日交研シリーズ

無電柱化による地代上昇と便益：
３次元景観の観点から

建物の高さと道路幅員を考慮した
電線地中化の便益計測プロジェクト

２０２２年７月

公益社団法人日本交通政策研究会

Ａ－849

1. “日交研シリーズ”は，公益社団法人 日本交通政策研究会の実施するプロジェクトの研究
成果，本研究会の行う講演，座談会の記録，交通問題に関する内外文献の紹介，等々を印刷に付して順次刊行するものである。
2.

シリーズはＡよりＥに至る５つの系列に分かれる。
シリーズＡは，本研究会のプロジェクトの成果である書き下ろし論文を収める。
シリーズＢは，シリーズＡに対比して，より時論的，啓蒙的な視点に立つものであり，
折にふれ，重要な問題を積極的にとりあげ，講演，座談会，討論会，その他の方法によってとりまとめたものを収める。
シリーズＣは，交通問題に関する内外の資料，文献の翻訳，紹介を内容とする。
シリーズＤは，本研究会会員が他の雑誌等に公けにした論文にして，本研究会の研究調査
活動との関連において復刻の価値ありと認められるもののリプリントシリーズである。
シリーズＥは，本研究会が発表する政策上の諸提言を内容とする。

3.

論文等の内容についての責任はそれぞれの著者に存し，本研究会は責任を負わない。

4.

令和 2 年度以前のシリーズは印刷及び送料実費をもって希望の向きに頒布するものとする。

公益社団法人日本交通政策研究会
代表理事

山

内

同

原

田

令和 2 年度以前のシリーズの入手をご希望の向きは系列番号を明記の上，下記へお申し込み下さい。
〒102-0073 東京都千代田区九段北 1-12-6
守住ビル ４階
公益社団法人日本交通政策研究会
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(03) 3234-4593

E-Mail:office@nikkoken.or.jp

弘隆昇日交研シリーズ A-849
令和 3 年度自主研究プロジェクト「建物の高さと道路幅員を考慮した電線地中化の便益計測」
刊行：2022 年 7 月

主査：河野達仁（東北大学教授）
Tatsuhito Kono

無電柱化による地代上昇と便益：３次元景観の観点から
Benefits of undergrounding utility lines and land prices
in consideration of three-dimension urban landscape

要

旨

多くの国で電線、電柱の地中化事業が積極的に進められている。本研究では日本において、無電柱化事業によって地価がどの程度上昇するかを評価し、さらに道路幅員と建物の高さが住民の支払意思額(WTP)に与える影響を明らかにした。その結果、道路幅員が広くなり、沿道の建物の高さが高くなると、地価と無電柱化に対する WTP は共に低くなることがわかった。そして、道路幅員が広い場合は建物の高さに関わらず、WTP の変化は小さい。また、過去の無電柱化事業の費用便益比の平均値は 2.27~2.65 であると推計された。しかしながら、
3~17% の事業の費用便益比が１未満であった。

キーワード：事業評価, 無電柱化, ヘドニックアプローチ, 道路幅員, 建物の高さ
K e y w o r d s ： Project evaluation, undergrounding utility lines, hedonic approach, road width,building height目次

１．はじめに ·································································· 1

２．ヘドニックアプローチによる無電柱化路線の評価 ······························· 2３．データと実証モデル························································· 5

４．実証分析 ·································································· 12

５．結論 ······································································ 19

Supplement 1. 説明変数の記述統計 ················································ 21

Supplement 2. 説明変数の回帰係数 ················································ 25

研究メンバー（敬称略・順不同）
主査

河野達仁

東北大学大学院

情報科学研究科

教授

メンバー

曽道智

東北大学大学院

情報科学研究科教授

山浦一保

立命館大学大学院

伊藤東北大学大学院

情報科学研究科

准教授

中島賢太郎

一橋大学大学院

経営管理研究科准教授

岸静岡県立大学

執筆者

亮

昭雄

スポーツ健康科学研究科

経営情報学部

准教授

横井渉久

尚絅大学

張

陽

東北大学大学院

情報科学研究科助教吉田惇

東北大学大学院

情報科学研究科助教羅婉慈

東北大学大学院

情報科学研究科

学術研究員（河野研）

河野現代社会学科教授

講師

達仁（東北大学情報科学研究科）

石郷岡 昇汰（東北大学工学研究科）
瀬谷 創（神戸大学工学研究科）（所属・職位 2022 年 3 月現在）

無電柱化による地代上昇と便益：３次元景観の観点から

1. はじめに
近年多くの国において、機能のみならず形態や景観を考慮した都市開発が行われている。
世界中の多くの地域で都市景観の問題になっているのが、架空の配電線や通信線だ。また景観の観点に加え、電線に付随する電柱が交通の障害になることも少なくない。多くの国で架
空送電線の地中化が積極的に進められている一方、地中化率はまだ低いのが現状である。例
えばヨーロッパ諸国全体でも地中化率は低い（例:フランス 39%、イタリア 33%1）。しかし彼らは美しい景観を好み、実際ヨーロッパの大都市では電線や電柱がほとんど撤去されている（例：ロンドン、パリ、ハンブルグでは約 100%）。
ヨーロッパ以外の国でも、地中化率が低い都市は多い（例：ワシントン DC 65%、アナハ
イム 27%、西オーストラリア 17%、ベトナムのホーチンで 17%、ソウル 49%）
。その中でも
特に日本では、大都市であっても地中化率が非常に低い状態が続いている。例えば東京 23区の地中化率は 8%、大阪では 6%である2。
無電柱化が進まない理由の一つとして、高い費用をあげることができる。実際、国土交通
省による市区町村長に対するアンケート調査（2017 年）によると、196 自治体のうち 186 自治体が無電柱化の進展を妨げる主な要因は費用であると回答をしている。このように費用が高いため、全ての電柱電線を無電柱化することは現実的でない可能性が高い。したがって、個々の事業に対し、無電柱化の価値があるかを議論する必要があるのではないだろうか。
日本での先行研究として、足立・井上（2011）は大阪の地価データにヘドニックアプロー
チを適用し、無電柱化によって地価が 17,000 円/m2 上昇することを示している。また、大庭（2020）は差分の差分ヘドニックアプローチを用いて、京都において無電柱化地点から 50m、200m 以内で 7.5%の地価上昇が生じていることを示し
以内で 12.5%（92,000 円/m2 に相当）た。また日本国外では、McNair and Abelson (2010) がキャンベラのデータにヘドニックアプ
ローチを適用し、無電柱化によって地価が 2.9%上昇することを明らかにしている。彼らの地
価データと平均敷地面積 220 m2 を用いると、地価上昇分は 5,600 円/m2 と計算できる。また
McNair ら (2011) は仮想評価法を用いて、郊外での無電柱化に 120 万円（=16,000 豪ドル）
以上の支払意思を持つ世帯があることを明らかにしている。
1

