RETIO. NO.125 2022 年春号

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心理的瑕疵・環境瑕疵に関する法的問題の整理松田綜合法律事務所

不動産プラクティスグループ

弁護士
弁護士
弁護士

佐藤 康之
白井 潤一
林 美桜

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事故物件を紹介するサイトが広く周知され能を有していないこと」とされていました）。ていることや近隣住民とのトラブル事案が絶このように特定の法律に用いられているわ

えないことから、近時不動産取引における心けではなく、画一的な定義が定められている

理的瑕疵や環境瑕疵に関する意識は高まってわけではありませんが、一般的には「心理的いるところ、国土交通省は令和3年10月、「宅瑕疵」とは、物理的ではない心理的な面にお地建物取引業者による人の死の告知に関するける傷や心理的欠陥、心理的嫌悪感をいい、ガイドライン」を策定し、宅地建物取引業者「環境瑕疵」とは不動産自体ではなく、不動における告知義務の具体化を図り、適正な不産を取り巻く環境に関する傷とされていま動産取引の構築を目指しました。

す。心理的瑕疵や環境瑕疵という単語は一般

そこで、本稿におきましては、心理的瑕疵的となっており、心理的瑕疵の用語についてや環境瑕疵が不動産取引にいかなる影響を与は近時の裁判例で多く用いられています。

えるのか、法的見地から検討いたします。当事者の立場に立った検討を行いますので、皆Q2様の不動産取引の一助となれば幸いです。

瑕疵には具体的にはどのような瑕疵（傷）が不動産取引における心理的瑕疵や環境含まれるのでしょうか。
第１心理的瑕疵、環境瑕疵とは

A2

Q１

心理的瑕疵や環境瑕疵とは、どのようについて画一的な定義があるわけではありま

A1のとおり、心理的瑕疵や環境瑕疵な瑕疵をいうのでしょうか？

せんので、範囲についても明確に決まっていA１るわけではありません。

心理的瑕疵や環境瑕疵という用語は、不動産取引を規制する民法、借地借家法、宅もっとも、当該不動産物件において自殺や地建物取引業法あるいは賃貸住宅の管理業務殺人事件が発生したことは、心理的嫌悪感に等の適正化に関する法律その他のどの法律につながりますので、心理的瑕疵 に該当するも規定されているわけではありません（なお、場合が多いといえます（これに対し、後述す

令和2年4月改正前の民法には「瑕疵」の文

るとおり、居住用不動産における老衰、持病言が使われており、瑕疵とは「当該目的物がによる病死などの自然死については、物件の（その種類の物として）通常有する品質や性性質上当然に発生が予想されるものとし、原1

1 東京地判平成25年 7 月 3 日判時2213号59頁（売買物件において自殺が生じた事案）

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則として心理的瑕疵に当たらないとされていQ3ます）。

じればすべて心理的瑕疵に当たるのでしょう

また、過去の裁判例では、当該不動産物件取引の一方当事者が心理的嫌悪感を感か。

が風俗営業に用いられたこと や、報道関係

A3者等から犯罪行為を行う宗教団体のアジトと理的ではない心理的な面における傷や心理的2

これまでのとおり、心理的瑕疵とは物3

嫌悪感をいいますが、取引対象の不動産におと も心理的嫌悪感を生じさせる場合があり、いて人の死や事件が発生したことについて、心理的瑕疵に当たりうるとされています。

どのように感じるのかは、一人一人感じ方がして目されていたこと 、火災が発生したこ
4

なお、賃借した物件が、過去に振り込め詐異なりますので、取引の一方当事者が心理的欺の金員送付先住所であった（詐欺の金員送嫌悪感を持つことが直ちに心理的瑕疵に該当付先住所として警察庁のHP等に公開されてするわけではありません。

