アセットコンサルティングのオーナー様向けお役立ち情報誌

賃貸経営・資産管理
通信 11
令和4年月号

管理物件
入居率95 .3%

賃貸経営・資産のお悩みは名古屋・岡崎の㈱アセットコンサルティングへ
今月の主な内容【オーナー様の収支改善の専門家】
オーナー様専用ＨＰ

P.1 …… お世話になっております
P.2 …… 賃貸管理コーナー
P.3 …… 業界ニュース
P.4 …… 税務コーナー
P.5 …… 相続相談コーナー【ライン登録から物件内覧無しで仲介手数料最大無料】
入居募集専用ＨＰ【三河オフィス】
愛知県岡崎市柱町折戸12番地

TEL 0564-72-2215【名古屋オフィス】
愛知県名古屋市中村区名駅三丁目28番12号
大名古屋ビルヂング30階

TEL 052-589-8051

賃貸管理コーナー

2022年進む円安・インフレが賃貸経営に及ぼす影響
新型コロナウイルスの感染拡大やロシア・ウクライナ戦争などの影響によって、現在日本では歴史的な円安水準、またインフレーションを引き起こしてい（株）アセットコンサルティングます。円安の水準は1ドル140円を突破し、日銀金融政策の方針を鑑みて坂本拓郎も解消には以前見通しが立っていません。
また、インフレも下記「消費者物価指数伸び率の推移」を見ても分かるように、2022年に大幅な物価指数の高騰が続いています。
＜消費者物価の伸び率の推移＞
32.521.5
10.5
0-0.5-1-1.5※総務省：消費者物価数より引用

2.7
1.66

1.4
10.8
0.3
-0.3

0.5

0.4
0-0.3

0-0.1

0.5
0-0.2

-0.7-1.4

では、具体的にインフレ・円安は賃貸経営にどのような影響を及ぼすでしょうか。
①不動産価格の上昇
まず単純に、消費者物価指数の約1/4を家賃が占めるため、物価上昇≒家賃上昇の関係が成り立ちます。そのため家賃上昇は不動産価格に正の影響を与えますが、一方で現在の日本市場では賃金の上昇は起きていないため、滞納や低価格帯への引っ越しなどには気を付ける必要があります。また対外要因としては、円安は相対的に海外投資家からの日本国内不動産の購入を後押しするため、日本国内の不動産価格上昇が見込まれます。
②借り入れ金額の減少
多くの方が借入を伴った賃貸経営を行っていると思います。インフレになると貨幣の価値が下がるため、借金の実質的な価値も下がります。
③建築資材の高騰
円安は輸入資材の高騰を引き起こすため、新築の物件購入は利回りの圧迫を招きます。
既にアメリカの不動産購入需要をきっかけとした、ウッドショックの影響で、建築資材の高騰は起きています。一方で、2022年下半期からFRBの利上げによって購入需要は落ち着きを見せているため、資材価格減少の可能性もあります。
以上のように、物件購入や一部の滞納・空室リスクを除いて、一般的に賃貸経営はインフレ・円安に強いと考えられます。今後も為替相場、物価指数は注意深く見てきましょう。

空室募集、空室対策、設備交換、工事、売却・購入のご相談・お問い合わせ℡担当：坂本・吉村

業界ニュース
2022年9月1日より不動産広告についてのルールが変わります
弁護士法人
一新総合法律事務所
弁護士 大橋 良二 氏相続土地国庫帰属制度がスタートします。こちらの制度は、相続した土地について、利用する予定がなく、管理を行うにも負担が大きいといった理由で土地を手放したい、という場合に、土地を国庫に帰属させる制度です。令和5年4月27日から相続土地国庫帰属制度を利用して、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫（国）に土地を帰属させることができるようになります。
そして、国に引き取ってもらうためには、要件を満たし国に土地を引き取ってもらうことに加え、負担金（10年分の土地管理費相当額）の納付が必要です。
その負担金の算定方
法が施行令により明らかとなりました。
たとえば、市街化区域の200平方メートルの宅地ですと、約80万円ほどです。

法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」より引用
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00471.html

税務コーナーインボイス制度の基本～もう誰にも聞けない消費税の基本⑥～
巷で話題のインボイス制度と不動産業との関連について、テーマに沿ってご案内して参ります。第6回目は、「インボイス制度のざっくりとしたイメジ」についてです。
前回までは、消費税の概要、計算などの仕組みについて説明いたしました。今回は、いよいよインボイス制度に入って参ります。言葉が独り歩きしており制度自体をご理解いただいていない方もまだまだ多くいらっしゃいますので、まずはイメージからつかんでいきたいと思います。

