不動産市場・ショートレポート（７回シリーズ）
コロナ禍収束に向けた不動産市場の動き①／賃貸市場（オフィス）2021 年 9 月 8 日
投資調査第２部 研究員／岩下 奈菜■出社率はコロナ収束後も元には戻らない可能性が高い
コロナ禍でテレワークの導入が急速に進み、出社率はコロナ前に比べ大きく低下した。森ビル「2020 年 東京23 区オフィスニーズに関する調査」によると、平均出社率はコロナ禍以前では 95%であったのに対し、コロナ禍最中の 2020 年末時点では 65%に低下している（図表 1）。コロナの長期化によりテレワークは一定程度定着するとみられ、コロナ収束後の出社率はコロナ禍から高まるものの 76%に留まると予想されている。
出社率の低下は、①ワーカー1 人あたりのオフィス面積の縮小、②フレキシブルオフィスの利用拡大をもたらすと考えられる。
図表 1 コロナ禍以前・最中・以後の出社率

サンプルサイズコロナ禍以前東京23区
2020年末時点
本社所在
収束後予想

出社率
0～49%

50～79% 80～99%

100%

平均出社率1,7072%

5%

18%

75%

95%

1,713

24%

34%

22%

20%

65%

1,687

10%

33%

25%

32%

76%

出所）森ビル「2020 年 東京 23 区オフィスニーズに関する調査」（2020 年 12 月発行）をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成
注）東京 23 区に本社が立地する企業で資本金上位約 1 万社を対象とした調査結果（2020 年 10～11 月調査実施）■出社率の低下がもたらす変化① －ワーカー1 人あたりのオフィス面積の縮小－
オフィス需要（企業が利用するオフィス面積）は、「オフィスワーカー数」と「ワーカー1 人あたりオフィス面積」の掛け算で決まる。コロナ前から、フリーアドレス（社員が 1 人 1 席の固定デスクを持たずに自由にデスクを選択するレイアウト）や在宅勤務制度の導入などにより、1 人あたりオフィス面積の縮小は緩やかに進んでいた（図表 2）。
コロナによる出社率の低下は、その傾向を一層強く押し進めると考えられる。将来の人員増を見込んで余裕のあるオフィス面積を構える企業は少なくなり、ワーカー数よりも少ない座席数しか用意しない企業が増えるであろう（図表 3）。このようなワーカー1 人あたりのオフィス面積の縮小により、今後のオフィス市場は、オフィス需要が増加するものの力強さを欠く市場、空室率が低下しづらい市場に変化すると考えられる。そして、企業には、ワーカーが出社したくなるアメニティと生産性の高さを備えたオフィスが求められるであろう。
図表 2 東京 23 区における企業の 1 人あたりオフィス面積の推移
4.5（坪）

3.71

4.0

3.5

3.0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019出所）ザイマックス不動産総合研究所「1 人あたりオフィス面積調査（2019 年）」をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

1

図表 3 オフィス在籍人数に対する座席数の割合

オフィス在籍人数に対する座席数の現状と今後の意向
2021年春調査(n=1,648)

テレワーク活用によるオフィス面積削減意向など
今後の意向

25%

27%

45%

2%

将来の人員拡大を見込んだ「余剰面積」の解消など
現状

57%
0%

18%

20%

40%

100%超

100%16%60%

100%未満

80%

9%
100%

無回答

出所）ザイマックス不動産総合研究所「大都市圏オフィス需要調査 2021 春」（2021 年 6 月発行）をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成
注）調査対象は、①ザイマックスグループの管理運営物件のオフィスビルに入居中のテナント企業、②法人向けサテライトオフィス「ZXY」契約企業、③ザイマックスインフォニスタの取引先企業、計約 4.3 万社を対象とした調査結果（2021 年 4 月調査実施）■出社率の低下がもたらす変化② －フレキシブルオフィスの利用拡大－
フレキシブルオフィスとは、賃貸借契約を締結せず短期の利用契約により利用できるオフィスのことで、内装や什器、通信設備が予め用意されたオフィスである。これには、シェアオフィス・コワーキングオフィスといったデスク等を共用するタイプと、レンタルオフィス・サービスオフィスといったデスク等を専用するタイプがある。
フレキシブルオフィスは、コロナ前までは、営業職などが外出時の隙間時間を活用して業務を行うスペースや、スタートアップ企業のオフィスとして、都心で増加していた。しかし 2020 年には、テレワークが求められる中で、主に自宅では業務が難しいワーカー向けに、郊外でフレキシブルオフィスが増加した（図表 4）。
フレキシブルオフィスの変化は郊外化に留まらない。都心では、拠点オフィスへの出社率が低下したことで、ワーカー数よりも少ない座席数で足りるようになり、フレキシブルオフィスを活用してオフィス費用の合理化を図る動きが出てきた。フレキシブルオフィス事業者も、デスク数以上の人数で利用可能なプランを強化しており、利用を促進している。フレキシブルオフィスであれば、出社率がさらに変動したときには、共用デスクスペースを活用したり、専用デスクスペースを拡大・縮小することで柔軟に対応できる。大手 IT 企業では、本社オフィスを賃貸ビルからフレキシブルオフィスへ移転し、席数を移転前の 5 割未満に削減する事例も複数見られる。フレキシブルオフィス市場はコロナを通じて一層拡大していくと考えられる。
図表 4 フレキシブルオフィスの拠点整備状況と今後のニーズの変化

作業スペースの種類
利用時間の種類
都心型
↑

都心5区
周辺18区
オフィスエリア↓ 東京近郊の業務地
郊 (横浜, 大宮など)
外沿線住宅地型■デスク等を専用■
レンタルオフィス,サービスオフィス■デスク等を共用■
シェアオフィス, コワーキングオフィス

フレキシブルオフィスの種類

座席型
時間貸し～1日以内利用

個室型

1日超～月単位月額定額制

時間貸し～1日以内利用

専用個別スペース

1日超～月単位月額定額制

拠点数 500～
拠点数 200

モバイルワーク
日帰り出張客フリーランス

複数日程での出張

短期PJ
ルーム

今後のフレキシブルオフィスのニーズの変化

拠点数 100
拠点数 150～

モバイルワーク
少人数会議

自宅内で在宅勤務が困難な人

出所）三井住友トラスト基礎研究所

2

月単位, 年単位
オフィス費用合理化
分室, 短期PJルーム,スタートアップ
サテライト(大企業の本社・支社・BCP)

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