オープニング講演

家屋評価の課題と展望
早稲田大学理工学術院創造理工学部建築学科教授

小 松

幸 夫

ご紹介いただきました小松でございます。そが徐々に隅っこに追いやられるようなことにな

れでは、家屋評価の課題と展望というタイトルっていきます。戦前から戦争中には物資の欠乏で少しお話をさせていただきたいと思います。

もあって、結構木造が使われていました。格納

今日は、主に木造の話と、それから経年減点

庫や工場なども、その時代には木造でつくって補正の話をしたいと思っております。このふたいたこともございます。しかしながら、空襲につは直接関係はないですが、どちらも大事なこ

よって都市がほとんど壊滅状態になりまして、とだと日ごろ考えております。

これは結局「木でつくった建物は燃えやすいか
らよくない」というような話につながっていきました。

1．最近の木造建築技術の動向

そうした反省から、戦後は木造そのものをや

まず木造ですが、最近いろいろと木造の技術

めようというような動きが広がってまいりましが進んできておりまして、新たな展開になりそた。これを木造暗黒時代ということがあります

うだということがございます。実はこのことをが、木造の権威であられた杉山英男先生がお使踏まえて、既に評価センターのほうでは検討にいになっていた言葉です。つまり戦後は木造は入っておられます。いずれ近いうちに評価基準

ずっといじめられっ放しだったという状況です。

も改正されるとは思いますけれども、そのこと

市街地建築物法は地域などが非常に限定されたとは別にお話をしたいと思います。

法律でしたが、1950 年に建築基準法ができま①明治以降の木造建築

して、木造に関しては規模などが制限されるよ

もともと日本の木造建築がどのような経緯を

うになりました。具体的には高さは 13 メート

たどってきたかということですが、当然ながらル以下、延べ床面積は 3,000 平米以下に制限を江戸時代以前は木造しかありませんでした。明されてしまったわけです。

治維新になって西洋の建築技術が入ってきましそういう時代が長く続きましたが、1987 年た。東大の腰原幹雄先生が「力学的木造」と言に建築基準法が改正になりまして、欧米の動向

われていますが、明治時代にトラスとかブレーなどをみながら木造の制限を緩和しようというスという、それまで日本にはなかった西欧の技

動きが始まりました。大断面木造建築というも術が取り入れられました。また 4、5 階建てののがつくられるようになりました。これは普通木造建築をつくるということを明治時代には行の無垢の木ではなく、集成材という、細かく切っています。

断した木材を貼り合わせたものを使って大きな

その後、大正 8 年に市街地建築物法という、断面の柱や梁にして、規模の大きな建物を建て今の建築基準法の前身に相当するような法律がるというものです。

できまして、木造建築がだんだん制限され始めそれからやや専門的になりますが、準防火地

るようになります。これは木造は燃える、腐る域という都市の地域の指定があります。そこでということが影響していますが、木造そのもの

は木造の建築は制限されていましたが、3 階建「資産評価情報」2016．1（210 号別冊）－6－

てまでなら可能というようにこの時代に改正にドウッドについて先ほど触れましたが、木材となりました。木造の 3 階建ては最近たくさん建いうと無垢材がいいという方がいまだに多いよっているのでご承知かと思いますけれども、そうに思います。無垢材の場合、寸法は樹木の大れ以前は 3 階建てというのは少し特殊な事例ときさに制限されます。その樹木より大きい製材いう扱いをされていたわけです。

はつくれないわけです。逆に言えば、大きな樹さらに 1990 年代後半になってくると、いろ木が今はほとんどなくなってきていますから、

いろ木造建築の技術が進んでまいります。例え

無垢材で大きな断面の柱や梁をとろうというのば木造に鋼材を組み合わせるとか、それからエは難しくなっています。法隆寺とか東大寺とかンジニアードウッド、これは後で触れますが、では非常に大きな木材を使っていますが、そう

