賃貸経営・資産のお悩みは岡崎の㈱アセットコンサルティングへ～ 令和3年3月号 ～管理物件
入居率95.2％
平成30年4月現在〒444-0834
愛知県岡崎市柱町東荒子210番地(株)アセットコンサルティング
http://asset-consulting.jp/

TEL：0564-72-2215
FAX：0564-72-2274

今月の主な内容
P.1
P.2
P.3
P.4
P.5

お世話になっております
賃貸管理コーナー
業界ニュース
相続相談コーナー
不動産ソリューションコーナー【収益不動産情報配信開始！！】

賃貸管理コーナー

2021年 アフターコロナを見据えて不動産投資ローンの動向（株）アセット
コンサルティング

坂本拓郎

2021年3月初旬、緊急事態宣言もほぼ全国で終わりに近づき、ワクチン接種のニュースなど、段階的にアフターコロナを意識する状況になってきました。コロナ禍では、賃貸物件の新築や、収益物件売買など、例年になく落ち着いた現状でした。しかし、いよいよアフターコロナに向けて、建築も売買も、少しづつ動きが出てくるように感じます。そこで、賃貸物件の建築・売買に最も重要なポイントになる、不動産投資ローンの動向について整理したいと思います。

①金融機関の事情変化
コロナ禍において、不動産関連の融資に限らず、各業種の事業者・個人事業主が経営難に陥り、金融機関に寄せられる融資相談が急増していました。条件が揃えば、無利子で借りられる緊急融資もあり、金融機関も、多忙を極めていました。
また金融機関は、リモートワーク（在宅勤務）を取り入れ、出社している人数が制限されている所も多くありました。限られた人員のため、緊急性の高い融資相談に充当するため、新規の不動産融資を受け付ける余裕がないというのが実情でした。そのため、通常より融資審査に時間がかかるという側面もありました。
しかし、2021年に入りその状態も落ち着き始め、株取引をはじめとする、投資熱が上がってきています。金融機関としても、高額な不動産投資ローンに関しても積極的に取り組もうとする姿勢が見え始め、様相は変わってきていると感じられます。
②融資条件の動向
現状、金融機関の貸し出し条件が厳しくなったという動向は見られていません。金利についても、コロナ前とは大きな変化はなく、低金利時代である事は間違いありません。ただし、コロナ禍で、一部の賃貸物件における家賃収入の減少が見られたり、返済遅延などが起こっている事も事実です。今後、金融機関としては、今まで以上に不動産投資ローンに関して門戸は広げていくが、貸出条件については、多少厳しくなると予想されます。所有物件の状態や属性、キャッシュフローなど、確実なシミュレーションを行って、金融機関と相対する必要はあると思われます。
③金融機関との、こまめな情報共有
金融機関は、コロナ禍で抑えられた不動産投資ローンを、今まで以上に門戸を広げますが、その貸出条件は今までよりは多少厳しくする、つまり、より金融機関とはコミュニケーションを多くとり、情報共有を進めて行く必要があります。金融機関も、まだまだ予断を許さず、返済状況や、家賃動向なども注意を持って観察していくと思われます。
不動産投資を本格的に行う方向性の方は、意欲があり、より良い物件を探しています。頭金や資産の準備があるという情報を、常に金融機関に提供していく事が大事です。金融機関も、より良い条件の方がいれば、不動産投資ローンを進めていく意向はあります。
過去金融機関による不正融資、また新型コロナウイルスによる影響を受け、近年不動産投資ローンは大きく変化してきています。しかしどのような動向が見られるのかを把握し、それに対する適切な対策を取ることができれば、むしろ上手に融資を受けることは可能です。
このような不安定な時期だからこそ、改めて不動産投資を進めようとお考えのオーナー様も多いと思われます、しっかりと対策ポイントを押さえ、不動産投資の成功率を高める工夫をすることが重要です。
引き続き、皆様のサポートをさせて頂ければと思っています。
何か心配事がありましたら、ご相談頂ければ幸いです。

