【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成29年3月17日【発行者名】

スターアジア不動産投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区愛宕二丁目5番1号

加藤篤志

愛宕グリーンヒルズMORIタワー18階【事務連絡者氏名】

スターアジア投資顧問株式会社
取締役兼財務管理部長

杉原【電話番号】

03-5425-1340【届出の対象とした募集内国投資証券にスターアジア不動産投資法人

亨

係る投資法人の名称】【届出の対象とした募集内国投資証券の形態：投資証券

形態及び金額】

発行価額の総額：その他の者に対する割当 323,139,400円(注)発行価額の総額は、平成29年3月9日(木)現在の株式会社東京証券取引所
における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

該当事項はありません。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所(東京都中央区日本橋兜町2番1号)

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】（１）【投資法人の名称】
スターアジア不動産投資法人(英文表示：Star Asia Investment Corporation)(以下「本投資法人」といいます。)（２）【内国投資証券の形態等】
本書により募集の対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。)(以下「投信法」といいます。)に従って設立された本投資法人の投資口(以下「本投資口」といいます。)です。
本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律(平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。)(以下「社債株式等振替法」といいます。)の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第2項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エン
ド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
(注)

投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
3,400口
(注1)

本投資法人は、平成29年3月17日(金)開催の役員会において、本件第三者割当（下記（注2）に定義します。）とは別に、本投資口66,200口の公募による新投資口発行に係る募集(以下「一般募集」といいます。)を行うことを決議しています。一般募集においては、発行投資口数66,200口のうちの一部が、欧州及びアジアを中心とする海外市場(但し、米国及びカナダを除きます。)の海外投資家に対して販売(以下「海外販売」といいます。)されることがありま
す。

(注2)

上記発行数は下記「第5募集又は売出しに関する特別記載事項／ オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載のオーバーアロットメントによる売出し(以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。)に関連して、野村證券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行(以下「本件第三者割当」といい、
一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しと併せて「本募集等」と総称します。)の発行数です。野村證券
株式会社は下記「第5募集又は売出しに関する特別記載事項／ オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。

- 1 -

(注3)

割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は以下のとおりです。

割当予定先の氏名又は名称
割当口数
払込金額
割 本店所在地
当
予 代表者の氏名
定
資本金の額
先の 事業の内容
内容 大株主
本本投資法人が保有している割当投 出 予定先の株式の数
資資
法 関 割当予定先が保有している本投人 係 資口の数(平成29年1月31日現
在)
と
の
取引関係
関
係 人的関係
本投資口の保有に関する事項(注)

野村證券株式会社
3,400口323,139,400円(注)東京都中央区日本橋一丁目9番1号
代表執行役社長

永井

浩二

10,000百万円
金融商品取引業
野村ホールディングス株式会社

100％

―

127口
一般募集の事務主幹事会社です。
――

払込金額は、平成29年3月9日(木)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（４）【発行価額の総額】
323,139,400円(注)発行価額の総額は、平成29年3月9日(木)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【発行価格】
未定(注)

発行価格は、平成29年3月28日(火)から平成29年3月30日(木)までの間のいずれかの日(以下「発行価格等決定日」といいます。)に、一般募集において決定される発行価額(本投資法人が引受人より受け取る本投資口1口当たりの払込金額)と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
1口以上1口単位（８）【申込期間】
平成29年4月21日(金)（９）【申込証拠金】
該当事項はありません。
（１０）【申込取扱場所】
本投資法人 本店
東京都港区愛宕二丁目5番1号
愛宕グリーンヒルズMORIタワー18階（１１）【払込期日】
平成29年4月24日(月)- 2 -（１２）【払込取扱場所】
株式会社三井住友銀行

本店営業部

東京都千代田区丸の内一丁目1番2号（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構(以下「保管振替機構」といいます。)
東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号（１５）【手取金の使途】
本件第三者割当における手取金上限323,139,400円については、借入金の返済の一部に充当します。また、一般募集における手取金合計6,291,714,200円については、取得予定資産(下記「第二部

参照情報／第2参照書類の補完情報／ 2

投資対象／ ③

第3期取得

済資産及び取得予定資産の概要」に定義します。以下同じです。)の取得資金の一部に充
当します。
(注)

上記の手取金は、平成29年3月9日(木)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（１６）【その他】① 申込みの方法は、上記「(8)申込期間」に記載の申込期間に上記「(10)場所」に記載の申込取扱場所へ申込みをし、上記「(11)申込取扱払込期日」に記載の払込期

日に新投資口払込金を払込むものとします。
②

野村證券株式会社は、下記「第5募集又は売出しに関する特別記載事項／ オーバー

アロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。

- 3 -第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。
第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。
第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

- 4 -第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
オーバーアロットメントによる売出し等について
本投資法人は、平成29年3月17日(金)開催の本投資法人の役員会において、本件第三者割当とは別に、本投資口66,200口の一般募集を行うことを決議していますが、一般募集にあたり、その需要状況等を勘案したうえで、一般募集とは別に、一般募集の事務主幹事会社である野村
證券株式会社がJapan CRE Securitization Series I 合同会社から3,400口を上限として借り入れる本投資口の売出し(オーバーアロットメントによる売出し)を行う場合があります。
本件第三者割当は、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社がJapan CRE Securitization Series I 合同会社から借り入れた本投資口(以下「借入投資口」といいます。)の返還に必要な本投資口を野村證券株式会社に取得させるために行われます。
また、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終了する日の翌日から平成29年4月17日(月)までの間(以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。)、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所においてオーバー
アロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け(以下「シンジケート
カバー取引」といいます。)を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー
取引により取得した全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケー
トカバー取引期間内において、野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバ
ー取引を終了させる場合があります。
さらに、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバ
ー取引によって取得し借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場
合があります。
上記記載の取引に関して、野村證券株式会社は、みずほ証券株式会社及びＳＭＢＣ日興証券
株式会社と協議のうえ、これを行います。

- 5 -第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法(昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。)(以下「金融商品取引法」といいます。)第27条において準用する金融商品取引法第5条第1項第2号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照ください。
１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第1期(自 平成27年12月1日

至

平成28年7月31日)

平成28年10月28日関東財務局長に提出
２【半期報告書】
該当事項はありません。
３【臨時報告書】
上記１の有価証券報告書提出後、本書提出日(平成29年3月17日)までに、金融商品取引法第24条の5第4項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号、その後の改正を含みます。)第29条第1項及び同条第2項第2号に基づく臨時報告書を平成29年3月15日に関東財務局長に提出
４【訂正報告書】
該当事項はありません。

- 6 -第２【参照書類の補完情報】
参照書類である平成28年10月28日付の有価証券報告書(以下「参照有価証券報告書」といいます。)に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
(注)

本書において特に記載する場合を除き、数値については単位未満を、比率については小数第2位を、それぞれ四捨五入して記載し
ています。

- 7 -

１

投資方針
(1)投資方針①

本投資法人の基本理念
本投資法人は、「投資家利益第一主義」を理念として日本の不動産マーケットにおいて実績を積み重ねてきた、独立系の不動産投資グループであるスターアジア(下記「⑦スターアジアについて／(ア)スターアジアの概要」に記載の不動産投資グループをいいます。以下同じです。)に属するスターアジア投資顧問株式会社（以下「本資産運用会
社」といいます。）にその資産運用を委託し、運用開始以来、「投資主利益第一主義」の理念に沿った運用を行ってきました。本投資法人は、収益の安定性と成長性に主眼を置き、本資産運用会社独自のマーケット分析に基づいた柔軟かつ機動的なポートフォリ
オ運営を行うこと、加えて、投資主に対して必要な情報を適時かつ適切に開示する透明度の高い運用を実施することにより、引き続き投資主利益の最大化を目指します。

②

本投資法人の特徴(ア) 総合型REIT ～東京圏(注1)を中心としたアセットタイプ(用途)分散型のポートフォリ
オを構築～
本投資法人は、オフィス、商業施設、住宅、物流施設及びホテルを投資対象アセット
タイプ(用途)とする総合型REITであり、東京圏を中心としたアセットタイプ(用途)分散型のポートフォリオを構築します。本投資法人は、当面の間、取得価格ベースで70％以
上を東京圏へ投資することとしています。また、本投資法人は、本資産運用会社による独自の分析に基づき、投資対象アセットタイプ(用途)毎及び投資対象エリア(注1)毎の投資スタンスを決定します。
東京圏は日本の経済文化活動の中心であり、人口が最も集積していることから、オフ
ィス、商業施設、住宅、物流施設及びホテルに対するテナントのニーズは高く、テナン
トの代替性という観点で収益の安定性を見込むことができると本投資法人は考えています。加えて、オフィス及び商業施設については、経済の上昇局面では企業活動や消費が活性化し、これに伴いオフィス需要及び商業施設への需要が高まることによる賃料上昇が期待でき、収益の成長性も期待できると本投資法人は考えています。また、ホテルについても、観光立国を目指す政策等により訪日外国人数は継続的に伸びており、宿泊需要が高まることにより収益の成長性が期待できると本投資法人は考えています。
また、人口動態分析及び各種マーケット分析いずれの側面においても、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。以下同じです。)のオフィス、商業施設、住宅及びホテルの需要が総じて堅調に推移しているため、本投資法人は、今後も(物流施設を除き)東京圏の中でも特に都心5区に重点をおいたポートフォリオを構築する方針です。
本投資法人は、東京圏を投資対象エリアの中心とし、投資対象とするそれぞれのアセットタイプ(用途)の特性を勘案しつつ、分散投資を行うことにより、経済環境の変動の影響を受けにくく、同時に将来にわたる収益の拡大を確保するアセットタイプ分散型のポートフォリオの構築を目指します。なお、アセットタイプ(用途)毎の組入れ比率は、原則として一つのアセットタイプが取得価格ベースで50％以下(注2)(注3)とします。
(注1)

本投資法人では、投資対象エリアを、東京圏、大阪圏、名古屋圏、福岡圏、札幌圏及びその他政令指定都市に区分し、下表のとおり、アセットタイプ(用途)に応じて各区分の対象エリアを定めています。以下同じです。
東京圏に関しては、オフィス・商業施設について、これらの物件の需要が高いと本投資法人が考える東京23区、川崎市及び横浜市を対象エリアとし、住宅・物流施設・ホテルについて、その特性上、上記のエリア以- 8 -外においても需要が見込まれることから、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の一都三県を対象エリアとしています。

エリア区分

アセットタイプ(用途)対象エリア

東京圏（取得価格ベ

オフィス・商業施設

東京23区、川崎市及び横浜市

ースで70％以上）

住宅・物流施設・ホテル

東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県

大阪圏

全アセットタイプ大阪府大阪市(※1)

名古屋圏

愛知県名古屋市(※2)

福岡圏

福岡県福岡市(※3)

札幌圏

北海道札幌市

その他政令指定都市

宮城県仙台市
新潟県新潟市京都府京都市
大阪府堺市
兵庫県神戸市
広島県広島市
福岡県北九州市(※1)

物流施設については、大阪府大阪市の近隣地域を含みます。

(※2)

物流施設については、愛知県名古屋市の近隣地域を含みます。

(※3)

物流施設については、福岡県福岡市の近隣地域を含みます。

(注2)

実際の投資比率は一時的に50％を上回る可能性があります。以下同じです。

(注3)

一つの物件の用途に複数のアセットタイプ(用途)が含まれる複合施設の場合には、用途毎の想定賃料収入(対象物件と立地条件や建物のグレード等が類似している物件の賃料推移を基に本資産運用会社が想定した賃料)の合計が最も多いアセットタイプ(用途)に属するものとして分類します。以下同じです。

(イ) 着実な成長～スターアジアの不動産投資戦略を背景にそのノウハウと豊富な運用資産を活用～
本投資法人は、スターアジアの不動産投資戦略を背景に、そのノウハウと豊富な運用資産を活用して、着実な成長を目指します。
本投資法人は、多岐にわたる情報収集と緻密なマーケット分析に基づき時宜に適った
投資、すなわち投資家にとって投資リスク及びリターンの観点からより良いと考えられる投資対象を探索し、アセットタイプ(用途)等投資対象にこだわらずに投資を機動的に実行するスターアジアの投資戦略を背景とし、また、日本の不動産関連マーケットにおいて豊富な投資実績を誇り、海外の投資家から評価されてきたスターアジアの情報収集能力、マーケット分析力等を活用することが本投資法人の成長に資すると考えています。本投資法人は、本資産運用会社とともに、スターアジア・マネジメント・リミテッド(Star Asia Management Limited、以下「スポンサー」といいます。)との間で平成28
年1月14日付でスポンサー・サポート契約(その後の変更を含み、以下「スポンサー・サ
ポート契約」といいます。)を締結し、同契約に基づくスポンサーグループ(下記「⑦スターアジアについて／(ウ)スターアジアの組織の概要／＜スターアジアの組織の概略図(本書の日付現在)＞」において定義します。以下同じです。)からのサポートを活用
し、着実な成長を目指します。なお、スターアジアに所属する本資産運用会社以外の主要な役職員は、スポンサー又はその子会社であるスターアジア・マネジメント・ジャパ
ン・リミテッドに所属しています。
本投資法人は、スポンサー・サポート契約に基づいて、スポンサーグループが多様な手法を駆使して取得したパイプライン物件(注1)等の売却情報の提供を受けることによ- 9 -り、スポンサーグループが運用中のポートフォリオに含まれる物件の中から本投資法人の投資基準に合致する物件の取得検討の機会を獲得することができます。スポンサーグ
ループは、下記＜スポンサーグループが運用中の資産の概要(平成28年12月末日現在)＞に記載のとおり、平成28年12月末日現在において鑑定評価額ベースで809億円にのぼる
国内の不動産等(注2)を運用しており、本投資法人は、今後もスポンサー・サポートを活用しながら、国内の不動産等への投資を継続することにより運用資産を増大する方針です。
(注1)「パイプライン物件」とは、スポンサーグループが保有している物件のうち、本投資法人の投資基準に適合し、本投資法人の投資対象となりうる物件をいい、取得予定資産に含まれる物件は含みません。以下同じです。本書の日付現在、パイプライン物件は、本投資法人には組み入れられておらず、本投資法人が取得を決定した事実もなく、また将来的に本投資法人に組み入れられる保証もありません。

(注2)「不動産等」とは、不動産及び不動産を対象とした信託受益権をいいます。以下同じです。

＜スポンサーグループが運用中の資産の概要(平成28年12月末日現在)＞
平成28年12月末日現在で、スポンサーグループが運用中の不動産等の概要は以下のと
おりです。

(注1)

「鑑定評価額の合計」とは、平成28年12月末日現在においてスポンサーグループが投資する又は投資を約束している国内の不動産等(売買契約を締結済みの取得予定の不動産等を含み、平成28年12月末日現在において、本投資法
人に優先交渉権が付与されていた物件を除きます。)について、直近の不動産鑑定評価書における鑑定評価額の合計をいいます。

(注2)

本書の日付現在、上記表記載のスポンサーグループの投資対象資産は、本投資法人には組み入れられておらず、本投資法人が取得を決定した事実もなく、また、将来的に本投資法人に組み入れられる保証もありません。

なお、取得予定資産のうち、5物件(取得予定価格の総額約152億円)は、スポンサーグ
ループから取得した優先交渉権に基づき取得する予定の物件です。
(ウ) 投資主利益第一主義追求のための施策
本投資法人は、投資主利益の最大化の追求を目的として、以下の施策を採用しています。
(ⅰ) 創業者を含むスポンサーグループ及び本資産運用会社マネジメントによるセイ
ムボート出資スポンサーグループは、本書の日付現在、合計97,000口(出資総額97億円。保有比率約23.4％(注))の投資口を保有しています。これは本投資法人の利益とスターアジアの投資家の利益とを共通にすることを図るものであり、本投資法人に対するスポン
サー・サポートをより強固なものとすると本投資法人は考えています。

