証券コード3468
2019年8月16日
不動産投資信託証券発行者
スターアジア不動産投資法人
代表者名

執行役員

加藤篤志

代表者名 代表取締役社長

加藤篤志

問合せ先 取締役兼財務管理部長

菅野顕子（コード番号3468）
資産運用会社
スターアジア投資顧問株式会社

TEL: 03-5425-1340

本日付公表の適時開示に関する補足説明資料
さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人との合併に向けたご提案－ 分配金と合併比率の考え方 －＜本日公表の適時開示＞
・2019年8月15日付さくら総合リート投資法人による開示資料に対するライオンパートナーズ合同会社の考え方に関するお知らせ

本資料はライオンパートナーズ合同会社がスターアジアグループと協働し、さくら総合リート投資法人の投資主の皆様宛に作成・公表した資料です。

さくら総合リート投資法人 投資主様

さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人との合併に向けたご提案－ 分配金と合併比率の考え方 －2019年8月16日

スターアジアグループからのメッセージ
さくら総合リートの投資主の皆様にとって「スターアジア不動産投資法人との合併が有利な理由」
合併比率

1口当たり分配金（巡航）1口当たりNAV/不動産価値✓ みらいとの合併後の1口当たり分配金（巡航）は「一定程度の収益性」での「追加物件取得」を前提としており、具体的な物件名の特定すらなく根拠が薄弱✓ さくら総合リートは、「NAV重視」を掲げていたものの、みらいとの合併により1口当たりNAVは著しく低下

投資法人みらい合併案✓ みらいとの合併比率（1：1.67）は、8/5のさくら総合リートの投資口価格に対し2.8％のディスカウントスターアジア不動産投資法人合併案✓ スターアジア不動産との合併比率（1：0.88以上）は、8/5の同価格に対し3.4％のプレミアムvs✓ スターアジア不動産は即時取得可能なパイプライン物件を有し、LTV水準等を同程度とした前提での1口当たり分配金（巡航）は2,670円/口となり、スターアジアが約3.8％上回る✓ スターアジアはその不動産価値を1口当たり104,000円と試算（みらいとの合併比率に基づく、さくら総合リートの算定投資口価格99,236円に対し4.8％プレミアム）

スターアジアグループは、さくら総合リートの最大の投資主として、「投資主の、投資主による、投資主のための」合併をご提案し、その実現を目指しています
合併後においても、スターアジアグループ唯一のREITであるスターアジア不動産投資法人の成長の加速及び投資主利益の最大化の追求をします(注) 本資料において「スターアジア不動産投資法人」を「スターアジア不動産」、「投資法人みらい」を「みらい」、「さくら総合リート投資法人」を「さくら総合リート」という場合があります1

合併後の1口当たり分配金（巡航） ～ スターアジアグループの考え方
投資法人みらい・さくら総合リートの試算する合併後の1口当たり分配金（巡航）2,571円の前提となるLTVは約47.7%であり、スターアジア不動産投資法人との合併後のLTVをこの水準に合わせ、借入れにより追加物件取得を行った場合、1口当たり分配金（巡航）は2,670円となります◼ また同様に、投資法人みらい・さくら総合リートの試算する合併後・コスト削減後の1口当たり分配金（巡航）は2,621円ですが、スターアジア不動産投資法人との合併後においてデットコスト削減を行った場合、1口当たり分配金（巡航）は2,700円となります◼ 投資法人みらいの合併後の1口当たり分配金（巡航）2,571円は、投資法人みらいの2019年4月期のポートフォリオと同水準の収益性の物件取得が前提となっておりますが、具体的なパイプラインの開示はありません◼ 一方、スターアジア不動産投資法人には償却後利回り4.3%・合計136億円の即時取得可能なパイプラインがあり、早期に1口当たり分配金（巡航）の引上げが可能です◼

