パネルディスカッション「不動産市場の変化に対応した資産評価のあり方～公正性・公平性の確保とＤＸ対応の観点を踏まえて～」
井
山
石
明
山
廣

コーディネーター
パネリスト

出
本
田
石
岡
瀬

多加子
卓
航 星
雅 博
智 行
広 志

成蹊大学名誉教授
明海大学不動産学部教授
早稲田大学理工学術院創造理工学部准教授
朝日航洋株式会社空間情報事業本部自治体アセット事業部担当部長
神戸市行財政局税務部固定資産税課調整係長（税務専任職）
総務省自治税務局資産評価室長

左より山本氏、石田氏、井出氏、明石氏、山岡氏、廣瀬氏

しゃると思います。

はじめに

本日は、公正性・公平性の確保と DX 対応の【井出】 それでは、早速始めさせていただきま観点ということで、特に DX の技術に精通されす。 皆様、おはようござているパネリストの方々、そして実際に現場でいます。 朝早くから、遠どのような課題を抱えていられるかということ

くからお越しいただきまを、課税庁の側からも皆様御参加いただきまし

して、ありがとうございて、いろいろディスカッションをしてまいりたます。

いと思います。

本日の第 26 回大会のパ

それでは、まず最初のパネリストといたしま

ネルディスカッションのテーマは、「不動産市して、神戸市からお越しいただいている山岡係

場の変化に対応した資産評価のあり方」という長から、問題提起、現場での現状の問題点と課ことで、特に近年、固定資産の評価を取り巻く題について御紹介をお願いいたします。

環境が大きく変化してきております。 ここのサブタイトルにもありますように、公正性・公平性が強く求められるようになり、また一方で評価をする課税庁側の人手不足に加えて、ノウハ
ウ、スキルをいかに高めていくか、いろいろな課題が出てきております。
その中の一つの解決策として、生産性を高めるためのデジタル技術を評価の現場にどのように取り入れていくかということが大きな一つの解決策になり得ると皆さんも感じられていらっ「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 38 −

また、土地の負担調整措置も、急激な地価上

第1部 自己紹介とプレゼンテーション

昇に 対し て は 非 常に 有 効な 施 策だ と 思い ま す

問題提起

が、今回のコロナ禍のように、急激な地価下落

現場での現状と課題の局面でも税額が上昇するといったところにつ【山岡】 ただいま御紹介にあずかりました、神戸市の山岡でございます。
簡単にまず自己紹介からさせていただきたいと思います。 私自身は、神戸市役所で公益企業会計の経理担当や、予算担当
をはじめ、税では、土地・家屋、償却資産等全て、実務や指導業務に従事してまいりました。
神戸市は、平成31年度に、各区役所にあった
市税事務所を新長田合同庁舎の1 か所に集約し、合理化を進める必要があり、長期的視点も含め、人員減に対応するメニューを立案したり、予算要
求、プロポーザルを実施したりしてきました。
現在は、基幹システムの標準化に伴い、固定資産サブシステムの再構築や、証明発行事務の簡素化に従事しております。
これらの経緯を踏まえまして、他の自治体でも共通する問題で、今、神戸市が実施している対応について、本日のタイトルになっています、不動産市場等の変化に対応する神戸市固定資産税業務として御説明させていただきたいと思います。
資料 1 をお願いいたします。 まず、不動産市場の変化に対して自治体職員の対応が不十分となる要因を挙げさせいただきます。
まず、外的要因ですけれども、固定資産税制
度の複雑さということで、市税の中でも特に複雑だと思いますが、例えば非木造大規模家屋評
価の膨大な資料から読み取って積み上げていく
評価方法については、異動期間の短い一般行政職の職員ではなかなか対応ができないというよ
うな理解しにくい制度であるというところです。

いては、納税者の理解が得られにくいケースが多発していると思います。
2 つ目は、制度の目まぐるしい改正ということで、これまでの固定資産税の税制改正については長期的視点によるものが多くて、改正後の適用については次年度以降ということが通例だったと思いますが、コロナ減免みたいに即時かつ大量に処理をするケースが生じて、皆様も急激な事務量の増加で職員対応が困難な事例というのがあったと思われます。
3 番目は、取引事例がない地域や災害指定区域の土地ということで、これも皆さん実感があると思いますが、評価する土地の近隣で売買がない、売買があっても極端に低額になっている場合が多くて、正常売買価格を基とする固定資産の価格と乖離が生じているように感じております。
4 番目の業務範囲の拡大では、所有者不明とか空き家の問題があります。 神戸市は他部局と協力し、全庁的な所有者不明・空き家対策として、相続人調査であったり、空き家を現地調査し、勧告以外でも住宅用地は外すということをしていまして、これまでより非常に範囲が拡大しているというところです。
次に、市役所の内的な要因ですけれども、行政組織のスリム化ということで、職員定数が年々減少し、長期在職者が多かった固定資産税でも異動サイクルがどんどん短期化し、業務水準の維持が困難になっているというところです。
資料 2 をお願いします。 人口減少、少子高齢化によって、若年労働力や税収が減少することに伴って、経営資源の制約やさらなる職員定数の減少が見込まれているというところで、それらを補うために、GIS、AI、RPA をはじめとす− 39 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

る先端技術を活用する必要性が高まっており、次に、将来的な目標として税務手続を ICT 化

神戸市でもこれまで導入を進めてきております。

しようとした場合、その導入や普及で問題とな

具体的な事例は後ほど御説明させていただきるのが、高齢者をはじめとした ICT スキルの低

ますが、導入の結果、次の4 点が課題となってい方への対応です。 これは最近のマイナンバー

います。

カードの普及を目的に保険証の一体化というの最終的な課税判断や納税者との接触についてがありましたが、高齢者が対応できないというは、事業者が公権力の行使に係る部分を担えなことで、非常に世論の反対を受けたことでもおいため、原則不可能というところです。

分かりになるかと思います。

また、神戸市では、実務上、大量一括評価に

最後に、証明書とか納税通知書を電子化した

ついては機械化し、一次評価とか一次調査につ場合に問題となるのが、電子証明、電子通知の

いては委託化、それ以外は全て職員業務という有効性というのをどうやって確保するかという役割分担をしておりまして、分担が細かくなれ点です。

ばなるほど進捗管理が難しくなるなというところです。

資料 4 をお願いします。 これまで行政のスリ
ム化の必要性をお話ししましたけれども、皆さ

このため、各業務範囲を明確化していますが、これらを調整するのに非常に時間と労力を要しんもう御承知だと思いますが、その背景を簡単に御説明させていただきます。

ており、さらに言えば、業務工程に過不足が生平成 30 年 7 月に自治体構想研究会の第二次報

じないよう非常に連携が必要になっているとい告で2040年問題が提起されています。人口減少・

うところもあります。

少子高齢化に伴い、2040 年に若年労働力がピー

先端技術とか委託の導入によって職員の実務クを迎え、経営資源の制約、給与・不動産価格

機会自体がどんどん減っており、業務の全体像がの低下による税収減が危惧されることから、既分からなくなったり、職員スキルの低下が想定さ存の制度や業務を再構築して、ロボティクスのれたりするので、研修も非常にたくさん実施し、導入や職員業務の特化の必要性が叫ばれ、2040

低下防止対策が必要になっているところです。

年には、従来の半分の職員でも自治体としての資料 3 をお願いします。 今後の税務行政を向上するために必要なものとして、ICT 化が挙げ機能を発揮し、課題突破できる仕組みを構築する必要性が唱えられています。

られますが、行政の限界と改革のために次の3つの条件が必要なると考えています。

神戸市でもこれに伴い、その時点で神戸市行
財政改革方針 2025 を策定しております。

一つ目は、固定資産税では代理人申請が多い

資料 5 をお願いします。 さらに税務部では、ので、各自の届出とか証明書の受付の際に本人

業務改革方針を具体的に当てはめたものを策定

確認や委任状の原本確認ができないところが非し、業務全般で BPR を実施しまして、ICT を

常に問題点として挙げられます。

活用しながら、他の行政機関との連携、標準準

また、縦覧のように、期間を限定した評価額の公開を、仮に ICT を使って実施した場合、デー

拠の業務形態への移行を掲げているというところです。

タがコピーされてしまう危険性があり、期間に関BPR では我々の標語ということになっていま

係なく縦覧が可能になってしまい、守秘義務の確すが、「やめる、かえる、へらす」という観点保が困難になることが想定されるところです。

から見直しをしてきました。

「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 40 −

資料 6 をお願いします。 税務事務の目指すべ入しました。 また、評価資料を電子ファイリンき姿ということで、先の2 つの目標を具体的に例

グ化したり、償却資産電子申告を RPA 化して示していますが、固定資産税の中では、来庁せず処理し、現在は償却資産の紙申告を AI － OCRにできるサービスの向上・拡大、ICT の活用によの導入を進めたりしております。

る事務効率化、ノンコア業務の外部化、業務プロ
セスの見直しを中心に取り組んでいます。

委託化としましては、路線価業務を大和不動
産鑑定株式会社に委託しまして、標宅の分析や資料 7 をお願いします。 神戸市の固定資産税
務のほうでは見直しを5 つの段階に分類してお路線価案の提案等様々な観点から提案をしていただいています。

ります。

2020 年からは定型的な土地家屋の評価委託を一つ目としましては、ルール改正とか簡素化しており、大量一括評価ができる土地を抽出し、することで、そもそも業務ルールを変えることこちらにいらっしゃる朝日航洋株式会社の明石で非常に効率の高いものになると想定していま部長をはじめ、土地家屋のご担当者の方と何度す。

も打合せをさせていただき、3 年かけてようや

二つ目は、BPR による職員の業務のミニマム

くスキームができたところです。

化ということで、職員でなければできない業務、コア業務とそれ以外のノンコア業務に分類する

中規模非木造家屋についても、大和不動産鑑
定株式会社に一部委託を始めています。

ことで見直しを図っています。

評価困難案件のコンサルティングは、私が以三つ目は、ノンコア業務にされたものは機械

前配属された地方公営企業会計では当然のよう化・委託化し、定型・反復・大量のものは可能に導入していましたが、固定資産税でも導入し、な限り RPA 化し、自動化できないものは外部

