安心して既存住宅を売買するためのガイドブック︵戸建住宅編︶

安心して既存住宅を売買するためのガイドブック（戸建住宅編）

東京都住宅政策本部

東京都住宅政策本部

はじめに
このガイドブックは、都民が中古戸建住宅（以下「既存戸建住宅」といいます。）
このガイドブックは、平成 19 年７月に発行した「安心して住宅を売買するための取引にあたり、確認することが大切な事項を提示し、安心して売買できる環境をのガイドブック（戸建住宅編）」の改定版として発行するもので、中古戸建住宅
整えることにより、既存住宅の円滑な流通を促進することを目的として、平成 19 年
（以下「既存戸建住宅」といいます。）を安心して売買できる環境を整えることに初めて作成しました（「安心して住宅を売買するためのガイドブック」（戸建住により、既存住宅の円滑な流通を促進することを目的としています。
宅編））。
平成 30 年度から、既存住宅売買の仲介に当たり、宅地建物取引業者（以下都内には、160 万戸を超える既存戸建住宅（持家）のストックがあり、品質、性「宅建業者」といいます。）による建物状況調査（インスペクション）の説明が能も徐々に改善されていますが、欧米の住宅に比べて、平均使用年数は 35 年程度と義務化され、また、国の制度に基づく「安心Ｒ住宅」のロゴマークの使用が開始
短く、流通割合も約 14.5％（全国）と小さいことから、これらの既存住宅ストックされたほか、令和２年度から改正民法が施行されるなど、既存住宅売買を取り巻が十分に有効活用されていない状況にあります。
く環境は大きく変化しています。
このことは、都民の家計だけでなく、社会全体にとっても大きな損失といえます。
本ガイドブックでは、既存住宅の取引に当たって大切な確認事項を「物件
また、地球温暖化など環境問題が深刻化しており、住宅を長期にわたり活用し、
チェックリスト」として示すとともに、建物状況調査（インスペクション）など
建築資材の消費量を減らすなど、環境への配慮が求められています。
の「安心して売買するための仕組み」や「不動産取引と契約に際しての留意事
都民にとっては、既存住宅は「新築に比べ、より割安である」、「幅広い地域を選項」について説明しています。
択の対象とすることができる」といった取引上の利点があり、今では約半数が住み
本ガイドブックが活用されることにより、既存戸建住宅が安心して売買され、替えにあたり、新築住宅にこだわらないというデータもあります。その一方で、建長く住み継がれていくことを期待しています。
物の品質やリフォーム等の履歴情報が十分に得られないことから、既存住宅の品質や性能等に不安を感じる都民が多く、その流通が伸び悩んでいます。
平成 30 年度から、既存住宅売買の仲介に当たり、宅地建物取引業者（以下「宅建業者」といいます。）による建物状況調査（インスペクション）の説明が義務となったり、いわゆる安心Ｒ住宅制度の運用が開始されたほか、令和２年度から改正民法が施行されるなど、既存住宅売買を取り巻く環境は変化してきています。
このような状況も踏まえ、今般、ガイドブックを改定することとしました。
本ガイドブックは、既存住宅を安心して取引するにあたって大切な確認事項を既存戸建住宅売買の「物件チェックリスト」として提示するとともに、建物状況調査（インスペクション）や既存住宅売買瑕疵保険などの安心して売買するための仕組
みや、「不動産取引と契約に際しての留意事項」について説明しています。
また、既存戸建住宅の売買に関するガイドブックであることが一目で分かるよう、
冊子名を「安心して既存住宅を売買するためのガイドブック」（戸建住宅編）としました。
本ガイドブックが、都民や宅建業者をはじめとする関係者に活用されることにより、既存戸建住宅が安心して売買され、長く住み継がれていくことを期待していま
す。

目次
目次
はじめに
序序章
章 既既存住宅を取り巻く現状など
存住宅を取り巻く現状など

１1

4
売買に当たっての確認事項
ⅠⅠ章
章
売買に当たっての確認事項
４
１ 既存戸建住宅の取引の手順とポイント(1) 売却するとき（売主）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・５(2) 購入するとき（買主）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・６
２ 「物件チェックリスト」による確認(1)「物件チェックリスト」の活用方法 ・・・・・・・・・・・・・・・・７(2)「物件チェックリスト」と「物件状況等報告書」「設備表」の位置づけ・関係 ・・・８
(3)「物件チェックリスト」の種類、記入例と解説 ・・・・・・・・・・・８① 土地・建物の権利関係及び履歴並びに住環境に関するチェックリスト② 敷地に関するチェックリスト③ 建物等に関するチェックリスト④ 設備・工作物に関するチェックリスト
３ 安心して売買するための仕組み(1) 建物状況調査（インスペクション） ・・・・・・・・・・・・・・・21
かし(2) 既存住宅売買瑕疵保険 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・23(3) 住宅履歴情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・24(4) リフォーム ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・25(5) その他 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・26
28
Ⅰ章
ⅡⅠ
章 不不動産取引と契約に際しての留意事項
動産取引と契約に際しての留意事項
28
１ 宅建業者の選び方と媒介（仲介）契約(1) 宅建業者の選び方 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・29(2) 宅建業者への媒介（仲介）依頼 ・・・・・・・・・・・・・・・・・29(3) 媒介契約書の参考例とその見方 ・・・・・・・・・・・・・・・・・30
２ 重要事項説明(1) 重要事項説明について ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・34(2) 重要事項説明を受ける際の注意 ・・・・・・・・・・・・・・・・・34(3) 重要事項説明書の参考例とその見方 ・・・・・・・・・・・・・・・34
３ 売買契約の締結と決済・引渡し(1) 売買契約に当たって ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・46(2) 売買契約書の参考例とその見方 ・・・・・・・・・・・・・・・・・46(3) 決済と引渡し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・52

附附章
章 関関連する制度や相談窓口等の案内連する制度や相談窓口等の案内

53
53【付録】「物件チェックリスト」（記入用）・・・・・・・・・・・・・・・・56

序章
１

既存住宅を取り巻く現状など

既存住宅を取り巻く現状

皆さんは既存（中古）住宅にどのようなイメージをお持ちでしょうか。また、
今、既存住宅は、どのくらい流通しているのでしょうか。
まず、既存住宅を取り巻く現状について見てみましょう。
持ち家へ住み替えるに当たって、住替え先として、「既存住宅」又は「新築にこだわらない」という人が一定割合存在しています（図１）。
一方、「不安」「汚い」「わからない」といったマイナスイメージにより既存住宅を選択しない人も多い状況です（図２）。
0

10

20

30

40

50

60

70

80

90 100（%）

現在持家の世帯

平成15年

75.1

22.2

平成20年

71.7

25.1

48.4

平成25年

13.7

38.0

53.9

平成30年

24.6

8.8
断熱性に不安があったため（図１）今後の持ち家への住替え方法に関する意向（全国）（図１）今後の持ち家への住替え方法に関する意向（全国）

水廻りが古い・きたなかったため

こだわらない（資料）住生活総合調査／国土交通省（資料）住生活総合調査／国土交通省

12.0 12.0

耐久性︵耐震性は除く︶や品質に不安があるため

中古住宅

17.2

見た目がきれいでなかったため

新築住宅

33.6

14.2 13.3

新築住宅の方が︑気持ちが良いため

49.1

平成30年

30.2

価格に関すること

長く住むつもりであるため

13.9

品質の
「不安」
見た目の
「汚さ」
情報が不足して「わからない」

16.2

耐震性に不安があるため

55.8

平成25年

28.3

設備の老朽化が不安だったため

7.0

18.8 17.8

リフォームやリノベーション費用が高くつきそうなため

64.7

24.5

21.9 20.8想定した以上に︑中古住宅の価格が高かったため

平成20年

6.2

全体（N＝1,180）（複数回答）

31.3

価格が妥当か判断できないため

69.3

38.0

好みに合う中古住宅がなかったため

現在借家の世帯

平成15年

21.5

（%）40
35
30
25
20
15
10
5
0

（資料）
国土交通省資料より抜粋（国交省独自調べ：インターネット調査会社のモニターに対するアンケート調査）（図２）既存住宅を選ばなかった理由（全国）（図２）既存住宅を選ばなかった理由（全国）

日本における既存住宅の流通シェアは、欧米諸国と比べると１／６～１／５程度と低い水準にあります（図３）。
既存（中古）マンション売買の成約件数は、近年増加傾向にありますが、既存戸建住宅については、ほぼ横ばいで推移している状況です（図４）。
（千戸）
7,000
81.0%

6,000

85.9%
69.8%

5,000
4,000

5,340

3,000
2,000
1,000
0

26,00090

24,00080
70

20,00050

18,00040

16,000

20
970
1,008
10
942
419
165
0
日本（18ʼ） アメリカ
（18ʼ）イギリス（18ʼ）フランス（18ʼ）（年）
1,250※イングランドのみ

新築住宅着工戸数

既存住宅取引戸数

既存／全体（既存＋新築）取引

全体

19,087

14,000マンション

12,00010,000
8,000
6,000

3,965

戸建住宅

4,000
2,000

Ｈ

Ｈ

Ｈ

Ｈ

Ｈ

Ｈ

Ｈ

Ｈ

Ｈ

Ｈ

Ｈ

Ｈ

Ｈ

0

Ｈ

（図３）既存住宅流通シェアの国際比較（図３）既存住宅流通シェアの国際比較

23,052

Ｈ（資料）日本：総務省「平成30年住宅・土地統計調査」、国土交通省「住宅着工統計（平成30年計）」
アメリカ：U.S.Census Bureau「New Residential Construction」, National Association of REALTORS「Existing Home Sales」
イギリス：Department for Communities and Local Government「Housing Statistics」, HM Revenue& Customs「UK Property Transactions Statistics」
フランス：Institut national de la statistique et des 丸tudes 丸conomiques（英語ページ）「Number ofstarted dwellings」,
Conseil g丸n丸ral de Iʼenvironnement et du d丸veloppement（英語ページ）「House Prices
in France:Property Price Index, French Real Estate Market Trends in the Long Run」
注）イギリス：既存住宅取引戸数については、四半期ごとの取引額４万ポンド以上の取引戸数を暦年ベースで合計したもの。

1

22,0006030
160 14.5%

（戸）

（％）
100

（年）
16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30（資料）（公財）東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」
（資料）
（公財）
東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」（図４）既存住宅売買の成約件数の推移（東京都）（図４）既存住宅売買の成約件数の推移（東京都）

２

既存戸建住宅を選択するメリット

既存戸建住宅の購入者が、既存住宅を選択した理由は何でしょうか。
先ほどご覧いただいたように、「新築にこだわらない」人も増えていますが、国の調査結果（図５）をもとに、既存住宅を選択するメリットについて、主なものを５点ほど挙げてみます。
■中古戸建住宅

平成30年度

0

20

40

60

80

（%）
100

66.6 ①

予算的にみて中古住宅が手頃だったから新築住宅にこだわらなかった

40.0
29.3 ②

リフォームで快適に住める

25.5 ③

間取りや設備・広さが気に入ったリフォームされてきれいだったから

15.2 ②

住みたい地域に新築住宅がなかったから

14.8 ④10.7 ⑤

品質が確保されていることが確認されたから

9.3 ③

早く入居できるから保証やアフターサービスがついていたから
その他

2.4 ⑤
3.8

（複数回答）
無回答
1.7（複数回答）（資料）平成 30 年度住宅市場動向調査／国土交通省（資料）平成30年度住宅市場動向調査／国土交通省①

コストが抑えられる

コストを抑えられることは、既存住宅を選択するメリットの一つです。実際に既存住宅を選んだ理由として最も多く挙げられています。
既存住宅は注文住宅など新築と比べ、購入資金を低く抑えられ、借入金が少ないことが分かります（図６）。
（万円）
5,000

（%）
100

4,500
4,000
3,000

④

2,500
2,000

36.5

1,500

1,788

東京には多くの既存住宅のストックがあります。住みたい地域に新築がない場
合、既存住宅であれば見つかるかもしれません。
選択肢が増えれば、希望がかなう可能性が広がります。

3,075

500
0

80
60
50
40

31.2
21.8

1,000

30
20

1,026

1,237

既存戸建住宅

注文住宅※

借入金

自己資金

85.8
分譲戸建住宅100

自己資金比率（資料）平成30年度住宅市場動向調査/国土交通省（図６）購入資金（全国）

自分好みにリフォームできる

好きな街で暮らせる

2,734

90
70

2,814

※土地を購入した新築世帯

リフォームなどで自分好みの住まいにできることも既存住宅を選ぶメリットの一つです。
部材の経年変化を生かしたリフォームなど、新築ではできないこともあります。
既にリフォームされてから販売されている物件もあり、きれいな状態で新しい生活を始めることもできます。

3,933

3,500

（図５）既存戸建住宅にした理由（全国）（図５）既存戸建住宅にした理由（全国）

②

3,971

③

実物を見て購入を決められる⑤

品質が確認できる注文住宅にはない、既存住宅のメリッ
トの一つに、実物を購入前に確認できる点があります。
実際の部屋の広さや日当たりなど、暮らしの中で重要となる要素を事前に確認し、気に入ったらすぐ購入して、新生活を始められることも魅力の一つです。

何かと分からないイメージの強い既存住宅ですが、今は専門家がその品質を検査する制度が整っています。
保証を付けることもできますので、万が一、後になって不具合などが見つかっても安心です。

2

Ⅰ章 売買に当たっての確認事項
売買に当たっての確認事項
Ⅰ章
１

既存戸建住宅の取引の手順とポイント(1) 売却するとき（売主）(2) 購入するとき（買主）２「物件チェックリスト」による確認(1) 「物件チェックリスト」の活用方法(2) 「物件チェックリスト」と「物件状況等報告書」「設備表」の位置づけ・関係(3) 「物件チェックリスト」の種類、記入例と解説

３

安心して売買するための仕組み(1) 建物状況調査（インスペクション）
かし(2) 既存住宅売買瑕疵保険(3) 住宅履歴情報(4) リフォーム(5) その他

4

１

既存戸建住宅の取引の手順とポイント

Ⅰ章

お持ちの住宅を売却したい、既存住宅を購入したいと思っても、最初から不動産取引の進め方を知っている人は、そう多くはいません。一般的な取引の手順や注意すべき点などを事前に知っておくことは、安心して取引するための手助けとなります。
既存住宅を売却するとき、購入するときの取引手順と、それぞれの段階でチェッ
クすべきポイントについて確認していきましょう。
(1) 売却するとき（売主）
取引のポイント

取引手順

１ 売却準備・
事前の確認□ 売却する住宅を事前に確認しましょう。
☆「物件チェックリスト」の活用 ・・・・・・・・・・８ページ□ 売却希望額、時期等の条件を決めましょう。

２ 宅建業者の選定□ 信頼できる宅建業者を選びましょう。※１・・・・・・29 ページ□ 売却する住宅を宅建業者に査定してもらい、売出価格を検討しましょう。※２□ 建物状況調査（インスペクション）の利用を検討しましょう。 ・・・・・・・・・・・・・21 ページ□ 宅建業者と媒介（仲介）契約を締結しましょう。
「媒介契約書の参考例とその見方」を確認・・・・・・30 ページ□ リフォームの上、売却することも検討してみましょう。 ・・・・・・・・・・・・・・25 ページ

住宅情報の提供
３ ・売買交渉□ 購入希望者へ住宅に関する情報を提供しましょう。
☆「物件チェックリスト」の活用 ・・・・・・・・・８ページ□ 購入希望者と契約条件について確認しましょう。※２

４

売買契約の締結、決済・引渡し□ 売買契約の締結「売買契約書の参考例とその見方」を確認 ・・・・・47 ページ「物件状況等報告書」及び「設備表」を作成し、買主に提供・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・８ページ□ 決済・引渡しの手続を確認 ・・・・・・・・・・・・52 ページ

5※１

複数の宅建業者に相談して選定することもできます。

※２

媒介契約を締結すると、宅建業者は購入希望者を探すための販売活動を行います。希望した売出価格で売却できることもありますが、実際の売買価格は、宅建業者を介した調整・交渉によって決まっていきます。
価格と併せて、売買契約を解除できる場合の条件等についても確認しましょう。

(2) 購入するとき（買主）
取引手順□ 予算や地域、間取り等の希望条件を整理しましょう。
□ 物件の情報を集めましょう。※３

Ⅰ章

１ 住宅情報収集・
事前調査

取引のポイント□ 物件を知るための事前確認事項を把握しましょう。
☆「物件チェックリスト」の活用・・・・・・・・・・８ページ□ リフォームすることも検討してみましょう。・・・・25 ページ

２ 宅建業者の選定□ 信頼できる宅建業者を選びましょう。※１ ・・・・・29 ページ□ 建物状況調査（インスペクション）の利用を検討しましょう。・・・・・・・・・・・・・21 ページ□ 宅建業者と媒介（仲介）契約を締結しましょう。※４「媒介契約書の参考例とその見方」を確認・・・・・30 ページ

住宅の選定・
３ 売買交渉・重要事項説明□ 現地確認等の際に住宅や敷地の状態をチェックしましょう。
☆「物件チェックリスト」の活用・・・・・・・・・・８ページ□ 売却希望者と契約条件について確認しましょう。
□ 宅建業者から重要事項説明を受けましょう。
「重要事項説明書の参考例とその見方」を確認・・・34 ページ

４ 売買契約の締結、決済・引渡し□ 売買契約の締結「売買契約書の参考例とその見方」を確認 ・・・・・47 ページ「物件状況等報告書」及び「設備表」を確認・・・・・８ページ□ 決済・引渡しの手続を確認しましょう。・・・・・・52 ページ

今お住まいの家を売却し、新しく家を購入して買い換えを希望する場合は、購入と売却のタイミングを合わせたり、代金の支払い等の手順に注意が必要となる場合があります。宅建業者によく相談して、取引を進めましょう。
※３

インターネットや情報誌を活用し物件に関する情報を集めることで、希望する地域では、どのくらいの広さ、築年数、価格の住宅があるのか、大まかな相場感や物件の流通量等を知ることができます。希望条件
を決めていくことと並行して、物件の情報も集めてみましょう。

※４

取引の状況により、宅建業者と媒介契約を締結する時期が上記と異なる場合があります。

6

２「物件チェックリスト」による確認

取引の手順とポイントを確認したら、次は物件について知っておくべきこと、チェックすべきことについて確認していきましょう。

Ⅰ章(１) 「物件チェックリスト」の活用方法
物件チェックリストを活用し、売主と買主が同じ項目を確認しあい、情報を共有することで、取引に伴う様々な思い違いやトラブルの軽減を図ることができます。
売主は確認した情報をもとに、買主に積極的に欠陥や不具合等についても、その事実を伝えることにより、住宅の引渡し後に生じる損害賠償等の責任を軽減することができます。また、買主は、現地確認等の際に活用することで、住宅の状態等をより正しく把握することによって、適切な住宅選択をすることができます。

☆「物件チェックリスト」の活用
売主側
物件チェックリストを活用し、住宅の状態等を事前確認の上、必要な書類を整理
契約関係書類に添付す
る「物件状況等報告書」
及び「設備表」の作成に活用
物件チェックリストを用いて、購入希望者に
情報提供

