国際建設測定基準（ICMS）第 2 版「建設コストとライフサイクルコスト提示の国際規格」について

株式会社サンテック設備積算 コストコンサルタント準備室長（公社）日本建築積算協会 国際委員

立川 伸一郎1．はじめに国際建設測定基準（ICMS）は、国や地域に依らず建設プロジェクトの評価額とそれに影響するコ

レベル 1：プロジェクト（建築｜土木）の種別

スト要因に、透明性と比較可能性をもたらす国際規格である。
ICMS 開発の背景には、2 国間のコストのバラツキ問題（建設セクターにおけるプロジェクト評価額は、適用する積算基準や方法論の違いにより大きく異なる）があり、このことが国際投資マネーの運用者にとって評価の妨げとなり、投資先としての建設セクターに影を落としてきた。この問題を回避する拠り所として 2017 年 7 月に ICMS 第１版が公表された。第１版は主に用地や施設取得時のイニシャルコストに焦点を当てた内容であったが、施設稼働時のランニングコストにまで対象を広げた第２版が 2019 年 9 月に公開され利用可能となっている。
ICMS 連合の一員でもある当協会は、第１版のレベル 2：ライフサイクルコストにおけるコスト区分

紹介記事を本誌 2017 年秋号（以下、既報）に掲載し、翌 18 年 12 月には第１版（英語版）の日本語版を ICMS 公式 Web サイトにて公開している（https://icms-coalition.org/the-standard/）。
そこで、既報を踏まえた続報という位置づけで、ICMSの最新版である第２版を紹介したい。

図1

レベル 3：類似性に基づくコストの分類

レベル 4：分類したコストの内訳

ICMSのコスト分類アプローチ

３．適用範囲の拡張と第２版がもたらす効果
今回の改定により、ICMSの適用範囲が２つの点で拡張された。１つ目は、レベル１の拡張であ２．コスト分類アプローチ

る。ICMSは、プロジェクトの種別について「すICMSは、 プ ロ ジ ェ ク ト に お け る コ ス ト 分べてを網羅しているわけではなく、将来の版で更類 シ ス テ ム で あ る。 建 設 情 報 の 国 際 分 類 規 格に発展を遂げる」としている。鉄道、橋梁、トンで あ る ISO 12006-2 を ベ ー ス に、WBS（Workネルなど馴染みの土木構造物の多くが第１版に収Breakdown Structure）の構成で４つのレベルを録済みだが、「ダムと調整池」と「鉱山と採石場」定めている（図１）。このうちレベル１～３の分が今回追加された（コード番号は「13」と「14」）。

類で作成されたレポートは ICMSに準拠するコス

２つ目は、レベル２の拡張である。第１版では、トレポートとして認定される。このアプローチは有形固定資産の取得価額に算入する次の 2 区分：

第２版でも踏襲されているため、ICMSの構成と１. 用地取得費と既存施設の承継取得費や取壊内容について詳述した既報も併せて参照されたい。

費用（Acquisition）
２. 新設・大規模修繕・改修・増改築などの建設投資（Construction）

60 建築と積算 2020・Summer

国際建設測定基準（ICMS）第 2 版を適用対象としたことで、ICMSは建設工事の発新測定指針（RICS-NRM3）にある体系図と類似

注戦略や建設段階のコスト管理の関係者に一定のしている。そもそもライフサイクルコスティン訴求力を備えていた。その適用範囲に、施設供用グ（LCC）については、ISO 15686-5 に用語の定開始後の稼働費として扱われる次の４区分：

義があり、ICMSもそれを採用している。同様に、

３. 施設構成要素の定期的な更新費（Renewal）

英国も自国の基準策定に同規格を採り入れている。

４. 施設の（年間）運営費（Operation）

両者が類似するのはこのためで、それはまた他の

５. 施設の（年間）維持管理費（Maintenance）

コスト分類システムとの互換性が維持される理由

６. 施設処分費（End of Life）でもある。

が加わり、イニシャルコストとランニングコスト

コスト区分１～６の頭文字に由来するアクロムの一貫した評価が可能となった（通し番号 1 〜 6（ACROME）はプロジェクトのあらゆるコストをはレベル２のコストコード）。

