市街化調整区域
における立地基準113

第8章 市街地調整区域内における開発許可
8.1 市街化調整区域における開発行為の許可基準【法律】（開発許可の基準）
第三⼗四条

前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発⾏為（主として第⼆種特定⼯作物の建設の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為を除く。）については、当該申請に係る開発⾏為及びその申請の⼿続が同条に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発⾏為が次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。
⼀

主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利⽤に供する政令で定める公益上必要な建築物⼜はこれらの者の⽇常⽣活のため必要な物品の販売、加⼯若しくは修理その他の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為

⼆

市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源その他の資源の有効な利⽤上必要な建築物⼜は第⼀種特定⼯作物の建築⼜は建設の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為

三

温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業の⽤に供する建築物⼜は第⼀種特定⼯作物で、当該特別の条件を必要とするため市街化区域内において建築し、⼜は建設することが困難なものの建築⼜は建設の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為

四農業、林業若しくは漁業の⽤に供する建築物で第⼆⼗九条第⼀項第⼆号の政令で定める建築物以外のものの建築⼜は市街化調整区域内において⽣産される農産物、林産物若しくは⽔産物の処理、貯蔵若しくは加⼯に必要な建築物若しくは第⼀種特定⼯作物の建築若しくは建設の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為

五

特定農⼭村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律（平成五年法律第七⼗⼆号）第九条第⼀項の規定による公告があつた所有権移転等促進計画の定めるところによつて設定され、⼜は移転された同法第⼆条第三項第三号の権利に係る⼟地において当該所有権移転等促進計画に定める利⽤目的（同項第⼆号に規定する農林業等活性化基盤施設である建築物の建築の⽤に供するためのものに限る。
）に従つて⾏う開発⾏為

六

都道府県が国⼜は独⽴⾏政法⼈中⼩企業基盤整備機構と⼀体となつて助成する中⼩企業者の⾏う他の事業者との連携若しくは事業の共同化⼜は中⼩企業の集積の活性化に寄与する事業の⽤に供する建築物⼜は第⼀種特定⼯作物の建築⼜は建設の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為

七

市街化調整区域内において現に⼯業の⽤に供されている⼯場施設における事業と密接な関連を有する事業の⽤に供する建築物
⼜は第⼀種特定⼯作物で、これらの事業活動の効率化を図るため市街化調整区域内において建築し、⼜は建設することが必要なものの建築⼜は建設の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為

⼋

政令で定める危険物の貯蔵⼜は処理に供する建築物⼜は第⼀種特定⼯作物で、市街化区域内において建築し、⼜は建設することが不適当なものとして政令で定めるものの建築⼜は建設の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為

⼋の⼆

市街化調整区域のうち災害危険区域等その他の政令で定める開発⾏為を⾏うのに適当でない区域内に存する建築物⼜は第⼀種特定⼯作物に代わるべき建築物⼜は第⼀種特定⼯作物（いずれも当該区域外において従前の建築物⼜は第⼀種特定⼯作物の⽤途と同⼀の⽤途に供されることとなるものに限る。
）の建築⼜は建設の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為
九前各号に規定する建築物⼜は第⼀種特定⼯作物のほか、市街化区域内において建築し、⼜は建設することが困難⼜は不適当なものとして政令で定める建築物⼜は第⼀種特定⼯作物の建築⼜は建設の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為

⼗地区計画⼜は集落地区計画の区域（地区整備計画⼜は集落地区整備計画が定められている区域に限る。）内において、当該地区
計画⼜は集落地区計画に定められた内容に適合する建築物⼜は第⼀種特定⼯作物の建築⼜は建設の⽤に供する目的で⾏う開発⾏
為⼗⼀

市街化区域に隣接し、⼜は近接し、かつ、⾃然的社会的諸条件から市街化区域と⼀体的な⽇常⽣活圏を構成していると認められる地域であつておおむね五⼗以上の建築物（市街化区域内に存するものを含む。）が連たんしている地域のうち、災害の防⽌その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県（指定都市等⼜は事務処理市町村の区域内にあつては、当該指定都市等
⼜は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。）の条例で指定する⼟地の区域内において⾏う開発⾏為で、予定建築物
等の⽤途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上⽀障があると認められる⽤途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの⼗⼆開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において⾏うことが困難⼜は著しく不適当と認められる開発⾏為として、災害の防⽌その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的
⼜は予定建築物等の⽤途を限り定められたもの
⼗三

区域区分に関する都市計画が決定され、⼜は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張された際、⾃⼰の居住若しくは業

務の⽤に供する建築物を建築し、⼜は⾃⼰の業務の⽤に供する第⼀種特定⼯作物を建設する目的で⼟地⼜は⼟地の利⽤に関する所
有権以外の権利を有していた者で、当該都市計画の決定⼜は変更の⽇から起算して六⽉以内に国⼟交通省令で定める事項を都道府

114

県知事に届け出たものが、当該目的に従つて、当該⼟地に関する権利の⾏使として⾏う開発⾏為（政令で定める期間内に⾏うもの
に限る。
）
⼗四

前各号に掲げるもののほか、都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがな

く、かつ、市街化区域内において⾏うことが困難⼜は著しく不適当と認める開発⾏為

解説
市街化調整区域における開発許可（第⼆種特定⼯作物の建設のためのものを除く。）につ
いては、「3 開発許可の基準等」（法第32・33条）を満たすことに加え、開発⾏為の目的が法第34条各号のいずれかに該当しなければいけません。
市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域（法第7条第3項）であるため、市街化を促進するおそれがない開発⾏為や、既に周辺地域に居住する者の⽇常⽣活が健全に営まれるために必要な施設等、これを認容すべき特別の必要性が認められる開発⾏為に限って許可できることにしているものです。
都では法第34条各号のうち、件数が多いものなど、以下のものについて審査基準を定めて
います。
第1号

（公益上必要な建築物、⽇常⽣活に必要な店舗等）…第9章

第8号の2 （市街化調整区域内の災害危険区域等に存する建築物等の移転） …第10章
第9号（沿道サービス施設等）

…第11章

第12号

（都道府県の条例で定められるもの）

…第12章

第14号

（開発審査会の議を経るもの）…第13章

上記以外の各号については、内容が各号に規定するものに合致するか個別に判断します。
なお、法第29条により市街化調整区域において許可を要しない建築物については「４ 市街化調整区域における⽴地基準」の「第14章 市街化調整区域内における許可不要建築物の取扱基準」、既存建築物の建替で許可が不要なものについては「第15章 市街化調整区域における既存建築物の建替えの取扱基準」に記載しています。

115

8.2 開発許可を受けた土地における予定建築物以外の建築等の制限【法律】（開発許可を受けた⼟地における建築等の制限）
第四⼗⼆条

何⼈も、開発許可を受けた開発区域内においては、第三⼗六条第三項の公告があつた後は、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物⼜は特定⼯作物を新築し、⼜は新設してはならず、また、建築物を改築し、⼜はその⽤途を変更して当該開発許可に係る予定の建築物以外の建築物としてはならない。ただし、都道府県知事が当該開発区域における利便の増進上若しくは開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上⽀障がないと認めて許可したとき、⼜は建築物及び第⼀種特定⼯作物で建築基準法第⼋⼗⼋条第⼆項の政令で指定する⼯作物に該当するものにあつては、当該開発区域内の⼟地について⽤途地域等が定められているときは、この限りでない。
２

国⼜は都道府県等が⾏う⾏為については、当該国の機関⼜は都道府県等と都道府県知事との協議が成⽴することをもつて、前項ただし書の規定による許可があつたものとみなす。

解説
⼯事完了公告後の開発区域内で、開発許可の際の予定建築物以外の建築物及び特定⼯作
物を建築（建設）する場合には、本条第1項ただし書の許可を受ける必要があります。
本条第1項ただし書では、当該開発区域における利便の増進上若しくは開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上⽀障がないと認められる場合にのみ許可できることとされています。
都では、法第43条許可との整合を図り、法第29条第1項第2号及び第3号により市街化調整区域で開発許可が不要となるものや、政令第36条の基準に適合するものに対して許可を⾏うこととしています。
なお、本条には開発審査会への付議に関する規定がありませんが、政令第36条第1項第3号ホ相当として許可を⾏う場合には、開発審査会に⽴地基準に関する意見を聴くものとします（第13章参照）。
本条は、⽤途地域が指定されていない⼟地にのみ適⽤されます。市街化区域は⽤途地域を定めることとされている（法第13条第1項第7号）ため、主に市街化調整区域及び非線引都市
計画区域における開発許可を受けた⼟地に適⽤されます。

116

8.3 開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限【法律】（開発許可を受けた⼟地以外の⼟地における建築等の制限）
第四⼗三条

何⼈も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第⼆⼗九条第⼀項第⼆号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物を新築し、⼜は第⼀種特定⼯作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、⼜はその⽤途を変更して同項第⼆号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。
ただし、次に掲げる建築物の新築、改築若しくは⽤途の変更⼜は第⼀種特定⼯作物の新設については、この限りでない。
⼀～五

略

２

前項の規定による許可の基準は、第三⼗三条及び第三⼗四条に規定する開発許可の基準の例に準じて、政令で定める。

３

国⼜は都道府県等が⾏う第⼀項本⽂の建築物の新築、改築若しくは⽤途の変更⼜は第⼀種特定⼯作物の新設（同項各号に掲げるものを除く。）については、当該国の機関⼜は都道府県等と都道府県知事との協議が成⽴することをもつて、同項の許可があつたものとみなす。

【政令】（開発許可を受けた⼟地以外の⼟地における建築等の許可の基準）
第三⼗六条

都道府県知事（指定都市等の区域内にあつては、当該指定都市等の⻑。以下この項において同じ。）は、次の各号のいずれにも該当すると認めるときでなければ、法第四⼗三条第⼀項の許可をしてはならない。
⼀

当該許可の申請に係る建築物⼜は第⼀種特定⼯作物の敷地が次に定める基準（⽤途の変更の場合にあつては、ロを除く。）に適合していること。

イ

排⽔路その他の排⽔施設が、次に掲げる事項を勘案して、敷地内の下⽔を有効に排出するとともに、その排出によつて当該敷地及びその周辺の地域に出⽔等による被害が⽣じないような構造及び能⼒で適当に配置されていること。

（１） 当該地域における降⽔量（２） 当該敷地の規模、形状及び地盤の性質（３） 敷地の周辺の状況及び放流先の状況（４） 当該建築物⼜は第⼀種特定⼯作物の⽤途
ロ 地盤の沈下、崖崩れ、出⽔その他による災害を防⽌するため、当該⼟地について、地盤の改良、擁壁⼜は排⽔施設の設置その他
安全上必要な措置が講ぜられていること。
⼆地区計画⼜は集落地区計画の区域（地区整備計画⼜は集落地区整備計画が定められている区域に限る。）内においては、当該許可の申請に係る建築物⼜は第⼀種特定⼯作物の⽤途が当該地区計画⼜は集落地区計画に定められた内容に適合していること。

三

当該許可の申請に係る建築物⼜は第⼀種特定⼯作物が次のいずれかに該当すること。

イ

法第三⼗四条第⼀号から第⼗号までに規定する建築物⼜は第⼀種特定⼯作物

ロ

法第三⼗四条第⼗⼀号の条例で指定する⼟地の区域内において新築し、若しくは改築する建築物若しくは新設する第⼀種特定⼯
作物で同号の条例で定める⽤途に該当しないもの⼜は当該区域内において⽤途を変更する建築物で変更後の⽤途が同号の条例で定める⽤途に該当しないもの

ハ

建築物⼜は第⼀種特定⼯作物の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において⾏うことが困難⼜は著しく不適当と認められる建築物の新築、改築若しくは⽤途の変更⼜は第⼀種特定⼯作物の新設として、都道府県の条例で区域、目的⼜は⽤途を限り定められたもの。この場合において、当該条例で定める区域には、原則として、第⼆⼗九条の九各号に掲げる区域を含まないものとする。

ニ

法第三⼗四条第⼗三号に規定する者が同号に規定する⼟地において同号に規定する目的で建築し、⼜は建設する建築物⼜は第⼀種特定⼯作物（第三⼗条に規定する期間内に建築し、⼜は建設するものに限る。
）

ホ

当該建築物⼜は第⼀種特定⼯作物の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において建築し、⼜は建設することが困難⼜は著しく不適当と認められる建築物⼜は第⼀種特定⼯作物で、都道府県知事があらかじめ開発審査会の議を経たもの

２

第⼆⼗六条、第⼆⼗⼋条及び第⼆⼗九条の規定は、前項第⼀号に規定する基準の適⽤について準⽤する。

117

解説
開発許可を受けた⼟地以外の⼟地における建築等の制限について、都では以下のとおりとします。
[政令第 36 条第 1 項第 3 号イに規定する建築物]
都市計画法第34条の基準を準⽤する。
 法第 34 条第 1 号

公益上必要な建築物及び⽇常⽣活に必要な店舗等（第 9 章参照）

 法第 34 条第 8 号の 2

市街化調整区域内の災害危険区域等に存する建築物等の移転（第 10 章参照）

 法第 34 条第 9 号

市街化区域内で建築困難なもの等（第 11 章参照）

[政令第 36 条第１項第 3 号ハに規定する建築物]
次の「開発許可等の基準に関する条例」に掲げる建築物とする。
 条例第 3 条第 1 項第⼀号 分家住宅（区域区分⽇前より⼟地を所有している者の親族の⾃⼰⽤住宅）
 条例第 3 条第 1 項第⼆号 既存集落内の⾃⼰⽤住宅
 条例第 3 条第 1 項第三号 ⾃⼰⽤住宅である既存建築物の建替え等
 条例第 3 条第 1 項第四号 収⽤対象事業の施⾏に伴う移転（市街化調整区域内の移転）
 条例第 3 条第 1 項第五号 既存宅地の建築
各項目の審査基準は第12章による。

[政令第 36 条第 1 項第 3 号ホに規定する建築物]
原則として、次の「開発審査会提案基準」に掲げる建築物とする。
基準Ａ 既存権利の届出者等の⾃⼰⽤住宅
基準Ｂ 既存建築物の建替え等（⾃⼰⽤住宅以外の建築物）
基準Ｃ 既存事業所等の従業員宿舎
基準Ｄ 収⽤対象事業の施⾏に伴う移転（市街化区域からの移転）
基準Ｅ 地区集会所等の準公益的施設基準Ｆ 第⼆種特定⼯作物等に係る建築物
基準Ｇ 社寺・仏閣等
基準Ｈ 有料老⼈ホーム
基準Ｉ 市街化調整区域内の建築物の⽤途変更基準 I の 2 市街化調整区域内の建築物の⽤途変更(賃貸住宅への⽤途変更)基準Ｊ 介護老⼈保健施設
基準Ｋ 学校基準Ｌ 社会福祉施設
基準Ｍ 病院
基準Ｎ 特定流通業務施設
基準Ｏ 市街化調整区域内の既存建築物を活⽤した地域再⽣のための⽤途変更各項目の審査基準は第13章による。

118

第9章 公益上必要な建築物及び日常生活に必要な店舗等【法律】（開発許可の基準）
第三⼗四条
⼀

略

主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利⽤に供する政令で定める公益上必要な建築物⼜はこれらの者の⽇常⽣活のため必要な物品の販売、加⼯若しくは修理その他の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為【政令】（主として周辺の地域において居住している者の利⽤に供する公益上必要な建築物）
第⼆⼗九条の五

法第三⼗四条第⼀号（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。）の政令で定める公益上必要な建築物は、第⼆⼗⼀条第⼆⼗六号イからハまでに掲げる建築物とする。（適正かつ合理的な⼟地利⽤及び環境の保全を図る上で⽀障がない公益上必要な建築物）
第⼆⼗⼀条
⼆⼗六

⼀～⼆⼗五 略国、都道府県等（法第三⼗四条の⼆第⼀項に規定する都道府県等をいう。
）、市町村（指定都市等及び事務処理市町村を除き、特別区を含む。以下この号において同じ。）⼜は市町村がその組織に加わつている⼀部事務組合若しくは広域連合が設置する研究所、試験所その他の直接その事務⼜は事業の⽤に供する建築物で次に掲げる建築物以外のもの
イ

学校教育法第⼀条に規定する学校、同法第百⼆⼗四条に規定する専修学校⼜は同法第百三⼗四条第⼀項に規定する各種学校の⽤に供する施設である建築物

ロ

児童福祉法（昭和⼆⼗⼆年法律第百六⼗四号）による家庭的保育事業、⼩規模保育事業若しくは事業所内保育事業、社会福祉法（昭和⼆⼗六年法律第四⼗五号）による社会福祉事業⼜は更⽣保護事業法（平成七年法律第⼋⼗六号）による更⽣保護事業の⽤に供する施設である建築物

ハ

医療法（昭和⼆⼗三年法律第⼆百五号）第⼀条の五第⼀項に規定する病院、同条第⼆項に規定する診療所⼜は同法第⼆条第⼀項に規定する助産所の⽤に供する施設である建築物

1199.1 公益上必要な建築物
審査基準
提出書類に基づき、対象の建築物が以下の各項を満たすことを確認します。
[対象施設]
 学校教育法第 1 条に規定する幼稚園、⼩学校、中学校及び既存中学校に併設する高等学

補足：「既存」とは、平成校並びに特別⽀援学校の幼稚部、⼩学部、中学部及び既存の中学部に併設する高等部

19年11⽉30⽇（都市の秩 児童福祉法第 7 条第 1 項に規定する保育所及び児童館（児童厚⽣施設）、老⼈福祉法第序ある整備を図るための5 条の 3 に規定する老⼈デイサービスセンター

都市計画法等の⼀部を改正する法律（平成18年法

 医療法第 1 条の 5 及び第 2 条に規定する診療所及び助産所（住宅の併設を可とする）

律第46号）の施⾏の⽇）時
点で既に存在していたこ[申請者について]とを指します。

申請者が国、⾃治体等でない場合で[対象施設]に掲げる免許、資格等を有している必要がある場合は当該の免許等を有していること。
[申請施設について][対象施設]に掲げる関係法令の開設許認可等（届出を除く。）を得る必要がある場合は、当該の許認可等が見込まれること。
[申請地について]申請者が国、⾃治体等でない場合は、次のいずれかに該当すること。
① 申請者が所有権を登記（仮登記を含む。
）してある⼟地② 申請者が賃借権等により、その⼟地の使⽤が認められる権利を有し、その権利を登記（仮登記を含む。
）してある⼟地[敷地について]次のいずれの要件も満たしていること。
①

申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。

② 敷地は、路地状部分のみによって前面道路に接してはならない。
③ 申請地が農地にあっては、農地転⽤の許可が得られる見込みであること。
申請地が農業振興地域の既設農⽤地区域内にある場合は、農⽤地等の除外認可が必要である。
④ 申請地が公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。
⑤ 申請地は許可までに分筆し、地番の⼀部（例：234 番の⼀部）としないこと。
[申請者が国、⾃治体等でない場合における建築物について]
次のいずれの要件も満たしていること。
①

建築物は、平面図及び⽴面図等により明らかに当該施設と認められること。

②

診療所、助産所で住宅を併設する場合は、以下の条件を満たすこと。

イ

医師等が⾃ら居住するためのものであること。ただし、現在⾃⼰の住宅を他に 所有している場合は、住宅を併設しないこと。

ロ

併設する住宅は、診療所等の建築物と⼀体で建築されるもの⼜は申請地内に別棟で建築されるものをいう。

ハ

併設する住宅部分の延べ床面積は、180m2 以下とする。

ニ申請する住宅部分は、建築基準法の接道要件を満たすこと。

120

[その他]①

申請者が国、⾃治体等でない場合で[対象施設]に掲げる関係法令の開設許認可等（届出を除く。
）を得る必要がない場合は、経営が成⽴することを証する書類（中⼩企業診断士の資格を有する者が作成した経営診断書等）を提出すること。その際⾃⼰資本に関しては、その裏付けとなる書類（残高証明書等）を提出すること。

②

廃業（廃⽌）となる場合（経営不振、倒産等による場合も）は建築物を除去すること。

③[対象施設]に掲げる関係法令以外の法令による許可等が必要な場合は、当該法令の許可等が得られるものであること。

④

当該施設の⽴地について、その開発区域を管轄する市町村と事前協議を⾏い、当該市
町村⻑の同意を得られるものであること。

⑤

建築物は、⽤途地域が定められていない区域においては、建蔽率 40％、容積率 80％を超えないこと。

121

9.2 日常生活に必要な店舗等
審査基準
提出書類に基づき、対象の建築物が以下の各項を満たすことを確認します。
[業種について]
表 ４-1に定める業種のいずれかに該当すること。
[⽴地について]
以下の①⼜は②のいずれかの要件に限る。
①

次のいずれの要件も満たしていること。

イ 当該申請地は既存の集落（申請地を中心として半径 500m の範囲でおおむね 50 戸以上の建築が連たんしている地域）内にあること。
ロ 当該申請地が市街化区域から 500m 以上離れていること。ただし、⼭、川等の地形的要件により明らかに市街化区域と分断されている場合はこの限りでない。
ハ 店舗相互の敷地の間隔が 50m 以上離れており、かつ、同業種の店舗等が半径 500m以内の範囲に存在しないこと。
② ①の要件を満たさない場合は次のいずれの要件も満たしてかつ市街化のおそれがな
いと判断できること。
イ 当該申請地は既存の集落（申請地を中心として半径 500m の範囲でおおむね 50 戸以上（ただし、その過半が市街化調整区域内に存すること。）の建築物が連たんしている地域）内にあること。
ロ 当該申請地から半径 1km 以内に同業種の店舗等がないこと。
ハ 当該集落居住者の相当数（おおむね 20 世帯以上）の要望があること。
[申請者について]申請者は⾃ら当該店舗等を営み、当該店舗等の業務を⾏うに際し、必要な免許、資格等を有していること。
[申請地について]次のいずれかに該当すること。
①

申請者が所有権を登記（仮登記を含む。
）してある⼟地② 申請者が賃借権等により、その⼟地の使⽤が認められる権利を有し、その権利を登記（仮登記を含む。
）してある⼟地[敷地について]次のいずれの要件も満たしていること。
①

敷地が接する道路（以下「前面道路」という。）は、現況幅員４m 以上の建築基準法
第 42 条に該当する通り抜け可能な道路で、当該市街化調整区域内の⽇常⽣活のための主要な道路であること。

②

敷地は、路地状部分のみによって前面道路に接してはならない。

③

敷地面積は 300m2 以下とする。

④

申請地が農地にあっては、農地転⽤の許可が得られる見込みであること。
申請地が農業振興地域の既設農⽤地区域内にある場合は、農⽤地等の除外認可が必
要である。

⑤

申請地が公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。

⑥

申請地は許可までに分筆し、地番の⼀部（例：234 番の⼀部）としないこと。

122[建築物について]
次のいずれの要件も満たしていること。
①

建築物は、平面図及び⽴面図等により明らかに店舗等と認められること。

②

建築物は、延べ面積 180m2（ただし、[⽴地について]で②の要件しか満たさない場合
は、延べ面積を 50m2）以下で、かつ、⽤途地域が定められていない区域においては、
建蔽率 40％、容積率 80％を超えないこと。なお、住宅を併設する場合は、店舗等の部分の床面積が延べ床面積の 50％以上とすること。

③

申請者が現在⾃⼰の住宅を他に所有している場合は、住宅を併設しないこと。

④

付属建築物を伴わないこと。

⑤

店舗等の主要な出入口は、[敷地について]の①に定めるところの前面道路に面してい
ること。

[その他]
経営が成⽴することを証する書類（中⼩企業診断士の資格を有する者が作成した経営診断書等）を提出すること。その際⾃⼰資本に関しては、その裏付けとなる書類（残高証明書等）を提出すること。
①

経営不振、倒産等により廃業となる場合は建築物を除去すること。

②

他の法令による許可が必要な場合は、許認可等が得られるものであること。

123

表 ４-1 法第 34 条第 1 号の許可対象業種
１ 酒⼩売業
許可の対象

酒税法第９条（酒類の販売業免許）の規定に基づく酒類の販売業で、販売場を設けるものを許可対象とし、販売の代理業⼜は媒介業は許可対象としない。
開設に当たっての法 酒類の販売業免許
令等による資格要件
酒税法第 10 条（製造免許等の要件）、第 11 条（製造免許等の条件）等を参照すること。
注意事項(1) 免許は販売場の所在地の所轄税務署に申請する。