取引の流れ

買主側

住宅情報収集・事前調査

物件チェックリストの項目を確認し、事前に内容を理解

宅建業者の選定

住宅の選定・現地の確認

住宅情報の共有、売買交渉重要事項説明「物件状況等報告書」
及び「設備表」を買主に引渡し

売買契約の締結

決済・引渡し7

現地確認の際に物件チェ
ックリストを持参して、その状態を自ら確認
不明点は、売主や宅建業者へ質問・確認
物件チェックリスト①②(次ページ参照)の内容を中心に、重要事項説
明の内容を確認「物件状況等報告書」
及び「設備表」と物件チェックリスト③④(次ページ参照)で確認した事項を中心に、物件の内容を最終確認

(２) 「物件チェックリスト」と「物件状況等報告書」「設備表」の位置づけ・関係

Ⅰ章

住宅の売買を行う際には、売主は住宅の現況等を説明する「物件状況等報告書」
及び「設備表」※1 を作成し、これを契約関係書類に添付するなどして買主に告知することが一般的です。「物件状況等報告書」及び「設備表」は、不動産流通関係団
体※２がそれぞれ独自に標準を定めています。
売主は、「物件状況等報告書」及び「設備表」を売買契約時に作成することにな
りますが、それらを作成する際に物件チェックリストを活用することができます。
また、売主が「物件状況等報告書」及び「設備表」に代えて物件チェックリストを使用することも考えられますが、その際は、契約関係書類の一部となりますので、宅建業者等とよく相談して誤りのないように作成する必要があります。
買主は、事前確認のために物件チェックリストを活用できますが、より安全な取引のためには、「重要事項説明書」や「物件状況等報告書」及び「設備表」の内容と整合性がとれているか、確認することが大切です。
(３) 「物件チェックリスト」の種類、記入例と解説
物件チェックリストは、以下の４種類を提示します。
売主・買主個人ではチェックしきれない項目は、宅建業者等の専門家に相談しながら確認してください。
種

類

目

的

①

土地・建物の権利関係及び履歴並びに住環境

土地や建物の権利関係、売買に際し必要な書類、土地や建物の履歴、周辺の住環境等の確認

②

敷地関係

敷地の境界、塀等の帰属、埋設物・配管、接道条
件等の法令制限の確認

③

建物等関係

雨漏り、シロアリ被害、木部等の腐食、給水・配水管からの漏水・赤水等の確認④ 設備・工作物関係引渡しを行う設備・工作物等とその状態の確認

物件チェックリストの記入例と解説を p.９から p.20 に、また、巻末の p.56 から
p.60 に記入用のチェックリストを掲載していますので、実際に物件をチェックする
際にご利用ください。
※1 「物件状況等報告書」及び「設備表」は、売買契約に際し、対象となる建物や設備の不具合（雨漏りやシロアリの被害、給水管からの漏水等）を含む状況をできる限り明確にし、後々のトラブルを防ぐことを目的として作成するもので、売主による買主への告知書となるものです。なお、「物件状況等報告書」は、国土交通省の通知（「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方について」（平成 13 年 1 月 6 日国土交通省総合政策局不動産業課長通知））に基づき、不動産流通関係団体がそれぞれ標準書式を定めており、名称も異なる場合があります。
※2

不動産流通関係団体には、(公社)東京都宅地建物取引業協会、(公社)全日本不動産協会 東京都本部、(一社)不動産流通経営協会などがあります。

8

①① 土地・建物の権利関係及び履歴並びに住環境に関するチェックリスト（記入例）
土地・建物の権利関係及び履歴並びに住環境に関するチェックリスト（記入例）
ＡＡ土土
地地
・・
建建
物物
のの
権権
利利
関関
係係
のの
確確
認認
a a 土地や建物への抵当権等（第三者の権利）は抹消さ
土地や建物への抵当権等（第三者の権利）は抹消されていますか。
れていますか。

設定
設定 ☑有
☑有 □無
□無
（抹消
（抹消 □済□済 ☑未）
☑未）

Ⅰ章

□済
□済 ☑未
☑未（●月●日相続確定予定）（●月●日相続確定予定）☑一致☑一致 □不一致□不一致

b b 相続などによる所有権の変更
相続などによる所有権の変更
c c 売主と所有者の関係
売主と所有者の関係

ＢＢ土土
地地
がが
借借
地地
のの
場場
合合
のの
確確
認認
（売主は必ず確認の上、買主に情報提供してください。)（売主は必ず確認の上、買主に情報提供してください。)
a a 地上権の設定契約又は土地の賃借権契約はあります
地上権の設定契約又は土地の賃借権契約はあります ☑有
☑有 □無
□無
か。
（□地上権
か。
（□地上権 ☑賃借権
☑賃借権 ））
b b 売却について地主の了解は取れていますか。
売却について地主の了解は取れていますか。
c c 譲渡承諾料や名義変更に伴う更新料の取決めはあり
譲渡承諾料や名義変更に伴う更新料の取決めはあり
ますか。
ますか。

ＣＣ売売
買買
にに
当当
たた
っっ
てて
必必
要要
なな
土土
地地
建建
物物
のの
関関
係係
書書
類類
のの
確確
認認
a a 登記済証（権利証）又は登記識別情報
登記済証（権利証）又は登記識別情報
b b 境界確認書及び測量図（敷地境界の確定図）
境界確認書及び測量図（敷地境界の確定図）
c c 建築確認関係書類
建築確認関係書類
確認済証及び申請書副本
確認済証及び申請書副本
検査済証
検査済証
d d 住宅履歴関連書類
住宅履歴関連書類
d-1
d-1 建築工事請負契約書又は不動産売買契約書
建築工事請負契約書又は不動産売買契約書
d-2
d-2 （新築時）建築設計図書（新築時）建築設計図書
d-3
d-3 （新築時）工事記録書（新築時）工事記録書
d-4
d-4 （リフォーム時）契約書（リフォーム時）契約書
d-5
d-5 （リフォーム時）工事記録書（リフォーム時）工事記録書
e e 耐震診断報告書
耐震診断報告書f f アスベスト使用調査報告書
アスベスト使用調査報告書
g g 地盤調査報告書
地盤調査報告書
h h 住宅性能評価書、既存住宅性能評価書
住宅性能評価書、既存住宅性能評価書
i i 長期優良住宅認定通知書
長期優良住宅認定通知書
j j 建物状況調査結果報告書
建物状況調査結果報告書
k k 省エネルギーに関する書類（
省エネルギーに関する書類（
l l その他（
その他（

☑有
☑有 □無
□無
□有
□有 ☑無
☑無
☑有
☑有 □無
□無
☑有
☑有 □無
□無
☑有
☑有 □無
□無
□有
□有 ☑無
☑無
□有
□有 ☑無
☑無
☑有
☑有 □無
□無
□有
□有 ☑無
☑無
□有
□有 ☑無
☑無
□有
□有 ☑無
☑無
□有
□有 ☑無
☑無
□有
□有 ☑無
☑無
□有
□有 ☑無
☑無
□有
□有 ☑無
☑無
）□有
☑無
）□有 ☑無）□有）□有 ☑無
☑無

ＤＤ住住
環環
境境
にに
関関
すす
るる
確確
認認
a a テレビ、携帯電話などに対する電波障害があります
テレビ、携帯電話などに対する電波障害がありますか。
か。
b b 過去に浸水、火災等の被害がありましたか。
過去に浸水、火災等の被害がありましたか。
c c 近隣も含め過去に重大な事件、死亡事故等の発生が近隣も含め過去に重大な事件、死亡事故等の発生がありましたか。
ありましたか。
d d 近隣に建築計画がありますか。
近隣に建築計画がありますか。

□有
□有 ☑無
☑無
（（

☑有
☑有 □無
□無
（昨年、道路の下水が溢れた（昨年、道路の下水が溢れた
□有
□有 ☑無
☑無
（（

））
））
））

☑有
☑有 □無
□無 □不明□不明（（
２軒隣にマンションの建設計画あり））２軒隣にマンションの建設計画あり

e e 近隣との申合せ事項（自治会・町内会等での協定
近隣との申合せ事項（自治会・町内会等での協定や負担金の取り決め等）がありますか。
や負担金の取り決め等）がありますか。

☑有
☑有 □無
□無
（概要)
（概要) 町内会への加入
町内会への加入

f f 周辺のまちづくり計画がありますか。
周辺のまちづくり計画がありますか。
（道路計画、都市計画、まちづくり協議会活動等）（道路計画、都市計画、まちづくり協議会活動等）

☑有
☑有 □無
□無 □不明□不明（近くに幹線道路の拡張計画あり（近くに幹線道路の拡張計画あり ））g g 周辺環境に影響を及ぼすような施設（ごみ処理場
周辺環境に影響を及ぼすような施設（ごみ処理場
等）がありますか。
等）がありますか。
h h 近隣からの振動・騒音・臭気等がありますか。
近隣からの振動・騒音・臭気等がありますか。

9

☑済
☑済 □未
□未
□有
□有 ☑無
☑無

□有
□有 ☑無
☑無 □不明
□不明
（（
□有
□有 ☑無
☑無
（（

））
））

①

土地・建物の権利関係及び履歴並びに住環境に関するチェックリスト（解説）Ⅰ章

売主、買主が安心して取引をするためには、土地・建物の権利関係や履歴に関する関係書類が売主から買主に適切に承継されることが必要です。ここでは、取引に際し、引き渡すことが必要な、又は望ましい書類を示すとともに、確認する点等を説明します。
Ａ

土地・建物の権利関係の確認
土地や建物に設定される抵当権、借地権等の諸権利は、登記事項証明書（登記簿）で確認できます。土地や建物に抵当権等が設定されている場合(A-a)や相続登記が行われていない場合(A-b)は、抹消や更正の手続きを行う時期等について確認します。
登記事項証明書には、土地と建物の２種類があり、「表題部」「甲区」「乙区」に分かれています。土地の筆が複数ある場合は、筆ごとに作成されているため、それぞれ確認する必要があります。
「表題部」には、土地の場合、所在、地番、地目、地積が記載されています。建物の場合、所在、家屋番号、種類、構造、床面積が記載されています。
「甲区」には、土地、建物の所有者に関する権利・履歴が記載されています。
「乙区」には、所有権以外の権利（抵当権、地上権、賃借権、地役権、質権等）が記載されています。
Ｂ

土地が借地の場合の確認

土地が借地の場合、通常、借地権が設定され、借地権には、地上権と土地賃借権があります(B-a)。
地上権の場合は、土地所有者（地主）に断ることなく売買や転貸、又は建替えが可能ですが、土地賃借権の場合は、売却や転貸、又は建替えには地主の承諾が必要
で、そのための承諾料が通常は必要となります。このため、売買に当たっては、売主、買主の双方が地主の承諾及び借地権譲渡に伴う要件（譲渡承諾料、名義変更に伴う更新料の取決め等）について確認することが不可欠です(B-b,c)。
Ｃ 売買に当たって必要な土地建物の関係書類の確認
ａ 登記済証（権利証）又は登記識別情報※1
登記済証（権利証）とは、不動産の登記が完了した際に法務局（登記所）から登
記名義人である買主等に交付されるもので、その後の売却や担保の設定等の登記申請において、本人確認のため登記所に提出するものです。
※１

登記が完了した際に登記所から買主等の登記名義人に通知される 12 桁の英数字の組合せからなる情報です。登記済証（権利証）と同様に、その後の売却や担保の設定等の登記申請において、本人確認のため登記所に提出するものです。

10

Ⅰ章

ｂ 境界確認書及び確定測量図（敷地境界の確定図）
境界確認書及び確定測量図は、売買する土地の面積や境界を明確にする書類・図面です。
売買対象面積や境界が確定していない現況測量図しか存在しない場合は、確定測量図の作成が必要です。土地は、売主がその責任と負担において実測測量を行い、売買対象面積を確定させることが一般的です。測量は、測量士、土地家屋調査士等
資格のある者に依頼し、隣接する全ての土地所有者、前面道路の境界査定を行う所
管の自治体等に立会いを求め、確認の上「確定測量図」を作成します。
ｃ

建築確認関係書類（建築確認済証及び申請書の副本、検査済証等）

建築確認済証は、建物の工事に着手する前に行う建築確認申請に対し、建築基準法に適合していることを証するものとして交付される文書です。建築主の氏名、建築地の地番、建築年月日、構造、階数、床面積等が確認できます。
これに対し、検査済証は、建築された住宅が工事完了後、建築基準法に適合していることを現地での完了検査を経て確認し、交付される文書です。
これらの文書により、建築時の住宅が建ぺい率や容積率、接道状況等について適法であることを確認できます（建ぺい率、容積率については p.15 を参照）。
ｄ 住宅履歴関連書類（工事請負契約書又は不動産売買契約書、建築設計図書等）
住宅を新築又は購入した際の契約書類です。住宅が新築された当時の建築業者、
建築年月等について、工事請負契約書（土地や新築建売住宅を購入した場合は、不動産売買契約書）で確認できます。
建築設計図書及び工事記録書は、建築（新築）時の具体的な設計や工事の内容を表すもので、建物の間取りや使われている建築材料等が確認できます。住宅をリフォームし、あるいは適切に維持管理をしていく上で重要な書類です。
ｅ 耐震診断報告書
現行の耐震基準への適合性を診断した結果をまとめた書類です。必要な耐震性能が確保されているか確認できます。住宅の耐震性について調査した場合は、売主は売買に際し、その報告書を買主に告知することが大切です。
建築基準法に定める「新耐震基準」が導入される前（昭和 56 年 5 月 31 日以前）に着工した住宅は、耐震診断の実施が望まれます（耐震診断について p.26 参照）。
ｆ アスベスト使用調査報告書
アスベスト（石綿）を含んだ建材が使われているのか、アスベスト飛散の可能性があるのかなどを調査した書類です。売主は、アスベストの使用状況を調査した場
合は、売買に際し、その結果報告書を買主に告知することが大切です。

11

Ⅰ章

ｇ 地盤調査報告書
地盤調査は、地盤が建物を支える力、すなわち地盤がどの程度の荷重に耐えられるか（地耐力）を調査するもので、一般に地質調査業者により調査（現場調査に基づく計測及び解析・判定・助言等）が行われ、地盤調査報告書が作成されます。
h 住宅性能評価書（設計・建設）・既存住宅性能評価書
住宅性能評価書は、住宅性能に関する評価を客観的に行う「住宅性能表示制度」に基づいて発行される書類で、建築部位又は住宅の品質・性能を等級づけしたものです。
既存住宅性能評価書は、新築後の経年変化を踏まえ、評価時点での住宅の劣化状
況等を把握することを目的とするもので、取引時に近い時期に実施することにより、建物の状態や性能等をより正確に情報提供することができます。
ｉ 長期優良住宅認定通知書
長期優良住宅は、長期にわたり良好な状態で使用するための国の認定基準を満たした住宅です。認定基準には、長期に使用するための構造及び設備を有していること、一定の住戸面積を有すること、維持保全の期間・方法が策定されていること等が定められています。これら基準を満たす計画の申請を受けた所管行政庁は、所定の審査を行った上で、認定通知書を発行します。
ｊ 建物状況調査結果報告書
建物状況調査については、p.21-22 の記載を参照してください。
ｋ 省エネルギーに関する書類
住宅の省エネルギー性能を示す書類として、「住宅性能評価書」(C-h)や「長期優良住宅認定通知書」(C-i)のほかに、「低炭素建築物新築等計画認定通知書」、「BELS 第三者認証マーク」、「住宅省エネラベ
ル」、「CASBEE 評価認証票」、「環境共生住宅認定書」等があります。
Ｄ

住環境に関する確認
現に居住等している売主ならではの周辺環境に関する情報を、買主に提供しておくことが必要です。なお、住環境については、感じ方に個人差がありますので、買主は、提供される情報を確認するだけでなく、現地で自ら確認することも大切なことです。また、買主は、地域のまちづくりや計画等に関する情報を確認しておくことも大切です。
浸水については、洪水ハザードマップ（多くの区市町で作成済）も参考になります。

12

②

敷地に関するチェックリスト（記入例）

Ａ 敷地や建物に関する確認
a 敷地や道路との境界に境界標（杭や鋲）はありますか。

Ⅰ章b

建物、設備、門・塀等の工作物の一部が、隣地に（又は隣地から）はみ出していませんか。

c

敷地の境界の扱いや管理方法等に関して隣地等との取決めはありますか。

d

境界上又は境界付近の塀・門等の帰属はどのようになっていますか。

e

私道の負担等に関して隣地等との取決めはありますか。

f

地盤沈下・軟弱について気付いた点はありますか。

g

擁壁等の工作物について気付いた点（ひび割れ、ずれ、水抜き孔の状況
等）がありますか。

□全ての境界にある（箇所：南西の隅☑無い箇所がある□有 ☑無（状況：隣家の了解を得ている（□屋根 □庇 □門・塀 ☑樹木□その他（））☑有 □無 □不明
（住宅の売買の際に境界を確定させること□全て自己所有□全て隣接者の所有□一部自己所有・共有（☑全て共有（ 西側の塀、再築造の際は等分に負担☑有 □無 □不明
（私道を４軒で共有（持分４分の１）☑有 □無 □不明
（軟弱地盤のため、地盤改良をしている☑有 □無 □不明
（水抜き孔がふさがっているc

Ｃ 埋設配管に関する確認
a 隣接敷地内を通るもの、又は隣接敷地の所有者等の配管が当該敷地内を通るものがありますか。
※有の場合*※有の場合の配管の種類*※有の場合の地役権の設定
*

☑有

□無

13

b

敷地は、幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していますか。

c

敷地が接している道路が幅員４ｍ未満の場合、道路の中心線から２ｍ後退していますか。

）
）
）
）

）

□不明
）

□不明

□自己所有配管が隣地に埋設☑隣地配管が自己の敷地内を通っている□給水管 ☑排水管
□その他（
☑有

□ガス管

）

□無

Ｄ 法令制限に関する確認
a 使用建ぺい率・容積率は、指定建ぺい率・容積率の範囲内ですか。
建ぺい率☑範囲内 □範囲外 □不明（実際
５２ ％、指定容積率））

土壌汚染等に関する情報はありますか。 ☑有 □無 □不明（前所有者がクリーニング業を営んでいた敷地内に残存物・埋設物はありますか。 ☑有 □無
（浄化槽

）

）

Ｂ 地歴等に関する確認（売主は分かる範囲で買主に情報提供）
a 従前の敷地の状況について□住宅地 ☑非住宅用地 □不明※造成地の場合、造成の種類□切土 ☑盛土 □不明*※造成前の用途☑田 □畑 □沼地 □その他（
*
□不明
b

)

