LIFULL HOME’S × SMTRI Report＜賃貸マンションと比較した賃貸アパートの実態分析＞ Vol.2「賃貸アパートは安い」イメージは、狭い物件の多さが一因か
2019 年 12 月 9 日
投資調査第 1 部 主任研究員 菅 田
投資調査第 2 部修研究員 髙林 一樹

E-mail：takabayashi@smtri.jp
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本レポートでは、賃貸アパートと賃貸マンションの、駅距離・築年・賃料に応じた分布状況を比較した。これを通じ、「賃貸アパートは賃貸マンションと比較して、駅から遠く、古く、安い物件の割合が高い」という世間一般的なイメージの実態を確認した。

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その結果は下表のようになり、概ねイメージと類似する点が多かった。ただし賃料については、総額と坪単価のいずれも賃貸アパートの方が低価格帯中心ではあるものの、賃貸アパートの方が狭い物件の割合が高いことにより、総額で比較した場合の「安い」イメージが増幅されている可能性がある。

【賃貸マンションと比較した、賃貸アパートの世間一般的なイメージと実態】
項目

イメージ

賃貸アパートの実態 （○：イメージと類似、△：イメージと相違点あり）
徒歩 15 分未満であれば、駅距離に関係なく比較的均等に立地している。

駅距離遠い

○

徒歩 5 分未満までに 44%が集中する賃貸マンションと比較して、駅から遠い物件の構成比が高い。

築年古い

△

約半数が築 25 年以上と、築古物件の構成比が高い。一方、賃貸マンションと比較して新規供給の波が小さく、築浅物件も相応の割合で存在する。
賃貸マンションと比較して、総額・坪単価ともに低価格帯が中心。

賃料安い

○

ただし坪単価で比較した場合、総額で比較した場合と比べ、賃貸マンションと賃貸アパートの分布の違いは小さくなる。

賃貸アパートは賃貸マンションと比較して、駅から遠く、古く、安い物件の割合が高いのか？
Vol.1 で言及したとおり、東京 23 区の賃貸アパート世帯数は、大阪市の賃貸マンション世帯数を上回り、賃貸住宅市場において 2 番目の市場規模を誇っている。
そこで Vol.2 にあたる本レポートでは、東京 23 区の賃貸アパートと賃貸マンションにフォーカスし、まずは駅距離・築年・賃料に応じた分布状況を比較する。これを通じ、「賃貸アパートは賃貸マンションと比較して、駅から遠く、古く、安い物件の割合が高い」という世間一般的なイメージの実態を確認する。なお本レポート以降においては、Vol.1 とは異なり、2018 年 7 月から 2019 年 6 月までの期間に LIFULL HOME‘S 上で賃貸アパート（78,411 件）または賃貸マンション（222,902 件）として掲載された物件を分析対象とする。両者の区分は、掲載依頼主の判断をもとに分類したため、前回レポートとは定義が異なることにご留意頂きたい。

1

Report2019年12月9日

賃貸アパートは、徒歩 15 分未満であれば、駅距離に関係なく比較的均等に立地している
まずは、駅距離別に賃貸アパートと賃貸マンションの分布状況を比較し、｢賃貸アパートは賃貸マンションと比較して、駅から遠い物件の割合が高い｣かどうかを確認する（図表 1）。構成比をみると、賃貸マンションは徒歩 5 分未満が約 44%と突出しており、徒歩 10 分以上 15 分未満は約 12%と、賃貸アパートと比較して構成比が低くなっている。これに対し賃貸アパートは、徒歩 5 分未満の構成比は約 27%にとどまり、徒歩 15 分未満であれば、駅距離に関係なく比較的均等に立地している。そのため、イメージ通り｢賃貸マンションと比較して、賃貸アパートは駅から遠い物件の割合が高い｣と言えよう。とはいえ賃貸アパートだけで見ると、徒歩 5 分未満の構成比が最も高く、「賃貸アパートは駅近に立地しておらず、駅から遠くなるほど物件数が多くなる」わけではない点には留意が必要である。
（図表 1）駅距離別に見た賃貸マンションと賃貸アパートの分布状況（東京 23 区）【構成比】【物件数（単位：千物件）】

徒歩20分以上

1%

2%

2

2

徒歩15分以上20分未満

3%

6%

6

5

徒歩10分以上15分未満

12%

徒歩7分以上10分未満

22%

徒歩5分以上7分未満

18%

徒歩5分未満

2721%

4926%

25%

0%

賃貸マンション

25%

149927%50%

214118%

44%

1650%

21100500

賃貸マンション

賃貸アパート50

賃貸アパート出所）LIFULL HOME‘S 上で 2018 年 7 月から 2019 年 6 月までの期間に掲載された物件データをもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