空室募集、空室対策、設備交換、工事、売却・購入のご相談・お問い合わせ℡担当：0564－72－2215-2-業界ニュース

原状回復義務ガイドラインについての知っておきたいこと
弁護士法人
一新総合法律事務所
弁護士 大橋 良二 氏

今回は賃貸物件のオーナーであれば、必ず知っておきたい原状回復義務についてお伝え致します。

【事例】
ペット不可の物件を貸し出したところ、退去時に規約に反してペットを飼っており、柱への傷や、また入居者によるクロスへの落書きなどが見つかりました。
まず、基本的なルールを確認しましょう。基本的には、通常損耗、経年劣化によるものについては、家主の負担であり、入居者の故意過失によるものについては、入居者の負担です。この点は、2020年4月施行の改正民法で法律にも明記さました。
（賃借人の原状回復義務）民法第六百二十一条
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。
ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

国土交通省から「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より引用

この法律のルールだけではまだよくわからないので、原状回復については、皆さんご存じのとおり、国土交通省からより具体的な「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が示されています。実務的にはこちらのガイドラインが定着しているといってよいでしょう。
大まかにいうと、原状回復ガイドラインでは、原状回復に伴う補修内容をA：賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても 発生すると考えられるもの（経年劣化や通常損耗による部分）
A（+G）：通常損耗による部分＋グレードアップ部分
B：賃借人の住まいの方、使い方次第で発生するもの で、通常損耗とはいえないもの
A（+B）：賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるものであるが、その後の手入れ等の賃借人の管理が悪く、損耗が発生拡大したものと考えられるもの
以上の４つに分けて、「A」「A（+G）」については、「家主負担」とし、「B」「A（+B）」については、「賃借人（入居者）の負担割合を検討」という内容です。
事例のような入居者による落書きなどは、入居者のすまい方によるものであり、通常損耗ではなく、入居者の故意過失によるものと判断されると思います。ペット禁止物件でペットを飼ったことにより、損耗が激しくなった場合についても同様です。ですので、落書きやペットを飼ったことによる傷などの原状回復費用は入居者の負担となります。
ですが、ここからが問題となります。具体的にどの程度の費用を入居者が負うのか、たとえば、クロスの落書きを消す費用を請求できるのか、クロスを新品に交換する費用が請求できるのか、ガイドラインでいう「賃借人（入居者）の負担割合を検討」という意味が問題となります。
-3-

相続相談コーナー【資産関連の税務情報～贈与税について⑥】
税理士法人タックスウェイズ
税理士 後藤 勇輝 氏

春も近づいてきて花粉も飛んできたようです。花粉症の方は大変です。さて、今回も贈与税についてよくある怖い事例の第2弾、「建物を子の資金でリフォームする」ケースを解説いたします。

【建物の名義と資金の出どころ】
親御さんがお子さんと同居されている場合に、二世帯住宅に建て替えたい、大規模な増築やリフォームをされたい、といったご相談を受けることがあると思います。その際、ローン資金などを含めた資金の拠出については悩まされることが多く、FP関連の知識も必要となることもあります。特に、お子さんの相続税対策なども踏まえると、さらにアドバイスは難しくなり、お父様の土地にお子さんが家を建てるケースや資金贈与を行うようなケースは、ご家族の将来設計も見越した提案が求められてきます。そのことから、資金の出どころや相続税の小規模宅地評価減特例も考慮しておきたいところです。

【親の建物を子の資金でリフォームするのは危ない！？】
先祖代々のご実家に親子で同居しているような場合に、リフォーム代をお子さんが負担したいといったご相談があります。この場合は、工夫して実行しないと、お子さんから建物所有者の親にリフォーム資金の贈与がなされたとみなされることとなります。このことは割と知られておらず、気の利いたリフォーム会社さんは教えてくれたりしますが、知らないままの方も多いです。増築を含んだ大規模なものになると、多額の支出となりますから、贈与税も高くなりますので注意が必要なところです。

