2018 年 12 月 20 日
各位
不動産投資信託証券発行者
スターアジア不動産投資法人
代 表 者 名 執 行役 員加藤篤志
（ コ ー ド番 号 3468）

資産運用会社ス タ ー ア ジ ア 投 資 顧 問 株式会社
代 表 者 名 代 表 取締 役 社長
問合せ先
取 締 役 兼財 務 管理 部 長
TEL: 03-5425-1340

加藤篤志

杉 原亨

メザニンローン債権への投資決定に係るお知らせ－国内資産（スターアジア・メザニンローン債権投資シリーズ３（C 号受益権））の取得－
スターアジア不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社であるスターアジア投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記の通り、メザニンローン債権への投資を決定しましたので、お知らせいたします（以下、当該メザニンローン債権の取得を「本取得」といいます。）。
本取得は、2017 年 10 月 25 日付「メザニンローン債権への投資決定に係るお知らせ－国内資産（ スター
アジア・メザニンローン債権投資シリーズ１（劣後社債）の取得－」及び 2017 年 12 月 20 日付「メザニンローン債権への投資決定に係るお知らせ－国内資産（ スターアジア・メザニンローン債権投資シリーズ２（劣後受益権）の取得－」にて公表しましたスターアジア・メザニンローン債権投資シリーズ１及び２に続く 3件目の投資であり、このような収益獲得機会の多様化の継続は、投資主利益最大化を追求する本投資法人の差別化戦略と考えております。今後も、前例に捉われない「不動産マーケットの状況に応じた新たな投資機会の創出」となる施策を、継続的に検討してまいります。
記
１．本取得の概要(1) 取得予定資産(2) 取得予定資産の名称(3) 信託受託者(4) 信託期間(5) 信託財産たる貸付債権（ノンリコースローン）の担保資産(6) 本 C 号受益権の額面金額(7) 本 C 号受益権の取得予定価額(8) 予定配当率（注 2）

本 C 号受益権：The Royal Garden Residence 白金台を主たる信託財産とする信託受益権（以下「本担保資産」といいます。）（注 1）を担保資産とする CHK 合同会社（以下「本合同会社」といいます。）に対する貸付債権（ノンリコースローン）を原ローンとし、原ローン貸付債権を信託財産とする信託に係る受益権
スターアジア・メザニンローン債権投資シリーズ３
新生信託銀行株式会社（以下「新生信託」といいます。）
2018 年 12 月 26 日から 2026 年 12 月 26 日
本担保資産：The Royal Garden Residence 白金台を主たる信託財産とする信託受益権
126,000,000 円
126,000,000 円（ただし、取得経費等を除きます。）
基準金利（注 3）＋5％

1

(9) 信託財産たる貸付債権（ノンリコースローン）の LTV(10) 本 C 号受益権譲渡契約締結日(11) 本 C 号受益権取得予定日(12) 本 C 号受益権の配当期日(13) 最終償還期日(14) 取得資金(15) 決済方法
(16) 取得先(17) 本 C 号受益権のストラク
チャーの概要約 65.2％（注 4）※LTV 算出の分母となる本担保資産の鑑定評価額は 1,850 百万円です。
2018 年 12 月 21 日
2018 年 12 月 26 日
各年 1、4、7、10 月末日 年 4 回（初回の配当期日は 2019 年 4 月 30 日です。）
2024 年 12 月 26 日（注 5）
自己資金
本 C 号受益権取得時一括決済
株式会社新生銀行（以下「新生銀行」といいます。）
営業者：本合同会社
本合同会社

本担保資産
The Royal
GardenResidence
白金台

【借入】
ノンリコースローン
約 1,207百万円

鑑定評価額
1,850 百万円

【貸付】
ノンリコースローン
約 1,207百万円

新生信託（A 号 ABL 貸付人）
約 781 百万円
新生銀行
（B 号 ABL 貸付人）
約 300 百万円
新生銀行
（本C 号受益権）
126 百万円
本投資法人（D 号受益権）
約0.01 百万円
新生銀行

