開発許可の基準等

33

第5章 公共施設管理者等の同意・協議【法律】（公共施設の管理者の同意等）
第三⼗⼆条

開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発⾏為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なけ

ればならない。
２

開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発⾏為⼜は開発⾏為に関する⼯事により設置される公共施設を管理することとなる者その他政令で定める者と協議しなければならない。

３

前⼆項に規定する公共施設の管理者⼜は公共施設を管理することとなる者は、公共施設の適切な管理を確保する観点から、前⼆項の協議を⾏うものとする。

【政令】（開発⾏為を⾏うについて協議すべき者）
第⼆⼗三条

開発区域の⾯積が⼆⼗ヘクタール以上の開発⾏為について開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、次に掲げる者（開発区域の⾯積が四⼗ヘクタール未満の開発⾏為にあつては、第三号及び第四号に掲げる者を除く。）と協議しなければならない。
⼀

当該開発区域内に居住することとなる者に関係がある義務教育施設の設置義務者

⼆

当該開発区域を給⽔区域に含む⽔道法第三条第五項に規定する⽔道事業者

三

当該開発区域を供給区域に含む電気事業法第⼆条第⼀項第九号に規定する⼀般送配電事業者及び同項第⼗⼀号の三に規定する配電事業者並びにガス事業法第⼆条第六項に規定する⼀般ガス導管事業者

四当該開発⾏為に関係がある鉄道事業法による鉄道事業者及び軌道法による軌道経営者

審査基準
提出書類に基づき、対象の申請者等が以下の各項を満たすことを確認します。
 開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発⾏為に関係がある既設の公共施設の管理者の同意を得ること。
 開発許可を申請しようとする者は、当該開発⾏為⼜は当該開発⾏為に関する⼯事により設置される新たな公共施設を管理することとなる者と協議をすること。
 私道等に接続して開発⾏為を⾏う場合、当該私道等に係る公共施設管理者の同意は、接続する部分の土地（筆）の所有者から得るものとする。

【法律】（開発⾏為等により設置された公共施設の管理）
第三⼗九条

開発許可を受けた開発⾏為⼜は開発⾏為に関する⼯事により公共施設が設置されたときは、その公共施設は、第三⼗六条第三項の公告の⽇の翌⽇において、その公共施設の存する市町村の管理に属するものとする。ただし、他の法律に基づく管理者が別にあるとき、⼜は第三⼗⼆条第⼆項の協議により管理者について別段の定めをしたときは、それらの者の管理に属するものとする。

解説
開発⾏為によって設置された公共施設の管理について規定されています。
ただし書後段の、「第32条第２項の協議により管理者について別段の定めをしたとき」には、市町村との協議の結果、開発許可を受けたものが自ら管理する場合等があります。

34

第6章 許可基準の適用
6.1 開発行為の許可基準の適用関係【法律】（開発許可の基準）
第三⼗三条

都道府県知事は、開発許可の申請があつた場合において、当該申請に係る開発⾏為が、次に掲げる基準（第四項及び第五項の条例が定められているときは、当該条例で定める制限を含む。）に適合しており、かつ、その申請の⼿続がこの法律⼜はこの法律に基づく命令の規定に違反していないと認めるときは、開発許可をしなければならない。
⼀次のイ⼜はロに掲げる場合には、予定建築物等の⽤途が当該イ⼜はロに定める⽤途の制限に適合していること。ただし、都市再⽣特別地区の区域内において当該都市再⽣特別地区に定められた誘導すべき⽤途に適合するものにあつては、この限りでない。

イ

当該申請に係る開発区域内の土地について⽤途地域、特別⽤途地区、特定⽤途制限地域、居住環境向上⽤途誘導地区、特定⽤途誘導地区、流通業務地区⼜は港湾法第三⼗九条第⼀項の分区（以下「⽤途地域等」という。
）が定められている場合 当該⽤途地域等内における⽤途の制限（建築基準法第四⼗九条第⼀項若しくは第⼆項、第四⼗九条の⼆、第六⼗条の⼆の⼆第四項若しくは第六⼗条の三第三項（これらの規定を同法第⼋⼗⼋条第⼆項において準⽤する場合を含む。）⼜は港湾法第四⼗条第⼀項（同法第五⼗条の五第⼆項の規定により読み替えて適⽤する場合を含む。）の条例による⽤途の制限を含む。
）

ロ

当該申請に係る開発区域内の土地（都市計画区域（市街化調整区域を除く。
）⼜は準都市計画区域内の土地に限る。）について⽤途地域等が定められていない場合 建築基準法第四⼗⼋条第⼗四項及び第六⼗⼋条の三第七項（同法第四⼗⼋条第⼗四項に係る部分に限る。
）（これらの規定を同法第⼋⼗⼋条第⼆項において準⽤する場合を含む。
）の規定による⽤途の制限

⼆主として、自⼰の居住の⽤に供する住宅の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為以外の開発⾏為にあつては、道路、公園、広場
その他の公共の⽤に供する空地（消防に必要な⽔利が⼗分でない場合に設置する消防の⽤に供する貯⽔施設を含む。）が、次に掲げる事項を勘案して、環境の保全上、災害の防⽌上、通⾏の安全上⼜は事業活動の効率上⽀障がないような規模及び構造で適当に配置され、かつ、開発区域内の主要な道路が、開発区域外の相当規模の道路に接続するように設計が定められていること。この場
合において、当該空地に関する都市計画が定められているときは、設計がこれに適合していること。

イ

開発区域の規模、形状及び周辺の状況

ロ

開発区域内の土地の地形及び地盤の性質

ハ

予定建築物等の⽤途

ニ予定建築物等の敷地の規模及び配置

三排⽔路その他の排⽔施設が、次に掲げる事項を勘案して、開発区域内の下⽔道法（昭和三⼗三年法律第七⼗九号）第⼆条第⼀号に規定する下⽔を有効に排出するとともに、その排出によつて開発区域及びその周辺の地域に溢(いつ)⽔等による被害が⽣じないような構造及び能⼒で適当に配置されるように設計が定められていること。この場合において、当該排⽔施設に関する都市計画が定められているときは、設計がこれに適合していること。

イ

当該地域における降⽔量ロ

前号イからニまでに掲げる事項及び放流先の状況

四主として、自⼰の居住の⽤に供する住宅の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為以外の開発⾏為にあつては、⽔道その他の給⽔施設が、第⼆号イからニまでに掲げる事項を勘案して、当該開発区域について想定される需要に⽀障を来さないような構造及び能⼒で適当に配置されるように設計が定められていること。この場合において、当該給⽔施設に関する都市計画が定められているときは、設計がこれに適合していること。

五

当該申請に係る開発区域内の土地について地区計画等（次のイからホまでに掲げる地区計画等の区分に応じて、当該イからホまでに定める事項が定められているものに限る。）が定められているときは、予定建築物等の⽤途⼜は開発⾏為の設計が当該地区計画等に定められた内容に即して定められていること。

イ

地区計画 再開発等促進区若しくは開発整備促進区（いずれも第⼗⼆条の五第五項第⼀号に規定する施設の配置及び規模が定められているものに限る。
）⼜は地区整備計画

ロ

防災街区整備地区計画 地区防災施設の区域、特定建築物地区整備計画⼜は防災街区整備地区整備計画

ハ歴史的風致維持向上地区計画 歴史的風致維持向上地区整備計画

ニ

沿道地区計画 沿道再開発等促進区（幹線道路の沿道の整備に関する法律第九条第四項第⼀号に規定する施設の配置及び規模が定められているものに限る。
）⼜は沿道地区整備計画

ホ

集落地区計画 集落地区整備計画

六

当該開発⾏為の目的に照らして、開発区域における利便の増進と開発区域及びその周辺の地域における環境の保全とが図られる
ように公共施設、学校その他の公益的施設及び開発区域内において予定される建築物の⽤途の配分が定められていること。

35

七

地盤の沈下、崖崩れ、出⽔その他による災害を防⽌するため、開発区域内の土地について、地盤の改良、擁壁⼜は排⽔施設の設
置その他安全上必要な措置が講ぜられるように設計が定められていること。この場合において、開発区域内の土地の全部⼜は⼀部が次の表の上欄に掲げる区域内の土地であるときは、当該土地における同表の中欄に掲げる⼯事の計画が、同表の下欄に掲げる基準に適合していること。

宅地造成及び特定盛土等規制法（昭和三開発⾏為に関する⼯事

⼗六年法律第百九⼗⼀号）第⼗条第⼀項

宅地造成及び特定盛土等規制法第⼗三条の規定に適合するものであること。

の宅地造成等⼯事規制区域
宅地造成及び特定盛土等規制法第⼆⼗六

開発⾏為（宅地造成及び特定盛土等規制

宅地造成及び特定盛土等規制法第三⼗⼀条第⼀項の特定盛土等規制区域

法第三⼗条第⼀項の政令で定める規模

条の規定に適合するものであること。

（同法第三⼗⼆条の条例が定められているときは、当該条例で定める規模）のものに限る。
）に関する⼯事
津波防災地域づくりに関する法律第七⼗津波防災地域づくりに関する法律第七⼗津波防災地域づくりに関する法律第七⼗⼆条第⼀項の津波災害特別警戒区域

三条第⼀項に規定する特定開発⾏為（同五条に規定する措置を同条の国土交通省

条第四項各号に掲げる⾏為を除く。
）に関令で定める技術的基準に従い講じるもの

する⼯事であること。

⼋

主として、自⼰の居住の⽤に供する住宅の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為以外の開発⾏為にあつては、開発区域内に建築
基準法第三⼗九条第⼀項の災害危険区域、地すべり等防⽌法（昭和三⼗三年法律第三⼗号）第三条第⼀項の地すべり防⽌区域、土砂災害警戒区域等における土砂災害防⽌対策の推進に関する法律（平成⼗⼆年法律第五⼗七号）第九条第⼀項の土砂災害特別警戒区域及び特定都市河川浸⽔被害対策法（平成⼗五年法律第七⼗七号）第五⼗六条第⼀項の浸⽔被害防⽌区域（次条第⼋号の⼆において「災害危険区域等」という。）その他政令で定める開発⾏為を⾏うのに適当でない区域内の土地を含まないこと。ただし、開発区域及びその周辺の地域の状況等により⽀障がないと認められるときは、この限りでない。

九

政令で定める規模以上の開発⾏為にあつては、開発区域及びその周辺の地域における環境を保全するため、開発⾏為の目的及び第⼆号イからニまでに掲げる事項を勘案して、開発区域における植物の⽣育の確保上必要な樹⽊の保存、表土の保全その他の必要な措置が講ぜられるように設計が定められていること。

⼗

政令で定める規模以上の開発⾏為にあつては、開発区域及びその周辺の地域における環境を保全するため、第⼆号イからニまでに掲げる事項を勘案して、騒⾳、振動等による環境の悪化の防⽌上必要な緑地帯その他の緩衝帯が配置されるように設計が定められていること。

⼗⼀

政令で定める規模以上の開発⾏為にあつては、当該開発⾏為が道路、鉄道等による輸送の便等からみて⽀障がないと認められ

ること。
⼗⼆

主として、自⼰の居住の⽤に供する住宅の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為（当該開発⾏為に関する⼯事が宅地造成及び特定盛土等規制法第⼗⼆条第⼀項⼜は第三⼗条第⼀項の許可を要するものを除く。）⼜は住宅以外の建築物若しくは特定⼯作物で自⼰の業務の⽤に供するものの建築若しくは建設の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為（当該開発⾏為に関する⼯事が当該許可を要す
るもの並びに当該開発⾏為の中断により当該開発区域及びその周辺の地域に出⽔、崖崩れ、土砂の流出等による被害が⽣じるおそれがあることを考慮して政令で定める規模以上のものを除く。）以外の開発⾏為にあつては、申請者に当該開発⾏為を⾏うために必要な資⼒及び信⽤があること。
⼗三主として、自⼰の居住の⽤に供する住宅の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為（当該開発⾏為に関する⼯事が宅地造成及び特定盛土等規制法第⼗⼆条第⼀項⼜は第三⼗条第⼀項の許可を要するものを除く。）⼜は住宅以外の建築物若しくは特定⼯作物で自⼰の業務の⽤に供するものの建築若しくは建設の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為（当該開発⾏為に関する⼯事が当該許可を要す
るもの並びに当該開発⾏為の中断により当該開発区域及びその周辺の地域に出⽔、崖崩れ、土砂の流出等による被害が⽣じるおそれがあることを考慮して政令で定める規模以上のものを除く。）以外の開発⾏為にあつては、⼯事施⾏者に当該開発⾏為に関する⼯事を完成するために必要な能⼒があること。
⼗四

当該開発⾏為をしようとする土地若しくは当該開発⾏為に関する⼯事をしようとする土地の区域内の土地⼜はこれらの土地にある建築物その他の⼯作物につき当該開発⾏為の施⾏⼜は当該開発⾏為に関する⼯事の実施の妨げとなる権利を有する者の相当数の同意を得ていること。
２

前項各号に規定する基準を適⽤するについて必要な技術的細目は、政令で定める。

３

地⽅公共団体は、その地⽅の自然的条件の特殊性⼜は公共施設の整備、建築物の建築その他の土地利⽤の現状及び将来の⾒通しを勘案し、前項の政令で定める技術的細目のみによつては環境の保全、災害の防⽌及び利便の増進を図ることが困難であると認められ、⼜は当該技術的細目によらなくとも環境の保全、災害の防⽌及び利便の増進上⽀障がないと認められる場合においては、政令で定める基準に従い、条例で、当該技術的細目において定められた制限を強化し、⼜は緩和することができる。

36

４

地⽅公共団体は、良好な住居等の環境の形成⼜は保持のため必要と認める場合においては、政令で定める基準に従い、条例で、区域、目的⼜は予定される建築物の⽤途を限り、開発区域内において予定される建築物の敷地⾯積の最低限度に関する制限を定めることができる。

５

景観⾏政団体（景観法第七条第⼀項に規定する景観⾏政団体をいう。）は、良好な景観の形成を図るため必要と認める場合においては、同法第⼋条第⼆項第⼀号の景観計画区域内において、政令で定める基準に従い、同条第⼀項の景観計画に定められた開発⾏為についての制限の内容を、条例で、開発許可の基準として定めることができる。

６

指定都市等及び地⽅自治法第⼆百五⼗⼆条の⼗七の⼆第⼀項の規定に基づきこの節の規定により都道府県知事の権限に属する事務の全部を処理することとされた市町村（以下この節において「事務処理市町村」という。）以外の市町村は、前三項の規定により条例を定めようとするときは、あらかじめ、都道府県知事と協議し、その同意を得なければならない。

７

公有⽔⾯埋⽴法第⼆⼗⼆条第⼆項の告⽰があつた埋⽴地において⾏う開発⾏為については、当該埋⽴地に関する同法第⼆条第⼀項の免許の条件において第⼀項各号に規定する事項（第四項及び第五項の条例が定められているときは、当該条例で定める事項を含む。）に関する定めがあるときは、その定めをもつて開発許可の基準とし、第⼀項各号に規定する基準（第四項及び第五項の条
例が定められているときは、当該条例で定める制限を含む。）は、当該条件に抵触しない限度において適⽤する。

８

居住調整地域⼜は市街地再開発促進区域内における開発許可に関する基準については、第⼀項に定めるもののほか、別に法律で
定める。

37

6.1.1 許可基準の適用区分
解説
建築物、⼯作物の別や⽤途の別により、適⽤される基準が異なります。具体的には、下表のとおりです。
○印：適⽤△印：開発⾏為の目的に照らし判断◆印：⼯事内容が盛土規制法の許可を要する規模の場合は適⽤
×印：不適⽤33 条 開発許可基準

建

築

物

第⼀種特定⼯作物

第⼆種特定⼯作物

⼀般

自⼰⽤

⼀般

自⼰⽤

⼀般

自⼰⽤

１ ⽤途地域

○

○

○

○

○

○

２ 道路等空地

○

○

○

○

○

３ 排⽔施設

○

○

○

○

○

４ 給⽔施設

○

○

○

○

○

５ 地区計画等

○

○

○

○

○

○

６ 公共公益施設

○

△

○

△

△

△

７ 防災安全施設

○

○

○

○

○

○

８ 災害危険区域

○

○

〇

○

〇

９ 樹⽊・表土（１ha 以上）
10 緩衝帯（１ha 以上）
11 輸送施設（40ha 以上）

居住⽤…×
業務⽤…○
○
居住⽤…×
業務⽤…○

居住⽤…×
業務⽤…○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

居住⽤…◆
業務⽤…◆
12 資⼒・信⽤○（1ha 未満）○

業務⽤…○

1ha 未満…◆
1ha 以上…○○

1ha 未満…◆
1ha 以上…○（1ha 以上）
居住⽤…◆
業務⽤…◆
13 ⼯事施⾏者○（1ha 未満）○

業務⽤…○

1ha 未満…◆
1ha 以上…○○

1ha 未満…◆
1ha 以上…○（1ha 以上）
14 権利者同意
34 条 市街化調整区域の
開発規制

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

×

×

注）第⼆種特定⼯作物において建築確認が必要となる場合は、接道要件について、あらかじめ
建築主事の指⽰を受けること。

38

【自⼰の居住⼜は業務】
解説[自⼰の居住]開発⾏為を申請する者が⽣活の本拠として使⽤する場合をいい、申請者は自然人に限られます。
 該当する例 ：個人住宅、店舗併⽤住宅（ただし、住宅を主としたもの）
 該当しない例：社宅、社員寮、学寮[自⼰の業務]
当該建築物内において、継続的に自⼰の業務に係わる経済活動が⾏われている場合をいいます。
 該当する例 ：自社⼯場、事務所、ホテル、旅館、結婚式場、ゴルフ場、企業の福利厚
⽣施設、研修所、各種学校の校舎
 該当しない例：分譲⼜は賃貸住宅、貸事務所、貸店舗、墓園、有料老人ホーム、学寮

6.1.2 開発区域の規模による許可基準の適用
開発⾯積

0.1

0.3

１

５

20

40 ha

法令等

市街化区域

建築物、⼀特法 29①、令 19

市街化調整区域

建築物、⼀特法 29①、令 19

非線引都市計画区域

建築物、⼀特法 29①、令 19

準都市計画区域

建築物、⼀特法 29①、令 19

都市計画区域外

建築物、⼀特法 29②、令 22 の２

第⼆種特定⼯作物

⼆特

法４、令１

（ゴルフコース）
設計者の資格法 31、令 18、19

公共施設管理者同意

法 32、令 23

公益事業者協議

令 23①②（教育、⽔道）（電気、ガス、鉄道）
樹⽊保全、表土保全

令 23③④
高さ５ｍ 300m2

切、盛 1,000m2

法 33⑨、令 23 の３４ｍ～20ｍ

法 33⑩、令 23 の４

緑地帯、緩衝帯
輸送の便
公園、緑地、広場
公 園 の
設置義務

法 33⑪、令 24
３％以上

300m2
以上の公園

令 25⑥
３％以上

1,000 m2
以上の公園

1 箇所
以上

雨⽔流出抑制施設

令 25⑦、規則 21①

２箇所 規則 21②
以上
令 26②

39

6.2 技術的細目【法律】（開発許可の基準）
第三⼗三条
２

１ 略

前項各号に規定する基準を適⽤するについて必要な技術的細目は、政令で定める。

解説
法各号と政令・省令の適⽤関係は、下表のとおりです。
表 ３-1 技術的細目⼀覧表
項 目

政

令

第 25 条第１号

1

道路

2

公園

3

消防⽔利の設置基準 第 25 条第８号

4

排⽔施設

～第５号
第 25 条第６号～第７号

第 26 条

項

目

省

令

道路の幅員

第 20 条、20 条の２

道路の技術的細目

第 24 条公園の設置基準

第 21 条公園の技術的細目

第 25 条管渠の勾配、断⾯積

第 22 条排⽔施設の技術的細 第 26 条
目

5
6
7

公益的施設の設置
宅地の安全性に関する措置

第 27 条
第 28 条樹⽊の保存・

第 23 条の３

表土の保全

第 28 条の２

8

緩衝帯

9

輸送の便

第 23 条の４
第 28 条の３

崖⾯の保護

第 23 条擁壁の技術的細目

第 27 条樹⽊の集団の規模

第 23 条の２

緩衝帯の幅員第 23 条の３

第 24 条40

第7章 開発行為の許可基準
7.1 用途地域等への適合【法律】（開発許可の基準）
第三⼗三条

都道府県知事は、開発許可の申請があつた場合において、当該申請に係る開発⾏為が、次に掲げる基準（第四項及び第五項の条例が定められているときは、当該条例で定める制限を含む。）に適合しており、かつ、その申請の⼿続がこの法律⼜はこの法律に基づく命令の規定に違反していないと認めるときは、開発許可をしなければならない。
⼀次のイ⼜はロに掲げる場合には、予定建築物等の⽤途が当該イ⼜はロに定める⽤途の制限に適合していること。ただし、都市再⽣特別地区の区域内において当該都市再⽣特別地区に定められた誘導すべき⽤途に適合するものにあつては、この限りでない。

