開発許可制度

1

第1章 開発許可制度の概要
1.1 開発行為等の規制
開発許可制度は、一定の開発行為について許可を要することとして、当該開発行為が行われる区域の性質に応じた許可基準に該当しない開発行為を制限するものです。具体的には、公共施設等の整備や防災上の措置を講ずることを義務付けるなど良好な宅地水準を確保すること、都市計画などに定められた土地の利用目的に沿って開発行為が行われることにより立地の適正性の確保を図ることという二つの役割を有しており、この二つの役割を果たすため、開発許可制度における許可基準としては、公共施設の整備や防災上の措置が講じられているか等を判断する技術基準と立地の適正性を判断する立地基準が用意されています。
1.1.1 開発行為の許可【法律】（開発行為の許可）
第二⼗九条

都市計画区域⼜は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところ

により、都道府県知事（地⽅⾃治法（昭和二⼗二年法律第六⼗七号）第二百五⼗二条の⼗九第一項の指定都市⼜は同法第二百五⼗
二条の二⼗二第一項の中核市（以下「指定都市等」という。）の区域内にあつては、当該指定都市等の⻑。以下この節において同じ。
）の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。
一市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域⼜は準都市計画区域内において行う開発行為で、その規模が、それぞれの区域の区分に応じて政令で定める規模未満であるもの

二

市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域⼜は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しく
は漁業の用に供する政令で定める建築物⼜はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの三

駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公⺠館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で⽀障がないものとして政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為

四

都市計画事業の施行として行う開発行為

五

土地区画整理事業の施行として行う開発行為

六

市街地再開発事業の施行として行う開発行為

七

住宅街区整備事業の施行として行う開発行為

⼋

防災街区整備事業の施行として行う開発行為

九

公有水⾯埋立法（⼤正⼗年法律第五⼗七号）第二条第一項の免許を受けた埋立地であつて、まだ同法第二⼗二条第二項の告⽰がないものにおいて行う開発行為

⼗

非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為

⼗一
２

通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの
都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、それにより一定の市街地を形成すると見込まれる規模として政令で定める規模以上の開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。
一

農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物⼜はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為

二前項第三号、第四号及び第九号から第⼗一号までに掲げる開発行為

解説
開発行為（法第29条第1項・第2項各号に該当するものを除く）をする場合は、あらかじめ許可が必要です。

2

1.1.2 許可を要しない開発行為【政令】（許可を要しない開発行為の規模）
第⼗九条

法第二⼗九条第一項第一号の政令で定める規模は、次の表の第一欄に掲げる区域ごとに、それぞれ同表の第二欄に掲げる

規模とする。ただし、同表の第三欄に掲げる場合には、都道府県（指定都市等（法第二⼗九条第一項に規定する指定都市等をいう。
以下同じ。
）⼜は事務処理市町村（法第三⼗三条第六項に規定する事務処理市町村をいう。以下同じ。
）の区域内にあつては、当該指定都市等⼜は事務処理市町村。第二⼗二条の三、第二⼗三条の三及び第三⼗六条において同じ。）は、条例で、区域を限り、同表の第四欄に掲げる範囲内で、その規模を別に定めることができる。

２

第一欄
市街化区域

第二欄
千平⽅メートル

区域区分が定められていない都市計画区域及び準都市計画区域

三千平⽅メートル

第三欄
市街化の状況により、無秩序な市街化を防止するため特に必要があると認められる場合
市街化の状況等により特に必要があると認め
られる場合

第四欄
三百平⽅メートル以上
千平⽅メートル未満

三百平⽅メートル以上
三千平⽅メートル未満

都の区域（特別区の存する区域に限る。）及び市町村でその区域の全部⼜は一部が次に掲げる区域内にあるものの区域についての前項の表市街化区域の項の規定の適用については、同項中「千平⽅メートル」とあるのは、「五百平⽅メートル」とする。

一

⾸都圏整備法（昭和三⼗一年法律第⼋⼗三号）第二条第三項に規定する既成市街地⼜は同条第四項に規定する近郊整備地帯

二近畿圏整備法（昭和三⼗⼋年法律第百二⼗九号）第二条第三項に規定する既成都市区域⼜は同条第四項に規定する近郊整備区域

三中部圏開発整備法（昭和四⼗一年法律第百二号）第二条第三項に規定する都市整備区域（法第二⼗九条第一項第二号及び第二項第一号の政令で定める建築物）
第二⼗条
一

法第二⼗九条第一項第二号及び第二項第一号の政令で定める建築物は、次に掲げるものとする。

畜舎、蚕室、温室、育種苗施設、家畜⼈⼯授精施設、孵卵育雛施設、搾乳施設、集乳施設その他これらに類する農産物、林産物
⼜は水産物の⽣産⼜は集荷の用に供する建築物

二

堆肥舎、サイロ、種苗貯蔵施設、農機具等収納施設その他これらに類する農業、林業⼜は漁業の⽣産資材の貯蔵⼜は保管の用に供する建築物三

家畜診療の用に供する建築物

四用排水機、取水施設等農用地の保全若しくは利用上必要な施設の管理の用に供する建築物⼜は索道の用に供する建築物

五前各号に掲げるもののほか、建築⾯積が九⼗平⽅メートル以内の建築物（適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で⽀障がない公益上必要な建築物）
第二⼗一条
一

法第二⼗九条第一項第三号の政令で定める建築物は、次に掲げるものとする。

道路法第二条第一項に規定する道路⼜は道路運送法（昭和二⼗六年法律第百⼋⼗三号）第二条第⼋項に規定する一般⾃動⾞道若しくは専用⾃動⾞道（同法第三条第一号に規定する一般旅客⾃動⾞運送事業⼜は貨物⾃動⾞運送事業法（平成元年法律第⼋⼗三号）第二条第二項に規定する一般貨物⾃動⾞運送事業の用に供するものに限る。
）を構成する建築物

