地】平均変動率：13.8%

宮若市【住宅地】平均変動率：▲ 0.9%

年度もその傾向が継続しています（但し、 郊外の利便性の劣る住宅•福岡市の土地需要の高まりが周辺都市へ拡大したことや背後人【商業地】平均変動率：2.8%•宮若市の住宅地の基準地は全 6 地点あり、 いずれも下落傾向が

地１Ｐのみやや下落傾向）。また、 分譲マンションの売れ行きも堅調

口の増加等を背景に土地取引は活発化し、 特に西鉄駅周辺は都市•商業地の地価は、 国道沿いの路線商業地などを中心に上昇傾向

続いています。

であり、 新たな分譲マンションも相次いで販売開始されています。

整備等への期待から商況が回復しています。 加えて、 福岡市や春にあります。

•下落幅は全 6 地点いずれも前年並みとなっています。

•取引件数は、 住宅地を中心に増加傾向にあります。 新規分譲地

日市の賃貸マンション需要の高まりが波及し、 駅接近性に優れた•商業の中心地は国道 495 号沿いの「サンリブ古賀店」を中心に、•長井鶴地区、 宮田地区、 龍徳地区等で住宅地の取引は見られにおいては特に売れ行きは堅調であり、 完売となった住宅団地も商業地内の賃貸マンション素地価格は上昇傾向にあり、 取引価格

国道 3 号沿いの「ハローデイ古賀店」など郊外型店舗が集積した幹

るものの、 市内の住宅地需要は低調で推移しているものと思料さいくつか見受けられます。 住宅着工状況も増加傾向にあり、 市街

は軒並み路線価を大幅に上回っています。 地価は下大利駅及び白線道路沿いに移動しています。

れます。

地ではミニ開発が活発に進められています。

木原駅に近い地点で 15％以上の上昇率を示しました。 主要幹線

•古賀駅周辺の利便性の優る商業地域等ではマンション需要も見

道路沿いも、 商業収益の増加、 投資物件需要の高まりなどから、込まれることから、 地価は堅調に推移していくものと思料されます。

【商業地】平均変動率：6.3%

前年より10％近くの上昇率となりました。

【商業地】平均変動率：▲ 1.2%
•宮若市の商業地の基準地は福丸地区の 1 地点のみで、 下落傾向が継続しています。

宗像市

福津市

【住宅地】平均変動率：3.0%•市内の中心商業地である本城地区において新規出店等はみあた【住宅地】平均変動率：0.2%•勝浦・上西郷地域等における農家住宅地域は地域外からの転入りません。

等の新設が見受けられ、 店舗需要も増加傾向にあります。

•利便性や品等の良い住宅地では、 地価上昇の気配がうかがわれ需要は弱く依然として地価はやや下落傾向にありますが、 地価の•商業地の取引は福丸地区等で数件見られる程度であり、 市内の•一方、 郊外型大型店舗等の進出により、 既成の古い商業地にるほか、 業者による高値の仕入れが時折見られます。 新規分譲地

底入れ感から概ね横這い傾向にあります。 福間・中央・宮司地区

商業地の需要は減退傾向にあります。

おいては空洞化が進み、 閉鎖店舗も散見される状況です。

は建売で 2 千万中盤～ 3 千万円程度が中心的で、 売れ行きは比等の地価は、 住宅のミニ開発が活発で、 分譲価格も高く、 強含み

較的好調です。 旧玄海町では下落幅を縮小しつつも、 利便性の悪傾向にあります。

春日市

さから地価の下落が続いています。

•鉄道沿線に広がる光陽台、 若木台等の既存の分譲団地の地価【住宅地】平均変動率：▲ 1.3%はやや上昇傾向にあります。

•住宅地の価格は下落傾向が続いており、 昨年とほぼ同程度の下•当市における住宅地市場は、 好調な分譲取引を背景に住宅地価【商業地】平均変動率：0.1%•住宅地の特徴としては、 日蒔野地区の土地の単価との比較で、落率となりました。

上昇幅は拡大傾向で推移しています。

•旧国道 3 号沿線を中心に、 新規出店や建替え等の動きが複数見

居住環境に優る住宅地域や駅接近性等に優る住宅地域における地•全般的に住宅需要は低迷が続いていますが、 市域北部等のエリ•福岡都市圏住宅地価の高騰から割安感が認められる当エリアへられます。 稲元地区では令和元年 9 月に北九州宗像中央病院が移

価は、 活発なミニ開発を背景に、 上昇傾向を強めています。 そのアにおいては、 新築・中古住宅の売れ行きがやや好転するなど住需要者の流入が多く、 地価上昇圧力は非常に高い状況です。

転開業予定です。また、ＪＲ「赤間」駅前の県道宗像玄海線の拡結果平均変動率は、 昨年よりやや上昇しました。

•利便性の高い駅徒歩圏エリアにおける素地価格の高騰により、幅工事が進展しており、 発展的動向が期待されるところです。

•商業地の価格は、Ｈ２７年度より上昇傾向に転じ、Ｈ３０年度より上昇率はさらに拡大し、 令和元年度もその傾向が継続しています。
•郊外の路線商業地域では、ドラッグストアやディスカウントストア【住宅地】平均変動率：10.6%

嘉麻市

宅需要に回復の動きがみられ、 新築・中古物件の取引が増加傾向にあります。

【商業地】平均変動率：4.7%•平地区においては、 民間事業者による宅地開発（全５１区画）が太宰府市•中央６丁目の商業地域で高値の取引も散見されるようになり、 郊見られます。

【住宅地】平均変動率：4.0%

外型大型店舗の進出で弱含みであった駅周辺の商業地の地価は、•嘉麻市の住宅政策として継続中の「嘉麻市転入者等住まい応援【商業地】平均変動率：10.2%•市の中心部や最寄駅から徒歩圏にある生活利便性の良好な住宅

近年地価は上昇傾向を強めています。

•駅前商業地においては、 西鉄春日原駅周辺事業の期待感等から

地は、 相対的な割安感から需要が堅調で、 地価も上昇傾向を強か店舗・事務所等の空室率が改善しています。

めています。 北東部エリアや山間背後の山手住宅地の需要はやや•駅徒歩圏のエリアは、 商業地需要のほか、 分譲地、 マンション

弱い部分があり、 地価は微増又は横這い傾向にとどまっています。

【住宅地】平均変動率：▲ 0.9%

【商業地】平均変動率：▲ 1.2%

用地の需要が競合するとともに、レバレッジを利かした高額な収南東部の既存住宅団地エリアは分割等による新規供給がみられ、•地価調査では、 吉井町地区、 浮羽町地区ともに 3 地点づつ選•商業地の価格は下落傾向が続いていますが、 昨年に比し下落率が縮小した地点もみられました。

郊外または地勢の劣る山手への分譲地開発が昨年よりも多く認め
られます。

うきは市

益物件の取引も多く認められ、 地価高騰圧力は非常に高くなって

敷地面積の制約下にありますが、 需要も堅調で、 地価は上昇傾向

定されています。 吉井町地区は 3 地点のうち、 2 地点が昨年に引います。

にあります。

き続き横ばいとなりましたが、 その他の地点は人口減少を背景とし•経営者の高齢化・人口減少や大型店の影響等により空き店舗て、 下落率を緩めつつも依然として下落基調にて推移する結果と（閉鎖店舗）は引き続き多く、 新規出店等の土地需要は全般的に•郊外路線商業地は他のエリアに比べ緩やかですが、 九州地区における景気の回復基調、 好調な幹線道路背後の住宅地需要により【商業地】平均変動率：6.0%

なりました。

低迷した状態が続いてます。 そのような中で、 幹線道路沿い等に

地価は上昇しております。

•近年、 観光客は増加傾向にあり、さらに「坂本八幡宮」がブーム•新設住宅着工戸数は、 平成 30 年度が 184 戸、 平成 29 年度

おいて事業用地の取引が散見されるようになっており、 用地需要

•フォレストシティ周辺に商業施設が集積しつつあり賑わいを見せとなる等を背景に、 太宰府天満宮界隈の商業地は上昇基調にありが 111 戸、 平成 28 年度が 132 戸と平成 30 年で反転しており、にやや回復の兆しがみられます。

ています。

ます。 古民家宿泊施設の開業予定（10 月）もあります。 他方、 市

明るい兆しも見受けられますが、 今後の動向推移に注目されます。

内の幹線道路沿いのエリアにおいては、 事業用地需要が堅調であ

大野城市【住宅地】平均変動率：9.6%

34

交付金」が住宅取得の後押しとなっており、 売れ行きに好影響を与えているとみられます。

鑑定ふくおか No.45

朝倉市

り、 高値取引も見られるなど上昇傾向が続いています。また、 近【商業地】平均変動率：▲ 2.1%

【住宅地】平均変動率：▲ 1.0%

隣型商業の五条駅前商店街にあたっては、 背後住宅地取引の好影•吉井町地区の商業地については、これまで国道 210 号バイパ

•朝倉市の住宅の基準地は、 上昇継続 1 地点、 昨年の 0.0％から

鑑定ふくおか No.45

35

令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要

最近の地価動向
上昇に転じたところが 2 地点あります。 いずれも旧甘木市内です。

（2 区画～ 5 区画）、 又旧前原市内の市街化調整区域で県条例 6甘木中学校区（堤、 菩提寺、 立石小学校周辺）の需要は高く、 新条 1 項 1 号等により開発が可能な地域には分譲地が形成されてお規宅地分譲が続いています。また、 旧朝倉町、 旧杷木町からの転り、 いずれも販売中で売れ行きは好調のようです。 その影響を受入もみられます。

け、 糸島市の住宅地等が上昇傾向を示しています。

•一方、 旧朝倉町、 旧杷木町の基準地 6 地点ではいずれも下落ものと思われます。

②粕屋町、 志免町等の建売物件の相場が高くなっていますが、 須

篠栗町

り徒歩圏内の住宅地で 2,500 万円～ 3,000 万円台前半程度、 駅【住宅地】平均変動率：2.6%

徒歩圏外であれば、 2,500 万円以下の建売物件もみられるなど、•町内の住宅地の基準地は 4 ポイントで、 平均変動率は昨年の総額の観点から一次取得者層が戸建物件を購入できる環境にあり恵町は高くはなったものの未だ割安感が存し、ＪＲ香椎線の各駅よ傾向が続いています。これらの地域では取引件数自体が少なく取【商業地】平均変動率：4.1%

0.5％から2.1 ポイント上昇しました。その理由は、 県道福岡篠栗ます。また、 都心、 福岡空港、 イオンモール福岡などからも比較

引価格も低い水準にありますが、 平成 29 年の豪雨災害による自•ＪＲ筑前前原駅前の中心商業地と糸島市を東西に走っている国線まで徒歩圏で、 かつ平たん地の住宅地域の価格が上昇したから的近く、 自然環境と住環境が調和しており、 一次取得者層からの宅再建用地の取引も増えてきました。

道 202 号線沿いの路線商業地域である駅前商業地は衰退し平成です。 乙犬地区で 67 区画の大型分譲があっており、 販売単価は需要の増加がみられます。（需要面の観点）

7 年より地価は下落傾向でしたが、 最近は景気回復及び周辺人口㎡当たり8 ～ 9 万で公的評価よりかなり高いですが、 売行き好調•以上、 需要と供給の面から需給動向ともに堅調に推移しており、【商業地】平均変動率：▲ 0.2%の増加等により上昇傾向を示しています。 国道 202 号線沿いの路のようです。 和田団地では古家を二分割しての建売分譲が盛んに高い人口増加率が示すように人口の流入が認められ、 住宅地の地•甘木インター付近のイオン甘木店の対面にコメリの「パワー甘木線商業地域は平成 22 年マクドナルド、コメリハート＆グリーンの進行われています。なお、 市街化調整区域の集落は依然として地価価は上昇傾向が依然として顕著です。

インター店」が進出し、 この地域の集客力が高まりました。 郊外

出以降大きな進出はないですが、 糸島高校駅の開業、 小規模小が下落しています。

沿道型店舗が建ち並ぶ商業地域への需要は続いています。 一方、

売店舗、 飲食店等が徐々に充実してきており景気回復により、 変

旧来からの既成商業地の需要は活発化しておらず、 二極化が見ら

動率は昨年より上昇しました。

•須恵町内の商業地は以下の要因に基づき地価の上昇傾向が認め•町内の商業地の基準地は 2 ポイントで、 平均変動率は昨年のられます。

3.7％から4.3 ポイント上昇しました。 篠栗町の店舗立地は県道福①高い人口増加率が示すように商業背後地の人口が増加してお％から上昇に転じた 1 地点です。 旧朝倉町、 杷木町の基準地は下