イ

当該申請に係る開発区域内の土地について⽤途地域、特別⽤途地区、特定⽤途制限地域、居住環境向上⽤途誘導地区、特定⽤途誘導地区、流通業務地区⼜は港湾法第三⼗九条第⼀項の分区（以下「⽤途地域等」という。
）が定められている場合 当該⽤途地域等内における⽤途の制限（建築基準法第四⼗九条第⼀項若しくは第⼆項、第四⼗九条の⼆、第六⼗条の⼆の⼆第四項若しくは第六⼗条の三第三項（これらの規定を同法第⼋⼗⼋条第⼆項において準⽤する場合を含む。）⼜は港湾法第四⼗条第⼀項（同法第五⼗条の五第⼆項の規定により読み替えて適⽤する場合を含む。）の条例による⽤途の制限を含む。
）

ロ

当該申請に係る開発区域内の土地（都市計画区域（市街化調整区域を除く。
）⼜は準都市計画区域内の土地に限る。）について⽤途地域等が定められていない場合 建築基準法第四⼗⼋条第⼗四項及び第六⼗⼋条の三第七項（同法第四⼗⼋条第⼗四項に係る部分に限る。
）（これらの規定を同法第⼋⼗⼋条第⼆項において準⽤する場合を含む。
）の規定による⽤途の制限

解説
開発⾏為が⾏われる場合において、予定建築物等が建築基準法による⽤途規制を受ける
ものであるときは、その⽤途がこれに適合しているべきであるとする規定です。⽤途規制への適合については、建築⾏為等の際に改めて確認されますが、その時点で予定建築物等の⽴地が否定されることによる混乱を避けるために、開発⾏為の段階であらかじめ確認をしておこうとする趣旨です。

41

7.2 公共の用に供する空地等（道路、公園、その他の公共施設）【法律】（開発許可の基準）
第三⼗三条
⼆

⼀ 略

主として、自⼰の居住の⽤に供する住宅の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為以外の開発⾏為にあつては、道路、公園、広場
その他の公共の⽤に供する空地（消防に必要な⽔利が⼗分でない場合に設置する消防の⽤に供する貯⽔施設を含む。）が、次に掲げる事項を勘案して、環境の保全上、災害の防⽌上、通⾏の安全上⼜は事業活動の効率上⽀障がないような規模及び構造で適当に配置され、かつ、開発区域内の主要な道路が、開発区域外の相当規模の道路に接続するように設計が定められていること。この場
合において、当該空地に関する都市計画が定められているときは、設計がこれに適合していること。

イ

開発区域の規模、形状及び周辺の状況

ロ

開発区域内の土地の地形及び地盤の性質

ハ

予定建築物等の⽤途

ニ予定建築物等の敷地の規模及び配置

解説「この場合において当該空地に関する都市計画が定められている」とは、都市の骨格をなす都市幹線・補助幹線街路、街区公園規模以上の公園、下⽔道幹線、鉄道、河川等について、
都市施設として都市計画で決定されており、開発区域内に都市計画決定された公共施設が定められている場合、その部分の空地の確保が必要となることを⽰しています。ただし、予定建築物が法第54条に適合するなど、都市計画施設の整備への影響が小さい場合には、この限りではありません。

42

7.2.1 道路
7.2.1.1道路の計画（１） 道路計画
解説
開発⾏為は、幹線道路網が都市計画によって定められていることを前提としています。都
市計画道路の配置は、下図のように近隣住区の考え⽅に基づき⾏われることが原則です。したがって、開発⾏為によって設置される道路も、これらの都市幹線・補助幹線街路の道路網
体系の⼀部として近隣住区の交通量を負担することが望まれます。
また、道路は上下⽔道、電気、ガスなどのライフラインを包含するインフラストラクチ
ャー、都市内のオープンスペース、災害時の延焼遮断帯など多様な機能を有する都市空間
でもあります。道路の設置については、このことを積極的に評価して、具体的な開発計画
において道路が有効に配置されるよう留意し、良好な市街地の形成に貢献するように計画することが必要です。

引⽤：宅地造成技術（上巻）(（社）全国住宅宅地協会連合会、（社）⽇本宅地開

1km

発協会）

幅員 12m 以上

幹線道路

幅員 16m 以上
1km

43（２） 道路の基準【政令】（開発許可の基準を適⽤するについて必要な技術的細目）
第⼆⼗五条

法第三⼗三条第⼆項（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。以下同じ。）に規定する技術的細目のうち、法第三⼗三条第⼀項第⼆号（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。）に関するものは、次に掲げるものとする。
⼀道路は、都市計画において定められた道路及び開発区域外の道路の機能を阻害することなく、かつ、開発区域外にある道路と接続する必要があるときは、当該道路と接続してこれらの道路の機能が有効に発揮されるように設計されていること。

【省令】（道路に関する技術的細目）
第⼆⼗四条

令第⼆⼗九条の規定により定める技術的細目のうち、道路に関するものは、次に掲げるものとする。

⼀

道路は、砂利敷その他の安全かつ円滑な交通に⽀障を及ぼさない構造とし、かつ、適当な値の横断勾こう配が附されていること。

⼆道路には、雨⽔等を有効に排出するため必要な側溝、街渠きよその他の適当な施設が設けられていること。

三道路の縦断勾こう配は、九パーセント以下であること。ただし、地形等によりやむを得ないと認められる場合は、小区間に限り、⼗⼆パーセント以下とすることができる。

四道路は、階段状でないこと。ただし、もつぱら歩⾏者の通⾏の⽤に供する道路で、通⾏の安全上⽀障がないと認められるものにあつては、この限りでない。

五道路は、袋路状でないこと。ただし、当該道路の延長若しくは当該道路と他の道路との接続が予定されている場合⼜は転回広場
及び避難通路が設けられている場合等避難上及び車両の通⾏上⽀障がない場合は、この限りでない。

六

歩道のない道路が同⼀平⾯で交差し、若しくは接続する箇所⼜は歩道のない道路のまがりかどは、適当な長さで街角が切り取られていること。

七

歩道は、縁石線⼜はさくその他これに類する⼯作物によつて車道から分離されていること。

解説
開発区域内に設けられる道路の全般的な基準が定められています。本基準は、開発区域内に設置される道路が、都市計画道路や既存の道路と⼀体となって合理的な道路網を形成し、これらの道路の機能を有効に発揮させるためのものです。

審査基準
図⾯等により、以下の事項を確認します。
 当該開発⾏為における道路計画が都市計画道路の計画に整合しており、当該開発が発⽣させる交通量が周辺の既存道路に及ぼす影響にも配慮されていること。
 区域外にある既存道路を開発区域内に延長し、⼜はそれに接続することが合理的な道
路網形成に資すると判断されるときは、開発区域内の道路と既存道路とを接続するように計画されていること
 道路構造令の規定を満足していること（開発⾏為で設置される道路は原則として市町村に帰属するため）。

44

（３） 市街化調整区域における大規模開発の道路【政令】（開発許可の基準を適⽤するについて必要な技術的細目）
第⼆⼗五条

⼀・⼆ 略

三 市街化調整区域における開発区域の⾯積が⼆⼗ヘクタール以上の開発⾏為（主として第⼆種特定⼯作物の建設の⽤に供する目的
で⾏う開発⾏為を除く。第六号及び第七号において同じ。）にあつては、予定建築物等の敷地から⼆百五⼗メートル以内の距離に幅員⼗⼆メートル以上の道路が設けられていること。

解説
市街化調整区域における幅員12ｍ以上の道路の設置基準について定められています。
市街化調整区域では、都市計画決定されている道路は多くありません。このため、市街化調整区域における開発⾏為においては、幅員12ｍ以上の道路が開発区域内の各建築物の敷地から250ｍ以内に設けられるようにすることにより、市街化区域と同等の幹線道路の密度を要求しています。
なお、
下図のように、開発区域外に既にそれに適合する道路がある場合、別途新たに設ける必要はありません。開発区域内に設ける幅員12ｍ以上の道路の配置等は、開発区域内のみならず、地域の特性や土地利⽤等を勘案し設計することが望ましいです。

幅員 12m 以上の道路

250ｍ

開発区域

45

7.2.1.2道路の幅員構成（１） 開発区域内の敷地に接する道路の幅員【政令】（開発許可の基準を適⽤するについて必要な技術的細目）
第⼆⼗五条
⼆

⼀ 略

予定建築物等の⽤途、予定建築物等の敷地の規模等に応じて、六メートル以上⼗⼆メートル以下で国土交通省令で定める幅員（小区間で通⾏上⽀障がない場合は、四メートル）以上の幅員の道路が当該予定建築物等の敷地に接するように配置されていること。ただし、開発区域の規模及び形状、開発区域の周辺の土地の地形及び利⽤の態様等に照らして、これによることが著しく困難と認められる場合であつて、環境の保全上、災害の防⽌上、通⾏の安全上及び事業活動の効率上⽀障がないと認められる規模及び構造の道路で国土交通省令で定めるものが配置されているときは、この限りでない。

【省令】（道路の幅員）第⼆⼗条

令第⼆⼗五条第⼆号の国土交通省令で定める道路の幅員は、住宅の敷地⼜は住宅以外の建築物若しくは第⼀種特定⼯作物の敷地でその規模が⼀千平⽅メートル未満のものにあつては六メートル（多雪地域で、積雪時における交通の確保のため必要があると認められる場合にあつては、⼋メートル）、その他のものにあつては九メートルとする。

解説
開発区域内の敷地に接する道路は、その敷地の利⽤形態により発⽣交通量が異なるため、それに応じて必要な幅員も異なります。
自動車交通に障害となる電柱や側溝などの道路構造物があっても相互通⾏を担保し、かつ、消防活動に際して消防車が他の車両とすれ違い可能なスペースを確保するため、省令第20条では、最小幅員を6ｍと定められています。また、敷地が1,000m2以上の住宅以外の⽤途の場合には、大型車等による頻繁な交通が予想されることから、自動車の利便性と歩⾏者の安全を確保するため、最小幅員を歩車道分離に必要な9ｍと定められています。
審査基準[土地利⽤と道路幅員]
土地利⽤計画図により、原則、道路の幅員が以下を満たすことを確認します。
① 比較的発⽣交通量が大きい建築物に接する道路…幅員 9ｍ。
② ⼀般住宅の敷地に接する道路…幅員 6ｍ。
③ 自動車と歩⾏者の交通を特に大量に発⽣させる建物（ショッピング・センターやホテルなど）の場合…歩道を広くとり停車帯を設けるなどして、幅員 12ｍにすることが望ましい。

予定建築物の⽤途

予定建築物の敷地規模

道路幅員

住宅
6ｍ以上

⼀般の区域
内道路

1,000m 未満
2

住宅以外
1,000m2 以上
人･車の発⽣交通量が特に大きな場合

9ｍ以上
12ｍ以上

46

[小区間の区画道路の幅員]
住宅の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為において、開発区域内の道路は前項[土地利⽤と道路幅員]のとおり幅員6ｍ以上が原則となりますが、小区間であり、街区、その周辺の状況等により通⾏上⽀障がない場合は下表に定める幅員とすることができます。
道路基準
延長35ｍ以下のもの

道路幅員35ｍを超え60ｍを超え60ｍ以下120ｍ以下通り抜け型

4.5ｍ以上4.5ｍ以上5ｍ以上

⾏き⽌まり型※１

4.5ｍ以上5ｍ以上

6ｍ以上※２※１ ⾏き⽌まり道路の終端部の形状は、道路中心線に対して直角とすること。
※２ 転回広場を２箇所以上設ける場合には、5ｍ以上とすることができる。
注）防災上の観点から⾏き⽌まり道路は極⼒避けるようすること。

[小区間の区画道路の起終点について]
前表に使⽤されている道路基準延長は、以下の基準で判定します。
① 分岐のない区画道路の場合
ア 区画道路が通り抜けの場合
 接続先の既存道路との境界（既存道路のセットバックがある場合はセットバック線との境界とする）を区画道路の起点及び終点とする。（図Ａ）
 接続先の既存道路を延伸させる場合は、既存道路にある既設の分岐する場所（交差点・転回広場など）を起点（もしくは終点）とする。（図Ｂ）【凡例（以下図⾯共通）】
⼀点鎖線 ：開発区域（⼀点鎖線（開発区域）内の道路が新設する区画道路）
●：起点
▲：終点
Ｌ：道路基準延長（幅員を決める上での起終点及び延長）

セットバック部

Ｌ

Ｌ

（図Ａ）

（図Ｂ）

47

イ 区画道路が⾏き⽌まりの場合
 接続先の既存道路との境界（既存道路のセットバックがある場合はセットバック線との境界とする）を区画道路の起点とし、区画道路の道路終端部を区画道路の終点とする。
（図Ｃ）
 ただし、接続先の既存道路を延伸させる場合は、既存道路にある既設の分岐する場所（交差点・転回広場など）を起点とする。
（図Ｄ、Ｅ）

セットバック部

Ｌ
（図Ｃ）

Ｌ

Ｌ

（図Ｄ）

（図Ｅ）

② 分岐のある区画道路の場合
 分岐する場所ごとに区画道路の起終点を決めるため、分岐する場所ごとに⼀⽅を「本線」、他⽅を「⽀線」と定める。
 「⽀線」の起点は、分岐点を起点とする。
（図 F）
 なお、幅員 6m 未満の場合は、原則として最長となる路線を本線とする。
本線Ｌ

⽀線Ｌ

（図 F）

48

（２） 政令第 25 条第２号ただし書が適用される開発区域に接する既存道路【政令】（開発許可の基準を適⽤するについて必要な技術的細目）
第⼆⼗五条
⼆

⼀

略

予定建築物等の⽤途、予定建築物等の敷地の規模等に応じて、六メートル以上⼗⼆メートル以下で国土交通省令で定める幅員（小区間で通⾏上⽀障がない場合は、四メートル）以上の幅員の道路が当該予定建築物等の敷地に接するように配置されていること。ただし、開発区域の規模及び形状、開発区域の周辺の土地の地形及び利⽤の態様等に照らして、これによることが著しく困難と認められる場合であつて、環境の保全上、災害の防⽌上、通⾏の安全上及び事業活動の効率上⽀障がないと認められる規模及び構造の道路で国土交通省令で定めるものが配置されているときは、この限りでない。

【省令】（令第⼆⼗五条第⼆号ただし書の国土交通省令で定める道路）
第⼆⼗条の⼆令第⼆⼗五条第⼆号ただし書の国土交通省令で定める道路は、次に掲げる要件に該当するものとする。

⼀ 開発区域内に新たに道路が整備されない場合の当該開発区域に接する道路であること。
⼆ 幅員が四メートル以上であること。

解説
政令第25条第2号ただし書は、既存道路に接して⾏われる⼀敷地の単体的な開発⾏為に適⽤され、開発区域の規模や形状、開発区域の周辺土地の地形及び利⽤の態様等に照らして敷地が接する道路の幅員を4m以上とすることを定めています。
開発⾏為が既存道路に接して⾏われ開発区域に新たに区画街路が整備される場合については、当該既存道路には、政令第25条第2号でなく政令第25条第4号の規定が適⽤されることとなります。
開発区域内に新たに築造される道路は、政令第25条第2号本文の規定に適合させることが困難な場合は想定されないので、ただし書は適⽤されません。
政令第25条第2号ただし書の要件を満たすためには、敷地に接する既存道路が規則第20条の2の要件に該当するだけでなく、「環境の保全上、災害の防⽌上、通⾏の安全上及び事業活動の効率上⽀障がないと認められる規模及び構造」を有することも必要です。
審査基準
土地利⽤計画図等により、道路の幅員等が基準を満たすことを確認します。
住宅地分譲以外の開発区域内に道路が整備されない⼀敷地の開発⾏為における敷地に接する既存道路（建築基準法第42条に規定する道路）が必要とする幅員については、原則として令第25条第2号ただし書を適⽤せず、「３ 開発許可の基準等」の第7章の「開発区域内の敷地の接する道路の幅員」の規定によるものとします。ただし、公共公益施設（令第21条第26号イ、ロ、ハに該当する建築物）については、以下の①～⑤のとおり取り扱います。
なお、東京都建築安全条例第4条第2項に規定する建築物の建築を目的とする開発⾏為の場合、同項で必要とする幅員と以下①～⑤で規定する幅員のうち広い⽅の幅員を確保する
ものとします。
また、既存道路の拡幅については、関係市町村の開発指導要綱や区画街路の整備⽅針に準じた設計とすることを指導する場合があります。
なお、この項において「広幅員道路」とは、開発区域内の予定建築物に応じて都市計画法
施⾏規則第20条に定める幅員以上の幅員を有する建築基準法上の道路を指しています。

49

① 建築敷地の規模が 30,000m2 未満の幼稚園、小中学校、高等学校の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為の場合
 開発区域に接する既存道路の幅員が 6ｍ以上あり、その幅員が広幅員道路との接続部まで確保されていること。
 開発区域内において、当該既存道路が、中心線から 4.5ｍ（建築敷地の⾯積が 1,000m2未満の場合は 3.25ｍ）以上に拡幅されること。
 以上の幅員とは別に 2ｍ程度の歩道（歩道状空地）を設置することが望ましい。
② 建築敷地の規模が 10,000m2 未満の病院の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為の場
合 開発区域に接する既存道路の幅員が 6ｍ以上あり、その幅員が広幅員道路との接続部まで確保されていること。
 開発区域内において、当該既存道路が、中心線から 4.5ｍ（建築敷地の⾯積が 1,000m2未満の場合は 3.25ｍ）以上に拡幅されること。
③ 建築敷地の規模が 10,000m2 未満の公共公益施設で、発⽣交通量が住宅と同程度とみなせる建築物の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為の場合（①、②を除く）
 開発区域が接する既存道路の幅員が 4ｍ以上であり、その幅員が広幅員道路との接続部まで確保されていること。かつ、当該既存道路の幅員が 6m 未満の場合は、広幅員

補足：「発⽣交通量が住宅と同程度とみなせる建築物」とは、原則として第⼀種低層住居専⽤地域に許道路まで、おおむね 60ｍごとに待避所（車両のすれ違いが可能な幅員 6ｍ以上の道可を要さずに建築可能な

路空間や車両待避が可能な交差点）が確保されること。

建築物です。それ以外の建 開発区域内において、その既存道路の幅が、中心線から 4.5ｍ（建築敷地の⾯積が1,000m2 未満の場合は 3.25ｍ）以上に拡幅されること。
④ 建築敷地の規模が 10,000m2 未満の公共公益施設の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為の場合（①、②、③を除く）
 開発区域が接する既存道路の幅員が広幅員道路まで６ｍ以上あること。
 開発区域内において、その既存道路の幅が、中心線から 4.5ｍ（建築敷地の⾯積が1,000m2 未満の場合は 3.25ｍ）以上に拡幅されること。
⑤ 公共公益施設の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為の場合（①～④を除く）
 開発区域に接する既存道路の幅員が 9m 以上あり、その幅員が広幅員道路との接続部まで確保されていること。

50

築物については、発⽣交通量を予測し判断します。

※①～⑤の解説
区画道路を新設しない、若しくは既存道路にのみ接する区画がある場合の接する道路の幅員について(例⽰)
予定建築物の⽤途

住宅

規模

―

① 幼稚園、小中学校、高等学校② 病院④ ①、②、③以外の公共公益施設で発⽣交通量30,000m2未満
10,000m2未満
10,000m2

が住宅と同程度とみなせない建築物

未満

公 ③ ①、②以外の公共公益施設で発⽣交通量が住

10,000m2

公共益宅と同程度とみなせる建築物

未満⑤ 公共公益施設（①～④を除く）

―

施
設

51

幅員

（３） 接続先の既存道路の幅員【政令】（開発許可の基準を適⽤するについて必要な技術的細目）
第⼆⼗五条

⼀～三 略

四 開発区域内の主要な道路は、開発区域外の幅員九メートル（主として住宅の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為にあつては、
六・五メートル）以上の道路（開発区域の周辺の道路の状況によりやむを得ないと認められるときは、車両の通⾏に⽀障がない道路）に接続していること。