これらの比率は、Power distribution in Europe (2010) によると 1kv の配電回路の長さに基づいて計算されている。
2
国土交通省（2020）に示された無電柱化率。

－ 1 －これまでの多くのアプローチに従い、我々はヘドニックアプローチを採用する。本論文は日本全国の無電柱化路線のデータを用いて、その便益を評価した初めての論文である。さらに重要なのは、無電柱化事業の価値が以下のような都市景観に依存することに着目していることである。
本研究では、3 次元的な都市景観が住宅地の地価と住民の支払意思額（以下 WTP）に与える影響を捉える。ここで言う 3 次元都市景観とは、道路の幅員と建物の高さである。無電柱化された道路では、そこを歩く住民は景観の向上を感じる。3 ここで景観の向上は、無電柱化
した際、見える空の広さが広がることによる影響が大きいと考え、また空の広がり具合は道路幅員と建物の高さに依存すると考えた4。既往研究の中で、道路幅員や建物の高さが無電柱化の WTP に与える影響を考慮した研究はない。
本研究では、日本の 33 都道府県の住宅地において、2015 年までに埋設された 1,591 路線
を特定する。分析は 2 つ行う。第一に、道路幅員と建物の高さが無電柱化に対する WTP に与える影響を明らかにする。次に無電柱化事業の費用便益比（B/C）を評価する。
残りのセクションは以下のように構成される。第 2 節では、地価、便益、ＷＴＰの関係を理論的に整理する。第 3 節では実証モデルとデータセットを説明し、第 4 節では推定結果を示す。最後第 5 節は本研究の結論である。

2. ヘドニックアプローチによる無電柱化路線の評価
2.1 地価とWTPの関係本研究では、無電柱化による地価の変化と無電柱化に対する WTP を推定する。本節では、Pines and Weiss (1976) を用いて、地価、地価、土地改良事業に対する WTP の関係を無電柱化の観点から議論する。Scotchmer (1985) や Roback (1982) など多くの論文がこれらの関係を分析しているが、用いられている基本的な理論構造は Pines and Weiss と同じである。
今回 Pines and Weiss (1976) の仮定している単一アメニティに対する連続関数を、アメニ
ティをベクトル Z  ( z1 , z 2 ,..., z K ) と定義することで様々なアメニティを含むように拡張する。
ここで、合成財 x 、地積 h を用いて効用水準を U ( x, h, Z) と表すと、自由に移動ができるという仮定の下で式(1)が成り立つ。
( , , )

3
4

・

= 0,

倒壊がなく、災害時に安全であることもメリットの一つである。.
さらに、電柱による交通障害は、道路幅員によって異なる。

－ 2 －

(1)

ここで ・ は内積を表し、・の前後の変数はベクトルである。
式 (1)は消費者が異なるレベルのアメニティ Z を持つ別の場所に移動しても、同じ効用水準が達成されることを表す。式(1)の全微分と世帯の最適条件 UhUx  P 、予算制約

w  x  Ph の Z に関する全微分をもとに、以下の式が導かれる。

・

=ℎ

・

,

(2)

ここで w は賃金、 P は地価を表す。式(2)を導くために, Pines and Weis では仮定していないw
 0 を仮定している。本研究は住宅地のみを対象としているので、この仮定が一般的に成Z立すると考えられる。
式(2)はアメニティに対する WTP を捉えることができる5。 U

Z

U

x

. U

Z

U

x

は

合成財の観点から見た、アメニティの増加に対する限界便益を意味する。つまり、これはアメニティに対する WTP は  P /  z と h を掛けることで計算できることを示す。この式は 4.2
節で使用する。
前述のように、本研究では効用関数は同質であると仮定をする。しかし、現実には美しい景色を好む人は無電柱化された地区に住みたいと思うであろう。このような状況を考慮するには、異質な住民の地域間の空間的な住み分けを考慮しなければいけない。しかし第 3 節で示すように、日本では住民の異質性を分析するために十分な無電柱化地点がなく、この住み分けは考慮することができない。金本（1988）や Rosen（1974）が示すように、住民が異質である場合、市場地価関数は、様々な人々の付け値地価関数の包絡線になる。この場合、我々の分析では、無電柱化の最大値を示す。
ヘドニックアプローチで把握される WTP は、住宅地であっても無電柱化の便益すべてであるとは限らない。例えば、観光客が住宅地で無電柱化された道路の散歩を楽しんでも、その便益は地価に反映されない。このような捉えきれない便益を測定することは、今後の研究課題である。

2.2. マンションの考慮
式(2)は、一戸建て住宅に住む世帯当たりの WTP を測定することができる。しかし、土地5

彼らの目的はこの式を求めることではなく、Pines and Weiss 論文中の式(20) で表される社会厚生関数を得ることである。.

