社会技術研究論文集

Vol.1, 338-351, Oct. 2003

既存不適格住宅の耐震性向上に係る社会技術の研究
STUDY OF SOCIAL-TECHNOLOGY FOR IMPROVINGEARTHQUAKE-RESISTANCY OF EXISTING PRE CODE-REVISION STRUCTURES
村山

1

2

3

明生 ・古場 裕司 ・舟木 貴久 ・城山
567
畑中 綾子 ・阿部 雅人 ・堀井 秀之

英明

4

１

株式会社三菱総合研究所 社会システム研究本部 法政策研究チームリーダー(E-mail:akio@mri.co.jp)
2
株式会社三菱総合研究所 社会システム研究本部 研究員(E-mail:y-koba@mri.co.jp)
3
株式会社三菱総合研究所 社会システム研究本部 法政策研究チーム 研究員(E-mail:funaki@mri.co.jp)
4
東京大学大学院 法学政治学研究科助教授 社会技術研究システム法システムグループリーダー(E-mail:siroyama@j.u-tokyo.ac.jp)
5
社会技術研究システム法システム研究グループ(E-mail: jj96130@j.u-tokyo.ac.jp)
6
Ph.D.（Civil Engineering） 東京大学大学院助教授 工学系研究科社会基盤工学専攻(E-mail: masato@bridge.t.u-tokyo.ac.jp)
7
Ph.D.（Civil Engineering） 東京大学大学院教授 工学系研究科社会基盤工学専攻(E-mail: horii@ohriki.t.u-tokyo.ac.jp)

耐震性に関する既存不適格住宅について，その耐震診断，耐震補強の実施を促進させるための新たな制度的対策の研究を行った．新たな制度的対策として，中古住宅売買／賃貸時説明責任制度，沿道既存不適
格建築物耐震改修補助制度，生命／損害保険耐震性割引制度，中古住宅耐震性価格査定制度，減災耐震改修促進制度，地震倒壊危険建築物利用制限制度の 6 つを抽出した．研究方法として，原因仮説体系の設定，ユーザー意識インターネットアンケート調査による原因考察，対策現状を踏まえた新たな制度的対策の考案，ユーザー意識インターネットアンケート調査による効果考察，法的観点からの妥当性評価を行った．

キーワード：耐震診断，耐震改修，制度的対策

1.

はじめに

Table. 1 阪神・淡路大震災 死因別死亡数

1.1. 研究の背景と目的
1995 年 1 月 17 日未明に発生した阪神・淡路大震災では，Table.1 に示すように 5488 人という，日本が経験した自然災害では，戦後最大の犠牲者をだした．死亡の原因は窒息・圧死が全体の 8 割近くを占めており，建物倒壊が死亡の主な要因であることが容易に推測される．し
たがって，地震時の人身被害を軽減するためには，建築物の耐震性を確保することが，最重要の課題であるといえる．
現在，日本には約 4400 万戸の住宅があり，現在の耐震基準である新耐震基準が制定された 1981 年以前の住宅が約 2100 万戸，
そのうち新耐震基準レベルの耐震性能を有していない住宅（本論文では以下，「既存不適格住宅」と呼ぶ）が約 1300 万戸あるとされており，全住宅の約30％，旧耐震時代住宅の約 62％を占めている．ⅰ)

338（厚生省大臣官房統計情報部人口動態統計課調べ）

総数
窒息・圧死
焼死・熱傷
頭・頸部損傷内臓損傷
外傷性ショック
全身挫滅
挫滅症候群
その他
不詳

5488 （100.0）
4224 （77.0）
504
（9.2）
282
（5.1）
98
（1.8）
68
（1.2）
45
（0.8）
15
（0.3）
128
（2.3）
124
（2.3）

阪神・淡路大震災後に，被害が大きかった地区について行われた，木造住宅のブロック全数調査（長田区・灘区・東灘区・西宮市八幡通り沿線）においては，築 20
年以上経過した新耐震基準以前と推定される木造建物が198 棟中 154 棟で，そのうち 120 棟が大破しており，全調査対象の約 61％，
旧耐震時代のものの約 78％を占めて

社会技術研究論文集

いる．
以上から，既存不適格住宅の危険性が明らかであり，その耐震性の向上が喫緊の課題であるといえる．
既存不適格住宅の耐震性を確保する方法としては，建て替えと耐震補強の二通りの方法があるが，耐震補強の方がコスト的にも安価であり，早期の耐震性の確保が見込める．国や自治体も耐震補強を促進する施策を講じているが，実際には遅々として進んでいない．例えば，耐震補強工事に対する助成など，先進的な取り組みを行っている横浜市においても，2002 年度の助成制度の利用件
数は 112 件で，15～20 万戸と推測される市内の既存不適
格住宅の戸数と比較すると，微々たるものである．
こうした背景のもと，本論文は，耐震補強実施促進のために必要な新たな社会技術を，主に制度面から研究するものである．
1.2.

Vol.1, 338-351, Oct. 2003

社会の変化
影響分析

多元的価値
評価

社会技術の設計
解決策
社会技術

社会問題
発 想
考 案

Fig. 1 社会技術の設計方法

最後に，6 つの社会技術（制度面）の実装に向けての今後の課題を整理した（第 6 章）．

研究の方法・構成

2.
（1）社会技術研究の方法論上の位置付け
社会技術研究の方法論には以下の 2 つの局面がある．
第 1 に，社会問題の解決のために，まずある社会問題の過去の事例に関する暗黙知や他の社会技術からのアナロ
ジーなどによって帰納的に社会技術案を考案するという局面がある．次に，第 2 に，考案された社会技術がもたらすと考えられる社会の変化を影響分析によって推定し，さらに，推定される社会の変化を現状と比較し，望ましい変化が実現されているかについて多元的価値評価を行うという局面が存在する．
本論文は，既存不適格住宅という社会問題について，第一の社会技術の考案と，第二の社会の変化の影響分析
及び多元的価値評価を試論的に行ったものである．
（2）具体的な研究の方法・構成
まず既存不適格住宅の耐震補強を，耐震診断フェーズと耐震改修フェーズに分け，それぞれの原因分類として
現状／効果認識レベル，コストレベル，ルールレベルの3 つの軸を設定し，具体的な原因仮説を設定し，それらの原因仮説のうち可能なものについてはインターネット
アンケートにより検証した（第 2 章）．
次に，各原因仮説について，現状の対策の実施状況を
文献，ヒアリング等で調査，それをもとにさらなる制度的対策を検討し，6 つの制度的対策を抽出した（第3 章）．
次に，6 つの制度的対策の一部について，エンドユー
ザーの意識調査による導入効果の検証（第 4 章）と，法的実現可能性の検討（第 5 章）を行った．前者は社会技術研究の方法論上，社会の変化の影響分析に基づく多元的価値評価の１つに該当し，後者は社会技術案に対する多元的価値評価のうち法的観点からの評価に該当する．

339

耐震診断／耐震改修が進まない原因仮説体系

耐震補強が進まない原因を大きく，「耐震診断が進まない」「耐震改修が進まない」の 2 つに分類し，さらに，各々の原因を①現状／効果認識レベル，②コストレベル，③
ルールレベルに分類して整理した．
2.1.