【土地利⽤と道路幅員】
解説
開発区域内の主要な道路が接続する既存道路も、区域内の道路と同様に開発区域の土地
利⽤に応じて幅員を定めます。接続先の既存道路は、従前からの通過交通に加えて開発⾏為
により発⽣する交通量を負担することになるため、区域内道路の幅員以上の幅員が必要になります。住宅地の場合、発⽣する交通の質・量が限られているため、車両の大きいバス等のすれ違い通⾏を満足する幅員を想定して、側⽅と車両に0.5ｍの余裕をとって6.5ｍとされ
ています。
審査基準
土地利⽤計画図等により、開発区域内の主要な道路が接続する幅員が以下の基準を満たすことを確認します。ただし、関係市町の区画街路整備⽅針等で将来幅員が決まっている場
合は、それを満たすことを確認します。
 標準…………… 9m 以上
 住宅系の開発…6.5ｍ以上

52

【やむを得ないと認められる場合】
解説「周辺の道路の状況によりやむを得ないと認められる」場合とは、既存道路の幅員が前述の幅員より狭く、開発⾏為により他の道路に接する道路を設けることが困難である等、当該既存道路の他に接続できる道路がない場合かつその接続先となる既存道路において車両の通⾏に⽀障が⽣じない場合です。接続先の既存道路の円滑な交通を確保するには、既存道路を上記幅員まで拡幅することが原則です。
しかし、東京都においては狭あいな道路が多く、拡幅に⽀障となる物件が多く存在するなど既存道路の拡幅が困難な場合も多くあります。そこで、開発の目的や規模などから新たに発⽣する交通が既存道路の交通処理能⼒で許容できる程度か否かの判断を⾏った上で、例外を認めています。
審査基準
既存道路の事情や開発⾏為の目的・規模は多様であることから、総合的に勘案し審査します。主な確認事項は以下のとおりです。
 最小幅員個所となる狭小区間長とその他の円滑な交通が確保されている区間との関係からみて、狭小区間での交通障害が少ないものであること。
 関係市町村の開発指導要綱や区画街路整備⽅針等との整合を図り、開発区域外での既存道路の拡幅をできる限り⾏い、また開発区域に接した既存道路を拡幅する設計が⾏
われ、都市計画的⾒地から健全な市街地形成を誘導しうるものであること。
 開発の目的が⼀般の住宅地分譲等であり、新たな交通量の発⽣が少なく、既存道路への影響が少ないものであること。
なお、この項において「広幅員道路」とは、開発区域内の予定建築物に応じて都市計画法
施⾏令第25条第4号に定める幅員以上の幅員を有する建築基準法上の道路を指します。

[⼀般の住宅地分譲を目的とした開発⾏為の場合]
具体的な目安は、開発規模に応じて次のとおりです（ただし、東京都建築安全条例第４条第２項に規定する建築物の築造を目的とする開発⾏為の場合は除きます。
）。
なお、既存道路の拡幅については、関係市町村の開発指導要綱や区画街路の整備⽅針に準じた設計とすることを指導する場合があります。
① 小規模開発（開発区域の⾯積が 500m2 以上 3,000m2 未満）開発区域内の主要な道路が接続する既存道路について、建築基準法上の道路で広幅員道路との接続部まで現況３ｍ以上（建築基準法第 42 条第２項の道路で赤道の場合は認定幅員及び現況幅員がともに 2.7ｍ以上ある場合も可）の幅員が確保されていること。
また、開発区域内において、その既存道路の幅が、中心線から 3.25ｍ以上拡幅されること。
② 中規模開発（開発区域の⾯積が 3,000m2 以上 10,000m2 未満）開発区域内の主要な道路が接続する既存道路について、建築基準法上の道路で広幅員道路との接続部まで現況４ｍ以上の幅員が確保されていること。また、開発区域内において、その既存道路の幅が、中心線から 3.25ｍ以上拡幅されること。

53

[公共公益施設（政令第 21 条第 26 号イ、ロ、ハに該当する建築物）の建築の⽤に供する
開発⾏為の場合]
具体的な目安は、「３ 開発許可の基準等」の第7章の「政令第25条第２号ただし書が適⽤される開発区域に接する既存道路」と同様とします。
※①、②の解説
区画道路を新設する場合の接続先道路の幅員について(例⽰)
予定建築

規模

幅員

物の⽤途

①
小
規
模
開
発

500m2 以上
3,000m2未満

住宅②

3,000m2

中
規
模
開
発

以上
10,000m2未満

54

（４） 歩道を設置する場合の幅員【政令】（開発許可の基準を適⽤するについて必要な技術的細目）
第⼆⼗五条
五

⼀～四 略

開発区域内の幅員九メートル以上の道路は、歩車道が分離されていること。

【省令】（道路に関する技術的細目）
第⼆⼗四条
七

⼀～六 略

歩道は、縁石線⼜はさくその他これに類する⼯作物によつて車道から分離されていること。

解説
歩車道の分離について定められています。開発区域内の道路は全て、歩車道分離を⾏うのが望ましいものの、幅員６ｍ程度の道路を歩車道分離した場合、車道幅員が極端に狭くなり、機能の低下が危惧され、また、開発区域外の既存道路とのアンバランスが⽣じること等が考えられます。このたね、車道について幅員6ｍ以上が確保され、さらに、少なくとも片側に2ｍの歩道及び両側に0.5ｍの路肩を想定し、幅員9ｍ以上のものについて、歩車道分離の義務が課されています。歩道は、歩車道境に街渠や防護柵を設置することにより車道から分離することが⼀般的ですが、歩道の幅員に余裕があるときは、歩車道間に植栽を設けて分離す
ることが望ましいです。
なお、開発⾏為で設置される道路は原則として市町村に帰属するため、道路構造令の規定を満足することも必要です。

審査基準
土地利⽤計画図等により、法令どおりに歩道が設けられているかを確認します。
道路構造令に規定される歩道幅員は、下表のとおりです。

区分

歩道幅員

歩⾏者の交通量の多い道路

3.5m

その他の道路2.0m

補足：路上施設を設ける場
合には、左記表の幅員の値に、ベンチの上屋を設ける
場合にあっては２ｍ、並⽊を設ける場合にあっては1.5ｍ、ベンチを設ける場（出典：道路構造令第 11 条）

合にあっては１ｍ、その他の場合にあっては 0.5ｍを加えて適⽤します。
ただし、地形の状況、交通量、その他特別の理由によりやむを得ない場合においてはこの限りではあ
りません。

55

7.2.1.3道路に関する技術的細目（１） 構造及び横断勾配【省令】（道路に関する技術的細目）
第⼆⼗四条

略

⼀ 道路は、砂利敷その他の安全かつ円滑な交通に⽀障を及ぼさない構造とし、かつ、適当な値の横断勾配が附されていること。

審査基準
図⾯等により、道路が以下を満たすよう設計されていることを確認します。
[舗装]① 開発区域内に設けられる道路は、その機能を⼗分発揮する上で全て舗装されることが望ましいため、最低限、簡易舗装を⾏うこと。
② 大型車の計画交通量が 250 台／⽇（１⽅向）以上の場合は、表層と基層の２層のアスファルト舗装部分と上層路盤と下層路盤の 2 層の路盤からなる舗装構造とすること（使⽤材料や施⼯⽅法はそれぞれの市町村の基準に準じる。）。

は、アスファルト混合物による表層舗装と砕石等による路盤を組み合わせた[横断勾配]

構造を標準とする。

横断勾配は、雨⽔等の排⽔に⽀障のない範囲において緩やかである必要がある。勾配は路⾯の種類、縦断勾配の大小、気候条件や、道路管理者等が定める基準などを考慮して定める
こと。

路

⾯

の

種

類

横

セメント・コンクリート舗装道及びアスファルト・コンクリート舗装道
そ

の

他

断

勾

配

1.5％以上2.0％以下3.0％以上5.0％以下（出典：道路構造令第 24 条）※

補足：ここでいう簡易舗装

歩道、自転車道等においては、 2.0％を標準横断勾配とする。

56

（２） 路面排水施設【省令】（道路に関する技術的細目）
第⼆⼗四条
⼆

⼀ 略

道路には、雨⽔等を有効に排出するため必要な側溝、街渠その他の適当な施設が設けられていること。

審査基準
図⾯等により、路⾯排⽔施設が以下を満たすよう設計されていることを確認します。
① 全ての道路には、路⾯の雨⽔等を速やかに排除するために、側溝あるいは街渠、集⽔ますを設置するか、これと同等の効果があると認められる施設を設けること。側溝
は、Ｌ型溝あるいはＬＵ型溝を標準とする。
② 集⽔ますは、道路勾配を勘案して適切な箇所に設けることとする。特に、設置間隔については、縦断勾配をもとにして決定すること。集⽔ますは、導⽔管を通じて排⽔施
設⼜は浸透施設に接続される。
③ これらの路⾯排⽔施設は、市町村の基準に適合する必要があるが、市町村によって規格が異なる場合があるので注意を要する。

（３） 縦断勾配【省令】（道路に関する技術的細目）
第⼆⼗四条
三

⼀・⼆ 略

道路の縦断勾配は、九パーセント以下であること。ただし、地形等によりやむを得ないと認められる場合は、小区間に限り、⼗⼆パーセント以下とすることができる。

解説
道路の縦断勾配について最大値と、小区間の場合の最大値が定められています。この値は、
道路構造令における設計速度20km/hの場合のものであり、設計速度に応じた縦断勾配を設定することが必要です。
なお、縦断勾配・横断勾配だけでなく、縦断曲線、合成勾配、曲線半径など、道路の形状を決定する要素は他にも存在するため、車両交通の安全上⽀障のないよう、道路は、道路構造令等に基づき、また道路管理者と協議の上、設計してください。

設計速度（km/h）

縦断勾配（％）

60

5 以下

50

6 〃

40

7 〃

30

8 〃

20

9 〃
（出典：道路構造令第 20 条）

57

（４） 階段状道路【省令】（道路に関する技術的細目）
第⼆⼗四条
四

⼀～三 略

道路は、階段状でないこと。ただし、もつぱら歩⾏者の通⾏の⽤に供する道路で、通⾏の安全上⽀障がないと認められるものにあつては、この限りでない。

解説
階段状道路は、歩⾏者専⽤道路を除いては認められません。また、歩⾏者専⽤道路で階段状とする場合についても、消防活動の際の機能に⽀障を来さず、歩⾏者の通⾏の安全を確保するものあることが必要です。
また道路は、政令第25条第２号の規定により車両の通⾏を前提としており、階段状道路だけでなく、階段状道路を経由しなければ車両が通⾏できない道路(途中に階段状道路を有す
る⾏き⽌まり道路の端部)については、開発⾏為による道路として認められません。
審査基準
階段状道路を設置する場合には、公共施設構造図等により、踏⾯、蹴上げの寸法等が以下の基準を満たしていることを確認します。
① 踏⾯の寸法は 30cm 以上、蹴上げの寸法は 15cm 以下とすること。
② 階段の高さが 3m を越える場合、高低差 3m 以内ごとに踏幅 2m 以上の踊り場を設けること。
③ 他の道路と接続する部分には車⽌めを設けること。
④ 原則として道の両側に⼿すりを設け、高さ 90cm 程度の金属製のものにすること。
⑤ 階段は、石、コンクリートなどの材料で造り、すべりにくい構造とすること。
⑥ 自転車等の通⾏のために、勾配等安全性に配慮した上で階段の⼀部を斜路とすることが望ましい。
⑦ その他、通⾏の安全に⽀障のない構造とすること。

58

（５） 行き止まり道路【省令】（道路に関する技術的細目）
第⼆⼗四条
五

⼀～四 略

道路は、袋路状でないこと。ただし、当該道路の延長若しくは当該道路と他の道路との接続が予定されている場合⼜は転回広場
及び避難通路が設けられている場合等避難上及び車両の通⾏上⽀障がない場合は、この限りでない。

解説
道路は通り抜けを原則とすることを定めています。⾏き⽌まり道路は、通過交通が⽣じる心配はなく、配置計画の質が高ければ良好な住環境の形成が可能である等の利点もありま
すが、防災上の観点からみて好ましいものではありません。
やむを得ず⾏き⽌まり道路とする場合には、避難と車両の通⾏に⽀障のないように配慮
して、自動車が転回できるスペース（転回広場）を設置してください。また、歩⾏者専⽤道
路、公園あるいは他の道路に接続する幅員2m以上のフットパスや避難通路などを設け、人が通り抜けできるようにすることが望ましいです。
審査基準
道路を袋路状とする場合、土地利⽤計画図等により、以下の基準を満たすよう転回広場が設けられていることを確認します。
[転回広場の箇所数]
道路幅員
転回広場が必要な
道路基準延長
転回広場の箇所数

6ｍ未満

6ｍ以上

35ｍを超える場合

120ｍを超える場合

補足：35m に満たない場
合も終端部に転回広場を設けることが望ましいで60ｍ区間ごとに１箇所120ｍを超えた 120ｍ区間
ごとに１箇所[転回広場の設置間隔]
転回広場を１箇所設置する場合は、原則として起点から35m（幅員6m以上の道路にあっては60m）以上終点寄りの位置に設置すること。複数個所設置する場合は、１個は終端部付
近に設置し残余は原則として等分に配置すること。

59

す。

[転回広場の配置例]① 幅員 6m 未満（35m を超える場合）
35m＜Ｌ≦60m：接続先道路から終端までの距離
Ｌ①

Ｌ1

L1：原則 35m 以上①：5.5m 以上② 幅員 5m 以上で転回広場を 2 箇所以上設ける場合
補足：転回広場を２箇所以

60m＜Ｌ≦120m：接続先道路から終端までの距離

上設ける場合には、⾏き⽌
Ｌ
Ｌ1

まり型であっても、幅員を①Ｌ25ｍ以上とすることができます。

L1：35m 以上 60m 以内 L2：60m 以内①：5.5m 以上 32.5m 以内③ 幅員 6m 以上（120m を超える場合）
ア 120m＜Ｌ≦240m：接続先道路から終端までの距離
Ｌ①

Ｌ1

L1：60m 以上①：5.5m 以上

イ 240ｍ＜Ｌ≦360m：接続先道路から終端までの距離
Ｌ
Ｌ1

L1：60m 以上①

Ｌ2①：5.5m 以上 32.5m 以内

60

[転回広場の形状]① 転回広場の幅員は道路幅員と同等とする。ただし、道路延長経路に当たらない場合は5m 以上とする。
② 転回広場の奥⾏きは 5.5m 以上とする。
③ 転回広場には長さ 3m 以上の両隅切りを設けること。
④ 幅員 5m 以上奥⾏き 5.5m 以上の道路が分岐する両隅切りのある交差点は転回機能を有するものとして必要とする転回広場の数に含めることができる。ただし、著しく近接する転回広場（転回機能を有する交差点を含む）は同⼀の転回広場として数える。
⑤ 幅員が 4.5m の道路に任意に設置する転回広場の幅員は特例として 4.5m 以上とする。
⑥ 上記によらず特殊な形状の転回広場を設置する場合は以下のいずれの条件も満たしていること。
 転回広場の⽤地は道路も含め市町村に帰属すること。
 建設省告⽰第 1837 号「自動車の転回広場に関する基準」を満たしていること。
 最低⾯積は「建築基準法建設省告⽰に基づく東京都の転回広場の考え⽅」による形状の⾯積を下回らないこと。

転回広場は、下図のいずれかの形状の部分を含むものであること。なお、隅切りについて
は前述の「３ 開発許可の基準等」の第7章の「隅切り」の規定によるが、片隅切りにすることはできない。
5.5ｍ
5.5ｍ

Ｗ

Ｗ

5.5ｍ
5.5ｍ
5.0m 以上
5.0m 以上■転回広場が直交しない場合
Ｗ
5.5ｍ
5.5ｍ

Ｗ

5.5ｍ
5.0ｍ以上5.0ｍ以上5.5ｍ

61なお、建築基準法建設省告⽰に基づく東京都の自動車の転回広場の考え⽅は以下のとおり。
【建設省告⽰第 1837 号】○建築基準法施⾏令第 144 条の 4 第 1 項第 1 号ハの規定により国土交通大臣が定める自動車の転回広場に関する基準（昭和 45 年 12 月 28 ⽇）
建築基準法施⾏令第 144 条の 4 第１項第１号ハの規定により国土交通大臣が定める自動車の転回広場に関する基準は、次の各号に掲げるものとする。
⼀

道の中心からの⽔平距離が２ｍを超える区域内において小型四輪自動車（道路運送車両法施⾏規則別表第１に規定する小型自動車で四輪のものをいう。次号において同じ。
）のうち最大なものが２台以上停車することができるものであること。
小型四輪自動車のうち最大なものが転回できる形状のものであること。

１．７ｍ

e

ｄ

ｃ

ｃ

ｄ

４．７ｍ

ａ＝５．５ｍf２ｍ超⼆通常：ａ＝5.5ｍ

ｂ＝５．０ｍｂ＝5.0ｍ （ｃ=0.5ｍ ｄ=0.5ｍ e=0.6ｍ f=0.3ｍ）

ａ＝4.7ｍ＋0.5ｍ＋0.3ｍ＝5.5ｍ
ｂ＝0.5ｍ＋1.7ｍ＋0.6ｍ＋1.7ｍ＋0.5ｍ＝5.0ｍ

62

（６） 隅切り【省令】（道路に関する技術的細目）
第⼆⼗四条
六

⼀～五 略

歩道のない道路が同⼀平⾯で交差し、若しくは接続する箇所⼜は歩道のない道路のまがりかどは、適当な長さで街角が切り取られていること。

解説
隅切り長について定めています。円滑な自動車交通を担保する趣旨で、道路の平⾯交差点
やまがりかどは、適当な長さで隅切りを⾏い、⼀定の視距を確保しようとするものです。
審査基準
土地利⽤計画図等により、必要に応じて適切に隅切りが設けられていることを確認します。
[隅切りの長さ]
表 ３-2を標準とする。ただし、沿道の発⽣交通量が少なく、また将来においても大きくならないと⾒込まれ、予定建築物が主に住宅の場合の道路同士の交差点においては、隅切りの長さを3mとすることができる。また、2m以上の歩道が確保されている道路に接続する場
合、隅切りの長さの基準は、道路幅員にかかわらず2mまで緩和できる。

３ｍ

３ｍ

図 ３-1 予定建築物が主に住宅の場合の道路同士の交差点の隅切りの長さ63表 ３-2 隅切りの長さ
道路幅員
40ｍ以下

30ｍ以下

15ｍ以下

12ｍ以下

10ｍ以下

４ｍ

40ｍ以下

30ｍ以下

15ｍ以下

12ｍ以下

10ｍ以下

４ｍ

12
15
８
10
12
８
８
10
６
６
８
５
５
６
４
３
４
２

10
12
８
10
12
８
８
10
６
６
８
５
５
６
４
３
４
２

８
10
６
８
10
６
８
10
６
６
８
５
５
６
４
３
４
２

６
８
５
６
８
５
６
８
５
６
８
５
５
６
４
３
４
２

５
６
４
５
６
４
５
６
４
５
６
４
５
６
４
３
４
２

３
４
２
３
４
２
３
４
２
３
４
２
３
４
２
３
４
２

注）本表使⽤に当たっては、直近上位値を⽤いる。
上段 交叉角

90°前後

中段

60°以下

下段

120°以上[隅切りを設置する場合の留意点]
 隅切りにより切り取る部分は、できるだけ⼆等辺三角形とすること。
 道路の交差は、できるだけ直角に近い角度にすること。
 道路の交差、接続、屈曲によって⽣じる内角が 120゜以上の場合の隅切りは、交通の安全に⽀障がないときに限り設けなくてもよい。
 ⽔路を横断して他の道路に接続する場合の隅切りは、図 ３-2 のとおりとする。なお、
隅切りの長さは、⽔路幅にかかわらず 2m まで緩和できる。

（道路）
（⽔路）

図 ３-2 ⽔路を横断して他の道路に接続する場合の隅切り64

[歩道のある既存道路との接続における隅切り]歩道のある既存道路との接続部分にも、視距を確保するために隅切りを設けることとする。その際、歩道を切り下げるか切り開くかについては、道路管理者の指⽰に従うこと。

