2015年5月4日

第1023号

バｰドレポート

株式会社バード財産コンサルタンツ
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賃貸建物を会社所有にする…賃貸収益力の法人化
法人の調査か、個人の調査か だし面倒。だから建物所有会社「ウチなんか同族会社で何化、つまり建物を法人化します。
10％も取っているけど、税務調
前記裁決事例は、高賃料立地査ＯＫだったよ」との声も聞き での、築古で建築借入残が極めますが、それは運がいいだけ？？て少ない貸ビルと推測できます。
この裁決事例でも「同族会社
家賃年1億円なので当初建築への税務調査では指摘されなか 費は10倍の10億円、今の帳簿価ったのに…」と納税者が主張し 格3億円とします(全くの推測)。
たとありますが認められません。
会社が親の建物を3億円で買会社への法人税調査で「適正い取るのです。帳簿価格売買な家賃は5000万円でなく9000万ら「時価での売買」とされ譲渡円」と調査官が言えば、法人経税や贈与税の心配は不要(消費費4000万円増で法人税還付です。 税・登免税・取得税には注意)。
管理料の世間相場で課税処分 そんなバカな調査官はいません。
資金は銀行借入や親からの借同族会社が親の貸ビルを家賃
親への所得税調査ではじめて 金。売買代金分割払いでも可。
年5000万円で賃借し、年1億円「5000万円でなく9000万円」と売買で建物を会社所有に移せでエンドの賃借人に転貸します。 調査官に指摘されるのです。
ば、年1億円の家賃全額は当然つまり管理料は家賃の50％で、この管理料には「目安となる に会社のもの、そこから子が役税務署は不適正だと課税処分。 適正額等はない…個々の実態に 員給与等を受け取れます。
税務署は一般の不動産管理会応じて適切に取り扱うよう周知
売買は建物だけ。土地は親所社の世間相場を調べます。借上徹底されたい(2000.9.6.個別通有のまま。地代は固資税実費負転貸なら管理料10％でした。つ 達)」。だから「世間相場より担でもいいのですが、その3倍まり世間相場9000万円なのです。 随分高いですがどんな業務です 程にすれば親相続時の土地評価5000万円でなく9000万円で貸か」と税務調査で問われます。 が8割評価に下がります。
した(差額4000万円)とし、親に調査前提に実態と記録を残し賃貸収益力(賃貸物件)の法所得税課税処分をします。国税ます。基準は特にないとしても 人化なのです。相続税対策では不服審判所も課税を認めました。 実務では20％超だと世間相場で なく、所得の分散移転対策です。
審判所の裁決文に「管理料は バッサリと管理料否認の危険大。
親が毎年1億円の家賃を取れ20％以内だと税務署から事前説わずか10％(外部管理会社にば所得税率も高く相続財産が膨明がなかったのがいけない」と 別途5％)なのにゼロとされたり らむだけ。法人化で子に所得分の納税者主張が記されています。 (2006.6.13.裁決)、同様ケース 散し、子はそれを貯金して将来「20％までなら…」との交渉が でも業務記録があったのでＯＫ の相続税の納税資金に備えます。
税務調査であったのでしょうか。 とか(2013.3.4.裁決)様々です。
親に売買代金3億円が入るの管理料が家賃の100％ (タダ
世間相場でバッサリなら、普で建物相続評価次第では一時的で同族会社に賃貸して転貸)の通は管理委託で5％、借上転貸に相続税が増減します。銀行借別物件もあり、全部まとめ世間なら10％辺りで課税されます。 入があれば銀行交渉も必要です。
相場の10％が適正とバッサリ課
建物所有の法人化で所得分散法人化でなく、建物だけ子個税されました(1994.6.24.裁決)。
管理会社形態では金額も少額人へ贈与する選択肢もあります。

子が同族会社を設立、親所有アパートの管理受託をし、家賃20％の管理料を受け取ります(又は本来家賃の80％で借上転貸)。この20％分を子の役員給与等とし所得分散と節税です。
外部の管理会社に託せば、管理料の世間相場は家賃の5-10％です。20％は確かに取り過ぎ。
しかし普通は20％までなら税務署は「修正申告しろ」と強硬に言わないことが多いようですが、争えば世間相場で課税です。

