【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

2021年8月2日【発行者名】

スターアジア不動産投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区愛宕二丁目5番1号

加藤篤志

愛宕グリーンヒルズMORIタワー18階【事務連絡者氏名】

スターアジア投資顧問株式会社
取締役兼財務管理部長

菅野【電話番号】

03-5425-1340【届出の対象とした募集（売出）内国投スターアジア不動産投資法人

顕子

資証券に係る投資法人の名称】【届出の対象とした募集（売出）内国投形態：投資証券

資証券の形態及び金額】

発行価額の総額：一般募集

6,732,905,000円

売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
1,014,625,800円(注1)

発行価額の総額は、2021年6月30日(水)現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
但し、今回の一般募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額(発行価格)で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。

(注2)

売出価額の総額は、2021年6月30日(水)現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

１．今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令第20条第1項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
２．上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所(東京都中央区日本橋兜町2番1号)

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券】（１）【投資法人の名称】
スターアジア不動産投資法人(英文表示：Star Asia Investment Corporation)(以下「本投資法人」又は「SAR」といいます。)（２）【内国投資証券の形態等】
本書により募集又は売出しの対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法
律(昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。)(以下「投信法」といいます。)に従って設立された本投資法人の投資口(以下「本投資口」といいます。)です。
本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律(平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。)(以下「社債株式等振替法」といいます。)の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第2項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エン
ド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
(注)

投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
115,000口(注1)

2021年8月2日(月)開催の役員会において決議された公募による新投資口発行に係る募集(以下「一般募集」又は「本募集」といいます。)においては、発行投資口数115,000口のうちの一部が、欧州及びアジアを中心とする海外市場(但し、米国及びカナダを除きます。)の海外投資家に対して販売(以下「海外販売」といいます。)されることがあります。上記の発行数(募集内国投資証券の発行数)は、本書の日付現在における、日本国内における販売(以下「国内販売」といいます。)に係る投資口数(以下「国内販売口数」といいます。)の上限数(一般募集における発行投資口の全口数)であり、海外販売に係る投資口数(以下「海外販売口数」といいます。)は未定です。
なお、国内販売口数(発行数)及び海外販売口数は、一般募集(海外販売を含みます。)の需要状況等を勘案したうえ
で、発行価格等決定日(下記「(13)引受け等の概要」に定義します。以下同じです。)に決定します。但し、本投資法
人が既に発行した本投資口及び一般募集における本投資口の発行価額の総額の合計額のうち、国内において募集(販売)される本投資口の発行価額の総額の占める割合は、100分の50を超えるものとします。
海外販売の内容につきましては、下記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項／3 本邦以外の地域において開始
される募集に係る事項について」をご参照ください。

(注2)

一般募集にあたり、その需要状況等を勘案したうえで、一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社が、ライオンパートナーズ合同会社(以下「ライオンパートナーズ」といいます。)から16,743口を上限として借り入れる本投
資口の売出し(以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。)を行う場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、下記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項／1
オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。

- 1 -（４）【発行価額の総額】
6,732,905,000円(注1)

下記「(13)引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、下記「(13)引受け等の概要」に記載の引受人(以下「引受人」といいます。)の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、2021年6月30日(水)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

(注2)

発行価額の総額は、本書の日付現在における、国内販売口数の上限(一般募集における発行投資口の全口数)に係る見込額です。

（５）【発行価格】
未定(注1)

発行価格等決定日の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値(当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値)に0.90～1.00を乗じた価格(1円未満端数切捨て)を仮条件とします。

(注2)

日本証券業協会の定める有価証券の引受け等に関する規則第25条に規定される方式により、上記仮条件により需要状況等を勘案したうえで、2021年8月11日(水)から2021年8月16日(月)までの間のいずれかの日(発行価格等決定日)に、一般募集における価額(発行価格)を決定し、併せて発行価額(本投資法人が引受人より受け取る本投資口一口当たりの払込金額)を決定します。
今後、発行価格等(発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同
じです。)が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項(発行数(国内販売口数)、海外販売口数、発行価額の総額、国内販売における手取金、海外販売における手取金、オーバーアロットメント
による売出しの売出数、オーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額及び海外販売に係る発行価額の総額をいいます。以下同じです。)について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間までの期間中のインターネッ
ト上の本投資法人ウェブサイト(［URL］http://starasia-reit.com/ja/ir/index.html)(以下「新聞等」といいます。)において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場
合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

(注3)

下記「(13)引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格と発行価額との差額は、引受人の手取金となります。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
1口以上1口単位（８）【申込期間】
2021年8月12日(木)(注)

申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記申込期間については、需要状況等を勘案したうえで繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2021
年8月6日(金)から、最短で2021年8月11日(水)まで、最長で2021年8月16日(月)までを予定していますが、実際の発行価格等の決定期間は、2021年8月11日(水)から2021年8月16日(月)までを予定しています。
したがって、申込期間は、①

発行価格等決定日が2021年8月11日(水)の場合、上記のとおり②

発行価格等決定日が2021年8月12日(木)の場合、「2021年8月13日(金)」③

発行価格等決定日が2021年8月13日(金)の場合、「2021年8月16日(月)」④

発行価格等決定日が2021年8月16日(月)の場合、「2021年8月17日(火)」となりますので、ご注意ください。

- 2 -（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。
（１０）【申込取扱場所】
引受人の本店及び全国各支店並びに営業所（１１）【払込期日】
2021年8月17日(火)(注)

払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記払込期日については、需要状況等を勘案したうえで繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2021
年8月6日(金)から、最短で2021年8月11日(水)まで、最長で2021年8月16日(月)までを予定していますが、実際の発行価格等の決定期間は、2021年8月11日(水)から2021年8月16日(月)までを予定しています。
したがって、払込期日は、①

発行価格等決定日が2021年8月11日(水)の場合、上記のとおり②

発行価格等決定日が2021年8月12日(木)の場合、「2021年8月18日(水)」③

発行価格等決定日が2021年8月13日(金)の場合、「2021年8月19日(木)」④

発行価格等決定日が2021年8月16日(月)の場合、「2021年8月20日(金)」となりますので、ご注意ください。

（１２）【払込取扱場所】
株式会社三井住友銀行

本店営業部

東京都千代田区丸の内一丁目1番2号(注)

上記払込取扱場所での申込みの取扱いは行いません。

（１３）【引受け等の概要】
以下に記載する引受人は、2021年8月11日(水)から2021年8月16日(月)までの間のいずれかの日(以下「発行価格等決定日」といいます。)に決定される発行価額にて本投資口の買取
引受けを行い、当該発行価額と異なる価額(発行価格)で一般募集を行います。引受人は、払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人に払込み、一般募集における発行価格の総額との差額は、引受人の手取金となります。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。
引受人の名称

住所

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目13番1号

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目5番1号

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目3番1号

合
(注1)

計

－

引受投資口数

未定

115,000口

本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているスターアジア投資顧問株式会社(以下「本資産運用会
社」といいます。)は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。

(注2)

上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。

(注3)

一般募集の共同主幹事会社は、野村證券株式会社及びみずほ証券株式会社(以下「共同主幹事会社」といいます。)です。

(注4)

各引受人の引受投資口数及び引受投資口数の合計(発行数)は、発行価格等決定日に決定されます。なお、引受投資口数及び引受投資口数の合計は、本書の日付現在における、国内販売口数(発行数)の上限(一般募集における発行投資口の全口数)(引受投資口数は未定)に係るものであります。

- 3 -（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構(以下「保管振替機構」といいます。)
東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号（１５）【手取金の使途】
国内販売における手取金6,732,905,000円については、海外販売における手取金(未定)と併せて取得予定資産(下記「第二部 参照情報／第2 参照書類の補完情報／1 投資方針／(2) オファリングハイライト」に定義します。)の取得資金の一部に充当します。残余があれば手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部に充当します。
(注)

上記の手取金は、2021年6月30日(水)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。なお、国内販売における手取金は、本書の日付現在における、国内販売口数の上限(一般募集における発行投資口の全口数)に係るものです。

（１６）【その他】①

申込みの方法は、上記「(8)申込期間」に記載の申込期間内に上記「(10)申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ申込みを行い、上記「(9)申込証拠金」に記載の申込証
拠金を申込証拠金の入金期間に当該申込取扱場所へ入金するものとします。
申込証拠金の入金期間は、申込期間から申込期間の翌営業日までです。
したがって、申込証拠金の入金期間は、(イ)

発行価格等決定日が2021年8月11日(水)の場合、「2021年8月12日(木)から2021年8月13日(金)まで」(ロ)

発行価格等決定日が2021年8月12日(木)の場合、「2021年8月13日(金)から2021年8月16日(月)まで」(ハ)

発行価格等決定日が2021年8月13日(金)の場合、「2021年8月16日(月)から2021年8月17日(火)まで」(ニ)

発行価格等決定日が2021年8月16日(月)の場合、「2021年8月17日(火)から2021年8月18日(水)まで」となりますので、ご注意ください。
②

申込証拠金のうち発行価額相当額は、上記「(11)払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金に振替充当します。

③

申込証拠金には利息をつけません。

④

一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。
したがって、受渡期日は、(イ)

発行価格等決定日が2021年8月11日(水)の場合、「2021年8月18日(水)」(ロ)

発行価格等決定日が2021年8月12日(木)の場合、「2021年8月19日(木)」(ハ)

発行価格等決定日が2021年8月13日(金)の場合、「2021年8月20日(金)」(ニ)

発行価格等決定日が2021年8月16日(月)の場合、「2021年8月23日(月)」となりますので、ご注意ください。
⑤

一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。
社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関
における振替口座での振替により行われます。

- 4 -２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】（１）【投資法人の名称】
上記「1 募集内国投資証券／(1) 投資法人の名称」と同じです。
（２）【内国投資証券の形態等】
上記「1 募集内国投資証券／(2) 内国投資証券の形態等」と同じです。
（３）【売出数】
16,743口(注)

オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集にあたり、その需要状況等を勘案したうえで、一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社がライオンパートナーズから16,743口を上限として借り入れる本投資口の売出しです。
上記売出数は、オーバーアロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、下記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項／1
オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
今後、売出数が決定された場合には、発行価格等(発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金)及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項(発行数(国内販売口数)、海外販売口数、発行価額の総額、国内販売における手取金、海外販売における手取金、オーバーアロットメントによる売出しの売出数、オーバー
アロットメントによる売出しの売出価額の総額及び海外販売に係る発行価額の総額)について、目論見書の訂正事項分
の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後 から申込期間ま での期間中のイン ターネット上の本投資法人 ウェブ サイト(［URL］ http://starasiareit.com/ja/ir/index.html)(新聞等)において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載
内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

（４）【売出価額の総額】
1,014,625,800円(注)

売出価額の総額は、2021年6月30日(水)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【売出価格】
未定(注)

売出価格は、上記「1 募集内国投資証券／(5) 発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
1口以上1口単位（８）【申込期間】
2021年8月12日(木)(注)

申込期間は、上記「1 募集内国投資証券／(8) 申込期間」に記載の申込期間と同一とします。

（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。

- 5 -（１０）【申込取扱場所】
野村證券株式会社の本店及び全国各支店（１１）【受渡期日】
2021年8月18日(水)(注)

受渡期日は、上記「1 募集内国投資証券／(16)その他 ④」に記載の受渡期日と同一とします。

（１２）【払込取扱場所】
該当事項はありません。
（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号（１５）【手取金の使途】
該当事項はありません。
（１６）【その他】①

申込みの方法は、上記「(8)申込期間」に記載の申込期間内に上記「(10)申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ申込みを行い、上記「(9)申込証拠金」に記載の申込証
拠金を申込証拠金の入金期間に当該申込取扱場所へ入金するものとします。
(注)

申込証拠金の入金期間は、上記「1 募集内国投資証券／(16)その他 ①」に記載の申込証拠金の入金期間と同一
とします。

②

申込証拠金には利息をつけません。

③

オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、上記「(11)受渡期日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。
社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関
における振替口座での振替により行われます。

- 6 -第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。

第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

- 7 -第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
1

オーバーアロットメントによる売出し等について
一般募集にあたり、その需要状況等を勘案したうえで、一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社がライオンパートナーズから16,743口を上限として借り入れる本投資口の売出し(オーバーアロットメントによる売出し)を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は、16,743口を予定していますが、当該売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われる場合、野村證券株式会社は、一般募集の対象となる本投資口とは別に、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限として、追加的に本投資法人の投資口を取得する権利(以下「グリーンシューオプション」といいます。)を、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの受渡期日から2021年9月10日(金)までの間を行使期間(以下「グリーンシューオプションの行使期間」といいます。(注))としてライオンパートナーズから付与されます。
また、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の翌日から2021年9月8日(水)までの間(以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。
(注))、ライオンパートナーズから借り入れた本投資口(以下「借入投資口」といいます。)の返還を目的として、株式会社東京証券取引所においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け(以下「シンジケートカバー取引」といいます。)を行う
場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投資口
は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、野村
證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
さらに、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
上記のとおりシンジケートカバー取引及び安定操作取引により取得して返還に充当後の残余の借入投資口は、野村證券株式会社がグリーンシューオプションを行使することにより返還されます。
なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメント
による売出しが行われる場合の売出数については発行価格等決定日に決定されます。オーバー
アロットメントによる売出しが行われない場合は、野村證券株式会社によるライオンパートナーズからの本投資口の借入れ、ライオンパートナーズから野村證券株式会社へのグリーンシュ
ーオプションの付与及び株式会社東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引は行われません。
上記記載の取引に関して、野村證券株式会社は、みずほ証券株式会社と協議のうえ、これを
行います。
(注)

シンジケートカバー取引期間及びグリーンシューオプションの行使期間は、①

発行価格等決定日が2021年8月11日(水)の場合、シンジケートカバー取引期間は「2021年8月13日(金)から2021年9月8日(水)までの間」、グリーンシューオプションの行使期間は「2021年8月18日(水)から2021年9月10日(金)までの間」②

発行価格等決定日が2021年8月12日(木)の場合、シンジケートカバー取引期間は「2021年8月14日(土)から2021年9月8日(水)までの間」、グリーンシューオプションの行使期間は「2021年8月19日(木)から2021年9月10日(金)までの間」③

発行価格等決定日が2021年8月13日(金)の場合、- 8 -シンジケートカバー取引期間は「2021年8月17日(火)から2021年9月8日(水)までの間」、グリーンシューオプションの行使期間は「2021年8月20日(金)から2021年9月10日(金)までの間」④

発行価格等決定日が2021年8月16日(月)の場合、シンジケートカバー取引期間は「2021年8月18日(水)から2021年9月8日(水)までの間」、グリーンシューオプションの行使期間は「2021年8月23日(月)から2021年9月10日(金)までの間」となります。

2

ロックアップについて
一般募集に関連して、本投資法人は、共同主幹事会社に対し、発行価格等決定日に始まり、一般募集の受渡期日から起算して90日目の日に終了する期間中、共同主幹事会社の事前の書面による同意なしには、本投資口の発行等(但し、一般募集及び投資口の分割に伴う新投資口発行等を除きます。)を行わない旨を合意しています。
共同主幹事会社は、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部につき解除できる権限を有しています。

3

本邦以外の地域において開始される募集に係る事項について
一般募集に係る発行投資口数115,000口のうち一部は、欧州及びアジアを中心とする海外市場(但し、米国及びカナダを除きます。)の海外投資家に対して販売されることがあります。かかる海外販売の内容は次のとおりです。
(1)当該特定有価証券の名称
投資証券(社債株式等振替法の規定の適用を受ける振替投資口)(2)海外販売に係る発行数(海外販売口数)未定(注)

上記の発行数は、海外販売口数であり、一般募集(海外販売を含みます。)の需要状況等を勘案したうえで、発行価格等決定日に決定します。

(3)海外販売に係る発行価格
未定(注1)

発行価格等決定日の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値(当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値)に0.90～1.00を乗じた価格(1円未満端数切捨て)を仮条件として需要状況等を勘案したうえで、
発行価格等決定日に一般募集における価額(発行価格)を決定し、併せて発行価額(本投資法人が引受人より受け取る本
投資口一口当たりの払込金額)を決定します。

(注2)

海外販売に係る発行価格及び発行価額は、それぞれ上記「第1 内国投資証券(新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。)／1 募集内国投資証券／(5) 発行価格」に記載の発行価格及び発行価額と同一とします。

(4)海外販売に係る発行価額の総額未定(5)引受人の名称
上記「第1 内国投資証券(新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。)／1 募集内国投資証券／(13) 引受け等の概要」に記載の引受人(6)募集をする地域
欧州及びアジアを中心とする海外市場(但し、米国及びカナダを除きます。)- 9 -(7)海外販売に係る発行年月日(払込期日)2021年8月17日(火)(注)

海外販売に係る発行年月日(払込期日)は、上記「第1 内国投資証券(新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。)／1
募集内国投資証券／(11) 払込期日」に記載の払込期日と同一とします。

(8)安定操作に関する事項①

今回の募集に伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令(昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。)第20条第1項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。

②

上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所
は、株式会社東京証券取引所です。

- 10 -

第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法(昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。)(以下「金融商品取引法」といいます。)第27条において準用する金融商品取引法第5条第1項第2号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照ください。
１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間

第10期(自2020年8月1日

至2021年1月31日)

2021年4月28日関東財務局長に提出
２【半期報告書】
該当事項はありません。
３【臨時報告書】
該当事項はありません。
４【訂正報告書】
訂正報告書（上記１の有価証券報告書の訂正報告書）- 11 -

2021年8月2日関東財務局長に提出

第２【参照書類の補完情報】
参照書類である2021年4月28日付の有価証券報告書(2021年8月2日提出の有価証券報告書の訂正報告書により訂正済み。以下「参照有価証券報告書」といいます。)に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において
本投資法人が判断したものです。
(注)

本書において特に記載する場合を除き、数値については単位未満を切捨て、比率については記載単位未満を四捨五入して記載しています。したがって、比率の合計が100％にならない場合があります。

- 12 -

１

投資方針(1)投資方針①

本投資法人の基本理念
本投資法人は、「投資家利益第一主義」を理念として日本の不動産マーケットにおいて実績を積み重ねてきた、独立系の不動産投資グループであるスターアジアグループ(注)に属する本資産運用会社にその資産運用を委託し、「投資主利益第一主義」の理念に沿った運用を行います。本投資法人は、収益の安定性と成長性に主眼を置き、独自のマーケット分
析に基づいた柔軟かつ機動的なポートフォリオ運営を行うこと、加えて、投資主に対して必要な情報を適時かつ適切に開示する透明度の高い運用を実施することにより、また、本投資法人のスポンサーを含むスターアジアグループからのサポートを最大限に活用して、投資主利益の最大化を目指します。
(注)

本書において、「スターアジアグループ」とは、創業者であり現在もグループの中心的存在である、マルコム・エ
フ・マクリーン4世と増山太郎を頂点とする全ての関係エンティティ及び投資先(両名が意思決定に関与するファンド
及びそのファンドの投資先)で構成されるグループを指し、「スポンサーグループ」とはスターアジアグループにおいて、スポンサー・サポート契約に基づいた本投資法人のサポート機能を担う、本投資法人との関連性が強いエンテ
ィティ群を意味します。それぞれの詳細は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第1 ファンドの状況／2
投資方針／(1) 投資方針／③ スターアジアグループについて／(ア) スターアジアグループの概要」をご参照ください。

②

本投資法人の特徴(ア)

総合型REIT～東京圏(注1)を中心としたアセットタイプ(用途)分散型のポートフォリオを構築～
本投資法人は、投資対象アセットタイプ(用途)を、オフィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテル及び学生専用レジデンスとする総合型REITであり、東京圏を中心としてア
セットタイプ(用途)分散型のポートフォリオを構築します。本投資法人は、当面の間、取得価格(注2)ベースで70％以上を東京圏へ投資することとしています。但し、独自のマー
ケット分析の結果、戦略的に東京圏以外の特定のエリアに対して投資する場合やバルク
セール(一度に複数物件を取得することが条件であるような取引をいいます。以下同じです。)での物件取得、合併等により、東京圏に対する投資割合が一時的に70％を下回る場
合があります。また、投資対象とするそれぞれのアセットタイプ(用途)の特性を勘案しつつ、分散投資を行うことにより、経済環境の変動の影響を受けにくく、同時に将来にわたる収益の拡大を確保するポートフォリオの構築を目指します。なお、アセットタイ
プ(用途)毎の組入れ比率は、原則として一つのアセットタイプ(用途)が取得価格ベース
で50％以下(注3)とします。但し、独自のマーケット分析の結果、戦略的に特定のアセットタイプ(用途)に集中して投資する場合やバルクセールでの物件取得、合併等により、一つのアセットタイプ(用途)に対する投資割合が一時的に50％を超過する場合があります。
(注1)

本投資法人では、投資対象エリアを、東京圏、拡大東京圏、大阪圏、名古屋圏、福岡圏、札幌圏及びその他の政令指定都市に区分し、下表のとおり、アセットタイプ(用途)に応じて各区分の対象エリアを定めています。オフィ
ス・商業施設については、これらの物件の需要が高いと本投資法人が考える東京23区、川崎市及び横浜市を「東京圏」とし、また、住宅・物流施設・ホテル・学生専用レジデンスについては、その特性上、上記のエリア以外においても需要が見込まれることから、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の一都三県を「東京圏」としています。
また、オフィス及び商業施設物件については、東京都下(23区以外)、神奈川県(川崎市及び横浜市を除きます。)及び埼玉県の主要都市を「拡大東京圏」とし、住宅及び物流施設については、福岡県福岡市及び近隣地域を「福岡圏」、その他のアセットタイプについては、福岡県福岡市を「福岡圏」としています。詳細は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第1 ファンドの状況／2 投資方針／(1) 投資方針／② 本投資法人の特徴」をご参照く
ださい。

- 13 -

エリア区分アセットタイプ(用途)対象エリア

東京圏(取得価格ベー オフィス・商業施設
東京23区、川崎市及び横浜市
スで70％以上)
住宅・物流施設・ホテル・ 東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県
学生専用レジデンス
拡大東京圏

オフィス・商業施設

東京都下(23区以外)、神奈川県(川崎市及び横浜市を除きます。)及び埼玉県の主要都市

大阪圏

全アセットタイプ大阪府大阪市(※1)

名古屋圏

愛知県名古屋市(※2)

福岡圏

福岡県福岡市(※3)

札幌圏

北海道札幌市

その他政令指定都市

宮城県仙台市、新潟県新潟市、京都府京都市、大阪府堺市、兵庫県神戸市、広島県広島市、
福岡県北九州市(※1) 住宅及び物流施設については、大阪府大阪市の近隣地域を含みます。
(※2) 住宅及び物流施設については、愛知県名古屋市の近隣地域を含みます。
(※3) 住宅及び物流施設については、福岡県福岡市の近隣地域を含みます。
(注2)

比率を算定する際に分母となる取得価格総額は、投資実行済みの匿名組合出資及びメザニンローン債権を除いて算出しています。

(注3)

一つの物件に複数のアセットタイプ(用途)が含まれる複合施設の場合には、用途毎の想定賃料収入(対象物件と立地条件や建物のグレード等が類似している物件の賃料推移を基に本資産運用会社が想定した賃料)の合計が最も多いア
セットタイプ(用途)に属するものとして分類します。以下同じです。

(イ)

着実な成長～スターアジアグループの運用資産をベースとした外部成長及び豊富な経験とノウハウを持つ本資産運用会社による内部成長の追求～
本投資法人は、スターアジアグループの不動産投資戦略を背景に、そのノウハウと豊富な運用資産を活用して、着実な成長を遂げてきました。スターアジアグループは、不動産等(注1)のアセット・マネジメント業務及び不動産開発業務などを内製化し、ホテルのオペレーションに強みを持つ企業を傘下に収めるなど、不動産等に付加価値をもたらす
機能を拡充するとともに、オペレーショナルアセット(注2)への投資を開始するなど、スペ
シャルシチュエーション投資(注3)を含む不動産等への投資の継続・拡大及び投資領域の拡張を図っています。本投資法人は、今後もビジネスライン(事業領域)を拡充し、不動産等への投資を継続・拡大しているスターアジアグループからの物件取得機会をベースとして着実な成長を目指します。スターアジアグループに関する詳細は、参照有価証券報
告書「第一部 ファンド情報／第1 ファンドの状況／2 投資方針／(1) 投資方針／③ ス
ターアジアグループについて」をご参照ください。本投資法人は、本資産運用会社とともに、スターアジア・マネジメント・エルエルシー(以下「スポンサー」ということがあります。)との間でスポンサー・サポート契約を締結しています。本投資法人は、同契約に基づき、スポンサーグループから、スポンサーグループが多様な手法を駆使して取得したパイプライン物件(注4)等の売却情報の提供を受けることにより、スポンサーグループ
が運用中のポートフォリオに含まれる物件の中から本投資法人の投資基準に合致する物
件の取得検討の機会を得ることができ、また不動産マーケットにおける物件売却情報の提供を受けることができる体制となっています。加えて、本資産運用会社に所属するメンバーの持つ独自ネットワークにより投資対象物件の探索を行い、外部成長の加速を目指します。
また、本投資法人は、上場以降、本資産運用会社の持つ豊富な経験とノウハウを活用
し、加えて、2020年8月より本投資法人のサブ・スポンサーとなった、日本管財株式会社- 14 -

(以下「日本管財」といいます。)及びその100％子会社である東京キャピタルマネジメン
ト株式会社(以下「東京キャピタルマネジメント」又は「東京キャピタル」といい、日本管財と併せて、以下「日本管財グループ」ということがあります。)が持つ知見を活用しつつ、物件毎の特性に合致した管理運営を実行することにより、内部成長を実現してきていると考えています。今後も、常に保有物件における収益増、経費削減を目指した運用を展開し、一層の内部成長を追求します。
(注1)
(注2)

「不動産等」とは、不動産及び不動産を対象とした信託受益権をいいます。以下同じです。
「オペレーショナルアセット」とは、ホテルその他のいわゆるオペレーション(管理・運営)能力が物件の収益に与える影響が大きなアセットをいい、建物の空間設定及びそれを有効に活用するためのオペレーション(管理・運営)が一体となって提供される資産を指します。以下同じです。

(注3)「スペシャルシチュエーション投資」については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第1 ファンドの状況／2 投資方針／(1) 投資方針／③ スターアジアグループについて／(ア) スターアジアグループの概要」をご参照ください。

(注4)「パイプライン物件」とは、スポンサーグループの運用資産のうち、本投資法人の投資基準に適合し、本投資法人の投資対象となりうる物件をいいます。本書の日付現在、パイプライン物件は、本投資法人のポートフォリオには組み入れられておらず、本投資法人が取得を決定した事実もなく、また将来的に本投資法人のポートフォリオに組み入れられる保証もありません。

(ウ)

投資主利益第一主義追求のための施策～「既成概念にとらわれない」アクティブマネ
ジメントの継続的実行～
本投資法人は、2016年4月の上場以降、「投資主利益第一主義」の理念に沿った運用として、アクティブマネジメント(注)を展開しています。アクティブマネジメントの一環として、本書の日付現在までに、7度の資産入替を実行しており、資産入替に伴う物件売却により総額43.1億円の売却益を実現し、投資主に還元するとともに、ポートフォリオの強化を追求してきました。
また、本投資法人は上場不動産投資法人としては初となるメザニンローン債権投資を実行しています。本書の日付現在までに、5案件への投資を実行済みであり(うち1案件は償還済み)、いずれの投資も1口当たり分配金の増額に寄与していると本投資法人は考えています。本投資法人は、収益獲得機会の多様化をもたらし分配金の増額への寄与が期待できるメザニンローン債権投資を、今後も継続して検討し実行する予定です。
加えて、スターアジアグループと協働した、さくら総合リート投資法人(以下「さくら総合リート」又は「SSR」といいます。)の投資主に対する合併の提案、一連の必要な手続きを経た上で2020年8月1日付けで成立した同投資法人との合併(以下「本合併」ということがあります。)の実現もアクティブマネジメントの一つであると、本投資法人は考えています。
本投資法人は、これまでと同様に資産入替やメザニンローン債権投資に代表されるア
クティブマネジメントを継続的に実行し、投資主利益の最大化を追求します。
(注)「アクティブマネジメント」とは、投資主利益を最大化するため、公募増資、資産入替及び合併等の運用施策を積極的に実施することをいいます。以下同じです。

- 15 -

③

本投資法人の投資方針
本投資法人は、様々なアセットタイプ(用途)の不動産等関連資産(注1)に機動的に投資を行ってきたスターアジアグループの実績を踏まえ、オフィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテル及び学生専用レジデンスを投資対象とします。本投資法人は、それぞれのアセットタイプ(用途)の特性を的確に捉え、収益の安定性(経済環境変動に伴う収益減の抑制)と成長性(将来の収益増)を見込むことができるポートフォリオを構築することにより、投資主利益の最大化を目指します。また、ポートフォリオの運営に際しては、「東京圏への優先、重点集中投資(東京圏比率70％以上)」、「アセットタイプ(用途)の分散による収益の「安定性」と「成長性」の取り込み」、「ミドルサイズアセット (注2) を中心とした投資」、「都心5区(注3)に限定したラージサイズアセット(注2)への戦略投資」の4点を投資方針と定め最適なポートフォリオ運営を追求しています。本投資法人のポートフォリオ運営方
針についての詳細は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第1 ファンドの状況／2 投資方針／(1) 投資方針／⑥ポートフォリオ運営方針」をご参照ください。
(注1)「不動産等関連資産」とは、不動産等並びにこれらを裏付けとする匿名組合出資持分、貸付債権、社債その他の金銭債権及び不動産保有会社の株式(デリバティブ取引を通じてこれらに投資される場合を含みます。)をいいます。以下
同じです。

(注2)

「ミドルサイズアセット」とは、取得価格(区分所有、共有等の一部取得の場合には、1棟全体の想定価格をいいます。以下本(注2)において同じです。)が100億円未満である不動産等をいいます。また、「ラージサイズアセット」とは、取得価格が100億円以上である不動産等をいいます。以下同じです。

(注3)「都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。以下同じです。

- 16 -

(2)オファリングハイライト
本投資法人は、上場以降、投資主利益の最大化を追求するアクティブマネジメント(公募増資、資産入替、本合併等)を継続的に実行し、外部成長及び内部成長を実現してきました。以下には、オファリングハイライト(本募集の意義)として、本投資法人の外部成長の軌跡、本募集等 (注1)の概要、これまでに実行してきた投資主利益の最大化を追求する施策及び今後の成長戦略等を記載しています。
1.

中期計画の実現に向けた最初のステップ

2.

－

本合併後初の公募増資及び物件取得による外部成長の実現－「東京圏」×「ミドルサイズアセット」を中心とした7物件の取得

投資主利益の最大化を追求する施策の継続的実行－

スターアジアグループによる本投資法人の成長に資する継続的なスポンサー・サポート－キャピタル・リサイクル(注2)を通じたスターアジアグループのサポート－

投資主利益の最大化を追求するコーポレートアクションの継続的実行－

ポートフォリオクオリティの向上に資する継続的な取組み－

内部留保の活用による1口当たり分配金の安定化－(注1)

ESGに関連する施策への取組み強化「本募集等」とは、本募集、オーバーアロットメントによる売出し、本借入れ(後記「① 中期計画の実現に向けた最初のステップ ／ (カ) 財務ハイライト／(ⅱ) LTVの推移(本募集等後)」に定義されます。以下同じです。)及びこれらの資金調達等により取得する予定の資産(以下「取得予定資産」といいます。)の取得を含む一連の取組みをいいます。また、本募集等が完了した時点である2021年8月19日以降を、「本募集等後」といいます。以下同じです。

(注2)「キャピタル・リサイクル」とは、スターアジアグループによる本投資法人への物件売却及び回収資金の開発案件等
への再投下による、スターアジアグループと本投資法人間での資金循環をいいます。以下同じです。

①

中期計画の実現に向けた最初のステップ(ア)

本合併後の本投資法人に対するサポート体制
本投資法人は、2020年8月のさくら総合リートとの合併を機に、サブ・スポンサーとして日本管財及び東京キャピタルを迎え入れ、本投資法人のサポート体制を強化しました。
日本管財は、様々なアセットタイプの不動産(日本全国で約3,000棟)の管理実績を有し、豊富な経験と実績に裏打ちされた知見をもって、本投資法人の保有物件に係る管理運営面からのサポート(資本的支出、修繕費の最適化サポート等)をすることにより、主として本投資法人の内部成長に資するものと考えています。また、同社はCASBEEの認証機関(注)でもあり、環境不動産に強みを持っており、本投資法人のESGに関連する施策への取組み強化においても、そのサポートが期待できます。なお、本投資法人は、2021年度のGRESBリアルエステイトアセスメントへ参加していますが、日本管財は、環境に関連する目標設定に係るアドバイス、これらに関する各種データ収集や整備において、的確なサポートを本投資法人に対して提供しています。
東京キャピタルは、アセットマネージャーとして不動産を投資対象とする運用を展開しており、運用中の第三者保有資産の売却情報の提供(一定の場合を除きます。)や不動産売買市場での売却物件情報の提供により、本投資法人の外部成長に資するサポートを展開しています。
本投資法人は、本投資法人がこれまで様々なサポートの提供を受けてきたスターアジ
アグループによる外部成長サポートに加えて、サブ・スポンサーとして迎え入れた日本管財グループの内部成長サポートにより、投資主利益の最大化を追求します。

(注)

日本管財は、CASBEE不動産及びCASBEEウエルネスオフィスの認証機関です。以下同じです。

- 17 -

＜本投資法人に対するサポート体制＞(注1)「セイムボート出資」とは、投資口価格の動向や分配金に関し、本投資法人の投資主の利益とスポンサーグループの利益の共通化を図ることを目的とした本投資法人の投資口への出資をいいます。以下同じです。また、セイムボート
出資の金額は2021年6月30日時点の終値及び投資口数をベースに算出しています。

(注2)「ウェアハウジング機能」とは、スポンサーグループが本投資法人から将来における本投資法人による円滑な取得を推進することを目的として不動産等の一時的な保有の依頼を受けてこれを取得することをいいます。以下同じです。
なお、同一の意味で「ウェアハウジング」という場合があり、ウェアハウジング機能を活用した資産の取得を、「スポンサーウェアハウジング」ということがあります。

(イ)

本合併後初の公募増資及び物件取得による外部成長の実現
本投資法人は、2016年4月に資産規模614億円(資産規模については、取得価格 (注1)ベース(但し、本合併によりさくら総合リートから承継した物件については本投資法人への受入価格ベース)で算出しています。以下同じです。)、物件数(注1)18で新規上場しました。
以来、3回の公募増資を通じた物件取得、2020年8月1日付で成立したさくら総合リートとの合併等により資産規模を拡大してきました。また、この間には7回に及ぶ資産入替を実行し、売却益を実現するとともにポートフォリオの強化を図っています。これらの上場以降のアクティブマネジメントにより、本書の日付現在、本投資法人の資産規模は、上場時の614億円(18物件)から1,667億円(53物件)に拡大し、上場時の約2.7倍となっています。
また、本投資法人は、成長の基盤として、①格付(A(安定的)：株式会社日本格付研究所(以下、「JCR」といいます。)、A-(安定的)：株式会社格付投資情報センター(以下、「R&I」といいます。))を取得し、また、②負ののれん(注2)(88.9億円)を2021年1月期において一時差異等調整積立金として内部留保しています。加えて、本投資法人は、組入れ基準が引き下げられたグローバルインデックスであるFTSE EPRA/NAREITへの早期組入れを目指しています。

- 18 -

今般、本投資法人は、2021年8月2日付で、さくら総合リートとの合併後初となる本募集を決定するとともに、取得予定資産として、オフィス(2物件)、商業施設(1物件)及び住宅(4物件)からなる7物件(取得予定価格の総額129億円)の取得を決定しました。取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオは、60物件、資産規模1,796億円(取得(予定)価格の総額)へと拡大する予定です。本投資法人は、本募集に伴う取得予定資産の取得(取得予定価格の総額129億円)は、2021年3月に策定、公表した中期計画の実現に向けた新たな成長フェーズの最初のステップになると考えており、今後もスターアジアグル
ープのスポンサー・サポートを最大限活用し、一層の資産規模拡大を目指して外部成長に注力します。
(注1)

物件数及び取得価格の総額は投資実行済みの匿名組合出資及びメザニンローン債権を除いて算出しています。以下同
じです。

(注2)

「負ののれん」とは、本合併の直前である2020年7月31日時点の本投資法人の投資口価格によって算定した合併対価と本合併時におけるさくら総合リートの時価純資産の差額に基づき算出されています。以下同じです。

＜中期計画の実現に向けた資産規模成長＞(注)「格付（JCR）」及び「格付（R&I）」は、それぞれ本書の日付現在における本投資法人に関する長期発行体格付及び発行体格付であり、本投資口に関する格付ではありません。

- 19 -

(ウ)「東京圏」×「ミドルサイズアセット」を中心とした7物件の取得
本投資法人は、本募集による調達資金及び本借入れ等により、東京圏を中心とした７
物件のミドルサイズアセットを取得する予定です。
取得予定資産は、オフィス2物件(46.7億円)(「アーバンセンター博多」及び「OHAビル」)、商業施設1物件(29.8億円)(「バグース池袋西口」)並びに住宅4物件(53.0億円)(「アーバンパーク両国」、「アーバンパーク溝の口」、「アーバンパーク宮前平」及び「アーバンパーク鶴見」)で構成され、取得予定価格の合計は129億円となっています。
また、取得予定資産の東京圏比率(注)は63.9％(取得予定価格ベース)と、取得予定資産の全てがミドルサイズアセットで構成されています。取得予定資産取得後の東京圏比率は72.3％(取得(予定)価格ベース)であり、本投資法人の投資方針のうち「東京圏への優先、重点集中投資(東京圏比率70％以上)」、「アセットタイプの分散」及び「ミドルサ
イズアセットを中心とした投資」を意識した取得となっています。

(注)取得予定資産の「東京圏比率」は、取得予定価格の総額に対する、東京圏に所在する取得予定資産に係る取得予定価格
合計の比率を算出しています。

＜取得予定資産の一覧＞(注1)「平均鑑定NOI利回り」は、取得予定資産の各物件に係る各不動産鑑定評価書における直接還元法による運営純収益(Net Operating Income)を合計し、取得予定価格の合計で除した数値を、「鑑定NOI利回り」は、取得予定資産の各物件に係る各不動産鑑定評価書における直接還元法による運営純収益(Net Operating Income)を、取得予定価格で除した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

(注2)「スポンサーグループからの取得」とは、本投資法人によるスポンサーグループからの物件取得（ウェアハウジング
機能の提供による取得及びスポンサーフォワードコミットメントによる取得は除きます。）をいい、「スポンサーグ
ループからの取得比率」は、取得予定価格の総額に対する、スポンサーグループからの取得を予定する資産に係る取得予定価格合計の比率をいいます。

(注3)「スポンサーフォワードコミットメント」とは、将来における本投資法人への地位譲渡又は売却を前提として、スポンサーグループが特定の不動産等を取得することを売主との間で合意することをいいます。以下同じです。

- 20 -

(エ)取得予定資産に係るスターアジアグループのサポート
取得予定資産7物件のうち、以下の5物件の取得についてはスターアジアグループが物件確保等に関与しており、スターアジアグループの本投資法人に対するサポートが具現化した物件取得であると、本投資法人は考えています。
＜取得予定資産に対するスターアジアグループの関与＞
物件名称
アーバンセンター

スターアジアグループのサポートの概要－

博多スターアジア総合開発株式会社(以下「スターアジア総合開発」といいます。)によるオフィス開発第1号案件－

スターアジアグループのコンストラクションマネジメント部
による、建物仕様(潜在テナントに対して訴求力が高いと考えられる仕様等)に係るクオリティコントロール－

本投資法人の取得後は、スターアジア総合開発による賃料保証型のマスターリース契約により、一定期間(取得予定日(2021年8月19日)から2022年8月31日まで(予定))の安定的な
収益を確保