賃貸アパートは築古物件が多い一方、定期的な供給により、築浅物件も相応に存在する
次に、築年数別に賃貸アパートと賃貸マンションの分布状況を比較し、｢賃貸アパートは賃貸マンションと比較して、古い物件の割合が高い｣かどうかを確認する（図表 2）。構成比を見ると、賃貸アパートは約半数が築 25 年以上で、賃貸マンションよりも築古物件の構成比が高いと言える。一方で、築 3 年未満の構成比も賃貸アパートの方が高くなっている。不動産ファンドブーム期に当たる築 10 年以上 15 年未満の構成比が高い賃貸マンションと比較して、個人による供給が比較的多いであろう賃貸アパートは、新規供給の波が小さく、築浅物件も相応の割合で存在する。
（図表 2）築年数別に見た賃貸マンションと賃貸アパートの分布状況（東京 23 区）【構成比】
築30年以上24%

築25年以上30年未満

15%

築20年以上25年未満【物件数（単位：千物件）】8%19%

築5年以上10年未満

62562484212%

11%15208%

11%

築10年以上15年未満

223420%9%

築15年以上20年未満

5328%

11%

10

築3年以上5年未満

6%

6%

125

築3年未満

5%

8%

12

630%

15%

賃貸マンション

0%

15%

30%

60

300

賃貸マンション

賃貸アパート3060

賃貸アパート出所）LIFULL HOME‘S 上で 2018 年 7 月から 2019 年 6 月までの期間に掲載された物件データをもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

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Report2019年12月9日

賃貸アパートは低価格帯が中心だが、坪単価で比較すると、極端に安い訳ではない
続いて、募集賃料（総額）別に賃貸アパートと賃貸マンションの分布状況を比較し、｢賃貸アパートは賃貸マンションと比較して、安い物件の割合が高い｣かどうかを確認する（図表 3）。構成比を見ると、賃貸マンションは月額 10万円以上の物件が 38.9%を占め、月額 20 万円以上の物件も存在する等、低価格帯から高価格帯まで広く分布している。対して賃貸アパートでは、月額 10 万円以上の物件は 9.4%にとどまるとともに、月額 8 万円未満が 75%を占め、低価格帯の物件が多い。このように、総額で見ると、賃貸アパートは高価格帯の物件がほとんど存在せず、｢賃貸マンションと比較して、賃貸アパートは安い物件の割合が高い｣というイメージが当てはまるようだ。
では、専有面積で除算した坪単価で比較するとどうか。坪単価別に賃貸アパートと賃貸マンションの分布状況を比較すると、やはり賃貸アパートの方が低価格帯の構成比が高いことには変わりがない。ただし、坪単価 10 千円以上の構成比では、賃貸マンションが 65.0%に対し賃貸アパートが 49.7%になる等、総額で分類した場合と比較して、賃貸マンションと賃貸アパートの分布形状の違いは小さくなり、賃貸アパートの方が極端に安いという訳ではなくなる。
（図表 3）募集賃料（総額）/募集賃料（坪単価）別に見た賃貸マンションと賃貸アパートの分布状況（東京 23 区）【募集賃料（総額）の構成比】【募集賃料（坪単価）の構成比】