さっき申し上げた集成材のようなものが発達ししたものを修繕しようとしたときに、世界中をてくる。これは実は日本というよりは、アメリ探してもそこに使えるような大きな木材はなかカで非常に技術が進み、その技術が日本にも入なか見つからないという話もあります。あるいってきたというべきですが、そういうものが紹はひょっとすると将来的には無垢材ではないも介されるようになって、従来の木造とは異なるのを使うようになるのかなとも思ってはいます

つくりかたの建物がいろいろ出てきました。

けれども。

そのような状況を受けて、2000 年には建築逆の見方をすれば、無垢材ということにこだ基準法がかなり大きく改正されました。ここまわらなければ、いろいろな性能を持った木材がで申し上げてきた、木造にいろいろ加えられてつくりだせるということになってきています。

いた制限がこの時点でほとんど撤廃され、ほか基本的には、エンジニアードウッドは木材を小の鉄筋コンクリート造や鉄骨造などと同じようさく切って貼り合わせるのですが、その切り方な建物でも、つくろうと思えばつくれるというにはいろいろあります。例えば合板、一般的に状況になりました。残った問題は火災に対してはベニヤ板と称していますけれども、あれはエ

どうかというところで、その制限がかなり厳し

ンジニアードウッドのはしりです。ちょうど大かったのですけれども、この点に関してもいろ

根のかつら剥きのように木を剥くというか切っいろと技術の開発や検証が進んでまいりまして、て、それを貼り合わせたものが合板です。ほか

最近ではかなりクリアできるようになってきまにも小さな断面の材にして貼り合わせるとか、した。そうすると、木造に対するいろいろな限

削ったものを貼り合わせるとか、いろいろあり

界というのがほぼなくなってきまして、今ではます。要するに小さな木片と接着剤で大きな断木造でつくろうと思って技術さえあれば、何で面の材をつくるということが行われています。

もつくれるという状況になっております。

エンジニアードウッドには集成材のほかでは、

それから構造的な設計方法につきましても、

ＬＶＬ、ＯＳＢ、ＣＬＴなどアルファベットのもの

許容応力度計算とか限界耐力計算というものがが多く、これはもとがアメリカから来ているか

導入されてきています。つまりほかの鉄骨造とらです。これらは製造段階で強度をある程度まか、鉄筋コンクリート造でやっているような構で設計できるという利点があります。そこで鋼造設計の方法が木造でもだんだん確立されてき材などと同じような感覚で使えるので、きちんて、設計の自由度がかなり広がってきているとと強さの設計ができるというところがメリットいうこともございます。

として挙げられております。その中で、最近で②最近の木造関係の動き

はＣＬＴという材料が注目をされております。

そういう状況の中で、材料的にも新しいもの

Cross Laminated Timber という英語の頭文字がいろいろと出てきております。エンジニアー

をとってＣＬＴと呼んでいますが、日本語がで−7−「資産評価情報」2016.1（210 号別冊）

きまして直交集成板と呼んでいるようです。このではないかと予想しております。

れはひき板といわれる少し大き目の板をたくさん並べて貼り合わせたものです。断面を見てい

2．家屋の評価基準について

ただくと、少し大きな断面の木が何層にもなっているように見えますが、貼り合わせる層によ

ところで、ここで固定資産税制度というものって方向を変えています。木材というものは方を改めて振り返ってみたいと思います。ご承知

向によって強さが違います。軸方向といいましのように、そもそもは明治のころの家屋税に端て、樹木が立っている方向、木目の通っているを発していると言われますけれども、戦後、シ

方向がわりあいに強いのですけれども、その横ャウプ勧告によって日本の税制が大きく変わるの方向になると若干弱い。そこで木材の小片ことになります。それを受けて固定資産税制度を、方向を変えて貼り合わせることによって強が創設され、今に至っているということになり度の違いをなくそうということです。合板などます。その中で家屋の評価基準というものがどもそういう考え方でできています。

のように変わってきたかということをちょっと

集成材はこういうものとは違いまして、小さ調べてみました。私はそちらの専門ではないのな木材を同じ方向にそろえて貼り合わせていきで、あるいは間違っている部分も多いかと思います。同じ方向に並べて貼り合わせていくと、ますが、ざっと説明させていただきます。

