ＢＩＭとＣＡＦＭ
ＦＭ支援システム
ICT活用によるFM関連情報の顕在化・可視化と展望

有限会社アルファ・アソシエイツ

森本 卓雄
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本日お話しすること• ＢＩＭとＣＡＦＭの関係性 ： ＢＩＭの情報をＦＭで活用できるか• ＦＭ支援システム ： 広義のＣＡＦＭ：最近のトピックス

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ＢＩＭとＣＡＦＭの関係性
ＢＩＭの情報をＦＭで活用できるか

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ＢＩＭとは• BIM （ Building information modeling ）とは、コンピューター上で建物の３次元モデルを作成しながら、設計情報を属性データとして関連付けて作成することで建物の設計・施工をしていく手法。

• フルに活用すれば、建物の構造部材から機器設備に至るまで、３Ｄモデルと属性データが作りこまれる。

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改めて、ＣＡＦＭとは。
• CAFM(Computer Aided Facility Management)とは、 コンピューター（ＩＣＴ）を活用したファシリティーマネジメント。または、そこで活用されるコンピューターシステム（広義のＣＡＦＭ）• 狭義には以下のようなCAFMソフトを使用してＦＭを行うことを指していた。（狭義のＣＡＦＭ）

ＣＡＤの図形データと属性データベースをリンクし、属性データベースを検索すると関連する図形データも検索でき、図形データを検索すると、関連する属性データベースデータを検索できる、という図形とデータベースの双方向リンクを可能としたシステム。（このような基
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本機能を持つソフトウェアを仮に狭義のCAFMと呼ぶ。）

ＢＩＭとＦＭ 連携の可能性• BIMが進展するにつれて、建物の建築時に折角こうしたデータを作成しているのだから、完成後のＦＭにも利用できるようにしたらどうだ
ろうか、あるいは、CAFM との連携を図ったらどうだろうか、という考えが浮かんだ。

• ＪＦＭＡの研究部会にBIMの研究部会ができたのも、そうしたアイデアに沿ったものといえる。

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ＢＩＭと狭義のＣＡＦＭ は技術的にはよく似ている！
• BIM （ Building information modeling ）は、コンピュータソフトウェ
アの技術的性格という点では、狭義のCAFM とほぼ同様である。

• 属性データベースは技術的に本質的差異はない。

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ＢＩＭと狭義のＣＡＦＭ は何が違うか？
• 狭義のCAFMが、図形データとして主として２次元の図形データを使用するのに対して、BIM は、主として、３次元の図形データを使用する。

• 目的の違い。
• タイムスパンの違い。
• 会計アカウントの違い。
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ＢＩＭには、３Ｄが必須。
設計の可視化（企画設計・意匠設計ではもはや必須）

各種解析・シミュレーション・構造計算との連動

干渉チェック（３Ｄ必須）

設計図書の整合性の確保（元は３Ｄデータ一つ）
設計プロセスのフロントローディング（手戻り・現場合わせを最小限に）

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ＣＡＦＭに３Ｄは必要か。
３Ｄは、あった方がいい。（可視化・解析シミュレーション）

しかし、日常の維持管理実務では必須ではない。

ソフトウェ
ア・人材の確保が必要。当然費用も掛かる。

費用対効果を見据えて現実的に判断する必要がある。

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ＢＩＭとＦＭの目的の違い。
• ＢＩＭの目的は、一つの建物を建てることである。（より良い建物を、より短い納期で、より低コストで）• ＦＭの目的は、施設群を計画・運営・管理してそこで行われる業務を支援し、経営成果を上げることである。（企業にとって施設を管理することは手段であって、目的ではない）• 両者に必要な情報は、重なるところがあるが、どちらかがどちらかを包含する関係ではない。

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ＢＩＭの属性データはＣＡＦＭに役立つか。
• 間違いなく役立つ• しかし、ＢＩＭの属性データのすべてではない。
• また、ＣＡＦＭには、ＢＩＭに含まれていない独自の属性データも必要。

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ＢＩＭとＦＭのタイムスパンの違い。
• 建物を計画して建設するのは数年のタイムスパン。
• 一方、その建物を使用するのは数十年のタイムスパン。
• 数十年たてば、ＩＣＴをはじめ、科学技術環境は全く変わっている。

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ＢＩＭとＦＭの会計アカウントの違い。
建物を建てる時の会計処理は、通常、投資としてアカウントされる。ＢＩＭにかかる費用もそうした傾向がある。

一方、建物の維持管理の会計処理は、通常、費用勘定である。常にコスト削減の対象となる。
ＣＡＦＭにかかる費用もそうした傾向がある。
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ＢＩＭとＦＭの連携 結論• ＢＩＭの進展により、ＦＭで活用できる手段と情報が増えることは有効であり、望ましいことである。特に３Ｄによる可視化・将来開発されると考えられる解析シミュレーション機能によるＦＭ意思決定への寄与は大きいと考えられる。