耐震診断が進まない原因仮説（1）原因仮説の体系化
Table.2 に示すように，現状認識レベルの原因仮説として，地震で自分の建築物が倒壊し死亡等すると考えていないという認識が耐震診断が進まない原因になっていると考えられる．これはさらに，地震の発生時期に関する認識（しばらく大地震は来ないなど），地震による住宅倒壊のリスクの認識（地震が起きても自分の家は倒壊しないなど），住宅倒壊による人命損失に関する認識（住宅が倒壊する前に逃げられるなど）に分けて考えることができる．
また，コストレベルの原因仮説として，耐震診断にかかる費用が高いことなどが耐震診断が進まない原因となっていることが考えられる．
さらに，私的財である住宅の所有・利用・処分に係るルールレベルの原因仮説として，所有時，売買／賃貸時に耐震診断することを義務づける（または動機づける）
ルールがないことが耐震診断の進まない原因になっていることが考えられる．

社会技術研究論文集

Vol.1, 338-351, Oct. 2003

Table. 2 耐震診断が進まない原因仮説

0.0

10.0

きっと起こると思う

現状認識レベル
コスト
レベル

原因項目
原因内容
大地震の発生時 ・自分が死ぬまで大地震は来ないだろう
期
・建替予定期日まで大地震は来ないだろう
大地震による住 ・大地震が起きても，自分の家は倒壊しないだ宅の倒壊
ろう
住宅の倒壊によ ・住宅が倒壊する前に家から脱出できるだろる人命の損失
う

20.0

30.0

60.0

70.0

（％）
90.0 100.0

80.0

34.1
36.8

あまり起こるとは思わない

わからない

50.0

13.5

たぶん起こると思う

起こらないと思う

40.0

9.9
5.7

耐震診断のコス ・（結果的に耐震上問題ないかもしれない）耐ト負担
震診断の費用が高い

ルール
レベル

Fig. 2 10 年以内の大地震の発生リスクの認識

・所有者は耐震性の観点から点検する義務なし・売主は買主／賃借人に耐震性を説明する義売買／賃貸段階
務なし
所有段階

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

（％）
90.0 100.0

倒壊する危険性が（2）ユーザー意識インターネットアンケートによる原36.5
大きいと思う因仮説の考察倒壊はしないが38.9
大きな被害を受けると思う
上記の原因仮説のうち現状認識レベル，コストレベル
多少の被害は出るが20.4
そのまま住めると思うの原因について考察するため，（株）三菱総合研究所
eResearch によるインターネットアンケートを実施した．
被害はほとんどないと思う
3.6
持ち家または賃貸の一戸建てに住む 20 歳以上の男女計
被害は全くないと思う 0.3
1,100 名を対象とした．以下では，住宅の築年数が 21 年
わからない 0.3以上（1982 年 2 月以前に建てられたもの．概ね旧耐震基
準時代に建築された住宅とみなすことができる．
）の回答
Fig. 3 大地震発生時の住宅被害リスクの認識について集計を行った．その結果の概要を示す．
a. 大地震の発生リスクの認知
10 年以内の大地震の発生リスクについては，
「きっと
起こる」
（13.5％），「たぶん起こる」（34.1％）を合わせて（％）
0.0
10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0 100.0
約 5 割が大地震発生のリスクを認知していた．
大地震による被害は
大地震の際の住宅への被害のリスクについては，大地
21.3
避けられないと思うから
震の際の住宅への被害のリスクについては，「倒壊の危
大地震はすぐには
6.0
来ないと思うから険」を認識している割合は 36.5％，「倒壊しないが被害が耐震改修をしなくても
自分の家は
5.4
大きい」が 38.9％，「多少の被害」が 20.4％で，約 7 割の安全だと思うから耐震改修の効果が人が大きな被害を予想していた．この主観的数値は 1 章
18.0
よく分からないから
1 節で示した客観的数値と概ね一致する．
大地震がきて家が倒壊しても死ぬことは3.3
ないと思うから
b. 耐震診断を受けない理由
費用がかかるから
51.2
耐震診断の利用意向について「あまり受けたくない」「受けるつもりはない」と回答した約 7 割（251 人）の
面倒だから
9.9
人に，耐震診断を受けない理由を聞いたところ，「費用が適正な業者が14.4
分からないからかかるから」を挙げた人が最も多く 38.3％であった．
「面
借家だから
8.7
倒だから」
（16.2％）と合わせると，約 5 割の人が広義のコスト面を耐震診断を受けない理由としている．
その他
10.8
c. まとめ耐震診断が進まない現状認識レベルの原因仮説として，
Fig. 4 耐震診断を受けない理由（耐震診断利用意向のない人）
地震発生のリスク認知の低さが影響している可能性が考えられる．一方，住宅被害のリスク認知は比較的高く，
住宅被害の認知に係る原因は大きくないことが窺われた．
また，耐震診断に係る金銭的コストと時間的コストが
耐震診断が進まない大きな原因となっていることが窺わ
れた．

340

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社会技術研究論文集

2.2.

耐震改修が進まない原因仮説

Table. 3 耐震改修が進まない原因仮説
原因項目

効果認識
レベル
コスト
レベル
ルール そのレベル 他（1）原因仮説の体系化
Table.3 に示すように，効果認識レベルの原因仮説として，耐震改修の効果を認識できない（しにくい）ことが耐震改修が進まない原因となっていることが考えられる．
また，コストレベルの原因仮説として，耐震改修の費用が高いこと，耐震改修投資に対する公的助成が乏しい
こと，リスク低減に対する市場評価が不十分であること
が耐震改修の進まない原因となっていることが考えられる．
さらに，私的財である住宅の所有・利用・処分に係るルールレベルの原因仮説として，耐震改修することを義務づける（または動機づける）ルールがないことが耐震改修の進まない原因になっていることが考えられる．

原因内容
・耐震改修により本当に倒壊しなくなる
耐震改修による効果のか
耐震改修のコスト合 ・耐震改修への投資は，効果／コストの観
理性
点から合理的か・耐震改修のコストが大きい
耐震改修のコスト負・公的助成が乏しい
担・リスク低減に対する市場評価が不十分
耐震改修の資金調達 ・当面，金がない
・部分的な耐震改修が認められにくい
建築物の利用責務 ・既存不適格建築物の利用を制限するル
ールがない
・適正品質かつ適正料金の適正事業者が耐震改修の実施環境
選べない

0.0

10.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

（％）
90.0 100.0

7.2

効果は高いと思う（2）ユーザー意識インターネットアンケートによる原因仮説の検証a. 耐震改修の効果の認識
耐震改修の効果については，「効果は高い」（7.2％），「まあ効果はある」（60.2％）を合わせて約 7 割が耐震改修の効果を認識していた．一方，「あまり効果はない」（21.3％），「効果はない」（3.9％）を合わせて約 2 割が効果を認識していなかった．
b. 耐震改修を受けない理由
耐震改修について「あまり受けたくない」「受けるつもりはない」と回答した約 3 割（289 人）の人に，耐震改修を受けない理由を聞いたところ，「費用がかかる」（51.2％）が最も多く，「大地震による被害は避けられない」（21.3％），「耐震改修の効果がよく分からない」（18.0％），「適正な業者がわからないから」（14.4％）な
どが挙げられた．
c. まとめ
耐震改修が進まない原因仮説のうち，効果認識レベルの原因はあまり大きいとは言えないが，原因となっている可能性はあることが伺われた，また，耐震診断と同様にコストレベルの原因が大きいことが窺われた．

20.0

60.2

まあ効果はあると思う
21.3

あまり効果はないと思う
3.9

効果はないと思う

7.5

わからない

Fig. 5 耐震改修の効果についての認識

（％）
0.0

10.0

20.0

大地震による被害は避けられないと思うから

6.0

耐震改修をしなくても自分の家は安全だと思うから5.4

耐震改修の効果がよく分からないから

その他

60.0

70.0

80.0

90.0

100.0

3.3

51.2

9.9

適正な業者が分からないから

借家だから

50.0

18.0

費用がかかるから

面倒だから

40.0

21.3

大地震はすぐには来ないと思うから大地震がきて家が倒壊しても死ぬことはないと思うから

30.0

14.4

8.7

10.8

Fig. 6 耐震改修を受けない理由（耐震改修利用意向のない人）

341

社会技術研究論文集

3.