歩道のある道路と（切り開き）

ない道路の交差点（切り下げ）

図 ３-3 歩道のある既存道路との接続における隅切り[片隅切り]
片側だけに隅切りを設ける、「片隅切り」は原則として認めない。ただし、大規模開発以
外で隣接地に接して道路を設けざるを得ない場合において、隣接地側に基準の隅切りの長さが確保できない場合は、隣接地側に長さ2m以上の隅切りを設け、もう⼀⽅には、基準に0.5mを加えた長さの隅切りを設けること（例えば、基準の隅切りの長さが3mの場合では、2m以上（隣地側）と3.5m以上とする。
）。
この設置に際して、隣接地権者との協議した結果、隣接地側への隅切り設置について同意が得られなかった場合は、基準の隅切り長に1mを加えた長さの隅切りを設けること（例えば、基準の隅切り長が3mの場合では、4m以上とする。）
。

3.5m

隣地側
2m

4m

隣地側

図 ３-4 隣接地側に基準の隅切りの長図 ３-5 隣接地側への隅切り設置につさが確保できない場合

いて同意が得られなかった場合

65

7.2.2 公園、緑地、広場等
7.2.2.1公園等の計画【都市公園法施⾏令】（住民⼀人当たりの都市公園の敷地⾯積の標準）
第⼀条の⼆

⼀の市町村（特別区を含む。以下同じ。）の区域内の都市公園の住民⼀人当たりの敷地⾯積の標準は、⼗平⽅メートル（当該市町村の区域内に都市緑地法（昭和四⼗⼋年法律第七⼗⼆号）第五⼗五条第⼀項若しくは第⼆項の規定による市民緑地契約
⼜は同法第六⼗三条に規定する認定計画に係る市民緑地（以下この条において単に「市民緑地」という。）が存するときは、⼗平⽅メートルから当該市民緑地の住民⼀人当たりの敷地⾯積を控除して得た⾯積）以上とし、当該市町村の市街地の都市公園の当該
市街地の住民⼀人当たりの敷地⾯積の標準は、五平⽅メートル（当該市街地に市民緑地が存するときは、五平⽅メートルから当該市民緑地の当該市街地の住民⼀人当たりの敷地⾯積を控除して得た⾯積）以上とする。

解説
開発⾏為における公園の配置は近隣住区を単位として⾏い、異なる規模の公園をその利⽤対象者と誘致距離を考慮して適切に設置することが必要です。
公園の基準について、都市公園法施⾏令では都市公園の計画標準を住民⼀人当たり10m2
以上として、そのうち市街地内に⼀人当たり5m2以上と定めています。これを受け、開発⾏
為においても、人口密度を100人／haと仮定したときに公園⾯積が⼀人当たり5m2となるよ
うに定められています。

7.2.2.2公園、緑地、広場等の設置基準（１） 開発区域の面積が 0.3ha 以上 5ha 未満の場合【法律】（開発許可の基準）
第三⼗三条
３

１・２ 略

地⽅公共団体は、その地⽅の自然的条件の特殊性⼜は公共施設の整備、建築物の建築その他の土地利⽤の現状及び将来の⾒通しを勘案し、前項の政令で定める技術的細目のみによつては環境の保全、災害の防⽌及び利便の増進を図ることが困難であると認められ、⼜は当該技術的細目によらなくとも環境の保全、災害の防⽌及び利便の増進上⽀障がないと認められる場合においては、政令で定める基準に従い、条例で、当該技術的細目において定められた制限を強化し、⼜は緩和することができる。

【政令】（開発許可の基準を適⽤するについて必要な技術的細目）
第⼆⼗五条
六

⼀～五 略

開発区域の⾯積が〇・三ヘクタール以上五ヘクタール未満の開発⾏為にあつては、開発区域に、⾯積の合計が開発区域の⾯積の三パーセント以上の公園、緑地⼜は広場が設けられていること。ただし、開発区域の周辺に相当規模の公園、緑地⼜は広場が存す
る場合、予定建築物等の⽤途が住宅以外のものであり、かつ、その敷地が⼀である場合等開発区域の周辺の状況並びに予定建築物
等の⽤途及び敷地の配置を勘案して特に必要がないと認められる場合は、この限りでない。

（条例で技術的細目において定められた制限を強化し、⼜は緩和する場合の基準）
第⼆⼗九条の⼆２

１

略法第三⼗三条第三項の政令で定める基準のうち制限の緩和に関するものは、次に掲げるものとする。

⼀・⼆

略

三

第⼆⼗五条第六号の技術的細目に定められた制限の緩和は、次に掲げるところによるものであること。

イ

開発区域の⾯積の最低限度について、⼀ヘクタールを超えない範囲で⾏うこと。

ロ

地⽅公共団体その他の者が開発区域の周辺に相当規模の公園、緑地⼜は広場の設置を予定している場合に⾏うこと。

66

解説
最低限必要な空き地を確保する意味で、開発区域の⾯積が0.3ha（市町村が法第33条第3項に基づく条例により⾯積の最低限度を別に定めた場合はその⾯積とする）以上5ha未満の場
合、その⾯積の3％以上の公園、緑地⼜は広場を設置することとしています。
最低⽔準として、開発区域内に散在する公園、緑地等の⾯積を合計して開発区域の⾯積の3％あれば良いということになりますが、予定建築物の⽤途等を考慮して、公園、緑地⼜は広場のうち必要なものを１箇所か２箇所程度にまとめて3％以上設置することが望ましく、最小限でも防災、避難活動上の⾒地からすると150m2以上とすることが望まれます。
政令第25条第6号のただし書に公園等の免除の規定がありますが、公園等は都市の防災機
能及びアメニティ性の高い公共空間として重要であるため、後述する「３ 開発許可の基準
等」の第7章の「公園を設けなくともよい場合」にのみ適⽤します。

（２） 開発区域の面積が５ha 以上の場合【政令】（開発許可の基準を適⽤するについて必要な技術的細目）
第⼆⼗五条
七

⼀～六 略

開発区域の⾯積が五ヘクタール以上の開発⾏為にあつては、国土交通省令で定めるところにより、⾯積が⼀箇所三百平⽅メート
ル以上であり、かつ、その⾯積の合計が開発区域の⾯積の三パーセント以上の公園（予定建築物等の⽤途が住宅以外のものである
場合は、公園、緑地⼜は広場）が設けられていること。

【省令】（公園等の設置基準）
第⼆⼗⼀条

開発区域の⾯積が五ヘクタール以上の開発⾏為にあつては、次に定めるところにより、その利⽤者の有効な利⽤が確保されるような位置に公園（予定建築物等の⽤途が住宅以外のものである場合は、公園、緑地⼜は広場。以下この条において同じ。
）
を設けなければならない。
⼀

公園の⾯積は、⼀箇所三百平⽅メートル以上であり、かつ、その⾯積の合計が開発区域の⾯積の三パーセント以上であること。

⼆

開発区域の⾯積が⼆⼗ヘクタール未満の開発⾏為にあつてはその⾯積が⼀千平⽅メートル以上の公園が⼀箇所以上、開発区域の⾯積が⼆⼗ヘクタール以上の開発⾏為にあつてはその⾯積が⼀千平⽅メートル以上の公園が⼆箇所以上であること。

解説
開発区域の⾯積が 5ha 以上の場合の公園等の設置基準です。この規模の住宅地においては、良好な住環境形成の観点からは、児童公園に相当するものを⼀箇所は確保すべきとの考
えから、予定建築物等の⽤途が住宅である場合においては開発区域の⾯積の 3%以上の公園の確保が義務付けられています（緑地、広場は算入しない。）。
また、このような大規模開発における公園等の設置については、規模が⼀定⽔準以上のものでなければならないのと同時に、誘致距離等を考慮した上で適切に分散配置することが必要です。このため、公園の配置、規模についての基準が定められています。

67

審査基準
[⾯積 5ha 以上 20ha 未満]
街区公園相当の公園の規模は、⼀箇所当たり1,000m2以上として、この街区公園を⼀箇所以上設けることとします。それ以外に設ける公園の規模は、⼀箇所当たり300m2以上とします。
[⾯積 20ha 以上]
開発区域の⾯積が20ha以上の場合、街区公園に相当する1,000m2以上の規模の公園を⼆箇所以上設けることとします。
それ以外に設ける公園の規模は、⼀箇所当たり300m2以上とします。

（３） 公園等を設けなくともよい場合
解説
開発区域内には原則として公園等を設けることが必要です。ただし、公園等を設ける義務が免除される場合があります。
審査基準
公園等を設けない計画となっている場合、土地利⽤計画図等により、次の①～③のいずれかに適合していることを確認します。
① 建築基準法に基づく総合設計制度⼜は都市計画法に基づく特定街区制度により開発区

補足：「開発区域内に公開

域内に公開空地等が確保され、引き続き空地として管理されることが確実な開発⾏為

空地等が確保され、引き続で、公園管理部局と協議の上で公園等の機能を実質的に担保する措置が講じられていき空地としての管理がなる場合において、次のいずれかの要件を満たすこと。
ア．開発区域の周辺に相当規模の公園等が存在する場合
 「周辺」とは開発区域からおおむね 250m の範囲とする。
 「相当規模の公園等」とは地⽅公共団体等が管理を⾏うおおむね 1,000m2 以上の公園等とする。

されることが確実な開発⾏為」とは次の要件を満たすものとします。
①提供公園と同様な機能
あるいはそれと同程度とし、かつ、利⽤が可能なこと(単なる広場、緑イ．区市町村の計画等に基づきゾーニングが決められ、既に公園等が配置された地域に開地は不可)。
②許可に当たっては、土地発区域がある場合

利⽤につき将来にわた ゾーニングの範囲とはおおむね半径 300m とする。
② 土地区画整理事業、新住宅市街地開発事業⼜は開発許可により⾯的整備事業が施⾏された区域内の土地等、開発区域の居住者が⽀障なく利⽤できる公園等が周辺において既に適正に確保された土地の⼆次的な開発の場合
なお、土地区画整理事業及び新住宅市街地開発事業の⼆次開発が次に該当する場合は除く
ア．当初計画された土地利⽤フレームと大幅に異なる場合の開発
イ．土地区画整理法（昭和 29 年法律第 119 号）施⾏以前に施⾏された土地区画整理事業
及び耕地整理事業に係わる⼆次開発68

り担保できる条件を付けること(公共空地の変
更は不可)。
③協定等の締結により、将来にわたる担保措置を講ずること(例えば緑地協定、管理協定等)。

7.2.2.3公園に関する技術的細目【省令】（公園に関する技術的細目）
第⼆⼗五条

令第⼆⼗九条の規定により定める技術的細目のうち、公園に関するものは、次に掲げるものとする。

⼀

⾯積が⼀千平⽅メートル以上の公園にあつては、⼆以上の出入口が配置されていること。

⼆

公園が自動車交通量の著しい道路等に接する場合は、さく⼜はへいの設置その他利⽤者の安全の確保を図るための措置が講ぜられていること。

三公園は、広場、遊戯施設等の施設が有効に配置できる形状及び勾配で設けられていること。

四公園には、雨⽔等を有効に排出するための適当な施設が設けられていること。

審査基準
土地利⽤計画図等により、公園の整備が以下の基準を満たして計画されていることを確認します。
[出入口の配置]
 最低⼆⽅向に出入口が設けられていること（最低⼆⽅向は道路、広場等出入口を設ける
ことが可能なものに接続している必要がある。）。
[安全確保のための措置] 交通量の激しい道路や鉄道等に接して公園が設けられる場合、利⽤者を保護するため、柵や塀が設置されるか、⾯積にゆとりのある場合は意識的に植栽を⾏ったグリーンベ
ルトを設ける等、何らかの物理的な障害物が設けられていること。
[形状及び勾配]
 細長すぎるなど利⽤しにくい形状となっていないこと（緑道として整備する場合を除く。
）。
 斜⾯地になっていないこと（平均勾配はおおむね 15°程度まで。
）。
[排⽔施設]
 排⽔施設が、雨⽔や地下⽔等を有効に排出できるものであると同時に、公園の利⽤上⽀
障のないものとなっていること。
 公園を調整池あるいは貯留施設と兼⽤する場合、貯⽔時の利⽤者の安全にも⼗分留意されていること。
[その他]
 街区公園等の配置は、誘致距離が適切であり、利⽤者が自動車交通の頻繁な道路を横断しないで利⽤できるようにすること。
 高圧線下を利⽤する場合は、線下の外側に相当な幅が確保されていること。
 健全な樹⽊⼜は樹⽊の集団のある土地は、緑地として設計され、その保全が図られていること。
 街区公園より小規模の公園（1,000m2 未満の規模）を住宅地以外の場所に設置する場合
は、遊戯施設等を設置しないで整備することができる。
 街区公園の規模以上の公園は、景観等にも配慮して整備すること。

69

7.2.3 消防水利【政令】
（開発許可の基準を適⽤するについて必要な技術的細目）
第⼆⼗五条
⼋

⼀～七 略

消防に必要な⽔利として利⽤できる河川、池沼その他の⽔利が消防法（昭和⼆⼗三年法律第百⼋⼗六号）第⼆⼗条第⼀項の規定による勧告に係る基準に適合していない場合において設置する貯⽔施設は、当該基準に適合しているものであること。

解説
消防に必要な⽔利が⼗分でない場合に設置する、消防の⽤に供する貯⽔施設の設置についての基準が定められています。消防の⽤に供する貯⽔施設の設置に当たっては、事前に市町村長と協議してください（この場合、市町村長は必要に応じて消防⽔利に関する消防署長の意⾒を求めます。
）。

70

貯⽔施設の設置について
の基準
⇒資料編

7.3 排水施設
7.3.1 排水施設基準
7.3.1.1排水基準【法律】（開発許可の基準）
第三⼗三条
三

⼀・⼆ 略

排⽔路その他の排⽔施設が、次に掲げる事項を勘案して、開発区域内の下⽔道法（昭和三⼗三年法律第七⼗九号）第⼆条第⼀号
いつに規定する下⽔を有効に排出するとともに、その排出によつて開発区域及びその周辺の地域に溢⽔等による被害が⽣じないような構造及び能⼒で適当に配置されるように設計が定められていること。この場合において、当該排⽔施設に関する都市計画が定められているときは、設計がこれに適合していること。
イ

当該地域における降⽔量ロ

前号イからニまでに掲げる事項及び放流先の状況【政令】（開発許可の基準を適⽤するについて必要な技術的細目）
第⼆⼗六条

法第三⼗三条第⼆項に規定する技術的細目のうち、同条第⼀項第三号（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。
）に関するものは、次に掲げるものとする。
⼀開発区域内の排⽔施設は、国土交通省令で定めるところにより、開発区域の規模、地形、予定建築物等の⽤途、降⽔量等から想定される汚⽔及び雨⽔を有効に排出することができるように、管渠の勾配及び断⾯積が定められていること。

⼆開発区域内の排⽔施設は、放流先の排⽔能⼒、利⽔の状況その他の状況を勘案して、開発区域内の下⽔を有効かつ適切に排出することができるように、下⽔道、排⽔路その他の排⽔施設⼜は河川その他の公共の⽔域若しくは海域に接続していること。この場
合において、放流先の排⽔能⼒によりやむを得ないと認められるときは、開発区域内において⼀時雨⽔を貯留する遊⽔池その他の適当な施設を設けることを妨げない。

三

雨⽔（処理された汚⽔及びその他の汚⽔でこれと同程度以上に清浄であるものを含む。）以外の下⽔は、原則として、暗渠によつて排出することができるように定められていること。

解説
排⽔施設についての基準が定められています。
政令第26条第1号は、排⽔施設の管渠の勾配及び断⾯を定める際の基準です。雨⽔及び汚⽔のそれぞれについて計画下⽔量を計算して定めるよう規定されています。
政令第26条第2号は、開発区域内の排⽔施設の接続について規定されたものです。開発区
域内の排⽔施設は、その下⽔を有効かつ適切に排出することができるように、下⽔道、河川等へ接続している必要があります。
「有効かつ適切に」とは、地形等から考えて無理なく排参考：都市計画法第33条
第１項第２号
イ 開発区域の規模、形状
及び周辺の状況ロ

開発区域内の土地の地形及び地盤の性質

出することができると同時に、接続先の能⼒が⼗分あり、接続先の本来の機能に照らして汚ハ 予定建築物等の⽤途

⽔及び雨⽔を排出することが適当であるという意味です。ただし、放流先の排⽔能⼒が集中

ニ

豪雨等の⼀時的集中排⽔時のみ不⼗分となる場合で、他に接続できる⼗分な排⽔能⼒を有する放流先が存在しない場合には、雨⽔に限り、流出抑制施設を設け浸透⼜は貯留することができます。
きょ

政令第26条第3号は、雨⽔以外の下⽔は原則として暗渠により排出するよう規定しています。ただし、処理された汚⽔、⽣活排⽔等で⽔質に問題のないものについては、道路側溝や都市下⽔路等への排出を認める場合があります。

71

予定建築物等の敷地の規模及び配置

7.3.1.2管渠の設計（１） 下水管渠計画
解説
下⽔道計画に当たって、排⽔区域は、開発区域内だけでなく、周辺の地形等に基づき開発区域の上流流域（河川流域ごと。
）も含めた総合的な検討により決定することが必要です。
また、公共下⽔道の計画が定められている場合は、その計画に整合するように排⽔区域を定める必要があります。
下⽔の排除⽅式には、雨⽔と汚⽔とを別々の管渠で排除する「分流式」と、同⼀の管渠で排除する「合流式」があります。地域によって公共下⽔道の排除⽅式が異なるため、対象地
域の公共下⽔道に合わせて排除⽅式を定めてください（表 ３-3参照）。
下⽔管は、原則として道路の地下に埋設されますが、道路計画との整合を図り、地形に従って自然流下により下流側の公共下⽔道⼜は公共⽤⽔域に接続できるよう配慮し、ポンプ場の設置はできるだけ避けるよう計画してください。
また、当該開発区域の上流部についても、将来は開発されることを前提として、将来の土地利⽤や道路の延伸を想定した上で管渠網の配置を定めることが必要です。
管渠計画の検討に当たっては、将来、道路及び下⽔道の管理者となる市町村等と協議を⾏い、指導に従ってください。
表 ３-3 区市町村における下⽔排除⽅式
排除⽅式
合 流 式
分 流 式

区

市 町 村

特別区

合 流 式

国分寺市

合 流 式

⼋王子市、⽴川市、武蔵野市、三鷹市、府中市、調布市、小金井

分 流 式

市、小平市、東村山市、国⽴市、狛江市
青梅市、昭島市、町田市、⽇野市、西東京市、福⽣市、東大和市、

分 流 式

東久留米市、清瀬市、武蔵村山市、多摩市、稲城市、あきる野、羽村市、瑞穂町、⽇の出町

72

（２） 計画下水量の算定【省令】（排⽔施設の管渠の勾配及び断⾯積）
第⼆⼗⼆条

令第⼆⼗六条第⼀号の排⽔施設の管渠の勾配及び断⾯積は、五年に⼀回の確率で想定される降雨強度値以上の降雨強度値を⽤いて算定した計画雨⽔量並びに⽣活⼜は事業に起因し、⼜は付随する廃⽔量及び地下⽔量から算定した計画汚⽔量を有効に排出することができるように定めなければならない。
２

令第⼆⼗⼋条第七号の国土交通省令で定める排⽔施設は、その管渠の勾配及び断⾯積が、切土⼜は盛土をした土地及びその周辺の土地の地形から想定される集⽔地域の⾯積を⽤いて算定した計画地下⽔排⽔量を有効かつ適切に排出することができる排⽔施
設とする。

【雨⽔量】
審査基準
計画雨⽔量の計算についての規定です。計画雨⽔量の計算⽅法には、合理式による⽅法と実験式による⽅法がありますが、宅地開発の場合は⼀般に、合理式が⽤いられます。合理式を⽤いる場合、開発区域の規模、地形等を勘案して、降雨強度、流出係数、排⽔⾯積を求める必要があります。

合理式

𝑸=

𝟏
×𝑪×𝑰×𝑨𝟑𝟔𝟎

Q：計画雨⽔量(ｍ3／秒)

I：降雨強度（mm／時間）

C

：流出係数

A

：排⽔⾯積（ha）[流出係数]
流出係数とは、当該排⽔区域における降雨量のうち、途中での蒸発、浸透などを除いたもので管渠に流入する雨⽔量の割合をいいます。
流出係数の算定に当たっては、道路の路⾯、建築物の屋根、宅地の地⾯など各々の基礎的な流出係数値を基に、土地利⽤の⾯積率による加重平均を⾏います（下式を参照）。
なお、土地利⽤ごとの流出係数は原則として表 ３-4の値を⽤います。
表 ３-4 土地利⽤ごとの流出係数
流 出 係 数⾯積