- 10 -また、スターアジアの創業者であり、スポンサーグループの中核をなすマルコ
ム・エフ・マクリーン4世及び増山太郎の両名は、スポンサーグループとして本投資法人の投資口を保有していたSA2投資事業有限責任組合に対して出資をしていましたが、本書の日付現在、本投資法人の直接の投資主となっています。また、本資産運用会社のマネジメント(経営陣)である取締役3名は、本資産運用会社が役職員を対象として導入した本投資法人の投資口に係る累積投資制度を活用して、本書の日付現在、本投資法人の投資主となっています。かかる5名が本投資法人の投資主となったことは、本投資法人の投資主の利益の最大化により深くコミットする意思の顕れであると本投資法人は考えています。
(注)

本募集後、本件第三者割当において全口数が発行された場合の発行済投資口数に対する比率を記載しています。

(ⅱ) 自己投資口取得の検討
本投資法人は平成25年に改正された投信法において解禁された投資法人による自己投資口の取得を資本政策における有力な手段として捉えています。
本投資法人は、資金調達環境、金融マーケットの状況、本投資法人の投資口価格の状況等を勘案し、投資主還元と資本コストの最適化に資すると判断した場合、自己投資口の取得を検討します。
(注)

実際に自己投資口取得を行うか否かは、その時点の本投資法人の財務状態等や市場環境等の諸般の事情を総合的に考慮したうえで判断することになるため、将来的な自己投資口の取得を決定しているものではありません。

(ⅲ) メザニンローン債権への投資の検討
本投資法人は、信託受益権を含む不動産等のみならず、総資産の5％の範囲内でメ
ザニンローン債権(注)への投資を行うことを可能としています。本投資法人におけるメザニンローン債権への投資は、不動産マーケットの状況に応じて、かかる投資を活用することで収益獲得機会の多様化を図るとともに、収益の安定性及び成長性に寄与することを目的とするものです。本投資法人がメザニンローン債権への投資を検討する際には、メザニンローン債権の元利金の弁済が確実に履行される見込みがある案件を厳選し、かつ担保又は裏付け資産となる不動産等が本投資法人の投資基準に合致するものに限って投資を実行する方針です。かかる方針を採用すること
で、メザニンローン債権の元利金による収益を安定的に獲得することを目指します。また、本投資法人におけるメザニンローン債権への投資の条件として、シニアローン債権(支払順位においてメザニンローン債権に優先する債権)等支払順位が上位の債権も含めた借入による調達額の上限を、その担保又は裏付けとなる不動産等に関して本投資法人が取得する鑑定評価額の85％に設定しており、これによって担保又は裏付け資産となる不動産等の価格下落に伴うメザニンローン債権の元本毀損リスクを一定程度回避することができます。万一メザニンローン債権の元利金の弁済が滞った場合においても、担保又は裏付け資産となった不動産等を本投資法人が取得する等して、当該不動産等の運用から直接得られる収益により実質的に投資元本を回収する機会を得られることになります。このように、本投資法人におけるメ- 11 -

ザニンローン債権に対する投資は、収益獲得機会を多様化し、適切なリスク管理の下で収益の安定性及び成長性に寄与するものであると本投資法人は考えています。
(注)「メザニンローン債権」とは、不動産等を担保又は裏付け資産とする、当該不動産等を保有する特別目的会
社等(以下「SPC」といいます。)向けの貸付債権その他の債権で、シニアローン債権に劣後するものをいいます。詳細は、下記「④オファリングハイライト／(エ)分配金の「成長性」追求と「安定性」確保
利益の最大化を追求する施策の実施～／(ⅳ)収益獲得機会の多様化～投資主～メザニンローン債権への投資の検討～」をご参照ください。なお、本書の日付現在において、本投資法人が取得済み又は取得予定のメザニンロ
ーン債権はありません。

(ⅳ) 一口当たり当期純利益に連動する資産運用報酬の採用
本資産運用会社の運用報酬は、その一部が本投資法人の一口当たり当期純利益に連動する仕組みとなっています。これは、本投資法人の利益と本資産運用会社の利益を共通にすることを意図するものです。
③

投資方針
本投資法人は、下記「④オファリングハイライト／(イ)スポンサーグループの「物件取得力」×本資産運用会社の「独自ネットワーク」の活用による物件取得の追求～多様な

物件取得手法の活用～」に記載のとおり、様々なアセットタイプ(用途)の不動産等関連資
産に機動的に投資を行ってきたスターアジアの実績を踏まえ、「オフィス」、「商業施設」、「住宅」、「物流施設」及び「ホテル」を投資対象とします。本投資法人は、それぞれのアセットタイプ(用途)の特性を的確に捉え、収益の安定性(経済環境変動に伴う収益減の抑制)と成長性(将来の収益増)を見込むことができるポートフォリオを構築することにより、投資主利益の最大化を目指します。
(ア) 東京圏への優先、重点投資～東京圏比率70％以上～

本投資法人は、本資産運用会社の運用ガイドラインに基づき、運用資産のうち、東京圏への投資割合を当面の間70％以上(取得価格ベース)とする方針です。
また、本投資法人は、東京圏以外でも人口集積度が相対的に高い、大阪圏、名古屋圏、福岡圏及び札幌圏において投資対象となる物件を探索し投資を行います。さらにその他政令指定都市においても、収益の安定性と成長性を重視しながら厳選した投資を行う場合があります。
東京圏へ重点投資を行う理由は、一都三県(東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県)への人口転入傾向が顕著であり、本投資法人として今後の収益の安定性と成長性を見込むことができると考えるためです。但し、オフィス及び商業施設については、そのアセットタイプ(用途)の特性上、収益性を確保できる物件が集積する地域が限られるため、投資対象エリアとしての東京圏を東京23区、川崎市及び横浜市に限定しています。
住民基本台帳人口移動報告(平成29年1月総務省統計局)によれば、平成28年の人
口の転入・転出超過数において、一都三県への転入超過は21年連続となり、平成24
年以降平成27年までにおいては、4年連続で転入超過数が増加しています。
特に東京都及び東京23区は、いずれも平成9年以降20年連続で転入超過となっており、東京都は平成24年以降4年連続、東京23区は平成23年以降5年連続で転入超過数が増加しています。このことから、本投資法人は、東京都及び東京23区への転入超過傾向が一過性ではなく継続的なものであり、オフィス、商業施設、住宅等への需要水準は今後も堅調に推移するものと考えています。

- 12 -

＜転入・転出超過数(東京圏・大阪圏・名古屋圏)＞

出所：総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告(注) 大阪圏及び名古屋圏については、昭和34年から統計を開始しました。

＜転入・転出超過数(東京圏・東京都・東京特別区部)＞

出所：総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告(注) 東京特別区部は昭和33年から統計を開始しました。

本投資法人の、東京圏への投資を優先する方針についての詳細は、参照有価証券
報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／2 投資方針／(１)投資方針／⑤ポートフォリオ運営方針／(ア)東京圏への優先、集中投資」をご参照ください。

- 13 -

(イ) アセットタイプ(用途)の分散による収益の「安定性」と「成長性」の取り込み
本投資法人は、オフィス、商業施設、住宅、物流施設及びホテルに分散投資し、1つのアセットタイプ(用途)に対する投資比率を原則として50％以下(取得価格ベース)とすることにより、用途分散を図り、景気循環に伴う収益の変動の抑制を図ります。また、上記アセットタイプ(用途)の分散により、住宅及び物流施設への投資による収益の安定性(経済環境変動に伴う収益減の抑制)と同時に、オフィス、商業施設及びホテルへの投資による収益の成長性(将来の収益増)を取り込むことができると考えています。本投資法人は、住宅及び物流施設を、安定性を重視したアセットタイプ(用途)と位置づけ、オフィス、商業施設及びホテルを、成長性を重視した
アセットタイプ(用途)と位置づけています。
(ウ) ミドルサイズアセットを中心とした投資
本投資法人は、リスクの分散を図るためにはミドルサイズアセット(取得価格が100億円未満である不動産等をいいます。以下同じです。)(注)を集積することが合理的と考えています。ミドルサイズアセットは、ラージサイズアセット(取得価格が100億円以上である不動産等をいいます。以下同じです。)と比較して供給量が豊富であるため、その中から良質な物件を選定してポートフォリオに組み入れること
や、マーケット参加者が多くポートフォリオの入替に際して売却先を選定することが相対的に容易であることから、本投資法人は、ミドルサイズアセットに集中的に投資することにより今後の運用に柔軟性を持たせることが可能になると考えています。
また、本投資法人は、多様なアセットタイプ(用途)の物件への分散投資を行いな
がら、良質なミドルサイズアセットを集積することにより、景気循環や各物件におけるテナント退去や賃料の減少に伴うリスクを分散し、ポートフォリオ収益への影
響を最小化することを目指します。
(注)

取得資産が区分所有権又は共有持分(又は区分所有権若しくは共有持分を信託財産とする信託受益権)の場
合には、本投資法人が取得する部分に係る取得価格ではなく、物件全体の価格に基づきミドルサイズアセ
ット又はラージサイズアセットへの該当性を判断します。

(エ) 都心5区に限定したラージサイズアセットへの戦略投資
本投資法人は、都心5区はオフィス、商業施設及び住宅について高い需要が見込
まれる地域であり、空室リスクや賃料の下落リスクも相対的に低いと考えています。また、ホテルについても、都心5区では、ビジネスや観光目的での底堅い需要があり、高い安定性が見込まれます。したがって、都心5区においては、物件を厳選したラージサイズアセットへの投資により安定した収益を確保できると考えられるため、本投資法人は、資産規模の拡大を加速させる観点から、都心5区に限定して、ラージサイズアセットを厳選して取得する方針です。
なお、本書の日付現在において、都心5区に所在しラージサイズアセットに該当するスポンサーグループが保有する本投資法人のパイプライン物件事例は以下のとおりです。

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■虎ノ門ヒルズ(区分所有)(注)④

本書の日付現在において、本投資法人が当該物件を取得する予定はありません。

オファリングハイライト(ア) 「東京圏」×「ミドルサイズアセット」の取得によるポートフォリオの拡大～本取組み後の資産規模は754億円へ～(ⅰ) 資産規模の拡大
本投資法人は、平成28年1月に11物件(取得価格の合計43,740百万円)を取得し、運用を開始しました。平成28年4月には、新規上場に伴う公募増資により7物件(取得価格の合計17,753百万円)を追加取得し、当該時点の保有資産は18物件、資産規模は61,493百万円(取得価格の合計)となりました。また、平成28年7月及び8月には、スポンサー・サポートを活用し、スポンサーグループより計6物件(「ジョイテル護国寺」、「原木ロジスティクス」、「博多駅イーストプレイス」、「アーバンパーク柏」、「ベストウェスタン東京西葛西」及び「ベストウェスタン横浜」)の優先交渉権(注1)を獲得し、将来の外部成長機会を確保しました。
平成29年2月には、投資主利益の最大化を追求する施策の一環として、資産の入替を実行しました。保有資産である「アーバンパーク代々木公園」(本投資法人の取得価格875百万円に対し譲渡価格1,100百万円)を本投資法人と利害関係を有しない第三者に譲渡し、一方で、優先交渉権の行使により「アーバンパーク護国寺」(「ジョイテル護国寺」より名称変更、取得価格1,460百万円、以下「第3期取得済資産」といいます。)をスポンサーグループから取得しています。この資産の入替により、本書の日付現在における本投資法人のポートフォリオは18物件、資産規模は62,078百万円(取得価格の合計)となっています。
上記の資産の入替に加えて、更に平成29年2月28日に資産の入替を決定しました。保有資産である「オーク南麻布」を信託財産とする不動産信託受益権(譲渡予定価格合計5,020百万円)を第3期(平成29年7月期)及び第4期(平成30年1月期)に分割して本投資法人と利害関係を有しない第三者へ譲渡し、一方で、優先交渉権を活用し「原木ロジスティクス」を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分73％(取得予定価格3,431百万円)をスポンサーグループから取得することによる資産の入替です。なお、「オーク南麻布」は、平成29年3月31日付で当該物件に係る不動産信託受益権の準共有持分49％を、平成29年8月1日付で当該物件に係る不動産信託受益権の準共有持分51％を、それぞれ譲渡することを予定しています。
さらに、本投資法人は、平成29年3月17日付で、優先交渉権の活用による「原木ロジスティクス」(不動産信託受益権の準共有持分27％、取得予定価格1,269百万円)、「博多駅イーストプレイス」(取得予定価格2,286百万円)、「アーバンパー
ク柏」(取得予定価格1,186百万円)、「ベストウェスタン東京西葛西」(取得予定
価格3,827百万円)及び「ベストウェスタン横浜」(取得予定価格3,248百万円)の取得、並びに本資産運用会社独自のネットワークの活用による1物件(「所沢ロジスティクス」、取得予定価格1,300百万円)の取得を決定しました。なお、「原木ロジスティクス」(不動産信託受益権の準共有持分27％)については、平成29年2月28- 15 -

日付で取得を決定した当該物件に係る不動産信託受益権の準共有持分73％と併せて、平成29年4月6日に取得する予定です。
以上の結果、取得予定資産の取得及び上記2回の資産の入替後の本投資法人のポートフォリオは、23物件、資産規模は75,354百万円(取得(予定)価格の合計)となる見込みです。なお、取得予定資産の取得並びに「オーク南麻布」の譲渡及び「原木ロジスティクス」の取得による資産入替を以下「本取組み」といいます。
取得予定資産及び第3期取得済資産の7物件の内訳は、スポンサーグループが物
件取得手法の多様性を活かして取得しスポンサーグループが運用中の4物件(「原木ロジスティクス」、「ベストウェスタン東京西葛西」、「ベストウェスタン横浜」及び「博多駅イーストプレイス」)及び本資産運用会社独自のネットワークを通じて情報を獲得した3物件(「アーバンパーク護国寺」、「アーバンパーク柏」
及び「所沢ロジスティクス」)で構成されています。また、本資産運用会社独自のネットワークを通じて情報を獲得した3物件のうち、「アーバンパーク護国寺」及び「アーバンパーク柏」は、スポンサーグループのウェアハウジング機能(注2)を活用して取得済み又は取得予定です。本投資法人は、今後もスポンサー・サポートの最大限の活用及び本資産運用会社独自ネットワークの活用を通じて案件情報を獲得し着実な外部成長を目指します。
(注1)「優先交渉権」とは、対象資産に関し、一定の優先交渉期間内に、本投資法人が当該対象資産の購入の申
し入れをした場合、優先的に取得交渉ができ、一定の条件を満たすことにより、売買及びその条件について合意に応じ、当該合意に従って売却するよう求めることができる権利をいいます(買主たる地位の承継による場合を含みます。)。以下同じです。

(注2)「ウェアハウジング機能」とは、スポンサーグループが本資産運用会社から将来における本投資法人による円滑な取得を推進することを目的として不動産等の一時的な保有の依頼を受けてこれを取得することをいいます。以下同じです。

