ミサワホーム総合研究所レポート vol. 75

Society

Misawa Homes Institute ofResearch and Development

DesignΤϜϨϙREPOTechnology

超高齢社会における都市近郊の空き家問題が直接的な原因である場合、担い手がそもる明治時代から継承された社会制度として宅余りが指摘されています。2013年の総務

そも居ないという問題に直面しますが、主にの「家」の概念、いわゆる家＝家系（一族、血省の住宅・土地統計調査によると、全国での都市部における空き家問題の場合は「都市筋）という概念の捉え方が大きく変化したと空き家は820万戸となっており増加の一途部の家」という構造的かつ歴史的な問題をいう歴史的な問題があります。戦後に家制度をたどっています。民間調査機関の予測では孕んでいます。

がなくなって時間が経っても、人々の意識内2033年に約2,170万戸となり、空き家率はハウスメーカーをはじめとした住宅供給会には家＝家系を継がなければならないとい2013年の13.5％から30.4％にまで上昇す社は戦後の持ち家施策を通じて核家族のたう意識が長らく残っていました。
しかし、時代るとも言われています。現時点では空き家解めの新築庭付き一戸建てを主として供給しの流れとともに誰かが「家」を継がなければ消の有効な手段は見つかっておらず、今後てきました。地方から都市部へ流入してきたならないという意識は薄れつつあります。そ発生する空き家により地域の魅力が低下し、人たちが独立して家を持つという、当時「住の流れは同時に、自他ともに認める家を引き住宅自体が優良であっても、住宅の資産価宅双六」という表現の中での「上がり」として継ぐ責任者がいなくなっていく流れでもあり、値の低下が想定されます。空き家発生のメ広く認識されていました。
これは一つの家にこうした機能や意識の変化が担い手を失わカニズムは複雑ですが、主なところで以下の住んでいた「家族」の分家であり、「 実家」のせ、「 家」という概念・価値が単なる『土地』と3つの問題と捉えられます。

誕生も意味します。都市部で家を持った人『建物』になっていきました。それ故に、家のの多くは「実家」と「都市部の家」の二つの価値は単なる不動産価値になっています。

①需要と供給のバランスが崩れているという市場の問題「家」を持つことになります。担い手は住む場②核家族向け住宅における担い手の問題

所のどちらか一つを選択する必要があるた③住宅不足時代の税施策である固定資産税の軽減などによる税施策の問題

家・住まいを引き継いでいく担い手

め、必ず一方の家は担い手を失うという構先に挙げた空き家の問題として②の担い手造的問題が存在するのです。には、市場と血縁関係の２通りがあります。

これら諸問題は一つだけ解決しても効果を得

また、都市部郊外に発生した住宅地の場合

１つ目の市場の担い手は、主に土地・家を売られない可能性が高く、上記の課題を解決しは、家に求められる機能が変化しました。か却する場合ですが、立地条件と土地自体のたとしても、空き家の多発が想定される高齢

つての家は「屋号」に表されるような職住一持つ条件（接道や土地形状、インフラ状況な化した住宅地などでは、それぞれの地域で安体型が多くみられましたが、仕事を求めて都ど）が良ければすぐに次の担い手は見つかり、心して暮らせるための地域内コミュニティが市部に出てきた人達は、郊外の住宅地に住家・住まい、そして地域の価値は保たれます。

正常に機能しているかどうかという問題も懸み、都心の職場へと通勤するスタイルでした。 しかし、立地条件等がよい土地・家であって念されます。
これらの状況を受けて、住宅を供つまり、住宅地の家には、仕事をする場所とも、所有者が引き継ぐ方針を予め決めていな給してきたハウスメーカーとして何をすべきいう職の機能がなく、休む機能に絞られたとい場合は、すぐに売却できず、空き家の状態なのか、建物というハードだけではなく、生活いう特徴が生まれました。
このような家族のが続いてしまう可能性があります。決まった者のライフスタイルも提案してきたハウス

子どもは、家業を引き継ぐことがないため外人が引き継ぐだろうという共通認識が相続メーカーは解を模索していく必要があります。 に出ていく傾向があります。職＝仕事する場

