令和 5 年度

No.5

一般財団法人資産評価システム研究センター（通巻 258 号別冊）

資産評価情報 1
第2 6回
固定資産
評価研究
大会特集

2024 年月号

目次

一般財団法人資産評価システム研究センター理事長……………………… 3

主催者挨拶

米田耕一郎

来賓挨拶

池田

講


「アメリカの地方財産税の実際とわが国の固定資産税への示唆」

演達雄  前田 高志総務省自治税務局長…………………………………………………………… 4

関西学院大学経済学部教授…………………………………………………… 6

パネル「不動産市場の変化に対応した資産評価のあり方
ディスカッション～公正性・公平性の確保と DX 対応の観点を踏まえて～」コーディネーター
パネリスト

井出多加子
山本
卓
石田 航星
明石 雅博
山岡 智行
廣瀬 広志

成蹊大学名誉教授…………………………………………………………… 38
明海大学不動産学部教授
早稲田大学理工学術院創造理工学部准教授

朝日航洋株式会社空間情報事業本部自治体アセット事業部担当部長
神戸市行財政局税務部固定資産税課調整係長（税務専任職）
総務省自治税務局資産評価室長

分科会発表（概要）……………………………………………………………………………………………………… 90「山口県における非木造家屋評価の事務改善」
伊藤
工藤

霞
圭史

山口県総務部税務課課税班 主事
株式会社ハシマ AIT 執行役員

「衛星画像解析による異動判読について」
神谷 知己
宇野女草太

愛知県半田市総務部税務課
中日本航空株式会社 調査測量事業本部 技術部 コンサルタント統括 環境グループ「償却資産の調査に必要なものはノウハウではなくパッション！」
上谷大吉

大阪府東大阪市税務部固定資産税課償却資産係「これからの固定資産税制度等について」
渡邉雄太

北海道北広島市総務部税務課

主事「民法改正の固定資産税実務への影響」
露木洋司

一般財団法人 MIA 協議会賛助会員

城南法律事務所

弁護士「用途地区区分について」
髙岡
飯島

英生
孝博

一般財団法人日本不動産研究所公共部
一般財団法人日本不動産研究所公共部

次長
主席専門役

第 26 回固定資産評価研究大会概況… ……………………………………………………………………… 98「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

−2−

主

催

者

挨

拶

一般財団法人資産評価システム研究センター 理事長

皆さん、おはようございます。 お彼岸を過ぎ

米 田 耕一郎

まして、ささやかながら「参加者意見交換会」

ましても「暑い」今年の残暑もようやく収まりを設けます。

つつあるようです。 本日は「第 26 回固定資産

この固定資産評価研究大会は「固定資産の評

評価研究大会」にお運びいただき誠に有り難う価や固定資産税等の制度に対する国民の理解をございます。

深めるとともに、参加者相互の情報交換や連携

平成 9 年に始まりましたこの研究大会ですが、促進ができる場」となることを目的としておりここ数年は、コロナ禍の影響を大いに受けまします。 本日のプログラムに多くの方々が参加さた。 令和 2 年は予定しておりました大会を中止、れ、コロナ禍で途絶えがちでありました対面で

令和 3 年は動画配信のみによる対応を余儀なくの交流が図られますことを期待して、開会のごされました。 行動制限がかからなくなりました

挨拶とさせていただきます。

昨年は、3 年ぶりにここ都市センターホテルにおいて開催されましたが、感染対策の徹底の観点から入場定員を絞るなどの対応が必要でした。 今年、コロナは未だ完全に収束したというわけではございません。 更にインフルエンザな
どの感染症にも注意が必要な状況が続いておりますが、そのような中でもようやくコロナ禍前と同様に対面で開催できることとなりました。
本日は、関西学院大学教授前田高志様のご講
演、研究者・実務家によるパネルディスカッショ
ン、午後には分科会の発表、並行して5 階フロ
アで企業展示も進めて参ります。 出演・出展いただく皆様にこの場をお借りして感謝申し上げます。 また、4 時 25 分からは5 階フロアにおき−3−「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

来

賓

挨

拶
総務省自治税務局長

池 田 達 雄

皆様、おはようございます。ただいま御紹介

ただきました資産評価システム研究センターの賜りました総務省自治税務局長の池田でございスタッフをはじめ、大会を支えていただいています。

る関係者の皆様方に対して心より御礼を申し上

一言御挨拶申し上げる前に、本年は、春先かげます。

ら気温が高い日が続きまして、夏には連日、異理事長からお話がございましたが、本研究大

常とも言える猛暑となりました。こうした中、会のスタートは、土地について 7 割評価が導入

日本各地で、台風、豪雨など、大規模な自然災され、負担水準という考え方を基に課税標準害が発生しております。災害の犠牲となられま

額を算出する現在の負担調整措置の形ができ上した方々の御冥福をお祈り申し上げますとともがった平成 9 年です。

に、被災された方々に心よりお見舞いを申し上

私が総務省の自治税務局で初めて税務行政にげます。

携わりましたのは、固定資産税課の課長補佐のさて、本固定資産評価研究大会は、資産評価

ときでございます。先ほど御挨拶されていた米システム研究センターの重要な事業活動としま田理事長が当時の固定資産税課長でいらっしゃして、今年で 26 回目を迎えるということでごいました。平成 17 年度、18 年度の税制改正をざいます。

担当しておりましたが、平成 18 年度の評価替

本日、ここに多くの皆様の御参加を得て開催えに際して、まだ評価額と課税標準額の乖離がされますことを心からお祝いを申し上げます。

非常に大きい状況にあり、負担調整措置、課税

また、本研究大会の開催に当たり、御尽力い標準額に一定率を掛けていく方式では、なかな
か負担水準の均衡化が進まないという課題がございました。
そこで、米田課長といろいろと苦心惨憺をいたしまして、評価額に 5％を掛けていくことで負担水準の均衡化をスピードアップさせようという新しい負担調整措置への改正を行いました。
当時は、経済界から商業地に係る負担水準の上限である 7 割をもっと引き下げるべきだというような強い御要望もあり、本日、こうした御挨拶を申し上げる機会を得まして、改めて当時の苦労を思い起こしておりました。
以降、新しい負担調整措置の仕組みも一定定
着し、固定資産税収も着実に充実しております。
一方で、当時からの課題である、固定資産を可能な限り適正に評価するために、緻密である「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

−4−

一方、複雑な仕組みになっていることについてさて、御案内のとおり、来年度は 3 年に一度

は、抜本的な解決には至っておりません。

の評価替えの年度に当たります。市町村の皆様

地方団体の現場の皆様におかれましては、納方におかれましては、大詰めの作業を迎えてい税者の皆様に対して、いかに分かりやすく説明ることと思います。

するかということに大変苦心されているのでは総務省においては、評価替えに向けまして、6ないかと感じております。

月に行いました土地の砂防指定地、家屋の再建

総務省に設置された「自治体戦略 2040 構想

築費評点基準表の改正の告示に続き、11 月には、研究会」の提言の中で、人口減少により 2040

土地の関係では、地価下落地域における土地の評

年には今の半数の公務員で行政を支える必要が価額の修正等について、家屋の関係では、在来分あるとの指摘もなされています。

家屋の評価に用いる再建築費評点補正率の改正

そうしたことを考えますと、適正な評価を維等について、評価基準の改正告示を行う予定であ

持しながら、土地・家屋ともにできるだけ簡素り、現在、作業を進めているところです。

な仕組みにしていくことが大事な視点ではない

市町村の皆様におかれましては、システムのかと考えております。

改修作業など、誤りのないよう適切な対応を引
き続きお願いいたします。

これまでも本研究大会ではその時々に最も関また、例年、11 月になりますと、翌年度の税

心の高いテーマが選定され、議論を重ねてこら

制改正の議論が政府内、各政党内で本格化してれました。本日は、この後、関西学院大学の前

まいります。土地に関しては負担調整措置の延田先生から、アメリカの地方財産税を例に、今長、家屋に関しては新築住宅特例の延長や既存後の固定資産税のあり方について御講演をいた

住宅のリフォームに係る特例措置の延長等の要

だき、パネルディスカッションでは昨今の変わ

望が関係省庁から出されているところでございりゆく不動産市場の状況を踏まえて、いかに公ます。こうした措置等の必要性について今後議正性・公平性を確保するか、デジタルの技術を論される予定です。

どのように活用していくかという観点から御議論いただくと伺っております。

本研究大会は、市町村の固定資産税を担当さ

先ほど申し上げましたように、少ない人員でれている方々をはじめ、鑑定評価の実務に携わ行政運営を行っていくという課題がある中で、る方々、それを支えるシステムをつくっておら地方団体の税務部門の職員数は年々減少をしてれる方々、評価に理論的な支柱を与えていただ

おります。また、人事異動が短期化しておりまく学識経験者の方々など、様々な立場の方におすので、評価事務に習熟した職員の方々の育成・集まりいただいております。

確保が難しい状況です。

お集まりいただきましたことを心より感謝申こうした状況におきまして、固定資産を適正し上げますとともに、異なる立場の方同士で御に評価し、納税者の信頼を確保するために、今議論いただける大変貴重な機会でございますの後、AI や RPA などのデジタル技術の活用を進で、是非とも相互に意見交換をしていただき、めることが効果的であると認識しております。

固定資産税制、制度全般にわたる知識を深め

本日のパネルディスカッションや分科会発表合っていただけますと幸いです。

における様々な御議論や発表は、私ども制度を

固定資産税制度の安定的な発展のため、活発預かる立場の者、実務の最前線で御尽力いただ

な御議論を通じて、この研究大会が有意義なもいている地方団体の職員の方々、その他税務にのとなりますよう、心からお祈り申し上げ、私関係する各方面の方々にとって非常に有益なもからの御挨拶とさせていただきます。

のになることと思います。

ありがとうございました。

−5−「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

講 演「アメリカの地方財産税の実際とわが国の固定資産税への示唆」
関西学院大学経済学部教授

前 田 高 志えたわが国の固定資産税にどのような示唆が得

1 今後の固定資産税の税務行政において考えねばならないことられるのかをお話してまいりたいと思います。

皆様、おはようございます。ただいま御紹介の地方財産税の評価におきましては、資産評価にあずかりました関西学院大学経済学部の前田におきまして、1980 年代から CAMA というコと申します。よろしくお願いいたします。

ンピュータ化されたツールを使っての評価が行後ほど詳しくお話しいたしますが、アメリカ

われております。それによりまして評価の公平

本日は、アメリカの地方財産税、アメリカの化と効率化が担保されております。

固定資産税ですが、その実際から今後のわが国の固定資産税の課税のあり方について何か示唆

それともう一つなんですが、アメリカでは、を得られないかということでお話をさせていたカウンティという準地方公共団体、幾つかの地だきます。順を追ってお話をさせていただきま方自治体、市町村を包摂する組織としてカウンすが、先に結論の部分でどういうことを言いた

ティという公共団体があります。アメリカではいかということをお話をしておきます。

多くの地域におきまして、カウンティが、課税

人口減少の下で地方自治体は人材確保というに係る業務、資産評価、それから税の徴収、また、問題を抱えています。公務員定数の削減等が不集めた税の配分ということに関わっております。

可避であり、限られた人員で適正な評価業務をカウンティというのは広域的な組織であって、していかねばならない。評価を含めて、税務行

各市町村が評価をするのに代わってカウンティ

政をこなしていかなければならない。それから、が評価をします。複数の自治体にまたがりまし

後で申しますように人事ローテーションが、アて広域的に資産の評価をすると。それから、カ

メリカは固定されているんですけれども、日本

ウンティというのは、税務行政以外にも、病院の場合はローテーションが短いスパンでなされであるとか、警察であるとか、一定の行政事務ますので、人材の蓄積、人材が持っていたノウを行う場合もあるのですけれども、主たる存在

ハウ、知識の蓄積が難しくなっております。また、意義が税に関わること、税務行政です。そうい

それに対応するために、そうした問題を克服すう意味で、カウンティが税務行政に特化しているために何か施策をするための予算が確保できる公共団体として存在するということで専門性るかというと、予算制約も厳しくなっておりまが担保されているということになります。
アメリカの地方財産税の、特に資産評価に係す。
そうした制約の下での課税の公平と効率の実

る 2 つの特徴なんですけれども、ここから、今現ということが言うまでもなく重要な課題と日の話は、わが国の固定資産税の今後についてなっております。そこで本日は、アメリカの地

何か示唆が導出できないかということです。
CAMA の活用、これも広い意味でのデジタル

方財産税の実際を見まして、こうした制約を抱「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）−6−

トランスフォーメーションの活用なんですけど、速な対応、これがデジタルトランスフォーメー

それを言うまでもなくわが国でも推進していく

ションとリンクされているということです。

必要があります。ところが、そこで重要になる

これらの仕組みを概観しながら、わが国の固のは、アメリカの事例からも分かってくること

定資産税の課税のあり方を考えていきたいと思なのですが、人材を確保することです。いくらいます。

コンピュータ化されても、いくらデジタル化されても、それをマネージし、アレンジし、運用

2 アメリカの地方財産税の概要

していくのは人であります。そうした人がこれからわが国の自治体において確保できるのかど

まず最初に今日お話しさせていただきますア

うかということを考えねばなりません。

メリカの地方財産税の概要（スライド 4）についそうした人材の確保ということを考えた場合、て簡単に述べさせていただきたいと思います。

アメリカのカウンティのような税に特化した組地方財産税は、地方自治体の基幹税です。わ

織というものがあるということから何が導き出が国でも平均しまして市町村税収の 4 割ぐらいされるかです。もちろんカウンティのような地が固定資産税で、4 割が住民税ということになっ方団体を改めてわが国で導入することは厳しいているんですけれども、アメリカの場合、平均

わけですけれども、例えば、課税に係る組織体いたしまして、地方税収、市町村やカウンティ

制のあり方として、課税行政の共同化ということいった地方公共団体の税収の約 7 割を占めてとは考えられるのではないだろうかということおります。

です。こういったことを本日お話させていただ

そういう意味で、非常に重要な、わが国以上きたいと思っております。

に地方財産税は重要な基幹税目となっておりま

今後人口減少に伴って税収とマンパワーの制す。

約が厳しさを増してまいります。そうした中で、課税主体は、市町村、それから、東海岸に多固定資産税の課税にはより効率的で公平な税務いんですが、タウン、タウンシップといった自行政が求められることは言うまでもありません。

治体、それから学校区、特別区です。この特別

ところで、わが国の固定資産税に相当します、区というのは東京都の東京 23 区のような特別区

また、戦後わが国の固定資産税を導入するときとは違いまして、特定の事業、例えば公共交通に、固定資産税を入れるときにひな形となりまですとか特定の事業を行うための特別区、それしたアメリカの地方財産税というのは、分権的からカウンティなどの地方公共団体が課税主体な財政システムの下で、自治体によって様々なとなっております。税に関わる業務をカウンティ

構造を持っておりますけれども、公平な資産評がメインとなって行う地域が多いのですが、課価を担保するためのいろいろな仕組みが講じら

税権自体は市町村、カウンティが課税業務を行れております。

う場合でも、課税権自体は市町村やタウンやタ

具体的には、広域的な行政組織としてのカウン

ウンシップ、学校区などが持っております。

ティの存在、それから評価の均衡化というものを課税客体は、基本的には土地、家屋、償却資産、実現するための州の衡平化委員会、Equalization

これは日本と変わりません。ただ、その他、7 割

Committee、それから、デジタル技術を用いたの州におきまして有形動産にも課税がなされて評価手法としての CAMA、Computer Assisted

おります。また、アラバマやアイダホなど 11 州

Mass Appraisal の活用、それから評価情報の公では無形動産にも課税しております。したがい

開と納税者保護のための審査請求と行政上の迅

まして、アメリカの財産税、プロパティタック−7−「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

スと呼ばれるんですが、まさに財産税でありまます。例えばカリフォルニア州の場合は、サン

して、リアルエステートタックスでありますわフランシスコはカウンティには属しておりませが国の固定資産税とは少し違っております。

ん。そういったところでは、例えばサンフラン

それから、非課税でございますが、大半の州

シスコのような大都市では独自に資産評価を行

では学校や病院、慈善団体、宗教団体、それから、

うということも行っています。すなわち、同じ連邦や州政府の所有する資産、墓地等は非課税

州の中で、カウンティによって評価が行われるとなっております。ただし、非課税の措置の内地域と、それから市によって評価を行われる地

容は、州内の全ての地方公共団体が統一的に同域に分かれているところもあります。

じ措置を講じているかどうかは、これは州によっそれから、評価を行うのは誰かといいますと、て異なっております。そういう意味でも、地域選挙で選ばれた、あるいは首長の任命によってによって地方財産税は多様でございます。

選ばれました評価官、Assessor が行います。実

さて、資産評価（スライド 5）ですが、課税対際の評価業務につきましては、評価官の下に置象資産の評価は、多くの州では基本的には、先かれました評価員、Appraiser が評価を行うことほどから申し上げておりますように、広域の準になります。実際の税務職員は Appraiser とい地方公共団体でありますカウンティによって行

うことになります。

われます。ただし、コネチカットやイリノイ、

そして資産評価は、単に課税の公平を担保す

インディアナ、
ミシガンなど 10 州ではタウンシッ

るということだけではなくて、実は個々の地方

プ、メインやニューハンプシャー、バーモント、

公共団体の地方財産税の税率が地方財産税で賄

いずれも東海岸の州ですが、そういった州ではうべき財政需要をその団体の資産評価の総額で市町村が資産評価を行っております。

割って決められます。つまり、資産評価が税率

カウンティが資産評価を行う場合も、場合にを決めるという意味において、資産評価はそのよっては、特に大都市がカウンティに含まれな意味でも非常に重要な意味を持って思っておりい自治体もございますので、カウンティは自治

まして、なおさらのこと適正さが求められるわ

体を包摂する地方公共団体と申し上げましたが、けです。単に課税の公平だけではなくて、税率

カウンティに含まれない地方公共団体もございにも影響するということです。
次に、評価替えについてです。評価替えは、
これも州によって異なっておりまして、毎年評価替えを実施する州、これが約 30 州なんですけ
ども、それから数年に一度、あるいは 10 年に一度しか行わない州まであります。それから、後で紹介をいたしますカリフォルニア州のように、原則的に新たに住宅を取得した場合、あるいは増改築を行った場合にのみ評価替えをするというところもあります。
評価手法でありますが、課税対象資産の正常な市場価格が求められ、これはわが国と一緒なのですが、その手法としては、取引事例法、それから収益還元法、それから取得原価法というのが用いられます。いずれの評価方法を用いる「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

−8−

て異なります。

かにつきましては、これも州によって異なりますけれども、一般的には商業用資産、それから個々の資産の評価額には、申し上げましたよう

製造業用資産につきましては、この 3 つの手法、に、その資産について定められた評価率を乗じた取引事例法と収益還元法と取得原価法の併用方

上で税率を掛けて税額が算出されることになりま式の州が多くなっております。

す。したがって、表面税率×評価率、Assessment

そこでは主となる手法を 1 つ決めておいて、

ratio というのが実効税率となります。

特に収益資産については通常収益還元法が主と次に、今後わが国におきましても高齢社会化なる手法となりますけれども、それを用いるこが進行していって、将来的にこういったことをとが適切でない場合にはほかの手法が用いられ考えなくてはいけない時期が来るのかもしれま

ることになります。それから居住用資産ですが、せんが、アメリカにおきましては、多くの州に戸建て住宅では取引事例法・取得原価法の併用、おきまして、高齢者、それから退役軍人、それそれから、3 方式を併用する、あるいは取引事例から低所得層の持家などを対象にして、非課税法を単独で用いるという地域がそれぞれ 2 割程措置や減免、そしてサーキットブレーカー制度、

度ございます。集合住宅では取引事例法、それ財産税の分を所得税で減免するといった措置がから、3 手法が併用されるのがそれぞれ全体の 4講じられているところが多くなっております。

割を占めております。居住用資産にせよ、商業

こちらは主要大都市の居住用資産の税率（ス

用資産にせよ、土地と建物が一体として評価さ

ライド 8）を示したものです。ちょっと字が小れるのが一般的でございます。

さいので、御覧になりにくいかも分からないで

次に、税率（スライド 7）についてです。先ほすが、これは都市別に、エフェクティブタック

ど言いましたように、税率はその地域の財政需スレート、実効税率、それから、アセスメント

要をその地域の資産評価額の総額で割って求めレベル、これはアセスメントレイシオでなくてられるのが基本となっておりますが、ペンシル

アセスメントレベルなんですけれども、実際のバニア 1 州を除きまして、いずれの地域も単一評価額に対して課税上の評価額がどういうふうの税率となっております。ただし、多くの州でに評価されているかを示しています。それから、は居住用資産や農業用資産の負担を軽減するた

一番右がノ－ミナルレートということで表面税

めにクラシフィケーション、分類課税が行われ率です。例えばミシガン州のデトロイトにおきます。これはどういうことかといいますと、居ましては、表面税率が 6.96％ですが、アセスメ

住用資産や商業用資産など数種類に分類した課

ントレベルが 46.9％なので、実際の税率は 3.26％

税対象資産ごとに異なった Assessment ratio、です。これは居住用資産の場合です。居住用資評価率を乗じて税の計算がなされます。例え産ですから、土地と家屋が一体になって評価さば、居住用資産であれば 50％、商業用資産ではれますけども、実効税率が 3.26％です。実は大100％、農業用資産では 30％などを評価額に掛け都市の中ではデトロイトが全米でも一番高いん

まして、それに対して税率を掛けるので、税率ですけれども、逆に一番低いところは、ハワイ

はそれぞれ表面税率の 5 割であったり、あるいのホノルルにおきましては、表面税率は 0.35％

は 3 割であったりするわけです。一般には居住なんですが、アセスメントレベルが 100％ですの

用資産とそれから農業用資産に軽減措置が講じで、最終的な税率も 0.35％になるということでられております。この資産の分類の仕方、分類す。全米平均は、中位値が 1.31％ということに課税においての資産の分類の仕方とか、それかなります。

ら Assessment ratio、評価率というのは州によっ

ちなみに、日本にこれを当てはめればという−9−「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

ことなんですが、わが国の固定資産税の税率は年前からやっているということです。

1.4％ですが、もし公示地価が実際の価格である

それから、次に、この評価額に対して評価率、とするならば、それの 7 掛けということでござ

Assessment ratio を掛けまして課税標準の算定

います。それから小規模住宅に関しましては 6がなされます。ここの評価率というのが、先ほ

分の 1 の特例が講じられますので、1.4％に 70％

ど言いましたようにクラシフィケーションといを掛けて、さらに小規模住宅の特例を講じます

うことで分類課税がなされて、資産によって実と、ここでいうところの実効税率は 0.16％にな

際の評価率が違ってくるということになります。

ります。したがいまして、アメリカの財産税のその課税標準に対して税率が乗じられまして税

実効税率というのはわが国よりかなり高い、一額が算出されます。それから、さらに減免措置

般にかなり高いんだということが分かります。

が適用されまして税額が決定し、納税額が決定

一般住宅の場合でも同じように考えますと、わします。この通知・徴収も、カウンティが税務

が国は 0.32％でございますが、それでもやっぱ行政を担当する場合はカウンティが行います。

りアメリカに比べればわが国の固定資産税の実納税者の方への説明責任もカウンティが負うこ

効税率というか、実際の負担率はかなり低いととになります。

いうことになります。

課税権は、先ほど言いましたように、各市町村

それから、こちら、次の表（スライド 9）も同であるとか学校区であるとか特別区が持っておりじような実質的な負担率を比較したものですが、ますので、そうした課税権を有する地方団体に対

こちらも、年度が違いますのでちょっと数値がしてカウンティから税収の移転がなされます。

変わっておりますけれども、アメリカ全体でエフェクティブタックスレートが 1.09％というこ4 課税の流れ（カリフォルニア州の事例）とになっています。一番実効税率の高いところなんですけれども、ニュージャージーで 2.23％、
一番低いところがハワイで 0.32％ということで今申し上げてまいりました課税の流れを、実す。いずれにしましても、先ほどわが国の場合際にカリフォルニア州を事例として少し見ていの数値を申し上げましたけれども、居住用資産

きたいと思います。まず、カリフォルニア州にに係るアメリカの地方財産税は日本に比べてかおける評価の基本的な仕組み（スライド 11）でなり高いと、逆に日本は低いということになりすが、カリフォルニア州における不動産の評価ます。

というのは、一般的な取得原価法と市場価格法とそれから収益還元法の評価 3 方式を不動産の3 課税の流れ用途に用いて行われるということになっており

地方財産税の課税の流れ（スライド 10）につ以外の住宅には市場価格方式、そして商業用資ます。新築の住宅の場合は取得原価方式、それいて概略をお話しさせていただきます。この図

産には収益還元方式が適用されます。

はカウンティが税務行政を行う場合。もちろん評価替えを行うのは新規に取得された資産及市町村が税務行政を行う場合もプロセスは同じ

び所有者が変更した資産のみでありまして、そ

ところがあるんですが、まず最初に課税対象資

れらの評価は正常な市場価格に基づいて評価が産の評価ということで、わが国と同じ大量一括

なされることになります。すなわち、住宅の正評価方式なんですが、そこに CAMA というデジ常な市場価格は、取得時、そして増改築時におタル技術が使われるということです。それを 40

いてのみ評価替えがなされるということで、以「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 10 −

後の課税における課税価格のベースとなってまが算定されます。ただし、税率の上限は 1％プラ

いります。古い話なんですが、1978 年に有名なスその年の一般歳入債の償還費、それから 1978

納税者の反乱によりまして、プロポジション 13

年 7 月 1 日より前に起債されたその他の地方債による措置が講じられまして、それによって正の償還費、それから 1978 年 7 月 1 日以降に住民

常な市場価格は、大半の資産につきまして、一旦、

投票で 3 分の 2 以上の賛成を得られた不動産の1975 年の時点のものに引き戻して、それ以降の取得・整備のために起債された債務の償還費に評価率はインフレ率を掛けて計算される。ただ必要な税率を加算したものとなります。

し、引上げ幅は 2％に抑えられるということが行

徴税と税収の地方団体の配分はそれぞれカウ

われました。これによってカリフォルニアの財

ンティの徴税官、County tax collector と会計監

政運営は非常に影響を受けるわけなんです。

査官、County auditor が州法に従って行っておそして、評価ですが、多くの州と同じようります。

に、カリフォルニアにおきましてもカウンティ

さて、カウンティが評価を行うということでの評価官によって評価がなされます（スライドすが、そうすると、カウンティ間で、あるいは

12）。カリフォルニア州の場合、評価官は公選制

カウンティ内においてでもなんですけれども、です。住民から投票によって選ばれます。この

評価の格差という問題が生ずる可能性がありま

Assessor が州政府の監督・規制の下で財産税課す。それを調整する機関として州政府に州衡平税に関する中心的な役割を担っていくことにな

化委員会というのが設置されております。カ

ります。

ウンティごとの資産評価がそのカウンティのカウンティの Assessor、評価官は、毎年、そAssessor によって行われますために、市場価格のカウンティの中にある全ての地方公共団体、に対する評価額の割合、すなわち、実質的な意