－ 3 －はマンションで専有されることもある。
世帯の WTP は床面積の賃料に直接反映される一方、マンションの場合は複数の世帯が土地を共有しているため、単純に地代に反映されない。意外なことに、
ヘドニックアプローチの文脈では、
マンションは明示的には考慮されていない 。
ここで、床代と地代の関係を探る。まず、Brueckner ら（2017）や Kono and Joshi（2019）
で想定しているディベロッパーの行動を設定する。ディベロッパーは、資本と土地を使ってマンションを建設する。床面積を供給する費用関数は( ) として与えられる。ここで資本/土地の比率であり、これは建物の高さを意味する。または( ) の逆関数を ( ) として定義する。 ( ) は床面積 を建設するために必要な資本を意味しているゾーン i における完全競争下のディベロッパーの利益は次のように定義される。

i  F i Ri  S (F i )  Pi ,(3)

ここで  は利益、 R は床代、 P を地代とする。なお資本の価格は 1 で正規化されている。
ディベロッパーの利益は最大化されるが、完全競争のためゼロになる。すなわち  i  0. である。地主は彼らの土地を最高額の入札者に貸し出すので、ディベロッパーは以下のように地代を最大化する。

maxiFPi  F i r i  S ( F i ) .

(4)i

一次条件は r (i )  S F  0 なので、F i と S ( F ) は r i の関数になる.これらを式(4)に代入すると以下の式になる。

Pi  F (r i )r i  S (r i ) .

(5)

アメニティに対する地価の変化を見るために、式(5)をアメニティ Z に関して微分する。
i
dP i
i r
 F (r )
Z
dZ

(6)

式(6)は F i が変数であると仮定して得られる。しかし、都市部では容積率規制が一般的である。このような状況で、規制に拘束力があれば、 F i は規制されたレベル6に固定される。
このような状況でも、式(5)から直接同じ式が得られる。実際、Brueckner ら（2017）の式(4)は我々の表記で dPidA F riA となり、この拘束力のあるケースを表している。

両辺に h i を掛け、F で割り、右辺と左辺を交換すると、次のようになる。

hi6

hi P i 1 P i
r i


,
Z F ( r i ) Z n i Z

容積率の最適化については、Kono and Joshi（2019）を参照。

－ 4 －

(7)

ここで n i は世帯密度である。式(7)を式(2)の右辺に適用すると、マンションの場合の WTPを測定する関数は次のようになる。

・

=

・

.

(8)

式(8)は直感的には次のように理解できる。マンションの場合、複数世帯が土地を共有しているので、地価の上昇は複数世帯のアメニティ向上に対する WTP に関係する。これがマンションの場合に、戸建ての場合の敷地面積 h ではなく、世帯密度 1 ni を用いる理由である。
しかしこの式は、建物に 1 世帯しか住んでいない 1 ni  h だからこそ、戸建て住宅に適用できる。

3. データと実証モデル
3.1. 実証モデル
ヘドニックモデルの関数形は事前に決定することはできない。ここでは関数形として一般的な線形型（式(9)）と両対数型（式(10)）
、片側 Box-Cox 型（式(11)）の 3 式を採用する。これら 3 式に共通しているのが、無電柱化の効果を表す関数  である。
K

Pi =  0    k zik     i
k 1
K(i  1, 2,, n) ,ln(Pi )= 0    k ln( zik )     i(9)(i  1, 2, , n) ,(10)(i  1, 2, , n ) ,

(11)

k 1

Pi   1

K=  0    k zik    i
k 1

K
K
K


   iu   u    w iw   h ih    m  im    p ip 


w 1
m 1
p 1



ここで、Pi は立地i における1 m2あたりの地価、 0 は切片、
2,…, K )の属性、  i は誤差項、はk番目の属性の回帰係数、(i  1, 2, , n ) , (12)は立地i,に対するk番目 (k = 1,
は道路上の電柱が無電柱化されてるかを表すダミー変数である。  iw は道路幅員に関するダミー変数、  ih は沿道の建物の高さに関するダミー変数、 im は道路幅員と建物の高さの相乗効果に関するダミー変数、

 ip は都道府県のダミー変数、  u ,  w ,  h , m ,  p はそれぞれのダミー変数に対する回－ 5 －帰係数である。
無電柱化の効果を表す  は本研究の目的のために、最も重要な関数である。本論文で「基礎」と呼ばれるダミー変数

は道路幅員と建物の高さの基本的な組み合わせの効果を表す。

一般性を損なわないために、道路幅員が狭く、建物の高さが低い組み合わせを基礎とした。
道路幅員のダミー変数  iw は、道路幅員が狭いか、中程度か、広いかを表している（狭い：5.5m 未満、中程度：5.5 m 以上 13.0m 未満、広い：13.0 m 以上）。建物の高さのダミー変数については、容積率の規制値を用いた。容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合と定義される。従って容積率有が大きければ大きいほど、より高い建物を建てることができる。日本の住宅地の容積率は、0.5, 0.6, 0.8, 1.0, 1.5, 2.0, 3.0, 4.0 のいずれかが設定される7。
本研究では、どの容積率が無電柱化効果を区別する閾値になるかを探る。この扱いについて、容積率規制が実際の建物の高さを完全に表すことができないという主張がすることができ、それは事実である。しかし、実際の建物の高さを表すデータが他にないため、容積率規制の値を使用する。実際、日本ではある情報源が各区画の建物の高さを提供している。しかし、その情報は完全ではなく、例えば 2 階建て以下の建物の高さが記載されていない場合等がある。また高さのデータがない区画もある。したがって現在、建物の高さと無電柱化の効
果を完全に一致させることはできない。
建物の高さのデータが不十分であるのに対し、容積率規制のデータは完全である。後述するように、容積率規制を用いた推定は、明確な結果を示す。これらの明確な結果は、実際の建物の高さが容積率規制を反映していることを示している。実際、容積率の規制値は市場均衡の容積率に従うということがよく言われる。また、本研究のデータ単位は道路であり、道路上の建物の平均の高さのみを使用している。そのため、この設定では建物の高さの景観への影響の推定に大きなバイアスは生じないと言える。
本研究ではさらに、道路幅員と建物の高さの相乗効果をダミー変数  im で調べる。また、

