固定資産評価の基本問題に関する調査研究−固定資産税評価における鑑定評価価格のあり方−

平成13年３月

固定資産評価の基本問題に関する調査研究委員会

財団法人 資産評価システム研究センター

平成12年度

固定資産評価の基本問題に関する研究委員会報告書
−目

次−

はしがき
研究委員会委員名簿
固定資産評価の基本問題に関する研究委員会審議経過
はじめに
Ｉ

宅地における現行の評価の仕組み

１２

現行の宅地の評価
宅地の評価の均衡化・適正化と平成６年度評価替え

Ⅱ 固定資産税評価における｢提示平均価額の算出等｣及び｢鑑定評価価格｣に
ついて
１
２
３

提示平均価額の算出等について
鑑定評価価格を活用した固定資産税評価について
提示平均価額の算出等といわゆる７割評価の導入（１）提示平均価額の算出等の意義（２）平成６年度評価替え以後の提示平均価額の算出等について

４

適正な宅地の固定資産評価に向けた新たな取り組みの方向（試論）① 評価主体の見直し又は技術の向上② 基準地・標準地の評価内容の検証③ 基準地・標準地の評価の全国又は都道府県単位の面的バランスを図る効果的な調整手法④ 鑑定評価価格の評価プロセスの情報開示及び鑑定契約における鑑定士の説明責任Ⅲ

地価下落に対応した固定資産税評価
１

現行制度の概要（１）背 景（２）平成１２年度（基準年度）の下落修正措置（３）平成１３年度・１４年度（据置年度）の価格修正の措置

２

地価下落時における固定資産税評価と適正な時価（７割評価）

おわりに
参考資料目次[宅地の固定資産税評価]【資料(1)】固定資産税評価(土地)の概要【資料(2)】固定資産税の土地評価と課税の経緯

【資料(3)】固定資産税の平成12年度評価替えの改正のポイント【資料(4)】宅地に係る固定資産税の課税のしくみ(平成12年度〜平成1年度)【資料(5)】商業地等に係る負担水準の状況(平成12年度推計)[提示平均価額の算出等]【資料(6)】提示平均価額制度(土地)の概要【資料(7)】基準宅地による均衡確保【資料(8)】提示平均価額による均衡確保[不動産鑑定評価]【資料(9)】不動産鑑定評価制度の概要【資料(1O)】鑑定評価書に係る｢1平方メートル当たり標準価格｣の取扱い等について(平成7年9月19日付け自治省税務局資産評価室土地係長事務連絡)【資料(11)】平成12年度評価替えに係る宅地鑑定評価書の参考様式の送付について(平成10年3月10日付け自治省税務局資産評価室土地係長事務連絡)[路線価等の公開]【資料(12)】平成9年度における路線価等の公開について(平成7年9月8日付
け自治評第25号)【資料(13)】平成12年度における標準宅地・公開路線価等の数【資料(14)】路線価等の公開に係る具体例(千葉市)【資料(15)】路線価等の公開に係る具体例(横浜市)[公的土地評価(固定資産税評価以外)]【資料(16)】公的土地評価の均衡化・適正化の経緯(土地基本法以来の経緯)【資料(17)】公的土地評価の評価方法の推移・現状【資料(18)】地価公示制度の概要【資料(19)】地価公示価格・都道府県地価調査価格の公開に係る具体例【資料(20)】都道府県地価調査の概要【資料(21)】相続税評価の概要【資料(22)】財産評価額(相続税評価額)と固定資産税評価額の適正化を推進し均衡を確保するための了解事項

【資料(23)】相続税路線価の公開に係る具体例【資料(24)】相続税路線価等の公開の状況[地価下落への対応]【資料(25)】基準年度・据置年度の下落修正措置のスキーム【資料(26)】不動産の収益に関する情報整備の必要性について[固定資産説評価に関する裁判事例]【資料(27)】裁判事例(東京都)【資料(28)】裁判事例(浜松市)【資料(29)】裁判事例(京都市)【資料(30)】裁判事例(国・名古屋市)[地方団体の意見等]【資料(31)】ブロック会議における地方団体の意見等【資料(32)】カナダにおける固定資産税評価について【資料(33)】韓国における固定資産税評価(個別公示地価)について

はしがき
財団法人資産評価システム研究センター(評価センター)は、資産の状況及びその評価の方法に関する調査研究を行い、国や地方公共団体の行う諸施策の推進に寄与することを目的として、昭和53年5月1目に設立されました。
当評価センターでは、その目的を達成するため、全ての地方公共団体に会員として参加していただき、共有の調査研究機関であるとの認識をもって、業務の推進に努めてまいりました。
具体的には、市町村の税収入の柱である固定資産税における土地や家屋等の固定資産評価の基本問題及び評価方法等の調査研究、固定資産評価研究大会の開催、固定資産評価関係職員の研修、「資産評価情報」や「固定資産税のしおり」等の情報・啓発資料の提供等の諸事
業を 積極的に推進しています。
当評価センターの主要事業であります調査研究事業は、資産評価の基礎理論及び地方公共団体等における資産評価技法の両面にわたって、毎年度、学識経験者、地方公共団体等の関係者を持って構成する「評価の基本問題」、「土地評価」、「家屋評価」、「償却資産評
価」、「資産評価システム」、「資産課税のあり方」の6つの研究委員会を設けて、調査研究を行っております。
本年度の固定資産評価の基本問題に関する研究委員会では、「固定資産税評価における鑑定評価価格の活用のあり方」についてとりあげ、主に現行の７割評価について、その鑑定価格の あり方を中心に、改めて議論を行うことにより、土地(宅地)の評価に関する一層の「評価 の均衡化・適正化」をめざすべく調査研究を行いました。
この程、その調査研究の成果をとりまとめ、ここに調査研究報告書として公表する運びとなりましたが、この機会に熱心にご研究、ご審議いただきました委員・関係者の方々に対し、 心から感謝申し上げます。
なお、当評価センターは、今後とも、所期の目的にそって、事業内容の充実および地方公共団体等に役立っ調査研究に努カをいたす所存でありますので、地方公共団体をはじめ関係団体の皆様のなお一層のご指導、ご支援をお願い申し上げます。
最後に、この調査研究事業は、(財)全国市町村振興協会の補助金の交付を受けて実施したものであり、改めて深く感謝の意を表するものであります。
平成13年3月(財)資産評価システム研究センター
理事長
小川 德洽

研究委員会委員名簿
平成12年度固定資産評価の基本問題に関する研究委員会委員名簿
委員長

矢野

浩一郎

委

宇田川

璋仁

員

泉

達夫

木村

明海大学教授（社）日本不動産鑑定協会常務理事

收小野田（財）救急振興財団理事長

阪南大学教授賀一静岡市財務部専門監

齋藤熙

東京都主税局資産税部長

佐藤英明

神戸大学教授篠原正博

中央大学助教授

田中啓一

日本大学教授中島康典（財）日本不動産研究所理事研究部長

増井良啓

東京大学助教授山崎一真

野村総合研究所研究創発センター
主席研究員

横山

彰

中央大学教授久保田治郎

新潟大学教授平成12年度固定資産評価の基本問題に関する研究委員会
作業部会（ワーキンググループ）委員名簿
部会長

泉

達夫

木村

收

小野田

（社）日本不動産鑑定協会常務理事
阪南大学教授賀一静岡市財務部専門監

齋藤熙

東京都主税局資産税部長

中島康典（財）日本不動産研究所理事研究部長

山崎一真

野村総合研究所研究創発センター
主席研究員

久保田

治郎

新潟大学教授固定資産評価の基本問題に関する研究委員会

［ 審

議

経

過 ］

○第１回委員会 ［平成１２年 ６月３０日（金）］議題 （１）検討項目について（２）その他○第１回作業部会［平成１２年 ９月２１日（木）］議題 （１）固定資産税評価における鑑定評価価格の活用のあり方について・７割評価の全国的な評価の均衡のとり方はどうあるべきか
・市町村における標準宅地の鑑定評価の実施方法のあり方
・鑑定評価価格の検証のあり方
・固定資産評価基準に基づき、自治大臣が実施することとされている基 準地価格の調整及び提示平均価格の算定はどういう役割を持つのか（２）地価下落が固定資産税評価に与える影響について
・地価下落が続いているとき、価格調査基準日における固定資産税評価額といわゆる実勢価格（客観的時価）との逆転現象生じうるが、これをどう考えるか・裁判において、標準宅地の鑑定評価価格そのものの適否が争われた場合、いかに対処すべきか（３）その他○第２回委員会 ［平成１２年１２月１９日（火）］議題 （１）固定資産税評価における鑑定評価価格の活用のあり方について・各地域における固定資産税評価の均衡のとり方について・基準地価格の決定及び提示平均価額の果たす役割
・国や都道府県の機関又は公益法人等が、全国又は都道府県内全ての標準値の鑑定評価を一律に実施する方式をとれる可能性について（２）地価下落が固定資産税評価に与える影響について
・地価下落が続いているとき、価格調査基準日における固定資産税評価額といわゆる実勢価格（客観的時価）との逆転現象が生じうるか、これをどう考えるか
・固定資産税評価において、商業地について収益還元法による評価の導入についての是非（３）その他○第２回作業部会［平成１３年 ３月
議題 （１）報告書案について（２）その他○第３回委員会
議題［平成１３年１日（木）］