5いた）事案 において、対象物件で詐欺犯罪が取引の一方当事者が個人的に嫌悪感を抱いあったと認識することは極めて困難であった

た場合であっても、広く一般的には嫌悪感をこと、（賃借人はインターネット販売業者で抱くには至らない事情まで心理的瑕疵に該当あるが）インターネット販売において、顧客すると扱うことは適切ではなく、通常の一般は販売業者の評価で信用性を判断し、販売業人を基準として嫌悪感を抱くのか否かにより者の住所を精査することは稀であることなど判断することとなります（大阪高判平成18年から瑕疵には該当しないと判断しています。

12月19日判時1971号130頁は、心理的瑕疵の判断にあたり「単に買主において同事由の存不動産自体ではなく、不動産を取り巻く環する不動産への居住を好まないだけでは足ら境に関する傷を指す環境瑕疵については、日ず、それが通常一般人において、買主の立場照、眺望、騒音、振動、悪臭の他、隣人によに置かれた場合、上記事由があれば、住み心6る迷惑行為や近隣に暴力団関係の施設 や迷地の良さを欠き、居住の用に適さないと感じ惑施設が存在すること等が挙げられます。

ることに合理性があると判断される程度に至なお、近隣に暴力団員が居住していることったものであることを必要とすると解すべきや暴力団事務所があることを心理的瑕疵に当である」と示しています）。

7たるとする裁判例 もあり、心理的瑕疵と環

また、過去に自殺や殺人事件が発生したこ

境瑕疵の区別はさほど明確ではありませんと、風俗営業や違法な団体が利用していたこ（上述のとおり、それぞれの定義が確立されとなどの事情は、時間の経過とともに瑕疵のていないため、明確に区別することが難しい程度が弱まり、いずれ瑕疵は消滅することにのが実情です）。

なりますが（例えば取引対象の土地で発生した200年前の殺人事件については心理的瑕疵

2 福岡高判平成23年 3 月 8 日判時2126号70頁
3 東京地判平成 8 年12月19日判時1616号75頁
4 東京地判平成16年 4 月23日判時1866号65頁
5 東京地判平成27年 9 月 １ 日判タ1422号278頁
6 東京地判平成 7 年 8 月29日判時1560号107頁
7 東京地判平成 9 年 7 月 7 日判時1605号71頁

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RETIO. NO.125 2022 年春号に当たらず、説明義務の対象ではないとする

主候補者（その後の買主）に生じた損害を賠

結論に異論はないのではないでしょうか）、償する義務を負うこととなります。

経過年数に関する明確な基準もありません。

また、売主が、売買契約締結にあたり心理そこで、事件の態様や規模、特殊性のほか、的瑕疵や環境瑕疵の存在を説明せず、その後経過年数の長短から、一般的に心理的嫌悪感になって買主が心理的瑕疵や環境瑕疵に該当を抱くか否か等を基準に判断することとなりする事情を知った場合には、当該瑕疵は契約ます。

内容の不適合であるとして、買主が売買契約を解除することが認められる場合9もありま

第 2  心理的瑕疵、環境瑕疵に該当する場す。

合の法的取扱いQ4⑵

次に、媒介業者たる宅地建物取引業者は、売買対象の不動産に心理的瑕疵や環境

宅地建物取引業法上、重要事項に関する説明瑕疵がある場合、売主や媒介業者はいかなる義務を負い（宅建業法第35条）、また同条項責任を負うのでしょうか。の重要事項のほか「宅建業者の相手方等の判A4断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」に⑴

例えば売買対象の不動産で過去殺人事件つき事実の不告知及び不実の告知が禁止されが発生したなどの心理的瑕疵が存在する場ているところ（同法第47条）、心理的瑕疵や合、かかる事情は買主候補者が当該物件を購環境瑕疵については当該重要事項あるいは重入するのか否か、また購入する場合の購入価要な影響を及ぼす事情に該当すると考えられ格をいくらとするのかという点について、極ます。
宅建業法上の宅建業者の説明義務自体は、めて重要な判断材料となります。
そのため、売主は契約締結にあたり、買主直接には行政に対する義務であるものの、宅候補者に対して、信義則上心理的瑕疵や環境