６０

☑範囲内 □範囲外 □不明（実際 １８０ ％、指定 ２００

％）
％）

□いる
☑いない
（ ４ｍ未満の道路であるが、２ｍ以上接している□いる☑いない（ 建替えの際、塀等の２ｍのセットバックが必要

）
）

②

敷地に関するチェックリスト（解説）Ⅰ章

Ａ 敷地や建物の確認
ａ 敷地の境界と境界標
隣地、道路との境界を示す境界標（コンクリート杭や金属鋲等）を境界確認書で確認しましょう（p.16 の図のＡ参照）。境界標がない場合は、売主が隣地所有者や道路管理者（国や区市町村等）と協議を行い、境界確定を行った上で、設置することが必要です。
ｂ,ｃ 越境状況・隣地等との取決め
建物、設備、門、塀等が、万一、越境している場合は、撤去や移設等を含めて取扱いを協議し、確認する必要があります（p.16 の図のＢ参照）。仮に移設等ができない場合は、隣地所有者等と協議の上、将来の撤去・移設を約した文書を作成することも考えられます。
ｄ 塀、門等の工作物の帰属
塀等で隣地所有者等と共有しているもの、共同管理をしているもの等があれば、その内容を確認します（p.16 の図の C 参照）。
ｅ

私道

敷地が接する道路が公道でなく私道の場合があります。私道は私有地であり、私道部分の土地について持分や負担、使用制限等を隣地所有者等と取り決めしている
場合がありますので、確認します。
ｆ 地盤
地盤沈下や軟弱等、例えば、基礎やその周辺の地面等に、ひび割れなどがあるかどうかについて確認します。
ｇ 擁壁等の工作物
擁壁とは、高低差がある宅地において、宅地の土砂が崩れるのを防ぐために設置された壁状の構造物です。擁壁の位置や高さ、ひび割れやずれの有無、水抜き孔の状況等について確認します。
Ｂ 地歴等に関する確認
ａ 従前の敷地の状況について
従前の敷地の状況（住宅地だったかどうか）や、造成地の場合は、造成前の形状（切土か盛土か）や用途（田、畑、沼地等）を確認します。

14

ｂ 土壌汚染等に関する情報
敷地が、過去にガソリンスタンドやクリーニング工場等の有害物質を取り扱う場所であった場合、排水等により土壌汚染が起きている可能性があります。

Ⅰ章

ｃ 敷地内の残存物、埋設物
敷地内に残存物（コンクリートのガラ等）や埋設物（浄化槽等）があるか確認します。それらがある場合、再建築時など将来、撤去が必要となることがあります。
Ｃ

埋設配管の確認
上水・下水等の配管が隣地内を通って埋設されている、又は共有の配管となっているものがある場合、再建築時など将来、隣地所有者との調整が必要となることがありますので、その取扱いについて確認します。

Ｄ 法令制限の確認
ａ 建ぺい率・容積率
既存住宅の建ぺい率・容積率が、法定の建ぺい率・容積率の範囲内であることを確認することが大切です。法定の建ぺい率・容積率は自治体が公開している都市計
画図等で確認することができます。基準を超過している場合は、再建築時に現行基準に適合させる必要があり、同じ広さの住宅を建てられなくなる場合があります。
建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合で、下記の計算式で求めます。
容積率は、敷地面積に対する建物の延べ面積（床面積の合計）の割合で、下記の計算式で求めます。
建ぺい率（％）＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × １００
容積率（％） ＝ 延べ面積（床面積の合計）÷ 敷地面積 × １００

15

Ⅰ章

ｂ,ｃ 接道とセットバック
敷地は、原則として幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していることが、建築基準法上の建築の要件となっています。
敷地が接する道路の幅が４ｍ未満の場合、建替えの際に原則として道路の中心から２ｍ後退（セットバック）する必要がありますので、確認することが大切です。
また、セットバックした部分の面積は、建ぺい率や容積率を計算するための敷地面積に含まれなくなります（下図の D 参照）。

工作物の帰属16

③

建物等に関するチェックリスト（記入例）

Ⅰ章

Ａ 雨漏り
天井
ドア・サッシ周辺
内壁
小屋組・軒裏バルコニー
その他（
Ｂ 結露・カビ
天井
壁
床
収納
サッシ
浴室・洗面所
その他（
Ｃ 腐食（木部・鉄部）
天井
壁
小屋組・軒裏バルコニー
床下（土台・床組）
その他（
Ｄ シロアリの被害
床下（土台・床組）
その他（予防工事の実施

）

）

）

）

Ｅ 建物躯体の傾き、沈み
壁
床、階段
バルコニー
その他（
）

状況
修繕時期・現状等☑無 □修繕済
□無 ☑修繕済 平成●年●月●日に窓の修繕を実施☑無 □修繕済
☑無 □修繕済
☑無 □修繕済
☑無 □修繕済

状況
修繕時期・現状等□有 ☑無 □修繕済□有 ☑無 □修繕済□有 ☑無 □修繕済☑有 □無 □修繕済 引渡しまでに清掃予定☑有 □無 □修繕済 引渡しまでに清掃予定□有 ☑無 □修繕済□有 ☑無 □修繕済状況
☑無 □修繕済
☑無 □修繕済
☑無 □修繕済
☑無 □修繕済
☑無 □修繕済
☑無 □修繕済

修繕時期・現状等

□有
□有
□有
□有
□有
□有

状況
☑無 □修繕済
☑無 □修繕済
□無 ☑不明修繕時期・現状等

□有
□有
□有

状況
修繕時期・現状等□有 ☑無 □修繕済☑有 □無 □修繕済 １階和室の床に沈んでいる箇所がある□有 ☑無 □修繕済□有 ☑無 □修繕済

Ｆ 建具の不具合
ドア
サッシ
シャッター・雨戸
引き戸 （ふすま・障子含む）
その他（
）

□有
□有
□有
□有
□有

状況
☑無 □修繕済
☑無 □修繕済
□無 ☑修繕済
☑無 □修繕済
☑無 □修繕済

Ｇ 基礎
ひび割れ、欠損状況☑無 □修繕済

修繕時期・現状等□有

Ｈ 給水・排水設備
故障
漏水・赤水

状況
☑無 □修繕済
☑無 □修繕済

修繕時期・現状等

□有
□有

Ｉ その他
浴室のタイルにひび割れあり

17

□有
□有
□有
□有
□有
□有

修繕時期・現状等

車庫シャッターのゆがみを平成●年●月修繕済

③

建物等に関するチェックリスト（解説）Ⅰ章

建物の状態における傷みや不具合などの程度は、経年変化、使われ方、施工の状態等により様々です。
特に、不具合等の情報は、売主から、買主に対し積極的に提供していくことが、トラブルを未然に防止する観点から重要です。
そのため、売主は、雨漏りやシロアリの被害、木部の腐食、給排水管の支障等に関して、これまでの不具合及び修繕の実施状況などについて告知するとともに、買主もできる限り、住宅の外観や建物内部等について現況確認をすることが大切です。
天井・小屋組・軒裏●雨漏りの跡や腐食を確認し天井・小屋組・軒裏ます。
・雨漏りの跡や腐食を確認●天井のしみは、雨漏りが一します。
・天井のしみは、雨漏りが因とも考えられます。
一因とも考えられます。

屋根
屋根●屋根材の割れ、

ずれや隙間を確・屋根材の割れ、ずれや隙間を確認します。
認します。
雨どい

・手すりのぐらつ
バルコニー
き、腐食・さび、●手すりのぐらつき、腐割れ、床の沈み食・さび 、割れ、床の等を確認しま沈み等を確認します。
す。

壁・柱・はり壁・柱・はり・木部の腐食や傾き、雨漏りの●木部の腐食や傾き、跡を確認しま雨漏りの跡を確認し
す。
ます。

雨どい

・破損、はず ● 破 損 、は ずれ、つまりをれ、つまりを確認します。
確認します。

バルコニー

建具（ﾄﾞｱ、窓等）

建具（ドア、窓等）・建具の開閉状況、ゆがみ、雨漏●建具の開閉状況、り跡等を確認しま
ゆがみ、雨漏り跡す。
等を確認します。

外壁

・亀裂やふくらみ、外壁欠損などを確認し ●亀裂やふくらみ、ます。
欠損などを確認
・構造材の腐食やします。
雨漏りにつながりま● 構造材の腐食やす。

階段・踏み面の欠階段
損・沈み、手すり●踏み面の欠損・沈み、のぐらつきを確
手すりのぐらつきを認します。
確認します。
床

雨漏りにつながります。

・床の傾きや沈

床 み、割れ、腐食等

基礎

基礎

・ひび割れ、欠損等の● ひび 割れ、欠 損
痛み具合を確認しま等の痛み具合をす。
・建物の強度や耐久確認します。
● 建物の強度や耐性に大きく影響しま久 性に大きく影
す。

を確認します。
●床の傾きや沈み、
割・構造材に起因す
れ、腐食等を確認しる場合がありまます。
す。
●構造材に起因する場
合があります。

響します。

「排水」
に修正
給水・配水設備
・漏水やつまり、赤水、悪臭等の支障がないか確認します。
給水・排水設備●漏水やつまり、赤水、悪臭等の支障がない
か確認します。

浴室や台所等

床下（土台・床組）

換気口

・換気口が塞がれて、床下の換・木部の腐食やずれ、シロアリの被害を確
気が不十分な場合、木部の腐認します。
食、シロアリの被害が生じる場
・建物の強度や耐久性に大きく影響します。
床下（土台・床組）
換気口
合があります。
●・床のきしみや沈み、傾きなどの現象が見ら
木部の腐食やずれ、
シロアリの被害を確認します。
● 換気口が塞がれて、床下のれる場合は注意が必要です。

●建物の強度や耐久性に大きく影響します。
●床のきしみや沈み、傾きなどの現象が見られる場
合は注意が必要です。

換気が不十分な場合、木部の腐食、シロアリの被害が生じる場合があります。

・タイルや壁等にひび割れ・欠損や浴槽のジョイント部に割れや隙間を確認します。
浴室や台所等●タイルや壁等にひび割れ・欠損や浴槽のジョイント部に割れや隙間を確認します。

18

④

設備・工作物に関するチェックリスト（記入例）
名

称

設備・工作物の
有無

付帯機能等

☑有 □無
□有 ☑無
☑有 □無
☑有 □無
□有 ☑無

Ⅰ章

流し台
浄水器
レンジフード・換気扇
コンロ（ガス・IH・他）
キ ビルトイン型オーブン
ッ （ガス・電気）チン ビルトイン型食器洗浄乾関 燥機（※１）
係
ガス湯沸かし器(個別)
（※１）

□有

そ トイレ設備一式の洗濯機用防水パン
他
その他（）
冷暖房機（電気・ガス）
冷 暖房機（※１）
暖 （電気・ガス・石油）
房
関 冷房機（電気・ガス）係 床暖房設備（電気・ガス）

居
その他（
住
空 照 屋内照明器具
間 明 屋外照明器具部
吊り戸棚
門 収 床下収納
納屋根裏収納
テ 地上波用TVアンテナ
レ BS/CSアンテナ
ビ
視 ケーブルTV
聴 その他（

19

）

）

☑無

特定保守製品の表示

□有
□有

□無
☑無

特定保守製品の表示

□有
その他（
）
給 給湯器（※１）
湯 （電気・ガス・石油・太水 設 陽熱／ヒートポンプ／燃
ま 備 料電池）
わり部
門
浴室 浴室設備一式
・
洗
面
設
備
関
係
洗面設備一式備 考（故障・不具合がある場合の箇所や具体的内容等）
水道栓の根元から水がしみでる

□無

□有 □無
☑有 □無

特定保守製品の表示

□有

☑無

☑有 □無
□有 ☑無

シャワー
風呂がま（※１）

フックが壊れている

特定保守製品の表示

□有 □無
☑有 □無
☑有 □無

追炊き
浴室内乾燥機
（※１）
その他（
洗面台
鏡
シャワー
コンセント
くもり止め
その他（
保温機能
洗浄機能

特定保守製品の表示

）

）

□有
□有
☑有
☑有
□有
☑有
□有
□有
☑有
☑有
☑有
□有
□有
□有

☑無
□無
□無
□無
☑無
□無
☑無
□無
□無
□無
□無
□無
☑無
☑無

台
台

特定保守製品の表示

□有

□無

□有 ☑無
□有 ☑無
□有 □無
☑有 □無
□有 ☑無
□有 ☑無
☑有 □無
□有 ☑無
□有 ☑無
□有 ☑無
☑有 □無
□有 □無

台
箇所

名

称

付帯機能等

設備・工作物の
有無
☑無
□無
☑無
☑無
□無
☑無
□無
□無
☑無
□無
☑無
☑無
□無
□無
☑無
□無
□無
☑無
□無
□無

Ⅰ章

24時間換気システム□有居
住宅用火災警報器（※２）☑有住□有そ ガス警報器
空□有の 太陽光発電装置
間
他 インターホン
モニター(□有・☑無)☑有部
インターネット
□有
門
その他（
）
□有
下駄箱
☑有
納戸
□有
畳・襖
☑有
玄
関 玄 カーペット(敷込のもの)□有・ 関 カーテン・ブラインド等□有
窓 ・ カーテンレール
ふさかけ(☑有・□無) ☑有
・ 窓
郵便受け
☑有
そ ・
□有
の そ 物置
カーポート（車庫）☑有他 の☑有部 他 門・塀
門
庭木・庭石
□有
屋外水栓
☑有
その他（
）
□有

備 考
（故障・不具合がある場合の箇所や具体的内容等）

庭木は転居先に移転する※１ 「消費生活用製品安全法」により、消費者自身による保守が難しく、経年劣化による重大事故の発生のお※１ 消費生活用製品安全法令の規定により、消費者自身による保守が難しく、経年劣化による重大事故の発それが高い製品について定めた「特定保守製品」に該当する場合があります。
生のおそれが高い製品である「特定保守製品」に該当する場合があります。
平成21
21年４月１日以降に製造・輸入された「特定保守製品」の所有者は、製造事業者等に対して所有
年 4 月 1 日以降に製造・輸入された「特定保守製品」の所有者は、製造事業者等に対して所有平成
者情報を提供しなければなりません。「特定保守製品」と表示されている場合は、以下の項目を売主から者情報を提供しなければなりません。「特定保守製品」と表示されている場合は、以下の事項を売主から買主へ伝えてください。
買主へ伝えてください。
①製造メーカーより点検等を受けるためには、所有者情報の提供(登録・変更)が必要となります。
①製造メーカーより点検等を受けるためには、所有者情報の提供(登録・変更)が必要となります。
②該当製品は、製造メーカーが定めた点検期間に点検を行う必要があります。
②該当製品は、製造メーカーが定めた点検期間に点検を行う必要があります。
③製造メーカーへの連絡先は、製品に表示されています。
③製造メーカーへの連絡先は製品に表示されています。
※２ 住宅用火災警報器は、火災により発生する煙を感知し、音や音声により警報を発して火災の発生を知らせ※２ 住宅用火災警報器は、火災により発生する煙を感知し、音や音声により警報を発して火災の発生を知らる機器です。消防法の改正により、新築では平成 18 年６月１日から、既存住宅では平成 23 年６月１日
せる機器です。消防法の改正により、新築では平成 18 年６月１日から、既存住宅では平成 23 年６月１日までに、すべての戸建住宅やアパート・マンションなどに火災警報器等の設置が義務付けられました。
までに、全ての戸建住宅やアパート・マンションなどに火災警報器等の設置が義務付けられました。

④

設備・工作物に関するチェックリスト（解説）

既存住宅には、土地、建物本体以外に、付属の設備（システムキッチンや給湯器、エアコン、屋外照明や給水栓等）、移設可能な物置やカーポート（車庫）、門・塀等の工作物や庭木、庭石などが付帯しています。
売買の対象となる設備や工作物の有無とその状況について明らかにしておくこと
は、トラブルを未然に防止する上で重要です。
本チェックリストでは、現地調査等において、設備や工作物を個々に確認し、その状態や気がついた点を記入できるようにしてあります。
「設備・工作物の有・無」欄は、「有」は売主が買主に引き渡す物がある場合に、「無」は対象物がない場合に、それぞれチェックをします。現在設置している物でも、売買の際に撤去する予定の物があれば、備考欄に「撤去予定」と記入しましょう。また、故障・不具合がある場合も、備考欄に内容を記入するようにしてください。

20

３

安心して売買するための仕組み(1) 建物状況調査（インスペクション）

Ⅰ章

建物状況調査とは、ⅰ）建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分、
ⅱ）雨水の浸入を防止する部分――に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するために、国土交通省の定める講習を修了した建築士が行うものです。
建物状況調査で確認する主なポイント①『構造耐力上主要な部分』に関する
蟻害、腐朽・腐食や傾斜、躯体のひび割れ・欠損等②『雨水の漏入を防止する部分』に関する
屋根の雨漏り、シーリング材の破断等※オプションで、給排水管なども調査項目とすることができます。

調査の部位（木造一戸建て住宅の場合）①

建物状況調査を行うメリット
建物状況調査を実施し、物件の調査時点における状況を確認することで、以下のよ

うなメリットがあり、売主、買主とも安心して売買することができます。
ア

売主の場合

・ 引渡し後のトラブル回避・ 競合物件との差別化が図れる。
イ 買主の場合
・ より安心して購入の判断ができる。
・ メンテナンスの見通しが立てやすい。

21「床下」調査の様子

②

Ⅰ章

建物状況調査の方法・時間など
建物状況調査は、国土交通省の定める基準に従い、原則として目視・非破壊検査を行います。調査する物件の規模にもよりますが、調査には３時間程度かかることが見込まれます。調査費用については、各調査実施者により異なります。
調査後は、報告書を受領の上、調査結果の説明を受けるようにしましょう。
③

建物状況調査のあっせんの流れ
既存住宅の売買に当たって、宅建業者に媒介（仲介）を依頼すると、その宅建業者から建物状況調査の制度概要の紹介や調査事業者のあっせんに関する確認が行われますので、十分に説明を受けるようにしましょう。
建物状況調査は、売主が売却を検討し始める時点で行うことが考えられますが、取引状況によっては、売主の了解のもと、買主が実施することもあり、この場合、調査の実施時期も双方で話し合って決めます。
なお、重要事項説明（p.34 参照）において、過去１年以内に建物状況調査を実施したかどうか、また、実施している場合は、調査結果の概要について、媒介する宅建業者から説明が行われます。
（以下の流れ図は、（一財）不動産＜既存住宅の売却時におけるあっせんの流れ＞
建物状況調査の制度の紹介

適正取引推進機構の「不動産売買の手引」を参考に作成しています。)…宅建業者より、建物状況調査の制度の概要が紹介されます。

あっせんを希望するあっせんを希望しない（「あっせん有」の媒介契約を締結）（「あっせん無」の媒介契約を締結）「広告（販売活動）」へ

調査会社の説明・手配…宅建業者は売主に、あっせん可能な調査会社の情報等を説明します。
宅建業者は、売主と調査会社との具体的なやり取りの手配をします。

調査申し入れの決定…あっせんを受けた調査会社と、調査の内容・費用の確認等を行い、調査の実施を申し込むかどうかを決めます。

調査を申し込む調査を実施する

調査報告及び報告書の受領

広告（販売活動）

契約交渉

調査を申し込まない「広告（販売活動）」へ…調査会社により建物状況調査が実施されます。

…調査会社の報告書及び報告内容を、媒介業者に告知します。
…媒介業者から査定した価格が提示されます。
媒介業者は買主を探すための販売活動を行います。

※「買主」が調査会社のあっせんを依頼する場合には、上記の流れに加えて、建物の所有者（売主）に、建物状況調査についてあらかじめ承諾を得る必要があります。

…媒介業者は購入希望者に対して、売主の報告書に基づいて建物の状況について説明します。
また、購入希望者より詳細な説明希望がある場合には、調査会社との調整を行います。