OHAビル

－

ウェアハウジング機能の提供(スターアジアグループによる物件保有SPCに対する過半の匿名組合出資)－

スターアジア・アセット・アドバイザーズ株式会社(以下「スターアジア・ アセット・アドバイザーズ」といいます。)が物件保有SPCに対して投資助言サービスを提供

バグース池袋西口－

スターアジアグループが運用中のスターアジア・ジャパン・スペシャルシチュエーションファンド(注)からの物件拠出

アーバンパーク－両国
アーバンパーク
宮前平(注)

スターアジア総合開発によるスポンサーフォワードコミット
メントにより、本投資法人の物件取得機会を確保－

スターアジア総合開発によるスポンサーフォワードコミット
メントにより、本投資法人の物件取得機会を確保「スターアジア・ジャパン・スペシャルシチュエーションファンド」とは、スターアジアグループが、本書の日付現在運用する不動産等関連資産へ投資する基幹ファンドです。詳細は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第1 ファンドの状況／2 投資方針／(1) 投資方針／③ スターアジアグループについて／(ウ) スターアジアグループの組織の概要」をご参照ください。

なお、上記5物件のうち、「OHAビル」及び「アーバンパーク両国」については、本資産運用会社の独自ネットワークにより案件を発掘したものです。
また、本募集等後の保有ポートフォリオは、60物件(取得(予定)価格総額1,796億円)となる予定ですが、このうち、さくら総合リートとの合併により受け入れた17物件を除き、スポンサーグループから取得した又は取得予定の物件の比率は73.9％となっており、このことのみからも、本投資法人の外部成長にとってスポンサーグループの寄与度が高いことは明らかであると、本投資法人は考えています。今後も、本投資法人は、ス
ポンサーグループを含むスターアジアグループのサポートにより、外部成長を目指します。

- 21 -

＜取得予定資産取得による主要指標の変化＞(注1)「NAV」とは、ネットアセットバリュー(Net Asset Value)の略であり、1口当たりNAVはそれぞれ以下の計算式で算出されます。
2021年1月期末(第10期末)の1口当たりNAV＝(2021年1月期末(第10期末)時点における貸借対照表上の純資産額合計－
2021年1月期(第10期)の分配金総額＋2021年1月期末(第10期末)時点で保有する不動産等の鑑定評価額合計－2021年1月期末(第10期末)で保有する不動産等の帳簿価額合計)÷2021年1月期末(第10期末)時点における発行済投資口の総口数「取得予定資産取得後」の1口当たりNAV＝(2021年1月期末(第10期末)時点における貸借対照表上の純資産合計－2021
年1月期(第10期)の分配金総額＋2021年1月期末(第10期末)時点で保有する不動産等の鑑定評価額合計－2021年1月期
末(第10期末)時点で保有する不動産等の帳簿価額合計－2021年7月期における一時差異等調整積立金の取崩予定額＋本募集における発行価額総額の見込額＋取得予定資産の鑑定評価額の合計－取得予定資産の取得予定価格の合計)÷
(2021年1月期末(第10期末)時点の発行済投資口の総口数＋本募集における新規発行予定投資口数)
上記において、本募集における発行価額総額は、2021年6月30日現在の東京証券取引所における終値を基準として算出した仮定額です。したがって、本募集における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場合には、本募集における発行価額総額は上記よりも減少することとなり、実際の1口当たりNAVは上記の数値よりも低くなる可能性があります。逆に実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となった場合には、本募集における発行価額総額は上記よりも増加することになり、実際の1口当たりNAVは上記の数値よりも高くなる可能性があります。

(注2)

ポートフォリオ鑑定NOI利回りは、「2021年1月期実績」においては、2021年1月期末(第10期末)時点で保有する不動産等に係る取得価格の総額に対する、当該不動産等に係る不動産鑑定評価書における直接還元法による運営純収益(Net Operating Income)の合計値の比率を、「取得予定資産」においては、取得予定価格の総額に対する、各取得予定資産に係る不動産鑑定評価書における直接還元法による運営純収益(Net Operating Income)の合計値の比率を、「取得予定資産取得後」においては、取得(予定)資産に係る取得(予定)価格の総額に対する、各取得(予定)資産に係る不動産鑑定評価書における直接還元法による運営純収益(Net Operating Income)の合計値の比率を、それぞれ小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注3)

償却後鑑定NOI利回りは、「2021年1月期実績」においては、2021年1月期末(第10期末)時点で保有する不動産等に係る取得価格の総額に対する、当該不動産等に係る不動産鑑定評価書における直接還元法による運営純収益(NetOperating Income)から本資産運用会社において想定した減価償却費を減じた金額の合計値の比率を、「取得予定資産」においては、取得予定価格の総額に対する、各取得予定資産に係る不動産鑑定評価書における直接還元法による運営純収益(Net Operating Income)から本資産運用会社において想定した減価償却費を減じた金額の合計値の比率
を、「取得予定資産取得後」においては、取得(予定)資産に係る取得(予定)価格の総額に対する、各取得(予定)資産に係る不動産鑑定評価書における直接還元法による運営純収益(Net Operating Income)から本資産運用会社において想定した減価償却費を減じた金額の合計値の比率を、それぞれ小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注4)

東京圏比率は、「2021年1月期実績」においては、2021年1月期末(第10期末)時点で保有する不動産等の取得価格の総額に対する、当該不動産等のうち東京圏に所在する物件に係る取得価格合計の比率を、「取得予定資産」においては、取得予定価格の総額に対する、東京圏に所在する取得予定資産に係る取得予定価格合計の比率を、「取得予定資
産取得後」においては、取得(予定)資産に係る取得(予定)価格の総額に対する、取得(予定)資産のうち東京圏に所在する物件の取得(予定)価格の合計の比率を、それぞれ算出しています。

- 22 -

(注5)ミドルサイズアセット比率は、「2021年1月期実績」においては、2021年1月期末(第10期末)時点で保有する不動産等に係る取得価格の総額に対する、当該不動産等のうちミドルサイズアセットに該当する物件に係る取得価格合計の比率を、「取得予定資産」においては、取得予定価格の総額に対する、ミドルサイズアセットに該当する取得予定資産に係る取得予定価格合計の比率を、「取得予定資産取得後」においては、取得(予定)資産に係る取得(予定)価格の総額に対する、取得(予定)資産のうちミドルサイズアセットに該当する物件の取得(予定)価格の合計の比率を、それぞれ算出しています。

(注6)

スポンサーグループからの取得比率は、「2021年1月期実績」においては、2021年1月期末(第10期末)時点で保有する不動産等の取得価格の総額(本合併によりSSRから承継した物件は除きます。)に対する、当該不動産等のうちスポン
サーグループからの取得物件(本合併によりSSRから承継した物件、並びにウェアハウジング機能の提供による取得及びスポンサーフォワードコミットメントによる取得は除きます。本(注6)において以下同じです。)に係る取得価格合計の比率を、「取得予定資産」においては、取得予定価格の総額に対する、スポンサーグループからの取得を予定する取得予定資産(ウェアハウジング機能の提供又はスポンサーフォワードコミットメントにより取得する取得予定資
産は除きます。本(注6)において以下同じです。)に係る取得予定価格合計の比率を、「取得予定資産取得後」においては、取得(予定)資産に係る取得(予定)価格の総額(本合併によりSSRから承継した物件は除きます。)に対する、取得(予定)資産のうちスポンサーグループからの取得物件に係る取得(予定)価格の合計の比率を、それぞれ記載してい
ます。

(オ)

取得予定資産の特性と本投資法人の考え方
本投資法人は、取得予定資産7物件の取得に当たり、以下のような各アセットタイプに対する考え方に基づき、それぞれの物件取得を決定しています。
(i)住宅における考え方
新型コロナウイルス感染症の影響により、リモートワークの導入が進展し、在宅時間が長時間化する傾向にあるため、広めの住宅を嗜好する潜在テナントは増加傾向にあり、一定以上の戸当たり専有面積を有する集合住宅については、堅調な需要が見込まれるものと、本投資法人は考えています。現に、本投資法人の保有する住宅ポートフォリ
オにおいても、主として戸当たり専有面積30㎡以上の住戸で構成される住宅の稼働率は、主として戸当たり専有面積30㎡未満の住戸で構成されるシングルタイプの住宅の稼働率と比較して安定的に推移しています。本募集においては、本投資法人が重点投資エリアとして掲げてきた、東京圏に立地する交通利便性の高い物件への厳選投資として、住宅を4物件取得する予定ですが、これら4物件における住戸の専有面積別構成は、専有
面積30㎡以上の住戸が96.0％(戸数ベース)を占め、かつ、60㎡以上の住宅が49.0％(戸数ベース)と半数近くを占めており、コロナ禍においても堅調な需要と安定稼働が見込まれ
る専有面積の大きい物件中心の取得であると、本投資法人は考えています。
(各住戸の専有面積による分類)
物件名称

30㎡未満

30～60㎡未満

アーバンパーク両国
アーバンパーク溝の口
アーバンパーク宮前平

54戸

構成比率

合計

32戸

32戸

22戸

76戸

8戸

41戸
45戸

45戸

8戸

95戸

99戸

202戸

4.0％

47.0％

49.0％

アーバンパーク鶴見
合計

60～100㎡未満

49戸

さらに、取得予定資産である住宅4物件においては、下表のとおり、内部成長の期待される賃料ギャップ(現行賃料(注1)を新規想定賃料(注2)が上回る場合における現行賃料と新規想定賃料の差額をいいます。)が存在する物件もあり、賃料上昇ポテンシャル(注3)があると、本投資法人は考えています。

- 23 -

＜個別物件の新規想定賃料＞
・賃料ギャップのある物件も存在
物件名称

新規想定賃料

現行賃料

アーバンパーク両国

8,000円/坪

7,437円/坪

アーバンパーク溝の口

8,467円/坪

8,446円/坪

アーバンパーク宮前平

9,301円/坪

9,294円/坪

アーバンパーク鶴見

6,500円/坪5,675円/坪(注1)「現行賃料」とは、アーバンパーク宮前平を除く取得予定資産においては、該当する3物件における2021年4月末現
在有効な賃貸借契約(アーバンパーク両国においては住宅部分のみ抽出、アーバンパーク溝の口においてはサブリース契約ではなく、エンドテナントとの賃貸借契約)に記載される賃料を坪換算し、記載しています。また、アーバンパーク宮前平においては、2021年6月末現在の募集賃料を坪換算し、記載しています。

(注2)「新規想定賃料」とは、本投資法人が取得した2021年6月1日を価格時点とする各取得予定資産に係る不動産鑑定評
価書に記載されている「市場賃料(円/㎡)」(アーバンパーク両国においては住宅部分のみを抽出)を坪換算(「市場賃料(円/坪)」の記載があるものは当該数値を記載)したものであり、不動産鑑定評価書を作成した不動産鑑定士が想定する、取得予定資産それぞれにおいて新規に賃借人を募集した場合の成約賃料を意味します。

(注3)

上記(注2)のとおり、新規想定賃料は、各不動産鑑定士が想定する新規に賃借人を募集した場合の成約賃料の見込み値を元にした試算値であり、既に入居しているテナントとの間の賃貸借契約における賃料を当該金額まで増額できることを示すものではありません。加えて、取得予定資産において新規に賃借人を募集した場合において、新規想定賃料として記載された金額で賃貸できる保証もありません。なお、アーバンパーク鶴見は、本書の日付現在、事業会社が社宅として全ての居室を賃借しています。

(ⅱ)オフィスにおける考え方
取得予定資産のオフィス2物件(「アーバンセンター博多」及び「OHAビル」)はいずれ
も本投資法人の投資方針に合致するミドルサイズかつマルチテナント型であり、本投資法人が注力している投資対象のうちの１つです。
「アーバンセンター博多」については、新型コロナウイルス感染症の蔓延する2020年9月の竣工であったことから2021年7月1日現在の実質稼働率(注1)は40.3％ですが、取得予定
日(2021年8月19日)から2022年8月31日までの期間中、スターアジア総合開発に対して賃料保証型のマスターリース契約に基づき賃貸する予定であり、その間の安定収益が確保されています。当該物件は、2020年9月竣工の築浅のオフィスであり、かつ、立地や建物仕様に加え、環境負荷を抑える設備等も備えていることから競争力を有すると考えられ、スターアジア総合開発によるマスターリース期間中、早期の実質稼働率の上昇が期待できると、本投資法人は考えています。また、上記のような競争力を有していることに照らし、実質稼働率上昇後(リースアップ後)の内部成長ポテンシャルも期待できるものと、本投資法人は考えています。
「OHAビル」については、2021年7月1日現在の稼働率は82.7％ですが、東京の多摩地区の拠点都市である「立川」駅近傍であり、サテライトオフィスのニーズ等の取り込みにも適した人口集積地に近接した立地であることから、早期の新規テナント誘致が可能であると、本投資法人は考えています。

(注1)「実質稼働率」は、「アーバンセンター博多」に係る総賃貸可能面積に対する、スターアジア総合開発が賃貸人となり賃貸借契約を締結しているエンドテナントの専有面積合計の割合をいいます。

- 24 -

(注2)「乖離率」は、取得予定価格に対する、鑑定評価額から取得予定価格を減じた差額の比率をいいます。以下同じです。

本投資法人が運用中のオフィスポートフォリオ(18物件)の1テナント当たり平均賃貸面
積は368.01㎡(オフィスとして使用している部分のみ抽出した場合の数値)であり、一般
的に、従業員数の観点から中小の事業者がオフィス(支店や営業所を含みます。)を構えるに際して必要とされる床面積は十分に確保されていると考えられます。また、中小の事業者においては、業態や資金面からテレワークが進展せず、コロナ禍であってもオフィスを維持することは事業継続において不可欠なものとなっていると、本投資法人は考えています。
本投資法人が運用するオフィスでは、2021年1月期において一定数の賃貸借契約の解約が見られましたが、コロナ禍以前と比較して解約数に有意な差があるとは考えておらず、また新規テナントの入居も継続していることから、コロナ禍の影響は限定的であると考えています。
(ⅲ)商業施設における考え方
取得予定資産である「バグース池袋西口」は、東京における主要ターミナル駅である「池袋」駅西口の繁華性の高いエリアに所在しています。「池袋」駅西口においては、「池袋駅西口地区」や「西池袋一丁目地区」の再開発が計画されており、かかる再開発が完成した後には、「池袋」駅西口周辺のエリアとしての集客力が向上することによりエリア全体の価値が高まるほか、来訪者の回遊により、本物件に入居するテナントの集客についてもプラスの波及効果が期待できると、本投資法人は考えています。
また、本物件は、駅至近の視認性の高い都市型商業施設であり、現在は新型コロナウ
イルス感染症の蔓延により、外出自粛要請や営業自粛要請が継続しているものの、ワクチン接種率の高まり等により、コロナ禍が収束に向かい今後消費活動が活発になった場
合には、本物件のテナントの業態への需要も高まるものと、本投資法人は考えています。
＜再開発が進む池袋西口エリアに所在＞(カ)

財務ハイライト(ⅰ)格付の状況
本投資法人は、本書の日付現在、2社の信用格付会社から、それぞれ本投資法人に関する長期発行体格付(JCRよりA(安定的))及び発行体格付(R&IよりA-(安定的))を取得しています。そのうち、JCRによる長期発行体格付は、2021年7月2日付で、A-(安定的)からA(安定的)へと向上したところです。これは、スポンサー・サポートを活用しポートフォリオの強化を企図した資産入替を2021年1月期中に2回実施したこと、本合併により資産規模
が合併前対比で約60％拡大し、物件やテナントの分散の進展に伴い運営の柔軟性が向上
し、キャッシュフローの安定性が強化されたことなどが評価されたものと、本投資法人は考えています。
- 25 -

なお、当該格付は、本募集の対象である本投資口に付与された格付ではありません。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
＜本投資法人の格付取得状況(本書の日付現在)＞- 26 -

(ⅱ)LTVの推移(本募集等後)
本投資法人は、安定的かつ健全な財務基盤の構築を目指しています。本投資法人は、取得予定資産の取得に伴い総額7,000百万円の新規借入れ(以下「本借入れ」といいます。)を実行する予定であり、本募集等後の借入金総額は89,440百万円、総資産LTV(注1)は46.2％と試算しており、本借入れ前とほぼ同程度の水準を維持し、本募集等後の本投資法人の取得余力(注2)は146億円となる見込みです。今後も借入余力に配慮した適切なLTVコントロールを行う方針です。
＜総資産LTVの推移＞(注1)「総資産LTV」とは、本投資法人の総資産のうち有利子負債総額の占める割合をいい、各算出時点において、以下の計算式によって算出された数値です。
・第6期末から第10期末総資産LTV＝各期末時点の借入れの残高÷各期末時点の貸借対照表上の資産合計
・本募集等後(見込み)
総資産LTV＝(本書の日付現在の借入れの残高＋本借入れ予定額) ÷ 本募集等後の総資産見込額(*)(*)

本募集等後の総資産見込額＝第10期末時点における貸借対照表上の資産合計＋本募集における発行価額総額の見込額+本借入れ予定額

上記本募集等後の総資産LTVは、2021年6月30日(水)現在の東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した試算値です。本募集における実際の発行価額の総額が上記見込み額よりも少なかった場合には、実際のLTVは上記試算値よりも高くなります。逆に、実際の発行価額の総額が上記見込み額よりも多かった場合には、実際のLTVは上記試算値よりも低くなります。また、このほか、借入及び返済の予定等上記の計算式の前提が異なることにより実際のLTVは変動します。
(注2)「取得余力」とは、本募集等後において総資産LTVが50.0％となるまでの有利子負債の調達余力(増加可能額)を試算
した数値をいいます。

- 27 -

(ⅲ)固定金利比率(本募集等後)
本投資法人は、金利上昇リスクへの備えとして、金利の固定化を図っています。2021
年4月20日に実行した借入れ(総額8,960百万円)について、2021年4月30日を開始日とする
金利スワップの設定により金利の固定化を実行しました。本募集等後における金利が固定化された借入金額が借入金総額に占める割合(以下「固定金利比率」といいます。)
は、74.9％となる見込みです。なお、変動金利で借入れる予定の本借入れ(総額7,000百万円)についても金利スワップ契約等による金利の固定化を予定しています。本投資法人
においては、今後も金融環境の状況を注視しつつ、固定金利比率を高めていくことにより、金利上昇リスクに適切に対応する方針です。
＜固定金利(注)比率(本募集等後)＞(注)「固定金利」には、金利スワップ契約等により支払金利が固定化された借入れを含みます。

- 28 -

(ⅳ)返済期限の分散状況(本募集等後)
本投資法人は、既存借入れの返済期限を基に、新規借入れの返済期限を設定し、借入れの返済期限を分散することによりリファイナンス(借換え)リスクの軽減に努めています。取得予定資産の取得資金への充当を目的とする本借入れは、全6行からなる協調融資
団より、3,750百万円(借入期間約5年)及び3,250百万円(借入期間約7年)の新規借入れ(総額7,000百万円)を実行予定であり、本募集等後の返済期限の分散状況は下図のとおりです。
また、本合併によりSSRから引き継いだ借入金の一部につきリファイナンスを実行し、借入条件の向上(借入れ年限と比較した場合の借入金利の低下等)、借入年限の長期化を実現しており、今後もSSRから引き継いだ借入金(本借入れ実行後の借換え対象総額18,300百万円)について、借入条件の向上及び借入年限の長期化を目指します。
＜返済時期の分散状況(本募集等後)＞- 29 -

(ⅴ)バンクフォーメーション(本募集等後)
本投資法人は、本合併後、新たに3社の新規借入先（株式会社横浜銀行、株式会社紀陽銀行及び富国生命保険相互会社）を招聘し、本書の日付現在、株式会社三井住友銀行及び株式会社みずほ銀行をアレンジャーとする協調融資団(アレンジャー2行を含む全14行)
より総額82,440百万円を借り入れています。
下記「(ⅵ)本借入れの概要」に記載される本借入れにおいては、新たに新規借入先として株式会社みなと銀行が協調融資団に加わる予定であり、バンクフォーメーション(借入先金融機関の構成)の厚みが増し、財務基盤の安定化に繋がっているものと、本投資法
人は考えています。今後も安定的な財務運営を目指し、バンクフォーメーションの拡充を図る方針です。
また、本投資法人は、資金調達手段の多様化を目的として、2021年1月25日付で投資法
人債の発行登録を行っており、機動的な投資法人債発行が可能な状況となっています。
＜バンクフォーメーション(本募集等後)＞(注)

ハイライトした横浜銀行、みなと銀行、紀陽銀行及び富国生命保険は、本合併後に新規借入先として招聘した、又は招聘予定の借入先です。

- 30 -

(ⅵ)本借入れの概要
本投資法人は、財務基盤強化のため新規借入先を開拓してきましたが、上記のとおり
本借入れにおいて新たに株式会社みなと銀行を借入先として招聘し、バンクフォーメー
ションを拡充する予定です。新規借入れは総額7,000百万円を予定しており、株式会社三井住友銀行及び株式会社みずほ銀行をアレンジャーとする協調融資団全6行より、取得予
定資産の取得資金等として、以下の借入れを実行する予定です。但し、各借入先による貸出審査手続における最終的な決裁の完了、借入れに係る契約の締結及び当該契約に定められる貸出実行の前提条件の充足を条件とします。

区分

借入先

(注1)

借入
予定額
(注2)

株式会社三井住友銀行及び株式会社みずほ銀行をアレンジャーとする協調
長期

3,750
百万円

融資団
株式会社三井住友銀行及び株式会社みずほ銀行をアレンジャーとする協調

3,250
百万円

融資団
(注1)
(注2)

予定利率

元本返済期日

(注3)

(注5)

返済方法

使途

概要

基準金利
2026年8月19日(注4)+0.60％

取得予定資
期限一括返済(注6)

基準金利
2028年8月21日

(注4)

産の取得資
金及び付随

無担保
無保証

費用

+0.80％

借入期間が1年以内の借入れを「短期」、1年超の借入れを「長期」と区分しています。
「借入予定額」は、本募集による手取金額等を勘案のうえ、最終的な借入実行の時点までに変更されることがありま
す。

(注3)
(注4)

「予定利率」には、借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
「基準金利」は、各利払日の2営業日前における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する3ヶ月日本円TIBORです。本借入れについては、金利スワップ契約等による支払金利の固定化を予定しています。

(注5)

元本返済期日は、同日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。

(注6)

本借入れの実行後元本返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は借入金の一部又は全部を期限前返済することができます。

(注7)

本借入れについて、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持すること等を規定した財務制限条項が設けられる見込みです。

- 31 -

②

投資主利益の最大化を追求する施策の継続的実行(ア)

進化するスターアジアグループ
本投資法人のスポンサーグループを含むスターアジアグループは、その投資対象とす
るアセットタイプ(用途)を多様化させるとともに、グループの機能を拡充し、ビジネス
ライン(事業領域)を拡張してきました。
2007年にスターアジアグループが投資を開始した当初は、メザニンローン債権等をはじめとする不動産関連債権への投資を行っていましたが、その後、日本の不動産関連マーケットの回復に合わせて、その投資領域を実物不動産投資(スペシャルシチュエーショ
ン投資)に拡大し、スターアジア・ジャパン・スペシャルシチュエーションファンドを組成し投資を拡大してきました。2015年12月の本投資法人の設立以降は本投資法人に対して外部成長に資する取得検討機会を提供するソーシング機能(スポンサーグループとして本投資法人に物件情報を提供する機能)としての役割も果たしてきました。
さらに、スターアジアグループは、設立当初のファンドマネジメント機能から、不動
産投資に関連する機能の拡充を図っています。すなわち、アセット・マネジメント業務の内製化、不動産開発機能の獲得、物件のオペレーション業務への進出等がこれに該当します。
また、スポンサーグループの本投資法人に対する強いコミットメントの顕れであるセ
イムボート出資やウェアハウジング機能の提供は、スターアジア・キャピタル・コー
プ・リミテッドがスポンサーグループへの資金提供を通じてサポートを行っており、今後もそれらを継続する予定です。
本投資法人は、本募集に伴い、スターアジアグループの不動産開発機能を担うエンテ
ィティの一つであるスターアジア総合開発より「アーバンセンター博多」の取得を決定しました。本投資法人は、スターアジアグループによる不動産開発への注力により、今後さらに外部成長機会を増加させることが可能と考えています。

- 32 -

(イ)スターアジアグループの外部成長サポートによる本投資法人の物件取得実績
取得予定資産の7物件、129億円(取得予定価格の総額)を取得することにより、本投資法人の保有ポートフォリオは60物件、1,796億円(取得(予定)価格の総額)へと拡大することが見込まれます。これまでの本投資法人の外部成長に対するスターアジアグループの貢献は大きく、取得予定資産の取得においても、スターアジアグループのサポートを活用しています。
(i)スターアジアグループによる本投資法人の成長に資する継続的なサポート
本投資法人は、本書の日付現在までに7回の資産入替により7物件を売却しており、取得予定資産及び売却済み物件を含む本投資法人の取得実績(以下「累計取得(予定)物件」といいます。)は67物件、1,964億円(取得(予定)価格の総額)(注1)となります。そのうち、スターアジアグループから取得した物件(注2)は、50物件、1,605億円(取得(予定)価格の総額)であり、本投資法人の累計取得物件の取得(予定)価格の81.7％を占めており、スター
アジアグループのサポートが本投資法人の外部成長の原動力となっています。
また、累計取得(予定)物件67物件、1,964億円(取得(予定)価格の総額)のうち、本投資法人の物件取得において、スターアジアグループによるサポート物件 (注3) は、13物件、239億円(取得(予定)価格の総額。スターアジアグループから取得した物件(50物件、
1,605億円(取得(予定)価格の総額))を除きます。)です。本投資法人は、今後もスターア
ジアグループのサポート機能を適切に活用することにより物件取得機会の確保を目指し
ます。

(注1)
(注2)

スターアジアグループとの協働により実現したさくら総合リートとの合併により承継した18物件を含んでいます。
「スターアジアグループから取得した物件」とは、本投資法人が本書の日付現在までに取得した物件（売却済資産を含みます。）に取得予定資産を加えた全67物件（取得（予定）価格の総額1,964億円）のうち、さくら総合リートが保有していた物件を含む、スポンサーグループから取得した、又は取得予定の物件を指します。なお、ウェアハウジ
ング機能の提供によりスターアジアグループが運用するファンドが匿名組合出資を行っているSPCからの取得及びスポンサーフォワードコミットメントによる取得は除外しています。なお、本合併により承継した18物件も、スターア
ジアグループから取得した物件に含めて算出しています。

(注3)「スターアジアグループによるサポート物件」とは、本投資法人が本書の日付現在までに取得した物件(売却済資産を含む)に取得予定資産を加えた全67物件(取得(予定)価格の総額1,964億円)のうち、本投資法人の物件取得に際して何らか(ウェアハウジング、スポンサーフォワードコミットメントによる物件確保、物件保有SPCへの匿名組合出資(マイノリティ出資を含みます。)等)のサポートをスターアジアグループが行った物件をいいます。

- 33 -

(ⅱ)スターアジアグループによる開発案件への取組み
取得予定資産である「アーバンセンター博多」の取得は、本投資法人初となる、スターアジアグループ内で開発機能を担うスターアジア総合開発によって開発された物件の取得であり、同社によるオフィス開発の第1号案件の取得となります。当該物件は、スターアジア総合開発が土地を取得し開発したもので、スターアジアグループのコンストラ
クションマネジメント部の全面的なバックアップを得て、最新の機能を備えた、潜在テ
ナントに対して訴求力の高い拘りのある作り込みがなされたオフィスビルとなっています。例えば、外壁には遮熱性の高いLow-E複層ガラスを採用し、専有部照明には自動調光機能を付加する等、省エネに配慮しており、入居テナントのランニングコスト削減に寄与するものと考えられます。加えて、テナント専有部のレイアウトフリーを実現する仕様や執務する従業員の方々の健康に配慮した最新鋭の加湿機能が実装されており、テナ
ントフレンドリーな空間を提供できる物件であると考えています。新型コロナウイルス
感染症が蔓延する2020年9月の竣工であったことから、本書の日付現在、実質稼働率が巡航の状況とはなっていませんが、本投資法人の取得後、一定期間(取得予定日(2021年8月19日)から2022年8月31日まで(予定))について、スターアジア総合開発との間で賃料保証
型のマスターリース契約を締結する予定であり、安定的な収益が期待できます。
スターアジア総合開発及びスターアジアグループは、今後も、開発案件への取組みを継続する方針です。既に、次期開発プロジェクトとして、スターアジア総合開発及びス
ターアジアグループのコンストラクションマネジメント部が関与し、京都市において住宅開発プロジェクト(注)を推進しています。これにより、本投資法人に対して新築又は築年数の浅い物件の取得検討機会がもたらされる可能性があるものと、本投資法人は考え
ています。
(注)

本書の日付現在、当該住宅開発プロジェクトは、スポンサーグループに属するSPCが土地を保有しており、既に建築確認を受け、建物の建築工事に着手しています。本書の日付現在、当該開発プロジェクトについては、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。

- 34 -

(ⅲ)スターアジアグループによる日本の不動産への継続投資
スターアジアグループは、日本の不動産への投資活動を継続しており、常に投資機会を探索しています。2021年5月末現在のスターアジアグループが運用中の物件は、鑑定評
価額(注)の合計で1,413億円となっており、その内訳はオフィス10.8％、商業施設5.5％、住宅43.4％、物流施設2.6％、ホテル36.4％及びその他1.2％であり、また、東京圏の比率は66.0％となっています。
本投資法人は、引き続き、スターアジアグループの運用物件又はスターアジアグルー
プによって将来取得される物件の中から、本投資法人の投資基準に合致する物件を厳選し、取得機会の拡大を目指します。
また、本投資法人は、スターアジアグループによる強力なスポンサー・サポートを中心として、本資産運用会社の独自ネットワークも活用しつつ、資産規模を拡大してきました。今後も、中期計画の実現に向けて、優先交渉契約の対象物件の積上げ等、将来の成長のためのパイプラインの確保を追求します。
(注)

スターアジアグループが運用中の物件の「鑑定評価額」は、スターアジアグループ運用中物件(スターアジアグループ
が2021年5月末日現在保有する各資産のうち、不動産等であって、かつ、本投資法人の保有資産、取得予定資産、並びに、同日現在において本投資法人が優先交渉権を保有する物件、並びにポラリス・ホールディングス株式会社が保有する又は同社の連結対象会社が保有する物件のいずれにも該当しないものをいいます。以下同じです。)における直近の鑑定評価書に記載された評価額に基づき算出しています。

(注)

スターアジアグループ運用中物件については、本書の日付現在、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。

- 35 -

(ウ)スターアジアグループによるセイムボート出資
スターアジアグループは、本書の日付現在、本投資法人の投資口を合計235,933口(総発行済投資口の14.1％)保有しており、本投資法人の最大投資主です。その内訳は、本投資法人の上場時(2016年4月)から保有している194,000口及び本合併に向けた取組みの際にライオンパートナーズがさくら総合リートの投資口を取得し本合併の際に本投資法人
から交付を受けた41,933口(以下「ライオンパートナーズ保有投資口」といいます。)です。スターアジアグループは、ライオンパートナーズ保有投資口の一部について、本募集に係るオファリングをサポートする趣旨で、オーバーアロットメントによる売出しが行われる場合は、その売出数を売出人である野村證券株式会社に貸し付けます。オーバーアロットメントによる売出し及びそれに関連する取引については、上記「第一部 証券
情報／第5 募集又は売出しに関する特別記載事項／1 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。オーバーアロットメントによる売出しが行われ、シンジケートカバー取引によりオーバーアロットメントによる売出し分の全ての投資口が市場で買い付けられなかった場合には、ライオンパートナーズは買い付けられなかった口数分(但し、安定操作取引により投資口が市場で買い付けられ、返還に充当された投資口がある場合は、当該口数分を除きます。)について売出人から投資口の返還を受けず、代わり金の交付を受けることとなります。スターアジアグループは、交付を受けた資金がある場合は、以下に記載の「キャピタル・リサイクル」として、本投資法人の成長に資する施策(開発案件への資金供給、ウェアハウジングエンティティへの出資、その他の成長に資する施策)に活用する方針です。スターアジアグループは、スポンサー及び本投資法人の最大投資主(本書の日付現在)として、引き続き本投資法人の成長をサポートします。

- 36 -

(エ)今後のスポンサー・サポートの拡充に繋がるスターアジアグループによるキャピタ
ル・リサイクル
スターアジアグループは、本投資法人の取得予定資産である「アーバンセンター博多」及び「アーバンパーク宮前平」を売却することによって、それらへ投資した資金を回収することとなります。また、スターアジアグループは、「OHAビル」を保有している
SPCが、同物件を本投資法人へ売却することにより、当該SPCに対する匿名組合出資の払い戻しを受けることとなります。スターアジアグループは、これらの資金を、「キャピタル・リサイクル」として、本投資法人の成長に資する施策に活用する方針です。具体的には、スターアジアグループは、スターアジア総合開発を中心として今後も開発案件への取組みを継続する予定であり、キャピタル・リサイクルによって得られた資金を将来の開発案件等へ振り向けることにより、スターアジアグループによる不動産開発が一層進展し、本投資法人の新築(或いは築浅)の物件取得機会が拡大することが想定されます(注)。なお、スターアジアグループは、本投資法人の外部成長サポートである、ウェア
ハウジング機能にも「キャピタル・リサイクル」によって得られた資金を振り向けることを想定しています。
(注)かかる開発案件等については、本書の日付現在において、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。

＜キャピタル・リサイクルを通じたスターアジアグループのサポート＞- 37 -

(オ)本投資法人による継続的なアクティブマネジメントの実行
本投資法人は、上場以降、「投資主利益第一主義」の理念に沿った運用として、アク
ティブマネジメントを展開しています。
(i)投資主利益の最大化を追求するコーポレートアクションの継続的実行
本投資法人は、これまでに、アクティブマネジメントとして3回の公募増資を伴う物件
取得、7回の資産入替、5本のメザニンローン債権投資(うち1本は償還済み)を実行してきました。さらに、2019年5月からはスターアジアグループが本投資法人及び本資産運用会
社と協働し、さくら総合リートとの合併に向けた提案を行い、一連の手続きを経て2020
年8月には同投資法人との合併へと至りました。こうした多様な施策の実行は、投資主利益の最大化を追求する姿勢の顕れであり、市場に参加する投資家に一定の評価をいただ
いていると、本投資法人は考えています。また、これらの施策を通じた、投資主利益の最大化への継続的な取組みによって、本投資法人の上場時から2021年6月30日までの投資
口価格の騰落率は、東証REIT指数を12.6ptアウトパフォームしています。
＜アクティブマネジメントの軌跡と上場以来の投資口価格の推移＞(注)

本投資法人の上場日(2016年4月20日)における東証REIT指数終値(1,887.75)を100として指数化しています。な
お、本投資法人は2020年8月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合で投資口分割を実施しています。そのため、それ以前の投資口価格は、当該投資口分割による影響を加味し、2で除した数値を使用しており、本投資法人の上場日における終値98,300円については2で除した金額である49,150円を100として指数化しています。

- 38 -

(ii)ポートフォリオクオリティの向上に資する継続的な取組み
a.アクティブマネジメントの実績(資産入替)
本投資法人は、資産入替の実施に際しては、以下の3点等を総合的に勘案し判断します。
1.

入替対象資産の将来にわたる収益貢献度(ポートフォリオの強化)‐

保有資産の収益貢献度に対する定期的な評価(収益の安定性・成長性及び修繕費や資本的支出などライフサイクルコストの見通しと譲渡価格のバランス)

2.

‐

取得可能資産の有無及び保有資産との収益貢献度の比較‐

保有資産に対して異なる評価基軸を持つ不動産投資家の存在の有無

アセットタイプ(用途)毎の不動産マーケット状況‐

マクロ環境から見た投資対象アセットタイプ(用途)毎の投資環境評価及び当該評価に基づく有望アセットタイプ(用途)の分析‐

保有ポートフォリオにおける組入れ比率を増加/減少させるべきアセットタイ
プ(用途)の有無

3.