建業者は「取引の関係者に対し、信義を旨と瑕疵に関する説明義務を負っているとされまし、誠実にその業務を行なわなければならなす。当該売主の説明義務は、売買契約書に明い」（同法31条1項）とされており、関係者確に定めがない場合であっても、信義則上生である買主に対しても心理的瑕疵や環境瑕疵じるものとされ、仮に売主が不動産売買契約に関する説明義務を負っていると考えられ、締結にあたり、買主候補者に対して心理的瑕同義務を尽くさない場合には、やはり説明義疵や環境瑕疵に関する説明義務を尽くしてい務違反として損害賠償責任を負う10こととなない場合には不法行為が成立8し、売主は買ります。

8 当該説明義務は契約締結前の時点での義務であるため、当該契約を締結するか否かに関する判断に影響を及ぼすべき情報（心理的瑕疵や環境瑕疵の存在等）を相手方に提供しなかった場合、契約締結に基づく債務不履行責任ではなく、不法行為責任が成立するとされています（最判平成23年 4 月22日民集第65巻 3 号1405頁）
9 横浜地判平成元年 9 月 7 日判時1352号126頁（改正前民法に規定されていた瑕疵担保責任に基づく解除が認められた事案）
10 東京地判平成26年 4 月28日（2014WLJPCA04288004）は「宅地建物取引業者が、ある事実が売買当事者にとって売買契約を締結するか否かを決定するために重要な事項であることを認識し、かつ当該事実の有無を知った場合には、信義則上、その事実の有無について調査説明義務を負う場合があると解される」と判断しています。

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なお、宅建業者が、取引対象の不動産に心を想定より減額せざるを得なかった場合、賃理的瑕疵や環境瑕疵が存在するのか否かにつ貸人は当該差額賃料を誰から補填してもらえき調査する必要があるのかの点については、るのでしょうか。

心理的瑕疵や環境瑕疵が存在することを疑わA6せる事情があれば調査する義務を負う一方、した事実がある場合にはA5のとおり、賃貸存在を疑わせる事情がない場合には、特段調人は賃貸借契約を締結するにあたり、信義則査する必要はないと考えられています。

上次の賃借人候補者に対し、心理的瑕疵の存

例えば、賃貸物件で過去居住者が自殺在（自殺があった事実）を説明しなければな
Q5

賃貸物件において心理的瑕疵や環境瑕

りませんが、この場合事故物件と扱われるた疵が存在する場合、賃貸人や媒介業者はいかめ、一般的には賃貸借契約を成立させるには、なる責任を負うのでしょうか。

（近隣相場から算出される）想定賃料を減額

A5せざるを得ません（リーシングにおいて不利

例えば賃貸物件で過去居住者が自殺した事実があるなどの心理的瑕疵がある場合、な事情となります）。

かかる事情は賃借人候補者が当該物件を賃借

この点、賃借人は特定物である賃貸物件のし、居住するか否かの重大な判断の材料とな引渡しを受けてから返還するまでの間、善良ることから、賃貸人は賃貸借契約を締結するな管理者の注意をもって目的物を使用収益・にあたり、信義則上賃借人候補者に対し、心保管する義務を負っている（民法第616条・

理的瑕疵や環境瑕疵の存在を説明する義務を第594条1項・第400条）ことから、賃借人は11負います 。

その一環として賃貸借契約期間中に心理的瑕

そして、仮に賃貸人が心理的瑕疵や環境瑕疵を生じさせないようにする義務を負ってい疵に関する当該説明義務を尽くさずに賃貸借るとされ、実際に心理的瑕疵を生じさせた場契約締結に至り、その後賃借人が心理的瑕疵合には、賃借人に善管注意義務の違反が認めや環境瑕疵に関する存在を知ったときには、られることになります。そのため、賃貸人は賃借人から賃貸人に対する不法行為に基づく当該賃借人に対し、善管注意義務違反を理由損害賠償請求や賃貸借契約の解除が認められに、次の賃借人との間の賃貸借契約においてることとなります。

