令和 2 年 1 月

か し

建物状況調査・既存住宅売買瑕疵保険活用ガイド

大阪の住まい活性化フォーラム
建築・不動産等民間団体と大阪府等公共団体により組織

目

次はじめに ……………………………………………………………………………

第１章
1-1

4

建物状況調査建物状況調査の概要…………………………………………………………

1-1-1

建物状況調査（既存住宅状況調査）とは

1-1-2

建物状況調査の市場効果

1-1-3

建物状況調査の実施者

1-1-4

建物状況調査の信頼性と実施責任

1-1-5

建物状況調査の対象となる住宅

1-1-6

建物状況調査の実施時期と所要期間

1-1-7

建物状況調査の流れ

1-1-8

建物状況調査の料金

1-1-9

建物状況調査の申込方法

5

1-1-10 建物状況調査の契約
1-1-11 建物状況調査の内容と方法(1) 建物外部(2) 建物内部(3) オプション
1-1-12 建物状況調査の注意事項
ワンポイントアドバイス「住宅履歴情報（いえかるて）」1-2

建物状況調査のメリット

1-2-1

売主のメリット

1-2-2

買主のメリット

1-2-3

宅建事業者のメリット

1-3……………………………………………………

12…………………………………………………

14

建物状況調査報告書の見方

1-3-1

建物状況調査報告書

1-3-2

建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）(1) 記載内容(2) 注意事項等(3) 様式の解説(4) 劣化事象等の調査項目・判断基準
1-3-3

耐震性に関する書類の確認

1-3-4

オプション調査

1-4

建物状況調査の実施事例…………………………………………………

18

◆ 事例１
◆ 事例２
1-5

建物状況調査報告書に「建築士の所見」の添付提案

1-6

宅建事業者の役割

1-6-1……………………

22……………………………………………………………

24

建物状況調査普及の役割

1

1-6-2

売主・買主への建物状況調査の説明内容と注意点(1) 媒介契約締結時(2) 重要事項説明時（賃貸物件でも必要）(3) 売買契約締結時
か

し

1-6-3

建物状況調査及び既存住宅売買瑕疵保険のアドバイスのポイント

1-6-4

建物状況調査の結果の説明(1) 建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の説明(2) 調査結果の詳細説明(3) 報告書の紛失時の対応(4) 賃貸の場合の説明(5) 説明違反
1-7

建物状況調査で住宅の劣化や不具合が見つかった時の対応

1-7-1

不具合原因の特定と修繕

1-7-2

売主・買主の対応

……………

27

………………………………………………

30(1) 建物状況調査の依頼者が売主の場合の対応(2) 建物状況調査の依頼者が買主の場合の対応
1-7-3

◆ 事例１

基礎や外壁にひび割れがある場合◆ 事例２

雨漏り跡がある場合◆ 事例３

外装塗装や外壁材が劣化している場合◆ その他

建物の耐震性1-7-4
1-8

不具合事例等の対応方法

木造戸建住宅の修繕検討時期及び工事費用の目安

建物状況調査と住宅価値評価

1-8-1

ストック重視の住宅政策への転換

1-8-2

適正な住宅価値評価の前提となる建物状況調査の必要性

1-8-3

既存住宅流通市場の活性化に向けた住宅価値評価の役割

1-8-4

建物状況調査、既存住宅売買瑕疵保険、住宅価値評価等を利用できる制度

かし(1) 住宅ファイル制度(2) 安心Ｒ住宅制度
1-9

改正民法（令和２年４月１日施行）における売主の責任と建物状況調査の役割

1-9-1…………………………………………

改正前民法における売主の責任かし(1) 改正前民法は「瑕疵担保責任」
かし(2) 売主が瑕疵を知っていたら？
1-9-2

改正民法における売主の責任かし(1) 「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ(2) 買主の権利行使と当事者の帰責事由(3) 売主責任の拡大

233

1-9-3

改正民法施行後に建物状況調査が果たす役割(1) 不具合の有無を売主と買主の共通認識に(2) 免責条項があれば大丈夫？
(3) 売主から見た建物状況調査の有用性(4) 買主から見た建物状況調査の有用性(5) 建物状況調査を活用して「積極的な合意」を
1-10 建物状況調査等体験者向けアンケートの調査結果………………………

1-10-1

アンケート調査の概要

1-10-2実施されたインスペクションの概要

1-10-3

既存住宅売買におけるインスペクション実施の動機・効果

1-10-4

インスペクションに対する評価

第2 章

既存住宅売買瑕疵保険

2-1

か

か

し

し

既存住宅売買瑕疵 保険の概要

2-1-1

か

38

………………………………………………

40

し

既存住宅売買瑕疵保険の特徴
かし(1) 建物状況調査と既存住宅売買瑕疵保険の関係
かし(2) 既存住宅売買瑕疵保険の種類(3) 保険付保のメリット
2-1-2

か

し

既存住宅売買瑕疵保険「検査機関保証型」の概要(1) 保険の仕組み(2) 保険付保の対象となる住宅(3) 提出書類(4) 保険料金等(5) 保証の支払対象と主な保険金(6) 保険期間(7) 保険の対象とならない損害(8) 保険申込手続きの流れ
2-2

事故発生状況及び事故事例

2-2-1

か

…………………………………………………

45

し既存住宅売買瑕疵保険の事故発生状況(1) 事故発生部位(2) 事故発見までの経過日数(3) 事故発生率
かし(4) 宅建事業者による瑕疵保険加入の促進
2-2-2

事故事例

◆ 事例１
◆ 事例２
◆ 事例３

参考資料
◆ 建物状況調査報告書の実例……………………………………………………

49

3

はじめに

はじめに

はじめに

務省）の調査結果によ
令和元年（2019年）9月に発表された平成30年度住宅・土地統計調査（総務省）の調査結果によ）は15.2％と、ともにると、大阪府内の空き家数は約71万戸、空き家率（住宅総数に占める割合）は15.2％と、ともに過去最高を記録した。

家」が20万9千戸と、空き家のうち、賃貸用、売却用として市場で流通していない「その他空き家」が20万9千戸と、家では、その約7割を5年前の調査結果より減少したものの全国で最も多く、特に戸建ての空き家では、その約7割を「その他空き家」が占めている状況である。

り、適正な管理が行わ
空き家が今後さらに増加していくと、地域の活力や魅力の低下につながり、適正な管理が行わ

域の安全・安心を損なれていない空き家は、安全・防災・衛生・景観などに悪影響を及ぼし、地域の安全・安心を損なうことにもつながる。

除却すべきものは速や今後、人口減少が見込まれるなか、空き家の発生を抑制するためには、除却すべきものは速やかに除却し、利活用可能なものは早期に流通させることが重要である。

も、既存住宅の流通と国の住生活基本計画（全国計画）（平成28年3月18日閣議決定）においても、既存住宅の流通ととが目標として掲げら
空き家の利活用を促進し、住宅ストック活用型市場への転換を加速することが目標として掲げられている。

を取引できるよう、建既存住宅の流通を促進させるためには、売主・買主が安心して既存住宅を取引できるよう、建かし定的である。 物状況調査や既存住宅売買瑕疵保険が効果的であるが、その普及はいまだ限定的である。

・公的団体で構成する
そこで、今回、建物状況調査等の普及啓発のため、民間団体・事業者・公的団体で構成する

空き家対策の担い手強「大阪の住まい活性化フォーラム注1）」において国土交通省の「令和元年度空き家対策の担い手強化・連携モデル事業」の採択を受け、本テキストを作成した。

士、宅建士、不動産鑑作成にあたっては、「大阪の住まい活性化フォーラム」において、建築士、宅建士、不動産鑑
かしを設置し検討を重ね、定士、弁護士、空き家相談員、瑕疵保険取扱者などで構成する専門家会議を設置し検討を重ね、に、事例についても豊それぞれの専門分野の視点から、建物状況調査等について解説するとともに、事例についても豊富に掲載した。