二

河川法が適用され、⼜は準用される河川を構成する建築物

三

都市公園法第二条第二項に規定する公園施設である建築物

四

鉄道事業法（昭和六⼗一年法律第九⼗二号）第二条第一項に規定する鉄道事業若しくは同条第五項に規定する索道事業で一般の需要に応ずるものの用に供する施設である建築物⼜は軌道法（⼤正⼗年法律第七⼗六号）による軌道若しくは同法が準用される無軌条電⾞の用に供する施設である建築物

五

⽯油パイプライン事業法第五条第二項第二号に規定する事業用施設である建築物

六

道路運送法第三条第一号イに規定する一般乗合旅客⾃動⾞運送事業（路線を定めて定期に運行する⾃動⾞により乗合旅客の運送を行うものに限る。）若しくは貨物⾃動⾞運送事業法第二条第二項に規定する一般貨物⾃動⾞運送事業（同条第六項に規定する特別積合せ貨物運送をするものに限る。
）の用に供する施設である建築物⼜は⾃動⾞ターミナル法（昭和三⼗四年法律第百三⼗六号）
第二条第五項に規定する一般⾃動⾞ターミナルを構成する建築物

七

港湾法第二条第五項に規定する港湾施設である建築物⼜は漁港漁場整備法第三条に規定する漁港施設である建築物

⼋

海岸法（昭和三⼗一年法律第百一号）第二条第一項に規定する海岸保全施設である建築物

3

九

航空法による公共の用に供する⾶行場に建築される建築物で当該⾶行場の機能を確保するため必要なもの若しくは当該⾶行場を利用する者の利便を確保するため必要なもの⼜は同法第二条第五項に規定する航空保安施設で公共の用に供するものの用に供
する建築物

⼗

気象、海象、地象⼜は洪水その他これに類する現象の観測⼜は通報の用に供する施設である建築物

⼗一

⽇本郵便株式会社が⽇本郵便株式会社法（平成⼗七年法律第百号）第四条第一項第一号に掲げる業務の用に供する施設である

建築物
⼗二

電気通信事業法（昭和五⼗九年法律第⼋⼗六号）第百二⼗条第一項に規定する認定電気通信事業者が同項に規定する認定電気通信事業の用に供する施設である建築物
⼗三

放送法（昭和二⼗五年法律第百三⼗二号）第二条第二号に規定する基幹放送の用に供する放送設備である建築物

⼗四

電気事業法第二条第一項第⼗六号に規定する電気事業（同項第二号に規定する⼩売電気事業及び同項第⼗五号の三に規定する

特定卸供給事業を除く。）の用に供する同項第⼗⼋号に規定する電気⼯作物を設置する施設である建築物⼜はガス事業法第二条第⼗三項に規定するガス⼯作物（同条第二項に規定するガス⼩売事業の用に供するものを除く。
）を設置する施設である建築物
⼗五

水道法第三条第二項に規定する水道事業若しくは同条第四項に規定する水道用水供給事業の用に供する同条第⼋項に規定する水道施設である建築物、⼯業用水道事業法（昭和三⼗三年法律第⼋⼗四号）第二条第六項に規定する⼯業用水道施設である建築
物⼜は下水道法第二条第三号から第五号までに規定する公共下水道、流域下水道若しくは都市下水路の用に供する施設である建築物
⼗六

水害予防組合が水防の用に供する施設である建築物

⼗七

図書館法（昭和二⼗五年法律第百⼗⼋号）第二条第一項に規定する図書館の用に供する施設である建築物⼜は博物館法（昭和二⼗六年法律第二百⼋⼗五号）第二条第一項に規定する博物館の用に供する施設である建築物
⼗⼋

社会教育法（昭和二⼗四年法律第二百七号）第二⼗条に規定する公⺠館の用に供する施設である建築物

⼗九

国、都道府県及び市町村並びに独立行政法⼈⾼齢・障害・求職者雇用⽀援機構が設置する職業能⼒開発促進法（昭和四⼗四年

法律第六⼗四号）第⼗五条の七第三項に規定する公共職業能⼒開発施設並びに国及び独立行政法⼈⾼齢・障害・求職者雇用⽀援機
構が設置する同法第二⼗七条第一項に規定する職業能⼒開発総合⼤学校である建築物
二⼗墓地、埋葬等に関する法律（昭和二⼗三年法律第四⼗⼋号）第二条第七項に規定する⽕葬場である建築物

二⼗一

と畜場法（昭和二⼗⼋年法律第百⼗四号）第三条第二項に規定すると畜場である建築物⼜は化製場等に関する法律（昭和二⼗三年法律第百四⼗号）第一条第二項に規定する化製場若しくは同条第三項に規定する死亡獣畜取扱場である建築物
二⼗二

廃棄物の処理及び清掃に関する法律（昭和四⼗五年法律第百三⼗七号）による公衆便所、し尿処理施設若しくはごみ処理施設である建築物⼜は浄化槽法（昭和五⼗⼋年法律第四⼗三号）第二条第一号に規定する浄化槽である建築物
二⼗三

卸売市場法（昭和四⼗六年法律第三⼗五号）第四条第六項に規定する中央卸売市場若しくは同法第⼗三条第六項に規定する

地⽅卸売市場の用に供する施設である建築物⼜は地⽅公共団体が設置する市場の用に供する施設である建築物
二⼗四

⾃然公園法第二条第六号に規定する公園事業⼜は同条第四号に規定する都道府県立⾃然公園のこれに相当する事業により建築される建築物
二⼗五

住宅地区改良法（昭和三⼗五年法律第⼋⼗四号）第二条第一項に規定する住宅地区改良事業により建築される建築物

二⼗六

国、都道府県等（法第三⼗四条の二第一項に規定する都道府県等をいう。
）、市町村（指定都市等及び事務処理市町村を除き、特別区を含む。以下この号において同じ。）⼜は市町村がその組織に加わつている一部事務組合若しくは広域連合が設置する研究所、試験所その他の直接その事務⼜は事業の用に供する建築物で次に掲げる建築物以外のもの
イ