本投資法人の投資口価格の水準‐

東証REIT指数などのマーケット指標と本投資法人の投資口の動向との比較‐

本投資法人の投資口価格水準と1口当たりNAV水準との比較‐

資産入替による売却損益の算定と既存投資主への還元の程度

本投資法人は、上記方針に則り、以下のとおりこれまでに7回の資産入替を実行し、ポートフォリオを強化してきました。加えて、資産入替による物件売却による含み益の具現化として、累計で物件売却益43.1億円を実現し、投資主へ還元してきました。

- 39 -

＜継続的な資産入替＞
譲渡資産
第1回

取得資産

譲渡損益

資産入替の考え方

1.5億円

稼働率の変動幅が相対的に大

(住宅)

(住宅)

アーバン

アーバンパーク

きい資産の売却、収益の安定

パーク代々木公護国寺

性を高めると想定される資産
の取得

園
第2回

15.1億円

稼働率の変動幅が相対的に大(オフィス)(物流)

オーク南麻布原木

きい資産の売却、収益の安定

ロジスティクス性を高めると同時に修繕費等の支出を抑えられる築浅の資
産の取得

第3回

8.2億円

将来のライフサイクルコスト(オフィス)(ホテル)

博多駅東113

ホテルWBFの増大が見込まれる資産の売

ビル

福岡天神南

却、修繕費等の支出を抑えられると想定される資産の取得

第4回

(住宅)

(ホテル)

1.9億円

減価償却費差引後の利回りのアーバン

グランジット

改善が期待できる資産への入

パーク

秋葉原

替

新横浜
第5回

第6回

(オフィス)(住宅)

16.2億円アルファベット

アーバンパークの増大が見込まれる資産の売

セブン

市ヶ尾

却、収益の安定性に貢献し修

アーバンパーク

繕費や資本的支出の抑制が期

行徳待できる資産の取得
0.1億円

将来のライフサイクルコスト(商業施設)(住宅)

資産価値維持に関して懸念のシュロアモール

アーバンパーク

ある資産の売却、テナント分

長嶺

常盤台公園

散が効き安定性の高い資産の
取得

第7回

(物流)

(住宅)

船橋西浦

アーバンパーク▲0.1億円

テナント退去により収益減となることが想定された資産のロジスティクスI 三ツ池公園

売却、テナント分散が効き安定性の高い資産の取得

合計

43.1億円- 40 -

b.ポートフォリオの強化を目指した保有資産の再開発の検討
本投資法人は、投資主利益の最大化を目指し、個々の保有物件が最良のパフォーマンス(収益性)を示しているか、常時検証を行っています。これまで、その一環としての施策が資産入替(最良のパフォーマンスを示していない、又は近い将来に最良のパフォーマンスを示すことができなくなることが想定される資産の売却)でしたが、本書の日付現在、本投資法人の資産規模は1,667億円へと拡大しており、ポートフォリオの収益も安定的となったことから、保有資産における「再開発」も、資産入替と同様にポートフォリ
オの強化に資する手法として検討できるようになったものと本投資法人は考えています。
これに伴い、今後は、再開発期間中の収益の低下と費用の増加等の影響を加味した上でも、再開発後の物件の収益性の向上を踏まえて中長期的に投資主利益に資すると判断できるような場合には、保有資産の最有効活用を検討し、再開発による内部成長の可能性を検証することとします。例えば、現状の建物が法定容積を使い切っておらず、再開発することによって賃貸床面積が増加するような場合などには、再開発も1つの選択肢として検討する場合があります。
「再開発」の検討にあたっては、まず再開発による収益増の可能性検討、未利用容積の有無の確認及び今後のライフサイクルコストの増加見込み等の検討を踏まえた現状分析を行い、その上で再開発プランの策定(スターアジア総合開発との協働の可能性、再開
発建物の初期的設計・テナント誘致の可能性検討や再開発後の収支計画策定・収益性検証(保有/売却の検討)等)を行います。その上で、分析を踏まえた保有ポートフォリオへの効果を検証し、再開発の実施を判断します。
本書の日付現在、本投資法人が保有する53物件のうち、現状の建物が法定容積まで利用していない物流施設1物件をテストケースとして選定し、再開発による収益増の可能性を検証しています。既に初期的設計を完了し、フィージビリティスタディを行っています。再開発期間中の収益減や、再開発物件から得られる将来の収益が1口当たり分配金に与える影響などをシミュレーション(建物の除却損の発生の有無の検討、除却損が発生した場合の内部留保の活用可能性等を含みます。)した上で、将来の収益増が確実なものと判断できれば、再開発を実行する可能性があります(注)。
(注)

本書の日付現在において検証段階であり、実際に再開発を行うとは限りません。

- 41 -

＜ポートフォリオの強化を目指した保有資産の再開発の検討＞- 42 -

(カ)負ののれん等、内部留保の活用による1口当たり分配金の安定化(ⅰ)資産入替に伴う内部留保の確保
本投資法人は、本書の日付現在までに7回の資産入替を実行し、このうち6回においては、物件売却に係る売却益を実現しました。売却益を実現した、第4期(2018年1月期)、
第6期(2019年1月期)及び第10期(2021年1月期)には、売却益を含む当該期の利益の中から、それぞれ1.1億円、0.3億円及び1.0億円(注)を内部留保しました。本投資法人は、これらの内部留保を活用し、一時的な収益減(物流施設のテナントに係るレントホリデー等)
へ対応する等、分配金の安定化に活用してきました。
(注)

第10期の内部留保については、負ののれん発生益の計上に伴い積み立てた一時差異等調整積立金を含みません。以下同じです。

＜資産入替に伴う内部留保の確保＞(注)

本投資法人は2020年8月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合で投資口分割を実施しています。第1期から第9期までのDPU(1口当たり分配金)については、当該投資口分割による影響を加味し、2で除した数値(円未満は切捨て)を記載しています。

- 43 -

(ii)負ののれんを活用した分配金マネジメント
本投資法人は、2020年8月のさくら総合リートとの合併に伴い、合併後1期目となる第10期(2021年1月期)において、88.9億円の負ののれん発生益を特別利益として計上し、一時差異等調整積立金として内部留保しました。また、本投資法人は、2021年1月期(第10期)決算発表時には、コロナ禍の影響が残ると思われる期間において、負ののれん等を活用した内部留保の取崩しを機動的に行う方針を公表しています。本投資法人は、合併以前に確保した内部留保と合わせた総額91.3億円を、今般の新型コロナウイルス感染症の影響による保有物件の運営状況の悪化等、一時的、突発的、偶発的な事象が発生した場
合における1口当たり分配金の安定化に活用する予定です。
＜負ののれんを活用した分配金マネジメント＞- 44 -

(キ)ESGに関連する施策への取組み強化
本資産運用会社は、「投資主利益第一主義」の基本理念に則り、さらには本投資法人が社会の中で与えられた立場を認識し、長期的な持続可能性を追求して企業価値を高め、総合的な競争力を発揮するために、環境(Environment)・社会(Society)・ガバナン
ス(Governance)(併せて以下「ESG」といいます。)に配慮した運用を展開しています。
2021年に入り、ESGに関連する取組みをさらに強化すべく、本資産運用会社において、
以下のとおり、より具体的な活動を開始しました。
(i)ESG方針等の策定と本資産運用会社における体制整備
ESGに関連する取組みをより強化すべく、2021年1月に本資産運用会社において「サステナビリティ推進部」を新設しました。サステナビリティ推進部の主たるミッション
は、①本資産運用会社におけるESGに関連する取組みの強化を主導すること、②本投資法
人の保有物件に係る修繕費、資本的支出の最適化を図ることにあります。なお、サステ
ナビリティ推進部の新設に際して、本資産運用会社は、サステナビリティ推進部長として、環境不動産に係る専門的知識を備え、経験豊かな人材を採用しており、人材面での強化も図っています。
ESGに関連する取組みの強化においては、本資産運用会社の内規として「ESG方針」を定め、「気候変動へのアクション」、「資源循環、水使用、生物多様性への配慮」を初めとする様々な取組み方針を規定し、「ESG方針」を実践するために「サステナビリティ
推進体制規程」を制定しました。また、サステナビリティ推進部の新設と同時に、ESGに関連する取組みに係る責任の所在を明確化し、各種施策を協議、決定する「サステナビ
リティ推進委員会」を組織しており、2021年3月にはE(環境関連)に係る数値目標を策定
し公表しています。数値目標の策定に当たっては、保有物件における実態把握及びデー
タ整備が重要であり、この面においてサブ・スポンサーであり、CASBEEの認証機関でもある日本管財の協力を得ています。

- 45 -

＜ESG方針及びサステナビリティ推進体制規程の策定と組織の設置＞
本資産運用会社の「ESG方針」序文
私たちは、スターアジアグループの一員として、その投資哲学、行動規範を共有しています。また、スターアジア不動産投資法人の資産運用会社として、「投資主利益第一主義」の基本理念に沿い、さらにはスターアジア不動産投資法人が社会の中で与えられた立場を認識し、長期的な持続可能性を追求して企業価値を高め、総合的な競争力を発揮するために、環境(Environment)・社会(Society)・ガバナンス(Governance)に配慮した不動産投資運用事業を行っていきます。
ESG方針
1.

気候変動へのアクション2.

資源循環、水使用、生物多様性への配慮

3.

健康・安全・快適性の追求

4.

人材の育成と確保

5.

ステークホルダーとの関係性の構築

6.

ガバナンス体制の構築・整備
サステナビリティ推進体制規程1.

各種ポリシーの制定

2.

資産運用会社の社内体制

3.

外部の関係者との協働及び情報開示

なお、サステナビリティ推進部の2つ目のミッションである本投資法人の保有物件に係る修繕費、資本的支出の最適化に関しては、サステナビリティ推進部が一元的に取り扱うことにより、コストの調整、最適な工事時期の選択など、性能等を維持した上でのコスト削減が可能な体制となっています。この点においても、日本管財が日本全国で展開する建物管理における知見を活用できること、さらに、本資産運用会社が日本管財とは異なる外部コンストラクションマネジメント会社と顧問契約を締結していることから、サステナビリティ推進部がこれら2社と連携することにより、本投資法人の保有物件について精緻な検証を実施し、修繕費、資本的支出の最適化が実行できる体制になっていると、本投資法人は考えています。

- 46 -

＜本資産運用会社の新組織体制＞(ⅱ)E(環境)に係る数値目標とESG推進体制
本投資法人は、2021年3月には、E(環境)への取組みとして、GHG排出、エネルギー消費などE(環境)に係る数値目標を設定し、当該目標に向けたロードマップを策定しました。また、本投資法人は2021年度の「GRESBリアルエステイトアセスメント」へ参加
し、評価を受けるべく、2021年6月に必要な書面の提出を行いました。
＜E(環境)に係る数値目標とロードマップ＞
項目

目標年

基準年

－

－

GRESBリアルエステイ
トへ参加

－

－

GHG排出

－

－

エネルギー消費

－

－

水資源管理

－

2019年

増加させない

廃棄物管理

－

2019年

増加させない

GHG排出

2030年

2019年

エネルギー消費

2030年

2019年

本資産運用会社における組織の新設等ロードマップの作成と目標値を設定、こ

2021年

短期目標

れらに則り取組み開始
一環として、賃貸借契約にグリーンリー
ス条項(注)を追加

中期目標

(注)

目標

中期目標としてGRESB評価3スターを目指す
CO2排出原単位
前年比1％削減
エネルギー消費原単位
対前年比1％削減

CO₂排出原単位
基準年比10％削減
エネルギー消費原単位
基準年比10％削減

グリーンリース条項とは、建物の環境パフォーマンス向上に向けて、賃貸人と賃借人が協働して取り組むことを賃貸借契約において規定する(特に賃借人が遵守すべき行為を規定する)ものです。

- 47 -

前記のとおり、本資産運用会社における「E(環境)」に係る取組みは、サステナビリ
ティ推進部が中心的役割を担っており、本投資法人が保有するポートフォリオにおける、環境に負荷をかける様々な要因に係るデータ整備等では、サブ・スポンサーである
日本管財の協力を得ています。日本管財は前記のとおり、CASBEEの認証機関でもあり、
環境不動産に係る知見の深さは一日の長があると、本投資法人は考えています。
「E(環境)」に係る取組みにおいて、サステナビリティ推進部をサポートする、日本管財における部署は、マーケティング推進部(総勢20名)、東日本エンジニアリングマネ
ジメントセンター(総勢30名)、西日本エンジニアリングマネジメントセンター(総勢24名)です。なお、マーケティング推進部は、CASBEEの認証機関であり、建物に係る環境関連のコンサルティングサービスを提供している部署です。また、東京キャピタルは、
サブ・スポンサーとして日本管財と連携し、本投資法人の保有物件に係る長期修繕計画の策定サポートを実行しています。
本資産運用会社のサステナビリティ推進部が中心となり、日本管財及び東京キャピタ
ルのサポートを得て、本投資法人が策定した、E(環境)に関連する数値目標の達成を目指します。
＜ESG推進体制＞
・本資産運用会社の「サステナビリティ推進部」が中心(司令塔)となるESG推進体制(主としてE(環境)関連)- 48 -

(ⅲ)E(環境)・S(社会)に係る取組み
本投資法人は、2021年5月以降本書の日付現在までに、保有するオフィス(「成信ビル」)並びに住宅(「アーバンパーク常盤台公園」及び「アーバンパーク三ツ池公園」)
について、一般財団法人日本不動産研究所(以下「JREI」ということがあります。)より、DBJ Green Building認証(注)を取得しました。これにより、本投資法人のポートフォ
リオ全体で9物件(オフィス2物件、商業施設2物件、住宅3物件及び物流施設2物件)、取得予定資産を含む60物件の総延床面積に対して37.3％において、同認証を取得したことになります。
同認証においては、以下の点を評価されました。
＜成信ビル＞‐

過半の共用部LED化、節水型水栓の設置等により、省エネルギーに配慮している点‐

敷地内完全禁煙等により、周辺環境に配慮している点＜アーバンパーク常盤台公園＞‐

節水水栓・節水型便器の設置、専用部での過半を超えるLED照明の設置等、建物の省エネルギー性に配慮している点‐

遮音性能に配慮した住戸間の壁厚の確保、温水便座の採用等、入居者の快適性に配慮している点＜アーバンパーク三ツ池公園＞‐

節水水栓・節水型便器の設置、専用部での過半を超えるLED照明の設置等、建物の省エネルギー性に配慮している点‐

遮音性能に配慮した住戸間の壁厚の確保、温水便座の採用等、入居者の快適性に配慮している点(注)

DBJ Green Building認証とは、環境・社会への配慮がなされた不動産(“Green Building”)を支援するために、2011年4月に株式会社日本政策投資銀行(以下「DBJ」といいます。)が創設した認証制度(以下「本制度」といいます。)による認証です。本制度は対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む
様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取組みを支援するものです。2017年8月より、認証はJREIで行い、DBJは制度全体を統轄しています。なお、本制度の評価は、5段階(★～★★★★★)で表示されます。

また、本投資法人はグリーンリース契約(注)の方針を策定し、2021年5月末日までに、
オフィス8テナント、商業施設2テナント及びホテル2テナント(12テナント、賃貸面積合計10,370.98㎡)について、グリーンリース条項を追加しました。本投資法人は今後他の物件についても可能なタイミングを模索し、同様の条項の追加を目指す予定です。
(注)

グリーンリース契約とは、賃貸人と賃借人が協働し、不動産の省エネなどの環境負荷の低減や執務環境の改善について契約や覚書などによって自主的に取り決め、その取り決め内容を実践することを内容に含む賃貸借契約をいいます。

- 49 -

＜環境認証取得物件一覧(本書の日付現在)＞- 50 -

(ⅳ)S(社会)に係る取組み
本投資法人は、S(社会)に係る取組みを通して、あらゆるステークホルダーとの関係性を構築します。その取組みの一環として、本投資法人は、本書の日付現在、保有物件のうちオフィス10物件において、物件の共用スペースであるエレベーターホールにデジ
タルサイネージを設置し、各種ニュースやビル施設に関する案内、広告等を表示することによって、テナント満足度の向上を図っています。今後も、設置可能物件を対象にデジタルサイネージの設置を順次検討する予定です。
また、本資産運用会社は従業員への取組みとして、性別、国籍、民族、人種、世代等、従業員のダイバーシティ・インクルージョンを推し進めています(女性の取締役は4名中1名)。なお、本資産運用会社の女性の取締役である取締役兼財務管理部長の菅野顕子は、2019年10月の投資主総会にて本投資法人の補欠執行役員として選任されています。さらに、従業員の健康及び快適性に配慮すべく、在宅勤務制度、時差出勤の推奨、
スーパーフレックス、出産休暇、育児休暇、介護休暇、時短勤務等、各種制度の整備に取り組んでおり、これらの制度に対するフィードバックを得るべく従業員満足度調査を実施しています。
(ⅴ)G(ガバナンス)への取組み
本資産運用会社は、フィデューシャリーデューティ(受託者責任)を果たすため、利益相反取引を防止する等の目的で、複層的な意思決定手続を実行しています。
具体的には、以下の意思決定プロセスを経ることで、法令を遵守し、高い透明性を持った意思決定を実行し、投資家の資金を運用する者として、高い倫理観を常に持ち業務を遂行しています。本資産運用会社の意思決定手続きの詳細は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第1 ファンドの状況／2 投資法人の概況／(4) 投資法人の機構／② 投資法人の運用体制／(エ)本資産運用会社の意思決定手続」をご参照ください。
＜意思決定プロセス＞- 51 -

また、G(ガバナンス)に係る取組みの一環として、本投資法人及び本資産運用会社
は、2021年7月期分より、資産運用報酬の構成比を、各報酬に乗ずべき料率を調整することにより変更することについて合意しました。資産運用報酬は、主として①本投資法
人の資産規模に連動する報酬(以下「資産規模連動報酬」といいます。)と②各決算期におけるポートフォリオNOI及び1口当たり分配金に連動する報酬(以下「収益連動報酬」といいます。)とで構成されていますが、従前対比で資産規模連動報酬(期中報酬Ⅰ)の構成比を引き下げ、収益連動報酬(期中報酬Ⅱ)の構成比を引き上げることとしたものです。変更後の報酬体系は、投資主への分配金額を増加させるインセンティブをより増加させることとなると、本投資法人は考えています。
＜報酬体系＞

また、G(ガバナンス)の観点から、本資産運用会社のマネジメントチーム(取締役4名)
が、従業員投資口累積投資制度を通じて本投資法人の投資口を合計で617口保有していることは、経営陣による高いコミットメントの顕れであり、投資主の立場に立った運用が期待できると本投資法人は考えています。
加えて、スターアジアグループが本投資法人の投資口を保有するセイムボート出資も有効であると考えられます。すなわち、スターアジアグループは、上場時より継続して本投資法人の投資口194,000口(スターアジアグループの創業者個人としての保有投資口
合計440口を含みます。)を保有しており、さくら総合リートとの合併に伴い、保有投資
口を41,933口増加させ、本書の日付現在スターアジアグループが保有する本投資法人の投資口合計は235,933口(注)(本書の日付現在の発行済投資口の総口数の約14.1％)となっていることから、スターアジアグループと本投資法人の投資主の利害の一致が図られており、スターアジアグループとの利益相反の防止及び本投資法人に対するスポンサー・サ
ポートはより強固なものになると、本投資法人は考えています。
本投資法人は今後もG(ガバナンス)への取組みを一層強化し、投資主利益の最大化を追
求します。
(注)

本書の日付現在スターアジアグループが保有する235,933口には、本募集に伴うオーバーアロットメントによる売出し
において、売出人に貸借する予定のライオンパートナーズ保有投資口が含まれています。オーバーアロットメントによる売出しが実行され、シンジケートカバー取引によりオーバーアロットメントによる売出し分の全ての投資口が市場で買い付けられなかった場合には、スターアジアグループの保有する投資口数は、その分減少することとなります。

- 52 -

２①

投資対象
投資対象とする資産
投資対象とする資産については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第1 ファン
ドの状況／2 投資方針／(2)投資対象」をご参照ください。

②

投資基準及び地域別等による投資比率
投資基準及び地域別等による投資比率については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド
情報／第1 ファンドの状況／2 投資方針／(1)投資方針」をご参照ください。

③

取得予定資産の概要
本投資法人は、本書の日付現在、一般募集により調達する資金及び借入れにより調達する資金によって、以下に記載の7物件の不動産に係る信託受益権(本書において「取得予定資産」と定義しています。)を取得する予定です。
取得予定資産の詳細は以下のとおりです。
＜取得予定資産＞

用途

物件
番号

所在地

物件名称

(注2)

(注1)

取得
予定
価格
(百万円)
(注3)

東京都
立川市

オフィス OFC-22 OHAビル(注8)

取
得
予
定
資

投資
比率
(％)
(注4)

取得予定
不動産
価格と鑑
鑑定
評価額 定評価額
との
(百万円)
差額
(注5)
(百万円)

乖離率

鑑定
NOI
利回り
(％)
(注6)

1,804

13.9

1,950

146

8.1％

5.2

2,870

22.1

3,030

160

5.6％

4.4

福岡県

取得
予定
年月日
(注7)

2021年
8月19日

オフィス OFC-23

アーバンセンター 博多(注9)

商業施設 RTL-05

バグース
池袋西口

東京都
豊島区

2,984

23.0

3,240

256

8.6％

4.1

2021年
8月19日

アーバンパーク

東京都
墨田区

1,115

8.6

1,190

75

6.7％

4.6

2021年
8月19日

2,019

15.6

2,100

81

4.0％

4.9

2021年
8月19日

1,060

8.2

1,150

90

8.5％

4.8

1,113

8.6

1,190

77

6.9％

5.2

12,965100.0

13,850

885

6.8％

4.6

住宅

RSC-18

両国(注9)
アーバンパーク

住宅

RSC-19住宅

RSC-20

アーバンパーク
宮前平(注9) (注10)

住宅

RSC-21

アーバンパーク
鶴見(注9)

産取得予定資産
(注1)

福岡市
博多区

神奈川県
川崎市
高津区

溝の口(注9)

神奈川県
川崎市
宮前区
神奈川県
横浜市

合計/平均(7物件)

鶴見区

2021年
8月19日

2021年
8月19日
2021年
8月19日
－

「物件番号」は、本投資法人の取得済資産(本投資法人の取得済資産のうち、不動産等(不動産及び不動産を対象とした信託受益権をいいます。)に該当するものを指します。以下同じです。)及び取得予定資産について、オフィス(OFC)、商業施設(RTL)、住宅(RSC)、物流施設(LGC)及びホテル(HTL)に分類し、分類毎に順に付した番号を記載しています。以下同じです。

(注2)
(注3)

「所在地」は、取得予定資産が所在する地域における最小独立行政区画を記載しています。
「取得予定価格」は、取得予定資産に係る売主との合意書面に記載された売買予定代金を、百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、売買予定代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。

(注4)
(注5)

「投資比率」は、取得予定価格の合計額に対する取得予定資産の取得予定価格の割合を記載しています。
鑑定評価については、JREI、大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所に委託しており、「不動産鑑定評価額」には、2021年6月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を、百万円未満を四捨五入して記載しています。詳細は、下記「④ 本募集等後のポートフォリオについて／(エ)鑑定評価書の概要」をご参照ください。

(注6)「鑑定NOI利回り」は、各不動産鑑定評価書における直接還元法による運営純収益(Net Operating Income)に基づき、取得予定価格に対する比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

- 53 -

(注7)(注8)

本募集の払込期日の変動に応じて取得予定年月日が変更されることがあります。以下同じです。
「OHAビル」の取得に伴い、本投資法人が匿名組合出資持分(OHAビルを主たる信託財産とする不動産信託受益権を運用資産とする
匿名組合出資持分)を保有する合同会社SAPR7は清算され、当該持分は償還される予定です。当該匿名組合出資持分の詳細は、参照
有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第1 ファンドの状況／5 運用状況／(2)投資資産／① 投資有価証券の主要銘柄／(イ) 株
式以外の有価証券」をご参照ください。

(注9)

取得予定日において名称を変更予定であり、当該変更後の名称のみを記載しています。以下同じです。なお、変更前の物件名称
は、アーバンセンター博多は「URBAN CENTER 博多」、アーバンパーク両国は「シティハイム亀沢」、アーバンパーク溝の口は「Rise」、アーバンパーク宮前平は「ミハス宮前平EAST・WEST」、アーバンパーク鶴見は「ビラージュ潮田」です。

(注10)「アーバンパーク宮前平」は、2棟の建物(「アーバンパーク宮前平EAST」及び「アーバンパーク宮前平WEST」)から成り、上記の各数値は、いずれも、2棟の合計の数値を記載しています。以下別途の明示が無い限り同じです。

本投資法人は、取得予定資産に係る信託受益権について、不動産を信託財産とする信託受益権の受益者である売主との間で、2021年8月2日付で資金調達等を売買代金の支払義務の履行の条件とする信託受益権売買契約を締結しています。
取得予定資産のうち、「アーバンパーク両国」、「アーバンパーク溝の口」及び「アーバンパーク鶴見」を除く物件の各売主は、本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める利害関係者に該当します。これらの取得予定資産の取得に係る利害関係者との本件信託受益権売買契約の締結にあたり、本資産運用会社は、当該自主ルールに従った審議・決議を経ています。その詳細については、参照有価証券報告書「第二部 投資法
人の詳細情報／第3 管理及び運営／2 利害関係人との取引制限」をご参照ください。
なお、利害関係者とは、(ⅰ)投信法第201条第1項に定めるところに従い、本資産運用会社の利害関係人等に該当する者、(ⅱ)本資産運用会社の株主及びその役員、(ⅲ)本資産運用会
社及び本資産運用会社の株主の出資の合計が過半となる投資ビークル (注) 、(ⅳ)スターアジ
ア・マネジメント・エルエルシー、スターアジア・マネジメント・ジャパン・リミテッド、
スターアジア・アセット・マネジメント・エルエルシー、スターアジア・グループ・エルエ
ルシー、スターアジア・アセット・アドバイザーズ、スターアジア総合開発、ポラリス・ホールディングス株式会社、マルコム・エフ・マクリーン4世、増山太郎並びにマルコム・エ
フ・マクリーン4世及び増山太郎が投資判断を行うファンドの投資先(但し、マイノリティ出資を除きます。)であって、(a)不動産その他の投資資産を保有し又は取得する日本に所在する投資ビークル及び(b)本投資法人の投資口を保有し又は取得する投資ビークル並びに(ⅴ)本資産運用会社の親法人等が投資一任契約又は助言契約を締結している投資ビークルをいいます。
(注)「投資ビークル」とは、法的形態を問わず、それを通じて一定の投資を実行することを目的に設立等される法的主体をいいます。以下同じです。

- 54 -

④

本募集等後のポートフォリオについて(ア)

用途

本募集等後のポートフォリオの概要

物件
番号

物件名称

所在地
(注1)

取得
(予定)
価格
(百万円)
(注2)

取
得
済
資
産

オフィス

OFC-01

南麻布渋谷ビル

オフィス

OFC-03

本町橋タワーオフィス

OFC-04西新宿松屋ビル

オフィス

OFC-06

渋谷MKビルオフィス

OFC-08

アサヒ
ビルヂング

オフィス

OFC-09博多駅イーストプレイス

オフィス

OFC-10

オフィス

OFC-11

オフィス

OFC-12東神戸
センタービルオフィス

OFC-13

アミューズメント
メディア学院新館

オフィス

OFC-14成信ビル

オフィス

OFC-15

NKビル

オフィス

OFC-16

司町ビル

オフィス

OFC-17

高田馬場アクセス

オフィス

OFC-18麻布
アメレックスビル

オフィス

OFC-19飛栄九段ビルオフィス

OFC-20

新横浜ナラビル

オフィス

OFC-21

ポータル秋葉原

商業施設

RTL-01

ラパーク岸和田

商業施設

RTL-02

シュロアモール
筑紫野

商業施設

RTL-03

西友水口店

日本橋浜町
パークビル
アミューズメント
メディア学院本館

東京都
港区
大阪府
大阪市
中央区
東京都
渋谷区
東京都
渋谷区
神奈川県
横浜市
神奈川区
福岡県
福岡市
博多区
東京都
中央区
東京都
渋谷区
兵庫県
神戸市
東灘区
東京都
渋谷区
東京都
新宿区
東京都
千代田区
東京都
千代田区
東京都
新宿区
東京都
港区
東京都
千代田区
神奈川県
横浜市
東京都
千代田区
大阪府
岸和田市
福岡県
筑紫野市
滋賀県
甲賀市

- 55 -

投資
比率
(％)
(注3)

不動産
鑑定
評価額
(百万円)
(注4)

鑑定NOI
利回り
(％)
(注5)

取得
(予定)
年月日

2,973

1.7

3,020

4.7

2016年
1月14日

6,065

3.4

6,760

5.1

2016年
1月14日

1,763

1.0

2,500

6.6

2,042

1.1

3,220

5.8

6,320

3.5

7,790

5.0

2016年
4月20日

2,286

1.3

2,630

5.2

2017年
4月6日

1,450

0.8

1,540

4.7

2,580

1.4

2,690

4.0

7,440

4.1

7,390

5.7

1,020

0.6

1,160

4.1

11,200

6.2

11,200

3.7

5,350

3.0

5,360

3.8

4,590

2.6

4,590

3.9

3,990

2.2

3,970

4.1

2,780

1.5

2,790

3.8

2,400

1.3

2,370

4.0

2,300

1.3

2,310

4.8

1,510

0.8

1,510

4.0

5,400

3.0

5,210

7.1

6,550

3.6

6,540

5.8

3,320

1.8

3,310

7.4

2016年
4月20日
2016年
4月20日

2018年
2月2日
2018年
9月6日
2018年
9月6日
2019年
2月1日
2020年
8月1日
2020年
8月1日
2020年
8月1日
2020年
8月1日
2020年
8月1日
2020年
8月1日
2020年
8月1日
2020年
8月1日
2020年
8月1日
2020年
8月1日
2020年
8月1日

用途

物件
番号

物件名称

所在地
(注1)

取得
(予定)
価格
(百万円)
(注2)

アーバンパーク
麻布十番
アーバンパーク
代官山

住宅

RSC-01

住宅

RSC-02

住宅

RSC-05

住宅

RSC-06

住宅

RSC-07

住宅

RSC-08

住宅

RSC-09住宅

RSC-10

アーバンパーク
市ヶ尾

住宅

RSC-11

アーバンパーク
行徳

住宅

RSC-12

白井ロジュマン

住宅

RSC-13

住宅

RSC-14

住宅

RSC-15

住宅

RSC-16

アーバンパーク
常盤台公園(注6)

住宅

RSC-17

アーバンパーク
三ツ池公園(注6)

物流施設

LGC-01

岩槻
ロジスティクス

物流施設

LGC-02横浜
ロジスティクス

物流施設

LGC-03

物流施設

LGC-04

物流施設

LGC-05

物流施設

LGC-07

物流施設

LGC-08

アーバンパーク
難波
アーバンパーク
護国寺
アーバンパーク柏
アーバンパーク
緑地公園
アーバンパーク
高円寺

アーバンパーク
関目
アーバンパーク
今里
アーバンパーク
代々木

船橋
ロジスティクス原木
ロジスティクス所沢
ロジスティクス
船橋西浦
ロジスティクスⅡ
松伏
ロジスティクス

東京都
港区
東京都
渋谷区
大阪府
大阪市
浪速区
東京都
豊島区
千葉県
柏市
大阪府
吹田市
東京都
杉並区
神奈川県
横浜市
青葉区
千葉県
市川市
千葉県
白井市
大阪府
大阪市
大阪府
大阪市
東京都
渋谷区
神奈川県
横浜市
保土ヶ谷区
神奈川県
横浜市
鶴見区
埼玉県
さいたま市
岩槻区
神奈川県
横浜市
神奈川区
千葉県
船橋市
千葉県
市川市
埼玉県
所沢市
千葉県
船橋市
埼玉県
北葛飾郡

- 56 -

投資
比率
(％)
(注3)

不動産
鑑定
評価額
(百万円)
(注4)

鑑定NOI
利回り
(％)
(注5)

取得
(予定)
年月日
2016年
1月14日
2016年
1月14日

2,045

1.1

2,500

4.4

6,315

3.5

8,450

4.7

1,490

0.8

1,630

5.4

1,460

0.8

1,510

4.6

1,186

0.7

1,190

5.0

1,550

0.9

1,640

5.7

1,167

0.6

1,180

4.7

1,810

1.0

1,890

4.8

1,430

0.8

1,530

4.7

2,470

1.4

2,460

5.7

2,150

1.2

2,210

5.3

993

0.6

990

5.4

1,740

1.0

1,760

3.7

3,506

2.0

3,770

5.6

2020年
10月16日

3,160

1.8

3,330

5.5

2021年
1月8日

6,942

3.9

7,310

4.8

2016年
1月14日

3,560

2.0

4,120

5.7

2016年
1月14日

7,875

4.4

8,660

5.3

4,700

2.6

4,880

4.2

1,300

0.7

1,380

5.7

821

0.5

850

7.0

2,755

1.5

2,910

5.5

2016年
4月20日
2017年
2月1日
2017年
4月6日
2018年
2月2日
2018年
2月2日
2020年
3月13日
2020年
3月13日
2020年
8月1日
2020年
8月1日
2020年
8月1日
2020年
8月1日

2016年
1月14日
2017年
4月6日
2017年
4月6日
2018年
2月2日
2018年
2月2日

用途

物件
番号

物件名称

所在地
(注1)

取得
(予定)
価格
(百万円)
(注2)

船橋
ハイテクパーク
工場Ⅰ
船橋
ハイテクパーク
工場Ⅱ

物流施設

LGC-09

物流施設

LGC-10

ホテル

HTL-01

R&Bホテル
梅田東

ホテル

HTL-02

スマイルホテル
なんば

ホテル

HTL-03

ベストウェスタン
東京西葛西

ホテル

HTL-04

ベストウェスタン
横浜

ホテル

HTL-05

ホテルWBF
福岡天神南ホテル

HTL-06

ホテル

HTL-07

ホテル

HTL-08グランジット秋葉原
ベストウェスタン
東京西葛西
グランデ
KOKO HOTEL
大阪なんば

取得済資産

投資
比率
(％)
(注3)

不動産
鑑定
評価額
(百万円)
(注4)

鑑定NOI
利回り
(％)
(注5)

取得
(予定)
年月日

千葉県
船橋市

1,710

1.0

1,710

6.5

2020年
8月1日

千葉県
船橋市

702

0.4

701

6.8

2020年
8月1日

2,069

1.2

2,250

5.4

2016年
1月14日

1,750

1.0

1,400

4.3

2016年
1月14日

3,827

2.1

3,610

4.3

2017年
4月6日

3,248

1.8

3,190

4.5

2017年
4月6日

1,970

1.1

1,930

4.4

2,500

1.4

2,440

3.9

東京都
江戸川区

3,180

1.8

3,130

4.0

2018年
9月6日

大阪府
大阪市
浪速区

2,000

1.1

1,450

3.7

2018年
9月6日

166,71092.8

175,821

4.9

－

大阪府
大阪市
北区
大阪府
大阪市
浪速区
東京都
江戸川区
神奈川県
横浜市
鶴見区
福岡県
福岡市
中央区
東京都
千代田区

計/平均(53物件)- 57 -

2018年
9月6日
(注8)
2018年
9月6日

用途

物件
番号

物件名称

所在地
(注1)

取得
(予定)
価格
(百万円)
(注2)

取
得
予
定
資
産

オフィス

OFC-22

OHAビル

オフィス

OFC-23

アーバンセンター
博多

商業施設

RTL-05

住宅

RSC-18

住宅

RSC-19アーバンパーク
溝の口

住宅

RSC-20

アーバンパーク
宮前平

住宅

RSC-21

アーバンパーク
鶴見

バグース
池袋西口
アーバンパーク
両国

取得予定資産

東京都
立川市
福岡県
福岡市
博多区
東京都
豊島区
東京都
墨田区
神奈川県
川崎市
高津区
神奈川県
川崎市
宮前区
神奈川県
横浜市
鶴見区

計/平均(7物件)

合計/平均(60物件)

投資
比率
(％)
(注3)

不動産
鑑定
評価額
(百万円)
(注4)

鑑定NOI
利回り
(％)
(注5)

取得
(予定)
年月日

1,804

1.0

1,950

5.2

2021年
8月19日

2,870

1.6

3,030

4.4

2021年
8月19日

2,984

1.7

3,240

4.1

1,115

0.6

1,190

4.6

2,019

1.1

2,100

4.9

2021年
8月19日

1,060

0.6

1,150

4.8

2021年
8月19日

1,113

0.6

1,190

5.2

2021年
8月19日

12,965

7.2

13,8504.6－

179,675

100.0

189,671

4.9

－

2021年
8月19日
2021年
8月19日

(注1)

「所在地」は、各取得済資産及び取得予定資産が所在する地域における最小独立行政区画を記載しています。

(注2)「取得(予定)価格」は、各取得済資産については、「南麻布渋谷ビル」を除き、売買契約に記載された売買代金を、取得予定資産については、売主との合意書面に記載された売買予定代金を、それぞれ百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、売買代金及び売買予定代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。但し、「南麻布渋谷ビル」については、各物件の価格が設定されていない複数物件の売買契約であるため、複数物件の売買価格総額を物件取得時の鑑定評価額割合で按分した額を記載しています。
また、本合併により承継した物件については、受入価格である2020年7月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。

(注3)「投資比率」は、取得済資産及び取得予定資産における取得(予定)価格の合計額に対する各取得済資産及び取得予定資産の取得(予定)価格の割合を記載しています。

(注4)

鑑定評価については、JREI、大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所に委託しており、「不動産鑑定評価額」には、取得済資産については、2021年1月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を、取得予定資産については2021年6月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を、それぞれ百万円未満を四捨五入して記載しています。詳細は、下記「(エ)鑑定評
価書の概要」をご参照ください。

(注5)「鑑定NOI利回り」は、各不動産鑑定評価書における直接還元法による運営純収益(Net Operating Income)に基づき、取得(予定)価格に対する比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注6)

第10期中に本投資法人が「アーバンパーク常盤台公園」及び「アーバンパーク三ツ池公園」を取得したことに伴い、本投資法人が保有していた劣後匿名組合出資持分(アーバンパーク常盤台公園及びアーバンパーク三ツ池公園を主たる信託財産とする不動産信託受益権を運用資産とする匿名組合出資持分)は償還されました。

- 58 -

(イ)
用途

物件
番号

取得済資産及び取得予定資産の賃貸借の状況一覧
物件名称

オフィス OFC-01 南麻布渋谷ビル
オフィス OFC-03 本町橋タワー

テナ
ント
数

年間賃料
収入
(千円)

(注1)

(注2)

5
5
(注7)

敷金・保証金
(円)

賃貸面積
(㎡)

(注3)

(注4)

賃貸可能
面積
(㎡)
(注5)

稼働率
(％)
(注6)

165,535

109,853,230

3,263.08

3,263.08

100.0

365,577

216,412,468

9,940.41

10,489.58

94.8

オフィス OFC-04 西新宿松屋ビル

9169,096

109,723,760

3,106.28

3,521.03

88.2

オフィス OFC-06 渋谷MKビル

4

148,536

102,279,620

1,612.88

1,612.88

100.0

20

403,802

246,496,042

8,672.01

8,672.01

100.0

19

184,937

95,620,450

4,632.70

4,632.70

100.0

4

103,577

76,945,476

1,911.84

1,911.84

100.0

非開示

非開示

非開示

(注8)

(注8)

(注8)

1,892.18

100.0

470,999

271,763,305

15,099.37

16,933.13

89.2

非開示

非開示

非開示

(注8)

(注8)

(注8)

781.33100.0

20475,562

332,621,080

5,616.79

5,616.79

100.0

取 オフィス OFC-15 NKビル
得
済 オフィス OFC-16 司町ビル
資オフィス OFC-17 高田馬場アクセス
産
麻布オフィス OFC-18
アメレックスビル

9

235,620

136,238,384

3,029.91

3,394.35

89.3

6

210,642

159,001,560

3,250.68

3,250.68

100.0

8

180,938

112,872,632

3,524.94

3,691.49

95.5

6

116,127

58,837,040

2,006.39

2,240.03

89.6

オフィス OFC-19 飛栄九段ビル

9122,696

79,790,500

2,100.58

2,298.86

91.4

オフィス OFC-20 新横浜ナラビル

16

130,141

82,440,068

3,581.72

4,057.89

88.3

オフィス OFC-21 ポータル秋葉原

7

62,10733,284,410

815.38941.6986.6

774,301

231,029,919

40,456.50

40,875.15

(注9)

(注9)

556,942454,404,677

31,394.09

32,159.62

97.6

非開示

非開示

(注8)

(注8)

23,814.87

23,814.87

100.0

39

98,952

9,707,000

1,782.16

1,986.76

89.7

65

339,927

74,667,154

5,615.34

5,977.18

93.9

93

81,90002,068.57

2,584.81

80.0

85

81,645

4,599,750

1,459.10

1,964.04

74.3

アサヒ
ビルヂング
博多駅
オフィス OFC-09
イーストプレイス
日本橋浜町
オフィス OFC-10
パークビル
オフィス OFC-08

オフィス OFC-11

アミューズメント
メディア学院本館

1

オフィス OFC-12

東神戸
センタービル52

オフィス OFC-13

アミューズメント
メディア学院新館

1

オフィス OFC-14 成信ビル

商業施設 RTL-01 ラパーク岸和田
商業施設 RTL-02

シュロアモール
筑紫野

商業施設 RTL-03 西友水口店
住宅
住宅
住宅
住宅

アーバンパーク
麻布十番
アーバンパーク
RSC-02
代官山
アーバンパーク
RSC-05
難波
アーバンパーク
RSC-06
護国寺

RSC-01

52
(注9)

24
1

- 59 -

99.0

用途

物件
番号

物件名称
アーバンパーク柏
アーバンパーク
緑地公園
アーバンパーク
高円寺
アーバンパーク
市ヶ尾
アーバンパーク
行徳

住宅

RSC-07

住宅

RSC-08

住宅

RSC-09住宅

RSC-10

住宅

RSC-11

住宅

RSC-12 白井ロジュマン

住宅

RSC-13

住宅

RSC-14

住宅

RSC-15

住宅

RSC-16

住宅

RSC-17

物流施設 LGC-01

アーバンパーク
関目
アーバンパーク
今里
アーバンパーク
代々木アーバンパーク
常盤台公園
アーバンパーク
三ツ池公園
岩槻
ロジスティクス

テナ
ント
数

年間賃料
収入
(千円)

(注1)

(注2)

39

賃貸面積
(㎡)

(注3)

(注4)

64,3296,816,760

2,814.87

2,954.77

95.3

55

106,128

8,294,200

5,104.72

5,508.94

92.7

60

67,411

5,848,800

1,316.98

1,365.48

96.4

61

107,551

17,042,600

4,322.62

4,322.62

100.0

40

77,04026,372,000

2,859.48

2,976.36

96.1

289

263,862

14,249,900

21,210.84

21,930.03

96.7

123

153,686

8,429,000

7,363.14

7,684.17

95.8

66

75,036

1,616,000

4,513.64

4,648.64

97.1

25

68,184

6,589,000

1,062.44

1,286.50

82.6

131

252,362

27,722,200

13,596.00

14,058.00

96.7

137

224,484

25,226,000

10,098.00

10,362.00

97.5

3375,038

97,014,051

30,190.81

30,190.81

100.0

非開示

非開示

非開示

(注8)

(注8)

(注8)

18,142.08

100.0

472,615

82,811,527

34,901.67

38,086.56

91.6

非開示

非開示

非開示

(注8)

(注8)

(注8)

12,126.28

100.0

非開示

非開示

非開示

(注8)

(注8)

(注8)

5,994.75

100.0

非開示

非開示

非開示

(注8)

(注8)

(注8)

6,315.87

100.0

非開示

非開示

非開示

(注8)

(注8)

(注8)

19,833.47

100.0

非開示

非開示

非開示

(注8)