日本不動産研究所に依頼して、個別の困難案件

委託する方向で検討しました。

の相談会をはじめ、現地調査を含めた研修会や四つ目は、これらの過程を経て、コア業務が評価要領の改定案をいただいています。

残るということで、個別の課題ですが、非木造家屋の評価誤りプロジェクトチームを導入した

最後は、先ほど体制でお話ししたプロジェク
トチーム制を導入したということです。

ところです。

以上のように、これまで1 人の職員が行って五つ目は、職員数の減や経験年数の短期化にきた業務を切り出し、機械化や専門事業者に委伴ってスキル継承が困難化することに対応する

託することで、職員は作業的な事務から解放さため、評価困難案件のコンサルティングを拡充するという方向です。
資料 8 をお願いします。 最終的な見直し方針に基づく業務メニューということで、この数年間のメニューですが、ルール改正としましては、
2020 年に建築設備の簡素化を国に要望したことに始まり、市の評価要領を簡素化したり、法務局へ評価額を電子通知で実施し、証明書の削減を要望したりしています。
機械化としましては、証明書の電子申請を導− 41 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

れて判断に特化できるようになりましたが、業い部分も含めてざっくばらんにお話をさせてい務が複数の工程や事業者に分かれてしまい、全

ただければと思ってございます。

体業務の把握が困難となり、進捗管理や知識継承に課題が残る形になっています。

これから申し上げるお話は、本日のテーマに関連する周辺状況ということで御説明をさせて一方で、固定資産の評価の正確性の確保と効率

いただきます。

性の追求という、相反する課題を実現するために、今後も不断の見直しが必要と考えております。

それでは、資料 9 をお願いします。 こちらは現在、国において進められてございます地方公資料にありますように、2018 年 170 名から現共団体における基幹税務システムの標準化につ

在 130 名ということで、この5 年間で25％の削減

いて説明したペーパーでございますけれども、をしたということになっております。

ここ数年、急速に情報通信技術の活用に向けてただ、2040 年までの目標の残り半分の目標をの取組みが進んでございます。

達成するために、本日のパネリストの先生方のその一つといたしまして、令和 3 年 9 月に施行

お知恵を借りながら、認識を深めていきたいとされました「地方公共団体情報システムの標準考えております。

化に関する法律」というのがございまして、こ以上で神戸市の発表を終わらせていただきます。

の中におきまして、地方税、住民記録など地方【井出】 ありがとうございます。 幅広い視点か

公共団体の主要 20 業務を対象としたシステムのらの現状紹介に加えて、特に機械化、委託化の標準仕様を関係府省庁が作成し公表するという取組みを着実にされているということです。 こ

取組みがございます。

こからは総務省の廣瀬室長のほうに市町村の現上のところに法律の趣旨が長々書いてござい状の問題点と課題についてどのように総務省ますけれども、最後のところで、地方公共団体として考えられていらっしゃるのか、今後の対情報システムの標準化を推進するために必要な応ということで御意見をお伺いしたいと思いま

事項を定める法律ですということが書いてござす。 よろしくお願いいたします。

います。
概要のところをご覧いただきますと、③のところで、標準化の対象事務を所管する大臣は、今後の対応

事務処理に利用する情報システムの標準化のた－地方公共団体情報システムの標準化にめの基準を策定することということがうたわれ関する法律の概要を中心に－てございます。 それから、④のところで、地方【廣瀬】 総務省の廣瀬でございます。 本日はど

公共団体のシステムは標準化の基準に適合する

うぞよろしくお願いいた

ものでなければならないということがうたわれします。

てございます。

私、お手元のプログラ

次に資料 10 をお願いします。 こちらで標準

ムの中では、制度づくり化というもののイメージをつかんでいただこうの担当官ということで紹と思います。 資料中ほどの左半分が現在の姿で介され、普段は土地・家す。 Ａ、Ｂ、Ｃの各市町村が、それぞれＸ、Ｙ、屋の評価制度をつくる仕事に携わっております

Ｚのベンダーに税務システムの構築を発注するが、本日は 1 パネラーとして、公式見解ではな

イメージですが、その際、それぞれの市町村の「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 42 −

仕事のやり方に合わせる形で各ベンダーのシス

また、地方団体におきましては、令和 7 年度

テムをカスタマイズしてシステムの調達をしてを目標時期として、国の示した標準仕様書に適いる実態がございます。

合したシステムに移行していただくこととされこれに対しまして、右半分でございますけれてございます。

ども、標準化が進みますと、各市町村とも標準

次に、資料 11 をお願いします。 現在は各市仕様書に基づいて構築されましたＸ、Ｙ、Ｚの町村がそれぞれシステムを持っているわけです

システムの中から自ら最適と考えるものを選択

けれども、その一歩先の姿として、今回、あわして利用することが可能となるということでごせて内閣官房の IT 室のほうでガバメントクラ

ざいます。

ウドという構想を提示してございます。

標準仕様書は、対象事務について求める標準資料の右側の青い帯の部分、「共通的な基盤・的なシステムの業務フローですとか、備えるべ機能」というところでございますが、国によりき機能要件、帳票要件、データ要件等についてます全国的なクラウド環境の整備をいたしま

列挙している書類でございまして、こうした書す。 これをガバメントクラウドと言いますけれ

類につきまして、国において作成をするというども、この上に各ベンダーさんは、先ほどの標ことでございます。

準仕様に準拠して開発したアプリケーションを

現在は各市町村で、こういった仕様書を作成

アップしていただきます。 皆さんが、今、スマしてシステム発注をしておりますが、標準化がホで好きなアプリを使っているように、各市町

進みますと、この仕様書を作る必要がなくなる

村は、自分で使いたいシステムを選択して利用ということで、人的・財政的な負担が軽減されするということになります。

るということでございます。

ポイントは、標準仕様書に準拠したシステム

この標準化の対象でございますけれども、こパッケージは、カスタマイズすることは許されちらの資料は税分野のイメージ図でございます

ないというのが基本で、与えられたものの中かので、税分野で申し上げれば、市区町村が行う

ら選ぶことしかできないというところでござい森林環境税を含む個人住民税、法人住民税、都ます。 後ほどお話し申し上げますが、この点が、市計画税を含む固定資産税、軽自動車税という

固定資産税の評価システムの標準化のネックと各税目に係る賦課徴収、滞納整理の事務が対象なる部分でもございます。

になってございます。 なお、事業所税、入湯税などは対象外となってございます。

このガバメントクラウドが提供する共通基盤が整備されますと、サーバーを各市町村で持つ

次に、スケジュール的なお話でございますけ

必要もありませんし、アプリケーションの管理

れども、こちらの資料の一番下の表です。 地方もする必要がないということで、政府としては、

税におきましては、「税務システム等標準化検討

こうしたことで自治体の方には本来やるべき住会」を開催いたしまして、市町村、ベンダーさ民サービスに関する業務に傾注していただこう

んの御意見もいただきながら、令和 3 年 8 月に「税という構想でございます。

務システム標準仕様書」の第 1 版を策定いたし

また、ベンダーの皆さんも、同じ標準仕様書ました。 そして、先日、8 月の末に一定の完成に沿ってシステムをつくればよいわけですので、版としての第 3 版を策定し公表したところでごいわゆるベンダーロックインのようなことも回ざいます。

避できるのではないかと考えてございます。

− 43 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

次に、資料 12 をお願いします。 直近の動き

いるところでございます。

です。 先ほど来申し上げておりますように、令以上でございます。

和 7 年度末までの標準準拠システムへの移行と【井出】 ありがとうございます。 現在の国の取いうことですので、時間的にあまりないわけで組みの進捗状況と課題が非常に明確になったとございますけれども、この間、いろいろベンダー思います。

さんあるいは地方自治体さんから意見を伺いま続きまして、デジタル化を直接サポートされ

すと、ちょっと間に合わないのではないかといている民間企業として、朝日航洋株式会社の明う声がございまして、この9 月に基本方針を見石部長のほうから、実際にどのようなことが課

直してございます。 なお、7 年度末までに移行

題になっていて、どのように技術的にクリアさをするという期限は変わってございません。 た

れているのかということをお伺いしたいと思いだ、どうしても期限に近い時期に集中してしまます。 お願いいたします。

う傾向がありますところから、移行を、できるだけ前倒しをしていただこうというのを明確にベンダーの対応してございますし、メインフレームからの移行－ GIS･AI･RPA 等の活用と課題－には時間がかかるということが明らかになってまいりましたので、これについては、デジタ【明石】 ただいま御紹介いただきました朝日航ル庁と総務省の方で具体的な対処方法を精査の洋株式会社の明石でござ

上、移行完了の時期を今年度中に設定をするといます。
弊社は、昭和 53 年頃かされてございます。
資料 13 をお願いします。 ここまで明るい未ら固定資産税に係る様々来があるというようなお話を申し上げてまいりな支援業務を行っておるました。 ただ、こちらの資料が、税務システム

会社でございます。

の標準仕様書に示されております税務における今回のテーマは非常に幅が広く、また課題も

業務概要全体図でありますが、左の下のところ

盛りだくさんあります。 私たちの業界全体が避に緑色のシステムの記号 2 つで示されてござい

けて通れないものでもあります。 私たちが持つますように、土地・家屋の評価システムは標準技術を活用しながら新たな固定資産税事務効率化の対象から除かれてございます。

化の実現、そしてその可能性を探るため日々取こうした状況から、私のお話は、本日の、「資り組んでおります。

産評価」、「DX」といったテーマに関する周辺

この場にて少しでも今後の事務効率のヒントに状況のご説明である旨、冒頭申し上げたわけでなるようなディスカッションができればと思ってございます。

おりますので、よろしくお願いいたします。

ただし、評価システム以外の部分は、ベース

では、資料 14 をお願いします。 まずは土地・となる標準化の方針は決定してございますの

家屋評価の多様化の認識ということで現状につで、あとは、評価システムについて、いかに標

いて少し触れたいと思います。

準化を進めていくのかということだけだと思っ

特に、この数年におきましては、コロナ禍にてございますので、私としては、評価の分野における景気の低迷や災害に伴う土地・家屋の被おける標準化を頑張っていけたらと現在思って害もあり、実害と心理的なものを含め、不動産「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 44 −

価値に与える影響は非常に大きいものでござい

行っていくことが必要だと思っております。

ます。 また、その程度も想定しづらいために評
価も非常に困難なものになってきます。

次の資料 17 をお願いします。 実際ここから技術活用事例と課題について少し御紹介したい

そのため、市場価値、これはどちらかというと思います。

と感覚的なものも中にはあろうかと思います

まずは広域的な評価手法、これは複数自治体

が、それとの乖離も生まれ、大変対応に苦労さ様と連携したものになりますが、その研究の内れているかと思います。 とにかく評価に対する容でございます。 広範囲における評価データを説明責任を果たすため、大変多くの材料を基に活用した実証実験となります。