＜資産規模の拡大＞(注1)「本取組み後」に係る鑑定評価額の価格時点は、第3期取得済資産(「アーバンパーク護国寺」)については平成28年11月1日、その余の取得済資産(「オーク南麻布」を除きます。)については平成
29年1月31日、取得予定資産については平成29年2月1日です。なお、第2期末(平成29年1月31日)時
点で保有しており平成29年2月1日に譲渡を実行した「アーバンパーク代々木公園」については、譲渡価格を第2期末の鑑定評価額として鑑定評価額の合計を算出しています。

(注2)「平均鑑定NOI利回り」は、各不動産鑑定評価書における直接還元法による運営純収益(NetOperating Income)での評価上のNOIに基づき、取得(予定)価格に対する比率の取得(予定)価格による加重平均を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注3)「テナント数」は、上場時、第1期末及び第2期末時点においては、それぞれの時点で保有していた資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸借契約上のテナント数(駐車場のみの利用者は含みません。以下、本注記において同様です。)を記載しており、本取組み後においては、取得済資産(「オーク南麻布」を除きます。)に係る平成29年1月末日現在有効な各賃貸借契約に表示された賃貸借契- 16 -

約上のテナント数及び取得予定資産に係る平成29年1月末日現在有効な各賃貸借契約に表示された賃貸借契約上のテナント数を記載しています。なお、1テナントが複数の貸室を賃借している場合にはこれを1テナントと数え、複数の資産にわたって貸室を賃借している場合には別に数えて記載
しています。また、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約(以下「パススルー型マスターリース」といいます。)が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載し、また、マスターリース契約の賃料が固定賃料となる旨合意されたマ
スターリース契約(以下「賃料保証型マスターリース」といいます。)の場合にはテナント数を1として、それらの合計値を記載しています。
(注4)「総資産LTV」とは、本投資法人の総資産のうち借入（有利子負債）総額の占める割合をいい、各算出時点において、以下の計算式により求められる数値をいいます。
・第1期末(平成28年7月期末)及び第2期末(平成29年1月期末)
総資産LTV＝各期末時点の借入(短期借入金＋長期借入金)の残高÷各期末時点の貸借対照表上の資産合計
・本取組み後総資産LTV＝(①本書の日付現在の有利子負債(短期借入金＋長期借入金)の残高＋②新規借入予定額(但し、本件第三者割当が全て実行された場合の本件第三者割当による手取金、「オーク南麻布（51%の準共有持分）」の譲渡による売却代金の一部及び取得予定資産に係る建物消費税のうち還付が見込まれる金額により返済予定の借入金1,680百万円を除きます。))
÷(③第2期末時点の貸借対照表の資産合計＋④一般募集における発行価額の総額＋上記②の金額＋⑤「アーバンパーク代々木公園」及び譲渡予定資産に係る譲渡(予定)価格と第2期末時点の帳簿価格との差額)
上記本取組み後の総資産LTVは、平成29年3月9日(木)現在の株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した試算値です。一般募集における実際の発行価額の総額が前記発行価額の総額に対して少なかった場
合、又は本件第三者割当に係る発行予定投資口数の全部若しくは一部について払込がなされないこととなった場合には、実際のLTVは上記よりも高くなります。逆に、実際の発行価額の総額が前記発行価額の総額よりも多かった場合には、一般募集による手取金は前記よりも増加することとな
り、その分追加借入金が減少し、実際のLTVは前記よりも低くなります。また、このほか、上記の計算式の前提が異なることにより実際のLTVは変動します。

(ⅱ) 取得予定資産の概要
本投資法人は、取得予定資産として、東京圏を中心とした6物件のミドルサイズ
アセットを取得する予定です。
取得予定資産の取得予定価格の合計は16,547百万円であり、取得予定資産の東京圏比率は86.2％、取得予定資産の全てがミドルサイズアセットで構成されています。本募集等においても、本投資法人の投資方針である「東京圏を中心」、「ミドルサイズアセットの集積」を堅持しつつ外部成長を達成しています。

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＜取得予定資産の概要＞(注1)「鑑定NOI利回り」は、不動産鑑定評価書における直接還元法による運営純収益(Net Operating Income)での評
価上のNOIに基づき、取得予定価格に対する比率を小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注2)

各資産に表示している「安定性を重視」及び「成長性を重視」の詳細については、上記「③投資方針／（イ）ア
セットタイプ(用途)の分散による収益の「安定性」と「成長性」の取り込み」をご参照ください。

(ⅲ) 東京圏比率の上昇・アセットタイプ(用途)の分散の進展
本投資法人は、エリアにこだわった東京圏への厳選投資とアセットタイプ(用途)の分散を継続して推進することにより、収益の安定性と成長性を有するポート
フォリオの実現を追求します。
本募集等に伴う取得予定資産の取得によって、重点投資対象エリアである東京圏比率は取得(予定)価格ベースで、上場時(平成28年4月末日現在)の78.4％から
79.4％へと上昇する見込みです。加えて、収益の安定性をより重視するアセット
タイプ(住宅及び物流施設)の組入れ比率が、上場時の51.4％から52.3％になる予定です。本投資法人のポートフォリオに含まれる各アセットタイプ(用途)の有す
る特徴については参照有価証券報告書「第一部ファンド情報／第1 ファンドの状況／2 投資方針／(1)投資方針／⑦保有ポートフォリオの特徴」もご参照ください。

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＜投資対象エリア別・アセットタイプ(用途)別構成比率＞(注)

上図の比率は、取得(予定)価格に基づいて算出し、小数第2位を四捨五入しています。

(イ) スポンサーグループの「物件取得力」×本資産運用会社の「独自ネットワーク」の活用による物件取得の追求～多様な物件取得手法の活用～(ⅰ) 取得ハイライト
本投資法人は、本資産運用会社の独自のネットワークによる物件情報の獲得はもとより、スポンサーグループにおけるスペシャルシチュエーション投資(「スペシャルシチュエーション投資」の詳細は、下記「⑦スターアジアについて／(ア)スタ
ーアジアの概要」をご参照ください。)を通じて取得した物件群や広範なリレーションシップの活用により取得し運用中の物件群から、本投資法人の投資基準に合致する物件の売却情報の提供を受けることができる体制を構築しています。平成28年
12月末日現在のスポンサーグループが運用中の不動産等は、本投資法人が優先交渉権を取得した物件を除き、鑑定評価額の合計(注)で約809億円であり、その約86％が東京圏に所在しています。加えて、スポンサーグループが取得した第三者保有物件の売却情報の提供も受けられることとなっています。これらの様々な物件情報の中から、厳選投資を行い外部成長を推進します。
取得予定資産のうち、5物件はスポンサーグループから取得した優先交渉権の行使によるものです。また、「アーバンパーク柏」及び「所沢ロジスティクス」、第3期取得済資産である「アーバンパーク護国寺」は本資産運用会社の独自ネットワークを通じて物件情報を獲得したものです。
なお、「アーバンパーク護国寺」及び「アーバンパーク柏」は、スポンサーとのスポンサー・サポート契約に基づくウェアハウジング機能を活用した取得を実現し
ています。
(注)

鑑定評価額の合計の計算については、上記「②本投資法人の特徴／(イ)着実な成長～スターアジアの不動

産投資戦略を背景にそのノウハウと豊富な運用資産を活用～／＜スポンサーグループが運用中の資産の概要(平成28年12月末日現在)＞(注1)」をご参照ください。

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＜取得ハイライト＞(注1)

取得済資産のうちの代表的なものを記載しています。

(注2)「パイプライン物件」については、上記「②本投資法人の特徴／(イ) 着実な成長～スターアジアの不動産投資戦略を背景にそのノウハウと豊富な運用資産を活用～」をご参照ください。なお、本書の日付現在、本投資法人
がこれらの物件の取得を決定した事実はなく、また、将来的に本投資法人に組み入れられる保証もありません。
(注3)

各資産に表示される「スポンサーファンド」、「相対取引」及び「ウェアハウジング」については、以下上記と同じ意味で使用しています。

(ⅱ) スポンサーグループの物件取得力～原木ロジスティクスの事例～

取得予定資産である「原木ロジスティクス」の取得は、スポンサーグループの物
件取得における広範なリレーションシップの活用を示す事例の一つです。当該物件の売却情報は、開発段階において当該物件に投資をしていた海外の投資家より直接スポンサーグループにもたらされました。スポンサーグループが取得を検討している段階では、テナント誘致が進捗していませんでしたが、当該物件の交通至便な立地特性(「東京」駅から30km圏内、最寄り駅から徒歩5分)や建物スペック等からその潜在的価値を高く評価し、スポンサーグループとして取得の決定に至っています。スポンサーグループの取得時点では稼働率が約50％でしたが、リーシングエー
ジェントと協働し、戦略的な誘致活動を行った結果、大手企業の誘致に成功しています。本書の日付現在では、大手企業2社との長期の定期建物賃貸借契約により100％稼働の状況です。

(ⅲ) スポンサーグループが運用中の資産の概要(平成28年12月末日現在)
平成28年12月末日現在のスポンサーグループが運用中の資産総額は、投資対象となっている資産の鑑定評価額ベースで、約809億円（平成28年12月末日現在）です。アセットタイプ(用途)ごとの内訳(鑑定評価額ベース)は、オフィスが約72％を- 20 -

占めており、次いで物流施設、商業施設、ホテル、住宅の順となっています。また、投資対象エリア別(鑑定評価額ベース)で見た場合、東京圏に約86％が集中しています。これらスポンサーグループが運用中の資産の中には本投資法人の投資基準に合致する不動産等が数多く含まれており、今後スポンサーグループがこれら資産の売却を行う際には、スポンサー・サポートを活用して本投資法人が取得を検討できることとなっています。

(注)

上図の注記については、上記「②本投資法人の特徴／(イ)着実な成長～スターアジアの不動産投資戦略を背景にそのノウハウと豊富な運用資産を活用～／＜スポンサーグループが運用中の資産の概要(平成28年12月末日現在)＞」の注記をご参照ください。

(ウ) 運用開始後「バリューアップ」と「資産入替」をスピーディーに実行～不動産金融マーケットのスペシャリストを擁する本資産運用会社ならではのアクティブなポート
フォリオマネジメント～(ⅰ) バリューアップ実績a.

事例その1：「アーバンパーク代々木公園」
独立系である本資産運用会社の強みを活かし、資本関係等にとらわれる
ことなく複数のリーシングエージェントを選定し、エリア特性に応じたリーシング戦略を立案しました。当該リーシング戦略に基づくテナント誘致活動の結果、平成28年1月末日現在の稼働率61.8％から平成28年11月末日
現在において100％稼働を実現しています。

- 21 -

b.

事例その2：「オーク南麻布」「オーク南麻布」周辺に入居するテナント属性の傾向などの情報を基に本資産運用会社によって立案された緻密なリーシング戦略に基づき、テナント
誘致活動を実施し、また、既入居テナントからの増床ニーズも取り込むことで、平成28年1月末日現在の稼働率77.9％から平成29年1月末日現在において100％稼働を達成しています。

(ⅱ) 戦略的資産入替の実行
本投資法人は、投資主の利益の最大化を目指す施策の実践として、「アーバンパ
ーク代々木公園」及び「オーク南麻布」の稼働率を100％まで改善させるバリュー
アップを行った後、上記「(ア)「東京圏」×「ミドルサイズアセット」の取得によるポートフォリオの拡大～本取組み後の資産規模は754億円へ～」に記載のとおり、それぞれの物件の潜在価値を高く評価する譲渡先にそれぞれ売却し、スポンサーグループから取得していた優先交渉権を活用して資産を取得する資産入替を実施
し又は実施を決定しています。
a. 「アーバンパーク代々木公園」と「アーバンパーク護国寺」との資産入替
この資産の入替は、以下の＜ポートフォリオの強化＞並びに＜保有資産の譲渡による含み益の具現化及び保有資産の潜在的価値の顕在化＞を主たる目的として決定しています。
＜ポートフォリオの強化＞「アーバンパーク代々木公園」は、平成28年11月末日現在の稼働率は100％であったものの、戸当たり面積が平均で257.56㎡と大きく、総戸数が6戸と少ないため、総戸数が112戸と多く、テナント需要が厚いと考えられる都心のシングルタイプ物件である「アーバンパーク護国寺」と比較した場合、収益の変動幅が相対的に大きいと判断しました。「アーバンパー
ク護国寺」をポートフォリオに組み入れることにより、テナント分散の進展や本投資法人の中長期的な収益の安定性の向上に寄与すると本投資法人は考えています。

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＜保有資産の譲渡による含み益の具現化及び保有資産の潜在的価値の顕在化＞
本投資法人は、「アーバンパーク代々木公園」が有している潜在価値を多角的に検証した上で、高級分譲マンションとしての潜在価値を高く評価する譲渡先に、同物件を譲渡価格1,100百万円で売却しました。譲渡価格
は、取得価格875百万円及び第1期末の鑑定評価額1,000百万円を上回り、売却益を実現することとなります。これによって平成29年7月期(第3期)の一口当たり分配金の水準の向上に寄与することが期待されるとともに、本投資法人の保有資産の潜在的価値が顕在化した一例であると本投資法人は考えています。

(注1)「アーバンパーク代々木公園」の想定年間NOIは、第1期及び第2期の期末時点の運営純収益の合計額を年換算した金額から、固定資産税及び都市計画税の見込み額を控除して算出しています。また、NOI利回りは、算出した想定
年間NOIを取得価格で除して算出しています。なお、本物件は、平成28年1月末日現在の稼働率が61.8％であった
ものが、資産運用会社の立案したリーシング戦略に基づきプロパティ・マネージャーとの協働によりリーシング活動をした結果、100％稼働(平成28年11月末日現在)を達成しています。これに伴って、リーシングに伴う仲介手
数料の一時費用やフリーレント等に伴う未収期間が発生しています。

(注2)「アーバンパーク護国寺」の想定年間NOIは、前所有者から提供を受けた情報をベースに、市場動向等を勘案して算出した年間の運営純収益の金額から、固定資産税及び都市計画税の見込み額を控除して算出しています。また、NOI利回りは、算出した想定年間NOIを取得価格で除して算出しています。

b. 「オーク南麻布」と「原木ロジスティクス」との資産入替
この資産の入替は、以下の＜ポートフォリオの質の向上(収益の安定化への寄与及び平均築年数の改善)＞、＜ポートフォリオ運営におけるアクティ
ブマネジメントの実行＞並びに＜売却益の投資主への還元＞を主たる目的として決定しています。
＜ポートフォリオの質の向上(収益の安定化への寄与及び平均築年数の改善)＞本投資法人は、「オーク南麻布」がオフィスビルとしての収益性に優れていると判断し、取得当初より戦略的なリーシング活動を行った結果、平- 23 -