都道府県ダミー変数  ip は対象の道路がどの都道府県にあるかを表す。このダミー変数は、
都道府県の特異な性格を考慮することができる。誤差項 ɛi は N (0,σ2)、すなわち、平均 0、分散 σ2 の正規分布に従うと仮定する。式(11)の係数 λ は、0 から 1 の間のある値を取り、これは Box-Cox 変換を表している。
式(9)及び(10)の回帰係数は最小二乗法（OLS）で推定する。式(11)の左辺は λ,によって非線7

これらの容積率規制は、土地利用目的によって決定される（指定容積率）。さらに、容積率規制は、
道路幅員と土地利用目的の組み合わせによって決定される（道路幅員制限の容積率）。容積率規制値はいずれかの小さい値が適用される。後のセクションでは、2.0 が閾値になると判断している。2.0 の場
合、道路幅員が 5m 未満であれば、道路幅員制限の容積率が規制値になる。しかし道路幅員は正確に特定できず、広い、中、狭い、の特定しかできない。ただ、この効果はそれほど大きくないので（例
えば道路幅員が 4m であっても 1.6 が適用される）道路幅員制限の容積率の影響は無視する。

－ 6 －形であり、尤度関数は必ずしも凹型ではない。したがって、金本ら（1989）で説明される方法と同様に、以下のような簡単な方法を取る。まず、λ を 0 から 1 まで、0.05 刻みで増加させていく。それぞれの λ の値が与えられた後、残りの係数、すなわち、 と(k=1, 2,…) を推定するために、尤度関数を最大化する。最後に、最大の尤度を持つ λ を選択する。

3.2. 地価データ：路線価
日本の地価情報には、いくつかの種類がある。ヘドニックアプローチに最適なのは、鑑定バイアスのない、市場取引価格を用いることである。しかし、個人情報保護のため、取引場
所や取引価格は公開されていない。さらに、無電柱化地点は地理的にまばらであるため、分析に十分なデータ数を確保することは困難である。
「ヘドニックアプローチ」の文献で最も使われている「公示地価」は、国土交通省の土地鑑定委員会が約 25,000 か所を鑑定し、評価したものである。しかし、分析にはデータ数が少ない。3 つ目のデータは、固定資産税評価のための「固定資産税路線価」で市町村が評価している。このデータは 3 年ごとに鑑定がされ、サンプル数は約 44 万か所だ。最後の「相続税路線価」は相続税や贈与税の評価のために国税庁が評価するもので、サンプル数は約 34 万か所である。
本研究では、「固定資産税路線価」ではなく、「相続税路線価」のデータを使用する。前者
は地方自治体が微収する税金のため、地方自治体が様々な理由で過大、過小評価をするインセンティブが働き、土地評価にバイアスが生じる可能性があるからである。
このデータは、2 つの交差点間の道路を「道路」と定義しており、都市部ほぼすべての道路で鑑定されているため、ほとんどの無電柱化地点を推定に使用することができる。無電柱化路線のデータベースは 2015 年までのものを使用するので、資産評価システム研究センター
から入手した 2015 年の土地評価額を使用する。1994 年以降の評価は、公示地価の 80%の値を出すことを目標にすることが義務付けられているため、推定した WTP を 0.8 で割って調整し、市場価格を導き出す必要がある。
鑑定評価額を利用することへの批判として考えられるのは、鑑定士が無電柱化の経済的価値を考慮していないのでないかということだ。しかし、通常土地の鑑定は、近隣の市場取引を考慮して鑑定される。したがって、鑑定士が直接無電柱化の価値を評価していなくても、その価値は鑑定評価額に反映されている可能性が高い。実際、日本でヘドニックアプローチを採用している研究の多く（堤・瀬谷（2009）、矢沢・金本（1992）など）が鑑定価格（公示地価）を用いている。

－ 7 －3.3. 対象地と無電柱化路線データ
本研究の分析範囲は日本全国である。2015 年時点におけるマピオン URL の道路の緯度・経度情報を使用すると、住宅地において無電柱化されている路線は、33 都道府県、1,591 本と特定できる8。無電柱化されている道路が少ない場合、政治的な理由など特定の理由で無電柱化されている可能性がある。そこで、無電柱化された道路が 20 本以上ある 15 の都道府県を選ぶ。合計で 1,464 本の無電柱化道路が対象になる。
本研究では 2 種類の分析を行う。分析 1）では、道路幅員と建物の高さが無電柱化の WTPに与える影響を探る。分析 2）では、無電柱化の費用便益比（以下 B/C）を評価する。分析 1
では、日本の首都圏（埼玉、千葉、東京、神奈川）のデータを使用する。この地域は高い建物が多く、建物の高さの影響を調べることができる。分析 2 では、15 の都道府県を対象にする。15 都道府県とは、北海道、茨城県、栃木県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、新潟県、岐阜県、愛知県、三重県、京都府、大阪府、兵庫県、福岡県を指す。