那珂川市【住宅地】平均変動率：4.3%

岡篠栗線沿いにほぼ限定されており、 なかなか売り物件が出ず、り、 商況は回復傾向にあります。こうした状況を反映し、 店舗の落傾向が続いています。

•市の中央部（今光、 松木）や北部（片縄北）の住宅地の地価は、

いったん出ると高値で成約しやすい傾向にあります。なお、 糟屋

出店意欲が改善しており、 県道志免須恵線沿いなどを中心に新規堅調な住宅需要を反映して大きく上昇しています。 特に、ミニ開郡における平成 30 年 1 月以降の大規模小売店舗の新設届出を出店が見られ、 今後も出店が計画されています。また、 空店舗が発や新規分譲が地価を牽引している模様です。 市街地部の需給が見ると、 未だ開発余地のある宇美町や須恵町では届出があります

でても次のテナントが早期に入店するケースがみられ、 空室率も改ひっ迫しており、 不動産業者による素地の取得価格も高水準となっが、 篠栗町は県道福岡篠栗線沿いで開発余地のある土地が少な善しています。

•住宅地の価格は依然として下落傾向を続けていますが、 今回旧ています。 南部（西隈）は、 昨年に引き続き小幅な上昇に留まりまく、 届出がありませんでした。

②幹線道路沿いの商業地の地価が粕屋町、 志免町等と比較すると高田町内に存する「みやま（県）−6」が下落から横ばいとなり、 全した。 需要が弱い郊外部（都市計画区域外・調整区域）の地価は

9 ポイント中、 上昇が 1 地点、 横ばいが 1 地点、 下落が 7 地点（う未だわずかに下落傾向を示しています。

ため、 店舗需要の外に物流業者による需要等も認められ、 需要がち下落幅縮小が 1 地点、 横ばい・ほぼ横ばいが 6 地点、 下落幅•市街化区域内の 4 ポイントの平均変動率は +7.0％です。

志免町【住宅地】平均変動率：10.2%

競合しています。

拡大が 0 地点）で下落幅は概ね横ばい傾向にあります。 但し、 旧•地元不動産業者によれば、 昨年 10 月の市制施行による直接的•住宅地価格は上昇傾向を強め、 その上昇率は顕著なものとな③ＪＲ香椎線「須恵中央」駅周辺の商業地では賃貸マンション建設

町域毎にみると、 旧瀬高町が平均 + 〇 %（前年▲〇 % 以下同じ）、

な不動産売買への影響は特に感じられないとのこと。

っています。・特に町北部や平坦地は生活利便性に恵まれ、 戸目的の取引がみられ、 住宅需要と競合しています。

れます。
•旧甘木市の基準地は、 上昇傾向が継続した 1 地点と昨年の 0.0

みやま市【住宅地】平均変動率：▲ 0.8%

旧高田町が▲〇 %（▲〇 %）、 旧山川町が▲〇 %（▲〇 %）と鉄道駅

割安であり、 物流業者等も素地取得できる環境にあります。この

建住宅地の分譲が活発化しており、 新築戸建住宅の販売総額は•以上のような背後地人口の増加、 需要の競合等の要因に基づき、 商業地の地価についても地価は上昇傾向を強めています。

に近い中心部を持つ旧瀬高町は平均で + 〇 % の上昇、 高田町は

【商業地】平均変動率：4.5%

3,500 万円～ 4,000 万円に上昇しています。・また、 地価の上

下落幅が小さく、 駅から離れている旧山川町の回復がやや遅れて•商況に特に大きな変化は見られませんが、 空店舗等も少なく、昇は南部および丘陵地にも波及し、 新築戸建住宅の販売価格はいます。 住宅地の分譲については目立った動きはなく、 高田町濃安定的な店舗需要が認められます。 路線沿いで店舗の新築移転な

3,000 万円～ 3,500 万円に達しています。・町内各地では 10 区

施等にいくつかみられますが規模は小さいものとなっています。

ども見られましたが、このところ大型店舗の出店は見られません。

画から30 区画の宅地分譲が進行しており、 好調な売れ行きを示し【住宅地】平均変動率：5.8%•周辺住宅地の地価上昇や良好な資金調達環境等を反映して、ています。

•取引件数は平成 25 年をピークに減少傾向にあるものの、 その【商業地】平均変動率：11.7%

い既存住宅地では、 上昇傾向が顕著に現れています。さらに交通【商業地】平均変動率：▲ 1.5%

継続的に地価は上昇基調で推移しているものと判断されます。

•商業地の価格も依然として下落が続き商業地の平均変動率は▲•地元不動産業者によれば、 駅周辺のテナントの空室率は下がっ〇 %となっています。「みやま5−3」が下落幅縮小しているほか、ており、 空室期間も短くなってきているとのことです。

「みやま5-1」は下 落 幅 横ばい、 旧 山川町に存 する「みやま5−

新宮町

分高額取引の割合が高く、 特に区画整然とした住宅地及び駅に近•住宅地需要の活発化が商業地の価格に影響を与えており、 用途

利便性の劣る郊外の住宅地でも、 取引価格はやや上昇傾向にあの多様化から、 商業地の価格も上昇しています。・特に郊外路線ります。「杜の宮」や、 土地区画整理地区内の戸建住宅地の価格
は、 単価が７万以上だが、 売れ行きは好調に推移し概ね完了、 最

宇美町

商業地の価格は上昇しており、 五斗蔵交差点付近の路線商業地取

ポイントが他に比べて下落幅が大きいものとなっていますが、 それ【住宅地】平均変動率：5.2%

引は活発化しています。イオンモール周辺では土地区画整理事業

近ではミニ開発での取引が活溌化しています。 沖田・緑が浜地区

は、 バイパスの開通による交通量の減少、 および、 背後人口の少•昨年まで横ばいであった「とびたけ」地区を含む住宅地全てのポが進行中であり、 志免町の商業地への影響も予想されます。

での旺盛なマンション需要、 住宅着工の増加、 それに伴う人口の子高齢化による購買力の低下による繁華性の低下が、 他町域よりイントで上昇及び上昇幅が拡大しました。

依然として顕著なためと考えられます。 旧瀬高町下庄に存するサン•特に志免町に隣接する住宅地域では、 粕屋町、 志免町の延長2」の下落幅は若干の拡大となっています。 旧山川町内の商業地増加など、これまで地価に影響を及ぼすプラスの要因が郊外へも須恵町

波及しつつあります。 但し高騰している売り希望価格と成約価格とのギャップがみられる点には注意が必要です。

リブ瀬高店跡地に筑後地域に多く出店しているスーパー 「アスタ線上に位置することから、 それらの町の地価の大幅上昇の影響を【住宅地】平均変動率：10.0%

ラビスタ」が建設中で、 本年秋に開店する予定となっていますが、

うけ、さらに上昇が顕著になってきました。

•須恵町内の住宅地は以下の要因に基づき地価の上昇傾向が顕著

地域の地価を押し上げるほどの影響は見られません。

•その他の地域でも、 交通利便性に優る住宅地域だけでなく、 旺となっているものと考えられます。

盛な住宅需要に押されて、 地価は強含みの状況です。

①須恵町内は素地取得価格が周辺市町と比較し安く、 業者の戸建•町内の商業地の基準地は 2 ポイントで、 上昇幅が駅前商業地で住宅開発素地の取得意欲が依然として旺盛です。また、 須恵町はは拡大し、 一方路線商業地区では縮小となり、 その結果平均変動

市街化区域と市街化調整区域の線引きが行われておらず、 都市計

率は 4.3% → 3.5%と縮小しました。 路線商業地区での縮小は、

糸島市【住宅地】平均変動率：2.8%

36【商業地】平均変動率：6.8%【商業地】平均変動率：8.0%【商業地】平均変動率：8.7%【商業地】平均変動率：3.5%•ＪＲ筑肥線沿いは「糸島高校前」駅の開業により交通利便性が促•商業地のポイントが存する志免町に隣接する路線商業地におい画法の観点から開発が可能な農地も多く残っているため開発余地

これまでの沖田地区への新規出店、 国道 3 号沿いでのチェーンス

進され、 旧前原地域においては新規分譲及び建売等の開発が認めて、 商業地の価格は、 大幅上昇が続いています。 地域の熟成度があり、 業者の素地取得も容易な環境にあります。こうした状況を

トア等の増加が、 店舗が張り付いてきたことと大型開発が一段落

られ販売状況は良好です。この影響を受け旧志摩町においても小が更に上がったことによります。

反映し、 市内ではパワービルダーが農地を開発目的で取得するケしたことに起因するものと思われます。 一方国道 495 号沿いでは中規模分譲（3 区画～ 65 区画）、 旧二丈町においても小規模分譲•その他の商業地でも、 地価は緩やかな上昇傾向で推移していくースが増加しています。（供給面の観点）

地区計画区域内でも高値取引が散見されており、ミツカン跡地で

鑑定ふくおか No.45

鑑定ふくおか No.45

37

令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要

最近の地価動向の開発が店舗進出の呼び水になるのではと期待されています。

外型大規模商業施設に客足を取られ、 商況は総じて衰退的で閉鎖店舗が散見されます。 その結果、 商業地価格は前年より下落幅を

遠賀町【住宅地】平均変動率：0.9%

桂川町【住宅地】平均変動率：▲ 0.3%

久山町

縮小していますが、 依然として下落傾向にあります。なお、 町内• R1 年地価調査におきまして住宅地の基準地数は 4 ポイントとな•前年と同様に桂川駅に比較的近い土居地区などは 0％で推移、【住宅地】平均変動率：0.5%

中心部の商業地でも、 店舗跡地が戸建住宅用地として分譲されるっています。 住宅需要に関しては、 松の本地区や遠賀川地区等の

その他嘉麻市との境に近い吉隈地区等は微減傾向を続けていま•久山町は、 福岡都市圏の周辺市町と比較して地価の割安感が認例が見られます。 町内には郊外店舗の進出がほぼ見られなかった

町中心部の住宅需要は堅調であり、 鬼津地区の新規分譲地につす。 桂川駅南域のアクセス道路が供用開始され国道 200 号と接められるため、 最近は住宅地需要が増加し、 人口は対前年比で約が、 平成 27 年 8 月に山鹿地区へドラッグコスモス福岡芦屋店がいても良好な販売状況が見られ、 利便性や住環境が良好な住宅地

続し国道西側の地域の交通利便性が向上しています。このため1.6％の上昇となっています。

新規出店しました。なお、 芦屋町では商店街の活性化をはかるた

については戸建住宅を中心に回復傾向が続いています。

桂川駅南域では全 26 区画の新規分譲住宅団地が 2019 年 3 月よ•また、 利便性が比較的良好な平坦地については、 坪あたり14め、 空き店舗への新規出店に対し補助金を支給しています。

•このような状況を反映し、 地価動向は前年を上回る上昇率となっ

り24,000 円 /㎡～ 29,000 円 /㎡と高い価格で売り出されていまています。 不動産業者によるミニ分譲や中心部の既存住宅地の分す。また、 全 39 区画の吉隈の旭ケ丘団地が令和 1 年 6 月現在で

～ 17 万円程度の新規分譲もみられ、 地価はやや上昇傾向にあり
ます。

水巻町

•しかし、 高台及び傾斜地の住宅地については、 坂道があり利便【住宅地】平均変動率：1.3%

性等が劣ることから、 地価は概ね横ばい傾向にとどまっています。

•町中央部の JR 水巻駅や商業施設への利便性が良い地域（頃末

割等が行われており、 賃貸からの住み替え需要を背景に係る傾向

残り8 区画であるなど既存分譲団地についても空き地が少なくなっ

は本年も継続していると思われます。

ています。

【商業地】平均変動率：▲ 0.4%

地区等）及びその周辺部（猪熊、 古賀、 二地区等）においては、【商業地】平均変動率：0.0%【商業地】平均変動率：2.1%

未利用地等を分割したミニ開発の分譲が行われ、 比較的堅調に推• R1 年地価調査におきまして商業地の基準地数は 2 ポイントとな•地価調査地点は桂川駅北側至近の個人商店等がある地域です•商業地の取引については、 県道筑紫野古賀線沿い等の幹線道路

移しています。 隣接する北九州市八幡西区と比較した場合の割安っています。

が、 長期的に飯塚市などの大型スーパーへ顧客が流出し空き店舗沿いに新規店舗の進出がみられるものの、 事業用定期借地権を利感もあって、 地価水準は上昇に転じています。 地場開発業者によ•商業地については、 殆ど引き合い等がない状態が続いていまが目立っています。しかしながら駅南側等での開発等住宅地価格

用した借地によるものが多く、 売買による取引は少ない状況です。

る中小規模の戸建分譲が、 頃末地区、 樋口東地区で続けて行なす。 中心部の地価は住宅地を中心に回復傾向も見られますが、 商の影響等もあり下落率は▲ 0.4と微減しています。 国道 200 号ぞ•取引価格の水準については、 取引件数が少ないので、 正確な把われ、 売れ行きは概ね好調です。また、 町北部の猪熊、 古賀地

