2020年7月13日 第1272号

バｰドレポート

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非常時を身構える(15)…プラザ合意の金融緩和はバブルへGO!
金融が不動産価格を決めます。 ホテル地獄、大型物流超好調、テレワーク対応。マンションそこそこ。空リーマンは金融崩壊でした。だ 室増や家賃減でも収益物件は買い待ちから不動産価格は崩壊しました。 需要多数…そんなところでしょうか。
まだ見えない「大きな流れ」
コロナは金融でなく実体経済
米国FRBは2022年までは強烈崩壊です。金融は堅固で潤沢です。緩和が度を越すとバブルへ。 緩和を継続し、日銀も従います。
緩和マネーは不動産価格や利コロナ「借りて下さい」競争。
金融庁が「過度なコロナ貸付けする 回りをどこに連れていくのか?
な」と注意喚起。地銀信金は無利子無 そこはバブルの海か？どこから担保貸付けで新規先獲得競争「借りて下さい」営業。ノーリスク(保証協会付) バブルか？どんなバブルか？
なのに高金利(県から利子補給1-2％)。
月刊不動産鑑定2020年6月号「2020(ニッキン2020.6.5.,東洋経済 7.11)
年以降の不動産市場」は3月5日(コロナ
公的な資金支援枠だけで110 直前)専門家座談会。(レートが「下がる」とは価格が「上がる」ということ)
兆円、ジャブジャブ総額は幾ら？
・安定したキャッシュフローをうむ
ものに関してはもう一段キャップレー
平成バブル不良資産は100兆
ト低下があってもおかしくないと思っ円。今回のマネーは不動産に辿 ています。…金利を下げている状態のり着くか？メガバンク動向は？ 中で…長期安定を求める投資家が好むようなアセットは…もう一段キャップ
1985年プラザ合意での「危機」 レートを低下する余地。(坂口英治氏)
・イールドギャップ(以下イールドＧ)
プラザ合意で、ドル円240円はは日本はかなり高いですよね。水準的1年後150円へ、2年後120円へ。 にも高いし、諸外国と比べても競争力
円高は国家存亡の実体経済危 があると思っています。ですが、不動産の利回りそのものは必ずしも(日本機で、空前の金融大緩和です。 は)高くない…。(田邉信行氏)
公定歩合を5％から2.5％へ下げ。 ※注意…「利回り＝金利＋イールドＧ」

それはイールドＧ拡大のことです。1％拡大なら「5％＝1％＋4％」が、「6％＝1％＋5％」へ。
「1億円÷5％＝20億円」だったものは危機下での「1億円÷6％＝16億円」になって当然と思い込み「16億円でなら買うけれど」。
しかし空前絶後の緩和マネーで買い上がりラリーとなりイールドＧが1％縮小なら「1億円÷4％＝25億円」へ。家賃1割下落
でも「0.9億円÷4％＝22.5億円」。
プラザ合意後のイールドＧは縮小。平成バブルではイールドＧマイナスが当たり前でした。
今「拡大と縮小のせめぎ合い」、分水嶺は目前？緩和の規模次第。
東証株価では一瞬拡大し縮小。
業績相場でなく金融相場の様相。

緩和急な米国のお金はどこへ
ゼロ金利日本は利下げ余地ナシ。金利アリの米国は余地アリ。
コロナ緩和マネーは以前から日銀の興味は景気だけで資産
米国不動産「利回り5％＝金利のこの動きを加速しかねません。
価格を構う余裕ナシでした。今3％＋イールドＧ2％」(同じ5％イールドＧ(「リスクプレミアと同じ？それはバブルへ一本道。
でも日本と内訳違う)。金利1％ム」
も同じ)とは利回りと金利のクルーグマン教授『そもそも株価は下げなら「1億円÷利回り4％(金経済ではなく、両者の間に合理的な関 差でそれは儲けの源泉です。
利2％＋イＧ2％)＝25億円」へ。
係などない』。不動産も株も資産価格。
家賃1億円で価格20億円なら2年後の1987年は全銀行が「借家賃イールドＧ同じままなら「価格20億円＝1億円÷利回りりて下さい」営業、都心地上げ米国商業用不動産は値上りです。
5％」、20億円とは利回りでは5％。
加速。不動産相続セミナーに地日本のファンドバブルは、米そして「利回り5％＝金利1％主殺到。都心郊外の買換へ暴走。
国人が日本の厚いイールドＧに＋イールドＧ4％」。前述「イー平成バブルの海に漂着しました。
殺到、青山銀座の地価は2-3倍に。
ルドＧは水準的にも高いし…競今、雇用も景気も悲惨で空室
米国の金余りと為替次第では争力がある」の競争力アリとは増家賃減。しかし潤沢金融はそ
米国イールドＧを基準に、日本日本は割安の意味。だからサラの全てを利回りに織り込み価格で再度暴れかねません。日米マ
リーマンが借金投資できました。
変動を呑み込み、消化できます。
ネー直結。平成バブルは日本だ
危機下の投資は大儲け期待「個別の流れ」は見えてきた
け緩和、今回は世界中緩和です。
利回りは「例」です。
【別紙参照】添付 2020 年 6 月 22 日「非常時を身構える(14)…空前絶後のコロナマネーで不動産は?」