学校教育法第一条に規定する学校、同法第百二⼗四条に規定する専修学校⼜は同法第百三⼗四条第一項に規定する各種学校の用に供する施設である建築物

ロ

児童福祉法（昭和二⼗二年法律第百六⼗四号）による家庭的保育事業、⼩規模保育事業若しくは事業所内保育事業、社会福祉法（昭和二⼗六年法律第四⼗五号）による社会福祉事業⼜は更⽣保護事業法（平成七年法律第⼋⼗六号）による更⽣保護事業の用に供する施設である建築物

ハ

医療法（昭和二⼗三年法律第二百五号）第一条の五第一項に規定する病院、同条第二項に規定する診療所⼜は同法第二条第一項に規定する助産所の用に供する施設である建築物

ニ

多数の者の利用に供する庁舎（主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供するものを除く。）で国
土交通省令で定めるもの

ホ

宿舎（職務上常駐を必要とする職員のためのものその他これに準ずるものとして国土交通省令で定めるものを除く。
）

二⼗七

国立研究開発法⼈量⼦科学技術研究開発機構が国立研究開発法⼈量⼦科学技術研究開発機構法（平成⼗一年法律第百七⼗六号）第⼗六条第一号に掲げる業務の用に供する施設である建築物
二⼗⼋

国立研究開発法⼈⽇本原⼦⼒研究開発機構が国立研究開発法⼈⽇本原⼦⼒研究開発機構法（平成⼗六年法律第百五⼗五号）

第⼗七条第一項第一号から第三号までに掲げる業務の用に供する施設である建築物
二⼗九

独立行政法⼈水資源機構が設置する独立行政法⼈水資源機構法（平成⼗四年法律第百⼋⼗二号）第二条第二項に規定する水4

資源開発施設である建築物
三⼗

国立研究開発法⼈宇宙航空研究開発機構が国立研究開発法⼈宇宙航空研究開発機構法（平成⼗四年法律第百六⼗一号）第⼗⼋条第一号から第四号までに掲げる業務の用に供する施設である建築物
三⼗一

国立研究開発法⼈新エネルギー・産業技術総合開発機構が国立研究開発法⼈新エネルギー・産業技術総合開発機構法（平成⼗四年法律第百四⼗五号）第⼗五条第一号⼜は非化⽯エネルギーの開発及び導⼊の促進に関する法律（昭和五⼗五年法律第七⼗一号）第⼗一条第三号に掲げる業務の用に供する施設である建築物（開発行為の許可を要しない通常の管理行為、軽易な行為その他の行為）第二⼗二条 法第二⼗九条第一項第⼗一号の政令で定める開発行為は、次に掲げるものとする。
一

仮設建築物の建築⼜は土⽊事業その他の事業に一時的に使用するための第一種特定⼯作物の建設の用に供する目的で行う開発
行為

二

⾞庫、物置その他これらに類する附属建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為

三

建築物の増築⼜は特定⼯作物の増設で当該増築に係る床⾯積の合計⼜は当該増設に係る築造⾯積が⼗平⽅メートル以内である
ものの用に供する目的で行う開発行為

四

法第二⼗九条第一項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物の改築で用途の変更を伴わないもの⼜は特定⼯作物の改築の用に供する目的で行う開発行為

五前号に掲げるもののほか、建築物の改築で当該改築に係る床⾯積の合計が⼗平⽅メートル以内であるものの用に供する目的で行
う開発行為

六

主として当該開発区域の周辺の市街化調整区域内に居住している者の⽇常⽣活のため必要な物品の販売、加⼯、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらの業務の用に供する建築物で、その延べ⾯積（同一敷地内に二以上の建築物を新築する場合においては、その延べ⾯積の合計。以下この条及び第三⼗五条において同じ。）が五⼗平⽅メートル以内のもの（これらの業務の用に供する部分の延べ⾯積が全体の延べ⾯積の五⼗パーセント以上のものに限る。）の新築の用に供する目的で当該開発区域の周辺の市街化調整区域内に居住している者が⾃ら当該業務を営むために行う開発行為で、その規模が百平⽅メートル以内であるもの

解説
政令により、開発行為の規模、建築物の用途等に応じて、許可が不要となる開発行為が定められています。

1.1.3 開発許可の特例【法律】（開発許可の特例）
第三⼗四条の二

国⼜は都道府県、指定都市等若しくは事務処理市町村若しくは都道府県、指定都市等若しくは事務処理市町村がその組織に加わつている一部事務組合、広域連合若しくは港務局（以下「都道府県等」という。）が行う都市計画区域若しくは準都
市計画区域内における開発行為（第二⼗九条第一項各号に掲げる開発行為を除く。）⼜は都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内における開発行為（同条第二項の政令で定める規模未満の開発行為及び同項各号に掲げる開発行為を除く。）については、当該国の機関⼜は都道府県等と都道府県知事との協議が成立することをもつて、開発許可があつたものとみなす。
２

第三⼗二条の規定は前項の協議を行おうとする国の機関⼜は都道府県等について、第四⼗一条の規定は都道府県知事が同項の協議を成立させる場合について、第四⼗七条の規定は同項の協議が成立したときについて準用する。

