賃貸経営・資産のお悩みは岡崎の㈱アセットコンサルティングへ～ 令和3年9月号 ～管理物件
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別紙【不動産収益物件情報】

賃貸管理コーナー『ウッドショック』が賃貸経営に与える影響（株）アセット
コンサルティング

コロナ禍にて賃貸経営には色々と影響を及ぼしていますが、2021年1月以降より、「ウッドショック」と呼ばれる、木材価格の高騰は、賃貸経営への影響として広がりをもってきています。改めて、今後も含めて整理して解説します。

坂本拓郎「ウッドショック」が原因で、木材価格の高騰が発生し、アパート建築にも影を落としています。虫害や山火事等で原料が不足している中、米国での住宅建築需要が急増したことが主な原因とされています。日本では2021年1月頃から、輸入材の価格上昇が始まっており、2020年比で3倍近くまで高騰するという見方もあります。「ウッドショック」での賃貸経営における影響は出てきています。
まず、木造賃貸住宅については、工期が遅れることが考えられ、完成引渡しの時期がずれる可能性がありますので、銀行からローンを借りている場
合には 建物が完成していないのに返済が始まってしまうという恐れがあります。アパートなどの収益物件の新築の場合は、収益化が遅れるといった影響もあります。そして、家賃が入らないのに、ローンの返済が始まってしまうという恐れもあります。
なので、対策としては工期が延びた場合を想定して、ローンの返済を遅らせられるかどうか、早めに金融機関に相談したほうが良いと思われます。
また大きいのは、建築価格の上昇です。輸入材が入ってこない影響で、国外産の木材価格が高騰するため、供給の少ない国産材の価格が上がるのは当然の流れだと言えます。価格が高くなれば、当然買い控えが起こり、工期を守ろうとすれば高い木材を使わなければいけなくなるので、建設会社から追加工事代金を請求される可能性もあります。そもそも住宅価格が上がってしまうので今後住宅の買い控えも起きてくると思います。また、建設会社も木材が入らないので、工事を受注したくてもできなくなる状況に陥ります。資金が回らなくなって経営が厳しくなる建築会社も出てくるでしょう。今の状況は、予測しにくい部分もありますが、コロナ禍も含めてですが、まだ１、２年はウッドショックの影響が続くように感じます。
また新築価格が高騰すれば中古市場に顧客が流れてきて、中古不動産の価格が上昇する可能性もあります。コロナ禍で、投資熱が上がっている中で、この中古の収益物件などの高騰も、一部の地域では出てきているようです。不動産投資が、まだ落ちついている現状の中、今できることは、現在の所有物件での建物対策、資産対策を、より一層考えられることをおススメします。また時流の変化から、必ず新築建築、不動産投資などへの反動も起こってくる事と思いますので、市況を見続けていく必要はあります。
現在、木造アパート建築企画中、建築中、また中古収益不動産購入計画中の方など、不安な部分がある方は、客観的に状況をご相談させていただきますので、ぜひお声がけください。より物件の地域性や、賃貸市況から、アドバイスさせて頂きたいと思います。

空室募集、空室対策、設備交換、工事、売却・購入のご相談・お問い合わせ℡担当：白井・吉村-2-業界ニュース

所有者不明土地に関する法改正
3つの改正ポイントについて
弁護士法人
一新総合法律事務所
弁護士 大橋 良二 氏

所有者不明土地問題について法制度の改革が行われます。
これまでは相続登記は義務でなかったことや、地方を中心に土地活用のニーズが低下したことから、遺産分割未了のまま放置されることも少なくありませんでした。

その結果、土地不動産登記を確認しても所有者が直ちに判明しない土地や、所有者が判明したとしても、その所在が不明で連絡がつかない土地が増えました。
こうなると、所有者の探索に時間がかかったり、管理されない土地がふえたり、土地の利活用や土地の管理が不全となるおそれが懸念されます。不動産取引をしようとしても所有者がわからなかったり、隣地の土地の管理状況に問題があって、苦情を伝えようにも所有者がわからないといった事態になるからです。
このような課題を解決するために、所有者不明土地の解消に向けた法改正が行われます。
主には以下の3点です。

１．登記がされるようにするための不動産登記制度の見直し
こちらは、相続登記や住所変更登記の申請が義務化されます。これにより相続登記未了の土地の発生が予防されます。

２．土地を手放すための制度（相続土地国庫帰属制度）の創設
相続等により土地の所有権を取得した者が、法務大臣の承認を受けて、その土地の所有権を国庫に帰属させる制度が創設されます。