重要事項説明…媒介業者は買主に対して、「建物状況調査の結果の概要」に基づき、重要事項説明を行います。

売買契約の締結…媒介業者は契約当事者に対し、「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について、双方が確認した事項」についての書面を交付します。

決済・引き渡し22

かし(2) 既存住宅売買瑕疵保険
既存住宅売買瑕疵保険とは、売買された既存住宅に、構造上の不具合や雨漏り等があった場合、補修費用などが支払われる保険です。

Ⅰ章①

既存住宅売買瑕疵保険のメリット
既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、既存住宅の売買後に見つかった不具合の補修費用等が保証されるので安心です。万が一、保険の加入者である検査事業者や売主又は媒介する宅建業者が倒産した場合でも、保険金が支払われます。
ふ

ほまた、既存住宅売買瑕疵保険の「保険付保証明書」により、築年数の経過した既存住宅であっても、税制優遇を受けられる場合があります。
詳しくは、一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会のホームページをご覧ください。
（https://www.kashihoken.or.jp/）②

既存住宅売買瑕疵保険の仕組み
既存住宅の売買には、ⅰ）宅建業者の仲介により、個人の所有者が売主となる場合、ⅱ）宅建業者自らが売主となる場合――の２種類があり、既存住宅売買瑕疵保険の仕組みも、それぞれの場合で異なります。
いずれも、保険へ加入するためには、当該住宅が、国土交通省が指定した住宅専門の保険会社（住宅瑕疵担保責任保険法人）が定める所定の検査基準に適合する必要が
あります。

23

(3) 住宅履歴情報

保存履歴イメージ
間取り図（平面図）

Ⅰ章

住宅履歴情報とは、住宅の設計、施工、維持管理、権利等に関する情報をいいます。
住宅の点検や維持管理、リフォーム、売買などで役に立ち、住宅の所有者が大切に整理・蓄積することが望ましいものです。
住宅の所有者が住宅履歴情報を長期間にわたり蓄積し活用できるよう、住宅履歴
情報サービス機関等に蓄積してもらう方法もあります。

建築工事請負契約書又は不動産売買契約書
建築確認済証及び申請書の副本、検査済証等
建物状況調査結果報告書
断面図

天井の高さなど、高さ方向の情報が分かります。

床伏図

建物の基礎や床、屋根など、構造的な情報が分かります。

仕上げ表・仕様書

部屋の配置や柱、壁、窓などの位置が分かります。

建物の外装や内装に用いた材料、図面では表しにくい
下地材などの情報が分かります。

定期・改修記録

定期点検シート

定期点検の対象と時期などが示されています。

点検・改修の部位や内容などが示されています。

①

住宅履歴情報のメリット
住宅履歴情報を蓄積することで、リフォーム時などに建物内部の設備の配管状況等が分かり、正確な計画を立てることが可能となります。また、設備機器の交換や割れたタイルの補修時などに、製造元や品番が分かることで、修繕に役立つこともあります。
既存住宅の売買時には、買主は売主から住宅履歴情報を引き継ぐことで、住宅の新築時の性能や維持管理状況が確認できるため、安心して購入することができ、購入後の維持管理の目安も立てやすくなるなどのメリットが期待できます。
なお、重要事項説明（p.34 参照）において、建物の建築及び維持管理の状況に関する書類（建築確認済証、建物状況調査の結果報告書等）の保存の状況について、媒介する宅建業者から説明が行われます。
詳しくは、一般社団法人住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会のホームページをご覧ください。（https://www.iekarute.or.jp/）24

(4) リフォーム

Ⅰ章

リフォームには、設備の更新や劣化部分の修繕から、より大規模に、建物の性能向上や間取り、デザインの刷新等、新しい価値を付加して再生することまで、様々な目的の工事があります。
①

既存住宅売買と併せて行うメリット
既存住宅をリフォームすることによって、自分好みの住まいにすることができます。
エリアを絞って住まいを探しているときなど、買主は、既存住宅の購入に併せたリフォームも想定すると、物件選びの幅が広がります。
また、既存住宅の購入とリフォームを同時に行うことで、引っ越しまでのスケ
ジュールや資金計画を立てやすくなり、住宅の購入費用とリフォーム工事費用のバ
ランスを取りながら、検討を進めていくことができるなどのメリットがあります。
なお、既存住宅の売買時におけるリフォームは、宅建業者が買い取った物件をリフォームした上で販売する場合など、売主が実施することもあります。

②

性能向上リフォーム
省エネ、バリアフリー、耐震など住宅の性能を向上させるリフォームを、「性能向上リフォーム」と呼びます。一定の条件を満たせば、減税（所得税等）や補助金（国、地方自治体等）の対象となります。
「性能向上リフォーム」には、主に、以下のようなものがあります。
ア

省エネリフォーム
窓や床・壁・天井などの断熱性能の向上と、高効率の給湯器、エアコンなどの導入によって、住宅内の消費エネルギーを削減するリフォームです。電気代の削減などとともに、快適で健康的な空間が生まれます。

25

イバリアフリーリフォーム
段差のない室内や、介助スペースのある水まわりなどへのリフォームです。高齢者等のみならず、誰もが、安心・安全に暮らせる住まいになります。

Ⅰ章

ウ

耐震リフォーム
昭和 56（1981）年以前に着工した住宅は、現行の耐震基準を満たしていないものがあるので、耐震診断を受け、必要に応じてリフォーム（耐震改修工事）を行うようにしてください。
耐震診断のすすめ
耐震診断のすすめ
耐震診断とは、既存建物が地震の揺れに対して倒壊しないかどうかを見極めるための調査です。上部構造評価点の結果により、右表のように判断します。
耐震診断の費用は、建物の設計図の有無や建物の形状又は築年数により異なりますが、約 10～20 万円です（木造在来工法２階建てで、設計図が有る場合）。
なお、都では、木造住宅の耐震診断及び補強設計について、一定水準の技術があると認められる建築士事務所を登録・公表しています（東京都木造住宅耐震診断事務所
登録制度）。
耐震診断結果をもとに、住宅に最適な補強設計を行います。耐震改修工事とは、その補強設計の内容をもとに実際に行う補強のための工事をいいます。
耐震改修工事の総額は、在来工法（構造用合板や筋交いによる補強）で標準的な評
点差の場合（補強前 0.5～補強後 1.0 程度）、約 150～200 万円程度になります。
耐震改修の方法には、以下のようなものがあります。
① 基礎の補強② はり・土台・柱・筋交いなどの接合部の補強③ 筋交いを入れたり、構造用合板を張って、強い壁（耐力壁）を増やす。
④ 屋根の軽量化
詳しくは、東京都耐震ポータルサイトをご覧ください。
（http://www.taishin.metro.tokyo.jp/）(5) その他
国や東京都では、既存住宅流通市場の環境整備に取り組んでおり、平成 30 年度から、「安心Ｒ住宅制度」（国）、「東京都既存住宅流通促進事業者グループ登録制
度」が始まっています。
「安心Ｒ住宅制度」は、品質など一定の要件を満たした物件の広告に、安心Ｒ住宅のロゴマークが付けられるもので、「東京都既存住宅流通促進事業者グループ登録制度」は、関係事業者のグループが設置する窓口で、既存住宅の売買に関する相談がワンストップで受けられるものです。
いずれも、既存住宅を安心して売買できるための制度です。
各制度の詳細については、附章（p.53、54）をご覧ください。
26

Ⅱ章
Ⅱ章 不動産取引と契約に際しての留意事項
１

宅建業者の選び方と媒介（仲介）契約(1) 宅建業者の選び方(2) 宅建業者への媒介（仲介）依頼(3) 媒介契約書の参考例とその見方

２

重要事項説明(1) 重要事項説明について(2) 重要事項説明を受ける際の注意(3) 重要事項説明書の参考例とその見方

３

売買契約の締結と決済・引渡し(1) 売買契約に当たって(2) 売買契約書の参考例とその見方(3) 決済と引渡し

28

１

宅建業者の選び方と媒介（仲介）契約(1) 宅建業者の選び方
不動産取引を安心して行うためには、免許を受けた宅建業者の中から信頼できる業者を選んで取引することが大切です。宅建業者の選定に当たっては、経歴や取引上のトラブルの有無などを調べて、総合的に判断することをお勧めします。

Ⅱ章

免許には、都道府県知事免許（一の都道府県に事務所を置いて営業する場合）と国
土交通大臣免許（二つ以上の都道府県に事務所を置いて営業する場合）があります。
都庁では、都知事免許業者と都内に本店のある国土交通大臣免許業者について、下表の項目等を記載した名簿や申請書類等の閲覧ができます。また、インターネットで免許証番号、商号、代表者名、行政処分歴など名簿の一部を見ることができます。
（宅建業者の免許情報提供サービス https://www.takken.metro.tokyo.lg.jp/）
宅建業者名簿等の閲覧のポイント○○免許（○）第○○○○号と表示されています。カッコ内の数字
は、新規免許の場合は１で、免許の更新ごとに増えていきますので、営業年数の長さの目安となります（平成８年以降、更新は５年に１度）。

免許証番号
過去の営業実績
代表者、役員、事務所の所在
地、宅地建物取引士、従業員
資産状況、納税状況等
行政処分歴

免許を更新している宅建業者であれば、更新の免許申請前５年間の取引件数や取引金額が分かります。
頻繁に変更されている場合は、理由の確認をしておくことをお勧めします。
資本金や財務内容などが分かります。
過去５年以内に行政処分を受けた宅建業者については、処分の記録をみることができます。

(2) 宅建業者への媒介（仲介）依頼①

媒介業務の一般的な範囲
既存住宅を売買しようとする場合、売主、買主双方とも宅建業者に売買の媒介（仲介）を依頼するのが一般的です。媒介契約は媒介契約書を作成して締結します。
依頼業務の内容の一般的な範囲は、以下のとおりです。
・売買の相手方の探索
・売買の相手方との調整 ・価格査定（売主のみ）
・重要事項説明（買主のみ） ・売買契約書の交付・決済・引渡しの事務補助等②

媒介契約の種類
媒介契約には、①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約の３種類があります。依頼者がそれぞれの特徴を十分に確認した上で選択します。
３種類の「媒介契約」比較表
依頼者（売主・買主）の義務
有効
期間
専属専任
専任
一般

29

３か月
以内

宅建業者の義務

他の宅建業者
への依頼

依頼者が自ら発見した相手方
との契約

依頼者への
業務処理の
報告義務

できない

認められない認められる

1 週間に 1 回以上

できる

認められる

義務はなし

2 週間に 1 回以上

指定流通
機構への
登録義務

あり＊
なし

＊「指定流通機構への登録義務」に関する詳細は、「専任媒介契約書の参考例」１の四の記載
内容（p.31 参照）をご覧ください。

(3) 媒介契約書の参考例とその見方「媒介契約書の参考例とその見方」として、売主が専任媒介契約を締結する場合の媒介契約書を例示します。留意事項の説明等を吹き出しで加えていますので、参考にしてください。
（参考例は（一財）不動産適正取引推進機構の「不動産売買の手引」を参考に作成しています。)☆媒介契約書(専任媒介契約)の参考例とその見方

この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約です。
ばいかい

媒介契約には３つのタイプがあります。
ここでは「専任媒介契約」について説明します。

依頼の内容

Ⅱ章

専 任 媒 介 契 約 書
売却・購入・交換

この契約は、次の３つの契約型式のうち、専任媒介契約型式です。


専属専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約の契約を締結することができません。
当社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。
専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
当社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。


一般媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
依頼者甲は、この契約書及び専任媒介契約約款により、別表に表示する不動産（目的物件）に関する売買（交換）の媒介を宅地建物取引業者乙に依頼し、乙はこれを承諾します。
令和○年○月○日
甲・

乙・

依頼者

住

所

○○区○○

氏

名

渋谷

花子

印

□□土地建物株式会社者 千代田 次郎印

宅地建物

商号（名称）

取引業者

代

表〇丁目２－３

主たる事務
所の所在地
免許証番号

○○区○○

○丁目７－８東京都知事（○）第○○○○号

30

１ 成約に向けての義務
一

Ⅱ章

乙は、契約の相手方を探索するとともに、契約の相手方との契約条件の調整等を行い、契約の成立に向けて積極的に努力します。
二 乙は、甲に対し、＊１ 文書
により、＊２ ２週間に１ 回以上の頻度で業務の処理状況を報告します。
三 乙は、目的物件の売買又は交換の申込みがあったときは、甲に対し、遅滞なく、その旨を報告します。
四 乙は、広く契約の相手方を探索するため、目的物件につき、所在地、規模、形質、媒介価額その他の事項を、＊３ 東日本不動産流通機構 にこの媒介契約の締結の日の翌日から＊４ ７ 日以内（乙の休業日を含みません。）に登録します。また、目的物件を登録したときは、遅滞なく、甲に対して宅地建物取引業法第 50 条の６に定める登録を証する書面を交付します。
なお、乙は、目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、宅地建物取引業法第 34 条の２第７項に基づき当該契約に関する情報を指定流通機構に通知し、当該契約に関する情報は、当該指定流通機構から宅地建物取引業者に提供されるなど、宅地建物取引業法第 50 条の３及び第 50 条の７に定める指定流通機構の業務のために利用されます。
備考＊１ 文書又は電子メールのうちいずれかの方法を選択して記入すること。
＊２ 宅地建物取引業法第 34 条の２第９項に定める頻度（２週間に１回以上）の範囲内で具体的な頻度を記入すること。
＊３ 当該目的物件の所在地を含む地域を対象として登録業務を行っている指定流通機構の名称を記入すること。
＊４ 宅地建物取引業法第 34 条の２第５項及び宅地建物取引業法施行規則第 15 条の 10 に定める期間（７日以内）の範囲内で具体的な期間を記入すること。

１の四は、指定流通機構への登録の記載です。レインズと呼ばれる業者間のネットワークで情報提供することの説明です。

２ 媒介に係る業務
乙は、１に掲げる義務を履行するとともに、次の業務を行います。
乙は、甲に対し、目的物件を売買すべき価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにして説明を行います。
二 甲が乙に目的物件の購入又は取得を依頼した場合にあっては、乙は、甲に対し、目的物件の売買又は交換の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、宅地建物取引業法第 35 条に定める
重要事項について、宅地建物取引士が記名押印した書面を交付して説明させます。
三 乙は、目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、甲及び甲の相手方に対し、遅滞なく、宅地建物取引業法第 37 条に定める書面を作成し、宅地建物取引士に当該書面に記名押印させた上で、これを交付します。
四 乙は、甲に対し、登記、決済手続等の目的物件の引渡しに係る事務の補助を行います。
五 その他（）
２は宅建業者が行う業務についての説明です。価格査定、重要一

事項説明、契約書作成、引渡しの事務補助などが契約内容です。

３ 建物状況調査を実施する者のあっせんの有無

（

有

・

無

）

既存住宅を売買する場合には、媒介業者より建物状況調査（インスペクション）制度の概要の紹介を受け、活用するかどうかを検討しましょう。

４ 違約金等一甲がこの媒介契約の有効期間内に乙以外の宅地建物取引業者に目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を依頼し、これによって売買又は交換の契約を成立させたときは、乙は、甲に対して、約定報酬額に相当する金額（この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。
）を違約金として請求することができます。
二 この媒介契約の有効期間内において、甲が自ら発見した相手方と目的物件の売買若しくは交換の契約を締結したとき、又は乙の責めに帰すことができない事由によってこの媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、この媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。
契約期間は３か月以内で４は専任媒介の注意点です。契約の種類により異なります。

す。契約更新は可能です。

５ 有効期間 この媒介契約締結後３ヶ月（ 令和○ 年 ○ 月 ○ 日まで）とします。
（ 消費税及び地方消費税抜き報酬額） （ 消費税額及び地方消費税額の合計額）

６ 約定報酬額 売買代金×３％＋６万 円と（売買代金×３％＋６万円）×10％
します。

７ 約定報酬の受領の時期

31円を合計した額と宅建業者が受け取ることができる媒介報酬の額は、宅建業法で上限額が定められているので、上限額以内で相互に確認し、決めることになります（次ページ下欄参照）。

売買契約締結時に半額、最終残金受領後に半額とします。

売買契約後のローン不成立による契約解除時の金銭トラブル等を回避するため、分割払いをお勧めします。

別

表

所
有
者

住所

○○区○○

氏名

渋谷

所在地

花子

住所

同左

氏名

同左

（公簿上）

○○区○○

〇丁目 12 番地 34（住居表示）○○区○○〇丁目２番３号

測

―― ㎡

簿
築
積

168.33 ㎡

建

公建
面

65.67 ㎡

種
類

居宅

物

延面積

101.23 ㎡

間
取り

２階（洋６、６）
１階（和６、L10、DK８）

マ
ン
シ
ョ
ン

名称

階

タイプ

LDK

地
目

宅

地・田・畑・山雑種地・その他（

消費税額及び地方
消費税額の合計額
媒介価額

号室
DK
㎡

総額

）

権
利
内
容

構
造

専有面積

本体価額

林

所有権・借地権

木 造
瓦 葺 ２階建

造
階建

構
造
共
有
持
分

分の

円

備

円

・庭木、庭石は現状のまま引き渡す。
・エアコン、物置は撤去する。

40,000,000 円

Ⅱ章

実

土
地
目
的
物
件
の
表
示

登
記
名
義
人

〇丁目２番３号

考[ただし、買い依頼に係る媒介契約については、次の別表を使用することとして差し支えない。]

希望する条件
項

目

内

容

希望の程度

物件の種類
価額
広さ・間取り等
物件の所在地その他の条件（希望の程度もお書き下さい。
）
注「希望の程度」の欄には、「特に強い」、「やや強い」、「普通」等と記入すること。

＜参考＞①

宅建業者への報酬額

媒介報酬額の上限額（消費税別途）

取引額
ａ．200 万円以下の部分
ｂ．200 万円を超え 400 万円以下の部分
ｃ．400 万円を超える部分

媒介報酬の上限額５％以内の額４％以内の額３％以内の額※売買代金が 400 万円以下の空き家等で、通常の売買等に比べ、現地調査等の費用を要するものについての、売主等からの手数料は、18 万円（消費税別途）が上限となります。

