建築 ・ 不 動 産 の 法 律 トピ ック

第 11 回BSIJ-CPD 認定記事

1 単位

「所有者不明土地」と法律実務
廣江 信行

1 はじめにキーワード
所有者不明土地

最近の建築・不動産と関連するトピックとして、最初は ChatGPTなどの生成 AIを取り上げようと思い、早速いくつかの生成 AIを使用してみたのですが、全
く使いこなせていないため、後日に取り上げることに土地・建物等の利用に関する円滑化しました。
ChatGPTの無料版は回答が遅く、エラーが多いた

相続土地国庫帰属制度

め、Bing AIを使用したところ、法律的な問題について質問すると「弁護士へのご相談をお薦めします。」と回答してきたので、「俺は弁護士だよ。」と追加で入力すると「おかしいですね。相当な法的知識のお持ちのはずです。」とケンカ腰の回答をしてきました（しばらく使用していたらこのような回答をしなくなり、当たり障りのない回答をしてくるようになりました）。
そこで、とりあえず生成 AIはやめておき、今回は「所有者不明土地」の問題を取り上げたいと思います。
所有者不明土地の問題というのは、数年前から時々ニュースで取り上げられる話題ではありますが、国土交通省の発表では、所有者不明土地の面積は、九州よりも広く、国土の約 22%（約 410 万 ha）と推計されて
おり、さらに今後も増えていく見込みです。
「九州より広い」という表現には、インパクトがあって印象に残りやすいと思います。
2040 年には約 720 万 haに増加すると推計されており、所有者不明土地の経済的損失は、機会損失や管理不全のコストで約 1,800 億円 / 年、2040 年までの累積で約 6 兆円に相当すると報道されています（2017 年
10 月 26 日の日経新聞）。
この所有者不明土地の問題に対応するため 2021 年には後述するような法改正や立法が行われており、本年度から施行されるものもありますので、今回の連載

廣江 信行（ひろえ のぶゆき）
廣江綜合法律事務所 代表弁護士（公社）日本建築積算協会 顧問弁護士

58 建築と積算 2023・Summer

で取り上げようと考えた次第です。

建築・不動産の法律トピック

2 所有者不明土地が生じる場合について所有者不明土地が生じる場合としては、次の類型があります。
①登記上の所有名義人が死亡しているのに、相続登記が未了である場合②死亡していなくても住所変更登記が未了である場
合③表題部所有者欄の氏名・住所が正常に記録されていない登記となっている場合

第 11 回本等を請求することができる制度です）。
これを使って登記名義人の住民票または除票を取得することができれば、そこから本籍地を見つけ、戸籍謄本や戸籍の附票（住所地の移動の履歴をまとめたもので、戸籍とともに管理されています）を取得することができます。
また、依頼者が土地所有名義人の親族であれば、その親族の戸籍から追っていけば土地所有名義人及びその相続人の住民登録地は最終的にわかることが多いです。
問題は、本籍地が分からない場合で、土地名義人が登記上の住所地から転居した後、5 年経過している

弁護士としては、不動産会社やゼネコンから、開発を予定している土地等の一部に所有者不明土地が含まと除票の保存期間が経過しているため、除票を入手できないことでした。

れているケースに関して、所有者の調査や対応策の検すなわち除票の保存期間を経過してしまっている討を依頼されることや、相続案件で相続登記未了の土ものについては、役所に除票を発行してもらうこと地を取り扱うことが多いです。

ができず、それ以上住所地を調査することが困難で相続登記が未了の場合というのは、数年放置するくした。

らいですと大きな問題に発展することはないのですが、この問題は、法改正により是正されようとしており、数十年放置したりすると、相続が複数回発生している2019 年 6 月 20 日に住民基本台帳法の一部が改正され、こともあり、相続人が膨大な数になっていることがあ

住民票の除票及び戸籍の附票の除票が 150 年間保存ります。

されることになりましたが、2014 年 3 月 31 日以前に私が担当したケースを例に挙げますと、開発用地の消除または改製されてしまったものは、やはり調査

土地（雑種地で 10㎡くらい）の所有名義人の相続人がが困難というのが現状です（そして所有名義人の所在50 人になり、全国に散らばっているうえに、海外居が不明な案件では、ほとんどの場合に除票が 2014 年

住者 5 人が含まれていました。

3 月 31 日より前に消除されています）。

このケースでは、依頼者が 20 年以上土地を管理しまた、親族からの依頼であっても、相続人が日本ていたという事実があったので、遺産分割協議ではな

国籍を離脱している場合や海外居住者については戸く、取得時効（他人の物または財産権を一定期間継続

籍の附票に記載がないため、さらに海外の調査会社

して占有または準占有する者に、その権利を与える制

や在外公館に問い合わせなどを行います。

度）を根拠に訴訟を提起することにより、権利関係を米国ですと、不動産購入履歴がなぜかインターネッ

整理することができましたが、かなりの費用と時間がト上に掲載されている場合があり、それで住所が判かかりました。

明する場合がありますし、調査会社に依頼すると住3 所有者の調査について所がわかる場合があります。
日本国内であれば、地道に近所の方に聞き込みな実務上重要ですので、法改正等を論じる前に所有どをすると転居先がわかったりしますし、SNSの調者を調査する方法などについて説明したいと思いま

査、電話帳の調査で所在が判明することもあります。

す。

なお、日本の調査会社に依頼して土地所有者またまず、弁護士には、具体的な案件に必要な限度で、はその相続人が見つかることも多いのですが、2006

職務上請求により、他人の住民票や戸籍謄本を取得

年に「探偵業の業務の適正化に関する法律」が制定さする権限があります（職務上請求とは、弁護士等一定れて以降（2007 年施行）、調査会社もコンプライアンの国家資格を有する者が、その受任した職務を遂行スを重視するようになったため、調査能力が徐々にするために必要な範囲で、第三者の住民票・戸籍謄落ちているのが実情です。
2023・Summer 建築と積算

59

4 所有者不明土地に関する法律の制定・改正について

次に政府が力を入れている法制度の概略について説明をいたします。

人が申請義務を簡易に履行することができるようにする観点から設けられたもので、①所有権の登記名
義人について相続が開始した旨と、②自らがその相続人である旨を申請義務の履行期間内（3 年以内）に2021 年 4 月に「民法等の一部を改正する法律」及登記官に対して申し出ることで、申請義務を履行しび「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰たものとみなす（登記簿に氏名・住所が記録された相属に関する法律」が成立・公布され、所有者不明土

続人の申請義務のみ履行したことになる）というもの

地の発生を予防したり、すでに発生している所有者です。これに対して、申出を受けた登記官は、所要不明土地を滞りなく利用したりするために、不動産の審査をした上で、申出をした相続人の氏名・住所

登記制度の見直しや相続土地国庫帰属制度が創設さ等を職権で登記に付記します。

れています。

今後は、相続に関する依頼を受けた際には、この

これらの制度については、法務省の WEB サイト

説明をしなければならないとは思いますが、非常にに詳細な説明があるため、今回では概略を説明した

億劫ですし、上手く説明できずに「なんか少し簡単な

うえ、実務に与える影響について考察したいと思い制度があるらしいですよ。」という程度の説明しかでます。

きそうにありません。

①登記の義務化（相続登記及び住所等変更登記）・死亡等の公示②土地・建物等の利用に関する円滑化
ア

財産管理制度イ

共有制度

ウ

相隣関係規定エ

相続制度③相続土地国庫帰属精度の創設

次に住所変更登記の義務化についてですが、具体的には、登記簿上の所有者については、その住所等を変更した日から 2 年以内に住所等の変更登記の申請をしなければならないこととされました。正当な理由がないのに義務に違反した場合、5 万円以下の過料の適用対象となります。これも 2026 年 4 月までに施行されるので要注意です。
現時点で、私の依頼者の中にも数名、住所変更登記を怠っている方がいます。
なお、他に「登記名義人の死亡等の事実の公示」す①登記の義務化等る制度が新設されて 2026 年 4 月までに施行される予相続登記の義務化は、2024 年 4 月 1 日に施行され定です。具体的には、登記官が他の公的機関から死るので時間的には余裕があると思っていましたが、亡等の情報を取得し、職権で登記に表示するという最近相談を受けた案件では、依頼者が登記懈怠によものです。これにより、登記で登記名義人の死亡のるペナルティ（10 万円以下の過料）の存在が気になる有無が確認できることになりますが、どういう場面

らしく、すぐに相続登記を行うことにしました。

にこれが有用かは未知数です。

10万円以下の過料では、さして強制力がないと思っていましたが、ペナルティによる心理的な圧迫は、②土地・建物等の利用に関する円滑化

まじめな方には効き目があるようですし、弁護士とこれらは、今年の 4 月 1 日施行でして、既に「ア̶しても依頼者にそのようなペナルティがあることを1」についての相談がありました。不動産開発業者から、説明する必要があり、登記を促すことになりますの「立地良いところにある空き家を見つけたので、新しで、法改正による一定の効果があった事例になります。

い制度を使用してなんとかできないか」という相談で2024 年 4 月 1 日には、登記の義務化と併せて「相続人申告登記」という制度が開始します。これは相続
60 建築と積算 2023・Summer