建物状況調査等を活用
宅建事業者の皆様のお手元に置いていただき、既存住宅の取引において建物状況調査等を活用するための参考としていただくよう期待している。

様にも役立つ内容としまた、本テキストは、これから既存住宅を売買しようとする消費者の皆様にも役立つ内容とし調査等をうまく活用している。既存住宅の売買にあたっては、ぜひご一読いただき、建物状況調査等をうまく活用して、トラブルのない満足のいく取引をしていただけるよう願っている。

活の向上と大阪の地域力や安注1）
大阪の住まい活性化フォーラム：中古住宅流通・リフォーム市場の活性化を図り、大阪府民の住生活の向上と大阪の地域力や安ォームに関わる民間団体、事全性の向上に資することを目的に、平成 24 年 12 月に設立。大阪府等公的団体と中古住宅流通・リフォームに関わる民間団体、事業者で構成。

4

1-1 建物状況調査の概要

1-1 建物状況調査の概要

1-1-3
建物状況調査の実施者
第１章
建物状況調査建物状況調査を実施できる者は下記①の資格と②の要件の両方が必要である。
① 建物状況調査の概要
建築士の資格（一級建築士、二級建築士、木造建築士）
1-1
1-1-1 参照）
1-1-1 ※建物の構造・規模により、調査できる建築士の資格が異なる（図建物状況調査（既存住宅状況調査）とは②
国土交通省が定める既存住宅状況調査技術者講習を受講し、修了考査に合格すること
建物状況調査は既存住宅状況調査とも呼ばれ、国土交通省が平成 30 年の宅地建物取引業法（以下、「宅建業法」という。
）の改正で定めた既存住宅を対象とする住宅診断のことで、一般にインスペクシ
図 1-1-1 建物状況調査を行うことができる建築士の資格
ョン注2）と呼ばれる検査の一種である。これまで民間の事業者によって提供されてきたサービスをイン
鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造、鉄骨造、石造、ﾚﾝｶﾞ造、スペクションと呼ぶことが多かったので、法律ではこれと区別するために「建物状況調査」という言
木造、その他右以外の構造
構造
ｺﾝｸﾘｰﾄﾌﾞﾛｯｸ造、無筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造葉が使われた。

高さ13m、軒高9m以下

高さ13m、軒高9m

階数1
階数2
階数3
また、これまで日本で実施されてきたインスペクションは事業者ごとに検査内容や基準が異なり、を超えるもの
延面積
階数2以下
階数3以上

検査員の資格についても明確でなかったため、改正宅建業法においては「建物状況調査」における検～30㎡（誰でも良い）（誰でも良い）～100㎡
査の実施基準や検査員の資格等を明確に定めた。
一級及び二級建築士（一級及び二級建築士）
建物状況調査は、国が定めた講習を修了した建築士を有資格者として、既存住宅の取引時点の住宅～300㎡
木造建築士は木造に限るの状況を国の定める基準・方法に則して、目視による非破壊調査を行う制度である。
～500㎡

調査を実施した建築士は、依頼者に建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）及び調査報告書（1級建築士）～1000㎡
1000㎡～
を交付し、調査結果内容をわかりやすく説明する。また、建物状況調査の結果を売主・買主が相互に

注）高さ13m 、軒高9m を超える木造は一級建築士に限る
確認し、安心して既存住宅の売買取引ができるよう、改正宅建業法では宅建事業者に対し、売主・買出典：図説建築法規㈱学芸出版社発行
主への建物状況調査の説明が義務付けられ、売主・買主より希望があり、あっせんが可能な場合には、

1-1-4
建物状況調査の信頼性と実施責任
具体的な手配を行うこととなった。
建物状況調査は、調査実施者が国土交通省の定める調査方法基準に基づき適正に調査を行い、その結果を報告書に記載して依頼者に説明する。調査実施者は、客観的かつ誠実、公正に判断し明確な根
1-1-2 建物状況調査の市場効果
拠を持って事実と相違ないように心がけている。また、依頼者に関する情報や調査を実施したことに総務省が令和元年 9 月に発表した平成 30 年住宅・土地統計調査によると、国内の住宅総数に占めより知り得た情報は、他者に漏らしたり公開したりしない。不適切な行為を行った調査実施者についる空き家の割合は過去最高の 13.6%である。地方を中心に人口減少などで空き家が増え、戸数も最多ては、国が名前などをインターネットに公表する等の処分基準を定めている。
の約 849 万戸になった。これは、日本における全住宅流通量（既存流通＋新築着工）に占める既存住宅の流通シェアは約 14.7％（平成 25 年時点）と、欧米諸国と比べると 1/6～1/5 程度と低い水準であ
1-1-5
建物状況調査の対象となる住宅
り、新築の流通が圧倒的に多いことが、空き家の増加要因として考えられる。
建物状況調査の対象となるのは既存住宅で、戸建住宅だけでなくマンションやアパートといった共建物についての正確な情報が提供されないことが、既存住宅の取引を妨げる一つの要因として考え
同住宅も対象となる。また、賃貸物件も含まれるが、店舗や事務所は含まれない。なお、分譲マンシられており、国土交通省は既存住宅流通市場の活性化を推進するため、平成 30 年の宅建業法の改正でョンの場合、共有部分も調査の対象となり、あらかじめ管理組合の了解を得る必要がある。また、購は、一般にインスペクションと呼ばれる検査の一種である「建物状況調査」を新たに盛り込んだ。
入希望者の依頼で建物状況調査を実施する場合、あらかじめ建物所有者である売主の承諾を得る必要
欧米では既存住宅購入時に専門家（インスペクター）にインスペクションを依頼し、住宅の劣化状がある。
況や欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などについてアドバイスを受けることが当たり前と言えるほど一般化しているが、我が国では今回の法改正でやっと制度化された。
1-1-6
建物状況調査の実施時期と所要期間
今は一般消費者にまだ馴染みのない「建物状況調査」だが、この改正で今後消費者に周知され日本
建物状況調査は、宅建事業者が仲介しない個人間売買の場合は、既存住宅の売買契約締結の前に実で広く普及することにより、既存住宅流通市場の活性化が期待される。そして、今まで築年数を経た施する。宅建事業者が仲介する場合は、媒介契約締結後、売買契約締結の前に実施する。調査実施者
住宅は資産価値が低いとされていたが、「建物状況調査」を行うことにより高い品質を有する住宅にはは、調査結果概要及び調査報告書の結果を依頼者に説明する。概ね、建物状況調査の申込みから報告
さらなる価値が付加されるという変化が起きることも期待される。
書交付まで半月（15～20 日）程度が必要である。

注2）インスペクション：調査・検査を意味する英単語であり、不動産・建築業界では、建物の劣化状況、欠陥の有無を診断することを意味する。収益物件（ビル、マンション等）での施設診断や、新築・既存住宅の建物診断及び売買を目的としない建物診断等が含まれる。

6

7
5

1-1 建物状況調査の概要

1-1 建物状況調査の概要

1-1-7
1-1-3 建物状況調査の流れ
建物状況調査の実施者
注）一般的な流れを示す
1-1-3 建物状況調査の実施者
建物状況調査を実施できる者は下記①の資格と②の要件の両方が必要である。
建物状況調査を実施できる者は下記①の資格と②の要件の両方が必要である。
① 建築士の資格（一級建築士、二級建築士、木造建築士）① 【所要期間の目安】
建築士の資格（一級建築士、二級建築士、木造建築士）※建物の構造・規模により、調査できる建築士の資格が異なる（図1-1-1 参照）
所定の申込書を作成のうえ※建物の構造・規模により、調査できる建築士の資格が異なる（図1-1-1 参照）
調査実施事業者へ申込み② 国土交通省が定める既存住宅状況調査技術者講習を受講し、修了考査に合格すること
メール、ＦＡＸで申し込む② 国土交通省が定める既存住宅状況調査技術者講習を受講し、修了考査に合格すること
図 1-1-1 建物状況調査を行うことができる建築士の資格
図 1-1-1 建物状況調査を行うことができる建築士の資格
構造
構造
延面積
延面積
～30㎡
～30㎡
～100㎡
～100㎡

鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造、鉄骨造、石造、ﾚﾝｶﾞ造、鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造、鉄骨造、石造、ﾚﾝｶﾞ造、
ｺﾝｸﾘｰﾄﾌﾞﾛｯｸ造、無筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造
ｺﾝｸﾘｰﾄﾌﾞﾛｯｸ造、無筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造
高さ13m、軒高9m以下
高さ13m、軒高9m
高さ13m、軒高9m以下
階数3
高さ13m、軒高9m
申込み完了通知
返信をメール、ＦＡＸで送付を超えるもの
階数3
階数2以下
階数3以上
を超えるもの
階数2以下
階数3以上（誰でも良い）（誰でも良い）木造、その他右以外の構造
木造、その他右以外の構造
階数1
階数1

階数2
階数2

（誰でも良い）（誰でも良い）（一級及び二級建築士（一級及び二級建築士）
1 週間程度～300㎡
一級及び二級建築士（一級及び二級建築士）
木造建築士は木造に限る）～300㎡
木造建築士は木造に限る
～500㎡
～500㎡
調査実施者と、申込み内容の（一級建築士）～1000㎡
調査実施者から連絡（1級建築士）～1000㎡
1000㎡～
確認、図面等の調査資料
1000㎡～

注）高さ13m 、軒高9m を超える木造は一級建築士に限る
注）高さ13m 、軒高9m を超える木造は一級建築士に限る

調査日時等について打合せ
出典：図説建築法規
出典：図説建築法規

1-1-4㈱学芸出版社発行㈱学芸出版社発行

建物状況調査の信頼性と実施責任申込者又は代理者の調査立
建物状況調査は、調査実施者が国土交通省の定める調査方法基準に基づき適正に調査を行い、その業 務 契 約
会い（半日程度）
結果を報告書に記載して依頼者に説明する。調査実施者は、客観的かつ誠実、公正に判断し明確な根現地調査実施調査実施前に業務契約締結
拠を持って事実と相違ないように心がけている。また、依頼者に関する情報や調査を実施したことにより知り得た情報は、他者に漏らしたり公開したりしない。不適切な行為を行った調査実施者につい
10 日間程度ては、国が名前などをインターネットに公表する等の処分基準を定めている。

調査結果概要（重要事項説明用）
建物状況調査の対象となる住宅調査報告書交付・説明及び調査報告書を説明、交付
建物状況調査の対象となるのは既存住宅で、戸建住宅だけでなくマンションやアパートといった共調査費用の支払い
調査費用は報告書交付時に、支同住宅も対象となる。また、賃貸物件も含まれるが、店舗や事務所は含まれない。なお、分譲マンシ払い
ョンの場合、共有部分も調査の対象となり、あらかじめ管理組合の了解を得る必要がある。また、購1-1-5

入希望者の依頼で建物状況調査を実施する場合、あらかじめ建物所有者である売主の承諾を得る必要
がある。
1-1-6

建物状況調査の実施時期と所要期間

建物状況調査は、宅建事業者が仲介しない個人間売買の場合は、既存住宅の売買契約締結の前に実施する。宅建事業者が仲介する場合は、媒介契約締結後、売買契約締結の前に実施する。調査実施者
は、調査結果概要及び調査報告書の結果を依頼者に説明する。概ね、建物状況調査の申込みから報告書交付まで半月（15～20 日）程度が必要である。

8
6

7

1-1 建物状況調査の概要

1-1-3
1-1-7

1-1 建物状況調査の概要

建物状況調査の実施者
建物状況調査の流れ

注）一般的な流れを示す

建物状況調査を実施できる者は下記①の資格と②の要件の両方が必要である。
①

建築士の資格（一級建築士、二級建築士、木造建築士）【所要期間の目安】※建物の構造・規模により、調査できる建築士の資格が異なる（図1-1-1 参照）
所定の申込書を作成のうえ
調査実施事業者へ申込み② 国土交通省が定める既存住宅状況調査技術者講習を受講し、修了考査に合格すること
メール、ＦＡＸで申し込む
図 1-1-1 建物状況調査を行うことができる建築士の資格
構造

延面積
～30㎡
～100㎡

鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造、鉄骨造、石造、ﾚﾝｶﾞ造、
ｺﾝｸﾘｰﾄﾌﾞﾛｯｸ造、無筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造

木造、その他右以外の構造
階数1

高さ13m、軒高9m以下

階数2

階数3
申込み完了通知
階数2以下

高さ13m、軒高9m

返信をメール、ＦＡＸで送付を超えるもの
階数3以上（誰でも良い）（誰でも良い）1 週間程度一級及び二級建築士～300㎡
木造建築士は木造に限る（一級及び二級建築士）～500㎡～1000㎡

調査実施者から連絡

1000㎡～

注）高さ13m 、軒高9m を超える木造は一級建築士に限る

調査実施者と、申込み内容の（1級建築士）確認、図面等の調査資料
調査日時等について打合せ
出典：図説建築法規

1-1-4㈱学芸出版社発行

建物状況調査の信頼性と実施責任

建物状況調査は、調査実施者が国土交通省の定める調査方法基準に基づき適正に調査を行い、その申込者又は代理者の調査立業 務 契 約結果を報告書に記載して依頼者に説明する。調査実施者は、客観的かつ誠実、公正に判断し明確な根会い（半日程度）
現地調査実施拠を持って事実と相違ないように心がけている。また、依頼者に関する情報や調査を実施したことに調査実施前に業務契約締結
より知り得た情報は、他者に漏らしたり公開したりしない。不適切な行為を行った調査実施者については、国が名前などをインターネットに公表する等の処分基準を定めている。
10 日間程度
建物状況調査の対象となる住宅調査結果概要（重要事項説明用）
調査報告書交付・説明
建物状況調査の対象となるのは既存住宅で、戸建住宅だけでなくマンションやアパートといった共及び調査報告書を説明、交付調査費用の支払い
同住宅も対象となる。また、賃貸物件も含まれるが、店舗や事務所は含まれない。なお、分譲マンシ
調査費用は報告書交付時に、支1-1-5

ョンの場合、共有部分も調査の対象となり、あらかじめ管理組合の了解を得る必要がある。また、購払い入希望者の依頼で建物状況調査を実施する場合、あらかじめ建物所有者である売主の承諾を得る必要
がある。
1-1-6

建物状況調査の実施時期と所要期間

建物状況調査は、宅建事業者が仲介しない個人間売買の場合は、既存住宅の売買契約締結の前に実施する。宅建事業者が仲介する場合は、媒介契約締結後、売買契約締結の前に実施する。調査実施者
は、調査結果概要及び調査報告書の結果を依頼者に説明する。概ね、建物状況調査の申込みから報告書交付まで半月（15～20 日）程度が必要である。

87
7

1-1 建物状況調査の概要

1-1-8
1-1-7

1-1 建物状況調査の概要

建物状況調査の料金
建物状況調査の流れ

注）一般的な流れを示す

調査の料金は、調査を行う各事業者が独自で調査面積による料金を定めている。多少の違いはあるが戸建住宅（150 ㎡未満）で 6 万円程度、共同住宅（100 ㎡未満）で 5 万円程度が多い。
【所要期間の目安】
所定の申込書を作成のうえ
調査実施事業者へ申込み
表 1-1-1 料金の事例
メール、ＦＡＸで申し込む
一戸建て