成29年1月末日現在で稼働率100％を達成しています。しかしながら、大手企業2社との間で長期の定期建物賃貸借契約(いわゆる定期借家契約)が締
結されており100％稼働の維持が見込まれる「原木ロジスティクス」と比較した場合には、収益の変動が相対的に大きいものと考えられます。「東京」駅から30km圏内に立地し、かつ最寄り駅からも徒歩圏内であり、交通利便性が高いと考えられる「原木ロジスティクス」は、テナント需要も厚く、ポートフォリオ収益の安定性への寄与度が高いと考えています。加えて、「原木ロジスティクス」は平成27年8月竣工と築浅であり、メンテナ
ンスコストも抑えられ、ポートフォリオの質の向上を見込むことができると本投資法人は考えています。
＜ポートフォリオ運営におけるアクティブマネジメントの実行＞「オーク南麻布」は、前述のとおりオフィスビルとしての収益性に優れている一方で、南麻布という立地及びその周辺においては2,471.14㎡(「オーク南麻布」の敷地面積)という一団の土地が希少なことから、その潜在的な資産価値は、本投資法人の取得価格を大きく上回ると本投資法人は考えていました。上記のような資産価値を見出すと考えられる譲渡先候
補への戦略的売却活動の結果、第2期末の鑑定評価額3,470百万円を約45％上回る5,020百万円を譲渡予定価格として平成29年2月28日に売買契約を締結するに至りました。
＜売却益の投資主への還元＞
上記の「オーク南麻布」の譲渡は、第3期及び第4期に、同物件を信託不動産とする信託受益権の準共有持分(49％及び51％)に分割して実行される
予定であり、それぞれの譲渡実行時期において売却益を実現することとな
り、2期にわたって売却益を投資主に還元することができる見込みです。
加えて、かかる譲渡により第4期に見込まれる売却益を含む分配可能利益のうち110百万円(注)を内部留保し、当該内部留保により、今後のポートフ
ォリオ運用における想定外の一時的な収入の減少や費用発生時の分配金への負の影響を緩和するための原資とする予定です。また、必要に応じて、公募増資時の分配金の希薄化の回避、ファイナンスコストの吸収、会計処
理と税務処理との不一致(以下「税会不一致」といいます。)への対応にも活用する方針です。
(注)

内部留保の額については、第4期の分配可能利益の額に税務上の導管性要件を満たす範囲の一定の比率を乗じて算出した額から税額を控除した額として本投資法人が本書の日付現在で想定している金額を記載しています。なお、内部留保の額は、本書の日付現在において本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、様々な要因により内部留保が実施されず又は内部留保される額が大きく異なる可能性があります。

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(注1)「オーク南麻布」の想定年間NOIは第2期の運営純収益(NOI)の実績値を2倍にすることにより、算出しています。
また、NOI利回りは想定年間NOIを第2期末の鑑定評価額で除して算出しています。

(注2)「原木ロジスティクス」の鑑定年間NOIは、取得時の不動産鑑定評価書に記載されている直接還元法による運営純収益（NOI）の金額であり、鑑定NOI利回りは鑑定年間NOIを取得予定価格で除して算出しています。

(エ)

分配金の「成長性」追求と「安定性」確保～投資主利益の最大化を追求する施策の実施～(ⅰ) 投資主価値の向上
本投資法人は、「投資主利益の最大化」を基本方針に掲げ、良質な資産を取得
し、平成28年1月の運用開始以降、2件の資産の入替に見られるアクティブなポート
フォリオ運営を通じて、ポートフォリオの強化を実現し、投資主価値の向上を追求する運用を行ってきました。
本資産運用会社による、早期リースアップ、賃料増額改定、コスト削減などの内部成長への取組みが結実し、本投資法人は、2期(第1期及び第2期)にわたり当初の予想以上の一口当たり分配金を実現しました。今後も、投資主利益の最大化を目指し一口当たり分配金の維持向上を追求します。
また、第1期末から第2期末にかけて含み益(注)が増加しており、さらに含み益を伴う取得予定資産の取得により、ポートフォリオの含み益が増加する見込みです。
(注)「含み益」とは、不動産等について直近に取得した不動産鑑定評価における鑑定評価額と直近期末時点の帳簿価額(取得予定資産においては取得予定価格)との差額をいいます。

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(注1)

第1期の予想分配金は、平成28年4月20日に公表した一口当たり分配金です。第2期の予想分配金は、平成28年9月(注2)

ポートフォリオ含み益は、第1期末及び第2期末については、各物件の帳簿価格とそれぞれの時点での鑑定評価額

14日に公表した一口当たり分配金の額です。

(但し、第2期末の「アーバンパーク代々木公園」は譲渡価格を使用）との差額を集計したものであり、本取組み後については、本書の日付現在における保有資産から「アーバンパーク護国寺」及び「オーク南麻布」を除いた16物件に係る第2期末現在の帳簿価格と鑑定評価額の差額並びに「アーバンパーク護国寺」及び取得予定資産に係る取得(予定)価格と鑑定評価額の差額をそれぞれ集計し合算したものです。

(ⅱ) 売却益の一部内部留保による分配金の安定性の確保
本投資法人は、投資主利益の最大化の理念に則り、金融環境や不動産マーケットの状況を総合的に勘案し望ましいと判断する場合には、物件売却益の一部を内部留保し、今後のポートフォリオ運用における想定外の一時的な収入の減少や費用発生時の分配金への負の影響を緩和するのための備えとする方針です。また、必要に応じて、公募増資時の分配金の希薄化の回避、ファイナンスコストの吸収、税会不一致への対応にも活用する方針です。
上記「(ウ)運用開始後「バリューアップ」と「資産入替」をスピーディーに実行～不動産金融マーケットのスペシャリストを擁する本資産運用会社ならではのアクティブなポートフォリオマネジメント～」に記載の「オーク南麻布」の譲渡に伴い、合計1,504百万円の売却益(注1)を実現できる見込みです。本投資法人は、第4期に計上される売却益のうち、110百万円を内部留保し(注2)、将来の一口当たり分配金の安定化のために活用する方針です。

(注1)「オーク南麻布」の売却益は、予定されている分割譲渡のそれぞれの実行時点における想定帳簿価格及び必要経費等を譲渡予定価格から差し引いて算出し、合算しています。売却益の全てが分配されるわけではなく、実際の分配金額は、第3期及び第4期終了後に各期における分配可能利益が算出された後に確定されます。

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(注2)

内部留保額は、第4期における「オーク南麻布」の売却益を含む分配可能利益の額に、税務上の導管性要件を満たす範囲の一定の比率を乗じて算出した額から税額を控除した額として本投資法人が本書の日付現在で想定している金額です。なお、内部留保の額は本書の日付現在において本投資法人が入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、様々な要因により内部留保が実施されず又は内部留保される額が変動する可能性があります。

(注3)

一口当たりの内部留保の金額は、本募集後、本件第三者割当において全投資口数が発行された場合の発行済投資口数を基に算出しています。

(ⅲ) 金融環境や不動産マーケットの状況に応じた具体的施策の検討と実施
本投資法人は、「投資主利益の最大化」として、「一口当たり分配金の維持向上」を目指し、上場以降、金融環境や不動産マーケットの状況に応じた様々な施策の検討及び実施を進めてきました。下図「具体的施策の検討と実施」に記載の各施策は、実施若しくは決定済み、実施中又は検討中であるものです。主な実施済みの施策として、二度の資産の入替を行いました（一度目は実施済み、二度目は決定済
み実施前）。二度の資産入替は、常時ポートフォリオの強化を追求する本投資法人の姿勢を表し、入替に伴う保有資産の譲渡により売却益を獲得しこれを投資主へ分配することは、投資主利益を最大化するための具体策の一つであると本投資法人は考えています。また、実施中の施策の一つとして賃料ギャップ(現行賃料が周辺の相場賃料と比較して低い状況)の解消のため、賃料増額交渉に継続して注力しています。
本投資法人は、今後も本投資法人の投資口価格の水準を含む金融環境や不動産マーケットの状況に応じて、下図に示す施策のみならず、既成概念にとらわれずに幅
広く投資主利益最大化のための施策を検討し実行します。
＜具体的施策の検討と実施＞- 27 -

(ⅳ) 収益獲得機会の多様化～メザニンローン債権への投資の検討～

本資産運用会社は、不動産マーケットを分析し、不動産価格の水準に応じた適切な投資行動を検討するとともに、今後の不動産マーケットの動向を見極め、最適と考える投資スタンスを決定します。このような投資スタンスの一環として、上記「②本投資法人の特徴／(ウ)投資主利益第一主義追求のための施策／(ⅲ)メザニン
ローン債権への投資の検討」に記載のとおり、景気変動等により循環する不動産マーケットにおいて、収益獲得機会を多様化し、本投資法人の収益の安定性及び成長性に資することを目的として、上場時より不動産等を担保又は裏付け資産とするメ
ザニンローン債権への投資を検討しています。但し、本投資法人の規約(以下「規約」といいます。)によりメザニンローン債権への投資は常に本投資法人の総資産の5％以内で行われます。なお、本投資法人は、本書の日付現在、メザニンローン
債権への投資は行っておらず、その具体的な予定もありません。
メザニンローンについては、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報／第1

ファンドの状況／2 投資方針／(1)投資方針／⑧投資主の利益の最大化のための戦
略／(エ)メザニンローン債権への投資による収益獲得機会の多様化」／＜メザニン
ローンについて＞」をご参照ください。
(ⅴ) 投資口価格の推移と実施済みの施策
前述のとおり、本投資法人は金融環境や不動産マーケットの状況に応じた施策を実施してきました。具体的には、以下のグラフに示すとおり、将来の外部成長機会の獲得を目的としたスポンサーグループからの優先交渉権の取得、本投資法人の運用へのコミットをより強めるための本資産運用会社における役職員を対象とした投
資口累積投資制度の導入等を行いました。
＜投資口価格の推移と実施済みの施策＞
本投資法人の平成28年4月20日(本投資法人の新規上場日)から平成29年3月8日までの東京証券取引所における投資口価格(終値)の推移及び実施済みの施策の公表時期は以下のとおりです。

出所：東京証券取引所(注)

平成28年4月20日から平成29年3月8日までの東京証券取引所における本投資法人の投資口価格の終値及び東証REIT指数の終値を、いずれも平成28年4月20日の終値(本投資法人の投資口価格98,300円、東証REIT指数1,887.75ポイント)を100として相対化したものです。

- 28 -

⑤

保有物件の運営状況(ア) 月次稼働率の推移
物件ごとの特性を勘案したリーシング戦略に基づき、リーシングエージェントと協働しテナント誘致活動に注力した結果、平成28年4月末日現在のポートフォリ
オ稼働率は95.9％でしたが、平成29年1月期末(第2期末)には96.8％まで上昇しました。

(イ) オフィスビルにおける賃料収入の状況
オフィスビルにおいては、運用開始以降、新規テナント誘致、テナントの入れ替わりに伴う賃料増額、賃貸借契約更新時の賃料増額改定への注力などにより、賃料総額の上昇を実現しています。第1期、第2期を通じて賃貸借契約の更新は5件あり、賃料改定を行った結果、5件の賃料総額で改定前比10.5％の上昇を実現しています。今後も賃貸借契約の更新時期を捉え、引き続き賃料ギャップ(現行賃料と周辺相場賃料との差)の解消に注力するとともに、空室部分の早期リースアップ、
テナント入替時の賃料増額を図り、投資主利益の最大化を目指します。
＜オフィスポートフォリオにおける賃料等総額の推移(月額)＞（注）

ポートフォリオに組入れられているオフィスビルにおけるテナント(各物件における店舗及び住宅等の他用
途は除きます。)との各時点において有効な賃貸借契約に記載される賃料及び共益費の総額を記載しています。

- 29 -

＜賃貸借契約更新時における賃料改定実績(月額)＞＜オフィスビルの賃貸借契約更新時期の分布(賃料ベース)＞
平成29年1月末日現在(ウ) 物流施設テナントの契約終了又は更新時期の分布
本書の日付現在、本投資法人のポートフォリオに組入れられている物流施設3物件においては、平成30年1月期(第4期)まで賃貸借契約の終了又は更新時期を迎えるテナントはなく、また多くのテナントと定期建物賃貸借契約を締結しており安定的な収益を実現できる見込みです。また、賃貸借契約の終了又は更新時期も一定の分散が見られ、同時に多くのテナントが再契約をせず、又は不更新での退去、賃料の減額等の本投資法人にとって不利な条件変更を強いられるリスクは低
いと本投資法人は考えています。
＜物流施設テナントの契約終了又は更新時期の分布(賃貸面積ベース)＞
平成29年1月末日現在- 30 -

(エ) ホテルの固定・変動賃料比率
過去1年間(平成28年2月から平成29年1月まで)のホテルの賃料総額における固定賃料の比率は67.0％となっており、固定賃料と変動賃料のバランスに配慮した比率となっています。

- 31 -

⑥

財務ハイライト(ア) 主要な財務指標
本投資法人は安定的かつ健全な財務基盤の構築を目指しています。平成29年1月期(第2期)中には、期限前弁済(総額2,355百万円)を実施し、同期末時点の総資産LTVは44.8％まで低下しました。本取組み後においても総資産LTVは45.1％となることが見込まれ、今後も借入余力に配慮した適切なLTVコントロールの実施を目指します。
＜適切なLTVコントロール＞(注)

総資産LTVの詳細については、上記「④オファリングハイライト／(ア) 「東京圏」×「ミドルサイズアセット」の取得によるポートフォリオの拡大～本取組み後の資産規模は754億円へ～／(ⅰ)資産規模の拡大」をご参照ください。

＜長期負債比率・固定金利比率(本書の日付現在)＞(注1)「短期」とは借入期間が1年以内の借入をいい、「長期」とは借入期間が1年超の借入をいいます。

(注2)「固定金利」には、金利スワップ契約等により支払金利が固定化された借入を含みます。

(イ) 返済期限の分散状況
本投資法人は、借入の返済期限を分散することによりリファイナンス(借換え)リスクの軽減に努めています。また、取得予定資産の取得資金等として、これまでと同一の協調融資団より借入実行予定です。なお、借換えに係るリスクについては、下記「3 投資リスク／(１)リスク要因／②本投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク／(ア)本投資法人の組織運営に係るリスク／b.本投資法人の資金調達に係るリスク」をご参照ください。

- 32 -

＜返済時期の分散状況(本書の日付現在)＞(ウ) 借入先の分散状況
本投資法人は、平成29年1月期末(第2期末)現在、株式会社三井住友銀行及び株式会社みずほ銀行をアレンジャーとする協調融資団(アレンジャー2行を含む全7行)より総額308億円を借り入れています。本投資法人は資金調達先を多様化し、財務基盤をより強化するため、今後もバンクフォーメーションを充実させていきます。
＜借入先の分散状況(本書の日付現在)＞(エ) 新規借入の概要
本投資法人は、取得予定資産の取得資金に充当するため、取得予定資産の取得に先立ち、以下の借入を行う予定です。但し、各借入先による貸出審査手続における最終的な決裁の完了、借入に係る契約の締結及び当該契約に定められる貸出実行の前提条件の充足を条件とします。

(注1)「短期」とは借入期間が1年以内の借入をいい、「長期」とは借入期間が1年超の借入をいいます。

(注2)「借入予定額」は、一般募集による手取金額等を勘案のうえ、最終的な借入実行の時点までに変更されることがあります。

- 33 -

(注3)(注4)「予定利率」には、上記借入先に支払われる融資手数料等は含まれておりません。
「基準金利」は、各利払日の2営業日前における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する1ヶ月日本円TIBORです。借入期間3年超の借入金については、その一部又は全部について、金利スワップ契約等により、支払金利の固定化を検討します。

(注5)

本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は借入金の一部又は全部を期限前弁済することができます。

(注6)

株式会社三井住友銀行及び株式会社みずほ銀行より借入予定の1,680百万円については、本件第三者割当における投資口が全て発行された場合に本件第三者割当により調達される資金、第4期に実行予定の「オーク南麻布」に係る信託受益権の準共有持分51％の譲渡代金及び第4期中に見込まれる消費税の還付金により、全額返済される見込みです。なお、実際の本件第三者割当における投資口の発行数や消費税の還付金の金額等は変動する可能性があり、その金額によっては全額の返済が行われない可能性があります。

(注7)

上記借入について、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持すること等を規定した財務制限条項が設けられる見込みです。