土 地 利 ⽤

Ｃ1

0.9

Ａ1

道路、屋根等（屋根＝宅地⾯積×建ぺい率）

Ｃ2

0.8

Ａ2

透⽔性舗装

Ｃ3

0.5

Ａ3

Ｃ4

0.3

Ａ4

公園、造成緑地
宅地の庭等（＝宅地⾯積－屋根等⾯積）
山林、残留緑地

建ぺい率 50％以下の宅地の場合は、流出係数 0.7 としてよい。

𝑪（流出係数） ==𝑪𝟏 × 𝑨𝟏 + 𝑪𝟐 × 𝑨𝟐 + 𝑪𝟑 × Ａ𝟑 + 𝑪𝟒 × Ａ𝟒
𝑨𝟏 + 𝑨𝟐 + 𝑨𝟑 + 𝑨𝟒

𝟎. 𝟗 × 𝑨𝟏 + 𝟎. 𝟖 × 𝑨𝟐 + 𝟎. 𝟓 × Ａ𝟑 + 𝟎. 𝟑 × Ａ𝟒
𝑨𝟏 + 𝑨𝟐 + 𝑨𝟑 + 𝑨𝟒
73

[降雨強度]
降雨強度値は、規則第22条に規定されているとおり、5年に1回の確率（年超過確率1/5）で想定される降雨強度値以上の値を⽤います。都内の開発⾏為の場合、年超過確率1/5の降雨強度値の計算式は、次の式とします。
〔年超過確率 1/5 の降雨強度式〕

𝑰=

𝟏𝟐𝟎𝟎
𝒕𝟐/𝟑 + 𝟓

I：降雨強度（mm／時間）

t：流達時間（分）

流達時間は雨が流域に降ってから管渠に流入するまでの時間（流入時間）と管渠に流入してから最下点まで流下する時間（流下時間）の和です。流入時間は5～7分とし、流下時間は
管渠延長÷流速によって求めます。なお、流達時間が10分以下の場合は、流達時間を10分とすることができます。
開発区域から公共下⽔道や河川等に排⽔を放流する場合、これらの管理者が許容する量
まで放流量を抑制しなければならない場合があります。この許容量等について、管理者と協議してください。なお、放流量を抑制しなければならない場合、開発区域内に次章に⽰す雨
⽔流出抑制施設を設けることとなります。
（参考）
公共下⽔道を設置する場合は、年超過確率 1/3 の降雨強度を⽤いることが多い。
詳しくは下⽔道管理者と協議すること。
〔年超過確率 1/3 の降雨強度式〕

𝑰=

𝟓𝟎𝟎𝟎
𝒕 + 𝟒𝟎I：降雨強度（mm／時間）

t：流達時間（分）74[排⽔⾯積]
排⽔⾯積は、開発の内容や周辺の地形等を勘案して決定される排⽔区域の⾯積です。
開発が⾏われる区域内だけでなく、その上流部も含む流域全体の雨⽔を対象とするため、開発区域とは必ずしも⼀致しないので注意が必要です（下図参照）。
区域外流出が⾒込まれる区域

開

排

発

⽔

区

区

域

域

排⽔管網

調整池等

（放流先）
【汚⽔量】
解説
計画汚⽔量は、①⼀般家庭からの⽣活汚⽔、②事務所、商店等からの営業汚⽔、③⼯場排⽔、④雨⽔や地下⽔、⑤その他の汚⽔などを加えたものです。⼯場排⽔には重金属等が含まれることがあり、処理をした⽔を下⽔道で受け入れるか否か、下⽔道管理者と協議することが必要です。⼀般には、①と②を合わせたものを家庭汚⽔量として算定します。
計画汚⽔量は、通常、以下のように算定します。算定に当たっては、原単位等が市町村や流域によって異なる場合があるので、各市町村の指導に従って算出してください。
[計画汚⽔量の算定⽅法]① 計画人口（排⽔区域全体の将来の下⽔道利⽤人口）の算定は、将来の土地利⽤計画に基づいて推定する。
② 計画汚⽔量原単位は、下⽔道の各施設の規模を決定する際の基準となる。
③ 基礎家庭汚⽔量は、⼀般家庭の給⽔実績、⽤⽔の使⽤目的別に必要量を積み上げ、合計する⽅法があるが、⼀般的に⼀⽇平均 200～350 L／人・⽇の範囲内とする。
④ 営業汚⽔量は、地域ごとの上⽔道給⽔量の実績を参考に、土地利⽤形態に応じて基礎
家庭汚⽔量に対する営業汚⽔の比率（営業⽤⽔率）を選定し、基礎家庭汚⽔量を乗じて算出する。
⑤ ⼯場排⽔は、業種ごとに過去の排⽔量を調査し、単位出荷額当たり、従業員１人当た
り⼜は⼯場敷地⾯積当たり排⽔原単位を基に、土地利⽤に応じ算出する。

75

⑥ 地下⽔量は、管渠の構造上やむを得ず流入してくる雨⽔や地下⽔があるので、１人１⽇最大汚⽔量の 20％程度を⾒込む。
⑦ 計画１⽇最大汚⽔量は、年間を通じての１⽇当たりの最大汚⽔量で、下⽔処理施設の処理能⼒の基準となる。家庭汚⽔量（営業汚⽔量を含む、１人１⽇最大汚⽔量×計画
人口）、⼯場排⽔量、地下⽔量等を合計したものである。
⑧ 計画時間最大汚⽔量は、管渠、ポンプ場などの施設規模を決定する基準となる。計画
１⽇最大汚⽔量の１時間当たりの量（1/24 の量）の 1.3～2.0 倍が標準とされているが、下⽔道の規模が小さくなるほど大きな値を採⽤する。
⑨ 計画１⽇平均汚⽔量は、処理場への流入⽔質の推定などの基準となる。計画１⽇最大
汚⽔量の 70～80％とされる。

（３） 管渠の断面決定【管渠の流量】
解説
下⽔道は自然流下を原則とするため、下⽔の⽔流は開⽔路の流れとして流量を計算します（ポンプ圧送する場合を除く。
）。代表的な計算式は次のとおりです。

𝑸 = 𝑨 ×V
𝑽 = 𝑪 × √𝑹 × 𝑰
Q：流量(ｍ3／秒)

A：流積（ｍ3）V：平均流速（ｍ／秒）

C

：流出係数

R

：径深（ｍ）＝Ａ／Ｐ（Ｐ：流⽔の潤辺長）

I

：⽔⾯勾配

流速係数は、次のいずれかの式により算定する。
ガンギレ・クッターの式

マニングの式

𝟏(𝟐𝟑 + 𝒏𝟎. 𝟎𝟎𝟏𝟓𝟓)𝑰𝑪=
𝟎. 𝟎𝟎𝟏𝟓𝟓 𝒏
𝟏 + (𝟐𝟑 +
) 𝟏/𝟐
𝑰
𝑹

𝑽=

𝟏 𝟎. 𝟎𝟎𝟏𝟓𝟓(𝟐𝟑 + 𝒏 +) (𝑹𝑰)𝟏/𝟐
𝑰
𝟏 + (𝟐𝟑 +𝟎. 𝟎𝟎𝟏𝟓𝟓 𝒏
) 𝟏/𝟐
𝑰
𝑹

𝑪=

𝟏 𝟏/𝟔
𝑹
𝒏

𝑽=

𝟏 𝟐/𝟑
𝑹 × 𝑰𝟏/𝟐𝒏ｎ（粗度係数）＝0.013（陶管、鉄筋コンクリート管等）
0.010（硬質塩化ビニル管等）

76

【下⽔管の断⾯】
解説
下⽔管の断⾯を決定するに当たっては、計画下⽔量を流下できるように余裕を⾒込むことが必要です。流速は下流に⾏くに従い徐々に速くなるように、また、勾配は逆に緩やかになるように管渠の断⾯を設計してください。
流速については、小さすぎると管内に土砂や汚物が沈澱しやすくなり、大きすぎると浸食による管の損傷を招きやすいため、表 ３-5の範囲を標準として流速を設定します。
表 ３-5 下⽔管の標準流速
最 小 流 速汚⽔管0.6ｍ/s

雨⽔管・合流管0.8ｍ/s

最 大 流 速
3.0ｍ/s

7.3.1.3その他の技術的基準【省令】（排⽔施設に関する技術的細目）
第⼆⼗六条

令第⼆⼗九条の規定により定める技術的細目のうち、排⽔施設に関するものは、次に掲げるものとする。

⼀

排⽔施設は、堅固で耐久⼒を有する構造であること。

⼆

排⽔施設は、陶器、コンクリート、れんがその他の耐⽔性の材料で造り、かつ、漏⽔を最少限度のものとする措置が講ぜられていること。ただし、崖崩れ⼜は土砂の流出の防⽌上⽀障がない場合においては、専ら雨⽔その他の地表⽔を排除すべき排⽔施設は、
多孔管その他雨⽔を地下に浸透させる機能を有するものとすることができる。

三

公共の⽤に供する排⽔施設は、道路その他排⽔施設の維持管理上⽀障がない場所に設置されていること。

四管渠の勾配及び断⾯積が、その排除すべき下⽔⼜は地下⽔を⽀障なく流下させることができるもの（公共の⽤に供する排⽔施設のうち暗渠である構造の部分にあつては、その内径⼜は内法幅が、⼆⼗センチメートル以上のもの）であること。

五

専ら下⽔を排除すべき排⽔施設のうち暗渠である構造の部分の次に掲げる箇所には、ます⼜はマンホールが設けられていること。

イ

管渠の始まる箇所

ロ

下⽔の流路の⽅向、勾配⼜は横断⾯が著しく変化する箇所（管渠の清掃上⽀障がない箇所を除く。
）

ハ

管渠の内径⼜は内法幅の百⼆⼗倍を超えない範囲内の長さごとの管渠の部分のその清掃上適当な場所

六

ます⼜はマンホールには、ふた（汚⽔を排除すべきます⼜はマンホールにあつては、密閉することができるふたに限る。）が設けられていること。

七

ます⼜はマンホールの底には、専ら雨⽔その他の地表⽔を排除すべきますにあつては深さが⼗五センチメートル以上の泥溜めが、その他のます⼜はマンホールにあつてはその接続する管渠の内径⼜は内法幅に応じ相当の幅のインバートが設けられていること。

解説
排⽔施設に関する技術的基準が定められています。しかし、原則として排⽔施設は、開発⾏為完了後、市町村にその管理を引き継ぐことが必要であり、排⽔施設の構造は省令に定められた基準だけでなく、市町村で定める基準を満たすことが必要です。

77

審査基準
排⽔施設が、下⽔道管理者、道路管理者等の関係市町村、関係機関等と協議した上で、以下の基準を満たして設計されていることを確認します。
① 最小管径 下⽔管内に汚物が堆積した場合の清掃などの維持管理を考慮して、下⽔管の最小管
径は 20cm とするよう定められている。
② 下⽔管の土被り
 下⽔管の最小土被りは原則として 1.2ｍ（ただし、市町村の基準がある場合はこれによる）とする。
③ 下⽔管の接合
 下⽔管の接合は原則として⽔⾯接合か管頂接合とする。管内の計画⽔⾯を⼀致させる「⽔⾯接合」を⾏うのが⽔理学的には合理的である。これに対して、⼀般的に⽤いられているのが管頂を⼀致させる「管頂接合」である。
④ 人孔（マンホール） 管渠の⽅向・勾配・段差・管径の変化点、管渠同士の合流箇所・合流の予定される箇所には人孔を設ける。また、管渠の維持管理を考慮して、人孔の設置間隔は管径の120 倍以下とする。⼀⽅、都においては、公共⽤⽔域の⽔質汚濁を防⽌するため「東東京都⽣活排⽔対策指導

京都⽣活排⽔対策指導要綱」により、公共下⽔道等が整備されていない地域全域につ要綱

いて、合併処理浄化槽の設置を指導している。

⇒資料編

78

7.3.2 雨水流出抑制施設
7.3.2.1雨水流出抑制施設の基準【政令】（開発許可の基準を適⽤するについて必要な技術的細目）
第⼆⼗六条

法第三⼗三条第⼆項に規定する技術的細目のうち、同条第⼀項第三号（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。
）に関するものは、次に掲げるものとする。
⼀

略

⼆

開発区域内の排⽔施設は、放流先の排⽔能⼒、利⽔の状況その他の状況を勘案して、開発区域内の下⽔を有効かつ適切に排出することができるように、下⽔道、排⽔路その他の排⽔施設⼜は河川その他の公共の⽔域若しくは海域に接続していること。この場
合において、放流先の排⽔能⼒によりやむを得ないと認められるときは、開発区域内において⼀時雨⽔を貯留する遊⽔池その他の適当な施設を設けることを妨げない。

解説
放流先の排⽔能⼒が集中豪雨等の⼀時的集中排⽔時のみ不⼗分となる場合で、他に接続できる⼗分な排⽔能⼒を有する放流先が存在しない場合には、雨⽔に限り、流出抑制施設を設け浸透⼜は貯留することができます。
【許容放流量と雨⽔流出抑制】
解説
開発⾏為においては、降⽔量を5年に1回の確率（年超過確率1/5）で想定するため、河川・公共下⽔道の放流先がある場合であっても、それらの管理者が許容する放流量と、開発⾏為に伴う雨⽔流出量との間には差がある場合があります。この場合、開発⾏為の中で、雨⽔流出量と許容放流量との差分の流出抑制を⾏う必要があります。
なお、公共施設（道路、公園等）の雨⽔排⽔の処理や、宅地内雨⽔を区域外の河川や下⽔道等に放流する場合には、これらの管理者との協議が必要となります。
【雨⽔流出抑制施設】
解説
雨⽔流出抑制施設は、降った雨をできるだけその場に貯留⼜は浸透させて流出を抑制するものです。
浸透トレンチ
浸透ます
浸透施設

道路浸透ます雨⽔流出抑制施設

浸透井（吸込み槽）
透⽔性舗装
貯留施設

雨⽔調整池

図 ３-6 雨⽔流出抑制施設の種類

79

7.3.2.2浸透施設
解説
浸透施設とは、地表あるいは地下の浅いところから雨⽔を土壌の不飽和帯を通して地中へ分散、浸透させる施設をいい、地表近くで雨⽔を広く浸透させる「拡⽔法」と、れき層まで井戸を掘って直接れき層に浸透させる「井戸法」に分けられます。
拡⽔法は、舗装や側溝の下に⽔が浸透していく際に、土壌を⼀緒に流し去ってしまい、陥没等を引き起こすことがあります。
井戸法は、れき層に直接流出させるため浸透能⼒は大きなものがありますが、地下⽔の⽔質にも影響を及ぼしやすいため、設置に当たってはフィルターの設置など、⼗分な注意が必要です。
浸透施設は、小規模な施設であること、安全性が高いこと、地下⽔の涵養に役⽴つこと、区域全体で満遍なく効果をあげられることなどが特徴です。その反⾯、目詰まり、地下⽔の⽔質、周辺地盤への影響などへの配慮が必要であり、傾斜地（擁壁の周辺、崖地を含む。
）
での設置は地盤の安定性を損なうため、できるだけ避けなければいけません。また、施⼯に当たっては浸透⾯を締め固めすぎて浸透能⼒を落とさないように注意が必要です。
【浸透施設の種類】
解説① 浸透トレンチ
掘削した溝に砕石を充填し、この中にますと連結した管（有孔管、多孔管等）を敷設し、雨⽔を導きトレンチ内の充填砕石の側⾯及び底⾯から不飽和帯を通して地中へ浸透させ

補足：なお、道路排⽔につる施設です。建物の屋根の雨⽔を、雨どいを通して処理するものが⼀般的です。浸透トレ

いて、当該道路管理者が別

ンチの両端には浸透ますを設置することが望ましいです。
浸透トレンチは、宅地内だけでなく、道路管理者及び市町村と協議の上、開発⾏為によって整備される道路内に整備することもできます。
② 浸透ますますの底⾯を砕石で充填し、集⽔した雨⽔をその底⾯より地表から浅いところの不飽和帯を通して浸透させる「ます」です。
③ 道路浸透ます
道路排⽔⽤の集⽔ますに連結して設けた浸透ますです。設置に当たっては、道路管理者との協議が必要です④ 浸透井（しんとうせい。吸込み槽ともいう。
）
井戸を通して雨⽔を砂れき層に導き、地中に浸透させる施設です。「井戸法」の浸透施設であり、地下⽔の⽔質に影響を及ぼさないよう配慮が必要です。
⑤ 透⽔性舗装
雨⽔を直接舗装体に浸透させ、舗装体の貯留及び路床の浸透能⼒により、雨⽔を地中へ⾯状に浸透させる施設です。舗装の強度が⼀般の舗装に比べて弱くなるため、道路管理者と協議の上、主に歩道⼜は幅員６ｍ以下の道路に設置します。

80

途基準を定めている場合
は、道路管理者の指導に従って設計してください。

【浸透施設の設計】
解説① 浸透能⼒浸透施設の設計に当たっては、対象となる地層の浸透能⼒の設定が必要です。浸透能⼒
は、地質によって異なるため、当該河川の流域ごとに設定します。例えば、新河岸川流域
においてはロ－ム層を浸透⾯とする場合、設計浸透能は 0.5m３／時間／m2／m としています。施設と地質ごとの浸透能⼒は別表のとおり定めています。
浸透能⼒が定まっていない場合は、現場で注入試験を⾏うことにより浸透能⼒を測定すること。現地で測定した浸透能⼒は、降雨時からの時間、地下⽔位等により変化しやす
く、将来目詰まりによって浸透能⼒が低下することも考えられるため、設計浸透能は実測値を低減させたものとする。目安としては、既存の各種報告書により、浸透ます（浸透井等）及び浸透トレンチは実測値の 1/3 の値、透⽔性舗装は 1/10 の値とする。

表 ３-6 浸透施設の浸透能⼒
施 設 名

浸透層の地質明

砂れき
新期ローム、黒ぼく

1.8ｍ３/m・hr 浸透トレンチ 1ｍ×1ｍの値。

砂れき

2.3ｍ３/m・hr 浸透トレンチの延長 1ｍ当たりの値。

新期ローム、黒ぼく

1.0×10-4cm/s

砂れき

1.0×10-2cm/s

新期ローム、黒ぼく

2.0ｍ３/100m2

浸透トレンチ
砂れき
新期ローム、黒ぼく
浸透ます

道路浸透ます透⽔性舗装説

浸透トレンチ 0.75m×0.75m の寸法で、ト
レンチ延長１ｍ当たりの値。
屋根からの雨⽔を浸透させるのが望まし
1.0ｍ３/m・hr
い。
2
0.7ｍ３/m2hr 底⾯積（砕石部分）1m 当たりの値。ます内の⽔位を 1ｍとする。
1.0ｍ３/m2hr 屋根の雨⽔が好ましい。

新期ローム、黒ぼく

浸透井

設計浸透能⼒0.7ｍ３/m・hr

透⽔係数に相当する。
駐車場では貯留量 50mm とする。
(5ｍ３/100m2)② 浸透施設の規模決定（浸透井・浸透トレンチの容量決定）
浸透施設の容量の算定は、⼀般的には合理式をもとにして⾏います。詳細な計算⽅法は、「浸透ます・トレンチ等の規模計算」を参照してください。

浸透ます・トレンチ等の規
模計算
⇒資料編

81

7.3.2.3貯留施設【雨⽔調整池】解説
貯留施設としては、雨⽔調整池の設置が有効です。
浸透施設が流出量を常に⼀定量減らすのに対して、貯留施設は降った雨の流出を遅らせることで、流出量のピークカットを図るためのものです。
大規模な宅地開発に伴い、河川流域の流出機構が変化し、下流河川等の流量を著しく増加させる場合には、洪⽔調節のため雨⽔調整池を設置します。
なお、貯留施設を計画する場合は、放流先（河川、⽔路、下⽔路等）管理者の指導によるとともに、雨⽔調整池等の管理は、できる限り公共機関の管理とすることを原則とします。
審査基準
公共施設構造図等により、以下に従って雨⽔調整池が設計されていることを確認します。
① 雨⽔調整池の構造
雨⽔調整池は、原則として掘込式とし、築堤高さは最大 5ｍを限度に可能な限り低くする。また、洪⽔調節⽅式は、原則として自然流下⽅式とする。
② 計算基準ピ－ク流量の算定⽅式は、合理式を⽤いる。

