World Cup 2022
G REG GBERHALTER
L ANDONDONOVANJE SÚ SFERREIRA

CURRENTAND
LEGENDARYPLAYERS
REFLECT ON
WHAT IT TAKESTO WIN ON
SOCCER’SBIGGEST STAGE

SIR G EOFFRE Y
HURST
C OBI
JONES

WE STON
McKENNIE
ALE X
MORGANMIC HAEL
OWEN
MAT T
TURNERABU DHABI DH35
ALBANIA €6.25
AUSTRALIA $11.00
AUSTRIA €10.00
BAHRAIN BD3.5
BELGIUM €7.00
CHINA RM80
CROATIA HKR70

CYPRUS €7.00
CZECH REP CZK180
DENMARK DKR55
DUBAI DH40
EGYPT E£ 65.00
FINLAND €7.60
FRANCE €7.50
GERMANY €7.50

GIBRALTAR £6.05
GREECE €7.50
HOLLAND €7.00
HONG KONG HK80
HUNGARY FT1,800
IRELAND €7.00
ISRAEL NIS35
ITALY €7.00

KUWAIT KD3.00
LATVIA €6.50
LEBANON LL10,000
LITHUANIA €8.99
LUXEMBOURG €7.50
MALTA €7.00
MONTENEGRO €8.30
MOROCCO MDH70

NEW ZEALAND $14.00
NIGERIA $3.40C
NORWAY NKR89
OMAN OR 3.250
POLAND PLN29.99
PORTUGAL €7.00
QATAR QR65
MALAYSIA RM27.90

ROMANIA LEI 42.00
SAUDI ARABIA SR35.00
SERBIA RSD1035
S LEONE SLL30,000
SINGAPORE $11.95
SLOVAKIA €6.50
SLOVENIA €8.50
SOUTH AFRICA R55.00

SPAIN €7.00
SWEDEN SKR89
SWITZERLAND CHF10.00
UK £5.99
US $9.99
ZIMBABWE ZWD4.00

02-09.12.2022

YUNUS
MUSAH

Original article published in Newsweek on November 18th, 2022. Written by the Worldfolio

Japan’s real estate continues to attract investors
Stable, predictable and profitable,
the Japanese real estate proved
to be resilient during the pandemic thanks to strong market fundamentals that have also supported
a robust post-pandemic recovery.
While Japan’s real estate market
has traditionally been dominatedby domestic players, the ratioof foreign entities making direct
investments nearly doubled in
two years, from 19% in 2019
to 38% in 2021, as institutional
investors – searching for a safe
haven to park their money during
the pandemic – poured billions
into Japan during the pandemic.
Among the main factors luring
foreign investors to Japan are aweak yen and low interest rates,
as well the country’s stable governance, low initial cost of purchase,
attractive investment yields, anddiversified real estate offerings.
When it comes to Japanese realestate, the key word is “predictable”, says Eiji Sakaguchi, Presidentof CBRE K.K., the Japanese arm of
the world’s largest commercial realestate services firm, “particularly interms of the predictability of Japanese politics and the economy.”“Asian real estate is still ‘underweighted’, with market participants
always looking to increase exposure.
If you look at investors in APAC
countries, most of them cannot
invest in China, and even goodmarkets like Korea, Singapore
and Australia are just too small
relative to Japan. In Japan, realestate is quite easy to access, especially in terms of titles. These are
key reasons why I believe Japan isemerging as a prime target from an
investment manager’s perspective.”
Tetsuya Masuda, President of
Mitsubishi Jisho Investment Advisors, Inc., which operates twoJ-REITS, also highlights factors
behind Japan’s draw for foreign
investors. “The real estate market
in Japan is very attractive for investors because of its large scale. It
can be considered number three
in the world following the U.S. andChina, in terms of size. Apart fromthat, Japan is relatively stable andhas a high level of quality when it
comes to its infrastructure. It also