カウンティを含めまして、市、学校区、特別区

味での評価率ですが、それにカウンティ間で格などにおけるその年の 1 月 1 日時点での課税資差が生ずる可能性があります。カウンティの中産の決定、それから所有者、請求権を有する者、では、評価率は一定である、均衡しているとい

占有者、支配権を有する者の特定、それらを課うことなのですが、カウンティ間でそれに差が税台帳に記録して管理する、そして課税資産の出る。それに対して、州の衡平化委員会が是正評価を行う、税額を決定する、あるいは減免措措置を講ずることになる。それによって実質的置の運用を行う、それから賦課を行うというこな評価率の均衡化を図っております。財産税評とを一体として担っております。

価における公平性、統一性というのは、主としカウンティの評価官にとって最も重要な責務てカウンティ間での資産の評価率、実質的にはというのは、毎年、個々の課税資産の市場価値を正確に決定することです。ただし、実際の評
価は、一般的な例と同じく、Appraiser が行うことになります。評価に関しましては、CAMA、
Computer Assisted Mass Appraisal が利用されております。鉄道や電話会社、電力会社等の資産は複数のカウンティにまたがるということで、州政府が行うことになります。
（スライド 13）カウンティの評価官が決定・登録しました評価額に税率を乗じて当該年の税額− 11 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

Assessment ratio の均衡化を意味することにな

カウンティを選び出しまして、サンプル調査がります。

行われます。調査対象の 5 つのカウンティとい（スライド 14）州の衡平化委員会は 5 名の委

うのは、規模の大きなカウンティから 2 つのカ員で構成されておりまして、委員のうち 4 名は、

ウンティ、それから規模の小さなカウンティか

これも選挙によって選ばれます。他の 1 名につらまず評価実務調査報告書で重大な問題がある

きましては、州の税務長官がなるということにと指摘されたカウンティ、それから任意抽出となっております。衡平化委員会の組織は、カウいうことで選ばれることになります。委員会事

ンティ財産税部と、それから政策・計画・基準

務局は、そのサンプルについて調査・評価を行っ

部、それから評価部の 3 部門から成っております。

て、評価官が決定しました評価額の比較を行っ

カウンティ財産税部は全州規模での納税事務とて、その結果を基に評価全体が法律上の基準にカウンティの資産評価手続き、それから評価実合ったものかどうかを判断いたします。

務に係る統一性の確保に関しての責任を負って政策・計画・基準部は州の税収に関する利益おります。委員会は法律に基づき、少なくともを保護する役割を担当しております。その責務

5 年に一度は資産評価の際の手続きや評価実務の中心はカウンティの職員がカリフォルニア州

が適正であるかどうかについてチェックを行い、内の資産の評価に関する統一性を確保できるよ

評価官に対して委任された事務の遂行状況を評

うにサポートを行ったり、あるいは全ての納税価するために、各カウンティの評価官に対する者に対して財産税評価に関する情報提供を行う

調査を行わねばならないとされております。調こと、そういう役割も担っております。評価部は、

査はまず州衡平化委員会の事務局が、評価官の州政府が直接評価を行うことになっている鉄道

評価手続、実務の監査を行いまして、その結果や種々の公益事業の資産などの評価を行います。

を調査報告書として公表して、改善すべき項目

それから、財産税の資産評価額の決定に関するについて勧告、提言を行うということになって不服申立ては、地方の評価衡平化委員会としております。

のカウンティ理事会、それから、課税評価不服（スライド 15）このほか衡平化委員会の事務局

審査会に対してなされ、そこで審理がなされるによる資産評価のサンプル調査というのが毎年、ことになります。

5 つのカウンティを対象に行われております。カ
リフォルニア州の場合、自治体の数が、市町村

5 評価の公平・公正、効率性のための装置等の数が約 500 あります。カウンティは約 60 です。ですから、60 のカウンティの中から 5 つの今見てきましたアメリカ全体、それからカリ
フォルニア州の事例の中から地方財産税における課税の公平・公正、効率化ための装置（スライド 16）を確認したいと思います。
まず、カウンティによる広域的な税務行政です。評価を含む税務行政です。カウンティ内の市町村、地方公共団体については評価が一律に行われるということです。次に、カウンティは税務専門の組織でございますので、税務担当組
織としての高い専門性を持っているということ「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 12 −

です。また、カウンティの中におきましては、

めた税務行政の負担が生じないことなどです。

税務担当部局の人事ローテーションはありませカウンティに限らず税務部局の人事は固定されん。固定されております。ちなみに、市町村がておりまして、わが国のようなローテーション

評価を行う場合も、わが国と違いまして、人事がないということで、知識・経験はカウンティのローテーションはほとんどなくて、人事が固内に蓄積されることになります。

定されております。それから、カウンティによ（スライド 18）カウンティの役割は、資産評価、る評価をサポートするという意味で、評価におそれから徴税、納税者に対する情報提供と説明責ける州政府の役割というものがあります。

任、それから不服申立てを受けるということが主

そして、評価における広い意味での IT 技術のたる役割となっております。課税権自体は市町村

活用として CAMA が使われているということ。

やタウンやタウンシップにありますけれども、税

これは、デジタルフォーメーションの活用とい務行政に関してはカウンティが一括して行うということになります。それから、情報公開・情報

うこと。そこでは広域性と専門性というものが担共有と納税者保護ということ。こういう幾つか保されるということです。

の段階に分かれまして、アメリカでは評価の公平・公正、それから効率性が担保されていると7 評価の公平における州政府の役割いうことになります。

それから、こうしたカウンティをサポートす6 評価機関としてのカウンティの存在と意義る存在としての州政府の役割（スライド 19）に

まず、評価機関としてのカウンティの存在と価が行われるんですけれども、いずれの手法も、意義（スライド 17）です。資産評価の中心的な技術的に高度化されて、基礎となる不動産デー

役割を担うのは多くの州においてカウンティでタもアメリカでは豊富であって、信頼性も高い

あることは先ほど来申し上げているとおりです。

ことから、財産税の資産評価は基本的に公平・

これは、広域的な準地方公共団体であるカウン

公正に行われています。すなわち、等しい価値

ティの本来的な役割の一つが税務行政にあるこを有する資産が等しく評価される、評価の均衡とになります。また、先ほど言いましたように、が確保されております。しかし、それでも評価官、

幾つかの州ではカウンティではなくて狭域の自評価員の能力や評価システムの差異等を起因と治体が評価を行うこともあります。それから、して、カウンティ内あるいはカウンティ間で市

州によりまして、同じ州内でもカウンティが評場価格に対する評価額の割合が資産によって異価を行う地域と市町村が評価を行う自治体が、なって、実質的な評価率に格差が出る場合があ

州が混在することもあります。

ります。

ついてです。評価の 3 手法から適切な手法を選択して、あるいは複数の手法を組み合わせて評

さて、カウンティによって評価が行われるこ

財産税の評価額や税額は情報公開されておりとの意義です。それは、カウンティ内の複数のまして、納税者はウェブサイトで自己の所有す

自治体における評価が統一的な基準で行われて、る資産だけでなく、他の納税者の情報も得るこ

評価の均衡性が確保されることです。それから、とができ、自分の資産に対する評価が適正であ

専門的な人材による評価の効率化が行われるとるかどうかということを容易に確認することがいうこと、そして、より高度な専門性が確保さできます。ただし、それでも資産評価に関しまれること、それから、市町村レベルの評価を含して不服がある場合は、まずカウンティに対し− 13 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

て不服申立てを行います。
（スライド 20）カウ

8 評価の公平化・効率化のためのンティ・レベルで問題が解決なされない場合は、取組み各州に設置されております衡平委員会が評価の均衡のための調整を行います。

次に、評価の公平化・効率化のための取組み（ス

実質的な評価率の不均衡、市場価格に対してライド 21）です。まずは、デジタル技術が導入

評価額の割合という意味での実質的な評価率のされていること。これはわが国も一緒なんです

不均衡に対しまして、衡平委員会は、評価率そけれども、地理情報システム、GIS やデジタルのものを直接に調整するほか、評価率が低いカ

地図、航空写真などの技術を活用して正確で効ウンティに対しては、是正措置を求めるという率的な評価が図られている。わが国もこれは同こと、あるいは課税団体である学校区等への州じです。

補助金の調整などを通じて間接的な調整措置を講じたりします。

第 2 に、評価モデルの改善ということで、後でお話しします CAMA で評価を行うわけですけ

こうした均衡化措置は不服申立てによってのれども、複雑な評価モデルやアルゴリズムを開みなされるわけではありません。多くの州では発いたしまして、市場価値や土地の特性などを評価率調査、Ratio study が定期的に行われてお考慮して評価を行う手法を進化させております。

ります。Ratio study では、州内またはカウンティ

第 3 に、オンライン評価ツールの提供です。

等で定められた評価率から各地域の個別資産の地方自治体はオンラインでの財産の評価情報を実際の評価率、ある資産の実際の税額を当該資アクセスできるツールを提供して、納税者が自産の評価額で除して求めた、その資産の実効税分の財産の評価状況を確認できるようにしてお率をさらに表面税率で除して得られるものです

ります。

が、それがどの程度乖離しているのか、分散し第 4 に、自動化とデータの連携です。自動化ているのかがチェックされます。そして、そのされたプロセス、そしてデータベースの連携を調査結果に基づきまして、州規模での是正措置

活用いたしまして、評価作業の手間を軽減してが講じられたり、カウンティへの個別指導がな

評価情報の一元管理を行う取組みがなされておされたりします。基本的には市場価格に対するります。

評価額の割合が 1 に近い水準でバランスするよ

第 5 に、専門知識の強化（スライド 22）です。

うに目標設定がなされまして、調整が行われる

カウンティ等の評価官や関連する職員の専門知ことになります。

識を向上させるなどのトレーニングや教育プロ
グラム、人材の育成が州政府によって、あるいは、
IAAO という全国組織によって提供されております。
第 7 に、データの透明性とアクセスです。納
税者に対して評価データや方法論に関する情報を公開して透明性を高めることで信頼性を向上させております。
こうした一連の取組みを実際に生み出すのが資産評価における CAMA の活用でございます。

「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 14 −

てくるわけです。主なソフトウエア・ブロバイ

9 評価における CAMA

ダー（スライド 25）としては Thomson Reuters（Computer Assisted Mass

や Patriot Properties のようなプロバイダーがあAppraisal）の活用

りまして、こういったプロバイダーからカウン

評 価 に お け る CAMA、Computer Assisted

ティや地方自治体は CAMA システム購入して、Mass Appraisal の活用（スライド 23）ですが、自治体ごとにカスタマイズをして使用すること

大量一括評価をするために、多くの不動産を一になります。したがって、それをカスタマイズ

度に評価するプロセスとして、個々の不動産をするという段階におきましても、カウンティで個別に評価するのではなくて、統計的なデータあるとか自治体の人的な能力が関与してくるこや市場トレンドを基に特定の地域内の複数の不とになります。
CAMA の構成要素（スライド 26）ですが、デー

動産の評価を一括で行う方法が CAMA です。
（スライド 24）不動産市場のデータ、それか

タベース、不動産に関する詳細な情報や過去のら地理情報システム、特定の建物の特性、地域取引事例のデータベース、これがアメリカの場の需要と供給などの要因を考慮に入れて評価が合は民間の調査会社等でデータが豊富にそろっ行われます。評価官は、不動産のタイプや地域ているということがわが国と違いまして非常にに応じて評価モデルを適用いたします。これが羨ましいところなんですけれども、そうしたデー

CAMA の特性です。先ほども申し上げました

タベースを用いる。それから、GIS。不動産の地

ように、CAMA、コンピュータを使った大量の理的位置や特性をデジタルマップ上で表示して一括評価というのは 1980 年代から多くのカウン評価に必要な空間情報を提供する。それから評

ティや自治体で活用されております。使ってな価モデルです。こうしたデータ等を使いまして

い自治体もあります。

評価を行う。市場データや不動産の特性を基にCAMA は不動産の評価を効率的かつ統一性のして評価を行うために数学・統計学・計量経済

ある方法で行うために開発された手法で、地理学のモデルが使われます。それでもってデータ

情報システムや統計データの情報を活用して不分析を行う。大量のデータを分析して類似した動産の評価額を算定するツールです。これは多特性や条件を有する物件を比較することによっくのカウンティや、それから大都市、それから、て評価を行うということです。これが CAMA の独自に評価を行っている小規模な自治体まで広構成要素となります。

く使われております。それぞれの自治体が公平な評価を行って、税の徴収を適切に行うことに10 CAMA の一般的な構造と機能役立っているわけです。不動産市場の変動に対応するために、CAMA は定期的に更新されまして、最新の情報を反映するように調整されておCAMA の今申し上げました構造とさらに機能（スライド 27）について申し上げます。

ります。

第 1 に、データベースですが、CAMA システ

CAMA システムというのは、人的な評価のバムというのは不動産に関する情報のデータベース

イアスや誤差を減少させて、透明性と統一性をを使用します。このデータベースには過去の取引向上させるために役立っているものです。ただ事例、それから土地の評価基準、そして建物の特し、システムの正確性と信頼性を確保するため性、所有者情報などが含まれております。

には、正確なデータ入力や適切なモデルの設定

第 2 に GIS です。これはわが国と一緒なんでが必要とされます。その意味でここに人が関わっすけれども、地理情報システム、GIS は地理空

− 15 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

間データを管理して地図上で不動産の位置や境提供することになります。これは先ほど言いま

界を表示します。CAMA システムは、GIS 情報

した、民間調査会社等による取引価格のデータを使いまして不動産の位置情報を統合して、評ベースの整備が進んでいるということが前提条

価に活用することになります。

件になっています。データベースは、土地の詳

第 3 に評価モデルです。不動産の評価モデル

細情報、建物の特性、地域の市場動向などが含を使いまして、不動産の価値を統計学・計量経

まれます。評価官はこれらのデータを利用いた済学の手法で計算することになります。このモしまして、不動産の評価モデルを構築して、公デルは土地の評価と建物の評価を含む複数の要

正な市場価値を算定することになります。

素から成り立っておりまして、市場価値や物理

次に、データ収集と管理です。CAMA システ的な特性に基づいて評価を行うことになっておムは地方税務局が不動産情報を効率的に収集してります。

管理するのに活用されます。評価官は、GIS デー（スライド 28）第 4 に、データの入力と更新・

タ、不動産の物理的な特性、売買履歴などをシス分析です。不動産の評価情報は各種のデータソー

テムに統合いたしまして、最新かつ正確な情報をスから収集されまして、CAMA システムに入維持することができるようになっております。

力されます。この情報は定期的に更新され、新（スライド 30）それから評価プロセスの自動化

しい情報や変更点が反映されることになります。

です。CAMA システムはアメリカの多くの地方システムは大量のデータを分析して、類似した税務局で広く利用されておりまして、不動産評

特性や条件を持つ物件の比較などを通じまして

価プロセスを効率化して、公平性を確保するた

正確な評価を行うことになります。

めの重要なツールとなっているということはこ

第 5 に、ワークフロー管理をいたします。評
価プロセスは複雑で、様々なステップを経て行れまでお話ししたことからもお分かりいただけ
るかと思います。

われます。CAMA システムは評価のスケジュー

評価官や自治体は CAMA システムの導入・活ルや作業の進捗状況を管理いたしまして、適切用によりまして評価の精度と効率性を向上させなタイミングで評価を行うためのワークフローております。評価プロセスの多くを自動化するを提供することになります。

ことで評価官は効率的に評価作業を行って評価

第 6 に、報告と通知ということで、CAMA シの統一性を確保することもできます。さらに、ステムは評価結果を報告書として作成いたしま

税務当局は迅速に新たな評価を行うことができ、して、必要に応じて所有者に通知します。それ

不動産市場の変化に適応する能力も向上しておから、納税者からの対応やクレームに対してもります。
それから、公平性の確保です。評価プロセス

システム上で対応することになります。
最後に監査と品質管理です。システムの正確を客観的かつ公平に行うのに CAMA は役に立ち性・信頼性を確保するため定期的な監査と品質ます。評価官はシステムに基づいて評価を行い、管理が行われるのが通常でございます。

特定の不動産に対する不公平な評価を防いでおります。これにより納税者間で公平な課税が実11 CAMA の特性

現されます。

こうした CAMA の特性（スライド 29）ですが、テムは、地域の不動産市場を分析し、将来の市

まずは評価モデルの構築ということで、不動産場動向を予測するのに利用することができます。

の評価モデルを構築するためのデータベースを

税務当局は市場変動に対応するための戦略を策「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

それから、市場分析と予測です。CAMA シス− 16 −

定して、財政の安定性を確保すること、財政の13 アメリカの地方財産税運用に安定性を維持することができます。

おける DX の活用の現状（CAMA を含めて）12 CAMA の長所と課題

このような CAMA を含めまして、アメリカ（留意すべき点）

における地方財産税におけるデジタルトランス

CAMA の長所（スライド 31）と、それから課題、フォーメーションの活用の現状（スライド 33）

留意すべき点（スライド 32）ですが、まず長所は、について述べます。まず、オンライン・プラッ

効率性が向上すること。これは先ほど来申し上

トフォームの構築、納税者サービスの向上・強げております。そして、統一的な評価ができる化ということです。自治体はオンライン・プラッということ。それから、データの活用ができる

トフォームを構築して、納税者が簡便に財産評ということ。それから、透明性が担保されると価の情報を取得し、税金の支払いを行えるよういうこと。こうしたことが長所として挙げられにしております。これにより、納税者の煩雑なます。

手続を簡素化して、時間と労力が節約されます。

ただし、課題として、留意すべき点として一

例えば、オンライン決済システムの導入により、

般に言われているのは、データの精度と更新で紙の請求書や郵送手続きの手間を軽減して、支す。不動産評価には正確なデータが必要ですが、払いの迅速化が図られ、納税者の利便性が向上

そのデータの精度や更新が課題となることがあすることになります。また、デジタル申請と処ります。古いデータや不正確なデータというの理につきましても、免除申請などをオンライン

は評価に影響を及ぼす可能性があるので、こので行えること、手続の簡素化とスピードアップ

問題をどうクリアするかです。次に、専門知識が図られまして、これによっても納税者の利便の必要性です。CAMA システムの運用やメンテ性が向上することになります。

には専門的な知識とスキルが必要です。専門家

それから、納税者が質問や問題をオンラインの不足や適切な訓練が行われない場合、システで解決できるコミュニケーションチャネルを提ムの効果的な活用が難しい。ここでも人が関係供しております。チャットボットやオンライン

してくるということになります。人的な要素がサポートが活用されておりまして、納税者のニー重要であるということです。それから、評価のズ、情報提供や問題の解決に関するニーズに迅

主観性です。CAMA を使いましても、評価は、速に対応できる環境が整備されております。

一部主観的な要素に依存する場合があって、評

また、データ分析と予測（スライド 34）です。

価者の判断や価値判断が評価結果に影響を与え

デジタル技術を用いて不動産市場の動向や地方る可能性は排除できないということに留意せね

税収の予測を行うこと。そのことによって財政ばなりません。

計画や予算編成への活用が可能となっておりま

また、技術的問題といたしまして、高度な技す。それを通じまして、効果的な租税政策の立術を使うのが CAMA ですので、システムの障害、案であるとか、公的資源の最適化が可能になりそれからセキュリティーリスクが問題となる可ます。
それから、自動化と効率化です。デジタル化

能性があります。

によって業務プロセスの自動化が進められることで人的エラーや手作業によるミスを減少させております。例えば財産評価のプロセスを自動− 17 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

化することで正確で迅速な評価が行えます。

これはもう既にわが国で多くの地方自治体で取そして、セキュリティの向上です。デジタル

り組まれていることですが、整理いたしますと、化に伴いまして、セキュリティリスクも増加し効率的なデータ管理と処理ということ。それかますが、逆に適切なセキュリティ対策を講じる

ら自動計算と精度の向上ということ。それからことで納税者間の個人情報や財産データを守る

オンラインでの申請等、納税、問い合わせ、納ことに貢献しております。

税者利便性の向上です。それからデータ分析とそれから、最後にオープンデータの提供です。

税収予測。デジタル化されたデータを活用して地方財産税に関するデータをオープンデータと将来の税収予測などができる。それを財政政策して公開することによって研究機関等によるに活用することができるということ。それから、データ分析・調査研究の成果拡充に役立ちましデジタル・プラットフォームとセキュリティのて、ひいては、それを地方公共団体の政策に反対策を統合することでの全体としてのセキュリ

映するということが可能となります。

ティの向上です。個人情報や税務関系のデータの保護を強化することができる。それからデジ

14

固定資産税における DX 活用に期待されるもの（アメリカの地方財産税での経験を参考として）タル・ツールを利用しての情報提供による透明性、信頼性の向上。固定資産税に関する情報や計算方法の過程を情報提供すること、あるいは
オープンデータとして公開すること、あるいは以上見てきましたアメリカの地方財産税のデ

AI チャットボットや自動応答システムを利用しジタルトランスフォーメーションの活用の経験て納税者の場と情報共有ができること。それはを参考としまして、今後、固定資産税におけるひいては納税者の固定資産税の評価に対する信デジタルトランスフォーメーションの活用に期

頼性を向上することに役立ちます。

待されるものについて述べます（スライド 35）。

「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）− 18 −

わが国の固定資産税への示唆率化が行われていること。これは、既に個々の最後に、わが国の固定資産税への示唆（スランスフォーメーションの推進が必要であること

イド 36）について述べておきたいと思います。

は言うまでもありません。ただし、そのための固定資産課税における目標は、資産評価にお条件として人材の確保ということが必要になり

15

自治体でも取り組んでおられますデジタルトラ

ける公平性と効率性の実現です。与えられた環ます。

境といたしまして、人口は減少しますが、土地それから、アメリカの地方財産税の場合、カなどの評価すべき資産は変わりません。一方で、ウンティのような広域の行政体が評価等を行っ

人材面はどうかというと、公務員定数の減少、ているということ。それは広域性による評価の均

それからわが国の場合は人事ローテーションが衡化によって課税の公平が担保されている。それあるということ、そういう制約があって、なかから、専門性を有している組織であるということ

なか知識とノウハウ、経験の蓄積が困難な局面です。このことから、わが国における課税に係るもあるということです。必要な対策を講じるた

組織体制のあり方を考える際、実は人材の確保とめの予算が制約されるということもあります。

いうこともこれに関わってくるということです。

それに対して、デジタルトランスフォーメー

個々の小さな自治体で、小さな自治体に限りませ

ションを活用することによって、より少ないマんが、個々の自治体で将来的に人材が確保できるンパワーで効率的、公平な評価業務が可能になのか。デジタル人材が確保できなければデジタルります。納税者との情報共有・コミュニケーショ

トランスフォーメーションの有効な活用というン等が向上いたしまして、課税に対する信頼性のは絵に描いた餅となります。

を高めることができます。固定資産税が将来的そのために、これから先、個々の自治体で個にも地方の基幹税として機能していくためには、別に、大都市は別としまして、個々の自治体で何よりも納税者から信頼される税であることが個別に評価及びその他の課税事務を行うことが必要です。そうしたことにつきましても、デジ可能かどうか。課税行政の共同化も考えねばな

タルトランスフォーメーションの活用というのらないのではないか。共同化につきましては、が貢献することが期待されます。

実は多くの自治体では必ずしも前向きな評価は

ただし、CAMA への経験が示しますように、なされていません。コストパフォーマンスの問

デジタルトランスフォーメーション活用の条件

題であるとか、それからお金の出し方の問題でとしては、デジタル人材の確保が重要となりまあるとか、それから、既に使っているシステム

す。しかし、全ての地方公共団体、とりわけ小がどうなるのかなど、いろいろ問題があること規模な団体で将来的にそのような人材を確保すは承知しております。
しかし、将来的には、人口が減っていく、公ることができるか、あるいは人材教育が単独で務員数も減っていく中でこのままの状態を続けできるかどうかということです。
そうしたことを考えますと、評価を含めて、ることができるかということは考えねばならな

固定資産税の課税事務の共同化ということを改いのではないでしょうか。課税行政の共同化とめて検討する必要があるのではないかというこいうのが実はデジタルトランスフォーメーショとを私は考えます。行財政制約の下での課税のンの更なる活用の必須条件となってくるのでは公平と効率の実現、このためにアメリカの事例

ないかということを申し上げまして、私の本日が示すものは、ＣＡＭＡといったデジタルトラのお話を終わらせていただきます。

ンスフォーメーションの活用による公平化と効御清聴ありがとうございました。

− 19 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（スライド 1）

第26回固定資産評価研究⼤会
2023年10⽉６⽇

アメリカの地⽅財産税の実際とわが国の固定資産税への⽰唆
関⻄学院⼤学経済学部 前⽥⾼志

1

（スライド 2）

1.

はじめに

3.