共同住宅

延べ面積

料金

延べ面積

料金

150 ㎡未満60,000 円

100 ㎡未満50,000 円

150 ㎡以上～200 ㎡未満

70,000 円

100 ㎡以上～150 ㎡未満

60,000 円

200 ㎡以上～250 ㎡未満

申込み完了通知80,000円

250 ㎡以上～300 ㎡未満

90,000 円

返信をメール、ＦＡＸで送付

出典：(公社)大阪府建築士会 HP

1-1-9

1 週間程度
建物状況調査の申込方法

調査の申込方法は、個人と宅建事業者の場合で多少の違いはあるが、申込者情報や調査対象住宅情調査実施者と、申込み内容の報等を申込書に記載のうえ、建物状況調査実施事業者に申し込む。
調査実施者から連絡
確認、図面等の調査資料
調査日時等について打合せ
既存住宅状況調査(インスペクション)申込書【参考事例】【参考事例】■申込者情報 （該当項目にご記入又は○を付けて下さい）
お名 前
申 込 者

現 住 所

ふ り が な
〒

お立 場
仲介業者

申込者又は代理者の調査立業 務 契 約
売主

・

現地調査実施・ 仲介業者 ・

買主

会 社 名

会い（半日程度）
その他（）
調査実施前に業務契約締結

担 当 者 名

お名 前

10 日間程度
連 絡 先

電話番号

携帯電話番号

FAX 番号

ﾒｰﾙｱﾄﾞﾚｽ

＠
調査結果概要（重要事項説明用）

調査報告書交付・説明■調査対象住宅情報
住

宅

種

住
建

築

階

調査費用の支払い

別所

及び調査報告書を説明、交付

一戸建住宅

・

共同住宅

調査費用は報告書交付時に、支・ その他（

）

払い

〒

年

年

数

月

延 床 面 積階
構 造 種 別現 在 の 状 況

居住中

・

空き家

建築確認申請書

有

・

無

m２
木造

・

鉄骨造

・

鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造

その他（）

建築図面（間取り図 ）

有

・

無

■ご希望の業務
既存住宅状況調査

給排水管路調査

床下調査 ＋ シロアリ調査

既存木造住宅耐震診断

耐震基準適合証明

既存住宅フラット 35 適合証明

既 存 住 宅 かし保 証

1年

・

5年

・

準備中

給排水管路特約（※）

その他ご希望があれ

出典：(公社)大阪府建築士会 HP

ばご記入下さい（※）既存住宅かし保証の給排水管路特約に加入する場合は、給排水管路調査が必須です。

8
8

出典：(公社)大阪府建築士会 HP

91-1 建物状況調査の概要

1-1 建物状況調査の概要

1-1-101-1-3 建物状況調査の実施者
建物状況調査の契約
依頼者と調査実施者は業務委託契約の締結を行う。
建物状況調査を実施できる者は下記①の資格と②の要件の両方が必要である。
依頼者と調査実施者がトラブルを起こした場合に備え、① 建築士の資格（一級建築士、二級建築士、木造建築士）（公社）日本建築士会連合会では調査実施者が加入する「既存住宅状況調査技術者団体賠償責任保険制度」を設けている。
※建物の構造・規模により、調査できる建築士の資格が異なる（図 1-1-1 参照）② 国土交通省が定める既存住宅状況調査技術者講習を受講し、修了考査に合格すること【参考事例】【参考事例】
既存住宅状況調査業務委託契約書
契 約 締 結 期 間

構造

図 1-1-1 建物状況調査を行うことができる建築士の資格

委託契約日（令和

～30㎡

階数1
留

～100㎡
～300㎡
～500㎡

委

託

者

日）

意

事

項

一級及び二級建築士

対所

調査報告書交付日まで

鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造、鉄骨造、石造、ﾚﾝｶﾞ造、
ｺﾝｸﾘｰﾄﾌﾞﾛｯｸ造、無筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造(うち、消費税額￥)③ 対象住宅が大阪府外に位置する場合、往復交通費（2名分）は別途に計上する。
（誰でも良い）（誰でも良い）④ 委託業務費は、委託者が「調査報告書等」の受領時に、受託者に現金で支払う。

（一級及び二級建築士）

氏 名 ま た は
名 木造建築士は木造に限る
称 ・ 代 表 者 名
所～

高さ13m、軒高9m以下
高さ13m、軒高9m
階数2
階数3① 【業務の内容】のチェック項目の調査業務費を対象とする。
を超えるもの
階数2以下
階数3以上② 【業務の内容】のチェック項目以外で生じる調査費用等は別途に計上する。

在

地

象 住 宅
在
地

㊞

等

〒

の
等

※委託者の所在地と異なる場合のみ記入してください。

～1000㎡
1000㎡～

月

木造、その他右以外の構造￥

委 託延面積業 務 費

年（1級建築士）〒注）高さ13m 、軒高9m を超える木造は一級建築士に限る
名 称 ・ 代 表 者 名㊞
出典：図説建築法規

1-1-4
受

所

在

地

㈱学芸出版社発行

等

建物状況調査の信頼性と実施責任
者

託

会社名
㊞
建物状況調査は、調査実施者が国土交通省の定める調査方法基準に基づき適正に調査を行い、その調査建築士

結果を報告書に記載して依頼者に説明する。調査実施者は、客観的かつ誠実、公正に判断し明確な根氏
名㊞
拠を持って事実と相違ないように心がけている。また、依頼者に関する情報や調査を実施したことにより知り得た情報は、他者に漏らしたり公開したりしない。不適切な行為を行った調査実施者につい
業 務 の 内 容
項 目
費用（税別）□戸建住宅□共同住宅（□住戸型 □住棟型）ては、国が名前などをインターネットに公表する等の処分基準を定めている。
住宅型
式
既存住宅状況調査

1-1-5

構

造

建物状況調査の対象となる住宅
延

べ

面

□その他（
□木造
□その他（

積

）

□鉄骨造

□RC造

□SRC造

円

）
㎡

階

数

階

建物状況調査の対象となるのは既存住宅で、戸建住宅だけでなくマンションやアパートといった共□既存住宅かし保証

既存住宅かし保証加入調査―
同住宅も対象となる。また、賃貸物件も含まれるが、店舗や事務所は含まれない。なお、分譲マンシ
保証期間
□１年
□５年
ョンの場合、共有部分も調査の対象となり、あらかじめ管理組合の了解を得る必要がある。また、購かし保証加入調査結果によ円
り、修繕工事を行わなければ 保険金額
□500万円□1,000万円
入希望者の依頼で建物状況調査を実施する場合、あらかじめ建物所有者である売主の承諾を得る必要がある。

瑕疵保証に加入できない場
合があります。

給排水管路特約□あり□なし□給排水管路調査（かし保証の給排水管路特約に加入する方は必須です）

円

1-1-6
建物状況調査の実施時期と所要期間
オプション業務□床下調査＋シロアリ調査

円

建物状況調査は、宅建事業者が仲介しない個人間売買の場合は、既存住宅の売買契約締結の前に実□木造住宅耐震診断
円施する。宅建事業者が仲介する場合は、媒介契約締結後、売買契約締結の前に実施する。調査実施者□木造住宅の耐震基準適合証明書の発行
円
は、調査結果概要及び調査報告書の結果を依頼者に説明する。概ね、建物状況調査の申込みから報告□リフォーム相談円
書交付まで半月（15～20 日）程度が必要である。
■フラット35適合証明審査・発行
□その他

(

準備中
)

