博士論文

低所得者の居住安定に関する制度検討－生活保護住宅扶助及び民間賃貸住宅の家賃滞納を題材とした学際的アプローチ－

2017 年（平成 29 年）3 月
宗 健

筑波大学
大学院 システム情報工学研究科 社会工学専攻 博士後期課程
社会工学学位プログラム

低所得者の居住安定に関する制度検討－生活保護住宅扶助及び民間賃貸住宅の家賃滞納を題材とした学際的アプローチ－
論文要旨
本研究は、実務経験から得られた視点を起点に、低所得者の居住安定に関する制度を、生活保護住宅扶助費及び民間賃貸住宅の家賃滞納の実態、受け皿として利活用することが考えられる空き家の実態を題材に学際的に検討を行ったものである。
過去の様々な低所得者の居住安定に関する政策を体系化してみると、必ずしも有効に機能したとは言えず、様々な検討課題を見出すことが出来た。
低所得者のセーフティネットの主軸となっている生活保護の住宅扶助費については、SUUMO・
RFI データを用いた分析を行い、住宅扶助費基準額が市場家賃水準と必ずしも適切に連動していないこと、基準額近辺に支給額が集中していること、実際に契約される家賃は市場家賃に上乗せされている場合があること等の結果を示した。
多くの低所得者が居住する民間賃貸住宅の家賃滞納については、LICC・RFI データを用いた分析を行い、1％未満の長期滞納者が経済的損失の半分以上を占めること、年間 5000 億円以上の経済的損失をもたらしていること、家賃滞納の主な原因が所得だとは言えず行動・思考様式の影響を強く受けている可能性があること等の結果を示した。
空き家については、住宅・土地統計調査の空き家数・空き家率が、国土交通省調査、自治体調査、業界団体調査、SUUMO・ゼンリンデータを用いた分析等から、過大に算出されていることを示し、家賃や空き家数は地域によって大きな違いがあることを空間的に示した。
これらの研究成果に加え、賃貸住宅管理業、賃貸住宅サブリース業、家賃債務保証業といった民間事業者の状況を整理し、これらの民間事業者を指定業者として活用することで、主に郊外部に多数存在する最低居住面積水準以下の賃貸住宅を、例外規定の適用という形で広域行政組織が低所得者に対して現物支給する制度が望ましいのではないか、公営住宅の新設・維持よりもコストを抑制できるのではないか、そして、この制度は成立しうるのではないか、という結論を導き出している。
今後の課題として、制度の発展的検討に関するもの、都市計画に関するもの、所得再配分や幸福度に関するものなどが考えられるが、着目した研究課題の新規性、今後の研究の発展性、異なる学問領域を接続した学際性、実現可能だと考えられる制度を具体的に提案している実現性などが本研究の成果であると考えている。
各章の概要
本論文は 8 章から構成されている。各章の概要は以下の通りである。
第 1 章 序論
筆者の家賃債務保証事業の経営経験から低所得者の住居喪失の実態をつぶさに見る機会を得たことが本研究の出発点であることを述べ、研究目的として低所得者の居住安定を図るために最も合理的で実現性の高い政策を明らかにすることをあげている。
「居住安定」の定義を「現に住居を失っている人々へ住居を提供すること」「住居を失う可能性がある人々の住居喪失を抑制すること」とし、「低所得者」を「概ね税込み年収が 300 万円未満の世帯」としている。そのうえで、研究の全体構成を示している。
第 2 章 本研究の位置づけ
まず、「ハウジング・ファースト」という重要な概念を紹介し、各種先行研究の整理を行い、低所得者の居住安定のための過去の住宅・社会福祉政策を学際的に整理される必要があること、居住安定の制度を検討するために重要な生活保護住宅扶助費、民間賃貸住宅の家賃滞納について十分に研究されてこなかったこと、海外の研究では低所得者の居住安定というよりも所得保障の観点が強い「Affordable Housing」の研究が主流であること、低所得者の居住安定は米国では予算が限られた住宅バウチャー、欧州では公営住宅やそれに準じた社会住宅が中心となっており、社会構造の違いや歴史的経緯の違いから日本で同様の制度をそのまま導入することが必ずしも最適ではない、ということなどを示した。
そのうえで、本研究の位置づけ、研究に用いるデータ、分析手法をのべ、本研究の学際性、新規性、独創性、有用性、信頼性、応用可能性等の特徴を整理した。
第 3 章 低所得者の居住安定に関する政策の体系化
戦後の住宅政策・社会福祉政策を学際的に整理することを試み、欧米各国の家賃補助制度の先行研究を整理した。そして低所得者の居住安定に重要だと思われる、厚生労働省所掌である
生活保護住宅扶助の運用の変遷、厚生労働省の住宅手当制度の制度詳細と運営、国土交通省
所掌の民間賃貸住宅を活用した住宅セーフティネット推進事業の制度詳細と運営、居住支援協
議会についてまとめた。同時に住宅セーフティネットで重要な役割を果たすと考えられる賃貸住宅管理業・賃貸住宅サブリース業およびそれらの登録制度である賃貸住宅管理業者登録制度、家賃債保障業および民賃法の経緯についてまとめた。
そして低所得者の居住安定の制度を考える際に留意すべき点を以下のように整理した。
1)

住宅政策の観点と社会福祉の観点の両方に留意する必要がある。

2)

日本の公営住宅は政府による建設・保有・提供以外に、転貸によるもの（すなわち民間賃貸住宅を活用したもの）が認められており、そのガイドラインも存在して東日本大震災の際には大規模に民間賃貸住宅の借り上げ公営住宅が運用された実績があることに留意する必要がある。

3)

生活保護住宅扶助費は法律こそ変わっていないが、通知によってその運用は大きく変化しており実質的に米国の住宅バウチャー制度に近いものになっている。しかし代理納付の運用には個人情報保護法への対応を含め実務上の課題が大きいことに留意する必要がある。

4)

住宅手当は、給付期間に限定があるものの制度としては導入されているが、利用が延びないという事実に対して検証が必要であることに留意する必要がある。

5)

居住支援協議会は広範囲に設立されているものの、実際の機能としての基盤が十分ではな
いことに留意する必要がある。

6)

賃貸住宅はその契約形態によって主体や滞納家賃の督促、明け渡し処理等が大きく異なることに留意する必要がある。

7)

低所得者の居住安定には様々な立場・意見・思想があり、政治的な課題となりやすく合意形
成が極めて困難である可能性があることに留意する必要がある。

第 4 章 生活保護住宅扶助費の市場家賃との比較および住宅選択行動
生活保護住宅扶助費の実態を SUUMO・RFI・独自のアンケートデータの分析から明らかにしている。住宅扶助費は上限額近辺に集中し、上限額の設定自体が市場家賃と乖離していることを示されている。そして年収 300 万円未満世帯と生活保護受給世帯の居住環境の比較では、生活保護受給世帯の方がやや低い居住水準であると考えられるものの、その偏りは年収 300 万円未満世帯よりも小さく、一部では生活保護受給世帯の居住水準が良いという逆転現象が起きていることも示唆している。さらに、生活保護受給有りをダミー変数とした家賃の重回帰分析では、生活保護受給世帯の家賃が優位に高い地域が複数見られ、その原因として、生活保護受給者の住宅選択行動にはインセンティブが存在せず、自らの金銭的負担がないことから上限額に近い住宅を選択すること、仲介する不動産業者も上限額近辺の物件を紹介すること（場合によっては賃料等を違法でない範囲で調整すること）をアンケート結果から示した。
主な研究成果は、以下のように整理できる。
1)

生活保護受給世帯の家賃は基準額近辺に明確に集中する傾向が見られる。これは本章の研究結果でも、厚生労働省の報告でも共通してみられる傾向である。

2)

生活保護受給世帯の受給前後の家賃変化は、減額となっているものが多いが増額となっているもの一定数もある。住宅扶助費は生活保護受給世帯の居住水準の向上に寄与していると考えられる。

3)

住宅扶助費の地域毎の基準額は、民間賃貸住宅市場の地域毎の家賃分布と整合的ではない。その不整合は大きく、基準額未満で住居を探しやすい地域と探しにくい地域が明確に
存在する。

4)

年収 300 万円未満の世帯と生活保護受給世帯の居住水準は、生活保護受給世帯の方が、家賃はやや低く、面積はやや広い場合も多く、築年は概ね 5 年以上古く、旧耐震の比率も高い。しかし、生活保護受給世帯の方がそれぞれの標準偏差が小さく居住品質の差が小さい。
そのため 300 万円未満の世帯に比べて生活保護受給世帯の住居の方が居住水準が高いケースも一定程度存在すると考えられる。なお生活保護受給世帯の住居でトイレ共同・風呂なしといったものは極めて少ないことが厚生労働省の調査でも明らかになっている。

5)

生活保護受給世帯の家賃は、市場家賃に比べて統計的に有意に高い地域が存在する。これは違法ではないが不適切な家賃の上乗せが広く行われている可能性を強く示唆している。
また、管理費が家賃に振り替えられている（本来は住宅扶助の対象とはならない管理費等が扶助費の対象に変わる）と思われるケースも存在する可能性がある。

6)

住宅扶助費が市場家賃よりも高い場合がある要因の一つとして、生活保護受給者が積極的により安い家賃の部屋に引っ越そう（または上乗せ家賃を拒否しよう）と思うためのインセンテ
ィブが存在しないことが考えられる。生活保護アンケート調査からは、一定のインセンティブが存在すればより積極的な住宅選択行動をとる可能性があることが示唆されている。

第 5 章 民間賃貸住宅における家賃滞納の実態と原因
民間賃貸住宅における家賃滞納の実態を LICC・RFI・独自のアンケートデータの分析から明かにしている。住居を失う家賃滞納の閾値は 3 ヶ月であること、家賃滞納による損失が 1％未満の少数の家賃滞納者によって占められること、その経済的損失は公営住宅の家賃滞納を含めると6000 億円を超える規模であること、経済的損失以外の外部不経済性が存在することを示した。

また、家賃滞納の主な原因は所得ではなく、行動・思考様式の影響が大きいことを RFI データの回帰分析およびアンケートデータの分析結果から示した。
主な研究成果は、以下のように整理できる。
1)

全体の家賃滞納率は、3.6％程度であるが、滞納月数 4 以上については、経過月数 24 で全滞納額の 60.8％を占め、経過月数 30 で 67.3％に達し、滞納率は 0.77％である。経過月数 7以上については、経過月数 24 で全滞納額の 43.3％を占め、経過月数 30 で 49.5％に達し、滞納率は 0.45％である。これらのことは、一部の反復継続的滞納者が滞納額を拡大していることを示している。

2)

家賃滞納は社会全体に大きな経済的損失をもたらしており、その損失の 70％弱は全体の1％弱しかいない 4 ヶ月以上の滞納者から生み出される。家賃滞納額以外の督促や明渡し訴訟等のコストを加味すると年間の日本全体の家賃滞納損失の経済規模は 6000 億円を優に超える規模となることが推定され、経済的損失以外にも様々な外部不経済性が存在する。
なにより、家賃滞納をした本人にも、金銭債務の増大（滞納家賃は返済しなければならず、滞納が長引けばそれだけ債務が増える）、居住安定の阻害（家賃滞納 3 ヶ月を超えた場合には、原則として全額を支払わなければ、確実に住居を失う）、保証人との人間関係が悪化
するなど心理的不安感が増大し、幸福感が損なわれる、といった甚大な不利益をもたらす。

3)

滞納月数 3 に至った場合には、1 年後の退去率が 61.2％と半数を超え、居住の安定に重大な影響を与える家賃滞納月数は 3 ヶ月であることが明らかになった。

4)

所得の低さだけが、滞納月数 3 に至る主な原因とは言いがたく、所得以外にも、職業や緊急連絡先等といった要因があることが判明したため、居住の安定を図るための住宅セーフティ
ネットには金銭給付だけではなく、職業訓練・職業紹介や、家族・地域との人間関係構築支援等が有効な手段となる可能性を示唆している。これは、住宅セーフティネットの対象者を所得で判断すること、すなわち低所得施策であるとの認識の見直しの必要性を示唆している。

5)

生活保護受給者の滞納のオッズ比は突出した高く(全国：オッズ比 5.26、1％水準有意)、金
銭給付だけではなく、適切な金銭管理を含む生活支援の重要性を示唆している。このため、生活保護住宅扶助費については、代理納付の拡大や、公営住宅等による現物給付の拡大
等を、効率化と同時に目指すべきである、という明確な政策的インプリケーションが見いだされる。

6)

家賃 12 万円以上で滞納月数 3 に至る確率が非常に高い（全国で 12 万円台：オッズ比 1.81、13 万円台：同 2.73、14 万円台以上：同 3.44）ということから、収入等による理由ではなく、ある程度の意思を持った滞納が一部に起きている可能性があることが明らかになった。

7)

家賃滞納の原因は所得ではなく、行動・思考様式がその背景にあることが最も重要な結論である。行動・思考様式の因子が、職業選択や婚姻状況に影響を及ぼし、それが個人年収や世帯年収に影響する。そして因子が金融資産の蓄積にも直接の影響を及ぼす。それらの結果として金融資産の少なさが失業等の場合に家賃滞納を引き起こす大きな要因として現れることが示されている。

8)

最も重要な結論は、家賃滞納によって住居を失うケースは多いが、これらは所得の低さが主要な原因ではないため、所得の再配分や住宅手当等では住居喪失を防ぐ効果は限定的である可能性がある、ということである。行動思考様式は、職業選択や年収、婚姻の有無、貯蓄の有無等に大きな影響を及ぼしており、所得の低さにも影響が見られることから、居住安定を阻害しているのは所得ではなく、行動思考様式が真の原因であり、所得と居住安定の阻害は疑似相関である可能性が極めて高いと言える。
第 6 章 空き家および民間賃貸住宅の空間的分布
低所得者の居住安定のために利活用可能な空き家および民間賃貸住宅の空間分布を示した。
通説となっている住調の空き家率 13.5％、空き家数 820 万戸について、国土交通省空家実態調
査・自治体調査・業界団体調査との比較を行い、住調の空き家判断が外観から行われていることと合わせ、実態より過大に算出されている可能性が高いことを示した。
そして、諸外国の空き家率算出方法として一般的な国勢調査世帯数を分子とする空き家率の算出を行う、SUUMO・ゼンリンデータからの推計と合わせ、実態としての空き家率は 10％以下、
空き家数は 4-500 万戸である可能性が高いことを示した。さらに、SUUMO データを用いて募集中の民間賃貸住宅は郊外に多く分布していること、郊外では最低居住面積水準以下の物件が多い
こと、都心に近い地域では建替が促進されていないことから旧耐震物件が多いこと、都心部では家賃が非常に高いことを示した。
また、空き家に関するアンケートから、空き家の存在認知は上記のような結果と整合的であること、老朽化して近隣に迷惑をかけるような状態になれば取り壊しするという意向が強いこと、空き家対策法や滅失登記、固定資産税制等の認知は低いこと等を示した。
このような結果から、低所得者の居住安定に利活用可能な空き家は郊外等に偏在しており、地域の特定が必要なこと、最低居住面積水準以下の空き家が多くその利活用も検討する必要があ
る、といったことを示した。
第 7 章 低所得者の居住安定に向けた住宅制度の提案とその適用可能性
居住安定を必要としている人々の規模を概ね数万人程度であるという試算結果を示し、諸外国に比べて比較的規模が小さい可能性があることを示した。制度検討では、地域毎の民間賃貸住宅市場の家賃水準から、促進地域・準促進地域・準限定地域・限定地域を設けるべきであることを論証し、地域を指定すれば十分に活用可能な民間賃貸住宅が存在することを論証した。同時に、生活保護制度とは別制度にする意義、コストの検討、政治・思想的対立に対する対応策も提示した。
そのうえで望ましい制度として民間賃貸住宅を借り上げた現物支給としての「居住安定住宅」を提案している。その制度詳細として、借り上げるための指定業者制度、現物支給の必要がなくなった際に備えた家賃債務保証を提供するための家賃債務保証会社登録制度、反社会的勢力の排除の仕組み、例外処置等を提案した。さらに低所得者の居住安定が緊急避難的性格を持つことから、最低居住面積水準の特例を適用すること、公営住宅の新規建設よりもコストを抑制できる可能性があること、生活保護制度への流入を抑制できる可能性があること等にも言及している。
第 8 章 結論
本研究の成果から、低所得者の居住安定を図るために民間賃貸住宅を借り上げた居住安定住宅制度を創設が必要であり、また実現可能であると考えることができる。
また、今後の課題としては以下のようなものがある。

制度の発展的検討に関する課題

最低居住面積水準の研究



公営住宅の特に収入超過者への対応に関する研究

低所得者の持ち家率向上可能性の研究

社会保障制度の組み込むべきインセンティブに関する研究

都市計画の観点に関する課題


利活用すべき資源としての空き家の研究

低所得者が集住することに対する研究-1

所得再配分や幸福度の観点に関する課題


低所得者が集住することに対する研究-2



生活保護受給世帯の家賃滞納を抑制する手法に関する研究

金銭管理能力と社会適応能力に関する研究

所得保障水準の研究
以上のように低所得者の居住安定の研究を起点として様々な学際的研究に研究を拡大できる

可能性があり、今後の研究の方向性をいくつかの課題として提示できたこと自体も、本研究の成果であろうと考えている。
そして、社会福祉分野で主に研究されてきた生活保護の問題を不動産実務の観点からデータを用いて検証したこと、建築・工学系の研究課題であった空き家の問題について住調の数字に疑問を呈し現状を論証したこと、様々な学問領域の狭間で研究されてこなかった家賃滞納の実態を明らかにしたこと、これらの研究課題を組み合わせ、低所得者の居住安定の制度提案に繋げられたことが、本研究の最も大きな成果であろうと考えている。

博士論文：低所得者の居住安定に関する制度検討（宗健,2017,筑波大学）

低所得者の居住安定に関する制度検討－生活保護住宅扶助及び民間賃貸住宅の家賃滞納を題材とした学際的アプローチ－＜ 目 次 ＞
1 序論 （6p）
1-1 研究の背景 ·············································································································································

1

1-2 研究の目的 ·············································································································································

2

1-3 研究の構成 ·············································································································································

4

2 本研究の位置づけ （30p）
2-1 低所得者の居住安定問題と我が国の取組み ··········································································

7

2-2 人間的生活に必要な居住の安定～ハウジング・ファースト～ ············································

8

2-3 居住安定問題に関連する既存研究のレビュー ········································································

9

2-3-1

社会福祉領域と建築・工学系領域における研究の概況 ··········································

9

2-3-2

住居を喪失している人々の実態に関連する先行研究 ··············································

11

2-3-3

日本の住宅政策に関連する先行研究 ·············································································

11

2-3-4

低所得世帯の居住実態に関連する先行研究 ······························································

12

2-3-5

公営住宅・家賃補助に関連する先行研究 ·····································································

13

2-3-6

最低居住面積水準等に関連する先行研究 ···································································

14

2-3-7

生活保護住宅扶助費に関連する先行研究 ···································································

15

2-3-8

家賃滞納に関連する先行研究 ···························································································

16

2-3-9 空き家に関連する先行研究 ··································································································

17

2-3-10 日本と欧米の制度比較に関連する先行研究 ································································

18

2-3-11 海外の先行研究 ························································································································

20

2-3-12 その他の関連する先行研究 ·································································································

21

2-4 先行研究の課題と本研究の位置づけ ·························································································

22

2-4-1 先行研究の課題 ··························································································································

22

2-4-2 本研究の位置づけ ·····················································································································

23

2-5 本研究における方法論 ······················································································································

24

2-5-1 本研究で用いるデータ ··············································································································

24

2-5-2 データ毎の分析手法 ··················································································································

26

2-5-3 制度提案に至る検討手順 ·······································································································

28

2-6 本研究の特長 ········································································································································

29

3 低所得者の居住安定に関する政策の体系化 （24p）
3-1 戦後の日本の住宅政策および低所得者の居住安定に関する政策の概観 ·················· 37
3-2 日本の公営住宅および生活保護住宅扶助費の運用の変遷と住宅手当 ······················· 40
3-2-1 公営住宅制度の変遷 ················································································································

40

3-2-2 生活保護住宅扶助費の運用の変遷 ···················································································

40

3-2-3 住宅手当 ········································································································································

44

3-2-4 賃貸住宅補助事業 ·····················································································································

45

3-2-5 居住支援協議会及び生活困窮者自立相談支援機関 ·················································

47

3-3 賃貸住宅管理業・賃貸住宅サブリース業・家賃債務保証業の成立の経緯と概要 ····· 48
3-3-1 賃貸住宅管理業の成立の経緯と概要 ···············································································

48

3-3-2 賃貸住宅サブリース業の成立の経緯と概要 ···································································

49

3-3-3 賃貸住宅管理業者登録制度要 ·····························································································

51

3-3-4 家賃債務保証業の成立の経緯と概要及び民賃法 ·······················································

53

3-3-5 賃貸住宅管理業・賃貸住宅サブリース業・家賃債務保証業の機能比較 ············

56

3-4 本章のまとめ ··········································································································································· 58
4 生活保護住宅扶助費の市場家賃との比較および住宅選択行動（20p）
4-1 分析の枠組み・倫理的配慮 ················································································································ 61
4-1-1 分析の枠組み ·······························································································································

61

4-1-2 用語の定義 ···································································································································

62

4-1-3 倫理的配慮 ···································································································································

63

4-2 住宅扶助費の分布と民間賃貸住宅市場との比較 ···································································· 63
4-2-1 住宅扶助費の分布 ·····················································································································

63

4-2-2 住宅扶助受給世帯の転居前後の家賃の変化 ·······························································

65

4-2-3 民間賃貸住宅の募集家賃の分布と住宅扶助基準額の関係 ···································

67

4-3 年収 300 万円未満世帯と生活保護受給世帯の比較（単身世帯） ······································ 70
4-4 生活保護受給を考慮した市場家賃推計 ························································································ 72
4-5 住宅選択行動にインセンティブが与える影響 ·············································································· 76
4-5-1 アンケート調査の概要 ···············································································································

76

4-5-2 住宅扶助上限の存在・実額の認知および評価 ······························································

77

4-5-3 インセンティブと住宅選択行動 ······························································································

78

4-6 本章のまとめ ············································································································································· 79
5 民間賃貸住宅における家賃滞納の実態と原因 （36p）
5-1 分析の枠組み ··········································································································································· 81
5-1-1 分析の枠組み ·······························································································································

81

5-1-2 用語の定義 ···································································································································

82

5-2 LICC データを用いた家賃滞納の実態の検証 ············································································· 83
5-2-1 LICC データの概要 ·····················································································································

83

5-2-2 LICC データの記述統計量 ······································································································

84

5-2-3 滞納率・滞納損失率の算出 ····································································································

86

5-2-4 滞納 3 ヶ月に至った場合を目的変数とする二項ロジスティック回帰分析 ············

88

5-3 家賃滞納による社会的損失の試算 ······························································································

90

5-3-1 民間賃貸住宅における家賃滞納による損失の金額試算 ·······································

91

5-3-2 公営住宅における家賃滞納の損失の推定 ······································································

91

5-3-3 社会全体の家賃滞納による直接の損失 ···········································································

92

5-3-4 家主の受ける心理的・身体的被害 ······················································································

92

5-3-5 家賃滞納による犯罪の誘発 ···································································································

92

5-3-6 その他 ··············································································································································

92

5-4 職業・年収等の個人属性と家賃滞納の関係 ··············································································· 93
5-4-1 RFI データの概要 ························································································································

93

5-4-2 RFI データの記述統計量 ·········································································································

94

5-4-3 目的変数の設定：家賃滞納と居住継続の関係 ······························································

95

5-4-4 滞納 3 ヶ月に至った場合を目的変数とする二項ロジスティック回帰分析 ············

96

5-5 家賃滞納と行動・思考様式の関係および滞納理由等の分析 ·············································· 99
5-5-1 アンケート概要と分析の枠組み ····························································································

99

5-5-2 3 ヶ月滞納経験の有無による行動・思考様式の差 ······················································· 100
5-5-3 因子分析 ········································································································································ 102
5-5-4 滞納 3 ヶ月の有無を目的変数とする二項ロジスティック回帰分析 ························· 103
5-5-5 構造方程式モデリングによるパス解析結果 ···································································· 105
5-5-6 家賃滞納の理由・滞納時の気持ち・住宅ローン等の借入れ経験 ··························· 107
5-5-7 個人属性等による因子の差 ··································································································· 110
5-6 本章のまとめ ··········································································································································· 112
6 空き家および民間賃貸住宅の空間的分布 （20p）
6-1 分析の枠組み ········································································································································· 117
6-1-1 分析の枠組み ······························································································································· 117
6-1-2 用語の定義 ··································································································································· 118
6-2 住宅・土地統計調査の検証 ·············································································································· 118
6-2-1 住宅・土地時計調査の調査手法 ·························································································· 118
6-2-2 国土交通省空家実態調査との比較 ···················································································· 119
6-2-3 自治体空き家調査との比較 ··································································································· 120
6-2-4 業界団体調査との比較 ············································································································ 122
6-3 空き家率・空き家数の推定 ················································································································ 122
6-3-1 国勢調査世帯数を用いた推定 ······························································································ 122
6-3-2 SUUMO・ゼンリンデータを用いた推定 ··············································································· 123
6-4 賃貸住宅の空間的分布 ······················································································································ 127
6-4-1 募集中賃貸物件の家賃の空間的分布（首都圏） ··························································· 127
6-4-2 旧耐震物件の空間的分布（首都圏） ··················································································· 128
6-4-3 最低居住面積水準以下の賃貸物件の空間的分布（首都圏） ·································· 129
6-5 空き家に関連するアンケート調査 ··································································································· 130
6-5-1 空き家意識アンケート ··············································································································· 130
6-5-2 空き家関連制度認知アンケート ···························································································· 133
6-5 本章のまとめ ··········································································································································· 135

7 低所得者の居住安定に向けた住宅制度の提案とその適用可能性 （32p）
7-1 制度検討の前提となる課題の検討 ································································································ 137
7-1-1 政策目標の明確化と公共性・社会的合理性 ···································································· 137
7-1-2 給付対象：居住安定を必要とする人々の規模 ································································ 139
7-1-3 生活保護住宅扶助の課題 ······································································································ 141
7-1-4 給付方法 ········································································································································ 143
7-1-5 最低居住面積水準の解釈 ······································································································ 145
7-1-6 必要住宅の確保：利活用可能な空き家・賃貸住宅および地域区分の設定 ······· 146
7-1-7 サービスの提供主体 ················································································································· 151
7-1-8 コスト ················································································································································ 152
7-2 低所得者の居住安定のための制度 ······························································································ 154
7-2-1 制度の枠組み ······························································································································· 154
7-2-2 制度の詳細 ··································································································································· 161
7-3 制度の適用可能性及び課題 ············································································································ 161
7-3-1 公共性・社会的合理性と立法事実 ······················································································ 161
7-3-2 居住安定住宅の確保 ················································································································ 161
7-3-3 指定業者の確保 ·························································································································· 161
7-3-4 行政組織の運用可能性 ··········································································································· 162
7-3-5 コスト合理性 ·································································································································· 162
7-3-6 対象者への制度認知と受容性 ······························································································ 163
7-3-7 生活保護制度との関係 ············································································································ 163
7-3-8 インセンティブの検討 ················································································································· 164
7-3-9 社会的合意の形成 ····················································································································· 165
7-4 本章のまとめ ··········································································································································· 167
8 結論 （10p）
8-1 本研究の成果 ······································································································································· 169
8-2 今後の課題 ············································································································································ 172
8-2-1 制度の発展的検討に関する課題 ··························································································· 172
8-2-2 都市計画の観点に関する課題 ································································································ 174
8-2-3 所得再配分や幸福度の観点に関する課題 ······································································· 175
付録 (28ｐ)
付録-1 図一覧 ··············································································································································· 179
付録-2 表一覧 ··············································································································································· 180
付録-3 生活保護アンケート調査票（第 4 章） ··················································································· 182
付録-4 家賃滞納者アンケート調査票（第 5 章） ·············································································· 184
付録-5 空き家アンケート調査票（第 6 章） ························································································ 186
付録-6 空き家制度認知アンケート調査票（第 6 章） ····································································· 189

付録-7-1 図表の元データ①：図 5-1・図 5-2・図 5-3 ···································································· 191
付録-7-2 図表の元データ②：図 6-3・表 6-3 ··················································································· 192
付録-7-3 図表の元データ③：図 6-4 ··································································································· 193
付録-7-4 図表の元データ④：図 6-5（掲載省略・お問い合わせください） ···························· 193
付録-7-5 図表の元データ⑤：図 6-6（論文掲載のデータ以外も掲載） ·································· 194
付録-7-6 図表の元データ⑥：図 6-7・図 6-8・図 6-9・図 6-10 ················································· 197
付録-7-7 図表の元データ⑦：図 7-1・図 7-2・図 7-3・図 7-4 ···················································· 202
謝辞 ·········································································································································································· 207

博士論文：低所得者の居住安定に関する制度検討（宗健,2017,筑波大学）

１ 序論１－１ 研究の背景
筆者は、2006 年から 2012 年にかけての約 5 年半にわたって家賃債務保証事業会社の経営に携わり1、家賃滞納の現場をつぶさに見る機会を得た。そこで見たのは、家賃滞納によって住居を失う人々である。なかには、生活保護を受給しているにもかかわらず家賃を滞納し、裁判を経た明
け渡しの強制執行時に、裁判所の執行官が「またあなたですか」と言ったケースもある。
生活保護ではほとんどの場合、住宅扶助として家賃（ただし共益費・管理費は含まれない）が実費支給される2。生活保護住宅扶助費（以下「住宅扶助費」という）には代理納付という制度もあるが、それは十分に活用されておらず、住宅扶助費を含めた扶助費は、月初支給となっており金銭管理が不十分な場合には、支払い期限が月末であることが一般的な家賃支払いの滞納を簡単に引き起こす。一般の生活者であっても、同じような所得でも家賃滞納する場合としない場合があり、それを入居前に判断することは極めて難しい。
なぜ、戦後 70 年を経て、このような住居を失う状況が続いているのか。もっと適切な制度があり得るのではないか。これが本研究の出発点である。
戦前の日本の住宅は、特に都市部においては借家が中心であった。日中戦争から太平洋戦争
中の 1941 年（昭和 16 年）に戦没者家族が借家から追い出されることを防ぐために借地法・借家法が改正され、「正当事由制度」が導入され借家人の権利が強く保護されることとなった3。
戦後の日本の住宅制度は、特に都市部における戦災復興を優先し、国家財政の余力が小さかったことから、国民の自助に主力を置いた持家促進政策がとられた。住宅金融公庫法（1950 年：昭和 25 年）、住宅公団法（1955 年：昭和 30 年）を中心とする持家促進政策の成立である。1951 年（昭和 26 年）には公営住宅法も成立したが、戦後の日本では、公営住宅が住宅供給の主流になることはなく、現在もその状況は変わらない。さらに、高度成長期には地方から都市部への大規模な社会移動が起きたため、住宅はさらに逼迫することとなった4。
一方、戦災による貧困家庭の増加に対しては、1950 年（昭和 25 年）に生活保護法が成立して最低限の住居と生活の保障が行われる体制が確立した。
その後、1990 年代以降、住宅政策は転換され、低所得者向け住宅政策では、①所得再配分政策の一環として住宅に使途を限定しない所得保障（金銭給付）が望ましいというもの、②住宅に使途を限定した助成が必要だというもの、に政策検討の方向性が大きく二分された。なお、②のように住宅に使途を限定する場合でも、住宅バウチャー等の家賃補助が良いのか、公営住宅等の現物支給がよいのか、という選択肢があること、公営住宅には水平・垂直的公平性、残余化の課題等が議論されてきたがそれは解決していないといった課題が残されている。
具体的研究としては、生活保護については社会福祉分野に研究が多く、住宅政策については
1

株式会社リクルートフォレントインシュア代表取締役社長（2006 年 11 月-2011 年 7 月）同取締役（2011 年 7 月2012 年 9 月）
2
厚生労働省（2016a：厚生労働省非保護者調査（平成 28 年 3 月分概数））によれば、平成 28 年 3 月の生活扶助受給者数 193 万人に対して住宅扶助受給者数は 184 万人で受給比率は 95.5％である。
3
国土交通省（2016a）など参照。
4

戦後の住宅政策の先行研究は多数ある。例えば住田（2003）、平山（2009）など

1

建築・工学分野に研究が多いという状況であり、学際的な研究が必要とされる状況になっている。
以上のような問題意識に立ち、本研究では、まず現代における低所得者にとっての居住の安定の必要性を再度確認し、戦後の政策の推移を振り返る。その上で、事実上の低所得者向けの唯一の家賃補助制度である住宅扶助および民間賃貸住宅の家賃滞納の実態を明らかにする。
また、低所得者の住居確保の実現性を左右する要素である空き家の実態についても、住宅・土地統計調査の空き家率・空き家数の妥当性を検証し、家賃や空き家の空間的分布を明らかにする。
これらの研究成果をもとに、本研究では金銭給付の流用を防ぐことの難しさ、（バウチャーや家賃補助が流用されることがないか、どうすれば限定できるのか、という制度設計を含む議論は詳細には行われていない）、流用を防ごうとすればするほど家主への直接支払いに近づくことを論じる。
そして、借地借家法では明け渡しの課題が大きく、公営住宅と法制度が異なること、流用を防ぐた
めに家主への支払いを直接行うのであれば、民間賃貸住宅を借り上げ公営として運営することが適切な対処策となる可能性があることを論じる。
１－２ 研究の目的
本研究の大きな目的は、低所得者の居住安定を図るために最も合理的で実現可能性が高い政策とはどのようなものであるか、を明らかにすることである。
低所得者の居住安定が十分に確保されない状態では、ホームレスが増加し地域の治安や環境が阻害されることとなり、生活保護等の社会保障コストも増加する。そしてホームレス状態におかれた人々の生活満足度・幸福度は低く、憲法第 25 条の「すべての国民は、健康で文化的な最低限度の生活を営む権利を有する」ことにも反しかねない。このため低所得者の居住安定を図るべきである、という命題については自明のものとしてよいと考えられる。問題はその保証水準と政策としての方法論である。
本研究でいう「居住安定」とは、①住居を現に失っている人々に住居を提供すること。②住居を失う可能性がある人々の住居喪失を抑止すること、である。住宅政策としては、a）同じ住居費負担でより高い水準の住居への居住を可能とする、b)居住水準を落とさずに所得に占める住居費の割合を下げる、というものもあるが本研究では扱わない。
本研究でいう「低所得者」とは、概ね税込み年収が 300 万円未満の世帯を指す。概ねという前提が付くのは、住宅価格・家賃や物価には大きな地域差があり、全国一律の所得による定義が困難であるためである。
たとえば、生活保護制度では、まず市区町村別に定められた級地5というものがあり、級地に応じて生活扶助基準額が算出される。単身者の場合の住宅扶助基準費と生活扶助基準額の合計は 1
級地-1 で年額約 168 万円、2 級地-1 で年額約 137 万円となる。ただし、生活保護の場合には、納税義務・社会保険支払い義務がなく医療費も全額公費負担であることを考慮すれば、税込み年収が 300 万円未満というのは、概ね生活保護受給基準よりもやや高い水準であると言えるだろう。
低所得者の居住安定を図るための政策を検討するための具体的な研究目標としては、第一に、
5

1 級地-1 及び 2、2 級地 1 及び 2、3 級地 1 及び 2 の 6 区分がある。東京 23 区・武蔵野市・三鷹市・八王子市・さいたま市・横浜市・川崎市・名古屋市・京都市・大阪市・神戸市等が 1 級地-1、札幌市・仙台市・千葉市・広島市・福岡市等が 1 級地-2、青森市・奈良市・那覇市等が 2 級地-1、夕張市・日立市・佐世保市等が 2 級地-2、網走
市・都城市・浦添市等が 3 級地-1、その他が 3 級地-2 となっている。詳細は厚生労働省（2016b）などを参照。

2

これまでの政策の経緯・成果を整理することである。低所得者の居住安定を図るために、生活保護
住宅扶助費の運用は細かい事項に渡って運用の改善がなされてきた。緊急的な金銭支給政策としては 2009 年より住宅手当の運用が開始されており、ハードとしての住宅確保策としては国土交
通省の住宅確保要配慮者あんしん居住推進事業といった補助事業も存在する。公営住宅制度の変遷を含めて、これらの政策の経緯・成果を整理する。あわせて今後の低所得者の居住安定に大きな役割を果たすと考えられる賃貸住宅管理業・サブリース業・家賃債務保証業の歴史、機能比較も行う。
第二の目標は、居住安定に大きく貢献している住宅扶助の現状を明らかにすることである。これ
までも住宅扶助の研究は行われてきたが、住宅扶助は生活保護受給者の居住安定に貢献しているのか（家賃滞納による住居喪失を抑止できているのか）、住宅扶助費は市場家賃と比べて適切なのかを独自のデータとアンケート調査結果を用いた研究成果を提示する。
第三の目標は、居住安定を阻害している要因を特定することである。住居を失う大きな要因には
家賃滞納の存在があるが、これまで家賃滞納について十分な研究の蓄積があるとは言いがたい6。
本研究では独自のデータとアンケート調査結果を用いて、家賃滞納の原因を研究成果として提示する。
第四の目標は、800 万戸以上存在するとされる空き家の実態を検証し、低所得者の居住安定のために利活用可能な空き家の空間的分布を示すことである。本研究では住宅土地統計調査の空
き家率・空き家数を、国土交通省調査、各自治体調査、国勢調査等の結果と比較検証し、
SUUMO・ゼンリンデータから実際の空き家率・空き家数の空間的分布を研究成果として提示する。
上記の研究成果に加えて、筆者の家賃債務保証業・不動産情報サイト運営経験7から得られた知見をもとに、低所得者の居住安定のための新たな政策提案を行い、加えて今後の研究課題・方向性を提示することが本研究の結論となる。
そして、研究目的である「低所得者の居住安定」のための方策を考える場合には、様々な分野のこれまでの取組みを体系的に整理する必要がある。このため 2 章の本研究の位置づけの中では、社会福祉分野の先行研究・取組み、公営住宅や最低居住面積水準といった過去の住宅政策の先行研究・取組み、日本と欧米との制度比較を整理する。
そして、これまであまり実証的な研究の蓄積がなかった生活保護住宅扶助費や家賃滞納、空き家に関する独自の研究成果を示すことで、社会福祉領域と建築・工学系領域を学際的に接続することを試みている。
このように本研究は、社会福祉領域と建築・工学系領域にまたがる学際的領域を対象としており、政策的にも厚生労働省と国土交通省の政策を繋ぐ位置づけを持つ。
研究領域も政策も分断されている現状において、このような学際的位置づけは、政策的含意を提示するだけでなく、新たな研究分野の視点・起点を提示することができる可能性もある。

6

家賃滞納の研究はわずかに平山（1989）がある程度である。

7

ForRent.jp 編集長（2003 年 9 月-2005 年 3 月）など

3

１－３ 研究の構成
本研究の全体構成をフロー図として図 1-1 に示す。
第 2 章では、生活保護・ホームレス・住宅政策・公営住宅・最低居住面積水準といった課題に対するこれまでの研究動向を、社会福祉領域及び建築・工学領域の両面から把握する。また、欧米諸国の住宅政策の整理も行う。そして、「ハウジング・ファースト」という居住安定の前提となる重要な概念を取り入れたうえで、本研究の位置づけを明確にする。さらに本研究で使用するデータ・ア
ンケート結果等の概要を説明する。
第 3 章では、低所得者の居住安定に関するわが国の戦後の政策の推移を、社会福祉領域（厚生労働省関連の法制度等）と建築・工学領域（国土交通省関連の法制度等）の両面から俯瞰してその関連性を時系列で整理する。具体的な政策研究として、①住宅扶助運用の変遷、②住宅手
当制度、③住宅要配慮者向け住宅確保のための補助事業についてその経緯・評価について整理する。また、低所得者の居住安定に対する役割が増大していくと考えられる業種として8、①賃貸住宅管理業、②賃貸住宅サブリース業、③家賃債務保証業9 についてその設立の経緯・機能等を、
整理する。
第1章

序論（研究の背景・目的・構成）

第2章

先行研究の整理・研究の位置づけ

第3章

低所得者の居住安定政策の体系化
第4章

第5章

生活保護住宅扶助費の研究

民間賃貸住宅における家賃滞納の研究
第6章

空き家と民間賃貸住宅の空間分布

第7章

低所得者の居住安定のための制度検討

第8章

結論
図 1-1 本研究のフロー8

国土交通省は 2016 年 4 月より社会資本整備審議会住宅宅地分科会新たな住宅セーフティネット検討小委員会を開催しており、家賃債務保証業についての言及がある。
9
国土交通省（2016b）によれば「家賃債務保証業は約 6 割の契約において利用されている」にもかかわらずこれまで研究として整理されたものはほとんど存在せず一般社団法人全国賃貸保証業協会（2012）がある程度である。

4

第 4 章では、宗（2016a）を基にした生活保護住宅扶助費の実証研究から、住宅扶助費が市場家賃と必ずしも整合的ではなく、インセンティブが存在しない現状では住宅扶助費自体が高止まりしてしまう可能性があることを示す。
第 5 章では、宗（2014a,2015,2016b）を基にした家賃滞納の実証研究から、家賃滞納の実情を明らかにし、家賃滞納が所得の低さのみによって起きるものではないこと、特に生活保護受給世帯の滞納確率が高いこと（これは住宅扶助が住居喪失を抑止しきれていないことを示す）、また家賃滞納の外部不経済性が年間数千億円に及ぶ可能性があることを示す。
第 6 章では、宗（2014）を基にした空き家の実証研究から、住宅・土地統計調査では空き家率
13.5％、空き家数 820 万戸とされている空き家の実態の検証を行う。大量に存在する空き家を住宅
セーフティネットに活用すべきである、という指摘・主張は多いが、実際の空き家はそこまで多くなく、
特に都市部の一部ではむしろ不足気味の場所もあるということを示す。
第 7 章では、第 3 章・第 4 章・第 5 章・第 6 章の研究成果を基に、新たな低所得者の居住安定の制度について様々な角度から検討を加え必要な政策のあり方について論じ、民間賃貸住宅の借り上げによる住宅政策の具体的な制度提案を行う。同時にその適用可能性についても論じる。
最後に第 8 章で、本研究で得られた成果と今後の研究課題・研究の方向性について述べる。
＜参考文献＞
1)
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3)
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5)
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厚生労働省(2016a)：非保護者調査（平成 28 年 3 月分概数），http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/
hihogosya/m2016/03.html
厚生労働省(2016b)：生活保護制度，http://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/hukushi_kaigo/
seikatsuhogo/seikatuhogo/
国土交通省(2016a)：定期借地権の解説，http://tochi.mlit.go.jp/chiiki/lease/doc2-1.html
国土交通省(2016b)：資料 3 住宅セーフティネットを巡る現状と課題，社会資本整備審議会住宅宅地分科会
新たな住宅セーフティネット検討小委員会
住田章二(2003)：マルチハウジング論 住宅政策の転回，ミネルヴァ書房
一般社団法人全国賃貸保証業協会システム委員会(2012)：代位弁済情報(家賃支払情報)データベースの意
義と現状及び課題，都市住宅学,77 号(2012SPRING)
宗 健 (2014a) ： LICC デ ー タ 分 析 ： 民 間 賃 貸 住 宅 に お け る 家 賃 滞 納 の 定 量 分 析 ， 都 市 住 宅 学 ,86 号(2014SUMMER)
宗健（2014b）：空き家率の推定と滅失権取引制度,リクルート住まい研究所,2014.7.28
宗健(2015)：属性別家賃滞納分析：民間賃貸住宅の家賃滞納に家賃・敷金・契約者属性等が及ぼす影響，
都市住宅学,89 号(2015SPRING)
宗健(2016a)：生活保護受給世帯における住宅扶助費に関する研究,社会福祉学,57-1,2016.5
宗健(2016b)：行動・思考様式が家賃滞納に与える影響,都市住宅学(2016.10.31 投稿,査読中)
平山洋介(1989)：公営住宅の家賃滞納問題，日本建築学会計画系論文報告集第 402 号,pp.73-85.
平山洋介(2009)：住宅政策のどこが問題か，光文社

博士論文：低所得者の居住安定に関する制度検討（宗健,2017,筑波大学）

5

6

２ 本研究の位置づけ
本章では、まず第１節で低所得者の居住安定問題とわが国の取組みについての概況を整理し1、第 2 節で重要な概念である「ハウジング・ファースト」について説明する。第 3 節では先行研究のレ
ビューの整理を行う。先行研究のレビューでは、社会福祉領域と建築・工学系領域での研究傾向の違い等を概観したうえで、それぞれの領域における先行研究を整理し、海外の先行研究についてもふれる。そして、第 4 節で先行研究の課題と本研究の位置づけを述べ、第 5 節では本研究で使用するデータとその分析手法について方法論を説明する。また、制度設計を考える上で重要な概念となる「家賃滞納の外部不経済性」についても解説する。以上に基づき、第 6 節では本研究の特長について述べる。
２－１ 低所得者の居住安定問題とわが国の取組み
戦前の日本の住宅状況と戦後の住宅状況は大きく異なる。戦前の日本では賃貸住宅居住世帯が多かったが、都市部を中心とした戦災による住宅喪失と海外からの復員者・引き揚げ者のための住宅が新たに必要となったことから、戦後は極端な住宅不足の状況となった。
そのような状況に対応するための政策的対応として以下のような立法がなされた。


1946 年（昭和 21 年）：生活保護法

1950 年（昭和 25 年）：住宅金融公庫法、建築基準法

1951 年（昭和 26 年）：公営住宅法

1955 年（昭和 30 年）：住宅公団法

このなかで住宅・建築政策に先行していち早く生活保護法が成立していることは、当時の住宅供給が追いつかない状況のなかで、所得再配分による居住安定を図ったものと考えられる。
戦後の住宅政策だけではなく、戦前の住宅政策が戦後にも継続され、低所得者の居住安定に寄与したものとして、地代家賃統制令と借地法・借家法への「正当事由制度」の導入がある。
地代家賃統制令は、戦争遂行のために国民生活を安定させるために勅令として定められたもの
で 1939 年（昭和 14 年）に施行され、既存の借地借家の賃料の値上げは禁止され、翌年出された勅令により、新規契約の地代・家賃も統制の対象とされた。戦後も 1946 年（昭和 21 年）にポツダム勅令となり、その効力が維持され、1952 年（昭和 27 年）の主権回復後も物価統制令と並んで、法律としての効力が有効とされた。統制対象は次第に縮小され統制の意味は時代とともに薄まったが、廃止されたのは 1986 年（昭和 61 年）になってからのことである。
地代家賃統制令は、昭和 16 年（1941 年）の借地法・借家法への「正当事由制度」の導入と合わ
せ、戦後の低所得者の居住安定に大きな貢献があったと考えられる。その一方で、インフレ率よりも低く統制された地代・家賃によって民間賃貸住宅の経営合理性を損ない、低品質な民間賃貸住宅の建て替えや新規供給を阻害し、供給も潤沢に行われ、どんどん品質が向上した持ち家主体の社会構造を作り上げていくひとつの要因となったのは歴史の皮肉であろう。
戦後、国家財政の余力も少なかったこともあり、持ち家政策が住宅政策の中心となったが、それを強力に推進したのは、住宅金融公庫法に基づく金融支援と、供給主体としての住宅公団である。
1

低所得者向け住宅政策の詳細および生活保護住宅扶助費の制度的変遷については第 3 章で述べる。

7

借家については、公営住宅法によって相当量の公営賃貸住宅が供給されたが、それらは必ずしも低所得者の居住安定を目的としたものではなかった。
1960 年代以降は高度成長期であり、不動産価格は上昇を続けたためいわゆる土地神話が生まれ、賃貸住宅から持ち家へという、いわゆる住宅双六の時代が訪れた。そして低所得者の多くは民間賃貸住宅に居住しつつ、貯蓄に励み所得を上げ持ち家を目指すという流れのなかで、低所得者の居住安定が政策の中心となることはなかった。
しかし、1990 年代のバブル崩壊以降、状況は変化し、公営住宅が老朽化するなか、高齢者や低所得者が住み続ける残余化が指摘されるようになり（平山 2009・2011 など）、低所得者の居住安定問題が議論されるようになった。
それまで住宅政策と社会保障政策としての居住問題は統合的に考えられることは少なかったが、2004 年には社会保障審議会福祉部会生活保護制度の在り方に関する専門委員会報告が出され、2005 年には社会資本整備審議会答申「新たな住宅政策に対応した制度的枠組みについて」 も発表された。公営住宅についても 2006 年に社会資本整備審議会住宅宅地分科会の「今後の公的賃貸住宅制度等のあり方に関する建議」があり、最近では 2016 年に社会資本整備審議会住宅宅地分科会に「新たな住宅セーフティネット検討小委員会」が設置された。
このような政策検討と並行して、2008 年のリーマンショックによる年越し派遣村の発生を受けた厚生労働省の住宅手当緊急特別措置事業・生活福祉資金貸付事業見直し・臨時特例つなぎ資金貸付事業が開始され、2011 年の東日本大震災では大規模な民間賃貸住宅の借り上げ公営住宅
が運営2された。
こういった状況のなか、持ち家中心政策の次を検討する必要性の指摘（平山 2009・2011）や、家賃補助政策の必要性の指摘（小田川 2013・2014、阪東 2013、篠原 2013 など）、公営住宅の水平的・垂直的不公平の指摘（平山 2009）などもあるが、低所得者の居住安定を具体的に担保するための学術的研究も政策検討も十分とは言えない。
しかし、これだけの人口集中が起きた日本の大都市で、世界各地の大都市で見られるようなスラムが発生しなかった、という事実は戦後の住宅・社会保障政策が一定の成功を収めたとも言えるだろう。
２－２ 人間的生活に必要な居住の安定～ハウジング・ファースト～
人間的生活を維持するための社会的基盤として住居の重要性が極めて高いことには異論はないだろう。住居がなければ住民登録ができず、各種行政サービスを利用することにも制限が発生する。住居がなければ職につくことにも困難があり、なにより精神的な負担も大きい。
社会福祉領域の研究では、住居の重要性を指摘する多数の研究があり、「住居は、人間が社会的な存在として生活するためのベースとなる場所であり、心身の休息、また家族とのプライベートな空間としてなくてはならない場所である。そればかりか、社会と関係をとり結ぶ上でも、住居に住み、当該地域のメンバーであることを証明する住所をもつことは不可欠である。住居は市民権の基礎をなすものでもあるのだ」小田川（2013）などは的確な指摘であろう。

2

そもそも災害時のことを想定した制度ではなく、震災以前から存在していた「既存民間住宅を活用した借上公営住宅の供給の促進に関するガイドライン」,国土交通省（2009）が適用された。

8そして、人間的社会生活をおくるための最も基盤となるものとして「ハウジング・ファースト」という概念が提示されている。これは、「住居喪失者に対して就労自立ばかりを強調する施策に対し、まず住宅を提供したうえで、就労支援やその他支援を行う施策のあり方をハウジング・ファーストという。『就労よりも住宅を優先する政策により利点がある』（岩田 2011）」というものである。
ハウジング・ファーストの考え方には筆者も賛同するが、その後の政策展開のあり方は、単に社
会保障をより拡大すればよいというものではない、と考えている。たとえば、持ち家の年金生活者は住居の心配はないが、生活に困窮しているケースも多い。一方、生活保護では持家は原則として認められないから漏給が発生してしまう。住居を自らの持家として確保した場合と、政策的に提供された場合で、その後の社会保障水準に差がある制度で良いのか、ということである。いわば、「ハウジング・ファーストから」該当者への社会保障を充実させるのか、「ハウジング・ファーストまで」でいったん区切り、それからの社会保障水準を検討するのか、という方法論の違いである。
しかし、ハウジング・ファーストという概念は、非常に重要なものであり、低所得者の居住安定を考える際には、基本となるものである。
２－３ 低所得者の居住安定に関連する先行研究のレビュー
本節では、低所得者の居住安定に関連する先行研究について、社会福祉領域と建築・工学系
領域における状況の違い（2-3-1）、国内の関連分野の先行研究（2-3-2～2-3-6）、生活保護住宅
扶助費に関連する先行研究（2-3-7）、家賃滞納に関連する先行研究（2-3-8）、空き家に関する先行研究（2-3-9）、海外の先行研究および日本と欧米の制度比較に関連する先行研究（2-3-10～
2-3-11）、その他の関連する先行研究（2-3-12）に分けて整理する。
２－３－１ 社会福祉領域と建築・工学系領域における研究の概況
低所得者の居住安定に関連する研究が研究領域によってどのように分布しているのかを調べるために CiNii で領域別・雑誌別にキーワード検索を行い、該当する論文数を集計したものが表 2-1
である。
社会福祉系の領域では、「生活保護」「ホームレス」に関する論文が圧倒的に多く、「住宅政策」「空き家」「公営住宅」「居住水準」「居住福祉」「家賃」といったキーワードに合致する論文は極めて少ない。検索ワードの掲載総数でも社会福祉系では全体の 36.0％が「生活保護」「ホームレス」に関するものとなっている。
建築・工学系では、傾向は大きく異なり「生活保護」に関する論文は非常に少なく、「ホームレス」
に関する論文も多くはない。一方、「住宅政策」「空き家」「公営住宅」「居住水準」「家賃」といったキーワードに合致する論文は多数ある。構成比では、「居住水準」が 55.7％、「公営住宅」が 38.0％、「空き家」が 31.3％、「住宅政策」が 27.2％などとなっている。
このように社会福祉系領域と、建築・工学系領域では、研究傾向に大きな違いがあり、それが本研究の目指す学際的研究につながっている。
政策検討についても社会福祉系領域と建築・工学系領域での分断が見られる。表 2-2 は社会保障審議会と社会資本整備審議会の委員を比較したものである。

9

表 2-1 CiNii での領域別・雑誌別のキーワード検索結果数
掲載総CiNiiでの検索ワード毎の検索結果数
小計 掲載率数
生活保 ホーム 住宅政 空き家 公営住 居住水 居住福 家賃
護
レス
策
宅
準
祉
社会福 生活と福祉
1,186
58 2
13
0
0
0
0
0
0
595 50.2%
祉系
賃金と社会保障
9,618
48 1
54
24
0
0
1
3
11
574
6.0%
公的扶助研究
485
26 2
2
0
0
0
1
0
1
266 54.8%
社会福祉研究
4,229
84
12
3
0
1
0
3
0
103
2.4%
社会福祉学
6,271
65
37
6
0
4
0
3
2
117
1.9%
季刊社会保障研究
2,329
48
8
19
0
1
0
1
2
79
3.4%
貧困研究
221
25
9
0
0
0
0
1
0
35 15.8%
社会政策
1,996
25
13
5
0
2
2
1
5
53
2.7%
社会福祉系小計 26,335 1,572
148
57
0
8
4
12
21 1,822
6.9%
建築・工 日本建築学会
109,569
4
20
1 23
1 44
38 4
63
11
65
814
0.7%
学系
都市計画
30,455
5
46
1 51
90
18 1
48
30
30
581
1.9%
建築雑誌
52,631
0
4
82
25
68
16
3
19
217
0.4%
都市住宅学
2,539
2
15
1 48
13
47
11
4
29
269 10.6%
都市問題
14,457
42
19
1 06
5
23
0
0
1
196
1.4%
不動産学会誌
1,575
0
0
26
14
3
3
0
4
50
3.2%
住宅建築系小計 211,226
53
104
636
291
706
141
48
148 2,127
1.0%
検索日は2015.11.19
検索ワードの掲載総数
4,365 1,958 2,336
931 1,856
253
318 1,089
社会福祉系比率
3 6.0 %
7.6%
2.4%
0.0%
0.4%
1.6%
3.8%
1.9%
建築・工学系比率
1.2%
5.3% 27 .2% 3 1.3% 3 8.0 % 55 .7% 15.1% 13.6%
区分

雑誌名表 2-2 社会保障審議会と社会資本整備審議会の委員比較
厚生労働省 社会保障審議会関係
社会保障審議会/生活保護基準部会/生活困窮者の生活支援の在り方に関する特別部会

国土交通省 社会資本整備審議会関係
産業分科会不動産部会/住宅宅地分科会/マンション政策部
会/民間賃貸住宅部会/既存住宅・リフォーム部会

委員名
阿部彩
伊豫雅臣
永井良三

委員名
所属
伊香賀俊治 慶應義塾大学理工学部教授
井出多加子 成蹊大学経済学部教授
越澤明
北海道大学大学院教授
園田眞理子 明治大学教授

所属
社会保障・人口問題研究所
千葉大学大学院医学研究院教授
自治医科大学学長

園田眞理子 明治大学理工学部教授
岩田正美
日本女子大学人間社会学部教授
遠藤久夫
学習院大学経済学部教授
岡部卓
首都大学東京都市教養学部教授
加藤達夫
国立成育医療研究センター名誉総長
河村小百合 日本総合研究所調査部主任研究員
岩村正彦
東京大学大学院法学政治学研究科教授
吉川洋
東京大学大学院経済学研究科教授
宮本みち子 放送大学教養学部副学長
宮本太郎
北海道大学大学院法学研究科教授
駒村康平
慶応義塾大学経済学部教授
見城美枝子 青森大学教授、エッセイスト
山崎泰彦
神奈川県立保健福祉大学名誉教授
山田篤裕
慶應義塾大学経済学部教授
秋田喜代美 東京大学大学院教育学研究科教授
庄司洋子
立教大学名誉教授
神野直彦
東京大学名誉教授
西郷浩
早稲田大学政治経済学術院教授
西村周三
国立社会保障・人口問題研究所長
大竹文雄
大阪大学理事副学長
大日向雅美 恵泉女学園大学大学院平和学研究科教授
津谷典子
慶應義塾大学経済学部教授
田中滋
慶應義塾大学大学院教授
道中隆
関西国際大学教育学部教授
栃本一三郎 上智大学総合人間科学部教授
白波瀬佐和子東京大学大学院人文社会系研究科教授
櫻井敬子
学習院大学法学部教授

岩田正美

日本女子大学名誉教授

工藤和美
東洋大学教授山崎福寿
上智大学教授
山野目章夫 早稲田大学大学院法務研究科教授

児玉桂子

日本社会事業大学大学院特任教授

篠原聡子
日本女子大学教授
秋山哲一
東洋大学教授戎正晴
明治学院大学教授・弁護士
升田純
中央大学法科大学院教授
松村秀一
東京大学教授松尾弘
慶應義塾大学大学院法務研究科教授
深尾精一
首都大学東京名誉教授
西谷剛
國學院大學法科大学院教授
川口有一郎 早稲田大学大学院ファイナンス研究科教授
浅見泰司
東京大学教授池邊このみ 千葉大学大学院園芸学研究科教授
中井検裕
東京工業大学大学院社会理工学研究科教授
中川雅之
日本大学経済学部教授
中田裕康
東京大学大学院法学政治学研究科教授
辻琢也
一橋大学副学長
飯島淳子
東北大学大学院法科研究科教授
福井秀夫
政策研究大学院大学教授
野城智也
東京大学教授
野澤千絵
東洋大学理工学部建築学科教授
櫻井敬子
学習院大学教授
櫻川昌哉
慶応義塾大学経済学部教授
齊藤広子
横浜市立大学国際総合科学部教授
2015.11.19時点

10厚生労働省の管轄である社会保障審議会関係では、建築・工学系研究者は園田氏のみで、逆に国土交通省の管轄である社会資本整備審議会関係で社会福祉系の研究者は岩田氏・児玉氏の 2 名だけである。両者に共通するのは、園田氏、岩田氏、桜井氏（法学）の 3 名であり、低所得者の居住安定政策が密接に連携すべき政策検討の場において、学問領域の分断が存在することを示唆している。
住宅困窮者の定義も、国土交通省には「住宅確保要配慮者」「反復継続的滞納者」という用語があり、厚生労働省では「離職者であって就労能力及び就労意欲のある方のうち、住宅を喪失又は喪失するおそれのある方を対象（住宅手当緊急特別措置事業）」「低所得者」「離職者」「生活困窮者」「低所得高齢者」といった用語が用いられている。
このように政策検討の場においても、社会福祉系領域と建築・工学系領域の連携が十分取れていない状況も本研究の目指す学際的研究の必要性を示している。
２－３－２ 住居を喪失している人々の実態に関連する先行研究
住居を喪失している人々の代表的な状況はいわゆるホームレス状態である。ホームレスの実態に関連する先行研究は多くあり、厚生労働省も 2003 年（平成 15 年）から 2007 年・2012 年と 3 回の全国調査を行っており、ホームレスの実態に関する全国調査検討会（2012）もある。厚生労働省（2007）では、ホームレスだけではなく、ネットカフェ等を利用する人々の人数についても報告されている。ネットカフェ以外にもいわゆるドヤと呼ばれる簡易宿泊所も、住居を喪失している人々の受け皿になっており、三大ドヤ街について、大阪市立大学（2011）は大阪の釜ヶ崎、小田・梶川（2007）
は横浜の寿町について、城北労働・福祉センター（2010）は東京の山谷について、それぞれの実態を、人数を含めて報告している。
住居を喪失している人々の実態については、その規模よりも居住実態に関する先行研究が多い。
例えば、小田川（2014b）は狭小シェアハウスの課題を指摘しており、岩田（2007）はホームレスを「安定型」「労働宿舎型」「不安定型」の 3 類型に整理して詳しくその実態を報告している。
既に住居を喪失している人々ではなく、主に賃貸住宅に居住しており家賃負担を重く感じている人々に関連する先行研究も存在する。上田（2005）や葛西（2007）は母子家庭等の片親世帯の家賃負担率が高いことを指摘しており、阿部（2014）、阿部・上枝（2014）では家賃滞納の経験等から家賃負担感の高さと貧困の関係を検討している。総務省（2014）は、いわゆる住調だが、世帯年収も調査対象に含まれており、年間収入が 100 万円未満の世帯は全国で約 331 万世帯おり、そのうち約 186 万世帯が借家となっている。住居を喪失するほどではないが、家賃負担を重く感じている世帯は多いと考えられる。
また、諸外国のホームレスの状況については、日本総研（2011）や小玉ら（2003）、中村ら（2004）
が詳しい。
しかし、住居を喪失している、または家賃滞納等によって住居を喪失する蓋然性が高い人々の全国での規模（人数）を把握または推計した先行研究は見当たらず、本研究でその一端を明らかにすることは、新規性・独自性を持ち、社会的にも必要とされる結果であると考えられる。
２－３－３ 日本の住宅政策に関連する先行研究
日本の戦後の住宅政策が持ち家に偏っていたことは事実であるが、それに対する批判は根強い。住田（2003）は、「持ち家の規模水準は西欧を凌いだものの、借家の水準は旧態依然として貧11しい。また、地方圏に対し、大都市圏は、相変わらず厳しい住宅問題が払拭できないままに過ぎてきた」と指摘し、平山（2009）は、「政府は住宅政策を立案し、運営すると同時に、市場・企業・家族などの動き方に介入し、住宅システムの全体を操作しようとした。～中略～政府の住宅政策は中間層の持ち家取得促進に傾き、低所得者のための住宅供給は微量のままであった。～中略～日本が採ったのは、住宅保障を制限する一方、住宅所有を促進するシステムを組み上げ、『普通の人生』のモデルを使って社会統合を進める方針である」と痛烈に批判している。
同様に批判的であるが戦後の住宅政策を丹念に検証した本間（2004）、社会学と建築学の両面から持ち家政策と住宅の商品化を論じた山本（2014）といった研究もある。
住宅建築の経済的影響を分析した研究には、岩田（1977）山崎（1999）や行武（2012）があり、住宅建設が経済的成長にどのように貢献したかを論じている。しかし、これらの研究は低所得者の居住安定といった住宅政策の特質を評価したものではない。
そして、戦後日本の持ち家政策を居住の安定という観点から積極的に支持する先行研究は極めて少ない。とはいえ、山田（2010）では、相対的貧困層における住宅の状況として 65-74 歳の持
ち家率および世帯収入に占める家賃比率を非貧困層と貧困層に分けて分析している。それによれば「持ち家率は、非貧困層では 9 割近くであるが、貧困層では 7 割強程度であり、3 割弱が借家である。また、貧困層の中、世帯収入に占める家賃比率が 30％以上であるのは 1 割おり、その比率が 50％以上という貧困層も 6％存在している」と指摘している。山田は、持ち家政策を積極的に評価しているわけではないが、持ち家政策によって高齢者の持ち家率が向上し、それが高齢時の貧困化を抑制しているという面があることは、もっと積極的に評価されるべきではないかとも言えるのである。逆説的であるが、戦後の持ち家推進政策によって（政策的に意図されたものではないとしても）、結果的に現在の高齢者層では、居住安定問題が全体の 15％程度の民間賃貸居住世帯に限定された（公営住宅世帯では居住安定問題は小さい）、という事実があるのである。
なお、平山（2011）は、住宅ローンを完済した、もしくはそもそも住宅ローンを使わずに住宅を取得し債務のない状態をアウトライトということを紹介している。すなわち、高齢時の持ち家は住宅ローンの支払いが完了することによってそれ以降の住宅費負担が極めて小さくなることで、所得保障の側面、すなわち自己年金の機能を持つのである3。
２－３－４ 低所得世帯の居住実態に関連する先行研究
本研究で用いる「低所得者」の定義とは一致するとは限らないが、一般的な低所得世帯や生活保護受給者の居住実態に関する研究には以下のようなものがある。
丸山・駒村（2013）では、「住宅・土地統計調査」の個票情報を独自集計し分析を行っており、「低所得世帯ほど借家であり、特に民間借家の場合は居住水準が低い。また低所得世帯ほど、腐朽・破損し、日照時間の短い住宅に住んでいる。ただし、低所得世帯でも居住水準は上昇傾向にある。」「また単独世帯は所得にかかわらず安定的に低い居住水準の住居に住んでいることから、所得要因とは異なる理由で質の低い住宅を選好する傾向がある」としている。
岸岡ら（2012）では、東京特別区の低家賃住宅の実態を国勢調査のオーダーメード集計、賃貸住宅情報サイト「SUUMO」データの分析、アンケート調査等によって明らかにしている。低家賃住3

筆者は、この高齢時の持ち家による住居費の減少が自己年金の機能を持つことを主張している。宗（2014c・
2015b）など。

12

宅の典型例として「木造で 1990 年頃建てられたもので築 24 年程度、1R か 1K でトイレ風呂は付帯している。専有面積は 17.5 ㎡程度と最低居住面積水準には程遠いにも関わらず、5 万円から 5 万
5 千円程度の家賃設定である」としており、「居住者の約 6 割が単身者で～中略～世帯収入が低
いほど民借木造に住む割合が高くなる。」と報告している。
西島（1992）は、低所得階層比率の高い中・高齢の民間借家居住者を世帯収入源別に分析し生活保護受給世帯と比較することで、生活保護世帯の住宅の基本設備が欠落していること、極めて不安定な居住状況におかれていること等を明らかにしている。
そのほか、母子家庭等の片親世帯の居住水準が低く家賃負担も高いことについては上田（2005）
や葛西（2007）の研究があり、居住環境と貧困の関係については阿部（2005）や西村（2010）の研究がある。上枝（2010）は住宅と生活満足度の関係を報告している。生活保護受給世帯を含む低所得者世帯の住宅状況と居住水準については調査対象が大阪市西成区に限られたものであるが、阪東（2006）がある。生活保護受給世帯の居住水準については、厚生労働省社会保障審議会生活保護基準部会の第 19-22 回：厚生労働省（2014a）でも詳細な結果が報告されており、その内容を含む報告書が厚生労働省（2015）として発表されている4。
これらの先行研究で示された低所得世帯の居住実態には注意すべき点がある。丸山・駒村（2013）でも指摘されているとおり「所得要因とは異なる理由で質の低い住宅を選好する傾向がある」
ことである。具体的には、近隣に同じ程度の家賃負担で住めるより質の高い住宅があったとしても、そこに引越しをせず、長く住んでいる質の低い住宅に居住を続けている可能性がある、ということである。この点は、中川（2003）が「居住水準を下回った状況も個人や家計の選好の問題と評価できる」と指摘している。
すなわち低所得者の居住実態をより正確に把握するためには、「新たな住居に入居」したときにその居住水準はどうなっているのか、ということを分析する必要がある、ということである。「新たに住居に入居」した場合であれば、引越しをすればより良い居住環境になるにもかかわらず、自らの選好として低質の住宅に住み続けている、という影響を除去することができるのである。
２－３－５ 公営住宅・家賃補助に関連する先行研究
低所得者の居住安定を図ることを含めて公営住宅・家賃補助に関連する先行研究には、しっかりとした多数の研究成果の積み重ねがある。
戦後大量に供給された公営住宅は現在では老朽化しその数量も不足しており、高齢者や低所得者が多くなっている状況がある。これを久保園ら（2010）は「公営住宅の残余化」と呼び研究を行っている。残余化については平山（2009）も指摘している。
また、残余化と同時に数量の不足による公平性の問題を、森田・中村（2004）、金本（1997）、永井（2009）が指摘しており、平山（2009）は、「『水平の公平性』は同一階層内における公平性、『垂直の公平性』は上位階層と下位階層の間の公平性を意味する。」と整理している。
低所得者の居住安定を図るための研究としては、公営住宅の拡充と家賃補助の導入の両方を求めるもの、公営住宅の拡充は行わず家賃補助の導入を求めるものに大別されるが、公営住宅の拡充のみを求める先行研究は見つけることができなかった。

4

この議論では筆者の所属する株式会社リクルート住まいカンパニーが運営する不動産情報サイト「SUUMO」に掲載された賃貸住宅募集情報をデータ提供している。

13

前者としては、小田川（2013,2014a）、平山（2009,2011,2014）、坂庭（2011）、住田（2003）、古川（2011）などがある。たとえば、「住居の保障については公営住宅の増設や大幅な家賃補助などに
より住居の確保を保障する施策が必要とされる」古川（2011）といったものである。
後者としては、たとえば、「低所得の住宅弱者対策としては、家賃補助政策が基本になるべきである。しかも、現在の公営住宅のように幅広い層を対象とするのではなく、生活保護世帯に限るべきである。」大竹（2005）というものや、「絶対的な住宅不足が解消され、住宅の質の水準が向上したことを背景に、住宅問題は『住宅』の問題としてよりも、『所得』の問題として取り組むべき課題とな
り、低家賃の住宅を直接供給するよりも、所得を補足するための金銭給付をあたえる方が、より適切な政策とみなされるようになったのである。」齋藤（2013） というものがある。
そして一部には、「先進国で家賃補助がないのは日本くらい」長嶋（2014）、「欧米諸国で財政負担がかかっても家賃補助制度があるのになぜ日本にはないのか」全借連合（2014）、といった認識もある。しかし、住宅政策提案・検討委員会（2013）、平山（2009）、齋藤（2013）は、広義の意味では生活保護住宅扶助を家賃補助制度に位置づけられると指摘している。国際比較としては、棚橋（2009）は、「これ（住宅給付）は社会扶助のなかの住宅扶助ではなく、低所得者層に対する『一般的な住宅給付』のことであり、具体的には『家賃補助』が多い。こうした制度がないのは、ベルギー、
カナダ、日本、韓国、ルクセンブルク、スロバキア、スイスの 7 カ国のみである。」と述べている。
以上のような先行研究に共通しているのは、公営住宅の定義の狭さであろう。公営住宅とは、原則として「土地を政府が所有し」「政府の資金によって建築・維持され」「利潤を含まない（もしくは税による補填を行い）低廉な家賃を提供する」ものである、という暗黙の了解があるように思われる5。
東日本大震災でも、民間賃貸住宅の借り上げによる公営住宅が大規模に運営された実績からも、
公営住宅の定義をより広く捉えた研究・考察が必要であると考えられる6。
２－３－６ 最低居住面積水準等に関連する先行研究
最低居住面積水準が、最初に導入されたのは、第 6 期住宅建設 5 箇年計画（平成 3：1991～7：
1995 年度）であり単身者で 16 ㎡である。第７・8 期住宅建設 5 箇年計画（平成 8：1996～17：2005年度）では単身者 18 ㎡（中高齢単身の場合は 25 ㎡）に拡充され、2006 年の住生活基本計画（全国計画）で単身者 25 ㎡とされ、現在に至っている。2006 年に導入された誘導居住面積水準は、単身者で 40 ㎡（都市居住型）である。
上杉・浅見7（2010）は、「住宅の規模水準に関しては、おもに機能ごとに必要な空間の積み上げという建築学方法でなされてきた。それ以外にも古くは衛生学的視点、最近では経済学的手法によって適切な住宅規模を見積もる試みがなされている」と述べており、2003 年時点の最低居住面
積水準未満の世帯比率は 4.2％と報告している8。
5

準公営住宅的なものとしてはいわゆる「特優賃」「高専賃」や地方自治体による民間賃貸住宅への助成等も存在するため、「原則として」と前置きをしている。
6
災害時の民間賃貸住宅を借り上げた公営住宅の研究は存在する。たとえば、中島ら（2014）、中島ら（2015）、塩崎（2013）など
7
浅見氏は最低居住面積水準を規定している住生活基本計画を検討した社会資本整備審議会住宅宅地分科会長とつとめている。
8
最低居住面積水準未満世帯比率は 5 年毎の住宅・土地統計調査のデータを基に算出されており、2003 年は4.2％であったが、2006 年に最低居住面積水準が 18 ㎡から 25 ㎡に引き上げられた影響で 2008 年には 4.3％に若干上昇し、2013 年では 4.2％となっている。2008・2013 年の旧基準 18 ㎡での比率は算出されていないが、旧基

14

最低居住面積水準について CiNii で検索してみると、住生活基本計画が決定された 2006 年以前の研究成果はほとんど検索結果に表示されない。居住水準の決定プロセスは、学術研究成果の積み重ねと議論によるものというよりは、社会資本整備審議会で有識者が各々の建築学的知見を持ち寄り、合意を得たというプロセスであることが推察される。
最低居住面積水準については、「ただし、最低居住面積水準の定義は、『最低限度』の面積水準ではなく、『基礎として不可欠』という表現になっており、生存権規定にいう『最低限度』の文言とは厳密には一致していない。」（高齢者住宅財団：2013）という指摘もある。中川（2005）は、「最低居住面積水準は所得再配分レベルを決定する基準とはなりえても、最低居住面積未満世帯の解消を目指す政策はそのパターナリスティックな性格をより強めてしまう」と批判している。
以上のように最低居住面積水準については、必ずしも社会的合意があるとも言えず、厳密な運用もなされておらず、25 ㎡未満の住居に居住している人々に衛生的に顕著な問題等が発生しているという報告もなく、柔軟に解釈・運用される余地があり得るのではないかと考えられる。
２－３－７ 生活保護住宅扶助費に関連する先行研究
生活保護住宅扶助費については、小田川（2013）のように制度的変遷や家賃補助の必要性を論じるものや、平山（2014）のように最低居住面積との関係を研究したものなどがあるが、住宅扶助費の市場家賃との比較や、市場での家賃分布と扶助基準額の分布の比較など定量的に分析を行った研究は極めて少ない。にもかかわらず、「（東京都内では）53700 円以内9ということになれば、風呂無しの六畳一間となるだろう」といった根拠が明らかではない記述のある書籍10もある。
生活保護世帯や低所得世帯の居住水準については、西島（1992）、丸山・駒村（2013）の実証的研究があり、最低居住面積水準については、阿部・上枝（2014）、平山（2014）等の研究がある。
実際の家賃データを用いた実証的研究は少なく、特に住宅扶助費が市場家賃と一致しているのか乖離しているのかという実証研究はない。厚生労働省（2014d）では「近隣同種の住宅の家賃額より明らかに高額な家賃が設定されている疑義の有無」というものが報告されており、「疑義無し」
が 90.4％、「判断ができない」は 9.0％で「疑義有り」はわずか 0.6％とされている。調査方法は「ケースワーカーが、賃貸借契約書の記載内容及び家庭訪問時の目視等により確認」とされている。
ケースワーカーは不動産の専門家ではなく、家賃の適正さについて正確な判断が行えたとは到底考えられない11。
しかし、厚生労働省（2014d）では、以下のような項目について詳細な調査結果が明らかにされており極めて価値の高い資料となっている。
「4.現在の住居への入居と福祉事務所との関係」：保護開始前後に引越しが行われたか等」

「5.現在の住居に転居した時の状況」：引越しが行われた場合の理由等」

「6.単身世帯の床面積・住宅設備・建築時期等の状況」：トイレ・浴室の有無等」

「9.住宅扶助特別基準額（上限額）に対する家賃額の割合」：家賃と上限額の関係等」

「10.共益費・管理費の状況」：管理・共益費の有無等」

準では比率が大きく下がっている可能性もある。
9
東京 23 区の住宅扶助費の単身上限額
10「How to 生活保護 申請・利用の徹底ガイド 雇用不安対応版 2012-13 年板」,現代書館,201211

この調査結果をもとにして「少なくとも 90％は近隣に対して「生活保護だから高い家賃」とはなっていない」といった住宅扶助費は適正に運用されているという主張もある。http://diamond.jp/articles/-/64817?page=215



「11.敷金等及び契約更新料等の支給状況」：敷金の有無や支給等」

「12.生活保護受給開始後の家賃額変動の状況」：受給前後の家賃の変動等」

「13.近隣同種の住宅の家賃額より明らかに高額な家賃が設定されている疑義の有無」
家賃の推計については、SHIMIZU et al.（2010）等があり Hedonic 手法を用いて様々な成果を提示している。
住宅選択に関する研究では、直井（2016）、砂原（2015a）、田村（2015）、江川ら（2013）といった研究があり、国の調査では国土交通省（2001・2015）がある。民間の調査にもリクルート（2012・2015）、アットホーム（2016）、ネクスト（2006）、地域流通経済研究所（2012）といったものがある。しかし、一定のインセンティブを与えた場合に住宅選択行動がどのように変化するのか、といった先行研究はない。
以上のように、生活保護住宅扶助費については市場家賃との比較等を行うことには、十分に社会的・学術的意味があるのである。
２－３－８ 家賃滞納に関連する先行研究
家賃滞納を定量的に取り扱った先行研究は極めて少なく、わずかに公営住宅の家賃滞納を研究した平山（1989）がある程度である。家賃滞納の定性的影響を研究したものでは、家賃滞納を相対的貧困率の補完指標として扱った阿部（2014）がある。
一方、民間賃貸住宅の家賃滞納に関する研究がほとんどないにも関わらず、家賃滞納の損失は大きくはない、という仲野（2010）のような主張や、小田川（2013）のようにもっぱら入居者の保護に焦点を当てたもの、菊池（2010）のような家賃滞納は所得の低さや離職等によるものであるというものもある。
業界団体の調査としては、日管協総合研究所(2012)の滞納率調査12があるが、この調査には具体的な金額規模や詳細な定量分析結果は含まれていない。
家賃滞納の経験や理由等についての定性的な結果についてはいくつかの先行研究がある。阿部・上枝（2014）では「過去 1 年間の間に金銭的な理由で家賃が払えなかった経験はありますか」という設問に対して 2007 年調査で 8.4％、2012 年調査で 6.6％があると回答していることが報告されている。 阿部（2014）では生活困難を表す指標として「過去 1 年間に経済的な理由で賃貸住宅費を滞納したことがあるか」が分析対象とされており13、貧困との関連性の検討が行われている。
民間賃貸住宅の家賃滞納について大規模な定量分析を行った先行研究は存在しないが、その理由には、統一された基準14での十分に多様な属性の契約者を含む大量の家賃支払い情報のデ
12

日管協短観は 2008 年度下期より半期単位に発表されており最新版は 2015 年度下期。調査項目に滞納率が含まれているが、日管協会員へのアンケート調査による景況感の一部としての滞納率調査であり実際の契約デー
タを使用した定量調査ではない。また 2008 年度下期の報告書によれば、滞納率＝未収額(保証会社からの代位
弁済分は未収とする)/集金額であり、件数ベースでの滞納率ではないことにも注意が必要である。また滞納率の分
母は集金額であるので滞納集計の対象は入居中のものに限られ、滞納を残したまま退去した契約者は含まれない
ことにも注意が必要である。なお 2012 年度上期の月末での 1 ヶ月滞納率は 3.3％(全国)、2 ヶ月以上滞納率は2.0％(全国)である。
13
いずれの研究でも「経済的な理由」での家賃滞納に限られている点には留意が必要である。家賃滞納の原因は必ずしも経済的な理由だけではない。
14
日管協短観では 2012 年上期の全国の月初全体の滞納率は、7.6％、同月末での 1 ヶ月滞納率は、3.3％、同
月末での 2 ヶ月以上滞納率は 2.0％である。月末の滞納率合計は 5.3％と月初滞納率 7.6％よりも低く、月のなかで滞納率が変化することがわかる。また、月初といっても口座振替の場合には、その結果が判明するのに数日を要

16

ータが蓄積されていなかったことがあげられる。ハウスメーカーの関連会社が、数十万件の契約を保有していたとしても、データの提供を受けることは困難であり15、建物の設計が比較的均質である
ため、家賃設定や入居者属性が一定範囲に偏っていることも想定される。
金銭の借入れでも返済が遅れる場合があり、その要因についてソーシャル・スキル能力の高低とセルフ・コントロール能力の高低から分類を行った堂本(2006,2007)の研究がある。これは性格に関する 5 因子モデルを使っており性格検査の NEO-PI-R や FFPQ を参考にしていると思われる16。
住居を失うプロセスについては、岩田（2008）が興味深い調査結果を提示している。岩田によれ
ばホームレスに至る経緯として、およそ 20％が民間賃貸住宅居住の家賃滞納・借金・トラブル等が原因となっている。残りの 80％は、普通住宅（持ち家やアパートなど）から労働住宅（社宅、寮や飯場など）に移り、その後失業や病気・ケガ・収入の減少等によってホームレスとなっている。
岩田のいう労働住宅は基本的には家賃が給料から天引きされているケースが多いと思われ家賃滞納は住居喪失の要因にはなりにくいと考えられる。そのかわり仕事を失うと即座に、居住の安定が阻害されてしまう。この点は制度設計上留意しなければならない点であろう。そして、労働住宅以外では、やはり家賃滞納が住居喪失の主要な原因であることが示唆されている。
以上のように、家賃滞納に関してはその実態を定量的に明らかにすることには、十分に社会的・学術的意味があるのである。
２－３－９ 空き家に関連する先行研究
空き家に関する研究動向は、首都大学東京饗場研究室（2015）に詳しくまとめられている。概観
すると 2000 年代初頭までは空き家は議論の対象ではなく、2004 年頃から空き家研究の流れが生まれてきたことがわかる。
最近では、小林（2012）、葛西（2015）のように大量に存在するとされている空き家を住宅セーフティネットに活用すべきだという主張もある。これらの主張の前提となる空き家数は、いわゆる住宅・
土地統計調査（総務省：2014 など）の数値が用いられている。
総務省の数値を用いた先行研究では、米山（2012）・牧野（2014）・長嶋（2014）が空き家の多さが社会的な問題であると指摘している。植村ら（2009）・榊原ら（2011）・榊原（2014）は、空き家数は
今後大幅に増加するという推定を行っており、個別地域の空き家の実証研究では、岩見ら（2015）・
西山（2015）・牧野ら（2014）がある。
空き家を数値として報告しているのは、住宅・土地統計調査だけではなく、国土交通省（2009a）
や東京都豊島区（2012）、東京都三鷹市（2013）、富山県射水市（2013）などの多数の自治体調査がある。民間の調査としては株式会社タスの TVI（TAS Vacancy Index：タス空室インデックス）といったものもある。これらの調査の空き家率は、住宅・土地統計調査が高く、自治体調査では低くなっているといった傾向があるが、住宅・土地統計調査の空き家数は自明のものとされている。
住調空き家数・空き家率疑問を呈する研究は、ほとんどなくわずかに小林（2015）の「空き家が経し必ずしも歴日の 1 日が月初というわけではない。このように家賃滞納を正確に把握するためには基準日が必要であり、本研究で用いた LICC データは毎月 20 日を基準日としている。
15
筆者のヒアリングによれば、多くの不動産管理会社等は自社の家賃滞納状況が公開されることを極度に嫌う。もし近隣の同業他社よりも滞納率が高くそれが公開されてしまうと、賃貸オーナーに対するイメージにマイナスの影響があるためである。
16
5 因子モデルや NEO-PI-R、FFPQ については大野木(2004)などを参照。

17

年的に増加していることは間違いないが、空き家率 13.5％は、空き家を広く定義した多めの数値であることは留意しておきたい。」という指摘、公開シンポジウム（2015）での「江津市全体として 13.1％と、私たちがある意味自身を持って出した数字。これは住調の島根県全体の数とそんなに違いませんが、私たちの実感からそうではない。従って、やっぱり住調で出ている数字はかなり実数より多いように思えます。」という作野広和（島根大学教育学部教授）の指摘がある程度である。
米山（2012）は、住調の空き家数・空き家率の分析に加えて「国土交通省の空き家実態調査」「TVI」「自治体調査」にも言及しているが、住調の空き家数・空き家率が過大に算出されているという立場は取っていない。室田（2014）も「各自治体で実施される実態調査は、住宅・土地統計調査よりもかなり少ない数字が報告されており」「空き家の実態把握は難しいと言えよう」と指摘しているに留まっている。
海外の空き家率については、（公財）不動産流通近代化センター（2013）があり、欧米の空き家率の実態を報告している。この報告では欧米の空き家率は、世帯総数を住宅総数で除している数値を使用しており、空き家調査の結果ではないことに注意が必要である。
また、周藤（2010）は「適正空き家率、市場外空き家と市場内空き家」という概念を提示している。
これらの先行研究に対して、低所得者の居住安定へ空き家の利活用を考える場合に、実際に利活用可能な空き家はどこにどのような空き家がどの程度存在するのか、ということを明らかにする必要がある。これは住調の空き家率を検証することでもあり、重要な観点である。
２－３－１0 日本と欧米の制度比較に関連する先行研究
低所得者の居住安定を図るための政策・制度についての日本と欧米との比較に関連する先行研究には、しっかりとした多数の研究成果の積み重ねがある。
イギリス・ドイツ・フランス・アメリカの住宅政策全般の研究には小玉・大場・檜谷・平山（1999）がある。イギリス・アメリカ・ドイツ・フランスの家賃補助制度及び公共住宅制度の研究には日本住宅総合センター（2012）があり、イギリス・ドイツ・フランスの制度は住宅政策というよりも所得再配分政策の色合いが濃いこと、アメリカの家賃補助制度は日本の生活保護住宅扶助費に近いこと等が報告されている。住宅手当・住宅扶助に特化したものでは、齋藤（2013）があり、米英独仏以外のオース
トラリア・ニュージーランド・カナダ・オランダ・スウェーデン・チェコの家賃補助制度について整理されている。
欧米と日本の比較では、日本住宅総合センター（2012）が「先進諸国の中でも、わが国は家賃補助制度を実質的に有していない特殊な国家として分類されるという見方ができる。」と述べているのに対して、齋藤（2013）は「日本では公的家賃補助がほとんど行われていないと言われるが、広義に捉えれば、生活保護制度の住宅扶助や第 2 のセーフティネットとしての住宅支援給付によっても公的家賃補助が行われている。」としている対比が興味深い。先進国における家賃補助制度の有無については、棚橋（2009）が「これ（住宅給付）は社会扶助のなかの住宅扶助ではなく、低所得者層に対する『一般的な住宅給付』のことであり、具体的には『家賃補助』が多い。こうした制度がな
いのは、ベルギー、カナダ、日本、韓国、ルクセンブルク、スロバキア、スイスの 7 カ国のみである。」
としており、全借連合（2014）が「欧米諸国で財政負担がかかっても家賃補助制度があるのになぜ日本にはないのか」と主張していることは正しい認識ではないことがわかるが、家賃補助制度を狭義に捉えるか広義に捉えるかは重要な視点であろう。
このほか、欧米主要国の家賃補助に関する篠原（2013）、米英に関する海老塚（2007、2011）な

18

どがあり、バウチャーに関する研究では内閣府（2001）がある。法制度としての借家法の比較研究
では、英独仏の借家法の現状をまとめた牛尾ら（2002）の研究がある。
表 2-3 は欧米各国の家賃補助制度等について先行研究の内容を整理したものである。以下の内容は、齋藤（2013）、日本住宅総合センター（2012）を基にしており、小玉・大場・檜谷・平山（1999）、棚橋（2009）も参考にしている。
表 2-3 欧米各国の家賃補助制度
国
米国

制度概要
・ 「 住宅バウチャー制度」 は、バウチャーの交付を受けた世帯が自ら住宅を探した後、家主と行政が契約を締結し、家賃は家主に直接支払われる。いわゆる家賃補助のイメー
ジとはやや異なる。また、フード・スタンプのような流用問題は原理的に発生しない。
・ ただし、所得等の要件を満たした場合に必ず得られる権利ではない。毎年の予算の範囲でしか支給されない。この点が欧州各国と根本的に異なる。
・ 仕組み自体は、日本の生活保護住宅扶助が代理納付された場合と極めて近く、受給世帯数も2009年時点で209万世帯と限定的であり低所得者や住宅困窮者向けの限定された制度と理解することができる。この点でも日本の生活保護制度と似ている。
イギリス ・ 低所得賃貸世帯向けの「住宅給付金制度」と、低所得持家世帯向けの「住宅ローン利子の所得補助」の2制度で構成されている。
・ 家賃自体は、原則として家主へ直接支払われることはなく、住宅補助というよりも所得扶助の側面が強い。（ただし地方住宅手当というアメリカの住宅バウチャーに近いものも導入されている）・ 受給者総数は2009年時点で約461万世帯（総世帯の17.6％）と多いが、公営住宅がサッ
チャー時代に大量に民間（住宅協会）に払い下げられたことも大きい。
ドイツ ・ 住宅手当が存在するが、これは借家世帯だけではなく持家世帯も対象としている。
・ 受給者数は1990年代には385万世帯に達していたが、より利用しやすい失業手当（ 所得扶助） が導入されたことにより、2007年時点で58万世帯と住宅手当受給世帯は激減している。
・ このように、制度的には家賃補助というよりも英国と同様に、住宅政策というよりも所得扶助の側面が強い。
フランス ・ 子供有世帯への家族住宅手当、高齢者・身体障害者等向けの社会住宅手当、全国民を対象とする応能住宅手当の3種類がある。
・ 対象は借家だけではなく持家世帯も対象。
・ 前2種類の受給世帯数は2008年時点で614万世帯に上り、ドイツ・ イギリスと同様に住宅政策というよりも所得扶助の側面が強い。
その他 ・ 先進諸国で住宅手当がないのは日本だけということはなく、オーストリア・ベルギー・カナ
ダ・スイスや、家族間の共助依存の傾向が強いギリシャ・ポルトガル・スペイン・イタリア等の南諸国でも全国的な住宅手当程度が存在しない国は相当数ある。

