2024 年 8 月 19 日
各位
不動産投資信託証券発行者
スターアジア不動産投資法人
代表者名 執行役員

加 藤 篤志（ コ ー ド番 号 3468）

資産運用会社ス タ ー ア ジ ア 投 資 顧 問 株式会社
代 表 者 名 代 表 取締 役 社長
問合せ先
取 締 役 兼財 務 管理 部 長
TEL: 03-5425-1340

加藤

篤志

菅野

顕子

国内不動産信託受益権の取得及び貸借の決定に関するお知らせ
スターアジア不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社であるスターアジア投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記のとおり、4 物件に係る国内不動産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。）の取得（以下「本取得」といいます。）及び貸借を行うことを決定いたしましたので、お知らせいたします。
取得予定資産に係る媒介者及び賃貸借契約の相手方は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）第 201 条第 1 項及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（以下「投信法施行令」といいます。）第 123 条に定義される利害関係人等に該当し、また、本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルールである「利害関係者取引規程」に定める利害関係者にも該当します。当該媒介の決定及び賃貸借契約の締結にあたり、本資産運用会社は、法令及び当該規程に従った審議・決議を経ています。

記
１． 取得予定資産の概要
物件
区分
用途
番号

物件名称

所在地

（注 1）

不
動
産
等

ホ テ ル

HTL-17

ホ テ ル

HTL-18

ホ テ ル

HTL-19ホ テ ル

HTL-20（注 2）

KOKO HOTEL 築地 銀座
KOKO HOTEL Residence
浅草かっぱ橋
KOKO HOTEL Residence
浅草田原町
KOKO HOTEL 大阪心斎橋
合計 （4 物件）

(注1)
(注2)

取得予定価格（百万円）

東京都中央区

17,000

東京都台東区

4,300

東京都台東区

5,900

大阪府大阪市
中央区

7,500

取得
予定日

2024 年8 月 30 日

34,700「物件番号」については、後記「参考資料5 取得予定資産の概要 各種用語の説明」をご参照ください。
「取得予定価格」については、取得予定資産に係る売主との合意書面に記載された売買予定代金を、百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、売買予定代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

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① 売買契約締結日② 取得予定日（引渡決済日）③ 取得先④ 取得資金⑤ 決済方法⑥ 媒介の有無(注3)(注4)：2024 年 8 月 19 日
：2024 年 8 月 30 日
：後記「４.取得予定資産の売主の概要」をご参照ください。
：本日開催の本投資法人役員会にて決議された新投資口の発行（一般募集）
による手取金（注 3）、新規借入れ予定の借入金（注 4）及び自己資金等：引渡時に全額支払：有
後記「７.媒介の概要」をご参照ください。

詳細は、本日付で公表の「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照ください。
詳細は、本日付で公表の「資金の借入れに関するお知らせ（グリーンローン）」をご参照ください。

また、取得予定資産のうち、以下については 建築物省エネルギー性能表示制度（Building-Housing
Energy-efficiency Labeling System）（以下「BELS」）といいます。）（注）の評価を取得しています。
用途
物件番号
物件名称
所在地
評価ランク
ホ テ ル
HTL-17
KOKO HOTEL 築地 銀座
東京都中央区★★★★
ホ テ ル
HTL-19KOKO HOTEL Residence 浅草田原町
東京都台東区★★★
（注）BELSの概要 ：建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（建築物省エネ法）（平成27年法律第53号、その後の改正を含みます。）において、建築物の販売又は賃貸を行う事業者は、その販売等を行う建築物のエネルギー消費性能を表示するよう努めることが求められています。BELSは、国土交通省が定めた評価基準に基づいて第三者機関が建築物の省エネルギー性能を評価する制度で、評価は7段階で表示されます。 BELSの内容等については以下をご参照ください。
BELS認証制度に関する運営サイト：https://www.hyoukakyoukai.or.jp/bels/bels.html

２． 本取得及び貸借の理由
本取得は、総合型 REIT の強みを活かしたアセットアロケーションを通じ、4 年連続の公募増資によって継続的な外部成長戦略の推進を実現することで、本投資法人が中期計画（2021 年 3 月公表）において策定した「2026 年までに資産規模 3,000 億円」の目標達成に向け、大きく前進するものです。2023 年に実施した公募増資による物件取得に引き続き、資産価値が高くかつ内部成長の可能性が期待できる物件
を取得します。取得予定資産であるホテル 4 物件は、スポンサー・サポートにより優先交渉権を保有している物件であり、当該優先交渉権を活用しての取得となります。
本取得により、本投資法人の資産規模（注 1）は 2,765 億円に拡大すると同時に、ポートフォリオ平均
築年数が 20.0 年に改善することにより、ポートフォリオ強化につながります。本投資法人は、今後もス
ポンサー・サポートに加え、本資産運用会社独自のネットワークの活用により、中期計画にある資産規模目標の達成を目指します。
なお、取得予定資産であるホテル 4 物件は、スターアジアグループに属し、47 棟 8,205 室の運営実績(2024 年 3 月末時点。運営予定を含みます。)を持つポラリス・ホールディングス株式会社の関連会社（ポラリス・ホールディングス株式会社を含め、以下「ポラリス・グループ」といいます。）がオペレーターとなる予定であり、ポラリス・グループの運用実績を活かしたエリアマネジメントにより、ホテル運営の効率化が期待されます。契約形態は、全て「固定賃料＋変動賃料」であり、ポラリス・グループによる高効率なホテル運営により実現される高い GOP マージンを賃料に直接取り込めることが大きな特徴です。
契約形態の詳細は以下のとおりです。

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

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月額賃料＝月額固定賃料＋月額変動賃料
物件番号

HTL-17
HTL-18
HTL-19
HTL-20

物件名称

KOKO HOTEL 築地 銀座
KOKO HOTEL Residence
浅草かっぱ橋
KOKO HOTEL Residence
浅草田原町
KOKO HOTEL 大阪心斎橋
合

(注1)

(注2)

所在地

月額固定賃料＝（年間想定 GOP（注 2）／12）
×30％（千円）

東京都中央区

22,700

東京都台東区

6,700

東京都台東区

8,900

大阪府大阪市中央区

11,700計

月額
変動賃料

対象月 GOP
×85％－月額固定賃料

50,000「資産規模」については、取得(予定)価格ベース(但し、本投資法人が合併により旧さくら総合リート投資法人から承継した物件については
本投資法人への受入価格ベース)で、保有する特定資産のうち有価証券等（優先出資証券及びメザニンローン債権）を含み、本書の日付現在
譲渡を決定している「アーバンパーク難波」を除いて算出しています。
「GOP」とは、「Gross Operating Profit」の略で、日本語では「営業粗利益」や「営業総利益」と訳され、ホテル全体の営業収入から、売上に直接関係する営業費用（人件費、清掃費、水道光熱費、広告費及びその他経費等）を差し引いた金額を指します。以下同じです。

本取得及び貸借を決定した主たる理由は以下のとおりです。なお、取得予定資産のテナントは、本投資法人が 2024 年 4 月 30 日付で公表した「不動産投資信託証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」に記載のテナント選定基準に適合します。
【KOKO HOTEL 築地 銀座】
KOKO HOTEL 築地 銀座は、東京メトロ日比谷線「築地」駅から徒歩約 6 分に立地するリミテッドサービ
ス型ホテルです。周辺には築地場外市場があり、さらには日本を代表する商業地である銀座エリアにも徒歩圏内であることから、立地面において希少性が高いホテルです。さらには、旧築地市場跡地の再開発予定地に至近であることから、今後の中長期的な内部成長も期待できます。
物件面においては、2020 年 12 月竣工と比較的新しく、最新設備を備え、ダブル、トリプル、フォースなどの 2 名以上収容の客室が中心となる合計 188 部屋を有しています。
さらにホテル運営面においては、スターアジアグループに属するポラリス・グループがオペレーターであり、本投資法人が保有する「KOKO HOTEL 銀座一丁目」と併せたエリアマネジメントにより、互いの送客、ホテルスタッフの相互支援等による効率的な運営を行うことで、高い GOP 比率を実現しています。
上記の立地特性、物件特性及び運営面等を総合的に勘案した結果、当該物件の資産価値のほか、中長期的に安定した収益が見込まれ、かつ今後の内部成長により、主にポートフォリオの収益の成長性の向上に資すると判断したため、取得の決定に至ったものです。
【KOKO HOTEL Residence 浅草かっぱ橋／KOKO HOTEL Residence 浅草田原町】
KOKO HOTEL Residence 浅草かっぱ橋は、つくばエクスプレス「浅草」駅から徒歩約 4 分、KOKO HOTEL
Residence 浅草田原町は、東京メトロ銀座線「田原町」駅から徒歩約 2 分にそれぞれ立地する、レジデン
ス型ホテルです。いずれもレジャー需要が豊富な浅草エリアに所在し、国内外の観光客に訴求性のあるホテルです。
物件面においては、KOKO HOTEL Residence 浅草かっぱ橋は 2020 年 11 月竣工、KOKO HOTEL Residence
浅草田原町は 2021 年 11 月年竣工と比較的新しく、最新設備を備えるホテルです。さらに、グループ利用
客を分室せずに 1 室で宿泊できるホテルの存在は東京都内でも限定的であり、希少性が高く、インバウン
ドをはじめとしたグループ・ファミリー利用により、平均宿泊人数、平均宿泊日数がいずれも高いことが特徴です。
さらにホテル運営面においては、いずれもポラリス・グループがオペレーターであり、これら 2 つのホテル運営におけるエリアマネジメントにより、互いの送客、ホテルスタッフの相互支援等による効率的な運営を行うことで、非常に高い GOP 比率を実現しています。
上記の立地特性、物件特性及び運営面等を総合的に勘案した結果、当該物件から中長期的に安定した収ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