課税の流れ（カウンティが税務⾏政を担う場合）

2.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

アメリカの地⽅財産税の概要

課税の流れ（カリフォルニア州の事例）
評価の公平・公正、効率性のための装置

評価機関としてのカウンティの存在と意義
評価の公平における州政府の役割

評価の公平化・効率化のための取組み

評価におけるCAMA（Computer Assisted Mass Appraisal）の活⽤

10. CAMAの⼀般的な構造と機能
11. CAMAの特性

12. CAMAの⻑所と課題（留意すべき点）

13. アメリカの地⽅財産税運⽤におけるDXの活⽤と現状（CAMAを含めて）

14. 固定資産税におけるDX活⽤に期待されるもの（アメリカの地⽅財産税での経験を参考として）
15. わが国の固定資産税への⽰唆

2「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 20 −（スライド 3）

１ はじめに• 今後、⼈⼝減少に伴って税収とマンパワーの制約が厳しさを増すなかで、固定資産税の課税にはより効率的で公平な税務⾏政が求められる。
• ところでわが国の固定資産税に相当するアメリカの地⽅財産税は分権的なシステムの下で⾃治体によって多様な構造を特徴とするが、公平な資産評価を担保するための仕組みが組み込まれている。
• 具体的には課税に係る広域的な⾏政組織としてのカウンティの存在、評価の均衡化を実現するための州の均衡化委員会、デジタル技術を⽤いた評価⼿法としてのCAMA（Computer Assisted Mass Appraisal）の活⽤、評価情報の公開と納税者保護のための審査請求と⾏政側の迅速な対応である。
• これらの仕組みを概観しながら、今後のわが国の固定資産税の課税のあり⽅を考えるうえで⽰唆を論じたい。
3（スライド 4）

２ アメリカの地⽅財産税の概要• 地⽅財産税は地⽅⾃治体の基幹税 全⽶平均で地⽅税収の約70％を占める。
• 課税主体 市町村、タウン、タウンシップ、学校区、特別区（Utility District）、
カウンティ（County）などの地⽅公共団体。
• 課税客体 基本的には⼟地、家屋、償却資産。その他、７割の州が有形動産に課税。
アラバマやアイダホなど11州では無形動産に課税。
• ⾮課税
⼤半の州では学校や病院、慈善団体、宗教団体、連邦や州政府の所有する資産、墓地等は⾮課税。
※ただし、⾮課税措置の内容は州内のすべての地⽅公共団体が統⼀的に同じ措置を講じているかどうかは州によって異なる。

4− 21 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（スライド 5）• 資産評価 課税対象資産の評価は多くの州では基本的に広域の準地⽅公共団体であるカウンティによって⾏われる。ただし、コネチカットやイリノイ、
インディアナ、ミシガンなど10州ではタウンシップが、メインやニューハンプシャー、バーモントなど数州では市町村が資産評価を⾏っている。
評価は公選制もしくは⾸⻑による任命制の評価官（Assessor）が⾏う。
実際の評価業務は評価官の下に置かれる評価員（Appraiser）によって⾏われる。
資産評価は、単に課税の公平というだけでなく、個々の地⽅公共団体の地⽅財産税の税率が、地⽅財産税で賄うべき財政需要額をその団体の資産評価総額で除して設定される（資産評価が税率を決定する）という意味においても、その適正さが重要である。
• 評価替え 毎年評価替えを実施する州（約30州）から数年、10年に⼀度しか⾏わない州までさまざまである。
5（スライド 6）

• 評価⼿法 課税対象資産の「正常な市場価格」（Fair market value）
取引事例法（Market approach）、収益還元法（Income approach）、
取得原価法（Cost approach）も⽤いて評価。
いずれの評価⼿法を⽤いるかは州によって異なるが、商業⽤資産、製造業⽤資産については３⼿法併⽤の州が多く、主となる⼿法を１つ決めておき（収益資産については通常、収益還元法）、それを⽤いることが適
切でない場合に他の２⼿法が⽤いられる。
居住⽤資産の場合、⼾建て住宅では取引事例法・取得原価法の併⽤、３⽅式併⽤、取引事例法（単独）それぞれ全体の２割程度、集合住宅では取引事例法（単独）、３⼿法併⽤はそれぞれ全体の約４割である。
居住⽤資産にせよ商業⽤資産にせよ、⼟地と建物が⼀体として評価されるのが⼀般的である。

6「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 22 −（スライド 7）• 税率

税率はペンシルバニア州を除き単⼀税率。
そのため、多くの州では居住⽤資産や農業⽤資産の負担を軽減すること等を⽬的に、クラシフィケーション（Classification）による分類課税が⾏われている。
クラシフィケーションでは、居住⽤資産や商業⽤資産など数種類に分類
課税対象資産ごとに異なった評価率（Assessment ratio）が設定される（例えば居住⽤資産50％、商業⽤資産100％、農業⽤資産30％など）。
資産の分類数や評価率は州によって異なる。
個々の資産の評価額に、その資産について定められた評価率を乗じた上で、税率を乗じて税額が算出される。
表⾯税率×評価率＝実効税率となる。
• 負担軽減 ⾼齢者、退役軍⼈、低所得層等の持ち家を対象に、⾮課税や減免、サーキットブレーカー制度等の適⽤を⾏う州が少なくない。
7（スライド 8）主要⼤都市の居住⽤資産の税率

出所：Pro Quest, Statistical Abstract of the United States 2023, p.318− 23 −

8「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（スライド 9）

Property Taxes Paid as a Percentage of Owner-Occupied Housing Value (CY 2021)
State

Effective Tax Rate

U.S.

1.09%

Ala.

0.40%

Alaska

1.04%

Rank

State

Effective Tax Rate

Rank

Mont.

0.74%

34

49

Nebr.

1.63%

7

21

Nev.

0.59%

42
3

Ariz.

0.63%

40

N.H.

1.93%

Ark.

0.64%

39

N.J.

2.23%

1

Calif.

0.75%

33

N.M.

0.67%

35

Colo.

0.55%

48

N.Y.

1.40%

12

Conn.

1.79%

5

N.C.

0.82%

32

Del.

0.61%

41

N.D.

0.98%

23

Fla.

0.91%

26

Ohio

1.59%

9

Ga.

0.92%

25

Okla.

0.89%

27

Hawaii

0.32%

50

Ore.

0.93%

24

Idaho

0.67%

38

Pa.

1.49%

11
13

Ill.

2.08%

2

R.I.

1.40%

Ind.

0.84%

30

S.C.

0.57%

45

Iowa

1.52%

10

S.D.

1.17%

17

Kans.

1.34%

15

Tenn.

0.67%

37

Ky.

0.83%

31

Tex.

1.68%

6

La.

0.56%

46

Utah

0.57%

43

Maine

1.24%

16

Vt.

1.83%

4

Md.

1.05%

20

Va.

0.87%

28

Mass.

1.14%

18

Wash.

0.87%

29

Mich.

1.38%

14

W.Va.

0.57%

44

Minn.

1.11%

19

Wis.

1.61%

8

Miss.

0.67%

36

Wyo.

0.56%

47

Mo.

1.01%

22

D.C.

0.62%

(41)

出所：Facts and Figures 2023,
Tax Foundation, Table 33.
9（スライド 10）

３ 課税の流れ（カウンティが税務⾏政を担う場合）
課税対象資産の課税標準の算出

評価（⼤量⼀括評

評価額×評価率価）（Assessment ratio）

CAMAの活⽤Classification（分類課税）

カウンティから市町村

納税額の決定への税収移転

通知・徴収

税額の算出
課税標準×税率減免措置（サーキット
ブレーカー等）

10「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）− 24 −（スライド 11）

４ 課税の流れ（カリフォルニア州の事例）(1)評価の基本的仕組み• カリフォルニア州では不動産（住宅・⼟地）の評価は、①取得原価法（Costapproach）、②市場価格（取引事例）法（Market approach）、③収益還元法(Income approach)、の評価３⽅式を、不動産の⽤途に応じて⽤いてなされる。
• 新築の住宅等には①の取得原価⽅式、住宅には②の市場価格⽅式、そして商業⽤資産には③の収益還元法式が⽤いられる。
• 評価替えを⾏うのは新規に取得された資産及び所有者が変更した資産のみであり、それらの評価は正常な市場価格を基づいて⾏われる。すなわち、住宅の正常な市
場価格は取得時、及び増改築時にのみ評価替えされ、以後の課税における課税価
格のベースとなる。
• 1978年のプロポジション13（納税者の反乱）によって正常な市場価格は⼤半の資産について1975年時点のものに減額修正され、それ以後の評価引上げはインフレ率に連動してなされるが、２％以内に抑えられることになっている。
11（スライド 12）(2)カウンティ評価官による評価• カリフォルニア州では、公選の⾏政官であるカウンティの評価官（Assessor）
が州政府の監督・規制下で財産税課税に関する中⼼的な役割を担っている。
• カウンティ評価官は毎年、そのカウンティ内にあるすべての地⽅公共団体（カウンティ、市、学校区、特別区など）における、その年の１⽉１⽇時点での課税資産の決定、所有者、請求権を有する者・占有者・⽀配権を有する者の特定、それらの課税台帳への記録と管理、課税資産の評価、税額の決定、減免制度の運⽤、賦課などを⾏う。
• カウンティの評価官にとって最も重要な責務は毎年、個々の課税資産の市場価値を正確に決定することである。
• ただし、実際の評価は評価官の下に置かれる査定⼈（Appraiser）が⾏う。
• 評価に際してはCAMA（Computer Assisted Mass Appraisal）が利⽤される。
• なお、鉄道や電話会社、電⼒会社等の資産や、複数のカウンティにまたがる資産の⼀部については州政府（州衡平化委員会）によって評価がなされる。
12− 25 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（スライド 13）• カウンティの評価官が決定・登録した評価額に税率を乗じて当該年の税額が算定される。税率の上限は１％に、その年の⼀般歳⼊債の償還費、1978年７⽉１⽇より前に起債されたその他の地⽅債の償還費、及び1978年７⽉１⽇以後に住⺠投票で３分の２以上の賛成を得られた不動産の取得・整備のために起債され債務の償還費に必要な率を加算したものとなる。
• 徴税と税収の地⽅団体への配分はそれぞれカウンティの徴税官（County tax
collector）と、会計監査官（County auditor）が州法にしたがって⾏っている。
(3)カウンティ間での評価較差と州衡平化委員会• カウンティごとの資産評価がそのカウンティの評価官によってなされるため市場価格に対する評価額の割合、すなわち評価率（Assessment ratio）にカウンティ間で較差が⽣じる可能性がある。
• こうした較差は財産税課税の公平性だけでなく、州から交付される補助⾦の配分等にも関係してくるので、その均衡化が必要になる。そこで、州政府におかれた州衡
平化委員会がそうした評価率較差の是正措置を講じている。
• 財産税評価における公平性、統⼀性は、主としてカウンティ間での資産の評価率（Assessment ratio）の均衡化を意味する。
13（スライド 14）

• 衡平化委員会は５名の委員で構成され、委員のうち４名は法律で定められた地域の代表として選出され、他の１名は全地域レベルで選出された州税務⻑官（State
Controller）があたる。
• 衡平化委員会の組織は、カウンティ財産税部（County Property Tax Division）、
政策・計画・基準部（Policy, Planning and Standards Division）、評価部(Valuation Division)の３部⾨から成っている。
• カウンティ財産税部は全州規模での納税事務と、カウンティの資産評価⼿続き、評価実務に係る統⼀性の確保に関して責任を負う。委員会は法律に基づき少なくとも５年に１度は、資産評価の際の⼿続きや評価実務が適正であるかどうかをチェックし、（評価官に）委任された事務の遂⾏状況を評価するために、各カウンティの評
価官に対する調査を⾏わねばならない。
• 調査はまず州衡平化委員会の事務局が評価官の評価⼿続き・実務の監査を⾏い、その結果を調査報告書として公表し、改善すべき項⽬についての勧告、提⾔を⾏う。

14「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 26 −（スライド 15）• このほか、衡平化委員会の事務局による資産評価のサンプル調査が毎年、５カウンティを対象に⾏われる。調査対象の５カウンティは規模の⼤きなカウンティから２
カウンティ、規模の⼩さなカウンティから①評価実務調査報告書で重⼤な問題があると指摘されたカウンティ、②任意抽出、によって選択される。委員会事務局はサンプルについて調査・評価を⾏い、評価官が決定した評価額との⽐較を⾏って、その結果をもとに評価全体が法律上の基準に合ったものか否かを判断する。
• 政策・計画・基準部は州の税収に関する利益を保護する役割を担当する部局である。
その責務の中にはカウンティの職員がカリフォルニア州内の資産の評価に関する統⼀性を確保できるようサポートを⾏ったり、全ての納税者に対して財産税評価に関する情報提供を⾏うことも含まれている。
• 評価部は州政府が直接、評価を⾏うことになっている鉄道や種々の公益事業の資産などの評価を実施する。
• 財産税の資産評価額の決定に関する不服申⽴ては地⽅評価衡平化委員会としてのカ
ウンティ理事会（Board of Supervisors）、または課税評価不服審査会（Assessment Appeals Board）に対してなされ、そこで審理がなされる。
15（スライド 16）

５ 評価の公平・公正、効率性のための装置
カウンティによる広域的な税務⾏政

税務担当組織における専⾨性
税務担当部局の⼈事（ローテーションなし）

評価における州政府の役割評価におけるITの活⽤

CAMA

DXの活⽤

情報公開・共有と納税者保護16− 27 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（スライド 17）

６ 評価機関としてのカウンティの存在と意義• 資産評価の中⼼的な役割を担うのは多くの州においてカウンティ（郡）である。これは、広域的な準地⽅公共団体（複数の市町村等を⾏政区域として包摂）であるカ
ウンティの本来的な役割の⼀つが税務⾏政にあることによる。
• ただし、コネチカットやイリノイ、インディアナ、ミシガンなど約10の州ではタウンシップが、また、メインやニューハンプシャー、バーモントなど数州においては市町村が資産評価を⾏っている。
• また、州によっては、同じ州内でも、カウンティが評価を⾏う地域と市町村等が評価を⾏う⾃治体が混在することもある。
• カウンティによって評価が⾏われることの意義は、カウンティ内の複数の⾃治体における評価が統⼀的な基準で⾏われ、評価の均衡性が確保されること、評価の効率化、より⾼度な専⾨性の確保、市町村レベルでの評価を含めた税務⾏政の負担が⽣じないこと等である。
• カウンティに限らず税務部局の⼈事は固定されており（わが国のようなローテー
ションはなし）、知識・経験は蓄積される。
17（スライド 18）

課税権
市町村、タウン、
タウンシップ、カ
ウンティ
学校区、特別区

資産評価

カウンティ

徴 税

情報提供
説明責任

広域性
専⾨性

不服申し⽴て

納税者
18「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 28 −（スライド 19）

７ 評価の公平における州政府の役割• 評価の３⼿法（取引事例法、収益還元法、取得原価法）から適切な⼿法を選択して、あるいは複数の⼿法を組み合わせて評価が⾏われるが、いずれの⼿法も技術的に⾼度化され、基礎となる不動産データも豊富で信頼性が⾼いことから、財産税の資産評価は基本的に公平・公正に⾏われている（等しい価値を有する資産が等しく評価される＝評価の均衡が確保されている）。
• しかし、それでも評価官・評価員の能⼒や評価システムの差異等を起因として、カウンティ（評価団体）内あるいはカウンティ間で、市場価格に対する評価額の割合が資産によって異なり、実質的な評価率に格差が⽣ずることがある。
• 財産税の評価額や税額等は情報公開され、納税者はウェブサイトで⾃⼰の所有する資産の評価額を他の納税者のそれとを容易に⽐較することができる。
• 資産評価等について不服がある場合、納税者はまずカウンティ（評価団体）に不服
申⽴てを⾏う。
19（スライド 20）• カウンティ・レベルで問題が解決しない場合は、各州に設置されている衡平委員会（Equalization Board、Equalization Committee；均衡化委員会、平衡化委員会）が評価の均衡化のための調整を⾏う。
• 実質的な評価率の不均衡に対して、衡平委員会は評価率（Assessment ratio）そのものを直接に調整するほか、課税団体である学校区への州補助⾦の調整など間接的な措置を講じたりする。
• こうした均衡化措置は納税者の不服申⽴てによってのみなされるのではない。多くの州では評価率調査（Ratio study）を定期的に⾏い、州内またはカウンティ内等で定められた評価率から、各地域の個別資産の実際の評価率（ある資産の実際の税額を当該資産の評価額で除して求めた、その資産の実効税率を、さらに表⾯税率で除して得られる）が、どの程度乖離・分散しているのかをチェックしている。
• そして、その調査結果に基づいて、州規模での是正措置が講じられたり、カウン
ティへの個別指導がなされたりする（評価額／市場価格が１に近い⽔準で⽬標値が設定され、調整が⾏われる）。
20− 29 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（スライド 21）

８ 評価の公平化・効率化のための取組み①デジタル技術の導⼊
地理情報システム（GIS）やデジタル地図、航空写真などの技術を活⽤して、正確で効率的な評価が図られている。
②評価モデルの改善
複雑な評価モデルやアルゴリズムを開発し、市場価値や⼟地の特性などを考慮して評価を⾏う⼿法を進化させている。
③オンライン評価ツールの提供
地⽅⾃治体はオンラインで財産の評価情報をアクセスできるツールを提供する
し、納税者が⾃分の財産の評価状況を確認できるようにしている。
④⾃動化とデータ連携
⾃動化されたプロセスやデータベースの連携を活⽤して、評価作業の⼿間を軽減し、評価情報の⼀元管理を⾏う取り組みが⾏われている。
21（スライド 22）

⑤専⾨知識の強化
評価官や関連する職員の専⾨知識を向上させるためのトレーニングや教育プログ
ラムが州政府やIAAO等によって提供されている。
⑥データの透明性とアクセス
納税者に対して評価データや⽅法論に関する情報を公開し、透明性を⾼めることで信頼性を向上させている。

資産評価におけるCAMAの活⽤

22「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 30 −（スライド 23）

９ 評価におけるCAMA（Computer Assisted Mass Appraisal）の活⽤⼤量⼀括評価 Mass Appraissal
多くの不動産を⼀度に評価するプロセス。個々の不動産を個別に評価するのではなく、統計的なデータや市場トレンドをもとに、特定の地域
内の複数の不動産の評価を⼀括で⾏う⽅法。
不動産市場のデータ、地理情報システム（GIS）、
建物の特性、地域の需要と供給などの要因を考慮に⼊れて⾏われる。評価官は、不動産のタイ
プや地域に応じて、評価モデルを適⽤。

CAMA

23

（スライド 24）

• Computer Assisted Mass Appraisal（CAMA）は、⼤量の不動産評価を効率的に⾏
うためのコンピュータ⽀援ツール・プロセスであり、1980年代から多くのカウン
ティ（評価団体）で利⽤されている。
• CAMAは不動産の評価を効率的かつ統⼀性のある⽅法で⾏うために開発された⼿法であり、地理情報システム（GIS）や統計データなどの情報を活⽤して、不動産の評価額を算定する。
• CAMAシステムは、⼤都市から⼩さな⾃治体までさまざまな地⽅⾃治体で使⽤されており、評価プロセスが効率化し、⾃治体が公平な評価を⾏い、税の徴収を適切に⾏うことに資している。
• 不動産市場の変動等に対応するために、CAMAシステムは定期的に更新され、最新の情報を反映するように調整される。
• CAMAシステムは、⼈的な評価のバイアスや誤差を減少させ、透明性と統⼀性を向上させるために役⽴っている。
• ただし、システムの正確性と信頼性を確保するためには、正確なデータ⼊⼒や適切なモデルの設定が必要とされる。
24− 31 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（スライド 25）

主要なCAMAソフトウェア・プロバイダー• CAMAシステムの提供事業者は多数存在し、市町村や州によって異なった事業者と契約している。Tyler Technologies• Thomson Reuters (旧称：Thomson Reuters Tax & Accounting)• Harris Govern (Harris Computer Systems)• Patriot Properties• Pictometry International Corp.（エズリー）• カウンティなど地⽅⾃治体は、これらのプロバイダーからCAMAシステムを購⼊し、カスタマイズして使⽤している。

25（スライド 26）

CAMAの構成要素
不動産の地理的
位置や特性をデ
ジタルマップ上に表⽰し、評価に必要な空間情報を提供
市場データや不動産の特性をもとに評価を⾏う数学・
統計・計量経済学
モデル（評価の統⼀性を担保）

地理情報システム（GIS）
評価モデル

データベース

不動産に関する詳細な情報や過去の
取引履歴

データ分析

⼤量のデータを分析し、類似した特性や条件を有する物件の⽐較などに
より評価

26「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）− 32 −（スライド 27）

10 CAMAの⼀般的な構造と機能①データベース

CAMAシステムは、不動産に関する情報のデータベースを使⽤する。このデータベースには、過去の取引事例、⼟地の評価基準、建物の特性、所有者情報などが含まれる。
②GIS（地理情報システム）
地理情報システムは地理空間データを管理し、地図上で不動産の位置や境界を表⽰する。CAMAシステムは、GIS情報を活⽤して不動産の位置情報を統合し、評価に活⽤する。
③評価モデル
CAMAシステムは不動産の評価モデルを使⽤して不動産の価値を統計学・計量経済学の⼿法で算出する。このモデルは、⼟地の評価と建物の評価を含む複数の要素から成り⽴っており、市場価値や物理的な特性に基づいて評価を⾏う。
27（スライド 28）

④データ⼊⼒と更新・分析
不動産の評価情報は、各種のデータソースから収集され、CAMAシステムに⼊⼒される。この情報は定期的に更新され、新しい情報や変更点が反映される。システム
は⼤量のデータを分析し、類似した特性や条件を持つ物件の⽐較などを通じて正確な評価を⾏う。
⑤ワークフロー管理
評価プロセスは複雑で、様々なステップを経て⾏われる。CAMAシステムは評価のスケジュールや作業の進捗状況を管理し、適切なタイミングで評価を⾏うためのワークフローを提供する。
⑥報告と通知CAMAシステムは評価結果を報告書として⽣成し、必要に応じて所有者に通知する。また、納税者からの対応やクレームに対してもシステムは対応する。
⑦監査と品質管理システムの正確性・信頼性を確保するため定期的な監査と品質管理が⾏われる。
28− 33 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（スライド 29）

11 CAMAの特性• 評価の過程においてComputer Assisted Mass Appraisal (CAMA)が⽤いられる。
• CAMAは、評価官や税務部局が不動産の評価を効率的に⾏うためのコンピュータ⽀
援ツール①評価モデルの構築
CAMAシステムは、不動産の評価モデルを構築するためのデータベースを提供。(⺠
間調査会社等による取引価格のデータベースの整備が進んでいる)。データベースには、⼟地の詳細情報、建物の特性、地域の市場動向などが含まれる。評価官はこれ
らのデータを利⽤して、不動産の評価モデルを構築し、公正な市場価値を算出する。
②データ収集と管理
CAMAシステムは、地⽅税務局が不動産情報を効率的に収集し、管理するのに活⽤される。評価官は、地図情報システム（GIS）データ、不動産の物理的な特性、売買履歴などをシステムに統合し、最新かつ正確な情報を維持することができる。
29（スライド 30）

③評価プロセスの⾃動化
CAMAシステムは、アメリカの多くの地⽅税務局で広く利⽤されており、不動産評
価プロセスを効率化し、公平性を確保するための重要なツールとなっている。評価
官や⾃治体はCAMAシステムの導⼊・活⽤によって、評価の精度と効率性を向上させている。CAMAシステムは、評価プロセスの多くを⾃動化することで評価官は効率的に評価作業を⾏い、評価の統⼀性を確保することができる。また、税務部⾨は迅速に新たな評価を⾏うことができ、不動産市場の変化に適応する能⼒が向上している。
④公平性の確保
CAMAシステムは、評価プロセスを客観的かつ公平に⾏うのに役⽴つ。評価官はシステムに基づいて評価を⾏い、特定の不動産に対する不公平な評価を防ぐ。これにより、納税者間で公平な課税が実現される。
⑤市場分析と予測
CAMAシステムは、地域の不動産市場を分析し、将来の市場動向を予測するのに利⽤できる。税務部局は市場変動に対応するための戦略を策定し、財政的な安定性を維持することができる。
30「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 34 −（スライド 31）

12 CAMAの⻑所と課題（留意すべき点）• ⻑所①効率性の向上CAMAシステムは不動産の評価を効率的かつ迅速に⾏うためのツールであり、これにより、⼤量の不動産を効果的に評価することを可能とする。
②統⼀性
CAMAシステムは評価プロセスを統⼀性のある⽅法で実施するのに役⽴つ。これにより、不公平な評価や偏りが減少し、納税者からの信頼性が向上する。
③データの活⽤CAMAシステムは地理情報システム（GIS）と連携して使⽤されることが多く、地理的な要因や特性を考慮して評価することが可能である。
④透明性
CAMAシステムは、評価プロセスを透明化し、納税者が評価の根拠を理解することに資する。
31（スライド 32）

• 課題（留意すべき点）①データの精度と更新
不動産評価には正確なデータが必要であるが、そのデータの精度や更新が課題となることがある。古いデータや不正確なデータが評価に影響を及ぼす可能性がある。
②専⾨知識の必要性
CAMAシステムの運⽤やメンテナンスには専⾨的な知識とスキルが必要である。
専⾨家の不⾜や適切な訓練が⾏われない場合、システムの効果的な活⽤が難しい場合がある。
③評価の主観性
CAMAシステムを使⽤しても、評価は⼀部主観的な要素に依存する場合があり、評価者の判断や価値判断が評価結果に影響を与える可能性は排除できない。
④技術的問題CAMAシステムは⾼度な技術を利⽤しており、システムの障害やセキュリティリス
クが問題となる可能性がある。
32− 35 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（スライド 33）

13 アメリカの地⽅財産税運⽤におけるDXの活⽤の現状（CAMAを含めて）①オンライン・プラットフォームの構築；納税者サービスの向上・強化• 地⽅⾃治体は、オンライン・プラットフォームを構築し、納税者が簡便に財産評価の情報を取得し、税⾦の⽀払いを⾏えるようにしている。これにより、納税者
は煩雑な⼿続きを簡素化し、時間と労⼒を節約できる。
• 例えば、オンライン決済システムの導⼊により、紙の請求書や郵送⼿続きの⼿間を軽減し、⽀払いの迅速化が図られ、納税者の利便性が向上している。
• また、デジタル申請と処理についても、 免除申請などをオンラインで⾏えるようにすることで、⼿続きの簡素化とスピードアップが図られ、納税者は書⾯での⼿続きに⽐べて効率的に申請を完了できる。
• 納税者が質問や問題をオンラインで解決できるコミュニケーションチャネルを提供している。チャットボットやオンラインサポートを活⽤して、納税者のニーズ（情報提供、疑問解決）に迅速に対応できる環境が整備されている。
33（スライド 34）

②データ分析と予測
デジタル技術を⽤いて不動産市場の動向や地⽅税収の予測を⾏うことで、財政計
画や予算編成に活⽤している。これにより、効果的な税政策の⽴案や資源の最適化が可能となっている。
③⾃動化と効率化
デジタル化により、業務プロセスの⾃動化が進められることで、⼈的エラーや⼿作業によるミスを減少させている。例えば、財産評価のプロセスを⾃動化することで、正確で迅速な評価が⾏える。
④セキュリティの向上
デジタル化に伴い、セキュリティリスクも増加するが、適切なセキュリティ対策を講じることで、納税者の個⼈情報や財産データを守ることに資している。
⑤オープンデータの提供
地⽅財産税に関するデータをオープンデータとして公開することで、研究機関等によるデータ分析・調査研究等の成果拡充に役⽴っている。
34「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 36 −（スライド 35）

14 固定資産税におけるDX活⽤に期待されるもの（アメリカの地⽅財産税での経験を参考として）効率的なデータ管理と処理

⾃動計算と精度向上

デジタル・プラット

データ分析と税収予測フォームとセキュリティ
対策を統合することでのセキュリティの向上

オンラインでの申請と納税、問い合わせ（納税者
利便性の向上）

デジタル・ツールを利⽤しての情報提供による透明性＝信頼性の向上

35（スライド 36）

15 わが国の固定資産税への⽰唆• ⽬標 資産評価における公平性と効率性の実現• 与件 ⼈⼝は減少するが評価すべき資産（⼟地）は変わらない。
⼈材⾯➡公務員定数の減少、⼈事ローテーション（異動）による制約（知識・経験の蓄積への制約）
予算制約• DX活⽤➡より少ないマンパワーで効率的、公平な評価業務等が可能に。
納税者との情報共有・コミュニケーション等が向上し、課税の信頼性が⾼まる。
• DX活⽤の条件として、CAMA運⽤の経験等からデジタル⼈材の確保が重要である。
• しかし、すべての地⽅公共団体（とりわけ⼩規模な団体）で将来的にそのような⼈材を確保できるか。
• 評価を含めて固定資産税の課税事務の共同化を検討すべきではないか。
36− 37 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

パネルディスカッション「不動産市場の変化に対応した資産評価のあり方～公正性・公平性の確保とＤＸ対応の観点を踏まえて～」
井
山
石
明
山
廣

コーディネーター
パネリスト

出
本
田
石
岡
瀬

多加子
卓
航 星
雅 博
智 行
広 志

成蹊大学名誉教授
明海大学不動産学部教授
早稲田大学理工学術院創造理工学部准教授
朝日航洋株式会社空間情報事業本部自治体アセット事業部担当部長
神戸市行財政局税務部固定資産税課調整係長（税務専任職）
総務省自治税務局資産評価室長