ちょうど柱材とか梁材などのように、軸方向に

昭和 26 年頃に、地方財政委員会というとこはより強さをもった大きな断面の材木ができるろから評価基準が出されていますが、昭和 29という技術です。ＣＬＴは集成材に似ています

年までは各市町村が独自に評価をするというこが、貼り方を合板のような考え方にしたものととになっていたようです。詳しいことは申し上いうことになります。

げませんけれども、評価の方法としては今とはそういうものを使って建物をつくるとどうい

全く違うやり方をしていたということです。しうものができるかという例ですが、ＣＬＴ協会

たがってこの評価基準についても、果たしてどというところのホームページに写真が掲載されこまで使われていたのかということはよくわかています。たとえばウイーンで建てられた 4 層

りません。そういう状況であったのが昭和 29の集合住宅の例がでています。この建物は、感年までです。

覚としては木造というより鉄筋コンクリートの昭和 29 年以降、そのころは自治省ですけれアパートと同じように思えます。つまり同じ木

ども、自治省がその評価基準に準じて評価する造といっても、我々が見てきたような木造とはように各市町村に対して言います。この当時はかなり違うということです。そこに使われてい平均価格を指示するとか、評点 1 点の価格を家るパネル状のＣＬＴは一枚がかなりな大きさになります。従来の木造住宅に使っているような木材とは全くスケールが違って、どちらかというとプレキャストのコンクリート板に近いような大きさになります。こういうものがこれから木造として登場してきます。このＣＬＴに関しては、国のほうでも普及をはかりたいということで、現在法律の整備が進んでいるところと聞いています。おそらく来年あたりには、これを使った建物があちこちに建てられるようになる「資産評価情報」2016.1（210 号別冊）

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屋の資産総額と評点総額から求めるということのような建物を念頭に置いて、当時は評価基準

ようなことが書かれています。ですから、このをつくっておられたのだろうと思います。です

時点でも今とは仕組みがかなり違っていたといから、先ほどのＣＬＴでつくった木造などということがわかると思います。

うものはまったく想像もつかないような状況でその後、やはり市町村によって評価の結果があったろうと思います。そのような時代にいろかなり違っているということが問題になったよ

いろ基準の体系などを組み上げられたのでしょうで、昭和 38 年には評価基準に「準じて」でうが、今から思うと問題となるところがあちこ

はなく、「従って」やりなさいということにな

ちにあるように思います。まずは木造・非木造りました。これは今のやり方ですが、それになと分けているのですが、本当にそれでいいのかりました。つまり全国一律ということになったということです。

わけです。さきほどもお話がありましたけれど

集成材やＣＬＴのようなものを使って、中層も、現行の評価基準は昭和 39 年から適用され程度のオフィスビルをつくろうという計画があているということになります。ですから、現在ります。先日腰原先生にお話を伺ったところでの評価基準はこのころに端を発しているものでは、現にあちこちで木造のオフィスビルや集合

すが、実際に作成作業を始められたのはもっと住宅ができているようです。今のところはまだ早い時期だと思いますので、結局は昭和 30 年

目立つほどではないですが、今後かなり増えて代半ばころの社会状況を反映したものが固定資くることはほぼ間違いないでしょう。そのよう産税の評価基準だろうと思っています。

な建物を、評価基準が想定している木造としてまた評価替えを 3 年ごとにやっておられると見ていいのかという議論があるように思います。

思いますけれども、それが始まったのが昭和どちらかといえば非木造の概念に近いような建43 年からということになります。

物が今後木造としてどんどん増えてくる可能性①評価基準の分類が高いわけです。そこで建物が木でできている

現行の評価基準ですが、これは釈迦に説法でからといって、木造の評価基準をそのまま適用

すからあまり詳しくは申しませんけれども、木できるのかという議論があると思います。こと造と非木造に分かれていまして、木造について

さらに木造を他の構造から区別する理由は、もは専用住宅と専用住宅以外ということでたくさ

う既になくなってしまっているといえます。建んの建物用途の種類に分かれています。現在は築基準法上では、以前は木造と非木造ははっき専用住宅を入れて 13 種類ですけれども、平成りと区別されていたわけですけれども、最近は12 年のときには 29 種類もあったのを 17 種類にそういうことはなくなってしまっています。材