𝑸=

𝟏
Ｑ：ピ－ク流量（ｍ3／sec ）×𝒇×𝒓×𝑨𝟑𝟔𝟎
ｆ：加重平均流出係数
ｒ：計画降雨強度（mm／hr）
Ａ：流域⾯積（ha）③ 流達時間流達時間は、流入時間と流下時間との和である。その和が 10 分未満の場合は、原則として 10 分としてもよい。

𝑻 = 𝒕𝟏 + 𝒕𝟐

Ｔ ：（流達時間）
ｔ1 ：（流入時間）＝平均値 ５～７分
ｔ2 ：（流下時間）＝流路（管渠）の延長/平均流速④ 流出係数
流出係数は、開発前及び開発後の当該区域及びその周辺の状況を考慮して、適切な値をとること。なお、具体的な値は表 ３-4 を参照すること。

82

⑤ 計画対象降雨
計画対象とする降雨強度は年超過確率 1/5 を原則とするが、開発⾯積等を考慮し、放流先⽔路管理者等と⼗分に調整すること。
降雨強度式は原則として東京管区気象台の確率降雨表による昭和２年から 41 年までのガンベル法に基づき算定した次の値を⽤いる。
𝟏𝟏𝟎𝟎

年超過確率 1/3（50mm/hr） 𝒓 = 𝟐/𝟑
𝒕

+𝟔.𝟓

𝟏𝟐𝟎𝟎

年超過確率 1/5（60mm/hr）

𝒓 = 𝒕𝟐/𝟑 +𝟓.𝟎

年超過確率 1/30（90mm/hr）

𝒓 = 𝒕𝟐/𝟑 +𝟒.𝟓

𝟏𝟖𝟎𝟎

𝟐𝟐𝟎𝟎

年超過確率 1/100（110mm/hr） 𝒓 = 𝟐/𝟑
𝒕+𝟒.𝟓⑥ 雨⽔調整池容量の算定⽅法（資料編４参照）
雨⽔調整池容量の算定⽅法は、原則として次の簡便式を⽤いることとする。

𝐕 = (𝒓𝒊 −
ここで Ｖ

𝒓𝒄
𝟏
) × 𝟔𝟎 × 𝒕𝒊 × 𝒇 × 𝑨 ×
+ 𝑽𝟏
𝟐
𝟑𝟔𝟎

：必要調整容量（ｍ3）ｒi：任意の降雨継続時間ｔi に対応する降雨強度（mm／hr）

ｒc：許容放流量に相当する降雨強度（mm／hr）
𝑸𝒄 × 𝟑𝟔𝟎𝒓𝒄 =𝒇×𝑨
Ｑc ：許容放流量（ｍ3／sec ）ｔi：任意の降雨継続時間（分）f：開発後の加重平均流出係数

Ａ：流域⾯積（ha）

V1：設計堆積砂量（次項を参照）

この算定⽅法は、宅地開発後におけるピ－ク流量の値を、雨⽔調整池下流⽔路等の流下能⼒（許容放流量）の値までに調整するものである。
なお、許容放流量や調整池容量については、放流先⽔路等管理者と⼗分調整すること。

⑦ 設計堆積砂量 （前項式中のＶ１）
調整池の設計堆積土砂量は、原則として造成中と造成後について計画する。造成中は、150ｍ3/ha・年を標準とし、2 年目以降は 1/2 ずつ減少するものとする。造成後は、1.5ｍ
3/ha・年を標準とし、維持管理上 10 年間を算定基準とする。

83

⑧ オリフィスの設計
オリフィスは、次の式を⽤いて設計する。ただし、断⾯が 10cm×10cm 以上であること。

𝑸 = 𝑪 × 𝒂 × (𝟐 × 𝒈 × 𝒉)𝟏/𝟐
ここで Q：許容放流量（ｍ3/sec）

C：流量係数（通常 0.6）a：オリフィスの断⾯積（m2）g：重⼒加速度（9.8m/sec2）h：オリフィス中心からの⽔深（ｍ）⑨ 放流管
放流管は、流⽔が自由⽔⾯を有する状態で、満管にならずに、許容放流量を流下できるよう配慮し、その流⽔断⾯積は管路全断⾯積の 3/4 以下となるよう設定すること。
また、管路内径は最小でも 20cｍ以上とすること。

⑩ 余⽔吐き計画降雨以上の降雨時の安全性を配慮し、次の式により余⽔吐きの設計を⾏うこと。
余⽔流量対象降雨強度式は、年超過確率 1/100 以上を⽤いること。

𝑸 = 𝑪 × 𝑩 × 𝑯𝟑/𝟐
ここで Q

：放流量（ｍ3/sec）

C：流量係数（1.8）

B：余⽔吐きの幅（ｍ）

H：余⽔吐きの越流⽔深（ｍ）⑪ 雨⽔調整池の多目的利⽤
雨⽔調整池は開発区域の中で貴重な空間であるため、その多目的利⽤にも配慮すること。
導入に際しては、導入施設と調整池との機能を相互に損なわないようにすること。さらに、安全管理、施設の適所設置や、維持管理協定など明確に設定し、開発完了後の降雨時の場合の即時対応についてトラブルがないようにすること。
なお、多目的利⽤として導入する施設としては、以下のものなどが考えられる。
1) 公園、緑地、広場

引⽤：宅地開発に伴い設置

2) グラウンド

される洪⽔調節(整)池の3) テニスコート

多目的利⽤指針(案)((旧)4) ゴルフ練習場

建設省建設経済局、昭和61年4月)

5) 駐車場等

84

7.4 給水施設【法律】（開発許可の基準）
第三⼗三条
四

⼀～三 略

主として、自⼰の居住の⽤に供する住宅の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為以外の開発⾏為にあつては、⽔道その他の給⽔施設が、第⼆号イからニまでに掲げる事項を勘案して、当該開発区域について想定される需要に⽀障を来さないような構造及び能⼒で適当に配置されるように設計が定められていること。この場合において、当該給⽔施設に関する都市計画が定められているときは、設計がこれに適合していること。

解説
⽔道その他の給⽔施設についての基準を定めたものです。開発区域内に新たに⽔道を布設する場合は、⽔道事業者と協議してください。

85

7.5 地区計画等【法律】（開発許可の基準）
第三⼗三条

⼀～四 略

五 当該申請に係る開発区域内の土地について地区計画等（次のイからホまでに掲げる地区計画等の区分に応じて、当該イからホまでに定める事項が定められているものに限る。）が定められているときは、予定建築物等の⽤途⼜は開発⾏為の設計が当該地区計画等に定められた内容に即して定められていること。
イ 地区計画 再開発等促進区若しくは開発整備促進区（いずれも第⼗⼆条の五第五項第⼀号に規定する施設の配置及び規模が定められているものに限る。
）⼜は地区整備計画
ロ 防災街区整備地区計画 地区防災施設の区域、特定建築物地区整備計画⼜は防災街区整備地区整備計画
ハ 歴史的風致維持向上地区計画 歴史的風致維持向上地区整備計画
ニ 沿道地区計画 沿道再開発等促進区（幹線道路の沿道の整備に関する法律第九条第四項第⼀号に規定する施設の配置及び規模が定められているものに限る。
）⼜は沿道地区整備計画
ホ 集落地区計画 集落地区整備計画

審査基準
土地利⽤計画図等により、公共施設や予定建築物等が以下に即して計画されていることを確認します。

① 予定建築物等の⽤途が地区計画等で定められた建築物等の⽤途に即していること。
② 開発⾏為の設計における建築物の敷地⼜は公共施設の配置等が地区計画等に定められた道路、公共空地等の配置及び規模並びに現に存する樹林地、草地等で良好な居住環
境の確保のため必要とされるものに即していること。
地区計画･･････建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、⼀体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全するための計画
なお、地区計画等とは、・地区計画
・密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律（平成９年法律第 49 号）第 32
条第１項の規定による防災街区整備地区計画
・地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律（平成 20 年法律第 40 号）第 31条第１項の規定に基づく歴史的風致維持向上地区計画
・幹線道路の沿道の整備に関する法律（昭和 55 年法律第 34 号）第９条第１項の規定による沿道地区計画
・集落地域整備法（昭和 62 年法律第 63 号）第５条第１項の規定による集落地区計画
をいう。

86

7.6 公共・公益的施設
7.6.1 施設の用途の配分【法律】（開発許可の基準）
第三⼗三条

⼀～五 略

六 当該開発⾏為の目的に照らして、開発区域における利便の増進と開発区域及びその周辺の地域における環境の保全とが図られる
ように公共施設、学校その他の公益的施設及び開発区域内において予定される建築物の⽤途の配分が定められていること。

解説「⽤途の配分が定められていること」とは、公共施設、公益的施設及び建築物等の⽤に供される敷地が、本号の趣旨に沿って適切に配分されるような設計となっていることを指し、開発者が自ら整備すべき旨を定めたものではありません。第2号から第4号まで（道路、公園、広場その他の公共の⽤に供する空地、排⽔路その他の排⽔施設及び⽔道その他の給⽔施設）に規定されたもの以外の公共施設や公益的施設については、それぞれの施設の管理予定者と協議した上で、その⽤地を確保してください。

7.6.2 公益的施設の技術的細目【政令】（開発許可の基準を適⽤するについて必要な技術的細目）
第⼆⼗七条 主として住宅の建築の⽤に供する目的で⾏なう⼆⼗ヘクタール以上の開発⾏為にあつては、当該開発⾏為の規模に応じ必要な教育施設、医療施設、交通施設、購買施設その他の公益的施設が、それぞれの機能に応じ居住者の有効な利⽤が確保されるような位置及び規模で配置されていなければならない。ただし、周辺の状況により必要がないと認められるときは、この限りでない。

解説
主として住宅の建築の⽤に供する目的で⾏う20ha以上の開発⾏為については、教育施設、医療施設、交通施設、購買施設などの公益的施設の配置及び規模について考慮しなければならないことが定められています。
「配置されていなければならない」とあるのは、開発者が自ら整備すべき旨を定めたもの
ではなく、⽤地として確保するという意味です。
なお、その他の公益的施設には、⾏政施設（交番、市役所、出張所等）、集会施設（集会所、公民館等）等が当たります。

87

7.7 宅地の安全性【法律】（開発許可の基準）
第三⼗三条

都道府県知事は、開発許可の申請があつた場合において、当該申請に係る開発⾏為が、次に掲げる基準(第四項及び第五項の条例が定められているときは、当該条例で定める制限を含む。)に適合しており、かつ、その申請の⼿続がこの法律⼜はこの法律に基づく命令の規定に違反していないと認めるときは、開発許可をしなければならない。
七

地盤の沈下、崖崩れ、出⽔その他による災害を防⽌するため、開発区域内の土地について、地盤の改良、擁壁⼜は排⽔施設の設
置その他安全上必要な措置が講ぜられるように設計が定められていること。この場合において、開発区域内の土地の全部⼜は⼀部が次の表の上欄に掲げる区域内の土地であるときは、当該土地における同表の中欄に掲げる⼯事の計画が、同表の下欄に掲げる基準に適合していること。
宅地造成及び特定盛土等規制法(昭和三開発⾏為に関する⼯事

⼗六年法律第百九⼗⼀号)第⼗条第⼀項

宅地造成及び特定盛土等規制法第⼗三条の規定に適合するものであること。

の宅地造成等⼯事規制区域
宅地造成及び特定盛土等規制法第⼆⼗開発⾏為(宅地造成及び特定盛土等規制

宅地造成及び特定盛土等規制法第三⼗六条第⼀項の特定盛土等規制区域

法第三⼗条第⼀項の政令で定める規模

⼀条の規定に適合するものであること。

(同法第三⼗⼆条の条例が定められているときは、当該条例で定める規模)のものに限る。)に関する⼯事
津波防災地域づくりに関する法律第七津波防災地域づくりに関する法律第七津波防災地域づくりに関する法律第七⼗⼆条第⼀項の津波災害特別警戒区域

⼗三条第⼀項に規定する特定開発⾏為

⼗五条に規定する措置を同条の国土交(同条第四項各号に掲げる⾏為を除く。)

通省令で定める技術的基準に従い講じに関する⼯事るものであること。

解説
開発区域内の土地については、地盤の沈下、崖崩れ、出⽔その他による災害を防⽌するため、地盤の改良、擁壁⼜は排⽔施設の設置その他安全上必要な措置が講ぜられるように設計することが求められます。
この場合、盛土規制法に基づく規制区域内で⾏われる開発⾏為については、同法に基づく宅地造成⼜は特定盛土等に関する⼯事の許可を受けたものとみなされ、同法の技術的基準に適合させる必要があります。

みなし許可⇒盛土規制法第13条、
第31条

このことから、宅地の安全性を確保する上で必要な措置に関する技術的基準は、本審査基準に記載のない限りにおいて、「盛土規制法に係る⼿引」に準拠するものとします。
なお、宅地造成等⼯事規制区域及び特定盛土等規制区域外における開発⾏為についても、宅地の安全性については盛土規制法に係る⼿引を準⽤するものとします。
審査基準[地形条件と造成]
 造成に当たっては自然の地形を⽣かしながら自然環境の保全を図った計画とし、擁壁を設置する場合には、地上高で間知石等練積み造擁壁、鉄筋コンクリート造擁壁は 5mを限度とすること。
 地形上やむを得ず地上高の高い鉄筋コンクリート造の擁壁（おおむね 5m を超えるもの）を計画する場合には、設計・施⼯・管理とも技術的に⼗分に配慮するとともに、美観・景観及び自然環境を考慮すること。

88

[造成計画] ⼀般的に残土処分・搬入土は、土砂の搬出入に伴う⼀般道路への影響（騒⾳、ほこり、
交通混雑等）が大きいため、できる限り開発区域内で切盛バランスに近づけるように計画すること。
[計画地盤高] 周辺の住環境との調和を図るため、できるだけ地盤高を周辺に合わせるように計画すること。
 擁壁背後の地盤は、建築時に発⽣する土をその敷地内で処理できるように、あらかじめ擁壁上端より 5～10cm 程度、全体的に敷地内の地盤⾯を低くするように計画すること。
 擁壁・重量ブロックの上端にさらに重量ブロック等を積み増し、盛土により土圧を⽣じさせる⾏為を⾏わないこと。
[注意事項]
 平地の場合、軟弱地盤、地下⽔位及び排⽔勾配に注意すること。
 切土においては、切土勾配と法⾯処理に注意すること。
 盛土においては、荷重で沈下を起こさないよう注意する。また、盛土で法⾯処理をする
場合は、盛土勾配に注意すること。
[擁壁の配置] 国、都、市町村に帰属する土地内には、原則として隣接する敷地の擁壁の基礎を設けな
いこと。
 施⾏地区周辺の住民等には、事前に造成計画や擁壁の配置計画の内容を⼗分に説明すること。
[他法令との関連]
 開発⾏為の許可⼜は盛土規制法に基づく⼯事の許可を受けた場合は、地上高が 2m を超える擁壁を設置する場合でも、当該の擁壁について、建築基準法による⼯作物の確認は不要となる。
（建築基準法第 88 条第４項）

89

7.7.1 地盤
7.7.1.1地盤の改良
【政令】
第⼆⼗⼋条

法第三⼗三条第⼆項に規定する技術的細目のうち、同条第⼀項第七号（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。
）に関するものは、次に掲げるものとする。
⼀

地盤の沈下⼜は開発区域外の地盤の隆起が⽣じないように、土の置換え、⽔抜きその他の措置が講ぜられていること。

解説
本号では、開発区域内の地盤沈下はもとより、区域外にも及ぶことがある圧密による被害を防⽌するため、土の置換え、各種のドレーン⼯法による⽔抜き等の義務を課しています。
盛土や構造物等の荷重により大きな沈下を⽣じたり、盛土端部がすべったり、地盤が側⽅に移動するなど、変形の防⽌について⼗分留意する必要があります。特に、軟弱地盤での施⼯においては、施⼯中及び施⼯後の盛土端部のすべり、地盤の圧縮沈下にともなう雨⽔排⽔
施設や下⽔道管など各種構造物の安全性の低下や変形による機能の低下、さらに⼯事完了後における宅盤の不同沈下などの⽀障が⽣じる可能性が高くなります。
審査基準
開発⾏為を実施する際、既存資料や事前の調査ボーリング結果等から軟弱地盤の存在が予想される場合には、軟弱地盤対策に関する調査検討を⾏い、地盤の沈下や盛土端部のすべり等が⽣じないようにすること。

7.7.1.2崖面の排水
【政令】
第⼆⼗⼋条

法第三⼗三条第⼆項に規定する技術的細目のうち、同条第⼀項第七号（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。
）に関するものは、次に掲げるものとする。
⼆

開発⾏為によつて崖が⽣じる場合においては、崖の上端に続く地盤⾯には、特別の事情がない限り、その崖の反対⽅向に雨⽔その他の地表⽔が流れるように勾配が付されていること。

審査基準
崖⾯の排⽔に関する技術的基準は、「盛土規制法に係る⼿引」の設計編「崖⾯天端の排⽔」に準拠すること。

7.7.1.3切土
【政令】
第⼆⼗⼋条

法第三⼗三条第⼆項に規定する技術的細目のうち、同条第⼀項第七号（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。
）に関するものは、次に掲げるものとする。
三

切土をする場合において、切土をした後の地盤に滑りやすい土質の層があるときは、その地盤に滑りが⽣じないように、地滑り
抑⽌ぐい⼜はグラウンドアンカーその他の土留（次号において「地滑り抑⽌ぐい等」という。）の設置、土の置換えその他の措置が講ぜられていること。

審査基準
切土に関する技術的基準は、「盛土規制法に係る⼿引」の設計編「切土」に準拠すること。

90

7.7.1.4盛土
【政令】
第⼆⼗⼋条

法第三⼗三条第⼆項に規定する技術的細目のうち、同条第⼀項第七号（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。
）に関するものは、次に掲げるものとする。
四盛土をする場合には、盛土に雨⽔その他の地表⽔⼜は地下⽔の浸透による緩み、沈下、崩壊⼜は滑りが⽣じないように、おおむ
ね三⼗センチメートル以下の厚さの層に分けて土を盛り、かつ、その層の土を盛るごとに、これをローラーその他これに類する建設機械を⽤いて締め固めるとともに、必要に応じて地滑り抑⽌ぐい等の設置その他の措置が講ぜられていること。

五

著しく傾斜している土地において盛土をする場合には、盛土をする前の地盤と盛土とが接する⾯が滑り⾯とならないように、段切りその他の措置が講ぜられていること。

審査基準
盛土に関する技術的基準は、「盛土規制法に係る⼿引」の設計編「盛土」、「盛土内排⽔層（⽔平排⽔層）」及び施⼯編「敷均し・締固め」に準拠すること。

7.7.1.5崖面の保護
【政令】
第⼆⼗⼋条

法第三⼗三条第⼆項に規定する技術的細目のうち、同条第⼀項第七号（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。
）に関するものは、次に掲げるものとする。
六

開発⾏為によつて⽣じた崖⾯は、崩壊しないように、国土交通省令で定める基準により、擁壁の設置、石張り、芝張り、モルタ
ルの吹付けその他の措置が講ぜられていること。

【省令】（がけ⾯の保護）第⼆⼗三条

切土をした土地の部分に⽣ずる高さが⼆メートルをこえるがけ、盛土をした土地の部分に⽣ずる高さが⼀メートルをこえるがけ⼜は切土と盛土とを同時にした土地の部分に⽣ずる高さが⼆メートルをこえるがけのがけ⾯は、擁壁でおおわなければならない。ただし、切土をした土地の部分に⽣ずることとなるがけ⼜はがけの部分で、次の各号の⼀に該当するもののがけ⾯については、この限りでない。
４

開発⾏為によつて⽣ずるがけのがけ⾯は、擁壁でおおう場合を除き、石張り、芝張り、モルタルの吹付け等によつて風化その他の侵食に対して保護しなければならない。

解説
開発⾏為によって⽣じた崖⾯は、崩壊しないように、措置を講じることを規定しています。

崖の定義⇒盛土規制法に係る⼿引
概要編

審査基準
崖⾯の保護に関する技術的基準は、「盛土規制法に係る⼿引」の設計編「法⾯の保護」に準拠すること。

91

7.7.1.6切土盛土をする場合の排水処理
【政令】
第⼆⼗⼋条

法第三⼗三条第⼆項に規定する技術的細目のうち、同条第⼀項第七号（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。
）に関するものは、次に掲げるものとする。
七