3.1.

Vol.1, 338-351, Oct. 2003

耐震診断／耐震改修の実施促進のための新たな制度的対策の抽出
耐震診断の実施促進（1）現状認識レベル
a. 対策現状
イ. 大地震の発生時期
政府の地震調査研究推進本部（地震調査研究推進本部）
では，近い将来発生が予想されるプレート境界型の大地
震および大型の断層帯について，これまでの科学的知見に基づいて，長期的な発生確率を，例えば「宮城県沖地震が今後 30 年間に発生する確率は 98％」などの形で公表している．現在，断層調査が進展していることや，計測／情報技術の進展を受けて日本全国における地震観測体制が強化され，中小地震を含めたデータの蓄積が格段に進んでいることから，今後，長期間の発生確率については更に高い確度で予測することが可能となることが予想される．
ロ. 大地震による住宅の倒壊
政府の中央防災会議（中央防災会議）を中心として，いくつかの地震に対して，地震発生の際に予想される被害のハザードマップを作成，公開し，防災対策立案や防災意識高揚を図っている．ハザードマップは，技術的には，これまでの地震時の強震動記録と地盤条件等の物理条件や震災の程度を統計的に分析した過去の経験に基づいたものである．また，米国においては，想定災害に伴う被害の程度を，過去の経験に基づいた統計資料と専門家の予想を組み合わせて予想被害額で示すシステム（HAZUS）が，連邦危機管理庁によって実装されている．
これらの情報は，社会全体としての集合的リスク水準を示すことには有効であり，実際，公共団体の政策立案
や災害保険のリスク評価などに用いられているものである．また，そもそも，過去の災害の経験に基づいた統計的予測が科学的なベースであるから，集合的リスク水準
予測以上のもの，例えば個人レベルのリスク水準を評価する科学的背景を持ったものではない．また，ハザード
マップは，これまでも，図自体の解釈の難しさ，災害は現れ方が多様であり，時間によって変化し波及するものであるのに，
静的な表示とならざるを得ないこと，
また，街区毎程度の集合的表示であることからの個人レベルでのイメージがしにくいこと，などから，必ずしも防災行動の改善に影響を与えていないことが指摘されている．
ハザードマップでのリスクが小さいことから，安全が保証されている，との，意図とは全く異なる解釈がなされる場合もある．
このように，現状の科学技術レベルでは，本問題に対して包括的な情報支援を行う水準に達していないと考え

342

られる．
b. 新たな対策の抽出
地震による住宅の倒壊リスクの認識を促進するためには，現在公表されているものよりも高いレベルの解像度を持ち，また，災害の多様性に対応可能な，個人レベル，
個別建物レベルでのリスクの情報が必要であると考えられる．そのためには，地震動，被災程度等の予測を，過去の経験に基づく統計ではなく，個別の物理原理に基づ
くシミュレーションによって実現する必要がある．
これまでも，地震防災の各分野においては，本論文のような包括的な分析はなされていないものの，個別の問
題意識の下に，物理的背景に基づいた，より解像度の高いシミュレーションの必要性が議論されてきている（阿部）．その中で，地震時の道路の通行可能性予測（Zhu 他）
や建物崩壊による街区の閉塞や火災発生のシミュレーシ
ョン（宇治田他），室内の倒壊や家具による圧死・負傷等のシミュレーション（榎本他），避難行動のシミュレーシ
ョン（目黒他）などの研究が進められている．また，ハードウェアの建造物の耐震設計においても，品質保証化のコンテクストから，耐震性能を明示した性能規定設計の実現を目指して，シミュレーションの高度化が進められている．
社会技術研究システムミッションプログラム地震防災
グループにおいては，これら既存の研究成果をインテグレートして，Fig.7 や Fig.8 に示すような GIS と CAD をベースとしたプラットフォームを構築し，過去の経験の外挿ではなく，物理的背景に基づいたシミュレーション
によって，想定地震に対する予想される地震動と被害を高い解像度で解析するシステムの構築を進めている（市村他，Zhu 他）．
このようなシミュレーションシステムが構築され，住宅所有者が利用できるようにする対策が，住宅の倒壊リ
スクの認識促進対策として有効と考えられる．
（2）コストレベル
a. 対策現状
耐震診断の費用が高いことに対する現状の対策として，各自治体における耐震診断に対する補助制度がある．一部補助がほとんどであり，全額補助している自治体はごく少数である．
また，横浜市では，平成 7 年度より，1980 年以前に建てられた木造住宅について，市が全額負担で耐震診断を行っており，平成 13 年度までに 9000 戸の耐震診断が行われたが，それでもなお，診断対象の木造住宅の 4％にとどまっている．

社会技術研究論文集

Vol.1, 338-351, Oct. 2003

各種解析データGIS
CADデータTable. 4 東京 23 区，神奈川県，横浜市におけるライフラインレイヤ

耐震診断に対する補助制度

建物レイヤ
道路レイヤ
地盤レイヤ

［補助絶対額の上限］

11

～

該当
市区数

～

Fig. 7 GIS をプラットフォームとした震災評価システム～

補助 1万円 1万円 3万円 5万円 10万円20万円 限度
合計
なし 未満 3万円 5万円 10万円20万円 以上 なし～

限度額

ボーリングデータ

2

3

3

4

0

1

1

25

［補助割合の上限］

1

～

11

～

該当
市区数

～

補助 20％ 20％ 40％ 60％ 80％
100％ 合計なし 未満 40％ 60％ 80％ 100％
～

補助
割合

0

4

2

3

4

25

新築住宅の場合，品確法にもとづき任意で行われている性能評価の中で耐震性能の評価も行われており，その結果の有無については，重要事項として説明する義務が課されており，特約が無い限り契約の内容となるが，性能評価の結果自体は説明すべき重要事項とはなっていな
い．また，中古住宅の性能評価についてはその有無についても説明義務はなく，性能評価の結果が住宅の売買を行う際の契約の内容とみなされることもない．
集合住宅については，平成 13 年より，修繕実施状況が記録されている場合は，その内容を説明する義務が課せられているが，記録がない場合は説明を行う必要はなく，十分な耐震性の説明とはいえないものである．
b. 新たな制度的対策の抽出
イ. 所有段階
耐震診断の実施促進のためのルールレベルの新たな対策として，住宅を所有している者に対して定期的な住宅の耐震診断の実施を義務付けることが考えられる．そのためには，法律レベルの法改正が必要であり，義務化することの法的妥当性について慎重な検討が必要である．
ロ. 売買／賃貸段階
そこで，耐震診断の実施促進のためのルールレベルの
新たな対策として，中古住宅の売買や賃貸を行う際に耐震性を説明することを宅建業者に義務付ける制度－中古
住宅売買／賃貸時耐震性説明責任制度の導入が考えられる．
制度スキームとしては，売買／賃貸時には必ず耐震診断の実施を義務づけてその結果を説明させるスキームと，耐震診断の実施は義務づけないが，耐震診断を実施しているかどうか，実施している場合はその結果を説明させるスキームの二つが考えられる．
本制度の実現のためには宅建業法令の改正が必要となる．本制度の導入の法的妥当性については 5 章で考察を加える．