３月１４日（水）］（１）報告書案について（２）その他

はじめに
本委員会は、平成１２年４月から、固定資産評価の基本問題に関する事項として「固定資産税評価における鑑定評価価格の活用のあり方」を取り上げ、議論を進めてきたところである。
バブル経済下における、２０世紀最後の地価高騰により、固定資産税の大きな課題として「評価の均衡化・適正化」がとりあげられた。これに対し、平成６年
度の評価替え以降、いわゆる「７割評価」という評価方法で対応を図り、その課
題の解決を図ったところであるが、平成１２年度の評価替えは、こうした方法に改めてから、３回目の評価替えである。
実務的な面からみると、この「７割評価」は、市町村にも十分定着し、適正に実施されているということができるが、一方で、○ 法令に基づき市町村が行う「固定資産税評価」の決定に大きな役割を果たすようになった不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が行う「鑑定評価価格」そのもの
について、納税者から妥当性が問われる局面が生じてきたこと○ 「７割評価」導入時には、想定されていなかったと考えられる長期にわたる
地価の下落といった現象が生じ、据置年度における下落修正措置などの対応がとられていることといった、「７割評価」の導入当初には予想していなかった状況もみられている。
こうした状況を踏まえ、現行の７割評価について、その鑑定価格のあり方を中心に、改めて議論を行うことにより、土地（宅地）の評価に関する一層の「評価の均衡化・適正化」を目指そうとするものである。

Ⅰ

宅地における現行の評価の仕組み

１

現行の宅地の評価

現行の固定資産税に係る固定資産（土地・家屋・償却資産）の評価は、地方税法第３８８条に基づき定められている固定資産評価基準により行われている。
固定資産税における価格は、同法第３４１条第５号に基づき「適正な時価」とされており、この「適正な時価」は、正常な条件の下において成立する取引価格をいうものと解されている。
このうち、土地については、売買実例価額を基準として評価する方法が基本となっている。この場合における売買実例価額とは、現実の売買実例価額そのものではなく、その価額から、不正常な要素に基づく価額を除去して得られる正常価額であり、この価額を基準として評価を行うこととされている。
一般に土地の評価方法については、売買実例価額を基準として評価する方法のほか、主に農地やその他の土地については、耕作による収益、賃料等の収益を還元して評価する方法が行われているが、還元利回り率の設定が困難であること、標準的な収益額の設定が困難であること、我が国の不動産の賃貸市場においては各種の不動産情報の流通が十分でないこと等の理由により、固定資産税の土地評
価の基準として現時点では、収益還元法を採用することは困難である。
また、造成地、埋立地等の場合には、再調達原価を基準とする評価方式によることも考えられるが、通常の土地を評価するには適さない。
売買実例価額を基準として評価する方法は、昭和３６年３月の固定資産評価制度調査会（内閣総理大臣の諮問機関）の答申を踏まえ、最も妥当な土地評価の基準であると判断され、現行の評価基準に採用されている。
（参考）[固定資産評価制度調査会答申 昭和３６年３月（抄）]第２ 評価制度改正にあたっての基本的な考え方
Ⅱ

各資産の評価方法の原則
１ 土地「土地の評価は、売買実例価額を基準として評価する方法にするべきである。

・・・土地の評価は、各地目を通じ、売買実例価額を基準として評価する方法によることが適当である。評価の基準とする売買実例価額は、現実の売買実例価額に直ちによることなく、当該売買実例の取引の事業を証査し、特殊条件に基づくものを除き、おおむね正常と認められるものによるべきである」[地方税法（抄）]（固定資産税に係る総務大臣の任務）
第３８８条 総務大臣は、固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続（以下「固定資産評価基準」という。）を定め、これを告示しなければならない。この場合において、固定資産評価基準には、その細目に関する事項について
道府県知事が定めなければならない旨を定めることができる。
２ 略（固定資産に関する用語の意義）
第３４１条 第固定資産税について、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるとところによる。
一〜四 略
五 価格 適正な時価をいう。
六〜十四 略

２

宅地の評価の均衡化・適正化と平成６年度評価替え

固定資産税の評価は、市町村内のみならず、市町村間における評価の均衡を図ることが重要である。このため、各土地の評価に関しては、全国統一した評価基準を総務大臣が定め、すべての土地についてこの評価基準によって評価すること
により、その均衡を図ることとしている。
しかしながら、宅地についてみると、平成６年度の評価替え前は、宅地の評価については、昭和６０年代の地価高騰の影響を受けて、固定資産税の宅地の地価
公示価格に対する割合が次第に低下し、かつ、地域間でその割合が異なるなど、不均衡が生じている状況にあった。
また、公的土地評価といわれる地価公示価格、固定資産税評価額、相続税路線
価及び都道府県地価調査価格の評価水準が、時価に対してバラバラであり、いわゆる一物四価、あるいは一物五価ではないかという指摘を受けていた。
こうした中で、公的土地評価の一元化論をはじめとする様々な国会での議論を経て、平成元年１２月土地基本法が制定され、その第１６条において公的土地評
価相互の均衡と適正化が規定され、総合土地政策推進要綱（平成３年１月２５日
閣議決定）において、固定資産税評価について、「相続税評価との均衡にも配慮しつつ、速やかに、地価公示価格の一定割合を目標に、その均衡化・適正化を推進する」とされたところである。
このような趣旨を踏まえ、固定資産税の土地評価に対する信頼の確保を図るため、平成６年度の評価替えにおいて、地価公示価格の一定割合、具体的には地価
公示価格等の７割を目途に評価（いわゆる「７割評価」）の均衡化・適正化を図ったところである（平成９年度評価替えから、「７割評価」について評価基準に規定）。

Ⅱ 固定資産税評価における「提示平均価額の算出等」及び「鑑定評価価格」について
１

提示平均価額の算出等について

固定資産税の課税標準となる固定資産の価格は、類似する固定資産は勿論、近隣市町村の固定資産の価格との均衡が保たれていることが必要である。したがって、地方税法では、固定資産の評価は、市町村が評価基準によって統一的に行われなければならないとされている。
仮に、市町村が、評価基準によらないで評価していると認められる場合は、地方税法に基づき、都道府県知事による修正勧告や総務大臣による都道府県知事に対する修正勧告の指示といった措置が行えるようにされている。
評価基準により、土地の価格の評価は、売買実例価額を基準とした適正な時価に基づき行われることとされているため、総務大臣や都道府県知事は、市町村
が、評価基準にしたがって、評価を行っていることを確認することは勿論であるが、同時に、近隣の市町村間・都道府県間で評価の均衡が保たれているかどうかをチェックする必要がある。
こうした観点から、評価基準では、土地の総評価見込額と提示平均価額を総務大臣又は都道府県知事が自ら算定する方法により、市町村が評価基準によって適正に評価しているか、あるいは、近隣の市町村間で評価の均衡が保たれているかをチェックすることとされている（指定市町村は総務大臣、指定市町村以外は都
道府県知事）。
したがって、ある市町村の評価水準が、近隣市町村の評価水準と比較して著し
く低く均衡を欠いている場合には、総務大臣又は都道府県知事は総評価見込額を高くするように修正し、提示平均価額も高い額を提示する結果、当該市町村では、この修正された提示平均価額に総地積を乗じて評点数で割ることとなる。このため、評点１点当たりの価額は１円を超え、それを評点に乗じて求める各土地の評価水準は当初より高くなり、最終的に評価水準の均衡が図られる。
（参考）○総評価見込額
総務大臣又は都道府県知事が市町村の評価した標準地の価格を基に算定するものであり、市町村内のすべての土地に係る評価の見込額の総額。
○提示平均価額
総務大臣又は都道府県知事が自ら算出した総評価見込額を各市町村の総地積で除して求めたもの。

