LIFULL HOME’S × SMTRI Report＜賃貸マンションと比較した賃貸アパートの実態分析＞ Vol.3
アパート・マンションの物件属性が賃料単価に与える影響の違い
2020 年 3 月 3 日
投資調査第 1 部 主任研究員 菅 田
投資調査第 2 部修研究員 髙林 一樹

E-mail：takabayashi@smtri.jp


専有面積等の物件属性が、賃貸アパートと賃貸マンションの賃料単価に与える影響の違いを考察した。

"専有面積が広くなる"ことによる賃料単価の下落は、賃貸アパートの方が大きい。一方"通勤時間が長くなる"、"築年数が古くなる"ことによる賃料単価の下落は、賃貸マンションの方が大きいが、その差は小さい。

エリアの観点では、都心部から周辺部に向かって賃料単価が低くなっていくのは賃貸アパート・賃貸マンションで同様だが、特に A.都心部立地の千代田区・渋谷区・港区・中央区、B.周辺部立地の江戸川区・葛飾区において、賃貸アパートと賃貸マンションの理論賃料単価の乖離度合が大きい。

以上から、①広い物件を探している場合には、賃貸アパートも探索候補に加えることで、割安感が特に強い物件を見つけることができ、また②都心部で家賃出費を少しでも抑えたい場合には千代田区・渋谷区・港区・中央区で、③周辺部で家賃出費をとにかく抑えたい場合には江戸川区・葛飾区で、それぞれ賃貸アパートを探すことが有効と考えられる。

賃貸アパートと賃貸マンション間で、物件属性が賃料単価に与える影響の違いを考察
賃貸アパートと賃貸マンションは、例えば通勤時間が長くなることで、賃料単価が下落するのだろうか。また、その下落度合いに違いはあるのだろうか。Vol.3 にあたる本レポートでは、こうした疑問を検証すべく、Vol.2 で分布状況を確認した東京 23 区の賃貸アパートと賃貸マンションのデータから統計モデルを構築した。この統計モデルの係数や、算出した理論賃料単価を比較することで、物件属性が賃料単価に与える影響の違いを分析する。またその結果から、同条件の賃貸マンションと比較して賃貸アパートが特に割安と感じられる場合について考察する（図表 1）（図表 2）。
（図表 1）本レポートの分析フロー①賃貸アパートと賃貸マンションの統計モデルを構築
アパート
モデル

マンション
モデル

②係数を比較することで、個別物件属性が賃料単価に与える影響の違いを考察
アパート
モデル

マンション
モデル

例えば通勤時間が長くなることで、賃料単価は下がるのか？
アパートとマンションでの違いは？

③賃貸アパートと賃貸マンションの理論賃料単価を区ごとに算出
各区アパート理論賃料単価各区マンション
理論賃料単価④理論賃料単価を比較することで、エリア属性が賃料単価に与える影響の違いを考察
各区アパート理論賃料単価各区マンション
理論賃料単価エリア属性によって、賃料単価の高低はあるか？
アパートとマンションでの違いは？

出所）三井住友トラスト基礎研究所

1⑤同条件の賃貸マンションと比較して、賃貸アパートが特に割安と感じられるのはどのような場合かを考察

Report2020年3月3日（図表 2）賃貸アパートと賃貸マンションの統計モデル

アパート
係数
定数項
ln(専有面積)ln(通勤時間)ln(築年数)ln(総階数)
所在階比率
各種ダミー
R-squared
sample size

t値9.93574.92-0.540 -230.59-0.097 -33.28-0.039 -92.88
0.100
15.27
0.153
7.56

マンション
有意水準
***
***
***
***
***
***
yes

係数t値

9.697 572.80-0.373 -284.32-0.114 -86.45-0.055 -175.24
0.071
98.30
0.057
38.18

0.784
70,558

有意水準
***
***
***
***
***
***
yes

0.841
209,260出所）LIFULL HOME‘S
注1） LIFULL HOME‘S 上で 2018 年 7 月から 2019 年 6 月までの期間に、掲載依頼主の判断により賃貸アパート（70,558 件）または賃貸マンション（209,260 件）として掲載された物件を分析対象とした。各種ダミーは、間取り、構造、時点、区、駅、設備について設定した。
注2） 通勤時間とは、当該物件から最寄りの主要ターミナル駅までの所要時間を指し、当該物件から最寄り駅までの所要時間と、最寄り駅から最寄りターミナル駅までの所要時間を合算して算出した。なお、ターミナル駅は、東京駅、大手町駅、新宿駅、渋谷駅、品川駅とした。
注3） ＊は有意水準。＊＊＊、 ＊＊、 ＊はそれぞれ 1%、5%、10%を指す。