5

1.1.4 盛土規制法の許可対象に該当する開発行為の取扱【宅地造成及び特定盛土等規制法】（許可の特例）
第⼗五条
２

１ 略

宅地造成等⼯事規制区域内において行われる宅地造成⼜は特定盛土等について当該宅地造成等⼯事規制区域の指定後に都市計画法（昭和四⼗三年法律第百号）第二⼗九条第一項⼜は第二項の許可を受けたときは、当該宅地造成⼜は特定盛土等に関する⼯事については、第⼗二条第一項の許可を受けたものとみなす。
※特定盛土等規制区域については、第三⼗四条で同様に規定（変更の許可等）
第⼗六条
５

１～４ 略

前条第二項の規定により第⼗二条第一項の許可を受けたものとみなされた宅地造成⼜は特定盛土等に関する⼯事に係る都市計画法第三⼗五条の二第一項の許可⼜は同条第三項の規定による届出は、当該⼯事に係る第一項の許可⼜は第二項の規定による届出とみなす。
※特定盛土等規制区域については、第三⼗五条で同様に規定（完了検査等）
第⼗七条
３

1・2

略

第⼗五条第二項の規定により第⼗二条第一項の許可を受けたものとみなされた宅地造成⼜は特定盛土等に関する⼯事に係る都市計画法第三⼗六条第一項の規定による届出⼜は同条第二項の規定により交付された検査済証は、当該⼯事に係る第一項の規定による申請⼜は前項の規定により交付された検査済証とみなす。
※特定盛土等規制区域については、第三⼗六条で同様に規定

解説
当該開発行為が「宅地造成及び特定盛土等規制法（以下、「盛土規制法」という）」に規定
される⼯事の場合、開発許可を受けることで、盛土規制法の許可を受けたものとみなされ（以下、「みなし許可」という）、別途に盛土規制法の許可を受ける必要はありません。

許可の特例⇒盛土規制法第15条第2項

また、都市計画法に基づく変更の許可⼜は軽微変更の届出、⼯事完了の届出、検査済証についても同様に、盛土規制法における同手続としてみなされ、別途に手続を行う必要はありません。
なお、
みなし許可となる⼯事であっても、以下の手続は都市計画法に基づくものとは別に、
盛土規制法等に基づく申請等が必要です。
中間検査

 中間検査の申請⇒盛土規制法第18条第1項、第37条第1項

 定期の報告

定期の報告⇒盛土規制法第19条第1項、第38条第1項

6

1.1.5 市街化調整区域内の建築等の規制【法律】（開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限）
第四⼗三条

何⼈も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第二⼗九条第一項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物を新築し、⼜は第一種特定⼯作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、⼜はその用途を変更して同項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。
ただし、次に掲げる建築物の新築、改築若しくは用途の変更⼜は第一種特定⼯作物の新設については、この限りでない。
一都市計画事業の施行として行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更⼜は第一種特定⼯作物の新設

二

非常災害のため必要な応急措置として行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更⼜は第一種特定⼯作物の新設

三

仮設建築物の新築

四第二⼗九条第一項第九号に掲げる開発行為その他の政令で定める開発行為が行われた土地の区域内において行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更⼜は第一種特定⼯作物の新設

五

通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

解説
都市計画法では、都市計画区域を、市街化区域と市街化調整区域に区分（いわゆる「線引き」）することにより、道路・公園・下水道などの基盤整備についての公共投資の効率的な実施、良質な市街地の形成を図っています。
市街化区域とは、既に市街地を形成している区域及び優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域であり、市街化調整区域とは、原則として市街化を抑制すべき区域です。
市街化調整区域では、開発許可を受けた開発区域以外の建築物の新築や、第一種特定⼯作物の新設を行う場合にも、原則として許可が必要となります。
詳細は「４ 市街化調整区域内における立地基準」を参照してください。

7

第2章 開発行為の定義と判断基準等
2.1 開発行為の定義
【法律】
（定義）
第四条
10

１～９ 略

この法律において「建築物」とは建築基準法（昭和二⼗五年法律第二百一号）第二条第一号に定める建築物を、「建築」とは同条第⼗三号に定める建築をいう。
11

この法律において「特定⼯作物」とは、コンクリートプラントその他周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある⼯作物で政令で定めるもの（以下「第一種特定⼯作物」という。）⼜はゴルフコースその他⼤規模な⼯作物で政令で定めるもの（以下「第二種特定⼯作物」という。
）をいう。
12

この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築⼜は特定⼯作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。
13

この法律において「開発区域」とは、開発行為をする土地の区域をいう。

14

この法律において「公共施設」とは、道路、公園その他政令で定める公共の用に供する施設をいう。

【政令】（公共施設）
第一条の二

法第四条第⼗四項の政令で定める公共の用に供する施設は、下水道、緑地、広場、河川、運河、水路及び消防の用に供する貯水施設とする。

解説
市街化区域や市街化調整区域だけでなく、
いわゆる非線引都市計画区域、準都市計画区域、
都市計画区域外及び準都市計画区域外で開発行為をしようとする場合は、あらかじめ許可を受ける必要があります。
（1）

行為に該当しません。
・露天の駐⾞場、露天の資材置場等を用途とする

建築物の用に供する目的で行う開発行為の⾯積要件（東京都の場合）①

市街化区域……………………………………………………500m2以上②

市街化調整区域………………………………………………⾯積要件なし③

非線引都市計画区域、準都市計画区域……………………3,000m2以上④

都市計画区域外、準都市計画区域外………………………１ha以上（2）

補足：下記の場合は、開発

特定⼯作物に係る要件①

第一種特定⼯作物の建設の用に供する目的で行う開発行為の⾯積要件は(1)と同じ。

②

第二種特定⼯作物の建設の用に供する目的で行う開発行為の⾯積要件
開発区域⾯積………………………………………………１ha以上（ただし、ゴルフコースについては⾯積要件なし）。

