JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

品質評価手法研究部会
オフィスビルにおけるトイレの品質評価
野瀬 かおり（部会長）●keywords

オフィスビル トイレ
評価項目 ストレスサマリー

品質健康

ファシリティマネジメント
総合研究所 代表

認定ファシリティマネジャー

トイレは、誰でも日に何度か利用する場所である。近年のオフィスのトイレは快適性やホスピタリティに配慮したものが増えてきた。その一方で、利用者数や男女比が設計時の想定と大きく異なったため個室の数が足りなくなるという現象が起こっている。ここでは働く人の心身の健康を支えるファシリティとしてオフィスのトイレを捉え、品質評価手法を開発した。項目の検討にあたり、当部会で開発した「品質評価 7 つの評価軸」を用いて検討した。

活動内容

当部会では、時代に即した評価手法の開発を行うことを目的とし、サステナビリティを大きなテーマとして研究を続けている。これまで、部会で開発した 7 つの評価軸を基本に、一般企業や自治体庁舎の事務室の評価項目を発表し、木材の利用の事例や、品質から考える防災について報告してきた。2017 年から 2年かけ、社員の心身の健康を支えるファシリティとしてトイレを題材に、オフィスビルのトイレに特化した評価手法の開発を行った。

成果

オフィスビルのトイレの品質評価項目を検討し、評価票を作成した。本評価票は、オフィス移転の際のビル選定やオフィスビル建設、現在利用しているトイレの利用者満足度を評価する際にも利用することができる。
作成に当たっては、できるだけ多様な方々の視点を取り入れるため、2018 年のファシリティマネジメン
トフォーラムで部会発表を聞いてくださった皆さまや、有志による FM の勉強会である WFM の皆さまのご協力を得た。

メンバー

部会長：野瀬 かおり（ファシリティマネジメント総合研究所）
副部会長：塩川 完也（大手町ファーストスクエア）
部会員：一澤 治（サッポロホールディングス） 小永井 耕一（東京都環境公社） 神村 賢一（市原市）
城内 将人（農林中金ファシリティーズ） 菅野 文恵（ゼロイン） 杉山 泰教（エムエスティ保険サービス）鈴木 彰（ヤマトオートワークス） 高須 小百合（山法師文庫） 中村 伸一（東北電力） 広瀬 幸恵（OH コンシェルジュ）廣部 光紀（計画広場） 福田 雄亮（森ビル） 三橋 源一（ＢＣコンサルタント共衛） 渡邉 良成（ABC 興産）
渡邉 誠（市原市教育委員会） 坂本 泰紀（電通ワークス） 上田 雅則（朝日ビルディング） 恒川 和久（名古屋大学）
オブザーバー：成田 一郎（JFMA）
事務局：新谷 幸司（JFMA）

70

JFMA JOURNAL - R4 ● 2019

品質評価手法研究部会

1. 背景

する。その際、ファシリティの 7 つの評価項目に当てはめ、トイレは誰でも利用する場所であり、ひとが利用する抜け落ちた視点がないことを確認する。(3) 評価項目を、どのような建物にも必要な、基本的なファシリティである。

利用者の視点とファシリティマネジャーの視点に分ける。

オフィスのトイレをみると、洋式が増え洗浄機能が付くな(4) 検討した項目の重要性、妥当性を検証する。(5) 評

ど利便性、快適性、健康性が求められるとともに、パウ価票を完成する。

ダールームが充実するなどホスピタリティの高いものも(1) 課題の洗い出し増えてきた。人材確保のために整備したいファシリティのひとつとして捉えている企業もある。
その一方で、個室の数が足りないといった課題がある。
設計時に想定したオフィスの入居人数に対して、実際に入居している人数があまりに多いことが原因であると考

日頃、ファシリティマネジャーとして気になっていることを、評価すべき項目と捉え、問題点を洗い出した。
まず、使いにくいトイレは排泄障害の原因となるという健康性から、次のような問題点がある。
①便房の個数は適切なのかえられる。フロアの賃借料を抑えようとするあまり、でき数が足りているかどうかは、クレームがきて初めてわるだけ多くの人が入居できるようにレイアウトを工夫する

かる

ファシリティマネジャーがいるが、あまりに行き過ぎると故障などを考えると便器は大小それぞれ最低２個、トイレの混雑を引き起こすことがある。また、入居する必要男女の割合が、設計時に想定されていた通りであるとは利用者の男女の割合が大きく変わったときにどのよう限らない。例えば、コールセンターのように女性を多くにすれば対応できるのか採用する職種の場合、男性用トイレは空いているのに女②男女を分けることの課題性用はいつも混雑しているという現象が起こる。
ここでは、オフィスビルのトイレを対象に FM の視点から評価項目を作成した。