家賃補助制度自体は、米国・イギリス・ドイツ・フランスに加え中欧・東欧各国に存在するが、オーストラリア・ベルギー・カナダ・スイス・ポルトガル・スペイン・イタリアには全国的な住宅手当制度は存在しないとされている。ここから家賃補助制度が先進各国に共通の制度ではないことがわかる。
米国と英独仏の制度には、明確な相違が 2 点ある。1 点目は米国の制度は、低所得者に給付対象が限られた（しかも予算に上限のある）家賃補助であるのに対し、英独仏の住宅手当は低所得者への家賃補助にとどまらず、持ち家世帯への給付が制度として含まれる点である。2 点目は政策の目的が米国では低所得者の居住安定に特化したものであるのに対し、英独仏では住宅政策というよりも住宅を基準とした所得再配分政策に近いものである点である。
また、制度運用の面でも、米国の場合は家賃等を政府が直接家主に支払うバウチャー制度であるのに対し、英独仏は対象者に金銭給付を直接行う（住宅手当という名目であっても事実上使途が限定されない）という違いがある。米国の住宅バウチャー制度は英独仏の住宅手当と全く仕組みが異なり、名称こそバウチャーであるが実質的には、政府による民間賃貸住宅を活用した公営住19

宅制度に近い。制度の概要は以下の通りである。


住宅バウチャーの交付が認められた世帯が自ら住居を選択する。



住宅が見つかると、対象世帯と家主が賃貸借契約を締結し、同時に公営住宅代理仲介人（Public Housing Agency：PHA）と家主が補助金契約（Housing Assistance Payment Contract :HAP）を締結し、PHA が HAP に基づいて家主に直接補助金としての家賃を支払う。



契約対象となる住宅には、衛生・断熱・構造等の物的要件があり PHA が検査を行う。



年度予算には上限があり要件を満たす世帯が必ず給付を受けられるとは限らない。



PHA が決定する基準家賃額があり家賃全額が必ず支給されるとは限らない。
米国の住宅バウチャー制度は、家主への直接支払いであり受給者は住宅以外の用途へ流用することが原理的に起きない。予算に上限があること（上限に達すると要件を満たしても受給できず待ちリストに入ることになる）、物的要件があること、生活扶助の一種であるフードスタンプ等とは独立した制度であること等の違いがあるが、仕組み自体は日本の生活保護住宅扶助費の代理納付に極めて近いことは注目に値する。
アメリカでは家賃滞納があった場合には保安官が比較的簡単に退去させるという指摘17もあるが、アメリカの借家法は州ごとに制定されており、必ずしも簡単に強制退去に至る訳ではない。また、フランスやイギリスでは退去させられた場合には、公営住宅への入居等の救済措置があり、アメリカでも自治体や教会等が運営するシェルターに無料で滞在できることも多い。このように欧米では、住宅手当等の金銭給付だけではなく、住居を喪失した場合の制度も構築されていることにも注目する必要がある。
これらの研究から、同じ家賃補助といってもそれが住宅政策としてのものなのか所得の再配分政策の要素が強いものなのか（すなわち給付の限定性である）、金銭補助なのか現物支給なのかバ
ウチャーなのか（すなわち給付手法の問題である）、家賃補助を狭義に捉えるのか広義に捉えるのか（日本の生活保護住宅扶助は家賃補助に含まれるのか含まれないのか）、といった論点が存在することがわかる。このような欧米各国の制度・政策目的の相違は、日本における低所得者の居住安定を考えるうえで重要な示唆をもたらす。
２－３－１１ 海外の先行研究
本研究に関連する海外の先行研究には様々なものがある。
ホームレス（Homelessness）に関するものでは、ホームレスの現状や原因に関しては Chamberlain

et al.(1992),Anderson et al.(2003)など、ホームレスへのシェルター等の住宅提供に関しては、
Wright et al.(1987),Kuhn et al.(1998),Burt(2001)といったものがある。
特徴的なのは、ホームレスに陥った人々には精神疾患を持つものが多いことに着目した
Carling(1993),Tsemberis et al.(2000),Culhane et al.(2002)といった研究である。シェルター等を緊
急避難的に提供するだけでは、問題は解決しないという立場から、ホームレスに陥った原因にまでさかのぼって研究が進められている点は注目される。
海外でも住居を失う原因となると考えられる家賃滞納（Rent Arrears）に関するものでは、
Bridgese et al.(2004),Salleh et al.(2010) ,Cowan et al.(2012)といったものがあり、関連した家賃支払
172009 年 7 月 31 日開催の社会資本整備審議会住宅宅地分科会（第 23 回）及び民間賃貸住宅部会（第 6 回）
では、民間委員から「訴訟から明渡しまでは約 45 日間で平均的に完了し、退去しない場合は保安官が強制的に退去させる」という発言があった。

20

い履歴については、PATENT （2003）といった特許もある。また、家賃滞納だけではなく住宅ロー
ンの滞納についても Ghent et al.(2011),Li et al.(2016)といったものがある。日本ではほとんど見られない家賃滞納や住宅ローンの研究が存在するのは、信用情報が比較的簡単に利用できるアメリカの特徴であろう。
住居を喪失させない予防策および所得再配分政策としての住宅手当・バウチャー（Housing
allowance・Voucher）については、アメリカでは Solomon et al.(2005),Newman et al.(2006)がその制
度と課題等を詳しく報告しており、イギリスでは Kemp et al.(2007)がある。また、バウチャーの評価としては、Kling et al.(2004),Kling et al.(2005),Wood et al.(2008)といったものがある。バウチャーの評
価では単に居住を安定させた効果だけではなく、受給者の経済的自立や健康への効果、犯罪への影響、家族の幸福度への影響など多面的な検証が行われている。このことは日本でも必要な将来の研究課題を示唆しているとも言える。
さらに住宅手当等の制度面だけではなく、収入に応じた適切な負担で住宅を選択できるという
観 点 （ Affordable Housing ） に 関 す る 研 究 も 多 い 。 政 策 と し て の 研 究 で は 、 Malpass etal.(2000),Whitehead(2007) ,DCLG(2007),Glaeser et al.(2008) ,DCLG(2009)といったものがあり、低所得者への政策効果では、Carter(1997) ,Anderson et al.(2003),CROWLEY et al.(2003),Crowley(2003),Nguyen(2005) ,Milligan et al.(2009)といったものがある。これらの研究では、用語として用いられてはないが、ハウジング・ファーストの考え方に近いものが読み取れる。
バウチャーでも幸福度に関連する研究が見られたが、多様な人種・宗教・社会階層・民族が国家を形成しているアメリカでは、それらの多様な人々がどのようにコミュニティを形成すべきなのかという housing social mix に関する研究も見られる。Cole et al.(2000),Musterd et al.(2005),Galster(2007)といったものである。日本では、欧米のように人種や民族の異なる多様な人々が目に見える形では存在しないためこのような研究はあまり見られないが、高齢化による所得・資産格差の拡大
や、正規・非正規といった雇用形態等での格差の拡大等を考えれば、今後の日本でも必要な研究の方向性を示唆しているとも言える。
欧州各国では低所得者向けの住宅手当や社会住宅等が提供されている。米国でも予算制限があるとはいえ住宅バウチャーが広く利用されている。そのため本研究が目指している学際的な研究も多く存在するが、今後の日本でも制度構築と同時にこのような研究が必要とされるだろう。
２－３－１２ その他の関連する先行研究
本研究との関連が薄いように思われるかもしれないが、ここでは幸福度研究、学歴と所得の関係、
行動遺伝学に関する先行研究をあげる。
大竹ら（2010）は、幸福度研究の結果として、民間賃貸住宅よりも持ち家に居住している場合のほうが、幸福度が高いことを示した。松浦（2006）は、「小中学校時の算数数学能力は当然学歴にも影響すると考えられるが、それだけではなく学校卒業後の年収にも影響する」と述べ、「男性と女性ともに学校歴が所得に対して有意に影響することが実証された」としている。お茶の水女子大学（2014）は、親の学歴・年収が子どもの学力と強い相関関係を示すことを報告している。安藤（2011）
は、行動遺伝学の研究成果を一般読者にも分かりやすくまとめており、「行動遺伝学の三原則」として、①遺伝の影響はあらゆる側面に見られる、②共有環境の影響はまったくないか、あっても相対的に小さい場合が多い、③非共有環境の影響が大きい、をあげている。
本研究では、家賃滞納の主原因は所得の低さではなく家賃滞納には行動・思考様式が強く影21

響する、という仮説を検証しているが、これらの分析結果を考察する際、上記の先行研究は様々な示唆を与える。
たとえば、居住の安定は、就業等の社会的自立だけではなく幸福度にも影響を与える可能性があること、家賃滞納の原因となる行動・思考様式には遺伝の影響が存在する可能性があること、遺伝の影響によって学力に差が生まれ、それが成人後の所得の低さにつながる可能性があること、といったことである。
このような先行研究を視野に入れることで、社会福祉領域と建築・工学系領域にまたがるだけではなく、さらに広く学際的研究となる可能性があるのである。

２－４ 先行研究の課題と本研究の位置づけ
本節では、これまで整理してきた先行研究から見出される低所得者の居住安定を考えるうえでの課題を整理し、本研究の位置づけについて述べる。
２－４－１ 先行研究の課題
本章の第 3 節では様々な先行研究を概観したが、以下のような様々な課題がある。
1)

社会福祉領域と建築・工学系領域では、研究内容に偏りがあり、連携が必要とされる政策検討においても分断がみられ、低所得者の居住安定の制度を検討するには学問領域を横断した研究が必要である。

2)

現に住居を喪失している、または喪失する蓋然性が高い人々の実態把握に関する研究が不十分である。

3)

高齢時の居住安定には持ち家が貢献している可能性が高いが、その貢献度に関する研究は十分ではない。

4)

低所得世帯の居住実態に関連する研究は十分ではない。

5)

公営住宅・家賃補助に関連する研究では、欧米の家賃補助制度等を日本にも導入すべきだという主張が多く見られるが、日本の現状の制度についての研究は十分ではない。

6)

最低居住面積水準の根拠や例外規定、実際の住宅の空間的分布や量についての研究は十分ではない。

7)

住宅扶助費の見直しが行われたが、市場家賃との比較や低所得世帯の居住水準との比較研
究等は十分ではない。また、住宅扶助費が上限額近辺に集中する原因についての研究も十分ではない。

8)

住居を喪失する大きな原因であると考えられる家賃滞納についての実証的研究は十分ではない。

9)

大量に存在するとされる空き家を、住宅セーフティネット等に活用すべきだという主張もあるが、そもそもどのような空き家がどこにどの程度の数量存在するのか、十分に研究されていない。

10) 海外の家賃補助制度等の研究には相当の蓄積があるが、それが日本の現状の制度とどのように点に違うのか、導入するとしてもどのような課題があるのか、といった研究は十分ではない。

22

２－４－２ 本研究の位置づけ
本研究では前項で整理した先行研究の課題から、以下の 4 点に焦点をあてて研究成果を示す。
1)

低所得者の居住安定のための現状の制度はどのようになっているか。欧米の住宅手当等の制度を導入するにしても、それが日本の現状の制度と何が似ており、何が相違しているのかを含めて、現状を明らかにする必要があるからである。制度を検討する観点からも、現状の制度を発展的に変更すべきなのか、別の制度として構築すべきなのか、という点でも現状の制度を
その変遷を含めて把握することは重要である。

2)

低所得者の居住安定の主要な制度となっている住宅扶助費の現状はどのようになっているか。
特に市場家賃と住宅扶助費の水準はどのような関係にあるか、低所得者の居住水準と住宅扶助受給世帯の居住水準はどのような関係にあるか、どのようなメカニズムで生活保護受給世帯の住宅選択行動が行われているか、といった点を明らかにすることは、制度設計のための重要な示唆をもたらすからである。そして、住宅扶助受給世帯の規模、必要な財政規模を把握することは低所得者の居住安定の制度を検討するために重要である。

3)

住居を失う大きな要因となる家賃滞納の現状はどのようになっているか。その原因と社会的損失の規模を含めた外部不経済性を明らかにすることは、低所得者の居住安定の制度を検討するために必要な情報である。そしてその損失は低所得者の居住安定の制度のためにコストをかけられるかどうか、かけるべきかどうかの検討のために重要である。

4)

大量に存在し利活用されるべきだと言われている空き家の実態はどのようになっているか。多くの場合空き家についての情報は住宅・土地統計調査の数値が前提とされている。すなわち
全国の空き家率は 13.5％と非常に高く、800 万戸を超える空き家が存在する、というものである。しかし、この数値は自治体調査や業界団体調査の数値を大きく上回っており、過大に算出されている可能性がある。空き家の面積や築年等の品質と空間的分布を、家賃分布と合わせて推定・把握することは、低所得者の居住安定の制度を検討するために重要である。
上記 4 点に、焦点を当てた理由には、低所得者の居住安定のための研究が社会福祉系と建築・工学系の学問領域で分断されており政策的にも連携が取れていないこと、そもそも低所得者が住居を喪失する大きな理由であると考えられる家賃滞納の研究の蓄積が充分ではないこと、具体的解決策としての空き家の利活用についてもその正確な実態や空間的分布、家賃の分布等についての研究の蓄積も充分ではないこと等が上げられる。
そして、そのような状況を生み出しているのは、低所得者の居住安定に関する検討自体が、学際的狭間にあり、社会福祉系、建築・工学系の両方を統合した研究として成立していないという背景がある。
このため、学問領域をまたがった視点を加え（生活保護は主に社会福祉領域で研究されており、家賃滞納は建築・工学系の一部で研究されてきた）、住居を喪失しているまたは喪失する蓋然性の高い人々の規模を推定し、最低居住面積水準の解釈を検討し、海外の制度を参考にしながらその実現可能性を空き家の分布等を参照しながら、低所得者の居住安定の制度の検討を本研究では進める。ここに本研究の独自の位置づけがある。
このようなことから本研究の位置づけは以下のように整理できる。
1)

具体的な制度提案をともなう社会的貢献度の高い研究成果を提示する。

2)

研究の視点として社会福祉領域、建築・工学系領域にまたがる学際的視点を持って研究成23

果を提示し、制度の提案を行う。
3)

思想的にこうあるべきだ、という主張ではなく、現状のコスト、新たな制度のコストを提示し、空き家の空間的分布等を考慮しながら実現可能で社会的にも許容できる制度提案を行う。
そして、社会が常に進化し社会全体の厚生を向上させるための議論のきっかけ・出発点としての位置づけを本研究は持つことを目指している。
２－５ 本研究における方法論
本節では、本研究に用いるデータ（第 1 項）、データ毎の分析手法（第 2 項）、制度検討に至る
検討手順（第 3 項）を整理する。
２－５－１ 本研究で用いるデータ
本研究で用いるデータは、序章で記述した本研究の目的および前項の本研究の位置づけを達成するために必要で、かつ利用可能なものから取捨選択を行った。本節ではデータの概要を整理し、データの詳細については各章で説明を行う。
表 2-4 本研究で用いるデータ
内容
利用章
株式会社リクルート住まいカンパニー住まいが運営する不動産情報サイト「SUUMO」の賃貸募集広告データ。個人属性情報等は一切含まない。
② RFIデータ-1
RFIが2007.2-2013.1の間に保証審査申し込みを受け契約に至ったデータ。
属性情報等はRFIデータ-2と同様だが、生活保護受給の有無が項目として追加されている。
第4章③ SUUMO-RFIデータ①SUUMOデータ-1と②RFIデータ-1を住所・物件名・部屋番号で突合し、 生活保護住宅扶助費
物件属性情報（面積や構造、築年等）と契約情報（家賃、共益費・管理費 の市場との比較およ等）、契約属性情報（年齢・性別・職業・年収等）を統合したもの。
び住宅選択行動④ インセンティブの有無が 2013.2にネット調査したもの。生活保護受給すると仮定してインセンティブ
生活保護住宅扶助費の の有無によって住宅選択行動（家賃選択行動）がどのように変化するかを選考に与える影響のアン 調査したもの。職業や年収等の個人属性情報を含むが、個人を特定できる
ケート調査データ情報は含まない。
⑤ LICCデータ
一般社団法人全国賃貸保証業協会（LICC）から提供を受けた家賃弁済履
歴情報。2010.3-2012.12の期間のもので契約件数は約73万件（民間借款総数に対して約5.5％）、代位弁済情報は約1143万件。個人属性情報は性別・年齢のみで、個人を特定できる情報は含まない。
⑥ RFIデータ-2
家賃債務保証会社である株式会社リクルートフォレントインシュア（RFI）か
第5章
ら提供を受けた家賃債務保証契約データ及び家賃支払い履歴データ。
民間賃貸住宅におけ
データは2008.9の1ヶ月間に保証申し込みを受け契約にいたったもの約る家賃滞納の実態と7000件。職業や年齢等の個人属性情報を含むが、個人を特定できる情報
原因は含まない。
⑦ 家賃滞納経験者の行
2015.3にネット調査したものでサンプル数は822。過去の家賃滞納経験の動・思考様式のアンケー 有無、日常的な行動・思考様式、消費者金融の利用状況等を調査したもト調査データの。職業や年収等の個人属性情報を含むが、個人を特定できる情報は含
まない。
⑧ 行政関連の統計・調査 住宅・土地統計調査、国勢調査、国土交通省空家調査結果、自治体の空データ
き家調査結果など。
⑨ ゼンリン建物ポイント
株式会社ゼンリンが提供している全国の建物についての、住所・建物名・
データ
建物種別・階建て・部屋数等を含むデータ。
⑩ SUUMOデータ-2
株式会社リクルート住まいカンパニー住まいが運営する不動産情報サイト「SUUMO」の賃貸募集広告データ。個人属性情報等は一切含まない。
第6章
SUUMOデータ1とSUUMOデータ2はデータ取得日のみが異なる。
空き家および民間賃⑪ 空き家・空き地に関する 2013.3にネット調査したもの。サンプル数は5151。居住地近隣の空き家の 貸住宅の空間的分布
アンケート調査データ
存在認知、景観の阻害や不審者の出入り等の外部不経済性の認知等を調査したもの。
⑫ 空き家に関連する制度 2015.3にネット調査したものでサンプル数は3090。空き家対策法や固定資の認知に関するアンケー 産税制、滅失登記等の制度に関する認知と、保有している空き家の今後
ト調査データの利活用や取り壊し等についての意向を調査したもの。
データ① SUUMOデータ-1

24

本研究では、全部で 12 種類のデータを用いる。表 2-4 は用いるデータの一覧表である。
大きく分けると、株式会社リクルート住まいカンパニーが運営する不動産情報サイト「SUUMO」の賃貸募集広告データ、家賃債務保証会社である株式会社リクルートフォレントインシュアの 2 種類のデータ（ひとつは 2008.9 の単月契約データ、もう一つは生活保護受給者の契約データ）、一般社団法人全国賃貸保証業協会（以下「LICC」という）の家賃弁済情報データ、株式会社ゼンリンのデータ、行政関連の統計・調査データ及びネット調査のアンケートデータ 4 種類（ひとつは家賃滞納に関するもの、もう一つは生活保護住宅扶助受給を仮定した場合にインセンティブが家賃選択
行動に与える影響に関するもの、空き家に関するもの二つの 6 つである。
上記 6 つのデータの特徴・限界等は以下の通りである。
1)

SUUMO データは不動産広告情報であるが、近年はインターネットの普及により掲載される物
件数は膨大な数になっており、そのカバーする範囲は広くある程度市場を代表するデータだと言える。ただし、建替が予定されているため新規募集が停止されているもの、家主が高齢化しているがローン負担はない等の原因で空き室が事実上放置されているものといったデータが含まれない可能性がある。また、統計的な手続きによって抽出されたものではないことには留意が必要である。

2)

RFI データは個別の家賃債務保証会社の契約データであるため、その代表性は保証されない。LICC 会員の契約データを使用できればより代表性が高まった可能性が高いが、各社のプライバシーポリシー等による制約で利用できなかった。しかし、今回使用する RFI データ-2
は、ほぼ無審査のデータであるという特徴を持っており、一般的には入居を拒否されるであろう契約者データを含んでいることに特徴がある。入居拒否された契約者こそ低所得者で居住安定の必要性が高いことは容易に想像され、その意味で非常に貴重なデータである。また、生活保護受給世帯に関する実証研究に使えるデータは少なく、RFI では生活保護受給の有無をシステム上で管理しており、生活保護受給世帯ダミーを立てて分析が可能である。これも貴重なデータである。ただし、生活保護世帯のデータ数は限定的であり、このデータが生活保護受給世帯を代表しているとは言い難い点には注意が必要である。さらに生活保護受給開始時に転居するとは限らないが、RFI データは転居した場合（新たに RFI と家賃債務保証委
託契約を締結した）データであることから、転居を伴わない生活保護受給世帯のデータは含まれておらず、その意味でもデータの限界があることには十分な注意が必要である。

3)

LICC データは、LICC 会員企業 14 社のデータであり特定企業の保有するデータではない。
そのため比較的、地域・家賃帯・契約者属性・物件属性等の偏りが比較的少なく代表性のあるデータだと言える。ただし住宅・土地統計調査のように統計的手法でサンプリングされたデータではないため、市場の実態とは一定の誤差を含む可能性があることには注意が必要である。また、家賃滞納ではどのように督促行為を行うかによってその損失が異なることが考えられる。LICC 会員企業は家賃債務保証業を業として営む民間の営利企業であり、一般の個人家
主や小規模な不動産会社等よりも家賃滞納に対する十分なノウハウや人員体制を確保していると考えられることから、市場全体よりも家賃滞納の損失が小さい可能性もある。

4)ゼンリンデータは、ゼンリンの調査員が全国を悉皆調査したものであることが最大の特徴で、建物数については正確なデータである。ただし建物種別や階建て、部屋数等については判断できない場合があるためその点に注意は必要である。

5)

行政関連の統計・調査データは、住宅・土地統計調査や、国土交通省の空き家実態調査、国25

勢調査、自治体の空き家実態調査等である。第 6 章では、住宅・土地統計調査の空き家率・空き家数が過大に算出されているという前提を置く。ただし、いずれの調査も調査手法としてサンプリング方法等は統計的手続きを経ており大きな問題はないと考えている。第 6 章で論証するが住宅・土地統計調査で問題となるのは、空き家等を調査員が外観等から判断していることにある。
4 種類のアンケートデータは全てインターネットを利用した調査であり、統計的なサンプリング処理をなされたものではないことに注意が必要である。インターネットを利用していることをそのものが回答者属性にバイアスをもたらしている可能性もあり、インターネット調査に対して報酬を得て回答しているということにもバイアスをもたらしている可能性がある。ただし、それぞれの調査では一定のサンプル数を確保している。
このように本研究で使用したデータには、一定の限界が当然あるが、現時点で利用可能なデー
タとしては十分に研究のために使用可能であると判断した。
これらのデータを、主に第 4 章（生活保護住宅扶助費の市場家賃との比較および住宅選択行動）、第 5 章（民間賃貸住宅におおける家賃滞納の実態と原因）及び第 6 章（空き家および民間賃
貸住宅の空間的分布）で分析に使用する。一部のデータは第 7 章（低所得者の居住安定に向けた住宅制度の提案とその適用可能性）でも用いる。
２－５－２ データ毎の分析手法
第 1 項で説明した 7 種類のデータについて、データの特徴と、どのような分析を意図してどのよ
うな解析手法を用いたか、目的変数・説明変数をどのように選定したかについて以下に概要を整理する。データおよび分析手法の詳細説明は各章で行う。なお、統計処理には stata14 を使用した。
①

SUUMO データ-1 および 2
SUUMO に 2014.6.10 に掲載された賃貸不動産募集データで、住所、構造、築年、面積、家賃、管理費・共益費等の情報である。
地域別に定められた生活保護住宅扶助費以下の物件が、該当地域にどの程度分布しているのかを集計するのに用いる。また、RFI データとの突合にも用いる。さらに空き家の実態把握のために
ゼンリンデータとの突合にも用い、家賃分布の分析のために単独でも用いる。
②

RFI データ-1
RFI が 2007.2-2013.1 の間に保証審査申し込みを受け契約に至った契約で、生活保護受給中のデータで、情報項項目としては RFI データ-1 に生活保護受給の有無、前住居の家賃が追加されたもの。生活保護受給世帯の転居前後の家賃の変動を分析するのに使用する。
③

SUUMO-RFI データ
住所、物件名、部屋番号を key に①SUUMO データ-1 と②RFI データ-1 を突合したデータで、生活保護受給の有無・家賃支払い情報を含む個人属性と、構造や築年・面積といった物件属性を併せ持つデータ。
年収 300 万円未満の低所得者と生活保護受給世帯の居住水準（家賃・面積・築年等）の比較のための集計に用いる。また、家賃（管理費・共益費を含む）を目的変数として、生活保護受給ダミ
ー・地域・築年・面積・構造・駅距離等を説明変数とする重回帰分析を行うことで、生活保護受給ダミーが家賃に及ぼしている影響を見る。

26

④

RFI データ-2
RFI データ-2 は、RFI が 2008 年 9 月の 1 ヶ月間に保証委託申し込みを受け、契約に至った18

データ約 7000 件で、主な登録情報は、保証申込日、契約開始日（入居日）、契約終了日、契約時の家賃（管理費・共益費を含む）、毎月の実家賃（同）、敷金・礼金の有無、性別、年齢、本人年収、職業、同居家族、緊急連絡先、入居前の住居形態、国籍、生活保護受給の有無、である。毎月の家賃支払い情報は、2013 年 6 月までの 5 年弱のものが含まれている。
RFI データ-2 に、家賃滞納の有無のフラグを立て、年収と家賃の比率、申し込みから入居までの日数を算出した。そのデータを用いて、家賃滞納を引き起こしてから 1 年後の入居率を算出する
ことで家賃滞納の居住継続に与える影響を見る。その上で、家賃滞納 3 ヶ月に至ったかどうかを目的変数に、各種属性データをダミー変数として説明変数に用いる 2 項ロジスティック回帰分析を行う。さらに、それを地域別にモデルを分類し、家賃滞納の影響を探る。
⑤

LICC データ
LICC データは、LICC 会員 13 社それぞれが保証委託申し込み者から同意を取得して、その契約情報、家賃弁済情報を登録したもので、主な登録情報は、契約開始日、契約終了日、初回契約
時家賃（管理費・共益費等を含む）、毎月の代位弁済情報（家賃支払い情報）19、性別、年齢である。
各レコードから契約開始日を基準に経過月数を算出し、経過月数によって家賃滞納率、累計滞納額がどのように推移するかを集計し、全体の滞納額に対する滞納月数毎の構成比率等を算出している。なお、本研究の基となった査読付き論文では、滞納の有無を目的変数にして、家賃帯（1万円毎）、地域、性別、年齢階層（10 歳刻み）を説明変数にして 2 項ロジスティック回帰分析を行っているが本研究にはその結果は掲載していない20。
⑥

ゼンリンデータ
ゼンリンデータは、SUUMO データと突合して空き家率算出の分母として使用する。

⑦

行政関連の統計・調査データ
住宅土地統計調査の空き家率・空き家数を検証するために、比較対象データとして国土交通省の空家実態調査、国勢調査世帯数、各自治体の空き家実態調査を用いる。
⑧

インセンティブの有無が生活保護住宅扶助費の選好に与える影響のアンケート調査データ
このアンケート調査は、SUUMO データ、RFI データ-2、SUUMO-RFI データを用いた生活保護

住宅扶助費の分析に関連して設計されたもので、生活保護住宅扶助費額の認知、生活保護を受給すると仮定した場合の引越し意向等を調査したものである。現在の家賃より住宅扶助費が高い
場合、住宅扶助費の上限額と実家賃の差額がインセンティブとして現金支給された場合等にわけて、引越し意向を集計する。

18

この 1 ヶ月にデータを限定したのは、2008 年 8 月に当時の業界最大手の株式会社リプラスが経営破綻し、その混乱のため該当の 1 ヶ月は保証審査申し込みが激増し、RFI は十分な受付審査が出来なかった、という特殊な事情があるためである。十分な審査が出来なかったことにより、本来であれば滞納確率が高いと判断され契約に至らなかった属性の契約者を含んでいる。これがこのデータの代表性を高めていると考えた。
19
代位弁済情報（家賃支払い情報）とは、家賃滞納情報ではない。家賃が滞納された場合には、家賃債務保証会
社が契約者に代わって（代位して）滞納家賃を家主に支払う。この支払いの有無と金額を代位弁済情報と呼んでいる。したがって、代位弁済がない＝家賃滞納がない、ということであり、家賃が正常に支払われた、という情報を含む。全体でみれば正常支払い情報のほうが圧倒的に多く、決して「家賃滞納ブラックリスト」ではないのである。
20
掲載していない理由は、より詳細な個人属性情報を持つ RFI データで同様の分析を行っており、その結果を本研究に掲載しているためである。

27

⑨

家賃滞納経験者の行動・思考様式のアンケート調査データ
このアンケート調査は、LICC データ・RFI データ-2 を使った家賃滞納の分析に関連して設計されたもので、家賃滞納の経験の有無と年齢によって回答者の割付を行い、日常の行動・思考様式（40 項目）と金融資産額、生活保護受給の有無、滞納の有無、滞納時の気持ち、住宅ローン等の借入れ及びその滞納の有無等を調査したものである。
行動・思考様式の回答を基に因子分析を行い 4 つの因子を抽出したうえで、3 ヶ月以上の家賃滞納の有無を目的変数に、世帯年収、金融資産、職業、婚姻の有無、子どもの有無、生活保護受給の有無、行動・思考様式の因子を説明変数にして、2 項ロジスティック回帰分析を行い、滞納理由の集計、住宅ローン等の借入れ及び滞納の有無について集計する。
さらに、家賃滞納 3 ヶ月に至るかどうかについて構造方程式モデリングによるパス解析を行う21。
⑩

空き家・空き地に関するアンケート調査データ
このアンケート調査は、空き家の実態把握のために設計されたもので、全国の都市区分別に回答者の割付を行い、空き家・空き地の存在認知、外部不経済性認知を調査したものである。調査
結果は、マンション・アパートや戸建てといった建物区分毎、東京 23 区・政令指定都市・地方都市
といった都市の区分毎のクロス集計を行う。
⑪

空き家に関連する制度の認知に関するアンケート調査データ
このアンケート調査は、空き家の実態把握のために設計されたもので、男女の 40 歳以上に回答者の割付を行い、空き家対策法等の制度認知、保有する実家等の今後の利活用方針等を調査したものである。実家等の保有状況や、制度認知、保有する実家等の今後の利活用方針等の分析を行う。
２－５－３ 制度提案に至る検討手順
低所得者の居住安定に寄与する制度提案に至る検討手順は以下の通りである。データの独自性、実務経験に基づいた広い範囲の知見を基にした検討を行うのが、本研究の方法論の大きな特長となっている。
また、欧米諸国の家賃補助制度では政策目標が低所得者の居住安定を目的としたもの（米国の住宅バウチャー制度）と住宅水準を基準とした所得再配分を目的としたものがあり、単純に家賃補助として同じものだとは認識できないこと、従って日本にそのまま欧米の制度を単純に導入すれば良いというものではないということにも特に注意を払い、以下のような手順で検討を進める。


居住安定が阻害される主要な原因だと考えられる家賃滞納の外部不経済性について、家賃滞納分析の結果と、家賃債務保証業界の状況等を組み合わせて検討する。



低所得者の居住安定のためほぼ唯一の家賃補助政策としての生活保護住宅扶助の課題について、生活保護住宅扶助費の研究結果と、生活保護の制度的変遷、運用上の成果を組み合わせて整理する。



家賃補助を巡る議論を、家賃補助の観点、公営住宅を巡る観点、給付方法としてのバウチャ
ーの機能的側面等から整理する。



大量に存在し利活用可能だとされている空き家の数量および家賃や面積等を考慮した空間的分布を明らかにする。

21

潜在変数を想定した共分散構造分析ではなく、単純なパス解析である。

28



制度の考察は、以下の 8 点を基に行い、具体的な制度を提案する。
1)

政策目的

：低所得者の居住安定か、より広い所得再配分を視野に入れるかな
どの視点及び公共性・社会的合理性の検討。

2)

給付対象

：対象を限定的に考えるか、より広く考えるかといった視点や、対象となる人々の規模の検討。

3)

生活保護の課題：住宅扶助の単給化等で対応できないのかといった視点や、生活保護制度との関係性等についての検討。

4)

給付方法

：現金給付（家賃補助）か、バウチャーか、現物支給（公営住宅）かといった検討や契約方法等についての検討。

5)

最低居住面積水準：絶対的基準なのか、例外規定をどのように解釈すべきかといった点についての検討。

6)

必要住宅の確保：利活用可能な空き家等は十分にあるのか、どこにあるのかといった空間的分布や家賃の分布についての検討。

7)

サービス提供主体 ：行政のサービス運営主体や、実務をどのようにすれば効率的に行える体制が構築できるかについての検討。

8)

コスト

：公営住宅と比較したコストや、社会保障政策全体への影響等についての検討。



検討された制度を前提にして、立法事実の存在、住宅確保の可能性、体制の運営可能性、コスト合理性、制度認知と受容性、生活保護制度の関係、インセンティブの検討、社会的合意形成について検討を行う。



結論をとりまとめ、残った課題、今後の研究の方向性について検討を行う。
２－６ 本研究の特長
本研究の特長には、以下のようなものがあげられる。

①

学際性
本研究の学際性として、以下のようなものがあげられる。社会福祉領域で研究されてきた生活保

護や住宅ミニマム・住宅セーフティネット等の社会課題と、建築・工学系で研究されてきた住宅政策・最低居住面積水準等の居住水準・公営住宅等の社会課題に対して、社会福祉の視点と建築・工学からの視点を組み合わせた成果を提示することを試みている。
具体的には、まず、厚生労働省関係の生活保護制度や住宅手当といった政策と、国土交通省
関係の賃貸住宅補助事業や居住支援協議会といった政策および賃貸管理業者・サブリース業者・
家賃債務保証業者といった事業者に関する状況を横断的に整理していることがある。
次に研究の蓄積が乏しく住居を失う大きな原因となっている民間賃貸住宅の家賃滞納について
その経済的損失の規模を推定し、家賃滞納は所得の低さが主な原因ではなく、その背景に行動・思考様式が大きく影響していることを示している。このことは、社会福祉の観点から見れば、金銭支
援以外の生活支援の重要性を示唆しており、建築・工学の視点から見れば、ハードとしての住宅の要件だけではなく、居住者の状態・属性を考慮した住宅政策、都市計画が必要であることを示唆している点があげられる。

29

さらに、社会福祉領域では、その実態を詳細に把握することなく空き家の低所得者向け住宅への利活用が指摘されることが多い状況に対して、工学・建築的観点からその実態と空間的分布を明らかにすることで、社会福祉領域と工学・建築的領域の視点を結節することを試みている。
結論としての制度提案でも、低所得者向けの住宅政策が必要であるという概念を提示する社会福祉領域の考え方と、工学・建築的観点からの具体性のある解決策を組み合わせて提示している点も本研究の持つ学際性としてあげられる。
②

新規性
本研究の新規性として、以下のようなものがあげられる。低所得者向け政策について、国土交通

省・厚生労働省の両面から、生活保護制度や住宅手当、賃貸住宅補助事業、居住支援協議会等の政策の詳細を整理している点、研究の蓄積が乏しい賃貸管理業、賃貸サブリース業、家賃債務
保証業についてその成立の経緯、機能の比較を整理している点などである。
そのうえで具体的な研究として、生活保護住宅扶助費について独自のデータを用いた市場家賃との比較・低所得世帯との居住水準の比較を行っている。また、居住安定の阻害要因である家
賃滞納の実態およびその原因について独自のデータを用いた分析を行い、家賃滞納の外部不経済性は大きく、その原因は所得だけではなく行動・思考様式の影響が強いという新しい論証を行っている。
さらに、住宅・土地統計調査の数値をそのまま用いている研究・議論が多い状況のなか、空き家の実態を、各種調査の比較や独自データから明らかにし、空き家の空間的分布も示しながら、低所得者の居住安定に向けた実現可能な新しい制度提案を行い、今後の研究課題の方向性を示している点もあげられる。
③

独創性
本研究の独創性として、以下のようなものがあげられる。家賃債務保証会社のデータから生活保護住宅扶助費の検証を行うという着想、家賃滞納の原因は所得の低さだけではないのではないかという仮説に基づく行動・思考様式を把握するアンケートを基にした分析、広く自明のものとされている住宅・土地統計調査が示す空き家率、空き家数が実態とは異なるのではないかという仮説に基づく住宅・土地統計調査空き家率・空き家数の検証と SUUMO・ゼンリンデータを用いた地域別・面積別・築年別の空き家率の推定、最低居住面積水準には例外規定があり、それを活用すれば限定的とはいえ低所得者の居住安定のために利活用できる住宅を確保することができるのではな
いかという着想などである。
④

有用性
本研究の有用性として、以下のようなものがあげられる。生活保護住宅扶助費が市場家賃と乖離していること、不適切な上乗せが行われている可能性を示したこと、家賃滞納の原因が所得の低さだけではないことを示したこと等で、より適切な政策検討を行うことができる点である。
また、空き家の実態は空き家率 10％弱、空き家数 4-500 万戸程度であるという推定を示すこと
で、過剰な空き家対策等を実施しないことで行政職員の負荷を下げ、行政効率を向上させることができる点も上げられる。そのうえで、新しい低所得者の居住安定のための制度提案によって、より適切な政策検討を行うことができるといった点も上げられる。
⑤

信頼性
本研究の信頼性の根拠としては以下のようなものがあげられる。生活保護住宅扶助費に関しては宗（2016a）、民間賃貸住宅の家賃滞納に関しては宗（2014a,2015,2016b）、空き家の実態につ30

いては宗（2014b）といった査読付き論文（投稿中及び投稿予定を含む）の内容を基盤としている。
これらの研究で用いたデータには一定の限界があるものの、今まで活用されてこなかった家賃債
務保証の業界団体や民間企業のデータを、その限界を踏まえた適切な処理を行ったうえで研究成果を提示している。
また、住宅・土地統計調査の検証では、国土交通省調査や自治体調査、国勢調査、SUUMO・
ゼンリンデータといった民間企業のデータを組み合わせて比較検討・論証を行っている。
⑥

応用可能性
本研究の応用可能性として、以下のようなものがあげられる。本研究で提示した論点を起点に、本研究で用いたデータを活用すれば、今後の研究課題で示しているような様々な新たな視点に基づく研究への展開できる可能性がある。
また、今後は本研究で示した空き家率や滞納率を継続的に把握し、その変化を空き家対策や居住安定政策に関連する予算額と比較することで、それらの政策の有効性の検証を行うこともできる可能性がある。さらに、建築着工数や人口移動率等と空き家率の変化を比較することで、空き家の発生原因分析や空き家数の予測を行うといった研究への展開も考えられる。
国際的な視点としては、本研究で提示した賃貸住宅関連の制度や業態、家賃滞納率・家賃滞
納額や家賃滞納の原因、空き家率や空き家の空間的分布といった研究成果と欧米各国との比較研究を行うことともできる。さらに住居喪失に至るプロセスに影響を及ぼす行動・思考様式についても国民性の違いや社会環境の相違といった諸外国の制度検討に対する貢献も考えられる。
これらの特長とともに本研究では、残された検討課題、今後の研究の方向性を示すことで、社会的に貢献できる研究としての意義をもつことができると考えている。
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154) 株式会社リクルート(2012)：2011 年度賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査（首都圏版）

35

155) 株式会社リクルート住まいカンパニー(2015)：2014 年度賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査（首都圏版）

博士論文：低所得者の居住安定に関する制度検討（宗健,2017,筑波大学）

36

３ 低所得者の居住安定に関する政策の体系化
本章の目的は、低所得者の居住安定を図るための制度を検討するうえで、どのような点に留意すべきかを過去の政策の推移から明らかにすることである。
本章では、まず第１節で戦後の日本の住宅政策及び低所得者の居住安定に関する政策を概観する。第２節では公営住宅および事実上の家賃補助制度である生活保護住宅扶助費の運用の変
遷・住宅手当・住宅セーフティネット補助事業の詳細について整理し、第３節で具体的制度提案のための基礎情報となる賃貸住宅管理業・賃貸住宅サブリース業・家賃債務保証業の成立の経緯と概要について整理する。第４章では本章のまとめとして低所得者の居住安定の制度を検討するうえでの留意点を整理する。
３－１ 戦後の日本の住宅政策および低所得者の居住安定に関する政策の概観
戦後の日本の住宅政策は、住宅金融公庫（1950 年：昭和 25 年）、公営住宅法（1951 年：昭和26 年）、日本住宅公団（1955 年：昭和 30 年）が起点となり、持ち家取得を促進することに重点を置いてはいたが、一方で住宅公団や政府による公営住宅の供給もあわせて行われた。
戦後の住宅政策を概観するとき、建築・工学的視点からは建築基準法（1950 年：昭和 25 年）や住宅建設五箇年計画等があり、社会福祉の観点では生活保護法（1946 年：昭和 21）や公営住宅法（1951 年：昭和 26 年）等がある。しかし、建築・工学的視点と社会福祉視点の両方を合せてもって、戦後の住宅政策を概観した研究は少ない。
表 3-1 は、各領域での法律の成立を中心に戦後の住宅政策について整理したものである。
全体を俯瞰してみると、1950-60 年代に各領域での基本的な枠組みとなる生活保護法や公営住宅法、住宅金融公庫や日本住宅公団が成立したあと、1970-80 年代にはそれらの枠組みの修正がなされたものの、大きな変化は見られない。住宅建設五箇年計画も量の充足を目指したものから、1976 年に居住水準目標が設定され、その後は質の拡充に重点が移った。
1990 年代に入ると、住宅政策の変化が見られ始める。1991 年の定期借家借地制度の導入、特定優良賃貸住宅制度、公営住宅への応能応益家賃制度の導入、収入超過者対応の強化などである。社会保障・労働分野では、1980 年代の労働者派遣法、男女雇用機会均等法制定に続き、労働者派遣法の改正が続き非正規雇用者が増大した。
2000 年代には正規雇用・非正規雇用の差別的取り扱いや所得格差の拡大、少子・高齢化の影
響等が議論されるようになり、マンションのような区分所有物件の老朽化対策も検討されるようになった。その結果、住宅政策としては、高齢者住まい法、住宅セーフティネット法、マンション管理適
正化法、マンション管理建て替え円滑化法、住宅瑕疵担保履行法等が成立した。社会保障分野
では、老人健康保険法改正、介護保険導入、医療制度改革等が行われた。また、2006 年に最低
居住面積水準がそれまでの 18 ㎡から一気に 25 ㎡に拡大されたのも高齢者を想定してことである。
また、住宅行政と社会福祉行政の連携の試みが始まったのも 2000 年代である。厚生労働省の社会保障審議会福祉部会生活保護制度の在り方に関する専門委員会報告（2004）では、
「生活保護の適用前及び保護脱却後の低所得者への対応については、住宅等に関する低所得者対策や、多様な生活課題に対応する福祉サービスの一層の充実を図るとともに、これらの施策との密接な連携を図っていくことが求められる。」

37

「住宅扶助について、他の扶助と切り離した支給を可能とすること。」という記述が見られる。
表 3-1 戦後の住宅・社会福祉関係の政策推移
住宅建設5カ年計
画
1940
年代
1950
年代

1960 第1期：1966※量年代 の充足
第2期：1971※一人一室
1970 第3期：1976※居年代 住水準目標

1980 第4期：1981※住年代 環境水準目標
第5期：1986※誘導居住水準目標
1990 第6期：1991
年代

第7期：1996

2000 第8期：2001※住年代 宅性能水準
住生活基本法：2006

公営住宅

公営住宅法：1950
限度額家賃制度
公営住宅法改正（収入超過基準）：1959
公営住宅法改正（超過者明け渡し）：1969

国土交通省関連
住宅公団
最低居住面積水準
金融政策

住宅金融公庫：1950
日本住宅公団：
1955

業の成立
住宅行政

その他

宅建業法：1952

建築基準法：1950

賃貸住宅管理業の 地方住宅供給公成立：1965-1970 社：1965
頃
単身者16㎡（最低 賃貸住宅サブリー 省エネ法による規ス業の成立：1975 制強化：1979
居住水準）
単身者29㎡（平均 年頃
居住水準）
住宅都市整備公
建築基準法（新耐団：1981※宅地開震）：1981
発公団と統合特定優良賃貸住宅 都市基盤整備公 単身者16㎡
制度：1993
団：1999※住宅分
譲から撤退
応能応益家賃制
度：1996
買い取り・借り上げ
単身者18㎡（中高方式：1996
齢単身者25㎡）
公営住宅法改正（超過者強化）：1996
高齢者住まい法： 証券化支援事業：
2001
2003
高齢者向け優良賃 都市再生機構：
単身者25㎡（誘導貸住宅制度：2001 2004※地域公団と 居住面積水準40
統合※ニュータウ ㎡）
地域住宅交付金制 ン事業から撤退
度：2005
住宅セーフティネッ 住宅金融支援機
ト法：2007
構：2007
高齢者住まい法一部改正：2009

2010 基本計画改訂：
年代 2011

基本計画改定：
2016

次項に続く

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定期借地制度：1991
家賃債務保証業の 耐震改修促進法：
成立：1995
1995
建築基準の性能規
定化：1998

定期借家制度：
2000
マンション管理適正化法：2000
住宅性能表示：2000
居住支援協議会の 建築基準法（新々成立：2008
耐震）：2000
マンション管理建替え円滑化法：2002
住宅瑕疵担保履行法：2007
長期優良住宅法：2008
省エネ法一部改正：2008
セーフティネット補助事業：2010
賃貸住宅管理業登 民賃法廃案：2011
録制度：2011
サービス付き高齢 都市低炭素法：者住宅：2011
2012

生活保護・年金

住宅扶助
運用通知

厚生労働省関連
住宅手当
医療・保険

1940 生活保護法：1946
年代
1950 生活保護法改正：
年代 1950
国民年金法：1959
1960
年代
1970
年代
1980 国民年金法改正
年代 （基礎年金）：1986

高齢者・介護保険

労働雇用

国民皆保険：1961

老人医療費無料 雇用保険法：1974
化：1973
高齢者保険福祉推 労働者派遣法：
進10カ年戦略：1986
1989
男女雇用機会均等法：1986
1990 国民年金学生強制 家賃支払いの適正健康保険法改正： 新ゴールドプラン： 労働者派遣法改年代 加入：1991
化通知：1989
1997※本人負担 1994
正：1996見直し
介護休業制度・介 労働者派遣法改
護休業給付：1999 正：1999
2000
公営住宅代理納
老人保健法改正： 介護保険：2000
年代
付：20022000※本人負担見直し
公営住宅代理納付 住宅手当緊急特別 健康保険法改正： 介護保険法改正：
同意不要化と民賃 措置事業・生活福 2002※3割負担の 2005
住宅への適用：祉資金創設：2009 統一
2006
医療制度改革：20062010 生活保護法改正： 代理納付の共益費 住宅支援給付事
年代 2013
対応：2014
業：2013
生活困窮者自立支
援法：2013
住宅扶助費引き下住宅確保給付金制
げ：2016
度：2016

それに呼応するかのように、国土交通省の社会資本整備審議会答申「新たな住宅政策に対応した制度的枠組みについて」 （2005）では、
「戦後の住宅政策の中で住宅セーフティ・ネットとして重要な役割を果たしてきた公営住宅な
どの公的賃貸住宅のあり方についても、これまでの枠組みにとらわれることなく、制度の根本から見直しを行うことが必要である。」

「公的賃貸住宅のみを住宅セーフティ・ネットの柱として国民の居住の安定を図っていくこと1は、もはや困難であり、今後は、賃貸住宅市場全体のセーフティ・ネット機能の向上を図っていくべきである。」

「公営住宅における入居者・非入居者の不公平の存在、コミュニティバランスの低下など、現行制度が抱える問題点を抜本的に解消するためには、民間住宅を活用した家賃補助が効率性の高い政策手段である。他方、国の制度として家賃補助を導入することに関しては、生活保護との関係、財政負担、適正な運営のための事務処理体制、受給者の自助努力を促す方
策の在り方など整理すべき課題も多いため、当面は、地方公共団体が民間賃貸住宅を借り上げ、公営住宅として施策対象者に低廉な家賃で提供する手法（借り上げ型公営住宅）を活用
していくとともに、これらの諸課題の克服に向け、具体的な検討を進めることが必要である。」

1

生活保護住宅扶助費は住宅セーフティネットではなく社会福祉政策であるという認識がみられる。

39

と言及されている。
2010 年代になると住宅行政・社会福祉行政のより緊密な連携が考慮されるようになり、廃案となったものの、滞納家賃の回収行為の規制・家賃債務保証会社の登録制・代位弁済情報機関の登録制を規定した民賃法2も閣議決定された。そして、2014-15 年には生活保護制度の見直し議論が開始され 2016 年度から住宅扶助費の改定が実施されるに至った。
また、多くの欧米諸国には家賃補助制度が存在し、その政策目的は「低所得者の居住安定」を目的としたものと、「（住宅の状況を基準とした）所得の再配分」を意図したものに大別されるが、日本では事実上、対象を非常に限定的した生活保護住宅扶助のみしか存在せず、低所得者の居住安定の具体策は十分とは言えない。
３－２ 日本の公営住宅および生活保護住宅扶助費の運用の変遷と住宅手当
本節では、公営住宅について第 1 項で、生活保護住宅扶助費の運用の変遷を第 2 項で整理する。第 3 項では近年導入された住宅手当について整理する。
３－２－１ 公営住宅制度の変遷
1951 年（昭和 26 年）に施行された公営住宅法では、第 1 条で「住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で賃貸し、又は転貸することにより、国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与することを目的とする」とされ、第 3 条では「地方公共団体は、常にその区域内の住宅事情に留意
し、低額所得者の住宅不足を緩和するために必要があると認められるときは、公営住宅の供給をおこなわなければならない」としている。
しかし、低所得者に対して十分な公営住宅が供給されたかどうか定かでないまま、早くも 1959 年には収入超過基準が導入されたが、収入超過者が退去しないことも多く（そもそも収入超過者を強制的に退去させることはできない）、量の不足によって入居申し込み倍率が高止まりしたこともあり、公営住宅の水平・垂直の不公平さが拡大した。1996 年には応能応益家賃制度導入、収入超過者への対応強化等が行われたが、その運用は徹底せず収入超過者の居住継続等もあり公営住宅の低所得者の居住安定への貢献度は減少していった。現在では公営住宅は、長期間入居している
高齢者世帯・低所得者世帯が増加していることから、残余化の課題も指摘されている。
一方で、公営住宅法第三条の「又は転貸することにより」という条文にあるとおり、公営住宅とは必ずしも政府による建設・所有を前提としておらず、2009 年 5 月には国土交通省は「既存民間住宅を活用した借上公営住宅の供給の促進に関するガイドライン(案)」を発表している。しかし、大規模な民間賃貸住宅の借り上げ公営住宅は 2011 年の東日本大震災時に一時的に運用されただけで、制度的な広がりを見せていない。
３－２－２ 生活保護住宅扶助費の運用の変遷
生活保護住宅扶助費については、戦後長らく制度的に大きな変更は行われなかったが、2000
2

正式名称は「賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案（国土交通省・消費者庁・財務省）」。2010 年 2 月 23 日閣議決定、同 3 月 2 日国会提出（参院先議）、同 4 月 21 日参院可決、同 5 月 25 日衆院国土交通委員会付託、2011 年 12 月 9 日審議未了
廃案。第 4 節で詳細に触れる。

40

年代以降様々な運用の変更が行われている。運用の変更は家賃滞納の防止に主眼が置かれており、代理納付制度の適用拡充等が行われている。表 3-2 はその変更点をまとめたものである。
表 3-2 生活保護住宅扶助費の運用の変更点
通知等
内容
平成元年（1989年）11月21日「住宅扶助を受けている生活保護世帯について は、その受給している住宅
住総発第79号 建設省住宅局長
扶助は、家賃支払いに充てられるものとして支給されているものであるから、通知
民生部局との連携を十分にとることにより、必ず家賃支払いに充てるよ「公営住宅の管理の適正な執行うにさせること。」
について」
平成14年（2002年）3月29日「公営住宅に入居する生活保護の被保護者の家賃については、「公営住宅
国住総第216号 国土交通省住 に入居する被保護者の保証人及び家賃の取扱いについて」(平成一四年三宅局総務課公営住宅管理対策 月二九日社援保発 第〇三二九〇〇一号)において、代理納付を行う方法が
官通知
示され、保護開始時等にあらかじめ提出された委任状等に基づき代理納付を「公営住宅の家賃の取り扱い等 行う方法をとることができる こととされたところであるので、生活保護の被保について」護者の公営住宅の家賃の滞納防止を図るため、代理納付を行う方法の活用に努めるものとすること。」
平成14年（2002年）3月29日「住宅扶助として使途を限定された扶助費を一般生活費に充当することは生社援保発第0329001号 厚生労 活保護法(以 下「法」という。)の趣旨に反するものであり、住宅扶助費が家賃
働省社会・援護局保護課長通知 支払いに的確に充てられる必要がある。したがって、公営住宅に入居してい「公営住宅に入居する被保護者 る被保護者について、公営住宅管理者からの連絡等により家賃を滞納すの保証人及び家賃の取り扱いに る事 例を発見した場合は、速やかに家賃を支払うよう法第27条により指導
ついて」
指示を行うこととし、なおこれに従わない場合には法第62条の規定により保護の停廃止 の措置をとることについて検討すること。また、前記の指導等によっても効果的に保護目的が達成されない場合には、被保護世帯に代わって公営住宅管理者に家賃を支払う旨の委任状等を提出させ、直接、公営住宅管理者に支払う(以下「 代理納付」 という。)方法をとって も差し支
えな いこと。さらに、保護開始時等に、被保護者の同意に基づき、家賃を滞納した場合には代理納付を行う旨の委任状等を提出させた上で、家賃を滞納する事例を発見したときは、速やかに家賃を支払うよう法第27条により指導指示を行うこと。なおこれに従わない場合には、あらかじめ提出された委任状等に基づき代理納付を行う方法をとっても差し支えないこと。」
平成18年（2006年）3月31日「住宅扶助の代理納付を行う対象者は、家賃等を滞納している被保護社援保発第0331006号 厚生労 者に限らず、実施機関において 適宜代理納付の対象者を決めることとし
働省社会・援護極保護課長通知 て差し支え な い。また、代理納付の実施にあたって 、被保護者の同意及「生活保護法第37条の2に規定 び委任状等は要しな い。なお、公営住宅の家賃の代理納付にあたっては、する保護の方法の特例（住宅扶 『公営住宅に入居する被保護者の保証人及び家賃の取り扱いについて』（平助の代理納付）に係る留意事項 成14年3月29日付社援保発第0329001号本職通知）により、これまで被保について」護者に代わって公営住宅管理者に家賃を支払う旨の委任状等を提出させることとして いたところであるが、この場合についても今後は被保護者の同意及び委任状等は要しな いこととなるので、ご留意願いたい。」
平成25年（2013年）5月15日「生活保護の住宅扶助について は、住宅扶助費が家賃払いに的確に充社会援保発0515第2号 厚生労 てられる必要があることから、家賃滞納者の代理納付を推進することとして いる。都市部では民間賃貸住宅に、一定程度空き室の存在が見込ま働省社会・援護極保護課長「『居住の安定確保支援事業』の れ、当該住宅の空室活用を図ることが考えられるが、受給者が契約により民間賃貸住宅に入居する場合、受給者が地域に円滑に定着できるかといった実施について」賃貸人の不安や、家賃の支払いを代理納付とした場合に、本来、受給者と賃貸人との間で解決すべき日常生活上の課題についてまで、自治体での対応が求められる可能性があるなど、解決すべき課題も多い。そのため、住宅扶助の代理納付の仕組みを活用して 、安定的に家賃収入の確保がされることについて賃貸人の理解を得て、既存の民間賃貸住宅への受給者の入居を促進するとともに、地域において、民間団体等関係機関が連携して、入居後に受給者への日常生活支援等を行うことにより、地域での生活を円滑に行えるよう支援することが必要である。」
平成26年（2014年）4月18日「代理納付の対象拡大 改正法の施行と併せて、法37条の2の規定に基づ
社援発0418第359号 厚生労働 き保護の実施機関が代理納付を行うことができる対象について、住宅を賃
省社会・援護局長
借して居住することに伴い通常必要とされる費用（ 住宅に係る共益費）「生活保護法の一部を改正する 及び被保護者が社会福祉事業として行われる事業により資金の貸付を受け法律等の施行について（通知）」 た場合における当該貸付金の償還金を新たに追加することとしたこと。（新令第3条関係）」

41

通知等
内容
「改正により、法第31条第3項の規定により交付する保護金品であって賃借し平成26年（2014年）4月25日
社援保発0425第5号 厚生労働 て居住する住宅に係る共益費（ 以下『 共益費』 という。） について も、代理
省社会・援護局保護課長
納付を可能としたところである。」「住宅扶助及び共益費の代理納付は、「『生活保護法第37条の2に規定 その趣旨を踏まえ 、家賃等を滞納して いる被保護者について、積極的にする保護の方法の特例（住宅扶 活用されたい。ただし、家賃等を滞納して いる被保護者に限らず、実施助の代理納付）に係る留意事項 機関において 適宜代理納付の対象者を決めることは差し支えな い。まについて』の一部改正について た、代理納付の実施にあたって、被保護者の同意及び委任状等は要し
（通知）」
ない。」
平成27年（2015年）5月13日「今般の住宅扶助の見直しによって、～結果として生活保護受給世帯の家計
社援保発0513第1号 厚生労働 が圧迫委されることがないよう留意すること。」「住宅扶助の代理納付の仕組みを積極的に活用して家賃滞納のリス ク解消という家主に対するメ
省社会・援護局保護課長「住宅扶助の認定にかかる留意 リット付けを行うことや、必要に応じて不動産業者へ同行する等の居住先確保の支援に取り組むこと。」「近隣同種の住宅の家賃額と比較して、合理的な事項について（通知）」
理由なく高額な設定となっていると認められる場合には、適正な家賃額の物件に入居するよう助言指導を行うこと。」「一部に家賃等の支払を滞納する事例が見受けられ、転居せざるを得ない状
平成27年（2015年）6月11日
社援保発0611第1号／国住賃第 況に陥る場合があることについては、従来よりしてきされているところです。」
13号／国住心第57号 厚生労働 「福祉部局は、住宅扶助及び共益費の代理納付の趣旨を踏まえ、家賃等を省社会・援護局保護課長／国土 滞納し得る生活保護受給者について、より一層の積極的な活用をお願いい交通省住宅局住宅総合整備課 たします。」「住宅に困窮する低額所得者に低廉な家賃で賃貸又は転貸され
長／住宅局安心居住推進課長 る公営住宅には、生活保護受給者の地域生活の場としても積極的な役割を「生活保護受給者の住まいの確 果たすことが期待されています。そのため、生活保護受給者が公営住宅への保のための福祉部局と住宅部局 入居を希望する場合、住宅部局と福祉部局が十分な連携を図りつつ、必要な情報提供や助言等を行うなど、特段の配慮をお願いいたします。」この内容に等の連携について」
ついては、各不動産関係団体宛に「平成27年（2015年）6月16日 社援保発
0616第1号／国土動指第20号／国住賃第14号／国土住心第59号 厚生労働省社会・援護局保護課長／国土交通省土地・建設産業局不動産業課長／住宅局住宅総合整備課長／住宅局安心居住推進課長 『生活保護受給者の民間賃貸住宅への円滑な入居に関する協力依頼について』」として協力
依頼の文書が発出されている。

最初の通知は 1989 年の国土交通省通知で、民生部局（社会保障部局）との連携を十分に取ることで公営住宅の生活保護受給世帯の家賃滞納の防止を意図したものである。2002 年 3 月には、
国土交通省と厚生労働省が同日に通知を出し、公営住宅の生活保護受給世帯について代理納付を活用することで、家賃滞納の滞納抑止を図ることとされた。ただし、この両通知は微妙にニュアンスが異なり、国土交通省通知では「代理納付を行う方法の活用に努める」という表現だが、厚生労働省通知では「公営住宅管理者からの連絡等によって家賃を滞納する事例を発見した場合には、速やかに家賃を支払うよう法第 27 条により指導を行うこと」「指導等によっても効果的に保護目的が達成されない場合には、直接、公営住宅管理者に支払う方法をとっても差し支えない」という表現となっている。
2002 年時点では代理納付を行うためには、被保護世帯の同意による委任状の提出が必要であり、本人の意思によっていつでも撤回が可能であり強制力のない運用となっていたが、2006 年の厚生労働省通知で家賃滞納の有無を問わず各地方自治体で対象者を決めてよいこと、同意及び委任状が不要であることとされ、事実上の強制力を持つこととなった。その後も運用の変更が続いているが、これは公営住宅等における家賃滞納が深刻化していることを示唆している3。
代理納付について 2002 年厚生労働省通知の「差し支えない」から、2013 年厚生労働省通知では「代理納付を推進すること」と表現が変わり、「住宅扶助の代理納付の仕組みを活用して、安定3

平成 19 年（2007 年）の東京都統括外部監査人による包括外部監査報告書では、家賃収入率は 95.7％となって
おり実に 5％弱もの金額（約 30 億円）が滞納となっていることが指摘されている。

42

的に家賃収入の確保がされることについて賃貸人の理解を得て、既存の民間賃貸住宅への受給者の入居を促進する」とされ、2014 年厚生労働省通知では代理納付の対象を家賃だけではなく、管理費・共益費等も含めることができるようになり、代理納付について「家賃等を滞納している非保護者について、積極的に活用されたい」とさらに表現が変更された。
2015 年には厚生労働省・国土交通省が生活保護受給者の住居の確保について連携することが明確に方針として提示され、各不動産業界団体宛に協力依頼の文書も発出された。
この協力依頼以前に代理納付を受ける家主側は、全国賃貸住宅経営社協会連合会（2014）で以下のような問題点を指摘し要望を出している。
「滞納実績や受給者の同意、また委任状等の要件が除外され、よりスムーズに活用しやすく変更されている。同制度は、生活保護受給者に対して、家主が安心して部屋を貸すことが出来る有用な制度であるものの、制度改正後も実施件数が伸び悩んでいることが懸念されており、また同時に、各自治体によって活用についての適用条件に差があることも判明した。」

「家賃滞納後に代理納付を受理されたとしても滞納分については支払われないため、契約時から代理納付を受理して頂きたい」

「市区町村によって申し込み内容や受理される条件に違いがあり、事務的な手間がかかるた
め、申し込み条件が全国的に統一され、かつ、簡便な手続きになれば活用しやすくなる」

「代理納付における受給者情報や家賃・共益費等の振り込み明細が発行されないため、扶助費の入金があっても、入金確認するのに手間がかかる」

「代理納付停止や生活保護打ち切りの際に自治体から連絡がなく、確認に手間がかかる」

「一般的な賃貸借契約の場合、家賃の納入は前月 25 日頃となっているが、住宅扶助費の支給日が当月の 1 日～5 日となっている。公営住宅では家賃は当月払いなので問題ないが、民間賃貸住宅の代理納付は前月 25 日納入にして頂きたい」
しかし、各自治体の現場では、運用上の課題が多くなかなか活用されない状態が続いている。

例えば、京都市議会（2011）では、「これ（代理納付）を実施するためにはコンピューターのシステム改修と共に極めて重要な個人情報を民間貸主の方等に提供することとなるため、その厳格な取扱い方法の確立，さらには払込み通知に関する事務，戻入が必要となった際の取扱いなど、かなり精緻な準備が必要であります。」との答弁があり、八尾市個人情報保護審議会（2013）でも「公営住宅に居住する被保護者の代理納付につきましては従前より電子計算機処理を行っていますが、今
回、民間賃貸住宅に居住する被保護者の代理納付を実施することに伴い、これまで処理していな
かった個人情報の項目を新たに電子計算機で処理する必要があります。」としている。また代理納付は厚生労働省通知があるにも関わらず本人が同意した場合に限るとしている。これは個人情報の問題を考慮したと考えられる。
一方、大阪市東淀川区では、2016 年より「生活保護受給者にかかる住宅家賃等の代理納付を希望する民間住宅の事前登録制度4」が開始されている。
このように生活保護住宅扶助費は生活扶助・医療扶助等と一体となって運用されてはいるが、制度的には米国の住宅バウチャーに近い形に変化している。このことは低所得者の居住安定の制度を考える上で、十分留意すべき変化であると考えられる。
住宅扶助の運用の変更と並行して、2014 年（平成 26 年）5 月 30 日に開催された社会保障審
4

詳細は http://www.city.osaka.lg.jp/higashiyodogawa/page/0000344520.html 参照。

43

議会生活保護基準部会では住宅扶助について様々な論点が提示され民間事業者に対するヒアリ
ングや様々な議論を経て 2015 年 1 月 9 日に厚生労働省(2015d)として報告書が発表された。その結果を受け 2015 年 7 月支給分より住宅扶助費の改定5が行われたが、多方面から猛烈な反発6がある。
社会保証・福祉政策をめぐる思想立場には際だった特徴がある。一般的な市場では事業者側
は自由主義的傾向を、消費者側が平等主義的傾向を持つが、社会保障・福祉政策のほとんどは市場で提供されるものではなく政府が財・サービスを提供する。そのため供給者たる政府は思想的立場を明らかにできず（持てず）、サービス受給者側の平等主義的な主張ばかりが目立つことになる。なかには自由主義的主張を行うものもいるが当事者ではないため政策へ影響を及ぼすことができない。政策立案を行う官僚組織は、財政上の制約があるため「最大多数の最大幸福を追求する」功利主義的立場を取らざるを得ない。こうして合意形成が極めて困難な状況が生まれる。
民主制における政策の決定は原則として選挙によって委任された代議制によって決まるべきで、選挙において自由主義・平等主義・共同体主義・功利主義それぞれの勢力が、より多くの支持を得るべく活動するが、社会保障・福祉政策決定の場では、そもそも自由主義・共同体主義が参加できる余地が限られているのが実情である。こうした社会保障・福祉政策の意思決定の難しさ
は、低所得者の居住安定の制度を考える上でも十分に検討されなければ実現性の低いものになってしまう可能性がある。
３－２－３ 住宅手当
日本では長らく生活保護住宅扶助費以外の住宅手当は全国共通の制度としては存在しなかっ
たが7、2008 年のリーマンショックに端を発して「年越し派遣村」が運営され、2009 年（平成 21 年）度補正予算で「住宅手当緊急特別措置事業」が創設され 2009 年 10 月より運用が始まった。
これは日本で初めての全国共通の家賃補助制度であり、「離職者であって就労能力及び就労意欲のある者のうち、住宅を喪失している者又は喪失するおそれのある者を対象として、6 月間を限度として住宅手当を支給するとともに、住宅及び就労機会の確保に向けた支援を行う」（厚生労働省告知用パンフレット）ものである。手当支給額は地域ごとの上限額（生活保護の住宅扶助特別基準に準拠したもの）があり東京都単身者では 53,700 円である。
賃貸住宅の契約には敷金や礼金等のいわゆる初期費用が必要となることから、この制度の導入とあわせ社会福祉協議会の「生活福祉資金（総合支援資金）」も創設され、生活福祉資金貸付の貸付要件の緩和、連帯保証人を確保できない場合の貸付も行われた。
しかし、制度開始後の 2009 年（平成 21 年）10 月からの 6 ヶ月間の支給決定人数は 19,741 名にとどまり8事業開始から 2012 年（平成 24 年）度までの利用実績は 168,224 件（延長決定分含

5住宅扶助費は一律に引き下げられたわけではなく、経過措置等もある。詳細は厚生労働省（2015a）参照。

6

日本弁護士連合会（2014ab・2015）, 日本司法書士会連合（2015）,生活保護問題対策全国会議（2014）,全国青年司法書士協議会（2014a）など。詳細は引用文献参照。
7
第 2 章で触れた「特優賃」「高専賃」もあるが、これらは必ずしも低所得者を対象としたものではない。また、自治体独自の移住促進策としての住宅手当は様々存在する。例えば「ムーブイン就労家賃支援応援金」（大分県豊後高田市）、「地域の元気再生定住促進事業」（青森県おいらせ町）など。
8
厚生労働省（2010）。同資料 4-2 では公営住宅の供給実績も示されており 2010 年 4 月 16 日時点で全国での入居決定人数は 5,488 名となっている。

44む）である9。財務省主計局からは、「本事業については、必ずしも十分な成果が上がっているとは認められず、生活困窮者に対する住宅支援のあり方については、現物給付や就労支援も含め、効果的な方策について検討が必要。」「厳しい雇用情勢に鑑み臨時緊急的に創設した『住宅手当緊
急特別措置事業』については、2012 年（平成 24 年）度末の事業実施期限をもって終了。」と指摘された10。
これを受け厚生労働省は、「住宅手当緊急特別措置事業」の内容を 2013 年（平成 25 年）度より変更し「住宅支援給付事業」として運用を継続している。変更内容は、年齢制限なしを申請時に 65
歳未満に、就職活動要件を厳しくすること、日常・社会生活支援、生活保護受給者等就労自立促
進事業の支援を受けること、支給期間を原則 6 ヶ月から 3 ヶ月に短縮すること等である。
その後、2016 年 4 月からは「住宅支援給付事業」を生活困窮者自立支援法に基づく「住居確保給付金」制度として再編した。しかし 1 年間の給付金支払い件数は 7,803 件にとどまっており、認知拡大が課題だとされている11。
これらの制度の利用が少ない原因としては、制度認知の低さもあるとは思われるが、低所得者が受給条件である所得を証明できないケースが多いのではないかとも考えられる。住宅確保給付金の受給条件は申請月の世帯所得が、市町村民税均等割が非課税となる収入額の 1/12+家賃額（住宅扶助特別基準が上限）で東京 23 区であれば 13.8 万円である。低所得者の場合にはアルバイト等を掛け持ちしている場合も多く、本来であれば確定申告が必要なのだが、確定申告していないケースも多いと考えられ、給与支払い明細等を保管していないケースも多いと思われ、自らの所得が証明できない（証明するためにはかなりの手間と時間がかかる）といったことが背景にあるのではないかと考えられる。この問題はいずれマイナンバーで個人所得を容易に把握できるようになれば解決する可能性もある。
また、そもそも家賃が 2-3 万円程度と低い地域ではアルバイト等でもなんとか家賃を支払うことができ、家賃滞納等によって住居を喪失する切迫した状況にある低所得者そのものが多くはないということも可能性としてはある。さらに 65 歳以上は給付対象外となっていることも影響している可能性がある。いずれにせよ、ようやく導入された住宅手当の利用が延びないという事実に対して、客観的な検証が必要であることは間違いない。
３－２－４ 賃貸住宅補助事業
民間賃貸住宅への国からの補助事業には、平成 5 年（1993 年）に施行された「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」に基づいたいわゆる特優賃と呼ばれるもの、があった12。国土交
通省（2006）によれば平成 16 年（2004）度末時点で特優賃のストック数は全国で約 15.9 万戸とされており、近年の新規供給はほとんどない。
制度としては「原則階層が収入分位 25～50％」「原則同居親族を要する」「規模が原則として 50㎡以上 125 ㎡以下」とされているように中堅所得のファミリ－向け賃貸住宅の建設費や家賃助成を
9

厚生労働省（2015c）

10

財務省（2012）

11

全国賃貸住宅新聞（2016）12昭和 61 年に創設された「地域特別賃貸住宅制度」を引き継いだ制度。なお高齢者向け賃貸住宅への補助制度として「高齢者向け優良賃貸住宅（高専賃）」が 2001 年に創設されているが、国土交通省（2006）によれば、2004
年度末時点で全国で 1.8 万戸程度しか供給されていない。

45

民間や地方公共団体等に対して行うものである。「近傍同種家賃と均衡を失しないこと」のために限度額家賃が設定され、傾斜家賃と呼ばれる毎年 3.5％ずつ家賃が上昇する方式であったため、あまり人気がなく、平成 16 年（2004 年）度末の全国の空き家率は地方公共団体が運営するものでは 7.7％となっている。
住宅ストックの充実に伴って補助事業も、新設住宅に対するものから既存住宅の改修に対するものに変化しており、その代表的なものが平成 22 年（2010 年）に開始された「ストック活用型住宅
セーフティネット整備推進事業」である。
制度としては、「住宅確保要配慮者の入居等を条件として、空家のある賃貸住宅のリフォームに要する費用の一部を国が直接補助する」制度で、空家戸数✕100 万円を限度として改修工事費用の 1/3 を補助するものである。この制度は改修工事の要件が緩く、住宅確保要配慮者の入居を条件としてはいたが、募集開始後 3 ヶ月以上経てば制限無く誰でも入居させることができた。そのため空き室に手すりを付けただけで「バリアフリー改修工事」として、補助金の大部分を太陽光発電
設備に充当するといったことが横行した13。そのことに気付いた国土交通省は、平成 24 年度事業
では「民間賃貸住宅を活用した住宅セーフティネットの強化に取り組む地方公共団体との連携が図られる区域内14」という制限と改修工事後の家賃の上限額制限を設けた。さらに平成 26 年度事
業では空家の条件として「応募・交付申請時点で入居者募集から 3 ヶ月以上人が居住していない
もの」という条件を追加し、事業の適性化を目指した15。
このような状況のなかで会計検査院の平成 25 年度決算検査報告でも「住宅セーフティネット整備推進事業及び今後の要配慮者の住宅確保に係る事業について、経理等の適正化を図ったり事
務処理体制を見直したりするよう是正改善の処置を求め、及び事業実施後の賃貸住宅の的確な管理を図るよう意見を表示したもの」が示され、平成 26 年 6 月 20 日の「行政事業レビュー『公開プロセス』とりまとめ結果」では「・住宅確保要配慮者の多様性・実態やニーズを客観的に把握して効果的な政策をゼロベースで検討すべき。・住宅確保要配慮者のセーフティネットという政策目的に合致する事業内容とすべき。・事業目的に適った成果指標とすべき」とされた。
このような指摘に対して国土交通省は平成 27 年（2015 年）7 月に「平成 27 年度住宅確保要配
慮者あんしん居住推進事業」の募集を開始した。制度の骨格は従来のものを踏襲しているが新制
度には以下の特徴がある。


公営住宅の補完として、居住支援協議会において整備住宅の供給量を設定し、その範囲内で事業を実施すること。



入居者を収入分位 25％以下の高齢者世帯、障害者世帯、子育て世帯であって、現に住宅に困窮しているものに限定していること。



居住支援協議会等において住宅と要配慮者とのマッチングを実施し、毎年度居住支援協議会等により入居状況の確認を実施すること（居住支援協議会に情報の登録義務がある）。



補助対象を住宅確保要配慮者の居住安定の確保に寄与する内容に限定したこと。

13

このような工事自体をハウスメーカーが既存顧客であるアパート所有者に営業していたケースもあった。

14

具体的には居住支援協議会が設立されているもしくは設立に向けた協議の場が設けられている都道府県のみが対象となった。そのため平成 24 年度以降急速に各地で居住支援協議会が立ち上がることとなった。
15
国土交通省（2014）によれば、不正受給の通報 103 件のうち補助金未払いで交付申請の取り下げの申出があったもの 67 件を除く 36 件について現地調査を実施したところ 19 件に不正が確認され、通報案件以外について 100件を抽出し現地検査を実施したところ 16 件について補助金の不正受給が確認されたとされている。

46



家賃を公営住宅の家賃に準じたものに設定すること。
そして、成果指標として「整備された住宅への住宅確保要配慮者の入居率を 9 割とする」ことが掲げられている。
予算額は、要件が緩かった「ストック活用型住宅セーフティネット整備推進事」では平成 24・25・
26 各年度で 100 億円だったが、要件が厳しくなった「住宅確保要配慮者あんしん居住推進事業」
では平成 27・28 年度ともに 25 億円と 1/4 に大幅に縮小している。
このように民間賃貸住宅への補助事業は、政策目的を絞り込めば応募者が少なくなり政策効果も減衰し、政策目的を広くとれば不正受給等が横行するといった難しい状況に置かれている。単純に、住宅困窮者向けに民間への補助を行えば必要な住宅が確保できる、という安易な状況ではないのである。
３－２－５ 居住支援協議会及び生活困窮者自立相談支援機関
居住支援協議会とは、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（通称：住宅セーフティネット法,平成 19 年（2007 年）7 月 6 日公布・施行）の第 10・11 条に規定されている「住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅への円滑な入居の促進に関し必要な措置について協議する」ための組織である。
平成 20 年 9 月に愛知県居住支援協議会が最初に設立され、平成 28 年 4 月 27 日時点では、全都道府県および 13 自治体（北海道本別町・山形県鶴岡市・東京都江東区・豊島区・板橋区・八王子市・調布市・岐阜県岐阜市・京都府京都市・兵庫県神戸市・福岡県北九州市・福岡市・大牟
田市・熊本県熊本市）で設置されている16。事務局は各自治体の住宅関連部局に置かれていることが多い。
前述の「ストック活用型住宅セーフティネット整備推進事業」の要件として「民間賃貸住宅を活用
した住宅セーフティネットの強化に取り組む地方公共団体との連携が図られる区域内」という制限
が平成 24 年度に設けられたことにより、平成 23 年度 17 だった設置数が平成 24 年 34、平成 25
年 42、平成 26 年 48、平成 27 年 60、平成 28 年 61 と一気に増加した17。
しかし、独自の協議会を設立している、もしくは都道府県の協議会の構成員となっている市区町
村の割合は約 33％に過ぎず、参加しない理由としては「具体的な必要性を感じない」「人材・予算が確保できない」等があげられている。一方、約 9 割の居住支援協議会には福祉部局が参加しており、社会福祉協議会の参加率も 86％と高くなっている。
居住支援協議会の主な活動内容は「メンバー間の意見・情報交換」「要配慮者向けの民間賃貸住宅等の情報発信、紹介・斡旋」「相談サービスの実施」「家賃債務保証制度、安否確認サービス等の紹介」「賃貸人や要配慮者を対象とした講演会等の開催」とされており、独自の取組みを行っている居住支援協議会はあるものの、十分な機能を果たしているとは言えない。
平成 22 年度予算から居住支援協議会の活動に対する支援制度が創設され、１協議会あたり1000 万円を上限とする補助金が支給されているが、多くの居住支援協議会の事務局が自治体の住宅部局内に置かれていることからも、専任従事者を雇用するだけの予算は確保できておらず、

16

国土交通省 HP http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr3_000019.html の各居住支援協議会連絡先一覧による。
17
以下の内容は国土交通省（2016b）による。

47

協議の場を超えた住宅困窮者への住宅斡旋事業といった取組みを行うことは困難であると考えられる。居住支援協議会への期待は大きいが、機能を発揮するための基盤は十分に構築できているとは、とても言えない状況にある。
生活困窮者自立相談支援機関は、生活困窮者自立支援法に基づく制度で福祉事務所を設置する自治体には設置義務があり、全国の 901 福祉事務所設置自治体で運営されている18。
自立支援制度は、社会保険制度・労働保険制度と生活保護精度の間の第 2 のセーフティネット
として位置づけられるもので、必須事業として自立相談支援事業・住宅確保給付金・非保護者就労支援事業があり、任意事業としては就労準備支援事業・非保護者就労準備支援事業・一時生活支援事業・家計相談支援事業・子どもの学習支援事業・その他の生活困窮者の自立促進事業がある。
このように自立相談支援機関は、生活困窮者に対して相談や支援をワンストップで行うことを目指したものであり、「複合的な困難を抱える人の生活全体と捉える」「積極的なアウトリーチを展開する」「本人と支援方針や内容について常に対等な立場になって点検する」19こととされている。
また、住宅確保要配慮者に対する住宅・福祉行政の連携の推進として、特に居住支援協議会との効果的な支援の実現があげられている20。
３－３ 賃貸住宅管理業・賃貸住宅サブリース業・家賃債務保証業の成立の経緯と概要
本節では、第 1 項で賃貸住宅管理業について、第 2 項で賃貸住宅サブリース業について、第 3項で賃貸住宅管理業・賃貸住宅サブリース業共通の制度としての賃貸住宅管理業者登録制度について、第 4 項で家賃債務保証業及び民賃法について整理する。第 5 項ではそれぞれの事業形
態毎の契約主体、家賃滞納の処理、明渡しの処理等の機能の違いを整理する。
３－３－１ 賃貸住宅管理業の成立の経緯と概要
戦後の住宅不足の時代には不動産取引のトラブルが多発し、1952 年（昭和 27）年に宅建業法が成立した。宅建業法は、不動産の賃貸・売買の仲介についての規制法であり、賃貸借契約締結後についてはなんら規制がない。賃貸借契約そのものも自ら貸主となる場合は宅建業法の規制対象外となっているおり、戦前も戦後しばらくも家主と入居者は顔が見える関係であることが多かった
ことを前提としていたことが推察される。
しかし、高度成長期を経て家主が所有物件の近隣に居住しているとは限らなくなり、宅建業者が家主業務の一部を代行することが始まった21。当初は仲介手数料を得た宅建業者が無償サービス
として家主業務の代行を行う程度であることが多かったが、昭和 40 年代から有償で家主業務を代行する賃貸住宅管理業者が登場した。この業態を確立したのは福岡市の株式会社三好不動産2218

自立相談支援機関相談窓口一覧（平成 28 年 12 月 9 日現在）参照 http://www.mhlw.go.jp/file/06Seisakujouhou-12000000-Shakaiengokyoku-Shakai/0000133099.pdf
19
一般社団法人北海道総合研究調査会（2014）20

厚生労働省（2016）参照。

21

戦前にも賃貸住宅管理業は限定的には存在した。太田（2014）参照。

22

株式会社三好不動産 http://www.miyoshi.co.jp/company/history/ 社長の三好勉氏は福岡県宅地建物取引業協会会長（1978-1983 年）を務め 1991 年に全国賃貸管理業協会（全管協）を設立し会長に就任、全管協と賃貸住宅管理業協会が統合した日本賃貸住宅管理業協会でも 1997-1998 年度に会長を務めた。2007 年没。

48

だと言われている。
賃貸住宅管理業者が家主に提供するサービスには、主に以下のようなものがある23。


入居者募集：入居者選定、賃貸借契約締結、鍵の引き渡し等24

敷金（保証金）の授受：差し入れ敷金の受領、退去者へ変換等



賃料の徴収等：賃料・共益費の集金、共益費用の支払い代行、家主への送金等



契約更新・改定業務：契約更新、賃貸条件の改定等



入居者管理：入退去立ち会い、賃料不払い者への督促、長期不在者への対応、苦情処理、有害行為に対する措置、近隣・町内への対応、防火・防災、鍵の保管、緊急時応急処置等



清掃・除草：建物内の清掃、野外の清掃、除草・植栽等



建物・設備・敷地の管理：定期巡回点検、保全・補修等



解約業務：敷金精算、原状回復等



付加業務：賃料収入保証、損害保険の取次、弁護士・会計士の紹介、生活用品の販売・斡旋
等
これらの提供サービスに対する対価は概ね家賃の 3-5％程度である。賃貸住宅管理業者の提供するサービスは主に建物全体を所有する家主に対するものが一般的であるが、区分所有マンシ
ョンの一室だけを管理受託するケースもある。その場合には、建物管理等はマンション管理業者が行い該当の一室だけに関連するサービスを提供することになる。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会によれば、会員の総管理受託戸数は約 500 万戸とされており、平成 25 年住宅・土地統計調査で報告されている民営借家数 1458 万戸に対して 1/3 を占める。業界団体として公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（会員数 1190 社：2016.3.31 時点）、一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会（会員数 5822 社：2016.3.31 時点）があり、日管協に加盟していない賃貸住宅管理業者も存在することを考慮すれば、日本の民営借家の半数近くが賃貸管
理業者に管理を委託している可能性もある。
今後は家主の高齢化等もあり、賃貸管理業者による管理比率は上昇していくものと考えられる。
そして、低所得者の居住安定のための役割も増大していくものと考えられる。
３－３－２ 賃貸住宅サブリース業の成立の経緯と概要
賃貸住宅サブリース業は、賃貸住宅管理業と似てはいるが異なる業態である。賃貸住宅管理業との主な相違点は以下の通りである。


賃貸住宅管理業では家主から業者は業務委託を受託する契約形態だが、サブリース業では家主からサブリース業者が賃貸借契約によって物件自体を借り上げる契約形態となる。



入居者との賃貸借契約の賃貸人名義は管理業では家主だが、サブリースではサブリース業者が賃貸人となる。このためサブリース業者が宅建業者であっても自ら入居者を見つけ契約する場合には、いわゆる自ら賃貸となって賃貸借契約に対する宅建業法の適用を受けない25。

23

日本賃貸住宅管理協会 http://www.jpm.jp/pr/の内容を元に整理

24

入居者募集に関しては宅建業法の規制を受けるが、その他の業務についての法規制は存在しない。

25

宅建業法の適用を受けないため重要事項説明義務等もなく企業の社宅契約ではサブリース物件が好まれる傾向もある。企業側も重説を受ける手間が削減できるからである。もっとも最近ではサブリース業者が自ら入居者を見つけることをせず関連企業を含めた宅建業者に仲介を依頼するケースも多い。サブリース業者自らが入居者を見つける場合には宅建業法の規制を受けない代わりに仲介手数料を受領することができないためである。

49

また、管理業者の場合には入居申込者を入居させるかどうかについて家主の了解が必要だ
が、サブリース業者の場合には自らが貸主であるため家主の了解は原則不要である。これは低所得者の居住安定の制度を考えるうえで重要な視点となる。


建物管理業務はサブリース業者が責任を持つケースが多く、管理業が建物管理の委託を受けている立場であり修繕等の意思を家主に確認しなければならないのに対して、サブリース業
者は自らの意思で修繕等を行うことができる契約となっていることもある。



その他の入居者管理業務、解約業務等の業務内容自体は管理業とサブリース業では大きな違いはないが、管理業は家主の委託を受けた立場であるのに対して、サブリース業では契約当事者であるという違いがある。



サービスの対価としては管理業が家賃の 3-5％程度の委託料であるのに対して、サブリース
では実家賃から 10-15％程度低い借り上げ家賃が設定されることが多い26。管理業の方が安いように見えるが、管理委託の場合には空室による家賃収入減や家賃滞納リスクを家主が負担するのに対して、サブリースでは空室リスクも家賃滞納リスクもサブリース業者が負うため、一概にどちらが有利とは言えない。
サブリース業の成立は明確ではないが、管理業が成立した昭和 40 年代よりもやや遅れて昭和

50 年代に始まったと考えられる。積水ハウス 50 年史27には、「大半のオーナー様は賃貸住宅経営が未経験で、入居者探しや敷金・保証金の管理、家賃集めなどに苦労していた。そこで積和不動産を設立し、当社が供給した建物を対象に、賃貸事業に乗り出した。」という記載がある。積水ハウスの設立は 1960 年（昭和 35 年）で積和不動産の設立は 16 年後の 1976 年（昭和 51 年）3 月である。日本一の管理戸数 80 万戸28を保有する大東建託株式会社の創業は 1974 年で 1980 年（昭和55 年）に中途空き家時の家賃保証を行う大東共済会（株）を設立している。業界二位の管理戸数
55 万戸を保有する株式会社レオパレス 21 は 1973 年に設立されているが当初は不動産仲介業務が主でありアパートの本格販売を開始したのは 1985 年である。
その後サブリース業界は大きな成長をとげ正確な統計はないものの、優に 200-300 万戸以上の規模となっていると考えられる。業界団体としては、日管協の内部組織としてのサブリース事業者協議会がある。
サブリース業は、アパート等の所有者から見れば、所有と管理が完全に分離され、空室リスクも家賃滞納リスクも気にする必要がないが、近年はトラブルも増加している。主なトラブルとしては、「30 年一括借り上げ」といった広告表記であっても実際の契約では借り上げ家賃が契約途中で改定される（値下げされる）、改定に応じない場合にはサブリース契約を解約される、といったものである。この問題は国会でも取り上げられた29が、サブリース契約では家主は消費者として扱われず事業者として扱われるため消費者契約法の適用がないことから、規制は難しいという趣旨の答弁がなされている30。3-3-3 で述べるように賃貸住宅管理業者登録制度が 2016 年 8 月 12 日に改定さ
26

管理業の委託料率は地域や物件による差は小さいが、サブリース借り上げ料率は地域や物件による差が大きい。これは管理業が追わない空室リスクをサブリース業者が負うためで地域の空き家率や物件による空き家率の違いの影響を受けるためである。
27
積水ハウス（2016）28

http://www.kentaku.co.jp/corporate/ir/pdf/2015/A4.pdf 参照。

29

衆議院（2013）「第 183 回国会予算委員会第一分科会,2013 年 4 月 15 日」

30

この問題に関連して宗（2014a）では家主を事業者と消費者に分類する賃貸業法を提案している。平成 27 年
（2015 年）7 月 29 日に「サブリース事業に係る適切な業務の実施について（国土動指第 33 号）」が発出されてお50

れ、将来の家賃の減額リスクに関する説明義務が課されたが、業界紙の報道31によれば大手ハウ
スメーカーでは、「建築提案時から独自のパンフレットやカタログに家賃の減額について記載し、説明していると回答した会社が大半を占めた」とされている。
一般の家主は、低所得者や高齢者の入居に抵抗感が強い32 のに対して、サブリース契約では契約した借り上げ家賃さえ入金されれば具体的にどのような人が入居しているかについて家主は無関心であることが多い。サブリース業者も家賃滞納や生活上の問題がなければ（家賃債務保証が付帯したりすれば）低所得者や高齢者も受け入れやすいという特性がある。
この特性を悪用した事例もある。2014 年の新聞報道33によれば、大阪市内のマンション約 70 棟に住む生活保護受給者約 2000 人の家賃（住宅扶助費）が、暴力団が経営していると認定された不動産会社に支払われているという事件である。このマンション群はサブリース物件であるとされ、年間約 2 億もの利益を上げているという。この事件でも物件所有者は入居者について全く関知せず、サブリース会社が生活保護受給者に絞った募集を行っていたと推測される。
また、2011 年に鹿児島で家賃滞納者が家主を殺害した事件34も発生しており、家賃滞納等に対する専門的対応能力を持たない家主は、リスク回避のためにサブリースを選択する事例も今後は多くなる可能性がある。同時に個人家主に比べて入居者選択を経済合理性を優先して行う可能性が高いサブリース業者は、低所得者の居住安定の役割を果たせる重要な位置にあると考えられる。
３－３－３ 賃貸住宅管理業者登録制度要
賃貸住宅管理業、賃貸住宅サブリース業ともに法的規制は存在しないが、国土交通省告示35による賃貸住宅管理業者登録制度が 2011 年に創設された。登録は任意であり登録が無くとも管理業・サブリース業を営むことができ、2015.12.31 時点の登録業者数は 3,757 業者である。
登録制度の骨子は、賃貸住宅管理業を A.受託管理型（貸主の委託を受けて管理）、B.サブリー
ス型（転貸の場合の貸主として管理）の 2 類型に分けたうえで、賃貸住宅管理業の基幹事務を①
家賃・敷金等の受領業務、②契約更新事務、③契約終了事務の３つ36としている。そのうえで、受託管理型・サブリース型共通の義務として、貸主に対する管理内容等に関する重要事項説明と書面交付、借り主に対する管理内容等に関する重要事項説明と書面交付（管理型の場合には書面交付のみ）が規定されている。そのほか契約更新時の書面交付、契約終了時の敷金生産額の書
面交付・説明、従業者証明書の形態義務や誇大広告の禁止、業務等状況報告書の提出義務等が規定されている37。
り、2016 年 8 月 10 日（朝日新聞）の報道では、賃貸住宅管理業登録制度の登録事業者について将来的な家賃減額などのリスクを口頭や書面で説明する義務を 2016 年 9 月から負わせ 2018 年 7 月からは違反業者を公表することを検討しているとされている。
31
全国賃貸住宅新聞：「借り上げ家賃減額説明は全社で実施」（2016 年 8 月 29 日）
32