２

鑑定評価価格を活用した固定資産税評価についてⅠで述べたように、平成６年度の評価替え以降、地価公示価格、鑑定評価価格
等７割を目途に固定資産税評価額が決定されている。これは、事実上、固定資産税評価が、地価公示価格や鑑定評価価格に、大きく依存していることを意味する。
７割評価を導入した際には、全国において、これを下回る評価水準で固定資産税評価がなされている宅地が多く、その結果、平成６年度評価替え以後は、評価水準の大幅な引き上げと宅地に係る固定資産税の課税標準と評価の乖離が生じた
ため、地価下落と相まって、固定資産税評価に関する関心が高まったことは否定できない。
固定資産評価審査委員会では、現在、「価格」に限って、審査がなされる訳であるが、この審査の過程のみならず、審査決定の取消の訴えや固定資産税をめぐる国賠訴訟などの場面においても、固定資産税の「価格」を議論する前提となる「鑑定評価価格」の価格決定プロセスと妥当性が論点となる事例も多くみられる。
また、固定資産税評価のために用いる資料（この場合は鑑定評価価格）については、地価公示価格のように法律上の位置付けが明確なもの以外は、評価主体である市町村が、納税者等に対して、当該資料の内容、採用した理由など当該資料に関する十分な説明を行う責任を有していると考えられるが、これに関連して、鑑定評価価格の決定に関する資料をどう取扱うべきかということも論点とされている（参考）○ 不動産鑑定評価
合理的な市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を、不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が的確に把握することを中心とする作業である。この鑑定評価を行うに当たっての、よりどころとする基準として、不動産鑑定評価基準（平成２年１０月２６日付２国鑑委第２５号国土庁長官あて土地鑑定委員会委員長）が定められている。
○

不動産鑑定士（補）不動産の鑑定評価に関する法律に基づく国家資格であり、業として不動産鑑定評価を行うには、この資格を有することが必要である。第１次から第３次までの試験があり、少なくとも毎年１回以上実施されている。

３

提示平均価額の算出等といわゆる７割評価の導入（１）提示平均価額の算出等の意義
固定資産評価基準では、総務大臣又は都道府県知事により、提示平均価額の算出（総評価見込額の算出）等が行われる。
これは、市町村により行われた評価水準が、総務大臣又は都道府県知事により決定・算出されたものと異なる場合には、総務大臣又は都道府県知事は、これを適正な水準となるよう、自ら定めた提示平均価額を用いて、評点１点当たりの価額を１円から上下に変化させることで全国又は都道府県内の「適正な評価水準」を担保しようとするものである。
したがって、個々の土地の不適正な評価への対応は、提示平均価額等ではな
く、都道府県知事による修正勧告や総務大臣の都道府県知事に対する修正勧告の指示といった措置により行われる。
（参考）[地方税法（抄）]（固定資産の価格等の修正に関する道府県知事の勧告）
第４１９条 道府県知事は、市町村における固定資産の価格の決定が第３８８条第１項の固定資産評価基準よって行われていないと認める場合においては、
当該市町村の長に対し、固定資産課税台帳に登録された価格を修正して登録するように勧告するものとする。
２ 前項の勧告を受けた市町村長は、その勧告について、固定資産の価格等を修正する必要があると認める場合においては、遅滞なく、その価格等を修正して登録しなければならない。
３〜５

略（固定資産の価格等の修正に関する総務大臣の指示）
第４２２条の２ 総務大臣は、市町村における固定資産価格の決定が第３８８条第１項の固定資産評価基準によって行われていないと認める場合においては、道府県知事に対し、当該市町村の長に第４１９条第１項の勧告をするように指示するものとする。
２ 総務大臣は前項の指示をしようとするときは、地方財政審議会の意見を聴かなければならない。
３ 第１項の指示を受けた道府県知事は、当該指示を受けた日から３０日以内に、当該指示に基づいてした措置について総務大臣に報告しなければならない。
（２）平成６年度評価替え以後の提示平均価額の算出等について
ア 平成６年度評価替え前の土地（宅地）の評価水準は、市町村内はもとより、都道府県内、全国ベースで相当ばらつきがあり、こうした状況において、提示平均価額の算出という制度は、全国的な固定資産税の評価
水準の均衡化・適正化を担保する仕組みとして存在していた。
イ

平成６年度以後の評価替えでは、評価基準により、宅地については、
地価公示価格及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価から求められた価格等を活用することとし、これらの価格の７割を目途に評定するものとされている。
また、不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価から求められ

た価格等を活用するに当たっては、全国及び都道府県単位の情報交換及び調整を十分に行うものとされている。
これは、鑑定評価価格を活用する際に、面的なバランスを確保しつ
つ、これを行うという観点から、設けられている規定であると考えられる。
現在、こうした情報交換と調整については、特に決まった方式はな
く、実情に応じて適宜実施されているところである。
実際に、こうした鑑定評価価格を固定資産税評価に活用するにあたっては、市町村内の基準地・標準地の鑑定評価価格を決定するにあたって、決定前のいわば仮置きの価格を互いに情報交換させ、情報不足や情報の偏りによる鑑定評価価格のブレが生じないような仕組みを設けるな
ど、各市町村において、適正な鑑定評価価格を活用できるような手段がとられている場合がある。
また、提示平均価額の算出等というプロセスにおいても、全国又は都道府県単位で情報交換と調整を行い、面的なバランスを確保することは、重要であると考えられる。
こうした情報交換と調整については、地域の実情に応じ、現行のままとすることも考えられるが、一方で、評価水準の適正化・均衡化をより一層図るためには、情報交換と調整の手法について、さらに具体的に評価基準等に規定する方が良いとする考え方もあるので、評価の実態も踏
まえて、さらに検討する必要がある。
（参考）・ 地価公示については、地価公示価格における均衡を確保するため、不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、国土交通省に設置されている土地鑑定委員会（両議院の同意を得て、国土交通大臣が任命する学識経験者で構成）において、審査調整して判定する仕組みにより、評価水準の均衡を図っている。
・ 相続税については、相続税路線価の均衡を確保するため、主要市町村の最高路線価については税務署と国税局とが調整をとり、県庁所在都市の最高路線
価については国税庁と国税局で調整をとった上で決定しており、評価水準の全国的な均衡を図っている。
ウ

また、情報交換と調整の方法にかかわらず、その前提となる評価のための情報の整備・提供は重要な課題であり、例えば、ＩＴの進展に伴い、既に市町村が主に紙ベースで公開している路線価情報を電子情報化
して整備・提供するなど、その情報交換と調整のための環境整備を推進していくことも効果的であると考えられる。

エ

鑑定評価価格の活用に当たり、全国又は都道府県単位での面的なバランスを確保した場合であっても、市町村は、個々の鑑定評価価格の内容を十分に確認したうえで、価格を決定する必要性がある。内容の確認方
法としては、
・市町村職員自らが鑑定評価プロセスを検証する方法、
・外部機関を含む評価主体以外の機関が当該検証を実施する方法
どが考えられる。

な確認の時期についても、鑑定評価価格の決定が行われた前と後の２つのパターン（事前検証と事後検証）が考えられる。
いずれにしても、最終的に適正な鑑定評価価格を活用して固定資産税
評価額を決定する評価主体である市町村は、その決定の責任も負うものであり、鑑定評価価格の内容を理解しないまま固定資産税評価額を決定することは問題がある。

オ

なお、地方交付税の算出の基礎として、宅地についても、７割評価以後も、提示平均価額の算出等を前提に、宅地の総評価見込額が必要であるという指摘がある。
しかしながら、固定資産評価基準を含む法令等の規定に基づいて、市町村が固定資産税評価を行うことは、当然であるうえ、総評価見込額はあくまで見込みであることから、最終的な課税標準のベースとなる総評
価額は、これと異なるものになる可能性は否定できないことに留意する必要がある。

４

適正な宅地の固定資産評価に向けた新たな取り組みの方向

１〜３を踏まえて、新たな取り組みの方向について、議論したところ、以下のような意見があった。
○

鑑定評価価格の調整については、年度内の横のバランスも大切だが、同時に経年的な年度間のバランスも大切である○

鑑定評価価格の決定に関する詳細な説明を、市町村職員が行うことは、制度上は、ともかく、専門的な技術である鑑定評価は、これを行った不動産鑑定士でなければ、事実上困難である。

