ࡇࡢ஦ᴗࡣࠊ୍⯡㈈ᅋἲே඲ᅜᕷ⏫ᮧ᣺⯆༠఍
土 地 に 関 す る 調 査 研 究ࡢຓᡂࢆཷࡅ࡚ࠊᐇ᪋ࡋࡓࡶࡢ࡛ࡍࠋᅵ ᆅ ࡟ 㛵 ࡍ ࡿ ㄪ ᰝ ◊ ✲㸫ୗⴠಟṇᥐ⨨㐺⏝࡟ᙜࡓࡗ࡚ࡢᐇົୖࡢ␃ពⅬ㸫Ȫ़֚ȫ঩ॲບ‫ث‬ΏΑΞθࡄ‫ݪ‬ΓϋΗȜ
令
和
年

２

度
（一財）資 産 評 価 シ ス テ ム 研 究 セ ン タ ー௧࿴㸱ᖺ㸱᭶୍⯡㈈ᅋἲேࠉ㈨⏘ホ౯ࢩࢫࢸ࣒◊✲ࢭࣥࢱ࣮

は し が き

固定資産税は、市町村を支える基幹税目として重要な役割を果たしてきておりますが、
課税情報の公開の促進等を背景に、固定資産税制度や資産評価に対する納税者の関心はま
すます高まっております。
当評価センターは、昭和５３年５月設立以来、調査研究事業を主要事業として位置付け
地方公共団体に固定資産税に関し必要な情報を提供してまいりました。
本事業では、その時々の固定資産税を巡る諸課題をテーマに、学識経験者、地方団体の関係者等をもって構成する研究委員会を設け調査研究を行っておりますが、本年度は４つの調査研究委員会において、固定資産税制度、固定資産評価制度に関して、専門的な調査研究を行ってまいりました。
このうち土地に関する調査研究委員会においては、「下落修正措置適用に当たっての実
務上の留意点」について調査研究を行いました。
ここに、その調査研究結果がまとまりましたので、研究報告書として公表する運びとなりました。つきましては、熱心にご研究、ご審議いただいた委員の皆様や関係の方々に対し、心から感謝申し上げます。
当評価センターは、今後とも、所期の目的にそって、事業内容の充実を図るとともに、地方団体等に役立つ調査研究に努力をいたす所存でありますので、地方団体をはじめ関係団体の皆様のなお一層のご指導、ご支援をお願い申し上げます。
令和３年３月
一般財団法人資産評価システム研究センター
理

事

長

株 丹

達 也

令和２年度 土地に関する調査研究委員会委員名簿

委 員 長

井出

多加子

副委員長

木 村

收

大阪市立大学都市研究プラザ名誉研究員

委

前川

俊一

椙山女学園大学現代マネジメント学部教授

西 嶋

淳

員

泉

達 夫

成蹊大学経済学部教授

大阪商業大学副学長兼経済学部長

教授

元社団法人日本不動産鑑定協会理事、新中央鑑定代表

石 井優

一般財団法人日本不動産研究所参与

浅尾

輝樹

岡 島

茂

秋庭

史知

井 上

豊

札幌市財政局税政部固定資産税課長

増 本朗

大分市財務部資産税課長

一般財団法人日本不動産研究所研究部兼公共部次長
東京都主税局資産税部資産評価専門課長
船橋市税務部資産税課長（令和３年３月現在、順不同、敬称略）

土地に関する調査研究委員会【審 議 経 過】○第１回委員会〔令和２年６月５日（金）〕※議題（１）令和２年度研究テーマについて（２）資料作成業務の委託について○

第２回委員会〔令和２年８月１９日（水）〕※議題○「下落修正措置適用に当たっての実務上の留意点」に関する検討

第３回委員会〔令和２年１２月２３日（水）〕議題（１）「第２回委員会において各委員からいただいたご意見」について（２）「地価動向と下落修正措置実施状況との照合による分析」について（３）「総務省「令和３基準年度に対する下落修正の実施状況（予定）に関する調」の結果概要」について（４）「報告書○

まとめ方針（案）」について

第４回委員会〔令和３年３月１９日（金）〕※議題

報告書（案）について※ 新型コロナウィルス（COVID－19）感染症対策の観点よりメール開催。

目

次

Ⅰ

調査研究の背景 ･･･････････････････････････････････････････････････････････ 1

Ⅱ

下落修正の法的根拠及び修正方法等･･････････････････････････････････････････ 2
１

下落修正の導入背景･･････････････････････････････････････････････････････ 2２

下落修正に関する固定資産評価基準・地方税法の規定････････････････････････ 4３

下落修正に係る市町村長の裁量についての検討･･････････････････････････････15Ⅲ

地価動向及び地価指標等････････････････････････････････････････････････････20
１

地価公示・地価調査制度の概要････････････････････････････････････････････20２

地価公示・地価調査における変動率の推移･･････････････････････････････････21３

地価動向把握のための資料････････････････････････････････････････････････27

Ⅳ

下落修正の実施状況･･･････････････････････････････････････････････････････ 32
１

下落修正実施状況の概要･････････････････････････････････････････････････ 32

２下落修正を実施していない団体の地価の状況･･･････････････････････････････ 38

Ⅴ

下落修正の効率化手法の検討･･･････････････････････････････････････････････ 40
１下落修正実施における実務上の課題･･･････････････････････････････････････ 40

２下落修正実施における効率化に関する意見等･･･････････････････････････････ 41

３下落修正事務のフロー(案)･･･････････････････････････････････････････････ 41

４

複数の状況類似地域（区）をグルーピングして修正率を適用する方法･････････ 45

５規（比）準地を活用したグルーピング手法の精度検証･･･････････････････････ 51

Ⅵ

まとめ･･･････････････････････････････････････････････････････････････････ 56【付属資料】○下落修正の適用実例

Ⅰ

調査研究の背景
固定資産税の土地の評価替えに係る価格調査基準日後に地価が下落している地域における宅地及び宅地比準土地については、固定資産評価基準（昭和 38 年自治省告示第 158 号）により、また、据置年度においては地方税法（昭和 25 年法律第226 号）附則に基づき、価格に修正を加えることができるとされている（以下これらの価格の修正を「下落修正」という。）。
下落修正は、バブル経済崩壊後の地価下落が著しい時期において、地価下落をできるだけ評価に反映すること等を目的として導入された制度であり、国土利用計画
法施行令（昭和 49 年政令第 387 号）による都道府県地価調査（以下「地価調査」という。）等を活用して下落状況を把握し、市街地宅地評価法適用地域であれば用途地区（必要によりさらに地区を区分）を基本として修正率を適用することを想定している。
しかしながら、現状として、全ての標準宅地に毎年度鑑定評価（時点修正）を行って下落状況を把握し、修正率を適用している地方団体も多い（後述Ⅳ１（６）、（７）参照。）。また、地価調査の公表時期（例年９月中旬）よりも、相当早い段階から下落修正把握のための鑑定評価（時点修正）依頼の要否の判断を行わなければならない団体もあり、どのように下落状況を把握すべきか等の判断に苦慮している
地方団体も多い。
このような状況を踏まえ、職員の減員等により評価事務の効率化が求められる現在において、地方団体の評価事務に資するよう、本調査研究では、効率的な下落修正の実施について調査研究を行うこととした。
具体的には、下落修正の法的根拠及び修正方法を再確認し、バブル経済崩壊後現在に至るまでの地価動向の概観、参考となる地価指標を整理のうえ、事務効率化の観点から具体的な事務手順について考察した。その際、下落状況の認識・修正率の適用の一手法として、各標準宅地の規準（比準）元となっている公示地・基準地によりグループ分けを行い、当該公示地・基準地をグループ内の親地点として下落状
況の認識・修正率の適用を行うことを考察した。
また、近年の地価動向は上昇基調にあり、特に都市部の商業地域等ではインバウ
ンド需要などから大きな地価上昇も見られた。ところが、新型コロナウイルス感染症の世界的な流行により、国内外からの観光客が激減したことや、外出自粛要請による経済活動の停滞等により、これまでの地価動向に変化が見られつつある。当委員会では、このような地価変動の過渡期における下落修正適用に当たっての留意点についても併せて考察した。

－1－
－1－

Ⅱ

下落修正の法的根拠及び修正方法等
１

下落修正の導入背景
平成６年度評価替えは、賦課期日の１年半前に当たる平成４年７月１日を価格
調査基準日として標準宅地についての鑑定評価価格を求め、その価格の７割程度を目標に評価の均衡化・適正化を図ることとし、さらに当時の地価下落傾向に鑑み、平成５年１月１日における地価動向も勘案し、地価変動に伴う価格修正を行うこととされていた（「平成６年度評価替え（土地）に伴う取扱いについて」（平成４年 11 月 26 日付け自治評第 28 号自治省税務局資産評価室長通知））。
具体的には、価格調査基準日である平成４年７月１日における標準宅地の鑑定
評価価格を基に、地価公示を活用し、平成５年１月１日までの時点修正を行い、その７割を目途に標準宅地の適正な時価を評定した。つまり、平成６年度評価替えにおいて土地課税台帳に登録される価格（以下「登録価格」という。）は、賦課期日（平成６年１月１日）の１年前の標準宅地の適正な時価に基づき算出されていた。
しかし、バブル経済崩壊後間もない時期であったため、都心部の中心商業地等
では著しい地価下落が生じており、１年間の地価下落率が 30％を超える地価公
示地点も見られた。そうすると、下図のように平成６年１月１日の登録価格が同日の客観的交換価値（地価公示価格水準）を超過し、このことを争点とする審査申出等が生じた。
図１【地価下落によって登録価格が客観的交換価値を超過するイメージ】

－2－
－2－

このような状況を背景に、平成９年度評価替えにおいては、賦課期日の１年前に当たる平成８年１月１日を価格調査基準日として評価の均衡化・適正化を図り、地価の下落傾向に鑑み、価格調査基準日以降も地価が下落している地域においては、平成８年地価調査の結果を活用することにより価格調査基準日から平成８年７月１日までの半年間の地価の変動率を把握し、評価額の修正を行えることとなった（「地価下落地域における土地の評価額の修正等について」（平成８年８月５日付け自治評第 29 号自治省税務局長通達・平成８年８月５日付け自治評第 30 号自治省税務局資産評価室長通知））。
この基本的な考え方については、「地価下落地域における土地の評価額の修正等に関する質疑応答集について」（平成８年８月５日付け自治省税務局資産評価室土地係長事務連絡。以下「Ｑ＆Ａ①」という。）によると、次のように記されている。
問１

今回の措置の基本的な考え方について。

今回の措置は、平成８年１月１日を価格調査基準日として進められている
平成９年度評価替え作業の基本的な枠組みは維持しつつ、地価が下落している地域において地価下落をできる限り評価額に反映させるための緊急の措置として、現在市町村が求めている評価額に簡易な方法で修正を加えようとするものである。
従って、平成６年度評価替えにおいて行ったような全面的な時点修正を行うものではなく、また、地価上昇地域においては評価額の修正を行わないものである。
※

引用部分の下線は原文にはなく、説明の便宜上付加したものである。以下、本報告書において同様である。
また、第二年度、第三年度における価格は、原則として基準年度における賦課
期日の価格を３年間据え置くものであるが、平成９年度の税制改正により、地価の下落があり価格を据え置くことが固定資産税の課税上著しく均衡を失すると市町村長が認める場合は、価格の修正を行うこととなった。
この基本的な考え方については、「「平成 10 年度又は平成 11 年度における土地の価格に関する修正基準」に関する質疑応答集について」（平成９年８月５日付
け自治省税務局資産評価室土地第一係長事務連絡。以下「Ｑ＆Ａ②」という。）によると、次のように記されている。
問１

地価が下落している場合、据置年度でも価格を修正することとした
基本的な考え方を伺いたい。

固定資産税の評価額は、地方税法上基準年度の価格を３年間据え置くこと

－3－
－3－

とされている（349 条、地目の変換、市町村の廃置分合等を除く）。
地価の上昇局面においては、価格の据置は納税者に直接に不利益をもたらすものではないが、地価の下落局面においては、第２年度又は第３年度に係る賦課期日における価格が基準年度の価格を下回ることとなり、納税者は当該年度における価格を上回る価格に基づく税負担を求められることとなる。
このような状況の下、地価の下落局面において顕著となる納税者不利の状況を改善するという要請と、課税事務と課税コストの増大をできる限り抑えるという要請とを調和させるため、平成 10 年度又は平成 11 年度においてさらに地価の下落傾向がみられる場合には、市町村長の判断により、修正した価格を課税標準とすることができる特例措置を講ずることとされた。この特例
は、近年の地価の下落傾向に鑑みた臨時的な措置として講じられるものである。
２

下落修正に関する固定資産評価基準・地方税法の規定
下落修正の措置の継続については、評価替えの都度、地価調査の地価動向などを勘案し、総務省において検討されており、平成９年度の導入以来、現在まで継続している。
下落修正は、基準年度では固定資産評価基準、据置年度では地方税法で規定されており、令和３基準年度における規定は次のとおりである。
（１）基準年度の下落修正【固定資産評価基準】
第一章 土地 第 12 節 経過措置
一

（略）

二

令和３年度の宅地の評価においては、市町村長は、令和２年１月１日から

令和２年７月１日までの間に標準宅地等の価額が下落したと認める場合には、第３節一から三まで及び本節一によつて求めた評価額に次に掲げる方法により修正を加えることができるものとする。
なお、市街化区域農地その他の宅地の価額を評価の基礎として価額を求めることとされている土地の評価についても、市町村長は、令和２年１月１日から令和２年７月１日までの間に第３節一から三まで及び本節一によつて求めた当該土地とその状況が類似する宅地の価額が下落したと認める場合
において当該宅地の価額を次に掲げる方法により修正したときは、当該修正した価額を基礎として求めるものとする。
１

宅地の価額の修正は、次によるものとする。
(1) 宅地の価額の下落状況を把握する。
(2) 宅地を区分し、その区分ごとに修正率を適用する。

－4－
－4－

２

宅地の価額については、国土利用計画法施行令（昭和 49 年政令第 387号）による都道府県地価調査及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価等を活用し、令和２年１月１日から令和２年７月１日までの下落状況を把握するものとする。
３

宅地の区分及び修正率の適用については、次に掲げる地域の区分によるものとする。

(1)

第３節二（一）に基づき市街地宅地評価法により評点数を付設する
地域①

宅地の区分は、第３節二（一）２(1)に規定する商業地区、住宅地
区、工業地区、観光地区等（これらを必要に応じ、更に繁華街、高度商業地区（Ⅰ、Ⅱ）、普通商業地区、高級住宅地区、普通住宅地区、併用住宅地区、大工場地区、中小工場地区、家内工業地区等に区分した場合には、当該区分した後の地区。以下これらを「用途地区」という。）を基本とするが、市町村長は、用途地区内の宅地の価額の下落状況に幅があり、用途地区ごとに修正率を適用することが不適当であると認める場合には、用途地区を更に区分することができる。

②①の区分ごとに、第３節一から三まで及び本節一によつて求めた価額に、市町村長が２によつて把握した下落状況からみて最も適切であると判断した修正率を乗じる。

(2)