三菱総合研究所（2013）「高齢者等の居室内での死亡事故等に対する賃貸人の不安解消に関する調査報告書」など。この調査は国土交通省の補助事業として実施され筆者も委員として参加している。
33
2014 年 1 月 9 日 YOMIURI ONLINE 関西発「生活保護 2000 人の家賃、暴力団に流れる」
34

2012 年 3 月 19 日鹿児島地裁無期懲役確定判決。平成 23 年（わ）第 125 号,強盗殺人、銃砲刀剣類所持等取締法違反被告事件
35
国土交通省告示第 998 号 平成 23 年（2011 年）9 月 30 日
36

入居時の契約事務（仲介）は宅建業法の規制対象である。

37

これらの詳細については宗（2014）「賃貸住宅管理業登録規定についての解説」「賃貸住宅管理業務処理準則についての解説」を参照。なお筆者は本制度の検討に家賃債務保証業界の立場で参加している。

51

本制度と関連して賃貸不動産経営管理士という資格を一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会が運営している。この団体は（公財）日本賃貸住宅管理協会、（公社）全国宅地建物取引業協会連合会、（公社）全日本不動産協会の 3 団体が共同して運営しており、賃貸住宅管理業者制度の法制化38とともに賃貸不動産経営管理士の国家資格化を目指している39。
本制度については、2015 年 10 月から国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度に係る検討委
員会で見直しの検討が行われ、2015 年 3 月にとりまとめが発表されている。とりまとめ40では、「準則の遵守状況は十分とは言い難く、さらなる徹底が必要」「登録制度の貸主・借り主の認知度が低く、管理業者・賃貸住宅選択の材料とならず」「登録業者は確実に増加しているが、一部業者に留まる」「管理に関する苦情・相談件数は依然高水準。サブリースをめぐるトラブルも報道」と指摘され、「登録制度の法制化に関しては、経営管理士の国家資格化とあわせて管理業界から強い要望があったところであるが、その必要性、管理業者に対する規制のあり方、その他法制度に位置づけるべき措置等について、幅広く検討が進められることが必要。」とされている。
しかし、低所得者の居住安定を考える際には、第 2 項で述べた反社会的勢力による賃貸物件管理を規制することができない現状や、低所得者の入居に対する家主の抵抗感等も強い状況を考えれば、賃貸住宅管理業が法制化されることは、一定の制度的枠組みを構築するための重要な構
成要素となる可能性がある。
また、賃貸住宅のトラブルには原状回復に伴う敷金に関するものが多く41、賃貸管理業者の倒産による敷金等の預かり金が消失するという事件も発生している42。今後はイギリスの敷金保全スキー
ム（Tenancy Deposit Protection Scheme43）等による敷金保全の仕組みも検討されるべきであろう。
なお、本制度は 2016 年 8 月 12 日に改定され、3-3-2 で述べたサブリース事業者と家主の家賃改定等のトラブルを抑制するため業務処理準則第 8 条 4 項に「借賃（空室時等に異なる借賃とする場合は、その内容を含む。）及び将来の借賃の変動に係る条件に関する事項」が追加され、実務経験者等による説明義務を課している。
しかし、ハウスメーカー等が提案する長期間のサブリースを前提としたアパート経営では、建築
時には建築に関する請負契約だけが結ばれ、サブリース契約は建物引き渡しの前後に結ばれることが多い。そのため本制度でサブリース契約に含まれる家賃下落のリスクを説明義務としても、既に建物は建築中もしくは竣工済みであり、家賃下落や途中解約に関するトラブルを抑制する効果は疑わしいと言わざるを得ない。

38

日本賃貸住宅管理協会（2016）賃貸管理業登録制度に係る要望について 2016 年 1 月 13 日

39

賃貸不動産経営管理士協議会（2015）プレスリリース

40

国土交通省（2016）41

独立行政法人国民生活センター（2011 年 3 月 3 日）によれば 2005～2010 年度までの賃貸住宅の原状回復に関する相談件数は 8 万 8,338 件にのぼっている。
42
最近はこのような事例は起きていないが、2009 年 1 月には福岡を地盤とする賃貸管理会社株式会社丸美が民事再生手続きを申請し預かり敷金の 4 割が返還不能となった事件がある。なお、日本賃貸住宅管理協会は国土交通省からの資金拠出を得て「預かり金保証制度」を運用しており加入会社の経営状況を第三者機関である保証制度審査会で審査しているが、1 社あたりの限度額は 1000 万円であり預かり金全額が保全されるものではない。
43
敷金を政府公認機関に預け入れる仕組みで、契約終了時には賃貸人と賃借人双方の合意があれば 10 日以
内に敷金の返還を受けることができ、紛争となった場合の ADR 機能も付与されている。

52

３－３－４ 家賃債務保証業の成立の経緯と概要及び民賃法44
家賃債務保証業とは、借り主からの委託を受けて家賃を滞納した場合に家主に対して滞納家賃を代位弁済する事業である。一般的には、保証会社は家主と保証契約を、借り主とは保証委託契約を結ぶ。保証会社は、家賃滞納の発生連絡を不動産会社または家主から受けると代位弁済を行う。この代位弁済は毎月行われる。基本的な契約の枠組みは住宅ローンの保証会社とほぼ同じである。
一般的な説明では、家賃債務保証会社の成立の社会的背景には、高齢化によって連帯保証を経済的に提供できなくなった親世代が増加したこと、少子化により親族間の関係が希薄化したことで親族間での連帯保証機能が失われたことが大きいと語られることが多いが、それだけが家賃債
務保証会社成立の主要な要因ではない。家賃債務保証業界が大きく成長したもう一つの要因は、入居率の緩やかな低下により、市場全体が貸し手市場から借り手市場に変化したことで与信の思わしくない賃借人を受け入れざるを得なくなったこと、1990 年代後半からの景気低迷により与信の思わしくない賃借人そのものが増加したことによって賃貸人のリスクが増大したことである。
そのリスクを回避するために、賃貸人側が積極的に家賃債務保証会社を利用することになった、という側面がある。
賃貸住宅の契約の現場においても、そのような実態を反映し 2000 年くらいまでは連帯保証人が用意できない場合に家賃債務保証会社を利用することが多かったが、現在では連帯保証人が用意できるか否かにかかわらず、賃貸人からの入居条件として家賃債務保証会社の利用が義務づけられているケースが多いのが実情である。
家賃債務保証業の成立は、管理業の昭和 40 年代、サブリース業の昭和 50 年代からさらに遅く
平成に入ってからのことである。1995（平成 7）年 7 月に日本賃貸保証株式会社が事業を開始し、ほぼ同時に 1995 年 8 月に賃貸管理ビジネスネットワーク45と提携した株式会社オリエントコーポレーションがクレジットカードを利用した立て替え払い契約の形態で家賃債務保証を開始46、1997 年
2 月には大阪で日本セーフティー株式会社が設立された。
2000 年代になると 2002 年 9 月に設立された株式会社リプラスが、東京賃貸保証を買収し急激に事業規模を拡大した。REIT 事業も手がけていたリプラスは、わずか 2 年後の 2004 年 12 月にマザース上場を果たした。前後して 2001 年 11 月に全保連株式会社が沖縄で設立、2006 年 12 月には株式会社リクルートフォレントインシュア47も参入し、2008 年 8 月のエポスカードの参入で現在の大手各社の顔ぶれが揃った。この時期の 2006 年 8 月に業界団体である賃貸保証制度協議会48
が日本賃貸住宅管理協会の内部組織として設立されている。
2008 年 9 月に、米国のサブプライム住宅ローン危機の影響を受けたリプラスが突然経営破綻49
し業界は大混乱に陥った。2010 年には商工ファンド（SFCG）の子会社である株式会社 VESTA が破綻し、その後も小規模な保証会社の破綻が続いた。

44

家賃債務保証業についての文献・研究はほとんどなく、本章の内容は筆者の家賃債務保証会社の経営経験、業界団体役員としての経験等に基づく。
45
当時。現在は全国賃貸管理ビジネス協会。
46

この両社はたまたま事業開始時期が一致しただけで相互の関係はないと思われる。

47

筆者は設立時の代表取締役社長である。

48

現在は家賃債務保証事業者協議会に名称変更している。

49

リプラスはレントゴー保証に事業譲渡を行い現在 CASA として運営されている。

53

そのような状況のなか 2008 年のリーマンショックによる住居喪失問題をきっかけとして 2008 年 11月から「追出し屋報道50」が行われ、滞納家賃の督促が社会問題化した。2009 年 2 月には国交省
及び東京都から業界団体へ業務適正化の要請文書が送付され、2009 年からの社会資本整備審
議会住宅宅地分科会民間賃貸住宅部会及び産業分科会不動産部会で家賃債務保証業に対する議論が行われ、2010 年 2 月に民賃法51が閣議決定された。
同年 4 月には参議院において全会一致で可決され衆院に送付され成立は確実だと言われていたが、6 月の鳩山内閣の総辞職によって国土交通委員会で審議される機会を失い、7 月の参院選
で民主党は過半数を失うねじれ状態となったこともあり、9 月の尖閣諸島での中国漁船衝突事件に関連した馬淵国交大臣への問責決議によって法案審議は完全にストップした。2011 年 3 月の東日
本大震災発生後も国会は混乱し、同 12 月ついに審議未了廃案となった。
民賃法は、以下の 3 つの内容を含む複雑な構成となっていた。①家賃債務保証業の登録制度
52、②家賃等弁済情報データベースの登録制度（以下、「DB 登録制）という）、③家賃等に係る債権の取り立てに関する不当な取立て行為の禁止、である。これらは、それぞれ規制対象となる事業者が異なることが様々な議論を生んだ。家賃債務保証業の登録制度は、家賃債務保証業界の一部に反対の声があったものの大きな反対はなかったが、議論となったのは DB 制度と家賃の取り立て行為規制である。
民賃法自体は、政権交代前の自民党政権自体にその原型の検討が開始されていたらしく、DB
登録制は、そもそも民賃法には当初含まれていなかったと言われている53。DB 登録制度が追加されたのは業界側で DB を作る動きが表面化したためである。DB の業界での検討は追出し屋報道の前の 2008 年 10 月には開始されており、2009 年 9 月には DB を運用する組織として一般社団法人全国賃貸保証業協会（LICC）が設立された54。それを規制するために急遽法案内容に付け加えられたのである55。
DB に対しては消費者団体等から激しい反発が起きた。LICC 設立の発表をした 2009 年 9 月 29
日には会場前で「住まいの貧困に取り組むネットワーク」によるデモが行われ56、11 月には日本司法書士連合会57が、翌 2010 年 3 月には日本弁護士連合会58がそれぞれ DB 反対の会長声明を出した。年末の 12 月 25 日には「ブラックサンタがやってきた」と称し、公開質問状への回答を求めて LICC 会員会社、LICC 事務所への直接のデモも実施された59。
50

朝日新聞 2009 年 3 月 20 日,毎日新聞 2009 年 4 月 15 日など

51

正式名称は「賃貸住宅における賃借人の居住の安定確保を図るための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案」
52
賃貸住宅管理業登録制度と違い、この登録は「登録しなければ営業できない」という義務的登録制度である。
53

当時、筆者は日管協家賃債務保証事業者協議会会長であって国交省との業界側の窓口を務めた。その際得た伝聞情報である。以下同じ。
54
この経緯は宗（2012）に詳しい。なお筆者は、当時の賃貸保証協議会の副会長、DB 検討委員会の委員長、その後協議会会長、LICC 設立時理事、LICC 設立後は会長代行副会長を務めていた。
55
法案内容は割販法及び貸金業法の信用情報機関に関する規定を参考にして作られている。
56

http://housingpoor.blog53.fc2.com/blog-entry-65.html

57

日本司法書士連合会（2009）「家賃滞納等のデータベース化の中止を求める会長声明」,2009.11.1258

日本弁護士連合会（2010）「家賃等弁済情報提供事業に反対する会長声明」,2010.3.8

59「ブラックサンタ」とは「家賃滞納者のブラックリスト作成に反対」という意味にかけたものだが、LICC が運営している DB はブラックリストではない。同意を得た全ての契約者の全ての代位弁済情報（代位弁済を行わなかった＝
滞納しなかった）というデータも登録されている。従って滞納履歴も残るが「滞納しなかった」という履歴も残り、むし54

一方、不動産業界では反対の声はほとんど上がらず、家賃滞納を抑制する効果が見込まれることからむしろ歓迎の立場であった。実際、日管協は、わざわざ DB 賛成のプレス発表をしている。
家賃の取り立て規制については、全く逆の動きが見られた。DB には反対していた日弁連等は積極的賛成の立場をとり、表面的には静観したように見えた不動産業界側の反発は強かった。家賃の取り立て規制が法案の 61 条に記載されていたことから、「61 条問題」と言われ、反発の理由は、
この 61 条の規制対象が家賃債務保証会社だけではなく不動産会社・個人を含む貸主をも対象としていたことにある。ただでさえ、管理業者の家賃回収業務が状況によっては弁護士法 72 条違反、
いわゆる非弁行為にあたる可能性が指摘されているところに、厳しい取り立て規制が作られると家賃回収率が低下し、家賃債務保証業者だけでなく管理業者・サブリース業者・家主が経営的に損失を被ると考えたのである。
それでも、国会では 3 月 2 日に上程された法案が 4 月 21 日には参議院を通過したことで、反対・賛成両派ともに成立致し方なしと思いつつもそれぞれが主張していたフシがある。その状況が一変したのは、2010 年 9 月の尖閣事件によって当時の馬淵国交大臣が問責決議を受け、国会審議が完全にストップした時期である。それまで成立致し方なしという雰囲気だった不動産業界側が、民主党政権の国会運営能力の低さにつけ込み、自民党への働きかけを強化したのである。その働きかけが功を奏し、約 1 年間法案は棚ざらしとなり全く審議が行われないまま、2011 年 12 月に廃案となった。
そのような動きのなか日弁連は民賃法の早期制定を求める会長声明60を 2011 年 10 月に発出し、それに呼応して全国追い出し屋対策会議は会長声明発出の翌日の 2011 年 10 月 24 日から
民賃法の早期制定を求める署名活動を始めている61。
ここまで述べたように、低所得者の居住安定は極めて政治的な問題として扱われてしまう。民賃法の基本的な対立構造は、賃貸住宅市場の供給側が自由主義的傾向を持ち、使用側が平等的傾向を持ち、政策立案者は「最大多数最大幸福を目指す」功利主義的傾向を持っていたことと、そして法案の複雑さにある。
DB 規制については平等主義が反対し自由主義が支持、督促規制については平等主義が支持
し自由主義が反対、家賃債務保証会社登録制度については平等主義が支持、自由主義がやや反対という、それぞれでねじれた状況が生まれた。政策立案者は全体を俯瞰した上で功利主義的に考えていたのは間違いないと思われるが、こういった複雑に利害が絡み合う問題では、時間をかければかけるほど結論を得ることが出来ない、という民主制の宿命的な課題を表している事例だと考えられる。
民賃法に関与した経験から言えば、様々な意見・立場の利害関係者の意見を集約することはほぼ不可能であると言わざるを得ない。それは政策そのものの是非だけではなく、是非を判断するための政治的・思想的立場を、それぞれが変えることができないからである。
なお、LICC は民賃法閣議決定前の 2010 年 2 月より DB 登録に対する同意取得を開始、法案が棚ざらしになっていた 2011 年 1 月に DB 運用を始め、大きな問題を起こすことなく現在も安定的な運用がなされている。
ろ「滞納しなかった」というデータの方が圧倒的に多い。この情報は次の住居選択時に信用補完効果を持つ。
60
日本弁護士連合会（2011）賃借人居住安定化法案（追い出し屋規制法案）の早期制定を求める会長声明 2011年 10 月 13 日
61
http://news.ap.teacup.com/m4430/25.html

55

３－３－５ 賃貸住宅管理業・賃貸住宅サブリース業・家賃債務保証業の機能比較
ここまで整理してきた各業態の機能をまとめたのが表 3-3 である。
表 3-3 管理業・サブリース業・保証業の主な機能の違い
機能
賃貸借契約

賃貸住宅管理業
賃貸住宅サブリース業
家賃債務保証業
家主と入居者間で締結される。 まず家主とサブリース業者が転 保証契約は賃貸借契約に付随
賃貸管理業者は管理業務を家 貸を前提とした賃貸酌契約を締 するものだが、保証業者は契約
主から委託されているだけで入 結し、サブリース業者が貸主と 当事者ではない。ただし保証審査を行うため保証を拒否する
居者との直接の契約関係はなく なり入居者と締結する。サブ
契約当事者ではない。契約の リース事業者は契約当事者と ことができ、入居者選定に重仲介は宅建業者として行う。入 なる。入居者の選定に家主の 大な権限を持つ。
居者の選定を代行することも 了解を得る必要は原則ない。
あり実質的に権限を持っていることもある。
保証契約
管理業者は保証契約の取次を サブリース業者は貸主であり保 保証業者は入居者と保証委託契約を結び、家主とは保証契約行い家賃収受業務を行っている 証契約の当事者である。
を結ぶ。保証業者は契約当事場合には保証業者から家賃送者となる。
金を受けることはあるが契約当事者ではない。
家賃改定
管理業者は宅建業者として家 サブリース業者は貸主であり、 家賃改定の当事者ではないが賃改定を行うが契約当事者で 契約当事者として家賃改定を 大幅な家賃改定時には契約条行う。
はない。
項によっては保証を打ち切った
りする場合もある。
家賃請求
管理業者は家主から家賃請求 サブリース業者は貸主であり、 保証業者が家賃請求を行う場
業務を委託されているだけであ 契約当事者として家賃請求を 合もあるが、それは家主からの行う。
委託を受けているだけである。
る。
滞納家賃
管理業者は滞納家賃を家主に サブリース業者は貸主であり、 保証業者は家賃滞納時に家主変わって通知をしているだけで 契約当事者として滞納家賃請 に代位弁済を行い債権者として滞納家賃の請求を行う。
あって債権関係を持たない。そ 求を行う。
のため滞納の通知を超える回
収業務は弁護士法7 2条違反
（ いわゆる非弁行為） である
可能性がある。
家賃滞納時 管理業者はあくまで家主の退去 サブリース業者は貸主であり、 保証業者は代位弁済した債権の退去交渉 して欲しいという意向を伝えてい 契約当事者として家賃滞納時 を請求することしかできず、退去についてはアドバイスの域を超るに過ぎず、退去交渉は非弁 には退去交渉を行う。
行為に当たる可能性がある。
えることができない。退去交渉
は非弁行為にあたる可能性がある。
明け渡し訴訟 管理業者は明け渡し訴訟の当 サブリース業者は貸主であり、 保証業者は明け渡し訴訟の当事者にはなれない。訴訟の支 契約当事者として家賃滞納時 事者にはなれない。訴訟の支援を行うことは非弁行為にあ には明け渡し訴訟・ 支払い請 援を行うことは非弁行為にあたる可能性がある。
求訴訟を自ら行うことが可たる可能性がある。ただし、代能。
位弁済債権の請求訴訟は可能。
夜逃げ時の いずれの立場であっても、厳密には訴訟による明け渡し実行を行わなければならず、訴訟を経ない明け渡し処理は自力救済にあたる可能性がある。
対応
原状回復
管理業者は家主から委託を受 サブリース業者は貸主であり、 保証業者は現状回復費用が保けて現状回復の精算業務を
契約当事者として現状回復精 証範囲に含まれている場合に算を行う。
は、その保証額を決定すること行っているだけだる。
ができ代位弁済を行った場合には債権を当事者として請求可能。
退去後の滞 管理業者は家主から委託を受 サブリース業者は貸主であり、 保証業者は家賃滞納時に家主
納家賃の請 けて退去後の滞納家賃の通知 契約当事者として退去後も滞 に代位弁済を行った範囲で債権者として滞納家賃の請求を求を行っているだけであり、滞納 納家賃請求を行う。
の通知を超える回収業務は退去後も行う。
弁護士法7 2 条違反（ いわゆる非弁行為） である可能性がある

56

管理業は基本的に家主から業務の委託を受けて様々な業務を担当するがほとんど入居者との契約当事者にはならない。一方サブリース業者は貸主であるため入居者との契約当事者である。
保証業者は、賃貸借契約そのものの契約当事者ではないが、入居者から保証委託を受ける立場であり、家主に対しては保証契約を提供する契約当事者である。
このような違いは、入居者選定と家賃滞納時の対応に大きな違いをもたらす。管理業者は実質的に入居者選定を行うことも多いが、原則として入居者決定は家主が行う。そのため低所得者等の場合は家主の了解が得られなければ入居させることができない。サブリース業者の場合には自らが貸主であるため原則として家主の了解を得ずに入居者を決定することができる。たとえ低所得者等であっても、家賃保証が受けられる場合等には家主よりも受け入れやすい。保証業者は保証審査によって入居者の決定に大きな影響を及ぼす。家主も管理業者もサブリース業者も保証が受けられない場合には入居を拒否するケースが多い。いわば保証業者は拒否権を持つのである。
また、いわゆる「夜逃げ」等の場合には厳密には 3 者とも確定判決による明け渡しが必要だが、実際には判決によらない自力救済も広く行われているのが実態である。一方、UR や公営住宅では自力救済はほとんど行われず確定判決によって明け渡しが行われることがほとんどである。
しかし、公営住宅の場合は訴訟提起自体の議会の議決が必要であり、議会で反対意見がでることもあり62、なかなか迅速な明け渡し処理ができず結果的に滞納額が膨らむことも多い。さらに、自治体の行政機関は民間と違い家賃滞納処理のための専門的ノウハウを持っていることは少なく、それも滞納額を膨らませる一因になっている。最近では公的債権回収の民間委託等も行われるよ
うにはなっている63が、効率的に運用されていているとは言い難い。
また、収入超過者に対しては家賃を増額することは認められているが、収入超過を理由にした明け渡し請求は行えないことになっている64。このことが公営住宅の垂直的不公平差を解消できな
い大きな理由になっている。
なお、公営住宅は借地借家法の適用ではなく、公営住宅法が適用されるため夜逃げ等については裁判所による認定だけではなく自治体の長による明け渡しも行える旨の条文がある65。
このように契約形態によって入居者選定や滞納家賃の処理、明け渡し処理が異なるため低所得者の居住安定の制度を考える際には、どのような契約スキームを用いるかは、制度設計上の重要な観点なのである。
62

二田口ゆう（2012）市原市議会での建物明け渡し訴訟への反対討論（平成 24 年 3 月市議会）

63

三菱 UFJ リサーチ＆コンサルティング（2014）といった報告がある。

64

長崎市（2012）では「県営住宅も市営住宅と同じ課題を抱えている。収入超過者は法的には明け渡しの努力義
務しかないので対応が難しい。」と答弁されており、対応策として岡山市が市営住宅の契約を「市による使用の許可」（公営住宅法の適用）から「定期借家契約」（借地借家法の適用）に変更していることが指摘されている。岡山市
営住宅管理センター http://okayama-shiei.com/ では入居後の注意事項として「契約期間制度を適用します」「入居後 5 年を経過する人で、政令月収額が 15 万 8 千円を超えるときは高額所得者となります。高額所得者には近傍同種の住宅の家賃がかかるとともに、住宅の明渡義務が生じます」との記載がある。また、市税の滞納、過去に市営住宅で家賃滞納して未納がある場合には申し込みができない規定となっている。これは一般的な規定だが、住宅困窮者であってもこの条件が適用するかどうか検討課題であろう。
65
国土交通省（1996）に準拠した条例を自治体が制定していた場合。国土交通省の提示した条例案では第 16 条
4 項に「入居者が第四〇条に規定する手続きを経ないで住宅を立退いたときは、第一項の規定にかかわらず、知事(市長)が明渡しの日を認定し、その日までの家賃を徴収する。」との記載があり「いわゆる無断退去した場合には、いつ退去をしたのか不明になる場合が多いので、知事(市長)が実情を調査して明渡しの日を認定し、その日まで家賃を徴収することとした。」と説明されている。ただし、山村（1993）によれば「公営住宅法が適用される関係であ
ると言えますが、入居関係の成立後は私法上の賃貸借と同様に取り扱うというのが通例」とされている。

57

３－４ 本章のまとめ
本章では様々な視点から政策の推移等を整理したが、低所得者の居住安定の制度を考える際に留意すべき点は以下のように整理できる。
1)

住宅政策の観点と社会福祉の観点の両方に留意する必要がある。

2)

日本の公営住宅は政府による建設・保有・提供以外に、転貸によるもの（すなわち民間賃貸住宅を活用したもの）が認められており、そのガイドラインも存在して東日本大震災の際には大規模に民間賃貸住宅の借り上げ公営住宅が運用された実績があることに留意する必要がある。

3)

生活保護住宅扶助費は法律こそ変わっていないが、通知によってその運用は大きく変化しており実質的に米国の住宅バウチャー制度に近いものになっている。しかし代理納付の運用に
は個人情報保護法への対応を含め実務上の課題が大きいことに留意する必要がある。

4)

住宅手当は、給付期間に限定があるものの制度としては導入されているが、利用が延びないという事実に対して検証が必要であることに留意する必要がある。

5)

居住支援協議会は広範囲に設立されているものの、実際の機能としての基盤が十分ではな
いことに留意する必要がある。自立相談支援機関との関係にも留意する必要がある。

6)

賃貸住宅はその契約形態によって主体や滞納家賃の督促、明け渡し処理等が大きく異なることに留意する必要がある。

7)

低所得者の居住安定には様々な立場・意見・思想があり、政治的な課題となりやすく合意形
成が極めて困難である可能性があることに留意する必要がある。

＜参考文献＞
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厚生労働省(2013)：平成 25 年 5 月 15 日:社会援保発 0515 第 2 号 厚生労働省社会・援護極保護課長「『居住の安定確保支援事業』の実施について」
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厚生労働省(2015b)：平成 27 年 5 月 13 日:社援保発 0513 第 1 号 厚生労働省社会・援護局保護課長「住宅扶助の認定にかかる留意事項について（通知）」厚生労働省(2015c)：住宅確保給付金について」（生活困窮者自立支援制度全国担当者会議）2015.9.14
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49)
50)

進課長「生活保護受給者の住まいの確保のための福祉部局と住宅部局等の連携について」
厚生労働省・国土交通省(2015b)：平成 27 年 6 月 16 日:社援保発 0616 第 1 号／国土動指第 20 号／国住賃第 14 号／国土住心第 59 号 厚生労働省社会・援護局保護課長／国土交通省土地・建設産業局不動産
業課長／住宅局住宅総合整備課長／住宅局安心居住推進課長 各不動産関係団体宛「生活保護受給者の民間賃貸住宅への円滑な入居に関する協力依頼について」
厚生労働省（2016）：生活困窮者自立支援制度全国担当者会議（2016.9.16）「平成 29 年度概算要求等について」
国土交通省(1951)：公営住宅法
国土交通省(1989)：平成元年 11 月 21 日:住総発第 79 号 建設省住宅局長通知「公営住宅の管理の適正な執行について」国土交通省(1996)：建設省住総発第一五三号公営住宅管理標準条例(案)について平成八年一〇月一四日
各都道府県知事あて住宅局長通達，国土交通省 告示・通達データベースシステム
国土交通省(2002)：平成 14 年 3 月 29 日:国住総第 216 号 国土交通省住宅局総務課公営住宅管理対策官
通知「公営住宅の家賃の取り扱い等について」
国土交通省(2005)：社会資本整備審議会答申「新たな住宅政策に対応した制度的枠組みについて」
国土交通省(2006)：公的賃貸住宅等をめぐる現状と課題について，国土交通省住宅局（平成 18 年 6 月 29日）
国土交通省(2009)：既存民間住宅を活用した借上公営住宅の供給の促進に関するガイドライン(案)
国土交通省(2011a)：賃貸住宅管理業者登録規程：国土交通省告示第 998 号平成 23 年 9 月 30 日
国土交通省(2011b)：賃貸住宅管理業務処理準則：国土交通省告示第 999 号平成 23 年 9 月 30 日
国土交通省(2014)：民間賃貸住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業に係る補助金の不正受給案件について，国土交通省住宅局安心居住推進課（平成 26 年 5 月 28 日）
国土交通省(2015)：サブリース事業に係る適切な業務の実施について（平成 27 年 7 月 29 日,国土動指第 33号）国土交通省土地・建設産業局不動産業課長
国土交通省(2015)：住宅確保要配慮者あんしん居住推進事業の創設-空き家を活用した公営住宅の補完-，
国土交通省（平成 27 年 11 月 12 日）
国土交通省(2016a)：賃貸住宅管理業者登録制度に係る検討委員会 とりまとめ，
国土交通省(2016b)：居住支援協議会等の取組みについて（新たな住宅セーフティネット検討小委員会 資料 3-2），国土交通省（平成 28 年 6 月）
独立行政法人国民生活センター(2011)：賃貸住宅の退去時に伴う原状回復に関するトラブル（2011.3.3 公表）
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財務省(2012)：参考資料（予算執行調査の反映状況）（24 年度政府案）主計局平成 24 年 1 月「自動車保険の解説」編集委員会(2012)：自動車保険の解説 2012，保険毎日新聞社
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扶助基準引き下げの動きに反対する共同声明～「健康で文化的な最低限度の住生活」の基準を変更することは許されません～（2014.6.14・7.9）
積水ハウス株式会社(2016)：積水ハウス 50 年史（電子ブック），http://www.sekisuihouse.co.jp/50th-ebook
全国青年司法書士協議会(2015a)：生活扶助基準引下げの撤回を求める会長声明(2015.4.3)
全国青年司法書士協議会(2015b)：生活保護の住宅扶助基準及び冬季加算の引下げに反対する意見書(2015.7.1)
全国青年司法書士協議会(2015c)：全国一斉生活保護１１０番の相談結果を受けての生活保護制度（特に住宅扶助基準）の見直しに関する意見書(2015.12.2)全国賃貸住宅経営者協会連合会(2014)：「生活保護受給者における住宅扶助の代理納付制度の活用実績について」調査報告書
全国賃貸住宅新聞(2016)：困窮者への家賃補助利用進まず 2016.6.27
一般社団法人全国賃貸保証業協会システム委員会(2012)：代位弁済情報(家賃支払情報)データベースの意
義と現状及び課題，都市住宅学 77 号(2012SPRING)
宗健(2014a)：家主は事業者か消費者か，リクルート住まい研究所研究レポート
宗健(2014b)：賃貸住宅管理業者登録規程についての解説，リクルート住まい研究所研究レポート
宗健(2014c)：賃貸住宅管理業務処理準則についての解説，リクルート住まい研究所研究レポート
一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会(2015)：協議会第 4 回定時総会を開催／国家資格化への検討を開始 2015.10.23，http://www.chintaikanrishi.jp/topics/entry/00052/
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長崎市(2012)：平成 24 年度第 2 回長崎市営住宅審議会，http://www.city.nagasaki.lg.jp/syokai/760000/

59

51)
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763000/p024773.html
二田口ゆう(2012)：平成 24 年 3 月議会＜反対討論＞市原市議会，http://www.komei.or.jp/km/
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日本司法書士会連合会(2009)：家賃滞納等のデータベース化の中止を求める会長声明 2009.11.12
日本司法書士会連合会(2015)：生活保護の住宅扶助基準及び冬季加算引き下げに反対する会長声明（2015.5.12）
財団法人日本住宅総合センター(2012)：欧米主要国における家賃補助制度および公共住宅制度等に関する調査研究
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(2016)：賃貸管理業登録制度に係る要望について 2016.1.13，http://
www.mlit.go.jp/common/001118406.pdf
日本弁護士連合会(2010)：家賃等弁済情報提供事業に反対する会長声明 2010.3.8
日本弁護士連合会(2011)：賃借人居住安定化法案（追い出し屋規制法案）の早期制定を求める会長声明
2011.10.13
日本弁護士連合会(2014a)：経済財政運営と改革の基本方針２０１４（社会保障改革部分）の見直しを求める
会長声明（2014.8.8）
日本弁護士連合会(2014b)：生活保護の住宅扶助基準、冬季加算の引下げに改めて強く反対する会長声明（2014.12.12）
日本弁護士連合会(2015)：生活保護の住宅扶助基準、冬季加算の引下げの撤回を求める会長声明（2015.3.26）
一般社団法人北海道総合研究調査会（2014）：生活困窮者自立相談支援機関の設置・運営の手引き
三菱総合研究所(2013)：高齢者等の居室内での死亡事故等に対する賃貸人の不安解消に関する調査報告書
三菱 UFJ リサーチ＆コンサルティング(2014)：地方公共団体の公金債権回収促進のための民間委託に関する調査【報告書】
八尾市(2013)：平成 25 年度第 4 回八尾市個人情報保護審議会会議録（概要）
山村恒年編集代表(1993)：Q&A 地方公務員のための法律相談室，ぎょうせい

博士論文：低所得者の居住安定に関する制度検討（宗健,2017,筑波大学）

60

４ 生活保護住宅扶助費の市場家賃との比較および住宅選択行動
本章の目的は、公営住宅とともに低所得者の居住安定に重要な役割を果たしている生活
保護住宅扶助（以下「住宅扶助」という）についてその実態を明らかにすることである。
本章では、第 1 節で分析の枠組みと倫理的配慮について述べる。第 2 節で住宅扶助費の分布と民間賃貸住宅市場との比較を行い、第 3 節で生活保護受給世帯と年収 300 万円未満世帯の居住品質の比較を行う。第 4 節では市場家賃の推計を行い生活保護受給の有無が家賃に与える影響を分析する。第 5 節で生活保護アンケート調査結果からインセンティブがあった場合の住宅選
択行動の変化について述べる。第 6 節でこれらの結果をまとめる1。
４－１ 分析の枠組み・倫理的配慮
本節では、第 1 項で先行研究を概観し、第 2 項で本章の研究の枠組みを示す。第 3 項で用語の定義を行い、第 4 章で社会福祉領域の研究では必須とされる倫理的配慮についても説明する。
４－１－１ 分析の枠組み
本章では、以下の 5 種類のデータを取り扱う2。
①

厚生労働省公表データ②

株式会社リクルート住まいカンパニーが運営する不動産情報サイト「SUUMO」に掲載された賃
貸募集広告データ3（以下「SUUMO データ」という）③

株式会社リクルートフォレントインシュアの家賃債務保証契約データ4（以下「RFI データ」という）④

RFI データに SUUMO データの建物属性データ等を追加したデータ5（以下「RFI-SUUMO データ」という）⑤

本研究に関連して実施されたインセンティブの有無が住宅選択行動に与える影響を調査した
生活保護アンケートデータ（以下「生活保護アンケートデータ」という）これらのデータを用いて、第 2 節で厚生労働省公表データを使った住宅扶助費の状況、RFI データを使った生活保護受給世帯の受給時の引越前後の家賃比較および SUUMO データを用いた

1

本章の研究内容は、宗（2016）を基にしているが、宗（2016）の内容は 2014 年 8 月 8 日と同 8 月 29 日の社会保障審議会生活保護基準部会検討作業班への報告内容を発展させたものである。厚生労働省（2014b）で「この後、行う予定でございます生活保護世帯の住宅の居住の実態調査（井上保護課長補佐）」とされたものが、厚生労働省（2014d）である。従って、本章で示す内容は厚生労働省（2014d）の前に研究されたものである。なお、厚生労働省（2014d）は生活保護受給世帯の全てが対象ではなく、全体の概ね 1/12、94,417 世帯が調査対象となっている。
2
これらのデータを用いる目的、データの代表性・限界等については、2-5-1「本研究で用いるデータ」を参照。
3

株式会社リクルート住まいカンパニーが運営する不動産情報サイト「SUUMO」の 2014 年 6 月 10 日時点の賃貸
募集広告データ。研究対象地域のデータ件数は 680,315 件、総務省(2015)住宅土地統計調査の賃貸空き家数は
1,593,400 戸であり単純計算で約 42.7％の網羅率となる。老朽化等により募集されていない物件等も考慮すれば民間賃貸住宅市場の特性を概ね反映できているものと考えられる。
4
RFI 社が 2007 年 2 月から 2013 年 1 月までに保証審査申込を受付け契約に至ったデータ。
5

RFI 社の契約データには建物の面積・築後年・駅徒歩分・最寄り駅・構造等の情報が含まれないため、住所・建物名等を基準に SUUMO 掲載データ(2006 年以降の過去掲載データを含む)との照合を行い SUUMO からの付加情報が得られたデータ。

61

民間賃貸住宅募集家賃と基準額との比較を行う。第 3 節では RFI-SUUMO データを使って、賃料・築後年・面積について、地域別に生活保護受給世帯と年収 300 万円未満の世帯を比較することで住宅の品質差を評価することを試みる。さらに第 4 節で、RFI-SUUMO データを用いて、面積・築年・駅徒歩分等の物件属性に加え、生活保護受給世帯のデータの場合に 1 をとるダミー変数を加えた家賃の重回帰分析による推計を行い、生活保護受給世帯ダミーの影響を検証する。第 5 節
では、生活保護アンケートデータから生活保護受給すると仮定して住宅扶助上限額と実際の家賃の差額を現金支給するといったインセンティブとした場合に、住宅選択行動がどのように変化するかを分析する。
なお、本章の研究で用いた RFI データ・RFI-SUUMO データは、生活保護受給決定と同時に新たに入居した契約を対象としているため生活保護受給世帯全体を対象としたものではないことに特に注意が必要であり、分析結果に対して慎重な姿勢が求められる。SUUMO データについては、
東京 23 区だけでも 207,914 件あり、これは総務省(2015：住宅・土地統計調査)から算出される東京
23 区の賃貸用空き家 425,300 戸の約 49％に相当し、一定の網羅性はあると考えられる。そのため募集されている物件を範囲とした民間賃貸住宅市場の状況は、概ね反映できているものと考えられる。しかし、SUUMO データは住調と違い統計的手順に従って抽出されたものではなく、築古の物件など募集されていないものが含まれないといったバイアスを含むことには注意が必要である。
なお、統計処理には stata14 を使用した。
４－１－２ 用語の定義
住宅扶助は生活保護法（昭和 25 年法律第 144 号）の第 14 条および第 33 条に基づくもので、その基準は厚生省告示第 158 号「生活保護法による保護の基準」（昭和 38 年 4 月 1 日）の「別表第 3 住宅扶助基準」に定められている。この別表で定められた額を「一般基準額」という。この告示
では 1 級地6および 2 級地の家賃、間代、地代等の額（月額）は 13,000 円以内とされており現在の家賃水準とはかけ離れている。そのため、同告示に記載のある「当該費用が 1 の表に定める額を超えるときは、都道府県又は指定都市若しくは中核市ごとに、厚生労働大臣が別に定める額の範
囲内の額とする。」という但し書きを適用して、昭和 30 年代に都道府県及び指定都市管内における第 2 種公営住宅の家賃を参考に基準額が定められた。この厚生労働大臣が別に定めた基準額のことを「特別基準額」という。この特別基準額は、第 2 種公営住宅の家賃や生活保護受給世帯の家賃の実態などを考慮して定められている。
これらの基準額とは、支給される扶助の上限になるもので限度額という言い方もされる。さらに、この特別基準額は世帯人数によって分類されており、2～6 人世帯及び車椅子使用の障害者など
特に通常より広い居室を必要とする単身者の場合には単身世帯の基準額の 1.3 倍の額が上限となっている。
このように住宅扶助の基準については様々な用語があるが、現在では「一般基準額」は全く使用
6

生活保護制度では級地制度が設けられている。生活保護法第 8 条第 2 項に基づき、地域毎の物価差等を考慮して生活保護基準に地域差を設けているもの。1 級地-1 から 3 級地-2 までの 6 区分があり、それぞれの較差を4.5％ずつして設定している。1 級地-と 3 級地-2 の較差は 22.5％である。1 級地-1 は東京都 23 区・横浜市・大阪市など、1 級地-2 は札幌市・千葉市・福岡市など、2 級地-1 は金沢市・静岡市・高知市など、2 級地-2 は長岡市・三島市・佐世保市など、3 級地-1 は弘前市・福知山市・今治市など、3 級地-2 は結城市・篠山市・宇和島市などとなっているがこれは昭和 62 年度から改定されておらず、現状の実態に即しているとは言えない。以上の内容は厚生労働省（2011）に基づくもの。

62

されておらず、実際の運用では「特別基準額」が使用されている。そして単身者の場合と 2～6 人
世帯で基準が異なる7。
本研究では以下のように用語を定義する。単身世帯の住宅扶助特別基準額を「単身上限額」、
2-6 人世帯及び車椅子使用の障害者など特に通常より広い居室を必要とする単身者の場合の住宅扶助特別基準額を「1.3 倍額」とし、これらを総称して「基準額」とする．
４－１－３ 倫理的配慮
本章の研究は、日本社会福祉学会研究倫理指針に従って行った。研究で使用したデータは、
SUUMO データについては株式会社リクルート住まいカンパニーの、RFI データについては株式会
社リクルートフォレントインシュアの各プライバシーポリシーの利用目的の範囲であることを両社にて確認し、本研究で使用することについて所要の手続きを経て承認を得ている。また使用した個別
データについては、氏名・電話番号等の個人特定情報はそもそも含まれず個人が特定できないよ
うに集計・分析がなされている。
４－２ 住宅扶助費の分布と民間賃貸住宅市場との比較
本節では、第 1 項で住宅扶助費がどのように分布しているかを整理し、第 2 項で住宅扶助受給世帯の転居前後の家賃がどのように変化しているかを整理する。第 3 項では、民間賃貸住宅の募
集家賃の分布を分析した結果と住宅扶助費の関係について整理する。
４－２－１ 住宅扶助費の分布
表 4-1 は、厚生労働省（2011）のデータをもとに、政令指定都市及び東京都の生活保護受給世
帯の家賃分布を集計したものである8。
生活保護受給世帯の住宅扶助費は、地域別に基準額が定められている。家賃分布を見ると単身上限額近似件数比率は、全都市平均で 34.9％(直下階級家賃を含む。含まない場合は 28.0％。
以下同じ)と高く、都市によってバラツキが見られるものの最も高い大阪市では 49.5％(42.4％)に達する。30％以下である都市は全 20 都市中、東京都・横浜市・川崎市・相模原市・京都市・神戸市の6 都市のみであり，横浜市 17.3％(14.0％)、神戸市 15.4％(9.7％)が低い比率となっている。1.3 倍
額近似件数とあわせた上限額近辺件数比率計では、全都市平均で 46.4％と 4 割強が単身上限額
及び 1.3 倍額近辺に集中している。
この集中傾向について、厚生労働省(2014d)9 では、政令指定都市で最低居住面積水準（設備条件を含む）を満たしている場合に「家賃額÷住宅扶助特別基準額」が 0.95～1.05 倍の比率が59％、最低居住面積水準（設備条件を含む）を満たしていない場合に「家賃額÷住宅扶助特別基7

実際には 7 人以上世帯の場合には 1.3 倍額のさらに 1.2 倍額が支給されるが本研究では 7 人以上世帯について取り扱わない。なお 2015 年度からの住宅扶助の改定では世帯人数の区分を細分化、床面積別の上限額の新設、級地の見直し、特別基準額の見直し等が行われている。本研究では全てこの改定前の基準を用いている。
8
表番号 12「借家・借間世帯数、実際家賃間代階級・都道府県－指定都市－中核市別」から政令市別に住宅扶助費基準額、1.3 倍額が含まれる家賃区分帯の世帯数を集計。データは 2,000 円刻みの階級区分であるため、基準額が含まれる階級区分の数値を取得。例えば 36,000 円の場合であれば 34,000-36,000 円階級、37,000 円の場合には 36,000-38,000 円階級など。
9【表 9-6】政令指定都市別の状況（民営借家における「家賃額÷住宅扶助特別基準額」の分布）

63

準額」が 0.95～1.05 倍の比率が 53％と報告している。
表 4-1 生活保護受給世帯の家賃分布(政令指定都市及び東京都)
単身上限額(円) 世帯総数
札幌市
36,00042,265仙台市
37,00010,687さいたま市
47,70011,115千葉市
45,00012,18153,700 183,969
東京都※5）
横浜市
53,70044,105川崎市
53,70020,656相模原市
46,0006,693
新潟市
35,5006,227
静岡市
39,9004,918
浜松市
37,7004,336
名古屋市
35,80033,287京都市
42,50028,179大阪市
42,000 104,085
堺市
40,00015,051
神戸市
42,50030,747岡山市
37,0007,752
広島市
42,00016,950北九州市
31,50012,991
福岡市
37,00025,375
小計571,622
都市名

単身上限額
近似件数※1)
14,866
35.2%
1,938
18.1%
3,742
33.7%
5,033
41.3%
35,844
19.5%
6,154
14.0%
4,650
22.5%
1,602
23.9%
1,757
28.2%
1,777
36.1%
1,483
34.2%
12,562
37.7%
4,043
14.3%
44,132
42.4%
3,906
26.0%
2,979
9.7%
1,699
21.9%
3,656
21.6%
2,273
17.5%
6,063
23.9%
160,159
28.0%

単身上限額
単身上限額
近辺件数※ 3 ） 小計
直下件数※ 2 ）3,424
8.1% 18,290
43.3%
1,727
16.2%
3,665
34.3%
999
9.0%
4,741
42.7%
491
4.0%
5,524
45.3%
6,404
3.5% 42,248
23.0%
1,498
3.4%
7,652
17.3%
855
4.1%
5,505
26.7%
332
5.0%
1,934
28.9%
325
5.2%
2,082
33.4%
397
8.1%
2,174
44.2%
528
12.2%
2,011
46.4%
1,289
3.9% 13,851
41.6%
2,745
9.7%
6,788
24.1%
7,420
7.1% 51,552
49.5%
668
4.4%
4,574
30.4%
1,770
5.8%
4,749
15.4%
1,071
13.8%
2,770
35.7%
2,386
14.1%
6,042
35.6%
2,058
15.8%
4,331
33.3%
3,183
12.5%
9,246
36.4%
39,5706.9% 199,729
34.9%

1.3倍額
1.3倍額
1.3倍額
上限額近辺
1.3倍額
世帯総数
(円)
近似件数※1)
近辺件数※ 3 ） 小計
直下件数※ 2 ）比率計※4）
46,00042,265
5,461
12.9%
1,000
2.4%
6,461
15.3%
58.6%
札幌市
48,00010,687
843
7.9%
522
4.9%
1,365
12.8%
47.1%
仙台市
62,00011,115
770
6.9%
435
3.9%
1,205
10.8%
53.5%
さいたま市
59,00012,181
392
3.2%
140
1.1%
532
4.4%
49.7%
千葉市
16,6569.1%
3,942
2.1% 20,598
11.2%
34.2%
東京都※5）
69,800 183,969
横浜市
69,80044,105
4,275
9.7%
3,667
8.3%
7,942
18.0%
35.4%
川崎市
69,80020,656
2,539
12.3%
434
2.1%
2,973
14.4%
41.0%
相模原市
59,800
6,693
533
8.0%
222
3.3%
755
11.3%
40.2%
46,200
6,227
104
1.7%
460
7.4%
564
9.1%
42.5%
新潟市
51,900
4,918
236
4.8%
277
5.6%
513
10.4%
54.6%
静岡市
49,000
4,336
241
5.6%
91
2.1%
332
7.7%
54.0%
浜松市
46,60033,287
734
2.2%
937
2.8%
1,671
5.0%
46.6%
名古屋市
55,00028,179
2,926
10.4%
477
1.7%
3,403
12.1%
36.2%
京都市
大阪市
54,000 104,085
7,635
7.3%
771
0.7%
8,406
8.1%
57.6%
堺市
52,00015,051
953
6.3%
467
3.1%
1,420
9.4%
39.8%
神戸市
55,30030,747
1,670
5.4%
390
1.3%
2,060
6.7%
22.1%
岡山市
48,000
7,752
554
7.1%
335
4.3%
889
11.5%
47.2%
広島市
55,00016,950
1,397
8.2%
281
1.7%
1,678
9.9%
45.5%
北九州市
40,90012,991
182
1.4%
465
3.6%
647
5.0%
38.3%
福岡市
48,00025,375
1,472
5.8%
692
2.7%
2,164
8.5%
45.0%
571,62249,573
8.7% 16,005
2.8% 65,578
11.5%
46.4%
小計
※1） 単身上限額近似件数とは、単身上限額が含まれる家賃階級に属する世帯数。単身上限額3.6万円なら、3.43.6万円階級等。1.3倍額も同様※2） 単身上限額直下件数とは、単身上限額の直下の家賃階級に属する世帯数。単身上限額3.6万の場合には、
3.2-3.4万円階級等.1.3倍額も同様※3） 単身上限額近辺件数とは、単身上限額近似件数+単身上限額直下件数。1.3倍額も同様。
※4） 上限額近辺比率計とは、単身上限額近似件数+単身上限額直下件数+1.3倍額近似件数+1.3倍額直下件数の全体に占める割合※5） 東京都については23区データがないため基準額が異なる都下のデータを含む
都市名64

４－２－２ 住宅扶助受給世帯の転居前後の家賃の変化
表 4-2 は、RFI データから受給申請中を含む生活保護受給世帯の家賃等を転居の前後で比較したものである。
表 4-2 生活保護受給世帯の転居前後家賃の比較(政令指定都市及び東京 23 区)
単身世帯
転居前家賃に対する増減
転居後
単身
転居前
家賃総額
政令市名 上限額 件数 家賃総額 賃料のみ 管理費等 家賃総額
前後差
減額
同額
増額
平均
平均
平均
平均
(円)
札幌市 36,000 418
41,818 33,968
2,683
36,651 -5,166 225 53.8% 18 4.3% 175 41.9%
仙台市 37,000 65
37,969 32,127
1,263
33,390 -4,579 39 60.0%
7 10.8% 19 29.2%
さいたま市 47,700 59
52,700 44,969
2,313
47,282 -5,418 31 52.5%
8 13.6% 20 33.9%
千葉市 45,000 54
49,384 41,648
2,689
44,337 -5,047 33 61.1%
1 1.9% 20 37.0%
東京23区 53,700 553
64,409 54,136
2,305
56,440 -7,969 321 58.0% 39 7.1% 193 34.9%
横浜市 53,700 135
68,539 50,987
1,943
52,929 -15,610 97 71.9%
8 5.9% 30 22.2%
川崎市 53,700 106
69,931 51,568
1,874
53,442 -16,489 70 66.0%
3 2.8% 33 31.1%
相模原市 46,000 34
56,706 41,838
1,795
43,634 -13,072 23 67.6%
1 2.9% 10 29.4%
静岡市 39,900 20
48,115 37,755
780
38,535 -9,580 16 80.0%
3 15.0%
1 5.0%
浜松市 37,700 27
43,806 36,880
2,870
39,750 -4,056 16 59.3%
0 0.0% 11 40.7%
名古屋市 35,800 199
47,304 35,246
3,588
38,833 -8,470 130 65.3%
2 1.0% 67 33.7%
京都市 42,500 53
46,843 41,585
2,260
43,845 -2,999 19 35.8% 10 18.9% 24 45.3%
大阪市 42,000 110
50,670 41,564
4,170
45,733 -4,937 52 47.3% 11 10.0% 47 42.7%
堺市
40,000 29
44,300 41,028
2,834
43,862-438 15 51.7%
1 3.4% 13 44.8%
神戸市 42,500 46
43,391 39,637
2,646
42,283 -1,109 16 34.8%
4 8.7% 26 56.5%
岡山市 37,000
2
31,000 30,000
030,000 -1,000
1 50.0%1 50.0%0 0.0%
広島市 42,000
240,500 37,500
037,500 -3,000
1 50.0%0 0.0%
1 50.0%北九州市 31,500 24
35,083 31,125
379
31,504 -3,579 10 41.7%
0 0.0% 14 58.3%
福岡市 37,000 50
44,269 36,428
2,471
38,899 -5,370 27 54.0%
5 10.0% 18 36.0%
熊本市 31,100 27
30,722 29,141
2,475
31,615893 11 40.7%
0 0.0% 16 59.3%
合計
53,084 43,190
2,519
45,709 -7,375 1,153 57.3% 122 6.1% 738 36.7%
2,013
単身世帯以外転居後
転居前家賃に対する増減
1.3倍
転居前
家賃総額
額 件数 家賃総額 賃料のみ 管理費等 家賃総額
政令市名
前後差
増額
減額
同額
(円)
平均
平均
平均
平均
札幌市 46,000 125
48,271 44,524
3,464
47,988-283 49 39.2%
6 4.8% 70 56.0%
仙台市 48,000 24
47,483 43,917
2,435
46,352 -1,131
9 37.5%
3 12.5% 12 50.0%
さいたま市 62,000 24
62,004 58,313
3,169
61,481-523 10 41.7%
0 0.0% 14 58.3%
千葉市 59,000 13
52,538 52,462
3,265
55,7263,188
5 38.5%
1 7.7%
7 53.8%
東京23区 69,800 104
77,631 70,107
2,386
72,493 -5,138 54 51.9%
5 4.8% 45 43.3%
横浜市 69,800 105
77,162 65,082
3,157
68,239 -8,923 61 58.1%
7 6.7% 37 35.2%
川崎市 69,800 31
86,416 67,800
3,191
70,991 -15,425 22 71.0%
2 6.5%
7 22.6%相模原市 59,800 24
74,617 57,383
2,500
59,883 -14,733 15 62.5%
1 4.2%
8 33.3%
静岡市 51,900 10
55,700 51,580
1,125
52,705 -2,995
6 60.0%0 0.0%
4 40.0%浜松市 49,000 10
48,360 42,900
2,840
45,740 -2,620
4 40.0%1 10.0%5 50.0%名古屋市 46,600 40
59,884 46,083
3,596
49,679 -10,205 28 70.0%
0 0.0% 12 30.0%
京都市 55,000 23
59,598 54,304
5,565
59,870272
7 30.4%
3 13.0% 13 56.5%
大阪市 54,000 23
68,438 56,739
6,513
63,252 -5,186 13 56.5%
2 8.7%
8 34.8%堺市
52,000947,878 53,556
3,544
57,1009,222
1 11.1%
2 22.2%
6 66.7%神戸市 55,300 12
55,000 47,717
2,450
50,167 -4,833
6 50.0%0 0.0%
6 50.0%岡山市 48,000
2
25,500 48,000
4,420
52,420 26,920
0 0.0%
0 0.0%
2 100.0%
広島市 55,0000-北九州市 40,900
753,943 35,614
2,529
38,143 -15,800
5 71.4%0 0.0%
2 28.6%
福岡市 48,000 17
56,976 47,147
5,084
52,231 -4,745
9 52.9%0 0.0%
8 47.1%
熊本市 40,400
742,214 39,000
1,276
40,276 -1,939
4 57.1%0 0.0%
3 42.9%合計
610
64,187 55,936
3,267
59,204 -4,984 308 50.5% 33 5.4% 269 44.1%

65

転居前家賃に対して減額となったものが、単身者 57.3％（単身者以外で 50.5％）と過半数を超
え、生活保護受給に伴う転居によって居住水準が悪化している可能性がある。
一方、転居前家賃に対して増額となったものは、単身者で 36.7％（単身者以外で 44.1％）おり、従前よりも広い住居や利便性の高い地域に転居したことも考えられ、生活保護制度が居住環境の改善に一定の効果を発揮していると考えられる。
この結果は、厚生労働省（2014d）の「12.生活保護受給開始後の家賃額変動の状況」の変動有
り 11.6％の内訳、減額が 51％、増額 48％とも概ね整合的である。
転居後家賃の平均は、単身者・単身者以外ともにほとんどの都市で低下している。全国平均で単身者が 7,375 円の低下（転居前家賃総額に対して 13.9％の低下）、単身者以外が 4,984 円の低下（同 7.8％の低下）となっている。単身者の転居後家賃の平均は、20 都市中 19 都市で単身上限額を下回っているが、管理費・共益費等を含む総額では、20 都市中 10 都市で単身上限額を上回っている。単身者以外では、20 都市中 17 都市で 1.3 倍額を下回り、管理費・共益費等を含む総額では、20 都市中 11 都市で 1.3 倍額を上回っている。
これらは、本来住宅扶助費でカバーされるべきである管理費・共益費等が生活費に食い込んでいること10を示しており、嶋田(2013)が「住居費が生活費に食い込む」と指摘していることとも整合的である。
転居後の管理費等は、全国平均で単身者が 2,519 円、単身者以外が 3,267 円となっている。これは SUUMO に掲載された賃料 3-6 万円の募集広告11の管理費等の平均 3,005 円と大差ない。
一方、厚生労働省（2014d）の「10.共益費・管理費の状況」では共益費または管理費がゼロのものが 45％、不詳が 29％、最多階級は 2000-3999 円の 13％とされている。これは、SUUMO に掲載された賃料 3-6 万円の募集広告の管理費等ゼロ物件比率 9.8％と大きく異なる。生活保護世帯が居住する物件の管理費が顕著に低い（またはゼロ）ということは、賃貸借契約時に本来設定されていた管理費を減額し（ゼロにして）賃料に振り替えている可能性がある。管理費等が住宅扶助費に含まれず支給対象とはならない（その分生活扶助費から支出することになる）ことが理由である可能性が考えられる。もっとも、賃料・管理費は個別の契約によって決まるものであり、管理費が賃料に振り替えられたとしてもそれが契約書と一致しており、合理的な範囲であれば不適切である可能性はあっても違法ではない。また、今回の集計対象データが都市によっては非常に少ないことにも留意が必要である。
表 4-3 は、表 4-２のデータについて、単身者・単身者以外について転居前後の家賃の標準偏差を比較したものである。
転居前家賃総額の標準偏差は、全国平均で単身者が 32,640 円（転居前平均家賃 53,084 円）、単身者以外で 28,560 円（転居前平均家賃 64,187 円）と非常に大きいが、転居後（生活保護受給後）は、全国平均で単身者が 14,540 円（転居後平均家賃 45,704 円）、単身者以外で 14,165 円（転居後平均家賃 59,204 円）と半減する。これは、生活保護受給にともなって転居する場合には、基準額近辺に契約家賃が集中するためである。厚生労働省（2014d）の「4.現在の住居への入居と福祉事務所との関係」では、「保護開始前から継続して現在の住居に入居している」のは全体 48％
であり、半数以上は生活保護受給と同時に転居していることになる。

10あまり知られていないことだが住宅扶助費の対象は「賃料」のみであって管理費・共益費等は対象ではない。

112010 年 6 月 10 日の掲載データ

66

これらの結果から、受給予定を含む生活保護受給世帯は、住居選択時に基準額に強い影響を受けていることわかる。一般的な住居選択では、家賃と面積、駅からの距離、設備等を考慮しながら物件を決めるが、生活保護受給世帯の場合には、家賃はほぼ所与の条件となり、それ以外で物件を決める、という行動を取っていることを示唆している。このため、生活保護受給世帯では自らが許容できる安い家賃の物件を探す、という動機が生まれないことになる。
表 4-3 生活保護受給世帯の転居前後家賃の標準偏差比較(政令指定都市及び東京 23 区)
単身者
単身者以外
標準偏差(円)標準偏差)円)
1.3倍
単身
政令市名
転居後
転居後
額 件数 転居前上限額 件数 転居前(円)
家賃総額 賃料のみ 家賃総額 (円)
家賃総額 賃料のみ 家賃総額
札幌市 36,000 418
34,9634,597
5,640 46,000 125
15,8865,386
6,525
仙台市 37,000 65
14,7435,240
5,205 48,000 24
16,928
5,778
6,680
さいたま市 47,700 59
14,6745,122
5,475 62,000 24
20,5144,242
4,562
千葉市 45,000 54
18,4694,826
5,559 59,000 13
11,437
5,622
5,816
東京23区 53,700 553
26,49520,061
20,253 69,800 104
36,827
16,32917,731
横浜市 53,700 135
47,022
5,888
6,288 69,800 105
26,271
6,645
7,298
川崎市 53,700 106
65,8703,626
4,464 69,800 31
36,892
7,627
8,958
相模原市 46,000 34
18,5307,193
7,248 59,800 24
26,432
3,647
5,159
静岡市 39,900 20
11,9574,401
4,374 51,900 10
23,185
7,974
10,856浜松市 37,700 27
17,916
4,821
5,451 49,000 10
13,9534,067
3,876
名古屋市 35,800 199
18,183
4,183
5,196 46,600 40
22,763
5,105
6,722
京都市 42,500 53
17,7485,009
5,084 55,000 23
19,8981,550
5,786
大阪市 42,000 110
18,286
6,006
6,978 54,000 23
22,26010,7089,906
堺市
40,000 29
25,717
12,803
14,467 52,000
913,8865,341
5,839
神戸市 42,500 46
20,6659,256
8,780 55,300 12
21,065
9,123
11,028岡山市 37,000
2
8,485
7,071
7,071 48,000
2
21,92005,063
広島市 42,000
2
6,364
3,536
3,536 55,0000北九州市 31,500 24
12,959850
1,513 40,900
734,4995,373
7,313
福岡市 37,000 50
16,5004,312
5,575 48,000 17
21,0905,561
7,983
熊本市 31,100 27
15,9683,346
3,531 40,400
711,390
6,782
5,820
合計
2013
32,64014,367
14,540610
28,56013,612
14,165４－２－３ 民間賃貸住宅の募集家賃の分布と住宅扶助基準額の関係
本項では、SUUMO データを用いて都市別の募集家賃の分布を集計し、各都市の単身上限額との関係を分析する。
分析の対象は、全国の政令指定都市及び東京 23 区を対象とするが、東京 23 区は区毎の家賃が大きく異なるため平均家賃による分類を行う。
表 4-4 は東京 23 区の SUUMO データ（民間賃貸住宅募集家賃）の記述統計量である。
平均賃料と最大賃料・標準偏差を見ると、港区・千代田区・中央区のいわゆる都心 3 区に加えて渋谷区・新宿が特徴的である。平均賃料は 12 万を超え、最大賃料も 150 万円以上、標準偏差も11.53-21.58 万円と非常に大きい。平均賃料から標準偏差を引くと、渋谷区でマイナスになるように、これらの地域の賃料の分散は非常に大きい。目黒区・文京区・品川区・世田谷区は、平均賃料が10.28-12.85 万円だが、最大家賃は 84 万円以上と高く、標準偏差も 5.29-8.87 万円と比較的大きい。台東区12以下の 14 区は、平均賃料が 7.64-10.95 万円と比較的低く、最大賃料も比較的低い。

12

台東区の平均賃料は世田谷区よりも高いが、最大賃料が 43 万円と世田谷区等より低く、標準偏差も 3.76 万円と小さいため世田谷区とは違う区分としている。大量にマンションが供給された豊洲が平均賃料を押し上げている。

67

標準偏差も 2.14-4.51 万と小さくなっている。
このような平均賃料・最大賃料・標準偏差等の違いを考慮して、東京 23 区を都心 5 区(港区・千代田区・渋谷区・中央区・新宿区)，準都心 4 区(目黒区・文京区・品川区・世田谷区)，他 14 区(上記 9 区以外)に区分して扱うこととする。
表 4-4 東京 23 区の民間賃貸住宅募集家賃の記述統計量
区名

掲載件数

平均賃料 最小賃料 最大賃料 標準偏差
(万円)
(万円)
(万円)
(万円)

平均-偏差
※ 1)

(万円)

単身
上限額
(万円)

上限額差
※2)

(万円)

8,912
22.15
3.40
420.00
21.58
0.57
5.37
4.80
港区
1,729
19.64
5.50
175.00
16.92
2.72
5.37
2.65
千代田区
7,911
16.79
2.90
350.00
17.98
-1.19
5.37
6.56
渋谷区
4,658
15.28
4.00
150.00
10.56
4.72
5.37
0.65
中央区
8,995
12.91
2.50
172.50
11.53
1.38
5.37
3.99
新宿区
6,323
12.85
2.50
159.60
8.87
3.99
5.37
1.38
目黒区
5,485
11.71
2.60
84.00
6.77
4.95
5.37
0.42
文京区
6,634
11.63
2.70
107.00
7.32
4.30
5.37
1.07
品川区
23,04410.28
2.00
200.00
5.29
4.99
5.37
0.38
世田谷区
3,400
10.95
2.50
43.00
3.76
7.19
5.37
-1.82
台東区
8,094
10.00
1.50
37.00
4.02
5.98
5.37
-0.61
江東区
10,112
9.79
2.10
50.00
3.94
5.86
5.37
-0.49
中野区
16,367
9.55
2.20
49.00
3.82
5.72
5.37
-0.35
杉並区
5,005
9.51
2.00
28.00
3.04
6.46
5.37
-1.09
墨田区
12,285
9.48
2.30
49.00
3.49
5.99
5.37
-0.62
大田区
3,746
9.47
2.50
77.20
4.51
4.97
5.37
0.40
荒川区
7,258
9.21
2.50
49.70
4.46
4.75
5.37
0.62
北区
6,674
9.20
2.00
62.00
3.83
5.37
5.37
0.00
豊島区
14,185
8.59
1.90
30.00
2.79
5.79
5.37
-0.42
練馬区
11,022
8.30
2.00
23.00
2.78
5.51
5.37
-0.14
板橋区
12,278
8.11
2.90
72.00
2.56
5.55
5.37
-0.18
江戸川区
15,494
7.77
2.30
27.90
2.53
5.24
5.37
0.13
足立区
8,303
7.64
2.00
25.00
2.14
5.50
5.37
-0.13
葛飾区
※1) 平均-偏差とは平均賃料－賃料の標準偏差※2) 限額差＝単身上限額-（平均賃料－標準偏差）※ 賃料1万円未満、面積10平米未満、築年数0未満のデータを除外して集計し、賃料には管理費等を含まない。

東京 23 区の単身上限額は 5.37 万円と共通13だが、賃料平均-標準偏差の値を見てみると、都
心 5 区及び準都心 4 区では 5.37 万円未満の物件は非常に少ないと想定される。一方、江東区以下では単身上限額が「平均-偏差」近辺にあり、単身上限額以下の物件が比較的存在することを示している。
表 4-5 は、都心 5 区・準都心 4 区・他 14 区に分けた東京 23 区及び政令指定都市の SUUMO
データの記述統計量と住宅扶助費の比較である。
平均賃料は、東京都心 5 区と準都心 4 区で 10 万円を超えるが、その他の都市では東京他 14区の 8.92 万円が最も高く、首都圏の最低は相模原市の 6.02 万円である。首都圏以外では最低の熊本市の 5.04 万円から最高の大阪市で 7.32 万円まで比較的差は小さい。

132015 年 7 月 1 日の住宅扶助費の改定では東京 23 区の単身上限額は 5.37 万円のまま据え置かれたが、床面積別に上限額が設けられた。これはいわゆる囲い屋等の貧困ビジネスを排除するためで、10 ㎡超 15 ㎡以下が 4.8
万円、6 ㎡超 10 ㎡以下が 4.3 万円、6 ㎡以下が 3.8 万円となっており 15 ㎡超は 5.37 万円の満額が支給される。

68

表 4-5 募集家賃の記述統計量と住宅扶助基準額の比較（政令指定都市および東京 23 区）
平均賃 最小賃 最大賃 標準偏 平均-偏 単身上 上限額 上限以比率
限額 差※2） 下数※ 3）
料
料
料
差
差※ 1）
札幌市
36,3795.14
1.20 47.00
2.33
2.81
3.60 0.79
6,760 18.6%
仙台市
10,316
5.97
1.50 35.00
2.17
3.80
3.70 -0.10
851
8.2%
さいたま市
22,3047.09
1.80 38.00
2.38
4.70
4.77 0.07
1,911
8.6%
千葉市
15,301
6.27
2.00 25.00
2.20
4.07
4.50 0.43
2,206 14.4%
東京都心5区
32,205 17.12
2.50 420.00 17.02
0.10
5.37 5.27
86
0.3%
東京準都心4区
41,486 11.07
2.00 200.00
6.56
4.51
5.37 0.86
1,162
2.8%
東京他14区
134,223
8.92
1.50 77.20
3.45
5.48
5.37 -0.11
8,109
6.0%
横浜市
42,7788.06
1.96 80.00
3.29
4.78
5.37 0.59
5,486 12.8%
川崎市
27,7848.20
1.80 80.00
2.79
5.41
5.37 -0.04
2,445
8.8%
相模原市
8,162
6.02
1.50 35.00
2.16
3.86
4.60 0.74
1,230 15.1%
新潟市
10,1935.29
1.00 50.00
1.65
3.64
3.55 -0.09
1,232 12.1%
静岡市
10,901
6.32
2.00 25.00
1.88
4.44
3.99 -0.45
1,234 11.3%
浜松市
15,1005.28
1.50 30.00
1.71
3.57
3.77 0.20
1,226
8.1%
名古屋市
60,326
6.65
1.20 77.00
2.88
3.76
3.58 -0.18
2,279
3.8%
京都市
28,4386.32
1.20 58.00
3.01
3.31
4.25 0.94
4,532 15.9%
大阪市
62,9617.32
1.00 180.00
4.19
3.13
4.20 1.07
4,956
7.9%
堺市
7,591
6.03
1.50 18.90
1.82
4.21
4.00 -0.21
662
8.7%
神戸市
22,4597.05
1.20 73.00
3.35
3.70
4.25 0.55
1,773
7.9%
岡山市
17,4555.29
1.00 25.00
2.07
3.21
3.70 0.49
1,816 10.4%
広島市
27,7915.88
1.00 52.50
2.37
3.51
4.20 0.69
5,809 20.9%
北九州市
14,3555.30
1.30 25.00
1.91
3.39
3.15 -0.24
1,213
8.5%
福岡市
21,0885.78
1.00 130.50
2.98
2.80
3.70 0.90
3,499 16.6%
熊本市
10,7195.04
1.50 67.40
1.88
3.17
3.11 -0.06
1,234 11.5%※1） 平均-偏差とは、平均賃料－賃料の標準偏差※2） 上限額差とは、単身上限額-（平均-偏差）※3） 上限以下数とは、掲載件数のうち単身上限額以下の件数で、比率とは掲載件数に占める比率※ 賃料1万円未満、面積10平米未満、築年数0未満のデータを除外して集計し、賃料には管理費等は含
まない。
政令市名

掲載件数

各都市の平均賃料-標準偏差（以下「平均-偏差）という）と単身上限額を比較してみると、都市によって大きな差が見られる。札幌市では「平均-偏差」が 2.81 万円に対して単身上限額は 3.6 万円であり、これは比較的単身上限額以下の物件を探しやすいことを意味する。同様に、横浜市、相模原市、京都市、大阪市、広島市、福岡市等も「平均-偏差」と単身上限額の差が 5,000 円以上あり、比較的単身上限額以下の物件を探しやすいと思われる。
一方、「平均-偏差」が単身上限額を上回る都市は、仙台、東京他 14 区、川崎氏、新潟市、静岡
市、名古屋市、堺市、北九州市、熊本市と多くある。これらの都市では単身上限額以下の物件を探すのは比較的難しい可能性がある。特に静岡市では差が 4,500 円にもなっている。
もっと単純に、単身上限額以下の物件が広告募集掲載件数に占める割合を計算してみると、札幌市（18.6％）、千葉市（14.4％）、横浜市（12.8％）、相模原市（15.1％）、新潟市（12.1％）、静岡市（11.3％）、京都市（15.9％）、岡山市（10.4％）、広島市（20.9％）、福岡市（16.6％）、熊本市（11.5％）といった都市で 10％を超えている。逆に東京都心 5 区ではわずか 0.3％、準都心 4 区でも 2.8％と、ほとんど物件が見つからない場所もある。
単身上限額以下の件数比率や家賃の平均と標準偏差だけで住宅扶助費の水準が適正であるかどうか判断できないものの、都市毎に単身上限額以下の件数比率が大きく異なる状況は、単身上限額以下の物件の見つけやすさに差があるということである。そしてその差は非常に大きい。
これらの結果は、家賃と住宅の品質が概ね一致するという前提を置けば、地域の市場状況に応69

じた見直しが必要である可能性を強く示唆している14。もっとも、見直しとは必ずしも住宅扶助水準の一律引き下げを意味するものではなく、一部地域においては引き上げが必要な可能性もある。
しかし、一般生活者でも住居費の負担が困難な場合が多い東京都心 5 区や準都心 4 区にも同じ基準を設定すべきかどうかは，議論があるところである。
４－３ 年収 300 万円未満世帯と生活保護受給世帯の比較（単身世帯）
本節では、RFI-SUUMO データを使って、賃料・築後年・面積について、生活保護受給世帯と年収 300 万円未満の世帯を比較することで住宅の品質差を評価することを試みる。
厚生労働省（2014d）では、生活保護受給世帯の居住水準について以下のような結果を報告している。
1)

床面積の全国平均は 26 ㎡で、最低居住面積水準 25 ㎡を平均で下回るのは、東京都（21 ㎡）
のみである。ただし政令市 20 都市で最低居住面積水準 25 ㎡を下回るのは、川崎市（20 ㎡）・
相模原市（24 ㎡）・名古屋市（22 ㎡）・京都市（24 ㎡）・大阪市（19 ㎡）・堺市（23 ㎡）・福岡市（23 ㎡）の 7 都市が最低居住面積水準を下回っており、政令市平均でも 24 ㎡となっている。
一方、中核市 43 都市中で下回るのは、宇都宮市（23 ㎡）、船橋市（24 ㎡）、豊中市（23 ㎡）、
東大阪市（24 ㎡）、尼崎市（23 ㎡）、高知市（21 ㎡）、長崎市（24 ㎡）、鹿児島市（21 ㎡）、那覇
市（22 ㎡）の 9 都市で中核市平均は 26 ㎡となっている。

2)

最低居住面積水準を満たしているのは全国平均で 46％、50％を下回るのは東京都（25％）と大阪府（48％）のみである。20 政令市で 50％を上回るのは、札幌市（59％）、新潟市（56％）、浜松市（55％）、北九州市（54％）の 4 都市のみであり平均は 38％である。43 中核市中 50％を下回るのは、船橋市（40％）、横須賀市（47％）、金沢市（41％）、岐阜市（46％）、豊田市（40％）、大津市（48％）、豊中市（31％）、東大阪市（43％）、姫路市（46％）、尼崎市（39％）、西宮市（47％）、奈良市（43％）、高知市（31％）、久留米市（44％）、長崎市（37％）、大分市（47％）、鹿児島市（27％）、那覇市（37％）の 18 都市で中核市平均は 47％となっている。

3)

トイレが専用でないのは全国平均で 4％に過ぎず、政令市平均は 6％、中核市平均は 4％である。浴室が専用でないものも全国平均で 3％に過ぎず、政令市平均は 4％、中核市平均は2％である。

4)

1981 年（昭和 56 年）以前のいわゆる旧耐震比率は全国平均 39％であり、東京都（40％）、大阪府（48％）、滋賀県（27％）、愛媛県（76％）など都道府県によってバラツキが大きい。政令市
平均は 33％、中核市平均は 41％である。
厚生労働省（2014d）の結果からは、旧耐震物件は多いもののバス・トイレは付属しているが、2006 年度に拡充された最低居住面積水準 25 ㎡を満たさないものが都市部で多いということがわ
かる。2005 年までの最低居住面積水準 18 ㎡を満たしているかどうかは提示されていないものの、
2003 年時点の最低居住面積水準未満の世帯数比率は 4.2％とされていたことから15、18 ㎡以上の比率はかなり高いと考えられる。
14

住宅扶助費は 2014 年の社会保障審議会の議論を経て 2015 年 7 月から改定されている。本研究の内容は改定前のものである。
15
最低居住面積水準未満世帯比率は 5 年毎の住宅・土地統計調査のデータを基に算出されており、2003 年は4.2％であった。

70

表 4-6 年収 300 万円未満世帯と生活保護受給世帯の賃料・築後年・面積の比較(単身世帯)

都道府県

件数

北海道
宮城県
茨城県
埼玉県
千葉県
東京都
神奈川県
静岡県
愛知県
三重県
京都府
大阪府
兵庫県
福岡県

1,347
1,103
557
2,026
1,862
5,822
3,709
304
1,417
193
903
5,163
1,562
1,872

都道府県

件数

北海道
宮城県
茨城県
埼玉県
千葉県
東京都
神奈川県
静岡県
愛知県
三重県
京都府
大阪府
兵庫県
福岡県

158
29
21
116
83
358
179
13
93
13
31
83
31
50

年収3 00 万円未満
賃料+管理費等
面積
築後年
1980
標準
標準
標準 以前 比率
平均 最小 最大
平均 最小 最大
平均 最小 最大
偏差
偏差
偏差 件数
3.7
1.3
9.0 1.1 28.5 10.6 77.1 8.3 16.8 0.0 41.0 8.1
20 1.5%4.1
1.5 14.5 1.1 25.0 14.6 73.3 7.3 17.6 0.0 39.0 7.2
32 2.9%4.2
1.9
8.5 1.1 32.5 15.0 91.3 11.8 18.1 0.0 38.0 6.8
18 3.2%5.1
2.2 11.7 1.2 24.9 10.1 80.0 10.0 16.7 0.0 50.0 8.0
56 2.8%5.1
2.5 11.5 1.3 25.5 11.0 72.6 9.8 16.4 0.0 47.0 8.3
48 2.6%
6.1
2.2 53.2 1.8 21.1 10.0 83.0 7.0 17.6 0.0 57.0 9.5 383 6.6%
5.4
2.1 14.9 1.5 23.7 10.0 77.9 9.1 17.8 0.0 51.0 8.7 190 5.1%
4.4
2.0
7.9 1.0 30.0 14.6 60.4 10.9 15.0 0.0 39.0 8.7
7 2.3%
5.2
2.2 10.3 1.2 28.6 14.6 69.2 10.7 12.9 0.0 48.0 9.9
77 5.4%4.2
1.9
8.2 1.0 30.4 16.5 71.2 9.8 12.5 0.0 36.0 7.7
4 2.1%
4.8
1.5 13.6 1.2 23.2 13.3 67.8 7.0 17.8 0.0 47.0 8.5
42 4.7%
5.6
1.6 17.9 1.3 24.2 11.0 83.6 7.3 10.7 0.0 51.0 8.3
96 1.9%5.4
1.5 21.0 1.3 25.5 11.0 99.1 9.1 14.5 0.0 54.0 9.3
66 4.2%4.5
1.4 14.2 1.1 26.5 14.0 106.9 7.7 13.1 0.0 47.0 8.7
61 3.3%
生活保護受給世帯
賃料+管理費等
面積
築後年
1980
標準
標準
標準 以前
平均 最小 最大
平均 最小 最大
平均 最小 最大
偏差
偏差
偏差 件数
3.9
1.7
5.5 0.7 33.7 13.2 56.6 9.7 22.3 4.0 40.0 6.4
15
3.5
1.7
4.9 0.7 24.7 16.0 52.9 8.4 24.2 11.0 36.0 6.3
5
3.6
2.6
4.6 0.5 28.8 18.2 48.1 8.7 22.8 15.0 32.0 4.6
1
4.9
3.4
6.6 0.8 30.7 14.2 60.0 12.9 22.1 3.0 41.0 6.6
11
4.7
3.0
6.5 0.7 28.4 11.3 58.0 11.0 22.8 3.0 45.0 5.9
7
5.8
3.4
7.7 0.8 23.9 10.4 65.2 10.5 24.2 0.0 49.0 7.9
59
5.3
3.0
7.4 0.9 30.7 13.7 58.3 12.2 24.4 3.0 55.0 7.3
27
3.7
2.5
5.3 0.7 26.9 17.0 48.1 10.5 19.5 11.0 28.0 6.3
0
4.0
3.0
5.1 0.5 27.0 16.2 65.1 9.1 22.6 5.0 43.0 8.1
15
4.2
3.3
4.8 0.5 38.4 20.2 51.0 10.7 18.4 3.0 32.0 8.0
2
4.8
3.3
6.5 0.8 28.1 17.5 61.1 12.2 23.5 13.0 42.0 8.0
5
4.5
2.3
6.3 0.8 28.3 11.0 57.0 12.2 21.7 3.0 41.0 7.7
12
4.4
3.0
6.5 0.9 24.9 16.8 45.1 9.2 20.8 9.0 38.0 5.6
2
3.5
2.5
5.0 0.6 26.6 14.9 58.3 10.7 20.6 1.0 47.0 9.3
7

比率
9.5%
17.2%
4.8%
9.5%
8.4%
16.5%
15.1%
0.0%
16.1%
15.4%
16.1%
14.5%
6.5%
14.0%

年収30 0万円未満と生活保護受給世帯の差
賃料+管理費等
面積
築後年
1980
標準
標準
標準 以前 比率
都道府県 件数
平均 最小 最大
平均 最小 最大
平均 最小 最大
偏差
偏差
偏差 件数
北海道 -1,189
0.2
0.4 -3.5 -0.5 5.2 2.6 -20.5 1.4 5.5 4.0 -1.0 -1.7
-5 8.0%宮城県 -1,074 -0.6
0.2 -9.6 -0.5 -0.3 1.4 -20.4 1.1 6.7 11.0 -3.0 -0.9 -27 14.3%
茨城県-536 -0.6
0.7 -3.9 -0.6 -3.7 3.2 -43.2 -3.1 4.7 15.0 -6.0 -2.2 -17 1.5%
埼玉県 -1,910 -0.2
1.2 -5.1 -0.4 5.8 4.1 -20.0 2.9 5.4 3.0 -9.0 -1.4 -45 6.7%
千葉県 -1,779 -0.4
0.5 -5.0 -0.7 2.9 0.3 -14.6 1.2 6.4 3.0 -2.0 -2.4 -41 5.9%
東京都 -5,464 -0.4
1.2 -45.5 -1.0 2.8 0.4 -17.8 3.5 6.5 0.0 -8.0 -1.6 -324 9.9%
神奈川県 -3,530
0.0
0.9 -7.5 -0.6 7.0 3.7 -19.7 3.1 6.7 3.0 4.0 -1.4 -163 10.0%
静岡県-291 -0.7
0.5 -2.7 -0.4 -3.1 2.5 -12.3 -0.3 4.5 11.0 -11.0 -2.4
-7 -2.3%
愛知県 -1,324 -1.2
0.8 -5.2 -0.7 -1.6 1.6 -4.1 -1.6 9.6 5.0 -5.0 -1.7 -62 10.7%
三重県
-180
0.0
1.4 -3.4 -0.5 8.0 3.7 -20.2 0.9 5.9 3.0 -4.0 0.3-2 13.3%
京都府
-872
0.0
1.8 -7.1 -0.4 4.8 4.3 -6.7 5.1 5.8 13.0 -5.0 -0.5 -37 11.5%
大阪府 -5,080 -1.1
0.7 -11.6 -0.4 4.1 0.0 -26.6 4.9 11.0 3.0 -10.0 -0.6 -84 12.6%
兵庫県 -1,531 -1.0
1.5 -14.5 -0.5 -0.6 5.8 -54.0 0.1 6.3 9.0 -16.0 -3.7 -64 2.2%
福岡県 -1,822 -1.1
1.1 -9.2 -0.5 0.2 0.9 -48.6 3.0 7.5 1.0 0.0 0.6 -54 10.7%※生活保護受給世帯の物件数10件以上の都道府県のみを抜粋※賃料1万円未満、面積10平米未満、築年数0未満のデータを除外して集計

71しかし、厚生労働省（2014d）でも他の研究でも、生活保護受給世帯の居住水準と低所得者の居住水準の実証的な比較は行われていない。
表 4-6 は、RFI-SUUMO データを用いて、単身者の年収 300 万円未満世帯と単身者の生活保護受給世帯の管理費等を含む家賃の総額、面積、築後年、旧耐震比率を比較したものである。
年収 300 万円未満の世帯で、最低居住面積水準 25 ㎡を下回るのは、分析対象となった 14 都
道府県のうち東京都（20.1 ㎡）、神奈川県（23.7 ㎡）、京都府（23.2 ㎡）、大阪府（24.2 ㎡）の 4 都府
県のみである。1980 年以前に建築されたいわゆる旧耐震物件の比率は、最低の北海道（1.5％）から最高でも東京都（6.6％）とかなり低い。
生活保護受給世帯では、最低居住面積水準 25 ㎡を下回るのは、分析対象となった 14 都道府
県のうち宮城県（24.7 ㎡）、東京都（23.9 ㎡）、兵庫県（24.9 ㎡）の 3 都県のみである。1980 年以前に建築されたいわゆる旧耐震物件の比率は、14 都道府県のうち宮城県（17.2％）、東京都（16.5％）、神奈川県（15.1％）、愛知県（16.1％）、三重県（15.4％）、京都府（16.1％）、大阪府（14.5％）、福岡県（14.0％）と過半数の 8 都府県に上る。
年収 300 万円未満の世帯より生活保護受給世帯のほうが、水準の高いものとしては北海道（賃料+0.2 万円、面積+5.2 ㎡）、埼玉県（面積+5.8 ㎡）、千葉県（面積+2.9 ㎡）、東京都（+面積 2.8 ㎡）、
神奈川県（面積+7.0 ㎡）、三重県（面積+8.0 ㎡）、京都府（面積+4.3 ㎡）、大阪府（面積+4.1 ㎡）、
福岡市（面積+0.2 ㎡）といったものが観察される。
生活保護世帯は、年収 300 万円未満の世帯に比べて、賃料+管理費はやや低いが、面積はや
や広い場合も多く、築後年は概ね 5 年以上古く旧耐震比率も高い。ただし、それぞれの標準偏差は年収 300 万円未満世帯よりも概ね小さいため、生活保護世帯の住居の方が品質の分散が小さ
いと考えられる、
このため、年収 300 万円未満の世帯の住居よりも高い品質の生活保護世帯が存在する可能性はあるものの、全体としては低所得層世帯の住宅水準よりもやや低い住宅水準であると評価するのが妥当であろう。そして、東京都特別区の 5 万 5,000 円以下の低家賃住宅全体を対象とした岸岡ら(2013)の研究と本研究の東京 23 区の結果を比較すると、生活保護世帯の賃料が基準額近辺に集中している傾向があることから生活保護世帯の住宅品質が低家賃住宅全体よりもやや良い可能性があり、概ね整合的である。
ただし、今回の比較データは生活保護受給開始と同時に引越しした場合の比較であることには注意が必要である。従来の住居に居住継続している場合にはより居住水準がより低いことも想定される。しかし、引越しさえすれば一定程度以上の居住水準を確保することが可能であるとも言えるのである。
４－４ 生活保護受給を考慮した市場家賃推計
本節では、RFI-SUUMO データを用いて、面積・築年・駅徒歩分等の物件属性に加え、生活保護受給世帯のデータの場合に 1 をとるダミー変数を加えた重回帰分析による家賃推計を行い、生活保護受給世帯ダミーの影響を検証する。
表 4-7 は、一都三県の家賃に関する記述統計量である。
サンプル数は 118,826 件で平均家賃は 86,771 円、標準偏差は 43,598 円、最小家賃は 13,167円、最大家賃は 1,112,000 円となっている。このうち生活保護受給世帯のサンプル数は 1,901 件で72平均家賃は 54,234 円、標準偏差は 11,116 円、最小家賃は 25,000 円、最大家賃は 137,000 円となっている。生活保護受給世帯の平均家賃は、単身上限額に近く標準偏差も 1 万円前後と集中傾向が見られる。
表 4-7 一都三県の家賃の記述統計量
全体
生活保護受給世帯
平均
標準
最小
最大
平均
標準
最小
件数
件数
家賃
偏差
家賃
家賃
家賃
偏差
家賃
東京都
67,250 99,931 49,744 13,167 1,112,000
904 57,998 10,144 34,000
神奈川県
27,524 73,757 26,632 19,000 400,000
490 53,192 11,880 29,000
埼玉県
12,348 64,443 22,009 20,000 260,000
280 49,565 9,433 27,000
千葉県
11,704 65,315 22,828 11,613 223,000
227 47,250 8,801 25,000
全体
118,826 86,771 43,598 11,613 1,112,000 1,901 54,234 11,116 25,000※家賃には管理費等を含む．金額の単位は円※家賃1万円未満、面積10平米未満、築年数0未満のデータを除外して集計※単身上限額は，神奈川県は横浜市の、埼玉県はさいたま市の、千葉県は千葉市のもの
都道府県

単身
最大
上限額
家賃
137,000 53,700
120,000 53,700
80,000 47,700
97,500 45,000
137,000

表 4-8 は、一都三県全体及び東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県について管理費等を含む家賃総額を目的変数として、面積・築後年・最寄り駅からの駅徒歩分・東京駅からの距離・階数・構造・沿線・エリア16に加え、生活保護受給世帯ダミーを説明変数にして重回帰分析を行った結果である。
一都三県全体では、生活保護受給世帯の場合に 1％有意水準で 2,642 円家賃が上がり、東京
都では 1％有意水準で 3,445 円家賃が上がることが示されている。神奈川県・埼玉県・千葉県では生活保護受給世帯の家賃が一般よりも下がる結果となっているが、いずれも有意水準ではない。
自由度調整済み決定係数は，0.7848-0.8260 と良好な数値が得られた。
追加的に、ある程度サンプル数がある札幌市・仙台市・名古屋市・京都市・大阪市・神戸市・福岡市について、エリア・沿線に関するダミー変数を除いた形で同様の推計を行った。
表 4-9 は、対象地域の家賃に関する記述統計量、表 4-10 は推計結果である。
一都三県と同様に、単身上限額近辺への家賃の集中傾向が見られ標準偏差も小さい。家賃の推計結果からは、生活保護受給世帯において名古屋市で 6,672 円(1％水準有意)、大阪市で4,139 円(1％水準有意)家賃が高くなっている。その他の地域では家賃は低くなっているがいずれも有意水準ではない。自由度調整済み決定係数は，0.7241-0.8273 と比較的良好な数値が得られた。
なお、厚生労働省（2014c）17でも、平成 20 年住宅・土地統計調査の個別データを用いた家賃推計が行われている。サンプル数は 554,325 と多いが、説明変数で用いられているのは延床面積・
建築時期・建築構造・住宅設備・駅までの距離・地域ダミー変数（住宅扶助の地域区分）であり、全国を対象とした推計となっている。自由度調整済み決定係数は、0.557 と本章の結果よりも相当低い。この推計の精度が低い大きな原因は、地域ダミーに住宅扶助の地域区分（都道府県 1・2 級地、3 級地、政令指定都市、中核市）を用いている点にある。