"専有面積が広くなる"ことによる賃料単価下落効果は、賃貸アパートの方が大きい
専有面積の係数に着目すると、専有面積の増加はともに賃料単価を押し下げる要因となっている（図表 2）。専有面積が大きくなると、グロスの賃料も比例して増加するが、これに応じて単価は減少していくことを意味している。
この「専有面積増加による賃料単価の押し下げ」は、賃貸アパートの方が大きい。
要因としては、Vol.2 で見たように、賃貸アパートはシングルタイプ（30 ㎡未満）が約 76%と狭い物件の割合が高く、かつ募集賃料（総額）が低価格帯の物件が多いため、借り手にとって「広くて募集賃料（総額）が相応に高い賃貸アパート」が一般的でないことが影響している可能性がある。
そのため、投資家目線では、一戸あたりの専有面積が広いファミリータイプ等の物件を建築する場合には、賃貸マンションを選択する方が賃料単価の下落を抑えることができ、賃貸アパートを選択する場合には設備面等での工夫や差別化がより重要になると考えられる。

"通勤時間が長くなる"ことによる賃料単価下落効果は、賃貸マンションの方が大きいが、差は小さい
通勤時間の係数に着目すると、通勤時間の増加はともに賃料単価を押し下げる要因となっている（図表 2）。借り手は、物件から最寄り駅までの所要時間にとどまらず、最寄り駅から最寄りターミナル駅までの所要時間を合算した通勤時間を意識して、賃貸物件を評価していることを意味している。この「通勤時間増加による賃料単価の押し下げ」は、賃貸マンションの方がやや大きいが、差はわずかではある。
賃貸マンションは、土地が高度利用される都心部ほど供給可能性が高いと考えられ、また Vol.2 で見たように駅徒歩 5 分未満が約 44%と突出し、交通利便性が高い立地での供給が中心である。そのため、駅から遠い賃貸マン
ションは借り手から厳しい値付けがなされ、「通勤時間増加による賃料単価の押し下げ」効果が特に大きいかと思われた。しかし実際には、借り手は「通勤時間増加による賃料単価の押し下げ」効果を、賃貸アパート・賃貸マンション間でほとんど区別せず、同程度に評価していると解釈できる。

"築年数が古くなる"ことによる賃料単価下落効果は、賃貸マンションの方が大きいが、差は小さい
築年数の係数に着目すると、築年数の経過はともに賃料単価を押し下げる要因となっている（図表 2）。そして、この「築年数経過による賃料単価の押し下げ」は、賃貸マンションの方がやや大きいが、その差はわずかである。
弊社レポート『経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由』で示したとおり、賃貸マンションの経年による賃料下落率は概ね年 1％前後と考えられるが、賃貸アパートにおいても同水準の可能性がある。

2

Report2020年3月3日

エリアの観点では、A.都心部立地の千代田区・渋谷区・港区・中央区、B.周辺部立地の江戸川区・葛飾区において、賃貸アパートと賃貸マンションの理論賃料坪単価の乖離度合が大きい
続いて、エリアの観点から、「物件がどの区に所在するか」が賃料単価に与える影響を分析する。具体的には、行政区の違いのみを反映した区ごとの理論賃料坪単価を算出して比較を行う。なお、総階数および構造については、それぞれ 2 階・木造、5 階・RC 造とすることで、賃貸アパートと賃貸マンションの違いを表現している（図表 3）。
（図表 3）賃貸アパートと賃貸マンションの各統計モデルに外挿する物件属性

専有面積
築年数
通勤時間
総階数
所在階比率
間取り
構造
区ダミー
駅ダミー
設備系ダミー
時点ダミー

アパート マンション
25㎡
20年
25分
2階
5階
0.65
1K
木造RC造
区別のダミーを採用
同一駅で固定同条件で固定
同時点で固定出所）LIFULL HOME‘S 、三井住友トラスト基礎研究所
注）駅ダミー、設備系ダミー、時点ダミーについては、アパート・マンション間でも同条件となっている。

統計モデルによって算出された各区の理論賃料坪単価を、賃貸アパートは横軸に、賃貸マンションは縦軸に示した（図表 4）。理論賃料坪単価は全ての区で賃貸マンションの方が高く、都心部から周辺部に向かって賃料単価が低くなっていくのは賃貸アパート・賃貸マンションで同様である。
（図表 4）賃貸アパートと賃貸マンションの理論賃料坪単価