3.4. 従属変数と説明変数
式(9)から(11)の従属変数 Pi は地価（円/m2）を表す。そして、道路沿いが無電柱化されているか否かのダミー変数を作成する（はい:1, いいえ:0）。道路の一部だけが無電柱化されている場合、その道路は無電柱化された道路とみなす。
無電柱化は、空間的な波及効果をもたらす可能性がある。その効果は、景観の向上、交通の流れの改善災害時の安全性向上などである。景観の観点では、住民は近所を歩くので、無電柱化された道路を楽しむかもしれない。また、交通や災害時の安全性の観点からも、住民
は無電柱化された道路を利用する。
このような近隣への効果を捉えるために、少なくとも一部が無電柱化道路から 50m 以内にある道路を「周辺道路」と定義する。周辺道路には、無電柱化道路は含まない。
表 1 にて、都道府県別に道路幅員、容積率ごとの道路数に示す。括弧内の数字は無電柱化
道路の数である。また分析 1 と分析 2 の地価に関する記述統計を表 2 に示す。地価データは
無電柱化道路を少なくとも 1 本含む市区町村のデータを使用している。さらに、外れ値の影
響を排除するために、都道府県ごとに上位 5%と下位 5%を除外した。

82015 年時点では、マピオン URL の実装は必須ではなかった。（現在は必須）－ 8 －表 1. 各県の道路数
合計

都道府県

北海道

茨城

栃木

埼玉

千葉

東京

神奈川

新潟

岐阜

愛知

三重

京都

大阪

兵庫

福岡

道路幅員

容積率規制値周辺

広(78,628
28

210
-

(

14,826
21

56
-

74
0

(

26,910
38

169
-

(

45,987
71

484
-

(

中

狭

1,817 21,995 54,816
14
9
5

4

3

2

1.5

1

0.8

0.6

0.5

0
0

428
0

46,530682
02,409 21,453 7,726
0
22
0

0
0 )

2,329 12,423
10
11

0
0

104
0

8,829
16

760
2

2,862
2

0
0

0
0 )

174
0

4,419 22,317
25
13

0
0

0
0

21,736
38

0
0

160
0

2,368 2,646
0
0

0
0 )

273
8

7,006 38,708
42
21

0
0

2
0

31,535
52

1,630
0

7,292
1

5,418
0

110
18

0
0 )

76,292 1,032
218-

564 15,734 59,994
14
113
91

0
0

90
14

34,498172

8,119 30,814
3
26

2,281
3

490
0

0
0 )

(

99,894418

968-

784 15,474 83,636
16
184
218

906 11,341
2
54

35,592 13,653 16,983 20,918
214
19
51
72

501
6

0
0 )

(

72,332
127350-

589 14,056 57,687
7
56
64

98
0

11
0

33,269
66

521
0

0
0 )

(

28,879
86

295
-

105
6

3,901 24,873
43
37

0
0

0
0

24,578
80

356
0

3,003
4

942
2

0
0

0
0 )

(

26,170
23

92
-

233
0

4,465 21,472
14
9

0
0

108
1

23,885
22

114
0

651
0

1,169
0

243
0

0
0 )

(

78,95427

100-

481 13,553 64,920
4
13
10

0
0

187
0

57,125
24

8,400
2

9,049
1

3,090 1,103
0
0

0
0 )

(

29,040
26

116
-

407
0

4,997 23,636
23
3

0
0

10
0

23,225
12

0
0

2,940
0

2,865
14

0
0

0
0 )

(

45,578
136

573
-

732
7

8,682 36,164
59
70

0 1,69402

30,695
75

36
0

2,804
1

7,866 2,483
34
24

0
0 )

(

120,64674402-

495 16,635 103,516
337
34

61 8,542
1
1493,74352

3,315 11,131
0
7

3,854
0

0
0

0
0 )

(

90,548106531-

586 13,517 76,445
31
36
39

5 1,0120
356,68664

7,784 17,772
9
30

7,289
0

0
0

0
0 )

(

33,32465336-

521 10,195 22,608
11
36
18

0
0

23,12560

2,691
04,706 1,442
3
2

0
0 )

79
0

2,271
1

4,696 10,941 22,796
2
14
45

1,281
0

294,505 2,834
1) 東京
首都圏 (
834
-

2,210 52,270 240,025 1,004 11,444 134,894 28,098 66,030 51,413 1,622

868,008 5,714

7,835 156,958 703,215 1,070 23,608 545,051 51,636 120,092 109,286 17,265

2) 合計( 1,464

-

45

121

395

700

394

643

2

3

注: 括弧内の数字は無電柱化道路のもの

－ 9 －

68

88

504

953

24

37

92

137

120

196

24

50

0
0 )
0
0 )

表 2. 地価に関する記述統計

分析 1(単位: 1000 円)
幅員
狭

中＆広

計

建物高さ
ⅰ) 低

無電柱化
道路

全道路

ⅲ) 低

ⅳ) 高

平均値

161

188

132

191

178

中央値

145

160

115

145

145

サンプル数

175

219

85

355

834

平均値

153

140

162

155

156

中央値

130

125

130

130

130

124,001

116,024

23,16231,318294,505

平均値

-

-

-

-

151

中央値

-

-

-

-

サンプル数

周辺道路

ⅱ) 高

サンプル数

120
2,834

分析 2
幅員
狭

無電柱化
道路

全道路

計

広

平均値

141

139

98

136

中央値

115

110

67

105

サンプル数

643

700

121

1,464

平均値

101

98

98

101

中央値

82

81

78

81

703,215

156,958

7,835

868,008

平均値

-

-

-

114

中央値

-

-

-

86

サンプル数

周辺道路

中

サンプル数

5,714

注: 分析１ではデータ数が小さいため、道路幅員中、広を一括りにして分析している。

説明変数の一覧を表 3 に示す。表 3 には、変数名、説明、年、データソース、予測される正負符号が記載されている。2015 年の地価データを使用しているため、説明変数は可能であれば同じ年、不可能であれば最も近い入手可能な年のものを使用する。説明変数の意味や、期待符号等、説明変数の詳細に関しては、無電柱化に関連する変数に比較して重要度が低い－ 10 －