した。
しかし、そもそもこの制度は、誰でも申し立てが

建築・不動産の法律トピック

第 11 回可能というわけでなく申立権者は所有者不明土地等場合を想定した定義になります）。

の管理についての「利害関係人」及び地方公共団体の最高裁平成 8 年 10 月 31 日判決では、「当該共有物の長等に限られていますので、誰でも利用できるわけ

性質及び形状、共有関係の発生原因、共有者の数

ではありません（利害関係人については「公共事業の及び持分の割合、共有物の利用状況及び分割され実施者など不動産の利用・取得を希望する者」や「共た場合の経済的価値、分割方法についての共有者

有地における不明共有者以外の共有者」などが想定さの希望及びその合理性の有無等の事情を総合的にれています）。

考慮し、当該共有物を共有者のうちの特定の者に取得させるのが相当であると認められ、かつ、そア̶1の価格が適正に評価され、当該共有物を取得する

所有者不明土地・建物の管理制度調査を尽くしても所有者やその所在を知ることが者に支払能力があって、他の共有者にはその持分できない土地・建物について、利害関係人が地方の価格を取得させることとしても共有者間の実質裁判所に申し立てることによって、その土地・建的公平を害しないと認められる特段の事情が存す物の管理を行う管理人を選任してもらうことがでるときは、共有物を共有者のうちの一人の単独所きるという制度

有または数人の共有とし、これらの者から他の共管理不全状態にある土地・建物の管理制度有者に対して持分の価格を賠償させる方法（以下所有者による管理が不適当であることによって、「全面的価格賠償の方法」という。）による分割をす

他人の権利・法的利益が侵害されるまたはそのおることも許されるものというべきである。」と判示

それがある土地・建物について、利害関係人が地しており、全面的価格賠償の方法を限定的に捉え方裁判所に申し立てることによって、その土地・ているため、共有物分割訴訟を提起しても、どの建物の管理を行う管理人を選任してもらうことがように分割されるのか予測がつかないという問題

できるという制度が残存しています。

ア̶2

イ

共有制度の改正ウ

相隣関係規定の改正共有物に関する管理等に関し、所在等が不明な共建設工事では仮設等を設置する際に隣地を使用す有者がいる場合に関する規定が整備されました。

ることなども多く、地味ですが割と重要です。協特に、重要な改正点としては、所在等が不明な共会の皆様にも知っておいていただきたいのが、こ有者がいる場合には、他の共有者は、地方裁判所の法改正によって導入された仕組みまたはルールに申し立て、その決定を得て、所在等が不明な共です。以下の制度の利用には、手続等について細有者の持分を取得したり、その持分を含めて不動かな検討が必要でして、訴訟が必要なこともあり

産全体を第三者に譲渡することができるようになますので、使用する際には弁護士に相談することりました（持分に応じた時価相当額の供託等が必要

をお薦め致します。

になります）。

・ 境界調査や越境してきている竹木の枝の切取り

実際には、共有物の場合は、所在等が不明な共有等のために隣地を一時的に使用することができ者の問題より、所在等が分かっている場合でも第ることが明らかにされるとともに、隣地の所有三者への譲渡に応じてくれない場合が多いので、者やその所在を調査しても分からない場合にもむしろ共有物分割訴訟における全面的価格賠償を隣地を使用することができる仕組み

原則化してほしかったというのが個人的な感想で従前は、境界またはその付近における「障壁、建す。なお、全面的価格賠償合とは、共有者の一人が、物等の築造・修繕」に限定されていましたが、「境他の共有者の持分を、金銭を支払って取得し、単界標の調査または境界に関する測量と枝の切除」

独所有にする分割方法のことです（これは典型的なの場合も追加されています。
2023・Summer 建築と積算

61

・ ライフラインを自己の土地に引き込むために、ものについて、国庫への帰属を認める制度です。制導管等の設備を他人の土地に設置する権利や、度導入以前に相続が発生した場合も対象になるので、他人の所有する設備を使用する権利があること協会の皆様においても利用できる方がいるかもしれが明らかにされるとともに、設置・使用のためないです。

のルール（事前の通知や費用負担などに関する

この相続土地国庫帰属制度は、相続または遺贈にルール）

よって、宅地や山林、農地などの土地を取得した人が、具体的には、電気・ガス・水道などの「ライフラ

一定の負担金を納付することを条件に、土地の所有

イン」について、設備を他の土地に設置しなけれ権を国庫に帰属させることができる制度です。ただば供給を受けることができないときには、必要し、どのような土地でも引き取ってもらえるわけでな範囲で他の土地に設備を設置し、あるいは他はなく、適用するにはさまざまな申請条件や審査を人が所有する設備を使用することができるようクリアする必要があります。

になりました。

国庫帰属が認められない土地の例として以下の事

・ 催促しても越境した枝が切除されない場合や、例が挙げられており、「通常の管理又は処分をするに竹木の所有者やその所在を調査しても分からな当たって過大な費用や労力が必要となる土地についい場合等には、越境された土地の所有者が自らては対象外」とされています。詳細は政省令で定めらその枝を切り取ることができる仕組みれる予定ですが、そもそもこのような要件を課して具体的には、竹木の所有者に切除するよう催告

ハードルを上げると制度が利用されないことになるしたにもかかわらず、相当期間内に切除しないと予想されます。

エ

とき、竹木の所有者を知ることができず、また

特に「危険な崖がある土地」とか「境界が明らかではその所在を知ることができないとき、あるいない土地」を国が引き取れるように整備したり、また、は急迫の事情があるときである。これらの場合測量するためには多額の費用がかかるため、相続等には土地の所有者は隣地から伸びてきた枝を自で取得した人のデメリットが多すぎて放置される可ら切除できるという規定が設けられています。

能性が高まります。

遺産分割に関する改正
遺産分割がされずに長期間放置されるケースの解（国庫帰属が認められない土地の主な例）

消を促進する仕組みとして、被相続人の死亡から・建物、工作物、車両等がある土地

10 年を経過した後にする遺産分割は、原則として・土壌汚染や埋設物がある土地

具体的相続分を考慮せず、法定相続分または指定・危険な崖がある土地

相続分によって画一的に行うという制度が本年 4 月

・境界が明らかでない土地

1 日より施行されました。そうすると遺産分割が非・担保権などの権利が設定されている土地

常に簡単になり、対立があったために遺産分割で・通路など他人による使用が予定される土地きなかった案件もこれで解決できる可能性が高まります。

相続土地国庫帰属制度を利用する場合、審査料とただし、施行されるといいながら 5 年の猶予期間負担金が必要となり、審査料は高くないのですが、があり、結局、実務上この制度が適用されるのは 5

申請者の負担金は、10 年分の標準的な管理費相当額

年後になりそうです。

になります。
ただし、土地の性質に応じた管理費用を考慮した③相続土地国庫帰属制度
相続財産となった土地のうち一定の要件を満たす
62 建築と積算 2023・Summer上で計算されるため、負担金は土地によって異なる場合があります。

建築・不動産の法律トピック

このように、国は土地を引き取るのに、さらにお金 を 要 求 し て き ま す。10 年 分 の 管 理 相 当 額 を 支 払

第 11 回助金上限 200 万円を支給するという内容で、何か強力な権限を与えるわけでもなさそうです。

えとか、国民感情や財産状況を無視した制度ですが、他方、相続土地国庫帰属制度については、海外では資産が多い方など利用する人がいるかも知れません。

国が引き取るのが原則であるところも多く、日本とはもし、どんな土地でも無料で引き取ってくれると原則と例外が逆転しているともいえます。ここでも日いう制度であれば、かなりの数の人が直ちに利用す

本政府は国に負担が生じないような制度設計をしておると思うのですが、多額の費用を掛けてまで国庫にり、全て土地所有者に負担を押し付けているため、上帰属させたいと思う人がそんなに存在するのかは非述のとおり、制度が普及しない可能性が高いといえま

常に疑問です。

す。

実際、現在においても地方公共団体においては、「公

結局、所有者不明土地の問題を解決するためには、園緑地の寄附受納制度」などがあり、無償で土地を「制度」だけでなく、多額の資金・予算が必要だと思

引き取ることもあり（相続税の軽減をしてくれたうえ、いますので、上記の制度だけでは解決にはまだまだ時感謝状をくれることもあります）、相続土地国庫帰属間がかかりそうです。

制度との比較がなされると思います。

5 まとめ
所在不明土地の問題は、協会の皆様の業務にも、個人的な問題にも影響がある分野ですので、一通り目を通していただければ大変有難いです。
実際のところ、法制度の説明については、法務省がWEB サイトに掲載している漫画の方が本稿よりわかりやすいかもしれないですが、素晴らしい制度を導入したと自画自賛している内容でして、私が指摘した上記の問題点等を無視している点で注意が必要です。
そして、政府が頑張っていろんな制度を創設・改正
しましたが、本質的に国民の負担を求める点でも利用がなされない可能性が残りますし、民間業者を利用しない点でも有効性がかなり低くなっていると考えられます。
例えば、不動産開発業者によって、所有者不明土地の買取が可能になるという制度を創設すれば、利用価
値のある土地については、積極的に利用が促されることになります（もちろん、悪用する業者が出てくるので注意が必要です）。
この点に関して、国土交通省では、所有者不明土地や低未利用土地の円滑な利用や適正な管理等の土地対策に取り組む特定非営利活動法人等の活動について、モデル調査を通じた支援を行っていますが、「所有者不明土地利用円滑化等推進法人」という指定をして、補2023・Summer 建築と積算