16

東京 23 区については第 2 節第 3 項で区分した都心 5 区・準都心 4 区・他 14 区の区分を用いている。

17

筆者は、民間事業者としてヒアリングに応じている。

73

表 4-8 一都三県の家賃推定の結果
一都三県全体
東京都
神奈川県
埼玉県
千葉県
偏回帰係数
偏回帰係数
偏回帰係数
偏回帰係数
偏回帰係数
面積
1,759 ***
2,250 ***
1,264 ***
1,009 ***
939 ***
築後年-1,038 ***-1,068 ***-977 ***-814 ***-892 ***
駅徒歩分-748 ***-909 ***-473 ***-437 ***-392 ***
東京駅からの距離-873 ***-831 ***-527 ***-521 ***-588 ***
階数
1階ダミー-4,453 ***-4,927 ***-3,552 ***-3,121 ***-3,670 ***構造
RCダミー
1,604 ***
207
4,739 ***
6,699 ***
6,786 ***
SRCダミー3,173 ***
-705
10,380 ***10,329 ***17,323 ***鉄骨ダミー-5,755 ***-7,670-1,757 ***-18
866 ***
木造ダミー
baselinebaselinebaselinebaselinebaseline
その他-2,207-4,414-2,777-2,861
4,766 **
沿線
JR主要路線ダミー
baselinebaselinebaselinebaselinebaseline
JRその他路線ダミー-2,285 ***-5,476 ***2,627 ***
2,502 ***
-3,152 ***東京メトロダミー
6,616 ***
5,428 *** (omitted)
5,407 ***
3,269 ***
都営地下鉄ダミー-838 ***-1,560(omitted)-5,963 ***10,790 ***東急ダミー
8,079 ***
10,860 ***6,508 *** (omitted)(omitted)
小田急ダミー
1,270 ***
2,280 ***
-1,794 *** (omitted)(omitted)
京王ダミー
3,175 ***
1,842 ***
923
(omitted)(omitted)
横浜市営地下鉄ダミー
3,571 *** (omitted)
4,193 *** (omitted)(omitted)
西武ダミー-1,994 ***-4,028 *** (omitted)
270(omitted)
京急ダミー
6,455 ***
3,785 ***
4,598 *** (omitted)(omitted)
相鉄ダミー
171(omitted)-1,963 *** (omitted)(omitted)
京成ダミー-7,156 ***-10,833 *** (omitted)-12,903 ***-880 ***
東武ダミー-5,648 ***-3,313 *** (omitted)-473 **-3,876 ***その他沿線ダミー
6,317 ***
-1,6699,327 *** (omitted)-3,198 ***エリア
東京都心5区ダミー
26,315 ***24,101 *** (omitted)(omitted)(omitted)
東京準都心4区ダミー
15,305 ***10,608 *** (omitted)(omitted)(omitted)
東京他14区ダミー
baselinebaseline(omitted)(omitted)(omitted)
横浜市ダミー-219(omitted)baseline(omitted)(omitted)
川崎市ダミー
-1,887 *** (omitted)
708 *** (omitted)(omitted)
相模原市ダミー-198(omitted)-6,254 *** (omitted)(omitted)
さいたま市ダミー-4,324 *** (omitted)(omitted)baseline(omitted)
埼玉県東京隣接ダミー-7,292 *** (omitted)(omitted)
4,685 *** (omitted)
千葉市ダミー-4,631 *** (omitted)(omitted)(omitted)baseline
千葉県東京隣接ダミー-11,605 *** (omitted)(omitted)(omitted)
1,667 ***
東京都下その他エリア
1,166 ***
-1,982(omitted)(omitted)(omitted)
生活保護受給世帯ダミー
2,642 ***
3,445 ***
-54
-89
-1,123定数項
59,311 ***
49,58260,316 ***54,886 ***58,357 ***説明変数

自由度調整済み決定係数
サンプル数
うち生活保護需給サンプル数

0.7848118,808
1,901

0.81240.82310.82600.7874
67,25027,524
12,344
11,690
904
490
280
227
***は1％水準、**は5％水準、*は10％水準で有意であることを示す※家賃1万円未満、面積10平米未満、築年数0未満のデータを除外して集計※東京他14区ダミーには三鷹市、武蔵野市を含む※埼玉県東京隣接ダミーは川口市、蕨市、戸田市、和光市、朝霞市、志木市※千葉県東京隣接ダミーは、市川市、船橋市、浦安市、習志野市※生活保護受給世帯ダミーには入居後、生活保護受給を開始したものを含む

74

表 4-9 札幌市・仙台市・名古屋市・京都市・大阪市・神戸市・福岡市の家賃の記述統計量
全体
生保受給者
平均
標準
最小
最大
平均
標準
最小
件数
件数
家賃
偏差
家賃
家賃
家賃
偏差
家賃
札幌市
4,648 46,797 21,647 12,700 260,000
442 38,598 7,842 16,500
仙台市
3,637 52,333 21,195 15,000 220,000
71 35,854 6,265 17,000
名古屋市
7,806 67,822 26,902 21,500 390,000
144 40,506 6,518 29,000
京都市
4,266 59,030 23,057 15,000 280,000
59 48,306 9,095 30,000
大阪市
16,789 76,244 30,149 17,500 550,000
94 45,916 10,048 23,300
神戸市
4,601 67,127 22,929 15,000 460,000
31 47,775 9,427 30,000
福岡市
5,965 59,831 24,611 14,000 250,000
60 39,384 5,686 25,000※家賃には管理費等を含む．金額の単位は円※家賃1万円未満、面積10平米未満、築年数0未満のデータを除外して集計
都市

単身
最大
上限額
家賃
90,000 36,000
51,000 37,000
76,000 35,800
80,000 42,500
102,000 42,000
65,000 42,500
55,000 37,000

表 4-10 札幌市・仙台市・名古屋市・京都市・大阪市・神戸市・福岡市の家賃の推計結果
札幌市
仙台市
名古屋市
京都市
大阪市
神戸市
福岡市
偏回帰係数 偏回帰係数 偏回帰係数 偏回帰係数 偏回帰係数 偏回帰係数 偏回帰係数
面積1,041 ***
943 *** 1,256 *** 1,187 *** 1,690 *** 1,172 *** 1,210 ***
築後年-756 *** -802 *** -1,126 *** -767 *** -1,205 *** -867 *** -895 ***駅徒歩分-327 *** -250 *** -800 *** -283 *** -1,484 *** -560 *** -691 ***階数
1階ダミー-3,425 *** -3,285 *** -3,791 *** -1,700 *** -8,544 *** -3,223 *** -4,921 ***構造
RCダミー
4,667 *** 8,467 *** 7,312 *** 6,106 *** 12,960 *** 5,378 *** 8,004 ***SRCダミー
9,760 *** 8,456 *** 14,620 *** 8,338 *** 12,441 *** 9,291 *** 10,183 ***鉄骨ダミー
1,779 *** 1,086 ** -4,345 *** 2,529 *** 10,592 *** -2,300 *** -1,094 ***baselinebaselinebaselinebaselinebaselinebaselinebaseline
木造ダミー(omitted) -3,066(omitted) -12,112 ** -5,546 *(omitted)
その他-3,198
生活保護受給世帯ダミー
-425
-134
6,672 *** -1,421
4,139 *** -1,471-384
21,437 *** 33,801 *** 33,859 *** 33,398 *** 26,543 *** 39,402 *** 26,092 ***
定数項
説明変数

自由度調整済み決定係数
サンプル数
うち生活保護需給サンプル数

0.80434,648
442

0.82730.72490.82070.78560.72410.7960
3,637
7,806
4,266
16,789
4,601
5,965
71
144
59
94
31
60
***は1％水準、**は5％水準、*は10％水準で有意であることを示す※家賃1万円未満、面積10平米未満、築年数0未満のデータを除外して集計

第 2 節第 2 項で述べたとおり、住宅保護の地域区分（級地区分）は、市場家賃と必ずしも一致していないため家賃推計の地域ダミーとして用いるのに適していない。また、家賃は地域によってその決まり方が異なり、特に大都市では沿線の影響が大きく、全国を対象にした一つの推計モデル
では地域毎の特性を反映できない。
生活保護受給世帯の家賃が高くなる原因は明らかではないが，今回の分析対象データが RFI社のものであり、RFI 社は原状回復費用まで保証するため、生活保護受給世帯であっても原状回復を含む家賃滞納に関するリスクはない。このため、家賃滞納や原状回復費用等のリスクだけではなく、生活面のトラブルや死亡時の対応などのリスクは存在するものの18、生活保護受給世帯に対して合理的とは言えない恣意的な家賃の上乗せが行われている可能性を否定できない。

18

厚生労働省（2014a）で道中委員は「債務不履行事態に入ってどう対応するのだと言えば、そのときは敷金が動く
わけですけれども、敷金も取っていないし、さあ、どうするのだといったら、また人的保証もないし、次の段階はどうするのだということになったときに、家主の相当な負担がある。その負担の回避のためには、多少高いということも市場原理としては当然だろうと思います。」と述べている。

75

４－５ 住宅選択行動にインセンティブが与える影響
本節では、生活保護受給すると仮定して住宅扶助上限額と実際の家賃の差額を現金支給するといったインセンティブがあった場合に、住宅選択行動がどのように変化するかを、アンケートデー
タから整理する。第 1 項で生活保護アンケートの概要を、第 2 項では住宅扶助の認知及び評価を整理する。第 3 項では、住宅扶助受給すると仮定して、住宅扶助費が現状家賃よりも高い場合の引越し意向、住宅扶助費と実家賃の差額の一部を現金支給するというインセンティブを設定した場
合の住宅選択行動、現金支給ではなく積み立てとして必要時に使えるとした場合の住宅選択行動を分析する。
４－５－１ 生活保護アンケート調査の概要
本調査は、一連の生活保護住宅扶助の研究に関連して行われた。表 4-11 は生活保護アンケ
ート調査の概要19、表 4-12 は割付が行われた回答者の地域分布である。
表 4-11 生活保護アンケート調査の概要
調査名
アンケート配布回収
本調査日
割り付け条件
回答者総数
設問概要

生活保護制度における住宅扶助費についての生活者の行動意識調査
株式会社マクロミル（ネット調査）
2013年2月5日（火）～2013年2月5日（火）東京都・横浜市・川崎市・千葉市・さいたま市・札幌市・仙台市・名古屋市・大阪市・京都市・神戸市・広島市・福岡市居住者1800。その他地域200
2,060
・生活保護住宅扶助費の上限額の存在認知
・地域別上限額の認知・地域別上限額の評価（高いと思うかどうか）
・現在の家賃・現在の家賃より扶助費が高い場合の引越し意向
・行政区をまたいだ引越し意向・扶助費と実額の差額の半額が現金支給される場合の引越し意向・扶助費と実額の差額の半額が積み立てられる場合の引越し意向
・生活保護需給の有無 等

表 4-12 生活保護アンケート回答者の地域分布
地域
居住地
回答者 比率小計
比率
首都圏 東京都
735 35.7%
横浜市
197
9.6%
川崎市
62
3.0%
千葉市
46
2.2%
さいたま市
59
2.9% 1,099 53.3%
関西
大阪市
138
6.7%
京都市
70
3.4%
神戸市
80
3.9%
288 14.0%
地方
札幌市
169
8.2%
仙台市
61
3.0%
名古屋市
112
5.4%
広島市
46
2.2%
福岡市
79
3.8%
467 22.7%
その他 その他
206 10.0%
206 10.0%
合計
2,060 100.0% 2,060 100.0%

19

調査票等の詳細は付録参照。

76回答者の 53.3％が首都圏、14.0％が関西、22.7％が地方政令都市、その他が 10.0％という地域分布になっており、大都市に居住している回答者がほとんどである。
生活保護アンケートの集計を居住地・年収・性別・年齢等でクロス集計した結果、最も差異が出たのは年齢であったため、年齢別の集計結果を基に分析を行う。なお、2,060 名の回答者には、現在生活保護を受給している 15 名（0.73％）、過去受給していたが現在は受給していない 34 名
（1.65％）を含んでいる。
表 4-13 は、地域別の回答者の年齢分布である。その他都市で 20 歳代が 9.2％と少なく、50 歳
代が 23.3％とやや多くなっているが、その他地方の回答者比率は 10.0％と少ない。
表 4-13 生活保護アンケート回答者の地域別年齢分布
年齢
地域
首都圏
関西
地方
その他
合計

年齢
60歳代 合計60歳代 合計20歳代 30歳代 40歳代 50歳代
以上
以上
187
148 1,099 14.5% 26.2% 28.8% 17.0% 13.5% 100.0%
49
26
288 16.0% 31.6% 26.4% 17.0%
9.0% 100.0%
73
45
467 18.2% 27.4% 29.1% 15.6%
9.6% 100.0%
48
28
206
9.2% 30.1% 23.8% 23.3% 13.6% 100.0%
357
247 2,060 15.0% 27.6% 28.1% 17.3% 12.0% 100.0%

20歳代 30歳代 40歳代 50歳代
159
46
85
19
309

288
91
128
62
569

317
76
136
49
578

４－５－２ 住宅扶助上限の存在・実額の認知および評価
表 4-14 は、住宅扶助費上限の存在・実額の認知及び評価である。
表 4-14 住宅扶助費上限の存在・実額の認知および評価
年齢
設問意図

回答

知っていた
住宅扶助費には上限があること 知らなかった全体
知っていた
地域別上限の具体額
知らなかった
全体
高いと思う
適切だと思う
住宅扶助上限額の評価
低いと思う
わからない
全体

20歳代 30歳代 40歳代 50歳代

60歳代
以上

合計

16.8%
14.9% 14.4% 17.0% 18.5% 22.3%
85.1% 85.6% 83.0% 81.5% 77.7%
83.2%
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
3.9%
4.7%
3.5%
4.8%
5.7%
4.4%
96.1% 95.3% 96.5% 95.2% 94.3% 95.6%
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
27.8% 27.8% 24.4% 26.3% 27.5% 26.6%
31.7% 27.6% 27.0% 26.1% 32.0% 28.3%
16.5% 13.4% 16.3% 17.1% 12.1% 15.1%
23.9% 31.3% 32.4% 30.5% 28.3% 30.0%
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
太字斜体は5％有意水準で合計との差があることを示す

実際の設問【住宅扶助費には上限があること】
Q2 生活保護制度では住宅扶助費が支給されますが、住宅扶助費には地域毎に上限額があることを知っていますか。
【地域別上限の具体額】
Q3 住宅扶助費上限額は例えば、一人暮らしの場合、東京23区・横浜市・川崎市53,700円、千葉市45,000
円、さいたま市47,700円、京都市・神戸市42,500円、大阪市・広島市42,000円、福岡市・仙台市37,000円、札幌市36,000円、名古屋市35,800円ですが、現在お住まいの地域の、この上限額を知っていますか。
【住宅扶助上限額の評価】
Q4 前問で例示したお住まいの地域毎の住宅扶助上限額について、どう感じましたか。※全般的な傾向についてお答えください。居住地域毎の住宅扶助上限額一人暮らしの場合、東京23区・横浜市・川崎市53,700円、千葉市45,000円、さいたま市47,700円、都市・神戸市42,500円、大阪市・広島市42,000円、福岡市・仙台市
37,000円、札幌市36,000円、名古屋市35,800円

77

住宅扶助費に上限があることを認知しているのは、全体では 16.8％に留まり 83.2％は上限額が存在すること自体を知らない。年齢別では 60 歳代以上の認知率が 22.3％とやや高くなっている。
地域別の上限額の実額の認知はさらに低く、全体ではわずか 4.4％に過ぎない。回答者には生活保護受給者と過去受給経験者が合計で 49 名（2.38％）含まれており、その場合の実額の認知
度は 26.5％と非常に高くなっている（表には結果は示していない）。
住宅扶助上限額については、全体で 26.6％が「高いと思う」、28.3％が「適切だと思う」、15.1％
が「低いと思う」、30.0％が「わからない」と回答している。回答者が支払っている家賃との比較で判断したものを思われるが、高いと思う 26.6％が多いのか、少ないのかは議論があるところである。しかし、低いと思う 15.1％よりは高くなっている。
４－５－３ インセンティブと住宅選択行動
表 4-15 は住宅選択行動についてケース 1-4 を集計したものである。
表 4-15 住宅扶助費に対するインセンティブの設定ケース別の引越し意向
年齢
ケース

1

2

3

4

60歳代 合計
以上
36 .2 % 26.7% 23.7% 21.8% 1 6.2% 25.2%
現住居の家賃より住宅扶助費 引っ越そうと思う
38.8% 37.3% 36.9% 40.6% 5 2.2% 39.8%が高い場合により高い扶助費 引っ越そうとは思わない
24 .9 % 36.0% 39.4% 37.5% 31.6% 35.0%の自治体へ引っ越そうと思う わからない全体
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
か引っ越そうと思う
43 .7 % 35.0% 29.6% 27.2% 26.3% 32.4%
現住居の家賃より住宅扶助費
引っ越そうとは思わない
40.1% 34.6% 35.8% 37.0% 38.1% 36.6%が高い場合に引っ越そうと思う
わからない
16 .2 % 30.4% 34.6% 35.9% 35.6% 31.0%
か全体
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
49 .5 % 4 2.2% 34.3% 28 .3% 31.6% 37.4%
住宅扶助費と実家賃の半額程 引っ越そうと思う
26.2% 26.7% 32.7% 29.1% 32.4% 29.4%
度が積み立てられ、引き出し 引っ越そうとは思わない
24 .3 % 31.1% 33.0% 42 .6% 36.0% 33.2%て使える場合に、より安い家 わからない
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
賃の部屋に引っ越そうと思う 全体
52 .8 % 4 6.0% 38.4% 29 .7% 2 7.1% 39.8%
住宅扶助費と実家賃の半額程 引っ越そうと思う
24.6% 24.3% 23.7% 29.1% 3 8.9% 26.7%
度が現金支給される場合に、 引っ越そうとは思わない
22 .7 % 29.7% 37.9 % 41 .2% 34.0% 33.4%
より安い家賃の部屋に引っ越 わからない全体
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
そうと思うか
太字は1％有意水準で太字斜体は5％有意水準で合計との差があることを示す
設問意図

回答

20歳代 30歳代 40歳代 50歳代

ケース

実際の設問

1

Q7 例えば、千葉市から東京都台東区に生活保護受給と同時に引っ越しすれば、住宅扶助費の上限額は45,000円から53,700円に7,700円上がりますが、現在の居住地以外の行政区に引っ越せば住宅扶助費の上限額が上がるとした場合、引っ越しを考えますか。

2

Q6 今後、生活保護を受給すると仮定して、現在の家賃額よりも住宅扶助上限額の方が高い場合に、住宅扶助上限額の家賃の部屋に引っ越そうと思いますか。例えば、現在の家賃が35,000円で、上限額が46,000円の場合に、引っ越そうと思いますか。

3

Q9 【 住宅扶助上限額と実際の家賃額の差額の半額程度（例えば横浜市の場合4万円の部屋に住めば上限額53,700円との差額13,700円の半額6,850円） 】上記の前問（Q8）と同様の状況で、差額は現金支給されないものの、積み立てられて、冠婚葬祭や病気等の場合には引き出して使える、とした場合に、より安い部
屋に引っ越そうと思いますか。

4

Q8 住宅扶助上限額と実際の家賃額の差額の半額程度（例えば横浜市の場合4万円の部屋に住めば上限
額53,700円との差額13,700円の半額6,850円）が、現金支給されるとした場合、より安い家賃の部屋に引っ越そうと思いますか。

78

ケース 1-4 は実際の設問順ではなく、引っ越そうと思う比率が低い順に並べている。また、ケー
ス 1-4 すべてで「生活保護を受給と仮定して」という前提が入っている。
ケース 1 は、現在の家賃よりも住宅扶助費が高いが、行政区をまたがる場合の引越し意向を聞いたもので、20 歳代で「引っ越そうと思う」が 36.2％と高く、60 歳代以上では 16.2％と低く、「引っ越そうと思わない」が 52.2％と過半数を超えている。
ケース 2 は、ケース１とは違って単純な引越し意向を聞いたもの（すなわち想定としては同一行
政区内での引越し）で、20 歳代では「引っ越そうと思う」が 43.7％と高くなり、60 歳代以上でも26.3％と、ケース１よりも高くなっている。
ケース 3 と 4 はインセンティブを設定した場合に、住宅選択行動がどのように変化するかを聞いた設問である。ケース 3 では、住宅扶助費上限額と実家賃の差額の半額程度が積み立てられ、冠婚葬祭や病気等の場合に引き出して使える、とした場合により安い家賃の住居への引越し意向を聞いたものである。この場合は 20 歳代で「引っ越そうと思う」が 49.5％、30 歳代で 42.2％と高くな
り、「わからない」が 20 歳代で 24.3％とかなり低くなる。ケース 4 では差額が積み立てられるのではなく、現金支給されるという場合で、20 歳代では「引っ越そうと思う」が 52.8％と過半数を超え、30歳代でも 46.0％、60 歳代以上でも 27.1％と高くなっている。
ケース１から 4 の結果を見ると、実家賃と上限額の差額の一部が現金支給されるというわかりや
すいインセンティブがあれば、より安い住居を選択するという行動の変化が明確に見られる。また、
年齢によってその傾向は異なり、年齢が高くなると全体的にインセンティブの効果が弱まる傾向が観察される。これは年齢が上がると、特に高齢者の場合には金銭的なインセンティブよりも住み慣れた場所で住み続けたい、という意向が強く働く、ということが推測される。
このようなインセンティブは、有効に機能すれば住宅扶助費の適正化につながり、居住品質を落とさず（または本人が納得できる範囲で）必要なコストを削減できる可能性がある。政府から見ればコスト削減が可能で、かつ受給者にとっても自らの判断で住居費の一部を可処分所得へ振り替えることができ、より生活全体の自己決定の範囲を広げられる可能性がある。
４－６ 本章のまとめ
本章では、様々な角度から生活保護住宅扶助費について研究成果を述べてきたが、以下のように結果を整理できる。
1)

生活保護受給世帯の家賃は基準額近辺に明確に集中する傾向が見られる。これは本章の研究結果でも、厚生労働省の報告でも共通してみられる傾向である。

2)

生活保護受給世帯の受給前後の家賃変化は、減額となっているものが多いが増額となっているもの一定数もある。住宅扶助費は生活保護受給世帯の居住水準の向上に寄与していると考えられる。

3)

住宅扶助費の地域毎の基準額は、民間賃貸住宅市場の地域毎の家賃分布と整合的ではない。その不整合は大きく、基準額未満で住居を探しやすい地域と探しにくい地域が明確に存
在する。

4)

年収 300 万円未満の世帯と生活保護受給世帯の居住水準は、生活保護受給世帯の方が、家賃はやや低く、面積はやや広い場合も多く、築年は概ね 5 年以上古く、旧耐震の比率も高い。しかし、生活保護受給世帯の方がそれぞれの標準偏差が小さく居住品質の差が小さい。

79

そのため、300 万円未満の世帯に比べて生活保護受給世帯の住居の方が居住水準が高いケースも一定程度存在すると考えられる。なお生活保護受給世帯の住居でトイレ共同・風呂なし
といったものは極めて少ないことが厚生労働省の調査でも明らかになっている。
5)

生活保護受給世帯の家賃は、市場家賃に比べて統計的に有意に高い地域が存在する。これは違法ではないが不適切な家賃の上乗せが広く行われている可能性を強く示唆している。また、管理費が家賃に振り替えられている（本来は住宅扶助の対象とはならない管理費等が扶助費の対象に変わる）と思われるケースも存在する可能性がある。

6)

住宅扶助費が市場家賃よりも高い場合がある要因の一つとして、生活保護受給者が積極的により安い家賃の部屋に引っ越そう（または上乗せ家賃を拒否しよう）と思うためのインセンティ
ブが存在しないことが考えられる。生活保護アンケート調査からは、一定のインセンティブが存在すればより積極的な住宅選択行動をとる可能性があることが示唆されている。
なお、生活保護制度は、今後急速に制度疲弊の度合いを強めていく可能性が高い。生活保護受給世帯のうち 65 歳以上世帯の高齢世帯は、2016 年 3 月時点で約 82 万世帯と受給世帯約 163
万世帯の半数を超えている。
稼働年齢層の生活保護受給はすでに減少傾向にあるが、少子化と高齢化により生産年齢人口は減少するため今後も労働需給は引き締まった状態が続くと考えられ、稼働年齢層の減小傾向は続くと考えられる。
一方、高齢者の絶対数の増加とあわせて、非正規雇用中高年齢層の増加、未婚率の上昇、持ち家率の低下等の状況を考えれば、高齢世帯の生活保護受給率は上昇し、その絶対数も増加していくと予想される。その中心は、低年金で家賃負担に耐えられなくなった賃貸住宅居住世帯であることは容易に想像がつく。
そして、年金支給水準と生活保護受給水準の大きな格差（その中心は生活保護の自己負担がない医療費が中心であるが、本章で示したように住居費にも格差がある）は、高齢者に対する社会保障・福祉制度の矛盾として表出され、重要な政策課題になると考えられる。しかも、それは遠い将来ではない。
＜引用文献＞
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)

厚生労働省(2011)：平成 23 年被保護者全国一斉調査
厚生労働省(2011)：第 3 回社会保障審議会生活保護基準部会資料 2 生活保護制度における地域差等について厚生労働省(2014a)：第 17 回社会保障審議会生活保護基準部会議事録 2014.5.16
厚生労働省(2014b)：第 18 回社会保障審議会生活保護基準部会議事録 2014.5.30
厚生労働省(2014c)：第 20 回社会保障審議会生活保護基準部会資料 1 生活保護基準部会検討作業班における作業について(住宅扶助関係)2014.12.26
厚生労働省(2014d)：生活保護受給世帯の居住実態に関する調査の集計結果，第 21 回社会保障審議会生活保護基準部会資料 2
厚生労働省(2014)：第 16 回社会保障審議会生活保護基準部会資料 2 住宅扶助について
宗健(2016)：生活保護受給世帯における住宅扶助費に関する研究，社会福祉学 57-1,2016.5
日本社会福祉学会(2004)：研究倫理指針（2004.10.10 施行）

博士論文：低所得者の居住安定に関する制度検討（宗健,2017,筑波大学）

80

５ 民間賃貸住宅における家賃滞納の実態と原因
本章の目的は二つある。一つは住居を失う大きな要因である家賃滞納について民間賃貸
住宅居住者を対象にしてその実態を明らかにすることである。もう一つは低所得者の居住安定の制度検討にあたっての留意点を抽出することである。
本章では、第 1 節で分析の枠組み、用語の定義について述べる。第 2 節で家賃滞納による損失を実証的に分析し、第３節でその社会的損失の試算を行い、第 4 節で職業・年収等の個人属性と家賃滞納の関係を分析する1。第 5 節で家賃滞納者アンケート調査結果から家賃滞納と行動・思考様式の関係や滞納理由、住宅ローン等のその他金銭借入れの状況との比較を行う。第 6 節でこれらの結果をまとめる。
５－１ 分析の枠組み
本節では、第 1 項で分析の枠組みを示し、第 2 項で用語の定義を行う。
５－１－１ 分析の枠組み
本章では、以下の 3 種類のデータを取り扱う2。
①

LICC データ
一般社団法人全国賃貸保証業協会3（以下 LICC という）から提供された家賃代位弁済情報
データベースの登録データ。LICC データは、統計的なサンプリングが行われているわけではな
いため一定のバイアスが存在するが、民営借家比 5.5％という比較的大量のデータであり、多様な不動産会社のデータを含むため実証分析に使用することに問題はないと判断した。（2013.2
月時点。2016 年 9 月時点ではさらに増加し 190 万件を超えている。）
LICC データは、記述統計量による基本分析、入居からの経過月数による滞納率と滞納額の分析に用いる。

②

RFI データ
株式会社リクルートフォレントインシュア4（以下 RFI という）が家賃債務保証している契約のうち、2008 年 10 月に保証審査申込があり、実際に入居したもので分析に必要な属性データが欠落していないもの。分析対象とした RFI データの保証審査申込月を 2008 年 10 月としたのには理由がある。前月の 2008 年 9 月に、当時業界最大手であった株式会社リプラスが経営破綻した結果、業界は大混乱に陥り、その受け皿として RFI は、突然大量の保証審査申込みを受け付けなければならない状況となった。その結果、RFI は、十分な審査が行えず、申込者のほとんどの保証を受託せざるを得ないという特殊な状況に置かれた5。このため、通常であれば、厳しく審査さ
1

これらの研究内容は、宗（2014a・2015）の内容を基にしている。

2

これらのデータを用いる目的、データの代表性・限界等については、2-5-1「本研究で用いるデータ」を参照。

3

一般社団法人全国賃貸保証業協会(http://jpg.or.jp/)は平成 21 年(2009 年)9 月に家賃債務保証会社 9 社によって設立された家賃債務保証業の代位弁済情報データベースの運用を目的とする団体である。略称は Leasing
Information Communicate Center（LICC）。なお、筆者は LICC の設立時理事であり、現在は顧問である。
4
株式会社リクルートフォレントインシュアは、株式会社リクルートホールディングスの子会社で 2006 年 12 月に家賃債務保証事業を開始した。設立当初の代表取締役社長を務めた。
5
RFI 社によれば、本研究に使用したデータの保証申込に対する審査承認率は 98％以上を超えるとされてい81

れる生活保護受給予定者や、職についていないといった属性の契約が多数含まれており、家賃滞納の分析に使用することが適切だと判断した。
RFI データは、居住安定を阻害する閾値（滞納額・月数）の特定、職業等の属性と家賃滞納の関係を明らかにするロジスティック回帰分析に用いる。
③

本研究に関連して実施した家賃滞納に関連したアンケート調査データ（以下「家賃滞納アン
ケートデータという」）
家賃滞納アンケートデータは、職業・年収に加えて行動様式の因子分析を行い抽出された因子を用いたロジスティック回帰分析及び構造方程式モデリングによるパス解析、滞納理由の集計等に用いる。
なお、本章で用いるデータには氏名・電話番号等の個人を特定できる情報は含まれていない。

また、統計処理には stata14 を使用した。
５－１－２ 用語の定義
家賃は、毎月支払いが発生し支払い期限は多くの場合 25 日頃から月末である。そして、仮に滞納したとしても早期に解消されるケースも多く、月初の滞納が多くても月末にかけて滞納家賃の支払いが行われ、滞納率も滞納金額も 1 ヶ月の間で大きく変動するという特徴がある。
また、家賃滞納は金銭債務であるが、住宅ローンやキャッシングローンのように借りた時点で債務総額が確定するものと違い、滞納が継続すれば退去するまで債務総額は際限無く増加するという特徴もある。家賃滞納指標の定義には定着したものが無いため上記のような特徴を考慮し、新たに以下の指標を定義した。
経過月数：入居月をゼロとした入居月数

入居月をゼロとしたのは、入居月の家賃は契約時に前家賃として支払われることが一般的であり、入居月の家賃滞納はほぼ発生しないと考えられるからである。
滞納率：滞納発生契約数/契約総数（退去済み契約を含む）

一般的には、滞納率の分母となる契約件数は、入居中の契約のみの場合が多いようであるが、本研究では入居中の契約だけではなく、退去済みの契約を含む。
滞納損失率：滞納累計額/家賃累計額（退去済み契約を含む）

滞納損失率は、家賃累計額に対する滞納累計額の比率を表すものであり、累計月額家賃とは共益費等を含む当初契約月額家賃✕経過月数である。
滞納月数：滞納累計額/当初契約月額家賃

滞納月数とは一般的には滞納している期間を表すこともあると思われるが、滞納は必ずしも連続しているとは限らない。ここでは滞納累計額が共益費等を含む当初契約月額家賃の何ヶ月分に相当するかを表す。滞納月数は 1 ヶ月以上については端数を切り捨て、1 ヶ月未満の場
合には、切り上げ、ただし 1 万円以下の滞納金額は滞納月数ゼロとした6。
る。その後は人員増強や審査システム改修等により、そのような状況は無くなっているとのことであり、今回使用した
データは偏りの少ない非常に貴重なデータといえる。
6
LICC から提供されたデータは、保証会社に対する未払い額であり、未払い額には保証会社に対する未払い保証料が含まれる。保証料は保証会社によって異なるが、複数の保証会社が入居時の保証料だけではなく、入居中にも 1 年に 1 回の継続保証料を設定している。継続保証料のほとんどは 1 年 1 万円または家賃の 10％というものであり、継続保証料だけが未払いであった場合には、数千円から 1 万円の未払いが登録される。保証料のみ未払いの場合を家賃滞納と誤認識する恐れがあるため、1 万円以下の滞納金額の場合には滞納月数をゼロとし、1 ヶ月

82

滞納率・滞納損失率に退去済契約を含むのは、家賃滞納の結果退去する人が多ければ見かけの滞納率が下がってしまうためであり、退去したとしても損失が解消できているわけではない。
また、滞納率・滞納損失率・滞納月数は、月初と月末では大きく数値が異なるため、基準日が重要であり、本研究での基準日は LICC のデータ登録規定により、毎月 20 日となっている。
５－２ LICC データを用いた家賃滞納の実態の検証
本節は、①LICC データの概要、②記述統計量、③滞納率・滞納損失率の算出、④滞納 3 ヶ月に至った場合を目的変数とする 2 項ロジスティック回帰分析から構成される。
５－２－１ LICC データの概要
本項では、LICC から提供された家賃代位弁済情報データベースの登録データを使用した。
表 5-1 は賃貸住宅管理会社上位 10 社に公営住宅、UR・公社住宅、LICC 提供データ数を加えた 13 主体の管理戸数と借家総数、民営借家総数に対する比率を表したものである7。
表 5-1 管理主体別借家管理戸数
順位 運営主体（社名）
管理戸数 借家総数比 民営借家比
1 公営住宅2,089,000
11.8%
2 UR・公社
918,000
5.2%
3 ＬＩＣＣ
7 3 0 ,2 06
4 .1 %
5 .5 %
4 大東建託694,205
3.9%
5.2%
5 レオパレス21
556,2073.1%
4.2%
6 積水ハウスグループ
489,967
2.8%
3.7%
7 スターツグループ
319,767
1.8%
2.4%
8 大和リビング
297,948
1.7%
2.2%
9 エイブル
192,3091.1%
1.4%
10 ハウスメイトグループ
170,657
1.0%
1.3%
11 ミニテック（ミニミニ）
166,260
0.9%
1.2%
12 東建コーポレーション
153,9360.9%
1.2%
13 タイセイ・ハウジーグループ
80,058
0.5%
0.6%
借家総数
民営借家総数
民営借家比率17,700,000
13,366,000
75.5%

公営住宅、UR・公社住宅については低所得者や高齢者が多いといった入居者属性の偏りがある。民間企業で大量のデータを保有するのはハウスメーカー系企業が多く、ハウスメーカーの場合には建物品質が比較的高く家賃が市場平均よりも高い場合や、都市部の比較的立地の良い場所に建築されるケースが多いといった偏りがある。一方、LICC は、会員企業の取引先である不動産
会社・家主数は数万以上に及び、データ数でも民間第 1 位企業よりも多いため、データの偏りが比較的少ない、基準が統一された定量評価に耐えうる代表性のあるデータと言える8。そして、LICC
以上の滞納月数については切り捨てとした。
7
民間上位 10 社の数値は週刊全国賃貸住宅新聞（2012）の数値を、公営住宅、UR・公社住宅数については、総務省統計局(2008)の数値を、LICC については 2013 年 2 月時点のデータからクレンジング後の集計対象データ数
をそれぞれ使用。
8
管理戸数の多い民間企業はハウスメーカー系企業が多く、ハウスメーカーそれぞれの基準となる建物仕様があり

83

には複数の業界大手企業を含む 13 社の保証会社9が加盟している。
分析に先立ち、住所の正規化処理ができなかったもの等を削除する等のデータクレンジング10を行った。データクレンジングによるデータ除外件数は全体の 1.41％と非常に少なく、対象データの総数は、契約件数：72 万 8,759 件、代位弁済データ(1 契約に付き原則として毎月 1 件)：1,142 万
6,351 件（契約 1 件あたり平均 15.6 件）となった。これらのデータには公営住宅は含まれない。全
国の居住有りの民営借家総数は総務省統計局(2008)によれば約 1336 万戸であり、対象データ数の比率は 5.5％となる。対象データの最初の入居月（保証委託契約の開始月）は、2010 年 3 月、最新の代位弁済情報登録月は 2012 年 12 月、入居からの最大経過月数は 34 ヶ月である。地域の分
布では 47 都道府県すべてのデータが含まれ、対象契約件数が 100 件以下であるのは島根県のみ、1000 件以下であるのは福井県、山梨県の 2 県のみである。
なお、LICC 加盟には、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（以下、日管協という）の家賃債務保証事業者協議会（以下、協議会という）への加盟が条件となっている。協議会加盟事業者は協議会が制定した業務適正化のための自主ルール11を遵守する義務があり、今回のデータには違法な追い出し行為等による滞納期間の圧縮等の影響はほとんどないと考えられる。
５－２－２ LICC データの記述統計量
表 5-2 は、都道府県別の分析対象データ件数と家賃に関する記述統計量である。家賃の最大値は、3 大都市圏以外では概ね 10 万円前後、東京都の最大値は 23 万 9600 円であり、一般的な家賃帯に収まっている12。
家賃帯が一定幅に集中しやすい傾向がある。また、入居審査基準や滞納家賃督促業務等に各社特有のルールがあるため、家賃滞納データとしては入居者属性や滞納傾向に偏りがある可能性がある。
9
LICC 加盟会社の社名・本社所在地・売上は以下の通りである。売上は帝国データバンク(2014)のデータまたは各社が開示しているデータを記載している。
NO. 社名1 全保連(株)2 (株)リクルートフォレントインシュア
3 ジェイリース(株)4 (株)レジデンシャルサービス
5 アーク(株)6 (株)アルファー
7 (株)エム・サポート
8 エルズサポート(株)9 (株)ギャランティー・アンド・ファクタリング
10 (株)近畿保証サービス
11 興和アシスト(株)12 賃住保証サービス(株)13 ホームネット(株)
10

本社所在地
沖縄県那覇市
東京都中央区
大分県大分市
東京都港区
岩手県盛岡市
鹿児島県鹿児島市
福岡県福岡市
東京都新宿区
熊本県熊本市
兵庫県神戸市
大阪市中央区
千葉県千葉市
東京都新宿区

売上（億）
77.46
54.70
15.79
5.70
非公表
非公表
非公表
非公表
非公表
非公表
非公表
非公表
非公表

データクレンジング（削除）の概要は以下の通り。①登録データの住所を都道府県・市区郡町村に分解後、実在住所と照合（正規化）したが突合できなかった契約、②都道府県別の平均家賃の標準偏差家賃の 3 倍を超える契約と 1 万円未満の契約、③一般的に民法上の契約主体となれない年齢 17 歳以下の契約、100 歳以上の契約、④契約開始日 2010 年 2 月以前の契約、の条件でデータを削除。退去済み債権で債権譲渡が行われたものについては債権譲渡月までしか代位弁済データ登録が行われないため、債権譲渡月以降について補正用データを追加。なお、分析対象データは、当研究所と LICC との間で利用目的の限定及びデータ管理に関する義務等を定めた覚書を締結した上で、LICC から個人を特定できない状態で提供されたものである。
11「業務適正化のための自主ルール」及び「自主ルールに関する細則」は平成 21 年 2 月の国土交通省、東京都からの家賃債務保証業務の適正な実施を求める要請書面に基づき、平成 21 年 8 月に改訂されたものである。自主ルールでは違法な追い出し行為等の禁止等が定められている。自主ルールの運用については「業務適正化に係る自主ルールの運用に関する規定」があり、苦情調査、倫理紛争審査会の設置、会員に対する除名を含む処置等が定められており、措置実績もあるとのことである。
12
総務省統計局(2008)によれば、専用住宅の家賃の全国平均は 5 万 3,594 円、共益費・管理費は同 1,940 円、合計 5 万 5,534 円である。本データの家賃の全国平均は 5 万 9,709 円とやや高いが、公的住宅が含まれないた84

表 5-2 LICC 都道府県別 データ件数と家賃の記述統計量
都道府県
北海道
青森県
岩手県
宮城県
秋田県
山形県
福島県
茨城県
栃木県
群馬県
埼玉県
千葉県
東京都
神奈川県
新潟県
富山県
石川県
福井県
山梨県
長野県
岐阜県
静岡県
愛知県
三重県
滋賀県
京都府
大阪府
兵庫県
奈良県
和歌山県
鳥取県
島根県
岡山県
広島県
山口県
徳島県
香川県
愛媛県
高知県
福岡県
佐賀県
長崎県
熊本県
大分県
宮崎県
鹿児島県
沖縄県
全体

データ
件数
14,8003,236
7,073
18,170
4,379
2,707
4,959
7,087
3,951
5,712
28,343
43,206
101,691
36,729
1,668
1,961
4,037
554
717
1,029
2,049
4,108
27,2402,867
4,567
20,152
77,981
29,120
2,905
1,576
1,390
82
12,10317,000
1,461
3,484
4,660
6,855
1,606
110,563
5,019
10,70020,467
18,68814,247
6,383
29,477
728,759

家賃
平均 中央値 平均差 標準偏差比 標準偏差 最小
最大48,682 45,200 -3,482-0.19
17,960 10,000 119,750
44,853 43,000 -1,853-0.15
12,642 15,000 88,000
43,517 40,800 -2,717-0.22
12,493 13,000 89,500
48,581 46,000 -2,581-0.16
16,062 10,000 108,400
43,963 42,000 -1,963-0.17
11,431 10,000 79,000
47,021 45,000 -2,021-0.15
13,685 12,000 89,000
44,029 42,000 -2,029-0.17
12,213 10,000 89,000
50,123 50,000
-123
-0.01
15,084 13,000 99,000
48,555 47,000 -1,555-0.11
14,564 15,000 99,525
46,580 47,000
420
0.03
12,873 10,000 89,000
61,949 60,000 -1,949-0.10
19,493 14,780 129,500
60,200 58,000 -2,200-0.11
20,401 11,000 129,800
90,449 82,000 -8,449-0.23
37,331 10,000 239,600
72,805 69,000 -3,805-0.14
26,879 10,000 169,700
48,271 47,908
-363
-0.02
14,621 12,000 95,000
48,518 50,000 1,482
0.12
12,236 17,200 88,000
49,052 49,400
348
0.02
14,308 10,400 99,000
50,428 50,113
-315
-0.02
14,017 10,000 99,050
49,369 50,000
631
0.05
13,531 19,000 88,150
50,038 50,000-38
0.00
13,787 15,000 98,000
53,932 54,170
238
0.02
12,956 15,000 99,630
58,234 59,000
766
0.05
14,862 18,400 109,000
61,806 60,825
-981
-0.06
17,475 14,000 129,900
52,971 52,000
-971
-0.07
14,187 19,000 97,950
52,413 50,650 -1,763-0.13
13,924 14,050 98,000
60,610 60,000
-610
-0.03
19,292 10,000 129,970
62,809 61,000 -1,809-0.08
22,060 10,000 149,800
61,067 60,000 -1,067-0.05
20,152 10,000 139,900
51,904 50,000 -1,904-0.10
18,559 10,000 119,000
50,654 50,000
-654
-0.05
12,642 16,500 89,000
47,335 45,000 -2,335-0.19
12,240 20,000 88,000
55,232 55,000
-232
-0.04
6,155 45,000 69,500
48,384 47,000 -1,384-0.10
14,282 10,000 99,000
48,965 48,000
-965
-0.06
15,604 11,000 99,000
51,278 53,000 1,722
0.12
14,112 15,000 92,575
46,053 45,305
-748
-0.06
13,197 11,500 88,000
45,484 45,000
-484
-0.04
13,739 14,000 88,000
47,319 46,450
-869
-0.07
12,913 10,250 89,800
44,899 42,353 -2,546-0.20
12,580 14,000 89,000
49,878 48,000 -1,878-0.11
16,354 10,000 109,950
49,063 50,000937
0.08
12,474 15,000 88,800
48,185 47,500
-685
-0.05
13,894 14,000 89,150
47,247 46,000 -1,247-0.09
13,697 12,000 89,500
47,057 46,000 -1,057-0.08
13,727 10,000 89,900
43,323 42,000 -1,323-0.11
12,441 10,000 89,000
46,148 45,000 -1,148-0.09
13,101 10,000 88,000
49,839 48,000 -1,839-0.14
13,472 10,000 99,800
59,709 55,000 -4,709-0.18
26,025 10,000 239,600※家賃の単位は円めだと考えられる。また、同第 42 表によれば、東京都の借家居住世帯数 290 万 9,300 世帯のうち家賃 20 万円以
上の居住世帯数は 5 万 2,200 世帯であり全体の 1.79％である。

85

５－２－３ 滞納率・滞納損失率の算出
図 5-1 は、滞納率と滞納損失率の推移を経過月数毎に示したものである13。
滞納率は、経過月数 12 で 3.5％程度に達した後、安定する14。滞納損失率は、入居直後には1.7％と高いものの経過月数の経過とともに 0.6％程度に収束していく。経過月数が増加しても滞納損失率が下がらないということは、滞納額が増加していく、すなわち一部の滞納者は滞納したまま居住を継続している、または退去後も滞納家賃を返済していないということを示している。
0.6％程度の滞納損失率には、督促のための人件費その他のコストは含まれないため、実際に家主が負担する家賃滞納のコストはこの数倍になる可能性がある15。また、図 5-1 には示していな
いが、入居中契約者の滞納率は経過月数 12 頃にピークを迎え 2.7％程度である。これは、日管協調査 2012 年上期16の月末 1 ヶ月未収納額比率（1 ヶ月滞納であるのでほぼ滞納率に等しいと考えられる）3.3％よりも低く、本研究で用いたデータから得られた滞納率が、市場全体の滞納率よりも低い可能性があることを示している。
4.0%
3.5%
3.0%
滞
納 2.5%
率・
滞 2.0%
納損 1.5%
失
率
1.0%

滞納率
滞納損失率

0.5%
0.0%
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
経過月数（ヶ月）

図 5-1 家賃滞納率と滞納損失率の推移

13

用語の定義で記載したとおり、滞納率・滞納損失率には退去済み契約が含まれていることに注意。

14

入居直後は、支払い期日・金額・支払い先等をしっかり把握していないこともあり、家賃をうっかり支払い忘れることがあるため一時的に滞納率が上昇すると考えられる。
15
日本賃貸保証株式会社がホームページで公開している平成 24 年 10 月期決算では、売上(54.09 億)から当期純利益(4.72 億)を差し引いた金額(49.37 億)に占める損失処理費用(保証実行額)(7.4 億)の比率は 15％であり、全体では、損失額の約 6.7 倍のコストがかかることになる。ここから、全家賃収入に対する滞納コスト比率は 0.6％程度の損失✕6.7 倍＝約 4％程度となる可能性もある。
16
日管協短観は 2008 年度下期より半期単位に発表されており最新版は 2012 年度上期。調査項目に滞納率が含まれているが、日管協会員へのアンケート調査による景況感の一部としての滞納率調査であり実際の契約デー
タを使用した定量調査ではない。また 2008 年度下期の報告書によれば、滞納率＝未収額(保証会社からの代位
弁済分は未収とする)/集金額であり、件数ベースでの滞納率ではないことにも注意が必要である。また滞納率の分
母は集金額であるので滞納集計の対象は入居中のものに限られ、滞納を残したまま退去した契約者は含まれない
ことにも注意が必要である。なお 2012 年度上期の月末での 1 ヶ月滞納率は 3.3％(全国)、2 ヶ月以上滞納率は2.0％(全国)である。

86

図 5-2 は、滞納率を全体、滞納月数 4 以上および滞納月数 7 以上の推移を経過月数毎に示したものである。
滞納月数 4 以上とは、反復継続的な滞納17の状態に到達しているということであり、賃貸借契約の解除が成立するためのいわゆる信頼関係破壊法理が適用される可能性が極めて高い状態である。滞納月数 7 とは、滞納月数 3 で賃貸借契約の解除が行われ、即座に明け渡し訴訟が提起された場合に、公判、判決を経て、最短で強制執行が完了するタイミングである18。
全体の滞納率は経過月数 12 で 3.5％程度に達した後、ほぼその水準を維持するが、滞納月数4 以上、滞納月数 7 以上は、経過月数の増加とともに増加し、経過月数 24 で、滞納月数 4 以上は0.73％、滞納月数 7 以上は 0.40％となる。これは、滞納率の全体は大きく変化しないまま、滞納の内容が悪化する（滞納者数は増加しないが、滞納者のうち滞納月数の大きいものが増加していく）ということを示している。
4.0%
3.5%
3.0%
2.5%
滞
納 2.0%率

滞納率（全体）滞納率（4ヶ月以上）

1.5%

滞納率（7ヶ月以上）
1.0%
0.5%
0.0%
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
経過月数（ヶ月）

図 5-2 家賃滞納率 全体と滞納月数 4 以上、同 7 以上の推移

図 5-3 は、全滞納額に占める滞納月数 4 以上および滞納月数 7 以上の滞納額が占める割合の推移を経過月数毎に示したものである。
滞納月数 4 以上については、経過月数 24 で全滞納額の 60.8％を占め、経過月数 30 で 67.3％に達し、滞納月数 7 以上については、経過月数 24 で全滞納額の 43.3％を占め、経過月数 30 で49.5％に達する。これは図 5-2 で示した全体の 1％以下のごくわずかな反復継続的な滞納者によ

17

反復継続的な滞納とは、うっかり滞納等の軽微な滞納に対比する概念として社会資本整備審議会住宅宅地分
科会民間賃貸住宅部会で提示された用語であり、平成 21 年 11 月 10 日開催の同部会へ LICC が提出した参考
資料 3 には、「反復継続的な滞納者とは、賃貸借契約における信頼関係破壊に至るような滞納者であると考えるのが合理的であると思われ、一般的には滞納家賃総額が概ね 3 ヶ月を超える場合には反復継続的な滞納者と想定することができるのではないか。」と指摘されている。
18
民間賃貸住宅における建物明け渡し訴訟については、社会資本整備審議会、平成 22 年 7 月の中間とりまとめ
参考資料 70p に調査結果が掲載されており訴訟提起から判決確定・強制執行までの期間は平均で 4.6 ヶ月となっ
ている。

87

って滞納額の多くが占められているということである。
図 5-1 で記述したように、平均でみれば賃貸事業者にとって家賃の 0.6％程度の損失であるが、すべての賃貸事業者が等しく 0.6％程度の損失を受けるということではない。民間賃貸住宅は個人所有のものが全体の約 85％、個人経営者の年齢では 60 歳以上が 60.4％、所有戸数では 10 戸
以下が 28.3％、20 戸以下が 55.1％19と、高齢者による零細経営が多い。数百戸以上の賃貸住宅を所有する投資法人等の場合には家賃滞納による損失は十分に平準化される可能性があるが、小規模経営の例えば 8 戸所有の個人家主の場合には、反復継続的滞納者が 1％以下しかいないとしても、一度反復継続的滞納者が発生し 12 ヶ月滞納すると、該当年の滞納額は、全賃料の 1/8＝12.5％となり、経営に与える経済的、心理的影響は小さいとは言えない。

80.0%
70.0%
60.0%
全
滞
納 50.0%額に 40.0%対
する 30.0%比率 20.0%

全滞納額に対する比率（滞納4ヶ月以上）全滞納額に対する比率（滞納7ヶ月以上）

10.0%
0.0%

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
経過月数（ヶ月）

図 5-3 家賃滞納額比率 全滞納額に対する滞納月数 4 以上と同 7 以上の金額比率推移

５－２－４ 滞納 3 ヶ月に至った場合を目的変数とする 2 項ロジスティック回帰分析
表 5-3 LICC 家賃・年齢の記述統計量

19

家賃
一都三県
東京都
神奈川県
埼玉県
千葉県

平均
標準偏差
78,74133,881
91,90837,70873,44526,47062,611
19,34160,824
20,258最小10,00010,00013,00014,78014,000

最大
239,600
239,600
169,000
129,000
129,700

件数
61,681
30,612
11,117
7,433
12,519

年齢
一都三県
東京都
神奈川県
埼玉県
千葉県

平均
標準偏差
40.2
12.8
39.7
12.5
41.2
13.1
40.6
13.2
40.4
12.9

最小

最大

件数
61,681
30,612
11,117
7,433
12,519

20
20
20
20
20

93
93
90
91
93

社会資本整備審議会、平成 22 年 7 月の中間とりまとめ参考資料 10-12p を参照。

88

表 5-4 LICC データを用いた二項ロジスティック回帰分析結果
目的変数：家賃滞納月数3に至ったかどうか。至った＝1
説明変数

一都三県
東京都
オッズ比

家賃3万円未満ダミー
家賃3万円台ダミー
家賃4万円台ダミー
家賃5万円台ダミー
家賃6万円台ダミー
家賃7万円台ダミー
家賃8万円台ダミー
家賃9万円台ダミー
家賃10万円台ダミー
家賃11万円台ダミー
家賃12万円台ダミー
家賃13万円台ダミー
家賃14万円台ダミー
家賃15万円台ダミー
家賃16万円台ダミー
家賃17万円台ダミー
家賃18万円台ダミー
家賃19万円台ダミー
家賃20万円台ダミー
家賃21万円台ダミー
家賃22万円台ダミー
家賃23万円台ダミー
性別_男性ダミー
性別_女性ダミー
年齢20-24歳ダミー
年齢25-29歳ダミー
年齢30-34歳ダミー
年齢35-39歳ダミー
年齢40-44歳ダミー
年齢45-49歳ダミー
年齢50-54歳ダミー
年齢55-59歳ダミー
年齢60-64歳ダミー
年齢65-69歳ダミー
年齢70-99歳ダミー
居住地_埼玉県ダミー
居住地_千葉県ダミー
居住地_神奈川県ダミー
居住地_東京都ダミー
定数項

標準
誤差
0.54
0.24
0.19
0.15
0.13

2.31 ***
1.87 ***
1.67 ***
1.47 ***
1.23 **
baseline
1.21 *
0.14
1.44 *** 0.17
1.81 *** 0.23
0.95
0.17
1.31
0.22
1.63 *** 0.30
1.05
0.25
1.40
0.31
2.57 *** 0.52
1.66 *
0.47
1.50
0.50
3.07 *** 0.92
2.22 ** 0.75
1.59
0.74
1.71
0.88
1.26
0.75
1.80 *** 0.11
baseline
1.27 *
0.16
0.88
0.08
0.72 *** 0.07
0.78 ** 0.08
baseline
0.98
0.10
1.01
0.11
0.75 ** 0.10
0.67 *** 0.10
0.81
0.13
0.41 *** 0.10
0.89
0.08
0.78 *** 0.06
0.87 *
0.06
baseline
0.02 *** 0.00

オッズ比

標準
誤差
1.06
0.35
0.30
0.21
0.17

2.23 *
1.23
1.50 **
1.28
1.09
baseline
1.32 *
0.20
1.78 *** 0.27
2.13 *** 0.34
1.23
0.25
1.65 **
0.32
1.75 *** 0.37
1.13
0.31
1.53 *
0.38
2.97 *** 0.66
1.80 **
0.53
1.61
0.55
3.27 *** 1.01
2.40 **
0.83
1.73
0.81
1.84
0.96
1.36
0.81
1.82 *** 0.16
baseline
1.65 *** 0.30
1.08
0.14
0.88
0.11
0.78 *
0.11
baseline
1.12
0.17
1.10
0.18
0.89
0.16
0.79
0.16
0.90
0.22
0.61
0.20

神奈川県
標準
オッズ比
誤差
2.58 *
1.28
2.13 *** 0.55
1.25
0.32
1.21
0.28
1.11
0.26
baseline
1.34
0.32
1.03
0.31
1.29
0.40
0.63
0.30
0.54
0.33
1.30
0.63
0.88
0.54
0.94
0.70
0.71
0.73

1.69 *** 0.26
baseline
1.23
0.38
0.74
0.17
0.48 *** 0.12
0.88
0.20
baseline
0.95
0.23
0.93
0.25
0.89
0.25
0.68
0.22
1.14
0.37
0.45 *
0.22

埼玉県

千葉県

標準
オッズ比
誤差
3.75 *** 1.57
1.95 ** 0.62
1.86 ** 0.51
1.60 *
0.44
1.15
0.33
baseline
0.61
0.26
0.48
0.26
1.50
0.71
0.84

標準
誤差
1.02
0.63
2.15 *** 0.57
2.08 *** 0.52
2.01 *** 0.50
1.82 **
0.46
baseline
0.95
0.33
1.08
0.43
1.18
0.55

オッズ比

0.87

2.32 *** 0.47
baseline
1.06
0.37
0.80
0.21
0.53 ** 0.15
0.75
0.21
baseline
0.95
0.28
1.02
0.31
0.54
0.21
0.60
0.24
0.35 *
0.21
0.20 ** 0.15

1.79 *** 0.27
baseline
0.83
0.24
0.61 **
0.13
0.64 **
0.13
0.71
0.15
baseline
0.75
0.19
0.87
0.21
0.47 **
0.15
0.48 **
0.16
0.64
0.24
0.23 **
0.14

0.01 *** 0.00
0.02 *** 0.00
0.01 *** 0.00
0.01
0.00
***は1％水準で、**は5％水準で、*は10％水準で有意であることを示す。

サンプル数61,681
30,612
11,117
7,343
12,192
うち家賃滞納月数3 1,584 2.6%
833 2.7%
270 2.4%
191 2.6%
290 2.4%
疑似決定係数
0.016
0.018
0.020
0.037
0.019
χ2値
235.5
136.3
51.12
65.88
52.49
有意確率
0.000
0.000
0.002
0.000
0.000
家賃滞納月数3判別率
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
※家賃滞納月数3判別率とは、家賃滞納月数3に至ったサンプルに対する推定確率が0.5以上のものの比率

家賃滞納に至る理由には様々なものが考えられるが、その原因についての研究は十分ではない。今回のデータには、契約者の家族形態や年収、職業といった属性情報が含まれないため20 、20

本研究に使用したデータに属性情報等が含まれないだけではなく、LICC では代弁済情報データベースの運89

十分な分析を行うことはできないが、今回のデータに含まれる家賃、地域、年齢、性別について、分析を行った。
一般的に信頼関係が破壊されたと見なされ契約解除の条件となる滞納月数 3 に至ったかどうかを目的変数とし、家賃帯、性別、年齢区分、居住県をダミー変数化21したものを説明変数として二項ロジスティック回帰を行った。また、家賃は地域による差が大きいため、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県を対象地域とした。さらに、入居からの経過月数によって滞納率は変化するため、経過月
数 24 以上を分析対象とした。
表 5-3 は家賃、年齢についての記述統計量である。東京都の平均家賃が高く、標準偏差も大きいため最大の家賃も 24 万円弱と高い。
表 5-4 が、二項ロジスティック回帰分析の結果である。年齢については平均年齢が含まれる 4044 歳を、家賃については平均家賃が含まれる 7 万円台を、性別については女性を、都道府県については東京都をベースラインとした。
家賃帯別の影響を見ると、一都三県では、ベースラインの 7 万円台未満の全家賃帯で、有意に正の影響が見られるが、ベースライン以上の家賃帯でも、8、9、10、13、16、17、19、20 万円台でも正の影響が見られる。しかし、この傾向は、一都三県を都道府県別に見た場合には異なる傾向を示し、ベースライン以上の家賃帯で正の影響が見られるのは東京都のみであり、神奈川県、埼玉県、千葉県ではベースライン以上の家賃帯で正の影響が見られる区分はない。性別でみると、全ての場合で男性のほうが女性よりも滞納月数 3 に至る可能性は高い。年齢別に見ると、神奈川県、埼玉県、千葉県で 30-34 歳区分と 70-79 歳区分で負の影響が見られる。居住地では、明確な差があり、ベースラインの東京都に比べて、千葉県、神奈川県が負の影響を示しており、東京都の滞納率が高いことを示唆している。
この分析は、ロジスティック回帰モデルでありモデルの適合度の参考値としての疑似決定係数は、一都三県で 0.016、東京都で 0.018、神奈川県で 0.020、埼玉県で 0.037、千葉県で 0.019 といずれも非常に低いが、χ二乗検定の結果は１％水準で有意である。また、モデルから算出される家
賃滞納月数 3 に至るかどうかの確率が 0.5 を超えるものはゼロである。したがって、LICC データを用いたこのモデルは、滞納月数 3 に至るかどうかの説明力を十分に持つモデルとはいえず、各説
明変数のオッズ比のみが意味を持つモデルである22。
５－３ 家賃滞納による社会的損失の試算
本項では家賃滞納による社会的損失の金額試算を行い、そのほかの外部不経済性についての整理を行う。
家賃滞納による社会的損失は、計測可能なコストと計測不可能なコストがあり、5-3-1 から 5-3-3では計測可能な家賃滞納による未収額および対応のための人件費等のコストについて、5-3-4 か営に必要な最小限の個人情報しか保持しておらず、氏名、生年月日、性別以外の個人属性情報はそもそも LICC
データには存在しない。
21
連続変数である家賃と年齢をダミー変数としたのは、家賃滞納率を家賃別、年齢別に集計した結果、線形関係が見られなかったためである。家賃帯別の滞納率は、8-10 万円を底にしたバスタブ曲線のような変化を見せる。
22
本章では家賃滞納について、5-2 で扱う LICC データを用いたモデル、5-3 で扱う RFI データを用いたモデル、5-4 で扱う家賃滞納アンケートデータを用いたモデルと 3 段階でモデルを発展させている。

90

ら 5-3-6 では計測不可能な家主が受ける心理的・身体的被害および犯罪等の誘発によるコストについて述べる。
５－３－１

民間賃貸住宅における家賃滞納による損失の金額試算

家賃滞納による損失の金額は以下のように試算できる。
家賃滞納による損失＝家賃総額✕損失率+滞納督促等のための人件費等のコスト
日本全体の民間賃貸住宅の家賃総額は、民営借家総数約 1,340 万戸、共益費等を含む平均
家賃は 5 万 5,528 円である23ことから年間の家賃総額は、約 8 兆 9,289 億円となる。
民間賃貸住宅における家賃滞納額は、退去済みの未払いも含めると時間の経過とともに収束することなく増加する。それでも平均で見れば毎月の家賃に対して 0.6％程度の損失であることから、日本全体の家賃滞納による直接の損失（未払い額）は、年間家賃総額約 8.9 兆円の 0.6％である
536 億円となる。
この損失には家賃滞納が発生した場合に、代位弁済したり督促を行ったり、訴訟等を行うコストは含まれていない。これらのコストを試算するために家賃債務保証会社の決算情報を用いる24。業界大手である日本賃貸保証株式会社はホームページで決算情報を公開しており25、それによれば最新の売り上げは 90 億 6,800 万円であり、家賃損失額（保証実行額26）は 11 億 7,100 万円となっている。ここから、当期純利益 7 億 7,400 万円を差し引いた 71 億 2,300 万円が滞納督促等のための人件費等のコストを見なすことができる。これは家賃損失額（保証実行額）の 6.08 倍に相当する。
ここから、民間賃貸住宅の家賃滞納による損失は、直接の損失額 536 億円にその 6.08 倍のコスト＝3,259 億円を加え、総額では 3,795 億円となる。
また、家賃債務保証会社は家賃滞納の処理を専門に行う事業会社であるため、十分な人員体制とノウハウを保有していると考えられることから、一般の家主や不動産管理会社よりも損失率が低い可能性がある。そのため、社会全体での民間賃貸住宅の家賃滞納の損失は年間 5,000 億円を優に超えると考えるのが妥当であろう。
５－３－２ 公営住宅における家賃滞納の損失の推定
公営住宅の家賃滞納等による未回収額は各種報告書で報告されている。たとえば、福岡市（2011）によれば、各政令指定都市の現年度の市営住宅の家賃未収率は、札幌市（1.01％）、仙台市（1.58％）、さいたま市（2.28％）、千葉市（4.07％）、川崎市（3.89％）、横浜市（1.50％）、相模原市（1.45％）、新潟市（1.66％）、静岡市（5.18％）、浜松市（2.58％）、名古屋市（1.26％）、京都市（2.91％）、大阪市（0.80％）、堺市（3.56％）、神戸市（0.65％）、岡山市（5.37％）、広島市（1.52％）、北九州市（1.70％）、福岡市（0.88％）となっている。そのほか東京都（2008）によれば東京都の家賃未収率は 4.29％である。
都市によって未収率は大きく異なるが、これらの全都市の家賃総額と未収額から未収率を計算
23

総務省統計局(2008)による。なお、表 5-2 で示した LICC データの平均値は 5 万 9,709 円、中央値は 5 万
5,000 円であるため、日本全体の家賃の中央値と平均値は大きくは乖離していないと考えられる。
24
日本賃貸保証株式会社以外には詳細な家賃損失額を公表している会社はないが、この会社は 1995 年から家賃債務保証業を行っている大手であるため、業界の実態に近いと考えることができると思われる。
25
http://jid-net.co.jp/company/financial_report.php
26「ご契約者様の契約解除に伴い確定した、年間未納賃料債務金額の合計です」とされている。

91

すると 2.57％となり、未収額の合計は 48 億 1669 万円である。
未収率が、民間賃貸住宅の 0.6％よりも大幅に高いのは、民間と行政の家賃滞納に対する対応
方針の違いであろう。行政は専門知識や経験を持たない公務員が家賃滞納に対応していること、
自治体住民でもある入居者からのクレームを恐れる傾向があると考えられる。
日本全体の公営住宅数は約 301 万戸、共益費等を含む平均家賃は 2 万 3,462 円であり27年間の家賃総額は 8,474 億円となる。未収率を 2.5％とすると未収額は 212 億円となるが、家賃債務保証会社と同じように 6.08 倍の人件費等のコストがかかると想定すると、そのコストは 1,289 億円、全体の損失は 1,501 億円となる。
５－３－３ 社会全体の家賃滞納による直接の損失
以上のような試算から、民間賃貸住宅と公営住宅を合わせた家賃滞納による損失は優に 5,000
億円以上にのぼると考えられる。これは生活保護住宅扶助費の年間予算とほぼ同額である。
５－３－４ 家主の受ける心理的・身体的被害
家主は家賃滞納が起きた場合に、自主管理であれば自らその対応にあたらなければならず、管理委託している場合にも、訴訟等が必要となれば自らの名義で訴訟を起こさなければならない28。
それらの心理的負担だけではなく、家賃滞納が原因で家主が殺害される事件すら起きている。
2011 年 5 月に発生した鹿児島県指宿市の家主夫婦が殺害された事件（西日本新聞：2011）や2014 年 6 月の千葉での 98 歳の家主が殺害された事件（朝日新聞：2014）等である。
また、家賃滞納は平均的に発生するものではなく一部の反復継続的な滞納者によって発生するものであり、たまたま反復継続的滞納者に遭遇した小規模家主は、その経営に大きな影響を受ける可能性がある。
５－３－５ 家賃滞納による犯罪の誘発
家賃滞納による経済的困窮を原因とした犯罪も発生している。2007 年には家賃 4 万円を支払う
ために強盗殺人を働いたとされる事件（産経新聞：2007）や、銚子市で 2014 年に起きた家賃滞納による明渡しの強制執行当日に中学 2 年生の娘を殺害するという痛ましい事件（読売新聞：2014）なども起きている。
５－３－６ その他
家賃滞納を起こすと連帯保証人がいる場合には連帯保証人にその請求が行く。それによって連帯保証人の自宅等が差し押さえられたりする事例もありそういったことがあると連帯保証人の心理的経済的負担は大きく、人間関係も破壊される。
また、訴訟等になれば直接の訴訟費用だけではなく、そのための行政コストも当然かかる。最近
では家賃滞納を専門的に取り扱う弁護士事務所も多数ある。
さらに、本人にとっても滞納した家賃はいずれ支払わなければならず、次の入居先が見つからな
27

総務省統計局(2008)による。公社・都市再生機構含む。

28

サブリースの場合にはこのようなことはない。入居者との契約当事者となる貸主はサブリース会社であり、家主は家賃督促も訴訟の場合にも基本的には当事者とはならない。しかしサブリース会社の従業員にとっては大きな負担
となる。

92

い場合にはホームレスにならざるを得ないケースもある。
以上のように、家賃滞納には無視できない様々な大きな外部不経済性が存在するのである。
５－４ 職業・年収等の個人属性と家賃滞納の関係
本節では、職業や年収等の個人属性および敷金の有無等が家賃滞納とどのように関係しているか RFI データを用いた分析を行う。
５－４－１ RFI データの概要
本研究では、RFI29が家賃債務保証している契約のうち、2008 年 10 月に保証審査申込があり、実際に入居したもので分析に必要な属性データが欠落していないものを使用した30。
一般的な賃貸不動産管理会社等の管理システムでは、物件住所や氏名、勤務先を含む連絡先等の情報はデータ化されていることが多いものの、年収や職業、前の住居形態といったデータは入居申込書等の紙情報としてしか存在していない場合が多い。そのため、分析に使用できるデー
タが揃っていることは少なく、物件が特定地域に偏っていたり、高額家賃の契約が非常に少ないといった偏りがあることも多い。
RFI は、数百社以上の不動産会社を取引先として持つためデータの偏りが少なく、分析に必要な情報もデータ化されているという特徴がある。ただし、一般的な不動産会社での賃貸契約では、
親族等の個人を連帯保証人とすることも多いが、RFI の契約では基本的に個人の連帯保証が付いていない。このことが、分析結果に影響を及ぼしている可能性があることに留意する必要がある。
しかし、今後の高齢化の進展等を考慮すれば、個人の連帯保証が付与されている契約は減少していくことが想定され31、将来の住宅セーフティネットを考えるためには、むしろ個人の連帯保証人が付与されていない RFI データを利用した本研究の結果が適しているとも考えられる。
また、分析対象とした RFI データの保証審査申込月を 2008 年 10 月としたのには理由がある。
前月の 2008 年 9 月に、当時業界最大手であった株式会社リプラスが経営破綻した結果、業界は大混乱に陥り、その受け皿として RFI は、突然大量の保証審査申込みを受け付けなければならな
い状況となった。その結果、RFI は、十分な審査が行えず、申込者のほとんどの保証を受託せざるを得ないという特殊な状況に置かれた32。このため、通常であれば、厳しく審査される生活保護受給予定者や、職についていないといった属性の契約が多数含まれており、家賃滞納の分析に適していると考えられるのである。

29

株式会社リクルートフォレントインシュアは、株式会社リクルートホールディングスの子会社で 2006 年 12 月に家賃債務保証事業を開始した。
30
使用したデータには物件住所、物件名、部屋番号、契約者氏名等は含まれていない。
31

帝国データバンク(2014)によると、「2008 年度は事業者数 29 社が判明し総収入高 238 億 3,500 万円であったが、2012 年度は同 43 社判明し、総収入高は約 2.3 倍の約 542 億 4,000 万円となった」「家主が収益性の悪化を防ぐため、家賃債務保証サービスを利用する風潮が高まり」とされており市場は急激に拡大していることから、個人の連帯保証が付与されている契約は減少しているものと思われる。
32
RFI 社によれば、本研究に使用したデータの保証申込に対する審査承認率は 98％以上を超えるとされている。
その後は人員増強や審査システム改修等により、そのような状況は無くなっているとのことであり、今回使用したデータは偏りの少ない非常に貴重なデータといえる。

93

５－４－２ RFI データの記述統計量
表 5-5 は都道府県別の分析対象データ件数と家賃に関する記述統計量である。
表 5-5 RFI 道府県別 データ件数と家賃の記述統計量
都道府県

データ
件数

北海道
500
青森県
4
岩手県
106
宮城県
193
秋田県
4
山形県
1
福島県
16
茨城県
203
栃木県
51
群馬県
70
埼玉県
398
千葉県
297
東京都
2,112
神奈川県
678
新潟県
富山県
27
石川県
56
福井県
20
山梨県
10
長野県
1
岐阜県
13
静岡県
88
愛知県
284
三重県
75
滋賀県
23
京都府
63
大阪府
775
兵庫県
266
奈良県
20
和歌山県
51
鳥取県
島根県
岡山県
6
広島県
15
山口県
8
徳島県
14
香川県
49
愛媛県
49
高知県
12
福岡県
284
佐賀県
6
長崎県
3
熊本県
55
大分県
1
宮崎県
7
鹿児島県
43
沖縄県
46
合計
7,003
合計(除東京） 4,891

平均

中央値

54,14349,55051,613
57,83858,75060,00049,52556,24049,51750,13470,76066,243
119,60285,08750,26750,84949,45460,66047,00062,24254,75472,362
61,641
61,874
65,831
79,252
66,30264,91949,10855,061
61,53358,17546,81846,942
51,08647,26363,54355,71750,00048,09799,32548,00046,28952,27882,736
66,81650,95050,00052,00059,00056,00060,00042,50042,40048,31550,00067,22563,250101,000
75,20051,40051,05050,00062,57547,00060,00053,25069,45058,02563,00063,00072,00063,00066,50050,00047,18457,50051,45048,02546,30052,40048,35059,00050,50042,00043,31599,32543,00044,00051,15070,00062,000

家賃
標準
平均差
偏差比
-3,193
-0.14
450
0.06
387
0.03
1,162
0.06
-2,750-0.44
00.00-7,025-0.48-13,840-0.86-1,202
-0.08
-134
-0.01
-3,535-0.15-2,993-0.13-18,602-0.28-9,887
-0.24
1,133
0.10
201
0.02
546
0.02
1,915
0.17
0
0.00
-2,242-0.10-1,504-0.11-2,912-0.13-3,616
-0.24
1,126
0.09
-2,831-0.12-7,252-0.23-3,302
-0.11
1,581
0.07
892
0.06
-7,877-0.38-4,033-0.13-6,725
-0.24
1,207
0.09
-642
-0.06
1,314
0.09
1,088
0.12
-4,543-0.16-5,217-0.27-8,000-0.51-4,782-0.29
00.00-5,000-0.42-2,289-0.19-1,128-0.08-12,736-0.25-4,816
-0.16

年収
標準
標準
最小
最大
平均
最小 最大
偏差
偏差
23,191 16,100 217,000 344 170
15 1,500
7,448 40,000 58,200 363 212 130 580
11,329 22,000 91,700 343 259 100 2,400
19,828 18,000 120,000 348 183
90 1,300
6,185 55,000 68,000 493 302 190 800- 60,000 60,000 400- 400 400
14,487 31,000 74,000 353 212 100 900
16,157 21,000 128,000 396 211
8 1,400
15,375 25,000 86,500 323 123 130 750
17,773 21,260 120,000 348 168 100 1,000
24,244 13,720 177,000 415 293
25 4,050
22,591 26,000 150,000 418 263 100 3,000
66,483 10,660 894,500 670 649
36 9,500
40,848 11,550 330,000 481 307 100 3,000
11,275 23,000 76,900 353 132 150 700
10,360 26,300 73,250 330 165
70 80022,615 23,000 135,000 393 320
90 1,520
11,246 31,000 72,000 412 125 200 660- 47,000 47,000 360- 360 360
22,610 41,500 127,000 547 616 230 2,576
13,907 30,350 100,000 361 158
72 80022,148 31,500 177,000 452 261
90 2,760
15,319 30,000 88,000 405 211 100 1,500
13,119 37,000 86,000 322
87 192 550
24,039 25,000 140,000 364 235 100 1,500
32,001 11,000 259,400 430 256
20 3,000
29,852 15,000 280,000 397 346
85 5,000
23,708 23,000 113,000 468 514 110 2,000
13,958 20,000 85,000 344 181
70 1,000
20,921 35,000 90,000 540 507 100 1,500
31,207 35,000 165,000 304 114 108 546
27,804 35,000 120,000 269
96 150 400
14,062 27,000 75,000 285 127 160 600
11,583 24,300 80,000 340 165 120 900
14,141 22,000 102,000 345 189
16 1,000
8,771 33,050 62,100 283 106 140 500
27,555 10,500 209,000 403 233
60 2,000
19,657 40,500 94,800 408 395 160 1,200
15,620 40,000 68,000 393 272 180 700
16,699 22,315 83,000 330 193
30 996- 99,325 99,325 400- 400 400
11,986 34,000 64,000 400 199 100 650
11,963 23,000 80,000 257 179
80 1,300
14,398 27,300 88,000 328 275
70 1,800
50,254 10,500 894,500 484 434
8 9,500
29,456 10,500 330,000 403 258
8 5,000※家賃の単位は円。年収の単位は万円

データは 45 都道府県に分布するが、件数の非常に少ない県もある。東京都は平均家賃が 12万円近くと突出して高く、標準偏差も 6.6 万円と非常に大きい。年収も平均 670 万円、標準偏差94649 万円となっており特殊なエリアと言える。この結果は表 5-2 で示した LICC の東京都の記述統
計量とやや異なる。LICC では平均 90,449 円、標準偏差 37,331 円であるがそれよりも平均が高く、標準偏差も大きい。これは LICC が 13 社の家賃債務保証会社のデータを集めたものであるのに対して、RFI のデータがやや偏っている可能性を示唆している。
５－４－３ 目的変数の設定：家賃滞納と居住継続の関係
LICC データを用いた分析と同様に家賃滞納月数 3 に至ったかどうかを目的変数とする。この目
的変数は、「一般的に信頼関係が破壊されたと見なされ契約解除の条件となる滞納月数33」とされているが、本節では、まずこの目的変数を居住の安定性の観点からその妥当性を検証する。
すなわち、滞納を起こした月を基準に、1 年後に入居を継続しているのか、退去しているのか、滞納額は増加しているのか減少しているのか、を検証している。
表 5-6 は基準の状態から 1 年後の状態と滞納月数の増減を集計したものである。
表 5-6 RFI 都道府県別 データ件数と家賃の記述統計量
1年後の状態
1年後の滞納月数
入居中 退去済 小計 入居中 退去済 ゼロ
減少
同じ
増加
滞納なく入居後3ヶ月経過
3,669 1,042 4,711 77.9% 22.1% 92.9%
7.1%
最初に1ヶ月滞納となった月 2,626 1,186 3,812 68.9% 31.1% 62.7%- 22.7% 14.6%
最初に2ヶ月滞納となった月675
547 1,222 55.2% 44.8% 24.1% 28.0% 15.4% 32.6%
最初に3ヶ月滞納となった月285
449
734 38.8 % 61.2% 15.1% 27.7% 10.6% 46.6%
最初に4ヶ月滞納となった月120
401
521 23.0% 77.0% 12.7% 21.1%
8.1% 58.2%
最初に5ヶ月滞納となった月65354
419 15.5% 84.5% 13.4% 14.6%
7.4% 64.7%
最初に6ヶ月滞納となった月35
304
339 10.3% 89.7% 10.6%
9.7%
5.9% 73.7%※N=7,003だが、各基準月に契約が重複して含まれるため合計は7,003とはならない。
基準月

滞納月数 2 までは、1 年後に入居を継続している契約が過半数を超えるのに対し、滞納月数 3に到達してしまうと 1 年後の入居中率は 38.8％と半数を下回る。1 年後の入居中率は滞納月数の増加とともに下がっていき、1 年後に滞納額が減少またはゼロになる比率も下がっていく。入居後に何らかのきっかけから、滞納月数が 3 になってしまうと、それが悪化しやすいことが分かる。
一方、入居後 3 ヶ月間滞納が無かった場合には、1 年後の入居中率は 77.9％と高く、滞納ゼロ
も 92.9％と高いことから、滞納するかどうかは入居時点でかなり高い確率で決まっていることが示唆されている。
また、滞納月数 3 以上になると、1 年後には 60％以上が退去しており滞納額がゼロになる比率
は 20％以下で、入居者にとっては返済しなければならない滞納額が増加しつつも、結局は退去しなければならない状況になる可能性が高い、ということを示している。家賃滞納が解消される可能性を基準に考えれば、建物明渡し訴訟において、滞納月数 3 以上で信頼関係が破壊されたと見なされ、契約解除が認められる判決が下されることが多いことは、実情に即していると言える。
これらのことから、居住の安定が損なわれる可能性が高い滞納月数は 3 ということができる。滞納
月数 3 を超えると居住の安定に大きな影響がある、ということ自体が重要な発見であり、たとえ家賃滞納が発生したとしても、滞納月数 3 に至らないようにすることが、居住の安定に重要な要素であ33

佐藤(2010)は、「家賃滞納の場合、一般的には 3 ヶ月程度の滞納が、解除が認められる一つの目安とされているとこと」と述べている。

95

ることを示している。
上記の結果から、目的変数には滞納月数 3 に至ったかどうか、とすることは妥当であると考えられる。
５－４－４ 滞納 3 ヶ月に至った場合を目的変数とする 2 項ロジスティック回帰分析
家賃滞納月数が 3 に至るかどうかを目的変数として、説明変数に共益費等を含む月額家賃合計額、敷金の有無、本人年収、本人年収に占める年間家賃額比率、職業、生活保護受給の有無、性別、年齢、入居者、緊急連絡先、保証審査申込から入居までの日数、前の住居形態、国籍を用いて、二項ロジスティック回帰分析を行った。
集計に用いた RFI データには、1DK・2DK といった間取の種類、転居理由、前の住居の連帯保
証人と本人の関係といった情報が含まれていたが、目的変数に対して有意な影響が見られなかったため推計結果に含めなかった。 国籍については、同様に影響は見られないものの、一般的に外国籍の入居者を避ける傾向があると言われている34ことから、国籍の影響が見られないことを明示するために、推計結果に含めた。
また、RFI データから独自に算出した説明変数として、保証審査申込から入居までの日数があり、これは RFI へのヒアリングにより経験的に家賃滞納に影響があるとされたもので、分析の結果、影響が見られたため説明変数に採用することとした。一方、本人年収に占める年間家賃合計額比率
については、一般的に家賃は月収の 30％程度以下が望ましいとされている35が、推計結果では影響が見られず、それを明示するために、推計結果に含めた。
説明変数には、家賃、本人年収、家賃年収比率、年齢等の量的変数が含まれるが、これらの変数と家賃滞納率は必ずしも比例関係にはないためダミー変数化した36。家賃額と年齢についてダミ
ー変数が適していることは宗(2014a)でも示されている。また、実際のデータには、職業であれば自営業や学生、年金生活者、無職等、緊急連絡先には親、兄弟以外の親族、友人知人等、細かい区分が含まれるが、分析を行う過程で適宜集約している37。
さらに、東京都が特殊なエリアであることは、家賃・年収の記述統計量からも明らかであり、宗(2014a)でも、東京都の特殊性が指摘されているため、全国、東京都以外、東京都の 3 ケースについて分析を行った38。なお、分析結果には各ダミー変数のサンプル数(表 3 で n と表記)と全データ数(同 N と表記)に対する比率(同 n/N と表記)を表示してある。
34

あんしん賃貸住宅推進協議会(2009)は、「外国人への賃貸住宅への入居が必ずしも円滑に行われていない」と指摘している。
35
海老塚(1992)は、「年収の 5 年分の住宅を実現することが、現在の住宅政策の目標とされている。これは賃貸住宅で言えば、家賃負担率 25％を目標とすることと等価になる」と述べている。
36
ステップワイズ法を併用しながら、家賃は 5 万円刻み、2 万円刻み等、年収も 200 万円刻み等、家賃年収比も10％刻み、入居まで日数も 1，3，5，7 日等、年齢も 5 歳刻み等試行錯誤しながらダミー変数を設定した。
37
職業その他は、自営業・学生・年金が主な収入・生活保護受給・無職・未選択の場合である。生活保護受給者
は RFI の審査申込書では職業として扱われているが、実際には就業しているケースもあるため、その他に含め生活保護受給ダミーを独立したダミー変数とした。緊急連絡先その他は、子・親族・配偶者・友人知人・会社関係・未選
択・その他の場合である。前住居その他は、公団・社宅・その他・未選択の場合である。外国籍については、国別、地域別で分析を行ってみたが、有意差が見られず、外国籍として集約した。
38
地域では、首都圏を一都三県に分ける、首都圏、関西圏、名古屋圏等に分ける等、家賃額では全国を一定の家賃区分でケース分けするなどを行ったが、非常に解釈しにくい結果となったため、今回の 3 ケースを選択した。しかし、地域によって家賃水準・所得水準が異なるため、サンプル数を大幅に増やすことができれば、地域を細分化して分析を行うことができる。それは今後の課題の一つである。

96

表 5-7 RFI データを用いた二項ロジスティック回帰分析結果
目的変数：家賃滞納月数3に至ったかどうか。至った=1
N=7,003 全国
説明変数
標準 東京都以外 標準 東京都
標準
誤差 オッズ比
誤差 オッズ比
誤差ｎn/N オッズ比
4万円未満ダミー
620 8.9%
1.27
0.29
1.11
0.28
0.56
0.64
4万円台ダミー743 10.6%
1.29
0.26
1.10
0.25
2.47
1.54
5万円台ダミー
1,047 15.0%
1.11
0.21
0.99
0.20
1.55
0.79
6万円台ダミー
1,071 15.3%
1.04
0.19
0.90
0.18
1.76
0.83
baselinebaselinebaseline
7万円台ダミー816 11.7%
8万円台ダミー687 9.8%
1.48 **
0.29
1.61 **
0.35
1.52
0.68
家賃
9万円台ダミー451 6.4%
1.66 **
0.37
1.51
0.42
2.54 **
1.13
10万円台ダミー
319 4.6%
1.43
0.37
1.62
0.56
1.80
0.86
11万円台ダミー
220 3.1%
1.38
0.43
1.83
0.74
1.64
0.93
12万円台ダミー
202 2.9%
1.81 *
0.55
1.93
0.82
2.64 *
1.44
13万円台ダミー
134 1.9%
2.73 *** 0.87
2.11
1.04
5.67 *** 3.06
14万円以上ダミー
693 9.9%
3.44 *** 0.84
2.48 **
0.95
5.58 *** 2.75
無しダミー
2,128 30.4%
1.78 *** 0.15
1.74 *** 0.17
1.97 *** 0.37
敷金baselinebaselinebaseline
有りダミー
4,875 69.6%
200万円未満ダミー
383 5.5%
1.20
0.37
1.37
0.49
0.83
0.70
200万円台ダミー
1,268 18.1%
1.60 **
0.35
1.72 **
0.45
1.51
0.74
300万円台ダミー
1,827 26.1%
1.62 *** 0.29
1.64 **
0.36
1.70
0.61
400万円台ダミー
1,254 17.9%
1.32
0.23
1.22
0.26
1.55
0.50
baselinebaselinebaseline
500万円台ダミー
721 10.3%
本人年収600万円台ダミー
466 6.7%
1.28
0.26
1.12
0.30
1.61
0.55
700万円台ダミー
313 4.5%
0.74
0.20
0.66
0.24
0.96
0.40
800万円台ダミー
208 3.0%
1.05
0.29
0.71
0.32
1.39
0.57
0.52 **
0.15
0.21 **
0.13
0.90
0.37
900-1200万円未満ダミー 283 4.0%
1200万円以上ダミー
280 4.0%
0.62
0.19
0.60
0.29
1.01
0.46
20％未満ダミー
2,573 36.7%
1.02
0.20
1.21
0.28
0.59
0.22
家賃
20％台ダミー
2,832 40.4%
1.23
0.16
1.24
0.20
1.17
0.26
年収比
30％以上ダミー
1,598 22.8%
baselinebaselinebaseline
会社員ダミー
4,849 69.2%
0.60 *** 0.06
0.60 *** 0.07
0.60 *** 0.12
公務員ダミー
232 3.3%
0.15 *** 0.08
0.14 *** 0.08
0.27
0.28
職業
パート・アルバイトダミー
544 7.8%
1.32 *
0.22
1.32
0.24
1.54
0.64
その他ダミー
1,378 19.7%
baselinebaselinebaseline
36 0.5%5.26 *** 2.00
3.84 *** 1.63 17.96 *** 18.46
生活保 有りダミー
baselinebaselinebaseline
6,967 99.5%
護受給 無しダミー
男性ダミー
4,680 66.8%
1.94 *** 0.19
1.97 *** 0.23
2.11 *** 0.41
性別baselinebaselinebaseline
女性ダミー
2,323 33.2%
20歳台ダミー
2,714 38.8%
2.01 *** 0.49
1.87 **
0.51
2.08
1.15
30歳台ダミー
2,194 31.3%
1.73 **
0.42
1.74 **
0.48
1.39
0.76
1,087 15.5%
2.82 *** 0.68
3.12 *** 0.85
1.94
1.06
年齢 40歳台ダミー
50歳台ダミー697 10.0%
2.60 *** 0.65
2.67 *** 0.75
2.23
1.23
baselinebaselinebaseline
60歳以上ダミー
311 4.4%単身ダミー
4,992 71.3%
2.89 *** 0.92
2.64 **
1.08
2.91 **
1.50
入居者 家族入居ダミー
1,680 24.0%
2.16 **
0.71
2.38 **
1.00
0.99
0.56
baselinebaselinebaseline
その他ダミー
331 4.7%
親ダミー
4,733 67.6%
0.50 *** 0.06
0.55 *** 0.08
0.37 *** 0.09
緊急連絡先兄弟ダミー
923 13.2%
0.74 **
0.10
0.79
0.12
0.58 **
0.16
baselinebaselinebaseline
その他ダミー
1,347 19.2%
1,227 17.5%
2.25 *** 0.21
1.96 *** 0.22
3.28 *** 0.60
入居まで 7日以内ダミーのbaselinebaselinebaseline
8日以上ダミー
5,776 82.5%
家族所有ダミー
1,500 21.4%
0.63 *** 0.09
0.63 *** 0.10
0.65
0.23
本人所有ダミー616 8.8%
0.53 *** 0.11
0.55 **
0.14
0.57
0.23
前住居
賃貸ダミー
3,906 55.8%
1.11
0.13
1.00
0.13
1.58 *
0.42
baselinebaselinebaseline
その他ダミー981 14.0%
外国籍ダミー
262 3.7%
0.76
0.15
0.76
0.19
0.66
0.23
国籍
baselinebaselinebaseline
日本国籍ダミー
6,741 96.3%
定数項
0.01 *** 0.01
0.01 *** 0.01
0.01 *** 0.01***は1%水準で、**は5%水準で、*は10%水準で有意であることを示す。

97

サンプル数
7,003
4,891
2,112
10.5%
10.9%
9.6%
うち家賃滞納月数3
735
532
203
疑似決定係数
0.101
0.094
0.161
475.8
315.9
214.5
χ2値
0.000
0.000
0.000
有意確率
2.0%
1.1%
7.9%
家賃滞納月数3判別率※家賃滞納月数3判別率とは、家賃滞納月数3に至ったサンプルに対する推定確率が0.5以上のものの比率