2020年6月22日 第1270号

バｰドレポート

このレポート第 1270 号は､バードレポート第 1272 号(2020 年 7 月 13 日号)をお読みの際の参考になさって下さい。

非常時を身構える(14)…空前絶後のコロナマネーで不動産は?
「若いアーティスト達は異口 ファンドバブルにつながります。 億円(5億÷6％)が道理。でもそ同音『１年前に作った曲はもう欲望の資本主義者には見えた れは「1年前の曲」なのです。
子どもっぽく感じて歌えない』。
その新世界は日本人には見え空前絶後マネーで欲望の米国
コロナ社会激変で、ごく短期 ませんでした。しかし欲望の米 資本主義者の日本買いがあると間で10年20年分の体験をしてい 国資本主義者には見えました。 して、またコロナ後「10年20年るようだ。この状況から何を生低利の円を調達しドル転して 分体験の新世界」新常識3％ならみ出すべきか、考え始めている。」 米国へ。その資金をサブプライ 家賃5億円で166億円(5億÷3％)。
(日経2020.5.25.亀田誠治氏)
ム住宅ローンに投入、大甘で貸 ファンドバブルで起こったこと。
金融経済も10年20年分を飛ん しまくり、後は野となれ証券化。
空前絶後マネーでも旧常識のだか？1年前の常識はもう昔か？ 限界点超え2008年リーマン危機。 83億円なのか。NASDAQ市場のよ
金融対策も経済対策も…無制限の…
日本国内ではファンドバブル。 うに新常識で166億円になるのか。
リーマン何倍規模の…大恐慌以来の…
利回りが更に2％まで下がる(金融が欲望の米国資本主義者が低利…とまさに空前絶後。そして欲望が欲緩む)なら250億円(5億÷2％)、166億円望を生む米国資本主義。その辞書に「自 の円を借りて一気に買い上がり、で買っても儲かるというのが新世界か。
粛」など無く、想定外のＮＹの株高騰。
予想ではなく頭の体操です。
筆者への証券マンの電話までも…
「今 青山や銀座は一気に2-3倍。「リはＮＹ株。秋から一気に上げますよ…」 スクプレミアム」概念を日本にファンドが手を出さない小規
空前絶後の緩和マネーで熱狂 持ち込み旧常識の利回り基準を 模1億円アパート。一部投資家はする米NASDAQ市場はPER100倍銘 変えただけですが。【別紙参照】 コロナ特別融資まで退蔵し値下柄続出。「1年前の曲」を歌うな
家賃6億円で常識利回り6％な がり待ちですが予断を許しませら「上げ過ぎで破裂する」。「10 ら価格100億円(6億÷6％)です。 ん。東証マザーズも一瞬暴落し年20年分の体験の新世界」に飛
新世界の新常識は4％だと決 ましたが急騰を続けていますし。
んだと思えば「更に切上げる」？ めて150億円(6億÷4％)で買う。
「利回り下落余地はない」や空前絶後マネーは日本の不動利回りが更に例えば2％に下がる前提 「不況だから利回り上昇」は「1なので150億円で買っても儲かるはず。
産にも必ず襲来します。「1年前「1年前の曲」しか歌えない日 年前の曲」かも。日本は頭金なの曲」を歌い続けるか、まだ実本勢は高所恐怖症で追随困難。 し全額借入で買える国、海外比
態も存在も不明の「10年20年分ただリーマンで吹っ飛びますが。 で割安。昔の日本も頭金必須だ体験の新世界」を探すのか？
それは世界標準の常識。
モルガンスタンレーは旧新生銀行本 ったし、クルーグマン教授(ノーベル賞)は、店ビルを1180億円で買いリーマン後にもし空前絶後マネーでの利回『そもそも株価は経済ではなく、両者ケネディクスに510億円で売ります。差の間に合理的な関係などない』。
額が新旧常識の違いだったということ。 り下落が新世界なら、それは物「コロナ後の不動産は？」
日本は低金利の新世界に飛ん 件価格値上がり。全額借入のサ在宅、三密、廃業等での目先 だのに日本人は「1年前の曲」を ラリーマン投資はもう不可能に。
きの不動産予想は「1年前の曲」。 歌うだけ。新世界に飛んだこと「欲望の米国資本主義」が空過去に学ぶ。1997年の山一長 に気付かない。気付いたのは外 前絶後コロナマネーを駆使して銀破綻。世界に係りない日本国 から見ていた欲望の米国人です。 日本に来るか来ないか。日本勢
内バブル。だから崩壊後の低金新世界は出現するのかも参戦できるか。「10年20年分利も日本だけ。その低金利が当予想など暴挙。頭の体操です。 体験の新世界」は出現するかし
時の「10年20年分体験の新世界」
コロナ不況で家賃が5億円に下 ないのか、それは一体何なのか。
でした。それが①リーマンと② 落で常識利回り6％のままなら83 今は頭の体操。思案のしどころ。
利回りは「例」です。
【別紙参照】添付 2018 年 2 月 12 日「バブル崩壊は結構複雑だった(2)…日本でのリーマンショック」

