土地評価に関する調査研究
雑種地（近傍地比準方式）の評価に関する調査研究
建築規制のある土地の評価に関する調査研究(「都市計画法及び建築基準法の一部を改正する法律」が固定資産評価に与える影響について)

平成13年３月

財団法人 資産評価システム研究センター

土地評価に関する調査研究＜平成13年3月＞

はしがき
平成１２年度土地研究委員会委員名簿
土地研究委員会審議経過
雑種地（近傍地比準方式）の評価に関する調査研究
建築規制のある土地の評価に関する調査研究(｢都市計画法及び建築基準法の一部を改正する法律｣
が固定資産評価に与える影響について)

雑種地（近傍地比準方式）の評価に関する調査研究目次

１．雑種地の評価について(1)

雑種地の意義(2)

雑種地の分類と評価方法(3) その他の雑種地の評価方法
２．その他の雑種地の評価の実態(1)

近傍地比準方式(2) 平成11年度の調査結果①調査対象団体②調査結果（概要）③調査結果から把握できる雑種地評価の実状(3)

雑種地評価のための比準表等の実例(4)

各比準表等の問題点

３．雑種地の評価方法について(1) 市街化区域及び市街化調整区域における雑種地の評価①市街化区域における雑種地の評価②市街化調整区域における雑種地の評価(2)

市街化調整区域における売買実例地比準方式(3)

市街化調整区域における近傍地比準方式(4) 近傍地比準方式における比準元の選定について①市街化調整区域内の宅地の分類②市街化調整区域内の宅地価格の傾向

(5)市街化調整区域における雑種地の評価のあり方

４．改正法・施行後の市街化調整区域の雑種地評価について(1) 市街化調整区域内の雑種地評価に影響のある都
市計画法の改正部分①開発許可制度の立地基準の見直しの概要②改正法・施行後の市街化調整区域の状況③改正法・施行後の宅地分類による土地価格の傾向(2) 改正法・施行後の市街化調整区域の雑種地評価について①条例の定めのある区域②条例の定めのない区域
５．まとめ

建築規制のある土地の評価に関する調査研究「都市計画法及び建築基準法の一部を改正する法律」が固定資産評価に与える影響について目次

Ⅰ．都市計画法及び建築基準法（以下「都市計画法等」という。）の改正について
１．都市計画法等の改正の目的
２．改正内容の概要（詳細は参考資料１及び２を参照）(1) 線引き制度及び開発許可制度の見直し①市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「線引き」という。）に関する都道府県による選択制の導入②開発許可制度の立地基準の見直し（市街化調整区域
における開発行為）③開発許可制度の技術基準の見直し④非線引き白地地域を対象とした制度の見直し（特定
用途制限地域）⑤用途地域を定めてない区域における容積率、建ぺい
率等の指定⑥都市計画区域外を対象とした制度の見直し（準都市
計画区域）⑦都市計画区域及び準都市計画区域外の区域における開発許可制度の適用

(2) 既成市街地再整備のための新たな制度の導入①特例容積率適用区域制度の創設②密集市街地等で老朽建築物の建替を促進するための建ぺい率規制の緩和③地区計画の適用の一般化
Ⅱ．都市計画法等の規制による土地価格への影響及び固定資
産評価におけるその反映方法について
１．面的影響（地域単位）
・市街化区域／市街化調整区域（従来からの制度）
・用途地域（従来からの制度）
・指定容積率（従来からの制度）・線引き・非線引きの区分（今回の都市計画法の改正部分）
・開発許可制度の見直し（今回の都市計画法の改正部分）
・特定用途制限地域（今回の都市計画法の改正部分）
・準都市計画区域（今回の都市計画法の改正部分）
・地区計画（今回の都市計画法の改正部分）
２．線的影響（路線単位）
・基準容積率（従来からの制度）
３．点的影響（画地単位）
・都市計画道路予定地（従来からの制度）
・日照阻害（従来からの制度）
・セットバック（従来からの制度）
・特例容積率制度（今回の都市計画法の改正部分）
・建ぺい率の緩和（今回の都市計画法の改正部分）
Ⅲ．市街化調整区域における開発許可制度の立地基準の見直しによる市街化調整区域内の宅地への影響
１．改正法・施行前の市街化調整区域内の宅地の分類(1) 既存宅地(2) 線引き前からの宅地(3) 市街化調整区域内団地の宅地(4) 分家住宅の敷地(5) 集落サ−ビス店舗の敷地(6) 農林漁業に従事する者の居住用宅地
２．都市計画法の規制による整理
３．改正法・施行前の宅地分類による土地価格の傾向
４．改正法・施行後の市街化調整区域内の宅地の分類(1)(2)

開発許可制度の立地基準の見直し
改正法・施行後の市街化調整区域内の宅地の分類

① 条例の定めのある地域内の宅地② 条例の定めのない地域内の宅地(3) 改正法・施行後の宅地分類による土地価格の傾向
５．改正法・施行後の市街化調整区域内の宅地評価の問題点(1) 条例の定めのある地域(2) 条例の定めのない地域① 地域区分の困難性② 標準宅地の選定における問題③ 各筆の評価を行う場合の問題点
６．改正法・施行後の固定資産評価(1) 条例の定めのある地域(2) 条例の定めのない地域① 状況類似地区の区分② 標準宅地の選定③ 各筆の評価
Ⅳ．まとめ
参考資料
参考資料１

(改正都市計画法抜粋)

参考資料２ (本文に対応した改正都市計画法・建築基準法関連条文)参考資料３(開発行為等に係る許可手続きの流れ)

参考資料４ (市街化調整区域において開発・建築等が可能な行為)
参考資料５(開発許可等に係る主な通達)

参考資料６(市街化調整区域内団地の例)

参考資料７ (｢市街化調整区域内の宅地及び雑種地の評価に関する調査｣の調査結果)

はしがき

財団法人資産評価システム研究センター（評価センター）は、資産の状況及びその評価の方法に関する調査研究を行い､国や地方公共団体の行う諸施策の推進に寄与することを目的として、昭和53年5月1日に設立されました。
当評価センターでは、その目的を達成するため、全ての地方公共団体に会員として参加していただき､共有の調査研究機関であるとの認識をもって､業務の推進に努めてまいりました。
具体的には、市町村の税収入の柱である固定資産税における土地や家屋等の固定資産評価の基本問題及び評価方法等の調査研究､固定資産評価研究大会の開催､固定資産評価関係職員の研修、「資産評価情報」や「固定資産税のしおり」等の情報・啓発資料の提供等の諸事業を積極的に推進しています。
当評価センターの主要事業であります調査研究事業は、資産評価の基礎理論及び地方公共団体等における資産評価技法の両面にわたって、毎年度、学識経験者、地方公共団体等の関係者を持って構成する「評価の基本問題」、「土地評価」、「家屋評価」、「償却資産評
価」、「資産評価システム」、「資産課税のあり方」の６つの研究委員会を設けて、調査研究を行っております。
本年度の土地研究委員会では、「雑種地（近傍地比準方式）の評価に関する調査研究」「建築規制のある土地の評価に関する調査研究」の２項目について調査研究を実施致しました。
「雑種地（近傍地比準方式）の評価に関する調査研究」では、市街化調整区域のように地域性を考慮する評価の方法について、市町村に対する調査を含めて調査研究を行いました。
「建築規制のある土地の評価に関する調査研究」では、「都市計画法及び建築基準法の一部を改正する法律」が固定資産評価に与える影響について、調査研究を行いました。
この程、その調査研究の成果をとりまとめ、ここに調査研究報告書として公表する運びとなりましたが、この機会に熱心にご研究、ご審議いただきました委員・関係者の方々に対し、心から感謝申し上げます。
なお、当評価センターは、今後とも、所期の目的にそって、事業内容の充実および地方公共団体等に役立つ調査研究に努力をいたす所存でありますので、地方公共団体をはじめ関係団体の皆様のなお一層のご指導、ご支援をお願い申し上げます。
最後に、この調査研究事業は、日本財団の補助金の交付を受けて実施したものであり、改めて深く感謝の意を表するものであります。
平成13年3月
財団法人資産評価システム研究センター
理事長
小川 德洽

平成１２年度土地研究委員会委員名簿(委員長)片桐(委

久雄（財）農政調査委員会理事事務局長

員)石橋

勲

（財）日本不動産研究所理事システム評価部長

泉達夫（社）日本不動産鑑定協会常務理事

井出

多加子

成蹊大学経済学部教授

猪山三郎

横浜市財務局主税部固定資産税課長

岡淳二（財）日本不動産研究所システム評価部次長

工藤裕子

早稲田大学教育学部専任講師

下村郁夫

政策研究大学院大学政策研究科助教授

松丸正隆

松戸市財務本部税務担当部参事監兼固定資産税課
長

森

清春

名古屋市財政局主税部固定資産税課長(五十音順)

土地研究委員会審議経過○第１回委員会[平成12年6月20日(火)]議題 （1)調査研究項目等について（2)その他○第２回委員会[平成12年7月27日(水)]議題 （1)建築規制のある土地の評価について（2)雑種地の評価について（3)その他○第３回委員会[平成12年9月6日(水)]議題 （1)建築規制のある土地の評価について（2)その他○第４回委員会[平成12年10月3日(火)]議題 （1)建築規制のある土地の評価について（2)その他○第５回委員会[平成12年11月16日(木)]議題 （1)雑種地の評価について（2)その他○第６回委員会[平成12年12月21日(木)]議題 （1)雑種地の評価について（2)その他○第７回委員会[平成13年2月21日(水)]議題 （1)｢建築規制のある土地の評価について｣の報告書(案)について（2)｢雑種地の評価について｣の報告書(案)について（3)その他

雑種地（近傍地比準方式）の評価に関する調査研究
１．雑種地の評価について
固定資産税において、土地の評価は、地目別に定められた方法によって行うもの（固定資産評価基準（以下「評価基準」という。）第１章第１節一）とされており、雑種地については、次のように規定されている。
評価基準
第１章 土地
第10節 雑種地
一 雑種地の評価
雑種地の評価は、二及び三に掲げる土地を除き、雑種地の売買実例価額から評定する適正な時価によつてその価額を求める方法によるものとする。ただし、市町村内に売買実例価額がない場合においては、土地の位置、利用状況等を考慮し、附近の土地の価額に比準してその価額を求める方法によるものとする。
二 ゴルフ場等の用に供する土地の評価
ゴルフ場、遊園地、運動場、野球場、競馬場及びその他これらに類似する施設（以下「ゴルフ場等」という。）の用に供する土地の評価は、当該ゴルフ場等を開設するに当たり要した当該土地の取得価額に当該ゴルフ場等の造成費（当該ゴルフ場等の造成に通常必要と認められる造成費によるものとし、芝購入費、芝植付費及び償却資産として固定資産税の課税客体となるものに係る経費を除く。）を加算した価額を基準とし、当該ゴルフ場等の位置、利用状況等を考慮してその価額を求める方法によるものとする。この場合において、取得価額及び造成費は、当該土地の取得後若しくは造成後において価格事情に変動があるとき、又はその取得価額若しくは造成費が不明のときは附近の土地の価額又は最近における造成費から評定した価額によるものとする。
三 鉄軌道用地の評価
次に掲げる鉄軌道の用に供する土地（以下「鉄軌道用地」という。）の評
価は、当該鉄軌道用地に沿接する土地の価額の３分の１に相当する価額によつてその価額を求める方法によるものとする。この場合において、「当該鉄軌道用地に沿接する土地の価額」は、当該鉄軌道用地をその沿接する土地の地目、価額の相違等に基づいて区分し、その区分した鉄軌道用地に沿接する土地の価額、その区分した鉄軌道用地の地積等を総合的に考慮して求めるものとする。
１ 線路敷（工場の敷地内にあるものを除く。）の用に供する土地 │ │２ 停車場建物、転・遷車台、給炭水設備、給油設備、検車洗浄設備、乗降場又は積卸場の用に供する土地（百貨店、店舗その他専ら鉄道又は軌道による運送の用に供する建物以外の建物の用地として併用する土地を除く。）
３ 前二項の土地に接する土地で、変電所、車庫、倉庫（資材置場を含む。）、踏切番舎又は保線区、検車区、車掌区、電力区、通信区等の現業
従業員の詰所の用に供するもの（1） 雑種地の意義
雑種地とは、田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場及び原野以外の土地をいうものであって、これに包含される土地は、野球場、運動場、変電所敷地等のようにその現況が比較的宅地に類似しているものから、不毛地、砂地、土取場跡等のように原野的なものに至るまで多岐にわたる。
（2） 雑種地の分類と評価方法

評価基準では、雑種地をその利用状況に応じて、次のように分類し、その分類に応じた評価の方法を採るものとされている。（表１参照）（表１）雑種地の分類について
評 価 方 法根 拠 規 定① ゴルフ場、遊園地、運動場、野球場、競馬場及びその他これ （取得価額＋造成費）
らに類似する を 基準とし、これに位 評価基準
施設の用に供 置・利用状況等を考慮 第１章第１０節二する土地（以 する。
下「ゴルフ場等の用に供する土地」という。）② 鉄軌道の鉄軌道用地に沿接する用に供する土
土地の価額の３分の１ 評価基準
地（以下「鉄に相当する価額によ第１章第１０節三軌道用地」とる。
いう。）③ ①、②以外の土地（鉄塔敷地、水路敷地及び稲干場、塚地、柴草地、不毛売買実例地比準方式
評価基準
地、砂地、荒 近傍地比準方式
第１章第１０節一ぶ地、土取場
跡、駐車場等（以下「その他の雑種地」という。））(3)

その他の雑種地の評価方法

その他の雑種地の評価方法は、「固定資産評価基準解説（土地篇）」（自治省
資産評価室編・平成９年１２月２６日発行、以下「基準解説」という。）では、次のように解説されている。
(1) 評価方法の概要
その他の雑種地の評価は、原則として、売買実例価額から求める方法であるが、売買実例価額がない場合には付近の土地の価額に比準して求めることとなる。
ア

売買実例地比準方式

イ 近傍地比準方式(2) 売買実例地比準方式
市町村内にその他の雑種地の売買実例価額がある場合は、その売買実例価額を基礎として評価することになるが、宅地や農地を評価する場合のように多数の売買実例価額がないこと及び「その他の雑種地」の範囲が、宅地の価額に比準すべきようなものから原野的なものに至るまで多岐にわたっており、かつ、
その価格事情もその位置等により著しく異なることが考えられるため、限られた売買実例価額をみて直ちにその適正な時価を求めることは、評価の均衡を失する場合も考えられる。したがって、売買実例価額がある場合でも、付近の土地の価額を考慮して、その適正な時価を評価すべきである。
すなわち、売買実例価額をよりどころとする場合には、売買の行われた雑種地について、その売買の内容を十分に精査し、売買実例雑種地の付近の土地の価額との均衡を考慮して、当該売買実例雑種地の正常と認められる売買価格を求めるものとする。なお、売買実例雑種地以外の雑種地については、これを基準として、売買実例雑種地と評価対象雑種地との位置、利用状況等の相違を考慮して評価するものである。
(3) 近傍地比準方式
売買実例価額のない雑種地の評価は、当該雑種地の位置、利用状況等を考慮
して、付近の土地の価額に比準して求めるものであるが、具体的には、当該雑種地の位置、利用状況、形状等に応じ、次のように評価の方法に相違が生じる。
①