- 34 -

⑦

スターアジアについて(ア) スターアジアの概要
スターアジアは、平成19年1月にマルコム・エフ・マクリーン4世(Malcolm F.
MacLean Ⅳ)及び増山太郎によって設立され、両名により投資判断が行われるファンド及びその運用会社並びにそれらファンドの投資先(マイノリティ出資は除きます。)で構成される不動産投資グループです。
スターアジアは、海外(主として米国)の大学基金、財団や年金基金等、長期運用を志向する投資家の資金を、日本をはじめとするアジアの不動産等関連資産によって運用することを目的とする独立系の不動産投資グループです。スターアジアは、
多岐にわたる情報収集と緻密なマーケット分析に基づき時宜に適った投資、すなわ
ち投資家にとって投資リスク及びリターンの観点からより良いと考えられる投資対象を探索し、投資を機動的に実行する不動産投資戦略に基づき、様々なアセットタ
イプ(用途)の不動産のみならず、債権及び株式への投資を含めた多面的なアプロー
チを通じて機動的に投資を行ってきました。日本国内におけるこれまでの不動産等関連資産への投資は、累計で総額約3,060億円(注)(平成28年12月末日現在)にのぼります。
(注)

不動産等関連資産への投資累計総額の算出方法については、下記「(エ)スターアジアの日本における不動産
等関連資産への投資実績」をご参照ください。

スターアジアは、本書の日付現在、日本以外の地域において投資活動を行っておらず、運用中のファンドの投資対象は全て日本の不動産等関連資産となっています。また、現在スターアジアが運用中のファンドにおいては、主として、債権や株式等への投資を通じた不動産等の取得、極めて短期間で不動産等の現金化を必要とする売主への機動的な資金提供を理由とした割安な価格での不動産等の取得、物件の開発段階での不動産等の取得、適切な物件管理が行われずバリューアップの余地が見込まれる不動産等の取得、一定の時間と資本的支出により治癒可能な軽微な瑕
疵のある不動産等の取得といった、多面的かつ機動的なアプローチにより取得した不動産等に対して、適切な物件管理、資本的支出、改修工事等を施し、物件の収益を安定かつ向上させることを企図する投資(このような投資を以下「スペシャルシ
チュエーション投資」といいます。)の手法を採用しています。スターアジアは、
このようなスペシャルシチュエーション投資において実績を上げ、海外の投資家からの信頼を獲得してきました。スターアジアは、その経験とノウハウを活かし、現在運用中のファンドにおいてもスペシャルシチュエーション投資を積極的に行っています。
上記に加えて、スターアジアは、スペシャルシチュエーション投資以外の方法による不動産等への投資も行っています。具体的には、長年培ってきた国内外の不動
産マーケットのプレーヤーとのリレーションシップと、地道に積み上げてきた投資
実績を活かし、国内不動産会社との不動産等の共同取得や、国際的な不動産投資家
からの情報獲得による相対での不動産等の取得、国内の金融機関の紹介による当該金融機関の取引先からの相対での不動産等の取得等、多様な物件取得ルートの中から投資先を選別して不動産投資を行っています。
スターアジアは、スペシャルシチュエーション投資及びその他の不動産投資手法
により、投資機会を機動的に捉え、様々なアセットタイプ(用途)の不動産等並びにそれら不動産等への投資に通じる株式及び債券等、投資対象にこだわらない柔軟な投資を行ってきました。特に不動産等を裏付け資産とする貸付債権、社債その他の金銭債権(以下「不動産関連債権」といいます。)の担保となっていた不動産等には- 35 -

様々なアセットタイプ(用途)が含まれており、こうした投資を通じてスターアジアが獲得した様々なアセットタイプ(用途)に応じた投資運用に関する知見は、その後の不動産等への投資に活用されています。
なお、本書において、スターアジアが投資資産を「保有」、「取得」又は「売却」するという場合には、スターアジアが運用するファンドの投資資産として保有、取得又は売却する場合を含むものとします。
(イ) スターアジアの創業者
スターアジアの創業者のうち、マルコム・エフ・マクリーン4世は、米国において不動産投資銀行業務に携った後、米国及び日本を含むアジアにおいて不動産等関連資産への投資業務に従事し、その後スターアジアを創業しました。増山太郎は、
日米の資本市場及び証券化市場で長年に亘り経験を積んだ後、スターアジアを創業しました。両名は、これらの経験を通じて、日本の不動産マーケットに関心を持つ
海外の投資家との良好なリレーションシップを築いています。また、両名は、日本の資本市場、証券化市場及び不動産市場における豊富な経験を活かし、スターアジ
アにおける日本の不動産等関連資産への投資を統括してきました。
＜スターアジアの創業者の略歴＞
マルコム・エフ・マクリーン4世(Malcolm F. MacLean Ⅳ)
スターアジアの創業者でマネージングパートナーを務めています。マーキュリー・リアル・エステイト・アドバイザーズ・エルエルシー(Mercury Real Estate
Advisors LLC)の共同創立者でもあり、ポートフォリオマネージャー・ヘッドトレー
ダーでした。同氏は24年以上の不動産等関連資産への投資経験を有し、米国・欧州・アジアの上場及び非上場の不動産証券の組成及び不動産投資に従事し、豊富な経験を有しています。また以前は、ペインウェバー・インコーポレイティッド(PaineWebber
Incorporated)及びキダー・ピーボディー・アンド・コ・インク(Kidder, Peabody &Co., Inc.) (現ユービーエス・アーゲー(UBS AG))の不動産投資銀行部にて、上場・非上場企業を対象に株式及び債券の発行並びにM&Aに関わるアドバイスを行い、オリジネーション、ストラクチャリング及びエクゼキューションを行うチームのリーダーとして多数の取引を成立させました。英国ケンブリッジ大学で経済学を学び、トリニ
ティ大学(米国コネチカット州ハートフォード)の経済学・法学学士号を取得しています。
増山太郎
スターアジアの創業者でマネージングパートナーを務めています。以前はメリルリ
ンチの環太平洋地域ストラクチャードプロダクト部門及びジャパンクレジットセール
ス部門にて統括責任者兼マネージング・ディレクターを務めており、環太平洋地域の全てのストラクチャードクレジット及びファンド商品のオリジネーション、ストラク
チャリング、トレーディング及びマーケティング、さらに日本のクレジット商品のセールス・マーケティングを統括していました。メリルリンチに在籍した7年間で、同氏のチームは、複数の媒体から表彰された大手邦銀の貸付債権の証券化取引を含め、対象となった貸付債権の累計総額で約2.8兆円にのぼる流動化取引に関与しました。
平成11年4月にメリルリンチに入社する以前は、バンカーズトラストのクレジットデ
リバティブ部門ヴァイスプレジデントとして、主に邦銀に対し様々なストラクチャー- 36 -

ド・バランスシート・ソリューションを提供しました。それ以前は、東京、シカゴ、
ロサンゼルスのアンダーセン・コンサルティングにて、コンサルタントとして様々な国際企業の本社機能の合理化を実行しました。早稲田大学の学士号及びコロンビア大学経営学修士号を取得しています。
(ウ) スターアジアの組織の概要
スターアジアは、本書の日付現在、下記の概略図のとおり、マルコム・エフ・マ
クリーン4世及び増山太郎を中心とした組織となっています。スターアジア・キャ
ピタル・コープ・リミテッド(Star Asia Capital Corp Limited)、スターアジア・
ジャパン・スペシャルシチュエーションファンドⅡ(Star Asia Japan Special
Situations Fund Ⅱ)、スターアジア・ジャパン・スペシャルシチュエーションファンドⅢ(Star Asia Japan Special Situations Fund Ⅲ)及びスターアジア・ジャ
パン・スペシャルシチュエーションファンドⅣ(Star Asia Japan Special
Situations Fund Ⅳ)(以下「スターアジアファンド」と総称します。)は、それぞれスターアジアが、本書の日付現在運用する不動産投資ファンドです。本書の日付
現在、スターアジア・キャピタル・コープ・リミテッドを除くスターアジアファン
ドは、存続期間の制限がなく長期的に収益の安定性及び成長性を見込めるポートフ
ォリオを形成することを目指す本投資法人とは異なり、後述のとおりスペシャルシ
チュエーション投資等の、予め一定の投資期間を想定した相対的にハイリスク・ハ
イリターンを目指した投資を行っており、本投資法人と当該ファンドとの間において投資対象が重複する可能性はあるものの、それぞれの投資目標等が異なること等
から物件取得等における競合は極めて限定的であると、本投資法人は考えています。
本書の日付現在、スターアジアファンドのうち、スターアジア・キャピタル・コ
ープ・リミテッド及びスターアジア・ジャパン・スペシャルシチュエーションファ
ンドⅢのみが新規の投資活動を行っています。スターアジア・マネジメント・リミ
テッドが運用を行うファンドであるスターアジア・キャピタル・コープ・リミテッ
ドは、現在のところ、投資ビークルを通じた本投資法人の投資口の保有、及びウェ
アハウジングのためのスポンサーグループへの資金提供等を行っており、今後もそれらを継続することを予定しています。
スポンサーは、マルコム・エフ・マクリーン4世及び増山太郎がディレクターを務めていること、スターアジアの役職員のうち多くがその役職員となっているスターアジア・マネジメント・ジャパン・リミテッドの親会社であること及び複数の資産保有会社等に出資しているスターアジア・キャピタル・コープ・リミテッドを運用していること等から、スターアジアのうち、本投資法人に対するサポートの中心的機能を果たすものとして、本投資法人及び本資産運用会社との間でスポンサー・
サポート契約を締結し、本投資法人のスポンサーとなっています。
スポンサーは、スポンサー・サポート契約に基づく様々なサポートを本投資法人に対して提供します(スポンサー・サポートについては、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報／第1 ファンドの状況／2 投資方針／(1)投資方針／⑧投資主の利益の最大化のための戦略／(イ)スポンサー・サポートの概要」をご参照ください。)。本投資法人の取得予定資産のうち5物件は、スポンサーグループの保有物件を取得する予定です。この中の1物件は、本資産運用会社の独自のネットワークから取得した情報に基づきスポンサーグループのウェアハウジング機能を活用して取得する予定の物件です。
- 37 -

スポンサーの子会社であるスターアジア・マネジメント・ジャパン・リミテッド
東京支店には、日本の不動産関連マーケットに精通した人材が所属しており、マク
ロ経済、資本市場、不動産マーケット等に関する情報収集を行っています。これら収集された一定の情報は、スポンサー・サポート契約に基づいて本投資法人及び本資産運用会社に提供されます。また、同支店から本資産運用会社の役職員として1名が出向しており、本資産運用会社の人材の確保にも協力しています。

- 38 -

＜スターアジアの組織の概略図(本書の日付現在)＞(注1)

上記概略図は本投資法人との関係においてスターアジアの概略を示すために作成されたものであり、スターアジ(注2)

本書において、(ⅰ)スポンサー、(ⅱ)スターアジア・マネジメント・ジャパン・リミテッド、(ⅲ)スターアジ

アの全ての法人やその他の法的主体を記載したものではありません。

ア・アセット・マネジメント・エルエルシー、(ⅳ)スターアジア・グループ・エルエルシー、(ⅴ)マルコム・エ
フ・マクリーン4世、(ⅵ)増山太郎並びに(ⅶ)マルコム・エフ・マクリーン4世及び増山太郎が投資判断を行うファンドの投資先(但し、マイノリティ出資を除きます。)であって、(a)不動産その他の投資資産を保有し又は取得する日本に所在する投資ビークル及び(b)本投資法人の投資口を保有し又は取得する投資ビークルを、総称して「スポンサーグループ」といいます。かかるスポンサーグループは、全てスターアジアに含まれます。
(注3)

各スターアジアファンド(スターアジア・キャピタル・コープ・リミテッド、スターアジア・ジャパン・スペシ
ャルシチュエーションファンドⅡ、スターアジア・ジャパン・スペシャルシチュエーションファンドⅢ及びスターアジア・ジャパン・スペシャルシチュエーションファンドⅣ)については、投資運用指図はいずれのファンドにおいてもマネジメント契約に基づいて、マルコム・エフ・マクリーン4世及び増山太郎の両名が行っていま
す。

(注4)

本書の日付現在において新規の投資活動を行っているスターアジアファンドは、スターアジア・キャピタル・コ
ープ・リミテッド及びスターアジア・ジャパン・スペシャルシチュエーションファンドⅢのみですが、今後ほかのファンドや新規の投資ファンド等を通じた新規の不動産等関連資産の取得が行われる可能性があります。

(注5)

国内の資産保有合同会社は、不動産等関連資産を保有する特別目的会社であり第三者である資産運用会社との間で投資一任契約又は助言契約を締結している場合もあります。国内の各資産保有合同会社は、案件毎に設立・管理されており、複数存在します。なお、倒産隔離の観点から、国内の各資産保有合同会社の社員持分は特別目的会社である一般社団法人が保有しています。

(注6)

各ファンドにはスターアジアの投資家が株式又は有限責任組合員としての出資を通じて、投資を行っています。

(エ) スターアジアの日本における不動産等関連資産への投資実績
スターアジアが創設された平成19年当時の日本の不動産市況は活況が続いており、不動産等の価格が高騰していた一方で価格が下落する可能性も高まっていたため、不動産等への投資のリスクが高い状況であるとスターアジアは考えていました。他方で、不動産関連債権への投資は、不動産関連債権に劣後する資本性の資金(エクイティ)を提供するエクイティ投資家が先行して損失を吸収することになること等から、不動産等に投資する場合に比べて相対的に投資対象としてのリスクが低いと考えられた- 39 -

ため、スターアジアは、創設当初は不動産関連債権に力点を置いた投資を行いました。その後、リーマンショックを経て不動産等の価格が下落し、平成23年頃より不動産市況が回復期に入ったと考えたため、スターアジアは、不動産等への投資に重点を移してきました。平成19年12月末日現在では、不動産等自体への投資は行われておらず、約511億円の不動産関連債権への投資にとどまっていましたが、平成28年12月末日
現在での不動産等への投資累計額は約2,384億円にのぼり、不動産関連債権その他の不動産等関連資産への投資累計額(約676億円)と合計するとその投資実績は約3,060億円にのぼります。このように、スターアジアは、マクロ経済、資本市場、不動産マーケ
ット等の環境の変化に機敏に反応し、時宜に適った投資を行うことを基本的な投資スタンスとしています。
＜スターアジアの日本における不動産等関連資産への投資実績＞(注1)

各年における投資累計額は、各年の12月末日現在の金額を記載しています。

(注2)

不動産等を取得した場合は不動産等の取得価格で、不動産関連債権その他の不動産等関連資産を取得した場合はそれぞれ取得した資産の取得価格で記載しており、スターアジアが実際に投資を行った金額とは異なります。

(注3)
(注4)

外貨建て投資の場合には、1ドル＝120.22円で換算して記載しています。
上記の表においては、不動産関連債権を取得し、その後に当該不動産関連債権に付随する指図権(不動産関連債権の債権者が、債務不履行等の一定の事由の発生時に、処分価格がシニアローン等の支払い順位が自己よりも上位の債権者に係る債権額以上の金額であること等の一定の条件を満たすことを条件として、不動産関連債権の裏付けとなっている不動産等の管理・処分を指図することができる権限をいいます。以下同じです。)を行使して不動産等を取得した場合には、当該不動産関連債権への投資額を減額せずに、不動産等を取得した年の不動産等への投資額として加算して計上しています。かかる指図権行使による不動産等の取得に伴って加算処理をした投資額(不動産等の取得価格)の累計額は、平成22年において19億円、平成23年において104億円、平成24年において227億円、平成25年において303億円です。

