2023 年 3 月 16 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
福岡市博多区住吉 1 丁目 2 番 25 号
福岡リート投資法人
代表者名
執行役員
古池 善司
（コード番号：8968）
資産運用会社名
福岡市博多区住吉 1 丁目 2 番 25 号
株式会社福岡リアルティ
代表者名
代表取締役社長
古池 善司
問い合わせ先 執行役員 財務部長 綾部 博之
TEL．092-272-3900
資産の取得（契約締結）に関するお知らせ（国内不動産）

福岡リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する株式会社福岡リアルテ
ィ（以下「資産運用会社」といいます。）は、本日、本投資法人の資産の取得を行うことについて下記のとおり決定しましたのでお知らせいたします。
記
１. 資産の取得
物件名
熊本イーストフロントビル
（注 1）

用途

所在

オフィス

熊本市中央区ビル

新屋敷 1 丁目

取得予定価格1,450 百万円

取得予定日

取得先

2023 年

非開示

3 月 28 日

（注 2）

媒介の有無

有

（注1） 現在の名称とは異なりますが、本投資法人は、取得後、物件名を「熊本イーストフロントビル」に変更する予定です。そのため、本プレスリリースでは変更後の名称で記載しています。
（注2） 取得先の名称については取得先から承諾が得られていないため非開示としています。
２. 取得の理由
本投資法人は、福岡・九州地域を主な投資対象エリアとして、商業施設、オフィスビル、その他（物流施設、住居、ホテル等）の多様な物件を投資対象としています。投資タイプにおいては、オフィスビル、物流施設及び住居への投資を積極的に検討しており、本件は、その投資方針に則ったオフィスビルの取得です。
今回取得する熊本イーストフロントビル（以下「本物件」といいます。）は、本投資法人において初めての熊本エリアでのオフィスビルへの投資となります。同エリアは政府による大規模工場誘致を実施したエリアであり、関連企業等の集積が進み、ビジネス市場が活性化していく将来有望なエリアであると期待しています。市内各所へのアクセスが容易な熊本市電「九品寺交差点」停留場から徒歩約 4分、熊本市電「水道町」停留場からも徒歩約 5 分の場所に立地し、熊本市の中心市街地である通町や水道町からの視認性に優れています。また、基準階貸室面積約 128 坪と同エリアにおいて比較的規模が大きく、幅広いテナントニーズに対応可能です。このことから、充分に競争力を有しており、今後熊本エリアに期待される経済成長に伴い、中長期的に安定的かつ高い収益性を持つ物件であると考えてい- 1 -ます。
本件は、福岡・九州地域の個別事情に精通した資産運用会社の情報力とノウハウを活かした外部からの取得であり、本物件の取得により、本投資法人のポートフォリオがさらに充実し、将来にわたり安定した収益を確保しうるものと期待しています。
３. 取得資産の内容(1) 取得の概要①

取得予定資産

不動産

②

物件名称

熊本イーストフロントビル③

取得予定価格（注 1）

1,450 百万円

④

鑑定評価額

1,460 百万円（価格時点：2023 年 2 月 1 日）⑤

取得 CAP（注 2）

5.0％

⑥

取得予定日

2023 年 3 月 28 日⑦取得先

非開示（注 3）⑧

取得資金借入金（注 4）及び自己資金⑨決済方法

後記 3.（8）決済方法等をご参照ください。

（注1） 取得予定価格は、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等精算金相当額等を含んでいません。
（注2） 「取得 CAP」は、鑑定評価書における直接還元法 NCF÷取得予定価格×100（％）で算出しています。
（注3） 取得先の名称については取得先から承諾が得られていないため非開示としています。
（注4） 借入金の詳細については現時点では未定ですが、決定した時点でお知らせいたします。
(2) 本物件の取得決定に際して、評価した点等①

立地条件
本物件は、熊本市電「九品寺交差点」停留場から徒歩約 4 分、熊本市電「水道町」停留場から徒歩約 5 分の場所に立地し、熊本市役所等の官庁や金融機関等が集積するオフ
ィス街の中心部からもアクセスが容易に可能です。また、熊本市内の主要幹線道路である県道 28 号線（電車通）に隣接し、駐車場を十分確保しているため、熊本県庁がある水前寺方面や、熊本県が造成整備し半導体関連企業が集積する「セミコンテクノパーク」方面への自動車アクセスが良好です。本物件の周辺は、オフィス、店舗、中高層マンションが混在していますが、近年、NTT 西日本の熊本支店及びグループ企業が移転するなど、企業集積もみられるエリアです。