その現況及び立地条件からみて付近の土地と同様の利用目的に転用するのが確実であると認められる土地については、付近の土地の価額から当該土地を付近の土地と同程度の土地にするために通常必要と考えられる造成費を控除した価額を目途として評価することが適当であろう。

②

稲干場、塚地、柴草地、不毛地、砂地、荒ぶ地、土取場跡、へい獣捨場その他これらに準ずる土地は、最も生産力が劣り、利用価値も低いものと考えられることから、これらの土地の付近の土地の価額に比準するに当たってはこの点に留意する必要がある。

③①、②以外の、例えば、鉄塔敷地、水路敷地その他これらに準ずる土地（水力発電のために引用する水路及び排水路、坑口、やぐら敷地、製練所の煙道敷地、高圧線下の土地で他の目的に使用することができない区域にある土地等）は、これらの土地が介在する付近の土地の価額から比準することとなろう。

２．その他の雑種地の評価の実態（1）近傍地比準方式
前記１．のとおり、評価基準によると、雑種地の評価は、ゴルフ場等の用に供する土地及び鉄軌道用地を除き、「雑種地の売買実例価額から評定する適正な時
価によってその価額を求める方法」（売買実例地比準方式）によるものとされているが、市町村における評価の実態としては、次に掲げる理由から、評価基準のただし書により「土地の位置、利用状況等を考慮し、附近の土地の価額に比準してその価額を求める方法」（近傍地比準方式）によっていることが多い。
①

市町村内に売買実例価額がないか、あってもごく少数であるため。

これは、市町村内に売買実例価額がない場合はもちろんであるが、あった場合でもその売買実例地の数はごく少数であるため、売買実例地比準方式における評価手続のなかの、「不正常な売買条件に係る価格の修正」及び「売買実例雑種地と評価対象雑種地との位置・利用状況等の比較」が非常に困難になるからである。
② その他の雑種地は、宅地に準ずるようなものから原野的なものまで、現況が極めて多様なため。
「雑種地」は、田、畑、宅地、山林等の様々な地目の土地以外の土地をいうものであり、不動産登記事務取扱手続準則第118条で雑種地とされているもの（ゴ
ルフ場等用地を除く。）もこの範囲に含まれる。その他の雑種地に含まれるもの
でも、鉄塔敷地、水路敷地及び稲干場、塚地、柴草地、不毛地、砂地、荒ぶ地、土取場跡、へい獣捨場等、現況はさまざまであり、①と同様に「売買実例雑種地と評価対象雑種地との位置・利用状況等の比較」が非常に困難になるからである。
（2）平成11年度の調査結果
近傍地比準方式による雑種地の評価の状況については、平成11年度に本委員会において、141団体を対象にアンケート調査を行っており、その調査結果の概要を再掲すると次のとおりである。
①

調査対象団体ⅰ 都道府県庁所在市 ‑‑‑‑‑‑ ４７団体
ⅱ ⅰ以外の市（人口10万人程度で、雑種地評価が先進的（独自に工夫をしていると ころ）な市） ‑‑‑‑‑ ４７団体
ⅲ 町村（人口５万人以下で雑種地評価が先進的（独自に工夫をしているところ）な町村） ‑‑‑‑‑ ４７団体②

調査結果（概要）ⅰ

近傍地比準方式の場合の「附近の土地」（比準元）の選定方法について

・ 「その他の宅地評価法」により区分された同一の状況類似地区内において、評価対象雑種地と利用形態が類似する近傍の土地、又は標準的な形態の土地を比準元として選定している市町村が多い。
・ 市街化区域、市街化調整区域別に見てみると、市街化区域内の雑種地については概ね近傍宅地を比準元として評価を行っている。市街化調整区域内の雑種地については、宅地に限らず農地、山林等も比準元としている。これは、雑種地の現況が比較的宅地に近いものから、原野的なものに至るものまで多岐にわたっていることによるものと考えられる。
ⅱ

近傍地比準方式における比準割合及びその求め方について・ 宅地比準する場合、利用形態、位置及び形状等に応じ、宅地として評価した
場合の価額より、当該雑種地を宅地に転用するための造成費相当額分を控除又は一定の減価率分をもって減価する方式によっている団体が多い。
・ 造成費相当額については、独自に算定している団体と自治省が示している資産評価室長通知（平成11年８月24日付け自治評第35号）を参考に造成費相当額を決めているとした団体がある。また、不動産鑑定士等の意見を参考に決めている団体もある。
・ 農地比準する場合は、農地・山林の価額をそのまま（比準割合100％）用いるか、又は農地の限界収益率（0.55）で割り戻した価額としている。
・

私道の比準割合が12.5％から40％とばらつきがある。

・ 駐車場、資材置場等で、現況が宅地に類似している雑種地の評価は宅地並としている団体が多い。
・ 造成の程度で比準割合を決めている団体もあるが、その区分は明確ではない。
ⅲ

市街化調整区域内で建築規制のある雑種地の評価について

・ 建築規制のある土地（建築規制を考慮して減価している）を近傍地として選定するか、又は減価前の土地の価額から一定率を減価する方式等により評価している団体が多い。
・ 建築規制のある土地の把握状況は、それが判明次第考慮するとする団体が多い。また、所有者からの申出により考慮するとした団体もある。
・

建築規制を評価に反映させることを考慮していない団体も相当数ある。

・

なお、人口５万人以下の町村では該当区域なしが３割以上を占める。

③

調査結果から把握できる雑種地評価の実状

比準元については、市街化区域、市街化調整区域の別に選定方法を変えている団体が多いようである。
即ち、市街化区域においては、近傍宅地を比準元とする場合が多く、市街化調
整区域においては、雑種地、農地、山林等も比準元とする場合が多いようである。
これは、市街化区域内の土地は多くが宅地化されており、一般的に状況が類似する地域内の土地の利用については建築制限等が同一であるため、雑種地の価額を求める際に土地の位置、利用状況等を考慮して選定する比準元の土地には、多くの場合、宅地が適当となる場合が一般的になると考えられるためである。また、市街化区域では、都市計画法第34条の開発行為にかかる制限が無いため市街化調整区域に比べて容易に開発することができ、造成が行われて宅地として利用される可能性が高く、その価額事情についても附近の宅地との牽連関係が強いと考えられるためである。
一方、市街化調整区域においては、市街化区域内に比べて雑種地の現況が多様であることもあるが、市街化調整区域が「市街化を抑制すべき区域」（都市計画法第７条第３項）として位置づけられているため開発が抑制され、その区域内の土地利用が主に自然発生的な態様を維持したままであり、当該雑種地を中心とする地区内に様々な地目の土地が混在しているため、雑種地の価額を求めるに当たって附近の土地との価格牽連性を考慮した場合は、市町村はその都度様々な地目の土地を選定して、それらの価額から比準して雑種地を評価している、という実状が挙げられる。
このような雑種地評価の実状から、市町村においては比準元の土地と評価対象
雑種地の価額差を考慮して、雑種地をある程度類型化した比準表を作成して用いていることも多い。
比準表には類型化した各種の雑種地に対応する比準割合が設定されているが、その際の比準元は、多くの場合、宅地とされている。これは、宅地は売買実例が

多く、また宅地の価額は地価公示価格や不動産鑑定士等の鑑定価格を活用して求められているため、一般的に他の地目と比べて価格事情を把握しやすいためであると考えられる。
（3）雑種地評価のための比準表等の実例
市町村において作成され、実際の評価に用いられている比準表等の例を、幾つか以下に示す。
〔Ａ市〕宅地に転用するために必要となる造成の程度・利用用途等に基づき作成された比準表
補正区分
宅地としては若干は造成が必要な土地
ある程度造成が必要な土地
相当造成が必要な土地
・資材置場
・テニスコ
ート
・公園
・用悪水路
・野球場
・河川敷
・駐輪場
・傾斜地
・駐車場
・変電所敷
地
土地基盤から相当造成が必要な土地
土地基盤からかなり造成が必要な土地
・池 沼 ・鉄塔用地
・墓 地 ・造成中の土地
・釣り堀
私道

補

正

率

９０％
８０％

７０％

６０％

５０％

２５％

・ この比準表は、当該雑種地の現況及び立地条件からみて、宅地から比準すべきと判断された場合のみ、適用するものとして作成されている。
なお、市街化区域内の雑種地については、宅地転用にかかる盛土の高さに応じて造成費を考慮する方法をとっており、この比準表は原則として市街化調整区
域及び都市計画区域外において適用されるものである。
・ 補正率は附近の土地の価額から、当該土地を附近の土地と同程度の土地にするために通常必要と考えられる造成費相当額を控除した価格を目途として算定されている。
・ 土地基盤から造成が必要な土地とは、宅地化する場合に土砂の入れ替えが必
要なものが想定されている。
・ 比準元となる宅地の選定については、状況の類似する地域内において行われている。（市街化調整区域は市街化調整区域から、都市計画区域外は都市計画区
域外から選定している。）〔Ｂ市〕評価対象雑種地の利用用途に基づき作成された比準表

駐車場（舗装）

画地の計算手法
0.70〜1.00

宅地の比準表0.70〜0.90駐車場（未舗装）
資材置場
スポーツグランド私道（通路）
その他雑種地0.70〜0.90
0.90
0.90
0.25
0.25〜0.95

0.70〜0.90
0.70〜0.90
0.90
0.25
0.25〜0.90

・ Ｂ市におけるその他の雑種地の評価は、宅地に比準する方法のほか、特に必要と認められる場合は、一般農地、一般山林に比準する方法がとられている。
・ 宅地に比準する方法は、比準元となる宅地の基本価額（1.0㎡当たり：「画地計算法」又は「宅地の比準表」に準ずる方法により求めたもの）から当該雑種地を宅地に転用するための造成費に相当する額（1.0㎡当たり）を控除して求めた単位当たりの価額に地積を乗じて求める方法である。この単位当たり価額の算出のために作成されているのが、この比準表である。
〔Ｃ市〕公法上の規制による価値減を考慮して宅地比準する評価方法（評価方法）○市街化区域外雑種地用途補正率表
用
途
資材置場・駐車場
仮 植 場
荒 廃 地
ゴルフ練習場
鉄塔地（平地）
鉄塔地（山）

補 正 率
程度補正率表程度補正率表
０．１０
０．８０
０．５０
０．０１

○資材置場・駐車場程度補正率表
補 正 率
１．００（Ａ）
０．８０（Ｂ）
０．６０（Ｃ）○仮植場程度補正率表
補 正 率
０．６０（Ａ）
０．５０（Ｂ）

※仮植場：造園用の植木等を仮に植えておくために利用されている土地
・ Ｃ市においては、市街化区域外雑種地（農道、私道、法面を除く。）について、上記算式のとおり宅地比準により評価している。
・ 宅地比準を行うに当たっては、宅地評価における状況類似地区を考慮し、当該地区の標準宅地を比準元とし、その他の宅地評価法による評価方法を準用して評価を行い、その後、宅地比準割合と用途別補正を行うこととされている。
・ 宅地比準割合は、市街化調整区域における厳しい公法上の建築規制を考慮
し、宅地から30％減価するものとして70％とされている。
・ 用途補正率は、当該雑種地の利用形態（及び現況）に着目して補正するものであるが、これらは、当該地の有効利用等の程度に応じて定められている（宅地転用のための造成費に基づくものではない。）ものであり、資材置場・駐車場及び仮植場については有効利用等の程度をさらに細分している。
（4）各比準表等の問題点
Ａ市、Ｂ市、Ｃ市ともに雑種地の評価について独自に工夫して比準表等を作成しているが、さらに次の点に留意すべきものと考えられる。
〔Ａ市〕
・ 市街化調整区域内の宅地の価格水準が公法上の制限により大きく異なる
ため、宅地から比準する場合は、造成費を基準とした補正率だけでは減価が不十分である場合が考えられる。
・補正区分中に例示されている用途について、造成費の観点から見た場合、必ずしも同じ補正率でよいとは考えられないものも含まれている。
〔Ｂ市〕
・ 比準表は、宅地比準する場合において、雑種地の所在地域（宅地の評価が「画地計算手法」により行われている地域か、「宅地の比準表」により行われている地域かによる区分）によって区分して補正率が示されているが、この区分は、必ずしも都市計画区域の地域と一致していない。
したがって、市街化調整区域の雑種地を宅地比準する場合は、Ａ市の場合と同様に、示された補正率では不十分である場合が考えられ、また、「宅地の比準表」地域と市街化調整区域が一致していない場合は、一致していない地域の評価において、補正率の選定に特に注意を要する。
〔Ｃ市〕
・ Ｃ市の宅地比準の方法は、評価対象雑種地を宅地並に評価したうえで、公法上の規制を考慮した宅地比準割合を乗ずることとしているが、特に市街化調整区域内においては宅地の価格水準が既存宅地とそれ以外の宅地では大きく異なり、一律70％の宅地比準割合では対応しきれないことが予想される。
・

用途別補正については、雑種地の有効利用等の程度により定められているが、これは雑種地の立地条件からみた有効利用（収益性）の程度に応じた価格水準の違いによってそれぞれの雑種地に適用する補正率を求めたものである。
現行評価基準において規定されている近傍地比準方式は、そのような価格水準の違いがすでに反映された近傍地の売買実例価額から位置、利用状
況等の相違を考慮して比準する方式であるため、この用途別補正は、手法としては現行評価方法に馴染まない面もあると思われる。

３．雑種地の評価方法について（1）市街化区域及び市街化調整区域における雑種地の評価
評価基準においては、雑種地の評価方法について、それが所在する地域別（市街化区域、市街化調整区域の別など）に区分して定められてはいない（前記１参照）。
しかしながら、前記２において整理したように、市町村の評価の実態としては、雑種地を市街化区域、市街化調整区域という所在地域に区分して、評価している場合が多い。
評価基準に定められている売買実例地比準方式又は近傍地比準方式は、評価対象雑種地の所在地域にかかわらず適用できるものであるが、多くの団体
において、これらを区分して取り扱っているのは、特に市街化調整区域において厳しい建築規制等があることによって、個々の土地に大きな価格水準のバラツキが見られるためと考えられる。
市街化区域、市街化調整区域の別に、雑種地の評価を整理すると次のようになる。
①

市街化区域における雑種地の評価

市街化区域は、既に市街地を形成している区域及び概ね10年以内に優先的
かつ計画的に市街化をはかるべき区域として定められた区域であるため、厳しい開発及び建築規制等はなく、雑種地等についても宅地への転用が容易であり、市場においても宅地の価額の強い影響を受けて価格形成されている。
したがって、市街化区域における雑種地の評価は、評価基準に定められた方法により、次のように評価されることとなる。
ア．

市街化区域は市街化を図るべき区域であるため、雑種地の売買実例についても、宅地よりは少ないものの、市街化調整区域よりはかなり多いため、適切な売買実例価額が得られる場合は、売買実例地比準方式により、評価を行うこととなる。