Fig. 8 室内インテリアのシミュレーション／インターフェー
スイメージ

b. 新たな対策の抽出
耐震診断の費用が高いことに対するさらなる対策としては，全国で全額補助制度を導入する対策が考えられるが，より低コストの対策として，現在開発中のシミュレ
ーションシステムを耐震診断と同等以上の内容のものとして開発し，インターネットにより誰でも無償で利用できるようにする対策が考えられる．ソフトウェアは一度作成すれば，利用増に係る追加資本コストは発生しないため，利用者数が多ければ多いほどコスト効率的な対策となる．また，利用者から見れば補助金の申請といった手続コストも小さく，耐震診断の実施促進効果が大きいと考えられる．
（3）ルールレベル
a. 対策現状
イ. 所有段階
阪神・淡路大震災を受けて，耐震改修促進法が成立したが，多数の者が利用する病院や映画館のような特定建築物の所有者に，耐震診断の努力義務があるのみで，住宅の所有者に対して義務は課せられていない．
また，2002 年 12 月より導入された，品確法にもとづく性能評価制度により，中古住宅の耐震性の評価が可能となっているが，任意のものである．
ロ. 売買／賃貸段階
住宅の取引の多くは宅建業者が行っているが，宅建業者に対しては宅建業法に基づき，売買や媒介時に重要事項を説明する義務が課せられている．

343

社会技術研究論文集

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物の変化をビジュアルに示すだけでなく，耐震改修の有無・程度に応じた期待被害額も予測されるシステムとすることにより，住宅所有者が耐震改修の効果を正しく認識することが容易になる．

Table. 5 耐震診断が進まない原因仮説の設定，
必要対策の抽出
原因項目

原因内容

必要対策

現 状

現状認識レベル・自分が死ぬまで
大地震は来ない
大地震の だろう
発生時期 ・建替予定期日まで大地震は来ないだろう－

・長期間の発生確率は公表される方向にある

大地震に ・大地震が起きてよる住宅 も，自分の家は倒の倒壊壊しないだろう・シ ミ ュ レ ーションシステムの開発・利用・ハザードマップ
により街区単位の集合的リスク水準は公表される方向にある

コストレベル（2）コストレベル
耐震改修のコストレベルの問題仮説としては，コスト負担が大きいという問題と資金調達の問題の二つに分類される．後者については，住宅金融公庫の低利融資が整備されている．本論文では，以下，コスト負担が大きいという問題を考察対象とする．
a. 対策現状
耐震改修のコスト負担については，耐震改修のコストが大きいこと，公的助成が乏しいこと，リスク低減に対する市場評価が不十分であることといった原因内容が仮説として考えられる．このうち，耐震改修のコストが大きいことについては，専ら低コストの耐震改修技術の開発といった技術的対策により対処されるべきものである．
以下では，公的助成が乏しいこと，リスク低減に対する市場評価が不十分であることについて考察する．

住宅の倒・シ ミ ュ レ ー
・住宅が倒壊する
壊によるションシステ
前に家から脱出－人命の損ムの開発・利できるだろう失用・耐 震 診 断 と・（結果的に耐震 同等以上のシ
耐震診断・一部自治体で耐上問題ないかも ミュレーショ
のコスト
震診断に対するしれない）耐震診 ンシステムの負担補助制度あり断の費用が高い
開発・無償利用・特定建築物には・所有者は耐震性
耐震診断の努力
所有段階の観点から点検－義務あり（戸建する義務なして住宅にはな
し）・住宅所有者，宅建業者に耐震性・売主は買主／賃
中古住宅売買／売買／賃 借人に耐震性をの説明義務なし
賃貸時耐震性説
貸段階・品確法に基づく
説明する義務な
明責任制度
任意の評価制度しあり

ルールレベルイ. 公的助成が乏しいこと
公的助成には，補助，減税の二種類があり，補助制度として密集住宅市街地整備促進事業，減税制度として耐震改修に対する住宅ローン減税の適用がある．
密集住宅市街地整備促進事業においては，2002 年度より，住宅の耐震改修工事に対しても，補助が行われるようになった．
要件には地区の要件と建築物の要件があり，地区の要件として，①20ha 以上，30 戸/ha 以上の整備計
画区域に選定されていること，②整備計画区域内で 1ha
以上から，耐震診断の実施促進のための新たな対策と以上，老朽化住宅戸数が 50 戸以上，一定以上の住宅密度して，現状認識レベル及びコストレベルの対策についてと老朽住宅の密度の事業地区にあたること，③震災時には耐震診断と同等以上のシミュレーションシステムの開
建築物の倒壊による道路閉塞が生じ避難や消火活動が困発／無償利用が，またルールレベルの対策については，
中古住宅売買／賃貸時耐震性説明責任制度が抽出された． 難となる地区であることの 3 つの要件に該当する必要がある．建築物の要件としても，①倒壊の危険性があること，②地震時の避難通路や緊急車両の進入路となる道路
3.2. 耐震改修の実施促進沿いであること，③外壁から前面道路との境界線までの距離が平屋の場合 2m 以内，2 階建て以上の場合 4m 以内（1）効果認識レベルに建てられていることの 3 つの要件に該当する必要があa. 対策現状る．
耐震改修により本当に倒壊しなくなるのか，耐震改修減税制度としては，これまで大規模な修繕や模様替え
は効果／コストの観点から合理的か，という効果認識レにあたる耐震改修工事にしか住宅ローン減税が適用されベルの問題については，現状では有効な対策はとられててこなかったが，
平成 14 年度より大規模な修繕や模様替いないと考えられる．
えに満たない耐震改修工事にも適用されることとなった．
b. 新たな制度的対策の抽出
ロ. リスク低減に対する市場評価が不十分であること
住宅所有者に耐震改修の効果を正しく認識させる対策
ⅱ)
住宅の耐震性に関する市場での金銭的評価の場面としとしては，地震防災グループ が開発中のシミュレーシて，地震保険の保険料率の設定，生命保険／損害保険のョンシステムを住宅所有者に無償利用させる対策が考え
保険料率設定，住宅売買時の価格査定，の三つがある．
られる．
地震保険の基本料率は，従前から鉄筋コンクリート／
シミュレーションシステムを想定地震動に対する建築