63

連

載

BSIJ-CPD 認定記事

1 単位

積算部物語

̶̶ Cost Management Story ̶̶
最終回

CM（コンストラクション・マネジメント）へと飛び立て！
第21

今までのあらすじ
平成 12（2000）年 3 月、天野は東京支店営業管理部長として営業情報を戦略的に活用する新システムの完成を目前に、新年度からの建築本部勤務に備え

回

加納恒也

（公社）日本建築積算協会
特別顧問

SCENE21

クーデターの後【鈴虫亭にて】ていたのだが、中林支店長はじめ東京支店関係者が千駄ヶ谷駅裏にある居酒屋鈴虫亭の奥座敷に 15一斉に左遷されるという社内クーデターが発生し…

名が集まっている。中林支店長以下東京支店 11 名、犬塚支店長以下千葉支店 2 名、山地支店長以下関東
支店 2 名である。

（主な登場人物）「中林、ひどいことになったな。」

天野清志：㈱ウエダ東京支店支店長代理、営業管理

20 分ほど遅れて到着した犬塚千葉支店長が、腰部長、経営戦略室長を下ろすなり吐き出すように声をかけた。

首都圏事業本部住宅事業統括部副統「まったく、ここまでやるとはな。杉沼だけでは括部長

大したことは出来ないだろうと思っていたが、与木

中林博則：㈱ウエダ取締役東京支店長
ウエダビル管理㈱代表取締役社長
与木創文：㈱ウエダ東京支店名古屋支店長を抱き込んだのは想定外だったよ。」
中林東京支店長がビールジョッキに手を伸ばしながら応える。

取締役首都圏事業本部副本部長、東「しかし、犬塚さんは東北支店長だから栄転みた

京支店長いですね。」

杉沼信三：㈱ウエダ専務取締役営業本部長
専務取締役首都圏事業本部長
山内有三：㈱ウエダ常務取締役営業本部副本部長、
東会銀行出身営業副支店長の白川が笑って言う。
「まあ、東北支店は酒も肴もうまいと宮塚さんお気に入りのポストだったが、俺は来期の取締役東京支店長候補だったからな。やっぱり左遷だよ。」

原田健作：㈱ウエダ取締役大阪支店長「犬塚は与木と気が合っていたからな、罪一等を専務取締役建築本部長

減じられて酒と肴のうまいところに島流しというこ

渡部光弘：㈱ウエダ開発事業本部副本部長、開発事
業部長
首都圏事業本部住宅事業統括部長とだろう。」
中林が応じる。
「しかし、山地はよっぽど与木に嫌われたな。やはり関東支店の負の遺産をほじくり過ぎたか。」「与木支店長時代の使途不明金が多くて参りましたよ。経理も困っていて、内容を精査していたところでした。」
山地関東支店長は水割りを口に含みながら苦笑いしている。
「野郎、現場時代からいろいろあったらしいから、急いで蓋をすることも杉沼と組んだ動機のひとつか

64 建築と積算 2023・Summer

第

積算部物語

もしれんな。
」

ました。選別受注を含めて利益率も上向いてきてい21 回「ところで、原田さんは建築本部の副本部長に青たのですが。」

山君を連れてくるそうですね。」「信用不安による受注苦戦は相変わらずだから、「大阪の支店長と副支店長が揃って建築本部入り

首都圏を中心にマーケットの大きなマンションの受だ。本来なら天野君が俺の下で副本部長のはずだっ注比率を上げていく方針だよ。原価を 2 割下げればたがな。まあ、天野はまだ若いから挽回のチャンス

黒字化するといった乱暴な方針が出るようだ。」

もあるだろう。杉沼、与木体制が長く続くとは思え「与木さんの根性論ですか。」

んし、腐らんで時を待ってくれ。」「そのようだね。どうも彼の本質を見誤っていた「私だけ敵地に取り残された感じですよ。なんでようだ。最近は、人相も悪くなったように思えるが、住宅事業統括部なんですかね。」

気のせいかね。」「お前は仕事師だから、まだしばらくはこき使え「山内常務、今回のクーデターもどきの首謀者たると思っているんだろうな。」

ちは、たしかに人相が悪くなりましたよ。やはり後ろめたい思いがあるのでしょうか。昨日、東京支店

衝撃人事で昂った気持ちが完全に鎮まるわけもなの営業担当副支店長になる山名部長と打合せしまし

いが、ひとまずうっぷんを発散させた面々は、やがたが、顔がこわばって悪相になっていました。やはて二次会へと繰り出して行った。

り心の闇が表に出ているのですかね。まあ、私も与【新体制】
3 月は敗戦処理に追われるように慌ただしい日々を送った。プロジェクトチーム全員を前職場に戻し、木さんを頼りになる兄貴分と思っていましたから、今回は大きなショックを受けました。たしかにいろ
いろな噂も聞こえていましたが、信頼していたんです。」

営業ネットのプログラムとドキュメントやマニュア「天野さん、今日は久しぶりに神楽坂へ行きましょ

ル類などの資料をまとめて山内常務に引き継いだ。

うか。」「天野さん、お疲れ様でした。1 年間でここまでまとめたのだから、新年度からの活用を期待したいの

4 月 1 日に首都圏事業本部が発足した。

だが、私も 7 月には銀行に戻ることになったし、お16 階の会議室に部長以上が集められた。本部長・蔵入りの公算も大きいね。」

副本部長の挨拶に続き新組織について説明があった「残念ながらそうなりますかね。ウエダは益々じのだが、新組織発足に伴う高揚感も感じられず戸惑り貧になっていくようで、歯がゆい思いがします。」

いの表情さえも見られるようだった。管理担当副本「天野さんとは、早い時期に取締役会で一緒に議部長にカエデ銀行出身の前川が就任し、首都圏各支論できるかと期待していたんだが、どうも残念だよ。

店の総務・経理部門を統括する管理統括部は多くの

まあ、しばらくは充電して時を待つことだね。」

銀行出身者で占められた。山内が退任することで東「ここ数年は毎年新しい仕事を与えられてきまし

会銀行は表舞台から退き、カエデ銀行が全面的にウたから、今回もそれほど驚きはしませんが、なにせエダを支配する体制になったのだ。

マンションは赤字の山ですから、モチベーションが続くかどうか。」「どうも杉沼、与木コンビは、“ マンション工事が黒字にならないのは工夫が足らん、知恵を絞れば必ず黒字化する ”と叫んでいるようだな。今までの【住宅事業統括部】
会議終了後、天野は 3 階にある住宅事業統括部の自席に戻った。統括部長の渡部も席に戻る。
住宅事業統括部は東京支店の住宅事業部を拡大し住宅事業部の対応は生ぬるかったと。」

た組織で、営業部と建築部そして設計部で構成され、「住宅事業部のメンバーは、『寝ても覚めてもマンマンションに関する受注および施工機能を首都圏全ション一筋』というスローガンを掲げて頑張ってい域に展開する。営業部長の錦鯉と建築部長の新妻以2023・Summer 建築と積算

65

下の部員は旧来組織からのメンバーである。今回の括部のミッションのひとつは、植和不動産との信頼

組織変更で横浜支店・千葉支店・関東支店のメンバー

関係を再構築することである。重要顧客として尊重が加わり総勢 120 名ほどの陣容となった。建築部にし、事業上の様々な課題を解決することで、ウエダ

は工事・積算・設備の各チームがあり、積算部出身へ優先的に発注する仕組みを確立することであり、の西東が積算担当次長となっている。工事部門は部

結果として植和不動産との取引で安定的な利益を確

長・次長までが事業統括部に固定され、作業所が立保することを目指す。

ち上がる時点で担当地域の支店から各所員が配属される。天野は建築部と設計部を統括するが、当然営業の前線にも立つことになる。

新組織の初仕事は、ディベロッパーへのあいさつ回りだ。植和不動産をはじめ旧組織の顧客も多かっ

統括部長の渡部光弘は、開発事業本部でマンショたのだが、渡部が統括部長に就任したことで新規顧ンを中心とした再開発を担当していたことから、マ客も増加した。開発事業本部時代の渡部は、土地のンションディベロッパーとの付き合いも深い。開発

持ち込みや再開発など、ディベロッパーにとっては部門は現業支店と利害関係が相反することから、今事業創出の重要パートナーであった。現在は工事のまではディベロッパー側に近く、渡部も支店に対す営業へと立場を一転させたが、その影響力はまだ維る厳しい工事費交渉の先頭に立っていた。“ チョビ持しているようだ。