20万円以上2.6%

0.0%

20千円以上0.2%

0.6%

19万円以上20万円未満

0.9%

0.0%

19千円以上20千円未満

0.3%

0.4%

18万円以上19万円未満

1.2%

0.0%

18千円以上19千円未満

0.5%

0.6%

17万円以上18万円未満

1.6%

0.1%

17千円以上18千円未満

1.3%

0.8%

16万円以上17万円未満

2.1%

0.2%

16千円以上17千円未満

2.2%

1.1%

15万円以上16万円未満 38.9%

2.6%

0.3%

3.8%

1.8%

14万円以上15万円未満

3.4%

0.5%

13万円以上14万円未満

4.5%

1.1%

12万円以上13万円未満

5.7%

1.8%

11万円以上12万円未満

6.3%

2.2%

10万円以上11万円未満

8.1%

9万円以上10万円未満

12.9%

8万円以上9万円未満

16.6%

7万円以上8万円未満

14.3%

6万円以上7万円未満

11千円以上12千円未満

14.3%

3.2%

10千円以上11千円未満

13.1%

4.9%

9千円以上10千円未満

11.3%

8千円以上9千円未満

9.1%

7千円以上8千円未満

6.9%

6千円以上7千円未満

5.0%

5.2%

20.2%

1.2%
15%

賃貸マンション

4.6%

13.0%

26.3%
8.8%
0%

15%

7.6%
12.9%
16.7%
18.0%
14.0%

5千円以上6千円未満

2.5%

5千円未満

0.4%

30%

30%

賃貸アパート15%

賃貸マンション

49.7%

2.7%

10.0%

12千円以上13千円未満

19.7%

5万円未満

6.3%

13千円以上14千円未満

面積で
除算

10.8%

5万円以上6万円未満

65.0%

14千円以上15千円未満

10.9%

30%

15千円以上16千円未満

9.4%

8.6%
5.9%
3.2%
0.6%
0%

15%

30%

賃貸アパート出所）LIFULL HOME‘S 上で 2018 年 7 月から 2019 年 6 月までの期間に掲載された物件データをもとに三井住友トラスト基礎研究所作成
注）募集賃料（総額）/募集賃料（坪単価）ともに、単位は月額

賃貸アパートは狭い物件が多いため、｢安い｣というイメージが増幅されている可能性がある
坪単価算出に用いた専有面積別に賃貸アパートと賃貸マンションの分布状況を比較したのが図表 4 である。いずれもシングルタイプ（30 ㎡未満）の構成比が最も高い点は共通しているが、賃貸アパートはシングルタイプが約76%を占めており、またシングルタイプの内訳を見ても、賃貸マンションは 20 ㎡以上 30 ㎡未満が中心であるのに対し、賃貸アパートは 15 ㎡以上 25 ㎡未満が中心と、狭い物件が中心である。
このように、専有面積別の分布状況も勘案すると、募集賃料（総額）における｢賃貸アパートは賃貸マンションと比較して、安い物件の割合が高い｣というイメージは、賃貸アパートの方が狭い物件の割合が高いことにより、増幅されている可能性があると考えられる（図表 5）。

3

Report2019年12月9日（図表 4）専有面積別に見た賃貸マンションと賃貸アパートの分布状況（東京 23 区）

【構成比】
60㎡以上

7%

50㎡以上60㎡未満

7%

ファミリー
コン
パク
ト

45㎡以上50㎡未満

5%

1%

153%

162%

12

112

40㎡以上45㎡未満

9%

5%

194

35㎡以上40㎡未満

7%

6%

154

30㎡以上35㎡未満

9%25㎡以上30㎡未満
シングル【物件数（単位：千物件）】

7%

18%

20㎡以上25㎡未満

24%

15㎡以上20㎡未満

13%
2%

0%
15%

賃貸マンション95325%

10㎡未満

54128%

10㎡以上15㎡未満

30%

2112%

222810%

2041%

800%

15%

30%

賃貸アパート603010賃貸マンション

3060賃貸アパート

出所）LIFULL HOME‘S 上で 2018 年 7 月から 2019 年 6 月までの期間に掲載された物件データをもとに三井住友トラスト基礎研究所作成（図表 5）｢賃貸マンションと比較して、賃貸アパートは安い物件の割合が高い｣イメージの増幅（東京 23 区）

募集賃料（坪単価）

専有面積

募集賃料（総額）

賃貸アパート：10,000円

×25㎡（≒7.6坪）≒76,000円

賃貸マンション

：11,000円×32㎡（≒9.8坪）≒108,000円｢賃貸アパートは賃貸マンションに比べて安い｣

出所）LIFULL HOME‘S 上で 2018 年 7 月から 2019 年 6 月までの期間に掲載された物件データをもとに三井住友トラスト基礎研究所作成
注）賃貸アパートおよび賃貸マンションの各項目の数値は、図表 3 および図表 4 の各レンジでの加重平均値

次回レポートでは、賃貸マンションと賃貸アパートの賃料決定構造の違いを分析
Vol.2 にあたる本レポートでは、賃貸アパートと賃貸マンションの分布状況の比較を通じ、「賃貸アパートは賃貸マンションと比較して、駅から遠く、古く、安い物件の割合が高い」という世間一般的なイメージの実態を確認した。
結果的に、概ねイメージと類似する点が多かったが、｢賃貸アパートは賃貸マンションと比較して、安い物件の割合が高い｣というイメージは、狭い物件の割合が高いことで増幅されたものとなっている可能性があることが分かった。
次回の Vol.3 のレポートでは、この賃料に焦点を当て、東京 23 区の賃貸マンションと賃貸アパートの賃料決定構造を比較する予定である。

4Report

2019年12月9日【お問い合わせ】 https://www.smtri.jp/contact/form-investment/index.php

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