第３節二（二）に基づきその他の宅地評価法により評点数を付設する地域①

宅地の区分は、第３節二（二）２に規定する状況類似地区（以下「状況類似地区」という。）を基本とするが、市町村長は、状況類似地
区内の宅地の価額の下落状況に幅があり、状況類似地区ごとに修正率を適用することが不適当であると認める場合には、状況類似地区を更に区分することができる。
②①の区分ごとに、第３節一から三まで及び本節一によつて求めた価額に、市町村長が２によつて把握した下落状況からみて最も適切であると判断した修正率を乗じる。

令和４年度又は令和５年度における下落修正の措置については、令和３年度
税制改正の大綱（令和２年 12 月 21 日閣議決定）において継続が決定された。改正法案による規定を示せば次のとおりである（令和３年３月 26 日地方税法等の一部を改正する法律成立）。

－5－
－5－

（２）据置年度の下落修正【地方税法】

附則（令和４年度又は令和５年度における土地の価格の特例）
第 17 条の２
当該市町村の区域内の自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において地価が下落し、かつ、市町村長が次の表の上欄に掲げる土地の区分に応じ、それぞれ、同表の中欄に掲げる年度において、同表の下欄に掲げる価格（以下この項において「修正前の価格」という。）を当該地域に所在する土地に対して課する当該年度分の固定資産税の課税標準とすることが固定資産税の課税上著しく均衡を失すると認める場合における当該土地に対して課する当該年度分の固定資産税の課税標準は、第 349 条の規定にかかわらず、令和４年度分又は令和５年度分の固定資産税に限り、当該土地の修正前の価格を総務大臣が定める基準により修正した価格（中略）で土地課税台帳等に登録されたものとする。
２～10

（略）

地方税法附則第 17 条の２第１項による具体的な価格の修正方法については、総務大臣が地方財政審議会の意見を聴いて基準（以下「修正基準」という。）を定め、告示することとされている。本調査段階で令和３基準年度を前提とする修正基準は告示されていないが、平成 30 基準年度を前提とする修正基準（「平成31 年度又は平成 32 年度における土地の価格に関する修正基準」（平成 30 年総務省告示第 230 号））では次のとおり規定されている。
【平成 31 年度又は平成 32 年度における土地の価格に関する修正基準】
第１節 通則一 平成 31 年度分又は平成 32 年度分の固定資産税における地方税法附則第17 条の２第１項の規定に基づく土地の価格の修正は、以下に定める方法によって行うものとする。
二 市街化区域農地その他の宅地の価格を評価の基礎として価格を求めることとされている土地について修正を行う場合の価格は、当該土地とその状
況が類似する宅地の価格を次節又は第３節によって修正した価格を基礎として求めるものとする。
第２節 平成 31 年度における宅地の価格の修正
一 平成 31 年度における宅地の価格の修正の順序
平成 31 年度における宅地の価格の修正は、次によるものとする。
(1) 宅地の価格の下落状況を把握する。
(2) 固定資産評価基準（昭和 38 年自治省告示第 158 号。以下「評価基準」という。）第１章第３節二(一)２(1)に規定する商業地区、住宅地区、工業地区、観光地区等（これらを必要に応じ、更に繁華街、高度商業地区

－6－
－6－

（Ⅰ、Ⅱ）、普通商業地区、高級住宅地区、普通住宅地区、併用住宅地区、大工場地区、中小工場地区、家内工業地区等に区分した場合には、当該区分した後の地区）（以下「用途地区」という。）等を基本に宅地を区分し、その区分ごとに修正率を適用する。
(3) 平成 30 年度において価格の修正を行った宅地について所要の調整を行う。
二 宅地の価格の下落状況の把握
宅地の価格について、国土利用計画法施行令（昭和 49 年政令第 387 号）
による都道府県地価調査及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価を活用し、平成 29 年１月１日から平成 30 年７月１日までの下落状況を把握するものとする。
三 宅地の区分及び修正率の適用
宅地の区分及び修正率の適用は、評価基準第１章第３節二(一)に規定する市街地宅地評価法により評点数を付設する地域及び評価基準第１章第３節二(二)に規定するその他の宅地評価法により評点数を付設する地域の区分に応じ、次によるものとする。
(一) 評価基準第１章第３節二(一)に基づき市街地宅地評価法により評点数を付設する地域(1) 用途地区を基本とするが、市町村長は、用途地区内の宅地の価格の下落状況に幅があり、用途地区ごとに修正率を適用することが不適当であると認める場合には、用途地区を更に区分することができる。
(2) (1)の区分ごとに、評価基準第１章第３節一から三まで及び第 12 節一によって求めた価格に、市町村長が本節二によって把握した下落状況か
らみて最も適切であると判断した修正率を乗じる。
(二) 評価基準第１章第３節二(二)に基づきその他の宅地評価法により評点数を付設する地域(1) 評価基準第１章第３節二(二)２に規定する状況類似地区（以下「状況類似地区」という。）を基本とするが、市町村長は、状況類似地区内の宅地の価格の下落状況に幅があり、状況類似地区ごとに修正率を適用することが不適当であると認める場合には、状況類似地区を更に区分することができる。
(2) (1)の区分ごとに、評価基準第１章第３節一から三まで及び第 12 節
一によって求めた価格に、市町村長が本節二によって把握した下落状況
からみて最も適切であると判断した修正率を乗じる。
四 平成 30 年度において価格の修正を行った宅地についての調整
評価基準第１章第 12 節二による価格の修正（以下「平成 30 年度における修正」という。）を行った宅地については、次に掲げる(1)又は(2)のいずれか低い価格によってその価格を求めるものとする。

－7－
－7－

(1) 平成 30 年度における修正を行った後の価格(2) 本節二及び三によって修正を行った後の価格
第３節 平成 32 年度における宅地の価格の修正
一～四 （略）（３）下落修正の適用方法
以上の評価基準・修正基準に規定される適用方法について整理すると次のとおりである。なお、以下において、令和３基準年度を前提とする修正基
準が平成 30 基準年度を前提とする修正基準と同じ内容で継続されることを前提として整理する。
①対象地目
宅地(評価基準第３節四及び五※を除く)及び市街化区域農地等宅地の価格を評価の基礎として価格を求めることとされている土地※

農業用施設の用に供する宅地及び生産緑地地区内の宅地②宅地価格の下落状況の把握
ⅰ.把握方法○地価調査○不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価（時点修正）
ⅱ.把握期間
令和３年度評価替えの価格調査基準日である令和２年１月１日から各年度における賦課期日の半年前までの下落状況を把握する。
○令和３年度 ⇒ 令和２年１月１日 ～ 令和２年７月１日までの下落状況を把握○令和４年度 ⇒ 令和２年１月１日 ～ 令和３年７月１日までの下落状況を把握○令和５年度 ⇒ 令和２年１月１日 ～ 令和４年７月１日までの下落状況を把握

－8－
－8－

図２【下落状況の把握期間と下落修正事務】③宅地の区分及び修正率の適用
ⅰ.適用する地域区分
適用する評価方法

区分

市街地宅地評価法

用途地区が基本
固定資産評価基準第１章第３節二（一）２（１）に例示されている区分○商業地区…繁華街、高度商業地区Ⅰ、高度商業
地区Ⅱ、普通商業地区等○住宅地区…高級住宅地区、普通住宅地区、併用
住宅地区等○工業地区…大工場地区、中小工場地区、家内工
業地区等
○観光地区
状況類似地区が基本
利用状況による地区区分○家屋の散在する地域（散在地区）○農家又は漁家等の集落（集落地区）○専用住宅が相当連たんしている地域（住宅地区）○商店が相当連たんしている地域（商業地区）

その他の宅地評価法

ただし、市町村長は、用途地区（その他の宅地評価法適用地域においては状況類似地区）内の宅地の価格の下落状況に幅があり、用途地区（その

－9－
－9－

他の宅地評価法適用地域においては状況類似地区）ごとに修正率を適用することが不適当であると認める場合には、用途地区（その他の宅地評価法適用地域においては状況類似地区）を更に区分することができることとされている。
地域区分の細分化について、Ｑ＆Ａ①では次のように記されている。
問 13

地域区分の細分化はどのように行うのか。

地域ごとの地価の下落状況によりその必要性は異なるが、下落率が相当に異なる場合には、地価水準ごとの土地の分布状況、前回評価替えからの下落率の分布状況、状況類似地域の区分の仕方、不動産鑑定士等の意見等を参考に細分化することとなる。
例としては、別図のような場合が考えられる。

－10－
－10－

＜別図＞
細分化のイメージ図（例１）普通商業地区

駅前商店街（価格水準が高く、下落率も大きい。）

駅

駅裏商店街
（価格水準、下落率ともに 中 程 度 。）

商店の連たんの度合いが低い地区（価格水準が低く、下落率も小さい。）（例２）繁華街

Ａ駅を中心

Ｂ駅を中心としてＣ駅を中心としてとして形成形成された繁華街形成された繁華街

された繁華街（価格水準が高く、（価格水準、下落率（価格水準が下落率も大きい。）

ともに中程度。）

Ｂ駅

Ｃ駅

低く、下落率も
小さい。）

Ａ駅

－11－
－11－

ⅱ.修正率の適用
地価調査、不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価（時点修正）により把握した下落状況からみて最も適切であると判断した修正率を乗じる。
修正率について、「固定資産評価基準解説（土地篇）」（固定資産税務研究会
編、平成 30 年５月 22 日一般財団法人地方財務協会発行。）Ｐ303・304 によると、基準年度の修正率の決め方について次のとおり記されている。
(ウ)修正率の決め方
用途地区等を単位に評価額を修正する場合の修正率の決定は、市町村長が、(ア)※によって把握した下落状況からみて当該用途地区等内の宅地の価額の下落を最も適切に反映していると判断した修正率を適用することとなる。
しかし、面的に一定の率をかけ修正する方法をとるため、以下のよ
うな点に留意する必要がある。
まず、当該修正率に個別的要因(公共施設の廃止、迷惑施設の設置等)が含まれている場合には、地域等を限定して適用することが可能な場
合を除いては、その率を修正率として適用しないものである。当該下落要因が、一部の地域に限定されるため、用途地区等全体に影響を及ぼすことが適当でないと考えられるためである。
また、いくつかの変動率のうち最大下落率を適用する場合においては、平成 33 年度評価替えにおける評価額との均衡に留意する必要がある。下落率がそれほど大きくない地点に最大下落率を乗じて評価を下げすぎた場合、平成 33 年度評価替えにおいて地価変動を上回る評
価額の上昇が生じてしまうためであり、その場合には、用途地区等を細分化し、適用地域を限定する等、より精密な下落率の適用を図ることが必要であろう。
※（ア）宅地の価額の下落状況の把握④基準年度又は第二年度において価格の修正を行った宅地についての調整
修正基準では基準年度又は第二年度において価格の修正を行った宅地についての調整の方法が規定されており、令和３基準年度を前提に図示すれば下図のとおりである。
例えば、令和４年度価格について、地域において地価が下落し、市町村長
が令和３年度価格を据え置くことが課税上著しく均衡を失すると認める場合、
令和３年度において下落修正を行っていない土地については、令和３年度価
格に令和２年１月１日から令和３年７月１日までの下落を反映した修正率を乗じて価格を求める。令和３年度において下落修正を行った土地については、

－12－
－12－

当該下落修正を行った価格と令和３年度における下落修正を行う前の価格に
令和２年１月１日から令和３年７月１日までの下落を反映した修正率を乗じた価格とを比較して、いずれか低い価格によってその価格を求める。
図３【基準年度又は第二年度において価格の修正を行った宅地の調整】⑤下落修正に関する参考判例
下落修正は、地価調査等を活用して下落状況を把握し、市街地宅地評価法適用地域であれば基本的に用途地区単位で修正率を乗じるといった簡易な方法による修正を前提としている。
据置年度において、この簡易的な方法による修正を是認した実務上意義のある裁判例を紹介する。
【参考裁判例】○ 判決年月日 平成 14 年６月 27 日
○ 裁判所名及び事件番号 神戸地裁・平成 12 年（行ウ）第 28 号
（以下、裁判所ウェブサイト掲載の判決文を参考に要約した。）
争点
下落修正率は適法か、それを前提に算定した登録価格は適法か。
課税庁の行った下落修正
芦屋市長は阪急軌道敷以北の芦屋川から宮川までの間にある住宅地区をＡ～Ｅの５地区に区分し、下落状況を調査したところ、下落率は４％～７％であった。Ａ～Ｅの５地区の過去の地価動向にあまり大きな差がないことから、いずれの地区も７％の下落率（平成８年１月 1 日～平成９年７月１日）
を適用した。
本件土地は、５地区のうちＡ地区に含まれ、阪急芦屋川駅の北東側に隣接し、阪急軌道敷以北の芦屋川から宮川までの間に位置する。なお，Ａ地区内には，都市計画法上第１種低層住居専用地域（建ぺい率 40％，容積率 80％）と第１種中高層住居専用地域（建ぺい率 60％，容積率 200％）が混在してい
る。

－13－
－13－

原告の主な主張① 地区区分の誤り●

Ａ地区の中には、都市計画法上の用途地区区分上、第１種低層住居専用
地域（建ぺい率 40％、容積率 80％）と第１種中高層住居専用地域（建ぺい率 60％、容積率 200％）が併存し、渾然一体となっている。

●

阪急沿線地域は、平成８年以前は併用住宅区分で、北側の山手側高級住宅区分とは相違する。

●

Ａ地区の相続税路線価は、▲２％から▲９％まで大きな幅があった。概ね北の山手側の下落率が低く、南の阪急沿線の下落率が高い。

●

市長は、平成 14 年度において、Ａ地区を２地区にさらに細分化しており、同細分化は原告が本件で主張した都市計画法上の用途地域区分と合致している。平成 10 年度においても、細分化して下落率を算定し、それを適用すべきであった。

② 適用すべき下落率●

本件土地の不動産鑑定書から導き出される下落率 9.4％である。
裁判所の判断①「地区区分の誤り」について●

修正基準は、「用途地区等を基本に宅地を区分し、その区分毎に修正率を適用する。」と規定しており、価格修正の措置が、基準年度における状況
類似地域の区分とは異なり、用途地区等というより広い区分を想定している。これは、下落修正の措置が、３年に一度の基準年度の評価替えとは違い、地価下落に対応するための臨時的な措置であるからであり、ここでいう「用途地区等を基本に宅地を区分」する理由は、価格修正の措置が、限られた時間の中である程度簡易な方法で行うものであり、面的に一定の広がりを持った地域を単位として修正する必要があるからである。

●

修正基準は、用途地区をさらに細分化する（例えば、住居専用地域を更に第１種低層住居専用地域と第１種中高層住居専用地域に細分化する）
ことを、積極的に求めているものではない。

●

また、修正基準では、同一用途地区内に複数の下落率がある場合には、市町村長が地価の下落を最も適切に反映していると判断する率を適用することとなるが、地域の状況によっては、そのうちの最大の下落率を適用しても差し支えないこととされている。

②「適用すべき下落率」について●据置年度の価格の修正は、一定の面的な広がりを持つ地域において地価が下落した場合に価格を修正するものであり、面的な修正に必要な下落

－14－
－14－

率を把握すれば足り、必ずしも全ての土地の下落を把握しなければならないものではないから、原告が行った不動産鑑定評価により、直接個別の土地について下落修正をおこなわなければならないものではない。
●