円

合計
円
出典：(公社)大阪府建築士会 HP
出典：(公社)大阪府建築士会 HP

10

7
9

1-1 建物状況調査の概要

1-1 建物状況調査の概要

1-1-11 建物状況調査の流れ
建物状況調査の内容と方法
1-1-7

注）一般的な流れを示す

建物状況調査では、国の定めた「既存住宅状況調査方法基準」（平成 29 年国土交通省告示第 82 号）に則った手順に従って、図 1-1-2 に示す建物内外部の部位ごとの劣化状態や雨漏り等を調査する。
【所要期間の目安】
なお、建物状況調査は目視、計測等による非破壊調査で、床や壁をはがしての調査はしない。足場
所定の申込書を作成のうえ
調査実施事業者へ申込みを組まずに移動できる範囲に限られ、戸建住宅では小屋裏や床下の点検口から目視できる範囲として
メール、ＦＡＸで申し込む
おり、外から見えないところの劣化や不具合を把握したり、住宅の性能を判定したりするものでは ない。また、床下・小屋裏の進入調査や、給排水設備、電気設備、ガス設備及びその配管調査は、国の基準では定められておらず、調査を希望する場合はオプション調査となる。
申込み完了通知
図 1-1-2 建物状況調査の調査対象部位
返信をメール、ＦＡＸで送付

＜外
屋

根

部＞
（ 雨水 ）

1 週間程度＜内【住 宅 の 調 査 事項 】

部＞

小屋 組

（ 構造 ）

小屋 組（ 雨水 ）（イ メ ー ジ 図 ）外壁 ・ 軒 裏 （ 構造 ）外壁

（ 雨水 ）

軒裏（ 雨水 ）

調査実施者から連絡

調査実施者と、申込み内容の
天 井（ 構造 ）
確認、図面等の調査資料

調査日時等について打合せ
天業 務 契 約バル コ ニ ー （ 構造 ）現地調査実施井（ 雨水 ）

柱・ 梁（ 構造 ）

申込者又は代理者の調査立会い（半日程度）
調査実施前に業務契約締結

バル コ ニ ー （ 雨水 ）10 日間程度
内 壁（ 構造 ）
調査結果概要（重要事項説明用）

調査報告書交付・説明
開口 部（ 雨水 ）

調査費用の支払い

及び調査報告書を説明、交付
内

払い
基

礎

（ 構造 ）

蟻害 ･腐朽 等 （ 構 造 ）壁（ 雨水 ）

調査費用は報告書交付時に、支床（ 構造 ）

土台 ・ 床 組 （ 構造 ）構造 耐 力 上 主 要な 部 分 の 調 査

基

礎（ 構造 ）

雨水 の 浸 入 を 防止 す る 部 分 の調 査

（1）建物外部① コンクリート部分のひび割れ等を確認② 外壁、サッシ廻りのシーリング材の劣化や、外壁のひび割れを確認③ 基礎、屋根、軒裏等の各部位の劣化程度を見える範囲で確認④ バルコニーの防水等の状況を確認⑤ コンクリートの非破壊検査を実施（基礎の鉄筋探査などを状況に応じて実施）
8
10

11

1-1 建物状況調査の概要

1-1 建物状況調査の概要

写真 1-1-1

1-1-3

写真 1-1-2

写真 1-1-3

建物状況調査の実施者

建物状況調査を実施できる者は下記①の資格と②の要件の両方が必要である。
①

建築士の資格（一級建築士、二級建築士、木造建築士）※建物の構造・規模により、調査できる建築士の資格が異なる（図 1-1-1 参照）②

国土交通省が定める既存住宅状況調査技術者講習を受講し、修了考査に合格すること

ひび割れの確認（ｸﾗｯｸｽｹｰﾙ）

バルコニー防水の確認

鉄筋配筋の確認（鉄筋探査機）

図 1-1-1 建物状況調査を行うことができる建築士の資格（2）建物内部構造

鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造、鉄骨造、石造、ﾚﾝｶﾞ造、
ｺﾝｸﾘｰﾄﾌﾞﾛｯｸ造、無筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造

木造、その他右以外の構造① 室内の壁、天井等の雨漏り跡の有無を確認

高さ13m、軒高9m以下

高さ13m、軒高9m

階数1
階数2
階数3
② 1 階床下点検口、各階天井点検口から基礎、土台、床組、柱、梁、小屋組等の構造部材を確認を超えるもの
延面積
階数2以下
階数3以上

③ 床、柱、壁等の傾斜の有無を確認～30㎡（誰でも良い）（誰でも良い）

～100㎡
～300㎡

写真 1-1-4

写真 1-1-5

一級及び二級建築士
木造建築士は木造に限る（一級及び二級建築士）

写真 1-1-6～500㎡（1級建築士）～1000㎡
1000㎡～

注）高さ13m 、軒高9m を超える木造は一級建築士に限る
出典：図説建築法規

1-1-4

雨漏り跡の確認

建物状況調査の信頼性と実施責任

小屋組の確認㈱学芸出版社発行

床の傾斜の確認（ﾚｰｻﾞｰ水準器）

建物状況調査は、調査実施者が国土交通省の定める調査方法基準に基づき適正に調査を行い、その（3）オプション
結果を報告書に記載して依頼者に説明する。調査実施者は、客観的かつ誠実、公正に判断し明確な根① 給排水設備、電気設備、ガス設備及び各設備管路等の確認
拠を持って事実と相違ないように心がけている。また、依頼者に関する情報や調査を実施したことに・コンロ、換気扇、エアコン等の設備機器の目視による現状確認と作動状況の確認
より知り得た情報は、他者に漏らしたり公開したりしない。不適切な行為を行った調査実施者につい・給水管、給湯管、排水管に水漏れ、詰り、逆流、あふれが無いか確認ては、国が名前などをインターネットに公表する等の処分基準を定めている。
② 床下、小屋裏の進入調査
・床下、天井点検口等から進入して、基礎、土台、小屋組の劣化状況や白蟻の有無などを確認
1-1-5

建物状況調査の対象となる住宅
写真 1-1-7

写真 1-1-8

写真 1-1-9

建物状況調査の対象となるのは既存住宅で、戸建住宅だけでなくマンションやアパートといった共
同住宅も対象となる。また、賃貸物件も含まれるが、店舗や事務所は含まれない。なお、分譲マンシ
ョンの場合、共有部分も調査の対象となり、あらかじめ管理組合の了解を得る必要がある。また、購入希望者の依頼で建物状況調査を実施する場合、あらかじめ建物所有者である売主の承諾を得る必要
がある。
1-1-6

給水管の漏水確認

ダクト配管の確認

建物状況調査の実施時期と所要期間

床下進入による確認

1-1-12
建物状況調査は、宅建事業者が仲介しない個人間売買の場合は、既存住宅の売買契約締結の前に実
建物状況調査の注意事項
施する。宅建事業者が仲介する場合は、媒介契約締結後、売買契約締結の前に実施する。調査実施者
１）調査を行うには、住宅所有者や居住者の承諾が必要である。
は、調査結果概要及び調査報告書の結果を依頼者に説明する。概ね、建物状況調査の申込みから報告
２）調査は設計図書と現状の建物を照合するものではない。
書交付まで半月（15～20日）程度が必要である。
３）調査は建築基準法等の各種法律等に対する違反を判定するものではない。
４）調査は建物の耐震性や省エネ性等の住宅が保有する個別の性能を判断するものではない。
かし