生じた差額賃料（心理的瑕疵を理由に減額せ宅建業者もまた賃貸借契約締結にあたり、ざるを得なかった分）を請求することができ心理的瑕疵や環境瑕疵の存在を説明する義務ます。

を負うこととなります（かかる宅建業者の告賃借人が賃貸物件内で自殺した場合、物件知の範囲については、国土交通省作成の「宅内部で自殺しないようにする義務も賃借人が地建物取引業者による人の死の告知に関する負う善管注意義務の対象に含まれるため、賃ガイドライン」をご参照ください）。

貸人は、賃借人の相続人に対して（保証人がいる場合は保証人に対しても）、次の賃借人

Q6賃貸物件において心理的瑕疵や環境瑕との間の賃貸借契約において生じた差額賃料疵が存在するため、賃貸人が賃借人候補者に（心理的瑕疵や環境瑕疵を理由に減額せざる対して当該瑕疵の存在を説明した結果、賃料を得なかった分）を請求することができるこ

11 大阪高判平成26年 9 月18日判時2245号22頁

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RETIO. NO.125 2022 年春号ととなります（本来は賃借人が損害賠償義務療養中に死に至ることなどは、そこが借家でを負うところ、相続により相続人が当該損害あるとしても、人間の生活の本拠である以上、賠償義務を引き継ぐことになります）。

そのような死が発生しうることは、当然に予想されるところである。したがって、老衰やQ7賃貸借契約期間中に心理的瑕疵が発生病気等による借家での自然死について、当然した場合、契約終了及び物件明渡し時の原状に借家人に債務不履行責任や不法行為責任を回復において賃借人に原状回復工事費用を請問うことはできないというべきである。」と求することはできるのでしょうか。

判示しています。

A7

賃貸借契約が終了した場合、賃借人は、特に居住用物件については生活の拠点であ特約がない限り、通常損耗や経年劣化を超え、り、一日のうち長時間利用する性質であるこ

賃借人に責任が認められる範囲の原状回復義とは明らかですので、物件内において自然死務を負うこととなります（令和2年の改正民を迎えることは自然な出来事といえます。そ法で明記されるに至りました）。のため、自然死があった事実それ自体は、前

この点、心理的瑕疵に該当する事情が原因述のとおり、原則として心理的瑕疵に該当しの賃貸物件の損傷は、通常損耗や経年劣化をないといえます。

超え、また賃借人に責任が認められる事情と⑵いえますので、賃借人は当該損傷に関する原が長期間放置された場合は、腐乱や悪臭が生状回復費用を負担しなければならず、例えばじるなどの事情から別途検討が必要になりま賃借人が物件内部で自殺した場合、相続人やす。

他方、自然死であっても、死亡後に遺体連帯保証人がその費用（遺体が腐乱状態で放例えば、東京地判平成14年6月18日（2002置された結果、床や壁を交換せざるを得ない

WLJPCA06180003） は、 居 室 内 で 死 亡 後、場合の当該工事費用等）を支払わなければな

遺体が約3ヶ月放置された事実について、「一りません。

般人であれば嫌悪し当該建物に居住することを拒む性質の事実であり、建物の交換価値を第 3  心理的瑕疵や環境瑕疵の該当性（裁減少させる事実」であるとして、旧民法第判例のご紹介）
Q8570条の「瑕疵」に該当すると判示しました。

売買や賃貸借の取引対象の不動産におまた、名古屋高決平成22年1月29日（判時

いて人が死亡した場合、心理的瑕疵に当たる2068号82頁）は、自然死した遺体が4ヶ月以のでしょうか。また、死亡の原因によって心上放置された事案において、腐乱死体による理的瑕疵の該当性は異なるのでしょうか。