原告主張の基になっている本件各土地の鑑定評価書の下落率 9.4％には疑問がある。

３

下落修正に係る市町村長の裁量についての検討
下落修正の規定では、次のとおり市町村長の裁量が認められている。
基準年度●評価基準第１章第 12 節二
市町村長が標準宅地等の価額が下落したと認める場合、評価額に修正を加えることができるものとする。

据置年度●地方税法附則第 17 条の２第１項
地域において地価が下落し、市町村長が価格を据え置くことが課税上著しく均衡を失すると認める場合は、据置年度でも価格を修正する。

以下、それぞれについて検討を行う。
（１）基準年度に対する下落修正についての検討①賦課期日における適正な時価との関連
まず、基準年度については、下落修正と適正な時価との関連について確認しておく必要がある。
基準年度の固定資産税の課税標準は、当該土地の基準年度に係る賦課期日における価格で土地課税台帳等に登録されたものとする（地方税法第 349 条第１項）とされており、価格とは適正な時価をいうとされている（地方税法第 341
条第５号）。
【地方税法】（固定資産税に関する用語の意義）
第 341 条
固定資産税について、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
一～四
五

価格

（略）

六～十四

適正な時価をいう。
（略）（土地又は家屋に対して課する固定資産税の課税標準）
第 349 条
基準年度に係る賦課期日に所在する土地又は家屋（以下「基準年度の土地又は家屋」という。）に対して課する基準年度の固定資産税の課税標準は、当

－15－
－15－

該土地又は家屋の基準年度に係る賦課期日における価格（以下「基準年度の価格」という。）で土地課税台帳若しくは土地補充課税台帳（以下「土地課税台帳等」という。）又は家屋課税台帳若しくは家屋補充課税台帳（以下「家屋課税台帳等」という。）に登録されたものとする。
２～６

（略）

また、基準年度評価替え事務手続への配慮から、「不動産鑑定評価を求める
際の価格時点その他価格を把握するための事務作業の基準日」である価格調査
基準日については、「基準年度賦課期日の前年の１月１日」に設定されている（「令和３年度固定資産の評価替えに関する留意事項について」（令和元年５月
20 日付け総税評第２号総務省自治税務局資産評価室長通知）Ⅰ【１】３（１）参照）。
そして、下落修正と適正な時価との関連を検討するに当たり、賦課期日における適正な時価が争点となった最高裁判決（平成 15 年６月 26 日言渡、平成 10年（行ヒ）第 41 号）が参考となる。
【上記最高裁判決で判示された主な事項】（以下、裁判所ウェブサイト掲載の判決文を参考に要約した。）①価格調査基準日について大量に存する固定資産の評価事務に要する期間を考慮して賦課期日からさかのぼった時点を価格調査基準日とし、同日の標準宅地の価格を賦課期日における価格の算定資料とすること自体は、法の禁止するところということはできない。
②適正な時価の時点について
しかし、法 349 条１項の文言からすれば、同項所定の固定資産税の課税標準である固定資産の価格である適正な時価が、基準年度に係る賦課期日におけるものを意味することは明らかであり、他の時点の価格をもって土地課税台帳等に登録すべきものと解する根拠はない。
③適正な時価の意義について
土地に対する固定資産税は、土地の資産価値に着目し、その所有という事
実に担税力を認めて課する一種の財産税であって、個々の土地の収益性の有
無にかかわらず、その所有者に対して課するものであるから、上記の適正な時価とは、正常な条件の下に成立する当該土地の取引価格、すなわち、客観的な交換価値をいう。したがって、土地課税台帳等に登録された価格が賦課期日における当該土地の客観的な交換価値を上回れば、当該価格の決定は違法となる。
評価基準に定める市街地宅地評価法は、標準宅地の適正な時価に基づいて所定の方式に従って各筆の宅地の評価をすべき旨を規定するところ、これに

－16－
－16－

のっとって算定される当該宅地の価格が、賦課期日における客観的な交換価値を超えるものではないと推認することができるためには、標準宅地の適正な時価として評定された価格が、標準宅地の賦課期日における客観的な交換価値を上回っていないことが必要である。
この最高裁判決を踏まえると、基準年度における下落修正は、地価下落局面
で賦課期日の適正な時価に近づけ、その結果として登録価格が客観的交換価値を超えないための重要な評価事務であると考えられる。
②評価基準準拠性との関連
次に、基準年度については、「評価基準」に規定されていることから評価基
準準拠性との関連について検討しておく必要がある。
最高裁判決（平成 25 年７月 12 日言渡、平成 24 年（行ヒ）第 79 号）では、次のとおり判示されている。
【上記最高裁判決で判示された主な事項】（以下、裁判所ウェブサイト掲載の判決文を参考に要約した。）
ア．基準年度における賦課期日における登録価格が同期日における当該土地の客観的な交換価値を上回れば、その登録価格の決定は違法となる。
（最高裁平成 10 年(行ヒ)第 41 号 平成 15 年６月 26 日）
イ．全国一律の統一的な評価基準に従って公平な評価を受ける利益は、適正な時価との多寡の問題とは別にそれ自体が地方税法上保護されるべきものということができる。したがって、土地の基準年度に係る賦課期日における登録価格が評価基準によって決定される価格を上回る場合には、同期日における当該土地の客観的な交換価値としての適正な時価を上回るか否かにかかわらず、その登録価格の決定は違法となるものというべきである。
ウ．評価対象の土地に適用される評価基準の定める評価方法が適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有するものであり、かつ、当該土地の基準年度に係る賦課期日における登録価格がその評価方法に従って決定された価格を上回るものでない場合には、その登録価格は、その評価方法
によっては適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情の存しない限り、同期日における当該土地の客観的な交換価値としての適正な時
価を上回るものではないと推認するのが相当である。
（最高裁平成 11 年（行ヒ）第 182 号

平成 15 年７月 18 日）

上記ア～ウより、基準年度に係る賦課期日における登録価格の決定が違法となる場合とは●当該土地に適用される評価基準の定める評価方法に従って決定される価格を上回るとき（上記イの場合）

－17－
－17－

●その評価方法が適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有するものではなく、又はその評価方法によっては適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情が存する場合（上記ウの推認が及ばず、又はその推認が覆される場合）であって、同期日における当該土地の客観的な交換価値としての適正な時価を上回るとき（上記アの場合）
この最高裁判決を踏まえると、基準年度における下落修正は、「できる規定」であるものの評価基準に規定されていることから、その下落の程度によっては評価基準準拠違反と判断される可能性もあると考えられる。

（２）据置年度に対する下落修正についての検討
据置年度における価格は、原則として基準年度における賦課期日の価格を３年間据え置くものであるが、地方税法附則第 17 条の２第１項の規定により、地域において地価が下落し、市町村長が価格を据え置くことが「課税上著しく均衡を失すると認める場合」は据置年度でも価格を修正することとなる。
法が規定する「課税上著しく均衡を失すると認める場合」について、Ｑ＆Ａ②では次のように記されている。
問８

著しく均衡を失すると認める場合の基準を示すべきではないか。

各市町村における土地の価格の状況や税負担の水準等が異なるため、一律に基準を定めることは困難であり、地域における宅地の状況を勘案して市町村長がその判断を行うこととなる。
なお、据置年度の下落修正実施の有無について争点となった有力な裁判例は見当たらなかった。
このような状況から、「課税上著しく均衡を失すると認める場合」についての判断基準を示すことは困難であるが、導入時の基本的な考え方である「地価の下落局面において顕著となる納税者不利の状況を改善するという要請（P4）」を踏まえると、地価の下落局面にあり、税負担の水準等も考慮したうえで、納税者不利の状況が明白な場合は下落修正を実施することが望ましいと考えられる。
（３）市町村長の裁量についてのまとめ
下落修正措置は、基準年度も据置年度も地価の下落に伴う納税者不利の状況を改善するための措置ではあるが、基準年度の措置は賦課期日における適正な時価との関連から賦課期日と価格調査基準日のずれをできるだけ短くするため評価基準に規定されているものであるのに対し、据置年度の措置は、原則据え置くこととされている価格を変更させる臨時的な措置として講じられたものであり、「課税上著しく均衡を失すると認める場合」に限定されていること

－18－
－18－

も踏まえると、据置年度の措置は、より限定的なものと考えられる。
また、下落修正に係る裁量について、当委員会の「平成 26 年度土地に関する調査研究委員会報告書－宅地評価の均衡化の推進等に関する調査研究－」
P34・P36 では、次のとおり都道府県全体会議や近隣市町村間会議において地域における地価動向等について意見・情報交換をすることが有用であることを提言している。
【都道府県全体会議】
（P34）
⑥下落修正
いわゆる下落修正については、評価基準第１章第 12 節二に基づき、基準
年度の前年の１月１日から７月１日までの間に、標準宅地等の価額が下落したと市町村長が認める場合には、基準年度の評価額に修正を加えることができるものと、地方税法附則第 17 条の２第１項に基づき、課税上著しく均衡を失すると市町村長が認める場合に、据置年度の評価額について修正を行う
ものの２つがある。
いずれの下落修正についても、その実施の有無は市町村長の判断に委ねられているため、判断に当たっては都道府県全体会議の場等も活用し、地域における地価動向等についての意見・情報交換をすることが有用であると考えられる。
【近隣市町村間会議】（P36）③下落修正
都道府県全体会議と同様、下落修正の実施に関し、意見・情報交換することが有用であると考えられる。

－19－
－19－

Ⅲ

地価動向及び地価指標等
土地基本法第 17 条では、「国は、適正な地価の形成及び課税の適正化に資するため、土地の正常な価格を公示するとともに、公的土地評価について相互の均衡と適正化が図られるように努めるものとする。
」と規定されており、固定資産税の宅地評価においては、平成６年度以降の評価替えから、地価公示価格等の７割を目途に評価の均衡化・適正化を図ることとされた。
また、前記のとおり下落修正において下落状況を把握する際には、地価調査等を活用することとされている。
そこで、わが国の代表的な地価指標であり固定資産税における宅地評価に活用されている地価公示及び地価調査制度についての概要を示すとともに、これらの地価指標に基づく平成初期から現在までの地価の推移を確認する。
さらに、下落状況の把握に当たって参考となる、地価公示地・地価調査における共通地点、これ以外の参考となり得る地価指標について、その概要を紹介する。
１

地価公示・地価調査制度の概要
わが国の代表的な地価指標である地価公示及び地価調査制度の概要は下表のとおりである。
表１【地価公示・地価調査制度の概要】
項 目

地 価 公 示地 価 調 査目 的・一般土地取引の指標
・不動産鑑定士等の鑑定評価の規準
・公共事業用地の取得価格の算定の規準
・相続税評価、固定資産税評価の目安 等

・国土利用計画法による価格審査の規準
・国土利用計画法に基づく土地の買収価格算定の規準 等
・その他、地価公示とほぼ同等の役割

実 施 機 関国土交通省 土地鑑定委員会

都道府県知事対 象 地 点

自然的及び社会的条件からみて類似の利
自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域におい用価値を有すると認められる地域（規制区て、土地の利用状況、環境等が通常と認め 域を除く。）において、土地の利用状況、られる一団の土地
環境等が通常と認められる画地

地 点 数

標準地 26,000 地点（令和２年）
基準地 21,519 地点（令和２年）（うち、東京電力福島第一原子力発電所の （うち、東京電力福島第一原子力発電所の事故の影響による７地点は調査を休止）
事故の影響による 12 地点は調査を休止）

価格時点
毎年１月１日（調査時点）

毎年７月１日

求めるべき価格 対象地点の正常な価格

対象地点の標準価格

対 象 地 域

都市計画区域その他の土地取引が相当程 47 都道府県の全区域度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域

判 定 方 法対象地点について、２人の不動産鑑定士
対象地点について、１人の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、国土交通省に設置され の鑑定評価を求め、都道府県知事がその結た土地鑑定委員会がその結果を審査し必要 果を審査し必要な調整を行って正常な価格な調整を行って正常な価格を判定。
を判定。

－20－
－20－

公 表 方 法

２・対象地点についての１㎡当たりの価格、 ・対象地点についての１㎡当たりの価格、
地積、形状等を官報、新聞、インターネ
地積、形状等を各都道府県が公表。
ットにより公表。
・国土交通省では全国の地価の動向をとりまとめ、新聞、インターネットにより公
表。

公表時期

毎年３月中旬～下旬

毎年９月中旬～下旬

根 拠 法

地価公示法

国土利用計画法施行令

地価公示・地価調査における変動率の推移
図４～11 は地価公示・地価調査における対前年平均変動率の推移を用途別（住宅地・商業地）にエリア別（全国・三大都市圏・地方圏）の折れ線グラフで示したものである。用途・エリアにより、やや異なるものの概ね以下のような傾向が確認できる。
○バブル経済崩壊後、長期に及ぶ地価下落（平成４年～17 年頃）
バブル期には、金融緩和や好調な国内景気を背景として、大量の資金が土地取引市場に流れ込み、投機的な土地取引が盛んに行われ、急激な地価高騰が起った。
このような急激な地価高騰に対応するため、数度に渡る土地対策が講じられた。まず、昭和 62 年に「緊急土地対策要綱」（昭和 62 年 10 月 16 日閣議決定）が決定され、その翌年に「総合土地対策要綱」（昭和 63 年６月 28 日閣議決定）が決定された。これらの要綱に基づき各種対策が講じられ、平成元年には、土地に関する基本理念等を定めた「土地基本法」（平成元年法律第 84 号）が制定された。
また、金融面では当時の大蔵省が、「緊急土地対策要綱」を受けて、昭和 62 年
10 月に銀行、生命保険会社などすべての金融機関に対し、投機的な土地取引への融資の自粛を求める通達を出した。さらに、土地関連融資規制として、平成２年３月に、当面の措置として不動産業向け貸出について、その増勢を総貸出の増
勢以下に抑制するよう金融機関に対して要請（いわゆる「総量規制」）を行うな
どの措置が講じられた。
さらに税制面では、平成３年５月に地価税が創設されるなど、バブル抑制のための土地税制が実施され、「地価は上昇し続ける」という、いわゆる土地神話は崩壊したとされている。
地価公示・地価調査では、概ね平成４年頃から下落に反転し、その後も不良債権の処理に伴う不動産の売り急ぎや景気後退による不動産需要の低下から、長期にわたり下落傾向が続いた。
○三大都市圏を中心とする都市部での地価上昇（平成 18 年～20 年頃）
バブル経済崩壊後の長期的な地価下落傾向の中で、わが国の不動産を巡る状
況は大きく変化し、不動産の取引においては資産性の重視から収益性や利便性