(注8)

(注8)

8,340.98

100.0

非開示

非開示

非開示

(注8)

(注8)

(注8)

4,233.92100.0

1130,066

73,435,208

3,940.93

3,940.93

100.0

140,00001,711.42

1,711.42

100.0

1

169,200

84,600,000

5,293.88

5,293.88

100.0

1160,800

80,400,000

4,686.09

4,686.09

100.0

物流施設 LGC-02

横浜
ロジスティクス1

物流施設 LGC-03

船橋
ロジスティクス4

物流施設 LGC-04

原木
ロジスティクス2

物流施設 LGC-05

所沢
ロジスティクス1

物流施設 LGC-07

船橋西浦
ロジスティクスⅡ

1

物流施設 LGC-08

松伏
ロジスティクス1

船橋
物流施設 LGC-09 ハイテクパーク
工場Ⅰ
船橋
物流施設 LGC-10 ハイテクパーク
工場Ⅱ
R&Bホテルホテル HTL-01
梅田東
スマイルホテル
ホテル HTL-02
なんば
ベストウェスタン
ホテル HTL-03
東京西葛西
ベストウェスタン
ホテル HTL-04
横浜

賃貸可能
面積
(㎡)

敷金・保証金(円)

1

1- 60 -

(注5)

稼働率
(％)
(注6)

用途

物件
番号

物件名称

テナ
ント
数

年間賃料
収入
(千円)

(注1)

(注2)

(注8)

(注8)

非開示

非開示

非開示

(注8)

(注8)

(注8)

1

140,004

116,670,000

1

09,980,626

ホテル

HTL-06

グランジット秋葉原

1

計(53物件)1,609- 61 -

賃貸可能
面積
(㎡)
(注5)

(注8)

1

取得済資産

(注4)

非開示

ホテルWBF
福岡天神南

ホテル

(注3)

非開示

HTL-05

ベストウェスタン
HTL-07 東京西葛西
グランデ
KOKO HOTEL
HTL-08
大阪なんば(注10)

賃貸面積
(㎡)

非開示

ホテル

ホテル

敷金・保証金
(円)

稼働率
(％)
(注6)

2,281.49

100.0

1,089.06

100.0

2,755.19

2,755.19

100.0

02,061.38

2,061.38

100.0

5,131,873,947

419,591.10

432,745.64

97.0

用途

物件
番号

物件名称

テナ
ント
数

年間賃料
収入
(千円)

(注1)

(注2)

オフィス OFC-22 OHAビル

取
得
予
定
資
産

(注1)

(注5)

(注6)

3,346.08

3,346.08

100.0

153,272

66,924,000

2,639.18

2,639.18

100.0

非開示

非開示

非開示

(注8)

(注8)

(注8)

1,497.45

100.0

33

64,871

7,715,200

2,304.23

2,304.23

100.0

71

120,5433,933,000

3,931.74

4,160.00

94.5

0

0

0.00

1,957.97

0.0

非開示

非開示

非開示

(注8)

(注8)

(注8)

3,145.41

100.0

659,135

206,796,800

16,864.09

19,050.32

88.5

1,719 10,639,761

5,338,670,747

436,455.19

451,795.96

96.6

商業施設 RTL-05

バグース
池袋西口

1

アーバンパーク両国
アーバンパーク
RSC-19溝の口(注12)

RSC-18

住宅

RSC-20

アーバンパーク
宮前平(注13)0

住宅

RSC-21

アーバンパーク鶴見

1

計(7物件)

110

合計(60物件)

(注4)

稼働率
(％)

61,824,600

1

取得予定資産

(注3)

賃貸可能
面積
(㎡)

123,649

アーバンセンター
博多(注11)

住宅

賃貸面積
(㎡)

3

オフィス OFC-23

住宅

敷金・保証金(円)「テナント数」は、2021年4月末日現在における各取得済資産及び取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸借契約上のテナン
ト数(駐車場は含みません。)を記載しています。1テナントが各取得済資産及び取得予定資産において複数の貸室を賃借している場合には、これを当該取得済資産及び取得予定資産について1テナントと数え、複数の取得済資産及び取得予定資産にわたって貸室を賃借している場合には、総計欄においては別に数えて延べテナント数を記載しています。なお、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約(以下「パススルー型マスターリース」といいます。)が締結されている場合には、エンドテナ
ントの総数を記載し、また、マスターリース契約の賃料が固定賃料となる旨合意されたマスターリース(以下「賃料保証型マスターリー
ス」といいます。)の場合にはテナント数を1として、それらの合計値を記載しています。

(注2)「年間賃料収入」は、2021年4月末日現在における各取得済資産及び取得予定資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月額賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。なお、
本投資法人の保有物件においてはフリーレント又はレントホリデーの対象となっている物件が存在する場合がありますが、「年間賃料収入」の算定においてはフリーレント及びレントホリデーによる減額は考慮していません。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている取得済資産及び取得予定資産についてはその合計額であり、消費税等は含みません。)につき、千円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該取得済資産及び取得予定資産につきパススルー型マスターリースが締結されている場
合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。「スマイルホテルなんば」、「ベストウェスタン横浜」、「ベストウェスタン東京西葛西」、「ベストウェスタン東京西葛西グラン
デ」及び「ホテルWBF福岡天神南」は一部変動賃料が含まれているため、2020年5月1日から2021年4月末日の期間における最低保証賃料及び変動賃料の合計額(変動賃料が発生していない場合には、最低保証賃料の合計額)を記載しています。

(注3)「敷金・保証金」は、2021年4月末日現在における各取得済資産及び取得予定資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額(駐車場、アンテナ、屋上契約等の契約に基づく敷金は除きます。また、償却後の額となります。)を記載しています。なお、当該取得済資産及び取得予定資産につきパススルー型マスターリースが締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額を記載しています。

(注4)「賃貸面積」は、2021年4月末日現在における各取得済資産及び取得予定資産に係る各賃貸借契約に記載された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該取得済資産及び取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、パススルー型マスターリースの対象物件についてはエンドテナントとの間の賃貸借契約上の賃貸面積の合計を記載し、賃料保証型マスターリースの対象物件についてはマスターリース契約上の賃貸面積を記載しています。

(注5)「賃貸可能面積」は、2021年4月末日現在における各取得済資産及び取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。

(注6)「稼働率」は、2021年4月末日現在における各取得済資産及び取得予定資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、合計欄は、各取得済資産及び取得予定資産に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注7)

本物件のテナントのうち1社が住宅部分36戸を一括賃借しており、うち30戸分が賃料保証型マスターリース、6戸分がパススルー型マスタ
ーリースとなっています。

(注8)

テナントから開示に関する同意が得られていないため、非開示としています。

(注9)

ATM設置に係るテナント数及び各面積は含みません。

(注10) 「KOKO HOTEL 大阪なんば」は、2021年8月1日以降2022年12月末日までのいずれかの日の営業開始を予定していますが、本書の日付現在
具体的な営業開始予定日は決まっていません。
(注11) 「アーバンセンター博多」は、2021年4月末日現在、スターアジア総合開発がエンドテナント3社と賃貸借契約を締結していますが、本物件の取得予定日において締結が予定されている、本投資法人とスターアジア総合開発との間の賃料保証型マスターリース契約の内容を記- 62 -

載しています。なお、当該賃料保証型マスターリース契約に基づき、スターアジア総合開発は、2021年8月19日から2022年8月末日までの約1年間、本物件を一括で賃借する予定ですが、当該契約期間満了後は、本投資法人がスターアジア総合開発の転貸人としての地位を承継し、パススルー型の賃貸借契約に変更することが予定されています。なお、本投資法人とスターアジア総合開発との間の賃料保証型マスターリース契約において、敷金については、エンドテナント3社との間の賃貸借契約に基づく敷金を原則としてそのまま受け取る旨が定められる予定です。以下同じです。
(注12) 「アーバンパーク溝の口」は、2021年4月末日現在、サブリース会社が、信託受託者とパススルー型のマスターリース契約を締結済の賃借人との間で賃料保証型のサブリース契約を締結し、当該サブリース契約に基づき転借人としてエンドテナントに再転貸していましたが、2021年6月30日に当該サブリース契約は解約されています。なお、上記表は、2021年4月末日現在におけるサブリース会社とエンドテ
ナントとの間の賃貸借契約上の条件等を記載しています。
(注13) 「アーバンパーク宮前平」は、2021年6月10日竣工であるため、2021年4月末日現在、稼働していません。

- 63 -

(ウ)

取
得
済
資
産

取得済資産及び取得予定資産に係る信託受益権の概要
物件名称

信託受託者(注)

信託期間満了日(注)

用途

物件番号

オフィス

OFC-01

南麻布渋谷ビル

りそな銀行

2026年1月末日

オフィス

OFC-03

本町橋タワー

三井住友信託銀行

2026年1月末日

オフィス

OFC-04西新宿松屋ビル

みずほ信託銀行

2026年4月末日

オフィス

OFC-06

渋谷MKビル

三菱UFJ信託銀行

2026年4月末日

オフィス

OFC-08

アサヒビルヂング

三井住友信託銀行

2026年4月末日

オフィス

OFC-09博多駅イーストプレイス

三井住友信託銀行

2027年3月末日

オフィス

OFC-10日本橋浜町パークビル

三井住友信託銀行

2028年2月末日

オフィス

OFC-11

アミューズメントメディア
学院本館

三井住友信託銀行

2028年9月末日

オフィス

OFC-12東神戸センタービル

三井住友信託銀行

2028年9月末日

オフィス

OFC-13

アミューズメントメディア
学院新館

みずほ信託銀行

2029年2月末日

オフィス

OFC-14成信ビル

三菱UFJ信託銀行

2030年7月末日

オフィス

OFC-15

NKビル

三菱UFJ信託銀行

2030年7月末日

オフィス

OFC-16

司町ビル

みずほ信託銀行

2026年9月末日

オフィス

OFC-17

高田馬場アクセス

三井住友信託銀行

2026年9月末日

オフィス

OFC-18麻布アメレックスビル

あおぞら銀行

2030年7月末日

オフィス

OFC-19飛栄九段ビル

みずほ信託銀行

2026年9月末日

オフィス

OFC-20

新横浜ナラビル

三菱UFJ信託銀行

2030年7月末日

オフィス

OFC-21

ポータル秋葉原SMBC信託銀行

2029年6月末日

商業施設

RTL-01

ラパーク岸和田オリックス銀行

2024年7月19日

商業施設

RTL-02

シュロアモール筑紫野

三菱UFJ信託銀行

2030年7月末日

商業施設

RTL-03

西友水口店

三井住友信託銀行

2026年9月末日

住宅

RSC-01

アーバンパーク麻布十番

三井住友信託銀行

2026年1月末日

住宅

RSC-02

アーバンパーク代官山

三井住友信託銀行

2026年1月末日

住宅

RSC-05

アーバンパーク難波

三菱UFJ信託銀行

2026年4月末日

住宅

RSC-06

アーバンパーク護国寺

三井住友信託銀行

2027年1月末日

住宅

RSC-07

アーバンパーク柏

三菱UFJ信託銀行

2027年4月末日

住宅

RSC-08

アーバンパーク緑地公園

三菱UFJ信託銀行

2028年2月末日

住宅

RSC-09アーバンパーク高円寺

三井住友信託銀行

2028年2月末日

住宅

RSC-10

アーバンパーク市ヶ尾

三井住友信託銀行

2030年3月末日

住宅

RSC-11

アーバンパーク行徳

三井住友信託銀行

2030年3月末日

住宅

RSC-12

白井ロジュマン

みずほ信託銀行

2026年9月末日

住宅

RSC-13

アーバンパーク関目

あおぞら銀行

2030年7月末日- 64 -

信託受託者(注)信託期間満了日(注)

用途

物件番号

物件名称

住宅

RSC-14

アーバンパーク今里

あおぞら銀行

2030年7月末日

住宅

RSC-15

アーバンパーク代々木

三井住友信託銀行

2027年9月末日

住宅

RSC-16

アーバンパーク常盤台公園

みずほ信託銀行

2030年10月末日

住宅

RSC-17

アーバンパーク三ツ池公園

みずほ信託銀行

2031年1月末日

物流施設

LGC-01

岩槻ロジスティクス

三菱UFJ信託銀行

2026年1月末日

物流施設

LGC-02

横浜ロジスティクス

三井住友信託銀行

2026年1月末日

物流施設

LGC-03

船橋ロジスティクス

三井住友信託銀行

2026年1月末日

物流施設

LGC-04

原木ロジスティクス

三菱UFJ信託銀行

2027年4月末日

物流施設

LGC-05所沢ロジスティクス

三菱UFJ信託銀行

2027年4月末日

物流施設

LGC-07船橋西浦ロジスティクスⅡ

三井住友信託銀行

2022年1月末日

物流施設

LGC-08松伏ロジスティクス

三井住友信託銀行

2028年2月末日

物流施設

LGC-09船橋ハイテクパーク工場Ⅰ

三菱UFJ信託銀行

2030年7月末日

物流施設

LGC-10船橋ハイテクパーク工場Ⅱ

三菱UFJ信託銀行

2030年7月末日

ホテル

HTL-01

R&Bホテル梅田東

三菱UFJ信託銀行

2026年1月末日

ホテル

HTL-02

スマイルホテルなんば

三菱UFJ信託銀行

2026年1月末日

ホテル

HTL-03

ベストウェスタン東京西葛西

みずほ信託銀行

2027年4月末日

ホテル

HTL-04

ベストウェスタン横浜

みずほ信託銀行

2027年4月末日

ホテル

HTL-05

ホテルWBF福岡天神南三菱UFJ信託銀行

2028年9月末日

ホテル

HTL-06

グランジット秋葉原

みずほ信託銀行

2028年9月末日

ホテル

HTL-07

三井住友信託銀行

2028年9月末日

ホテル

HTL-08

三菱UFJ信託銀行

2028年9月末日

ベストウェスタン
東京西葛西グランデ
KOKO HOTEL 大阪なんば
取得済資産計(53物件)- 65 -

取
得
予
定
資
産

信託受託者(注)

物件名称

物件番号

オフィス

OFC-22

OHAビル

みずほ信託銀行

2031年8月末日

オフィス

OFC-23

アーバンセンター博多

三井住友信託銀行

2031年8月末日

商業施設

RTL-05

バグース池袋西口

みずほ信託銀行

2031年8月末日

住宅

RSC-18

アーバンパーク両国

三井住友信託銀行

2031年8月末日

住宅

RSC-19アーバンパーク溝の口

三井住友信託銀行

2031年8月末日

住宅

RSC-20

アーバンパーク宮前平

三井住友信託銀行

2031年8月末日

住宅

RSC-21

アーバンパーク鶴見

みずほ信託銀行

2031年8月末日

取得予定資産合計(注)

信託期間満了日(注)用途計(7物件)(60物件)

取得予定資産の「信託受託者」及び「信託期間満了日」は、本投資法人による取得予定資産の取得予定日(2021年8月19日)において予定されている各取得予定資産の信託受託者及び信託期間満了日を記載しています。

- 66 -

(エ)鑑定評価書の概要
本投資法人は、各取得済資産及び取得予定資産について、下表のとおり不動産鑑
定評価書を取得しています。なお、当該鑑定評価会社と本投資法人又は本資産運用
会社との間には、特別の利害関係はありません。
鑑定評価書の概要

用途

物件
番号

物件名称

鑑定
鑑定
評価 評価額会社 (百万円)

収益価格
直接還元法

DCF法

最終
還元
価格
価格 割引率 還元
利回り(百万円)(百万円) (％) 利回り
(％)
(％)

鑑定
NOI
NOI
利回り
(百万円) (％)

(注1)

(注2)

オフィス OFC-01 南麻布渋谷ビル

大和

3,020

3,140

3.9

2,970

3.5

4.1

140

4.7

オフィス OFC-03 本町橋タワー

大和

6,760

6,900

4.2

6,700

4.0

4.4

308

5.1

オフィス OFC-04 西新宿松屋ビル

大和

2,500

2,470

4.1

2,510

3.9

4.3

116

6.6

オフィス OFC-06 渋谷MKビル

JREI

3,220

3,290

3.5

3,150

3.3

3.7

119

5.8

JREI

7,790

7,930

3.6

7,650

3.4

3.8

317

5.0

大和

2,630

2,580

4.6

2,650

4.4

4.8

120

5.2

大和

1,540

1,530

4.3

1,540

4.1

4.5

68

4.7

大和

2,690

2,750

3.6

2,670

3.4

3.8

103

4.0

谷澤

7,390

7,540

5.0

7,330

5.1

5.2

425

5.7

取 オフィス OFC-13
得済 オフィス OFC-14 成信ビル

JREI

1,160

1,180

3.4

1,130

3.2

3.6

41

4.1

JREI

11,20011,5003.5

10,900

3.2

3.6

410

3.7

資 オフィス OFC-15 NKビル
産
オフィス OFC-16 司町ビル

谷澤

5,360

5,560

3.5

5,270

3.6

3.7

205

3.8

谷澤

4,590

4,760

3.6

4,510

3.7

3.8

178

3.9

オフィス OFC-17 高田馬場アクセス 谷澤

3,970

4,220

3.7

3,860

3.8

3.9

162

4.1

麻布
JREI
アメレックスビル

2,790

2,820

3.6

2,750

3.3

3.7

106

3.8

オフィス OFC-08
オフィス OFC-09
オフィス OFC-10
オフィス OFC-11
オフィス OFC-12

オフィス OFC-18

アサヒ
ビルヂング
博多駅イースト
プレイス
日本橋浜町
パークビル
アミューズメント
メディア学院本館
東神戸
センタービルアミューズメント
メディア学院新館

(注3)

(注4)

オフィス OFC-19 飛栄九段ビル

谷澤

2,370

2,530

3.5

2,300

3.6

3.7

96

4.0

オフィス OFC-20 新横浜ナラビル

JREI

2,310

2,320

4.5

2,290

4.2

4.6

110

4.8

オフィス OFC-21 ポータル秋葉原

谷澤

1,510

1,570

3.7

1,480

3.8

3.9

60

4.0

商業施設 RTL-01 ラパーク岸和田

JREI

5,210

5,230

6.4

5,190

6.2

6.6

385

7.1

シュロアモール
筑紫野

谷澤

6,540

6.510

5.7

6,550

5.8

5.9

382

5.8

JREI

3,310

3,340

6.7

3,280

6.5

7.0

245

7.4

JREI

2,500

2,550

3.4

2,450

3.2

3.6

90

4.4

商業施設 RTL-02

商業施設 RTL-03 西友水口店
住宅

RSC-01

アーバンパーク
麻布十番- 67 -

鑑定評価書の概要

用途

物件
番号

物件名称

アーバンパーク
代官山
アーバンパーク
難波
アーバンパーク
護国寺
アーバンパーク柏
アーバンパーク
緑地公園
アーバンパーク
高円寺
アーバンパーク
市ヶ尾
アーバンパーク
行徳

住宅

RSC-02

住宅

RSC-05

住宅

RSC-06

住宅

RSC-07

住宅

RSC-08

住宅

RSC-09住宅

RSC-10

住宅

RSC-11

住宅

RSC-12 白井ロジュマン

住宅

RSC-13

住宅

RSC-14

住宅

RSC-15

住宅

RSC-16

住宅

RSC-17

物流施設 LGC-01
物流施設 LGC-02
物流施設 LGC-03
物流施設 LGC-04
物流施設 LGC-05
物流施設 LGC-07
物流施設 LGC-08
物流施設 LGC-09

アーバンパーク
関目
アーバンパーク
今里
アーバンパーク
代々木アーバンパーク
常盤台公園
アーバンパーク
三ツ池公園
岩槻
ロジスティクス横浜
ロジスティクス船橋
ロジスティクス原木
ロジスティクス所沢
ロジスティクス
船橋西浦
ロジスティクスⅡ
松伏
ロジスティクス船橋
ハイテクパーク
工場Ⅰ

鑑定
鑑定
評価 評価額会社 (百万円)

収益価格
直接還元法

DCF法

最終
還元
価格
価格 割引率 還元
利回り(百万円)(百万円) (％) 利回り
(％)
(％)

鑑定
NOI
NOI
利回り
(百万円) (％)

(注1)

(注2)

JREI

8,450

8,630

3.3

8,260

3.1

3.5

300

4.7

大和

1,630

1,660

4.7

1,620

4.5

4.9

80

5.4

JREI

1,510

1,540

3.9

1,480

3.7

4.1

68

4.6

谷澤

1,190

1,220

4.6

1,180

4.7

4.8

60

5.0

谷澤

1,640

1,660

4.7

1,630

4.8

4.9

88

5.7

谷澤

1,180

1,200

4.0

1,170

4.1

4.2

55

4.7

JREI

1,890

1,920

4.2

1,860

4.0

4.4

86

4.8

谷澤

1,530

1,550

4.1

1,520

4.2

4.3

67

4.7

谷澤

2,460

2,440

5.1

2,470

5.2

5.3

141

5.7

谷澤

2,210

2,240

4.6

2,200

4.7

4.8

113

5.3

谷澤

990

1,000

4.8

986

4.9

5.0

53

5.4

JREI

1,760

1,790

3.6

1,730

3.3

3.8

65

3.7

谷澤

3,770

3,830

4.6

3,740

4.7

4.8

196

5.6

谷澤

3,330

3,380

4.8

3,310

4.9

5.0

175

5.5

大和

7,310

7,410

4.4

7,270

4.2

4.6

333

4.8

大和

4,120

4,160

4.2

4,100

4.0

4.4

204

5.7

大和

8,660

8,760

4.2

8,620

4.0

4.4

416

5.3

谷澤

4,880

4,990

3.9

4,830

3.8

4.1

196

4.2

JREI

1,380

1,390

4.9

1,360

4.5

5.2

74

5.7

大和

850

848

5.6

851

5.4

5.8

58

7.0

JREI

2,910

2,930

5.0

2,880

4.5

5.3

151

5.5

JREI

1,710

1,730

6.4

1,680

6.3

6.7

111

6.5

- 68 -(注3)(注4)

鑑定評価書の概要

用途

物件
番号

物件名称

鑑定
鑑定
評価 評価額会社 (百万円)
(注1)

(注2)

収益価格
直接還元法

DCF法

最終
還元
価格
価格 割引率 還元
利回り(百万円)(百万円) (％) 利回り
(％)
(％)

鑑定
NOI
NOI
利回り
(百万円) (％)
(注3)

(注4)

船橋
物流施設 LGC-10 ハイテクパーク
工場Ⅱ

JREI

701

707

6.2

694

5.4

7.0

48

6.8

ホテル

HTL-01 R&Bホテル梅田東

大和

2,250

2,260

4.6

2,240

4.4

4.8

112

5.4

ホテル

HTL-02

大和

1,400

1,470

4.7

1,370

4.5

4.9

75

4.3

ホテル

HTL-03

JREI

3,610

3,680

4.3

3,540

4.1

4.5

163

4.3

ホテル

HTL-04

JREI

3,190

3,240

4.4

3,140

4.2

4.6

146

4.5

ホテル

HTL-05

谷澤

1,930

1,960

4.4

1,920

4.4

4.6

87

4.4

ホテル

HTL-06

谷澤

2,440

2,510

3.9

2,410

3.8

4.1

98

3.9

ホテル

HTL-07

谷澤

3,130

3,160

4.0

3,120

3.9

4.2

126

4.0

ホテル

HTL-08

大和

1,450

1,510

4.5

1,430

4.1

4.5

74

3.7

175,821

178,995―

173,741

―

―

8,205

4.9

取得済資産

スマイルホテルなんば
ベストウェスタン
東京西葛西
ベストウェスタン
横浜
ホテルWBF
福岡天神南
グランジット秋葉原
ベストウェスタン
東京西葛西
グランデ
KOKO HOTEL
大阪なんば
計/平均(53物件)- 69 -

鑑定評価書の概要

用途

物件
番号

物件名称

直接還元法

DCF法

最終
還元
価格
価格 割引率 還元
利回り(百万円)(百万円) (％) 利回り
(％)
(％)

鑑定
NOI
NOI
利回り
(百万円) (％)

(注2)

大和

1,950

1,960

4.5

1,940

4.3

4.7

94

5.2

アーバンセンター
JREI
博多

3,030

3,080

4.1

2,970

3.9

4.3

126

4.4

商業施設 RTL-05 バグース池袋西口 JREI

3,240

3,300

3.6

3,170

3.4

3.8

121

4.1

谷澤

1,190

1,220

4.0

1,180

4.1

4.2

51

4.6

谷澤

2,100

2,130

4.4

2,090

4.5

4.6

98

4.9

大和

1,150

1,180

4.2

1,130

4.0

4.4

51

4.8

谷澤

1,190

1,200

4.5

1,180

4.9

4.7

57

5.2

13,85014,070－13,660

－

－

599

4.6

189,671

193,065－

187,401

－

－

8,804

4.9

オフィス OFC-23
得
予

収益価格

(注1)

オフィス OFC-22 OHAビル

取

鑑定
鑑定
評価 評価額会社 (百万円)

定
資

住宅
住宅

産
住宅
住宅

アーバンパーク両国
アーバンパーク
RSC-19溝の口
アーバンパーク
RSC-20宮前平
アーバンパーク
RSC-21
鶴見
RSC-18

取得予定資産計/平均(7物件)

合計/平均(60物件)
(注1)

(注3)

(注4)

「鑑定評価会社」に記載されている「JREI」は一般財団法人日本不動産研究所を、「大和」は大和不動産鑑定株式会社を、「谷澤」は株
式会社谷澤総合鑑定所をそれぞれ表します。

(注2)
(注3)

鑑定評価額の価格時点は、取得済資産については2021年1月末日、取得予定資産については2021年6月1日です。
「NOI」は、鑑定評価書に記載された直接還元法による運営純収益(Net Operating Income)を、百万円未満を四捨五入して記載していま
す。

(注4)

「鑑定NOI利回り」は、各不動産鑑定評価書における直接還元法による運営純収益(Net Operating Income)に基づき、取得(予定)価格に対する比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

- 70 -

(オ)

建物状況調査報告書の概要
本投資法人は、取得済資産及び取得予定資産毎に、下表記載の各調査会社に建物状況調査を委託し、当該調査に係る報告書(以下「建物状況調査報告書」といいます。)を取得しています。建物状況調査報告書の内容は、その作成者の意見に過ぎず、本投資法人がその記載の正確性を保証するものではありません。なお、下記の調査会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありませ
ん。

用途

物件
番号

物件名称

報告書日付

調査会社

緊急・短期
修繕費
(千円)
(注1)

OFC-01

南麻布渋谷ビル

2021年1月

OFC-03

本町橋タワー

2021年1月

OFC-04西新宿松屋ビル

2021年1月

OFC-06

渋谷MKビル

2021年1月

OFC-08

アサヒビルヂング

2020年12月

OFC-09博多駅イーストプレイス

2017年2月

OFC-10
OFC-11

オフィス

日本橋浜町

2017年11月

パークビル
アミューズメント
メディア学院本館

2018年7月

デロイトトーマツ
PRS株式会社

中長期修繕費
(千円)
(注2)

―

20,663―31,739―17,233

―

7,203

株式会社
アースアプレイザル―

46,931

デロイトトーマツ
PRS株式会社

―

7,608

―

6,521

―

6,419

デロイトトーマツ
PRS株式会社
デロイトトーマツ
PRS株式会社
デロイトトーマツ
PRS株式会社

デロイトトーマツ
PRS株式会社
東京海上ディーアール
株式会社

OFC-12東神戸
センタービル2018年6月

東京海上ディーアール
株式会社―

69,755

OFC-13

アミューズメント
メディア学院新館

2018年10月

東京海上ディーアール
株式会社

―

2,099

OFC-14成信ビル

2020年2月―

15,479OFC-15

NKビル

2020年2月―

19,136

OFC-16

司町ビル

2020年2月―

10,894OFC-17

高田馬場アクセス

2020年2月

東京海上ディーアール
株式会社

―

8,083

OFC-18麻布
アメレックスビル

2020年2月

東京海上ディーアール
株式会社

―

7,699

OFC-19飛栄九段ビル2020年2月

東京海上ディーアール
株式会社―

OFC-20

新横浜ナラビル

2020年2月

OFC-21

ポータル秋葉原

2020年2月

OFC-22

OHAビル

2021年7月

OFC-23

アーバンセンター
博多

2021年7月

東京海上ディーアール
株式会社
東京海上ディーアール
株式会社
東京海上ディーアール
株式会社

東京海上ディーアール

14,443
(注3)

―

9,492

―

3,149

東京海上ディーアール
株式会社

―

8,187

東京海上ディーアール
株式会社

―

2,071

―

314,802

株式会社
東京海上ディーアール
株式会社

オフィス計(20物件)- 71 -

用途

物件
番号

物件名称

報告書日付

調査会社

緊急・短期
修繕費
(千円)
(注1)

(注2)

RTL-01

ラパーク岸和田2020年2月

東京海上ディーアール
株式会社―

74,273

RTL-02

シュロアモール
筑紫野

2020年2月

東京海上ディーアール
株式会社―

22,019

RTL-03

西友水口店

2020年2月―

41,341

RTL-05

バグース池袋西口

2021年7月

―

4,451

―

142,085

―

5,155

―

22,149

商業施設

東京海上ディーアール
株式会社
東京海上ディーアール
株式会社

商業施設計(4物件)
RSC-01
RSC-02

アーバンパーク
麻布十番
アーバンパーク
代官山

2021年1月
2021年1月

デロイトトーマツ
PRS株式会社
デロイトトーマツ
PRS株式会社

RSC-05

アーバンパーク
難波

2021年1月

東京海上ディーアール
株式会社

―

2,627

RSC-06

アーバンパーク
護国寺

2016年11月

デロイトトーマツ
PRS株式会社―

10,468

―

5,163

―

12,519

RSC-07
RSC-08

アーバンパーク柏
アーバンパーク
緑地公園

2017年2月
2017年12月

デロイトトーマツ
PRS株式会社
デロイトトーマツ
PRS株式会社

RSC-09アーバンパーク高円寺

2017年12月

デロイトトーマツ
PRS株式会社―

10,014

RSC-10

アーバンパーク
市ヶ尾

2019年7月

東京海上ディーアール
株式会社

―

7,953

―

4,675

RSC-11
住宅

中長期修繕費(千円)

RSC-12
RSC-13
RSC-14

アーバンパーク
行徳
白井ロジュマンアーバンパーク
関目
アーバンパーク今里

2019年9月
2020年2月
2020年2月
2020年2月

東京海上ディーアール
株式会社
東京海上ディーアール
株式会社
東京海上ディーアール
株式会社
東京海上ディーアール
株式会社―

30,775(注3)―

14,901―

7,086

RSC-15

アーバンパーク
代々木

2020年2月

東京海上ディーアール
株式会社

―

1,106

RSC-16

アーバンパーク
常盤台公園

2020年9月

東京海上ディーアール
株式会社―

24,853―

14,514―3,362

RSC-17
RSC-18

アーバンパーク
三ツ池公園
アーバンパーク
両国

2020年11月
2021年7月

東京海上ディーアール
株式会社
東京海上ディーアール
株式会社

RSC-19アーバンパーク
溝の口

2021年7月

東京海上ディーアール
株式会社

―

5,486

RSC-20

アーバンパーク
宮前平

2021年7月

東京海上ディーアール
株式会社

―

635

―

4,265

―

187,704

RSC-21

アーバンパーク
鶴見

2021年7月

東京海上ディーアール
株式会社

住宅計(19物件)- 72 -

物件
番号

用途

物件名称

報告書日付

調査会社

緊急・短期
修繕費
(千円)
(注1)

中長期修繕費(千円)(注2)

LGC-01

岩槻
ロジスティクス

2021年1月

デロイトトーマツ
PRS株式会社―

6,249

LGC-02横浜
ロジスティクス

2021年1月

デロイトトーマツ
PRS株式会社―

34,338―59,267―

1,993

LGC-03
LGC-04

船橋
ロジスティクス原木
ロジスティクス

2021年1月
2017年2月

デロイトトーマツ
PRS株式会社
デロイトトーマツ
PRS株式会社

LGC-05所沢
ロジスティクス2017年2月

デロイトトーマツ
PRS株式会社―

8,172

LGC-07

船橋西浦
ロジスティクスⅡ

2017年11月

東京海上ディーアール
株式会社―

11,163

―

9,804

物流施設

LGC-08

松伏
ロジスティクス2017年11月

船橋
LGC-09

LGC-10東京海上ディーアール
株式会社
東京海上ディーアール

ハイテクパーク
工場Ⅰ
船橋
ハイテクパーク

2020年2月

株式会社

―

1,870

2020年2月

東京海上ディーアール
株式会社

―

6,206

―

139,061―

12,204

工場Ⅱ
物流施設計(9物件)

ホテル

R&Bホテル梅田東

2020年12月

HTL-02

スマイルホテルなんば

2020年12月

株式会社
アースアプレイザル

―

3,346

HTL-03

ベストウェスタン
東京西葛西

2017年2月

デロイトトーマツPRS
株式会社

―

7,947

HTL-04

ベストウェスタン横浜

2017年2月

デロイトトーマツPRS
株式会社

―

6,568

―

186

―

1,069

―

1,988

―

211

ホテル計(8物件)―

33,519合計(60物件)―

817,170

HTL-05
HTL-06

HTL-07

ホテルWBF2018年7月

福岡天神南
グランジット秋葉原
ベストウェスタン
東京西葛西

2018年6月

2018年6月

グランデ
HTL-08(注1)

株式会社

HTL-01

KOKO HOTEL
大阪なんば

2018年7月

アースアプレイザル

大和不動産鑑定株式会社
東京海上ディーアール
株式会社
東京海上ディーアール
株式会社
大和不動産鑑定株式会社「緊急・短期修繕費」は、緊急及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を、千円
未満を四捨五入して記載していますが、本書の日付時点において是正完了レポートを入手済の修繕更新費用は除いて記載していま
す。

(注2)

「中長期修繕費」は、今後12年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用の年平均額に換算した金額を、千円未満を四捨五入して記載しています。

(注3)

区分所有物件ですが、建物状況調査報告書には建物全体に係る金額が記載されているため、専有面積割合(飛栄九段ビル：約75.5％、白井ロジュマン：約88.7％)を乗じ、千円未満を四捨五入して記載しています。

- 73 -

(カ)地震リスク分析の概要
本投資法人は、東京海上ディーアール株式会社に取得済資産及び取得予定資産の個別PML値算定とポートフォリオPML値算定を委託し、報告書を取得しています。当
該報告書の内容は、その作成者の意見に過ぎず、本投資法人がその記載の正確性を保証するものではありません。なお、東京海上ディーアール株式会社と本投資法人
及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

用途

物件
番号

物件名称

PML値
(％)

OFC-01

南麻布渋谷ビル

11.6

OFC-03

本町橋タワー

5.5

OFC-04西新宿松屋ビル

5.5

OFC-06

渋谷MKビル

7.2

OFC-08

アサヒビルヂング

6.2

OFC-09博多駅イーストプレイス

4.7

OFC-10日本橋浜町パークビル

7.4

OFC-11

アミューズメントメディア学院本館

7.6

OFC-12東神戸センタービル

8.6

OFC-13

アミューズメントメディア学院新館

9.6

OFC-14

成信ビル

5.5

OFC-15

NKビル

8.4

OFC-16

司町ビル

9.4

OFC-17

高田馬場アクセス

3.5

OFC-18麻布アメレックスビル

10.2

OFC-19飛栄九段ビル

3.6

OFC-20

新横浜ナラビル

4.4

OFC-21

ポータル秋葉原8.2

OFC-22

OHAビル

4.5

OFC-23

アーバンセンター博多

3.6

RTL-01

ラパーク岸和田14.8

RTL-02

シュロアモール筑紫野

2.2

RTL-03

西友水口店

4.2

RTL-05

バグース池袋西口

4.6

オフィス

商業施設

- 74 -

用途

住宅

物流施設

物件
番号

物件名称

PML値
(％)

RSC-01

アーバンパーク麻布十番

7.5

RSC-02

アーバンパーク代官山

8.1

RSC-05

アーバンパーク難波

8.1

RSC-06

アーバンパーク護国寺

5.1

RSC-07

アーバンパーク柏

4.9

RSC-08

アーバンパーク緑地公園

6.4

RSC-09アーバンパーク高円寺

10.4

RSC-10

アーバンパーク市ヶ尾

9.8

RSC-11

アーバンパーク行徳

5.1

RSC-12

白井ロジュマン

3.5

RSC-13

アーバンパーク関目

11.5

RSC-14

アーバンパーク今里

12.0

RSC-15

アーバンパーク代々木

7.7

RSC-16

アーバンパーク常盤台公園

9.6

RSC-17

アーバンパーク三ツ池公園

9.7

RSC-18

アーバンパーク両国

6.0

RSC-19アーバンパーク溝の口

10.4

RSC-20

アーバンパーク宮前平

4.5

RSC-21

アーバンパーク鶴見

9.9

LGC-01

岩槻ロジスティクス

3.9

LGC-02

横浜ロジスティクス

13.0

LGC-03

船橋ロジスティクス

5.7

LGC-04

原木ロジスティクス

3.8

LGC-05所沢ロジスティクス

9.5

LGC-07船橋西浦ロジスティクスⅡ

2.9

LGC-08松伏ロジスティクス

2.2

LGC-09船橋ハイテクパーク工場Ⅰ

5.7

LGC-10船橋ハイテクパーク工場Ⅱ

5.6- 75 -

用途

物件
番号

物件名称

PML値
(％)

HTL-01

R&Bホテル梅田東

9.0

HTL-02

スマイルホテルなんば

9.2

HTL-03

ベストウェスタン東京西葛西

9.0

HTL-04

ベストウェスタン横浜

11.1

HTL-05

ホテルWBF福岡天神南

5.0

HTL-06

グランジット秋葉原

3.7

HTL-07

ベストウェスタン東京西葛西グランデ

6.1

HTL-08

KOKO HOTEL大阪なんば

6.7

ポートフォリオ全体(60物件)(注)

2.5

ホテル

(注)

ポートフォリオ全体欄に記載の数値は、東京海上ディーアール株式会社による2021年7月付「建物地震リスク調査ポート
フォリオ解析報告書」に基づいて、取得済資産及び取得予定資産のポートフォリオ全体に関するPML値(ポートフォリオ
PML値)を記載しています。

- 76 -

(キ)

取得済資産及び取得予定資産に係る建物の設計等に関する事項
取得済資産及び取得予定資産に係る建物の設計者、施工者、建築確認機関及び構造計算確認機関は、それぞれ以下のとおりです。

用
途

物件
番号

物件名称

OFC-01 南麻布渋谷ビル
OFC-03 本町橋タワー
OFC-04 西新宿松屋ビル
OFC-06 渋谷MKビル
OFC-08
OFC-09OFC-10
OFC-11
OFC-12

アサヒビルヂング
博多駅イースト
プレイス
日本橋浜町
パークビル
アミューズメント
メディア学院本館
東神戸
センタービルアミューズメント
メディア学院新館

OFC-13オ
フ OFC-14 成信ビル
ィス OFC-15 NKビル

設計者(注1)

施工者(注1)

株式会社
小松沢建築設計事務所
清水建設株式会社
関西事業本部
一級建築士事務所
大成建設株式会社
一級建築士事務所
株式会社
現代都市建築設計事務所
株式会社松田平田
川岸興産株式会社
一級建築士事務所
株式会社協立建築設計事務所
株式会社ケイテイ建築研究所
株式会社大林組本店
一級建築士事務所
ミトモ建設株式会社
一級建築士事務所

株式会社山下設計

フジタ工業株式会社東京支店
一級建築士事務所
株式会社鴻池組東京本店
OFC-17 高田馬場アクセス
一級建築士事務所
麻布株式会社クリエート
OFC-18
アメレックスビル 建築設計事務所
株式会社大塚一級建築士
OFC-19 飛栄九段ビル
設計事務所
奈良建設株式会社
OFC-20 新横浜ナラビル
一級建築士事務所
新築時/株式会社冨井建
築設計研究所
OFC-21 ポータル秋葉原
増築時/株式会社エム・
エー建築計画一級建築士
事務所