２ 食肉⼩売業
許可の対象

栄養士、調理師、製菓衛⽣士、食品衛⽣管理者⼜は食品衛⽣責任者の資格を有する者による、食肉販売を許可対象とする。
開設に当たっての法
栄養士、調理師、製菓衛⽣士、食品衛⽣管理者⼜は食品衛⽣責任者
令等による資格要件
注意事項(1) 食肉販売の営業許可については、食品衛⽣法等による所在地の所轄保健所への営業許可申請と、知事が定めた施設基準に合致した施設をつくることが必要である。
(2) 冷蔵等の機械設備から、都民の健康と安全を確保する環境に関する条例による
⼯場設置認可が必要となる場合がある。
(3) その他、食品製造業等取締条例等がある。

３ 鮮魚⼩売業
許可の対象

栄養士、調理師、製菓衛⽣士、食品衛⽣管理者⼜は食品衛⽣責任者の資格を有する者による、魚介類販売を許可対象とする。
開設に当たっての法
栄養士、調理師、製菓衛⽣士、食品衛⽣管理者⼜は食品衛⽣責任者
令等による資格要件
注意事項(1) 魚介類販売の営業許可については、食品衛⽣法等による所在地の所轄保健所への営業許可申請と、知事が定めた施設基準に合致した施設をつくることが必要である。
(2) 冷蔵等の機械設備から、都民の健康と安全を確保する環境に関する条例による
⼯場設置認可が必要となる場合がある。
(3) その他、食品製造業等取締条例等がある。
４ 野菜⼩売業
許可の対象

栄養士、調理師、製菓衛⽣士、食品衛⽣管理者⼜は食品衛⽣責任者の資格を有する者による、野菜の販売を許可対象とする。
開設に当たっての法
特に必要としない
令等による資格要件
注意事項(1) 野菜販売の営業許可については、資格を必要としない。しかし、野菜の他に豆腐、こんにゃく等資格を有する物品を合わせて販売する可能性が高いため、上記資格を付すものとする。
(2) 冷蔵等の機械設備から、都民の健康と安全を確保する環境に関する条例による
⼯場設置認可が必要となる場合がある。
(3) その他、食品製造業等取締条例等がある。

124

５ パン⼩売業
許可の対象

栄養士、調理師、製菓衛⽣士、食品衛⽣管理者⼜は食品衛⽣責任者の資格を有する者による、パンの販売⼜は製造・販売を許可対象とする。
開設に当たっての法製造を伴う場合は、栄養士、調理師、製菓衛⽣士、食品衛⽣管理者⼜は食品衛⽣責令等による資格要件
任者
注意事項(1) 製造を⾏う場合は、食品衛⽣法等による所在地の所轄保健所への営業許可申請と、知事が定めた施設基準に合致した施設をつくることが必要である。
(2) 製造機械等から、都民の健康と安全を確保する環境に関する条例による⼯場設
置認可が必要となる場合がある。
(3) その他、食品製造業等取締条例、⽔質汚濁防⽌法等による許可、届出等が必要となる場合がある。
６ 米穀類⼩売業
許可の対象

主要食糧の需給及び価格の安定に関する法律第 47 条に基づく届出を⾏った者による米穀の⼩売の業務を許可対象とし、卸売の業務は許可対象としない。

開設に当たっての法
主要食糧の需給及び価格の安定に関する法律第 47 条第 1 項による届出令等による資格要件
注意事項(1) 貯蔵等の機械設備から、都民の健康と安全を確保する環境に関する条例による
⼯場設置認可が必要となる場合がある。
(2) 事業開始前に、農林⽔産大臣に開始届を提出する必要がある。
７ 医薬品⼩売業
許可の対象

薬剤師法の規定に基づく薬剤師の資格を有する者による、同法の薬局を許可対象とし、⼀般販売業、卸売販売業及び薬種商販売業は対象としない。
開設に当たっての法
薬剤師（薬剤師法の規定に基づく資格）
令等による資格要件
注意事項(1) 薬局の開設については、所在地の所轄保健所への開設許可申請が必要である。
(2) 薬局は、薬事法により施設の面積、構造等の詳細な規定がある。
(3) 冷蔵施設等から、都民の健康と安全を確保する環境に関する条例による⼯場設
置認可が必要となる場合がある。
(4) 化粧品販売は対象としない。
８ ⽂房具⼩売業
許可の対象

販売士の資格を有する者による、⽂房具販売を許可対象とする。

開設に当たっての法令等による資格要件
注意事項

特に必要としない。
販売士は、⼩売業従事者の資質の向上を図るとともに、その社会的評価を高め、もって⼩売業の健全な発展と消費者サービスの向上に資することを目的として設けられた検定資格（実施機関：⽇本商⼯会議所）で、⼀級、⼆級、三級の分類がある。

125

９ そば、うどん、寿司、ラーメン店
許可の対象

栄養士、調理師、製菓衛⽣士、食品衛⽣管理者⼜は食品衛⽣責任者の資格を有する者による、そば、うどん、寿司、ラーメン店を許可対象とする。なお、これ以外の飲食店及び喫茶店は許可対象としない。
開設に当たっての法
栄養士、調理師、製菓衛⽣士、食品衛⽣管理者⼜は食品衛⽣責任者
令等による資格要件
注意事項(1) そば・うどん店等の営業許可を受けるためには、所在地の所轄保健所への営業許可申請と、知事が定めた施設基準に合致した施設をつくることが必要である。
(2) 調理機械等から、都民の健康と安全を確保する環境に関する条例による⼯場設
置認可が必要となる場合がある。
10 普通洗濯業
許可の対象

クリーニング業法の規定に基づくクリーニング師の資格を有する者による、同法の規定に基づくクリーニング所を許可対象とし、洗濯物の受取及び引渡し所（いわゆる「取次ぎ」）は対象としない。
開設に当たっての法
クリーニング師（クリーニング業法の規定に基づく資格）
令等による資格要件
注意事項(1) クリーニング所を開設する場合は、所在地の所轄保健所への開設届出が必要である。
(2) 排⽔等により、⽔質汚濁防⽌法等による届出が必要となる場合がある。
(3) 洗濯機械等により、都民の健康と安全を確保する環境に関する条例による届出が必要となる場合がある。
(4) ドライクリーニングを⾏う場合は、⽔質汚濁防⽌法による届出、都民の健康と安全を確保する環境に関する条例による⼯場設置認可が必要となる。
11 理容業
許可の対象

理容師法に基づく理容師の資格を有する者による、理容所を許可対象とする。なお、
同法施⾏規則第 19 条に定める理容所以外の場所でもっぱら業を⾏う場合は許可対象としない。
開設に当たっての法
理容師（理容師法の規定に基づく資格）
令等による資格要件
注意事項(1) 理容所を開設する場合は、所在地の所轄保健所への開設届出が必要である。
(2) 理容師は、保健所に届け出るため、複数の店舗の理容師となることはできない。
(3) 常時⼆⼈以上の理容師が従事している理容所は、管理理容師を置かなければならない。
12 美容業
許可の対象

美容師法に基づく美容師の資格を有する者による、美容所を許可対象とする。なお、
同法施⾏規則第 19 条に定める美容所以外の場所でもっぱら業を⾏う場合は許可対象としない。
開設に当たっての法
美容師（美容師法の規定に基づく資格）
令等による資格要件
注意事項(1) 美容所を開設する場合は、所在地の所轄保健所への開設届出が必要である。
(2) 美容師は、保健所に届け出るため、複数の店舗の美容師となることはできない。
(3) 常時⼆⼈以上の美容師が従事している美容所は、管理美容師を置かなければな
らない。

126

13

⾃動車整備業
許可の対象

⼀般四輪⾃動車整備士、⾃動車整備管理者、⾃動車検査主任者⼜は⾃動車検査員等の資格を有する者による⾃動車分解整備事業者の事業場（通称「認証⼯場」と呼ばれる⼀般の⾃動車整備⼯場で、地方運輸局⻑の認証が必要）⼜は指定⾃動車整備事業者の事業場（通称「指定整備⼯場」⼜は「民間車検⼯場」と呼ばれ、地方運輸局⻑の指定が必要）を許可対象とする。
開設に当たっての法
⼀般四輪⾃動車整備士、⾃動車整備管理者、⾃動車検査主任者⼜は⾃動車検査員等令等による資格要件
注意事項(1) ⾃動車分解整備事業者の事業場等には、技能検定に合格した者が⼀定数以上いなければならない。
(2)
都民の健康と安全を確保する環境に関する条例による⼯場設置認可が必要である。
(3) ⾃然公園法等との関連から、⽴地について調査するよう指示すること。

14 農林⽔産業等協同組合
許可の対象

農業協同組合法、森林組合法、⽔産業協同組合法の規定に基づく組合等の事務所を許可対象とし、倉庫、作業所等は許可対象としない。
開設に当たっての法
農業協同組合法、森林組合法、⽔産業協同組合法の規定に基づく組合等の設⽴認可令等による資格要件
⼜は届出
15 療術業
許可の対象「あん摩マッサージ指圧師、はり師、きゅう師等に関する法律」の規定に基づくあん摩マッサージ指圧師、はり師、きゅう師の資格を有する者による、施術所を許可対象とし、もっぱら出張によって業務を⾏うものは許可対象としない。
開設に当たっての法 「あん摩マッサージ指圧師、はり師、きゅう師等に関する法律」の規定に基づくあん令等による資格要件
摩マッサージ指圧師、はり師、きゅう師の資格
注意事項(1) 施術所開設にあたっては、所在地の所轄保健所へ届出が必要である。
(2) 施術所の構造、設備等について、同法の規定に基づく基準がある。
(3) カイロプラクティック療法を⾏う施設は許可対象としない。
(4) 柔道整復師、姿勢保健均整師、カイロドクター、電療師、物療技能士、カイロプ
ラクター、物療技術士等による施設は許可対象としない。
16 コンビニエンスストア
許可の対象

栄養士、調理師、製菓衛⽣師、食品衛⽣管理者⼜は食品衛⽣責任者の資格を有する
ものによる飲食料品、⽇⽤雑貨品の複合販売施設
開設に当たっての法
栄養士、調理師、製菓衛⽣師、食品衛⽣管理者⼜は食品衛⽣責任者
令等による資格要件
また、酒類を販売する場合は、酒類の販売免許を有すること。
注意事項
所在地の所轄保健所へ届出が必要である。

127

第10章 市街化調整区域内の災害危険区域等に存する建築物等の移転【法律】（開発許可の基準）
第三⼗四条
⼋の⼆

⼀～⼋の⼀ 略

市街化調整区域のうち災害危険区域等その他の政令で定める開発⾏為を⾏うのに適当でない区域内に存する建築物⼜は第⼀種特定⼯作物に代わるべき建築物⼜は第⼀種特定⼯作物（いずれも当該区域外において従前の建築物⼜は第⼀種特定⼯作物の⽤途と同⼀の⽤途に供されることとなるものに限る。
）の建築⼜は建設の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為【政令】（市街化調整区域のうち開発⾏為を⾏うのに適当でない区域）
第⼆⼗九条の七

法第三⼗四条第⼋号の⼆（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。）の政令で定める開発⾏為を⾏うのに適当でない区域は、災害危険区域等（法第三⼗三条第⼀項第⼋号に規定する災害危険区域等をいう。）及び急傾斜地崩壊危
険区域とする。

審査基準
提出書類に基づき、対象の建築物が以下の各項を満たすことを確認します。
①

当該既存建築物の⼀部でも、令第 29 条の 7 で定める区域内に存する場合で、建替えの際に当該既存建築物の建築敷地内において令第 29 条の 7 で定める区域外に建築物を建築できない場合とする。

②

既存建築物の建替えについては、「第 15 章 市街化調整区域における既存建築物の建替えの取扱基準」の表 ４-4 に適合する建築物とする。なお、申請敷地面積について
は、別表中の「敷地の範囲内」を「敷地面積の範囲内」と読み替えるものとする。

③

移転先における建築物の建築については、区画形質の変更を伴う場合は法第 29 条に基づく開発許可、伴わない場合は法第 43 条の建築許可が必要となるのでそれぞれの許可基準に適合すること。

④

その他

ア

申請地は、既存建築物と同⼀の都市計画区域内とし、令第 29 条の 7 で定める区域

内でないこと。
イ

申請者は、申請地の所有権⼜は賃借権を登記（仮登記を含む。）してあること。

ウ

他の法令による許認可等を必要とする場合は、その許認可等が受けられるもので

あること。
エ

農地にあっては、農地転⽤許可が得られる見込みであること。申請地が農業振興地

域の既設農⽤地内にある場合は、農⽤地等の除外認可が必要である。
オ

申請地が公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定されていること。

カ

申請地は、許可までに分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）としないこと。

キ

既存建築物等は、原則除却すること。

128

第11章 市街化区域内で建築困難なもの等（沿道サービス施設）【法律】（開発許可の基準）
第三⼗四条
九

⼀～⼋ 略

前各号に規定する建築物⼜は第⼀種特定⼯作物のほか、市街化区域内において建築し、⼜は建設することが困難⼜は不適当なものとして政令で定める建築物⼜は第⼀種特定⼯作物の建築⼜は建設の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為【政令】（市街化区域内において建築し、⼜は建設することが困難⼜は不適当な建築物等）
第⼆⼗九条の⼋法第三⼗四条第九号（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。）の政令で定める建築物⼜は第⼀種特定⼯作物は、次に掲げるものとする。
⼀道路の円滑な交通を確保するために適切な位置に設けられる道路管理施設、休憩所⼜は給油所等である建築物⼜は第⼀種特定⼯
作物

11.1 休憩所
審査基準[対象施設]
休憩所とは、道路の円滑な交通を確保するための必要不可欠な⾃動車の運転者等の休憩及び食事のための施設であり、例えばドライブ・イン等をいう。
[道路]
施設は、幅員６m以上かつ、平⽇の交通量が12時間当たり3,000台以上の建築基準法第42条に該当する道路の沿道に設置されるものであること。
[⽴地条件]
施設の設置場所は、市街化区域から1km以上離れていること。
また、同⼀の施設から1km以上離れていること。
[規模等]①

敷地規模は、500m2 以上であること。

②

当該⼟地は、上記[道路]の条件を満たす道路に接しており、地形及び道路の形状か
らみて、その機能を⼗分発揮できること。

③

施設の計画は、当該施設の利⽤上、車両及び歩⾏者の通⾏に⽀障がないように配慮されていること。

④

休憩ないし食事のための必要な施設以外設けず、宿泊施設は有しないこと。

⑤

管理施設は、必要最⼩限の規模とし、休憩所施設と⼀体とすること。

⑥

駐車場は、収容⼈員 4 ⼈に 1 台の割合で算出した広さのスペースを確保すること。

⑦

⽤途地域が定められていない区域では、建蔽率 40％、容積率 80％を超えないこ
と。

[その他]
①

申請者は、申請地の所有権⼜は賃借権を登記（仮登記を含む。）してあること。

②

他の法令による許認可等を必要とする場合は、その許認可等が受けられるものであること。

③

営業不振、倒産等により、廃業となる場合は建築物を除却すること。

129

④

農地にあっては、農地転⽤許可が得られる見込みであること。申請地が農業振興地
域の既設農⽤地内にある場合は、農⽤地等の除外認可が必要である。

⑤

申請地が公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定されていること。

⑥

申請地は、許可までに分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）としないこと。

11.2 給油所
審査基準[対象施設]
揮発油等の品質の確保等に関する法律（昭和 51 年法律第 88 号）第 2 条第 3 項の規定に基づく建築物であること。なお、⾃動車液化石油スタンド、洗車場及び軽易な⾃動車整備のための作業場を併設することを妨げない。
[道路]
施設は、幅員 6m 以上、かつ、平⽇の交通量が 12 時間当たり 3,000 台以上の建築基準法第 42 条に該当する道路の沿道に設置されるものであること。
[⽴地条件]
施設の設置場所は、市街化区域から 1km 以上離れていること。
また、同⼀の施設から 1km 以上離れていること。
[規模等]①

敷地規模は、500m2 以上であること。

②

当該⼟地は、上記[道路]の条件を満たす道路に接しており、地形及び道路の形状か
らみて、その機能を⼗分発揮できること。

③

施設の計画は、当該施設の利⽤上、車両及び歩⾏者の通⾏に⽀障がないように配慮されていること。

④

管理施設は、必要最⼩限の規模とし、給油所施設と⼀体とすること。

⑤

⽤途地域が定められていない区域では、建蔽率 40％、容積率 80％を超えないこ
と。

[その他]
①

申請者は、申請地の所有権⼜は賃借権を登記（仮登記を含む。）してあること。

②

揮発油等の品質の確保等に関する法律の規定に基づく、経済産業大臣の登録を受けられるものであること。

③

他の法令による許認可等を必要とする場合は、その許認可等が受けられるものであること。

④

営業不振、倒産等により、廃業となる場合は建築物を除却すること。

⑤

農地にあっては、農地転⽤許可が得られる見込みであること。申請地が農業振興地
域の既設農⽤地にある場合は、農⽤地等の除外認可が必要である。

⑥

申請地が公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定されていること。

⑦

申請地は、許可までに分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）としないこと。

130

第12章 『都市計画法に規定する開発許可等の基準に関する条例』に定めるもの
12.1 「都市計画法に規定する開発許可等の基準に関する条例」の制定【法律】（開発許可の基準）
第三⼗四条
⼗⼆⼀～⼗⼀ 略

開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において⾏うことが困難⼜は著しく不適当と認められる開発⾏為として、災害の防⽌その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的
⼜は予定建築物等の⽤途を限り定められたもの【政令】（開発許可を受けた⼟地以外の⼟地における建築等の許可の基準）
第三⼗六条

⼀・⼆ 略

三 当該許可の申請に係る建築物⼜は第⼀種特定⼯作物が次のいずれかに該当すること。
ハ 建築物⼜は第⼀種特定⼯作物の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において⾏うことが困難⼜は著しく不適当と認められる建築物の新築、改築若しくは⽤途の変更⼜は第⼀種特定⼯作物の新設として、都道府県の条例で区域、目的⼜は⽤途を限り定められたもの。この場合において、当該条例で定める区域には、原則として、第⼆⼗九条の九各号に掲げる区域を含まないものとする。
（法第三⼗四条第⼗⼀号の⼟地の区域を条例で指定する場合の基準）
第⼆⼗九条の九 法第三⼗四条第⼗⼀号（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。
）の政令で定める基準は、同号の条例で指定する⼟地の区域に、原則として、次に掲げる区域を含まないこととする。
⼀ 建築基準法（昭和⼆⼗五年法律第⼆百⼀号）第三⼗九条第⼀項の災害危険区域
⼆ 地すべり等防⽌法（昭和三⼗三年法律第三⼗号）第三条第⼀項の地すべり防⽌区域
三 急傾斜地崩壊危険区域
四 ⼟砂災害警戒区域等における⼟砂災害防⽌対策の推進に関する法律（平成⼗⼆年法律第五⼗七号）第七条第⼀項の⼟砂災害警戒区域
五 特定都市河川浸⽔被害対策法（平成⼗五年法律第七⼗七号）第五⼗六条第⼀項の浸⽔被害防⽌区域
六 ⽔防法（昭和⼆⼗四年法律第百九⼗三号）第⼗五条第⼀項第四号の浸⽔想定区域のうち、⼟地利⽤の動向、浸⽔した場合に想定される⽔深その他の国⼟交通省令で定める事項を勘案して、洪⽔、⾬⽔出⽔（同法第⼆条第⼀項の⾬⽔出⽔をいう。）⼜は高潮が発⽣した場合には建築物が損壊し、⼜は浸⽔し、住民その他の者の⽣命⼜は⾝体に著しい危害が⽣ずるおそれがあると認められる
⼟地の区域
七 前各号に掲げる区域のほか、第⼋条第⼀項第⼆号ロからニまでに掲げる⼟地の区域（開発許可をすることができる開発⾏為を条例で定める場合の基準）
第⼆⼗九条の⼗ 法第三⼗四条第⼗⼆号（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。
）の政令で定める基準は、同号の条例で定める区域に、原則として、前条各号に掲げる区域を含まないこととする。
【省令】（令第⼆⼗九条の九第六号の国⼟交通省令で定める事項）
第⼆⼗七条の六 令第⼆⼗九条の九第六号の国⼟交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。
⼀ ⼟地利⽤の動向
⼆ ⽔防法施⾏規則（平成⼗⼆年建設省令第四⼗四号）第⼆条第⼆号、第五条第⼆号⼜は第⼋条第⼆号に規定する浸⽔した場合に想定される⽔深及び同規則第⼆条第三号、第五条第三号⼜は第⼋条第三号に規定する浸⽔継続時間
三 過去の降⾬により河川が氾濫した際に浸⽔した地点、その⽔深その他の状況

131

解説
平成13年5⽉18⽇に施⾏された改正都市計画法では、同法第34条第12号及び同施⾏令第36条第1項第3号ハの規定が追加され、地方⾃治体が条例を制定することによって、地域に適した運⽤ができる場合が定められました。
本条例は、この改正都市計画法に基づき、従来、都の附属機関である開発審査会の審議を経なければ許可できなかった案件のうち、審議が定例化しているものについて審議を不要として、許可までの期間を短縮したものです。
また、この都市計画法の改正では、市街化調整区域の指定による不利益の救済措置であった既存宅地の確認制度が廃⽌され、許可制に移⾏した。この許可に当たっても、条例により開発審査会の審議を経ることなく許可できるようにし、申請に当たっての負担を少なくしたものです。
令和4年4⽉1⽇に施⾏された都市計画法では、令和元年10⽉に発⽣した台風19号による浸⽔被害を踏まえ、市街化調整区域における浸⽔想定区域等の開発規制を厳格化し、浸⽔想定区域等のうち安全性が確保されていない⼟地の区域（政令第29条の9に定める区域）については、市街化調整区域において条例により開発を特例的に認める区域から除外することとしました。
都では、法第34条第12号及び令第36条第1項第3号ハに規定されている「特例的に認める区域」を定めていないが、法改正の趣旨に基づき、「都市計画法に規定する開発許可等の基準に関する条例」に基づき許可を⾏う案件の⼟地については、原則として政令第29条の9に定める区域の⼟地を含まないこととします。
なお、当該⼟地を含む場合は、「都市再⽣特別措置法等の⼀部を改正する法律による都市計画法の⼀部改正に関する安全なまちづくりのための開発許可制度の見直しについて（技術的助言）」（令和3年4⽉1⽇、国都計第176号）のⅢ-2-(2)「条例区域からの災害リスクの高いエリアの除外」の考え方に基づき、案件ごとに個別に判断します。

「都市再⽣特別措置法等の⼀部を改正する法律による都市計画法の⼀部改正に関する安全なまちづくりのための開発許可制度の見直しについて（技術的助言）」（令和３年４⽉１⽇、国都計第１７６号）抜粋
Ⅲ．１．
（１）制度改正の内容
法第 34 条 11 号の条例で⼟地の区域を指定する際の基準及び同条第 12 号の条例で区域を定める際の基準については、災害の防⽌等の事情を考慮することを法律上明確化するとともに、改正後の令第 29 条の９、第 29 条の 10 及び第 36 条第１項第３号ハにおいて条例区域（法第 34 条第 11 号の条例で指定する⼟地の区域⼜は同条第 12 号若しくは令第 36 条第１項第３号ハの条例で定める区域をいう。以下同じ）から以下の区域を除外することを明確化した。
イ

災害危険区域

ロ

地すべり防⽌区域

ハ

急傾斜地崩壊危険区域

ニ

⼟砂災害防⽌法第７条第１項の⼟砂災害警戒区域

ホ

⽔防法（昭和 24 年法律第 193 号）第 15 条第１項第４号の浸⽔想定区域のうち、⼀定の区域（⼟地利⽤の動向、浸⽔した場合に想定される⽔深（以下「想定浸⽔深」という）、浸⽔継続時間並びに過去の降⾬により河川が氾濫した再に浸⽔した地点及びその⽔深等を勘案して、洪⽔、⾬⽔出⽔⼜は高潮（以下「洪⽔等」という。
）が発⽣した場合には建築物が損壊し、⼜は浸⽔し、住民その他の者（以下「住民等」という。
）の⽣命⼜は⾝体に著しい危害が⽣ずるおそれがあると認められる⼟地の区域）