－21－
－21－

を重視した実需中心のものへ移行した。いわゆる二極化が進み、特に都心部の主要駅に近接する大規模な商業地や、交通利便性の高い地域の住宅地などの土地需要が高まった。
また、平成 12 年に不動産投資に関連する法整備が行われ、平成 13 年９月には東京証券取引所が不動産投資信託（J-REIT）市場を開設するなど、不動産投資
市場に多額の資金が流入した。こうした動きを背景に、平成 18 年頃には三大都市圏を中心とする都市部で地価上昇が見られた。
○リーマンショック等による地価下落（平成 21 年～25 年頃）
平成 19 年に米国で発生した信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）の不良債権化に端を発し、平成 20 年９月 15 日には米国投資銀行リーマ
ン・ブラザーズが破綻、これを機に世界的な金融危機が発生した。わが国においても急激な株安等に見られるように景気が急速に悪化した。このような経済状
況の変化は、企業や個人の様々な局面における不動産需要を減退させ、土地取引件数の減少や全国的な地価の下落をもたらした。地価公示・地価調査では平成 21～23 年頃に顕著に下落傾向が見られた。
○景気回復による地価上昇又は下落率の縮小等（平成 26 年～令和２年）
低金利等による良好な資金調達環境や緩やかな景気回復基調が続くなか、商業地・住宅地とも土地需要は堅調に推移し、三大都市圏・全国では上昇基調、地方圏でも下落率の縮小傾向が続いた。
また、再開発事業の進展による繁華性の向上や外国人観光客をはじめ国内外からの来街者の増加により主要都市の中心部などでは大きな地価上昇が見られ、商業地全体の上昇幅を拡大させる要因となった。
しかしながら、新型コロナウイルス感染症の世界的な流行の影響を受け、令和２年地価調査では新型コロナウイルス感染症の影響による先行き不透明感から後半（令和２年１月～令和２年７月）の土地需要が弱まり、総じて上昇幅の縮小、上昇から横ばい又は下落、下落幅の拡大への転化となった。

－22－
－22－

図４【地価公示

商業地の推移（平成 3～17 年）】

資料：国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html「変動率及び平均価格の時系列推移表」のデータにより作成

図５【地価公示

商業地の推移（平成 18～令和２年）】

資料：国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html「変動率及び平均価格の時系列推移表」のデータにより作成

－23－
－23－

図６【地価公示

住宅地の推移（平成 3～17 年）】

資料：国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html「変動率及び平均価格の時系列推移表」のデータにより作成

図７【地価公示

住宅地の推移（平成 18～令和２年）】

資料：国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html「変動率及び平均価格の時系列推移表」のデータにより作成

－24－
－24－

図８【地価調査

商業地の推移（平成 3～17 年）】

資料：国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html「変動率及び平均価格の時系列推移表」のデータにより作成

図９【地価調査

商業地の推移（平成 18～令和２年）】

資料：国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html「変動率及び平均価格の時系列推移表」のデータにより作成

－25－
－25－

図 10【地価調査

住宅地の推移（平成 3～17 年）】

資料：国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html「変動率及び平均価格の時系列推移表」のデータにより作成

図 11【地価調査

住宅地の推移（平成 18～令和２年）】

資料：国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html「変動率及び平均価格の時系列推移表」のデータにより作成

－26－
－26－

３

地価動向把握のための資料
地価公示、地価調査が代表的な資料であるが、令和２年地価調査のように一年の途中で地価動向が変わる場合もあり得る。また、不動産鑑定評価では実際の取引事例を用いた評価手法を適用するが、土地価格に影響を及ぼすような社会的・経済的要因の変化が生じた場合、その影響が正常な取引価格に反映されるまで
タイムラグがある。そのため、地価指標にもその影響が遅れて現れる傾向にある。
このことを把握する地価資料として、半期毎や四半期毎の地価動向が分かる
資料が有用である。
以下において、その代表的な地価指標を取り上げる。

（１）地価公示・地価調査の共通地点
地価公示の標準地と地価調査の基準地を兼ねる地点（以下「共通地点」という。
）
では、半年毎の地価動向を把握することが可能である。
共通地点は令和２年地価調査においては全国で 1,610 地点あり、市町村数は
480 団体（特別区は１団体としてカウント）である。
なお、国土交通省がホームページで公開している地価公示資料「標準地の単位
面積当たりの価格等」では、共通地点の場合、下表のとおり(1)標準地番号欄に「※印」が記載されている。
表２ 【地価公示資料における共通地点の記載】

資料：国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html「標準地の単位面積当たりの価格等」より抜粋（２）地価ＬＯＯＫレポート
主要都市の高度利用地地価動向報告（地価ＬＯＯＫレポート）は、国土交通
省が平成 19 年から行っている調査であり、調査結果は、国道交通省のホームページで公表される。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk4_000050.html
公表時期はこれまでの調査では、１月～４月の変動率は６月頃、４月～７月

－27－
－27－

の変動率は８月頃、７月～10 月の変動率は 11 月頃、10 月～１月の変動率は２月頃に公表されている。
調査の概要は次のとおりである。
１．調査目的
主要都市の地価動向を先行的に表しやすい高度利用地等の地区について、四半期毎に地価動向を把握することにより先行的な地価動向を明らかにする。
２．調査内容不動産鑑定士が調査対象地区の不動産市場の動向に関する情報を収集するとともに、不動産鑑定評価に準じた方法によって地価動向を把握し、その結果を国土交通省
において集約する。
３．対象地区○三大都市圏、地方中心都市等において特に地価動向を把握する必要性の高い地区○東京圏 43 地区、大阪圏 25 地区、名古屋圏９地区、地方中心都市等 23 地区 計 100
地区
・住宅系地区 － 高層住宅等により高度利用されている地区（32 地区）
・商業系地区 － 店舗、事務所等が高度に集積している地区（68 地区）
４．調査時点
毎年１月１日、４月１日、７月１日、10 月１日の計４回実施。
５．調査項目の説明
総合評価・・・対象地区の代表的地点（地価公示地点を除く）について、不動産鑑定士が不動産鑑定評価に準じた方法によって四半期ごと（前回調査時点から今回調査時点の３ヶ月間）に調査し、変動率を９区分（※）で記載
※

－28－
－28－

表３【主なアウトプット：「地区毎の総合評価（変動率）推移」】

資料：国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk4_000050.html
地価ＬＯＯＫレポート「令和２年第３四半期」より抜粋（３）市街地価格指数
昭和 11 年９月から旧日本勧業銀行が宅地価格を調査し「市街地価格指数」としてとりまとめていたものを、昭和 34 年３月から日本不動産研究所が承継し、実施している。調査結果は、冊子のほか一般財団法人日本不動産研究所のホームページで公表される。市街地価格指数は地価公示・地価調査のように特定の地点の価格を示すものではないが、都市内の宅地価格の平均的な変動状況をマクロ的に見るのに適している。
調査の概要は次のとおりである。

－29－
－29－

１．性格
市街地の宅地価格の推移をあらわす指標としての性格をもっている。
２．調査対象都市
主要 198 都市。
３．調査時点
各年とも３月末及び９月末の年２回。
４．調査地点の設定
次の方法で選定している。
（１）調査対象都市の市街地を実際の利用形態にしたがって商業地域・住宅地域・工業地域の３つの地域に分類。
（２）各地域を社会的環境・同一需給圏内の地位・繁華性の程度等それぞれの地域要因にしたがって上・中・下の３つの品等に区分。
（３）各品等の地域ごとに、その中位に位置する標準的・代表的な宅地を調査地点として選定。なお、このほか最高価格地を１地点調査しており、調査地点数は原則として１都市 10 地点である。
５．宅地価格の評価
不動産鑑定評価の手法に基づき更地としての評価を行い、調査時点における調査
地点の㎡あたりの価格を求める。
６．指数の作成
各用途の前期比の平均変動率を前期の指数に乗じて、今期の指数を計算する。
端数処理の関係で、指数と前期比、前年同期比が一致しないことがある。
７．統計表の分類編成
全国、六大都市、地方別など 24 区分の用途別指数、前期比（半年間）、前年同期比（１年間）を表示。
８．指数の発表
各年､３月末指数は同年５月下旬頃､９月末指数は同年 11 月下旬頃発表

－30－
－30－

表４【主なアウトプット：市街地価格指数・指数表】

資料：（一財）日本不動産研究所「市街地価格指数（2020 年 9 月末現在）の調査結果」より抜粋

－31－
－31－

Ⅳ

下落修正の実施状況
１

下落修正実施状況の概要
毎年度、総務省が実施している「下落修正の実施状況調」の集計結果に基づき、下落修正の実施状況を概観する。

（１）平成 27 年度～平成 29 年度までの下落修正実施状況
平成 27 年度～平成 29 年度までの下落修正実施状況については、下表のとおりである。全市町村の約８割弱が、下落修正を実施している。
表５

平成 27 年度～平成 29 年度までの下落修正実施状況
年度

平成 27 年度
平成 28 年度
平成 29 年度

全市町村数

実施市町村数

不実施

実施率

市町村数

1,719

1,353

78.7%

366

1,719

1,346

78.3%

373

1,719

1,324

77.0%

395

※１

東京都特別区は１団体として集計（以下同様）※２

各年度４月１日現在（以下同様）（２）平成 30 年度～令和２年度までの下落修正実施状況
平成 30 年度～令和２年度までの下落修正実施状況については、下表のとおりである。全市町村の約８割弱が、下落修正を実施している。
表６

平成 30 年度～令和２年度までの下落修正実施状況
年度

平成 30 年度
令和元年度
令和２年度

全市町村数

実施市町村数

不実施

実施率

市町村数

1,719

1,325

77.1%

394

1,719

1,327

77.2%

392

1,719

1,310

76.2%

409

－32－
－32－

下落修正の実施市町村が徐々に減少している理由は、三大都市圏における地価の上昇や、地方圏における地価の回復傾向を踏まえ、下落修正の実施を要しないと判断した市町村が増えたためと考えられる。
（３）平成 27 年度～平成 29 年度までの都道府県別下落修正実施状況
平成 27 年度～平成 29 年度までの都道府県別下落修正実施状況については、下表のとおりである。
表７

平成 27 年度～平成 29 年度までの都道府県別下落修正実施状況

都道府県

全市町村数

北 海 道
青 森 県
岩 手 県
宮 城 県
秋 田 県
山 形 県
福 島 県
茨 城 県
栃 木 県
群 馬 県
埼 玉 県
千 葉 県
東 京 都
神奈川県
新 潟 県
富 山 県
石 川 県
福 井 県
山 梨 県
長 野 県
岐 阜 県
静 岡 県
愛 知 県
三 重 県
滋 賀 県
京 都 府
大 阪 府
兵 庫 県
奈 良 県
和歌山県
鳥 取 県
島 根 県
岡 山 県
広 島 県
山 口 県
徳 島 県
香 川 県
愛 媛 県
高 知 県
福 岡 県
佐 賀 県
長 崎 県
熊 本 県
大 分 県
宮 崎 県
鹿児島県
沖 縄 県
合 計

179
40
33
35
25
35
59
44
25
35
63
54
40
33
30
15
19
17
27
77
42
35
54
29
19
26
43
41
39
30
19
19
27
23
19
24
17
20
34
60
20
21
45
18
26
43
41
1,719

平成27年度

平成28年度

平成29年度

実施市町村数

実施市町村数

実施市町村数

実施率
45
37
31
23
20
29
43
44
25
35
54
54
11
29
30
12
19
11
27
72
41
35
41
27
18
24
40
41
28
30
8
8
22
22
19
21
17
20
24
59
16
19
41
16
21
21
23
1,353

25.1%
92.5%
93.9%
65.7%
80.0%
82.9%
72.9%
100.0%
100.0%
100.0%
85.7%
100.0%
27.5%
87.9%
100.0%
80.0%
100.0%
64.7%
100.0%
93.5%
97.6%
100.0%
75.9%
93.1%
94.7%
92.3%
93.0%
100.0%
71.8%
100.0%
42.1%
42.1%
81.5%
95.7%
100.0%
87.5%
100.0%
100.0%
70.6%
98.3%
80.0%
90.5%
91.1%
88.9%
80.8%
48.8%
56.1%
78.7%

－33－
－33－

実施率
39
36
31
22
22
26
40
44
25
35
56
51
11
32
30
13
19
13
27
72
41
35
38
28
19
25
39
41
27
30
9
9
23
22
19
22
17
20
23
59
17
20
40
17
22
27
13
1,346

21.8%
90.0%
93.9%
62.9%
88.0%
74.3%
67.8%
100.0%
100.0%
100.0%
88.9%
94.4%
27.5%
97.0%
100.0%
86.7%
100.0%
76.5%
100.0%
93.5%
97.6%
100.0%
70.4%
96.6%
100.0%
96.2%
90.7%
100.0%
69.2%
100.0%
47.4%
47.4%
85.2%
95.7%
100.0%
91.7%
100.0%
100.0%
67.6%
98.3%
85.0%
95.2%
88.9%
94.4%
84.6%
62.8%
31.7%
78.3%

実施率
33
36
32
26
19
24
40
44
25
35
54
47
11
32
29
13
19
13
27
72
41
34
39
27
19
25
40
40
28
30
9
9
23
22
19
22
17
20
23
57
16
20
41
16
21
25
10
1,324

18.4%
90.0%
97.0%
74.3%
76.0%
68.6%
67.8%
100.0%
100.0%
100.0%
85.7%
87.0%
27.5%
97.0%
96.7%
86.7%
100.0%
76.5%
100.0%
93.5%
97.6%
97.1%
72.2%
93.1%
100.0%
96.2%
93.0%
97.6%
71.8%
100.0%
47.4%
47.4%
85.2%
95.7%
100.0%
91.7%
100.0%
100.0%
67.6%
95.0%
80.0%
95.2%
91.1%
88.9%
80.8%
58.1%
24.4%
77.0%

（４）平成 30 年度～令和２年度までの都道府県別下落修正実施状況
平成 30 年度～令和２年度までの都道府県別下落修正実施状況については、下表のとおりである。
表８

平成 30 年度～令和２年度までの都道府県別下落修正実施状況

都道府県

全市町村数

北 海 道
青 森 県
岩 手 県
宮 城 県
秋 田 県
山 形 県
福 島 県
茨 城 県
栃 木 県
群 馬 県
埼 玉 県
千 葉 県
東 京 都
神奈川県
新 潟 県
富 山 県
石 川 県
福 井 県
山 梨 県
長 野 県
岐 阜 県
静 岡 県
愛 知 県
三 重 県
滋 賀 県
京 都 府
大 阪 府
兵 庫 県
奈 良 県
和歌山県
鳥 取 県
島 根 県
岡 山 県
広 島 県
山 口 県
徳 島 県
香 川 県
愛 媛 県
高 知 県
福 岡 県
佐 賀 県
長 崎 県
熊 本 県
大 分 県
宮 崎 県
鹿児島県
沖 縄 県
合 計

179
40
33
35
25
35
59
44
25
35
63
54
40
33
30
15
19
17
27
77
42
35
54
29
19
26
43
41
39
30
19
19
27
23
19
24
17
20
34
60
20
21
45
18
26
43
41
1,719

平成30年度

令和元年度

令和２年度

実施市町村数

実施市町村数

実施市町村数

実施率
36
37
33
26
19
26
45
44
25
35
53
45
12
33
29
13
19
11
27
72
41
34
37
27
19
25
41
40
28
29
8
9
22
22
18
20
16
19
26
55
13
20
39
17
24
23
13
1,325

20.1%
92.5%
100.0%
74.3%
76.0%
74.3%
76.3%
100.0%
100.0%
100.0%
84.1%
83.3%
30.0%
100.0%
96.7%
86.7%
100.0%
64.7%
100.0%
93.5%
97.6%
97.1%
68.5%
93.1%
100.0%
96.2%
95.3%
97.6%
71.8%
96.7%
42.1%
47.4%
81.5%
95.7%
94.7%
83.3%
94.1%
95.0%
76.5%
91.7%
65.0%
95.2%
86.7%
94.4%
92.3%
53.5%
31.7%
77.1%