３．土地利用に関連する民法の規律の見直し
所有者不明土地管理制度等の創設、共有者が不明な場合の共有地の利用の円滑化、長期間経過後の遺産分割の見直しなどが行われます。これにより土地利用が円滑化されることが期待されます。
この新法は、原則として令和3年4月28日の公布から2年以内の政令で定める日に施行されます。（相続登記義務化関係は、公布後3年以内、住所変更登記義務関係の改正については、公布後5年以内のそれぞれ政令の定める日）【参考】
令和3年5月法務省民事局「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」
をもとに作成。
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相続相談コーナー『資産に関わる税務の基本』
もう誰にも聞けない相続税の基本⑤
税理士法人タックスウェイズ
税理士 後藤 勇輝 氏

相続税の基本の５回目です。前回までは相続税課税の基本的な要素をみてきましたが、今回は、相続税がかかる場合の具体的な計算についてみていきます。相続税の計算は、簡単なようで回りくどい2ステップの計算方法をとっています。どのように算出していくのか今回はステップ１からみてきましょう。

≪相続税の計算は、まず対象財産の合計から≫（１）相続税のかかる財産を時価などの金額へ評価します。
相続税の対象となる財産を適正な金額へ評価し、加算減算の対象となる財産などと合わせていきます。
（２）次の算式で計算をします。
相続又は遺贈により取得した財産＋みなし相続等により取得した財産（マイナス非課税金額）＋相続時精算課税の贈与財産－債務及び葬式費用＋相続開始前3年以内の贈与財産≪相続税の総額の計算≫①上記で算出した財産額をすべての相続人分合計し、課税価格の合計額を出します。
②①から基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を引きます。
③②の金額を相続人が法定相続分で取得したとして、各人の取得金額を出します。
④③の各相続人の取得金額に税率を乗じます。
⑤各相続人の税額を合計し、相続税の総額を出します。
ステップ１では、相続人が納税すべき相続税の総額までをみてきました。
全員分合計して基礎控除引いて、また相続分で割り振ってと、ややこしいですね。ひとまずは、財産総額に税率を乗じるということではないことを知って頂ければ十分です。次回は、ステップ２の計算をみています。

【参考】国税庁タックスアンサー No.4152

相続税の計算各税制度の特例の利用には一定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理士・弁護士・鑑定士等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様：相続＆不動産ご相談窓口℡：0564－72－2215担当：坂本-4-不動産ソリューションコーナー

コロナ禍で変わる生活習慣。建物の健康寿命を見直そう！
長く続くコロナ禍の影響で、リモートワークを始めとした在宅時間の長時間化が目立ってきています。入居者の生活習慣が変わることで、賃貸経営で気にするべきポイントも変わってきます。物件自体も、10年、20年と築年数を重ねていきます。長く賃貸経営を続けるために、今一度建物の健康に目を向けていきましょう。今回はコロナ禍で今一度見直したい、建物の健康寿命についてお伝えします。

耐用年数で見る、建物の健康寿命
壁紙、洗面台、エアコン、などは入居者はもちろん、オーナー、管理会社にも目につきやすい設備です。
人の健康に例えれば、髪形や肌質、と言ったところでしょうか。もちろん見た目も大事ですが、健康を考えると血管や骨、内臓の状態がとても大事です。建物でいうと、防水だったり給排水管だったり、といったところですが、コロナ禍でこういった設備の見直し機会が増えています。右側の表は一般的な建物の健康寿命ですが、入居者の在宅時間が増える中で、普段よりも建物の使用頻度が上がり、血管のつまりや内臓の痛みが表面化しやすくなっています。

生活スタイルの変化で見直したい、賃貸住宅の耐用年数

工事の種類

目安時期

屋上防水

15〜20年

外壁

10〜18年

給排水洗浄

2〜5年

給排水交換

21〜30年

鉄部塗装・防水

4〜15年

建物の健康を維持するポイント
健康な排水管と不健康な排水管
洗浄前の排水管（上）洗浄後の排水管（下）左側は最近寄せられる問い合わせで多い、排水管トラブルのケースです。正常な排水管と詰まり等でのトラブルになった排水管を比べています。こう見ると、洗浄の前と後で排水管でも中身にだいぶ違いがあることがわかるかと思います。ぱっと見て、目につかない部分なだけに、人間ドックのように定期的な検査、状況把握が必要です。特にコロナ禍で在宅時間が長くなるということは、それだけ利用頻度が上がり、トラブルも増えやすくなる、ということです。
こういったことを踏まえたうえで、建物の健康寿命を維持するために意識すべきポイントは①物件のトラブル・クレームに敏感になる②主要箇所の診断を定期的に実施する③費用をかけられるうちに、メンテナンスにお金をかけるの3つです。大事な考え方は、①、②で早めに物件の状況を把握し、③物件が不健康になる前に、メンテナンスに力を入れる、ということです。人間でもそうですが、いざ手術、となると高額な治療費がかかりますが、事前の対策をすることで防げることも多いものです。ぜひこの機会に建物の健康寿命を見直してみてください。
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