132

Ⅲ．２．
（２）条例区域からの災害リスクの高いエリアの除外
改正後の令第 29 条の９、第 29 条の 10 及び第 36 条第１項第３号ハにおいて、上記Ⅲ．１．
（１）イからホまでの区域については条
例区域に含まないこととして明確化されたところであるが、その運⽤については次の点に留意すべきである。
①

改正後の令第 29 条の９各号に掲げる区域を条例区域から除外すること。ただし、次に掲げる区域を除く。

イ

改正後の令第 29 条の９各号に掲げる区域のうちその指定が解除されることが決定している区域⼜は短期間のうちに解除されることが確実と見込まれる区域

ロ

イと同等以上の安全性が確保されると認められる⼟地の区域②

改正後の令第 29 条の９第４号に掲げる区域（上記Ⅲ．１．（１）ニの区域。⼟砂災害特別警戒区域が指定されている区域を除く。）のうち、次のいずれかに掲げる⼟地の区域については、社会経済活動の継続が困難になる等の地域の実情に照らしやむを得ない場合には、例外的に条例区域に含むことを妨げるものではない。

イ

⼟砂災害が発⽣した場合に⼟砂災害防⽌法第８条第１項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第２号の避難場所への確実な避難が可能な⼟地の区域

ロ

⼟砂災害を防⽌し、⼜は軽減するための施設の整備等の防災対策が実施された⼟地の区域

ハイ⼜はロと同等以上の安全性が確保されると認められる⼟地の区域③

改正後の令第 29 条の９第５号に掲げる区域（上記Ⅲ．１．
（１）ホの区域）については、条例区域からの除外に当たり、以下の点に留意すること。

イ

改正後の都市計画法施⾏規則（昭和 44 年建設省令第 49 号。以下「規則」という。）第 27 条の６第１号の⼟地利⽤の動向に関する勘案事項としては、⼈口・住宅の分布、避難路・避難場所の整備等の現状及び将来の見通しと、想定される災害のハザード情報を重ね合わせる等の災害リスク分析を⾏うことが考えられる。なお、条例区域に建築物が現存しないなど、現状において住民等に対する影響が想定されないことをもって条例区域から除外しないこととするのではなく、将来的な開発の可能性も考慮して、洪⽔等が発⽣した場合における住民等の⽣命⼜は⾝体に及ぼす影響を検討する必要がある。

ロ

規則第 27 条の６第２号の想定浸⽔深については、⼀般的な家屋の２階の床面に浸⽔するおそれがある⽔深 3.0ｍを目安とすること。なお、⽔防法の規定に基づき国⼟交通大臣、都道府県知事⼜は市町村⻑が作成する浸⽔想定区域図において、想定浸⽔深の閾値として 3.0ｍが⽤いられていない場合には、2.0ｍとすることも考えられる。

当該想定浸⽔深は、想定最大規模降⾬に基づく想定浸⽔深によることが原則であるが、地方公共団体の地域防災計画において計画降⾬に基づく災害を想定している場合等については、想定最大規模降⾬に基づく災害の想定に変更されるまでの間など、当分の間は、計画降⾬に基づく想定浸⽔深によることを妨げるものではない。
ハ

上記ロにかかわらず、次のいずれかに掲げる⼟地の区域については、社会経済活動の継続が困難になる等の地域の実情に照らしやむを得ない場合には、例外的に上記ロの想定浸⽔深以上となる⼟地の区域を条例区域に含むことを妨げるものではない。

ⅰ) 洪⽔等が発⽣した場合に⽔防法第 15 条第１項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第２号の避難場所への確実な避難が可能な⼟地の区域
ⅱ) 開発許可等（開発許可⼜は法第 43 条第１項の許可をいう。以下同じ。
）に際し法第 41 条第１項の制限⼜は第 79 条の条件として安全上及び避難上の対策の実施を求めることとする旨を、法第 34 条第 11 号、第 12 号⼜は令第 36 条第１項第３号の条例や審査基準等において明らかにした⼟地の区域
ⅲ) ⅰ）⼜はⅱ）と同等以上の安全性が確保されると認められる⼟地の区域
なお、ⅱ）の場合における安全上及び避難上の対策については、建築物の居室の高床化や敷地の地盤面の嵩上げ等により床面の高さが想定浸⽔深以上となる居室を設けること等が考えられる。
ニ

規則第 27 条の６第２号の浸⽔継続時間が⻑時間に及ぶ場合には、上記ロの想定浸⽔深未満となる⼟地の区域であっても条例区域から除外することも考えられる。

ホ

規則第 27 条の６第３号の過去の降⾬により河川が氾濫した際に浸⽔した地点、その⽔深その他の状況を勘案し、浸⽔被害の常襲地であると認められる場合には条例区域から除外することも考えられる。

④

改正後の令第 29 条の９第６号に規定する令第８条第１項第２号ロに掲げる区域としては、津波防災地域づくりに関する法律（平成 23 年法律第 123 号）第 72 条第１項の津波災害特別警戒区域が考えられる。なお、地域の実情を踏まえ、それ以外の区域についても条例区域から除外することを妨げるものではない。

⑤

条例区域から除外した区域における法第 34 条第 12 号若しくは第 14 号⼜は令第 36 条第１項第３号ハ若しくはホに係る開発許可等については、今般の改正の趣旨にかんがみ、開発許可等に際し、想定される災害に応じた安全上及び避難上の対策の実施を求めること。ただし、上記②イもしくはロ⼜は上記③ハ i）その他これらと同等以上の安全性が確保されると認められる⼟地の区域における開発許可等については、この限りでない。

133

12.2 用語の定義（区域区分日、既存集落）
【条例】
（定義）
第２条
⼀

この条例において、次の各号に掲げる⽤語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

区域区分⽇
法第７条第１項に規定する市街化区域と市街化調整区域との区分に関する都市計画の決定により市街化調整区域として区分され、⼜は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張された⽇をいう。

⼆

既存集落
市街化調整区域において⾃然的社会的諸条件から⼀体的な⽇常⽣活圏を構成していると認められる地域であって、おおむね 50
以上の建築物が連たんしている地域（市街化区域にまたがる場合を含む。
）をいう。

12.2.1 区域区分日
解説
区域区分⽇は、申請地が市街化調整区域に区分された⽇を指します（通称「線引き⽇」）。
12.2.2 既存集落
審査基準①

「⾃然的社会的条件から⼀体的な⽇常⽣活圏を構成している」については、次を基準に判断すること。

ア「⾃然的条件」とは、⾃動車専⽤道路、河川、湖沼、崖、⼭林等による物理的（地形）状況とする。
イ「社会的条件」とは、⼩学校区、⾃治会等のコミュニティ単位、⽇常⽣活⽤品の買いまわり圏、児童公園、郵便局、鉄道、バス等の公益、交通施設の利⽤圏等とする。
②「連たん」の数え方単位となる建築物の数え方は、当該建築物の敷地の単位とする。
ア共同住宅及び⻑屋は⼀棟の建築物を 1 として数える。
イ農家等でその敷地内に住宅のほか、納屋、倉庫等の付属建築物がある場合は全体で 1と数える。
ウゴルフ場、神社、仏閣など極めて大きな敷地内の建築物を対象とする場合は、建築物の周囲の空地部分など通常の建築敷地に対応する部分のみを対象とし、⼭林、参道、墓地等は、建築敷地としない。
③「おおむね 50 以上の建築物が連たんしている地域（市街化区域にまたがる場合を含む。
）」とは、以下の基準に該当する地域をいう。

ア算定の基準時点は申請時とする。
イ「おおむね 50」とは、45 を下限とする。ただし、⾃然的条件（地形）⼜は集落の集積の程度が高いことその他から見て特にやむを得ないと認められる場合は、40 まで引き下げることができる。

134

ウ「建築物」には、次に掲げるいずれかに該当するものは除外する。
（ⅰ）施設の管理の⽤に供するもの及び居住の⽤に供しないもので、無⼈のもの（学校、体育館等、常時利⽤されているものは含まない。）（ⅱ）農林漁業の⽤に供するもので、都市計画法施⾏令第 20 条第 1 号から第４号までに掲げるもの（ⅲ）建築基準法第 85 条の仮設建築物に該当するもの（ⅳ）床面積の合計が 10m2 以内のもの（ⅴ）永続性のないもの（ⅵ）容易に運搬し得るもの（ⅶ）廃屋エ「連たん」とは、建築物の敷地が⼀定の間隔（55 メートルを限度）で連続して存在していることをいう。なお、河川等の幅が 55m を超えるため、橋を経由した場合は、橋の部分（橋のたもとで計測）については、間隔から除くことができる。
（図 1）
ただし、河川の幅が 55m 以内で「対岸と⼀体的な⽇常⽣活圏を構成している場合」
は、「連たん」しているとみなす。
（図 2）
旧法の既存宅地確認では「隣接、近接」要件として、連たんしている地域が市街化区域から 250ｍ以内（市街化区域に接する場合を含む）にあることとしていた。本条例では、条例
第 3 条第 1 項第 2 号（既存集落内の⾃⼰⽤住宅）における既存集落と合わせて既存集落を定義しており、「隣接、近接」は要件とはしていない。

55m 以上0m

図１55m 以内図2

135

12.3 分家住宅
【条例】
（法第 34 条第 12 号の条例で定める開発⾏為）
第３条
⼀

法第 34 条第 12 号の規定に基づき条例で定める開発⾏為は、次に掲げるものとする。

市街化調整区域において、⼟地を当該⼟地の存する区域に係る区域区分⽇前から所有している者（⼟地を当該⼟地の存する区域に係る区域区分⽇に、所有し、かつ、当該⼟地⼜はその周辺の地域に居住していた者から、当該区域区分⽇以後に相続等により承継した者を含む。）で、当該⼟地⼜はその周辺の地域に居住しているものの三親等以内の親族（当該区域区分⽇における当該⼟地の所有者の血族及び当該血族の配偶者に限る。
）が、新たに⾃⼰の居住の⽤に供する住宅（東京都規則（以下「規則」という。
）で定める規模を超えないものに限る。）を必要とし、かつ、市街化区域における建築が困難であると認められる場合において、当該⼟地に当該住宅を建築することを目的として⾏う開発⾏為

⼆～五
２

略

前項各号に規定する開発⾏為を⾏う⼟地において予定される建築物（以下「予定建築物」という。）は、規則で定める建ぺい率
及び容積率を超えないものに限るものとする。ただし、⽤途地域が定められている区域における予定建築物については、この限り
でない。

【細則】
（条例第３条第１項第１号及び第２号の規則で定める規模）
第２条 条例第３条第１項第１号及び第２号の規則で定める規模は、住宅の延べ面積が 180 平方メートル、敷地面積が 330 平方メ
ートルとする。ただし、路地状部分のみによって道路に接する敷地の路地状部分及び急斜面等のため建築敷地に適しない⼟地は、敷地面積に算入しないことができる。
（建築が困難であると認められる場合）
第３条

条例第３条第１項第１号及び第２号の市街化区域における建築が困難であると認められる場合とは、同項第１号に規定する

市街化調整区域において⼟地を当該⼟地の存する区域に係る区域区分⽇前から所有している者で、当該⼟地若しくはその周辺の地域に居住しているもの及び同号に規定する三親等以内の親族で当該⼟地において開発⾏為を⾏おうとする者⼜は同項第２号に規定する既存集落内において⼟地を当該⼟地の存する区域に係る区域区分⽇前から所有している者が、市街化区域に⼟地を所有していない場合⼜は市街化区域に⼟地を所有している場合で当該所有する⼟地が次に掲げる事由に該当するときをいう。
⼀

当該⼟地に既に他の建築物が存在し、撤去⼜は移転ができないこと。

⼆

当該⼟地が狭⼩⼜は不整形であること。

三

当該⼟地が傾斜地等であり、造成を必要とすること。

四

当該⼟地が建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号）第 43 条第１項の規定に適合しないこと。

五

当該⼟地が⽣産緑地法（昭和 49 年法律第 68 号）第２条第３項に規定する⽣産緑地等に指定されていること。

（条例第３条第２項及び第４条第２項の規則で定める建ぺい率及び容積率）
第５条

条例第３条第２項及び第４条第２項の規則で定める建ペい率及び容積率は、当該開発⾏為⼜は建築⾏為を⾏う⼟地について、建ぺい率にあっては⼗分の四、容積率にあっては⼗分の⼋に準拠して周辺の⼟地利⽤の現況⼜は当該⼟地の存する市町村の当該地区の整備の方針に適合するように知事が定める。

136

解説
本号は、従来農家等の分家として開発審査会へ提案されていたものを規定したものです。
区域区分⽇前から⼟地を所有している世帯（従来の本家）から子供が独⽴する場合等（従来補足：① 従来の本家は、区域区分⽇前から⼟地を所有しの分家）は、通常の分化発展の過程であるとの理由から許可されてきました。条例中本家、ていた者の世帯とされて分家という表現はありませんが、「⼟地を区域区分⽇前から所有している者」が従来の本家いた。条例では世帯の代わに相当し、この者の「3親等以内の親族」が分家申請者に当たります。

りに、区域区分⽇前から⼟地を所有していた者（元本家）及びこの元本家から⼟

12.3.1 本家

地を承継した者（承継本家）のいずれかに該当する者

解説を本家として位置付け、明条例は、「⼟地を……区域区分⽇前から所有している者（……）」（以下「本家」という。）

確化を図っている。また条例の本家は、個⼈として規の親族に対して適⽤されるものです。

定されているために事情本家として、条例が認めるのは、や時代により移り変わる①

区域区分⽇前から⼟地を所有している者（以下「元本家」という。）（この⼟地は申こととなる。

請地のことであるため、申請地を区域区分⽇前から所有している者とも言える。申②

請地の項参照）②

本家は申請地の所有者であるとされている。しかし本家を現実に申請地

区域区分⽇前から⼟地を所有している者（元本家）から、⼟地を相続等により承継を所有している者に限定した者（以下「承継本家」という。
）。

すると、申請地を所有している者は本家としての地のいずれかに該当する場合です。

位を取得し、分家申請者となれないこととなる。そこ
で、従来の世帯としての本

審査基準

家と同じ適⽤ができるた

上記②の承継本家には、申請者となることができる者が、元本家⼜は他の承継本家から⼟地（申請地のこと）を贈与、売買、交換等により取得した場合には、この取得した者を含めめに、みなし承継本家を加えている。（参考 1)③

るものとする。

元本家から申請者に⼟地が贈与された場合にまた⼟地（申請地のこと）を承継していなくても、元本家⼜は承継本家の居住地に居住しは、元本家と承継本家の両ている者で、かつ申請者となることができる者については、⼟地を承継した者とみなすこと方が存在する。本来本家となるのは申請地所有者でができる。
（この者を以下「みなし承継本家」という。）

あるが、上記(2)の様に不なお、本家としては、申請地の所有者、元本家、みなし承継本家の順に優先される。

合理が⽣じる場合には、元本家を本家として取り扱う。この場合、元本家は申請地を所有していないた
め本来の本家ではなく、正確には本家としてみなす者である。（参考 2）
また、元本家が死亡している場合などで、元本家を本家とできない時は、次の順位であるみなし承継本家を本家として適⽤する。
なお、
参考 1 は元本家及びその子までを想定しているが、これ以降の世代についても同様である。

137

12.3.2 本家の居住要件
補足：

解説
条例で許可対象となる申請者は、「当該⼟地⼜はその周辺の地域に居住している」本家の①

従来、元本家の居住地に継続して住んでいる親族です。
「当該⼟地」は申請地であり、本家は申請地⼜は申請地の周辺に居住しているこ

者（元本家の世帯）若しくとが必要であります。
（言い換えれば、申請地は本家の敷地⼜は本家の敷地の周辺の⼟地には都市計画法の許可を得限り、認められることとなります。従って本項は申請地の距離要件でもあります。
）

を受けた住宅と既存宅地確認による住宅）に継続し審査基準①

た住宅（基本は分家の許可て住んでいる者のみが、本周辺の地域について家として認められてきた。

周辺の地域とは、本家の建築敷地から申請地まで 2km とする。ただし、申請地が農⽤しかし、条例からは、本家

地区域相互で交換されたものの場合には、交換前の⼟地が本家の建築敷地から 2km にあが市街化調整区域に居住していなければならない

れば良い。

とは解されず、この要件は② 「居住している」について適⽤しない。

みなし承継本家については、元本家⼜は承継本家の居住地に、承継本家が申請地を承継した⽇以降（相続があった⽇以降とも言える）、継続して居住していること。
ただし、死亡、離散、暫定的な転居、収⽤対象事業に伴う移転、災害等による場合はこの限りではない。

②

従来の本家は区域

区分⽇前から現在まで、継続して現在の居住地に⽣活の本拠を有することとされていた。条例は、継続性の証明が困難な場合もあり得ることを想定したため、単に「居住している者」とし、継続性を要件とはしていない。また上記(1)のとおり、市街化区域に居住している者も承継
本家として認めることとしたため、審査基準でも継続性を要件とはしないこととした。
ただし、みなし承継本家については、継続性が要件である。

12.3.3 申請者について
解説
申請者は、本家（元本家、承継本家⼜はみなし承継本家）の「3親等以内の親族」であり、更に「血族及び当該血族の配偶者」です。
「血族及び当該血族の配偶者」については、元本家の血族⼜は配偶者に限られます（承継本家の血族ではありません。血族の配偶者が「承継本家」となった場合においても、元本家の血族でない承継本家の血族は、申請者となることはできません。
）。
親等（しんとう）は本家を起点に数えます（元本家と承継本家の両方が存在する場合、本家として扱われるどちらか⼀方の3親等以内の親族が対象となります。）。申請者の範囲は事情により異なりますが、図 ４-1、図 ４-2に例を示してあります。

138

12.3.4 申請地について解説
申請地（条例では｢当該⼟地｣）として認められるのは、①

元本家が区域区分⽇前から所有している⼟地。

①

元本家が区域区分⽇前から所有していた⼟地で、元本家⼜は承継本家から相続等により承継された承継本家の⼟地。

のいずれかです。ただし、元本家を本家として適⽤する場合は①、承継本家を本家として適⽤する場合は②の要件が適⽤されることとなります。
審査基準
上記②の「承継本家の所有地」には、元本家が区域区分⽇前から所有している⼟地で、か補足：
条例は、本家の⼟地が申請

つ、元本家⼜は他の承継本家から贈与、売買、交換等により承継本家が取得した⼟地を含め地であると規定しているるものとする。
（本家の項参照）

ために、本家の項で述べた

また、元本家が区域区分⽇前から所有している⼟地で、以下のいずれかに該当する⼟地については、申請地とすることができる。
①③④

している⼟地は、申請地には含まれていない。上記イ、申請者が本家（元本家⼜は承継本家）から相続により取得した⼟地（相続の相続もロは、これを補うために追加したものである。みなし

含む。
）
②

ように申請者⾃⾝が所有承継本家や元本家（正確に申請者が本家（元本家⼜は承継本家）から、贈与、売買、交換等により取得した⼟はみなし元本家）が本家と地。

して取り扱われる場合な

本家（元本家⼜は承継本家）が収⽤対象事業により、区域区分⽇前から所有していどに、このイ、ロが適⽤されるが、この場合は申請地た⼟地（承継本家の場合は承継を受けた⼟地（他の申請地要件を満たすものに限はみなし承継本家の⼟地る。
））の代替地として交換取得した⼟地。

とみなす（みなし承継本家

本家（元本家⼜は承継本家）が区域区分⽇前から所有していた⼟地（承継本家の場に承継したとみなす。）或

合は、承継を受けた⼟地（他の申請地要件を満たすものに限る。））が「農業振興地
域の整備に関する法律」に基づく農⽤域内にある場合で、同法第 13 条の 2 に基づ
き同じ農⽤地区域内の他の⼟地と交換分合した⼟地。

12.3.5 申請理由について
審査基準
条例の「新たに⾃⼰の居住の⽤に供する住宅を必要とし」ているとは、次の理由のいずれかに該当する場合とする。
①

結婚により独⽴するなど新たな世帯を構成する合理的事情があること。

②

現在居住している住宅が狭⼩⼜は現在⾃⼰の住宅を所有していない若しくは現在賃
貸住宅に居住しているなど、⾃⼰⽤住宅を新たに建築することの必要性・確実性が明白であること。

従来⼀⼈分家、⻑男分家は原則認めないこととしていたが、上記申請理由のいずれかに該当する場合には認めることができる。

139

いは元本家の⼟地とみなす、と解釈すれば条例と⽂理上矛盾しない。

12.3.6 土地の所有状況【条例】（法第 34 条第 12 号の条例で定める開発⾏為）
第３条
⼀

法第 34 条第 12 号の規定に基づき条例で定める開発⾏為は、次に掲げるものとする。

市街化調整区域において、⼟地を当該⼟地の存する区域に係る区域区分⽇前から所有している者（⼟地を当該⼟地の存する区域に係る区域区分⽇に、所有し、かつ、当該⼟地⼜はその周辺の地域に居住していた者から、当該区域区分⽇以後に相続等により承継した者を含む。）で、当該⼟地⼜はその周辺の地域に居住しているものの三親等以内の親族（当該区域区分⽇における当該⼟地の所有者の血族及び当該血族の配偶者に限る。
）が、新たに⾃⼰の居住の⽤に供する住宅（東京都規則（以下「規則」という。
）で定める規模を超えないものに限る。）を必要とし、かつ、市街化区域における建築が困難であると認められる場合において、当該⼟地に当該住宅を建築することを目的として⾏う開発⾏為【細則】（建築が困難であると認められる場合）
第３条

条例第３条第１項第１号及び第２号の市街化区域における建築が困難であると認められる場合とは、同項第１号に規定する

市街化調整区域において⼟地を当該⼟地の存する区域に係る区域区分⽇前から所有している者で、当該⼟地若しくはその周辺の地域に居住しているもの及び同号に規定する三親等以内の親族で当該⼟地において開発⾏為を⾏おうとする者⼜は同項第２号に規定する既存集落内において⼟地を当該⼟地の存する区域に係る区域区分⽇前から所有している者が、市街化区域に⼟地を所有していない場合⼜は市街化区域に⼟地を所有している場合で当該所有する⼟地が次に掲げる事由に該当するときをいう。
⼀

当該⼟地に既に他の建築物が存在し、撤去⼜は移転ができないこと。

⼆

当該⼟地が狭⼩⼜は不整形であること。

三

当該⼟地が傾斜地等であり、造成を必要とすること。

四

当該⼟地が建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号）第 43 条第１項の規定に適合しないこと。

五

当該⼟地が⽣産緑地法（昭和 49 年法律第 68 号）第２条第３項に規定する⽣産緑地等に指定されていること。

解説
許可対象となるには、条例の「市街化区域における建築が困難であると認められる」ことが必要です。
「市街化区域における建築が困難であると認められる」ためには、規則で定めている①市街化区域に⼟地を所有していない場合②市街化区域に⼟地を所有していても所有地における建築が困難である場合に該当することが必要であります。
また規則では上記②の「市街化区域に⼟地を所有していても建築が困難である場合」に該当する理由（事例）として、
ア

市街化区域内の⼟地に既に他の建築物が存在し、撤去⼜は移転ができないこと。

イ

市街化区域内の⼟地が狭⼩⼜は不整形であること。

ウ

市街化区域内の⼟地が傾斜地等であり造成を必要とすること。

エ

市街化区域内の⼟地が建築基準法第 43 条第 1 項に規定する接道条件に適合しないこと。
オ

市街化区域内の⼟地が⽣産緑地等に指定されていること。

を掲げています。

140

審査基準
「市街化区域に⼟地を所有していない」ことの証明は、本家及び申請者（本家の血族である配偶者を含む）の全所有地の⼟地評価証明（⼜は名寄帳）で確認する。この場合、本家は現住所地の市町村の証明、申請者は現住所地及び申請地の市町村の証明等とする。
「市街化区域に⼟地を所有していても建築が困難である場合」としては、規則に掲げる理由（事例）のほか、⼟地を契約により貸地している場合や⼟地が都市計画施設等の予定地にかかる場合等も認めるものとする。また｢市街化区域内の⼟地が傾斜地等であり造成を必要とすること｣の場合の傾斜地とは、崖地となる30°を超える勾配を有するものをいう。