象徴する造語として覚えておきたい。

総コストは、初期と稼働両フェーズのバランス

なお、LCCは CROMEを指すが、ICMSの適用をとることによって最適化されるため、投資家範囲には区分 1（Acquisition）が含まれる点は留や発注者にとって企画段階における予算作成にICMSを活用できるようになった意義は大きい。
わが国においても、投資家保護の観点から、証券化対象不動産については収益性を重視した鑑定評価が要請される。実務上、ライフサイクルにおけるキャッシュフローを予測するというもので、その査定実務における運営費用と資本的支出の積算内訳（通常はエンジニアリング・レポートの構成要素）に ICMS レポートが活用可能となったことは興味深い。
図２は、第２版の Figure1 であるが、英国の表1

第 1 版からの変更点

ICMS 第 1 版

図 2 ICMS、LCC、WLCの関係（網掛けが ICMSの適用範囲）

ICMS 第 2 版

左記を「取得コスト」「建設コスト」に再整理し、新たに「更用地取得、自家建設または承継取得する施設の総 新コスト」「運営コスト」「維持管理コスト」「供用期間後コ資本額のみをカバー。
スト」を設置。また、各コスト区分の配下にコストグループを新たに追加。
「取得コスト」は「建設財資本総価」に含めていた。 「取得コスト」は「非建設コスト」の取り扱いに。
「公益サービスの引込み作業」「竣工後の置き家具、関連資本費用を廃止し、［建設｜更新｜維持管理］コスト配什器備品」「建設関連のコンサルタント業者と監理」
下に紐づくコストグループにそれぞれ配賦・併合。
は、「関連資本費用」に分類していた。
土木分野に「ダムと調整池」「鉱山と採石場」が加わり、1311 種の土木プロジェクトをカバー。
種の土木プロジェクトをカバー。
第２部に「ライフサイクルコストの考慮事項」を新設。
プロジェクト属性と評価項目を第３部に移設し、全プロ各種プロジェクトおよびサブプロジェクの属性とジェクトタイプに共通する属性と評価項目に、LCCに関評価項目は、スケジュール 1 に含めていた。
連するセクションを追加。
各種プロジェクト（またはサブプロジェクト）について、「下部構造と上部構造の区分」をスケジュール 「下部構造と上部構造の区分」を第４部に移設。
2 に含めていた。
用語の定義は第 1 部に含めていた。
用語の定義を第４部に移設。
Appendixに「ICMSのコード構造」「ICMS 第２版の改定事項」を追加。

2020・Summer 建築と積算61

意されたい。
ACROMEの下に整理されるあらゆる資本的支出と収益的支出は、国際財務報告基準（IFRS）・

表 2 コスト区分（レベル２）におけるコストグループ（レベル３）のコストコードと内容

１. 取得コスト区分

国際評価基準（IVS）とも関連付けられている。こ01. 用地取得のため、ICMSに準拠する実績レポートは、外部02.

報告目的である財務会計や税務会計との接続性の［２. 建設｜３. 更新｜５. 維持管理］コスト区分点でも優れた特性を有している。
４．第１版からの変更点とコスト分類の再編
ICMSの概念と開発思想に変わりはないが、改定により構成上の変更点がいくつかある（表１）。
また、レベル２の拡張にともない、配下に紐づくレベル３の内容が見直されている（表２）。
第 1 版で「関連資本費用」としたコスト区分は第 2 版で２. 建設コストに併合された。関連資本費用の内容は会計上付随費用に相当するもので、結局のところ有形固定資産の取得価額に算入されることから、一連のコストグループ 01 ～ 10 に続く 11 ～ 13 に再配置されることとなった。
新たなコスト区分である３. 更新コストと５. 維
持管理コストについては、いずれも関連工事を含むため、２. 建設コストに紐付くコストグループと同じ構成を採用している。また、４. 運営コストと６. 供用期間後コストについては、それぞれに相応しい内容のコストグループが紐づけられているので表２で確認されたい。
接頭辞のインデックスはコストコードであり、BIMとの連携も想定されている。わが国では、国経営管理、ファイナンス、法務、マーケティン
グの費用

01. 取り壊し、用地の準備、造成
02. 下部構造物
03. 上部構造物
04. 仕上工事｜非構造工事
05. 設備工事
06. 地表水と地下水の排水
07. 外構と付帯工事
08.