整理しているというような具合です。このよう料が鉄であろうが、木であろうが、できる建物に順次整理はされてきているのですけれど、かにはそう変わりはないということになるだろう

なり用途別に細かく分けられているというのがと思います。

現状です。もう一方の非木造に関しては、事務

そうすると、評価基準もそうした変化に合わ

所・店舗とそれ以外ということで、こちらもやせていく必要があるだろうと思っております。

はり用途別に細かく分かれています。ただし木評価センターでいろいろ議論していますが、ひ造とは全然違う体系になっているということは、

とつには木造と非木造の区別はそう簡単には解皆さんはよくご承知だと思います。

消できないだろうということがございます。法

この当時の木造というものはどのようなもの

律の継続性などいろいろなことを考えると、こであったかを見ると、平屋の小規模な住宅が建こで急に変えるわけにはいかないという議論も築学科で使う教材には掲載されていました。こ

当然あるわけです。そうしたことはある程度は−9−「資産評価情報」2016.1（210 号別冊）

納得できますが、このまま無理に無理を重ねてない建物、つまり非住宅を区別するということ

いくと、増築に増築を重ねた安普請の旅館のよです。例えば賃貸用のマンションのようなもの

うなことになるのではないかと危惧しています。

は事業用資産ということで、ちょっと言葉とし

一旦火事が起きるとみんな死んでしまうというてはおかしいですけれども、非住宅のほうに入ようなことになると困るわけです。

れるべきかと思います。あるいは事業用と非事端的に言うと評価基準の用途別の区分という

業用みたいなイメージのほうがいいのかもしれのは、今ではあまり意味がないように思います。

ませんけれども、そういうような区別のほうが用途の違いが建築のつくりかたを変えるといういいのではないかと考えております。そうする

ようなことはあまり考えにくいのです。昭和と住宅、これは数は非常に多いわけですが、こ30 年代のころならば木造は専ら大工さんがすれについてはシンプルな評価でもいいだろう。

ることになっていたので、大工さんの頭の中で

例えば、平米単価方式にするとか、比準評価のはこういう用途のものはこうつくるというもの

準用を徹底するとか、とにかく簡単に評価できがあったのだろうと思います。それに従っているようにしてしまえばいいということになりまれば評価もしやすいということで、おそらく用す。それに対して非住宅のほうは、従来のやり途を細かく分けられたのだろうと思いますが、方でやればいいと思っております。

今ではそういうことはほとんどありません。

もし評価をシンプルにするとすれば、そのた

劇場用建物というものがありますが、もし今めに何が必要かを考えてみます。ただ評価基準

木造で劇場をつくるとしても、昔のようなやりを単純化すればいいということではなくて、も方あるいは評価基準で想定しているような方法

し単純化をするならばそうする分だけ裏にバッではまずつくらないだろうと思います。また、クデータというものがきちん存在している必要

公衆浴場なども今つくるとしても木造でつくるがあるだろうと思っています。常に調査をかけ

人はほとんどいないだろうということがありまて基準を修正していくという作業を続けていな

す。もっとも、これはなくなったはずですけれ

いと、あっという間に基準が時代とずれてしまども。それから土蔵、これは最近でもつくる人

うということが起き得ますので、常に調査しては皆無ではないでしょうけれども、ほとんど例

バックデータを整備し続けるということが必要を見ない。私はひょっとすると土蔵などはいずになると思います。たとえば新築住宅の傾向をれまた復活するかもしれないなとは思っていま