12.3.7 自己用住宅としての規模【条例】（法第 34 条第 12 号の条例で定める開発⾏為）
第３条
⼀

法第 34 条第 12 号の規定に基づき条例で定める開発⾏為は、次に掲げるものとする。

市街化調整区域において、⼟地を当該⼟地の存する区域に係る区域区分⽇前から所有している者（⼟地を当該⼟地の存する区域に係る区域区分⽇に、所有し、かつ、当該⼟地⼜はその周辺の地域に居住していた者から、当該区域区分⽇以後に相続等により承継した者を含む。）で、当該⼟地⼜はその周辺の地域に居住しているものの三親等以内の親族（当該区域区分⽇における当該⼟地の所有者の血族及び当該血族の配偶者に限る。
）が、新たに⾃⼰の居住の⽤に供する住宅（東京都規則（以下「規則」という。
）で定める規模を超えないものに限る。）を必要とし、かつ、市街化区域における建築が困難であると認められる場合において、当該⼟地に当該住宅を建築することを目的として⾏う開発⾏為【細則】（条例第３条第１項第１号及び第２号の規則で定める規模）
第２条 条例第３条第１項第１号及び第２号の規則で定める規模は、住宅の延べ面積が 180 平方メートル、敷地面積が 330 平方メ
ートルとする。ただし、路地状部分のみによって道路に接する敷地の路地状部分及び急斜面等のため建築敷地に適しない⼟地は、敷地面積に算入しないことができる。

解説
規則では住宅の規模として、「延べ面積が180m2、敷地面積は330m2」を超えないことと規定されており、計算値がその値を超えないことが必要です。
また路地状部分と急斜面地等は、この敷地面積の上限に加算することができます。

141

補足：急斜面地とは、崖地となる30°を超える勾配を有するものをいいます。

12.3.8 建築物の規模【条例】（法第 34 条第 12 号の条例で定める開発⾏為）
第３条
２

１

略

前項各号に規定する開発⾏為を⾏う⼟地において予定される建築物（以下「予定建築物」という。）は、規則で定める建ぺい率
及び容積率を超えないものに限るものとする。ただし、⽤途地域が定められている区域における予定建築物については、この限りでない。

（条例第３条第２項及び第４条第２項の規則で定める建ぺい率及び容積率）
第５条

条例第３条第２項及び第４条第２項の規則で定める建ペい率及び容積率は、当該開発⾏為⼜は建築⾏為を⾏う⼟地について、建ぺい率にあっては⼗分の四、容積率にあっては⼗分の⼋に準拠して周辺の⼟地利⽤の現況⼜は当該⼟地の存する市町村の当該地区の整備の方針に適合するように知事が定める。

審査基準
⽤途地域並びに建築基準法第52条第1項第8号及び同法第53条第1項第6号の規定に基づく容積率等が定められていない区域における建蔽率・容積率は、規則に掲げる建蔽率・容積率に準拠して定めるとされているので、建蔽率40％、容積率80％を超えないこととする。

12.3.9 その他の留意事項
審査基準① 申請地が農地の場合は、農地転⽤許可が見込まれること。また農業振興地域の既設農⽤地区内にある場合は、農⽤地等の除外認可が必要である。
② 申請地が令第 29 条の 9 の⼟地を含む場合は、次の何れかの条件を満たすこと。
ア 改正後の令第 29 条の 9 各号に掲げる区域のうちその指定が解除されることが決定している区域⼜は短期間のうちに解除されることが確実と見込まれる⼟地
イ ⼟砂災害が発⽣した場合に、⼟砂災害防⽌法第８条第 1 項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第 2 号の避難場所への確実な避難が可能な⼟地
ウ 洪⽔等が発⽣した場合に、⽔防法第 15 条第 1 項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第 2 号の避難場所への確実な避難が可能な⼟地、⼜はそれと同等以上の安全性が確保されると認められる⼟地として、建築物の居室の高床化や敷地の地
盤面の嵩上げ等により床面の高さが想定浸⽔深以上となる居室を設ける計画となっていること。
③ 申請地は、建築基準法上の接道条件を満たすこと。
④ 申請地が、公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。
⑤ 申請地は、許可までに分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）とならないこと。

[改正経過]
平成 13 年 10 ⽉ 1 ⽇ 改正
平成 16 年 5 ⽉ 17 ⽇ 改正
令和 4 年 4 ⽉ 1 ⽇ 改正

142

図 ４-1 元本家が本家となる場合

143

図 ４-2 継承本家子Ａが本家となる場合

表中、血族・姻族は区域区分⽇の⼟地所有者（元本家）の血族・姻族。
表中、親等は申請時の⼟地所有者（承継本家）から数えた親等。
144

参考１
【設定条件】
父(元本家） ⼟地Ａ，Ｂ

・父は区域区分⽇前から⼟地Ａ，Ｂを所有
・父は区域区分⽇前から⼟地Ａに居住
・父死亡により、⻑女に⼟地Ａ，次女に⼟地Ｂが相続

⻑ 女

次 女

⼟地Ａ

⼟地 B

された。
・次女が⼟地Ｂに分家申請を⾏う。

【適合の可否について】
本家……⻑女（みなし承継本家）※

⻑女は元本家の居住していた地に居住しており、元本家の 1 親等の血族のため、⻑女はみなし承継本家となれる。
※

本家の居住要件（申請地距離要件）…⻑女の居住する⼟地Ａは申請地⼟地Ｂから 2km 以内。

申請者…次女はみなし承継本家の 2 親等の親族であり、元本家の血族である。
申請地…元本家が区域区分⽇前から所有している⼟地であり、申請者が元本家から相続した⼟地。
（みなし承継本家である⻑女の所有地ともみなせる。
）※

⼟地Ｂを父が区域区分⽇以降に購入した場合には、申請地として認められない。

参考 2 ⽣前贈与の場合【設定条件】
・父は区域区分⽇前から⼟地Ａ，Ｂを所有

父(元本家）⼟地Ａ，Ｂ

・父は区域区分⽇前から⼟地Ａに居住（現在も居住）
贈与

⻑ 女

次 女
⼟地 B

・⼟地Ｂを次女に贈与（父は存命）
・⻑女は父と⼟地Ａに同居
・次女が⼟地Ｂに分家申請【適合の可否について】
本家……父（元本家）※

本家となれるのは、次女（承継本家）、父（元本家：正確にはみなし元本家）、⻑女（みなし承継本家）である。次女⾃⾝を本家とすると次女が申請者となれないため、次の優先順位として父（元本家）が本家となる。
申請者…次女は本家（元本家である父）の 1 親等の親族であり、元本家の血族である。
申請地…元本家が区域区分⽇前から所有している⼟地で、申請者が贈与により取得した⼟地。
（元本家の所有地ともみなせる。
）※

⼟地Ｂを父が区域区分⽇以降に購入した場合には、申請地として認められない。

145

参考３
（設定条件）
父(元本家） ⼟地Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄ

・父は区域区分⽇前から⼟地Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄを所有
・父は区域区分⽇前から⼟地Ａに居住

⻑ 女

次 女

⼟地Ｃ，Ｄ

⼟地Ａ，Ｂ

【適合の可否について】
次女は分家許可を受け⼟地Ｃに居住（父から借地）
。父死亡

孫１

孫２

により⻑女が⼟地Ａ，Ｂ，次女が⼟地Ｃ，Ｄを相続。
⼟地Ｄに孫２が分家申請する場合。

本家……次女（承継本家）
元本家死亡後、申請地を相続（承継）した者
本家の居住要件…次女の居住地Ｃは申請地Ｄから 2km 以内。
申請者…孫 2 は承継本家の 1 親等の親族であり、元本家の血族である。（孫 1 も可）
申請地…⼟地Ｄは元本家が区域区分⽇前から所有していた⼟地で、承継本家の所有地。
※

次女は、従来みなし本家として取り扱われていた。

次女は分家許可を受け⼟地Ｃに居住（父から借地）。父死亡により⻑女が⼟地Ａ，Ｂ、次女が⼟地Ｃ，Ｄを相続。

⼟地Ｂに孫２が分家申請する場合。

本家……⻑女（承継本家）
元本家死亡後、申請地を相続（承継）した者
本家の居住要件…⻑女の居住地Ａは申請地Ｂから 2km 以内。
申請者…孫 2 は承継本家の 3 親等の親族であり、元本家の血族である。（孫 1 も可）
申請地…⼟地Ｂは、元本家が区域区分⽇前から所有していた⼟地で、承継本家の所有地。
※ ⻑女は、従来父の世帯として取り扱われていた。

次女は分家許可を受け⼟地Ｃに居住（父から借地）。 父は存命で、⼟地Ｃ，Ｄを次女に⽣前贈与した（⼟地Ａ，Ｂは父所有）。 ⼟地Ｄに孫２が分家申請する場合。

本家……次女（承継本家）

父（元本家）は存命であるが、申請地の所有者である次女が本家となる。

本家居住要件…次女の居住地Ｃは申請地Ｄから 2km 以内。
申請者…承継本家の 1 親等の親族であり、元本家の血族である。
申請地…⼟地Ｄは元本家が区域区分⽇前から所有していた⼟地で、承継本家の所有地。

146

参考４
（設定条件）
父(元本家）

⼟地Ａ，Ｂ，Ｃ⻑ 女

次 女

・父は区域区分⽇前から⼟地Ａ，Ｂ，Ｃを 所有
・父は区域区分⽇前から⼟地Ａに居住。
【適合の可否について】
次女は分家許可を受け⼟地Ｂに居住（父から借地）。父は存命で、⼟地Ａ，Ｂ，Ｃを所有している。

孫１

孫２

⼟地Ｃに孫２が分家申請する場合。

本家……父（元本家）、申請地の所有者
本家の居住要件…父の居住地Ａは申請地Ｃから 2km 以内。
申請者…孫 2 は元本家の 3 親等の親族であり、元本家の血族である。
（孫 1 も可）
申請地…⼟地Ｃは元本家が区域区分⽇前から所有している⼟地。

父は存命で、⼟地Ａ，Ｂ，Ｃを所有。次女は孫１、２と共に市街化区域に居住。
⼟地Ｃに孫２が分家申請する場合。

本家……父（元本家）、申請地の所有者
本家の居住要件…父の居住地Ａは申請地Ｃから 2km 以内。
申請者…孫 2 は元本家の 3 親等の親族であり、元本家の血族である。
（孫 1 も可）
申請地…⼟地Ｃは元本家が区域区分⽇前から所有している⼟地。
※

従来は次女が分家許可を得、承継本家となった場合のみ孫 1、2 の分家申請が認められるとされていた。これは、孫は親（次女）を本家とする場合のみ分家申請が認められたからである。しかし、このケースでは本家を父（元本家）とし、その 2 親等の親族であり、血族でもある孫を分家申請者とすれば、本条例の要件に合い、認められる。

父死亡後、⻑女が⼟地Ａ、次女が⼟地Ｂ，Ｃを相続。次女は孫１、２と共に⼟地 C から２km 以上離れている市街化区域に居住。⼟地Ｃに孫２が分家申請する場合。

本家……⻑女（みなし承継本家）※ 次女は居住要件から本家となれないが、⼟地 C から 2km 以内に居住していれば承継本家となることもできる。
本家の居住要件…⻑女居住地は申請地Ｃから 2km 以内。
申請者…孫 2 はみなし承継本家である⻑女の 3 親等の親族であり、元本家の血族である。
申請地…元本家が区域区分⽇前から所有していた⼟地であるが、本家の⼟地ではなく、また申請者が本家から相続等により取得したものでもない。従ってこの事例のみ審査基準上認められないこととなる。

147

12.4 既存集落内の自己用住宅【条例】（法第 34 条第 12 号の条例で定める開発⾏為）
第３条

法第 34 条第 12 号の 規定に基づき条例で定める開発⾏為は、次に掲げるものとする。

⼀

略

⼆

既存集落内において、⼟地を当該⼟地の存する区域に係る区域区分⽇前から所有している者（⼟地を当該⼟地の存する区域に係る区域区分⽇に所有していた者から、当該区域区分⽇以後に相続等により承継した者を含む。）が、新たに⾃⼰の居住の⽤に供する住宅（規則で定める規模を超えないものに限る。）を必要とし、かつ、市街化区域における建築が困難であると認められる場
合において、当該⼟地に当該住宅を建築することを目的として⾏う開発⾏為
三～五
２

略

前項各号に規定する開発⾏為を⾏う⼟地において予定される建築物（以下「予定建築物」という。）は、規則で定める建ぺい率
及び容積率を超えないものに限るものとする。ただし、⽤途地域が定められている区域における予定建築物については、この限り
でない。

【細則】
（条例第３条第１項第１号及び第２号の規則で定める規模）
第２条 条例第３条第１項第１号及び第２号の規則で定める規模は、住宅の延べ面積が 180 平方メートル、敷地面積が 330 平方メ
ートルとする。ただし、路地状部分のみによって道路に接する敷地の路地状部分及び急斜面地等のため建築敷地に適しない⼟地は、敷地面積に算入しないことができる。
（建築が困難であると認められる場合）
第３条

条例第３条第１項第１号及び第２号の市街化区域における建築が困難であると認められる場合とは、同項第１号に規定する

市街化調整区域において⼟地を当該⼟地の存する区域に係る区域区分⽇前から所有している者で、当該⼟地若しくはその周辺の地域に居住しているもの及び同号に規定する三親等以内の親族で当該⼟地において開発⾏為を⾏おうとする者⼜は同項第２号に規定する既存集落内において⼟地を当該⼟地の存する区域に係る区域区分⽇前から所有している者が、市街化区域に⼟地を所有していない場合⼜は市街化区域に⼟地を所有している場合で当該所有する⼟地が次に掲げる事由に該当するときをいう。
⼀

当該⼟地に既に他の建築物が存在し、撤去⼜は移転できないこと。

⼆

当該⼟地が狭⼩⼜は不整形であること。

三

当該⼟地が傾斜地等であり、造成を必要とすること。

四

当該⼟地が建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号）第 43 条第１項の規定に適合しないこと。

五

当該⼟地が⽣産緑地法（昭和 49 年法律第 68 号）第２条第３項に規定する⽣産緑地等に指定されていること。

（条例第３条第２項及び第４条第２項の規則で定める建ぺい率及び容積率）
第５条

条例第３条第２項及び第４条第２項の規則で定める建ぺい率及び容積率は、当該開発⾏為⼜は建築⾏為を⾏う⼟地について、建ぺい率にあっては⼗分の四、容積率にあっては⼗分の⼋に準拠して周辺の⼟地利⽤の現況⼜は当該⼟地の存する市町村の当該地区の整備の方針に適合するよう知事が定める。

解説
本号は、おおむね 50 戸以上の建築物が連たんしている、いわゆる既存集落内において、
区域区分⽇前から⼟地を所有している者がやむを得ない事情により必要とする⾃⼰⽤住宅を建築する目的で⾏われる開発⾏為について規定したものです。
12.4.1 立地条件
解説
申請地（条例では「当該⼟地」）は、条例で定義されている既存集落内に在ることが必要
です。

既存集落
⇒⽤語の定義（区域区分⽇、
既存集落）

148

12.4.2 申請地の要件
解説
申請地として認められるのは、
 申請者が区域区分⽇前から所有している⼟地
 申請者が区域区分⽇前から所有していた者から相続等により承継した⼟地のいずれかです。
（相続の相続は、相続に含まれる）
補足：⾃⼰⽤住宅において審査基準
相続等により承継した⼟地には以下の場合を含むこと。

は、申請者は⼟地を所有していることが基本であり、① 申請者が、区域区分⽇前から所有していた親等（直系血族である祖父母、父母、子、

条例では以下のいずれか孫及び傍系血族である伯父（叔父）、伯母（叔母）兄弟姉妹、並びに配偶者をいう）に該当する者を、申請者として認めることとしていから贈与により取得した⼟地ます。

② 申請者が、収⽤対象事業により区域区分⽇前から所有していた⼟地の代替地として交換した⼟地①⼟地を区域区分⽇前から所有している者。

③ 申請者が、相続により取得した⼟地が接道不備である場合には、同じ相続により取得した者が所有する隣接の⼟地の部分を、贈与、売買及び交換により取得した⼟地。
なお、贈与の場合は、申請者に所有権移転登記がなされていること。
（農地の場合は、所②⼟地を区域区分⽇前から所有している者から相続等により承継した者。
上記は、⼟地に関する審査を⾏うことが実⽤的であ

有権移転仮登記がなされていること。
）

るため、この規定を⼟地に関する規定に置き換えています。

12.4.3 申請理由
審査基準
条例の「新たに⾃⼰の居住の⽤に供する住宅を必要とし」とは、以下のいずれかに該当す
る場合とする。
①現在居住している住宅が、現在及び近い将来の家族構成からみて著しく過密狭⼩であること。または現在⾃⼰の住宅を所有していない、現在賃貸住宅に居住しているなど新
たに⾃⼰⽤住宅を必要としていることが明白であること。
②⽴退き、定年、退職の事情があるなど、社会通念に照らし新規に建築することがやむを得ないと認められること。

149

12.4.4 土地の所有状況解説
許可対象となるには、条例の「市街化区域における建築が困難であると認められる」ことが必要です。
「市街化区域における建築が困難であると認められる」ためには規則で定める①市街化区域に⼟地を所有していない場合②市街化区域に⼟地を所有していても建築が困難である場合に該当することが必要です。
また規則では上記②の「市街化区域に⼟地を所有していても建築が困難である場合」に該当する理由（事例）として
ア

市街化区域内の⼟地に既に他の建築物が存在し、撤去⼜は移転できないこと。

イ

市街化区域内の⼟地が狭⼩⼜は不整形であること。

ウ

市街化区域内の⼟地が傾斜地等であり造成を必要とすること。

エ

市街化区域内の⼟地が建築基準法第 43 条第１項に規定する接道条件に適合しないこと。
オ

市街化区域内の⼟地が⽣産緑地等に指定されていること。

を掲げています。
審査基準「市街化区域に⼟地を所有していない」ことの証明は、相続による場合は、申請者の全所有地の⼟地評価証明（⼜は名寄帳）で確認すること。また、⽣前贈与の場合は、申請者及び贈与者の全所有地の⼟地評価証明（⼜は名寄帳）で確認すること。この場合、申請者については現住所地及び申請地、贈与者については、現住所地の市町村の証明とする。
「市街化区域に⼟地を所有していても建築が困難である場合」としては、規則に掲げる理由（事例）のほか、⼟地を契約により貸地している場合や⼟地が都市計画施設等の予定地にかかる場合等も認めるものとする。また｢市街化区域内の⼟地が傾斜地等であり造成を必要とすること｣（上記ウ）の場合の傾斜地とは、崖地となる30°を超える勾配を有するものをいう。
12.4.5 自己用住宅としての規模
解説
規則では住宅の規模として、「延べ面積が180m2、敷地面積は330m2」を超えないことと規定されており、計算値がその値を超えないことが必要です。
また路地状部分と急斜面地等は、この敷地面積の上限に加算することができます。

12.4.6 建築物の規模審査基準
提出書類に基づき、対象の建築物が以下の各項を満たすことを確認します。
⽤途地域並びに建築基準法第52条第1項第8号及び同法第53条第1項第6号の規定に基づく容積率等が定められていない区域における建蔽率・容積率は、規則に掲げる建蔽率・容積率に準拠して定めるとされているので、建蔽率40％、容積率80％を超えないこととする。

150

補足：急斜面地とは、崖地となる 30°を超える勾配を有するものをいいます。

12.4.7 その他
審査基準
提出書類に基づき、申請地が以下の各項を満たすことを確認します。
①申請地が農地の場合は、農地転⽤許可が見込まれること。また農業振興地域の既設農⽤地区内にある場合は、農⽤地等の除外認可が必要である。
②申請地が令第 29 条の 9 の⼟地を含む場合は、次の何れかの条件を満たすこと。
ア

改正後の令第 29 条の 9 各号に掲げる区域のうちその指定が解除されることが決定している区域⼜は短期間のうちに解除されることが確実と見込まれる⼟地イ

⼟砂災害が発⽣した場合に、⼟砂災害防⽌法第８条第 1 項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第 2 号の避難場所への確実な避難が可能な⼟地
ウ

洪⽔等が発⽣した場合に、⽔防法第 15 条第 1 項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第 2 号の避難場所への確実な避難が可能な⼟地、⼜はそれと同等以上の安全性が確保されると認められる⼟地として、建築物の居室の高床化や敷地の地
盤面の嵩上げ等により床面の高さが想定浸⽔深以上となる居室を設ける計画となっていること。
③申請地は、建築基準法上の接道条件を満たすこと。
④申請地が、公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。
⑤申請地は、許可までに分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）とならないこと。

[改正経過]
平成 13 年 10 ⽉ 1 ⽇ 改正
平成 16 年 5 ⽉ 17 ⽇ 改正
令和 4 年 4 ⽉ 1 ⽇ 改正151

12.5 自己用住宅である既存建築物の建替え等【条例】（法第 34 条第 12 号の条例で定める開発⾏為）
第３条

法第 34 条第 12 号の 規定に基づき条例で定める開発⾏為は、次に掲げるものとする。

⼀～⼆

略

三

⾃⼰の居住の⽤に供する住宅で、当該住宅の敷地の存する区域に係る区域区分⽇前から存するもの⼜は当該区域区分⽇以後に法第３章第１節に規定する許可及び建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号）第６条第１項の規定による確認（同法第６条の２第１項の規定により同法第６条第１項の規定による確認とみなされるものを含む。）を受けて建築されたものを、規模の狭⼩その他やむを得ない理由により改築⼜は増築をしようとする場合において、当該改築⼜は増築を目的として⾏う開発⾏為。ただし、当該改築
⼜は増築が次に掲げる要件のいずれにも該当するものに限る。

イ

⽤途を変更しないものであること。

ロ

改築⼜は増築後の住宅の敷地面積は、規則で定める規模を超えないものであること。

四～五
２

略

前項各号に規定する開発⾏為を⾏う⼟地において予定される建築物（以下「予定建築物」という。）は、規則で定める建ぺい率
及び容積率を超えないものに限るものとする。ただし、⽤途地域が定められている区域における予定建築物については、この限り
でない。

【細則】
（条例第３条第１項第３号ロの規則で定める規模）
第４条

条例第３条第１項第３号ロの規則で定める規模は、次のとおりとする。ただし、路地状部分のみによって道路に接する敷地の路地状部分及び急斜面等のため建築敷地に適しない⼟地は、敷地面積に算入しないことができる。
⼀

⾃⼰の居住の⽤に供する住宅で、当該住宅の敷地の存する区域に係る区域区分⽇前から存するもの⼜は当該区域区分⽇以後に都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号）第３章第１節に規定する許可及び建築基準法第６条第１項の規定による確認（同法第６条の２第１項の規定により同法第６条第１項の規定による確認とみなされるものを含む。
）を受けて建築されたもの（以下「既存住宅」という。
）の敷地面積が 200 平方メートル未満の場合は、200 平方メートル

⼆

既存住宅の敷地面積が 200 平方メートル以上、かつ、改築⼜は増築後の住宅の延べ面積の合計が 180 平方メートル未満の場合
は、330 平方メートル

三 既存住宅の敷地面積が 200 平方メートル以上、かつ、改築⼜は増築後の住宅の延べ面積の合計が 180 平方メートル以上の場合
は、既存住宅の敷地面積の 1.5 倍（条例第３条第２項及び第４条第２項の規則で定める建ぺい率及び容積率）
第５条

条例第３条第２項及び第４条第２項の規則で定める建ペい率及び容積率は、当該開発⾏為⼜は建築⾏為を⾏う⼟地について、建ぺい率にあっては⼗分の四、容積率にあっては⼗分の⼋に準拠して周辺の⼟地利⽤の現況⼜は当該⼟地の存する市町村の当該地区の整備の方針に適合するように知事が定める。

解説
本号は、区域区分⽇前の既存建築物、⼜は区域区分⽇以後の適法建築物を、規模を拡大して増築⼜は改築（建替え）する目的で⾏う開発⾏為について規定したものです。条例は既存建築物及び増改築後の建築物が⾃⼰⽤の場合にのみ適⽤され、⾃⼰⽤以外の建築物については、開発審査会の提案基準に規定されています。