OFC-23

アーバンセンター
博多

港区建築主事

清水建設株式会社
大阪支店

財団法人
日本建築総合試験所

大成建設株式会社
東京支店
東急建設株式会社
東京支店
大林組・相鉄建設
共同企業体

フジタ工業
株式会社東京支店
株式会社森組東京支店
株式会社大林組
神戸支店
ミトモ建設株式会社
株式会社熊谷組東京支店

OFC-16 司町ビル

OFC-22 OHAビル

清水建設株式会社

株式会社井上組

株式会社梓設計

本田設計事務所
株式会社オーエーシー設計

建築確認機関(注1)

東京都建築主事
渋谷区建築主事
横浜市建築主事
福岡市建築主事
東京都建築主事
渋谷区建築主事
神戸市建築主事
渋谷区建築主事
新宿区建築主事

構造計算
確認機関
株式会社アース
アプレイザル(注2)

デロイトトーマツ
PRS株式会社
デロイトトーマツ
PRS株式会社(注3)

株式会社アース
アプレイザル
デロイトトーマツ
PRS株式会社
東京海上ディーア
ール株式会社
東京海上ディーア
ール株式会社
東京海上ディーア
ール株式会社
東京海上ディーア
ール株式会社
東京海上ディーア
ール株式会社

清水建設株式会社

東京都建築主事

フジタ工業株式会社東京支店

千代田区建築主事

株式会社鴻池組東京本店

東京都建築主事

三井建設株式会社

港区建築主事

飛島建設株式会社
首都圏建築支店

千代田区建築主事

奈良建設株式会社

横浜市建築主事

新築時/清水建設
株式会社東京支店
増築時/株式会社
滝新

新築時/千代田区建築主事
増築時/日本建築検査協会株式会社

東京海上ディーア
ール株式会社

立川市建築主事

東京海上ディーア
ール株式会社

ビューローベリタス
ジャパン株式会社(注4)

大和ハウス工業株
式会社
株式会社ナカノフドー建設九州支社- 77 -

東京海上ディーア
ール株式会社
東京海上ディーア
ール株式会社
東京海上ディーア
ール株式会社
東京海上ディーア
ール株式会社
東京海上ディーア
ール株式会社

用
途

物件
番号

施工者(注1)

建築確認機関(注1)

構造計算
確認機関

鹿島建設株式会社
才門建設株式会社
日本国土開発株式会社 日信建設株
式会社 共同事業体

岸和田市建築主事

東京海上ディーア
ール株式会社

東急建設株式会社
九州支店

日本ERI株式会社

東京海上ディーア
ール株式会社

戸田建設株式会社

滋賀県建築主事

東京海上ディーア
ール株式会社

株式会社藤村設計

株式会社松村組東京支店

豊島区建築主事

アーバンパーク
麻布十番

株式会社現代建築研究所

佐藤工業株式会社

港区建築主事アーバンパーク
代官山

既存棟/株式会社
ケイテイ建築研究所
増築棟/株式会社
長谷工コーポレーション

既存棟/株式会社
フジタ
増築棟/前田建設
工業株式会社

株式会社アイビー設計事務所
株式会社奥村組
一級建築士事務所

奥村組土木興業
株式会社

既存棟/渋谷区建築
主事
増築棟/株式会社
都市居住評価センター
建築検査機構株式会社

株式会社奥村組

豊島区建築主事

株式会社アート設計

東急建設株式会社

柏市建築主事

物件名称

RTL-01 ラパーク岸和田
商業
シュロアモール
施 RTL-02
筑紫野
設
RTL-03 西友水口店
RTL-05 バグース池袋西口
RSC-01

RSC-02

アーバンパーク
難波
アーバンパーク
RSC-06
護国寺
アーバンパーク
RSC-07
柏
RSC-05

設計者(注1)

株式会社大建設計

東急建設株式会社九州支店
一級建築士事務所
戸田建設株式会社大阪支店
一級建築士事務所

東京海上ディーア
ール株式会社
株式会社アース
アプレイザル
株式会社アース
アプレイザル(注4)

デロイトトーマツ
PRS株式会社
デロイトトーマツ
PRS株式会社

RSC-08

アーバンパーク
緑地公園

株式会社遠藤剛生
一級建築士事務所

西松建設株式会社
関西支店

吹田市建築主事

株式会社ハイ国際
コンサルタント

RSC-09アーバンパーク
高円寺

一級建築士事務所
木本正勝設計室

株式会社奥村組
東京支社

杉並区建築主事

東京海上ディーア
ール株式会社

住 RSC-10 アーバンパーク
市ヶ尾宅

東急建設株式会社横浜支店

東急建設株式会社
横浜支店

横浜市建築主事

東京海上ディーア
ール株式会社

アーバンパーク
行徳

株式会社アルテ建築設計事務所

株式会社奥村組東京支店

市川市建築主事

東京海上ディーア
ール株式会社

RSC-12 白井ロジュマン

東海興業株式会社東京支店
一級建築士事務所

東海興業株式会社
東京支店

千葉県建築主事

東京海上ディーア
ール株式会社

RSC-11

RSC-13

アーバンパーク
関目

株式会社聖建築社
建築事務所

株式会社間組大阪市建築主事

東京海上ディーア
ール株式会社

RSC-14

アーバンパーク
今里

株式会社小林工務店
一級建築士事務所

株式会社小林工務店

大阪市建築主事

東京海上ディーア
ール株式会社

RSC-15

アーバンパーク
代々木

有限会社ケミカルデザイン
一級建築士事務所

株式会社片山組

株式会社都市建築確
認センター

(注4)

アーバンパーク
RSC-16
常盤台公園

株式会社松田平田一級建
築士事務所

大成建設株式会社
横浜支店
前田建設工業株式会社横浜支店

横浜市建築主事

デロイトトーマツ
PRS株式会社- 78 -

物件
番号

物件名称

設計者(注1)

施工者(注1)

RSC-17

アーバンパーク
三ツ池公園

株式会社梓設計一級建築士事務所

清水建設株式会社
横浜支店

横浜市建築主事

デロイトトーマツ
PRS株式会社

RSC-18

アーバンパーク
両国

清水建設株式会社一級建
築士事務所

清水建設株式会社
東京支店

墨田区建築主事

東京海上ディーア
ール株式会社

アーバンパーク
RSC-19溝の口

既存棟/戸田建設株式会
社一級建築士事務所
増築棟/株式会社都市デ
ザインシステム既存棟/戸田建設
株式会社横浜支店
増築棟/株式会社
大林組横浜支店

川崎市建築主事

東京海上ディーア
ール株式会社

RSC-20

アーバンパーク
宮前平

株式会社明豊エンタープ
ライズ一級建築士事務所

株式会社細田工務店

株式会社J建築検査
センター

(注4)

RSC-21

アーバンパーク
鶴見

株式会社松田平田

鋼笠建設株式会社

横浜市建築主事

東京海上ディーア
ール株式会社- 79 -

構造計算
確認機関

建築確認機関(注1)

用
途

物件
番号

物件名称

岩槻
ロジスティクス横浜
LGC-02
ロジスティクス
LGC-01

船橋
LGC-03
ロジスティクス原木
ロジスティクス所沢
物
LGC-05
ロジスティクス流
施設
船橋西浦
LGC-07
ロジスティクスⅡ
LGC-04

松伏
ロジスティクス船橋
LGC-09 ハイテクパーク
工場Ⅰ
船橋
LGC-10 ハイテクパーク
工場Ⅱ
LGC-08

HTL-01 R&Bホテル梅田東

HTL-02

スマイルホテルなんば

ベストウェスタン
HTL-03
東京西葛西
ホ
ベストウェスタン
テ
HTL-04
横浜
ル
ホテルWBF
HTL-05
福岡天神南
グランジット
HTL-06
秋葉原
ベストウェスタン
HTL-07 東京西葛西
グランデ
KOKO HOTEL
HTL-08 大阪
なんば
(注1)
(注2)

設計者(注1)

施工者(注1)

建築確認機関(注1)

鴻池組東京本店
一級建築士事務所
大成建設株式会社
一級建築士事務所
1号棟/
三菱建設株式会社
一級建築士事務所
2号棟/
株式会社竹中工務店
一級建築士事務所
株式会社熊谷組
一級建築士事務所
トーヨー建設株式会社
一級建築士事務所
事務所棟/株式会社創建
設計
工場棟/日東産業株式会
社一級建築士事務所
倉庫棟/中央ビルト工業
株式会社
大成建設株式会社
一級建築士事務所

株式会社鴻池組
東京本店
大成建設株式会社
横浜支店

株式会社グッド・
アイズ建築検査機構

積水ハウス株式会社
特建プロジェクト開発部
一級建築士事務所
株式会社リビング
ワールド一級建築士
事務所
株式会社北山建築設計事務所
株式会社竹中工務店東京
本店一級建築士事務所
株式会社コスモクリエー
ション一級建築士事務所
株式会社萩原建築設計
事務所

デロイトトーマツ
PRS株式会社
1号棟/
デロイトトーマツ
PRS株式会社
2号棟/
株式会社アース
アプレイザル

1号棟/
船橋市建築主事
2号棟/
船橋市建築主事

株式会社熊谷組

SGSジャパン株式会社(注4)

所沢市建築主事

デロイトトーマツ
PRS株式会社

事務所棟/船橋市
建築主事
工場棟/船橋市建築
主事
倉庫棟/船橋市建築主事

東京海上ディーア
ール株式会社

埼玉県建築主事

東京海上ディーア
ール株式会社

船橋市建築主事

東京海上ディーア
ール株式会社

東洋建設株式会社

清水建設株式会社
一級建築士事務所

(注4)

1号棟/
三菱建設株式会社
2号棟/
株式会社竹中工務店

トーヨー建設株式会社
事務所棟/村山工業株式会社
工場棟/日東産業
株式会社
倉庫棟/中央ビル
ト工業株式会社
大成建設株式会社
関東支店

東洋建設株式会社
一級建築士事務所

横浜市建築主事

構造計算
確認機関

清水建設株式会社
首都圏事業本部千 船橋市建築主事
葉支店
積水ハウス株式会社
大阪市建築主事
特建プロジェクト
開発部
確認済証/ビューロ
ーベリタス
株式会社
ジャパン株式会社
大木工務店
検査済証/日本テス
ティング株式会社
飛島建設株式会社

東京都建築主事

株式会社竹中工務店横浜支店

横浜市建築主事

有澤建設株式会社
池田建設株式会社

九州住宅保証株式会社
一般財団法人住宅金融普及協会

東京海上ディーア
ール株式会社
株式会社アース
アプレイザル

株式会社アース
アプレイザル
株式会社アース
アプレイザル
株式会社アース
アプレイザル(注4)(注4)

株式会社ガイ・プランニ
ング

株式会社イチケン

株式会社都市居住評価センター(注4)

スナダ建設株式会社
一級建築士事務所

スナダ建設株式会
社

一般財団法人大阪
建築防災センター(注4)「設計者」、「施工者」及び「建築確認機関」は当時の名称等を記載しています。
主要な建物につき、建築基準法(昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。)(以下「建築基準法」といいます。)及び関連法令に基づき一般の基準よりも詳細な構造審査がなされる高層建築物構造評定を取得しているため、構造計算書の妥当性についての調査は行っていません。

(注3)
(注4)

主要な建物につき、構造評定委員会による評定を取得しているため、構造計算書の妥当性についての調査は行っていません。
主要な建物につき、構造計算適合性判定の対象となる建築物に該当しているため、構造計算書の妥当性についての調査は行っていません。

- 80 -

(ク)ポートフォリオ分析
取得済資産及び取得予定資産の地域別及び規模別のポートフォリオ分散状況の概要は以下のとおりです。
a.地域別
地域

取得(予定)価格合計

比率(注)

都心5区

56,248百万円

31.3％

上記以外の東京圏

73,720百万円

41.0％

東京圏

72.3％

東京圏以外

49,707百万円

27.7％

合計

179,675百万円

100.0％(注)「比率」は、取得(予定)価格合計ベースで計算し、小数第2位を四捨五入して記載しています。

(a)オフィス
地域

取得(予定)価格合計

比率

都心5区

43,648百万円

60.0％

上記以外の東京圏

8,620百万円

11.9％

東京圏

71.9％

東京圏以外

20,465百万円

28.1％

合計

72,733百万円

100.0％(b)商業施設地域

取得(予定)価格合計

都心5区

比率

0百万円

0.0％

2,984百万円

16.3％

東京圏

16.3％
上記以外の東京圏

東京圏以外

15,270百万円

83.7％

合計

18,254百万円

100.0％(c)住宅
地域

取得(予定)価格合計

比率

都心5区

10,100百万円

26.7％

上記以外の東京圏

21,496百万円

56.9％

東京圏

83.6％

東京圏以外

6,183百万円

16.4％

合計

37,779百万円

100.0％- 81 -

(d)物流施設地域

取得(予定)価格合計

都心5区

比率

0百万円

0.0％

30,365百万円

100.0％

東京圏

100.0％
上記以外の東京圏

東京圏以外
合計

0百万円

0.0％

30,365百万円

100.0％(e)ホテル地域

取得(予定)価格合計

比率

都心5区

2,500百万円

12.2％

上記以外の東京圏

10,255百万円

49.9％

東京圏

62.1％

東京圏以外

7,789百万円

37.9％

合計

20,544百万円

100.0％

b.規模別取得(予定)価格

物件数

比率(注)

100億円以上

1物件

1.7％

50億円以上100億円未満

9物件

15.0％

10億円以上50億円未満

47物件

78.3％

10億円未満

3物件

5.0％

合計

60物件

100.0％(注)「比率」は、物件数ベースで計算し、小数第2位を四捨五入して記載しています。

c.アセットタイプ(用途)別
用途

物件数

取得(予定)価格合計

比率

オフィス

20物件

72,733百万円

40.5％

商業施設

4物件

18,254百万円

10.2％

住宅

19物件

37,779百万円

21.0％

物流施設

9物件

30,365百万円

16.9％

ホテル

8物件

20,544百万円

11.4％

合計

60物件

179,675百万円

100.0％- 82 -

(ケ)主要な不動産物件に関する状況
取得済資産及び取得予定資産のうち、2021年4月末日現在で、主要な不動産物件(一体として使用されていると認められる土地に係る建物・施設であり、その総賃料収入が取得済資産及び取得予定資産の総賃料収入の合計の10％以上を占めるものをいいます。)に該当するものはありません。

(コ)

主要テナントへの賃貸の状況
取得済資産及び取得予定資産について、2021年4月末日現在で、賃貸面積(取得済
資産及び取得予定資産のうち複数の資産に同一のテナントが入居している場合は、その賃貸面積の合計)が、同日現在における取得済資産及び取得予定資産の賃貸面積の合計の10％以上を占めているテナントに該当するものはありません。

(サ)

担保の内容
本書の日付現在において、該当事項はありません。

- 83 -

⑤

各取得予定資産の概要
取得予定資産の個別の概要は、以下のとおりです。
(ア)「物件番号」欄及び「分類」欄に関する説明「物件番号」欄及び「分類」欄には、本投資法人の取得予定資産について、用途毎にオフィス(OFC)、商業施設(RTL)、住宅(RSC)、物流施設(LGC)及びホテル(HTL)に分類し、分類毎に順に付した番号を記載しています。一つの物件が複数の用途に該当す
る複合施設の場合には、用途毎の想定賃料収入の合計が最も多い用途に分類しています。

(イ)「特定資産の概要」欄に関する説明

a.「取得予定価格」欄には、取得予定資産に係る売買契約に記載された取得予定資産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。)を、百万円未満を四捨五入して記載しています。
b.「取得予定日」欄には、本投資法人が取得を予定する年月日を記載しています。
c.「所在地」欄には、登記簿上表示されている地番を記載しています。「住居表示」
欄には、住居表示を記載しており、住居表示が未実施のものは、登記簿上の建物所
在地(複数ある場合には、そのうちの一所在地)を記載しています。
d.「土地」欄に関する説明(ⅰ)「所有形態」欄には、取得予定資産に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ⅱ)「敷地面積」欄には、別途注記する場合を除き、登記簿上表示されている地積を記載しています。このため、現況とは一致しない場合があります。
(ⅲ)「用途地域」欄には、都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。)(以下「都市計画法」といいます。)第8条第1項第1号に掲げる用
途地域の種類を記載しています。
(ⅳ)「建蔽率」欄及び「容積率」欄には、それぞれ建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。
e.「建物」欄に関する説明(ⅰ)「所有形態」欄には、取得予定資産に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ⅱ)「延床面積」欄には、別途注記する場合を除き、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。このため、現況とは一致しない場合があります。
(ⅲ)「用途」欄には、登記簿上表示されている種類のうち主要なものを記載しており、現況とは一致しない場合があります。なお、区分所有建物については、本投資法人の保有する専有部分の種別を記載しています。
(ⅳ)「建築時期」欄には、主たる建物について登記簿上表示されている新築時点を記載しています。
(ⅴ)「構造・階数」欄には、主たる建物について登記簿上表示されている構造を記載しており、現況とは一致しない場合があります。なお、区分所有建物については、区分所有建物が含まれる一棟の建物全体の構造・階数を記載
しています。
f.「PM会社」欄には、本書の日付現在において、プロパティ・マネジメント業務が委託されている又は委託予定のPM会社を記載しています。

- 84 -

g.「マスターリース会社」欄には、本書の日付現在において、マスターリース業務が委託されている又は委託予定のマスターリース会社を記載しています。
(ウ)「賃貸借の状況」欄に関する説明

a.「賃貸可能面積」欄には、取得予定資産に係る建物のうち賃貸が可能な建物の床面積の合計面積(共用部分等を賃貸している場合には、当該部分に係る面積を含みます。)を記載しており、駐車場その他の用に供する土地の賃貸可能面積を含みません。賃貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に表示されている面積
又は建物図面等に基づき算出した面積を記載しているため、登記簿上表示されている延床面積とは必ずしも一致しません。なお、同欄は、特段の記載がない限り、取得予定資産の現所有者から提供を受けた2021年4月末日現在の情報を基に記載しています。
b.「賃貸面積」欄には、賃貸可能面積のうち、2021年4月末日現在における取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しており、駐車場その他の用に供する土地の賃貸面積を含みません。なお、同欄は、取得予定資産の現所有者から提供を受けた2021年4月末日現在の情報を基に記載しています。
c.「稼働率」欄には、取得予定資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、同欄は、取得予定資産の現所有者から提供を受けた2021年4月末日現在の情報を基に記載しています。
d.「テナント総数」欄には、2021年4月末日現在における取得予定資産に係る賃貸借契約に表示された賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。1テナントが取得予定資産において複数の貸室を賃借している場合には、これを当該取得予定資産について1テナントと数え、複数の取得予定資産にわたって貸室を賃借している場合には、別に数えて延べテナント数を記載しています。なお、当該取得予定資産につきパススルー型マスターリースが締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。
e.「月額賃料(共益費込)」欄には2021年4月末日現在において有効な各テナントとの賃貸借契約に表示された月額賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。)の合計額を、千円未満を四捨五入して記載しています。
f.「敷金・保証金」欄には、2021年4月末日現在における取得予定資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載しています。なお、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額を記載しています。
(エ)「特記事項」欄に関する説明「特記事項」欄には、取得予定資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項のほか、取得予定資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。

(オ)「不動産鑑定評価書の概要」欄に関する説明

a.「不動産鑑定評価書の概要」欄は、JREI、大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所が取得予定資産に関して作成した不動産鑑定評価書を基に記載してい- 85 -

ます。なお、割引率が複数存在する場合には、現在の運営状況を考慮して評価機関が設定した割引率を記載しています。
b.「鑑定評価額」欄の記載は、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。)及び不動産鑑定評価基準等に従い鑑定評価を行った
不動産鑑定士等が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示した
ものにとどまります。
c.同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑定評価は、現時点及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
d.鑑定評価を行ったJREI、大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法人又は本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(カ)「本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト」欄に関する説明
本資産運用会社が、不動産鑑定評価書及びマーケットレポート等を参考に、独自に調査した内容も踏まえて、当該物件に関する基本的性格、特徴等を記載し、併せて当該物件の取得の経緯(スポンサーグループから取得した物件についてはスポンサーグループの、本資産運用会社が独自に売却情報を取得した物件についてはその取得の経緯)を記載しています。なお、「＜スポンサーファンド＞」とは、スポンサー
グループからの取得を、「＜外部取得＞」とは、第三者からの取得を、「＜相対取引＞」とは、第三者からの相対取引による取得を、「＜ウェアハウジング＞」とは、スポンサーグループのウェアハウジング機能を活用した取得をそれぞれ意味し
ます。

(キ)

「人口動態分析等、マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析」欄に関する説
明
各種不動産情報専門会社からの情報及び公表資料に基づき本資産運用会社の独自のマーケット分析について記載しています。

(ク)「本投資法人による総合評価」欄に関する説明
上記(カ)及び(キ)を踏まえた本投資法人独自の評価を記載しています。

- 86 -

取得予定資産
物件番号

OFC-22

物件名称

OHAビル

分類

オフィス

特定資産の概要
特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

取得予定価格1,804百万円

取得予定日

2021年8月19日

鑑定評価額

1,950百万円

売主

合同会社SAPR7

所在地

東京都立川市曙町一丁目10番2

住居表示

東京都立川市曙町1-22-17

最寄駅

JR中央線・南武線「立川」駅徒歩約9分
所有形態

所有権

敷地面積

964.80㎡(注1)

用途地域

商業地域(注2)

建蔽率

80％

容積率

500％(注2)

所有形態

所有権

延床面積

4,659.20㎡

用途

事務所・店舗・駐車場

建築時期

1990年5月30日

構造・階数株式会社日本プロパティ・ソリューションズ

マスターリース会社

本投資法人

賃貸可能面積3,346.08㎡

テナント総数3

賃貸面積3,346.08㎡

月額賃料(共益費込)

10,304千円

稼働率

100.0％

敷金・保証金61,824,600円

土地

建物

PM会社

鉄筋コンクリート・鉄骨造
陸屋根地下1 階付6 階建

賃貸借の状況

特記事項
該当事項はありません。
(注1)

セットバック面積29.88㎡を含みます。

(注2)

本件土地は、二つの用途地域及び容積率が異なる地域(商業地域500％及び近隣商業地域300％)にまたがっており、加重平均により許容される容積率は449.14％になります。

- 87 -

(単位：円)不動産鑑定評価書の概要
物件名

OHAビル

鑑定評価額

1,950,000,000

鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

価格時点

2021年6月1日
項目内容
1,950,000,000

収益価格

1,960,000,000

直接還元法による価格(1)運営収益(

ア)－イ)

概要等
DCF法による価格を重視し、直接還元法による価格にて検証し、試算。

)

131,786,500

ア)潜在総収益138,831,000

イ)空室等損失等

7,044,500(2)運営費用

当該地域における平均空室率、対象不動産の競争力等を考慮して計上。

38,163,240

維持管理費

7,557,960

予定契約額を妥当と判断し、計上。

水道光熱費

13,360,000

類似不動産の費用水準を参考に査定。

修繕費

2,387,833

ERに基づき計上。

PMフィー

2,612,841

予定契約内容を妥当と判断し、計上。

テナント募集費用等
公租公課

984,313
9,123,400

損害保険料

314,893

その他費用

1,822,000(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2))(4)一時金の運用益

576,926
6,045,035(6)純収益(NCF＝(3)＋(4)－(5))

88,155,151(7)還元利回り

4.5％

DCF法による価格

1,940,000,000

最終還元利回り
積算価格

実績額を参考にして査定。
見積額を妥当と判断し、計上。
実績額に基づき査定。

93,623,260(5)資本的支出

割引率

類似不動産の水準を参考に、新規入居テナントの支払賃料1.0ヶ月分を計上。

運用利回りを1.0％と査定。
ERに基づき計上。

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

4.3％

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

4.7％

経年リスク、市況リスク等を加味して査定。

1,710,000,000

土地比率

81.9％

建物比率

18.1％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

再調達原価に減価修正を行い試算。

収益価格を標準に積算価格を参考として決定。

本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト(1)物件説明①②

多摩地区の拠点であるJR中央線・南武線「立川」駅徒歩約9分に立地するオフィスビル
基準階面積約170坪と当該エリアにおいて競争力を有する③

建物内に22台の駐車場を有し、当該エリアで想定される需要者である支店・営業所等のニーズを満たす設備水準(2)取得ハイライト
本資産運用会社の独自ネットワークを通じて物件情報を取得し、相対取引により取得予定(スポンサーグループによるウェアハウジング機能を活用)(＜ウェアハウジング＞)- 88 -

マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析(1)JR「立川」駅の1日平均乗車人員の推移
コロナ禍以前のJR「立川」駅の1日平均乗車人員は、16万人以上で推移していましたが、コロナ禍となった2020年
は12万人台へと減少しました。これは、コロナ禍に伴う外出自粛要請等によるものであり、コロナ禍が収束に向かうことにより乗車人員も回復するものと、本資産運用会社は考えています。
＜JR「立川」駅の1日平均乗車人員の推移＞

出所：東日本旅客鉄道株式会社「各駅の乗車人員」に基づき本資産運用会社が作成(2)マーケット分析
上記のとおり、2020年度の乗車人員は減少したものの、賃料水準は、下記グラフの賃料インデックスの推移のとおり、2016年前半以降、堅調に推移しています。
空室率に関しても、下記グラフの空室率の推移のとおり、2018年前半に約3.8％に上昇したものの、2020年を含む
その他期間は1％以下の低水準であり、同エリアのオフィス需要の底堅さは今後も継続していくものと本資産運用会社は考えています。

出所：上場REIT公表データ(立川市のオフィス(但し、上記期間中に取得・売却した物件がある場合にはこれを除きます。))に基づき一般財団法人日本不動産研究所が作成、1Hは上半期(1～6月)、2Hは下半期(7月～12月)を注：意味します。
賃料インデックスについては2016年1H時点を100として指数化- 89 -

本投資法人による総合評価：収益の安定性を評価
以下の事由に基づき、本物件は中長期的に安定運用が可能であると本投資法人は考えています。
(1）JR「立川」駅は中央線、南武線が乗り入れるターミナル駅で、「新宿」駅、「東京」駅まで直通でアクセス可能であり、都心部へのアクセスが良好です。さらに、2000年の多摩モノレールの開通により、南北交通の利便性が向上し、その利便性向上等を活かして、多摩地区のビジネス拠点として発展を遂げています。
(2）立川市のオフィス賃料水準は2016年以降堅調な推移を見せ、空室率については2019年以降1％以下の低い水準となっており、安定したテナント需要が見込まれると考えています。
(3）本物件はJR「立川」駅から徒歩約9分に立地するマルチテナント型のオフィスビルであり、基準階面積約170坪と当該エリアにおいて競争力を有すると考えられます。また外観上、建築・設備とも概ね良好に維持管理されており、内外装等の全体的なグレードは、当該エリアにおいて標準的な水準です。また、建物内に22台の駐車場を有する点は当該エリアで想定されるテナントカテゴリーである支店・営業所等のニーズを満たす設備水準です。

- 90 -

取得予定資産
物件番号

OFC-23

物件名称

アーバンセンター博多

分類

オフィス

特定資産の概要
特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得予定価格2,870百万円

取得予定日

2021年8月19日

鑑定評価額

3,030百万円

売主

スターアジア総合開発株式会社

所在地

福岡県福岡市博多区博多駅南三丁目6番

住居表示

福岡県福岡市博多区博多駅南3-1-10

最寄駅

市営地下鉄空港線「東比恵」駅徒歩約9分

土地

建物

所有形態

所有権

敷地面積

656.72㎡

用途地域

商業地域

建蔽率

80％

容積率

500％

所有形態

所有権

延床面積

3,566.56㎡

用途

事務所・店舗・駐車場

建築時期

2020年8月27日

構造・階数

鉄骨造陸屋根8階建

マスターリース会社

本投資法人(注)

PM会社

ジョーンズラングラサール株式会社

賃貸借の状況(注)賃貸可能面積2,639.18㎡

テナント総数1

賃貸面積2,639.18㎡

月額賃料(共益費込)

12,773千円

稼働率

100.0％

敷金・保証金66,924,000円

特記事項
該当事項はありません。
(注)

スターアジア総合開発が、2021年8月19日から2022年8月末日までの約1年間、本物件を賃料保証型のマスターリース契約により一括で賃借する予定であるため、当該契約に基づく数値を記載しています。当該契約期間満了後は、本投資法人がスターアジア総合開発の転貸人としての地位を承継し、パススルー型の賃貸借契約に変更することが予定されています。

- 91 -

(単位：円)不動産鑑定評価書の概要
物件名

アーバンセンター博多

鑑定評価額

3,030,000,000

鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

2021年6月1日
項目内容
3,030,000,000

収益価格

3,080,000,000

直接還元法による価格(1)運営収益(

ア)－イ)

概要等
直接還元法による価格とDCF 法による価格を関連づけて試算。

)

175,576,000ア)潜在総収益185,014,000

イ)空室等損失等

9,438,000(2)運営費用

現行賃料等に基づき計上した。
類似不動産の状況、賃借人の状況、賃貸借契約内容等を勘案し、空室等損失を査定。

49,302,000

維持管理費

8,040,000

実績額、類似不動産の水準を参考に査定。

水道光熱費

23,160,000

実績額、類似不動産の水準を参考に査定。

修繕費

621,000

PMフィー

3,056,000

ER の修繕更新費用、類似不動産の水準を参考に査定。
契約条件、類似不動産の水準を参考に査定。

テナント募集費用等

1,261,000

賃借人の想定回転期間に基づき査定。

公租公課

12,865,000

実績額等に基づき査定。

損害保険料

247,000

保険契約、類似不動産の水準を参考に査定。

その他費用

52,000

実績額に基づき計上。

(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2))

126,274,000(4)一時金の運用益

1,505,000

運用利回りを1.0％と査定。

(5)資本的支出

1,510,000

ERの修繕更新費用、類似不動産の水準を参考に査定。

(6)純収益(NCF＝(3)＋(4)－(5))

126,269,000(7)還元利回り

4.1％

DCF法による価格

2,970,000,000

割引率
最終還元利回り
積算価格

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

3.9％

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

4.3％

経年リスク、市況リスク等を加味して査定。

2,880,000,000

土地比率

55.3％

建物比率

44.7％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

土地価格と建物価格の合計に市場修正率を乗じて試算。

収益価格を採用し、積算価格は参考に留め決定。

本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト(1)物件説明① 九州最大のターミナル駅であるJR線・福岡市営地下鉄空港線「博多」駅から徒歩約11分、福岡市営地下鉄空港②

線「東比恵」駅から徒歩約9分の距離に位置し、筑紫通りに面する交通利便性に優れたビル
ガラスカーテンウォールの外観で基準階賃貸面積100坪超、天井高2800mmを有する2020年9月竣工の、希少性の高いマルチテナント型のオフィスビル(2)取得ハイライト
スポンサーグループであるスターアジア総合開発が開発した物件(オフィス開発第1号案件)を、本投資法人が同社より取得していた優先交渉権を活用して取得予定- 92 -

マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析(1)JR「博多」駅の1日平均乗車人員の推移
JR「博多」駅の1日平均乗車人員は2015年以降増加傾向にありましたが、2020年度はコロナ禍による影響を少なからず受けているものと考えられます。しかしながら、九州における最大の拠点都市の玄関口である「博多」駅は、
コロナ禍が収束に向かうことにより、コロナ禍の影響が解消されていくものと本資産運用会社は考えています。
＜JR「博多」駅の1日平均乗車人員の推移＞

出所：九州旅客鉄道株式会社「駅別乗車人員上位300駅」その他同社公表資料に基づき本資産運用会社が作成(2)マーケット分析
賃料水準は、下記グラフの賃料インデックスの推移のとおり、2016年前半以降、コロナ禍の影響下にあった2020年
においても上昇傾向にあり、堅調に推移しています。空室率に関しても、下記グラフの空室率の推移のとおり、2016年以降2％以下の低水準で推移しており、同エリアのオフィス需要の底堅さは今後も継続していくものと本資産運用会社は考えています。

出所：上場REIT公表データ(福岡市のオフィス(但し、上記期間中に取得・売却した物件がある場合にはこれを除きます。))に基づき一般財団法人日本不動産研究所が作成、1Hは上半期(1～6月)、2Hは下半期(7月～12月)を注：意味します。
賃料インデックスについては2016年1H時点を100として指数化- 93 -

本投資法人による総合評価：収益の安定性を評価
以下の事由に基づき、本物件は中長期的に安定運用が可能であると本投資法人は考えています。
(1）JR「博多」駅は規模や利用客数において九州最大のターミナル駅であり、福岡市営地下鉄空港線「博多」駅についても「天神」駅に次ぐ利用客数の駅です。
(2）「博多」駅周辺は、福岡市の官民連携で推進する「博多コネクティッド」により一層の発展を遂げると考えられます。
(3）福岡市の賃料水準は2016年以降上昇傾向にあり、空室率については2％以下の低い水準で推移しており、安定したテナント需要が見込まれると考えています。本物件はJR・福岡市営地下鉄空港線「博多」駅筑紫口から筑紫通りを中心とした駅東ビジネス地区に位置する2020年9月竣工のオフィスビルであり、基準階面積約107坪、天井高2800mmと当該エリアにおいて競争力を有し、設備、内外装等の全体的なグレードは、築浅のオフィスビルにおいて標準的な水準を有します。
(4）本物件においては、一定期間(2021年8月19日から2022年8月31日まで(予定))、スポンサーグループであるスター
アジア総合開発との間で賃料保証型のマスターリース契約を締結予定であり、当該契約を活用することで、安定収益とリースアップ後の賃料アップサイドが見込まれます。

- 94 -

取得予定資産
物件番号

RTL-05

物件名称

バグース池袋西口

分類

商業施設

特定資産の概要
特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

取得予定価格2,984百万円

取得予定日

2021年8月19日

鑑定評価額3,240百万円

売主

合同会社Contender所在地

東京都豊島区西池袋一丁目33番7ほか

住居表示

東京都豊島区西池袋1-33-2

最寄駅

JR山手線ほか「池袋」駅徒歩約2分
所有形態

所有権

敷地面積

264.15㎡

用途地域

商業地域

建蔽率

80％

容積率

800％(注1)

所有形態

所有権

延床面積

1,497.45㎡

用途

遊技場・事務所

建築時期

1992年11月20日

構造・階数

鉄骨・鉄筋コンクリート造
陸屋根地下2階付8階建

株式会社マリモ

マスターリース会社

本投資法人

賃貸可能面積1,497.45㎡

テナント総数1

賃貸面積

非開示(注2)

月額賃料(共益費込)

非開示(注2)

稼働率

100.0

敷金・保証金非開示(注2)

土地

建物

PM会社
賃貸借の状況

特記事項
該当事項はありません。
(注1)

前面道路の幅員により基準容積率は480％となりますが、特定道路までの距離による緩和規定が適用され、許容される容積率は607.50％になります。

(注2)

エンドテナントの承諾が得られていないため、開示していません。

- 95 -

(単位：円)不動産鑑定評価書の概要
物件名

バグース池袋西口

鑑定評価額

3,240,000,000

鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

2021年6月1日
項目内容
3,240,000,000

収益価格

3,300,000,000

直接還元法による価格(1)運営収益(ア)－イ))

非開示(注)

ア)潜在総収益非開示(注)

イ)空室等損失等

非開示(注)(2)運営費用

非開示(注)

維持管理費

非開示(注)

水道光熱費

非開示(注)

修繕費

非開示(注)

PMフィー

非開示(注)

テナント募集費用等

非開示(注)

公租公課

非開示(注)

損害保険料

非開示(注)

その他費用(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2))(4)一時金の運用益(5)資本的支出(6)純収益(NCF＝(3)＋(4)－(5))

非開示(注)
121,496,000
非開示(注)
非開示(注)
118,926,000(7)還元利回り

3.6％

DCF法による価格

3,170,000,000

割引率
最終還元利回り
積算価格

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

3.4％

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

3.8％

経年リスク、市況リスク等を加味して査定。

2,460,000,000

土地比率

94.6％

建物比率

5.4％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項(注)

概要等
直接還元法による価格とDCF 法による価格を関連づけて試算。

土地価格と建物価格の合計に市場修正率を乗じて試算。

収益価格を採用し、積算価格は参考に留め決定。

エンドテナントの承諾が得られていないため、開示していません。

本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト(1)物件説明① 「新宿」駅に次ぐJR線乗降客数の「池袋」駅徒歩約2分に立地する商業ビル②

小規模な路面店・飲食店が集積する西口において、テナント訴求力のある視認性(角地)、規模(基準階面積60坪)を有する③

エンターテイメント事業会社への一棟貸しで、収益の安定性が見込まれる(2)取得ハイライト
スポンサーグループが広範なリレーションシップを通じて相対取引により取得した物件を、本投資法人がスポンサーグループより取得していた優先交渉権を活用して取得予定(＜スポンサーファンド＞)- 96 -

マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析(1)JR「池袋」駅の1日平均乗車人員の推移
コロナ禍以前のJR「池袋」駅の乗車人員は「新宿」駅に次いで高い水準にあり、55万人以上で推移していました
が、コロナ禍となった2020年度は37万人台へと減少しました。これは、コロナ禍に伴う外出自粛要請等によるもの
であり、東京の主要ターミナルである「池袋」駅は移動の要衝であることから、コロナ禍が収束に向かうことにより乗車人員も回復するものと、本資産運用会社は考えています。

出所：東日本旅客鉄道株式会社「各駅の乗車人員」に基づき本資産運用会社が作成(2)マーケット分析
池袋エリアの年間小売販売額は、新宿、銀座に次いで3番目の水準となっています。また、販売坪効率でも同様に3番目の水準となり、いずれも渋谷・表参道エリアよりも高い水準にあり、底堅いテナント需要が見込めるエリアであると本資産運用会社は考えています。
＜東京主要商業エリアの小売年間販売額＞

出所：経済産業省「2014年(平成26年)商業統計」(注)本資産運用会社の依頼によりシービーアールイー株式会社が作成したマーケットレポートによります。

- 97 -

＜東京主要商業エリアの販売坪効率/月(小売年間販売額/売場面積)＞

出所：経済産業省「2014年(平成26年)商業統計」(注)本資産運用会社の依頼によりシービーアールイー株式会社が作成したマーケットレポートによります。
(3)本資産運用会社独自の分析
池袋駅西口エリアにおいては、「池袋駅西口地区」や「西池袋一丁目地区」の再開発が計画されており、かかる再開発により、池袋駅西口周辺は今後変貌することが想定されます。これら再開発が完成した後には、エリアとしての集客力が向上することによりエリア全体の価値が高まるほか、来訪者の回遊により、本物件に入居するテナントの集客についてもプラスの波及効果が期待できると、本資産運用会社は考えています。
＜池袋駅西口地区再開発事業＞

出所：豊島区池袋駅周辺地域再生委員会の公表資料に基づき本資産運用会社が作成- 98 -

本投資法人による総合評価：収益の安定性を評価
以下の事由に基づき、本物件は中長期的に安定運用が可能であると本投資法人は考えています。
(1）本物件の所在する池袋駅西口エリアは、小規模な路面店舗が軒を連ね、飲食店が集積する繁華街となっています。さらに、池袋駅西口地区再開発事業等、周辺の再開発が進むことにより、今後、商業繁華性の高まりと不動産としての価値向上が期待されると考えています。
(2）池袋エリアの年間小売販売額及び販売坪効率／月は、東京の主要商業エリアにおいて新宿・銀座に次ぐ水準であり、コロナ禍の収束を見据えると池袋エリアにおける消費は回復するものと考えています。
(3）本物件は巨大ターミナル駅である、JR各線、東京メトロ各線「池袋」駅から徒歩約2分と至近であることに加え、角地であるため視認性も高く、基準階面積は約60坪と、一般的なニーズ面積(30～50坪)と比較して概ね適正な規模であり、対象となる飲食店及びサービス系のテナントへの訴求力は高いと考えます。加えて、複数階を使用する場合は、ファサードの作り込みができる点も評価されると考えています。

