証券コード3468

2019年2月26日
不動産投資信託証券発行者
スターアジア不動産投資法人
代表者名

執行役員

加藤篤志

代表者名 代表取締役社長

加藤篤志

問合せ先 取締役兼財務管理部長

杉原亨（コード番号3468）
資産運用会社
スターアジア投資顧問株式会社

TEL: 03-5425-1340

運用ガイドラインの一部変更に関する補足説明資料

1

運用ガイドライン変更による投資対象エリア拡大の概要
上場来の「東京圏への優先、重点集中投資」の投資方針は今後も継続（ご参考）東京圏比率（仮定取得価格ベース）
東京圏への優先、重点集中投資

その他

その他

26.0%

東京圏比率
70%以上

その他
30%以下

27.2%

2019年
2月1日時点

OHAビルを取得した場合（注)1,023億円

1,041億円
東京圏
74.0%「東京圏」の定義及び東京圏比率70%以上の投資方針は、変更なし

東京圏
72.8%

注:OHAビルの優先交渉価格を基に算出した試算値です。
本日現在、本投資法人が取得を決定した事実はなく、また将来的に本投資法人のポートフォリオに組み入れられる保証もありません。

東京圏の定義を変更せず拡大東京圏を追加することで、収益性と質を追求した外部成長機会を拡大
投資対象エリア拡大の概要
エリア区分
重点投資用途オフィス・商業施設

投資対象エリア拡大の意義
対象エリア
東京23区、川崎市及び横浜市

70% 東京圏
以上 （変更無し） 住宅・物流施設・ホテル・ 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
学生専用レジデンス

東京都下（23区以外）、神奈川県（川崎市及び横浜市を除く。）
及び埼玉県の主要都市

NEW

拡大東京圏

30%
未満 大阪圏
名古屋圏
福岡圏
札幌圏
その他
政令指定都市オフィス・商業施設

全アセット
全アセット
全アセット
全アセット
全アセット

重点投資対象地域：
立川市、八王子市、府中市、調布市、町田市、多摩市、国分寺市、武蔵野市、小金井市、さいたま市大宮区及び浦和区
大阪府大阪市
愛知県名古屋市
福岡県福岡市
北海道札幌市
宮城県仙台市、新潟県新潟市、京都府京都市、大阪府堺市、兵庫県神戸市、広島県広島市、
福岡県北九州市

外部成長機会の更なる拡大

1 投資対象エリアの追加によって、優良資産の取得検討機会が増加

より質の高い物件の取得

2 その他の地方都市よりも高い競争力を有するエリアにおける厳選投資

投資主利益の最大化より高い収益性の確保

3 ポートフォリオの償却後利回りを上回る取得利回りの確保が期待できる2

アクティブマネジメントの軌跡
上場来の投資主利益の最大化を追求する施策と今回の匿名組合出資■アクティブマネジメントの継続的実行により、資産規模の拡大と投資主利益の向上を両立する好循環サイクルを実現• 取得機会の多様化と最大化による、収益性と質を追求した継続的な外部成長の実現• 機動的な資産入替によるポートフォリオの強化と売却益の実現
本投資法人

東証REIT指数

第2回公募増資
2018年1月12日

130,000
120,000
第1回資産入替2016年12月5日

第2回資産入替2017年2月28日

上場2016年4月20日

110,000• 「東京圏への優先、重点集中投資」を維持しつつ投資エリアを拡大することで、収益性と質を追求しながら外部成長機会を拡大
投資対象エリアの拡大

第3回資産入替2018年7月23日

第4回資産入替
第3回公募増資
2018年8月21日

第1回公募増資
2017年3月17日

今回の匿名組合
出資

120,000

拡大東京圏を追加

メザニン
ローン
債権
投資

メザニンローン債権投資3
2018年12月20日

メザニンローン債権投資1
2017年10月25日

90,000
メザニンローン債権投資4
2019年1月24日

100,000
メザニンローン債権投資2
2017年12月20日

80,000

調整後一口当たり分配金

90,000

上場来平均実績
一口当たり分配金：
3,070円

4,423円

4,077円

1,799

1,313

2,664

2,624

2,764

第1期

第2期

第3期

第4期

2016年7月

2017年1月

2017年7月

2018年1月

3,112円
448

968円

一過性要因による一口当たり分配金の増減 *4

2,773円

ローン
1,322百万円

東京圏比率70%以上は維持

匿名組合出資（スポンサー）
430百万円

収益性と質の追求

匿名組合出資不動産信託受 （本投資法人）
益権等
100百万円
1,665百万円• 自己資金を有効活用し、より高い利回りでの投資を実現することで、分配金を増額
投資件数

投資額合計

(*1)

11.6億円

4件

平均利率(*2)