152

12.5.1 許可対象となる建築物
解説
許可対象となる既存建築物は、① ⾃⼰⽤住宅で、かつ区域区分⽇前から存する建築物② ⾃⼰⽤住宅として区域区分⽇以後に建築されたもので、かつ都市計画法の許可⼜は建築基準法の確認を受けた建築物のいずれかです。都市計画法で許可が不要となる建築物については建築基準法による確認を受けていることが必要です。
審査基準
区域区分⽇前からの既存建築物で建て替えたものは、区域区分⽇前から存するものに含めることとする。また旧法による既存宅地確認を受けた⼟地に建築された建築物及び既存宅地許可（開発許可を除く）により建築された建築物は、建築後5年以上を経過したものに限り、本条例を適⽤できる。

12.5.2 既存建築物及び増改築後建築物の用途審査基準
条例で許可対象となる増改築は「⽤途を変更しない」場合に限られているが、この「⽤途を変更しない」とは次の各号のいずれにも該当することをいう。
① 区域区分⽇以後の適法建築物については、所有者に変動がないこと。ただし、その変動が、相続等特にやむを得ない理由がある場合、⼜は許可の条件を変更しない場
合はこの限りでない。
② 建築物の⽤途に変更がないこと。

12.5.3 申請の理由
解説
建築物及び建築敷地の規模の拡大に関しては、「規模の狭⼩その他やむを得ない理由」があることが必要です。

12.5.4 拡大できる敷地の範囲
解説[既存の敷地面積が 200m2 未満の場合]
増改築後の建築敷地は、200m2を超えないことと規定されており、計算値がその値を超えないことが必要です。
審査基準
新たに敷地として算入する⼟地は、申請者が相続、贈与、売買、交換等により取得し、所有権移転登記がなされている（農地の場合は、所有権仮登記がなされていること。）⼟地で
あること。

153

[既存の敷地面積が 200m2 以上の場合]① 増改築後の建築物の床面積の合計が 180m2 未満の場合は、330m2 を超えないことと規定されているので、計算値がその値を超えないこと。
② 増改築後の建築物の床面積の合計が 180m2 以上の場合は、既存の敷地面積の 1.5 倍を超えないこととされている。
審査基準
新たに敷地として算入する⼟地は、（上記イ、ロのいずれにおいても）次の各号に該当する⼟地であること。
（区域区分⽇前の建築物については、当該区域区分⽇、区域区分⽇以後に建築された建築物については許可の⽇（都市計画法による許可の⽇⼜は建築基準法による建築確認の⽇）を基準⽇とする）① 申請者が区域区分⽇前から所有していた⼟地。
② 分家住宅（条例第３条第 1 項第 1 号）に関する審査基準で定める本家が所有している⼟地で、分家住宅の申請地の要件を満たすもの。

12.5.5 建築物の規模
審査基準
増改築後の建築物は、周辺の⼟地利⽤と調和のとれた適正な規模であり、⽤途地域並びに建築基準法第52条第1項第8号及び同法第53条第1項第6号の規定に基づく容積率等が定められていない区域における建蔽率・容積率は、規則に掲げる建蔽率・容積率に準拠して定めるとされているので、建蔽率40％、容積率80％を超えないこととする。

154

12.5.6 その他
審査基準① 申請地が農地の場合は、農地転⽤許可が見込まれること。また農業振興地域の既設農⽤地区内にある場合は、農⽤地等の除外認可が必要である。
② 申請地が令第 29 条の９の⼟地を含む場合は、次の何れかの条件を満たすこと。
ア

改正後の令第 29 条の９各号に掲げる区域のうちその指定が解除されることが決定している区域⼜は短期間のうちに解除されることが確実と見込まれる⼟地イ

⼟砂災害が発⽣した場合に、⼟砂災害防⽌法第８条第 1 項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第 2 号の避難場所への確実な避難が可能な⼟地
ウ

洪⽔等が発⽣した場合に、⽔防法第 15 条第 1 項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第 2 号の避難場所への確実な避難が可能な⼟地、⼜はそれと同等以上の安全性が確保されると認められる⼟地として、建築物の居室の高床化や敷地の地
盤面の嵩上げ等により床面の高さが想定浸⽔深以上となる居室を設ける計画となっていること。
③ 申請地は、建築基準法上の接道条件を満たすこと。
④ 申請地が、公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。
⑤ 申請地は、許可までに分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）とならないこと。
[改正経過]
平成 13 年 10 ⽉ 1 ⽇ 改正
平成 16 年 5 ⽉ 17 ⽇ 改正
令和 4 年 4 ⽉ 1 ⽇ 改正155

12.6 収用対象事業の施行に伴う移転（市街化調整区域内の移転）【条例】（法第 34 条第 12 号の条例で定める開発⾏為）
第３条

法第 34 条第 12 号の規定に基づき条例で定める開発⾏為は、次に掲げるものとする。

⼀～三

略

四

⼟地収⽤法（昭和 26 年法律第 219 号）第 3 条に規定する収⽤対象事業の施⾏により、市街化調整区域に存する建築物⼜は第⼀種特定⼯作物を移転し、⼜は除却する必要がある場合に、これらに代わるものを従前と同⼀の⽤途及び同程度の規模で、同⼀の都市計画区域内において、建築し、⼜は建設することを目的として⾏う開発⾏為

五

略

２

前項各号に規定する開発⾏為を⾏う⼟地において予定される建築物（以下「予定建築物」という。）は、規則で定める建ぺい率
及び容積率を越えないものに限るものとする。ただし、⽤途地域が定められている区域における予定建築物については、この限り
でない。

【細則】
（条例第 3 条第 2 項及び第 4 条第 2 項の規則で定める建ぺい率及び容積率）
第５条

条例第 3 条第 2 項及び第 4 条第 2 項の規則で定める建ぺい率及び容積率は、当該開発⾏為⼜は建築⾏為を⾏う⼟地について、建ぺい率にあっては⼗分の四、容積率にあっては⼗分の⼋に準拠して周辺の⼟地利⽤の現況⼜は当該⼟地の存する市町村の当該地区の整備の方針に適合するように知事が定める。

解説
本号は、収⽤対象事業の施⾏に伴う移転のうち、市街化調整区域内での移転について規定してます。これは、市街化調整区域内に存在していたものの移転については、新たな市街化とはならず、定例的であるためです。なお、市街化区域から市街化調整区域に移転するもの
及び事業主体が国⼜は都である事業、⼜は当該事業により建設される施設の⽴地が広範囲に及ぶと認められる事業で同⼀都市計画区域内に適地が確保できない場合等は、従来どおり開発審査会の提案基準に盛り込んでいます。
12.6.1 適用要件
審査基準
① 収⽤対象事業の施⾏により、建築物⼜は第⼀種特定⼯作物を移転⼜は除却する必要性が明白であること。
② 当該事業が施⾏されることが確実であること。
③ 条例中「同程度の規模」とは、敷地及び「これに代わるもの」（以下「代替建築物
等」という。
）のいずれも同程度の規模であること。
④ 移転先⼟地は次のいずれにも該当すること。
ア

従前の⼟地と同⼀の都市計画区域内の⼟地であること。

イ

現に都市計画施設等が、決定されている区域⼜はされることが確実な区域を含まないこと。やむを得ず、都市計画施設等の予定地にかかる場合においては、その施設等の区域内の⼟地を除いた適正な規模の建築計画とすること。

156

12.6.2 その他
審査基準① 申請地が農地の場合は、農地転⽤許可が見込まれること。また農業振興地域の既設農⽤地区内にある場合は、農⽤地等の除外認可が必要である。
② 申請地が令第 29 条の 9 の⼟地を含む場合は、次の何れかの条件を満たすこと。
ア

改正後の令第 29 条の９各号に掲げる区域のうちその指定が解除されることが決定している区域⼜は短期間のうちに解除されることが確実と見込まれる⼟地イ

⼟砂災害が発⽣した場合に、⼟砂災害防⽌法第８条第 1 項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第 2 号の避難場所への確実な避難が可能な⼟地
ウ

洪⽔等が発⽣した場合に、⽔防法第 15 条第 1 項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第 2 号の避難場所への確実な避難が可能な⼟地、⼜はそれと同等以上の安全性が確保されると認められる⼟地として、建築物の居室の高床化や敷地の地
盤面の嵩上げ等により床面の高さが想定浸⽔深以上となる居室を設ける計画となっていること。
③ 申請地は、建築基準法上の接道条件を満たすこと。
④ 申請地が、公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。
⑤ 申請地は、許可までに分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）とならないこと。

[改正経過]
平成 13 年 10 ⽉ 1 ⽇ 改正
平成 16 年 5 ⽉ 17 ⽇ 改正
令和 4 年 4 ⽉ 1 ⽇ 改正

157

12.7 既存宅地の建築【条例】（法第 34 条第 12 号の条例で定める開発⾏為）
第３条

法第 34 条第 12 号の 規定に基づき条例で定める開発⾏為は、次に掲げるものとする。

⼀～四

略

五

既存集落内に存する⼟地で、かつ、当該⼟地の存する区域に係る区域区分⽇前から宅地である⼟地において、当該⼟地が、⽤途地域の定められている区域に存するときは当該⽤途地域の⽤途に適合する建築物を、⽤途地域が定められていない区域に存するときは次のいずれかに該当する建築物を建築することを目的として⾏う開発⾏為イ

建築基準法第 48 条第２項に定める第⼆種低層住居専⽤地域内に建築することができる建築物

ロ

周辺の⼟地利⽤の現況⼜は当該⼟地の存する市町村の当該地区の整備の方針に適合していると知事が認める建築物

２

前項各号に規定する開発⾏為を⾏う⼟地において予定される建築物（以下「予定建築物」という。）は、規則で定める建ぺい率
及び容積率を超えないものに限るものとする。ただし、⽤途地域が定められている区域における予定建築物については、この限り
でない。

【細則】
（条例第３条第２項及び第４条第２項の規則で定める建ぺい率及び容積率）
第５条

条例第３条第２項及び第４条第２項の規則で定める建ペい率及び容積率は、当該開発⾏為⼜は建築⾏為を⾏う⼟地について、建ぺい率にあっては⼗分の四、容積率にあっては⼗分の⼋に準拠して周辺の⼟地利⽤の現況⼜は当該⼟地の存する市町村の当該地区の整備の方針に適合するように知事が定める。

解説
旧法第43条第1項第６号（既存宅地確認）は、法改正に伴い廃⽌され、新法第34条11号により既存宅地要件に該当する区域を条例で定めて許可できることとされました。しかし、都においては、市街化調整区域の大半は⾃然公園区域、緑地保全区域、農業振興農⽤地等であり、また区域指定を⾏うと斜面地にまで及ぶことともなるため、この区域指定は当面⾏わな
いこととなりました。
しかし、旧法による既存宅地確認は多数の実績があるため、新法で追加された法34条12号の規定に基づく本条例で許可できることとしています。
なお、従来既存宅地確認を受けた⼟地における開発⾏為は、開発審査会の議を経て許可されていたが、本号により許可できることとされました。
12.7.1 立地条件
審査基準
申請地は、条例で定義されている既存集落内にあることが必要である。

既存集落⇒⽤語の定義（区域区分⽇、
既存集落）

158

12.7.2 宅地の要件
審査基準「当該⼟地の存する区域に係る区域区分⽇前から宅地である⼟地」とは、申請地が市街化調整区域とされる前から宅地である⼟地ということである。
「宅地である」とは、
市街化調整区域とされた時点において次のいずれかに該当しており、それが申請時点まで継続していることをいう。
①⼟地登記簿上の地目が宅地であった場合
区域区分⽇以後、途中で宅地以外に地目変更し、さらに宅地に変更したものは継続しているとはみなさない。また、宅地への地目変更の原因⽇と登記年⽉⽇との間が、⼀年程度以上離れている等、⼟地登記簿上不⾃然と認められる場合には、別途裏付け資料の提出を求める。
②⼟地登記簿上の地目が宅地以外のものにあっては、区域区分⽇現在及び申請時点の固定資産税が「宅地課税」⼜は「宅地並み課税」されていた場合③以下の資料の内⼆つ以上から、当該⼟地の現況が宅地であった蓋然性が極めて高いと認められる場合
ア

市街化調整区域とされた当時の航空写真

イ

既存権利の届出、建築基準法による建築確認通知書、道路位置指定図、宅地造成等規制法による検査済証
ウ

農地法による農地転⽤許可書、農業委員会の諸証明その他農業的⼟地利⽤から宅地的⼟地利⽤への変換を証する書類
エ

市街化調整区域とされた時点から申請時に至るまでの⼟地利⽤の経過及び⼟地の

現況
補足：

オ

公的機関の証明（電気、ガス、⽔道等の供給証明）

カ

旧宅地造成等規制法、旧住宅造成事業に関する法律及び建築基準法の施⾏以前（旧基づく区域指定】

宅地造成等規制法においては、同法に基づく宅地造成⼯事規制区域の指定）に造成さ

第1次：昭和37年10⽉1⽇

れた区域の⼟地で、宅地利⽤を目的として造成されたものであることを証する書類。
④公道、⽔路が宅地と⼀体となっていた場合【旧宅地造成等規制法に⼋王子市、町田市、⽇野市、東久留米市、多摩市、あきる野市の各⼀部

公道・⽔路であっても、関係権利者・管理者の同意等を得て開発⾏為で区画の変更を⾏うことは差し⽀えない。
（公道・⽔路は宅地そのものではないが、開発区域に取り込

第2次：昭和38年11⽉10⽇
世田谷区、板橋区、⼋王子市、三鷹市、青梅市、調布

めば広い意味で宅地の⼀部と考えることもできる）また、区域区分⽇前から申請時点ま

市、町田市、⼩金井市。稲で宅地として利⽤されてきた公道等で、別の⼿続きで廃⽌が⾏えるものについては、既

城市の各⼀部
第3次：昭和40年10⽉20⽇

存宅地許可を⾏うことができる。

青梅市の⼀部【旧住宅地事業法】
昭和39年10⽉1⽇施⾏【建築基準法】
昭和25年11⽉23⽇施⾏

159

12.7.3 予定建築物の用途
解説
⽤途地域が指定されていない地域においては、予定建築物が次のいずれかに該当する建築物に限り許可できることとされています。
①建築基準法第 48 条第 2 項に定める第⼆種低層住居専⽤地域内に建築することができる
建築物②周辺の⼟地利⽤の現況⼜は申請地の存する市町村の当該地区の整備の方針に適合していると知事が認める建築物
補足

審査基準

旧法既存宅地確認は許可

上記②の「知事が認める建築物」とは、以下等に該当し、かつ申請地の存する市町の同意

築物の⽤途についての規を得られるものをいう。

定はなかったが、新法第ア近接する周辺の⽤途と類似の⽤途。

イ

当該市街化調整区域の産業と密接な関係を有する⼜は地域の振興に大きく寄与する

34 条 12 号に基づく条例
では⽤途を定めることができ、また既存宅地確認のこと。
ウ

不要として取り扱われ、建実績もほとんど住宅であ最近まで実際に⼟地利⽤されていた⽤途ることから、新たに定めたものである。

12.7.4 建築物の規模
審査基準
増改築後の建築物は、周辺の⼟地利⽤と調和のとれた適正な規模であり、⽤途地域並びに建築基準法第52条第1項第8号及び同法第53条第1項第6号の規定に基づく容積率等が定められていない区域における建蔽率・容積率は、規則に掲げる建蔽率・容積率に準拠して定めるとされているので、建蔽率40％、容積率80％を超えないこととする。

160

12.7.5 その他
審査基準①申請地が農地の場合は、農地転⽤許可が見込まれること。また農業振興地域の既設農⽤地区内にある場合は、農⽤地等の除外認可が必要である。
②申請地が令第 29 条の 9 の⼟地を含む場合は、次の何れかの条件を満たすこと
ア

改正後の令第 29 条の 9 各号に掲げる区域のうちその指定が解除されることが決定している区域⼜は短期間のうちに解除されることが確実と見込まれる⼟地イ

⼟砂災害が発⽣した場合に、⼟砂災害防⽌法第 8 条第 1 項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第 2 号の避難場所への確実な避難が可能な⼟地
ウ

洪⽔等が発⽣した場合に、⽔防法第 15 条第 1 項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第 2 号の避難場所への確実な避難が可能な⼟地、⼜はそれと同等以上の安全性が確保されると認められる⼟地として、建築物の居室の高床化や敷地の地
盤面の嵩上げ等により床面の高さが想定浸⽔深以上となる居室を設ける計画となっていること③申請地は、建築基準法上の接道条件を満たすこと。
④申請地が、公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。
⑤申請地は、許可までに分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）とならないこと。

[改正経過]
平成 13 年 10 ⽉ 1 ⽇ 改正
平成 16 年 5 ⽉ 17 ⽇ 改正
令和 4 年 4 ⽉ 1 ⽇ 改正161

12.8 旧法による既存宅地確認の取扱（都市計画法附則第６条）
都市計画法
第６条

附則(平成 12 年５⽉ 19 ⽇法律第 73 号)

施⾏⽇前に旧都市計画法第 43 条第１項第６号ロの規定による都道府県知事の確認（以下この条において単に「確認」という。
）を受けた⼟地（次項の規定に基づきなお従前の例により施⾏⽇以後に確認を受けた⼟地を含む。
）において⾏う⾃⼰の居住⼜は業務の⽤に供する建築物の新築、改築⼜は⽤途の変更については、施⾏⽇（次項の規定に基づきなお従前の例により施⾏⽇以後に確認を受けた⼟地において⾏うものにあっては、当該確認の⽇）から起算して５年を経過する⽇までの間は、同号の規定は、な
おその効⼒を有する。
２

この法律の施⾏の際現にされている確認の申請については、都道府県知事は、なお従前の例により確認を⾏うものとする。

３

施⾏⽇前にされた確認（前項の規定に基づきなお従前の例により施⾏⽇以後にされた確認を含む。）についての違反を是正するため必要な措置については、なお従前の例による。
改正都市計画法施⾏⽇：平成 13 年 5 ⽉ 18 ⽇

解説
旧法による既存宅地確認は、改正法施⾏⽇から5年を経過したため無効となりました。このため建築を⾏うためには、許可不要（改築等）として取扱うことができなければ、再度、既存宅地許可等の許可を得ることが必要です。

162

第13章 開発審査会に付議する案件の基準（法第 34 条 14 号、令第 36 条第 1 項第 3 号ホ）【法律】（開発許可の基準）
第 34 条⼗四

⼀～⼗三 略

前各号に掲げるもののほか都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において⾏うことが困難⼜は著しく不適当と認める開発⾏為【政令】（開発許可を受けた⼟地以外の⼟地における建築等の許可の基準）
第 36 条⼀・⼆ 略

三 当該許可の申請に係る建築物⼜は第⼀種特定⼯作物が次のいずれかに該当すること。
ホ 当該建築物⼜は第⼀種特定⼯作物の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において建築し、⼜は建設することが困難⼜は著しく不適当と認められる建築物⼜は第⼀種特定⼯作物で、都道府県知事があらかじめ開発審査会の議を経たもの

解説
この基準は、都市計画法第34条第14号及び同法施⾏令第36条第1項第3号ホの趣旨を踏まえ、開発許可制度運⽤指針（平成28年12⽉1⽇国⼟交通省都市・地域整備局都市計画課）において通常許可して差し⽀えないものとして例示されている開発⾏為等について、開発審査会に付議するに当たって必要となる要件を定めたものです。

[東京都開発審査会付議基準]
基準Ａ 既存権利の届出者等の⾃⼰⽤住宅
基準Ｂ 既存建築物の建替え等（⾃⼰⽤住宅以外の建築物）
基準Ｃ 既存事業所等の従業員宿舎
基準Ｄ 収⽤対象事業の施⾏に伴う移転（市街化区域からの移転）
基準Ｅ 地区集会所等の準公益的施設基準Ｆ 第⼆種特定⼯作物等に係る建築物
基準Ｇ 社寺・仏閣等
基準Ｈ 有料老⼈ホーム
基準Ｉ 市街化調整区域内の建築物の⽤途変更基準 I の２ 市街化調整区域内の建築物の⽤途変更(賃貸住宅への⽤途変更)基準Ｊ 介護老⼈保健施設
基準Ｋ 学校基準Ｌ 社会福祉施設
基準Ｍ 病院
基準Ｎ 特定流通業務施設
基準Ｏ 市街化調整区域内の既存建築物を活⽤した地域再⽣のための⽤途変更163

13.1 基準 A 既存権利の届出者等の自己用住宅
都市計画法（以下「法」という。
）第 34 条第 13 号の規定に基づく届け出をした者及びこれと同等と認められる者で、特にやむを得ない事由によりその期間内に開発⾏為等が⾏えなかった者の⾃⼰⽤住宅
次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１ 許可を受けようとする者が、次の各号のいずれかに該当する者であること。
(1) 法第 34 条第 13 号の規定に基づく届け出をしていること。
(2) 法第 34 条第 13 号の規定に基づく届け出を⾏えなかった者で区域区分⽇前に当該⼟地を取得し、すでに登記済⼜は仮登記済であること。ただし、農地の場合で仮登記済のときは、農地法第５条に基づく農地転⽤許可済であって、引き続きその許可が効⼒を有するものであること。
２ 期間内に開発⾏為等が⾏えなかった理由が、次の各号のいずれかに該当すること。
(1) 転勤⼜は⻑期出張により海外⼜は遠隔地に居住していた場合(2) 傷病、災害等により⾏えなかった場合(3) 当該⼟地に関する訴訟等により⾏えなかった場合
３

予定建築物が⾃⼰の居住の⽤に供する⼀戸の専⽤住宅であり、次の各号のいずれも満たすこと。
(1) 住宅の規模は、延べ床面積は 180m2、敷地面積は 330m2 を超えないこと。ただし、路地状敷地の路地部分や急斜面等のため建築敷地に適しない⼟地は、敷地面積に算入しないことができる。
(2) 予定建築物は、⽤途地域が定められていない区域においては、建蔽率 40％、容積率80％を超えないものに限る。ただし、⽤途地域並びに建築基準法第 52 条第 1 項第 7 号
及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域について
は、この限りではない。
４ 農地にあっては、農地転⽤許可が見込まれること。
５ 申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
６ 申請地が公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。
７ 申請地は分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）とならないこと。

[改正経過]
昭和 46 年 12 ⽉ 25 ⽇ 制定
昭和 51 年 5 ⽉ 27 ⽇ 改正
昭和 57 年 11 ⽉ 1 ⽇ 改正
昭和 62 年 6 ⽉ 1 ⽇ 改正
平成 12 年 4 ⽉ 1 ⽇（基準３） 改正
平成 13 年 10 ⽉ 1 ⽇（基準Ａ） 改正
平成 16 年 5 ⽉ 17 ⽇ 改正
平成 24 年 4 ⽉ 15 ⽇ 改正

164

13.2 基準 B 既存建築物の建替え等
⾃⼰⽤住宅以外の既存建築物の改築⼜は増築（社寺・仏閣等は除く。
）
次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１

既存の建築物が区域区分⽇前のものであるか、⼜は区域区分⽇以後の適法建築物であること。
２ 区域区分⽇以後の適法建築物については、所有者に変動がないこと。ただし、その変動が相続等特にやむを得ない理由による場合は、この限りではない。
３ 建築物の規模の拡大に関してやむを得ない事情があること。
４ 建築物の敷地面積が増大しないこと。ただし、「建築物の機能維持に敷地面積が著しく過少であること」等特にやむを得ない事情がある場合は、この限りではない。この場合においては、次の各号のいずれも満たすこと。
(1) 敷地の増加分の⼟地は次のいずれかに該当すること。
イ

許可を受けようとする者が、区域区分⽇（都市計画法改正の施⾏⽇※以降に許可等の対象となった公共・公益施設等の⽤に供される建築物（以下、本基準 B において「公共・公益施設等」という。
）については都市計画法改正の施⾏⽇※）前から所有している⼟地であること。
ロ

許可を受けようとする者が、収⽤対象事業により区域区分⽇（公共・公益施設等については都市計画法改正の施⾏⽇※）前から所有していた⼟地の代替地として交換取得した⼟地であること。
(2)

