第３章

市街化調整区域における立地基準

第１節 市街化調整区域内における開発許可
１ 市街化調整区域における開発行為の許可基準
都市計画法第 34 条
前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発行為（主として第二種特定工
作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除く。）については、当該申請に係る開発行為及びその申請の手続が同条に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発行為が次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事
は、開発許可をしてはならない。
一 主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物又はこれらの者の日常生活のため必要な物品の販
売、加工若しくは修理その他の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
二 市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源その他の資源の有効な利用上必要な建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行
為三 温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物で、当該特別の条件を必要とするため市街化区
域内において建築し、又は建設することが困難なものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為
四 農業、林業若しくは漁業の用に供する建築物で第 29 条第１項第２号の政令で定める建築物以外のものの建築又は市街化調整区域内において生産される農産物、林産物若しくは水産物の処理、貯蔵若しくは加工に必要な建築物若しくは第一種
特定工作物の建築若しくは建設の用に供する目的で行う開発行為
五 特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法
律（平成５年法律第 72 号）第九条第一項の規定による公告があつた所有権移転等促進計画の定めるところによつて設定され、又は移転された同法第２条第３項第３号の権利に係る土地において当該所有権移転等促進計画に定める利用目的（同項第２号に規定する農林業等活性化基盤施設である建築物の建築の用に供するためのものに限る。）に従つて行う開発行為
六 都道府県が国又は独立行政法人中小企業基盤整備機構と一体となつて助成する
中小企業者の行う他の事業者との連携若しくは事業の共同化又は中小企業の集積の活性化に寄与する事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為
七 市街化調整区域内において現に工業の用に供されている工場施設における事業と密接な関連を有する事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物で、これらの事業活動の効率化を図るため市街化調整区域内において建築し、又は建設することが必要なものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為
八 政令で定める危険物の貯蔵又は処理に供する建築物又は第一種特定工作物で、市街化区域内において建築し、又は建設することが不適当なものとして政令で定めるものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為
八の二 市街化調整区域のうち災害危険区域等その他の政令で定める開発行為を行うのに適当でない区域内に存する建築物又は第一種特定工作物に代わるべき建築物又は第一種特定工作物（いずれも当該区域外において従前の建築物又は第一種特定工作物の用途と同一の用途に供されることとなるものに限る。）の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為
九 前各号に規定する建築物又は第一種特定工作物のほか、市街化区域内において135

建築し、又は建設することが困難又は不適当なものとして政令で定める建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為
十 地区計画又は集落地区計画の区域（地区整備計画又は集落地区整備計画が定められている区域に限る。）内において、当該地区計画又は集落地区計画に定められた内容に適合する建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為
十一 市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であつておおむね 50 以上の建築物（市街化区域内に存するものを含む。）が連たんしている地域のうち、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県（指定都市等
又は事務処理市町村の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。）の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しな
いもの十二 開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県の条例
で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの
十三 区域区分に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張された際、自己の居住若しくは業務の用に供する建築物を建築し、又は自己の業務の用に供する第一種特定工作物を建設する目的で土地又は土地の利用に関する所有権以外の権利を有していた者で、当該都市計画の決定又は変更の日から起算して６月以内に国土交通省令で定める事項を都道府県知事に届け出たものが、当該目的に従つて、当該土地に関する権利の行使として行う開発行為（政令で定める期間内に行うものに限る。）
十四 前各号に掲げるもののほか、都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為
市街化調整区域における開発許可（第二種特定工作物の建設のためのものを除く。）については、前章の基準（法第 32・33 条）を満たすことに加え、開発行為の目的が法第 34 条各号のいずれかに該当しなければならない。
市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域（法第 7 条第 3 項）であるため、市街化を促進するおそれがない開発行為や、既に周辺地域に居住する者の日常生活が健全に営まれるために必要な施設等、これを認容すべき特別の必要性が認められる開発行為に限って許可できることにしているものである。
都では、法第 34 条各号のうち、以下のものについて審査基準を定めている。
第１号（公益上必要な建築物、日常生活のための店舗等）…第２節
第８号の２（災害危険区域内の建築物等の移転）…第３節第９号（沿道サービス施設等）…４節
第 12 号（都道府県の条例で定められたもの）…第５節
第 14 号（開発審査会の議を経るもの）…第６節
また、法第 29 条により市街化調整区域において許可を要しない建築物についての判断基準
については、本章第７節に掲載している。

136

２

開発許可を受けた土地における予定建築物以外の建築等の制限
都市計画法第 42 条
（開発許可を受けた土地における建築等の制限）
何人も、開発許可を受けた開発区域内においては、第 36 条第３項の公告があつた
後は、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物又は特定工作物を新築し、又は新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して当該開発許可に係る予定の建築物以外の建築物としてはならない。ただし、都道府県知事が当該開発区域における利便の増進上若しくは開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認めて許可したとき、又は建築物及び第一種特定工作物で建築基準法第 88 条第２項の政令で指定する工作物に該当するものにあつては、当該開発区域内の土地について用途地域等が定められているときは、この限りでない。
２ 国又は都道府県等が行う行為については、当該国の機関又は都道府県等と都道府県知事との協議が成立することをもつて、前項ただし書の規定による許可があつたものとみなす。

工事完了公告後の開発区域内で、開発許可の際の予定建築物以外の建築物及び特定工作物
を建築（建設）する場合には、本条第 1 項ただし書の許可を受けなければならない。
本条第 1 項ただし書では、「当該開発区域における利便の増進上若しくは開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認め」られる場合にのみ許可できることになっている。
都では、法第 43 条許可との整合を図り、法第 29 条第１項第２号及び第３号により市街化調整区域で開発許可が不要となるものや、令第 36 条の基準に適合するものに対して許可を行うこととし、本章の基準を適用する。なお、本条には開発審査会への付議に関する規定がな
いが、令第 36 条第１項第３号ホ相当として許可を行う場合には、開発審査会に立地基準に関する意見を聴くものとする。
本条は、用途地域が指定されていない土地にのみ適用される。市街化区域は用途地域 を定めることとされている（法第 13 条第１項第７号）ため、主に市街化調整区域及び非線引都市
計画区域における開発許可を受けた土地に適用される。

137

３

開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限
都市計画法第 43 条
何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第 29 条第１項第２号若しくは第３号に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して同項第二号若しくは第３号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。ただし、次に掲げる建築物の新築、改築若し
くは用途の変更又は第一種特定工作物の新設については、この限りでない。
一
二

（略）
（略）

三
四

（略）
（略）

五
２

（略）
前項の規定による許可の基準は、第 33 条及び第 34 条に規定する開発許可の基準の例に準じて、政令で定める。
３ 国又は都道府県等が行う第１項本文の建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設（同項各号に掲げるものを除く。）については、当該国の機関又は都道府県等と都道府県知事との協議が成立することをもつて、同項の許可があつたものとみなす。

都市計画法施行令第 36 条
都道府県知事（指定都市等の区域内にあつては、当該指定都市等の長。以下この項において同じ。）は、次の各号のいずれにも該当すると認めるときでなければ、法第四十三条第一項の許可をしてはならない。
一 当該許可の申請に係る建築物又は第一種特定工作物の敷地が次に定める基準（用途の変更の場合にあつては、ロを除く。）に適合していること。
イ 排水路その他の排水施設が、次に掲げる事項を勘案して、敷地内の下水を有効に排出するとともに、その排出によつて当該敷地及びその周辺の地域に出水等による被害が生じないような構造及び能力で適当に配置されていること(１)当該地域における降水量(２)当該敷地の規模、形状及び地盤の性質(３)敷地の周辺の状況及び放流先の状況(４)当該建築物又は第一種特定工作物の用途
がけ
ロ 地盤の沈下、崖 崩れ、出水その他による災害を防止するため、当該土地について、地盤の改良、擁壁又は排水施設の設置その他安全上必要な措置が講ぜられて
いること。

138

二

三

地区計画又は集落地区計画の区域（地区整備計画又は集落地区整備計画が定められている区域に限る。）内においては、当該許可の申請に係る建築物又は第一種特定工作物の用途が当該地区計画又は集落地区計画に定められた内容に適合していること。
当該許可の申請に係る建築物又は第一種特定工作物が次のいずれかに該当すること。
イ 法第 34 条第１号から第 10 号までに規定する建築物又は第一種特定工作物
ロ 法第 34 条第 11 号の条例で指定する土地の区域内において新築し、若しくは改築する建築物若しくは新設する第一種特定工作物で同号の条例で定める用途に該当しないもの又は当該区域内において用途を変更する建築物で変更後の用途が同号の条例で定める用途に該当しないもの
ハ 建築物又は第一種特定工作物の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる建築物の
新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設として、都道府県の条例で区域、目的又は用途を限り定められたもの。この場合において、当該条例で定める区域には、原則として、第 29 条の９各号に掲げる区域を含まないものとする。
ニ 法第 34 条第 13 号に規定する者が同号に規定する土地において同号に規定する目的で建築し、又は建設する建築物又は第一種特定工作物（第三十条に規定する期間内に建築し、又は建設するものに限る。）
ホ 当該建築物又は第一種特定工作物の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において建築し、又は建設することが困難
又は著しく不適当と認められる建築物又は第一種特定工作物で、都道府県知事があらかじめ開発審査会の議を経たもの
２ 第 26 条、第 28 条及び第 29 条の規定は、前項第１号に規定する基準の適用について準用する。

１

２

都市計画法施行令第 36 条第１項第３号イに規定する建築物
都市計画法第 34 条の基準を準用する。
（１）公益上必要な建築物及び日常生活に必要な店舗等（第３章第２節「公益上必要な建築物及び日常生活に必要な店舗等」参照）（２）市街化区域内で建築困難なもの等（第３章第３節「市街化区域内で建築困難なもの等」参照）
都市計画法施行令第 36 条第１項第３号ハに規定する建築物
次の「開発許可等の基準に関する条例」に掲げる建築物とする。
条例第３条第１項第一号

分家住宅（区域区分日前より土地を所有している者の親族の自己用住宅）

条例第３条第１項第二号
条例第３条第１項第三号
条例第３条第１項第四号

既存集落内の自己用住宅
自己用住宅である既存建築物の建替え等収用対象事業の施行に伴う移転（市街化調整区域内の移転）

139

条例第３条第１項第五号 既存宅地の建築
各項目の審査基準は「第３章第４節２『都市計画法に規定する開発許可等の基準に関する条例』に係る審査基準」と同様とする。
３

都市計画法施行令第 36 条第１項第３号ホに規定する建築物
原則として、次の「開発審査会提案基準」に掲げる建築物とする。
基準Ａ
基準Ｂ

既存権利の届出者等の自己用住宅
既存建築物の建替え等（自己用住宅以外の建築物）

基準Ｃ
基準Ｄ

既存事業所等の従業員宿舎
収用対象事業の施行に伴う移転（市街化区域からの移転）

基準Ｅ
基準Ｆ

地区集会所等の準公益的施設
第二種特定工作物等に係る建築物

基準Ｇ 社寺・仏閣等
基準Ｈ 有料老人ホーム
基準Ｉ 市街化調整区域内の建築物の用途変更
基準 I の２ 市街化調整区域内の建築物の用途変更(賃貸住宅への用途変更)
基準Ｊ 介護老人保健施設
基準Ｋ 学校
基準Ｌ
基準Ｍ

社会福祉施設病院

基準Ｎ
基準Ｏ

特定流通業務施設
市街化調整区域内の既存建築物を活用した地域再生のための用途変更

各項目の審査基準は「第３章第５節１140

東京都開発審査会提案基準」と同様とする。

第２節

公益上必要な建築物及び日常生活に必要な店舗等

都市計画法第 34 条第１号
主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物又はこれらの者の日常生活のため必要な物品の販売、加工若
しくは修理その他の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為（主として周辺の地域において居住している者の利用に供する公益上必要な建築物）

都市計画法施行令 第 29 条の５
法第 34 条第１号（法第 35 条の２第４項において準用する場合を含む。）の政令で定める公益上必要な建築物は、第 21 条第 26 号イからハまでに掲げる建築物とする。
都市計画法施行令 第21条
法第29条第１項第３号の政令で定める建築物は、次に掲げるものとする。
二十六 国、都道府県等（法第34条の２第１項に規定する都道府県等をいう。）、市町村（指定都市等及び事務処理市町村を除き、特別区を含む。以下この号において同じ。）又は市町村がその組織に加わつている一部事務組合若しくは広域連合が設置する研究所、試験所その他の直接その事務又は事業の用に供する建築物で次に掲げる建築物以外のものイ 学校教育法第１条に規定する学校、同法第124条に規定する専修学校又は同法第134条第１項に規定する各種学校の用に供する施設である建築物
ロ 児童福祉法（昭和22年法律第164号）による家庭的保育事業、小規模保育事業若し
くは事業所内保育事業、社会福祉法（昭和26年法律第45号）による社会福祉事業又は更生保護事業法（平成７年法律第86号）による更生保護事業の用に供する施設である建築物
ハ

医療法（昭和23年法律第205号）第１条の５第１項に規定する病院、同条第２項に規定する診療所又は同法第２条第１項に規定する助産所の用に供する施設である建
築物

ニ，ホ

（略）

（１）公益上必要な建築物
1) 対象施設
ア 学校教育法第１条に規定する幼稚園、 小学校、中学校及び 既存中学校に併設する高等学校並びに特別支援学校の幼稚部、小学部、中学部及び既存の中学部に併設する高等部[既存：平成 19 年 11 月 30 日現在]

イ

児童福祉法第７条第１項に規定する保育所及び児童館（児童厚生施設）、老人福祉法第５条の３に規定する老人デイサービスセンター
ウ 医療法第１条の５及び第２条に規定する診療所及び助産所（住宅の併設を可とす
る）
2)

申請者について申請者が国、自治体等でない場合で 1)に掲げる免許、資格等を有している必要がある場合は当該の免許等を有していること。

141

3)

申請施設について
1)に掲げる関係法令の開設許認可等（届出を除く。）を得る必要がある場合は、当該の許認可等が見込まれること。
4) 申請地について申請者が国、自治体等でない場合は、次のいずれかに該当すること。
ア 申請者が所有権を登記（仮登記を含む。）してある土地
イ
5)

申請者が賃借権等により、その土地の使用が認められる権利を有し、その権利を登記（仮登記を含む。）してある土地

敷地について次のいずれの要件も満たしていること。

アイ

申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
敷地は、路地状部分のみによって前面道路に接してはならない。

ウ

申請地が農地にあっては、農地転用の許可が得られる見込みであること。
申請地が農業振興区域の既設農用地区域内にある場合は、農用地等の除外認可が必要である。
エ 申請地が公道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。

オ 申請地は許可までに分筆し、地番の一部（例：234 番の一部）としないこと。
6) 申請者が国、自治体等でない場合における建築物について
次のいずれの要件も満たしていること。
ア 建築物は、平面図及び立面図等により明らかに当該施設と認められること。
イ

診療所、助産所で住宅を併設する場合は、以下の条件を満たすこと。
① 医師等が自ら居住するためのものであること。ただし、現在自己の住宅を他に所有している場合は、住宅を併設しないこと。
② 併設する住宅は、診療所等の建築物と一体で建築されるもの又は申請地内に別棟で建築されるものをいう。
③ 併設する住宅部分の延べ床面積は、180 平方メートル以下とする。
④ 申請する住宅部分は、建築基準法の接道要件を満たすこと。
7) その他
ア 申請者が国、自治体等でない場合で 1)に掲げる関係法令の開設許認可等（届出を除く。）を得る必要がない場合は 、経営が成立することを証する書類（中小企業診断士の資格を有する者が作成した経営診断書等）を提出すること。その際自己資本に関しては、その裏付けとなる書類（残高証明書等）を提出すること。
イ 廃業（廃止）となる場合（経営不振、倒産等による場合も）は建築物を除去すること。
ウ 1)に掲げる関係法令以外の法令による許可等が必要な場合は、当該法令の許可等が得られるものであること。
エ

当該施設の立地について、その開発区域を管轄する市町村と事前協議を行い、当該市町村長の同意を得られるものであること。

オ

建築物は、用途地域が定められていない区域においては、建ぺい率 40 パーセン
ト、容積率 80 パーセントを超えないこと。

142

（２）日常生活に必要な店舗等
1) 業種について
別表３－２－１に定める業種を対象とする。
2) 立地について
以下のア又はイのいずれかの要件に限る。
ア 次のいずれの要件も満たしていること。
① 当該申請地は既存の集落（申請地を中心として半径 500 メートルの範囲でおおむ
ね 50 戸以上の建築が連たんしている地域）内にあること。
② 当該申請地が市街化区域から 500 メートル以上離れていること。ただし、山、川等の地形的要件により明らかに市街化区域と分断されている場合はこの限りでない。
③ 店舗相互の敷地の間隔が 50 メートル以上離れており、かつ、同業種の店舗等が半径 500 メートル以内の範囲に存在しないこと。
イ アの要件を満たさない場合は次のいずれの要件も満たしてかつ市街化のおそれがないと判断できること。
① 当該申請地は既存の集落（申請地を中心として半径 500 メートルの範囲でおおむ
ね 50 戸以上（ただし、その過半が市街化調整区域内に存すること。）の建築物が連たんしている地域）内にあること。
② 当該申請地から半径１キロメートル以内に同業種の店舗等がないこと。
③ 当該集落居住者の相当数（おおむね 20 世帯以上）の要望があること。
3)

申請者について申請者は自ら当該店舗等を営み、当該店舗等の業務を行うに際し、必要な免許、資格等を有していること。
4) 申請地について
次のいずれかに該当すること。
ア 申請者が所有権を登記（仮登記を含む。）してある土地
イ 申請者が賃借権等により、その土地の使用が認められる権利を有し、その権利を登記（仮登記を含む。）してある土地
5) 敷地について
次のいずれの要件も満たしていること。
ア 敷地が接する道路（以下「前面道路」という。）は、現況幅員４メートル以上の建築基準法第 42 条に該当する通り抜け可能な道路で、当該市街化調整区域内の日常生活のための主要な道路であること。
イ 敷地は、路地状部分のみによって前面道路に接してはならない。
ウ 敷地面積は 300 平方メートル以下とする。
エ 申請地が農地にあっては、農地転用の許可が得られる見込みであること。
申請地が農業振興区域の既設農用地区域内にある場合は、農用地等の除外認可が必要である。
オカ

申請地が公道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。
申請地は許可までに分筆し、地番の一部（例：234 番の一部）としないこと。

143

6)

建築物について次のいずれの要件も満たしていること。
アイ

建築物は、平面図及び立面図等により明らかに店舗等と認められること。
建築物は、延べ面積 180 平方メートル（ただし、「2)立地について」でイの要件しか満たさない場合は、延べ面積を 50 平方メートル）以下で、かつ、用途地域が定められていない区域においては、建ぺい率 40 パーセント、容積率 80 パーセン
トを超えないこと。
なお、住宅を併設する場合は、店舗等の部分の床面積が延べ床面積の 50 パーセ

ント以上とすること。
ウ 申請者が現在自己の住宅を他に所有している場合は、住宅を併設しないこと。
エオ

付属建築物を伴わないこと。
店舗等の主要な出入口は、5)敷地についてアに定めるところの前面道路に面していること。
7) その他
ア 経営が成立することを証する書類（中小企業診断士の資格を有する者が作成した経営診断書等）を提出すること。その際自己資本に関しては、その裏付けとなる書類（残高証明書等）を提出すること。
イ 経営不振、倒産等により廃業となる場合は建築物を除去すること。
ウ

他の法令による許可が必要な場合は、許認可等が得られるものであること。

144

別表３－２－１法第 34 条第１号の許可対象業種
１

酒小売業
許可の対象

酒税法第９条の規定に基づく酒類の販売業で、販売場を設けるものを許可対象とし、販売の代理業又は媒介業は許可対象としない。
開設に当たっての法 酒類の販売業免許
令等による資格要件
酒税法第 10 条（免許の要件）、第 11 条（免許の条件）等を参照す
ること。
注意事項
(1) 免許は販売場の所在地の所轄税務署に申請する。
２

食肉小売業
許可の対象

栄養士、調理師、製菓衛生士、食品衛生管理者又は食品衛生責任者の資格を有する者による、食肉販売を許可対象とする。
開設に当たっての法
栄養士、調理師、製菓衛生士、食品衛生管理者又は食品衛生責任者
令等による資格要件
注意事項(1) 食肉販売の営業許可については、食品衛生法等による所在地の所轄保健所への営業許可申請と、知事が定めた施設基準に合致した施設をつくることが必要である。
(2) 冷蔵等の機械設備から、都民の健康と安全を確保する環境に関する条例による工場設置認可が必要となる場合がある。
(3) その他、食品製造業等取締条例等がある。
３

鮮魚小売業
許可の対象

栄養士、調理師、製菓衛生士、食品衛生管理者又は食品衛生責任者の資格を有する者による、魚介類販売を許可対象とする。
開設に当たっての法
栄養士、調理師、製菓衛生士、食品衛生管理者又は食品衛生責任者
令等による資格要件
注意事項(1) 魚介類販売の営業許可については、食品衛生法等による所在地の所轄保健所への営業許可申請と、知事が定めた施設基準に合致した施設をつくることが必要である。
(2) 冷蔵等の機械設備から、都民の健康と安全を確保する環境に関する条例による工場設置認可が必要となる場合がある。
(3) その他、食品製造業等取締条例等がある。

145

４

野菜小売業
許可の対象

栄養士、調理師、製菓衛生士、食品衛生管理者又は食品衛生責任者の資格を有する者による、野菜の販売を許可対象とする。
開設に当たっての法
特に必要としない
令等による資格要件
注意事項(1) 野菜販売の営業許可については、資格を必要としない。しかし、野菜の他に豆腐、こんにゃく等資格を有する物品を合わせて販売する可能性が高いため、上記資格を付すものとする。
(2) 冷蔵等の機械設備から、都民の健康と安全を確保する環境に関する条例による工場設置認可が必要となる場合がある。
(3) その他、食品製造業等取締条例等がある。
５