業需要については不透明な状態が続いており、 横ばい傾向にある

いに路線商業地域が形成され、 桂川町の商業地としてはこの路線握は困難ですが、 坪当たり12 万円～ 22 万円程度と推察されます。

区等の平坦地においても, 新規の小規模の開発が散見されます。

と思料されます。

沿いが代表性をもつものと思われますがやはり微減傾向にあると思われます。なお土居地区に令和 2 年スーパートライアル桂川土居

粕屋町【商業地】平均変動率：0.0%

小竹町【住宅地】平均変動率：5.4%•町内にはスーパーマーケットが存しているが（マックスバリュ、ト•令和元年 7 月 1 月の当町の人口は、 前年同期から272 人（世帯ライアル、レッドキャベツなど）、 平成 23 年に開業したグランモ•人口減少傾向及び高齢化傾向が顕著で、 住宅地の需要は減退

数は 364 世帯）増加しています。これは当町が、 成長を続ける福ール水巻は、 先行き不明な状態である。 町役場近くの「頃末商店しており、 住宅地の地価は下落傾向にあり、 取引件数も低迷して店進出が予定されています。

【住宅地】平均変動率：▲ 1.1%

筑前町

【住宅地】平均変動率：1.2%

岡市に隣接し、また、 町内にＪＲ駅が６駅あり、 交通利便性が良好

街」や国道 3 号沿いなど、 旧来からの既成の商業地は、 商況の変います。

•近年、 国道３８６号、 同５００号沿線で、 バス停や最寄駅へ徒なこと等によるものと思われます。このような状況を背景に、 町内化は見られません。 但し、 背後の住宅地は不動産市況の好転によ•平成 27 年 10 月より移住促進を目的とした補助金制度等の取組

歩圏の地区を中心としてミニ開発中心の住宅分譲が増えています。

ではミニ開発や土地区画整理事業による新規供給宅地のみならず、り上昇傾向に転じている地点も存し、 それにつられて、 地価は横みが行われていますが成果はあまり表れておらず住宅地需要は弱

具体的には、 二、 朝日、 中牟田、 松延、 篠隈、 東小田、 下高

既成住宅地に対する需要も堅調で、 その結果、 基準地の平均地這い傾向です。

含みで推移しています。

場、 当所、 依井、 山隈、 原地蔵、 野町地区などで顕著です。 取【商業地】平均変動率：▲ 1.5%

多くは横ばい乃至微増傾向での取引が殆どです。こうした町内の【商業地】平均変動率：8.5%

岡垣町【住宅地】平均変動率：▲ 0.4%

•商業地の地価は、 依然として下落しています。 平成 26 年の大動きを反映し、 変動率も多くは微増傾向で推移しています。ただ、•福岡市の商圏に取り込まれているため、 顧客吸引力は弱く、 商•岡垣町の不動産の取引は平成 30 年の 1 年間で 333 件あり、 対型スーパーが進出して以降、 目立った出店等はありません。 直方

利便性が劣るような住宅地区は横ばい傾向で推移しています。

市、 飯塚市等の隣接市町に顧客が流出しています。

価上昇率は昨年を1.0 ポイント上回る結果となりました。

引価格は、ミニ分譲地などにおいて高い取引も散見されるものの、況は低迷しています。しかし、 当町の中心商業地については、 そ

前年 7％増となりました。

の交通利便性の高さからマンション用地への転換等も見込まれ、•住宅地の取引価格を見ますと、 新興の住宅団地では概ね安定し•町内の商況は衰退傾向にあり、 商業地の地価は今後も下落傾向【商業地】平均変動率：0.0%

基準地の地価は 4 年前から上昇に転じています。この傾向は今後た価格帯で、 一定の価格水準に収斂されていますが、 古くに開発が継続するものと思料されます。

•町内の商業地は、 筑紫野市、 朝倉市、 小郡市など隣接市の大も続くものと予測され、 基準地（県）5−1 の地価上昇率は昨年された団地や町中心地郊外になると、 極端に低い水準で取引が行を4.1 ポイント上回る結果となりました。なお近年、 仲原地区の県われているものが多く見られる等、 新興の住宅団地以外の地域で道福岡篠栗線沿いにおいて、 商業施設の集積が認められることかは、 地価は安定しているとは言い難い状態です。 地価調査で設定

鞍手町ます。 例えば昨年２月、 国道３８６号沿い、 朝日地区のイオン系【住宅地】平均変動率：▲ 0.4%

ら、 当該県道沿いに粕屋（県）5−2を新設しました。

されている地点には、 町中心部から遠く離れた農家集落のポイント•鞍手町内の住宅地のポイントは４か所ありますが、 町内において他方、 今年６月「みなみの里」が道の駅として登録され、 来年春にがあり、 当該ポイントの下落が町全体の平均変動率を引き下げて居住環境が比較的良好で区画整然とした住宅地の地価は、 好調なは拡張してオープンするという動きも出ています。 今回の調査で

芦屋町

います。

不動産市場を背景に下げ止まり傾向にあります。

は、 周辺住宅地の下げ止まりから反転の動きの影響も受け、 商業•町内の旧来からの住宅地で、 選好性が低い住宅地は、 外部から地については横ばい傾向となっています。

【住宅地】平均変動率：▲ 0.5%
•芦屋町の住宅地価格は前年並みに下落が進行中で、 依然とし【商業地】平均変動率：0.0%の参入がなく、 僅かながらではありますが、 地価の下落傾向は続て下落傾向にあります。 背景としては、 町内には高等教育機関及•駅前のスーパー（丸和）が撤退したことを受け、 海老津駅前のいています。

び鉄道駅がないことから勤労者世帯からは敬遠される傾向にありま

繁華性は著しく減退しました。

列、ワイドマート筑前朝日店が閉店し、 その後更地化しています。

東峰村【住宅地】平均変動率：▲ 4.1%

す。 住宅供給については、 町内においては大規模な住宅供給はな•商業地は取引数が極めて少なく、 遠賀町を含む遠賀郡全体を見【商業地】平均変動率：0.0%•ここ数年、 年 1 ～ 2％程度の下落傾向が続いていましたが、 一

く、ミニ開発での住宅地の供給が散見されます。 近年は船頭町やましても、 商業地の取引事例はほぼ無いと言って良い状態ですが、•町内の商業地は、 品揃え豊富で、 交通利便性に優れている近昨年の九州北部豪雨の影響を受けて、 下落幅は昨年と同程度で中ノ浜町等の町中心部において、 従来からの商店街の店舗跡地に傾向としましては次の事が言えます。まず幅員の広い道路に面す

隣の大型店舗に顧客を奪われており、 衰退傾向は続いています。

推移しています。

区画割された分譲地が供給される例が散見されます。

る取引事例であれば、 極端な廉価な事例は少ないこと。しかし街商業地としての利用を目的とした取引は、 殆どないのが現実です。

•村内の大部分が山林・原野で宅地が少ないこと、 産業基盤が弱

路条件が悪い画地や、 在来型商店街に存する画地等については、商業地の地価は、 背後の住宅地としての需要拡大により格差が縮いこと、 都心への交通アクセスが悪いことなどから急激な人口減

投げ売りと思われるような水準でしか取引が成立していません。

小し、 下げ止まり傾向にあります。

少傾向が続いており、また、 高齢化率も福岡県下 1 位であり、 住【商業地】平均変動率：▲ 2.0%
•芦屋町の商業地は旧来型の小規模店舗が多く、 隣接市町の郊

38

規模店舗等に顧客を奪われ、 商況は全体に厳しい状況が続いてい鑑定ふくおか No.45

宅需要は非常に少ないです。

鑑定ふくおか No.45

39

令和元年 福岡県地価調査における地価動向の概要

最近の地価動向域がないため、 商業地の取引は殆ど見当たらず、はぼ住宅地の価【商業地】平均変動率：▲ 4.5%

•広川町における住宅地域の価格に影響を及ぼす価格形成要因にとなっています。

•ここ数年、 年 2％程度の下落傾向が続いていましたが、 一昨年

ついては昨年と特段の変化は見受けられません。 住宅地の地価に•町が分譲している大熊団地の売れ行きは平成 10 年の販売開始

格水準と同等の水準にて、 今後も地価は下落傾向で推移するものの九州北部豪雨の影響を受け、 下落幅は昨年と同程度で推移してついては、 少子高齢化の進行等も相まって依然として緩やかな下より68 区画中 5 区画が依然残っています（H31.3.1）。

と思われます。

います。

落基調ですが下落幅は縮小傾向で推移しています。

•地価は今後も引き続き弱含みで推移していくものと思われます。

国道 211 号線沿いに小売店舗、 窯元等が、 宝珠山庁舎周辺では【商業地】平均変動率：▲ 1.1%

【商業地】平均変動率：▲ 1.8%

【住宅地】平均変動率：▲ 1.6%

同国道沿いに既存の小規模店舗が存するのみで、 村外のスーパー•広川ＩＣ付近は、 広川町の商業地エリアにおいて相対的に繁華•町の中心市街地付近にみられる店舗は低層の小規模店舗が主流•村内及び周辺市町において特に目立った新規供給はなく、 少子等に頼っています。

性は優れており、テナント定着率も良好です。しかしながら、 大規であり、 隣接する田川市や飯塚市の大型商業施設への顧客流出等

高齢化の進展等の影響もあり、 需要は低調で地価は依然下落傾向

模商業施設のある隣接市の久留米市への顧客流出傾向は続いておにより、 商業地の需要は弱含み傾向にあります。

であります。これに対し、 空き家バンクや無料で宿泊できる移住•平成 25 年に開業したスーパー川食は比較的好況とみられます

促進体験住宅も整備し、 移住促進にも力を入れています。

•当村にはスーパー等の大中型店舗はなく、 小石原庁舎周辺では

大刀洗町

り、 商業地の地価は依然として下落基調で推移しています。

赤村が、 商業地全体としては今後も引き続き下落傾向で推移していく【住宅地】平均変動率：▲ 0.4%

香春町

ものと思われます。

【商業地】平均変動率：▲ 1.8%

ばいからやや微増傾向、 その他の地域では、 いまだ下落傾向にあ【住宅地】平均変動率：▲ 1.1%

りますが下落幅は縮小しています。

•町内の住宅地の基準地は 4 地点で、 全地点ともに下落しました

川崎町「スーパーふちの」等が存するが、 買い回り品は田川市とその隣•住宅地の価格は、 国道 500 号周辺の北部エリアでは、 概ね横•村内の商業施設としては、 県道沿いに「赤村特産物センター」•国道 500 号及びスーパー等の利便施設の周辺地域ではミニ開が、 平均変動率をみると、 前年と比較して下落がわずかに縮小し【住宅地】平均変動率：▲ 0.8%

接市町の大型小売店舗等に流出しており、 当村における新規店舗

発が比較的多く見られます。 最近では、ジョイフル背後及び菊池ました。

•依然として人口減少、 高齢化が進んでいまして、 住宅地価格は需要は乏しく、 地価は依然として下落傾向にあります。

小学校周辺地域について、 新規分譲がなされています。

•町が平成 22 年から宅地分譲している「香陽台」については、 全

下落傾向で推移しています。 住宅地の基準地は３地点ありまして、•ミニ開発地では、 周辺地域に比べ高い水準での取引が多いもの

52 区画中 51 区画が分譲済みで残り1 区画となっています。

下落率は昨年と同じです。 建築着工戸数は概ね横ばいであり、まの、 それ以外の既存住宅地では、 低い水準での取引も散見され、•人口減少と高齢化の進行が続いており、また、 新規の転入等もとまった規模の住宅開発等は見られません。また、 土地の取引件少ないことから、 住宅地の需要は低迷しており、 価格の下落傾向

数については、ここ３年で減少傾向にあります。 世帯数に占める•人口減少・少子高齢化の進展等の影響で需要は低調な状況が続が継続しています。

町営住宅等公営住宅戸数の割合も高く、 空き家も多い状況にありいています。 町内及び周辺市町において特に目立った新規供給はます。 住宅地の需要は極めて弱く、 取引は相続不動産関連などありませんが、 長年にわたる地価下落の結果需給のバランスが均需要は未だ弱い状況にあります。

【商業地】平均変動率：▲ 0.7%

で、 少ない状況です。

福智町【住宅地】平均変動率：▲ 0.2%

衡に向かい、 住宅地の地価は下げ止まる傾向もあり、 横這い程度•商業地の価格は、 いまだ下落傾向にありますが、 北部エリアの【商業地】平均変動率：▲ 2.1%

一部の地域においては、 周辺地域の状況等から今後は下げ止まり•町内の商業地の基準地は 1 地点で、 前年と同程度の下落率となの方向になるものと思われます。

りました。

【商業地】平均変動率：▲ 0.5%

•商業地取引自体は、 いまだ少ないです。

•当該基準地に隣接するスーパーマーケットが平成 28 年に閉店し•豊前川崎駅前などの古くからの既成商業地域は衰退し、 町の中•路線商業地域となりうる主要なエリアが狭いこともあり、また、たこと等もあり、 既成の商業地は衰退が続いています。