- 99 -

取得予定資産
物件番号

RSC-18

物件名称

アーバンパーク両国

分類

住宅

特定資産の概要
特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得予定価格

1,115百万円

取得予定日

2021年8月19日

鑑定評価額

1,190百万円

売主

清水総合開発株式会社

所在地

東京都墨田区亀沢三丁目8番2ほか

住居表示

東京都墨田区亀沢3-12-5

最寄駅

都営大江戸線「両国」駅徒歩約9分
所有形態

所有権

敷地面積

669.98㎡

用途地域

近隣商業地域

建蔽率

80％

容積率

400％ (注)

所有形態

所有権

延床面積

2,351.42㎡

用途

店舗・共同住宅

建築時期

1997年10月31日

構造・階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根9階建

清水総合開発株式会社

マスターリース会社

清水総合開発株式会社

賃貸可能面積2,304.23㎡

テナント総数33

賃貸面積2,304.23㎡

月額賃料(共益費込)

5,406千円

稼働率

100.0％

敷金・保証金7,715,200円

土地

建物

PM会社
賃貸借の状況

特記事項
該当事項はありません。
(注)

本件土地は、二つの用途地域及び容積率が異なる地域(近隣商業地域400％及び準工業地域300％)にまたがっていますが、亀沢地区地区計画により、許容される容積率は454.59％となります。

- 100 -

(単位：円)不動産鑑定評価書の概要
物件名

アーバンパーク両国

鑑定評価額

1,190,000,000

鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2021年6月1日
項目内容
1,190,000,000

収益価格

1,220,000,000

直接還元法による価格(1)運営収益(

ア)－イ)

概要等
DCF 法による価格を標準に直接還元法による検証を行い試算。

)

68,845,678ア)潜在総収益73,059,335

イ)空室等損失等

4,213,657(2)運営費用

収支実績等を参考に決定。

17,445,593

維持管理費

3,180,251

プロパティ・マネジメント業務委託契約書に基づき設定。

水道光熱費

1,106,174

収益事例等に基づき想定。

修繕費

2,410,948

ER、類似事例に基づき査定。

PMフィー

1,999,934

プロパティ・マネジメント業務委託契約書に基づき設定。

テナント募集費用等

3,170,017

公租公課

3,655,300

実績額に基づき査定。

損害保険料

201,827

標準的な料率に基づき想定。

その他費用

1,721,142

収益事例等に基づきを計上。

(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2))(4)一時金の運用益

51,400,085
75,979運用利回りを1.0％と査定。

(5)資本的支出

2,555,000

ER、類似事例に基づき査定。

(6)純収益(NCF＝(3)＋(4)－(5))

48,921,064(7)還元利回り

4.0％

DCF法による価格

1,180,000,000

割引率
最終還元利回り
積算価格

類似不動産の取引利回りとの比較検討、将来の純収益の変動予測を勘案して査
定。

4.1％

対象不動産の個別リスクを勘案して査定。

4.2％

還元利回りに将来の予測不確実性を加味して査定。

1,220,000,000

対象不動産の再調達価格に減価修正を行って試算。

土地比率

82.5％

建物比率

17.5％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

収益価格を標準に、積算価格での検証を行い決定。

本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト(1)物件説明① 「両国」駅及び「錦糸町」駅からJR線、都営地下鉄及び東京メトロを利用し、主要ビジネス地区(東京・大手②

町・新宿・品川)へ20分以内でのアクセスな可能な利便性の高いエリアに位置する
近隣におけるスーパー・商業施設・医療施設の充実や、墨田区の住民向け育児支援サービスにより、ファミリ③

ー層に対して訴求性の高い立地に位置する60㎡台の3LDKで構成される総戸数32戸
本物件は、墨田区の特定優良賃貸住宅(注)として運用されていたため、現行賃料が周辺相場と比較して低く、今後の賃料アップサイドが期待できる(2)取得ハイライト
本資産運用会社の独自ネットワークを通じて物件情報を取得し、相対取引により本物件を取得予定(スポンサーグ
ループであるスターアジア総合開発のスポンサーフォワードコミットメントにより物件確保)(＜外部取得＞＜相対
取引＞)
(注)

「特定優良賃貸住宅」とは、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律に基づき供給される賃貸住宅をいい、中堅所得者等の居住の用に供する居住環境が良好な賃貸住宅として供給されるものです。

- 101 -

人口動態分析等、マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析(1)人口動態分析等
東京都墨田区の人口数及び世帯数は増加傾向にあることから、今後も安定的な人口・世帯数増が見込めるエリアであると本資産運用会社は考えています。
＜東京都墨田区－人口・世帯数＞(注)

2012年及び2013年については、各年の年度末(3月31日)時点での各数値を記載し、2014年から2020年までについては、各年1月1日時点での各数値を記載しています。
出所：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」に基づき本資産運用会社が作成(2)マーケット分析
東京都墨田区の賃料水準は、下記グラフの賃料インデックスの推移のとおり、2016年前半以降概ね横ばいとなっており安定的に推移しています。
空室率に関しては、下記グラフの空室率の推移のとおり、概ね3％以下の低水準で安定しています。同エリアの過去のトレンドから、賃料水準及び空室率の水準は今後も安定的に推移すると本資産運用会社は考えています。

出所：上場REIT公表データ(東京都墨田区のレジデンス(但し、上記期間中に取得・売却した物件がある場合にはこれを除きます。))に基づき一般財団法人日本不動産研究所が作成、1Hは上半期(1～6月)、2Hは下半期(7月～12月)を意味します。
注：

賃料インデックスについては2016年1H時点を100として指数化- 102 -

本投資法人による総合評価：収益の安定性を評価
以下の事由に基づき、本物件は中長期的に安定運用が可能であると本投資法人は考えています。
(1）墨田区エリアは都心部の主要ビジネス地区(東京・大手町・新宿・品川)への鉄道利用によるアクセスに優れた交通利便性が高いエリアであり、人口数及び世帯数は2012年から継続して増加傾向にあることから、今後も安定的な人口・世帯数の増加が見込めるエリアであると考えています。特に、本物件が所在する両国・錦糸町エリアは「両国」駅及び「錦糸町」駅からJR線、都営地下鉄線及び東京メトロを利用し、主要ビジネス地区(東京・大手町・新宿・品川)へ20分以内でのアクセス可能な利便性の高いエリアです。
(2）墨田区エリアは、今後も安定的な人口・世帯数の増加が見込めるエリアであり、また、墨田区の賃貸住宅マーケ
ットは賃料水準も安定しており、空室率も低水準で推移しています。
(3）本物件は60㎡台の3LDK32戸と店舗1区画で構成されており、近隣にスーパー・商業施設・医療施設が充実し、墨田区の住民向け育児支援サービスも利用できることから、ファミリー層に対して訴求性の高いレジデンスであると考えています。

- 103 -

取得予定資産
物件番号

RSC-19

物件名称

アーバンパーク溝の口

分類

住宅

特定資産の概要
特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得予定価格2,019百万円

取得予定日

2021年8月19日

鑑定評価額

2,100百万円

売主

非開示(注1)

所在地

神奈川県川崎市高津区二子六丁目726番2

住居表示

神奈川県川崎市高津区二子6-13-1

最寄駅

東急田園都市線「高津」駅徒歩約8分

土地

建物

所有形態

所有権

敷地面積

2,624.51㎡

用途地域

準工業地域

建蔽率

60％

容積率

200％

所有形態

所有権

延床面積

5,029.52㎡

用途

共同住宅

建築時期

1988年8月23日

構造・階数

鉄筋コンクリート造ルーフィング葺
地下1階付5階建

マスターリース会社

株式会社長谷工ライブネット

PM会社

株式会社長谷工ライブ
ネット

賃貸借の状況(注2)
賃貸可能面積4,160.00㎡

テナント総数71

賃貸面積3,931.74㎡

月額賃料(共益費込)

10,045千円

稼働率

94.5％

敷金・保証金3,933,000円

特記事項
該当事項はありません。
(注1)

売主の承諾が得られていないため、開示していません。

(注2)

2021年4月末日現在におけるサブリース会社とエンドテナントとの間の賃貸借契約上の条件等を記載しています。なお、同日現在においては、サブリース会社が、信託受託者とパススルー型のマスターリース契約を締結済の賃借人との間で賃料保証型のサブリース契約を締結し、当該サブリース契約に基づき転借人としてエンドテナントに再転貸していましたが、2021年6月30日に当該サブリース契約は解約されています。

- 104 -

(単位：円)不動産鑑定評価書の概要
物件名

アーバンパーク溝の口

鑑定評価額

2,100,000,000

鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2021年6月1日
項目

内容
2,100,000,000

収益価格

2,130,000,000

直接還元法による価格(1)運営収益(

ア)－イ)

概要等
DCF 法による価格を標準に直接還元法による検証を行い試算。

)

129,186,419ア)潜在総収益136,335,386イ)空室等損失等

7,148,967(2)運営費用

収支実績等を参考に決定。

31,009,333

維持管理費

5,491,200

プロパティ・マネジメント業務委託契約書に基づき設定。

水道光熱費

2,046,720

収支実績に基づき査定。

修繕費

4,389,560

ER、類似事例に基づき査定。

PMフィー

2,489,807

プロパティ・マネジメント業務委託契約書に基づき設定。

テナント募集費用等

7,004,465

公租公課

6,719,700

実績額に基づき査定。

損害保険料

413,339

標準的な料率に基づき想定。

その他費用

2,454,542

収益事例等に基づきを計上。

(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2))(4)一時金の運用益

98,177,086
50,601運用利回りを1.0％と査定。

(5)資本的支出

4,500,000

ER、類似事例に基づき査定。

(6)純収益(NCF＝(3)＋(4)－(5))

93,727,687(7)還元利回り

4.4％

DCF法による価格

2,090,000,000

割引率
最終還元利回り
積算価格

類似不動産の取引利回りとの比較検討、将来の純収益の変動予測を勘案して査
定。

4.5％

対象不動産の個別リスクを勘案して査定。

4.6％

還元利回りに将来の予測不確実性を加味して査定。

2,240,000,000

対象不動産の再調達価格に減価修正を行って試算。

土地比率

82.3％

建物比率

17.7％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

収益価格を標準に積算価格を参考として決定。

本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト(1)物件説明① 東急田園都市線「高津」駅及び「溝の口」駅の両駅より徒歩圏内に位置し、「渋谷」駅及び「大手町」駅等の②

業務集積地へのアクセスが良好
周辺には、コンビニエンスストア、スーパーマーケット等が見られる他、「溝の口」駅周辺は、川崎市におけ③る代表的な商業集積地であることから生活利便性に優れる
2007年に専有部を含む大規模改修工事を実施しており、総戸数は76戸で、36.55㎡から91.42㎡(40㎡台中心:52戸)までのシングルからDINKs及びファミリーまで、幅広い層に高い訴求力を持つ(2)取得ハイライト
本資産運用会社の独自のネットワークを通じて物件情報を取得した物件を、本投資法人が現所有者より取得していた優先交渉権を活用して相対取引により取得予定(＜外部取得＞＜相対取引＞)- 105 -

人口動態分析等、マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析(1)人口動態分析等
川崎市高津区の人口及び世帯数は増加傾向にあることから、今後も安定的な人口・世帯数増が見込めるエリアであると本資産運用会社は考えています。
＜川崎市高津区－人口・世帯数＞(注)

2012年及び2013年については、各年の年度末(3月31日)時点での各数値を記載し、2014年から2020年までについては、各年1月1日時点での各数値を記載しています。

出所：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」に基づき本資産運用会社が作成(2)マーケット分析
川崎市の賃料水準は、下記グラフの賃料インデックスの推移のとおり、2016年前半以降概ね横ばいとなっており安定的に推移しています。
空室率に関しては、下記グラフの空室率推移のとおり、下落傾向にあり、2016年後半以降概ね3％以下の低水準で安定しています。同エリアの過去のトレンドから、賃料水準及び空室率の水準は今後も安定的に推移すると本資産運用会社は考えています。

出所：上場REIT公表データ(東京都川崎市のレジデンス(但し、上記期間中に取得・売却した物件がある場合にはこれを除きます。))に基づき一般財団法人日本不動産研究所が作成、1Hは上半期(1～6月)、2Hは下半期(7月～
注：12月)を意味します。
賃料インデックスについては2016年1H時点を100として指数化- 106 -

本投資法人による総合評価：収益の安定性を評価
以下の事由に基づき、本物件は中長期的に安定運用が可能と本投資法人は考えています。
(1）川崎市高津区は都心部及び川崎・横浜ビジネス地区への鉄道利用による交通利便性が高いエリアであり、人口数
及び世帯数は2012年から継続して増加傾向にあることから、今後も安定的な人口・世帯数の増加が見込めるエリアであると考えています。
(2）本物件は東急田園都市線の利用で、「渋谷」駅まで約19分、「大手町」駅まで約35分と、業務集積地へのアクセスが良好です。また、「高津」駅周辺には、コンビニエンスストア、スーパーマーケット等の生活利便施設が見られる他、「溝の口」駅周辺は、川崎市における代表的な商業集積地であることから高い生活利便性が認められます。
(3）本物件は、2007年に専有部を含む大規模改修工事を実施しており、総戸数は76戸です。良好なアクセス性と生活利便性を兼ね備えた立地に加え、36.55㎡から91.42㎡(40㎡台中心:52戸)までの多様なライフステージに対応する
多様な間取りの住戸を有し、シングルからDINKs及びファミリーまで、幅広い層に高い訴求力を持つ物件です。また、川崎市の賃貸住宅マーケットは賃料水準も安定しており、空室率も低水準で推移していることから、本物件においても収益の安定性が期待できると考えています。

- 107 -

取得予定資産
物件番号

RSC-20

物件名称

アーバンパーク宮前平

分類

住宅

特定資産の概要
特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得予定価格1,060百万円

取得予定日

2021年8月19日

鑑定評価額

1,150百万円

売主

スターアジア総合開発株式会社

所在地

神奈川県川崎市宮前区小台二丁目20番3ほか

住居表示

神奈川県川崎市宮前区小台2-20-13

最寄駅

東急田園都市線「宮前平」駅徒歩約5分
所有形態

所有権

敷地面積

1,239.53㎡

用途地域

第一種中高層住居専用地域

建蔽率

60％

容積率

150％

所有形態

所有権

延床面積

2,039.17㎡(附属建物を
含む)

用途

共同住宅

建築時期

2021年6月10日

構造・階数

鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき3階建株式会社長谷工ライブ
ネット

マスターリース会社

株式会社長谷工ライブネット

賃貸可能面積1,957.97㎡

テナント総数

0

賃貸面積

0.0㎡

月額賃料(共益費込)

0千円

稼働率

0.0％

敷金・保証金

0円

土地

建物

PM会社
賃貸借の状況(注)特記事項
該当事項はありません。
(注)

2021年6月10日竣工であるため、2021年4月末日現在稼働していません。

- 108 -

(単位：円)不動産鑑定評価書の概要
物件名

アーバンパーク宮前平

鑑定評価額

1,150,000,000

鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

価格時点

2021年6月1日
項目内容
1,150,000,000

収益価格

1,180,000,000

直接還元法による価格(1)運営収益(

ア)－イ)

概要等
DCF法による価格を重視し、直接還元法による価格にて検証し、試算。

)

63,390,403

ア)潜在総収益66,695,523

イ)空室等損失等

3,305,120(2)運営費用

当該地域における平均空室率、対象不動産の競争力等を考慮して計上。

12,231,210

維持管理費

1,421,448

類似不動産の水準を参考に査定。

水道光熱費

355,362

類似不動産の水準を参考に査定。

修繕費

1,358,843

類似不動産の水準を参考に査定。

PMフィー

1,255,946

類似不動産の水準を参考に査定。

テナント募集費用等

2,145,448

類似不動産の水準を参考に、新規入居テナントの支払賃料1.5ヶ月分を計上。

公租公課

4,620,700

想定税額を計上。

損害保険料

115,663

見積額を妥当と判断し、計上。

その他費用

957,800

予定契約額等に基づき計上。

(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2))(4)一時金の運用益

51,159,193
52,331(5)資本的支出

1,450,364(6)純収益(NCF＝(3)＋(4)－(5))

49,761,160(7)還元利回り

4.2％

DCF法による価格

1,130,000,000

割引率
最終還元利回り
積算価格

運用利回りを1.0％と査定。
類似不動産の水準を参考に査定。

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

4.0％

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

4.4％

経年リスク、市況リスク等を加味して査定。

1,850,000,000

土地比率

69.1％

建物比率

30.9％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

再調達原価に減価修正を行い試算。

収益価格を標準に積算価格を参考として決定。

本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト(1)物件説明①②「宮前平」駅より東急田園都市線の利用で、「渋谷」駅、「大手町」駅の業務集積地へのアクセスが良好
シングル向けの22-25㎡の1K／1DK8戸、DINKs／ファミリー層向けの33-55㎡の1LDK／2LDK41戸の総戸数49戸から③構成された2021年6月竣工のレジデンス
周辺には、コンビニエンスストア、スーパーマーケット等の生活利便施設、医療施設、学習塾が見られる他、保育施設、教育施設、公園等が充実しており、シングルからDINKs及びファミリーまで、幅広い層にとって高い
生活利便性を有する(2)取得ハイライト
スポンサーグループであるスターアジア総合開発が、開発の初期段階でスポンサーフォワードコミットメントにより物件を確保し、本投資法人が同社より取得していた優先交渉権を活用して取得予定- 109 -

人口動態分析等、マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析(1)人口動態分析等
川崎市宮前区の人口数及び世帯数は増加傾向にあることから、今後も安定的な人口・世帯数増が見込めるエリアであると本資産運用会社は考えています。
＜川崎市宮前区－人口・世帯数＞(注)

2012年及び2013年については、各年の年度末(3月31日)時点での各数値を記載し、2014年から2020年までについては、各年1月1日時点での各数値を記載しています。
出所：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」に基づき本資産運用会社が作成(2)マーケット分析
川崎市の賃料水準は、下記グラフの賃料インデックスの推移のとおり、2016年前半以降概ね横ばいとなっており安定的に推移しています。
空室率に関しては、下記グラフの空室率の推移のとおり、下落傾向にあり、2016年後半以降概ね3％以下の低水準で安定しています。同エリアの過去のトレンドから、賃料及び空室率の水準は今後も安定的に推移すると本資産運用会社は考えています。

出所：上場REIT公表データ(川崎市のレジデンス(但し、上記期間中に取得・売却した物件がある場合にはこれを除きます。))に基づき一般財団法人日本不動産研究所が作成、1Hは上半期(1～6月)、2Hは下半期(7月～12月)
を意味します。
注：

賃料インデックスについては2016年1H時点を100として指数化- 110 -

本投資法人による総合評価：収益の安定性を評価
以下の事由に基づき、本物件は中長期的に安定運用が可能であると本投資法人は考えています。
(1）川崎市宮前区は公共施設、教育施設が充実しており、人口数及び世帯数は2012年から継続して増加傾向にあることから、今後も安定的な人口・世帯数の増加が見込めるエリアであると考えられます。
(2）本物件は東急田園都市線の利用で、「渋谷」駅まで約25分、「大手町」駅まで約36分で、業務集積地へのアクセスが良好です。
(3）本物件は、シングル向けの22-25㎡の1K／1DK(8戸)からDINKs／ファミリー層向けの33-55㎡の1LDK／2LDK(41戸)の間取りを有し、総戸数49戸から構成された、幅広い層への訴求力を持つ2021年6月竣工のレジデンスです。「宮前平」駅周辺には、コンビニエンスストア、スーパーマーケット等の生活利便施設、医療施設、学習塾が見られる
他、周辺には保育施設、教育施設、公園等が充実しており、シングルからDINKS及びファミリーまで、幅広い層にとって高い生活利便性が認められると考えます。また、川崎市の賃貸住宅マーケットは賃料水準が安定し、空室率も低水準で推移していることから、本物件においても収益の安定性が期待できると考えています。

- 111 -

取得予定資産
物件番号

RSC-21

物件名称

アーバンパーク鶴見

分類

住宅

特定資産の概要
特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

取得予定価格

1,113百万円

取得予定日

2021年8月19日

鑑定評価額

1,190百万円

売主

株式会社エー・ディー・ワークス

所在地

神奈川県横浜市鶴見区向井町四丁目90番14

住居表示

神奈川県横浜市鶴見区向井町4-90-1

最寄駅

京急線「鶴見」駅徒歩約19分
所有形態

所有権

敷地面積

2,172.70㎡

用途地域

第一種住居地域

建蔽率

60％

容積率

200％

所有形態

所有権

延床面積

3,169.13㎡(附属建物を
含む)

用途

共同住宅

建築時期

1994年2月17日

構造・階数

鉄筋コンクリート造スレート葺6階建

株式会社長谷工ライブ
ネット

マスターリース会社

株式会社長谷工ライブネット

賃貸可能面積3,145.41㎡

テナント総数1

賃貸面積

非開示(注)

月額賃料(共益費込)

非開示(注)

稼働率

100.0％

敷金・保証金非開示(注)

土地

建物

PM会社
賃貸借の状況

特記事項
該当事項はありません。
(注)

エンドテナントの承諾が得られていないため、開示していません。

- 112 -

(単位：円)不動産鑑定評価書の概要
物件名

アーバンパーク鶴見

鑑定評価額

1,190,000,000

鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2021年6月1日
項目内容
1,190,000,000

収益価格

1,200,000,000

直接還元法による価格(1)運営収益(

ア)－イ)

概要等
DCF 法による価格を標準に直接還元法による検証を行い試算。

)

76,463,776ア)潜在総収益80,312,788イ)空室等損失等

3,849,012(2)運営費用

収支実績等を参考に決定。

19,093,440

維持管理費

3,564,000

プロパティ・マネジメント業務委託契約書に基づき設定。

水道光熱費

1,069,200

収益事例等に基づき想定。

修繕費

3,456,850

ER、類似事例に基づき査定。

PMフィー

1,464,625

プロパティ・マネジメント業務委託契約書に基づき設定。

テナント募集費用等

3,232,548

公租公課

5,007,600

実績額に基づき査定。

損害保険料

228,124

標準的な料率に基づき想定。

その他費用

1,070,493

収益事例等に基づきを計上。

(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2))(4)一時金の運用益

57,370,336
51,182運用利回りを1.0％と査定。

(5)資本的支出

3,320,000

ER、類似事例に基づき査定。

(6)純収益(NCF＝(3)＋(4)－(5))

54,101,518(7)還元利回り

4.5％

DCF法による価格

1,180,000,000

割引率
最終還元利回り
積算価格

類似不動産の取引利回りとの比較検討、将来の純収益の変動予測を勘案して査
定。

4.9％

対象不動産の個別リスクを勘案して査定。

4.7％

還元利回りに将来の予測不確実性を加味して査定。

1,180,000,000

対象不動産の再調達価格に減価修正を行って試算。

土地比率

82.0％

建物比率

18.0％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

収益価格を標準に積算価格を参考として決定。

本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト(1)物件説明① 最寄り駅である「鶴見」駅から、JR線及び京浜急行線の利用で、「横浜」駅へ約11分、「品川」駅へ約13分、②

羽田空港へ約18分でアクセス可能な立地
全戸66㎡(3LDK)で構成され、鶴見区は待機児童が少なく、周辺には、コンビニエンスストア、スーパーマーケ③

ット等の生活利便施設が見られるため、ファミリー層に高い訴求力を持つ
2016年に専有部を含む大規模改修工事を実施④

企業の社宅として一括賃貸借契約を締結しており、収益の安定性が見込まれる(2)取得ハイライト
本資産運用会社の独自ネットワークを通じて物件情報を取得し、相対取引により取得予定(＜外部取得＞＜相対取引＞)- 113 -

人口動態分析等、マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析(1)人口動態分析等
横浜市鶴見区の人口数及び世帯数は増加傾向にあることから、今後も安定的な人口・世帯数の増加が見込めるエリアであると本資産運用会社は考えています。
＜横浜市鶴見区－人口・世帯数＞(注)

2012年及び2013年については、各年の年度末(3月31日)時点での各数値を記載し、2014年から2020年までについては、各年1月1日時点での各数値を記載しています。

出所：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」に基づき本資産運用会社が作成(2)マーケット分析
横浜市の賃料水準は、下記グラフの賃料インデックスの推移のとおり、2016年前半以降概ね横ばいとなっており安定的に推移しています。
空室率に関しては、下記グラフの空室率の推移のとおり、下落傾向にあり、2017年前半以降概ね2.5～4％以下の低水準で安定しています。同エリアの過去のトレンドから、賃料及び空室率の水準は今後も安定的に推移すると本資産運用会社は考えています。

出所：上場REIT公表データ(横浜市のレジデンス(但し、上記期間中に取得・売却した物件がある場合にはこれを除きます。))に基づき一般財団法人日本不動産研究所が作成、1Hは上半期(1～6月)、2Hは下半期(7月～12月)
を意味します。
注：

賃料インデックスについては2016年1H時点を100として指数化- 114 -

本投資法人による総合評価：収益の安定性を評価
以下の事由に基づき、本物件は中長期的に安定運用が可能であると本投資法人は考えています。
(1）本物件の所在する鶴見エリアは、最寄り駅である「鶴見」駅から、川崎、横浜、品川などビジネスの主要エリアに電車利用で直結し、都心部への通勤・通学圏内として交通利便性が高いエリアであり、JR線及び京浜急行線の利用で、「横浜」駅へ約11分、「品川」駅へ約13分、羽田空港へ約18分でアクセス可能です。
(2）また、同エリア内に多くの事業所や高校・大学等を有する事から、2012年以降人口数及び世帯数は継続して増加傾向にあり、今後も安定的な人口・世帯数の増加が見込めるエリアであると考えられます。
本物件は、2016年に専有部を含む大規模改修工事を実施しており、十分な競争力を維持しています。鶴見区は待機児童が少なく、周辺には、コンビニエンスストア、スーパーマーケット等の生活利便施設が見られ、全戸66㎡(3LDK)で構成されていることから、ファミリー層に高い訴求力を持つ物件です。また、横浜市の賃貸住宅マーケ
ットは賃料水準が安定し、空室率も低水準で推移していることから、安定的な賃貸需要が見込めます。
(3）なお、本物件は、企業の社宅として一括賃貸借契約を締結しており、収益の安定性が見込まれます。

- 115 -

３

投資リスク
以下の内容は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第1 ファンドの状況／3 投資リスク」を一括して記載したものであり、参照有価証券報告書の記載を変更又は追加した箇所は＿罫で示しています。
(１)

リスク要因
以下においては、本投資口への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。また、今後本投資法人が投資法人債(以下「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。)又は新投資口予約権(以下「本新投資口予約権」といいます。)を発行する場合、これらの事項は本投資法人債及び本新投資口予約権への投資に関してもリスク要因となる可能性があります。但し、以下は本投資口、本投資法人債及び本新投資
口予約権への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標
及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
本投資法人は、可能な限りこれらのリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
以下に記載するリスクが現実化した場合、分配金の額が減少し、又は本投資口・本投資法人
債・本新投資口予約権の市場価格が下落する可能性があり、その結果、各投資家が投資した金額を回収できなくなる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書における本項以外の記載事項並びに参照有価証券報告書の記載事項を慎重に検討したうえで本投資口に関する投資判断を行う必要があります。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
① 本投資法人が発行する投資口に係るリスク(ア)投資口の商品性に係るリスク(イ)換金性・流動性に係るリスク(ウ)市場価格の変動に係るリスク(エ)金銭の分配に係るリスク(オ)投資口の希薄化に係るリスク(カ)LTVに関するリスク② 本投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク(ア)投資法人の組織運営に係るリスク(イ)投資法人の制度に係るリスク(ウ)インサイダー取引規制に関するリスク(エ)投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク(オ)不動産の取得方法に係るリスク(カ)自己投資口取得に係るリスク- 116 -

③ 本投資法人の運用方針に関するリスク(ア)運用資産の地域的偏在に関するリスク(イ)余裕資金の運用に係るリスク(ウ)物件の取得競争に係るリスク(エ)本投資法人の資金調達(金利環境)に係るリスク④ 不動産に係るリスク(ア)不動産の流動性に係るリスク(イ)専門家報告書等に関するリスク(ウ)不動産の瑕疵等に係るリスク(エ)土地の境界等に係るリスク(オ)不動産から得られる賃料収入に係るリスク(カ)マスターリースに係るリスク(キ)PM会社、BM会社等に係るリスク(ク)不動産の運用費用の増加に係るリスク(ケ)建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク(コ)建築基準法等の規制に係るリスク(サ)法令等の変更に関するリスク(シ)共有物件に係るリスク(ス)区分所有建物に係るリスク(セ)借地権に係るリスク(ソ)開発物件に係るリスク(タ)底地物件に係るリスク(チ)有害物質又は放射能汚染に係るリスク(ツ)水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク(テ)埋立地に関するリスク(ト)地球温暖化対策に関するリスク(ナ)不動産の所有者責任に係るリスク(ニ)テナント集中に係るリスク(ヌ)テナントの業態の偏りに関するリスク(ネ)物流施設に係るリスク(ノ)ホテルに係るリスク(ハ)フォワード・コミットメント等に係るリスク(ヒ)テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク(フ)売主の倒産等の影響に係るリスク(ヘ)不動産の売却における制限に係るリスク(ホ)不動産の売却に伴う責任に係るリスク- 117 -

⑤ 不動産信託受益権に係るリスク(ア)信託受益者として負うリスク(イ)不動産信託受益権の流動性に係るリスク(ウ)不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク(エ)不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク(オ)不動産信託受益権の準共有等に係るリスク⑥ 取得予定資産の取得を実行することができないリスク⑦ 匿名組合出資に係るリスク⑧ メザニンローン債権への投資に係るリスク(ア)メザニンローン債権の仕組み上のリスク(イ)不動産価格下落リスク(ウ)裏付けとなる不動産等に関するリスク(エ)流動性リスク(オ)SPCに係るリスク(カ)上場廃止リスク⑨ 税制に係るリスク(ア)導管性要件に係るリスク(イ)税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク(ウ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク(エ)一般的な税制の変更に係るリスク⑩ 減損会計の適用に係るリスク⑪ 一時差異等調整引当額の戻入れにより利益の分配が減少するリスク- 118 -

① 本投資法人が発行する投資口に係るリスク(ア)投資口の商品性に係るリスク
投資口は、株式会社における株式に類似する性質を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は、経済状況や不動産及び証券市場等の動向、本投資法人の収益又は財産及び業務の状況に影響され、譲渡による換価時点において投資金額以上の金額の回収を図ることができる保証はありません。
投資口は、投資額の保証がなされる商品ではなく、金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではありません。本投資法人が通常の清算又は倒産手続により清算される場
合、投資主は、本投資法人の全ての債権者への弁済の後でなければ、投資口の払戻しを受けることはできず、投資金額のほとんどを回収できない可能性があります。
(イ)換金性・流動性に係るリスク
本投資口については、投資主からの請求による投資口の払戻しが認められないクロー
ズド・エンド型であるため、投資主が本投資口を換金するためには、原則として東京証券取引所を通じて、又は同取引所外において、第三者に売却することが必要となります。なお、本投資法人は、投資主との合意により、本投資法人の投資口を有償で取得することができます(規約第5条第2項)。
本投資口は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場していますが、本投資口について投資家の希望する時期と条件で取引できるとの保証や、常に買主が存在するとの保証はなく、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。
本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他により、上場廃止基準に抵触する場合には、本投資口の上場が廃止されます。本投資口の上場市場における売却が困難又は不可能となった場合には、本投資口の売却を希望する投資主は、相対取引による他なく、本投資口を希望する時期又は条件で換価できないか、全く換価できない可能性があります。
なお、本投資法人が本投資法人債又は本新投資口予約権を発行した場合、本投資法人
債及び本新投資口予約権には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。
(ウ)市場価格の変動に係るリスク
本投資口の市場価格は、本投資口の売買高及び需給バランス、不動産投資信託証券以外の金融商品に対する投資との比較における優劣、金利動向、為替相場、市場環境や景気動向等によって左右されます。また、地震、津波、液状化等の天災を含む不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等を契機として、不動産投資信託証券の市場価格が下落するおそれがあります。
本投資法人は、不動産関連資産を主たる投資対象としていますが、それらの評価額
は、不動産市況、景気動向、不動産の需給バランス、かかる需要を左右することのある
経済の全般的状況、法制又は税制の変更、社会情勢その他の要因により変動します。本
投資口の市場価格は、一般に本投資法人の保有に係る運用資産の評価額に影響されるため、運用資産である不動産関連資産の評価額の変動や、これに影響を及ぼすと考えられる諸要因により変動することがあります。
また、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行により行われる場合には、投資口1口当たりの純資産額が減少することがあり、さらには市場における投資口の需給バランスに影響を与えることになり、その結果、本投資口の市場価格が悪影響を受けるおそれがあります。さらに、投- 119 -

資口の大口保有者が大量に保有投資口を売却した場合には、需給のバランスにより市場価格が大幅に下落する可能性があります。
加えて、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。
なお、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格が変動することがあり、また格付けの見直しや引下げによる影響を受けることがあります。
(エ)金銭の分配に係るリスク
本投資法人は参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第1 ファンドの状況／2
投資方針／(3)分配方針」に記載する分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行いますが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではありません。特に、不動産関連資産から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等の場合、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
(オ)投資口の希薄化に係るリスク
本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行により行われる場合には、既存の投資主が有する投資口の本投資法
人の発行済投資口の総口数に対する割合が希薄化し、また、投資口1口当たりの純資産額の減少等のため投資口の投資利回りが低下し、投資口の価値が下落する可能性があります。また、期中において新投資口が発行される場合、その期の投資口保有期間にかかわらず、既存の投資口と同額の金銭の分配がなされるため、既存の投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、今後、新投資口の発行がなされる場合、投資口1口当たりの純資産額が減少する場合や、市場における投資口の需給バランスに悪影
響を与える場合があり、その結果、投資口の価格が悪影響を受けるおそれがあります。
(カ)LTVに関するリスク
本投資法人のLTVは、本資産運用会社の運用ガイドラインにより原則として60％を上限としますが、資産の取得等に伴い一時的に60％を超えることがあります。LTVの値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果投資主への分配額が減少するおそれがあります。
② 本投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク
本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団(投信法第2条第12項)であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人という制度固有のリスクが存在します。
(ア)本投資法人の組織運営に係るリスク
本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
a.

役員の職務遂行に係るリスク
投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務を監督する監督役員は、善良な管理者としての注意義務(以下「善管注意義務」といいます。)を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務(以下「忠実義務」といいます。)を負います。しかし、職務遂行上、本投資法人の執行役員又は監督役員が善管注意義務又は忠実義務- 120 -

に反する行為を行った場合は、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。
b.

本投資法人の資金調達に係るリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第1 ファンドの状
況／2 投資方針／(1)投資方針」及び上記「1 投資方針」に記載の投資方針に従い、借入れを行いますが、将来的に本投資法人債の発行を行う可能性もあります。
なお、本投資法人は、規約において、借入金及び本投資法人債発行の限度額を、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとしています(規約第36条第3項)。
借入れ及び本投資法人債を発行する場合におけるその条件は、その時々の金利実
勢、本投資法人の収益及び財務状況並びに信用格付業者からの格付、一般的な経済環境の他、貸付人の自己資本比率規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因による影響を受けるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で借入れ及び本投資法人債の発行を行うことができる保証はありません。また、借入れにあたり税法上の導管性要件(下記「⑨ 税制に係るリスク／(ア)導管性要件に係るリスク」をご参照ください。)を満たすためには、その借入先を租税特別措置法(昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。)(以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15に規定する機関投資家である適格機関投資家に限定する必要があるため、借入先が限定され機動的な資金調達ができない場合があります。
借入れ及び本投資法人債の発行を行う際には、他の債務のための担保提供の制限、本投資法人の収益状況や財務状況が一定の条件を下回った場合における担保の提供及び現金その他の一定資産の留保、一定の財務指標を基準とした追加借入制
限、資産取得の制限、投資主への分配に係る制限、その他本投資法人の収益状況や財務状況及び業務に係る約束や制限が課されることがあります。このような約束や制限は、本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
本投資法人は、借入れや本投資法人債について、保有する運用資産又はその裏付けとなる資産の全部又は一部を担保に供することがあります。この場合、本投資法
人は、被担保債権である借入れの弁済又は本投資法人債の償還をしない限り、担保対象たる運用資産の処分につき貸付人等の承諾を取得する等の制限を受ける可能性があります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で運用資産を処分できないおそれがあります。また、収益性の悪化等により担保不動産の評価額が借入先によって引下げられた場合等には、追加の担保設定や借入金の早期返済を求められることがあり、また、かかる早期返済や返済期日における返済のための資金を調達するため、本投資法人の希望しない条件での借換え資金の調達や、希望しない時期
及び条件での運用資産の処分を強いられ、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
借換えや不動産関連資産の売却等によって借入金の期限前返済を行う場合には、違約金等又は償還コストがその時点の金利情勢によって決定されることがあり、予測しがたい経済状況の変動が投資主に損害を与える可能性もあります。
さらに、本投資法人が返済期の到来した借入れ又は投資法人債の借換えを行うことができないことにより、本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により、不動産関連資産を処分しなければ借入れ及び投資法人債の返済ができなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の希望しない時期及び条件で不動- 121 -

産関連資産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、契約上金利が固定されておらず一定の指標に連動するものとされている場
合等には、契約期間中に金利が上昇する可能性があり、その結果分配可能金額が減少する可能性があります。
本投資法人が借入れ又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して仮差押等の保全処分や差押等の強制執行が行われることがあるとともに、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立てが行われる可能性があります。
新投資口又は新投資口予約権の発行により資金調達を行う場合、投資口の発行時
期及び価格はその時々の市場価格等により左右され、場合により、本投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。
c.

投資法人の倒産リスク及び登録取消リスク
本投資法人も、一般の法人と同様、債務超過に至る可能性を否定することができません。本投資法人は、現行法上、破産法(平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。)、民事再生法(平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。)及び投信法上の特別清算手続の適用を受けます。
また、本投資法人は、資産の運用を行うために投信法に基づき投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合、かかる登録を取り消される可能性があります。登録が取り消されると、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散することとなります。本投資法人が解散し、清算する場合には、投資主は、当初の投資金額の回収を期待できない可能性があります。

(イ)投資法人の制度に係るリスク
投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。
a.