2018年2月12日

第1156号

バｰドレポート

このレポート第 1156 号は､バードレポート第 1270 号(2020 年 6 月 22 日号)をお読みの際の参考になさって下さい。

バブル崩壊は結構複雑だった(2)…日本でのリーマンショック
低利ローンを輸出した日本
そもそも全額借金で物件が買 は壊滅して、不動産大暴落です。
2005年国債利回り日本1％で えるのは日本だけでした。
1997年山一破綻の負債総額4米国4％。差に目を付けた米証券「青目(青い目の外人投資家、 兆円、リーマン60兆円。桁違い。
会社は、例えば金利2％1000億円 当時の言い方)の買値は常識外」。 当初日本は「高みの見物」気借入し米国に持ち込みます。
黒目(日本人)の常識にリスク 分、大臣は「ハチが刺した程度」。
「円キャリー取引」です。円 プレミアムなどなく、青目の買しかし日本経済は地獄を見ま
売りドル買いとなり110円台の安 値に驚くだけで、買い負けます。 す。2008年はまだ序章。2009年
定円安。日本の企業は大喜び。
日銀は2006年3月金融緩和解 のGDP成長率は、震源地の米国▲
金利2％1000億円の日本円は、 除しますがまだ世界比では低利。 2.8％なのに日本▲5.4％です。
米国で金利6％サブプライム住宅 青目は低利に目を付けたのです。
日本のリーマンショック
ローン90億ドルに化けます。甘カルパース(加州職員年金基
米国では住宅価格暴落、住宅い審査で住宅価格値上がりへ。 金）は2005年に米国不動産売り、 ローンデフォルト。価格はもう自宅が100万ドルから150万に 「日本は不動産市場拡大、運用 戻らず、ローン余力も戻らず、値上がりしたので150万ドル住宅 利回りと借入金利の差が大きい トヨタ車ももはや売れません。
ローンへ増額借換え。それも1000 のが魅力」と日本の不動産買い。
証券化された大量の住宅ロー億円が化けたローンの一本。
2007年8月にゴールドマンサッ ンがリーマンを破綻させました。
残債100万ドル返済し残り50 クスは銀座のティファニーを380
さて借金1000億円分を慌てて万ドルは使途自由(日本ではあり 億円で買います(2013年にソフト 日本に送り円で返済清算します。
得ない)。借入額増でも金利低下 バンクの孫社長に320億円で売
これが「円キャリー取引の巻で毎月の返済額は減ります。
却)。利回り2.5％で長期金利 き戻し」。急激なドル売り円買負担増なしでお金が湧き出る 1.3％、ＮＹやロンドンのティフ いで、為替は120円から80円へ。
魔法。魔法のお金でトヨタ車買 ァニーなら逆のはずです。
日本経済にとってはここからい。日本の輸出企業は絶好調に。
2008年3月にモルガンスタンレ がリーマンショックの地獄本番。
住宅ローンと証券化でウォー ーは新生銀行本店ビルを1180億
米国では液晶もDVDプレーヤー
ル街はボロ儲け(週刊ダイヤモン 円で買います(2012年にケネディ も売れず、更に円高。金融危機
ド2018.2.10.野口悠紀雄氏)
クスに510億円で売却)。と無縁のはずのマジメな輸出企
日本の不動産市場で青目は米国サブプライム危機が波及 業はリストラの嵐。技術者が流その頃の日本。昭和バブルで2007年、日本に米国金融危機 出、日本は最先端からの脱落。
運悪く巨大亀山工場稼働直後
は海外マネーは皆無でしたが、 が波及し、借換え困難ファンド
2005-7年のファンドバブルでは の資金繰り倒産が始まります。 のシャープは外国企業の配下に。
日本経済は米国住宅バブルに高値買いまくり青山や銀座のビ
2008年9月15日リーマン破綻。
ル価格を2-3倍に吹き上げます。 瞬時に金融凍結。スルガ、ゼフ 乗っていただけで、バブルの泡なぜ外資は高値買いしたのか。 ァー、アーバン等の上場デベが が弾け日本経済も弾けます。後
それはリスクプレミアム…物 黒字のまま次々資金繰り破綻、 になって全体像が見えました。
件利回りと金利との差が日本は 10月業績好調のリートまで破綻。 バブルの中でバブルは見えず、大きく、国際比較で日本は安い
青目は日本市場を打ち捨てて、 危機の中で危機は実感できず、と判断して買い上がったのです。 母国に逃げ帰ります。買い需要 空気を読む努力しかありません。