②

建物施設等
本物件は、1993 年 12 月竣工の SRC 造のオフィスビルですが、2022 年に共用廊下、内装工事、トイレ及び給湯室のリニューアル工事を行っています。基準階貸室面積は約 128坪で 20 坪程度のフロア分割が可能です。また、駐車場はタワー駐車場 70 台、機械式駐車場 16 台、平置き 1 台の合計 87 台を備えており、支店や営業所等、当該エリアの主な需要者層のニーズと合致しています。

(3) 取得予定資産の内容
物

件名称熊本イーストフロントビル

特 定 資 産 の 種 類

不動産

取 得 予 定 価 格

1,450 百万円

所 在 地 （ 地 番 ）熊本市中央区新屋敷一丁目 5 番 15- 2 -

外2筆

面
用
土

地

途

建

物

1,053.70 ㎡

域

商業地域

容

積

率400％

建

蔽

率80％

態

所有権

所

地

積

有形

構 造 ／ 階 数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 8 階建

建

築時

期

1993 年 12 月 3 日

延

床

面

積

4,251.06 ㎡

途

事務所・車庫態

区分所有権（注 1）

用
所

有形

施

工会

社

株式会社竹中工務店

設

計会

社

株式会社日建設計

構造計算を行った
建 築 設 計 事 務 所

株式会社日建設計

建築確認を行った機関

熊本市建築主事

鑑1,460 百万円（価格時点：2023 年 2 月 1 日）

定評

価

額

鑑 定 評 価 機 関

株式会社谷澤総合鑑定所

担 保 設 定 の 有 無なし

P

M会

社

福岡地所株式会社

地震PL

11.6％（評価機関：東京海上ディーアール株式会社）

M

・本物件の建物には、下記の指摘事項が確認されていますが、①から③までについては、本投資法人の責任と負担において、取得後遅滞なく治癒することを予定しており、④については、売主の責任と負担において治癒する予定です。
①屋外避難階段から 2m の範囲内の外壁に貫通孔が設置されている
特記事項②通用口付近に守衛室が増築されている③屋外広告物申請がされていない看板が設置されている④7F 専有部内の間取りが変更され、排煙計画上、適切な対応がなされていない可能性がある・本物件に設置されているブロック塀の一部及び電線が隣地へ越境している可能性がありますが、当該隣地の所有者又は占有者との間に紛争等は発生していません。
テ ナ ン ト 総 数
総 賃 貸 収 入

賃 貸 借 の 状 況（注 2）（ 年 間 賃 料 ）7（注 3）
96 百万円（注 4）

敷 金 ・ 保 証 金

47 百万円（注 5）

総賃貸可能面積

3,139.27 ㎡（注 6）

総 賃 貸 面 積

2,911.34 ㎡（注 6）

稼92.7％（注 7）（2023 年 2 月 28 日時点）

働率

※ 面積、延床面積、用途、構造等はいずれも登記簿上の表示により記載しています。
※ 地震 PML の数値は、当該評価機関の地震リスク評価報告書に基づくものです。当該数値は当該評価機関の意見を示したものにとどまり、その内容の正確性を保証するものではありません。
（注1） 本建物は区分所有建物ですが、全専有部分について取得先が所有しており、本投資法人は、全専有部分を取得する予定です。
（注2） 賃貸借の状況については、2023 年 2 月 28 日時点の内容を記載していますが、本日時点
で一部区画（対象区画賃貸面積：714.25 ㎡、総賃貸可能面積に占める割合：22.8％）に- 3 -て、2023 年 4 月及び 2023 年 9 月に解約を予定しています。
（注3） 2023 年 2 月 28 日時点のテナント数（自己使用している取得先を含みます。
）を記載しています。
（注4） 2023 年 2 月 28 日時点で締結しているテナントとの賃貸借契約に表示されている月額賃料の合計値を 12 倍することにより算出しています。取得先の自己使用区画について
は、本物件に係る売買契約に基づく引渡しが賃貸借の開始日までに完了しなかった場合には効力を失う貸室賃貸借契約を、2023 年 3 月 16 日付で取得先との間で締結しており、当該区画に係る年間賃料が含まれています。なお、百万円未満を四捨五入して記載しています。また、駐車場等は含まれていません。
（注5） 2023 年 2 月 28 日時点で締結しているテナントとの賃貸借契約に表示されている金額の合計を記載しています。取得先の自己使用区画については、本物件に係る売買契約に基づく引渡しが賃貸借の開始日までに完了しなかった場合には効力を失う貸室賃貸借契約を、2023 年 3 月 16 日付で取得先との間で締結しており、当該区画に係る敷金・保証金が含まれています。なお、百万円未満を四捨五入して記載しています。また、駐車場等は含まれていません。
（注6） 総賃貸可能面積は、テナントに対して賃貸可能な面積を記載しています。
総賃貸面積は、2023 年 2 月 28 日時点で締結しているテナントとの賃貸借契約に表示されている契約面積の合計及び 2023 年 3 月 16 日付で取得先との間で締結している貸室賃貸借契約に表示されている契約面積の合計を記載しています。なお、駐車場等は含まれていません。
（注7） 総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合であり、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。なお、駐車場等は含まれていません。
(4) 建物状況評価報告書の概要
調査会社
東京海上ディーアール株式会社