（エクイティ）匿名組合出資等

1. 本 C 号受益権の信託財産たる貸付（ノンリコースローン）は、新生銀行から 2018 年 12 月 26 日に受託者たる新生信託に対して A 号 ABL（責任財産限定特約付金銭消費貸借）として貸し付けられる約 781百万円、B 号 ABL として貸し付けられる約 300 百万円、本 C 号受益権のために信託される約 126 百万円及び D 号受益権のために信託される約 0.01 百万円の金銭（合計約 1,207 百万円）を元に、新生信託から本合同会社に対して実行されます。
2. 新生銀行に交付された本 C 号受益権及び D 号受益権のうち、本 C 号受益権を本投資法人が新生銀行より取得する予定です。なお、本合同会社は、匿名組合出資等の払込み及び新生信託からの借入（ノンリコースローン）により、本担保資産を同日付で取得する予定です。
3. 本 C 号受益権への配当は、本合同会社から新生信託に対して支払われる、借入（ノンリコースローン）に対する利息をベースに行われます。また、アモチ元本償還額として、年間 1％の元本償還があります。
4. 本 C 号受益権は、配当の支払い及び元本の償還において、A 号 ABL貸付人及び B 号 ABL 貸付人に劣後しますが、D 号受益権に優先します。一方で、原則として、本 C 号受益権への配当の支払い及び元本の償還の原資となる、新生信託の本合同会社に対するノンリコースローンの元利金の支払いは、本合同会社の「エクイティ（匿名組合出資等）」に優先します。特に元本の償還においては、万一担保不動産の価値が下落した場合でも、最初に本合同会社の「エクイティ2

(18) 本投資法人・本資産運用会社と本合同会社の関係※2018 年 12 月 20 日時点の情報に基づき、記載しています。

（匿名組合出資等）」の毀損が生じ、「エクイティ（匿名組合出資等）」が全て毀損し、かつ、D 号受益権が全て毀損したあとに初めて本 C 号受益権の元本が毀損されます。
資本関係
本投資法人・本資産運用会社と本合同会社との間には記載すべき資本関係はありません。
人的関係
本投資法人・本資産運用会社と本合同会社との間には、記載すべき人的関係はありません。また、
本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と本合同会社の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき人的関係はありません。
取引関係
本投資法人・本資産運用会社と本合同会社との間には、記載すべき取引関係はありません。また、
本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と本合同会社の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者等への本投資法人・本資産運用会社と本合同会社との間該当状況には、記載すべき関係当事者への該当状況はありません。

（注1） 本担保資産の概要については後記「２.本取得の理由＜本担保資産の概要＞」をご参照ください。
（注2） 本投資法人は、本 C 号受益権取得時に予定配当とは別にアップフロントフィーを受領する予定です。
当該アップフロントフィーは取得経費等と相殺され、残余がある場合には収益に計上されます。
（注3） 基準金利とは一般社団法人全銀協 TIBOR 運営機関が公表する日本円 3 ヶ月 TIBOR です。日本円 TIBORについては、一般社団法人全銀協 TIBOR 運営機関のホームページ（http://www.jbatibor.or.jp/）でご確認ください。基準金利は、金利の各計算期間につき、当該計算期間の前計算期間の末日の 2 銀行営業日前の日（初回は 2018 年 12 月 21 日）における午前 11 時（東京時間）に公表される利率を適用します。
（注4） 本合同会社が本担保資産について取得した鑑定評価書に記載の鑑定評価額（1,850 百万円）に対する、本 C 号受益権に係る信託の主たる信託財産である貸付債権（ノンリコースローン）による本合同会社の借入れによる調達額（約 1,207 百万円）の割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注5） 本 C 号受益権の最終償還期日は 2024 年 12 月 26 日ですが、本担保資産が売却されるなど一定の事由により、最終償還期日前に新生信託による貸付が弁済され、これに伴い本 C 号受益権も償還される可能性があります。