本投資法人以外の関係者への依存に係るリスク(ⅰ)本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者への依存に係るリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法
人の円滑な業務遂行の実現は、これらの者の能力、経験及びノウハウに大きく依拠していますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財産的基盤を常に維持できるとの保証はありません。金融商品取引法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を経営する銀行等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者は、投資法人の設立時及び設立後新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないこととの調査が執行役員及び監督役員により行われています
が、それぞれの業務受託者において、本投資法人に対して負う善管注意義務及び忠実義務に反する行為を行う場合には、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。
その他、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、破産手続又は会社更生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投資法人はそれらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあります。さらに、このような場合には、本投資法人が本資産運用会社、資産保- 122 -

管会社及び一般事務受託者との契約を解約し又は解除することが求められることがありますが、そのような場合、本投資法人は、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられている
ため、日常の業務遂行に影響が生じることになります。また、委託契約が解約又は解除された場合には、新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受
託者を選定し、これらの者に対して上記各業務を委託することが必要とされます。しかし、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、上記各業務及び事務を委託できるとの保証はなく、そのような第三者を速やかに選定できない場合には、本投資法人の存続及び損益の状況等に悪影響を及ぼす他、適切な資産運用会社を選定できない場合には、本投資口が上場廃止になる可能性もあります。
(ⅱ)スポンサーグループへの依存に係るリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第1 ファンドの状況／2 投資方針／(1)投資方針／⑧投資主の利益の最大化のための戦略／(イ)スポンサー・サポートの概要」に記載のとおり、スポンサー及び本資産運用会社との間のスポンサー・サポート契約により、スポンサーグループが、不動産等の売却に関する一定の情報を資産運用会社に提供すること(売却情報提供)、スポンサーグループが本資産運用会社から将来における本投資法人による円滑な取得を推進することを目的として不動産等の一時的な保有の依頼を受けた場合には真摯に検討すること(ウェアハウジング機能)、スポンサーグルー
プが、本投資法人が本投資法人の取得対象不動産につき全体を取得できない等の場合に共同投資の依頼を受けた場合には真摯に検討すること(共同投資)、ス
ポンサーグループが本投資法人の必要な人材の確保に協力すること(人材確保に関する協力)、スポンサーグループが本投資法人が既に保有し又は取得を検討している不動産等の運営・管理、賃貸、コンバージョン、リニューアル、開発等に係る補助業務及び助言業務等のアドバイザリー業務(アドバイザリー業
務)を行うこと並びにスポンサーグループが不動産等の売買マーケット及び不動産等の賃貸マーケットに係る事項等につき情報提供を行い、意見及び情報を交換すること(情報交換)等に合意しています。
このように、本投資法人の新規物件の取得機会の確保及び資産規模の拡大等の外部成長は、スポンサーグループの能力、経験及びノウハウによるところが大きいといえます。しかしながら、スポンサー・サポート契約は、スポンサー
グループに本投資法人に対する不動産の売却義務を課し、又は優先交渉権等を付与するものではなく、スポンサーグループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。また、スポンサーは、スポンサー・
サポート契約において、スポンサーグループが保有・運用する対象不動産及び第三者により保有される対象不動産の売却情報を提供するものとされています
が、スポンサーグループが保有・運用する対象不動産については原則としてかかる情報を提供することを義務付けるものであり、また第三者により保有される対象不動産の売却情報については当該対象不動産がマルコム・エフ・マクリ
ーン4世及び増山太郎の両名が投資判断を行うファンドの投資基準に合致する場合及び守秘義務等の制約がある場合等一定の場合には情報提供の義務を負わないものとされており、スポンサーが入手する対象不動産の全ての売却情報が本投資法人に提供されることを確保するものでもありません。
- 123 -

なお、本投資法人は、本書の日付現在、スターアジアグループが関与する2案件(取得予定資産は含みません。)について優先交渉契約を締結して優先交渉権を取得していますが、優先交渉契約又は優先交渉権付与確約書は契約締結先
又は当該確約書の提出者に対象物件の売却を義務づけるものではなく、本投資法人が当該優先交渉契約又は当該確約書の対象となっている物件を取得するか否かは、契約締結先又は当該確約書の提出者の売却意向の有無や今後の交渉及び本投資法人を取り巻く状況等によりますので、本投資法人がこれらの物件を取得する保証はありません。
また、スポンサーグループが上記のサポートの提供に必要な人的・財産的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、スポンサー・サポート契
約が何らかの理由で解除され若しくは更新されず、又はその他の理由によりス
ポンサーグループによるサポートが期待どおりの成果をあげない場合には、本投資法人の損益の状況及び存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。さらに、
本投資法人や資産運用会社が、スポンサーグループと取引を行う場合において、スポンサーグループの利益を図るために、結果的に本投資法人の投資主の利益に反することとなる行為を行う可能性が完全に排除されているわけではな
く、その場合には本投資法人に損害が発生する可能性があります。資産運用会
社は、利益相反対策のための社内規程を設け、利益相反の可能性のある行為に対して十分な対応をとることとしていますが、かかるリスクを完全に排除できるとの保証はありません。
さらに、スポンサーグループを含むスターアジアグループの創業者であり出資者であるマルコム・エフ・マクリーン4世及び増山太郎は、同グループの資金調達を含む運営及び投資判断において重要な役割を果たしており、スポンサーグループは、特に資金調達及び海外投資家からの情報取得並びに投資判断において相当程度両名に依存しています。両名のいずれか又は双方に不慮の事
故、その他何らかの理由により業務執行が困難となるような事態が生じた場
合、スポンサーグループの業務運営に影響が生じ、その結果、本投資法人がス
ポンサー・サポート契約に基づいて期待するサポートが得られず、本投資法人の運営に重大な影響が生じる可能性があります。但し、マルコム・エフ・マク
リーン4世及び増山太郎は、本資産運用会社の株式の全てを保有する株主であ
るスターアジア・アセット・マネジメント・エルエルシーに係る投資判断を行っていますが、両名とも本資産運用会社の役職員ではなく、かつ本資産運用会
社の業務にも従事しておらず、その意味において本資産運用会社について所有と経営は分離されています。そのため、上記のような事態が生じた場合でも、本資産運用会社による本投資法人の資産運用が直ちに停止するといった事態に繋がるものではありません。
また、スポンサーグループを含むスターアジアグループは両名の他、各分野における専門的な知識及び経験を有する少数の役職員により運営されています。これらのメンバーが予期せぬ退社等により同グループを去り、適時に同等の代替の人材の確保が困難である場合、同グループの業務運営に支障を来た
し、その結果、本投資法人がスポンサー・サポート契約に基づいて期待するサポートが得られず、本投資法人の運営に重大な影響が生じる可能性があります。
なお、スポンサーグループを含むスターアジアグループは、スターアジア・
アセット・アドバイザーズ株式会社の株式の取得によるアセット・マネジメン- 124 -

ト機能の付加及び投資案件発掘機能の強化、並びに、スターアジア総合開発の株式の取得による不動産開発機能の付加を含め、グループとしての機能の拡充を行ってきており、今後も本投資法人はこれらの機能を活用して成長を目指す
方針ですが、同グループが本投資法人の成長のために行う活動の中には、学生専用レジデンスの開発及び優先交渉権の付与に代表される新たな種類の資産に対する投資機会の提供、ブリッジファンドの組成によるパイプラインの拡充、他のファンドや投資法人又はそのスポンサーとの間での提携又は組織再編の実現等に向けた戦略的な活動が含まれる可能性があります。しかしながら、このような戦略的な活動により同グループが企図したとおりの成果を収めることができる保証はなく、かかる活動が奏功しなかった場合には、本投資法人の投資口の価格が悪影響を受ける等、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性が
あります。
b.

資産の運用に係るリスク(ⅰ)収益及び費用、キャッシュ・フローの変動に係るリスク
本投資法人の収益は、主として本投資法人が取得し、保有する不動産関連資
産からの賃料収入に依存しています。かかる賃料収入は、不動産関連資産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延、賃料の減免(フリーレント及びレントホリデーによるものを含みます。)等
により、大きく減少する可能性があります。特に、テナント数が少ない物流施
設、ホテル、オフィスビルやその他の用途の不動産において、テナントの退去、テナントによる賃料不払い又は遅延が生じた場合には、キャッシュ・フロ
ーに与える影響は大きくなります。また、当該不動産に関して締結される賃貸
借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
本投資法人は、本資産運用会社を通じて、良質のテナントを確保すべく努力しますが、その目的が達成されるとは限りません。また、良質と判断されるテ
ナントを確保しても、当該テナントが永続的に本投資法人の保有する不動産を賃借し続けるとの保証はなく、また、かかるテナントの財務状況が悪化する可能性もあります。
さらに、新型コロナウイルス感染症に関し2021年7月12日から適用された東京都における緊急事態措置等、日本国政府の緊急事態宣言及び地方公共団体による緊急事態措置、要請その他の措置等の実施状況等、並びに、新型コロナウ
イルス感染症の収束時期及び海外渡航に係る制限の緩和時期等に係る見通しの状況等によっては、テナントの財務状況の悪化や賃料収入の減少等のリスクが更に高まるおそれもあります。
上記の賃料収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼働の不動産関連資産の取得、売却損の発生による再投資の資金規模の縮小等は、キャッシュ・フローを減じる効果をもたらし、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
賃料収入の他、不動産関連資産の売却が行われた場合には売却益が発生する可能性もありますが、不動産関連資産の売却益は、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるものであり、恒常的・安定的に得られる性格のものではありません。

- 125 -

他方、不動産関連資産に関する費用としては、減価償却費、不動産関連資産に関して課される公租公課、不動産関連資産に関して付保された保険の保険料、管理組合費、水道光熱費、不動産管理費用、清掃衛生業務、保安警備業務
及び設備管理業務等の建物管理業務に係る費用、維持修繕費用、借地借家料並びにテナント誘致費用(媒介手数料、広告料等)等があります。かかる費用の額
は状況により増大する可能性があります。さらに、不動産関連資産の売却に当たって売却損が生じた場合には、かかる売却損が損失として計上されます。
これらの要因により、投資主への分配金額等の減少その他の悪影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ)本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材への依存リスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
(ⅲ)本資産運用会社の運用能力に係るリスク
本資産運用会社は、本投資法人に対し善管注意義務を負い、本投資法人のために忠実義務を負いますが、資産運用の結果に対して何らの保証を行うものではありません。資産運用会社となるためには金融商品取引法上の投資運用業の登録を行う必要があり、本資産運用会社は投信法及び金融商品取引法に基づく監督を受けていることから、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、投信法及び金融商品取引法はその運用能力まで保証するものではありません。
本投資法人は、投資主総会の承認を得て資産運用委託契約を解約することができ、また、投信法及び資産運用委託契約の規定に基づいて、本資産運用会社が職務上の義務に違反した場合その他一定の場合に、資産運用委託契約を解約し、本資産運用会社を解任することができる他、投信法上、本資産運用会社が金融商品取引法上の金融商品取引業者でなくなったとき、その他一定の場合には、資産運用委託契約を解約又は解除しなければならないものとされています。資産運用委託契約を解約又は解除する場合、それに先立ち後任の資産運用会社の選定が必要になりますが、かかる選定までの期間中は、解任すべきと判断された本資産運用会社による資産の運用が継続することになります。また、後任の資産運用会社が適切な運用能力を有することが保証されているわけでもありません。
(ⅳ)本資産運用会社の利益相反行為等に係るリスク
本資産運用会社は、本投資法人に対し善管注意義務を負い、また、本投資法
人のために行為すべき忠実義務を負います。さらに、本資産運用会社の行為により本投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、本資産運用会社は、金融商品取引法により、通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、本投資法人の利益を害することとなる取引を内容とした運用を行うこと等一定の行為を禁止されています。しかしながら、本資産運用会社が、上記の義務や規制に反した場
合には、本投資法人に損害が発生するリスクがあります。
また、金融商品取引法上、資産運用会社は、複数の投資法人、ファンド等の資産運用を受託することを禁じられておらず、今後、本資産運用会社が、本投- 126 -

資法人の他に、投資法人や私募ファンド等の資産運用を開始することにより、
本投資法人と他の投資法人又はファンド等の投資対象が競合する可能性も排除されていません。
加えて、本資産運用会社の親会社を含むスターアジアグループは、本資産運用会社以外において日本での不動産関連事業を行っており、スターアジアグル
ープ又はスターアジアグループがその運用を行う不動産ファンド等が本資産運
用会社が行う取引に関与する場合があります。
そのような場合に、本資産運用会社以外のスポンサーグループ各社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引又は行為を行う可能性を否定することはできません。
本資産運用会社は、投信法の定める利害関係人等を含む一定のスポンサー関
係者との取引について、利益相反対策のための社内規程を設け、利益相反の可能性のある行為に対して十分な対応をとることとしていますが、上記リスクを完全に排除できる保証はありません。
(ⅴ)本資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に係るリスク規約に規定されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本資産運用会社がこれを具体化するために制定した運用ガイドラインについては、投資主総会の承認を得ることなく、その時々の市場環境等に応じ、原則として本資産運用会社の判断により機動的に改訂することが可能です。かかる運用ガイドラインの改訂により、意図したとおりの運用成果を収めることができるとの保証はなく、結果的に本投資法人の資産運用及び損益の状況に悪影響を及ぼすおそれがあります。また、本資産
運用会社は、運用ガイドラインに従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後その変更を行わないとは限りません。このような、本資産運用会
社における社内体制等の変更によって、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。
(ウ)インサイダー取引規制に関するリスク
投資口の取引についても、金融商品取引法が定めるインサイダー取引の規制対象となります。
発行者である投資法人の役員だけでなく、資産運用会社及びその特定関係法人(資産運用会社の親会社、及び投信法第201条第1項に規定する資産運用会社の利害関係人等のうち、一定の基準を満たす取引を行い、又は行った法人)の役職員が会社関係者として
上記規制の対象者に含まれることになるとともに、投資法人及び資産運用会社に関連する事実が重要事実として規定されており、これらの解釈・運用が定着していないことに伴い本投資法人の円滑な資産運用に悪影響が生じる可能性があるほか、本投資口につき
インサイダー取引規制に違反する行為が行われた場合には、投資家の本投資口又は不動産投資信託証券市場に対する信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらすおそれがあります。なお、上場投資口については、上場株
式同様、大量保有報告書制度の対象となっています。

- 127 -

(エ)投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度上の取扱い若しくは解釈は大幅に変更
され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、損益の状況に悪影響を及ぼす可能性があります。
(オ)不動産の取得方法に係るリスク
本投資法人は、今後不動産を取得するにあたり、投資法人としての税制上の軽減措置を受けることを目的として、当該不動産についての所有権等の移転本登記申請を譲渡代
金支払日後直ちに行わない場合があります。この場合、売主が譲渡代金支払い後本登記申請までの間に当該不動産を二重譲渡し、担保提供し、又は売主が倒産すること等により、本投資法人が当該不動産の完全な所有権を取得できなくなる可能性があり、また、同時に支払済みの譲渡代金の全部又は一部につき返還を受けられなくなる可能性があります。本投資法人は、上記軽減措置に関する手続のために必要な一定期間について、仮登記を経ること等により本登記の順位を保全して上記リスクを回避する方針ですが、仮登記には順位保全効果しかなく、本登記がなされる前に売主が倒産した場合等には本投資法人が保護されない可能性があり、上記リスクを完全に排除できるわけではありません。
(カ)自己投資口取得に係るリスク
本投資法人は、資金調達環境、金融マーケットの状況、本投資法人の投資口価格の状況等を勘案し、投資主還元と資本コストの最適化に資すると判断した場合、自己投資口の取得を行うことがありますが、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも投資法人にとって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。
③ 本投資法人の運用方針に関するリスク(ア)運用資産の地域的偏在に関するリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第1 ファンドの状況／2
投資方針／(1)投資方針／⑥ ポートフォリオ運営方針」に記載のとおり、ポートフォリ
オの構築において、一定の地理的分散投資を行うものの、東京圏、またその中でも特に都心5区を重点投資対象地域としています。したがって、東京圏、またその中でも特に都心5区における経済状況の停滞又は悪化、不動産賃貸市場の動向、地震その他の災害等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
また、本投資法人の運用資産である不動産が近接して所在する場合には、テナント獲得に際し、賃貸市場において本投資法人が保有する不動産相互間で競合し、結果として賃料収入が減少し、本投資法人の収益に影響を与える可能性があります。
さらに、一般に、総資産額に占める個別の運用資産の割合は、総資産額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、総資産額に占める割合が大きい運用資産に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
(イ)余裕資金の運用に係るリスク
本投資法人は、不動産の賃借人から受領した賃料、預託を受けている敷金又は保証金等の余裕資金を投資資金として運用する場合があります。特に、物流施設、ホテル及び- 128 -

商業施設においては、賃借人が多額の敷金、保証金又は売上預り金(主に商業施設において、賃料、共益費等を控除した上、所定の期日に返還することを目的として、毎日の営業終了後に当該日の売上金としてテナントから預託を受ける金銭をいいます。)を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託することがあります。本投資法人が余裕
資金を投資資金として運用するような場合、想定した運用利益をあげることができず、又は、元本欠損が生じる可能性があります。また、賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をその投資利回りよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得な
くなり、その結果本投資法人の損益の状況に悪影響を及ぼすおそれがあります。
(ウ)物件の取得競争に係るリスク
本投資法人は、規約において、不動産関連資産を主たる投資対象として、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことを基本方針としています。しかしながら、J-REITによる取得活動及び国内外の投資家等による不動産に対する投資は積極化する傾向にあり、本投資法人が投資対象とするような不動産について競合する状況が今後も継続すると思われ、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産を取得することができるとは限りません。さらに、本資産運用会社が新たなファンド等の運用を開始し、投資対象が本投資法人と競合する場
合には、ローテーション・ルール等により物件取得ができない可能性があります。また、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーとの間で、スポンサーグループが保有する対象不動産に係る売却情報を本投資法人及び本資産運用会社に提供する旨を含む
スポンサー・サポート契約を締結しています。しかし、スポンサー・サポート契約は、
対象不動産につき、本投資法人及び本資産運用会社に情報の提供を受ける権利を与えるものにすぎず、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー・サポート契約に基づいて取得に関する優先交渉権等を包括的に付与されておらず(個別交渉によりスポンサーから取得に関する優先交渉権等を取得する場合はあります。)、また、本投資法人に対して、当該不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。すなわち、本投資法人は、スポンサー・サポート契約により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適切な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。これらに起因して、希望する物件の取得ができない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考えるポートフォリオを実現できない可能性があります。
これらの結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(エ)本投資法人の資金調達(金利環境)に係るリスク
新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法
人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が新たに設けられたり、運用資産に担- 129 -

保を新たに又は追加して設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。なお、本投資法人が現在行っている借入れについては、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを定める等の財務制限条項が設けられています。
借入れ又は投資法人債の発行において運用資産に担保を設定した場合、本投資法人が担保の設定された運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに運用資産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。また、担保の対象となる運用資産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、借入れ及び投資法人債の金利その他の条件やこれに関する費用は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向並びに投資法人債に係る格付等に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇
し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額
等に悪影響を及ぼす可能性があります。
④ 不動産に係るリスク
本投資法人の主たる運用資産(取得予定資産を含みます。)は、上記「2 投資対象／④ 本
募集等後のポートフォリオについて」に記載の不動産等です。また、不動産信託受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる
不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産信託受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託受益権特有のリスクについては、下記「⑤ 不動産信託受益権に係るリスク」
をご参照ください。
(ア)不動産の流動性に係るリスク
不動産は、その有する不動性(非移動性)及び個別性(非同質性、非代替性)等の特性から、流通市場の発達した有価証券と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、取引時に実施する物理的状況や権利関係等の調査(デューデリジェンス)の結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な欠陥や瑕疵等が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が下落する可能性があります。不動産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によってもその市場価格は変動します。したがって、
本投資法人が不動産を処分する場合にも、希望どおりの価格や時期等で売却できない可能性があります。
不動産の中でも、特に、本投資法人が投資対象としている、物流施設、ホテル及び商業施設は、オフィス等の他の種類の不動産に比べ、立地、用途及び構造等が特殊であ- 130 -

り、売り手及び買い手ともに限定される傾向があるため、一般的に流動性が低い点に留意が必要です。
さらに、不動産が共有される場合、区分所有建物である場合、又は土地と建物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様によっては、以上の流動性等に関するリスクが相対的に増幅します。
(イ)専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における不動産鑑定士等による評価を示したものにとどまります。また、その評価の目的・方法は、必ずしも転売や再取得の場合における市場価格を算出することではありません。加えて、同じ不動産について鑑定評価等を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法又は調査の方法若しくは時期等によって鑑定評価額や調査価格が異なる可能性があります。したがって、かかる鑑定評価及び価格調査の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても当該鑑定評価額又は当該調査価格をもって売却されるとは限りません。
土壌汚染リスク評価報告書は、個々の専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
エンジニアリングレポート(建物状況調査報告書)及び地震リスク分析に係る報告書
は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び施設管理者への聞取りを行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用及び再調達価格の算出並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載するものであり、また、提供される資料の内容や時間的制約等から一定の限界があり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、予想損失額の再調達価格に対する比率で示されますが、将来地震が発生した場合、予想以上に多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
(ウ)不動産の瑕疵等に係るリスク
不動産は、物件毎に個性を持ち、代替性が低いという性質を有しています。したがって、本投資法人が保有し、又は今後取得する不動産に一定の瑕疵(物の種類、数量、性能、性質又は品質等が不十分又は契約等に不適合なことをいいます。以下同じです。)
があった場合、本投資法人は損害を被ることがあります。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、土地に含有される有害物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等(隠れたものを含みます。また、工事における施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等を含みますが、これらに限りません。)があり、この他、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあります。また、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経た不動産についても、一般的に、建物の施工を受託した建築会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されていない可能性があり、当該行政法規が求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はなく、想定し得ない隠れた欠陥・瑕疵等が取得後に判明するおそれもあります。その他、不動産に関する権利が第三者の権利により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることもあり得ます。

- 131 -

不動産の売買においては、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産が種類、品質若しくは数量又はその権利に関して契約の内容に適合しないものであった場合には、売主は、買主に対して契約不適合による担保責任を負うことになります(買主は契約不適合があることを知った日から1年以内に当該契約不適合について売主に通知することで、解除権、損害賠償請求権又は追完請求権の行使をすることができます。また、買主による相当期間を定めた履行の追完の催告にもかかわらず、買主による追完請
求権の行使に対し、売主による履行の追完がない場合には、買主は代金減額請求権を行使することができます。)。したがって、本投資法人が特定の不動産の買主となる場合
において、本投資法人が売主に対してかかる担保責任を追及することができる場合があります。更に、本投資法人では、取得しようとする不動産に係る売買契約等において売主から一定の事実に関する表明及び保証を取得し、瑕疵の内容等について責任の所在を明確化したうえで不動産を取得することを原則としています。
しかし、裁判所による競売で購入する不動産については、法律上、契約不適合責任の追及ができません。さらに、売主が既に解散・清算されている場合、又は売主が倒産
し、若しくはその主要な資産が本投資法人に売却した不動産のみであった特別目的会社
等であるためにその資力が十分でない場合には、買主である本投資法人は、実際には売主との関係において契約不適合責任による保護を受けることができず、損害を被ることになります。また、個別の事情により、売買契約上売主が契約不適合責任を負担する期間を限定し、又はこれを全く負わない旨の特約をすることがあります。さらに、売主が表明・保証した事項が真実かつ正確であるとの保証はなく、個別の事情により、売主が行う表明・保証の対象、これに基づく補償責任の期間又は補償金額が限定され、あるいは表明・保証が全く行われない場合もあります。
本投資法人では、不動産を取得しようとする場合、当該不動産について自ら調査を行う他、宅地建物取引業者が作成する重要事項説明書等の関係書類の調査、売主に対する資料の徴求を行い、かつ、建物の構造、耐震性、法令や条例の適合状況、有害物質の有
無、隣地との境界等について、信頼のおける中立の建設会社、不動産業者、リサーチ会
社等の専門業者からのエンジニアリングレポート(建物状況調査報告書)、地震リスク分
析に係る報告書等を取得し、欠陥及び瑕疵の有無を精査します。しかし、本投資法人による不動産の取得に際して行われる上記の調査には限界があり、提供される資料の内
容、依頼を受けた専門家の能力、売主やその前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な書面等の範囲及び時間的な制約等から、不動産に関する欠陥・瑕疵について事前に全てを認識することができるとの保証はありません。したがって、本投資法人による取得の後に、取得した不動産に欠陥や瑕疵等が判明する可能性があります。
このような場合には、当該欠陥、瑕疵等を理由として不動産の資産価値が減耗することを防ぐために買主である本投資法人がその補修その他の措置を取ることになり、予定しない補修費用等が発生し、売主からかかる費用の賠償や補償が得られないと、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては、補修その他の措置を取ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に瑕疵等があった場合については、上記と同様のリスクがあります。そこで、不動産の信託契約及び受益権売買契約において、売主に信託設定日等において既に存在していた原資産である不動産の瑕疵等について契約上の責任を負担させ、又は一定の事実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても上記のように実効性がない場合及びそもそも責任を負担させなかった場合- 132 -

には、当該不動産の実質的所有者である本投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵等の程度によっては、補修その他の措置を取ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
加えて、わが国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して当該不動産に第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありま
せん。
(エ)土地の境界等に係るリスク
我が国においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地の所有者若しくは占有者からの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに実質的な障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(オ)不動産から得られる賃料収入に係るリスク
本投資法人が不動産を保有する場合には、本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接保有する不動産の賃料収入です。また、本投資法人が不動産信託受益権を保有する場
合には、本投資法人の主な収入は、不動産信託受益権に基づく信託の純利益の配当です
が、その主たる原資は、不動産信託受託者が原資産たる不動産についてテナントとの間で締結する賃貸借契約に基づく賃料収入です。
このような不動産の賃料収入に影響を与える主なリスクは、以下のとおりです。
a.

不動産の稼働状況に係るリスク
不動産の稼働率は、事前に予測することが困難であり、予想し得ない事情により低下する可能性があります。
一般的な賃貸借契約では、契約期間を2年程度とするものの、テナントからの一定期間前の予告により期間中いつでも解約でき、また、期間満了時までに解約の意
思表示がなされれば更新されない(意思表示がない場合には自動的に2年程度の期間をもって契約が更新される)ものとされています。このような場合、テナントは、契約期間中であっても賃貸借契約を終了させることが可能であり、かつ、期間満了
時に契約の更新がなされる保証もありません。契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果賃料収入が減少する可能性があります。
期間の定めのある賃貸借契約においてテナントに中途解約権を付与していない場
合、テナントは、使用の有無にかかわらず、当該賃貸借契約の有効期間中は賃料を支払う義務を負担するのが原則ですが、契約が早期に解除され、テナントが退去した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が認められない場合もあります。なお、賃貸人からの賃貸借契約(下記「c.賃料の減額に係るリスク」に- 133 -

記載の原則的な定期建物賃貸借契約の場合を除きます。)の更新拒絶及び解除は、正当事由の存在が認められる場合を除いて困難であることが多いのが実情です。
本投資法人においても、一部のテナントを除き、上記のような一般的な条件の賃貸借契約を締結し、又は承継することは避けられません。したがって、解約が増加
し、又は更新がなされないことにより稼働率が低下し、不動産から得られる賃料収入が減少して、投資主に損害を与える可能性があります。また、解約が多く発生する場合、上記収入の減少のみならず、退去するテナントへの敷金・保証金の返還等が必要となり、十分な積立金が留保されていない場合には、新たな資金調達を余儀なくされ、その結果、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
なお、賃貸借契約で期間内の解約を制限し、違反についての違約金条項を置くこともありますが、違約金の額その他の状況によっては、裁判所によって違約金が一部減額される、又はかかる条項の効力が否定される可能性があります。
b.

テナントの信用力及び賃料不払いに係るリスク賃貸借契約が終了しない場合においても、テナントの財務状況が悪化し、又はテ
ナントが破産手続、会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃料の支払いが滞る可能性があります。このような延滞された賃料等(場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。)の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超えると、本投資法人の収益に影響を与える可能性があります。特に、全賃料収入のうち特定のテナントからの賃料収入が占める割合が小さくない場合においては、当該テナントが賃料の支払能力を失った場合には、当該不動産の賃料収入に与える影響が大きくなります。
また、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払いをもってこれに対抗することができるため、テナントが賃貸人側の何らかの落
ち度を理由に意図的な賃料不払いをもって対抗する可能性もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。新規のテナントを入居させるに当たっては、その信用力について調査を行いますが、かかる調査が完全であるとは限らず、また、入居後に財務状況が悪化することもあり、リスクを完全に防ぐことはできません。

c.

賃料の減額に係るリスク
上記のとおり、テナントとの一般的な賃貸借契約では2年程度の期間毎に契約が更新され、その都度賃料が改定される可能性があります。賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合もありますが、このような契約においては、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行う旨の定めがなされることがあります。また、契約期間中であっても、賃料相場の下落その他の様々な事情により、テナントから減額の請求を受け、これに合意することを余儀なくされることがあります。また、本投資法人が保有する不動産と競合すると思われる不動産の賃料水準が全般的に低下した場合には、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約における賃料の額が従前の賃料の額と比べて低下するとともに、上記のような賃料減額の可能性もより増大することになり、本投資法人の賃料収入の減少をもたらす可能性があります。
さらに、テナントは、定期建物賃貸借契約において賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては、借地借家法(平成3年法律第90号、その後の改正を含みます。)(以下「借地借家法」といいます。)に基づく賃料減額請求をすることができ- 134 -

ます。当事者間で変更後の金額について協議が調わない場合には、賃貸人は、減額を相当とする裁判が確定するまで、テナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払いを請求することができます。但し、その間に賃貸人が実際に支払いを受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年1割の利息を付してテナントに返還しなければなりません。したがって、テナントから賃料減額請求権の行使があった場合には、賃貸人としては、この利息支払いのリスクを避けるために従前の賃料を減額して請求をせざるを得ない場合もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入が減少するため、本投資法人の収益に影響を与える可能性があります。
これに対し、借地借家法に定める一定の要件を満たして締結された定期建物賃貸
借契約においては、当事者間の合意により、上記賃料増減額請求権を排除することができます。もっとも、定期建物賃貸借契約においてテナントが契約期間の定めにかかわらず早期解約した場合、契約上の当然の権利として又は違約金条項に基づく権利として、残期間の賃料全てについて必ずテナントに対して請求できるかどうか
は、未だ事例の蓄積が乏しいため定かでありません。特に、残期間の途中で新たなテナントが見つかり、賃料収入が得られることとなった場合には、その効力が制限される可能性があります。なお、そもそも契約上、違約金の額が一定期間の賃料に対応する分だけに限られている場合もあります。また、定期建物賃貸借契約では、通常の賃貸借契約に比べて契約期間中の賃料収入の安定が期待できますが、他方で賃料が低く抑えられる傾向にあり、特約の定め方によっては一般的な賃料水準が上昇する場合でもそれに応じた賃料収入の増加を期待することができない等、不利益な面もあります。さらには、契約締結の方法又はこれをめぐる事情の如何によっては、借地借家法に定める一定の要件を満たしていないと判断され、定期建物賃貸借契約であることが否定される可能性があります。
いわゆるハイグレード賃貸用住居は、相対的に需要(入居者)が限定されていて市場が小さく、このような住居が他から新規供給された場合、市場への影響が少なくないことがあります。加えて、既存テナントが退去した場合、代替テナントが入居するまでの期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下する場合もあり、時として代替テナント確保のために賃料水準を下げることもあります。また、ハイグレー
ド賃貸用住居は、欧米系企業・多国籍企業において海外から派遣される赴任者等を主な入居者として想定しているため、経済状況、国際状況の変化等により需要が大きく減少し、そのために不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準引下げを余儀なくされる可能性があり、そのような場合、賃料収入が大きな影響を受ける可能性もあります。
なお、本投資法人又は信託受託者が賃貸している不動産を賃借人が転貸している
場合には、転貸条件が必ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法
人又は信託受託者が転借人と直接の賃貸借契約関係を有することとなったとき、低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があります。

- 135 -

d.

テナントの獲得競争に係るリスク
不動産関連資産は、競合する不動産の新築、リニューアル等の競争条件の変化
や、競合不動産の募集賃料水準の引下げ等により、賃料引下げや稼働率の低下を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する場合があります。需給のバランスが崩れた場合や、立地条件や建物仕様等の点で本投資法人の不動産関連資産に優る競合不動産がある場合、その傾向は顕著になるものと予想されます。

(カ)マスターリースに係るリスク
本投資法人は、その保有する不動産につき、転貸を目的として賃借人(マスターリース会社)に一括して賃貸することがあります。このように、マスターリース会社に当該不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人又は信託受託者は、
当該不動産に入居する転借人(エンドテナント)を自己の意思により選択できなくなった
り、退去させられなくなる可能性があります。
また、パススルー型マスターリースの場合、エンドテナントの信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、マスターリース会社が転貸借
契約上の転貸人としての債務の履行を怠った場合には、エンドテナントは賃料不払いをもってこれに対抗することができるため、エンドテナントがマスターリース会社側の何らかの落ち度を理由に意図的な賃料不払いを以って対抗する可能性もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入にも悪影響を及ぼすこととなります。
一方、賃料保証型マスターリースにおいては、マスターリース会社の財務状況の悪化等により、マスターリース会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があります。
マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマスター
リース契約が終了した場合、本投資法人が所有者として、エンドテナントとの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のエンドテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合があります。このような場合、本投資法人がエンドテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、エンドテナントが旧マスターリー
ス会社に賃料等を支払った場合、本投資法人はエンドテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を与える可能性があります。また、転貸借契約に基づきマスターリース会社に敷金・保証金等が預託される場合であって、これらが本投資法人又は信託受託者に預託されないときは、マスターリース
会社の倒産により、本投資法人又は信託受託者がエンドテナントから敷金返還請求を受けるおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を与える可能性があります。
(キ)PM会社、BM会社等に係るリスク
一般に、建物の保守管理、テナントの管理を含めた不動産の管理が成功するか否か
は、PM会社やBM会社等(以下、併せて「PM会社等」と総称します。)の能力、経験、ノウ
ハウによるところが大きく、本投資法人においても、管理の良否及びその結果としての収益性の確保について、PM会社等の業務遂行能力に大きく依拠することになります。特に、オフィスや居住用施設に比べて物流施設、ホテル及び商業施設のテナント候補は限定されており、テナントとの良好かつ強固な関係を有するPM会社を選定し、そのリーシ
ング能力を活用することが重要となります。本資産運用会社は、本資産運用会社の内規である「プロパティ・マネジメント会社の選定・評価基準」に従い、原則として、活動履歴、信用力等の調査を経て一定の要件を満たす業者の中で過去に委託実績のある業者- 136 -

を含む複数の業者から見積書を取得したうえで、当該見積書記載の諸条件等を総合的に勘案し、最も適切な業者をPM会社として選定(BM会社についてはPM会社と協議して選定)する方針ですが、選定に係る調査は完全であるとは限らず、選定されたPM会社等における人的・財産的基盤が優良である保証はありません。仮に選任時点では優良であってもそれが将来にわたって維持されるとの保証もありません。よって、PM会社の業務遂行が円滑になされない場合又は業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、PM会社等は、一般に、本投資法人以外の顧客からもプロパティ・マネジメント業務等を受託するため、テナントへのリーシ
ング等において、本投資法人と他の顧客との利益相反が生じる場合があります。本投資法人は、プロパティ・マネジメント業務委託契約や建物管理委託契約において、PM会社
等につき業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、自ら又は不動産信託受託者に指図して、PM会社等に対して改善を求め、又はPM会社等との契約を解除する権利を確保する方針です。しかし、PM会社等が交代する場合、後任のPM会社等が選任され、管理業務を開始するまでは、一時的に当該不動産の管理状況が悪化し、本投資法人が損失を被るおそれがあります。なお、本投資法人が不動産信託受益権を保有する場合においてPM会社等が解任されたときは、不動産信託受託者において、その善良な管理者の注意義務に従って信託財産たる不動産を一時的に管理することになります。また、テナントからの賃料が、PM会社経由で支払われる場合、PM会社の倒産等により、PM会社がその時点において収受しこれを不動産信託受託者又は本投資法人に支払う前の賃料を回収することができず、本投資法人が損害を被る可能性があります。
(ク)不動産の運用費用の増加に係るリスク
不動産の運用に関する費用においては、不動産管理費用、減価償却費、保険料、水道光熱費等、金額が比較的固定されたものが多いため、賃料が減少した場合、かかる費用の減少が実行できないことにより、本投資法人の利益が大きく減少することがあります。また、経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用又は備品調達等の管理コストの上昇、修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性もありますが、その場合に、不動産関連資産からの収入がこれに対応して増加するとの保証はありません。
(ケ)建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震、火災や風水害等の天災地変その他の事象によって、毀損、滅失又は劣化する可能性があります。このような場合には、毀損、滅失した箇所を修復するため予期せぬ費用が発生するばかりでなく、一定期間建物が稼働不能となることを余儀なくされ、賃料収入が減少し、費用が増加することで本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、完全な修復が行われたか否かにかかわらず、評価額が下落するおそれもあります。
そこで、本投資法人は、火災等の災害や事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、運用資産の特性に応じた適切な損害保険(火災保険、施設賠償保険等)を付保する方針としています。こうした保険によって、予期せざるリスクが顕在化した場合にも、かかる保険による保険金をあてることで、原状回復を行うことが一定程度期待できます。但し、個々の不動産に関する状況により保険契約が締結されない可能性、保険金の上限額を上回る損害が発生する可能性、保険でカバーされない災害や事故(戦争やテロ行為等に基づくも- 137 -

のは必ずしも全て保険でカバーされるとは限りません。また、通常の火災保険では地震による火災はカバーされません。)が発生する可能性、又は保険会社が当該保険会社の財務状況の如何にかかわらず保険金を完全に支払わず、若しくは支払いが遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により、建物を事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震が起った場合、本投資法
人の保有する不動産のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本投資法人は、我が国における地震による災害の影響度の甚大性とその発生の可能性に鑑み、ポートフォリオ全体に与える影響及び保険の実効性を考慮し、ポート
フォリオPMLが15％を超える場合又は個別物件のPMLが20％を超える場合において、ポー
トフォリオPMLが15％を超える部分又は個別物件のPMLが20％を超える部分に関して地震保険を付保することを検討します。但し、地震保険を付保しても人的被害の賠償については、保険でカバーされないこともあります。また、個々の物件の具体的事情により、保険の提供が受けられず、当該物件につき地震保険を付保できない可能性もあります。
(コ)建築基準法等の規制に係るリスク
不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法等の規制に服します。このような規制には建物の構造等自体に関するものと、
建築確認申請義務等の手続に関するものがあります。その他、不動産は、都市計画法、道路法、航空法、文化財保護法、海岸法等の様々な規制のもとにあり、さらに国の法令に加えて、各地方公共団体の条例や行政規則等によって、建築に制限が加わったり、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務が課される等の他、これらの義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。また、道路指定により敷地面積・容積率が結果として減少することもあります。これらの規制は、随時改正・変更されており、その内容によっては、不動産の管理費用等が増加したり、増改築や再建築の際に、既存の建物と建蔽率や容積率等の点で同様の建物が維持できない可能性もあります。
建築時点(正確には建築確認取得時点)においては、建築基準法上及び関連法令上適格であった建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制のもとでは不適格になることがあります。例えば、建築基準法は、耐震基準について1981年にいわゆる新耐震基準を採用し、それ以降に建築される建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されています。本投資法人の取得・保有する不動産等には、現行の法令に一部適合していないものの違法とはならない、いわゆる既存不適格の建物を含む場合があります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建替えたりしようとする
際に、従前の建物と同等の建蔽率・容積率・高度・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替え自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。また、建物の構造等が適法であっても手続に不備があった場合には、工事のやり直しを余儀なくされ、関連する費用等が増加して、投資主に損害を与える可能性があります。
以上の他、土地収用法や土地区画整理法、都市再開発法のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は不動産の価値が減殺される可能性があ- 138 -

ります。また、都市計画法や地区計画の変更により既存の建物が既存不適格となること
によって、再建築が制限されることもあります。
(サ)法令等の変更に関するリスク
消防法(昭和23年法律第186号、その後の改正を含みます。)(以下「消防法」といいます。)等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、将来的には不動産関連資産の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法等の不動産に関する行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の事業により、不動産関連資産に関する権利が制限される可能性があります。さらに、環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、不動産関連資産について、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課される可能性もあります。このように、法令又は条例の制定・改廃等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
(シ)共有物件に係るリスク
不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は、法的に様々な側面で制約を伴います。
共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有物の変更に当たる行為には共有者全員の合意を要し、変更に当たらない管理行為は共有者の持分の過半数で決定するものとされています。したがって、特に本投資法人が持分の過半を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため、他の共有者によるかかる権利行使によって、本投資法人の当該不動産の利用が妨げられる可能性があります。
共有不動産を賃貸する場合、賃料債権は不可分債権になると解される可能性があり、また、敷金返還債務は不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の共有者(賃貸人)の債権者が当該共有者の持分の割合を超えて賃料債権全部を差押え、又は他の共有者がテナントからの敷金返還債務をその持分の割合に応じて履行しない場
合に、本投資法人が敷金全額を返還せざるを得なくなる可能性があります。これらの場
合、本投資法人は、差押えられた賃料のうち自己の持分に応じた金額の支払いや返還した敷金のうち他の共有者の持分に応じた金額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、支払い又は償還を受けることができない可能性があります。共有不動産に課税される固定資産税等の公租公課、共有不動産の修繕費、保険料等についても、他の共有者が債務を履行しない場合は、同様の問題があります。
また、不動産を共有する場合、他の共有者から共有物の分割請求を受ける可能性があります。現物による分割が不可能である場合又は著しくその価値を損なうおそれのある場合は、本投資法人の意向にかかわらず、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが、合意の有効期間は5年以内とされています。しかも、不動産に関する不分割特約は、その旨の登記をしなければ当該不動産の共有持分の譲受人等第三者に対抗できないことがあります。また、共有者において、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は、特約があっても、管財人等は分割の請求をすることができます。但し、共有者は、破産- 139 -