ヒゲ ”と呼ばれ東京支店の天敵のように思われていバブル崩壊後、不動産価格の急落とともに企業はた渡部が、マンション受注の拡大と黒字化路線の先

遊休不動産のオフバランス化「持たざる経営」を進頭に立つことになったのだ。

め、企業の土地放出に支えられて不動産マーケット

住宅事業統括部の顧客はマンションディベロッ

は活況を呈しはじめた。就職情報誌を源流とする情パーである。我が国には、三池不動産・五星地所・

報大手リカルド社の系列であるリカルドアマリリス、

住玉不動産・能浦不動産・宝鏡建物といった財閥系

警備業界を母体とするセキュアホームライフ、住宅を始めとして、金融・メーカー・鉄道・住宅産業なや建材関係の企業系列であるセキトウハウス、朝日

どの企業系列から大幸などの独立系まで数多くの化工、ニース、さらに金融系列の豊和不動産、中心

ディベロッパーが存在している。

地所など、当時の不動産業界にはあらゆる事業領域

その中でも、ウエダはグループ関係にある植和不動産との取引が半分近くを占めていたのだった。植からの参入があり、戦国時代さながらの競争状態となっていた。

和不動産は、3 代目社長の弟である植田雅樹が設立
し、ウエダグループの中核といった位置付けにあっ◆マンションの事業構造たのだが、ウエダの信用不安が広がるとともに距離

マンション工事は利益がでない、あるいは利益がを置き始めていた。ウエダは関係強化のために牧田少ないと言われている。一般にマンションの販売価を代表取締役副社長として送り込んだのだが、いま格は、周辺地域の競合状況から導き出される相場（坪だ十分にコントロールできていない状況にあった。

単価）によって導き出される。つまり、専有床面積

一般のディベロッパーとは異なる微妙な関係にあり、にマーケット相場である坪単価を掛けたものが販売

お互いに依存や甘えあるいは逆に失望や反発など近金額となるのだ。また、マンションの主要原価であ

親憎悪的な感情も発生していた。作業所が植和不動

る土地価格は、やはり競合状況による相場で決定さ産に対し子会社という目線で接することも多いようれる。さらに、事業化する前提は適正な利益が確保

で、仕事上の対応だけでなく十分に接待されないとできることであり、利益が確保できなければ当該プ

いった不満も蓄積していた。他のゼネコンに発注す

ロジェクトはスタートできない。以上を図式にしてると顧客として尊重される、気を遣って接待してもみると、らえるといった経験が重なり、工事発注においてウ
エダ離れが進んでいる状況でもあった。住宅事業統66 建築と積算 2023・Summer

第

積算部物語

◆奥田プロジェクト
販売金額＝土地代＋工事費＋販売経費（適正粗利益）
工事費＝販売金額―販売経費（≒ 30％）―土地代

リカルドアマリリスから概算見積依頼が来た、新組織の初仕事だ。
一般的に、ディベロッパーは土地を購入する段階

つまり、販売金額・販売経費・土地価格がほぼ確

でゼネコンから概算見積を徴収し、事業計画上の工定されているため、必然的に残りの目標工事費が決

事費予算に合致するかを確認する。概算時の設計図

まってしまうことになる。したがって、ゼネコンがは、配置図・平面図・立面図であり、多くてもせい

工事費（請負金額）をアップさせるためには、なんぜい断面図が加わる程度である。それに仕様書が添らかのアドバンデージを持ってディベロッパーの販付されているのだが、これが曲者だ。仕様書は、建売経費を削減してもらうよう交渉するか、あるいは物の様々な仕様について網羅的に文章で記述されて事業構築の前提条件を改善する仕掛けが必要となる。

おり、末尾には『この仕様書に記載のないものであっ①専有床面積を増やす、あるいは南向き住戸を増やても、必要なものについては全て見積に含めるこすなどの設計上の工夫提案を行い、販売金額を増と。』と記されているのだ。つまり、ほとんど設計加させる。

図がない状態で工事費を確定し、その後の金額変更②土地を割安で購入できるように斡旋することなど
で、土地代を下げる。
上記①②の方策でマンション原価を下げられれば、その分を工事費に上乗せすることも可能となる。
また、超高層マンションは、容積率が高いことなは行わないよと宣言しているのに等しい。
ディベロッパーの立場から見れば、土地を購入するためには工事費を確定する必要があり、その後どのような状況変化があろうとも、事業上工事費の増額は認められないということだ。

どで土地代の負担率が低くなる傾向もあり、さらにしかし、ゼネコンの立場としては、いくら仕様書

中高層より相場（坪単価）が高くなることから販売に詳細な仕様が記述されていようとも、高い精度の金額も増える。したがって、工事費への配分が多く概算ができるはずもなく、様々な見積条件を付ける

なり適正利益を確保できる可能性が高い。さらに、ことになる。また、実施設計完了後の見積交渉にお特許工法などを取り入れた設計施工が多い（少なくいて、仕様書に記述されていない要素については、ても構造はゼネコン設計）こともコストコントロー『この仕様書に記載のないものであっても、……』

ルしやすい条件となっており、規模が大きいことととなっていたとしても追加コストの対象として交渉相まって、大手クラスのゼネコンの施工事例が多い。

することになるのだ。このように、少ない設計情報
で概算見積を行ない、一定の条件を付けながらも厳工事原価を低減することは重要ではあるが、事業しい金額で仮契約をして、実施設計完了後に再度金構築段階における営業的な仕掛けがまず大切となる額交渉をするという不毛な（と天野が感じている）のだ。例えば、橋川工務店（社名を通称の㈱橋工にサイクルを繰り返すのがマンション営業の常であっ改めた）はマンションに特化した建設会社であるが、た。

土地の斡旋、企画設計、施工、販売代理といった全ての事業プロセスに関与して、それぞれの段階で適「天野さん、リカルドアマリリスの大城取締役か

切な収益をあげるビジネスモデルを構築していた。

らの見積依頼が来ました。予算に合えば設計施工でウエダでもこのような合理的スキームは把握してい発注するということです。土地の購入契約は準備段たものの一朝一夕に真似られるものではない。土地階に入っており、来週には概算見積を出してほしいを斡旋して優先的に工事は受注するものの、価格交と言われています。」

渉でのアドバンテージもとれないのが現実であった。

渡部は、打合せ机に書類袋を置きスーツのジャケットをハンガーに掛けると、パイプ椅子に腰を下ろした。天野も向かいの席に腰を下ろす。
2023・Summer 建築と積算

67

21 回

「渡部さん就任へのご祝儀ですか。楽しみですね。」

える。

「いやあ、そんなに優しい相手じゃないよ。結構厳「液状化が懸念される地域でして、セットバック

しい予算だと思いますよ。」

が多くバランスが悪いプランですね。全階 RCにし設計図と仕様書を開く。都電浅川線の終点に近い
南区の奥田に建つ、300 戸、延べ 8,500 坪の分譲マたかったのですが、現状のプランでは 5 階まで鉄骨を入れました。」

ンションで工事費総額は 35 億ということだ。坪単構造設計の大森が説明する。

価は 41 万であるから確かに相当厳しい予算だ。

「中条さん、セットバックを少なくしてバランス

いずれにしても、至急積算部に依頼して概算をス

よい形にできますかね。」

タートしましょう。設計チームでプランチェックを「容積目一杯に建てていますから、プランも無理行い、構造を含めて改善提案についても整理しま

していますね。駐車場の位置を含めて配置を見直し

しょう。
」ているところです。大森さん、鉄骨を抜けそうです

住宅事業統括部に積算チーム 2 名が在席している
ものの、VE 案によるディベロッパーとの価格交渉かね。」
設計部長の中条が頭をかきむしるようにして大森が主業務のため、概算見積については積算部の概算を見る。

グループが担当しているのだ。

「セットバックが半分程度になりそうですから

しかし、このところディベロッパー各社の仕様書

RCでいけるでしょう。柱・梁の断面も統一しやすは厚くなる一方だ。仕様書に明記されていない要素

いですし。」

については、実施設計後の金額交渉で追加要求がな「西東次長、VE 提案についてはまとまるかね。」

されることも多く、ディベロッパー側も学習効果か「はい、結構グレードも高いですから、プラン変らか次々に追加内容を仕様書に織込むものだから、更は別にして、現状で 480,000,000 円ほどありま

特定のプロジェクトに該当しない要素でもしこたますが、もう少し頑張ってみます。」

詰め込んだ内容になっている。時間が限られている

積算担当次長の西東は、設計部や工事部とともに

ものの、内容を十分に読み込まないと項目落ちのリ

並行して VE 検討を行っている。

スクもあるため神経を使う作業となる。

「渡部部長、本部長と東京支店への報告は明後日の 10 時でよろしいですね。」

8 日後の朝、「予定に入れてもらっています。東京支店の会議「事業収支をチェックしましたが、やはり工事費室で行います。」

は 3,500,000,000 円が限度のようです。」「それでは、プランを見直して再積算を行ってく

営業部長の錦鯉が予算チェック結果を報告する。

れ。明日 17 時に結果を持ち寄ることでよいかね。」

マンション営業の場合、工事費予算を正確に把握することが重要である。そのため、必ず販売相場と土やはり厳しい数字になった。天野は自席に戻ると、地代を調査し事業収支を作成する。ディベロッパー

隣の席についた渡部に話しかける。

の言い分をうのみにせず、裏付けをとることが大切「渡部さん、プランを整理して構造コストを見直なのだ。土地をあっせんする場合には、やはり事前しても 47 億程度にはなります。VE 案を 5 億としてに事業収支を計算し、条件の良い、つまり高い工事