心商業地は田原交差点を中心とした「主要地方道添田赤池線」沿•高級品や買い回り品は直方・飯塚地域等の大型店に流出が続い近隣市町への大規模ショッピングセンターの進出等の影響もあり、•商業地の経営環境は、 人口減少に伴う顧客の減少、 地域経済

いに移行しています。 当該路線沿いには、 ロードサイド型店舗がています。 当町における新規店舗需要は弱く、 消費の低迷等によや個人消費の低迷、 町外の大型商業施設への流出等を受け、 引進出し、 商圏は町内及び添田町、 大任町、 田川市の南部を含ん

り地価は依然として下落傾向にあります。しかしながら、 景気回復

き続き厳しい状態が続いています。

でいます。 商業地の経営環境は、 人口減少、 背後人口の減少にの影響は見られ、 下落幅はやや縮小傾向にあります。

町内の商業地需要は弱いです。

大木町【住宅地】平均変動率：▲ 0.1%
•当町の人口動態は大溝駅及び八丁牟田駅を中心とした西鉄沿線の地域も散見されます。

【商業地】平均変動率：▲ 1.1%

伴う顧客の減少、 売上高の減少等厳しい状況にあります。 地価は

添田町【住宅地】平均変動率：▲ 1.9%

微減傾向で、 衰退が著しい既成商業地は買い手がなく底値探しの苅田町模様が続くものと予測します。

【住宅地】平均変動率：0.3%

大任町

いう結果となりましたが、 模様眺め・様子見の様相を強めている近地域において人口の増加傾向が見られ、 それから離れるほど人口•添田町の最近の住宅地の価格動向については、 歯止めがかから

減少が強まる傾向にあります。

ない人口減少や高齢化の進展等の影響から、 市場の需要は減退•久留米市を中心に福岡都市圏への通勤・通学者による住宅地需基調にあると思われ、 取引は低調です。 相場と乖離した安値の取【住宅地】平均変動率：▲ 1.7%

年の動向を映じて、 総じて見れば上昇幅・下落幅ともに小さいも要も認められ、 駅や店舗等への接近性に優る地点は、 隣接市等

引も見られ、 地価水準の下落傾向は依然として継続しているもの•住宅地４地点の平均変動率は▲ 1.7%と平成１１年以来、 長期にのとなっています。

の相対的価格水準から値頃感もあって上昇基調で推移しています。

と判断されます。こうした状況から、 同町では空家が増加している

わたる下落が続いています。 人口は、これまで減少傾向で推移し•自動車関連を中心とした堅調な企業業績等を反映した住宅地需

駅や中心部から離れた農地等が多く混在する地域の地点は引き続ものと推察されます。

ていましたが、 直近１年では + ５４人と増加に転じています。 町外要の高まりに加え、 苅田町の北九州・行橋方面への交通アクセス

者用の町営住宅３２世帯の入居を初めとして、 町による各種政策の利便性等が好感され、 概ね横ばい圏内での安定的な推移が続い

き下落傾向にあり、 地価の２極化が見られます。

•調査地点７地点中、 対前年比上昇は５地点で、 下落は２地点と【商業地】平均変動率：▲ 4.1%の効果が表れたものと思われます。しかしながら、 地価に及ぼすていますが、 郊外部においては依然として弱含んでいます。

【商業地】平均変動率：▲ 1.0%

•添田町の商業地域では、 人口の減少や他地区の大型商業施設

影響は今のところほとんど見られない状況で、 市場での取引は依•取引事例を見る限り、 極端な低価取引は少なくなっていることか•周辺市における広域的な商圏を有する大規模商業施設の出店にへの顧客の流出、 店舗経営者の高齢化の影響などが相俟って、然として低調で需給ともに少なく、 今後も地価は下落傾向で推移

ら、 地価安定化の基調は、 二極化を伴いつつも堅持されているこより、 商圏が小さい小規模小売店舗を中心とする当町の商業地の商況は膠着状況にあるようです。こうした景況の下、 同町の商業するものと思われます。

とが伺えます。

収益性は低下し苦戦しています。これを反映し地価は依然として地の市場性は減退しており、 価格水準は、 下落傾向で推移してい調整局面にあり若干の下落傾向を示しています。なお、 主要地方

るものと考察されます。 将来的には商業地の価格水準は、 住宅地【商業地】平均変動率：▲ 1.6%

【商業地】平均変動率：0.1%

道久留米柳川線沿いの商業地は、 拡幅工事も順調に進んでおり、の水準に同化していくであろうと予測されます。

•田川市との町境にあるスーパーと道の駅が主要商業施設で、 他•地価下落傾向が続き商業地の地価が背後住宅地の地価水準に

は県道沿いに近隣型の店舗が点在する程度で、 商業地としての地接近してきたこと等もあって、 近年、 下落率の縮小傾向が強まっ建物の建て替えや新たな沿道サービス店舗の進出も見られる等、取引もある程度見られる状況にあります。

広川町【住宅地】平均変動率：▲ 0.2%

40

鑑定ふくおか No.45

糸田町域が構成されるに至っていません。 道の駅では、 2010 年 10 月ていましたが、 ここにきて下げ止まりの傾向も認められます。ま【住宅地】平均変動率：▲ 0.6%のオープン以来、 本年５月に来場者が 1000 万人を突破、 道の駅

た、 僅かながらも上昇に転じる地域も一部でみられる等、 総じて見•需要の中心は地域選好性をもつ個人ですが、 町の人口減少・高が町の経済の柱となっており、 それ以外の商業・サービス業ではれば、 概ね横ばい圏内で推移しています。

齢化が進行し、 居住専用住宅の建築着工戸数は 23 件（H30 年）

目立った動きがなく低迷しています。 商業地としてのまとまった地•地元不動産関係者への取材結果からも「良い話は聞かないが、鑑定ふくおか No.45

41

令和元年 福岡県地価調査におけるそうだ !

地価動向の概要

不動産鑑定士 に

最近の地価動向
悪い話も聞かない」という声が多く聞かれました。 特段、 大きな動き等は認められないものの、 地価安定化の基調が本格化しつつあるようです。

築上町

聞いてみよう【住宅地】平均変動率：▲ 1.5%
•築上町の住宅地の地価動向については、 取引事例は総じて少な
く低調であり、 高位の事例は特に少ない状況にあり価格水準の下

みやこ町【住宅地】平均変動率：▲ 1.7%

落傾向が継続しています。 同町では、 継続的な人口の減少、 高
齢化率が高いという状況を受け、 近年の東九州自動車道の全線開•住宅地の基準地は８地点すべてにおいて下落傾向が続いてい通等による利便性の向上もありますが、 当該道路は、 通過道路とます。

しての性格を有し、 利便施設の充実等はあまり見込めず、 地価動•勝山地区など住環境や利便性に優る地域では、 相応の取引も見向の改善には至っていない状況です。かかるなか、 当分は、 住宅

られるものの、 人口減少や高齢化が進む中、 主たる需要者は町内地の価格水準は弱含みで推移するものと思料されます。

平成の地価はどうだったの？

の居住者または地縁者に限られ、 住替え需要が中心であることから、 全体として需要は弱く地価は今後も下落基調で推移するもの【商業地】平均変動率：▲ 1.2%と予測されます。

•当町の商業地域は、 継続的な顧客減少、 他地区への大型商業「平成」の３０年間、地価にはどんなことが起こったのでしょうか。
このコーナーでは、２号にわたって平成の地価について振り返ります。

施設等への流出、 人口の減少等の影響等により繁華性に乏しく商【商業地】平均変動率：▲ 0.8%

況は依然として厳しい状況にあります。 商業施設の新設は無く、•商業地の基準地２地点とも、 前年同様に下落傾向が続いてい店舗の閉鎖もあり、 商況は厳しいと言えます。かかるなか、 同町ます。

の商業地の需要は引き続き低迷しており、 取引は低調であり、 取•交通量の多い国道や県道沿いでは小規模なテナント出店が見ら引も少ない状況にあります。 地価動向については、 住宅地同様、れるものの、 隣接する行橋市の商業施設への顧客流出が顕著で引き続き下落傾向が継続するものと思料されます。

あり、 小売店舗を中心とする地元商業地域の需要は減退しています。 東九州自動車道の開通による交流人口拡大や伊良原ダムの完成による観光振興が期待されますが、 地価への影響は見られま
せん。

吉富町

【住宅地】平均変動率：▲ 0.6%
•町域が狭い吉富町は、 不動産取引が少なく、 取引価格は弱含み基調で推移しており、 高齢化社会に起因する空家が増えつつあります。 町南部にミニ開発による新規分譲が散見され、 低金利、 長期下落による値頃感等により、 住宅地需要の回復感は見られるもpart.1

最初は、平成初期のバブル真っ盛りからその後の「失われた2０年」について、当協会が誇る鑑定士が解説いたします。

1. バブル期

バブル経済で
福岡の地価にはどんなことが起こったの ?
バブル期の博多駅、天神地区の地価の状況
福岡市の二大商業核を形成している博多駅・天神地

く、国土利用計画法による地価監視区域制度の導入、率で推移しています。また、 街路条件、 利便性等が劣る地域は、区の地価に不動産バブルの状況が顕著に表れるのは昭不動産の短期譲渡所得に重い課税を課すなどの施策を選好性が劣り、マイナス基調が続いています。

和 58 年あたりからで、この年従来 1 桁台にとどまっていた

講じたため、その後極端な上昇は抑えられますが､ それ

地価上昇率が 2 桁台半ばを超える変動率を示して地価

でも20% 程度の上昇は続いていました。そして最終的にの変調が明らかになりました。

は平成 2 年 3月27日に当時の大蔵省が実施した不動産のの、 マイナス基調に歯止めをかける要因に乏しく、 小幅な下落【商業地】平均変動率：▲ 0.5%
•隣接する大分県中津市の大型商業施設（イオンモール三光、 ゆめタウン中津等）への顧客流出等により商業系利用目的の需要はこれを契機に年々変動幅は大きくなって、バブルがピー業向け融資の総量規制となる劇薬が効いて平成 3 年以

少なく、 取引価格は弱含み基調で推移しています。 地価は、 背後クに達した昭和 60 年から62 年には、天神の明治通り沿

住宅地との価格差が縮まり、 小幅な下落率で推移しています。

いの一等地で年率 35% 強、博多駅の駅前通り沿いで

私たち不動産鑑定士は、今から25 年から35 年前のこ42% 強の上昇を示す調査結果が出たほか、博多駅前 3の歴史的な出来事を踏まえて、正確な地価の状況の把丁目の裏通り筋では驚くなかれ一年で倍以上の地価とな握に努めることが国の適切な経済政策の立案に重要な•生産年齢人口の減少、 高齢化進行等を反映し、 地価は引き続きる130% 弱の上昇を示しました。さらに天神地区でも西通役割を果たすものであることを十分認識したうえで、その下落傾向で推移しています。

り沿いは倍増に近い85% 強を示すなどの狂乱ぶりでした。

使命を果たすべきであるという私見を述べて締めくくりとし

上毛町【住宅地】平均変動率：▲ 0.7%

•高齢化社会に起因する空家が近年、 増加傾向にあります。

【商業地】平均変動率：▲ 1.5%
•当町の商業地は、 住宅も混在し、 核となる商業施設もないた

見かねた政府はこの地価狂乱に対して沈静化を図るべ

降バブルは完全にはじけてしまいました。

ます。
【解説者】

め、 繁華性が劣り、 商業系利用の需要は減退傾向にありますが、価格水準が低位にあり、 下落基調の中、 変動率は小さく推移して
います。

42

鑑定ふくおか No.45

不動産鑑定士

副田 英美

鑑定ふくおか No.45

43

そうだ !

不動産鑑定士 に聞いてみよう2. バブル崩壊
バブル崩壊で
地価にはどんなことが起こったの ?