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Eiji Sakaguchi,
President, CBRE K.K.
has a safe and secure environment,
while the workforce has very highstandards, and maintains a highlevel of income security. So, for all ofthese reasons, and especially when
considering the Tokyo area, you cansee why investors have continued
to enjoy stable conditions overall.”
Retail and offices, the sectors
most impacted by the pandemic,have rebounded well, and local insiders are optimistic about the office segment in a post-pandemic
world, while the housing market
in major urban centers continues
to perform strongly due to theinflux of young workers.
“In Tokyo, we may continue to
see a residual increase in vacancy
rates in both office and residential markets, but I believe that thevacancy rates will slowly begin to
decrease in 2023. We believe that
attendance back in the office has
slowly resumed for the majority ofcompanies based in Tokyo. While
remote work is suitable for techdriven companies, many Japanesecompanies will continue to rent office space because they rely on faceto-face collaboration,” says Masayoshi Sakai, president of Residence
Building Management, Inc. “Theresidential market will go hand inhand with the office market, so I
predict vacancy rates will steadily
decline as employers ask employees
to return to the office.
“Metropolitan cities in Japan
continue to have steady job growthand more opportunities comparedto smaller cities,” adds Mr. Masayoshi. “Tokyo and Osaka are desirable
to live in because of easy accessto high quality education, medicalcare, beauty amenities, and entertainment facilities. When an area
becomes more convenient, more
people come to live and work there,
and there will be more demand forreal estate in both the office andresidential markets.”
Following the pandemic, logistics
has become a particularly attractive investment option, with institu-

Masayoshi Sakai,President, Residence Building
Management, Inc.
tional investors heavily invested inthis segment. “With the pandemic,
the logistics market has grownsignificantly due to the expansion of
e-commerce and rising demand forlogistics, and it is quite natural thatthe stability of logistics facilities,
which are a profitable form of realestate, is evaluated highly by foreign investors,” says Takatoshi Ito,
President of ES-CON Japan Ltd.
“Under such circumstances, webelieve that major developers willtake on this market with the development of data centers and large
distribution warehouses, and wewould like to focus on projects witha scale of 10 to 20 billion yen.”
While J-REITs are a popular
instrument for foreign investors
in Japan, real estate services
company AD Works offers an alternative investment mechanism
called ARISTO. “ARISTO is one ofa diverse range of financial instruments, but it is unique in that itallows individuals to own rare,well-located properties,” explains
Hideo Tanaka, President and CEOof the AD Works Group.
“In a J-REIT, investors do not
own the real properties. Let’s saythat the value of a property increases by 50%. A J-REIT investor
cannot enjoy the increase because
benefits are not directly allocatedto the stakeholders. The profit will
be divided into the total REITs performance before the profit is distributed. But ARISTO is different,
it is an association that owns real
properties. If you invest in ARISTO
you can benefit from the rent of
the buildings as well. After you see
capital gains, you can immediately
share in those gains. This is one of
the advantages ARISTO has overtraditional REITs.”
In uncertain times, investors
look for safe havens, and the Japanese real estate sector – backed bystability, predictability and profitability – has and will continue to bea safe investment option.

投資家を魅了し続ける日本の不動産

Original article published in Newsweek on November 18th, 2022. Written by the Worldfolio

安定性が高く、予測可能で収益性「アジアの不 動 産 は 依 然としての高い日 本の不 動 産 は、パンデミ 過 小 評 価されており、市 場 参 加 者
ック後 も市 場ファンダメンタルズ は常にエクスポージャーを増やそが堅 調 に推 移し、回 復 を支えてき うとしています。アジア 太 平 洋 諸たおかげで、今一度回復力がある 国の投 資 家 を見ると、ほとんどのことが 証 明された 形となった 。日
投資家は中国に投資できず、韓国、
本の不 動 産 市 場 は 伝 統 的 に国 内シンガポール、オーストラリアなプレー ヤーによって支 配されてき どの好調な市場でさえ、日本にたが、新 型コロナウイルスの大 流比 べると小さすぎます。その 中行時に安全な資金の置き場所を探でも日本は、不動産へのアクセす機関投資家が日本に数十億ドル スは非常に簡単、特に所有権に関を注ぎ込んだことにより、直接投資 してはそうです。これらは、日 本がを行う海 外 事 業 者の割 合 は 2 0 1 9投資マネジャーの視点から見て格年の1 9 ％から2 0 2 1 年の3 8 ％と2好 のター ゲットになりつつあると年間でほ ぼ倍増している。
考える主な理由です」
外 国 人 投 資 家 を日 本 に 誘 致す
2つのJ-REITを運営する三菱地る主 な 要 因 には 、円 安と低 金 利 、 所 投 資 顧 問 株 式 会 社の増 田 哲 弥
安 定したガバナンス、低い初 期 購社長も、日本が海外投資家に注目入コスト、魅力的な投資利回り、多されている要因を挙げている。
「日様な不動産サービスなど数多く挙
本 の 不 動 産 市 場 は 規 模 が 大きいげられる。
ので、投 資 家 にとって非 常 に魅 力
世 界 最 大 の商 業 用 不 動 産サー
的で、規 模 的 には 米 国 、中 国 に次ビス企業の日本法人であるシービ いで世界第3位と言えるほどです。
ーアールイー株式会社の坂口英治
それとは別に、日本は比較的安定
社長は、日本の不動産について、「 しており、インフラに関しても高い
特 に日 本 の 政 治や経 済 の 予 測 可品 質 を持っています。労 働 力 の 水能 性という意 味で、予 測 可 能 がキ準 が非 常 に高く、高いレベルの収ーワードになる」と語る。
入 保 障を維 持している一 方で、安A COMPREHENSIVE REAL ESTATE PLANNER
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Eiji Sakaguchi,President, CBRE K.K.