調査、評価作業というものが行われていますが、まずは土地編です。 こちらは以前分科会のほ

これにもかなりの労力が必要になってくるかとうでも発表致しました内容でございます。 複数の思います。

自治体様御協力の下、広域評価手法、路線価等の次の資料 15 をお願いします。 また、その他、

実データを活用したものになりますが、これを導

その時々に応じた新たな仕事にも実は対応しな入した場合の実証実験を行ったものになります。

くてはなりません。 災害発生時には、災害箇所

目指すところは赤丸の部分、路線価計算の心臓の状況把握、課税客体の特定、いまだ問題になっ部分である広域の比準表を作成するというところている空き家対応も同じくです。

と、用途・状況類似地域統合の基準の策定です。

ここでも土地・家屋の評価に頭を悩ませることになり、職員の皆さんの負担が増えているこ

統計分析の手法を用いたり、GIS を利用して様々な実証実験を行ったというものになります。

とが現状としてございます。

次の資料 18 をお願いします。 その検証結果

また、評価の均衡をとるために、隣接自治体間が記載の通りとなります。 広域の比準表を作成の調整についても負担の一つではないでしょうか。

し試算した結果、全体の約 8 割の路線価は従前

次の資料 16 をお願いします。 そうした中でとの乖離を抑えることができています。

我々が対応すべきことは、お客様の困り事、ままた、用途・状況類似地域の統合におきました、様々な事務負担を取り除くために新たな技ても、多くの箇所において統合が可能だという術を使って新しい作業手法ですとか商品、こち

ところも結果として得られております。

らを創出し、最終的には住民サービスの向上に

このメリットとしては、市境の調整の手間が寄与できるようにすることが我々の命題だと軽減される点、また用途・状況類似地域の削減、思っております。

評価要領の統一が行えること、また、まとめて

例えば、GIS、AI、RPA、こういった技術を使った作業の省力化であったり、多くのデータ、行うことで作業の委託費も安価に抑えることができます。

いわゆるビッグデータと言いますけども、こち

ただ、その反面、路線価が従前どおりになららを活用した分析・研究を行って、その成果をないものはどうするのかというようなものも大商品化していく。 また、作業の一部分を委託す

きな課題として残っております。

るということは多くの自治体様がされているか

次の資料19 をお願いします。次に家屋編です。

と思いますが、それだけではなくて、実際の課家屋におきましても広域的な評価手法の導入に税の事務フローも大きく変えていく。 いわゆるついて検討・検証を行ってきております。

業務改善ですとか事務フローの簡素化、これを− 45 −

家屋の部分別評価につきましては、皆さん御「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

存じのとおり、本当に大変です。 多くの手間との統一化に一歩近づけるのではないかと思って時間がかかるということです。

おります。

次の資料 20 をお願いします。 そういう現状

次の資料 22 をお願いします。 その他、様々もあり、有識者の方々からも効率化の見込めるな技術を用いた活用事例があります。 判読調査

手法の御提案が発表されているかと思います。

業務での衛星データの活用というのは今、各社そのうちの一つに大変興味深い記事がありまし取り組んでいるかと思います。 ただ、画像が粗て、全国の家屋評価データを収集、一元化が可いのでどこで活用すべきかというところは検討能となれば大変大きなメリットがあると。 この事項の一つと思っております。

ようなビッグデータを基に分析を行い、比準評

チャットボット、ChatGPT なんて今、本当に価の導入を行うことができれば、かなりの労務

すごいですね。逆に恐ろしくなったりしますが、負担が解消できるということが掲載されておりチャットボットを利用して、納税者への回答事ました。

例ですとか類似事例、窓口応対の情報を蓄積す

さすがに全国のデータまでは考えられません

ることで、新人の職員さんでも同事例の応対がでしたが、20 数市町村における広範囲のもの

できるようになるということも DX の一つなのから数市町村の規模の範囲における実証実験はではないかなと思っております。

行ってまいりました。

AI、チャットボットの活用に当たっては、精木造の戸建てに限ってですが、分析・実験結

度の高い情報が必要になってきますので、人間の果からも比準評価の導入は可能だと判断できるフォローが必要だという現状も残っております。

結果となりました。 ただし、実践するための高次の資料 23 をお願いします。 家屋判読調査

いハードルもあります。

業務における AI の活用の一例ですが、一昔前次の資料 21 をお願いします。 まず踏み込め

スタートしたときは画像だけでの AI による判ない原因として、法的なものがあったり、それ

読調査を行っておりましたが、精度はあまりよ

ぞれの市町村が持たれています部分別評価のマ

くないという状況でした。 ここに高さのデータ

ニュアルを統一しなければならない、というよを与えることで精度が数段に上がる結果が得ら

うな課題があったりします。

れております。

また、類似する家屋の評価に差が出るものも

例えば、家なのか、車なのか、家屋対象外のあるため、土地と同様、説明が非常に難しくなものを省くために AI を利用して家屋判読調査るといったことも出てくるかと思います。

の精度を高めていくというようなことも実現でとはいえ、実現させたい思いを我々は持ってきている状況でございます。

おります。 また作業に携わっている方々が楽に

次の資料 24 をお願いします。 こうした技術をなるように、ここに記載しているものはその一使って作業の効率化を図るだけでなく、実はす例ですが、個々の判断基準によって差異が出てごく身近にお持ちの情報、データ、これを活用しまう調査項目を選定し、自動化の可否についして業務改善ができるという点もございます。

て検討を進めています。

その一例として、土地・家屋異動進捗情報の家屋図面から AI が資材ですとか施工量など一元化を挙げています。 表示異動がある箇所、を判断して、必要な情報を収集することができ

特に地目が宅地の箇所であれば、土地係、家屋れば、作業時間の軽減であったり、データ精度

係、双方が調査に動きます。 そこで得た現地で「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 46 −

の情報や入手した資料等、様々な情報が共有で査であるとか、あるいは航空写真から、建築なきれば双方で行っていた重複作業を減らすこと

ので、屋根の種類、俗説ですけども、日本海側ができるのではないかと思っております。

と太平洋側で屋根の形がちょっと違うとよく言情報の共有というのはデジタルネイティブの

われていますので、それを数えるために、たま世代の人たちにおいては当たり前のことかもしたまですけど、建物の屋根を判読する AI とかれません。 どのように共有していくかというこもつくっていましたけれども、用途は違いますとが重要で、方法を考え、そのアイデアを形にが、実は非常に似たようなことをやっているん

して、提案していきたいと考えております。

だなと感じています。

御清聴ありがとうございました。 以上です。

では、早速ですが、建設業界の状況を解説し【井出】 ありがとうございました。 画像、特にたいと思います。 資料 25 をお願いいたします。

航空写真を使った評価については、皆様、多分

まず、建築分野では、この後説明しますけれ

大分すでに現場で使われていらっしゃるでしょ

ども、BIM と呼ばれるような建物をデジタルでうし、今のイメージ写真からも、評価手順の全表現しようというような取組みが10 年以上にわ体像がつかめたと思います。 一方で非常に難し

たって取り組まれております。 国土交通省のほいと思われるのが、家屋の評価です。 こちらのうでは BIM 推進会議という会議があるんです

ほうではどのようにデジタル技術を実際に使っが、BIM というのは、イギリスの仕組みが国際ていくのかという疑問を皆様お持ちだと思いま

標準化されたものがあるんですけれども、日本す。 そこで、建築・家屋評価での御専門でいらっだけではなくて、国際標準があるような仕組み

しゃいます早稲田大学の石田先生に BIM/CIMになっていますので、これに準拠して建設業のの計測技術と固定資産税について御説明をいた

設計プロセスであるとか生産プロセスを改善しだきます。 お願いいたします。

ていこうというような活動が10 年以上にわたって行われています。
次の資料26 をお願いいたします。それで、我々、建築業界の状況とデジタルトランス

大学でもアンケートなどを通じて実際に本当にフォーメーションの波及効果

民間工事においてこういったデジタル化という【石田】 紹介ありがとうございました。 早稲田のが進んでいるのかというのを調査しています。

大学の石田です。 私は建建設業界は土木工事のように公共工事が中心

築学科で建築の施工の方の分野と建築工事のようにほとんど民間主体の法であるとか生産システ

分野にはっきりと色分けされています。 民間主

ムの研究をしていますの体の建物に関しては、実態が分かりづらい部分

で、こういったジャンルもあるんですけれども、我々の場合には、自分に来るのは初めてですけ

たちでシンポジウムをして、そういったことにれども、たまたまなんですが、非常に似たこと関心がある方を集めるというだけではなくて、をやって、違うジャンルですけれども、ほとん

日本建設業連合会のシンポジウムなどで現場のど同じ仕事をやっているなと感じています。

施工者にアンケートを取るなどして標記のよう今日紹介する例にはないんですが、GIS を使っなアンケートを何度かとっています。

て各都市の建物棟数であるとか、滅失状況の調− 47 −

次の資料 27 をお願いいたします。 初めてこ「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

ういった BIM、これはざっくり言うと、デジタ

アルエンジンのようなゲーム業界のツールが建

ルツールを使って建物の設計をしましょうとい

設業界は多いんですが、そういったツールを使っうような、CAD のような、3D の CAD のようたことがあるという人も徐々に増えていますのなものですけれども、こういったデジタルツー

で、何が言いたいかというと、建設業界というルを使って建物を工事の前に表現するというこのは意外とデジタルツールに強いというような、とは、2014 年に初めて取ったアンケートを見てそこそこ人材がいるというような状況です。

も、大体 30% ぐらいの会社では当時から始める
ような段階にあったわけです。

次の資料 29 をお願いいたします。 かいつまん で 説 明す る と、 特に 特 徴と し て は、2014 年

そこから何度もアンケートを取っているんで時点ではやったことがないという人が半分以上すが、最近は、建設会社にアンケートを取ると、だったんですが、2023 年 1 月時点では全くやっ

最先端のものは2022 年度、これは実際には2023

たことがありませんよという人は15％を切るぐ

年 1 月に取ったアンケートですが、この資料のらいになっていますので、割と3 Ｄで工事現場下にあるように、日建連加盟企業、日建連といを再現するというようなことになれ親しんだ現