23区平均：10,227円

15,000安い

14,500

やや安い

やや高い

高い

北区

千代田区
渋谷区
中央区

料
坪
11,500単価
11,000

23区平均：11,869円

文京区
品川区
目黒区
中野区
杉並区
新宿区
墨田区
世田谷区
台東区
豊島区
江東区
江戸川区
葛飾区 荒川区 大田区
練馬区
板橋区

北区

9,500

10,000

荒川区
豊島区
墨田区
文京区
中野区
台東区
新宿区
江戸川区
杉並区
千代田区
渋谷区
中央区

世田谷区

港区
目黒区
品川区
太田区

足立区

10,0009,000

10,50011,00011,50012,000

賃貸アパートの理論賃料坪単価出所）LIFULL HOME‘S 算出の理論賃料㎡単価をもとに、三井住友トラスト基礎研究所作成

3足立区
葛飾区

練馬区

賃
貸 13,500
マン
シ 13,000
ョンの 12,500
理論
賃 12,000

10,500

板橋区

港区

14,000江東区

Report2020年3月3日

ただし、同区内における両者の理論賃料坪単価の乖離度合については、異なった傾向がうかがえる。図表 5 では
縦軸を、この乖離度合をもとに算出した賃貸アパート割安感偏差値に変更し、横軸の賃貸アパートの理論賃料坪単価との関係性を区ごとに示した。
すると、都心部の千代田区・渋谷区・港区・中央区は他の区と比較して理論賃料坪単価の水準は高いが、賃貸アパートの割安感が強くなっており、また周辺部の江戸川区・葛飾区は理論賃料坪単価の水準が低く、かつ賃貸アパートの割安感が強くなっている。
（図表 5）賃貸アパートの理論賃料坪単価と、賃貸アパートの割安感偏差値
割安感が強い

23区平均：10,227円
千代田区
渋谷区

板橋区

港区

北区

足立区

練馬区

葛飾区
荒川区
豊島区
墨田区
文京区
中野区
台東区
新宿区
江戸川区
杉並区
千代田区
渋谷区
中央区

江戸川区

葛飾区

中央区
墨田区

23区平均：50

割
安感
が
弱
い75.0
賃
貸 70.0マン
シ 65.0ョ
ンと 60.0比較
し 55.0
た賃
貸 50.0アパート 45.0の割
安 40.0感
偏差 35.0
値

中野区

豊島区

足立区

杉並区

目黒区
文京区
品川区

練馬区
板橋区

江東区
台東区

世田谷区

太田区

世田谷区

30.0
9,000

9,500

江東区

新宿区

荒川区

北区

港区
目黒区
品川区

大田区

10,00010,50011,00011,50012,000

賃貸アパートの理論賃料坪単価低い高い出所）LIFULL HOME‘S 算出の理論賃料㎡単価をもとに、三井住友トラスト基礎研究所作成
注）賃貸アパート割安感偏差値は、各区の理論賃料坪単価倍率（賃貸マンション理論賃料坪単価が、賃貸アパート理論賃料坪単価の何倍か）をもとに、下記式により算出した10×（各区の理論賃料坪単価倍率－理論賃料坪単価倍率の平均値）

各区の賃貸アパート割安感偏差値 ＝
理論賃料坪単価倍率の標準偏差＋ 50

賃貸アパートが特に割安と感じられるのは、①広い物件を探している場合、②都心部で家賃出費を少しでも抑えて居住したい時に、千代田区・渋谷区・港区・中央区で賃貸アパートを探す場合、③周辺部で家賃出費をとにかく抑えて居住したい時に、江戸川区・葛飾区で賃貸アパートを探す場合
Vol.2 で確認したとおり、賃貸アパートの賃料単価は賃貸マンションと比較して低価格帯が中心であり、同条件の賃貸マンションとの対比において、賃貸アパートは割安に感じられることが一般的と思われる。その中でも、賃貸アパートが特に割安と感じられるのは、本レポートの結果を踏まえると次の 3 つの場合だろう。
1 つ目は、「広い物件を探している場合」である。専有面積増加による賃料単価の押し下げ効果は賃貸アパートの方が大きく、専有面積が広くなるほど両者の賃料単価の乖離は大きくなると捉えられる。そのため、専有面積が広めの賃貸物件を探しているファミリー層や DINKS 層にとっては、賃貸マンションだけでなく賃貸アパートも探索候補に加えることで、割安感が特に強い物件を見つけることができると考えられる。
2 つ目は、「都心部で家賃出費を少しでも抑えて居住したい時に、千代田区・渋谷区・港区・中央区で賃貸アパートを探す場合」である。これらの区では、賃料水準が高いことには変わりなく、物件数が限られるという可能性はあるものの、賃貸アパートを探索することで割安感が特に強い物件を見つけることができ、家賃出費を極力抑えることができる可能性がある。
3 つ目は、「周辺部で家賃出費をとにかく抑えて居住したい時に、江戸川区・葛飾区で賃貸アパートを探す場合」
である。これらの区では、賃料水準が低く、また賃貸アパートと賃貸マンションの理論賃料単価の乖離度合が大きい。そのため、賃貸アパートを探索することで家賃出費を大きく抑えることができる可能性がある。

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