Masayoshi Sakai,President, Residence Building
Management, Inc.

全・安 心 な環 境 が整っているのです。このような 背 景 を踏 まえて 東京 エリアを考えると、投 資 家 が 全体的に安定した状況を享受し続けていることがお分かりいただ けると思います」
新型コロナウイルスの影響を最も受けた小売業とオフィスは順調に回復し、現地の関係者はパンデミック後 のオフィス分 野 についても楽 観 視しているだ けでなく、大都 市 中 心 部 の住 宅 市 場 は 若い労働者の流入により引き続き好調に推移している。
「 東 京 で は 、オ フィス 市 場 と住 宅 市 場 の 両 方で空 室 率 が 引き
続 き増 加 する 可 能 性 が ありますが、2 0 2 3 年 に は 空 室 率 が 徐 々に低 下し始 めると思 います。東 京 に拠 点を置く企 業の大 半 は、徐々にオフィスへ の出 勤を再 開しています。リモートワークはテクノロジー主導の企業に適していますが、多くの日本企業は対面でのコラボレーションに依存しているため、オフィススペースを借り続けるでしょう」と、レジデンスビルディングマネジ
メント株 式 会 社 の 代 表 取 締 役 社長、酒井政美氏は言う。
「 住宅市場はオフィス市 場と密 接に関 係しているので、雇 用 主 が従 業 員にオフ
ィスへ の 復 帰 を求 めるにつ れて、空 室 率 は 着 実 に 低 下すると予 測しています」「 日 本 の 大 都 市 は 、中 小 都 市に比 べて雇用が安定的に増加し、チャンスも多 いのです。東 京 と大阪 は 、質 の 高 い 教 育 、医 療 、美 容施設、娯楽施設に簡単にアクセスできるため、住みやすい都市です。
地 域 がより便 利 にな れ ば、そこに住み、働く人が増え、オフィス市場と住 宅 市 場 の 両 方で不 動 産 の 需要が高まるでしょう」
新 型コロナウイルス以 降 は、ロジスティクス部門が特に魅力的な投 資 対 象となり、機 関 投 資 家 がこの分野に大きく投資している。
「パンデミックを背 景 とした Eコマー

ス取 引 の 拡 大 と物 流 需 要 の 高 まりにより、物 流 市 場 は 大 幅に成 長しました 。収 益 性の高い不 動 産である物流施設の安定性が、外国人投資家から高く評価されるのは当然です。
このような状 況の中、大 手デベロッパーがデータセンターや大型物流倉庫の開発でこの市場に参入してくると考えており、100～200億円規模の案件に注力したい」と株式会社日本エスコンの代表取締役社長、伊藤貴俊氏は語る。
日 本では J - R E I Tが外 国 人 投 資
家 に 人 気 の 商 品 だ が 、不 動 産 サービス会社のエー・ディ・ワークス
は 、A R I S T O という代 替 投 資メカニズムを提 供している。
「A R I STO
は 多 種 多 様 な 金 融 商 品 のひとつですが、個人が希少で立地の良い物件を所有できるという点で独自のものです」と、エー・ディー・ワークスグループのCEOである田中秀夫氏は説明する。
「J-REITでは、投資家は不動産を所 有しません 。例 え ば 、不 動 産の価値が50％上昇したとしましょう。J-REITの投資家は、ステークホルダーに直接利益が配分されないた め、この増 加 分 を享 受することができないのです。利益は、利益が分配される前にREITの合計パフォーマンスに分 割されます。しかし、
実 物 の 不 動 産 を所 有する協 会 であるARISTOは違います。ARISTOに投資すれ ば、建物の賃料からも利益を得ることができるのです。キャピタルゲインが出た後、すぐにその利益を分配することができます。
これは、A R I STO が従 来のR E I Tと比較したときに持つ優位性のひとつと断言できます」
先行きが不透明な時代には、投資家は安全な避難所を探すものである。安定性、予測可能性、収益性に裏打ちされた日本の不動産セクターは、これまでも、そしてこれからも安 全 な投 資オプションであり続けるのだろう。