うのは日本の建設業界の業界団体で、いわゆる場マンが今、普通にいますから、工事段階ではゼネコンが加盟する団体ですが、そこの社員の何らかのデジタルデータが存在すると考えてい方にアンケートを取ると、大体 90％ぐらいの方

ただいて大丈夫だと思います。

は自社で BIM をはじめとしたデジタルツールと次の資料 30 をお願いします。 あと、さらにいうのは導入されていると回答されています。

GIS とか、そういったもろもろのものをどれぐ

次の資料 28 をお願いします。 このときに使らい使っているかというのも継続してアンケー

うソフト、いろんなソフトが実は建設業界にト取っていますので、御覧になっていただけた

あって、様々なツールが使われています。 それらいいと思います。

で、まず、一番下にあるように2 次元 CAD と呼次の資料 31 をお願いいたします。 重要なこばれるような、手書きの製図ではなくて CADととしては、AI であるとかドローンのような、で製図するようなことははるか昔から行われて

要はデジタルデータ以外の最先端技術も工事現いて、これは現場の作業者、工事現場で働いて場では徐々に使い始めていますから、いろんないるゼネコンの社員に聞くと、2014 年とかの時情報を手に入れているというような状態です。

点でも過半の人は製図というのはデジタル化さ

次の資料 32 をお願いいたします。 あと、どれていた。2次元ですが、デジタル化されていた。

ういうことに使うかというと、発注者へのプ

恐らく今手書きで図面を書くという人はほぼいレゼンテーションとか干渉チェック、これはないんじゃないかと思っています。

ちょっと専門用語になるので何だかよく分から真ん中のところが BIM や3 次元 CAD、要は3ないと思いますが、工事現場で工事を進めていＤでやっていますかと聞くと、2014 年時点では

くときのいろんなプロセスで必要に応じて使っ

2 割ぐらいだったんですが、最近は割と半分ぐているというような状況です。

らいの方がやっているというような状況です。

資 料 33 を お 願い い た し ま す。 た だ、 こ れ、

さらに上段に来ると、ソフトウエア開発なん

短い時間でなかなか説明しづらいんですが、重かをやったことありますか。 現場の作業者とか要なのは、実は工事で3D データをつくるときに聞いてみても、そういったユニティとアンリに、いろんな段階があるんですね。 ここに示し「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）− 48 −

ている段階は、工事で出てくるプロセスを、下DX に限らず、ドローンとか IoT みたいなものがが最初のほうで上が最後のほうというイメージ

毎日新聞に幾つも出てくる時代で、10 年ぐらいなんですが、いろんなプロセスを通じてデジタ

前からどんどん新しい技術が出てきて、工事現ルデータを使っていくので、これ、もし固定資場も新技術が氾濫しているという状態で、そう産評価でこういったデータを使うときには、例いう意味ではみんな苦労しながらやっています。

えば一番上の竣工時の段階の BIM データをく

次の資料 37 をお願いします。 そのときに、やださいというような、どの段階が欲しいかを指はりデジタルトランスフォーメーションという定しないと、要は完成した建物と違うデータにときに何が重要かということを考え直す必要がなってきます。

あると思うんですが、単なるデジタルツールを使

生産プロセス、建築生産というのはどんどんう、デジタル化するというだけじゃなくて、やっつくり込んでいくものですから、できるだけ生ぱり生産性向上を目指さなきゃいけないと。 そ産の最終段階のデータをもらったほうがいいんのときに忘れちゃいけないのが、よいユーザー・ですが、生産の最終段階での BIM をはじめとし

エクスペリエンスの達成ですよということを最た、こういったデジタルツールでの表現という後コメントして終わりにしようと思います。

のは、3D 表現できるようなものというのは20%

資料 38 をお願いいたします。 これは何かとぐらいですので、今後ここがどんどん伸びていいうと、ややこしい話なんですが、簡単に説明

くと建設業界では考えています。

すると、顧客とか関係者がわくわくしただとか、この次の資料 34 をお願いいたします。 あと、やってよかったなみたいなことを目指しましょ建築分野でよく使われるツールは、これ以外に、うという話で、最後、ちょっとふんわりしてし

BIM、GIS、あとレーザースキャナとか写真測

まうんですが、この次の資料 39 をお願いします。

量法のようなものも工事段階では最近結構使っ重要なのは、技術というのはやっぱり民主化ていますので、何らかの数量情報を拾うというしていくという大きな流れがあって、ある専門

ことはできなくはないかなと感じています。

家が高度な情報技術を使うだけではなくて、そこの次の資料 35 をお願いいたします。 あと、れを使える人をどんどん増やしていって、やっ釈迦に説法のような気がするんですが、建設業

ぱりみんなでデータを共有する楽しさであると界で DX と言うと、単なるデジタル化にとどまっかメリットを共感しながら進めていこうというて し ま う こ と が 多い の で、 一 応 DX は 何か とことが今建設業では盛んに述べられています。

いう確認をよくするんですが、やはりプロセス

この次の資料 40 をお願いいたします。 例えというものを大きく変えて、新しいやり方しなばどんなものがあるかというと、これは我々のきゃいけないということが重要だと建設業界で研究室でつくったある超高層ビルのデジタルはよく謳っています。

データですが、これをファシリティーマネジメ

次の資料 36 をお願いします。 それはどうして

ント、施設のマネジメントに使っていこうといかというと、建設業に限らず一般製造業も含め

う研究なんですけども、この周りは国土交通省てよく使われている先端技術というのはかなりが提供している PLATEAU というデータです

多様化しています。 これは日経テレコムというから、建設業界ではこういったデータの共有化

日経新聞社が提供する日経新聞社系の記事の数が始まっていますので、これを他業種、多分野をカウントしたものですけれども、今、やはりに展開していくということが今後可能になると− 49 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

思っています。

します。

以上、発表、終わりになります。

資料 41 をお開けください。 この説明に先立ち【井出】 ありがとうございました。大変面白い、まして、本発表における論点、それと求められ興味深いお話でした。

るものということで整理させていただきました。

続きまして、アメリカの固定資産税の仕組み

論点としては、不動産市場の変化と地価形成

ではパネルディスカッションのテーマでもあるの多様化への対応の必要性です。 この間、地価

ように、住民の方々にどのように公正・公平性

調査が発表になりましたけども、価格が上がっを担保しつつ丁寧に説明していくかが重要な課ている地点、下がっている地点、これらの地点

題になっていると思います。

が混在していることもあります。 これらの事象

そこで実際にアメリカの制度などを御研究さをどのような形で住民に説明をしていくのか、れていて、この問題に詳しい明海大学の山本先どのようなバックデータを持って責任ある説明

生からお話をいただきたいと思います。

をしていくのかということが今求められているのではないかなと思います。

北米の資産税評価実務の日本への示唆

そういうことで、不動産市場を意識した対応の必要性、あと、不動産評価制度の向上ですと【山本】 明海大学の山本卓と申します。 私はもか、可視化、比較可能性などが今求められていともと日本不動産研究所

るかと思います。 米国での経験などに基づきまにおりまして、そのとき、して、それについてお話をさせていただきたい

自治体向けの固定資産税と思っております。

評価のコンサルティング

また、もう一つの論点としましては、高齢化、などをやっておりまし

人口減少、持続可能性の高い評価体制が必要でた。 その時の業務の合間あることを指摘したいと思います。 しかし、そに、資料 43 等に掲載されている IAAO というのためには評価の効率化ですとか低コスト化が団体がありますけども、その団体が主催する会

どうしても必要であると思います。 さらに、よ議に出たり、あるいはいろいろヒアリングをしり高度な専門性を担保できる体制の構築も求めた経験を持っております。

られるということかと思います。それに対して、

また、現在の勤務先の明海大学では不動産分
野の会計ですとか、あと企業財務ですとか、そ

私の日頃の経験等を踏まえて自分の意見を述べたいと思っております。

のような方面で教育・研究をやっております。

続きまして、次の資料 42 です。 まずは北米

また、不動産鑑定士の実務修習、大学でも多の資産税評価実務の特徴ということです。 取

くの実務修習生を受け入れ、修了考査という最引事例を活用した評価モデルの活用・運用とい

終試験を受けて不動産鑑定士の資格を取っていうことが行われております。 しかし、これはただく教育を実施しています。 これら一連の教全ての場所で行われているというわけではなく育の運営の責任者をやっております。

て、やはり低層住宅地域というところで主としそのような今の業務、あるいは過去の経験かて行われています。 そこは多数の取引事例が、ら本日のお話をさせていただきたいと思ってお均質なものが求められますので、それで評価モりますので、何とぞどうぞよろしくお願いいた

デ ル を つ く っ て い き ま す。CAMA と い っ て、

「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 50 −

Computer Assisted Mass Appraisal の略称です

うことであれば、評価モデルを改善する余地がが、そういった CAMA 方式というものが採用さあるのではないかということにつながります。

れて、多数のデータでいろいろと統計的に分析

日本の路線価評価法においても何度も試行錯してモデルをつくって、なるべく当てはまりの誤してそのような作業を行っていくわけですけ

よい結果が得られることを目標としております。

ども、北米のモデル策定に際しても、途中段階入力する変数としては、街路条件ですとか、でこのような指数を参考にしながらモデルを改

画地条件、建物、これ寝室数ですとか浴室数、善していくということが行われています。

そういったものをデータとして入れるということになっております。

それぞれ望ましい数値の目安ということで、新規開発地ですとか、既存住宅地ですとか、農求められる資産税評価の要件は、どういった家住宅地とかありますけども、農家住宅地のほものが望ましいかということなのですけども、

うはいろいろと評価のばらつきが出てしまうよ

やはり正確性ということ、あと、論理的といううな地域ですので、少し甘い基準が目安としてことが指摘されます。 これは次の説明のしやす

示されているのかなと思います。

さにもつながります。 また一方、簡素なものとまた資料 42 に戻っていただきまして、そこでいうことも要件で、あまり複雑なものよりは、どんな形で Ratio Studies が使われているのかと簡素で、誰でも適用できる、それで説明がしやいうことですけども、そこに書いてあるとおり、