２．本取得の理由
本取得は投資対象の多様化をもたらすとともに、本投資法人の自己資金の有効活用として配当収入（予定配当率 5％超）が得られ、分配可能利益を押し上げる効果が期待できることから、投資主利益の最大化に資すると本投資法人は判断し、本取得を決定いたしました。本 C 号受益権の取得の決定に際しては、本資産運用会社において以下の点を評価しました。
① 本合同会社が取得した本担保資産に係る鑑定評価額は 1,850 百万円であり、これを基に算出される本 C号受益権及び上位債権を含む額（約 1,207 百万円）に対する LTV は 65.2％となり、本 C 号受益権保有
期間中の毀損リスクは低いと判断されること② 本担保資産は、本投資法人の定義する「東京圏のミドルサイズアセット（注）」の住宅であり流動性が高いと考えられ、また上記①に記載のとおり鑑定評価額の 65.2％で借入を完済できることから、本担保資産の売却や借換えにより本 C 号受益権の償還の確実性は高いと判断されること③ 以下に記載する本担保資産の評価から、賃料収入の安定性は高く、本 C 号受益権の信託財産たる貸付債権に対する利払いの確実性は高いと評価されること④ 本 C 号受益権の予定配当率は「基準金利＋5％」（前記「１.本取得の概要」をご参照ください。）であり、現有の不動産ポートフォリオの償却後利回りを超える収益の確保が見込まれること⑤ 本担保物件は、新築未入居での売買が予定されており、未稼働ではあるものの、以下＜本資産運用会社
における本担保資産の評価＞に記載のとおり、白金台エリアを嗜好する賃貸需要者に相応の訴求性を有する物件である。加えて、借入金の利払いに充当する準備金等の積立てにより、一定期間の配当収入を3得られる確実性を確認していること（注）取得価格が 100 億円未満である不動産等をいいます。

本担保資産の概要及び本資産運用会社における本担保資産に係る評価は以下の通りです。
＜本担保資産の概要＞
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
物件名称

The Royal Garden Residence 白金台

取得予定年月日2018 年 12 月 26 日

取得予定者

CKH 合同会社

所在地（住居表示）

東京都港区白金台三丁目 80 番地 11

用途 (注 1)

共同住宅

構造 (注 2)

鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付き 8 階建

面積

土地 (注 3)443.40 ㎡

建物（延床面積）(注 4) 1,606.61 ㎡

所有形態 土地(注 5)
建物
竣工年月
地震ＰＭＬ値(注 6)
鑑定評価額
鑑定 NOI(注 8)

所有権
所有権2018 年 6 月 22 日
6.5%
1,850 百万円
hyak70,707,771 円

本 合 同会 社 が 価格時点取得した鑑定評価(注 7)
鑑定評価会社2018 年 12 月 1 日

エンドテナントの総数(注 9)
稼働率(注 9)
その他特筆すべき事項

00％
特筆すべき事項はありません。

株式会社立地評価研究所(注 1)

登記簿上表示されている種類を記載しており、現況とは一致しない場合があります。

(注 2)

建物について登記簿上表示されている構造を記載しています。

(注 3)

The Royal Garden Residence 白金台の土地全体の面積であり、登記簿上表示されている地積について記載しており、現況とは一致しない場合があります。

(注 4)

The Royal Garden Residence 白金台の建物全体の面積であり、登記簿上表示されている床面積の合計について記載しており、現況とは一致しない場合があります。

(注 5)

The Royal Garden Residence 白金台に係る信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。

(注 6)

本合同会社が本担保資産取得時における当該不動産の適正価格把握の一環として、東京海上日動コンサルティング株式会社に依頼して行った地震リスク分析の評価において算定された PML 値（予想最大損失率）を記載しています。なお、「予想最大損失率（Probable Maximum Loss）」とは、地震による予想最大損失率を意味し、ここでは、想定した予定使用期間（50 年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（再現期間 475 年の地震＝今後 50 年間に 10％の超過 確率で発生する地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害（当該地震が発生した場合の 90％非超過確率に相当する物的損失額）の再調達原価に対する比率（％）で示したものをいいます。

(注 7)