切土⼜は盛土をする場合において、地下⽔により崖崩れ⼜は土砂の流出が⽣じるおそれがあるときは、開発区域内の地下⽔を有
効かつ適切に排出することができるように、国土交通省令で定める排⽔施設が設置されていること。

【省令】（排⽔施設の管渠の勾配及び断⾯積）
第⼆⼗⼆条

１ 略

２ 令第⼆⼗⼋条第七号の国土交通省令で定める排⽔施設は、その管渠の勾配及び断⾯積が、切土⼜は盛土をした土地及びその周辺の土地の地形から想定される集⽔地域の⾯積を⽤いて算定した計画地下⽔排⽔量を有効かつ適切に排出することができる排⽔施
設とする。

解説
本号は、地下⽔により崖崩れ⼜は土砂の流出が⽣じるおそれがあるとき、開発区域内の地
下⽔を有効かつ適切に排出することができるように、措置を講じることを規定しています。
審査基準
切土盛土をする場合の排⽔処理に関する技術的基準は、「盛土規制法に係る⼿引」の設計
編「排⽔⼯に関する技術的基準」に準拠すること。
なお、崖⾯以外の排⽔施設については、「３ 開発許可の基準等」の第7章の「7.3 排⽔施設」の基準によること。

92

7.7.2 擁壁
7.7.2.1擁壁の設置義務
【政令】
第⼆⼗⼋条

法第三⼗三条第⼆項に規定する技術的細目のうち、同条第⼀項第七号（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。
）に関するものは、次に掲げるものとする。
六

開発⾏為によつて⽣じた崖⾯は、崩壊しないように、国土交通省令で定める基準により、擁壁の設置、石張り、芝張り、モルタ
ルの吹付けその他の措置が講ぜられていること。

【省令】（がけ⾯の保護）第⼆⼗三条

切土をした土地の部分に⽣ずる高さが⼆メートルをこえるがけ、盛土をした土地の部分に⽣ずる高さが⼀メートルをこえるがけ⼜は切土と盛土とを同時にした土地の部分に⽣ずる高さが⼆メートルをこえるがけのがけ⾯は、擁壁でおおわなければならない。ただし、切土をした土地の部分に⽣ずることとなるがけ⼜はがけの部分で、次の各号の⼀に該当するもののがけ⾯については、この限りでない。
⼀

土質が次の表の上欄に掲げるものに該当し、かつ、土質に応じ勾配が同表の中欄の角度以下のもの
擁壁を要しない擁壁を要する

勾配の上限

勾配の下限

軟岩（風化の著しいものを除く。）

60度

80度

風化の著しい岩

40度

50度

35度

45度

土質

砂利、真砂土、関東ローム、硬質
粘土その他これらに類するもの

⼆

土質が前号の表の上欄に掲げるものに該当し、かつ、土質に応じ勾配が同表の中欄の角度をこえ同表の下欄の角度以下のもの
で、その上端から下⽅に垂直距離五メートル以内の部分。この場合において、前号に該当するがけの部分により上下に分離されたがけの部分があるときは、同号に該当するがけの部分は存在せず、その上下のがけの部分は連続しているものとみなす。

２

前項の規定の適⽤については、小段等によつて上下に分離されたがけがある場合において、下層のがけ⾯の下端を含み、かつ、
⽔平⾯に対し三⼗度の角度をなす⾯の上⽅に上層のがけ⾯の下端があるときは、その上下のがけを⼀体のものとみなす。

３

第⼀項の規定は、土質試験等に基づき地盤の安定計算をした結果がけの安全を保つために擁壁の設置が必要でないことが確かめられた場合⼜は災害の防⽌上⽀障がないと認められる土地において擁壁の設置に代えて他の措置が講ぜられた場合には、適⽤しない。

４

開発⾏為によつて⽣ずるがけのがけ⾯は、擁壁でおおう場合を除き、石張り、芝張り、モルタルの吹付け等によつて風化その他の侵食に対して保護しなければならない。

解説
盛土⼜は切土により⽣じた崖⾯は、その高さにかかわらず、擁壁で覆う必要があります。
ただし、次に該当する場合は、擁壁を設置する必要はありません。
・宅地造成及び特定盛土等規制法政令第3条第4号⼜は同条第5号に該当する土地の形質変
更により⽣じた崖⾯
・切土により⽣じた崖⾯の⼀部
切土により⽣じた崖⾯であって、土質に応じ崖の勾配が図 3-7 に⽰すいずれかに該当する場合は、擁壁の設置は不要となる。崖⾯の勾配が変化する場合の考え⽅を図 3-8 に⽰す。
・安定計算により擁壁の設置が必要でないことが確かめられた崖⾯・崖⾯崩壊防⽌施設が設置された崖⾯

93

崖の上端からの垂直距離
土質

5m 超

5m 超

（1 号崖）（2 号崖）

軟岩（風化の著しいものを除く）

風化の著しい岩

砂利、真砂土、関東ロ－
ム、硬質粘土、その他これ
らに類するもの

図 ３-7 擁壁設置不要となる崖⾯（切土法⾯に限る）
なお、次図のように、第 2 号の崖が、第 1 号の崖によって上下に分離されている場合、第 1 号の崖は存在せず、上下の崖は連続しているとみなされます。このため、上部の崖の高さａと下部の崖の高さｂの合計が 5ｍ以内の場合は、その間に介在している第 1 号の崖も含め、擁壁の設置が義務づけられません。

図 ３-8 上下に分離された崖の部分がある場合の考え⽅

94

審査基準
擁壁の設置義務に関する技術的基準は、「盛土規制法に係る⼿引」の設計編「擁壁の設置義務」に準拠すること。

7.7.2.2擁壁の構造【省令】（擁壁に関する技術的細目）
第⼆⼗七条

第⼆⼗三条第⼀項の規定により設置される擁壁については、次に定めるところによらなければならない。

⼀擁壁の構造は、構造計算、実験等によつて次のイからニまでに該当することが確かめられたものであること。

イ

土圧、⽔圧及び自重（以下この号において「土圧等」という。
）によつて擁壁が破壊されないこと。

ロ

土圧等によつて擁壁が転倒しないこと。

ハ

土圧等によつて擁壁の基礎がすべらないこと。

ニ

土圧等によつて擁壁が沈下しないこと。

解説
図 ３-9 擁壁の種類

擁壁として使⽤できるものは、以下のとおりです。

引⽤：建築基礎構造設計指針（（⼀社）⽇本建築学会、

擁壁

鉄筋コンクリート造擁壁

半重⼒式

令和元年11月）
、⼀部加⼯

もたれ式
片持ばり式
控え壁式
無筋コンクリート造擁壁

補足：練積み造擁壁は、5m以下のものに限り使⽤で
きます。

重⼒式
補足：本⼿引きにおいて、もたれ式

宅地造成及び特定盛土等規制法施⾏令第 17 条の規

練積み造擁壁コンクリートブロック造定に基づき国土交通大臣

間知石練積み造が認めた擁壁のことを、「認定擁壁」と呼称します。

認定擁壁
図 ３-9 擁壁の種類

参考：認定擁壁の認定状況
⼀覧（国土交通省HP）
https://www.mlit.go.jp

審査基準/toshi/content/001466

擁壁の構造に関する技術的基準は、「盛土規制法に係る⼿引」の設計編「擁壁の構造」に準拠すること。

95

302.pdf

7.7.2.3擁壁の設計【省令】（擁壁に関する技術的細目）
第⼆⼗七条

第⼆⼗三条第⼀項の規定により設置される擁壁については、次に定めるところによらなければならない。

⼀擁壁の構造は、構造計算、実験等によつて次のイからニまでに該当することが確かめられたものであること。

イ

土圧、⽔圧及び自重（以下この号において「土圧等」という。
）によつて擁壁が破壊されないこと。

ロ

土圧等によつて擁壁が転倒しないこと。

ハ

土圧等によつて擁壁の基礎がすべらないこと。

ニ

土圧等によつて擁壁が沈下しないこと。

⼆擁壁には、その裏⾯の排⽔をよくするため、⽔抜⽳が設けられ、擁壁の裏⾯で⽔抜⽳の周辺その他必要な場所には、砂利等の透⽔層が設けられていること。ただし、空積造その他擁壁の裏⾯の⽔が有効に排⽔できる構造のものにあつては、この限りでない。

２

開発⾏為によつて⽣ずるがけのがけ⾯を覆う擁壁で高さが⼆メートルを超えるものについては、建築基準法施⾏令（昭和⼆⼗五年政令第三百三⼗⼋号）第百四⼗⼆条（同令第七章の⼋の準⽤に関する部分を除く。
）の規定を準⽤する。

審査基準
擁壁の設計に関する技術的基準は、「盛土規制法に係る⼿引」の設計編「擁壁に関する技術的基準」に準拠すること。
[基礎地盤]「盛土規制法に係る⼿引」の設計編「擁壁の基礎地盤」に準拠すること。

[擁壁の根入れ]「盛土規制法に係る⼿引」の設計編「擁壁の根入れ」に準拠すること。

[設計]「盛土規制法に係る⼿引」の設計編「擁壁の設計」に準拠すること。

[構造細目（⽔抜⽳等）]「盛土規制法に係る⼿引」の設計編「構造細目」に準拠すること。
特に、鉄筋コンクリート造等の擁壁の設計に関しては、以下に準拠すること。

[設計条件]「盛土規制法に係る⼿引」の設計編「要求性能」及び「設計定数」に準拠すること。

[土圧の算定]「盛土規制法に係る⼿引」の設計編「土圧の算定」に準拠すること。

[安定性]「盛土規制法に係る⼿引」の設計編「安定性」に準拠すること。

[部材の応⼒度]「盛土規制法に係る⼿引」の設計編「部材の応⼒」に準拠すること。

96

7.8 災害危険区域等の除外【法律】（開発許可の基準）
第三⼗三条
⼋

⼀～七 略

主として、自⼰の居住の⽤に供する住宅の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為以外の開発⾏為にあつては、開発区域内に建築
基準法第三⼗九条第⼀項の災害危険区域、地すべり等防⽌法（昭和三⼗三年法律第三⼗号）第三条第⼀項の地すべり防⽌区域、土砂災害警戒区域等における土砂災害防⽌対策の推進に関する法律（平成⼗⼆年法律第五⼗七号）第九条第⼀項の土砂災害特別警戒区域及び特定都市河川浸⽔被害対策法（平成⼗五年法律第七⼗七号）第五⼗六条第⼀項の浸⽔被害防⽌区域（次条第⼋号の⼆において「災害危険区域等」という。）その他政令で定める開発⾏為を⾏うのに適当でない区域内の土地を含まないこと。ただし、開発区域及びその周辺の地域の状況等により⽀障がないと認められるときは、この限りでない。

【政令】（開発⾏為を⾏うのに適当でない区域）
第⼆⼗三条の⼆法第三⼗三条第⼀項第⼋号（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。）の政令で定める開発⾏為を⾏うのに適当でない区域は、急傾斜地崩壊危険区域（急傾斜地の崩壊による災害の防⽌に関する法律（昭和四⼗四年法律第五⼗七号）第三条第⼀項の急傾斜地崩壊危険区域をいう。第⼆⼗九条の七及び第⼆⼗九条の九第三号において同じ。
）とする。

解説
原則として開発区域内に災害危険区域、地すべり防⽌区域、土砂災害特別警戒区域、急傾
斜地崩壊危険区域を含んではいけないことを定めています。
なお、ただし書により例外的に開発⾏為の実施が認められる場合があります。
[ただし書きを適⽤する場合]① 災害危険区域等のうちその指定が解除されることが決定している場合⼜は短期間のう参考：

ちに解除されることが確実と⾒込まれる場合

東京都都市整備局ホーム

土砂災害防⽌法については、同法第 10 条第 1 項に基づく特定開発⾏為の許可を受けページ「土砂災害防⽌法にた、⼜は許可が⾒込まれる案件については、「⽀障なし」と判断する。
なお、
特定開発⾏為の許可が⾒込まれる案件については、同時許可を原則とするので、土砂法所管部署と⼗分に調整し、開発許可処分が先⾏しないように注意すること(詳細については、「土砂災害防⽌法による特定開発⾏為の許可等に関する審査基準」(令和３年 7 月、東京都)P6-1 を参照のこと。)。

基づく規制」
https://www.toshiseibi.m
etro.tokyo.lg.jp/bosai/dos
ya/index.html
土砂災害防⽌法による特定開発⾏為の許可等に関する審査基準(令和３年７② 開発区域の⾯積に占める災害危険区域等の⾯積の割合が僅少であるとともに、フェンスを設置すること等により災害危険区域等の利⽤を禁⽌し、⼜は制限する場合

月、東京都)
https://www.toshiseibi.m
etro.tokyo.lg.jp/bosai/dos
ya/pdf/02.pdf③ 自⼰業務⽤の施設であって、開発許可の申請者以外の利⽤者が想定されない場合④ 災害危険区域を指定する条例による建築の制限に適合する場合⑤ ①から④までの場合と同等以上の安全性が確保されると認められる場合

97

7.9 樹木の保存・表土の保全
7.9.1 基準の適用範囲【法律】（開発許可の基準）
第三⼗三条
九

⼀～⼋ 略

政令で定める規模以上の開発⾏為にあつては、開発区域及びその周辺の地域における環境を保全するため、開発⾏為の目的及び第⼆号イからニまでに掲げる事項を勘案して、開発区域における植物の⽣育の確保上必要な樹⽊の保存、表土の保全その他の必要な措置が講ぜられるように設計が定められていること。

【政令】（樹⽊の保存等の措置が講ぜられるように設計が定められなければならない開発⾏為の規模）
第⼆⼗三条の三法第三⼗三条第⼀項第九号（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。）の政令で定める規模は、⼀ヘクタールとする。ただし、開発区域及びその周辺の地域における環境を保全するため特に必要があると認められるときは、都道
府県は、条例で、区域を限り、〇・三ヘクタール以上⼀ヘクタール未満の範囲内で、その規模を別に定めることができる。

解説
自然環境の保護を図ることによって、良好な都市環境を確保しようとする趣旨の規定です。しかし、開発⾏為を⾏う前の開発区域の状況により、環境を守るために取るべき対策は
大きく異なり、必ずしも全ての開発⾏為において、同⼀⽔準の樹⽊の保存⼜は表土の保全を担保しようとするものではありません。

98

7.9.2 技術的細目
7.9.2.1保存すべき樹木【政令】
第⼆⼗⼋条の⼆法第三⼗三条第⼆項に規定する技術的細目のうち、同条第⼀項第九号（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する

場合を含む。
）に関するものは、次に掲げるものとする。
⼀

高さが⼗メートル以上の健全な樹⽊⼜は国土交通省令で定める規模以上の健全な樹⽊の集団については、その存する土地を公園
⼜は緑地として配置する等により、当該樹⽊⼜は樹⽊の集団の保存の措置が講ぜられていること。ただし、当該開発⾏為の目的及び法第三⼗三条第⼀項第⼆号イからニまで（これらの規定を法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。）に掲げる事
項と当該樹⽊⼜は樹⽊の集団の位置とを勘案してやむを得ないと認められる場合は、この限りでない。

⼆

高さが⼀メートルを超える切土⼜は盛土が⾏われ、かつ、その切土⼜は盛土をする土地の⾯積が千平⽅メートル以上である場合には、当該切土⼜は盛土を⾏う部分（道路の路⾯の部分その他の植栽の必要がないことが明らかな部分及び植物の⽣育が確保される部分を除く。
）について表土の復元、客土、土壌の改良等の措置が講ぜられていること。

【省令】（樹⽊の集団の規模）
第⼆⼗三条の⼆

令第⼆⼗⼋条の⼆第⼀号の国土交通省令で定める規模は、高さが五メートルで、かつ、⾯積が三百平⽅メートルとする。

解説
第１号は、保存すべき樹⽊の高さを10ｍ以上としています。
この高さ以上の樹⽊は「高⽊（喬⽊）」と称され、⽣育までに多年（例、イチョウで15年以上）を要し、⼀度伐採すれば復元することが容易でなく、また、高⽊の存する土地は植物の⽣育に適する土地といえると考えられることから、そのまま残すことが望ましいためです。
大高⽊（約20ｍ）： イチョウ、アカマツ、カラマツ、スギ
高⽊（約10ｍ）： ヤナギ、月桂樹、モチノキ

亜高⽊（約５ｍ）： モクレン、ツバキ、サザンカ
なお、「集団」とは、⼀団の樹林地でおおむね10m2当たり樹⽊が１本以上の割合で存する
場合を目途とします。
また「健全な樹⽊」か否かについては、以下により判断します。
・枯れていないこと。
・病気（松食虫、落葉病等）がいないこと。
・主要な枝が折れていないこと等樹容が優れていること。
健全な樹⽊⼜は国土交通省令で定める規模以上の健全な樹⽊の集団については、その存する土地を公園⼜は緑地として配置する等」の規定の趣旨は、必ずしも健全な樹⽊⼜はその集団の存する土地を全て公園、緑地とするのではなく、公園、緑地の配置設計において、樹⽊等の位置を考慮することにあります。
「保存の措置」とは、保存対象樹⽊⼜はその集団をそのまま存置しておくことを指しており、地区内での移植⼜は植樹を指したものではありません。
保存対象樹⽊⼜はその集団の存する土地のうち、少なくとも枝張りの垂直投影⾯下については、切土⼜は盛土を⾏わないことが必要です。

99

7.9.2.2保存措置の除外
解説
政令28条の2第1号ただし書では、開発⾏為の目的、開発区域の規模、形状、周辺の状況、
土地の地形、予定建築物等の⽤途、敷地の規模、配置等と樹⽊の位置とを勘案して、保存の措置を⾏わないことができる旨が規定されています。
保存対象樹⽊の保存措置を講じないことがやむを得ないと認められるのは、次のような場合です。ただし、これらの場合でも、必要以上の樹⽊の伐採は避けてください。

[保存措置を講じないことが認められる場合]① 開発区域の全域にわたって保存対象樹⽊が存する場合
公園、緑地等として土地利⽤計画上定められている土地の部分の樹⽊は保存措置を講じる必要があるが、それ以外の対象樹⽊は、保存措置を講じなくてもやむを得ないものとする。

② 開発区域の全域ではないが、公園、緑地等の計画⾯積以上に保存対象樹⽊がある場
合
原則的に樹⽊の濃い土地の部分を公園、緑地等として活⽤し、保存措置を講じる。それ以外の樹⽊は、保存措置を講じなくともやむを得ないものとする。
また、土地利⽤計画上、公園等の位置が著しく不適当となる場合（例、開発区域の周辺部で利⽤上不便な場合等）においても同様とする。

③ 南下がりの斜⾯の宅地予定地に保存対象樹⽊がある場合
南下がりの斜⾯は、⼀般的に宅地としての利⽤が最も望ましい部分であり、公園等として活⽤できる土地がほかにある場合、樹⽊の保存措置を講ずる公園として活⽤しな
くてもやむを得ないものとする。

④ その他土地利⽤計画上やむを得ないと認められる場合
自⼰⽤の開発⾏為では、公園、緑地の設置義務がないため、隣棟間空地、緩衝帯、法⾯等としての樹⽊の活⽤が図られるべきである。しかし、緩衝帯を除いて、これらは、土地利⽤計画上その規模等に関する基準はなく、現況図及び造成計画平⾯図、同断⾯図等により設計の適否を把握することが必要となる。

100

7.9.2.3表土の保全
解説
政令28条の2第2号は、表土の保全について規定しています。
「表土」とは、通常、植物の⽣育に不可欠な有機物質を含む表層土壌のことをいいます。
表土の保全⽅法には、表土の復元、客土、土壌の改良等の⽅法があります。
表土の復元⼜は客土等の措置を講じてもなお植物の⽣育を確保することが困難であるよ
うな土質の場合には、その他の措置として、リッパーによる引掻き、発破使⽤によるフカシ、
粘土均し等の措置をあわせて講ずるものとします。
なお、復元のための表土の採取については、傾斜度20度以上の急斜⾯等⼯法上困難な場
合、当該範囲を採取対象から除くことをやむを得ないものとします。

101

7.10 緩衝帯
7.10.1 緩衝帯の設置【法律】（開発許可の基準）
第三⼗三条
⼗

⼀～九 略

政令で定める規模以上の開発⾏為にあつては、開発区域及びその周辺の地域における環境を保全するため、第⼆号イからニまでに掲げる事項を勘案して、騒⾳、振動等による環境の悪化の防⽌上必要な緑地帯その他の緩衝帯が配置されるように設計が定められていること。