• 一方、目的の違い、実務の違い、タイムスパンの違い、コストアカウントの違い、を直視し、現実的連携の方法を探ることが必要。

• 先ずは、属性データの連携から始めて、ＦＭの進化に合わせて順次３Ｄによる可視化・解析シミュレーションなど、ＦＭの高度化にトライしていくのが道筋ではないか。
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ＦＭ支援システム
広義のＣＡＦＭ・最近のトピックス

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ＦＭ支援ソフトウェアの方向性
実際にＦＭを進めていく中で、狭義のＣＡＦＭだけではカバーできない数々の課題分野があり、そうした分野にもＩＣＴを活用していくことにより、ＦＭを支援して効果が上がることがわかってきた。（広義のＣＡＦＭ）• 個別管理業務の有効性を高める分野。
• ＦＭ評価の問題。
• ＦＭの隠れた課題の顕在化。
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個別管理業務の有効性を高める分野。
• プロジェクト管理・作業遠隔支援・図面文書管理・ケーブル管理・等々・・・実務で使って実効が上がるシステム• たとえば、医療機器を管理するなら、その機器で使用する試薬や消耗品なども管理しないと、実効が上がらない。試薬の管理は設備の維持管理の分野ではないかもしれないが、医療行為を支援し病院経営に寄与するという点では、有効であり、ＦＭの目的に沿っている。ＦＭ周
辺技術の分野であると考えられる。
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コンピューター活用研究部会
ＦＭ支援ソフトウェア紹介ページ

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ＦＭ評価の問題。
• ＦＭ実行状況の総合的評価を行い、次の計画につなげていく回路の形成。
• ＦＭの現状を正しく評価して、問題点を把握し、改革につなげていく動作が、不得手である。しかし、これをしなければ、同じ平面で堂々巡りを続けるのみである。

• ＪＦＭＡのＪＦＭＥＳ１１・１３、および、そのシステム化。
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ＦＭ診断手法 ＪＦＭＥＳ １１• ＪＦＭＡが提案した総合ＦＭ評価手法• 企業・団体のFMの現状を、実施組織・体制（ＦＭ基盤・インフラ）の観点と、対象ファシリティ（建物など）の品質・性能の観点との２つの角度から評価する。（コスト・数量を加えた４軸化の試案もある：
ＪＦＭＥＳ１３）• 計３３２の評価項目は、ＦＭに関する種々の研究資料および既往の建物評価手法から抽出。

• 評価値を小項目・中項目・大項目・総合の４段階に階層化して集計。
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FM Evaluation System

ＦＭ評価システム• ＪＦＭＥＳ １１ の評価手法を完全にカバーし、多数の建物を管理運営する団体での実使用を目的としたシステム化の試み。

• Webアプリケーションとして実現されているので、インターネットを通して、多数の関係者が情報共有して使用することが可能。

• 「コスト」・「数量」評価を加えた４評価軸仕様にも、対応している。

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ＦＭ評価システム 個々の建物の評価

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ＦＭ評価システム 建物群統計• ２７棟の建物を管理している会社を想定。グラフの各マーカーが個々の建物の各軸総合評価ポジションを表している。

• 縦軸がコスト評価値、横軸が品質評価値。

品質が悪いのに、コストがかかる、お荷物のような建物群

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ＦＭの課題の顕在化。
• 課題を解決しやすくするシステムの出現は課題そのものをも顕在化し、人々に気付かせる。

1. たとえば、ＣＡＦＭソフトの存在が手作業でのＦＭの不備と非効率性を気づかせ、改革すべき課題を鮮明にする。

2. たとえば、ＢＩＭソフトの存在が現行の建築設計施工プロセスの課題を浮き彫りにし、改革を促す。（見える化・フロントローディング・等々）• ＦＭ支援システムもそうした効果を生む。
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一つの事例 「測れないものを測る」
知的生産性指標

オフィスのＦＭの目的は、オフィスで行われている業務行為の生産性を高めることである。

究極的には、知的生産性の向上ということ。

しかし、この、知的生産性というもの、直接測る手段がない。

そのため、本当に知的生産性は上がったのか、検証のしようがない。

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何か代替え手段はないか。

• 直接仕事をしているご本人たちに、訊いてしまおう。
「この１時間のあなたの知的生産性の程度はどうでしたか？」• これを、全社員に５日間（約４０時間）にわたって尋ね、指標化すると、それは、少なくとも社員の方々が自覚しているそのオフィスの知27的生産性の程度の指標として成立するのではないか。

知的生産性指標化ソフトの開発• アンケート方式による弊社のオフィスサーベイシステムの中の、アクティビティ調査ソフトウェアに組み込んで実行した。

• 現在１３社で実施。
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知的生産性指標システム化の意義

ＩＣＴシステムを開発し活用することで、従来あいまいな存在であったオフィスの知的生産性に関し、測定の可能性を与え可視化し、問題自体を顕在化し、解決手段の選択を容易にし、実施後の効果測定の可能性も引き出すことができる。

これはオフィスのＦＭの本来の目的であるオフィスの生産性の向上に寄与する。

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ＩＣＴによるＦＭの課題そのものの顕在化。

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“
ご清聴ありがとうございました。

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