絶えず調査して把握するような仕組みが必要にすが、時代を感じさせるような基準になってしなるでしょう。そこのところを担うような研究まっているのではないかと思います。

機関が裏にあって、初めて評価の単純な仕組み②今後の評価基準のあり方が構築できるだろうと思っています。こういうではどういう形式のものが理想なのかと考えことも含めた上での改革でないと、実はあまりますと、これは私の考えなので総務省はまた違意味がないのではないかと考えます。

うお考えをお持ちだと思いますけれども、非木造・木造という区別はもう要らないのではない

3．経年減点補正について

かと思います。その一方で、住宅と非住宅の区別ぐらいはしておいたほうがいいのかなと思いちょっと時間が押しているので、次の経年減ます。ただし住宅といってもいろいろあります。

点補正の話に移らせていただきます。経年減点

賃貸用のマンションなんかも住宅といえば住宅補正については皆様よくご承知だと思いますけなのですが、そういう分け方ではなくて、自己れども、評価基準とは別の体系で決められてお居住用のもの、自分で持っている住宅とそうでります。端的に言うと、これは最終残価率 20「資産評価情報」2016.1（210 号別冊）

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％に到達する年数というものをいろいろ決めて

なぜだかよくわからないのですが、ともかく決いるわけですけれども、木造に関して言うと用められていないようでした。平成 27 年、つま途別で 9 種類、さらに評点数による区分というり現在の基準については皆さまはよくご承知だものが入っています。それから非木造について

ろうと思います。これらを比較してみますと、は用途別で分かれていて、さらに構造別・種類

時代に連れてどんどん短くなっているというの別によって分けられているというのはご承知のがおわかりだと思います。最終残価率 20％到

とおりです。

達年数は昔のほうが長かった、つまり経年減価①経年減点補正の推移をあまり大きくはしていなかったということで経年減点補正の方法、特に最終残価率 20％

す。
②経年減点補正の問題点に到達する年数がどういうふうに変わってきたかということを少し調べてみました。昭和 29

こういう数値を眺めていて、常日ごろ疑問に

年では、木造の専用住宅は評点別に 11 種類に感じることが幾つかあります。まずは木造の評分かれているなかで、一番短いものは 30 年、

点別の区分です。これが必要なのかというとこ

一番長いものでは 100 年という年数になっていろがまず疑問です。評点が低いと経年減点補正ました。それが昭和 39 年になると評点区分が率が高くなるわけですが、当時は安普請は長持少し整理されて 4 種類になり、20 年から 50 年

ちしないという考え方があって評点別を設けたという年数になっています。さらに昭和 48 年のかとも想像します。あるいは高価な建物、いでは年数が少し短縮されています。平成 6 年でい建物をつくる人はお金持ちだから、そういうさらに短縮をされて 15 年から 35 年ということ

人たちからは税金をたくさん頂こうということで推移をしてきています。

だったのかもしれません。その辺りの事情はよ

それから非木造ですが、これはすこし方法が

くわかりませんけれども、こうした区分は昔な違います。最初は率を決めていまして、そこからば意味があったと思いますが、今はもう関係

ら残価率 20％になる年数を計算したら中途半ないのではないかという気がします。

端な数値になります。年数を決めていたわけでそれから非木造の構造別・種類別が本当に妥はないのですが、非常に長い年数になります。

当なのかということです。鉄骨と鉄筋コンクリ

鉄筋コンクリートなどは 100 年を超えていますートの区分については争いになることもありまし、レンガ造ですと 60 年、鉄骨造は短くて 50

すが、鉄骨のほうが短い。ですから、鉄骨造で年ないし 40 年程度となっています。昭和 39 年

評価してもらうほうが固定資産税は安くなるとになると年数で決めていて少し短目になっていいうことで、納税者側からの申し立ても少なか

ますが、どういうわけか鉄骨造がありません。

らずあるようです。一時期少し問題になった例
として、ＣＦＴ、すなわち鋼管コンクリート構造というものがありました。鋼管、つまり鉄のパイプの中にコンクリートを詰めてつくる構造ですけれど、それが鉄筋コンクリート造か、鉄骨造かというところで訴訟になったことがありました。現状では鉄骨造ということで落ちついているようです。
これまでの経緯をみると、鉄骨造は鉄筋コン
クリートより短いというところはずっと続いております。まずはそれでいいのかということで−11−「資産評価情報」2016.1（210 号別冊）