性的マイノリティ（とくにトランスジェンダー）の方の精神的な苦痛になっている③洋式は本当に全ての人に望まれているのか接触を嫌う人は和式を望んでいる

2. 評価項目作成の手順
評価項目作成の手順を図表 1 に示す。まず、(1) 課題を洗い出し、それを踏まえて (2) 評価項目（案）を作成

図表 1 オフィスのトイレ評価法開発プロセス

和式の方が排便しやすい姿勢がとれる
次に、ビル管理の立場から、次のような課題がある。
④同じトイレのクレームが、別々の部署に報告される

図表 2 ファシリティ品質 7 つの評価軸

2019 ● JFMA JOURNAL - R471

JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

建物に設置されているものは営繕に、メンテナンス性は管理をしている部署に⑤各種タオルにはそれぞれの課題がある①安全性・信頼性
防犯性が確保されている（トイレの位置や出入り口

ジェットタオルは、多数の人が一度に使えない等に不安を感じない）/ 濡れても滑りにくい床になっペーパータオルはごみ処分や補充に手間がかかるている / 緊急対応ブザーがついているトイレがある⑥歯ブラシなどの小物を入れておく棚は必要か
ビル側では用意せず、テナントで準備するところも出てきている/ 災害時等に外部利用者がセキュリティに抵触せず利用できるトイレがある②快適性・機能性

鍵がかからない棚に不用意に置いておくと、いたずら便器・洗面器等の衛生器具の個数が適切である /をされる恐れがある

温水洗浄や暖房便座が付いている / 手洗いの邪魔

また、清掃の視点からは次のような問題点がある。にならないような、化粧や歯磨きを行えるスペース⑦清掃時間の配慮
出退勤時間や昼休みの清掃は避けるべき⑧清掃しやすい仕様要求がある（男女とも）/ 姿見の鏡 ( 全身が写る鏡 ) がついている / ブースの中にカバンやスマホなどを置く場所がある / ハンドドライヤーまたはペーパータオ

便座廻りに 40cm の余裕があると機械洗浄ができる

ルが設置されている / 水道の蛇口が開閉しやすいか

フラッシュバルブと壁の間に 12-14 インチのポリシャー（センサー式やレバーなど）/ 着替え台（フィッティが、入る程度の隙間が必要

ングボード、チェンジングボード）がある / 洗面所⑨男子小便器の清掃に感染予防の対策がされている（センサーつきの蛇「的」を描くことで汚れが少なくなる口など）/ 便座に感染予防の対策がされている（除排水管の詰まりを防ぐため前洗浄に十分な水量が菌クリーナ・便座シートがある）/ 紙や石鹸など備必要品類がいつも補充されている(2) 7 つの評価軸を使った評価項目の抽出③心理配慮性（1）の問題点をもとに評価項目を作成し、当部会が臭い対策をしている（24 時間換気・尿石対策）/作成し品質評価の基本としている 7 つの評価軸（図表 2）廊下等から利用者が見えにくい配慮がされている /で分類した。下に示す通り、全ての視点で項目が作成さリラックスできる（落ち着いた）内装や色彩になっ

図表 3 オフィスのトイレ評価項目事前調査票72れたことが確認できた。

JFMA JOURNAL - R4 ● 2019

品質評価手法研究部会ている（3）利用者の視点とファシリティマネジャーの視点で分類④多様性(2) で分類した項目のうち、⑥耐用性・保全性と⑦環出入り口に段差が無いなど、躓かない配慮がされて境保全性に分類された全項目、および④多様性のうちいる / 車いす利用者（介助なし）やオストメイト ( 人「車いす利用者（介助なし）やオストメイト ( 人工肛門

工肛門や人工膀胱の保有者 ) が使える仕様の多機や人工膀胱の保有者 ) が使える仕様の多機能便所が配能便所が配置されている / トランスジェンダーに配置されている／トランスジェンダーに配慮されている」の慮されている /2 つの項目、⑤社会性・品格性のうち「VIP・来賓・来案内表示や使用方法の説明がわかりやすい（外国人、来客者対応）⑤社会性・品格性
建 物 用 途 やグレ ードに 相 応しい 仕 様 になって いる（設備・内装のグレード、スペースの余裕等）/
VIP・来賓・来客等に配慮した専用トイレがある⑥耐用性・保全性

客に配慮した専用トイレがある」については、ファシリティマネジャーが回答すべき項目であると考えられる。
（4）妥当性、重要性、項目の過不足を検証
評価項目は検討メンバーの考えで作られがちであるが、質問の分かりやすさや、利用者が求めている品質要件を把握できる妥当な項目であるかなどを検証する必