【政令】（環境の悪化の防⽌上必要な緩衝帯が配置されるように設計が定められなければならない開発⾏為の規模）
第⼆⼗三条の四法第三⼗三条第⼀項第⼗号（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。）の政令で定める規模は、⼀ヘクタールとする。

解説
騒⾳、振動等により周辺に環境悪化をもたらすおそれのある建築物等について、開発⾏為の段階から環境保全の⽴場にたっての規制を⾏うものです。
緩衝帯の設置により、騒⾳、振動等の環境障害を全て防⽌しようとする趣旨ではなく、予定建築物等の騒⾳源、振動源等が開発⾏為の申請時点では必ずしも具体的に把握すること

騒⾳、振動等⇒開発区域内の予定建築物等から発⽣するものを指します。騒⾳、振動等のほかに煤煙、悪臭が含まれると考えられまができないという開発許可制度の性格からして、具体的な騒⾳、振動等の環境障害に関してすが、⽇照の悪化、ビル

は、別途本来の公害規制法（騒⾳規制法、⽔質汚濁防⽌法等）による規制を期待するもので風の発⽣による環境の悪化は含まれません。

す。
政令第23条の４において緩衝帯を設置する開発⾏為の規模が１ha以上と定められている
理由は、これ以下の規模では、緩衝帯をとる余地が少ないことや、たとえ短い幅の緩衝帯を設置させることとしても、その効果が少ないこと等です。

騒⾳、振動等をもたらすおそれのある建築物⇒⼀般的に⼯場を指します。これは、通常⼯場では動⼒を⽤い、物の加⼯、処理及び運搬を⾏うた
め、騒⾳等のおそれがあるとされるからです。第⼀種特定⼯作物は、これに該当します。

102

7.10.2 緩衝帯の幅員【政令】（開発許可の基準を適⽤するについて必要な技術的細目）
第⼆⼗⼋条の三騒⾳、振動等による環境の悪化をもたらすおそれがある予定建築物等の建築⼜は建設の⽤に供する目的で⾏う開発

⾏為にあつては、四メートルから⼆⼗メートルまでの範囲内で開発区域の規模に応じて国土交通省令で定める幅員以上の緑地帯その他の緩衝帯が開発区域の境界にそつてその内側に配置されていなければならない。ただし、開発区域の土地が開発区域外にある公園、緑地、河川等に隣接する部分については、その規模に応じ、緩衝帯の幅員を減少し、⼜は緩衝帯を配置しないことができる。
【省令】（緩衝帯の幅員）第⼆⼗三条の三

令第⼆⼗⼋条の三の国土交通省令で定める幅員は、開発⾏為の規模が、⼀ヘクタール以上⼀・五ヘクタール未満の場合にあつては四メートル、⼀・五ヘクタール以上五ヘクタール未満の場合にあつては五メートル、五ヘクタール以上⼗五ヘクタ
ール未満の場合にあつては⼗メートル、⼗五ヘクタール以上⼆⼗五ヘクタール未満の場合にあつては⼗五メートル、⼆⼗五ヘクタール以上の場合にあつては⼆⼗メートルとする。

解説
緩衝帯の幅員は、開発区域の⾯積が大きくなれば事業規模も大きくなることが予想され、また、それだけ緩衝帯を確保する余地（負担⼒）も増大することに鑑みて定められています。
本項及び前項の基準の運⽤については、⼯場⽴地法に基づく「⼯場⽴地に関する準則」の運⽤と齟齬をきたさないように⼗分配慮する必要があり、開発許可の基準の趣旨は、樹⽊及び樹⽊の集団の保存措置⼜は緑地帯その他の緩衝帯の配置に関し、同基準を上回って求めているものではありません。
例えば、開発⾏為の目的が⼯場⽤地とするものであっても、開発許可の申請時点において予定建築物等の敷地の配置や具体的な騒⾳源、振動源等が明らかであり、⼯場⽴地法、騒⾳規制法、振動規制法その他の法令に基づく環境の保全のための規制に準拠した対策が講じられ、かつ、開発区域の周辺の状況等法三⼗三条第⼀項第⼆号イからニまでに掲げる事項を勘案した結果として、緑地帯その他の緩衝隊の配置による「開発区域及びその周辺の地域における環境を保全」するための「騒⾳、振動等による環境の悪化の防⽌」が不要であると判断される場合もありうるものと考えられます
緑地帯その他の緩衝帯は、環境の保全のための対策の余地を残すことを趣旨としていることから、開発⾏為完了後の具体的な施設整備においては、他の法令に基づく個別具体的な対策が優先されるものであり、必要に応じて、緑地帯その他の緩衝帯の配置についても柔軟に取り扱うことができるものと考えられます。
これらの基準の運⽤に当たっては、環境担当部局、⼯場⽴地担当部局その他の関係部局と情報共有する体制を構築する等⼗分連携を取ることが必要です。
また、森林法による開発⾏為の規制においても、緩衝帯に関する基準が定められています。
この内容については、都市計画法の開発区域と森林法の開発区域が混同されやすいこともあって、⼀般に理解しにくいものとなっていることから、国土交通省と林野庁の間で、その趣旨の明確化が図られています。
緩衝帯は、開発区域の境界の内側に沿って設置されます。その構造については、開発⾏為の段階では騒⾳源、振動源等を先⾏的に把握することができないため、開発区域内にその⽤地を確保していれば足ります。また、緩衝帯は公共⽤地ではなく、⼯場等の敷地の⼀部となるので、その区域を明らかにしておく必要があります。
政令第 28 条の 3 ただし書では、開発区域の周辺に公園、緑地、河川等緩衝効果を有するもが存する場合には、緩衝帯の設置の条件が緩和される旨が規定されています。

103

参考：平成14年5月8⽇付
け林野庁長官通知「開発⾏為の許可基準の運⽤細則について」

その他、池、沼、海、植樹のされた大規模な街路、法⾯は緩衝効果を有します。これらについては、その幅員の１/２を緩衝帯の幅員に算入することができます。

104

7.11 輸送の便
【法律】
（開発許可の基準）
第三⼗三条
⼗⼀

⼀～⼗ 略

政令で定める規模以上の開発⾏為にあつては、当該開発⾏為が道路、鉄道等による輸送の便等からみて⽀障がないと認められ

ること。
【政令】
（輸送の便等からみて⽀障がないと認められなければならない開発⾏為の規模）
第⼆⼗四条

法第三⼗三条第⼀項第⼗⼀号（法第三⼗五条の⼆第四項において準⽤する場合を含む。）の政令で定める規模は、四⼗ヘクタールとする。

解説40ha以上の開発⾏為においては、道路、鉄道による輸送の便を考慮し、特に必要があると認められる場合には、当該開発区域内に鉄道施設の⽤に供する土地を確保するなどの措置を講ずることが必要となります。

105

7.12 申請者の資力・信用【法律】（開発許可の基準）
第三⼗三条
⼗⼆⼀～⼗⼀ 略

主として、自⼰の居住の⽤に供する住宅の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為（当該開発⾏為に関する⼯事が宅地造成及び特定盛土等規制法第⼗⼆条第⼀項⼜は第三⼗条第⼀項の許可を要するものを除く。）⼜は住宅以外の建築物若しくは特定⼯作物で自⼰の業務の⽤に供するものの建築若しくは建設の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為（当該開発⾏為に関する⼯事が当該許可を要す
るもの並びに当該開発⾏為の中断により当該開発区域及びその周辺の地域に出⽔、崖崩れ、土砂の流出等による被害が⽣じるおそれがあることを考慮して政令で定める規模以上のものを除く。）以外の開発⾏為にあつては、申請者に当該開発⾏為を⾏うために必要な資⼒及び信⽤があること。

解説
申請者に、当該開発⾏為を⾏うために必要な資⼒及び信⽤があることを許可要件とする規定です。
自⼰の居住⽤⼜は1ha未満の自⼰の業務⽤の開発⾏為についても、⼯事の内容が盛土規制
法の許可を要するものである場合は適⽤されます。
審査基準
表 ３-7に⽰す資料により、申請者の資⼒及び信⽤を確認します。
なお、過去に法に基づく監督命令を受け、措置が完了していない場合には、資⼒⼜は信⽤がないものとみなすことがあります。
表 ３-7 資⼒及び信⽤を確認するための資料
申請者が個人の場合申請者が法人の場合□ 資金計画書□ 資金計画書□ 暴⼒団等に該当しないことの誓約書□ 暴⼒団等に該当しないことの誓約書□ 住民票の写し□ 登記全部事項証明書□ 納税証明書□ 財務諸表□ 残高証明⼜は融資証明□ 事業経歴書

事業経歴書□ 納税証明書⇒「５ 許可申請等に必要□ 残高証明⼜は融資証明

なお、住民票の写しについては、個人番号カード（表⾯）の写しで代えることができます。
また、申請者が法人の場合の「役員の住民票の写し」については、原則として当該申請において法人を代表する役員（申請書に法人の代表者として記載される役員）を対象とします。

106

な書類及び図⾯」参考様式

7.13 工事施行者の能力【法律】（開発許可の基準）
第三⼗三条

⼀～⼗⼆ 略⼗三 主として、自⼰の居住の⽤に供する住宅の建築の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為（当該開発⾏為に関する⼯事が宅地造成及び特定盛土等規制法第⼗⼆条第⼀項⼜は第三⼗条第⼀項の許可を要するものを除く。）⼜は住宅以外の建築物若しくは特定⼯作物で自⼰の業務の⽤に供するものの建築若しくは建設の⽤に供する目的で⾏う開発⾏為（当該開発⾏為に関する⼯事が当該許可を要す
るもの並びに当該開発⾏為の中断により当該開発区域及びその周辺の地域に出⽔、崖崩れ、土砂の流出等による被害が⽣じるおそれがあることを考慮して政令で定める規模以上のものを除く。）以外の開発⾏為にあつては、⼯事施⾏者に当該開発⾏為に関する⼯事を完成するために必要な能⼒があること。

解説
⼯事施⾏者の能⼒に関する規定です。⼯事施⾏者に対し、当該開発⾏為に関する全ての⼯事を完成するために必要な能⼒が求められます。
自⼰の居住⽤⼜は1ha未満の自⼰の業務⽤の開発⾏為についても、⼯事の内容が盛土規制
法の許可を要するものである場合は適⽤されます。
審査基準①法人の登記証明書（登記簿謄本）、②業務経歴書、③建設業許可通知書の写し⼜は建設業許可証明書、④⼯事を指導・監督する技術者の経歴書、⑤当該⼯事に係る契約書の写しにより、⼯事施⾏者に⼯事を完遂することができる技術⼒・財産的基礎があることを確認します。
提出書類は⼯事施⾏者により異なりますので、図 ３-10により確認してください。

はい申請しようとする⼯事の内容に合致する業種の許可を
受けている

いいえ

建設業許可を受けている

いいえ①②③④を提出

はい

はい①②③を提出法人である

いいえ①②④⑤を提出④⑤を提出

図 ３-10 必要書類判定のフロー

107

なお、
「申請しようとする建設⼯事の種類の建設業許可」は、下表によります。
表 ３-8 ⼯事の内容と合致する建設業許可の業種
申請しようとする⼯事
複数の専門⼯事を含む⼯事

建設⼯事の種類
土⽊⼯事⼀式（例）盛土・切土⼯事と擁壁設置⼯事
建築確認を必要とする新築及び増改築に伴う建築⼯事⼀式⼯事であって、複数の専門⼯事を含む⼯事（例）新築に伴う盛土・切土⼯事
切土・盛土を含む⼯事

とび･土⼯･コンクリート⼯事

擁壁（鉄筋コンクリート造等）設置を含む⼯事
擁壁（間知石積み）設置を含む⼯事

石⼯事

108

7.14 関係権利者の同意【法律】（開発許可の基準）
第三⼗三条
⼗四⼀～⼗三 略

当該開発⾏為をしようとする土地若しくは当該開発⾏為に関する⼯事をしようとする土地の区域内の土地⼜はこれらの土地にある建築物その他の⼯作物につき当該開発⾏為の施⾏⼜は当該開発⾏為に関する⼯事の実施の妨げとなる権利を有する者の相当数の同意を得ていること。

審査基準
開発⾏為の妨げとなる権利を有する者の同意については、権利者とのトラブルを未然に防ぐため「原則的に全員の同意を必要とする」ものとする。
権利者の確認は登記事項証明書及びその他の資料に基づいて⾏う。なお、権利者が未成年者、成年被後⾒人等である場合は、戸籍全部事項証明書、成年後⾒登記事項証明書等により親権者、後⾒人等を確認し、必要に応じてそれらの者の同意書も添付すること。

[妨げとなる権利を有する者]
土

地

所有権、永小作権、地上権、賃借権、抵当権、先取特権、地役権等を有する者
及び土地の保全処分をした者

⼯作物

所有権、賃借権、質権、抵当権、先取特権等を有する者及び土地改良施設の管理者[相当数の同意]「相当数の同意」とは、当該開発⾏為をしようとする土地及び当該開発⾏為に関する⼯事をしようとする土地のそれぞれについて、おおむね、以下の①及び②を満たすこととする。
① 権利を有する全ての者の 2/3 以上並びにこれらの者のうち所有権を有する全ての者
及び借地権を有する全ての者のそれぞれの 2/3 以上の同意を得ている。
② 同意した者が所有する土地の地積と、同意した者が有する借地権の目的となっている土地の地積との合計が土地の総地積と借地権の目的となっている土地の総地積の合計の 2/3 以上である場合を指すものとする。
[共有地の取扱]
宅地について複数の共有権者が在る場合には、全体で⼀の所有者とみなす。つまり、Ａ、Ｂ、Ｃ3人の共有権者が在る場合には、3人としてカウントするのではなく、1人としてカウントすることとなる。
共有の場合は、全員同意が要件となる。したがって、先程のＡ、Ｂ、Ｃ3人の共有権者が在る場合において、3人のうち1人でも反対があれば、この宅地は反対1とカウントすることとなる。
[私道等に接続して開発⾏為を⾏う場合で、当該私道を掘削する場合]
当該土地の所有者の同意が必要となる。

109

7.15 条例による技術基準の強化等【法律】（開発許可の基準）
第三⼗三条
３

１・２ 略

地⽅公共団体は、その地⽅の自然的条件の特殊性⼜は公共施設の整備、建築物の建築その他の土地利⽤の現状及び将来の⾒通しを勘案し、前項の政令で定める技術的細目のみによつては環境の保全、災害の防⽌及び利便の増進を図ることが困難であると認められ、⼜は当該技術的細目によらなくとも環境の保全、災害の防⽌及び利便の増進上⽀障がないと認められる場合においては、政令で定める基準に従い、条例で、当該技術的細目において定められた制限を強化し、⼜は緩和することができる。

４

地⽅公共団体は、良好な住居等の環境の形成⼜は保持のため必要と認める場合においては、政令で定める基準に従い、条例で、区域、目的⼜は予定される建築物の⽤途を限り、開発区域内において予定される建築物の敷地⾯積の最低限度に関する制限を定めることができる。

５

景観⾏政団体（景観法第七条第⼀項に規定する景観⾏政団体をいう。）は、良好な景観の形成を図るため必要と認める場合においては、同法第⼋条第⼆項第⼀号の景観計画区域内において、政令で定める基準に従い、同条第⼀項の景観計画に定められた開発⾏為についての制限の内容を、条例で、開発許可の基準として定めることができる。

解説
平成12年の都市計画法の改正により、今⽇の安定・成熟した社会に対応し、地域が主体となって地域ごとの課題に対応しうる柔軟性と透明性を備えた制度となるよう、開発許可の技術基準について、条例による強化・緩和、最低敷地規模に関する規制の付加を⾏うこと、
及び平成16年の都市計画法の改正により、良好な景観の形成に資する施策を総合的に講じるため、景観法が制定されたことを踏まえ、景観法に基づく景観⾏政団体が必要と認める場
合、同法の景観計画区域内において開発許可基準の上乗せを⾏うことが可能とされました。
令和6年3月末現在、知事の同意を得て条例により基準の強化等を⾏った市町村は9市であり、資料編5に掲載のとおりです。
内容の詳細については各市の条例等によりますので、各市の担当部署と⼗分協議を⾏ってください。

110

7.16 公有水面埋立て【法律】（開発許可の基準）
第三⼗三条
７

１～６ 略

公有⽔⾯埋⽴法第⼆⼗⼆条第⼆項の告⽰があつた埋⽴地において⾏う開発⾏為については、当該埋⽴地に関する同法第⼆条第⼀項の免許の条件において第⼀項各号に規定する事項（第四項及び第五項の条例が定められているときは、当該条例で定める事項を含む。）に関する定めがあるときは、その定めをもつて開発許可の基準とし、第⼀項各号に規定する基準（第四項及び第五項の条
例が定められているときは、当該条例で定める制限を含む。）は、当該条件に抵触しない限度において適⽤する。

解説
公有⽔⾯埋⽴法の基準との重複を避ける意味で設けられた規定です。公有⽔⾯埋⽴法による埋⽴免許に際しては、その埋⽴ての目的に照らして、埋⽴地の利便の増進と環境の保全とが図られるように第１項で定める事項と同じ事項について所要の措置を講ぜられていることとされているため、埋⽴地において開発⾏為を⾏う際は、第33条第1項各号の規定に必ずしも合致しなくともいいこととされています。

7.17 促進区域内の開発行為【法律】（開発許可の基準）
第三⼗三条
８

１～７ 略

居住調整地域⼜は市街地再開発促進区域内における開発許可に関する基準については、第⼀項に定めるもののほか、別に法律で定める。

【都市再開発法】（開発⾏為の許可の基準の特例）
第七条の⼋

市街地再開発促進区域内における都市計画法第四条第⼗⼆項に規定する開発⾏為（第七条の四第⼀項の許可に係る建築物の建築⼜は建築基準法第五⼗九条第⼀項第⼆号若しくは第三号、第六⼗条の⼆第⼀項第⼆号若しくは第三号若しくは第六⼗条の三第⼀項第⼆号若しくは第三号に該当する建築物の建築に係るものを除く。）については、都市計画法第⼆⼗九条第⼀項第⼀号の規定は適⽤せず、同法第三⼗三条第⼀項中「基準（第四項及び第五項の条例が定められているときは、当該条例で定める制限を含む。）」とあるのは、「基準（第⼆⼗九条第⼀項第⼀号の政令で定める規模未満の開発⾏為にあつては第⼆号から第⼗四号までに規定する基準、第⼆⼗九条第⼀項第⼀号の政令で定める規模以上の開発⾏為にあつては第⼆号（貯⽔施設に係る部分を除く。）に規定する基準を除き、第四項及び第五項の条例が定められているときは当該条例で定める制限を含む。）及び市街地再開発促進区域
に関する都市計画」と読み替えて、同条の規定を適⽤する。

解説
この規定は、市街地再開発促進区域内における開発許可に関する基準の特例について定めたものです。
市街地再開発促進区域内における開発⾏為は、通常は市街地再開発事業として⾏われるものと考えられますが、これ以外の開発⾏為が⾏われるときは、市街地再開発促進区域制度の趣旨から、規模の大小にもかかわらず、市街地再開発促進区域内に関する都市計画（公共施設の配置及び規模、単位整備区等）等に適合して⾏うことが必要です。

111

7.18 アセスメント対象事業
解説
開発⾏為の目的及び規模によって、その事業実施が環境に著しい影響を及ぼすおそれがあるものについては、開発許可に先⽴ち、東京都環境影響評価条例に基づきアセスメントの⼿続が必要です。その際、開発計画とアセスメ
ントの内容とに齟齬が⽣じてはいけません。
アセスメントの対象となる事業については以下のとおりです。
（１） 住宅団地の新設
⼀団の土地に集団的に建設される住宅で、住宅戸数が 1,500 戸以上のもの。
（２） 第二種特定工作物の新設
施⾏する土地の区域（以下「事業区域」という。
）の⾯積が 40ha 以上のもの。ただし、事業区域に樹林地等を15ha 以上含む場合にあっては、事業区域の⾯積が 20ha 以上のもの。
（３） 建築物の建築の用に供する目的で行う土地の造成
建築基準法第２条第１号の建築物の建築の⽤に供する目的で⾏う土地の造成で、施⾏する土地の区域の⾯積が40ha 以上のもの。ただし、事業区域に樹林地等を 15ha 以上含む場合にあっては、事業区域の⾯積が 20ha 以上のもの。

112