【博多5−1】

公示価格（円）
12,000,000

10,000,000

8,000,000

6,000,000

7,000,000

変動率27.3%

変動率0.0%9,600,000

変動率20.0%

変動率0.0%

バブル崩壊とその後の地価動向
バブル崩壊とは、平成 2 年に行われた総量規制（土地で、商業地に関しては、約 10 年後にしてバブルの清算が8,000,000

7,700,000

関連融資の抑制）と公定歩合引き上げにより始まった、急終わったということができます。なお、これ以降も、福岡市

変動率14.3%

変動率▲19.8%

激な景気後退のことです。加熱した資産価格、特に地価では平成 17 年頃まで、北九市では平成 28 年頃まで、福と株価の高騰を抑えるために行われた金融引き締め政策

岡県全体でも平成 27 年頃まで下落が続いていますが、こが、予想をはるかに超えた景気後退を招き、それ以降、

れは、その後の景気低迷等による需要の減退と変化によ「失われた20 年」といわれる景気後退局面が続きました。

るものといえます。

5,500,000

4,000,000

3,500,000
2,650,000

2,000,000

7,000,000

9,600,000

1,850,000
変動率6.9%0

S58年

変動率32.1%

2,130,000
変動率15.1%

S59年

変動率24.4%

S60年

S61年

S62年

S63年

S64年

H2年

H3年

H4年

H5年

※ S58~61 年は博多駅前 2-2-1、S62 年からは博多駅前 3-26-29【福岡中央5−1】

公示価格
（円）

14,000,000

13,000,000

12,000,000
10,800,000

4,400,000

4,000,000

3,150,000

3,600,000

ることになりました。

価調査価格が取引価格の指標になるものといえますが、それまで、我が国の地価は、決して下落することがない

年間に20％ぐらい下落するところがあったので、地価公といわれ、一貫して上昇してきました。いわゆる「土地神

示・地価調査価格の80％で評価されている国税局の相話」です。地価上昇が続く中で、国民に良好な住宅を提続税路線価の方が実勢に近くなり、路線価で取引されるこ供するためには、急激な地価上昇は抑制すべきと考えらとが多くみられました。

れていました。そのため、土地取引価格の規制（国土利

ここ数年続いている都市部を中心とした地価高騰につ用計画法、昭和 49 年施行）等の土地政策がとられてきま

いては、バブルだという見方もありますが、現在の地価高した。そのような中で起きたバブル経済による地価の高騰

騰がどのように終息するのか、バブル当時とは経済の状況

は、国民の間に経済格差をもたらし、新しく住宅が買うこが異なるので予測が難しいようです。どうなることでしょう。

とができない等の様々な弊害が生じていると考えられまし

最後に、バブル期を振り返ってみますと、当時は、地た。そのため、実体を伴わないバブル経済を潰して、正価上昇は悪いことだといわれ、抑制すべきとされていまし

常化しなければならないという共通認識が生まれ、そのこた。それが今では、我が国経済にとっては良いことだと歓

変動率0.0%とが、政府の金融政策転換の背景になったといえます。

迎されているようです。

12,000,000

変動率16.1%

変動率▲18.9%

それが、想定以上の劇薬となり、以後景気後退局面が長い間続きました。

【地価調査基準地価格累積変動率、住宅地】

バブル崩壊後の地価動向について寄稿することになり、

平成3年

平成4年

平成8年

平成12年

当時の記憶をたどってみたところ、筆者が平成 12 年に鑑

106.1

126.6

128.4

128.3

126.1

8,200,000

定会報に寄稿したレポートを見つけましたので、そこから

北九州市

100

106.8

117.7

120.7

122.1

122.2

変動率36.7%

主要なところを抜き出してみました。下表は、福岡県地価

福 岡 市

100

110.2

177.5

176.1

159.9

147.2

変動率3.7%6,000,000

調査結果を基にしたもので、昭和 58 年を100とした累積変動率36.4%

変動率の表から抜粋したものです。昭和 58 年を起点とし変動率22.2%

変動率14.3%

2,000,000
0

す。不動産の取引においては、本来なら地価公示・地100

変動率31.7%

6,000,000

が、それが「資産デフレ」となり、長い間景気回復を妨げ

福 岡 県

10,000,000
8,000,000

11,200,000

変動率13.8%

バブル崩壊後の地価下落で起きた現象を一つ紹介しま

14,800,000

16,000,000
14,800,000

バブル崩壊により、地価と株価は大幅な下落を示しました

昭和58年 昭和62年【地価調査基準地価格累積変動率、商業地】ているのは、それまでバブル経済の影響を受けていないか

平成3年

平成4年

平成8年

平成12年

福 岡 県

昭和58年 昭和62年
100

115.5

145.6

146.5

123.1

101.5

らです。昭和 62 年は公定歩合が 2.5％に引き下げられた

北九州市

100

108.6

136.4

142.3

128.4

107.3

時で、いわば本格的バブルの始まりとでもいえる年です。

福 岡 市

100

156.7

253.3

241.9

139.3

90.3

右の表で見ると、福岡市の動向が特徴的です。平成
S58年

S59年

S60年

S61年

S62年

S63年

S64年

H2年

H3年

H4年

H5年

3 ～ 4 年がピークになりますが、北九州市の住宅地が、バ
ブル崩壊後もしばらく下落していないのは、バブルの影響【解説者】

が小さかったためと考えられます。福岡市の商業地は極端で、平成 3 年に2.5 倍になり、平成 12 年には、その約3 分の1まで下落し、バブル前の水準に戻りました。福岡
県全体の平均で見てもバブル前の水準に戻っていますの44

鑑定ふくおか No.45（株）九銀不動産鑑定所
不動産鑑定士

内田 信行

鑑定ふくおか No.45

45

わ がまち バン ザ イ

苅田町の祭り49

苅田町と かく じまつ え

等覚寺の松会（国指定重要無形民俗文化財）
山伏の修験の場として栄えた等覚寺地区に、千年以上も前から伝わる修験道の祭りで、毎年 4月の第 3日曜日にKanda-town

白山多賀神社で開催されます。

https://www.town.kanda.lg.jp

祭りは神輿行列が神社の松庭に入り、「獅子舞」、「鬼などの順に行われます。
会」、「田行事」（写真下）、「刀行事」
クライマックスを飾る約11mの松柱の上で行われる
「幣切り」
（写真左）
は、全国でもここにしか残っていない貴重なものです。

勇壮華麗な岩山が勢揃いする苅田山笠
かん だ やまかさ

歴史、
伝統文化、
自然を継承し、誰もが安心して心豊かに暮らせるまち かんだ苅田町は九州の北東部、北九州市と行橋市の間に位置する人口約 3 万 7 千人、面積約 49k㎡の町です。
東は周防灘に面し、国際貿易港・苅田港と臨海工業地帯が広がっています。そこでは自動車やセメント関連企

祭り最終日となる10月の第 1日曜日には、鉦や太鼓が鳴り響く中、勇壮華麗な岩山 14 基がまちを練り歩ています。

あり、苅田港、東九州自動車道苅田北九州空港インター

われ、多くの人でにぎわいます。
苅田町では、交通ネットワークを活かした産業の発展を基軸としながら、先人から受け継いだ貴重な歴史、伝統文化、自然を継承し、誰もが安心して心豊かに暮らせるま
ちづくりを進めています。

苅田町の自然苅田町の特産品

せいりゅうくつ青 龍 窟（国指定天然記念物）
青龍窟は全長 1785m 以上、高度差が 65mある平尾台最大規模の鍾乳洞で、ナウマンゾウやオオツノシカなどの化石が発見さ寺の松会」に関する行事が行われています。

いしづかやま こ ふん

石塚山古墳（国指定史跡）

鑑定ふくおか No.45

き、役場前に集合してクライマックスを迎えます。

れています。洞口ホールは、等覚寺の奥の院として現在も「等覚

苅田町の遺跡46

汐かきなどが、約 2 週間にわたって行われます。この石塚山古墳や御所山古墳をはじめ、多くの遺跡が点在し寺の松会、秋には勇壮華麗な山車が集う苅田山笠が行

国指定天然記念物青龍窟や広谷湿原など豊かな自然が苅田山笠は鉦卸しから始まり、連歌奉納祭、灯山、赤色の幟を立てた幟山、そして岩山へと変化します。

苅田港沖には、24 時間運用の海上空港・北九州空港が一方、西はカルスト台地・平尾台に連なる山々とともに、り、五百年以上の歴史があります。

市街地には、三角縁神獣鏡を出土した国指定史跡のまた、伝統ある祭りも盛んで、春には修験道の祭り等覚しています。

宇原神社神幸祭は「苅田山笠」の名で親しまれてお一連の行事の中で、山車は提灯が輝く灯山（写真右）、あります。

業をはじめとする日本有数の企業が操業しています。また、チェンジとあわせて、陸・海・空の交通ネットワークが充実

苅田山笠（県指定無形民俗文化財）

ご しょやま こ ふん

御所山古墳（国指定史跡）

古墳時代前期に造られた前古墳時代中期に造られた前方後円墳で、この時代に造られ方後円墳で、この時代に造られた古墳の中では九州最古・最た北部九州の古墳の中でも最大 級 です。 墳 丘の全 長は約大 級 で す。 墳 丘 の 全 長 は130mで、後円部の竪穴式石119mで、墳丘のくびれ部に造室からは、邪馬台国伝説にまつ出しを備え、その周囲には周濠

等覚寺地区では修験道の流れを汲む漬物、みわる三角縁神獣鏡や土器などがめぐり、前方部北側に陪塚もそづくりの技術が伝えられています。漬物、みそとが多数出土しています。

確認されています。

もに手間を惜しまないこだわりの味となっています。

ばい ちょうまつ え づけ

まつ え

松会漬・松会みそ鑑定ふくおか No.45

47

わ がまち バン ザ イ

ともにともそうプロジェクト

50

中の坪公園のメタセコイアの木は、石炭の原木の一種

志免町

で、炭鉱のまちとして発展した志免町のシンボルツリーです。「ともにともそうプロジェクト」は、皆さんとともに「希望Shime-townの光」
をともし未来へつなげたいと願い、毎年メタセコイアの木にイルミネーションを点灯しています。

https://www.town.shime.lg.jp

冬の夜空に光り輝くメタセコイアのツリーと一緒に、イン
スタ映えな写真を撮影してみませんか ? 今年度の点灯は、11月3日（日）~ 令 和 2 年 2月14日（ 金 ）の 17 時 ~23 時（11月3日は 18 時 ~）です。

「ともともサポーター」募集中 !

総合福祉施設「シーメイト」
総合福祉施設のシーメイトは、大浴場のある入浴施設
やレストランの他に、ナイター設備完備のグラウンドやカラ

イルミネーションの設置費用など、支援金として寄付してくださる「ともともサポーター」を募集しています。
志免町おうえん寄附金ページの各ポータルサイトにアクセスし、寄附金の使い道から「ともにともそうプロジ
ェクト」を選んでお申し込みください。 皆さんのご支援ご協
力をお願いします。

フルな遊具などがあり、子どもから高齢者まで幅広い世

平成31年4月
町制施行80周年を迎えました!

旧志免鉱業所竪坑櫓

志免町おうえん
寄附金ページはこちら

代の人に利用されています。敷地内にはウォーキングロー
ドや健康器具を備えたポケットパークも設置しており、健康と福祉を考えた情報の発信基地となっています。
今年 11月16日（土）には、なかよしパーク入口に町のシルバー人材センターが運営する「たてこう房 レガロ」がオープンします。大人気の焼き芋をはじめ自慢のピザやコーヒーの販売を行います。

志免町は福岡県の西部、福岡都市圏のほぼ中心に位置し、福岡市や福岡空港に隣接しています。総面積は 8.69㎢で南北に細長く、県内で3 番目に小さな町です。
昭和 39 年に炭鉱が閉山して以降、福岡市のベッドタウンとして発展しています。人口も増え続け、全国の町村の中でも高い人口密度を誇っています。
さらに、志免町は平成 31 年 4 月に町制施行 80 周年を迎えました。この町制 80 周年を記念して誕生した公式キャラクター
「シメッチャ」。「志免」の地名が、宇美八幡宮のしめ縄が張られた土地に由来する説があることから、しめ飾りの角を持っています。頭と体には志免（SHIME）の S と M の模様も !