ただし、開発行為に該当しなくても、盛土規制法の許可や届出が必要な場合があります。

8

場合。

【政令】
（特定⼯作物）第一条

都市計画法（以下「法」という。）第四条第⼗一項の周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある⼯作物で政令で定めるものは、次に掲げるものとする。
一

アスファルトプラント

二

クラッシャープラント

三

危険物（建築基準法施行令（昭和二⼗五年政令第三百三⼗⼋号）第百⼗六条第一項の表の危険物品の種類の欄に掲げる危険物をいう。）の貯蔵⼜は処理に供する⼯作物（⽯油パイプライン事業法（昭和四⼗七年法律第百五号）第五条第二項第二号に規定する事業用施設に該当するもの、港湾法（昭和二⼗五年法律第二百⼗⼋号）第二条第五項第⼋号に規定する保管施設⼜は同項第⼋号の二に規定する船舶役務用施設に該当するもの、漁港漁場整備法（昭和二⼗五年法律第百三⼗七号）第三条第二号ホに規定する補給施設に該当するもの、航空法（昭和二⼗七年法律第二百三⼗一号）による公共の用に供する⾶行場に建設される航空機給油施設に該当するもの、電気事業法（昭和三⼗九年法律第百七⼗号）第二条第一項第⼗六号に規定する電気事業（同項第二号に規定する⼩売電気事業及び同項第⼗五号の三に規定する特定卸供給事業を除く。）の用に供する同項第⼗⼋号に規定する電気⼯作物に該当するもの及びガス事業法（昭和二⼗九年法律第五⼗一号）第二条第⼗三項に規定するガス⼯作物（同条第二項に規定するガス⼩売事
業の用に供するものを除く。
）に該当するものを除く。
）

２

法第四条第⼗一項の⼤規模な⼯作物で政令で定めるものは、次に掲げるもので、その規模が一ヘクタール以上のものとする。

一

野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動・レジャー施設である⼯作物（学校教育法（昭和二⼗二年法律第二⼗六号）第一条に規定する学校（⼤学を除く。
）⼜は就学前の⼦どもに関する教育、保育等の総合的な提供の推進に関する法律（平成⼗⼋年法律第七⼗七号）第二条第七項に規定する幼保連携型認定こども園の施設に該当するもの、港湾法第二条第五項第九号の三に規定する港湾環境整備施設に該当するもの、都市公園法（昭和三⼗一年法律第七⼗九号）第二条第一項に規定する都市公園に該当するもの及び⾃然公園法（昭和三⼗二年法律第百六⼗一号）第二条第六号に規定する公園事業⼜は同条第四号に規定する都道
府県立⾃然公園のこれに相当する事業により建設される施設に該当するものを除く。
）

二

墓園

解説
周辺地域に環境の悪化をもたらすおそれがある⼯作物として、コンクリートプラント等
は規制の対象となります（第一種特定⼯作物）。コンクリートプラント、アスファルトプラ
ント及びクラッシャープラントは、それぞれ建築基準法の別表第二（ぬ）項第3号（13）、同号（13の2）及び同表（る）項第1号（21）の用途に供する⼯作物に該当し、建築基準法に規定する用途の規制を受けます。
法第4条第11項に定めるゴルフコースのほか、⼤規模な⼯作物として1ha以上の規模の運動、レジャー施設は開発行為の許可の対象となります（第二種特定⼯作物）。政令に例⽰されている野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園のほかに観光植物園、サーキット、墓園等があげられます。
また、⼯作物であっても、運動・レジャー施設とはいえない博物館法（昭和26年12月1⽇
法律第285号）に規定する施設や、⼯作物とはいえないキャンプ場、ピクニック緑地、スキー場、マリーナ等の施設は第二種特定⼯作物に含まれません。

9なお、付属建築物を併設する墓園について、区画形質の変更があり開発許可を受ける必要がある場合には、開発行為の主たる目的を第二種特定⼯作物を建設するものとして取り扱
い、付属建築物を含めて一体的に開発許可を受けることができます。
主たる目的を第二種特定⼯作物（墓園）の建設とみなすことができる付属建築物の要件については、以下のとおりです。
①

建築物の用途は、事務室、トイレ、休憩室、更衣室、ホール、法要室、倉庫、作業員室、駐⾞場（⾃走式）等とする。

②

建築物は原則として 1 棟とする。ただし、駐⾞場、東屋（四阿）、トイレ、倉庫は除く。

③

建築物の延べ⾯積の合計は、墓地区域⾯積（墓地、埋葬等に関する法律第 10 条第 1
項⼜は第 2 項の許可を受ける墓地の区域の⾯積）の 2％を限度とする。

10

2.2 区画形質の変更の判断基準
2.2.1 区画の変更
【法律】
（定義）
第四条
12

１～11

略

この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築⼜は特定⼯作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。

解説
都では、土地の区画形質の変更を土地の「区画」の変更、「形」の変更、「質」の変更の三種類に分別して定義しています。

補足：旧住宅地造成事業に関する法律による道路、位区画とは、道路、河川、水路等によって区画された一団の土地をいい、区画の変更とは、

置指定道路等の廃止、東京
都建築安全条例（昭和 25

道路、河川、水路等の廃止、付替、あるいは新設等により、一団の土地利用形態を変更する

年 12 月 7 ⽇東京都条例第ことをいいます。

89 号）第 4 条第 2 項に規なお、下記の場合は、区画の変更には該当しないものとします。

定する幅員を確保するための道路の拡幅は、区画の変更に該当します。

①

単なる分合筆のみを目的とした権利区画の変更②

建築基準法第 42 条第 2 項の規定に基づき特定行政庁が指定した道路で、道路の境界線（道路中心線から 2m）までセットバックして道路状に整備する場合③

市町村の条例や要綱等により、既存の建築基準法第 42 条の道路の境界線を超えてセットバックして、市町村道や道路状空地等として整備する場合④

公共施設管理者が、道路（赤道）、水路について、当該施設の機能がないものとして、用途廃止と売払い等を行う場合（従前から建築敷地の一部として利用されるなど、一団の土地利用形態の変更を伴わない場合に限る。
）