す。それから鉄骨造の肉厚別というのがありま

以前よりも高くなったら、評価額は以前のまま

して、3 ミリと 4 ミリで 3 段階に分けて区別しで据え置くという措置がとられていたわけです。

ていますが、これは今ならあり得ないだろうと

つまり、実質的に経年減点補正というものにほいう気がします。なぜかというと、昭和 30 年

とんど意味がない状態がずっと続いていたとい

代では小さな鉄骨、形鋼といいますが、それをうのが、1990 年代はじめまでの状況だろうと組み合わせて大きな空間をつくるというのが一思います。経年減点補正率をどう決めようが、般的でした。そのようなつくり方ですと、鉄骨

結局は最初に決定された評価額が据え置きとい

造は鉄筋コンクリート造よりはもたないと思う

う形でずっと続くというのがこの当時の状況だのは納得できますし、3 ミリと 4 ミリで区別しったために、誰も経年減点補正のようなものにているのは、その当時の形鋼の状況を前提にすは注目していなかったというのが実際のところると当然だと思います。しかしながら最近はそであっただろうと思います。

んな状況ではありません。たとえば超高層建築

ところが物価上昇がなくなってしまうと、今はほぼ全てが大きな断面の鋼材を使用した鉄骨

度は経年減点補正というものが非常に効いてく造ですし、鉄筋コンクリートも随分進歩しているようになるわけです。そうなると、財務省令

ますけれども、鉄骨造のほうが鉄筋コンクリーの耐用年数のような短い年数でやっているとこ

ト造よりももたないということはどうも考えにれは将来大変なことになるぞと思っています。

くいというのが現状です。

その財務省令の耐用年数とはそもそも何だとい③耐用年数との関係

うことなのですが、これにも最近興味があってなぜこうなっているのかという理由ですが、いろいろ調べてみました。現行の数値はご承知

おそらく財務省の決めている耐用年数とのかかと思いますが、年数がどうであれ、それについわりがあるだろうと思っています。現在では、てどうこう言うつもりはありません。ですが、残価率 20％到達年数と耐用年数とはほとんど

この年数がずっと一定で永久不変かというと、連動しているようなイメージをお持ちの方が多そうではありません。1998 年の改正が最新版

いと思いますが、ここまでお話ししてきたようになっていますけれども、その前の年数に比べに昭和 39 年までは全く関係がなかったのです。

ると若干短目になっているというのが今の状況

到達年数は財務省令の耐用年数とは全く関係なです。この年数をどのように決めたかというの

しに決められています。その後、どこかの時点を調べてみましたが、そもそもは減価償却額をで減価償却の耐用年数に合わせて改訂されたの計算するということのために決められた年数でだろうと思っています。詳細は追い切れています。減価償却に関してはご承知と思いますのでせんが、ともかくそういうことがあったのでし説明を省略しますけれども、減価償却を行うと、ょう。その時期としては、おそらく昭和 39 年

償却額は費用に算入されるのでその分を利益か以降、あるいは 40 年代の早い時期だと思うのら差し引くことができるわけです。減価償却分ですが、その当時の日本は高度成長の真っただは利益から差し引くことができるとなると、税中だったわけです。オリンピックが終わって、金の額に影響するということで、国が税額が不

とにかく二桁成長――今では考えられないです

公平にならないようにという理由から法律で耐けれども、毎年の成長率が十何％と言っていた

用年数を決めたようです。私はこの辺について時代です。そうなると、経年減点補正率より物は素人なので、あるいは不正確かもしれません

価上昇率のほうがはるかに大きいわけです。そけれども、海外では特に決めてはいないようでの場合、これは釈迦に説法ですけれども、評価す。減価償却をどうするかはそれぞれの企業が替えの特例として、例えば物価上昇で評価額が考えればいいことで、国で耐用年数を決めると「資産評価情報」2016.1（210 号別冊）