パン小売業
許可の対象

栄養士、調理師、製菓衛生士、食品衛生管理者又は食品衛生責任者の資格を有する者による、パンの販売又は製造・販売を許可対象とする。
開設に当たっての法製造を伴う場合は、栄養士、調理師、製菓衛生士、食品衛生管理者
令等による資格要件 又は食品衛生責任者
注意事項(1) 製造を行う場合は、食品衛生法等による所在地の所轄保健所への営業許可申請と、知事が定めた施設基準に合致した施設をつくることが必要である。
(2) 製造機械等から、都民の健康と安全を確保する環境に関する条
例による工場設置認可が必要となる場合がある。
(3) その他、食品製造業等取締条例、水質汚濁防止法等による許可、届出等が必要となる場合がある。
６

米穀類小売業
許可の対象

主要食糧の需給及び価格の安定に関する法律第 47 条に基づく届出を行った者による米穀の小売の業務を許可対象とし、卸売の業務は許可対象としない。
開設に当たっての法
主要食糧の需給及び価格の安定に関する法律第 47 条第 1 項による令等による資格要件 届出
注意事項(1) 貯蔵等の機械設備から、都民の健康と安全を確保する環境に関する条例による工場設置認可が必要となる場合がある。
(2) 事業開始前に、農林水産大臣に開始届を提出する必要がある。

146

７

医薬品小売業
許可の対象

薬剤師法の規定に基づく薬剤師の資格を有する者による、同法の薬局を許可対象とし、一般販売業、卸売販売業及び薬種商販売業は対象としない。
開設に当たっての法
薬剤師（薬剤師法の規定に基づく資格）
令等による資格要件
注意事項(1) 薬局の開設については、所在地の所轄保健所への開設許可申請が必要である。
(2) 薬局は、薬事法により施設の面積、構造等の詳細な規定がある。
(3) 冷蔵施設等から、都民の健康と安全を確保する環境に関する条
例による工場設置認可が必要となる場合がある。
(4) 化粧品販売は対象としない。
８

文房具小売業許可の対象開設に当たっての法令等による資格要件
注意事項

９

販売士の資格を有する者による、文房具販売を許可対象とする。
特に必要としない。
販売士は、小売業従事者の資質の向上を図るとともに、その社会的評価を高め、もって小売業の健全な発展と消費者サービスの向上に資することを目的として設けられた検定資格（実施機関：日本商工会議所）で、一級、二級、三級の分類がある。

そば、うどん、寿司、ラーメン店
許可の対象

栄養士、調理師、製菓衛生士、食品衛生管理者又は食品衛生責任者の資格を有する者による、そば、うどん、寿司、ラーメン店を許可対象とする。なお、これ以外の飲食店及び喫茶店は許可対象としない。
開設に当たっての法
栄養士、調理師、製菓衛生士、食品衛生管理者又は食品衛生責任者
令等による資格要件
注意事項(1) そば・うどん店等の営業許可を受けるためには、所在地の所轄保健所への営業許可申請と、知事が定めた施設基準に合致した施設をつくることが必要である。
(2) 調理機械等から、都民の健康と安全を確保する環境に関する条
例による工場設置認可が必要となる場合がある。

147

10

普通洗濯業
許可の対象

クリーニング業法の規定に基づくクリーニング師の資格を有する者による、同法の規定に基づくクリーニング所を許可対象とし、洗濯物の受取及び引渡し所（いわゆる「取次ぎ」）は対象としない。
開設に当たっての法
クリーニング師（クリーニング業法の規定に基づく資格）
令等による資格要件
注意事項(1) クリーニング所を開設する場合は、所在地の所轄保健所への開設届出が必要である。
(2) 排水等により、水質汚濁防止法等による届出が必要となる場合がある。
(3) 洗濯機械等により、都民の健康と安全を確保する環境に関する条例による届出が必要となる場合がある。
(4) ドライクリーニングを行う場合は、水質汚濁防止法による届
出、都民の健康と安全を確保する環境に関する条例による工場設置認可が必要となる。
11

理容業
許可の対象

理容師法に基づく理容師の資格を有する者による、理容所を許可対象とする。なお、同法施行規則第 19 条に定める理容所以外の場所
でもっぱら業を行う場合は許可対象としない。
開設に当たっての法
理容師（理容師法の規定に基づく資格）
令等による資格要件
注意事項(1) 理容所を開設する場合は、所在地の所轄保健所への開設届出が必要である。
(2) 理容師は、保健所に届け出るため、複数の店舗の理容師となることはできない。
(3) 常時二人以上の理容師が従事している理容所は、管理理容師を置かなければならない。
12

美容業
許可の対象

美容師法に基づく美容師の資格を有する者による、美容所を許可対象とする。なお、同法施行規則第 19 条に定める美容所以外の場所
でもっぱら業を行う場合は許可対象としない。
開設に当たっての法
美容師（美容師法の規定に基づく資格）
令等による資格要件
注意事項(1) 美容所を開設する場合は、所在地の所轄保健所への開設届出が必要である。
(2) 美容師は、保健所に届け出るため、複数の店舗の美容師となることはできない。
(3) 常時二人以上の美容師が従事している美容所は、管理美容師を置かなければならない。

148

13

自動車整備業
許可の対象

一般四輪自動車整備士、自動車整備管理者、自動車検査主任者又は自動車検査員等の資格を有する者による自動車分解整備事業者の事業場（通称「認証工場」と呼ばれる一般の自動車整備工場で、地方運輸局長の認証が必要）又は指定自動車整備事業者の事業場（通称「指定整備工場」又は「民間車検工場」と呼ばれ、地方運輸局長の指定が必要）を許可対象とする。
開設に当たっての法
一般四輪自動車整備士、自動車整備管理者、自動車検査主任者又令等による資格要件 は自動車検査員等
注意事項(1) 自動車分解整備事業者の事業場等には、技能検定に合格した者が一定数以上いなければならない。
(2)
都民の健康と安全を確保する環境に関する条例による工場設
置認可が必要である。
(3) 自然公園法等との関連から、立地について調査するよう指示すること。
14

農林水産業等協同組合
許可の対象

農業協同組合法、森林組合法、水産業協同組合法の規定に基づく組合等の事務所を許可対象とし、倉庫、作業所等は許可対象としない。
開設に当たっての法
農業協同組合法、森林組合法、水産業協同組合法の規定に基づく令等による資格要件 組合等の設立認可又は届出
15

療術業
許可の対象

「あん摩マッサージ指圧師、はり師、きゅう師等に関する法律」の規定に基づくあん摩マッサージ指圧師、はり師、きゅう師の資格を有する者による、施術所を許可対象とし、もっぱら出張によって業務を行うものは許可対象としない。
開設に当たっての法 「あん摩マッサージ指圧師、はり師、きゅう師等に関する法律」の規令等による資格要件 定に基づくあん摩マッサージ指圧師、はり師、きゅう師の資格
注意事項(1) 施術所開設にあたっては、所在地の所轄保健所へ届出が必要である。
(2) 施術所の構造、設備等について、同法の規定に基づく基準がある。
(3) カイロプラクティック療法を行う施設は許可対象としない。
(4) 柔道整復師、姿勢保健均整師、カイロドクター、電療師、物療技能士、カイロプラクター、物療技術士等による施設は許可対象としない。

149

16

コンビニエンスストア
許可の対象

栄養士、調理師、製菓衛生師、食品衛生管理者又は食品衛生責任者の資格を有するものによる飲食料品、日用雑貨品の複合販売施設
開設に当たっての法
栄養士、調理師、製菓衛生師、食品衛生管理者又は食品衛生責任者
令等による資格要件
また、酒類を販売する場合は、酒類の販売免許を有すること。
注意事項
所在地の所轄保健所へ届出が必要である。

150

第３節 市街化調整区域内の災害危険区域等に存する建築物等の移転
都市計画法第 34 条第８号の２
市街化調整区域のうち災害危険区域等その他の政令で定める開発行為を行うのに適当でない区域内に存する建築物又は第一種特定工作物に代わるべき建築物又は第一種特定工作物（いずれも当該区域外において従前の建築物又は第一種特定工作物の用途と同一の用途に供されることとなるものに限る。）の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行
為都市計画法施行令第 29 条の７（市街化調整区域のうち開発行為を行うのに適当でない区域）
法第 34 条第８号の２（法第 35 条の２第４項において準用する場合を含む。）の政令で定める開発行為を行うのに適当でない区域は、災害危険区域等（法第 33 条第 1 項第 8 号に規定する災害危険区域等をいう。
）及び急傾斜地崩壊危険区域とする。
法第 34 条第 8 号の 2 の規定による建築物等の移転については、下記の基準によること。
（1） 当該既存建築物の一部でも、令第 29 条の 7 で定める区域内に存する場合で、建替えの際に当該既存建築物の建築敷地内において令第 29 条の 7 で定める区域外に建築物を建築できない場合とする。
（2） 既存建築物の建替えについては、「第８ 節 市街化調整区域における既存建築物の建替えの取扱基準」の別表３－８－１「許可を要しない「改築」として取り扱う場合」に適合する建築物とする。なお、申請敷地面積については、別表中の「敷地の範囲内」を「敷地面積の範囲内」と読み替えるものとする。
（3） 移転先における建築物の建築については、法第 43 条の建築許可、区画形質の変更を伴う場合は法第 29 条に基づく開発許可が必要となるのでそれぞれの許可基準に適合すること。
(4) その他
ア 申請地は、既存建築物と同一の都市計画区域内とし、災害危険区域でないこと。
イ 申請者は、申請地の所有権又は賃借権を登記（仮登記を含む。
）してあること。
ウ 他の法令による許認可等を必要とする場合は、その許認可等が受けられるものであること。
エ 農地にあっては、農地転用許可が得られる見込みであること。申請地が農業振興区域の既設農用地内にある場合は、農用地等の除外認可が必要である。
オ 申請地が公道、水路等と接している場合は、その境界が確定されていること。
カ 申請地は、許可までに分筆し、地番の一部（例：234 番１の一部）としないこと。
キ 既存建築物等は、原則除却すること。

151

第４節 市街化区域内で建築困難なもの等（沿道サービス施設）
都市計画法第 34 条第９号
前各号に規定する建築物又は第一種特定工作物のほか、市街化区域内において建築し、又は建設することが困難又は不適当なものとして政令で定める建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為

都市計画法施行令第 29 条の８（市街化区域内において建築し、又は建設することが困難又は不適当な建築物等）
法第 34 条第９号（法第 35 条の２第４項において準用する場合を含む。
）の政令で定める建築物又は第一種特定工作物は、次に掲げるものとする。
一 道路の円滑な交通を確保するために適切な位置に設けられる道路管理施設、休憩所又は給油所等である建築物又は第一種特定工作物
二 （略）令第 29 条の８第１号の規定による休憩所及び給油所（沿道サービス施設）については、下記の基準によること。
（休憩所）の設置基準(1) 休憩所とは、道路の円滑な交通を確保するための必要不可欠な自動車の運転者等の休憩及び食事のための施設であり、例えばドライブ・イン等をいう。
(2) 施設は、幅員６メートル以上かつ、平日の交通量が 12 時間当たり 3,000 台以上の建築基準法第 42 条に該当する道路の沿道に設置されるものであること。
(3) 立地条件
施設の設置場所は、市街化区域から１キロメートル以上離れていること。
また、同一の施設から１キロメートル以上離れていること。
(4) 規模等
ア 敷地規模は、500 平方メートル以上であること。
イ 当該土地は、上記(2) の土地に接しており、地形及び道路の形状からみて、その機能を十分発揮できること。
ウ 施設の計画は、当該施設の利用上、車両及び歩行者の通行に支障がないように配慮されていること。
エ 休憩ないし食事のための必要な施設以外設けず、宿泊施設は有しないこと。
オ 管理施設は、必要最小限の規模とし、休憩所施設と一体とすること。
カ 駐車場は、収容人員４人に１台の割合で算出した広さのスペースを確保すること。
キ 用途地域が定められていない区域では、建ぺい率 40 パーセント、容積率 80 パーセントを超えないこと。
(5) その他
ア 申請者は、申請地の所有権又は賃借権を登記（仮登記を含む。
）してあること。
イ 他の法令による許認可等を必要とする場合は、その許認可等が受けられるものであること。

152

ウ 営業不振、倒産等により、廃業となる場合は建築物を除却すること。
エ 農地にあっては、農地転用許可が得られる見込みであること。申請地が農業振興区域の既設農用地内にある場合は、農用地等の除外認可が必要である。
オ 申請地が公道、水路等と接している場合は、その境界が確定されていること。
カ 申請地は、許可までに分筆し、地番の一部（例：234 番１の一部）としないこと。
（給油所）の設置基準(1) 揮発油等の品質の確保等に関する法律（昭和 51 年法律第 88 号）第２条第３項の規定に基づく建築物であること。なお、自動車液化石油スタンド、洗車場及び軽易な自動車整備のための作業場を併設することを妨げない。
(2)

施設は、幅員６メートル以上、かつ、平日の交通量が 12 時間当たり 3,000 台以上の建築基
準法第 42 条に該当する道路の沿道に設置されるものであること。

(3)

立地条件
施設の設置場所は、市街化区域から１キロメートル以上離れていること。
また、同一の施設から１キロメートル以上離れていること。
(4) 規模等アイ

敷地規模は、500 平方メートル以上であること。
当該土地は、上記(2) の土地に接しており、地形及び道路の形状からみて、その機能を十分発揮できること。
ウ 施設の計画は、当該施設の利用上、車両及び歩行者の通行に支障がないように配慮されていること。
エ 管理施設は、必要最小限の規模とし、給油所施設と一体とすること。
オ 用途地域が定められていない区域では、建ぺい率 40 パーセント、容積率 80 パーセントを
超えないこと。
(5) その他
ア 申請者は、申請地の所有権又は賃借権を登記（仮登記を含む。
）してあること。
イ 揮発油等の品質の確保等に関する法律の規定に基づく、経済産業大臣の登録を受けられるものであること。
ウ 他の法令による許認可等を必要とする場合は、その許認可等が受けられるものであること。
エ 営業不振、倒産等により、廃業となる場合は建築物を除却すること。
オ 農地にあっては、農地転用許可が得られる見込みであること。申請地が農業振興区域の既設農用地にある場合は、農用地等の除外認可が必要である。
カ 申請地が公道、水路等と接している場合は、その境界が確定されていること。
キ 申請地は、許可までに分筆し、地番の一部（例：234 番１の一部）としないこと。

153

第５節

１

都条例で定めるもの「都市計画法に規定する開発許可等の基準に関する条例」の制定

平成 13 年５月 18 日に施行された改正都市計画法では、同法第 34 条第 12 号及び同施行令第 36
条第１項第３号ハの規定が新たに追加され、地方自治体が条例を制定することによって、地域に適した運用ができる場合が定められた。
本条例は、この改正都市計画法に基づき、従来、都の附属機関である開発審査会の審議を経なければ許可できなかった案件のうち、審議が定例化しているものについて審議を不要として、許可までの期間を短縮したものである。
また、この都市計画法の改正では、市街化調整区域の指定による不利益の救済措置であった既存宅地の確認制度が廃止され、許可制に移行した。この許可に当たっても、条例により開発審査会の審議を経ることなく許可できるようにし、申請に当たっての負担を少なくしたものである。
都市計画法第34条第12号
開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの

都市計画法施行令第36条第１項第３号ハ建築物又は第一種特定工作物の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる建築物の
新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設として、都道府県の条例で区域、目的又は用途を限り定められたもの。この場合において、当該条例で定める区域には、
原則として、第 29 条の９各号に掲げる区域を含まないものとする。

154

都市計画法施行令第29条の９
法第34条第11号（法第35条の２第４項において準用する場合を含む。）の政令で定める基準は、同号の条例で指定する土地の区域に、原則として、次に掲げる区域を含まないこととする。
一 建築基準法（昭和25年法律第201号）第39条第１項の災害危険区域
二 地すべり等防止法（昭和33年法律第30号）第３条第１項の地すべり防止区域
三 急傾斜地崩壊危険区域
四 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成12年法律第57号）第７条第１項の土砂災害警戒区域
五 特定都市河川浸水被害対策法（平成15年法律第77号）第56条第１項の浸水被害防止区域
六 水防法（昭和24年法律第193号）第15条第１項第４号の浸水想定区域のうち、土地利用の動向、浸水した場合に想定される水深その他の国土交通省令で定める事項を勘案して、洪水、雨水出水（同法第２条第１項の雨水出水をいう。）又は高潮が発生した場合には建築物が損壊し、又は浸水し、住民その他の者の生命又は身体に著しい危害が生ず
るおそれがあると認められる土地の区域
七 前各号に掲げる区域のほか、第８条第１項第２号ロからニまでに掲げる土地の区域
都市計画法施行令第29条の10
法第34条第12号（法第35条の２第４項において準用する場合を含む。）の政令で定める基準は、同号の条例で定める区域に、原則として、前条各号に掲げる区域を含まないこととする。
都市計画法施行規則第27条の６
令第29条の９第６号の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。
一 土地利用の動向
二 水防法施行規則（平成12年建設省令第44号）第２条第２号、第５条第２号又は第８条第２号に規定する浸水した場合に想定される水深及び同規則第２条第３号、第５条第３号、第８条第３号に規定する浸水継続時間
三 過去の降雨により河川が氾濫した際に浸水した地点、その水深その他の状況

令和４年４月１日に施行された都市計画法では、令和元年 10 月に発生した台風 19 号による浸水被害を踏まえ、市街化調整区域における浸水想定区域等の開発規制を厳格化し、浸水想定区域
等のうち安全性が確保されていない土地の区域（令第 29 条の９に定める区域）については、市街化調整区域において条例により開発を特例的に認める区域から除外することとした。
都では、法第 34 条第 12 号及び令第 36 条第 1 項第３号ハに規定されている「特例的に認める区域」を定めていないが、法改正の趣旨に基づき、「都市計画法に規定する開発許可等の基準に関する条例」に基づき許可を行う案件の土地については、原則として令第 29 条の９に定める区域土地を含まないこととする。
なお、当該土地を含む場合は、「都市再生特別措置法等の一部を改正する法律による都市計画法155

の一部改正に関する安全なまちづくりのための開発許可制度の見直しについて（技術的助言）令和３年４月１日、国都計第１７６号」のⅢ-２-(２)「条例区域からの災害リスクの高いエリアの除外」の考え方に基づき、案件毎に個別に判断する。
「都市再生特別措置法等の一部を改正する法律による都市計画法の一部改正に関する安全なまちづくりのための開発許可制度の見直しについて（技術的助言）」（令和３年４月１日、国都計第１７６号）抜粋
Ⅲ．１．
（１）制度改正の内容
法第34条11号の条例で土地の区域を指定する際の基準及び同条第12号の条例で区域を定める際の基準については、災害の防止等の事情を考慮することを法律上明確化するとともに、改正後の令第29条の９、第29条の10及び第36条第１項第３号ハにおいて条例区域（法第34条第11号の条例で指定する土地の区域又は同条第12号若しくは令第36条第１項第３号ハの条例で定める区域をいう。以下同じ）から以下の区域を除外することを明確化した。
イ 災害危険区域
ロ 地すべり防止区域
ハ 急傾斜地崩壊危険区域
ニ 土砂災害防止法第７条第１項の土砂災害警戒区域
ホ 水防法（昭和24年法律第193号）第15条第１項第４号の浸水想定区域のうち、一定の区域（土地利用の動向、浸水した場合に想定される水深（以下「想定浸水深」という）、浸水継続時間並びに過去の降雨により河川が氾濫した再に浸水した地点及びその水深等を勘案して、洪水、雨水出水又は高潮（以下「洪水等」という。）が発生した場合には建築物が損壊し、又は浸水し、住民その他の者（以下「住民等」という。）の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域）
Ⅲ．２．
（２）条例区域からの災害リスクの高いエリアの除外
改正後の令第29条の９、第29条の10及び第36条第１項第３号ハにおいて、上記Ⅲ．
１．（１）イからホまでの区域については条例区域に含まないこととして明確化されたところであるが、その運用については次の点に留意すべきである。
① 改正後の令第29条の９各号に掲げる区域を条例区域から除外すること。ただし、次に掲げる区域を除く。
イ 改正後の令第29条の９各号に掲げる区域のうちその指定が解除されることが決定している区域又は短期間のうちに解除されることが確実と見込まれる区域
ロ イと同等以上の安全性が確保されると認められる土地の区域② 改正後の令第29条の９第４号に掲げる区域（上記Ⅲ．１．（１）ニの区域。土砂災害特別警戒区域が指定されている区域を除く。）のうち、次のいずれかに掲げる土地の区域については、社会経済活動の継続が困難になる等の地域の実情に照らしやむを得ない
場合には、例外的に条例区域に含むことを妨げるものではない。