イ．

適切な売買実例価額が得られないか、又は雑種地の売買実例が市町村内にない場合については、土地の位置、利用状況等を考慮し、附近の類似する土地の価額に比準してその価額を求める方法（近傍地比準方式）によることとなる。この場合において、比準元となる附近の類
似する土地については、基本的には、状況の類似する附近の雑種地を選定することが望ましいものと考えられるが、附近に適切な雑種地がない場合については、附近の宅地を比準元とすることも考えられる。
すなわち、市街化区域は、市街化を図るべき区域であるため、その区域内の雑種地については、宅地への転用が容易であり、売買が行われる場合の価格は、附近の宅地の価額の影響を強く受けるものと考えられるからである。
したがって、附近の宅地から比準する場合は、その利用状況、規模等を十分考慮したうえで比準元となる宅地を選定し、当該宅地の価格に、当該雑種地を宅地に転用するために通常必要と認められる造成費に相当する額を基礎として算定された適正な比準割合を乗ずることにより当該雑種地の価額を求めることになる。 この評価方法について
は、格別困難な点もないものと考えられる。
ただし、鉄塔敷地、水路敷地等については宅地への転用が不可能であると考えられるため、比準割合を求めるに際しては、仮に宅地に転用するとした場合に必要となる造成費に相当する額を基礎としたう
え、さらに宅地へ転用不可能であることが価格水準に及ぼす影響を十分に考慮して比準割合を求める必要がある。

②

市街化調整区域における雑種地の評価

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域として定められた区域である
ため、都市計画法等により土地の利用にかかる規制が厳しい。また、その規制は個々の土地について個別に許可を受けて解除される手続をとることとなっており、さらに予定される利用用途の別に土地利用の制限も異なっている
ところである。
雑種地は一般に構築物等が存在していないものが多いが、市街化調整区域
においては宅地への転換が厳しく限定されている。このような事情から、市街化調整区域では市街化区域と異なり、様々な地目の土地が不均一に散在する状況となっており、そのため、雑種地の価額は、周辺の宅地の価額の影響は受けてはいるものの、周辺の宅地以外の地目の土地の価額とのバランスにおいて形成されているものである。
このような状況の下で、雑種地の評価を行うに当たっては、次のような多くの問題点が指摘されている。
ⅰ

雑種地の売買実例が非常に少ない。

ⅱ

近傍地比準する場合に比準元となるべき雑種地が少ない。

ⅲ

近傍に比準元となるべき雑種地が少ないため、他の地目の土地から比準する必要が生じるが、比準元を宅地とした場合、一般的に建物の建築が不可能な雑種地の価額を宅地の価額から比準することとなり、比準割合の設定が困難である。

ⅳ

宅地により利用にかかる規制が異なるため、宅地間においても価格差が存在し、比準元を宅地とする場合であっても、どのような性格の宅地を比準元とするかによって比準割合の設定が困難になる。

以上のことを踏まえて、市街化調整区域内における雑種地の評価方法について整理する。
（2）市街化調整区域における売買実例地比準方式
雑種地の評価は、評価基準において、「雑種地の売買実例価額から評定す
る適正な 時価によってその価額を求める方法によるもの」（売買実例地比準方式）とされており、原則として、雑種地の価額は、市町村内にある雑種地の売買実例価額から評定して求められるものとされている。
売買実例地比準方式は、まず、売買の行われた雑種地について、その売買の内容を十分に精査し、売買実例雑種地の附近の土地の価額との均衡を考慮して、当該売買実例雑種地の正常売買価格を求め、これを基準として、評価
対象雑種地の評価額を求める方法である。
しかしながら、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域として定められたものであり、当該区域内においては、そもそも雑種地の売買実例が少な
く、また、雑種地の範囲が、駐車場のようなものから原野的なものまで多岐にわたり、さらに、その価格事情も、その位置、利用状況等により大きく異なることが考えられ、限られた売買実例をもとに、売買実例地比準方式で評価を行うことは困難な状況にあるといえる。
（3）市街化調整区域における近傍地比準方式
市街化調整区域における雑種地の売買実例が（2）のように少ないため、市町村の評価の実態としては、評価基準のただし書（「ただし、市町村内に売買実例価額がない場合においては、土地の位置、利用状況等を考慮し、附近の土地の価額に比準してその価額を求める方法によるものとする。」）に

よる方法（近傍地比準方式）により評価を行う市町村が多くなっている。
この方式は、市町村内に売買実例地がない場合等においては、附近の土地の価額から比準して評価対象雑種地の価額を求めることとするものである。
附近の土地の価額に比準する場合、基本的には、位置、利用状況、規模等の類似している雑種地の価額に比準すべきものと考えられるが、雑種地はもと
もと売買実例も少ないうえ、利用状況、規模等が多様であるため、位置、利用状況、規模等の類似する雑種地で、かつ売買実例価額のあるものが少な
く、やむを得ず地目の異なる土地の価額に比準する場合も、現実には多くなっている。
したがって、他の地目の土地の価額に比準する場合においては、土地の位置、利用状況、規模の他にも、市街化調整区域において行われている、当該雑種地の価格に影響を及ばす土地利用にかかるさまざまな公法上の規制についても、比準割合の決定に当たっては特に留意する必要がある。
（4）近傍地比準方式における比準元の選定について
雑種地の価額を附近の土地の価額に比準して求める場合の「附近の土地」（比準元） の地目は様々なものが考えられる。これは、前述したように雑種地の現況が比較的宅地に類似しているものから、原野的なものに至るまで多岐にわたるためであるが、市町村における雑種地評価（近傍地比準方式）の現状においては、価額の比準元に宅地を選択していることが多いことがア
ンケート調査等により明らかになっている。
市街化調整区域においても、比準元として宅地が選定されることが実態として多くなっているのは、前述したように、宅地の評価においては、地価公示価格、鑑定評価価格等を活用し、その７割を目途として評定するものとされており、一般的に他の地目と比べて、適正な価格水準を把握しやすいためだと考えられる。
市街化調整区域において、比準元を宅地として雑種地の評価を行う場合において留意しなければならないことは、市街化調整区域においては宅地の用途により利用にかかる規制が異なることであり、その状況は次のとおりである。
①

市街化調整区域内の宅地の分類

市街化調整区域内の宅地の分類を、法的規制の違いで分類すると以下のとおりである。なお、これらの詳細については「建築規制のある土地の評価に関する調査研究」の「Ⅲ．市街化調整区域における開発許可制度の立地基準の見直しによる市街化調整区域内の宅地への影響 ２．都市計画法の規制による整理」を参照されたい。
（法的規制の違いによる宅地分類）
法 的 規 制 の 違 い
宅 地 分 類
用途変更が可能・既存宅地
同一用途の建替えは認めら ・線引き前からの宅地れる・市街化調整区域内団地の宅地・集落サービス店舗の敷地
同一用途の建替えでも、特 ・分家住宅の敷地
定承継人による場合は、や ・農林漁業に従事する者のむを得ない事情がある場合 居住用宅地に認められる※「特定承継人」とは、他人の権利を個々的に取得した者をいい、売買などにより権利を取得した者をいう。
② 市街化調整区域内の宅地価格の傾向
法的規制の違いによる宅地分類うち、既存宅地、線引き前からの宅地、分家住宅の敷地について、建物が専用住宅である場合を想定して、土地価格の概念を示すと次のとおりである。

このように、市街化調整区域の宅地には、その分類にしたがって一定の価格傾向があり、これら宅地を雑種地評価における比準元とした場合、これらの価格傾向を充分把握したうえで比準割合等を決定しなければ、雑種地の適正な価額を求めることはできないものと考えられる。
（5）市街化調整区域における雑種地の評価のあり方
市街化調整区域における雑種地の評価についても、原則的には、売買実例
地比準方式によって評価を行うべきことは言うまでもない。すなわち、当該市町村内の雑種地の売買実例価額から評定する適正な時価によってその価額を求めるべきであるが、前記（2）において整理したように、市街化調整区域においては、雑種地の売買実例は非 常に少なく、また、市街化区域内の雑種地の売買実例から、市街化調整区域内の評価対象雑種地の評価額を求めることは、それらの間の位置、利用状況等の比較を行ううえにおいて、公法上の規制等が大きく異なることなどによる価格事情の大きな格差などもあり、困難な状況にあるといえる。
したがって、市町村の実務においては、市街化調整区域の雑種地に評価において、附近の土地の価額に比準するいわゆる近傍地比準方式が採用されることが多い（前記（3）参照） 近傍地比準方式は、前述したように雑種地の売買実例価額がない場合に、当該雑種地の位置、利用状況等を考慮して附近の土地の価額に比準して求めるとして、評価基準に規定されているものである。具体的には、当該雑種地の位置、利用状況、規模、形状等に応じて、次のように評価を行うこととされている（基準解説）。
ア

その現況及び立地条件からみて附近の土地と同様の利用目的に転用するのが確実であると認められる土地については、附近の土地の価額から当該土地を附近の土地と同程度の土地にするために通常必要と考えられる造成費を控除した価額を目途として評価する。

イ

稲干場、塚地、柴草地、不毛地、砂地、荒ぶ地、土取場跡、へい獣捨場その他これらに準ずる土地は、最も生産力が劣り、利用価値も低いものと考えられることから、これらの付近の土地の価額に比準するに当たってはこの点に留意する必要がある。

ウ

ア、イ以外の、例えば、鉄塔敷地、水路敷地その他これらに準ずる土地（水力発電のために引用する水路及び排水路、坑口、やぐら敷地、精錬所の煙道敷地、高圧線下の土地で他の目的に使用することができない区域にある土地等）は、これらの土地が介在する付近の土地の価額から比準する。

近傍地比準方式により評価を行うに当たっては、特に雑種地が市街化調整区域に所在する場合については注意を要するものであり、前記ア〜ウについて整理すると次のようになる。
①

市街化調整区域内の雑種地については、公法上の規制が強く、もともと宅地に転用することが非常に困難なものであるため、比準元となる附近の土地を宅地とする場合は、アのように宅地転用を前提とした造成費を控除するだけの方法によることは適当でない。
しかしながら、前記(4)の①、②において整理したように、市街化調
整区域内においては宅地についても、それ自体公法上の強い規制が行われており、それらの価格傾向を十分に把握したうえで、公法上の規制による価格格差と、宅地転用を想定した造成費を総合的に考慮して、比準割合を決定すれば、適正な評価額を得られるものと考えられる。

②

イに掲げられた稲干場、塚地、柴草地、不毛地等の土地に係る留意事
項は、当該土地の生産力、利用価値に応じた評価を行うことを述べているものであるため、市街化調整区域内の雑種地の評価においてもあてはまるものである。
すなわち、比準元となる附近の土地に、雑種地を選定する場合は、それら雑種地間の生産力、利用価値を十分に比較し、比準割合を決定しなければならず、また、比準元に宅地を選定する場合は、前記①の考え方
によって比準割合を決定する際に、さ らに、生産力、利用価値に応じた格差を反映させる必要がある。

③

ウに掲げられたア、イ以外の、例えば鉄塔敷地、水路敷地等の土地に係る留意事項は、これらの土地が他の利用目的に転用することができないことに鑑み、これらの土地が介在する附近の土地の価額から比準する

としているものであり、市街化調整区域内の雑種地の評価においても、あてはまるものである。
すなわち、比準元となる介在する附近の土地に雑種地を選定する場合
は、評価対象雑種地が転用不可能である点を十分考慮し、比準割合を決定しなければならず、また、比準元に宅地を選定する場合は、前記①の考え方によって比準割合を決定する際に、さらに、評価対象雑種地が宅地転用不可能であることによる格差を反映させる必要がある。
以上のように、市街化調整区域における雑種地の評価は非常に個別的である。 市街化調整区域においては、土地の取引自体が少なく、売買実例価額が得にくいなかで、すべての土地を適正に評価しなければならないものであるため、雑種地の評価において、比準するための附近の土地を宅地とせざるを得ないことも考えられるが、比準元を宅地とした場合は、前記(4)の①、②において整理したように、宅地の価格事情を適正に把握する必要があり、このことによって初めて、適正な比準割合が求められるのである。
適正な比準割合の決定に際しては、不動産鑑定士等の意見を徴することも有益であると考えられ、また、当該雑種地の周辺の土地の価格水準との均衡にも十分留意する必要がある。
（参考）

市街化調整区域内の宅地の評価について

前記（4）の①、②のとおり、市街化調整区域の宅地は、概ね６種類に分類され、それぞれ、異なる土地価格の傾向を持っている。
ここで、市街化調整区域内の宅地の評価の実態は、平成12年９〜10月に各都道府県庁所在市、東京都特別区及び人口20万人以上の市（計110市）を対象として行った調査によると、次のとおりである。

有効回答団体（102市）のうち、「既存宅地とそれ以外の宅地を区分している」と回答した団体が15市（14.7％）、「既存宅地とそれ以外の宅地を区分していない」と回答した団体が87市（85.3％）であり、約85％の市が、異なる土地価格の傾向を評価上も考慮していないのが現状である。

４．改正法・施行後の市街化調整区域の雑種地評価について評価基準においては、雑種地の評価は、売買実例地比準方式又は近傍地比準方式により評価することとされているが、先に述べたように、多くの団体について
は、実態として近傍地比準方式により評価を行っている。
この方式により、雑種地の評価を行う場合、特に市街化調整区域のような建築規制の強い地域においては、比準元の選定、比準割合の設定等において非常に困難を伴うことは、前記３までにおいて整理したところである。
一方、都市計画法については、平成１２年５月１９日法律第７３号により、昭和４４年の新都市計画法制定以来の大改正が行われており、改正法の施行（※）に伴い、市街化調整区域等における建築規制等についても、大きな変更が見込まれるところである。（※現在、未施行。なお、公布日（平成１２年５月１９日）
から１年以内の日で政令で定められることとなっている。）
よって、建築規制等が変更になれば、当然地価も影響を受けることとなり、これらを適正に評価に反映させなければならないこととなる。
（1）市街化調整区域内の雑種地評価に影響のある都市計画法の改正部分
都市計画法の改正においては、①線引き制度及び開発許可制度の見直し、②既成市街地再整備のための新たな制度の導入など、大きな改正が行われているが、雑種地の評価に影響があると考えられるのは、①のうちの開発許可制度の立地基準の見直しであり、その概要は次のとおりである。（詳細については「建築規制のある土地の評価に関する調査研究」の「Ⅰ．都市計画法並びに建築基準法の改正について ２．改正内容の概要」を参照）①

開発許可制度の立地基準の見直しの概要
ア． 市街化調整区域内において、市街化の進行しつつある一定の既存集落等の区域を条例で定め、周辺環境と調和する住宅等を許容する。
イ．

②

既存宅地における建築行為については許可制に移行する。

改正法・施行後の市街化調整区域の状況

現行市街化調整区域内には大きく分けて、市街化区域及び市街化調整区域の線
引前から存する宅地と、線引後に新たに開発又は建築許可を受けた宅地の２種類があり、これらは都市計画法で開発・建築許可において細かく分類されているが、開発制度の立地基準の見直しにより、改正法・施行後において、市街化調整
区域は、一定の既存集落等の区域を条例で定めた地域（以下「条例の定めのある地域」という。）とそれ以外の地域（「条例の定めのない地域」という。）の別に、次のとおり区分される。
ア．条例の定めのある地域
条例の定めのある地域においては、あらかじめ建築物の用途等が定められ既存宅地の制度は廃止される（但し、経過措置は設けられている。）ため、すべての宅地について、当該地域内における都市計画法上の規制は一律となる。
イ．条例の定めのない地域
条例の定めのない地域では、線引前からの宅地に、廃止された既存宅地が含まれるため、市街化調整区域内の宅地は、線引後に新たに開発又は建築許可は受けた宅地とに大きく２分類される。 したがって、条例の定めのない地域では、線引前からの宅地の定義が、改正法・施行前の「線引前から存する建築物の敷地で、既存宅地以外の宅地」が、改正