②

取引額が 400 万円を超えるときの簡易計算（消費税別途）＝消費税抜き売買価格×３％＋６万円③

計算例：取引額 1,000 万円の場合（消費税別途）

200 万円×5％＋200 万円×4％＋600 万円×3％＝36 万円
＜ａ＞
＜ｂ＞
＜ｃ＞
（簡易計算）1,000 万円×3％＋6 万円＝36 万円

32

ばいかい

やっかん

専任媒介契約約款

Ⅱ章（目的）
第１条 この約款は、宅地又は建物の売買又は交換の専任媒介契約について、当事者が契約の締結に際して定めるべき事項及び当事者が契約の履行に関して互いに遵守すべき事項を明らかにすることを目的とします。
（当事者の表示と用語の定義）
第２条 この約款においては、媒介契約の当事者について、依頼者を「甲」、依頼を受ける宅地建物取引業者を「乙」と表示します。
２ この約款において、「専任媒介契約」とは、甲が依頼の目的である
宅地又は建物（以下「目的物件」といいます。）の売買又は交換の媒介又は代理を乙以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができないものとする媒介契約をいいます。
（目的物件の表示等）
第３条 目的物件を特定するために必要な表示及び目的物件を売買すべき価額又は交換すべき評価額（以下「媒介価額」といいます。
）
は、専任媒介契約書の別表に記載します。
（宅地建物取引業者の義務等）
第４条 乙は、次の事項を履行する義務を負います。
一 契約の相手方を探索するとともに、契約の相手方との契約条件の調整等を行い、契約の成立に向けて積極的に努力すること。
二 甲に対して、専任媒介契約書に記載する方法及び頻度により業務の処理状況を報告すること。
三 目的物件の売買又は交換の申込みがあったときは、甲に対して、
遅滞なく、その旨を報告すること。
四 広く契約の相手方を探索するため、目的物件につき、所在地、規模、形質、媒介価額その他の事項を、専任媒介契約書に記載
する指定流通機構に媒介契約の締結の日の翌日から専任媒介契約書に記載する期間内（乙の休業日を含みません。）に登録すること。
五 前号の登録をしたときは、遅滞なく、指定流通機構が発行した
宅地建物取引業法第 50 条の６に定める登録を証する書面を甲に対して交付すること。
２ 乙は、前項に掲げる義務を履行するとともに、次の業務を行います。
一 媒介価額の決定に際し、甲に、その価額に関する意見を述べる
ときは、根拠を示して説明を行うこと。
二 甲が乙に目的物件の購入又は取得を依頼した場合にあっては、甲に対して、目的物件の売買又は交換の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、宅地建物取引業法第 35 条に定める重要事項について、宅地建物取引士が記名押印した書面を交付して説明させること。
三 目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、甲及び甲の相手方に対して、遅滞なく、宅地建物取引業法第 3 7 条に定める書面を作成し、宅地建物取引士に当該書面に記名押印させた上で、これを交付すること。
四 甲に対して、登記、決済手続等の目的物件の引渡しに係る事務の補助を行うこと。
五 その他専任媒介契約書に記載する業務を行うこと。
（媒介価額の変更の助言等）
第５条 媒介価額が地価や物価の変動その他事情の変更によって不適当と認められるに至ったときは、乙は、甲に対して、媒介価額の変更について根拠を示して助言します。
２ 甲は、媒介価額を変更しようとするときは、乙にその旨を通知します。この場合において、価額の変更が引上げであるとき（甲が乙に目的物件の購入又は取得を依頼した場合にあっては、引下げであるとき）は、乙の承諾を要します。
３ 乙は、前項の承諾を拒否しようとするときは、その根拠を示さなければなりません。
（建物状況調査を実施する者のあっせん）第６条 乙は、この媒介契約において建物状況調査を実施する者のあっせんを行うこととした場合にあっては、甲に対して、建物状況調査を実施する者をあっせんしなければなりません。
（有効期間）
第７条 専任媒介契約の有効期間は、３ヶ月を超えない範囲で、甲乙協議のうえ、定めます。
（報酬の請求）第８条 乙の媒介によって目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、乙は、甲に対して、報酬を請求することができます。ただし、売買又は交換の契約が停止条件付契約として成立したときは、乙は、その条件が成就した場合にのみ報酬を請求することができます。
２ 前項の報酬の額は、国土交通省告示に定める限度額の範囲内で、甲乙協議の上、定めます。
（報酬の受領の時期）
第９条 乙は、宅地建物取引業法第 37 条に定める書面を作成し、これを成立した契約の当事者に交付した後でなければ、前条第 1 項の報酬（以下「約定報酬」といいます。）を受領することができません。
２ 目的物件の売買又は交換の契約が、代金又は交換差金についての融資の不成立を解除条件として締結された後、融資の不成立が確定した場合、又は融資が不成立のときは甲が契約を解除できるものとして締結された後、融資の不成立が確定し、これを理由として甲が契約を解除した場合は、乙は、甲に、受領した約定報酬の全額を遅滞なく返還しなければなりません。ただし、これに対しては、利息は付さないこととします。

33

報酬は、契約成立が条件です。ローン条項による白紙解除は、一般的に報酬を支払う必要がありません。

（特別依頼に係る費用）
第 10 条 甲が乙に特別に依頼した広告の料金又は遠隔地への出張旅
費は甲の負担とし、甲は乙の請求に基づいて、その実費を支払わなければなりません。
媒介業者が紹介した相手方と媒介業者を経由しないで直接取引をする場合の扱いです。

（直接取引）
第 11 条 専任媒介契約の有効期間内又は有効期間の満了後２年以内に、甲が乙の紹介によって知った相手方と乙を排除して目的物件の売買又は交換の契約を締結したときは、乙は、甲に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することができます。

依頼者が他の宅建業者に依頼した場合の違約金に関する条項です。

（違約金の請求）第 12 条 甲は、専任媒介契約の有効期間内に、乙以外の宅地建物取引業者に目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を依頼することはできません。甲がこれに違反し、売買又は交換の契約を成立させたときは、乙は、甲に対して、約定報酬額に相当する金額（この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。
）の違約金の支払を請求することができます。

依頼者が自ら取引相手を発見して売買契約を行う場合の扱いです。専任媒介の場合は、契約履行のために要した費用の償還が必要です。
（自ら発見した相手方と契約しようとする場合の通知）
第 13 条 甲は、専任媒介契約の有効期間内に、自ら発見した相手方と目的物件の売買又は交換の契約を締結しようとするときは、乙に対して、その旨を通知しなければなりません。
（費用償還の請求）
第 14 条 専任媒介契約の有効期間内において、甲が自ら発見した相手方と目的物件の売買若しくは交換の契約を締結したとき、又は乙の責めに帰すことができない事由によって専任媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、専任媒介契約履行のために要した費用の償還を請求することができます。
２ 前項の費用の額は、約定報酬額を超えることはできません。
（更 新）第 15 条 専任媒介契約の有効期間は、甲及び乙の合意に基づき、更新することができます。
２ 有効期間の更新をしようとするときは、有効期間の満了に際して甲から乙に対し文書でその旨を申し出るものとします。
３ 前２項の規定による有効期間の更新に当たり、甲乙間で専任媒介契約の内容について別段の合意がなされなかったときは、従前の契約と同一内容の契約が成立したものとみなします。
（契約の解除）第 16 条 甲又は乙が専任媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、専任媒介契約を解除することができます。
第 17 条 次のいずれかに該当する場合においては、甲は、専任媒介契約を解除することができます。
一 乙が専任媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき。
二 乙が専任媒介契約に係る重要な事項について故意若しくは重過失により事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしたとき。
三 乙が宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をしたとき。
（反社会的勢力の排除）
第 18 条 甲及び乙は、それぞれ相手方に対し、次の事項を確約します。
一 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員（以下これらを総称して「反社会的勢力」といいます。
）でないこと。
二 自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいいます。
）が反社会的勢力でないこと。
三 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、専任媒介契約を締結す
るものでないこと。
四 専任媒介契約の有効期間内に、自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
イ 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
ロ 偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
２ 専任媒介契約の有効期間内に、甲又は乙が次のいずれかに該当した場合には、その相手方は、何らの催告を要せずして、専任媒介契約を解除することができます。
一 前項第１号又は第２号の確約に反する申告をしたことが判明した場合
二 前項第３号の確約に反し契約をしたことが判明した場合
三 前項第４号の確約に反する行為をした場合
３ 乙が前項の規定により専任媒介契約を解除したときは、甲に対して、約定報酬額に相当する金額（既に約定報酬の一部を受領している場合は、その額を除いた額とします。なお、この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。）を違約金として請求することができます。
（特約）
第 19 条 この約款に定めがない事項については、甲及び乙が協議して別に定めることができます。
２ この約款の各条項の定めに反する特約で甲に不利なものは無効とします。

不明な点は宅建業者によく確認し、納得した上で契約を締結することが大切です。

２

重要事項説明(1) 重要事項説明について

Ⅱ章

宅建業者は、契約が成立するまでの間に、取引する住宅と取引条件等について、宅地建物取引業法（以下「宅建業法」という。）に定められた一定の重要事項を記載した書面（「重要事項説明書」）を買主に交付し、宅地建物取引士に説明させなければ
ならないことになっています。
売主も売買契約の当事者として、宅建業者から買主に対して説明される重要事項説
明書の内容を確認しておくことをお勧めします。
(2) 重要事項説明を受ける際の注意
買主は、重要事項説明書の内容を確認した上で最終的な購入の判断をすることになります。重要事項説明と事前に確認したⅠ章の「物件チェックリスト」の内容を再確認し、不明な点は宅建業者に確認するなど、内容を十分に理解することが大切です。
宅建業法では、重要事項説明の時期は「契約が成立するまで」とされています。そのため、売買契約の直前に説明を受けることもあります。
しかし、重要事項説明書の内容は専門的で量も多いことから、一度の説明では理解が十分できないこともあるため、売買契約締結日より前に余裕をもって説明を受け、不明な点を確認してから契約を締結することが望ましいと考えます。
また、買主が早めに説明を受けることが困難な場合は、説明日より前に宅建業者から「重要事項説明書」を入手し、その内容を事前に確認しておくことをお勧めします。
(3) 重要事項説明書の参考例とその見方
既存戸建住宅の重要事項説明においては、特に、敷地や建物の面積、建物等の状況、
地域の協定、再建築の条件、敷地と道路の関係、耐震診断、契約の解除に関する事項などに注意しましょう。建物状況調査（インスペクション）を行っている場合は、その内容も確認しておくことが必要です。
また、宅建業法で定められた重要事項説明の事項以外にも、買主が不利益を被ることのないよう説明を受けることが必要な事項があります。例えば、過去の浸水や火災の被害、生活環境に影響を受けるような近隣の建築計画、周辺環境に影響を及ぼすよ
うな施設などがある場合は、重要事項説明として宅建業者から説明されますので、その内容を確認しておくことが大切です。こうした事項は、「物件チェックリスト」に確認事項として記載しています。
次ページ以降に、「重要事項説明書の参考例とその見方」を例示し、留意事項の説明等を吹き出しで加えていますので、参考にしてください。
34

（参考例は（一財）不動産適正取引推進機構の「不動産売買の手引」を参考に作成しています。)☆重要事項説明書の参考例とその見方（令和２年４月施行の改正民法に対応した内容です。
）

重 要 事 項 説 明 書
買主

新宿

太郎

様

渋谷

売主

花子

様

下記の不動産について、宅地建物取引業法第 35 条、第 35 条の２の規定に基づき、次のとおり
説明します。この内容は重要ですから、十分理解されるようお願いします。

Ⅱ章

免許証番号

国土交通大臣・東京都知事（〇）第〇〇〇〇号

免許証番号

国土交通大臣・東京都知事（〇）第〇〇〇〇号

免許年月日

令和〇年〇月〇日

免許年月日

令和〇年〇月〇日

主たる事務所の所在地〇〇区〇〇 〇丁目５－６

主たる事務所の所在地〇〇区〇〇 〇丁目７－８

商号又は名称△△不動産株式会社

商号又は名称□□土地建物株式会社

代表者の氏名代表取締役
中 央 一 郎代表者の氏名代表取締役
千 代 田 次 郎

印

重要事項説明は、必ず宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示の上、説明することになっています。

説明をする宅地建物取引士
名

豊 島 三 郎

登録番号
業務に従事
する事務所

氏

印

名

文 京 四 郎（〇〇）第〇〇〇〇号

登録番号（〇〇）第〇〇〇〇号

〇〇営業所

業務に従事
する事務所

本店

印

電話番号 〇〇〇（〇〇）〇〇〇〇

売買・交換

取引の態様

氏

電話番号 〇〇〇（〇〇）〇〇〇〇

売買・交換

取引の態様

当事者・代理・媒介

印

当事者・代理・媒介業者がどういう立場で関与したのかが表示されます。

不動産の表示（１）土 地所①②

在〇〇区〇〇 〇丁目
同上

地 番

地 目

地 積（持分）12 番 34

宅地

123.11 ㎡

12 番 35

宅地

45.22 ㎡

登記簿面積合計
実測面積
権利の種類

―――
１．所有権

168.33 ㎡㎡（実況測量図・確定測量図に基づく…別添測量図をご確認ください）
２．地上権

３．賃借権

借地面積

――― ㎡

（備考）引渡し時までに隣地所有者等の立会いを得て、資格ある者により実測図を作成します。
実測図と登記簿面積に差異が生じた場合は、１㎡当たり〇〇〇円で精算します。
土地実測売買の場合の例です。登記簿（公簿）売買の場合、清算はありません。

35

（２）建 物
在〇〇区〇〇 〇丁目 12 番地 34

住居表示〇〇区〇〇 〇丁目２番３号

家屋番号

12 番 34 号

種

類

居宅

構

造

木造瓦葺き２階建

所

床 面 積

地階

登記簿記載面積と実際の面積が、増築等により異なる場合もあります。
未完成物件の場合には、一般的に建築確認申請
書に記載された内容で記入されます。

――㎡・ １階 65.67 ㎡・ ２階 35.56 ㎡・ ３階 ――㎡
延床面積（登記簿・現況）

建築年月

101.23 ㎡

昭和・平成・令和〇年〇月 新築 （昭和・平成・令和〇年〇月頃 増築・改築）

Ⅱ章（備考）増築部分の１階南側の６畳和室については、登記されていません。
）（固定資産税課税台帳によると増築面積は 10.32 ㎡です。

（３）売主の表示
１．登記名義人と同じ

２．登記名義人と異なる

住所〇〇区〇〇 〇丁目２－３

氏

名

渋谷 花子

（備考）

Ⅰ

対象となる宅地又は建物に直接関係する事項

この日付時点の内容です。決済時にも確認することが必要です。

１．登記記録に記載された事項
甲
土

区

名

義 人

（令和〇年〇月〇日現在）
住 所〇〇区〇〇 〇丁目２－３

氏 名

渋谷 花子

所有権に係る権利に関する事項（有・無）「無」いのが通常です。「有」の場合は、内容をよく確認しましょう。

地
乙建

所有権以外の権利に関する事項

区

（有・無）

甲

名

区

義 人

所有権に係る権利に関する事項

（有・無）
物
乙
区

所有権以外の権利に関する事項

（有・無）

住 所

土地に同じ

氏 名

土地に同じ

抵当権等がある場合は、決済時までに抹消されることを確認しましょう。
決済日の代金支払は、立ち会った司法書士が所有権移転登記・抵当権抹消等の登記に必要な書類を確認した
後に行います。

36

２．都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要

建物は、法令や条例により、様々な制限を受けます。

（１）都市計画法に基づく制限
区域の別

制限の概要

都

１．市街化区域

市

２．市街化調整区域

計

３．非線引区域

画

４．準都市計画区域

法

５．その他

既に市街化を形成している区域及び今後 10 年以内に優先的
かつ計画的に市街化を図るべき区域とされ、用途地域が定められます。

有 （１．計画決定 ２．事業決定名称 〇〇〇線幅員〇〇ｍ）
無 本都市計画道路は、物件の東側約 100m に位置します（別添の住宅地図参照）。

Ⅱ章

都市計画道路（２）建築基準法に基づく制限
イ．用途地域名

制限の内容

第二種低層住居専用地域

主として、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定められた地域です。

ロ．地域・地区・街区名等

制限の内容

市街地における火災の危険を防除するために定める地域です。
木造建築物の外壁及び軒裏で延焼のおそれのある部分は、防火構造としなければならないなどの制限があります。

準防火地域

高度地区は、建物の高さの最高限度又は最低限度を定め、用途
地域の高さの制限を強化するものです。用途地域内において、市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図ることを目的としています。
本物件には、〇〇丁目 12 番地１他を対象区域とする「〇〇住宅地建築協定」により、建築物の用途等に関する制限が定められています（別添「〇〇住宅地建築協定書」（写）を参照してください。）。

第一種高度地区
建築協定

建築面積の限度（建蔽率制限）
延建築面積の限度（容積率制限）セットバック面積

60％（敷地面積 168.33 ㎡－5.00 ㎡）×60％＝97.99 ㎡

100％（敷地面積 168.33 ㎡－5.00 ㎡）×100％＝163.33 ㎡

但し、接面道路幅員により上記容積率がさらに制限されます。
（道路幅員
建物の高さの制限

ｍ ×

／10 ×

100％

＝

％）

１．道路高さ制限 ２．隣地高さ制限 ３．北側高さ制限
４．絶対高さ 10m・12m ５．日影による中高層の建築物の制限（２種）

私道の変更又は廃止の制限
その他の制限有・無

用途地域に関する都市計画により建築物の敷地面積の最低限度が〇〇㎡と定められています。

建築協定とは、住宅地の環境の維持などのために、対象地域の土地所有者・建物所有者・借地人らの全員の合意により、建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠、建築設備に関する基準を定めたものです。
売買等により土地の所有者となった者にもその効力が及びます。

37

（３）その他の法令に基づく制限＊数字は、宅地建物取引業法施行令第３条第１項各号に掲げる法令それぞれの各号の番号です 。

３
４

古都保存法
都市緑地法

11
12

流通業務市街地整備法
都市再開発法

18 の２
18 の３

首都圏近郊緑地保全法
26
近畿圏の保全区域の整備 27に関する法律全国新幹線鉄道整備法
土地収用法

５

生産緑地法

12 の２

沿道整備法

18 の４

都市の低炭素化の促進に 28
関する法律

文化財保護法12 の３

集落地域整備法

18 の５

水防法

29

18 の６

下水道法

航空法（自衛隊法において準用する場合を含む。）

30

国土利用計画法

５の２ 特定空港周辺特別措置法
５の３ 景観法

12 の４

密集市街地における防災街区の整備 19の促進に関する法律

河川法

６

12 の５

地域における歴史的風致の維持及び 19 の２向上に関する法律

特定都市河川浸水被害対策法 30 の２

核原料物質、
核燃料物質及び原子炉の規制に関する法律

６の２ 大都市地域における住宅及び住宅地 13の供給の促進に関する特別措置法

港湾法

20

海岸法

廃棄物の処理及び清掃に関する法律

６の３ 地方拠点都市地域の整備及び産業業 14
務施設の再配置の促進に関する法律

住宅地区改良法

20 の２

津波防災地域づくりに関する法律 32

土地区画整理法

31

土壌汚染対策法

公有地拡大推進法

21

砂防法

33

都市再生特別措置法

７

16

農地法

22

地すべり等防止法

33 の２

地域再生法

17

宅地造成等規制法

23

急傾斜地法

34

高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律

新住宅市街地開発法

７の２ 新都市基盤整備法
８

旧市街地改造法（旧防災建築街区造成 17 の２法において準用する場合に限る。
）

マンションの建替え等の 23 の２円滑化に関する法律

９

首都圏の近郊整備地帯及び都市開発 17 の３区域の整備に関する法律

都市公園法

近畿圏の近郊整備区域及び都市開発 18
区域の整備及び開発に関する法律

自然公園法

10

土砂災害防止対策推進法 35

災害対策基本法

24

森林法

36

東日本大震災復興特別区域法

24 の２

森林経営管理法

25

道路法

37

大規模災害からの復興に関する法律

Ⅱ章

６の４ 被災市街地復興特別措置法 15

本件土地の存する区域は、宅地造成工事規制区域に指定されています。宅地造成工事規制
区域内において行われる①高さが２ｍを超えるがけを生ずる切土、②高さが１ｍを超えるがけを生ずる盛土、③切土と盛土を同時に行う場合、全体で２ｍを超えるがけを生ずるもの、④切土又は盛土をする土地の面積が 500 ㎡を超える宅地造成に関する工事については、造成主は着手する前に都道府県知事の許可を受けなければなりません。
（制限の概要）３．敷地と道路との関係＊法：建築基準法