－34－
－34－

実施率
32
36
33
31
21
25
45
44
25
35
53
48
13
32
29
13
19
13
27
71
41
34
37
28
19
25
41
40
28
30
6
9
23
22
18
23
16
20
23
55
14
20
37
16
22
26
9
1,327

17.9%
90.0%
100.0%
88.6%
84.0%
71.4%
76.3%
100.0%
100.0%
100.0%
84.1%
88.9%
32.5%
97.0%
96.7%
86.7%
100.0%
76.5%
100.0%
92.2%
97.6%
97.1%
68.5%
96.6%
100.0%
96.2%
95.3%
97.6%
71.8%
100.0%
31.6%
47.4%
85.2%
95.7%
94.7%
95.8%
94.1%
100.0%
67.6%
91.7%
70.0%
95.2%
82.2%
88.9%
84.6%
60.5%
22.0%
77.2%

実施率
28
35
32
31
19
25
45
44
25
35
50
50
13
32
29
14
18
13
27
71
41
34
37
29
19
25
41
40
28
30
5
9
23
22
18
23
16
20
23
53
13
19
37
17
24
22
6
1,310

15.6%
87.5%
97.0%
88.6%
76.0%
71.4%
76.3%
100.0%
100.0%
100.0%
79.4%
92.6%
32.5%
97.0%
96.7%
93.3%
94.7%
76.5%
100.0%
92.2%
97.6%
97.1%
68.5%
100.0%
100.0%
96.2%
95.3%
97.6%
71.8%
100.0%
26.3%
47.4%
85.2%
95.7%
94.7%
95.8%
94.1%
100.0%
67.6%
88.3%
65.0%
90.5%
82.2%
94.4%
92.3%
51.2%
14.6%
76.2%

（５）下落修正実施状況の推移
平成 27 年度～令和２年度までの下落修正実施状況の推移については、下図のとおりである。
図 12 平成 27 年度～令和２年度までの下落修正実施団体数及び実施率の推移

90.0%
1,600
78.7%
1,400

1,353

78.3%
1,346

77.0%

77.1%

77.2%

76.2%

1,324

1,325

1,327

1,310

80.0%

70.0%
1,200
60.0%
1,000
50.0%
800
40.0%

600
30.0%

400

20.0%

200

10.0%

0

0.0%
平成27年度 平成28年度 平成29年度 平成30年度 令和元年度 令和２年度
実施市町村数－35－－35－

実施率（％）

（６）用途別にみた下落修正の実施状況
令和元年度において下落修正を実施している団体の内訳をみると、実施団体
1,327 のうち、全用途地区で実施している団体が 1,059、一部用途地区のみで実施している団体が 268 であった。また、下落修正を実施している団体 1,327について、用途別に実施状況をみると、以下の状況であった。
用途地区又は状況類似地区の区分において、商業地区（繁華街、高度商業地区（Ⅰ、Ⅱ）、普通商業地区等）が区分されている団体は 1,113、商業地区がな
い団体が 214 であった。商業地区が区分されている団体のうち、商業地区全域
で下落修正を実施した団体が 504、商業地区のうち一部のみで下落修正を実施した団体が 431、下落修正不実施の団体が 178 であった。商業地区において、下落修正を実施した団体 935 のうち、下落修正を用途地区ごとではなく、状況
類似地域（区）ごとに実施していると思われる団体（状況類似地域（区）数と下落修正区分単位数が同じ団体）は、842（約 90％）であった。
表９

商業地区の下落修正実施状況（令和元年度）

商業地区が区分されている団体

1,113 団体

商業地区の全域において下落修正を実施

504

商業地区のうち一部地域において下落修正を実施

431

商業地区においては、下落修正を不実施

178

商業地区がない団体

214

同様に、用途地区又は状況類似地区の区分において、住宅地区（高級住宅地
区、普通住宅地区、併用住宅地区等）が区分されている団体は 1,201、住宅地
区がない団体が 126 であった。住宅地区が区分されている団体のうち、住宅地
区全域で下落修正を実施した団体が 371、住宅地区のうち一部のみで下落修正を実施した団体が 788、下落修正不実施の団体が 42 であった。住宅地区において、下落修正を実施した団体 1,159 のうち、下落修正を用途地区ごとではなく、状況類似地域（区）ごとに実施していると思われる団体（状況類似地域（区）数と下落修正区分単位数が同じ団体）は、1,002（約 86％）であった。
表 10

住宅地区の下落修正実施状況（令和元年度）

住宅地区が区分されている団体

1,201 団体

住宅地区の全域において下落修正を実施

371

住宅地区のうち一部地域において下落修正を実施

788

住宅地区においては、下落修正を不実施

42

住宅地区がない団体

126

－36－
－36－

用途地区又は状況類似地区の区分において、その他の地区（工業地区、観光地区、村落地区等）が区分されている団体は 1,308、その他の地区がない団体
が 19 であった。その他の地区が区分されている団体のうち、その他の地区全域で下落修正を実施した団体が 426、その他の地区のうち一部のみで下落修正を実施した団体が 778、下落修正不実施の団体が 104 であった。その他地区において、下落修正を実施した団体 1,204 のうち、下落修正を用途地区ごとではなく、状況類似地域（区）ごとに実施していると思われる団体（状況類似地域（区）数と下落修正区分単位数が同じ団体）は、1,052（約 87％）であった。
表 11

その他の地区の下落修正実施状況（令和元年度）

その他地区が区分されている団体

1,308 団体

その他地区の全域において下落修正を実施

426

その他地区のうち一部地域において下落修正を実施

778

その他地区においては、下落修正を不実施

104

その他地区がない団体

19（７）下落修正実施状況（概要）のまとめ
下落修正の実施率は、概ね 70％台後半で推移しており、やや減少傾向にある
ものの、この６年間で大きな変化は見られなかった。
一方で、都道府県別の下落修正実施率は、20％前後から 100％まで都道府県単位でばらつきが見られた。
また、実施団体の９割近くが、用途地区ごとではなく、状況類似地域(区)ごとに修正率を適用している状況が推認される。
宅地の区分について、評価基準及び修正基準においては、市街地宅地評価法
により評点数を付設する地域については、「用途地区を基本とする」とされており、「用途地区内の宅地の価額（価格）の下落状況に幅があり、用途地区ごとに修正率を適用することが不適当であると認める場合には、用途地区を更に区分することができる。」と規定されている。
下落修正実施状況からは、この間、多くの団体において、用途地区内で地価動向に相違があるため用途地区ごとに修正率を適用することが不適当であると判断し、状況類似地域（区）ごとに宅地を区分している状況であることが確
認された。

－37－
－37－

２

下落修正を実施していない団体の地価の状況
全国の市町村について、令和元年地価調査の基準地価格の平均値を用いて、地価水準により区分して、当該団体の下落修正の実施状況を集計したところ、地価水準が低い区分において、地価が下落傾向にあるにも関わらず下落修正を実施していない団体が多い傾向が確認された。
地価水準が低い場合には、下落修正を実施しても、税額に与える影響が小さいことから、下落修正を実施しない判断をしているものと考えられる。
特に、据置年度における下落修正は、地価が下落し、かつ、市町村長が課税上著しく均衡を失すると認める場合に行う措置であることを踏まえ、地価下落の率
のみならず、税額に与える影響の大きさをも考慮して下落修正の要否を判断しているものと考えられる。
なお、地価水準の低い団体が、税額に与える影響の大きさを考慮して下落修正の要否を判断していることについては、Ｑ＆Ａ①及びＱ＆Ａ②が、「地価下落がわずかであり、例えば路線価等の価格決定段階で端数処理により下落率が吸収されることとなる」場合に下落修正を実施しなくてもよいとしていることとの整合性が問題となるが、Ｑ＆Ａ①及びＱ＆Ａ②で挙げているのはあくまで例示であり、下落修正の実施の判断に当たり、税額に与える影響の程度を考慮することが、直ちに評価基準又は修正基準違反になるとはいえないと考えられる。

－38－
－38－

表 12

地価水準別の下落修正実施状況
地価水準（令和元年基準地価格の市町村別
平均価格）

実施

不実施

実施

団体数

団体数

率

2,000 円以下

0

4

0.0%

2,000 円超 4,000 円以下

12

31

27.9%

4,000 円超 6,000 円以下

27

48

36.0%

6,000 円超 8,000 円以下

40

51

44.0%

8,000 円超 10,000 円以下

68

48

58.6%

10,000 円超 15,000 円以下

210

39

84.3%

15,000 円超 20,000 円以下

160

28

85.1%

20,000 円超 40,000 円以下

381

7

98.2%

40,000 円超 60,000 円以下

86

2

97.7%

60,000 円超 80,000 円以下

41

0100.0%

80,000 円超 100,000 円以下

13

0

100.0%

100,000 円超 150,000 円以下

19

0

100.0%

150,000 円超 200,000 円以下

5

0

100.0%

200,000 円超 300,000 円以下

2

0

100.0%

1,064

258

80.5%

総計

（注）上表における地価水準は、令和元年地価調査の基準地価格を用いて市町村ごとの平均価格を算出してランク分けを行ったものである。
この平均価格のランク別に、令和元年地価調査基準地の２年間変動率の市
町村別平均値（平均変動率）において下落傾向にある団体の下落修正の実施・不実施を把握して、上表のとおり集計した。したがって、基準地の２年間変動率の平均値において下落傾向が認められない市町村は上表の集計から除外されている。
※

集計に用いた基準地は、林地・宅地見込地を除く、商業地・住宅地・工業
地である。

※

基準地が存在しない又は継続地点がない等により２年間変動率を算出できなかった 10 町村については、上記集計から除外した。

－39－
－39－

Ⅴ

下落修正の効率化手法の検討
本委員会の委員のうち、自治体所属委員から、当該自治体における下落修正の実施について、下記の観点を踏まえた事例の紹介がなされた。（付属資料参照）○平成 30 基準年度（平成 30 年度・令和元年度・令和２年度）における下落修正の適用実例○令和３基準年度での下落修正対応予定○その他（その他工夫した点、苦慮した点、改善点、参照した情報など他の団体の参考となるポイント）
これら事例における課題点等を踏まえて、委員会において、効率化に関する検討を行った。
１

下落修正実施における実務上の課題
下落修正を実施している自治体からは、以下のような、実務上の課題が提示された。
・予算策定時（下落修正率に係る調査（鑑定評価業務）を行う前年）においては、翌年７月時点の地価動向は不明であり、調査地点数を見込むことが難しい。
・下落修正率に係る調査地点を絞込むため、地価調査の結果を参考にしているが、市町村内にある地価調査地点が年々減少しており、価格の動向を把握しづらくなっている。
・下落修正率に係る調査（鑑定評価業務）の結果、価格が下落していないことが判明するケースも多くあることから、今以上に効率的な下落修正の方法がないか、検討の余地がある。
・固定資産の価格等は原則３年間据置きとされているが、土地の評価について
は、下落修正の実施により、毎年度評価替えのような作業を行っている。地価が徐々に落ち着きつつある中で、わずか数％（路線価にして数百円程度）
を見直す作業が必要かどうか思慮している。
・できれば地価調査価格の公表後に、業務委託の発注を行いたいところだが、電算スケジュール等の関係で、前年度中に業務委託の要否を検討し、年度の早期に契約を行う必要がある。このため、地価調査ではなく、その半年前の
地価公示価格の変動状況を第一次的な判断基準として、弱含みの地域は鑑定評価業務委託によって下落の有無を把握している。

－40－
－40－

また、下落状況の把握のための鑑定評価の発注について、その契約時期等から、発注有無の判断を行う時期が半年程度前となってしまうことや、将来時点の地価状況の把握が困難であるため、結果として下落がない地点についても鑑定評価業
務委託を発注せざるをえないという意見もあった。

２

下落修正実施における効率化に関する意見等
委員からは、下落修正実施における事務の効率化に関して、以下のような意見が出された。
・評価基準及び修正基準では、地価調査及び不動産鑑定士等の鑑定評価等を活用して下落状況を把握することとされているが、実務上、地価調査の公表（例
年９月中旬以降）前から事務作業を開始する必要がある。その具体的手順について、下落状況の把握方法の具体例として提示し、市町村の実務の参考に資することができるようにすることが有用ではないか。
・特に、行政事務の効率化という観点からは、事前に下落の兆候を探り、兆候の段階でもし影響が微々なのであれば、それ以上のステップには進まないというようなことで、仕組み全体でできるだけ負担をかけないような手順を考えていく必要があるのではないか。
・市町村の事務負担のうち、鑑定委託費の増大という観点については、地価動向が比較的安定している時期、地域等においては、グルーピングを活用してグループ内の親地点（規(比)準公示地等）の下落を把握することで事務の効率化・発注地点数の削減を進めることも可能ではないか。
・一方で、地価動向が不透明、又は変動している時期、地域等においては、不動産鑑定士による鑑定評価（時点修正）の割合を増やして下落状況を把握するなど、「よりきめの細かい価格下落の把握」を行うことが望ましいのではないか。

３

下落修正事務のフロー（案）
上記２の各委員の意見や、自治体における実務の実態を踏まえ、地方団体の下落修正事務の効率化に資するよう、標準的な判定フローの例を示す。
下落修正を行うに当たっては、評価基準に基づく基準年度の下落修正又は地方

税法に基づく据置年度の下落修正のいずれの場合においても、基本的に、宅地の価額の下落状況把握と、用途地区又は状況類似地区等の宅地の区分ごとに修正率を適用する、という二段階で実施される。また、下落状況の把握については、地価調査及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価等を活用して、令和

－41－
－41－

３基準年度であれば、令和２年１月１日から同年７月１日までの半年間の下落状
況を把握するものとする、とされている。
ただし、実務上は、上記の宅地の価額の下落状況の把握において、①下落修正を実施するか否かを判断するためのもの、②下落修正を実施する際に適用する修
正率を把握するためのもの、と、二つの目的に分けて行われる場合もあるものと思われる。
そこで、以下では、下落修正の実施を判断する際の判定の手順について、以下の（１）から（６）までの各段階に分けて、判断のポイントや参考となる資料、
ヒアリング先などを整理した。
（１）一般的な地価動向の把握（２）市町村内の地価動向及び地価に影響を与える要因の変動等の状況の把握（３）不動産鑑定士等への鑑定評価（時点修正）の発注要否の判断（４）不動産鑑定士等への鑑定評価（時点修正）依頼（５）鑑定評価（時点修正）の成果品に基づく下落修正要否の判断（６）修正率の適用

－42－
－42－

図 13

下落修正の実施を判断する際の判定フロー（例）
一般的な地価動向の把握

全般的な地価の状況として、下落の傾向がない
場合、下落修正不要と判断

用途別の地価動向（商・住・工）、三大都市圏・地方別の地価動向（活用できる資料・会議等）
地価公示、地価調査、地価 LOOK レポート、市街地価格指数
都道府県全体会議・近隣市町村会議