法・施行後は「線引前から存する建築物の敷地」と変更となるが、線引後に新たに開発又は建築許可を受けた宅地は、改正法・施行前と同一である。
（都市計画法等による地域の概念図）
改正法・施行前

改正法・施行後③改正法・施行後の宅地分類による土地価格の傾向
上記のように改正法・施行後の宅地は、大きな分類として、まず条例の定めのある地域の宅地と、条例の定めのない地域の宅地に分類され、さらに条例の定めのない地域の宅地は、前記４の（2）、②で述べたとおり、線引前からの宅地と、線引後に新たに開発又は建築許可を受けた宅地に大きく２分類される。
前記３の改正法・施行前の宅地分類による土地価格の傾向で示したものと同様に、線引前からの宅地と分家住宅の敷地について、条例の定めのある地域と、条例の定めのない地域に区分し、土地価格の概念を示すと次のとおりである。
市街化の影響の強い都市圏

市街化の影響の弱い地方圏

そこで、次に改正法・施行後の市街化調整区域内の雑種地評価について、整理してみることとする。
（2）改正法・施行後の市街化調整区域の雑種地評価について①条例の定めのある区域
条例の定めのある区域の範囲内においては、都市計画法上は、同一の法的規制下にある。すなわち、雑種地についても、同区域内の宅地と基本的には同一の法的規制を受けることとなるため、各筆の評価において法的規制による土地価格の格差は生じない。

したがって、雑種地の評価については、従前の市街化区域における雑種地の評価の方法に準じて行うこととして差し支えないものである。なお、近傍地比準方式における比準元の選定に当たっては、同じ条例の定めのある区域内において行
う必要がある。
②条例の定めのない区域
条例の定めのない区域では、同一の法的規制による地域区分を行うことは、困難であるので、近傍地比準方式による場合は、位置、利用状況等を考慮し、附近の土地の価額に比準して評価することとなる。
この場合、条例の定めのある区域に、附近の土地を求めることのないよう留意する必要がある。
ⅰ

比準元の選定比準元の選定に当たって、附近に適切な雑種地等がなく、宅地を選定する場合、
ア． 線引き前からの宅地や分家住宅の敷地など法的規制の異なる宅地を、無秩序に混在させて比準元を選定した場合は、法的規制による土地価格の格差の有無及びその程度を常に考慮して、比準元相互間の評価の均衡をも図る必要がある。
従って、評価のより適正化・均衡化を図るためには、比準元は可能な限り同一の法的規制の宅地を選定することが望ましい。
イ．地価公示・地価調査の設定がある宅地を比準元とする場合は、標準地・基準地の法的規制を十分把握のうえ、活用すること。
なお、比準元として宅地を選定する場合においては、線引き前からの宅地を選定することが望ましい。これは、次の理由により、市街化調整区域内の宅地を評価するに際し、標準宅地として線引き前からの宅地を選定することが望ましいとされていることに準じているものである。
ア． 線引き前からの宅地については、同一用途の建替えが、売買による第三者に対しても認められることから、取引事例が比較的多い。
従って、地域の適正な価格水準の把握が比較的容易である。
イ． 分家住宅の敷地及び農林漁業に従事する者の居住用宅地は、属人的なものであるため、分家住宅の敷地そのものとして、第三者に対し売買の対象とは通常なり得ず、取引事例が非常に少ないと考えられるため、状況類似地区における標準的なものとは認めにくい。
ウ．市街化調整区域内団地の宅地は、団地自体で地区の区分が可能なため標準宅地として選定できる。
エ． 集落サービス店舗については、一定のまとまりがあり、かつ当該地域の価格事情の相違が認められる場合は、そのまとまりで状況類似地区を区分する必要があるが、その場合、利用現況が店舗で、間口・奥行・形状等が状況類 似地区内で標準的であり、かつ線引き前からの宅地が選定できる場合は、線引き後の集落サービス店舗を選定することもやむを得ないと考える。
線引き後の集落サービス店舗は、分家住宅等のように、属人的な許可等によるものではないので、線引き前からの宅地と法的規制に大きな差異はないと考えられる。
但し、各自治体における開発許可等の運用の実態については、確認する必要がある。

ⅱ

各筆の評価

上記のように、比準元として「線引き前からの宅地」を選定した場合、評価対
象雑種地の評価に当たっては、その法的規制の差を適正に反映して、評価を行う
ことが必要となるが、その格差の把握に当たっては、次のことが考えられる。
自治体の開発許可の運用の実態及び改正法に伴い、今後制定される条例の内容を確認のうえ、法的規制の内容を充分把握する必要があるが、市街化調整区域内の雑種地は、原則として、建築が認められない土地であるため、その土地価格の格差の把握は慎重に行う必要があり、不動産鑑定士等の意見も参考にしながら、当該雑種地の周辺の土地の価格水準との均衡にも充分留意する必要がある。
５．まとめ
雑種地の評価は、原則として売買実例価額から評定する適正な時価によってその価額を求める方法（売買実例地比準方式）によるものとされており、売買実例
価額がない場合には、位置・利用状況等を考慮して附近の土地の価額に比準してその価額を求める方法（近傍地比準方式）によることとされている。
近傍地比準方式については、比準元となる土地の選定（宅地に比準するのか又はその他の地目（農地、山林等）に比準するのか等）及び比準割合の求め方が困難であるなどの意見が地方団体から多く寄せられており、平成11年度の当研究委
員会においては、近傍地比準方式の問題点について整理したものの、比準元の選定、比準割合については都市計画区域等の地域の特性、土地の利用状況、用途等の個別性の把握が必要であるなど、さらに研究すべき点が多く、方向性を決めるには至らなかった。
そこで、平成12年度は、昨年度に整理した問題点を踏まえ、近傍地比準方式において特に困難であるとされた市街化調整区域のような地域性を考慮する方法について検討を行うこととしたものである。
市街化調整区域における雑種地についても、売買実例地比準方式により評価を行うことが原則であるが、市街化調整区域においては土地（雑種地、宅地等とも）の取引自体が少なく、多くの売買実例価額を得ることは難しい。しかしながら、そのような状況であっても、課税庁たる市町村はすべての土地を適正に評価する必要がある。したがって、市町村では雑種地を近傍地比準方式により評価する場合、比準元としては、地価公示価格や鑑定評価価格等により適正な価格水準を把握しやすい宅地を選択することも少なくないと考えられる。ただし、市街化調整区域は、そもそも市街化を抑制すべき区域として定められた区域であり、都市計画法等により土地の利用にかかる規制が厳しく、雑種地等の宅地への転換が厳しく限定されている。そのため、雑種地の評価に際して、宅地の価額から比準してその価額を求める場合には、当該宅地の価格事情を適正に把握して、これに応じた比準割合を求めることが特に重要であると考えられる。
また、都市計画法については、平成12年５月19日法律第73号により昭和44年の新都市計画法制定以来の大改正が行われており、改正法の施行に伴って市街化調
整区域等における建築規制等についても大きな変更が見込まれるところであるため、改正法施行後の市街化調整区域における雑種地の評価の方法についても整理し、報告書に示したものである。
この報告書においてまとめたように、市街化調整区域のような土地の利用にかかる規制の厳しい地域における土地の評価は、その地域における土地の価格事情の十分な把握が不可欠であり、市町村においては、これらに十分留意のうえ固定資産評価を行う必要があると考える。

建築規制のある土地の評価に関する調査研究
Ⅰ．都市計画法並びに建築基準法（以下「都市計画法等」という。）の改正について
１．都市計画法等の改正の目的
活力ある中心市街地の再生と豊かな田園環境の下でのゆとりある居住を実現す
ることこそ今後の街作りの目標・理念。
このため、街作りの手段である都市計画制度についても、地域の自主性を尊重し、地域特性を活かせる使い勝手のよい仕組みとなるよう抜本的に見直す。
具体的には、貴重な土地を有効利用するため緩和すべきは緩和する一方、良好な生活環境を保全するため、規制すべきは規制し、地域の実情に応じたメリハリのきいた運用が可能となる制度構成に改める方向で見直すもの。
２．改正内容の概要（詳細は参考資料１及び２を参照）(1)

線引き制度及び開発許可制度の見直し①市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「線引き」という。）に関する都道府県による選択制の導入
線引き制度は、市街化の圧力が強い都市計画区域において、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図る上で、有効な手法であるが、線引きをするか否かは、法令で定めるのではなく、都道府県が、当該都市計画区
域の市街化の状況や見通し等を踏まえて判断できることとなった。
ただし、次に掲げる区域を含む都市計画区域は、実態上、市街地が連た
んし、また、今後とも相当の市街化圧力が続くことが予想されるため、一体として計画的な市街化を図る必要性が高いことから、線引きの必要性を
個々の判断に委ねるのではなく、引き続き線引きを義務付けることとなった。
・首都圏整備法に規定する既成市街地又は近郊整備地帯
・近畿圏整備法に規定する既成都市区域又は近郊整備区域
・中部圏開発整備法に規定する都市整備区域
・政令指定都市の区域

出典：平成１２年改正

都市計画法・建築基準法の解説Ｑ＆Ａ（大成出版）②開発許可制度の立地基準の見直し（市街化調整区域における開発行為）
市街化調整区域については、「市街化を抑制すべき区域」であるため、

開発許可制度において、許容される開発行為及び建築行為の類型が一律に厳しく限定されている。
しかし、市街化調整区域内の土地利用の状況等によっては、現行の規制が、結果として当該地域を活性化する上での阻害要因になっている場合がある。
特に、周辺で既に建築物（線引き前から存する建築物や開発許可を得て建てられた農家用住宅など）の立地が相当進んでいる区域においては、住宅などの一般的な建築物を建築するための開発を許容しても、都市計画区
域の計画的な市街化に支障がなく、むしろ許容しないことが、周辺の土地利用との比較において不合理というべき状態になっている場合もある。
また、市街化区域及び市街化調整区域の線引き前から宅地であり、各都道府県等の宅地確認基準に合致し、既存宅地として都道府県知事等の確認を受けた宅地であれば、「既存宅地の特例」として建築物の建築が可能となっており、この取扱いの差が不公平感を招来している面もある。さらに、線引き以来の時間の経過により既存宅地の確認が困難となっているといった問題も顕在化していることから、この既存宅地の特例についてあわせて規制の合理化を図ることになった。
つまり、市街化調整区域がなし崩し的に開発可能地として拡がることのないように、あらかじめ一定の区域及び建築物の用途等を定めておくこと
により、市街化調整区域内の規制の緩和を図るための開発行為を許可し、一方、既存宅地においても当該区域内において建築する建築物の用途等がそぐわない場合もあるので建築許可等の対象とすることになった。そのため、今回の法改正において従来からの既存宅地の制度は廃止となった。
ただし、経過措置として(イ)施行日までに既存宅地である旨の確認を受けた土地は、施行日から5年間、(ロ)施行日までに既存宅地の申請をし、その後都道府県知事の確認を受けた土地については、確認を受けた日から5年間は、自己の居住又は業務を行うことを目的とする建築行為であれば、従前通り市街化区域に隣接近接する一定の地域において許可不要で建築できる。
③開発許可制度の技術基準の見直し
開発許可制度において、宅地としての最低水準を確保するため、市街化
区域、市街化調整区域、線引きをしない都市計画区域を問わず、全国一律に適用されていた技術基準について、その地方の気候、風土や、土地利用の状況によって、環境の保全や防災の観点から地方公共団体が、条例によって強化または緩和できることになった。
④非線引き白地地域を対象とした制度の見直し（特定用途制限地域）
非線引き都市計画区域のうち用途地域が定められていない区域における新たな用途規制手法として「特定用途制限地域」が創設された。
なお、都市計画では制限すべき用途の概要を定めることとし、具体的な建築制限は、建築基準法に基づく条例で定めて、建築確認で当該条例の制限の内容を担保する方法によるものとする。
⑤用途地域を定めてない区域における容積率、建ぺい率等の指定
用途地域が定められていない区域における容積率規制、建ぺい率規制については、従来建築基準法によって、容積率400%、建ぺい率70%を原則としつつ、それぞれ100%、50%まで規制を強化できる仕組みとされていた。しかし、用途地域が定められていない区域は、その区域の特性からして、あるいは、将来の用途地域の円滑な指定を行うため、一般的には低密度な土地利用におくことが相当と考えられるため、用途地域が定められていない区
域における容積率、建ぺい率について、第一種低層住居専用地域並みの厳しい規制（容積率50%、建ぺい率30%を下限）をメニューに加え、土地利用の状況に応じて必要な規制を行うことにより、良好な市街地の環境を確保することとした。

⑥都市計画区域外を対象とした制度の見直し（準都市計画区域）
都市計画区域外の区域のうち、相当数の建築物の建築又はその敷地の造成が既に行われ、又は行われると見込まれ、建築物の用途の整序や景観の維持等を図る必要性が高いと認められる区域について、市町村が「準都市計画区域」を指定できることとなった。
この準都市計画区域においては、用途地域、特定用途制限地域、風致地
区等建築物の用途制限や景観の維持に係るような地域地区及び地区計画のみを定められることとし、都市施設や市街地開発事業に関する都市計画は定められない。当該準都市計画区域内においては、すべて市町村が都市計画を定める。
なお、準都市計画区域においては、都市計画区域で最低限確保されるべき市街地水準と同等の水準を確保するため、開発許可制度を適用するとともに、建築基準法の集団規定を適用し、開発許可制度の適用については、
非線引き都市計画区域内なみに3000㎡以上の開発行為を対象とすることとし、その場合技術基準のみを適用する。
⑦都市計画区域及び準都市計画区域外の区域における開発許可制度の適用
都市計画区域外、準都市計画区域外の区域であっても、一定規模以上の大規模な開発行為については、宅地に関する最低水準を担保する都市計画
法第３３条の技術基準を適用する。

(2)

既成市街地再整備のための新たな制度の導入

①特例容積率適用区域制度の創設
既に、土地の有効高度利用に資する制度として、高度利用地区等を指定し、市街地再開発事業を実施する場合のほか、一定の公共施設の整備を前提に高い容積率を実現することができる再開発地区計画制度、街区単位で建築物の容積率等を定める特定街区制度、建築基準法上、隣接する複数敷地を一敷地とみなす連担建築物設計制度等がある。
今回の改正では、道路、鉄道、下水道等の基盤施設が十分に整備されている区域において、都市計画で詳細に容積率を定めず、建築行為の自由度
を生かしつつ、未利用の容積を、物理的に離れた他の敷地で有効に活用
し、地域全体として土地の高度利用を図ることを許容することが合理的であるため、特例容積率適用区域制度が創設された。
すなわち、未利用の容積率の活用を促進する必要性が高い場合には、都市計画で建築基準法の容積率特例を適用できる区域を定め、建築基準法においては当該区域内で、特定行政庁が土地所有者等の同意があった場合に、それが地域の実情にあった合理的かつ適切な土地利用を図るため必要と判断し、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認定した場
合、複数の敷地の建築物について敷地面積及び延べ面積をそれぞれ合算して容積率制限を適用できることとなった。

②密集市街地等で老朽建築物の建替を促進するための建ぺい率規制の緩和
隣地境界線から後退して壁面線の指定等がある場合において、当該壁面
線等を越えない建築物で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものの建ぺい率は、その許可の範囲内で、建築基準法第５３条第１項から第３項までの限度を超えるものとすることができるものとなった。