手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます。
共有者は、自己の共有持分を自由に処分することができます。したがって、本投資法
人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。これに対し、共有者間の協定書等において、共有者が共有持分を処分する場合に他の共有者に先買権若し
くは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。
この場合は、本投資法人の知らない間に他の共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
また、他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物の分割がなされても、共有されていた不動産全体について、当該共有者(抵当権設定者)の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、本投資法人の共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後の本投資法人の保有する不動産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減
価要因が増す可能性があります。
(ス)区分所有建物に係るリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。)(以下「区分所有法」といいます。)の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分(居室等)と共有となる共用部分(建物の躯体、エントランス部分
等)から構成されます。
区分所有建物の場合、建物及びその敷地(以下「区分所有物件」といいます。)若しく
は付属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、区分所有法の規定に従い、また、区分所有者間で定められる管理規約その他の規則(以下「管理規約等」といいます。)がある場合にはこれに服します。管理規約は、原則として、区分所有者数及びその議決権(管理規約に別段の定めのない限り、区分所有者の所有する専有部分の床面積の割合)の各4分の3以上の多数決によらなければ変更できません。区分所有者の集会は少なくとも毎年1回開催され、集会の議事は区分所有法又は管理規約等で別段の定めがない限り区分所有者及び議決権の各過半数で決しますが、建替決議等においてはさらに多数決の要件が加重されています。保有資産が区分所有物件の一部であって本投資法人単独では上記決議要件を満足できない場合、区分所有物件の管理及び運営について
本投資法人の意向を十分に反映させることができない可能性があります。また、区分所有者間での管理規約等又は権利関係に関する紛争が発生する危険もあります。
さらに、他の区分所有者が自己の負担すべき区分所有建物の共有部分に係る公租公課、修繕費又は保険料等の支払い又は積立を履行しない場合、本投資法人が保有資産の劣化を避けるため、その立替払を余儀なくされるおそれがあります。これらの場合、本投資法人は、他の区分所有者に係る立替払金の償還を請求することができ、かかる請求権については区分所有法により担保権(先取特権)が与えられていますが、当該他の区分
所有者の資力の如何によっては、償還を受けることができない可能性があります。
各区分所有者は、自己の所有する専有部分を自由に処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の区分所有者が変更される可能性があります。これに対し、管理規約等において、区分所有者が専有部分(所有権の共有持分その他の敷地利用権(以下に定義します。)を含みます。)を処分する場合に他の区分所有者- 140 -

に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合には、本投資法人が専有部分を取得する場合や処分する場合には、かかる手続を履践する(又は売主により履践される)必要があります。
また、各区分所有者は、自己の所有する専有部分を自由に賃貸し、その他使用収益することができます。また、他の区分所有者による建物への変更工事や内装の変更等により、本投資法人の専有部分を含む建物全体が建築基準法、消防法その他の法令や条例等に違反する状態となる可能性があります。本投資法人の保有資産である専有部分の価値や収益は、このような他の区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利(所有権の共有持分等)を敷地利用権といいますが、区分所有法は、原則として、専有部分と敷地利用権を分離して処分することを禁止し、不動産登記法は敷地権の登記の制度を用意しています。しかし、敷地につき、敷地権の登記がなされていない場合には、専有部分と敷地利用権を分離して処分されたときに、その処分の無効を善意の第三者に主張することができません。
また、区分所有建物の敷地が数筆の土地であり、各区分所有者が、これらの土地の一部について、単独で敷地利用権を有している場合(いわゆる分有形式)には、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが可能とされています。分離処分がなされると、区分所有物件を巡る権利関係が複雑になるため、既に述べた不動産に係る流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
(セ)借地権に係るリスク
本投資法人は、借地権(土地の賃借権及び地上権)と借地権設定地上の建物(以下「借地物件」といいます。)に投資することがありますが、借地物件は、土地建物ともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではな
く、期限の到来により消滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶されることがあり、また、借地権者側に地代不払い等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律(明治42年法律第40号、その後の改正を含みます。)又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が借地権に先立ち対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払いを要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で借地物件を処分することができないおそれがあります。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。

- 141 -

その他、保有資産には含まれていませんが、地方自治法(昭和22年法律第67号、その後の改正を含みます。)(以下「地方自治法」といいます。)に定める地方公共団体がその普通財産を貸し付けた場合、その貸付期間中であっても、当該地方公共団体において公用又は公共用に供するため必要が生じたときは、普通地方公共団体の長はその契約を解除できるとされています(地方自治法第238条の5第4項)。したがって、地方公共団体
から土地その他の資産を賃借した場合、本投資法人は、その契約に違反がない場合であっても解除されることがあり、その場合には本投資法人の資産運用及び収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ソ)開発物件に係るリスク
本投資法人は、原則として、取得時点において稼働している物件に投資を行います。
しかし、将来、運用ガイドラインに定める投資方針に従って、竣工後に不動産等を取得するために予め開発段階で当該不動産等の売買契約等を締結する可能性及び竣工前の不動産等を取得する可能性があります。かかる場合、既に稼働中の物件を取得する場合に比べて、a)開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見され、これらが開発の遅延、変更又は中止の原因となる可能性、b)工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止される可能性、c)開発コストが当初の計画を大きく上回る可能性、d)天災地変により開発が遅延、変更又は中止される可能性、
e)行政上の許認可手続により開発が遅延、変更又は中止される可能性、f)開発過程において事故が生じる可能性、g)竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られない可能性、h)その他予期せぬ事情により開発が遅延、変更又は中止される可能性等のリスクがあります。これらの結果、竣工後における物件からの収益が本投資法人の予想を大きく下回る可能性がある他、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が被る可能性があり、そのため本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。
(タ)底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地物
件を取得することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります(借地借家法第13条等)。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記
正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に予測することは困難であり、借地権者の行う時価での建物買取請求により時価での建物の買取りを請求される場合であっても、買取価格が本投資法人の希望する価格以下となる保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払いが、敷金及び保証金等で担保される範囲を超えて延滞する等の場合は本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。借地契約において賃料等の借地契約の内容について定期的に見直しを行うこととされている場合には、賃料の改定により賃料が減額されると、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
- 142 -

(チ)有害物質又は放射能汚染等に係るリスク
土地については、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性や利用する地下水に有害物質が含まれている可能性は否定できず、かかる有害物質が埋蔵又は含有されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替浄化等が必要となる場合には、予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
土壌汚染等に関しては、土壌汚染対策法(平成14年法律第53号、その後の改正を含みます。)に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命じられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は支出を余儀なくされた費用についてその原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
特に、物流施設の立地する地域は、工場跡地等の土壌汚染が懸念される地域であることが多く、上記リスクは他の物件を取得する場合に比して相対的に高いものとなります。
また、建物について、一般的に建材等にアスベスト、PCBその他の有害物質を含む建材又は設備が使用され、又は過去に使用されていた可能性があります。かかる場合には、当該建物の価値が下落する可能性があります。また、かかる有害物質の有無を検査する必要が生じたり、有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には、予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接的に又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
また、環境関連法令につき、将来不動産に関して規制が強化され、不動産の所有者に
大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務が課され又は無過失責任を問われることとなる可能性があります。
さらに、原子力発電所の事故等により、保有不動産又はその所在周辺地域において、
放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、当該不動産の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該不動産の所在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
(ツ)水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク
本投資法人が不動産等を取得する場合において、当該不動産等に、浄化槽、ちゅう房
施設及び入浴施設等の水質汚濁防止法に規定される特定施設が設置されている場合があります。
水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出するおそれがある場合には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善や特定施設の使用若しくは排出水の排出の一時停止を命ぜられることがあり、また、特定施設の破損その他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出され又は地下に浸透したこと
により人の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物質等を- 143 -

含む水の排出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じない場合には、都道府県知事により応急の措置を命ぜられることがあります。さらに、有害物質に該当する物質を含む水の地下への浸透があったことにより、現に人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な限度において、地下水の水質の浄化のための措置を命ぜられることがあります。これらの場合、本投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加えて、かかる有害物質が含まれた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体を害したときは、当該排出又は地下への浸透をした者は、無過失責任を負うものとされていることから、特定施設において事故等が生じた場合には、本投資法人が第三者に対して多額の損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主が損失を被る可能性があります。
(テ)埋立地に関するリスク
本投資法人の保有資産には、埋立地に立地するものが含まれていますが、埋立地に所在する不動産には、埋立に使用した土壌に有害物質が含まれている等の理由により、土地に有害物質が含まれている可能性があります(当該土地に有害物質が含まれる場合のリスクの詳細は、上記「(チ)有害物質又は放射能汚染等に係るリスク」をご参照ください。)。また、埋立地は沿岸部に所在することも多く、津波、高潮その他の災害、海面上昇等による被害を受ける可能性もあります。さらに、埋立地の地盤は、軟弱である可能性があることから、当該土地上の建物について、不等沈下その他の沈下を生じる可能性があるほか、地震の際には液状化による沈下や毀損等の被害を生じる可能性もあります。これらの理由により当該不動産が被害を受けた場合、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があるほか、当該不動産の価値が下落する可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主が損失を被る可能性があります。
(ト)地球温暖化対策に関するリスク
法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の不動産の所有者に温室効果ガス
排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度設計又は拡充に伴い、排出量削減のための建物改修工事を実施したり、排出権又は再エネクレ
ジット等を取得する等の負担を余儀なくされる可能性があります。
(ナ)不動産の所有者責任に係るリスク
土地の工作物(建物を含みます。)の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています。したがって、本投資法人の保有する不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。本投資法人の投資対象であるホテルは、人を宿泊させるという特質から、第三者、特に宿泊客の生命、身体又は財産等を侵害する危険性も想定されます。
本投資法人は、保有不動産に関し、賠償責任保険その他の適切な保険を付保する方針
ですが、保険契約に基づいて支払われる保険金の上限額を上回る損害が発生しないとの- 144 -

保証はなく、また、保険事故が発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
(ニ)テナント集中に係るリスク
本投資法人の運用資産である不動産が単一又は少数のテナントに賃貸される場合、テ
ナントの営業状況、財務状況の悪化等による賃料支払いの遅延や賃料の減額の要求に応じざるを得ないことにより、本投資法人の収益等に影響を与える可能性があります。また、単一又は少数のテナントに賃貸される物件からかかるテナントが退去した場合には、一度に多額の敷金等の返還を余儀なくされ、かつ、稼働率が急激に低下するため、一時的に当該不動産の収益が急激に悪化すること、また、場合によっては多額の減損損失の計上が必要となることがあります。もっとも、そのようなテナントがマスターリースの形態を用いた運用不動産におけるサブレッシーである場合は、当該テナントの退去が直ちにマスターリース契約の終了につながるとは限りませんが、その場合においてもかかるテナントの退去を受けてマスターレッシーがマスターリース契約の更新に際して更新しない等の判断に至る可能性は否定できません。なお、不動産が土地である場合
は、一続きの土地が一括して賃貸されるものと予想されますので、建物の場合に関する
上記と同様のリスクが存在することになります。
また、セール・アンド・リースバック方式により取得した不動産で、テナントが自社の本社等として一棟借りしている建物について、当該テナントの当該建物からの退去に伴い当該本社仕様となっている建物を一般テナントビル仕様に改装する場合は、多額の費用を要することが予想され、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす場合があります。さらに、テナントが倒産した場合、双方未履行の双務契約としてテナントの管財人が解除権を行使し、敷金・保証金の返還を求めてくる可能性があります。この場合の解除権の行使は法律で認められたものであるため、本投資法人は、違約金条項があっても違約金を取得できない可能性があります。当該テナントが相対的に賃料収入の大きなテ
ナントである場合は、本投資法人の収益が重大な悪影響を受ける可能性があります。広
い面積を一度に賃借するテナントを誘致することは困難な場合があり、また、複数のテ
ナントを探して稼働率を回復させるのに時間を要する可能性があり、場合によっては賃貸条件の緩和を求められ、かかる期間の長期化又は賃貸条件の悪化により、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(ヌ)テナントの業態の偏りに関するリスク
物流施設の場合、個別企業の実需を前提に施設が設置されることが多く、立地、規模、仕様等が物件毎に異なっており、テナントや用途が相対的に限定される傾向があるという特徴があります。そうした物件の場合には実需の個別企業の収益力が減退した
り、事業内容が変化したとき、賃貸借条件に悪影響が及んだり、業務からの撤退を余儀なくされることがあり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。その他
物流施設特有のリスクについては、下記「(ネ)物流施設に係るリスク」をご参照ください。
ホテルの場合、用途に応じた構造の特殊性からテナントの業態を大きく変更することが困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、収益力が減退するときには業務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのような場合には、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、テナントが退去した際に、用途に応じた構造の特殊性から、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナン
トが入居するまでの期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下することや、代替テ- 145 -

ナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。その他ホテル特有のリスクについては、下記「(ノ)ホテルに係るリスク」をご参照ください。
商業施設の場合、その立地条件により、テナントの業態を大きく変更することは困難であることが多く、保有資産のテナントの業態が、総合スーパーマーケット、百貨店等の特定の業態に偏った場合には、当該業態が、消費性向の変化に伴い小売業としての競争力を失うことにより、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
また、テナントが退去した際に、用途に応じた構造の特殊性から、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
(ネ)物流施設に係るリスク
本投資法人の投資対象には物流施設が含まれますが、物流施設には、前述のリスクに加えて、他の用途の不動産に比べ、以下のような特有のリスクがあります。
まず、物流施設に対する需要は、日本経済全体の動向、特に流通量の動向に影響を与える様々な事象による影響を受けています。これには、今後の日本の景気動向、生産活動の海外移転等の進捗状況、人口の推移、生産活動と消費活動を結ぶ流通形態の変化等が含まれます。また、本投資法人が投資対象としている物流施設には海外への輸出拠点
又は海外からの輸入拠点として使用される物件も含まれることから、テナント需要は、
為替等の経済情勢にも左右される可能性があります。これらの推移によっては、本投資法人が投資対象とする物流施設に対する需要が全般的に減少し、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
物流施設全体に対する需要が減少しない場合でも、今後の生産拠点や物流形態の変化
等により、特定の物流施設に対する需要が低下し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、生産拠点の移転、新たな道路網の整備等により、既存の物流拠点がその立地上の優位性を失い、当該物流施設のテナント需要が低下する可能性があります。また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革
新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化した場合、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなり、当該物流施設のテナント需要が低下する可能性もあります。
さらに、特定の物流施設の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあります。その結果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性等も考えられます。
本投資法人の保有する物流施設のテナントが、港湾労働法(昭和63年法律第40号、その後の改正を含みます。)に定める港湾運送の業務に従事すること等により、同法の適用を受ける場合、当該テナントには、同法を遵守するための費用負担等が生じ、その結果、テナントの収益を悪化させる可能性及び同法の適用のない他の物流施設に比べて競合上不利になる可能性があり、これらを通じて本投資法人の収益性に悪影響が及ぶ可能性があります。
シングルテナントを含む、単一又は少数の核となる大規模テナントが存在する物件においては、当該テナントとの間で、優先購入権や処分禁止に関する合意(その内容は様々です。)がなされることがあり、物件の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場合に、当該テナントに優先購入権が与えられてい- 146 -

る等により、物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。かかる合意がなされている場合、取得及び売却により多くの時間や費用を要したり、価格の減価要因となる可能性があります。
その他、物流施設については、建物の特性、適用規制、テナントの特性等に起因して特有のリスクがあり、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
(ノ)ホテルに係るリスク
本投資法人の投資対象にはホテルが含まれますが、ホテルには、前述のリスクに加えて、他の用途の不動産に比べ、以下のような特有のリスクがあります。
一般的にホテルの賃貸借契約の賃貸借期間は比較的短期なものから10年以上の長期のものまであり、また、賃料も固定のものからオペレーターの売上げに連動するものまで様々な内容のものがあり、それら契約条件如何によりホテルを用途とする不動産に係る賃料収入は影響を受けることがあります。また、賃貸借契約ではなくオペレーターとの間で運営委託契約を締結する場合もあり、この場合、当該ホテルからの収入はホテル運
営収益に連動することになるため、季節的要因、経済的要因等によりその収入が大きく変動するおそれがあります。
しかし、ホテルは、装置産業としての性格が強く、また、運営にあたり高度な知識が要求されることから、経済の動向や他のホテルとの競合に伴いホテルの収益力が減退するときには、テナントがホテルの営業から撤退し、退去することがあります。既存テナントが退去した場合、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
さらに、ホテルは、一般に、競争力維持のため、家具、什器、備品、装飾品及び厨房機器等、ホテル運営に必要な資産を定期的に更新する等の設備投資が必要になり、かかる投資の可否及び成否により売上げが影響を受ける場合があります。また、ホテル事業
は労働集約的・資本集約的な事業であることから、固定負担が重く損益分岐点が高い場
合が多く、売上げ上昇時の収益性の向上が見込みやすい反面、売上げ減の場合の利益落
ち込みのリスクが相対的に高いといえ、売上げが減少した場合には本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
(ハ)フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産又は信託受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コ
ミットメント(先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約)等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は信託受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。
フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得
資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払いにより、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。

- 147 -

(ヒ)テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
本投資法人は、テナントの属性や資力を勘案のうえ、賃貸借契約を締結するか否かを決定し、締結後もPM会社を通じてその利用状況を管理しますが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、本投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあります。また、一部のテナントの属性により、又は、反社会的勢力が賃貸人の承諾なくして建物の一部を占拠する場合等に、当該不動産が全体として悪影響を受けることがあります。このような場合には、当該不動産の価値が減損し、本投資法人の収益に悪影響が及ぶおそれがあります。
加えて、テナントによる建物への変更工事、内装の変更等により建築基準法、消防法
その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人がその改善のための費用を負担することを余儀なくされる可能性があります。
(フ)売主の倒産等の影響に係るリスク
本投資法人が不動産等を取得した後に、売主について破産手続、民事再生手続、会社更生手続等の倒産手続が開始された場合、当該不動産等の売買契約又はその対抗要件具備行為が、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。この場合、不動産等は破産財団等に取り戻される一方で、本投資法人が売主に支払った売買代金等の返還請求権は、倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。倒産手続が開始されない場合であっても、売主の財務状況が劣悪である場合には、当該不動産等に係る売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。
また、いわゆる真正売買の問題として、裁判所又は管財人等が、本投資法人を買主とする売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等がなおも売主(倒産手続であればその財団等)に属すると判断することがあります。この場合には、本投資法人は、あたかも当該不動産等についての担保権者であるかのように取り扱われ、担保権(とみなされた権利)の行使に対する制約を受けることとなります。特に、会社更生手続では、担保権の実行は会社更生手続に従って行われて、弁済金額が切下げられることとなり、担保権の実行を手続外で行える破産手続等に比べて、本投資法人はより大きな損害を受けるおそれがあります。
また、上記否認の問題は、売主の前所有者(本投資法人から見て前々所有者)が倒産した場合にも生じ得ます。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である本投資法人にも及ぶことになります。
以上のとおり、本投資法人又はその売主の売買契約が否認され、詐害行為取消権の行使を受け、又は真正売買性が否定された場合には、本投資法人に損害が生じるおそれがあります。
さらに、本投資法人が売主から不動産を取得すると同時に当該不動産を一括して売主に賃貸する取引(いわゆるセールス・アンド・リースバック取引)等、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性(いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク)もあります。

- 148 -

(ヘ)不動産の売却における制限に係るリスク
不動産等の売却については、上記のとおり他の区分所有者や共有者によって契約上その処分について制限が課されることがある他、賃貸借契約において賃借人に対し賃貸借
契約期間中は売却をしない旨や土地と建物を分離譲渡しない旨を約したり、第三者に売却する前に賃借人に対して買取りについての優先交渉権を与えたりする場合があります。そのような場合、不動産市場の動向を見ながら最も有利な条件で売却することが難しくなり、本投資法人は、通常であれば得ることができる利益を得ることができなくな
るおそれがあります。
(ホ)不動産の売却に伴う責任に係るリスク
本投資法人が保有不動産を売却した場合に、当該不動産に瑕疵等があるために、法律の規定に従い、契約不適合責任を負う可能性があります。特に、本投資法人は、宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。)上みなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、契約不適合責任を排除することが原則としてできません。
また、法律の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、物件の性状その他に関する表
明保証責任等の契約上の責任を負う可能性があります。
これらの法律上又は契約上の責任を負う場合には、売買契約の解除、買主が被った損
害の賠償その他の対応を余儀なくされ、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
⑤ 不動産信託受益権に係るリスク
本投資法人は、不動産、地上権又は土地の賃借権を主な信託財産とする不動産信託受益権を取得します。この場合、不動産信託受託者が不動産の名義上の所有者(又は地上権者若
しくは賃借人)となり、信託受益者である本投資法人のために不動産を管理、運用、処分します。信託受益者である本投資法人は、不動産信託受託者に指図をすることによりその運用方針に従った運用を行うこととなります。不動産を直接所有する場合と不動産信託受益権を保有する場合とでは、税務上の取扱い、資産を担保提供する方法等に違いがあります。不動産信託受益権を取得する場合、本投資法人は、以下のような不動産信託受益権特有のリスクを負います。
なお、以下、2007年9月30日施行の信託法(平成18年法律第108号)を「新信託法」といい、新信託法施行と同時に廃止された信託法(大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。)を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、2007年9月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます(信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律(平成18年法律第109号)第2条)。
(ア)信託受益者として負うリスク
信託受益者とは、信託の利益を享受する者とされ、信託の収益は、信託交付金等の形で信託受益者に引渡され、信託が終了するときは信託財産全てが交付されます。
他方で、旧信託法のもとでは、信託財産に関する租税、不動産信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等(以下「信託費用等」といいます。)は、最終的に信託受益者が負担することになっています(旧信託法第36条第2項)。すなわち、信託受益者は、名義上は信託財産の所有者ではありませんが、信託財産に係る経済的利益及び損失の最終的な帰属主体といえます。した- 149 -がって、不動産信託受益権を保有する場合も、不動産そのものを所有する場合と同様に不動産に係るリスクを負うことになります。また、不動産信託受託者は、信託事務の遂行に関して被った損害につき、信託財産から支弁を受け又は信託受益者にその賠償を請求することができます。不動産信託受託者は、かかる信託費用支払いの担保として信託財産を留置することができる他、信託費用未払いの場合には信託財産である不動産を売却することができます。このため、信託財産からの支弁又は信託受益者に対する請求がなされた場合、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。新信託法のもとでは、旧信託法第36条第2項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と不動産信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し不動産信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり(新信託法第48条第5項、第54条第4項)、その場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
(イ)不動産信託受益権の流動性に係るリスク
本投資法人が不動産信託受益権を運用資産とする場合において、不動産信託受託者を通じて信託財産たる不動産を処分する場合には、上記の不動産の流動性に係るリスクが存在します。
また、不動産信託受益権を譲渡しようとする場合には、不動産信託受託者の事前の承諾を要求されることがあります。さらに、譲渡する不動産信託受益権については有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため(新信託法第94条)、株券や社債券のような典型的な有価証券と比較すると相対的に流動性が低い
ものといえます。また、信託受託者は原則として契約不適合責任を負って信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
(ウ)不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク
不動産信託受託者につき破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続が開始された場合における信託財産の取扱いに関しては、旧信託法のもとでは、明文の規定はないものの、同法の諸規定や信託財産の独立性という観点から、信託財産が破産財
団、再生債務者又は更生会社の財産その他不動産信託受託者の固有財産に属すると解釈される可能性は、極めて小さいものと考えられていました。新信託法においては、信託
財産は不動産信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています(新信託法第25条第1項、第4項及び第7項)。
但し、不動産、地上権又は土地の賃借権の場合は、信託財産であることを破産管財人
等の第三者に対抗するためには、信託された財産について信託の公示(信託の登記)が必要とされます。
(エ)不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク
不動産信託受託者は、信託業務を行うにあたり、信託受益者に対して忠実義務及び善管注意義務を負い、信託受益者を害するおそれのある一定の行為を行ってはならないものとされています。しかし、不動産信託受託者が、かかる義務又は信託契約上の義務に反して信託財産である不動産を処分すること、又は信託財産である不動産を引当てとして何らかの債務を負うこと等がないとはいいきれず、これらの場合には、不動産信託受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。また、受託者が、その権限に属しない行為又は信託財産に属する財産を固有財産に帰属させる等の利益相反- 150 -

行為を行うことにより、本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は、信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を信託受益者に認めていますが、常にかかる権利の行使により損害を回復できるとは限りません。
(オ)不動産信託受益権の準共有等に係るリスク
不動産信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。旧信託法のもとでは所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が可能な限り準用されます(民法第264条)。新信
託法のもとでは信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり(新
信託法第105条以下)、不動産信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
旧信託法では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている不動産
信託受益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し(民法第251条)、変更に当たらない管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する(民法第252条)ものと考えられます。したがって、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
一方、新信託法のもとでは、信託契約において意思決定の方法が定められていない場
合、一定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます(新信託法第105条第1項本文)。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができないこととなります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれのもとでも、準共有者
は、不動産信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交
渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合
は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限
り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差押さえ、又は他の準共有者が不動産信託受
託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払いや支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができます- 151 -

が、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払い又は償還を受けることができない可能性があります。
⑥ 取得予定資産の取得を実行することができないリスク
本投資法人は、上記「2 投資対象／③ 取得予定資産の概要」に記載の取得予定資産の取得を予定しています。経済環境等が著しく変わった場合、その他相手方の事情等により信託受益権売買契約において定められた停止条件又は前提条件が成就しない場合等においては、取得予定資産を取得することができない可能性があります。この場合、本投資法人は代替資産の取得を検討しますが、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はなく、手元資金を有利に運用することができないときには、投資主に損害を与える可能性があります。
⑦ 匿名組合出資に係るリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。匿名組合に出資する場合、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資することになりますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合、意図されない課税が生じた場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。
⑧ メザニンローン債権への投資に係るリスク(ア)メザニンローン債権の仕組み上のリスク
一般的に、メザニンローン債権にはシニアローン債権よりも高い金利が付される一方で、その返済順位はシニアローン債権に劣後するため、シニアローン債権よりも貸倒れのリスクが高くなります。
また、メザニンローン債権については、シニアローン債権の元利金の優先的な弁済その他シニアローン債権者の権利を確保することを目的として、一定の事由が発生した場
合にメザニンローン債権の利息の支払いを繰り延べる旨の条項や、シニアローン債権者の意向に反して債務者の期限の利益を喪失させることができない旨の条項が設けられる等、通常の貸付債権の条件とは異なる不利益な条項が設けられる場合があり、かかる不利益な条項の存在ゆえに、メザニンローン債権の元本及び利息の全部又は一部が適時に返済されず、貸付人としての権利行使における重大な制約となる可能性があります。
(イ)不動産価格下落リスク
メザニンローンは、一般に、SPCに対する貸付けを行い、裏付けとなる不動産等及びそこから生じる収益のみを引当てとするノンリコースローンの形式がとられます。そのため、SPCによる債務不履行等に基づき担保権等が実行される際に、裏付けとなる不動産等の価格がエクイティ投資家の出資額を超えて下落し、当該不動産等を売却してもそ- 152 -

の手取金がSPCが支払義務を負うシニアローン債権及びメザニンローン債権の元本及び利息全額並びにその他の費用等の支払額に満たないような場合には、メザニンローン債権の元本及び利息の全部又は一部が返済されない可能性があります。
またメザニンローンについては、SPCによる債務不履行等の一定の場合、メザニンロ
ーンの貸付人に対して裏付けとなる不動産等の処分についての指図権が付与される場合があり、かかる指図権の行使により本投資法人が当該不動産等を取得できる場合がありますが、本投資法人にとってかかる不動産等の取得が経済的にメリットがあるという保証はなく、また本投資法人がかかる不動産等の取得に必要な資金を適時に望ましい条件
で調達できる保証もありません。また、かかる指図権その他の権利は、メザニンローンに関する契約に基づいて行使されますが、SPCその他の当事者がこれらの契約上の義務を遵守する保証はなく、かかる場合には法的手続その他権利行使のために想定外の費用及び時間を要する場合があります。他方で、SPCによる債務不履行等の場合において、シニアローン債権者に対して裏付けとなる不動産等の処分についての指図権が付与される場合もあります。この場合、シニアローン債権者が、メザニンローン債権者に不利な条件で当該不動産等の処分についての指図権を行使し、又は当該不動産等に対する担保権を実行する結果、メザニンローン債権の元本及び利息の全部又は一部が返済されない可能性があります。かかる事態を回避する手段としてメザニンローン債権者に対してシニアローン債権を買い取る権利が付与される場合がありますが、メザニンローン債権者がかかる買取りに必要な資金を適時に望ましい条件で調達できる保証もありません。また、メザニンローン債権者である本投資法人がSPCに対して追加出資を行いシニアロー
ンを弁済する等の方法によりメザニンローンの権利の保全を図ることも考えられます
が、投資法人に適用される法令上又は税務上の出資制限により、仮に資金を調達することができたとしても、かかる追加出資を行うことができる保証はありません。
加えて、メザニンローン債権の裏付けとなる不動産等の評価額が下落した場合に、貸倒引当金を計上する必要が生じる可能性があります。
一方で、裏付けとなる不動産等の価値が上昇した場合でも、メザニンローン債権者
は、予定された元利金を超えて支払いを受けることはできません。
(ウ)裏付けとなる不動産等に関するリスク
メザニンローン債権の元本及び利息の支払いの原資はローンの裏付けとなる不動産等から生じる賃料等の収入及び当該不動産等の売却手取金であるため、上記「④ 不動産に係るリスク」及び「⑤ 不動産信託受益権に係るリスク」に記載されたリスクが顕在化した場合には、メザニンローン債権への元本及び利息の支払いに悪影響が生じる可能性があります。
(エ)流動性リスク
メザニンローン債権は、金融商品取引所のような確立した流通市場がある株式等の有価証券と比べて流動性が低く、本投資法人が適切と考える時期及び価格での第三者への譲渡が困難となる可能性があり、また、譲渡が行われる場合であっても、本投資法人が適切と考える価格よりも低い価格での譲渡を余儀なくされる可能性があります。
(オ)SPCに係るリスク
SPCが主体となって締結する関連契約には、一般に、責任財産限定特約並びに強制執行申立権及び倒産手続申立権の制限特約に関する規定が設けられます。しかしながら、これらの特約が、執行手続又は倒産手続において規定どおりの効力をもたらす合意であ- 153 -

ると認定されるか否かについては、確定的な先例となる裁判例は見当たらず、実際のSPCに対する執行手続又は倒産手続においてこれらの特約の効力が否定された場合には、関連契約において企図されていない形でSPCに対する執行手続又は倒産手続が行われ、メザニンローン債権者の権利行使に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。
(カ)上場廃止リスク
メザニンローン債権が各計算期間末日における総資産の5％を超えた場合であって、1
年以内に5％以下とならない場合には、東京証券取引所規則の上場廃止基準に抵触し上場廃止となる可能性があります。また、本投資法人が他の運用資産を売却した結果、メザニンローン債権が各計算期間末日における総資産の5％を超えることとなった場合もこの上場廃止基準に抵触するため、他の運用資産の売却が望ましいと考えられる場合であっても、上場廃止基準への抵触を回避するためにかかる売却が制限される場合があります。
⑨ 税制に係るリスク
本投資法人には、以下のような税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投資法人の会計処理に関する助言を専門家に継続的に依頼して、税制についての情報や現行の税制についての税務当局の見解を収集して、できる限り事前に対応する体制を取っています。
(ア)導管性要件に係るリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件(導管性要件)を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

- 154 -

投資法人の主な導管性要件
配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
支払配当要件 (利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること)
国内50％超募 投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集され集要件
る投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するものをいいま
借入先要件
す。次の所有先要件において同じです。)以外の者から借入れを行っていないこと事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されて所有先要件いること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行済投
非同族会社要資口の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当して件いないこと
会社支配禁止 他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと(匿名組合出資を含み、要件
一定の海外子会社の株式又は出資を除きます。)
本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
a.

会計処理と税務処理との不一致によるリスク
会計処理と税務処理との不一致(税会不一致)が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額(又は配当可能額)は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当(又は配当可能額の90％超の金銭分配)ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、2015年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額(過年度法人税等)が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。

b.

資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。

- 155 -

c.

借入先要件に関するリスク
本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではな
いためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。

d.

投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。

(イ)税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ウ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること(規約第28条第5項)としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税(登録免許税及び不動産取得税)の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
(エ)一般的な税制の変更に係るリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
⑩ 減損会計の適用に係るリスク
固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審議会平成14年8月9日))及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第6号平成15年10月31日)(以下「減損会計」といいます。)が、本投資法人においても適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の固定資- 156 -

産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。
⑪ 一時差異等調整引当額の戻入れにより利益の分配が減少するリスク
本投資法人が貸借対照表の純資産の部に一時差異等調整引当額を計上している場合、一時差異等調整引当額の計上は、会計と税務における損益の認識のタイミングの調整のために行われるものであるため、当該引当額の計上に起因した税会不一致が解消したタイミン
グでその戻入れが求められます。当該戻入れは本投資法人の利益をもって行われることか
ら、当期未処分利益が一時差異等調整引当額の戻入れに充当される結果、分配可能金額が減少する可能性があります。
なお、純資産控除項目(主に繰延ヘッジ損益のマイナス)に起因する一時差異等調整引当額に関しては、その戻入れの原資となる利益が過年度から繰り越されるため、当該戻入れによって当期の利益に対応する利益分配金が減少することはありません。

- 157 -

(２)投資リスクに関する管理体制
上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関し、以下の検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。本投資法人及び本資産運用会社は可能な限り、本投資口への投資に関するリ
スクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、これらの措置が結果的に十分な成果を収めるとの保証はありません。
① 本投資法人の体制
本投資法人は、少なくとも3ヶ月に1回以上役員会を開催し、適宜本資産運用会社の運用状況の報告を受けるほか、執行役員は適宜本資産運用会社の運用状況を聴取及び関係書類の閲覧・調査を実施し、本資産運用会社の管理・監督を行います。
② 本資産運用会社の体制(ア)本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守するとともに、本資産運用会社のコンプラ
イアンス規程及び本投資法人のリスク管理規程に基づきコンプライアンス及びリスク管理を行います。
(イ)本資産運用会社は、利害関係人等と本投資法人との間の取引については、原則として、
本資産運用会社の投資委員会、コンプライアンス委員会、取締役会に付され取引に係る議案を審議するものとされています。かつ、利害関係取引に関する自主ルールを定めており、これを遵守することにより利益相反に係るリスク管理を行います。
(ウ)本資産運用会社は、投資法人に係るインサイダー取引規制に十分な対応を図るための内部態勢を構築し、内部者取引の未然防止についての役職員による有価証券の自己売買等に関する基準を定め、役職員等のインサイダー取引(インサイダー類似取引も含まれます。)の防止に努めています。
(エ)本資産運用会社は、投資委員会及びコンプライアンス委員会を設け、運用に係る年度計
画や取得・売却に関する事項を審議することにより、様々な視点からリスク管理を行います。
(オ)本資産運用会社は、コンプライアンスを統括するコンプライアンス・オフィサーが、法令遵守の状況を監視します。
(カ)本資産運用会社は、リスクを管理するため、コンプライアンス・オフィサーをリスク管理部門とし、本資産運用会社のリスクの所在及びリスクの種類を理解したうえで、運用部門の担当者に当該内容を理解・認識させるよう、適切な方策を講じるものとします。
投資運用部は、投資基準に適合しなくなった不動産がある場合には、当該不動産の入替、売却等について検討を行い、さらに、投資基準に適合しなくなった不動産の状況について、定期的かつ必要に応じ取締役会へ報告するものとします。

- 158 -

(キ)本資産運用会社は、コンプライアンスに関する社内体制を整備し、コンプライアンス上の問題の発生についての対策を講じています。また、コンプライアンス・マニュアルを作成し、コンプライアンス基本方針や役職員等の行動規範を定め定期的にコンプライア
ンス研修を実施します。
(ク)本資産運用会社は、内部監査に関する社内体制を整備し、取締役会の監督に基づく実効的な監視活動を通じて、リスクを特定し、その最小化を図っています。内部監査に関する担当者兼責任者であるコンプライアンス・オフィサーは、他の組織及び部署から独立した組織として維持するものとします。
以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しな
いことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資主に損失が生じるおそれがあります。

- 159 -

第３【参照書類を縦覧に供している場所】
スターアジア不動産投資法人

本店(東京都港区愛宕二丁目5番1号

愛宕グリーンヒルズMORIタワー18階)

株式会社東京証券取引所(東京都中央区日本橋兜町2番1号)- 160 -

第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
1

名義書換の手続、取扱場所、取次所、事務受託者の名称及び住所並びに手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
本投資口については、本投資法人は、原則として、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります(社債株式等振替法第226条第1項、第227条第1項)。本投資
口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知(振替機関である保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。)により行われます(社債株式等振替法第228条、第152条第1項)。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替(譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。)の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります(社債株式等振替法第228条、第140条)。本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することはできません(投信法第79条第1項)。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は次のとおり
です。
取扱場所

：東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
三井住友信託銀行株式会社

取次所

証券代行部

：該当事項はありません。

投資主名簿等管理人の名称及び住所：東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
三井住友信託銀行株式会社
手数料
2

：なし

投資主に対する特典
該当事項はありません。

3

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

4その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

- 161 -

第２【その他】
1.

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙及び裏表紙に本投資法人の名称及び英文名称又はその略称等を記載し、また、それらのロゴマーク及びその他の図表・図案等を使用することがあります。

2.

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次に、以下のとおり、金融商品の販売等に関する法律(平成12年法律第101号、その後の改正を含みます。)に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」

3.

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次に、以下のとおり記載します。
「募集又は売出しの公表後における空売りについて(1)

金融商品取引法施行令(昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。)(以下「金商法施行令」といいます。)第26条の6の規定により、「有価証券の取引等の規制に関する内閣府令」(平成19年内閣府令第59号、その後の改正を含みます。)(以下「取引等規制府令」といいます。)第15条の5に定める期間(有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間(注1))において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の2の2第7項に規定する私設取引シ
ステムにおける空売り(注2)又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ(注3)の決済を行うことはできません。
(2)

金融商品取引業者等は、(1)に規定する投資家がその行った空売り (注2)に係る有価証券の借入れ(注3)の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
(注1)

取引等規制府令第15条の5に定める期間は、2021年8月3日から、発行価格及び売出価格を決定したことによる有価証券届出書の訂正届出書が、2021年8月11日から2021年8月16日までの間のいずれかの日に提出され公衆の縦覧に供された時までの間となります。

(注2)

(注3)

取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。
・

先物取引

・

国債証券、地方債証券、社債券(新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。)、投資法人債券等の空売り

・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り取引等規制府令第15条の6に定めるもの(売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け)を含みます。」- 162 -

4.

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次に、以下のとおり記載します。
「今後、発行価格等(発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。)が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項(発行数(国内販売口数)、海外販売口数、発行価額の総額、国内販売における手取金、海外販売における手取金、オーバーアロットメントによる売出しの売出数、オーバーア
ロットメントによる売出しの売出価額の総額及び海外販売に係る発行価額の総額をいいます。以下同じです。)について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本
経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間までの期
間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト(［URL］http://starasiareit.com/ja/ir/index.html)(以下「新聞等」といいます。)において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」

5.

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙以降、裏表紙裏及び裏表紙に、以下の内容をカラー印刷して記載します。

- 163 -

- 164 -- 165 -- 166 -- 167 -