全国、東京都以外、東京の 3 ケースについて家賃滞納月数 3 に至るかどうかを目的変数として二項ロジスティック回帰分析を行った結果が表 5-7 である。
説明変数の影響を順に見ていくと、12 万円以上の高額家賃でオッズ比が統計的に有意に高いことが特徴的である。宗(2014a)では、5-6 万円以下の家賃帯で滞納確率が高いことが示されているが、職業等の属性情報を付加すると家賃額の影響が小さくなるということである。ただし、この傾向は東京都において顕著にみられるが、東京以外では 14 万円以上でオッズ比が 2.48(5％水準有意)と高いだけであり、全国の傾向は東京都の影響を受けていると思われる。
敷金の有無では、敷金無しの場合にはオッズ比が 1.74-1.97(いずれも 1％水準有意)と高く、ケースによる差は小さい。本人年収では、全国と東京都以外では 200 万円台、300 万円台でオッズ比が高く、900-1200 万円台でオッズ比が低くなっているが、東京都では影響が見られない。家賃
年収比では、3 ケースとも有意水準の影響が見られず、職業では、会社員、公務員のオッズ比が低い。生活保護を受給している場合には、サンプル数が全体で 36 と少ないものの、3 ケースとも 1％
有意水準でオッズ比が全国：5.26、東京都以外：3.84、東京都：17.96 と非常に高くなっている。
性別では、男性のオッズ比が高い。年齢では、60 歳未満のオッズ比が高くなっており、これはベースラインである 60 歳以上の滞納確率が低いことを示すが、東京都では年齢影響が見られない。
入居者では単身の場合、家族入居の場合にオッズ比が高いが、ベースラインとなっている入居者：
その他とは、契約者本人ではない、例えば学生の子供等の場合が考えられる。緊急連絡先が、親や兄弟となっている場合には、それ以外の場合よりもオッズ比が低く、家族間の人間関係が密な場
合に滞納確率が低い、ということが推察される。保証審査申込から入居までの日数が、7 日以下の場合には、オッズ比が 1％水準有意で 1.96-3.28 となっている。これは、通常の引越とは異なり、何らかの理由で前の住居を退去せざるを得ず、急いで入居する必要がある入居者等が滞納する傾向があることを示唆している。入居者が外国籍である場合については、オッズ比は 0.66-0.76 と低いものの有意水準ではなかった。このような結果から、居住の安定に大きな影響を及ぼす滞納月
数 3 に至る原因は、家賃額や年収、家賃の年収比率といった経済的原因だけではないことが考えられる。住宅扶助費を毎月確実に支給される生活保護受給者のオッズ比がいずれも 1％水準有意で 3.84-17.96 と非常に高いことも、経済的要因以外の滞納原因があることを強く示唆している。また、経済的要因以外の影響があるとすれば、家賃額や年収、入居者の属性等から事前に家賃滞納の可能性を精緻に判断することは極めて困難である可能性が高い
この分析は、ロジスティック回帰モデルでありモデルの適合度の参考値としての疑似決定係数は、
全国で 0.101、東京都以外で 0.094、東京都で 0.161 となっており 5-2-4 で示した LICC データを用いたモデルよりは高くなっており、χ二乗検定の結果も１％水準で有意である。ただし、モデルから算出される家賃滞納月数 3 に至るかどうかの確率が 0.5 超える割合は全国で 2.0％、東京以
外で 1.1％、東京都はやや高く 7.9％であるが、家賃滞納月数 3 に至るかどうかの説明力を十分持つモデルとは言えない。

98

５－５ 家賃滞納と行動・思考様式の関係および滞納理由等の分析
本節では、家賃滞納に関連したアンケート調査（以下「家賃滞納アンケート」という」）の結果を基に、家賃滞納と行動・思考様式の関係や滞納理由、住宅ローン等のその他金銭借入れの状況との比較を行う。
第 1 項で家賃滞納アンケート概要と分析の枠組みを示し、第２項で家賃滞納の原因について行
動・思考様式との関係や滞納理由等の結果を示す。
５－５－１ 家賃滞納アンケート概要と分析の枠組み
本節で用いる家賃滞納アンケート調査の概要は表 5-8 の通りである39。
表 5-8 家賃滞納アンケート調査の概要
項目
調査名
アンケート調査回収
スクリーニング調査

本調査実施日
割付条件
回答者総数
本調査設問概要

内容
家賃滞納に与える性格影響調査
株式会社マクロミル（ネット調査）
2015年３月25日（水）SQ1：過去10年以内の家賃滞納経験
SQ2：滞納時の月額家賃
SQ3：滞納理由
SQ4：3ヶ月滞納したときの気持ち
SQ5：住宅ローン等の借入れ経験
2015年3月26日（木）～2015年3月31日（火）
3ヶ月以上滞納の有無（2区分）✕性別（2区分）✕年齢（20・30・40・50歳以上の4区分）、計16セルに各50サンプル回収を割付。
822
Q1：行動・思考様式に関する設問（20項目のマトリックス）
Q2：行動・思考様式に関する設問（20項目のマトリックス）
Q3：金融資産合計額
Q4：転職回数
Q5：現在の住居形態
Q6：生活保護需給の有無※性別・年齢・年齢区分・居住都道府県・婚姻状態・子どもの有無・世帯年収・個
人年収・職業については設問ではなくマクロミル登録情報を使用

家賃滞納アンケート調査を実施した目的は、LICC データ・FRI データでは得られない入居者の行動・思考様式を把握し、家賃滞納との関係を把握することである。
LICC データはそもそも個人の属性情報がほとんど含まれておらず、家賃滞納の滞納率や滞納損失率の評価しかできなかった。家賃滞納月数３に至ったかどうかを目的変数とした二項ロジステ
ィック回帰分析も行っているが、家賃と年齢・性別等に関する結果しか得られていない。RFI データを用いた分析では、LICC データよりも詳細な敷金の有無・本人年収・職業・入居者・緊急連絡先・前の住居・国籍等の情報があり、それらを用いた滞納月数３に至ったかどうかを目的変数とした二項ロジスティック回帰分析を行っているが、行動・思考様式の情報が含まれていない。
家賃滞納アンケートを企画したのは、所得が家賃滞納の主要な原因ではないことが示唆されている LICC データ・RFI データの分析結果の説明力が十分ではなく、より高い説明力を持つモデル
39

調査票等の詳細は付録参照。

99

に進化させるために、行動・思考様式に関するデータを取得することが有益だと考えたためである。
本項では、以下のような枠組みで分析を行う。
①

家賃滞納アンケート項目の回答を標準化し、家賃滞納 3 の経験の有無によって行動・思考様
式が異なるかを検証する。

②

家賃滞納アンケート項目を対象に因子分析を行う。

③

得られた因子と世帯年収や金融資産・職業等の個人属性情報を用いて家賃滞納３ヶ月の経
験があるかどうかを目的変数に二項ロジスティック回帰分析を行う。

④

さらに因子等を用いて構造方程式モデリングによるパス解析を行う。

⑤

家賃滞納アンケート項目に含まれる家賃滞納の理由・住宅ローン等の借入れ状況等・家賃滞
納３ヶ月に至った時の気持ち等の分析を行う。

５－５－２

3 ヶ月滞納経験の有無による行動・思考様式の差表 5-9 は、3 ヶ月滞納の経験有無によって行動・思考様式にどのような差があるかを集計したものである。
各設問は 1）よく当てはまる、2）やや当てはまる、3）あまり当てはまらない、4）全く当てはまらない、または 1）まったくその通りである、2）ややこういったことがある、3）こういったことはあまりない、4）こう
いったことは全くない、の 4 つの選択肢を設けた40。
集計は回答を標準化して、3 ヶ月滞納経験ありと経験なしの平均を算出し検定を行い、3 ヶ月滞納経験がない場合の標準化回答の昇順としている。
3 ヶ月滞納経験がない場合には、「人から借りたものを返すのを忘れてしまうことがある」「ゲームやパチンコ、ギャンブルをよくする」「飲み会等で盛り上がって、ついお金を使いすぎることがある」「日々の生活で反省することが多い」「結婚式のスピーチなど、人前で話をするのは苦手だ」「歩くのが嫌いでついタクシーを使ってしまう」といった項目について否定的な回答傾向（-0.14～-0.06）
であるのに対して、3 ヶ月滞納経験がある場合には、肯定的な回答傾向（+1.09～1.10）であり大きく異なる結果となっている。
「旅行に行く時には細かく計画を立てる」「仕事や学業に熱心に取り組んでいる」「よく本を読む」「図書館や公共のプール等を積極的に利用する」「国からの英会話学校等の補助金などは積極的に利用する」「社会的に成功するかどうかは運が大きいと思う」「待ち合わせの時間に遅れることはない」「衣服や家電製品等を購入する時には、慎重に検討する」「日々の生活が楽しければそれでいいと思う」「困った時に相談できる友人・知人がいる」「仕事関係の人間関係は良好である」「物事を論理的に考える方だと思う」「老後に備えて貯金しなければと思う」「努力は必ず報われると思う」「親、兄弟、家族と仲が良い」「選挙の投票を欠かしたことはない」「毎月決まった額を貯金している」
といった項目に対しては、3 ヶ月滞納経験がない場合には肯定的な回答傾向（0.06～0.37）だが、3ヶ月滞納経験がある場合には、否定的な回答傾向（-0.06～-0.38）であり大きく異なる結果となっている。
符合が逆転している項目で有意差がなかった項目には、「初めて会う人や親しくない人と話すのは苦手だ」「悩み事があっても、人に相談できない」「リーダーが誰になっても会社や社会はあまり変わらないと思う」「買い物では、たいてい予算よりも高いものを買ってしまう」「新聞や TV ニュース40

設問の詳細及び回答選択肢の詳細については付録参照。

100

にはあまり興味がない」「物事を感覚的、感情的に考える方だと思う」「議員や役所関係の知り合いが何人もいる」「車が来なくても赤信号を守る」「PTA や町内会など地域の団体に参加し熱心に活動している」「意味がないと思う社会のルールは守らなくても良いと思う」「趣味のサークルや団体に参加して熱心に活動している」「今月使えるお金はいくら残っているか、把握している」「分からないことがあると、すぐにネット等で調べる」「電車の中でも、電話で会話してしまう」「ボランティア活動に頻繁に参加している」「近所に行きつけのお店がいくつかある」「宗教団体やお寺さん、神社との密接なつきあいがある」といったものがある。
このように、家賃滞納の有無と行動・思考様式には密接な関係があると考えられる。
表 5-9 家賃滞納経験の有無による行動・思考様式の差
平均値の検定（標準化後）
家賃滞納3
家賃滞納3
設問
平均
経験なし
経験あり
p値
SD差
差
平均 SD 平均 SD
1 人から借りたものを返すのを忘れてしまうことがある-0.14 0.87 0.14 1.10 0.000
0.27 0.22
2 ゲームやパチンコ、ギャンブルをよくする-0.11 0.93 0.11 1.06 0.002
0.22 0.13
3 飲み会等で盛り上がって、ついお金を使いすぎることがある -0.10 0.96 0.10 1.03 0.005
0.20 0.07
4 日々の生活で反省することが多い-0.08 0.99 0.08 1.01 0.024
0.16 0.02
5 結婚式のスピーチなど、人前で話をするのは苦手だ-0.07 0.90 0.07 1.09 0.040
0.14 0.20
6 歩くのが嫌いでついタクシーを使ってしまう-0.06 0.90 0.06 1.09 0.073
0.13 0.19
7 初めて会う人や親しくない人と話すのは苦手だ-0.05 0.97 0.05 1.03 0.190
0.09 0.06
8 悩み事があっても、人に相談できない-0.03 0.96 0.03 1.04 0.354
0.06 0.09
9 リーダーが誰になっても会社や社会はあまり変わらないと思う -0.02 0.95 0.02 1.05 0.578
0.04 0.10
10 買い物では、たいてい予算よりも高いものを買ってしまう-0.02 0.93 0.02 1.07 0.658
0.03 0.14
11 新聞やTVニュースにはあまり興味がない-0.01 0.94 0.01 1.06 0.798
0.02 0.11
12 物事を感覚的、感情的に考える方だと思う-0.01 0.96 0.01 1.04 0.799
0.02 0.07
13 議員や役所関係の知り合いが何人もいる
0.00 0.96 0.00 1.04 0.920 -0.01 0.08
14 車が来なくても赤信号を守る
0.00 0.93 0.00 1.07 0.897 -0.01 0.14
15 PTAや町内会など地域の団体に参加し熱心に活動している
0.01 0.97 -0.01 1.03 0.839 -0.01 0.06
16 意味がないと思う社会のルールは守らなくても良いと思う
0.01 0.95 -0.01 1.05 0.737 -0.02 0.09
17 趣味のサークルや団体に参加して熱心に活動している
0.02 0.97 -0.02 1.03 0.613 -0.04 0.05
18 今月使えるお金はいくら残っているか、把握している
0.02 0.96 -0.02 1.04 0.594 -0.04 0.07
19 分からないことがあると、すぐにネット等で調べる
0.02 0.98 -0.02 1.02 0.562 -0.04 0.04
20 電車の中でも、電話で会話してしまう
0.02 1.00 -0.02 1.00 0.487 -0.05 0.00
21 ボランティア活動に頻繁に参加している
0.05 1.01 -0.05 0.99 0.177 -0.09 -0.02
22 近所に行きつけのお店がいくつかある
0.06 0.97 -0.06 1.03 0.108 -0.11 0.05
23 旅行に行く時には細かく計画を立てる
0.06 0.97 -0.06 1.03 0.088 -0.12 0.06
24 仕事や学業に熱心に取り組んでいる
0.06 0.98 -0.07 1.02 0.064 -0.13 0.03
25 よく本を読む
0.07 0.98 -0.07 1.02 0.049 -0.14 0.04
26 図書館や公共のプール等を積極的に利用する
0.07 0.95 -0.07 1.04 0.047 -0.14 0.09
27 国からの英会話学校等の補助金などは積極的に利用する
0.07 0.98 -0.07 1.02 0.042 -0.14 0.04
28 社会的に成功するかどうかは運が大きいと思う
0.07 0.90 -0.08 1.09 0.032 -0.15 0.18
29 待ち合わせの時間に遅れることはない
0.07 0.95 -0.08 1.04 0.031 -0.15 0.09
30 衣服や家電製品等を購入する時には、慎重に検討する
0.09 0.90 -0.09 1.08 0.010 -0.18 0.18
31 日々の生活が楽しければそれでいいと思う
0.09 0.95 -0.09 1.04 0.009 -0.18 0.08
32 困った時に相談できる友人・知人がいる
0.09 0.97 -0.09 1.02 0.008 -0.18 0.05
33 仕事関係の人間関係は良好である
0.11 0.96 -0.11 1.03 0.002 -0.22 0.07
34 物事を論理的に考える方だと思う
0.11 0.93 -0.12 1.05 0.001 -0.23 0.12
35 老後に備えて貯金しなければと思う
0.11 0.85 -0.12 1.12 0.001 -0.23 0.27
36 努力は必ず報われると思う
0.13 0.91 -0.13 1.07 0.000 -0.25 0.16
37 親、兄弟、家族と仲が良い
0.16 0.92 -0.16 1.05 0.000 -0.32 0.13
38 選挙の投票を欠かしたことはない
0.16 0.98 -0.16 0.99 0.000 -0.32 0.01
39 宗教団体やお寺さん、神社との密接なつきあいがある
0.30 0.97 -0.03 1.03 0.386 -0.33 0.06
40 毎月決まった額を貯金している
0.37 0.98 -0.38 0.87 0.000 -0.74 -0.11※グレーはP値＞0.1101

５－５－３ 因子分析
全 40 項目の設問に対する回答に対して因子分析を行った結果が表 5-10 である。
因子数は、主成分分析で得られた因子負荷量 1 以上の因子数 7 と SCREEPLOT から判断した
因子数 4-5 を元に探索的に分析を行った。表 5-10 では因子負荷量 0.3 以上の設問のみを表示している。
第 1 因子は、「物事を論理的に考える方だと思う」「老後に備えて貯金しなければと思う」「衣服や家電製品等を購入する時には、慎重に検討する」「旅行に行く時には細かく計画を立てる」「日々の生活で反省することが多い」「待ち合わせの時間に遅れることはない」といった項目から構成されるもので、「リスク回避因子」と名付けた。
第 2 因子は、「困った時に相談できる友人・知人がいる」「仕事関係の人間関係は良好である」「親、兄弟、家族と仲が良い」といった項目から構成されるもので、「人間関係因子」と名付けた。
第 3 因子は、「国からの英会話学校等の補助金などは積極的に利用する」「よく本を読む」「仕事や学業に熱心に取り組んでいる」「選挙の投票を欠かしたことはない」といった項目から構成されるもので「やる気因子」と名付けた。
第 4 因子は、「人から借りたものを返すのを忘れてしまうことがある」「飲み会等で盛り上がって、ついお金を使いすぎることがある」「歩くのが嫌いでついタクシーを使ってしまう」「ゲームやパチン
コ、ギャンブルをよくする」といった項目から構成されるもので「いい加減因子」と名付けた。
表 5-10 家賃滞納アンケートに関する行動・思考様式の因子分析結果
因子名
設問
第1因子
物事を論理的に考える方だと思う
リスク回避因子 老後に備えて貯金しなければと思う
衣服や家電製品等を購入する時には、慎重に検討する
旅行に行く時には細かく計画を立てる
日々の生活で反省することが多い
待ち合わせの時間に遅れることはない
第2因子
困った時に相談できる友人・知人がいる
人間関係因子 仕事関係の人間関係は良好である
親、兄弟、家族と仲が良い
第3因子
国からの英会話学校等の補助金などは積極的に利用する
やる気因子
よく本を読む
仕事や学業に熱心に取り組んでいる選挙の投票を欠かしたことはない
第4因子
人から借りたものを返すのを忘れてしまうことがある
いい加減因子 飲み会等で盛り上がって、ついお金を使いすぎることがある
歩くのが嫌いでついタクシーを使ってしまう
ゲームやパチンコ、ギャンブルをよくする

第1因子
第2因子
第3因子
第4因子

因子名
リスク回避因子人間関係因子やる気因子
いい加減因子

分散
因子寄与率
1.95
0.331
1.76
0.299
1.72
0.292
1.30
0.221

Schwarz's BIC(Akaike's) AIC
Log likelihood

1,095
690
-259

102

因子負荷
0.54
0.51
0.50
0.48
0.40
0.35
0.75
0.61
0.59
0.57
0.55
0.49
0.44
0.63
0.50
0.41
0.40

表 5-11 は各因子間の相関係数である。リスク回避因子と人間関係因子・やる気因子には正の相関があるが、いい加減因子とは非常に弱い負の相関がある。いい加減因子とやる気因子にも非常に弱い負の相関があり、人間関係因子とやる気因子は最も相関が強い。
表 5-11 家賃滞納アンケートに関する行動・思考様式の各因子間の相関係数
リスク回避因子
リスク回避因子人間関係因子やる気因子
いい加減因子

人間関係因子

1
0.331
0.412
-0.045

1
0.461
0.030

やる気因子

いい加減因子1-0.0691

５－５－４ 3 ヶ月滞納の有無を目的変数とした二項ロジスティック回帰分析
3 ヶ月滞納の有無を目的変数として、世帯年収・金融資産・職業・婚姻有無・子ども有無・生活保護受給有無・因子を説明変数にして二項ロジスティック回帰分析を行った結果が表 5-12 である41。
世帯年収では 200 万円未満（オッズ比 2.56。以下同じ）・200 万円以上 400 万円未満（3.11）・
400 万円以上 600 万円未満（1.92）・2000 万円以上（17.59）が統計的に有意となっている。低所得の場合に家賃滞納確率が高くなっているが、同時に 2000 万円以上という高所得者でも滞納確率が高く、RFI データの分析結果と整合的である。
金融資産ではゼロ（9.70）、1 万円以上 100 万円未満（4.04）でオッズ比が非常に高い。これは所得よりも貯蓄が家賃滞納に影響が大きいことを示している。職業では公務員（0.25）のみが統計的に有意となっている。結婚している（0.59）には滞納確率が低くなるが、子どもの有無は統計的に有意ではない。生活保護受給ダミー（2.49）は統計的に有意であり RFI データの分析結果と整合的である。
因子では、リスク回避因子（0.77）・いい加減因子（1.65）が統計的に有意となっており行動・思考
様式が家賃滞納に影響を及ぼすことが示されている。
この分析は、ロジスティック回帰モデルでありモデルの適合度の参考値としての疑似決定係数は、0.250 となっており 5-2-4 で示した LICC データを用いたモデル（疑似決定係数：0.016-0.037）、54-4 で示した RFI データを用いたモデル（疑似決定係数：0.094-0.161）よりは高くなっており、χ二乗検定の結果も１％水準で有意である。
ただし、モデルから算出される家賃滞納月数 3 に至るかどうかの確率が 0.5 以上の割合は62.3％、確率が 0.7 以上の割合は 45.6％、確率が 0.8 以上の割合は 31.0％と LICC データを用いたモデルの 0.0％、RFI データを用いたモデルの 2.0％-7.9％よりも格段と高くなっている。
このため、家賃滞納アンケートデータを用いたモデルは一定の説明力を持つと言える。家賃滞
納アンケートを用いたモデルが、LICC・RFI データを用いたモデルよりも説明力が高い要因は、金融資産、行動・思考様式を表す因子が含まれていることだと考えられる。
このことから、家賃滞納の主な要因は所得の低さではなく、金融資産の少なさの影響が大きいと考えられ、同時に所得の多寡や金融資産の大小は、行動・思考様式の影響を受けていることを示唆している。

41

年齢と性別も調査項目には含まれているが、アンケート調査対象の割り付けを行っているため回帰分析の説明
変数からは除外している。

103

表 5-12 家賃滞納アンケートデータを用いた二項ロジスティック回帰分析結果
目的変数：家賃滞納月数3に至ったかどうか。至った＝1
説明変数
nn/N オッズ比
標準誤差
200万円未満326 39.7%
2.56 **
1.09
200万円以上400万円未満
220 26.8%
3.11 ***
1.09
400万円以上600万円未満
107 13.0%
1.92 *
0.67
baseline
600万円以上800万円未満
31 3.8%800万円以上1000万円未満
16 1.9%
1.95
1.06
世帯年収
1000万円以上1200万円未満
3 0.4%
1.93
1.26
1200万円以上1500万円未満
3 0.4%
1.29
1.30
1500万円以上2000万円未満
3 0.4%
0.96
1.37
2000万円以上
8 1.0%
17.59 ***
16.74
不明
28 3.4%
0.59
0.31
なし
254 30.9%9.70 ***
2.99
1万円以上100万円未満
128 15.6%
4.04 ***
1.30
100万円以上200万円未満
82 10.0%
1.55
0.54
baseline
200万円以上500万円未満
123 15.0%
金融資産500万円以上1000万円未満
88 10.7%
1.97 *
0.71
1000万円以上2000万円未満
53 6.4%0.82
0.39
2000万円以上5000万円未満
56 6.8%0.98
0.48
5000万円以上
10 1.2%
1.07
0.98
公務員
22 2.7%0.25 *
0.19
経営者役員
18 2.2%1.28
0.86
baseline
会社員（事務系）
103 12.5%
会社員（技術系）
80 9.7%0.97
0.37
会社員（その他）
102 12.4%
1.05
0.39
自営業
68 8.3%
1.44
0.58
職業
自由業
24 2.9%
2.06
1.37
専業主婦
148 18.0%
0.95
0.35
パートアルバイト134 16.3%
1.21
0.46
学生
22 2.7%
0.63
0.42
その他
44 5.4%
0.96
0.49
無職
57 6.9%1.21
0.59
結婚している410 49.9%
0.59 **
0.15
子どもがいる406 49.4%
1.30
0.30
生活保護受給ダミー
61 7.4%2.49 **
1.16
1：リスク回避因子
0.77 **
0.10
2：人間関係因子
0.92
0.12
因子
3：やる気因子1.05
0.15
4：いい加減因子
1.65 ***
0.20
定数項
0.23
0.13
***は1%水準で、**は5%水準で、*は10%水準で有意であることを示す。
サンプル数
うち家賃滞納月数3
疑似決定係数
χ2値
有意確率
家賃滞納月数3判別率

689
406
58.9%
0.250
238.3
0.000
推定確率0.5以上 62.3%
推定確率0.7以上 45.6%
推定確率0.8以上 31.0%※家賃滞納月数3判別率とは、家賃滞納月数3に至ったサンプルに対する推定確率が0.5以上のものの比率

104

５－５－５ 構造方程式モデリングによるパス解析結果
前項で、家賃滞納の要因は所得の低さではなく金融資産の少なさであり、所得や金融資産は行動思考様式の影響を受けることが示唆される結果が得られた。このため家賃滞納アンケートを用いた二項ロジスティック回帰分析の結果を基に、構造方程式モデリングによるパス解析を行った。
二項ロジスティック回帰では、目的変数である 3 ヶ月滞納経験に及ぼす説明変数の影響を線形的に把握することができるが、説明変数間の関係は把握することはできない。パス解析の実行にあたっては、因子が行動・思考様式を表すものであり、それらは時系列的には家賃滞納という結果に対して先行すると考えられることから、各説明変数の時系列を、行動・思考様式の形成→職業選択→所得影響→貯蓄影響→家賃滞納経験という順番に置き、探索的にパス解析を行った。
図 5-4 は、構造方程式モデリングによるパス解析の結果である。
図 5-4 家賃滞納アンケートデータを用いたパス解析結果-1.1e-09

fact1_risk

-.083

.065

.2

.84

.69

ε9

ε1

TAINO3_DM

ε6
ASSETCD

.57

.49

-.091

.096

2.9

-6.6e-10

fact3_yaruki

.66

.59

.039
-.099

SEIHO_ING_DM

.077

.12

ε5

HINCOME

.23

.17

.024

1.5

1.1

ε3

1.6

PINCOME

2.2

-.95

-.038
-2.2e-11-.37

fact4_ikagen

-.92

1

.62

ε2

.026

-.065
.05

ε7

.062

JOB_NO

.069

-.058

JOB_KOMUIN.02

1.1e-09

fact2_kankei

.71

項目名
内容
TAINO3＿DM 滞納3ヶ月ダミー
fact1_risk
リスク回避因子
fact2_kankei
人間関係因子fact3_yaruki
やる気因子
fact4_ikagen
いい加減因子JOB_NO
職業無職ダミー
JOB_KOMUIN 職業公務員ダミー
JOB_PA
職業パートアルバイトダミー
MARRIED
結婚ダミー
HINCOME
世帯年収区分PINCOM
個人年収区分ASSETCD
金融資産区分SEIHO_ING_DM 生活保護現在受給ダミー

105

-.041

.79

.68
-.056

MARRIED

ε4.027

JOB_PA

ε8

.16

.14

Fit
Likelihood ratio

statistic
chi2_ms(50)p > chi2
Population error
RMSEA
90% CI, lower boundupper boundpcloseInformation criteria AIC
BIC
Baseline comparison CFI
TLISize of residuals
CD

Value

Description
140 model vs. saturated
0.000
0.047 Root mean squared error of approximation
0.038
0.056
0.700 Probability RMSEA <= 0.05
17,593 Akaike's information criterion
17,781 Bayesian information criterion
0.932 Comparative fit index
0.902 Tucker-Lewis index
0.194 Coefficient of determination

モデルの説明力としては、90% CI, lower bound、upper bound の値は低く、CFI が 0.932、TLI が0.902 と良好な値が得られている。なお、家賃滞納月数 3 ダミーと生活保護受給ダミーの相関係数
は 0.215 であり一定の相関を示している。
パス解析の結果からは、以下のような代表的なパターンを観察することができる。
家賃滞納するケース
人間関係因子が弱い（うまく人間関係を構築できない）ため、無職となり個人年収が低くなる。同時に無職で低所得だと結婚しない傾向となり、それが世帯年収の増加を妨げる。さらに、やる気因子が低い場合には金融資産を構築できず失業や病気等をきっかけにして家賃滞納を引き起こしてしまう。また、いい加減因子が高いと婚姻を妨げ家賃滞納にも正の影響が直接ある。さらにリスク回避因子が低ければ家賃滞納を起こしやすい。典型的なケースを考えれば、人間関係構築が不得
手で、物事に対していい加減な態度をとり、やる気もあまりなく、リスク回避性向が低い42といったものである。
家賃滞納しないケース
人間関係因子が強く（人間関係を構築でき円滑に維持できる）、公務員等の安定した職業に就き結婚する場合も多い。安定した職業が個人年収を高め婚姻の高さと合せて世帯年収を上げる。
さらに、やる気因子が高い場合には金融資産を増加させることができ、失業や病気等の場合にも貯蓄を使って家賃滞納を回避することができる。また、いい加減因子が低ければ婚姻を促進し、家賃滞納を回避する方向に直接影響する。さらにリスク回避因子が高ければ家賃滞納を起こしにくい。
典型的なケースを考えれば、人間関係構築が得意で、物事に対して真摯に取り組み、やる気があって、リスク回避性向が強いといったものである。
このように考えた場合、家賃滞納を引き起こすかどうかだけではなく、社会生活において人間関係の影響は極めて強く、家賃滞納といった社会的に問題である行動を引き起こすことを抑止する、
またはそこから正常化するためには、所得保障だけでは不十分であることが強く示唆される。
なお、家賃滞納 3 ヶ月の経験と生活保護受給の相関係数は 0.215 で強くはないが一定の相関があることを示している。そして、生活保護受給には所得は直接の関係がなく、家賃滞納 3 ヶ月に至った場合が最も強い影響があり、因子としてはやる気因子が高い場合、人間関係因子が低い場
合に生活保護受給に正の影響がある。また、未婚も正の影響がある。
このように、生活保護受給にも因子の影響があり、所得保障だけでは生活保護受給から自立に
42

挑戦的という意味ではなく、いわばリスク認知・回避能力が低いといえよう106

向かうことが難しい可能性が高いことを示唆している。
５－５－６ 家賃滞納の理由・滞納時の気持ち・住宅ローン等の借入れ経験
本調査ではスクリーニング調査を行っているが、その設問から集計したものを以下に示す。
表 5-13 は、家賃滞納 3 ヶ月の経験の有無による滞納理由を集計したものである。
家賃滞納 3 ヶ月の経験がない場合43の滞納理由は、「うっかり」が 66.1％と大部分を占め、「失業
したが貯金がなかった」（10.7％）、「病気やケガで収入が途絶えた」（7.1％）、「理由はよくわからな
いがお金が足りなくなった」（7.1％）となっている。
一方、家賃滞納 3 ヶ月の経験がある場合の滞納理由は、「失業したが貯金がなかった」が 41.9％と最多で、「理由はよく分からないがお金が足りなくなった」（20.7％）、「病気やケガで収入が途絶えた」（16.3％）、「飲み会や旅行等の遊興費を使いすぎてお金が足りなくなった」（9.9％）となって
おり、経験がない場合とは大きく異なっている。
表 5-13 家賃滞納理由の家賃滞納 3 ヶ月経験の有無による差家賃滞納の理由

家賃滞納3ヶ月経験有り
yesno

家賃滞納3ヶ月経験なし
yes
no

t検定
p値

no差

うっかり

19

33.9%

37

66.1% 374

92.1%

32

7.9% 0.000-58.2%

失業したが貯金がなかった

50

89.3%

6

10.7% 236

58.1% 170

41.9% 0.000

31.2%

54

96.4%

2

3.6% 394

97.0%

12

3.0% 0.801

-0.6%

55

98.2%

1

1.8% 366

90.1%

40

9.9% 0.047

8.1%

52

92.9%

4

7.1% 340

83.7%

66

16.3% 0.075

9.1%

56 100.0%0

0.0% 386

95.1%

20

4.9% 0.089

4.9%

52

92.9%

4

7.1% 322

79.3%

84

20.7% 0.016

13.5%

55

98.2%

1

1.8% 395

97.3%

11

2.7% 0.068

0.9%

52

92.9%

4

7.1% 347

85.5%

59

14.5% 0.131

7.4%

エアコンの修理をすぐに家主がしてくれな
かった等の理由のため支払い保留した飲み会や旅行等の遊興費を使いすぎてお金が足りなくなった
病気やケガで収入が途絶えた電化製品や衣服などを衝動買いしてしま
い、お金が足りなくなった
理由はよく分からないがお金が足りなくなった
親や兄弟等の病気等で仕送りしたためお金が足りなくなった
その他

家賃滞納 3 ヶ月に至らない場合は、たとえ収入が途絶えたとしても貯金等を家賃に充てていたと推測される。それを検証するために、家賃滞納 3 ヶ月の経験の有無による金融資産額の分布を集計したものが表 5-14 である。
家賃滞納 3 ヶ月経験者では,金融資産ゼロが全体の 50.1％と過半数を占めているが、未経験者
では 14.4％に過ぎない。病気やケガ等の理由の如何を問わず失業した場合には、居住を継続するために家賃滞納しないためには貯金の有無が非常に重要であることが分かる。

43

家賃滞納経験があるが 1 ヶ月または 2 ヶ月の滞納に留まった場合。

107

表 5-14 家賃滞納理由の家賃滞納 3 ヶ月経験の有無による差金融資産
ゼロ
1万円以上100万円未満
100万円以上200万円未満
200万円以上500万円未満
500万円以上1000万円未満
1000万円以上2000万円未満
2000万円以上5000万円未満
5000万円以上小計差
家賃滞納3あり 家賃滞納3無し
58 14.4%
196 50.1% -35.7%
51 12.7%
77 19.7% -7.0%
52 12.9%
30
7.7%
5.2%
93 23.1%
30
7.7% 15.4%
59 14.6%
29
7.4%
7.2%
41 10.2%
12
3.1%
7.1%
41 10.2%
15
3.8%
6.3%
8
2.0%
2
0.5%
1.5%
403 100.0%
391 100.0%
0.0%

小計
254 32.0%
128 16.1%
82 10.3%
123 15.5%
88 11.1%
53
6.7%
56
7.1%
10
1.3%
794 100.0%

さらに、金融資産と所得の関係を集計したものが表 5-15 である。
表 5-15 金融資産と個人年収・世帯年収の関係
その1：個人年収と金融資産のクロス集計（実数）個人年収200万円未満
200万円以400万円未満
400万円以上600万円未満
600万円以上800万円未満

金融資産
1万円 100万 200万 500万 1000万 2000万
以上 円以上 円以上 円以上 円以上 円以上 5000万
ゼロ
小計
100万 200万 500万 1000万 2000万 5000万 円以上円未満 円未満 円未満 円未満 円未満 円未満
133
56
29
38
31
9
18
2
316
67
35
28
36
23
13
10
1
213
15
12
14
22
17
14
8
1
103
3
3
2
4
6
6
4
3
31

その2：個人年収と金融資産のクロス集計（比率）個人年収200万円未満
200万円以400万円未満
400万円以上600万円未満
600万円以上800万円未満

金融資産
1万円 100万 200万 500万 1000万 2000万
以上 円以上 円以上 円以上 円以上 円以上 5000万
ゼロ
小計
100万 200万 500万 1000万 2000万 5000万 円以上円未満 円未満 円未満 円未満 円未満 円未満
42.1% 17.7%
9.2% 12.0%
9.8%
2.8%
5.7%
0.6% 100.0%
31.5% 16.4% 13.1% 16.9% 10.8%
6.1%
4.7%
0.5% 100.0%
14.6% 11.7% 13.6% 21.4% 16.5% 13.6%
7.8%
1.0% 100.0%
9.7%
9.7%
6.5% 12.9% 19.4% 19.4% 12.9%
9.7% 100.0%

その3：世帯年収と金融資産のクロス集計（実数）

世帯年収200万円未満
200万円以400万円未満
400万円以上600万円未満
600万円以上800万円未満

金融資産
1万円 100万 200万 500万 1000万 2000万
以上 円以上 円以上 円以上 円以上 円以上 5000万
小計
ゼロ
100万 200万 500万 1000万 2000万 5000万 円以上円未満 円未満 円未満 円未満 円未満 円未満
72
21
5
7
6
2
5
0
118
93
50
35
39
11
5
8
0
241
38
25
25
36
30
14
5
2
175
15
5
5
12
18
11
8
2
76

その4：世帯年収と金融資産のクロス集計（実数）

世帯年収200万円未満
200万円以400万円未満
400万円以上600万円未満
600万円以上800万円未満

金融資産
1万円 100万 200万 500万 1000万 2000万
以上 円以上 円以上 円以上 円以上 円以上 5000万
ゼロ
小計
100万 200万 500万 1000万 2000万 5000万 円以上円未満 円未満 円未満 円未満 円未満 円未満
61.0% 17.8%
4.2%
5.9%
5.1%
1.7%
4.2%
0.0% 100.0%
38.6% 20.7% 14.5% 16.2%
4.6%
2.1%
3.3%
0.0% 100.0%
21.7% 14.3% 14.3% 20.6% 17.1%
8.0%
2.9%
1.1% 100.0%
19.7%
6.6%
6.6% 15.8% 23.7% 14.5% 10.5%
2.6% 100.0%

108

個人年収が 200 万円未満の場合には、金融資産ゼロが 42.1％を占め、個人年収 200 万円以上
400 万円未満でも 31.5％、個人年収 400 万円以上 600 万円未満でも 14.6％を占めている。世帯
年収でみても 200 万円未満の場合には金融資産ゼロが 61.0％に上り、世帯年収 200 万円以上
400 万円未満でも 38.6％、世帯年収 400 万円以上 600 万円未満で 21.7％、世帯年収 600 万円
以上 800 万円未満でも 19.7％を占めている。
金融資産額と年収には強い相関関係があるが、年収が低いと必ず金融資産がゼロというわけではない。所得が低くても、きちんと金融資産を保有している場合もある。パス解析の結果からもわかるように所得の低さは金融資産の蓄積に不利に働くが、個人の行動・思考様式がその背景にある。
表 5-16 は、家賃滞納 3 ヶ月に至った時の気持ちを集計したものである。
支払い意思としては「なんとか全額を払おうと思った」が 63.9％しかいない。36.1％は既に全額支払おうとは思っておらず支払い意欲の減退が明確に見られる。具体的にどのように支払うのかという設問では「親や兄弟、友人知人からお金を借りて支払おうと思った」（11.6％）、「払える家賃の所に引っ越して、滞納した家賃は、後で分割で払おうと思った」（9.8％）、「休日や夜にバイトして払おうと思った」（8.9％）と具体的な解決策を考えている比率は相当低い。「払えないものは仕方ないと思った」（17.7％）、「お金に余裕が出てから払えばいいや、と思った」（15.0％）といった回答もあり、比率は非常に低いが「もう全額を支払うのは無理だから、追い出されるまで払わないでおこうと思った」（5.8％）、「だまって引っ越せば、もう払わなくてもいいだろう、と思った」（2.1％）といった問題のある回答もあった。
表 5-16 家賃を 3 ヶ月滞納した時の気持ち
家賃を3ヶ月滞納jした時の気持ち
なんとか全額を払おうと思った
親や兄弟、友人知人からお金を借りて払おうと思った払える家賃の所に引っ越して、滞納した家賃は、後で分割で払おうと思った
休日や夜にバイトして払おうと思った

no

yes

118

36.1% 209

63.9%

289

88.4%

38

11.6%

295

90.2%

32

9.8%

298

91.1%

29

8.9%

だまって引っ越せば、もう払わなくてもい320
いだろう、と思った
もう全額を支払うのは無理だから、追い出
308
されるまで払わないでおこうと思った
お金に余裕が出てから払えばいいや、と
278
思った

97.9%

7

2.1%

94.2%

19

5.8%

85.0%

49

15.0%

269

82.3%

58

17.7%

払えないものは仕方ないと思った

表 5-17 は、住宅ローン・車のローン・学費ローン・カードローン・消費者金融の家賃滞納 3 ヶ月の経験の有無による借入れ状況等を集計したものである。
各種借入れでは、家賃滞納 3 ヶ月の経験有無によって大きく傾向が異なる。住宅ローンでは滞納経験があるとそもそも借りたことがないという比率が 82.0％と高く、借りたとしても返済が遅れなかったのは 6.9％に過ぎず、8.4％が延滞し 2.7％が自己破産に至っている。滞納経験がない場合に借りたが返済が遅れたことはないが 29.1％、延滞が 2.9％、自己破産はわずか 0.5％しかない。他の借入れ等でも同様の傾向が見られる。

109

これらの原因は、家賃滞納と同様に所得だけが主要な要因ではなく、行動・思考様式の影響があると考えられる。
表 5-17 家賃滞納経験による住宅ローン等の借入れ経験等の差
借入れの
種類

借りたが
遅れず

家賃滞納3ヶ月経験有り
家賃滞納3ヶ月経験なし
t検 借りた借りて遅 借りて自 借りたこと 借りたが 借りて遅 借りて自 借りたこと 定 ことが
れた
己破産
がない
遅れず
れた
己破産
がない
p値 ない差住宅ローン

121 29.1% 12

2.9%

2

0.5% 281 67.5% 28

8.4% 11

2.7% 333 82.0% 0.00

14.5%

車のローン

120 28.8% 15

3.6%

3

0.7% 278 66.8% 85 20.9% 70 17.2% 14

3.4% 237 58.4% 0.00

-8.5%

35

7

1.7%

0

0.0% 374 89.9% 20

1.7% 352 86.7% 0.00

-3.2%

51 12.3% 17

4.1%

1

0.2% 347 83.4% 57 14.0% 125 30.8% 47 11.6% 177 43.6% 0.00 -39.8%

33

4.6%

3

0.7% 361 86.8% 59 14.5% 121 29.8% 69 17.0% 157 38.7% 0.00 -48.1%

学費ローン（除奨学金）
上記以外のカードローン
消費者金融
の借入れ

8.4%

7.9% 19

6.9% 34

4.9% 27

6.7%

7

５－５－７ 個人属性等による因子の差
行動・思考様式は様々な事象に対して大きな影響を及ぼしていると考えられることから、追加的に、属性等によって因子がどのように異なるのかを集計したものが表 5-18 である。
家賃滞納 3 ヶ月の有無では、滞納経験がある場合には「リスク回避因子」がマイナス、「人間関係因子」もマイナス、「やる気因子」もマイナスで、「いい加減因子」がプラスと経験がない場合と符号が逆転しており、1％水準で有意な差が見られる。
生活保護受給の有無でも、家賃滞納 3 ヶ月の経験有無と同様の傾向が見られるが、「人間関係因子」のみが 1％水準で有意となる。
男女差では、「リスク回避因子」（10％水準）、「人間関係因子」（1％水準）、「いい加減因子」（1％水準）で有意差があり、「やる気因子」については有意差が見られない。
婚姻差では、「リスク回避因子」（5％水準）、「人間関係因子」（1％水準）、「やる気因子」（5％水準）、「いい加減因子」（10％水準）で有意差がある。
子どもの有無では、「リスク回避因子」（1％水準）、「人間関係因子」（1％水準）で有意差があり「やる気因子」、「いい加減因子」には有意差がない。
年齢では、「人間関係因子」（1％水準）、「やる気因子」（10％水準）、「いい加減因子」（1％水準）で有意差があり「リスク回避因子」には有意差がない。人間関係因子が 45-59 歳でマイナスとなっていることが特徴的である。
職業では、「人間関係因子」（1％水準）、「やる気因子」（1％水準）、「いい加減因子」（1％水準）で有意差があり「リスク回避因子」には有意差がない。公務員は「リスク回避因子」「人間関係因子」「やる気因子」が他の職業に比べて非常に高いという特徴がある。無職の場合には公務員と傾向が真逆で、「リスク回避因子」「人間関係因子」「やる気因子」が非常に低く（マイナス）になっている。
パートアルバイトの場合には、「リスク回避因子」「人間関係因子」「いい加減因子」はほぼ平均（ゼロに近い）だが、「やる気因子」のみ非常に低いという特徴がある。これらの特徴はパス解析の結果とも整合的であり、パス解析の変数にこの 3 職種を入れた理由でもある。
個人年収では、「リスク回避因子」（1％水準）のみが有意で、「人間関係因子」「やる気因子」」「いい加減因子」については有意差がない。

110

表 5-18 属性等による行動・思考様式の因子の差
リスク回避因子人間関係因子やる気因子
いい加減因子
該当
標準
標準
標準
標準
者数 平均
P
P 平均
P 平均
P 平均
偏差
偏差
偏差
偏差
滞納 経験無し
416 0.16 0.78
0.15 0.79
0.14 0.79-0.11 0.71
3ヶ月 経験あり
406 -0.16 0.85 0.000 -0.15 0.87 0.000 -0.14 0.82 0.000 0.12 0.84 0.000
生活 現在受給していない
723 0.02 0.81
0.06 0.82
0.02 0.80
0.00 0.77
保護 現在受給している
61 -0.15 0.93 0.101 -0.56 0.92 0.000 -0.02 0.96 0.765 0.07 0.91 0.497
男性
413 -0.05 0.04
-0.18 0.04
0.00 0.04
0.09 0.04
性別
女性
409 0.05 0.04 0.086 0.18 0.04 0.000 0.00 0.04 0.941 -0.09 0.04 0.001
未婚
412 -0.07 0.04
-0.10 0.05
-0.06 0.04
0.05 0.04
婚姻
既婚
410 0.07 0.04 0.012 0.10 0.04 0.001 0.06 0.04 0.040 -0.05 0.04 0.084
なし
451 -0.07 0.04
-0.10 0.04
-0.02 0.04
0.04 0.04
子ども有り
371 0.09 0.04 0.005 0.13 0.04 0.000 0.02 0.04 0.447 -0.05 0.04 0.102
20才～24才
58 -0.19 1.04
0.17 0.90-0.15 0.82
0.19 0.81
25才～29才
147 -0.04 0.83
0.18 0.85
0.01 0.86
0.25 0.88
30才～34才
94 -0.02 0.80
0.00 0.86-0.07 0.80
0.03 0.67
35才～39才
114 0.02 0.76
0.05 0.91-0.07 0.86
-0.03 0.75
年齢 40才～44才
102 0.08 0.77
0.03 0.80
0.04 0.84-0.14 0.71
45才～49才
106 0.06 0.83
-0.11 0.81
0.12 0.83
0.01 0.80
50才～54才
90 -0.03 0.77
-0.23 0.78
-0.12 0.69
-0.10 0.82
55才～59才
52 -0.18 1.00
-0.27 0.81
0.00 0.74-0.26 0.56
60才以上
59 0.23 0.75 0.152 0.01 0.79 0.003 0.26 0.72 0.081 -0.20 0.80 0.000
公務員
22 0.41 0.65
0.54 0.62
0.40 0.86
0.05 0.81
経営者・役員
18 0.14 0.69
0.27 0.51
0.26 0.64
0.00 0.75
会社員(事務系)
103 0.01 0.83
0.13 0.83
0.19 0.76
0.08 0.83
会社員(技術系)
80 -0.02 0.69
0.07 0.74
0.06 0.86
0.26 0.78
会社員(その他)
102 -0.06 0.86
0.01 0.85-0.17 0.84
0.18 0.84
自営業
68 0.03 0.84
-0.03 0.87
0.14 0.86-0.11 0.88
職業自由業
24 -0.09 1.05
-0.30 0.89
0.15 0.72-0.40 0.66
専業主婦(主夫)
148 0.08 0.76
0.13 0.78
0.04 0.77-0.14 0.71
パート・アルバイト
134 -0.01 0.86
0.01 0.86-0.17 0.74
-0.02 0.74
学生
22 -0.39 1.23
0.05 1.00
0.20 0.90
0.07 0.78
その他
44 -0.04 0.74
-0.31 0.88
-0.07 0.83
-0.23 0.73
無職
57 -0.08 0.90 0.239 -0.60 0.82 0.000 -0.33 0.82 0.000 0.02 0.75 0.001
200万未満326 -0.02 0.85
-0.05 0.87
-0.06 0.80
-0.07 0.77
200～400万未満
220 -0.03 0.77
-0.01 0.84
-0.02 0.81
0.12 0.81
400～600万未満
107 0.08 0.79
0.11 0.76
0.18 0.79-0.01 0.81
600～800万未満
31 0.09 0.93
0.14 0.69
0.28 0.80
0.05 0.97
個人
800～1000万未満
16 0.23 0.62
-0.12 1.07
0.30 0.83-0.18 0.86
年収1000～1200万未満
3 0.04 0.55
-0.40 0.97
0.19 0.40-0.65 0.29
1200～1500万未満
3 0.08 0.09
0.16 0.64
0.23 0.72
0.15 0.47
1500～2000万未満
3 -0.85 1.20
0.28 0.54
0.45 0.45
0.11 0.44
2000万円以上
8 -1.22 1.33 0.003 -0.58 0.75 0.492 0.01 0.73 0.970 -0.53 0.36 0.149
200万未満123 -0.12 0.91
-0.33 0.92
-0.20 0.89
-0.05 0.84
200～400万未満
246 -0.01 0.78
-0.04 0.81
-0.11 0.81
0.02 0.76
400～600万未満
180 0.03 0.85
0.15 0.79
0.13 0.80-0.01 0.79
600～800万未満
78 0.10 0.86
0.16 0.77
0.29 0.73
0.09 0.83
世帯
800～1000万未満
31 0.09 0.54
-0.04 0.80
0.02 0.63-0.18 0.87
年収1000～1200万未満
24 0.24 0.67
0.24 0.79
0.52 0.70-0.13 0.96
1200～1500万未満
9 -0.15 0.69
-0.28 1.08
0.15 0.72
0.63 0.73
1500～2000万未満
4 -0.30 1.47
0.47 0.74
0.66 0.63
0.27 0.38
2000万円以上
11 -0.89 1.28 0.012 -0.25 0.85 0.000 0.08 0.71 0.000 -0.16 0.78 0.259
民間賃貸
425 -0.03 0.83
-0.10 0.87
-0.08 0.84
0.01 0.80
公営賃貸
98 -0.06 0.88
-0.02 0.79
-0.28 0.77
-0.06 0.69
住居 寮・社宅
21 -0.06 0.82
0.54 0.63
0.36 0.85
0.20 0.68
形態 持家(自分所有)
112 0.11 0.81
0.02 0.78
0.19 0.70-0.02 0.91
持家(家族所有)
163 0.05 0.81
0.19 0.82
0.20 0.77-0.02 0.75
その他(シェアハウス等）
3 -0.21 0.75 0.592 -0.45 1.18 0.000 -0.34 0.47 0.000 0.12 0.83 0.801
1回
119 0.04 0.78
0.11 0.80
0.01 0.82
0.03 0.77
2回
116 0.10 0.80
0.21 0.76
0.23 0.79
0.01 0.80
転職 3回
105 -0.02 0.81
-0.03 0.77
-0.01 0.81
0.00 0.78
回数 4回以上
301 -0.03 0.82
-0.15 0.88
-0.14 0.81
0.05 0.82
転職したことはない
162 0.06 0.82
0.12 0.83
0.14 0.78-0.12 0.72
働いたことがない
19 -0.81 1.24 0.001 -0.40 1.02 0.000 -0.42 0.82 0.000 -0.13 0.80 0.310
属性

111

世帯年収では、「リスク回避因子」（5％水準）、「人間関係因子」（1％水準）、「やる気因子」（1％水準）で有意差があり、「いい加減因子」については有意差が見られない。これは婚姻差等の影響もあることが考えられる。
住居形態でも差異が見られ、「人間関係因子」（1％水準）、「やる気因子」（1％水準）で差異が見られるが、「リスク回避因子」、「いい加減因子」では差異が見られない。
民間賃貸住宅と公営住宅、その他（シェアハウス等）で「人間関係因子」がマイナスで、その他（シェアハウス等）では-0.21 と非常に低くなっているのが特徴的である。「やる気因子」でも同様の傾向が見られる。住居形態は婚姻の有無や所得にも影響を受けると考えられるため、因子が直接影響を及ぼしているというよりも間接的な影響の方が大きい可能性もある。
転職回数では「リスク回避因子」（1％水準）、「人間関係因子」（1％水準）、「やる気因子」（1％水準）で有意差があり、「いい加減因子」については有意差が見られない。符合を見ると、転職回数 3回以上でマイナスになっているのが特徴的で、職業の安定性にも因子の影響が見られる。
５－６ 本章のまとめ
本章の結果は以下のようにまとめられる。
1)

全体の家賃滞納率は、入居直後から上昇し始め、経過月数 12 時点で 3.6％に達し、その後ほぼ同じ水準を維持する。滞納月数 4 以上については、経過月数 24 で全滞納額の 60.8％を占め、経過月数 30 で 67.3％に達し、滞納率は 0.77％である。経過月数 7 以上については、
経過月数 24 で全滞納額の 43.3％を占め、経過月数 30 で 49.5％に達し、滞納率は 0.45％である。これらのことから、一部の反復継続的滞納者が滞納額を拡大していることがわかった。
二項ロジスティック回帰分析の結果からは、神奈川県・埼玉県・千葉県で、ベースライン未満の家賃帯で、正の影響が見られ、家賃滞納が低家賃帯で多く発生している可能性を強く示唆しているが、説明力が弱く所得との関係も明確ではなく、家賃滞納の原因には所得以外の要因が存在する可能性が高いと考えられる。

2)

家賃滞納は社会全体に大きな経済的損失をもたらしている。第２節の LICC データの分析結果から、家賃滞納による直接の未回収額は家賃総額の 0.6％程度である。その損失の 70％弱
は全体の 1％弱しかいない 4 ヶ月以上の滞納者から生み出される。未回収家賃以外にも督促や明渡し訴訟等のコストがかかり、それは未回収家賃の 6 倍程度あることが想定され、それらを加味すると年間の日本全体の家賃滞納損失の経済規模は 6000 億円を優に超える規模となることが推定される。さらに経済的損失以外にも様々な外部不経済性が存在する。例えば


家主の心理的負担は大きい。



家賃滞納が原因の犯罪を誘発する。



ホームレスを誘発する。



保証人が経済的、心理的被害を受ける。



訴訟やその後の社会福祉対応等で追加の社会コストがかかる。

といったものである。
そしてなにより、家賃滞納をした本人にも

金銭債務の増大（滞納家賃は返済しなければならず、滞納が長引けばそれだけ債務が

112

増える）


居住安定の阻害（家賃滞納 3 ヶ月を超えた場合には、原則として全額を支払わなければ、確実に住居を失う）



保証人との人間関係が悪化するなど心理的不安感が増大し、幸福感が損なわれる。

といった甚大な不利益をもたらす。
3)

第 4 節の目的変数の検討過程から得られたものとして、滞納月数 3 に至った場合には、1 年後の退去率が 61.2％（入居後 3 ヶ月で滞納がない場合は同 22.1％）と半数を超え、居住の安定に重大な影響を与える家賃滞納月数は 3 ヶ月である、という点である。このことから、家賃滞納をそもそも発生させない、発生したとしても滞納月数 3 に至らないようにすることが、居住の安定を図る上で、重要な視点であるという政策的インプリケーションを示唆している。

4)

所得の低さだけが、滞納月数 3 に至る主な原因とは言いがたく、所得以外にも、職業や緊急連絡先等といった要因があることが判明したことがある。そのため、居住の安定を図るための住宅セーフティネットには金銭給付だけではなく、職業訓練・職業紹介や、家族・地域との人間関係構築支援等が有効な手段となる可能性を示唆しており、住宅セーフティネットの対象者を所得で判断すること、すなわち低所得施策であるとの認識の見直しの必要性を示唆している。

5)

突出して滞納のオッズ比が高いのは、生活保護受給者(全国：オッズ比 5.26、1％水準有意)であると言う点がある。これは金銭給付だけではなく、適切な金銭管理を含む生活支援の重要性を示唆している44。このため、生活保護住宅扶助費については、代理納付の拡大や、公営住宅等45 による現物給付の拡大等を、効率化と同時に目指すべきである、という明確な政策
的インプリケーションが見いだされる。

6)

家賃 12 万円以上で滞納月数 3 に至る確率が非常に高い（全国で 12 万円台：オッズ比 1.81、13 万円台：同 2.73、14 万円台以上：同 3.44）ということから、収入等による理由ではなく、ある程度の意思を持った滞納が一部に起きている可能性がある、という点がある。家賃滞納については、クレジットカードや割賦販売、貸金業等の業界にある信用情報機関が十分に整備されておらず46、意図的な家賃滞納者を事前に判別することは事実上不可能であり、それがある種のモラルハザードを起こしている可能性がある、ということである。

7)

家賃滞納の原因は所得ではなく、行動・思考様式がその背景にあることが最も重要な結論である。行動・思考様式の因子が、職業選択や婚姻状況に影響を及ぼし、それが個人年収や世帯年収に影響する。そして因子が金融資産の蓄積にも直接の影響を及ぼす。それらの結果と44

今回の分析データのうち生活保護受給世帯は 36 件と非常に少なく、また家賃債務保証会社への新規申込ということは生活保護受給を前提とした転居であることであるため、生活保護受給者全体の傾向を示したものでは必ずしもないことに注意が必要である。ただし RFI 社によれば、今回使用したデータ以外の契約を含めた生活保護受給者の滞納率は平均の 3 倍程度あるとのことである。
45
公営住宅については必ずしも新規建設を主張しているわけではない。東日本大震災で見られた民間賃貸住宅を借上げる形での公営住宅も有効性も指摘されており、むしろそれを拡大させる方が柔軟で効率のよい住宅セー
フティネット構築が可能であると思われる。
46
一般社団法人全国賃貸保証業協会(http://jpg.or.jp/ 略称 Leasing Information Communicate Center LICC)
が 2009 年（平成 21 年)9 月に家賃債務保証会社 9 社によって設立され家賃債務保証業の代位弁済情報データ
ベースの運用を行っているのが唯一の事例であるが、割販法や貸金業法の指定信用情報機関のような制度的裏付けはなく、情報の非対称性解消のためにはさらなる普及が必要な状況である。LICC については一般社団法人
全国賃貸保証業協会システム委員会(2012)を参照。

113

して金融資産の少なさが失業等の場合に家賃滞納を引き起こす大きな要因として現れる、ということである。そして、家賃滞納の理由にも、3 ヶ月滞納に至る場合とそれ以外の場合で大きな差が見られ、それらも因子の影響である可能性が高い。また、家賃対応 3 ヶ月に至った場
合には、支払い意欲の減退が見られそれらも因子の影響である可能性がある。また住宅ロー
ンや車のローン、カードローン等の延滞状況も家賃滞納との明確な相関が見られこれらも因子の影響である可能性がある。これらを強く示唆するものとして、様々な属性等による因子の差を集計してみたが、多くの項目で因子による有意差が見られた。
8)

最も重要な結論は、家賃滞納によって住居を失うケースは多いが、これらは所得の低さが主要な原因ではないため、所得の再配分や住宅手当等では住居喪失を防ぐ効果は限定的である可能性がある、ということである。行動思考様式の因子を様々な属性等で集計してみたところ、多くの項目で有意差が見られた。因子は職業選択や年収、婚姻の有無、貯蓄の有無等に大きな影響を及ぼしており、所得の低さにも影響が見られることから、居住安定を阻害しているのは所得ではなく、これらの因子が真の原因であり、所得と居住安定の阻害は疑似相関である可能性が極めて高いと言える。
なお、民間賃貸住宅の家賃滞納はその率・滞納額の規模ともに縮小していく可能性がある。旧来の親族等による個人保証は、家賃債務保証会社による保証に急速にその比重を移している。従来であれば、家賃滞納に対する専門的知識や経験を持たない個人家主や小規模な管理会社等による対応で家賃滞納が長期化するケースが見られたが、大規模な組織で弁護士等とも連携している家賃債務保証会社では、初期段階の家賃滞納に対する適切な督促による正常化促進、3 ヶ月滞納後の法的的続き等により長期化するケースは限定されてきている。また、LICC 等の家賃弁済情報データベースは今後拡大していくと思われ、長期間の家賃滞納者や、反復的な家賃滞納者は賃貸住宅市場から排除されていくと考えられるからである。
その結果、家賃滞納による外部不経済性は縮小していくと考えられるが、その反面、賃貸住宅
市場から排除された家賃滞納経験者の社会的対応が求められていく。その対応が社会的な課題となっていく可能性が高いのである。
＜参考文献＞
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イン」，2009.3
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4)
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5)
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宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会，pp.12-15
8)
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9)
株式会社全国賃貸住宅新聞社(2012)：2012 年管理戸数ランキング 805 社，週刊全国賃貸住宅新聞 2012 年
8 月 6 日号

114

10)
11)
12)
13)
14)
15)
16)
17)
18)
19)
20)
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22)
23)

一般社団法人全国賃貸保証業協会システム委員会(2012)：代位弁済情報(家賃支払い情報)データベースの意義と現状及び課題，都市住宅学 2012spring, pp.42-47.
宗 健 (2014) ： LICC デ ー タ 分 析 ： 民 間 賃 貸 住 宅 に お け る 家 賃 滞 納 の 定 量 分 析 ， 都 市 住 宅 学 86 号
(2014SUMMER)
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都市住宅学 89 号(2015SPRING)
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帝国データバンク(2014)：特別企画：家賃債務保証会社 43 社の経営実態調査(2014 年 4 月 21 日)
東京都(2008)：包括外部監査結果報告書平成 19 年度
東京都(2009)：東京都生活文化スポーツ局消費生活部長(20 生消生企第 583 号 平成 21 年 2 月 16 日) 財団法人日本賃貸住宅管理協会宛：「家賃保証をめぐる消費者トラブルの防止について(要請)」西日本新聞(2011)：「事件当日、退去迫られた」指宿夫婦殺害，2011.5.18
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会日管協総合研究所(2007)：業務適正化に係る自主ルールの運用に関する規定（家賃債務保証事業者協議会）
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会日管協総合研究所(2009a)：業務適正化に係る自主ルール（2012 年改定：家賃債務保証事業者協議会）
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会日管協総合研究所(2009b)：自主ルールに関する細則（家賃債務保証
事業者協議会）
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会日管協総合研究所(2012)：賃貸住宅景況感調査日管協短観 2012 年
度上期
福岡市(2011)：包括外部監査結果報告書平成 22 年度
読売新聞(2014)：中 2 殺害「娘のため出費」家賃滞納 母親説明（銚子），2014.10.3

博士論文：低所得者の居住安定に関する制度検討（宗健,2017,筑波大学）

115

116

６ 空き家および民間賃貸住宅の空間的分布
本章の目的は、低所得者の居住安定のために利活用されることが期待されている空き家の実態と民間賃貸住宅の家賃や面積・築年といった建物属性からみた空間的分布を明らかにすることである。
本章では、第１節で分析の枠組みについて述べる。第 2 節で住宅・土地統計調査（以下「住調」という）の空き家数・空き家率についての検証を行い、第 3 節で空き家数・空き家率の推定を行う。
第 4 節では募集中家賃の分布、旧耐震物件の分布、最低居住面積水準以下の物件分布を示す。
第 5 節では 2 種類の空き家・空き地等に関するアンケート調査の結果を示し、第 4 節までの結果を補足する。 第 6 節でこれらの結果をまとめる1。
６－１ 分析の枠組み
本節では、第 1 項で研究の枠組みを示し、第 2 項で用語の定義を行う。
６－１－１ 分析の枠組み
本章は、住調空き家数・空き家率についての検証、空き家数・空き家率の推計、募集中賃貸物
件の空間的分布、空き家等に関する意識の 4 つに分かれるが、それぞれ以下のような枠組みで分析を行う。
①

住調空き家数・空き家率の検証
まず、住調の調査方法について確認を行う。次に国土交通省の空家実態調査の結果を参照し、住調との比較を行う。そのうえで、自治体の空き家調査の手法と空き家率をまとめ、住調との比較を行う。また、賃貸住宅管理業界の入居率調査との比較も行う。これらの検証はこれまで行われていないものである。
②

空き家数・空き家率の推計
まず、欧米の空き家率算出でも用いられている国勢調査世帯数を住宅ストック総数で除すること

で空き家数・空き家率を算出する。次に、不動産情報サイト SUUMO（以下「SUUMO」という）の賃
貸募集データ2とゼンリンの建物ポイントデータ3を組み合わせて（以下「SUUMO・ゼンリンデータという」）、空き家率の算出を行う。この場合、SUUMO データには戸別の面積や築年等が把握できるため、それぞれの条件毎の空き家率の算出も行いその空間的分布を示す。さらに、民間企業が発表している空き家指数ついても触れる。
③

募集中賃貸物件の空間的分布
SUUMO データを用いて、家賃の分布、旧耐震物件の分布、最低居住面積水準以下の物件の分布を示す。

1

本章の研究内容は、宗（2014）を基に必要な分析を追加したものである。

2

株式会社リクルート住まいカンパニーが運営する不動産情報サイト「SUUMO」の 2014 年 6 月 10 日時点の賃貸
募集広告データ。
3
株式会社ゼンリン建物ポイントデータは、2013 年時点の住宅や商業ビル・オフィスビルなど全国約 3,700 万棟の建物情報を収録したもので、筆者の勤務先であるリクルート住まい研究所が研究目的で購入したものである。

117

空き家数・空き家率の推計、募集中賃貸物件の空間的分布に使用した SUUMO データ4は、データ数は多いものの統計的手法で抽出されたものではないため、一定のバイアスが存在すると考えられる。その留意点については分析結果を提示する部分で触れる。
④

空き家等に関するアンケート調査
空き家の現状を評価するために、空き家・空き地に関する 2 つの意識調査を行った。一つは空き家・空き地に関するアンケート調査（以下、「空き家意識アンケート」という）で、もう一つは、空き家対策法や滅失登記、固定資産税等の制度に関するアンケート調査（以下、「空き家関連制度認知アンケート」という）である。
これらの調査結果から、地域毎に空き家の存在認知がどの程度あるのか、雑草等が生い茂っている、景観を阻害している、老朽化して倒壊が心配、不審者が出入りしている、といった具体的な
外部不経済性をどの程度認知しているのか、固定資産税や登記に関する認知、空き家取り壊し等に対する意識、といった結果を提示する。
６－１－２ 用語の定義
空き家数・空き家率については、用語としては一般的なものであるが、本章で扱う住調、国土交
通省空家実態調査、自治体調査等で定義が微妙に異なる。そのため、空き家数・空き家率がどの調査等に基づくものかを明示することとする。
SUUMO・ゼンリンデータを用いた空き家数・空き家率の推定では、定義・算出方法が異なるため、空き家数・空き家率という用語を使わず、それぞれ募集率・募集数という用語を用いる。
６－２ 住宅・土地統計調査の検証
本節では、住調の空き家数・空き家率についての検証を行う。第 1 項で住調の調査方法を確認し、第 2 項で国土交通省空家実態調査との比較を行う。第 3 項で自治体調査との比較を行い、第4 項で業界団体調査との比較を行う。これらの比較を通じて住調空き家数・空き家率の妥当性について論じる。
６－２－１ 住宅・土地統計調査の調査手法
住調の調査対象抽出方法・拡大推計手法などの統計処理の手順は適切で、回答が得られた設問については正しいと思われる。
一方、「回答が得られない」空き家については「空き家などの居住のない住宅については、住宅・土地統計調査員が外観で判断することにより、調査項目の一部について調査した」としており、実際には居住・利用があるものが空き家としてカウントされている可能性がある。
また、事務所使用や物置、たまに利用するだけといった住宅は、住調の定義では「一時現在者
のみ」「空き家：二次的住宅：その他」に含まれていると思われるが、2013 年住調ではそれぞれ全国で 242,800 戸、157,600 戸の合計 40 万戸程度しかなく、回答が得られなかった等の理由により空き家にカウントされている可能性がある。
図 6-1 は、六本木ヒルズレジデンスの外観写真である。
4

これらのデータを用いる目的、データの代表性・限界等については、2-5-1「本研究で用いるデータ」を参照。

118

六本木ヒルズレジデンスはセキュリティが厳しく内部には立ち入れない。外国人の居住や事実上の事務所使用のケースも多く、住調の調査票による回答が得られなかった場合に、外観等によって空き家かどうかを判断することは極めて困難だと考えられる。このようなタワーマンションは都心には数多く立地している。

図 6-1 六本木ヒルズレジデンス（住居棟とオフィス棟：2015.10 筆者撮影）

図 6-2 は、福岡県北九州市の築 45 年のアパートである。
この物件は所有者によれば満室であるが、各部屋のドア前まで容易に立ち入れるものの、調査票が得られない場合の居住判断は容易ではないと思われる。

図 6-2 福岡県北九州市の築 45 年の満室アパート（2015.10 筆者撮影）

６－２－２ 国土交通省空家実態調査との比較
国土交通省の 2009 年空家実態調査では、「現地調査開始後に空家を発見出来ない調査区があるとの報告を調査員から受け」「予備まで含めて抽出された調査地区（抽出調査区）は全部で1,026 調査区、3 月までに調査員が出向いた調査区（調査対象）は 887 調査区であった。このうち、空家を発見できたのは 562 調査区、空家を発見できなかったのは 325 調査区である。」「計画では、発見が予定され外観調査が可能な空家は約 2,700 件、所有者調査である空家実態調査票の予定

119

回収数は約 1,200 件であった。しかし、実際には、外観調査票の回収数（調査員が空家と確認した数）は 880 件、所有者に対する空家実態調査は 510 件という結果に終わり、発見数は計画より著し
く小さい値となった。」という記載があり、住調の空き家数が過大に算出されている可能性を示唆している。
また、「その原因としては以下のようなことが考えられる。」「調査マニュアルで示された方法による、外観上明らかに空家と判断できる住宅が少なかった。二次的住宅などは外観から判断できなかった。集合住宅の空家は外観からは確認できなかった。集合住宅はオートロックが多く中に入れなかった。」といった記述もあり、空き家を外観から判断することの難しさがわかる。
なお、この調査で事前に算出された想定空き家率は、東京都（市区）6.7％、大阪府（市）8.9％、
東京 40km 以遠（茨城・埼玉・千葉・神奈川の市町）8.0％となっており、住調空き家率よりも相当低くなっている。
６－２－３ 自治体空き家調査との比較
2010 年の国土交通省のアンケート調査によれば、全国の自治体で空き家の実態を把握しているのは約 6 分の 1 の市区町村に留まるが、空き家の実態を把握していると回答した 288 の市区町
村のうち、約 6 割が「行政区域内を悉皆調査」している。
表 6-1 は、自体調査空き家率及び所有者へのアンケートによって使用しているとされた率、2008
年住調の空き家率を比較したものである。
表 6-1 自治体調査空き家率・使用している率と 2008 年住調の比較
自治体

自治体調査空 うち使用してい 2008住調空き
き家率
る率
家率
東京都豊島区
1.6%
81.5%
12.9%
東京都北区
5.6%
64.9%
11.2%
東京都杉並区
0.4%
47.7%
10.3%
東京都三鷹市
2.2%
37.0%
12.4%
東京都青梅市
3.4%
63.0%
10.5%
東京都福生市
7.4%
32.4%
14.6%
射水市
4.1%
10.3%
※東京都杉並区、射水市は一戸建てのみが対象。
※三鷹市、青梅市調査は全室空き家の集合住宅も対象。

自治体の空き家率は、住調の空き家率とは大幅に異なる調査結果となっている。
住調空き家率は、最低でも杉並区の 10.3％、最高は福生市の 14.6％であるが、自治体調査での空き家率は、豊島区の 1.6％、北区の 5.6％、福生市の 7.4％など大幅に低い数値となっており、それらの空き家についての所有者アンケート結果による使用している率では、豊島区 81.5％、北区 64.9％など、空き家に見えても実際には使用されているケースが多い（ただし、使用されているとはいっても居住はなく、物置での使用等が多い）。
首都圏以外では富山県射水市の空き家率は 4.1％（ただし集合住宅を除外）と住調の空き家率
10.3％よりも大幅に低くなっている。
また、自治体調査では、住調の建物数と国勢調査の世帯数を組み合わせた空き家率を推定している事例も見られる。例えば、杉並区では、一戸建て住宅の空き家率を 0.37％としている。なお、
三鷹市、青梅市、福生市は全数調査である。

120

表 6-2 は、各自治体調査の概要と 2008 年住調の結果をまとめたものである。
表 6-2 自治体空き家調査のまとめ
調査名
豊島区空き家実
態調査（東京都
豊島区,2012年3月

調査結果概要2008年住調の空き家率
調査対象とした16町丁目において「空き家の可能性の高い 全体(1 2 . 9 ％)、種類別比
住宅」は551戸、推計住宅戸数は34,673戸、「 空き家の可 率：二次的住宅(2.8％）、賃
能性の高い住宅の比率」 は1 . 6 ％。空き家のうち「建物が 貸用の住宅(76.9％)、売却
明らかに傾いている」1.1％。空き家のうち「 使用している」 用の住宅(3.1％)、その他の住宅(17.2％)
8 1 . 5 ％。
空家実態調査(東 調査対象地域内の住宅総数約4万5000戸について、悉皆 全体(1 1 . 2 ％)、内訳は一
京都北区,2011年 調査を行った結果、空家と推定した戸数は2,573戸（調査対 時現在者のみ(0.6％）、空
3月）
象地域内の住宅総数の5 . 6 ％）であった。空家の種類は 家（10.3％）、建築中
一戸建て住宅が480戸（空家全体の18.7％）、分譲マンショ (0.2％)、種類別比率：二次ンが112戸（空家全体の4.4％）、賃貸住宅が1981戸（空家 的住宅(0.2％）、賃貸用の住宅(64.3％）、売却用の住全体の77.0％）であった。全体では腐朽・破損は「なし」が77.2％。所有者調査回収数450のうち「 空き家ではない」 宅（3.7％）その他の住宅（31.8％）
が2 9 0 件(6 4 . 9 ％） 。
杉並区空き家実 杉並区全域で408件の空き家と推定。杉並区の現地調査に 区内の住宅総数315,910戸
態調査(東京都杉 より判明した空き家数は、戸建（アパート等では全戸空き室 に対し、空き家となっている
並区,2013年11 の場合は含める）中心となっている。出現状況を杉並区の町 住宅は32,690戸、住宅総ごとに集計し、国政調査による一戸建ての世帯数と比較 数に対し約1 0 . 3 ％。
月）
して、 空き家率を算出しました。杉並区全体では0 . 3 7 ％となっています。所有者に対するアンケート調査(Ｎ=88）では、「 使用している」 が4 2 件（ 4 7 . 7 ％） 。
三鷹市空き家等 目視確認で現地調査した結果、675棟の住宅が空き家の可 三鷹市内の住宅総数調査（東京都三 能性が高い建物であった。（マンシ ョン・ 集合住宅は除外 96,100戸のうち空き家数は
鷹市,2013年3月） する。ただし全室空き家の場合は、調査対象とした）。空き 11,920戸で、住宅総数に家の可能性が高い一戸建てのみを抽出し、三鷹市全域の地 対し約1 2 . 4 ％が空き家。
区毎に空き家比率を算出した。空き家比率が、最も高いの 空き家のうち腐朽・破損のは下連雀地区（3.12％）であり、最も低いのは野崎地区
ある空き家は900戸と推計（1.16％）となっている（合計では2 . 1 5 ％）。市による所有者 されており、このうち1戸建てが320戸。
等が判明できた287件についてアンケートを実施、回答があったのは127件、このうち「 空き家ではない」 が3 7 . 0 ％。
空き家調査(青梅 市内全域で概観目視調査を行った。アパート、マンション 青梅市内の住宅総数
市,2013年9月） 等の共同住宅については、分析の対象となる全戸空き室の 58,570戸のうち空き家数は
建物は0棟で、分析対象は戸建て住宅のみとなり、抽出数 6,160戸で、住宅総数に対は1,195棟であった。このうち構造部の破損が著しく、居住す し1 0 . 5 ％が空き家。
るには危険と判断される建物、または既に崩壊している建物
は67棟、市内全域の空き家率は3 . 4 ％。住民票確認調査の結果、合計826件の所有者の所在が確認され、有効回答
数は406件、実際に空き家と判定された住宅は1 4 1 件（ 棟） （ 3 7 ％） であった。
福生市空き家実 本調査で、確認できた空き家の総数は2,232戸である。空き 福生市の住宅総数30,540
態調査(東京都福 家の種類別の戸数は、一戸建て住宅が222戸、賃貸住宅が 戸のうち空き家数は4,450
生市,2013年2月） 1,858戸、公営・公的住宅が29戸、分譲住宅が123戸であ戸で、住宅総数に対しる。福生市の総住宅戸数は約3万戸であることから、空き家 1 4 . 6 ％が空き家。（報告書と判定した戸数割合は約7 . 4 ％である。所有者アンケート での記述がなかったため筆の回収数は210票で、「 空き家でない」 が3 2 . 4 ％である。 者追記）
射水市空き家実 各地区の自治振興会に依頼し、各地区毎の空き家の実態 市全体の住宅総数33,960
態調査(富山県射 の態様について関係者ヒアリング棟に基づき調査を行ったも 戸のうち、空き家数は3,510
水市,2013年1月） らった。集合住宅形式のものは除外している。但し、「住宅」 戸であり、空き家率は以外の空き家についても、調査対象に含めるものとした。空 1 0 . 3 ％となっている。
き家総数1,352戸、地区別世帯数に対する空き家の割合
は、 4 . 1 ％。

121

６－２－４ 業界団体調査との比較
賃貸住宅管理業者の業界団体である（公財）日本賃貸住宅管理協会が発表している第 12 回賃
貸住宅市場景況感調査「日管協短観」（2014 年 4 月～9 月）では、首都圏の委託管理物件の入居率は 90.1％（空室率 9.9％）、サブリース物件の入居率は 92.2％（空室率 7.8％）と報告されている。
この日管協が報告している入居率から逆算した空き家率は、住調で報告されている賃貸住宅の空き家率よりも相当低い数値となっている。
６－３ 空き家率・空き家数の推定
本節では、住調の空き家数・空き家率が過大に算出されている可能性があるとして、実際の空き
家数・空き家率が、どの程度なのか比較するために空き家率・空き家数の推定を行う。
第１項で、欧米の空き家率算出でも用いられている国勢調査世帯数を住宅ストック総数で除することで空き家数・空き家率を算出する。第 2 項では、SUUMO データとゼンリンデータを組み合わせて、空き家率の算出を行う。
６－３－１ 国勢調査世帯数を用いた推定
図 6-3 は、住調空き家率（2008 年）と国勢調査（2010 年）の世帯数を用いて算出した空き家率（以下「国勢調査空き家率という」）を比較したものである。

住調空き家率

国勢調査空き家率

住調と国勢調査空き家率の差

25.0%
20.0%
15.0%
空き家率

10.0%
5.0%
0.0%
‐5.0%
全国
沖縄県
鹿児島県
宮崎県
大分県
熊本県
長崎県
佐賀県
福岡県
高知県
愛媛県
香川県
徳島県
山口県
広島県
岡山県
島根県
鳥取県
和歌山県
奈良県
兵庫県
大阪府
京都府
滋賀県
三重県
愛知県
静岡県
岐阜県
長野県
山梨県
福井県
石川県
富山県
新潟県
神奈川県
東京都
千葉県
埼玉県
群馬県
栃木県
茨城県
福島県
山形県
秋田県
宮城県
岩手県
青森県
北海道

‐10.0%

図 6-3 住調空き家率（2008 年）と国勢調査（2010 年）を用いた空き家率の比較

国勢調査は 5 年毎に行われるため、2008 年住調に最も近い 2010 年の国勢調査の世帯数を2008 年住調の住宅総数で除することで空き家率を算出した。全国の空き家率は住調の 13.9％に対して国勢調査空き家率は 10.0％となっている。都道府県別に見ると、東京都(12.4％→5.9％,▲
6.5％)、神奈川県(11.2％→5.8％,▲5.4％)、埼玉県(11.3％→6.3％,▲4.9％)、千葉県(13.7％→
7.6％,▲6.2％)、愛知県(11.8％→6.5％,▲5.3％)と大きな差が出ている。

122

住調では居住世帯数は 4,960 万だが、2 年後の国勢調査の世帯数は 5,184 万世帯と 224 万（住調居住世帯比 4.5％）多くなっている。住調では全国の空き家数は 799 万戸であるが、国勢調査世
帯数を使った空き家数は 574 万戸となる。さらに、居住以外の用途、例えばセカンドハウスや事務所・物置等で使用される住宅を 100 万戸と仮定した場合、全国の空き家数は 474 万戸、空き家率
は 8.2％と考えることができる。
表 6-3 は、2008 年住調の賃貸住宅空き家率、住調の全体空き家率、国勢調査世帯数を用いた
空き家率の都道府県数の分布である。住調の賃貸住宅空き家率は全国平均で 18.8％と高く空き家率が 15％を超えるのは東京都、沖縄県を除く 45 道府県にのぼり、全体でも 21 道府県が 15％を超える空き家率となるが、国勢調査世帯数を用いた空き家率では、15％を超える空き家率は 5 県しかなく、全体の印象はまるで異なる状況となっている。
表 6-3 住調空き家率と国勢調査空き家率の都道府県の分布
住調空き家率（2008年賃貸住宅）
数
例

空き家率
10％未満

0-

10-15％未満

2 東京、沖縄15-20％未満

19

神奈川、愛知、滋賀、大阪、福岡等
北海道、宮城、千20
葉、石川、香川等
青森、茨城、山梨、
5
長野、岐阜

20-25％未満
25-30％未満
30％以上
平均

1 福井
18.8%

住調空き家率（2008年全体）
数例

国勢調査世帯数を使用した推計（全体）数
例
一都三県、愛知、
011
滋賀、沖縄等
一都三県、愛知、青森、茨城、福井、
26
31
滋賀、沖縄等
大阪、島根等
青森、茨木、福井、高知、徳島、和歌
20
5大阪、島根等
山、長野、山梨
1 山梨

0

0

0

0

0

13.9%

10.0%

６－３－２ SUUMO・ゼンリンデータを用いた推定SUUMO データとゼンリン建物ポイントデータを用いて東京 23 区の賃貸募集率の算出を行った。賃貸不動産は、全ての物件が SUUMO 等の不動産情報サイトを経由して入居者が決まる訳ではないため、空き家率ではなく、募集率という用語を用いる。
募集率算出に使用した 2014 年 6 月 10 日の SUUMO 掲載データは 405,161 件、掲載社数は
1,902 社(213 件/社)、掲載店舗数 2,974 店舗(136 件/店舗)である。統計的なサンプリングがなされたものではないが、一定程度以上の市場網羅率があると考えられる。
募集率は、分母となる賃貸住宅戸数には株式会社ゼンリン建物ポイントデータ 2013 からアパー
ト・マンションを抽出したものをベースとしている。その抽出したデータに対して、SUUMO 掲載情報の 2006 年以降のデータをマッチングし、SUUMO での募集実績があるものを分母とした。分子には、SUUMO の 2014 年 6 月 10 日掲載データを住所・物件名・部屋番号で名寄せしたもの使用して募集率を算出した。
表 6-4 は、ゼンリンンデータのうち集計対象・対象外となった棟数・戸数を集計したものである。
棟数で 70％弱、戸数で 80％弱が集計対象に含まれている。集計対象の棟当たり戸数は 14.4
戸、集計対象外は同 8.3 戸と、集計対象外には小規模物件が多い。

123

表 6-4 SUUMO 募集率の東京 23 区の集計対象棟・戸数
棟数 比率
戸数比率 戸/棟対象
184,811 69.4% 2,657,073 79.8% 14.4
対象外 81,483 30.6% 674,478 20.2%
8.3
合計
266,294
3,331,551
12.5

図 6-4 は、東京 23 区の住調（2013 年）の空き家率と SUUMO 募集率（2014 年）を比較したものである。東京 23 区の区別の SUUMO 募集率には大きな差はなく、23 区全体では 6.9％の募集率となる。これは住調（2014）の空き家率 12.3％、賃貸借家空き家率 15.7％よりも相当低く、国勢調
査世帯数を用いた東京都の空き家率 5.9％に近い。
住調の東京 23 区の賃貸住宅空き家率 15.7％になるためには、単純計算で今回集計対象外となった 8 万棟 67 万室の賃貸住宅の空き家数が 34 万戸、空き家率 50.4％になる必要があり、この数字は現実的ではない。従って、東京 23 区の空き家率は、概ね 7-8％程度ではないかと推定できる。
住調の賃貸空き家率との差を区別に見ていくと、豊島区（住調 23.3％→SUUMO7.1％、▲
16.1％）、大田区（同 20.8％→6.0％、▲14.7％）といった大きな差が見られる。不動産会社へのヒアリングでも区全体で 20％を超える賃貸空き家率には否定的見解が多く、逆に SUUMO 募集率
が示す 7-8％程度の賃貸空き家率には肯定的な意見が多い。

住調2013空き家率（全体）住調2013空き家率（賃貸）SUUMO募集率2014

25.0%
空き家率・
募集率

20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
江戸川区

葛飾区

練馬区

足立区

板橋区

北区

荒川区

豊島区

杉並区

中野区

世田谷区

渋谷区

目黒区

大田区

品川区

墨田区

江東区

台東区

文京区

新宿区

港区

中央区

千代田区

0.0%

図 6-4 住調空き家率（2013 年）と SUUMO 募集率（2014 年）の比較

また、もし、住調の空室率が正しければ、都心に賃貸マンションが供給される経済合理性が説明できない。リーマンショックは 2008 年 9 月 15 日のリーマン・ブラザースの破綻を起点としているが、2008 年住調の調査票配布は 2008 年 9 月 23 日～30 日、調査票回収は 10 月上旬であることからリーマンショック後の急激な都心賃貸住宅の需要減とは関係がない可能性が高い。
このような差が生まれる理由としては、都心の高層賃貸マンション等ではオートロックが多く、外国人居住やセカンドハウス利用も一定程度以上ある等の理由から、調査票の回収が困難で、外観124

等での判断も非常に困難であるため、調査票を回収できなかった住戸や表札がない住戸等について空き家と判断してしまったことが考えられる。
なお、賃貸広告データを用いた空き家率は、株式会社タスが空室率 TVI（タス空室 Index）として定期的に発表している。2014 年 6 月期の東京 23 区の空室率 TVI は 11.97 となっているが（データ提供：アットホーム株式会社、分析：株式会社タス）、この空き家率算出の分母は募集建物の推定総戸数となっており、満室の建物が分母から除外されるため、高めの数値となっている可能性がある。それでも住調の 15.7％よりも低い数値となっている。
表 6-5 は、一都三県の物件区分毎の SUUMO 平均募集率である。面積が小さいほど、築年が浅いほど募集率が高い。最低居住面積水準を満たさない 25 ㎡未満の募集率が高いが、築年別にみると全体の傾向と同様に築年が浅いほど募集率が高い。この傾向について不動産会社にヒアリングしたところ「古い物件は家賃が安いためすぐに埋まるが、築年の浅い物件はローン返済の資金を確保するためか、家賃を下げ渋る傾向がありすぐには埋まらないこともある」ということであった。
表 6-5 一都三県の物件区分毎の SUUMO 募集率
物件区分
25㎡未満
25㎡以上50㎡未満
50㎡以上
1981年以前築1982年-1995年築
1996年以降築25㎡未満かつ1981年以前築
25㎡未満かつ1982年-1995年築
25㎡未満かつ1996年以降築
全体

埼玉県
12.9%
10.2%
7.5%
6.5%
8.4%
11.0%
6.5%
8.4%
11.0%
9.6%

千葉県
14.6%
11.2%
7.6%
6.7%
9.3%
11.5%
6.7%
9.3%
11.5%
9.9%

東京都
神奈川県 一都三県
10.8%
11.6%
12.2%
8.6%
8.8%
9.6%
5.1%
5.3%
6.3%
5.5%
5.8%
5.9%
8.0%
7.5%
8.2%
9.2%
9.2%
10.1%
5.5%
5.8%
5.9%
8.0%
7.5%
8.2%
9.2%
9.2%
10.1%
7.9%
7.8%
8.8%

図 6-5 首都圏主要部の字町毎の SUUMO 募集率（2014 年）

125図 6-5 は、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県主要部の字町別の SUUMO 募集率である。空白部分は SUUMO データが存在しないエリアである。
首都圏中心部では募集率が 8％を下回る地域も多く 12％を上回る地域は郊外が中心である。
千葉県は、都心から比較的近い地域も募集率が高くなっている。
図 6-6 は SUUMO・ゼンリンデータ（2014）を用いた埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県の共同住宅募集率である。東京 23 区とさいたま市方面、川崎市・横浜市にかけての募集率は概ね 8％以下であり、8％を超えるのは千葉市、東京都下にかけてとなっている5。

図 6-6 埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県の共同住宅募集率（SUUMO2014）

図 6-7 は、住宅土地統計調査（2014）を用いた賃貸住宅空き家率の分布である。住宅土地統計
調査（2014）から算出した賃貸空き家率は首都圏全域で 10％を超え、20％を超える地域も多数存在する6。（図 6-6 と図 6-7 はスケールが大きく異なることに注意。）
このような大きな差が生まれているなか、どちらの数値が市場の実態に近いのだろうか。そもそも
住宅土地統計調査では、調査の方法が「空き家などの居住世帯のない住宅については、調査員が外観等から判断することにより、調査項目の一部について調査した」とされており、国土交通省の空き家実態調査でも目視による調査の難しさが指摘されている7ことから、大きな誤差を含んでいる可能性がある。また、自治体の空き家実態調査でも住調よりも大幅に低い空き家率が多数報告さ
5

市郡区別の数値は付録参照。

6

市郡区別の数値は付録参照。

7

国土交通省・空き家実態調査（2009）では、空き家数・所有者調査数が少ない原因として、「外観上明らかに空家と判断できる住宅が少なかった」「集合住宅の空家は外観からは確認できなかった」「集合住宅はオートロックが多く中に入れなかった」といったことあげている。

126

れており8、住調の空き家率は市場の実態と乖離している可能性が高い9。
SUUMO 募集率が市場の実態に近いとすれば、周藤（2010）が指摘する「適正空き家率10」を考慮すれば首都圏の東京 23 区から埼玉にかけてと横浜方面にかけての地域では、空き家率が比較的低く、居住安定のために利活用可能な空き家は十分確保できない可能性がある。

図 6-7 埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県の賃貸住宅空き家率（住調 2014）

６－４ 賃貸住宅の空間的分布
本節では、居住安定住宅に利活用可能な賃貸住宅の空間的分布を、家賃、耐震・面積等の品
質及び空室率について検証を行う。これらは、制度の実現可能性を考えるうえで極めて重要な要素となる。
６－４－１ 募集中賃貸物件の家賃の空間的分布（首都圏）
図 6-8 は、SUUMO データから算出した首都圏（埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県）の民間賃
8

東京都豊島区（1.6％：2012 年）、東京都北区（5.6％：2011 年）、東京都杉並区（0.4％：2013 年）、東京都三鷹市（2.2％：2013 年）、神奈川県横須賀市（7.9％：2011 年）、富山県射水市（4.1％：2013 年）など。ほとんどの自治体の空き家実態調査は共同住宅を除外した戸建て住宅を調査対象としているが、それにしても住調との乖離は非常に大きい。
9
詳しい注記を後で追記。
10

概念を提示しているが、具体的な算出方法等は提示されていない。筆者の実務経験によれば、3 月等に就学・就職・転勤等による引越しが集中することを考慮すれば、大都市圏では 5-10％、地方でも 5％程度の空き家率がなければ十分な住宅選択が行えない（不満はあるがここしかないのでそこにするしかない）という状況が生まれると考えている。