左より山本氏、石田氏、井出氏、明石氏、山岡氏、廣瀬氏

しゃると思います。

はじめに

本日は、公正性・公平性の確保と DX 対応の【井出】 それでは、早速始めさせていただきま観点ということで、特に DX の技術に精通されす。 皆様、おはようござているパネリストの方々、そして実際に現場でいます。 朝早くから、遠どのような課題を抱えていられるかということ

くからお越しいただきまを、課税庁の側からも皆様御参加いただきまし

して、ありがとうございて、いろいろディスカッションをしてまいりたます。

いと思います。

本日の第 26 回大会のパ

それでは、まず最初のパネリストといたしま

ネルディスカッションのテーマは、「不動産市して、神戸市からお越しいただいている山岡係

場の変化に対応した資産評価のあり方」という長から、問題提起、現場での現状の問題点と課ことで、特に近年、固定資産の評価を取り巻く題について御紹介をお願いいたします。

環境が大きく変化してきております。 ここのサブタイトルにもありますように、公正性・公平性が強く求められるようになり、また一方で評価をする課税庁側の人手不足に加えて、ノウハ
ウ、スキルをいかに高めていくか、いろいろな課題が出てきております。
その中の一つの解決策として、生産性を高めるためのデジタル技術を評価の現場にどのように取り入れていくかということが大きな一つの解決策になり得ると皆さんも感じられていらっ「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 38 −

また、土地の負担調整措置も、急激な地価上

第1部 自己紹介とプレゼンテーション

昇に 対し て は 非 常に 有 効な 施 策だ と 思い ま す

問題提起

が、今回のコロナ禍のように、急激な地価下落

現場での現状と課題の局面でも税額が上昇するといったところにつ【山岡】 ただいま御紹介にあずかりました、神戸市の山岡でございます。
簡単にまず自己紹介からさせていただきたいと思います。 私自身は、神戸市役所で公益企業会計の経理担当や、予算担当
をはじめ、税では、土地・家屋、償却資産等全て、実務や指導業務に従事してまいりました。
神戸市は、平成31年度に、各区役所にあった
市税事務所を新長田合同庁舎の1 か所に集約し、合理化を進める必要があり、長期的視点も含め、人員減に対応するメニューを立案したり、予算要
求、プロポーザルを実施したりしてきました。
現在は、基幹システムの標準化に伴い、固定資産サブシステムの再構築や、証明発行事務の簡素化に従事しております。
これらの経緯を踏まえまして、他の自治体でも共通する問題で、今、神戸市が実施している対応について、本日のタイトルになっています、不動産市場等の変化に対応する神戸市固定資産税業務として御説明させていただきたいと思います。
資料 1 をお願いいたします。 まず、不動産市場の変化に対して自治体職員の対応が不十分となる要因を挙げさせいただきます。
まず、外的要因ですけれども、固定資産税制
度の複雑さということで、市税の中でも特に複雑だと思いますが、例えば非木造大規模家屋評
価の膨大な資料から読み取って積み上げていく
評価方法については、異動期間の短い一般行政職の職員ではなかなか対応ができないというよ
うな理解しにくい制度であるというところです。

いては、納税者の理解が得られにくいケースが多発していると思います。
2 つ目は、制度の目まぐるしい改正ということで、これまでの固定資産税の税制改正については長期的視点によるものが多くて、改正後の適用については次年度以降ということが通例だったと思いますが、コロナ減免みたいに即時かつ大量に処理をするケースが生じて、皆様も急激な事務量の増加で職員対応が困難な事例というのがあったと思われます。
3 番目は、取引事例がない地域や災害指定区域の土地ということで、これも皆さん実感があると思いますが、評価する土地の近隣で売買がない、売買があっても極端に低額になっている場合が多くて、正常売買価格を基とする固定資産の価格と乖離が生じているように感じております。
4 番目の業務範囲の拡大では、所有者不明とか空き家の問題があります。 神戸市は他部局と協力し、全庁的な所有者不明・空き家対策として、相続人調査であったり、空き家を現地調査し、勧告以外でも住宅用地は外すということをしていまして、これまでより非常に範囲が拡大しているというところです。
次に、市役所の内的な要因ですけれども、行政組織のスリム化ということで、職員定数が年々減少し、長期在職者が多かった固定資産税でも異動サイクルがどんどん短期化し、業務水準の維持が困難になっているというところです。
資料 2 をお願いします。 人口減少、少子高齢化によって、若年労働力や税収が減少することに伴って、経営資源の制約やさらなる職員定数の減少が見込まれているというところで、それらを補うために、GIS、AI、RPA をはじめとす− 39 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

る先端技術を活用する必要性が高まっており、次に、将来的な目標として税務手続を ICT 化

神戸市でもこれまで導入を進めてきております。

しようとした場合、その導入や普及で問題とな

具体的な事例は後ほど御説明させていただきるのが、高齢者をはじめとした ICT スキルの低

ますが、導入の結果、次の4 点が課題となってい方への対応です。 これは最近のマイナンバー

います。

カードの普及を目的に保険証の一体化というの最終的な課税判断や納税者との接触についてがありましたが、高齢者が対応できないというは、事業者が公権力の行使に係る部分を担えなことで、非常に世論の反対を受けたことでもおいため、原則不可能というところです。

分かりになるかと思います。

また、神戸市では、実務上、大量一括評価に

最後に、証明書とか納税通知書を電子化した

ついては機械化し、一次評価とか一次調査につ場合に問題となるのが、電子証明、電子通知の

いては委託化、それ以外は全て職員業務という有効性というのをどうやって確保するかという役割分担をしておりまして、分担が細かくなれ点です。

ばなるほど進捗管理が難しくなるなというところです。

資料 4 をお願いします。 これまで行政のスリ
ム化の必要性をお話ししましたけれども、皆さ

このため、各業務範囲を明確化していますが、これらを調整するのに非常に時間と労力を要しんもう御承知だと思いますが、その背景を簡単に御説明させていただきます。

ており、さらに言えば、業務工程に過不足が生平成 30 年 7 月に自治体構想研究会の第二次報

じないよう非常に連携が必要になっているとい告で2040年問題が提起されています。人口減少・

うところもあります。

少子高齢化に伴い、2040 年に若年労働力がピー

先端技術とか委託の導入によって職員の実務クを迎え、経営資源の制約、給与・不動産価格

機会自体がどんどん減っており、業務の全体像がの低下による税収減が危惧されることから、既分からなくなったり、職員スキルの低下が想定さ存の制度や業務を再構築して、ロボティクスのれたりするので、研修も非常にたくさん実施し、導入や職員業務の特化の必要性が叫ばれ、2040

低下防止対策が必要になっているところです。

年には、従来の半分の職員でも自治体としての資料 3 をお願いします。 今後の税務行政を向上するために必要なものとして、ICT 化が挙げ機能を発揮し、課題突破できる仕組みを構築する必要性が唱えられています。

られますが、行政の限界と改革のために次の3つの条件が必要なると考えています。

神戸市でもこれに伴い、その時点で神戸市行
財政改革方針 2025 を策定しております。

一つ目は、固定資産税では代理人申請が多い

資料 5 をお願いします。 さらに税務部では、ので、各自の届出とか証明書の受付の際に本人

業務改革方針を具体的に当てはめたものを策定

確認や委任状の原本確認ができないところが非し、業務全般で BPR を実施しまして、ICT を

常に問題点として挙げられます。

活用しながら、他の行政機関との連携、標準準

また、縦覧のように、期間を限定した評価額の公開を、仮に ICT を使って実施した場合、デー

拠の業務形態への移行を掲げているというところです。

タがコピーされてしまう危険性があり、期間に関BPR では我々の標語ということになっていま

係なく縦覧が可能になってしまい、守秘義務の確すが、「やめる、かえる、へらす」という観点保が困難になることが想定されるところです。

から見直しをしてきました。

「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 40 −

資料 6 をお願いします。 税務事務の目指すべ入しました。 また、評価資料を電子ファイリンき姿ということで、先の2 つの目標を具体的に例

グ化したり、償却資産電子申告を RPA 化して示していますが、固定資産税の中では、来庁せず処理し、現在は償却資産の紙申告を AI － OCRにできるサービスの向上・拡大、ICT の活用によの導入を進めたりしております。

る事務効率化、ノンコア業務の外部化、業務プロ
セスの見直しを中心に取り組んでいます。

委託化としましては、路線価業務を大和不動
産鑑定株式会社に委託しまして、標宅の分析や資料 7 をお願いします。 神戸市の固定資産税
務のほうでは見直しを5 つの段階に分類してお路線価案の提案等様々な観点から提案をしていただいています。

ります。

2020 年からは定型的な土地家屋の評価委託を一つ目としましては、ルール改正とか簡素化しており、大量一括評価ができる土地を抽出し、することで、そもそも業務ルールを変えることこちらにいらっしゃる朝日航洋株式会社の明石で非常に効率の高いものになると想定していま部長をはじめ、土地家屋のご担当者の方と何度す。

も打合せをさせていただき、3 年かけてようや

二つ目は、BPR による職員の業務のミニマム

くスキームができたところです。

化ということで、職員でなければできない業務、コア業務とそれ以外のノンコア業務に分類する

中規模非木造家屋についても、大和不動産鑑
定株式会社に一部委託を始めています。

ことで見直しを図っています。

評価困難案件のコンサルティングは、私が以三つ目は、ノンコア業務にされたものは機械

前配属された地方公営企業会計では当然のよう化・委託化し、定型・反復・大量のものは可能に導入していましたが、固定資産税でも導入し、な限り RPA 化し、自動化できないものは外部

日本不動産研究所に依頼して、個別の困難案件

委託する方向で検討しました。

の相談会をはじめ、現地調査を含めた研修会や四つ目は、これらの過程を経て、コア業務が評価要領の改定案をいただいています。

残るということで、個別の課題ですが、非木造家屋の評価誤りプロジェクトチームを導入した

最後は、先ほど体制でお話ししたプロジェク
トチーム制を導入したということです。

ところです。

以上のように、これまで1 人の職員が行って五つ目は、職員数の減や経験年数の短期化にきた業務を切り出し、機械化や専門事業者に委伴ってスキル継承が困難化することに対応する

託することで、職員は作業的な事務から解放さため、評価困難案件のコンサルティングを拡充するという方向です。
資料 8 をお願いします。 最終的な見直し方針に基づく業務メニューということで、この数年間のメニューですが、ルール改正としましては、
2020 年に建築設備の簡素化を国に要望したことに始まり、市の評価要領を簡素化したり、法務局へ評価額を電子通知で実施し、証明書の削減を要望したりしています。
機械化としましては、証明書の電子申請を導− 41 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

れて判断に特化できるようになりましたが、業い部分も含めてざっくばらんにお話をさせてい務が複数の工程や事業者に分かれてしまい、全

ただければと思ってございます。

体業務の把握が困難となり、進捗管理や知識継承に課題が残る形になっています。

これから申し上げるお話は、本日のテーマに関連する周辺状況ということで御説明をさせて一方で、固定資産の評価の正確性の確保と効率

いただきます。

性の追求という、相反する課題を実現するために、今後も不断の見直しが必要と考えております。

それでは、資料 9 をお願いします。 こちらは現在、国において進められてございます地方公資料にありますように、2018 年 170 名から現共団体における基幹税務システムの標準化につ

在 130 名ということで、この5 年間で25％の削減

いて説明したペーパーでございますけれども、をしたということになっております。

ここ数年、急速に情報通信技術の活用に向けてただ、2040 年までの目標の残り半分の目標をの取組みが進んでございます。

達成するために、本日のパネリストの先生方のその一つといたしまして、令和 3 年 9 月に施行

お知恵を借りながら、認識を深めていきたいとされました「地方公共団体情報システムの標準考えております。

化に関する法律」というのがございまして、こ以上で神戸市の発表を終わらせていただきます。

の中におきまして、地方税、住民記録など地方【井出】 ありがとうございます。 幅広い視点か

公共団体の主要 20 業務を対象としたシステムのらの現状紹介に加えて、特に機械化、委託化の標準仕様を関係府省庁が作成し公表するという取組みを着実にされているということです。 こ

取組みがございます。

こからは総務省の廣瀬室長のほうに市町村の現上のところに法律の趣旨が長々書いてござい状の問題点と課題についてどのように総務省ますけれども、最後のところで、地方公共団体として考えられていらっしゃるのか、今後の対情報システムの標準化を推進するために必要な応ということで御意見をお伺いしたいと思いま

事項を定める法律ですということが書いてござす。 よろしくお願いいたします。

います。
概要のところをご覧いただきますと、③のところで、標準化の対象事務を所管する大臣は、今後の対応

事務処理に利用する情報システムの標準化のた－地方公共団体情報システムの標準化にめの基準を策定することということがうたわれ関する法律の概要を中心に－てございます。 それから、④のところで、地方【廣瀬】 総務省の廣瀬でございます。 本日はど

公共団体のシステムは標準化の基準に適合する

うぞよろしくお願いいた

ものでなければならないということがうたわれします。

てございます。

私、お手元のプログラ

次に資料 10 をお願いします。 こちらで標準

ムの中では、制度づくり化というもののイメージをつかんでいただこうの担当官ということで紹と思います。 資料中ほどの左半分が現在の姿で介され、普段は土地・家す。 Ａ、Ｂ、Ｃの各市町村が、それぞれＸ、Ｙ、屋の評価制度をつくる仕事に携わっております

Ｚのベンダーに税務システムの構築を発注するが、本日は 1 パネラーとして、公式見解ではな

イメージですが、その際、それぞれの市町村の「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 42 −

仕事のやり方に合わせる形で各ベンダーのシス

また、地方団体におきましては、令和 7 年度

テムをカスタマイズしてシステムの調達をしてを目標時期として、国の示した標準仕様書に適いる実態がございます。

合したシステムに移行していただくこととされこれに対しまして、右半分でございますけれてございます。

ども、標準化が進みますと、各市町村とも標準

次に、資料 11 をお願いします。 現在は各市仕様書に基づいて構築されましたＸ、Ｙ、Ｚの町村がそれぞれシステムを持っているわけです

システムの中から自ら最適と考えるものを選択

けれども、その一歩先の姿として、今回、あわして利用することが可能となるということでごせて内閣官房の IT 室のほうでガバメントクラ

ざいます。

ウドという構想を提示してございます。

標準仕様書は、対象事務について求める標準資料の右側の青い帯の部分、「共通的な基盤・的なシステムの業務フローですとか、備えるべ機能」というところでございますが、国によりき機能要件、帳票要件、データ要件等についてます全国的なクラウド環境の整備をいたしま

列挙している書類でございまして、こうした書す。 これをガバメントクラウドと言いますけれ

類につきまして、国において作成をするというども、この上に各ベンダーさんは、先ほどの標ことでございます。

準仕様に準拠して開発したアプリケーションを

現在は各市町村で、こういった仕様書を作成

アップしていただきます。 皆さんが、今、スマしてシステム発注をしておりますが、標準化がホで好きなアプリを使っているように、各市町

進みますと、この仕様書を作る必要がなくなる

村は、自分で使いたいシステムを選択して利用ということで、人的・財政的な負担が軽減されするということになります。

るということでございます。

ポイントは、標準仕様書に準拠したシステム

この標準化の対象でございますけれども、こパッケージは、カスタマイズすることは許されちらの資料は税分野のイメージ図でございます

ないというのが基本で、与えられたものの中かので、税分野で申し上げれば、市区町村が行う

ら選ぶことしかできないというところでござい森林環境税を含む個人住民税、法人住民税、都ます。 後ほどお話し申し上げますが、この点が、市計画税を含む固定資産税、軽自動車税という

固定資産税の評価システムの標準化のネックと各税目に係る賦課徴収、滞納整理の事務が対象なる部分でもございます。

になってございます。 なお、事業所税、入湯税などは対象外となってございます。

このガバメントクラウドが提供する共通基盤が整備されますと、サーバーを各市町村で持つ

次に、スケジュール的なお話でございますけ

必要もありませんし、アプリケーションの管理

れども、こちらの資料の一番下の表です。 地方もする必要がないということで、政府としては、

税におきましては、「税務システム等標準化検討

こうしたことで自治体の方には本来やるべき住会」を開催いたしまして、市町村、ベンダーさ民サービスに関する業務に傾注していただこう

んの御意見もいただきながら、令和 3 年 8 月に「税という構想でございます。

務システム標準仕様書」の第 1 版を策定いたし

また、ベンダーの皆さんも、同じ標準仕様書ました。 そして、先日、8 月の末に一定の完成に沿ってシステムをつくればよいわけですので、版としての第 3 版を策定し公表したところでごいわゆるベンダーロックインのようなことも回ざいます。

避できるのではないかと考えてございます。

− 43 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

次に、資料 12 をお願いします。 直近の動き

いるところでございます。

です。 先ほど来申し上げておりますように、令以上でございます。

和 7 年度末までの標準準拠システムへの移行と【井出】 ありがとうございます。 現在の国の取いうことですので、時間的にあまりないわけで組みの進捗状況と課題が非常に明確になったとございますけれども、この間、いろいろベンダー思います。

さんあるいは地方自治体さんから意見を伺いま続きまして、デジタル化を直接サポートされ

すと、ちょっと間に合わないのではないかといている民間企業として、朝日航洋株式会社の明う声がございまして、この9 月に基本方針を見石部長のほうから、実際にどのようなことが課

直してございます。 なお、7 年度末までに移行

題になっていて、どのように技術的にクリアさをするという期限は変わってございません。 た

れているのかということをお伺いしたいと思いだ、どうしても期限に近い時期に集中してしまます。 お願いいたします。

う傾向がありますところから、移行を、できるだけ前倒しをしていただこうというのを明確にベンダーの対応してございますし、メインフレームからの移行－ GIS･AI･RPA 等の活用と課題－には時間がかかるということが明らかになってまいりましたので、これについては、デジタ【明石】 ただいま御紹介いただきました朝日航ル庁と総務省の方で具体的な対処方法を精査の洋株式会社の明石でござ

上、移行完了の時期を今年度中に設定をするといます。
弊社は、昭和 53 年頃かされてございます。
資料 13 をお願いします。 ここまで明るい未ら固定資産税に係る様々来があるというようなお話を申し上げてまいりな支援業務を行っておるました。 ただ、こちらの資料が、税務システム

会社でございます。

の標準仕様書に示されております税務における今回のテーマは非常に幅が広く、また課題も

業務概要全体図でありますが、左の下のところ

盛りだくさんあります。 私たちの業界全体が避に緑色のシステムの記号 2 つで示されてござい

けて通れないものでもあります。 私たちが持つますように、土地・家屋の評価システムは標準技術を活用しながら新たな固定資産税事務効率化の対象から除かれてございます。

化の実現、そしてその可能性を探るため日々取こうした状況から、私のお話は、本日の、「資り組んでおります。

産評価」、「DX」といったテーマに関する周辺

この場にて少しでも今後の事務効率のヒントに状況のご説明である旨、冒頭申し上げたわけでなるようなディスカッションができればと思ってございます。

おりますので、よろしくお願いいたします。

ただし、評価システム以外の部分は、ベース

では、資料 14 をお願いします。 まずは土地・となる標準化の方針は決定してございますの

家屋評価の多様化の認識ということで現状につで、あとは、評価システムについて、いかに標

いて少し触れたいと思います。

準化を進めていくのかということだけだと思っ

特に、この数年におきましては、コロナ禍にてございますので、私としては、評価の分野における景気の低迷や災害に伴う土地・家屋の被おける標準化を頑張っていけたらと現在思って害もあり、実害と心理的なものを含め、不動産「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 44 −

価値に与える影響は非常に大きいものでござい

行っていくことが必要だと思っております。

ます。 また、その程度も想定しづらいために評
価も非常に困難なものになってきます。

次の資料 17 をお願いします。 実際ここから技術活用事例と課題について少し御紹介したい

そのため、市場価値、これはどちらかというと思います。

と感覚的なものも中にはあろうかと思います

まずは広域的な評価手法、これは複数自治体

が、それとの乖離も生まれ、大変対応に苦労さ様と連携したものになりますが、その研究の内れているかと思います。 とにかく評価に対する容でございます。 広範囲における評価データを説明責任を果たすため、大変多くの材料を基に活用した実証実験となります。

調査、評価作業というものが行われていますが、まずは土地編です。 こちらは以前分科会のほ

これにもかなりの労力が必要になってくるかとうでも発表致しました内容でございます。 複数の思います。

自治体様御協力の下、広域評価手法、路線価等の次の資料 15 をお願いします。 また、その他、

実データを活用したものになりますが、これを導

その時々に応じた新たな仕事にも実は対応しな入した場合の実証実験を行ったものになります。

くてはなりません。 災害発生時には、災害箇所

目指すところは赤丸の部分、路線価計算の心臓の状況把握、課税客体の特定、いまだ問題になっ部分である広域の比準表を作成するというところている空き家対応も同じくです。

と、用途・状況類似地域統合の基準の策定です。

ここでも土地・家屋の評価に頭を悩ませることになり、職員の皆さんの負担が増えているこ

統計分析の手法を用いたり、GIS を利用して様々な実証実験を行ったというものになります。

とが現状としてございます。

次の資料 18 をお願いします。 その検証結果

また、評価の均衡をとるために、隣接自治体間が記載の通りとなります。 広域の比準表を作成の調整についても負担の一つではないでしょうか。

し試算した結果、全体の約 8 割の路線価は従前

次の資料 16 をお願いします。 そうした中でとの乖離を抑えることができています。

我々が対応すべきことは、お客様の困り事、ままた、用途・状況類似地域の統合におきました、様々な事務負担を取り除くために新たな技ても、多くの箇所において統合が可能だという術を使って新しい作業手法ですとか商品、こち

ところも結果として得られております。

らを創出し、最終的には住民サービスの向上に

このメリットとしては、市境の調整の手間が寄与できるようにすることが我々の命題だと軽減される点、また用途・状況類似地域の削減、思っております。

評価要領の統一が行えること、また、まとめて

例えば、GIS、AI、RPA、こういった技術を使った作業の省力化であったり、多くのデータ、行うことで作業の委託費も安価に抑えることができます。

いわゆるビッグデータと言いますけども、こち

ただ、その反面、路線価が従前どおりになららを活用した分析・研究を行って、その成果をないものはどうするのかというようなものも大商品化していく。 また、作業の一部分を委託す

きな課題として残っております。

るということは多くの自治体様がされているか

次の資料19 をお願いします。次に家屋編です。

と思いますが、それだけではなくて、実際の課家屋におきましても広域的な評価手法の導入に税の事務フローも大きく変えていく。 いわゆるついて検討・検証を行ってきております。

業務改善ですとか事務フローの簡素化、これを− 45 −

家屋の部分別評価につきましては、皆さん御「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

存じのとおり、本当に大変です。 多くの手間との統一化に一歩近づけるのではないかと思って時間がかかるということです。

おります。

次の資料 20 をお願いします。 そういう現状

次の資料 22 をお願いします。 その他、様々もあり、有識者の方々からも効率化の見込めるな技術を用いた活用事例があります。 判読調査

手法の御提案が発表されているかと思います。

業務での衛星データの活用というのは今、各社そのうちの一つに大変興味深い記事がありまし取り組んでいるかと思います。 ただ、画像が粗て、全国の家屋評価データを収集、一元化が可いのでどこで活用すべきかというところは検討能となれば大変大きなメリットがあると。 この事項の一つと思っております。

ようなビッグデータを基に分析を行い、比準評

チャットボット、ChatGPT なんて今、本当に価の導入を行うことができれば、かなりの労務

すごいですね。逆に恐ろしくなったりしますが、負担が解消できるということが掲載されておりチャットボットを利用して、納税者への回答事ました。

例ですとか類似事例、窓口応対の情報を蓄積す

さすがに全国のデータまでは考えられません

ることで、新人の職員さんでも同事例の応対がでしたが、20 数市町村における広範囲のもの

できるようになるということも DX の一つなのから数市町村の規模の範囲における実証実験はではないかなと思っております。

行ってまいりました。

AI、チャットボットの活用に当たっては、精木造の戸建てに限ってですが、分析・実験結

度の高い情報が必要になってきますので、人間の果からも比準評価の導入は可能だと判断できるフォローが必要だという現状も残っております。

結果となりました。 ただし、実践するための高次の資料 23 をお願いします。 家屋判読調査

いハードルもあります。

業務における AI の活用の一例ですが、一昔前次の資料 21 をお願いします。 まず踏み込め

スタートしたときは画像だけでの AI による判ない原因として、法的なものがあったり、それ

読調査を行っておりましたが、精度はあまりよ

ぞれの市町村が持たれています部分別評価のマ

くないという状況でした。 ここに高さのデータ

ニュアルを統一しなければならない、というよを与えることで精度が数段に上がる結果が得ら

うな課題があったりします。

れております。

また、類似する家屋の評価に差が出るものも

例えば、家なのか、車なのか、家屋対象外のあるため、土地と同様、説明が非常に難しくなものを省くために AI を利用して家屋判読調査るといったことも出てくるかと思います。

の精度を高めていくというようなことも実現でとはいえ、実現させたい思いを我々は持ってきている状況でございます。

おります。 また作業に携わっている方々が楽に

次の資料 24 をお願いします。 こうした技術をなるように、ここに記載しているものはその一使って作業の効率化を図るだけでなく、実はす例ですが、個々の判断基準によって差異が出てごく身近にお持ちの情報、データ、これを活用しまう調査項目を選定し、自動化の可否についして業務改善ができるという点もございます。

て検討を進めています。

その一例として、土地・家屋異動進捗情報の家屋図面から AI が資材ですとか施工量など一元化を挙げています。 表示異動がある箇所、を判断して、必要な情報を収集することができ

特に地目が宅地の箇所であれば、土地係、家屋れば、作業時間の軽減であったり、データ精度

係、双方が調査に動きます。 そこで得た現地で「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 46 −

の情報や入手した資料等、様々な情報が共有で査であるとか、あるいは航空写真から、建築なきれば双方で行っていた重複作業を減らすこと

ので、屋根の種類、俗説ですけども、日本海側ができるのではないかと思っております。

と太平洋側で屋根の形がちょっと違うとよく言情報の共有というのはデジタルネイティブの

われていますので、それを数えるために、たま世代の人たちにおいては当たり前のことかもしたまですけど、建物の屋根を判読する AI とかれません。 どのように共有していくかというこもつくっていましたけれども、用途は違いますとが重要で、方法を考え、そのアイデアを形にが、実は非常に似たようなことをやっているん

して、提案していきたいと考えております。

だなと感じています。

御清聴ありがとうございました。 以上です。

では、早速ですが、建設業界の状況を解説し【井出】 ありがとうございました。 画像、特にたいと思います。 資料 25 をお願いいたします。

航空写真を使った評価については、皆様、多分

まず、建築分野では、この後説明しますけれ

大分すでに現場で使われていらっしゃるでしょ

ども、BIM と呼ばれるような建物をデジタルでうし、今のイメージ写真からも、評価手順の全表現しようというような取組みが10 年以上にわ体像がつかめたと思います。 一方で非常に難し