なかよしパーク

機を新たな時代の幕開けと捉え、誰もが輝く住みよいまちづくりにより一層励んでいます。

志免町のランドマーク「旧志免鉱業所竪坑櫓」
旧志免鉱業所竪坑櫓は、高さ47.6m の鉄筋コンクリート構造物です。
昭和 18 年に完成し、石炭や労働者を運ぶ「ケージ」という籠の昇降に使わウォーキングロード

れていました。櫓と巻き上げ機が一体となったワインディングタワー式の櫓で、この形式のものは世界で3 例しか現存していません。平成 21 年 12 月に国の重要文化財に指定されました。
※現在、保存修理工事中（令和 2 年 10 月までの予定）

ポケットパーク
シーメイト外観48

鑑定ふくおか No.45

鑑定ふくおか No.45

49

新規入会者の紹介
この度、福岡県不動産鑑定士協会に入会させていただきました田中卓と申します。出

皆様はじめまして。この度、福岡県不動産鑑定士協会に入会させていただきま身は新潟で、今まで九州を訪れたことはありませんでしたが、縁あって株式会社旭鑑定（株）旭鑑定補償
不動産鑑定士田中 卓

した大和不動産鑑定株式会社の田中翔太と申します。

補償で働くこととなりました。福岡に来て今年で4 年目になります。住み始めた当初は周り2016 年に現在の会社に入社後、2018 年 1月に転勤で福岡に来て、今年の 4の人が使う博多弁が新鮮でしたが、現在はあまり違和感なく自分のなかに入ってくるように

月に不動産鑑定士登録をすることができました。出身地は、東京で24 年間住んなりました。また、豚骨ラーメンに紅ショウガを入れたり、コシのないうどんや甘い醤油等、でいました。転勤以前に九州に来たことがなく、転勤が決まった時は少し不安でいままで住んでいた地域との食文化の違いに戸惑っていましたが、社内の先輩や福岡でしたが、実際に来てみると、親切な人が多く、食べ物がおいしく、交通の便が良できた知人においしいお店を教えていただき、ひととおりは福岡の食文化を味わえたと思っ

くてとても住みやすいということを実感しています。また、趣味が野球観戦ということています。そのほか、福岡に来てテニスを始めるようになりましたが、かなりハマってしま
い、生活の上で欠かせないものになっています。仕事面では、平成 28 年に実務修習を開始し、指導鑑定士である納富先生のご指導の下、実務修習を終えて今年不動産鑑定士として登録いたしました。まだまだ未熟ですが、福岡県不動産鑑定士協会の一員として、不動産鑑定評価等を通じて福岡の発展に少しでも貢献できるように、日々精進して

大和不動産鑑定（株）
九州支社
不動産鑑定士田中 翔太

参りたいと思います。皆様、ご指導ご鞭撻のほどよろしくお願い申し上げます。

もあり、年に数回はヤフオクドームで野球観戦を楽しんでいます。私は、ヤクルトス
ワローズのファンですが福岡の街がホークス一色に染まっている様に見えて、羨ま
しく思います。最近は、運動不足解消のためにゴルフも始め、休日は練習場に通っています。
現在は、案件によっては、福岡のみならず九州の各県や山口県に行くこともあり、東京では経験できないような類型にも挑戦させていただいています。
最後になりますが、まだ登録 1 年目で実務や協会活動等の場面でご指導、ご鞭撻いただくこともあるかと思いますが、福岡県不動産鑑定士協会の一員として令和元年 7月22日付で、福岡県不動産鑑定士協会に入会させていただくことになりま

努力いたしますので今後ともよろしくお願いいたします。

いいづかよしあき

した、飯塚義章と申します。
東京都出身で、この度縁あって福岡市に移り住み、株式会社旭鑑定補償に勤め始めて今に至ります。
不動産鑑定士への道は、大学卒業後入社した信用金庫で不動産鑑定士の存在に触れたことから始まりました。信用金庫を退職して1 年半の勉強ののち平成 13 年に旧試（株）旭鑑定補償
不動産鑑定士

飯塚 義章

験制度の不動産鑑定士二次試験に合格し、鑑定業界への一歩を歩み始めました。そこの度、福岡県不動産鑑定士協会に入会させて頂きました俵谷史と申します。

の後、途中 4 年ほど寄り道をしましたが、現行制度の実務修習（第 2 回）を経て、平成出身は熊本県です。約 6 年前に主人の転勤を契機に福岡県に越して来た後、21 年 4月に不動産鑑定士に登録いたしました。また、平成 25 年には補償業務管理士

短答式試験、論文試験、実務修習を経て現在に至ります。

（土地評価部門）に登録いたしました。この不動産鑑定士時代は、道路用地買収案件、6 年前には 3 歳だった子供も今ではだいぶ大きくなり、過去を振り返ると涙が出

訴訟案件、相続案件、担保案件、証券化案件、再開発案件など、民間評価と公的そうになることもありますが、会社の先輩方のご指導・ご配慮を賜り、なんとかここ評価に携わってまいりました。

までたどり着くことが出来ております。

これからも、何事も学ぶ姿勢や社会に貢献する意識を忘れず、諸先輩、同僚、同業・異業種の専門家、お客様などとのコミュニケーションを大切にして、一層精進してまいりたいと思っております。どうぞ宜しくお願い申し上げます。

（株）谷澤総合鑑定所
九州支社
不動産鑑定士2019 年 4月に不動産鑑定士登録を致しました、上銘と申します。大和不動産鑑定株

大和不動産鑑定（株）
九州支社 鑑定部
不動産鑑定士

上銘 隆佑

俵谷 史

繁忙期に、一人では解決できない疑問をぶつけてご迷惑をおかけすることも多々あり、先輩方には感謝に堪えません。今年の春に鑑定士登録はできましたが、未だ未熟者でございますので、今後は成熟した鑑定士を目指して日々精進して参りたいと思っているところです。
趣味については、今年は子供が毎日ラジオ観戦するホークス戦を横で聴くうちに、にわかホークスファンになってしまいました。このほか、犬の散歩をするのが好式会社 九州支社にてお世話になっております。鑑定士 1 年目ではありますが、専門職業

きですが、飼い犬が老犬となり、たまに犬がぎっくり腰になって悶絶しているのが家としての重責を感じながら日々業務に取り組んでいます。

心配です。

出身は、梨で有名な千葉県の船橋市です。本年 5月に福岡に転勤してきたばかりで、ご縁があって住んでいる福岡で、若輩者の自分がどれだけ貢献できるか分かり

転勤が決まった時は、期待半分、不安半分といった気持ちでした。福岡には、食べ物

ませんが、できることから少しずつ頑張りたいと思いますので、皆様ご指導ご鞭撻が美味しくて住みやすいというイメージと同時に、某博多大好き芸人さんのような地元愛がの程、どうぞ宜しくお願い申し上げます。

強いイメージがあったからです。ですが、諸先輩方に挨拶させて頂く度に、励ましや応援の言葉を頂くことが多く、感謝の気持ちで一杯です。いつも有難うございます。
休日は、まずは美味しい物を食べようと、ラーメンや水炊きなどのお店に足を運んでいます。最近は、自宅からほど近い長浜エリアのラーメン制覇に挑戦中です。また、少し離れていたゴルフを再開したいと思っておりますので、来年辺りからゴルフコンペなどにもお邪魔させて頂きたいと思います。
最後に、鑑定士 1 年目の若輩者ではございますが、専門職業家としての自己研鑽に励みつつ、微力ながら協会や業界に貢献できるよう努めていく所存ですので、ご指導ご鞭撻の程どうぞ宜しくお願い致します。

50

鑑定ふくおか No.45

鑑定ふくおか No.45

51

新規入会者の紹介

会員名簿
皆様、はじめまして。この度、福岡県不動産鑑定士協会に入会させていただ
きました、谷澤総合鑑定所九州支社所属の中野貢一と申します。
広島県呉市の出身で、大学入学に伴い東京に上京しました。合格後、東京の個人事務所での実務修習を経て平成 23 年 4月に不動産鑑定士登録を行い、平成 25 年 4月に谷澤総合鑑定所東京本社へ入社し、本年の 4月より晴れて九令和元年10月31日時点

州支社配属となりました。

（株）谷澤総合鑑定所
九州支社

福岡県は、食事がおいしく、街もコンパクトで非常に便利が良いと聞いておりま
したが、まさにその通りで、非常に暮らしやすい街だと思います。現在、職場まで
ＪＲ筑肥線（地下鉄空港線）を利用しておりますが、通勤混雑も少なく、車窓からの山々や博多湾の景色も素晴らしく、通勤ストレスは皆無となりました。

不動産鑑定士

最後に、本年は福岡県協会社団法人化 25 周年ということで、先日開催されま中野 貢一したシンポジウムに私も参加させて頂きました。600 人を超える一般のご参列者がいらしたとの事で、大盛況に終わり、日ごろの福岡県の先生方の活動の賜物と感じ入っております。福岡に関して地縁はなく、未だ地名等を聞いてもピンとこない、鑑定士としてあるまじき状況ではございますが、一日でも早く皆様方に追いつけるよう、研鑽していく所存でございます。諸先輩方には、ご迷惑をおかけする事も多々あるかと存じますが、ご指導・ご鞭撻のほど、よろしくお願い申し上げます。

開業挨拶
よりそい不動産鑑定（株）
不動産鑑定士

扇 幸一郎

平成 31 年 4月22日、福岡市中央区大名 2 丁目に、「よりそい不動産鑑定（株）」を開業致しました扇 幸一郎と申します。
大学卒業後の平成元年に大和不動産鑑定
（株）
に入社

たい」
という思いを込めました。
社名ロゴや事務所も全体に「風水」を取り入れる趣味にもこだわっております。

し、大阪本社をはじめ、奈良支社、東京本社などに勤務。

業務内容は個人、法人、自治体と対象を広くし、30 年以

48 歳の時に九州支社長として福岡に赴任し、その後、九州上の経験がある不動産鑑定業界の知識をいかし、ほかの士鑑定本部長を務めておりましたが、今年 1月に退職の意思を業とも連携しながら不動産鑑定士の枠を超えて、不動産に伝え、独立開業に動き出しました。

関わる問題や相続対策等も手掛けていきたいと思います。

私は、安定よりも常にチャレンジする性格で、人生の節目を感じ急に閃きました。
“ 平成も終わり。親父の故郷である福岡で骨を埋めたい（笑）。”
社名の「よりそい」には、企業理念でもある「不動産にかかわる顧客の最適な判断によりそう」
とともに、「不動産の知識や情報を提供して地域経済、ひいては、日本経済に貢献し52

鑑定ふくおか No.45［希望者のみを掲載しています］

特に「これからは心の時代でもある」と考えております。依頼者の心に寄り添う、新しい不動産鑑定士像を作り上げていきたいと思います。何卒よろしくお願い致します。
また、私を温かく育てて頂きました大和不動産鑑定（株）の皆様には、この場をお借りして感謝申し上げます。ありがとうございました。

会員名

勤務先名

勤務先住所
久留米市日吉町 1-1-902
アーバンパレス久留米センターステージ
福岡市中央区天神 4-2-20
天神幸ビル3F
福岡市博多区博多駅東 1-12-5
博多大島ビル905
福岡市中央区天神 4-5-10
チサンマンション第 2 天神 311
福岡市中央区大名 1-9-14
シティマンション大名 605
福岡市博多区博多駅東 2-6-1
九勧筑紫通ビル3F
福岡市中央区白金 2-11-9CR
福岡ビル5F福岡市中央区大名 2-4-30
西鉄赤坂ビル7F

勤務先 TEL浅川博範

くるめ不動産鑑定（株）

830-0017

麻生敏雄

大和不動産鑑定（株）九州支社

810-0001

綾部

圭太

綾部不動産鑑定（株）

812-0013

荒川保昇（株）環境評価コンサルタント

810-0001

荒牧恭一（株）立地研810-0041

安東清美（株）鑑定ソリュート福岡

812-0013

飯塚義章（株）旭鑑定補償810-0012

池田昌修

中央総合鑑定（株）

810-0041

石井修

石井不動産鑑定士事務所

810-0073

福岡市中央区舞鶴 2-1-21

092-741-50 0 6

石田美紀子

新日本総合鑑定（株）

810-0041

福岡市中央区大名 2-10-2
シャンボール大名 B-201

092 -741- 0855

出雲重成

出雲不動産鑑定士事務所（有）

812-0011

福岡市博多区博多駅前 2-19-17-506

092- 432-1380

一村貴

一般財団法人日本不動産研究所 九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F

092-781- 6073

井手江美

つくしのくに鑑定（株）

811-3219

福津市西福間 3-12-11

0940 -72-5100

井上

慶一

（株）
さくらビジネスパートナーズ

810-0041

井上

真輔

（株）
みずほ不動産鑑定所

810-0073

岩城雅俊

平和総合コンサルタント（株）839-0862

久留米市野中町 914

0942-39 -3311

岩隈良弘

プラス不動産鑑定（有）

810-0041

福岡市中央区大名 2-2-41
サンライフ大名 205

092-713 -2272

岩﨑圭亮

岩崎不動産鑑定事務所

811-1303

福岡市南区折立町 11-18 405 号

092-558 -3252

岩渕三千昭

802-0077

福岡市中央区大名 2-4-22
新日本ビル5F
福岡市中央区舞鶴 3-2-4
福岡舞鶴ビル6F

北九州市小倉北区馬借 1-1-17-701
KOKURA TOWER 7F
福岡市中央区赤坂 1-16-13
上ノ橋ビル8F

0942-32-4337
092 -712 -9112
092-292- 6461
0 92 -761-7617
092-725 -2063
092- 441-5522
092-534-1800
092 -714 - 5715