156

イ 土砂災害が発生した場合に土砂災害防止法第８条第１項に基づき市町村地域防災計
画に定められた同項第２号の避難場所への確実な避難が可能な土地の区域
ロ 土砂災害を防止し、又は軽減するための施設の整備等の防災対策が実施された土地の区域
ハ イ又はロと同等以上の安全性が確保されると認められる土地の区域③ 改正後の令第29条の９第５号に掲げる区域（上記Ⅲ．１．（１）ホの区域）について
は、条例区域からの除外に当たり、以下の点に留意すること。
イ 改正後の都市計画法施行規則（昭和44年建設省令第49号。以下「規則」という。）
第27条の６第１号の土地利用の動向に関する勘案事項としては、人口・住宅の分布、
避難路・避難場所の整備等の現状及び将来の見通しと、想定される災害のハザード情報を重ね合わせる等の災害リスク分析を行うことが考えられる。なお、条例区域に建築物が現存しないなど、現状において住民等に対する影響が想定されないことをもって条例区域から除外しないこととするのではなく、将来的な開発の可能性も考慮して、洪水等が発生した場合における住民等の生命又は身体に及ぼす影響を検討する必要がある。
ロ 規則第27条の６第２号の想定浸水深については、一般的な家屋の２階の床面に浸水するおそれがある水深3.0ｍを目安とすること。なお、水防法の規定に基づき国土交通
大臣、都道府県知事又は市町村長が作成する浸水想定区域図において、想定浸水深の閾値として3.0ｍが用いられていない場合には、2.0ｍとすることも考えられる。
当該想定浸水深は、想定最大規模降雨に基づく想定浸水深によることが原則であるが、地方公共団体の地域防災計画において計画降雨に基づく災害を想定している場合等については、想定最大規模降雨に基づく災害の想定に変更されるまでの間など、当分の間は、計画降雨に基づく想定浸水深によることを妨げるものではない。
ハ 上記ロにかかわらず、次のいずれかに掲げる土地の区域については、社会経済活動の継続が困難になる等の地域の実情に照らしやむを得ない場合には、例外的に上記ロの想定浸水深以上となる土地の区域を条例区域に含むことを妨げるものではない。
ⅰ) 洪水等が発生した場合に水防法第15条第１項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第２号の避難場所への確実な避難が可能な土地の区域
ⅱ) 開発許可等（開発許可又は法第43条第１項の許可をいう。以下同じ。）に際し法
第41条第１項の制限又は第79条の条件として安全上及び避難上の対策の実施を求めることとする旨を、法第34条第11号、第12号又は令第36条第１項第３号の条例や審査基準等において明らかにした土地の区域
ⅲ) ⅰ）又はⅱ）と同等以上の安全性が確保されると認められる土地の区域
なお、ⅱ）の場合における安全上及び避難上の対策については、建築物の居室の高床化や敷地の地盤面の嵩上げ等により床面の高さが想定浸水深以上となる居室を設けること等が考えられる。
ニ 規則第27条の６第２号の浸水継続時間が長時間に及ぶ場合には、上記ロの想定浸水深未満となる土地の区域であっても条例区域から除外することも考えられる。
ホ 規則第27条の６第３号の過去の降雨により河川が氾濫した際に浸水した地点、その水深その他の状況を勘案し、浸水被害の常襲地であると認められる場合には条例区域から除外することも考えられる。

157

④ 改正後の令第 29 条の９第６号に規定する令第８条第１項第２号ロに掲げる区域としては、津波防災地域づくりに関する法律（平成 23 年法律第 123 号）第 72 条第１項の津波災
害特別警戒区域が考えられる。なお、地域の実情を踏まえ、それ以外の区域についても条例区域から除外することを妨げるものではない。
⑤ 条例区域から除外した区域における法第 34 条第 12 号若しくは第 14 号又は令第 36 条
第１項第３号ハ若しくはホに係る開発許可等については、今般の改正の趣旨にかんがみ、
開発許可等に際し、想定される災害に応じた安全上及び避難上の対策の実施を求めること。ただし、上記②イもしくはロ又は上記③ハ i）その他これらと同等以上の安全性が確保されると認められる土地の区域における開発許可等については、この限りでない。

158

２「都市計画法に規定する開発許可等の基準に関する条例」に係る審査基準（１） 用語の定義（２） 許可の基準

条例第３条第１項第１号 分家住宅
（区域区分日前より土地を所有している者の親族の自己用住宅）条例第３条第１項第２号 既存集落内の自己用住宅条例第３条第１項第３号 自己用住宅である既存建築物の建替え等条例第３条第１項第４号 収用対象事業の施行に伴う移転（市街化調整区域内の移転）

条例第３条第１項第５号 既存宅地の建築

都市計画法

附則第６条

159

２－１ 定義[条 例]（定義）
第２条 この条例において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
一 区域区分日
法第７条第１項に規定する市街化区域と市街化調整区域との区分に関する都市計画の決定により市街化調整区域として区分され、又は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張された日をいう。
二 既存集落市街化調整区域において自然的社会的諸条件から一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であって、おおむね50以上の建築物が連たんしている地域（市街化区域にまたがる場合を含む。）をいう。
１

区域区分日について

区域区分日は、従来通称「線引き日」と称していたものを、定義づけたものである。
２ 既存集落について
審査基準(1)「自然的社会的条件から 一体的な日常生活圏を構成している」については、次を基準に判断すること。
(ｲ)「自然的条件」とは、自動車専用道路、河川、湖沼、崖、山林等による物理的（地形）状況とする。
(ﾛ)「社会的条件」とは、小学校区、自治会等のコミュニティ単位、日常生活用品の買いまわり圏、児童公園、郵便局、鉄道、バス等の公益、交通施設の利用圏等とする。
(2)「連たん」の数え方単位となる建築物の数え方は、当該建築物の敷地の単位とする。
(ｲ)共同住宅及び長屋は一棟の建築物を１として数える。
(ﾛ)農家等でその敷地内に住宅のほか、納屋、倉庫等の付属建築物がある場合は全体で１と数える。
(ﾊ)ゴルフ場、神社、仏閣など極めて大きな敷地内の建築物を対象とする場合は、建築物の周囲の空地部分など通常の建築敷地に対応する部分のみを対象とし、山林、参道、墓地等は、建築敷地としない。
(3)「おおむね 50 以上の建築物が連たんしている地域（市街化区域にまたがる場合を含む。）」とは、以下の基準に該当する地域をいう。
(ｲ)算定の基準時点は申請時とする。
(ﾛ)「おおむね 50」とは、45 を下限とする。ただし、自然的条件（地形）又は集落の集積の程度が高いことその他から見て特にやむを得ないと認められる場合は、40 まで引き下げることができる。
(ﾊ)「建築物」には、次に掲げるいずれかに該当するものは除外する。
（ⅰ）施設の管理の用に供するもの及び居住の用に供しないもので、無人のもの（学校、体育館等、常時利用されているものは含まない。）

160

（ⅱ）農林漁業の用に供するもので、都市計画法施行令第 20 条第１号から第４号までに掲げるもの（ⅲ）建築基準法第 85 条の仮設建築物に該当するもの（ⅳ）床面積の合計が 10 平方メートル以内のもの（ⅴ）永続性のないもの（ⅵ）容易に運搬し得るもの（ⅶ）廃屋(ﾆ)「連たん」とは、建築物の敷地が一定の間隔（55 メートルを限度）で連続して存在していることをいう。なお、河川等の幅が 55m を超えるため、橋を経由した場合は、橋の部分（橋のたもとで計測）については、間隔から除くことができる。（図１）
ただし、河川の幅が 55m 以内で「対岸と一体的な日常生活圏を構成している場合」は、「連たん」しているとみなす。（図２）
図１

0m

55m以上

25m

30m

55m以内

図２

旧法の既存宅地確認では「隣接、近接」要件として、連たんしている地域が市街化区域から250ｍ以内（市街化区域に接する場合を含む）にあることとしていた。本条例では、条例第３条第１項第２号（既存集落内の自己用住宅）における既存集落と合わせて既存集落を定義しており、「隣接、近接」は要件とはしていない。

〔改正経過〕
平成 13 年 10 月１日

改正

161

２－２ 分家住宅［条 例］（法第34条第12号の条例で定める開発行為）
第３条

法第34条第12号の規定に基づき条例で定める開発行為は、次に掲げるものとする。

一 市街化調整区域において、土地を当該土地の存する区域に係る区域区分日前から所有している者（土地を当該土地の存する区域に係る区域区分日に、所有し、かつ、当該土地又はその周辺の地域に居住していた者から、当該区域区分日以後に相続等により承継した者を含む。
）で、当該土地又はその周辺の地域に居住しているものの三親等以内の親族（当該区域区分日における当該土地の所有者の血族及び当該血族の配偶者に限る。
）が、新たに自己の居住の用に供する住宅（東京都規則（以下「規則」という。）で定める規模を超えないものに限る。）を必要とし、かつ、市街化区域における建築が困難であると認められる場合において、当該土地に当該住宅を建築することを目的として行
う開発行為
二～五 略
２ 前項各号に規定する開発行為を行う土地において予定される建築物（以下「予定建築物」という。
）は、規則で定める建ぺい率及び容積率を超えないものに限るものとする。ただし、用途地域が定められている区域における予定建築物については、この限りでない。

［施行規則］（条例第３条第１項第１号及び第２号の規則で定める規模）
第２条 条例第３条第１項第１号及び第２号の規則で定める規模は、住宅の延べ面積が180
平方メートル、敷地面積が330平方メートルとする。ただし、路地状部分のみによって道路に接する敷地の路地状部分及び急斜面等のため建築敷地に適しない土地は、敷地面積に算入しないことができる。
（建築が困難であると認められる場合）
第３条

条例第３条第１項第１号及び第２号の市街化区域における建築が困難であると認められる場合とは、同項第１号に規定する市街化調整区域において土地を当該土地の存する区域に係る区域区分日前から所有している者で、当該土地若しくはその周辺の地域に居住しているもの及び同号に規定する三親等以内の親族で当該土地において開発行為を行おうとする者又は同項第２号に規定する既存集落内において土地を当該土地の存する区
域に係る区域区分日前から所有している者が、市街化区域に土地を所有していない場合又は市街化区域に土地を所有している場合で当該所有する土地が次に掲げる事由に該当するときをいう。
一 当該土地に既に他の建築物が存在し、撤去又は移転ができないこと。
二 当該土地が狭小又は不整形であること。
三 当該土地が傾斜地等であり、造成を必要とすること。
四 当該土地が建築基準法（昭和25年法律第201号）第43条第１項の規定に適合しないこと。

162

五 当該土地が生産緑地法（昭和49年法律第68号）第２条第３項に規定する生産緑地等に指定されていること。
（条例第３条第２項及び第４条第２項の規則で定める建ぺい率及び容積率）
第５条 条例第３条第２項及び第４条第２項の規則で定める建ペい率及び容積率は、当該開発行為又は建築行為を行う土地について、建ぺい率にあっては十分の四、容積率にあっては十分の八に準拠して周辺の土地利用の現況又は当該土地の存する市町村の当該地区の整備の方針に適合するように知事が定める。

本号は、従来農家等の分家として開発審査会へ提案されていたものを規定したものである。
区域区分日前から土地を所有している世帯（従来の本家）から子供が独立する場合等（従来の分家）は、通常の分化発展の過程であるとの理由から許可されてきた。条例中本家、分家という表現はないが、「土地を区域区分日前から所有している者」が従来の本家に相当し、この者の「３親等以内の親族」が分家申請者に当たる。
１

本家

条例について条例は、「土地を……区域区分日前から所有している者（……）」（以下「本家」という。）の親族に対して適用されるものである。
本家として、条例が認めるのは、(1)区域区分日前から土地を所有している者（次号以下「元本家」という。）（この土地は申請地のことであるため、申請地を区域区分日前から所有している者とも言える。申請地の項参照）(2)区域区分日前から土地を所有している者（元本家）から、土地を相続等により承継した者（以下「承継本家」という。
）。
のいずれかに該当する者である。
審査基準

上記(2)の承継本家には、申請者となることができる者が、元本家又は他の承継本家から土地（申請地のこと）を贈与、売買、交換等により取得した場合には、この取得した者を含めるものとする。
また土地（申請地のこと）を承継していなくても、元本家又は承継本家の居住地に居住している者で、かつ申請者となることができる者については、土地を承継した者とみなすことができる。（この者を以下「みなし承継本家」という。）
なお、本家としては、申請地の所有者、元本家、みなし承継本家の順に優先される。
解説(1) 従来の本家は、区域区分日前から土地を所有していた者の世帯とされていた。条例では世帯の代わりに、区域区分日前から土地を所有していた者（元本家）及びこの元本家から土地を承継した者（承継本家）のいずれかに該当する者を本家として位置付け、明確化を図っている。また条例の本家は、個人として規定されているために事情や時代により移り

163

変わることとなる。
(2) 本家は申請地の所有者であるとされている。しかし本家を現実に申請地を所有している者に限定すると、申請地を所有している者は本家としての地位を取得し、分家申請者となれないこととなる。そこで、従来の世帯としての本家と同じ適用ができるために、みなし承継本家を加えている。
（参考１）(3) 元本家から申請者に土地が贈与された場合には、元本家と承継本家の両方が存在する。
本来本家となるのは申請地所有者であるが、上記(2)の様に不合理が生じる場合には、元本家を本家として取り扱う。この場合、元本家は申請地を所有していないため本来の本家ではなく、正確には本家としてみなす者である。
（参考２）また、元本家が死亡している場合などで、元本家を本家とできない時は、次の順位であるみなし承継本家を本家として適用する。
なお、参考１は元本家及びその子までを想定しているが、これ以降の世代についても同様である。
２

本家の居住要件

条例について条例で許可対象となる申請者は、「当該土地又はその周辺の地域に居住している」本家の親族である。
「当該土地」は申請地であり、本家は申請地又は申請地の周辺に居住していることが必要である。
（言い換えれば、申請地は本家の敷地又は本家の敷地の周辺の土地に限り、認められることとなる。従って本項は申請地の距離要件でもある。）
審査基準(1)周辺の地域について周辺の地域とは、本家の建築敷地から申請地まで２キロメートル以内とする。ただし、申請地が農用地区域相互で交換されたものの場合には、交換前の土地が本家の建築敷地から２キロメートル以内にあれば良い。
(2)「居住している」についてみなし承継本家については、元本家又は承継本家の居住地に、承継本家が申請地を承継した日以降（相続があった日以降とも言える）、継続して居住していること。
ただし、死亡、離散、暫定的な転居、収用対象事業に伴う移転、災害等による場合はこの限りではない。
解説(1) 従来、元本家の居住地に継続して住んでいる者（元本家の世帯）若しくは都市計画法の許可を得た住宅（基本は分家の許可を受けた住宅と既存宅地確認による住宅）に継続して住んでいる者のみが、本家として認められてきた。しかし、条例からは、本家が市街化調
整区域に居住していなければならないとは解されず、この要件は適用しない。
(2) 従来の本家は区域区分日前から現在まで、継続して現在の居住地に生活の本拠を有することとされていた。条例は、継続性の証明が困難な場合もあり得ることを想定したため、単に「居住している者」とし、継続性を要件とはしていない。また上記(1)のとおり、市街化区域に居住している者も承継本家として認めることとしたため、審査基準でも継続性を要件とはしないこととした。
ただし、みなし承継本家については、継続性が要件である。

164

３

申請者について条例について申請者は、本家（元本家、承継本家又はみなし承継本家）の「３親等以内の親族」であり、更に「血族及び当該血族の配偶者」である。
「血族及び当該血族の配偶者」については、元本家の血族又は配偶者に限られる（承継本家の血族ではない。血族の配偶者が「承継本家」となった場合においても、元本家の血族でない承継本家の血族は、申請者となることはできない。
）。
親等（しんとう）は本家を起点に数える（元本家と承継本家の両方が存在する場合、本家として扱われるどちらか一方の３親等以内の親族が対象となる。
）。申請者の範囲は事情により異なるが、別表１、別表２に例を示してある。
４

申請地について条例について申請地（条例では｢当該土地｣）として認められるのは、(1)元本家が区域区分日前から所有している土地。
(2)元本家が区域区分日前から所有していた土地で、元本家又は承継本家から相続等により承継された承継本家の土地。
のいずれかである。ただし、元本家を本家として適用する場合は(1)、承継本家を本家として適用する場合は(2)の要件が適用されることとなる。
審査基準

上記(2)の「承継本家の所有地」には、元本家が区域区分日前から所有している土地で、かつ、元本家又は他の承継本家から贈与、売買、交換等により承継本家が取得した土地を含めるものとする。（本家の項参照）
また、元本家が区域区分日前から所有している土地で、以下のいずれかに該当する土地については、申請地とすることができる。
(ｲ)申請者が本家（元本家又は承継本家）から相続により取得した土地（相続の相続も含む。）(ﾛ)申請者が本家（元本家又は承継本家）から、贈与、売買、交換等により取得した土地。
(ﾊ)本家（元本家又は承継本家）が収用対象事業により、区域区分日前から所有していた土地（承継本家の場合は承継を受けた土地（他の申請地要件を満たすものに限る。））の代替地として交換取得した土地。
(ﾆ)本家（元本家又は承継本家）が区域区分日前から所有していた土地（承継本家の場合は、承継を受けた土地（他の申請地要件を満たすものに限る。））が「農業振興地域の整備に関する法律」に基づく農用域内にある場合で、同法第 13 条の２に基づき同じ農用地区域内の他の土地と交換分合した土地。
解説

条例は、本家の土地が申請地であると規定しているために、本家の項で述べたように申請者自身が所有している土地は、申請地には含まれていない。上記(ｲ) (ﾛ)は、これを補うために追加したものである。みなし承継本家や元本家（正確にはみなし元本家）が本家として取り扱われる場合などに、この(ｲ) (ﾛ)が適用されるが、この場合は申請地はみなし承継本家の土地とみなす（みなし承継本家に承継したとみなす。
）或いは元本家の土地とみなす、と解釈すれば条例と文理上矛盾しない。

165

５

申請理由について審査基準

条例の「新たに自己の居住の用に供する住宅を必要とし」ているとは、次の理由のいずれかに該当する場合とする。
(1)結婚により独立するなど新たな世帯を構成する合理的事情があること。
(2)現在居住している住宅が狭小又は現在自己の住宅を所有していない若しくは現在賃貸住宅に居住しているなど、自己用住宅を新たに建築することの必要性・確実性が明白であること。
従来一人分家、長男分家は原則認めないこととしていたが、上記申請理由のいずれかに該当する場合には認めることができる。
６

土地の所有状況

条例・規則について許可対象となるには、条例の「市街化区域における建築が困難であると認められる」ことが必要である。
「市街化区域における建築が困難であると認められる」ためには、規則で定める(1)市街化区域に土地を所有していない場合(2)市街化区域に土地を所有していても所有地における建築が困難である場合に該当することが必要である。また規則では上記(2)の「市街化区域に土地を所有していても建築が困難である場合」に該当する理由（事例）として、(ｲ)市街化区域内の土地に既に他の建築物が存在し、撤去又は移転ができないこと。
(ﾛ)市街化区域内の土地が狭小又は不整形であること。
(ﾊ)市街化区域内の土地が傾斜地等であり造成を必要とすること。
(ﾆ)市街化区域内の土地が建築基準法第 43 条第１項に規定する接道条件に適合しないこと。
(ﾎ)市街化区域内の土地が生産緑地等に指定されていること。
を掲げている。
審査基準「市街化区域に土地を所有していない」ことの証明は、本家及び申請者（本家の血族である
配偶者を含む）の全所有地の土地評価証明（又は名寄帳）で確認する。この場合、本家は現住所地の市町村の証明、申請者は現住所地及び申請地の市町村の証明等とする。
「市街化区域に土地を所有していても建築が困難である場合」としては、規則に掲げる理由（事例）のほか、土地を契約により貸地している場合や土地が都市計画施設等の予定地にかかる場合等も認めるものとする。また｢市街化区域内の土地が傾斜地等であり造成を必要とすること｣（上記(ﾊ)）の場合の傾斜地とは、がけ地となる 30 度を超える勾配を有するものをいう。
７

自己用住宅としての規模

条例・規則について

規則では住宅の規模として、「延べ面積が 180 平方メートル、敷地面積は 330 平方メートル」
を超えないことと規定されているので、計算値がその値を超えないこと。
また路地状部分と急斜面地等は、この敷地面積の上限に加算することができる。

166

審査基準

急斜面地とは、がけ地となる 30 度を超える勾配を有するものをいう。
８

建築物の規模審査基準

用途地域並びに建築基準法第 52 条第１項第８号及び同法第 53 条第１項第６号の規定に基づく容積率等が定められていない区域における建ぺい率・容積率は、規則に掲げる建ぺい率・容積率に準拠して定めるとされているので、建ぺい率 40 パーセント、容積率 80 パーセントを超えないこととする。
９

その他

審査基準

(1)申請地が農地の場合は、農地転用許可が見込まれること。また農業振興地域の既設農用地
区内にある場合は、農用地等の除外認可が必要である。
(2)申請地が令第 29 条の９の土地を含む場合は、次の何れかの条件を満たすこと。
(ｲ)改正後の令第 29 条の９各号に掲げる区域のうちその指定が解除されることが決定している区域又は短期間のうちに解除されることが確実と見込まれる土地(ﾛ)土砂災害が発生した場合に、土砂災害防止法第８条第１項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第２号の避難場所への確実な避難が可能な土地(ﾊ)洪水等が発生した場合に、水防法第 15 条第１項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第２号の避難場所への確実な避難が可能な土地、又はそれと同等以上の安全性が確保されると認められる土地として、建築物の居室の高床化や敷地の地盤面の嵩上げ等により床面の高さが想定浸水深以上となる居室を設ける計画となっていること。
(3)申請地は、建築基準法上の接道条件を満たすこと。
(4)申請地が、公道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。
(5)申請地は、許可までに分筆し、地番の一部（例：234 番 1 の一部）とならないこと。

〔改正経過〕
平成 13 年 10 月 1 日
平成 16 年 5 月 17 日
令和 4 年 4 月 1 日

改正
改正
改正

167

別

表

１

区域区分日の
土地所有者
（元本家）

血族

（元本家が本家となる場合）

配偶者

姻族

血族

配偶者

子Ｂ
（養子）

１親等

１親等

１親等

血族

姻族

血族

子Ａ

孫１

配偶者

孫２

血族

子Ｃ

姻族

配偶者

血族

姻族

本家の
兄弟

配偶者

２親等

２親等

姻族

血族

配偶者

１親等

１親等

血族

姻族

孫３

２親等

２親等

２親等

２親等

２親等

血族

姻族

血族

姻族

血族

姻族

３親等

配偶者
３親等

ひ孫２

配偶者

３親等

３親等

血族

姻族

ひ孫２の子

配偶者

４親等

４親等

ひ孫３
３親等

３親等

配偶者

２親等

ひ孫１

甥Ａ

配偶者
３親等

が申請者となれる者（表の家族構成の場合のみ適用）

表中、血族・姻族は区域区分日の土地所有者（本家）の血族・姻族。
表中、親等は区域区分日の土地所有者（本家）から数えた親等。
注）

血族 ： 血のつながりのある血縁者（自然血族）及び養子縁組など法律上血縁者と同様に扱われる者（法定血族）
姻族 ： 配偶者の血族及び血族の配偶者
親族 ： ６親等内の血族、配偶者及び３親等以内の姻族