すいというところにつながっているのではない

評価モデルの精度検証が主な目的となります。

かと思います。

あと、一方では納税者への説明ツールというそれでは、そういった正確さなどを担保する役割を担っております。 こういった指標の数値

一つのものとして Ratio Studies という仕組みがが、我が自治体はこれですと、それは基準値のございます。 これは取引事例価格と評価モデル

範囲におさまっているので、ちゃんとやっていで試算された評価額との乖離状況、それを着目ますということをアピールするということです

して、一定の指数を出していくのですが、資料ね。 そんな形で住民との信頼関係を構築していが飛んで恐縮ですけども、資料 47 をお開けくだ

くためのツールとなっています。

さ い。 資 料 47 に、Ratio Studies（COD） の 試

もう一つは、評価精度を高めるための目標数

算例ということで出ておりますけども、これは値ということで、これは内部管理指標としてもこれから説明します IAAO という組織がありま活用するということが可能です。

して、そこで出している標準テキストから引用したものです。

あと、こういった業務を担当する Assessorという人がおりまして、その人の能力証明です

Table11 は COD の 具 体 例を 示し て い ま す。

ね。COD だとか PRD の数値が良好であるといこれは Appraised value と Sales value があって、うことは、すばらしい評価モデルがつくれる証

要するに取引になったところが評価モデルでど拠があるということで、あの人は能力があるとのぐらいで評価されたのか。 それが Appraised

いう評価を受けて、昇進だとか、あるいは昇給

value ということで、その乖離状況に着目して、ですとか、あるいは転職というようなところにそれが一定の範囲に収まっていれば当てはまりつながってきます。

がいいとか、そのような判断をすることが可能

次の資料 43 をお願いいたします。 それでは、です。 それの乖離状況が少し思わしくないといもう少し組織的な話、役割分担なのですけども、− 51 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

自治体内部での処理体制ということで、日本との固定資産税評価基準の策定ですとか、あと、

大分雰囲気が違っております。 自治体でこのよ

今は、タイの固定資産評価基準の策定の裏方的うな仕事をする方というのは、大学時代から不なお手伝いをしています。 なかなかアメリカの動産学の勉強をしている人が多くて、評価専門方式が発展途上国でうまく機能するというよう職として自治体に採用されて、部署間の異動はなことは一部の例外を除いてあまりないんじゃ

行われません。

ないかなと考えております。

就職してどのような形で能力を身につけていく

評 価 人 の 育 成 に つ い て 少 し 補 足 し ま す。

かというと、そこに先ほど説明した IAAO といIAAO という組織で研修を受けて、そちらの活う団体が深く関与します。 これは国際課税評価動もしていくことが育成の中心になります。 ま人協会と日本語に訳されます。 そこで自治体でた、一部の大学には Assessor の養成のコースの勤務の傍らいろいろと活動しながら、専門性をがあります。

高め、資格を取っていくということになります。

次に、資料 45 でございますけれども、それで具体的にどのような専門性を示す資格があるは、日本でそういった CAMA の適用ができるかというと、次の資料 44 を御覧いただくと、概かというと、発展途上国と同様に、なかなか難要が示されています。 それぞれ、例えば、このしいのではないかなと思います。

表の下のほうでいくと、地籍関連の地図情報に一つは、不動産登記関係のデータ、それと地関係した専門家としての資格（CMS）ですとか、籍関係のデータについては、まだまだ遅れてい

あと、一つ上の動産の課税評価の専門家（PPS）、る、十分整備されてないという面があります。

それと MAS は、大量評価技術に特化した専門

あと、取引事例データについても米国と比べ家です。 一番上の CAE というのが、一番上位て整備が遅れています。

にある全体を統括するような立場の方で、この資格を取るにはかなりの年数が必要です。

あと、特に、街路条件が非常に劣る。 非常に
幅員が狭いとか、行き止まりが多いとか、そう

また、資料 43 に戻っていただきます。 評価

いったものもあります。 あと、不整形地ですと業務については、自治体の内部処理が原則で、か、規模の過小ですとか、画地条件が実に多様

外部委託というのは特殊なものに限られていまですので、なかなか単一のモデルで当てはまりす。 雇用の流動性が高くて、自治体間の転職がのよい結果を出すというのは至難の業です。
そういうことで、路線価評価法をベースにそれを多いのが特徴です。 定年退職後、コンサルタン

改善するというのが現実的かなと思っております。

トとして活動する人がかなりいます。
特に、こういったアメリカで開発された評価

それでは、次の資料 46 に移ります。 最後に、の技術を発展途上国に持っていくと、それで営自分なりに、論点、求められるもの、それに対業をしていくということですね。 それでコンサする改善の方法ということを示します。

ルをしていくということですけども、発展途上

冒頭、申し上げましたとおり、大学のほうで国では、各種のデータ整備が遅れております。

不動産鑑定士の実務修習・育成をやっておりま

そのため CAMA の方式がすぐ利用できるといして、公務員の方のキャリア相談をよく行ってうところはあまりないのではないかなと思っています。実は鑑定士の論文式試験に合格したが、おります。

鑑定士の資格を取って、役所内の評価部門で働

私自身も、これ以外に、JICA の案件で中東「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

きたいのだけど、なかなかうまくいかないとか、− 52 −

独立したいとか、あるいは転職したいというよります。 どうもありがとうございました。

うなお話を、常時受けております。 このような【井出】 パネリストの皆様、貴重なコメントをことは、非常にもったいない話だと思います。

ありがとうございました。

公務員の方の中には、かなりこの不動産鑑定士試験を受けておりますので、ぜひ資格を取っ

こ こ で 第 1 部の パ ネ リ ス ト よ り の プ レ ゼ ン
テーションを一旦終わらせていただきます。

て、固定資産税評価部門のプロフェッショナル

冒頭の神戸市の山岡係長からは、自治体の評の要として活躍できるような道筋ができるとい価の現場で機械化、業務委託が着々と進められいのかなと思っております。

ている。そしてそれによって省力化を図りつつ、

あと、Ratio Studies についてです。 評価バラ
ンスを見るということかと思いますけれども、正確性を担保していく必要があるんだよというお話がありました。

今までは市町村間の価格バランスですとか、あ

総務省の廣瀬室長のほうからは、国として税

るいは、市境のバランスですとか、そういった務システムの標準化の進捗状況をお話しいただ

ものが多かったと思います。 これからは、同一いて、土地評価システム、家屋評価システムが市町村内においても、実際の取引事例が、上がっ対象外になっているけれども、今後いかに標準

たり下がったりするなど一様の傾向を示さない化を進めていくのかというお話がありました。

ことが多くなると思いますので、住民もそのよ

実際にデジタルでの評価ということに移りまうなことに非常に関心を持ちます。 そういったして、技術的な問題を朝日航洋の明石部長から不動産市場を意識した説明となると、今までの御紹介いただき、特に建築の部門では実は私たやり方では難しいのではないかなと思います。

ちが思っている以上にデジタルの技術が普及し

この Ratio Studies の考え方を援用することも、ていて、民間業者のほうでかなりデータをお持

不動産市場の動向を踏まえた説明を行うためのちだということも御紹介を石田先生のほうから一つの解決策になるかと思います。

いただきました。

あと、地方の問題では、取引事例がないとか、

そして、こういったデジタル技術をどう生か

人材がいないということがよく言われます。 都

して説明責任を果たしていくかということで、市部の不動産鑑定士の方の中には、第 2 の人生

アメリカの人材育成の状況を中心に明海大学のを地方へ移住して頑張りたいというような人も山本先生からお話をいただきました。

多いと思われます。 しかしそういう方の中にそれぞれ10 分ずつパネリストの先生方に御紹はあまり鑑定評価実務をやってない方もおりま

介いただいたので、まだまだお伺いしたいとこ

す。 そこで新たな制度をつくり、一定の定めらろがたくさんあると思います。

れた研修を受けることによって、例えば地価公示、地価調査の資格を与えるとか、あるいは、町村で非常勤雇用で固定資産税の評価ですとか、あるいは用地補償の仕事をやることが可能とし、移住者の生計を確保できるようにするな
ど、町村と鑑定士移住希望者とのウィンウィン
の関係ができるとよいかなと思っております。
雑駁ですが、私のほうからの報告は以上とな− 53 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

ここからは、第 2 部として第 1 部のパネリスがなくなる可能性も長い目で見るとあるので、トからの御提案を踏まえて、パネリストの質疑

全部はなくならないとは思うんですけども、建応答を重ねていきたいと思っています。

設業界もものすごく人手不足ですから、業務フ
ローを見直す過程で、やっぱり3D というのは

第 2 部フリーディスカッション

非常に分かりやすいので、製造業のような造り

まず、今回のテーマであるデジタル技術に皆るわけで、そのときに、固定資産評価にそういっ様も非常に御関心があると思います。 特に家屋たデータをどう活用するかというときに重要なについては、なかなかイメージもつきにくいとのは、固定資産評価をする側がどんなデータをいうことで、まず石田先生にお伺いします。 先

欲しいのかというのをはっきりとした文言やエほどのプレゼンテーションの中で民間建設企業

クセルのシートでもいいと思うんですけど、条ではデジタル技術活用が普及していて、かなり件を示せるのかということが重要だと思いま

データをお持ちだということでした。BIM などす。 逆に言えば、そこがはっきりと、こういっのデータを実際に、どう固定資産の評価に生かた数量が欲しいとか、あるいは設備であれば、せるのか、課題はどの部分にあるのかというこ

こういった性能が記載されてなければいけないとについて御意見をお伺いしたいと思います。

というような与条件がはっきりと書かれていれ方に変わってくるというような大きな流れがあば、これはどこかの企業や団体がそれを計算す【石田】 分かりました。ありがとうございます。

るテンプレートと呼ばれるようなものをつくれ

民間企業やプロジェクトによって所有している

れば設計ツールに入れられるので、割と今建設

デジタルデータのレベルにはまだばらつきがあ業界で使っている設計ツール、3 種類ぐらいにるので、そのまま使えるものももしかしたらあ集約化されていますから、案外すんなりいくのれば、そうでない場合もあるとは思うんですが、ではないかなと私個人は思っています。

建設業全体の方向性としては、紙の図面という以上です。

のは廃止していって、できれば2 次元図面も減【井出】 ありがとうございます。 朝日航洋の明らして、3D のデータで建物を造っていこうとい

石部長にお伺いしたいのですが、先ほど実際に家うような大きい流れが世界的にあるわけです。

屋の評価について実証実験も行われたというこ

そのときに、要は、いずれ2 次元の図面自体とです。 実際にデジタル技術を使って既存の家
屋評価の仕組みに適合できるのか、あるいは、今の家屋の評価方法を一部変えなければならない
ようなところがあるのかどうか、課題についてもう少し御説明いただければありがたいです。
【明石】 ありがとうございます。 先ほど発表しました家屋の実証実験におきましては、複数の自治体様の情報、データを用いていわゆる比準評価導入の可能性というものを研究、また実証実験をしてまいりました。
基本的に答えを導き出すことはできるのです「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 54 −