たって取り組まれております。 国土交通省のほいと思われるのが、家屋の評価です。 こちらのうでは BIM 推進会議という会議があるんです

ほうではどのようにデジタル技術を実際に使っが、BIM というのは、イギリスの仕組みが国際ていくのかという疑問を皆様お持ちだと思いま

標準化されたものがあるんですけれども、日本す。 そこで、建築・家屋評価での御専門でいらっだけではなくて、国際標準があるような仕組み

しゃいます早稲田大学の石田先生に BIM/CIMになっていますので、これに準拠して建設業のの計測技術と固定資産税について御説明をいた

設計プロセスであるとか生産プロセスを改善しだきます。 お願いいたします。

ていこうというような活動が10 年以上にわたって行われています。
次の資料26 をお願いいたします。それで、我々、建築業界の状況とデジタルトランス

大学でもアンケートなどを通じて実際に本当にフォーメーションの波及効果

民間工事においてこういったデジタル化という【石田】 紹介ありがとうございました。 早稲田のが進んでいるのかというのを調査しています。

大学の石田です。 私は建建設業界は土木工事のように公共工事が中心

築学科で建築の施工の方の分野と建築工事のようにほとんど民間主体の法であるとか生産システ

分野にはっきりと色分けされています。 民間主

ムの研究をしていますの体の建物に関しては、実態が分かりづらい部分

で、こういったジャンルもあるんですけれども、我々の場合には、自分に来るのは初めてですけ

たちでシンポジウムをして、そういったことにれども、たまたまなんですが、非常に似たこと関心がある方を集めるというだけではなくて、をやって、違うジャンルですけれども、ほとん

日本建設業連合会のシンポジウムなどで現場のど同じ仕事をやっているなと感じています。

施工者にアンケートを取るなどして標記のよう今日紹介する例にはないんですが、GIS を使っなアンケートを何度かとっています。

て各都市の建物棟数であるとか、滅失状況の調− 47 −

次の資料 27 をお願いいたします。 初めてこ「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

ういった BIM、これはざっくり言うと、デジタ

アルエンジンのようなゲーム業界のツールが建

ルツールを使って建物の設計をしましょうとい

設業界は多いんですが、そういったツールを使っうような、CAD のような、3D の CAD のようたことがあるという人も徐々に増えていますのなものですけれども、こういったデジタルツー

で、何が言いたいかというと、建設業界というルを使って建物を工事の前に表現するというこのは意外とデジタルツールに強いというような、とは、2014 年に初めて取ったアンケートを見てそこそこ人材がいるというような状況です。

も、大体 30% ぐらいの会社では当時から始める
ような段階にあったわけです。

次の資料 29 をお願いいたします。 かいつまん で 説 明す る と、 特に 特 徴と し て は、2014 年

そこから何度もアンケートを取っているんで時点ではやったことがないという人が半分以上すが、最近は、建設会社にアンケートを取ると、だったんですが、2023 年 1 月時点では全くやっ

最先端のものは2022 年度、これは実際には2023

たことがありませんよという人は15％を切るぐ

年 1 月に取ったアンケートですが、この資料のらいになっていますので、割と3 Ｄで工事現場下にあるように、日建連加盟企業、日建連といを再現するというようなことになれ親しんだ現

うのは日本の建設業界の業界団体で、いわゆる場マンが今、普通にいますから、工事段階ではゼネコンが加盟する団体ですが、そこの社員の何らかのデジタルデータが存在すると考えてい方にアンケートを取ると、大体 90％ぐらいの方

ただいて大丈夫だと思います。

は自社で BIM をはじめとしたデジタルツールと次の資料 30 をお願いします。 あと、さらにいうのは導入されていると回答されています。

GIS とか、そういったもろもろのものをどれぐ

次の資料 28 をお願いします。 このときに使らい使っているかというのも継続してアンケー

うソフト、いろんなソフトが実は建設業界にト取っていますので、御覧になっていただけた

あって、様々なツールが使われています。 それらいいと思います。

で、まず、一番下にあるように2 次元 CAD と呼次の資料 31 をお願いいたします。 重要なこばれるような、手書きの製図ではなくて CADととしては、AI であるとかドローンのような、で製図するようなことははるか昔から行われて

要はデジタルデータ以外の最先端技術も工事現いて、これは現場の作業者、工事現場で働いて場では徐々に使い始めていますから、いろんないるゼネコンの社員に聞くと、2014 年とかの時情報を手に入れているというような状態です。

点でも過半の人は製図というのはデジタル化さ

次の資料 32 をお願いいたします。 あと、どれていた。2次元ですが、デジタル化されていた。

ういうことに使うかというと、発注者へのプ

恐らく今手書きで図面を書くという人はほぼいレゼンテーションとか干渉チェック、これはないんじゃないかと思っています。

ちょっと専門用語になるので何だかよく分から真ん中のところが BIM や3 次元 CAD、要は3ないと思いますが、工事現場で工事を進めていＤでやっていますかと聞くと、2014 年時点では

くときのいろんなプロセスで必要に応じて使っ

2 割ぐらいだったんですが、最近は割と半分ぐているというような状況です。

らいの方がやっているというような状況です。

資 料 33 を お 願い い た し ま す。 た だ、 こ れ、

さらに上段に来ると、ソフトウエア開発なん

短い時間でなかなか説明しづらいんですが、重かをやったことありますか。 現場の作業者とか要なのは、実は工事で3D データをつくるときに聞いてみても、そういったユニティとアンリに、いろんな段階があるんですね。 ここに示し「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）− 48 −

ている段階は、工事で出てくるプロセスを、下DX に限らず、ドローンとか IoT みたいなものがが最初のほうで上が最後のほうというイメージ

毎日新聞に幾つも出てくる時代で、10 年ぐらいなんですが、いろんなプロセスを通じてデジタ

前からどんどん新しい技術が出てきて、工事現ルデータを使っていくので、これ、もし固定資場も新技術が氾濫しているという状態で、そう産評価でこういったデータを使うときには、例いう意味ではみんな苦労しながらやっています。

えば一番上の竣工時の段階の BIM データをく

次の資料 37 をお願いします。 そのときに、やださいというような、どの段階が欲しいかを指はりデジタルトランスフォーメーションという定しないと、要は完成した建物と違うデータにときに何が重要かということを考え直す必要がなってきます。

あると思うんですが、単なるデジタルツールを使

生産プロセス、建築生産というのはどんどんう、デジタル化するというだけじゃなくて、やっつくり込んでいくものですから、できるだけ生ぱり生産性向上を目指さなきゃいけないと。 そ産の最終段階のデータをもらったほうがいいんのときに忘れちゃいけないのが、よいユーザー・ですが、生産の最終段階での BIM をはじめとし

エクスペリエンスの達成ですよということを最た、こういったデジタルツールでの表現という後コメントして終わりにしようと思います。

のは、3D 表現できるようなものというのは20%

資料 38 をお願いいたします。 これは何かとぐらいですので、今後ここがどんどん伸びていいうと、ややこしい話なんですが、簡単に説明

くと建設業界では考えています。

すると、顧客とか関係者がわくわくしただとか、この次の資料 34 をお願いいたします。 あと、やってよかったなみたいなことを目指しましょ建築分野でよく使われるツールは、これ以外に、うという話で、最後、ちょっとふんわりしてし

BIM、GIS、あとレーザースキャナとか写真測

まうんですが、この次の資料 39 をお願いします。

量法のようなものも工事段階では最近結構使っ重要なのは、技術というのはやっぱり民主化ていますので、何らかの数量情報を拾うというしていくという大きな流れがあって、ある専門

ことはできなくはないかなと感じています。

家が高度な情報技術を使うだけではなくて、そこの次の資料 35 をお願いいたします。 あと、れを使える人をどんどん増やしていって、やっ釈迦に説法のような気がするんですが、建設業

ぱりみんなでデータを共有する楽しさであると界で DX と言うと、単なるデジタル化にとどまっかメリットを共感しながら進めていこうというて し ま う こ と が 多い の で、 一 応 DX は 何か とことが今建設業では盛んに述べられています。

いう確認をよくするんですが、やはりプロセス

この次の資料 40 をお願いいたします。 例えというものを大きく変えて、新しいやり方しなばどんなものがあるかというと、これは我々のきゃいけないということが重要だと建設業界で研究室でつくったある超高層ビルのデジタルはよく謳っています。

データですが、これをファシリティーマネジメ

次の資料 36 をお願いします。 それはどうして

ント、施設のマネジメントに使っていこうといかというと、建設業に限らず一般製造業も含め

う研究なんですけども、この周りは国土交通省てよく使われている先端技術というのはかなりが提供している PLATEAU というデータです

多様化しています。 これは日経テレコムというから、建設業界ではこういったデータの共有化

日経新聞社が提供する日経新聞社系の記事の数が始まっていますので、これを他業種、多分野をカウントしたものですけれども、今、やはりに展開していくということが今後可能になると− 49 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

思っています。

します。

以上、発表、終わりになります。

資料 41 をお開けください。 この説明に先立ち【井出】 ありがとうございました。大変面白い、まして、本発表における論点、それと求められ興味深いお話でした。

るものということで整理させていただきました。

続きまして、アメリカの固定資産税の仕組み

論点としては、不動産市場の変化と地価形成

ではパネルディスカッションのテーマでもあるの多様化への対応の必要性です。 この間、地価

ように、住民の方々にどのように公正・公平性

調査が発表になりましたけども、価格が上がっを担保しつつ丁寧に説明していくかが重要な課ている地点、下がっている地点、これらの地点

題になっていると思います。

が混在していることもあります。 これらの事象

そこで実際にアメリカの制度などを御研究さをどのような形で住民に説明をしていくのか、れていて、この問題に詳しい明海大学の山本先どのようなバックデータを持って責任ある説明

生からお話をいただきたいと思います。

をしていくのかということが今求められているのではないかなと思います。

北米の資産税評価実務の日本への示唆

そういうことで、不動産市場を意識した対応の必要性、あと、不動産評価制度の向上ですと【山本】 明海大学の山本卓と申します。 私はもか、可視化、比較可能性などが今求められていともと日本不動産研究所

るかと思います。 米国での経験などに基づきまにおりまして、そのとき、して、それについてお話をさせていただきたい

自治体向けの固定資産税と思っております。

評価のコンサルティング

また、もう一つの論点としましては、高齢化、などをやっておりまし

人口減少、持続可能性の高い評価体制が必要でた。 その時の業務の合間あることを指摘したいと思います。 しかし、そに、資料 43 等に掲載されている IAAO というのためには評価の効率化ですとか低コスト化が団体がありますけども、その団体が主催する会

どうしても必要であると思います。 さらに、よ議に出たり、あるいはいろいろヒアリングをしり高度な専門性を担保できる体制の構築も求めた経験を持っております。

られるということかと思います。それに対して、

また、現在の勤務先の明海大学では不動産分
野の会計ですとか、あと企業財務ですとか、そ

私の日頃の経験等を踏まえて自分の意見を述べたいと思っております。

のような方面で教育・研究をやっております。

続きまして、次の資料 42 です。 まずは北米

また、不動産鑑定士の実務修習、大学でも多の資産税評価実務の特徴ということです。 取

くの実務修習生を受け入れ、修了考査という最引事例を活用した評価モデルの活用・運用とい

終試験を受けて不動産鑑定士の資格を取っていうことが行われております。 しかし、これはただく教育を実施しています。 これら一連の教全ての場所で行われているというわけではなく育の運営の責任者をやっております。

て、やはり低層住宅地域というところで主としそのような今の業務、あるいは過去の経験かて行われています。 そこは多数の取引事例が、ら本日のお話をさせていただきたいと思ってお均質なものが求められますので、それで評価モりますので、何とぞどうぞよろしくお願いいた

デ ル を つ く っ て い き ま す。CAMA と い っ て、

「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 50 −

Computer Assisted Mass Appraisal の略称です

うことであれば、評価モデルを改善する余地がが、そういった CAMA 方式というものが採用さあるのではないかということにつながります。

れて、多数のデータでいろいろと統計的に分析

日本の路線価評価法においても何度も試行錯してモデルをつくって、なるべく当てはまりの誤してそのような作業を行っていくわけですけ

よい結果が得られることを目標としております。

ども、北米のモデル策定に際しても、途中段階入力する変数としては、街路条件ですとか、でこのような指数を参考にしながらモデルを改

画地条件、建物、これ寝室数ですとか浴室数、善していくということが行われています。

そういったものをデータとして入れるということになっております。

それぞれ望ましい数値の目安ということで、新規開発地ですとか、既存住宅地ですとか、農求められる資産税評価の要件は、どういった家住宅地とかありますけども、農家住宅地のほものが望ましいかということなのですけども、

うはいろいろと評価のばらつきが出てしまうよ

やはり正確性ということ、あと、論理的といううな地域ですので、少し甘い基準が目安としてことが指摘されます。 これは次の説明のしやす

示されているのかなと思います。

さにもつながります。 また一方、簡素なものとまた資料 42 に戻っていただきまして、そこでいうことも要件で、あまり複雑なものよりは、どんな形で Ratio Studies が使われているのかと簡素で、誰でも適用できる、それで説明がしやいうことですけども、そこに書いてあるとおり、

すいというところにつながっているのではない

評価モデルの精度検証が主な目的となります。

かと思います。

あと、一方では納税者への説明ツールというそれでは、そういった正確さなどを担保する役割を担っております。 こういった指標の数値

一つのものとして Ratio Studies という仕組みがが、我が自治体はこれですと、それは基準値のございます。 これは取引事例価格と評価モデル

範囲におさまっているので、ちゃんとやっていで試算された評価額との乖離状況、それを着目ますということをアピールするということです

して、一定の指数を出していくのですが、資料ね。 そんな形で住民との信頼関係を構築していが飛んで恐縮ですけども、資料 47 をお開けくだ

くためのツールとなっています。

さ い。 資 料 47 に、Ratio Studies（COD） の 試

もう一つは、評価精度を高めるための目標数

算例ということで出ておりますけども、これは値ということで、これは内部管理指標としてもこれから説明します IAAO という組織がありま活用するということが可能です。

して、そこで出している標準テキストから引用したものです。

あと、こういった業務を担当する Assessorという人がおりまして、その人の能力証明です

Table11 は COD の 具 体 例を 示し て い ま す。

ね。COD だとか PRD の数値が良好であるといこれは Appraised value と Sales value があって、うことは、すばらしい評価モデルがつくれる証

要するに取引になったところが評価モデルでど拠があるということで、あの人は能力があるとのぐらいで評価されたのか。 それが Appraised

いう評価を受けて、昇進だとか、あるいは昇給

value ということで、その乖離状況に着目して、ですとか、あるいは転職というようなところにそれが一定の範囲に収まっていれば当てはまりつながってきます。

がいいとか、そのような判断をすることが可能

次の資料 43 をお願いいたします。 それでは、です。 それの乖離状況が少し思わしくないといもう少し組織的な話、役割分担なのですけども、− 51 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

自治体内部での処理体制ということで、日本との固定資産税評価基準の策定ですとか、あと、

大分雰囲気が違っております。 自治体でこのよ

今は、タイの固定資産評価基準の策定の裏方的うな仕事をする方というのは、大学時代から不なお手伝いをしています。 なかなかアメリカの動産学の勉強をしている人が多くて、評価専門方式が発展途上国でうまく機能するというよう職として自治体に採用されて、部署間の異動はなことは一部の例外を除いてあまりないんじゃ

行われません。

ないかなと考えております。

就職してどのような形で能力を身につけていく

評 価 人 の 育 成 に つ い て 少 し 補 足 し ま す。

かというと、そこに先ほど説明した IAAO といIAAO という組織で研修を受けて、そちらの活う団体が深く関与します。 これは国際課税評価動もしていくことが育成の中心になります。 ま人協会と日本語に訳されます。 そこで自治体でた、一部の大学には Assessor の養成のコースの勤務の傍らいろいろと活動しながら、専門性をがあります。

高め、資格を取っていくということになります。

次に、資料 45 でございますけれども、それで具体的にどのような専門性を示す資格があるは、日本でそういった CAMA の適用ができるかというと、次の資料 44 を御覧いただくと、概かというと、発展途上国と同様に、なかなか難要が示されています。 それぞれ、例えば、このしいのではないかなと思います。

表の下のほうでいくと、地籍関連の地図情報に一つは、不動産登記関係のデータ、それと地関係した専門家としての資格（CMS）ですとか、籍関係のデータについては、まだまだ遅れてい

あと、一つ上の動産の課税評価の専門家（PPS）、る、十分整備されてないという面があります。

それと MAS は、大量評価技術に特化した専門

あと、取引事例データについても米国と比べ家です。 一番上の CAE というのが、一番上位て整備が遅れています。

にある全体を統括するような立場の方で、この資格を取るにはかなりの年数が必要です。

あと、特に、街路条件が非常に劣る。 非常に
幅員が狭いとか、行き止まりが多いとか、そう

また、資料 43 に戻っていただきます。 評価

いったものもあります。 あと、不整形地ですと業務については、自治体の内部処理が原則で、か、規模の過小ですとか、画地条件が実に多様

外部委託というのは特殊なものに限られていまですので、なかなか単一のモデルで当てはまりす。 雇用の流動性が高くて、自治体間の転職がのよい結果を出すというのは至難の業です。
そういうことで、路線価評価法をベースにそれを多いのが特徴です。 定年退職後、コンサルタン

改善するというのが現実的かなと思っております。

トとして活動する人がかなりいます。
特に、こういったアメリカで開発された評価

それでは、次の資料 46 に移ります。 最後に、の技術を発展途上国に持っていくと、それで営自分なりに、論点、求められるもの、それに対業をしていくということですね。 それでコンサする改善の方法ということを示します。

ルをしていくということですけども、発展途上

冒頭、申し上げましたとおり、大学のほうで国では、各種のデータ整備が遅れております。

不動産鑑定士の実務修習・育成をやっておりま

そのため CAMA の方式がすぐ利用できるといして、公務員の方のキャリア相談をよく行ってうところはあまりないのではないかなと思っています。実は鑑定士の論文式試験に合格したが、おります。

鑑定士の資格を取って、役所内の評価部門で働

私自身も、これ以外に、JICA の案件で中東「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

きたいのだけど、なかなかうまくいかないとか、− 52 −

独立したいとか、あるいは転職したいというよります。 どうもありがとうございました。

うなお話を、常時受けております。 このような【井出】 パネリストの皆様、貴重なコメントをことは、非常にもったいない話だと思います。

ありがとうございました。

公務員の方の中には、かなりこの不動産鑑定士試験を受けておりますので、ぜひ資格を取っ

こ こ で 第 1 部の パ ネ リ ス ト よ り の プ レ ゼ ン
テーションを一旦終わらせていただきます。

て、固定資産税評価部門のプロフェッショナル

冒頭の神戸市の山岡係長からは、自治体の評の要として活躍できるような道筋ができるとい価の現場で機械化、業務委託が着々と進められいのかなと思っております。

ている。そしてそれによって省力化を図りつつ、

あと、Ratio Studies についてです。 評価バラ
ンスを見るということかと思いますけれども、正確性を担保していく必要があるんだよというお話がありました。

今までは市町村間の価格バランスですとか、あ

総務省の廣瀬室長のほうからは、国として税

るいは、市境のバランスですとか、そういった務システムの標準化の進捗状況をお話しいただ

ものが多かったと思います。 これからは、同一いて、土地評価システム、家屋評価システムが市町村内においても、実際の取引事例が、上がっ対象外になっているけれども、今後いかに標準

たり下がったりするなど一様の傾向を示さない化を進めていくのかというお話がありました。

ことが多くなると思いますので、住民もそのよ

実際にデジタルでの評価ということに移りまうなことに非常に関心を持ちます。 そういったして、技術的な問題を朝日航洋の明石部長から不動産市場を意識した説明となると、今までの御紹介いただき、特に建築の部門では実は私たやり方では難しいのではないかなと思います。

ちが思っている以上にデジタルの技術が普及し

この Ratio Studies の考え方を援用することも、ていて、民間業者のほうでかなりデータをお持

不動産市場の動向を踏まえた説明を行うためのちだということも御紹介を石田先生のほうから一つの解決策になるかと思います。

いただきました。

あと、地方の問題では、取引事例がないとか、

そして、こういったデジタル技術をどう生か

人材がいないということがよく言われます。 都

して説明責任を果たしていくかということで、市部の不動産鑑定士の方の中には、第 2 の人生

アメリカの人材育成の状況を中心に明海大学のを地方へ移住して頑張りたいというような人も山本先生からお話をいただきました。

多いと思われます。 しかしそういう方の中にそれぞれ10 分ずつパネリストの先生方に御紹はあまり鑑定評価実務をやってない方もおりま

介いただいたので、まだまだお伺いしたいとこ

す。 そこで新たな制度をつくり、一定の定めらろがたくさんあると思います。

れた研修を受けることによって、例えば地価公示、地価調査の資格を与えるとか、あるいは、町村で非常勤雇用で固定資産税の評価ですとか、あるいは用地補償の仕事をやることが可能とし、移住者の生計を確保できるようにするな
ど、町村と鑑定士移住希望者とのウィンウィン
の関係ができるとよいかなと思っております。
雑駁ですが、私のほうからの報告は以上とな− 53 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

ここからは、第 2 部として第 1 部のパネリスがなくなる可能性も長い目で見るとあるので、トからの御提案を踏まえて、パネリストの質疑

全部はなくならないとは思うんですけども、建応答を重ねていきたいと思っています。

設業界もものすごく人手不足ですから、業務フ
ローを見直す過程で、やっぱり3D というのは

第 2 部フリーディスカッション

非常に分かりやすいので、製造業のような造り

まず、今回のテーマであるデジタル技術に皆るわけで、そのときに、固定資産評価にそういっ様も非常に御関心があると思います。 特に家屋たデータをどう活用するかというときに重要なについては、なかなかイメージもつきにくいとのは、固定資産評価をする側がどんなデータをいうことで、まず石田先生にお伺いします。 先

欲しいのかというのをはっきりとした文言やエほどのプレゼンテーションの中で民間建設企業

クセルのシートでもいいと思うんですけど、条ではデジタル技術活用が普及していて、かなり件を示せるのかということが重要だと思いま

データをお持ちだということでした。BIM などす。 逆に言えば、そこがはっきりと、こういっのデータを実際に、どう固定資産の評価に生かた数量が欲しいとか、あるいは設備であれば、せるのか、課題はどの部分にあるのかというこ

こういった性能が記載されてなければいけないとについて御意見をお伺いしたいと思います。

というような与条件がはっきりと書かれていれ方に変わってくるというような大きな流れがあば、これはどこかの企業や団体がそれを計算す【石田】 分かりました。ありがとうございます。

るテンプレートと呼ばれるようなものをつくれ

民間企業やプロジェクトによって所有している

れば設計ツールに入れられるので、割と今建設

デジタルデータのレベルにはまだばらつきがあ業界で使っている設計ツール、3 種類ぐらいにるので、そのまま使えるものももしかしたらあ集約化されていますから、案外すんなりいくのれば、そうでない場合もあるとは思うんですが、ではないかなと私個人は思っています。

建設業全体の方向性としては、紙の図面という以上です。

のは廃止していって、できれば2 次元図面も減【井出】 ありがとうございます。 朝日航洋の明らして、3D のデータで建物を造っていこうとい

石部長にお伺いしたいのですが、先ほど実際に家うような大きい流れが世界的にあるわけです。

屋の評価について実証実験も行われたというこ

そのときに、要は、いずれ2 次元の図面自体とです。 実際にデジタル技術を使って既存の家
屋評価の仕組みに適合できるのか、あるいは、今の家屋の評価方法を一部変えなければならない
ようなところがあるのかどうか、課題についてもう少し御説明いただければありがたいです。
【明石】 ありがとうございます。 先ほど発表しました家屋の実証実験におきましては、複数の自治体様の情報、データを用いていわゆる比準評価導入の可能性というものを研究、また実証実験をしてまいりました。
基本的に答えを導き出すことはできるのです「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 54 −

が、先ほどの資料にも書いていましたとおり、定するのはかなり難しいんですが、著作権的にやはり制度的、法的な壁がありまして、一番大もどうのこうのとか、我々も知識がない中、議

きいものとしては、標準家屋の決定において市論して、お金を払えとか、いろんな議論が行わ

町村ごとに設定が必要になるというところがれてきました。 ただ、実際には、まず建設業のやはり大きな一つの壁になるのではないかなと生産プロセスというのは、プロジェクトごとに思っております。 この基準が変わらない限り、いろんな会社が集まって、会社の組合せが変わ

標準家屋を多く設定しなければいけないというるんですね。 そうすると、実際に建物を造っ部分がどうしても課題として残ります。 この基ていくときに、一々そういった公開の請求をで準を緩和することができるのであれば、ある程きるかというと、もうそれどころではないぐら

度広域的な比準評価導入の可能性というものがい、とにかく現実の建物を造るのは大変なので、見いだせるのではないかなと思っています。

取りあえず共有しましょうという感じで、そうまた、家屋の評価方法につきましては、部分

いったうるさいことは最近あまり言わずに、何別の評価手法をまだ多くの自治体様が導入されとなく施工業者間でのデータ連携というのは自ているかと思います。 これには本当に手間も時然に行われるようになりました。

間もかかっており、皆様が苦労されて作業されあと特に、今、クラウド上でそれぞれが持っているかと思います。 先ほどご発表のありましている3D データを重ね合わせて見るツールがた BIM データのお話もありましたが、そういっ

幾つ か 出て き て、 要は、3 次 元 デ ー タ の Zoom

た今の最新情報にもある BIM データを活用し、とか Teams みたいなものが、多分工事現場の評価手法に反映できないかどうかというところ

30％ぐらいでは使っていますから、だんだん抵を今探っている状況であります。

抗感なくなってきているのと、あと、契約図書、

ちょっとお聞きしたかったのですが、BIM デー

発注者に納品しますから、契約図書として納品

タは不動産業界のほうで作成、利用されているするという部分に BIM が徐々に入ってきていとのことですが、これを簡単に入手できるもの

るので、恐らく不動産オーナー側が BIM デー

かどうかというところです。 今の現状としまし

タを所有するようになるんじゃないかなと思っては、まだこういったデータを頂くことは非常ています。

に難しいという部分もあります。 住宅用の家屋

現に、特にアマゾンに限らず、外資系企業な証明に本データも添付して提出をお願いします

んかは、米国なんかではもっとこういったことというようなことが可能になるのであれば、容が進んでいますから、発注条件にこういった

易にデータの入手ができ、評価に利用しやすく

BIM データを納品することと書いているプロ

なってくるのではないかなと思っています。

ジェクトが今増えていますので、施工業者、嫌以上です。

が る、 嫌が ら な い 以 前に 発 注 者か ら 指 示さ れ【井出】 ありがとうございます。 今、御質問とると、それはやるしかないわけですから、不動いう形でありましたが、できましたら石田先生、

産所有者側が、それは指定すれば何とかなるん

ちょっと簡単に御回答お願いいたします。

じゃないかとは思います。

【石田】 BIM が始まった2009 年ぐらいにはこ【井出】 ありがとうございます。 少し御説明をういったデジタルデータは誰のものかという論

いろいろいただいたんですが、自治体の現場で争が起きて、実はデータというのは著作権を設は、実際にどういったところが課題になってい− 55 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