接道方向

公・私道の別

道路の種類

幅員

接道長さ

南側

公道・私道

下記種類１番4.0ｍ

約 16.8ｍ

東側

公道・私道

下記種類６番

3.0ｍ

約 10.0ｍ

接面道路

位置指定道路（下記種類５番） 昭和・平成・令和

道路の種類（法 42 条）

１
２
３
４
５
６
７

年

月

日第

―――

号

１項１号道路（道路法上の道路）
１項２号道路（開発許可などにより築造された道路）
１項３号道路（法の適用以前から存在する４ｍ以上の道）
１項４号道路（事業執行が予定され特定行政庁が指定した道路）
１項５号道路（道路位置指定による道路）
２項道路（幅員４ｍ未満のもので特定行政庁が指定した道）
３項道路（土地の状況により４ｍ未満で特定行政庁が指定した道）□ 本件敷地は、上記いずれの道路にも接していないため、建物を建築することはできません。
敷地と道路との関係（概略図）

10ｍ

Ｎ

3ｍ

道路後退線
（セットバックライン）

10ｍ

2ｍ
４ｍ

16.8ｍ

備考

10ｍ

法 42 条２項道路
公（区）道

10ｍ

敷地と接する道路により、様々な制限が生じます。例えば、敷地に接する道路の幅員が４ｍ未満の場合は、再建築時にセットバックが必要になります。また、道路に接する敷地部分が２ｍ未満の場合には、再建築ができないことになります。十分に確認することが必要です。

38

４．私道負担等に関する事項
私道負担等の有無

前面道路が私道の場合は、持分があるか、使用制限がないか等について十分な確認が必要です。例えば、「人の通行は認める
が、車の通行は認めない」のような使用の制限を受ける場合もあります。

有・無

１．対象不動産に含まれる私道に関する負担等の内容
負担面積

―――

㎡（持分

負担金

―――

円

／ ）

約 5.0 ㎡
備考 道路とみなされるセットバック部分は、建物の敷地面積として算入することができません。また、セットバック部分には建築物を建築することはもちろん、門・塀等も築造することはできません。
建築基準法第 42 条２項等により後退（セットバック）する部分の面積

Ⅱ章

５．飲用水・ガス・電気の供給施設及び排水施設の整備状況
直ちに利用可能な施設
飲用水
ガ

ス

配管等の状況

公営・私営・井戸

前面道路
敷地内配管

50 mm
13 mm

都市ガス・プロパン（集中・個別）

前面道路

―― mm

整備予定・負担予定金
有・無

――

有・無

未 定 円

有・無

――

円

私設管利用有（備考３参照）

有・無

――

円

浄化槽施設の必要（有・無・既設）

有・無

――

円

有・無

――

円

円

プロパンガスの宅地内配管設備等の所有権はプロパンガス販売業者に（有・無）電

気〇〇電力（株）汚水

公共下水・浄化槽・汲取式

雑排水
雨

水

公共下水・浄化槽・側溝等・浸透式

公共下水・側溝等・浸透式

備考

配管等の状況等の概略図

Ｎ

１．水道管は現状 13mm 管で引き込まれており、建替え・増改築等を行う場合には、容量不足により引込管の取替えが必要となります。この場
合の取替え費用は、買主負担となります。
私設管

２．ガスについては、〇年〇月頃、南側接面道路に都市ガス管が埋設される予定です。なお、負担金等については未定です。
３．汚水は敷地内汚水桝から私設管を経由して公共下水道に流入しています（管理者：〇〇町会、管理料金〇〇円／年）
。

上水道管
下水道管

給排水・ガス等の設備管に関するトラブルが多いので、しっかり確認します。

６．宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等（未完成物件のとき）
宅形状及び構造地

宅地に接する道路の幅員及び構造形状及び構造建

主要構造部、内装及び外装の構造・仕上物設置する設備設備の設置及び構造

39

構

造

「有」の場合、別添の建物状況調査の結果の概要で、その内容をよく確認しておきます。

７．建物状況調査の結果の概要（既存の建物のとき）
建物状況調査の実施の有無

有無別添のとおり建物状況調査の結果の概要

８．建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存の状況（既存の建物のとき）
保存の状況確認の申請書及び添付図書並びに確認済証（新築時のもの）

有無検査済証（新築時のもの）

有

無

確認の申請書及び添付図書並びに確認済証（増改築等のときのもの）有無検査済証（増改築等のときのもの）

有

無

有

無

有

無

有

無

有

無

増改築等を行った物件である場合

Ⅱ章

建物状況調査を実施した住宅である場合
建物状況調査結果報告書
既存住宅性能評価を受けた住宅である場合
既存住宅性能評価書
建築基準法第 12 条の規定による定期調査報告の対象である場合
定期調査報告書
昭和 56 年５月 31 日以前に新築の工事に着手した住宅である場合
新耐震基準等に適合していることを証する書類
書類名：（耐震基準適合証明書）
備考

新築時（増改築時）の確認済証・検査済証がない場合、法令適合性の確認ができないだけでなく、住宅ローンの借入、将来のリフォーム・メンテナンスにおいても問題となる可能性があることから、「有」であることの確認をしておきます。

９．当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
造成宅地防災区域内

造成宅地防災区域外

10．当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
土砂災害警戒区域内

土砂災害警戒区域外〇年〇月〇日現在、本件土地は土砂災害警戒区域に指定されていませんが、東京都は、
土砂災害警戒区域及び土砂災害特別警戒区域（以下「土砂災害警戒区域等」という。）の指定、土砂災害の防止のための対策に必要な基礎調査を実施し、当該基礎調査の結果を公表しています。公表された基礎調査結果によると、本件土地は土砂災害警戒区域等に相当する範囲に含まれています。当該範囲は土砂災害警戒区域等に指定される可能性があります。
11．当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か
津波災害警戒区域内

津波災害警戒区域外

40

12．石綿使用調査の内容
石綿使用調査結果の記録の有無
石綿使用調査の内容「無」の場合、石綿使用調査結果の記
録が「無」であり、石綿が使用されていないことを記載したものではないことに注意します。

有無調査の実施機関：〇〇株式会社
調査の範囲：別添、調査報告書をご参照ください。
調査年月日：〇年〇月〇日
石綿の使用：有（別添調査報告書をご参照ください。）＊本調査は、売主の依頼を受けた上記機関が実施したものです。なお、本調査は、建物全体を調査したもの
ではありません。

Ⅱ章

13．耐震診断の内容
耐震診断の有無

耐震診断の内容

有無診断実施機関：〇〇一級建築士事務所
診断年月日：〇年〇月〇日
診断の結果：別添耐震診断結果評価書をご参照ください。

診断結果評価書において耐震補強の必要性が指摘されている場合、診断に基づく耐震補強工事が実施されているのかなどを確認しておきます。

14．住宅性能評価機関による新築住宅である場合
登録住宅性能評価機関による住宅性能評価書の交付の有無
登録住宅性能評価機関による住宅性能評価書の交付

有

設計住宅性能評価書
建設住宅性能評価書「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づくもので、新築住宅のみが対象となります。利用するか否かは、任意となっています。

41

無

Ⅱ

取引条件に関する事項

１．代金及び交換差金以外に授受される金額
授受の目的

金

額

①

手付金（決済時には売買代金の一部に充当します。）

金 1,000,000 円②

固定資産税・都市計画税精算金（令和〇年度分）

金 65,000 円③

下水道私設管管理料精算金

金 2,000 円

備考②の起算日は、１月１日です。精算金額については、引渡し予定日（〇年〇月〇日）におけるものです。

手付解除

引渡し前の滅失又は毀損等の場合の解除

契約違反による解除（契約不適合によるものを除く）

融資利用の特約による解除

買換特約による解除

反社会的勢力（暴力団）排除特約による解除

契約不適合責任に基づく解除

Ⅱ章

２．契約の解除に関する事項
売主及び買主は、契約の日から○か月後までは、売主は、買主に受領済の手付金の倍額を支払い、買主は、売主に支払済の手付金を放棄して、この売買契約を解除することができます。
１．本物件の引渡し前に、天災地変、その他売主又は買主いずれかの責に帰すことができない
事由により本物件が滅失したときは、買主はこの契約を解除することができます。
２．売主は、前項の事由によって本物件が毀損したときは、被害の修復が可能な場合でも、修復が著しく困難なとき、又は過大な費用を要するときは、この契約を解除することができるものとし、買主は、本物件の毀損により契約の目的が達せられないときは、この契約を解除することができます。
３．第１項又は前項により本契約が解除された場合は、売主は、受領済みの金員全額を無利息にて遅滞なく返還しなければなりません。
１．売主又は買主が、この契約に定める債務を履行しないとき、その相手方は、自己の債務の履行を提供し、かつ、相当の期間を定めて催告をしたうえで、この契約を解除することができます。
２．前項により契約を解除された者は、相手方に対し、契約書に定める違約金を遅滞なく支払わなければなりません。
１．後記「６．金銭の賃借に関する事項」欄に記載された融資の全部又は一部について、契約書に定める融資承認予定日のうち最終予定日までに承認を得られないときは、この契約は自動的に消滅します。
２．前項によりこの契約が消滅したときは、売主は受領済の金員全額を無利息にてすみやかに返還しなければなりません。
１．買主は、手持物件（〇〇区〇〇 〇丁目〇－〇所在マンション 301 号室）の売却代
金をもって本物件の購入代金を弁済するため、〇年〇月〇日までに当該手持物件が、金〇〇〇〇円以上で売却できなかったとき、又はその代金が受領できなかったときは、この契約は自動的に消滅します。
２．前項によりこの契約が消滅したときは、売主は受領済の金員全額を無利息にてすみやかに返還しなければなりません。
１．売主及び買主は、その相手方が、自ら若しくは自らの役員が反社会的勢力でないことの確約事項に反する申告をしたことが判明した場合、反社会的勢力に自己の名義を利用させ、この契約を締結するものではないことの確約に反し契約をしたことが判明した場合、この契約に関して、脅迫的な言動又は暴力を用いる行為、偽計又は威力を用いて業務を妨害し、又は信用を棄損する行為をした場合は、何らの催告も要せずして、契約を解除することができます。
２．売主は、買主が、自ら又は第三者をして本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供した場合には、何らの催告も要せずして、契約を解除することができます。
買主は、本物件が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないものであり（以下「契約不適合」という。
）、この契約を締結した目的が達せられない場合は、相当の期間を定めて本物件の修補を催告したうえ、本契約を解除することができます。ただし、この契約を締結したときに本物件に契約不適合があることを知っていた場合、又は本物件の引渡し後〇か月を経過するまでに売主に本物件に契約不適合がある旨を通知しなかった場合は、できません。

契約解除に関する特約は、必ずあるわけではありません。特に、ローンを利用する場合や買換えの場合は、特約があることを確認しましょう。

売主が個人のときは、契約不適合責任の期間を短期間に設定する特約なども有効です。内容をよく確認しておきましょう（契約不適合責任について
は、「３ 売買契約の締結と決済・引渡し」（p.46）の囲みを参照）。

42

３．損害賠償額の予定又は違約金に関する事項①

売主又は買主は、本契約にかかる債務の履行を怠り、相手方から本契約が解除された場合（②、③の場合を除く）、違約金として金〇〇〇〇円（売買代金の〇％相当額）を支払わなければなりません。
② 売主又は買主は、自ら又は自らの役員が暴力団等の反社会的勢力ではないこと、反社会的勢力に自己の名義を利用させて契約を締結するものではないこと等の確約に反して、契約を解除された場合、違約金として金〇〇〇〇円（売買代金の〇％相当額）を支払わなければなりません。
③ 買主は、自ら又は第三者をして本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点にしないことの確約に反して契約を解除された場合、売主に対し、②の違約金に加え、金〇〇〇〇円（売買代金の〇％相当額）の違約罰を制裁金として支払わなければなりません。

売主が宅建業者以外の場合、③の特約が付加されるのが通常です。

４．手付金等の保全措置の概要（業者が自ら売主の場合）

Ⅱ章(1) 未完成物件の場合
保全の方式

保証委託契約（法第 41 条第１項第１号）
・保障保険契約（法第 41 条第１項第２号）

保全措置を行う機関(2) 完成物件の場合
保全の方式

保証委託契約（法第 41 条第１項第１号）
・保障保険契約（法第 41 条第１項第２号）
・手付金等寄託契約及び質権設定契約（法第 41 条の２第１項）

保全措置を行う機関(3) 保全措置を講じない

５．支払金又は預り金の保全措置の概要
保全措置を講ずるかどうか
保全措置を行う機関

講ずる・講じない
特約の解除期限は余裕のある期限を設定します。この期日を過ぎると融資利用特約に基づく解除ができません。

６．金銭の賃借に関する事項
金融機関等（金融機関名）

金 額

金利

借入
期間

あっせん
の有無

保証料

ローン
事務手数料

基づく契約解除期日〇〇銀行〇〇支店

3,000 万円

〇％

30 年

有・無

〇〇円

〇〇円

〇年〇月〇日まで

万円

％

年

有・無

円

円

年 月 日まで

万円

％

年

有・無

円

円

年 月 日まで

金銭の貸借が成立しないときの措置融資利用特約に＊前記２の「契約の解除に関する事項」における「融資利用の特約による解除」による。なお、ローン金利等については、金融情勢により変わることがあります。

７．契約不適合責任（瑕疵担保責任）の履行に関する措置の概要
契約不適合責任の履行に関する措置を講ずるかどうか
契約不適合責任の履行に関する措置の概要

講ずる・講じない

８．割賦販売に係る事項
現金販売価格円

割賦販売価格円
支払時期

43

うち引越しまでに支払う金銭

円

賦払金の額

円

支払方法

Ⅲ

その他の事項

宅建業者との取引により損害を受けた場合、その損害金について「営業保証金」又は「弁済業務保証金」から弁済を
１．供託所等に関する説明（法第 35 条の２）
受けることができます。

(1) 宅地建物取引業保証協会の社員でない場合

営業保証金を供託した供託所及びその所在地(2) 宅地建物取引業保証協会の社員の場合

宅地建物取引業保証協会称（公社）〇〇〇〇保証協会

住所〇〇区〇〇 〇丁目〇－〇（公社）〇〇〇〇保証協会〇〇本部〇〇区〇〇 〇丁目〇－〇

事務所の
所在地
弁済業務保証金を供託した供託所
及びその所在地

東京法務局

〇〇区〇〇

Ⅱ章

名

〇丁目〇－〇

２．添付書類① 登記事項証明書（土地）⑥

建物賃貸借契約書（写し）②

登記事項証明書（建物）⑦〇〇住宅建築協定書（写し）③

公図（写し）⑧

建物状況調査結果の概要④

付近見取り図（住宅地図写し）⑤

建物平面図（参考図面：現況と異なる
場合は現況優先とします。）

備考

前述の説明事項以外にも、個々の取引事情によっては、買主が重大な不利益を被ることのないよう説明を受けることが必要な事項があります。また、その他の疑問点なども重要事項説明書に記入してもらい、その内容を十分に確認することが大切です。以下に、その事項の例を示します。
①電波障害、②過去の浸水、火災、③事件、事故等の発生、④近隣の建築計画、⑤近隣との申合せ事項、⑥周辺のまちづくり計画、⑦周辺に影響を及ぼす近隣施設（ごみ処理場等）、⑧騒音、振動、臭気等周辺環境、⑨境界の越境に関すること、⑩土地の履歴情報（従前の敷地に関すること）、⑪土壌汚染に関する情報、⑫敷地内残存物（井戸、浄化槽、建築廃材等）など

頭書のとおり、宅地建物取引士から宅地建物取引士証の提示があり、重要事項説明書の交付を受け、以上の重要事項について説明を受けました。

令和〇年〇月〇日
買

主 住所
氏名

売

主 住所
氏名

〇〇区〇〇

新 宿

太 郎

〇〇区〇〇

渋 谷

〇丁目４番５号

説明を受けた年月日を自分（買主）で記入します。必ず記入してください。

印〇丁目２番３号

花 子

印

説明は十分に理解できましたか。
初めて耳にする専門用語や法律用語も多く、日常生活では馴染みがないと思われます。理解できるまで質問をして、説明を受けるようにしてください。
最後に、重要事項の説明を受けた証しとして、記名押印をします。この重要事項説明書は、契約後であっても、大変重要な書類であり、契約書とともに大切に保管しておきましょう。
なお、重要事項説明を受けたことで、契約を締結する義務が生じることはありません。

44

＜添付資料＞
建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）【木造・鉄骨造】

令和〇年〇月〇日

作成日
建物名称

〇〇

所在地

〇〇区〇〇 〇丁目２番３号

建

Ⅱ章

物

（共同住宅の場合）〇〇

様邸

マンション等の名称
☑

構造種別

木造

部屋番号

□

地上２階・地下階数
本調査の実施日

令和〇年〇月〇日

調査の区分☑

劣化事象等の有無☑ 住居表示□ 地名地番

鉄骨造

□

階

延床面積

号室

その他（混構造等）

150.33 ㎡

一戸建ての住宅□ 共同住宅等 （ □ 住戸型□ 住棟型 ）
建物状況調査基準に基づく劣化事象等の有無（下の「各部位の劣化事象等の有無」欄も記入すること）

☑

有

□

無

各部位の劣化事象
等の有無

建物＜構造耐力上主要な部分に係る調査部位＞※調査対象がない部位は二重線で隠すこと

状
土台及び床組

調

床

査

柱及び梁
外壁及び軒裏バルコニー

有無 調査できなかった

□

□

天井

□

（蟻害）

□

（腐朽・腐食）

□

外壁

□

□

軒裏

□

□

バルコニー

□

□

内壁

□

□

天井

□

小屋組

（配筋調査）□（コンクリート圧縮強度）

□

☑ □
☑ □
□

□

□

□

調査実施者の氏名

住宅

調査実施者への講習の実施講習機関名及び修了証明書番号〇〇〇〇

建築士資格種別☑

建築士登録番号

国土交通

所属事務所名（株）〇〇住宅検査

建築士事務所登録番号

□

☑ □
☑ □
□ □ ☑

内壁

その他

45

劣化事象等

有

□

小屋組

建
物
状
況
調
査
実
施
者

劣化事象等

☑ □
□ ☑
☑ □
□ ☑
□ ☑

基礎

況

＜雨水の浸入を防止する部分に係る調査部位＞

屋根

不実施

無

調査できなかった

☑ □
☑ □
□

□

☑ □

☑ □ □
□ □ ☑
☑ □ □

劣化事象が「有」や「調査できな
かった」ものについては、内容を確認しておきます。詳細確認が必要な場合には、調査実施者より説明がもらえるよう媒介業者に調整を依頼しましょう。