調査書日付

緊急・短期修繕

長期修繕更新費用

更新費用（注 1）

（注 2）

－

24 百万円

2023 年 3 月 8 日（注 1）「緊急・短期修繕更新費用」は、緊急及び概ね 1 年以内に必要とされる修繕更新費用として本報告書に記載された金額をいいます。
（注 2）「長期修繕更新費用」は、本報告書に記載された 12 年間に発生が予測される修繕更新費用の 1 年あたりの平均金額をいいます。なお、百万円未満を四捨五入して記載しています。
(5) 取得先の概要
取得先の概要につきましては、取得先より開示についての承諾が得られていないため、非開示としています。なお、取得先は国内の一般事業会社ですが、当該会社と本投資法人・本資産運用会社並びに本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社との間には、特筆すべ
き資本関係、人的関係及び取引関係はありません。また、当該会社並びに当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
(6) 物件取得者等の状況
本物件は、本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にあるものからの取得ではありません。
(7) 媒介の概要
本物件の取得に係る媒介者は、本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にありません。

- 4 -(8) 決済方法等
本物件の取得予定日（2023 年 3 月 28 日）に、本投資法人が借入金及び自己資金により一括して支払うことにより決済する予定です。
(9) 取得の日程
2023 年 3 月 16 日

取得決定日

2023 年 3 月 16 日

契約締結日

2023 年 3 月 28 日

代金支払日（予定）2023 年 3 月 28 日

物件引渡日（予定）

４. 今後の見通し
本物件の取得予定日は 2023 年 3 月 28 日であるため、2022 年 10 月 19 日付「2022 年 8 月期決算短信（ＲＥＩＴ）」にてお知らせしました 2023 年 2 月期（2022 年 9 月 1 日～2023 年 2 月 28 日）の運用状況の予想への影響はありません。2023 年 8 月期（2023 年 3 月 1 日～2023 年 8 月 31 日）の運用状況の予想への影響は軽微であるため、修正を行いません。

- 5 -５. 鑑定評価書の概要
物件名称

熊本イーストフロントビル

鑑定評価額

1,460,000千円

鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2023年2月1日
項目

内容

概要等

1,460,000千円

収益価格

1,540,000千円

直接還元法による価格

139,857千円

運営収益

149,025千円 市場賃料に基づく可能総収益

9,167千円

空室損失等

52,597千円

運営費用
維持管理費・PMフィー（注）18,920千円 類似事例,見積書等に基づく

水道光熱費

14,314千円 収支実績,類似事例等に基づく修繕費

6,055千円 ER,類似事例に基づく
993千円 年10.0%のテナント入替を想定

テナント募集費用等

11,011千円 固定資産税課税明細書等に基づく

公租公課
損害保険料

323千円 見積書等に基づくその他費用979千円 類似事例等に基づく運営純収益

87,259千円
574千円

一時金の運用益15,570千円

資本的支出

72,264千円

純収益
還元利回り
DCF法による価格

4.7%
1,430,000千円

割引率4.5%

最終還元利回り

4.9%

積算価格

1,420,000千円

土地比率

45.8%

建物比率

54.2%

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

対象不動産の立地条件等や将来の不確実性、類似事例等を勘案して査定記載なし（注）本物件の維持管理費及びPMフィーの金額水準を個別に開示することにより、建物管理業務及びPM業務の委託予定先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障をきたし、投資主の利益を害する恐れがあるため、維持管理費とPMフィーを合算して記載しています。