変更後の敷地面積は、その増加分は必要最⼩限の範囲とし、かつ、基準⽇（区域区

分⽇前の建築物については当該区域区分⽇を、区域区分⽇以後に建築された建築物については建築許可の⽇を、公共・公益施設等については都市計画法改正の施⾏⽇※を基準⽇とする。
）の敷地面積の 1.2 倍を超えないこと。
※都市計画法改正の施⾏⽇：平成 19 年 11 ⽉ 30 ⽇
５ 建築物の⽤途に変更がないこと。
６

改築⼜は増築後の建築物は適正な規模であり、⽤途地域が定められていない区域においては、建蔽率 40％、容積率 80％を超えないものに限る。ただし、⽤途地域並びに建築基準法第 52 条第 1 項第 7 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域については、この限りではない。
７ 農地にあっては、農地転⽤許可が見込まれること。
８ 申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
９ 申請地が公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。
10 申請地は分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）とならないこと。

165

[改正経過]昭和 55 年 12 ⽉ 22 ⽇ 制定
昭和 57 年 11 ⽉ 1 ⽇ 改正
昭和 62 年 6 ⽉ 1 ⽇ 改正
平成 2 年 8 ⽉ 1 ⽇ 改正
平成 12 年 4 ⽉ 1 ⽇（基準４） 改正
平成 13 年 10 ⽉ 1 ⽇（基準Ｂ） 改正
平成 16 年 5 ⽉ 17 ⽇ 改正
平成 24 年 4 ⽉ 1 ⽇ 改正
平成 24 年 4 ⽉ 15 ⽇ 改正

166

13.3 基準 C 既存事業所等の従業員宿舎
区域区分⽇前から市街化調整区域に存する事業所（⼯場、学校、病院、社会福祉施設）及び区域区分⽇以後適法に設置された事業所において業務に従事する者のための宿舎、寮、住宅
次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１ 次の各号のいずれかの事業所であること。
(1)

区域区分⽇前から事業を⾏っていることが⼯場認可書、納税証明書⼜は法⼈登記事

項証明書等により明白であるもの(2) 区域区分⽇以後、法第 29 条第 1 項ただし書の規定の開発許可適⽤除外により設置されたもの(3) 区域区分⽇以後、法第 34 条各号⼜は法第 43 条第 1 項の規定により設置されたもの
２ 従業員の数、通勤事情等に照らし、当該宿舎等の必要性が明白であること。
３ 業務の性格、勤務条件等に照らし、当該宿舎等を市街化調整区域に建築することにやむを得ない合理的事情が存すること。
４ 当該事業所が建築するものであること。
５ 予定建築物は、⽤途地域が定められていない区域においては、建蔽率 40％、容積率 80％を超えないものに限る。ただし、⽤途地域並びに建築基準法第 52 条第 1 項第 7 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域については、この
限りではない。
６ 農地にあっては、農地転⽤許可が見込まれること。
７ 申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
８ 申請地が公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。
９ 申請地は分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）とならないこと。

[改正経過]
昭和 46 年 9 ⽉ 23 ⽇ 制定
昭和 57 年 11 ⽉ 1 ⽇ 改正
昭和 62 年 6 ⽉ 1 ⽇ 改正
平成 12 年 4 ⽉ 1 ⽇（基準５） 改正
平成 13 年 10 ⽉ 1 ⽇（基準Ｃ） 改正
平成 16 年 5 ⽉ 17 ⽇ 改正
平成 24 年 4 ⽉ 15 ⽇ 改正

167

13.4 基準 D 収用対象事業の施行に伴う移転（市街化区域からの移転）
建築物⼜は第⼀種特定⼯作物（以下「建築物等」という。）を収⽤対象事業の施⾏により、移転⼜は除却しなけ
ればならない場合において、これに代わるべきものとして建築される建築物⼜は建設される第⼀種特定⼯作物
次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１ 収⽤対象事業の施⾏により、建築物等を移転⼜は除却する必要性が明白であること。
２ 当該事業の施⾏が確実であること。
３

許可を受けようとする者が市街化区域に⼟地を所有していないか、⼜は所有していてもその⼟地に建築できない理由が明白であること。
４ 代替建築物等の移転先⼟地が、被収⽤者が区域区分⽇前から所有している⼟地、⼜は事業者が斡旋した⼟地に該当し、かつ次に掲げる理由により他の市街化区域に⼟地を求めさせる合理的事情に乏しいと認められること。
(1)

移転先⼟地が当該市町村の⻑期計画等で将来市街化区域に編入されることが見込まれる⼟地であること。
(2)

市街化調整区域に隣接する市街化区域に所有する⼟地を収⽤された被収⽤者が営業

上⾃らの⽣計を維持するために、当該地区を離れられない等の理由があること。
５ 移転先⼟地は、次の各号のいずれにも該当すること。
(1)

従前の⼟地と同⼀都市計画区域内の⼟地であること。ただし、事業主体が国⼜は都であり、当該事業により建設される施設の利⽤が広範囲に及ぶものと認められる事業（ただし、他県で⾏われる事業は除く。
）による移転で、同⼀都市計画区域内に適地を確保できない場合等は、隣接する都市計画区域内までとする。
(2)

現に都市計画施設等が決定されている区域外の⼟地、⼜は決定されることが確実な区域外の⼟地であること。やむを得ず、都市計画施設等の予定地にかかる場合においては、建築物の位置はその施設等の区域外とし、その施設等の区域の⼟地を除いた⼟地で適格な規模の建築計画であること。
６ 代替建築物等の⽤途は、従前と同⼀であり、またその規模は、従前と同程度とし、周辺の⼟地利⽤等と調和し、適切な位置に建築されること。
ただし、代替建築物等の規模は、従前の建築物等の機能を確保するため特にやむを得な
いと認められる場合は、この限りではない。
７ 代替建築物は、⽤途地域が定められていない区域においては、建蔽率 40％、容積率 80％を超えないものに限る。ただし、⽤途地域並びに建築基準法第 52 条第 1 項第 7 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域における代替建築物については、この限りではない。
８ 農地にあっては、農地転⽤許可が見込まれること。
９ 申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
10 申請地が公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。
11 申請地は分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）とならないこと。

168[改正経過]昭和 46 年 9 ⽉ 23 ⽇ 制定
昭和 57 年 11 ⽉ 1 ⽇ 改正
昭和 62 年 6 ⽉ 1 ⽇ 改正
平成 2 年 8 ⽉ 1 ⽇ 改正
平成 12 年 4 ⽉ 1 ⽇（基準６） 改正
平成 13 年 10 ⽉ 1 ⽇（基準Ｄ） 改正
平成 16 年 5 ⽉ 17 ⽇ 改正
平成 24 年 4 ⽉ 15 ⽇ 改正

169

13.5 基準Ｅ 地区集会所等の準公益的施設
地区集会所等、法第 29 条第 1 項第３号に規定する公益上必要な建築物に準ずる施設である建築物
次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１ 当該建築物は、⾃治会館、青年館等準公益的な施設であること。
２ 町内会、⾃治会等の⾃治組織において運営され、適正な管理が⾏われるものであること。
３ レジャー的な施設その他、他の目的の建築物と併⽤されるものでないこと。
４ 予定建築物は、⽤途地域が定められていない区域においては、建蔽率 40％、容積率 80％を超えないものに限る。ただし、⽤途地域並びに建築基準法第 52 条第 1 項第 7 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域における予定建築物については、この限りではない。
５ 農地にあっては、農地転⽤許可が見込まれること。
６ 申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
７ 申請地が公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。
８ 申請地は分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）とならないこと。

[改正経過]
昭和 57 年 11 ⽉ 1 ⽇ 制定
平成 12 年 4 ⽉ 1 ⽇（基準７） 改正
平成 13 年 10 ⽉ 1 ⽇（基準Ｅ） 改正
平成 16 年 5 ⽉ 17 ⽇ 改正
平成 24 年 4 ⽉ 15 ⽇ 改正

170

13.6 基準Ｆ 第二種特定工作物等に係る建築物
市街化調整区域における⾃然的⼟地利⽤と調和のとれた第⼆種特定⼯作物等に係る建築物
次に掲げる各項のいずれかに該当し、かつ、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
１

当該第⼆種特定⼯作物に包含されないが、利⽤増進上当該⼯作物の敷地内に建築することに格段の合理性が認められる建築物で周辺の⼟地利⽤と調和のとれたものであること。
ただし、宿泊施設については、次の各号のいずれも満たすこと。
(1) 利⽤目的及び利⽤者の属性から宿泊施設が必要不可欠であること。
(2) 市街化区域等における宿泊施設によっては円滑な対応が困難であること。
(3) 建築物は必要最⼩限の規模のものであること。
２ 既設の第⼆種特定⼯作物（法第 42 条第 1 項に該当するものを除く。
）の管理上必要と認められる建築物で周辺の⼟地利⽤と調和のとれたものであること。
ただし、墓園の付属建築物を建築する場合については、次の各号のいずれも満たすこと。
(1)

建築物の⽤途は、事務室、トイレ、休憩室、更衣室、ホール、法要室、倉庫、作業員室、駐車場（⾃走式）等とする。
(2)

建築物は原則として 1 棟とすること。ただし、駐車場、東屋（四阿）、トイレ、倉庫は除く。
(3)

建築物の延べ面積の合計は墓地区域面積（墓地、埋葬等に関する法律第 10 条第1 項⼜は第 2 項の許可を受ける墓地の区域の面積）が 1ha 未満の場合は 200m2、1ha 以
上の場合は墓地区域面積の 2％を限度とする。
３ 1ha 未満のため第⼆種特定⼯作物に該当しない運動・レジャー施設等の管理上⼜は利⽤増進上、当該施設の敷地内に建築することに格段の合理性が認められる建築物（宿泊施設は除く。
）で周辺の⼟地利⽤と調和のとれたものであること。
前項のただし書は、本項においても適⽤する。
４ ゴルフ練習場の打席上の建築物（屋根）
は、
当該施設の利⽤増進上必要最⼩限のもので、かつ、その周辺の⼟地利⽤と調和のとれたものであること
５ キャンプ場等第⼆種特定⼯作物に該当しない運動・レジャー施設で、地域における⼟地
利⽤上⽀障がなく、管理上⼜は利⽤上必要最⼩限の建築物で次の各号のいずれも満たすこと。
(1) 当該キャンプ場等の施設⾃体が周辺の環境等に適合していること。
(2)

建築物は、管理棟・バンガロー等で、⾃然公園法その他の法令に適合し、かつ、周辺の⾃然環境に調和した簡素なものであること。
(3) ⽤途の変更が容易なものでないこと。
６ 屋外施設（資材置き場等）で、⼟地利⽤を適正に⾏うため管理上必要最⼩限の建築物で次の各号のいずれも満たすこと。
(1) 当該屋外施設は３年以上⼟地利⽤されており、適法なものであること。
(2) 建築物は、監視⼩屋、休憩施設、洗面所等とする。
(3) 予定建築物の敷地と当該屋外施設の敷地とは、明確に区分すること。

171[改正経過]昭和 46 年 12 ⽉ 25 ⽇ 制定
昭和 54 年 3 ⽉ 7 ⽇ 改正
昭和 57 年 11 ⽉ 1 ⽇ 改正
昭和 62 年 6 ⽉ 1 ⽇ 改正
平成 12 年 4 ⽉ 1 ⽇（基準８） 改正
平成 13 年 10 ⽉ 1 ⽇（基準Ｆ） 改正
平成 24 年 4 ⽉ 15 ⽇ 改正

172

13.7 基準Ｇ 社寺・仏閣等
宗教法⼈法第 2 条に規定する宗教団体がその宗教活動を⾏う上で必要とする建築物
建築物を他の敷地に新築するものについては、次に掲げる 1 項から６項まで及び８項から 13 項までを満たすこと。また、既存建築物の増改築については、1 項及び５項から 13 項
までを満たすこと。
１ 許可を受けようとする者は、宗教法⼈法第 12 条に規定する所轄庁の認証を受け、同法第 52 条に基づく設⽴登記がなされていること。また、同法第 23 条に基づく財産処分等の公告が必要なものについては、公告がなされていること。
２ 許可を受けようとする者は、10 年以上前から当該都市計画区域において、既存建築物を拠点として、宗教活動を⾏っている宗教法⼈であること。なお、既存建築物が市街化調
整区域に存する場合は７項も満たすこと。
３ 現所在地においては、従来の宗教活動が、困難になっていることについて具体的な理由があること。
４

申請地に⽴地する合理的理由として、当該市街化調整区域の同⼀町内及び隣接町内に相当数の信者等が居住していること。なお、「信者等」とは、信者及び宗教活動に定例的に繰り返し参加している者をいう。
５ 建築物の敷地は、予定建築物を勘案して適正な規模であること。
６

当該宗教法⼈が、申請地の所有権⼜は賃借権設定の仮登記をしていること等当該申請地を取得することが確実であること。
７

既存建築物が区域区分⽇前に建築されたものであるか、⼜は区域区分⽇以後の適法建築物であること。
８ 建築物は、宗教法⼈法第３条第 1 号に掲げる境内建物に該当し、規模、設計等が宗教活動上の必要に照らしてふさわしいもので、宿泊施設は含まないこと。ただし、教職舎等専
ら宗教の教義をひろめ、信者等を教化育成するためのもので、その宗教団体の教義上、宿泊を伴う宗教活動が必要であることが認められるものにあっては、この限りではない。
９ 予定建築物は、⽤途地域が定められていない区域においては、建蔽率 40％、容積率 80％を超えないものに限る。ただし、⽤途地域並びに建築基準法第 52 条第 1 項第 6 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域については、この
限りではない。
10 農地にあっては、農地転⽤許可が見込まれること。
11 申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
12 申請地が公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。
13 申請地は分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）とならないこと。

173

[改正経過]昭和 55 年 12 ⽉ 22 ⽇ 制定
昭和 57 年 11 ⽉ 1 ⽇ 改正
昭和 63 年 2 ⽉ 23 ⽇ 改正
平成 2 年 8 ⽉ 1 ⽇ 改正
平成 12 年 4 ⽉ 1 ⽇（基準９） 改正
平成 13 年 10 ⽉ 1 ⽇（基準Ｇ） 改正
平成 16 年 5 ⽉ 17 ⽇ 改正
平成 24 年 4 ⽉ 15 ⽇ 改正

174

13.8 基準Ｈ 有料老人ホーム
老⼈福祉法第 29 条第 1 項に規定する有料老⼈ホームのうち、国の定める基準に適合する優良なもので、その⽴地がやむを得ないと認められる有料老⼈ホームの施設である建築物
次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１ 許可を受けようとする有料老⼈ホームは、①「東京都有料老⼈ホーム設置運営指導指針」
⼜は、②高齢者の居住の安定確保に関する法律第 7 条に定める登録の基準及び東京都が定める高齢者の居住安定確保プランに定める基準（「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に係る登録事務要領）に適合し、かつ、介護保険法第 41 条第 1 項の指定居宅サービ
ス事業者⼜は同法第 42 条の 2 第 1 項の指定地域密着型サービス事業者により特定施設入居者⽣活介護⼜は地域密着型特定施設入居者⽣活介護が⾏われるものであること。また、福祉部局(①、②の場合)及び住宅部局（②の場合のみ）との⼗分な連絡調整の上、安定的な経営が図られることが確実と判断されるものであること。
２

当該有料老⼈ホームの設置に当たっては、当該施設にふさわしい⾃然環境及び社会環境を有するとともに、その周辺の⼟地利⽤と調和し、かつ、入居者の処遇、健康及び防災上適切な広さの敷地が確保されるものであること。
３ 当該有料老⼈ホームの権利関係は、利⽤権方式⼜は賃貸方式のものであること。
４

当該有料老⼈ホームは、既に市街化調整区域内に⽴地している病院⼜は特別養護老⼈ホーム等の有する医療、介護機能等と密接に連携しつつ⽴地する必要があり、その施設の機能上の観点から市街化区域に⽴地することが困難⼜は不適当なものであること。
５

当該有料老⼈ホームの⽴地について、その開発区域を管轄する市町村と事前協議を⾏

い、当該市町村⻑の同意を得られるものであること。
６ 予定建築物は、⽤途地域が定められていない区域においては、建蔽率 40％、容積率 80％を超えないものに限る。ただし、⽤途地域並びに建築基準法第 52 条第 1 項第 7 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域における予定建築物については、この限りではない。
７ 農地にあっては、農地転⽤許可が見込まれること。
８ 申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
９ 申請地が公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。
10 申請地は分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）とならないこと。

[改正経過]
昭和 62 年 6 ⽉ 1 ⽇ 制定
平成 12 年 4 ⽉ 1 ⽇（基準 10） 改正
平成 13 年 10 ⽉ 1 ⽇（基準Ｈ） 改正
平成 16 年 5 ⽉ 17 ⽇ 改正
平成 24 年 4 ⽉ 15 ⽇ 改正

175

13.9 基準Ｉ 市街化調整区域内の建築物の用途変更（所有権の移転）
都市計画法第 29 条若しくは第 43 条の許可を受けて建築された個⼈専⽤住宅（当該個⼈に対し専属的に許可したものに限る。
）⼜は第 29 条第 1 項第 2 号の規定により許可不要で建築された農林漁業者⽤の個⼈専⽤住宅で、やむを得ない事情による⽤途変更本基準による⽤途変更とは、都市計画法第29条若しくは第43条の許可を受けた者⼜は第

補足：１ 本基準による許29条第1項第2号の規定により許可不要で建築した農林漁業者からそれ以外の者（相続⼈を可後の所有権移転につい除く。
）へ所有権が変わることのみをいう。
（⾏政実例；昭和59年８⽉９⽇建設省静計民発第ては、「⽤途変更」には該当しないものであり許可

８号）は要しません。なお、法第次に掲げる各項のいずれも満たすこと。

29 条及び第 43 条の許可を受けた者の⼀般承継に

１ 当該敷地は、当初許可（許可不要の場合は建築確認）を受けた敷地と同⼀であり、当該建築物は個⼈専⽤住宅であり、当初許可を受けたものは建築確認も受けていること。
２

ついては法第 44 条の届出により⾏います。
２ 法第 29 条の許可を受

都市計画法の許可を受けて建築された場合は、当初許可を受けた者が住宅を⼿放す事けた建築物の⽤途変更に

情が次の(1)から(4)までのいずれかに該当するもの⼜は当該建築物が(5)に該当するもの

ついては、開発審査会に法
第 34 条第 14 号の⽴地基とする。また、許可不要で建築された農林漁業者⽤住宅の場合は(5)に該当すること。

準に係る意見を聴いたう(1) ⽣計維持者等の死亡等の事情により住宅を⼿放さなければならなくなった場合

えで、法第 42 条に基づき(2) 許可後におおむね片道３時間を超えるような遠隔地へ転勤することとなった場合許可するものとします。

(3) 破産、競売あるいは多額の負債等による経済的事情による場合(4) 当初許可を受けた者が原則として 10 年以上適正に利⽤し、高齢化等の事情による場
合

⽣計維持者等⇒主としてその者の収入により、その世帯の⽣計を(5) 当該建築物が建築後 20 年以上経過している建築物であること。

⽀えている者⼜は当初許可を受けている者をいいいます。
破産⇒裁判所から破産宣告さ[改正経過]

れたことをいいます。

平成 11 年 5 ⽉ 17 ⽇ 制定

競売

平成 12 年 4 ⽉ 1 ⽇（基準 12） 改正⇒裁判所の競売に付され平成 12 年 8 ⽉ 1 ⽇ 改正競落されたことをいいます。

平成 13 年 10 ⽉ 1 ⽇（基準Ｄ） 改正
平成 19 年 11 ⽉ 30 ⽇ 改正
平成 30 年 4 ⽉ 2 ⽇ 改正

176

13.10 基準Ｉの 2 市街化調整区域内の建築物の用途変更(賃貸住宅への用途変更)
都市計画法第 29 条若しくは第 43 条の許可を受けて建築された個⼈専⽤住宅（当該個⼈に対し専属的に許可したものに限る。
）⼜は第 29 条第 1 項第 2 号の規定により許可不要で建築された農林漁業者⽤の個⼈専⽤住宅で、やむを得ない事情による賃貸住宅への⽤途変更本基準による⽤途変更とは、都市計画法第29条若しくは第43条の許可を受けた者⼜は第29条第1項第2号の規定により許可不要で建築した農林漁業者の個⼈専⽤住宅を賃貸住宅

補足(専⽤住宅)に⽤途変更を⾏うことのみをいう。
（平成29年7⽉31⽇改正、国都計第41号「開発１ 法第 29 条の許可を受

許可制度運⽤指針」Ⅰ-15）

けた建築物の⽤途変更に
ついては、開発審査会に法次に掲げる各項のいずれも満たすこと。

第 34 条第 14 号の⽴地基準に係る意見を聴いたう

１ 当該敷地は、当初許可（許可不要の場合は建築確認）を受けた敷地と同⼀であり、当該建築物は個⼈専⽤住宅であり、当初許可を受けたものは建築確認も受けていること。

えで、法第 42 条に基づき許可するものとします。

２ 原則として建築後 10 年以上適正に利⽤された建築物であること。
３

都市計画法の許可を受けて建築された場合は、当初許可を受けた者が住宅への居住を継続できなくなる事情が次の(1)から(4)までのいずれかに該当するものとする。また、許可不要で建築された農林漁業者⽤住宅の場合は(1)(3)(4)のいずれかに該当すること。
(1) ⽣計維持者等の死亡等により移転を余儀なくされる事情が⽣じた場合

⽣計維持者等(2) 許可後におおむね片道３時間を超えるような遠隔地へ転勤することとなった場合⇒主としてその者の収入(3) 多額の負債等による経済的事情による場合

により、その世帯の⽣計を⽀えている者⼜は当初許(4) 高齢化等の事情による場合

可を受けている者をいい

４ 許可を受けようとする者は、都市計画法の許可を受けて建築された場合は、当初許可を受けた者⼜は相続等により承継したもの。農林漁業者⽤住宅の場合は、所有権を有する当該農林漁業者⼜は相続等により承継した農林漁業者とする。

[改正経過]
平成 30 年 4 ⽉ 2 ⽇ 制定

177

います。

13.11 基準Ｊ 介護老人保健施設
介護保険法第８条第 28 項に規定する「介護老⼈保健施設」で、要介護者に対し、施設サービス計画に基づいて、看護、医学的管理の下における介護及び機能訓練その他必要な医療及び⽇常⽣活上の世話を⾏う施設である建築物
次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１ 許可を受けようとする者は、介護保険法第 94 条第３項第 1 号に規定する、地方公共団
体、医療法⼈、社会福祉法⼈その他厚⽣労働大臣が定める者とする。
２

当該都市計画区域内の市街化区域に適地がなく、市街化調整区域に⽴地することがやむを得ないと認められるものであること。
３ 当該介護老⼈保健施設の開設許可が見込まれること。
４

施設の規模は、地域の要介護老⼈数等を踏まえて見込まれる地域の需要を考慮したものであること。
５

当該介護老⼈保険施設の⽴地について、その開発区域を管轄する市町村と事前協議を⾏い、当該市町村⻑の同意を得られるものであること。
６

入所者に緊急事態が発⽣した場合、協⼒病院が確保されている等厚⽣労働省の定める諸基準に適合していること。
７ 予定建築物は、⽤途地域が定められていない区域においては、建蔽率 40％、容積率 80％を超えないものに限る。ただし、⽤途地域並びに建築基準法第 52 条第 1 項第 7 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域における予定建築物については、この限りではない。
８ 農地にあっては、農地転⽤許可が見込まれること。
９ 申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
10 申請地が公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。
11 申請地は分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）とならないこと。

[改正経過]
平成 12 年 4 ⽉ 1 ⽇（基準 13） 制定
平成 13 年 10 ⽉ 1 ⽇（基準Ｊ） 改正
平成 16 年 5 ⽉ 17 ⽇ 改正
平成 24 年 4 ⽉ 15 ⽇ 改正

178

13.12 基準Ｋ 学校
学校教育法第 1 条に規定する高等学校、中等教育学校、高等専門学校及び特別⽀援学校の高等部の⽤に供する建築物
次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１ 許可を受けようとする者は、学校教育法が定める者で必要な資格等を有する者とする。
２ 許可を受けようとする学校は、農業科（林業、畜産等を含む。）⼜は総合学科（農業に関する科目を設けている場合に限る。
）の学校とする。ただし、私⽴学校にあっては、開設許可を得ることが見込まれること。
３