者間にもないため、多くの場合、相続が発生所と家がリンクしていないため、子世代は土してから土地・家の財産をどのように分ける地・家に縛られる必要がなくなりました。

か相続関係者が協議することになるのです。

次に、家制度家長、長子相続等に代表され所有者の生前に相続関係者が協議し納得「家」という概念の変化
地方における空き家問題のように人口減少

Environment

人口減少時代が抱える課題の一つとして住ミサワホーム総合研究所レポート vol. 75

SocietyDesign

できる方針を決めておくこともができますが、 これらは親の住宅を血縁関係で積極的に引しかし、現在一般的に建築されている住宅はこれは所有者が亡くなることを前提に話をき継いでいけない事情がうかがえます。

核家族が生活することだけに特化してきてお始めることになるので、相続する側（引き継興味深いのは、将来同居する構成を聞いたり、住宅空間はそれ以外の無駄な部分を省ぐ側）は取組みづらいのです。
そのため、予めところ、「兄弟姉妹のみ」との回答がわずかないてきたというハードの問題があり、住み継所有者であり被相続人となる人が先導してがらも見られました。
これは少子化や核家族がれる住宅を考え、取り組む上での障害にな方針を決めることが重要でしょう。の進展により、高齢単身世帯が多くなったた

ると考 えられます。現 代 住 宅 はコストパ

２つ目は、家を血縁関係で引き継ぐ場合です。 め新たな暮らし方を想定している人が出現

フォーマンスを追求するあまり、客間、応接Technology

これらは立地・土地条件などとは関係なく、 し始めているという点で注目すべきでしょう。

室、廊下、和室など、家族が日々の生活を送持続的に家族等が引き継いでいくものです。 この結果を踏まえると、引き継いでいく担いるための必須の機能ではない場所を次々に代々子孫が住み継げば、空き家にはなりま手を獲得できる家とは、様々な形態の世帯省いています。
その結果、日常的に使っているせん。現代住宅で例えると二世帯・三世代住が住むことや変化する家族形態に対応でき家族以外の他者には居心地が悪く、長居で宅などは、多世帯・多世代での居住を志向しる家が有効だと考えられます。

きるような居場所がなくなっています。すな

Environmentているため次世代の担い手のことも想定でわち、現代住宅の多くは特定の時期の特定きます。元々二世帯住宅、特に都市部の二世の家族のためだけの家になっている可能性

帯住宅は、高度成長期に土地が高騰しすぎが高く、住まい手の多様化する意向をハード

将来、本物件が住み続けられる
見通し（％）て取得負担が高くなったため、親世帯と土地を共有し、一つの住まいの中でそれぞれの＝家の形が阻害してしまい、叶えられずにいるのではないかとも想像できます。

世帯が独立した居住スタイルとして生まれ住み継がれるには今後、家が核家族に特化ました。
しかし、今日再び二世帯・三世代住してきた内容をもう一度捉えなおし、余白的宅が注目を集めているのは、共働き子育てなパブリック空間とプライベート空間をリ・デ世帯のニーズだけでなく、核家族の住宅ではザインし、様々な家族や人が生活の中で交流

32.0

様々な変化に対応できないために、必然的に二世帯・三世代住宅が増えているとも考できるようにする必要があると考えられます。

68.0

える事ができます。

単身高齢世帯が増大し、子どものいない又は少ない世帯は当然、独居高齢者になる可能性が高くなります。高齢期で単世帯になっ都市近郊を対象にた場合は再び、兄弟姉妹で共同生活ができ「住まいの意向調査」
を実施

るとか、親戚の子世帯と一緒に暮らすなどとでは、既に都市近郊で住宅を所有している■ある

人々は、自分の家をどうしていきたいので■ない

いった子や孫だけでなく幅広く血縁関係をつないで住まえるような家になれば、利用価しょうか。その意向を調べるために、ミサワ

値は高まり、引き継がれていくと同時に、次のホーム総合研究所では、都市近郊の自治体担い手も獲得できるのではないでしょうか。

である東京都調布市と共同で「住まいの意

住み続ける見込みがたたない理由（％）

向 調査 」※を実施しました。この調 査では、地域の価値を上げる地域のための家住宅を所有した方々が当初の目的の子育て地方、または都市近郊の大規模ニュータウを終えた後にどのような意向をもっているかを調べるために、子育てに一段落した世帯（ 主に築 1 5 年 以 上の世 帯 ）を中心にアンケートを行いました。
その結果、所有している家について「10〜ンや旧来の商店街、空き家が目立つ古い団