(オ) スターアジアが有する米国を中心とした投資家とのリレーションシップ
スターアジアの創業者であるマルコム・エフ・マクリーン4世及び増山太郎は、創業以前から、米国の投資家とのリレーションシップを構築していましたが、スターア
ジアは、その創業以降の投資運用実績を通じて、さらに投資家とのリレーションシッ
プを強化しています。平成28年12月末日現在、スターアジアが運用し又は過去に運用したファンドに投資を行った投資家の地域別の割合は、下記のグラフのとおり、米国が79％、アジアが8％、欧州が2％(平成28年12月末日現在までの累積出資額ベース、
過去の日本以外への投資を含みます。)となっています。また、日本においてもスターアジアの投資実績や投資スタイルが認知され、日本国内の投資家も参加しており、その割合は4％となっています。

- 40 -

スターアジアの投資家の属性は、主として米国の大学基金、財団や年金基金等の長期運用を志向する投資家層です。平成28年12月末日現在、スターアジアが運用し又は過去に運用したファンドに投資を行った投資家の属性別の割合(平成28年12月末日現在までの累積出資額ベース、過去の日本以外への投資を含みます。)は、下記のグラフのとおり、財団が25％、大学基金が18％、投資ファンドが11％、不動産関連ファン
ドが11％となっており、そのほかには上場金融機関、ファミリーオフィス(個人資産管理会社)等の投資家が含まれており、過度の負債や短期での資金調達に偏らない財務基盤の安定した投資家が中心です。スターアジアが運用するファンドに投資している投資家の中には、それぞれ運用総額が約5.1兆円、約2.5兆円(各投資家より提供を受けた直近の数値、1ドル＝116.96円で換算)にのぼる大手の財団も含まれています。
また、平成28年12月末日現在、スターアジアが運用し又は過去に運用したファンド
への累積出資額上位の投資家には、米国の大学基金及び財団並びにアジアの不動産関連ファンドが入っており、上位5団体で約43％(平成28年12月末日現在までの累積出資
額ベース、過去の日本以外への投資を含みます。)を占めています。
これらの投資家の中には、日本の不動産に関する知識及び投資経験を有する投資家
や、日本の不動産に関する独自の情報ルートを持つ投資家が相当数含まれており、ス
ターアジアはこれらの投資家から入手した情報等に基づいた物件取得も行っています。
上記に加えて、スターアジアは、長期にわたって継続的に日本の不動産等関連資産に投資していることから、国内の金融機関、不動産会社、アセットマネージャー、仲介会社等の日本の不動産マーケットのプレーヤーとも良好なリレーションシップを構築しています。このようなリレーションシップから、日本国内の不動産等関連資産に関する情報の入手だけではなく、不動産等への共同投資等に繋がっており、スターアジア単独では投資が困難な物件への投資を実施するという観点からも有益なものとなっています。
さらに、スターアジアには内外の金融機関での不動産等関連資産の取引に携わった経験を有する者が複数名所属しており、銀行、保険会社、証券会社、外資系金融機関
等との広範なリレーションシップを構築しています。こうした金融機関からの情報を活用することでスペシャルシチュエーション投資を含む不動産等関連資産への投資の機会に繋げています。

(注1)

平成28年12月末日現在における総投資家数は131(法人を含みます。)です。

(注2)

投資家所在地は、当該投資家の意思決定者(又は意思決定機関)が所在する地域を指します。

(注3)

上記グラフ(投資家所在地及び投資家属性)は出資比率を基に作成しています。出資比率については、スターアジアが運用し又は過去に運用した全ファンドに対する平成28年12月末日現在までの累積出資額(合計約1,227億円、過去の日本以外への投資を含みます。)を母数として、各投資家の累積出資額の比率を計算し、小数点以下を四捨五入して記載しています。但し、平成28年12月末日現在までの累積出資額が3億円以下の投資家は便宜上「その他」に含め、実際の所在地又は属性毎の内訳には含めていません。なお、累積出資額は、円換算(1ドル＝116.96円)して記載しています。

- 41 -

(注1)

出資比率については、スターアジアが運用し又は過去に運用した全ファンドに対する平成28年12月末日現在までの累積出資額(合計約1,227億円、過去の日本以外への投資を含みます。)を母数として、各投資家の累積出資額の比率を計算
し、小数点以下を四捨五入して記載しています。なお、累積出資額は、円換算(1ドル＝116.96円)して記載していま
す。

(注2)

運用資産総額は、各投資家より提供を受けた直近の数値を円換算(1ドル＝116.96円)して記載しています。

(カ) スターアジアにおける新規事業展開
スターアジアは、新規の事業展開として、平成29年に入り学生に特化した専用寮の投資、開発、管理運営を世界的に展開しているGSAと、日本において国際水準の学生寮ポートフォリオの構築を目指し業務提携をしました。業務提携の一環として、GSA
スターアジア株式会社(以下「GSASA」といいます。)へ共同出資しました。GSASAは日本における海外留学生を含む大学生向けに、新しいタイプの学生寮を提供することを目指しています。スターアジアは、GSASAと新規開発用地、コンバージョン向けの土地建物及びリノベーション向けの既存の学生寮の取得等、主として不動産廻りの業務において協働します。
GSASAは既に文京区白山において第一弾の開発案件(175室、364ベッド数)に着手しており、2018年に稼働予定です。スターアジア及びGSAでは、海外からの留学生の増加を目標とした政策の効果もあり、新しいタイプの学生寮への需要は高まると予想しています。GSAが有するこの分野における豊富な経験及び高い専門性、そしてスター
アジアのこれまでの日本における不動産への投資実績から蓄積されたノウハウを最大限に活用し、学生寮の供給目標を20,000ベッド数としています。

- 42 -

２

投資対象①

投資対象とする資産
投資対象とする資産については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第1 ファンドの状況／2 投資方針／(2)投資対象」をご参照ください。

②

投資基準及び地域別等による投資比率
投資基準及び地域別等による投資比率については、参照有価証券報告書「第一部
ド情報／第1 ファンドの状況／2 投資方針／(1)投資方針」をご参照ください。

- 43 -

ファン

③

第3期取得済資産及び取得予定資産の概要
本投資法人は、参照有価証券報告書提出日後、本書の日付現在までに、平成29年7月期(第3期)中に以下に記載の1物件の不動産に係る信託受益権(本書において「第3期取得済資産」といいます。)を取得しました。
上記に加えて、本投資法人は、本書の日付現在、一般募集により調達する資金及び借入れにより調達する資金によって、以下に記載の6物件の不動産に係る信託受益権(本書において「取得予定資産」といいます。)を取得する予定です。
第3期取得済資産及び取得予定資産の詳細は以下のとおりです。
物件
番号

用途

物件名称

(注1)

所在地
(注2)

取得(予
取得(予定)
不動産鑑定 定)価格 鑑定NOI
投資比率
価格
評価額
と鑑定評 利回り 取得(予定)
(％)
(百万円)
(百万円) 価額との (％)
年月日
(注4)
(注3)
(注5)
(注6)
差額
(百万円)

第
3
期
取
得
済

住宅

RSC-06

アーバンパーク

東京都

護国寺

豊島区

平成29年

1,460

8.1

1,480

20

5.2

1,460

8.1

1,480

20

5.2

2,286

12.7

2,370

84

5.2

千葉県
柏市

1,186

6.6

1,190

4

5.1

平成29年
4月6日

千葉県
市川市

4,700

26.1

4,860

160

4.5

平成29年
4月6日

1,300

7.2

1,360

60

6.0

3,827

21.3

3,890

63

4.8

3,248

18.0

3,270

22

4.8

平成29年
4月6日

16,547

91.9

16,940

393

4.9

－

18,007100.0

18,420

413

4.9

－

2月1日

資
産
第3期取得済資産
オフィス OFC-09

住宅

RSC-07計(1物件)

博多駅イースト
プレイス
アーバンパーク柏

原木
取
ロジスティクス
物流施設
LGC-04
得
予
定

(注7)

所沢
資 物流施設 LGC-05 ロジスティクス
産
(注8)
ホテル

HTL-03

ホテル

HTL-04

福岡県
福岡市
博多区

埼玉県
所沢市

ベストウェスタ

東京都

ン東京西葛西江戸川区

ベストウェスタン横浜

取得予定資産

神奈川県
横浜市
鶴見区

計(6物件)

第3期取得済資産及び取得予定資産合計(7物件)
(注1)

－
平成29年
4月6日

平成29年
4月6日
平成29年
4月6日

「物件番号」は、本投資法人の取得済資産及び取得予定資産について、オフィス(OFC)、商業施設(RTL)、住宅(RSC)、物流施設(LGC)及びホテル(HTL)に分類し、分類毎に順に付した番号を記載しています。以下同じです。

(注2)「所在地」は、第3期取得済資産及び取得予定資産が所在する地域における最小独立行政区画を記載しています。

(注3)「取得価格」は、第3期取得済資産に係る売買契約に記載された売買代金を、「取得予定価格」は、取得予定資産に係る売主との合意書面に記載された売買予定代金を、それぞれ百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、売買代金及び売買予定代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。

(注4)「投資比率」は、取得(予定)価格の合計額に対する第3期取得済資産及び取得予定資産の取得(予定)価格の割合を、小数第2位を四(注5)

鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所に委託しており、「不捨五入して記載しています。

動産鑑定評価額」には、第3期取得済資産については平成28年11月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を、取得予定資産については平成29年2月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を、それぞれ百万円未満を四捨五入して記載しています。詳細は、下記「⑤本取組み後のポートフォリオについて／(オ) 鑑定評価書の概要」をご参照ください。

- 44 -

(注6)「鑑定NOI利回り」は、各不動産鑑定評価書における直接還元法での評価上のNOIに基づき、取得(予定)価格に対する比率を、小数(注7)「原木ロジスティクス」に係る信託受益権の準共有持分73％については、平成29年2月28日付で売主を合同会社Enterprise、買主

第2位を四捨五入して記載しています。

を本投資法人、取得予定日を平成29年4月末日までとする売買契約を締結しています。その余の信託受益権の準共有持分27％については、平成29年2月28日付で、売主を合同会社Enterprise、買主を合同会社SAPR2、取得予定日を平成29年4月末日までとする売買契約が締結され、本投資法人は、平成29年3月17日付で、同契約に基づく買主の地位を合同会社SAPR2から承継する旨の買主の地位承継に関する合意書を締結しています。なお、本投資法人は、双方の信託受益権の準共有持分を、平成29年4月6日において一括して取得することを予定しています。
(注8)

本書の日付現在の建物名称は「所沢ロジスティクス」ではありませんが、取得予定日において、「所沢ロジスティクス」に変更予定であり、当該変更後の名称のみを記載しています。以下同じです。

本投資法人は、取得予定資産のうち、「博多駅イーストプレイス」、「アーバンパーク
柏」、「所沢ロジスティクス」、「ベストウェスタン東京西葛西」及び「ベストウェスタ
ン横浜」並びに「原木ロジスティクス」に係る信託受益権の準共有持分73％については、各不動産を信託財産とする信託受益権の受益者である売主との間で、資金調達等を売買代金の支払義務の履行の条件とする信託受益権売買契約を締結しています。
また、取得予定資産のうち、「原木ロジスティクス」に係る信託受益権の準共有持分
27％については、現所有者である売主と合同会社SAPR2(以下、本段落において「現買主」といいます。)との間で締結した信託受益権売買契約の現買主の地位を、本投資法人が承継することにつき、資金調達等を現買主の地位承継の条件とする買主の地位承継に関する合意書(以下「本件地位承継合意書」といいます。)を締結しています。
なお、「原木ロジスティクス」に係る信託受益権の準共有持分73％に係る信託受益権売買契約(以下「原木73％信託受益権売買契約」といいます。)はフォワード・コミットメン
ト(先日付の売買契約であって、契約締結日から1ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約をいいます。)に該当します。
(注)

原木73％信託受益権売買契約には、本投資法人及び売主が当該契約に違反した場合に当該契約を解除することができる旨の規定が置かれています。この場合、契約に違反した当事者に対して、相手方当事者は、損害賠償又は一定の違約金を請求できるものとされています。但し、当該信託受益権売買契約においては、本投資法人が本投資口の発行及び借入れにより売買代金を調達したことが実行の前提条件とされており、かかる前提条件が充足されない場合、本投資法人は、本投資法人が売買代金の支払義務等を履行しないことによって売主に生じる損害を補償する責任を負わないものといえます。
以上のとおり、本募集等又は資金の借入れ等が完了できず契約上の代金支払義務を履行できない場合においても、本投資法人が売主に対して責任を負う場合は限定的であるため、本投資法人の財務及び分配金等に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いものと考えています。
なお、本投資法人による取得予定資産の取得までの間に取得予定資産の価値に大幅な下落が生じた場合等においては、
本募集等又は資金の借入等が完了しその他の売買契約上の売買実行の前提条件を満たす場合であっても、上記違約金を支払ったうえで取得しないとの判断をする可能性は否定できませんが、その場合には当該取得予定資産を取得した場合の財
務及び業績への影響と、違約金の支払いによる財務及び業績への影響を勘案のうえ、判断することとなります。

以下に記載の取得予定資産のうち、「所沢ロジスティクス」を除く物件の各売主は、本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める利害関係者に該当します。また、「原木ロジスティクス」について、本投資法人が上記の本件地位承継合意書を締結する合同会社SAPR2は、利害関係者に該当します。これらの取得予定資産の取得に係る利害関係者との本件信託受益権売買契約及び本件地位承継合意書の締結にあたり、本資産運用会社は、当該自主ルールに従った審議・決議を経ています。その詳細については、参照有価証券報告書「第二部投資法人の詳細情報／第３

管理及び運営／２

利害関係人との取引制限」をご参照ください。
なお、利害関係者とは、(ⅰ)投信法第201条第1項に定めるところに従い、本資産運用会
社の利害関係人等に該当する者、(ⅱ)本資産運用会社の株主及びその役員、(ⅲ)本資産運用会社の株主が投資一任契約を締結しているSPC、(ⅳ)本資産運用会社及び本資産運用会
社の株主の出資の合計が過半となるSPC、(ⅴ)スターアジア・マネジメント・リミテッ- 45 -

ド、スターアジア・マネジメント・ジャパン・リミテッド、スターアジア・アセット・マ
ネジメント・エルエルシー、スターアジア・グループ・エルエルシー、Malcolm F.
MacLean Ⅳ、増山太郎並びにMalcolm F. MacLean Ⅳ及び増山太郎が投資判断を行うファ
ンドの投資先(但し、マイノリティ出資を除く。)であって、(a)不動産その他の投資資産を保有し又は取得する日本に所在する投資ビークル及び(b)本投資法人の投資口を保有し又は取得する投資ビークルをいいます。
④

譲渡済資産及び譲渡予定資産の概要
本投資法人は、参照有価証券報告書提出日後、本書の日付現在までの、平成29年7月期(第3期)中に、以下に記載の1物件の不動産に係る信託受益権(本書において「第3期譲渡済資産」といいます。)を譲渡しました。
上記に加えて、本投資法人は、本書の日付現在、以下に記載の1物件の不動産に係る信託受益権(本書において「譲渡予定資産」といいます。)を譲渡する予定です。
第3期譲渡済資産及び譲渡予定資産の概要は以下のとおりです。

用途

第3期
譲渡

住宅

物件
番号

RSC-03

済資産
譲渡
予定

所在地

不動産鑑定
評価額

アーバン
パーク

渋谷区

875

(百万円)

(注2)

(百万円)

(注4)