344

社会技術研究論文集

原因項目

コストレベル
ルールレベル
その他

345

Table. 6 耐震改修が進まない原因仮説の設定，必要対策の抽出

効果認識レベル

鉄骨構造と木造との間での２種類の差異，また建物が所在する都道府県によって４種類の差異が設けられていた．
これに加えて，2001 年 10 月より，さらに 1981 年 6 月 1日以降に新築された建物である場合には 10％の割引制
度が導入され，また 1981 年以前の建物であっても耐震補強を行うことにより，「評価方法基準」（平成 12 年建設省
告示第 1654 号）
や「耐震診断による耐震等級の評価指針」（平成 13 年 9 月 19 日国土交通省）に基づく耐震等級を有している場合は，最高で 30％までの割引制度が導入された．
生命保険は災害による死亡に対して原則として支払いが行われる．傷害については特約がある場合には支払いが行われる．しかし，住宅の耐震性の向上により死亡／
傷害リスクは低減すると考えられるが，保険料率に反映されていない．
損害保険は災害による死亡／傷害に対して，特約があれば支払いが行われる．しかし，住宅の耐震性の向上により死亡／傷害リスクは低減すると考えられるが，保険料率に反映されていない．
住宅売買時の価格査定は，不動産鑑定士や宅建業者が実施している．不動産鑑定基準では耐震性を考慮すると記述されているが，その具体的方法に関するマニュアルは整備されていない．
（社）日本不動産鑑定協会に対して行ったヒアリングにおいても，実際の価格査定は，主に築年数と周辺住宅の取引価格とを勘案して定まっているとのことである．
また，宅建業者が用いる木造戸建て住宅価格査定マニ
ュアルを見ても価格査定上耐震性を積極的に考慮する仕組みになっていない．
b. 新たな制度的対策の抽出
イ. 公的助成が乏しいこと
2002 年度から国レベルで導入された耐震改修費用の補助制度は，地区の要件，建築物の要件を満たす必要があり，適用される範囲は限定的なものとなっている．
そこで，公的助成対象を拡大する新たな対策として，助成要件を建築物要件のみとする補助制度－沿道既存不適格建築物耐震改修補助制度の導入が考えられる．助成
要件に道路閉塞の可能性という外部不経済の観点からの要件があれば，助成は是認されるものと考えられる．
ロ. リスク低減に対する市場評価が不十分であること
現状では，住宅の耐震性向上と生命保険／損害保険を
保険料率算定とは無関係である．そこで，耐震改修の実施促進のための新たな対策として，耐震改修を実施すれば，それにより低減する死亡／傷害リスクに応じて保険料率を割り引く制度－生命／損害保険耐震性割引制度の導入が考えられる．
制度導入に法令改正は不要であるが，各保険会社の意思決定が必要である．

Vol.1, 338-351, Oct. 2003

原因内容

必要対策１）

耐 震 改 ・耐震改修によ ・シミュレーシ
修 に よ り本当に倒壊し ョンシステム
る効果
なくなるのかの開発利用
耐 震 改 ・耐震改修への・シミュレーシ
修 の コ 投資は，効果／ョンシステムス ト 合 コストの観点か
の開発利用
理性
ら合理的か
・低コストの耐・耐震改修のコ
震改修技術のストが大きい
開発

現 状
－

－

・2002 年度より住宅
沿道既存不適格 の耐震改修工事に・公助成に乏し 建築物耐震改修 対する補助制度
い
補助制度
・但し地区条件と建築物条件あり（・減税制度） ・住宅ローン減税
・地震保険は耐震性に応じた割引制度
耐震改あり
生命／損害保険
修のコ
・生命保険／損害保耐震性割引制度スト負
険に住宅耐震性に担応じた割引制度なし・リスク低減に・不動産鑑定基準で対する市場評価は耐震性を考慮すが不十分
ることになっているが，具体的マニ
中古住宅耐震性 ュアルなし
価格査定制度・木造戸建住宅価格
査定マニュアルでは積極的に耐震性を考慮する仕組みなし（・低利融資制 ・住宅金融公庫によ耐震改度）
る低利融資あり修 の 資 ・当面，金がない（・無利子融資 ・自治体によっては
金調達
制度）
あり
・部分的な耐震・大規模修繕に該当
減災耐震改修促
改修が認められしなければ，部分
進制度
建 築 物 にくい
的耐震改修は可能の 利 用 ・既存不適格建・特定建築物には耐地震倒壊危険建責務
築物の利用を制震改修の努力義務
築物利用制限制
限するルールがあり（戸建て住宅
度ないにはなし）
・任意のリフォームに係る資格認定制
・適正品質かつ
耐震改
・耐震改修見積 度・公表制度あり
適正料金の適正
修の実
ガイダンスシ ・リフォーム見積ガ
事業者が選べな
施環境
ステム
イダンスシステムいあり（耐震改修については未対応）

１）必要対策で（）部分は既に実施されていることを示す

本制度の耐震改修実施促進上の効果につては４章で考察する．また，保険会社の立場から見た本制度の導入条
件については今後の研究課題である．
現状では，住宅の耐震性向上は住宅売買時の価格査定にほとんど反映されていない．
そこで，不動産鑑定業界，
宅地建物取引業界が中古住宅の耐震性能の価格評価の算

社会技術研究論文集

Vol.1, 338-351, Oct. 2003

られる．本制度の実現のためには耐震改修促進法令等の改正が必要になるが，近年の減災というコンセプトにも合致するものである．
ロ. 既存不適格建築物を制限するルールが無い
また，現行法上，既存不定各住宅は耐震性能上どんなに危険であっても，住宅所有者は耐震改修等の法的義務はない．そこで，一定年数を経過した既存不適格住宅で大規模地震時に倒壊の危険性が高いものについて，住宅所有者に対して現行耐震基準への適合を命ずる制度－地
震倒壊危険建築物利用制限制度－の導入が考えられる．
住宅は個人の資産として大きな部分を占めるものであることから，その利用制限を行うことの法的妥当性については慎重な検討が必要であり，5 章で法的考察を加える．

定方法を確立し運用する制度－中古住宅耐震性価格査定
制度－の導入が考えられる．中古住宅の価格決定はあくまで買い手と売り手の市場で決定されるものであるが，本制度はその売り手，買い手の希望価格検討にあたっての情報提供機能を果たすものである．また，本制度は近年のストック重視という観点にも合致するものである．
本制度の耐震改修実施促進上の効果につては４章で考察する．
（3）ルールレベル
a. 対策現状
既存不適格住宅の耐震改修が進まない原因として，建築物の所有者に，適切な利用責務が課されていないことが挙げられる．
イ. 部分的な耐震改修が認められにくい
建築基準法では，大規模な修繕・模様替えを行う場合
は，建物全体として建築基準法に適合する必要があると規定されている．この規定の特則として，耐震改修促進
法では，大規模な修繕・模様替えにあたるような耐震改修を行う場合でも，建物全体として建築基準法に適合する必要はなく，耐震改修工事のみを行うことを認めている．しかし，耐震性能を向上させるが，必要とされる耐震性能には満たないような部分的な耐震改修工事を行う
ことは，耐震改修促進法においても認められていない．
例えば，二階建ての戸建て住宅において，一階二階ともに耐震性に問題はあるが，コストの関係で被害が甚大になりがちな一階部分のみを耐震改修しようとした場合，大規模修繕にあたった場合は改修が不可能となってしまい問題が残っている．
ロ. 既存不適格住宅を制限するルールが無い
耐震改修促進法では，多数の者が利用する特定建築物については耐震改修の努力義務を課されているが，戸建て住宅については，義務は課されていない．また，建築基準法 8 条では，戸建て住宅についても，常時適法な状態に維持する努力義務が課されているが，建築時の性能を維持すればよく，改正された建築基準に沿った耐震性を備えるような耐震改修を行う義務は，なんら課されていない．
b. 新たな制度的対策の抽出
イ. 部分的な耐震改修が認められにくい
現行法上，大規模な修繕・模様替えにあたるような耐震改修を行う場合，建築物全体を現行の耐震基準に適合させる必要がある．しかし，耐震改修に要する費用はかなり高額になることもあり，必ずしも全ての人が改修を行えるだけの資力を持ち合わせているわけではない．そこで，例えば２階建ての既存不適格住宅について，倒壊による圧死等の危険性の高い１階部分のみの耐震改修を可能にする制度－減災耐震改修促進制度－の導入が考え以上から，耐震改修の実施促進のための新たな対策として，効果認識レベルの対策については耐震診断と同等以上のシミュレーションシステムの開発／無償利用が，またコストレベルの対策については沿道既存不適格建築物耐震改修補助制度，生命／損害保険耐震性割引制度，
中古住宅耐震性価格査定制度が，ルールレベルの対策については減災耐震改修促進制度，地震倒壊危険建築物利用制限制度が抽出された．

4.