【贈与税の課税を回避するためには】「内輪のリフォームだから税務署にバレないのではないですか？」といったご質問も受けますが、税務訴訟で負けている裁判例もあり、登記などの手続きを行うものは、謄本がアップデートされることになるので、きちんと対応しておいた方が良いでしょう。贈与税を避けるために、正当な方法が２つを上げられるので下記に御紹介致します。

①事前に建物を贈与などで名義を変更しておく方法②リフォームした金額を考慮して建物名義を共有持分にする方法
こちらの方法で対処されていれば、贈与税課税を問われることはありませんので、事前にしっかりと準備しておきたいところです。今回も怖い贈与税のお話でした。ご参考になりましたら幸いです。

【参考】国税庁 タックスアンサー
No.4557 親名義の建物に子供が増築したとき各税制度の特例の利用には一定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理士・弁護士・鑑定士等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様：相続＆不動産ご相談窓口℡：0564－72－2215
担当：白井-4-不動産ソリューションコーナー「将来を見据えて･･･覚えておきたい、立ち退きの基礎知識」
ご自身の賃貸経営の5年後、10年後は、どうなっているでしょうか？コロナ禍での賃貸経営で多くのオーナー様から、多岐にわたるご相談が増えています。その中でも、将来の建て替えや、取り壊しを考えた、『現入居者様の立ち退き』の相談が増えてきています。今回は、知っておきたい立ち退きの基礎知識についてお伝えします。

立ち退きは難しい？知っておきたい基礎知識
まず、本通信でもかつて取り上げましたが、『立ち退きは難しい』ということを念頭に置いておきましょう。
なぜ難しいかといいますと、一般の賃貸借契約では基本的に入居者にとって有利な契約になっているからです。入居者にとってみれば、いきなり退去させられるのは、生活にかかわるリスクが高いため、退去させるには『退去させるための正当事由』が必要になります。そして正当な事由がない場合はオーナー様が退去を命じても、原則、入居者は従う必要がありません。

重滞納
契約違反

もちろんオーナー様が入居者に相談、通知などを通して、従ってもらえる場合は退去完了になります。実際には、そううまく進まないケースが多いことは想像ができると思います。

取り壊し
建替え

どんな備えが必要？立ち退き交渉のポイント
実際には、立ち退きを『どんな理由で実施したいか？』によって、緊急度が変わってきます。
①緊急性が高いもの：収益を上げる・老朽化対策のための建て替え、売却、他②緊急性が低いもの：将来駐車場で使いたい・数年後に子供の自宅を建てたい

入居者の認知交渉

承諾

緊急性が高い（オーナー様の利益に直結する）立ち退きに関しては、話が拗れてしまうと損失に繋がるケースも出てきます。そのことから、立ち退きを『確実に実施する』ことが重要です。
入居者が退去するまでのプロセスは上記のような流れですが、伝え方一つとっても、引っ越し代程度で納得いただけるか、弁護士費用なども含め家賃の10〜20か月程度かかるか、足元を見られ費用面などの交渉が悪化するケースも出てきます。オーナー様が前面に立ち、直接交渉することで入居者の心証が良くなるケースもあれば、逆に悪くなるケースもあります。まずは立ち退き目的とスケジュールを明確にし、その時期に合わせてスケジュールをたてましょう。また事前に引っ越し先等も想定しておいてあげることが重要です。

-5-会社紹介

ｽﾀｯﾌ集合写真
JR
岡崎駅

株式会社
アセットコンサルティング

営業時間

定休日

アセットコンサルティングはお客様の資産運用のために専門スタッフの力を結集してトータルサポートいたします。

●より良い資産活用へのご相談はこちら●□空室について□リフォームについて□家賃滞納について□賃貸管理について□購入について□売却について□土地活用について□相続対策について□保険について□その他
お気軽にご相談ください！

お問合せ先：「ＡＣの資産管理通信」事務局
TEL:0564-72-2215

担当：坂本