○

評価の担当者の能力・責任という話からは、研修が必要だという結果が出てくるかもしれないが、そうではなくて、それに代わる十分な責任なり能力がある何らかの機関や組織をつくって、そこでやってもらったことであれば、お墨付きを与えるという考え方はできないか。

○

時間はかかるかもしれないが、アメリカのようなアセスメントオフィ
サ−のような制度を考えて、鑑定士と評価職員の専門性がうまくミック
スできるような仕組みが、将来的にうまくいくのではないか。

○

アセスメントオフィサ−という考え方は、他分野でも、しばしばみられる問題解決方法であり、例えばコンピュータ等の分野を有する企業
は、ＣＩＯという者を、類似の考え方からおいている。

＊ＣＩ
Chief Information Officer 。情報担当役員又は最高情報
Ｏ・・・ 統括責任者と訳され、企業の情報技術の育成や開発を担当する。
○

市町村職員に不動産鑑定士の資格を有する者が少ないが、審査委員会の委員を不動産鑑定士にしている場合はある。

○

適正に評価されたか否かと言うことは、評価する人によって、払い手の納税者によって、異なって感じるため、評価における適正な手続きを踏んでいたかという、手続き的な公正というル−ルづくりが大きなポイントとなる。

○

地価公示制度の持つ根本的な公共性と比較して、固定資産税評価に不動産鑑定評価を活用するといったときの不動産鑑定評価の公共性を、どこまで担保するかということがポイントになる。

○

不動産鑑定士は国家資格として位置付けられた資格である。したがって、営利行為として行われる不動産鑑定については、独占的な地位を与えられていると同時に、業務上知り得た事項に関する守秘義務なども課せられている。また、鑑定評価については、不動産鑑定評価基準により、統一性を維持しながら行われている。
したがって、不動産鑑定士の行う鑑定評価については、地価公示価格のような一種の公信力があると考えられ、その鑑定評価の内容への決定の過程まで、課税主体である市町村が踏み込んで判断できるのだろうか。

○

不動産鑑定士が評価した鑑定評価価格が適正か否かは、不動産鑑定士
しか判断でき ないのだから、結局は、複数鑑定評価（同一地点・同一時点での複数の不動産鑑定士による鑑定評価）を行うことに帰着するのではないか。

○

最近の固定資産税（土地）における納税者の関心が、その納めるべき税額のみならず、同時に自らの所有する固定資産が、何に基づいて、どのように評価され課税されるかというプロセスにも向いている。一方で、固定資産税評価に占める鑑定評価価格のウェイトが高まるなかで、
市町村職員の評価能力が低下してきているという意見がある。

○

地価公示については、国土庁がコンピュータを使用した鑑定評価書の形式審査や内容審査のためのシステムを開発している。市町村による固定資産税評価についても、同様のチェックのためのソフトを使用することを考えてみてはどうか。

○

地方公共団体から、提示平均価額の算定に関わる作業は膨大な作業であり、７割評価導入後は以前ほどの値打ちがあるのかという意見がある。しかし、これをやめた場合には、チェック・確認の方法がなくなるという懸念が残る。

○

鑑定評価も、固定資産評価の公的な性格を認識して、いわゆる説明責任（アカウンタビリティ）みたいなものを負わなければならないということを、鑑定士の方々も意識する必要がある。

○

不動産鑑定士の立場からみると、鑑定評価にチェックシステムを入れるのであれば、ミスをした事後ではなくて、事前にそいういうものを活用してもらう方が良いのではないか。

○

韓国の地価公示は各地毎の個別の地価公示になっているが、標準地を鑑定評価士が行い、それ以外は市の職員が行っているが、これも鑑定評
価士がチェックするシステムになっている。

（試論）① 評価主体の見直し又は技術の向上
ア

評価主体の見直しといった場合、現行の市町村による評価権限を、例えば都道府県のような別の団体に移すということが考えられる。北米諸国においては、州や州の評価公社が評価を行い、この評価に基づいて市町村にあたる
カウンティが、財産税を課税する場合があり、評価と課税の分離の例は既に存在する。
また、韓国などは、国の評価機関に公的土地評価を一本化しており、こうした形態への移行も、一種の評価主体の見直しの範疇に入るということができる。
こうした評価主体の見直しは、現行の地方税法に基づく固定資産税の制度が評価から賦課までの一連の行為を、原則として市町村が行うこととしているため、不服申し立てを含め、固定資産税の課税の考え方を含めた大幅な制度の見直しが必要である。
これとは別に、現行の制度の枠組みの中で、一種の評価主体の変更を行うということも考えられる。
都道府県、一部事務組合、広域連合あるいは外国（カナダ）で行われている評価公社など、現行の市町村より大きな単位による評価主体への変更ということであり、手法としては事務の委託ということになる。
都道府県、一部事務組合及び広域連合については、固定資産税の課税事務のうち、評価事務に関する部分を、これらに移行させることになる。この場
合の主なメリットとしては、評価主体が同一になることによる評価水準のバ
ラツキの減少や課税コストの低減があげられる。
また、広域連合については、一部事務組合と異なり、県と市町村の異なる
事務を同一の主体で行えるため、例えば、都道府県の市町村税以外の資産税に係る評価事務と市町村の固定資産税評価事務を一体的に広域連合で行うことが可能になり、評価事務の効率化が図られる可能性もある。
こうした事務委託についても、不服申し立てとの関係をどう整理するか、
仮に評価公社のようなものを想定する場合、守秘義務との関係で問題はない
か等、その実現までに解決しておく課題が存在する。

イ

評価主体である市町村職員に対する研修を強化し、市町村職員の評価に関する評価技術の向上を図ることが重要である。
特に、宅地の評価については、鑑定評価価格に依存する傾向と反比例して、市町村職員の評価に関する技術が低下してきているとの指摘があるが、評価の最終的な責任は市町村にあることから、こうした指摘を真摯に受け止め、対応していく必要がある。
これについては、市町村職員の配置などいわゆるローテーションの問題も含めて考える必要があるが、特に小規模な市町村の場合は、十分な経験を積んだ職員を常に配置することが困難なことが多く、アの評価主体の広域化と絡めて検討する必要があるケースもある。
また、既に、市町村職員に対する評価研修については、現在、（財）資産評価システム研究センターの協力などを得て、全国で様々な形で、実施されており、成果をあげているが、今後は、ＣＳやＩＴの活用の検討など形態の多様化も含め、こうした研修の一層の充実を図ることも検討する余地がある。

（参考）
カナダについては、１９７４年以降ブリティッシュ・コロンビア州で州営公社により、固定資産評価事務が行われている事例があるが、その他、サスカチュワ
ン州やニュー・ブランズウィック州でも同様である。
オンタリオ州では、Ｏｎｔａｒｉｏ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ａｓｓｅｓｍｅｎｔ
Ｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎ(ＯＰＡＣ)という特殊法人により、固定資産税評価事務が行われている。

