平成１３年７月３１日
国 総 動 第 ５ １ 号
社団法人高層住宅管理業協会会長

殿

国土交通省総合政策局不動産業課長

マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行についてマンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成１２年法律第１４９号｡以下「 法」という｡)は平成１２年１２月８日に、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行令(平成１３年政令第２３８号。以下「令」という。)は本年７月４日に、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則(平成１３年国土交通省令第１１０号。以下「規則」という｡)は本年７月１９日に、それぞれ公布され、いずれも本年８月１日から施行される。
法、令及び規則の実施に当たっては、平成１３年７月３１日付け総合政策局長通達を踏まえるとともに、下記の点に留意の上、法の目的であるマンションにおける良好な居住環境の確保を図るとともに国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与するた
め、制度の的確かつ円滑な運用に特段の配慮をされるよう、貴団体加盟の業者に対する周知徹底及び指導を行われたい。

記第一１

定義について（法第２条関係）管理者等の定義（法第２条第４号）(1)区分所有法第２５条第１項の規定により選任された管理者又は区分所有法第４９条第１項の規定により置かれた理事であること。
(2)マンション管理業者が管理組合から委託を受けて管理受託契約を締結するにあたっては、マンション管理業者が管理組合との関係では、通常、外部の第三者として管理受託契約を締結することを想定しているものであるが、マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても本法が適用されることとなる。
この場合において、法第２条第７号に規定する「管理組合から委託を受けて」の解釈については、管理者等が行使する共用部分の管理権限は、団体としてなされた意思決定に基づく団体としての委任契約の申込みの意思表示と、これに対する管理者の承諾の意思表示との合致により成立した共用部分の管理についての委託を内容とする契約に基づくものと解されるため、この場合においても「管理組合から委託を受けて」に該当し、当該管理業者についても、重要事項説明等本法の規定は当然に適用となる。
２

管理事務の定義（法第２条第６号）
管理事務とは、マンションの管理に関する事務であって、基幹事務（①管理組合の会計の収入及び支出の調定 ②出納 ③マンション(専有部分を除く 。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整）を含むものであり、この管理事務には、中高層共同住宅標準管理委託契約書（昭和５７年住宅宅地審議会答申）第３条一 事務管理業務、二 管理員業務、三 清掃業務、四 設備管理業務が含まれること。
また、管理事務には、警備業法（昭和４７年法律第１１７号）第２条第１項に規定する警備業務及び消防法（昭和２３年法律第１８６号）第８条の規定により防火管理者が行う業務は含まれないため、これら管理事務以外の事務に係る委託契約については、管理事務に係る管理受託契約と別個の契約にすることが望ましいこと。

３

マンション管理業及びマンション管理業者の定義（法第２条第７号及び第８号）
マンション管理業とは、管理組合から委託を受けて、基幹事務（①管理組合の会計の収入及び支出の調定 ②出納 ③マンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整）を含むマンションの管理事務を行う行為で業として行うもの（区分所有者等が行うものを除く）であり、①〜③から構成される基幹事務すべてを業として行うものであること。
「業として行う」に該当するか否かについては、営利目的を要さず、また、反復継続的に管理事務を行っているかどうか等の個別の事案を総合勘案して判断すべきであること。なお、反復継続性については、契約を反復継続するものに加え、一つの契約であってもこれに基づく業務の履行の継続性も考慮に入れる必要があることに留意する必要がある。

第ニ１

マンション管理業について（法第３章関係）

マンション管理業登録（法第３章第１節）(1)財産的基礎（法第４７条、規則第５４及び第５５条）
規則第５４条第２項は、市場性の認められる資産の再販価格の評価額が基準資産表計上の資産額を上回る旨の証明があったとき（ある不動産について決算時は取引価格で算定していたが、事後的に当該不動産について不動産鑑定による再評価をした場合等）は、その評価額によって資産を計算することが認められるとの趣旨であること。
規則第５５項第３項は、上記のようにして算定される基準資産額について、①公認会計士又は監査法人による監査証明を受けた中間決算による場合、又は②増資、贈与、債務免除等があったことが証明された場合で、増減があったときは、その増減した額をもって基準資産額とするとの趣旨であること。

(2)事務所の定義（法第４５条第１項第２号、規則第５２条）
本法の「事務所」とは、① 本店又は支店（商人以外の者にあっては、主たる事務所又は従たる事務所）⑦ ①の他、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、マンション管理業に係る契約の締結又は履行に関する権限を有する使用人を置くものをいう。
「本店」、「支店」とは 、商業登記簿に本店、支店の登記がされたものであること。
また、本店及び支店の商業登記は当然商人のみが行うものであるが、公益法人や協同組合等商人以外の者については「本店」及び「支店」を事務所の基準とすることができないことから、民法等で「主たる事務所・従たる事務所」として取り扱われているものであること。
「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」とは、物理的にも社会通念上事務所と認識される程度の形態を備えているもので、実体上支店に類似するものをいうこと。
「契約の締結又は履行に関する権限を有する使用人」とは、支店における支店長又は支配人に相当するような者であること。
２