3

益が見込まれ、かつ今後の内部成長により、主にポートフォリオの収益の成長性の向上に資すると判断したため、取得の決定に至ったものです。
【KOKO HOTEL 大阪心斎橋】
KOKO HOTEL 大阪心斎橋は、大阪メトロ御堂筋線・長堀鶴見緑地線「心斎橋」駅から徒歩約 3 分に立地するリミテッドサービス型ホテルです。関西国際空港への玄関口である「なんば」駅へのアクセスもよく、利便性が高いうえに、商業施設が集積する心斎橋エリア、大阪を代表する観光スポットである「道頓堀」にも徒歩圏内であることから、ビジネス・旅行客の滞在拠点に適しています。
物件面においては、重厚感のある外観であり、客室は、ダブル、ツインの 2 名以上の収容の客室が中心となる合計 211 部屋を有しています。
さらにホテル運営面においては、ポラリス・グループがオペレーターであり、本投資法人が保有する「KOKO HOTEL 大阪なんば」と併せたエリアマネジメントにより、互いの送客、ホテルスタッフの相互支援等による効率的な運営を行うことで、高い GOP 比率を実現しています。
上記の立地特性、物件特性及び運営面等を総合的に勘案した結果、当該物件から中長期的に安定した収益が見込まれ、かつ今後の内部成長により、主にポートフォリオの収益の成長性の向上に資すると判断したため、取得の決定に至ったものです。

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

4

３． 取得予定資産及び貸借予定の内容
取得予定資産の個別の内容は、以下（１）～（４）の表のとおりです。表中に記載されている各種
用語については、｢参考資料5 取得予定資産の概要 各種用語の説明｣をご参照ください。
（１）KOKO HOTEL 築地 銀座
物件番号HTL-17

物件名称 KOKO HOTEL 築地 銀座

分類

ホテル

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

取得予定価格17,000百万円

取得予定日

2024年8月30日

鑑定評価額18,800百万円

売主

合同会社築地ホテル管理

所在地

東京都中央区築地六丁目803番3ほか

住居表示

東京都中央区築地6-8-8

特定資産の概要

最寄駅
土地

建物

東京メトロ日比谷線｢築地｣駅徒歩約6分
所有形態

所有権

敷地面積

829.96㎡（注1）

用途地域

商業地域

建蔽率

80％

容積率

500％（注2）

所有形態

所有権
用途

ホテル

構造・階数

鉄骨造陸屋根11階建

マスターリース会社

本投資法人

担保の状況

無担保

延床面積
建築時期
PM会社

6,086.48㎡（附属建物を含む）
2020年12月15日
東京キャピタルマネジメント
株式会社

マスターリースの種別 パススルー
信託期間満了日

2034年8月31日

賃貸借の状況（注3）
賃貸可能面積6,086.48㎡

月額賃料(共益費込)

－

賃貸面積

6,086.48㎡

敷金・保証金

－

テナント数

1

稼働率の推移2023年12月

2024年1月

100.0％
特記事項

100.0％

2024年2月
100.0％

2024年3月
100.0％

2024年4月
100.0％

該当事項はありません。

(注1) セットバック面積2.99㎡を含みます。
(注2) 地区計画による容積率の緩和により許容される容積率は700％となります。
(注3) マスターリース会社である本投資法人は、取得予定日と同日付で、オペレーターである株式会社ココホテルズとの間で下記の賃貸借契約を締結予定です。
・契約形態：定期借家契約
・契約期間：2024年8月30日～2039年8月31日
・賃料：固定賃料(月額22,700,000円)+変動賃料(実績GOP×85％－固定賃料)
・敷金：転貸借によって受け入れた敷金等も含みます。

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

5

本物件の特徴 ／ 評価ポイント等

銀座まで徒歩圏内であることに加え、旧築地市場跡地の再開発予定地に至近のホテルとしての希少性及び立地優位性を強みに、ビジネス需要及び観光需要の両方の取り込みが可能
最寄駅である、東京メトロ日比谷線「築地」駅から徒歩約6分、都営地下鉄浅草線・東京メトロ日比谷線「東銀座」駅から徒歩約9分と交通利便性の高い立地
客室数は188室、全室2-4名の利用が可能であり、修学旅行生やスポーツ団体、インバウンドのグループ旅行
客等の団体客の宿泊需要が見込まれる

立地特性及びルームタイプの構成から、中長期的に特に観光需要を取り込むことができ、収益の成長性が期待できるKOKO HOTEL 築地 銀座の過去運営実績及び鑑定評価書における安定稼働期の想定値を確認し、さらに本投資法人の業績予想の前提と比較し、取得を決定
スポンサーグループが広範なリレーションシップを通じて取得した物件を、本投資法人がスポンサーグルー
プより取得していた優先交渉権を活用して取得予定＜運営実績／鑑定評価における安定稼働期の想定値／本投資法人の業績予想の前提＞

稼働率
ADR
RevPAR

2024年2月

2024年3月

2024年4月

2024年5月

94.2％
21,761円
20,508円

95.2％
27,835円
26,489円

93.8％
28,080円
26,348円

94.4％
23,425円
22,107円

鑑定評価における安定稼働期の想定値（注1）89.0％
23,000円
20,470円

2025年7月期
業績予想の前提（注2）
89.6％
23,556円
21,104円（注1）｢鑑定評価における安定稼働期の想定値｣は、不動産鑑定評価書に記載された、不動産鑑定士が鑑定評価額を算出する際に過年度実績及び今後の予測等を踏まえて査定した数値であり、実際の数値と一致する保証はなく、実際の数値と大きく異なる可能性もあります。以下同じです。
（注2）｢2025年7月期業績予想の前提」は、本資料の日付現在において、本資産運用会社が2025年7月期における業績予想の前提として一定の仮定の下で算出した想定値であり、その実現を保証するものではなく、実際の数値と大きく異なる可能性もあります。以下同じです。

＜地域別宿泊施設の客室供給量予想(注)＞-ホテル客室数の増加率について、東京都は全国平均を下回り、増加が限定的となる見込み(注)「地域別宿泊施設の客室供給量予想」は、2023年末時点の各地域における宿泊施設の客室数のストックに、2024年以降に供給済みある
いは供給予定の宿泊施設の客室数を加算した試算値を記載しています。2023年末時点の各地域における宿泊施設の客室数のストックは、利用客室数を客室稼働率で除した上で、対象期間の日数(365日)で除して推定しています。「宿泊施設」は、観光庁「宿泊旅行統計調査」において「旅館」、「リゾートホテル」、「ビジネスホテル」、「シティホテル」、「簡易宿所」及び「会社・団体の宿泊所」と定義される
宿泊施設タイプのうち、「簡易宿所」及び「会社・団体の宿泊所」を除いて算出しています。2024年以降に供給済みあるいは供給予定の宿
泊施設の客室数は、2024年6月15日時点において入手可能な情報に基づくため、当該時点において未計画である宿泊施設の客室数は含まれません。本試算値は、向こう数年における供給の増減のトレンドを把握するものであり、実際は大きく変動する可能性があります。
(出所)株式会社オータパブリケイションズ「月刊HOTERES」及び観光庁「宿泊旅行統計調査」より本資産運用会社作成

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

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＜東京都区部における宿泊料指数推移(注)＞(注)「東京都区部における宿泊料指数推移」は、総務省「2020年基準消費者物価指数」における宿泊料について、2019年1月を100として指数化しています。
(出所)総務省「2020年基準消費者物価指数」より本資産運用会社作成

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

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(単位：円)不動産鑑定評価書の概要
物件名

KOKO HOTEL 築地 銀座

鑑定評価額

18,800,000,000

鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

2024年7月1日
項目

収益価格

内容

概要等

18,800,000,000

直接還元法による価格(1)運営収益( ア)－イ) )ア)潜在総収益782,938,000
782,938,000

イ)空室等損失等(2)運営費用

直接還元法による価格とDCF法による価格を関連づけて試算。

19,000,000,000

0

賃貸借契約等をもとに安定稼働期のGOPを査定し、これに基づき賃料を計上。
契約内容及び賃借人の属性・信用力等を総合的に判断し非計上。

36,686,000

維持管理費

0

賃借人負担のため非計上。

水道光熱費

0

賃借人負担のため非計上。

修繕費

1,358,000

PMフィー

1,800,000

テナント募集費用等
公租公課

032,817,000

損害保険料

711,000

その他費用

0(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2))

実績額を参考に、今後の管理運営計画、類似不動産の費用水準及びERの修繕更新費用を考慮して計上。
予定契約条件を参考に類似不動産の報酬水準及び対象不動産の個別性等を考慮して計上。
本件では非計上。
公租公課関係資料及び負担調整措置の内容等を勘案して計上。
保険契約、類似不動産の水準を参考に査定。
特段の費用はない。

746,252,000(4)一時金の運用益

0

一時金はない。

(5)資本的支出

3,256,000

類似不動産の資本的支出水準及びERの修繕更新費用を参考に査定。

(6)FF&Eリザーブ

22,285,000

類似不動産のFF＆Eリザーブ水準を参考に査定。

(7)純収益(NCF＝(3)＋(4)－(5)－(6))

720,711,000(8)還元利回り

3.8％

DCF法による価格

18,600,000,000

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

割引率

3.6％

対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定。

最終還元利回り3.9％

将来動向、対象不動産の危険性、市況リスク等を総合的に勘案して査定。

17,600,000,000

土地価格と建物価格及びFF&E価格の合計に市場修正率を乗じて試算。

積算価格
土地比率

84.1％

建物比率

15.3％

FF&E比率0.6％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

収益価格を採用し、積算価格は参考に留め決定。

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

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（２）KOKO HOTEL Residence 浅草かっぱ橋
物件番号HTL-18