③地区計画の適用の一般化。
地区計画は、用途地域が定められている区域においては、必要に応じどのような区域でも策定できることとし、一方、用途地域が定められていな
い区域においては、土地利用の基本的方向性が定まっていないことから、地区計画の策定の必要が特に高い区域（(イ)事業が行われる区域、(ロ)不良な街区環境が形成されるおそれがある区域、(ハ)既に良好な街区環境が形成されている区域）において定められることとした。

Ⅱ．都市計画法等の規制による土地価格への影響及び固定資産評価におけるその反映方法
について
建築物を建築する際には、都市計画法等により建築物の利用用途・建築形態が規制されるが、これはこれらの規制を行うことにより住居の環境を保護し、商業、工業等の利便を増進する等、適正な都市環境を保持しつつ都市の健全な発展と秩序ある整備を図るためである。
不動産の価格を形成する要因について考えてみると、行政的要因、すなわち土地の利用に関する規制は土地価格に影響を及ぼす重要な要因である。
そもそも固定資産評価は各画地の適正な時価を求めるものであるから、土地価格に影響を及ぼす都市計画法等の規制は固定資産税の宅地の評価の一連の評価の流れのなかで考慮されるべき事項のひとつである。
そこで、固定資産評価基準に則り市街地宅地評価法及びその他の宅地評価法において、都市計画法等の規制の影響について考えてみることにする。
都市計画法等の規制の影響は地域単位でとらえることのできる、すなわち、「面的」に一定の場合もあれば、路線単位や画地単位、すなわち「線的」、「点的」に異なる場合もある。そこで、ここでは、「面的影響」・「線的影響」・「点的影響」に分けて考えることにする。
１．面的影響（地域単位）
不動産の特徴のひとつに不動産の地域性があるが、不動産鑑定評価基準によれば、「不動産は、不動産の地域性として述べられているように、個々のものが単独で機能し、独立してその価格が定まるものではなく、他の不動産とともに用途的に同質性を有する一定の地域を構成してこれに属するを通常とするものであり、その地域は、その規模、構成の内容、機能等の面においてそれぞれ他の地域と区別されるとともに各々の地域ごとに一定の価格水準の形成がなされるという特性を有している。」としている。
すなわち、多数の価格形成要因の相互作用の結果として一定の価格水準を形成する地域が構成されることとなるものであり、この地域内においては、価格形成要因としての建築規制についてもほぼ共通となる傾向にある。
面的にその影響を捉えることができる建築規制については、固定資産税の評価においては、主として用途地区区分及び状況類似地域の区分において考慮されるべきものである。
なお、線的、あるいは点的に建築規制が異なることにより、その影響を路線単位、
あるいは画地単位で捉えることが適当な場合には次項２．及び３．で考察することとする。
これには、以下のものがあげられる。
・市街化区域／市街化調整区域（従来からの制度）
都市計画法では、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分することができる。（三大都市圏等は区分しなければならない。）◎

評価上の留意点

市街化調整区域は、開発行為及び建築行為についての規制内容が複雑、かつ、厳し
いため、評価にあたっては十分留意すべきである。そのため、詳細については、次章
Ⅲで考察する。
・用途地域（従来からの制度）
都市計画法に定められる用途地域には、12種（下表参照）があり、都市計画ではこのうち必要なものを定める。建築基準法により用途地域の種別に対応した建築規制がある。
用途地域
第１種低層住居専用地域
第２種低層住居専用地域
第１種中高層住居専用地域
第２種中高層住居専用地域
第１種住居地域
第２種住居地域

準住居地域

近隣商業地域

商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域

内
容
低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
住居の環境を保護するため定める地
域
主として住居の環境を保護するため定める地域
道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつ
つ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域
近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とす
る商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域
主として工業の利便を増進するため定める地域
工業の利便を増進するため定める地域◎ 評価上の留意点
固定資産評価においては、市街地宅地評価法の用途地区の定義において、用途地域
及び容積率との関係がのべられている。（下表参照）
したがって、市街地宅地評価法適用区域の用途地区区分を行う際には、これらの関係に留意すべきであり、その他の宅地の評価法適用区域にあっても、これらの考え方を準用すべきである。
固定資産評価における用途地区の定義
用途地区名
定
義
高度商業Ⅰ
都市内の容積率の高い地区（主として都市計画法に定める商業地域内でおおむね容積率７００％以上の地域）にあって、銀行、商社等の高層（主として８階建以上）の大型オフィスビル、店舗が街

高度商業Ⅱ

繁華街

普通商業

併用住宅

高級住宅

普通住宅

家内工業

中小工場

大工場

区を形成し、かつ敷地規模が大きい地区
大都市にあっては都心又は副都心、地方都市にあっては都心地域、小都市にあっては中心地域等容積率の高い地区（都市計画法に定める商業地域内
でおおむね容積率６００％以上の地域）にあって、中高層（主として６階建以上）の百貨店、専門店舗、金融機関等が連たんする高度小売り商業地区、あるいは中高層の事務所が連たんする高度業務地区
都市及びこれに準ずる市街地的形態を有する町村
において各種小売り店舗が連たんする著名な商業地あるいは飲食店舗、レジャー施設等が多い歓楽街など、人通りの多い繁華性の高い中心的な商業地区をいい、主として容積率の高い地区にあるが、高度商業地区（Ⅰ、Ⅱ）と異なり比較的狭い
幅員の街路に中層以下の平均的に小さい規模の建物が連たんしている地区
都市計画法で定める商業地域（おおむね容積率が６００％未満）、近隣商業地域内、あるいは、第１種住居地域、第２種住居地域、準住居地域、準工業地域内の幹線道路（国県道等）沿いに中低層（主として5階建以下）の店舗、事務所等が連たんする商業地区で、高度商業地区（Ⅰ、Ⅱ）、繁華街と比較して資本投下量が少ない地区
商業地区の周辺部（主として都市計画法で定める近隣商業地域内）あるいは第１種住居地域、第２種住居地域、準住居地域、準工業地域内の幹線道
路（国県道等）沿いにあって住宅が混在するが、小規模の店舗、事務所（低層利用の建物が多い）が多い地区
敷地が広大で、かつ、平均的にみて、一般住宅よりも多額の建築費を要する住宅の宅地が連続集中している地区
主として都市計画法で定める第１種低層住居専用
地域、第２種低層住居専用地域、第１種中高層住
居専用地域、第２種中高層住居専用地域、第１種
住居地域、第２種住居地域、準住居地域及び準工業地域内であって、主として居住用家屋が連続している地区
主として家内工業者の居住する地区をいい、おおむね都市計画法で規定する特別工業地区、準工業
地域又は第１種住居地域、第２種住居地域、準住居地域内で、主として家内工業を営む建物の敷地が３００m2程度までの工場が集中している地区
主として都市計画法で定める準工業地域、工業地
域、工業専用地域内で敷地規模が９０００m2程度までの工場、倉庫、流通センター、研究開発施設等が集中している地区
主として都市計画法で定める準工業地域、工業地
域、工業専用地域内で敷地規模が９０００m2を超える工場、倉庫、流通センター、研究開発施設等が集中（３画地以上）している地区、あるいは単独で３ｈａ以上の敷地規模のある画地によって形

観光地区

成される地区。工業団地、流通業務団地等においては、１画地の平均規模が９０００m2以上の団地
は大工場に該当する。
温泉街地区、門前仲見世地区、名勝地区、海水浴場地区等で一般の商業地区とは若干その性格を異
にする地区

・

指定容積率（従来からの制度）
指定容積率とは、建築基準法の規定により定められた建築物の延面積の敷地面積に対する割合に関する制限であり、店舗の売場面積や事務所の執務面積、住宅の居住面積等を生み出す延床面積についての規制である。ただし、前面道路の幅員が狭い場合には、その容積率のすべてを使用できないケースもある（基準容積率の項を参照）。
◎

評価上の留意点
建物の高層化が進んでいる地域では、指定容積率が高いほど延べ床面積が多くなり、その収益性に大きな影響を与えることから、評価上考慮すべき要因の一つである。
評価においては、指定容積率の指定は、地域的に指定されることから用途地区区分及び状況類似地域（地区）の区分において考慮する必要がある。
・線引き・非線引きの区分（今回の都市計画法の改正部分）
前記Ⅰ．２．（１）．①で述べたように、今回の改正において線引き、非線引きの選択が都道府県の判断に委ねられることになった。
◎ 評価上の留意点
線引きを廃止した場合、従前、市街化区域及び市街化調整区域であったものが非線引
き都市計画区域になるため、市街化区域と市街化調整区域との地価水準の開差が将来的には、少なくなってくることが予想されるが、従前、市街化調整区域であった地域
は、市街化を抑制されているため、従前、市街化区域であった地域に比べて公共下水
道等のインフラ整備等が劣っているため宅地地域としての熟成度が低い場合が通常である。
したがって、用途地区区分及び状況類似地域（地区）の区分を行うときは、単に、
市街化調整区域の法的規制がなくなったということのみでなく宅地地域としての熟成度等も考慮した区分をおこなうべきである。
・開発許可制度の見直し（今回の都市計画法の改正部分）
前記Ⅰ．２．（１）．②、③で述べたように、今回の改正において、開発許可制度に係る立地基準、技術基準が見直された。
◎

評価上の留意点
評価にあたっては、市街化調整区域内の立地基準が価格水準に及ぼす影響が大きい
ことから前記「・市街化区域／市街化調整区域」と同様、章を改めて次章Ⅲで考察する。
・特定用途制限地域（今回の都市計画法の改正部分）
前記Ⅰ．２．（１）．④で述べたように、今回の改正において非線引き都市計画区
域のうち用途地域が定められていない区域（以下「非線引き白地地域」という。）における新たな用途規制手法として「特定用途制限地域」が創設された。
◎

評価上の留意点
非線引き白地地域は、市街化区域に比べ市街化の圧力が弱い地域であると考えられるが、その指定の有無が価格水準に影響を及ぼすと考えられることから、用途地区区
分、状況類似地域（地区）区分の際は、用途地域及び容積率等の考え方に準じて考慮すべきである。

・用途地域を定めてない区域における容積率、建ぺい率等の指定（今回の都市計画法の改正部分）
前記Ⅰ．２．（１）．⑤で、述べたように、今回の改正において、用途地域を定めてない区域における容積率、建ぺい率等の指定が地域の実情に応じて決定できるようになった。
◎

評価上の留意点
評価においては、容積率の指定は、価格水準に影響を及ぼす価格形成要因の一つであるから用途地区区分及び状況類似地域（地区）の区分において考慮する必要がある。
・準都市計画区域（今回の都市計画法の改正部分）
前記Ⅰ．２．（１）．⑥で述べたように、今回の改正において都市計画区域外の区域のうち、市町村が、「準都市計画区域」を指定できることとなった。
◎

評価上の留意点
準都市計画区域内は、都市計画区域内と同様に、建築基準法等の集団規定が適用され、かつ、用途地域、特別用途地区、風致地区等も指定可能となるので、用途地区区
分、状況類似地域（地区）区分の際は、市街化区域内の用途地域及び容積率等の考え方に準じて考慮すべきである。
・地区計画（今回の都市計画法の改正部分）
都市計画は、相対的にみて、広範囲にわたる土地利用計画の色彩が強い都市計画であるが、この地区計画の制度は、身近な市街地環境の形成、保全という観点から比較的小規模な地区を単位に開発行為、建築行為等をきめ細かく導入しようとするものである。
地区計画
住宅地高度利用
地区計画
再開発地区計画

沿道整備計画集落地区計画区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し保全するための計画
土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進をはかるため、一体的かつ総合的に良好な住宅市街地の開発整備を行うための計画
合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るた
め、一体的かつ総合的な市街地の再開発を実施することが適切であると認められるもの
道路、交通騒音により生ずる障害防止と適切合理的な土地利用の促進を図るため、一体的かつ総合的に市街地を整備することが適切だと認められるもの
農業条件と調和のとれた良好な住環境の確保と適正な土地利用を図るため、当該集落地域の特性にふさわし
い整備及び保全を行うことが必要と認められるもの◎

評価上の留意点
前記Ⅰ．２．(2)．③で述べたように、今回の改正において地区計画の活用を積極的に行えるようになり、指定数が多くなることが予想されるので用途地区区分、状況
類似地域（地区）区分の際は考慮すべきである。
２．線的影響（路線単位）
線的に影響が異なるものは、主として路線価に反映されるべきものである。
これには、以下のものがあげられる。
・基準容積率（従来からの制度）

容積率について、建築基準法では、前面道路の幅員による制限を設けている。これは、敷地の前面道路（２以上の前面道路があるときは、幅員の最大なもの）の幅員が12ｍ未満の場合は、そのメートル数値に10分の6（第一種低層住居専用地域、第二種
低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、特定行政庁が指定する区域内では、10分の4）を乗じたもの以下でなければならない（５２条１項）という規定で、例えば、商業地域で容積率が600%の敷地でも、前面の道路幅員が6ｍであれば、容積率（基準容積率）は360%（6ｍ×6/10＝36/10）となってしまう。そのため、高層化の進んだ地域
では、指定容積率がすべて使用できる土地と比べ価格はかなり低くなる。容積率は、土地価格に与える影響が大きいことから留意が必要である。なお、この規定には、特定道路（幅員15ｍ以上の道路）に接続する場合の容積率の緩和（５２条３項）の特例がある。
◎

評価上の留意点
容積率の違いが価格水準に影響を及ぼす地域では評価にあたり、前面道路の幅員を考慮した基準容積率を採用し路線価単位でその格差を反映すべきである。（下図参
照）

画地
Ａ
Ｂ
Ｃ

指定容積率
600%

基準容積率
600%

600%

480%

600%

240%

計

算

式

8m×6/10＝48/10＜
60/10
4m×6/10＝24/10＜
60/10

３．点的影響（画地単位）
点的に影響が異なるものは、主として画地計算法や宅地の比準表及び市町村長が行う所要の補正により反映されるべきものである。これには、以下のものがあげられる。
・都市計画道路予定地（従来からの制度）
都市計画道路予定地とは、都市計画法による都市計画事業として整備される街路事業
等の予定地を言い、その事業の進捗の程度により建築物の建築制限をうける（予定地に指定されると通常２階建以下の非堅固建物しか建築できない）。
都市計画道路は、現状の道路を拡幅するケースもあれば、新規に指定される場合もあり、その範囲を一律面的に把握することはできない。
下図をみてみると、路線①・③では片側のみ拡幅され、路線②は両側とも拡幅され、