税理士法人タックスウェイズ
税理士 後藤 勇輝 氏

１．インボイス制度
これまでは納税額計算に証明書類として請求書や領収書などで実務的な処理がされてきました。仮に取引先が消費税の免税事業者である場合であってもそのような書類があれば納税額の申告ができましたが、今回制度が変わりますと、事業者間の納税不均衡を是正するために、売り手も買い手も消費税の課税事業者及び登録事業者であること、また登録事業者番号を付したインボイス※を発行することなどを整備して消費税の申告に厳格な手続きを取ることとなりました。
つまり、取引先が制度に対応した事業者（課税事業者、登録事業者、法的に適正な書類の提示などができる事業者）でないと、税金で不利益を被る可能性があると思ってもらっても過言ではありません。
※インボイスとは、適格請求書のことをいいますが、税率や税額が適正に表示され、消費税額を証明できる書類の総称とイメージしていただくと良いです。

２．経理業務にどのような影響が出るか現在、課税事業者である事業者は、インボイスを発行できる環境を整備する必要があります。それはインボイス発行事業者の登録申請、請求書などの書式が条件にあっているかの確認などを行うことです。また、現在、免税事業者である場合は課税事業者を選択するかどうかの検討が必要です。課税事業者になれば消費税の申告・納税が義務となり経理負担は増えます。
大きくイメージだけでもつかんで頂けますと幸いです。次回から、手続きの方法やスケジュールなどをみていきます。
（参考）免税事業者向けの制度説明パンフレット
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/shohi/keigenzeiritsu/pdf/0022001-174.pdf

各税制度の特例の利用には一定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理士・弁護士・鑑定士等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様：相続＆不動産ご相談窓口℡：0564-72-2215
担当：坂本・白井・吉村相続相談コーナー
物件を良好に保つ大規模修繕。上手に進めるポイントは？
不動産を所有されているオーナー様にとって、物件の長年の使用による劣化は頭を悩ませる課題です。特にこの季節は台風などの被害もあり、物件の痛みを実感しやすい時期かと思います。また、見た目は入居募集にも大きく影響してきます。今回は長く物件を保っていく
うえで避けては通れない大規模修繕について考えましょう。

今、改めて大規模修繕を考えた方がいい理由！
秋は大規模修繕の駆け込み時期！
実は秋から冬の初めにかけては、全国的にも外壁塗装や屋根の補修といった大規模修繕をされるオーナー様が増える時期です。実は様々な要因が絡みやすく、オーナー様にとっても、タイミングの良い機会だといえるでしょう。

【そもそも、大規模修繕が必要になりやすい】
大規模修繕をやらざるをえない、そんなトラブルが出やすいのがこの時期です。台風で屋根・外壁が壊れた、というようなケースが多く出てきます。また、そもそも物件の見た目が悪くなかなか入居に繋がりにくい長期空室の物件は、募集本番の来年春の繁忙期に向けてしっかり改善していく必要があります。

【節税対策や工事費用から年で最後のタイミング】
大規模修繕の経営的なメリットは、節税効果があることです。しかも、1年間の収支がある程度わかってくる時期ですから、よりオーナー様の経営状況に合わせてコントロールがしやすい時期、ということになってきます。また、外壁塗装などは気温や日照時間が短く施工期間もかかり、人工代等が増えることで工事代金が高くなる傾向があります。一方で春先の入居シーズンに足場がかかっているようでは、お部屋探しにとってあまりいいイメージになりません。

大規模修繕を計画的に行うために実践したいこと
長い賃貸経営の中で、大規模修繕というのはそうそうあることではありません。せいぜい10年～20年に1回程度のことでしょう。ですが、上記のようなタイミングや常日頃から意識しておくことで、より有利に進めることもできます。そのためには、①定期的に物件状態をみて、痛みの度合いを見ておく②ある程度気になるポイントがあれば修繕の見積をとって費用を把握しておくといった取り組みが重要です。費用がかかるものですから、長く物件を保たせたい場合は、無理のない資金計画も重要です。昨今の市場背景の中では工事価格が高騰する前に工事をしておく、という選択肢も出てきています。
また、台風等の自然災害での破損等は火災保険の対象となるものもありますので、保険の範囲で工事をすることもできる可能性があります。ぜひ、ご自身の物件を定期的に見ながら、ベストなタイミングで大規模修繕を実施していきましょう。

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