市町村内の状況把握

市町村内の地価の状況として下落の傾向がな

地価公示及び地価調査における用途別・地域別の地価動向

く、かつ地域の土地価格形成要因に大きな変動

自然災害による被災状況、環境影響施設の立地等がない場合、下落修正不要と判断（地価に影響を与える地域的な要因の確認方法）

また、一部の地域について下落修正不要の場合

都市計画・建築・交通・環境等、関係部署へのヒアリング等

も、ここで判断

地元精通者（不動産鑑定士等）へのヒアリング

地元精通者へのヒアリングの結果、下落傾向な

上記により下落の傾向がないとの判断ができなかった場合は、地元精通者の意見を聴取し、下落状況の把握が必要か否かを検討する。

しと判断できた場合は、下落修正不要と判断
また、一部地域について、下落修正不要の場合も、ここで判断（ヒアリング先の例）
各都道府県の不動産鑑定士協会
各都道府県の宅地建物取引業協会
公益社団法人全日本不動産協会の都道府県本部

等

下落修正不要と判断した地域・用途については

下落修正のための時点修正業務の発注

時点修正業務の対象外とする
用途別・地域別に時点修正業務発注の要否を検討して、不動産鑑定士
また、地価動向として類似の状況にあると認めに時点修正業務の発注を行うられる地域を一つの単位として下落状況の把（ポイント）明らかに地価上昇が認められる地域を時点修正業務の対握（地域のグルーピング）を行うなど、時点修象外とするなど、業務効率化を検討する。
正業務の効率化を検討する

時点修正業務の成果品に基づく下落修正実施の判断
時点修正業務の成果品（時点修正率一覧等）に基づき、下落修正の要否を判断。都道府県全体会議・近隣市町村会議での意見交換も有用

台帳登録価格への反映
・路線価段階で反映
・画地評価の段階で反映

－43－
－43－

時点修正率が 1.00 以上もしくは、1.00 に近いため、平年度において「著しい下落」とは認められない場合、下落修正不要と判断

－44－
－44－

価格決定

修正率に係る判断

修正要否・適⽤する

1⽉

令和２年
7⽉

○

8⽉
○

9⽉

10⽉

のヒアリング

地元精通者等へ

ヒアリング

ング等）
時点修正業務の発注（下落地域の判定やグルーピ／調査対象地点の選定

時点修正業務発注要否の検討

適⽤する修正率の検討

修正要否の判断

時点修正率納品（9⽉末時点）

関係部署等への

市街地価格指数（3⽉末時点）1⽉

令和３年

地価ＬＯＯＫレポート
○

○

12⽉

○

地価ＬＯＯＫレポート

11⽉

市街地価格指数

地価ＬＯＯＫレポート（7⽉1⽇時点価格）
○

6⽉
基準地価格

5⽉

（1⽉1⽇時点価格）

4⽉

地価公⽰価格○3⽉

地価ＬＯＯＫレポート

○

2⽉

2⽉

登録

台帳価格

3⽉

地価動向及び地価指標等」の「３鑑定評価業務の発注

情報収集

地価動向把握のためのの把握

⼀般的な地価動向

令和3基準年度の例

図 14 各種地価指標の公表時期と下落修正の実施に係る判断時期との関係性

また、前記「Ⅲ地価動向把握のための資料」に掲げる代表的な地価指標について、その公表時期と、下落修正実施のための判断

時期との関係を下図のように整理した。

４

複数の状況類似地域（区）をグルーピングして修正率を適用する方法
下落修正を実施する上での効率化の方法として、同様の地価変動の状況にあると認められる複数の地域をグルーピングして、これらの地域に一括して、同一の修正率を乗じるという方法が考えられる（以下「グルーピング手法」という）。また、現に、この方法により下落修正を実施している団体もある。
これらの団体においては、用途的、地理的に類似しているいくつかの状況類似
地域（区）をグルーピングして、同一の修正率を適用する手法により、鑑定評価
発注地点数の削減や下落修正業務の事務量削減を図っている。
以下では、グルーピング手法のうち、規（比）準した公示地・基準地の修正率を適用する方法について、その具体的適用手順を紹介するとともに、当該手法のメリット及びデメリットを整理して、当該手法が有用と認められる場合やその条件等を明らかにする。
さらに、現在グルーピング手法を行っていない団体において、仮に上記のグルーピング手法を採用した場合、適用される修正率にどの程度の差異が生じるのか、分析を行った。

（１）規（比）準した公示地等の時点修正率を活用する方法について
現在、下落修正を実施している団体の約９割で、用途地区単位ではなく、状況類似地域（区）単位で宅地を区分し、この区分ごとに修正率の適用を行っている。このため、用途地区ごとに修正率を適用する場合に比べて、鑑定評価（時点修正）業務の発注地点数、修正率の適用区分数とも多くなっており、これが、精緻な下落状況の把握及び修正率の適用に資することもある反面、下落修正の実施に係る事務量及び経費の増につながっている側面もあると考えられる。
ところで、標準宅地の鑑定評価や時点修正業務を行う不動産鑑定士等は、不動産鑑定評価基準（昭和 39 年３月 25 日付け「不動産の鑑定評価基準の設定に関する答申」（宅制審第 35 号）。平成 14 年７月３日全部改正。平成 26 年５月
１日一部改正。）に基づき、鑑定評価を行っているところである。
この不動産鑑定評価基準では、鑑定評価額の決定に当たって、「地価公示法施行規則第１条第１項に規定する国土交通大臣が定める公示区域において土地の正常価格を求めるときは、公示価格を規準としなければならない。」と規定されている。また、地価公示法（昭和 44 年法律第 49 号）第８条において、「不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格（第２条第２項に規定する正常な価格をいう。）を求めるときは、第６条の規定により公示された標準地の価格（以下「公示価格」という。）を規準としなければならない。」と規定されている。なお、規準とすべき適切な公示地がないときは、実務上、地価調査標準地（基準地）の価格から

－45－
－45－

比準している（以下、公示価格からの規準及び基準地価格からの比準を併せて「規（比）準」という。）。
公示価格を規準とすることの意義について、地価公示法第 11 条では、「公示価格を規準とするとは、対象土地の価格（当該土地に建物その他の定着物がある場合又は当該土地に関して地上権その他当該土地の使用若しくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの定着物又は権利が存しないものとして成立すると認められる価格）を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似
する利用価値を有すると認められる一又は二以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。」と規定されている。
これらの規定を受け、固定資産評価基準第１章第 12 節一に基づく、標準宅地の鑑定評価を行う場合においても、不動産鑑定士等は、公示地等から規（比）準した価格を求めており、規（比）準した公示地等は、標準宅地の鑑定評価書にも記載されている。（鑑定評価書様式３）【不動産鑑定評価基準】
第８章 鑑定評価の手順
第９節 鑑定評価額の決定
第１節から第８節で述べた手順を十分に尽した後、専門職業家としての良心に従い適正と判断される鑑定評価額を決定すべきである。
この場合において、地価公示法施行規則第１条第１項に規定する国土交通大臣が定める公示区域において土地の正常価格を求めるときは、公示価格を規準としなければならない。
【地価公示法】（標準地の価格の判定等）
第二条
土地鑑定委員会は、都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第四条第二項に規定する都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国
土交通省令で定める区域（国土利用計画法（昭和四十九年法律第九十二号）第十二条第一項の規定により指定された規制区域を除く。以下「公示区域」という。）内の標準地について、毎年一回、国土交通省令で定めるところにより、二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行つて、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとする。

－46－
－46－

（不動産鑑定士の土地についての鑑定評価の準則）
第八条
不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格（第二条第二項に規定する正常な価格をいう。）を求めるときは、第六条の規定により公示された標準地の価格（以下「公示価格」という。）を規準としなければならない。
（公示価格を規準とすることの意義）
第十一条
前三条の場合において、公示価格を規準とするとは、対象土地の価格（当該土地に建物その他の定着物がある場合又は当該土地に関して地上権その他当該土地の使用若しくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの定着物
又は権利が存しないものとして成立すると認められる価格）を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる一又は二以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行ない、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。

【地価公示法施行規則】（公示区域）
第一条
地価公示法（以下「法」という。）第二条第一項の国土交通省令で定める公示区域は、都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第四条第二項に規定する都
市計画区域及び土地取引が相当程度見込まれる区域（都市計画区域を除く。）
で、国土交通大臣が定めるものとする。
【固定資産評価基準】
第１章

第 12 節一

宅地の評価において、第３節二（一）３(1)及び第３節二（二）４の標準宅地の適正な時価を求める場合には、当分の間、基準年度の初日の属する年の前年の１月１日の地価公示法（昭和 44 年法律第 49 号）による地価公示価格
及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価から求められた価格等を活用することとし、これらの価格の７割を目途として評定するものとす
る。

－47－
－47－

鑑定評価書様式３
Ⅱ． 鑑 定 評 価 額 の 決 定 の 理 由 の 要 旨 （その２）No .

(2 ) 所在及び地番（ 住居表示）(1 ) 標準宅地番号(3 ) 地積㎡(）

公 示 （基 準） 価 格 を 規 （比） 準 と し た 価 格
標(基)準地番号(5 0 )(4 9 )(4 8 )(4 7 )

時点修正

公示(基準)価格(5 1 )(5 2 )

個別的要因の標準化補正

地域要因の比較100

100

規(比)準価格(4 8 )× (4 9 )× (5 0 )× (5 1 )(円/ ㎡)(円/ ㎡)
標準地

年

月

[

]

100

-

[

[

]

[

]

補正項目
補正率の内訳

基準地

年

月

[

100

]

100

-

]

[

100
]

補正項目
補正率の内訳(53) 市 場 の 特 性(54) 試 算 価 格 の 調 整 と 標 準 価 格 の 査 定(5 5 )
1 平方メートル 当た り
標準価格
(円/ ㎡)

２．鑑定評価額の決定(56) 評 価 対 象 地 （対 象 標 準 宅 地） の 鑑 定 評 価 額 の 決 定②個別的要因の格差率①標準価格（ 円/ ㎡）
×

[

]

100

③（ ①×②）(円/ ㎡)

×

鑑

＝

④地 積
（ ㎡）

③
（ 円/ ㎡）⑤総 額（ ③×④）
(円)＝

(5 8 )

定
総

評

価

額

1 平方メートル 当た
り価格

額

(円)

(円/ ㎡)(5 7 )

個別的要因の格差率の内訳（ 様式3 ）

以上のとおり、標準宅地の鑑定評価に当たって、規（比）準とした公示地又は基準地については、各標準宅地の鑑定評価書に記載されていることになる。
規（比）準した公示地等の時点修正率を活用する方法とは、同一の公示地等から規（比）準している複数の標準宅地をグルーピングして、これらの標準宅地の属する状況類似地域（区）内の宅地については、一律、規（比）準元とな

－48－
－48－

った公示地等の時点修正率等をもって、修正率を適用しようとするものである。

（２）グルーピング手法の具体的な適用手順
グルーピング手法により下落修正を実施しているＣ団体の例を元に、グルー
ピング手法の具体的な手順を確認する。
（Ｃ団体におけるグルーピング手法の適用例）
約 1,300 地点の標準宅地を約 500 のグループに分け、これらのグループごとに、適用する修正率を判定して、グループに属する標準宅地が存在する状
況類似地域内の土地は、すべて同一の修正率を適用する。
（手法のポイント）・同一グループ内の標準宅地は、同一の修正率を適用
・それぞれのグループの代表となる標準宅地を、下落状況把握のための鑑
定評価（時点修正）対象地として、不動産鑑定士に鑑定依頼（グループ構成の考え方）①用途地区単位に区分②標準宅地の鑑定評価書の「Ⅱ鑑定評価額の決定の理由の要旨（その２）
公示（基準）価格を規（比）準とした価格」欄の標準地が共通する標準宅
地ごとにグループ化③上記のグループについて、不動産鑑定士の意見を含め、地域の状況に応じてグループ構成を調整

－49－
－49－

（３）グルーピング手法のメリットとデメリットについて
グルーピング手法のメリットとデメリットについて分析し、下表のとおりま
とめた。
表 13

グルーピング手法のメリットとデメリット
手法

メリット

デメリット

全地点鑑定評価

標準宅地ごとに下落検討

鑑定評価（時点修正）依頼地（時点修正）ができ、詳細な修正が可能。 点が多く、費用増・事務量増となる。

下落の兆候がな

不動産鑑定士等との事前 ・不動産鑑定士との事前検討

い用途及び地域 検討により、下落が認めらは鑑定ではないため、依頼を除外して鑑定 れない地点については鑑定をしない地点で下落修正が評価（時点修正） 評価（時点修正）依頼しな漏れる可能性がある。

いことが可能。

・下落や上昇の程度が小さい
場合、鑑定評価（時点修正）依頼の判断が難しくなる。

グルーピング
手法

・鑑定評価（時点修正）地 ・ グ ル ー プ 化 す る こ と に よ
点の減少により費用の減

り、代表となる標準宅地（鑑少がはかれる。

定評価（時点修正）対象地）

・グループの代表となる標準宅地を全て鑑定評価

以外の標準宅地への意識が薄くなる。

（時点修正）することに ・グループ内で、地価動向に
より、下落修正の漏れが相違があった場合、適切ななくなる。

修正率の適用が困難となる。→グループ分けの適正性を検証する必要あり

グルーピング手法のデメリットとして、複数の標準宅地を束ねて、ひとつの修正率を適用することから、個々の標準宅地ごとに下落状況を把握して修正率を適用する方法に比べて、精度が劣ってしまうことが懸念される。
そこで、個々の標準宅地ごとに適用されている修正率について、規（比）準とした公示地等を基にグルーピングした場合に、適用される修正率にどの程度の乖離（差分）が生じるか、検証を行った。

－50－
－50－

５

規（比）準地を活用したグルーピング手法の精度検証（１）分析方法の説明
本分析は、以下の手順により実施した。
① 下落修正を実施している団体から鑑定評価書（若しくはそのデータ）を借用し、各標準宅地の鑑定評価において規（比）準した公示地・基準地を把握する。
② 次に、それらの規（比）準した公示地・基準地において適用されている
修正率と、規（比）準先の標準宅地の修正率を比較し、差異が生じているかを分析した。
上記②の分析で差異が僅少であれば、効率化の観点から、同一の公示地・基準地を規（比）準元としている標準宅地をもつ状況類似地域を同一修正率を乗じる地区に区分することも可能であると考えられる。
なお、以下において、「差分」とは、「規（比）準した公示地・基準地の修正率－標準宅地の修正率」を指す。
（例）規（比）準した公示地・基準地の修正率が 0.97 で、標準宅地の修正率
が 0.98 の場合、「差分」は－0.01 となる。

－51－
－51－

（２）分析結果の概要①平成 30 年度において適用した修正率と規（比）準地の修正率との差分

修正率の差分※

甲市

-0.03

5

-0.02

3

-0.01

45

0

※

標準宅地数

2,623

0.01

46

0.03

2

0.04

8

計

2,732

(96.0%)

乙市

丙市

17

21

862

(96.4%)

757

15

10

894

788

(96.1%)

適用する修正率を小数点以下第３位までとしている団体については、小数点以下第３位を四捨五入した差分により集計（以下同様）。

②令和元年度において適用した修正率と規（比）準地の修正率との差分
修正率の差分

標準宅地数
甲市

乙市

丙市

-0.06

1

-0.04

2

-0.03

9

-0.02

15

13

5

-0.01

42

31

40

0

2,604

3

(95.3%)

824(92.2%)

713

0.01

39

21

26

0.02

7

5

1

0.03

3

0.04

8

0.05

1

0.06

1

計

2,732

894

788

－52－
－52－

(90.5%)