開発しようとする土地
既存②

建築基準法第 42 条第２項

道路

道路による後退線③

要綱等による市道等の拡幅

ＣＬ（センターライン）112.2.2 形の変更
解説
切土、盛土を行う造成行為を形の変更と定義しています。形の変更として取り扱う行為は以下のとおりです。

[切土が 1m を超える場合⼜は盛土が 1m を超える場合]
H>1m ⼜は L>1m

現況地盤⾼
切土

FH

L

造成後の地盤⾼H

盛土

GL
なお、過去1年以内に造成行為が行われた土地を宅地化する場合の現況地盤⾼は造成行為
前の地盤⾼を対象とします。
ただし、下記の場合は、形の変更には該当しないものとします。①②の詳細については「盛土規制法に係る手引」の概要編「その他の許可不要の⼯事」を、③④の詳細については前ページをそれぞれ参照してください。③～⑤については、盛土規制法の許可が必要な場合があります。
①

建物の一部が擁壁を兼ねる場合②

建築物の建築・解体に伴う掘削・埋戻し③

建築基準法第 42 条第 2 項の規定に基づき特定行政庁が指定した道路で、道路の境界線（道路中心線から 2m）までセットバックして道路状に整備する場合④

市町村の条例や要綱等により、既存の建築基準法第 42 条の道路の境界線を越えてセットバックして、市町村道や道路状空地等として整備する場合⑤

宅地等において部分的な切盛土行為を行う場合
・既存の崖⾯を擁壁で補強する場合
既存の宅地

・既存の擁壁を作り替える場合
・既存の宅地において宅地の地盤⾼さを変更せずに行う階段、スロープ、駐⾞場（建築物の建築に伴う必要最⼩限のものに限る）の設置⼜は撤去⇒2.2.3中、①⼜は⑤～⑨に該当する土地もしくは盛土規制法（旧宅地造成等規制法を含む）の許可を受けて造成された土地

12

2.2.3 質の変更
解説
宅地以外の土地を宅地とする行為及び特定⼯作物の用に供されていない土地を特定⼯作物の用に供する土地とする行為を質の変更と定義しています。質の変更となる行為は、以下のとおりです。
[宅地とする場合]
建築物の建築を目的とし、宅地以外である土地を宅地とする場合は、質の変更となります。
「質の変更」の基準において、「宅地」とは、下記の各号のいずれかに該当する土地をいい、これらの土地以外である土地を宅地とする場合は、質の変更となります。
①

現に建築物の敷地として利用されている土地（その主たる利用目的が建築物の用に供しない土地並びに仮設建築物及び違反建築物の敷地として利用されている土地を除く。本項④についても同様。
）②

市街化区域内の土地であって、不動産登記法に基づく土地登記事項証明書の地目が、「宅地」であるか否かを判断する⽇（以下「基準⽇」という。
）の 5 年以上前から継続して宅地である土地。なお、土地登記事項証明書の地目が宅地である⽇とは、登記の⽇付による。

③

市街化区域内の土地であって、地⽅税法に基づく固定資産税課税台帳における地目
が、基準⽇の 5 年以上前から継続して宅地である土地（予定建築物の敷地となる土地のすべてを国⼜は地⽅公共団体が保有していたもので、過去に建築物が存し、かつ、建築物除却の⽇から基準⽇までの間、土地の状況に変化がない土地における固定資産税課税台帳の地目が宅地である土地を含む。
）④

建築物の敷地として利用されていた土地で、当該建築物の除却の⽇から基準⽇までの間、土地の状態に変化のない土地（当該建築物が除却された⽇から、5 年以上経過した土地を除く。
）⑤

法第 29 条第 1 項第 4 号、第 6 号、第 7 号⼜は第 8 号に該当する開発行為が行われた
土地の区域で、事業の完了公告がなされた土地⑥

法第 29 条第 1 項第 5 号に該当する開発行為の認可を受けた区域内で、土地区画整理法第 98 条に規定する仮換地指定を受けた後の土地⑦

法第 29 条第 1 項第 9 号に該当する開発行為が行われた土地の区域で、公有水⾯埋立法第 22 条第 2 項の規定による告⽰がなされた土地⑧

前各号に定めるもののほか、法第 36 条第 3 項に規定する⼯事の完了公告がなされた土地（当該完了公告がなされた際に、予定建築物の定められていない土地を除く）⑨

旧住宅地造成事業に関する法律第 12 条第 3 項に規定する⼯事の完了公告がなされた土地（市街化調整区域内で、当該完了公告がなされた以降、建築物等の敷地として利用されてこなかった土地を除く。
）⑩

法第 34 条第 12 号及び法施行令第 36 条第 3 号ハの規定に基づく「都市計画法に規定する開発許可等の基準に関する条例」で（市街化調整区域とされる前から宅地である土地として）法第 29 条⼜は法第 43 条の許可を受けた土地（既存宅地）⑪

建築基準法第 42 条第 1 項第 5 号の規定により道路の位置が指定されたときに、建築物の敷地に供することとされていた土地

13

[特定⼯作物の用に供する土地とする場合]
主として特定⼯作物の建設を目的とし、特定⼯作物の用に供されていない土地を特定⼯作物の用に供する土地とする場合は、質の変更となります。
ただし、特定⼯作物の建設の用に供することを目的とした開発行為が行われた土地の区域で、法第36条第3項に規定する⼯事の完了公告がなされた土地⼜は適法に立地している既存の特定⼯作物の土地におけるものは除きます。