表 3. 説明変数の一覧－ 11 －

ため、Supplement 1 に示す。
最後に、無電柱化事業では道路や歩道の改修、歩道の拡幅、街路樹の拡幅等が並行して行われることが多い。残念ながら無電柱化事業に関するこれらの事業に関する情報を収集することは困難であるため、測定された便益にはこれらの便益も含まれる。

4．実証分析
4.1. パラメーター推定
ここでは、分析 1 と分析 2 の回帰係数を示す。既述の通り、関数形式は 3 種類（線形、両対数、片側 Box-Cox 型）である。なお、片側 Box-Cox 型（式(11)）では、すべての推定におい て 、 尤 度 を 最 大 化 す る の 値 は 0 と 推 定 さ れ る 。 つ ま り 式 (11) の 左 辺 は 、lim ( p  1) /   ln p より、ln(P) になる。

 0

表 4 では、分析 1 に関して、3 つの関数形ごとに、無電柱化に関する回帰係数と P 値を示す。既述の通り、建物の高さに関して、無電柱化の効果を区別する閾値はどの容積率か検討をするために、容積率 3、2、1.5 を閾値と仮定し分析を行った。無電柱化に関連する推定パラメーターは、1）無電柱化道路と 2）周辺道路の 2 つに分類される。1）無電柱化道路とは、無電柱化されている道路に対して推定されるパラメーターである。2）周辺道路とは、無電柱
化道路の周辺道路に対して推定されるパラメーターを意味する。1）無電柱化道路のパラメー
ター「基準」は低い建物がある狭い道路のパラメーターを意味する。パラメーター「中・高」及び「高」は、道路幅員が中、広、及び建物の高さが高い無電柱化道路のパラメーターを意味する。パラメーター「中・高・高」は道路幅員と建物の高さの相乗効果を捉えている。したがって、パラメーターの組み合わせによって、どのような道路でも地価の変化を表すことができる。

－ 12 －

表 4. 無電柱化に関する回帰係数（分析１）
線形

片対数

両対数

注: * 5%以下, ** 1%以下, *** 0.1 %以下
1. 幅員中、広を一括りに分析 2. 中・広は幅員が中程度、広い道路を意味する 3. 高は高い建物を意味する 6. 中・広・高は幅員が中程度、広い道路で建物が高いことを意味する－ 13 －

都道府県のダミー変数に関しては、P 値が 0.05 以上になる回帰結果を選択する。この際、バックワード・ステップワイズ法を採用した。なお、ほかの説明変数の回帰係数は分析に不要のため、記載しない9。
分析 1 において、以下の理由から容積率の閾値 2、関数型を片対数とした回帰結果を採用する。閾値については、閾値を 2 にした回帰結果において、建物の高さのダミー変数（高）の P 値が他の閾値 3 と 1.5 よりも低く、さらに 0.05 以下になっている。関数型については、
建物の高さのダミー変数の P 値から判断して両対数型は信頼できない。Box-Cox 型（式(11)）
は、 の値により、線形型と片対数型を表すことができる。今回 の値は 0（片対数型）と推定されたので、片対数型の結果を採用する。
次に表 5 に分析 2 のすべての関数型における無電柱化に関連する回帰係数と P 値を示す。
1)無電柱化道路のパラメーター「基準」は幅員が狭い道路のパラメーターを意味する。パラメーター「中」及び「広」は、幅員中、及び幅員広の道路における無電柱化に関するパラメー
ターを意味する。無電柱化の費用便益比（B/C）を評価する分析では、すべての変数、すべての関数型の P 値が低いため、すべての関数型の係数を使用する。

表 5. 各関数型における無電柱化に関する回帰係数（分析 2）

注: 1. 中は幅員が中程度の道路を意味する
2. 広は幅員が広い道路を意味する

4.2. 分析

4.2.1. 分析1：道路幅員と建物の高さの影響を探る
無電柱化に対する WTP は、無電柱化に伴う地価の上昇額と、平均的な宅地面積で算出す

9

これらの係数は、著者から入手可能な supplement に示す。

－ 14 －

ることができる。家の前の道路や近隣道路の無電柱化による地価上昇分Δ =⁄は、以下に示すように、関数ごとに算出される。P   x （線形）、 P  ( e x  1) P * /e x （片対数型及び両対数型）10
無電柱化事業の WTP の推定値は、
表 6 及び図 1 のⅰ), ⅱ), ⅲ), ⅳ) で示される 4 つのカテゴリーにまとめる。この 4 つのカテゴリーは、道路幅員と建物の高さの組み合わせによって分類した。WTP は式(8) より、地価上昇分に敷地面積を乗じて算出できる。つまり、WTP は地価と敷地面積に依存する。しかしここでは、データの都合上。敷地面積ではなく建築面積を使って WTP を算出している。敷地面積には庭等、建築面積以外の部分も含まれるため、表 6 や
図 1 に示される WTP の正確な値は増加してしまう。地価、建築面積のデータに関しては、

表 6. 推定された W T P に関するデータ

電柱

建物

図 1. 各条件の W T P と空の広がりのイメージ
注: ⅰ), ⅱ), ⅲ), ⅳ) は表 6 のカテゴリーと対応している。破線は電柱がない場合に綺麗に空が見える範囲を表し、実線は電柱がある場合に空が見える範囲を表す。
10