③令和２年度において適用した修正率と規（比）準地の修正率との差分
修正率の差分

標準宅地数
甲市

乙市

丙市

-0.05

3

-0.04

2

-0.03

8

3

1

-0.02

16

13

21

-0.01

33

49

23

0

2,597

6

(95.1%)

791(88.5%)

705

0.01

27

26

25

0.02

29

8

7

0.03

2

4

0.04

10

0.06

2

0.07

1

0.08

1

0.12

1

計

2,732

894

(89.5%)

788（３）まとめ分析の結果から、鑑定評価の結果を活用して適用された修正率と規（比）準とした公示地又は基準地における修正率との間の差分は、最も乖離が大きくなる令和２年度でも 88.5％～95.1％の標準宅地においてゼロ（ただし、適用する修正率を小数点以下第３位までとしている団体については、小数点以下第３位を四捨五入した差分により比較。
）であり、±0.01 以内の差分も含めると、各市とも 95％以上の標準宅地がその範囲内に収まった。
このため、規（比）準とした公示地・基準地の修正率をもって、標準宅地の修正率としても、大きく妥当性を欠くことはないと考えられる。
一方で、差分の絶対値が、0.05 を超える地点も散見された。
これらの標準宅地について状況を確認すると、いずれも、郊外の住宅地の中でも比較的価格水準の低い地域に所在している。
また、これらの地点について、規（比）準した公示地・基準地の標準価格と当該標準宅地の標準価格とを比較すると、いずれの地点も、価格開差が２～４割と大きくなっている。これは、当該標準宅地と規（比）準した公示地・基準

－53－
－53－

地とで、地域要因の格差が大きいことを示していると考えられる。
また、分析対象とした３市について、規（比）準した公示地等との価格開差が２割以上の地点数について、差分ごとに集計したところ、差分ゼロでは、価格開差が２割以上地点数の割合が少なかった一方で、差分が大きい地点では価
格開差２割以上の地点の割合が高かった。
以上のことから、規（比）準した公示地・基準地の修正率を活用する場合には、以下の点に留意する必要があると考えられる。
①

規（比）準した公示地等との地域格差が大きい場合
公示地・基準地の地点数が少ないエリア等で、規（比）準した公示地・基準地とは地域要因に相違があるため、異なる地価変動状況にあると推測される標準宅地については、別途鑑定評価を活用して修正率を求める必要がある。
また、価格水準が高く、地点ごとに地価形成や価格変動の状況に相違があると認められる中心商業地等についても、同様に、別途鑑定評価を活用
して修正率を求める必要があると考えられる。
なお、価格水準の高い高度商業地等については、適用する修正率の差がわずかであっても、税負担に与える影響が大きくなる場合があるため、この観点からも留意が必要である。
②

規（比）準した公示地・基準地との間で用途の相違がある場合
標準宅地の用途地区と規（比）準した公示地・基準地の用途とに相違がある場合、地価変動の状況にも相違がある可能性があるため、別途鑑定評価を活用して修正率を求めることが望ましい。
③

地域要因に変動が生じた地域にある場合
下落状況を把握しようとする地域について、基準年度前年の１月２日以降に地域要因に変動が生じた等の事由により、標準宅地の鑑定評価に当たって規（比）準した公示地・基準地とは地価変動の状況が異なる場合は、別途鑑定評価を活用して修正率を求める必要がある。
④

市町村境等に存する場合
市町村境付近の標準宅地の鑑定評価に当たって、隣接する他市町村の公示地・基準地を規（比）準としている場合がある。これらの場合には、当該他市町村から当該公示地・基準地の地点の修正率を聴取して下落状況等を把握する方法も考えられるが、当該標準宅地について、別途鑑定評価を活用することで、隣接市及び市内双方の地価変動状況を踏まえた下落状況

－54－
－54－

を把握することも有用であると考えられる。
⑤

地価変動期における対応
地価動向に変化の見られる時期においても、変動率の開差が僅少である

用途・地域においては、規（比）準地を活用したグルーピング手法を用いて事務の効率化を進めることは十分可能であると考えられる。
ただし、変動率の幅に開差があるような用途・地域においては、別途鑑定評価の割合を増やして下落状況を把握するなど、「よりきめの細かい価
格下落の把握」を行うことが望ましいと考えられる。

－55－
－55－

Ⅵ

まとめ
本年度の委員会における検討の結果、下落修正措置適用に当たっての留意点に関する調査研究について、以下のとおり取りまとめることができる。当委員会の研究
成果が、下落修正の適用に当たり参考となれば幸いである。

１

下落修正の法的根拠及び修正方法等
下落修正の導入背景を踏まえ、現在の下落修正の規定について確認し、その適用方法について令和３基準年度を前提とした整理を行った。また、下落修正は市町村長の裁量を要することから、重要な裁判例などに照らしその裁量について検討を行った。
２

地価動向及び地価指標等
７割評価及び下落修正は平成初期に導入された制度であるが、平成初期から現在までの地価の推移を確認した。また、令和２年地価調査のように一年の途中で地価動向が変わる場合もあることから、半期毎や四半期毎の地価動向が分かる資料が有用である。このことから、①地価公示・地価調査の共通地点、②地価ＬＯ
ＯＫレポート、③市街地価格指数についての概要と主なアウトプットの見方について紹介した。
３

下落修正の実施状況
平成 27 年度から令和２年度までの下落修正の実施状況について、下落修正を実施している団体の割合は、概ね 70％台後半で推移している。また、実施団体の９割近くが、用途地区を更に区分して、状況類似地域(区)を単位として修正率を適用している状況が認められた。
なお、地価水準により区分して、下落修正の実施状況を集計したところ、地価水準が低い区分の団体において、下落修正の不実施が多い傾向が確認された。地価水準が低い場合には、下落修正を実施しても、税額に与える影響が小さいことから、下落修正を実施しない判断をしているものと考えられる。

４

下落修正の効率化手法の検討
市町村の実務の参考に資するよう、下落状況の把握の方法や下落修正の実施要否の判断について、その具体的手順を、標準的な判定フローの例として提示した
ほか、代表的な地価指標について、その公表時期と、下落修正実施のための判断
時期との関係を整理した。
また、鑑定評価（時点修正）発注地点数の削減等に資するグルーピング手法のうち、規（比）準した公示地・基準地の時点修正率を活用する方法について紹介
し、この方法によった場合の精度等について分析を行った。
その結果、特に、地価の変動が比較的安定している時期、地域等においては、

－56－
－56－

この方法によった場合でも、比較的精度の高い下落状況の把握ができることが確認された。
なお、自治体所属委員から、当該自治体にいて実際に適用した下落修正の実施について事例として紹介いただいた事項を、付属資料に取りまとめた。
各自治体の下落状況把握の基準、スケジュール、適用方法など大いに参考になるものと考えられる。

－57－
－57－

付 属 資 料
○下落修正の適用実例

Ａ団体の事例について
１．平成 30 基準年度（平成 30 年度・令和元年度・令和２年度）における下落修正措置の適用実例（１）下落修正措置適用の手法
 下落修正率は用途地区をさらに区分した状況類似地域単位で適用
 下落修正率に係る調査（鑑定評価業務）対象となる標準宅地は、明らかに価格の下落が認められないと判断される地点を除くため、一定の基準で絞込み※詳細は後記（２）～（４）参照
 下落修正率は以下の算式で適用
単価

×

地積

＝ 修正前固定資産評価額

修正前固定資産評価額

×

下落修正率

＝

固定資産評価額

 基準年度、第二年度、第三年度の下落修正率は、それぞれ以下の算式で算定
 基準年度（平成 30 年度）下落修正率＝

 第二年度（平成 31 年度）下落修正率＝

基準年度（平成 30 年度）下落修正率

× 第三年度（令和２年度）下落修正率＝

基準年度（平成 30 年度）下落修正率

×H29.7.1～H30.7.1 の下落修正率

×H30.7.1～R１.7.1 の下落修正率

H29.1.1～H29.7.1 の下落修正率
H29.7.1～H30.7.1 の下落修正率※下線部分がそれぞれ調査（鑑定評価業務）により把握した下落状況をもとに採用した下落修正率 下落修正率に係る調査（鑑定評価業務）スケジュール 10 月

契約事務準備作業
・明らかに価格の下落が認められないと判断される地点を除くための「基準」の設定
・「基準」に基づき決定した調査除外地点の確認（追加・削除作業）

 12 月

契約締結

 1月

不動産鑑定士から下落修正率（見込）受領・見込下落修正率での検証
・不動産鑑定士との調整
不動産鑑定士から下落修正率（最終成果物）受領（２）平成 30 年度

絞込みの基準 基準１～４のすべての条件を満たす地点を、鑑定除外地点とする。
 基準１

平成 27 年度の下落修正率が 1.0 以上であること

 基準２

平成 28 年度の下落修正率が 1.0 以上であること

付－1 基準３

平成 29 年度の下落修正率が 1.05 以上であること

 基準４

平成 30 年度標準価格（H29.1.1 時点の価格）が、平成 28.７.１時点の想定価格（平成 27 基準年度標準価格×平成 27 年度下落修正率
×平成 28 年度下落修正率×平成 29 年度下落修正率）を上回っていること（横ばいは含まず）
 平成 29 年地価調査の地点も鑑定除外地点とする。
（３）平成 31 年度

絞込みの基準 基準１～４のうち一つでも当てはまる地点を、鑑定除外地点とする。
 基準１

平成 30 年度の下落修正率に係る調査（鑑定評価業務）において、価格が上昇傾向にあると判断して、調査地点から除外したもの 基準２

基準年度の価格調査基準日（H29.１.１）以降に価格が上昇しているもの（平成 29 年地価調査、平成 30 年地価公示、平成 30 年地価調査の価格が上昇傾向にあるもの）
 基準３

平成 30 年度の下落修正率に係る調査（鑑定評価業務）の結果により、価格が上昇していると判明したもの（下落修正率が 1.000 を超えているもの）
 基準４

平成 30 年地価調査の地点（職員が机上で下落修正率を算定。ただし、選定替え地点を除く。）（４）令和２年度

絞込みの基準 基準１～４のうち一つでも当てはまる地点を、鑑定除外地点とする。
 基準１

平成 31 年度の下落修正率に係る調査（鑑定評価業務）において、価格が上昇傾向にあると判断して、調査地点から除外したもの 基準２

基準年度の価格調査基準日（H29.１.１）以降に価格が上昇しているもの（平成 29 年地価調査、平成 30 年地価公示、平成 30 年地価調査、平成 31
年地価公示、令和元年地価調査の価格が上昇傾向にあるもの）
 基準３

平成 30 年度の下落修正率に係る調査（鑑定評価業務）の結果又は平成 31 年度の下落修正率に係る調査（鑑定評価業務）の結果により、価格が上昇していると判明したもの（下落修正率が 1.000 を超えているもの）
 基準４

令和元年地価調査の地点（職員が机上で下落修正率を算定。ただし、選定替え地点を除く。）（２）から（４）のいずれにおいても、基準は絶対的なものではなく、一旦の整理の手法であり、最終的には各状況類似地域に精通する担当者の判断で、調査地点の追加や削除を行っている。

付－2

標準宅地数

調査地点数

鑑定除外地点数

平成 30 年度

3,023 地点

918 地点

2,105 地点

令和元年度

3,023 地点

711 地点2,312 地点

令和２年度

3,023 地点

476 地点

2,547 地点

２．令和 3 基準年度での下落修正対応予定
 下落修正率に係る調査（鑑定評価業務） の結果、価格が下落していないことが判明するケースも多くあることから、今以上に効率的な下落修正措置の方法がないか、検討の余地がある。
 現状では、新型コロナウイルス感染症拡大の影響で地価がどのように動くのか、
不動産鑑定士に聴取しても見極めが難しいとのことで、下落修正率に係る調査地点を絞込むための「基準」の設定が困難な状況にある。
３．その他
 予算策定時（下落修正率に係る調査（鑑定評価業務）を行う前年）に調査地点数を見込むことが難しい。
 下落修正率に係る調査地点を絞込むための「基準」は、地価調査の結果を参考に決めているが、地価調査地点が年々減少しており、価格の動向を把握しづらくなっている。
平成 21 年地価調査地点数↓

162 地点▲22 地点

令和元年地価調査地点数

140 地点 固定資産評価額が適正な時価を上回らないことが明白であっても、地価公示価
格や地価調査価格がわずかでも下落していれば、納税義務者への説明の観点から、下落修正措置を適用せざるを得ない状況になっている。
 地価調査地点が標準宅地となっている場合に、当該地点の平成 30 年度標準価格（H29.1.1 時点の価格）と平成 29 年地価調査価格との価格バランスを調整するのに苦慮する場合があった。

付－3

Ｂ団体の事例について
１．平成 30 基準年度（平成 30 年度・令和元年度・令和２年度）における下落修正措置の適用実例「固定資産税標準宅地の時点修正に係る実施要領」※に基づき、固定資産鑑定評
価員（不動産鑑定士）が時点修正評価業務を行う。
【基準年度】①

標準宅地の鑑定評価を行った不動産鑑定士に各担当地点の地価動向について意見を聴取（具体的には達観の地価変動率を確認）⇓②

地価変動率の分析（地価変動率の分類・集約など）⇓③ ②の結果を踏まえ、代表的な標準宅地 200 箇所を選定して、時点修正評価業
務を依頼
⇓
④

①の意見及び③で把握した評価結果を再吟味し、状況類似地区（地域）単位の下落修正率（価格調査基準日以降、地価が横ばい・上昇の場合は 1.0）を判断して適用【据置年度】
原則、基準年度と同様●下落修正の適用の区分
状況類似地区（地域）単位で行う。
●下落修正率の適用方法
基準年度の単価に下落修正率を乗じて各年度の単価を算出
２．令和３基準年度での下落修正対応予定
今までの手法を継続する予定
平成 30 基準年度に係る下落修正の状況
標準宅地927 地点

年 度

修正地点（単位：円）

修正率

最大修

最小修正

最大修正

種別

正率

率

額

最小修正額

平成 30 年度

93

14

0.978

0.999

1,200

100

令和元年度

74

21

0.953

0.996

2,500

100

令和２年度

93

27

0.930

0.997

1,200

100

令和３基準

134

36

0.930

0.999

3,700

100

付－4

※Ｂ団体の「固定資産税標準宅地の時点修正に係る実施要領」

固定資産税標準宅地の時点修正に係る実施要領
固定資産の標準宅地の鑑定評価（時点修正）業務は、以下の要領によって実施するものとす
る。

第１

業務内容
固定資産鑑定評価員（以下「評価員」という。
）は、別紙様式の「標準宅地の時点修正率一覧表」に示す地点について時点修正を行い、その結果を報告する。なお、委託者及び評価員
は、時点修正に当たって、十分協議するものとする。

第２時点修正の基準等

１．評価員は、「不動産鑑定評価基準」、「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」等に準拠して行う。
２．時点修正の条件は、次のとおりとする。
（１）価格時点