るか、例えば標準家屋の設定などもう少し詳し

また、先ほど御説明しました、Ratio Studies

く御説明いただけますでしょうか。 神戸市の山にかかる数値、指標についても、ホームページ

岡係長、ぜひお願いいたします。

等でかなり丁寧に地区別に開示をされ、そのよ【山岡】 家屋については、私の説明が不足してうなことが継続的になされております。

いたかもしれませんが、やはり一般的には、図そういうことで、住民に対する説明が丁寧に行面や見積書から固定資産の評価に必要なものだ

われておりますので、住民との信頼関係がかなりけを取り出して、その部材が評価のどれに当て良好に構築されているような印象を受けました。

はまるのか、さらに程度の補正とか、そういっ

また、住民のほうも気軽に窓口に来て相談をたものを含め、適用判断の仕方が難しいというし、自治体の担当者のほうもそれに対して、包のが一番の課題だと思います。

み隠さず丁寧な対応をする。 間違いがあれば、実際には、特に非木造の大規模家屋は、一定

そこで直していくということが行われていまし

年数の経験がないと正確に評価できないというた。 間違いがあっても必ずしも恥ずかしいといのが実情でして、そういったものを、人材育成

うことではなくて、それを直せばよりよくなるも含めて、どういった形でやっていくのか。 人という、そういうポジティブな考えがあったと

事異動の短期化という中で、どうやって継続し思います。 かなり昔なのですけども、その当時ていくのが良いのかというところが、我々現場からそのような意識が自治体・住民間に共有さ職員の課題かと思います。

れていたかと思います。

【井出】 ありがとうございます。 次に、公正でもちろん、低層住宅地域に限らず、商業物件で公平な評価と住民理解についてさらにお話を伺すとか、例えば大型ショッピングモールとかの難います。 隣接自治体間の評価のバランスは非常しい案件については、やはりとことん納税者側とに重要なポイントかと思います。 山本先生にお自治体側が論争するというようなこともあるかと伺いしたいのですが、土地であれ、家屋であれ、思います。 しかし結果的には、情報開示がうま

評価の不均衡の有無をアメリカでは統計的な手く機能して、それが納税者側にとっても、自治体

法と実際の取引データを使って検証する仕組み

側にとってもうまくウィンウィンの関係になってがあるということでした。 可能であれば、異議いるのではないかなと思っております。

申立ての対応において、そういった検証のしく以上でございます。

みがどのように活用されているか、あるいは、【井出】 ありがとうございます。 情報開示が徹

住民への説明においてどのような使われ方がし底して、住民がホームページなどで気軽にアクているのか、何か御意見がありましたらお願い

セスできるというのはなかなかすごいと感心いいたします。

たしました。

【山本】 アメリカの住民対応でございますけれど

これまでのお話の中で、評価においても住民も、その前提としましては、情報開示がかなり進理解を深めるためにもデータが重要だというおんでいるということで、やはり今から30年ぐらい話があったと思います。 ビッグデータを使いま前においても、そういったネットで、今のようなすと、やはりビッグというぐらい、ある程度の評価データや評価額が GIS 上で見られる、それに量や規模のデータが蓄積されないとそもそも正ついて住民のほうからもいろいろとアクセスでき確な推定や分析は難しいと思います。 皆様御承るという環境が完備されていたと思います。

知のように、最近では災害ですとか、あるいは「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 56 −

人口減少などのために一部の地域では非常に取また最終的に調整の困難な部分をどのように引事例が少なくなっていると、冒頭でもご紹介

納税者の方に説明するのかというところも課題がありました。

になってくるかと思います。 特に土地は従前価

やはりいろいろなところからデータを集めて格を意識する必要がございます。 特に今、価いかないと、せっかくのツールが効果的に機能格が少しずつ上昇してきておりますけども、そしないとも思います。 朝日航洋の明石部長におの状況下の中でも、価格の上げ幅についてどう伺いしたいんですが、そういった広域土地評価だったのか、下がったからといって、今までのの実証実験をされていて、実際に成果と今後の評価額は高かったのかというように逆にそう課題といったものをもう少し具体的にお話しいいった指摘を受けたりするというようなこともただけますでしょうか。

ございますので、どのように調整していくかと【明石】 ありがとうございます。 まず広域評いうところが大きな課題になってくるかと思い

価においてですが、そもそも各自治体様のほうます。

で持たれています土地評価要領、つまり評価の【井出】 ありがとうございます。 やはりどんな

手順、手法、その進め方というものが自治体様にやっても現在のものに100％データが合うわ

によって様々です。 それを一つにして纏めてやけでもないです。 マニュアルの統一化や、広域

りましょうということなので、どこかに歪みが評価などは、たくさんのデータを統一的手法で出てきても仕方がない部分はあろうかと思いま

収集し正確に分析していくためには必要なことす。 統一できるところは統一する、追加すべきである思います。 それでも現行の評価とのずれものは追加する、省くものは省くという検討作については一時的であっても納税者に納得して業を行っていかなければ整合が取れなくなっていただくための適切なプロセスと準備、あるいくるということがまず実情としてございます。

は、税制的な対応も求められていくと感じまし家屋や土地においてもまずは評価要領マニュた。

アルの統一化を図り、そこから導き出された結また、再び、現場で実際に苦労されていらっ果については、必ずどこかに歪みが出てきます

しゃいます神戸市の山岡係長にお伺いしたいん

ので、どのように見直し、調整をかけていくか

で す が、 実 際に 機 械 化で す と か、 そ う い っ たというのがその後の検討すべき課題になってい

業務委託をしていって、住民の方々の反応といくかと思います。

うのはどうなのか、あるいはそういった住民の方々からいろいろ御質問が出てきたり、いろい
ろ説明を求められたときに、例えば固定資産評
価審査委員会等に対してどのようなデータや基礎資料等を追加的に出すことが必要かとお考えでしょうか。
【山岡】 神戸市の委託の場合は、今後もどういった形で改善していくかというのは当然あるんですけれども、例えば土地の場合では現地調査が必要と判断した部分を、職員が必ず現地に赴いて調査するという形になっていまして、あくま− 57 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

でも委託事業者は、一次的な評価が前提になったが、今、国が考えている標準システムというています。 ただ、今年度から最終的にスキームのは、カスタマイズを前提としないシステムとが確定してきて、やはりそういった土地も、相なってございます。 私もかつて4 年ほど税のシ手方の納税者と接触しないのであれば、外観調

ステム開発に携わっておりましたけれども、カ査を事業者の朝日航洋株式会社に実施いただく

スタマイズは、間違いを誘発し、システム開発ことも可能かというところで、一定の基準を絞のうえで、バグが発生し易く、開発に時間がかり込み現地調査に行くことを考えております。

かり、お金がかかる最大の原因になり得ると考

その場合、職員と同じですが、必ず評価で適えます。 カスタマイズをする必要がなければ、用した補正や画地認定を判断した根拠を写真に今、国が目指しているように、各団体が、この撮ったり、必ずその経過を記録したりといったシステムを使いたいですと言って使えばよいわ

ことを徹底しておりまして、その内容に基づいけです。 ただ、現状は、固定資産評価基準にはて、納税者に対して職員が説明をするというや評価の概要しか書いていなくて、細かな手順がり方を実施しております。

書いてありません。 昭和 39 年に現在の評価基

逆に、委託対象が比較的定型的な土地を対象

準ができてから60 年かけて各市町村が独自に工にしていることから、正直に申し上げて、固定夫をして評価の手順を決めてきた歴史がありま

資産評価委員会に申し出される事例がないのす。これが、評価システムが標準化の対象となっで、さきほど申し上げた写真や納税者に説明すていない最大の背景です。

るための判断資料というもの、これは、家屋もしたがって、これから標準化を進めていこう

同様なんですが、図面評価した資料であったり、という上では、過去のことは1 回ちょっと忘れ場合によっては現地写真を提示したりという形ていただいて、各市町村の皆さんが共通で、最で対応しようと考えております。

もやりやすい方法というのを新たに構築するこ【井出】 ありがとうございます。 総務省の廣とがよいのではないかと考えております。 そ瀬室長にお伺いします。 制度的な対応が一定程のときに、同時に、本日、複数のパネリストの度ないと、デジタル化を進める過渡期では必要方からもお話がございましたが、評価の簡素化であると感じました。 今回、デジタル化の土台も進めていかなければならないと考えてございをつくって自治体の負担を軽減したいというこます。 システム化が進めばどんな複雑なこととでシステムの標準化を進められていらっしゃも、やろうと思えばできるでしょうが、そのたると思います。 それを踏まえて、デジタル化のめには、大量のデータを取り込まなければいけ

技術をどう国あるいはいろいろな関係機関がサない訳です。 自動化を進めてどこまで対応でき

ポートしていくのか、おおまかな方向性をお伺るのかというのもありますが、取り込むためにいできればありがたいと思います。

は、個々の土地、家屋の諸要素をすべて確認し【廣瀬】 評価の部分について言えば、まだ明ていかなくてはなりません。 そのためには、職確な方向性というものはない状態にございま

員が手をかけなければなりませんし、時間もかす。 先ほどの説明の中で、端折ってしまった

かるということも考えますと、やはり簡素化ものですけども、なぜ土地・家屋の評価システム

同時並行に進めていかなければならないと思っが標準化の対象となっていないかということなています。 先ほど、標準化が進まない背景を申のですが、先ほどの説明の中でも申し上げましし上げましたが、固定資産評価基準に書くか書「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 58 −

かないかは別の話として、本当に細かなところ

ま た、 石 田 先 生に お 聞き し た い の が、 建 築までの手順について全国標準を定めて、なおか

BIM データについて、自治体が要望するような

つ、簡素化を進めれば、今、構築を進めている

データというのが企業情報にも関係していると税務の標準システムに、評価システム部分も加いう勝手なイメージを持っていまして、我々課税

わることができる、そのような流れではないか

側がそれを要望しても企業側も出してくれないと思っております。

んじゃないかと思うのですが、企業側の秘密に該また、先ほど山岡係長が言われましたように、
自 治 体 職 員は、2040 年に は 今の 半 分ぐ ら い に当しそうなものを自治体に提出していただけるのかというのがすごく興味があるところです。

なってしまうということです。 今、2023 年です

まとめについては、そういった話をお聞きして、から、それほど時間はないと言えます。 したがまとめさせていただけるとありがたく思います。

いまして、評価の部分のデジタル化、標準化を【井出】 ありがとうございました。 御質問とい一気に進めていく必要があると思っておりまし

うことで、まず最初に山本先生のほうからアメて、頑張ってまいりたいと思っております。

リカの評価について、どう対応されているか、【井出】 ありがとうございます。 デジタル化

お願いいたします。

を進める上でいろいろな問題が幾つか明らかに【山本】 そうですね。 基本的には日本より整っなってきたと思います。

た住宅が形成されますので、あまりそういうこそろそろ少し時間も近づいておりましたが、とで、狭隘道路ですとか、そういったような話

パネリストの方々もこれだけはちょっと聞いてはあまり聞きません。 今、ちょっとお手伝いをおきたいというものがそれぞれあるかと思いましているタイのほうで、やはりそういう同じよす。 一言ずつコメントやご意見を頂戴したいとうな問題があって、実は、取引事例がない、そ思います。

れでそういった街路条件も悪いということで、それでは、山岡係長から、順番でよろしくおどんな形で評価をしていけばいいのかという願いいたします。

か、そういったような疑問が現地でわいている【山岡】 まず、土地評価の改善という観点で山というお話を聞いたことあります。 ご質問の件

本先生にお尋ねしたいのですが、少子高齢化ではいろいろな国で課題になるような難しい問題

資産価値のないような土地がたくさん生じていを含んでいるのではないかと思います。 やはりる中で、狭隘な道路しかないような土地、奥地

今までにないような、取引事例に頼らないようにしか家屋が建てられない土地、例えば建築基

な、個別性を重視したようなケーススタディー

準法上、恐らく許可が出ないような土地であったりとか、もしくは土地そのものの価格が安い、周辺の土地も含めて土地が安過ぎるということ
で、仮に造成するとマイナスの価格になってし
まうんじゃないかという土地が結構日本中にはあったりすると思うのですけれども、そういった土地について、諸外国、特にアメリカではどういった評価をされるのかがすごく興味のあるところです。

− 59 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

的な検討などをしていくのも一つの考え方かな

じゃないかなと思っています。

と考えております。

【井出】 山岡係長、いかがでしょうか。

ちょっといいアイデアはないんですけども、【山岡】 すごく希望が持てるといいますか、非一応そんな状況でございます。

木造家屋の大規模なものについては、特に、相【井出】 それでは、石田先生、お答えをお願い

手からも正確性を求められていますし、相手方いたします。

の事務量も非常に負担になっているとお聞きし【石田】 分かりました。 デジタルデータに限ていますので、そういったところがどこまで、らず、データを民間企業に提出させるというと評価基準との兼ね合いもありますけれども、評

きに、建設業界の場合まず重要なのは、やはり

価要領のほうに反映しているかというところ、

発注者の意向に沿って建設会社や設計者は動き

これから探求させていただきたいと思っていまますから、発注者がどう思うか、つまり、不動す。 ありがとうございました。

産オーナーがどう思うかということだと思いま

土地についても、現在まだないということです。 逆に、不動産オーナーが BIM データをつすが、自治体側でも宅地じゃないという扱いでくれという指示をして、そういう契約書をつ対応しているかと思いますけれども、様々な手くったり、あるいは喜んで実際に提出したいと、法を今後も研究していきたいと思います。 大変

条件さえ整えば、すんなりと出てくるのではな

参考になりました。 ありがとうございました。

いかなと思いますから、何らかの不動産所有者【井出】 ありがとうございます。 では、技術的側に、義務でもいいんですけれども、それよりな面からいろいろ御苦労されている朝日航洋のは民間企業主体ですから、何かやる気が出るよ

明石様は、今までのディスカッション、あるいうなインセンティブがあるかという部分が重要

はパネラー様からの御意見を踏まえて、疑問にだと思います。

思われていること、あるいは追加的にもしお話

ただ、そのときにもう一つ重要なのは、BIMがあればお願いいたします。

データそのものは膨大なデータ量ですから、恐【明石】 廣瀬室長からお話がありましたが、標らくそのデータをそのまま自治体の皆さんがも準化の状況がどのように今進められているのからっても困るんじゃないかという気がしていまというところがやはり一番気になるところでごす。 そのときに、こういった情報を数量としてざいます。 その部分に注目して質問をさせてい知りたいということを先に示せるかが重要なのただきたく思います。 まずは税システムの標準と、あと、設計ツールの側で、実は建築の日常化を行い、今後クラウドで管理していくという業務でも数量を出す業務、ものすごくたくさんようなことになると思うのですが、もしサーバーあって、建具表とか、そういったいろんなリスに何らかの不具合が生じたときにどのようにリトもつくっていきますから、リストとか数量表カバーするか、またそれの対応策というものが、をつくるツールが実は設計ソフトに今標準で搭

今公開されている資料のほうにはまだ表記され載されていますので、できればそういった条件てないものもあったりすると思うのですがそのを先に示しておけば、BIM のソフトウエアをつ辺りがどのようなものになるのか、何かお考えくっているベンダー側で多分自主的に用意するがもしあるようであれば教えていただきたいと場合もあると思いますので、そういったポイン

いう点と、もう一つは、神戸市様にちょっとおトさえ押さえてもらえれば案外すんなりいくん

聞きしたかったのが、行政側にて税システムの「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 60 −

標準化において、特に問題、課題として、これムに関わるものはシステムに合わせないといけから取り組むべきこと、というものがもしあるないというところで、先ほどの事務の BPR もようであれば教えていただきたいなと思います。

ありましたけれども、標準化に寄せていく形に

以上です。

なります。

【井出】 ありがとうございます。 それでは、おただ、評価については、今回の標準化の対象答えできる範囲でということで、廣瀬室長、お外ということをお話しいただいていると思いま

願いいたします。

すが、私の自己紹介のときにもお話しさせてい【廣瀬】 大変申し訳ないのですが、標準化の直ただいたように、実は固定資産税のサブシステ

接の担当者ではないため、どこまでの議論がさムというものが現在でも基幹システムと登記れているのかは承知しておりません。 ただ、今、の連携や評価の連携をしています。 ただ、一国から示されている仕様書には、基本的なこと

部、登記連携率が悪い部分がありますので、そは書かれていても、具体的な数字のようなもの

ういったものの改善も含めて、今回の基幹シス

までは書かれてはいないのではないのかなとテムの標準化に合わせてサブシステムの再構築

思っております。 例えば、固定資産税もそうでをするため、今年度もしくは来年度以降にプロ

すが、窓口を持っていると、納税者の方を目のポーザルをしようと予定しています。 サブシ

前に対応する際に、パソコンを操作したときのステム側は市独自の方法にカスタマイズするこ

レスポンス時間が2 秒以内なのか3 秒以内なのかとによって、従前の評価方法については、各都で随分違ってくるわけですが、そういった点は、市各々のやり方を堅持できますし、神戸市でもベンダーさんの売り込みのポイントにもなりま

不具合となっている部分がある程度解消されてす。 この辺りは実施設計ベースの話になるわけ

いくんじゃないかということで期待しておりまでして、そう考えますと、ご質問の点は、具体す。

的にはベンダーさんの提案に任されているので【井出】 いかがでしょうか。

はないかと思っております。

【明石】 私どものほうも、先ほど質問をさせて【井出】 ありがとうございます。 続きまして、

いただきましたとおり、システムダウン時にど

神戸市の山岡係長、お願いいたします。

のように、それもいかに早くリカバーするかと【山岡】 神戸市は前半で申し上げていなかった

いうところも課題と捉えております。 システムんですけども、固定資産の基幹システムの標準

ベンダーさんのほうでどのように考えられてい化のメンバーにもなっておりまして、どういうるかというところがもし参考に聞けるのであれ状態かというのもある程度把握をさせていただ

ばと思って質問させていただきました。

いています。先ほど室長がおっしゃったように、

2 つ目の自治体様におけます標準化への対応

税の基幹システムの標準化は、いわゆる課税標に関しましては、私どもも注視しているところ

準以下についての標準化ということになります

でありまして、これが実際にクラウドでの管理ので、それ以降の市民応対の部分、納税通知のに移行となると、我々、GIS を扱っている業界発送であったりとか、名寄せであったりとか、におきましては、そこと連携をとってデータのそういったものが標準化されてくることになるやり取りを行っていくとした方向にシフトしてかと思います。

いかなければいけないというところになってく

神戸市の対応としましては、まず基幹システ

るかと思います。

− 61 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

税標準化への移行時期が令和 7 年を目途とし気もしているんですけれども、設計者やゼネコています。 いわゆる2025 年の崖という言葉もあンがサービスとして不動産所有者に固定資産評

るとおり、そこまでに今の GIS システムの標準価を行うような仕組みづくりというのは可能性

化対応を行っていかなければならないというよはあるのかなというのは、やっぱり法律上難し

うな危機感を我々業界全体は持っています。

いのであればしようがないと思うんですけども。

標準化された税システムに対しデータを送り込

すいません、ちょっと突然の質問ですけども。

む、またデータを吐き出して GIS 側でデータを受【廣瀬】 固定資産の評価は、固定資産評価基準

けとれるかというところもありますので、その辺に基づいて行っておりますし、評価基準自体はり、どういうものがいいのかというところをまたオープンになっていますから、本来的にはどな改めてお聞きすることになるかとは思います。

たでも評価額の算出ができてよいのだと思いま

ありがとうございました。

す。 ただ、実務をやっている方はおわかりかと【井出】 それでは、石田先生、お願いいたします。

思いますが、実際、個人で算出することは難し【石田】 建築産業は基本的に民間主体の業態

いと思います。

で、設計者と施工者は不動産所有者、発注者をしたがいまして、今いただいた御提案を伺っ

向いて仕事をしますし、あるいは建材メーカー、ていて、非常に有効ではないかと思っておりま

こういう空調とか照明器具は設計者や元請と呼す。 例えば、先ほどのシステムの標準化の前

ばれゼネコンが選定するので、そういったとこ

段階かもしれませんが、評価のルールの標準化ろにできるだけ選ばれるように自主的に様々なが進めば、行政側から公表された評価のルール

サービスを行う慣行が当然あるわけです。

に、具体の家屋のデータを流し込めば、簡易にそれで例えば設備機器であれば、建設会社や概ねの評価額が求められる、もちろん市町村に設計者が今 BIM で設計しているということを建よって、所要の補正がありますが、それを除け

材メーカーは知っているので、BIM と呼ばれる

ば、標準的なところが算出できますというのは、設計ツール上で性能評価とか設計を進めていく

何か一つあってもいいのではないかと思いましときに、モデル側に性能の数値とか形状を入れた。 少し、話は逸れますが、ふるさと納税におておかなきゃいけないので、特に国は指示していて、ネット上で「寄付金控除」が最大限に適ないんですが、空調機器ごとのスペックが入れ用される寄付金の控除上限額を試算できる仕組られた状態のデジタルデータを自主的につくるみがありますけれども、似たようなものが可能というようなことももう既に行われています。

ではないかなと思ったところです。

それを踏まえて、廣瀬様に質問なんですが、【石田】 ありがとうございました。 恐らく建築

やはり民間企業に何かこういったインセンティ

分野は非常に民間主体で、よく言えばやる気がブをきかせるときに、必ずしも金銭的なもの以ある、悪く言えば受注が欲しいという状態です

外でも建築工事の場合には可能だと思っていて、ので、そういったことなんかをぜひ意識すると

例えば不動産の発注者側からすると、早めに固うまくいくこともあると思いますし、あと、ソ

定資産の評価額の概要が知りたいとか、あるいフトウエア側の設計ツールの標準化が結構進んは設計者が恐らくそのときに発注者側にこれぐでいるので、主要な設計ツール、3 社ぐらいにらいの金額ですということを先に出せれば、自今集約されていますから、3 種類つくれば意外

主的に自分たちで評価するんじゃないかというと何とかなるというぐらいのハードルまで今来「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 62 −

ているので、割とできるような気もしなくはなてもそんなことはありません。 そういった中でいなとは思っていますから、非常に効率化の可いかに評価の水準を維持するかということも大能性が出てきていると期待していますので、つきな課題だと思っております。 そうした観点かくる側からもこういったことに関心を持っていら、システムの標準化には若干時間がかかるのきたいと思います。

ではないかと思っておりますが、神戸市さんが【井出】 ありがとうございます。 それでは、廣取り組んでいらっしゃるような GIS、あるいは

瀬室長はたくさんの質問を受けた側でいらっ

AI、RPA などの、今使えるデジタル技術を最大しゃいますが、ご自身の質問やまとめなどあり

限活用していくということが、目下、一番取りましたらお願いいたします。

組みやすいところではないかと思っています。

【廣瀬】 本日、いろいろお話をいただきありがとうございました。

また、AI については、明石部長さんのほうでも少し触れられておりましたが、AI 自体が答え

我々も今日のテーマである各種不動産の変化を出してくれることはないということです。 例に対応して、いかに公正で公平な評価を維持す

えば、納税者を前に、うちの AI がこう言ってるのかということは非常に大きい課題だなといますからと説明しても、恐らく納得はいただ思っております。

けないでしょう。AI はサポート役であって、最

特に、少子高齢化がこれから進んでいくとい後はやはり職員が判断を下さなければならない

うことになりますが、それに伴い、必ずしも固わけです。 ただ、初心者、経験の浅い人でも、定資産税の対象になる土地や家屋自体が減少す

先ほども申し上げたこの道何十年選手の知識をるというわけではなく、むしろ、将来、今の半AI が持っていて、経験から言えばこうなります

分の職員で評価を行わなければならないというよと囁いてくれるので、それを見て答えを出す

ようなことを考えますと、かなり大きな課題でことができる。 これはかなり有効な手段ではなあると思っております。 加えて、市町村の職員

いかと思っておりますので、AI についても、少も、以前のようにスペシャリストではなくてジェし興味を持っていきたいと思っております。

ネラリストを育てようという傾向がここしばら

もう一点、先ほど広域化の中で、市町村のマく続いていますので、昔でしたら、固定資産税

ニュアルがＡ市とＢ町で違っていて、そこがなかの仕事を20 年やっています、30 年やっています

なか統一できないのが課題の一つですというおという方がいて、その方に聞けば大概のことは話をいただきましたが、今、我々が進めようと考分かりますという時代もありましたが、今はとえているシステムの標準化は、先ほどの繰り返しになりますが、評価を簡素化した上で、作業プロ
セスまで全て明確化・標準化していかなければ進まないと思っています。 それが進んで行きますと、結果として全ての市町村で評価の均質化が進
み、公平・公正な評価が進んで行くと思いますので、この辺りは一体の議論であると思っております。 そして、標準化ができた暁には、今一生懸
命頑張っている明石部長には申し訳ありません
が、広域化という議論が必要なくなるのかもしれ− 63 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

ないと思ったりしております。

おわりに

以上です。
【井出】 ありがとうございました。 質問も含め【井出】 ありがとうございます。

て、非常に活発な御意見をいただいたと思います。

お時間も近づいてまいりました。 非常に活発

いろいろお話をお伺いしていて、コーディネー

な意見が交わされましたが、デジタル化を進め

ターが質問して恐縮なんですが、明石部長にお伺る上で課題が明らかになってきました。 データ

いしたいんです。BIM のデータを使った家屋のもそろっていて、機械的・技術的なことも大分

評価の方法、新築に関しては非常によく分かるん

普及・進歩してきていることがわかりました。

ですけれども、そういったデータが蓄積していく

しかし、どんなにデータと技術があっても、そことによって在来分の家屋も従来と同じようなれをどのように省力化や正確性につなげていく手法で評価を続けていくことができるのか。 あのかという、自治体側の覚悟が問われているとるいは、やっぱりそちらのほうでも、新築分の評も感じました。

価を変えることによって在来分の大量の家屋のデジタル技術の本格化導入に当たりまして、評価というところも影響を受けるところがある

準備・試行・定着など一定期間が必ず必要で、のか、教えていただければと思います。

その過渡期においては政策的な手当てが不可欠【明石】 そうですね。 在来家屋、いわゆる未評

だと感じております。

価家屋と言われるものを評価をすることになり

また、評価額は、ご存じのように税額とは一致ます。BIM のデータを使って評価をすることはしません。 こういった支援策も併せ、どのようできるのですが、実際に在来家屋を評価するたにデジタル化に進めていって日本経済をより活性めの BIM のデータは今現状少ないのかなと思っ化していくのかが重要なのかなと感じました。
お約束の時間になりました。 本日、たくさんています。
本来でしたら、建物が建っていた年度の評価の意見をいただきましたが、第 26 回固定資産評

基準に合わせた形で評価を行って、それで経年価研究大会のパネルディスカッションを終了さを掛けていくということになってきますので、せていただきます。

その基本ルールに則って評価されていくことで問題ないと思っています。
ただ、今後 BIM のデータやそれに代わる新しいデータが出てくることによって、家屋評価
手法の見直しがどんどんされていくことになれば、この先在来家屋においても新築家屋においても簡素化された評価方法ができてくるのかもしれないかなと思っています。
以上です。