092-737-8500
092-738 - 6105

093-522-5091

内田

信行

（株）
九銀不動産鑑定所

810-0042

梅田俊司

梅田不動産鑑定事務所

806-0047

北九州市八幡西区鷹ノ巣 1-15-5

093- 641-8886

江見

博

（株）
ＥＭＩコンサルタント

818-0121

太宰府市青山 3-20-12

090-1512-8296

江本

庸時

江本不動産鑑定事務所

824-0005

行橋市中央 2-5-13

0930 -26 -2227

大石亜紀子

大石亜紀子不動産鑑定事務所

812-0025

福岡市博多区店屋町 1-31
博多アーバンスクエア9 階

092-261-8500

大岩根（株）久栄綜合コンサルタント

830-0061

久留米市津福今町 349-18
久栄ビル

0942-39-7826

亘

0 92 -751- 5745

鑑定ふくおか No.45

53

会員名

勤務先名

大川弘太郎

大川不動産鑑定事務所

802-0001

扇

勤務先 TEL

会員名

093 -511-5588

小林健一郎

（株）総研

810-0001

よりそい不動産鑑定（株）

810-0041

福岡市中央区大名 2-4-38-209

092-753-9680

小森（株）
コスモシステム 福岡支店

810-0004

福岡市中央区渡辺通 1-12-9
フジイビル8F

0 92 -791-2661

大楠由美子

（株）
九銀不動産鑑定所

810-0042

福岡市中央区赤坂 1-16-13
上ノ橋ビル8F

0 92 -751- 5745

権藤祐一郎

権藤税理士・不動産鑑定士事務所

830-0003

久留米市東櫛原町 1502 番地 3

0942-46-6700

大武克己

大武不動産鑑定士事務所

807-1121

北九州市八幡西区石坂 1-17-10

093 - 614 -2608

税田健司

新都市中央鑑定（株）

810-0041

福岡市中央区大名 2-9-29
第 2プリンスビル9F

092-722- 0233

大塚

誠司

（有）
アセット
・インフィニティ

810-0002

092-738 -8580

齊堂

忠道

（株）大建

814-0031

福岡市早良区南庄 2-9-12

092-851-3900

大塚弘孝

大塚不動産鑑定士事務所

福岡市中央区西中洲 10-4
ワコービル3F
810-0073 福岡市中央区舞鶴 3-2-32
舞鶴ロイヤービル3F

092-721- 0 033

境達司

あさひ不動産鑑定（有）

802-0006

大西克則

貞和不動産鑑定（株）

810-0011

福岡市中央区高砂 2-11-18

092-521- 6662

佐々木

岡田 英吾

一般財団法人日本不動産研究所 九州支社

810-0001

092-781- 6073

貞弘

賢治

貞和不動産鑑定（株）

810-0011

福岡市中央区高砂 2-11-18

092-521- 6662

岡部敦

おかべ税理士法人

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F
812-0008 福岡市博多区東光 2-6-10
エアールートビル2F

092-433-8600

佐藤栄治

第一不動産鑑定事務所

800-0257

北九州市小倉南区湯川 4-15-14

093 -921- 6333

沖永

裕章

沖永不動産鑑定所

806-0059

093-644-0808

佐藤

修

（株）
アプレイザル

806-0028

北九州市八幡西区熊手 3-3-12
丸善ビル3F093- 632-1854

小野恭嗣

小野不動産鑑定810-0001

092-292-3376

佐藤浩一

ランド鑑定設計

800-0024

北九州市門司区大里戸ノ上 2-6-6

093-382-2020

景平良邦（有）景平不動産鑑定

803-0841

093 -232-2315

重松

英和（有）重松不動産鑑定

814-0005

片江

宏典

（株）
プライム評価研究所

810-0041

092-735 -3610

重松

正信（株）都市評価システム福岡

加藤

一生

（株）
アプレイザル

806-0028

093- 632-1854

地頭所修一

あおば不動産研究所

813-0025

福岡市東区青葉 2-26-8

092 - 691-7679

金山

哲也

けやき不動産鑑定事務所

815-0072

092-408 -7233

篠田

正浩

（株）総研

810-0001

福岡市中央区天神 1-13-2
興銀ビル5F

092-732-3470

兼重

利彦

かねしげ不動産鑑定事務所

803-0275

北九州市小倉南区高野 3-7-11

093 -981- 8557

柴田

知則

（株）
ｉ
Ｌａｎｄ

819-0031

福岡市西区橋本 2-6-13

092-405-9003

神谷孝

神谷不動産鑑定士事務所

802-0981

北九州市小倉南区企救丘 1-29-23

093 -964 -2514

上銘

隆佑

大和不動産鑑定（株）九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 4-2-20
天神幸ビル3F

092 -712 -9112

軽部拓朗

一般財団法人日本不動産研究所 九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F

092-781- 6073

白水

達郎

白水総合研究所

830-0021

久留米市篠山町 168-32

0942-37-3939

川崎一秀

川崎一秀不動産鑑定士事務所

836-0867

大牟田市花園町 38

0944-54- 6719

杉孝一

杉不動産鑑定士事務所

803-0841

北九州市小倉北区清水 4-3-36

093 -571- 6971

川崎健祐（株）孝栄設計コンサルタント

811-1302

福岡市南区井尻 1-36-20

092-571-5292

副田

英美

川崎

耕二

筑後不動産鑑定830-0039

久留米市花畑 2-16-14
フォーウィルズコート402

0942-80 -7198

添野

敬一

（株）
プライム評価研究所 北九州支所

806-0055

北九州市八幡西区幸神 1-2-16

093-644-2380

川崎孝志（株）孝栄設計コンサルタント

811-1302

福岡市南区井尻 1-36-20

092-571-5292

空井良元

東アジア不動産研究所

819-0013

福岡市西区愛宕浜 2-1-9-908

092-407-8075

川村

勇人

（有）
アセッツ鑑定810-0001

福岡市中央区天神 4-1-28
天神リベラ401

092 -739 - 5101

高木俊二

福銀不動産調査（株）

812-0053

092- 631- 0301

木原正人

オフィス21不動産鑑定士事務所

807-0844

北九州市八幡西区春日台 6-3-12

093 - 611-3287

髙木亮一（株）久栄綜合コンサルタント

830-0061

清永

優

日本不動産鑑定事務所

802-0043

北九州市小倉北区足原 1-13-1

093 -521- 0201

高田卓巳

一般財団法人日本不動産研究所 九州支社

810-0001

福岡市東区箱崎 1-4-13
福銀箱崎ビル6F
久留米市津福今町 349-18
久栄ビル
福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F

桐野祐記（株）谷澤総合鑑定所 九州支社

810-0001

092-771- 0641

髙塚宏092- 441-5522

田口浩二

九州不動産コンサルタント

092-771- 0641

竹下

憲治

（株）
アプレイザルジャパン

0940-26-0662

武田

大道

093 - 511- 6931

竹山

泰史

（有）
フィールズ鑑定法人

810-0023

福岡市中央区警固 2-12-5

092-718 -2575

092- 441-5522

田中翔太

大和不動産鑑定（株）九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 4-2-20
天神幸ビル3F

092 -712 -9112

幸一郎

久保田

54

茂

（株）鑑定ソリュート福岡

北九州市八幡西区萩原 3-4-11
福岡市中央区天神 3-11-1
天神武藤ビル2F
北九州市小倉北区清水 4-1-30
石川ビル102
福岡市中央区大名 2-4-30
西鉄赤坂ビル7F
北九州市八幡西区熊手 3-3-12
丸善ビル3F福岡市南区多賀 2-4-10
野間カステリア705

福岡市中央区天神 2-8-38
協和ビル4F福岡市博多区博多駅東 2-6-1
812-0013
九勧筑紫通ビル3F
福岡市中央区天神 2-8-38
810-0001
協和ビル4F桑原哲治（株）谷澤総合鑑定所 九州支社

小池孝典

小池不動産鑑定事務所

811-3308

香西勝之

大和不動産鑑定（株）北九州支社

802-0006

小島智典（株）鑑定ソリュート福岡

鑑定ふくおか No.45

勤務先住所
北九州市小倉北区浅野 1-1-1
JR 小倉駅ビル8 階

福津市星ヶ丘 28-10

北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル7F
福岡市博多区博多駅東 2-6-1
812-0013
九勧筑紫通ビル3F

周一

哲

勤務先名

佐々木不動産鑑定事務所

勤務先住所
福岡市中央区天神 1-13-2
興銀ビル5F北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル4F
福岡市中央区渡辺通 2-6-20
810-0004
ラクレイス薬院 203

福岡市早良区祖原 14-13
ロマネスク西新 201
810-0001 福岡市中央区天神 4-1-29
第 5 明星ビル7F

勤務先 TEL
092-732-3470

093 -513 -2340
0 92 -791-1873

092-845 -4702
092-762-3200

092-865 - 6113

0942-39-7826
092-781- 6073
093 -582-7273

福岡市中央区大名 2-9-35
トウセン天神ビル6 階
810-0073 福岡市中央区舞鶴 1-1-10
天神シルバービル2F
810-0041

092-753 -9971
092-722-2362
092-847- 6607

鑑定ふくおか No.45

55

会員名

56

田中

卓

田中

勤務先名

勤務先住所
福岡市中央区白金 2-11-9
CR 福岡ビル5F

勤務先 TEL

会員名

勤務先名

092-534-1800

波多江裕之

大和不動産鑑定（株）九州支社

810-0001

勤務先住所
福岡市中央区天神 4-2-20
天神幸ビル3F

勤務先 TEL（株）旭鑑定補償812-0012

髙士

田中税理士・不動産鑑定士事務所

816-0941

大野城市東大利 3-3-13

092-558 -8518

波多野宏和

（株）
アプレイザル

806-0028

北九州市八幡西区熊手 3-3-12
丸善ビル3F093- 632-1854

田中信孝（株）第一総合不動産鑑定事務所

803-0817

北九州市小倉北区田町 10-38
城内田町ビル201 号

093-592-4831

花田宏治

合同会社花田不動産鑑定士事務所

808-0137

北九州市若松区ひびきの南 2-16-15

093-555-9635

棚橋良次

092 - 523 -1472

早坂剛雄

新日本総合鑑定（株）

810-0041

福岡市中央区大名 2-10-2
シャンボール大名 B-201

092 -741- 0855

田村

常美

（株）
田村不動産鑑定事務所

801-0842

093 -332-1222

林田光博

中央鑑定（株）北九州支社

806-0051

北九州市八幡西区東鳴水 2-4-35

093 - 632-1662

俵谷史（株）谷澤総合鑑定所 九州支社

810-0001

092-771- 0641

原博明（株）毎長補償鑑定

810-0002

福岡市中央区西中洲 12-13
樋口ビル1F092 -751-2052

津久井顯（株）旭鑑定補償810-0012

092-534-1800

原田俊博

福岡立地研究所

811-3211

福津市有弥の里 1-10-6

0940-35-8350

津久井

環（株）旭鑑定補償810-0012

092-534-1800

平田淳（株）谷澤総合鑑定所 九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 2-8-38
協和ビル4F

092-771- 0641

土橋幸夫

アイ・ブレインズ

802-0077

093-513-3850

平塚万里子

平和総合コンサルタント（株）839-0862

久留米市野中町 914

0942-39 -3311

堤弘

堤不動産鑑定事務所

816-0941

092-592-8631

廣原浩一（株）鑑定ソリュート福岡

812-0013

福岡市博多区博多駅東 2-6-1
九勧筑紫通ビル3F

092- 441-5522

寺島弘次

大和不動産鑑定（株）九州支社

810-0001

092 -712 -9112

福山新一

まちなみ鑑定舎

834-0001

八女市本町 2340943-24-8523

戸川英二（株）戸川鑑定士事務所

802-0005

北九州市小倉北区堺町 2-1-1-612

093 -511- 8232

福山

節子

福山不動産鑑定事務所

802-0001

北九州市小倉北区浅野 2-3-47-3F

093 -513 -2772

徳永

大典

都市経済研究所

810-0074

福岡市中央区大手門 2-1-10-3F

0 92 -741- 4 812

福山

道和

アーバンコンサルティングファーム（株）814-0005

福岡市早良区祖原 16-16
MAICA 西新 2F

092-846 -7456

徳永隆文（株）旭鑑定補償810-0012

福岡市中央区白金 2-11-9

092-534-1800

藤岡一雄

フジ総合補償鑑定（株）

830-0061

久留米市津福今町 195-12

0942-38 - 0818

都合哲男（株）平成総合鑑定所

800-0025

北九州市門司区柳町 4-12-34

093-382-3000

藤岡廣子

フジ総合補償鑑定（株）

830-0061

久留米市津福今町 195-12

0942-38 - 0818

土手栄治

（株）北九州システム鑑定

803-0817

北九州市小倉北区田町 12-19-202

093-582-4280

藤村吉次

藤村不動産鑑定事務所

803-0835

北九州市小倉北区井堀 2-1-13-902

093-561- 0545

友野和憲

一般財団法人日本不動産研究所 九州支社

810-0001

092-781- 6073

二村

吉則

（株）
九銀不動産鑑定所 北九州事務所

803-0817

友松

昌司

大和不動産鑑定（株）北九州支社

802-0006

093 - 511- 6931

古川一哉

一般財団法人日本不動産研究所 九州支社

長﨑

隆良

（株）総研

810-0001

092-732-3470

古澤秀夫

古澤不動産鑑定士事務所

802-0014

北九州市小倉北区砂津 2-12-18

093-551- 4833

中嶋

裕二

（株）
プライム評価研究所

810-0041

092-735 -3610

古田幹雄

古田不動産鑑定士事務所

811-2101

粕屋郡宇美町宇美 3-1-10

092-932- 0215

中園二郎

中園不動産鑑定事務所

815-0033

092-555 -7614

堀

和義

（株）総研

810-0001

中野

貢一（株）谷澤総合鑑定所 九州支社

810-0001

092-771- 0641

前村晃次（株）西日本シティ銀行 融資統括部 不動産調査室

中村秀紀（株）都市リサーチ

092-725 -2183

槇由紀（株）福岡山ノ手鑑定舎

中村

光子

ひかり不動産鑑定092-753 -9325

牧口英司

福銀不動産調査(株)