が、先ほどの資料にも書いていましたとおり、定するのはかなり難しいんですが、著作権的にやはり制度的、法的な壁がありまして、一番大もどうのこうのとか、我々も知識がない中、議

きいものとしては、標準家屋の決定において市論して、お金を払えとか、いろんな議論が行わ

町村ごとに設定が必要になるというところがれてきました。 ただ、実際には、まず建設業のやはり大きな一つの壁になるのではないかなと生産プロセスというのは、プロジェクトごとに思っております。 この基準が変わらない限り、いろんな会社が集まって、会社の組合せが変わ

標準家屋を多く設定しなければいけないというるんですね。 そうすると、実際に建物を造っ部分がどうしても課題として残ります。 この基ていくときに、一々そういった公開の請求をで準を緩和することができるのであれば、ある程きるかというと、もうそれどころではないぐら

度広域的な比準評価導入の可能性というものがい、とにかく現実の建物を造るのは大変なので、見いだせるのではないかなと思っています。

取りあえず共有しましょうという感じで、そうまた、家屋の評価方法につきましては、部分

いったうるさいことは最近あまり言わずに、何別の評価手法をまだ多くの自治体様が導入されとなく施工業者間でのデータ連携というのは自ているかと思います。 これには本当に手間も時然に行われるようになりました。

間もかかっており、皆様が苦労されて作業されあと特に、今、クラウド上でそれぞれが持っているかと思います。 先ほどご発表のありましている3D データを重ね合わせて見るツールがた BIM データのお話もありましたが、そういっ

幾つ か 出て き て、 要は、3 次 元 デ ー タ の Zoom

た今の最新情報にもある BIM データを活用し、とか Teams みたいなものが、多分工事現場の評価手法に反映できないかどうかというところ

30％ぐらいでは使っていますから、だんだん抵を今探っている状況であります。

抗感なくなってきているのと、あと、契約図書、

ちょっとお聞きしたかったのですが、BIM デー

発注者に納品しますから、契約図書として納品

タは不動産業界のほうで作成、利用されているするという部分に BIM が徐々に入ってきていとのことですが、これを簡単に入手できるもの

るので、恐らく不動産オーナー側が BIM デー

かどうかというところです。 今の現状としまし

タを所有するようになるんじゃないかなと思っては、まだこういったデータを頂くことは非常ています。

に難しいという部分もあります。 住宅用の家屋

現に、特にアマゾンに限らず、外資系企業な証明に本データも添付して提出をお願いします

んかは、米国なんかではもっとこういったことというようなことが可能になるのであれば、容が進んでいますから、発注条件にこういった

易にデータの入手ができ、評価に利用しやすく

BIM データを納品することと書いているプロ

なってくるのではないかなと思っています。

ジェクトが今増えていますので、施工業者、嫌以上です。

が る、 嫌が ら な い 以 前に 発 注 者か ら 指 示さ れ【井出】 ありがとうございます。 今、御質問とると、それはやるしかないわけですから、不動いう形でありましたが、できましたら石田先生、

産所有者側が、それは指定すれば何とかなるん

ちょっと簡単に御回答お願いいたします。

じゃないかとは思います。

【石田】 BIM が始まった2009 年ぐらいにはこ【井出】 ありがとうございます。 少し御説明をういったデジタルデータは誰のものかという論

いろいろいただいたんですが、自治体の現場で争が起きて、実はデータというのは著作権を設は、実際にどういったところが課題になってい− 55 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

るか、例えば標準家屋の設定などもう少し詳し

また、先ほど御説明しました、Ratio Studies

く御説明いただけますでしょうか。 神戸市の山にかかる数値、指標についても、ホームページ

岡係長、ぜひお願いいたします。

等でかなり丁寧に地区別に開示をされ、そのよ【山岡】 家屋については、私の説明が不足してうなことが継続的になされております。

いたかもしれませんが、やはり一般的には、図そういうことで、住民に対する説明が丁寧に行面や見積書から固定資産の評価に必要なものだ

われておりますので、住民との信頼関係がかなりけを取り出して、その部材が評価のどれに当て良好に構築されているような印象を受けました。

はまるのか、さらに程度の補正とか、そういっ

また、住民のほうも気軽に窓口に来て相談をたものを含め、適用判断の仕方が難しいというし、自治体の担当者のほうもそれに対して、包のが一番の課題だと思います。

み隠さず丁寧な対応をする。 間違いがあれば、実際には、特に非木造の大規模家屋は、一定

そこで直していくということが行われていまし

年数の経験がないと正確に評価できないというた。 間違いがあっても必ずしも恥ずかしいといのが実情でして、そういったものを、人材育成

うことではなくて、それを直せばよりよくなるも含めて、どういった形でやっていくのか。 人という、そういうポジティブな考えがあったと

事異動の短期化という中で、どうやって継続し思います。 かなり昔なのですけども、その当時ていくのが良いのかというところが、我々現場からそのような意識が自治体・住民間に共有さ職員の課題かと思います。

れていたかと思います。

【井出】 ありがとうございます。 次に、公正でもちろん、低層住宅地域に限らず、商業物件で公平な評価と住民理解についてさらにお話を伺すとか、例えば大型ショッピングモールとかの難います。 隣接自治体間の評価のバランスは非常しい案件については、やはりとことん納税者側とに重要なポイントかと思います。 山本先生にお自治体側が論争するというようなこともあるかと伺いしたいのですが、土地であれ、家屋であれ、思います。 しかし結果的には、情報開示がうま

評価の不均衡の有無をアメリカでは統計的な手く機能して、それが納税者側にとっても、自治体

法と実際の取引データを使って検証する仕組み

側にとってもうまくウィンウィンの関係になってがあるということでした。 可能であれば、異議いるのではないかなと思っております。

申立ての対応において、そういった検証のしく以上でございます。

みがどのように活用されているか、あるいは、【井出】 ありがとうございます。 情報開示が徹

住民への説明においてどのような使われ方がし底して、住民がホームページなどで気軽にアクているのか、何か御意見がありましたらお願い

セスできるというのはなかなかすごいと感心いいたします。

たしました。

【山本】 アメリカの住民対応でございますけれど

これまでのお話の中で、評価においても住民も、その前提としましては、情報開示がかなり進理解を深めるためにもデータが重要だというおんでいるということで、やはり今から30年ぐらい話があったと思います。 ビッグデータを使いま前においても、そういったネットで、今のようなすと、やはりビッグというぐらい、ある程度の評価データや評価額が GIS 上で見られる、それに量や規模のデータが蓄積されないとそもそも正ついて住民のほうからもいろいろとアクセスでき確な推定や分析は難しいと思います。 皆様御承るという環境が完備されていたと思います。

知のように、最近では災害ですとか、あるいは「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 56 −

人口減少などのために一部の地域では非常に取また最終的に調整の困難な部分をどのように引事例が少なくなっていると、冒頭でもご紹介

納税者の方に説明するのかというところも課題がありました。

になってくるかと思います。 特に土地は従前価

やはりいろいろなところからデータを集めて格を意識する必要がございます。 特に今、価いかないと、せっかくのツールが効果的に機能格が少しずつ上昇してきておりますけども、そしないとも思います。 朝日航洋の明石部長におの状況下の中でも、価格の上げ幅についてどう伺いしたいんですが、そういった広域土地評価だったのか、下がったからといって、今までのの実証実験をされていて、実際に成果と今後の評価額は高かったのかというように逆にそう課題といったものをもう少し具体的にお話しいいった指摘を受けたりするというようなこともただけますでしょうか。

ございますので、どのように調整していくかと【明石】 ありがとうございます。 まず広域評いうところが大きな課題になってくるかと思い

価においてですが、そもそも各自治体様のほうます。

で持たれています土地評価要領、つまり評価の【井出】 ありがとうございます。 やはりどんな

手順、手法、その進め方というものが自治体様にやっても現在のものに100％データが合うわ

によって様々です。 それを一つにして纏めてやけでもないです。 マニュアルの統一化や、広域

りましょうということなので、どこかに歪みが評価などは、たくさんのデータを統一的手法で出てきても仕方がない部分はあろうかと思いま

収集し正確に分析していくためには必要なことす。 統一できるところは統一する、追加すべきである思います。 それでも現行の評価とのずれものは追加する、省くものは省くという検討作については一時的であっても納税者に納得して業を行っていかなければ整合が取れなくなっていただくための適切なプロセスと準備、あるいくるということがまず実情としてございます。

は、税制的な対応も求められていくと感じまし家屋や土地においてもまずは評価要領マニュた。

アルの統一化を図り、そこから導き出された結また、再び、現場で実際に苦労されていらっ果については、必ずどこかに歪みが出てきます

しゃいます神戸市の山岡係長にお伺いしたいん

ので、どのように見直し、調整をかけていくか

で す が、 実 際に 機 械 化で す と か、 そ う い っ たというのがその後の検討すべき課題になってい

業務委託をしていって、住民の方々の反応といくかと思います。

うのはどうなのか、あるいはそういった住民の方々からいろいろ御質問が出てきたり、いろい
ろ説明を求められたときに、例えば固定資産評
価審査委員会等に対してどのようなデータや基礎資料等を追加的に出すことが必要かとお考えでしょうか。
【山岡】 神戸市の委託の場合は、今後もどういった形で改善していくかというのは当然あるんですけれども、例えば土地の場合では現地調査が必要と判断した部分を、職員が必ず現地に赴いて調査するという形になっていまして、あくま− 57 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

でも委託事業者は、一次的な評価が前提になったが、今、国が考えている標準システムというています。 ただ、今年度から最終的にスキームのは、カスタマイズを前提としないシステムとが確定してきて、やはりそういった土地も、相なってございます。 私もかつて4 年ほど税のシ手方の納税者と接触しないのであれば、外観調

ステム開発に携わっておりましたけれども、カ査を事業者の朝日航洋株式会社に実施いただく

スタマイズは、間違いを誘発し、システム開発ことも可能かというところで、一定の基準を絞のうえで、バグが発生し易く、開発に時間がかり込み現地調査に行くことを考えております。