床の変色や、床・天井・壁等に異臭が染み付

A8いているのであれば、それ自体が物件の交換

1

自然死

価値を低下させる物理的な損傷であると判示⑴

居住用物件における老衰、持病による病し、また仮に変色や異臭がなくとも、物件内死などの自然死があった事実それ自体は、心に遺体が長期間放置されていたことや、腐乱理的瑕疵には該当しないとされています。

死体が発見されたことが周辺住民に広く知れ渡っていることで、物件の交換価値が著しく例えば、東京地判平成19年3月9日（LLI/損なわれたと判示しています。

DB判例番号L06231113）では、「突然に心筋

なお、前掲東京地判平成19年3月9日は、梗塞が発症して死亡したり、あるいは、自宅

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会社の従業員が、被告社宅において自然死しから3年10ヶ月経過していたこと、傷害致死た事案でしたが、同判決は居室内で死亡した事件から原告が賃借するまでの間に、2件のことについて、死亡した従業員自身に過失が飲食店が経営されていたこと等から、傷害致認められるか否か検討し、当該従業員の直前死事件が店舗の集客に影響を与えたとはいえの飲酒量が多量ではないことや、人間ドックないとして、瑕疵はないと判示しました。

を受診するなど健康に気を配っていたこと等

このように事件死が心理的瑕疵に該当するから、当該従業員に過失は認められないとしのかについては、A3のとおり、事件の態様ています。

や規模、特殊性や経過年数等から、一般的にこのように裁判例が死亡について自身に過心理的嫌悪感を抱くか否か等を基準に照ら失があるか否か詳細に検討している点に鑑みし、個別具体的に判断せざるを得ず、一定のると、自然死（事件性や事故性が否定される規範を設けることは非常に難しいといえます。

場合）があった事実は原則として心理的瑕疵に該当しないものの、自然死に至った事情（死3

事故死亡原因等）や死亡後の事情（発見時期や発見東京地裁平成22年3月8日判決（2010WL

時の状況等）により心理的瑕疵に該当し得る

JPCA03088001）は、土地上の建物（取り壊ことになるといえます。

し済み）において、約4前に火災が発生し、死者が出る事故があったことは心理的瑕疵に2当たると判示しています。

事件死
前掲大阪高判平成18年12月19日は、心理的他方、東京地裁平成26年8月7日判決（2014

瑕疵と認められるためには「買主がその不動WLJPCA08078002）は、土地上の建物（取産への居住を好まないだけでは足りず、通常り壊し済み）において、17年以上前に火災が一般人が買主の立場に置かれた場合、住み心発生し、1名が死亡した事故があったことが地の良さを欠き、居住の用に適さないと感じ瑕疵に当たるか否かの判断に際し、事故からることに合理性があると判断される程度に至17年以上経過していること、火災があった建る必要がある」旨判示し、土地上の建物（取物は既に取り壊され、土地は駐車場として利り壊し済み）において、約8年以上前に女性用されていたことから、心理的瑕疵は認めらが胸を刺されて殺害されるという殺人事件がれないと判示しています。

あった事実が土地の瑕疵に当たるのかにつ

また、
東京地裁平成23年5月25日判決（2011

き、事件の残虐性が大きいこと、報道がされWLJPCA05258004）では、建設工事中にマており周辺住民の記憶に残っていること、過ンションの共用エレベーターが落下し、作業去に殺人事件を理由に購入を見送っている人