15.9

2.9

地では、既に地域を活性化して暮らしを豊か4.3にしようと様々な取組がされています。

17.4

63.8

20年後子どもや親族が住み続ける見通しが

例えば 地 域 の 人 が 交 流できる「コミュニティ・カフェ」や子育てしやすくするための「子育てシェア・支援スペース」、地域で働くある」と答えた回答は約７割、「 見通しがな場としての空間を設けて働く人を呼び込むい」と答えた回答が３割となり、空き家にな「シェアオフィス」などがあげられます。住まる可能性が高い物件が約１／３あることがわかりました。
このうち、見通しが立たない理由で最も多かったのは「子・親族等、みな■子・親族等、みな既に住宅を保有■子・親族等、みな遠地で居住・就職している

いをまちの拠点・地域コミュニティの拠点として活用する取り組みは、地域で豊かに暮らせるという住宅街の価値、地域の価値を維

既に住宅を保有」という回答で63.8％でし■身寄りが無いた。次に多かったのが「子・親族等が遠地で■借家人がいるづくりとして注目されています。

居住・就業しているため」で17.4％であり、■その他

戦後、都市近郊の住宅地では人々が入れ替持するための新たな住まい方、コミュニティ

ミサワホーム総合研究所レポート vol. 75

SocietyDesignTechnology（写真2）
アットホームで開放的なリビングからは四季折々の花が楽しめる

わり、見知らぬ者同士で暮らす街では地域

それから60代までは12%と平均を上回っており、 がどのように家を引き継がれていくのか、コミュニティによるサポートが存在せず、必アクティブシニア層がこれらの担い手としてとも空き家により地域の価値が大きく損なわ然的に行政がその役割を担ってきました。
そ鍵を担っていると考えられます。終の棲家とれ、衰退していくのかという問題は、空き家問のため、昔から地域コミュニティが担っていして獲得した個人所有の住宅を自分のため題を抱える全国数多の都市部近傍地域の共たしつけや子育て、見守りなどを地域住民同だけのスペースではなく地域のコミュニティ通課題です。

士で協力して支え合う住 民 意 識が育たず、 ために提供するということは、今までの消費空き家問題の解決方法には、ハード的とソフ行政サービスを消費するというスタンスにな者意識では考えられないものです。絶対数はト的な側面があります。ハード的側面では、らざるを得ませんでした。
しかし、人口減少

少ないとはいえ、1割弱の人に、住まいの価子育て世帯しか住めないような住宅ではな

時代では行政サービスが行き渡らず、コミュ値を単なる資産活用というお金に換算する

く、多種多様な人達が寄り添って暮らせるよ

ニティの重要性は高まっていますが、その担利用方法ではなく、今まで見過ごされてきたうな建築的工夫が凝らされた家だと言えまい手は育っていません。そのような中で、子地域への貢献、地域コミュニティの醸成に結す。さらに世帯構成が多様化していく今後、育て等、住宅が担う機能を終えた住宅をまびつけたいと考えている姿が浮かび上がり前述したような新たな住まい方である兄弟ちの拠点として活用している事例が注目されました。
この調査結果は、全国それぞれの地姉妹のみで住むという新たな複合世帯モデているのです。

域に利用できないかもしれません。ただし、 ルや、地域のコミュニティを醸成する拠点とミサワホームの入居者でも、子育てを終えた都市近郊の既存住宅地における一つの物差して公民館ならぬ「交民家」モデルなどのよ所有者が自宅を地域のつながりをつくる場所しとなる可能性を秘めています。

うに住宅の利活用のバリエーションは増えにしたいと思い、カフェを開いた事例がありました。
当初はあまり人と人がつながりませんでしたが、イベント等様々な取り組みを続けてい地域活動に自宅の一部を利用したい
比率・年代別20.0

くうちに地域の方が利用し始め、住人同士の15.0

つながりが生まれたと言います（写真1,2）。

10.0

地域全体が高齢化し、住民同士のつながり5.0が薄れた住宅地は、行政サービスが行き届0.0かなくなる事で住みにくくなり、地域の価値が落ちていく。
このような問題に対しては、地域コミュニティを支える「場」が住宅地やまちの価値向上に欠かせない存在になってい

12.0

60
歳
代

は多様な引き継ぎ手（所有者）、担い手（運このテーマについて、ミサワホームでは住み5.040・50
歳
代

い手に対応できる家にリ・デザインすること営者）を獲得する上で有効だと考えられます。

12.0

8.0

回
答者
全体ていくと予測されます。
このような新たな担70
歳
代
以上

人生100年時代のライフコースとながらまちに開く新しい住宅モデルを2013
年に『GENIUS GATE』という商品でを発売しました。世帯・世代間の交流を生み出すプランニングや地域に開かれた「場」の提案、長く住み続けられる工夫などを随所に盛り込んでいます。完全二世帯住宅型にすることくと考えられますが、どの程度担い手がいる