一郎

一級

東京都

001-0000
□

二級

□ 木造
☑ 大臣登録□ 知事登録

知事登録

第

〇〇〇〇

号

第

〇〇〇〇

号

３

売買契約の締結と決済・引渡し(1) 売買契約に当たってⅡ章

住宅の売買では、売主と買主とが対等の立場で売買契約を締結し、互いに債務を負います。一旦、契約を締結すると、それ以降は売買契約書の記載内容に従って手続が進められ、将来、取引について疑義が生じたときは、売買契約書の約定に基づいて処理されることになります。
そのため、売買契約の締結に当たっては、不明な点は確認し、売主、買主の双方が売買契約書の内容について、十分に納得してから行うことが重要です。
(2) 売買契約書の参考例とその見方「物件チェックリスト」で確認した住宅の状況や売買の対象となる設備・工作物とその状況等について、「物件状況等報告書」や「設備表」との整合性を確認するとともに、契約不適合責任※の内容等も再確認してから、契約を締結することが大切です。
また、引渡日や金銭の支払予定日、契約解除の内容なども確認してください。住宅ローンを利用する場合は、ローンが成立しない場合の条項も確認しておきます。
既存住宅は、住宅の築年数や使用状況等により個別性があるため、売買契約において、その状況等に応じた特約や特記事項等を付ける場合が多くあります。特約や特記事項等も契約内容の一部ですので、売主、買主の双方が内容を理解し、確認しておくことが必要です。
次ページ以降に、「売買契約書の参考例とその見方」を例示し、留意事項の説明等
を吹き出しで加えていますので、参考にしてください。
※「契約不適合責任」について「民法の一部を改正する法律」が令和２年４月１日から施行されます。
これにより、売買契約において、売主が引き渡した目的物が種類や品質の点で契約内容と異なっていたり、数量が不足していた場合（契約内容に適合していなかった場合）に、売主が負う責任に関するルールが見直されました。改正前の民法における瑕疵担保責任に関する規定はなくなり、新しいルールは一般に「契約不適合責任」と呼ばれます。
「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ概念が変わったことにより、民法上では、不動産売買においても、買主は、売主に対し、損害賠償請求や解除のほか、修補や代金の減額などを請求することができるようになりました（契約不適合を知ってから一年以内に、売主にその旨を通知する必要があります。）。
ただし、不動産売買では、宅建業法などの特別法や、個々の売買契約書の条項により、民法の規定とは異なるルールが適用されることも多く、「契約不適合責任」についても、契約書で、具体的にどのような記載がされるのかが重要となってきます。
今後、様々な実例が蓄積されていくものと思われますが、売買契約に当たっては、その内容をしっかりと確認し、不明な点は、媒介業者に詳細な説明を求めるなどして、契約内容を十分に理解した上で、契約に臨むようにしましょう。

46

☆売買契約書の参考例とその見方（令和２年４月施行の改正民法に対応した内容です。
）（参考例は（一財）不動産適正取引推進機構の「不動産売買の手引」を参考に作成しています。)

土地・建物売買契約書（Ａ）売買の目的物の表示(登記簿の記載による)
所 在
地 番

地 目

○○区○○丁目
同上

宅地
宅地

土地

12 番 34
12 番 35

合計

地

積

123.11 ㎡
45.22 ㎡㎡
168.33 ㎡

Ⅱ章○○区○○丁目 12 番地 34 家屋番号
12 番 34
居宅
構造
木造瓦葺２階建
１階 65.67 ㎡、２階 35.56 ㎡、合計延べ床面積 101.23 ㎡

建物

所 在
種 類
床面積

特記事項

上記建物面積の他に増築未登記部分があります（１階南側和室 10.32 ㎡：固定資産税課税台帳による）（Ｂ）売買代金・手付金の額及び支払日
売買代金

総額
土地
建物
(うち消費税相当額)
本契約締結時に第１回令和○年○月○日までに第２回令和 年 月 日までに
令和○年○月○日までに売主が個人（事業者である個人を除く。）の場合、消費税はかかりません。売主が宅建業者等の場合、建物について消費税がかかります。

手付金
中間金
残代金

金 38,000,000 円也
金 28,000,000 円也
金 10,000,000 円也(金 0 円也)
金 1,000,000 円也
金 2,000,000 円也
金円也
金 35,000,000 円也（Ｃ）土地の実測
実測精算の対象となる土地(契約時の算出面積をいずれかに記入)
・私道負担のない場合（＝公簿面積）・私道負担のある場合（それを除く有効宅地部分）㎡
163.33 ㎡

登記簿面積と実測面積に増減が生じた場合の積算単価を定めておきます。

（Ｄ）土地代金精算の単価

金 168,370 円也

売買代金精算の場合の土地単価１㎡あたり

起算日を１月１日とする場合と、４月１日とする場合があります。
（Ｅ～Ｈ）その他約定事項（Ｅ）所有権移転・引渡し・登記手続の日
令和○年○月○日（Ｆ）令和（○）年度公租公課分担の起算日
令和○年○月○日
契約の日から○カ月後（Ｇ）手付解除の期限
令和○年○月○日（Ｈ）違約金の額（売買代金の 20％相当額）
金 〇〇〇円也（Ｉ）契約不適合責任の通知期間

手付解除の期限は、制度趣旨からも長い期限の設定が望まれます。契約締結日から少なくとも 1 か月以上の期限にしましょう。売主が宅建業者の場合には、売主が履行に着手するまでは、いつでも手付を放棄して契約を解除することができます。

物件引渡し後 〇か月間

買主から売主に対する契約不適合責任の通知期間（Ｊ）融資利用の場合
融資機関名・取扱い支店○○銀行○○支店

融資承認予定日
令和○年○月○日
令和 年 月 日

利用予定の「金融機関名」は明確にしておきます。

合計

融資金額
金 30,000,000 円也
金円也
金 30,000,000 円也「都市銀行等」などのあいまいな記載はトラブルの原因に
建物の構造耐力上主要な部分等の状況について確認した事項（既存の住宅に☑該当する・□該当しない）
なります。
「建物の構造耐力上主要な部分」又は「雨水の☑有 確認資料：建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）

浸入を防止する部分」の状況について建物状況調査により売主、買主の双方が確認した事項□無※既存住宅状況調査技術者が実施した建物状況調査のうち、１年以内に実施したものの有無等を記載

47

約定する条文は、取引の種類や条件等により異なります。見方の参考としてください。

契約条項（売買の目的物及び売買代金）
第１条

売主は標記の物件（以下「本物件」という。
）を標記の代金をもって買主に売り渡し、買主はこれを買い受けた。
（手付）

売主が宅建業者の場合、手付金の額は、代金の 20％を超えることはできません。

第２条 買主は、売主に手付として、この契約締結と同時に標記の金額を支払う。
２ 手付金は、残代金支払のときに、売買代金の一部に充当する。
（境界の明示及び実測図の作成）
第３条 売主は、買主に本物件引渡しのときまでに、現地において隣地との境界を明示する。
２

売主は、その責任と負担において、隣地所有者等の立会を得て、測量士又は土地家屋（地積更正登記）第４条

売主は、買主に対して、敷地の境界を示すことが原則です。

Ⅱ章

調査士に標記の土地について実測図を作成させ、引渡しのときまでに買主に交付する。
第３条第２項の実測の結果、実測図の面積と登記簿記載の面積との間に相違が生じても、売主は、地積更正登記の責を負わないものとする。
（売買代金の支払時期及びその方法）
第５条 買主は、売主に売買代金を標記の期日までに現金又は預金小切手で支払う。
（売買代金の精算）
第６条

土地については、第３条第２項の実測図の面積と標記の面積が異なる場合には、その公簿売買もありますが、実測売買による契約が一般的です。

異なる面積に１㎡当たり標記の単価を乗じた額を残代金支払時に精算する。
２ 建物については、実測による売買代金の精算は行わないものとする。
（所有権移転の時期）
第７条

本物件の所有権は、買主が売買代金の金額を支払い、売主がこれを受領したときに売主から買主に移転する。
（引渡し）

物件の引渡し・所有権移転と残代金の支払は同時に行い、登記書類・情報を確認するた
めに司法書士が立ち会うことが一般的です。

第８条 売主は、買主に本物件を売買代金全額の受領と同時に引渡す。
２ 買主は、売主に引渡確認書を交付して、前項の引渡しの確認を行うものとする。
（所有権移転登記の申請）
第９条

売主は、売買代金全額の受領と同時に、買主の名義にするために、本物件の所有権移転登記の申請手続をしなければならない。
２ 所有権移転登記の申請手続に要する費用は、買主の負担とする。
（物件状況等報告書）
第 10 条売主は、買主に対し、別紙物件状況等報告書により、本物件の状況を説明する。

（付帯設備の引渡し）
第 11 条売主は、別紙設備表の付帯設備のうち「有」と記したものを、本物件引渡しと同時に買主に引き渡す。
２

売主は、前項の付帯設備の故障や不具合については、修補・損害賠償その他一切の責任を負わないものとする。
（負担の削除）第 12 条

物件状況等報告書、設備表はp.８ページを参照してください。物件の状況や設備の有無とその状況を確認することが大切です。

売主は、本物件の所有権移転の時期までに、抵当権等の担保権及び貸借権等の用益権

石油給湯器等の特定の設備機器については、経年劣化による事故防止のため所有者に点検義務があることなどについて説明がありますので、確認しておきます。

その他買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を削除する。
（印紙代の負担）第 13 条

この契約書に貼付する収入印紙は、売主、買主が平等に負担するものとする。

都市計画税・固定資産税の精算条項です。

（公租公課の分担）
第 14 条本物件に対して賦課される公租・公課は、引渡日の前日までの分を売主が、引渡日以降の分を買主が、それぞれ負担する。
２ 公租公課分担の起算日は、１月１日とする。
３ 公租公課の分担金の精算は、残代金支払時に行う。

48

（収益の帰属・負担金の分担）
第 15 条

各種負担金がある場合の精算方法が定められています。

本物件から生ずる収益の帰属及び各種負担金の分担について、前条第１項及び第３項を準用する。
（手付解除）
第 16 条売主は、買主に受領済みの手付金の倍額を支払い、また、買主は、売主に支払済の手手付放棄・手付倍返しによる契約の解除規定です。

付金を放棄して、それぞれこの契約を解除することができる。
２

前項による解除は、相手方がこの契約の履行に着手したとき、又は標記の期日を経過したとき以降は、できないものとする。
（引渡前の滅失・毀損）
第 17 条本物件の引渡し前に、天災地変その他売主又は買主のいずれの責にも帰することがでⅡ章きない事由によって、本物件が滅失し売主がこれを引き渡すことができなくなったときは、危険負担特約といわれるものです。大事な特約ですので、内容を理解しておきましょう。

買主は売買代金の支払いを拒むことができ、売主又は買主はこの契約を解除することができる。
２

本物件の引渡前に、前項の事由によって本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復して買主に引き渡すものとする。この場合、修復によって引渡しが標記の期日を超えても、買主は売主に対し、その引渡し延期について異議を述べることはできない。
３

売主は、前項の修復が著しく困難なとき、又は過大な費用を要するときは、この契約を解除することができるものとし、買主は、本物件の毀損により契約の目的が達せられないときは、この契約を解除することができる。
４

第１項又は前項によってこの契約が解除された場合、売主は、受領済みの金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。

契約不適合の事由以外の契約違反により契約が解除された場合の処理方法を定めています。

（契約不適合を除く契約違反による解除）
第 18 条

売主又は買主は、相手方がこの契約に定める債務を履行しないとき、その相手方は、自己の債務の履行を提供し、かつ、相当の期間を定めて催告したうえ、この契約を解除することができる。
２

前項の契約解除がなされた場合、売主又は買主は、相手方に標記の違約金を請求する

やむを得ず解除をする場
合は、内容証明などの書面で通知します。

ことができる。ただし、債務の不履行がこの契約及び取引上の社会通念に照らして相手方の責めに帰することができない事由によるものであるときは、違約金の請求はできないものとする。
３

前項の違約金に関しては、現に生じた損害額の多寡を問わず、相手方に増減を請求することはできないものとする。
４ 違約金の支払は、次のとおり、遅滞なくこれを行う。
①売主の債務不履行により買主が解除したときは、買主は、受領済の金員に違約金を付加して買主に支払う。

売主が宅建業者の場合、売買代金の 20％を超える違約金の額を定めることはできません。

②買主の債務不履行により売主が解除したときは、売主は、受領済の金員から違約金を控除した残額を無利息で買主に返還する。この場合において、違約金の額が支払済の金員を上回るときは、買主は、売主にその差額を支払うものとする。
５

買主が本物件の所有権移転登記を受け、又は本物件の引渡しを受けているときは、前項の支払を受けるのと引換えに、その登記の抹消登記手続、又は本物件の返還をしなければならない。
６ 本条の規定は、第 21 条に定める契約不適合による契約の解除には適用されないものとする。
（反社会的勢力の排除）
第 19 条売主及び買主は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する。
①自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員（以下総称して「反社会的勢力」という）ではないこと。
②自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう）
が反社会的勢力ではないこと。

49

反社会的勢力(暴力団等)の排除特約です。不動産取引(売買・賃貸借)から、反社会的勢力を排除するために、この特約を入れています。

③反社会的勢力に自己の名義を利用させ、この契約を締結するものではないこと。
④本物件の引き渡し及び売買代金の全額の支払いのいずれもが終了するまでの間に自ら又は第三者を利用して、この契約に関して次の行為をしないこと。
ア 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
イ 偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
２

売主又は買主の一方について、次のいずれかに該当した場合には、その相手方は、何らの催告を要せずして、この契約を解除することができる。
ア 前項①又は②の確約に反する申告をしたことが判明した場合
イ 前項③の確約に反し契約をしたことが判明した場合
ウ 前項④の確約に反した行為をした場合
買主は、売主に対し、自ら又は第三者をして本物件を反社会的勢力の事務所その他のⅡ章

３

活動の拠点に供しないことを確約する。
４

売主は、買主が前項に反した行為をした場合には、何らの催告を要せずして、この契約を解除することができる。
５

第２項又は前項の規定によりこの契約が解除された場合には、解除された者は、その相手方に対し、違約金（損害賠償額の予定）として金○○○○円（売買代金の 20％相当額）を支払うものとする。
６

第２項又は第４項の規定によりこの契約が解除された場合には、解除された者は、解除により生じる損害について、その相手方に対し、一切の請求を行わない。
７

買主が第３項の規定に違反し、本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供したと認められる場合において、売主が第４項の規定によりこの契約を解除するときは、買主は、売主に対し、第５項の違約金に加え、金○○○○円（売買契約の 80％相当額）の違約罰を制裁金として支払うものとする。ただし、宅地建物取引業者が自ら売主ローン等を利用する場合、この特約条項があることを確認してください。

となり、かつ宅地建物取引業者でない者が買主となる場合は、この限りでない。
（融資利用の場合）
第 20 条買主は、この契約締結後すみやかに、標記の融資のために必要な書類をそろえ、その申込み手続きをしなければならない。
２

標記の融資承認予定日のうち最終の予定日までに、前項の融資の全部又は一部について了承を得られない場合、この契約は自動的に消滅する。
３

前項によってこの契約が消滅した場合、売主は、受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。
（契約不適合責任）第 21 条買主は、速やかに借入手続をする義務があります。
一定の手続をしなかった
場合、本条項による契約の自動消滅とならない場合があります。

引き渡された本物件が種類又は品質に関してこの契約の内容に適合しないものである

とき（以下「契約不適合」という。）は、買主は、売主に対し、本物件の修補を請求することができる。この場合、売主又は買主は、相手方に対し、修補の方法に関し協議の申し入れをすることができる。
２

引き渡された本物件に契約不適合があるときは、その契約不適合がこの契約及び取引上の社会通念に照らして売主の責めに帰することができない事由によるものであるときを除き、買主は、売主に対し、修補に代え、又は修補とともに損害賠償を請求すること既存住宅では、重要なポイントです。契約不適合責任の期間、範囲等を十分に確認することが大切です。

ができる。
３

引き渡された本物件に契約不適合があるときは、買主は、売主に対し、相当の期間を定めて本物件の修補を催告したうえ、この契約を解除することができる。ただし、その契約不適合によりこの契約を締結した目的が達せられないときに限り解除できるものとする。
４

買主が前項に基づきこの契約を解除し、買主に損害がある場合には、その契約不適合

がこの契約及び取引上の社会通念に照らして売主の責めに帰することができない事由によるものであるときを除き、買主は、売主に対し損害賠償を請求することができる。この場合、標記の違約金の定めは適用されないものとする。

50

５ 買主は、この契約を締結したときに本物件に契約不適合があることを知っていた場合、又は本物件の引渡し後標記に定めた期間を経過するまでに売主に本物件に契約不適合がある旨を通知しなかった場合、売主に対して本条に定める権利を行使できないものとする。
（諸規約の承継）
第 22 条売主は、買主に対して、環境の維持又は管理の必要上定められた規約等に基づく売主の権利・義務を承継させ、買主はこれを承継する。
（協議事項）
第 23 条

この契約に定めがない事項、又はこの契約条項に解釈上疑義が生じた事項については、

民法その他関係法規及び不動産取引の慣行に従い、売主及び買主が、誠意を持って協議し、Ⅱ章定めるものとする。
（特約条項）
第 24 条買主は、後期表示不動産（以下「手持物件」という）の売却代金をもって本物件の購買換えの場合で、購入物件の契約が先行する場合、このような買換特約を付けるようにしましょう。

入代金を弁済するため、○年○月○日までに当該手持物件が、金○○○○円以上で売却できなかったとき、又はその売却代金が受領できなかったときは、この契約は自動的に消滅する。
２

前項によりこの契約が消滅したときは、売主はすみやかに受領済の金員を全額無利息にて買主に返還しなければならない。
＜後記の表示不動産は省略＞

令和〇年〇月〇日
売主

買主

媒介業者

住

所 ○○区○○

氏

名 渋谷

住

所 ○○区○○

氏

名 新宿○丁目２－３花子

印○丁目４－５太郎

印

東京都知事（○）第○○○○号
事務所所在地 ○○区○○ ○丁目７－８
商号（名称） □□土地建物株式会社
免許証番号

代表者氏名

代表取締役

千代田

次郎

印

宅地建物取引士

氏
名
登録番号

媒介業者

文京 四郎
（○○）第○○○○号

印

東京都知事（○）第○○○○号
事務所所在地 ○○区○○ ○丁目５－６
商号（名称） △△不動産株式会社
代表者氏名
代表取締役 中央 一郎
印
免許証番号

宅地建物取引士

氏
名
登録番号

51

この特約は、売却ができないときは、「当然に契約が消滅する」としたものです（解除条件型）。
売却ができなかったと
き、「買主は、契約を解除できる」とする場合もあります（解除権留保
型）。