本合同会社による本担保資産取得時における当該不動産の適正価格把握のために取得した不動産鑑定評
価書に記載されている上記以外の項目については、本担保資産の取得予定者から同意が得られていないため開示していません。

4

(注 8)

不動産鑑定評価書に記載されている直接還元法による運営純収益（NOI）の金額を記載しています。

(注 9)

本日時点において、賃貸を開始しておりません。

＜本資産運用会社における本担保資産の評価＞
本担保資産である The Royal Garden Residence 白金台は、東京メトロ南北線、都営三田線「白金台」駅徒歩約 2 分に立地する新築の共同住宅です。本担保資産は、目黒通り及び桜田通り背後の閑静な住宅街に位置しており、白金台は都内でも屈指の高級住宅街であり、相応のブランド力が認められるエリアです。また、大手町・永田町といった主要オフィスエリアへのアクセスも良好です。
本担保資産はディスポーザーが設置されている等、分譲マンションと同等の仕様・品質等を有しています。16 戸の各居室の間取りはバラエティに富んでおり、特に最上階の居室は専有面積約 200 ㎡のメゾネットタイプとなっており、白金台エリアを嗜好する賃貸需要者に相応の訴求性を有するものと本資産運用会社は考えています。
３．取得先の概要
名称
所在地
代表者
主な事業内容株式会社新生銀行
東京都中央区日本橋室町 2-4-3 日本橋室町野村ビル
代表取締役社長 工藤英之
(1) 預金または定期積金等の受け入れ、資金の貸付けまたは手形の割引ならびに為替取引(2) 債務の保証または手形の引受けその他の前号の銀行業務に付随する業務(3) 国債、地方債、政府保証債その他の有価証券に係る引受け、募集または売出しの取り扱い、私募の取り扱い、売買その他の業務(4) 前各号の業務の外、銀行法、担保付社債信託法、社債等登録法その他の法律により銀行が営むことのできる業務(5) その他前各号の業務に付帯または関連する業務

資本金
設立年月日
純資産
総資産
大株主及び持株比率

512,204 百万円
1952 年 12 月 1 日
827,350 百万円
8,288,448 百万円
SATURN Ⅳ SUB LP （JPMCB 380111）
常任代理人 株式会社みずほ銀行 決済営業部
13.18％
本投資法人・資産運用会社との関係
資本関係
特筆すべき資本関係はありません。
人的関係
特筆すべき人的関係はありません。
取引関係
取得先は、2018 年 12 月 20 日現在、本投資法人の借入先です。
関連当事者への該当状況
関連当事者には該当しません。
（注）2018 年 9 月 30 日時点の情報に基づき、記載しております。

４．利害関係人等との取引
本 C 号受益権の取得は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和 26 年法律第 198 号、その後の改正を含みます。)上の利害関係人等又は本資産運用会社の「利害関係者取引規程」に定める利害関係者との取引ではありません。
５．本取得の日程
本取得の決定日
本 C 号受益権譲渡契約締結日

2018 年 12 月 20 日
2018 年 12 月 21 日

新生信託から本合同会社への貸付実行日2018 年 12 月 26 日

5

本 C 号受益権取得予定日
2018 年 12 月 26 日
（注） 本取得は、新生信託からの借入及び匿名組合出資等の払込みにより、2018 年 12 月 26 日に本合同会社が本担保資産を取得することを前提としています。
６．決済方法本取得は、取得予定日に取得代金を一括して支払うことにより決済する予定です。
７．今後の見通し
本 C 号受益権の取得が運 用 状 況 に 与 え る 影 響 は 軽 微 で あ り 、 2018 年 9 月 13 日 付 「 2018 年 7 月 期 決
算 短 信（ REIT）」に て 公 表 し ま し た 2019 年 1 月 期（ 2018 年 8 月 1 日 ～ 2019 年 1 月 31 日 ）及 び 2019年 7 月 期 （ 2019 年 2 月 1 日 ～ 2019 年 7 月 31 日 ） の 運 用 状 況 の 予 想 に 変 更 は あ り ま せ ん 。
以上＊

本投資法人のホームページアドレス：http://starasia-reit.com

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