路線④は路線の一部が予定地にかかるケースで、各画地ごとに予定地の占める割合も異なっている。
◎

評価上の留意点
評価においては、各画地ごとに予定地の位置及びその占める割合も異なるので画地の評価段階（所要の補正等）として考慮すべきである。（下図参照）

なお、都市計画道路予定地の評価に関しては、以下の通達が出されている。
○都市計画施設の予定地に定められた宅地等の評価上の取扱いについて（昭和50．10.15自治固第９８号東京都総務・主税局長、各道府県総務 部長
あて自治省税務局固定資産税課長通達）
都市計画施設の予定地に対する建築規制又はマンション等中高層の建築物
による日照阻害、新幹線・高速道路等による騒音・振動等若しくはその他の要因による生活環境の悪化に伴い、これらの影響を受ける宅地の価格が影響を受けない宅地の価格に比べ低下している事例が見受けられる。
ところで、新幹線・高速道路等による騒音・振動等に起因してその価格が低下している宅地については、これらの宅地が一定のひろがりをもつた地域に所在するものであるので、現行固定資産評価基準に基づき、当該一定の地
域を他の地域と区分して路線価を付設し又は当該地域を他の地域と区分して一の状況類似地区とすることによつて、価格事情に応じた当該宅地の評価を行うことができるものである。
しかしながら、道路、公園等の都市計画施設の予定地に対する建築規制又はマンション等中高層の建築物による日照阻害に起因してその価格が低下している宅地については、その価格事情を路線価の付設等によって価額に反映させることが困難な場合がある。このような場合には、その価格事情に特に著しい影響が認められるときに限り、当該宅地の評価は、下記により行うこととしても差し支えないので、この旨管下市町村に示達のうえよろしく御指導願いたい。
記
１ 都市計画施設（都市計画法第４条第５項（現行第４条第６項）に規定す
る都市計画施設をいう。）の予定地に定められた宅地については、当該宅地の総地積に対する都市計画施設の予定地に定められた部分の地積の割合を考慮して定めた３割を限度とする補正率を適用して、その価額を求めるものとする。
２ 日照阻害を受ける住宅地区の宅地については、日照阻害の原因となる中高層の建築物の高さ及び当該建築物による日影時間等を考慮して定めた２割を限度とする補正率を適用して、その価額を求めるものとする。
３ なお、都市計画施設の予定地に定められた宅地又は日照阻害を受ける住宅地区の宅地が「その他の宅地評価法」を適用する地域内に所在する場合には、上記１､２に準じて定めた比準割合を適用して、その価額を求めるものとする。
今回、平成１２年度評価替えに関する土地の補正の実施状況において、人口５０万人以上の公共団体（２１団体）を抽出し、都市計画道路予定地についてどのような補正が行われているか集計した。
集計結果は以下のとおりで、ほとんどの市町村で通達に基づく補正が行われている。
通達に基づく補正を行っている・・・・・・・1９団体
特に補正を行っていない・・・・・・・・・・ 2団体
・日照阻害（従来からの制度）
近年の市街地における土地利用の過密化や市街地価格の上昇に伴って、建築物の中高層化などの土地利用の高度化が急速に進行している。 そのような中で市街地における中高層建築物が敷地の周辺に生ずる日影によって、日照を阻害される土地が生じることがある。これらについて建築基準法では、市街地における環境の確保を図るた
め、日影による中高層建築物の高さの制限（一般に「日影規制」と呼ばれている。）
が規定された。
日影は、日照を遮えぎる中高層建築物の高さ、形状、位置等により、状況が異なり、また、太陽高度及び太陽方位（そのいずれも建築物の経緯度、季節、時間等に関係する。）により、時々刻々変化する複雑な現象である。
建築基準法第５６条の２では、まず、その対象として第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域及び準工業地域の９用途地域並びに用途地域の指定のない区域をとりあげ、次に日影時間を制限すべき（換言すれば、日照を確保すべき）水平面を、用途地域の特性に応じて設定し、これに対する冬至日の真太陽時における一定時刻の間に生ずる日影時間を制限する手法を用いている。
真太陽は、その土地で太陽が真南に来たとき（南中）を、正午とした時刻であり、次式のように中央標準時に均時差及びその土地の経度に基づく数値を加えることにより求められる。

具体的には、地方公共団体が、規制を課すべき区域（「対象区域」という。）を、条例で指定し、かつ、日影時間の制限の区分を、それぞれの条例で指定することにより、適用されることとなる。（建築物の高さは、地盤面から測定する。一定の階段室
等屋上突出部分は、５ｍまで算入しない。建築基準法施行令第２条）◎ 評価上の留意点
日照阻害については、建築基準法で日影規制が規定されているが、個々の画地により日照の程度が異なるため、全く日照阻害のない画地と日照 阻害のある画地とでは居住の快適性に差異を生じる。
したがって、評価においては各画地ごとに日照阻害の程度を考慮して画地の評価段階（所要の補正等）において考慮すべきである。
○日照阻害を受ける住宅地区の宅地の評価要領（昭50.10.15東京都総務・主税局長、各道府県総務部長宛 自治省税務局固定資産税課長内かん）
日照阻害を受ける住宅地区の宅地が下表(1)欄に掲げる地域（都市計画法第８条第１項第１号に掲げる地域をいう。）に存する場合において、同表(2)欄に掲げる中高層の建築物（建築基準法第２条第１号に規定する建築物をいう。）により、冬至日の真太陽時による午前8時から午後4時までの間において、当該宅地の中心点の同表(3)欄に掲げる平均地盤面からの水平面の高さ
における日影時間が同表(4)欄に掲げる時間以上であるときは、当該宅地の評点数は、画地計算法を適用して求めた評点数から当該評点数にそれぞれ同表(5)欄に掲げる補正率を乗じて得た評点数を控除して算出するものとす
る。
(1)

(2)
(3)
(4)
(5)
日照阻害の原因と(2)の建築物の平均地盤
地 域
なつている中高層
日影時間 補正率
面からの高さの建築物
軒の高さが7メー
4時間
0.1
トルを超える建築
第1種住居専物又は地階を除く 1.5メートル
用地域
階数が3以上の建60.2
築物
第2種住居専 高さが10メートル
4
0.1
4メートル
用地域
を超える建築物
6
0.2
上記以外の
5
0.1
同
上
同
上
地域
7.5
0.2
今回、平成１２年度評価替えに関する土地の補正の実施状況において、人口５０万人
以上の公共団体（２１団体）を抽出し、日照阻害についてどのような補正が行われているか集計した。
集計結果は以下のとおりで、多くの市町村で補正が行われている。
内かんどおりの補正をおこなっている・・・・１１団体
独自の補正を行っている・・・・・・・・・・ ６団体
補正を行っていない
・・・ ４団体
独自の補正を行っている市町村の主な例は以下のとおりである。
（A市）
日照阻害の原因と阻害建物の平均地盤
地 域
なつている中高層
日影時間
面からの高さの建築物
地上階数５階以上
4〜6時未満普通住宅及びで高さ15ｍを越え−
併用住宅地区
6時間以上
る建築物
（B市）
日照阻害の原因

左の地点における冬至日の真太

補正率
0.1
0.2

地

域

第一種・第
二種低層住
居専用地域

第一種・第
二種中高層
住居専用地
域
上記以外の
地域

となっている中高層の建築物

測定地点

阻害を受けて軒の高さが7ｍを いる画地の中越える建築物又 心点におけるは地階を除く階 左の建築物の数が3以上の建築 平均地盤面か物
ら1.5ｍの高さの地点阻害を受けている画地の中心点における
高さが10ｍを越左の建築物のえる建築物
平均地盤面から4ｍの高さの地点

陽時による午前8時から午後4時までの日影時間

補正率

3時間以上

0.1

5時間以上

0.2

3時間以上

0.1

5時間以上

0.2

4時間以上
6.5時間以上

0.1
0.2

日影時間

補正率

4時間以上

0.1

6時間以上

0.2

4時間以上

0.1

6時間以上

0.2

5時間以上
7.5時間以上

0.1
0.2

（C市）
地

域

日照阻害の原因 (2)の建築物となっている中 の平均地盤面
高層の建築物からの高さ
軒の高さが7ｍを越える建築物又は地階を除く階
1.5m
数が3以上の建築
物

第一種低層
住居専用地
域第二種低
層住居専用
地域
第一種中高
層住居専用
高さが10ｍを越
地域第二種
える建築物
中高層住居
専用地域
上記以外の
同上
地域

4ｍ

同上

・セットバック（従来からの制度）
建築基準法第3章においては、「道路」を原則として４ｍ以上（特定行政庁が指定する区域内においては６ｍ以上）のものに限定しているが、同法第３章の規定が適用されるに至った際現に建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道で特定行政庁の指定したものについては、この例外として「道路」として扱われている。このような道路を実務上「２項道路」というが、「２項道路」に沿接する宅地については、その中心線から２ｍの線が道路境界とみなされるために、「セットバック部分」と呼ばれる敷地の後退部分を生じ、建替え時等にそれが具体化する。

◎ 評価上の留意点「２項道路」については、道路の中心線から水平距離２ｍの線までセットバックしなければならないので、この分有効に利用できる宅地としての面積は減少する。これ
は、鑑定評価においては、画地条件として扱われる（個別的要因として個性率で処理される）ことが多いが、地域の標準的な道路幅員が４ｍ未満と判断される場合には、地域要因（街路条件等）として標準価格の要素のなかに組み込まれることがある。この点については、固定資産評価では、画地条件と画地以外の条件を、前者は画地計算で、後者は路線価付設で考慮すべきとしていることとの関係において問題となる場合がある。
たとえば、主要な街路（標準宅地の沿接する路線）が４ｍであり、同一状況類似地
域内のその他の路線が３ｍである時に路線価をどのように付設すべきかが問題となる。この場合においては、あくまでも街路条件としての格差で比較するか、あるいは、セットバック部分を含むことの格差を加えて比較するかという問題も生じることとなる。
道路幅員の広狭については、既に述べたように基本的には街路条件の問題であるので、街路条件としての格差で主要な街路とその他の街路を比較することについては問題ない。
しかし、一方が４ｍ未満の場合はセットバック部分を含むか含まないかという問題が絡んでくる。セットバック部分を含むことは画地条件とみなされるから画地計算の方で考慮すべきだという考え方が成り立つ。
つまり、路線価付設においては、街路条件としては、街路の幅員・構造等を考慮して、セットバック部分の減価は画地計算で反映させるという方法が考えられる。この場合画地ごとにセットバック部分を考慮するため、大量な画地について全て確認できるかどうかという問題もある。
そのため、セットバック部分の平均的な減価分を路線価付設の際に織り込む方法も考えられること等に留意すべきである。
・特例容積率制度（今回の都市計画法の改正部分）
前記Ⅰ．２．(2)．①で述べたように、今回の改正において商業地域内の一定区域
内を都市計画で定め、当該区域内では、隣接しているか否かにかかわらず、未利用容積の移転が可能となった。
特例容積率適用区域内の２以上の敷地に係る土地所有者等は、特定行政庁に対して特例容積率の限度の指定を申請することができる。この場合申請者は特例敷地についての利害関係者（所有権者・借地権者・抵当権者等）の同意を得なければならない。
特例容積率の限度の指定を簡単に図示すれば以下の図のとおりである。

なお、特例容積率適用区域制度に係る特例容積率の指定の確認の方法は、その適用を受ける敷地の位置を特定行政庁が公告し、その内容を表示した図書を市役所等で、一般の縦覧に供することを法律上定めている。
◎ 評価上の留意点
特例容積率の指定は土地に帰属するもので、申請した所有者等により特例容積率指定の取消申請を行わない限り、建物の消滅及び第三者への土地所有権の移転があったとしても変更されない。
したがって、当該土地の評価にあたっては、前述した基準容積率同様、容積率の違
いが価格水準に影響を及ぼす地域では評価にあたり、特例容積率を指定された画地単位でその格差を反映する必要がある。
・建ぺい率の緩和（今回の都市計画法の改正部分）
前記Ⅰ．２．(2)．②で述べたように、今回の改正は、建替えに際し建築物の後退が必要となる４ｍ未満の狭隘道路が多い密集市街地において、老朽化した建物の建替えを促進するために、建ぺい率を緩和し、従前の床面積を確保することが目的である。
◎

評価上の留意点
通常、評価においては、敷地規模が極めて小さく建物の建築に支障を及ぼす場合以外は、建ぺい率より容積率がどのくらい使えるかによって、価格差を反映していることが多い。しかし、敷地規模が過小のため建物の建替えが不可能な画地として、何らかの補正を行っている場合には、今回の改正により建物の建替えが可能となることを評価に反映する必要がある。
主な建築規制とその考慮
宅地の評価方法
市街地宅地評価法
用途地区
状況類似地 路線
画地
建築規制
域
面
線
点
・市街化区域／市
街化調整区域の区
◯
分
・用途地域
◯

その他の宅地評価法
状況類似地
区

画地

面

点

◯
◯

・指定容積率◯・基準容積率◯・都市計画道路予
◯
定地
・日照阻害
◯
・セットバック◯◯＊線引き・非線引◯きの区分＊開発許可制度の◯見直し＊特定用途制限地◯域＊用途地域を定めていない区域にお◯ける容積率、建ぺ
い率等の指定＊準都市計画区域◯＊地区計画◯＊特例容積率制度◯＊建ぺい率の緩和◯
表中＊は今回の都市計画法の改正部分

◯
◯
◯
◯
◯
◯
◯
◯

◯
◯
◯
◯
◯
・は従来からの制度

Ⅲ．市街化調整区域における開発許可制度の立地基準の見直しによる市街化調整区域
内の宅地への影響
今回の都市計画法等の改正における大きな変更点として、いわゆる「既存宅地」制度の廃止があるが、これは固定資産評価にも大きく影響するため章を改めて詳細に検討することとする。
ここでは、現時点（改正法・施行前）と改正法・施行後とに分けて検討を行った。
１．改正法・施行前の市街化調整区域内の宅地の分類
市街化調整区域は、市街化を抑制する区域であるが、一定の条文・条項に係る条件に合致すれば、開発行為又は建築行為が可能である。（参考資料３・４参照）
すなわち、市街化調整区域内の土地は、市街化区域の土地と異なり、建築物の建築等において、用途の制限や所有権移転に伴う制約等を受けることになる。市
街化調整区域内の宅地を形成過程から大きく分類すると、市街化区域及び市街化調整区域の線引き前から存する宅地と、線引き後に新たに開発又は建築許可を受けた宅地に分類される。本件では、これら市街化調整区域の宅地について、過去の開発許可件数及び開発面積等に基づき代表的な宅地として以下の(1)〜(6)に分類し、用途の変更・建替えの可否という２要件に着目して、検討を行った。
(1)

既存宅地

既存宅地とは、都市計画法（以下「法」という。）第４３条第１項第６号の規定に合致する宅地で、市街化区域及び市街化調整区域の線引き前からの宅地であり、各都道府県等の宅地確認基準に合致し、既存宅地として都道府県知事等の確認を受けた宅地をいう。（なお、既存宅地という用語は、法令上の用語として定義されたものではない。）
条文：法第４３条第１項第６号
法第４３条第１項
何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第２９条第２号若しくは第３号に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、
また、建築物を改築し、又はその用途を変更して第２９条第２号若しくは第３号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。ただし、次に掲げる建築物の
新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設については、この限りでない。
同条同項第６号
次に掲げる要件に該当する土地において行なう建築物の新築、改築又は用途の変
更イ 市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であっておおむね５０以上の建築物が連たんしている地域内に存する土地であること。
ロ 市街化調整区域に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された際すでに宅地であった土地であって、その旨の都道府県知事の確認をうけたものであること。
通達（昭和５７年７月１６日建設省計民発第２８号）抜粋
二、法４３条第１項第６号の規定の運用について(1)同号イの要件について
イ 市街化区域との近接要件については、当該市街化調整区域の規模、奥行きその他の態様、市街化区域との位置関係、集落の形成の状況等に照らし実情に即した運用を行うこと。