かり、お金がかかる最大の原因になり得ると考

その場合、職員と同じですが、必ず評価で適えます。 カスタマイズをする必要がなければ、用した補正や画地認定を判断した根拠を写真に今、国が目指しているように、各団体が、この撮ったり、必ずその経過を記録したりといったシステムを使いたいですと言って使えばよいわ

ことを徹底しておりまして、その内容に基づいけです。 ただ、現状は、固定資産評価基準にはて、納税者に対して職員が説明をするというや評価の概要しか書いていなくて、細かな手順がり方を実施しております。

書いてありません。 昭和 39 年に現在の評価基

逆に、委託対象が比較的定型的な土地を対象

準ができてから60 年かけて各市町村が独自に工にしていることから、正直に申し上げて、固定夫をして評価の手順を決めてきた歴史がありま

資産評価委員会に申し出される事例がないのす。これが、評価システムが標準化の対象となっで、さきほど申し上げた写真や納税者に説明すていない最大の背景です。

るための判断資料というもの、これは、家屋もしたがって、これから標準化を進めていこう

同様なんですが、図面評価した資料であったり、という上では、過去のことは1 回ちょっと忘れ場合によっては現地写真を提示したりという形ていただいて、各市町村の皆さんが共通で、最で対応しようと考えております。

もやりやすい方法というのを新たに構築するこ【井出】 ありがとうございます。 総務省の廣とがよいのではないかと考えております。 そ瀬室長にお伺いします。 制度的な対応が一定程のときに、同時に、本日、複数のパネリストの度ないと、デジタル化を進める過渡期では必要方からもお話がございましたが、評価の簡素化であると感じました。 今回、デジタル化の土台も進めていかなければならないと考えてございをつくって自治体の負担を軽減したいというこます。 システム化が進めばどんな複雑なこととでシステムの標準化を進められていらっしゃも、やろうと思えばできるでしょうが、そのたると思います。 それを踏まえて、デジタル化のめには、大量のデータを取り込まなければいけ

技術をどう国あるいはいろいろな関係機関がサない訳です。 自動化を進めてどこまで対応でき

ポートしていくのか、おおまかな方向性をお伺るのかというのもありますが、取り込むためにいできればありがたいと思います。

は、個々の土地、家屋の諸要素をすべて確認し【廣瀬】 評価の部分について言えば、まだ明ていかなくてはなりません。 そのためには、職確な方向性というものはない状態にございま

員が手をかけなければなりませんし、時間もかす。 先ほどの説明の中で、端折ってしまった

かるということも考えますと、やはり簡素化ものですけども、なぜ土地・家屋の評価システム

同時並行に進めていかなければならないと思っが標準化の対象となっていないかということなています。 先ほど、標準化が進まない背景を申のですが、先ほどの説明の中でも申し上げましし上げましたが、固定資産評価基準に書くか書「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 58 −

かないかは別の話として、本当に細かなところ

ま た、 石 田 先 生に お 聞き し た い の が、 建 築までの手順について全国標準を定めて、なおか

BIM データについて、自治体が要望するような

つ、簡素化を進めれば、今、構築を進めている

データというのが企業情報にも関係していると税務の標準システムに、評価システム部分も加いう勝手なイメージを持っていまして、我々課税

わることができる、そのような流れではないか

側がそれを要望しても企業側も出してくれないと思っております。

んじゃないかと思うのですが、企業側の秘密に該また、先ほど山岡係長が言われましたように、
自 治 体 職 員は、2040 年に は 今の 半 分ぐ ら い に当しそうなものを自治体に提出していただけるのかというのがすごく興味があるところです。

なってしまうということです。 今、2023 年です

まとめについては、そういった話をお聞きして、から、それほど時間はないと言えます。 したがまとめさせていただけるとありがたく思います。

いまして、評価の部分のデジタル化、標準化を【井出】 ありがとうございました。 御質問とい一気に進めていく必要があると思っておりまし

うことで、まず最初に山本先生のほうからアメて、頑張ってまいりたいと思っております。

リカの評価について、どう対応されているか、【井出】 ありがとうございます。 デジタル化

お願いいたします。

を進める上でいろいろな問題が幾つか明らかに【山本】 そうですね。 基本的には日本より整っなってきたと思います。

た住宅が形成されますので、あまりそういうこそろそろ少し時間も近づいておりましたが、とで、狭隘道路ですとか、そういったような話

パネリストの方々もこれだけはちょっと聞いてはあまり聞きません。 今、ちょっとお手伝いをおきたいというものがそれぞれあるかと思いましているタイのほうで、やはりそういう同じよす。 一言ずつコメントやご意見を頂戴したいとうな問題があって、実は、取引事例がない、そ思います。

れでそういった街路条件も悪いということで、それでは、山岡係長から、順番でよろしくおどんな形で評価をしていけばいいのかという願いいたします。

か、そういったような疑問が現地でわいている【山岡】 まず、土地評価の改善という観点で山というお話を聞いたことあります。 ご質問の件

本先生にお尋ねしたいのですが、少子高齢化ではいろいろな国で課題になるような難しい問題

資産価値のないような土地がたくさん生じていを含んでいるのではないかと思います。 やはりる中で、狭隘な道路しかないような土地、奥地

今までにないような、取引事例に頼らないようにしか家屋が建てられない土地、例えば建築基

な、個別性を重視したようなケーススタディー

準法上、恐らく許可が出ないような土地であったりとか、もしくは土地そのものの価格が安い、周辺の土地も含めて土地が安過ぎるということ
で、仮に造成するとマイナスの価格になってし
まうんじゃないかという土地が結構日本中にはあったりすると思うのですけれども、そういった土地について、諸外国、特にアメリカではどういった評価をされるのかがすごく興味のあるところです。

− 59 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

的な検討などをしていくのも一つの考え方かな

じゃないかなと思っています。

と考えております。

【井出】 山岡係長、いかがでしょうか。

ちょっといいアイデアはないんですけども、【山岡】 すごく希望が持てるといいますか、非一応そんな状況でございます。

木造家屋の大規模なものについては、特に、相【井出】 それでは、石田先生、お答えをお願い

手からも正確性を求められていますし、相手方いたします。

の事務量も非常に負担になっているとお聞きし【石田】 分かりました。 デジタルデータに限ていますので、そういったところがどこまで、らず、データを民間企業に提出させるというと評価基準との兼ね合いもありますけれども、評

きに、建設業界の場合まず重要なのは、やはり

価要領のほうに反映しているかというところ、

発注者の意向に沿って建設会社や設計者は動き

これから探求させていただきたいと思っていまますから、発注者がどう思うか、つまり、不動す。 ありがとうございました。

産オーナーがどう思うかということだと思いま

土地についても、現在まだないということです。 逆に、不動産オーナーが BIM データをつすが、自治体側でも宅地じゃないという扱いでくれという指示をして、そういう契約書をつ対応しているかと思いますけれども、様々な手くったり、あるいは喜んで実際に提出したいと、法を今後も研究していきたいと思います。 大変

条件さえ整えば、すんなりと出てくるのではな

参考になりました。 ありがとうございました。

いかなと思いますから、何らかの不動産所有者【井出】 ありがとうございます。 では、技術的側に、義務でもいいんですけれども、それよりな面からいろいろ御苦労されている朝日航洋のは民間企業主体ですから、何かやる気が出るよ

明石様は、今までのディスカッション、あるいうなインセンティブがあるかという部分が重要

はパネラー様からの御意見を踏まえて、疑問にだと思います。

思われていること、あるいは追加的にもしお話

ただ、そのときにもう一つ重要なのは、BIMがあればお願いいたします。

データそのものは膨大なデータ量ですから、恐【明石】 廣瀬室長からお話がありましたが、標らくそのデータをそのまま自治体の皆さんがも準化の状況がどのように今進められているのからっても困るんじゃないかという気がしていまというところがやはり一番気になるところでごす。 そのときに、こういった情報を数量としてざいます。 その部分に注目して質問をさせてい知りたいということを先に示せるかが重要なのただきたく思います。 まずは税システムの標準と、あと、設計ツールの側で、実は建築の日常化を行い、今後クラウドで管理していくという業務でも数量を出す業務、ものすごくたくさんようなことになると思うのですが、もしサーバーあって、建具表とか、そういったいろんなリスに何らかの不具合が生じたときにどのようにリトもつくっていきますから、リストとか数量表カバーするか、またそれの対応策というものが、をつくるツールが実は設計ソフトに今標準で搭

今公開されている資料のほうにはまだ表記され載されていますので、できればそういった条件てないものもあったりすると思うのですがそのを先に示しておけば、BIM のソフトウエアをつ辺りがどのようなものになるのか、何かお考えくっているベンダー側で多分自主的に用意するがもしあるようであれば教えていただきたいと場合もあると思いますので、そういったポイン

いう点と、もう一つは、神戸市様にちょっとおトさえ押さえてもらえれば案外すんなりいくん

聞きしたかったのが、行政側にて税システムの「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 60 −

標準化において、特に問題、課題として、これムに関わるものはシステムに合わせないといけから取り組むべきこと、というものがもしあるないというところで、先ほどの事務の BPR もようであれば教えていただきたいなと思います。

ありましたけれども、標準化に寄せていく形に

以上です。

なります。

【井出】 ありがとうございます。 それでは、おただ、評価については、今回の標準化の対象答えできる範囲でということで、廣瀬室長、お外ということをお話しいただいていると思いま

願いいたします。

すが、私の自己紹介のときにもお話しさせてい【廣瀬】 大変申し訳ないのですが、標準化の直ただいたように、実は固定資産税のサブシステ

接の担当者ではないため、どこまでの議論がさムというものが現在でも基幹システムと登記れているのかは承知しておりません。 ただ、今、の連携や評価の連携をしています。 ただ、一国から示されている仕様書には、基本的なこと

部、登記連携率が悪い部分がありますので、そは書かれていても、具体的な数字のようなもの

ういったものの改善も含めて、今回の基幹シス

までは書かれてはいないのではないのかなとテムの標準化に合わせてサブシステムの再構築

思っております。 例えば、固定資産税もそうでをするため、今年度もしくは来年度以降にプロ

すが、窓口を持っていると、納税者の方を目のポーザルをしようと予定しています。 サブシ

前に対応する際に、パソコンを操作したときのステム側は市独自の方法にカスタマイズするこ

レスポンス時間が2 秒以内なのか3 秒以内なのかとによって、従前の評価方法については、各都で随分違ってくるわけですが、そういった点は、市各々のやり方を堅持できますし、神戸市でもベンダーさんの売り込みのポイントにもなりま