改修しやすい仕様になっている（将来のレイアウト要がある。実際の現場では、ファシリティマネジャーが変更や男女の間仕切り位置を変えられるようフレキ作成した評価項目について、例えば移転プロジェクトのシビリティがある；適度な広さがあり、便器の種類メンバーに妥当性を評価してもらうことが考えられる。の変更に追従できる）/ 改修しやすい仕様になって

今回は、2018 年のファシリティマネジメントフォーラ

いる ( 縦系統においても同一プランで配管の改修にムで当部会の発表を聞いてくださった皆さまや、任意の対応しやすい )/ 耐久性の / 材料・設備を使い長期

FM 勉強会である WFM（主宰：古阪幸代氏）にご協力

間使用できる / 衛生器具や仕上げ材が汚れにくく清いただき、アンケート形式で評価項目の重要性について掃しやすい / メンテナンス性を高めるための自動洗ご意見をいただいた。

浄型便器がついている⑦環境保全性アンケート用紙を図表 3 に示す。まず、評価項目としての妥当性を、非常に重要、重要、やや重要、あまり節水型機器が設置されている / 人感センサー対応の重要でない、重要でないの 5 段階で答え、次に、優先照明器具になっている / 中水利用設備になっている順位が高い評価項目を 5 つ選ぶ方法である。

図表 4

利用者が答える項目に対する評価結果

2019 ● JFMA JOURNAL - R473

JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

今回検討した項目について、利用者からは図表 4 のような結果が、ファシリティマネジャーからの回答では図表 5 のような結果が得られた。重要な項目として上げら

4. 考察
評価項目作成するにあたり、複数のファシリティマネジャーから話を聴くことができた。

れたのは、「適切な個数」、「臭気対策」、「防犯性の確保」、設計当初の想定とは入居人数や男女比が大きく異な「多機能トイレ配慮」、「温水洗浄／暖房便座」に関するために便器・便房の数が足りないという事態が起きてる項目であった。

いることがわかった。また、社員の多様性に対して、車（5）調査票の作成

いす利用者、オストメイト、トランスジェンダー、利き手、(4) の結果を踏まえ、完成した評価票を図表 6 に示す。

半身不随（左か右か）、体格などさまざまな個人差に対する配慮が必要とされていることがわかった。

3. 評価票の利用についてさらに、男性用の個室が以前よりも混むことが増えて以上のように、オフィスのトイレに関する評価票を作成きた、男女とも身だしなみを整える場としての設えが求した。評価項目は、企業や組織の特性、あるいはビルめられている、気分転換やコミュニケーションの場としての特徴によって、評価すべき項目は異なる。図表 6 に示の役割を担っているなど、従来にはなかった使い方が出した評価項目を参考に、おのおのに合った項目を作成してきたことがわかった。ていただきたい。

糖尿病患者が使ったインシュリン注射をトイレで行い、ゴミ箱の中に針を捨てることで清掃員が怪我をするといった例も見られるが、注射を行うための衛生的な場を設けることが求められる。
また、トイレットペーパーを大量に流す、ドアや壁を蹴破る、落書きをするというような例が見られ、ストレスを吐き出す場になっているものと推測される。個室に入ったまま長時間出てこないということを合わせると、ファシリティで解決できる問題を超えて、精神的なストレスを解決することが求められる課題である。
トイレは、オフィスの中で唯一、一人になれる空間である。そのために起きる行動が、さまざまな課題を作り出していると推測できる。トイレの諸問題をみつめると、職場全体の心身の健康に関する課題が見えてくるのではないだろうか。