補足：市街化区域において開発区域の一部が「質の変更」に該当する場合、当該部分の⾯積が 500m2 以上であれば許可が必要と判断します。

なお、第一種特定⼯作物と第二種特定⼯作物の間で用途を変更する場合は、質の変更として取り扱います。

14

2.3 開発区域
2.3.1 定義
【法律】
（定義）
第四条
13

１～12

略

この法律において「開発区域」とは、開発行為をする土地の区域をいう。

解説
市街化区域内において、次の場合の土地は原則として開発区域に含めるものとします。
①

開発行為を行うために必要となる道路の区域

開発行為

②

先行する開発行為に連たんして申請等される後続の開発行為が、先行の開発行為の⇒法第29条の許可対象の事業中⼜は完了公告後１年以内であって、以下のいずれかの条件に該当する場合の、
当該先行開発行為の区域
ア

基準法第42条第1項第5号に規定する道路位置指定

開発区域内の道路若しくは排水計画が互いの開発行為に依存しているの手続きによる500m2 未

一⽅の開発区域内の道路計画若しくは排水計画が他⽅の開発区域内のそれらに依満の土地の区画形質の変存することにより、互いの開発行為が完了して初めて道路計画若しくは排水計画が完結し、正常に機能する内容となっている場合
イ

開発行為だけでなく、建築

更を含む。
連たん

開発行為を行っている申請者が同じ（相互に関連性を有する個⼈⼜は法⼈も含む）
相互に関連性を有するとは、個⼈と法⼈においては個⼈と法⼈の役員が、法⼈においてはそれぞれの役員(業務を執行する社員，取締役，執行役⼜はこれらに準ずる⇒申請地に接する土地。道路、河川等により分断されている土地は連たんする
土地とは見なさない。

者をいう。ただし，監査役を除く。)の全部⼜は一部が重複している、若しくはそれ
ぞれの本店⼜は⽀店のいずれかの所在地が同一である場合をいう。

開発区域内⇒開発行為の申請区域。道

ウ

許可申請等に係る設計者・設計会社が同じ

路位置指定の場合は予定エ

開発行為の⼯事施行者が同じ建築物の敷地等を含む。

オ

土地所有者が同じ（相互に関連性を有する個⼈⼜は法⼈が土地所有者である場合を含む。また、後続の開発行為の申請時点より前 1 年以内に土地所有者が同じ場合も含む。ただし、相続による所有権の変更の場合は、1 年以内の変更であっても土地所有者が同じとは見ない。
）③

開発行為で整備される道路に接する区域外の土地であって、開発行為の完了前に当
該道路から給排水管の設置⼯事が行われる場合（その土地は当該開発行為によって④

補足：市街化調整区域は、建築物の建築を目的とする土地として取り扱う）

市街化を抑制しなくては隣接者の協⼒を得て擁壁等の構造物を設置する場合その構造物の範囲までを開発区

ならない区域なので別途考慮します。

域とすること。※

15

開発区域

GL

開発区域
隣
▼ 地
境
界

GL

隣
地 ▼
境
界

GL
GL

図 １-1 隣接者の協⼒により構造物を設置する場合の開発区域

2.3.2 関連工事区域
解説①

既設排水施設に接続させる場合における開発区域外の水路等（新設排水管を含む。）の⼯事に関する土地の区域②

当該申請区域に接し、造成協⼒をする土地（造成協⼒地）の区域①及び②は、関連⼯事区域とし、土地所有者、
公共施設の管理者の同意が必要となります。

補足：別の開発区域とは、

ただし、当該の土地の区域が連たんする別の開発区域に含まれることになる場合は全体を開発許可がなされている一つの開発区域とみなし、関連⼯事区域としては取り扱いません。関連⼯事区域は、公園、もので、⼯事が完了してい緑地、広場の⾯積の算定対象にはなりません。

ないものをいいます。ただし、開発許可がなされ、⻑期間⼯事が行われていな
い場合を除きます。

[開発区域と関連⼯事区域の取り⽅の例]① 開発行為に関する⼯事（当該土地の所有者の同意が得られた場合）（接続先の既存道路なし）
既存水路
広幅員道路

（開発区域）（令第 25 条
第 4 号）
水路改修（新設管含む。
）
開発行為による道路（令第 25 条第 2 号）
関連⼯事区域＜凡 例＞

開発区域※土地所有者、公共施設の管理者の同意が必要

16

② 造成協⼒地（例）宅地造成の安全性・合理性があり、隣地の土地所有者の同意が得られた場合（下図参照）
開発区域

造成協⼒地

計画地盤⾯

隣地地盤⾯
埋立て
既存がけ

現地盤⾯

設置不要

開発区域

造成協⼒地

計画地盤⾯

隣地地盤⾯
埋立て
既存擁壁

現地盤⾯

設置不要
（例）宅地造成の安全性・合理性があり、隣地の土地所有者の同意が得られた場合。なお、造成協⼒地については「３開発許可の基準等」の「排水施設」及び「宅地の安全性」の基準を適用する。
（下図参照）（計画地盤⾯へのすり付けのための

開発区域
現地盤⾯

造成協⼒地

最⼩限の範囲に限る）

隣地地盤⾯

計画地盤⾯

17

2.4 区画変更に係わる道路・河川等
2.4.1 道路
【建築基準法】（道路の定義）
第四⼗二条

この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地⽅の気候若

しくは風土の特殊性⼜は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。
）以上のもの（地下におけるものを除く。
）をいう。
一