無電柱化を表すダミー変数に関しては、式(10)では exp(1) または exp(0) を使用し、式(11)では 1 ま
たは 0 を使用する。

－ 15 －

各カテゴリーに分類された道路沿いのデータの中央値を用いた。また、東京の県ダミーの P値が有意であるため、東京の WTP を計算する際には、この係数を追加で使用する必要がある。今回の分析では、無電柱化に対する WTP の決定要因を明らかにすることを目的とするため、埼玉、千葉、神奈川の WTP にのみ着目する。東京における WTP は、この 3 県の WTPにいくつかの値を加えるだけで算出できる。
表 6 と図 1 の結果から得られる主な性質をプロパティ 1 として以下にまとめる。

プロパティ 1.
(1) 道路幅員が狭くなるほど、WTP は高くなる。
(2) 建物の高さが低いほど、WTP は高くなる。
(3) 道路幅員が広い場合、建物の高さが高くても低くても WTP は変わらない。

これらの性質は、無電柱化した場合の空の見え方の広がりに依存していると推測する。空の可視範囲が広がるイメージを図 2 に示す。実線は電柱がない場合の空が見える範囲、破線は電柱がある場合の空の見える範囲を示している。
プロパティ 1 (1) に関しては、図 2 に示すように、幅員が狭い道路の空の広がりは、無電柱化によって広がる。一方幅員が広い道路の場合、無電柱化をしてもしなくても空の広がり
は変化しない。
プロパティ 1 (2) に関しては、無電柱化された道路沿道の建物の高さが低い場合、高い建物の場合に比べて空の広がりが大きくなる。また、無電柱化をすることで、部屋が電線の下にある住民は、住宅の窓からの眺めが格段に良くなる。一方部屋が電線の上にある場合眺めは変わらず、建物の住民の観点からも解釈ができる。
プロパティ 1 (3) に関しては、幅員が広い場合、もともと見える空は広く、建物が高くても低くても見える空の広さは変化しない。そのため、WTP は建物の高さによって変化しない。
最後に、キャンベラのデータを用いた McNair and Abelson（2010）の推定値と本研究の推定値を比較する。彼らの推定値では、1 世帯当たりのストック価値は 12,350 ドル（＝130 万
円：2014 年の平均為替ルート 106 円/ドル）である。本研究の試算では、道路幅員と建物の高さに応じて、約 161,123、96,100 万円になる。これらの値は McNair and Abelson の推定値と非常に近いと言える。しかし、本研究では WTP を計算する際、敷地面積の代わりに建築面積を使用している。敷地面積のほうが建築面積よりも大きいので、推定値は過小評価になっている。またオーストラリアでは、視野の中で電線が占める割合は、日本よりもはるかに少ないはずである。これらの条件を考慮すると、世帯当たりの WTP は特に幅員が広く、建物－ 16 －

が低い道路の場合の推定において類似している11。

4.2.2. 分析2：費用便益比（B/C）の評価
本節では、道路幅員の影響を考慮して、無電柱化をした各道路における費用便益比を評価する。各道路の地価上昇分は、式(5)、(6)、(7) より算出できる。また、道路延長のデータがあるため、2015 年以前に無電柱化された各道路について、地価上昇分に道路延長を乗じることで、便益を評価することができる。
無電柱化便益を評価するために、以下の理由から無電柱化によって直接影響を受ける範囲
を、無電柱化道路から両側 15m と定義した。無電柱化の影響を直接受ける範囲は、道路に面した土地である。分析対象地域の住宅地における敷地面積の平均値は、230である。仮に土地が正方形だとすると土地の 1 辺の長さは 15m である。
無電柱化による周辺の影響範囲については、上記で定義した直接影響を受ける範囲の端（すなわち無電柱化道路から 15m）から 35m とした。無電柱化周辺のダミー変数は、少なく
とも一部が無電柱化された道路から 50m 以内に位置する道路を表す。
片対数型、両対数型の関数系では、地価上昇額分を算出するために地価が必要である（式(6)、(7)）。無電柱化から直接影響を受ける範囲は、無電柱化道路の地価を用いる。無電柱化
周辺の道路は、各無電柱化道路に対する、周辺道路の長さと地価の加重平均を用いる。表 5に示した回帰係数を用いて便益を算出する。また、費用は国土交通省の値を基準に 53 万円/mと仮定する。
図 2 に、関数別の B/C のヒストグラムを示す。B/C の平均値は、関数型に応じて 2.27-2. 65と計算される。これは、これまでの無電柱化事業が全体的に効率的であったことを意味している。しかし、図 2 に示すように、B/C は広い範囲の値をとる。B/C が高い道路もあるが、関数型によっては 1 未満の道路が 3-17％ある。これは本来無電柱化をするべきではない道路に無電柱化事業がなされたことを意味している。特に幅員が広い道路の場合、無電柱化事業の B/C が平均値よりも低くなる可能性が高い。

11

McNair ら（2011）は、住民の WTP を仮想評価法で測定している。彼らが論文の結論で述べている
ように、推定された WTP のレベルは、ヘドニックアプローチを用いた McNair and Abelson（2010）の結果と同様であった。つまり、McNair ら（2011）の推定値も我々のものと近い。

－ 17 －

片対数

線形

両対数

図 2. 各関数型における B/C のヒストグラム

4.3. 推定されたパラメーターのバイアスの可能性
ここでは、推定された係数にバイアスがある可能性のすべてを説明することはできないが、逆の因果について考察する。無電柱化における逆の因果は、地価の高い所で無電柱化が行われているということである。つまり、環境が良いからこそ、住民は無電柱化を望んでいるかもしれない。しかし、ヘドニックアプローチで便益を測定する限り、この逆の因果は問題にならない。無電柱化の理由に関わらず、ある場所で無電柱化がされると、その場所周辺の地
価が上がる。地価の向上は、関連する説明変数を適切にコントロールしていれば、地価関数で捉えることができる。この点がヘドニックアプローチの利点である。