物件名称 KOKO HOTEL Residence 浅草かっぱ橋

分類

ホテル

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得予定価格4,300百万円

取得予定日

2024年8月30日

鑑定評価額

5,060百万円

売主

合同会社Pearl Cap

所在地

東京都台東区西浅草三丁目24番30ほか
東京都台東区西浅草3-24-2

特定資産の概要

住居表示

つくばエクスプレス「浅草」駅徒歩約4分

最寄駅
土地

建物

所有形態

所有権

敷地面積

261.16㎡

用途地域

商業地域

建蔽率

80％

容積率

600％（注1）

所有形態
延床面積

所有権
1,608.74㎡

用途

ホテル

建築時期

2020年11月27日

構造・階数

鉄骨造陸屋根12階建

東京キャピタルマネジメント
株式会社

マスターリース会社

本投資法人

担保の状況

無担保

PM会社

マスターリースの種別 パススルー
信託期間満了日

2034年8月31日

賃貸借の状況（注2）
賃貸可能面積1,608.74㎡

月額賃料(共益費込)

－

賃貸面積

1,608.74㎡

敷金・保証金

－

テナント数

1

稼働率の推移2023年12月

2024年1月

100.0％
特記事項

100.0％

2024年2月
100.0％

2024年3月
100.0％

2024年4月
100.0％

該当事項はありません。

(注1)

前面道路の幅員により基準容積率は480％となりますが、特定道路までの距離による緩和規定が適用され、許容される容積率は600％になります。
(注2) マスターリース会社である本投資法人は、取得予定日と同日付で、オペレーターである株式会社フィーノホテルズとの間で下記の賃貸借契約を締結予定です。
・契約形態：定期借家契約
・契約期間：2024年8月30日～2039年8月31日
・賃料：固定賃料(月額6,700,000円)+変動賃料(実績GOP×85％－固定賃料)
・敷金：転貸借によって受け入れた敷金等も含みます。

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

9

本物件の特徴 ／ 評価ポイント等

本物件は、つくばエクスプレス「浅草」駅から徒歩約4分、東京メトロ銀座線「田原町」駅から徒歩約10分、東京メトロ日比谷線「入谷」駅から徒歩約10分に所在

周辺には、浅草寺、仲見世通り、東京スカイツリーなどの主要観光地が集積しており、外国人を含む観光需要の獲得が期待される

客室数は42室、全客室4～6名のグループ利用が可能であり、平均宿泊人数が高く、平均宿泊日数が長い。
加えて、KOKO HOTEL Residence 浅草田原町と併せたエリアマネジメントにより効率的にホテル運営し、高GOPマージンを実現している

立地特性及びルームタイプの構成から、特に観光需要を取り込むことができ、宿泊需要が高まることにより、収益の成長性が期待できる
KOKO HOTEL Residence 浅草かっぱ橋の過去運営実績及び鑑定評価書における安定稼働期の想定値を確認し、さらに本投資法人の業績予想の前提と比較し、取得を決定
スポンサーグループが広範なリレーションシップを通じて取得した物件を、本投資法人がスポンサーグルー
プより取得していた優先交渉権を活用して取得予定＜運営実績／鑑定評価における安定稼働期の想定値／本投資法人の業績予想の前提＞
2025年7月
期業績予想
の前提
稼働率
76.8％
88.3％
92.8％
91.8％
80.0％
85.9％
ADR
31,652円
37,024円
38,374円
29,993円
34,400円
34,428円
RevPAR
24,324円
32,701円
35,603円
27,528円
27,520円
29,582円＜3 泊以上宿泊する日本人旅行客の割合＞＜出国日本人数(注)の推移＞-日本人旅行客の宿泊日数について、3泊以上の割合 -出国日本人数はコロナ禍前の水準に戻っておらは増加し、長期化傾向
ず、国内旅行を選好していると予想
2024年2月

2024年3月

2024年4月

2024年5月

鑑定評価における安定稼働
期の想定値(注)「出国日本人数」は、千人未満を四捨五入して記載しています。
(出所)日本政府観光局(JNTO)「訪日外客統計」より
本資産運用会社作成(出所)観光庁「旅行・観光消費動向調査」より
本資産運用会社作成

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

10

＜4日間以上滞在する訪日外国人の割合(注)＞-訪日外国人の滞在日数について、4日間以上の割合は増加し、長期化傾向＜訪日外国人のグループ利用の割合＞-訪日外国人のグループ利用の割合は増加(注)「4日間以上滞在する訪日外国人の割合」は、入国日と出国日から算出しています。

(注)｢家族・友人等｣は、それぞれの期間における訪日外国人消費動向調査の質問のうち「今回の同行者」に関する選択肢について、｢自分ひとり｣、｢家族・親族｣、｢友人｣、｢夫婦・パートナー｣、｢職場の同僚｣、｢その他｣のうち｢夫婦・パートナー｣、｢家族・親族｣又は｢友人｣と回答した人数の合計を回答数で除して算出しています。
(出所)観光庁「訪日外国人消費動向調査」より本資産運用会社作成

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

11

(単位：円)不動産鑑定評価書の概要
物件名

KOKO HOTEL Residence 浅草かっぱ橋

鑑定評価額

5,060,000,000

鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

2024年7月1日
項目

収益価格

内容

概要等

5,060,000,000

直接還元法による価格(1)運営収益( ア)－イ) )ア)潜在総収益

5,110,000,000
226,721,000
226,721,000

イ)空室等損失等(2)運営費用

直接還元法による価格とDCF法による価格を関連づけて試算。

0

賃貸借契約等をもとに安定稼働期のGOPを査定し、これに基づき賃料を計上。
契約内容及び賃借人の属性・信用力等を総合的に判断し非計上。

10,348,000

維持管理費

0

賃借人負担のため非計上。

水道光熱費

0

賃借人負担のため非計上。

修繕費

266,000

PMフィー

1,800,000

テナント募集費用等

0

公租公課

8,156,000

損害保険料

126,000

その他費用

0(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2))

216,373,000(4)一時金の運用益

0(5)資本的支出

620,000(6)FF&Eリザーブ

6,351,000(7)純収益(NCF＝(3)＋(4)－(5)－(6))

実績額を参考に、今後の管理運営計画、類似不動産の費用水準及びERの修繕更新費用を考慮して計上。
予定契約条件を参考に類似不動産の報酬水準及び対象不動産の個別性等を考慮して計上。
本件では非計上。
公租公課関係資料及び負担調整措置の内容等を勘案して計上。
保険契約、類似不動産の水準を参考に査定。
特段の費用はない。

一時金はない。
類似不動産の資本的支出水準及びERの修繕更新費用を参考に査定。
類似不動産のFF＆Eリザーブ水準を参考に査定。

209,402,000(8)還元利回り

4.1％

DCF法による価格

5,010,000,000

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

割引率

3.9％

対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定。

最終還元利回り4.2％

将来動向、対象不動産の危険性、市況リスク等を総合的に勘案して査定。

1,970,000,000

土地価格と建物価格及びFF&E価格の合計に市場修正率を乗じて試算。

積算価格
土地比率

68.1％

建物比率

30.0％

FF&E比率

1.9％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

収益価格を採用し、積算価格は参考に留め決定。

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

12

（３）KOKO HOTEL Residence 浅草田原町
物件番号HTL-19

物件名称 KOKO HOTEL Residence 浅草田原町

分類

ホテル

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得予定価格5,900百万円

取得予定日

2024年8月30日

鑑定評価額

売主

合同会社Pearl Cap

所在地

6,780百万円
東京都台東区寿二丁目6番13

住居表示

東京都台東区寿2-8-12

最寄駅

東京メトロ銀座線「田原町」駅徒歩約2分

特定資産の概要

土地

建物

所有形態

所有権

敷地面積

296.66㎡

用途地域

商業地域

建蔽率

80％

容積率

700％

所有形態

所有権

延床面積

2,226.57㎡

用途

ホテル

建築時期

2021年11月22日
東京キャピタルマネジメント
株式会社

構造・階数

鉄骨造陸屋根11階建

マスターリース会社

本投資法人

担保の状況

無担保

PM会社

マスターリースの種別 パススルー
信託期間満了日

2034年8月31日

賃貸借の状況（注）賃貸可能面積2,226.57㎡

月額賃料(共益費込)

－

賃貸面積

2,226.57㎡

敷金・保証金

－

テナント数

1

稼働率の推移2023年12月

2024年1月

100.0％
特記事項(注)

100.0％

2024年2月
100.0％

2024年3月
100.0％

2024年4月
100.0％

該当事項はありません。

マスターリース会社である本投資法人は、取得予定日と同日付で、オペレーターである株式会社フィーノホテルズとの間で下記の賃貸借契約を締結予定です。
・契約形態：定期借家契約
・契約期間：2024年8月30日～2039年8月31日
・賃料：固定賃料(月額8,900,000円)+変動賃料(実績GOP×85％－固定賃料)
・敷金：転貸借によって受け入れた敷金等も含みます。

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

13

本物件の特徴 ／ 評価ポイント等

本物件は、東京メトロ銀座線「田原町」駅から徒歩約2分、都営浅草線「浅草」駅から徒歩7分に所在
周辺には、浅草寺、仲見世通り、東京スカイツリーなどの主要観光地が集積しており、外国人を含む観光需要の獲得が期待される

客室数は47室、全客室4～6名のグループ利用が可能であり、平均宿泊人数が高く、平均宿泊日数が長い。加えて、KOKO HOTEL Residence 浅草かっぱ橋と併せたエリアマネジメントにより効率的にホテル運営し、高GOPマージンを実現している