1,000

1,100

903

譲渡日

平成
29年
2月1日

3,271

3,470

第3期譲渡済資産及び譲渡予定資産合計

4,146

4,470

OFC-02

第2期末
簿価

(百万円)

東京都
港区

オフィス

オーク
南麻布

東京都

譲渡
(予定)
価格

(注1)

代々木公園

資産

(注1)

物件名称

取得価格
(百万円)

5,020
(注3)

6,120

3,414

(注3)

4,317

―

「取得価格」は、第3期譲渡済資産及び譲渡予定資産に係る取得時の売買契約に記載された売買代金を、それぞれ百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。但し、「オーク南麻布」
については、複数物件の売買契約であり、売買契約上各物件の価格が設定されていないため、複数物件の売買価格総額を物件取得時の鑑定評価額割合で按分した額を「取得価格」として記載しています。

(注2)

鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、「不動産鑑定評価額」には、第3期譲渡済資産については平成
28年7月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を、譲渡予定資産については平成29年1月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を、それぞれ百万円未満を四捨五入して記載しています。

(注3)

平成29年3月31日を譲渡実行日とする信託受益権準共有持分49％(譲渡予定価格2,459.8百万円)及び平成29年8月1日を譲渡実行日とする
信託受益権準共有持分51％(譲渡予定価格2,560.2百万円)の売買契約を平成29年2月28日付で締結しています。譲渡予定価格はそれぞれの売買契約書に記載の売買価格の合計を記載しています。

(注4)

第2期末簿価は、平成29年1月期末時点における第3期譲渡済資産及び譲渡予定資産に係る帳簿価格を、それぞれ百万円未満を四捨五入して記載しています。

- 46 -

⑤

本取組み後のポートフォリオについて(ア) 本取組み後のポートフォリオの概要

用途

物件
番号

所在地
(注1)

オフィス OFC-01 南麻布渋谷ビル

2,973

3.9

3,040

67

4.8

平成28年
1月14日

オフィス OFC-03

6,065

8.0

6,830

765

5.2

平成28年
1月14日

1,763

2.3

2,290

527

6.4

1,725

2.3

2,270

545

5.8

2,042

2.7

2,530

488

5.2

1,885

2.5

1,960

75

5.8

平成28年
4月20日

6,320

8.4

6,470

150

4.8

平成28年
4月20日

2,045

2.7

2,140

95

4.5

6,315

8.4

7,120

805

4.8

2,528

3.4

2,580

52

4.8

平成28年
4月20日

1,490

2.0

1,610

120

5.4

平成28年
4月20日

1,460

1.9

1,480

20

5.2

平成29年
2月1日

6,942

9.2

7,000

58

4.8

平成28年
1月14日

3,560

4.7

3,880

320

5.7

平成28年
1月14日

7,875

10.5

8,240

365

5.4

平成28年
1月14日

2,069

2.7

2,250

181

5.4

平成28年
1月14日

1,750

2.3

1,960

210

6.7

平成28年
1月14日

58,80778.0

63,650

4,843

5.2

－

オフィス OFC-04
オフィス OFC-05
オフィス OFC-06

オフィス OFC-07

オフィス OFC-08

取
得
済
資
産

物件名称

住宅

RSC-01

住宅

RSC-02

住宅

RSC-04住宅

RSC-05

住宅

RSC-06

物流施設 LGC-01

物流施設 LGC-02

物流施設 LGC-03

ホテル

HTL-01

ホテル

HTL-02

東京都
港区
大阪府
本町橋タワー
大阪市
中央区
西新宿
東京都
松屋ビル
渋谷区
アルファベット
東京都
セブン
港区
東京都
渋谷MKビル
渋谷区
福岡県
博多駅東
福岡市
113ビル
博多区
神奈川県
アサヒ
横浜市
ビルヂング
神奈川区
アーバンパーク
東京都
麻布十番
港区
アーバンパーク
東京都
代官山
渋谷区
神奈川県
アーバンパーク
横浜市
新横浜
港北区
大阪府
アーバンパーク
大阪市
難波
浪速区
アーバンパーク
東京都
護国寺
豊島区
埼玉県
岩槻
さいたま市
ロジスティクス
岩槻区
神奈川県
横浜
横浜市
ロジスティクス
神奈川区
船橋
千葉県
ロジスティクス
船橋市
大阪府
R&Bホテル
大阪市
梅田東
北区
大阪府
スマイルホテル
大阪市
なんば
浪速区

取得(予
取得(予定)
不動産鑑定 定)価格 鑑定NOI
投資比率
価格
評価額
と鑑定評 利回り 取得(予定)
(％)
(百万円)
(百万円) 価額との (％)
年月日
(注3)
(注2)
(注4)
(注5)
差額
(百万円)

取得済資産

計(17物件)- 47 -

平成28年
4月20日
平成28年
4月20日
平成28年
4月20日

平成28年
1月14日
平成28年
1月14日

用途

物件
番号

物件名称

博多駅イーストオフィス OFC-09
プレイス
アーバンパーク
柏
取原木
得
物流施設 LGC-04 ロジスティクス
予
(注7)
定
所沢
資 物流施設 LGC-05
ロジスティクス産
ベストウェスタ
ホテル HTL-03
ン東京西葛西住宅

ホテル

RSC-07

HTL-04

ベストウェスタン横浜

取得予定資産計(6物件)

合計(23物件)

所在地
(注1)

福岡県
福岡市
博多区
千葉県
柏市
千葉県
市川市
埼玉県
所沢市
東京都
江戸川区
神奈川県
横浜市
鶴見区

取得(予
取得(予定)
不動産鑑定 定)価格 鑑定NOI
投資比率
価格
評価額
と鑑定評 利回り 取得(予定)
(％)
(百万円)
(百万円) 価額との (％)
年月日
(注3)
(注2)
(注4)
(注5)
差額
(百万円)
2,286

3.0

2,370

84

5.2

平成29年
4月6日

1,186

1.6

1,190

4

5.1

平成29年
4月6日

4,700

6.2

4,860

160

4.5

平成29年
4月6日

1,300

1.7

1,360

60

6.0

3,827

5.1

3,890

63

4.8

3,248

4.3

3,270

22

4.8

平成29年
4月6日

16,54722.0

16,940

393

4.9

－

75,354100.0

80,590

5,236

5.1

－

平成29年
4月6日
平成29年
4月6日

(注1)

「所在地」は、各取得済資産及び取得予定資産が所在する地域における最小独立行政区画を記載しています。

(注2)「取得価格」は、「南麻布渋谷ビル」を除き、各取得済資産に係る売買契約に記載された売買代金を、「取得予定価格」は、取得予定資産に係る売主との合意書面に記載された売買予定代金を、それぞれ百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、売買代金及び売買予定代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。但し、「南麻布渋谷ビル」については、売買契約上各物件の価格が設定されていないため、複数物件の売買価格総額を物件取得時の鑑定評価額割合で按分した額を「取得価格」として記載してい
ます。

(注3)

「投資比率」は、取得(予定)価格の合計額に対する各取得済資産及び取得予定資産の取得(予定)価格の割合を、小数第2位を四捨五入し(注4)

鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所に委託しており、「不動産鑑て記載しています。

定評価額」には、取得済資産については平成29年1月末日(RSC-06「アーバンパーク護国寺」については平成28年11月1日)を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を、取得予定資産については平成29年2月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評
価額を、それぞれ百万円未満を四捨五入して記載しています。詳細は、下記「(オ) 鑑定評価書の概要」をご参照ください。
(注5)「鑑定NOI利回り」は、各不動産鑑定評価書における直接還元法での評価上のNOIに基づき、取得(予定)価格に対する比率を、小数第2位(注6)

本書の日付現在運用中の物件番号OFC-02「オーク南麻布」については、平成29年2月28日に、平成29年3月31日を譲渡実行日とする信託受を四捨五入して記載しています。

益権準共有持分49％(譲渡予定価格2,459.8百万円)及び平成29年8月1日を譲渡実行日とする信託受益権準共有持分51％(譲渡予定価格
2,560.2百万円)の売買契約を締結しており、本取組み後のポートフォリオから除いています。以下同じです。
(注7)「原木ロジスティクス」に係る信託受益権の準共有持分73％については、平成29年2月28日付で売主を合同会社Enterprise、買主を本投資法人、取得予定日を平成29年4月末日までとする売買契約を締結しています。その余の信託受益権の準共有持分27％については、平成
29年2月28日付で、売主を合同会社Enterprise、買主を合同会社SAPR2、取得予定日を平成29年4月末日までとする売買契約が締結され、本投資法人は、平成29年3月17日において、同契約に基づく買主の地位を合同会社SAPR2からを承継することが予定されています。なお、
本投資法人は、双方の信託受益権の準共有持分を、平成29年4月6日において一括して取得することを予定しています。

- 48 -

(イ) 取得済資産及び取得予定資産の一覧
用途

物件
番号

物件名称

オフィス OFC-01 南麻布渋谷ビル
オフィス OFC-03 本町橋タワー

4
5
(注7)

(注2)

(注3)

賃貸面積
(㎡)
(注4)

賃貸可能面積 稼働率
(㎡)
(％)
(注5)

(注6)

165,535

106,962,870

3,263.08

3,263.08

100.0

362,764

192,057,500

10,489.58

10,489.58

100.0

9

165,99087,249,494

3,512.19

3,512.19

100.0

アルファベットセブン

9

132,686

94,655,732

2,464.59

2,464.59

100.0

5

123,573

70,518,022

1,612.88

1,612.88

100.0

オフィス OFC-06 渋谷MKビル
オフィス OFC-07

博多駅東
113ビル

32

125,258

87,876,687

3,600.44

3,600.44

100.0

オフィス OFC-08

アサヒ
ビルヂング

19

362,540

230,673,610

8,367.87

8,684.30

96.4

住宅

RSC-01

アーバンパーク
麻布十番43

104,856

11,567,000

1,956.15

1,986.76

98.5

住宅

RSC-02

アーバンパーク
代官山

65

334,987

79,142,874

5,708.90

5,977.18

95.5

住宅

RSC-04

アーバンパーク
新横浜

68

123,784

10,907,000

3,554.71

3,989.11

89.1

住宅

RSC-05

アーバンパーク
難波

105

89,712100,000

2,310.82

2,584.81

89.4

住宅

RSC-06

アーバンパーク
護国寺

100

94,9108,108,500

1,849.23

1,964.04

94.2

物流施設 LGC-01

岩槻
ロジスティクス3375,038

97,014,051

30,190.81

30,190.81

100.0

物流施設 LGC-02

横浜
ロジスティクス

1

非開示

非開示

非開示

(注8)

(注8)

(注8)

18,135.34

100.0

物流施設 LGC-03

船橋
ロジスティクス4465,337

82,811,527

34,633.37

37,818.26

91.6

ホテル

HTL-01

R&Bホテル
梅田東

1

127,516

106,481,056

3,940.93

3,940.93

100.0

ホテル

HTL-02

スマイルホテル
なんば

1

122,4470

1,711.42

1,711.42

100.0

474

－

－

－

141,925.72

96.7

博多駅イーストプレイス

17

143,171

51,590,227

4,257.85

4,632.70

91.9

アーバンパーク柏

36

56,166

5,922,890

2,532.07

2,954.77

85.7

非開示

非開示

非開示

(注8)

(注8)

(注8)

12,185.78

100.0

非開示

非開示

非開示

(注8)

(注8)

(注8)

5,994.75

100.0

非開示

非開示

(注8)

(注8)

5,293.88

5,293.88

100.0

非開示

非開示

(注8)

(注8)

4,686.09

4,686.09

100.0

取得済資産

計(17物件)オフィス OFC-09
住宅

RSC-07

取得 物流施設 LGC-04 原木
ロジスティクス
予
所沢
定物流施設 LGC-05
ロジスティクス資産
ベストウェスタ
ホテル HTL-03
ン東京西葛西ホテル

HTL-04

取得予定資産2
1
1

ベストウェスタン横浜

1

計(6物件)

58

888,611

382,877,251

34,950.42

35,747.97

97.8

532

－

－

－

177,673.69

96.9

合計(23物件)
(注1)

(注1)

年間賃料収入 敷金・保証金
(千円)
(円)

オフィス OFC-04 西新宿松屋ビル
オフィス OFC-05

取
得
済
資
産

テナント数

「テナント数」は、平成29年1月末日現在における各取得済資産及び取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸借契約上のテナ
ント数(駐車場は含みません。)を記載しています。1テナントが各取得済資産及び取得予定資産において複数の貸室を賃借している場合- 49 -

には、これを当該取得済資産及び取得予定資産について1テナントと数え、複数の取得済資産及び取得予定資産にわたって貸室を賃借している場合には、総計欄においては別に数えて延べテナント数を記載しています。なお、パススルー型マスターリースが締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載し、また、賃料保証型マスターリースの場合にはテナント数を1として、それらの合計値を記載
しています。
(注2)「年間賃料収入」は、平成29年1月末日現在における各取得済資産及び取得予定資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月額賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。な
お、本投資法人の保有物件においてはフリーレント又はレントホリデーの対象となっている物件が存在する場合がありますが、「年間賃料収入」の算定においてはフリーレント及びレントホリデーによる減額は考慮しておりません。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている取得済資産及び取得予定資産についてはその合計額であり、消費税等は含みません。)につき、千円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該取得済資産及び取得予定資産につきパススルー型マスターリースが締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。「スマイルホテルなんば」は一部変動賃料が含まれているため、平成28年2月から平成29年1月の期間における最低保証賃料及び変動賃料の合計額を記載しています。

(注3)「敷金・保証金」は、平成29年1月末日現在における各取得済資産及び取得予定資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額(駐車場、アンテナ、屋上契約等の契約に基づく敷金は除きます。また、償却後の額となります。)を記載しています。なお、当該取得済資産及び取得予定資産につきパススルー型マスターリースが締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額を記載しています。

(注4)「賃貸面積」は、平成29年1月末日現在における各取得済資産及び取得予定資産に係る各賃貸借契約に記載された賃貸面積の合計を記載
しています。なお、当該取得済資産及び取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、パススルー型マスターリー
スの対象物件についてはエンドテナントとの間の賃貸借契約上の賃貸面積の合計を記載し、賃料保証型マスターリースの対象物件についてはマスターリース契約上の賃貸面積を記載しています。

(注5)「賃貸可能面積」は、平成29年1月末日現在における各取得済資産及び取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃(注6)「稼働率」は、平成29年1月末日現在における各取得済資産及び取得予定資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小貸が可能と考えられるものを記載しています。

数第2位を四捨五入して記載しています。また、総計欄は、各取得済資産及び取得予定資産に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注7)

本物件のテナントのうち1社が住宅部分36戸を一括賃借しており、うち30戸分が賃料保証型マスターリース、6戸分がパススルー型マスタ
ーリースとなっています。

(注8)

テナントから開示に関する同意が得られていないため、非開示としています。

- 50 -

(ウ) 取得済資産及び取得予定資産に係る信託受益権の概要

取
得
済
資
産

信託受託者(注1)

物件名称

信託期間満了日(注1)