共通仮設費｜施工者の現場管理費｜一般管理費
等

09. リスク調整費
10. 租税公課
11. 公益サービスの引込み作業
12. 竣工後の置き家具、什器備品［建設｜更新｜維持管理］関連のコンサルタント
13.
業者と監理
４. 運営コスト区分
01. 清掃02. 水道光熱
03. 廃棄物の管理
04. 保安（セキュリティ）05. 情報通信技術
06. 運営者の現場管理費｜一般管理費等
07. リスク調整費
08. 租税公課

交省の「建築 BIM 推進会議」にて積算に関する６. 供用期間後コスト区分

BIMの情報整理がはじまっているが、ICMSとの01. 処分に係る調査互換性も今後の検討課題のひとつとなるであろう。

02. 事業廃止措置と除染

5．ライフサイクルコストの考慮事項

04. 回復ICMS 第２版には新たにライフサイクルコスティングに関するガイドラインが 2.4 節に設けられた。そこでは、建設工事費を含む LCCの方法論と実践における留意点が示されているので解説を加えたい。
まず、ライフサイクルコスティングの目的は、第３部 Table3 内の Life Cycle Cost Relatedに掲示されており、それらは作業プロセスの観点から
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03. 解体、再利用、回収
05. 施工者の現場管理費｜一般管理費等
06. リスク調整費
07. 租税公課

国際建設測定基準（ICMS）第 2 版

Common Date
価格時点

Inception
着工

図3

Period of Analysis
分析期間

Completion of Construction
竣工

End of Life
供用期間後

LCCの計算と分析期間次に集約される：

ト分類対象がポストプロジェクトにまで広がった①キャッシュフロー予測に基づく予算作成ことで、特に、②代替オプションのコスト有効性評価（②は①から派生する感度分析をともなう作業）
コストの発生時期が異なる代替オプションを比較するには、コストを共通の基準に合わせる必・ キャッシュアウトフロー予測に基づくプロ
ジェクト採算価値の評価
・ 供用中施設の更新オプションのコスト有効性評価

要があり、それは将来キャッシュアウトフローが可能になったほか、分類の統廃合を経て、外部を基準日に割引くプロセスによって実現される。

報告目的である財務会計や税務会計との連携が強ICMSではこの基準日を「Common Date」として化されている。

いる（図３）。また、図には明記されていないが、建設段階におけるイニシャルコストを評価するた

今後はプロジェクトの各段階における ICMSの使用方法も紹介していきたい。

めの基準日という位置づけで「Base Date」が定義されており、ICMSはこの２つの基準日を用いて貨幣の時間価値問題を解消している。
なお、LCCに関する用語の国際的な定義をたどると ISO 15686-5 に行き着くが、そこで「BaseDate」と し て い る 用 語 は ICMSの「CommonDate」に相当するため、その注意をもって参照されたい。
Net Present Value Calculations（正 味 現 在 価値の計算）の箇所に提示されている a. 複利現価率と b. 複利年金現価率は前述の割引計算に用いる換算係数で、aは一時金に、bは年賦金に乗じて用いる。実務で LCCを計算する場面では、２. 建設コスト、3. 更新コスト、6. 供用期間後コストは一時金として扱われ、また、５. 維持管理コスト、４. 運営コストは年賦金として扱われることに留意されたい。

〈参考文献〉
1) 橋本真一「国際建設積算基準（ICMS）について」『建築と積算』2017 秋号
2) ICMS 連 合「ICMS：Global consistency in Presenting
Construction Costs」2017.7
3) ICMS 連 合「ICMS：Global Consistency in Presenting
Construction and Other Life Cycle Costs」2019.9
4) 田中康治「ICMS 等国際基準の背景と課題、および ICMS 第２版（ライフサイクルコスト）の概要と論点」『建築コスト研究』No.103, 2018.10
5) 日本建築積算協会「国際建設測定基準：建設コスト提示の国際規格（ICMS 第１版 日本語版）」2018.12
6) 日本建築積算協会「国際建設測定基準：建設コストとライ
フサイクルコスト提示の国際規格（ICMS第２版 日本語版）」
2020.6
7) 岩松準「建築コスト遊学 32：建築コード標準化の経緯と建築コスト」『建築コスト研究』No.97, 2017.4
8) RICS「Life cycle costing 1st edition」2016.4
9) RICS「ICMS explained – A user guide for the second
edition of the ICMS」2020.4

６．まとめ
今回の改定で、ICMSにライフサイクルコスティングに関する規格が備わった。ICMSのコス
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