立地特性及びルームタイプの構成から、特に観光需要を取り込むことができ、宿泊需要が高まることにより、収益の成長性が期待できる
KOKO HOTEL Residence 浅草田原町の過去運営実績及び鑑定評価書における安定稼働期の想定値を確認し、さらに本投資法人の業績予想の前提と比較し、取得を決定
スポンサーグループが広範なリレーションシップを通じて取得した物件を、本投資法人がスポンサーグルー
プより取得していた優先交渉権を活用して取得予定＜運営実績／鑑定評価における安定稼働期の想定値／本投資法人の業績予想の前提＞
2025年7月期
業績予想の
前提
稼働率
86.5％
88.8％
91.6％
93.0％
84.0％
85.9％
ADR
34,889円
40,964円
43,191円
35,300円
38,500円
39,634円
RevPAR
30,179円
36,382円
39,576円
32,829円
32,340円
34,048円「3泊以上宿泊する日本人旅行客の割合」、「出国日本人数の推移」、「4日間以上滞在する訪日外国人の割合」、「訪日外国人のグループ利用の割合」のデータについては、KOKO HOTEL Residence 浅草かっぱ橋の「本物件の特徴／評価ポイント等」欄をご参照ください。
2024年2月

2024年3月

2024年4月

2024年5月

鑑定評価における安定稼働期の想定値

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

14

(単位：円)不動産鑑定評価書の概要
物件名

KOKO HOTEL Residence 浅草田原町

鑑定評価額

6,780,000,000

鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

2024年7月1日
項目

収益価格

内容

概要等

6,780,000,000

直接還元法による価格(1)運営収益( ア)－イ) )ア)潜在総収益302,896,000
302,896,000

イ)空室等損失等(2)運営費用

直接還元法による価格とDCF法による価格を関連づけて試算。

6,840,000,000

0

賃貸借契約等をもとに安定稼働期のGOPを査定し、これに基づき賃料を計上。
契約内容及び賃借人の属性・信用力等を総合的に判断し非計上。

13,428,000

維持管理費

0

賃借人負担のため非計上。

水道光熱費

0

賃借人負担のため非計上。

修繕費363,000

PMフィー

1,800,000

テナント募集費用等
公租公課

011,085,000

損害保険料

180,000

その他費用

0(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2))

本件では非計上。
公租公課関係資料及び負担調整措置の内容等を勘案して計上。
保険契約、類似不動産の水準を参考に査定。
特段の費用はない。

289,468,000(4)一時金の運用益

0(5)資本的支出

847,000(6)FF&Eリザーブ

8,352,000(7)純収益(NCF＝(3)＋(4)－(5)－(6))

実績額を参考に、今後の管理運営計画、類似不動産の費用水準及びERの修繕更新費用を考慮して計上。
予定契約条件を参考に類似不動産の報酬水準及び対象不動産の個別性等を考慮して計上。

一時金はない。
類似不動産の資本的支出水準及びERの修繕更新費用を参考に査定。
類似不動産のFF＆Eリザーブ水準を参考に査定。

280,269,000(8)還元利回り

4.1％

DCF法による価格

6,710,000,000

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

割引率

3.9％

対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定。

最終還元利回り4.2％

将来動向、対象不動産の危険性、市況リスク等を総合的に勘案して査定。

3,220,000,000

土地価格と建物価格及びFF&E価格の合計に市場修正率を乗じて試算。

積算価格
土地比率

70.8％

建物比率

27.7％

FF&E比率

1.5％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

収益価格を採用し、積算価格は参考に留め決定。

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

15

（４）KOKO HOTEL 大阪心斎橋
物件番号HTL-20

物件名称 KOKO HOTEL 大阪心斎橋

分類

ホテル

特定資産の種類

信託受益権

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

取得予定価格7,500百万円

取得予定日

2024年8月30日

鑑定評価額

7,990百万円

売主

合同会社Mon Talisman

所在地

大阪府大阪市中央区南船場三丁目10番6

住居表示大阪府大阪市中央区南船場3-3-17

最寄駅

大阪メトロ御堂筋線「心斎橋」駅徒歩約3分

特定資産の概要

土地

建物

所有形態

所有権

敷地面積

1,636.96㎡(注1)

用途地域

商業地域

建蔽率

80％

容積率

600％

所有形態

所有権

延床面積

8,881.68㎡

用途

建築時期

2005年4月19日

構造・階数

ホテル・診療所
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付10階建

東京キャピタルマネジメント
株式会社

マスターリース会社

本投資法人

担保の状況

無担保

PM会社

マスターリースの種別 パススルー
信託期間満了日

2034年8月31日

賃貸借の状況(注2)
賃貸可能面積8,881.68㎡

月額賃料(共益費込)

－

賃貸面積

8,881.68㎡

敷金・保証金65,344千円

テナント数

1

稼働率の推移2023年12月

2024年1月

100.0％
特記事項

100.0％

2024年2月
100.0％

2024年3月
100.0％

2024年4月
100.0％

該当事項はありません。

(注1)
(注2)

道路後退面積約162.4㎡を含みます。
マスターリース会社である本投資法人は、取得予定日と同日付で、オペレーターである株式会社ココホテルズとの間で下記の賃貸借契約を締結予定です。
・契約形態：定期借家契約
・契約期間：2024年8月30日～2039年8月31日
・賃料：固定賃料(月額11,700,000円)+変動賃料(実績GOP×85％－固定賃料)
・敷金：転貸借によって受け入れた敷金等も含みます。

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

16

本物件の特徴 ／ 評価ポイント等

本物件は、大阪メトロ御堂筋線・長堀鶴見緑地線「心斎橋」駅から徒歩約3分に所在、最寄駅から「新大阪」駅まで約14分、「梅田」駅まで約7分であり、大阪の各主要エリアへのアクセスも良好な高い立地優位性を有する

「心斎橋」駅周辺は大阪を代表する商業エリアの一つである他、各種企業の本社・支社が所在しビジネス需要も旺盛なエリア
 商業集積地に至近という立地特性により、収益の成長性が期待できる

客室数は 211 室であり、ポラリス・グループがオペレーターとして参画して以降、客室タイプをシングルからツイン中心に変更し同伴係数（平均宿泊人数）が向上、レジャー需要の取り込みにも成功
地下1階のクリニックや1階のレストラン等のテナントからの賃料収入がGOPマージンの押上げに貢献

KOKO HOTEL 大阪心斎橋の過去運営実績及び鑑定評価書における安定稼働期の想定値を確認し、さらに本投資法人の業績予想の前提と比較し、取得を決定
スポンサーグループが広範なリレーションシップを通じて取得した物件を、本投資法人がスポンサーグルー
プより取得していた優先交渉権を活用して取得予定＜運営実績／鑑定評価における安定稼働期の想定値／本投資法人の業績予想の前提＞

稼働率
ADR
RevPAR

2024年2月

2024年3月

2024年4月

2024年5月

81.7％
10,155円
8,293円87.5％
11,699円
10,234円

90.2％
11,758円
10,608円

86.1％
10,725円
9,236円

鑑定評価における安定稼働期の想定値

86.0％
11,500円
9,890円

2025年7月期
業績予想の
前提
89.1％
11,682円
10,414円＜関西国際空港の乗降客数（2019年同月比）(注)＞-関西国際空港の乗客数は、2022年秋頃から回復傾向にあるものの、足元においても2019年水準までは回復していない状況にあり、観光・ビジネス需要やインバウンドの拡大を追い風に一段の伸長が期待できる-2025年4月から10月の半年に亘り、大阪・関西万博の開催が予定されており、国内外から多くの来場者が見込まれる(注) 「関西国際空港の乗降客数(2019年同月比)」は、関西国際空港における国際線及び国内線の利用旅客数について、2019年同月に対する各年の利用旅客数の比率を示しています。
(出所)関西エアポート株式会社「月次利用状況」より本資産運用会社作成

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

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(単位：円)不動産鑑定評価書の概要
物件名

KOKO HOTEL 大阪心斎橋

鑑定評価額

7,990,000,000

鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

2024年7月1日
項目

収益価格

内容

概要等

7,990,000,000

直接還元法による価格(1)運営収益( ア)－イ) )ア)潜在総収益395,700,000
395,700,000

イ)空室等損失等(2)運営費用

直接還元法による価格とDCF法による価格を関連づけて試算。

8,060,000,000

0

賃貸借契約等をもとに安定稼働期のGOPを査定し、これに基づき賃料を計上。
契約内容及び賃借人の属性・信用力等を総合的に判断し非計上。

48,949,000

維持管理費

0

賃借人負担のため非計上。

水道光熱費

0

賃借人負担のため非計上。

修繕費8,270,000

PMフィー

1,800,000

テナント募集費用等

0

実績額を参考に、今後の管理運営計画、類似不動産の費用水準及びERの修繕更新費用を考慮して計上。
予定契約条件を参考に類似不動産の報酬水準及び対象不動産の個別性等を考慮して計上。
本件では非計上。

公租公課

37,847,000

公租公課関係資料及び負担調整措置の内容等を勘案して計上。

損害保険料

1,032,000

保険契約、類似不動産の水準を参考に査定。

その他費用

0

(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2))(4)一時金の運用益

特段の費用はない。

346,751,000
653,000

運用利回りを1.0％と査定。

(5)資本的支出

19,975,000

類似不動産の資本的支出水準及びERの修繕更新費用を参考に査定。

(6)FF&Eリザーブ

12,973,000

類似不動産のFF＆Eリザーブ水準を参考に査定。

(7)純収益(NCF＝(3)＋(4)－(5)－(6))

314,456,000(8)還元利回り

3.9％

DCF法による価格

7,920,000,000

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

割引率

3.7％

対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定。

最終還元利回り4.0％

将来動向、対象不動産の危険性、市況リスク等を総合的に勘案して査定。

7,790,000,000

土地価格と建物価格及びFF&E価格の合計に市場修正率を乗じて試算。

積算価格
土地比率

79.9％

建物比率

18.3％

FF&E比率

1.8％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

収益価格を採用し、積算価格は参考に留め決定。

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

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４． 取得予定資産の売主の概要（１）KOKO HOTEL 築地 銀座
名称
所在地
代表者
主な事業内容合同会社築地ホテル管理
東京都港区虎ノ門五丁目 1 番 4 号
代表社員 一般社団法人 Ansei 職務執行者 福永隆明
1. 不動産信託受益権の取得、保有及び処分
2. 貸付債権の取得、保有及び処分
3. 社債、匿名組合出資持分その他の有価証券の取得、保有及び処分
4. 不動産の売買、賃貸、管理、取得、保有、処分及び利用
5. その他前各号に掲げる事業に付帯又は関連する一切の事業
金 30 万円
2019 年 10 月 25 日