道路法（昭和二⼗七年法律第百⼋⼗号）による道路

二

都市計画法、土地区画整理法（昭和二⼗九年法律第百⼗九号）、旧住宅地造成事業に関する法律（昭和三⼗九年法律第百六⼗号）、
都市再開発法（昭和四⼗四年法律第三⼗⼋号）、新都市基盤整備法（昭和四⼗七年法律第⼋⼗六号）、⼤都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和五⼗年法律第六⼗七号）⼜は密集市街地整備法（第六章に限る。以下この項において同じ。
）による道路三

都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更⼜は第六⼗⼋条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道

四

道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、⼤都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法⼜は密集市街地整備法による新設⼜は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの

五

土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、⼤都市地
域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法⼜は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

２ （略）この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（同項の規定により指定された区域内においては、三メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上⽀障がないと認める場合は、二メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。
３

特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については二メートル未満一・三五メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離について
は四メートル未満二・七メートル以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。

４

第一項の区域内の幅員六メートル未満の道（第一号⼜は第二号に該当する道にあつては、幅員四メートル以上のものに限る。）
で、特定行政庁が次の各号の一に該当すると認めて指定したものは、同項の規定にかかわらず、同項の道路とみなす。

一

周囲の状況により避難及び通行の安全上⽀障がないと認められる道

二地区計画等に定められた道の配置及び規模⼜はその区域に即して築造される道

三第一項の区域が指定された際現に道路とされていた道【道路法】（道路の定義）
第２条

この法律において「道路」とは、一般交通の用に供する道で次条各号に掲げるものをいい、トンネル、橋、渡船施設、道路

用エレベーター等道路と一体となつてその効用を全うする施設⼜は⼯作物及び道路の附属物で当該道路に附属して設けられているものを含むものとする。
（道路の種類）第３条

道路の種類は、左に掲げるものとする。

一

⾼速⾃動⾞国道

二

一般国道

三

都道府県道

四

市町村道

18

解説
開発行為の区画変更に係る道路とは、建築基準法第42条に定義する道路及び行政財産の補足:公共用財産（国⼜は公共団体の財産）は、次のうちの公共用財産である道路をいいます。

ように分類されます。

建築基準法第42条に定義されている道路のうち、第1項第3号は、建築基準法が施行された際（昭和25年11月23⽇）⼜は新たに都市計画区域となった際に現に存在する道をさします。この場合、公道、私道の区別はありません。私道の場合は特に道の境界線⼜は道路幅員が明確であるものをいいます。

①行政財産
ア 公用財産（庁舎、学校、
病院等）
イ 公共用財産（道路、河川、公有水⾯等）

第1項第5号は、土地を建築物の敷地に利用しようとするため、道路法等によらないで、建築基準法施行令第144条の4の基準に従って築造する道路で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたものを指し、位置指定道路と呼ばれます。

ウ 皇室用財産（皇居、御所等）
エ 企業用財産（国有林野
事業に供される財産等）②普通財産

また、道路法第2条に定義される道路の場合、同法第18条第２項に規定する道路の供用開始の公⽰のあったものを区画変更にかかる道路として取り扱います。
このほか、道路には次のものがあります。
 一般⾃動⾞道⼜は専用⾃動⾞道……道路運送法による道路
 林道……………………………………森林法による道路
 農業用道路……………………………土地改良法による道路
 臨港道路………………………………港湾法による道路
 園路……………………………………⾃然公園法、都市公園法による道路
 鉱業用道路……………………………鉱業法による道路
 里道……………………………………公共団体が所有する道路的な形態の土地
 私道……………………………………私⼈の所有権に基づく道路
 赤道……………………………………公有地で道路的な形態の土地（法定外公共物）
道路法の道路以外の道路も、公共用財産（私道は除く。
）ですので、開発行為の区画変更に係わる道路となります。
また、私道の場合、建築基準法第42条に該当する道路（位置指定道路及び開発行為による道路等）は開発行為の区画変更に係わる道路となります。
＜参考＞畦畔（けいはん）
畦畔とは、田畑（耕地）の境にあるもので、地⽅により「あぜ」「くろ」「澗地（はざまち）」「土手代（どてしろ）」「青地」などと呼ばれる細⻑い土地をいいます。
公図に「澗地」は実線で帯状に囲まれており、「青地」は緑色、「土手代」は薄墨色で表⽰され、いずれも無番地であるものは国有地で財務省所管の普通財産として事務処理が行われています。
なお、畦畔は国有普通財産であり開発行為の区画変更に係わる「道路、河川、水路等」に該当しません。

19

行政財産以外の一切の公有財産

2.4.2 河川
解説
開発行為に係わる河川、水路等の変更についても区画の変更となり、開発行為の許可が必要です。
表 １-1 河川等の分類[河川法の適用を受けるもの]
種

別

区

間

管

理

者

政令指定区間外

国土交通⼤臣（直轄管理、河川法第９条）

政令指定区間都道府県知事（河川法第９条第２項）

一級河川

二級河川

全区間

都道府県知事（河川法第 10 条）

準用河川

全区間

区市町村（河川法第 100 条）[河川法の適用を受けないもの]
種別

普通河川・水路
きょ

区

間

管

全区間

公共溝渠

全区間

用水路

全区間

理

者

区市町村⻑
区

⻑

普通河川
⇒一級河川、二級河川及び準用河川以外の河川で、通常区市町村⻑が管理する水利組合他＜参考＞青道（青線）
青道とは、河川法が適用⼜は準用されない水路で、公図上に青線で表⽰されたものです。
青道は従来公共用財産としての国有地でしたが、地⽅分権一括法等に基づき、赤道とともに区市町村へ譲与されました。

20

ものをいいます。