中村

世明

（株）
わがまち不動産研究所

819-0005

福岡市西区内浜 1-6-5-503

092-406 -0315

松尾

憲親

（株）大建

814-0031

福岡市早良区南庄 2-9-12

092-851-3900

西川

浩二

（有）
フィールズ鑑定法人

810-0023

福岡市中央区警固 2-12-5

092-718 -2575

松尾春仁

一般財団法人日本不動産研究所 北九州支所

802-0006

北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル8F

093 -531- 6788

西澤義男

西澤不動産鑑定事務所

803-0856

北九州市小倉北区弁天町 9-6

093 -571-770 0松﨑信夫

大東鑑定（株）810-0073

福岡市中央区舞鶴 2-4-30

092-714 -3066

西村哲治

一般財団法人日本不動産研究所 九州支社

810-0001

092-781- 6073

松﨑能久

大東鑑定（株）810-0073

福岡市中央区舞鶴 2-4-30

092-714 -3066

納富久雄（株）旭鑑定補償810-0012

092-534-1800

松田徹

総和不動産鑑定（株）

810-0004

橋本英樹

けやき不動産鑑定事務所

815-0072

092-408 -7233

松本俊朗（有）筑紫不動産鑑定事務所

羽田成利

大和不動産鑑定（株）北九州支社

802-0006

093 - 511- 6931

松本武洋

中央鑑定（株）

鑑定ふくおか No.45

北九州市門司区広石 1-1-14
福岡市中央区天神 2-8-38
協和ビル4F福岡市中央区白金 2-11-9
CR 福岡ビル5F
福岡市中央区白金 2-11-9
CR 福岡ビル5F
北九州市小倉北区馬借 1-5-18
ランドスペース馬借 501
大野城市東大利 1-4-2
グレイスヴィラ東大利 302
福岡市中央区天神 4-2-20
天神幸ビル3F

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F
北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル7F
福岡市中央区天神 1-13-2
興銀ビル5F福岡市中央区大名 2-4-30
西鉄赤坂ビル7F
福岡市南区大橋 3-14-8-502

福岡市中央区天神 2-8-38
協和ビル4F福岡市中央区大名 2-1-12
810-0041
メゾン天神 402

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F
福岡市中央区白金 2-11-9
CR 福岡ビル5F
福岡市南区多賀 2-4-10
野間カステリア705
北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル7F

北九州市小倉北区田町 11-10
オークラ田町ハイツ302
福岡市中央区天神 1-12-7
810-0001
福岡ダイヤモンドビル9F

福岡市中央区天神 1-13-2
興銀ビル5F福岡市早良区百道浜 2-2-22
814-0001
AITビル3F
福岡市中央区大名 1-9-33
810-0041
ソロン赤坂ビル2F
福岡市東区箱崎 1-4-13
812-0053
福銀箱崎ビル6F

福岡市中央区渡辺通 5-23-3
東急ドエルアルス天神 901 号
筑紫野市二日市中央 5-3-16
818-0072
第二丸明ビル2F
福岡市中央区舞鶴 1-2-33
810-0073
ライオンズマンション天神 201

092 -712 -9112

093 -592-7791
092-781- 6073

092-732-3470
092-852-1966
092-725 - 6703
092- 631- 0301

092-752-3721
092-921-5825
092-715 - 0242

鑑定ふくおか No.45

57

会員名

勤務先名

勤務先住所

勤務先 TEL松本忠人

国土総合研究所

812-0044

福岡市博多区千代 2-10-1

092-522-6308

的野泰浩（株）谷澤総合鑑定所 九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 2-8-38
協和ビル4F

092-771- 0641

三好

丈久

三好不動産鑑定事務所

802-0077

北九州市小倉北区馬借 3-5-1-1105

093 -551-9701

向野高洋

鑑定補償向野研究所

810-0041

向野昌邦

鑑定補償向野研究所

村上知子

村上知子不動産鑑定事務所

森幸太朗

福岡市中央区大名 2-10-1
シャンボール大名 A1102
810-0041 福岡市中央区大名 2-10-1
シャンボール大名 A1102
802-0005 北九州市小倉北区堺町 1-2-16
十八銀行第一生命共同ビル2F

協会の現在

2019年10月31日時点■会員の内訳

■会員の内訳人

092-739 -5512
092-739 -5512

士補
1 人［0.6%］

鑑定士
60 人［33.9%］807-0833

北九州市八幡西区南鷹見町 11-20-202

093- 695 -1225

諸岡賢一

フジ総合補償鑑定（株）

830-0061

久留米市津福今町 195-12

0942-38 - 0818

安木

徳男

（株）
アプレイザル福岡

812-0011

福岡市博多区博多駅前 4-14-20
ライオンズステーションプラザ博多 201

092 - 4 81-110 6

山内英行

山内不動産鑑定士事務所

802-0014

北九州市小倉北区砂津 1-3-18

093-541- 0035

山内

浩幸

（有）
アイ・アール不動産鑑定

814-0103

福岡市城南区鳥飼 7-22-14

092-985 -4975

山口勝彦（株）国際不動産鑑定所

812-0013

福岡市博多区博多駅東 1-12-5
博多大島ビル403

092-483-3350

山﨑晃尚

山﨑不動産鑑定事務所

810-0032

福岡市中央区輝国 2-16-36

092-980-5338
092-781- 6073

8092-606-8821

46

山﨑

健二

一般財団法人日本不動産研究所 九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F

山下

耕一

（株）
アセットプランニング

811-0215

福岡市東区高美台 3-20-10

山下洋生

福岡不動産鑑定（株）

810-0004

山田元則（株）毎長補償鑑定

810-0002(株)不動産アドバイザリー

819-0002

博貴

大和不動産鑑定（株）九州支社

810-0001

吉崎

武雄

（株）総研

810-0001

吉田

博之

（有）
エステート
・プランニング

810-0004

吉田正宇

一般財団法人日本不動産研究所 九州支社

810-0001

吉田稔（株）第一鑑定リサーチ

810-0041

吉永

幸雄

渡辺

悟

渡邉

弥恵

渡邊

安正

横山

裕

吉川

福岡市中央区渡辺通 2-1-82
電気ビル北館
福岡市中央区西中洲 12-13
樋口ビル1F福岡市西区姪浜 4-22-40-101
福岡市中央区天神 4-2-20
天神幸ビル3F
福岡市中央区天神 1-13-2
興銀ビル5F福岡市中央区渡辺通 5-6-18
コモダスパッソ天神 1308
福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9Ｆ
福岡市中央区大名 2-2-50
大名ＤＴビル6F

業者の代表者
116 人［65.5%］■全資格者の年齢別構成

092-771- 8451

22

65.5%

鑑定士

60

33.9%

士補

1

0.6%

計

177

100.0%

092-515 -8922■年齢別構成（資格者のみ）

個別会員
業者代表者

7
32

15
2
0

5
0

092-762-2077
092-781- 6073
092-724- 6566

桜坂鑑定（株）810-0024

福岡市中央区桜坂 3-8-1-402

0 92 -791-178 0（株）総研

810-0001

福岡市中央区天神 1-13-2
興銀ビル5F

092-732-3470

構成比

合計

20 代

0

2

2

1.2%

30 代

0

5

5

2.9%

40 代

15

22

37

21.6%

50 代

46

8

54

31.6%

60 代

32

7

39

22.8%

70 代

15

8

23

13.5%

80 代

2

8

10

5.8%

90 代

1

0

1

0.6%

計

111

60

171

100.0%

0
1

092 -712 -9112
092-732-3470

数

個別会員

15
8
2

人
業者代表者

8

092 -751-2052

092-801-3566

鑑定ふくおか No.45

116

年齢

平均

58 歳

最年少

25 歳

最高齢

94 歳

編 集 後 記■久しぶりの広報の仕事。懐かしく思い出しながら、作業をしています。これから、他のメンバーとgoodな
『 鑑定ふ
くおか 』
を作っていければ…と思っています。
【井手 江美】■『鑑定ふくおか』45 号の編集は、「社団法人化 25 周年事業」の準備と並行して進めました。10月4日滞りなく記念行事が終わりほっとしています。シンポジウムには700 名もの方にご参加いただき満員の大盛況でした。詳しくは次号特集いたします。
【大楠 由美子】■ 25 周年記念事業お疲れ様でした。私は広報委員会 1 回目、半人前ですがこれからがんばります。
【軽部 拓朗】

58

業者の代表者

093 -967- 0435

（有）北九州不動産鑑定

構成比数■久しぶりに広報委員に復活しました。これから大楠委員長はじめ委員の皆様と共に広報活動頑張ります。ご期待下さい！
【小池 孝典】■今年度から広報委員会となりました。
まだまだわかっていないことも多いですが、頑張っていきたいです。
【田中 卓】■令和になってからの初めての『鑑定ふくおか 』です。今号から激動の平成の地価について、「そうだ！不動産鑑定士に聞いてみよう」で次号にわたって連載します。是非、ご一読くださいますようお願い申し上げます。
【波多野 宏和】■入会したばかりで全くお役に立てておりませんが、発刊を嬉しく思います。今後
少しずつでも頑張りたいと思います。
【俵谷 史】■ 25 周年記念事業、やっとひと段落しました。業界の高齢化が叫ばれていますが、祝賀会には若い方が多く参加されていたようで、今後が楽しみです。
【中村 光子】

鑑定ふくおか No.45

59

「不動産鑑定相談所」のご案内
当協会では「不動産鑑定相談所」
を開設しています。
不動産の価格や賃料等について、気になることや困っていることがありませんか ?
問題解決の糸口を提供すべく地元の不動産鑑定士が無料で相談に応じます。
◎予約された福岡事務局か北九州事務局にお越しください。相談時間は 30 分以内です。

福岡事務局

北九州事務局

毎月第 3 金曜日 /13 時〜16 時

毎月第 3 木曜日 /13 時〜16 時

毎月第 2 金曜日 12 時までのご予約分を当月お受けいたします。

毎月第 2 木曜日 12 時までのご予約分を当月お受けいたします。

電 話 /092-283-6255（9 時〜 16 時 30 分）
FAX/092-283-6256

電 話 /093-531-7216（9 時〜 16 時 30 分）
FAX/093-531-2344

福岡市博多区祇園町 1-40 大樹生命福岡祇園ビル 8 階

北九州市小倉北区魚町 1-4-21 魚町センタービル 4 階【予約方法】
電話・FAX またはホームページの「お問い合わせ」からご予約ください。

http://www.farea.jp/※ホームページからお申し込み場合、ご予約のみの受付となります。
相談内容等に関するご質問は承っておりません。ご了承ください。

「晩秋の平尾台」
撮影： 石田 美紀子
新日本総合鑑定株式会社

もう 4、5 年前になりますが、平尾台の風景に興味を持

またこのほかに、当協会では次のとおり無料相談会を開催しています。
◎ 毎月第 1 金曜日 / 岩田屋での行政相談（予約不要）◎ 4 月・10 月 / 福岡市、北九州市、久留米市※日時・会場については当協会までお問い合わせ下さい。

◎ 10 月 / 希望があった市町村（毎年 25 会場前後） ※日時・会場については当協会までお問い合わせ下さい。

更に、福岡専門職団体連合会主催、九州・沖縄不動産鑑定士協会連合会主催の相談会への相談員の派遣を行なっております。詳細はホームページをご覧ください。

ち、何度も通った時の一枚です。
この日は雲が多く、夕日は望めない日だったのですが、日が落ちる直前に太陽が顔を出し、逆光のススキもキラキラ光ってくれました。
帰りは真っ暗な中、恐る恐る足元に気をつけて山を降りたという、無謀な思い出です。

不動産鑑定士の情報誌 鑑定ふくおか［No.45］2019年11月発行 ［発行所］公益社団法人 福岡県不動産鑑定士協会〒812-0038 福岡市博多区祇園町1-40大樹生命福岡祇園ビル8階
TEL
（092）
283-6255 FAX（092）
283-6256 URL http://www.farea.jp/［編集］
広報委員会／担当理事 ： 大楠 由美子
委員 ： 井手 江美+軽部 拓朗+小池 孝典+田中 卓+俵谷 史+
中村 光子+波多野 宏和［編集協力］
公益社団法人 福岡県不動産鑑定士協会 事務局◎本書の無断複写・転載はお断りいたします。

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