168

別

表

２

（承継本家子Ａが本家となる場合）

血族

区域区分日の
土地所有者
（元本家）

血族

血族

姻族

配偶者

本家の
兄弟

配偶者

１親等

１親等

３親等

３親等

姻族

血族

血族

子Ａ
（承継本家）

血族

配偶者

子Ｂ
（養子）

子Ｃ

２親等

姻族

孫１

血族

配偶者

血族

孫２

姻族

配偶者

２親等

２親等

血族

姻族

孫３

１親等

１親等

１親等

３親等

３親等

血族

姻族

血族

姻族

血族

姻族

２親等

配偶者
２親等

ひ孫２

配偶者

２親等

２親等

血族

姻族

ひ孫２の子

配偶者

３親等

３親等

ひ孫３
４親等

４親等

配偶者

１親等

ひ孫１

甥Ａ

配偶者

配偶者
４親等

が申請者となれる者（表の家族構成の場合のみ適用）

表中、血族・姻族は区域区分日の土地所有者（本家）の血族・姻族。
表中、親等は区域区分日の土地所有者（本家）から数えた親等。
注）

血族 ： 血のつながりのある血縁者（自然血族）及び養子縁組など法律上血縁者と同様に扱われる者（法定血族）
姻族 ： 配偶者の血族及び血族の配偶者
親族 ： ６親等内の血族、配偶者及び３親等以内の姻族169

（参考１）【設定条件】
父(元本家）土地Ａ，Ｂ

長 女
土地Ａ

次 女
土地 B

・父は区域区分日前から土地Ａ，Ｂを所有
・父は区域区分日前から土地Ａに居住
・父死亡により、長女に土地Ａ，次女に土地Ｂが相続された。
・次女が土地Ｂに分家申請を行う。

【適合の可否について】
本家……長女（みなし承継本家）※長女は元本家の居住していた地に居住しており、元本家の１親等の血族のため、長女はみなし承継本家となれる。
※本家の居住要件（申請地距離要件）…長女の居住する土地Ａは申請地土地Ｂから２km 以内。
申請者…次女はみなし承継本家の２親等の親族であり、元本家の血族である。
申請地…元本家が区域区分日前から所有している土地であり、申請者が元本家から相続した土地。（みなし承継本家である長女の所有地ともみなせる。）※ 土地Ｂを父が区域区分日以降に購入した場合には、申請地として認められない。
（参考２）生前贈与の場合【設定条件】
父(元本家）土地Ａ，Ｂ

長 女

贈与
次 女
土地

・父は区域区分日前から土地Ａ，Ｂを所有
・父は区域区分日前から土地Ａに居住（現在も居住）・土地Ｂを次女に贈与（父は存命）
・長女は父と土地Ａに同居
・次女が土地Ｂに分家申請【適合の可否について】
本家……父（元本家）※本家となれるのは、次女（承継本家）、父（元本家：正確にはみなし元本家）、長女（みなし承継本家）である。次女自身を本家とすると次女が申請者となれないため、次の優先順位として父（元本家）が本家となる。
申請者…次女は本家（元本家である父）の１親等の親族であり、元本家の血族である。
申請地…元本家が区域区分日前から所有している土地で、申請者が贈与により取得した土地。
（元本家の所有地ともみなせる。
）※ 土地Ｂを父が区域区分日以降に購入した場合には、申請地として認められない。

170

（参考３）（設定条件）
父(元本家）土地Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄ

・父は区域区分日前から土地Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄを所有
・父は区域区分日前から土地Ａに居住

長 女
土地Ａ，Ｂ

次

孫

女

１

土地Ｃ，Ｄ

孫 ２

【適合の可否について】
次女は分家許可を受け土地Ｃに居住（父から借地）。父死亡により長女が土地Ａ，Ｂ，次女が土地Ｃ，Ｄを相続。
土地Ｄに孫２が分家申請する場合。

本家……次女（承継本家）
元本家死亡後、申請地を相続（承継）した者
本家の居住要件…次女の居住地Ｃは申請地Ｄから２ｋｍ以内。
申請者…孫２は承継本家の１親等の親族であり、元本家の血族である。（孫１も可）
申請地…土地Ｄは元本家が区域区分日前から所有していた土地で、承継本家の所有地。
※ 次女は、従来みなし本家として取り扱われていた。

次女は分家許可を受け土地Ｃに居住（父から借地）。父死亡により長女が土地Ａ，Ｂ、次女が土地Ｃ，Ｄを相続。

土地Ｂに孫２が分家申請する場合。

本家……長女（承継本家）
元本家死亡後、申請地を相続（承継）した者
本家の居住要件…長女の居住地Ａは申請地Ｂから２ｋｍ以内。
申請者…孫２は承継本家の３親等の親族であり、元本家の血族である。（孫１も可）
申請地…土地Ｂは、元本家が区域区分日前から所有していた土地で、承継本家の所有地。
※ 長女は、従来父の世帯として取り扱われていた。

次女は分家許可を受け土地Ｃに居住（父から借地）。 父は存命で、土地Ｃ，Ｄを次女に生前贈与した（土地Ａ，Ｂは父所有）。 土地Ｄに孫２が分家申請する場合。
本家……次女（承継本家）となる。

父（元本家）は存命であるが、申請地の所有者である次女が本家

本家居住要件…次女の居住地Ｃは申請地Ｄから２ｋｍ以内。
申請者…承継本家の１親等の親族であり、元本家の血族である。
申請地…土地Ｄは元本家が区域区分日前から所有していた土地で、承継本家の所有地。

171

（参考４）（設定条件）
・父は区域区分日前から土地Ａ，Ｂ，Ｃを所有

父(元本家）土地Ａ，Ｂ，Ｃ

・父は区域区分日前から土地Ａに居住。
長 女

次

女

孫

１

【適合の可否について】
次女は分家許可を受け土地Ｂに居住（父から借地）。父は存命で、土地Ａ，Ｂ，Ｃを所有
している。

孫 ２

土地Ｃに孫２が分家申請する場合。
本家……父（元本家）、申請地の所有者
本家の居住要件…父の居住地Ａは申請地Ｃから２ｋｍ以内。
申請者…孫２は元本家の３親等の親族であり、元本家の血族である。（孫１も可）
申請地…土地Ｃは元本家が区域区分日前から所有している土地。

父は存命で、土地Ａ，Ｂ，Ｃを所有。次女は孫１、２と共に市街化区域に居住。
土地Ｃに孫２が分家申請する場合。
本家……父（元本家）、申請地の所有者
本家の居住要件…父の居住地Ａは申請地Ｃから２ｋｍ以内。
申請者…孫２は元本家の３親等の親族であり、元本家の血族である。（孫１も可）
申請地…土地Ｃは元本家が区域区分日前から所有している土地。
※ 従来は次女が分家許可を得、承継本家となった場合のみ孫１、２の分家申請が認められるとされていた。これは、孫は親（次女）を本家とする場合のみ分家申請が認められたからである。しかし、このケースでは本家を父（元本家）とし、その２親等の親族であり、血族でもある孫を分家申請者とすれば、本条例の要件に合い、認められる。

父死亡後、長女が土地Ａ、次女が土地Ｂ，Ｃを相続。次女は孫１、２と共に土地 C から２km 以上離れている市街化区域に居住。土地Ｃに孫２が分家申請する場合。
本家……長女（みなし承継本家）※

次女は居住要件から本家となれないが、土地 C から２ｋｍ以内に居住していれば承継本家となることもできる。

本家の居住要件…長女居住地は申請地Ｃから２ｋｍ以内。
申請者…孫２はみなし承継本家である長女の３親等の親族であり、元本家の血族である。
申請地…元本家が区域区分日前から所有していた土地であるが、本家の土地ではなく、また申請者が本家から相続等により取得したものでもない。従ってこの事例のみ審査基準上認められないこととなる。

172

２－３ 既存集落内の自己用住宅［条 例］（法第 34 条第 12 号の条例で定める開発行為）
第３条 法第 34 条第 12 号の 規定に基づき条例で定める開発行為は、次に掲げるものとする。
一 略
二 既存集落内において、土地を当該土地の存する区域に係る区域区分日前から所有している者（土地を当該土地の存する区域に係る区域区分日に所有していた者から、当該区域区分日以後に相続等により承継した者を含む。）が、新たに自己の居住の用に供する住宅（規則で定める規模を超えないものに限る。）を必要とし、かつ、市街化区域における建築が困難であると認められる場合において、当該土地に当該住宅を建築することを目的として行う開発行為
三～五 略
２ 前項各号に規定する開発行為を行う土地において予定される建築物（以下「予定建築物」という。）は、規則で定める建ぺい率及び容積率を超えないものに限るものとする。ただし、用途地域が定められている区域における予定建築物については、この限りでない。

［施行規則］（条例第３条第１項第１号及び第２号の規則で定める規模）
第２条 条例第３条第１項第１号及び第２号の規則で定める規模は、住宅の延べ面積が 180
平方メートル、敷地面積が 330 平方メートルとする。ただし、路地状部分のみによって道路に接する敷地の路地状部分及び急斜面地等のため建築敷地に適しない土地は、敷地面積に算入しないことができる。
（建築が困難であると認められる場合）
第３条 条例第３条第１項第１号及び第２号の市街化区域における建築が困難であると認められる場合とは、同項第１号に規定する市街化調整区域において土地を当該土地の存する区域に係る区域区分日前から所有している者で、当該土地若しくはその周辺の地域に居住しているもの及び同号に規定する三親等以内の親族で当該土地において開発行為を行おうとする者又は同項第２号に規定する既存集落内において土地を当該土地の存する区
域に係る区域区分日前から所有している者が、市街化区域に土地を所有していない場合又は市街化区域に土地を所有している場合で当該所有する土地が次に掲げる事由に該当するときをいう。
一 当該土地に既に他の建築物が存在し、撤去又は移転できないこと。
二 当該土地が狭小又は不整形であること。
三 当該土地が傾斜地等であり、造成を必要とすること。
四 当該土地が建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号）第 43 条第１項の規定に適合しな
いこと。
五 当該土地が生産緑地法（昭和 49 年法律第 68 号）第２条第３項に規定する生産緑地等に指定されていること。
173

（条例第３条第２項及び第４条第２項の規則で定める建ぺい率及び容積率）
第５条 条例第３条第２項及び第４条第２項の規則で定める建ぺい率及び容積率は、当該開発行為又は建築行為を行う土地について、建ぺい率にあっては十分の四、容積率にあっては十分の八に準拠して周辺の土地利用の現況又は当該土地の存する市町村の当該地区の整備の方針に適合するよう知事が定める。

本号は、おおむね 50 戸以上の建築物が連たんしている、いわゆる既存集落内において、
区域区分日前から土地を所有している者がやむを得ない事情により必要とする自己用住宅を建築する目的で行われる開発行為について規定したものである。
１

立地条件

条例について申請地（条例では「当該土地」）は、条例で定義されている既存集落内（２－１定義を参照）に在ることが必要である。
２

申請地の要件

条例について申請地として認められるのは、(1)申請者が区域区分日前から所有している土地(2)申請者が区域区分日前から所有していた者から相続等により承継した土地のいずれかである。（相続の相続は、相続に含まれる）審査基準

相続等により承継した土地には以下の場合を含むこと。
(ｲ) 申請者が、区域区分日前から所有していた親等（直系血族である祖父母、父母、子、孫
及び傍系血族である伯父（叔父）、伯母（叔母）兄弟姉妹、並びに配偶者をいう）から贈
与により取得した土地(ﾛ) 申請者が、収用対象事業により区域区分日前から所有していた土地の代替地として交換した土地(ﾊ) 申請者が、相続により取得した土地が接道不備である場合には、同じ相続により取得した者が所有する隣接の土地の部分を、贈与、売買及び交換により取得した土地。
なお、贈与の場合は、申請者に所有権移転登記がなされていること。（農地の場合は、所有権移転仮登記がなされていること。）
解説

自己用住宅においては、申請者は土地を所有していることが基本であり、条例では以下のいずれかに該当する者を、申請者として認めることとしている。
（１）土地を区域区分日前から所有している者。
（２）土地を区域区分日前から所有している者から相続等により承継した者。
上記は、土地に関する審査を行うことが実用的であるため、この規定を土地に関する規定に置き換えている。

174

３

申請理由

審査基準

条例の「新たに自己の居住の用に供する住宅を必要とし」とは、以下のいずれかに該当する場合とする。
(1) 現在居住している住宅が、現在及び近い将来の家族構成からみて著しく過密狭小であること。または現在自己の住宅を所有していない、現在賃貸住宅に居住しているなど新たに自己用住宅を必要としていることが明白であること。
(2) 立退き、定年、退職の事情があるなど、社会通念に照らし新規に建築することがやむを得ないと認められること。
４

土地の所有状況

条例・規則について許可対象となるには、条例の「市街化区域における建築が困難であると認められる」ことが必要である。「市街化区域における建築が困難であると認められる」ためには規則で定める(1)市街化区域に土地を所有していない場合(2)市街化区域に土地を所有していても建築が困難である場合に該当することが必要である。また規則では上記(2)の「市街化区域に土地を所有していても建築が困難である場合」に該当する理由（事例）として(ｲ)市街化区域内の土地に既に他の建築物が存在し、撤去又は移転できないこと。
(ﾛ)市街化区域内の土地が狭小又は不整形であること。
(ﾊ)市街化区域内の土地が傾斜地等であり造成を必要とすること。
(ﾆ)市街化区域内の土地が建築基準法第 43 条第１項に規定する接道条件に適合しないこと。
(ﾎ)市街化区域内の土地が生産緑地等に指定されていること。
を掲げている。
審査基準「市街化区域に土地を所有していない」ことの証明は、相続による場合は、申請者の全所有
地の土地評価証明（又は名寄帳）で確認すること。また、生前贈与の場合は、申請者及び贈与者の全所有地の土地評価証明（又は名寄帳）で確認すること。この場合、申請者については現住所地及び申請地、贈与者については、現住所地の市町村の証明とする。
「市街化区域に土地を所有していても建築が困難である場合」としては、規則に掲げる理由（事例）のほか、土地を契約により貸地している場合や土地が都市計画施設等の予定地にかかる場合等も認めるものとする。また｢市街化区域内の土地が傾斜地等であり造成を必要とすること｣（上記(ﾊ)）の場合の傾斜地とは、がけ地となる 30 度を超える勾配を有するものをいう。
５

自己用住宅としての規模

条例・規則について

規則では住宅の規模として、「延べ面積が 180 平方メートル、敷地面積は 330 平方メートル」を超えないことと規定されているので、計算値がその値を超えないこと。
また路地状部分と急斜面地等は、この敷地面積の上限に加算することができる。
審査基準

急斜面地とは、がけ地となる 30 度を超える勾配を有するものをいう。
175

６

建築物の規模審査基準

用途地域並びに建築基準法第 52 条第１項第８号及び同法第 53 条第１項第６号の規定に基づく容積率等が定められていない区域における建ぺい率・容積率は、規則に掲げる建ぺい率・容積率に準拠して定めるとされているので、建ぺい率 40 パーセント、容積率 80 パーセントを超えないこととする。
７

その他

審査基準

(1)申請地が農地の場合は、農地転用許可が見込まれること。また農業振興地域の既設農用地
区内にある場合は、農用地等の除外認可が必要である。
(2)申請地が令第29条の９の土地を含む場合は、次の何れかの条件を満たすこと。
(ｲ)改正後の令第29条の９各号に掲げる区域のうちその指定が解除されることが決定している区域又は短期間のうちに解除されることが確実と見込まれる土地(ﾛ)土砂災害が発生した場合に、土砂災害防止法第８条第１項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第２号の避難場所への確実な避難が可能な土地(ﾊ)洪水等が発生した場合に、水防法第15条第１項に基づき市町村地域防災計画に定められた
同項第２号の避難場所への確実な避難が可能な土地、又はそれと同等以上の安全性が確保されると認められる土地として、建築物の居室の高床化や敷地の地盤面の嵩上げ等により床面の高さが想定浸水深以上となる居室を設ける計画となっていること。
(3)申請地は、建築基準法上の接道条件を満たすこと。
(4)申請地が、公道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。
(5)申請地は、許可までに分筆し、地番の一部（例：234番1の一部）とならないこと。

〔改正経過〕
平成13年 10月 1日
平成16年 5月 17日

改正
改正

令和 4年 4月 1日

改正

176

２－４ 自己用住宅である既存建築物の建替え等［条 例］（法第 34 条第 12 号の条例で定める開発行為）
第３条 法第 34 条第 12 号の 規定に基づき条例で定める開発行為は、次に掲げるものとする。
一～二 略
三 自己の居住の用に供する住宅で、当該住宅の敷地の存する区域に係る区域区分日前から存するもの又は当該区域区分日以後に法第３章第１節に規定する許可及び建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号）第６条第１項の規定による確認（同法第６条の２第１項の規定により同法第６条第１項の規定による確認とみなされるものを含む。）を受けて建築されたものを、規模の狭小その他やむを得ない理由により改築又は増築をしようとする
場合において、当該改築又は増築を目的として行う開発行為。ただし、当該改築又は増築が次に掲げる要件のいずれにも該当するものに限る。
イ 用途を変更しないものであること。
ロ 改築又は増築後の住宅の敷地面積は、規則で定める規模を超えないものであること。
四～五 略
２ 前項各号に規定する開発行為を行う土地において予定される建築物（以下「予定建築物」という。）は、規則で定める建ぺい率及び容積率を超えないものに限るものとする。ただし、用途地域が定められている区域における予定建築物については、この限りでない。
［施行規則］（条例第３条第１項第３号ロの規則で定める規模）
第４条 条例第３条第１項第３号ロの規則で定める規模は、次のとおりとする。ただし、路地状部分のみによって道路に接する敷地の路地状部分及び急斜面等のため建築敷地に適しない土地は、敷地面積に算入しないことができる。
一 自己の居住の用に供する住宅で、当該住宅の敷地の存する区域に係る区域区分日前から存するもの又は当該区域区分日以後に都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号）第３章
第１節に規定する許可及び建築基準法第６条第１項の規定による確認（同法第６条の２
第１項の規定により同法第６条第１項の規定による確認とみなされるものを含む。）を受けて建築されたもの（以下「既存住宅」という。）の敷地面積が 200 平方メートル未満の場合は、200 平方メートル
二 既存住宅の敷地面積が 200 平方メートル以上、かつ、改築又は増築後の住宅の延べ面積の合計が 180 平方メートル未満の場合は、330 平方メートル
三 既存住宅の敷地面積が 200 平方メートル以上、かつ、改築又は増築後の住宅の延べ面積の合計が 180 平方メートル以上の場合は、既存住宅の敷地面積の 1.5 倍（条例第３条第２項及び第４条第２項の規則で定める建ぺい率及び容積率）
第５条 条例第３条第２項及び第４条第２項の規則で定める建ペい率及び容積率は、当該開発行為又は建築行為を行う土地について、建ぺい率にあっては十分の四、容積率にあっては十分の八に準拠して周辺の土地利用の現況又は当該土地の存する市町村の当該地区の整備の方針に適合するように知事が定める。

177

本号は、区域区分日前の既存建築物、又は区域区分日以後の適法建築物を、規模を拡大して増築又は改築（建替え）する目的で行う開発行為について規定したものである。条例は既存建築物及び増改築後の建築物が自己用の場合にのみ適用され、自己用以外の建築物については、
開発審査会の提案基準に規定されている。
１

許可対象となる建築物

条例について許可対象となる既存建築物は、(1)自己用住宅で、かつ区域区分日前から存する建築物(2)自己用住宅として区域区分日以後に建築されたもので、かつ都市計画法の許可又は建築基準法の確認を受けた建築物のいずれかである。都市計画法で許可が不要となる建築物については建築基準法による確認を受けていることが必要である。
審査基準

区域区分日前からの既存建築物で建て替えたものは、区域区分日前から存するものに含めることとする。また旧法による既存宅地確認を受けた土地に建築された建築物及び既存宅地許可（開発許可を除く）により建築された建築物は、建築後５年以上を経過したものに限り、本条例を適用できる。
２

既存建築物及び増改築後建築物の用途審査基準

条例で許可対象となる増改築は「用途を変更しない」場合に限られているが、この「用途を変更しない」とは次の各号のいずれにも該当することをいう。
(1) 区域区分日以後の適法建築物については、所有者に変動がないこと。ただし、その変動が、相続等特にやむを得ない理由がある場合、又は許可の条件を変更しない場合はこの限りでない。
(2) 建築物の用途に変更がないこと。
３

申請の理由

条例について建築物及び建築敷地の規模の拡大に関しては、「規模の狭小その他やむを得ない理由」があることが必要である。
４ 拡大できる敷地の範囲(1) 既存の敷地面積が 200 平方メートル未満の場合
条例・規則について増改築後の建築敷地は、200 平方メートルを超えないことと規定されているので、計算値がその値を超えないこと。
審査基準

新たに敷地として算入する土地は、申請者が相続、贈与、売買、交換等により取得し、所有権移転登記がなされている（農地の場合は、所有権仮登記がなされていること。）土地である
こと。

178

(2) 既存の敷地面積が 200 平方メートル以上の場合
条例・規則について(ｲ)増改築後の建築物の床面積の合計が 180 平方メートル未満の場合は、330 平方メートルを超えないことと規定されているので、計算値がその値を超えないこと。
(ﾛ)増改築後の建築物の床面積の合計が 180 平方メートル以上の場合は、既存の敷地面積の1.5 倍を超えないこととされている。
審査基準