令和２年７月１日（２）不動産の類型

更地として（３）価格の種類

正常価格

３．時点修正に際しては、地価公示価格、都道府県地価調査価格及び相続税路線価等との均衡に十分配慮する。

第３公益社団法人○○○不動産鑑定士協会（以下「受託者」という。）及び評価員の業務受託者及び評価員は、それぞれ次の業務を行う。

１．受託者の業務（１）評価員に２に定める業務を行わせること。
（２）評価員に対する鑑定報酬料の支払い及びこれに付随する業務を行うこと。
（３）委託者と評価員との連絡を行うこと。
（４）隣接市区町村との価格バランスを検討するための価格バランス検討会議を開催すること。
２．評価員の業務（１）別紙様式の「標準宅地の時点修正率一覧表」により示された標準宅地について時点修正を行うこと。
（２）時点修正価格について隣接市区町村間の評価員相互でバランスを検討するための会
議に出席し、価格バランスの検討及び情報交換等を行うこと。

付－5

第４

時点修正の結果の報告
評価員は、確定した時点修正の結果を、別紙様式の「標準宅地の時点修正率一覧表」により、令和２年９月３０日までに委託者に提出する。

第５鑑定報酬料の支払い
評価員に対する鑑定報酬料の支払いは、業務終了後、業務委託者が行う。

第６

その他

１．資料の提供標準宅地の時点修正を行うに当たって必要な資料は、評価員と協議の上、委託者から評価員に対して提供する。
２．秘密の保持
受託者、評価員及び評価員の所属する不動産鑑定業者は、本件業務の実施によって知り得た秘密を第三者に漏らしてはならない。業務完了後も同様とする。

３．その他●その他（工夫した点や改善点、参照した情報など）
・全地点について、完全な鑑定を行いたいが、予算の都合上できていない。
⇒第２年度及び第３年度、又は令和６年度評価替えに向けて予算措置を検討中
・隣接市との市境における接点調整に苦慮している。
・本市は複数の鉄道路線が走っており、駅も多いことから、地価の上昇、横ばい、
下落地点が混在している。
・次の評価替えまでに下落修正の機会は３回あるが、下落修正を見込み過ぎた場合、次回評価替え時の価格との整合が難しくなる場合がある。
例えば、公示地価に変化はない場合、評価替えにより前年評価額から価格が上下しないよう注意している。

付－6

●まとめ（所感）〇下落修正措置は、７割評価において適正な時価を上回ることを考慮したものであるが、平成 18 年度評価替え以降、地価の上昇局面が幾度とあり、下落についても徐々に落ち着きつつある。
固定資産の価格等は原則３年間据え置きとされているが、土地の評価については、
毎年度評価替えのような作業を行っている。
（地方税法第 341 条第６号、第 349 条、
第 359 条、第 409 条）
そのような状況の中で、多大な労力を使い、数％（路線価にして数百円程度）を見直す作業が必要かどうか思慮している。
〇（基本的に）公示地価の７割を目途に路線価の算定が行われており、固定資産税の納付書の送付時期（本市は４月発送）の直前（３月下旬）に公示地価の発表があることから、わずかでも公示地価の下落が反映されていた方が納税義務者に対し説明はし易いが、家屋評価（３年に１回の見直し）との整合性や下落修正率が審査申出の対象となることなどを考慮すると取扱いは難しい。

付－7

Ｃ団体の事例について
１．下落修正措置の実施状況（標準宅地）
年度把握の調査数（標準宅地）

H18

全地点

H19

５区を除く全地点

修正地点数 最大修正率 最小修正率

11,635
8,214
73

1,560

97.10%

99.90%

0

―

―

0

―

―

H20

３区の一部

H21

全地点

11,9189,762

85.90%

99.10%

H22

全地点

11,918

11,91868.80%

99.10%

H23

全地点

11,918

11,91758.60%

97.70%

H24

全地点

12,105

11,78992.40%

99.90%

H25

同上

9,498

88.00%

99.50%

H26

同上

342

85.70%

99.70%

898.80%

99.40%

2,166

31

98.70%

99.80%

978

95.40%

99.40%

―

―

―

H27

全地点

H28

全区の一部

H29
H30～R２

12,212３区の一部
0２．一部のみ下落状況把握の調査を実施した基準（理由）
年度（向）

H19
(H17.1.1～
H18.7.1)

一部のみ把握の調査を実施した基準（理由）・H18 時点修正率（H17.1.1～H17.7.1）及び H18 地価公示価格の動向から、５地区については全域にわたって地価上昇が見込
まれたため、把握の調査をせず、残 18 地区について全標準宅地の下落状況の把握の調査を実施した。

H20

・H18 地価調査価格及び H19 地価公示価格が上昇していること(H17.1.1～を考慮して、H19 時点修正率（把握調査の結果）が横ばいの標

H19.7.1)

準宅地について、下落状況の把握の調査を実施した。

付－8

H21 基準(H20.1.1～
H20.7.1)

・H19 地価調査価格及び H20 地価公示価格は上昇傾向であったが、鑑定士に聴取した結果、米国サブプライムローン焦付きが懸念され、株価も H19.7～H20.3 で△40％程度下落したため、全標準宅地の下落状況の把握の調査を実施した。
・H20.9.15 リーマンショックの影響により、地価調査価格・地価公示価格が下落していることから、全標準宅地の下落状況の

H22～27

把握の調査を実施した。
・H27 向けには、地価の回復傾向にあったが、まだ弱含みで下落反転する可能性があったため、全標準宅地の下落状況の把握の調査を実施した。
・H26 地価調査価格及び H27 地価公示価格から、価格上昇が明らかな地区もある一方、地価公示価格が横ばいの周辺区もある
ため、次の基準により下落状況の把握の調査を実施した。
①前年度の時点修正業務において下落のあった地点【８地点】

H28②H27 地価公示で前年変動率が横ばいとなった地点を、本鑑定(H26.1.1～の際に規準地とした標準宅地【126 地点】

H27.7.1)③標準宅地に選定している地価公示地点（基準地との重複を除く）【1,086 地点】④各地区の代表・主要標準宅地【108 地点】⑤上記以外で下落状況の把握を行いたい地点（標準宅地数の１割を上限）
・考え方は前年度と同様①前年度の時点修正業務において下落のあった地点【31 地点】②H28 地価公示で前年変動率が横ばいとなった地点を、本鑑定

H29の際に規準地とした標準宅地【69 地点】(H26.1.1～③H28 地価公示で前年変動率が横ばいとなった地点を標準宅地

H28.7.1)に選定している地点（基準地との重複を除く）【６地点】④上記以外で下落状況の把握を行いたい地点（用途地区ごとに、下落の大きい又は上昇率の小さい地点を１地点選定す
る。）

付－9

３．平成 30～令和２年度・下落状況の把握の調査未実施の理由
 調査未実施の理由
地価調査・地価公示の変動状況（下落地点なく、横ばい地点も考慮）から、安定した地価上昇傾向にあると認められるため（費用面も考慮）。
ただし、地価調査で下落があった場合は、地域を特定して把握の調査を実施する。

横ばい地点

地価変動状況（対前年変動率）
8.0

6.5

5.8
6.0

4.6

3.8
4.0

4.0

2.0

0.8

1.9

6.1
4.9
2.4

2.9

2.2

1.9

H30

H31

1.5

0.0
H28

H29

6.3

地価公示全用途地価公示最小

地価調査全用途

地価調査最小

2.6

R2

H28
H29
H30
H31
R2

地価
調査

地価
公示

0
0
0
0
―

―
8
1
2
1

・Ｈ29 地価公示８地
点はＮ地区の特殊要因ただし下げ止まり傾向にあることを鑑定士より聴き取り。

４．令和３年度向け下落状況の把握の調査
 当初案（一部のみ調査実施）
Ｈ30～Ｒ２と同様な地価動向にあるため、以下に限定して実施予定①

Ｒ２.３.29 空港新飛行ルート運用開始に伴う影響②

Ｒ１.10.６ 台風 19 号被害を受けた地域の影響

 全標準宅地の調査実施へ変更
新型コロナウイルス感染症の拡大を受け調査方針を変更【実務上の課題】①

予算措置
グルーピングも検討したが、用途地区・状況類似地域毎の価格水準や３年間変動率の相違から全地点とした。

②

スケジュールの遅れ③

業務説明会・バランス検討会議の実施方法（Web 会議、情報管理等）

付－10

５．下落修正措置スケジュール
年月

本庁

ｎ年３月
ｎ年４月
ｎ年５月
ｎ年６月
ｎ年７月

事務所

・調査方針決定
・調査方針通知・評価員（鑑定士）選定

・地点選定（一部の場合）

ｎ年９月

・打合せ

・業務説明会資料作成

・業務説明会資料作成
・業務説明会・業務説明会

・地域幹事会議①・ブロック会議①

・地域幹事会議①・ブロック会議①・ブロック会議①

・見込み数値提出②

・見込み数値提出②

・地域幹事会議②・成果品検品ｎ年 12 月ｎ+１年３月・業務説明会・見込み数値提出①・ブロック会議②・ブロック会議②
ｎ年 10 月・打合せ

・契約手続き・見込み数値提出①
ｎ年８月

鑑定士（協会）

・地域幹事会議②・ブロック会議②

・成果品納品・検査・成果品納品

・時点修正率電算登録
・時点修正の決定・通知
・公表一覧表作成

６．その他
 下落修正の適用区分等
・平成９基準年度
用途地区を標準宅地の規準地により細分化し、修正率適用の区分とした。
修正率は規準地の修正率を採用。
・平成 12 基準年度以降
用途地区の下落状況に幅があるため、状況類似地域ごとへ変更。
・平成 15 基準年度以降
下落修正率を整数（切捨）から小数点第１位へ変更（98%→97.7%）
 下落修正措置の判断
・下落状況の把握の調査結果により、下落があった場合はすべて適用
理由：価格水準が高く、下落を把握した以上、修正すべき「修正できる」「著しく均衡を失する」の判断が難しい

付－11

Ｄ団体の事例について
平成 30 基準年度標準宅地について◎標準宅地数

1,341 地点

（534 ｸﾞﾙｰﾌﾟ）・商業地区

190 地点（ 78 ｸﾞﾙｰﾌﾟ）

・工業地区

56 地点

（ 19 ｸﾞﾙｰﾌﾟ）

・住宅地区（路線価方式）

873 地点（215 ｸﾞﾙｰﾌﾟ）

・住宅地区（標準地比準方式） 222 地点（222 ｸﾞﾙｰﾌﾟ）（ ※グループ数は令和２年度現在）
Ｄ団体では下落修正にあたってグループ化による方法を採用している。
１．グループ化導入前の下落修正（１）下落状況把握と鑑定地点の選定◎全ての標準宅地について下落の検討を実施（平成 20 年度まで）①前年度下落した標準宅地②１月１日地価公示価格及び７月１日現在の県地価調査価格を参考に
下落地点の把握③上記①②を基本に不動産鑑定士との検討会にて鑑定依頼地点を決定※地価下落が認められないと判断した標準宅地については鑑定依頼を行わない。（判断がつかない場合は鑑定依頼を行う。）（２）下落修正実績
平成 18 年度

平成 19 年度

平成 20 年度

（H17.7.1 現在）（H18.7.1 現在）（H19.7.1 現在）

標準宅地数

1,384

1,383

1,383

鑑定依頼数

1,169

1,197

1,222

下落地点数

1,115

1,163

1,190

下落修正標準宅地数

1,115

1,163

1,190

（３）下落修正実績◎各年度の下落修正率を反映した路線価等を基に評価額を算出

付－12

（４）全地点下落検討実施におけるメリット・デメリット●メリット①標準宅地ごとに下落検討ができ、詳細な修正が可能。
②不動産鑑定士との事前検討により、下落が認められない地点については鑑定依頼しないことが可能。
●デメリット①鑑定依頼地点が多く、費用増となる。
②不動産鑑定士との事前検討は鑑定ではないため、依頼をしない地点で下落修正が漏れる可能性がある。
③下落率が縮小した場合、鑑定依頼の判断が難しくなる。
２．グループ化の導入（１）下落状況把握に際しての調査◎状況の類似する標準宅地ごとにグループ化（平成 21 年度～）

●同一グループ内の標準宅地は、同一の下落修正率を適用

それぞれのグループの代表となる標準宅地を「意見対象地」として不動産鑑定士に鑑定依頼※地価下落が認められない「意見対象地」も鑑定依頼を行う。
（グループ代表としての調査対象）（２）下落修正の適用の区分◎グループ構成の考え方①用途地区単位に区分②標準宅地の鑑定評価書の「Ⅱ鑑定評価額の決定の理由の要旨（その２）公示（基準）価格を規（比）準とした価格」欄の標準地が共通する標準宅地ごとにグループ化③上記のグループについて、不動産鑑定士の意見を含め、地域の状況に応じてグループ構成を調整

付－13

（３）グループ化導入による下落の検討作業①グループ化した標準宅地一覧表によりグループ内の標準宅地及び意見対象地を確認②地価公示価格・地価調査価格
を参考にグループの構成の検討と下落状況の確認③不動産鑑定士から「意見対象地」のメモ価格を受領④検討図面を用いて下落率の検討⑤不動産鑑定士との検討会を実施
しグループの確定、下落率の意
見調整

付－14

（４）下落修正実績
平成 30 年度

令和元年度

令和２年度

（H29.7.1 現在）（H30.7.1 現在）（R1.7.1 現在）

1,341

1,341

1,341

標準宅地グループ数

536

534

534

下落修正グループ数

214

124

78

下落修正標準宅地数

388

190

109

標準宅地数

（５）下落修正実績◎各年度の下落修正率を反映した路線価等を基に評価額を算出（６）グループ化導入におけるメリット・デメリット●メリット① 鑑定地点の減少による費用の減少。
② 全ての「意見対象地」を鑑定することにより、下落修正の漏れがなくなる。
③ 検討の段階でメモ価格を受領することで詳細な検討が可能●デメリット①グループ化することにより、「意見対象地」以外の標準宅地への意識が薄く
なる。

付－15

土地に関する調査研究－下落修正措置適用に当たっての実務上の留意点－
令和３年３月編者

一般財団法人

発行者

株丹

発行所

一般財団法人

資産評価システム研究センター（略称：評価センター）

達也
資産評価システム研究センター〒１０５－０００１
東京都港区虎ノ門３－４－１０

虎ノ門３５森ビル８階

ＴＥＬ

０３－５４０４－７７８１

ＦＡＸ

０３－５４０４－２６３１（URL https://www.recpas.or.jp

1

https://www.chikamap.jp）ࡇࡢ஦ᴗࡣࠊ୍⯡㈈ᅋἲே඲ᅜᕷ⏫ᮧ᣺⯆༠఍
土 地 に 関 す る 調 査 研 究ࡢຓᡂࢆཷࡅ࡚ࠊᐇ᪋ࡋࡓࡶࡢ࡛ࡍࠋᅵ ᆅ ࡟ 㛵 ࡍ ࡿ ㄪ ᰝ ◊ ✲㸫ୗⴠಟṇᥐ⨨㐺⏝࡟ᙜࡓࡗ࡚ࡢᐇົୖࡢ␃ពⅬ㸫Ȫ़֚ȫ঩ॲບ‫ث‬ΏΑΞθࡄ‫ݪ‬ΓϋΗȜ
令
和
年

２

度
（一財）資 産 評 価 シ ス テ ム 研 究 セ ン タ ー௧࿴㸱ᖺ㸱᭶୍⯡㈈ᅋἲேࠉ㈨⏘ホ౯ࢩࢫࢸ࣒◊✲ࢭࣥࢱ࣮