3 つの新たな社会技術（制度面）に対するユー
ザー意識インターネットアンケートによる効果考察

4.1. 社会問題の解決策の影響分析手法
3 章で検討した耐震診断／耐震改修の実施促進のための新たな制度的対策のうち，中古住宅耐震性価格査定制度，
中古住宅売買時耐震性説明責任制度，生命／損害保険耐震性割引制度を取り上げ，特に個人の意思決定プロセスへの影響について把握・検証した．具体的には 1.1(2)で述べたインターネットアンケート手法を用い，新制度導入時の仮想的意思決定について調査・分析した．
なお，以下では調査に回答した全数 1,100 名分の回答の分析結果を示している．
4.2.

アンケート結果（1）中古住宅耐震性価格査定制度
中古住宅耐震性価格査定制度が導入されたという仮定のもと，中古住宅を購入することを想定して，耐震強度の高い住宅と低い住宅の価格差に応じた，買い手側の高耐震性住宅への選好を把握した．
耐震強度の高い住宅と低い住宅の価格差が 50 万円で346

社会技術研究論文集

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ある場合には 9 割以上が耐震性の高い住宅を選ぶとし，価格が大きくなるほど選好度は低下したが，価格差が200 万円でも約4 割は耐震性の高い住宅を選好していた．
直線補間により 50％の人が耐震性の高い住宅を選好する価格差を算出したところ，約 148 万円であった．
また，中古住宅賃貸時を想定し，耐震強度の高い住宅と低い住宅の家賃月額の価格差に応じた，借り手側の高耐震性住宅への選好を把握した．
家賃価格差が 5 千円／月である場合には 4 分の 3 以上
が耐震性の高い住宅を選ぶとしたが，価格差が大きくなるほど選好度は低下し 2 万円／月からは急速に低下した．
直線補間により 50％の人が耐震性の高い住宅を選好する家賃価格差を算出したところ月額約 9,200 円であった．
以上の結果から，中古住宅購入（買い手側）の場合は150 万円程度の価格差までであれば高耐震性住宅が選好され，中古住宅賃貸（借り手側）の場合は月額 1 万円程
度の価格差までであれば高耐震性住宅が選好されることが示唆された．

は制度導入を仮定しない場合の耐震診断利用意向と同程度であり，この条件での制度導入による効果はほとんどないことが示唆された．一方，割引率が高くなるほど利用意向は高くなり，割引率が 10％の場合には半数以上に利用意向があった．
耐震改修については，割引率が 1％の場合には 2 割弱に利用意向が見られた．これは，制度導入を仮定しない場合の利用意向よりやや高い程度で，この条件での制度導入による効果はあまり期待できないことが示唆された．
一方，割引率が高くなるほど利用意向は緩やかに上昇し，割引率が 10％の場合には 3 割に利用意向があった．
以上の結果から，この制度導においては割引率に応じて耐震診断・耐震改修の利用意向が変化すること，割引率の設定により被保険者がどの程度メリットを感じることができるかという点が制度の導入にあたって重要になることがうかがわれた．また，割引率を 10％程度に設定できれば，中古住宅売買時耐震性説明責任制度と同程度の効果が期待できることが示唆された．

（2）中古住宅売買時耐震性説明責任制度
中古住宅売買時耐震性説明責任制度が導入されたことを想定し，中古住宅売却時の耐震強度の高い住宅と低い住宅の売却価格の差を変化させて，住宅所有者（売り手）としての耐震診断の利用意向を聞いたところ，
現在の（制度の導入を仮定しない）耐震診断意向（約 2 割）より，制度導入を仮定した際の価格差がない場合の耐震診断意
向（約 4 割）の方が強く，さらに価格差がある場合の意
向が強かった．売却時の価格差がある場合には，その価格差に関わらず耐震診断利用意向は 6 割程度であった．
以上により、この制度が導入された場合には耐震診断の意思決定を促進するインセンティブとして有効に機能することが示唆された．これは，耐震診断によって耐震性が高いことが示された場合には売却時により高額で売却することが可能となることによるものと考えられる．
さらに，耐震強度の高い住宅と低い住宅の価格差が小さい水準にとどまる場合でも耐震診断を受けるインセン
ティブとしてある程度の影響が期待できることが示唆された．これは，売却時に耐震性に関する説明が義務づけられることが，売主に対する心理的な圧力として機能するものと考えられる．

5.

（3）生命保険料割引制度
生命保険料割引制度が導入されたことを仮定した場合に，耐震性が高い住宅に住む人の生命保険料の割引率がどの程度であれば耐震診断及び耐震改修工事を利用するかについて聞いたところ，耐震診断については，割引率が 1％の場合には 3 割弱に利用意向が見られたが，これ347

2 つの新たな社会技術（制度面）に対する法的妥当性の評価5.1. 地震倒壊危険建築物利用制限制度
3 章 2 節 3 項でも述べたように，地震倒壊危険建築物
利用制限制度の実現には，建築当時の基準には適合しているが，現在の基準には適合していない住宅について，防災の観点から，個人の資産の大きな部分を占める住宅の利用を制限することの法的妥当性について，慎重に検討する必要がある．本節では，消防法，道路運送車両法について，法律改正前から所有している私有財産に対する改正後の規定の適用の有無や経過措置の有無を比較・整理し，地震倒壊危険建築物利用制限制度の適用要件について考察する．
（1）他分野における状況
a. 消防法
消防法では昭和 49 年に百貨店等の大規模な建物に，ス
プリンクラーを設置することが義務付けられた．
その際，既存の百貨店等の建物については，
3 年～5 年の猶予期間を設けた上で，全ての建物に適用がなされた．同時に建築基準法の防火設備の規定の適用についても議論されたが，最終的には廃案になり，消防法の規定のみが適用されることとなった．

社会技術研究論文集

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b. 道路運送車両法
イ. 排出ガス規制
道路運送車両法関連では，まず最近の排出ガスの規制強化の改正として平成 10 年の保安基準の改正と，平成13 年の NOx・PM 法の改正がある．平成 10 年の排出ガス規制強化については，法令適用時に既に使用している車への適用は無く，新車への適用についても，乗用車は2 年，トラック等は 3 年，軽貨物自動車については 4 年の猶予期間が設けられた．
これに対して，NOx・PM 法の改正による排出ガスの規制強化の際には，車種や初度登録日に応じて，平均的な使用年数から 1 年を減じた年数の猶予期間を設けた上で，法令適用時に既に使用している車に適用された．これは，NOx・PM 法の行う排出ガス規制が，指定区域内に限ったものであり，車両が全く使えなくなるわけではないことから，平成 10 年の排出ガス規制と異なり，遡及適用がなされたとも解釈できる．
ロ. チャイルドシート
また，平成 11 年には，チャイルドシートの設置を義務付ける保安基準の改正が行われたが，法令適用時に既に使用している車についても 1 年の猶予期間を設けた上で適用された．これは，排出ガス規制と比較してチャイル
ドシートの設置については車両の所有者にかかる負担が軽いことから，適用の差異が生じていると考えられる．