当該学校の設置に当たっては、当該施設にふさわしい⾃然環境及び社会環境を有するとともに、その周辺の⼟地利⽤と調和するものであること。
４ 当該学校の⽴地について、その開発区域を管轄する市町村と事前協議を⾏い、当該市町村⻑の同意を得られるものであること。
５ 予定建築物は、⽤途地域が定められていない区域においては、建蔽率 40％、容積率 80％を超えないものに限る。ただし、⽤途地域並びに建築基準法第 52 条第 1 項第 6 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域における予定建築物については、この限りではない。
６ 農地にあっては、農地転⽤許可が見込まれること。
７ 申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
８ 申請地が公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。
９ 申請地は分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）とならないこと。

[改正経過]
平成 19 年 11 ⽉ 30 ⽇ 制定
平成 24 年 4 ⽉ 15 ⽇ 改正179

13.13 基準Ｌ 社会福祉施設
社会福祉法第 2 条第 1 項に規定する社会福祉事業の⽤に供する施設⼜は更⽣保護事業法第２条第 1 項に規定する更⽣保護事業の⽤に供する施設である建築物
規模等の要件により社会福祉法の対象とならない施設にあっては、東京都が推進している事業の⽤に供する施設である建築物
次に掲げる各項のいずれも満たすこと（ただし、４項については該当するもののみ。）。
１

許可を受けようとする者は、社会福祉法⼜は更⽣保護事業法が定める者で必要な資格等を有する者⼜は有する見込みのある者とする。
ただし、規模等の要件により社会福祉法の対象とならないもので東京都が推進している事業の⽤に供する施設にあって許可を受けようとする者は東京都の補助金を得ることが見込まれる者であること。
２ 許可を受けようとする社会福祉施設が 1 に掲げる法令による開設許認可等が必要なものにあっては、当該の許認可等を得ることが見込まれること。
ただし、規模等の要件により社会福祉法の対象とならないもので東京都が推進している事業の⽤に供する施設にあっては、東京都の補助金を得ることが見込まれること。
３ 許可を受けようとする社会福祉施設が以下のいずれかに該当すること。
(1)

養護老⼈ホーム、特別養護老⼈ホーム、軽費老⼈ホーム、老⼈短期入所施設、グループホーム[認知症対応型老⼈共同⽣活援助事業]）であるもの。
なお、特別養護老⼈ホームには居宅介護⽀援事業（介護保険法第 8 条第 21 項）の⽤に供する施設を合築することができるものとする。
また申請地は、当該施設にふさわしい⾃然環境を有すること。
(2)上記(1)に該当しない場合にあって、近隣に関係する医療施設、社会福祉施設等が存在し、これらの施設と当該許可に係る社会福祉施設のそれぞれがもつ機能とが密接に連携しつつ⽴地⼜は運⽤する必要があるもの、当該施設を利⽤する者の安全等を確保するため⽴地場所に配慮する必要があるもの、⼜は当該施設が提供するサービスの特性から、例えば、当該開発区域周辺の優れた⾃然環境が必要と認められる場合など、当該開発区域周辺の資源、環境等の活⽤が必要であるもの。
(3)上記(1)及び(2)に該当しない場合にあって、規模等の要件により社会福祉法の対象とならないもののうち、東京都が推進している事業の⽤に供する施設で、主として当該開発区域の周辺において居住している者の利⽤に供する施設であるもの。
４

許可を受けようとする者が国、⾃治体等でない場合の申請地及び建築物については以

下のいずれも満たすこと。
(1)申請地は次のいずれかに該当すること。
ア

申請者が所有権を登記（仮登記を含む。
）してある⼟地イ

申請者が賃借権等により、その⼟地の使⽤が認められる権利を有し、その権利を登記（仮登記を含む。
）してある⼟地(2)建築物は、平面図及び⽴面図等により明らかに当該施設と認められること。
５ 許可を受けようとする社会福祉施設がその周辺の⼟地利⽤と調和するものであること。
６ 当該社会福祉施設の⽴地について、その開発区域を管轄する市町村と事前協議を⾏い、
当該市町村⻑の同意を得られるものであること。

180

７ 予定建築物は、⽤途地域が定められていない区域においては、建蔽率 40％、容積率 80％を超えないものに限る。ただし、⽤途地域並びに建築基準法第 52 条第 1 項第 7 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域における予定建築物については、この限りではない。
８ 農地にあっては、農地転⽤許可が見込まれること。
９ 申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
10 申請地が公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。
11 申請地は分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）とならないこと。

[改正経過]
平成 19 年 11 ⽉ 30 ⽇ 制定
平成 24 年 4 ⽉ 15 ⽇ 改正

181

13.14 基準Ｍ 病院
医療法第 1 条の５第 1 項に規定する病院の⽤に供する建築物
次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１ 許可を受けようとする者は、医療法が定める者で必要な資格等を有する者とする。
２ 許可を受けようとする病院は医療法による開設許可を得ることが見込まれること。
３ 許可を受けようとする病院が以下のいずれかに該当すること。
(1)療養、精神、結核病床のみを有するものであり、かつ、申請地が当該施設にふさわし
い⾃然環境を有するとともに、許可を受けようとする病院がその周辺の⼟地利⽤と調和するものであること。
(2)救急医療の充実が求められる地域において、救急医療を提供する病院であり、かつ、
救急患者等の搬送⼿段の確保のため当該開発区域周辺の交通基盤等の活⽤が必要と認められる場合であること。
なお、「救急医療を提供する病院」とは、許可を受けようとする病院が、市町が実施する救急医療に関する事業に参画することが見込まれる場合、⼜は「救急病院等を定める省令（昭和 39 年厚⽣省令第８号）」に定める救急病院となることが見込まれる場合をいう。
(3)病床過剰地域に設置された病院が病床不足地域に移転する場合であること。
４

許可を受けようとする病院の⽴地について、その開発区域を管轄する市町と事前協議を⾏い、当該市町⻑の同意を得られるものであること。
５ 予定建築物は、⽤途地域が定められていない区域においては、建蔽率 40％、容積率 80％を超えないものに限る。ただし、⽤途地域並びに建築基準法第 52 条第 1 項第 7 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域における予定建築物については、この限りではない。
６ 農地にあっては、農地転⽤許可が見込まれること。
７ 申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
８ 申請地が公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。
９ 申請地は分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）とならないこと。

[改正経過]
平成 19 年 11 ⽉ 30 ⽇ 制定
平成 20 年 4 ⽉ 1 ⽇ 改正
平成 24 年 4 ⽉ 15 ⽇ 改正

182

13.15 基準Ｎ 幹線道路の沿道等における特定流通業務施設
流通業務の総合化及び効率化の促進に関する法律第４条第 1 項に基づく総合効率化計画が適当である旨の認定を受けた同法第 2 条第３号に規定する特定流通業務施設の⽤に供する建築物
次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１

許可を受けようとする建築物は、流通業務の総合化及び効率化の促進に関する法律第４条第 2 項に規定する認定総合効率化計画に記載された特定流通業務施設に該当するものであって、貨物⾃動車運送事業法第 2 条第 2 項に規定する⼀般貨物⾃動車運送事業（同条第６項の特別積合せ貨物輸送をするものを除く。
）の⽤に供される施設⼜は倉庫業法第2 条第 2 項に規定する倉庫業の⽤に供する同条第 1 項に規定する倉庫であること。
２ 申請地は、以下のいずれかに該当すること。
(1)４車線以上の国道、都道、市町村道の沿道に⽴地する場合であって、高速⾃動車国道
等のインターチェンジから直線距離で５km 以内の距離にあり、かつ、インターチェン
ジに至るまで原則として４車線以上の道路に接続されていること。
(2)高速⾃動車国道等のインターチェンジ周辺に⽴地する場合であって、当該地に至るまで主要な道路が９m 以上の幅員を有していること。なお、インターチェンジ周辺とは、
インターチェンジからおおむね 500m 以内の距離にあることを原則とする。ただし、地域の特性、社会経済の発展状況の変化、市街化の状況、市街化区域と市街化調整区域に係る区域区分の態様、交通の状況、地域における物流の特性等からやむを得ないと認められる場合は 1km 以内の距離であること。
３ 当該特定流通業務施設（以下「当該施設」という。
）の⽴地に当たって、市街化区域内の⼯業系の⽤途地域がないか、あっても同地域内に適地がないと認められるもの⼜は当該施設を市街化区域に⽴地した場合、周辺地域において交通の安全に⽀障を来し若しく
は交通機能を阻害し⼜は住居環境を悪化させると認められる場合であること。
４ 申請地及び周辺の⼟地が、将来において住居系の⼟地利⽤が想定されていないこと等、
現在及び将来の⼟地利⽤上⽀障がないとともに、当該施設の⽴地が都及び当該市町が定め、⼜は定めようとする「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」（都市計画区域マスタープラン）及び「市町村の都市計画に関する基本的な方針」（市町村マスタープラン）に照らして適切なものと認められるものであること。なお、許可を受けようとする者は、
あらかじめ、申請地の存する市町の⻑から、当該施設の⽴地が当該市町の市町村マスター
プラン等に整合し申請地が適当である旨の意見を付した書面の交付を受けなければならない。
５ 当該施設が、地域の特性、社会経済の発展状況の変化、市街化の状況、市街化区域と市街化調整区域に係る区域区分の態様、交通の状況、地域における物流の特性等に即して相当と判断される規模であること。
６

許可を受けようとする者が、⾃⼰の業務として当該施設を建設して営業することが確実であると認められること。
７ 申請地は原則として、2 に規定する道路に 30m 以上接し、かつ、この道路から直接出入りできること。また、当該の道路管理者及び交通管理者と協議がなされたものであるこ
と。

183

８

申請地には周辺の環境を害さないよう、隣地及び道路との境界（出入り口の部分は除く。
）に沿って適切に緩衝緑地（幅員 1m 以上）等が設けられているとともに、申請地の面積の 30％以上の緑化がなされていること。
９ 除外区域
申請地には、次に掲げる⼟地の区域を含まないものとする。
(1)農業振興地域の整備に関する法律に基づく農⽤地区域(2)鳥獣の保護及び狩猟の適正化に関する法律に基づく特別保護地区(3)森林法に基づく保安林(4)⾃然公園法⼜は東京都⾃然公園条例に基づく特別地域(5)国、都⼜は市町が⽂化財保護上保全する必要があると認めた地域(6)東京における⾃然の保護と回復に関する条例に基づく保全地域(7)その他知事が特に現況を保全することが必要と認めた次のような地域⼜は地区等
ア 既に⾏われた開発⾏為において、緑地として保全することとなっている地区
イ

周辺の⾃然環境条件から積極的に保全することが必要と認められる⾃然公園の普通地域、鳥獣保護区、丘陵地等で将来的に保全計画等が策定される予定の地域⼜は地区
10 予定建築物は、
⽤途地域が定められていない区域においては、
建蔽率 40％、
容積率 80％を超えないものに限る。ただし、⽤途地域並びに建築基準法第 52 条第 1 項第 7 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域における予定
建築物については、この限りではない。
11 農地にあっては、農地転⽤の許可が見込まれること。
12 申請地が公道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。
13 申請地は分筆し、地番の⼀部（例：234 番 1 の⼀部）とならないこと。

[改正経過]
平成 20 年 4 ⽉ 1 ⽇ 制定
平成 24 年 4 ⽉ 15 ⽇ 改正

184

13.16 基準Ｏ 市街化調整区域内の既存建築物を活用した地域再生のための用途変更
市街化調整区域内の空家などの既存建築物を活⽤した「既存集落の維持」や「観光振興等」等の地域再⽣のための⽤途変更本基準による⽤途変更とは、当該建築物が存する市町村（以下、「当該市町村」という。）
が認める、地域住民等による「既存集落のコミュニティの維持」や「観光振興等」を目的と

補足：本基準の⽤途変更は、した地域再⽣の活動に資する既存建築物の使⽤目的の変更をいう。
（平成29年7⽉31⽇改正、

既存建築物の⽤途変更で国都計第41号「開発許可制度運⽤指針」Ⅰ-15）

区画形質の変更を伴わないものを想定しているこ次に掲げる各項のいずれも満たすこと。

とから、法第 43 条に基づき許可するものとします。

１ 変更後の⽤途について、当該市町村と事前協議を⾏い、下記項目の全てについて当該市

ただし、法第 29 条の許可を受けた既存建築物の⽤

町村⻑の同意を得ること。

途変更については、開発審(1) 当該既存建築物の存する地域における地域再⽣に資するものであること。

査会に法第 34 条第 14 号

(2)の⽴地基準に係る意見を当該地域再⽣の活動が、当該市町村の⾏政計画（都市マスタープラン、地域振興、観光振興等）と整合し、当該市町村による⽀援（補助金等）があること。
(3) 新たに公共施設整備の負担を伴わないこと。

聴いたうえで、法第 42 条に基づき許可するものとします。

２ 許可を受けようとする者は、当該建築物の所有者、賃借予定者及び購入予定者のいずれかとする。また、許可を受けようとする者と当該建築物⼜は当該建築物の敷地の所有者が異なる場合は、それぞれの所有者の承諾を必要とする。
３ 既存建築物の要件は、下記項目の（1）～（2）すべてに該当すること。

２

本基準に基づき変更

した⽤途から別の⽤途に変更する場合は、原則として再度許可を要するものとします。

都市計画法第 29 条若しくは第 43 条の許可を受けて建築された個⼈専⽤住宅（当該個⼈に対し専属的に許可したものに限る。
）の場合は（3）にも該当すること。
古民家であることを地域資源として、第４項(1)アの観光振興目的の施設に活⽤する場
合は（4）にも該当すること。
(1) 下記ア～イのいずれかに該当すること。
ア

建築基準法適⽤以前に建築された建築物の場合は、同法第 43 条第 1 項の規定を満足する建築敷地を有していること。
イ

建築基準法適⽤後に建築された建築物の場合は、原則として同法第６条第 1 項に基づく確認済証があること。また、都市計画法第７条に規定する市街化調整区域が指定された以降に建築された建築物の場合は、同法に定める必要な許可等も取得していること。
(2) 原則として建築後 10 年以上適正に利⽤された建築物であること。ただし、当該市町村が、「空家等対策の推進に関する特別措置法」第 2 条第 2 項に定める「特定空家」の条件に該当すると判断した建築物を除く。
(3) 都市計画法の許可を受けて建築された場合は、当初許可を受けた者が当該住宅への居住を継続できなくなる事情が次のア～エまでのいずれかに該当するもの。

⽣計維持者等⇒主としてその者の収入により、その世帯の⽣計をア

⽣計維持者等の死亡等の事情により居住を継続できなくなった場合⽀えている者⼜は当初許イ

許可後におおむね片道３時間を超えるような遠隔地へ転勤することとなった場合

可を受けている者をいい

ウ

破産、競売あるいは多額の負債等による経済的事情による場合

エ

当初許可を受けた者が、高齢化等の事情による場合(4) 当該市町村が地域資源としての活⽤を認めていること。

います。
破産⇒裁判所から破産宣告されたことをいいます。
競売⇒裁判所の競売に付され競落されたことをいいます。

185

４ 変更後の⽤途については、下記項目すべてに該当すること。
(1) 地域再⽣に資するもので、下記のいずれかに該当すること。
ア

観光振興のために必要な宿泊・飲食等の提供の⽤に供する施設

イ

既存集落の維持のために必要な住宅、事務所、集会施設、研修施設(2) 既設の道路や上下⽔道への著しい負荷を⽣じないもの(3)

変更後の⽤途について、他法令の許可等必要な場合は、当該許可等の取得等が確実なもの
公序良俗に反しない⽤途(4) 公序良俗に反しない⽤途であること。
５ 変更後の規模及び構造等については、下記(1)及び(2)に該当すること。

⇒「風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する(1) 敷地面積は、既存建築物の建築敷地より増加していないこと。

法律」に定める営業の許可(2)

及び営業等の届出を必要

既存建築物を改築する場合は、「表 ４-4

許可を要しない「改築」として取り扱う

場合」の「規模」の範囲内であること。なお、古民家であることを地域資源として活⽤する場合は、原則として構造についても変更のないこと。

[改正経過]
平成 30 年 4 ⽉ 2 ⽇ 制定

186とする⽤途等、当該⼟地の周辺の⼟地利⽤に反する⽤途でないもの。

（参考） 公共・公益施設（法第 34 条第 1 号及び第 14 号に関連するもの）
区

分

施

設

根拠法律

学 校 施 設 幼稚園、⼩学校、中学校、高等学校、中等教育学校、高等専門学校、特 学校教育法
別⽀援学校
⽣活保護法
社会福祉施設 救護施設、更⽣施設、医療保護施設、授産施設、宿所提供施設
乳児院、母子⽣活⽀援施設、児童養護施設、障害児入所施設、情緒障害 児童福祉法
児短期治療施設、児童⾃⽴⽀援施設、助産施設、保育所、児童厚⽣施設、児童家庭⽀援センター
養護老⼈ホーム、特別養護老⼈ホーム、軽費老⼈ホーム、老⼈デイサー 老⼈福祉法
ビスセンター、老⼈短期入所施設、老⼈福祉センター、老⼈介護⽀援センター、（グループホーム）
障害者⽀援施設、地域活動⽀援センター、福祉ホーム等

障害者⾃⽴⽀援法

⾝体障害者福祉センター、補装具製作施設、視聴覚障害者情報提供施設 ⾝体障害者福祉法）（点字図書館、点字出版施設を含む。）
婦⼈保護施設

売春防⽌法

母子福祉施設（母子福祉センター、母子休養ホーム）

母子及び寡婦福祉法

隣保館

社会福祉法

更⽣保護施設更⽣保護事業法

医 療 施 設 病院、診療所、助産所

医

東京都が独⾃に補助金を交付している事業（基準Ｌ関係）
１．認証保育所

187

療 法

第14章 市街化調整区域内における許可不要建築物の取扱基準【法律】（開発許可を受けた⼟地以外の⼟地における建築等の制限）
第四⼗三条

何⼈も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第⼆⼗九条第⼀項第⼆号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物を新築し、⼜は第⼀種特定⼯作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、⼜はその⽤途を変更して同項第⼆号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。
ただし、次に掲げる建築物の新築、改築若しくは⽤途の変更⼜は第⼀種特定⼯作物の新設については、この限りでない。
⼀～四
五

略

通常の管理⾏為、軽易な⾏為その他の⾏為で政令で定めるもの（開発⾏為の許可）
第⼆⼗九条

都市計画区域⼜は準都市計画区域内において開発⾏為をしようとする者は、あらかじめ、国⼟交通省令で定めるところ

により、都道府県知事（地方⾃治法（昭和⼆⼗⼆年法律第六⼗七号）第⼆百五⼗⼆条の⼗九第⼀項の指定都市⼜は同法第⼆百五⼗
⼆条の⼆⼗⼆第⼀項の中核市（以下「指定都市等」という。）の区域内にあつては、当該指定都市等の⻑。以下この節において同じ。
）の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発⾏為については、この限りでない。
⼀

略

⼆

市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域⼜は準都市計画区域内において⾏う開発⾏為で、農業、林業若しく
は漁業の⽤に供する政令で定める建築物⼜はこれらの業務を営む者の居住の⽤に供する建築物の建築の⽤に供する目的で⾏うもの

三

駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な⼟地利⽤及び環境の保全を図る上で⽀障がないものとして政令で定める建築物の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為

四～⼗
⼗⼀

略
通常の管理⾏為、軽易な⾏為その他の⾏為で政令で定めるもの

188

14.1 農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物（都市計画法第 29 条第 1 項第 2 号）の取扱基準【法律】（法第⼆⼗九条第⼀項第⼆号及び第⼆項第⼀号の政令で定める建築物）
第⼆⼗条 法第⼆⼗九条第⼀項第⼆号及び第⼆項第⼀号の政令で定める建築物は、次に掲げるものとする。
⼀ 畜舎、蚕室、温室、育種苗施設、家畜⼈⼯授精施設、孵卵育雛施設、搾乳施設、集乳施設その他これらに類する農産物、林産物
⼜は⽔産物の⽣産⼜は集荷の⽤に供する建築物
⼆堆肥舎、サイロ、種苗貯蔵施設、農機具等収納施設その他これらに類する農業、林業⼜は漁業の⽣産資材の貯蔵⼜は保管の⽤に供する建築物
三 家畜診療の⽤に供する建築物
四 ⽤排⽔機、取⽔施設等農⽤地の保全若しくは利⽤上必要な施設の管理の⽤に供する建築物⼜は索道の⽤に供する建築物
五 前各号に掲げるもののほか、建築面積が九⼗平方メートル以内の建築物

解説
解説都市計画法第29条第1項第2号で定める、農業、林業若しくは漁業の⽤に供する政令
で定める建築物⼜はこれらの業務を営む者の居住の⽤に供する建築物は、⼀般に都市計画と農林漁業の適正な調整という見地からこれを認めることは、やむを得ないものであり、スプロールの弊害も⽣じないので、開発⾏為の適⽤除外とされたものであり、建築についても許可不要とされています。
なお、配送、卸売業務等の商業活動のための集荷⽤建築物は、施⾏令第20条第1号に規定する集荷の⽤に供する施設には該当しません。
審査基準
提出書類に基づき、対象の建築物等が以下の各項を満たすことを確認します。
[業種]
⽇本標準産業分類によるＡ－農業、林業⼜はＢ－漁業の範囲であること。
[申請者]
当該市街化調整区域において上記の業種に直接従事する者であること。なお、被傭者、従業者も含む。ただし、臨時的に従事していると認められる者は含まない。
直接従事しているかの判断は農業委員会の農業従事者証明等、公的機関が発⾏する証
明書により判断する。
[申請地]
次のいずれかに該当すること。
① 申請者が所有権を登記（仮登記を含む）してある⼟地② 申請者が賃貸借等により、その⼟地の使⽤が認められる権利を有し、その権利を登記（仮登記を含む）してある⼟地③ 申請地の親族（民法第 725 条に定める範囲）が区域区分⽇前から所有している⼟地[敷地]
次のいずれの要件も満たしていること。
① 敷地は、建築基準法の接道要件を満たしていること。
② 申請地が農地にあっては、農地転⽤の許可が得られる見込みであること。申請地が農業振興地域の既設農⽤地区域内にある場合は、農⽤地等の除外認可が必要である。

189

[建築物]
次のいずれの要件も満たしていること。
① 建築物は、平面図及び⽴面図により明らかに都市計画法第 29 条第 1 項第 2 号に該当する建築物と認められること。
② ⽤途地域並びに建築基準法第 52 条第 1 項第７号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づく容積率等が定められていない区域においては、原則として建蔽率 40％、容積率 80％を超えないこと。
[その他]① 現に居住の⽤に供する建築物を有する者が新たに居住の⽤に供する建築物を建築する場合は既存の居住の⽤に供する建築物を除却すること。
② 営業不振、倒産等により廃業となる場合あるいは都市計画法第第 29 条第 1 項第 2 号に該当する建築物以外に転⽤する場合は建築物を除却すること。
③ 他の法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が得られるものであること。

190

14.2 公益上必要な建築物（都市計画法第 29 条第 1 項第３号）の取扱基準【政令】（適正かつ合理的な⼟地利⽤及び環境の保全を図る上で⽀障がない公益上必要な建築物）
第⼆⼗⼀条
⼀～三
四

法第⼆⼗九条第⼀項第三号の政令で定める建築物は、次に掲げるものとする。

略

鉄道事業法（昭和六⼗⼀年法律第九⼗⼆号）第⼆条第⼀項に規定する鉄道事業若しくは同条第五項に規定する索道事業で⼀般の需要に応ずるものの⽤に供する施設である建築物⼜は軌道法（大正⼗年法律第七⼗六号）による軌道若しくは同法が準⽤される無軌条電車の⽤に供する施設である建築物

五

略

六

道路運送法第三条第⼀号イに規定する⼀般乗合旅客⾃動車運送事業（路線を定めて定期に運⾏する⾃動車により乗合旅客の運送を⾏うものに限る。）若しくは貨物⾃動車運送事業法第⼆条第⼆項に規定する⼀般貨物⾃動車運送事業（同条第六項に規定する特別積合せ貨物運送をするものに限る。
）の⽤に供する施設である建築物⼜は⾃動車ターミナル法（昭和三⼗四年法律第百三⼗六号）
第⼆条第五項に規定する⼀般⾃動車ターミナルを構成する建築物