豊島 三郎
（○○）第○○○○号

印

契約の当事者は売主と買主であり、各々が契約についての責任を負います。宅建業者は媒介の立場です。

(3) 決済と引渡し

Ⅱ章

決済とは、買主が売主に対して、売買契約時に支払った手付金や中間金以外の残代金全額を支払うことをいいます。
これに対し、引渡しとは、売主が売買代金の受領と引き換えに、買主に住宅を引き渡し、所有権移転登記の申請手続を行うことをいいます。この際、住宅に抵当権等がある場合は、当該権利を抹消して移転登記を行うことが一般的です。
売主は、決済・引渡しまでに、敷地の境界の明示など売買契約書に定められた条項の手続を行うことが必要となります。また、引き渡す住宅と契約関係書類に添付された「物件状況等報告書」及び「設備表」等との整合性を再確認しておくことも必要です。
一方、買主においては、重要事項説明書や売買契約書等で示された住宅の状況や付帯設備などの有無とその状況、敷地境界等を確認するとともに、引き渡される関係書類を確認することが大切です。
なお、関係書類は、住宅履歴として、今後の維持管理のために重要な情報となります。大切に整理保管してください。
【参考】

既存戸建住宅の取得時に必要となる主な費用
税金・諸費用の種類

住宅
取得費
取
得
費
用

諸
費
用

ロ
ー
ン
手
続
費
用

そ
の
他
※

支払先

購入費
売主
消費税
売主（税務署）
印紙税（売買契約）
税務署（契約書に貼付）
登録免許税（移転登記）
法務局（登記所）
登記手数料（移転登記）
司法書士
不動産取得税
都道府県税務事務所
仲介（媒介）手数料
仲介（媒介）業者
印紙税（住宅ローン契約）
税務署（契約書に貼付）
融資手数料
借入先金融機関
物件検査手数料（フラット３５の場合）検査機関・適合証明技術者
保証料
保証会社
火災保険料・地震保険料
損害保険会社
団体信用生命保険料
生命保険会社
登録免許税（抵当権設定登記）
法務局（登記所）
登録免許税（抵当権設定登記）
司法書士
引越代
運送業者
粗大ごみ処分費
ごみ処分業者など
挨拶料
近隣住人
耐久消費財購入費
－

支払時期

※

物件引渡時
物件引渡時
売買契約締結時
登記申請時
登記申請依頼時
物件取得後一定期間後
物件引渡時
住宅ローン契約締結時
資金交付時
検査申請時
資金交付時
資金交付時
資金交付時
登記申請時
登記申請依頼時
引っ越し時
ごみ処分時
入居時
購入時

○
△
○
○
○
○
△
○
○
△
△
○
△
△
△
○
△
○
△

「○」は主に必要なもの、「△」は場合によって必要となるもの

52

附章

関連する制度や相談窓口等の案内

１ 既存住宅売買に関連する国や都の制度(1) 安心Ｒ住宅制度（国）「安心Ｒ住宅」とは、耐震性があり、インスペクション（建物状況調査等）が行われた住宅であって、リフォーム等について情報提供が行われる既存住宅に対し、国の関与のもとで事業者団体が標章（マーク）を付与する仕組みです（平成 30 年度
から、マークの使用を開始）。具体的な要件等は、以下の図をご覧ください。
なお、安心Ｒ住宅のロゴマークを使用できる事業者団体は、令和２年２月現在で９団体あります。また、平成 30 年度中に 1,266 件（全国）の既存住宅が安心Ｒ住宅として流通するなど、安心して購入できる住宅の目印として普及が進んできています。
☆制度の詳細、最新の登録団体一覧等はこちら→（http:// www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000038.html ）（資料）国土交通省資料53

(2) 東京都既存住宅流通促進事業者グループ登録制度「東京都既存住宅流通促進事業者グループ登録制度」は、既存住宅の売買に関連する様々な事業者が連携して消費者にワンストップで相談対応等を行うグループ
を、東京都が登録・公表する制度です。
なお、登録を受けた事業者グループは、令和２年２月現在で６グループあり、都内 34 か所にワンストップ対応窓口が設けられています。身近な場所で気軽に相談できますので、是非ご利用ください。
☆制度の詳細、最新の登録グループ一覧等はこちら→（http:// www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/bunyabetsu/jutaku_fudosan/seido.html）

54

２ 相談窓口等の案内(1) 東京都の相談窓口等
担当部署・名称
住宅政策本部住宅企画部不動産業課○不動産取引に関する相談○宅建業者名簿の閲覧

電話・ホームページ
電話 03-5320-5071
・面談相談当日受付：9：00～11：00 13：00～16：00
電話 03-5320-5072
・閲覧窓口：都庁第二本庁舎 3 階北側
・開設時間：9:00～17:00
・閲覧手数料：1 件につき 300 円○宅建業者の免許情報提供サービス☆http://www.takken.metro.tokyo.lg.jp/

住宅政策本部住宅企画部民間住宅課○本ガイドブックに関すること
消費生活総合センター○商品やサービスなどの苦情・トラ
ブルに関すること

電話

03-5320-5006

電話 03-3235-1155☆http://www.shouhiseikatu.metro.tokyo.jp/(2) 不動産関係団体の相談窓口等
名称
公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター【住まいるダイヤル】○リフォームから住宅相談に関する全般
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会○不動産広告に関する相談
公益社団法人東京都宅地建物取引業協会（不動産無料相談所）○一般相談○弁護士による法律相談
公益社団法人全日本不動産協会東京都本部（（一社）全国不動産協会（TRA）不動産相談室）○電話相談○法律相談、税務相談（予約制、面談）

一般社団法人不動産流通経営協会
一般財団法人不動産適正取引推進機構○不動産取引全般○「不動産売買の手引」の発行

電話・ホームページ
電話 0570-016-100（10:00～17:00）（土日祝祭日、年末年始を除く）☆http://www.chord.or.jp/
電話03-3261-3811（平日 9:00～17:30）

電話 03-3264-8000（平日 10:00～15:00）
・なお、弁護士相談は、第１・第３水曜日の10:00～15:00 で予約制、来所のみ
電話 03-5338-0370（相談室専用電話）・電話相談 平日 10:00～12:00、13:00～16:00（火水金は、13:00～16:00 のみ）
・法律相談 奇数週の火、偶数週の火木 13:00～16:00
・税務相談 第２水曜日 13:00～16:00
電話 03-5733-2271（9:00～17:00、土日祝祭日を除く）
電話

03-3435-8111(3) 税の特例措置（住宅ローン減税など）に関する相談窓口等
名称
国税庁タックスアンサー○国税（所得税（住宅ローン減税）等）
都税Ｑ＆Ａ○不動産取得税、23 区内の固定資産税等
市町村税（市町村の固定資産税等）

55

ホームページ等☆https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/
taxanswer/index2.htm

又は、最寄りの税務署へ☆https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shitsumon/
index.html

又は、最寄りの都税事務所へ

お住まいの市町村へ【 付 録 】「物件チェックリスト」（記入用）① 土地・建物の権利関係及び履歴並びに住環境に関するチェックリスト
Ａ 土地・建物の権利関係の確認
a 土地や建物への抵当権等（第三者の権利）は抹消されていますか。
bc

相続などによる所有権の変更
売主と所有者の関係

設定 □有 □無（抹消 □済 □未）□済 □未□一致 □不一致

Ｂ 土 地 が 借 地 の 場 合 の 確 認 （売主は必ず確認の上、買主に情報提供してください。)
a 地上権の設定契約又は土地の賃借権契約はあります□有 □無か。
（□地上権 □賃借権 ）bc

売却について地主の了解は取れていますか。
譲渡承諾料や名義変更に伴う更新料の取決めはありますか。

Ｃ 売買に当たって必要な土地建物の関係書類の確認
a 登記済証（権利証）又は登記識別情報b 境界確認書及び測量図（敷地境界の確定図）
c 建築確認関係書類
確認済証及び申請書副本
検査済証
d 住宅履歴関連書類
d-1 建築工事請負契約書又は不動産売買契約書
d-2 （新築時）建築設計図書
d-3 （新築時）工事記録書
d-4 （リフォーム時）契約書
d-5 （リフォーム時）工事記録書
e 耐震診断報告書
f アスベスト使用調査報告書
g 地盤調査報告書
h 住宅性能評価書、既存住宅性能評価書
i 長期優良住宅認定通知書
j 建物状況調査結果報告書
k 省エネルギーに関する書類（
l その他（Ｄ 住環境に関する確認
a テレビ、携帯電話などに対する電波障害があります
か。

□済
□有

□未
□無

□有
□有

□無
□無

□有
□有

□無
□無

□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
）□有
）□有

□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無

□有
（

□無
）

b

過去に浸水、火災等の被害がありましたか。

□有
（

□無

c

近隣も含め過去に重大な事件、死亡事故等の発生がありましたか。

□有
（

□無

d

近隣に建築計画がありますか。

□有
（

□無

e

近隣との申合せ事項（自治会・町内会等での協定や負担金の取決め等）がありますか。

□有 □無
（概要)

f

周辺のまちづくり計画がありますか。
（道路計画、都市計画、まちづくり協議会活動等）

□有
（

□無

周辺環境に影響を及ぼすような施設（ごみ処理場
等）がありますか。

□無
（

□有

近隣からの振動・騒音・臭気等がありますか。

□有
（

□無

g
h

）
）
□不明
）

□不明
）
□不明
）
）

56

【 付 録 】「物件チェックリスト」（記入用）② 敷地に関するチェックリスト
Ａ 敷地や建物に関する確認
a 敷地や道路との境界に境界標（杭や鋲）はありますか。
b□全ての境界にある（箇所：□無い箇所がある)

建物、設備、門・塀等の工作物の一部が、隣地に（又は隣地から）はみ出していませんか。

□有 □無（状況：（□屋根 □庇□その他（

c

敷地の境界の扱いや管理方法等に関して隣地等との取決めはありますか。

□有
（

d

境界上又は境界付近の塀・門等の帰属はどのようになっていますか。

□全て自己所有□全て隣接者の所有□一部自己所有・共有（□全て共有（））

私道の負担等に関して隣地等との取決めはありますか。

□有
（

□無

）

地盤沈下・軟弱について気付いた点はありますか。

□有（□無擁壁等の工作物について気付いた点（ひび割れ、ずれ、水抜き孔の状況
等）がありますか。

□有
（

□無

e
f
g

□無

）
□門・塀

□樹木
））

□不明
）

□不明
□不明
）
□不明
）

Ｂ 地歴等に関する確認（売主は分かる範囲で買主に情報提供）
a 従前の敷地の状況について□住宅地 □非住宅用地 □不明※造成地の場合、造成の種類□切土 □盛土 □不明*※造成前の用途□田 □畑 □沼地 □その他（*□不明b

土壌汚染等に関する情報はありますか。 □有
（

□無

□不明

c

敷地内に残存物・埋設物はありますか。 □有
（

□無

□不明

Ｃ 埋設配管に関する確認
a 隣接敷地内を通るもの、又は隣接敷地の所有者等の配管が当該敷地内を通るものがありますか。

□有

）
）

□無

□不明

※有の場合
*

□自己所有配管が隣地に埋設□隣地配管が自己の敷地内を通っている※有の場合の配管の種類*□給水管 □排水管□その他（※有の場合の地役権の設定
*

□有

□ガス管
）

□無

Ｄ 法令制限に関する確認
a 使用建ぺい率・容積率は、指定建ぺい率・容積率の範囲内ですか。
建ぺい率□範囲内 □範囲外 □不明
（実際
％、指定

57

）

容積率

□範囲内
（実際

□範囲外 □不明％、指定b

敷地は、幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していますか。

□いる
（

□いない

c

敷地が接している道路が幅員４ｍ未満の場合、道路の中心線から２ｍ後退していますか。

□いる
（

□いない

％）
％）
）
）

【 付 録 】「物件チェックリスト」（記入用）③ 建物等に関するチェックリスト
Ａ 雨漏り
天井
ドア・サッシ周辺
内壁
小屋組・軒裏
バルコニー
その他（

状況
□無 □修繕済
□無 □修繕済
□無 □修繕済
□無 □修繕済
□無 □修繕済
□無 □修繕済

修繕時期・現状等

□有
□有
□有
□有
□有
□有

修繕時期・現状等

）

□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有

状況
□無 □修繕済
□無 □修繕済
□無 □修繕済
□無 □修繕済
□無 □修繕済
□無 □修繕済
□無 □修繕済

）状況□無 □修繕済
□無 □修繕済
□無 □修繕済
□無 □修繕済
□無 □修繕済
□無 □修繕済

修繕時期・現状等

□有
□有
□有
□有
□有
□有

状況
□無 □修繕済
□無 □修繕済
□無 □不明修繕時期・現状等□有□有□有Ｅ 建物躯体の傾き、沈み
壁
床、階段
バルコニー
その他（
）

修繕時期・現状等

□有
□有
□有
□有

状況
□無 □修繕済
□無 □修繕済
□無 □修繕済
□無 □修繕済

Ｆ 建具の不具合
ドア
サッシ
シャッター・雨戸
引き戸 （ふすま・障子含む）
その他（
）

状況
□無 □修繕済
□無 □修繕済
□無 □修繕済
□無 □修繕済
□無 □修繕済

修繕時期・現状等

□有
□有
□有
□有
□有

修繕時期・現状等□有状況□無 □修繕済

修繕時期・現状等□有□有

状況□無 □修繕済
□無 □修繕済

Ｂ 結露・カビ
天井
壁
床
収納
サッシ
浴室・洗面所
その他（
Ｃ 腐食（木部・鉄部）
天井
壁
小屋組・軒裏バルコニー
床下（土台・床組）
その他（
Ｄ シロアリの被害
床下（土台・床組）
その他（予防工事の実施

Ｇ 基礎
ひび割れ、欠損
Ｈ 給水・排水設備
故障
漏水・赤水

）

）

Ｉ その他

58

【 付 録 】「物件チェックリスト」（記入用）④ 設備・工作物に関するチェックリスト
名

称

設備・工作物の
有無

付帯機能等

流し台
浄水器
レンジフード・換気扇
コンロ（ガス・IH・他）
キ ビルトイン型オーブン
ッ （ガス・電気）チン ビルトイン型食器洗浄乾関 燥機（※１）
係
ガス湯沸かし器(個別)
（※１）
その他（

そ トイレ設備一式の洗濯機用防水パン
他
その他（）
冷暖房機（電気・ガス）
冷 暖房機（※１）
暖 （電気・ガス・石油）
房
関 冷房機（電気・ガス）係 床暖房設備（電気・ガス）

居
その他（
住
空 照 屋内照明器具
間 明 屋外照明器具部
吊り戸棚
門 収 床下収納
納屋根裏収納
テ 地上波用TVアンテナ
レ BS/CSアンテナ
ビ
視 ケーブルTV
聴 その他（

59

）

）

□無
□無
□無
□無
□無

□有

□無

特定保守製品の表示

□有

□無

□有

□無

特定保守製品の表示）

給 給湯器（※１）
湯 （電気・ガス・石油・太水 設 陽熱／ヒートポンプ／燃
ま 備 料電池）
わり部
門
浴室 浴室設備一式
・
洗
面
設
備
関
係
洗面設備一式

□有
□有
□有
□有
□有

備 考
（故障・不具合がある場合の箇所や具体的内容等）

□有

□無

□有
□有

□無
□無

特定保守製品の表示

シャワー
風呂がま（※１）

□有

□無

□有
□有

□無
□無

特定保守製品の表示

□有
□有
□有

追炊き
浴室内乾燥機
（※１）
その他（
洗面台
鏡
シャワー
コンセント
くもり止め
その他（
保温機能
洗浄機能

□無
□無
□無

特定保守製品の表示

）

）

□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有

□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無

台
台

特定保守製品の表示

□有

□無

□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有

□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無

台
箇所

名

称

付帯機能等

24時間換気システム
居
住宅用火災警報器（※２）
住そ ガス警報器
空の 太陽光発電装置
間
他 インターホン
モニター(□有・□無)部
インターネット
門
その他（
）
下駄箱
納戸
畳・襖
玄
関 玄 カーペット(敷込のもの)
・ 関 カーテン・ブラインド等
窓 ・ カーテンレール
ふさかけ(□有・□無)
・ 窓
郵便受け
そ ・
の そ 物置他 の カーポート（車庫）部 他 門・塀
門
庭木・庭石
屋外水栓
その他（
）

設備・工作物の
有無
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有
□有

備 考
（故障・不具合がある場合の箇所や具体的内容等）

□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無
□無

※１ 「消費生活用製品安全法」により、消費者自身による保守が難しく、経年劣化による重大事故の
消費生活用製品安全法令の規定により、消費者自身による保守が難しく、経年劣化による重大事故の発※１

生のおそれが高い製品である「特定保守製品」に該当する場合があります。
発生のおそれが高い製品について定めた「特定保守製品」に該当する場合があります。
平成 21 年４月１日以降に製造・輸入された「特定保守製品」の所有者は、製造事業者等に対して所有者情報を提供しなければなりません。「特定保守製品」と表示されている場合は、以下の事項を売主から
平成 21 年 4 月 1 日以降に製造・輸入された「特定保守製品」の所有者は、製造事業者等に対買主へ伝えてください。
して所有者情報を提供しなければなりません。
「特定保守製品」と表示されている場合は、以下①製造メーカーより点検等を受けるためには、所有者情報の提供(登録・変更)が必要となります。
②該当製品は、製造メーカーが定めた点検期間に点検を行う必要があります。
の項目を売主から買主へ伝えてください。
③製造メーカーへの連絡先は、製品に表示されています。

①製造メーカーより点検等を受けるためには、所有者情報の提供(登録・変更)が必要となります。

※２ ②該当製品は、製造メーカーが定めた点検期間に点検を行う必要があります。
住宅用火災警報器は、火災により発生する煙を感知し、音や音声により警報を発して火災の発生を知らせる機器です。消防法の改正により、新築では平成 18 年６月１日から、既存住宅では平成 23 年６月１日③製造メーカーへの連絡先は製品に表示されています。
までに、全ての戸建住宅やアパート・マンションなどに火災警報器等の設置が義務付けられました。

※２

住宅用火災警報器は、火災により発生する煙を感知し、音や音声により警報を発して火災の発生を知らせる機器です。消防法の改正により、新築では平成 18 年６月１日から、既存住宅では
平成 23 年６月１日までに、すべての戸建住宅やアパート・マンションなどに火災警報器等の設置が義務付けられました。

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令和２
（2020）年３月発行

登録番号（31）44

安心して既存住宅を売買するためのガイドブック（戸建住宅編）
編集発行

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電話 023（689）1111

刷

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本文

古紙パルプ配合率60%再生紙を使用

古紙パルプ配合率70%再生紙を使用

安心して既存住宅を売買するためのガイドブック︵戸建住宅編︶

安心して既存住宅を売買するためのガイドブック（戸建住宅編）

東京都住宅政策本部

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