も 42 億ですから、2 割程度の差がありますが、明後費を出せる相手を探すことになる。

日はどのような話にされますか。」「NET（ネット）は 5,014,200,000 円になりました。

「VE 案を含めて 36 億で提出したいですね。厳し

坪 590,000 円です。結構グレードも高いですね。」

い数字であることは分かっていますが、この予算が「予算が 3,500,000,000 円だから 30% 不足という相場として特に安すぎるとも思えませんし、なんとことか。構造が結構高くついているね。」

か赤字にならないように工夫できないでしょうか。」

積算部三竹次長の報告に、天野がうなるように応
68 建築と積算 2023・Summer「まあ初仕事ですから、我々の実力を確認するた

第

積算部物語

めにも総力を挙げて原価を下げるよう頑張りましょ

でがコスト低減の締め切り期限となることがポインう。リカルド仕様の変更という荒業も考えますので、トである。そのため、設計と並行したフロントロー

渡部さんも一緒に押してください。」

ディングによりコスト低減を図ることが重要となる「かなりハードネゴになりそうですね。リカルドのだ。

アマリリスには今までの貸しもかなりありますから第一段階としては、基本計画・基本設計段階で住頑張りますよ。本部長には最終黒字化ということで棟計画や構造形式などの基本的な内容をシミュレー

了解をとりますよ。よろしくお願いします。」

ションするなど、ディベロッパーとの合意形成を図21 回りながらコスト低減を目指す。特に構造に関しては、◆マンションのコスト低減
分譲マンションは、他の用途の建物とはコスト構

安全性に最大の配慮をするとともに施工的な視点を含めミニマムコストを追求することが重要である。

造が大きく異なる。着工前後あるいは工事初期と第二段階としては、実施設計完了までに専有部分いった早い時期（建築確認取得後）に販売が開始さの建材や製品などについて、品質とのバランスを考れ、さらに建物最終所有者は個人が圧倒的に多いと慮しながらコスト低減への提案を行う。仕上などのいった商品特性によるものである。

納まりを含めきめ細かく検討することが大切だ。専

通常の工事においては、ゼネコンが設計図書にも有部は一つの改善が戸数倍となるので、塵も積もれとづいて見積りし請負金額が決定される。そして工ば山となるである。ユニットバスやシステムキッチ

事着工後に原価管理を行い、コストを低減し利益のンなどの住設機器についてはウエダの集中購買シス拡大を図ろうと努力することになる。原価の低減策

テムもあるのだが、大手ディベロッパーは自社仕様

としては、調達（下請契約）段階で価格を下げる交にこだわりがあり、仕様変更への道のりは厳しいも渉を行うこと、設計変更や VEなどにより低コストのがある。新興のディベロッパーは仕様へのこだわ

で同一品質に近い材料や製品を選定することなどがりが比較的少なく、ゼネコンとしては提案しやすい

あげられる。設計段階では詳細な仕様が定まっていところもある。

ないことも多く、工事段階において作業所の提案に共用部分あるいは外構については、パンフレット

より最終仕様が決定され、その結果、原価が低減さやモデルルームに記載する範囲を確認し、着工後のれ利益が拡大することも多い。

仕様決定が可能か否か判断する必要がある。販売時

しかし、分譲マンションの場合は、作業所が内容点で購入者に示される情報については全てコスト面を検討する以前に、パンフレットが作成され、モデの検討を行わなければならない。パンフレットにつルルームがつくられて販売開始となる、いわゆる青いては、記載間違いもリスクを発生させることにな

田売りである。その時点で、主要な材料や製品あるるので神経を使う。

いは納まりについても具体的に決定されており、作業所が原価低減のために提案する余地はほとんどな

新しい仕事はかなり忙しい。受注活動に直接携わくなっているのだ。しかも、ディベロッパーによっることは比較的少ないが、設計やコストに関連したては自社独自の特注仕様製品もあり、ゼネコンが調

ディベロッパー対応も多く、工事に関する様々なト

達段階で価格交渉する余地が少ないことも多い。こラブルにも対応することになる。しかし、いかんせのように、現場における回復（受注時より利益を拡ん赤字受注が続いている。フロントローディングに大する）努力に制約を受けることが、マンションのよるコスト低減ではカバーしきれないほどディベ

工事益が振るわない大きな要因となっている。

ロッパー予算と NETとの乖離が大きい。とにかくいろいろと試行錯誤を繰り返し、進む道を探っていさて、このようなマンションの特性を前提に、どく。

のようにコストを低減していけばよいのだろうか。

様々なディベロッパーとの交渉から各社の特色がパンフレットとモデルルームの材料・製品の決定ま

徐々に整理でき、収益性を軸とした評価資料の作成
2023・Summer 建築と積算

69

を進めている。

長時代には技術部長として一緒に仕事をした仲であ三池不動産は若干予算単価が高いものの、実施設る。小柄で 物静かだが、東京大学の日本拳法部で計時の納まりや仕様がかなりコストアップするのだ

活躍したそうで武道家の雰囲気がある。現在は、首が、追加予算は出ないので、概算でも注意が必要で都圏事業本部の建築統括部長として各支店の技術部ある。五星地所は予算単価が比較的高く仕様提案の門の調整にあたっていた。

受け入れも柔軟で、支払も比較的好条件である。住「鈴川さん、お忙しいところ、お時間をいただき有玉不動産は予算単価が厳しく、自社仕様の変更をほ難うございます。」

とんど認めないため、赤字解消の可能性は期待薄で「改まってなんですか。このところいろいろと変化ある。セキトウハウスは、グレードはそれほど高くが激しくて、天野さんともなかなか話す機会もありまないが、マンションらしくないプランをコンセプト

せんでしたね。」にしているため、構造・仕上ともにコストアップと「D-NETについてですが。鈴川さんがまとめられたなる建物形状を採用する傾向にある。これも概算時のですか。」に要注意である。

「最終的には積算部と一緒にまとめを行ったのです

このように、プラン・仕様・予算・支払条件などが、原案は与木さんと東京支店副支店長の中岡ですの顧客特性評価にもとづき、土地持ち込みの優先順

よ。」

位や提案内容あるいは交渉方法などを試行しつつ「この数値が公になったからには異議を唱えることあった。

はしませんが、今後の値決めは D-NETから8% 以上【D-NET】の受注時利益を維持しないとえらいことになりますよ。
建築本部は知っているのですか。」

NET 回復率の上昇は気になっていたところであっ「原田本部長はしばらく静観の構えのようです。首たが、突然思わぬ方針が発 表された。最新の回復

都圏事業本部のお手並み拝見といったところでしょ率を建物用途別に分析し、それに努力目標を加えたう。」

数値をD-NET（ディーネット）と称して提出金額の検「しかし、そんな悠長にしている間に、ウエダは危討に使用するという。従 来の NETの下欄に D-NET

機的状況に陥るかもしれませんよ。」

を記載して、この数値をもとに値決めが行われることになる。
マンション案件については、NET 回復率 8%に努

天 野の “ 危機的状況 “という言葉に、鈴川の瞳が揺れた。やはり、このような暴走への危機感はあるのだろう。しかし、面と向かって与木に反論するもの

力目標 5%を加えて、従来 NETから13% 下げた金額はいない。いまや一掃されてしまったのだ。

が D-NETとなるそうである。NET 回復率は追 加工「早急に受注時益を確保できる仕組みをつくる必要事など様々な要因を含んでいる。事務所ビルなどのがあります。新組 織で途絶えてしまった営業と技術

D-NETは18%の減額となるから、天野から見ればダ部隊の連携を復活させるべきです。情報ネットワーク

ンピングをこじつけるためのからくりとしか見えない。

を使った新しい仕組みをまとめてみました。ぜひ与木

それも銀行を意識しているのだろう。この基準で値さんに提案したいのですが、お力を貸していただけま決めすればマンションや競争案件の受注もそれなりせんか。」に増えるだろうが、2 年後 3 年後にそのつけが回って「分かりました。与木さんに話します。」

くるのだ。

「よろしくお願いします。」

まだ自分がやるべきことが残っている。ウエダが自【期待と失望】

滅しないような提案書をまとめ上げたら鈴川さんに会「天野くん、良い提案を有難う。たしかに、D-NET

いに行こう。

で赤字受注したのではどうしようもないからな。営業鈴川は一時期積算部にも在 籍し、天野が副支店
70 建築と積算 2023・Summerと技術陣の連携は重要だし、情報システムの構築も

第

積算部物語

優先的に進めよう。君が構築した営業ネットを活用すを担っていたこともあり、早くから CMに関心を持ることも考えよう。
」

ち、アリス方式という CM ビジネスモデルを構築し与木の反応は予想外に前向きだった。提案書に目展開していた。天野は、高尾から頼まれてアリス方を通しながら天野の説明を聞き、随所にメモをしてい式による見積に参加し、多摩地域のキリスト協会をた。ご検討よろしくお願い申し上げますと会議室を後受注したことがある。当時は CMに興味はあったもにする。再度ウエダの経営を好転させられるか、期待のの、社内における CM 方式の活用を漠然と考えてが高まる。