個別通達とは「個人課税部門における事務運営の執行等に関する指示事項について(指示)平成 12 年 9 月 6 日課所 6―46」

2011年10月24日

第854号

バｰドレポート

このレポート第 854 号は､バードレポート第 1023 号(2015 年 5 月 4 日号)をお読みの際の参考になさって下さい。

アパートの収益力を子に贈与する…建物贈与は収益力贈与
東京のターミナル駅から私鉄で30分、駅徒歩数分の静かな住宅地。90坪の土地に80坪の2階建てアパートが建っています。
建物は昭和61年建築で当時の建築費は3000万円。坪40万円弱
なので当時の一般的な木造アパートです。現在のその建物の固定資産税評価額は650万円で坪8万円強となっています。
土地の現在の路線価は坪70万円で、単純に90坪を乗ずると土地価格6300万円です。
受取家賃等は年額800万円。

不動産としてのアパートの土地建物を贈与すれば5600万円程に対する贈与税課税で贈与税は2500万円。現実的でありません。
では不動産としてのアパートではなく、収益力としてのアパートを子に贈与しましょう。
アパートの家賃は建物の所有者に帰属します。アパート敷地の所有者には帰属しません。建物だけを子に贈与し、土地は親が子に対し固定資産税実費負担の使用貸借で貸しつけます。
つまり収益力の贈与とはアパート建物の贈与のことです。

ントを使っています。

収益力贈与に適した物件
贈与を考えるのなら対象は高家賃水準地での築後年数が経過したアパートや賃貸ビルです。
つまり土地の値段が高い(＝家賃水準が高い)が、建物が古い(＝贈与税課税の対象となる固定資産税評価額が低い)物件です。それに建築費のローンが終わっています。ローン残があると銀行を巻き込み、複雑です。
相続時精算課税と分割贈与
なお贈与税でも相続時精算課
アパートの価値は収益力税を使えば2500万円の非課税枠
さて所有者にとってこのアパ収益力贈与への贈与課税対象 があり贈与税ゼロも可能です。
ートの価値は何でしょうか。
建物の固定資産税評価額はしかしデメリットもありますの
土地路線価評価と建物固定資650万円ですが、貸家評価とさで、贈与税負担を考えながら検産税評価を単純合計すれば6950れその70％の455万円が贈与税討します。通常の贈与でも年を万円となります。相続税課税価課税の対象となります。これに 分け贈与すれば贈与税は減りま格は貸家評価等として評価は少対する贈与税は44万円です。こ す。上のケースで建物持ち分1/2し安くなり5600万円程です。
れ以外に、所有権移転登記をす づつ2年で贈与すれば贈与税は2
実際に売却するとすれば投資るのなら、登録免許税不動産取年合計で24万円で済みます。
物件として家賃が年間800万円得税(計32万円)が課税されます。 贈与税は暦年課税なので年末で利回り8-10％と考えて8000万44万円の贈与税が一回課税さが意思決定の一つの期限です。
円から1億円でしょうか。
れるだけで年間800万円の家賃
なおこのケースで預かり敷金
しかしこれらはアパートとい収入が今後ずっと子のものにな は合計120万円、親は子に対しう不動産としての価値です。
ります。これがアパート建物の て120万円を渡して精算です。
アパート所有者にとっての現贈与であり、その意味するとこ
親が中古投資物件を現金買い
在のこのアパートの価値は年額
ろはアパート収益力の贈与です。 し、しばらくして建物だけ子に800万円の安定的に生じる家賃
本来は土地と建物の双方から贈与するスキームも可能です。
収益力です。築25年でもしっか 収益力が生じるのですが、現在贈与でなく建物だけの売買でりメンテナンスを続け立地も良の扱いでは建物所有者に家賃収も可能です。売買価格は時価といので当面不安はありません。 入が帰属することになっている して償却後簿価が一般的ですがこのアパートの価値は年間というのがポイントです。
償却済みとなっているとかえっ800万円の安定した収益力です。
親の土地に子名義のアパートて価格算定に苦労します。またアパートを子に贈与します。
を新築するというのも同じポイ 門塀等や消費税も注意です。