新たに敷地として算入する土地は、（上記(ｲ)(ﾛ)のいずれにおいても）次の各号に該当する土地であること。（区域区分日前の建築物については、当該区域区分日、区域区分日以後に建築された建築物については許可の日（都市計画法による許可の日又は建築基準法による建築確
認の日）を基準日とする）(ⅰ)申請者が区域区分日前から所有していた土地。
(ⅱ)分家住宅（条例第３条第１項第１号）に関する審査基準で定める本家が所有している土地で、分家住宅の申請地の要件を満たすもの。
５

建築物の規模審査基準

増改築後の建築物は、周辺の土地利用と調和のとれた適正な規模であり、用途地域並びに建築基準法第 52 条第１項第８号及び同法第 53 条第１項第６号の規定に基づく容積率等が定められていない区域における建ぺい率・容積率は、規則に掲げる建ぺい率・容積率に準拠して定めるとされているので、建ぺい率 40 パーセント、容積率 80 パーセントを超えないこととする。
６

その他

審査基準

(1)申請地が農地の場合は、農地転用許可が見込まれること。また農業振興地域の既設農用地
区内にある場合は、農用地等の除外認可が必要である。
(2)申請地が令第29条の９の土地を含む場合は、次の何れかの条件を満たすこと。
(ｲ)改正後の令第29条の９各号に掲げる区域のうちその指定が解除されることが決定している区域又は短期間のうちに解除されることが確実と見込まれる土地(ﾛ)土砂災害が発生した場合に、土砂災害防止法第８条第１項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第２号の避難場所への確実な避難が可能な土地(ﾊ)洪水等が発生した場合に、水防法第15条第１項に基づき市町村地域防災計画に定められた
同項第２号の避難場所への確実な避難が可能な土地、又はそれと同等以上の安全性が確保されると認められる土地として、建築物の居室の高床化や敷地の地盤面の嵩上げ等により床面の高さが想定浸水深以上となる居室を設ける計画となっていること。
(3)申請地は、建築基準法上の接道条件を満たすこと。
(4)申請地が、公道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。
(5)申請地は、許可までに分筆し、地番の一部（例：234番1の一部）とならないこと。
〔改正経過〕
平成13年 10月 1日
改正
平成16年 5月 17日
改正
令和 4年 4月 1日 改正

179

２－５ 収用対象事業の施行に伴う移転（市街化調整区域内の移転）[条 例]（法第 34 条第 12 号の条例で定める開発行為）
第３条 法第 34 条第 12 号の規定に基づき条例で定める開発行為は、次に掲げるものとする。
一～三 略
四 土地収用法（昭和 26 年法律第 219 号）第 3 条に規定する収用対象事業の施行により、市街化調整区域に存する建築物又は第一種特定工作物を移転し、又は除却する必要がある場合に、これらに代わるものを従前と同一の用途及び同程度の規模で、同一の都市計画区域内において、建築し、又は建設することを目的として行う開発行為
五 略
２ 前項各号に規定する開発行為を行う土地において予定される建築物（以下「予定建築物」という。
）は、規則で定める建ぺい率及び容積率を越えないものに限るものとする。ただし、用途地域が定められている区域における予定建築物については、この限りでない。
[施行規則]（条例第 3 条第 2 項及び第 4 条第 2 項の規則で定める建ぺい率及び容積率）
第５条 条例第 3 条第 2 項及び第 4 条第 2 項の規則で定める建ぺい率及び容積率は、当該開発行為又は建築行為を行う土地について、建ぺい率にあっては十分の四、容積率にあっては十分の八に準拠して周辺の土地利用の現況又は当該土地の存する市町村の当該地区の整備の方針に適合するように知事が定める。
本号は、収用対象事業の施行に伴う移転のうち、市街化調整区域内での移転について規定している。これは、市街化調整区域内に存在していたものの移転については、新たな市街化とはならず、定例的であるためである。なお、市街化区域から市街化調整区域に移転するもの及び事業主体が国又は都である事業、又は当該事業により建設される施設の立地が広範囲に及ぶと認められる事業で同一都市計画区域内に適地が確保できない場合等は、従来どおり開発審査会の提案基準に盛り込んである。

１

適用要件

審査基準

(1) 収用対象事業の施行により、建築物又は第一種特定工作物を移転又は除却する必要性が明白であること。
(2) 当該事業が施行されることが確実であること。
(3) 条例中「同程度の規模」とは、敷地及び「これに代わるもの」（以下「代替建築物等」という。）のいずれも同程度の規模であること。
(4) 移転先土地は次のいずれにも該当すること。
(ｲ) 従前の土地と同一の都市計画区域内の土地であること。
(ﾛ) 現に都市計画施設等が、決定されている区域又はされることが確実な区域を含まない180

こと。やむを得ず、都市計画施設等の予定地にかかる場合においては、その施設等の区域内の土地を除いた適正な規模の建築計画とすること。

２

その他

審査基準

(1)申請地が農地の場合は、農地転用許可が見込まれること。また農業振興地域の既設農用地区
内にある場合は、農用地等の除外認可が必要である。
(2)申請地が令第 29 条の９の土地を含む場合は、次の何れかの条件を満たすこと。
(ｲ)改正後の令第 29 条の９各号に掲げる区域のうちその指定が解除されることが決定している区域又は短期間のうちに解除されることが確実と見込まれる土地(ﾛ)土砂災害が発生した場合に、土砂災害防止法第８条第１項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第２号の避難場所への確実な避難が可能な土地(ﾊ)洪水等が発生した場合に、水防法第 15 条第１項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第２号の避難場所への確実な避難が可能な土地、又はそれと同等以上の安全性が確保されると認められる土地として、建築物の居室の高床化や敷地の地盤面の嵩上げ等により床面の高さが想定浸水深以上となる居室を設ける計画となっていること。
(3)申請地は、建築基準法上の接道条件を満たすこと。
(4)申請地が、公道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。
(5)申請地は、許可までに分筆し、地番の一部（例：234 番 1 の一部）とならないこと。

〔改正経過〕
平成 13 年 10 月 1 日

改正

平成 16 年 5 月 17 日
令和 4 年 4 月 1 日

改正
改正

181

２－６ 既存宅地の建築［条 例］（法第 34 条第 12 号の条例で定める開発行為）
第３条 法第 34 条第 12 号の 規定に基づき条例で定める開発行為は、次に掲げるものと
する。
一～四 略
五 既存集落内に存する土地で、かつ、当該土地の存する区域に係る区域区分日前から宅地である土地において、当該土地が、用途地域の定められている区域に存するときは当該用途地域の用途に適合する建築物を、用途地域が定められていない区域に存す
るときは次のいずれかに該当する建築物を建築することを目的として行う開発行為
イ 建築基準法第 48 条第２項に定める第二種低層住居専用地域内に建築することができる建築物
ロ 周辺の土地利用の現況又は当該土地の存する市町村の当該地区の整備の方針に適合していると知事が認める建築物
２ 前項各号に規定する開発行為を行う土地において予定される建築物（以下「予定建築物」という。）は、規則で定める建ぺい率及び容積率を超えないものに限るものとする。ただし、用途地域が定められている区域における予定建築物については、この限りでない。

［施行規則］（条例第３条第２項及び第４条第２項の規則で定める建ぺい率及び容積率）
第５条 条例第３条第２項及び第４条第２項の規則で定める建ペい率及び容積率は、当該開発行為又は建築行為を行う土地について、建ぺい率にあっては十分の四、容積率にあっては十分の八に準拠して周辺の土地利用の現況又は当該土地の存する市町村の当該地区の整備の方針に適合するように知事が定める。
旧法第 43 条第１項第６号（既存宅地確認）は、法改正に伴い廃止され、新法第 34 条 11 号
により既存宅地要件に該当する区域を条例で定めて許可できることとされた。しかし、都においては、市街化調整区域の大半は自然公園区域、緑地保全区域、農業振興農用地等であり、また区域指定を行うと斜面地にまで及ぶことともなるため、この区域指定は当面行わないこととなった。
しかし、旧法による既存宅地確認は多数の実績があるため、新法で追加された法 34 条 12 号の規定に基づく本条例で許可できることとしている。
なお、従来既存宅地確認を受けた土地における開発行為は、開発審査会の議を経て許可されていたが、本号により許可できることとされた。

182

１

立地条件

条例について申請地は、条例で定義されている既存集落内（２－１の定義を参照）にあることが必要であ
る。
２

宅地の要件

審査基準

「当該土地の存する区域に係る区域区分日前から宅地である土地」とは、申請地が市街化調整区域とされる前から宅地である土地ということである。
「宅地である」とは、市街化調整区域とされた時点において次のいずれかに該当しており、それが申請時点まで継続していることをいう。
(1)土地登記簿上の地目が宅地であった場合。
区域区分日以後、途中で宅地以外に地目変更し、さらに宅地に変更したものは継続しているとはみなさない。また、宅地への地目変更の原因日と登記年月日との間が、一年程度以上離れている等、土地登記簿上不自然と認められる場合には、別途裏付け資料の提出を求める。
(2)土地登記簿上の地目が宅地以外のものにあっては、区域区分日現在及び申請時点の固定資産税が「宅地課税」又は「宅地並み課税」されていた場合。
(3)以下の資料の内二つ以上から、当該土地の現況が宅地であった蓋然性が極めて高いと認められる場合。
(ｲ)市街化調整区域とされた当時の航空写真(ﾛ)既存権利の届出、建築基準法による建築確認通知書、道路位置指定図、宅地造成等規制法による検査済証(ﾊ)農地法による農地転用許可書、農業委員会の諸証明その他農業的土地利用から宅地的土地利用への変換を証する書類。
(ﾆ)市街化調整区域とされた時点から申請時に至るまでの土地利用の経過及び土地の現況。
(ﾎ)公的機関の証明(ⅰ)電気、ガス、水道等の供給証明(ﾍ)宅地造成等規制法、旧住宅造成事業に関する法律及び建築基準法の施行以前に造成された区域の土地で、宅地利用を目的として造成されたものであることを証する書類。
(4)公道、水路が宅地と一体となっていた場合
公道・水路であっても、関係権利者・管理者の同意等を得て開発行為で区画の変更を行うことは差し支えない。（公道・水路は宅地そのものではないが、開発区域に取り込めば広い意味で宅地の一部と考えることもできる）また、区域区分日前から申請時点まで宅地として利用されてきた公道等で、別の手続きで廃止が行えるものについては、既存宅地許可を行うことができる。

183

３

予定建築物の用途

条例・規則について

用途地域が指定されていない地域においては、予定建築物が次のいずれかに該当する建築物に限り許可できることとされている。
(1)建築基準法第 48 条第２項に定める第二種低層住居専用地域内に建築することができる建築物(2)周辺の土地利用の現況又は申請地の存する市町村の当該地区の整備の方針に適合していると知事が認める建築物
審査基準

上記(2)の「知事が認める建築物」とは、以下等に該当し、かつ申請地の存する市町の同意を得られるものをいう。
(ｲ)近接する周辺の用途と類似の用途。
(ﾛ)当該市街化調整区域の産業と密接な関係を有する又は地域の振興に大きく寄与すること。
(ﾊ)最近まで実際に土地利用されていた用途
旧法既存宅地確認は許可不要として取り扱われ、建築物の用途についての規定はなかった
が、新法第 34 条 12 号に基づく条例では用途を定めることができ、また既存宅地確認の実績もほとんど住宅であることから、新たに定めたものである。
４

予定建築物の規模

審査基準

増改築後の建築物は、周辺の土地利用と調和のとれた適正な規模であり、用途地域並びに建築基準法第 52 条第１項第８号及び同法第 53 条第１項第６号の規定に基づく容積率等が定められていない区域における建ぺい率・容積率は、規則に掲げる建ぺい率・容積率に準拠して定めるとされているので、建ぺい率 40 パーセント、容積率 80 パーセントを超えないこととする。
５

その他

審査基準

(1)申請地が農地の場合は、農地転用許可が見込まれること。また農業振興地域の既設農用地
区内にある場合は、農用地等の除外認可が必要である。
(2)申請地が令第29条の９の土地を含む場合は、次の何れかの条件を満たすこと。
(ｲ)改正後の令第29条の９各号に掲げる区域のうちその指定が解除されることが決定している区域又は短期間のうちに解除されることが確実と見込まれる土地(ﾛ)土砂災害が発生した場合に、土砂災害防止法第８条第１項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第２号の避難場所への確実な避難が可能な土地(ﾊ)洪水等が発生した場合に、水防法第15条第１項に基づき市町村地域防災計画に定められた同項第２号の避難場所への確実な避難が可能な土地、又はそれと同等以上の安全性が確保されると認められる土地として、建築物の居室の高床化や敷地の地盤面の嵩上げ等により床面の高さが想定浸水深以上となる居室を設ける計画となっていること。
(3)申請地は、建築基準法上の接道条件を満たすこと。
(4)申請地が、公道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。

184

(5)申請地は、許可までに分筆し、地番の一部（例：234番1の一部）とならないこと。

〔改正経過〕
平成13年 10月

1日

改正

平成16年 5月 17日
令和 4年 4月 1日

改正
改正

185

２－７ 都市計画法附則 第６条
都市計画法 附則(平成 12 年５月 19 日法律第 73 号)第６条
施行日前に旧都市計画法第 43 条第１項第６号ロの規定による都道府県知事の確認（以下この条において単に「確認」という。）を受けた土地（次項の規定に基づきなお従前の例により施行日以後に確認を受けた土地を含む。）において行う自己の居住又は業務の用に供する建築物の新築、改築又は用途の変更については、施行日（次項の規定に基づきな
お従前の例により施行日以後に確認を受けた土地において行うものにあっては、当該確認の日）から起算して５年を経過する日までの間は、同号の規定は、なおその効力を有する。
２ この法律の施行の際現にされている確認の申請については、都道府県知事は、なお従前の例により確認を行うものとする。
３ 施行日前にされた確認（前項の規定に基づきなお従前の例により施行日以後にされた確認を含む。
）についての違反を是正するため必要な措置については、なお従前の例による。
改正都市計画法施行日：平成 13 年５月 18 日
１ 自己の居住又は業務の用に供する建築物
法第 34 条第 13 号の取扱い（開発許可制度運用指針 Ⅰ－６－10 第 13 号関係）と同様とする。
(1) 自己の居住とは建築物を建築しようとする者が生活の本拠として使用する場合をいい、当然自然人に限られる。
① 該当する例
個人住宅、店舗併用住宅（ただし住宅を主としたもの）
旧法による既存宅地確認を受けて建築された個人住宅が、転売され、同じ個人住宅として建替えられるもの。（所有権は変動しても良い。
変動の時期は新法施行前でも後でも良い。
）② 該当しない例
社宅、社員寮、学校の寮(2) 自己の業務とは、当該建築物内において、継続的に自己の業務に係わる経済活動が行われている場合をいう。
① 該当する例
自社工場、事務所、ホテル、旅館、結婚式場、ゴルフ場、
企業の福利厚生施設、研修所、各種学校の校舎② 該当しない例
分譲又は賃貸住宅、貸事務所、貸店舗、墓園、有料老人ホーム、学校の寮※分譲住宅であっても、宅地分譲であって土地の譲渡を受けた者等が自己用住宅を建設する場合は自己用に該当する。（建売りの分譲住宅は、自己の業務の用には、該当しない）
２ 旧法による既存宅地確認の取り扱い
旧法による既存宅地確認は、改正法施行日から５年を経過したため無効となった。このため建築を行うためには、許可不要（改築等）として取扱うことができなければ、再度、既存宅地許可等の許可を得ることが必要である。
（ただし、旧法による既存宅地確認の要件と、新法による既存宅地許可の要件とは、用途の制約を除いて重複している。）

186

第６節 開発審査会に付議する案件の基準（法第３４条１４号、令第３６条第１項第３号ホ）

この基準は、都市計画法第 34 条第 14 号及び同法施行令第 36 条第１項第３号ホの趣旨を踏まえ、開発許可制度運用指針（平成 28 年 12 月 1 日国土交通省都市・地域整備局都市計画課）において通常許可して差し支えないものとして例示されている開発行為等について、開発審査会に付議するに当たって必要となる要件を定めたものである。

都市計画法第 34 条第 14 号
前各号に掲げるもののほか都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為

都市計画法施行令第 36 条第１項第３号ホ
当該建築物又は第一種特定工作物の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において建築し、又は建設することが困難又は著しく不適当と認められる建築物又は第一種特定工作物で、都道府県知事があらかじめ開発審査会の議
を経たもの

187

1

東京都開発審査会提案基準
基準Ａ

既存権利の届出者等の自己用住宅

基準Ｂ

既存建築物の建替え等（自己用住宅以外の建築物）

基準Ｃ

既存事業所等の従業員宿舎

基準Ｄ

収用対象事業の施行に伴う移転（市街化区域からの移転）

基準Ｅ

地区集会所等の準公益的施設

基準Ｆ

第二種特定工作物等に係る建築物

基準Ｇ

社寺・仏閣等

基準Ｈ

有料老人ホーム

基準Ｉ

市街化調整区域内の建築物の用途変更(所有権の移転)

基準Ｉの２ 市街化調整区域内の建築物の用途変更(賃貸住宅への用途変更)
基準 J

介護老人保健施設

基準Ｋ

学校

基準Ｌ

社会福祉施設

基準Ｍ

病院

基準Ｎ

特定流通業務施設

基準Ｏ

市街化調整区域内の既存建築物を活用した地域再生のための用途変更

188

基準

Ａ
既存権利の届出者等の自己用住宅
都市計画法（以下「法」という。）第 34 条第 13 号の規定に基づく届け出をした者
及びこれと同等と認められる者で、特にやむを得ない事由によりその期間内に開発行
為等が行えなかった者の自己用住宅

次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１ 許可を受けようとする者が、次の各号のいずれかに該当する者であること。
(1)(2)

法第 34 条第 13 号の規定に基づく届け出をしていること。
法第 34 条第 13 号の規定に基づく届け出を行えなかった者で区域区分日前に当該土地を取得し、すでに登記済又は仮登記済であること。ただし、農地の場合で仮登記済のときは、農地法第５条に基づく農地転用許可済であって、引き続きその許可が効力を有するものであること。
２ 期間内に開発行為等が行えなかった理由が、次の各号のいずれかに該当すること。
(1) 転勤又は長期出張により海外又は遠隔地に居住していた場合(2) 傷病、災害等により行えなかった場合(3) 当該土地に関する訴訟等により行えなかった場合
３ 予定建築物が自己の居住の用に供する一戸の専用住宅であり、次の各号のいずれも満たすこと。
(1) 住宅の規模は、延べ床面積は 180 平方メートル、敷地面積は 330 平方メートルを超えないこと。ただし、路地状敷地の路地部分や急斜面等のため建築敷地に適しない土地は、敷地面積に算入しないことができる。
(2) 予定建築物は、用途地域が定められていない区域においては、建ぺい率 40 パーセ
ント、容積率 80 パーセントを超えないものに限る。ただし、用途地域並びに建築基準

４
５
６
７

法第 52 条第 1 項第 7 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域については、この限りではない。
農地にあっては、農地転用許可が見込まれること。
申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
申請地が公道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。
申請地は分筆し、地番の一部（例：234 番１の一部）とならないこと。

［改正経過］
昭和 46 年 12 月 25 日
昭和 51 年 5 月 27 日
昭和 57 年 11 月 1 日
昭和 62 年 6 月 1 日
平成 12 年 4 月 1 日（基準３）

制定
改正
改正
改正
改正

平成 13 年 10 月 1 日（基準Ａ） 改正
平成 16 年 5 月 17 日
改正
平成24年 4月 15日
改正

189

基準

Ｂ
既存建築物の建替え等
自己用住宅以外の既存建築物の改築又は増築（社寺・仏閣等は除く。）

次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１ 既存の建築物が区域区分日前のものであるか、又は区域区分日以後の適法建築物であること。
２ 区域区分日以後の適法建築物については、所有者に変動がないこと。ただし、その変動が相続等特にやむを得ない理由による場合は、この限りではない。
３ 建築物の規模の拡大に関してやむを得ない事情があること。
４

建築物の敷地面積が増大しないこと。ただし、「建築物の機能維持に敷地面積が著し
く過少であること」等特にやむを得ない事情がある場合は、この限りではない。この場合においては、次の各号のいずれも満たすこと。
(1) 敷地の増加分の土地は次のいずれかに該当すること。
イ 許可を受けようとする者が、区域区分日（都市計画法改正の施行日※以降に許可等の対象となった公共・公益施設等の用に供される建築物（以下、本基準 B において「公共・公益施設等」という。）については都市計画法改正の施行日※）前から所有している土地であること。
ロ

許可を受けようとする者が、収用対象事業により区域区分日（公共・公益施設等については都市計画法改正の施行日※）前から所有していた土地の代替地として交換取得した土地であること。
(2) 変更後の敷地面積は、その増加分は必要最小限の範囲とし、かつ、基準日（区域区分
日前の建築物については当該区域区分日を、区域区分日以後に建築された建築物については建築許可の日を、公共・公益施設等については都市計画法改正の施行日※を基準日とする。）の敷地面積の 1.2 倍を超えないこと。
※都市計画法改正の施行日：平成 19 年 11 月 30 日
５ 建築物の用途に変更がないこと。
６ 改築又は増築後の建築物は適正な規模であり、用途地域が定められていない区域においては、建ぺい率 40 パーセント、容積率 80 パーセントを超えないものに限る。ただし、用途地域並びに建築基準法第 52 条第 1 項第 7 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域については、この限りではない。
７ 農地にあっては、農地転用許可が見込まれること。
８ 申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
９ 申請地が公道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。
10 申請地は分筆し、地番の一部（例：234 番１の一部）とならないこと。