いたにすぎない。しかし、このような状況に置かれると、第二の人生を CMの世界に求める気持ちが強

1か月が経過した。掲示板に人事広報が貼りだされる。名古屋支店副支店長の渡下が首都圏事業本部情くなっていった。ゼネコンでの様々な経験も役立つのではないか。

報システム統括部長に就任する。与木は天野の提案

一方、退職金についても冷静に計算する。55 歳のを全て採用した。ただし、実行役として自分の息のか

誕生日になれば定年と同様の支給率になるからもうかった渡下を名古屋から呼び寄せたのだ。結局天野

1 年間我慢しよう。先のことは分からないから、もを経営の中枢に近づけないということだろう。人事広らえるものは多いに越したことはない。この歳にな報を掲示板に戻し、自席に戻った天野は背もたれに深れば 1 年くらい待っても問題ないだろうし、営業経く身を預けて天井を睨んだ。

験をもう少し積み重ねるのも今後のためになるだろうと、翌年の 2 月 15 日を退職日と定めた。

SCENE222001 年の 9 月に渡部が改まった顔で、送別会「天野さん、ちょっと話があるんだけど。」「天野さんが新しい天地でご活躍されることをお「場所を変えたほうがよいですか。」

祈りします。
」「会議室に行きましょう。」

営業部長の浅井が乾杯の挨拶をした。クーデター

渡部は今年の 11 月末で退社する予定だという。

から 2 年弱、2002 年 2 月 15 日夜、目黒にある東洋

来週にでも社内に話をするそうだ。

ガスの迎賓館では天野の送別会が行われていた。天「どうも今の仕事はやりたいことと違っていてね、

野は 80 名ほどの会社の仲間に囲まれながら、退社

新しい会社を立ち上げる予定なんだ。」

を決断してからの 1 年間を思い起こしていた。

「そうですか。実は私も来年の 2 月に退社する予定なんです。CMの世界に行こうと思っています。

与木がクーデターを起こした時も、裏金疑惑が広

まあ、12 月に入ってから社内で話すつもりでした

がり週刊誌でクラブのママとの関係が取りざたされが。統括と副統括の二人が退社するとはびっくりさた時も、天野は与木への信頼感を根底には維持してれるでしょうかね。」

いたのだ。しかし、天野が最後の力を振り絞ってま「今のウエダの状況では誰が退社しても驚かない

とめた提案書を言葉巧みに取り上げて子分に投げ与んじゃないかな。まあ、部のメンバーに対しては申えた与木の仕打ちは、天野の心を砕き、ウエダへのし訳ないという気持ちもあるがね。」

愛着も断ち切ることになった。
こうなれば冷静に自分の将来を考えることにな

11 月に渡部は退社し、12 月には天野が社内関係者に退社を告知した。

る。旧知の高尾建築研究所社長の高尾哲から CM（コウエダビル管理の社長になった中林からは、人材ンストラクションマネジメント）を手伝ってほしい

派遣業に進出するので常務取締役として参加して欲と最初のオファーがあったのは 4 年前のことだ。最しいとのオファーがあった。建築本部長の原田から近も強く誘われた。高尾建築研究所は積算事務所だ

は、もうしばらく辛抱しろと強く引き留められた。

が、大手アトリエ設計事務所のコストマネジメント

いずれも有難い話であったが、いわばウエダに愛想
2023・Summer 建築と積算

71

21 回

をつかした身であれば、決心が揺らぐこともなかった。首都圏事業本部の杉沼と与木は「そうか辞めるのか」とせいせいした顔をしていたが気にもならなかった。

あんたは大当たりだよ。」
老婆は、目元を急に和らげ、アハハハハと笑い出した。
気がつくと、ここに着いてから 1 時間余りが経過していた。老婆は世話好きのようで、今宮につい高尾とは 2002 年 2 月 16 日からの入社で合意した。

てあれこれと話して聞かせてくれた。いつの間にか

ちょうど岩木県今宮市で CMを活用したプロジェク

日差しも幾分かげってきたようで、どてらの前を合トが立上り、3 月からは現地に常駐することになっわせるようにした老婆は、た。ウエダでは東京支店一筋だったのだが、転職し「ああこんなに楽しく話したのは久しぶりだね。

たとたんに初めての単身赴任とは思いもよらない展

こんな年寄りに付き合ってくれて有難う。今日は東開になったものだ。

京へ帰るそうだが、またどこかで会いそうな気がするねえ。」

2002 年 1 月下旬の日曜日、天野は今宮市の建設地を訪ねた。その日は東北地方に大雪が降った翌日

あの老婆とはまた会えるのだろうか。ぼんやりと今宮の情景を思い起こしていた天野だったが、で、今宮の駅前も雪で覆い尽くされていた。今回のプロジェクトの敷地は、駅前から徒歩 30 分ほどの「宴たけなわですが、そろそろお時間となります

今宮湾に面する海崎地域という一角で、雪道をそろので、ここで主賓にご挨拶をお願いしたいと思いま

そろと 50 分ほどかけてやっと現地に到着した。こす。」

こもまた雪一色で敷地の状態もよく分からないほどだった。周囲の状況を確認していると、道路からこ

司会者の声に追想から覚めた天野は、席を立ってマイクに向かって歩き出す。

ちらに向かって歩いている人影がかすかに見える。
ゆっくりゆっくり近づいてくるようだが、それを見「皆さん、このたび 33 年間お世話になったウエダ

守るのにも飽きてきた天野は、カメラで敷地やそのを退社することになりました。…………」

周囲を撮影し始めた。しばらくして、ふと人の気配を感じて振り向いてみると、そこには長靴を履きどてらを身にまとった小柄な老婆が立っていたのだ。
「おや、見かけない顔だね。今の時期、観光でもないし、工事関係者かい ?」150センチにも満たない小柄な老婆だが、昔はさぞや美人であったろうと思わせる顔立ちと、それに不釣合いな鋭い眼差しがこちらを見つめている。年
齢不詳という感があったが、70 代かなと見当をつけた。
「東京から来ました。このあたりに建物が建つはずなんですが、ご存知ですか。」「“なにやらテラピー ”とかいう今はやりの温泉ができると聞いとるよ。また市長の道楽が始まったよ
うじゃて。
」「今宮には初めて来ました。比較的暖かいと聞いていたんですが、この雪にびっくりしましたよ。」「こんなに沢山降ったのは 8 年ぶりさ。ほんと、
72 建築と積算 2023・Summer

読者の皆さん、長い間お付き合いいただき有難うご
ざいました。
この話は、『さ い は て の CMr（コ ン ス ト ラ ク シ ョ ン・ マ ネジャー）』に続きます !

第

積算部物語

あとがきにかえて『もし、建築コスト管理士（コストマネジャー）が、これら小説仕立てのガイドブックは、ある時期から『PCM（Project Cost Management）シリーズ
3 部作』と呼ばれるようになりました。したがって、

ドラッカーの「マネジメント」を読んだら（PCM 版

第 3 部をもってひとまず終了となりますが、興味あ「もしドラ」）』、やたらと長い名前の連載を開始した

るテーマが見つかりましたら、ふたたび新しい物語のは 2011 年の秋でした。多くの方にコストマネジが始まるかもしれません。期待せず ?にお待ちくだ

メントとコンストラクションマネジメントについてさい。

の理解を深めていただきたいと、ドラッカーの「マそれでは皆さんごきげんよう、さようなら。

ネジメント」を引用しながら、小林啓二を主人公とした小説仕立てにしてみました。この話はフィク

天野清志 & 加納恒也

ションですが、多くのお知り合いの皆さんのキャラ
クターが登場人物に投影されています。
その第 5 話から「居眠り清じい」として登場した
天野清志が見知らぬ土地で苦闘する『さいはてのCMr（コンストラクション・マネジャー）』は、シリー

ズ第 2 部として 2015 年春号から連載開始しました。

この物語はフィクションであり、登場する機関・企業・団体・個人は実在のものではありません。

第 2 部においては、分離発注型 CMの過酷な実態とコストマネジメント失敗の混乱を伝えたいと実録型（ほとんどノンフィクション）にチャレンジしました。
さらに天野は調子に乗って、2018 年夏号から第３部の『積算部物語』にもメインキャラクターとして登場したのでした。昭和 44（1969）年から 33 年

間にわたる物語は、積算をベースに様々な経験を重ねることで PM・CM スキルを身に着けていった天野の人生と、ゼネコンの多様な活動を描いたノン
フィクション仕立てとなっています。コンストラク
ション・マネジャーを目指す方、コストマネジャー
を目指す方に役立つ知識をいろいろちりばめたつもりですので、積算技術者の皆さんはぜひご活用ください。また、ゼネコンとの関りの多い発注者・設計者・CMrなどの方々は、時代背景を考慮の上、ゼネ
コンを理解するための参考にしていただければ幸いです。