制は，法令適用時に既に使用している車に適用するとな
ると，車両の所有者にとって負担は重く，また，環境の問題は重要であるとしても，個々の車両の排出するガスが，健康に与える影響は見えづらいものであるため，適用がなされなかったとの仮説が考えられる．
以上の仮説にたつと，地震倒壊危険物の利用制限を行う場合にも，外部不経済の程度と私権制限の程度を勘案して妥当性を評価する必要があると考えられる．
外部不経済の程度の観点からは，耐震性を欠いた全ての建物を利用制限の対象とした場合，その保護法益は建物所有者自身の生命・身体ということになり，私権制限の根拠としては弱いものであるといえる．しかし，避難路沿いの危険建築物は，地震の際に道路の閉塞を引き起こし周辺住民の避難を阻害する恐れがあることから，それらの建物を利用制限の対象とした場合，その保護法益
は地域の防災性ということになり，私権制限の根拠として是認されると考えられる．
私権制限の程度の観点からは，将来，少額の費用で耐震改修を行うことができるようになれば，チャイルドシ
ートのように短い猶予期間で適用することも考えられるが，現在は耐震改修に要する費用は数十万から数百万円
規模と個人が負担するには大きいことから，ある程度の猶予期間が必要である．期間の設定方法としては，一律
年限を決めて既存の建物に適用する方法と，建物所有者
が建築時に適法な建物に費用を投じたことを考慮して，建物の耐用年数ⅲ)を基準に猶予期間を設定することが考えられる．両者を比較した場合，建物の耐用年数を基準に，猶予期間を設定する方が，原則として，新築の建物にのみ適用されてきた従来の建築基準法との比較で，法的妥当性が高いと考えられる．
しかし，具体の猶予期間の設定は，建築物による外部
不経済の程度のばらつき，建築物による耐震補強の費用の程度のばらつき，建物の耐用年数の法的意味を考慮して設計する必要があり，課題が多いと考えられる．
なお，道路閉鎖のような直接的外部性がない場合であっても，耐震性に不足する建築物が存続し，震災で倒壊した場合には，公的な財政からの除却費用等の支出が不可避だとすると，最終的には税金の支出が要請されるという意味での外部性が存在することになる．従って，既存不適格住宅を一律に利用制限の対象とすることも不可能ではないとも考えられる．

（2）地震倒壊危険建築物利用制限制度の比較評価
前節で取り上げた，四つの事例において，スプリンク
ラーの設置は建物を訪れる不特定多数の人々の生命身体への危害防止，排出ガス規制は，環境悪化による人々の生命身体への危害防止といった外部性の防止を目的としたものである．チャイルドシートも，車両所有者に近しい者の生命身体を守ることにはなるが，所有者自身の安全を図るものではなく，その意味では外部性の防止を目的としたものであるといえる．
現在の基準に適合していない私有財産に対する，基準適用の猶予の観点からは，排出ガス規制のための保安基準の改正は新車のみに適用されるもので，もっとも猶予されているといえる．ついで，エリア限定で排出ガス規制を行う NOx・PM 法における法令適用時に既に使用している車の耐用年数を考慮した猶予期間の設定，消防法による 3～5 年の猶予が挙げられる．これらに対し，猶予期間がもっとも短かったものは，チャイルドシートの設置であり，全車両に対して 1 年後には適用されている．
これらの違いは，所有者の負担の大小，外部性の大小が関わっていると考えられる．チャイルドシートの設置は所有者の負担は小さく，子供の生命への危害の防止を目的とし，外部性の防止効果が大きい．これに対して，エリアを限定せず適用される保安基準における排出ガス規5.2. 中古住宅売買／賃貸時耐震性説明責任制度
耐震補強をすすめる制度として，売買・賃貸借契約過程における介入が考えられる．売買，賃貸借時には，対象たる不動産の情報の受け渡しが行われるが，その際，住宅の耐震性も説明すべき，とすることで，間接的に耐震性向上を促進させることを目的とする．契約過程にお348社会技術研究論文集

ける介入は，当該対象物から発生するリスクの第三者への移転を伴うため，その安全性を客観的に明らかにするという説明が可能であり，また不動産取引には宅建業者
や登記所等公的な機関との関わりも発生することから，
モニタリングしやすいという運用上の利点も考えられる．
また，不動産取引は，不動産業者の仲介によるのが通常のため，この耐震性説明を宅地建物取引主任者による重要事項説明義務（宅地建物取引業法 35 条）の一項目とすることが考えられる．
この重要事項とは，「当該事実を告げないことによって取引の相手方などが重大な不利益を蒙る事実」であり，
法 35 条が列挙する事由に限られず，
より広範な事由が判例上認められている．そして，「重要事項」に該当するか否かは，仲介業者が「どこまで調査・報告すべきか」という観点から判断される．この説明すべき範囲に含める
ことが適切か否かについて，各分野における説明義務のあり方と比較対照することを通して検討してみたい．
（1）他分野における状況
まず，説明義務の課される目的及び担保する法制度，
判例での解釈は，以下のようになっている．
一般に私的自治の原則からは，契約過程での情報収集には各人の自己責任が求められるはずである．しかし，契約当事者間の情報量及びその分析能力の格差を根拠に契約過程における説明義務は正当化されている．
a. 消費者契約－特に食品・医薬品の場合
特に消費者を相手とする契約の場合には，消費者保護の観点から，取引類型ごとに消費者の情報収集能力，情報処理能力を考慮に入れて，事業者に一定の補助義務を課すことが要請される．勿論情報には価値があるし，それを提供するにはコストもかかる．しかし，情報優位者に課すほうが，社会的な総コストが低い．各分野において，説明義務は，生命・身体保護や財産権保護を目的として認められるが，特に生命・身体に直接影響の及ぼす
おそれのある分野では，その重要性は強い．医療，医薬品，食品の分野では，説明義務の根拠が身体保護の要請において認められ，医療のように大きく人間の価値判断に関係する分野では，決定権そのものを支援するものと捉えられる．
人体に直接摂取される食品・薬品のうち，特に医薬品には，容器や添付文書への一定事項の表示義務が課され，食品については，11 項目について表示義務が課される．
また，消費生活用製品は，対象とされる製品は非常に広範なため，その必要となる安全性に応じて，自主検査及び第三者による適合性検査をうけ，これにマーク表示す
ることで一定の安全が担保される．そして，安全性に直接関わらない品質そのものは，価格との関係での良し悪しを判断する基準としての規制と捉えられる．