②

基準地・標準地の評価内容の検証
固定資産税評価に用いられる鑑定評価価格は、地価公示価格の場合とは異なり、１人の不動産鑑定士によって評価が行われる場合が多い。この場合、評価内容の検証する一手法として、異なるもう１人の不動産鑑定士による評価を加えることが想定されるが、固定資産税評価の評価ポイント数が４０万地点近くあることを考慮すると、事務量の面や費用の面からこれは現実的ではない。また、複数鑑定を行った場合の各々の取扱いにも難しい問題がある。
したがって、全ての土地の評価ではなく、各市町村で行なわれている(宅地の)基準地と代表的な標準地の評価を対象として、検証することが、当面は、現実的ではないかと考える。
この場合、国又は都道府県により、鑑定評価価格の決定プロセスを含めた具体的な基準地・標準地の価格決定の方法などを中心に検証し、適正な評価が行われている旨を検証する仕組みを設けることを検討する（指定市町村については国、指定市以外の市町村については都道府県）。
この場合、事務的手順を確認するための項目や鑑定評価価格の決定プロセスのチェック方法を標準化・マニュアル化する必要がある。
参考になるのは、アメリカのカリフォルニア州で行われている衡平化委員会で行われているサンプルチェック方式であるが、仮に、こうした方式を検討する場
合であっても、我が国の評価実務の実情にあったものとするため、評価主体である市町村の意見を十分に踏まえる必要がある。
（参考）<米国カリフォルニア州の財産税における評価の仕組み>
・ カリフォルニア州では、公選の行政官であるカウンティの評価官（Assessor）が州政府の監督・規制下で、評価・賦課など財産税課税に関する中
心的な役割を行う。
・ カウンティ間での評価水準の格差を調整するために、州政府に州衡平化委員会（ State Board of Equalization。５名で構成。４名は州法に基づく地域の代表であり、他の１名は、全地域レベルで選出された州税務長官）が、評価率較差
の是正措置を講じている。こうした措置は、財産課税の公平性だけでなく、税収や州の補助金の適正な配分のために、必要と考えられている。
・ 具体的には、当該委員会は、法律に基づき少なくとも５年に１度は、資産評
価の際の手続きや評価実務が適正であるかどうかをチェックし、各カウンティの評価官に対する調査も行う（評価官の評価手続き・実務の監査を行い、その結果を調査報告書として公表し、改善すべき項目についての勧告、提言を行う。）
・ この他、衡平化委員会の事務局により、５カウンティを対象にしたサンプル
調査と評価を行い、評価官が決定した評価額との比較を行う。
・ このサンプル調査に係る調査対象の５カウンティは、規模の大きなカウンテ
ィから２カウンティ、規模の小さなカウンティのうち、評価実務報告書で重大な問題があると指摘されたカウンティと任意抽出によるカウンティである。その調査結果をもとに評価全体が法律上の基準にあったものか否かを判断している。
・ また、カウンティの職員がカリフォルニア州内の資産の評価に関する統一性を確保できるようサポートを行ったり、全ての納税者に対して財産税評価に関する情報提供を行うことも、衡平化委員会の責務とされている。
＊「地方基幹税としての固定資産税の今後のあり方について」（前田 高志 総合税制研究２００１年１月）を参考

③ 基準地・標準地の評価の全国又は都道府県単位の面的バランスを図る効果的な調整手法
基準地・標準地について、固定資産税評価の全国又は都道府県単位の面的なバランスを図るためには、基準地・標準地の鑑定評価価格を決定するに際し、情報交換や調整を積極的に行う必要がある。このため、全国又は都道府県単位で、鑑定評価に係る情報交換や調整を行いやすい環境整備を実施する。

④ 鑑定評価価格の決定プロセスに係る情報開示及び鑑定契約における鑑定士の説明責任②を実効的なものとするためには、基準地や標準地の価格形成に決定的な影響力 を持つ鑑定評価価格の決定プロセスに関する情報の開示が行われ、併せて、評価を行った不動産鑑定士が、その情報の分析・利用を含めた価格決定までの説
明を、評価主体であり、鑑定評価契約の相手方である市町村に対して、行うことが検討されなければならない。
こうした情報開示と説明責任に係る事項については、後日、評価主体である市
町村と不動産鑑定士のトラブルを避ける意味からも、固定資産税評価に関する鑑
定評価の委託契約において、プライバシー保護等の理由により、不動産鑑定士が開示・説明できない部分に関する取扱いについて、両者により、その内容と範囲を明文化しておくことが適当である。
なお、(社)日本不動産鑑定協会の定める「資料の収集、管理及び閲覧規程運用細則」では、会員等の資料の閲覧体制等を規定している。このなかで、同細則第６条第４項において、事例資料の記載内容を不動産鑑定評価書等に登載する場
合、記載してはなら ないものを列挙している（①地番又は住居表示 ②事例の位置を明確に示す図面 ③取引当事者名、居住者、店舗、ビル名等 ④事例資料
作成者名 ⑤事例収集源）が、こうした点も十分に踏まえる必要がある。
特に、固定資産税評価の価格の正しさが、訴訟等で争われる場合において、この評価の際に活用した鑑定評価価格の正しさが争点になる場合が増えている。
また、原告が係争地に新たに鑑定を入れ、その鑑定評価価格をもって、被告の鑑定評価価格の誤りを主張するケースについては、被告となる市町村や審査委員会が、鑑定評価価格の正しさを自ら立証・反証する必要に迫られている。
また、訴訟の参考人として、鑑定士が出廷を求められる場合もあるため、こうした場合の対応について、守秘義務を理由に参考人としての出廷を拒否する例もあるが、市町村と依頼された鑑定士間で事前に十分にお互いで決めておく必要がある。
特に、鑑定士の守秘義務については、市町村に鑑定資料を開示しているような取引事例については、既にプライバシー保護などの理由はないケースが多いと思われる。なお、鑑定士の守秘義務の問題とは別に、鑑定に係る情報が地方自治体のいわゆる情報公開の対象となるか否かという論点がある。
こうした資料と守秘義務の範囲に関する具体的な例としては、現在、係争中の裁判で、不動産鑑定士の守秘義務に触れるとして、裁判所に提出する書類の一部に墨塗りをするなど市町村が一部を非開示とした鑑定評価資料を、裁判所が墨塗りの部分を含め開示するよう命じたケースがあげられる。
先般の民事訴訟法の改正により、裁判所が民事訴訟法に基づく文書提出命令の申立てに係る文書が、同法第２２０条第４号イ〜ハに掲げる文書として提出を要しないものであるか否かを判断する必要があると認めるときは、文書の所持者にその提示をさせ、裁判所だけが、それを見るという手続き（同法第２２３条のいわゆる｢イン・カメラ審理手続｣）が新設されており、こうした制度を利用することで、情報開示と守秘義務との調整は、ある程度可能となっている。
なお、所得税の課税処分取消請求訴訟で、推計課税の当否が争われている事例について、その推計の基礎となった同業者の住所、氏名を明示しないことをもって直ちに違法ないし不当とはいえないとした判例がある（東京地裁昭和５０年１月３１日判決・確定）。
また、最近の平成６年度の固定資産税に関する国家賠償請求事件判決（平成１３年２月２日大阪高裁判決）では、裁判所が、固定資産税の評価額が、賦課期日の「適正な時価」を超えているか否かを、鑑定評価価格の具体的な内容や方法の適否にまで踏み込んで判断している。
これは、訴訟等において、固定資産税評価の「価格」が争点になった場合、評価額について評価主体である市町村が、こうした守秘義務の及ぶ範囲の整理が不十分なため、自らの固定資産税評価額の基礎となった鑑定評価価格の正当性を積極的に立証できない場合、（訴訟の相手方が別途鑑定を行った鑑定評価価格を基礎に自らの正当性を主張するのに比較して）相対的に不利な立場におかれることがあることを示唆している。
一方、法人税における移転価格税制においては、税務当局は質問検査権（シークレット・コンパラブル）に基づいて同業他社の情報を入手し課税が行われる
場合、通常、納税者に対して、こうした情報が開示されることはない。こうした状況では、税務当局の比較対象取引を用いた反論等が不可能となる納税者が、不利な立場に立たされる可能性 があると主張されることがある。固定資産税評価においても、鑑定評価価格に加えて、 税務当局のみが知り得る情報が加えられ価格決定されている場合に、その情報が開示さ れないケースについては、評価主体である市町村が相対的に有利な立場となり、納税者 はシークレット・コン
パラブルと同様の事情におかれているといえる場合もあると考え られる。
いずれにせよ、前述した鑑定評価価格に係る情報開示及び説明責任の重要性
は、ますます高まってきているなかで、この問題にどのように対応するかが大きな課題である。
（参考）○ 固定資産過大評価替国家賠償請求控訴事件（大阪高裁）（原審・大阪地方裁判所平成７年（ワ）第９４９８号、平成８年（ワ）第３５７
６号・平成
１１年２月２６日判決）
１ 判決年月日 平成１３年２月２日
２ 控訴人
大阪市、奈良市ほかに土地を所有する３４名
被控訴人
国ほか１５市町３ 主な争点(1)争点１ 固定資産評価基準及び本件通達が租税法律主義及び租税条例主義に違反するか否か。
(2)争点２ 固定資産評価基準の内容が憲法に定める財産権の保障・健康で文化的な最低限度の生活を営む権利の保障・法の下の平等に反するか否か。
(3)争点３ ７割評価通達が地方税法にいう適正な時価の解釈を誤った違法な通達であるか否か。
(4)争点４ 本件土地に関する評価替えが、地方税法にいう適正な時価を上回る
違法な評価替えか否か。
(5)争点５仮に上記(1)から(4)までにおいて違憲又は違法と評価される点があったとして、自治大臣又は被告各市町の長の行為が、国家賠償法上の違法行為と評価されるのか否か。
４