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いうことはあまりやっていないというように伺うことです。ですから、実質的には減税効果がっています。特に建物に関しては、海外の人とあるということで、耐用年数を短く設定するよ

話をすると日本ではそういうことがあるのかとうに政治がなっていったのだろうと思います。

逆に不思議がられた経験もあります。

このことについては、企業としては利益につな耐用年数をどういう手順で決めたかというとがるので別に文句はないだろうと思いますが、ころですが、当時の文献で「固定資産の耐用年

それが建物の実際の使用可能年数みたいに思わ数の算定方式」というものがあります。これにれてしまうと、これは影響が大きいと思っていよると、建物に関してだけですけれども、まずます。おそらくは「耐用」という言葉を使っては建物各部の価格と想定耐用年数というものをいるために実使用可能年数だと思う人が多いの決めます。例えば 100 万円の価格で 10 年の想定で、「耐用年数が来たからもう使えませんよね」

耐用年数だとすれば、毎年 10 万円の償却額とみたいなことを言う人が結構いらっしゃいま

いうことが計算できますが、それを建物の各部す。自治体の中でも結構そういうお話を伺うこ

分ごとに算出します。そこでそれら全部を足しとがありますが、いつも「それはちょっと違い

合わせると、建物全体の年間の償却額が出てくますよ」と申し上げています。それでもこの「耐るので、それを使って逆に建物の総額を全体の用」という言葉の影響は非常に大きいように思償却額で割ってやると、何年という耐用年数がいます。

計算できるという考え方です。こういう方法で別の観点からすると、建物が何年使えるかと出しているのは建物だけです。当時はいろいろいう話をしようとしたときに、ほかに目安にななものの耐用年数を決めていますが、それぞれる数値がないということがあります。減価償却にいろいろなやり方をしています。船舶だとこの耐用年数しかないので、それがいろいろなとうだとか、土木構造物はこうだとかありますが、ころに影響していることは確かです。特に経年建物は独自にこういうことをしているわけです。

減点補正率にかなり影響を及ぼしていることはではそれぞれの部分ごとの耐用年数、想定耐

間違いございません。ただし財務省のほうも法用年数ですけれども、それをどのくらいに想定

律をいろいろ変えておりますので、一応今のとしていたのかということになります。鉄筋コン

ころでは固定資産税の経年減点補正率と財務省

クリートの躯体――躯体というのは柱や梁など

令の耐用年数とは連動していないということにですけれども、これは 150 年という年数です。

なっていますが、ある時期に受けた影響がまだ

鉄骨は 75 年で、それに対して設備などは 15 年

そのまま残ってしまっているところが問題だとから 25 年ぐらいというふうに決めています。

思っています。

この辺の数値は想定耐用年数としてはかなり妥
当な線だと私は考えております。

4．まとめ

しかしながら、例えば 60 年などという計算
値が一旦出されてしまうと、このような裏にあ

そもそも経年減点補正というものを一体どうる話は全部忘れられて、鉄筋コンクリート造は考えるのかということですけれども、まず今後60 年という数字だけがひとり歩きするように人口が減っていくということはよく言われます。

なるわけです。その後は景気対策とか、いろい

それから建物の質については、昔に比べれば随ろな経済情勢も関係して、政策的に耐用年数を分とよくなっています。昭和 30 年代にあっただんだん短くする方向に行っています。耐用年

ような木造住宅は、今やつくろうと思ってもつ数を短くすれば償却額が大きくなりますから、

くれないぐらいの安普請、と言ったら当時の方々

会社としては費用が増加して納税額が減るといには失礼かもしれませんけれども、そういうレ−13−「資産評価情報」2016.1（210 号別冊）

ベルのものでした。今の木造住宅は相当に質がう。リフォームした部分を再評価、つまり新し高くなっていますし、鉄骨造ももちろんそうでく評点をつけ直して税額を決定しなければいけす。もし昭和 30 年代の鉄骨造のような建物をないことになりますが、そもそもその捕捉がで今つくるとしたら、多分人件費のほうが高くつきないとすれば、もしリフォームをしていてもいてしまって、かえって効率が悪くなると思い何もしていないのと同じ扱いにせざるを得ないます。