349

Vol.1, 338-351, Oct. 2003

Table. 7 各分野における説明義務の目的と担保する法制度
目的
制度
生命・身体の保護 医師の説明義務（不法行為，契自己決定権保護 約責任）
医薬品・ 生命・身体の保護 承認申請で最低限安全性を確保
食品
表示義務（薬事法 44 条，50-53条），食品 11 項目
消 費 生 活 身体保護
マーク制度
用製品
情報格差の是正 情報提供義務（消費者契約法 3条，不法行為，契約責任，錯誤，
詐欺）
金融
情報格差の是正 金融商品販売法 3 条
自己責任
説明義務（不法行為，詐欺，錯誤）
不動産
情報格差の是正 重要事項説明義務（宅地建物取引業法 35 条）
説明義務（不法行為，詐欺，錯誤）
身体保護は？
耐震性説明責任制度の役割
医療

b. 金融取引
一方，金融取引は，契約自由における財産権保護の要請から，情報格差是正のための事業者の義務として捉えられ，買主の自己責任の根拠として用いられる．
（2）中古住宅売買／賃貸時耐震性説明責任制度の比較
評価
不動産取引は，これまで財産取引として捉えられ，事業者もしくは売主の説明義務の根拠は，情報格差の是正による財産保護にあった．そして，不動産情報の重要事
項には，支払いやその形態といった財産上の項目があげられるが，耐震性をその項目としてはあげていない．また判例上も，眺望や付近の道路建設などの財産価値の保護に関する解釈が現れるものの，安全性が問題になったものはない．しかし，不動産の耐震性は，直接身体への損害をもたらすおそれのある重要な情報である．そうす
ると，身体保護のための説明義務が認められるべき分野である．
新築時の住宅は，建築確認により一定の安全性は担保されている．しかし，他の商品とは異なり，長期間その商品として市場に出回る機会を持つのに，その都度の安全性審査は行われていない．この点，中古車の車検制度のように安全性が一定の期間で，公的に担保されているのとは異なっている．
以上の検討により，震災時に倒壊し，人命に重大な影響を与える可能性があることからして，中古住宅，特に既存不適格住宅の安全性は，一定に保たれなければならない必要性が認められるものの，その安全性確保の要請への対応が十分なされていなかった分野であるといえる．
しかし，中古住宅は，財産であるとともに生命身体に影社会技術研究論文集

Vol.1, 338-351, Oct. 2003

響を与える物であるから，一定の安全基準と財産保護のための情報提供の必要な分野であると考えることができる．従って，取引段階において，耐震性を一定に確保した上で，耐震性に関する適合マークを付けることや，売買・賃貸借契約時に説明を義務付けることがやはり 1 つの方策となろう．
そして，上記の分野間比較検討からも，さまざまな分
野における安全と説明義務との横断的バランスの観点からみて，中古住宅の耐震性説明義務を正当化することができると思われる．

Countermeasures and Serviceability for Elevated Bridges with
3D Modeling, Earthquake Engineering & Structual Dynamics,
31, (11), 1891-1913.
7)宇治田和・Edy PURWONO・家田仁(2001)「木造密集市街地における地震被害発生のマイクロシミュレータ（プロトタイプ）の開発」『地域安全学会論文集』(3), 215-222.

8)

榎本美咲・目黒公郎(2002)「三次元拡張個別要素法を用いた地震時の家具の動的挙動シミュレーション」土木学会
第Ⅰ部門『第 57 回年次学術講演会講演概要集』(pp.I-747,
1493-1494).

9)

目黒公郎・藤田卓(2002)「ポテンシャルと VR を組み合わせた新しい避難シミュレーションツールの開発」東京大

6.

今後の研究課題

学生産技術研究所『生産研究』54, (6), 43-46.

本論文は，社会技術研究の方法論に則り，既存不適格住宅という具体的な社会問題について，社会技術の考案と，社会の変化の影響分析及び多元的価値評価を試論的に行ったものである．
今後の研究課題としては，本研究で抽出された６つの新たな制度的対策について，多元的評価の本格的研究，
その結果を踏まえた法的視点と技術的視点からの具体的な制度設計の研究が考えられる．

10)

Zhu P., Abe M., and Kiyono J. (2002) An Internet Oriented
Platform for Civil Engineering Applications: Towards Disaster
Mitigation in Metropolises, In CYBERNETICS AND
INFORMATICS – SCI2002, USA (Ed.), The 6th World MultiConference on SYSTEMICS, (pp.Ⅶ, 213-217).

11)

建設省建築研究所(1996)『平成 7 年兵庫県南部地震被害調
査最終報告書』建設省建築研究所.

12)

国土交通省住宅局市街地建築課市街地住宅整備室(2002)『住宅市街地整備必携』全国市街地再開発協会.

参考文献
i)
1)

総 務 省 『 平 成 10 年 住 宅 ・ 土 地 統 計 調 査 』

総務省『平成 10 年住宅・土地統計調査』及び国土交通省
ヒアリング結果

http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/index.htm[ 2003, May 15].

ii)

社会技術研究システムミッションプログラムにおける特2)

地震調査研究推進本部http://www.jishin.go.jp/main/index.html.

3)

中央防災会議 http://www.bousai.go.jp.

4)

HAZUShttp://www.fema.gov/hazus/index.shtm.

耐用年数等に関する省令別表第一に定められる耐用年数5)

阿部雅人(2001)「社会技術としての地震工学」『地震工学がある．そのほかにも建物の機能，性能の観点から日本

ニュースレター』1, (3).

建築学会が定める目標耐用年数などがある．

6)

定研究課題グループの一つ．
iii)

建物の耐用年数の算定で代表的なものは減価償却資産のZhu P., Abe M., and Fujino Y. (2002) Evaluations of Pounding

TEMPLATE FOR JOURNAL OF SHAKAI-GIJUTSU
1

2

3

4

5

6

Akio MURAYAMA , Yuji Koba , Takahisa Funaki , Hideaki Shiroyama , Ayako Hatanaka , Masato Abe ,7
and Hideyuki Horii
1

Leader,Legal Policy Study Team,Mitsubishi Research Institute, INC., Social Systems Research Division(E-mail:akio@mri.co.jp)
2
Mitsubishi Research Institute, INC., Social Systems Research Division (E-mail:y-koba@mri.co.jp)
3
Mitsubishi Research Institute, INC., Social Systems Research Division (E-mail:funaki@mri.co.jp)
4
Associate Professor, University of Tokyo Faculty of Law (E-mail: siroyama@j.u-tokyo.ac.jp)
5Reserch Institute of Science and Technology for Society (E-mail: jj96130@j.u-tokyo.ac.jp)
6
Ph.D. (Civil Engineering) Associate Professor, University of Tokyo, Dept. of Civil Engineering(E-mail: masato@bridge.t.u-tokyo.ac.jp)
7
Ph.D. (Civil Engineering) Professor, University of Tokyo, Dept. of Civil Engineering(E-mail: horii@ohriki.t.u-tokyo.ac.jp)

350

社会技術研究論文集

Vol.1, 338-351, Oct. 2003

We have conducted a research on new institutional measures to promote the examination and improvement ofearthquake-resistancy of existing nonconforming houses. The measures include accountability system for earthquake-resistancy of used houses at the time of sale/rental transactions; life/nonlife insurance premium discount program forhighly earthquake-resistant buildings; price assessment program for used house earthquake-resistancy; andmitigation,and restriction of use of earthquake-vulnerable buildings. The research methods include construction of
cause hypothesis system, cause investigation and effectiveness investigation through consumer awareness survey via
the internet, conception of new institutional measures based on current measures,and evaluation from legal viewpoint.

Key Words: earthquake-resistancy diagnosis, ,earthquake-resistancy renovation, institutional measures351