住宅利活用モデル

でプライバシーに配慮しながらも、家族や近でしょうか。

都市近郊の住宅地は戦後の新しいライフスタ

隣、地域とつながり交わる空間を作り出す工

前述した調査では、自宅を地域のコミュニイルを実現しながら社会を担ってきた核家族夫を取り入れた住まいを実現したものです。

ティに提供する意向を聞いたところ、約8％のモデル地域と言っても過言ではありません。 （写真3）。

が興味あるとの回答がありました。年代別に分割、分家されて出現した核家族モデル、それ

次に、ソフト的側面の解決方法は、使い手の見ると70代では5%と下がるものの、40代によって生み出された家・まち、そして、それら意識変革とシステム的なアプローチです。現Environment（写真1）
カフェのエントランスは普通の玄関をそのまま利用しているミサワホーム総合研究所レポート vol. 75

SocietyDesignTechnology
Environment（写真3）GENIUS GATE「コミュニケーションポーチ」

在は人生100年時代と呼ばれ、今までとは一般市場には既にスマートスピーカーや見違った働き方、社会での役割が求められてい守りカメラなど、様々な製品が発売されてます。住宅は既に100年住宅というほど耐久いますが、現在は製品ごとにコントロールし性やメンテナンスの仕組みも提案・構築されており、まだ多くの機器との連携は取れていており、ミサワホームでも100年住宅をCHSません。
しかし、今後は設備機器連携が当（ベターリビングのセンチュリーハウジングシたり前になり、家電も含め様々なものがつステム認証）をベースにして1990年代に発ながっていくでしょう。その時重要になって売しています。今までの住宅取得の流れは、 くるのは様々なサービス提供者のシステム「庭付き一戸建て」が最終的ゴールとされてが連携することによるシステムトラブルやセいる住宅双六のライフコースでしたが、人生キュリティであり、悪用されないような仕組100年時代にあっては住宅取得がゴールでみや枠組みです。
ミサワホーム総合研究所

はなく、住宅取得の後をどのように暮らし、までもそのような事態にいち早く対応すべく、た、子育てを終えた家族がどのように住宅をスマートハウスにおける設備機器の相互連住みこなしていくのかが重要となります。

携における安全を確保するために機能安全

また、人生100年時代に対応した住宅の資規格を設計、策定する国家プロジェクトに産価値の維持は、「 100年間、住宅を活用で参画し、安心・安全な住生活の実現を目指きる社会」へと意識を変化させていくことで、 すと同時に、住宅内の膨大なデータが産業地域社会での人と家との役割が明確にできの壁を超えた価値あるサービスの創出につるのかもしれません。100年間対応できるよながるよう研究を続けています。

うな住宅ストックを活かすには、生活をさら高度成長期の日本を支えた住宅双六モデに快適で便利にする機能を住宅に付加してルは、人生100年時代という超高齢化社会いくことと構造とメンテナンスの仕組みによを迎えて新たなモデルが求められています。

り長寿命化することが重要になってきます。

地域に必要な家が社会資産であるとすれそのときに重要になるのは、それらの仕組みば、個人の住宅が社会に供する公民館ならを担う人手であり、併せてこれから加速するぬ「交民家」として住宅双六の次を担うこと※参考：住まいの意向調査

人口減少・超高齢化社会に合わせて手間をで、地域も個人も豊かな人生を歩める可能実施期間：2018年7月〜8月

無くすような自動化テクノロジーです。AI（人性があります。提供する所有者が生きがい

調査対象：ミサワホームの戸建住宅を購入

工知能）
や、IoT
（Internet Of Things）など、を感じ、高齢者を見守り、人々をつないでいし入居15年以上の入居者及びCPS（Cyber Physical System＝センサー

くような拠点や、見守り機能付きの子ども

ミサワリフォームで工事をしたデータなどリアルな情報を集めて分析・解析のたまり場となるモデルなど、行政と個人

物件所有者

し、機械や人、社会に反映させる）の技術、製が新たな役割分担で協力し合う「場」が増調査地域：東京都調布市

品の革新が進み、連動するサービスなどがえていけば、都市近郊の空き家 問題の解調査方法：訪問配布・郵送回収方式

成功の鍵を担っています。

消も実現できるかもしれません。

配布・回収：訪問：816 ：229（回収率28％）