資本金
設立年月日
純資産
総資産
取得先からの同意を得られていないため、非開示としています。
大株主及び持株比率
本投資法人・資産運用会社との関係
資本関係
特筆すべき資本関係はありません。
人的関係
特筆すべき人的関係はありません。
取引関係
特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者への該当 当該会社は本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。ま
状況
た、当該会社は、投信法及び投信法施行令上の利害関係人等には該当しません
が、利害関係人等が投資助言契約を締結している投資ビークルであることから、
本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルールである「利害関係者取引規程」に定める利害関係者に該当します。資産の取得の決定にあたり、本資産運用会社は、法令及び当該規程に従った審議・決議を経ています。

（２）KOKO HOTEL Residence 浅草かっぱ橋、KOKO HOTEL Residence 浅草田原町
名称
所在地
代表者
主な事業内容合同会社 Pearl Cap
東京都港区虎ノ門五丁目 1 番 4 号
代表社員 一般社団法人 Ansei 職務執行者 福永隆明
1. 不動産信託受益権の取得、保有及び処分
2. 貸付債権の取得、保有及び処分
3. 社債、匿名組合出資持分その他の有価証券の取得、保有及び処分
4. 不動産の売買、賃貸、管理、取得、保有、処分及び利用
5. その他前各号に掲げる事業に付帯又は関連する一切の事業
金 30 万円
2022 年 3 月 24 日

資本金
設立年月日
純資産
総資産
取得先からの同意を得られていないため、非開示としています。
大株主及び持株比率
本投資法人・資産運用会社との関係
資本関係
特筆すべき資本関係はありません。
人的関係
特筆すべき人的関係はありません。
取引関係
特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者への該当 当該会社は本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。ま
状況
た、当該会社は、投信法及び投信法施行令上の利害関係人等には該当しません
が、利害関係人等が投資一任契約を締結している投資ビークルであることから、
本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルールである「利害関係者取引規程」に定める利害関係者に該当します。資産の取得の決定にあたり、本資産運用会社は、法令及び当該規程に従った審議・決議を経ています。

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

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（３）KOKO HOTEL 大阪心斎橋
名称
所在地
代表者
主な事業内容合同会社 Mon Talisman
東京都港区虎ノ門五丁目 1 番 4 号
代表社員 一般社団法人 Ansei 職務執行者 福永隆明
1. 不動産信託受益権の取得、保有及び処分
2. 貸付債権の取得、保有及び処分
3. 社債、匿名組合出資持分その他の有価証券の取得、保有及び処分
4. 不動産の売買、賃貸、管理、取得、保有、処分及び利用
5. その他前各号に掲げる事業に付帯又は関連する一切の事業
金 30 万円
2022 年 2 月 22 日

資本金
設立年月日
純資産
総資産
取得先からの同意を得られていないため、非開示としています。
大株主及び持株比率
本投資法人・資産運用会社との関係
資本関係
特筆すべき資本関係はありません。
人的関係
特筆すべき人的関係はありません。
取引関係
特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者への該当 当該会社は本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。ま
状況
た、当該会社は、投信法及び投信法施行令上の利害関係人等には該当しません
が、利害関係人等が投資一任契約を締結している投資ビークルであることから、
本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルールである「利害関係者取引規程」に定める利害関係者に該当します。資産の取得の決定にあたり、本資産運用会社は、法令及び当該規程に従った審議・決議を経ています。

５．テナント及びホテルオペレーターの概要
取得予定資産のオペレーターは、以下のとおりです。
（１）KOKO HOTEL 築地 銀座、KOKO HOTEL 大阪心斎橋
名称
所在地
代表者
主な事業内容株式会社ココホテルズ
東京都千代田区岩本町一丁目 12 番 3 号
代表取締役社長 辻󠄀川高寛
1. ホテル、飲食店、スポーツ施設、ゴルフ場及びスパ等の温浴施設の経営並びに経
営の受託
2. ホテル、飲食店、スポーツ施設、ゴルフ場及びスパ等の温浴施設の運営、運営受
託、管理、売買、並びにコンサルタント
3. ホテル従業者及び調理人育成に関する研修教育の企画、運営並びに受託
4. 労働者派遣事業
5. 旅行業及び旅行代理店業
6. インターネットを利用した通信販売業務
7. 日用品の買物代行業務及び宅配業務
8. 商標権、意匠権、実用新案権、特許権及び技術的知識の賃貸並びに売買
9. 各種催事の企画、運営及びコンサルタント
10. 投資及び投資顧問業
11. 不動産の売買、交換、賃貸、管理及びその仲介
12. 酒類、煙草、印紙、食料品、特産土産物、衣料品その他日用雑貨の販売
13. 前各号に附帯関連する一切の事業
金 100 万円
2020 年 9 月 8 日

資本金
設立年月日
純資産
当該会社からの同意を得られていないため、非開示としています。
総資産大株主及び持株比率
ポラリス・ホールディングス株式会社 100％
本投資法人・資産運用会社との関係
資本関係
特筆すべき資本関係はありません。

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

20

人的関係
取引関係
関連当事者への該当状況

特筆すべき人的関係はありません。
特筆すべき取引関係はありません。
当該会社は本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませんが、投信法
及び投信法施行令上の利害関係人等であり、また、本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルールである｢利害関係者取引規程｣に定める利害関係者に該当します。当該物件の貸借の決定にあたり、本資産運用会社
は、法令及び当該規程に従った審議・決議を経ています。

（２）KOKO HOTEL Residence 浅草かっぱ橋、KOKO HOTEL Residence 浅草田原町
名称
所在地
代表者
主な事業内容株式会社フィーノホテルズ
東京都千代田区岩本町一丁目 12 番 3 号
代表取締役社長 高倉茂
1. ホテル、飲食店、スポーツ施設、ゴルフ場及びスパ等の温浴施設の経営並びに経
営の受託
2. ホテル、飲食店、スポーツ施設、ゴルフ場及びスパ等の温浴施設の運営、運営受
託、管理、売買、並びにコンサルタント
3. ホテル従業者及び調理人育成に関する研修教育の企画、運営並びに受託
4. 一般及び特定労働者派遣事業
5. 旅行業及び旅行代理店業
6. インターネットを利用した通信販売業務
7. 日用品の買い物代行業務及び宅配業務
8. 商標権、意匠権、実用新案権、特許権及び技術的知識の賃貸並びに売買
9. 各種催事の企画、運営及びコンサルタント
10. 金銭貸付事業
11. クルーザー及びマリンレジャー用品のリース及びレンタル
12. 投資及び投資顧問業
13. 不動産の売買、交換、賃貸、管理及びその仲介
14. 酒類、煙草、印紙、食料品、特産土産物、衣料品その他日用雑貨の販売
15. 前各号に附帯関連する一切の事業
金 1,000 千円
2007 年 4 月 3 日

資本金
設立年月日
純資産
当該会社からの同意を得られていないため、非開示としています。
総資産大株主及び持株比率
ポラリス・ホールディングス株式会社 100％
本投資法人・資産運用会社との関係
資本関係
特筆すべき資本関係はありません。
人的関係
特筆すべき人的関係はありません。
取引関係
特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者への該当 当該会社は本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませんが、投信法
状況
及び投信法施行令上の利害関係人等であり、また、本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルールである｢利害関係者取引規程｣に定める利害関係者に該当します。当該物件の貸借の決定にあたり、本資産運用会社
は、法令及び当該規程に従った審議・決議を経ています。

６． 物件取得者等の状況（１）KOKO HOTEL 築地 銀座
会社名
特別な利害関係にある者との関係

現所有者・信託受益者
合同会社築地ホテル管理
投信法及び投信法施行令上の利害関係人等には該当しませんが、利害関係人等が投資助言契約を締結している投資ビーク
ルであることから、本資産運用会社の「利害関係者取引規程」に定める利害関係者に該当します。

前所有者・信託受益者
特別な利害関係にある者以外―

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

21

取得経緯・理由等
取得価格
取得時期

投資運用目的で取得（注）
2021 年 4 月 30 日―――

（注）1 年を超えて所有しているため省略します。

（２）KOKO HOTEL Residence 浅草かっぱ橋、KOKO HOTEL Residence 浅草田原町
会社名
特別な利害関係にある者との関係

取得経緯・理由等
取得価格
取得時期

現所有者・信託受益者
合同会社 Pearl Cap
投信法及び投信法施行令上の利害関係人等には該当しませんが、利害関係人等が投資一任契約を締結している投資ビーク
ルであることから、本資産運用会社の「利害関係者取引規程」に定める利害関係者に該当します。
投資運用目的で取得（注）2022 年 5 月 20 日

前所有者・信託受益者
特別な利害関係にある者以外
―

―
―
―

（注）1 年を超えて所有しているため省略します。

（３）KOKO HOTEL 大阪心斎橋
会社名
特別な利害関係にある者との関係

取得経緯・理由等
取得価格
取得時期

現所有者・信託受益者
合同会社 Mon Talisman
投信法及び投信法施行令上の利害関係人等には該当しませんが、利害関係人等が投資一任契約を締結している投資ビーク
ルであることから、本資産運用会社の「利害関係者取引規程」に定める利害関係者に該当します。
投資運用目的で取得（注）2022 年 4 月 28 日