5%

基準金利+

• 資産規模拡大による投資主価値と安定性の向上
公募増資• 時価総額の増大による投資口の流動性の向上を伴う
募集回数
資産取得額合計
発行価格総額
資産規模の拡大
3回
469億円
199億円

3,580円
834

2,931

2,746

第5期

第6期(予想）2018年7月

2019年1月

968-158

裏付不動産
OHAビル
優先交渉権

100,000

110,000

匿名組合出資と優先交渉権

資産入替• 売却益を創出し、分配金として投資主に還元• 内部留保も実施し、将来の分配金の安定化に利用
入替回数

4回

売却益還元額(*3)(見込み含む）25.3億円

内部留保額

1.1億円

80,000*1：償還された1案件を含みます*2：これまでに投資したメザニンローン債権4案件の利率等の単純平均*3：資産入替により発生した売却益から内部留保額を減じた額*4：一過性要因とは、以下を指します。①不動産売却益②不動産等の取得原価に算入されることにより、費用化されていない固定資産税等相当額③資金調達に係る費用のう
ち、投資口交付費及び協調融資団からの借入れに係るアレンジメントフィー④①~③により変動する資産運用報酬や租税公課（控除対象外消費税等）等の経費⑤内部留保及びそれに伴い増加する法人税等の税金費用

3

（ご参考）拡大東京圏における重点投資対象地域の優位性
豊富なオフィスストック■拡大東京圏における重点投資対象地域は、合計で福岡市に匹敵する程のオフィスストック規模を有する• 7つの基本方針（千坪）

343300• 核都市、生活拠点など、多摩の拠点整備の基本計画• 2025年を実現に向けた目標時期として設定

重点投資対象地域と主要都市のストック規模の比較
400（ご参考）「多摩の拠点整備基本計画」の概要

28520015010451100• コンパクトなまちづくりによる市街地の再生• 多摩シリコンバレーの形成に向けた産業拠点の整備• 環境にやさしい持続可能なまちづくり

347

297

12926

140

• 緑豊かな都市空間の形成• 美しく魅力あふれる都市景観の創出• 安心・安全な市街地の形成• 交通基盤の充実• 核都市- 八王子、立川、多摩ニュータウン、青梅、町田- 55プロジェクトを提示し、計画的、重点的に整備を推進• 生活拠点- 武蔵小金井、国分寺、豊田、拝島、調布・布田・国領、府中、東村山、ひばりヶ丘、の各駅周辺- 32プロジェクトを提示し、まちづくりを促進

出所:シービーアールイー株式会社

良好な人口動態■重点投資対象のいずれの地域においても、堅調な人口流入が確認できており、良好な基礎的条件を有する
重点投資対象地域における5年間の人口転入超過数（2014年～2018年合計）
（人）

8,564

10,000
8,000
6,000
4,000

5,063

4,406

8,442
5,345
3,908 3,863

2,832

1,623

2,000

2,523

3,502

0出所:住民基本台帳人口移動報告（年次）

転入超過数

全国、都道府県、市区町村を基に本資産運用会社が作成

出所:東京都都市整備局「多摩の拠点整備基本計画」（概要）4ディスクレーマー• 本資料は、スターアジア不動産投資法人の投資証券の取得勧誘その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資されるようお願いいたします。
• 不動産投資証券は、不動産相場、不動産投資信託証券市場その他の有価証券市場の相場、金利水準等の変動及び投資証券の裏付けとなっている不動産の価格や評価額の変動に伴い、不動産投資証券の価格が変動することによって損失が生じるおそれがあります。不動産投資証券の発行者であるスターアジア不動産投資法人及びその資産を運用する資産運用会社であるスターアジア投資顧問株式会社の業務や財産の状況に変化が生じた場合、不動産投資証券の価格が変動することによって損失が生じるおそれがあります。
• 本資料は金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律及びこれらに基づく政省令並びに東京証券取引所の規則その他関係諸規則に基づく開示書類や運用報告ではありません。
• 本資料で提供している情報は、本資料作成日現在においてスターアジア不動産投資法人が保有する情報に基づいて記載しておりますが、その情報の正確性、完全性、確実性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更又は廃止される場合がありますのであらかじめご了承ください。
• 本資料には、一定の前提条件に基づく現時点における将来に関する予測に基づく記述が含まれています。そのような記述は今後の前提条件の推移、リスクの顕在化又は不確定要因の変動等による影響を受けるものであり、スターアジア不動産投資法人の将来の業績を保証するものではありません。
• スターアジア不動産投資法人の事前の承諾なしに本資料に掲載されている内容の複製・転用等を行うことを禁止します。
• 本投資法人の投資証券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。そのため、本投資証券を取得した価格以上の価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
• 本投資法人の投資証券の取得及び売却は、お取引のある証券会社を通じて行っていただく必要があります。その際には、契約締結前交付書面（又は目論見書）等の内容を十分にお読みください。

5