管理業務主任者（法第３章第２節）(1)事務所ごとに設置する専任の管理業務主任者についての算定（法第５６条、規則第６１条及び第６２条）
イ）法第５６条及び規則第６２条により、人の居住の用に供する部分が５以下である法第２条第一号イに掲げる建物の区分所有者を構成員に含む管理組合から委託を受けて行う管理事務のみを行う事務所については、専任の管理業務主任者の設置義務を適用除外としているところであるが、規則第６１条に規定する「管理組合」についても、人の居住の用に供する部分が５以下である法第２条第一号イに掲げる建物の区分所有者を構成員に含む管理組合を含まないものとすること。
ロ）いわゆる「団地組合」が形成されており、その内部に複数の別の管理組合が存在している場合で、これらの組合から委託を受けて管理事務を行っている事
務所に設置すべき管理業務主任者の算定においては、規則第６１条に規定する「管理組合」には、当該「団地組合」のみでなく、複数の別の管理組合も含むものであること。ただし、これらの組合と一の契約をもって管理受託契約を締結している場合にあっては、これらの組合をまとめて１つの組合として算定しても差し支えないものとすること。

３

マンション管理業務（法第３章）(1)重要事項説明（法第７２条、規則第８２条及び第８３条）
イ）法の施行日前に専有部分につき売買契約が締結された新築マンションで、当該マンションの区分所有者等全員から書面で当該マンションの管理受託契約の締結に係る同意が得られた場合にあっては、法第７２条第１項の規定は適用しないものとすること。
ロ）マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７２条の規定は適用され、管理業者若しくはその代表者等（ 以下「 管理業者等 」という。）以外の管理者等が存在する場合については、当該管理者等に対しても重要事項の説明を行う必要があること。
ハ）法第７２条第２項に規定する「同一の条件」とは、マンションの管理業者の商号又は名称、登録年月日及び登録番号の変更等管理組合に不利益をもたらさない契約内容の変更を含むものであること。
(2)再委託の制限（法第７４条）
法第７４条は、法第２条第６号に規定する基幹事務を全て一括で再委託することの禁止を規定したものであるが、基幹事務の全てを複数の者に分割して委託する場合についても再委託を禁止するものであること。
(3)財産の分別管理（法第７６条、規則第８７条）
イ）法第８７条第２項は、財産の分別管理の方法として「管理組合又はその管理者等を名義人とする口座において預貯金として管理する方法」と規定しているが、管理組合が法人化されておらず管理組合に管理者等が置かれていない場合においては、管理者等が選任されるまでの比較的短い期間に限って、「○○マンション管理組合管理代行○○管理会社名義」としても差し支えないものとすること。
なお、この後管理組合理事長が選任されたときには速やかに当該理事長名義とするべきものであること。
ロ）マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第２項においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。
ただし、本法の趣旨にかんがみれば、管理業者等が管理組合の管理者であり、管理組合が法人化している場合は管理組合名義、法人化されておらず管理業者以外の者も管理者に選任されている場合は当該者の名義とすることが望ましいこと。
(4)管理事務の報告（法第７７条、規則第８８条）
マンション管理業者が管理者等に専任された場合においても法第７７条の規定は適用され、管理業者以外の管理者等が存在するときは、当該者に対して管理事務の報告をすることが望ましいこと。
(5)証明書の携帯等（法第８８条、規則第９３条）
法第８８条に規定する「使用人その他の従業者」には、マンション管理業者が管理事務を委託した別の管理業者における当該管理事務の従業者も含むものとすることが望ましいこと。
第三その他（法雑則関係等）

(1)設計図書の交付（法第１０３条、規則第１０１条）
法第１０３条に規定する「分譲した」とは、新築工事が完了した後において区分所有権の目的である部分を最初に分譲したときであること。
(2)管理組合の自立的な運営は、マンションの区分所有者等の全員が参加し、その意見を反映することにより成り立つものであるため、情報の開示、運営の透明化等開かれた民主的なものとする必要がある。また、管理組合を構成するマンションの区分所有者等は、管理組合の一員としてその役割を十分認識して管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を適切に果たすよう努める必要がある。
このことから、宅地建物取引業者は、自ら売主となってマンションを分譲する場
合において、マンションの管理が円滑に管理組合に引き継がれるよう、必要な情報提供等に努めるものとすること。