前所有者・信託受益者
特別な利害関係にある者以外
―

―
―
―

（注）1 年を超えて所有しているため省略します。

７．媒介の概要①
媒介者の概要名称
所在地
代表者
主な事業内容スターアジア・アセット・アドバイザーズ株式会社
東京都港区愛宕二丁目 5 番 1 号 愛宕グリーンヒルズ MORI タワー18 階
代表取締役 渡邊 慶治
1. 金融商品取引法に規定する投資運用業
2. 金融商品取引法に規定する第二種金融商品取引業
3. 金融商品取引法に規定する投資助言・代理業
4. 総合不動産投資顧問業
5. 不動産特定共同事業法に基づく事業
6. 宅地建物取引業
7. 不動産の賃貸、管理、運営事業
8. ～11.省略
12. その他、前各号に付帯する一切の業務
資本金
金 5,000 万円
設立年月日
2008 年 5 月 2 日
本投資法人・資産運用会社との関係
資本関係
特筆すべき資本関係はありません。
人的関係
特筆すべき人的関係はありません。
取引関係
本投資法人は、2024 年 1 月期（第 16 期）において、当該会社との間で、当該会社を媒介者とした資産の取得を行っています。
関連当事者への該当 当該会社は本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませんが、投信法
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

22

状況

②

第 201 条第 1 項及び投信法施行令第 123 条に定義される利害関係人等であり、また、
本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルールである｢利害関係者取引規程｣に定める利害関係者に該当します。媒介の委託にあたり、本資産運用会社は、法令及び当該規程に従った審議・決議を経ています。

媒介手数料の内訳及び額

媒介手数料の内訳
媒介手数料の額(消費税及び地方消費税を除く)

信託受益権の売買の媒介手数料
KOKO HOTEL 築地 銀座
KOKO HOTEL Residence 浅草かっぱ橋
KOKO HOTEL Residence 浅草田原町
KOKO HOTEL 大阪心斎橋
合 計

2,500,000 円
2,500,000 円
2,500,000 円
2,500,000 円
10,000,000 円

８．利害関係人等との取引取得予定資産に係る売主は、投信法及び投信法施行令上の利害関係人等には該当しませんが、本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルールである「利害関係者取引規程」に定める利害関係者に該当します。
当該物件の取得の決定にあたり、本資産運用会社は、法令及び当該規程に従った審議・決議を経ています。
さらに、本取得に係る媒介者及び取得予定資産に係る賃貸借契約の相手方は、投信法及び投信法施
行令上の利害関係人等に該当し、また、本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルールである「利害関係者取引規程」に定める利害関係者にも該当します。
本取得の媒介の決定及び取得予定資産に係る貸借の決定にあたり、本資産運用会社は、法令及び当該規程に従った審議・決議を経ています。
９．本取得の日程
2024 年 8 月 19 日
2024 年 8 月 30 日

本取得決定
取得予定資産に係る信託受益権売買契約締結
取得予定資産に係る信託受益権取得（予定）
売買代金支払（予定）マスターリース契約、賃貸借契約及びプロパティ・マネジメント契約締結（予定）10．決済方法
本取得の取得代金については、取得予定日に一括して支払うことにより決済する予定です。
11．今後の見通し
本取得により、2024 年 3 月 15 日付｢2024 年 1 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）｣にて公表した 2025 年 1月期（2024 年 8 月 1 日～2025 年 1 月 31 日）の運用状況及び分配金の見通しの前提条件に変更が生じます。詳細は、本日付で公表した｢2024 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想の修正及び 2025 年 1 月
期の運用状況の予想の修正並びに 2025 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ｣をご参照ください。
以上

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

23

＜添付資料＞
・参考資料 1
・参考資料 2
・参考資料 3
・参考資料 4
・参考資料 5

本取得後のポートフォリオサマリー
本取得後のポートフォリオ一覧
地震リスク分析の概要
周辺地図、外観写真
取得予定資産の概要 各種用語の説明＜ご参考＞
本日付で公表した他のプレスリリース等
・新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ
・2024 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想の修正及び 2025 年 1 月期の運用状況の予想の修正並びに2025 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ
・資金の借入れに関するお知らせ（グリーンローン）
・補足説明資料 第 7 回公募増資及び新規取得資産等の概要＊本投資法人のホームページアドレス：https://starasia-reit.com

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

24

参考資料 1
本取得後のポートフォリオサマリー＜アセットタイプ（用途）別＞
用途

物件数

取得(予定)価格合計

比率(注2)

オフィス

21物件

74,947百万円

27.1％

商業施設

6物件

28,854百万円

10.4％

住宅

20物件

37,453百万円

13.5％

物流施設

8物件

29,950百万円

10.8％

ホテル

22物件

103,794百万円

37.5％

学生専用レジデンス（優先出資証券）

1物件

1,562百万円

0.6％

合計

78物件

276,561百万円

100.0％＜地域別＞
地域

取得(予定)価格合計

東京圏

比率(注2)

183,408百万円

66.3％

大阪、名古屋、福岡圏

51,483百万円

18.6％

その他地域

41,670百万円

15.1％

主要都市圏

33.7％

合計

276,561百万円

100.0％(注 1) メザニンローン債権及び優先出資証券については、裏付不動産である不動産のアセットタイプ(用途)及び地域に基づき分類しています。
(注 2) ｢比率｣は、取得(予定)価格合計ベースで計算し、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が 100％にならない場合があります。
(注 3) 本日現在運用中の物件番号 RSC-05「アーバンパーク難波｣については、2024 年 8 月 2 日に、2024 年 9 月 6 日を譲渡実行予定日とする売買契約を締結していることから、本取得後のポートフォリオから除いています。

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

25

参考資料 2 本取得後のポートフォリオ一覧＜不動産等＞

物件番号

物件名称

所在地
（注 1）

取得
（予定）
価格
（百万円）
（注 2）
2,973

不動産
鑑定
評価額
（百万円）
（注 3）
3,110

投資
比率
（％）
（注 4）

OFC-01

南麻布渋谷ビル

東京都港区OFC-03

本町橋タワー

大阪府大阪市中央区

6,065

7,100

2.2

OFC-04西新宿松屋ビル

東京都渋谷区

1,763

2,740

0.6

OFC-06

アーバンセンター渋谷イースト

2,042

3,290

0.7

OFC-08

アーバンセンター横浜ウエスト

6,320

8,420

2.3

OFC-09博多駅イーストプレイス

東京都渋谷区
神奈川県横浜市
神奈川区
福岡県福岡市博多区

2,286

3,290

0.8

OFC-10

東京都中央区

1,450

1,510

0.5

東京都渋谷区

2,580

2,810

0.9

兵庫県神戸市東灘区

7,600

7,530

2.7

東京都渋谷区

1,020

1,230

0.4

OFC-14日本橋浜町パークビル
アミューズメントメディア学院
本館
東神戸センタービル
アミューズメントメディア学院
新館
アーバンセンター新宿（注 5）

東京都新宿区

11,20011,7004.0

OFC-15

アーバンセンター神田須田町

東京都千代田区

5,350

5,440

1.9

OFC-16

アーバンセンター神田司町

東京都千代田区

4,590

4,600

1.7

OFC-17

高田馬場アクセス

東京都新宿区

3,990

3,920

1.4

OFC-18麻布アメレックスビル

東京都港区

2,780

2,890

1.0

OFC-19飛栄九段ビル

2,400

2,400

0.9

OFC-20

アーバンセンター新横浜

2,300

2,570

0.8

OFC-21

ポータル秋葉原東京都千代田区
神奈川県横浜市
港北区
東京都千代田区

1,510

1,490

0.5

OFC-22

アーバンセンター立川

東京都立川市

1,804

2,050

0.7

OFC-23

アーバンセンター博多

福岡県福岡市博多区

2,870

3,280

1.0

OFC-24

アーバンセンター藤沢

神奈川県藤沢市

2,054

2,200

0.7

74,947

83,570

27.1

RTL-01

ラパーク岸和田大阪府岸和田市

5,400

5,170

2.0

RTL-02

シュロアモール筑紫野

福岡県筑紫野市

6,550

6,580

2.4

RTL-03

西友水口店

滋賀県甲賀市

3,320

3,320

1.2

RTL-05

バグース池袋西口

2,984

3,500

1.1

RTL-06

あべの nini（商業施設）

9,500

10,500

3.4

RTL-07

アーバンフォルム蕨

東京都豊島区
大阪府大阪市
阿倍野区
埼玉県川口市

1,100

1,210

0.4

28,85430,280

10.4

RSC-01

アーバンパーク麻布十番

東京都港区

2,045

2,950

0.7

RSC-02

アーバンパーク代官山

東京都渋谷区

6,315

10,100

2.3

RSC-07

アーバンパーク柏

千葉県柏市

1,186

1,210

0.4

RSC-08

アーバンパーク緑地公園

1,550

1,730

0.6

RSC-10

アーバンパーク市ヶ尾

1,810

2,180

0.7

RSC-11

アーバンパーク行徳

大阪府吹田市
神奈川県横浜市青葉区
千葉県市川市

1,430

1,620

0.5

RSC-12

白井ロジュマン

千葉県白井市

2,470

2,520

0.9

RSC-13

アーバンパーク関目

大阪府大阪市城東区

2,150

2,460

0.8

OFC-11
OFC-12
OFC-13

オフィス

商業

小計

小計

1.1

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

26

RSC-14

アーバンパーク今里

大阪府大阪市生野区

RSC-15

アーバンパーク代々木

RSC-16

アーバンパーク常盤台公園

RSC-17

アーバンパーク三ツ池公園

RSC-18

アーバンパーク両国

RSC-19アーバンパーク溝の口

RSC-20

アーバンパーク宮前平

RSC-21

アーバンパーク鶴見

RSC-22

アーバンパーク三鷹

東京都渋谷区
神奈川県横浜市
保土ヶ谷区
神奈川県横浜市
鶴見区
東京都墨田区
神奈川県川崎市
高津区
神奈川県川崎市
宮前区
神奈川県横浜市
鶴見区
東京都三鷹市