190

［改正経過］昭和 55 年 12 月 22 日

制定

昭和 57 年 11 月 1 日
昭和 62 年 6 月 1 日

改正
改正

平成 2 年 8 月 1 日
平成 12 年 4 月 1 日（基準改正
改正

平成 13 年 10 月 1 日（基準平成 16 年 5 月 17 日
平成 24 年 4 月 1 日
平成24年 4月 15日

４）
Ｂ）

改正
改正
改正
改正

191

基準

Ｃ

既存事業所等の従業員宿舎

区域区分日前から市街化調整区域に存する事業所（工場、学校、病院、社会福祉施設）及び区域区分日以後適法に設置された事業所において業務に従事する者のための宿舎、寮、住宅
次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１

次の各号のいずれかの事業所であること。
(1) 区域区分日前から事業を行っていることが工場認可書、納税証明書又は法人登記事
項証明書等により明白であるもの(2) 区域区分日以後、法第 29 条第１項ただし書の規定の開発許可適用除外により設置されたもの(3) 区域区分日以後、法第 34 条各号又は法第 43 条第１項の規定により設置されたもの

２
３

従業員の数、通勤事情等に照らし、当該宿舎等の必要性が明白であること。
業務の性格、勤務条件等に照らし、当該宿舎等を市街化調整区域に建築することにやむを得ない合理的事情が存すること。
４ 当該事業所が建築するものであること。
５

予定建築物は、用途地域が定められていない区域においては、建ぺい率 40 パーセント、
容積率 80 パーセントを超えないものに限る。ただし、用途地域並びに建築基準法第 52
条第 1 項第 7 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域については、この限りではない。

６
７

農地にあっては、農地転用許可が見込まれること。
申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。

８９

申請地が公道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。
申請地は分筆し、地番の一部（例：234 番１の一部）とならないこと。

［改正経過］
昭和 46 年 9 月 23 日
昭和 57 年 11 月 1 日
昭和 62 年 6 月 1 日
平成 12 年 4 月 1 日（基準平成 13 年 10 月 1 日（基準平成 16 年 5 月 17 日
平成24年 4月 15日

制定
改正
改正
５）改正
Ｃ）改正
改正
改正

192

基準

Ｄ
収用対象事業の施行に伴う移転（市街化区域からの移転）建築物又は第一種特定工作物（以下「建築物等」という。）を収用対象事業の施行により、移転又は除却しなければならない場合において、これに代わるべきものとして建築される建築物又は建設される第一種特定工作物

次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１
２

収用対象事業の施行により、建築物等を移転又は除却する必要性が明白であること。
当該事業の施行が確実であること。

３

許可を受けようとする者が市街化区域に土地を所有していないか、又は所有していてもその土地に建築できない理由が明白であること。

４

代替建築物等の移転先土地が、被収用者が区域区分日前から所有している土地、又は事業者が斡旋した土地に該当し、かつ次に掲げる理由により他の市街化区域に土地を求めさせる合理的事情に乏しいと認められること。
(1) 移転先土地が当該市町村の長期計画等で将来市街化区域に編入されることが見込
まれる土地であること。
(2) 市街化調整区域に隣接する市街化区域に所有する土地を収用された被収用者が営５

業上自らの生計を維持するために、当該地区を離れられない等の理由があること。
移転先土地は、次の各号のいずれにも該当すること。
(1) 従前の土地と同一都市計画区域内の土地であること。ただし、事業主体が国又は都であり、当該事業により建設される施設の利用が広範囲に及ぶものと認められる事業（ただし、他県で行われる事業は除く。）による移転で、同一都市計画区域内に適地を確保できない場合等は、隣接する都市計画区域内までとする。
(2) 現に都市計画施設等が決定されている区域外の土地、又は決定されることが確実な区域外の土地であること。やむを得ず、都市計画施設等の予定地にかかる場合においては、建築物の位置はその施設等の区域外とし、その施設等の区域の土地を除いた土地で適格な規模の建築計画であること。
６ 代替建築物等の用途は、従前と同一であり、またその規模は、従前と同程度とし、周辺の土地利用等と調和し、適切な位置に建築されること。
ただし、代替建築物等の規模は、従前の建築物等の機能を確保するため特にやむを得ないと認められる場合は、この限りではない。
７ 代替建築物は、用途地域が定められていない区域においては、建ぺい率 40 パーセント、
容積率 80 パーセントを超えないものに限る。ただし、用途地域並びに建築基準法第 52
条第 1 項第 7 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域における代替建築物については、この限りではない。
８ 農地にあっては、農地転用許可が見込まれること。
９ 申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
10
11

申請地が公道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。
申請地は分筆し、地番の一部（例：234 番１の一部）とならないこと。

193

［改正経過］昭和 46 年 9 月 23 日

制定

昭和 57 年 11 月 1 日
昭和 62 年 6 月 1 日

改正
改正

平成 2 年 8 月 1 日
平成 12 年 4 月 1 日（基準

改正
６）改正

平成 13 年 10 月 1 日（基準平成 16 年 5 月 17 日

Ｄ）改正
改正

平成24年 4月 15日

改正

194

基準

Ｅ
地区集会所等の準公益的施設
地区集会所等、法第 29 条第１項第３号に規定する公益上必要な建築物に準ずる施設

である建築物
次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１
２

当該建築物は、自治会館、青年館等準公益的な施設であること。
町内会、自治会等の自治組織において運営され、適正な管理が行われるものであること。
３ レジャー的な施設その他、他の目的の建築物と併用されるものでないこと。
４

予定建築物は、用途地域が定められていない区域においては、建ぺい率 40 パーセント、
容積率 80 パーセントを超えないものに限る。ただし、用途地域並びに建築基準法第 52

条第 1 項第 7 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域における予定建築物については、この限りではない。
５ 農地にあっては、農地転用許可が見込まれること。
６ 申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
７
８

申請地が公道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。
申請地は分筆し、地番の一部（例：234 番１の一部）とならないこと。

［改正経過］
昭和 57 年 11 月 1 日
平成 12 年 4 月 1 日（基準

改正
７）改正

平成 13 年 10 月 1 日（基準平成 16 年 5 月 17 日
平成 24年 4月 15日

Ｅ）改正
改正
改正

195

基準

Ｆ

第二種特定工作物等に係る建築物

市街化調整区域における自然的土地利用と調和のとれた第二種特定工作物等に係る建築物

次に掲げる各項のいずれかに該当し、かつ、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
１

当該第二種特定工作物に包含されないが、利用増進上当該工作物の敷地内に建築することに格段の合理性が認められる建築物で周辺の土地利用と調和のとれたものであること。
ただし、宿泊施設については、次の各号のいずれも満たすこと。
(1)(2)

利用目的及び利用者の属性から宿泊施設が必要不可欠であること。
市街化区域等における宿泊施設によっては円滑な対応が困難であること。

(3) 建築物は必要最小限の規模のものであること。
２ 既設の第二種特定工作物（法第 42 条第１項に該当するものを除く。）の管理上必要と認められる建築物で周辺の土地利用と調和のとれたものであること。
ただし、墓園の付属建築物を建築する場合については、次の各号のいずれも満たすこと。
(1)

建築物の用途は、事務室、トイレ、休憩室、更衣室、ホール、法要室、倉庫、作業員室、駐車場（自走式）等とする。
(2) 建築物は原則として１棟とすること。ただし、駐車場、東屋（四阿）、トイレ、倉庫は除く。
(3) 建築物の延べ面積の合計は墓地区域面積（墓地、埋葬等に関する法律第 10 条第１項又は第２項の許可を受ける墓地の区域の面積）が 1 ヘクタール未満の場合は200 平方メートル、1 ヘクタール以上の場合は墓地区域面積の２％を限度とする。
３１ヘクタール未満のため第二種特定工作物に該当しない運動・レジャー施設等の管理上又は利用増進上、当該施設の敷地内に建築することに格段の合理性が認められる建築物（宿泊施設は除く。）で周辺の土地利用と調和のとれたものであること。
前項のただし書は、本項においても適用する。
４ ゴルフ練習場の打席上の建築物（屋根）は、当該施設の利用増進上必要最小限のもの
で、かつ、その周辺の土地利用と調和のとれたものであること。
５ キャンプ場等第二種特定工作物に該当しない運動・レジャー施設で、地域における土地利用上支障がなく、管理上又は利用上必要最小限の建築物で次の各号のいずれも満たすこと。
(1) 当該キャンプ場等の施設自体が周辺の環境等に適合していること。
(2) 建築物は、管理棟・バンガロー等で、自然公園法その他の法令に適合し、かつ、周辺の自然環境に調和した簡素なものであること。
(3) 用途の変更が容易なものでないこと。
６ 屋外施設（資材置き場等）で、土地利用を適正に行うため管理上必要最小限の建築物
で次の各号のいずれも満たすこと。
(1) 当該屋外施設は３年以上土地利用されており、適法なものであること。
(2) 建築物は、監視小屋、休憩施設、洗面所等とする。

196

(3)

予定建築物の敷地と当該屋外施設の敷地とは、明確に区分すること。

［改正経過］
昭和 46 年 12 月 25 日

制定

昭和 54 年 3 月 7 日
昭和 57 年 11 月 1 日

改
改

正
正

昭和 62 年 6 月 1 日
平成 12 年 4 月 1 日（基準

改
８）改

正
正

平成 13 年 10 月 1 日（基準平成 24 年 4 月 15 日

Ｆ）改 正
改 正

197

基準

Ｇ
社寺・仏閣等
宗教法人法第２条に規定する宗教団体がその宗教活動を行う上で必要とする建築物

建築物を他の敷地に新築するものについては、次に掲げる１項から６項まで及び８項から
13 項までを満たすこと。また、既存建築物の増改築については、１項及び５項から 13 項までを満たすこと。
１

許可を受けようとする者は、宗教法人法第 12 条に規定する所轄庁の認証を受け、同法第 52 条に基づく設立登記がなされていること。また、同法第 23 条に基づく財産処分等の公告が必要なものについては、公告がなされていること。
２ 許可を受けようとする者は、10 年以上前から当該都市計画区域において、既存建築物を拠点として、宗教活動を行っている宗教法人であること。なお、既存建築物が市街化調整区域に存する場合は７項も満たすこと。
３ 現所在地においては、従来の宗教活動が、困難になっていることについて具体的な理由があること。
４

申請地に立地する合理的理由として、当該市街化調整区域の同一町内及び隣接町内に相当数の信者等が居住していること。なお、「信者等」とは、信者及び宗教活動に定例的に繰り返し参加している者をいう。
５ 建築物の敷地は、予定建築物を勘案して適正な規模であること。
６

当該宗教法人が、申請地の所有権又は賃借権設定の仮登記をしていること等当該申請地を取得することが確実であること。

７

既存建築物が区域区分日前に建築されたものであるか、又は区域区分日以後の適法建築物であること。

８

建築物は、宗教法人法第３条第１号に掲げる境内建物に該当し、規模、設計等が宗教活動上の必要に照らしてふさわしいもので、宿泊施設は含まないこと。ただし、教職舎
等専ら宗教の教義をひろめ、信者等を教化育成するためのもので、その宗教団体の教義
上、宿泊を伴う宗教活動が必要であることが認められるものにあっては、この限りではない。
９ 予定建築物は、用途地域が定められていない区域においては、建ペい率 40 パーセント、
容積率 80 パーセントを超えないものに限る。ただし、用途地域並びに建築基準法第 52
条第 1 項第 6 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域については、この限りではない。
10 農地にあっては、農地転用許可が見込まれること。
11 申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
12 申請地が公道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。
13

申請地は分筆し、地番の一部（例：234 番１の一部）とならないこと。

198

［改正経過］昭和 55 年 12 月 22 日

制定

昭和 57 年 11 月 1 日
昭和 63 年 2 月 23 日

改正
改正

平成 2 年 8 月 1 日
平成 12 年 4 月 1 日（基準

改正
９）改正

平成 13 年 10 月 1 日（基準平成 16 年 5 月 17 日

Ｇ）改正
改正

平成24年 4月 15日

改正

199

基準

Ｈ
有料老人ホーム
老人福祉法第 29 条第１項に規定する有料老人ホームのうち、国の定める基準に適合する優良なもので、その立地がやむを得ないと認められる有料老人ホームの施設である建築物
次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１ 許可を受けようとする有料老人ホームは、①「東京都有料老人ホーム設置運営指導指針」又は、②高齢者の居住の安定確保に関する法律第 7 条に定める登録の基準及び東京都が定める高齢者の居住安定確保プランに定める基準（「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に係る登録事務要領）に適合し、かつ、介護保険法第 41 条第 1 項の指定居宅サービス事業者又は同法第 42 条の 2 第 1 項の指定地域密着型サービス事業者により特定施設入居者生活介護又は地域密着型特定施設入居者生活介護が行われるものであること。また、福祉部局(①、②の場合)及び住宅部局（②の場合のみ）との十分な連絡調整の上、安定的な経営が図られることが確実と判断されるものであること。
２ 当該有料老人ホームの設置に当たっては、当該施設にふさわしい自然環境及び社会環境を有するとともに、その周辺の土地利用と調和し、かつ、入居者の処遇、健康及び防災上適切な広さの敷地が確保されるものであること。
３
４

当該有料老人ホームの権利関係は、利用権方式又は賃貸方式のものであること。
当該有料老人ホームは、既に市街化調整区域内に立地している病院又は特別養護老人ホーム等の有する医療、介護機能等と密接に連携しつつ立地する必要があり、その施設の機能上の観点から市街化区域に立地することが困難又は不適当なものであること。

５

当該有料老人ホームの立地について、その開発区域を管轄する市町村と事前協議を行
い、当該市町村長の同意を得られるものであること。

６

予定建築物は、用途地域が定められていない区域においては、建ペい率 40 パーセント、
容積率 80 パーセントを超えないものに限る。ただし、用途地域並びに建築基準法第 52
条第 1 項第 7 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域における予定建築物については、この限りではない。
７ 農地にあっては、農地転用許可が見込まれること。
８ 申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
９ 申請地が公道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。
10 申請地は分筆し、地番の一部（例：234 番１の一部）とならないこと。

200

［改正経過］昭和 62 年 6 月 1 日
平成 12 年 4 月 1 日（基準平成 13 年 10 月 1 日（基準平成 16 年 5 月 17 日
平成 24 年 4 月 15 日

改正
10）改正
Ｈ）改正
改正
改正

201

基準

Ｉ

市街化調整区域内の建築物の用途変更（所有権の移転）

都市計画法第29条若しくは第43条の許可を受けて建築された個人専用住宅（当該個人に対し専属的に許可したものに限る。）又は第29条第１項第２号の規定により許可不要で建築された農林漁業者用の個人専用住宅で、やむを得ない事情による用途変更

本基準による用途変更とは、都市計画法第29条若しくは第43条の許可を受けた者又は第29条
第１項第２号の規定により許可不要で建築した農林漁業者からそれ以外の者（相続人を除く。）
へ所有権が変わることのみをいう。（行政実例；昭和59年８月９日建設省静計民発第８号）
次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１

当該敷地は、当初許可（許可不要の場合は建築確認）を受けた敷地と同一であり、当該建築物は個人専用住宅であり、当初許可を受けたものは建築確認も受けていること。

２

都市計画法の許可を受けて建築された場合は、当初許可を受けた者が住宅を手放す事情が次の(1)から(4)までのいずれかに該当するもの又は当該建築物が(5)に該当するものとする。
また、許可不要で建築された農林漁業者用住宅の場合は(5)に該当すること。
(1) 生計維持者等（注ア）の死亡等の事情により住宅を手放さなければならなくなった場合(2) 許可後におおむね片道３時間を超えるような遠隔地へ転勤することとなった場合(3) 破産（注イ）、競売（注ウ）あるいは多額の負債等による経済的事情による場合(4) 当初許可を受けた者が原則として１０年以上適正に利用し、高齢化等の事情による場合(5) 当該建築物が建築後20年以上経過している建築物であること。

３

許可を受けようとする者は、当初許可を受けた者又は購入予定者のいずれかとする。ただし、上記(3)の事項については購入者、 (5)の事項については購入者でも、既に購入し居住している者であっても可能とする。

１

本基準による許可後の所有権移転については、「用途変更」には該当しないものであり許可は要しない。なお、法第 29 条及び第 43 条の許可を受けた者の一般承継については法第 44 条の届出により行う。
２ 法第 29 条の許可を受けた建築物の用途変更については、開発審査会に法第 34
条第 14 号の立地基準に係る意見を聞いたうえで、法第 42 条に基づき許可するも
のとする。
注ア

「生計維持者等」とは、主としてその者の収入により、その世帯の生計を支えている者又は当初許可を受けている者をいう。
注イ 「破産」とは、裁判所から破産宣告されたことをいう。
注ウ 「競売」とは、裁判所の競売に付され競落されたことをいう。

202

［改正経過］平成 11 年 5 月 17 日

制定

平成 12 年 4 月 1 日（基準平成 12 年 8 月 1 日

12）改
改

正
正

平成 13 年 10 月 1 日（基準平成 19 年 11 月 30 日

Ｉ）改
改

正
正

改

正

平成 30 年 4 月 2 日

203

基準

Iの２

市街化調整区域内の建築物の用途変更(賃貸住宅への用途変更)

都市計画法第29条若しくは第43条の許可を受けて建築された個人専用住宅（当該個人に対し専属的に許可したものに限る。）又は第29条第１項第２号の規定により許可不要で建築された農林漁業者用の個人専用住宅で、やむを得ない事情による賃貸住宅
への用途変更

本基準による用途変更とは、都市計画法第29条若しくは第43条の許可を受けた者又は第29条
第１項第２号の規定により許可不要で建築した農林漁業者の個人専用住宅を賃貸住宅(専用住宅)に用途変更を行うことのみをいう。（平成29年7月31日改正、国都計第41号「開発許可制度運用指針」Ⅰ-15）
次に掲げる各項のいずれも満たすこと
１

２
３

当該敷地は、当初許可（許可不要の場合は建築確認）を受けた敷地と同一であり、当該建築物は個人専用住宅であり、当初許可を受けたものは建築確認も受けていること。
原則として建築後10年以上適正に利用された建築物であること。
都市計画法の許可を受けて建築された場合は、当初許可を受けた者が住宅への居住を継続できなくなる事情が次の(1)から(4)までのいずれかに該当するものとする。また、許可不要で建築された農林漁業者用住宅の場合は(1)(3)(4)のいずれかに該当すること。

(1)

生計維持者等（注ア）の死亡等により移転を余儀なくされる事情が生じた場合(2)

許可後におおむね片道３時間を超えるような遠隔地へ転勤することとなった場合(3)

多額の負債等による経済的事情による場合(4)

高齢化等の事情による場合

４

許可を受けようとする者は、都市計画法の許可を受けて建築された場合は、当初許可を受けた者又は相続等により承継したもの。農林漁業者用住宅の場合は、所有権を有する当該農林漁業者又は相続等により承継した農林漁業者とする。

１ 法第29条の許可を受けた建築物の用途変更については、開発審査会に法第34条
第14号の立地基準に係る意見を聞いたうえで、法第42条に基づき許可するものとする。
注ア「生計維持者等」とは、主としてその者の収入により、その世帯の生計を支えている者又は当初許可を受けている者をいう。

［改正経過］
平成 30 年 4 月 2 日

制

定

204

基準

Ｊ
介護老人保健施設
介護保険法第８条第 28 項に規定する「介護老人保健施設」で、要介護者に対し、施設サービス計画に基づいて、看護、医学的管理の下における介護及び機能訓練その他
必要な医療及び日常生活上の世話を行う施設である建築物

次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１ 許可を受けようとする者は、介護保険法第 94 条第３項第１号に規定する、地方公共団
体、医療法人、社会福祉法人その他厚生労働大臣が定める者とする。
２ 当該都市計画区域内の市街化区域に適地がなく、市街化調整区域に立地することがやむを得ないと認められるものであること。
３ 当該介護老人保健施設の開設許可が見込まれること。
４

施設の規模は、地域の要介護老人数等を踏まえて見込まれる地域の需要を考慮したものであること。
５ 当該介護老人保険施設の立地について、その開発区域を管轄する市町村と事前協議を行い、当該市町村長の同意を得られるものであること。
６

入所者に緊急事態が発生した場合、協力病院が確保されている等厚生労働省の定める諸基準に適合していること。

７

予定建築物は、用途地域が定められていない区域においては、建ペい率 40 パーセント、
容積率 80 パーセントを超えないものに限る。ただし、用途地域並びに建築基準法第 52
条第 1 項第 7 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域における予定建築物については、この限りではない。

８
９

農地にあっては、農地転用許可が見込まれること。
申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。

10
11

申請地が公道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。
申請地は分筆し、地番の一部（例：234 番１の一部）とならないこと。

［改正経過］
平成 12 年 4 月 1 日（基準平成 13 年 10 月 1 日（基準平成 16 年 5 月 17 日
平成24年 4月 15日

13）制定
Ｊ）改正
改正
改正

205

基準

Ｋ
学校
学校教育法第１条に規定する高等学校、中等教育学校、高等専門学校及び特別支
援学校の高等部の用に供する建築物

次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１ 許可を受けようとする者は、学校教育法が定める者で必要な資格等を有する者とする。
２

許可を受けようとする学校は、農業科（林業、畜産等を含む。）又は総合学科（農業に関する科目を設けている場合に限る。）の学校とする。ただし、私立学校にあっては、開設許可を得ることが見込まれること。
３ 当該学校の設置に当たっては、当該施設にふさわしい自然環境及び社会環境を有するとともに、その周辺の土地利用と調和するものであること。
４ 当該学校の立地について、その開発区域を管轄する市町村と事前協議を行い、当該市町村長の同意を得られるものであること。
５ 予定建築物は、用途地域が定められていない区域においては、建ペい率 40 パーセント、
容積率 80 パーセントを超えないものに限る。ただし、用途地域並びに建築基準法第 52
条第 1 項第 6 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域における予定建築物については、この限りではない。
６ 農地にあっては、農地転用許可が見込まれること。
７８

申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
申請地が公道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。