PCM（Project Cost Management）シリーズ 3 部作は、積算協会ホームページに掲載されています。

2023・Summer 建築と積算

73

21 回

過去と未来の交差点

特集 EQ（心の知能指数）マネジメント
今回の特集は、積算協会が数年前から導入している EQ マネジメントについての記事を掲載しています。
EQ マネジメントは“心の知能指数”とも言われており、キャリアを積み重ねていく上で、目の前の仕事だけではなく、計画立案、指示、叱咤、円滑な人間関係によるチームワークの強化などさまざまな能力を求められるようになります。
これらをクリアしていく上で所属している組織から認められ、さらに上のキャリ
アを進んでいくことになります。
また、一般的に仕事をしていると、ほとんどの方がモチベーションの上下や、仕事上での行き詰まりなど感じた経験があると思います。EQ マネジメントを学ぶことにより、自身を客観視できるようになり、困難なことに遭遇しても解決の方法を探るよう気持ちをコントロールできれば、より良いビジネスライフを送れると思います。つまり EQ マネジメントは、特定の階級や年齢の方々に必要なスキルというよりも、階級・年齢関係なく必要なスキルと言えます。
今回は実際に企業として導入している会社を紹介しています。導入して期待するものや、実際に講習を受けた方々の感想を交えながら EQ マネジメントついて学んでいきましょう。

42023・Summer

特集● EQ（心の知能指数）マネジメント
BSIJ-CPD 認定記事

1 単位

職位と能力の関係性からみる
EQ マネジメントで『明日の自分を作る』

ジャパンラーニング株式会社
EQ 教育事業本部 執行役員

水野 保

1955 年にハーバード大学のロバート・カッツ

ヒューマンスキル（人間力）とは、自分を取りがカッツモデルと言われる「職位と能力」の関係巻く様々な環境や状況の中で自己を認識し、対人性を示す概念を発表しました。とても分かりやす

関係を相互に良い方向に働きかける知性ととらえ

く、広く認知されていますので皆さんもご存じかます。

と思います。今から 67 年前の概念ですので、少自己の認知（良い⇔悪い）から生まれる感情（好し古臭いですが私は現代の会社や組織運営にも十き⇔嫌い）を捉え、コントロールして相手（他人）分に通用するモデルと考えてよく活用していまに働きかけていく行動（近づく⇔離れる）で、人す。

間関係を構築していくスキルの発揮状態をいいます。そもそも人間が持っている基本的な能力です。
このプロセスを、関係する人たち同士でポジティブに、かつ同じタイミングで行えば自分達が望むチームが構築でき、そのチームであれば自分達が望む成果を生み出せる可能性が高くなると思いませんか？
一番身近な例は夫婦。最初は他人同士であった二人が何かのきっかけで愛し合い、信頼し合い、

ロバート・カッツモデル（職位と能力の関係性）

尊敬しあう関係になりますが、時間経過とともにすれ違いが起きたり、疑ったり、信頼関係が崩れ

本頁ではカッツモデルの解釈ではなく、私なりたり……といったことが起きてくるようです。この認識で EQ マネジメント力との関連性を紐解いの時に発揮する効果的な力がヒューマンスキルだてみたいと思います。

と考えればとても分かりやすいですね（相違が生カッツモデルのコンセプチュアルスキルと専門まれた際に正しさの追求ではなく、相手を思いやスキルは、ロジカルな領域といわれ、体系的に構築されたフレームワークや経験値に基づくナレッ
ジも数多く存在し、学校や職場でも比較的容易に手に入れることができます（その気になればですが）。
ビジネスパーソンの中には必然性にかられ、手に入れようと積極的に動き出す人も多いですね。
ここではもう一つの「ヒューマンスキル」に注目してみたい。
人間力と定義されるこのアナログな領域はつか
みどころが難しいですが、実はこの人間力がコン
セプチュアルスキルと専門スキルを機能させる重要な役割を果たしていると思いませんか？

JapanEQ300アウトプット

2023・Summer5

覚して識別する能力

る共感の追求）。
ここまでくれば、皆さんも「これって EQと同じだよね」「EQ 能力がヒューマンスキ②感情の利用……状況の判断や課題達成のためルの発揮につながるんだ」と気づかれたと思いまに、自分の感情を作り出したりす。

相手に共感する能力

これは職場でも学校でも地域のボランティア活③感情の理解……感情がどのような原因から起きるのか、そしてどのように移り動でも同じことととらえることができます。

変わるのかを理解する能力
ここで改めて EQについておさらいしておきま④感情の調整……周囲の人とうまくやっていくたしょう。

めに自分の感情を調整したり相「EQ」とは 1989 年に米国のエール大学のピー

手の感情に働きかける能力

ターサロベイ教授、ニューハンプシャー大学のジョン・メイヤー教授が唱え、ハーバード大学の彼らは米国ビジネス社会でパフォーマンスをダニエルゴールマンが1996年『EQ心の知能指数』

上げ続けている人に共通するコンピテンシーをとして出版し、世界中に広まりました。今から「EQ」と命名しました。EQ 能力が高いというこ

30 年近くも前の話です。

とは、「自分の心理状態を認識したうえで、自分自身を動機付け、挫折を乗り越え前向きに生きていくこと、他人を理解し共感することで、良好な人間関係を作り、能力が発揮できる環境を作れる能力に優れている」と定義しました。
人間は誰でも、そもそも能力を持っており（ハーダニエルゴールマン著『EQ 心の知能指数』、『ビジネス EQ』

ピ ー タ ー・ サ ロ ベ イ 教 授、 ジ ョ ン・ メ イ
ヤ ー 教 授 が 1989 年 に 初 め て 論 文「Emotional

バード大学のガードナーが提唱する７つの能力／
マルチプルインテリジェンス理論）、その能力が発揮できるように、人と人がお互いに影響し合う
心内知性＆対人知性と同じ定義です。

Intelligence」で発表した概念で、「情動が私たちの行動に重要な影響を与えている。

EQは医学的なアプローチからも研究され、脳情動を上手く管理し、利用することは知能だ。」の一部で人間の感情をつかさどる「大脳辺縁系」と伝え、ダニエルゴールマンがが注目され、人は意識するより早くその「大脳辺「EQとは、自分の感情を的確に把握し、その場に縁系」が反応し、外に開かれる性質を持つこと、応じた適切な行動をとるために、自分の心を調整

さらに外部からの刺激に対して直接反応する他律する能力」と定義しました。

的性質を持つ「開回路」と呼ばれるが機能が活性

そして EQを理解する上で、４つのブランチに化することがわかっています。この機能によって分け、EQ マネジメントの能力を特定しました。

人は人を認知し、感情が生まれ行動を起こすと考以下がその EQ ４つのブランチです。

えられています。

【EQの４つのブランチ】

ジャパンラーニング株式会社は日本のビジネス①感情の識別……自分自身の感情や周囲の人たち

パーソンにむけて「EQ」の概念を「JapanEQ300」

がどのように感じているかを知として測定できるソリューションツールを独自で

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2023・Summer

特集● EQ（心の知能指数）マネジメント

開発し、26 年前から日本のビジネス社会に提供
してきており、現在では 45 万名を超えるビジネ

しているのではないでしょうか？
特に VUCAの時代、コロナ禍を経て、ますま

スパーソンの検査実績を誇っています。

す正しい答えが見えず、誰もチャレンジせず、自「JapanEQ300」は先ほどの 4 つのブランチを

己責任が取れず、上から言われたことだけを淡々「自分（心内知性）」と「相手（対人知性）」と「そのと繰り返して良しとする意識が蔓延している様に状況（社会知性）」という相互に関係し合う行動特感じます。

性でくくり、「心内知性としてのモチベーション」「対人知性としてのコミュニケーション」「社会知

これではダメで、このままではあらゆる組織が沈没してしまいます。

性としてのリーダーシップ」という本来人間がこんなときこそヒューマンスキルを発揮してもっている 3 つの知性を 9 つの能力に、さらに 27

EQ マネジメント力をフル活用してコンセプチュのコンピテンシー（素養）に分解し、それぞれ数

アルスキルと専門スキルを連携させ、関連付けて、値化して表すことで今の自分がどの領域にどの程人の力で、チームの力で乗り切っていくことが必度の意識と行動量を発揮しているかを客観的に知要です。

ることができるツールとして社会に提供し続けています。
（※参考として「3 つの知性と 9 つの能力、27 の素養」を参照）

また、このコンセプチュアルスキルも専門スキ
ルも時代の流れとともに当然 AIやロボットに置き換わっていきますが、その関連性を生み出したり、ひらめきによって繋ぎ合わせたりといったアナログ的な技は人間の持ち味で、デジタルが加速するにしたがって益々重要になり、我々はここに力を入れて取り組んでいく必要をとても強く感じています。
この頁では特に建築建設業界や積算業務に関わる方々に強く訴えていきたいと感じています。
経験がモノをいうある意味属人的な業務には、
業務プロセスの標準化を図る目的で自動化や IT化が必ず訪れます（特定の人に頼るリスクの排EQと成果の関係
知識・スキル・経験を活かすために常に EQのブラッシュアッ
プが必要除）。それも一気に来るかもしれません。
これからの時代はデジタル社会を形成する AI、

さて、話を戻してコンセプチュアルスキルはビ

ロボティクス、仮想空間、メタバースやアバター、

ジネスシンキング力として、専門スキルは自己のを人間がいかに使いこなすか？その意思決定と価業務遂行スキルとして様々な局面で日々必要と値創出は人間が人間社会の営みのために行うもの