「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 64 −

御清聴ありがとうございました。

（資料 1）

１，土地・家屋評価の多様化の認識と自治体の対応
自治体職員の対応が不十分となる要因〇外的要因①固定資産税制度の複雑さ⇒ 非木造大規模家屋評価や土地負担調整措置②制度の目まぐるしい改正⇒ コロナ禍等に対応するため税制改正の即時適用③取引事例がない地域や災害指定区域の土地⇒ 固定資産税の価格と実売買価格との乖離④業務範囲の拡大⇒ 所有者不明・空家問題〇内的要因
行政組織のスリム化 ⇒定数減・異動サイクル短期化
47（資料 2）

１ .土 地 ・ 家 屋 評 価 の 多 様 化 の 認 識 と 自 治 体 の 対 応
GIS ・AI・ RPA活用の課題や業務委託活用時における行政と民間事業者との役割分担
経営資源の制約、職員定数の減少⇒ GIS ・AI・ RPAを始めとする先端技術を活用
課題〇最終的な課税判断や納税者との接触等は、事業者が公権力の行使に関わる部分を担えないため原則不可能〇大量一括処理、一次調査、一次評価は機械化や事業者、それ以外は全て職員の業務といった役割分担〇それぞれの業務範囲の明確化と過不足が生じない緊密な連携が必要〇実務機会の減少による職員スキル低下の防止
48− 65 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（資料 3）

１ .土 地 ・ 家 屋 評 価 の 多 様 化 の 認 識 と 自 治 体 の 対 応
行政の対応の限界と改革のための条件整備の必要性・課題〇各種届出の受理、情報公開（縦覧）、証明書等発行のＩCＴ化⇒「本人確認」や「税の守秘義務」の確保〇将来的な税務手続き等のＩCＴ化等の導入・普及⇒高齢者をはじめとした低ＩCＴスキル者への「公平性の確保」〇証明書等電子化及び電子通知の効力⇒「有効性の確保」

49（資料 4）

２．自治体構想研究会第二次報告 （平成30年７月）
２０４０年頃に若年労働力の絶対量が不足、経営資源の制約、
給与・不動産価格等の低下による税収の低減

既存の制度・業務を再構築が必要
職員としての業務に特化

ＡＩ・ロボティクスの活用

従来の半分の職員でも自治体として機能を発揮し、課題突破できる仕組みを構築する必要性

神戸市で具体的な業務改革を実施するための方針を策定
50「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 66 −

（資料 5）３ - 1. 税 務 部 業 務 改 革 方 針 ( 「 神 戸 市 行 財 政 改 革 方 針 2025」 に 基 づ く )
自治体間、他行政機関との連携・標準化を前提として、ＩＣＴ活用等による利便性向
上と事務効率化により、デジタル社会に対応した市民サービスの向上と、税務職員としての業務に特化した体制を目指す。

徹底したＢＰＲ
ＩＣＴ等新技術の活用

・やめる
・かえる
・へらす の視点

自治体間、他行政機関との連携・標準化

税務職員としての業務に特化

デジタル社会に対応した
市民サービスの向上

・ 自動化・外部化により、職員がすべき仕事に注力できる体制に
ex.AI-OCR、RPA、チャットボット、コールセンター
・ タブレット等、ＩＣＴの活用による事務の効率化
・ 制度の見直しによる事務の簡素化

・ いつでもどこからでもスマホ・ＰＣ
で申告・支払いができる・ チャットボット、FAQの充実に
より窓口時間外も問合せ対応

・専門的な問合せに特化
・適正課税の推進や新たな政策
課題への対応・徴税コストの低減
51（資料 6）

３ － ２ .税 務 事 務 の 目 指 す 姿 （ 2040年 を 見 据 え た 5か 年 計 画 ）デジタル社会に対応した
市民サービスの向上
来庁せずにできるサービスの拡大収納方法の拡大

受付時間を問わない
問合せ対応

税務職員としての業務に特化
業務プロセスの見直し
ICT活用による事務効率化

ノンコア業務の外部化

標準化・平準化

事務の廃止・簡素化

集約化

・専門的な問合せに特化
・適正課税の推進や新たな政策課題への対応
・徴税コストの低減
52− 67 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（資料 7）３ - 3. 神 戸 市 固 定 資 産 税 業 務 の 見 直 し 方 針（１） ルール改正・簡素化 （やめる・かえる・へらす）
・（国）評価基準の改正要望 ・（市）評価要領の改正
・法務局電子通知の活用要望等（２） ＢＰＲによる職員業務のミニマム化 （やめる・かえる・へらす）
・コア業務（職員でなければできない判断、公権力行使）に特化
・特別なスキルを要する業務の継承に注力（３） ノンコア業務の機械（自動）化／委託 （かえる・へらす）
・定型・反復・大量業務を可能な限りＲＰA（自動）化、自動化できないものは外部委託（ ４ ） 評 価 誤 り の 是 正 等 に 係 る体 制 強 化 並 び に 業 務 フ ロー の 再 構 築 （ か え る）・非木造大規模家屋評価の体制強化

大

効
率
化
へ
の
影
響
小

（５） 評価困難案件に係るコンサルティング業務委託 （かえる）
・職員数減、経験年数短期化に伴いスキル継承が困難化することへの対応

53（資料 8）

４ .見 直 し 方 針 に 基 づ く 業 務 メ ニ ュ ー ・ ロ ー ド マ ッ プ
項目

２０１８
(Ｈ
Ｈ30)

ル 評価基準（国）ー 評価要領（市）ル
改
正 証明書発行抑制

２０１９
(Ｈ
Ｈ31)

２０２１
(R3)

２０２２
(R4)

建築設備数量確認を不要

木造戸建家屋図面評価導入
令和２年度の地方分権改革推進委員会 法務局電子通知利用

Ｒ３～個人、Ｒ４～法人・代理人申請
スキャニング・ファイリングシステム構築
エルタックス申告を簡易チェック・流し込み

償却AI-OCR

委 路線価業務委託
託 定型的評価委託化 中規模非木評価委託

２０２３(R5) ～2040

木造・プレハブ共住の比準評価導入

証明書電子申請

機 評価資料電子化
械
償却ＲＰＡ
化

２０２０
(R2)

紙申告デー
タ化等

標宅・路線現地調査含む路線価業務の委託
土地・家屋の定型的評価委託
一部を委託

困難案件コンサル

土地・家屋の困難案件委託

体 非木造評価体制制
固定資産税課
累積定数減割合

大規模・成功報酬業者対応ＰＴ

△６％

△８％

半
分
の
職
員
で
も
機
能
発
揮
を
目
標

△11％ △16％ △25%
４分の１
54
を達成済

「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 68 −

（資料 9）

出典：総務省（https://www.soumu.go.jp/）（資料 10）

出典：総務省（https://www.soumu.go.jp/）− 69 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（資料 11）

出典：デジタル庁（https://www.digital.go.jp/）（資料 12）

出典：デジタル庁（https://www.digital.go.jp/）「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 70 −

（資料 13）

出典：総務省（https://www.soumu.go.jp/）（資料 14）

土地・家屋評価の多様化の認識
ベンダーとしての対応努力について◇土地・家屋評価の多様化の認識について＞ 複雑化している不動産（土地・家屋）の価値→ 市場価値と固定資産税評価額との乖離多く存在する価格形成要因＞ 評価方法に対して求められる説明責任→ より精緻な評価が求められ評価作業が多岐に多くの調査項目が必要、自力では困難
・路線価、画地計算、所要の補正、造成費、住宅用地判定
家屋評価（部分別・比準評価）・・・等
33− 71 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（資料 15）

土地・家屋評価の多様化の認識
ベンダーとしての対応努力について◇土地・家屋評価の多様化の認識について＞ 新たな業務（税務職員の負担増）の対応□ 自然災害時での対応（災害箇所での課税客体の特定）・水害 ・土砂災害 ・地震□ 空き家家屋の調査、特定・2024年4月から相続登記義務化
・便利な場所は売買可能、不便な場所はタダでも売れな
い＝価格の二極化（固定資産税評価と大きく乖離）＞ 近隣自治体間での連携・調整における課題も存在→ 評価方法、価格水準の相違

34（資料 16）

土地・家屋評価の多様化の認識
ベンダーとしての対応努力について◇ベンダー側の対応努力について＞ お客様の困りごと、手間、無駄、負担を取り除くために多種多様にある技術、データを利用した新しい作業手法を創出し、住民サービスの向上に寄与すること→ GIS、AI、RPA等の技術を利用した職員作業の省力化→ ３次元データ、人流データ、広域評価データ等のビックデータを活用した分析・研究→ 課税事務プロセスの変革（改善・簡素化）
作業の部分委託だけでなく課税事務フローの改善も※「固定資産評価における民間委託及び民間有識者等の活用について（総税固第３３号 H19.3.30）」を遵守した委託可能範囲にて最大限の対応を行う35「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 72 −

（資料 17）

GIS・AI・RPA等、新たな技術の活用と課題◇それぞれの技術活用事例と課題について＞ 広域連携・他の自治体との連携 ～ビックデータの活用～
１）土地編（広域評価手法の導入に関する研究）※第24回固定資産評価研究大会分科会にて「広域土地評価実証実験」発表

複数の自治体にて広域評価手法（路線価等の実データを活用）を用いた場合の効果・課題を検証する。
実証手順→
分析ツール、GISを駆使し分析・検証

36（資料 18）

GIS・AI・RPA等、新たな技術の活用と課題◇それぞれの技術活用事例と課題について＞ 広域連携・他の自治体との連携□ 検証結果～ビックデータの活用～→ 広域比準表を利用した試算結果、従前との差が±４％以内に納まった路線価は約80％→導入は十分可能→ 適切な地域要因の取得と検証結果から導いた統合条件に
より広範囲を同一状況類似地域とすることが可能□ メリットと課題→ 市境調整の手間が軽減→ 状況類似地域数の削減、評価要領の統一（広域版）→ 過去との乖離が０になる訳ではなく、その部分において十分な説明が行えない→導入に踏み込めない37− 73 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（資料 19）

GIS・AI・RPA等、新たな技術の活用と課題◇それぞれの技術活用事例と課題について＞ 広域連携・他の自治体との連携 ～ビックデータの活用～
２）家屋編（広域比準評価手法の導入への検討・検証）
建具、建築設備等の判定

資材の判定（屋根の例）

評点基準表

とにかく大変・・
屋根の形式判定
階高、天井高の判定

施工量の判定38（資料 20）

GIS・AI・RPA等、新たな技術の活用と課題◇それぞれの技術活用事例と課題について＞ 広域連携・他の自治体との連携 ～ビックデータの活用～□ 広域比準評価導入の可能性→ 全国の家屋評価データの収集、一元化が可能となれば大きなメリットがある⇒大幅な効率化が見込める※早稲田大学名誉教授 小松幸夫氏
出典：「資産評価情報」(2020年9月号)「家屋評価とデジタル化」より→ 広域比準評価導入への可能性を検討するため家屋評
価データの収集、分析および実証実験を実施
・20数市町村における広範囲のものから4～5市町村（人口等規模が類似する）規模の範囲にて実施

分析・実験結果からは導入可能と判断できるが・・・「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 74 −

39

（資料 21）

GIS・AI・RPA等、新たな技術の活用と課題◇それぞれの技術活用事例と課題について＞ 広域連携・他の自治体との連携 ～ビックデータの活用～□ 踏み込めない原因、課題→制度（法的）、課税事務、標準化（手法・資料）
・標準家屋の決定（市町村ごとに設定が必要）
・課税に対する説明責任・評価要領、図面書式、評価者の感覚（経験）等□ 将来的に実現を期待されるもの→ビックデータとAIを組み合わせた判定作業の自動化
・建築確認申請図書、平面図、間取り図を読み込み
AIによる自動判定“資材、施工量等をAIが判断”⇒作業時間の軽減、データ精度の統一化が実現

40（資料 22）

GIS・AI・RPA等、新たな技術の活用と課題◇それぞれの技術活用事例と課題について＞ GIS・AI(人口知能)・RPA(事務作業の自動化)の活用事例
・登記、評価データ入力作業の自動化（GIS連携、RPA活用）
・判読調査業務（地目・家屋・償却）→ AI画像判定、衛星データ活用
・高低差調査（画地）→ 前面道路との高低差を自動算出
・紙媒体から必要情報の抽出、算出 → AI-OCR、自動帳票化（地積測量図、建物平面図、償却資産申告書）等
・チャットボット（自動応答）→ 回答事例、類似事例（窓口応対、判例、実務提要 等）

上記AI活用事例には多くの学習データ、精度の高い情報を与え続ける必要がある。特に画像認識・判定においては人間のフォローがまだ必要。
41− 75 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（資料 23）

GIS・AI・RPA等、新たな技術の活用と課題◇それぞれの技術活用事例と課題について＞ 判読調査業務（家屋）→ 航空レーザデータ、画像認識処理を活用した事例
高さの変化のある→
対象箇所を検出

２時期の航空写真

さらに屋根色の変化を反射→強度の違いで判断、検出42（資料 24）

GIS・AI・RPA等、新たな技術の活用と課題◇それぞれの技術活用事例と課題について＞ 課税事務プロセスの変革（改善・簡素化）
課税事務における個々の工程を簡素化するだけでなく、さらに今までの仕事の流れも改善し、新しい課税事務フローを創出する（例）土地、家屋異動進捗情報の一元化※土地異動、家屋異動（新築）の処理状況を管理・共有→現地確認の重複を防ぐ→住宅用地区分、戸数に関する確認→セットバックによる非課税認定
43「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 76 −

（資料 25）■建築BIM推進会議（出典）国土交通省：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/kenchikuBIMsuishinkaigi.html
15（資料 26）■BIMの普及状況について
実施日

方法

回答数

2022年度VE等

2023/1/27, 2/03

Web

130

2021年度VE等

2022/1/28, 2/4

Web

166

第２回シンポジウム

2021/7/6

Web115

第１回シンポジウム

2020/10/21

Webと紙の併用

176

2019年度VE等（大阪）2020/1/30

紙

209

2019年度BIMシンポジウム

2019/10/4

紙

126

2014年アンケート

2014/10/20-11/7

郵送

233

16

− 77 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（資料 27）■BIMの普及状況についてよく知っている

知っている

どちらでもない

知らない

全く知らない無回答

社内でBIM・3次元CADを利用したﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄを
知っている

0%

20%

40%

60%

80%

図 2014年に建設会社に郵送で実施したアンケートの結果
導入済

導入を検討している

導入予定はない

その他

100%

無回答

2019年度BIMシンポジウム
2019年度VE等（大阪）
第1回シンポジウム
第2回シンポジウム

2021年度VE等
2022年度VE等

0%

20%

40%

60%

80%

100%
17

（資料 28）2次元CADを利用してい BIM・3次元CADを利用 ｿﾌﾄｳｪｱ開発環境を利
る
している
用している

5.よく利用している
2.あまり利用していない

4.まあまあ利用している
1.全く利用していない

3.どちらとも言えない
無回答

2019年度BIMシンポジウム
2019年度VE等（大阪）
第１回シンポジウム
第２回シンポジウム
2021年度VE等
2022年度VE等
2014年アンケート
2019年度BIMシンポジウム
2019年度VE等（大阪）
第１回シンポジウム
第２回シンポジウム
2021年度VE等
2022年度VE等
2014年アンケート
2019年度BIMシンポジウム
2019年度VE等（大阪）
第１回シンポジウム
第２回シンポジウム
2021年度VE等
2022年度VE等
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%
18

「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 78 −

（資料 29）

施工関係者の回答が多いものに限定して比較すると、BIMソフトウェアに触れたことがない回答者が顕著に減少している。

2次元CADを利用して BIM・3次元CADを利
いる
用している

5.よく利用している
2.あまり利用していない

4.まあまあ利用している
1.全く利用していない

3.どちらとも言えない
無回答

2014年アンケート
2019年度VE等（大阪）

2021年度VE等
2022年度VE等
2014年アンケート
2019年度VE等（大阪）
2021年度VE等
2022年度VE等
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
19

（資料 30）

図

回答者のソフトウェアの利用状況
20− 79 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（資料 31）

建設会社内部においては、BIMだけでなく、３次元計測技術
やドローンなどの新技術の導入が進んでいる

所属箇所における新技術の活用状況
21（資料 32）

BIMの導入の目的を聞くと、施工分野では「干渉チェック」が圧倒的な１位だったが、近年、「発注者へのプレゼンテーション」が同率となっている。
22「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 80 −

（資料 33）

施工プロセス全体の各段階でみると、
BIMで実施されている比率には大きなばらつきがある。

図 施工プロセスごとのBIMの導入状況※施工Step図と躯体図は2023年２月３日に追加した項目である。そのため、２０２３年１月２７日の回答者は未回答となっている。

23（資料 34）■建築物の３次元形状を記述する４つの方法
レーザースキャナで取得した点群
データ

ＢＩＭデータGISデータ

建築物の形状を表現
柱や梁などの部位情報や、素材、業者などの非形状情報を記録できる。

都市スケールの建築物形状を表現
世界測地系で表現されるため位置合
わせが不要。

建築物を抽象化し建築物の内部などた表現になるため、の詳細形状や部材
現実の建築物の形
構成の記載が難し
状と齟齬が発生すい。
る。

写真測量に基づく
メッシュモデルメッシュモデルの点の集合して表現。
表面に写真から作
形状と色情報が分成したテクスチャかる。
が貼られている。
面が貼られていな
いので、後処理が必要である。

建築物とそれ以外の要素が一体の３Ｄモデルとして表現されている。
24− 81 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（資料 35）■ Digitization, Digitalization,
Digital transformation• Digitization : アナログ情報をデジタル情報に置き換える行為を指すことが多い• Digitalization : 各種情報化技術を用いでビジネスモデ
ルの転換を意図するような行為を指すことが多い• Digital transformation : 組織横断的なビジネスプロセ
スの変更や、顧客主導の戦略的なビジネスモデルの変換を複数の情報が技術を用いて達成していくことを目指すニュアンスで使われていることが多い
情報化技術を導入する水準がどの段階を志向するか
により、情報化技術以外の要素もセットで議論することが重要になってくる。
25（資料 36）■先端技術の多様化■先端技術の多様化
ロボット
5G
ロボット

IoT
VR

5Gクラウド

IoT
タブレット

クラウド
人工知能（第2軸）

4000 タブレット
4000
3500
3500
3000
3000
2500
2500
2000
2000
1500
1500
1000
1000
500
500
0
0

ディープ・ラーニング

人工知能（第2軸）

7000

1400

7000
6000
6000
5000
5000
4000
4000
3000
3000
2000
2000
1000
1000

1400
1200
1200
1000
1000
800
800
600
600
400
400
200
200

RPA

ディープ・ラーニング
ドローン

RPAビッグデータ

ドローン

ビッグデータ

人工知能の記事件数
人工知能の記事件数
記事件数
記事件数

記事件数
記事件数

ﾃﾞｼﾞﾀﾙ・ﾄﾗﾝｽﾌｫｰﾒｰｼｮﾝ
VR
ﾃﾞｼﾞﾀﾙ・ﾄﾗﾝｽﾌｫｰﾒｰｼｮﾝ

0
0

0
0

西暦
西暦

西暦
西暦

本グラフは⽇経テレコン社の記事検索サービスを⽤いて集計した。
検索対象を新聞記事のみに限定している。
26「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 82 −

（資料 37）■デジタル・トランスフォーメーション• デジタル・トランスフォーメーションとは顧客や社会的ニーズの分析を通じて、データや情報技術を活用と、組織改編やビジネス・プロセスの見直しを同時に行いながら、生産性の向上を目指す運動全体を指す。
• 「良いユーザー・エクスペリエンス（UX）の達
成」が目標

27

（資料 38）■DXに関連する重要な概念
良いユーザー・エクスペリエンス（UX）• 「良いユーザー・エクスペリエンス（UX）の達成」とは、効率的な仕組みを作ることに加え、そのシステムや仕組みの利用者や関係者が使って良かったと思える仕掛けを用意することを指す。
• より、ざっくりと解釈すれば、顧客や関係者が従来の方式よりも「わくわく感」や「楽しそう」と感じることをもっと重視した方がよいということを重視しようということ。

28− 83 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（資料 39）■DXに関連する重要な概念
技術の民主化（Democratization of technology）• 高度な技術群へのアクセスを良くしていくことで、一般消費者も製品やソフトウェアの利用や開発に主体的に参加できるようにする運動を指す• 一部の技術者や企業が、高度な技術やデータを独占的に所有するのではなく、多くの人々が自由に技術やデータを活用できるようにする• 関連する知識なども公開するとともに、ユーザー側でも蓄積した知識を公表していく文化的素地が
重視される

29

（資料 40）■デジタル・トランスフォーメーションと都市
既存の大規模建築物の３次元データを作成し、運営とメンテナンスの記録と最適化を行うシステムに関する共同研究を実施している。
周辺の３次元データは公開されたデータを利用
周辺の３次元データは公開されたデータを利用

建物部分は研究室で学生
建物部分は研究室で学生を中心に作成（出典）令和 2 年度・3 年度総括 BIM を活用した建築生産・維持管理を中心に作成プロセス円滑化モデル事業 検証結果報告書, p.212
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/content/001473076.pdf「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 84 −

30

（資料 41）

日本の固定資産税評価(土地)の課題認識
論点求められるもの

不動産市場の変化、
地価形成の多様化への対応の必要性・不動産市場を意識した対応の必要性

高齢化・人口減少時
代の持続可能性の高い評価体制の必要性

・評価の効率化、低コスト化
・より高度な専門性を担保できる体制の構築

・評価精度の向上・可視化・比較可能性
・納税者への説明力の質的向上

３（資料 42）

北米の資産税評価実務の特徴(その１)取引事例を活用した評価モデルの開発・運用
・過半を占める低層住宅地域では、CAMA(Computer Assisted Mass Appraisal)方式が採用されている。
・多数の取引事例を統計的に分析し、それに基づき土地・建物一体とした評価モデルを作成する。
・入力する変数として、街路条件、画地条件、建物条件(寝室数、浴室数等)等の比較的楽にデータ取得できるものが採用されている。

求められる資産税評価の要件
・「正確さ」、「論理的」、「説明しやすさ」、「簡素さ」が重要視される。

Ratio Studiesに基づく評価結果の検証
取引事例価格と評価モデルで試算 ・評価モデルの精度検証が可能
された評価額の乖離状況に着目し ・納税者への説明ツールて、COD、PRD等の数値を計算す ・評価精度を高めるための目標数値(内部管理指標として活用)る方法(後掲【参考】を参照)
・Assessorの能力証明(昇進・昇給、転職)
４− 85 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（資料 43）

北米の資産税評価実務の特徴(その2)
自治体内部での処理体制
・評価専門職として自治体に採用され、部署間の異動は無い。
・専門性(IAAOの資格に準拠)に応じた業務分担がなされている。
・評価業務は自治体の内部処理が原則で、外部委託は特殊なものに限られている。

・雇用の流動性が高く、自治体間での転職が多い。
・定年退職後、コンサルタント業を営む者がいる。(発展途上国向けの業務が特徴となっている。)

評価人の育成・IAAO提供の研修がメインで、段階的に資格取得をすることにより、それに応じた処遇を受ける。
・大学にAssessor養成コースが用意されているケースもある。(ブリティッシュコロンビア大学)５（資料 44）

北米の資産税評価実務の特徴(その3)【IAAOが用意している資格】
資格

役割・内容

CAE(Certified Assessment Evaluator)

課税評価業務の全般を統括する役割が求められている。IAAOが認定する資格のなかで上位資格として位置づけられている。

RES(Residential Evaluation Specialist)

住宅の課税評価のみを扱える専門家としての資格である。

MAS(Mass Appraisal Specialist)

大量評価技術(データ分析、評価モデル構築)を体系的に身につけた専門家としての地位を認定する資格である。

AAS(Assessment Administration Specialist)

主として資産税全般の行政管理を担当する専門家としての資格である。

PPS(Personal Property Specialist)

動産の課税評価のみを扱える専門家としての資格である。

CMS(Cadastral Mapping Specialist)

地籍関連の地図情報に関係した専門家としての資格である。

「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 86 −

６

（資料 45）

日本へのCAMAの適用可能性
CAMAの適用条件
・物件確認資料(登記・地籍データ等)が整備されている。
・取引事例データが整備されている。
・街並みが整備されている。
・評価担当者がプロフェッショナルとして、段階的・長期的に教育訓練を受ける環境が整備されている。

日本の状況
・登記に公信力が無い点、国土調査が未了であり、物件確認資料が十分整備されていない。
・取引事例データの整備、活用が遅れている。
・街路条件が劣る地域が多く、不整形地、規模過小地、無道路地等、個別に大幅な減価を要す
る画地が多い。
・評価担当者が短期間で異動となる。
日本では、CAMAの適用は困難であり、現行の路線価評価法をベースに、改善をはかる方向性が適している。
７（資料 46）

北米の資産税評価実務の日本への示唆
論点求められるもの

改善の方向性

不動産市場の変化、
地価形成の多様化への対応の必要性・不動産市場を意識した対応の必要性
・評価精度の向上・可視化・比較可能性・納税者への説明力の質的向上

・不動産市場を反映した課税評価額になっているかどうかの検証を試みる。(Ratio Studies

高齢化・人口減少
時代の持続可能性の高い評価体制の必要性

・評価の効率化、低コ
スト化
・より高度な専門性を担保できる体制の構築の考え方を参考)・不動産鑑定士資格を有する
評価専門職の育成(大都市部)
・経験を積んだ不動産鑑定士の雇用(地方町村部)

北米の資産税評価実務からの示唆：評価体制、人材育成、働き方、専門業者との役割分担等にも焦点にあてるべきでは？

− 87 −

８「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

（資料 47）

参考：Ratio Studies(COD)の試算例(計算例は、IAAOテキスト(1999)『Mass Appraisal of Real Property』第5章より引用)

評価モデルの全般的な安定性・公平性の程度を検証する。
【望ましい数値の目安(注)】新規開発地：10以下
既存住宅地：15以下
農家住宅地：20以下(中央値)(注)IAAO(1999)“Standard on Ratio Studies”Assessment Journal Vol.6No.5,pp.23-64.
９（資料 48）

参考：Ratio Studies(PRD)の試算例(計算例は、IAAOテキスト(1999)『Mass Appraisal of Real Property』第5章より引用)

同一自治体内で、評価水準が上位、中位、下位の地域を通じて評価水準に偏りがないかをチェックできる指標【PRDの解釈(注)】0.98-1.03 良好<0.98 上位物件が高めの評価額となっている。
>1.03 下位物件が高めの評価額となっている。
(注)『Mass Appraisal of Real Property』の第5章Table13,p240に基づいた。

Example Aでは、PRDが1.000であり、評価水準に偏りが認められない。(望ましいケース)

(平均値)

10

「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 88 −

（資料 49）

参考：Ratio Studies(PRD)の試算例(計算例は、IAAOテキスト(1999)『Mass Appraisal of Real Property』第5章より引用)