５）調査は瑕疵の有無又は原因を判断するものではない。
６）調査は住宅の現状を把握するものであり、有効期間は調査を実施してから 1 年以内である。
711

1-2 建物状況調査のメリット

1-2 建物状況調査のメリット

1-2-3
宅建事業者のメリット
1-2 建物状況調査のメリット① スムーズな取引が可能となる
既存住宅の売買では「隠れた不具合が心配」「耐震性や断熱性など品質が低そう」など、住宅の品
既存住宅の劣化状況等を把握した上で不動産取引を行うことができるので、スムーズな取引が可
質がわからないことが、購入のネックになっていると思われる。売主又は買主の多くが売買契約をした後で「欠陥住宅と判明することが怖い」と考えていることが多く、この不安を「建物状況調査」を能となり、引渡し後のトラブルの回避につながる。
普及させることで解消し、他社と差別化が図れる 既存住宅の取引の増加を目指そうとするのが、改正宅建業法の狙いである。
②
買主の「住宅の品質を知りたい」というニーズを満たし、売買契約後のクレームやトラブルのないス
顧客が安心する取引が可能となり、他社と差別化が図れる。
ムーズな取引を行うためには、住宅の現状を把握できる「建物状況調査」が有効である。
③
仲介の他にリフォームサービスのきっかけとなる
不具合の修繕等のリフォームサービスにつながる可能性がある。
1-2-1

売主のメリット① 引渡し後のトラブル回避
取引前に住宅の現状を把握することで、売却後の買主からのクレームを未然に防ぎ、トラブルの回
避につながる。
② 競合物件との差別化が図れる「調査済み物件」であることは購入の検討者に安心感を与え、他物件との差別化のポイントとなり売れやすくなる。
1-2-2

買主のメリット① 既存住宅の現状が把握できて安心
国が策定した基準に基づいた調査を、調査資格を有する建築士が実施する。買主は購入前に住宅の状態を詳細に把握することができるので、安心して購入を決断できる。
② 購入後の思わぬ出費のリスクが減少し安心
建物状況調査で住宅の劣化状況や不具合の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを知ることで、購入後の思わぬ出費のリスクが減少し、安心して購入ができる。
③ リフォームや今後のメンテナンスの計画が立てやすい調査をすることで補修の必要箇所や劣化状況がわかるので、購入後のリフォーム費用やメンテナンスの実施時期の目安が立てやすくなる。
かし④ さらに「既存住宅売買瑕疵保険」をつければ万が一の時にも安心でき、減税などの対象となる
建物状況調査を行い一定の基準を満たす住宅は、引渡し後に雨漏りや構造部材の不具合が発見さかしれた場合に修理費等の保証を行う「既存住宅売買瑕疵保険」を利用することができる。
かしまた、瑕疵保険を利用することにより、「登録免許税」「不動産取得税」「住宅ローン控除」「すまい給付金」「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」などの優遇措置が適用される。
（保険の加入には保証料が必要であり、それぞれの優遇を受けるためには、諸条件を満たす必要がある。第 2 章参照）
かし

なお、住宅瑕疵担保責任保険法人に登録している（公社）大阪府建築士会のような、検査機関に依頼すると、建物状況調査と保険付保の現場検査がセットで実施できる。

14
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1-2 建物状況調査のメリット

1-2 建物状況調査のメリット

1-2-3
宅建事業者のメリット
1-2 建物状況調査のメリット① スムーズな取引が可能となる
既存住宅の売買では「隠れた不具合が心配」「耐震性や断熱性など品質が低そう」など、住宅の品
既存住宅の劣化状況等を把握した上で不動産取引を行うことができるので、スムーズな取引が可
質がわからないことが、購入のネックになっていると思われる。売主又は買主の多くが売買契約をした後で「欠陥住宅と判明することが怖い」と考えていることが多く、この不安を「建物状況調査」を能となり、引渡し後のトラブルの回避につながる。
普及させることで解消し、他社と差別化が図れる 既存住宅の取引の増加を目指そうとするのが、改正宅建業法の狙いである。
②
買主の「住宅の品質を知りたい」というニーズを満たし、売買契約後のクレームやトラブルのないス
顧客が安心する取引が可能となり、他社と差別化が図れる。
1-2 建物状況調査のメリット
ムーズな取引を行うためには、住宅の現状を把握できる「建物状況調査」が有効である。
③
仲介の他にリフォームサービスのきっかけとなる
不具合の修繕等のリフォームサービスにつながる可能性がある。
1-2-1

売主のメリット① 引渡し後のトラブル回避
取引前に住宅の現状を把握することで、売却後の買主からのクレームを未然に防ぎ、トラブルの回
建物状況調査の結果は「住宅履歴情報(いえかるて)」です。
避につながる。

蓄積・活用しましょう！

② 競合物件との差別化が図れる「調査済み物件」
であることは購入の検討者に安心感を与え、他物件との差別化のポイントとなり既存住宅を活用するためには、インスペクション報告書とともにこれまでの維持管理記
売れやすくなる。
録を裏付ける住宅履歴情報・いえかるて ※が必須です。住宅は定期点検や、適切な時期の補修、必要な時期のリフォーム等の維持管理が必要で、そこで作られる記録が住宅履歴情報
買主のメリット
1-2-2であり、また、維持管理に役立つのが住宅履歴情報「いえかるて」です。
か し① 既存住宅の現状が把握できて安心
住宅履歴情報とは、新築時の建築確認申請書類や完了検査済証、竣工図、瑕疵保険関係
国が策定した基準に基づいた調査を、調査資格を有する建築士が実施する。買主は購入前に住宅の書類、メンテナンス時の点検・診断や修繕記録、リフォーム・売買時のインスペクション状態を詳細に把握することができるので、安心して購入を決断できる。
報告書、設計図書等、売買時の重要事項説明書や告知書など、住宅に係る情報・記録の総② 購入後の思わぬ出費のリスクが減少し安心
称で「いえかるて」と言う愛称で呼ばれています。設計会社や工事会社に記録として保存
建物状況調査で住宅の劣化状況や不具合の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などされていますが、すべての情報・記録を蓄積、保存、活用出来るのは維持管理の責任者でを知ることで、購入後の思わぬ出費のリスクが減少し、安心して購入ができる。
ある住宅所有者です。もちろん建物状況調査の結果も大切な住宅履歴情報のひとつです。
③ リフォームや今後のメンテナンスの計画が立てやすい
住宅履歴情報(いえかるて)を記録するメリット
調査をすることで補修の必要箇所や劣化状況がわかるので、購入後のリフォーム費用やメンテナ① 計画的なメンテナンスに役立ち、効果的な維持管理が出来ます
ンスの実施時期の目安が立てやすくなる。
か し② 突発的なトラブルや災害時も補修や復旧がすばやくおこなえます④ さらに「既存住宅売買瑕疵保険」をつければ万が一の時にも安心でき、減税などの対象となる③ 合理的なリフォームができます
建物状況調査を行い一定の基準を満たす住宅は、引渡し後に雨漏りや構造部材の不具合が発見さか し④ 住宅の維持管理(履歴)が証明されるので、買主が安心し売買に有利です
れた場合に修理費等の保証を行う「既存住宅売買瑕疵保険」を利用することができる。
かしまた、瑕疵保険を利用することにより、「登録免許税」「不動産取得税」「住宅ローン控除」「す既存住宅購入を機会に、建物状況調査の結果も保存し、報告書に記載の所見を参考に維まい給付金」「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」などの優遇措置が適用される。
持管理しましょう。
（保険の加入には保証料が必要であり、それぞれの優遇を受けるためには、諸条件を満たす必要がご自身で保管する他に「住宅履歴情報サービス機関」を利用することも一つです。
ある。第 2 章参照）
か し
詳しくは下記ホームページをご覧ください。
なお、住宅瑕疵担保責任保険法人に登録している（公社）大阪府建築士会のような、検査機関に依（一社）住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会 http://www.iekarute.or.jp/
頼すると、建物状況調査と保険付保の現場検査がセットで実施できる。
※「いえかるて」は「住宅履歴情報」の愛称です。
2009 年、国土交通省が指導する住宅履歴情報整備検討委員会で決まりました。
上記ロゴの無断転載を禁じます