スターアジアグループの考える
スターアジア不動産投資法人との合併後の巡航1口当たり分配金

投資法人みらい・さくら総合リートの試算する
合併後の巡航1口当たり分配金 （開示資料より抜粋）

同様のデットコスト削減を実施

2,738円MIUMIU神戸
代替物件の取得等+121円

2,670円

同水準のLTVを前提

賃貸事業費用の削減
デットコストの削減+50円

2,700円+30円+131円

2,621円

2,539円

2,571円

即時取得可能な償却後利回り4.3%・136億円のパイプラインがあり、早期に1口当たり分配金（巡航）の引上げが可能

MIUMIU神戸
売却益の剥落▲288円

vsポートフォリオと同水準の収益性が前提となっているものの、具体的なパイプラインの開示はなし
2020年
20/10
10月期

巡航分配金
巡航分配（短期）

金（短期）
LTV
47.7%

巡航分配金
10,400（コスト削減後）

巡航分配金
巡航分配金
（短期）
（合併後1期）巡航分配金（短期）巡航分配金
LTV調整後

巡航LTV
45.5%

調整後LTV
47.7%（合併後1期）投資法人みらいとさくら総合リートの合併後のLTVと同水準を前提とした場合

巡航分配金（コスト削減後）2合併比率

プレミアム/ディスカウント ～ スターアジアグループの考え方◼ さくら総合リートと投資法人みらいが合併契約を締結した8月5日時点の理論投資口価格で比較をした場合、スターアジア不動産投資法人の示す水準は3.4%プレミアム、投資法人みらいが示す水準は2.8%ディスカウントとなります◼ また、スターアジアグループのご提案では1口当たり時価純資産評価額を4.8%プレミアムと評価しておりますが、投資法人みらいとさくら総合リートの提案では合併後NAVが15.7％ディスカウントとなります

スターアジアグループが試算する
さくら総合リート投資法人の1口当たり時価純資産評価額

8月5日時点の双方の理論投資口価格の比較

スターアジア合併比率

さくら総合リート投資法人の投資口価格（円）

1：0.88以上

104,000

スターアジアグループの考える理論投資口価格(8/5終値ベース)(合併比率0.88の場合)
102,000

101,728円+4,764円（4.8%)

99,236円（注1）

評価額の増加3.4%のプレミアム

100,000

スターアジアグループ
評価額（注2）

2019年6月期末
98,400円
98,0002.8%のディスカウント

96,00095,691円
投資法人みらいの考える
理論投資口価格（8/5終値ベース）

94,000104,000円

投資法人みらいが試算する
さくら総合リート投資法人の1口当たりNAV
みらい合併比率

1：1.67

NAVの減少-15,656円
99,236円(15.7%)

83,580円（注1）92,0002019年6月期末

投資法人みらいとさくら総合リート
合併後1口当たりNAV(注3)

注1 2019年8月15日付で開示された、さくら総合リート投資法人2019年6月期決算短信より試算した1口当たりNAV
1口当たりNAV ＝（配当控除後純資産+含み益）÷発行済投資口数

90,000
07/01

07/06

07/11

07/16

07/21

07/26

07/3108/05

注2 スターアジアグループによる不動産の評価額、2019年6月末時点の出資総額及び不動産簿価（2018年12月期末の簿価をベースとし、2019年6月に取得した1物件については取得価格を加算）から算出した1口当たり時価純資産評価額
注3 さくら総合リート・投資法人みらいが開示している合併後のNAVに合併比率を乗じて算出

3ディスクレイマー＜本資料に関するお問い合わせ先＞
ライオンパートナーズ合同会社◼ 電話番号：03-4577-7871◼ E-mail：info＠starasia-lp.com◼ 本資料に関するご説明動画：https://www.youtube.com/channel/UCYasJn4xrns2fhyZFKMAELw◼

本資料は、当社（ライオンパートナーズ合同会社）が提案するさくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人の合併等に関するご提案についての情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。

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