ということがございます。

これからは新築そのものが減ってくるのは間

こんなことになると家屋分の税収入が減って違いないだろうと思います。建築の着工統計でいくのは目に見えているわけです。ほとんどの見ていても、若干の変動はありますけれども、家屋の評価額が最低限の 20％になってしまう

ここしばらく新設の住宅は 100 万戸をいくらか日も近いのではないかと思います。これは問題

下回るぐらいのところで推移をしています。最だということです。そこで私が考えていること盛期といいますか、一番多い時代には毎年 170

は、経年減価の率を小さくすること、本当はや万戸とか 180 万戸の住宅をつくっていた時代もめてしまえと言いたいのですけれども、そうもありましたが、そういう時代はおそらくもう来いかないだろうから率を小さくするということないだろうというのが関係者の見方です。人がはあり得るのではないかと考えます。先ほどお減れば、当然住宅もたくさんつくらなくてもよ

話ししたように、昭和 20 年代あるいは 30 年代

くなるということです。

ぐらいの、言葉がややこしいのであえて「耐用それからもう一つは、リフォームということ年数」と言ってしまいますけれども、固定資産が最近は盛んに言われるようになっています。

税で見ていた耐用年数というものは今よりずっリノベーションとかリニューアルとか、いろいと長かったわけです。ですから、そこに戻るとろな言葉がありますけれども、古い建物を壊しいうように考えればもっと耐用年数を長く、つて建てかえるのではなくて、手を入れてきれい

まり経年減点の率を小さくしてもいいのではなにすればいいという考え方です。これはヨーロ

いかと思います。

ッパあたりでは結構当たり前にやっていること

それから構造別で耐用年数に差をつけていまですけれども、日本でもそういう動きがだんだ

すけれども、これもあまり意味はないと思ってん増えてきています。新築だけでは食えないかいます。特に木造が非常に短いとか、あるいはらといって、リフォームのほうにも手を伸ばし

評点別で差をつけているのはもうやめたほうがてきている工務店や住宅メーカーも多いですが、いいでしょう。それから、鉄骨造が比較的短い

だんだんこうした動きが増えるだろうと思って年数になっていますけれども、これも鉄筋コンいます。

クリートと同じぐらいにしてもいいのではない

そうなると課税対象の家屋はほぼすべて高経

か、むしろ鉄骨と鉄筋コンクリートをあえて区年化していくわけです。そうするとどうなるか。

別する必要はないのではないかと私は考えておこの 2 つの動きのなかで、特にリフォームにつります。

いては捕捉ができるのかということがあります。

将来についての個人的な見解としては、先程新築の場合は確認申請が出ますので、そこを押も申しましたが、経年減価に伴う減点補正率はさえれば住宅が建ったということがわかります。

やめてしまえというのが私の持論でございます。

しかしながらリフォームの場合は必ずしも確認

仕上げとか設備、これらはある時期で取りかえ

申請を出すわけではないので、工事をしたとしなければいけない。これは経験的にはっきりしてもよくわからない。本来であれば、リフォーていますので、この部分について減価をするとムされた場合には評価替えをするべきでしょいうのは必要です。ですからその辺を考慮して、「資産評価情報」2016.1（210 号別冊）−14−

言葉としては矛盾しますが、経年によらない経

うのが、本日私がお話したことの結論というこ

年減点補正というものを一律に考えたらどうかとになります。

と思っています。詳細な話はまだ自分の頭の中ということで、時間になりましたので、私のでも整理ができていないのですが、将来の方向

話はこのぐらいにさせていただきます。どうもとしてはこのように持っていくべきであるといありがとうございました。

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