判決の要旨
主文：本件控訴を棄却する。
(1)争点１ 原審における判示のとおり(2)争点２ 原審における判示のとおり(3)争点３ 原審における判示のとおり(4)争点４ ① 適正な時価の意義
・適正な時価とは、社会通念上正常な取引において成立する当該土地の取引価格をいうものと解すべきである。
・適正な時価であるかどうかは、固定資産評価基準や通達等による評価方法とは別途、鑑定その他のより適切かつ合理的な評価方法によりこれを算定することを妨げないものというべきである。
②

適正な時価の算定基準日
・土地に関する固定資産税の算定は、一連の評価事務に相当の期間を要することから、地方税法が固定資産の評価に基づいて固定資産税を賦課する制度を採用している以上、賦課期日から遡る一定時点
を価格調査時点としても、そのこと自体が地方税法に反するものではない。
・しかし、適正な時価の算定基準日は、賦課期日である当該年度の初日の属する年の１月１日であり、価格調査基準日を可能な限り賦課期日に近接させることにより、価格の変動を一定の範囲内において予測することは可能であって、その場合、課税処分の謙抑性の見地から、適正な時価を一定の範囲で下回った評価をしたとしても地方税法の趣旨に反するものではなく、このように控えめな評価によって、価格調査基準日において、賦課期日における適正な時価を上回らない評価を行うことは十分可能である。
③本件土地に関する評価替えの違法性・平成６年１月１日（賦課期日）までの時点修正が施されていないとしても、平成５年１月１日において時点修正された評価額から３割を減ずることにより、固定資産税評価額が平成６年１月１日時点
における適正な時価を上回る事態を回避できるのであれば、３割の開差が価格調査基準日と賦課期日とのタイムラグによる地価の下落を調整する機能を果たしているものとして、それなりの合理性を認めることができる。
・平成５年１月１日における評価額の７割とする（３割を減ずる）
評価方法により算定された固定資産税評価額であっても、個別的に
平成６年１月１日（賦課期日）時点における客観的な評価額（時価）を結果的に上回るような場合（いわゆる逆転現象）には、地方
税法３４１条５号に違反する違法性を帯びることになる。
・控訴人ら３名のうち控訴人ら２名が準拠する鑑定においては、取引事例が恣意的に選択されたというような事情は見い出し難く、鑑定評価上の補正・修正についても不動産鑑定士の合理的な技術的判断の範囲内のものであり、また、個別的要因についても不動産鑑定士の合理的な裁量の範囲内であることから、これを採用できないよ
うな格別の不合理はない。
・控訴人ら３名のうち控訴人１名について、平成６年度固定資産税
評価額が１,０ ０７万円であるのに対し、控訴人１名が準拠する
鑑定では４００万円としているが、本件土地においては、路地部分の価値率と有効宅地部分の価値率にそれぞれの面積を乗じた合計価
値を総面積で割って求めた形状不整形による減価率と建築基準法上の建築不能による減価率の両者を総合して減価率を査定するのが相当であることから、控訴人１名の土地に係る客観的な交換価値は７６０万円であり、平成６年度固定資産税評価額を下回っている。
・平成５年１月１日現在の評価額を所与のものとして、右時点から
平成６年１月１日までの間の対象土地の地価の下落率が３割を超えることを立証しなければ逆転 現象の立証として不十分であるということはできないというべきである。
・控訴人ら３名に対する平成６年度固定資産税評価額は、いずれも
平成６年１月１日における本件各土地の客観的な交換価値、すなわ
ち地方税法所定の適正な時価を上回っていることから、客観的な交
換価値を上回る限度で合理性を失ったものというべきであり、地方
税法３４１条５号に違反する違法な評価であるというほかない。
④

据置制度について・地方税法の法文上は、第２年度及び第３年度においても、固定資産税の課税標準は原則として基準年度に係る賦課期日における適正な時価とされている。また、第２年度及び第３年度の賦課期日における地価の動向まで基準年度の評価替えにおいて予測することは事実上困難であって、むしろ、地方税法が据置制度を採用している以
上、その後の急激な地価の変動等予定外の事態が生じた場合には、固定資産の評価方法に関する地方税法の改正や課税標準の特例措
置、税率の調整等によって対処することが予定されていると考えられる。これらの事情に照らすならば、基準年度における固定資産税
評価に当たっては、基準年度に係る賦課期日における適正な時価をもって評価すれば足りるというべきである。
(5)争点５①

自治大臣の義務違反・控訴人ら３名が準拠する鑑定による評価額と平成６年度固定資産
税評価額との開差は、地価の下落に起因するというよりはむしろ課
税ベースの決定を目的とし一度に大量の土地を一括して評価する固定資産評価と、鑑定目的に応じて個別的になされる不動産鑑定評価における技術的手法の相違や、不動産鑑定評価人の主観的判断に基づく個人差に起因するものと推認されることから、価格調査基準日から賦課期日までの地価の下落を考慮して時点修正を行ったとしても、それだけでは逆転現象を防止できたとはいえない側面があるから、逆転現象の発生と自治大臣の不作為との間には因果関係も認め難いというべきである。

②

被控訴人大阪市の長の義務違反
・本件通達の内容に不合理とすべき点は認められないことから、被控訴人大阪市の 長は、本件通達の内容を合理的なものと判断して、固定資産評価基準をこれに従って解釈した上、同評価基準に従い控訴人ら３名に対する本件評価替えを実施したものであって、そこに職務上通常尽くすべき注意義務を尽くすことなく漫然と 本件評価替えを行ったものと認め得るような事情は見い出し難い。
・逆転現象が発生したのは、地価下落のみに起因するものではな
く、固定資産評価 と不動産鑑定評価における技術的手法の相違
や、不動産鑑定評価人の主観的判断に基づく個人差に起因するものと推認されるから、被控訴人大阪市の長において、固定資産税評価額が地方税法にいう適正な時価を上回る事態を認識し又は認識し得たというにも無理がある。
・評価基準の見直し自体は従来から時勢の変化に応じて適宜行われてきたものであるから、各年度の見直しは、従前の評価基準の不備までを推認させるものではない。また、所要の補正の問題は、時間的経過とか時価の下落傾向とかとは異なり、 当該土地に着目した技術的な問題であり、逆転現象の防止のために所要の補正率 を引き上げる等の特別の措置を講じたり、補正率を最大限適用する方針を採用しなかったからといって、職務上の法令義務違反があったとまではいえない。

５

まとめ・控訴人ら３名を除くその余の控訴人らとの関係では、地方税法上も国家賠償法上も違法の問題は起こらない。
・控訴人ら３名との関係では、地方税法上は違法性を帯びるけれども、国家賠償法上は違法とまではいえない。
○

固定資産過大評価替国家賠償請求事件（大阪地裁）（平成７年（ワ）第９４９８号 平成８年（ワ）第３５
７６号）
１

判決年月日

２

被

告

平成１１年２月２６日
国ほか１５市町３

主な争点① 固定資産評価基準及び本件通達が租税法律主義及び租税条例主義に違反するか否か。
② 固定資産評価基準の内容が憲法に定める 財産権の保障・健康で文化的な最低限度の生活を営む権利の保障・法の下の平等に反するか否か。
③ ７割評価通達が地方税法にいう適正な時価の解釈を誤った違法な通達であるか否か。
④ 本件土地に関する評価替えが、地方税法にいう適正な時価を上回る違法な評価替えか否か。
４