993

1,110

0.4

1,740

1,990

0.6

3,506

4,190

1.3

3,160

3,690

1.1

1,115

1,310

0.4

2,019

2,100

0.7

1,060

1,250

0.4

1,113

1,190

0.4

743

1,010

0.3

RSC-23

アーバンパーク蒲田南Ⅰ

東京都大田区

RSC-24

アーバンパーク蒲田南Ⅱ

東京都大田区

641

879

0.2

1,375

1,770

0.5

RSC-25

アーバンパーク梅島

東京都足立区

1,032

1,150

0.4

37,45347,444

13.5

6,942

7,650

2.9

3,560

4,260

1.5

LGC-01

岩槻ロジスティクス

LGC-02

横浜ロジスティクス

LGC-03

船橋ロジスティクス

住宅 小計
埼玉県さいたま市
岩槻区
神奈川県横浜市
神奈川区
千葉県船橋市

7,875

8,770

3.3

LGC-04

原木ロジスティクス

千葉県市川市

4,700

5,220

2.0

LGC-05所沢ロジスティクス

埼玉県所沢市

1,300

1,550

0.5

LGC-07船橋西浦ロジスティクスⅡ

千葉県船橋市

821

907

0.3

LGC-08松伏ロジスティクス

埼玉県北葛飾郡

2,755

3,300

1.1

LGC-09船橋ハイテクパーク工場Ⅰ

千葉県船橋市

1,998

2,200

0.7

29,95033,857

10.8

HTL-01

R&B ホテル梅田東
レンブラントスタイル
東京西葛西

大阪府大阪市北区

2,069

2,320

0.7

東京都江戸川区

3,827

3,460

1.4

3,248

3,160

1.2

物流施設

HTL-03
HTL-04

ベストウェスタン横浜

HTL-05The BREAKFAST HOTEL 福岡天神

HTL-06

HTL-08グランジット秋葉原
レンブラントスタイル
東京西葛西グランデ
KOKO HOTEL 大阪なんば

HTL-09あべの nini（ホテル）HTL-10小計

神奈川県横浜市
鶴見区
福岡県福岡市中央区

1,970

1,990

0.7

東京都千代田区

2,500

2,440

0.9

東京都江戸川区

3,180

3,110

1.1

2,000

1,560

0.4

3,600

3,850

1.3

KOKO HOTEL 銀座一丁目

大阪府大阪市浪速区
大阪府大阪市
阿倍野区
東京都中央区

17,80019,100

6.4

HTL-11

KOKO HOTEL 札幌駅前

北海道札幌市中央区

6,700

7,080

2.4

HTL-12

KOKO HOTEL 福岡天神

福岡県福岡市中央区

5,000

5,410

1.8

HTL-13

KOKO HOTEL 広島駅前

広島県広島市南区

4,100

4,320

1.5

HTL-14

KOKO HOTEL 鹿児島天文館

鹿児島県鹿児島市

3,800

4,280

1.4

HTL-15

KOKO HOTEL 札幌大通（注 5）
ベストウェスタンプラス
福岡天神南
KOKO HOTEL 築地 銀座

北海道札幌市中央区

4,200

4,270

1.5

福岡県福岡市中央区

3,800

4,410

1.4

東京都中央区

17,00018,800

6.1

HTL-07

HTL-16
HTL-17

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

27

HTL-18
HTL-19
HTL-20

KOKO HOTEL Residence
浅草かっぱ橋
KOKO HOTEL Residence
浅草田原町
KOKO HOTEL 大阪心斎橋

東京都台東区

4,300

5,060

1.6

東京都台東区

5,900

6,780

2.1

大阪府大阪市中央区
ホテル

小計

不動産等合計

7,500

7,990

2.7

102,494

71,20037.1

273,699

303,506

99.0＜有価証券等＞
資産番号

MEZ-07

MEZ-08

MEZ-09
TK-03

銘柄名

資産の種類

スターアジア・メザニンローン
社債
債権投資シリーズ７
スターアジア・メザニンローン
信託受益権
債権投資シリーズ 8 A 号
スターアジア・メザニンローン
信託受益権
債権投資シリーズ 8 B 号
スターアジア・メザニンローン
信託受益権
債権投資シリーズ 9
GSA JP Project 1 特定目的会
優先出資証券
社優先出資証券
有価証券等合計
総

(注1)
(注2)

(注3)

(注4)

(注5)
(注6)

合 計

取得
価格
（百万円）
（注 2）

投資
比率
（％）
（注 4）

基準金利＋5.0％

400

0.1

基準金利＋5.3％

430

0.2

基準金利＋7.3％

340

0.1

基準金利＋5.0％

130

0.0

（貸借料：4.0％）

1,562

0.6

2,862

1.0

276,561100

利率等｢所在地｣は、本日現在の本投資法人の保有不動産等（以下｢取得済資産（不動産等）｣といいます。）及び取得予定資産が所在する地域における最小独立行政区画を記載しています。
｢取得（予定）価格｣及び「取得価格」は、各取得済資産については、｢南麻布渋谷ビル｣を除き、売買契約に記載された売買代金を、取得予定資産については売主との合意書面に記載された売買予定代金を、それぞれ百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、売買代金及び売買予定代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。但し、｢南麻布渋谷ビル｣については、各物件の価格が設定されていない複数物件の売買契約であるため、複数物件の売買価格総額を物件取得時の鑑定評価額割合で按分した額を記載しています。また、合併により承継した物件については、受入価格である2020年7月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
さらに、「東神戸センタービル」については、2023年12月1日に追加取得した借地部分の底地794.18㎡の売買代金160百万円を加算し、「船橋ハイテクパーク工場Ⅰ」については、2023年12月20日に追加取得した増築棟1及び2の延床面積の合計740.71㎡の工事関連費用の合計額287百万円を加算しています。
鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所に委託しており、｢不動産鑑定評
価額｣は、取得済資産（不動産等）については、2024年1月31日(「船橋ハイテクパーク工場Ⅰ」については2023年12月15日)を価格時点とする
不動産鑑定評価書に記載された評価額を、2024年8月16日付で取得済みの「アーバンフォルム蕨」及び取得予定資産については、2024年7月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を、それぞれ百万円未満を四捨五入して記載しています。
｢投資比率｣は、取得済資産（不動産等）、取得済資産（有価証券等）、及び取得予定資産における取得（予定）価格の合計額に対する各取得済
資産（不動産等）、各取得済資産（有価証券等）、及び各取得予定資産の取得（予定）価格の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、上場不動産投資法人は、東京証券取引所の有価証券上場規程により、運用資産等の総額に占める割合が5％以下である限りにおいて、不動産等、不動産関連資産及び流動資産等以外の資産を保有することが可能です。本取得後の本投資法人の運用資産等の総額に占める「不動産等、不動産関連資産及び流動資産等」の比率は、95％以上となる見込みです。（*）（*）2024年1月期の貸借対照表上の総資産から、本書の日付現在譲渡済み又は譲渡を決定している資産の2024年1月期の帳簿価額を控除し、「アーバンフォルム蕨」、「スターアジア・メザニンローン債権投資シリーズ9」及び取得予定資産の取得価格を加算した金額に基づき判断しています。
2024年1月1日付で、｢成信ビル｣は「アーバンセンター新宿」に、2024年4月1日付で、｢フィーノホテル札幌大通｣は｢KOKO HOTEL 札幌大通｣にそれぞれ物件名称を変更しており、当該変更後の物件名称を記載しています。以下同じです。
本日現在運用中の物件番号RSC-05「アーバンパーク難波｣については、2024年8月2日に、2024年9月6日を譲渡実行予定日とする売買契約を締結
していることから、本取得後のポートフォリオから除いています。

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

28

参考資料 3 地震リスク分析の概要
用途

オフィス

商業施設

住宅

物件
番号

PML値
(％)