Example Bでは、PRDが1.129であり、下位の地域で評価水準が高めになっている。

Example Cでは、PRDが0.855であり、上位の地域で評価水準が高めになっている。
11− 89 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

分科会発表（概要）① 「山口県における非木造家屋評価の事務改善」

伊藤

霞

工藤

圭史

（伊藤

山口県総務部税務課課税班
株式会社ハシマＡＩＴ

氏）

（工藤

主事

執行役員

氏）

② 「衛星画像解析による異動判読について」
神谷

知己

宇野女草太

（神谷

愛知県半田市総務部税務課
中日本航空株式会社

氏）

（宇野女

調査測量事業本部 技術部コンサルタント統括環境グループ氏）③ 「償却資産の調査に必要なものはノウハウではなくパッション！」

上谷

大吉

大阪府東大阪市税務部固定資産税課償却資産係

（上谷

氏）

「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 90 −

④ 「これからの固定資産税制度等について」

渡邉

雄太

北海道北広島市総務部税務課

（渡邉

主事

氏）

⑤ 「民法改正の固定資産税実務への影響」
露木洋司

一般財団法人 MIA 協議会賛助会員（露木

城南法律事務所

弁護士氏）⑥ 「用途地区区分について」
髙岡英生

一般財団法人日本不動産研究所公共部

次長

飯島孝博

一般財団法人日本不動産研究所公共部

主席専門役

（髙岡

氏）

（飯島

氏）

− 91 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

①「山口県における非木造家屋評価の事務改善」

山口県は、ハシマ AIT が提供するソフトウェ
ア「AssessMeister®」の開発版を使用し、評価検証を行う。 ハシマ AIT は、山口県からの意見をもとに「AssessMeister®」の改善を行う。

山口県総務部税務課課税班



主事



伊藤

霞

株式会社ハシマ AIT



執行役員

工藤

圭史

5

1

山口県の家屋評価事務概要
・所管税目：不動産取得税
・組織体制：税務課と7 つの県税事務所
・評価対象：200㎡以上の非木造家屋
・市町との関係：評価後に価格を通知

2

評価事務の流れ
1）新築家屋を把握し建築図面等を借用。
2）評価計算を行った上で現地調査をし、検算・決裁作業に入る。
3） システムに登録後、不動産取得税の課税を行い、市町等に通知。

3 「測り出し方式」の実務例及び課題
山口県における家屋評価事務では、「測り出し方式」が大きな特徴である。
面積算出を要する「床仕上」や「内壁仕上」といった部分別の計算について、見積書ではなく建築図面をもとに算出するものである。
具体的には以下の工程を経る。
・印 刷した建築図面から長さや部屋といった情報を手作業で拾い出す。
・拾 い出した情報を、税務課が作成する独自の Excel に入力する。 なお Excel は帳票を兼ねている。
・計 算プロセスが分かる資料を全て印刷して検算を行う。
これらは大変な集中力と時間を要し、職員の時間外勤務や評価誤りリスクの増大など、様々な課題を引き起こしている。 家屋の用途・構造によっては、評価に1 ～ 2 カ月を要する事例もある。
さ ら に、 評 価 基 準 改 正 年 度に お い て は、Excel のメンテナンス作業が発生するほか、市町への価格通知のため旧基準から新基準への置き換え作業が発生する。

山口県による検証結果
床面積 200㎡～ 2,000㎡強の事務所や店舗などで検証を進めた結果は以下のとおりであった。
・作 図、評点数算出、帳票出力、データ作成、基準表置き換え、いずれの作業もスムーズに進めることができた。
・特 に作図や評点数算出については5 ～ 10 倍の作業効率向上が見られた。
・手 書きや手入力に係る労力が減少することから、職員の疲労が軽減されるほか、入力誤りなども大幅に減少すると期待された。
・職員間の評価の平準化も期待される。
・AssessMeister® の機能の一つである「3Ｄ化」
により家屋を構造的に把握でき、作業が楽しくなった。

64

山口県とハシマ AIT で事務改善の取組
上記課題を背景に、以下の取組を行った。
・取組内容：「測り出し方式」の効率化
・実施期間：2023 年 4 月～ 8 月末
※ 取組は翌年 3 月まで継続予定
・手法「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 92 −

今後の研究開発予定
ハシマ AIT では、今後も以下の研究開発を進めていく予定である。
・大型マンション対応
・AI の精度向上 ※・建物被害認定への対応※ 今回の研究発表では、AI の育成はまだ行っていなかったため、手動操作のみでこれらの効果を達成している。

②「衛星画像解析による異動判読について」
愛知県半田市税務課

中日本航空株式会社

1

神谷

知己

宇野女

草太

で購入し、異動状況を迅速に把握するために、2 か 月に1 回の 間 隔（ 年 6 回 ） で 購 入、
さらに2 時期の差分解析を行うこととした。
⑶

はじめに

画像内に雲が一部含まれていても購入す

本市では、令和 4 年度から令和 6 年度の3 年る条件があり、今回は雲量 10% 以下として間の債務負担により「衛星画像解析による地いる。

目判読業務委託」を発注し、「中日本航空株式会社」が受注した。 本研究発表は、令和 4 年度実績に基づき作成したものである。
2

4

行い各時期 200 ～ 400 筆程度の異動変化の候補箇所が確認された。

は土地 7 人、家屋 8 人の体制で調査・評価業務⑵

を担当している。

補箇所については、各時期 1 筆単位で帳票

航空写真を基に実地調査等を行っていたが、（PDF 形式）を作成し、固定資産の調査用

納 税 通 知 書 送 達 後に、「 土 地 利 用を 既に 変 更資料として活用している。

している」等の現況異動に関する問い合わせが多く寄せられ、納税者への現年・過年度の課税修正の対応や説明に苦慮する場面が多く

5

異動判読に基づいた成果
本解析手法の検討や精度向上に時間を要しあった。

たため、令和 4 年度は「市街化調整区域の土地」

しかし、市内全域を効率的に把握する航空に絞り調査を行った。

写真は、財源の関係で毎年撮影することはで納品された帳票や Excel データから、再度きない。 その中で地方税法第 408 条（実地調査）

机上及び実地調査により「53 筆」の土地に対に基づき、毎年市内全域の異動状況を把握でして課税変更を行い、結果として令和 5 年度課

き、かつ、職員の負担を極力増やさず、低コ税において約 200 万円の税収増となった。

ストで実現できる手法について検討を行うこ
ととした。

帳票作成
差 分 解 析に よ り 抽 出さ れ た 地 目 変 化 候

税務通知等の各種資料に併せて3 年に1 度の6

おわりに
衛星画像等の写真は、更正できる根拠資料

衛星画像による異動判読の構築に向けてではなく、あくまで参考資料としての位置付

異動把握の手法検討
航空写真をベースに、衛星画像、ＭＭＳ、ドローン等の手法を検討した結果、航空写
真より解像度が落ちるものの、格段に安価であり1 年間の中で複数枚取得可能である
ことから、準リアルタイムで市内全域の定期観測が可能な「衛星画像」を活用することとした。
⑵

異動判読の実施と精度
2 か月毎の衛星画像を用いて差分解析を半田市における実地調査の課題と現状⑴

異動判読の実施⑴

課税筆数 80,622 筆、棟数 57,481 棟、担当職員

3

衛星画像の調達けである。 毎年市内全域を調査するにあたり、撮影時期にこだわらなければ「衛星画像」を活用することで、効率的に異動変化を把握することができ、さらに職員の負担減、コスト削減にも繋がるので、持続的な運用が可能であると考える。
今後は、精度向上に努めながら、効果的な撮影回数や差分解析時期の確認、さらには衛使用する衛星の選択
固定資産調査として活用するためには、地上の土地状況が分かる解像度（50cm 以

星画像解析に AI を活用する等の取り組みを行う。

下）であること、定期的に観測が可能であることが重要である。 今回は「Pleiades 衛星」の定期観測用のプランを用いて市内全域（47.42㎢）を1 回 17 万円程度の低コスト− 93 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

③「償 却資産の調査に必要なものはノウハウで調査の対象者については「モノづくり」のまちなので、市内に工場が多く存在しています。 市内の工業地帯を回って外観で申告
漏れ資産のありそうな法人や大規模な事業
用家屋の所有者を対象に調査を行いました。

はなくパッション！」
大阪府東大阪市固定資産税課
上谷

大吉

1

今回の発表の目的
タイトルでは「ノウハウではなくパッション」とさせていただきましたが、ノウハウは必要だと思います。 しかし、ノウハウがなかったり、人員不足を理由に調査に取り組めていない自治体がたくさんあるようです。 私は前職が陸上自衛官で自衛隊ではできない理由を探すのではなくどうすれば任務を遂行できるかを考えるという考え方でした。 償却資産の調査のノウハウについては書籍や色々な研修から得られると思います。 なので、ノウハウや人員不足を理由に調査に踏み出せずにいる
自治体の背中を押せたら良いなと思います。

⑵

令和 4 年度の取組み
令和 3 年度に引き続き税務署調査や工業地帯の調査の他に、新築事業用家屋の所有者を対象に調査を始めました。 これについては1 件当たりの税収は多くないですが、前年度の調査で事業用家屋の所有者との折衝時に古い家屋の外構や建物附属設備の取得価格が分からず苦労したので、次世代に負の遺産を残さないようにするために実施しました。 その他では件数は少数ですが、先端設備の導入計画の認定を受け、補助金をもらっている方について、担当部署の後追い調査も兼ねて調査を実施しました。 この調査については、高額な機械を購入しているケースが多く、1 件当たりの調定額が大きかったです。

2

東大阪市での調査に関する経過
東大阪市では平成 29 年度に市長より課税の適正化について指示があり、令和元年度には市長自らが税務署に赴き定期的に法人税資料を閲覧できるように調整してくださいました。
償却資産係の人員も平成 29 年度は2 名だったのが令和 5 年度には6 名まで増えました。
令和 3 年度の取組み
それまで税務署調査では、法人税の申告調査で固定資産台帳が確認できる法人のみを調査対象としていましたが、法人から固定資産台帳を提出してもらう形に変えることで調査の幅を広げることができました。 こ
れまでやってないやり方だったので係内で温度差もありましたが、一人でできる仕事には限界があります。 周りの職員を巻き込
むために、まず自分が率先して皆が担当したくない案件や仕事を請け負い、他の係員に対して思っているより怖くないということを示しました。 これも自衛隊で学んだことですが、自衛隊の班長は罰でさせられる
腕立て伏せも必ず一緒にやってくれました。
それによって上下の信頼関係を築けたと思うので、その経験を活かして自ら実践しました。結果、それまで後ろ向きだった後輩が、今では皆が担当したくないと言うような案
件を自分から進んで担当してくれるようになり、それが全体としての底上げに繋がりこ
こまで成果が上がっているのだと思います。

⑶

令和 5 年度の取組み
令和 3、4 年度の調査に加えて令和 4 年度の調査で調定額が大きかった、過去に先端設
備の導入計画の認定を受けている方を対象として調査を実施しました。 工業地帯の調査が今年度で一通り終わるので、来年度の調査対象者選定の試行で、飲食店や介護事業者等を対象に色々な条件で調査をしています。

⑴「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）3

− 94 −

まとめ
自分たちの持っている力や情報には限りがあると思います。 自治体の規模によるとも思いますが、同じ庁舎内では様々な情報を持っている部署があるので、日頃から協力してもらえるような関係を築くと良いと思います。
最後に、これまで情報提供してくださった
庁内の関係部署や毎月の閲覧調査にご協力くださった東大阪税務署の皆様、申告調査にご協力くださった税理士協会の皆様のご協力のおかげでこれだけの成果が上がっております。
この場を借りて御礼申し上げます。

④「これからの固定資産税制度等について」の協議などを契機としながら、単に消極的
所管争いをするのではなく、相互協力の効
果的なあり方について、検討する時期に来ているものと感じる。
特に、過去からの評価技術・知見の伝承や保存等は急務であると強く感じる。

北海道北広島市総務部税務課
主事

渡邉

雄太

1

はじめに
共通納税システムの稼働や税務システムの標準化、電子申告、法務局や税務署との紙によらない情報連携、そして、マイナポータル
等を活用した納税通知書等の送達等の構想な
ど、デジタル化が大幅に進んでいる。
また、時代の経過とともに、様々な事柄の価値観や情勢などが変わり続けている。
これらの背景などから生じている現場での支障事例を挙げつつ、これらを解消するための方策について僭越ではあるが検討した。
なお、特定の団体等を批判等する趣旨ではないので、ご留意いただきたい。
現場での支障事例と解消方策等
支障事例については、大きく、「法律の規定が支障となっているもの」「他の団体（市町村、都道府県及び国（法務局などの別府省庁等））との役割分担や連携が不十分であったり不明
確であるもの」「他の制度との連携が柔軟にできていないもの」に分類される。
主な事項の概要は次のとおり。

⑷

情報公開
地図データの統合等が進む中、家屋情報の需要は一定以上存するとともに、課税情報の秘密の範囲のあり方については、事実上公開されていたり、公開されるべきものであれば、現行規定では困難だが、将来的には検討すべきと感じる。

⑸

罹災証明・被害認定調査への対応
減免や損耗減点補正等の適用に当たっての被害認定調査との連携及び被害認定調査をする際の課税台帳等の情報活用について、
災対法の改正に伴い、課税台帳等の情報活用が可能となったため、まだまだ余地があるところと考える。

2

3⑴

納税管理人制度について
制度趣旨を鑑みて、共通納税システムの稼働を契機としながら、居住地のみならず、納税義務者の事情（体調や諸般の事情等）にも対応することが必要と感じる。 窓口や電話での相談が非常に多い。
また、外国人、外国法人への対応として、国税でいう特定納税管理人制度の導入について必要な時期に来ているものと感じる。

⑵

台帳と番号（個人・不動産）の紐付け
地方部での完全な紐付けは可能であるのかどうか懐疑的である。
やはり、相当な労力を要するところであり、省庁を越えて地方税、所有者不明土地
及び不動産登記の各現場での協力や役割分担が必要不可欠と考える。
不動産番号についても、法務局との建設的な話し合い、調整を期待する。

⑶

都道府県と市町村との相互協力
いわゆる蒸し返し事案や評価の役割分担− 95 −

現場からの提案等の場
知事会や市長会、町村会などからの要請・要望などについては「償却資産課税の堅持」などの大枠での事項になるため、事務の具体的な事項の提案はそぐわない現状がある。
このことから、内閣府が所管する「地方分権改革・提案募集方式「地方からの提案」」を活用して、これまでに6 件の提案が実現された
か、もしくは実現が見込まれており、関係府
省庁の方々には感謝している。
地方からの提案が活用された他事例を見ると、様々な制度の規制緩和や事務運用の改正等に繋がっており、国・都道府県・市町村の事務の効率化や住民の利便性の向上に寄与されているなど、好影響を与えているものがとても多く、年々、提案が活性化している。
しかし、規制緩和に当らない提案や税制改正に関する提案などは対象外とされている。
その中で、固定資産評価研究大会が毎年開催されている。 固定資産の評価及び固定資産税に 関す る 諸 問 題に つ い て は、 こ の 大 会で、問題提起や考察等を発表等することができる
ため、これらによっても、課税（評価）庁及び納税義務者の両者の利便性の更なる向上に寄与するものと考えられる。
評価センターの功績を改めて感じた。

「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

⑤「民法改正の固定資産税実務への影響」
一般財団法人ＭＩＡ協議会賛助会員
城南法律事務所
弁護士

露木

洋司

1

最近の民法改正
民法は、比較的最近、債権法に関わるもの、相続法に関わるもの、所有者不明土地等に関わるものについて改正・施行されている。

2 債権法改正と固定資産税⑴ 改正の趣旨
債権法とは、民法の中で、契約等に関する最も基本的なルールが定められた部分のことで、約 120 年間にわたり実質的な見直しがほとんど行われていなかった。 この間の社会経済の変化への対応等のための改正である。
⑵ 固定資産税実務との接点
総務省発出の行政通達があり、債権法改
正との関係での実務取り扱いの留意点についての言及がある。 通達では、債権法改正と固定資産税実務とのつながり、特に連帯納税義務に関わる留意事項が詳細に説明されている。
⑶ 連帯債務の効力の変更
改正により、従来絶対的効力を有していた履行の請求、免除、時効の完成が、相対的効力に格下げになった。 但し書き規定により当事者の意思に応じて絶対的効力の対象範囲を広げる措置も可能となる。
⑷ 改正の影響―免除
連帯納税義務者の一人に対して固定資産税の減免が行われた場合、他の連帯納税義
務者には原則としてその効力が生じないこととなった。
⑸ 改正の影響―納税の告知等
税額の確定処分として行う納税の告知又は更正、決定及び差押えの前提要件としての督促については、改正前から各連帯納税義務者に対して行わなければその効力が生じないものであり、改正後も変わらない。
⑹ 今後の課題・展望
減免は各自治体の条例に基づいて行われるものであるため、実際には条例をどのよ
うに修正・適用するのかといった問題となるだろう。
改正による変更として、履行の請求、時効の完成も、免除と同列の位置付けで通達の言及があり、実務対応の変更が生じる可能性がある。 それぞれ、関連概念がやや複雑である、改正に伴う用語変更も考慮しなければならないなど、意外と難しく、混乱しないよう気を付けたい。
「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

3 相続法改正と固定資産税⑴ 改正の趣旨
相続法とは、民法のうち、人が死亡した場合にその人の財産がどのように承継されるかなどに関する基本的なルールが定められた部分である。 社会状況の変化等への対応のための改正。
⑵ 固定資産税実務との接点
配偶者居住権が新設され、遺産分割等の選択肢として、配偶者が、無償で、引き続き居住する権利を取得することができるよ
うになった。
法務省作成のパンフレット中に、「配偶者居住権が設定された居住建物の固定資産税は誰が負担することになりますか？」とある。 この質問から、配偶者居住権が固定資産税実務に関わる可能性があるため、一応考え方を整理する。
⑶ 前提―固定資産税課税の基本的考え方
固定資産税課税については、「所有者課税の原則」「台帳課税主義」という考え方がある。
⑷ 課税実務への影響の有無
配偶者居住権は、不動産の所有関係を変動させるものではなく、登記も所有権以外の権利としてのものであるから、権利者たる配偶者は課税の対象とはならず、課税実務への影響なし。
⑸ 実務対応上の注意事項
配偶者居住権が設定された建物の所有者
は、固定資産税を納付した場合には、配偶者居住権の権利者たる配偶者に対して求償することができる。 課税対応そのものとは別だが、疑問を持つ納税者への対応の局面
等では、このような民事上の法律関係を念頭に置く必要がある。
4 所有者不明土地等に関わる改正と固定資産税⑴ 改正の趣旨
所有者不明土地等の発生予防と利用の円滑化の両面から、民事基本法制が見直された。
⑵ 固定資産税実務との接点
新たに創設された土地・建物の管理制度は、
土地・建物を適切に管理するための制度である。 管理人が選任されれば、これまで課税対応に苦慮していたような所有者不明土地についての課税対応の在り方に影響し得る。
⑶ 今後の課題・展望
新しい管理制度で、特定の不動産のみを管理し、預貯金等を管理しない管理人において、固定資産税を納付することまで本来想定されているか、やや疑問がある。 事例の蓄積もほとんどない状況であり、今後、新
たな管理制度において固定資産税納付に関わる実例がどのように生じるか、動向が気になるところである。

− 96 −

⑥「用途地区区分について」

帳登録価格を修正したことの違法性が争われた判例において、用途地区区分の基準につい一般財団法人日本不動産研究所て裁判所の判断が示されている。

公共部
次長

髙岡

英生

当該判例によれば、固定資産評価基準や評

主席専門役

飯島

孝博

価要領等において、普通商業地区、併用住宅地区の区別につき、一義的に明白な基準が定

0

問題意識

められているとは評価し難いものであり、用市街地宅地評価法適用地域においては、ま途地区区分は「総合的判断」であるという考ず、市町村の宅地を用途地区に区分する。 用えが示されている。

途地区を区分する際には、平成 20 年 8 月 11 日
付け総税評第 25 号に示されている「用途地区4

用途地区と用途地域の関係の定義」を踏まえて利用状況の類似性を検討

某県の令和 3 基準年度標準宅地について「用していると思われるが、用途地区を区分した途地区」と都市計画法上の「用途地域」の関結果は、必ずしも「用途地区の定義」に完全係を集計したうえで、標準宅地の属する用途に一致するものではないようである。

地域が「用途地区の定義」に記載されている
用途地域と一致しない地区について、現地調

1 「用途地区の定義」の確認

査により宅地の利用状況を確認した。

用途地区の定義を、過去の改正時における現地調査は、用途地区区分が「普通商業地

定義の変遷を確認しつつ概観した結果、用途区」であるが、標準宅地の属する用途地域は地域などには「主として」「おおむね」「等」「中

第一種中高層住居専用地域である場合など4 つ

心に」といった修飾語が付されている場合がのケースについて実施したが、いずれのケー大半であり、絶対的な基準とは言い難いものスにおいても、それぞれの「用途地区の定義」と思われる。

に記載されている宅地の利用状況との整合性が認められるものであった。

2

地価公示標準地の設定方針
宅地評価で活用することとされている「地5 用途地区の意義に即した区分のあり方につ価公示」の標準地の設定方針を確認したとこ

いての考察

ろ、 原 則と し て「 土 地の 用 途が 同 質で あ り、

上記 1 ～ 4 を踏まえると、地区の状況が「用又は類似している近接した地域を概ね5 程度ま途地区の定義」に記載されている状況と完全とめた標準地設定区域ごとに設定する」ことに一致していない場合、固定資産評価基準にとされており、用途地区を細区分した状況類

立ち返り、宅地の利用状況を重視して用途地

似地域（地区）ごとに選定する標準宅地の選

区を区分することが、用途地区の意義に即し定基準と軌を一にする考え方となっている。

た区分であると考える。

ただし、地価公示では、地域の実情等に応じて「地価の個別化傾向をより適切に把握できるよう設定した標準地」「用途地域の区分とは異なる用途の標準地」を設定できることとしている。
3

用途地区区分に関する判例
平成 24 基準年度に「併用住宅地区」に区分されていた地区を、平成 27 基準年度に「普通商業地区」に見直した際、住宅地区のみに適用することとしている所要の補正を誤って適用していることが判明した土地について、台− 97 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

第26回固定資産評価研究大会概況
ごあいさつ
主催者あいさつ
来賓あいさつ 

米田耕一郎
総務省自治税務局長 池田 達雄 氏

一般財団法人資産評価システム研究センター理事長

講演「アメリカの地方財産税の実際とわが国の固定資産税への示唆」
関西学院大学経済学部教授 前田

高志 氏

パネルディスカッション「不動産市場の変化に対応した資産評価のあり方～公正性・公平性の確保とDX対応の観点を踏まえて～」●コーディネーター ：成蹊大学名誉教授
●パネリスト：
明海大学不動産学部教授
早稲田大学理工学術院創造理工学部准教授

井出多加子 氏山本卓氏
石田 航星 氏明石 雅博 氏山岡 智行 氏廣瀬 広志 氏朝日航洋株式会社空間情報事業本部自治体アセット事業部担当部長
神戸市行財政局税務部固定資産税課調整係長(税務専任職)
総務省自治税務局資産評価室長

分科会発表
① 
「山口県における非木造家屋評価の事務改善」
山口県総務部税務課課税班
株式会社ハシマAIT

主事

執行役員

② 
「衛星画像解析による異動判読について」
愛知県半田市総務部税務課
中日本航空株式会社

調査測量事業本部 技術部コンサルタント統括環境グループ③ 「償却資産の調査に必要なものはノウハウではなくパッション！」

主事

渡邉

雄太 氏

弁護士

露木

洋司 氏

次長

髙岡
飯島

英生 氏
孝博 氏

北海道北広島市総務部税務課⑤ 「民法改正の固定資産税実務への影響」⑥ 「用途地区区分について」
一般財団法人日本不動産研究所公共部
一般財団法人日本不動産研究所公共部「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 98 −

神谷 知己 氏宇野女草太 氏
大吉 氏

④ 
「これからの固定資産税制度等について」

城南法律事務所

霞氏
圭史 氏

上谷

大阪府東大阪市税務部固定資産税課償却資産係

一般財団法人MIA協議会賛助会員

伊藤
工藤

主席専門役

ＥＯ」
携や航空写真
現！評価業務！

武者」、現地調査タブレットを、この機会にぜひお試し下さい！

㈱ハシマ AIT
建築資料から必要な情報を正確に拾い出し積算するという大変な作
業を、優れた AI と UI を備えたソフトウェア「AssessMeister®（ア
セスマイスター）」で解決し、地方自治体の家屋評価業務体験を劇的に改善します。なお昨年に引き続き､ 今年も分科会発表を行います｡

固定資産税業務のICT・GISの活用に関する展示（14社）㈱両備システムズ
アクリーグ(株)、朝日航洋(株)、アジア航測(株)、(株)SBS情報システム、
主催及び運営
資産税」は固台帳と地図を融合し、自治体様毎の評価要領を組み込んだ評価額（一財)MIA協議会、(株)カナエジオマチックス、国際航業(株)、(株)ゼンリン、
一般財団法人 資産評価システム研
適 化 し ま す。
計算・課税標準額計算ができ、誰がやっても同じ評価、適正で公(株)ダイショウ、大和不動産鑑定(株)、日本土地評価システム(株)、(株)ハシマAIT、進捗管理機能、平な課税を実現します。また、標準準拠システムでは対応が困難
後援(株)パスコ、(株)両備システムズ(五十音順)
援します。
な独自施策・計算もマルコポーロで実現ができます。
総務省／全国知事会／全国市長会／
公益社団法人 日本不動産鑑定士協
税業務のICT・GISの
MIA
SBS
大和不動産
朝日航洋
する展示
ゼンリン
一般財団法人 日本不動産研究所
協議会
情報システム
鑑定
アジア航測

出 入口

パスコ

システム

出入口

カナエ
両備
システムズ ジオマチックス

日本土地評価5F オリオン
展示会場 内図展 示ブース案

アクリーグ

ン

ダイショウ

見交換会

国際航業

展示各社のスタッフから新しいシステムの説明を受けたり、操作シミュレー
ションを体験することも
できます。

レベータ

ハシマAIT

エレベーター

会3-4-10
場 内 虎ノ門 35 森ビル８階
05-0001 東京都港区虎ノ門03-5404-7781 Fax. 03-5404-2631
センター https://www.recpas.or.jp
全国地価マップ https://www.chikamap.jp

主催及び運営：一般財団法人資産評価システム研究センター
後

援：総務省、全国知事会、全国市長会、全国町村会、公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会、 一般財団法人日本不動産研究所

開 催 日：2023年10月6日（金）開催場所：都市センターホテル（東京都千代田区平河町２－４－１）
参加人数：798名

発行所・〒105-0001 東京都港区虎ノ門3丁目4番10号 TEL 03（5404）
7781・FAX 03（5404）2631
一般財団法人 資産評価システム研究センター （https://www.recpas.or.jp） 編集発行人・永井 克典
全国地価マップ   専 用 サ イ ト（https://www.chikamap.jp）※禁無断転載・複製− 99 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 100 −