図表 5 ファシリティマネジャーが答える項目に対する評価結果

74

JFMA JOURNAL - R4 ● 2019

品質評価手法研究部会【配布資料２】
主にどちらのトイレを使いますか

オフィスのトイレ評価項目（本調査例）□男子トイレ□女子トイレ

品質評価手法研□多機能トイレ■以下の質問に該当する項目に〇をつけてください。
評価項目
トイレは清潔ですか？
トイレの臭いが気になりますか？

３点

２点

１点

０点

とても清潔

清潔

やや清潔ではない

清潔ではないいつも気になる

気にならないー

ときどき気になる便器の数は充分ですか？（待たずに使えますか？）

ほとんど待たないー

ときどき待つ待つことが多い

洗面台の数は充分ですか？（待たずに使えますか？）

ほとんど待たないー

ときどき待つ待つことが多い

トイレブースへの出入りや着座はしやすいですか？（不便を感じますか？）

不便を感じないー

ときどき不便を感じる

いつも不便を感じる

トイレブース内の操作性は良いですか？（不便を感じますか？）

不便を感じないー

ときどき不便を感じる

いつも不便を感じる

手洗いは使いやすいですか？

とても使いやすい

使いやすい

やや使いにくい使いにくい

トイレ内で滑ったり、躓いたりする危険がありますか？

危険は感じないー

やや危険

危険

廊下等から利用者が見えにくい配慮がされていますか？

充分配慮されている

やや配慮されている

あまり配慮されていない

配慮されていない

防犯上の不安を感じますか？

不安は感じないー

少し不安を感じる

とても不安

トイレの位置を示す案内表示が分かりやすいですか？（外国人、来客者対応）

分かりやすいややあまり分かりにくい

トイレの使用方法の説明が分かりやすいですか？（外国人、来客者対応）

分かりやすいややあまり分かりにくい

リラックスできる（落ち着いた）内装や色彩になっていますか？

充分

ややあまり全くない顔色が分かりやすい照明になっていますか？（身嗜みを整える等に適した照明器具である）

充分

やや

あまり全くない

来客利用にもふさわしいトイレだと思いますか？

充分

ややあまり全くない

得点

自由記述

得点

自由記述

得点

自由記述

■以下の質問について「不要」または「必要」に〇をつけてください。「必要」を選んだ場合は「充足している」、「不足している」、「ない」のいずれかに〇をつけてください。
2点
暖房便座
温水洗浄装置トイレブースの中のカバンやスマホなどを置く場所

必要※ある場合「必要」は３点、ない場合は０点不要※ない場合「不要」は３点、ある場合は０点必要※ある場合「必要」は３点、ない場合は０点不要※ない場合「不要」は３点、ある場合は０点不要
必要

手洗いの邪魔にならない化粧や歯磨きを行えるスペース（男女とも）不要
必要

着替え台（フィッティングボード、チェンジングボード）

不要
必要

姿見の鏡(全身が写る鏡)０点※ない場合「不要」は３点、ある場合は０点必要

ハンドドライヤーまたはペーパータオル

１点

不要

不要

充足している

不足しているない※ない場合「不要」は３点、ある場合は０点充足している

不足しているない※ない場合「不要」は３点、ある場合は０点充足している

不足しているない※ない場合「不要」は３点、ある場合は０点充足している

不足しているない※ない場合「不要」は３点、ある場合は０点

必要充足している

不足しているない■以下の項目はファシリティマネジャーへの質問項目です
3点２点１点０点

衛生器具や仕上げ材が汚れにくく清掃しやすい仕様になっているか？

充分

ややあまりなっていない改修しやすい仕様になっているか？(縦系統においても同一プランで配管の改修に対応しやすい)

充分

ややあまりなっていない耐久性のある材料・設備を使っているか？（長期間使用できるか？）

充分

ややあまりなっていない改修しやすい仕様になっているか？（将来のレイアウト変更や男女の間仕切り位置を変えられるよう充分

ややあまりなっていない

節水型機器が設置されているか？（水栓、便器等）

設置されている

一部設置されているー設置されてないメンテナンス性を高めるための自動洗浄型便器が設置されているか？

設置されている

一部設置されているー設置されてない人感センサー対応の照明器具が設置されているか？

設置されている

一部設置されているー設置されてない中水利用設備が設置されているか？

設置されている

一部設置されているー

設置されてない

各フロアにあるビル内にあるーなし

温水洗浄が付いているか？

ついているーー

ついていない暖房便座が付いているか？

ついているーー

ついていない緊急対応ブザーがついているトイレがあるか？

全てに設置

一部に設置

ー

設置していない

手洗いはセンサー式か？

センサー式

ー

ー

センサー式でない

扉に触れずに出入りできるか？（感染予防の視点から：扉無し、自動扉など）出入りできるーー

出入りできない

便座に感染予防の対策がされているか？（除菌クリーナ・便座シートがある）

対策されているーー

対策されていない

あるーー

ないー

ー

フレキシビリティがある；適度な広さがあり、便器の種類の変更に追従できる）

車いす利用者（介助なし）やオストメイト(人工肛門や人工膀胱の保有者)が使える仕様の多機能便所が配置されているか？

男女問わず入れる共用トイレがあるか？（トランスジェンダーに配慮しているか）
トイレブースのドアに緊急救出用の対応がされているか？
（内開きの場合に、外から開けるようになっているか等）
VIP・来賓・来客等に配慮した専用トイレがあるか？

図表 6

対応されているある

対応されていないない評価票2019 ● JFMA JOURNAL - R475