ロ 「自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域」の要件については、地形、地勢、地物等の状況及び文教、
公益、利便、交通施設等の利用状況等に照らしその一体性を判断すること。
ハ 「おおむね５０以上の建築物が連たんしている地域」の要件については、建築物の敷地が、一定の間隔で連続して存在し、又は一定の区域の範囲内に集中して存在することにより相当程度の集落が形成されているか否かにより判断すること。
(2)同号ロの要件について
イ 確認に当たっての基本的資料は、土地登記簿、固定資産課税台帳によるものとするが、その他の諸資料、状況等に照らし市街化調整区域とされた時点における土地の現況が宅地であったことの蓋然性が極めて高いと認められる土地については、確認を行って差し支えない。
(3)確認に係る予定される建築物に対する指導について確認を行った土地における予定される建築物の用途、規模等については、当該土地の存する市街化調整区域の集落の土地利用の現況及び隣接又は近接する市街化区域の用途地域等と整合が図れるようその内容について指導すること。
通達（昭和５７年７月１６日建設省計民発第３１号）抜粋
十三、局長通達記二の(3)「確認に係る予定される建築物に対する指導」 について既存宅地の確認を行った土地において、当該既存宅地が工場跡地その他一の建築物の敷地としては過大であり開発行為を伴わない建築行為のみで対応させることとした場合、いわゆる旗竿開発その他都市整備上及び居住環境上不整形な土地利用を招来することとなるもの等については制度全般との整合を図るため法第３４条第１０号ロの規定により開発許可を行い、道路その他必要な公共施設等を整備させるよう指導しても差し支えないこと。
この場合においては、必要に応じて法第４１条の規定を適用する等により、当該開発区域の規模、開発行為の目的、周辺の地域との関係等に照らし適切な建築物となるよう措置すること。

自治体
Ａ県

Ｂ市
Ｃ県
Ｄ県

近

接

（既存宅地確認基準の例）
要 件 50戸連たんの範囲

隣 棟 間 隔原則50m以内（既市街化区域から
半径100mの円の範 存建築物の敷地
1km以内
囲内との間隔は25m以内）
半径100mの円の範
特にない
50m以内
囲内
市街化区域から
半径100mの円の範
50m以内
500m以内囲内
特に基準は定めないが、法（通達）の趣旨に従って、適切な判断を行う。

(2)線引き前からの宅地
線引き前からの宅地とは、特に法令上の規定はないが、宅地の形成過程で分類すると線引き前から存する建築物の敷地で既存宅地以外の宅地をいう。
(3)市街化調整区域内団地の宅地
市街化調整区域内団地の宅地とは、法第３４条第１０号イの規定により、市街化区域及び市街化調整区域の線引き後に市街化調整区域内等に開発された中・大規模団地の宅地をいう。
条文：法第３４条第１０号イ

法第３４条
前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発行為（主として第二種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除く。）については、当該申請に係る開発行為及びその申請の手続きが同条に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発行為が次の各号の一に該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。
同条第１０号イ
前各号に掲げるもののほか、次のいずれかに該当する開発行為で、都道府県知事があらかじめ開発審査会の議を経たもの
イ 開発区域の面積（開発区域が市街化調整区域の内外にわたるときは、その全体の面積）が政令で定める面積を下らない開発行為で、市街化区域における市街化の状況等からみて当該申請に係る開発区域内において行うことが当該都市計
画区域における計画的な市街化を図る上に支障がないと認められるもの
条文：都市計画法施行令（以下「令」という。）第３１条
法第３４条第１０号イの政令で定める開発区域の面積は、２０haとする。ただし、都市計画区域における人口、産業、土地利用等の態様に照らし、これによることが不適当であると認められるときは、都道府県知事は、都道府県の規則で、産業の振興、居住環境の改善その他都市機能の維持又は増進に著しく寄与する開発行為につき、区域及びその目的又は種別を限り、５ha以上２０ha未満の範囲内
で、その面積を別に定めることができる。
(法第34条10号イに該当する開発案件)
許 可
開発区域
開 発 主 体 開発区域
備
考
年 月
面 積
埼玉県
住宅(幸手市伊藤忠不動産幸手市
40.7ha
85年6月
イトーピア)
千葉市
東京情報大
千葉県 フジタ、トーメ
四街道市
学、
121.2ha
86年10月 ン
(参考資
研究所、住
料6)
宅
東京都
東京造形大
桑沢学苑
八王子市
10.2ha
90年4月
学
湘南国際村
(住宅、研究
神奈川県
横須賀市
所、研修
三井不動産
206.6ha
90年10月
葉山町
所、ホテ
ル、店舗、
小学校)
(4)分家住宅の敷地
分家住宅の敷地とは、法第34条第10号口、法第43条第1項及び令 第36条第1項
第3号ハの規定の運用について、「通常原則として許可してさしつかえないものと考えられるもの」として、昭和44年12月4日建設省計宅開発第117号、建設省都計発第156号で、列挙されたもの (参考資料3、1の(2)の(注5)の(a)〜(h)参照)
で、市街化調整区域内において、継続して生活の本拠を有する世帯の二男、三男等が分家する場合の線引き後の宅地をいう。
条文：法第34条第10号ロ
法第34条
省略(前記1の(3)参照)
同条第10号ロ
前各号に掲げるもののほか、次のいずれかに該当する開発行為で、都道府県知事があらかじめ開発審査会の議を経たもの。

ロ 開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められるもの
条文：法第43条第1項
省略(前記1の(1)参照)
条文：令第36条第1項第3号ハ令第36条第1項
都道府県知事は、次の各号に該当すると認めるときでなければ、法第43条第1項の許可をしてはならない。
同条同項第3号ハ
当該許可の申請に係る建築物又は第一種特定工作物が次のいずれかに該当すること。
ハ 当該建築物又は第一種特定工作物の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において建築し、 又は建設することが困難又は著しく不適当と認められる建築物又は第一種特定工作物で、都道府県知事があらかじめ開発審査会の議を経たもの
通達(昭和57年7月16日建設省計民発第31号)抜粋
一 局長通達記の一の(1)のイ ｢農家の二、三男が分家する場合の住宅等｣ について(1) 局長通達記の一の(1)のイの趣旨を踏まえ「農家の二、三男が分家する場合の住宅等」に関する事務の具体的運用に当たっては次に掲げるところに留意すること。
イ 許可の対象となる土地については、当該市街化調整区域に関する都市計画の決定前から引き続いていわゆる本家たる世帯が保有している土地であることを原則とするが、当該市街化調整区域に関する都市計画の決定後農業振興地域の整備に関する法律(昭和44年法律第58号)による農業振興地域内にある土地の交換分合により取得した土地等についてはこれに含めて差し支えないこと。
ロ 許可は原則として既存集落又はその周辺の地域において行うことが望ましいこと。
ハ 許可を受け得る者の範囲については、その趣旨に沿う者であれば二、三男に限らず合理的事情の存する世帯構成員一般として差し支えないこと。この場合における「合理的事情の存する世帯構成員」とは、民法(明治 29年法律第89号)
第725条に定める親族の範囲に該当する者であって原則として相続又は贈与により当該土地の所有権等を取得するいわゆる本家の世帯構成員であったものである
ので、いわゆる跡取りを含むほか、娘むこ予定者も世帯構成員であった娘と一体として認めて差し支えないこと。
また、Uターン等に係る者の地域への定住を阻害する必要はなく、許可を受け得る者の範囲については、従前同一の世帯構成員として同居の事実があれば足り、許可申請の時点において必ずしもいわゆる本家に同居している場合に限る必
要はないこと。
ニ なお、地域によっては分家住宅の名目であれば半ば自動的に許可されるとの申請事例も見受けられるが、許可に当たっては、例えば、結婚その他独立して世帯を構成する合理的事情、勤務地、予定建築物の規模等の適正さ、過去における同様の申請の有無等に照らして必要性及び確実性を判断すること。
(2) また、いわゆる本家たる世帯が非農家の場合であっても市街化調整区域における既存集落及びその周辺の地域に当該市街化調整区域に関する都市計画の決定前から引き続きその生活の本拠を有しているいわゆる本家が当該市街化調整区

域に関する都市計画の決定前から保有していた土地において新たに世帯を分離す
る合理的事情が存する場合についてまで一律にこれを排除する趣旨ではないので、農家の分家に係る(2)のイからニまでに掲げる要件の判断を含め、個別具体的に判断してやむを得ないものと認められる場合には許可して差し支えない場合もあること。
(5)集落サービス店舗の敷地
集落サービス店舗の敷地とは、法第34条第1号、法第43条第2項及び令第36条第3号イの規定に基づき、市街化区域及び市街化調整区域の線引き後に開発又は建築された、日常生活に必要な物品の小売業又は修理業、理容業、美容業、はり・灸・按摩業、自動車修理業等の店舗の敷地をいう。
条文：法第34条第1号
法第34条
省略(前記1の(3)参照)
同条第1号
当該開発区域の周辺において居住している者の日常生活のため必要な物品の販
売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築の用に供する目的で行なう開発行為
条文：法第43条第2項
前項の規定による許可の基準は、第33条及び第34条に規定する開発許可の基準の例に準じて、政令で定める
条文：令第36条第1項第3号イ
令第36条第1項
省略(前記1の(4)参照)
同条同項第3号イ
許可の申請に係る建築物又は第一種特定工作物が次のいずれかに該当すること。
イ 法第34条第1号から第8号の2までに規定する建築物又は第一種特定工作物(参考資料4,1の(2)参照)
通達(昭和44年12月4日建設省計宅開発第117号、建設省都計発第156号)抜粋
二

個別的事情について

４ 法第34条の運用について
本条は、市街化調整区域において例外的に認められる開発行為を規定 したものであり、開発許可制度のポイントをなす規定であるので、その適正な運用についてとくに留意すること。各号の運用に関しての基準は、 次のとおりであるが、処分にあたっては、各号該当の有無について、十分慎重な審査を行なうこと。
(1)第1号について
イ 本号は、その趣旨から、当該開発区域の周辺の市街化調整区域に居住する者を主たるサービス対象とすると認められるものに限定すべきものと解されるので、著しく規模の大きい店舗等は、この点からチェックすること。
ロ 日常生活に必要な物品の小売業又は修理業、理容業、美容業等が考えられるが、当該地域の市街化の状況に応じて、住民の利便の用に供するものとして同種の状況にある地域においては通常存在すると認められる建築物の用に供する開発行為は、許可してさしつかえない。従って、ガソリンスタンド及び自動車用液化石油ガススタンド(主としてその周辺の市街化調整区域内に居住する者の需要に応ずるとは認められないもの、例えば、高速自動車国道又は有料道路に接して設置されるガソリンスタンドならびに自動車用液化石油ガススタンド等を除く)農林漁業団体事務所、農機具修理施設、農林漁家生活改善施設等は、本号に該当するものとして取り扱うこと。
(6)農林漁業に従事する者の居住用宅地
農林漁業に従事する者の居住用宅地とは、法第29条第2号後段の規定により、開発許可の適用除外となる開発行為として、市街化区域及び市街化調整区域の線
引き後に建築した、当該業務に従事する者の居住の用に供する建築物の敷地をいう。
条文：法第29条第2号
法第29条
市街化区域又は市街化調整区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、建設省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りではない。
同条第2号
市街化調整区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行なうもの
条文：令第20条
法第29条第2号の政令で定める建築物は、次に掲げるものとする。
1号から5号省略(参考資料4,1の(注2)参照)
通達(昭和44年12月4日建設省計宅開発第117号、建設省都計発第156号)抜粋
二の2の(2)令第20条ついてハ 第5号には、第1号から第4号までに掲げるものに該当しないもので、農業、林業又は漁業の用に供する建築面積90平方メートル以内の建築物が該当する
が、農業、林業又は漁業の範囲については、それぞれ日本標準産業分類A−農業、B−林業、狩猟業、C−漁業、水産養殖業の範囲を基準とすること。季節的なものであっても該当するものとするが、家庭菜園等生業として行なうものではな
いと認められるものは、該当しないものとすること。
二の2の(3)農業、林業又は漁業を営む者について
上記(2)ハの基準により農業、林業又は漁業の範囲に属すると認められる業
務に従事する者をいうものとし、この場合においてイ 被傭者を含むものとする。
ロ 兼業者を含むものとする。
ハ 臨時的と認められる者は含まないものとする。
二 当該市街化調整区域において、これらの業務に従事する者であることを要するものとする。
ホ 世帯員のうち一人以上の者がこれらの業務に従事するものであれば足りるものとする。

２．都市計画法の規制による整理
選択した市街化調整区域内の宅地の分類について、用途の変更・建替えの可否の2要件で整理すると以下のとおりである。
要件
宅地の分類(1)既存宅地(2)線引き前からの宅地(3)市街化調整区域内団地の宅地(4)分家住宅の敷地(5)集落サービ
ス店舗の敷地(6)農林漁業に従事する者の
居住用宅地

用途変更
可

同一用途の建替え
本人及び
特定承継人
一般承継人
可
可

不可

可

可(注1)

不可

可

可(注1)

不可

可

可(注2)

不可

可

可(注1)

不可

可

可(注2)

「一般承継人」とは、相続人のほか、合併後存続する法人(吸収合併の場合)又は合併により新たに設立された法人(新設合併の場合)をいう。
「特定承継人」とは、他人の権利を個々的に取得した者をいい、売買などにより権利を取得した者をいう。
(注1)
これらの建物の建替えについては、法第43条第2項及び令第36条第1項第3号ハの規定の運用について示された施行通達(昭和57年7月16日建設省計民発第28号)に例示される「既存建築物の建替」に該当することから、建替えすることができる。
条文：法第43条第2項
省略(前記1の(5)参照)
条文：令第36条第1項第3号ハ省略(前記1の(4)参照)
通達(昭和57年7月16日建設省計民発第28号)抜粋
一の(2)施行通達において列挙されていない事例の取扱について
イ 法第34条第10号口及び令第36条第1項第2号(現行3号)
ハの規定の適用に関して施行通達二の4の(6)において「通常原則として許可して差し支えないものと考えられるもの」と定められているものは、一般的にみてこれらの規定を適用して許可することが考えられる事例を例示的に列挙したものであり、これら以外の事例 についても地域の特性、杜会経済の発展状況の変化、市街化区域を含めた市街化の状況、市街化区域と市街化調整区域に係る区域区分の態様等の事情を総合的に勘案し、当該開発行為又は建築行為の目的、位置、規模等を個別具体的に検討して許可することは差し支えないので、地域の実情に沿った円滑な制度の運用を図ること。
ロ イの趣旨を踏まえ、例えば次に掲げるような事例については、やむを得ない事情が認められ、周辺の土地利用に支障を及ばさない限り、施行通達記二の4の(6)に掲げる事例と併せて積極的に法第29条又は第43条の規定による許可が相当か否かの審査の対象として差し支えないこと。
(イ)省略(参考資料4,1の(2)の(注5)の(i)参照)(ロ)省略(参考資料4,1の(2)の(注5)の(j)参照)(ハ)既存建築物の建替(二)省略(参考資料4,1の(2)の(注5)の(l)参照)(ホ)省略(参考資料4,1の(2)の(注5)の(m)参照)(注)施行通達記二の4の(6)に掲げる事例
昭和44年12月4日建設省計宅開発第117号、建設省都計発第156号で、「通常原則として許可して差し支えないものと考えられるもの」として列挙された行為。
(参考資料4,1の(2)の(注5)の(a)〜(h)参照)
通達(昭和57年7月16日建設省計民発第31号)抜粋
六 局長通達記一の(2)のロの(ハ)「既存建築物の建替」について(1) 従前の自己用住宅の敷地が著しく過小である場合等格段の事情がある場合を除き、従前の建築物の敷地の範囲内で行われるものであること。
(2) 原則として従前の建築物と同一の用途であること。
(3) 規模、構造、設備等が従前のものに比較して過大ではなく、かつ、周辺の土地利用の状況等からみて適切なものであること。
なお、建替後の床面積の合計が従前の建築物の床面積の合計の1.5倍以下である
ものについては、従前の構造及び用途がほぼ同一であれば、許可を要しない「改築」として取り扱って差し支えないこと。
(注2)
分家住宅及び農林漁業従事者の居住の用に供する建築物の許可等は、申請人の状況(分家又は農林漁業従事者であるか否かなど)を、勘案して適否が決定され、多分に属人的なものである。このため、売買等による特定承継人に対しては、この属人的な効力が及ばず、これらの住宅は、いわゆる分家住宅等ではなくなる。
ただし、案件ごとに諸事情を勘案のうえ、｢既存建築物の建替｣として、建物の建替えが認められる場合がある。
通達(平成10年7月1日建設省経民発第40号)抜粋
一 都市計画法(以下「法」という。)第34条第10号ロ及び都市計画法施行令(以下「令」という。) 第36条第1項第3号ハの規定の運用について
法第34条第10号ロ及び令第36条第1項第3号ハの規定の運用については、施行通達
記二の4の(6)、57年通達記一の(2)のロ、61年局長通達記一等において、一般的にみてこれらの規定を適用して許可することが考えられる事例を例示的に列挙しているところであるが、これら以外の事例についても、地域の特性、社会経済の発展状
況の変化、市街化区域を含めた市街化の状況、市街化区域と市街化調整区域に係る区域区分の態様等の事情を総合的に勘案し、当該開発行為又は建築行為の目的、位置、規模等を個別具体的に検討して許可することは差し支えないので、地域の実情に沿った円滑な制度の運用を図られたい。
この趣旨を踏まえ、例えば、次のような事例についても、やむを得ない事情が認められ、周辺の土地利用に支障を及ばさない限り、法第29条又は第43条の規定による許可が相当か否かの審査の対象として差し支えないと考えられるので、適切な運用を図られたい。
イ 既存の土地利用を適正に行うため最低限必要な管理施設の設置
ロ 既存の住宅の増築のためやむを得ない場合の敷地拡大
ハ 法に基づく許可を受けて建築された後相当期間適正に利用された建築物のやむを得ない事情による用途変更
３．改正法・施行前の宅地分類による土地価格の傾向