127貸住宅の平均坪家賃の分布を表したものである11。
首都圏は家賃の地域差が極めて大きく、これは 5 章の全国の県別の平均家賃、標準偏差とも整合的である。LICC データでは、全国（平均：6.0 万/標準偏差：2.6 万。以下同じ）に対して東京
都（9 万/3.7 万）、神奈川県（7.3 万/2.7 万）、埼玉県（6.2 万/1.9 万）、千葉県（6 万/2.0 万）となっている。埼玉県・千葉県は全国平均程度だが、東京都は全国平均の 1.5 倍で標準偏差も大きくなっている。一方、地方では、北海道（4.9 万/1.8 万）、宮城県（4.8 万/1.6 万）、福岡県（5.0 万/1.6万）などとなっている。
これらのことから、地方では低所得者の居住安定を考える際に地域分布を考慮する必要性はあ
まりないと考えられるが、大都市部、特に首都圏では通勤可能範囲も広く地域分布を考慮することがあると言える。

図 6-8 首都圏の平均坪家賃分布（2014）

６－４－２ 旧耐震物件の空間的分布（首都圏）
図 6-9 は、埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県主要部の SUUMO 募集物件の旧耐震物件比率の分布である12。
一都三県全体では 1981 年以前築のいわゆる旧耐震物件は 7.8％（58,571 件）であるが、東京
都は旧耐震物件の比率が 10.6％と高く募集件数も 36,553 件と多い。さいたま市では浦和区が10.9％と旧耐震物件比率が高く、横浜市では磯子区（13.6％）、金沢区（10.3％）、港南区（11.0％）、

11

市郡区別の数値は付録参照。図中の 0.77 は平均坪賃料（万円）、1.07 は平均坪賃料+標準偏差（万円）、0.48
は平均坪賃料-標準偏差（万円）である。
12
市郡区別の数値は付録参照。

128

栄区（10.4％）、青葉区（12.6％）、川崎市・相模原市では 10％を超える区はない。
一方、東京 23 区では 10％を下回るのは千代田区（5.5％）、中央区（5.1％）、港区（7.5％）練馬区（8.8％）、江戸川区（8.0％）の 5 区のみであり、残りの 18 区では 10％を超えている。なかでも文京区（15.1％）、墨田区（14.4％）、江東区（14.4％）、豊島区（16.1％）、北区（17.4％）、荒川区（16.4％）と旧耐震物件比率が高い区があり、いわゆる木賃ベルトを中心に、これらの区では建て替え等による建物の更新が進んでいないことが示唆されている。
それでも一都三県全体で旧耐震物件比率が 7.8％と比較的低い状況は、これまでの建築基準法の厳格化や建て替えの促進等の建築行政が一定の成果を上げていると評価することができる。
しかし、このような状況で、都心部の家賃の安い古い物件を低所得者の居住安定に利活用すると建て替えが阻害される恐れがある。そのため、低所得者向けの住宅への利活用を限定し、震災等に備えるためにも建物の更新を促進する必要があると考えられる。

図 6-9 埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県の旧耐震物件比率（2014）

６－４－３ 最低居住面積水準以下の賃貸物件の空間的分布（首都圏）
図 6-10 は、埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県の 25 ㎡未満物件の比率の分布である13。
最低居住面積水準が 25 ㎡に引き上がられたのは 2006 年であるが、それまでに大量に蓄積された 25 ㎡未満の賃貸住宅が建て替えられずにまだ多数存在していることを示している。
25 ㎡未満の物件の比率は、千代田区・中央区・港区の北側・西側・南側に多く分布している。ここは、いわゆる城南地区を中心に単身者の需要が多く地価の高い地域である。地価の高い地域では戸あたりの面積を小さくすることで収益性を高める手法がよく使われる。そのためバブル期を中13

市郡区別の数値は付録参照。

129

心に城南地区で大量に供給された、いわゆるワンルームマンションが多数立地していることが理由として考えられる。しかし 1990 年代以降はいわゆるワンルームマンション規制14によって 25 ㎡未満の単身者用物件の供給は激減している。

図 6-10 埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県の 25 ㎡未満物件比率

これらの大量の最低居住面積水準 25 ㎡を満たさない住宅ストックには、多数の人々が現に居住しており、大きな衛生上・生活満足度の問題がある、という指摘はない。にもかかわらず最低居住面積水準を教条的に適用し、低所得者の居住安定のためのストックから除外することは適当ではない。それは公平性の観点からも、ストックを有効活用するという経済合理性の観点からも十分に再検討されるべき課題である。
６－５ 空き家に関連するアンケート調査
本節では、空き家意識アンケートと空き家関連制度認知アンケートの結果を提示する。これらの調査結果は第 4 節までの結果を補完するものである。
６－５－１ 空き家意識アンケート
表 6-6 は、空き家意識アンケートの概要15である。回答総数は全国で 5,151 名であり、地域が偏らないように割付を行っている。

14

東京 23 区には全てワンルーム規制条例があり、豊島区では課税も行われている。木下ら（2008）に詳しい。

15

調査票等の詳細は付録参照。

130

表 6-6 空き家意識アンケートの概要
調査名
アンケート配布回収
本調査日
割り付け条件
回答者総数
設問概要

空き家に関連する制度の認知調査
株式会社マクロミル（ネット調査）
2015年3月27日（金）～2015年3月29日（日）男性・女性それぞれ40歳代・50歳代・60歳以上に均等割付
3,090
・実家等の空き家の保有状況および所在地
・滅失登記、固定資産税、空き家対策法等の認知・空き家の利活用や滅失に関する意向

表 6-7 は、居住地近隣での建物種別毎の空き家認知の結果である。
近隣とは「同じ町内や集落内など概ね徒歩圏内の生活圏を指します」としている。空き家の認知が最も高いのは、空き室ありアパートの 40.5％だが、戸建て空き家が居住地近隣に 1 戸以上あるという比率も 39.3％と高くなっている。全室が空きとなっているマンション・アパートの認知率はそれぞれ 2.8％、8.8％と非常に低くなっている。一方、空き地の認知率は 61.1％と極めて高くなっている。
ただし、3 戸以上あるという比率は相当低い。一般的に居住地の近隣とは数十戸の住宅がある
はずであり、例えば 30 戸あったとして空き家率が 10％ならば 3 戸の空き家があるはずであるが、そのような認知傾向にはなっていない。このことは住調の空き家率が過大に算出されていることを示唆している。
同時に、空き地の認知率は 61.1％と突出して高く、建築や販売のための空き地が含まれているとはいえ、空き家認知よりも圧倒的に高く、空き家の滅失が進んでいる可能性も示唆している。
表 6-7 居住地近隣での建物種別毎の空き家認知

建物区分
全室空き室マンション
全室空き室アパート
空き室ありマンション
空き室ありアパート
戸建空き家
空き工場・倉庫
空き店舗付き住宅
空地

ない
64.6%
59.0%
31.8%
19.5%
28.5%
57.3%
42.8%
26.5%

居住地近隣での空き家認知
6-10 11戸・ ない+わ
わから 1-2戸・ 3-5戸・1戸以 3戸以
戸・棟あ 棟以上 からなない 棟ある 棟ある上ある 上ある
る
ある
い
32.6%
2.3%
0.3%
0.1%
0.2%
97.2%
2.8%
0.5%
32.3%
7.7%
0.7%
0.2%
0.2%
91.2%
8.8%
1.1%
42.0%
19.5%
4.7%
0.8%
1.1%
73.9%
26.1%
6.6%
40.0%
26.1%
10.1%
1.7%
2.5%
59.5%
40.5%
14.3%
32.2%
29.0%
7.2%
1.4%
1.7%
60.7%
39.3%
10.3%
30.3%
10.9%
1.2%
0.2%
0.1%
87.6%
12.4%
1.5%
27.9%
22.5%
5.3%
0.8%
0.6%
70.8%
29.2%
6.7%
12.4%
40.1%
14.3%
3.0%
3.8%
38.9%
61.1%
21.1%

マンションやアパートは入居者がいれば一定の管理が行われていると考えられることから、問題は少ないと考えられるが、戸建て空き家の場合は管理状態によって問題が発生しやすいと考えられる。表 6-8 は、問題が大きいと考えられる戸建て空き家の地域区分毎の認知率である。
2013 年住調では東京 23 区の空き家率は 12.3％と高く、地方都市でも札幌市：14.1％、福岡市
12.2％と大差ないため、アンケート調査でも空き家認知は大きく違わないはずだが、東京 23 区では戸建て空き家の認知率は 25.7％と低く、政令指定都市：34.1％、県庁所在地 41.8％、人口 10万人以上の市：40.1％、人口 10 万人未満の市：43.6％、郡部：53.1％と都市の規模が小さくなるに131

従って、戸建て空き家の認知率が上昇していく。
この認知傾向は、感覚値としては正しいが、住調の空き家率とは整合的であるとはいえず、住調の空き家率が過大に算出されていることを示唆している。
同時に、空き地の認知率も同様の傾向を示しており、郡部では 53.1％に達している。このことも空き家の滅失が進んでいる可能性を示唆している。
表 6-8 居住地近隣での地域区分毎の戸建て空き家認知
居住地近隣での空き家認知（戸建て空き家）
6-10 11戸・ ない+わ
地域区分
わから 1-2戸・ 3-5戸・1戸以 3戸以ない
戸・棟あ 棟以上 からなない 棟ある 棟ある上ある 上ある
る
ある
い
東京23区
26.1%
48.2% 20.0%
3.6%
0.7%
1.4%
74.3%
25.7%
5.7%
政令指定都市
29.4%
36.4% 25.6%
5.8%
1.5%
1.2%
65.9%
34.1%
8.5%
県庁所在地の市
27.1%
31.1% 31.6%
7.2%
1.0%
2.1%
58.2%
41.8%
10.2%
人口10万人以上の市
30.0%
29.9% 28.4%
8.4%
1.5%
1.8%
59.9%
40.1%
11.6%
人口10万人未満の市
28.8%
27.6% 32.2%
8.1%
1.6%
1.7%
56.4%
43.6%
11.5%
郡部
24.4%
22.5% 39.0%
9.6%
1.7%
2.8%
46.9%
53.1%
14.0%
全体
28.5%
32.2% 29.0%
7.2%
1.4%
1.7%
60.7%
39.3%
10.3%

表 6-9 は、居住地近隣での建物種別毎の外部不経済性の認知率である。雑草が生い茂っているという認知は戸建て空き家が 20.8％、空き地が 39.8％と高いが、その他の建物区分では 10％以下となっている。景観を阻害している、は全ての建物区分で 10％を下回っており、倒壊が心配では戸建て空き家の 9.2％が高い。不審者の出入りについては、2％以下程度である。
この結果からは、空き家の外部不経済性はないとは言えないが、社会全体で取り組まなければならないほどのものではない可能性がある。
表 6-9 居住地近隣での建物種別毎の外部不経済性認知
居住地近隣での空き家の外部不経済性認知
建物区分
全室空き室マンション
全室空き室アパート
空き室ありマンション
空き室ありアパート
戸建空き家
空き工場・倉庫
空き店舗付き住宅
空地

空き家
認知
2.8%
8.8%
26.1%
40.5%
39.3%
12.4%
29.2%
61.1%

雑草
繁茂
0.6%
3.3%
1.6%
6.9%
20.8%
6.2%
6.3%
39.8%

景観
阻害
0.5%
2.3%
1.2%
4.0%
6.5%
2.7%
3.9%
6.3%

倒壊
心配

不審者
出入り

0.5%
2.3%
1.1%
4.4%
9.2%
3.0%
3.7%
-

0.3%
0.6%
0.6%
1.3%
1.0%
1.0%
0.8%
1.5%

表 6-10 は、外部不経済性について地域区分毎の認知を集計したものである。
空き家の認知と同様の傾向を示しており、東京 23 区では比較的低く、都市の規模が小さくなる
に従って不経済性の認知が上昇していく。郡部では、雑草が生い茂っているが 32.9％、倒壊が心配が 13.8％と高くなっているが、景観を阻害しているは 7.6％と比較的低く、不審者が出入りしてい
るのは 1.4％と極めて低くなっている。
この傾向からは、都市部では比較的外部不経済性が低く、郡部等の人口減少地域になると比132

較的外部不経済性が高まることを示している。この結果からも、空き家の外部不経済性はないとは言えないが、社会全体で取り組まなければならないほどのものではない可能性があると言える。
表 6-10 居住地近隣での地域区分毎の戸建て空き家の外部不経済性認知
居住地近隣での空き家の外部不経済性認知（戸建て空き家）
地域区分

空き家
認知

東京23区
政令指定都市
県庁所在地の市
人口10万人以上の市
人口10万人未満の市
郡部
全体

25.7%
34.1%
41.8%
40.1%
43.6%
53.1%
39.3%

雑草
繁茂

景観
阻害

11.4%
17.2%
23.6%
20.8%
23.2%
32.9%
20.8%

倒壊
心配

5.9%
5.4%
7.3%
6.2%
7.7%
7.6%
6.5%

7.4%
7.6%
9.1%
8.6%
10.8%
13.8%
9.2%

不審者
出入り
0.7%
0.8%
1.3%
0.8%
1.2%
1.4%
1.0%

６－５－２ 空き家関連制度認知アンケート
表 6-11 は、空き家関連制度認知調査の概要16である。
回答総数は全国で 3,090 名であり、男性・女性それぞれ 40 歳代・50 歳代・60 歳以上に均等割付を行っている。
表 6-11 空き家関連制度認知アンケートの概要
調査名
アンケート配布回収
本調査日
割り付け条件
回答者総数
設問概要

空き家・空き地に関する生活者の意識調査
株式会社マクロミル（ネット調査）
2013年3月8日（金）～2013年3月9日（土）全国の政令指定都市および東京23区17,16名、その他全国3,435名、合計5,151名
5,151
・居住地近辺の建物種別毎の空き家存在認知
・建物種別毎の倒壊の心配、雑草、不審な人の出入り、景観の阻害等の認知
・居住地の状況（市街地・ニュータウン・農漁村等）

表 6-12 は、実家等の空き家の保有状況である。全体では 6.5％が空き家を保有しており、男性に多く、年齢が上昇すると保有率が高くなっている。
表 6-12 空き家の保有状況
回答者区分
40歳代
50歳代
60歳以上
40歳代
女性 50歳代
60歳以上
合計
男性

16

空き家保有
有り
無し
22
438
35
430
46
434
19
441
27
436
33
441
182
2,620

調査票等の詳細は付録参照。

133

全体
460
465
480
460
463
474
2,802

空き家保有
有り
無し
4.8%
95.2%
7.5%
92.5%
9.6%
90.4%
4.1%
95.9%
5.8%
94.2%
7.0%
93.0%
6.5%
93.5%

全体
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%

表 6-13 は、保有している実家等に対する意識を集計したものである。
利用意向では、「貸せるものなら貸したいが、貸せないと思う」が 56.4％、「売れるものなら売りたいが売れないと思う」が 52.3％、「どうしたらいいかわからない」が 51.9％と過半数を超えているが、いずれ住むつもりであるは 29.4％しかなく、心情的には「できるだけ残したいと思う」が 42.1％となっている。
一方、「倒壊しそうなくらい古くなったら費用がかかっても取り壊そうと思う」が 73.6％にのぼり、「固定資産税が上がるくらいなら、近隣に迷惑をかけても放置しておいた方が良いと思う」は、わず
か 23.6％しかない。そして「近隣に迷惑をかけるようなら固定資産税が上がったとしても取り壊すつもりである」が 52.1％と過半数を超えるが、「取り壊そうと思っても、取り壊すためのお金を工面できない」が 56.0％も存在する。
このような結果からは、「固定資産税が上がるため空き家が放置される」ということは考えにくい。
表 6-13 保有している実家等に対する意識
まった
あまり
とて
とても ややくそう
そうはも・や
そう思 そう思
は思
思わ
や小
う
う
わな
ない
計
い

保有している実家等に対する意識所有している空き家が、倒壊しそうなくらい古くなったら費用がかかっても取り壊そうと思う
雑草等が生い茂って近隣から苦情が来ると困るので、
2
多少のお金を払っても誰かに管理してもらおうと思う
近隣に迷惑をかけないように、雑草を刈ったりという管3
理は自分でやるつもりである
固定資産税が上がるくらいなら、近隣に迷惑をかけて4も放置していた方が良いと思う
面倒くさいので、たとえ近隣に迷惑をかけたとしても、放5置しておくつもりである
近隣に迷惑をかけるようなら固定資産税が上がったと6
しても取り壊すつもりである
取り壊そうと思っても、取り壊すためのお金を工面でき
7ない
いずれ自分が住むつもりなので、管理をしっかりやるつ
8
もりである
自分が暮していた家ではないので、思い入れはあまり
9ない
自分が暮していたことはないが、お盆や年末によく行っ10ていたことがある
自分が暮していた家なので、出来るだけ残したいと思っ
11
ている
1

あま
り・
まった
く小計

21.7% 51.9% 20.2%

6.2% 73.6% 26.4%

9.6% 51.9% 31.7%

6.8% 61.5% 38.5%

16.8% 45.5% 27.7% 10.0% 62.3% 37.7%
4.3% 19.4% 55.1% 21.3% 23.6% 76.4%
3.0% 16.0% 53.2% 27.9% 18.9% 81.1%
13.0% 39.1% 38.3%

9.6% 52.1% 47.9%

19.6% 36.4% 28.7% 15.3% 56.0% 44.0%
7.4% 21.9% 39.4% 31.3% 29.4% 70.6%
11.7% 24.3% 33.0% 31.1% 36.0% 64.0%
17.0% 34.5% 22.1% 26.4% 51.5% 48.5%
10.4% 31.7% 33.0% 24.9% 42.1% 57.9%

12 貸せるものなら貸したいが、貸せないと思う

20.4% 36.0% 30.4% 13.2% 56.4% 43.6%

13 売れるものなら売りたいが、売れないと思う

20.6% 31.7% 33.4% 14.3% 52.3% 47.7%

14 どうしたらいいかわからない

17.9% 34.0% 27.9% 20.2% 51.9% 48.1%

15 特になにも考えていない

14.3% 31.9% 34.5% 19.4% 46.2% 53.8%※回答者は、空き家にかかわらず親族等が住んでいる等を含む実家保有者470名

134

表 6-14 は、空き家等に関連する制度の認知である。
固定資産税制では、小規模住宅の 1/6 減税の認知は、実家保有者で 34.0％、実家非保有者
で 20.5％しかなく、逆の設問である空き地にすると固定資産税が 6 倍になるという認知も実家保有者で 46.4％、実家非保有者で 34.1％と比較的低くなっている。空き家対策法の認知は全体で26.1％、建物の滅失登記は 29.0％の認知である。
全体として空き家に関連する制度の認知は低い傾向にある。
表 6-14 空き家等に関連する制度の認知
空き家等に関連する制度の認知

全体
実家保有
実家非保有
知って 知らな 知って 知らな 知って 知らな
いる い
いる い
いる い

1 空き地に住宅を建築した時には、登記しなければならない

60.0% 40.0% 72.3% 30.9% 58.3% 41.7%

空き地に小規模な住宅を建築すると、固定資産税が1/6に減税される
一般的な住宅では、建物の評価が下がるため、固定資産税3
は毎年下がっていくことが多い
固定資産税を滞納しても、不動産の差し押さえの前に貯金4等が差し押さえられる
誰も住んでいない実家の建物等を、取り壊した時には滅失5
登記（取り壊したという申請）が必要である
住宅を取り壊して、空き地にすると固定資産税が6倍になる
6
ことがある
空き家を放置していて、周りに迷惑をかける状態になると強7
制的に撤去されることがある
空き家を放置していて、強制的に撤去された場合、その費用
8は所有者に請求される
2

9 空き家対策案という法律がある

22.3% 77.7% 34.0% 69.1% 20.5% 79.5%
55.4% 44.6% 68.5% 34.7% 53.5% 46.5%
28.4% 71.6% 35.7% 67.4% 27.4% 72.6%
29.0% 71.0% 34.7% 68.5% 28.2% 71.8%
35.8% 64.2% 46.4% 56.8% 34.1% 65.9%
48.2% 51.8% 57.2% 46.0% 47.0% 53.0%
42.4% 57.6% 49.8% 53.4% 41.5% 58.5%
26.1% 73.9% 32.6% 70.6% 25.2% 74.8%

自治体によっては、空き家を撤去するための費用を援助す
る制度がある
相続税の申告（誰が何をどれだけ相続するかを決めること）
11
は、相続開始後10ヶ月以内に行わなければならない
実家の建物を相続した場合には、登記（相続したという申12請）が必要である
相続する時には、貯金は相続するが実家の所有権だけを放13棄する、ということはできず、相続放棄するなら全部放棄しな
相続税を支払う時に、実家等の不動産を現物納付すること
14ができるのは貯金等が全くない場合だけである
不要になった実家等の不動産を自治体に寄付しようと思っ
15ても、田舎では基本的には寄付を受け付けてくれない
10

33.5% 66.5% 42.6% 60.6% 32.3% 67.7%
25.8% 74.2% 37.9% 65.3% 23.9% 76.1%
59.2% 40.8% 70.4% 32.8% 57.7% 42.3%
45.7% 54.3% 59.6% 43.6% 43.7% 56.3%
15.4% 84.6% 24.0% 79.1% 14.0% 86.0%
11.8% 88.2% 19.6% 83.6% 10.6% 89.4%

６－６ 本章のまとめ
住調の空き家の調査方法、国勢調査世帯数を用いた空き家率算出、自治体調査の空き家率との乖離、SUUMO 募集率との比較、アンケート調査の結果等から、住調の空き家率 13.5％・空き家
数 820 万戸については、過大に算出されている可能性が高いと考えられる。実際の空き家数は 4500 万戸程度、空き家率は 10％弱だと考えられる。
周藤（2010）は「適正空き家率」という概念を提示している。不動産会社によれば賃貸住宅は原状回復工事や入居者募集期間等を考慮すれば、入居率は最高でも 98％程度であるという。その135

ため市場全体では 2-3％程度の空き家率が、ほぼ満室状態ということになる。
円滑な住居移動のためには、家族形態や所得等に対して面積・家賃や設備等の条件毎に地域に一定の空き家が必要となる。首都圏では、25 ㎡未満の賃貸住宅は比較的余裕があるが、家族向けの 50 ㎡以上の賃貸住宅は不足している。一概には言えないが、空き家率 7-8％程度は適正だと考えられ、首都圏の一部では必要な住宅が不足しているとも考えられることから、相続税対策だと非難されることの多い賃貸住宅着工は、実需に応じたものであるケースも多いと考えられる。
このような結果からは、低所得者の居住安定のために利活用可能な空き家は、地域偏在しており、全国どこにでも十分な数が存在するとは言えない可能性が高い。そのため、低所得者の居住安定のためには、住宅を提供する地域を限定したり、最低居住面積水準未満の住宅の利活用も検討する必要があると考えられる。
地域毎の適正空き家率の把握は、今後の研究課題であり、最も正確で効率的な空き家把握の手法は、電力会社の持つ戸別の電力使用データだと考えられるが、賃貸共同住宅の空き家は所有者または不動産管理会社が正確に把握しているため、所有者等への調査表配布等も併用すべきだと考えられる。空き家の把握は、政策検討のための重要な情報であることから、その効率的かつ正確な把握手法の検討も今後の研究課題である。
なお、空き家は、中長期的に見れば一時的に増加した後、減小に転じる可能性がある。すでに地方の人口減少地域では本章で論じたように、空き家は滅失され更地になっているケースが多くみられる。これは饗庭（2015）の言う都市のスポンジ化であり、特定空き家の行政による滅失等の空き家対策によって更地が増加していく。一方、地方での都市への社会移動、首都圏等大都市圏での都市中心部への社会移動の増加に加えて、若年層の減小によって、賃貸住宅の空き室数は増加すると思われるが、賃貸住宅は全室が空室にならなければ滅失されにくく、一定の管理も行われていることから、その外部不経済性は小さい。
本章では、低所得者の居住安定という観点で空き家を論じてきたが、その先には空き家問題を超えて、都市のスポンジ化による更地問題、さらにはその更地の所有者不明問題が、大きな問題となる。空き家問題は、都市計画上の課題の通過点に過ぎないのである。
＜参考文献＞1)
饗庭伸（2015）：都市をたたむ 人口減少時代をデザインする都市計画，花伝社
2)
木下龍二・大月敏雄・深見かほり（2008）：東京 23 区にみるワンルームマンション問題と対応政策の変遷に関する研究
3)
国土交通省(2009)：空家実態調査報告書
4)
周藤利一(2010)：空き家対策の視点，PRI Review 第 38 号～2010 年秋季～5)宗健(2014)：空き家率の推定と滅失権取引制度，リクルート住まい研究所
6)
総務省統計局(2008)：平成 25 年住宅・土地統計調査
7)
総務省統計局(2013)：平成 20 年住宅・土地統計調査
8)
株式会社タス(2014)：賃貸住宅市場レポート首都圏版（2014 年 6 月）
9)東京都青梅市(2013)：空き家調査(平成 25 年 9 月)
10) 東京都北区(2010)：空家実態調査(平成 23 年 3 月)
11) 東京都杉並区(2013)：杉並区空き家実態調査(平成 25 年 11 月)
12) 東京都豊島区(2012)：豊島区空き家実態調査(平成 24 年 3 月)
13) 東京都福生市(2013)：福生市空き家実態調査(平成 25 年 2 月)
14) 東京都三鷹市(2013)：空き家等調査(平成 25 年 3 月)
15) 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(2014)：第 12 回賃貸住宅市場景況感調査「日管協短観」（2014 年 4月～9 月）
博士論文：低所得者の居住安定に関する制度検討（宗健,2017,筑波大学）

136

７ 低所得者の居住安定に向けた住宅制度の提案とその適用可能性
本章では、6 章までの研究成果を元に低所得者の居住安定のための制度についての検討を行いその適用可能性について探る。
第 1 節では第 2 章の先行研究レビューで明らかになった低所得者の居住安定に関する課題に対して、2-5-3 制度提案に至る検討手順で示した 8 項目について第 3-6 章の研究成果を元に分析・考察を行う。第 2 節では、これらの結果を統合し低所得者の居住安定のための制度について
その概要、制度詳細、補完制度について述べる。そして第 3 節で、制度の適用可能性および課題について述べる。なお、低所得者の居住安定に向けた住宅を「居住安定住宅」と呼ぶこととする1。
７－１ 制度検討の前提となる課題の検討
本節では、第 2 章で行った先行研究レビューから導き出され 2-5-3 で記述した低所得者の居住安定に関する 8 つの検討課題について、第 3-6 章の研究成果を元に考察を行う。
７－１－１ 政策目標の明確化と公共性・社会的合理性
本項では、居住安定住宅の政策目標の明確化とその公共性・社会的合理性について整理する。
①政策目標の明確化
低所得者の居住安定を図るのは、ハウジング・ファーストの概念を実現するための住宅政策であるのか、それ以上の所得の再配分・所得保障を目的としたものか、という政策目的を明確にする必要がある。
低所得者に限らず居住の安定は重要な政策課題であることは間違いない。なかでも第 2 章で述べた「ハウジング・ファースト」という概念は居住安定の重要性をよく表しており極めて重要な概念である。ハウジング・ファースト」とは、「住居喪失者に対して就労自立ばかりを強調する施策に対し、
まず住宅を提供したうえで、就労支援やその他支援を行う施策のあり方をハウジング・ファーストという。『就労よりも住宅を優先する政策により利点がある』」（岩田 2011）というものである。
一方「ハウジング・ファースト」の概念をどのように解釈するのかも低所得者の居住安定を考える
上で極めて重要であり、その論点は以下のように整理できる。


まず普遍的に住宅を提供することが重要である。住宅とは単に雨風を凌ぐ生命維持装置としての機能だけではない。住居があることで住民登録が可能になり行政サービスを受けられるといった機能もあるが、より重要なのは、安心して暮らすことができる、ここが自分の居場所であ1「公営住宅」「サ高住」といった様々な住宅制度が存在し、「準公営住宅」といったものも検討されている。本研究ではこれらの制度とは異なる低所得者の居住安定のための住宅を対象としているため、区別を容易にするために「居住安定住宅」という用語を用いる。行政が提供する低所得者向けの居住安定のための住宅という意味で英語では Public Stable Housing と訳すことを想定している。Stable Housing では一般的な「所有関係等が安定した住宅」という意味になる。なお、アメリカではホームレスの一時収容施設は単に Shelter と呼ばれており、イギリスではSheltered Housing が高齢者向けの介護サービス付き住宅の名称として使われている。また、2016 年 4 月 19 日より開始された社会資本整備審議会住宅宅地分科会新たな住宅セーフティネット検討小委員会でも民間賃貸住宅を活用した準公営住宅の議論が行われている。この小委員会ではまだ具体的な制度案が提示されていないが、報道等（2016 年 1 月 16 日付け日経新聞「空き家を『準公営住宅』に 国交省、子育て世帯支援」など）でも「準公営住宅」が使われている。しかし本研究で提案する制度は必ずしも準公営住宅と同じとは限らない。また新たな名称を用いることで、スティグマを抑制する効果も見込める。

137

ると認識すること、その上で社会との接点の基盤になることが極めて重要である。


普遍的な住宅の提供により居住安定が図られることと、そのうえでどのような所得保障・就労促進が行われるべきかについては、別問題として考えることができる。



すなわち、住居の提供は基本的な生存権を確保するためには極めて重要ではあるものの、それが連続的に社会保障・所得保障の拡充を意味するものではないとも言える。
さらに、特に高齢者の居住安定に持ち家が極めて重要で非常に大きな貢献があることを考慮しなければならない。平山（2011）は、「住宅ローンを完済した、もしくはそもそも住宅ローンを使わずに住宅を取得し債務のない状態をアウトライトという」と述べており、住宅ローンの返済が終わった持ち家は、高齢時の住宅費用を大幅に低下させる。
このため、低所得者の居住安定とは、賃貸住宅居住者に対するものだけではなく、低所得者の持ち家取得を可能とする政策も検討すべきものである。
そして、住宅政策を巡る議論では、実際には所得の再配分を目的としたものや所得保障を目的としたもの、事実上の経済対策となっているものが多く見られる。例えば国土交通省の「住宅確保
要配慮者あんしん居住推進事業2」は、空き家等の改修工事に対して補助を行い改修後 3 年間は一定の所得以下の高齢者世帯・障害者世帯・子育て世帯等で現に住宅に困窮している世帯の入居を条件とするものであるが、行政事業レビューでは厳しい指摘を受けている3。
低所得者の居住安定を図るための政策目的としては、住宅を現に失っているもしくは失う蓋然性が高い場合に、住居を提供することを政策目的とすることが適当であると考えられる。この場合、家賃滞納等には至っていないが住居費の負担感が大きいといった場合4の所得保障（住宅手当の支給等）は本研究で意図する政策とは別の課題である。なぜなら、支給された住宅手当等が住居費に使われるとは限らず、家賃以外の用途に流用されてしまえば住居の喪失を防げないからである。これは生活保護受給者の住宅扶助費が流用され、家賃滞納を引き起こす可能性が高いことか
らも明らかである。ただし、所得の絶対額が非常に低く住居費の占める割合が極端に高い場合にはケースによっては政策目的に含めることもあり得る。例えば、基礎年金 5 万円程度の収入しかな
く家賃が 3 万円といった場合である5。
また、所得保障政策は、住宅政策の範疇には留まらず、年金制度等の社会保障政策、労働政策等にまたがる横断的な大きな政策課題であり、住宅政策として限定的に議論することは適切ではない。そして、住居の確保に絞った政策目的は生活保護制度に比べて必要なコストが少なく、より広範囲のハウジング・ファーストの実現にも寄与する可能性が高い。
居住安定住宅の政策目的は、ハウジング・ファーストの概念を実現するための住宅政策とすることが適切であり、それ以上の所得の再配分・所得保障を目的とした議論とは、切り分ける必要がある。また、居住安定住宅政策は、所得の再配分・所得保障政策とは独立しているほうが論点を整理しやすく、所得の再配分・保障政策の中に低所得者の居住安定住宅政策を包含しないほうが政策目的も明確にしやすい。

2

詳細は「3-2-4 賃貸住宅補助事業」を参照。

3

行政事業レビュー2014 年 6 月 20 日で旧事業である「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」は「効果的な政策をゼロベースで検討すべき」と指摘されている。
4
いわゆる Affordable Housing の議論である。
5

具体的水準については本研究では定めない。

138

②政策目標の公共性・社会的合理性
本研究で提案する居住安定住宅には、以下のような公共性・社会的合理性があると考えられる。
まずあげられるのは、国民の厚生の向上である。諸外国では数十万人規模のホームレスが存在するが、我が国ではホームレスの規模は比較的小さい。とはいえ、生活の基盤となる住居を所得や置かれている環境に関わらず安定的に提供することは、生活に対する安心感を高め、幸福感も高める効果があると考えられる。そして、社会全体の安心感や幸福感が高まることは、犯罪の抑制や環境改善等を通じて、同じ地域に居住する人々の安心感や幸福感も高められる可能性がある。
また、社会保障等のコストから考えても、住居を失っている人々に対するホームレス対策や支援のための活動、生活保護への支出等を考えれば、住居を安定的に供給することで、全体としてのコストを効率化できる可能性もある。
このとき、住居を失っているという状況に着目すれば、たとえある程度の所得があったとしても、住居を提供することには一定の合理性がある。現状では、公営住宅の入居基準には所得に関する条件があり、一定以上の所得がある場合に民間賃貸住宅を家賃滞納によって退去せざるを得ない状況になった場合の救済の仕組みは存在しない。しかし、5 章で論じたように金銭管理能力は所得に依存しているわけではなく、行動・思考様式の影響を強く受ける。そのため、たとえ一定以上の所得があったとしても、家賃滞納を繰り返し、結果として外部不経済性の発生を抑制できない場合もある。このような場合には、住居の提供にかかるコストよりも外部不経済性が大きい場合には、一定以上の所得のある世帯への住居の提供に一定の合理性が存在する。
以上のように、住居を失っているという状態に着目した居住安定住宅の提供には、低所得者に対しては生活の安心を提供し社会全体の厚生を向上させるものであり、一方で自己責任として放置されがちな一定以上の所得がある場合への提供についても、全体としてみれば、一定の公共性と社会的合理性を持つと考えられるのである。
そして、このような制度が必要な背景には、そもそも住居喪失者に対して安定的に住居を提供する仕組みが存在せず、数万人規模以上の住居喪失者が継続的に存在しており、今後の高齢化に伴ってその規模が拡大することが想定されるという社会状況がある。
７－１－２ 給付対象：居住安定を必要とする人々の規模
現在、日本で導入されている住宅手当は利用が伸びないことが課題とされている。しかし、そも
そも政策目的の対象となる人々の規模は必ずしも明確ではない。そのため利用すべき人々は多いのに利用されないのか、それとも利用すべき人数（または利用可能な人数）がそもそも少ないのかということを明確にする必要がある。
対象となる人々は、①現に住居を失っている人達（すなわちホームレスまたはネットカフェ等で宿泊している人達）、②家賃滞納等によって住居を失う蓋然性が高い人達、③極端な低所得で収入にしめる住居費比率が非常に高い人達、である6。
これらの人々がどの程度の規模で存在するか精緻に把握・推定することは困難だが、ここでは各種調査等のデータからその概数を整理する。

6

金銭給付で解決できる場合と、金銭給付では解決できない（金銭管理能力が低い場合）がある。極端な低所得で収入に占める住居費比率が非常に高い場合で、家賃滞納等が長期間ない場合等には金銭給付で解決できる可能性がある。

139

① 現に住居を失っている人達
ホームレスの実態に関する全国調査検討会（2012）では、「ホームレスの数は、平成 24 年の概数
調査では 9,576 人と数えられ、平成 19 年の 18,564 人の約 6 割に減小している。」とされている。また、「一方で路上には現れないが、慣習的な住居をもたないでネットカフェや簡易宿泊所などで寝泊まりしている人々や、家賃を滞納してアパートから退去させられる寸前の人々、契約満了になれば会社の寮から退去しなければならない人々、病院や刑務所から退院・退所しても行き先のない人々など、いわゆる広義のホームレスは、むしろ拡大しているとの指摘もある。」ともされている。
厚生労働省（2007）では、「ネットカフェ等を週の半分（3～4 日程度）以上オールナイト利用する『常連的利用者』である『①住居喪失者』は、全国の<存在数>ベースで約 5,400 人と推定される。」としている。
簡易宿泊所に関しては、いわゆる三大ドヤ街である大阪の釜ヶ崎、東京の山谷、横浜の寿町について以下のような報告がある。大阪市立大学（2011）は、釜ヶ崎について「簡易宿所は 2000 年以降、～中略～この 10 年で 4 割減の 102 軒となった。」「宿泊者については、～中略～2010 年で5,000 人と、最盛期の 1.6 万人台から 7 割減となっている。」としている。小田・梶川（2007）は、横浜の寿町について「平成 18 年（2006 年）11 月時点での簡易宿泊所の軒数は 120 軒、宿泊室数は8,653 室、宿泊者数は 6,461 人となっている。」としている。城北労働・福祉センター（2010）は、東京の山谷について旅行客・ビジネス客を除く簡易宿泊所宿泊人数を約 4,700 人としており、ホーム
ページには「昭和 38 年 10 月には、222 軒の簡易宿所に約 15,000 人が宿泊していました。」「平成18 年 12 月には、166 軒の簡易宿所に約 5,000 人弱（ピーク時の 3 分の１）が宿泊していました。」と記載している。
以上をまとめると、現に住居を失っている人々は、ホームレスが 1 万人前後、ネットカフェ等の利用者が 5000 人強、簡易宿所の利用者が東京・横浜・大阪の合計で約 1.6 万人程度、合計すると
約 2.1-2.2 万人程度と考えられる。もっとも、簡易宿所は全国に存在し、住居を失って友人宅に身を寄せたり、飯場等で生活しているケースも考えられるため、住居を失っている人々はこれよりも多いと考えられる。それらを考慮しても、住居を喪失しており緊急に居住安定を必要としている人々は概ね数万人規模に留まるのではないか、と考えられる。
なお、日本総研（2011）では、各国のホームレス人数について、「アメリカ：ニューヨーク市の路上にいるホームレスは、2010 年で 3,111 人。（公設）シェルター入居者は 2011 年 3 月 3 日で 37,725
人」「イギリス：『屋根のない状態にある人』は 2009 年時点でイングランドで 464 人（国の推計値）。
民間統計によるロンドン地域だけで年間を通じて 3,000 人超。ホームレス法に基づく認定件数は2009 年度で 41,730 件、一時的宿泊施設入居者は 49,680 世帯」「フランス：2000 年代後半に『家なし』とカウントされた人はおよそ 13 万 3000 人」「ドイツ：民間団体調査によると 2008 年時点で上記定義のホームレスは 33 万人」となっている。
② 家賃滞納等によって住居を失う蓋然性が高い人達
総務省（2014）によれば公営住宅等を含む借家居住の世帯数は約 1857 万世帯、世帯人数は約3392 万人である7。家賃滞納で 4 ヶ月以上の滞納者の比率は 0.73％であるので該当する世帯数は約 13.5 万世帯、約 25 万人となる。この全てが家賃滞納によって住居を失うわけではなく、退去
7

第 2 表：住宅の種類(2 区分)・住宅の所有の関係(9 区分)別住宅数及び 建物の種類(4 区分)・建物の所有の関係(2 区分)別住宅以外で人が居住する建物数並びに世帯の種類(4 区分)別世帯数及び世帯人員―全国，市部，
人口集中地区。なお、旅館・宿泊所に居住するのは 8,600 世帯 32,400 人となっている。

140

せざるを得ない状況になっても親族宅等への転居を含めて住居を確保できるケースも多いと考えられる。データがないため仮に半数程度が住居を失う蓋然性が高いとすれば、世帯数で約 6-7 万
世帯、人数では家賃滞納が単身者に多いことから 10 万人弱程度が該当することになる。
これらは、毎年発生する家賃滞納による住居喪失の規模だと考えられるが、その全てが家賃滞
納を繰り返し、継続的な住居喪失の状態を長期間にわたって継続しているとは限らない。
第 3 章第 3 項では、住宅手当の 2009 年 10 月から 2012 年 3 月までの 2 年半の利用実績が168,224 件であったと記載しているが、その数字とも概ね整合的であると考えられ、住宅手当は「十分な成果が上がっているとは認められ」ないわけではなく、そもそもの対象者数を過大に見積もっていた可能性がある。
③ 極端な低所得で収入に占める住居費比率が非常に高い人達
総務省（2014）によれば、年間収入が 100 万円未満の世帯は約 331 万世帯、そのうち持ち家世
帯が約 144 万世帯、借家世帯が約 186 万世帯となっている8。年収 100 万円未満の借家世帯約186 万世帯のうち 1 ヶ月当たり家賃が 4 万円以上（年額 48 万円以上と年収の半分程度以上を占めることになる）の世帯数は約 85 万世帯と 45.7％を占める9。これらの世帯の多くは高齢者世帯であると考えられ、生活保護受給率も高いと想定されるが、極端な低所得者で収入に占める住居費比率が非常に高い人々が数十万世帯以上存在する可能性が高い。
これらの世帯は必ずしも住居を喪失する蓋然性が高いとはいえないが、住居は確保されているものの非常に困窮した生活を送っていることが容易に推察できる。
居住安定住宅の対象となる人々は、①現に住居を失っている人達（すなわちホームレスまたは
ネットカフェ等で宿泊している人達）が数万人程度、②家賃滞納等によって住居を失う蓋然性が高い人達が 10 万弱程度であり、③極端な低所得で収入にしめる住居費比率が非常に高い人達は数
十万世帯以上存在する可能性が高いが、本研究で提案する居住安定住宅の対象とはならない。
このようなことから、本研究で提案する居住安定住宅の対象者は十数万人程度であると考えられるが、高齢化や非正規雇用者の増加等により、今後は対象者数が増加していくと考えられる。
今後の対象者の増加を正確に予測することは困難だが、当初の対象者への対応が完了すれば一時的に対象者が減少し、その後緩やかに年間数万人程度の規模で新たに対象者が発生していくが、累積でも、生活保護受給世帯の 200 万世帯よりは規模が小さい可能性がある。
７－１－３ 生活保護住宅扶助の課題
生活保護の住宅扶助は、低所得者の居住安定に大きな役割を果たしており、小田川（2013）の「住宅扶助受給要件を緩和し，住宅扶助の単給を認めるなどして」という住宅扶助の単給化を検討するべきだといった指摘もあるが、扶助費の流用によって引き起こされる家賃滞納による住居喪失や、反社会的勢力が経営する不動産会社等に扶助費が流れているといった問題10がある。
生活保護制度自体は、年金も医療保険も確立していなかった 1946 年（昭和 21 年）に制度化されたものであり、当時は主に旧植民地および戦地からの引き揚げ者と国内の空襲等による戦災被8

第 46 表：世帯の種類(3 区分)，世帯の年間収入階級(10 区分)，世帯人員(7 区分)，住宅の所有の関係(6 区分)
別普通世帯数―全国
9
第 103 表：居住室数(7 区分)・主世帯の家計を主に支える者の入居時期(7 区分)・主世帯の年間収入階級(10 区分)・延べ面積(14 区分)，１か月当たり家賃(10 区分)別借家(専用住宅)数―全国
10
詳細は 3-3-2「賃貸住宅サブリース業の成立の経緯と概要」を参照。

141

害者の生活困窮を救うためのものであった11。
その後、1959 年の国民年金法、1961 年の国民皆保険の達成等の社会保障制度が整備されたにもかかわらず生活保護では、医療扶助・生活扶助が抜本的に見直されることはなかった12。
生活保護法では第 11 条（種類）第 2 項で「前項各号の扶助は、要保護者の必要に応じ、単給または併給として行われる。」とあるにもかかわらず、住宅扶助のみを単給するといった運用はなされていない。そのため、住宅さえあればなんとか自立した生活を維持できるといった場合にも、生活扶助・医療扶助等が一括して支給されることになり生活保護から脱却を難しくしている13。同時に生活扶助・医療扶助等が一括して支給されることで必要とされる予算は膨張し、いわゆる水際作戦14で生活保護受給者の財政負担の抑制を図らなければならない状況を生み出している。そのような状況のなか、政策としては住宅扶助の単給化の検討を行うべきだという指摘もあるが、議論は進んでいない。
住宅扶助は、2000 年以降の度重なる厚生労働省・国土交通省通知によって運用の改善が図られてきた。現在では、「家賃滞納がなくとも」「本人の同意がなくとも」「共益費を含めて」代理納付が可能になっている。各自治体の事務負担を減らすためのシステム改修等の課題はあるものの、代理納付は拡大しており、福岡市（2010）では平成 21 年度末の代理納付比率は 38.6％と報告されている15。一方で住宅扶助が暴力団の経営する不動産会社に流れているという事例も報道されているが、それを規制する手段は存在しないことも問題になっている16。
厚生労働省の社会保障審議会でも、生活保護制度の見直しの議論は行われているが、生活保護制度の抜本的な見直しは政治的に極めて困難な状況に置かれている。大きな議論が巻き起こった 2014 年（平成 26 年）の住宅扶助の見直し議論では、「社会保障審議会生活保護基準部会検討作業班」は非公開とされた17。その理由として「作業過程のものがひとり歩きしてしまうと、非常に議論が阻害されてしまったり、心配される方もいるかと思います(駒村部会長)」、「公開することにより～中略～不当に国民の皆様の間に混乱を生じさせたりするおそれがあるといった場合～中略～には非公開とするという判断もあり得る（大西保護課長）」18とされた。
そして、住宅扶助の見直しには、日本弁護士連合会（2015）、日本司法書士連合会（2015）など
反対意見の表明が相次いだ。

11

戦前から戦後にかけての社会保障制度については、田多（2007）に詳しい。

12

本来であれば医療保険が整備された段階で生活保護の医療扶助は健康保険料相当額の支給に変更すべきであったろうし、生活扶助については全廃できなかったとしても高齢者への支給水準は年金支給水準との比較を行う
べきであったろう。また年金制度には保険料の減免があるため生活保護受給者には年金保険料を減免すれば良かったはずである。さらに年金保険料の納付期間不足等による無年金問題の解決によって生活扶助の一部を解決することもできたはずである。
13
玉田・大竹（2004）、道中・杉本（2006）は、生活保護受給が就労を阻害していると指摘している。
14

水際作戦に言及しているものには、例えば牧園（2013）がある。

15

福岡市営に入居している生活保護受給世帯は全体で 4,402 世帯、代理納者が 1,700 世帯（38.6％）、非代理納付者が 2,702 世帯（61.4％）。また生活保護受給世帯の滞納状況も記載されており、平成 18 年度で代理納付者の滞納率は 1.9％、非代理納付者の滞納率は 6.7％、合計で 5.0％、平成 21 年では滞納者の代理納付が進んだ
だめ代理納者の滞納率が 2.3％、非代理納付者の滞納率が 2.9％、全体では 2.7％となっている。
16
2014 年 1 月 9 日 YOMIURI ONLINE 関西発「生活保護 2000 人の家賃、暴力団に流れる」
17

筆者は当該作業班において「民間賃貸住宅市場の動向と家賃の分析（2014 年 8 月 8 日）」、「生活保護世帯の住宅の現況と現行制度について（2014 年 8 月 29 日）」を報告している。
18
厚生労働省（2014ｃ）

142

さらに、検討作業班の非公開での議論という決定そのものにも、「『作業部会』の議論は非公開とすることが決定されました。非公開の調査により、生活保護世帯の暮らす住宅の家賃が一般低所
得者の家賃よりも割高である、という結論を導き出し、「一般低所得者世帯との均衡」を口実として、住宅扶助基準を引き下げる報告書をまとめるつもりでしょう。居住実態調査は、言うまでもなくオープンに科学的に行わなければなりません。」19という指摘もなされている。
一方で住宅扶助費の代理納付の運用改善等に成果は見られるが、その課題の抜本的な解決は極めて難しいと言わざるを得ない。
７－１－４ 給付方法
本項では、居住安定住宅をどのように提供するのか、住宅手当・住宅バウチャー・現物給付といった方法論および公営住宅の課題と役割分担、契約手法による実務的影響について整理する。
①住宅手当と住宅バウチャーの機能的差異および現物給付の妥当性
低所得者の居住安定のために住宅手当を導入すべきだという指摘は多いが、住宅手当と住宅
バウチャーは、同じものなのか、制度的な欠陥はないのか、といった検討は十分とは言えない。
いわゆる住宅手当に代表される金銭給付と住宅バウチャーには、大きな機能的差異20 がある。
バウチャーには、内閣府（2001）が指摘する「選択権」「使途制限」「譲渡制限」という 3 つの基本特性があるが、金銭給付では「選択権」があることはバウチャーと同じだが、原理的に「使途制限」「譲渡制限」の機能を持ち得ない。住宅扶助費は、金銭給付であるため家賃以外の用途に流用され容易に家賃滞納を引き起こす。それを抑制するために生活保護住宅扶助では代理納付が行われており、住宅扶助の代理納付は事実上の住宅バウチャーなのである。
そして、住居費は住居を決めるまでは「選択権」があるが、住み始めてしまえばそれ以降の選択権は基本的に存在せず、バウチャーを支給したとしてもそれはそのまま家主への支払いに充てられるだけで、代理納付のような直接支払いとなんら変わらない。このため、そもそも住居費にはバウ
チャーそのものが適さないと言え、現物給付はある程度の住居の選択が可能であれば住宅バウチ
ャーとほぼ同じ機能を持つと言える。
このように、住宅手当と住宅バウチャーは機能的に大きく異なり、居住安定住宅のための手段としては住宅手当よりも住宅バウチャーまたは住居選択がある程度可能な現物給付が適当である。
実務面でも、住宅バウチャーの対象者への交付や換金のための行政コスト等を考慮すれば、家賃相当額を家主等に直接支払いを行う現物給付が適していると考えられる。
②公営住宅の課題と役割分担
公営住宅には、水平的公平性と垂直的公平性の課題が存在する。平山（2009）の指摘する「同一階層内における公平性」が水平の公平性の課題であり、「上位階層と下位階層の間の公平性」
が垂直の公平性の課題である。水平の公平性とは、公営住宅への入居を必要として望んでいるにもかかわらず入居できない、という問題であり、垂直の公平性とは主に公営住宅に入居している収入超過者が退去しないという問題である。さらに公営住宅の残余化の問題も指摘されている。
都市部では、公営住宅の入居倍率が非常に高い場合もありその絶対量は不足しているが、公営住宅に入居する人々が本研究でいう低所得で居住安定が必要な人々とは限らない。住居を喪19

生活保護問題対策全国会議（2014）20

詳細は「2-3-10 日本と欧米の制度比較に関連する先行研究」を参照。

143

失するほどの低所得ではないが、住居費負担を下げたいという人々も多数いると考えられからであり、公営住宅には収入超過者が多数居住しており、収入超過者の退去義務、収入超過者の退去規定がないことが、公営住宅の不足を生んでいる原因の一つにもなっている。
地方では、公営住宅に余裕がある場合もあるが、地方ではそもそも持ち家率も高く、低所得で居住安定を必要とする人々の規模が小さいことも考えられる。
こういった状況と年金と医療に多くの社会保障費がつぎ込まれている現状では、財政的余力が少ないことから大量の公営住宅を今後建設し供給することは現実的ではない。将来の世帯数の減少も予測されていることから、公営住宅の新規建設は、将来的に過剰なストックとなり、その維持費等が新たな財政負担となることも考えられる。また、現状の公営住宅の家賃は近傍同種家賃として算出されており、基本的にコストを下回る設定となっていることから財政負担を拡大させるリスクがあり自治体が公営住宅の供給に消極的になる要因にもなっている。そのため、低所得者の居住安定のために現存する公営住宅を活用することや、公営住宅の新規建設は現実的ではない。
一方、公営住宅は、必ずしも土地・建物を政府が保有することが前提とはされておらず、民間賃
貸住宅を転貸することで提供することも法律上認められており、そのためのガイドライン21も存在している。
居住安定住宅のために利活用できる公営住宅が十分に存在しない現状から、賃貸管理事業者・サブリース業者等を組織的に活用した民間賃貸住宅を使った住居提供を検討すべきである。
また、その提供方法には、家賃滞納を抑止できることが必要であり、金銭支給では原理的にそれを抑止できないため、住宅扶助費の代理納付のような一種のバウチャー方式か、現物支給が適切である。
③住宅の契約方法：滞納・明渡し処理の主体・手法の違い
住宅の契約方法としては借地借家法に基づく賃貸借契約と公営住宅法に基づく使用許可に基づく請書によるものがあるが、法律上の効果は同じとされている22。
ただし、公営住宅として住宅を提供している場合には、契約方法にかかわらず、居住安定を図る
対象となる契約者が家賃滞納を起こしたり、所在不明となったり、死亡したりした場合には、その対応は公務員が行う必要があり、明渡し訴訟には議会の議決が必要である23。このため、サービスの提供主体が行政なのか民間なのかというのが、重要な観点となる。行政が提供主体の場合には公営住宅方式となり、民間が提供主体となる場合には、借地借家法に基づく賃貸借契約でのサービ
ス提供ということになる。
また、公営であっても民間であっても賃貸借契約を普通借家契約にするのか、定期借家契約にするのか終身契約にするのか、といった技術的な課題も存在する24。
高齢者等の場合で、収入等が増加する見込みが小さい場合には、長期的なサービス提供となり、かつサービス自体は相続されないことから終身契約が適していると言えるが、一時的な失業者等
21

国土交通省（2009）22

適用される法令は異なるものの昭和 59 年 12 月 13 日の最高裁第一小法廷判決では「事業者と入居者との間の法律関係は、基本的に私人間の家屋賃貸借関係と異なるところはなく、したがって、公営住宅の使用関係については、法及び条例に特別の定めがない限り、原則として一般法である民法及び借家法の適用があり、その契約関係を規律するについては、信頼関係の法理がある」としている。
23
公営住宅法の運用を定める条例案には明渡しの認定を行政の長が行える記載がある。第 3 章注 54 参照。
24

公営住宅は使用許可による請書による契約が一般的であるが法解釈上は借地借家契約の信頼関係破壊法理が適用されることから賃貸借契約を締結する場合もある。

144

の場合には、サービス提供が期間限定的であることから定期借家契約によるのが適切である。普通借家契約の場合には契約自体が相続されるが、低所得者の居住安定を図る目的であれば、サービス提供は相続されないため25普通借家契約を適用しないことが原則となる。
また、一時的な失業者等の場合にはサービス提供終了時に住宅の契約主体を行政から民間に移行できるような仕組みも検討する必要がある。なぜなら、行政が契約主体になった場合には、収入超過等については家賃改定（上乗せ）を行うことはできるものの、収入超過を理由とした契約解除は認められず、家賃滞納の場合の法的処置についても議会の承認が必要であるといった制約が存在するからである。民間が契約主体となれば、少なくとも家賃の上乗せの結果家賃滞納等が起きた場合の法的処理は比較的スムーズに行うことができる。
新たな制度として居住安定住宅を提供するには、家賃設定に制約の多い公営住宅法に基づく契約ではなく、行政が転貸の貸主となる借地借家法による賃貸借契約が適切である。ただし、民間への契約移行ルール等の整備が必要であり、公営住宅法を適用しないための法的な裏付けも必要である。
７－１－５ 最低居住面積水準の解釈
最低居住面積水準以下の住宅は原則として公的住宅政策には活用できないが、限定的であっても水準以下の住宅の利活用を検討する必要がある。このとき、最低居住面積水準を国が定めた絶対的基準として解釈するか、例外のある基準として解釈するか、という問題がある。
現実に多数存在する最低居住面積水準以下の住宅は、高度成長期以降のバブル景気時代までは更新による建て替えが期待でき、経年的に解消することができる可能性もあったが、現在の状況では全ての住宅の更新は現実的ではなく、その利活用を限定的にであっても考える必要がある、ということである。
300 万円未満の世帯所得の住宅は、生活保護受給世帯と比較して低い場合が相当数存在する。
これは公営住宅における水平的公平性と近似する問題であり、最低居住面積水準の解釈とも関係するが、これらの居住水準は絶対的貧困レベル・公衆衛生上問題となるレベルとは必ずしも言えない。
最低居住面積水準の取り扱いについては生活保護基準部会でも激しい議論が行われたが、実際に大量の最低居住面積水準を満たさない（しかし旧基準を満たす）住宅が存在し、そこの多数の居住者がいることも事実である。そして、現状の最低居住面積水準を満たさない住宅に居住している人々は自らの所得を考慮し住宅を選択している（選択せざるを得ない）可能性が高く、最低居住面積水準を満たさない住宅に居住している人々に公衆衛生上の問題や、具体的な生活上の問題が大きく発生しているという実証研究はない。
現行の最低居住面積水準には、旧基準ではなかった例外規定が存在することから、低所得者の居住安定のための住居では旧基準を最低基準とすることが現実的である。実際、最低居住面積
水準を満たす住宅の空き家は少なく26、現状の最低居住面積水準を教条的に適用することは、水平的公平性の観点からもコストの観点からも現実的ではない。
25

高齢の父母が障害者の子と同居している場合等、サービス提供の継続性を考慮しなければならない場合も存在するがその場合のサービス提供は相続という形態である必要はなく、新たにサービス提供の認定を行うことで対応可能だとも考えられる。
26
詳細は「6-2 利活用可能な賃貸住宅の空間的分布」を参照。

145

最低居住面積水準については、第 16 回社会保障審議会生活保護基準部会議事録：厚生労働省（2014b）で園田委員は、「実は、私、その 25 平米の根拠をつくった仕事をした人間なので正確にお答えしたいと思います。そもそも日本で最低居住水準というのが出てきたときには、単身 16 平米だったのです。16 平米というのは非常にわかりやすくて、４畳半に押入れがついていまして、更に畳１枚分のところに台所があって、便所がついている、お風呂はなしという形です。それを建築的に積み上げていくと 16 平米27になります。それが 25 平米になった経緯は、実は単身世帯でも高齢者を想定したときに 25 平米という数字が出てきたのです。16 平米の今、申し上げたものに対して、何が付加されたかというと、四畳半だった寝室が６畳になったことと、浴室が加わりました。もう一つは、高齢者の単身であると、非常に在宅時間が長いだろうということで、小さなダイニングキッ
チンを条件に加えました28。これらを図面で設計しますと、25 平米という数字が出てきたわけです。
それを最低居住面積水準として定めたということなのです」と述べている。
第 18 回の同会議：厚生労働省（2014c）で阿部委員は、「国交省さんが出されました最低居住面
積水準というのは、科学的な根拠に基づいて住宅の専門家の方々がつくったものです。これはいわゆる絶対的基準なのです。」と述べている。
最低居住面積水準については、「ただし、最低居住面積水準の定義は、『最低限度』の面積水準ではなく、『基礎として不可欠』という表現になっており、生存権規定にいう『最低限度』の文言とは厳密には一致していない。」（高齢者住宅財団：2013）という指摘もある。
さらに、最低居住面積水準には「3 次の場合には、上記の面積によらないことができる。①単身の学生、単身赴任者等であって比較的短期間の居住を前提とした面積が確保されている場合。②
適切な規模の共用の台所及び浴室があり、各個室に専用のミニキッチン、水洗便所及び洗面所が確保され、上記の面積から共用化した機能・設備に相当する面積を減じた面積が個室部分で確保されている場合」という注記がある。これが例外規定である。これに呼応するかのようにサービス付
き高齢者住宅については、「国土交通省・厚生労働省関係高齢者の居住の安定確保に関する法
律施行規則第１５条第１項及び第２項の国土交通大臣及び厚生労働大臣が定める基準」というものがあり、1 戸あたり面積の下限を緩和して良い、ということになっている。実際、東京都では、「既存建物を改修してサービス付き高齢者向け住宅を整備する場合、各住戸の面積基準を緩和する。
1 戸あたりの床面積は原則 25 ㎡以上→20 ㎡以上（メーターボックスの面積は住戸面積に含めないこととする。）：東京都（2016）」という緩和がなされている。
以上のように、居住安定住宅には、最低居住面積水準の規定の但し書きを適用し、限定的ではあるにしても、最低居住面積水準以下の住宅を利活用すべきである。
７－１－６ 必要住宅の確保：利活用可能な空き家・賃貸住宅および地域区分の設定
住宅セーフティネットに大量に存在するとされる空き家を活用すべきであるという主張に対して、
本研究では、6 章において全国で空き家率は 10％弱、空き家総数は 4-500 万戸であるという論証を行った。特に首都圏などの都市部では賃貸住宅の空き家率は 5-8％程度であり、居住安定住宅のための家賃の安い賃貸住宅を大量に、まんべんなく確保することはできないと考えられる。
27

1985 年頃から普及した 3 点ユニットバス（バス・トイレ・洗面が一体化したもの）を備えた 15～18 ㎡程度の単身者用賃貸住宅は現在でも大量に存在する。
28「高齢者の在宅時間が長い」という前提があるため、最低居住面積水準に但し書きがついた、という可能性も考えられ、必ずしも絶対的基準ではないとい解釈する余地もある。

146

首都圏では中心部を中心に家賃は同心円状に分布しており、郊外部に比べて家賃は高い。
また、都心部では、建替え等の投資を行わなくても十分な入居者を確保することができるため、建物の更新が進まず旧耐震物件も相当数残っている。旧耐震物件は、比較的家賃は安いが、これらの物件を居住安定住宅として長期間使用することは、防災対策等による建替え等を阻害する。
さらに、都心部の物件の家主は、既に入居者を十分に確保できていることから、積極的に居住安定住宅に物件を提供しようとする動機が小さいと考えられる。
一方、郊外では居住安定住宅として利活用することが可能な比較的家賃の安い物件が一定数存在し、空き家率も 10％以上である地域もある。このため、郊外部では、空き室期間に家賃収入が得られない損失、入居者募集の手間やコスト、家賃滞納によるリスク等を考えれば、居住安定住宅
へ物件を提供しようとする動機が一定程度存在する可能性が高い。
これらのことから、居住安定住宅は、家賃や空き家率、空き家の絶対数、都心への通勤等が可
能な距離等を考慮して、誘導地域や限定市域等を設定するのが現実的であると考えられる。
第 6 章で述べたように、特に首都圏においては地域毎に平均家賃が大きく異なり、利活用可能な賃貸住宅の分布も大きく異なるため、首都圏全域で居住安定住宅の制度を運営するのは現実的ではない。そのため、首都圏では居住安定住宅をどの地域へ誘導するか、という地域区分が必要となる。その地域区分の分類は以下のような考え方で設定することができる。
促進地域：地域全体の平均坪家賃29より 0.5 標準偏差以上安い地域。



準促進地域

：平均坪家賃のプラスマイナス 0.5 標準偏差の地域。



準限定地域

：平均坪家賃より 0.5 標準偏差以上高く、1 標準偏差より安い地域。



限定地域

：平均坪家賃より 1 標準偏差以上高い地域。

ここで設定している地域区分は、家賃単価を基準に設定しているが、この基準は大まかな地域指定である。実際には、地域内でも家賃分布や物件の分布が異なるため、実務的には都県が需要を考慮しながら建物ベースで、物件の提供要請や募集を行うこととなる。その際、都県は、家賃や空き家率といった指標以外にも、都市計画上の観点（例えば震災時の防災のための建替え等を促進するために除外地域を指定するなど）を考慮することも必要である。
また、本項では平均坪家賃の上下 0.5 標準偏差を基準に地域を区分しているが、0.5 標準偏差という基準は便宜的なものであり、実際の地域区分設定については、地域の事情に応じて区分を設定することになる。
なお、公営住宅についても同様の地域区分を適用することも考えられる。都心部に立地する公営住宅は多数あるが、必ずしも都心立地が必要とされる公営住宅ばかりではない。場合によっては、都市部で不足している特別養護老人ホーム等の施設への転用や、再開発等も考えられる。このことは都市構造を適正化するという都市計画の観点からも検討されるべきであると考えられる。
さらに、郊外部に促進地域を設けることは、都心部等への過度の人口集中を和らげ、高齢者向けサービスの需給ひっ迫を緩和することにもつながると考えられ、都市計画上の立地適正化の思想とも整合的である。
図 7-1 は、首都圏（埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県）での居住安定住宅の適用について促29

管理費・共益費を含む額。データは 2015 年 9 月 15 日の SUUMO 掲載データ（取引態様先物を除く）を使用。

147

進地域・準促進地域・準限定地域・限定地域を区分したものである30。

図 7-1 首都圏の居住安定住宅の地域区分

促進地域は、郊外部であるが、就業先がさいたま市・千葉市・横浜市である場合には十分に通勤可能な範囲であり、家賃が安いことからコストも抑えることができる。
限定地域は、千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・台東区・品川区・目黒区・渋谷区・豊島区の都心地域であり、たとえ家賃の安いアパート等が存在したとしても、それらは都市計画の観点からは建て替え等によって土地が高度利用される必要がある地域である。これらの都心部で居住安定住宅を運営すると事実上建て替え等が行えないことから、居住安定住宅を運営すべきでではない。
準限定地域は、東京都では墨田区・江東区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区・北区・荒川区・武蔵野市、神奈川県では横浜市西区・中区・川崎市川崎区・中原区が該当する。これらの地域
は限定地域ほどではないが、家賃が比較的高く積極的に居住安定住宅を運営すべきではない。
準促進地域は、促進地域と準限定地域に挟まれた地域であり、これらの地域は比較的家賃も安
く、就業先が都心部であっても十分に通勤可能な地域である。
このように同一都道府県内であっても、居住安定住宅の確保を促進すべき地域と限定すべき地域が存在するため、居住安定住宅の運営は都道府県レベルで運営する必要がある。実際の住居30

市郡区別の数値は付録参照。

148

選択においても、入居対象となる人々は必ずしも同一行政区内で住居を確保する必要はなく、居住安定住宅の空き状況と就業先等を考慮しながら、比較的広域での住居提供を行うことができる。
さらに、居住安定住宅を行政区単位で運営すれば、それぞれの行政区で事務や入居斡旋等を行うこととなり、行政効率も低下する可能性が高い。
なお、低所得者の就業では、雇用主が通勤交通費を支払わない場合も多いと考えられ、交通費が支給されていない場合にも、交通費負担が可能な居住地域を考慮する必要がある。
図 7-1 を見ると、東京 23 区は限定地域または準限定地域であるが、その外側に準促進地域が広がっており、交通費負担が可能な範囲に居住安定住宅を確保することで、ある程度解決することができると考えられる。非正規雇用者への交通費支給については、すでに報道されているように31、
非正規雇用社員にも正社員と同様の通勤手当等を支給するように促すガイドラインが 2016 年 12月 20 日の働き方改革実現会議が示されていることから、改善の方向に進む可能性もある。
図 7-2 は関西圏の地域分布である32。限定地域は、大阪市福島区・西区のみであり、準限定地
域は、京都市上京区・中京区・東山区・下京区、大阪市都島区・天王寺区・浪速区・淀川区、神戸市中央区のみである。準促進地域が広く広がっており、その外側に促進地域がある。
首都圏と比べると家賃の地域差が小さいため、大阪市中心部が就業先であったとしても十分に通勤可能な範囲に促進地域が広がっている。

図 7-2 関西圏の居住安定住宅の地域区分

図 7-3 は愛知県・岐阜県の地域分布である33。限定地域は名古屋市東区・中区のみであり、準限定地域は名古屋市千種区・西区・中村区・昭和区・瑞穂区・熱田区である。
図 7-4 は福岡県の地域分布である34。限定地域は福岡市中央区のみ、準限定地域も福岡市博
312016 年 12 月 16 日日経新聞「非正規にも賞与 政府指針案、同一賃金へ支給求める」など

32

市郡区別の数値は付録参照。

33

市郡区別の数値は付録参照。

34

市郡区別の数値は付録参照。

149

多区のみである。北九州市には限定地域・準限定地域ともに存在しない。福岡市・北九州市ともに都心部であっても郊外部であっても就業先への通勤が十分に可能な促進地域が存在する。福岡
県は一般的な地方の状況を表していると考えられ、地方都市では限定地域・準限定地域がほとん
ど存在しないケースが多いと考えられる。
このように、首都圏以外の都市圏では、限定地域・準限定地域の範囲が狭いことから、低所得者の就業先が交通費を支給しないため、交通費負担が可能は範囲に居住する必要があるといったケースは少ないと考えられる。

図 7-3 愛知県・岐阜県の居住安定住宅の地域区分

図 7-4 福岡県の居住安定住宅の地域区分

150

７－１－７ サービスの提供主体
本項では、居住安定住宅のサービス主体となる行政単位はどのような単位が望ましいか、そして実際に居住安定住宅の契約、建物、入居者管理等を指定業者制度という形で行うことについて整理する。
①提供主体となる行政単位
居住安定住宅について、前項で述べたような誘導地域や限定地域を設けるならば、必然的にサービスの提供主体は最低でも都道府県単位にならざるを得ない。例えば東京都の場合で、千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・台東区・品川区・目黒区・渋谷区・豊島区といった都心地域で居住安定住宅を提供しないのに、サービスの運営主体を区とすることは考えられない。豊島区で住居を喪失している人に対して豊島区がサービスを提供できないためである。同時に誘導地域・限定地域等の地域区分を設定した場合には、財政的負担を強いられる地域と財政的負担から逃れられる地域が存在し、不公平な制度となる。
このため、サービスの提供主体は都道府県となる。ただし、首都圏や関西圏、中部圏のように通勤圏や生活圏が都府県をまたがる場合があり、基本的なサービス提供主体は都府県としつつ、都市圏内での調整を行う協議会等を置くことが考えられる35。
②指定業者制度都道府県にはそれぞれ公営住宅を所掌する部署が存在するため該当部署が居住安定住宅を所掌することとなる。ただし、既存の都道府県公営住宅が都道府県によって直接運営されているのに対して居住安定住宅は直接の運営を行わない。都道府県は民間賃貸住宅の借り上げと家賃の支払い、入居斡旋のみを行う。個別の借り上げ物件の建物管理、入居者管理、契約管理、家主への家賃支払い等の業務は指定業者制度として業務を委託する。
指定業者制のメリットとしては、行政は複数の物件について借り上げ家賃の一括の支払いが可能であり業務の効率化が図れること、指定業者側の契約管理等がシステム化されていることから入居状況、空室状況等の情報収集が容易であること、もともと賃貸住宅管理等を行っていることから規模の利益があり委託業務を効率的に行うことができ管理コストを削減できること、入居者管理や建物管理等の専門知識を保有することから高い品質で業務を行うことができること等があげられる。
また、個人家主の場合には、原状回復ルール等の知識に乏しくトラブルが発生する可能性があること、家賃改定時等に市場家賃に関する知識が不足していること（相場を理解していないこと）によるトラブルが発生する可能性があること、個人家主の死亡時には契約の相続が行われその契約処理の変更に手間がかかること等のリスクもあり、個人家主との契約自体は指定業者が担い、サブリースとして行政に貸し出すことでこれらのリスクも回避することができる。
指定業者制のデメリット・リスクとしては、生活保護世帯への住宅提供に反社会的勢力が関与しているようなケースをどうやって防ぐのか、という点がまずある。反社会的勢力の排除は、判別の難
しい個人家主からの借り上げを行わず、反社会的勢力排除条項が明示されている賃貸管理業登録制度に登録している賃貸管理業者またはサブリース業者のみを指定業者として借り上げを行うことで実現できる。
反社会的勢力の排除以外にも、生活保護住宅扶助費に見られるような市場家賃よりも高い借り

35

同様の機能を持つものには、例えば「首都圏広域地方計画協議会」「首都圏広域防災拠点整備協議会」「首都圏大規模水害対策協議会」といったものがある。

151

上げ家賃を設定されるリスクもあるが、これは現在では大量に取得できる民間賃貸住宅の募集広告データ等を利用した統計的なチェック手法を活用することで抑止することが可能である。
居住安定住宅への入居者斡旋は、都道府県の公営住宅管理部門で行う。元々既に運営している公営住宅と入居斡旋窓口を共有することができるため、状況に応じた斡旋が可能となる。
具体的には、ホームレスや生活保護の対応を行っている福祉部局やホームレス支援を行っている NPO 等の団体、入居者との契約がある不動産管理会社・サブリース会社・家賃債務保証会社等
からの家賃滞納によって住居喪失の蓋然性が高いケースの申告・連絡を受けた場合に、居住安定
住宅の空室情報を提供し、入居場所をそれぞれの申告元が入居予定者と相談のうえ決定し、決定した居住安定住宅への入居に伴う契約等は指定業者が行う、という仕組みである。
こういった仕組みであれば不動産会社への仲介手数料支払いは発生しない。サブリース事業者
が自ら賃貸の立場で宅建業法の適用除外となって仲介手数料が発生しないのと同じ仕組みである。住居喪失者は自ら不動産会社で居住安定住宅を探すわけではなく、行政窓口で斡旋を受ける
ため、仲介手数料が発生しないというのも指定業者制度のメリットの一つである。
ほぼ全都道府県に存在する居住支援協議会は、具体的な斡旋業務等は行わないが、都道府県の所掌部署を中心に福祉部局、NPO、不動産業者等が各種の連絡・調整を行うという本来の機能を充実させていくことになる。
７－１－８ コスト
本項では、居住安定住宅が、公営住宅の新規建設と比べてコスト面で優位であるのか劣位であるのかについて整理する。
居住安定住宅の大きな特徴は、比較的古い（それでも新耐震の 1982 年築は概ね築 35 年程度である）民間賃貸住宅を活用するという点にある。木造の賃貸住宅の場合、法定耐用年数は 22 年であり、居住安定住宅として借り上げられるアパート等はほぼ減価償却が終わっていることになる。
これはコストとして建物の建築費をほぼ考慮しなくても良いということである。
このことだけでも公営住宅を新規建設するよりもコストを抑えられる可能性が高いことを示しており、建物の管理、契約の管理等を民間の指定業者に委託することで管理コストも削減できる。
公営住宅では特に基礎自治体では数名の自治体職員が管理業務を行っているため規模の経済性が働きにくく、必要な専門的な知識・スキルも不足しているが、指定業者は、現に賃貸不動産を管理している会社であり、一定以上の規模があるため規模の経済性が働く。
さらに、居住安定住宅は、原則として入居者からの家賃収受を行わない現物支給であるため、家賃滞納のリスクもコストも家賃回収のコストも仕組みも必要がない。このこともコストを抑えられる要因となる。
ただし、一定数の居住安定住宅を確保するためには相応のメリットが貸主・指定業者になければならず、家賃滞納リスク、空室リスクがないといっても市場家賃よりも大幅に低い家賃で借り上げられるとは限らない。それでも、市場家賃と同額程度の家賃で借り上げるとなれば、家主・指定業者にもメリットがあり必要な住宅数を確保しやすいと考えられる。その際、家主・指定業者は、自ら入居者を探す場合よりも利益が大きいと考えられるが、その利益の上乗せを考えても、償却費や管理コスト等のことを考えれば、公営住宅の新規建設よりもコストが高くなることはない。
福井ら（2012）によれば、公営住宅の戸あたり建設費は、木造で 1400-1600 万円、耐火構造では

152

1600-1800 万円となっている。使用年数を仮に 50 年36とすれば建設費の月額費用は、2.3-3.0 万円となる。これは一見、民間賃貸住宅の借り上げのコストよりも低く見えるが、今後の人口減少を考慮すれば 50 年という使用年数は現実的ではなく、使用年数を 30 年とすれば、月額コストは 3.9-5万円となる。これは 5 章で示した民間賃貸住宅の全国平均家賃約 5.5 万円よりも低いが、上記コス
トには土地代や運営のための人件費、修繕費等が含まれず実際のコストが上乗せされるが、居住安定住宅では、比較的家賃の安い地域指定を行うこと、単身者が入居者の中心となることから家賃額が低くなること、等を考慮すれば、居住安定住宅の方がコストを押さえられる。
さらに、居住安定住宅では借り上げであるため、需要に応じた調整が可能であり、最終的な撤去コストも不要であることから、新規建設する公営住宅よりも運営上も柔軟な対応が可能である。
なお、居住安定住宅の家賃の算定方法は、基本的には市場家賃の分布を基準としたものであり、従来までの公営住宅の家賃設定の考え方とは異なることとなる。
公営住宅の家賃設定の考え方は、「健康で分化的な最低限度の生活を営む権利」の具体的なアプローチとして、エンゲル係数等も考慮した上での所得に対する家賃支出の比率がどの程度の範囲であれば、公共政策上許容しうる水準かという適正家賃負担率の考え方に基づくものである。
一方、居住安定住宅は現物支給の方式をとるため、入居者は家賃支払いの必要がないため、適正家賃負担率というものが算出できない。そして、住居を喪失している人々への住居提供が目的であるため、従来の公営住宅の家賃設定の考え方と一致していないことは、従来の公共政策上の理念自体を見直すことではない。また、そもそも公営住宅の家賃も生活保護住宅扶助費も市場
家賃との乖離が指摘されている状況では、公営住宅の家賃設定の手法そのものも見直す必要もがある。
さらに、公営住宅の新設と比較したコスト優位性以外にも、7-2-6 で述べる生活保護受給の抑制
効果や生活保護住宅扶助費の適正化の効果も見込めるため、社会保障コスト全体を削減できる
可能性がある。
ここまで整理してきた制度検討の前提となる課題の構造は、図 7-5 のようになる。
生活保護住宅扶助の課題から、給付方法は現物給付の方が望ましいという結論が得られ、現物給付とするためには、行政には専門的能力や人材的余力が足りないことが考えられるため、住宅を確保・管理するためのサービス提供体制として、既に業として確立されている賃貸管理業等の民間の能力を活用する必要がある。
また、居住安定のための住宅を確保するには、空き家・賃貸住宅の分布を把握することが必要であり、その際には最低居住面積水準の扱いを検討する必要がある。同時に賃料の地域差が大きな場合には、サービス提供地域を区分する必要があり、その場合には必然的にサービス提供の範囲は基礎自治体ではなく、都道府県単位となる。
さらに、民間賃貸住宅を民間の賃貸管理事業者等への委託によって、サービス提供することは、
公営住宅を新設するよりもコスト的に優位性を持つ。
このように低所得者の居住安定のための制度検討には、様々な要因が複雑に関係している。このため、低所得者の居住安定の制度検討にあたっては、制度のコンセプトも重要だが、その実現可能性の検討が非常に重要なのである。
36

公営住宅法施行令では、耐用年限は耐火構造で 70 年、準耐火構造で 45 年、木造で 30 年とされている。

153

図 7-5 制度検討の前提となる課題の構造

７－２ 低所得者の居住安定のための制度
本節では、居住安定住宅制度の基本的な枠組みおよび制度の詳細について述べる。
７－２－１ 制度の枠組み
本項では、前節で整理した制度検討のための留意点に関する検討項目を整理した上で、制度の骨格、最低居住面積水準の扱い、生活保護制度との関係、補完制度等を整理し、全体像を図示する。
①制度の目的制度の目的は、「住宅を現に失っているもしくは失う蓋然性が高い（実際に家賃滞納している）場
合に、住居を提供すること」である。まず、生活の基盤である住居を安定的に確保するという「ハウジング・ファースト」を実現することが重要であり、所得再配分政策や所得保証、各種の社会保障制
度の基盤となるものである。
そして、この制度目的には充分な公共性・社会的合理性があると考えられる。
②入居対象は、現に住居を失っているまたは住居喪失の蓋然性が高い場合とする。
対象者と規模は以下の 3 種類に分類できる。
①ホームレスやネットカフェに泊まっているおり既に住居を喪失しているケースが数万人程度。
②家賃滞納によって住居を喪失する可能性があるケースが 10 万人弱程度。ただし、この全てが住居を失う訳ではない。

154

③極端な低所得で収入に占める住居費比率が非常に高い人達が数十万世帯。ただしこのケースは必ずしも住居を失う蓋然性が高いとはいえず、制度としては補完的に対応することとなる。
ホームレス状態にある人々や、ネットカフェ等に寝泊まりしている人々、家賃滞納等によって住居を失う蓋然性の高い人々を居住安定住宅の入居対象とする。入居に際しては一定以下の所得であること、一定以下の金融資産しか保有しないこと等の制限を設ける必要がある。これは 5 章で示したとおり家賃滞納によって住居を失うケースでは、所得が充分にあるにも関わらず金銭管理が杜撰であるため家賃滞納を引き起こしているケースもあり、一律に救済することは、原則として社会的合意を得られないと考えられるからである。
ただし、アルバイトを掛け持ちしていたり、日雇い等の場合で所得の証明が困難な場合等には所得の証明を求めず入居を認めるといった柔軟な対応は必要である。
③新たな居住安定住宅制度とする。生活保護住宅とは直接の関係を持たない。
新たな制度とすることで、少なくとも住居提供に関しては生活保護の水際対策による漏給の一部を抑制することができる37。また、生活保護制度に固着しているスティグマを一定程度回避することができる38。同時に公営住宅に存在する水平的不公平さの一部を解消することができる39。
生活保護住宅扶助費に関する様々な課題を 4 章で示したが、特に市場家賃よりも上乗せされている賃貸借契約を抑制出来る点、劣悪な住環境にもかかわらず家賃が扶助費上限額に設定されているといった課題を解決することができる。
④住居は民間賃貸住宅を借り上げて居住安定住宅として現物給付を行う。
多数存在する民間賃貸住宅を借り上げて居住安定住宅として提供する。ただし、制度としては公営住宅とは切り離し別の制度として運営する。現状の公営住宅の制度では、収入超過者の退去義務がないこと、代理納付の制度運用体制が整っていないといった課題があるからである。
借り上げの単位は原則として棟単位とし、入居者の有無にかかわらず借り上げを行う。いわば行
政によるサブリースである。ただし棟のなかで空室になった順番に順次借り上げ対象を増やしていくといった手法も検討されるべきである。
また、借り上げ賃料は、市場家賃相当額から空室リスク・家賃滞納リスクを考慮し、サブリース業
者の管理コストを考慮した額とする。これは現状の公営住宅で算定されている近傍同種家賃とは異なる方法で算出を行うことになる。そして一定以上の空き家率の地域では適切な家賃算定が行われれば、居住安定住宅に貸し出そうという家主が一定程度以上存在する可能性が高い。
借り上げる対象物件は、賃貸管理業者登録制度の登録業者に限定する指定業者制をとる。これ

37

ただし事実上の生活保護への防波堤となる可能性は否定できない。大阪府（2012）に掲載されている大阪府知事から厚生労働大臣および国土交通大臣に提出された「住宅バウチャー（家賃補助）制度の提案について」の別
添資料には、制度を導入することによる効果として「生活保護世帯への移行の抑止」が明記されている。なお、高齢の借家世帯の生活保護受給率は非常に高くなっている。2014 年 8 月時点の生活保護受給世帯数は 160 万 9,00
0 世帯でこのうち 65 歳以上の世帯数は 75 万 7,000 世帯である。平成 25 年住宅・土地統計調査（速報）では、65歳以上の単身世帯数は 552 万世帯、高齢者のいる夫婦のみ世帯数は 584 万世帯で合計 1136 万世帯である。持
ち家率を 80％とすれば借家世帯はこのうち 227 万世帯となり、生活保護受給世帯 76 万世帯の比率は 33.5％となる。試算上、65 歳以上の借家世帯の生活保護受給率は極めて高く、今後も増大する可能性が高い。
38
ただし居住安定住宅にスティグマが全く存在しえないというわけではない。新たな制度であるため当初はスティ
グマが固着していないというだけであって、時間の経過とともに一定のスティグマが新たに生まれる可能性がある。
しかし、公的な住宅であり現状でも存在する制度に近いためスティグマは発生しにくいと考えられる。
39
公営住宅と同じ入居基準ではないため公営住宅の入居基準を満たして入居を希望する全ての人が入居できる
わけではない。

155

により反社会的勢力等の排除を担保することができる。また指定業者がサブリースしている場合には、そのサブリース物件の所有者が反社会的勢力ではないことの確認義務を設ける。
また、余剰となっている民間賃貸住宅の居住安定住宅への利活用は、住宅インフラ全体の効率化にもつながる。
なお、郊外部等の比較的余裕のある公営住宅も居住安定住宅として活用する。これにより公営住宅エリアの一部で問題となっている急激な人口減少や、余剰となっている公営住宅インフラを利活用することができる。同時に、一部で進められている公営住宅の民間への運営委託も推進されるべきであろう。
⑤最低居住面積水準の例外規定を適用する。
本制度は、住宅を失っているもしくは住宅喪失の蓋然性が高い場合の緊急措置であり、恒久的な居住を前提としたものではないため、最低居住面積水準の規定の例外措置を適用する。すなわ
ち「3 次の場合には、上記の面積によらないことができる。①単身の学生、単身赴任者等であって比較的短期間の居住を前提とした面積が確保されている場合。」を適用することで、単身者については台所・水洗便所・浴室が確保されており、1981 年の新耐震を満たしている物件については、最低居住面積水準を適用しないこととする。
これにより多数存在する 25 ㎡未満の築 35 年以内程度のアパート・ワンルームマンションを有効に活用することができる。最低居住面積水準 25 ㎡以上に対象物件を限定すると、そもそも対象となる物件の空き家率が低く、十分な物件数を確保できない可能性もある。
⑥居住安定住宅の提供地域区分を設ける。
居住安定住宅の入居対象者が、通勤等が可能な範囲で新耐震基準を満たし一定の居住面積を持つ住宅を、市場家賃と整合的な範囲で確保するために、都市圏毎に提供地域区分を設ける。
例えば、首都圏では都心部は限定地域または準限定地域となり、その外側に準促進地域、促進地域が位置することとなる。このことにより、充分な量の居住安定住宅を確保することができるが、地域の限定によってサービスの運営主体の制限が発生する。
⑦サービスの運営は原則として都道府県単位の運営とする。
7-1-6 で示したように居住安定住宅には、誘導地域等の地域区分を設定することから、千代田区・港区・中央区等ではサービス提供しない。このため自治体間でサービス提供の負担格差が生じるため、サービスの運営は原則として都道府県単位での運営とするが、首都圏や関西圏、中部
圏ではより広域での運営主体を構築すること、または協議調整機関を設置することが考えられる。
都道府県単位のサービス運営は、基本的には既存の住宅部門が借り上げの事務処理と入居斡
旋のみを行い、実際の契約処理、建物管理、支払い処理、入居者対応等は後述の指定業者に業務を委託する。
ただし、現物支給であり広域でのサービス運営ということは、公営住宅への入居と同様に、対象者の居住地・住居の選択に一定の制限がかかるということになる。そのため生活保護制度のように自らが住居を選択し、その住居費を受け取るということはできない。
⑧指定業者が契約・建物・支払い・入居者対応等の業務を担う。
居住安定住宅は、対象者への現物支給の形態をとるため、家賃の支払いは入居者を経由しない。そして、行政からの支払いは指定業者へ一括で支払いを行い、指定業者が個別の家主へ支払いを行う。支払い方法は家主が行政へ請求書を発行することで行う。
これにより行政は特別の支払い管理システムを構築することなく、通常の支払い業務フローに載156

せることができる。指定業者側も、すでに運用している業務管理システムを使った業務が可能であり、新たなシステム構築やコストはほとんど発生しない。
また、建物の設備補修や清掃等の管理業務、個別の入居者との契約書締結・管理・更新、退去時の契約終了処理・精算処理、日常の入居者対応などは、一般的な賃貸管理業の業務と同様であり、これらの業務も行政から指定業者へ委託する。
このように、指定業者を活用することで、行政側の事務処理負荷を最低限に抑えながら、制度の構築・運用が可能となる。
⑨必要コストは基本的には全額国費でまかなう
居住安定住宅は、生活の基盤となる住居を国民一般に保証するものであり、そのサービスの運営主体も基礎自治体ではなく、都道府県単位の運営となる。また首都圏等の広域都市圏では、都県間での受給の調整や世帯の移動も考えられ、コストを都県負担とすると利害関係が発生し、サービスの運営に支障を来すことも考えられる。このためコストは全額負担とし、法定受託事務として都
道府県にその運営を任せる形態をとる。
想定されるコストは、仮に 10 万世帯に居住安定住宅を月額 4 万円の借り上げ家賃で提供した場合で年額 480 億円となり、現状の生活保護受給費のおよそ 1/10 程度の規模となる。
⑩自立に備えて家賃債務保証の事前付帯を行う。
居住安定住宅の入居者が、就業等によって自立した生活を行える状態になった場合の仕組み
を事前に整備しておく必要があり、一定以上の所得水準に到達した場合に、住居の現物支給から自らの賃貸借契約へ切り替えることとなる。もっとも本人が希望すれば自分で新たな住居を見つけ、契約することも考えられるが、引越しには費用や手間がかかり、そのまま居住を継続したいという要
望が多いことも考えられるからである。
このとき、家主と指定業者間の賃貸契約を維持したまま、指定業者と行政の間の賃貸借契約を、入居者本人と指定業者間の契約に移管し、行政の関与を無くすという仕組みである。このために必要な特約等はあらかじめ契約書に盛り込んでおくことになる。
また、この移行措置によって公営住宅等で問題となっている収入超過者がサービス提供を受け続けるといった問題を抑止することができる。契約を行政から指定業者に移管する際、指定業者には家賃滞納のリスクが発生するため、契約移管に備えて入居時に家賃保証の付帯を行う。
ただし、家賃債務保証会社はこの保証を引き受ける経済合理性がなく40、任意での引き受けは行わないと考えられるため、家賃債務保証会社の法的な登録制度を創設し、規模に応じた入居者の割り当てを行う 41 といった制度が考えられる。家賃債務保証事業者については、国土交通省（2016）で任意の登録制度の創設が提案されているが、この登録制度を発展的に拡充していくという考え方である。
自立状態になった場合の家賃設定は、原則として行政が指定業者から借り上げていた家賃額とすることが考えられるが、地域によっては公営住宅の家賃算出方法や、家賃減免基準等との整合性を取ることも考えられる。この場合、借り上げ家賃よりも低い家賃額を設定した場合の差額は行40

そもそも住宅困窮者であるため家賃滞納の可能性は高い。そのため家賃保証会社は通常こういった入居者の契約を引き受けない。
41
これは問題があると指摘されている家賃滞納時の処理を適正化すると同時に社会インフラになりつつある家賃
債務保証事業者の経営破綻等による混乱を抑止することにもつながる。また家賃の督促業務についての規制は家賃債務保証会社だけではなく、不動産管理事業者・サブリース事業者・一般家主も対象とすべきである。