14

13
13

1-3 建物状況調査報告書の見方

1-3 建物状況調査報告書の見方

か

1-3

し

建物状況調査報告書の見方
保険の申請を目的として、本報告書を委任者の承諾を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出す1-3-1 ることがある。
建物状況調査報告書⑦ 本検査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調調査報告書は、建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）及び（調査報告書用）の2 種類と、建査概要、費用の見積りならびに改修工事の方法等が提示される場合はその内容と本報告書とは物部位別の報告書並びに、現況写真･現況平面図等の報告書添付資料から構成される。
関係ない。
建物状況調査の結果の概要の（重要事項説明用）と（調査報告書用）の違いは、（重要事項説明用）
かしかには「耐震性に関する書類の確認」欄が無く、省略されている点である。
⑧ 本調査結果は、既存住宅売買瑕疵保険に加入したことを証するものではない。既存住宅売買瑕
し

建物部位別の報告書は、部位別の調査結果と、部位の調査項目毎に劣化事象の有無が記載されている。
疵保険の加入にあたっては、別途手続きが必要である。
また、点検口が無い等の理由で調査できなかった場合及び、対象部位が無い場合はその旨の記載がある。
（3）様式の解説
1-3-2

建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）（1）記載内容
建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）は、宅建事業者が重要事項として購入希望者等に対して説明する書面である。
結果の概要は、建物の構造耐力上主要な部分（基礎、土台及び床組、床、柱及び梁、外壁及び軒裏、
バルコニー、内壁、天井、小屋組、蟻害、腐朽･腐食、配筋調査、コンクリート圧縮強度）及び雨水の浸入を防止する部分（外壁、軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組、屋根）に分かれており、それぞれの部位について劣化事象等の有・無又は、点検口等がなく対象部位の確認ができなかった場合の明記などを行う。また、木造・鉄骨造と鉄筋コンクリート造等では、調査対象部位、調査実施の方法が異なる
ため、別々の書式が用意されている。
（2）注意事項等
概要様式の裏面には、建物状況調査で行わない行為や、報告書の注意事項が記載されている。
1）建物状況調査の内容
建物状況調査では次の行為を行っていない。
① 設計図書との照合をすること。
② 現行建築基準関係規定への違反の有無を判定すること。

・調査対象の劣化事象の有③ 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を無を明記する。
・調査対象の部位が存在しない場合は、二重線で削④ 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった除する。
か し・点検口がないなど調査が瑕疵の有無を判定すること。
できなかった場合は「調2）注意事項査できなかった」にチェ
か し
か し
ックする。

判定すること。

① 本報告書は瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではない。

② 本報告書の記載内容について、検査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではない。
・講習修了者かつ、建築士③ 住宅には、経年により劣化が生じる。本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化であることを明記する。
・建築士の資格又は講習修了を偽った場合は、建築
テナンスの実施状況等により異なる。
士法に基づく指導監督の④ 本報告書は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではない。
対象となる。

が一切ないことを保証するものではない。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメン⑤ 本報告書の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じる。
かし⑥ 本報告書を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じる。また、受任者は、既存住宅売買瑕疵
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14

15

1-3 建物状況調査報告書の見方

1-3 建物状況調査報告書の見方

か

1-3

し

建物状況調査報告書の見方
保険の申請を目的として、本報告書を委任者の承諾を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出す1-3-1 ることがある。
建物状況調査報告書⑦ 本検査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調調査報告書は、建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）及び（調査報告書用）の2 種類と、建査概要、費用の見積りならびに改修工事の方法等が提示される場合はその内容と本報告書とは物部位別の報告書並びに、現況写真･現況平面図等の報告書添付資料から構成される。
関係ない。
建物状況調査の結果の概要の（重要事項説明用）と（調査報告書用）の違いは、（重要事項説明用）
かしかには「耐震性に関する書類の確認」欄が無く、省略されている点である。
⑧ 本調査結果は、既存住宅売買瑕疵保険に加入したことを証するものではない。既存住宅売買瑕
し

建物部位別の報告書は、部位別の調査結果と、部位の調査項目毎に劣化事象の有無が記載されている。
疵保険の加入にあたっては、別途手続きが必要である。
また、点検口が無い等の理由で調査できなかった場合及び、対象部位が無い場合はその旨の記載がある。
（3）様式の解説
1-3-2

建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）（1）記載内容
建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）は、宅建事業者が重要事項として購入希望者等に対して説明する書面である。
結果の概要は、建物の構造耐力上主要な部分（基礎、土台及び床組、床、柱及び梁、外壁及び軒裏、
バルコニー、内壁、天井、小屋組、蟻害、腐朽･腐食、配筋調査、コンクリート圧縮強度）及び雨水の浸入を防止する部分（外壁、軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組、屋根）に分かれており、それぞれの部位について劣化事象等の有・無又は、点検口等がなく対象部位の確認ができなかった場合の明記などを行う。また、木造・鉄骨造と鉄筋コンクリート造等では、調査対象部位、調査実施の方法が異なる
ため、別々の書式が用意されている。
（2）注意事項等
概要様式の裏面には、建物状況調査で行わない行為や、報告書の注意事項が記載されている。
1）建物状況調査の内容
建物状況調査では次の行為を行っていない。
① 設計図書との照合をすること。
② 現行建築基準関係規定への違反の有無を判定すること。

・調査対象の劣化事象の有③ 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を無を明記する。
・調査対象の部位が存在しない場合は、二重線で削④ 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった除する。
か し・点検口がないなど調査が瑕疵の有無を判定すること。
できなかった場合は「調2）注意事項査できなかった」にチェ
か し
か し
ックする。

判定すること。

① 本報告書は瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではない。

② 本報告書の記載内容について、検査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではない。
・講習修了者かつ、建築士③ 住宅には、経年により劣化が生じる。本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化であることを明記する。
・建築士の資格又は講習修了を偽った場合は、建築
テナンスの実施状況等により異なる。
士法に基づく指導監督の④ 本報告書は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではない。
対象となる。

が一切ないことを保証するものではない。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメン⑤ 本報告書の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じる。
かし⑥ 本報告書を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じる。また、受任者は、既存住宅売買瑕疵
16

15
15

1-3 建物状況調査報告書の見方

1-3 建物状況調査報告書の見方

かし（4）劣化事象等の調査項目・判断基準
保険の申請を目的として、本報告書を委任者の承諾を得て住宅瑕疵担保責任保険法人へ提出す調査実施者は、目視により建物の各部位の劣化事象等について下記の基準により判断し、結果概要のることがある。
「劣化事象等の有無」の欄にその有無を記載する。
⑦ 本検査と付随して行われる業務およびサービス（仲介・媒介およびリフォーム工事等）に係る調また、調査報告書には、劣化事象等が認められた部位の場所及び状況を具体的に記載する。
査概要、費用の見積りならびに改修工事の方法等が提示される場合はその内容と本報告書とは
関係ない。
か

し

か

1）木造・鉄骨造⑧ 本調査結果は、既存住宅売買瑕疵保険に加入したことを証するものではない。既存住宅売買瑕
NO

し

部位
調査項目・判断基準等
疵保険の加入にあたっては、別途手続きが必要である。
構造耐力上主要な部分（3）様式の解説①

基礎

ひび割れ幅が 0.5 ㎜、深さ 20 ㎜に及ぶひび割れ、欠損や鉄筋の露出等②

土台及び床組

土台と柱・各部材の仕口の接続金物からの割裂の発生、ぐらつき等③

床6/1000 以上の傾斜、著しいひび割れ、沈み、劣化又は欠損、

④

柱及び梁

⑤

外壁及び軒裏

⑥

バルコニー

⑦

内壁

⑧

天井

天井下地材まで到達するひび割れ・欠損・浮き・はらみ・剥落⑨

小屋組

著しいひび割れ、接合金物の腐食等の強度低下、鉄骨造の溶接・防錆材劣化等

著しいひび割れ、接合金物の腐食等の強度低下、梁のたわみ柱における 6/1000 以上の傾斜、鉄骨造の溶接・防錆塗料の劣化等
仕上げ材から下地材まで達したひび割れ・欠損・浮き・はらみ・剥落等
金属の著しい錆又は化学的侵食
支持部材又は床の著しいぐらつき、ひび割れ又は劣化
内壁下地材まで到達するひび割れ・欠損・浮き・はらみ・剥落
壁における 6/1000 以上の傾斜