前記2で示した市街化調整区域内の宅地分類を、法的規制の違いで分類すると以下のとおりである。
(法的規制の違いによる宅地分類)
法的規制の違い
用途変更が可能同一用途の建替えは認められる
同一用途の建替えでも、特定承継人による場合は、やむを得ない事情がある場合に認められる

宅地分類(1)既存宅地(2)線引き前からの宅地(3)市街化調整区域内団地の宅地(5)集落サービス店舗の敷地(4)分家住宅の敷地(6)農林漁業に従事する者の居住用
宅地

このうち、既存宅地、線引き前からの宅地、分家住宅の敷地について、建物が専用住宅である場合を想定して、土地価格の概念を示すと次のとおりである。

４．改正法・施行後の市街化調整区域内の宅地の分類(1)開発許可制度の立地基準の見直し①市街化調整区域内において,市街化の進行しつつある一定の既存集落等の区域を条例で定め、周辺環境と調和する住宅等を許容する。
②既存宅地における建築行為については許可制に移行する。
(2)改正法・施行後の市街化調整区域内の宅地の分類
前記1の市街化調整区域内の宅地の分類で述べたとおり、市街化調整区域内には大きく分けて、市街化区域及び市街化調整区域の線引き前から存する宅地と、線引き後に新たに開発又は建築許可を受けた宅地の2種類があり、これらは都市計画法
で開発・建築許可において細かく分類されているが、開発許可制度の立地基準の見直しにより、改正法・施行後において、市街化調整区域内の宅地は、一定の既存集落等の区域を条例で定めた地域(以下「条例の定めのある地域」という。)の宅地とそれ以外の地域(以下「条例の定めのない地域」という。)の宅地の別に、次のとおり区分される。
①条例の定めのある地域内の宅地条例の定めのある地域においては、あらかじめ建築物の用途等が定められ既存宅地の制度は廃止される(ただし、経過措置は設けられている。)ため、すべての宅地について、当該地域内における都市計画法上の規制は一律となる。
②条例の定めのない地域内の宅地条例の定めのない地域では、線引き前からの宅地に、廃止された既存宅地が含まれるため、市街化調整区域内の宅地は、線引き後に新たに開発又は建築許可を受けた宅地とに大きく2分類される。
従って、条例の定めのない地域では、線引き前からの宅地の定義が、改正法・施行前の「線引き前から存する建築物の敷地で、既存宅地以外の宅地」が、改正法・施行後は「線引き前から存する建築物の敷地」と変更となるが、線引き後に新たに開発又は建築許可を受けた宅地は、改正法・施行前と同一である。
(注)既存宅地廃止の経過措置 前記I、2、(1)、②参照
経過措置は自己の居住又は業務を行うことを目的とする建築行為であれば、建築許可は不要であるが、前記の目的以外の建築行為については、経過措置の対象とならない。
(3)改正法・施行後の宅地分類による土地価格の傾向
上記のように改正法・施行後の宅地は、大きな分類として、まず条例の定めのある地域の宅地と、条例の定めのない地域の宅地に分類され、さらに条例の定めのな
い地域の宅地は、前記4、(2)、②で述べたとおり、線引き前からの宅地と、線引き後に新たに開発又は建築許可を受けた宅地に、大きく2分類される。
前記3、の改正法・施行前の宅地分類による土地価格の傾向で示したものと同様に、線引き前からの宅地と分家住宅の敷地について、条例の定めのある地域と、条例の定めのない地域に区分し、土地価格の概念を示すと次のとおりである。

５．改正法・施行後の市街化調整区域内の宅地評価の問題点
現行の固定資産評価基準では、主として市街地的形態を形成する地域における宅地については「市街地宅地評価法」によって、主として市街地的形態を形成す
るに至らない地域における宅地については「その他の宅地評価法」によると規定されているが、市街化調整区域内の宅地については、「その他の宅地評価法」が一般的に用いられている。
その中で、改正法・施行後の市街化調整区域内の宅地の評価について、問題点を整理すると次のことが言える。

(1)条例の定めのある地域
条例の定めのある地域は、法的規制において一定のまとまりを持ち、状況が類似している地区として区分ができることから、市街化区域に準じた取り扱いとな
り、特に問題点はない。
ただし、｢市街地宅地評価法｣又は｢その他の宅地評価法｣のいずれを採用するかは、地域の状況による。
(2)条例の定めのない地域① 地域区分の困難性

市街化調整区域内の線引き前からの宅地及び分家住宅の敷地は、個別に点在又は散在するため、一定の地域として、その範囲を特定しがたく、同一の法的規制の違いによる地域区分は困難である。
ただし、市街化調整区域内団地は、一定の規模があり、それ自体で地域区分が可能である。
② 標準宅地の選定における問題点
固定資産評価基準（その他の宅地評価法）では、「標準宅地は、状況類似地区
ごとに、道路に沿接する宅地のうち、奥行、間口、形状等からみて、標準的なものと認められるものを選択するものとする。」とされ、地域の標準性を規定している。
しかし、本件で市街化調整区域内の宅地の代表として選択した、線引き前からの宅地と分家住宅の敷地は、属人性を除く不動産の利用現況から見れば、どちらも地域の標準的なものと認めるケースが多いと考えられる。
従って、法的規制の異なる、線引き前からの宅地と分家住宅の敷地のどちらを標準宅地として選定することが望ましいかの検討が必要である。
③ 各筆の評価を行う場合の問題点
標準宅地と他の宅地の価格差を判定し、各筆の評価を行う必要があるが、各自治体の開発許可に関する運用、特に開発審査会提案基準等が異なることにより、同じ線引き前からの宅地と分家住宅であっても、法的規制の程度が異なる場合が考えられる。
また、前記2.(3)の土地価格の概念で示したとおり、市街化の影響の強弱等により土地価格の格差もさまざまであり、適性な格差を把握することが難しい。
６．改正法・施行後の固定資産評価
前記5.の問題点を考慮し、改正法・施行後の固定資産評価について、以下のとおり整理した。
(1)条例の定めのある地域
条例の定めのある地域の固定資産評価は、「市街地宅地評価法」又は「その他の宅地評価法」のいずれによるかは、地域の市街地的形態の形成の有無によるが、条例の定めのある地域の範囲内においては都市計画法上は、同一の法的規制下にあり、同一の法的規制における状況類似地域(地区)の区分及び標準宅地の選択が可能である。
従って、条例の定めのある地域においては、各筆の評価での、法的規制による土地価格の格差はない。
ただし、状況類似地域(地区)の区分は、条例の定めのない地域に、またがらないよう留意する必要がある。
(2)条例の定めのない地域
条例の定めのない地域では、市街化調整区域内の宅地の評価で、一般的に用いられている「その他の宅地評価法」を中心に以下述べる。
① 状況類似地区の区分
前記5.(2).①で述べたとおり、同一の法的規制による地域区分は、困難である
ので、現行どおり利用現況により、おおむねその状況が類似していると認められる宅地の所在する地区ごとに区分する。
その場合、条例の定めのある地域に、またがらないよう留意する必要がある。
ただし、市街化調整区域内団地の宅地は、団地自体で地区区分が可能であるので、条例の定めのある地域と、同様な取り扱いとなると考えられる。
② 標準宅地の選定
標準宅地の選定にあたってはア、線引き前からの宅地や分家住宅の敷地など法的規制の異なる宅地を、無秩序に混在させて標準宅地を選定した場合は、法的規制による土地価格の格差の有無及びその程度を常に考慮して、標準宅地相互間の評価の均衡を図る必要があり、標準宅地の評価において、混乱の生じる可能性もある。
したがって、評価のより適正化・均衡化を図るためには、標準宅地は同一の法的規制の宅地を選定することが望ましい。
イ、市街化調整区域内に地価公示・地価調査の設定がある場合は、当該標準地・基準地の法的規制を十分把握のうえ、活用すること。
以上の点から、市街化調整区域内の標準宅地の選定にあたっては、同一の法的規制の宅地を選定することが、望ましいと考える。
この場合、次の理由により標準宅地としては、線引き前からの宅地を、選定することが望ましい。
ア、線引き前からの宅地については、同一の用途の建替えが、売買による第三者に対しても認められることから、取引事例が比較的多い。
従って、地域の適正な価格水準の把握が、比較的容易である。
イ、分家住宅の敷地及び農林漁業に従事する者の居住用宅地は、属人的なものであるため、分家住宅の敷地そのものとして、第三者に対し売買の対象とは通常なり得ず、取引事例が非常に少ないと考えられるため、状況類似地区における標準的なものは認められない。
ウ、市街化調整区域内団地の宅地は、前記6.(2).①で述べたとおり、団地自体で地区の区分が可能なため標準宅地として選定できる。
工、集落サービス店舗については、一定のまとまりがあり、かつ当該地域の価格事情の相違が認められる場合は、そのまとまりで状況類似地区を区分する必要があるが、その場合、利用現況が店舗で、間口・奥行・形状等が状況類似地区内で標準的であり、かつ線引き前からの宅地が選定できる場合は、それによることが望ましいが、線引き前からの宅地がない場合は、線引き後の集落サービス店舗を選定することもやむを得ないと考える。
線引き後の集落サービス店舗は、分家住宅の敷地等のように、属人的な許可等によるものではないので、線引き前からの宅地と法的規制に大きな差異はないと考えられる。
ただし、各自治体における開発許可等の運用の実態については、確認する必要がある。
③各筆の評価上記のように、標準宅地として「線引き前からの宅地」を選定した場合、状況類似地区内の他の筆の評価にあたっては、その法的規制の差を適正に反映して、評価を行うことが必要となるが、その格差の把握にあたっては、次のことが考えられる。
ア、自治体の開発許可の運用の実態及び改正法に伴ない、今後制定される条例の内容を確認のうえ、法的規制の有無を把握する。
特に、属人的な許可にあたるものは、一般的に法的規制が強いことに、留意する必要がある。
イ、分家住宅の敷地等については、取引事例が少ないため、線引き前からの宅地の取引事例との比較によって、土地価格の格差の有無及びその程度を、把握することが困難と考えられる。
しかし、通達(平成10年7月1日建設省経民発第40号)(前記2.(注2)参照)において、相当期間適正に利用された建築物のやむを得ない事情による用途変更を、審査の対象として差し支えない旨が示されており、自治体によっては、相当期間経過したものは、一身専属性を問わないと規定している自治体もあることから、各自治体の運用の実態を把握のうえ、一身専属性の解除又は用途の変更の可能性の程度及びその期間を考慮することにより、期間減価に基づく土地価格の格差の把握の方法も考えられる。
ウ、法的規制による土地価格の格差の有無及びその程度については、不動産鑑定士等の意見も参考とし、さらに市街化調整区域内の雑種地の価格水準との均衡にも留意して把握を行う必要がある。
Ⅳ．まとめ
都市計画法等の一部改正(平成12年5月19日制定)により、従前の建築規制等が変更されることとなるため、法施行後は新しい建築規制等が地価形成の大きな要因のひとつとなることが予想される。固定資産税においても平成15年度以降の評価替えで、それらの考慮が必要となることが予想されることから、今回の改正による建築規制の変更部分を整理し、これが土地の評価に与える影響について調査
分析し、改正法施行後の固定資産税における土地の評価のあり方について検討を行うことが、本調査研究の目的である。
今回の改正点は大きく①線引き制度及び開発許可制度の見直しと②既成市街地再整備のための新たな制度の導入とに分類される。
①の線引き制度及び開発許可制度の見直しに関する主なものは、線引きをするか否かを法令で定めるのではなく、都道府県が、当該都市計画区域の市街化の状
況や見通し等を踏まえて選択できることとなった(政令指定市等は従来通り線引
きが義務づけられる。)ことである。選択制に移行する市町村は全市町村の約80%ほどあり、この選択如何により土地の評価に重要な影響を及ぼすことが予想される。
また、市街化調整区域における開発許可制度の立地基準の見直しとして、市街化調整区域のうち、条例であらかじめ一定の区域を定め当該区域の中で建築物の用途等を定めて開発行為を許可することとする一方、いわゆる既存宅地については当該区域内における建築物の用途等にそぐわない場合もあるので建築許可等の対象とすることとされ、既存宅地の制度自体が廃止となった。
これにより、従来どおりの市街化調整区域の土地の評価では対応できない場合が考えられることから、市街化調整区域における開発許可制度の立地基準の見直しによる市街化調整区域内の宅地への影響については章を改めて詳しく調査分析を行った。
②の既成市街地再整備のための新たな制度の導入に関する主なものとしては、
特例容積率適用区域制度の創設、密集市街地等で老朽建築物の建替を促進するため建ぺい率規制の緩和、地区計画の適用の一般化等の改正が行われたが、これらも地価の形成に影響を及ぼすことが予想されるので土地評価において留意する必要がある。
この報告書では、今回の都市計画法等の改正点のうち地価の形成に影響を及ぼすと考えられる改正点を整理するとともに、これが地価の形成にどのように影響を及ぼすのか、また、固定資産評価において、どのように反映させればよいかについてまとめたものである。
なお、調査時点現在では、まだ改正法が施行されていないため、線引きを行う
かどうか、市街化調整区域において新たに条例により一定の区域を定めるかどうか等は未確定であるため、改正法施行後は、それらの内容に十分留意のうえ固定資産評価を行う必要があると考える。