157

政負担となるため、家賃額の設定や減免等は慎重に検討される必要がある。
なお、生活保護でも所得を上げても生活保護受給額が減額されることが自立への阻害要因になっていると指摘されていることから、自立時の家賃請求額を順次増額していく、といった工夫も必要である。自立基準の所得に達してから、半年間は家賃を 1 万円として、その後半年ごとに 1 万円を増額していく、といった移行緩和措置といったものである。この移行期間中は、行政から指定業者に家賃差額を補助する形態となる。
⑪例外的処置
高齢者や障害者等が入居する居住安定住宅は、サービス提供が長期に渡るケースも考えられるが一時的な失業者等の場合には期間限定的なサービス提供が原則となる。すなわち就労や所得の増加等の場合にはサービス提供を打ち切ることなる。
ここで問題となるのは、一定以上の所得があるにもかかわらず金銭管理能力の低さ等の原因によって家賃滞納によって住居を失い、居住安定住宅を提供され、そのサービスが打ち切られた際に再度家賃滞納によって住居を失うといった場合である。
このような場合には、金銭管理能力の著しい低下を一種の障害とみなし居住安定住宅を長期間にわたって提供するといった例外的処理を検討する必要がある。
また、当初の居住安定住宅への入居時にも、金銭管理能力等を考慮した柔軟な例外処置の適用も検討される必要がある。もし、所得が一般的水準であったとしても、提供される住居水準は相対的に低いため、そこにあえて入居するためにホームレスになったり、家賃滞納を意図的に起こす、ということは考えにくく42 、たとえ一定以上の所得があり、居住安定住宅の提供が一見不公平に見えたとしても、家賃滞納等による外部不経済性を抑制するという公共性があるからである。
⑫制度の法的裏付け
居住安定住宅の制度は、公営住宅とも生活保護住宅扶助ともその制度の目的も構成も異なるため、新たな立法措置が必要となる。この場合、公営住宅法を改正してこの制度の規定を作る場合と、新たな枠組みとしての立法を行う場合の 2 つの選択肢がある。現実的には、公営住宅法の対象世
帯数は 200 万世帯を超える規模となり、既存居住者への影響を懸念する意見が出ると考えられることから、新たな立法とするほうが社会的合意を得やすい。
また、自立に向けた家賃債務保証の付帯のためには家賃債務保証会社に対する法的制度の枠組みを構築する必要があり、指定業者の業務品質や資格を担保するためには、賃貸管理業者・
サブリース業者に対する法的制度も構築することが必要である。この場合、家賃債務保証事業者が運営している家賃支払いデータベース等を含め、個人家主の定義等を含め賃貸関連の業法として全体を統合した立法措置も考えられる。
ただし、現実的には、個別地域で居住安定住宅のコンセプトに基づいた制度を試験的に運用する場合には、既存の公営住宅法に基づいたサービス提供を行うことも考えられる。
制度の枠組みを図示すると図 7-6 のようになる。

42

意図的な滞納による不正入居を抑制するためにも、家賃支払い情報データベースの運用を強化する必要があると考えられる。

158

図 7-6 居住安定住宅の枠組み

159

７－２－２ 制度の詳細
制度の詳細は、表 7-1 の通りである。
表 7-1 居住安定住宅の制度詳細
内容
・ 民間賃貸住宅を活用した居住安定住宅
・ 住宅を失っているまたは失う可能性の高い人の居住安定を図るための制度
・ 住宅を失っている場合、もしくは家賃滞納等によって住居を失う可能性が高い場合
・ 一定の所得・資産要件を設けるが、柔軟な運用を行う。
対象となる住宅 ・ 台所、水洗便所、浴室があり1981年耐震基準を満たす住宅。面積基準は設けない。
・ 該当都市圏で平均家賃が一定以上高い地域は対象とせず、限定地域、準限定地域、準促進地域、促進地域等の地域区分を設ける。地域区分の基準は個別に設定する。
費用負担
・ 必要コストは全額国庫負担とする。
家賃算定
・ 公営住宅の近傍同種家賃とは異なる算出方法を適用する。具体的にはSUUMO等の不動産情報サイト、家賃債務保証会社等の契約データを用いて算出を行う。
・ 家賃算定においては、空室リスクがないこと、家賃滞納リスクがないことを考慮し、建物管理、契約管理、入居者管理、家賃収受業務等のコストを勘案したものとする。結果的には市場のサブリース家賃に近似することが想定される。
借り上げ期間・ 原則として5年または10年間の借り上げ契約として、5年毎の家賃見直し条項を入れる。これは家賃下落率が毎年１％程度であることから、コストをかけて毎年見直しを行う必然性が薄いと考えられるため。
指定業者
・ 物件の所有者だけではなく、物件の所有者からサブリースしているものを含めて、借り上げ契約を行う。
・ 契約者は賃貸管理業登録制度等の登録業者とし、指定業者と呼ぶ。
・ 指定業者は、反社会的勢力ではないことを誓約する義務があり、サブリースの場合には物件所有者等が汎社会的勢力ではないことを確認する義務を負う。
・ 物件の所有者が変更された場合で、新たな所有者が反社会的勢力であった場合には、行政は家賃支払いを停止することができる。
入居斡旋
・ 福祉関係部署・家賃債務保証会社・不動産会社・一般の家主等が制度対象となる人々を都道府県等の運営主体の部門へ申告し斡旋を受ける。運営部門は都道府県
営住宅の部門とすることが考えられる。
敷金礼金等
・ 敷金、礼金は設定しない。
・ 家賃滞納等により住居を失う可能性がある場合には引越し代の実費を負担する。
契約形態
・ 入居者との契約は賃貸借契約とし公営住宅法に基づく使用許可とはしない。
・ 賃貸借契約には、一定の所得を超えた場合には、賃貸人を行政から指定業者に変更することができる特約を規定する。
・ 賃貸人が指定業者に変更された場合、行政が指定業者に転貸する形をとり、元となるサブリース契約はそのまま継続する。
・ 賃貸人が指定業者に変更された場合、入居者は家賃支払いを指定業者に行う。その場合の家賃は行政の借り上げ家賃を原則とする。ただし、家賃全額の支払いを開始するのではなく、当初支払い額を抑え順次増額していく等の緩和措置を設ける。
・ 所在不明となった場合には、一定期間経過後、契約を終了とし、残置物等については
一定期間保管後、国庫に寄付することを事前に契約に盛り込む。
・ 入居者の死亡時には契約は当然終了することとし、相続対象とはせず残置物等については一定期間保管後、国庫に寄付することを事前に契約に盛り込む。
家賃債務保証 ・ 賃貸人が指定業者に変更された以降、家賃滞納が起きる可能性があるため、それに備えて家賃債務保証契約を入居時に締結しておく。
・ 家賃債務保証会社は別途整備する制度において登録しなければ営業できないものとして、反社会的勢力ではないこと、家賃督促等の一定の規制、資本要件等を定める。
・ 家賃債務事業者は、その事業規模に応じて地域毎に一定の屋家賃債務保証契約の引き受け義務を負う。
物件の修繕等 ・ 指定業者は、物件に修繕等が必要になった場合には修繕義務を負う。
・ 原状回復には特約を認めず、ガイドラインを適用するが、死亡時等汚損の激しい場合には、実費を国が負担する。
例外処理
・ 家賃滞納等によって複数回、準公営住宅に入居したものは、適切な医療診断を行う。
・ 診断結果によって、保護が必要と判断された場合には、民間賃貸住宅への移行の条件となる所得要件を緩和する。
項目
制度名称
制度の目的
制度の対象

160

７－３ 制度の適用可能性及び課題
本節では、居住安定住宅の適用可能性及び課題について整理する。
７－３－１ 公共性・社会的合理性と立法事実
居住安定住宅の政策目的は、「ハウジング・ファースト」の実現であり、国民全体の居住の安定を確保するという大きな意義がある。
居住安定住宅の制度では、制度そのものが新たな立法措置を必要とし、指定業者である賃貸管理業者・サブリース業者や、家賃債務保証会社に関する立法措置も必要である。
立法措置が必要であるということは、それだけの立法事実が必要であり、それは同時に公共性・
社会的合理性が必要だということになる。立法事実としては、以下のようなものがあげられる。


住居を失っている人々および失う蓋然性の高い人々に住居を提供する必要性があること。



住居喪失に直結し、公営住宅・民間賃貸住宅の合計で年間およそ 6000 億円を超える家賃滞
納による経済的損失喪失をもたらしている家賃滞納を抑制し、家主や保証人等の心理的負担
や犯罪の誘発等の外部不経済性を抑制する必要性があること。



スティグマの強さなどの要因から漏給が指摘されている生活保護制度を補完する機能があり、政策の組み合わせによっては社会保障コスト全体の効率化に繋がる可能性があること。



利活用可能な資源・資産としての空き家活用によって、社会の効率性を向上させること。
このような点を考慮すれば、居住安定住宅には充分な公共性・社会的合理性があり、立法事実もあると考えることができる。
７－３－２ 居住安定住宅の確保
居住安定住宅は、そもそも借り上げられる民間賃貸住宅が充分になければ制度として存在しえない。借り上げ可能な民間賃貸住宅については、6 章で示したように都心部では家賃も高く、物件を確保することは難しいと考えられるが、郊外部では充分に確保することが可能だと考えられる。
その際、新耐震物件に限ったとしても最低居住面積水準２５㎡の例外規定を活用すれば、充分な量の住宅を確保することができる可能性が高い。
また、所有者から見ても空き家率の比較的高い地域では、借り上げ家賃が市場家賃と同じ程度の水準であり、家賃滞納や空室期間による損失や管理コスト等を回避できることを考えれば、居住安定住宅へ物件を提供しようとする動機は充分に形成可能であると考えられる。
このようなことから、居住安定住宅制度のための住宅の確保は可能であると考えられる。
７－３－３ 指定業者の確保
居住安定住宅の契約処理や家賃の収受業務、建物管理業務等は指定業者である賃貸管理業
者やサブリース業者が担うことになるが、制度を運営するためには充分な数の指定業者を集めることができるか、という点も課題になる。
3-2-2 で整理したように、家主団体である全国賃貸住宅経営者協会連合会は、生活保護住宅
扶助費の代理納付の適用拡大について要望を出しており、借り上げ家賃水準が市場でのサブリース賃料と同水準であり適切な管理費等のコストが支払われるのであれば、指定業者制度を新たなビジネスチャンスととらえ積極的に受託すると考えられる。上記の全国賃貸住宅経営者協会連合

161

会の構成員は、日本賃貸住宅管理協会の会員と多数重複しており、賃貸管理業界としても積極的に取り組むことが予想される。
このように、賃貸管理業者にとっても合理的な制度であれば、充分に指定業者を確保することができると考えられる。
７－３－４ 行政組織の運用可能性
居住安定住宅のための賃貸物件が確保でき、それを管理する指定業者が確保できたとしても、制度の司令塔となる行政組織の体制が整わなければ、制度を運営することができない。
居住安定住宅の制度は、基本的には都道府県の単位でサービス提供することとなるが、この場
合既存の都道府県の公営住宅担当部門がその運営を担うことになることとなる。
しかし、既存の公営住宅担当部門にも、活用できる充分な体制があるとは考えにくいが、基本計画の策定や予算措置等は既存業務の範囲でカバーし、実務としての斡旋は既存の都道府県営住宅の部門が担うことで運用が可能になると考えられる。
住居を失っている人々および住居を失う蓋然性の高い人々の相談を受け、適切な指定業者を紹介することができれば、その後の契約処理や家賃収受業務、建物の管理業務等は分担する必要がないため、既存の体制で十分に対応可能だと考えられる。
また、行政組織の運営可能性を検証するためには、新たな立法措置を待たず、公営住宅法の枠の中で居住安定住宅的なサービスを社会実験として実施することは充分可能である。
７－３－５ コスト合理性
居住安定住宅は新たな制度であるため、行政コストから見れば新たな予算措置が必要ではある。しかし、居住安定住宅によって家賃滞納による外部不経済性が抑制されることにより社会全体
としては充分な投資効果・乗数効果が得られると考えられる。
おりしも所得保障政策の一環として年金受給資格の短縮43や低所得者への現金給付44が発表された。年金受給資格の短縮によって無年金者が多数救済され45、低所得者への所得保障がある
程度充実すれば、住居さえ確保できればなんとか生活していくことができる、という人々も増えていくと考えられ、高齢者の生活保護受給者数を抑制することができる可能性がある。
厚生労働省（2016a）によれば 2016 年 6 月時点の生活保護受給世帯数は約 163 万世帯、約215 万人となっており（このうち約 44％は 65 歳以上である）、厚生労働省（2016b）では 2014 年度の扶助費の総額は約 3.8 兆円となっている。
仮に、このうちの 10％（世帯数にして 16.3 万世帯）が居住安定住宅の提供によって生活保護受給を回避できたとすれば、約 3,800 億円の扶助費が減少することになる。居住安定住宅のための費用を仮に 1 世帯当たり年間 60 万円（月額 5 万円）とすれば必要コストは 978 億円であり、差し引き 3000 億円弱の予算が削減できることになる。
また、方法論としても需給に柔軟に対応することができず多額の初期投資が必要となる公営住宅の新設に比べれば、充分なコスト優位性があることは、7-1-8 で示したとおりである。

43

2016 年 7 月 16 日付け日経新聞「年金受給資格の短縮、対象 60 万人超 財源 650 億円に増加」など

44

2016 年 7 月 27 日付け日経新聞「経済対策、事業規模 28 兆円 現金給付 1 万 5000 円に」など

45

無年金者は救済されるが必ずしも十分な額の年金を受給できるとは限らないことには注意が必要。

162

７－３－６ 対象者の制度認知と受容性
どのような制度であっても、それが対象となる人々に認知され、受容されなければ利用されず政策目標を達成できない。それは居住安定住宅制度でも同様である。
居住安定住宅の対象者への認知のための取組みは、以下の 2 点に集約される。
ひとつは、現に住居を失っているホームレスやネットカフェ等に寝泊まりしている人々への告知である。既にホームレス対策に取り組んでいる民間団体等は多数あり、これらの団体への制度の告知は比較的容易だと考えられ、ネットカフェ等についても施設に対する告知で一定程度の認知を得ることが可能であると考えられる。
二つ目に、現在は住居を確保できているが、家賃滞納等によって住居を失う可能性のある人々への告知がある。住宅の困窮はまず家賃滞納という現象となって表出することが多く、それを初期の段階で把握することができるのは、不動産管理会社や家主、家賃債務保証会社である46。居住安定住宅制度が想定する立法措置により、これらの事業者に対して、住宅困窮者への制度告知を義務づけることにより、早い段階で制度の告知を対象者に行うことができる可能性がある。
実際に、家賃債務保証会社である株式会社リクルートフォレントインシュアは、家賃滞納に陥った人々に対して、住宅確保給付一時金等の制度の案内や、自治体の相談窓口の告知等を行っている47 。家賃債務保証会社等から見ても、家賃滞納が長期にわたって継続するよりも居住安定住
宅で住居が確保されることは、事業としての合理性もあり積極的に告知を行う動機となる。
対象者にとっても、ホームレスであれネットカフェ等での寝泊まりであれ、家賃滞納をしている状態であれ、安心して居住できる住宅が現物支給されることに充分なメリットを感じ、なにより安心して住めるという状態は、受容性が高いと考えられる。
このように、対象者への制度認知を高め、対象者の受容性を獲得することは充分可能であると考えられる。
７－３－７ 生活保護制度との関係
居住安定住宅が、生活保護制度とどのような役割分担が可能であるかも確認が必要な点である。
生活保護住宅扶助については、単給化することで住宅困窮者の居住安定を図るべきだという議論もあり、実現できれば居住安定住宅に近い機能を持つことができると思われるが、現実的にはそれは困難であると考えられる。その理由は以下の通りである。


生活保護受給者の家賃滞納率は高く、代理納付を普及させるための行政システムの整備が進んでいない。



住宅扶助費には住宅の面積・設備等の要件がなく、居住水準が保証されない。



住宅扶助を受けている住宅の家賃は市場家賃とは整合的ではなく、地域による上限額が適切な水準ではない。



住宅扶助を受けている住宅の家賃は市場家賃よりも上乗せされている地域が存在する可能性が高く、その是正措置が取られていない。

46

住宅扶助を受けている住宅の家主または不動産会社が、反社会的勢力であっても、それを排2012 年 6 月 17 日中日新聞「生活弱者を積極的支援 家賃滞納が最初のサイン」での野洲市の事例など。

47

第 3 回生活困窮者自立支援全国研究交流大会（2016 年 11 月 12-13 日：川崎市教育文化会館・慶應義塾大学日吉キャンパス）の分科会 4「まずは安心して住むことから！-これからの居住支援と住宅確保給付一時生活支援」においてリクルートフォレントインシュアの豊田茂取締役が、家賃滞納者への制度告知等を報告している。

163

除する仕組みがない。
現実の運用では、住宅扶助費は法文上、単給化が可能であるように記述されているにもかかわらず、生活保護制度自体が健康で文化的な最低限度の生活を保障するためのものであるという理由から、単給化が実現できなかったという経緯もある。
さらに、200 万人に上る生活保護受給者を抱えている現制度を変更するためには、政治的にも相当の調整と期間が必要であることが想定される。
これらの理由により低所得者の居住安定を図るための政策は、現実的には生活保護制度とは別の制度として位置づけざるを得ない。このため居住安定住宅は制度としては生活保護制度とは独立して設計・運用されるべきであると考えられ、その理由は以下の通りである。


生活保護制度との関係の整理を検討するには長い時間が必要になる。その間にも住居を喪失した人々は存在することから、低所得者の居住安定を早期に図る必要がある。



居住安定住宅は、都道府県単位で運営されることを想定しており、行政区単位で運営される
生活保護制度とは運営主体が異なる。



居住安定住宅と住宅扶助費は、行政執行上の仕組みが大きくことなることから、生活保護とのシステムの整合性等を検討するには膨大な時間とコストがかかる。
このように生活保護制度と独立した制度として居住安定住宅を運用することには合理性があると考えられる。
７－３－８ インセンティブの検討
居住安定住宅の制度に必須のものではないが、検討課題としてインセンティブの検討がある。
生活保護住宅扶助は、受給者に自分が許容できる適正な家賃を選択するためのインセンティブが存在しないため上限額近辺に明確に集中する傾向となっており、家主・不動産会社にも違法ではない法律の範囲内で家賃を上乗せしようとする動機が生まれる。4 章で示したように住宅扶助費
が市場家賃よりも有意に高い地域が存在する。
所得再配分・所得保障を目的とする場合にはインセンティブ設定の必要性は薄いが、住宅確保についてはインセンティブの設定が必要であると考えられる。住宅扶助の現状から明らかなように居住安定住宅が現物支給としてサービス提供されたとしても、選択できる住宅のなかで最も条件の良い住宅（例えば都心からの距離が近い、駅からの距離が近い、築年が新しい、出来るだけ広いといったもの）を選択する強い動機が発生する。これは本人がより低い水準の住宅を受容できたとしてもサービスの上限まで利用しようとする意識があるからである。
そこに、4 章で示したようなインセンティブがあれば、自身が許容できる住宅水準とインセンティブを比較して住宅選択行動が最適化される。これは制度設計次第では本人の満足度を下げることな
く必要なコストを削減できる可能性があることを示している。
居住安定住宅は、選択できる住宅そのものに地域や品質に差異があるため、インセンティブの設定は重要な検討課題であり、インセンティブには例えば、より条件の悪い居住安定住宅を選択した場合には、住居の現物支給に加えて、一定の額の現金給付（数千円から 1 万円程度）を行うことが考えられる。いわば負の所得税（給付付き税額控除）のようなものであるが、どのようにしてその現金給付を行うかという技術的な課題は存在するものの、一定の効果を発揮する可能性がある48。
48

ただし、こういったインセンティブは本研究の制度では具体的検討は行わない。

164

７－３－９ 社会的合意の形成
居住安定住宅の制度を実現するための最も重要で大きな課題は、いかにして社会的合意を形成するか、という点である。
表 7-2 は、社会的合意形成のための論点をまとめたものである。
表 7-2 居住安定住宅を巡る社会的合意形成のための論点
本研究での選択肢考えられる別の選択肢
低所得者の居住安定としての住宅政策に 所得再配分・保障政策の一部として低所絞り込むに制度を検討する。
得者の居住安定政策を包含して制度を検討する。
2 政策対象となる人々の 住居を喪失しているまた喪失する蓋然性 住居費の負担が重いといった広い範囲で規模が高いという条件に該当する10万人前後 政策を考えれば、その対象となる人々のを制度の対象として考える。
規模は数百万人規模になる。
3 生活保護の課題
抜本的な見直し・改善は政治的にも極め 憲法で定められた最低限の生活を提供すて困難であり、容易には実現できない可 るために、財政的優先順位を上げて対応
能性が高い。
すべきである意見もある。
4 住宅手当とバウチャー 住宅手当は流用される可能性があり、バ 使途限定性が明確ではなくとも、住宅手
ウチャーは、事務処理が煩雑であり事実 当を所得再配分・保証の観点から広く普上の現物給付である。
及さえるべきであるという意見もある。
5 公営住宅の課題
財政的制約や今後の人口減少による需 憲法で定められた最低限の生活を提供す
要減少を考えれば新規建設は困難であ るために、財政的優先順位を上げて対応る。都市部で公営住宅が不足している大 すべきである意見もある。
きな要因は収入超過者問題であるが解決は容易ではない。
6 最低居住面積水準
住居喪失者への住居提供という場合に最低居住面積水準は厳密に遵守すべきは、例外規定を適用し郊外部に一定量存 であるという意見もある。
在する単身者向け民間賃貸住宅を活用することが考えられる。
7 住居提供地域
特に首都圏中心部は家賃が非常に高く、 居住地の自由選択のためや、就業場所へ
周辺部との差が非常に大きく、居住安定 の通勤、飲食業等での深夜勤務等も考慮のための住居提供には経済的合理性が すれば、都心部でも安価な住居を提供す
薄く、社会的合意も得られにくい可能性が べきであるという意見もある。
高い。
8 賃貸住宅の空き家分 首都圏中心部では空き家率は5％前後で どこにでも大量の空き家が存在するのだ
布あり、これは通常の居住地移動に必要な から、それを活用すべきであるという意見
空き家数であり利活用可能なものは限定 もある。
的である。
9 インセンティブの検討 社会保障全般にいえることだが、時間割 すべての福祉サービスは一律に公平に提引率や使途選択性等によるインセンティブ 供されるべきであるという意見もある。
の設定を検討する余地がある。
10 生活保護制度との関 生活保護制度とは関連しない、独立した 生活保護住宅扶助費の単給化や、生活係制度として低所得者の居住安定政策を構 保護制度の適用拡大によって対応すべき
築するほうが実現性が高い。
であるという意見もある。
課題
1 政策目標低所得者の居住安定政策に限らず、住宅政策・所得保障・所得再配分政策等には様々な立場・意見・思想があり、政治的課題となりやすい。そのため合意形成は容易ではなく、理論的な正しさだけでは政策の実施に至らないことも多い。政策の実現性を考える際には、政治的合意が得られるかどうかは非常に重要な観点なのである。
そもそも、所得再配分政策や住宅政策は政治・思想的に合意を得るのが困難であることが多い。
それは平等を追求する立場と自由を追求する立場、最大多数の最大幸福を追求する功利的な立場がそもそも異なる立ち位置を持っていることが原因である。
そして、このような政治・思想的対立は、既存制度を変更する場合に最も激化する。変革に抵抗

165

する立場と変革を推進する立場が、合理的な議論ではなくそれぞれの主張の最大限の実現を要求するからである。
住宅扶助費見直し検討でも、扶助費の上限額は地域毎に定められているが、市場家賃の分布とは明らかに乖離しており、その乖離を無くすためには上限額の改定が必要であるにもかかわらず、上限額が上がる地域と下がる地域が生まれるため、それが政治・思想的な反発を生み合意形成を極めて困難な状況を生み出した。
一方、新しい制度については、既存制度を変革する場合よりも多少は対立が少ない。それは、新しい制度であるがゆえ、制度の既適用者がおらず直接の利害関係者が存在しないことが大きな要因である。
このように考えれば、居住安定住宅を既存の制度を切り離して議論し、制度設計を考えることは
政治・思想的対立を抑制する効果がある。ただし、制度の戦略的位置づけなど、曖昧にしておかな
ければ合意を得ることを阻害する場合もあり、こうした制度の検討には、極めて政治的に高度な判断が要求される。
社会的合意の形成に向けた適用可能性と課題の構造を整理すると図 7-7 のようになる。

図 7-7 制度の適用可能性及び課題の構造

制度の適用可能性に対して最も重要な要素は指定業者の確保である。指定業者は主に賃貸管理事業者・サブリース事業者を想定しているが、これらの事業者はどこにどのような民間賃貸住宅が存在し、その所有者がどのような経営方針なのかを熟知している。このため、賃貸管理事業者等
を指定業者として確保することができれば、居住安定住宅の確保が容易になることが想定され、行政から関連業務を委託することによって行政組織の運用可能性も高まる。さらに、公営住宅を新設する場合・民間賃貸住宅の借り上げの業務を行政自身が行うよりもコスト合理性が高まる。さらに、

166

生活に困窮し家賃滞納等の状況に陥っている人々も容易に把握できることから、対象者への制度告知も可能となる。
社会的合意形成のためには、第一には公共性・社会的合理性と立法事実が必要であり、そのう
えで居住安定住宅が実際に確保でき、行政組織の運用可能性があり、コスト合理性もある、という状況を作り出す必要がある。同時に、生活保護制度と並立する制度とすることで、生活保護制度の課題の一部を解決できる可能性もある。
インセンティブの検討は、これらの社会的合意が得られたあと、その適用範囲や手法について検討するという位置づけになる。
7－４ 本章のまとめ
本節で提案する制度の概要は以下の通りである。
1.

制度の目的は、「住宅を現に失っているもしくは失う蓋然性が高い（実際に家賃滞納している）
場合に、住居を提供すること」である。

2.

新たな制度として、民間賃貸住宅を借り上げた居住安定住宅制度を創設する。

3.

借り上げる居住安定住宅は指定業者からの借り上げとする。借り上げる地域を指定する。

4.

借り上げ地域を限定することから運営は原則県単位で行う。首都圏・関西圏・中部圏について
都府県をまたがる調整・協議組織を設置する。また各県等に設置されている居住支援協議会を積極的に活用する。行政組織は入居の斡旋と指定業者への家賃の支払いのみを行う。

5.

居住安定住宅は一時的な住居確保を目的とすることから、最低居住面積水準の例外規定を
適用する。

6.

居住安定住宅の入居には一定の所得・資産基準を設けるが、状況によって柔軟な対応をする余地を残し、金銭管理能力の欠如等によって家賃滞納を繰り返す場合等には、例外処置として一定以上の所得等の場合であってもサービスを提供する。

7.

居住安定住宅は現物支給とし、家賃を収受しない。借り上げ家賃の支払いは指定業者への一括支払いとして、契約管理、建物管理等も指定業者に委託する。

8.

一定の所得水準を超えた場合には、退去ではなく民間賃貸住宅への契約の切り替えを行う。
その際の家賃滞納等のリスクを回避するために入居時に家賃債務保証契約を付与する。家
賃債務保証契約は義務的登録制度による家賃債務保証会社へ規模に応じて割り当てを行う。

9.

必要な予算は全額国負担として、必要な立法措置をとる。
居住安定住宅は、最低居住面積水準を適用しないことから、多数存在する 25 ㎡以下の賃貸住宅を有効に活用でき、公営住宅を新規建設する場合よりもコストを抑制できる。
また、生活保護制度とは独立した制度であり、所得保障の充実とともに生活保護制度への流入を抑制できる可能性もある。
そして、制度の実現性は高い。ただし、制度の設計・運用には様々な課題が残っている。
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167

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博士論文：低所得者の居住安定に関する制度検討（宗健,2017,筑波大学）

168

８ 結論
本章では、低所得者の居住安定について本研究で検討した成果と制度およびその適用可能性についての結論を述べる。第１節では本研究の成果をまとめ、第２節では今後の課題について整理する。
８－１ 本研究の成果
本研究の結論は、低所得者の居住の安定を確保するために、民間賃貸住宅の借り上げによる現物給付としての居住安定住宅制度を構築することが望ましい、というものである。
それを論証するために、先行研究の整理を行い、住宅政策と社会福祉政策を横断的に見た政策の推移を整理し、生活保護住宅扶助費の実態、民間賃貸住宅における家賃滞納の実態を実証的に明らかにした。その上で、必要とされる制度の課題等を整理し、民間賃貸住宅の借り上げによる現物給付としての居住安定住宅の制度の詳細を検討し、民間賃貸住宅の空間的分布を示すことでその実現可能性について論じた。
以下では、本研究の各章で得られた具体的な研究成果についてまとめる。
まず序章では、筆者の家賃債務保証事業の経営経験から低所得者の住居喪失の実態をつぶさに見る機会を得たことが本研究の出発点であり、様々な制度が有効に機能しておらず、住宅政
策と社会福祉政策の両方から望ましい制度を検討すべきであると感じていたことを述べている。
そのうえで第 2 章では「ハウジング・ファースト」という重要な概念を紹介し、各種先行研究の整理を試みた。
先行研究の整理から明らかになったことは、低所得者の居住安定のための過去の住宅・社会福祉政策を学際的に整理される必要があること、居住安定の制度を検討するために重要な生活保護
住宅扶助費、民間賃貸住宅の家賃滞納について十分に研究されてこなかったということがある。
海 外 の 研 究 で は 、 低 所 得 者 の 居 住 安 定 と い う よ り も 所 得 保 障 の 観 点 が 強 い 「 Affordable
Housing」の研究が主流であり、低所得者の居住安定は米国では予算が限られた住宅バウチャー、
欧州では公営住宅やそれに準じた社会住宅が中心となっており、社会構造の違いや歴史的経緯の違いから日本で同様の制度をそのまま導入することが必ずしも最適ではない、ということがある。
第 3 章では、戦後の住宅政策・社会福祉政策を学際的に整理することを試み、欧米各国の家賃補助制度の先行研究を整理した。
そして低所得者の居住安定に重要だと思われる、厚生労働省所掌である生活保護住宅扶助の運用の変遷、厚生労働省の住宅手当制度の制度詳細と運営、国土交通省所掌の民間賃貸住宅を活用した住宅セーフティネット推進事業の制度詳細と運営、居住支援協議会についてまとめた。
同時に住宅セーフティネットで重要な役割を果たすと考えられる賃貸住宅管理業・賃貸住宅サ
ブリース業およびそれらの登録制度である賃貸住宅管理業者登録制度、家賃債保障業および民賃法の経緯についてまとめた。これらの制度等については、今後の住宅セーフティネット全般に対169

して大きな役割を果たすと考えられるが、これまで十分に研究されてきたとはいえない。そのため本研究で明らかにした、それぞれの業態の成立の経緯等は今後の研究にも基礎情報として十分に貢献できるものだと考えられる。
第 4 章では、生活保護住宅扶助費の実証研究の成果を提示している。
実証研究では使用するデータが重要であるが、これまでは研究に使用できるデータが非常に限定されていたため、SUUMO データ・RFI データを用いたことに新規性と独自性があると考えている。
SUUMO データは近年のインターネットの普及にあわせてその掲載件数は、常時全国で延べ 500
万件を超える賃貸募集物件が掲載されている。2000 年以前の紙媒体の時代には紙媒体の物理的制約からせいぜい数万件程度の件数しか掲載されていなかったことに比較すれば十分に信頼性が確保された、市場の代表性を持つデータであると考えている。
また、生活保護受給者に関するアンケートは対象者を限定することの困難さからあまり実績がな
いが、近年のネット調査の普及により対象者を見つけ出すこと、そこから回答を得ることが比較的容易に行えるようになった。これも本研究の新規性・独自性であると考えられる。
住宅扶助費は上限額近辺に集中し、上限額の設定自体が市場家賃と乖離していることが示されている。
そして、年収 300 万円未満世帯と生活保護受給世帯の居住環境の比較では、生活保護受給世帯の方がやや低い居住水準であると考えられるものの、その偏りは年収 300 万円未満世帯よりも小さく、一部では生活保護受給世帯の居住水準が良いという逆転現象が起きていることも示唆されている。
さらに、生活保護受給有りをダミー変数とした家賃の重回帰分析では、生活保護受給世帯の家賃が優位に高い地域が複数見られた。
これらの現象が起きる原因として、生活保護受給者の住宅選択行動にはインセンティブが存在せず、自らの金銭的負担がないことから上限額に近い住宅を選択すること、仲介する不動産業者
も上限額近辺の物件を紹介すること（場合によっては賃料等を違法でない範囲で調整すること）をアンケート結果から示した。
第 5 章では、民間賃貸住宅における家賃滞納の実証研究の成果を提示している。
低所所得者が住居を喪失する大きな要因は家賃滞納による退去であり、そのような場合には次の住居を見つけることも困難である場合も多い。このため低所得者の居住安定を考える際には家賃滞納の実態を把握することは非常に重要な意味を持つ。
その民間賃貸住宅の家賃滞納の実態を明らかにするために LICC データ・RFI データ・独自のアンケートデータを活用した。
研究結果からは、住居を失う家賃滞納の閾値は 3 ヶ月であること、家賃滞納による損失が 1％未満の少数の家賃滞納者によって占められること、その経済的損失は公営住宅の家賃滞納を含めると 6000 億円を超える規模であること、経済的損失以外の外部不経済性が存在することを示した。
また、家賃滞納の主な原因は所得ではなく、行動・思考様式の影響が大きいことを RFI データの回帰分析およびアンケートデータの分析結果から示した。

170

第 6 章では、低所得者の居住安定のために利活用可能な空き家および民間賃貸住宅の空間分布を示した。
まず、通説となっている住調の空き家率 13.5％、空き家数 820 万戸について、国土交通省空家実態調査・自治体調査・業界団体調査との比較を行い、住調の空き家判断が外観から行われていることと合わせ、実態より過大に算出されている可能性が高いことを示した。
そして、諸外国の空き家率算出方法として一般的な国勢調査世帯数を分子とする空き家率の算出を行う、SUUMO・ゼンリンデータからの推計と合わせ、実態としての空き家率は 10％以下、空き家数は 4-500 万戸である可能性が高いことを示した。
さらに、SUUMO データを用いて募集中の民間賃貸住宅は郊外に多く分布していること、郊外では最低居住面積水準以下の物件が多いこと、都心に近い地域では建替が促進されていないことから旧耐震物件が多いこと、都心部では家賃が非常に高いことを示した。
また、空き家に関するアンケートから、空き家の存在認知は上記のような結果と整合的であること、老朽化して近隣に迷惑をかけるような状態になれば取り壊しするという意向が強いこと、空き家対策法や滅失登記、固定資産税制等の認知は低いこと等を示した。
このような結果から、低所得者の居住安定に利活用可能な空き家は郊外等に偏在しており、地域の特定が必要なこと、最低居住面積水準以下の空き家が多くその利活用も検討する必要がある、といったことが判明した。
第 7 章では、第 3-6 章から得られた制度検討のための 8 点の検討項目を基に望ましい制度の検討を行った。
その際、居住安定を必要としている人々の規模を概ね数万人程度であるという試算結果を示し
諸外国に比べて比較的規模が小さい可能性があることを示した。
また、地域毎の民間賃貸住宅市場の家賃水準から、促進地域・準促進地域・準限定地域・限定
地域を設けるべきであることを論証し、地域を指定すれば十分に活用可能な民間賃貸住宅が存在することを論証した。
これら 8 点の検討から得られた制度の具体的提案としては、民間賃貸住宅を借り上げた現物支給としての居住安定住宅を提案している。
その制度詳細として、借り上げるための指定業者制度、現物支給の必要がなくなった際に備えた家賃債務保証を提供するための家賃債務保証会社登録制度、反社会的勢力の排除の仕組み、例外処置等を提案した。さらに低所得者の居住安定が緊急避難的性格を持つことから、最低居住面積水準の特例を適用することを提案している。
そして、提案する制度の適用可能性に関して、公共性・社会的合理性および立法事実、必要な住宅および運用を担う指定業者が確保でき行政も対応可能であること、コスト合理性があり制度認
知や受容性も実現可能であることなどを論証している。
また、居住安定住宅の制度だけではなくインセンティブの設定を検討することが必要であるという課題をあげ、最も重要な課題としては社会的合意の形成であることを指摘し、そのための論点整理を行っている。
以上のような本研究の成果から、低所得者の居住安定を図るために民間賃貸住宅を借り上げた居住安定住宅制度を創設することが必要であり、また実現可能であると考えることができる。

171

８－２ 今後の課題
本研究では低所得者の緊急避難的な居住安定について研究を行ったが、より広い範囲でハウ
ジング・ファーストを実現し、社会全体の厚生水準を向上させるためには様々な課題が残っている。
高齢者の生活保護受給は増加すると考えられ、生活保護制度自体が大きな政策課題になる可能性がある。年金支給額と生活保護支給額の格差によって年金制度との矛盾が露呈する可能性があるからである。
また、非婚化や雇用形態による収入格差等から、持ち家率の低下が見られ、今後は高齢単身層の賃貸住宅居住世帯が増加すると考えられる。高齢単身者は年金だけでは、家賃負担をまかなえず家賃滞納を引き起こす可能性があり、高齢単身者は現状でも賃貸住宅を借りにくい状況であり、低所得者の居住安定問題はより重要性とその範囲を拡大していく。
しかし、その受け皿となる空き家は、全体としてみれば長期的に縮小していく可能性もある。すでに地方の人口減少地域では滅失が進んでおり更地化が進んでいる。都市郊外部の戸建住宅でも同じように滅失が進み、更地問題、所有者不明問題に発展する可能性がある。
そのなかで、賃貸住宅の空き家は、若年層の減小と都市中心部への社会移動によって、一定数発生し続けると考えられ、居住安定住宅の確保自体は可能だと考えられるが、それは一定の属性の住民が集住する地域が生まれることを意味している。
そのような将来予測も踏まえ、本研究に関連した今後の課題を整理すると以下のような項目があげられる。
８－２－１ 制度の発展的検討に関する課題
本研究で提案した制度は、より広い範囲の住居提供の手法として発展的に拡張できる可能性があるが、いくつかの重要な課題も残っている。
最低居住面積水準の研究
最低居住面積水準は、社会全体の居住水準を向上させるための目標数値としての意義は十分にあるが、単身者用賃貸共同住宅において水準を達成していない大量のストックが存在していることも事実である。
住宅着工件数は長期的には減少しつづけており、賃貸住宅着工数は現在では年間 30-40 万戸程度にまで減少している。そのため、最低居住面積水準未満の賃貸住宅を建て替えによって解消するにはかなり長い年月が必要であると考えられる。
第一の問題は、最低居住面積水準を教条的に適用することによって、大量に存在する最低居住面積水準未満の住宅ストックが低所得者の居住安定等の住宅セーフティネットに活用されない、という点にある。
第二の問題は、最低居住面積水準未満の住居が生活満足度の低下や衛生上の問題を引き起こしているかどうかが明確でないことにある。
そのため、最低居住面積水準未満の住宅がどの程度、どこに存在するのかについてより精緻な把握が必要である。同時に最低居住面積水準未満の住宅が、明確に生活満足度の低下や衛生上の問題を引き起こしているかどうかの実証研究が必要である。
もしも、水準を満たさない住宅であっても、生活満足度の大幅な低下や衛生上の大きな問題が172

ないという研究成果が得られたなら、大量に存在する最低居住面積水準を満たさない住宅を住宅
セーフティネットに活用することができ、より広範囲によりコストを抑えながら制度の構築ができる可能性がある。
公営住宅の収入超過者への対応に関する研究
低所得者の居住安定のためには公営住宅の活用が必要だが、収入超過者問題は大きな阻害要因となっている。現状では収入超過者の公営住宅からの退去義務はなく、それが公営住宅運営者の大きな課題になっている。
そのため、収入超過者がどの程度どこに存在するのか、それを解決するためにはどのような制度が必要なのか、その制度変更は収入超過者にどのような影響があり、それに対応するにはどのような方策が考えられるのか、といった研究が必要である。
公営住宅の収入超過者問題が一定程度解決すれば、住居提供の余力が増すこととなり、制度の拡張が容易となる可能性がある。
低所得者の持ち家率向上可能性の研究
低所得者の居住安定が必要な遠因としては、低所得者の持ち家率の低さがある。所得が低いからといって家賃や住宅ローンを必ず滞納・延滞するというわけではなく、低所得者の居住安定には、公営住宅の提供や生活保護住宅扶助費、住宅手当といった政策対応以外に、そもそもの持ち家率を向上させるということも考えられる。
しかし、低所得者には毎月の住宅ローンを確実に支払うだけの所得や能力があったとしても、銀行の審査が通過せず住宅を購入できない、といった場合も多い。そのため、低所得者が住宅取得できない理由（例えば、仲介手数料や頭金といった費用をまかなうだけの貯蓄がない、住宅ローン
審査を通過しない、仲介手数料が低額であるため不動産業者が対象となる低価格不動産の取引に積極的ではないといったことが考えられる）を明確にして、それが政策的にどのように解決できるのか、という研究が必要である。
例えば年収 300 万円未満の世帯が 1000 万円未満の低価格中古物件を購入する場合に、仲介手数料等に相当する 100 万円の補助を毎年 5 万世帯に行う場合、必要な予算は 500 億円となる。
この政策を 10 年続けたとしても必要金額は 5000 億円程度だが、10 年間の累計 50 万世帯のうちの相当数が、高齢時に生活保護受給せずにすめば長期的に見れば十分に効果のある政策となる可能性がある。
おりしも 2016 年 8 月 21 日付け日経新聞で「中古住宅購入時に補助金 政府 改修費最大 50万円、40 歳未満に」という報道がなされ政策的な取組みも始まっている1。

1

この政策にはいくつかの問題がある可能性がある。そもそも 50 万円のリフォームに対する補助で新規需要を生み出せるのかという問題、リフォーム費用は見積もりが不透明なことが指摘されているなか 50 万円の補助が適正に執行されるかどうかをどう担保するかという問題（3 章で整理した賃貸住宅補助事業では不適切な執行が多発した）等である。また事実認識も正確とは限らず「日本の住宅市場に占める中古の割合は 15％程度に留まる。7～9 割の欧米に比べ著しく低い」という認識には既に反証があり、「中古住宅のリフォーム費用は～中略～マンションでは数百万円の場合が多いとされる。～中略～1000 万円を切る中古物件を買うと、購入費よりも改修費のほうがかさみかねない」という認識にも反証がある。一方、仲介手数料等に対する補助は費用が明確であり不正の余地がない。まだ不動産会社による補助金申請が可能で、登録等が必要ないリフォーム業者経由の申請よりも適切な執行が担保できる可能性が高い。

173

低所得者の居住安定が図られれば、次のステップとして品質や場所は限定されるとしても持ち家に誘導することは十分に考えられることであり、別の制度となる可能性は高いと思われるが、本研究で提案する制度と連続的に運営されればより居住安定につながる可能性がある。
社会保障制度に組み込むべきインセンティブに関する研究
本研究では住宅扶助費に、上限額と実家賃の差額を受給者に支給するというインセンティブを設定した場合には、より安い家賃の住居を選択する可能性が示されている。
このように自らが受給する社会保障について一定のインセンティブが設定された場合に、社会保障受給行動が変化する可能性がある。例えば、後期高齢者の延命治療等には多額の医療費がかかるが、延命治療をあらかじめ受けない意思表明をしている場合には、想定される延命治療にかかる医療費の一部を現金支給する、といったことが考えられる。
実際に、年金制度では 65 歳の受給開始年齢から受給を繰り下げる毎に受給可能な年金額を増やすというインセンティブが設定されており、受給開始年齢の繰り下げを選択する年金受給者も多い。この場合には、結果的に年金支給総額を増大させているという指摘もあるが、時間選好率に
個々人の違いがある以上、選択行動に影響を与えることは明らかである。
こういった社会保障制度全般に一定のインセンティブを設定した場合に、生活満足度がどのように変化し、必要な財源がどのように変化していくのか、といった研究は、世界で最初に日本が迎える超高齢化社会の社会保障制度の持続性に大きな貢献があると考えられる。
８－２－２ 都市計画の観点に関する課題
本研究では、低所得者の居住安定の制度を運営する地域区分を設定している。このことは、都市計画の観点からも検討すべき課題があることを示している。
利活用すべき資源としての空き家の研究
空き家については、やや問題が過大評価されている傾向がある。全国で 800 万戸存在すると言われている空き家を住宅セーフティネットに利活用しようという意見も多数あるが、実際には利活用されている事例は非常に少ない。その理由は、実際には空き家が 800 万戸も存在せず、せいぜいその半数程度ではないか、という実態把握の不正確さであろう2。
そのため、空き家がどこにどの程度存在するのかを、低コストでかつある程度自動的に把握するための研究が必要である。最も容易な空き家把握の手法は電力会社の電力契約状況、電力利用
データの活用であるが、個人情報保護法上の問題があり、現状の法体系のなかでそれを利用するのは容易ではない。
しかし、空き家の実態を把握することは、住宅セーフティネット全般の計画立案にとっても、都市計画の観点からも非常に有益な研究であると考えられる。本研究では、筆者の空き家研究の一部の成果として第 6 章に居住安定住宅に活用可能な空き家の分布の一部を示したが、SUUMO 等の民間の不動産情報サイトの情報を活用して、空き家の面積・築年・設備等を含めた地域分布をより詳細に、正確に把握することは可能である。

2

詳細は宗（2014 等）を参照。

174

低所得者が集住することに対する研究-1
居住安定住宅は、地域区分を導入し、部屋単位ではなく棟単位で借り上げることを前提としている。そのため、結果的に特定の地域に低所得者が集住することが想定される。公営住宅でも高齢者や低所得者が集住してしまう残余化の問題が指摘されているが、同様の問題が発生する可能性がある。
そして、居住地を移動するということに対しては、経済的負担や近隣住民との人間関係の維持が困難になるといった観点、環境が変わることの心理的・身体的影響など様々なデメリットも考えられる。これらの居住地の移動抵抗ともいうべき要素について定量的に、かつ影響を長期的に把握することも必要である。
居住地を移動する範囲は、同一都市圏に留まらず、都市から地方へという移動もあり、地方ではCCRC など都市部住民を呼び込む動きや、それらを考慮した都市計画の策定等も行われている。
また、地域の高齢化や公営住宅等の残余化の問題は、都市計画上の課題としても指摘されていることであり、本研究で提案する制度が導入された場合に、住宅の老朽化が進んだにもかかわらず建替が阻害されるといったことはないのか、居住安定の需要が減少したときに残された建物等をどのように扱うのか、全体として地域にどのような影響を与えるのか、といった都市計画上の観点からの研究も必要であると考えられる。
８－２－３ 所得再配分や幸福度の観点に関する課題
居住の安定が図られることは、最低限の住居の確保が行われるという状態を実現するにすぎず、
所得再配分に十分な効果をもたらすものではない。
また、居住の安定が図られることで幸福度は確実に向上すると考えられるが、それが十分な水準を保証するものでもない。そのような観点からの研究も必要であると考えられる。
低所得者が集住することに対する研究-2
低所得者や高齢者が集住することの居住者のデメリットは、必ずしも明確ではない。残余化で指摘される主な問題は、コミュニティ機能を維持できないという問題であるが、残余化が指摘される公営住宅等の居住者の生活満足度の現状については必ずしも明らかではない。
地方の人口が減少している過疎地域に住み続けている高齢者は多く、それと同様に経済合理性の観点だけではなく、居住者自身の居住満足度・生活満足度を明らかにして、それを政策検討のための材料とすることは重要な視座である。
高所得世帯と低所得世帯が混住する場合には、高所得世帯との所得格差、生活水準の格差を身近に感じながら低所得者が生活することとなり、格差感をより強く実感させ、生活満足度を下げる可能性がある。場合によっては、低所得者は集住している方がそのような格差感を感じずに生活満足度が向上する可能性すらあるのではないか、と考えられる。
そのため、所得水準、居住水準が異なる世帯が混住する場合と集住する場合で、どのように生活満足度に影響を与えるのか、といった研究が必要になると考えられる。
これらは、例えば以下のような地域の居住満足度等を比較することで明らかにすることができると考えられる33

松本暢子(2010)：「大規模都営団地における居住者の世帯構成の変化に関する考察」,大妻女子大学紀要-社会

175

①

高島平、永山、辰巳、富山といった公営住宅地域②

田園調布や成城といった成熟した住宅地（このように地域にも古いアパートが点在している）③

豊洲や武蔵小山といったタワーマンションン等が近年大量に供給された地域④

中野や北千住といった多様な人々が混住している地域

また、集住という観点とはやや異なるものの、居住地の移動という観点では、地方出身者が都市部から中高年時に U ターンするということも考える必要がある。出身地への U ターンであれば、地縁・血縁が残っていることも多く、所得水準や居住水準も比較的平準化されているため、幸福度が維持もしくは向上できる可能性もあるからである。
生活保護受給世帯の家賃滞納を抑制する手法に関する研究
本研究では、生活保護受給世帯の家賃滞納確率が非常に高いという結果が得られているが、同じような属性で滞納状況や家賃の市場水準との乖離を検証したり、そもそも属性に特徴がない
かといった追加研究も必要である。
また、生活保護費の支給形態に問題がある可能性もある。本研究でも指摘しているが、生活保護費の支給を月初支給から、毎月月末頃の支給に変更するだけで、生活保護受給世帯の家賃滞納を減らし、扶助費が次の支給日以前に枯渇してしまうといった事態を回避できる可能性がある。
また、手元にある現金（扶助費）を使わずに、月末まで保有しておくといことは一定の心理的ストレスを与えるものと考えられ、これは幸福感を損なっている可能性もある。
このため月初支給を月末頃の支給に変更する効果を実証的に示し、制度的にどのような対応が必要なのか、それは実現可能なのかといったことを研究することには十分な意味がある。
同時に、その研究対象は、生活保護費だけではなく、年金や児童手当といったものも対象とすべきである。
金銭管理能力と社会適応能力に関する研究
精神疾患の場合には、社会的生活に適合できない場合の措置入院という制度がある。措置入院制度には批判も多いが、本研究で明らかになったように家賃滞納には金銭管理能力が極めて
大きな影響を及ぼす。そして金銭権利能力の欠如は家賃滞納だけではなく、犯罪の誘発や生活保護への依存など様々な問題を引き起こしていると考えられる。
そのため、極端に金銭管理能力が低い場合には、それを一種の障害と見なして必要な措置を考える必要もある。そして金銭管理能力の低い状態を自己責任とする場合と、社会的な扶助の対象とする場合で、本人の幸福感にどのような影響を及ぼすのかというのも重要な観点である。
そのような研究も必要なことだと考えられる。
所得保障水準の研究
本研究では研究の範囲から所得保障の観点を除外し、低所得者の居住安定に絞っている。
しかし、所得保障をどのような水準に設定するかは、住宅政策に大きな影響がある。これはAffordable Housing の視点からも重要である。
所得保障が充実すれば、低所得者の居住安定政策も限定的になる可能性もあるが、所得保障

情報系-社会情報学研究 19 等の研究もある。

176

では保障された所得が住居費に使われるとは限らないという問題がある。
一方で所得保障とは別に住居保障が進めば、所得保障による可処分所得の支払い先は受給者が選択することになる。
そして、所得保障水準の研究は、住宅扶助が居住安定に重要な役割を果たしていることから生活保護制度と密接な関係がある。生活保護制度は、生活扶助額の算定を解析的に必要コストの積み上げで行っているが、一方で生活保護非受給者との逆格差の問題も指摘されている。
解析的な必要コストの積み上げ以外にも、表明選好としての必要生活費、顕示選好としての低所得者の生活水準との比較など多面的な視点が必要であろう。
低所得者の生活水準との比較という観点では、保険制度が整備されている医療扶助・介護扶助については保険料相当額の支給、教育扶助については別にある就学補助との統合、生業扶助も職業訓練制度等との統合も考えられる。出産扶助、葬祭扶助は生活扶助に統合し、貯蓄制限の緩和も考えられる。
そのように考えていけば、住宅保障が確立し、所得保障が有効に機能するようになれば、1946年以来基本的な骨格を維持し続けている生活保護制度自体が大きく変わる可能性もある。所得保障水準の研究は、そのような重要な位置付けにあると考えられる。
おりしも 2016 年度の経済対策では、年金受給資格の短縮や高齢者への給付金を検討することも発表された。この経済対策は所得保障に対する政策そのものである。しかし、この政策に対して学術的な裏付けが十分にあるとは考えにくい。
以上のように、低所得者の居住安定の研究を起点として様々な学際的研究に研究を拡大できる
可能性があり、今後の研究の方向性をいくつかの課題として提示できたこと自体も、本研究の成果であろうと考えている。
そして、社会福祉分野で主に研究されてきた生活保護の問題を不動産実務の観点からデータを用いて検証したこと、建築・工学系の研究課題であった空き家の問題について住調の数字に疑問を呈し現状を論証したこと、様々な学問領域の狭間で研究されてこなかった家賃滞納の実態を明らかにしたこと、これらの研究課題を組み合わせ、低所得者の居住安定の制度提案に繋げられたことが、本研究の最も大きな成果であろうと考えている。

博士論文：低所得者の居住安定に関する制度検討（宗健,2017,筑波大学）

177

178

低所得者の居住安定に関する制度検討－生活保護住宅扶助及び民間賃貸住宅の家賃滞納を題材とした学際的アプローチ－＜ 付 録 ＞
付録-1

図一覧

付録-2

表一覧

付録-3

生活保護アンケート調査票（第 4 章）

付録-4

家賃滞納者アンケート調査票（第 5 章）

付録-5

空き家意識アンケート調査票（第 6 章）

付録-6

空き家関連制度認知アンケート調査票（第 6 章）

付録-7-1 図表の元データ①：図 5-1・図 5-2・図 5-3
付録-7-2 図表の元データ②：図 6-3・表 6-3
付録-7-3 図表の元データ③：図 6-4
付録-7-4 図表の元データ④：図 6-5（掲載省略・お問い合わせください）
付録-7-5 図表の元データ⑤：図 6-6（論文掲載データ以外も掲載）
付録-7-6 図表の元データ⑥：図 6-7・図 6-8・図 6-9・図 6-10
付録-7-7 図表の元データ⑦：図 7-1・図 7-2・図 7-3・図 7-4

付録-1 図一覧
図 1-1

本研究のフロー ···································································································································································· ··

4

図 5-1

家賃滞納率と滞納損失率の推移 ·································································································································

· 86

図 5-2

家賃滞納率 全体と滞納月数 4 以上、同 7 以上の推移 ··················································································

· 87

図 5-3

家賃滞納額比率 全滞納額に対する滞納月数 4 以上と同 7 以上の金額比率推移 ··························

· 88

図 5-4

家賃滞納アンケートデータを用いたパス解析結果 ······························································································· 105

図 6-1

六本木ヒルズレジデンス（住居棟とオフィス棟：2015.10 筆者撮影） ······························································ 118

図 6-2

福岡県北九州市の築 45 年の満室アパート（2015.10 筆者撮影） ·································································· 118

図 6-3

住調空き家率（2008 年）と国勢調査（2010 年）を用いた空き家率の比較 ·················································· 122

図 6-4

住調空き家率（2013 年）と SUUMO 募集率（2014 年）の比較 ·········································································· 124

図 6-5

首都圏主要部の字町毎の SUUMO 募集率（2014 年） ························································································ 125

図 6-6

埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県の共同住宅募集率（SUUMO2014） ······················································ 126

図 6-7

埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県の賃貸住宅空き家率（住調 2014） ······················································· 127

図 6-8

首都圏の平均坪家賃分布（2014） ································································································································ 128

図 6-9

埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県の旧耐震物件比率（2014） ······································································· 129

図 6-10 埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県の 25 ㎡未満物件比率 ·············································································· 130
図 7-1

首都圏の居住安定住宅の地域区分 ··························································································································· 148

図 7-2

関西圏の居住安定住宅の地域区分 ··························································································································· 149

図 7-3

愛知県・岐阜県の居住安定住宅の地域区分 ·········································································································· 150

179

図 7-4

福岡県の居住安定住宅の地域区分 ··························································································································· 150

図 7-5

制度検討の前提となる課題の構造 ······························································································································ 154

図 7-6

居住安定住宅の枠組み ···················································································································································· 159

図 7-7

制度の適用可能性及び課題の構造 ···························································································································· 167

付録-2 表一覧
表 2-1

CiNii での領域別・雑誌別のキーワード検索結果数 ····························································································

10

表 2-2

社会保障審議会と社会資本整備審議会の委員比較 ·························································································

· 10

表 2-3

欧米各国の家賃補助制度 ··············································································································································

· 19

表 2-4

本研究で用いるデータ ······················································································································································

· 24

表 3-1

戦後の住宅・社会福祉関係の政策推移 ···················································································································

· 38

表 3-2

生活保護住宅扶助費の運用の変更点 ·····················································································································

· 41

表 3-3

管理業・サブリース業・保証業の主な機能の違い ································································································

· 56

表 4-1

生活保護受給世帯の家賃分布(政令指定都市及び東京都) ···········································································

· 64

表 4-2

生活保護受給世帯の転居前後家賃の比較(政令指定都市及び東京 23 区) ··········································

· 65

表 4-2

生活保護受給世帯の転居前後家賃の比較(政令指定都市及び東京 23 区) ··········································

· 67

表 4-4

東京 23 区の民間賃貸住宅募集家賃の記述統計量 ··························································································

· 68

表 4-5

募集家賃の記述統計量と住宅扶助基準額の比較（政令指定都市および東京 23 区） ······················

· 69

表 4-6

年収 300 万円未満世帯と生活保護受給世帯の賃料・築後年・面積の比較(単身世帯) ····················

· 71

表 4-7

一都三県の家賃の記述統計量 ····································································································································

· 73

表 4-8

一都三県の家賃推定の結果 ·········································································································································

· 74

表 4-9

札幌市・仙台市・名古屋市・京都市・大阪市・神戸市・福岡市の家賃の記述統計量 ···························

· 75

表 4-9

札幌市・仙台市・名古屋市・京都市・大阪市・神戸市・福岡市の家賃の推計結果 ································· 75

表 4-11 生活保護アンケート調査の概要 ···································································································································· 76

表 4-12 生活保護アンケート回答者の地域分布 ····················································································································· 76

表 4-13 生活保護アンケート回答者の地域別年齢分布 ······································································································ 77

表 4-14 住宅扶助費上限の存在・実額の認知および評価 ································································································· 77

表 4-15 住宅扶助費に対するインセンティブの設定ケース別の引越し意向 ·····························································

· 78

表 5-1

管理主体別借家管理戸数 ··············································································································································

· 83

表 5-2

LICC 都道府県別 データ件数と家賃の記述統計量 ··························································································

· 85

表 5-3

LICC 家賃・年齢の記述統計量 ·····································································································································

· 88

表 5-4

LICC データを用いた二項ロジスティック回帰分析結果 ·····················································································

· 89

表 5-5

RFI 道府県別 データ件数と家賃の記述統計量 ··································································································

· 94

表 5-6

RFI 都道府県別 データ件数と家賃の記述統計量 ·····························································································

· 95

表 5-7

RFI データを用いた二項ロジスティック回帰分析結果 ························································································

· 97

表 5-8

家賃滞納アンケート調査の概要 ···································································································································

· 99

表 5-9

家賃滞納経験の有無による行動・思考様式の差 ·································································································· 101

表 5-10 家賃滞納アンケートに関する行動・思考様式の因子分析結果 ······································································· 102180

表 5-11 家賃滞納アンケートに関する行動・思考様式の各因子間の相関係数 ························································ 103
表 5-12 家賃滞納アンケートデータを用いた二項ロジスティック回帰分析結果 ························································ 104
表 5-13 家賃滞納理由の家賃滞納 3 ヶ月経験の有無による差 ······················································································ 107
表 5-14 家賃滞納理由の家賃滞納 3 ヶ月経験の有無による差 ······················································································ 108
表 5-15 金融資産と個人年収・世帯年収の関係 ····················································································································· 108
表 5-16 家賃を 3 ヶ月滞納した時の気持ち ······························································································································· 109
表 5-17 家賃滞納経験による住宅ローン等の借入れ経験等の差 ·················································································· 110
表 5-18 属性等による行動・思考様式の因子の差 ················································································································· 111
表 6-1

自治体調査空き家率・使用している率と 2008 年住調の比較 ········································································· 120

表 6-2

自治体空き家調査のまとめ ············································································································································· 121

表 6-3

住調空き家率と国勢調査空き家率の都道府県の分布 ······················································································ 123

表 6-4

SUUMO 募集率の東京 23 区の集計対象棟・戸数 ······························································································· 124

表 6-5

一都三県の物件区分毎の SUUMO 平均募集率 ··································································································· 125

表 6-6

空き家意識アンケートの概要 ·········································································································································· 131

表 6-7

居住地近隣での建物種別毎の空き家認知 ·············································································································· 131

表 6-8

居住地近隣での地域区分毎の戸建て空き家認知 ······························································································· 132

表 6-9

居住地近隣での建物種別毎の外部不経済性認知 ······························································································ 132

表 6-10 居住地近隣での地域区分毎の戸建て空き家の外部不経済性認知 ···························································· 133
表 6-11 空き家関連制度認知アンケートの概要 ······················································································································ 133
表 6-12 空き家の保有状況 ······························································································································································· 133
表 6-13 保有している実家等に対する意識 ······························································································································· 134
表 6-14 空き家等に関連する制度の認知 ·································································································································· 135
表 7-1

居住安定住宅の制度詳細 ··············································································································································· 159

表 7-2

居住安定住宅を巡る社会的合意形成のための論点 ·························································································· 164

181

付録-3 生活保護アンケート調査票（第 4 章）
Q（Question 以下同じ）1 現在お住まいの地域をお答えください。 ※その他に記入する際は、「北海道帯広市、神奈川県三浦郡葉山町」など、 都道府県名＋市郡名＋郡の場合には町名までご記入ください。（SA：Single Answer 以下同じ）
A（Answer 以下同じ）：東京都/横浜市/川崎市/千葉市/さいたま市/大阪市/京都市/神戸市/名古屋市/広島
市/福岡市/仙台市/札幌市/その他 具体的な地域名：【】
Q2 生活保護制度では住宅扶助費が支給されますが、住宅扶助費には地域毎に上限額があることを知っていますか。（SA）
A：知っていた/知らなかった
Q3 住宅扶助費上限額は例えば、一人暮らしの場合、東京 23 区・横浜市・川崎市 53，700 円、 千葉市 45，000
円、さいたま市 47，700 円、京都市・神戸市 42，500 円、 大阪市・広島市 42，000 円、福岡市・仙台市 37，000 円、札幌市 36，000 円、名古屋市 35，800 円ですが、 現在お住まいの地域の、この上限額を知っていますか。（SA）
A：知っていた/知らなかった
Q4 前問で例示したお住まいの地域毎の住宅扶助上限額について、どう感じましたか。 ※全般的な傾向についてお答えください。 居住地域毎の住宅扶助上限額 一人暮らしの場合、東京 23 区・横浜市・川崎市 53，
700 円、千葉市 45，000 円、 さいたま市 47，700 円、京都市・神戸市 42，500 円、大阪市・広島市 42，000円、 福岡市・仙台市 37，000 円、札幌市 36，000 円、名古屋市 35，800 円（SA）
A：高いと思う/適切だと思う/低いと思う/わからない
Q5 現在のお住まいの共益費等を含む 1 ヶ月あたりの家賃をお答えください。（FSA：Flexible Single Answer 以
下同じ）
A：【
】円
Q6 今後、生活保護を受給すると仮定して、現在の家賃額よりも住宅扶助上限額の方が高い場合に、 住宅扶助
上限額の家賃の部屋に引っ越そうと思いますか。 例えば、現在の家賃が 35，000 円で、上限額が 46，000円の場合に、引っ越そうと思いますか。（SA）
A：そう思う/そうは思わない/わからない
Q7 例えば、千葉市から東京都台東区に生活保護受給と同時に引っ越しすれば、 住宅扶助費の上限額は 45，000 円から 53，700 円に 7，700 円上がりますが、 現在の居住地以外の行政区に引っ越せば住宅扶助費の上限額が上がるとした場合、引っ越しを考えますか。（SA）
A：考える/考えない/わからない
Q8 住宅扶助上限額と実際の家賃額の差額の半額程度 （例えば横浜市の場合 4 万円の部屋に住めば上限額
53，700 円との差額 13，700 円の半額 6，850 円）が、 現金支給されるとした場合、より安い家賃の部屋に引っ越そうと思いますか。（SA）
A：思う/思わない/わからない
Q9 【 住宅扶助上限額と実際の家賃額の差額の半額程度 （例えば横浜市の場合 4 万円の部屋に住めば上限
額 53，700 円との差額 13，700 円の半額 6，850 円） 】 上記の前問と同様の状況で、 差額は現金支給されないものの、積み立てられて、 冠婚葬祭や病気等の場合には引き出して使える、とした場合に、より安い部
屋に引っ越そうと思いますか。（SA）
A：思う/思わない/わからない
Q10 あなたの世帯全体の税込み総額年収をお答えください。（FSA）
A：【】万円
Q11 あなたの世帯全体の金融資産（預貯金や株式、投資信託等の合計額）をお答えください。（FSA）
A：【
】万円

182

Q12 あなたの職業をお答えください。（SA）
A：正社員/契約社員・派遣社員/パート・アルバイト/公務員/自営業・自由業/専業主婦/学生/年金生活/無職/
その他【】Q13 あなたの現在の同居家族構成をお答えください。（SA）
A：一人暮らし/配偶者(同棲を含む)と 2 人/配偶者(内縁関係を含む)と子供(人数を問わず)/配偶者はおらず子供(人数を問わず)と同居/親と同居(子供の有無に関わらず未婚)/親と同居(子供の有無にかかわらず既婚)/
その他【】Q14 現在の住居形態をお答えください。（SA）
A：民間賃貸/公営賃貸/寮・社宅/持家(自分所有)/持家(家族所有)/その他(シェアハウス等)
Q15 あなたは現在、生活保護を受給していますか。（SA）
A：過去も現在も受給したことはない/現在受給している/過去受給していたことがあるが、現在は受給していない※調査会社であるマクロミルの登録情報で利用した項目は以下の通り。
性別・年齢・居住都道府県・未既婚・子どもの有無・世帯年収帯・個人年収帯・職業・学生種別

183付録-4 家賃滞納者アンケート調査票（第 5 章）
SQ（Screening Question 以下同じ）1 あなたは過去 10 年以内に、ご自分が契約者となった賃貸住宅で、家賃滞納をしたことがありますか。（SA）
A：（過去 10 年以内に）家賃滞納したことはない/支払を忘れたことはあるが、1 ヶ月内に支払った/1 ヶ月分の家賃を滞納し、翌月の支払期限までに支払えなかったことがある/2 ヶ月分の家賃を滞納したことがある/3 ヶ月
分以上家賃を滞納したことがある/（過去 10 年以内に）自分が契約者となった賃貸住宅に住んだことがない/
覚えていないので回答できない・答えたくない
SQ2 過去 10 年以内に家賃を滞納した時の、共益費・管理費を含む家賃額をお答え下さい。※10 年以内に複数回滞納した方は、最も長く滞納した時の家賃額をお答え下さい。※過去 10 年以内に家賃を滞納したことがな
い方は、 現在お住まいの住居の共益費・管理費を含む家賃額をお答え下さい。 （現在お住まいの住居が賃貸ではない場合は、「0」と記入してください。）※200 万円を超える場合は、「2000000」と記入してください。（FSA）
A：【】万円
SQ3 過去 10 年以内で家賃を滞納した時の理由をご回答ください。（いくつでも）（MA：Multi Answer 以下同じ）
A：うっかり/失業したが貯金がなかった/エアコンの修理をすぐに家主がしてくれなかった等の理由のため支払い保留した/飲み会や旅行等の遊興費を使いすぎてお金が足りなくなった/病気やケガで収入が途絶えた/電化
製品や衣服などを衝動買いしてしまい、お金が足りなくなった/理由はよく分からないがお金が足りなくなった/親や兄弟等の病気等で仕送りしたためお金が足りなくなった/その他【】SQ4 過去 10 年以内で 3 ヶ月以上家賃を滞納したときの気持ちをご回答ください。（いくつでも）（MA）
A：なんとか全額を払おうと思った/もう全額を支払うのは無理だから、追い出されるまで払わないでおこうと思った/払えないものは仕方ないと思った/払える家賃の所に引っ越して、滞納した家賃は、後で分割で払おうと思った/お金に余裕が出てから払えばいいや、と思った/親や兄弟、友人知人からお金を借りて払おうと思った/だまって引っ越せば、もう払わなくてもいいだろう、と思った/休日や夜にバイトして払おうと思った/その他【】SQ5 住宅ローン、車のローン、学費ローン（奨学金を除く）、それ以外のカードローンや消費者金融の借り入れについて、あてはまるものをそれぞれご回答ください。※事業用の借り入れは除きます。（SA）
A：借りたことはあるが、返済が遅れたことはない/借りたことがあり、返済が遅れたことがある/借りたことがあり、返済できず自己破産したことがある/借りたことはない
1)
住宅ローン
2)
車のローン
3)
学費ローン（奨学金を除く）
4)
上記以外のカードローン
5)
消費者金融の借り入れ
SQ1 で「3 ヶ月分以上家賃を滞納したことがある」と回答した人、それ以外を均等に以下の割付セルに配分。
割付セル【3 ヶ月以上滞納あり】男性_20 代/【3 ヶ月以上滞納あり】男性_30 代/【3 ヶ月以上滞納あり】男性_40 代/【3 ヶ月以上滞納あり】男性_50 才以上/【3 ヶ月以上滞納あり】女性_20 代/【3 ヶ月以上滞納あり】女性_30 代/【3 ヶ月以上滞納あり】女性_40 代/【3 ヶ月以上滞納あり】女性_50 才以上/【3 ヶ月以上滞納なし】男性_20 代/【3 ヶ月以上滞納なし】男性_30 代/【3 ヶ月以上滞納なし】男性_40 代/【3 ヶ月以上滞納なし】男性_50 才以上/【3 ヶ月以上滞納なし】女性_20 代/【3 ヶ月以上滞納なし】女性_30 代/【3 ヶ月以上滞納なし】女性_40 代/【3 ヶ月以
上滞納なし】女性_50 才以上
Q1 以下の各項目に対して、あなたに最も近いと思うものをご回答ください。（SA）
A：まったくその通りである/ややこういったことがある/こういったことはあまりない/こういったことは全くない
1)
衣服や家電製品等を購入する時には、慎重に検討する
2)
今月使えるお金はいくら残っているか、把握している3)
毎月決まった額を貯金している
4)
車が来なくても赤信号を守る

184

5)
6)
7)
8)
9)
10)
11)
12)
13)
14)
15)
16)
17)
18)
19)
20)

待ち合わせの時間に遅れることはない
飲み会等で盛り上がって、ついお金を使いすぎることがある
歩くのが嫌いでついタクシーを使ってしまう
買い物では、たいてい予算よりも高いものを買ってしまう
電車の中でも、電話で会話してしまう
人から借りたものを返すのを忘れてしまうことがある
老後に備えて貯金しなければと思う
物事を論理的に考える方だと思う
努力は必ず報われると思う
旅行に行く時には細かく計画を立てる
日々の生活で反省することが多い
日々の生活が楽しければそれでいいと思う
物事を感覚的、感情的に考える方だと思う
社会的に成功するかどうかは運が大きいと思う
リーダーが誰になっても会社や社会はあまり変わらないと思う
意味がないと思う社会のルールは守らなくても良いと思う

Q2 引き続き、以下の各項目に対して、あなたに最も近いと思うものをご回答ください。（SA）
A：よく当てはまる/やや当てはまる/あまり当てはまらない/全く当てはまらない1)
国からの英会話学校等の補助金などは積極的に利用する
2)
図書館や公共のプール等を積極的に利用する
3)分からないことがあると、すぐにネット等で調べる
4)
選挙の投票を欠かしたことはない
5)
よく本を読む6)
初めて会う人や親しくない人と話すのは苦手だ
7)
結婚式のスピーチなど、人前で話をするのは苦手だ
8)
ゲームやパチンコ、ギャンブルをよくする
9)
悩み事があっても、人に相談できない
10) 新聞や TV ニュースにはあまり興味がない
11) 親、兄弟、家族と仲が良い
12) 困った時に相談できる友人・知人がいる
13) 仕事関係の人間関係は良好である
14) 議員や役所関係の知り合いが何人もいる
15) 近所に行きつけのお店がいくつかある
16) 宗教団体やお寺さん、神社との密接なつきあいがある
17) 趣味のサークルや団体に参加して熱心に活動している
18) PTA や町内会など地域の団体に参加し熱心に活動している
19) ボランティア活動に頻繁に参加している
20) 仕事や学業に熱心に取り組んでいる
Q3 あなたの世帯全体の金融資産（預貯金や株式、投資信託等の合計額）をお答えください。（FSA）
A：【】万円
Q4 あなたの転職回数をお答え下さい。（SA）
A：1 回/2 回/3 回/4 回以上/転職したことはない/働いたことがない
Q5 現在の住居形態をお答えください。（SA）
A：民間賃貸/公営賃貸/寮・社宅/持家(自分所有)/持家(家族所有)/その他(シェアハウス等)【※調査会社であるマクロミルの登録情報で利用した項目は以下の通り。
性別・年齢・居住都道府県・未既婚・子どもの有無・世帯年収帯・個人年収帯・職業・学生種別

185】

付録-5 空き家アンケート調査票（第 6 章）
Q1 あなたの近所に空き家になっている一戸建て住宅はありますか？ ※近所とは同じ町内や集落内など概ね徒歩圏内の生活圏を指します。（SA）
A：ない/1～2 戸ある/3～5 戸ある/6～10 戸ある/11 戸以上ある/わからない
Q2 その空き家の一戸建て住宅について、各項目それぞれについてあてはまるものをお選びください。
A：ない/1～2 戸ある/3～5 戸ある/6～10 戸ある/11 戸以上ある/わからない
1)
倒壊が心配なほど傷んでいるもの
2)
雑草等が生い茂っているもの
3)
不審な人の出入りがあるもの
4)
景観を著しく阻害しているもの
Q3 あなたの近所に空室のあるアパートはありますか？ ※近所とは同じ町内や集落内など概ね徒歩圏内の生活圏を指します。（SA）
A：ない/1～2 棟ある/3～5 棟ある/6～10 棟ある/11 棟以上ある/わからない
Q4 その空室のあるアパートについて、各項目それぞれについてあてはまるものをお選びください。（SA）
A：ない/1～2 棟ある/3～5 棟ある/6～10 棟ある/11 棟以上ある/わからない
1)
倒壊が心配なほど傷んでいるもの
2)
雑草等が生い茂っているもの
3)
不審な人の出入りがあるもの
4)
景観を著しく阻害しているもの
Q5 あなたの近所に全室空室かそれに近いと思われるアパートはありますか？ ※近所とは同じ町内や集落内など概ね徒歩圏内の生活圏を指します。（SA）
A：ない/1～2 棟ある/3～5 棟ある/6～10 棟ある/11 棟以上ある/わからない
Q6 その全室空室かそれに近いと思われるアパートについて、各項目それぞれについてあてはまるものをお選びください。（SA）
A：ない/1～2 棟ある/3～5 棟ある/6～10 棟ある/11 棟以上ある/わからない
1)
倒壊が心配なほど傷んでいるもの
2)
雑草等が生い茂っているもの
3)
不審な人の出入りがあるもの
4)
景観を著しく阻害しているもの
Q7 あなたの近所に空室のあるマンションはありますか？ ※近所とは同じ町内や集落内など概ね徒歩圏内の生活圏を指します。（SA）
A：ない/1～2 棟ある/3～5 棟ある/6～10 棟ある/11 棟以上ある/わからない
Q8 その空室のあるマンションについて、各項目それぞれについてあてはまるものをお選びください。（SA）
A：ない/1～2 棟ある/3～5 棟ある/6～10 棟ある/11 棟以上ある/わからない
1)
倒壊が心配なほど傷んでいるもの
2)
雑草等が生い茂っているもの
3)
不審な人の出入りがあるもの
4)
景観を著しく阻害しているもの
Q9 あなたの近所に全室空室かそれに近いと思われるマンションはありますか？ ※近所とは同じ町内や集落内など概ね徒歩圏内の生活圏を指します。（SA）
A：ない/1～2 棟ある/3～5 棟ある/6～10 棟ある/11 棟以上ある/わからない
Q10 その全室空室かそれに近いと思われるマンションについて、各項目それぞれについてあてはまるものをお選
びください。（SA）
A：ない/1～2 棟ある/3～5 棟ある/6～10 棟ある/11 棟以上ある/わからない

186

1)
2)
3)
4)

倒壊が心配なほど傷んでいるもの
雑草等が生い茂っているもの
不審な人の出入りがあるもの
景観を著しく阻害しているもの

Q11 あなたの近所に空き家になっている店舗月住宅はありますか？ ※近所とは同じ町内や集落内など概ね徒歩圏内の生活圏を指します。（SA）
A：ない/1～2 戸ある/3～5 戸ある/6～10 戸ある/11 戸以上ある/わからない
Q12 その空き家の店舗付き住宅について、各項目それぞれについてあてはまるものをお選びください。
A：ない/1～2 戸ある/3～5 戸ある/6～10 戸ある/11 戸以上ある/わからない
1)
倒壊が心配なほど傷んでいるもの
2)
雑草等が生い茂っているもの
3)
不審な人の出入りがあるもの
4)
景観を著しく阻害しているもの
Q13 あなたの近所に全室空室かそれに近いと思われるマンションはありますか？ ※近所とは同じ町内や集落内など概ね徒歩圏内の生活圏を指します。（SA）
A：ない/1～2 棟ある/3～5 棟ある/6～10 棟ある/11 棟以上ある/わからない
Q14 その全室空室かそれに近いと思われるマンションについて、各項目それぞれについてあてはまるものをお選
びください。（SA）
A：ない/1～2 棟ある/3～5 棟ある/6～10 棟ある/11 棟以上ある/わからない
1)
倒壊が心配なほど傷んでいるもの
2)
雑草等が生い茂っているもの
3)
不審な人の出入りがあるもの
4)
景観を著しく阻害しているもの
Q15 あなたの近所に空き地はありますか？ ※近所とは同じ町内や集落内など概ね徒歩圏内の生活圏を指します。（SA）
A：ない/1～2 箇所ある/3～5 箇所ある/6～10 箇所ある/11 箇所以上ある/わからない
Q16 その空き地について、各項目それぞれについてあてはまるものをお選びください。（SA）
A：ない/1～2 棟ある/3～5 棟ある/6～10 棟ある/11 棟以上ある/わからない
1)
倒壊が心配なほど傷んでいるもの
2)
雑草等が生い茂っているもの
3)
不審な人の出入りがあるもの
4)
景観を著しく阻害しているもの
Q17 あなたの居住している都道府県をお答えください。（SA）
A：47 都道府県Q18 あなたの居住地の都市区分をお答えください。（SA）
A：東京 23 区/政令指定都市（札幌市・仙台市・さいたま市・千葉市・川崎市・横浜市・相模原市・新潟市・静岡
市・浜松市・名古屋市・ 大阪市・京都市・堺市・神戸市・岡山市・広島市・北九州市・福岡市・熊本市）/政令指定都市ではないが県庁所在地の市/上記以外の人口 10 万人以上の市/上記以外の市/郡部（町、村、島部を含む）
Q19 あなたの居住地に一番近いものをお答えください。（SA）
A：大きな駅近辺の市街地、商業地/大きな駅ではないが駅近辺の市街地、商業地/戸建が多い住宅地/アパー
トやマンション、戸建が混在している住宅地/工場と住宅が混在している地域/戸建中心の団地、ニュータウン/
マンション中心の団地、ニュータウン/戸建とマンションが混在している団地、ニュータウン/市街地から少し離れた（農漁村とは言えない）郊外地域/昔からの農村・漁村・林業地域/いずれでもない

187

Q20 日常生活で主に利用する交通手段についてお答えください。（いくつでも）（MA）
A：徒歩/自転車/バイク/鉄道/バス/車/その他【】Q21 あなたの現在の同居家族をお答えください。 ※ご自身から見た続柄でお答えください。（SA）
A：一人暮らし/配偶者(同棲を含む)と 2 人/配偶者(内縁関係を含む)と子供(人数を問わず)/配偶者はおらず子供(人数を問わず)と同居/親と同居(子供の有無に関わらず未婚)/親と同居(子供の有無にかかわらず既婚)/
その他【】Q22 現在の住居形態をお答えください。（SA）
A：民間賃貸/公営賃貸/寮・社宅/持家(自分所有)/持家(家族所有)/その他(シェアハウス等)
Q23 現在のお住まいの地域での居住年数をお答えください。 （お住まいの地域ですので、住居を移っていても近辺であれば合算した居住年数をお答えください）（SA）
A：1 年未満/1 年～2 年未満/2 年～5 年未満/5 年～10 年未満/10 年～15 年未満/15 年～20 年未満/20 年
以上
Q24 あなたの世帯での車の保有状況をお答えください。（SA）
A：車を保有している/車は保有していない
Q25 現在の居住地域は生まれ育った場所（いわゆる地元）ですか。（SA）
A：地元である/地元ではないが地元に近い/地元ではない※調査会社であるマクロミルの登録情報で利用した項目は以下の通り。
性別・年齢・居住都道府県・未既婚・子どもの有無・世帯年収帯・個人年収帯・職業・学生種別

188

付録-6 空き家制度認知アンケート調査票（第 6 章）
割付セル（以下の区分で均等割付）
男性 40 代/男性 50 代/男性 60 歳以上/女性 40 代/女性 50 代/女性 60 歳以上
Q1 以下の内容について、それぞれ「知っている」、「知らない」のどちらかをお選び下さい。（SA）
A：知っている/知らない1)
誰も住んでいない実家の建物等を、取り壊した時には滅失登記（取り壊したという申請）が必要である
2)
住宅を取り壊して、空き地にすると固定資産税が 6 倍になることがある
3)
空き家対策案という法律がある
4)
空き地に住宅を建築した時には、登記しなければならない
5)
空き地に小規模な住宅を建築すると、固定資産税が 1/6 に減税される
6)
一般的な住宅では、建物の評価が下がるため、固定資産税は毎年下がっていくことが多い
7)
空き家を放置していて、周りに迷惑をかける状態になると強制的に撤去されることがある
8)
空き家を放置していて、強制的に撤去された場合、その費用は所有者に請求される
9)
実家の建物を相続した場合には、登記（相続したという申請）が必要である
10) 相続税を支払う時に、実家等の不動産を現物納付することができるのは貯金等が全くない場合だけである
11) 不要になった実家等の不動産を自治体に寄付しようと思っても、田舎では基本的には寄付を受け付けてくれない
12) 固定資産税を滞納しても、不動産の差し押さえの前に貯金等が差し押さえられる
13) 相続税の申告（誰が何をどれだけ相続するかを決めること）は、相続開始後 10 ヶ月以内に行わなければならない
14) 相続する時には、貯金は相続するが実家の所有権だけを放棄する、ということはできず、相続放棄するなら全部放棄しなければならない
15) 自治体によっては、空き家を撤去するための費用を援助する制度がある
Q2 ご自身や配偶者の方の実家等の戸建住宅の所有状況についてお答え下さい。（いくつでも）（MA）
A：実家等の誰も住んでいない空き家になっている戸建住宅を所有している/実家等の自分の住んでいない戸建住宅を所有しているが、親族等が住んでいる/実家等の自分の住んでいない戸建住宅を所有しているが、親族等以外に貸している/実家等の自分の住んでいない戸建住宅は所有していない
Q3 保有している実家等の誰も住んでいない、または自分の住んでいない戸建住宅の所在地の場所をお答え下さい。 ※複数所有している場合は、最も大きな戸建住宅の所在地をお答え下さい。（SA）
A：東京 23 区/政令指定都市（札幌市・仙台市・さいたま市・千葉市・川崎市・横浜市・相模原市・新潟市・静岡
市・浜松市・名古屋市・大阪市・京都市・堺市・神戸市・岡山市・広島市・北九州市・福岡市・熊本市）/政令指
定都市ではないが県庁所在地の市/上記以外の人口 10 万人以上の市/上記以外の人口 10 万人未満の市/
郡部
Q4 前問で選択した実家等の誰も住んでいない、または自分の住んでいない戸建住宅がある地域について 最も近いものをお答え下さい。 ※複数所有している場合は、前問で選択した最も大きな戸建住宅についてお答え下さい。（SA）
A：大きな駅近辺の市街地、商業地/大きな駅ではないが駅近辺の市街地、商業地/戸建が多い住宅地/アパー
トやマンション、戸建が混在している住宅地/工場と住宅が混在している地域/戸建中心の団地、ニュータウン/
マンション中心の団地、ニュータウン/戸建とマンションが混在している団地、ニュータウン/市街地から少し離れた（農漁村とは言えない）郊外地域/昔からの農村・漁村・林業地域/いずれでもない
Q5 保有している実家等の誰も住んでいない、または自分の住んでいない戸建住宅に対する意識について 最も近いと思うものをそれぞれご回答ください。 ※複数所有している場合は、前問で選択した最も大きな戸建住宅についてお答え下さい。
A：とてもそう思う/ややそう思う/あまりそうは思わない/まったくそうは思わない
1) 所有している空き家が、倒壊しそうなくらい古くなったら費用がかかっても取り壊そうと思う
2) 固定資産税が上がるくらいなら、近隣に迷惑をかけても放置していた方が良いと思う
3) 雑草等が生い茂って近隣から苦情が来ると困るので、多少のお金を払っても誰かに管理してもらおうと思う1894) 自分が暮していたことはないが、お盆や年末によく行っていたことがある
5) いずれ自分が住むつもりなので、管理をしっかりやるつもりである
6) 売れるものなら売りたいが、売れないと思う
7) 貸せるものなら貸したいが、貸せないと思う
8) 自分が暮していた家ではないので、思い入れはあまりない
9) どうしたらいいかわからない
10) 特になにも考えていない
11) 取り壊そうと思っても、取り壊すためのお金を工面できない
12) 面倒くさいので、たとえ近隣に迷惑をかけたとしても、放置しておくつもりである
13) 自分が暮していた家なので、出来るだけ残したいと思っている
14) 近隣に迷惑をかけるようなら固定資産税が上がったとしても取り壊すつもりである
Q6 保有している実家等の誰も住んでいない、または自分の住んでいない戸建住宅の固定資産税についてお答え下さい。 ※複数所有している場合は、前問で選択した最も大きな戸建住宅についてお答え下さい。（SA）
A：固定資産税額は年額【】万円程度である/固定資産税額がいくらか知らない、覚えていない※調査会社であるマクロミルの登録情報で利用した項目は以下の通り。
性別・年齢・居住都道府県・未既婚・子どもの有無・世帯年収帯・個人年収帯・職業・学生種別

190

付録-7-1 図表の元データ①

図 5-3

図 5-1 滞納率と滞納損失率の推移の詳細データ
図 5-2 滞納率 全体と滞納月数 4 以上、同 7 以上の推移の詳細データ
滞納額比率 全滞納額に対する滞納月数 4 以上と同 7 以上の金額比率推移の詳細データ
7ヶ月-滞 4ヶ月-滞 滞納損失 7ヶ月-滞 4ヶ月-滞
経過月数
滞納率
納率
納率
率
納額比率 納額比率
0
0.0%
0.00%
0.00%
0.00%
0.0%
0.0%
1
1.6%
0.00%
0.00%
1.67%
0.0%
0.6%
2
2.1%
0.00%
0.01%
1.19%
0.0%
1.1%
3
2.4%
0.00%
0.03%
0.99%
0.1%
4.3%
4
2.6%
0.00%
0.08%
0.90%
0.2%
9.2%
5
2.8%
0.00%
0.14%
0.83%
0.7%
15.4%
6
3.0%
0.02%
0.19%
0.79%
2.6%
20.6%
7
3.1%
0.03%
0.24%
0.76%
4.9%
25.0%
8
3.2%
0.06%
0.29%
0.73%
8.6%
29.5%
9
3.3%
0.09%
0.34%
0.71%
12.0%
33.7%
10
3.4%
0.12%
0.40%
0.72%
15.5%
36.9%
11
3.5%
0.16%
0.46%
0.72%
19.1%
40.8%
12
3.6%
0.19%
0.51%
0.71%
22.3%
43.9%
13
3.6%
0.22%
0.54%
0.70%
25.6%
46.7%
14
3.6%
0.25%
0.58%
0.68%
28.6%
49.3%
15
3.5%
0.27%
0.60%
0.66%
31.0%
51.7%
16
3.5%
0.29%
0.62%
0.64%
32.3%
52.9%
17
3.5%
0.31%
0.64%
0.62%
34.6%
54.7%
18
3.5%
0.32%
0.64%
0.60%
35.9%
55.8%
19
3.4%
0.33%
0.64%
0.57%
37.6%
56.7%
20
3.3%
0.34%
0.64%
0.55%
39.4%
57.8%
21
3.3%
0.36%
0.66%
0.55%
40.9%
59.1%
22
3.4%
0.37%
0.68%
0.55%
41.1%
59.2%
23
3.5%
0.39%
0.71%
0.56%
41.9%
59.8%
24
3.5%
0.40%
0.73%
0.57%
43.3%
60.8%
25
3.4%
0.41%
0.73%
0.57%
43.8%
61.8%
26
3.3%
0.42%
0.74%
0.60%
43.8%
61.8%
27
3.4%
0.43%
0.75%
0.55%
45.7%
64.1%
28
3.3%
0.46%
0.79%
0.55%
47.8%
66.2%
29
3.3%
0.47%
0.79%
0.55%
48.6%
66.9%
30
3.2%
0.45%
0.77%
0.53%
49.5%
67.3%

191

付録-7-2 図表の元データ②
図 6-3

都道府県
北海道
青森県
岩手県
宮城県
秋田県
山形県
福島県
茨城県
栃木県
群馬県
埼玉県
千葉県
東京都
神奈川県
新潟県
富山県
石川県
福井県
山梨県
長野県
岐阜県
静岡県
愛知県
三重県
滋賀県
京都府
大阪府
兵庫県
奈良県
和歌山県
鳥取県
島根県
岡山県
広島県
山口県
徳島県
香川県
愛媛県
高知県
福岡県
佐賀県
長崎県
熊本県
大分県
宮崎県
鹿児島県
沖縄県
全国