９

申請地は分筆し、地番の一部（例：234 番１の一部）とならないこと。

［改正経過］
平成 19 年 11 月 30 日
平成24年 4月 15日

制定
改正

206

基準

Ｌ

社会福祉施設社会福祉法第２条第 1 項に規定する社会福祉事業の用に供する施設又は更生保護事業法第２条第１項に規定する更生保護事業の用に供する施設である建築物
規模等の要件により社会福祉法の対象とならない施設にあっては、東京都が推進している事業の用に供する施設である建築物
次に掲げる各項のいずれも満たすこと。（ただし、４項については該当するもののみ。）
１

許可を受けようとする者は、社会福祉法又は更生保護事業法が定める者で必要な資格等を有する者又は有する見込みのある者とする。
ただし、規模等の要件により社会福祉法の対象とならないもので東京都が推進している事業の用に供する施設にあって許可を受けようとする者は東京都の補助金を得ることが見込まれる者であること。
２ 許可を受けようとする社会福祉施設が１に掲げる法令による開設許認可等が必要なものにあっては、当該の許認可等を得ることが見込まれること。
ただし、規模等の要件により社会福祉法の対象とならないもので東京都が推進している事業の用に供する施設にあっては、東京都の補助金を得ることが見込まれること。
３ 許可を受けようとする社会福祉施設が以下のいずれかに該当すること。
(1) 養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、老人短期入所施設、グルー
プホーム[認知症対応型老人共同生活援助事業]）であるもの。
なお、特別養護老人ホームには居宅介護支援事業（介護保険法第 8 条第 21 項）の用に供する施設を合築することができるものとする。
また申請地は、当該施設にふさわしい自然環境を有すること。
(2)上記(1)に該当しない場合にあって、近隣に関係する医療施設、社会福祉施設等が存在し、これらの施設と当該許可に係る社会福祉施設のそれぞれがもつ機能とが密接に連携しつつ立地又は運用する必要があるもの、当該施設を利用する者の安全等を確保するため立地場所に配慮する必要があるもの、又は当該施設が提供するサービスの特性から、例えば、当該開発区域周辺の優れた自然環境が必要と認められる場合など、
当該開発区域周辺の資源、環境等の活用が必要であるもの。
(3)上記(1)及び(2)に該当しない場合にあって、規模等の要件により社会福祉法の対象とならないもののうち、東京都が推進している事業の用に供する施設で、主として当該開発区域の周辺において居住している者の利用に供する施設であるもの。
４ 許可を受けようとする者が国、自治体等でない場合の申請地及び建築物については以
下のいずれも満たすこと。
(1)申請地は次のいずれかに該当すること。
ア 申請者が所有権を登記（仮登記を含む。）してある土地
イ 申請者が賃借権等により、その土地の使用が認められる権利を有し、その権利を登記（仮登記を含む。）してある土地(2)建築物は、平面図及び立面図等により明らかに当該施設と認められること。
５ 許可を受けようとする社会福祉施設がその周辺の土地利用と調和するものであること。
６ 当該社会福祉施設の立地について、その開発区域を管轄する市町村と事前協議を行い、207

当該市町村長の同意を得られるものであること。
７ 予定建築物は、用途地域が定められていない区域においては、建ペい率 40 パーセント、
容積率 80 パーセントを超えないものに限る。ただし、用途地域並びに建築基準法第 52
条第 1 項第 7 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域における予定建築物については、この限りではない。
８ 農地にあっては、農地転用許可が見込まれること。
９10

申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
申請地が公道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。

11

申請地は分筆し、地番の一部（例：234 番１の一部）とならないこと。

［改正経過］
平成 19 年 11 月 30 日
平成24年 4月 15日

制定
改正

208

基準

Ｍ
病院
医療法第１条の５第１項に規定する病院の用に供する建築物

次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１
２

許可を受けようとする者は、医療法が定める者で必要な資格等を有する者とする。
許可を受けようとする病院は医療法による開設許可を得ることが見込まれること。

３ 許可を受けようとする病院が以下のいずれかに該当すること。
(1)療養、精神、結核病床のみを有するものであり、かつ、申請地が当該施設にふさわしい自然環境を有するとともに、許可を受けようとする病院がその周辺の土地利用と調和するものであること。
(2)救急医療の充実が求められる地域において、救急医療を提供する病院であり、かつ 、
救急患者等の搬送手段の確保のため当該開発区域周辺の交通基盤等の活用が必要と認められる場合であること。
なお、「救急医療を提供する病院」とは、許可を受けようとする病院が、市町が実施する救急医療に関する事業に参画することが見込まれる場合、又は「救急病院等を定める省令（昭和39年厚生省令第８号）」に定める救急病院となることが見込まれる場合をいう。
(3)病床過剰地域に設置された病院が病床不足地域に移転する場合であること。
４

許可を受けようとする病院の立地について、その開発区域を管轄する市町と事前協議を行い、当該市町長の同意を得られるものであること。

５

予定建築物は、用途地域が定められていない区域においては、建ペい率 40 パーセント、
容積率 80 パーセントを超えないものに限る。ただし、用途地域並びに建築基準法第 52

条第 1 項第 7 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域における予定建築物については、この限りではない。
６ 農地にあっては、農地転用許可が見込まれること。
７ 申請地は、建築基準法上の接道要件を満たすこと。
８ 申請地が公道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。
９ 申請地は分筆し、地番の一部（例：234 番１の一部）とならないこと。

［改正経過］
平成 19 年 11 月 30 日

制定

平成 20 年 4 月１日
平成24年 4月 15日

改正
改正

209

基準 Ｎ
幹線道路の沿道等における特定流通業務施設
流通業務の総合化及び効率化の促進に関する法律第４条第 1 項に基づく総合効率化
計画が適当である旨の認定を受けた同法第２条第３号に規定する特定流通業務施設の用に供する建築物

次に掲げる各項のいずれも満たすこと。
１

許可を受けようとする建築物は、流通業務の総合化及び効率化の促進に関する法律第４条第２項に規定する認定総合効率化計画に記載された特定流通業務施設に該当するものであって、貨物自動車運送事業法第２条第２項に規定する一般貨物自動車運送事業（同条第６項の特別積合せ貨物輸送をするものを除く。）の用に供される施設又は倉庫業法

第２条第２項に規定する倉庫業の用に供する同条第１項に規定する倉庫であること。
２ 申請地は、以下のいずれかに該当すること。
(1)４車線以上の国道、都道、市町村道の沿道に立地する場合であって、高速自動車国道
等のインターチェンジから直線距離で５キロメートル以内の距離にあり、かつ、インターチェンジに至るまで原則として４車線以上の道路に接続されていること。
(2)高速自動車国道等のインターチェンジ周辺に立地する場合であって、当該地に至るまで主要な道路が９メートル以上の幅員を有していること。なお、インターチェンジ周辺とは、インターチェンジからおおむね500メートル以内の距離にあることを原則とする。ただし、地域の特性、社会経済の発展状況の変化、市街化の状況、市街化区域と市街化調整区域に係る区域区分の態様、交通の状況、地域における物流の特性等から
３

やむを得ないと認められる場合は１キロメートル以内の距離であること。
当該特定流通業務施設（以下「当該施設」という。）の立地に当たって、市街化区域

内の工業系の用途地域がないか、あっても同地域内に適地がないと認められるもの又は当該施設を市街化区域に立地した場合、周辺地域において交通の安全に支障を来し若し
くは交通機能を阻害し又は住居環境を悪化させると認められる場合であること。
４ 申請地及び周辺の土地が、将来において住居系の土地利用が想定されていないこと等、
現在及び将来の土地利用上支障がないとともに、当該施設の立地が都及び当該市町が定め、又は定めようとする「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」（都市計画区域マ
スタープラン）及び「市町村の都市計画に関する基本的な方針」（ 市町村マスタープラン）に照らして適切なものと認められるものであること。なお、許可を受けようとする者は、
あらかじめ、申請地の存する市町の長から、当該施設の立地が当該市町の市町村マスタープラン等に整合し申請地が適当である旨の意見を付した書面の交付を受けなければならない。
５ 当該施設が、地域の特性、社会経済の発展状況の変化、市街化の状況、市街化区域と市街化調整区域に係る区域区分の態様、交通の状況、地域における物流の特性等に即して相当と判断される規模であること。
６

許可を受けようとする者が、自己の業務として当該施設を建設して営業することが確実であると認められること。
７ 申請地は原則として、２に規定する道路に 30 メートル以上接し、かつ、この道路から210

直接出入りできること。また、当該の道路管理者及び交通管理者と協議がなされたものであること。
８

申請地には周辺の環境を害さないよう、隣地及び道路との境界（出入り口の部分は除く。）に沿って適切に緩衝緑地（幅員 1 メートル以上）等が設けられているとともに、申請地の面積の 30％以上の緑化がなされていること。
９ 除外区域
申請地には、次に掲げる土地の区域を含まないものとする。
(1)農業振興地域の整備に関する法律に基づく農用地区域(2)鳥獣の保護及び狩猟の適正化に関する法律に基づく特別保護地区(3)森林法に基づく保安林(4)自然公園法又は東京都自然公園条例に基づく特別地域(5)国、都又は市町が文化財保護上保全する必要があると認めた地域(6)東京における自然の保護と回復に関する条例に基づく保全地域(7)その他知事が特に現況を保全することが必要と認めた次のような地域又は地区等
ア 既に行われた開発行為において、緑地として保全することとなっている地区
イ 周辺の自然環境条件から積極的に保全することが必要と認められる自然公園の普通地域、鳥獣保護区、丘陵地等で将来的に保全計画等が策定される予定の地域又は地区
10

予定建築物は、用途地域が定められていない区域においては、建ペい率 40 パーセント、
容積率 80 パーセントを超えないものに限る。ただし、用途地域並びに建築基準法第 52
条第 1 項第 7 号及び同法第 53 条第 1 項第 6 号の規定に基づき容積率等が定められている区域における予定建築物については、この限りではない。

11
12

農地にあっては、農地転用の許可が見込まれること。
申請地が公道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。

13

申請地は分筆し、地番の一部（例：234 番１の一部）とならないこと。

［改正経過］
平成 20 年 4 月 1 日
平成24年 4月 15日

制定
改正

211

基準 Ｏ
市街化調整区域内の既存建築物を活用した地域再生のための用途変更
市街化調整区域内の空家などの既存建築物を活用した「既存集落の維持」や「観光振興等」等の地域再生のための用途変更

本基準による用途変更とは、当該建築物が存する市町村（以下、「当該市町村」という。）
が認める、地域住民等による「既存集落のコミュニティの維持」や「観光振興等」を目的とした地域再生の活動に資する既存建築物の使用目的の変更をいう。（平成 29 年 7 月 31 日改正、国都計第 41 号「開発許可制度運用指針」Ⅰ-15）
次に掲げる各項のいずれも満たすこと
１ 変更後の用途について、当該市町村と事前協議を行い、下記項目の全てについて当該市町村長の同意を得ること。
(1) 当該既存建築物の存する地域における地域再生に資するものであること。
(2) 当該地域再生の活動が、当該市町村の行政計画（都市マスタープラン、地域振興、観光振興等）と整合し、当該市町村による支援（補助金等）があること。
(3) 新たに公共施設整備の負担を伴わないこと。
２ 許可を受けようとする者は、当該建築物の所有者、賃借予定者及び購入予定者のいずれかとする。また、許可を受けようとする者と当該建築物又は当該建築物の敷地の所有者が異なる場合は、それぞれの所有者の承諾を必要とする。
３ 既存建築物の要件は、下記項目の（1）～（2）すべてに該当すること。
都市計画法第 29 条若しくは第 43 条の許可を受けて建築された個人専用住宅（当該個人に対し専属的に許可したものに限る。）の場合は（3）にも該当すること。
古民家であることを地域資源として、第４項(1)アの観光振興目的の施設に活用する場
合は（4）にも該当すること。
(1) 下記ア～イのいずれかに該当すること。
ア 建築基準法適用以前に建築された建築物の場合は、同法第 43 条第１項の規定を満足する建築敷地を有していること。
イ 建築基準法適用後に建築された建築物の場合は、原則として同法第６条第１項に基づく確認済証があること。また、都市計画法第７条に規定する市街化調整区域が指定された以降に建築された建築物の場合は、同法に定める必要な許可等も取得していること。
(2) 原則として建築後 10 年以上適正に利用された建築物であること。
ただし、当該市町村が、「空家等対策の推進に関する特別措置法」第２条第２項に定める「特定空家」の条件に該当すると判断した建築物を除く。
(3) 都市計画法の許可を受けて建築された場合は、当初許可を受けた者が当該住宅への居住を継続できなくなる事情が次のア～エまでのいずれかに該当するもの。
アイウ

生計維持者等（注ア）の死亡等の事情により居住を継続できなくなった場合
許可後におおむね片道３時間を超えるような遠隔地へ転勤することとなった場合破産（注イ）、競売（注ウ）あるいは多額の負債等による経済的事情による場合

212

エ 当初許可を受けた者が、高齢化等の事情による場合(4) 当該市町村が地域資源としての活用を認めていること。
４ 変更後の用途については、下記項目すべてに該当すること。
(1) 地域再生に資するもので、下記のいずれかに該当すること。
ア
イ
(2)
(3)

観光振興のために必要な宿泊・飲食等の提供の用に供する施設
既存集落の維持のために必要な住宅、事務所、集会施設、研修施設
既設の道路や上下水道への著しい負荷を生じないもの変更後の用途について、他法令の許可等必要な場合は、当該許可等の取得等が確実なもの(4) 公序良俗に反しない用途(注エ)であること。
５ 変更後の規模及び構造等については、下記(1)及び(2)に該当すること。
(1) 敷地面積は、既存建築物の建築敷地より増加していないこと。
(2) 既存建築物を改築する場合は、審査基準 2-3-2 別表―１「許可を要しない「改築」として取り扱う場合」の「規模」の範囲内であること。なお、古民家であることを地域資源として活用する場合は、原則として構造についても変更のないこと。
１ 本基準の用途変更は、既存建築物の用途変更で区画形質の変更を伴わないものを想定していることから、法第 43 条に基づき許可するものとする。
ただし、法第 29 条の許可を受けた既存建築物の用途変更については、開発審査会に法第 34 条第 14 号の立地基準に係る意見を聞いたうえで、法第 42 条に基づき許可するものとする。
２ 本基準に基づき変更した用途から別の用途に変更する場合は、原則として再度許可を要するものとする。
注ア 「生計維持者等」とは、主としてその者の収入により、その世帯の生計を支えている者又は当初許可を受けている者をいう。
注イ 「破産」とは、裁判所から破産宣告されたことをいう。
注ウ 「競売」とは、裁判所の競売に付され競落されたことをいう。
注エ 「風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律」に定める営業の許可
及び営業等の届出を必要とする用途等、当該土地の周辺の土地利用に反する用
途でないものをいう。

［改正経過］
平成 30 年 4 月 2 日

制定

213

（参考）
区

公共・公益施設（法第 34 条第 1 号及び第 14 号に関連するもの）

分

施
設
幼稚園、小学校、中学校、高等学校、中等教育学校、高等専門学
学 校 施 設校、特別支援学校
社 会 福 祉 施 救護施設、更生施設、医療保護施設、授産施設、宿所提供施設

根拠法律
学校教育法
生活保護法

設
乳児院、母子生活支援施設、児童養護施設、障害児入所施設、情 児童福祉法
緒障害児短期治療施設、児童自立支援施設、助産施設、保育所、児童厚生施設、児童家庭支援センター

医 療 施 設養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、老人ディサービスセンター、老人短期入所施設、老人福祉センター、老人介護支援センター、（グループホーム）

老人福祉法

障害者支援施設、地域活動支援センター、福祉ホーム等

障害者自立支援法

身体障害者福祉センター、補装具製作施設、視聴覚障害者情報提供施設（点字図書館、点字出版施設を含む。）

身体障害者福祉法）

婦人保護施設

売春防止法

母子福祉施設（母子福祉センター、母子休養ホーム）

母子及び寡婦
福祉法

隣保館

社会福祉法

更生保護施設更生保護事業法

病院、診療所、助産所

医

東京都が独自に補助金を交付している事業（基準Ｌ関係）
１．認証保育所

214

療

法

第７節

市街化調整区域内における許可不要建築物の取扱基準（都市計画法第 43 条・第 29条）

都市計画法第 43 条
何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第 29 条第１項第２号若しくは第３号に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して同項第２号若しくは第３号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。ただし、次に掲げる建築物の新築、改築若し
くは用途の変更又は第一種特定工作物の新設については、この限りでない。
一 （略）
二 （略）
三 （略）
四 （略）
五

通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

都市計画法第 29 条
都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらか
じめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（地方自治法（昭和 22 年
法律第 67 号）第 252 条の 19 第１項の指定都市又は同法第 252 条の 22 第１項の中核
市（以下「指定都市等」という。）の区域内にあっては、当該指定都市等の長。以下この節において同じ。）の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。
一 （略）二 市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの
三

駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定める建築物 の建築の用に供する目的で行う開発行為
四～十（略）
十一 通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

215

１

農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物（都市計画法第 29 条第１項第２号）の取扱基準

都市計画法施行令第 20 条
法第 29 条第１項第２号及び第２項第１号の政令で定める建築物は、次に掲げるも
のとする。
ふ
よう
さく
一 畜舎、蚕室、温室、育種苗施設、家畜人工授精施設、孵 卵育雛 施設、搾 乳施設、
集乳施設その他これらに類する農産物、林産物又は水産物の生産又は集荷の用に供する建築物
たい
二 堆 肥舎、サイロ、種苗貯蔵施設、農機具等収納施設その他これらに類する農業、林業又は漁業の生産資材の貯蔵又は保管の用に供する建築物
三 家畜診療の用に供する建築物
四用排水機、取水施設等農用地の保全若しくは利用上必要な施設の管理の用に供する建築物又は索道の用に供する建築物
五 前各号に掲げるもののほか、建築面積が 90 平方メートル以内の建築物（１）許可不要の対象
都市計画法第 29 条第１項第２号で定める、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物は、一般に都市計画と農林漁業の適正な調整という見地からこれを認めることは、やむを得ないものであり、スプロールの弊害も生じないので、開発行為の適用除外とされたものであり、建築についても許可不要である。
なお、配送、卸売業務等の商業活動のための集荷用建築物は、施行令第 20 条第１号に規定する集荷の用に供する施設には該当しない。
（２）業種について
日本標準産業分類によるＡ－農業、林業又はＢ－漁業の範囲であること。
（３）申請者について
当該市街化調整区域において「（２）業種について」の業種に直接従事する者であること。なお、被傭者、従業者も含む。ただし、臨時的に従事していると認められる者は含まない。
直接従事しているかの判断は農業委員会の農業従事者証明等、公的機関が発行する証明書により判断する。
（４）申請地について
次のいずれかに該当すること。
ア 申請者が所有権を登記（仮登記を含む）してある土地
イ 申請者が賃貸借等により、その土地の使用が認められる権利を有し、その権利を登記（仮登記を含む）してある土地
ウ 申請地の親族（民法第 725 条に定める範囲）が区域区分日前から所有している
土地

216

（５）敷地について
次のいずれの要件も満たしていること。
アイ

敷地は、建築基準法の接道要件を満たしていること。
申請地が農地にあっては、農地転用の許可が得られる見込みであること。申請
地が農業振興区域の既設農用地区域内にある場合は、農用地等の除外認可が必要である。

（６）建築物について
次のいずれの要件も満たしていること。
ア

建築物は、平面図及び立面図により明らかに都市計画法第 29 条第１項第２号に該当する建築物と認められること。

イ

用途地域 並びに建築基準法第 52 条第１項第７号及び同法第 53 条第１項第６号の規定に基づく容積率等 が定められていない区域においては、原則として建ぺい率 40パーセント、容積率 80 パーセントを超えないこと。
（７）その他
ア 現に居住の用に供する建築物を有する者が新たに居住の用に供する建築物を建築する場合は既存の居住の用に供する建築物を除却すること。
イ

営業不振、倒産等により廃業となる場合あるいは都市計画法第第 29 条第１項第２号に該当する建築物以外に転用する場合は建築物を除却すること。

ウ

他の法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が得られるものである
こと。

217

２

公益上必要な建築物（都市計画法第 29 条第１項第３号）の取扱基準

都市計画法施行令第 21 条
法第第 29 条第１項第３号の政令で定める建築物は、次に掲げるものとする。
一 （略）
二 （略）
三 （略）
四 鉄道事業法（昭和 61 年法律第 92 号）第２条第１項に規定する鉄道事業若しくは同条第５項に規定する索道事業で一般の需要に応ずるものの用に供する施設である建築物又は軌道法（大正 10 年法律第 76 号）による軌道若しくは同法が準用される無軌条電車の用に供する施設である建築物
五 （略）六

道路運送法第３条第１号イに規定する一般乗合旅客自動車運送事業（路線を定めて定期に運行する自動車により乗合旅客の運送を行うものに限る。）若しくは貨物

自動車運送事業法第２条第２項に規定する一般貨物自動車運送事業（同条第６項に規定する特別積合せ貨物運送をするものに限る。）の用に供する施設である建築物
又は自動車ターミナル法（昭和 34 年法律第 136 号）第２条第５項に規定する一般自動車ターミナルを構成する建築物
七 （略）
八 （略）
九 （略）
十 （略）
十一（略）
十二 電気通信事業法（昭和 59 年法律第 86 号）第 120 条第１項に規定する認定電気通信事業者が同項に規定する認定電気通信事業の用に供する施設である建築物
十三 放送法（昭和 25 年法律第 132 号）第２条第２号に規定する基幹放送の用に供する放送設備である建築物
十四 電気事業法第２条第１項第 16 号に規定する電気事業（同項第２号に規定する小売電気事業を除く。）の用に供する同項第 18 号に規定する電気工作物を設置する施設である建築物又はガス事業法第２条第 13 項に規定するガス工作物（同条第２項に規定するガス小売事業の用に供するものを除く。）を設置する施設である建築物
十五（略）
十六（略）
十七 図書館法（昭和 25 年法律第 118 号）第２条第１項に規定する図書館の用に供する施設である建築物又は博物館法（昭和 26 年法律第 285 号）第２条第１項に規定する博物館の用に供する施設である建築物
十八 社会教育法（昭和 24 年法律第 207 号）第 20 条に規定する公民館の用に供する施設である建築物
十九（略）二十 墓地、埋葬等に関する法律（昭和 23 年法律第 48 号）第２条第７項に規定する火葬場である建築物