以上＊本投資法人ウェブサイトの URL

https://www.fukuoka-reit.jp- 6 -【添付資料】【資料１】本物件の外観等【資料２】本物件の所在地【資料３】本投資法人のポートフォリオマップ【資料４】本投資法人のポートフォリオ一覧- 7 -【資料１】本物件の外観等- 8 -【資料２】本物件の所在地- 9 -【資料３】本投資法人のポートフォリオマップ- 10 -

【資料４】本投資法人のポートフォリオ一覧
用

物件名称

途

取得（予定）時期

取得（予定）

投資価格（百万円）

比率

(注 1)

(注 2)

商業施設
オフィスビルその他

キャナルシティ博多

2004 年 11 月 9 日

32,00015.4%

キャナルシティ博多・B

2011 年 3 月 2 日

21,06010.2%

パークプレイス大分

2004 年 11 月 9 日

19,610

9.5%

サンリブシティ小倉

2005 年 7 月 1 日

6,633

3.2%

木の葉モール橋本2018 年 3 月 1 日

10,000

4.8%

スクエアモール鹿児島宇宿

2006 年 9 月 28 日

5,300

2.6%

熊本インターコミュニティ SC

2006 年 11 月 30 日

2,400

1.2%

花畑 SC

2007 年 9 月 3 日

1,1300.5%

久留米東櫛原 SC(注 3)2008 年 2 月 1 日

2,1251.0%

ケーズデンキ鹿児島本店

2008 年 3 月 27 日

3,550

1.7%

マリノアシティ福岡（マリナサイド棟）

2015 年 5 月 1 日

5,250

2.5%

キャナルシティ・ビジネスセンタービル

2004 年 11 月 9 日

14,6007.0%

呉服町ビジネスセンター

2004 年 11 月 9 日

11,200

5.4%

サニックス博多ビル

2005 年 9 月 30 日

4,400

2.1%

大博通りビジネスセンター

2006 年 3 月 16 日

7,000

3.4%

東比恵ビジネスセンター

2009 年 3 月 13 日

5,900

2.8%

天神西通りセンタービル

2013 年 2 月 1 日

2,600

1.3%

天神ノースフロントビル

2013 年 3 月 28 日2,800

1.3%

東比恵ビジネスセンターⅡ

2018 年 3 月 1 日

4,2302.0%

東比恵ビジネスセンターⅢ

2020 年 5 月 29 日

3,290

1.6%

天神西通りビジネスセンター（底地）

2021 年 6 月 1 日

7,700

3.7%

博多筑紫通りセンタービル

2022 年 3 月 1 日

4,320

2.1%

熊本イーストフロントビル

2023 年 3 月 28 日

1,450

0.7%

アメックス赤坂門タワー

2006 年 9 月 1 日

2,060

1.0%

シティハウスけやき通り

2007 年 12 月 20 日

1,1110.5%

Aqualia 千早

2012 年 3 月 1 日

1,280

0.6%

ディー・ウイングタワー

2013 年 3 月 1 日

2,800

1.3%

グランフォーレ薬院南2014 年 11 月 4 日

1,1000.5%

ホテルフォルツァ大分

2013 年 3 月 1 日

1,530

0.7%

ティサージホテル那覇

2018 年 12 月 7 日

2,8351.4%

鳥栖ロジスティクスセンター

2014 年 3 月 28 日

1,2500.6%

ロジシティみなと香椎2015 年 3 月 27 日

8,1503.9%

ロジシティ久山2017 年 6 月 1 日

5,0502.4%

ロジシティ若宮2020 年 6 月 30 日

1,7000.8%

207,414100.0%

全物件合計－（注1） 取得（予定）価格は、本投資法人と売主との間の売買契約書等に記載された売買価格をいい、取得諸経費及び消費税等を含みません。
（注2） 投資比率は小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注3） 久留米東櫛原 SC は 2023 月 2 月 28 日に信託受益権の準共有持分 15％の譲渡を完了しており、取得価格からその 15％を差し引いた数値を記載しています。

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