住調空き家率（2008 年）と国勢調査（2010 年）を用いた空き家率の比較の詳細データ
表 6-3 住調空き家率と国勢調査空き家率の都道府県の分布の詳細データ

住宅土地統計調査
空き家の 二次的住居住世帯有 空き家総 空き
うち二次 宅除きの
建物総数
り
数
家率
的住宅 空き家数
2,730,500 2,340,300 390,100 14.3%
10,600 379,500
580,800
493,500
87,400 15.0%
2,000
85,400549,500
470,700
78,800 14.3%
3,700
75,1001,013,900
869,700 144,200 14.2%
4,900 139,300
437,400
380,300
57,100 13.1%
1,800
55,300432,700
383,000
49,700 11.5%
1,600
48,100808,200
699,700 108,600 13.4%
4,500 104,100
1,223,800 1,036,200 187,600 15.3%
8,400 179,200
839,900
708,700 131,300 15.6%
12,800 118,500
855,800
725,300 130,400 15.2%
6,500 123,900
3,029,000 2,688,000 341,100 11.3%
9,500 331,600
2,717,700 2,344,500 373,100 13.7%
29,300 343,800
6,780,500 5,939,900 840,500 12.4%
16,800 823,700
4,067,800 3,612,200 455,600 11.2%
23,700 431,900
929,700
810,700 119,000 12.8%
8,000 111,000
424,300
368,800
55,500 13.1%
2,000
53,500498,000
421,600
76,400 15.3%
3,100
73,300308,700
259,700
49,000 15.9%
1,200
47,800398,300
314,600
83,600 21.0%
16,20067,400946,300
758,300 188,000 19.9%
43,700 144,300
835,700
712,600 123,100 14.7%
8,200 114,900
1,597,900 1,359,400 238,500 14.9%
51,000 187,500
3,132,900 2,764,400 368,400 11.8%
9,000 359,400
791,000
680,900 110,100 13.9%
7,100 103,000
567,600
491,300
76,300 13.4%
7,500
68,8001,270,200 1,086,800 183,400 14.4%
11,000 172,400
4,346,000 3,685,100 660,900 15.2%
15,500 645,400
2,520,700 2,169,400 351,300 13.9%
13,900 337,400
592,600
502,500
90,100 15.2%
3,400
86,700467,900
382,100
85,700 18.3%
6,700
79,000247,200
208,600
38,600 15.6%
1,600
37,000295,800
249,900
45,900 15.5%
2,000
43,900866,600
734,700 131,900 15.2%
5,100 126,800
1,356,200 1,147,600 208,700 15.4%
13,000 195,700
691,600
584,100 107,600 15.6%
3,500 104,100
355,600
297,000
58,600 16.5%
3,400
55,200446,400
372,700
73,700 16.5%
3,900
69,800681,100
574,000 107,100 15.7%
3,800 103,300
377,700
312,800
64,900 17.2%
3,400
61,5002,374,800 2,034,000 340,800 14.4%
7,800 333,000
322,900
286,100
36,800 11.4%
1,300
35,500631,100
539,200
91,900 14.6%
2,500
89,400769,500
663,800 105,700 13.7%
5,000 100,700
546,500
467,200
79,300 14.5%
3,300
76,000509,600
443,800
65,900 12.9%
1,700
64,200851,300
718,200 133,100 15.6%
3,800 129,300
566,500
504,400
62,100 11.0%
2,700
59,40057,585,700 49,598,300 7,987,400 13.9% 411,400 7,576,000

192

国勢調査
同空
空き家総 空き
き家
差
世帯数
差
数
家率
率
13.9% -0.4% 2,418,305 312,195 11.4% -2.9%
14.7% -0.3%
511,427
69,373 11.9% -3.1%
13.7% -0.7%
482,845
66,655 12.1% -2.2%
13.7% -0.5%
900,352 113,548 11.2% -3.0%
12.6% -0.4%
389,095
48,305 11.0% -2.0%
11.1% -0.4%
387,682
45,018 10.4% -1.1%
12.9% -0.6%
719,441
88,759 11.0% -2.5%
14.6% -0.7% 1,086,715 137,085 11.2% -4.1%
14.1% -1.5%
744,193
95,707 11.4% -4.2%
14.5% -0.8%
754,324 101,476 11.9% -3.4%
10.9% -0.3% 2,837,542 191,458 6.3% -4.9%
12.7% -1.1% 2,512,441 205,259 7.6% -6.2%
12.1% -0.2% 6,382,049 398,451 5.9% -6.5%
10.6% -0.6% 3,830,111 237,689 5.8% -5.4%
11.9% -0.9%
837,387
92,313 9.9% -2.9%
12.6% -0.5%
382,431
41,869 9.9% -3.2%
14.7% -0.6%
440,247
57,753 11.6% -3.7%
15.5% -0.4%
274,818
33,882 11.0% -4.9%
16.9% -4.1%
327,075
71,225 17.9% -3.1%
15.2% -4.6%
792,831 153,469 16.2% -3.6%
13.7% -1.0%
735,702
99,998 12.0% -2.8%
11.7% -3.2% 1,397,173 200,727 12.6% -2.4%
11.5% -0.3% 2,929,943 202,957 6.5% -5.3%
13.0% -0.9%
703,237
87,763 11.1% -2.8%
12.1% -1.3%
517,049
50,551 8.9% -4.5%
13.6% -0.9% 1,120,440 149,760 11.8% -2.6%
14.9% -0.4% 3,823,279 522,721 12.0% -3.2%
13.4% -0.6% 2,252,522 268,178 10.6% -3.3%
14.6% -0.6%
522,600
70,000 11.8% -3.4%
16.9% -1.4%
392,84275,058 16.0% -2.3%
15.0% -0.6%
211,396
35,804 14.5% -1.1%
14.8% -0.7%
260,92134,879 11.8% -3.7%
14.6% -0.6%
752,878 113,722 13.1% -2.1%
14.4% -1.0% 1,183,036 173,164 12.8% -2.6%
15.1% -0.5%
596,231
95,369 13.8% -1.8%
15.5% -1.0%
301,546
54,054 15.2% -1.3%
15.6% -0.9%
389,652
56,748 12.7% -3.8%
15.2% -0.6%
589,676
91,424 13.4% -2.3%
16.3% -0.9%
321,004
56,696 15.0% -2.2%
14.0% -0.3% 2,106,654 268,146 11.3% -3.1%
11.0% -0.4%
294,120
28,780 8.9% -2.5%
14.2% -0.4%
556,895
74,205 11.8% -2.8%
13.1% -0.6%
686,123
83,377 10.8% -2.9%
13.9% -0.6%
480,443
66,057 12.1% -2.4%
12.6% -0.3%
459,177
50,423 9.9% -3.0%
15.2% -0.4%
727,273 124,027 14.6% -1.1%
10.5% -0.5%
519,184
47,316 8.4% -2.6%
13.2% -0.7% 51,842,307 5,743,393 10.0% -3.9%

付録-7-3 図表の元データ③
図 6-4

住調空き家率（2013 年）と SUUMO 募集率（2014 年）の比較の詳細データ

区
千代田区
中央区
港区
新宿区
文京区
台東区
墨田区
江東区
品川区
目黒区
大田区
世田谷区
渋谷区
中野区
杉並区
豊島区
北区
荒川区
板橋区
練馬区
足立区
葛飾区
江戸川区

住調賃貸空
住調2013空 住調2013空SUUMO募 き家率とき家率（全 き家率（賃集率2014 SUUMO募
体）
貸）
集率の差
13.3%
16.3%
7.6%
-8.6%
10.6%
12.4%
8.7%
-3.8%
12.9%
17.0%
6.3%
-10.7%
12.2%
17.0%
6.5%
-10.5%
10.0%
12.5%
6.7%
-5.8%
9.7%
15.0%
5.9%
-9.1%
11.1%
14.3%
5.9%
-8.5%
7.8%
11.5%
5.4%
-6.1%
11.4%
16.1%
5.5%
-10.6%
9.8%
14.9%
6.3%
-8.6%
14.8%
20.8%
6.0%
-14.7%
10.4%
12.6%
7.7%
-4.8%
12.1%
18.2%
6.3%
-11.9%
13.7%
18.8%
6.9%
-11.9%
10.5%
14.5%
7.5%
-7.0%
15.8%
23.3%
7.1%
-16.1%
10.5%
13.2%
7.8%
-5.4%
10.0%
15.6%
6.1%
-9.5%
11.4%
16.6%
6.9%
-9.7%
9.5%
13.9%
7.3%
-6.6%
9.7%
14.1%
7.9%
-6.2%
11.1%
18.4%
7.2%
-11.2%
10.9%
14.4%
7.6%
-6.8%

付録-7-4 図表の元データ④
図 6-5

首都圏主要部の字町毎の SUUMO 募集率（2014 年）の詳細データ※字丁目データであり数量が多いため省略

193

付録-7-5 図表の元データ⑤
図 6-6
都道府県

埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県の共同住宅募集率（SUUMO2014）の詳細データ※首都圏以外の集計を行った道府県データも掲載

市郡区
札幌市中央区
札幌市北区
札幌市東区
札幌市白石区
札幌市豊平区
北海道
札幌市南区
札幌市西区
札幌市厚別区
札幌市手稲区
札幌市清田区
仙台市青葉区
仙台市宮城野区
宮城県 仙台市若林区
仙台市太白区
仙台市泉区
さいたま市西区
さいたま市北区
さいたま市大宮区
さいたま市見沼区
さいたま市中央区
さいたま市桜区
さいたま市浦和区
さいたま市南区
さいたま市緑区
さいたま市岩槻区
川越市
熊谷市
川口市
行田市
秩父市
所沢市
飯能市
加須市
本庄市
東松山市
埼玉県
春日部市
狭山市
羽生市
鴻巣市
深谷市
上尾市
草加市
越谷市
蕨市
戸田市
入間市
朝霞市
志木市
和光市
新座市
桶川市
久喜市
北本市
八潮市
富士見市

部屋数 募集数 募集率
93,902
7,132
7.6%
54,8484,846
8.8%
60,641
5,461
9.0%
68,8755,435
7.9%
70,745
5,478
7.7%
18,3701,520
8.3%
46,7093,920
8.4%
21,7671,673
7.7%
15,906
1,507
9.5%
10,694896
8.4%
91,841
3,909
4.3%
46,6241,810
3.9%
32,861
1,336
4.1%
42,2741,710
4.0%
30,214
1,404
4.6%
6,707
714
10.6%
26,6182,047
7.7%
24,9272,145
8.6%
15,9481,403
8.8%
22,563
1,749
7.8%
21,177
1,792
8.5%
32,572
2,534
7.8%
42,641
3,275
7.7%
12,358
1,007
8.1%
6,441
518
8.0%
47,091
4,006
8.5%
14,814
1,332
9.0%
118,671
8,217
6.9%
3,127
434
13.9%
188
9
4.8%
58,652
5,699
9.7%
4,535
355
7.8%
4,191
376
9.0%
6,569
590
9.0%
7,778
485
6.2%
24,6591,601
6.5%
15,442
1,191
7.7%
1,880
249
13.2%
8,772
700
8.0%
8,311
978
11.8%
21,723
1,806
8.3%
41,8552,935
7.0%
45,8683,405
7.4%
19,1731,534
8.0%
35,813
2,386
6.7%
14,720996
6.8%
33,2682,466
7.4%
14,734
1,132
7.7%
22,9981,686
7.3%
24,641
1,732
7.0%
6,557
521
7.9%
9,461
761
8.0%
6,263
283
4.5%
9,370
582
6.2%
19,626
1,370
7.0%

194

都道府県

市郡区
三郷市
蓮田市
坂戸市
幸手市
鶴ヶ島市
日高市
吉川市
ふじみ野市
白岡市
北足立郡伊奈町
入間郡三芳町
入間郡毛呂山町
入間郡越生町
比企郡滑川町
埼玉県
比企郡嵐山町
比企郡小川町
比企郡川島町
比企郡吉見町
比企郡鳩山町
秩父郡横瀬町
秩父郡皆野町
児玉郡美里町
児玉郡神川町
児玉郡上里町
大里郡寄居町
南埼玉郡宮代町
北葛飾郡杉戸町
北葛飾郡松伏町
千葉市中央区
千葉市花見川区
千葉市稲毛区
千葉市若葉区
千葉市緑区
千葉市美浜区
銚子市
市川市
船橋市
館山市
木更津市
松戸市
野田市
千葉県 茂原市
成田市
佐倉市
東金市
旭市
習志野市
柏市
勝浦市
市原市
流山市
八千代市
我孫子市
鴨川市
鎌ケ谷市

部屋数 募集数 募集率
11,224
756
6.7%
4,382
420
9.6%
12,913
1,314
10.2%
2,026
152
7.5%
9,822
835
8.5%
1,383
182
13.2%
5,932
454
7.7%
16,395
1,075
6.6%
3,752
209
5.6%
3,880
421
10.9%
3,802
109
2.9%
2,078
272
13.1%
293
20
6.8%
953
62
6.5%
696
64
9.2%
882
53
6.0%
339
41
12.1%
287
38
13.2%
25
1
4.0%
20
2
10.0%
16
1
6.3%
83
15
18.1%
396
59
14.9%
1,272
127
10.0%
768
89
11.6%
2,716
206
7.6%
1,990
185
9.3%
978
81
8.3%
45,3404,860
10.7%
26,146
2,037
7.8%
25,735
1,954
7.6%
15,790
1,508
9.6%
12,636
1,079
8.5%
16,048
674
4.2%
617
143
23.2%
129,962 11,649
9.0%
116,395
9,513
8.2%
410
2
0.5%
8,924
763
8.5%
92,744
7,104
7.7%
9,982
1,243
12.5%
4,348
590
13.6%
10,828929
8.6%
13,775
823
6.0%
3,208
404
12.6%
474
53
11.2%
31,543
2,558
8.1%
55,573
6,206
11.2%
52
0
0.0%
19,714
1,669
8.5%
24,146
2,091
8.7%
24,3302,285
9.4%
15,748
1,266
8.0%
163
5
3.1%
10,790935
8.7%

（付録-7-5 図表の元データ⑤ 続き 1）
都道府県

市郡区
君津市
富津市
浦安市
四街道市
袖ケ浦市
八街市
印西市
白井市
富里市
匝瑳市
香取市
山武市
いすみ市
千葉県 大網白里市
印旛郡酒々井町
印旛郡栄町
香取郡神崎町
香取郡多古町
香取郡東庄町
山武郡九十九里町
山武郡芝山町
山武郡横芝光町
長生郡一宮町
長生郡長生村
長生郡白子町
長生郡長南町
夷隅郡御宿町
千代田区
中央区
港区
新宿区
文京区
台東区
墨田区
江東区
品川区
目黒区
大田区
世田谷区
渋谷区
中野区
東京都
杉並区
豊島区
北区
荒川区
板橋区
練馬区
足立区
葛飾区
江戸川区
八王子市
立川市
武蔵野市
三鷹市
青梅市

部屋数 募集数 募集率
3,492
258
7.4%
471
37
7.9%
44,610
3,167
7.1%
5,627
555
9.9%
2,993
274
9.2%
1,934
250
12.9%
2,997
74
2.5%
3,073
233
7.6%
3,346
392
11.7%
176
14
8.0%
538
52
9.7%
415
30
7.2%
11
0
0.0%
1,461
166
11.4%
1,268
84
6.6%
333
30
9.0%
5
0
0.0%
80
6
7.5%
8
3
37.5%
30
2
6.7%
26
1
3.8%
4
1
25.0%
234
50
21.4%
8
0
0.0%
121
0
0.0%
15
2
13.3%
9
0
0.0%
19,095
1,457
7.6%
53,775
4,664
8.7%
86,5845,470
6.3%
134,773
8,759
6.5%
80,3275,397
6.7%
63,6503,760
5.9%
74,197
4,348
5.9%
114,7616,240
5.4%
119,825
6,625
5.5%
87,3195,489
6.3%
192,466 11,609
6.0%
269,055 20,783
7.7%
97,775
6,158
6.3%
121,789
8,348
6.9%
179,530 13,458
7.5%
109,611
7,812
7.1%
86,103
6,691
7.8%
51,723
3,154
6.1%
166,001 11,454
6.9%
172,149 12,630
7.3%
133,389 10,589
7.9%
90,032
6,509
7.2%
153,144 11,581
7.6%
93,673
9,431
10.1%
34,5573,246
9.4%
44,306
3,639
8.2%
46,133
3,969
8.6%
13,784
798
5.8%

195

都道府県

市郡区
府中市
昭島市
調布市
町田市
小金井市
小平市
日野市
東村山市
国分寺市
国立市
福生市
狛江市
東京都
東大和市
清瀬市
東久留米市
武蔵村山市
多摩市
稲城市
羽村市
あきる野市
西東京市
西多摩郡瑞穂町
西多摩郡日の出町
西多摩郡奥多摩町
横浜市鶴見区
横浜市神奈川区
横浜市西区
横浜市中区
横浜市南区
横浜市保土ケ谷区
横浜市磯子区
横浜市金沢区
横浜市港北区
横浜市戸塚区
横浜市港南区
横浜市旭区
横浜市緑区
横浜市瀬谷区
横浜市栄区
神奈川県 横浜市泉区
横浜市青葉区
横浜市都筑区
川崎市川崎区
川崎市幸区
川崎市中原区
川崎市高津区
川崎市多摩区
川崎市宮前区
川崎市麻生区
相模原市緑区
相模原市中央区
相模原市南区
横須賀市
平塚市
鎌倉市

部屋数 募集数 募集率
58,6994,372
7.4%
18,052
1,252
6.9%
61,893
4,687
7.6%
47,4354,126
8.7%
31,2542,629
8.4%
30,121
2,653
8.8%
33,213
3,636
10.9%
23,093
1,856
8.0%
29,6293,002
10.1%
16,994
1,687
9.9%
8,481
459
5.4%
19,4481,534
7.9%
10,920806
7.4%
10,163783
7.7%
14,010
1,056
7.5%
5,083
556
10.9%
27,3082,153
7.9%
14,534
905
6.2%
5,960
324
5.4%
3,765
346
9.2%
36,001
2,523
7.0%
1,830
132
7.2%
267
24
9.0%
29
0
0.0%
63,1893,049
4.8%
58,137
3,621
6.2%
29,5351,611
5.5%
38,2071,577
4.1%
40,7291,808
4.4%
32,442
1,801
5.6%
26,364
1,186
4.5%
27,8401,428
5.1%
91,7386,386
7.0%
42,336
1,912
4.5%
28,4591,354
4.8%
22,133
1,257
5.7%
27,664
1,478
5.3%
12,286788
6.4%
13,867812
5.9%
14,926965
6.5%
56,1073,739
6.7%
30,306
1,730
5.7%
51,081
3,105
6.1%
32,8091,880
5.7%
69,6195,155
7.4%
61,9973,858
6.2%
65,2295,405
8.3%
50,392
3,069
6.1%
30,5682,125
7.0%
21,3661,850
8.7%
46,1503,870
8.4%
47,8484,208
8.8%
39,310
2,486
6.3%
27,664
2,662
9.6%
17,141
1,129
6.6%

（付録-7-5 図表の元データ⑤ 続き 2）
都道府県

市郡区
藤沢市
小田原市
茅ヶ崎市
逗子市
三浦市
秦野市
厚木市
大和市
伊勢原市
海老名市
座間市
南足柄市
綾瀬市
神奈川県
三浦郡葉山町
高座郡寒川町
中郡大磯町
中郡二宮町
足柄上郡中井町
足柄上郡大井町
足柄上郡松田町
足柄上郡山北町
足柄上郡開成町
足柄下郡箱根町
足柄下郡真鶴町
足柄下郡湯河原町
愛甲郡愛川町名古屋市千種区
名古屋市東区
名古屋市北区
名古屋市西区
名古屋市中村区
名古屋市中区
名古屋市昭和区
名古屋市瑞穂区
愛知県
名古屋市熱田区
名古屋市中川区
名古屋市港区
名古屋市南区
名古屋市守山区
名古屋市緑区
名古屋市名東区
名古屋市天白区
京都市北区
京都市上京区
京都市左京区
京都市中京区
京都市東山区
京都府 京都市下京区
京都市南区
京都市右京区
京都市伏見区
京都市山科区
京都市西京区
大阪市都島区
大阪府
大阪市福島区

部屋数 募集数 募集率
62,4505,054
8.1%
18,686
2,059
11.0%
24,101
1,898
7.9%
4,718
212
4.5%
2,095
126
6.0%
15,542
1,415
9.1%
34,1882,659
7.8%
42,384
2,761
6.5%
11,324
1,075
9.5%
15,9991,004
6.3%
19,675
1,167
5.9%
1,930
256
13.3%
6,162
485
7.9%
1,548
58
3.7%
2,919
276
9.5%
1,186
103
8.7%
969
117
12.1%
236
24
10.2%
992
127
12.8%
551
105
19.1%
37
5
13.5%
1,216
111
9.1%
464
11
2.4%
197
10
5.1%
947
79
8.3%
1,195
129
10.8%
46,1104,798
10.4%
26,5682,606
9.8%
25,891
2,312
8.9%
32,8703,143
9.6%
32,804
3,771
11.5%
47,016
4,767
10.1%
29,451
2,619
8.9%
19,942
1,579
7.9%
13,751
1,065
7.7%
34,292
4,003
11.7%
17,2091,601
9.3%
18,7101,483
7.9%
23,355
2,416
10.3%
23,9552,144
9.0%
42,466
5,393
12.7%
40,182
3,865
9.6%
19,9192,251
11.3%
22,121
2,006
9.1%
32,112
3,504
10.9%
34,426
2,835
8.2%
8,732
1,083
12.4%
27,213
2,725
10.0%
17,4581,472
8.4%
33,2062,769
8.3%
42,311
3,640
8.6%
20,4781,964
9.6%
18,264
1,849
10.1%
33,0282,246
6.8%
23,656
2,802
11.8%

196

都道府県

市郡区
大阪市此花区
大阪市西区
大阪市港区
大阪市大正区
大阪市天王寺区
大阪市浪速区
大阪市西淀川区
大阪市東淀川区
大阪市東成区
大阪市生野区
大阪市旭区
大阪府
大阪市城東区
大阪市阿倍野区
大阪市住吉区
大阪市東住吉区
大阪市西成区
大阪市淀川区
大阪市鶴見区
大阪市住之江区
大阪市平野区
大阪市北区
大阪市中央区
広島市中区
広島市東区
広島市南区
広島市西区
広島県
広島市安佐南区
広島市安佐北区
広島市安芸区
広島市佐伯区
福岡市東区
福岡市博多区
福岡市中央区
福岡県 福岡市南区
福岡市西区
福岡市城南区
福岡市早良区

部屋数 募集数 募集率
9,930
613
6.2%
48,295
4,056
8.4%
19,167
1,190
6.2%
8,770
746
8.5%
28,8382,064
7.2%
35,073
3,394
9.7%
22,2641,129
5.1%
57,554
5,735
10.0%
23,7961,711
7.2%
24,5151,249
5.1%
21,444
1,357
6.3%
41,9402,518
6.0%
25,3042,075
8.2%
36,653
1,744
4.8%
26,1252,324
8.9%
17,670756
4.3%
69,9296,495
9.3%
21,086
1,656
7.9%
20,887659
3.2%
34,201
1,717
5.0%
55,6895,466
9.8%
54,380
5,475
10.1%
54,007
5,804
10.7%
21,674
1,621
7.5%
34,4132,945
8.6%
50,311
4,129
8.2%
39,747
4,010
10.1%
7,136
516
7.2%
7,107
637
9.0%
18,1281,722
9.5%
74,8986,135
8.2%
101,436
9,397
9.3%
99,5598,272
8.3%
74,8584,920
6.6%
40,767
3,697
9.1%
34,0643,070
9.0%
46,5604,865
10.4%

付録-7-6 図表の元データ⑥
図 6-7

埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県の賃貸住宅空き家率（住調 2014）の詳細データ
図 6-8 首都圏の平均坪家賃分布（2014）の詳細データ
図 6-9 埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県の旧耐震物件比率（20147 の詳細データ
図 6-10 埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県の 25 ㎡未満物件比率の詳細データ

都府
県

地域区分

部屋数

募集数

一都三県
県全域
埼玉 さいたま市
県 市部
郡部
県全域
千葉 千葉市
県 市部
郡部
都全域
東京 23区
都 市部
郡部
県全域
横浜市
神奈 川崎市
川県 相模原市
市部
郡部

6,627,569
952,005
211,952
718,579
21,474
788,706
141,695
643,409
3,602
3,397,708
2,657,073
738,5092,126
1,489,150
656,265
361,695
115,364
343,369
12,457486,467
74,244
17,18455,214
1,846
68,024
12,11255,567345
245,569
182,985
62,428156
98,63036,502
24,597
9,928
26,448
1,155

都府県

部屋数

募集数

市郡区

埼玉 さいたま市西区
県 さいたま市北区
さいたま市大宮区
さいたま市見沼区
さいたま市中央区
さいたま市桜区
さいたま市浦和区
さいたま市南区
さいたま市緑区
さいたま市岩槻区
川越市
熊谷市
川口市
行田市
秩父市
所沢市
飯能市
加須市
本庄市
東松山市
春日部市
狭山市
羽生市
鴻巣市
深谷市
上尾市
草加市
越谷市
蕨市
戸田市
入間市
朝霞市
志木市
和光市
新座市

6,707
26,61824,927
15,94822,563
21,17732,57242,641
12,3586,441
47,091
14,814
118,671
3,127
188
58,652
4,535
4,191
6,569
7,778
24,65915,442
1,880
8,772
8,311
21,72341,85545,86819,17335,813
14,72033,26814,73422,99824,641

住調 空き家 空き
物件数 物件数
募集 住調借家 住調借家 借家
率
家率
SUUMO SUUM率数
空き家数 空き SUUM SUUM
差
O比
家率 O差
O比
7.3% 7,533,070 1,303,890 17.3% 10.0% 2.36 905,501 113.7%
7.8% 1,116,360 210,100 18.8% 11.0% 2.41 164,355 117.3%
8.1% 224,530
36,500 16.3%
8.1% 2.01
12,578 105.9%
7.7% 855,240 163,740 19.1% 11.5% 2.49 136,661 119.0%
8.6%
36,5909,860 26.9% 18.4% 3.13
15,116 170.4%
8.6% 970,680 193,250 19.9% 11.3% 2.31 181,974 123.1%
8.5% 174,630
33,690 19.3% 10.7% 2.26
32,935 123.2%
8.6% 786,120 157,320 20.0% 11.4% 2.32 142,711 122.2%
9.6%
9,930
2,240 22.6% 13.0% 2.36
6,328 275.7%
7.2% 3,691,690 597,760 16.2%
9.0% 2.24 293,982 108.7%
6.9% 2,708,920 425,300 15.7%
8.8% 2.28
51,847 102.0%
8.5% 977,430 171,440 17.5%
9.1% 2.07 238,921 132.4%
7.3%
5,340
1,020 19.1% 11.8% 2.60
3,214 251.2%
6.6% 1,754,340 302,780 17.3% 10.6% 2.61 265,190 117.8%
5.6% 710,840 112,340 15.8% 10.2% 2.84
54,575 108.3%
6.8% 387,060
59,840 15.5%
8.7% 2.27
25,365 107.0%
8.6% 135,410
23,610 17.4%
8.8% 2.03
20,046 117.4%
7.7% 492,020 100,140 20.4% 12.7% 2.64 148,651 143.3%
9.3%
29,0106,850 23.6% 14.3% 2.55
16,553 232.9%

住調
1981
募集 住調借家 住調借家 借家 SUUM 年以 1981年築 25㎡未 25㎡未率数
空き家数 空き O差 前築 以前比率 満件数 満比率
家率
件数
714 10.6%
10,0001,540 15.4%
4.8%
4
0.3%
304 22.4%
2,047 7.7%
31,1004,840 15.6%
7.9% 170
3.9%
877 20.1%
2,145 8.6%
24,0204,280 17.8%
9.2% 234
5.9% 1,091 27.5%
1,403 8.8%
24,0203,840 16.0%
7.2%
96
3.7%
498 19.3%
1,749 7.8%
20,6502,790 13.5%
5.8% 161
5.4%
748 25.1%
1,792 8.5%
23,2103,050 13.1%
4.7%
67
2.0%
980 29.9%
2,534 7.8%
30,4105,330 17.5%
9.7% 491
10.9% 1,349 30.1%
3,275 7.7%
35,7106,410 18.0% 10.3% 511
6.9% 1,488 20.2%
1,007 8.1%
14,0002,740 19.6% 11.4%
73
2.9%
197
7.8%
518 8.0%
11,4101,680 14.7%
6.7%
22
1.6%
81
5.8%
4,006 8.5%
49,46010,260 20.7% 12.2% 214
3.5% 1,842 30.5%
1,332 9.0%
22,7906,320 27.7% 18.7%
22
1.3%
547 31.5%
8,217 6.9% 119,180
22,540 18.9% 12.0% 1,255
7.6% 3,294 19.9%
434 13.9%8,770
2,350 26.8% 12.9%1
0.1%
200 23.1%
9 4.8%
6,210
1,910 30.8% 26.0%
0
0.0%
0
0.0%
5,699 9.7%
58,5009,960 17.0%
7.3% 324
4.1% 2,437 30.5%
355 7.8%
7,950
1,310 16.5%
8.6%
19
3.4%
70 12.5%
376 9.0%
7,360
1,650 22.4% 13.4%
4
0.3%
169 13.3%
590 9.0%
11,5102,980 25.9% 16.9%18
2.9%
64 10.4%
485 6.2%
13,4203,440 25.6% 19.4%
2
0.3%
202 25.8%
1,601 6.5%
33,2006,690 20.2% 13.7% 158
4.7%
539 16.1%
1,191 7.7%
19,5604,720 24.1% 16.4% 121
5.2%
396 16.9%
249 13.2%
4,140
1,480 35.7% 22.5%
6
0.7%
51
6.1%
700 8.0%
12,9403,280 25.3% 17.4%
5
0.4%
262 19.8%
978 11.8%
14,0803,660 26.0% 14.2%
130.9%
266 19.2%
1,806 8.3%
35,0305,180 14.8%
6.5% 2257.2%
485 15.5%
2,935 7.0%
48,8208,790 18.0% 11.0% 217
3.9% 1,465 26.6%
3,405 7.4%
53,12011,050 20.8% 13.4% 193
3.4% 1,137 19.8%
1,534 8.0%
17,6502,650 15.0%
7.0% 414
15.1%
805 29.4%
2,386 6.7%
33,5205,280 15.8%
9.1% 112
3.5%
771 23.8%
996 6.8%
15,6002,360 15.1%
8.4%
41
2.8%
254 17.1%
2,466 7.4%
29,5504,480 15.2%
7.7% 236
6.8% 1,074 31.1%
1,132 7.7%
12,1201,860 15.3%
7.7% 1105.8%
460 24.4%
1,686 7.3%
22,9702,990 13.0%
5.7% 145
6.2%
707 30.2%
1,732 7.0%
24,6904,080 16.5%
9.5% 159
5.2%
673 21.8%

197

（付録-7-6 図表の元データ⑥ 続き 1）
都府県

市郡区

埼玉 桶川市
県 久喜市
北本市
八潮市
富士見市
三郷市
蓮田市
坂戸市
幸手市
鶴ヶ島市
日高市
吉川市
ふじみ野市
白岡市
北足立郡伊奈町
入間郡三芳町
入間郡毛呂山町
入間郡越生町
比企郡滑川町
比企郡嵐山町
比企郡小川町
比企郡川島町
比企郡吉見町
比企郡鳩山町
秩父郡横瀬町
秩父郡皆野町
児玉郡美里町
児玉郡神川町
児玉郡上里町
大里郡寄居町
南埼玉郡宮代町
北葛飾郡杉戸町
北葛飾郡松伏町
千葉 千葉市中央区
県 千葉市花見川区
千葉市稲毛区
千葉市若葉区
千葉市緑区
千葉市美浜区
銚子市
市川市
船橋市
館山市
木更津市
松戸市
野田市
茂原市
成田市
佐倉市
東金市
旭市
習志野市
柏市
勝浦市
市原市
流山市
八千代市
我孫子市
鴨川市
鎌ケ谷市
君津市
富津市
浦安市

部屋数
6,557
9,461
6,263
9,370
19,626
11,224
4,382
12,913
2,026
9,822
1,383
5,932
16,395
3,752
3,880
3,802
2,078
293
953
696
882
339
287
25
20
16
83
396
1,272
768
2,716
1,990
978
45,34026,14625,735
15,79012,636
16,048617
129,962
116,395
410
8,924
92,7449,982
4,348
10,828
13,7753,208
474
31,54355,57352
19,714
24,14624,33015,748163
10,7903,492
471
44,6101981
住調
募集 住調借家 住調借家 借家 SUUM 年以 1981年築 25㎡未 25㎡未率数
空き家数 空き O差 前築 以前比率 満件数 満比率
件数
家率
521 7.9%
8,390
1,820 21.7% 13.7%
15
1.8%
76
8.9%
761 8.0%
17,5402,940 16.8%
8.7%
53
3.8%
212 15.0%
283 4.5%
8,090
1,480 18.3% 13.8%
25
3.9%
43
6.7%
582 6.2%
13,5001,790 13.3%
7.0%
20
0.9%
99
4.4%
1,370 7.0%
20,7302,890 13.9%
7.0%
60
3.2%
520 27.4%
756 6.7%
23,5503,900 16.6%
9.8% 106
6.4%
61
3.7%
420 9.6%
6,000
1,290 21.5% 11.9%
10
1.2%
76
9.4%
1,314 10.2%
22,1005,310 24.0% 13.9% 132
11.2%
405 34.2%
152 7.5%
6,260
940 15.0%
7.5%
94
20.9%
69 15.4%
835 8.5%
13,0702,580 19.7% 11.2%
25
3.1%
222 27.2%
182 13.2%
4,320
1,010 23.4% 10.2%
59
14.4%
69 16.8%
454 7.7%
7,470
880 11.8%
4.1%
10
1.4%
69
9.5%
1,075 6.6%
18,6405,210 28.0% 21.4%
40
2.9%
372 27.0%
209 5.6%
3,440
430 12.5%
6.9%
0
0.0%
18
3.8%
421 10.9%5,500
1,310 23.8% 13.0%0
0.0%
107 12.5%
109 2.9%2,160
570 26.4% 23.5%
6
3.7%
41 25.5%
272 13.1%
6,420
1,920 29.9% 16.8%
7
2.0%
142 40.1%
20 6.8%0
0 0.0% -6.8%
1
5.3%
1
5.3%
62 6.5%2,120
160 7.5%
1.0%
0
0.0%
27 23.3%
64 9.2%
1,320
370 28.0% 18.8%
0
0.0%
33 20.0%
53 6.0%1,250
270 21.6% 15.6%
0
0.0%
40 58.8%
41 12.1%
960
180 18.8%
6.7%
0
0.0%
1
2.1%
38 13.2%
340
160 47.1% 33.8%
0
0.0%
13 19.4%
1 4.0%
250
60 24.0% 20.0%
0
0.0%
0
0.0%
2 10.0%0
0 0.0% -10.0%
0
0.0%
0
0.0%
1 6.3%
00 0.0% -6.3%
0
0.0%
0
0.0%
15 18.1%
00 0.0% -18.1%
0
0.0%
0
0.0%
59 14.9%
00 0.0% -14.9%
00.0%
14 20.0%
127 10.0%
2,430
870 35.8% 25.8%
00.0%
26 16.9%
89 11.6%
2,790
890 31.9% 20.3%0
0.0%
32 16.5%
206 7.6%
5,020
1,710 34.1% 26.5%
15
2.6%
139 24.0%
185 9.3%
3,960
1,030 26.0% 16.7%
3
0.9%
66 18.8%
81 8.3%2,070
360 17.4%
9.1%
0
0.0%
22 12.6%
4,860 10.7%
48,25010,750 22.3% 11.6% 265
3.2% 2,864 34.6%
2,037 7.8%
39,3907,950 20.2% 12.4% 179
4.7% 1,271 33.5%
1,954 7.6%
32,5307,580 23.3% 15.7% 360
6.9% 1,743 33.6%
1,508 9.6%
15,1901,970 13.0%
3.4%
95
2.6%
560 15.6%
1,079 8.5%
12,8502,430 18.9% 10.4%1
0.0%
268 11.2%
674 4.2%
26,4203,010 11.4%
7.2% 151
19.4%
130 16.7%
143 23.2%
6,760
1,910 28.3%
5.1%
0
0.0%
65 51.6%
11,649 9.0% 116,080
20,120 17.3%
8.4% 1,696
8.1% 5,069 24.2%
9,513 8.2% 118,480
18,510 15.6%
7.4% 1,007
5.8% 4,684 27.0%
2 0.5%
5,640
1,370 24.3% 23.8%
1
12.5%
0
0.0%
763 8.5%
21,4006,070 28.4% 19.8%
4
0.3%
63
4.1%
7,104 7.7%
95,22017,500 18.4% 10.7% 903
7.2% 2,225 17.7%
1,243 12.5%
15,5202,880 18.6%
6.1%
19
0.8%
479 20.5%
590 13.6%
11,7704,010 34.1% 20.5%
4
0.3%
274 19.6%
929 8.6%
25,0604,420 17.6%
9.1%
34
2.3%
334 22.7%
823 6.0%
15,5103,000 19.3% 13.4%
37
2.5%
214 14.2%
404 12.6%
7,850
2,950 37.6% 25.0%0
0.0%
83 14.9%
53 11.2%
4,960
1,280 25.8% 14.6%
0
0.0%
12
6.7%
2,558 8.1%
32,9906,350 19.2% 11.1% 309
7.1% 1,180 27.1%
6,206 11.2%
65,64015,000 22.9% 11.7% 298
2.8% 2,375 22.4%
0 0.0%
3,830
1,410 36.8% 36.8%00.0%
2 100.0%
1,669 8.5%
41,9009,140 21.8% 13.3%
10
0.3%
589 17.3%
2,091 8.7%
22,6104,100 18.1%
9.5%
49
1.1%
641 14.6%
2,285 9.4%
31,9906,140 19.2%
9.8% 194
3.7%
761 14.4%
1,266 8.0%
16,7803,840 22.9% 14.8%
61
3.1%
562 28.8%
5 3.1%
5,200
1,080 20.8% 17.7%
0
0.0%
0
0.0%
935 8.7%
11,9303,220 27.0% 18.3%
84
4.1%
314 15.5%
258 7.4%
13,7602,510 18.2% 10.9%
2
0.6%
21
6.1%
37 7.9%3,710
930 25.1% 17.2%
0
0.0%
1
0.6%
3,167 7.1%
43,0508,970 20.8% 13.7% 186
5.1% 1,228 33.7%

募集数

198

（付録-7-6 図表の元データ⑥ 続き 2）
都府県

市郡区

千葉 四街道市
県 袖ケ浦市
八街市
印西市
白井市
富里市
南房総市
匝瑳市
香取市
山武市
いすみ市
大網白里市
印旛郡酒々井町
印旛郡栄町
香取郡神崎町
香取郡多古町
香取郡東庄町
山武郡九十九里町
山武郡芝山町
山武郡横芝光町
長生郡一宮町
長生郡長生村
長生郡白子町
長生郡長南町
夷隅郡御宿町東京 千代田区
都 中央区
港区
新宿区
文京区
台東区
墨田区
江東区
品川区
目黒区
大田区
世田谷区
渋谷区
中野区
杉並区
豊島区
北区
荒川区
板橋区
練馬区
足立区
葛飾区
江戸川区
八王子市
立川市
武蔵野市
三鷹市
青梅市
府中市
昭島市
調布市
町田市
小金井市
小平市
日野市
東村山市
国分寺市
国立市

部屋数
5,627
2,993
1,934
2,997
3,073
3,346
176
538
415
11
1,461
1,268
333
5
80
8
30
26
4
234
8
121
15
9
19,09553,77586,584
134,773
80,32763,65074,197
114,761
119,825
87,319192,466
269,055
97,775
121,789
179,530
109,611
86,10351,723
166,001
172,149
133,389
90,032
153,144
93,67334,55744,306
46,133
13,78458,69918,052
61,89347,43531,25430,121
33,21323,09329,62916,994

1981
住調
募集 住調借家 住調借家 借家 SUUM 年以 1981年築 25㎡未 25㎡未率数
空き家数 空き O差 前築 以前比率 満件数 満比率
件数
家率
555 9.9%
7,780
1,680 21.6% 11.7%
24
1.3%
110
6.0%
274 9.2%
5,950
930 15.6%
6.5%
0
0.0%
15
3.0%
250 12.9%
5,470
1,030 18.8%
5.9%
0
0.0%
67 10.7%
74 2.5%4,660
1,240 26.6% 24.1%
3
1.5%
39 19.3%
233 7.6%
4,060
550 13.5%
6.0%
19
4.3%
73 16.6%
392 11.7%
6,380
1,570 24.6% 12.9%4
0.5%
176 20.2%
1,640
300 18.3%
0
0.0%
0
0.0%
14 8.0%1,950
540 27.7% 19.7%
0
0.0%
0
0.0%
52 9.7%5,710
1,830 32.0% 22.4%
6
16.2%
0
0.0%
30 7.2%2,590
450 17.4% 10.1%0
0.0%
35 12.8%
0 0.0%
2,290
490 21.4% 21.4%
3
3.0%
48 48.0%
166 11.4%
3,510
770 21.9% 10.6%
0
0.0%
0
0.0%
84 6.6%3,200
760 23.8% 17.1%
0
0.0%
67 22.0%
30 9.0%440
10 2.3% -6.7%
0
0.0%
28 30.4%
0 0.0%
00.0%
37 46.8%
6 7.5%
710
200 28.2% 20.7%
0
0.0%
0
0.0%
3 37.5%380
100 26.3% -11.2%
1
5.0%
13 65.0%
2 6.7%
750
180 24.0% 17.3%
0
0.0%
0
0.0%
1 3.8%
0
0.0%
0
0.0%
1 25.0%940
220 23.4% -1.6%
0
0.0%
0
0.0%
50 21.4%
0
0.0%
0
0.0%
0 0.0%
00.0%
29 58.0%
0 0.0%
0
0.0%
0
0.0%
2 13.3%00.0%
1 50.0%0 0.0%
00.0%
2 100.0%
1,457 7.6%
17,7702,890 16.3%
8.6%
74
5.5%
239 17.7%
4,664 8.7%
48,6006,040 12.4%
3.8% 2285.1%
857 19.1%
5,470 6.3%
67,980
11,580 17.0% 10.7% 665
7.5% 1,661 18.8%
8,759 6.5% 126,960
21,590 17.0% 10.5% 879
11.4% 2,690 34.9%
5,397 6.7%
67,0408,370 12.5%
5.8% 813
15.1% 1,865 34.7%
3,760 5.9%
51,0407,670 15.0%
9.1% 356
10.2%
585 16.7%
4,348 5.9%
72,050
10,320 14.3%
8.5% 926
14.4% 1,721 26.7%
6,240 5.4% 132,420
15,240 11.5%
6.1% 1,171
14.4% 2,355 28.9%
6,625 5.5% 117,390
18,900 16.1% 10.6% 975
11.4% 3,149 36.8%
5,489 6.3%
75,630
11,250 14.9%
8.6% 935
12.6% 2,700 36.4%
11,609 6.0% 220,180
45,750 20.8% 14.7% 1,724
10.5% 5,311 32.5%
20,783 7.7% 245,810
30,870 12.6%
4.8% 2,941
11.0% 9,648 36.1%
6,158 6.3%
74,81013,590 18.2% 11.9% 813
11.3% 2,214 30.8%
8,348 6.9% 127,530
23,920 18.8% 11.9% 1,484
12.6% 4,286 36.3%
13,458 7.5% 183,520
26,680 14.5%
7.0% 2,418
12.8% 7,410 39.1%
7,812 7.1% 109,380
25,450 23.3% 16.1% 1,089
16.1% 3,173 46.9%
6,691 7.8% 109,770
14,480 13.2%
5.4% 1,737
17.4% 3,271 32.8%
3,154 6.1%
46,6207,250 15.6%
9.5% 742
16.4% 1,133 25.0%
11,454 6.9% 162,550
26,920 16.6%
9.7% 2,008
13.2% 4,867 32.0%
12,630 7.3% 193,100
26,830 13.9%
6.6% 1,454
8.8% 4,946 29.9%
10,589 7.9% 176,870
24,980 14.1%
6.2% 1,730
10.2% 4,216 25.0%
6,509 7.2% 103,160
19,020 18.4% 11.2% 1,209
10.1% 3,439 28.8%
11,581 7.6% 178,740
25,710 14.4%
6.8% 1,335
8.0% 4,374 26.3%
9,431 10.1% 124,490
21,350 17.1%
7.1% 1,014
7.4% 5,824 42.2%
3,246 9.4%
46,1806,980 15.1%
5.7% 734
10.6% 2,338 33.6%
3,639 8.2%
44,6608,920 20.0% 11.8% 565
13.0% 1,847 42.4%
3,969 8.6%
49,9907,840 15.7%
7.1% 689
10.6% 2,075 31.9%
798 5.8%
18,7404,830 25.8% 20.0%
16
1.4%
146 12.3%
4,372 7.4%
63,28013,010 20.6% 13.1% 468
6.9% 1,902 28.0%
1,252 6.9%
25,8704,320 16.7%
9.8% 122
5.5%
522 23.5%
4,687 7.6%
66,94012,100 18.1% 10.5% 707
9.9% 2,440 34.2%
4,126 8.7%
92,28013,630 14.8%
6.1% 591
7.5% 2,852 36.2%
2,629 8.4%
35,4906,100 17.2%
8.8% 450
11.4% 1,416 36.0%
2,653 8.8%
44,3508,090 18.2%
9.4% 396
9.0% 1,573 35.8%
3,636 10.9%
45,7009,070 19.8%
8.9% 623
9.4% 2,682 40.3%
1,856 8.0%
30,5804,740 15.5%
7.5% 204
6.0% 1,145 34.0%
3,002 10.1%
35,7906,890 19.3%
9.1% 453
9.6% 2,061 43.6%
1,687 9.9%
22,5704,150 18.4%
8.5% 316
9.6% 1,435 43.6%

募集数

199

（付録-7-6 図表の元データ⑥ 続き 3）
都府県

市郡区

東京 福生市
都 狛江市
東大和市
清瀬市
東久留米市
武蔵村山市
多摩市
稲城市
羽村市
あきる野市
西東京市
西多摩郡瑞穂町
西多摩郡日の出町
西多摩郡奥多摩町
神奈 横浜市鶴見区
川県 横浜市神奈川区
横浜市西区
横浜市中区
横浜市南区
横浜市保土ケ谷区
横浜市磯子区
横浜市金沢区
横浜市港北区
横浜市戸塚区
横浜市港南区
横浜市旭区
横浜市緑区
横浜市瀬谷区
横浜市栄区
横浜市泉区
横浜市青葉区
横浜市都筑区
川崎市川崎区
川崎市幸区
川崎市中原区
川崎市高津区
川崎市多摩区
川崎市宮前区
川崎市麻生区
相模原市緑区
相模原市中央区
相模原市南区
横須賀市
平塚市
鎌倉市
藤沢市
小田原市
茅ヶ崎市
逗子市
三浦市
秦野市
厚木市
大和市
伊勢原市
海老名市
座間市
南足柄市
綾瀬市
三浦郡葉山町
高座郡寒川町
中郡大磯町
中郡二宮町
足柄上郡中井町

部屋数8,481
19,448
10,92010,16314,0105,083
27,308
14,534
5,960
3,765
36,0011,830
267
29
63,18958,13729,53538,20740,72932,442
26,364
27,84091,73842,33628,45922,133
27,664
12,286
13,867
14,926
56,10730,30651,08132,80969,61961,99765,22950,39230,56821,366
46,15047,84839,31027,664
17,14162,45018,68624,101
4,718
2,095
15,542
34,18842,384
11,324
15,99919,675
1,930
6,162
1,548
2,919
1,186
969
236

1981
住調
募集 住調借家 住調借家 借家 SUUM 年以 1981年築 25㎡未 25㎡未
募集数
率数
空き家数 空き O差 前築 以前比率 満件数 満比率
件数
家率
459 5.4%
15,9303,000 18.8% 13.4%
70
7.4%
214 22.7%
1,534 7.9%
23,4004,370 18.7% 10.8% 200
10.6%
751 39.9%806 7.4%
16,9003,690 21.8% 14.5%76
5.6%
333 24.7%
783 7.7%
19,1402,670 13.9%
6.2% 150
9.1%
435 26.5%
1,056 7.5%
22,6703,570 15.7%
8.2% 176
11.6%
391 25.8%
556 10.9%
12,4802,370 19.0%
8.1%
49
4.1%
192 16.1%
2,153 7.9%
36,3205,590 15.4%
7.5% 407
11.3% 1,561 43.3%
905 6.2%
17,1602,630 15.3%
9.1%
40
2.1%
494 26.2%
324 5.4%
12,4202,540 20.5% 15.0%
29
8.1%
55 15.4%
346 9.2%
8,860
2,030 22.9% 13.7%
8
0.8%
87
8.2%
2,523 7.0%
45,2406,960 15.4%
8.4% 294
9.5% 1,028 33.2%
132 7.2%
4,630
840 18.1% 10.9%0
0.0%
51 18.6%
24 9.0%710
180 25.4% 16.4%
0
0.0%
0
0.0%
0 0.0%
0
0.0%
0
0.0%
3,049 4.8%
57,9109,890 17.1% 12.3% 438
9.2% 1,662 35.0%
3,621 6.2%
62,11011,490 18.5% 12.3% 349
6.7% 2,403 46.0%
1,611 5.5%
28,0705,220 18.6% 13.1% 120
5.3%
904 39.9%
1,577 4.1%
37,3905,280 14.1% 10.0% 154
5.2%
919 31.0%
1,808 4.4%
44,6908,010 17.9% 13.5% 237
8.8% 1,129 42.1%
1,801 5.6%
41,8506,440 15.4%
9.8% 240
8.5% 1,348 47.7%
1,186 4.5%
30,5306,080 19.9% 15.4% 254
13.6%
671 35.8%
1,428 5.1%
28,3205,700 20.1% 15.0% 254
10.3% 1,101 44.5%
6,386 7.0%
85,20013,060 15.3%
8.4% 861
8.3% 3,423 33.2%
1,912 4.5%
39,8104,730 11.9%
7.4% 187
5.5%
908 26.7%
1,354 4.8%
33,1904,990 15.0% 10.3% 202
11.0%
511 27.9%
1,257 5.7%
38,7206,150 15.9% 10.2% 140
6.7%
642 30.9%
1,478 5.3%
33,6604,600 13.7%
8.3% 147
5.5%
499 18.5%
788 6.4%
23,9103,900 16.3%
9.9%
62
4.2%
184 12.4%
812 5.9%
17,4502,240 12.8%
7.0% 124
10.4%
251 21.0%
965 6.5%
20,2802,480 12.2%
5.8%
43
2.6%
142
8.5%
3,739 6.7%
51,4007,830 15.2%
8.6% 751
12.6%
818 13.7%
1,730 5.7%
36,3504,250 11.7%
6.0%
39
1.0%
310
8.3%
3,105 6.1%
59,4009,960 16.8% 10.7% 225
5.3% 1,785 42.3%
1,880 5.7%
38,3804,900 12.8%
7.0% 172
4.9%
928 26.5%
5,155 7.4%
73,3209,330 12.7%
5.3% 508
6.4% 2,940 37.2%
3,858 6.2%
67,56010,670 15.8%
9.6% 306
4.9% 1,903 30.3%
5,405 8.3%
70,55012,220 17.3%
9.0% 512
6.5% 2,631 33.2%
3,069 6.1%
44,2107,260 16.4% 10.3% 377
7.0%
970 18.0%
2,125 7.0%
33,6405,500 16.3%
9.4% 169
4.5% 1,050 27.7%
1,850 8.7%
26,4604,060 15.3%
6.7%
50
1.9%
708 26.8%
3,870 8.4%
51,1709,210 18.0%
9.6%
99
1.9% 1,598 30.8%
4,208 8.8%
57,78010,340 17.9%
9.1% 325
5.5% 2,718 46.3%
2,486 6.3%
55,29012,060 21.8% 15.5% 461
13.6% 1,111 32.7%
2,662 9.6%
43,7708,350 19.1%
9.5% 163
4.6% 1,384 39.2%
1,129 6.6%
23,0703,370 14.6%
8.0% 148
9.7%
410 26.8%
5,054 8.1%
82,18015,940 19.4% 11.3% 425
5.9% 1,704 23.5%
2,059 11.0%
36,2908,910 24.6% 13.5% 162
4.3%
799 21.4%
1,898 7.9%
35,2205,860 16.6%
8.8% 104
4.0%
578 22.2%
212 4.5%
5,610
930 16.6% 12.1%
33
8.2%
72 17.9%
126 6.0%
4,890
1,340 27.4% 21.4%
10
5.5%
78 42.9%
1,415 9.1%
29,7208,320 28.0% 18.9%
84
5.3%
564 35.8%
2,659 7.8%
45,84010,790 23.5% 15.8%
98
2.4% 1,414 34.5%
2,761 6.5%
49,6808,940 18.0% 11.5% 238
5.3%
996 22.2%
1,075 9.5%
20,5305,080 24.7% 15.3%
18
1.2%
378 26.0%
1,004 6.3%
21,6203,360 15.5%
9.3%
26
1.4%
465 25.4%
1,167 5.9%
22,8804,190 18.3% 12.4%
88
4.2%
648 30.7%
256 13.3%
4,840
960 19.8%
6.6%
4
1.1%
58 15.3%
485 7.9%
10,5901,740 16.4%
8.6%
16
2.6%
123 20.0%
58 3.7%2,060
380 18.4% 14.7%
12
16.0%
1
1.3%
276 9.5%
6,910
1,030 14.9%
5.5%
8
1.5%
23
4.3%
103 8.7%
2,530
530 20.9% 12.3%
6
4.5%
18 13.4%
117 12.1%
4,210
1,060 25.2% 13.1%
4
1.8%
44 20.0%
24 10.2%
0
0.0%
0
0.0%

200

（付録-7-6 図表の元データ⑥ 続き 4）
都府県

市郡区

神奈 足柄上郡大井町
川県 足柄上郡松田町
足柄上郡山北町
足柄上郡開成町
足柄下郡箱根町
足柄下郡真鶴町
足柄下郡湯河原町
愛甲郡愛川町

部屋数
992
551
37
1,216
464
197
947
1,195

1981
住調
募集 住調借家 住調借家 借家 SUUM 年以 1981年築 25㎡未 25㎡未率数
空き家数 空き O差 前築 以前比率 満件数 満比率
件数
家率
127 12.8%
1,940
490 25.3% 12.5%5
2.8%
40 22.6%
105 19.1%0
0.0%
65 50.8%
5 13.5%00.0%
2 33.3%111 9.1%
1,830
200 10.9%
1.8%
0
0.0%
21 10.1%
11 2.4%
11
17.5%
5
7.9%
10 5.1%
1
9.1%
1
9.1%
79 8.3%4,700
1,910 40.6% 32.3%
12
15.2%
11 13.9%
129 10.8%
4,830
1,250 25.9% 15.1%
3
1.6%
79 42.5%

募集数201

付録-7-7 図表の元データ⑦
図 7-1 首都圏の居住安定住宅の地域区分の詳細データ
図 7-2 関西圏の居住安定住宅の地域区分の詳細データ
図 7-3 愛知県・岐阜県の居住安定住宅の地域区分の詳細データ
図 7-4 福岡県の居住安定住宅の地域区分の詳細データ
都府県

市郡区

埼玉県

さいたま市 西区
さいたま市 北区
さいたま市 大宮区
さいたま市 見沼区
さいたま市 中央区
さいたま市 桜区
さいたま市 浦和区
さいたま市 南区
さいたま市 緑区
さいたま市 岩槻区
川越市
熊谷市
川口市
行田市
秩父市
所沢市
飯能市
加須市
本庄市
東松山市
春日部市
狭山市
羽生市
鴻巣市
深谷市
上尾市
草加市
越谷市
蕨市
戸田市
入間市
朝霞市
志木市
和光市
新座市
桶川市
久喜市
北本市
八潮市
富士見市
三郷市
蓮田市
坂戸市
幸手市
鶴ヶ島市
日高市
吉川市
ふじみ野市
白岡市
北足立郡 伊奈町
入間郡 三芳町
入間郡 毛呂山町
入間郡 越生町
比企郡 滑川町
比企郡 嵐山町
比企郡 小川町
比企郡 川島町
比企郡 吉見町
秩父郡 横瀬町

坪家賃
平均 標準偏 地域区分
(AV) 差(SD)5,545 1,703 促進地域
5,929 1,622 促進地域
7,134 2,353 準促進地域
5,250 1,511 促進地域
6,727 1,833 準促進地域
6,194 1,741 促進地域
7,338 1,912 準促進地域
6,636 1,705 準促進地域
5,216 1,322 促進地域
4,965 1,050 促進地域
5,811 1,650 促進地域
4,911 1,526 促進地域
6,691 1,874 準促進地域
4,591 1,501 促進地域
3,886
455 促進地域
6,070 1,617 促進地域
5,044 1,097 促進地域
4,192 1,187 促進地域
3,739
840 促進地域
5,227 1,420 促進地域
5,047 1,543 促進地域
5,310 1,413 促進地域
3,848
882 促進地域
4,753 1,511 促進地域
4,258 1,294 促進地域
5,100 1,606 促進地域
6,117 1,624 促進地域
5,738 1,515 促進地域
7,122 1,690 準促進地域
7,316 1,859 準促進地域
5,072 1,265 促進地域
6,775 1,640 準促進地域
6,156 1,755 促進地域
7,371 1,787 準促進地域
6,275 1,704 促進地域
4,643 1,262 促進地域
4,597 1,425 促進地域
4,340 1,139 促進地域
5,909 1,428 促進地域
6,489 1,566 準促進地域
5,257 1,358 促進地域
4,415 1,295 促進地域
4,993 1,240 促進地域
4,099 1,439 促進地域
4,920 1,193 促進地域
4,576 1,643 促進地域
5,262 1,374 促進地域
5,897 1,490 促進地域
4,680
992 促進地域
4,724 1,335 促進地域
5,697 1,446 促進地域
4,677
900 促進地域
4,264
573 促進地域
5,437 1,489 促進地域
4,899 1,407 促進地域
5,547 1,408 促進地域
3,980
798 促進地域
4,232 1,369 促進地域
3,155
57 促進地域

202

都府県

市郡区

埼玉県

秩父郡 皆野町
児玉郡 美里町
児玉郡 神川町
児玉郡 上里町
大里郡 寄居町
南埼玉郡 宮代町
北葛飾郡 杉戸町
北葛飾郡 松伏町
千葉市 中央区
千葉市 花見川区
千葉市 稲毛区
千葉市 若葉区
千葉市 緑区
千葉市 美浜区
銚子市
市川市
船橋市
館山市
木更津市
松戸市
野田市
茂原市
成田市
佐倉市
東金市
旭市
習志野市
柏市
勝浦市
市原市
流山市
八千代市
我孫子市
鴨川市
鎌ケ谷市
君津市
富津市
浦安市
四街道市
袖ケ浦市
八街市
印西市
白井市
富里市
南房総市
匝瑳市
香取市
山武市
いすみ市
大網白里市
印旛郡 酒々井町
印旛郡 栄町
香取郡 神崎町
香取郡 多古町
香取郡 東庄町
山武郡 九十九里町
山武郡 芝山町
山武郡 横芝光町
長生郡 一宮町

千葉県

坪家賃
平均 標準偏 地域区分
(AV) 差(SD)3,782
0 促進地域
3,423
843 促進地域
3,735
832 促進地域
3,660
647 促進地域
4,153 1,502 促進地域
4,619 1,816 促進地域
4,339 1,308 促進地域
4,298
994 促進地域
6,659 1,771 準促進地域
6,012 1,953 促進地域
5,897 1,809 促進地域
4,924 1,306 促進地域
4,625 1,036 促進地域
6,482 1,927 準促進地域
5,965
824 促進地域
6,965 1,878 準促進地域
6,596 1,969 準促進地域
4,038
311 促進地域
4,391
905 促進地域
5,701 1,569 促進地域
4,389 1,160 促進地域
4,420 1,381 促進地域
5,292 1,470 促進地域
4,750 1,187 促進地域
4,012 1,113 促進地域
4,185 1,219 促進地域
6,319 1,595 準促進地域
5,609 1,625 促進地域
4,856
146 促進地域
4,804 1,305 促進地域
5,682 1,477 促進地域
5,075 1,410 促進地域
5,350 1,649 促進地域
5,753
770 促進地域
5,181 1,327 促進地域
4,624 1,111 促進地域
3,838
706 促進地域
8,001 1,927 準促進地域
4,389
984 促進地域
4,206
721 促進地域
4,081 1,178 促進地域
4,306 1,303 促進地域
4,878 1,364 促進地域
4,637 1,364 促進地域
4,083
0 促進地域
4,383
957 促進地域
4,392 1,141 促進地域
4,965 1,313 促進地域
3,006
159 促進地域
4,385 1,146 促進地域
5,118 1,202 促進地域
5,443 1,499 促進地域
3,860
71 促進地域
4,569
869 促進地域
3,371
0 促進地域
3,210
379 促進地域
5,317
0 促進地域
3,469
670 促進地域
6,238 1,175 促進地域

（付録-7-7 図表の元データ⑦ 続き 1）
坪家賃
平均 標準偏 地域区分
(AV) 差(SD)3,199
342 促進地域
千葉県 長生郡 長生村
長生郡 長柄町
3,937
276 促進地域
長生郡 長南町
3,593
0 促進地域
14,869 3,387 限定地域
東京都 千代田区
中央区
13,073 2,026 限定地域
港区
15,178 3,100 限定地域
新宿区
12,392 2,530 限定地域
文京区
11,529 2,004 限定地域
台東区
11,247 2,243 限定地域
墨田区
10,438 2,204 準限定地域
江東区
10,365 2,371 準限定地域
品川区
11,864 2,269 限定地域
目黒区
12,194 2,309 限定地域
大田区
10,234 2,067 準限定地域
世田谷区
10,428 2,121 準限定地域
渋谷区
13,542 2,943 限定地域
中野区
10,551 2,044 準限定地域
杉並区
10,287 2,171 準限定地域
豊島区
10,960 2,140 限定地域
北区
9,813 2,029 準限定地域
荒川区
9,545 1,891 準限定地域
板橋区
8,830 2,000 準促進地域
練馬区
8,511 2,003 準促進地域
足立区
7,518 1,971 準促進地域
葛飾区
7,734 1,938 準促進地域
江戸川区7,889 1,877 準促進地域
八王子市6,415 1,622 準促進地域
立川市
7,270 1,918 準促進地域
武蔵野市
9,908 2,092 準限定地域
三鷹市
8,626 1,797 準促進地域
青梅市
5,141 1,469 促進地域
府中市
7,648 1,620 準促進地域
昭島市6,292 1,415 準促進地域
調布市
8,264 1,700 準促進地域
町田市6,388 1,731 準促進地域
小金井市
7,971 1,660 準促進地域
小平市6,940 1,506 準促進地域
日野市6,563 1,448 準促進地域
東村山市
6,437 1,722 準促進地域
国分寺市7,964 1,763 準促進地域
国立市
7,733 1,574 準促進地域
福生市
5,886 1,375 促進地域
狛江市
8,153 1,597 準促進地域
東大和市5,920 1,602 促進地域
清瀬市
6,400 1,820 準促進地域
東久留米市
6,615 1,803 準促進地域
武蔵村山市5,335 1,275 促進地域
多摩市6,834 1,585 準促進地域
稲城市6,659 1,456 準促進地域
羽村市
5,423 1,295 促進地域
あきる野市4,650 1,071 促進地域
西東京市
7,531 1,765 準促進地域
西多摩郡 瑞穂町
5,222 1,362 促進地域
西多摩郡 日の出町 4,943
533 促進地域
8,476 2,152 準促進地域
神奈川県 横浜市 鶴見区
横浜市 神奈川区
8,944 2,229 準促進地域
横浜市 西区
9,890 2,026 準限定地域
横浜市 中区
9,855 2,387 準限定地域
横浜市 南区
8,175 2,082 準促進地域
横浜市 保土ケ谷区 7,669 2,087 準促進地域
横浜市 磯子区
7,504 2,027 準促進地域
横浜市 金沢区
7,329 1,900 準促進地域
横浜市 港北区
8,486 1,919 準促進地域
横浜市 戸塚区
6,752 1,957 準促進地域
横浜市 港南区
6,970 1,965 準促進地域
都府県

市郡区

都府県

市郡区

神奈川県 横浜市 旭区
横浜市 緑区
横浜市 瀬谷区
横浜市 栄区
横浜市 泉区
横浜市 青葉区
横浜市 都筑区
川崎市 川崎区
川崎市 幸区
川崎市 中原区
川崎市 高津区
川崎市 多摩区
川崎市 宮前区
川崎市 麻生区
相模原市 緑区
相模原市 中央区
相模原市 南区
横須賀市
平塚市
鎌倉市
藤沢市
小田原市
茅ヶ崎市
逗子市
三浦市
秦野市
厚木市
大和市
伊勢原市
海老名市
座間市
南足柄市
綾瀬市
三浦郡 葉山町
高座郡 寒川町
中郡 大磯町
中郡 二宮町
足柄上郡 中井町
足柄上郡 大井町
足柄上郡 松田町
足柄上郡 山北町
足柄上郡 開成町
足柄下郡 箱根町
足柄下郡 真鶴町
足柄下郡 湯河原町
愛甲郡 愛川町
愛甲郡 清川村
岐阜県 岐阜市
大垣市
高山市
多治見市
関市
中津川市
美濃市
瑞浪市
羽島市
恵那市
美濃加茂市
土岐市
各務原市
可児市
山県市
瑞穂市
飛騨市
本巣市

203

坪家賃
平均 標準偏 地域区分
(AV) 差(SD)6,515 1,805 準促進地域
6,748 1,848 準促進地域
5,537 1,368 促進地域
6,394 1,863 準促進地域
5,779 1,357 促進地域
6,695 1,724 準促進地域
7,106 1,717 準促進地域
9,709 2,516 準限定地域
8,977 2,337 準促進地域
9,253 2,002 準限定地域
8,484 2,047 準促進地域
7,523 1,738 準促進地域
7,128 1,682 準促進地域
6,843 1,612 準促進地域
5,842 1,658 促進地域
6,052 1,698 促進地域
6,462 1,718 準促進地域
6,166 1,899 促進地域
5,858 1,659 促進地域
7,315 2,119 準促進地域
6,514 1,790 準促進地域
5,106 1,525 促進地域
6,050 1,691 促進地域
6,949 1,599 準促進地域
5,668 1,632 促進地域
5,042 1,618 促進地域
5,803 1,789 促進地域
6,152 1,518 促進地域
5,098 1,521 促進地域
6,499 1,707 準促進地域
5,567 1,385 促進地域
4,380 1,220 促進地域
5,247 1,504 促進地域
5,644
949 促進地域
4,435
942 促進地域
4,923 1,464 促進地域
5,111 1,549 促進地域
3,552
518 促進地域
4,435 1,254 促進地域
5,537 1,540 促進地域
4,641
958 促進地域
4,705 1,064 促進地域
4,628
943 促進地域
4,580 1,533 促進地域
5,170 1,627 促進地域
5,648 1,983 促進地域
3,928
100 促進地域
4,134 1,094 促進地域
3,765
861 促進地域
4,618 1,051 準促進地域
4,109
843 促進地域
3,893 1,118 促進地域
3,960
925 促進地域
4,060
763 促進地域
3,814
761 促進地域
4,057 1,033 促進地域
3,852
756 促進地域
3,644
764 促進地域
3,932
705 促進地域
4,100
903 促進地域
3,615
631 促進地域
3,330
294 促進地域
3,880
998 促進地域
4,172
0 促進地域
3,617
760 促進地域

（付録-7-7 図表の元データ⑦ 続き 2）
都府県

市郡区

岐阜県

郡上市
下呂市
海津市
羽島郡 岐南町
羽島郡 笠松町
養老郡 養老町
不破郡 垂井町
不破郡 関ケ原町
安八郡 神戸町
安八郡 輪之内町
安八郡 安八町
揖斐郡 揖斐川町
揖斐郡 大野町
揖斐郡 池田町
本巣郡 北方町
加茂郡 坂祝町
加茂郡 富加町
加茂郡 川辺町
加茂郡 七宗町
加茂郡 八百津町
加茂郡 白川町
可児郡 御嵩町
名古屋市 千種区
名古屋市 東区
名古屋市 北区
名古屋市 西区
名古屋市 中村区
名古屋市 中区
名古屋市 昭和区
名古屋市 瑞穂区
名古屋市 熱田区
名古屋市 中川区
名古屋市 港区
名古屋市 南区
名古屋市 守山区
名古屋市 緑区
名古屋市 名東区
名古屋市 天白区
豊橋市
岡崎市
一宮市
瀬戸市
半田市
春日井市
豊川市
津島市
碧南市
刈谷市
豊田市
安城市
西尾市
蒲郡市
犬山市
常滑市
江南市
小牧市
稲沢市
新城市
東海市
大府市
知多市
知立市
尾張旭市
高浜市
岩倉市

愛知県

坪家賃
平均 標準偏 地域区分
(AV) 差(SD)4,227
529 促進地域
3,864
0 促進地域
3,614
651 促進地域
3,901
776 促進地域
3,795
719 促進地域
3,428
388 促進地域
3,440
570 促進地域
3,624
419 促進地域
3,407
647 促進地域
3,060
538 促進地域
3,321
536 促進地域
2,915
586 促進地域
3,241
439 促進地域
3,282
760 促進地域
3,558
700 促進地域
3,386
606 促進地域
3,681
584 促進地域
3,300
506 促進地域
3,421
0 促進地域
2,923
234 促進地域
3,438
303 促進地域
3,508
610 促進地域
6,657 1,713 準限定地域
7,187 1,630 限定地域
5,887 1,806 準促進地域
6,038 1,674 準限定地域
6,831 1,705 準限定地域
7,629 1,516 限定地域
6,292 1,436 促進地域
6,185 1,413 準促進地域
6,377 1,565 準促進地域
5,192 1,652 準促進地域
4,808 1,621 準促進地域
5,674 1,558 準促進地域
4,690 1,313 準促進地域
4,562 1,084 準促進地域
5,116 1,491 準促進地域
4,785 1,297 準促進地域
4,507 1,359 準促進地域
4,311 1,092 準促進地域
4,488 1,301 準促進地域
4,230
846 促進地域
4,181 1,042 促進地域
4,388 1,129 準促進地域
4,185 1,171 促進地域
3,866 1,001 促進地域
4,162
762 促進地域
4,564 1,173 準促進地域
4,634 1,283 準促進地域
4,358 1,093 準促進地域
4,047
979 促進地域
4,076 1,181 促進地域
4,263 1,076 促進地域
4,208 1,040 促進地域
3,925
977 促進地域
4,374 1,160 準促進地域
4,546 1,279 準促進地域
3,693
963 促進地域
4,433 1,039 準促進地域
4,766
971 準促進地域
3,890 1,039 促進地域
4,395 1,043 準促進地域
4,244
974 促進地域
4,245
704 促進地域
4,221 1,025 促進地域

204

都府県

市郡区

愛知県

豊明市
日進市
田原市
愛西市
清須市
北名古屋市
弥富市
みよし市
あま市
長久手市
愛知郡 東郷町
西春日井郡 豊山町
丹羽郡 大口町
丹羽郡 扶桑町
海部郡 大治町
海部郡 蟹江町
海部郡 飛島村
知多郡 阿久比町
知多郡 東浦町
知多郡 南知多町
知多郡 美浜町
知多郡 武豊町
額田郡 幸田町
京都市 北区
京都市 上京区
京都市 左京区
京都市 中京区
京都市 東山区
京都市 下京区
京都市 南区
京都市 右京区
京都市 伏見区
京都市 山科区
京都市 西京区
福知山市
舞鶴市
綾部市
宇治市
宮津市
亀岡市
城陽市
向日市
長岡京市
八幡市
京田辺市
京丹後市
南丹市
木津川市
乙訓郡 大山崎町
久世郡 久御山町
綴喜郡 井手町
綴喜郡 宇治田原町
相楽郡 精華町
船井郡 京丹波町
与謝郡 与謝野町
大阪市 都島区
大阪市 福島区
大阪市 此花区
大阪市 西区
大阪市 港区
大阪市 大正区
大阪市 天王寺区
大阪市 浪速区
大阪市 西淀川区
大阪市 東淀川区

京都府

大阪府

坪家賃
平均 標準偏 地域区分
(AV) 差(SD)4,530 1,212 準促進地域
4,675 1,058 準促進地域
4,346 1,043 準促進地域
3,841
784 促進地域
4,485 1,189 準促進地域
4,393
980 準促進地域
4,018
890 促進地域
4,651 1,237 準促進地域
4,101 1,148 促進地域
5,000 1,220 準促進地域
4,256 1,031 促進地域
4,407 1,030 準促進地域
4,021
744 促進地域
3,972
874 促進地域
3,836
958 促進地域
4,423 1,114 準促進地域
4,207
186 促進地域
4,089
834 促進地域
4,388
921 準促進地域
4,482 1,373 準促進地域
3,716
964 促進地域
3,910 1,013 促進地域
3,814
803 促進地域
6,897 1,497 準促進地域
7,612 1,383 準限定地域
7,043 1,566 準促進地域
8,059 1,457 準限定地域
7,506 1,520 準限定地域
8,106 1,519 準限定地域
6,597 1,696 準促進地域
6,455 1,343 準促進地域
5,907 1,406 準促進地域
5,943 1,213 準促進地域
5,777 1,346 準促進地域
4,574 1,093 促進地域
5,813 1,545 準促進地域
4,801 1,284 促進地域
5,739 1,428 準促進地域
5,908 1,471 準促進地域
5,004 1,315 促進地域
5,263 1,089 促進地域
5,363 1,134 準促進地域
6,059 1,385 準促進地域
4,750 1,678 促進地域
5,918 1,627 準促進地域
6,404 1,153 準促進地域
4,373
957 促進地域
4,183 1,245 促進地域
5,293 1,188 促進地域
4,234
881 促進地域
3,356
333 促進地域
3,632
296 準促進地域
4,874 1,373 準促進地域
4,524
0 促進地域
5,346 1,226 準促進地域
7,952 1,853 準限定地域
8,588 1,611 限定地域
6,506 1,671 準促進地域
8,882 1,772 限定地域
6,675 1,479 準促進地域
6,061 1,507 準促進地域
7,719 1,538 準限定地域
8,197 1,601 準限定地域
6,604 1,490 準促進地域
6,796 1,838 準促進地域

（付録-7-7 図表の元データ⑦ 続き 3）
都府県

市郡区

大阪府

大阪市 東成区
大阪市 生野区
大阪市 旭区
大阪市 城東区
大阪市 阿倍野区
大阪市 住吉区
大阪市 東住吉区
大阪市 西成区
大阪市 淀川区
大阪市 鶴見区
大阪市 住之江区
大阪市 平野区
大阪市 北区
大阪市 中央区
堺市 堺区
堺市 中区
堺市 東区
堺市 西区
堺市 南区
堺市 北区
堺市 美原区
岸和田市
豊中市
池田市
吹田市
泉大津市
高槻市
貝塚市
守口市
枚方市
茨木市
八尾市
泉佐野市
富田林市
寝屋川市
河内長野市
松原市
大東市
和泉市
箕面市
柏原市
羽曳野市
門真市
摂津市
高石市
藤井寺市
東大阪市
泉南市
四條畷市
交野市
大阪狭山市
阪南市
三島郡 島本町
豊能郡 能勢町
泉北郡 忠岡町
泉南郡 熊取町
泉南郡 田尻町
泉南郡 岬町
南河内郡 太子町
南河内郡 河南町
神戸市 東灘区
神戸市 灘区
神戸市 兵庫区
神戸市 長田区
神戸市 須磨区

兵庫県

坪家賃
平均 標準偏 地域区分
(AV) 差(SD)7,063 1,686 準促進地域
6,555 1,660 準促進地域
6,382 1,413 準促進地域
6,626 1,443 準促進地域
7,009 1,546 準促進地域
6,234 1,455 準促進地域
5,900 1,211 準促進地域
6,576 1,580 準促進地域
7,592 1,754 準限定地域
6,134 1,515 準促進地域
5,832 1,553 準促進地域
5,289 1,437 促進地域
8,828 1,688 限定地域
9,001 1,466 限定地域
6,339 1,472 準促進地域
4,835 1,259 促進地域
5,325 1,515 準促進地域
5,473 1,549 準促進地域
4,432 1,145 促進地域
5,898 1,320 準促進地域
5,227 1,845 促進地域
4,896 1,410 促進地域
5,908 1,584 準促進地域
5,875 1,624 準促進地域
6,946 1,987 準促進地域
5,043 1,219 促進地域
6,206 1,763 準促進地域
4,801 1,417 促進地域
5,944 1,444 準促進地域
5,403 1,448 準促進地域
5,847 1,574 準促進地域
4,828 1,221 促進地域
4,968 1,362 準促進地域
4,686 1,505 準促進地域
5,208 1,530 促進地域
4,357 1,418 促進地域
5,082 1,343 促進地域
5,214 1,321 促進地域
4,796 1,267 促進地域
5,619 1,513 準促進地域
4,336 1,036 促進地域
4,776 1,297 促進地域
5,577 1,469 準促進地域
6,122 1,705 準促進地域
4,645 1,357 促進地域
4,909 1,412 促進地域
5,733 1,459 準促進地域
3,714
983 促進地域
4,834 1,236 促進地域
4,977 1,273 促進地域
5,117 1,458 促進地域
4,161 1,068 促進地域
4,969 1,242 促進地域
3,137
427 促進地域
4,383 1,178 促進地域
5,095 1,587 促進地域
4,858 1,060 促進地域
3,884
0 促進地域
3,976
566 促進地域
5,484
861 準促進地域
6,963 1,599 準促進地域
7,168 1,651 準促進地域
7,052 1,651 準促進地域
6,457 1,696 準促進地域
5,804 1,685 準促進地域

205

都府県

市郡区

兵庫県

神戸市 垂水区
神戸市 北区
神戸市 中央区
神戸市 西区
姫路市
尼崎市
明石市
西宮市
洲本市
芦屋市
伊丹市
相生市
豊岡市
加古川市
赤穂市
西脇市
宝塚市
三木市
高砂市
川西市
小野市
三田市
加西市
篠山市
養父市
丹波市
南あわじ市
朝来市
淡路市
宍粟市
加東市
たつの市
川辺郡 猪名川町
多可郡 多可町
加古郡 稲美町
加古郡 播磨町
神崎郡 市川町
神崎郡 福崎町
神崎郡 神河町
揖保郡 太子町
赤穂郡 上郡町
佐用郡 佐用町
美方郡 香美町
美方郡 新温泉町
奈良市
大和高田市
大和郡山市
天理市
橿原市
桜井市
五條市
御所市
生駒市
香芝市
葛城市
宇陀市
生駒郡 平群町
生駒郡 三郷町
生駒郡 斑鳩町
生駒郡 安堵町
磯城郡 川西町
磯城郡 三宅町
磯城郡 田原本町
高市郡 高取町
高市郡 明日香村

奈良県

坪家賃
平均 標準偏 地域区分
(AV) 差(SD)5,036 1,574 促進地域
4,543 1,463 促進地域
8,134 1,778 準限定地域
4,504 1,177 促進地域
4,809 1,440 促進地域
6,238 1,639 準促進地域
4,732 1,244 促進地域
6,567 1,716 準促進地域
4,593 1,221 促進地域
6,492 1,862 準促進地域
5,205 1,510 促進地域
4,536 1,827 促進地域
4,046 1,008 促進地域
4,495 1,267 促進地域
5,327 1,567 準促進地域
4,075 1,051 促進地域
5,309 1,560 促進地域
4,949 1,174 促進地域
4,607 1,466 促進地域
5,685 1,877 準促進地域
4,345 1,009 促進地域
5,304 2,153 促進地域
4,557 1,545 促進地域
4,237
776 促進地域
3,500
507 促進地域
3,925
795 促進地域
3,849
315 促進地域
4,185 1,152 促進地域
3,723
214 促進地域
3,888 1,134 促進地域
4,196 1,177 促進地域
4,291 1,456 促進地域
3,940 1,728 促進地域
3,505
279 促進地域
4,408 1,426 促進地域
4,502 1,380 促進地域
4,748 1,224 促進地域
5,407 1,507 準促進地域
5,556
920 準促進地域
4,268 1,294 促進地域
3,354
259 促進地域
4,048
592 促進地域
4,591
115 促進地域
3,955
245 促進地域
4,960 1,483 促進地域
4,239 1,295 促進地域
4,508 1,271 促進地域
4,374 1,117 促進地域
4,351 1,078 促進地域
3,908 1,121 促進地域
3,784 1,486 促進地域
3,351
584 促進地域
4,665 1,252 促進地域
4,127 1,555 促進地域
3,763 1,086 促進地域
3,713
443 促進地域
3,589
418 促進地域
3,988 1,196 促進地域
4,352 1,160 促進地域
3,515
700 促進地域
3,352
532 促進地域
3,075
549 促進地域
3,710 1,054 促進地域
3,587
405 促進地域
3,909
740 促進地域

（付録-7-7 図表の元データ⑦ 続き 4）
都府県

市郡区

奈良県

北葛城郡 上牧町
北葛城郡 王寺町
北葛城郡 広陵町
北葛城郡 河合町
吉野郡 大淀町
北九州市 門司区
北九州市 若松区
北九州市 戸畑区
北九州市 小倉北区
北九州市 小倉南区
北九州市 八幡東区
北九州市 八幡西区
福岡市 東区
福岡市 博多区
福岡市 中央区
福岡市 南区
福岡市 西区
福岡市 城南区
福岡市 早良区
大牟田市
久留米市
直方市
飯塚市
田川市
柳川市
八女市
筑後市
大川市
行橋市
豊前市
中間市
小郡市
筑紫野市
春日市
大野城市
宗像市
太宰府市
古賀市
福津市
うきは市
宮若市
嘉麻市
朝倉市
みやま市
糸島市
筑紫郡 那珂川町
糟屋郡 宇美町
糟屋郡 篠栗町
糟屋郡 志免町
糟屋郡 須惠町
糟屋郡 新宮町
糟屋郡 久山町
糟屋郡 粕屋町
遠賀郡 芦屋町
遠賀郡 水巻町
遠賀郡 岡垣町
遠賀郡 遠賀町
鞍手郡 小竹町
鞍手郡 鞍手町
嘉穂郡 桂川町
朝倉郡 筑前町
三井郡 大刀洗町
三潴郡 大木町
八女郡 広川町
田川郡 香春町

福岡県

坪家賃
平均 標準偏 地域区分
(AV) 差(SD)3,397
708 促進地域
4,732 1,831 促進地域
3,468
661 促進地域
4,366 1,393 促進地域
3,646 1,043 促進地域
4,379 1,241 準促進地域
4,027 1,005 促進地域
4,849 1,269 準促進地域
4,999 1,234 準促進地域
4,150 1,066 準促進地域
4,520 1,307 準促進地域
4,212 1,083 準促進地域
4,859 1,216 準促進地域
6,118 1,529 準限定地域
6,593 1,374 限定地域
5,165 1,473 準促進地域
4,937 1,220 準促進地域
4,764 1,263 準促進地域
4,988 1,448 準促進地域
4,914 1,573 準促進地域
4,391 1,230 準促進地域
3,605
622 促進地域
3,694
900 促進地域
4,304 1,342 準促進地域
5,062 1,188 準促進地域
3,894
979 促進地域
3,872 1,032 促進地域
4,773 1,625 準促進地域
3,641
835 準促進地域
3,502
406 促進地域
3,881 1,105 促進地域
3,917 1,115 促進地域
4,060
996 促進地域
4,166 1,188 準促進地域
4,183 1,054 準促進地域
3,758
856 促進地域
3,930
985 促進地域
3,900
952 促進地域
3,502
498 促進地域
3,318
289 促進地域
3,523
402 促進地域
3,019
813 促進地域
3,883 1,241 促進地域
4,821 1,830 準促進地域
3,489
669 促進地域
3,621
856 促進地域
3,466
581 促進地域
3,644
765 促進地域
4,092
961 準促進地域
3,709
722 促進地域
4,097
882 準促進地域
3,649
367 促進地域
4,146
934 準促進地域
3,545
571 促進地域
3,808
991 促進地域
3,287
573 促進地域
3,613
751 促進地域
3,278
506 促進地域
3,748 1,766 促進地域
3,077
248 促進地域
3,230
494 促進地域
3,881
784 促進地域
3,805
881 促進地域
4,232 1,246 準促進地域
3,389 1,109 促進地域

都府県
福岡県

市郡区
田川郡 添田町
田川郡 川崎町
田川郡 大任町
田川郡 福智町
京都郡 苅田町
京都郡 みやこ町
築上郡 吉富町
築上郡 築上町

坪家賃
平均 標準偏 地域区分
(AV) 差(SD)3,333
0 促進地域
2,946
474 促進地域
2,404
78 促進地域
2,728
648 促進地域
4,162
999 準促進地域
3,258
223 促進地域
3,259
181 促進地域
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791 促進地域

博士論文：低所得者の居住安定に関する制度検討（宗健,2017,筑波大学）

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謝辞
本論文は、様々なご縁に支えられて書き上げることができたものです。
指導教員であり主査を務めていただいた谷口守教授には、初めて研究室ゼミで発表させていた
だいた 2015 年 7 月 29 日以来、14 回のゼミ発表等と 7 版にも及ぶ草稿に対して端的で的確な幾多の指導を頂きました。指導頂いた内容は、論文の質を高めるだけではなく、研究者・教育者として多くを学ぶ機会となりました。深く感謝いたします。
学外からの副査を務めて頂いた日本大学の清水千弘教授は、私がリクルート住まい研究所に着任した 2012 年 10 月以来、研究所のフェローとしてだけではなく、個人的にも学位取得に向けて、アカデミアの世界の良き先輩として、研究者としての心構え、テーマに関するディスカッション、統計的手法に関する助言など、この日に至るまで親身に支援を頂きました。谷口先生を紹介いただ
いたのも清水先生でした。心から感謝いたします。
副査を務めて頂いた有田智一教授、堤盛人教授、石井儀光連携大学院准教授、研究計画発
表・中間発表・予備審査発表・最終審査発表にご出席いただいた岡本直久教授、橋本浩良准教授、牛島光一助教からは、発表に対する的確なコメントをいただき、同時に知的好奇心を刺激される様々な議論の機会を頂きました。また、近未来計画学研究室の森英高氏、見城紳氏には論文草稿に目を通して頂き、論旨構成への助言、表現の適切性、誤字脱字の指摘までご支援を頂きました。研究室の秘書である岡本律子氏、専攻事務の小田依里子氏にも不慣れな学内手続き等のご支援を頂きました。研究室のメンバーも親子ほども歳が違う私に普通に接してくれました。新歓コンパに始まり、毎回のゼミ、夏の合宿なども楽しく過ごすことができました。
そもそも、学位の取得を考えることになったのは、2012 年 3 月に都市住宅学への論説を執筆したことに端を発します。その差配は、当時国土交通省住宅局住宅総合整備課長であった伊藤明子氏（現：国土交通省大臣官房審議官）によるものでした。この時期には、前任の住宅総合整備課長であった本東信氏（現：公益財団法人不動産流通推進センター副理事長）から継続して、民賃法の関係者の一員として、政策決定プロセスについての得がたい知見を得ました。この体験も本論
文のテーマに強く影響しています。
本格的に研究を始められたのは、2012 年 10 月に住まい研究所へ異動してからのことになります
が、そこには当時リクルート住まいカンパニーのカンパニー長であった葛原孝司氏（現：リクルート
ホールディングス執行役員兼 RGF Hong Kong Limited. President）と当時リクルートの副社長であった中村恒一氏（現：リクルートホールディングズス相談役）のご配慮がありました。
そして、株式会社リクルート住まいカンパニー企画統括室統括部長の川端潤一氏、住まい研究所の新井優太博士、新井牧子氏、データ整備を支援頂いた酒井絵里氏にも様々なご支援・ご協
力を頂きました。このようなご縁がなければ今日の日を迎えることはできなかったでしょう。
研究を進めるにあたって重要なデータを提供していただいた方々にも感謝の言葉を述べなければなりません。
リクルートの住宅領域では、世の中でビックデータという言葉が浸透する以前から、「住宅情報」、

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「ふぉれんと」といった不動産情報誌・サイトの掲載情報の蓄積が行われてきました。このデータを作り上げてきたのは、クライアントである不動産会社の方々、データ基盤を構築・維持・発展させてきた先達・同僚の方々、そして支持していただいた読者・利用者の方々です。
また、家賃滞納関係のデータ提供を頂いた一般社団法人全国賃貸保証業協会の笠原敦彦事
務局長をはじめとする関係者の方々、株式会社リクルートフォレントインシュアの豊田茂取締役をはじめ従業員の方々の協力がなければ、一連の研究は成立しなかったと思います。
実際に、それぞれの研究に関する論文を書き始めると、アカデミアの世界が信頼関係を前提とした相互扶助で成り立っていることがよく実感できました。完全にボランティアである多数の査読者からの自分とは違った視点からの厳しいコメントに随分鍛えらました。この緊張感は、社会人の日常からは想像もできない得がたいものでした。このご恩返しをしなければ、と強く思います。
また、公的統計や国会図書館、インターネット、高機能な統計ソフトといった社会のインフラにも随分助けられました。ここまで高度化した社会では、単に過去の知識を集約するだけでは、もはや研究とは言えない状況になりつつあることを感じます。知能社会の一員としてこれらの社会インフラに対してどのような貢献ができるのかということも考えなければなりません。
あわせて、ここに書き記せなかったたくさんのご縁のあった方々にも感謝いたします。偶然と必然の入り交じった何かがあったような気がします。そして、人生には計画したり予測したりすることの出来ることはそんなに多くない、ということを実感します。
今年は、娘の優莉が中学を受験しました。自宅 2 階の勉強コーナーで、それぞれの勉強をしている時間もありました。それはなんとも不思議な感覚を覚える貴重で記憶に残る時間でした。妻に尻を叩かれながらも、彼女なりの努力の結果、2 月 6 日の私の公聴会の前週に無事、第一志望校の合格を勝ち取りました。4 月から小学校にあがる息子の龍汰も、それに刺激されたか公文を始めました。妻の麻子も、仕事の傍ら家族を支えてくれるだけではなく、一緒になって勉強すべく宅建主任士に挑戦し合格しました。本当に実りある 1 年を過ごせたことを感謝します。
麻子の父・正保、母・良子には、忙しい我が家のためにたびたび上京してもらい、とても助かりました。近所に住む妻の弟家族、史郎・直子・遥子にも龍汰を預かってもらったりしました。妻のもうひとりの弟である秀雄は、帰省した際に子ども達とよく遊んでくれました。
私の母・洋子、兄家族、裕・晶子・菜月・俊介・仁介も、帰省の際には暖かく迎えてくれ、弟の誠もいろいろな話に付き合ってくれました。そして、亡き父・孝も喜んでくれているはずです。
このような家族に囲まれていることを、心から幸せに感じます。
そして、いつの日か、優莉・龍汰がこの論文を目にすることがあるとすれば、それは時間を経た
新たな喜びをもたらしてくれるに違いありません。

今年も庭の梅のつぼみが開いた。朝になるとメジロやヒヨドリが、無心についばんでいる。今年もたくさんの実をつけてくれるだろう。
2017 年 2 月 14 日
宗 健

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博士論文 低所得者の居住安定に関する制度検討（宗健,2017,筑波大学）