七～⼗⼀
⼗⼆

略

電気通信事業法（昭和五⼗九年法律第⼋⼗六号）第百⼆⼗条第⼀項に規定する認定電気通信事業者が同項に規定する認定電気通信事業の⽤に供する施設である建築物
⼗三

放送法（昭和⼆⼗五年法律第百三⼗⼆号）第⼆条第⼆号に規定する基幹放送の⽤に供する放送設備である建築物

⼗四

電気事業法第⼆条第⼀項第⼗六号に規定する電気事業（同項第⼆号に規定する⼩売電気事業及び同項第⼗五号の三に規定する

特定卸供給事業を除く。）の⽤に供する同項第⼗⼋号に規定する電気⼯作物を設置する施設である建築物⼜はガス事業法第⼆条第⼗三項に規定するガス⼯作物（同条第⼆項に規定するガス⼩売事業の⽤に供するものを除く。
）を設置する施設である建築物
⼗五～⼗六
⼗七

略

図書館法（昭和⼆⼗五年法律第百⼗⼋号）第⼆条第⼀項に規定する図書館の⽤に供する施設である建築物⼜は博物館法（昭和⼆⼗六年法律第⼆百⼋⼗五号）第⼆条第⼀項に規定する博物館の⽤に供する施設である建築物
⼗⼋

社会教育法（昭和⼆⼗四年法律第⼆百七号）第⼆⼗条に規定する公民館の⽤に供する施設である建築物

⼗九

略

⼆⼗

墓地、埋葬等に関する法律（昭和⼆⼗三年法律第四⼗⼋号）第⼆条第七項に規定する⽕葬場である建築物

⼆⼗⼀

と畜場法（昭和⼆⼗⼋年法律第百⼗四号）第三条第⼆項に規定すると畜場である建築物⼜は化製場等に関する法律（昭和⼆⼗三年法律第百四⼗号）第⼀条第⼆項に規定する化製場若しくは同条第三項に規定する死亡獣畜取扱場である建築物
⼆⼗⼆

廃棄物の処理及び清掃に関する法律（昭和四⼗五年法律第百三⼗七号）による公衆便所、し尿処理施設若しくはごみ処理施設である建築物⼜は浄化槽法（昭和五⼗⼋年法律第四⼗三号）第⼆条第⼀号に規定する浄化槽である建築物
⼆⼗三

卸売市場法（昭和四⼗六年法律第三⼗五号）第四条第六項に規定する中央卸売市場若しくは同法第⼗三条第六項に規定する

地方卸売市場の⽤に供する施設である建築物⼜は地方公共団体が設置する市場の⽤に供する施設である建築物
⼆⼗四～⼆⼗五⼆⼗六

略

国、都道府県等（法第三⼗四条の⼆第⼀項に規定する都道府県等をいう。
）、市町村（指定都市等及び事務処理市町村を除き、特別区を含む。以下この号において同じ。）⼜は市町村がその組織に加わつている⼀部事務組合若しくは広域連合が設置する研究所、試験所その他の直接その事務⼜は事業の⽤に供する建築物で次に掲げる建築物以外のもの
イ

学校教育法第⼀条に規定する学校、同法第百⼆⼗四条に規定する専修学校⼜は同法第百三⼗四条第⼀項に規定する各種学校の⽤に供する施設である建築物

ロ

児童福祉法（昭和⼆⼗⼆年法律第百六⼗四号）による家庭的保育事業、⼩規模保育事業若しくは事業所内保育事業、社会福祉法（昭和⼆⼗六年法律第四⼗五号）による社会福祉事業⼜は更⽣保護事業法（平成七年法律第⼋⼗六号）による更⽣保護事業の⽤に供する施設である建築物

ハ

医療法（昭和⼆⼗三年法律第⼆百五号）第⼀条の五第⼀項に規定する病院、同条第⼆項に規定する診療所⼜は同法第⼆条第⼀項に規定する助産所の⽤に供する施設である建築物

ニ

多数の者の利⽤に供する庁舎（主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利⽤に供するものを除く。）で国
⼟交通省令で定めるもの

ホ 宿舎（職務上常駐を必要とする職員のためのものその他これに準ずるものとして国⼟交通省令で定めるものを除く。）【省令】（令第⼆⼗⼀条第⼆⼗六号ニの国⼟交通省令で定める庁舎）
第⼗七条の⼆⼀

令第⼆⼗⼀条第⼆⼗六号ニの国⼟交通省令で定める庁舎は、次に掲げるものとする。

国が設置する庁舎であつて、本府若しくは本省⼜は本府若しくは本省の外局の本庁の⽤に供するもの

191

⼆

国が設置する地方⽀分部局の本庁の⽤に供する庁舎

三

都道府県庁、都道府県の⽀庁若しくは地方事務所、市役所、特別区の区役所⼜は町村役場の⽤に供する庁舎

四警視庁⼜は道府県警察本部の本庁の⽤に供する庁舎（令第⼆⼗⼀条第⼆⼗六号ホの国⼟交通省令で定める宿舎）
第⼗七条の三

令第⼆⼗⼀条第⼆⼗六号ホの国⼟交通省令で定める宿舎は、職務上その勤務地に近接する場所に居住する必要がある

職員のためのものとする。

解説
都市計画法第29条第1項第３号及び令第21条において、公益上必要な建築物のうち開発区
域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な⼟地利⽤及び環境の保全を図るうえで⽀障がないものの建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為は、開発許可の適⽤除外とされています。
審査基準
提出書類に基づき、対象の建築物等が以下の各項を満たすことを確認します。
[施設]
参考として表 ４-2 に例示するような施設を対象とする。
[申請者]
建築物の設置についての根拠法・管理法に基づく許認可を受けている者または許認可を受ける見込みがある者とする。なお、許可証⼜は認可証の写しにより判断する。
[申請地]
次のいずれかに該当すること。
① 申請者が所有権を登記（仮登記を含む）してある⼟地② 申請者が賃貸借等により、その⼟地の使⽤が認められる権利を有し、その権利を登記（仮登記を含む）してある⼟地[敷地]
次のいずれの要件も満たしていること。
① 敷地は、建築基準法の接道要件を満たしていること。
② 申請地が農地にあっては、農地転⽤の許可が得られる見込みであること。申請地が農業振興地域の既設農⽤地区域内にある場合は、農⽤地等の除外認可が必要である。
[建築物]
次のいずれの要件も満たしていること。
① 建築物は、平面図及び⽴面図により明らかに都市計画法第 29 条第 1 項第３号に該当する建築物と認められること。
② ⽤途地域並びに建築基準法第 52 条第 1 項第７号及び同法第 53 条第 1 項第６号の規定に基づく容積率等が定められていない区域においては、原則として建蔽率 40％、容積率 80％を超えないこと。
[その他]① 営業不振、倒産等により廃業となる場合は建築物を除却すること。
② 他の法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が得られるものであること。

192

表 ４-2 都市計画法第 29 条第 1 項第３号及び令第 21 条該当施設⼀覧表
別表 法第 29 条第 1 項第３号該当施設⼀覧表
区

分

施

設

公民館

根拠法律
社会教育法

別表 施⾏令第 21 条該当施設
区

分

第４号
第６号

施

設

根拠法律

停車場、信号所、車庫、詰め所、車両などの修理⼯場、機械などの保管倉 鉄道事業法
庫

軌道法

倉庫、荷貨物集配所、停留所、⼀般⾃動車ターミナル、管理事務所

道路運送法
⾃動車ターミナル法

第 12 号 電気通信施設、修理施設、研究施設、訓練施設（第⼀種電気通信事業者に 電気通信事業法よるもの）
第 13 号 放送局

放送法

第 14 号 ⼀般電気事業及び卸売電気事業のための発電、送電⽤機械、ダム等の⽤に 電気事業法
供する施設
第 17 号 地方公共団体、⽇本赤⼗字社及び民間法⼈が設置する図書館

図書館法

地方公共団体、民間法⼈、宗教法⼈、⽇本赤⼗字社及び⽇本放送協会が設 博物館法
置する博物館
第 20 号 ⽕葬場

墓地、埋葬等に関する法
律

第 21 号 ⼀般と畜場⼜は簡易と畜場

と畜場法

化製場、死亡獣畜取扱場

化製場等に関する法律

第 22 号 公衆便所、⼀般廃棄物処理施設（し尿処理施設及びごみ処理施設）（産業廃棄物処理施設である建築物は除く）

193

廃棄物の処理及び清掃に関する法律

14.3 許可不要の日用品店舗等（都市計画法第 29 条第 1 項第 11 号及び同法第 43 条第 1 項第５号）の取扱基準【法律】（開発⾏為の許可を要しない通常の管理⾏為、軽易な⾏為その他の⾏為）
第⼆⼗⼆条
⼀～五
六

法第⼆⼗九条第⼀項第⼗⼀号の政令で定める開発⾏為は、次に掲げるものとする。

略

主として当該開発区域の周辺の市街化調整区域内に居住している者の⽇常⽣活のため必要な物品の販売、加⼯、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらの業務の⽤に供する建築物で、その延べ面積（同⼀敷地内に⼆以上の建築物を新築する場合においては、その延べ面積の合計。以下この条及び第三⼗五条において同じ。）が五⼗平方メートル以内のもの（これらの業務の⽤に供する部分の延べ面積が全体の延べ面積の五⼗パーセント以上のものに限る。）の新築の⽤に供する目的で当該開発区域の周辺の市街化調整区域内に居住している者が⾃ら当該業務を営むために⾏う開発⾏為で、その規模が百平方メートル以内であるもの（開発許可を受けた⼟地以外の⼟地における建築等の許可を要しない通常の管理⾏為、軽易な⾏為その他の⾏為）
第三⼗五条
⼀・⼆
三

法第四⼗三条第⼀項第五号の政令で定める⾏為は、次に掲げるものとする。

略

主として当該建築物の周辺の市街化調整区域内に居住している者の⽇常⽣活のため必要な物品の販売、加⼯、修理等の業務を営
む店舗、事業場その他これらの業務の⽤に供する建築物で、その延べ面積が五⼗平方メートル以内のもの（これらの業務の⽤に供する部分の延べ面積が全体の延べ面積の五⼗パーセント以上のものに限る。）の新築で、当該市街化調整区域内に居住している者が⾃ら当該業務を営むために⾏うもの

解説
都市計画法施⾏令第22条第６号及び同令第35条第３号で定める、市街化調整区域内居住者が健全な⽇常⽣活をおくるために必要な物品の販売、加⼯、修理等の業務を営む店舗（⼩売業）、事業場その他これらの業務の⽤に供する建築物で、当該市街化調整区域内（開発⾏
為を⾏うものにあっては、周辺の市街化調整区域内）に居住している者が⾃ら当該業務を営む場合に限り、その延べ面積が50m2以内のものは、許可不要とされています。
ただし、理容業、美容業等の物品に係わらないサービス業務の⽤に供する建築物は許可が
必要です。

審査基準
[業種]
表 ４-3 に定める業種を対象とする。
[⽴地]
以下の①⼜は②のいずれかの要件に限る。
①

次のいずれの要件も満たしていること。

ア

当該申請地は既存の集落（申請地を中心として半径 500m の範囲でおおむね 50 戸以上の建築物が連たんしている地域）内にあること。
イ

当該申請地が市街化区域から 500m 以上離れていること。ただし、地形的要件により明らかに市街化区域と分断されている場合はこの限りでない。
ウ

店舗相互の敷地の間隔が 50m 以上離れており、かつ、同業種の店舗等が半径 500m以内の範囲に存在しないこと。
②①の要件を満たさない場合は次のいずれの要件も満たしてかつ、市街化のおそれがないと判断できること。

194

ア

当該申請地は既存の集落（申請地を中心として半径 500m の範囲でおおむね 50 戸以上（ただし、その過半が市街化調整区域内にあること。）の建築物が連たんしている地域）内にあること。
イ

当該申請地から半径 1km 以内に同業種の店舗等がないこと。

ウ

当該集落居住者の相当数（おおむね 20 世帯以上）の要望があること。

[申請者]
当該店舗等の建築に開発が伴うものにあっては①の要件を、開発⾏為を伴わないものにあっては②の要件を満たしていること。
① 以下の要件をすべて満たしていること。
ア

申請者は、当該市街化調整区域または隣接市街化調整区域に通算して３年以上居住し、かつ、申請地を中心とした半径 500m 以内の市街化調整区域内に継続して 1 年
以上居住していること。
イ

申請者は、⾃ら営む当該店舗等の業務に際し、必要な免許、資格等を有していること。
② 以下の要件をすべて満たしていること。
ア

申請者は、当該市街化調整区域に通算して３年以上居住し、かつ、申請地を中心とした半径 500m 以内の当該市街化調整区域内に継続して 1 年以上居住していること。
イ

申請者は、⾃ら営む当該店舗等の業務に際し、必要な免許、資格等を有しているこ

と。
[申請地]
次のいずれかに該当すること。
① 申請者が所有権を登記（仮登記を含む）してある⼟地②

申請者が賃貸借等により、その⼟地の使⽤が認められる権利を有し、その権利を登記（仮登記を含む）してある⼟地③

申請者の親族（民法第 725 条に定める範囲）が線引⽇前から所有している⼟地[敷地]
次のいずれの要件も満たしていること。
①

敷地が接する道路（以下「前面道路」という。
）は、幅員４m 以上の建築基準法第 42条に該当する通り抜け可能な道路で、当該市街化調整区域内の⽇常⽣活のための主要な道路であること。
②

敷地は、路地状部分のみによって前面道路に接してはならない。

③

敷地面積は、開発⾏為を伴うものについては 100m2 以内とし、開発⾏為を伴わないものについては 300m2 以内とする。
④

申請地が農地にあっては、農地転⽤の許可が得られる見込みであること。申請地が農業振興地域の既設農⽤地区域内にある場合は、農⽤地等の除外認可が必要である。
⑤

申請地が赤道、⽔路等と接している場合は、その境界が確定していること。

⑥

申請地は分筆し、地番の⼀部（例：234 番の⼀部）としないこと。

195

[建築物]
次のいずれの要件も満たしていること。
①

建築物は、平面図及び⽴面図により明らかに店舗等と認められること。

②

建築物は、延べ面積が 10m2 を超え 50m2 以内で、業務の⽤に供する部分の延べ面積が全体の 50％以上であること。かつ、⽤途地域並びに建築基準法第 52 条第 1 項第７号
及び同法第 53 条第 1 項第６号の規定に基づく容積率等が定められていない区域においては、原則として建蔽率 40％、容積率 80％を超えないこと。
③

申請者が現在⾃⼰の住宅を他に所有している場合は、住宅を併設できない。

④ 附属建築物を伴わないこと。
⑤

店舗等の主要な出入り口は、[敷地]の①に定めるところの前面道路に面していること。

[その他]
①

店舗等の開設の見込みが確実であること。

②

営業不振、倒産等により廃業となる場合は建築物を除却すること。

③

他の法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が得られるものであること。

196

表 ４-3 都市計画法施⾏令第 22 条第６号及び同令第 35 条第３号で定める建築物

大
分
類

中
分
類

織
物
・
衣
服
・
⾝
の
回
り
品

業

種
備

（⼩分類）

考

呉服・服地

呉服、服地、寝具類を⼩売りする事業所

・

寝 具：呉服店、寝具店等（縫製、修理のみの事業所は除く。
）

男

子 服

婦

⼈ ・

既製・注⽂を問わず婦⼈服、子供服を⼩売する事業所

子

供 服：婦⼈服店、洋装店等（縫製、修理のみの事業所は除く。）

靴・履 物

既製・注⽂を問わず背広服、学⽣服などの男子服を⼩売りする事業所：洋服店、注⽂服店等（縫製、修理のみの事業所は除く。）

各種靴類、げた、草履、スリッパ等を⼩売する事業所：靴店、履物店、下駄屋等（修理のみの事業所は除く。
）

その他の織

かばん、洋品雑貨、⼩間物、傘、ステッキ等を⼩売する事業所

物・衣服・⾝

：かばん屋、洋品店、傘屋等（修理のみの事業所は除く。）

の回り品
各種食料品
野菜・果実

⼩

飲

食

肉

鮮

魚

売
業

食
料

酒

品

菓子・パン

各種食料品を⼀括して⼀事業所で⼩売する事業所：各種食料品店、食料雑貨店等
野菜・果実を⼩売する事業所：⼋百屋等
食肉、卵、ハム、ソーセージ等を⼩売する事業所：肉屋等
各種鮮魚、貝類等を⼩売する事業所：魚屋等
酒を⼩売する事業所：酒屋等
各種菓子類、パン類を⼩売する事業所（製造⼩売を含む）：パン屋、洋菓子店、煎餅店、飴屋等（製造のみの事業所は除く。）
牛乳、茶、コーヒー、折詰料理、おにぎり、米麦、豆腐、乾物、調味料等を⼩売す

そ の 他 の る事業所
飲 食料 品：牛乳屋、茶⼩売店、総菜屋、米屋、豆腐屋、乾物屋等（製造のみの事業所は除く。）

⾃ 動 車 販 売

機械器
具

⾃動車、⼆輪⾃動車及びその部品、付属品を⼩売する事業所：⾃動車販売店、スクータ販売店等（整備・修理のみの事業所は除く。）
⾃転車及びその部品、付属品を⼩売する事業所

⾃ 転 車 販 売 ：⾃転車店等（修理のみの事業所は除く。）
機 械 器 具

電気機械器具、ガス器具、ミシン、ストーブ等を⼩売りする事業所：電器屋、ガス器具販売店等（修理のみの事業所は除く。）

197

大
分
類

中
分
類

業

種
備

（⼩分類）
家

具 ・

建 具・ 畳じゅう器

考

各種家庭⽤家具、建具、畳等を⼩売する事業所（製造⼩売を含む）：家具店、ふすま、障子、畳屋等（修理のみの事業所は除く。）
金物雑貨、荒物、陶磁器、ガラス器等を⼩売する事業所（製造⼩売を含む）：金物屋、荒物屋、瀬戸物屋、漆器屋等（修理のみの事業所は除く。
）

医 薬 品 ・ 医薬品、化粧品を⼩売する事業所：薬局、調剤薬局、薬屋、ドラッグストア、ファーマシィ、化粧品店等
化 粧 品
農 耕⽤ 品

そ

燃

料

書

籍 ・

⽂

房 具

の
他

農機具、苗、種子、肥料、飼料等を⼩売する事業所
燃料⽤ガソリン、液化石油ガス、炭、薪等を⼩売する事業所：ガソリンスタンド、炭屋、プロパンガス店、灯油販売店等
書籍、新聞、⽂房具等を⼩売する事業所：書店、古本屋、新聞販売店、⽂房具店等（貸本屋を含まない。
）

スポーツ⽤

スポーツ⽤品、玩具、楽器、レコード等を⼩売する事業所

品・がん：スポーツ⽤品店、おもちゃ屋、楽器店、レコード店等

具・娯楽⽤（レンタル店は含まない。）

品・楽器
写真機、フィルム、時計、眼鏡、光学機器等を⼩売する事業所
写 真 機 ・ ：カメラ屋、時計屋、眼鏡屋等
時計・眼鏡（フィルム現像、焼付店、ＤＰＥ取次店は含まない。）（修理のみの事業所は除く。）
たばこ、花、植木、骨とう品及び中古の衣服、家具、楽器等を⼩売する事業所（細分他 に 分 類 さ 類の「タバコ・喫煙具専門」「花・植木」「骨とう品」「中古品」に分類されるものにれ な い ⼩ 売 限る。
）
業：たばこ屋、花屋、植木販売店、骨董品屋、リサイクルショップ等（廃品回収業は含
まない。
）

＊

（修理のみの事業所は除く。）

業種の分類は「⽇本標準産業分類」（総務省編令和５年６⽉改訂）による。

198

第15章 市街化調整区域における既存建築物の建替えの取扱基準
開発許可制度運⽤指針（平成 26 年８⽉１⽇国都計第 67 号）
Ⅰ―７－１

市街化調整区域における法第 34 条第 14 号等の運⽤(１)～(８) 略(９)「既存建築物の建替」
具体的な運⽤に当たっては、次に掲げる事項に留意することが望ましい。
①②（略）③規模、構造、設備等が従前のものに比較して過大でなく、かつ、周辺の⼟地利⽤の状況等からみて適切なものであること。なお、建替後の床面積の合計が従前の建築物の床面積の合計の 1.5 倍以下であるものについては、従前の構造及び⽤途がほぼ同⼀であれ
ば、許可を要しない「改築」として取り扱って差し⽀えないと考えられる。

審査基準①「建替後の床面積の合計が従前の建築物の床面積の合計の 1.5 倍以下であるものについて
は、従前の構造及び⽤途がほぼ同⼀であれば、許可を要しない「改築」として取り扱って差し⽀えない」場合とは、表 ４-4 に該当するものをいい、指針なお書どおり許可を要しない「改築」として取り扱う。
②表 ４-4 を超えて建替えをする場合は、再度許可を取るか、あるいは条例第３条第 1 項第３号（第５節審査基準）⼜は開発審査会提案基準Ｂによる許可を受けること、及び旧法の既存宅地確認を受けた⼟地に建築された建築物の場合は既存宅地許可を受けること。
③表 ４-4 のうち「既存建築物」とあるのは、「基準時」の建築物を意味する。
④既存宅地許可を受けて建築された建築物について
既存宅地許可を受けて建築された建築物の建替えは、敷地規模・構造・⽤途の変更のない
場合は、建蔽率、容積率が許容する規模まで許可を要しない改築として取り扱う。
（再申請が必要な場合の例）
・既存宅地許可により建築した 1 棟の建築物を、分筆して 2 棟の建築物として建て替える場合・住宅を診療所へ建て替える場合など

199

表 ４-4 許可を要しない「改築」として取り扱う場合
既 存 建 築物

現に利⽤している建築物で次のいずれかに該当すること。なお、過去に都市計画法の許可を要しないものとして改築された建築物を再度改築する場合、改築前の建築物を既存建築物として取り扱う。
① 区域区分⽇前に建築された建築物② 旧法による既存宅地確認を受けた⼟地において建築された建築物③ 既存宅地許可を受けた建築物④ 区域区分⽇以後に都市計画法上の許可を受けた建築物（③を除く）⑤ 区域区分⽇以後に旧法第 29 条第３、４号に該当する公共・公益施設として都市計画法の許可を要さずに建築された建築物（平成 19 年 11 ⽉ 30 ⽇までに建築確認を受け、着⼯したも
の）

申

請

者

（許可等を受けた者）

上記④に該当する建築物にあっては、権利移動のないこと。
ただし、相続によるもの、開発審査会提案基準 I で許可を受けたもの及び許可条件が変更しないものは除く。
なお、申請者が独⾃に確認申請等を⾏うことができない場合は、親族と連名で申請することも可能とする。

申請敷地面積下記の⽇（以下この表において「基準時」という。
）における敷地の範囲内にあること。
上記①の建築物にあっては区域区分⽇
上記②⑤の建築物にあっては建築確認済証の交付⽇
上記③④の建築物にあっては許可⽇

⽤途

変更がないこと。

構

造

原則として変更のないこと。

規模

ア、イの両方を満たすこと。
ただし、上記③に該当する建築物にあってはイのみを満たすこと。
ア 延べ面積増改築後の延べ面積（付属建築物を除く。
）は次のいずれかを満たすこと。
・180m2 以下・既存建築物（付属建築物を除く。
）の基準時の延べ面積の 1.5 倍以下

イ 建蔽率・
容積率

⽤途地域の指定のある区域においては、⽤途地域に定められた建蔽率及び容積率を超えないこと。
⽤途地域の指定のない区域においては、建蔽率 40％、容積率 80％※を超えないこと。ただし、既存建築物がこの値を超えて建築確認を受けている場合は、従前の規模を超えないこと。
なお、建築基準法第 53 条第３項の適⽤を妨げない。

※建築基準法第 52 条第 1 項第７号及び同法 53 条第 1 項第６号の規定に基づき都が定めた建蔽率及び容積率（平成 15 年 10 ⽉ 15 ⽇東京都告示第 1141 号）

200