なっていきます。

である限りこの人間力の開発と発揮に手を入れな

計画通りに進まなかったり、相性の合わない人

いわけにはいきません。

と一緒に活動したり、自己目標から離れていたり、理不尽な要求に納得できないまま対応したり……。

コロナ禍が収束し、社会の活況が呈してきまし

例を出すまでもなく、誰もが一喜一憂を繰り返た。ビジネス成果もバブル期を超える勢いを持つ

2023・Summer

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『感情能力』『EQ ノート』

業界や会社も出てきました。一見なにもかも上手

軽にサイトに立ち寄っていただき EQ マネジメン

くいっていくように感じますが、従来からの課題

ト力強化に役立てていただきたいと思います。

は山積したままで、かつ人と人との関係性が益々※ 2023 年 8 月開講予定

希薄になり（人同士の感情の接点がなくなったこ

全ての人が自己に必要なコンセプチュアルスキ

とにより）、お互いがその必要性も感じなくなっルと専門スキルを自ら開発し、それを繋いで機能ていくことの悲しい未来が想像できます（残念なさせるヒューマンスキルを EQ マネジメント力でがら）。

発揮して「明日の自分作り」に励んでほしいと思皆さんにはぜひ、ヒューマンスキルの開発（EQ
マネジメント力）の強化に今こそ取り組んでいたいます。自分のために、チームのために、そして支援が必要な人のために。

だきたいと強く願います。
少し弊社の宣伝になりますが、ジャパンラーニ
ングでは、代表の加来が上記の懸念点を認識し、『感情能力』という本を出版しました。また EQ マ
ネジメント力強化を狙って『EQ ノート』というJapanEQ300 で表される「3 つの知性、９つの能力 27 の素養」
３つの知性

教材も開発・発行いたしました。EQ マネジメン
ト力は自分と相手とその状況に応じてコントロー
ルする能力で、仲間と一緒に相互に刺激しあって声かけあって高めていってほしいとの想いで展開を進めています。自己と組織の EQ マネジメント

9 つの能力
自己認識力

（１）
心内知性
モチベーション

ストレス耐性

メンタル力

力強化に関心ある方はぜひお問い合わせください。また、EQを大事にするすべての人のコミュニティとして EQ カレッジを開講します。ここで

対人認識力

は、美術や音楽、デザインなど我々の感性を高め

（２）
対人知性
自己表現力
コミュニケーション

るコンテンツと EQを深める様々な講義や動画を無料（一部有料）で提供していきます。ぜひお気

人間関係構築力

社会認識力
（３）
社会知性

状況判断力

リーダーシップ
リーダーシップ力
すべての人を対象にしたコミュニティの場 /EQ カレッジ
https://100eq.com/

82023・Summer

27の行動特性①内的自己② 外的自己
③ビジョン
④抑うつ性
⑤不安耐性
⑥ストレスコントロール
⑦自信力
⑧達成意欲
⑨ビジョン
⑩対人受信力⑪対人理解力⑫傾聴力⑬感情表現⑭自己主張力⑮ノンバーバル
⑯対人問題解決力⑰共感力⑱対人問題解決力⑲社会理解力⑳社会関係度�コミットメント力
�状況モニタリング�状況分析力�決断力
�国際対応力�チームワーク力�チャレンジBSIJ-CPD 認定記事

第6回

世界における BIMの普及状況

前回、BIMの課題の一つに、日本における

谷藤正樹

宝積ちゃんと学ぶ BIM 入門

1 単位

欧州における BIMの普及状況

BIMの普及状況を挙げました。欧米諸国と比べ欧州における BIM 先進国は北欧です。その中ても、日本での BIMの普及は遅れていると言でも、フィンランドとノルウェーが積極的に取われています。今回は、諸外国の BIMの普及、り組み、欧州の BIM 推進を牽引してきました。

そして活用状況をご紹介します。

2007 年に行われた調査では、部分的な利用にと

外国は、日本より BIMの活用が進んでいるのですか？
そうね。特に活用が進んでいる、米国、フィンランド、シンガポールの普及状況を見ていきましょう。

どまるケースも含めると、設計事務所、建築家の 93％、構造技術者、設備技術者の 60％近くがBIMを利用しているという結果でした。公共調達を行う Senate Properties 社では、同年 10 月から
建築計画時に BIM モデルの IFC 提出を要求しています。

シンガポールにおける BIMの普及状況
アジア地域では、シンガポールが一番の BIM

米国における BIMの普及状況

先進国です。政府主導で BIM 活用に取り組んで

BIM 発祥の地と言われている米国では、建おり、2013 年から 2015 年にかけて段階的に意設オーナー（顧客、発注者）の強い意向によっ

匠・構造・設備の BIM データの提出を義務付け、て BIMの利用が推進され、建築コストの超過

BIMによる建築確認申請が推進されました。また、や工期違反の回避等、プロジェクトの透明性をシンガポール建築建設局（BCA）は、BIMを活用確保するための手段として活用されてきました。

した生産性向上政策を普及させるため、補助金制

また、2007 年には、米国連邦調達局により、度によって、BIM 導入費用や技術者の育成、実BIM モデルの IFC データ納品が義務づけられ、務支援などを提供しています。

2009 年には、ウィスコンシン州が 5.5 億円以
上の公共プロジェクト全てに BIMを義務化し、着実に普及が進んでいきました。

どの国も、政府主導で BIMを推進してきているのですね！

2012 年の北米建築関係者向けの BIM 活用実態調査で、BIMの導入率は 7 割程度と報告され活用の第一歩は利用する人をています。米国政府はこれまで全国的な BIM

増やして普及することが大事なの義務化を行ってきませんでしたが、その流れのよ。国家 主導で推 進したこは変わりつつあります。

とも、普及促 進につながったのね。

米国における BIM 活用事例
米国カリフォルニア州サンフランシスコのミッション・ベイにある総工費 14 億ドルのチェイス・センター」は、18,000 人収容のアリーナ、2 棟 1階建てのオフィスビル、ゲートハウス、20 店舗
出典：The Business Value of BIM in North America（北米
建築関係者向け BIM 活用実態調査）マグロウヒル社

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以上のショッピングエリア、公共広場、オープン
スペース、立体駐車場が含まれる大規模スポーツ

エンターテイメント複合施設です。
この建設プロジェクトは、３つの目的で BIMす。こちらの動画で、バーチャル・シンガポールのイメージを視聴することができます。驚きの技が 利用されました。関係者間のミーティングや術を、ぜひご覧ください。

タイムリーな意思決定を促 進すること、コミュ

https://www.youtube.com/watch?v=KikzyHtxRes

ニケーションを改善してプロジェクトのマイルス
トーンを達 成すること、 そしてプロジェクトのビジュアライゼーションによって周辺 地 域とのコミュニケーションを強化することです。BIMの活用によって、これらの目標を達成し、異なる分野の関係者間でデータフローが効率化し、設計および施工の品質向上が実現しました。
大規模プロジェクトにおいて、より BIMの威力が発揮される好事例と言えるでしょう。

出典：Virtual Singapore - 3DEXPERIENCity®
- Dassault Systèmes

建物などをクリックすることで商業施設の情報
や、建物の高さや周長、部屋の構造なども見ることができます。人の流れの分析、日照シミュレー
ションや、災害シミュレーションなども可能となり、さまざまな用途で役立てられています。
まるでゲームの中に現実世
出典：AUTODESK 成功を収めた 12 の BIM プロジェクト

シンガポールにおける BIM 活用事例
近年、建築業界でも「デジタルツイン」という言葉が聞かれるようになりました。これは、現実世界をデジタルデータとしてコンピュータ上に構築する技術アプローチを概念的に表したものです。
シ ン ガ ポ ー ル で は、2014 年 に 国 土 全 体 を界があるような感じですね！
BIMがここまで活用できるな
んて知りませんでした！

BIM 活用の範囲はさらに拡大しそうですね！
次回は「BIM 関連ソフトウェアの動向」をテーマにお届けします。

BIM モデル化する「バーチャル・シンガポール
計画」がスタートしました。ビルや住宅などの建築物はもちろん、公園や道路、そして人や車の流れまで、すべてデジタルツインとして構築するという、国家レベルで取り組む壮大なもので、世界の注目を集めていました。2022
年、ついに完成したバーチャル・シンガポー
ルは、ビッグデータやモノのインターネット（IoT）、3D モデリング、予測解析など、最新のさまざまな技術動向を統合していて、政府、研究者、企業、個人などすべての人が利用可能で参考文献
・『建築・BIMの教科書 改訂版』日刊建設通信新聞社、
戸泉協・中元三郎・林立也・森谷靖彦 著
・『建築コスト研究』No.82、2013.7
・『海外諸国における BIMの取組み』
一般社団法人 IAI 日本 代表理事 山下純一
・BIM-Japan 各国の BIM 状況（https://bim-japan.com/）
・Redshift by AUTODESK 2021.8.23.
（https://redshift.autodesk.co.jp/articles/global-bim-jp）
・AUTODESK 成功を収めた 12 の BIM プロジェクト
・YouTube Dassault Systèmes（https://www.youtube.com/@dassaultsystemes）

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