218

二十一

と畜場法（昭和 28 年法律第 114 号）第３条第２項に規定すると畜場である

建築物又は化製場等に関する法律（昭和 23 年法律第 140 号）第１条第２項に規定する化製場若しくは同条第３項に規定する死亡獣畜取扱場である建築物
二十二 廃棄物の処理及び清掃に関する法律（昭和 45 年法律第 137 号）による公衆
便所、し尿処理施設若しくはごみ処理施設である建築物又は浄化槽法（昭和 58 年
法律第 43 号）第２条第１号に規定する浄化槽である建築物
二十三 卸売市場法（昭和 46 年法律第 35 号）第４条第６項に規定する中央卸売市場若しくは同法第 13 条第６項に規定する地方卸売市場の用に供する施設である建築物又は地方公共団体が設置する市場の用に供する施設である建築物

二十四～二十五（略）二十六 国、都道府県等（法第 34 条の２第１項に規定する都道府県等をいう。）、市町村（指定都市等及び事務処理市町村を除き、特別区を含む。以下この条において同じ。）又は市町村がその組織に加わっている一部事務組合若しくは広域連合が設置する研究所、試験所その他の直接その事務又は事業の用に供する建築物で次に掲げる建築物以外のもの
イ 学校教育法第１条に規定する学校、同法第 124 条に規定する専修学校又は同法
第 134 条第１項に規定する各種学校の用に供する施設である建築物
ロ 児童福祉法 （昭和 22 年法律第 164 号）による家庭的保育事業、小規模保育事業若しくは事業所内保育事業、社会福祉法（昭和 26 年法律第 45 号）による社会福祉事業又は更正保護事業法（平成 7 年法律第 86 号）による更生保護事業の用に供する施設である建築物
ハ 医療法（昭和 23 年法律第 205 号）第 1 条の５第 1 項に規定する病院、同条第 2項に規定する診療所又は同法第 2 条第 1 項に規定する助産所の用に供する施設である建築物
二 多数の者の利用に供する庁舎（主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供するものを除く。）で国土交通省令で定めるもの
ホ 宿舎（職務上常駐を必要とする職員のためのものその他これに準ずるものとして国土交通省令で定めるものを除く。）
二十七 （略）二十八 （略）二十九 （略）
三十
三十一

（略）
（略）

（令第 21 条第 26 号ニの国土交通省令で定める庁舎）
都市計画法施行規則第 17 条の２
令第 21 条第 26 号ニの国土交通省令で定める庁舎は、次に掲げるものとする。
一国が設置する庁舎であって、本府若しくは本省又は本府若しくは本省の外局の本庁の用に供するもの

二国が設置する地方支分部局の本庁の用に供する庁舎

219

三

都道府県庁、都道府県の支庁若しくは地方事務所、市役所、特別区の区役所又は町
村役場の用に供する庁舎

四警視庁又は道府県警察本部の本庁の用に供する庁舎（令第 21 条第 26 号ホの国土交通省令で定める宿舎）
都市計画法施行規則第 17 条の３
令第 21 条第 26 号ホの国土交通省令で定める宿舎は、職務上その勤務地に近接する場所に居住する必要がある職員のためのものとする。

（１）許可不要の対象
都市計画法第 29 条第１項第３号及び令第 21 条において、公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図るうえで支障がないものの建築の用に供する目的で行う開発行為は、開発許可の適用除外とされている。
（２）施設について参考として別表３－６－１、３－６－２に例示するような施設を対象とする。
（３）申請者について
建築物の設置についての根拠法・管理法に基づく許認可を受けている者または許認可を受ける見込みがある者とする。なお、許可証又は認可証の写しにより判断する。
（４）申請地について
次のいずれかに該当すること。
ア 申請者が所有権を登記（仮登記を含む）してある土地
イ 申請者が賃貸借等により、その土地の使用が認められる権利を有し、その権利を登記（仮登記を含む）してある土地（５）敷地について
次のいずれの要件も満たしていること。
ア 敷地は、建築基準法の接道要件を満たしていること。
イ 申請地が農地にあっては、農地転用の許可が得られる見込みであること。申請
地が農業振興区域の既設農用地区域内にある場合は、農用地等の除外認可が必要である。
（６）建築物について
次のいずれの要件も満たしていること。
ア 建築物は、平面図及び立面図により明らかに都市計画法第 29 条第１項第３号に該当する建築物と認められること。
イ 用途地域 並びに建築基準法第５２条第１項第７号及び同法第５３条第１項第６号の規定に基づく容積率等 が定められていない区域においては、原則として建ぺい率
40 パーセント、容積率 80 パーセントを超えないこと。
（７）その他
ア 営業不振、倒産等により廃業となる場合は建築物を除却すること。
イ

他の法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が得られるものである
こと。

220

別表３－６－１（法第 29 条第１項第３号該当施設一覧表）
区 分

施

設

公民館

根拠法律
社会教育法

別表３－６－２（施行令第 21 条該当施設）
施
第４号

設

停車場、信号所、車庫、詰め所、車両などの修理工場、機械な 鉄道事業法
どの保管倉庫

第６号

該当法律
軌道法

倉庫、荷貨物集配所、停留所、一般自動車ターミナル、管理事 道路運送法
務所

自動車ターミナル
法第 12 号 電気通信施設、修理施設、研究施設、訓練施設（第一種電気通 電気通信事業法
信事業者によるもの）
第 13 号 放送局

放送法

第 14 号 一般電気事業及び卸売電気事業のための発電、送電用機械、ダ 電気事業法
ム等の用に供する施設
第 17 号 地方公共団体、日本赤十字社及び民間法人が設置する図書館

図書館法

地方公共団体、民間法人、宗教法人、日本赤十字社及び日本放 博物館法
送協会が設置する博物館
第 20 号 火葬場

墓地、埋葬等に関する法律第 21 号 一般と畜場又は簡易と畜場

と畜場法

化製場、死亡獣畜取扱場

化製場等に関する
法律第 22 号 公衆便所、一般廃棄物処理施設（し尿処理施設及びごみ処理施 廃棄物の処理及び設）清掃に関する法律（産業廃棄物処理施設である建築物は除く）

221

３

許可不要の日用品店舗等（都市計画法第 29 条第１項第 11 号及び同法第 43 条第１項第５号）の取扱基準

都市計画法施行令第 22 条
法第 29 条第１項第 11 号の政令で定める開発行為は、次に掲げるものとする。
一 （略）
二 （略）
三 （略）
四 （略）
五 （略）
六 主として当該開発区域の周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらの業務の用に供する建築物で、その延べ面積（同一敷地内に２以上の建築物を新築する場合においては、その延べ面積の合計。以下この条及び第 35 条において同じ。）
が 50 平方メートル以内のもの（これらの業務の用に供する部分の延べ面積が全体の延べ面積の 50 パーセント以上のものに限る。）の新築の用に供する目的で当該開発区域の周辺の市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を 営むために行う開発行為で、その規模が 100 平方メートル以内であるもの

都市計画法施行令第 35 条
法第 43 条第１項第５号の政令で定める行為は、次に掲げるものとする。
一 （略）
二 （略）
三

主として当該建築物の周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらの業務の用に供する建築物で、その延べ面積が 50 平方メートル以内のもの（これらの業務の用に供する部分の延べ面積が全体の延べ面積の 50 パーセント以上のものに限る。
）の新築で、
当該市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を営むために行うもの
四 （略）（１）許可不要の対象
都市計画法施行令第 22 条第６号及び同令第 35 条第３号で定める、市街化調整区域
内居住者が健全な日常生活をおくるために必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗（小売業）、事業場その他これらの業務の用に供する建築物で、当該市街化調
整区域内（開発行為を行うものにあっては、周辺の市街化調整区域内）に居住している者が自ら当該業務を営む場合に限り、その延べ面積が 50 平方メートル以内のもの
は、許可不要である。
ただし、理容業、美容業等の物品に係わらないサービス業務の用に供する建築物は許可が必要である。

222

（２）業種について
別表３－６－３に定める業種を対象とする。
（３）立地について
以下のア又はイのいずれかの要件に限る。
ア 次のいずれの要件も満たしていること。
(ｱ) 当該申請地は既存の集落（申請地を中心として半径 500 メートルの範囲でおおむね 50 戸以上の建築物が連たんしている地域）内にあること。
(ｲ) 当該申請地が市街化区域から 500 メートル以上離れていること。ただし、地形的要件により明らかに市街化区域と分断されている場合はこの限りでない。
(ｳ) 店舗相互の敷地の間隔が 50 メートル以上離れており、かつ、同業種の店舗等
イが半径 500 メートル以内の範囲に存在しないこと。
アの要件を満たさない場合は次のいずれの要件も満たしてかつ、市街化のおそれがないと判断できること。
(ｱ) 当該申請地は既存の集落（申請地を中心として半径 500 メートルの範囲でおおむね 50 戸以上（ただし、その過半が市街化調整区域内にあること。）の建築物
が連たんしている地域）内にあること。
(ｲ) 当該申請地から半径１キロメートル以内に同業種の店舗等がないこと。
(ｳ) 当該集落居住者の相当数（おおむね 20 世帯以上）の要望があること。
（４）申請者について当該店舗等の建築に開発が伴うものにあってはアの要件を、開発行為を伴わないものにあってはイの要件を満たしていること。
ア 以下の要件をすべて満たしていること。
(ｱ) 申請者は、当該市街化調整区域または隣接市街化調整区域に通算して３年以上居住し、かつ、申請地を中心とした半径 500 メートル以内の市街化調整区域内に継続して１年以上居住していること。
(ｲ) 申請者は、自ら営む当該店舗等の業務に際し、必要な免許、資格等を有していること。
イ 以下の要件をすべて満たしていること。
(ｱ) 申請者は、当該市街化調整区域に通算して３年以上居住し、かつ、申請地を中心とした半径 500 メートル以内の当該市街化調整区域内に継続して１年以上居住していること。
(ｲ) 申請者は、自ら営む当該店舗等の業務に際し、必要な免許、資格等を有していること。
（５）申請地について
次のいずれかに該当すること。
ア 申請者が所有権を登記（仮登記を含む）してある土地
イ

申請者が賃貸借等により、その土地の使用が認められる権利を有し、その権利を登記（仮登記を含む）してある土地

ウ

申請者の親族（民法第 725 条に定める範囲）が線引日前から所有している土地（６）敷地について223

次のいずれの要件も満たしていること。
ア 敷地が接する道路（以下「前面道路」という。）は、幅員４メートル以上の建築基準法第 42 条に該当する通り抜け可能な道路で、当該市街化調整区域内の日常生
活のための主要な道路であること。
イウ

敷地は、路地状部分のみによって前面道路に接してはならない。
敷地面積は、開発行為を伴うものについては 100 平方メートル以内とし、開発行為を伴わないものについては 300 平方メートル以内とする。
エ 申請地が農地にあっては、農地転用の許可が得られる見込みであること。申請
地が農業振興区域の既設農用地区域内にある場合は、農用地等の除外認可が必要
である。
オ
カ

申請地が赤道、水路等と接している場合は、その境界が確定していること。
申請地は分筆し、地番の一部（例：234 番の一部）としないこと。

（７）建築物について
次のいずれの要件も満たしていること。
ア 建築物は、平面図及び立面図により明らかに店舗等と認められること。
イ 建築物は、延べ面積が 10 平方メートルを超え 50 平方メートル以内で、業務の用に供する部分の延べ面積が全体の 50 パーセント以上であること。かつ、用途地
域 並びに建築基準法第 52 条第１項第７号及び同法第 53 条第１項第６号の規定に基づく容積率等 が定められていない区域においては、原則として建ぺい率 40 パーセン

ト、容積率 80 パーセントを超えないこと。
ウエオ

申請者が現在自己の住宅を他に所有している場合は、住宅を併設できない。
附属建築物を伴わないこと。
店舗等の主要な出入り口は、（６）敷地について
路に面していること。

アに定めるところの前面道（８）その他
ア 店舗等の開設の見込みが確実であること。
イ 営業不振、倒産等により廃業となる場合は建築物を除却すること。
ウ 他の法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が得られるものである
こと。

224

別表３―６－３

大 小
分 分
類 類

呉服・服地
・ 寝 具

小
織
物
・
衣
服
・
身
の
回
り
品

料

業 種
（小分類）

食

備

考

呉服、服地、寝具類を小売りする事業所：呉服店、寝具店等（縫製、修理のみの事業所は除く。）
店持ちの服地を使い、男子服を仕立てて小売、又は既製の背広等を小男

子 服売りする事業所：洋服店、注文服店等（縫製、修理のみの事業所は除く。）

婦

人 ・

既製・注文を問わず婦人服、子供服を小売する事業所

子

供 服：婦人服店、洋装店等（縫製、修理のみの事業所は除く。）

靴・履 物

各種靴類、げた、草履、スリッパ等を小売する事業所：靴店、履物店、下駄屋等（修理のみの事業所は除く。）

か ば ん・

かばん、洋品雑貨、小間物、傘、ステッキ等を小売する事業所

洋品・雑貨：かばん屋、洋品店、傘屋等（修理のみの事業所は除く。）

各種食料品

各種食料品を一括して一事業所で小売する事業所：各種食料品店、食料雑貨店等

酒・調味料

酒、塩、みそ、しょう油その他調味料を小売する事業所
：酒屋等

食

肉

食肉、卵、ハム、ソーセージ等を小売する事業所
：肉屋等

飲

鮮

魚

各種鮮魚、貝類等を小売する事業所
：魚屋等

食

乾

物

飲小

売

業

料
品

野菜・果物

水産物、農産物の乾物を小売する事業所：乾物屋、海苔屋等
野菜、果物等を小売する事業所
：八百屋等

菓子・パン

各種菓子類、パン類を小売する事業所（製造小売を含む）：パン屋、洋菓子店、煎餅店、飴屋等（製造のみの事業所は除く。
）

米

米麦、雑穀、豆類を小売する事業所
：米屋等

穀 類

牛乳、折詰料理、おにぎり、茶、コーヒー、豆腐等を小売する事業所
そ の 他 の：牛乳屋、仕出し弁当屋、豆腐屋、氷屋等
飲食料品（製造のみの事業所は除く。）

225

大 小
分 分
類 類
自
動
車
・
自
転
車

家

業

種

（小分類）
自動車販売

小

建
具
等

売

考

自動車及びその部品、付属品を小売する事業所：自動車販売店等
自転車、二輪自動車及びその部品、付属品を小売する事業所

自転車販売

家 具 ・
建具・畳

具
・

備

金物・荒物

：自転車店、モーターバイク販売店等（修理のみの事業所は除く。）

各種家庭用家具、建具、畳等を小売する事業所（製造小売を含む）：家具店、ふすま、障子、畳屋等（修理のみの事業所は除く。）
刃物、釘、鉄器、錠前、日用品雑貨等を小売する事業所（製造小売を含む）：金物屋、荒物屋等（修理のみの事業所は除く。
）

陶 磁 器 ・ 各種陶磁器及びガラス器等を小売する事業所
ガ ラ ス ：瀬戸物屋、焼物屋、ガラス屋等
家 庭 用
機械器具

家庭用電気器具、ガス器具、ストーブ、ミシン等を小売する事業所：電器屋、ガス器具販売店等（修理のみの事業所は除く。）

医薬品、化粧品を小売する事業所
医 薬 品 ・
：薬局、調剤薬局、薬屋、ドラッグストア、ファーマシィ、
化 粧 品
化粧品店等

そ
業

の

他

農耕用品

農機具、苗、種子、肥料、飼料等を小売する事業所

燃料

燃料用ガソリン、液化石油ガス、炭、薪等を小売する事業所：ガソリンスタンド、炭屋、プロパンガス店、灯油販売店等

書
文

籍 ・
房 具

書籍、新聞、文房具等を小売する事業所：書店、古本屋、新聞販売店、文房具店等（貸本屋を含まない。
）

スポーツ・
玩 具 等

スポーツ用品、玩具、楽器、レコード等を小売する事業所：スポーツ用品店、おもちゃ屋、楽器店、レコード店等（レンタル店は含まない。）

写 真 機 ・

写真機、フィルム等を小売する事業所：カメラ屋等

写真材料
時計・眼鏡
・ 光 学

（フィルム現像、焼付店、ＤＰＥ取次店は含まない。）
時計、眼鏡、光学器械等を小売する事業所：時計屋、眼鏡屋等小売する事業所（修理のみの事業所は除く。）

226

大
分
類

業

種

（小分類）

備

考

そ

中 古 品 中古の衣服、家具、楽器等及び骨董品を小売する事業所(骨董品：古道具屋、骨董品屋等（廃品回収業は含まない。）
等）（修理のみの事業所は除く。）

売

の

た

業

他

小

＊

小
分
類

たばこ、喫煙具を小売する事業所
ば こ ：煙草屋

花、植木等を小売する事業所
花・植 木 ：花屋、フローリスト、植木販売店等（専ら植木の剪定を行う事業所は除く。
）

業種の分類は「日本標準産業分類」（経済産業省編平成１４年３月改訂）による。

227

第８節 市街化調整区域における既存建築物の建替えの取扱基準
令和 2 年 12 月 開発許可制度運用指針 Ⅰ―７ 市街化調整区域における法第 34 条第14 号等の運用 法第 34 条第 14 号及び令第 36 条第１項第３号ホの規定については、…（中略）…周辺の市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内で行うことが困難又は著しく不適当と認められる場合は、第 14 号に基づいて許可しても差し支えなく、地域の実情に沿った円滑な制度の運用を図ることが望ましい。（中略）この趣旨を踏まえ、通常原則として許可して差し支えないものと考えられるものとして、次のような建築物の用に供する開発行為等が考えられる。
(１)～(８)（略）(９)「既存建築物の建替」
具体的な運用に当たっては、次に掲げる事項に留意することが望ましい。
①②（略）③規模、構造、設備等が従前のものに比較して過大でなく、かつ、周辺の土地利用の状
況等からみて適切なものであること。なお、建替後の床面積の合計が従前の建築物の床面積の合計の 1.5 倍以下であるものについては、従前の構造及び用途がほぼ同一であれば、許可を要しない「改築」として取り扱って差し支えないと考えられる。

１「建替後の床面積の合計が従前の建築物の床面積の合計の 1.5 倍以下であるものについて
は、従前の構造及び用途がほぼ同一であれば、許可を要しない「改築」として取り扱って差し支えない」場合とは、別表３－７－１に該当する場合をいうものとし、指針なお書どおり許可を要しない「改築」として取り扱う。
２ 別表３－７－１を超えて建替えをする場合は、再度許可を取るか、あるいは条例第３条第１項第３号（第一章審査基準）又は開発審査会提案基準Ｂによる許可を受けること、及び旧法の既存宅地確認を受けた土地に建築された建築物の場合は既存宅地許可を受けること。
３ 別表３－７－１のうち「既存建築物」とあるのは、「基準時」の建築物を意味する。
４ 既存宅地許可を受けて建築された建築物について
既存宅地許可を受けて建築された建築物の建替えは、敷地規模・構造・用途の変更のない場
合は、建ぺい率、容積率が許容する規模まで許可を要しない改築として取り扱う。

（再申請が必要な場合の例）
・既存宅地許可により建築した１棟の建築物を、分筆して２棟の建築物として建て替える場
合・住宅を診療所へ建て替える場合など

228

別表３－７－１
許可を要しない「改築」として取り扱う場合
既 存 建 築 物

現に利用している建築物で次のいずれかに該当すること。なお、過去に都市計画法の許可を要しないものとして改築された建築物を再度改築する場合、改築前の建築物を既存建築物として取り扱う。
① 区域区分日前に建築された建築物② 旧法による既存宅地確認を受けた土地において建築された建築物③ 既存宅地許可を受けた建築物④ 区域区分日以後に都市計画法上の許可を受けた建築物（③を除く）⑤ 区域区分日以後に旧法第 29 条第３、４号に該当する公共・公益施設として都市計画法の許可を要さずに建築された建築物（平成19 年 11 月 30 日までに建築確認を受け、着工したもの）
申 請 者
上記④に該当する建築物にあっては、権利移動のないこと。
（ 許可等を受
ただし、相続によるもの、開発審査会提案基準 I で許可を受けたもけた者 ）の及び許可条件が変更しないものは除く。
なお、申請者が独自に確認申請等を行うことができない場合は、親族と連名で申請することも可能とする。
申請敷地面積下記の日（以下この表において「基準時」という。）における敷地の範囲内にあること。
上記①の建築物にあっては区域区分日
上記②⑤の建築物にあっては建築確認済証の交付日
上記③④の建築物にあっては許可日
用途
変更がないこと。
構
造
原則として変更のないこと。
規
模 ア、イの両方を満たすこと。
ただし、上記③に該当する建築物にあってはイのみを満たすこと。
ア 延べ面積 増改築後の延べ面積（付属建築物を除く。）は次のいずれかを満たすこと。
・180 平方メートル以下
・既存建築物（付属建築物を除く。）の基準時の延べ面積の 1.5 倍
以下
イ 建蔽率・
用途地域の指定のある区域においては、用途地域に定められた建容積率
蔽率及び容積率を超えないこと。
用途地域の指定のない区域においては、建蔽率 40 パーセント、容積率 80 パーセント※を超えないこと。ただし、既存建築物がこの値を超えて建築確認を受けている場合は、従前の規模を超えないこと。
なお、建築基準法第 53 条第３項の適用を妨げない。

※建築基準法第52条第１項第７号及び同法53条第１項第６号の規定に基づき都が定めた建蔽率及び容積率（平成15年10月15日東京都告示第1141号）

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