判決の要旨

主文：原告らの請求をいずれも棄却する。
① 争点１(1) 固定資産評価基準と租税法律主義及び租税条例主義
すべての課税要件を法律又は条例で定めるのは、実際上困難であり、憲法は一定の範囲内で法律又は条例から下位の法形式に委任することも許容しているというべきである。
固定資産評価基準は全国的な評価の統一を図り、市町村間の均衡を維持するという見地から評価の実施方法や手続といった専門的技術的かつ細目的な事項を自治大臣の告示に委任したもので、その目的、内容、程度も明確であり、租税法律主義に反するものではない。
(2) ７割評価通達と租税法律主義
この通達は、新たに固定資産の評価の基準を定めたものではなく、市町村長に対する法的拘束力を有しない公的な解釈指針を示したものに過ぎないので、租税法律主義に反するとはいえない。また、評価基準の解釈指針として合理的なものであり、通達を機縁として評価替えが行われたとしても、通達自体によって課税要件が変更され固定資産税額が増税されたということはできない。
② 争点２
生存権的土地と非生存権的土地とを区別すること自体が憲法上の要請であるかは大いに疑問であり、両者の区別は困難というほかはない。
固定資産評価基準を定めるに当たり、固定資産の利用形態や所有者の経済的状態等をどこまで勘案すべきかは、立法府の広範な裁量に委ねられる性質のものである。したがって、評価基準においては、売買実例方式が著しく不合理と認められない限り違憲の問題は生じない。
大量迅速に評価するために、すべての土地について一律の評価方式を採用する
必要性は否定できない。
また、生存権的土地をその他の土地と区別せず、一律に売買実例方式によって評価することが法の下の平等に反するとはいえない。
③ 争点３
固定資産税は、資産の客観的な価値に着目し、その資産を所有する者に対して課税する財産税というべきである。
(1) 適正な時価
適正な時価とは、社会通念上正常な取引において成立する当該土地の取引価格
すなわち客観的な交換価値をいうものと解するべきである。

(2) 収益還元価格の採用について
固定資産税は応益原則に立脚した財産税としての性質を有するが、個々の土地について、行政から受ける受益は、個別に考えるのではなく、当該土地を所有することにより当然考えられる一般的な受益といわざるを得ないもので、収益還元方式に関する明示的規定が置かれていないということは、地方税法が収益還元方式の採用を断念したものとみることができ、現行法上、取引価格とする考え方が採用されているとみるのが最も自然である。
(3) 通達(７割評価)の合理性
・評価基準は、各筆の土地を個別評価することなく、諸制約の下に大量の土地について可及的に適正な時価を評価する技術的方法と基準を規定するものであり、これが適正な内容をもち適正に運用される限り、これによって求められた価格は適正な時価と考えられる。
・固定資産税評価と同様に売買実例価額を評価の基礎とする地価公示価格を基礎として、固定資産税評価額の全国的な統一均衡を図るために、固定資産評価基準の内容及び運用により適正化を図るための解釈指針として、標準宅地の評価を地
価公示価格の一定割合とすること自体は何ら不合理ということはできない。
・地価公示価格を基礎として標準宅地の評価を考える場合、地価公示価格における不正常要素は、経験則上、通常は３割の範囲内に収まるものと推測され、標準宅地の評価を地価公示価格等の７割とすることは、それなりに合理的な評価方法であるということができる。
④ 争点４(1) 価格調査基準日
地方税法にいう適正な時価が、一概に地価公示価格そのものともその７割ともいうことはできない。
一連の固定資産評価の事務は一定の期間を要するものであり、地方税法が固定資産の評価に基づいて固定資産税を賦課する制度を採用している以上、賦課期日を遡ったある一定の時点において固定資産の評価をすることが前提となっており、賦課期日を遡った一定時点を価格調査時点とすること自体、何ら地方税法に反するものということはできない。
しかし、地方税法上、適正な時価の算定基準日は賦課期日である当該年度の初日の属する年の１月１日であり、大量の土地について、将来の価格の変動を確実に予測することが困難であることは否定できないものの、価格調査基準日を可能な限り賦課期日に近接させることによって、価格の変動を一定の範囲内において予想することは可能であって、その場合において、課税処分の謙抑性の見地から、適正な時価を一定の範囲で下回った評価をすることは何ら地方税法の趣旨に反するものではなく（なお、著しく下回るような場合には、別途、裁量権の逸脱の問題も生じてこよう。）、かかる観点からすれば、控えめな評価によって、価格調査基準日において、賦課期日における適正な時価を上回らない評価を行うことは十分可能である。
(2) 基準年度の価格
地価公示価格に含まれる地価の上昇に対する期待等不正常要素は、地価下落期
においては地価上昇期より減少し、地価公示価格と地方税法上の適正な時価が接近する傾向にあったと考えられるにもかかわらず、本件評価替えにおいてもH4.7.1からH5.1.1までの地価下落の変動率を乗じた価格の７割を目途として評価された結果、固定資産税評価額が適正な時価を上回るという事態が生じないようにするための安全弁が結果的に設けられていたということができる。
(3) 据置年度の価格
地方税法の法文上は、第２年度及び第３年度においても、固定資産税の課税標
準は原則として基準年度に係る賦課期日における適正な時価をされている。第２
年度、第３年度の地価動向まで基準年度の評価替えにおいて予測することは事実上困難であって、むしろ地方税法が据置制度を採用している以上、その後の急激な地価の変動等予定外の事態が生じた場合には、評価方法に関する地方税法の改正や課税標準の特例措置、税率の調整等によって対処することが予定されているとも考えられるのであって、これらの点に鑑みれば、基準年度における固定資産税評価に当たっては、基準年度に係る賦課期日における適正な時価をもって評価すれば足りるというべきである。
○「イン・カメラ審理手続」について（民事訴訟法第２２３条第３項）
民事訴訟法（以下「法」という。）の改正により、文書提出義務が一般義務化
されたことから、法第２２０条第１号から第３号までの場合のほか、文書（公務員等がその職務に関し保管・所持する文書は除く。）が法第２２０条第４号のイからハまでに掲げる文書のいずれかに該当しない場合にも、文書の所持者は提出義務を負うこととなった。
裁判所は、文書提出命令の申立てに係る文書が法第２２０条第４号のイからハまでに掲げる文書のいずれかに該当するかどうかの判断をするため必要があると認めるときは、文書の所持者にその提示をさせ、裁判所だけがそれを見るという手続が新設された。（法第２２３条第３項前段）
これは、秘密等が漏えいすることを防止しつつ、文書の記載内容を裁判所が確認し、秘密の記載の有無・程度等の判断を迅速かつ的確にすることができるように設けられたものである。
この手続によって文書の所持者から提示された文書については、何人も、開示を求めることができないものとされ（法第２２３条第３項後段）、法第９１条の規定による閲覧、謄写等を求めることができないというだけではなく、当事者に対する公開もしないことを意味する。
なお、アメリカの情報公開法（ＦＯＩＡ）には、非公開とされた記録を裁判官が裁判官室で直接検討することができる手続があり、「イン・カメラ・インスペクション」と呼ばれる。法第２２３条による審理手続は、裁判所だけが文書を見るという点で、このイン・カメラ・インスペクションと共通点があることから、この手続を「イン・カメラ審理手続」と呼ばれることがある。
（参考）
民事訴訟法（抄）（文書提出義務）
第二百二十条
次に掲げる場合には、文書の所持者は、その提出を拒むことができない。
一 当事者が訴訟において引用した文書を自ら所持するとき。
二 挙証者が文書の所持者に対しその引渡し又は閲覧を求めることができるとき。
三 文書が挙証者の利益のために作成され、又は挙証者と文書の所持者との間の法律関係について作成されたとき。
四 前三号に掲げる場合のほか、文書（公務員又は公務員であった者がその職務に関し保管し、又は所持する文書を除く。）が次に掲げるもののいずれにも該当しないとき。
イ 文書の所持者又は文書の所持者と第百九十六条各号に掲げる関係を有する者についての同条に規定する事項が記載されている文書
ロ 第百九十七条第一項第二号に規定する事実又は同項第三号に規定する事項
で、黙秘の義務が免除されていないものが記載されている文書
ハ専ら文書の所持者の利用に供するための文書（文書提出命令等）
第二百二十三条 裁判所は、文書提出命令の申立てを理由があると認めるときは、決定で、文書の所持者に対し、その提出を命ずる。この場合において、文書

に取り調べる必要がないと認める部分又は提出の義務があると認めることができない部分があるときは、その部分を除いて、提出を命ずることができる。
２ 裁判所は、第三者に対して文書の提出を命じようとする場合には、その第三者を審尋しなければならない。
３ 裁判所は、文書提出命令の申立てに係る文書が第二百二十条第四号イからハまでに掲げる文書のいずれかに該当するかどうかの判断をするため必要があると認めるときは、文書の所持者にその提示をさせることができる。この場合においては、何人も、その提示された文書の開示を求めることができない。
４ 文書提出命令の申立てについての決定に対しては、即時抗告をすることができる。
○

課税処分取消請求事件（東京地裁昭和５０年１月３１日判決・確定）

１

判示事項
一・二 略
三 推計課税の当否が争われている訴訟において、その推計の基礎とした同業者の住所、氏名を明示しないことをもって直ちに違法ないし不当とはいえない。
２