－ 18 －

5. 結論本研究では、日本における無電柱化による地価の上昇を評価し、それに対する住民の WTP
が道路幅員と建物の高さに依存することを明らかにした。その結果、道路幅員が広く、建物の高さが高いほど、地価も WTP も低くなることが分かった。しかし、道路幅員が広い場合には、WTP は建物の高さに依存しない。これらの結果は、無電柱化政策のガイドラインを作成する際に利用できる。
無電柱化事業の費用便益比の平均値は、関数型によって 2.27-2.65 の値になった。つまり、これまでの無電柱化事業は、全体として効率的であった。しかし各事業の B/C を見ると、B/Cが高い道路もある一方、B/C が 1 未満の道路も 3-17％ある。このことから、今後の無電柱化事業では、費用対効果の分析を行う必要があると示唆される。

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－ 20 －

Supplement 1. 説明変数の記述統計
以下に説明変数の詳細を記載し、各分析における記述統計をまとめる。全道路、無電柱化
道路ごとに連続変数、ダミー変数を表に示す。
表 3 に示した説明変数の意味と予想される符号を説明する。各段落の括弧内の数字は、表3 の最初の列の数字に対応している。関連性の高い説明変数は一緒に説明する。
(1)– (8) 説明変数として、最寄りの中心駅、駅、バス停、小学校、中学校、病院、郵便局、診療所までのユークリッド距離を用いる。これらの符号は、負であると予想する。主要駅は、
乗客数や新幹線駅との接続性の観点から、表 7 に示す駅を選択した。
(9), (10) 説明変数として、容積率規制値と建坪率規制値を用いる。容積率規制値が高けれ
ば、土地所有者は高い建物を建設可能なため、土地価格は上昇する。一方周囲の建物が高くなることで日当たりが悪くなるといった負の側面もある。建坪率に関しては、建坪率が高いと、土地所有者は大きな建物を建設可能なため、地価が上昇し得る。一方大きな建物が立っている地域は、景観的に好ましくないこともある。従って、容積率規制値と建坪率規制値の符号は、正負どちらも取り得る。

表 7. 分析対象地における主要駅(11) 説明変数として、用途地域の種類を用いる。土地利用制限の違いによる影響の異質性を考慮して、住居系の用途地域 7 種類を考える。
(12), (13) 良好な景観は地価を向上させるので、景観地区と、景観計画地区をダミー変数とする。景観地区は、美しい景観を守るために建物の高麻やデザインに制限がかかる。景観地
区の中にある景観重点地区は、特別な景観を持っており、特に保護すべき地区である。
(14), (15) 新しく開発された住宅地は、良好な環境を提供できるため、地価が高くなる傾向がある。一方古くから開発されてきた地域は、高齢者の比率が高く、空き家等負の影響があるのが一般的である。これらの影響を考慮して、新規開発のニュータウンと旧開発のニュータウンのダミー変数を設定する。ここでは、1976 年以前に開発された地域を「旧ニュータウン」、1976 年以降に開発された地域を「新規開発ニュータウン」と定義する。しかし、ニュー－ 21 －

タウンの規模を正確に把握することは困難であるため、日本の規制住宅地の中央値が 67ha
であることから、ニュータウンは全て半径 460m であると仮定をした。この半径の円は 67haの面積を持つ。
(16) 説明変数として、道路幅員のダミー変数を用いる。幅員が狭い(5.5m 未満)、中程度(5.5~13m)、広い(13m 以上)のいずれかであると定義している。
(17) 他の説明変数では説明できない、自治体固有の影響を考慮するために、市区町村のダ
ミー変数を用いる。
(18), (19), (20), (21), (22) 無電柱化道路に関する説明変数として、道路上の電柱が無電柱化されているか、無電柱化された道路の周辺にあるか、道路幅員がどの程度か、容積率が 2 以上であるか、どこの都道府県かのダミー変数を用いる。これらの変数については、3.1 節で詳細を説明している。

表 A1. 分析 1 に関する連続変数の記述統計（すべての道路）

表 A2. 分析 1 に関する連続変数の記述統計（無電柱化道路）－ 22 －

表 A3. 分析 1 に関するダミー変数の記述統計（すべての道路）

表 A4. 分析 1 に関するダミー変数の記述統計（無電柱化道路）－ 23 －

表 A5. 分析 2 に関する連続変数の記述統計（すべての道路）

表 A6. 分析 2 に関する連続変数の記述統計（無電柱化道路）

表 A7. 分析 2 に関するダミー変数の記述統計（すべての道路）－ 24 －

表 A8. 分析 2 に関するダミー変数の記述統計（無電柱化道路）

Supplement 2. 説明変数の回帰係数
分析 1 と分析 2 における説明変数の回帰係数を示す。分析 1 では、閾値によらず、回帰係
数はほとんど同じであるため、閾値 2 の結果のみを示す。

－ 25 －

表 B1. 分析 1 の回帰係数－ 26 －

表 B2. 分析 2 の回帰係数－ 27 －

日交研シリーズ目録は、日交研ホームページ
http://www.nikkoken.or.jp/publication_A.html を参照してください

A-849「無電柱化による地代上昇と便益：
３次元景観の観点から」建物の高さと道路幅員を考慮した
電線地中化の便益計測プロジェクト
2022 年 7 月

発行

公益社団法人日本交通政策研究会