その他
⑩

(蟻害)

蟻道、蟻土、羽蟻、食痕※鉄骨造は調査不要⑪(腐朽・腐食)木造の場合は著しい腐朽等、鉄骨造の場合は著しい腐食⑫(配筋調査)

調査結果と新築時の設計図書との照合等により、鉄筋の本数・間隔を確認
・調査対象の劣化事象の有※調査対象：小規模住宅 注3）は、基礎の劣化事象が認められた場合
無を明記する。

⑬(ｺﾝｸﾘｰﾄ圧縮強度)

構造耐力上問題のある圧縮強度不足が認められないこと・調査対象の部位が存在し⑮ない場合は、二重線で削除する。
雨水の浸入を防止する部分
・点検口がないなど調査ができなかった場合は「調外壁
外壁シ－リング材の破断・欠損、建具の周囲の隙間・開閉不良
査できなかった」にチェックする。
軒裏
軒裏天井等のシ－リング材の破断・欠損、軒裏天井の雨漏り跡

⑯

バルコニー

防水層に雨漏りが生じる可能性が高い破断・欠損の有無⑰

内壁

内壁の雨漏り跡⑱

天井

天井の雨漏り跡

⑲

小屋組

⑳

屋根

⑭

※調査対象：鉄骨造の大規模住宅 注4）の基礎・講習修了者かつ、建築士であることを明記する。
・建築士の資格又は講習修
小屋組の雨漏り跡
了を偽った場合は、建築
屋根葺き材に雨漏りが生じる可能性が高い欠損・ズレ 士法に基づく指導監督の対象となる。

注3）
小規模住宅：階数(地階を含む)が 3 以下で延床面積が 500 ㎡未満の既存住宅
注4）
大規模住宅：小規模住宅以外の既存住宅

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16

17

1-3 建物状況調査報告書の見方

1-3 建物状況調査報告書の見方

2）鉄筋コンクリート造等
1-3 建物状況調査報告書の見方
1-3-1
NO

建物状況調査報告書
部位調査項目・判断基準等

調査報告書は、建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）及び（調査報告書用）の2 種類と、建構造耐力上主要な部分
物部位別の報告書並びに、現況写真･現況平面図等の報告書添付資料から構成される。
①

基礎

ひび割れ幅が 0.5 ㎜、深さ 20 ㎜に及ぶひび割れ、欠損や鉄筋の露出等

建物状況調査の結果の概要の（重要事項説明用）と（調査報告書用）の違いは、（重要事項説明用）②

床0.5 ㎜以上のひび割れ、劣化又は欠損等、6/1000 以上の傾斜

③

柱及び梁

0.5 ㎜以上のひび割れ、劣化又は欠損等、6/1000 以上の傾斜には「耐震性に関する書類の確認」欄が無く、省略されている点である。

建物部位別の報告書は、部位別の調査結果と、部位の調査項目毎に劣化事象の有無が記載されている。

④ 外壁
0.5 ㎜以上のひび割れ、深さ 20 ㎜以上の欠損、劣化や鉄筋の露出等
また、点検口が無い等の理由で調査できなかった場合及び、対象部位が無い場合はその旨の記載がある。
⑤

ﾊﾞﾙｺﾆｰ及び共用廊下

支持部材又は床の著しいぐらつき、ひび割れ又は劣化⑥ 内壁
0.5 ㎜以上のひび割れ、深さ 20 ㎜以上の欠損、劣化や鉄筋の露出等
建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）
1-3-2（1）記載内容⑦ 天井

ひび割れ・さび汁を伴う欠損や鉄筋の露出等

建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）は、宅建事業者が重要事項として購入希望者等に対しその他て説明する書面である。

調査結果と新築時の設計図書との照合等により、鉄筋の本数・間隔を確認⑧(配筋調査)
結果の概要は、建物の構造耐力上主要な部分（基礎、土台及び床組、床、柱及び梁、外壁及び軒裏、調査対象：大規模住宅（住戸型調査は除く）

バルコニー、内壁、天井、小屋組、蟻害、腐朽･腐食、配筋調査、コンクリート圧縮強度）及び雨水の浸構造耐力上問題のある圧縮強度不足が認められないこと入を防止する部分（外壁、軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組、屋根）に分かれており、それぞれ⑨(ｺﾝｸﾘｰﾄ圧縮強度)

調査対象：大規模住宅（平成 11 年 5 月 1 日以降に確認済証の交付を受けたの部位について劣化事象等の有・無又は、点検口等がなく対象部位の確認ができなかった場合の明記な
住戸型調査は除く）

どを行う。また、木造・鉄骨造と鉄筋コンクリート造等では、調査対象部位、調査実施の方法が異なる
雨水の浸入を防止する部分

ため、別々の書式が用意されている。
⑩

外壁

ｺﾝｸﾘｰﾄの著しい劣化、さび汁を伴うひび割れ、白華、欠損、鉄筋の露出等⑪

内壁

内壁の雨漏りの跡（2）注意事項等⑫
天井
天井の雨漏りの跡
概要様式の裏面には、建物状況調査で行わない行為や、報告書の注意事項が記載されている。
⑬
屋根
1）建物状況調査の内容

防水層の著しいひび割れ・劣化若しくは欠損、水切り金物等の不具合

建物状況調査では次の行為を行っていない。
① 設計図書との照合をすること。
1-3-3
耐震性に関する書類の確認② 現行建築基準関係規定への違反の有無を判定すること。
建物状況調査の結果の概要（調査報告用）には、「耐震性に関する書類の確認」欄があり、当該住宅③ 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度をの建築確認申請書などの書類から、住宅の耐震性について確認し記載することとなっている。
判定すること。
なお、
建築年が昭和 56 年以前の旧耐震基準の物件でも建物状況調査を行うことはできるが、「既存住かし④ 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった保険」は、新耐震基準を満たした物件でないと対象とはならないので、注意が必要である。
宅売買瑕疵
か

し

※ 耐震性の確認書類
瑕疵の有無を判定すること。
2）注意事項① 確認済証かしかし② 本報告書は瑕疵
検査済証の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではない。
①② 確認台帳記載事項証明書
本報告書の記載内容について、検査時点からの時間経過による変化がないことを保証するもの③④ ではない。
新築時の建設住宅性能評価書
かし③ (新築)住宅瑕疵
住宅には、経年により劣化が生じる。
本調査結果の判定をもって、住宅の経年による通常の劣化
担保責任保険の付保証明書⑤
が一切ないことを保証するものではない。なお、住宅に生じている経年劣化の状態は過去のメンオプション調査
1-3-4 テナンスの実施状況等により異なる。
④ 本報告書は建築基準関係法令等への適合性を判定するものではない。
床下・小屋裏の進入調査や、給排水設備、電気設備、ガス設備及び各設備管路等の調査は、国土交通⑤ 本報告書の一部または全部を、無断で複製、転載、加工、模造及び偽造することを禁じる。
省の調査基準には示されておらずオプション調査項目となっている。依頼者の希望によりこれらの調査
かしを行った場合は、その調査結果について建物部位別の調査報告書に調査結果が記載される。
⑥ 本報告書を依頼主に無断で第三者が利用することを禁じる。また、受任者は、既存住宅売買瑕疵181517