不具合となっている部分がある程度解消されてす。 この辺りは実施設計ベースの話になるわけ

いくんじゃないかということで期待しておりまでして、そう考えますと、ご質問の点は、具体す。

的にはベンダーさんの提案に任されているので【井出】 いかがでしょうか。

はないかと思っております。

【明石】 私どものほうも、先ほど質問をさせて【井出】 ありがとうございます。 続きまして、

いただきましたとおり、システムダウン時にど

神戸市の山岡係長、お願いいたします。

のように、それもいかに早くリカバーするかと【山岡】 神戸市は前半で申し上げていなかった

いうところも課題と捉えております。 システムんですけども、固定資産の基幹システムの標準

ベンダーさんのほうでどのように考えられてい化のメンバーにもなっておりまして、どういうるかというところがもし参考に聞けるのであれ状態かというのもある程度把握をさせていただ

ばと思って質問させていただきました。

いています。先ほど室長がおっしゃったように、

2 つ目の自治体様におけます標準化への対応

税の基幹システムの標準化は、いわゆる課税標に関しましては、私どもも注視しているところ

準以下についての標準化ということになります

でありまして、これが実際にクラウドでの管理ので、それ以降の市民応対の部分、納税通知のに移行となると、我々、GIS を扱っている業界発送であったりとか、名寄せであったりとか、におきましては、そこと連携をとってデータのそういったものが標準化されてくることになるやり取りを行っていくとした方向にシフトしてかと思います。

いかなければいけないというところになってく

神戸市の対応としましては、まず基幹システ

るかと思います。

− 61 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

税標準化への移行時期が令和 7 年を目途とし気もしているんですけれども、設計者やゼネコています。 いわゆる2025 年の崖という言葉もあンがサービスとして不動産所有者に固定資産評

るとおり、そこまでに今の GIS システムの標準価を行うような仕組みづくりというのは可能性

化対応を行っていかなければならないというよはあるのかなというのは、やっぱり法律上難し

うな危機感を我々業界全体は持っています。

いのであればしようがないと思うんですけども。

標準化された税システムに対しデータを送り込

すいません、ちょっと突然の質問ですけども。

む、またデータを吐き出して GIS 側でデータを受【廣瀬】 固定資産の評価は、固定資産評価基準

けとれるかというところもありますので、その辺に基づいて行っておりますし、評価基準自体はり、どういうものがいいのかというところをまたオープンになっていますから、本来的にはどな改めてお聞きすることになるかとは思います。

たでも評価額の算出ができてよいのだと思いま

ありがとうございました。

す。 ただ、実務をやっている方はおわかりかと【井出】 それでは、石田先生、お願いいたします。

思いますが、実際、個人で算出することは難し【石田】 建築産業は基本的に民間主体の業態

いと思います。

で、設計者と施工者は不動産所有者、発注者をしたがいまして、今いただいた御提案を伺っ

向いて仕事をしますし、あるいは建材メーカー、ていて、非常に有効ではないかと思っておりま

こういう空調とか照明器具は設計者や元請と呼す。 例えば、先ほどのシステムの標準化の前

ばれゼネコンが選定するので、そういったとこ

段階かもしれませんが、評価のルールの標準化ろにできるだけ選ばれるように自主的に様々なが進めば、行政側から公表された評価のルール

サービスを行う慣行が当然あるわけです。

に、具体の家屋のデータを流し込めば、簡易にそれで例えば設備機器であれば、建設会社や概ねの評価額が求められる、もちろん市町村に設計者が今 BIM で設計しているということを建よって、所要の補正がありますが、それを除け

材メーカーは知っているので、BIM と呼ばれる

ば、標準的なところが算出できますというのは、設計ツール上で性能評価とか設計を進めていく

何か一つあってもいいのではないかと思いましときに、モデル側に性能の数値とか形状を入れた。 少し、話は逸れますが、ふるさと納税におておかなきゃいけないので、特に国は指示していて、ネット上で「寄付金控除」が最大限に適ないんですが、空調機器ごとのスペックが入れ用される寄付金の控除上限額を試算できる仕組られた状態のデジタルデータを自主的につくるみがありますけれども、似たようなものが可能というようなことももう既に行われています。

ではないかなと思ったところです。

それを踏まえて、廣瀬様に質問なんですが、【石田】 ありがとうございました。 恐らく建築

やはり民間企業に何かこういったインセンティ

分野は非常に民間主体で、よく言えばやる気がブをきかせるときに、必ずしも金銭的なもの以ある、悪く言えば受注が欲しいという状態です

外でも建築工事の場合には可能だと思っていて、ので、そういったことなんかをぜひ意識すると

例えば不動産の発注者側からすると、早めに固うまくいくこともあると思いますし、あと、ソ

定資産の評価額の概要が知りたいとか、あるいフトウエア側の設計ツールの標準化が結構進んは設計者が恐らくそのときに発注者側にこれぐでいるので、主要な設計ツール、3 社ぐらいにらいの金額ですということを先に出せれば、自今集約されていますから、3 種類つくれば意外

主的に自分たちで評価するんじゃないかというと何とかなるというぐらいのハードルまで今来「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 62 −

ているので、割とできるような気もしなくはなてもそんなことはありません。 そういった中でいなとは思っていますから、非常に効率化の可いかに評価の水準を維持するかということも大能性が出てきていると期待していますので、つきな課題だと思っております。 そうした観点かくる側からもこういったことに関心を持っていら、システムの標準化には若干時間がかかるのきたいと思います。

ではないかと思っておりますが、神戸市さんが【井出】 ありがとうございます。 それでは、廣取り組んでいらっしゃるような GIS、あるいは

瀬室長はたくさんの質問を受けた側でいらっ

AI、RPA などの、今使えるデジタル技術を最大しゃいますが、ご自身の質問やまとめなどあり

限活用していくということが、目下、一番取りましたらお願いいたします。

組みやすいところではないかと思っています。

【廣瀬】 本日、いろいろお話をいただきありがとうございました。

また、AI については、明石部長さんのほうでも少し触れられておりましたが、AI 自体が答え

我々も今日のテーマである各種不動産の変化を出してくれることはないということです。 例に対応して、いかに公正で公平な評価を維持す

えば、納税者を前に、うちの AI がこう言ってるのかということは非常に大きい課題だなといますからと説明しても、恐らく納得はいただ思っております。

けないでしょう。AI はサポート役であって、最

特に、少子高齢化がこれから進んでいくとい後はやはり職員が判断を下さなければならない

うことになりますが、それに伴い、必ずしも固わけです。 ただ、初心者、経験の浅い人でも、定資産税の対象になる土地や家屋自体が減少す

先ほども申し上げたこの道何十年選手の知識をるというわけではなく、むしろ、将来、今の半AI が持っていて、経験から言えばこうなります

分の職員で評価を行わなければならないというよと囁いてくれるので、それを見て答えを出す

ようなことを考えますと、かなり大きな課題でことができる。 これはかなり有効な手段ではなあると思っております。 加えて、市町村の職員

いかと思っておりますので、AI についても、少も、以前のようにスペシャリストではなくてジェし興味を持っていきたいと思っております。

ネラリストを育てようという傾向がここしばら

もう一点、先ほど広域化の中で、市町村のマく続いていますので、昔でしたら、固定資産税

ニュアルがＡ市とＢ町で違っていて、そこがなかの仕事を20 年やっています、30 年やっています

なか統一できないのが課題の一つですというおという方がいて、その方に聞けば大概のことは話をいただきましたが、今、我々が進めようと考分かりますという時代もありましたが、今はとえているシステムの標準化は、先ほどの繰り返しになりますが、評価を簡素化した上で、作業プロ
セスまで全て明確化・標準化していかなければ進まないと思っています。 それが進んで行きますと、結果として全ての市町村で評価の均質化が進
み、公平・公正な評価が進んで行くと思いますので、この辺りは一体の議論であると思っております。 そして、標準化ができた暁には、今一生懸
命頑張っている明石部長には申し訳ありません
が、広域化という議論が必要なくなるのかもしれ− 63 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

ないと思ったりしております。

おわりに

以上です。
【井出】 ありがとうございました。 質問も含め【井出】 ありがとうございます。

て、非常に活発な御意見をいただいたと思います。

お時間も近づいてまいりました。 非常に活発

いろいろお話をお伺いしていて、コーディネー

な意見が交わされましたが、デジタル化を進め

ターが質問して恐縮なんですが、明石部長にお伺る上で課題が明らかになってきました。 データ

いしたいんです。BIM のデータを使った家屋のもそろっていて、機械的・技術的なことも大分

評価の方法、新築に関しては非常によく分かるん

普及・進歩してきていることがわかりました。

ですけれども、そういったデータが蓄積していく

しかし、どんなにデータと技術があっても、そことによって在来分の家屋も従来と同じようなれをどのように省力化や正確性につなげていく手法で評価を続けていくことができるのか。 あのかという、自治体側の覚悟が問われているとるいは、やっぱりそちらのほうでも、新築分の評も感じました。

価を変えることによって在来分の大量の家屋のデジタル技術の本格化導入に当たりまして、評価というところも影響を受けるところがある

準備・試行・定着など一定期間が必ず必要で、のか、教えていただければと思います。

その過渡期においては政策的な手当てが不可欠【明石】 そうですね。 在来家屋、いわゆる未評

だと感じております。

価家屋と言われるものを評価をすることになり

また、評価額は、ご存じのように税額とは一致ます。BIM のデータを使って評価をすることはしません。 こういった支援策も併せ、どのようできるのですが、実際に在来家屋を評価するたにデジタル化に進めていって日本経済をより活性めの BIM のデータは今現状少ないのかなと思っ化していくのかが重要なのかなと感じました。
お約束の時間になりました。 本日、たくさんています。
本来でしたら、建物が建っていた年度の評価の意見をいただきましたが、第 26 回固定資産評

基準に合わせた形で評価を行って、それで経年価研究大会のパネルディスカッションを終了さを掛けていくということになってきますので、せていただきます。

その基本ルールに則って評価されていくことで問題ないと思っています。
ただ、今後 BIM のデータやそれに代わる新しいデータが出てくることによって、家屋評価
手法の見直しがどんどんされていくことになれば、この先在来家屋においても新築家屋においても簡素化された評価方法ができてくるのかもしれないかなと思っています。
以上です。

「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 64 −

御清聴ありがとうございました。