員2人が死亡した事故について、瑕疵に当たがいることから、心理的瑕疵があると認めまるか否か判断しました。同判決は、建設作業した。

中の事故であり（社会通念上忌避されるようまた、東京地判平成24年12月20日判決（2012な）殺人事件とは同視できないこと、事故現

WLJPCA12208023）は、賃借している店舗場は共用部分であり、専用部分からは離れて物件について、過去に同物件で店舗経営していること、価値を貶めるような情報が流布しいた者が傷害致死事件を起こしたことが瑕疵ている事実はないことから、瑕疵の存在は認に当たるのかの判断にあたり、傷害致死事件められないと判示しています。

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このように事故死についても事故原因や態合であっても、心理的瑕疵に当たる場合があ様、規模、特殊性や経過年数から、心理的瑕ります。例えば、東京地判平成26年5月13日

疵に該当するのか個別に判断せざるを得ませ（2014WLJPCA05138015）は、賃借人がアパん。

ートの玄関前で自殺をした事案ですが、他の居室の賃借人も自殺現場を通行せざるを得な

4

自殺いことから、心理的瑕疵に当たると判示しま

売買や賃貸借の取引対象の不動産においてした。

自殺があった場合、一般的に心理的嫌悪感が生じることから一定期間は心理的瑕疵がある

Q9と認める裁判例が多数あります。他方で、心迷惑行為や、近所に暴力団事務所があること理的瑕疵に該当しないという裁判例もあり、とは、具体的にはどのような事情でしょうか。

心理的瑕疵の該当性に関する参考となります

A9ので、以下ご案内いたします。

1

環境瑕疵に該当するような隣人による隣人による迷惑行為（嫌がらせ）

大阪地判平成11年2月18日判タ1003号218

大阪高判平成16年12月2日判時1898号64頁

頁は、買主が建物を解体し、土地上に新たには、居住用物件の売主が、隣人から「子供が建物を建てて第三者に売却する予定で土地及うるさい。黙らせろ。
」と苦情を言われたこび建物を購入した事案ですが、売買対象であとがあることや、隣人が子供がうるさいと怒る建物で2年前に自殺があった点につき、「嫌り、洗濯物に水をかけたり、泥を投げたりし悪すべき心理的欠陥の対象は具体的な建物のたことを売主に説明しなかったことについ中の一部の空間という特定を離れて、もはやて、売主と仲介業者に説明義務があったと認特定できない一空間内におけるものに変容しめました。ただし、同判決では瑕疵の有無にていることや土地にまつわる歴史的背景に原ついては触れられていないため、どの程度の因する心理的な欠陥は少なくないことが想定

嫌がらせ（をする隣人がいること）が瑕疵にされるのであるから、その嫌悪の度合いは特当たるのかに関する基準は明らかではありまに縁起をかついだり、因縁を気にするなど特せん。

定の者はともかく、通常一般人が本件土地上に新たに建築された建物を居住の用に適さな

2

近隣に暴力団事務所があることいと感じることが合理的であると判断される

前掲東京地判平成7年8月29日判時1560号

程度には至っておらず、このことからして、107頁は、売買の対象土地の斜向かいに指定原告が本件土地の買主となった場合において暴力団の事務所が存在することが瑕疵に当たもおよそ転売が不能であると判断することにるか否かについて、当該事務所の存在が宅地ついて合理性があるとはいえない。」とし、としての土地の価値を減少させることは容易

土地及び建物の隠れた瑕疵には該当しないとに推測できるとして、瑕疵に当たると判断し判断しています（取り壊し済みの旧建物におています。

ける殺人事件に関し、土地の心理的瑕疵を認

また、前掲東京地判平成9年7月7日判時

めた前掲大阪高判平成18年12月19日との整合1605号71頁は、購入したマンションの他の部性については非常に難しいです）。

屋に暴力団組員が居住しており、多数の暴力

なお、取引対象物件以外で自殺が生じた場団組員が出入りしたり、深夜にわたり大騒ぎ

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RETIO. NO.125 2022 年春号する等の状態であったことについて、「通常人にとって明らかに住み心地の良さを欠く状態」であるとして、心理的瑕疵に当たると判断しました。
以上

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