物件名称

OFC-01

南麻布渋谷ビル

11.6

OFC-03

本町橋タワー

5.5

OFC-04西新宿松屋ビル

5.5

OFC-06

アーバンセンター渋谷イースト

7.2

OFC-08

アーバンセンター横浜ウエスト

6.2

OFC-09博多駅イーストプレイス

4.7

OFC-10日本橋浜町パークビル

7.4

OFC-11

アミューズメントメディア学院本館

7.6

OFC-12東神戸センタービル

8.6

OFC-13

アミューズメントメディア学院新館

9.6

OFC-14

アーバンセンター新宿

5.5

OFC-15

アーバンセンター神田須田町

8.4

OFC-16

アーバンセンター神田司町

9.4

OFC-17

高田馬場アクセス

3.5

OFC-18麻布アメレックスビル

10.2

OFC-19飛栄九段ビル

3.6

OFC-20

アーバンセンター新横浜

4.4

OFC-21

ポータル秋葉原8.2

OFC-22

アーバンセンター立川

4.5

OFC-23

アーバンセンター博多

3.6

OFC-24

アーバンセンター藤沢

9.7

RTL-01

ラパーク岸和田14.8

RTL-02

シュロアモール筑紫野

2.2

RTL-03

西友水口店

4.2

RTL-05

バグース池袋西口

4.6

RTL-06

あべのnini（商業施設）

6.2

RTL-07

アーバンフォルム蕨

4.3

RSC-01

アーバンパーク麻布十番

7.5

RSC-02

アーバンパーク代官山

8.1

RSC-07

アーバンパーク柏

4.9

RSC-08

アーバンパーク緑地公園

6.4

RSC-10

アーバンパーク市ヶ尾

9.8

RSC-11

アーバンパーク行徳

5.1

RSC-12

白井ロジュマン

3.5

RSC-13

アーバンパーク関目

11.5

RSC-14

アーバンパーク今里

12.0

RSC-15

アーバンパーク代々木

7.7

RSC-16

アーバンパーク常盤台公園

9.6

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

29

物流施設

RSC-17

アーバンパーク三ツ池公園

9.7

RSC-18

アーバンパーク両国

6.0

RSC-19アーバンパーク溝の口

10.4

RSC-20

アーバンパーク宮前平

4.5

RSC-21

アーバンパーク鶴見

9.9

RSC-22

アーバンパーク三鷹

7.6

RSC-23

アーバンパーク蒲田南Ⅰ

4.3

RSC-24

アーバンパーク蒲田南Ⅱ

8.0

RSC-25

アーバンパーク梅島

2.6

LGC-01

岩槻ロジスティクス

3.9

LGC-02

横浜ロジスティクス

13.0

LGC-03

船橋ロジスティクス

5.7

LGC-04

原木ロジスティクス

3.8

LGC-05所沢ロジスティクス

9.5

LGC-07船橋西浦ロジスティクスⅡ

2.9

LGC-08松伏ロジスティクス

2.2

船橋ハイテクパーク工場Ⅰ

5.7

船橋ハイテクパーク工場Ⅰ（増築棟）

3.2

HTL-01

R&Bホテル梅田東

9.0

HTL-03

レンブラントスタイル東京西葛西

9.0

HTL-04

ベストウェスタン横浜

11.1

HTL-05The BREAKFAST HOTEL 福岡天神

5.0

HTL-06

グランジット秋葉原

3.7

HTL-07

レンブラントスタイル東京西葛西グランデ

6.1

HTL-08

KOKO HOTEL 大阪なんば

6.7

HTL-09

あべのnini（ホテル）6.2

HTL-10

KOKO HOTEL 銀座一丁目

5.9

HTL-11

KOKO HOTEL 札幌駅前

2.2

HTL-12

KOKO HOTEL 福岡天神

4.3

HTL-13

KOKO HOTEL 広島駅前

2.3

HTL-14

KOKO HOTEL 鹿児島天文館

6.5

HTL-15

KOKO HOTEL 札幌大通

4.2

HTL-16

ベストウェスタンプラス福岡天神南

3.2

HTL-17

KOKO HOTEL 築地 銀座

5.1

HTL-18

KOKO HOTEL Residence 浅草かっぱ橋

3.0

HTL-19KOKO HOTEL Residence 浅草田原町

3.1

HTL-20

KOKO HOTEL 大阪心斎橋

14.7

LGC-09

ホテル

ポートフォリオ全体(74物件)(注)

2.4（注）ポートフォリオ全体欄に記載の数値は、東京海上ディーアール株式会社による 2024 年 6 月付｢建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書｣に基づいて、本日現在の本投資法人の取得済資産及び取得予定資産のポートフォリオ全体に関する PML 値(ポートフォリオ PML 値)を記載
しています。

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

30

参考資料 4 周辺地図、外観写真

HTL-17

KOKO HOTEL 築地 銀座

HTL-18

KOKO HOTEL Residence 浅草かっぱ橋 / HTL-19

KOKO HOTEL Residence 浅草田原町

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

31

HTL-20

KOKO HOTEL 大阪心斎橋

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

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参考資料5 取得予定資産の概要 各種用語の説明(ア) ｢物件番号｣欄及び｢分類｣欄に関する説明｢物件番号｣欄及び｢分類｣欄には、本投資法人の取得予定資産及び取得済資産（不動産等）について、用途毎にオフィス(OFC)、商業施設(RTL)、住宅(RSC)、物流施設(LGC)及びホテル(HTL)に分類し、分類毎に順に付した番号を記載しています。一つの物件が複数の用途に該当する複合施設の場合には、用途毎の想定賃料収入の合計が最も多い用途に分類しています。
(イ) ｢資産番号｣に関する説明｢資産番号｣は、本投資法人の取得済資産（有価証券等）について、メザニンローン債権投資(MEZ)又は匿名組
合出資若しくは優先出資証券への投資(TK)に分類し、分類毎に順に付した番号を記載しています。
(ウ) ｢特定資産の概要｣欄に関する説明
a. ｢取得予定価格｣欄には、取得予定資産に係る売買契約に記載された取得予定資産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。)を、百万円未満を四捨五入して記載しています。
b. ｢取得予定日｣欄には、本投資法人が取得を予定する年月日を記載しています。
c. ｢所在地｣欄には、登記簿上表示されている地番を記載しています。｢住居表示｣欄には、住居表示を記載
しています。
d. ｢土地｣欄に関する説明(ⅰ) ｢所有形態｣欄には、取得予定資産に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ⅱ) ｢敷地面積｣欄には、別途注記する場合を除き、登記簿上表示されている地積を記載しています。このため、現況とは一致しない場合があります。
(ⅲ) ｢用途地域｣欄には、都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。)(以下｢都市計画法｣といいます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
(ⅳ) ｢建蔽率｣欄及び｢容積率｣欄には、それぞれ建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数
値を記載しています。
e. ｢建物｣欄に関する説明(ⅰ) ｢所有形態｣欄には、取得予定資産に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ⅱ) ｢延床面積｣欄には、別途注記する場合を除き、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。このため、現況とは一致しない場合があります。
(ⅲ) ｢用途｣欄には、登記簿上表示されている種類のうち主要なものを記載しており、現況とは一致しない場
合があります。なお、区分所有建物については、本投資法人の保有する専有部分の種別を記載しています。
(ⅳ) ｢建築時期｣欄には、主たる建物について登記簿上表示されている新築時点を記載しています。
(ⅴ) ｢構造・階数｣欄には、主たる建物について登記簿上表示されている構造・階数を記載しており、現況とは一致しない場合があります。なお、区分所有建物については、区分所有建物が含まれる一棟の建物全体の構造・階数を記載しています。
f. ｢PM会社｣欄には、本書の日付現在において、プロパティ・マネジメント業務が委託されている又は委託予定のPM会社を記載しています。
g. ｢マスターリース会社｣欄には、本書の日付現在において、マスターリース業務が委託されている又は委託予定のマスターリース会社を記載しています。
h. ｢マスターリースの種別｣欄には、パススルー型マスターリースと賃料保証型マスターリースの別を記載
しています。
i. ｢担保の状況｣欄には、本投資法人が負担する担保がある場合にその概要を記載しています。
(エ) ｢賃貸借の状況｣欄に関する説明
a. ｢賃貸可能面積｣欄には、取得予定資産に係る建物のうち賃貸が可能な建物の床面積の合計面積(共用部分等を賃貸している場合には、当該部分に係る面積を含みます。)を記載しており、駐車場その他の用に供する土地の賃貸可能面積を含みません。賃貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に表示されている面積又は建物図面等に基づき算出した面積を記載しているため、登記簿上表示されている
延床面積とは必ずしも一致しません。なお、取得予定資産に係る同欄は、特段の記載がない限り、取得予定資産の現所有者から提供を受けた2024年4月末日現在の情報及び本投資法人の取得後に締結される
予定の各賃貸借契約を基に記載しています(別途注記する場合を除き、｢賃貸借の状況｣欄において、以下同じです。)。
b. ｢賃貸面積｣欄には、賃貸可能面積のうち、2024年4月末日現在における取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しており、駐車場その他の用に供する土地の賃貸面積を含みません。
なお、取得予定資産に係る同欄は、取得予定資産の現所有者から提供を受けた2024年4月末日現在の情報を基に記載しています。
c. ｢稼働率の推移｣欄には、取得予定資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、取得予定資産に係る同欄は、取得予定資産の現所有者から提供
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

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を受けた2024年4月末日現在の情報を基に記載しています。
｢テナント数｣欄には、2024年4月末日現在における取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された当該賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。1テナントが取得予定資産において複数の貸室を賃借している場合には、これを当該取得予定資産について1テナントと数え、複数の取得予定資産にわたって貸室を賃借している場合には、別に数えて延べテナント数を記載しています。なお、取得予定資産につきパススルー型マスターリースが締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。
e. ｢月額賃料(共益費込)｣欄には2024年4月末日現在において有効な各テナントとの賃貸借契約に表示された月額賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また、
同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。)の合計額を、千円未満を四捨五入して記載しています。また、取得予定資産については、本書の日付現在、売主において運営委託契約を締結することにより運用されていることから、｢－｣と記載しています。
f. ｢敷金・保証金｣欄には、2024年4月末日現在における取得予定資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。) に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載しています。なお、取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている各賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額を記載しています。
(オ) ｢特記事項｣欄に関する説明｢特記事項｣欄には、取得予定資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項のほか、取得予定資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
(カ) ｢不動産鑑定評価書の概要｣欄に関する説明
a. ｢不動産鑑定評価書の概要｣欄は、一般財団法人日本不動産研究所が取得予定資産に関して作成した不動産鑑定評価書を基に記載しています。なお、割引率が複数存在する場合には、現在の運営状況を考慮して評価機関が設定した割引率を記載しています。
b. ｢鑑定評価額｣欄の記載は、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。) 及び不動産鑑定評価基準等に従い鑑定評価を行った不動産鑑定士等が、価格時点における評価
対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。
c. 同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑定評価は、現時点及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
d. 鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人又は本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
e. 本書の日付現在建物が未竣工の場合には、国土交通省が定める不動産鑑定評価基準において2014年11月1日(2014年5月1日一部改正)に施行された｢未竣工建物等鑑定評価｣を実施しています。
(キ) 「本物件の特徴／評価ポイント等」欄に関する説明
本資産運用会社が、不動産鑑定評価書及びマーケットレポート等を参考に、独自に調査した内容も踏まえて、当該物件に関する基本的性格、特徴等を記載しています。
d.

ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありませ ん。米国においては、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。

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