判示事項三の理由
原告は、被告が本件訴訟において前記同業者の住所氏名を明示せず、単にＡＢ
ＣＤＥと仮称していることにつき、主張立証責任を尽さない不当なものであると主張するが、被告が右同業者の氏名等を明示しないのは職務上知り得た秘密を守る義務がある（所得税法二四三条、国家公務員法一○○条一項）以上やむをえないことであり、他方において当該同業者に関する調査報告書につきその作成者が証人尋問を受け、その証言によればその作成経過が具体的に明らかにされており、これが恣意的に作成されたものではないことが認められるし、結局は同書面の記載内容に関する信ぴよう性の問題に帰着する事項でもあるので、特に同業者の氏名等を明示しないことをもつて直ちに違法ないし不当の問題は生じないものというべきである。
そして、本件のごとく税額の多寡が争われている訴訟においては、被告はその主張にかかる課税標準の存在につき原処分後の事実によつてこれを立証することも別段禁止されておらず、口頭弁論終結に至るまで適宜その提出が許されるのであるから、原告のこの点に関する主張も理由がない。
○

移転価格税制の概要
関連者間の取引に通じた所得の海外移転の問題に対処する税制、いわゆる移転価格税制は昭和61年の税制改正により導入され、その後、平成３年度の税制改正による一部改正（更正決定等の期間期限が３年から６年に延長、比較対象企業に対する質問検査権限の創設等）を経て今日に至っている。
日本の移転価格税制が日本の税務当局によって発動されると、その海外関連者の海外における税務申告所得額との間で経済的二重課税が発生することから、この経済的二重課税を排除するための救済手段として政府間相互協議という手続きが各個別の租税条約に定められている。
また、この相互協議手続きは、外国の税務当局が移転価格税制を発動して発生した経済的二重課税に対しても、同様に適用されるものである。
なお、本税制の骨子は、次のとおりである（租税特別措置法６６条の４）。
「法人が、国外関連者との間で資産の販売、資産の購入、役務の提供その他の取引を行った場合に、その取引について、その法人が国外関連者から支払いを受ける対価が独立企業間価格に満たないとき、または、その法人が国外関連者に支払う対価が独立企業間価格を超えるときは、その法人の所得に係る法人税法等の法令の適用について、その国外関連取引は独立企業間価格で行われたものとみなす。」

Ⅲ

地価下落に対応した固定資産税評価

１

現行制度の概要（１）背景

戦後、日本においては、１９８０年代末まで、一貫して地価の上昇をみてきたが、大きな地価高騰を３回経験している。第１回目の地価高騰は、１９６０年前後の岩戸景気の時期に発生し、日本の高度成長期の時期と重なっている。第２回目の地価高騰は、１９７２年〜１９７３年頃であり、列島改造ブームの時期と重なっている。この時には、過剰流動性を背景に投機的な土地の需要が発生し、林地・農地までその影響は及んだ。
第３回目は、いわゆるバブル経済下の地価高騰であり、１９８０年代前半から後半にかけて生じた。東京一極集中といわれる現象を背景に、都心部の事業用地の需要増大が、しだいに住宅地にも及び、やがて一部の地方の大都市圏にも拡大していくというプロセスとともに、次第に投機的な土地取引が増加し、急激な地価高騰を招いた。
こうした地価高騰は戦後の「土地神話」ー地価は絶対に下がらないーを生み出したが、平成５年に地価公示価格（全用途）で対前年比マイナスの変動率を記録して以来、８年連続の対前年比マイナスの変動率が続いており、２１世紀に入って、土地神話は既に崩壊しているとみることができる。
固定資産税の評価については、３年に１回、基準年度とされる年（最近では、
平成３年、６年、９年、１２年）に評価替えを行い、その後の据置年度とされる年については、基準年度の評価額を価格として課税する仕組みがとられている。
こうした仕組みは、評価替えという膨大な徴税コストに配慮したものではあるが、必ずしも、地価の上昇を前提としたものというわけではない。しかし、地価が上昇する局面では、据置年度の評価額は、時価に対する評価水準は、前年度に比較して低下するため、納税者にとっても有利であったことは否めない。
こうした状況を踏まえて、以下のような措置が講じられている。
（２）平成１２年度（基準年度）の下落修正措置
平成１２年度の評価替えにおける宅地の評価については、平成１１年１月１日
を価格調査基準日として評価替えの作業を進めていたが、価格調査基準日以後も大都市地域を中心とした地価の下落傾向が見られた。
こうした状況を踏まえ、納税者の不利を極力避けるとの観点から、平成１１年
７月１日までの間に地価が下落したと認める場合、半年間の変動率を評価額に反映させるという措置を講じている。なお、平成９年度の評価替えにおいても、同様の措置が講じられている。
（３）平成１３年度・１４年度（据置年度）の価格修正の措置
平成１２年度の評価替えにおいては、価格調査基準日である平成１１年１月１日以後も、地価の下落が続いた地域があったため、（１）の措置を講じた。
しかし、地域によってはその後も引き続き、地価下落が見受けられたことか
ら、地方税法を改正し、据置年度である平成１３年度についても、総務大臣が定める修正基準（（１）と同様の方法）により、賦課期日の属する年の前年の７月１日までの地価下落を都道府県地価調査の結果等を活用して、価格に反映させることとしている。なお、平成１０・１１年度の評価替えにおいても同様の措置が講じられていた。
２

地価下落時における固定資産税評価と適正な時価（７割評価）

固定資産税の評価は、地価公示価格の７割を目途にして行うこととされたが、平成１２年の評価替えにおいては、１（２）の措置が講じられた。これは、結果

的に、固定資産税評価について、価格の修正措置を行った日から賦課期日までの残り半年間で、評価額の３割の安全率（アローワンス）を与えることになった。
平成６年度の評価替えにおいても、平成１２年度・平成９年度の評価替えとほぼ同様の特例措置はあったが、価格調査基準日が賦課期日の１年半前（平成４年７月１日）であり、また、価格の修正措置は賦課期日の１年前（平成５年１月１日）に行われていた。
このため、賦課期日のいわゆる客観的な時価と、価格調査基準日の固定資産税
評価額（７割評価の後、価格の修正措置の必要があれば、これを行ったもの）の関係（前者を後者が上回るか否か等）に関する審査申出や訴訟が発生した。
具体的には、急激な地価下落の中で、大幅な評価の引き上げが行われたため、結果的に固定資産税の評価や課税標準が時価を上回る事例が生じている。
平成９年度評価替え以後は、価格調査基準日と賦課期日を近接させたうえ、価格の修正措置の時期も賦課期日の半年前としたため、この半年の間に地価が３０％以上下落することは考えにくく、事実、審査申出の件数は減少の傾向を示している。
○

固定資産評価審査委員会に対する審査申出件数（土地）
（単

平成３年度
５，７４５

位：件）
平成６年度
平成９年度
２０，８５７
１０，７４１

平成１２年度
４，６１１

１〜２を踏まえて、議論したところ、以下のような意見があった。
○ 不動産鑑定士は、本来の役割として個別の取引における鑑定評価をする役割を持っているが、固定資産税評価の上では、地価公示や都道府県地価調査において不足する地点を補うために、非常に多くの地点で鑑定評価を行っている。地価の下落する状況では、こうした鑑定評価についても納税者の厳しい目が向けられる。
○ これまでは、地価が上昇していたため、評価額を３年間据え置くことによって、税制を運営していくための税務執行コストと納税者のコンプライアンスコス
トは一致していたといえるが、地価下落時は、その両者の兼ね合いがポイントになる。
○ 地価が下落しているときには、収益還元法の乖離差が大きく、取引事例比較
法の方が良いのではないか。また、固定資産税は、利用価値という面に即してい
けば収益価格がありうるかもしれないが、一般の評価としては、やはり市場の現実を（取引事例から）いかに抽出できるかということがポイントではないか。
おわりに今回の委員会においては、宅地における固定資産税評価について、この評価に大きな役割を果たしている「鑑定評価価格」と評価額の決定との関係やバブル崩壊後の「地価下落」への固定資産税評価の対処方法を検討し、的確に固定資産税の価格（適正な時価）を決定するために必要な事項を議論してきた。
これらの議論については、ある程度論点として整理されたものもあれば、重要な指摘を含みつつ、論点としてまでは整理できなかったものもある。
今後は、論点として整理されたものについては、その方向性について、さらに検討をすすめ、また、論点として整理できなかった事項については、今後とも議論を深めていく必要がある