用途

物件番号

オフィス

OFC-01

南麻布渋谷ビル

りそな銀行

平成38年1月末日

オフィス

OFC-03

本町橋タワー

三井住友信託銀行

平成38年1月末日

オフィス

OFC-04西新宿松屋ビル

みずほ信託銀行

平成38年4月末日

オフィス

OFC-05

アルファベットセブン

みずほ信託銀行

平成38年4月末日

オフィス

OFC-06

渋谷MKビル

三菱UFJ信託銀行

平成38年4月末日

オフィス

OFC-07博多駅東113ビル

三菱UFJ信託銀行

平成38年4月末日

オフィス

OFC-08

アサヒビルヂング

三井住友信託銀行

平成38年4月末日

住宅

RSC-01

アーバンパーク麻布十番

三井住友信託銀行

平成38年1月末日

住宅

RSC-02

アーバンパーク代官山

三井住友信託銀行

平成38年1月末日

住宅

RSC-04

アーバンパーク新横浜

三菱UFJ信託銀行

平成38年4月末日

住宅

RSC-05

アーバンパーク難波

三菱UFJ信託銀行

平成38年4月末日

住宅

RSC-06

アーバンパーク護国寺

三井住友信託銀行

平成31年5月末日

物流施設

LGC-01

岩槻ロジスティクス

三菱UFJ信託銀行

平成38年1月末日

物流施設

LGC-02

横浜ロジスティクス

三井住友信託銀行

平成38年1月末日

物流施設

LGC-03

船橋ロジスティクス

三井住友信託銀行

平成38年1月末日

ホテル

HTL-01

R&Bホテル梅田東

三菱UFJ信託銀行

平成38年1月末日

ホテル

HTL-02

スマイルホテルなんば

三菱UFJ信託銀行

平成38年1月末日

取得済資産

計(17物件)オフィス

OFC-09博多駅イーストプレイス

三井住友信託銀行

平成39年4月末日

取住宅

RSC-07

アーバンパーク柏

三菱UFJ信託銀行

平成39年4月末日

得
予

物流施設

LGC-04

原木ロジスティクス

三菱UFJ信託銀行

平成39年4月末日

定
資

物流施設

LGC-05所沢ロジスティクス(注2)

三菱UFJ信託銀行

平成39年4月末日

産

ホテル

HTL-03

ベストウェスタン東京西葛西

みずほ信託銀行

平成39年4月末日

ホテル

HTL-04

ベストウェスタン横浜

みずほ信託銀行

平成39年4月末日

取得予定資産合計(注1)

計(6物件)(23物件)

取得予定資産の「信託受託者」及び「信託期間満了日」は、本投資法人による取得予定資産の取得予定日(平成29年4月6日)において予定されている各取得予定資産の信託受託者及び信託期間満了日を記載しています。

(注2)「所沢ロジスティクス」は本投資法人による取得時に新たに信託を設定する予定です。

- 51 -

(エ)取得済資産及び取得予定資産に関する権利関係の従前の経緯
物件番号

オフィス

OFC-01

南麻布渋谷ビル

合同会社Laser

オフィス

OFC-03

本町橋タワー

合同会社Seascapeオフィス

OFC-04西新宿松屋ビル

合同会社Hobie

オフィス

OFC-05

アルファベットセブン

合同会社Hobie

オフィス

OFC-06

渋谷MKビル合同会社Hobie

オフィス

OFC-07博多駅東113ビル

株式会社West Wood Capital

オフィス

OFC-08

アサヒビルヂング

合同会社Fireball

住宅

RSC-01

アーバンパーク麻布十番

合同会社Sun fish

住宅

RSC-02

アーバンパーク代官山

合同会社Sun fish

住宅

RSC-04

アーバンパーク新横浜

合同会社SAPR1

住宅

RSC-05

アーバンパーク難波

個人(注1)

住宅

RSC-06

アーバンパーク護国寺

合同会社SAPR4

物流施設

LGC-01

岩槻ロジスティクス

合同会社FD

物流施設

LGC-02

横浜ロジスティクス

合同会社Cadet

物流施設

LGC-03

船橋ロジスティクス

合同会社Cadet

ホテル

HTL-01

R&Bホテル梅田東

合同会社Tornado

ホテル

HTL-02

スマイルホテルなんば

合同会社Tornado

オフィス

OFC-09博多駅イーストプレイス

合同会社Seahorse

取
得

住宅

RSC-07

アーバンパーク柏合同会社SAPR4

予
定

物流施設

LGC-04

原木ロジスティクス

合同会社Enterprise(注2)

物流施設

LGC-05所沢ロジスティクス

株式会社フォーカス

ホテル

HTL-03

ベストウェスタン東京西葛西

合同会社Seahorse

ホテル

HTL-04

ベストウェスタン横浜

合同会社Seahorse

取
得
済
資
産

資
産

物件名称

前所有者(前信託受益者)又は現所有者(現信託受益者)

用途

(注1)

前所有者の承諾が得られていないため開示していません。

(注2)「原木ロジスティクス」に係る信託受益権の準共有持分73％については、平成29年2月28日付で売主を合同会社Enterprise、買主を本投資法人、取得予定日を平成29年4月末日までとする売買契約を締結しています。その余の信託受益権の準共有持分27％については、平成29年2月28日付で、売主を合同会社Enterprise、買主を合同会社SAPR2、取得予定日を平成29年4月末日までとする売買契約が締結され、本投資法人は、平成29年3月17日付で、同契約に基づく買主の地位を合同会社SAPR2から承継する旨の買主の地位承継に関する合意書を締結しています。なお、本投資法人は、双方の信託受益権の準共有持分を、平成29年4月6日において一括して取得することを予定しています。

- 52 -

(オ)

鑑定評価書の概要
本投資法人は、各取得済資産及び取得予定資産について、下表のとおり不動産鑑
定評価書を取得しています。なお、当該鑑定評価会社と本投資法人又は本資産運用
会社との間には、特別の利害関係はありません。
鑑定評価書の概要

用途

物件
番号

物件名称

鑑定
鑑定
評価 評価額会社 (百万円)
(注1)

(注2)

収益価格
直接還元法

DCF法

最終
還元
価格
価格
割引率 還元
利回り(百万円)(百万円) (％) 利回り
(％)
(％)

鑑定
NOI
NOI
利回り
(百万円) (％)
(注3)

(注4)

オフィス OFC-01 南麻布渋谷ビル 大和

3,040

3,140

4.1

3,000

3.7

4.3

144

4.8

オフィス OFC-03 本町橋タワー

大和

6,830

6,980

4.3

6,760

4.1

4.5

314

5.2

オフィス OFC-04 西新宿松屋ビル 大和

2,290

2,320

4.3

2,280

4.1

4.5

113

6.4

アルファベット
JREI
セブン

2,270

2,300

4.2

2,230

4.0

4.4

101

5.8

JREI

2,530

2,580

4.0

2,480

3.8

4.2

107

5.2

大和

1,960

2,050

4.8

1,920

4.6

5.0

110

5.8

JREI

6,470

6,490

4.2

6,450

3.9

4.3

303

4.8

アーバンパーク
JREI
麻布十番

2,140

2,180

4.1

2,100

3.9

4.3

92

4.5

JREI

7,120

7,240

4.0

7,000

3.8

4.2

301

4.8

大和

2,580

2,630

4.5

2,560

4.3

4.7

122

4.8

オフィス OFC-05

オフィス OFC-06 渋谷MKビル
オフィス OFC-07
オフィス OFC-08

博多駅東
113ビル
アサヒ
ビルヂング

住宅

RSC-01

取得住宅

RSC-02済資住宅

RSC-04住宅

RSC-05

アーバンパーク
大和
難波

1,610

1,640

4.8

1,600

4.6

5.0

81

5.4

住宅

RSC-06

アーバンパーク
JREI
護国寺

1,480

1,500

4.6

1,450

4.4

4.8

76

5.2

大和

7,000

7,110

4.6

6,950

4.4

4.8

333

4.8

大和

3,880

3,940

4.5

3,860

4.3

4.7

204

5.7

大和

8,240

8,320

4.5

8,200

4.3

4.7

427

5.4

産

物流施設 LGC-01
物流施設 LGC-02
物流施設 LGC-03

アーバンパーク
代官山
アーバンパーク
新横浜

岩槻
ロジスティクス横浜
ロジスティクス船橋
ロジスティクス

ホテル HTL-01

R&Bホテル
梅田東

大和

2,250

2,260

4.6

2,240

4.4

4.8

112

5.4

ホテル HTL-02

スマイルホテル
大和
なんば

1,960

1,970

5.7

1,950

5.5

5.9

117

6.7

63,65064,650―63,030

―

―

3,056

5.2

取得済資産

計(17物件)- 53 -

鑑定評価書の概要

用途

物件
番号

物件名称

鑑定
鑑定
評価 評価額会社 (百万円)(注1)

オフィス OFC-09
住宅

RSC-07博多駅イースト大和
プレイス
アーバンパーク
柏

谷澤

(注2)

収益価格
直接還元法

DCF法

最終
還元
価格
価格
割引率 還元
利回り(百万円)(百万円) (％) 利回り
(％)
(％)

鑑定
NOI
NOI
利回り
(百万円) (％)
(注3)

(注4)

2,370

2,400

4.9

2,360

4.7

5.1

118

5.2

1,190

1,220

4.7

1,180

4.8

4.9

61

5.1

4.4

211

4.5

4.1

取
原木
得
物流施設 LGC-04
谷澤
ロジスティクス
予

4,860

4,970

4.2

4,810

(5年目
以降
4.3)

定
資

所沢
物流施設 LGC-05
JREI
産
ロジスティクス

1,360

1,370

5.3

1,350

4.9

5.6

77

6.0

ホテル HTL-03

ベストウェスタ
JREI
ン東京西葛西

3,890

3,940

4.5

3,830

4.3

4.7

182

4.8

ホテル HTL-04

ベストウェスタ
JREI
ン横浜

3,270

3,280

4.6

3,250

4.3

4.7

155

4.8

16,94017,180－16,780

－

－

804

4.9

80,59081,830－79,810

－

－

3,860

5.1

取得予定資産計(6物件)

合計(23物件)(注1)「鑑定評価会社」に記載されている「大和」は大和不動産鑑定株式会社を、「JREI」は一般財団法人日本不動産研究所、(注2)

鑑定評価額の価格時点は、取得済資産については平成29年1月末日(RSC-06アーバンパーク護国寺については平成28年11月「谷澤」は株式会社谷澤総合鑑定所をそれぞれ表します。

1日)、取得予定資産については平成29年2月1日です。
(注3)「NOI」は、鑑定評価書に記載された直接還元法による運営純収益(NetOperatingIncome)を、百万円未満を四捨五入して記載しています。

(注4)「鑑定NOI利回り」は、各不動産鑑定評価書における直接還元法での評価上のNOIに基づき、取得(予定)価格に対する比率
を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

- 54 -

(カ)

建物状況調査報告書の概要
本投資法人は、取得済資産及び取得予定資産毎に、下表記載の各調査会社に建物状況調査を委託し、当該調査に係る報告書(以下「建物状況調査報告書」といいます。)を取得しています。建物状況調査報告書の内容は、その作成者の意見に過ぎず、本投資法人がその記載の正確性を保証するものではありません。なお、下記の調査会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありませ
ん。

用途

物件
番号

物件名称

報告書日付

調査会社

緊急・短期
修繕費
(千円)
(注1)

中長期修繕費(千円)(注2)

OFC-01

南麻布渋谷ビル

平成27年12月

デロイトトーマツPRS
株式会社

018,000

OFC-03

本町橋タワー

平成27年12月

デロイトトーマツPRS
株式会社

025,058

OFC-04西新宿松屋ビル

平成27年12月

0

16,0020

7,000

OFC-05
オフィス

アルファベットセブン

平成27年12月

デロイトトーマツPRS
株式会社
デロイトトーマツPRS
株式会社

OFC-06

渋谷MKビル

平成27年12月

デロイトトーマツPRS
株式会社

0

6,031

OFC-07博多駅東
113ビル

平成27年12月

株式会社
アースアプレイザル

0

20,018950

44,821

0

7,608

950

144,538

0

3,515

0

18,023

0

5,440

0

2,321

0

10,468

0

5,163

0

44,930

OFC-08
OFC-09アサヒビルヂング
博多駅イーストプ
レイス

平成27年12月
平成29年2月

株式会社
アースアプレイザル
デロイトトーマツPRS
株式会社

オフィス計(8物件)
RSC-01
RSC-02

RSC-04

アーバンパーク
麻布十番
アーバンパーク
代官山

平成27年12月
平成27年12月

アーバンパーク新横浜

平成27年12月

アーバンパーク
難波

平成27年12月

RSC-06
RSC-07

アーバンパーク
護国寺
アーバンパーク柏株式会社
デロイトトーマツPRS
株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング
株式会社

住宅
RSC-05

デロイトトーマツPRS

東京海上日動リスク

平成28年11月
平成29年2月

コンサルティング
株式会社
デロイトトーマツPRS
株式会社
デロイトトーマツPRS
株式会社

住宅計(6物件)- 55 -

用途

物件
番号

物件名称

報告書日付

調査会社

緊急・短期
修繕費
(千円)
(注1)

物流施設

(注2)

LGC-01

岩槻
ロジスティクス

平成27年12月

デロイトトーマツPRS
株式会社

0

5,103

LGC-02横浜
ロジスティクス

平成27年12月

デロイトトーマツPRS
株式会社

032,395059,941

0

1,993

0

8,172

0

107,604

0

11,429LGC-03
LGC-04
LGC-05

船橋
ロジスティクス原木
ロジスティクス所沢
ロジスティクス

平成27年12月
平成29年2月
平成29年2月

デロイトトーマツPRS
株式会社
デロイトトーマツPRS
株式会社
デロイトトーマツPRS
株式会社

物流施設計(5物件)
HTL-01

R&Bホテル

平成27年12月

梅田東

株式会社
アースアプレイザル

HTL-02

スマイルホテルなんば

平成27年12月

株式会社
アースアプレイザル

0

2,125

HTL-03

ベストウェスタン
東京西葛西

平成29年2月

デロイトトーマツPRS
株式会社

0

7,947

0

6,568

ホテル計(4物件)

0

28,069合計(23物件)

950

325,141

ホテル

HTL-04(注1)

中長期修繕費(千円)

ベストウェスタン横浜

平成29年2月

デロイトトーマツPRS
株式会社「緊急・短期修繕費」は、緊急及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を、千円
未満を四捨五入して記載しています。

(注2)「中長期修繕費」は、今後12年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用の年平均額に換算した金額を、千円未満を四捨五入して記載しています。

- 56 -

(キ)地震リスク分析の概要
本投資法人は、デロイトトーマツPRS株式会社に取得済資産及び取得予定資産の個別PML値算定とポートフォリオPML値算定を委託し、報告書を取得しています。当
該報告書の内容は、その作成者の意見に過ぎず、本投資法人がその記載の正確性を保証するものではありません。なお、デロイトトーマツPRS株式会社と本投資法人
及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

用途

物件
番号

PML値
(％)

物件名称

OFC-01

南麻布渋谷ビル

12.6

OFC-03

本町橋タワー

2.7

OFC-04西新宿松屋ビル

12.2

OFC-05

アルファベットセブン

7.8

OFC-06

渋谷MKビル

13.1

OFC-07博多駅東113ビル

7.1

OFC-08

アサヒビルヂング

4.8

OFC-09博多駅イーストプレイス

7.3

RSC-01

アーバンパーク麻布十番

7.2

RSC-02

アーバンパーク代官山

RSC-04

アーバンパーク新横浜

14.5

RSC-05

アーバンパーク難波

13.2

RSC-06

アーバンパーク護国寺

9.2

RSC-07

アーバンパーク柏

10.0

LGC-01

岩槻ロジスティクス

12.2

LGC-02

横浜ロジスティクス

10.8

LGC-03

船橋ロジスティクス

1号棟A13.9 1号棟B14.4 2号棟11.1

LGC-04

原木ロジスティクス

10.9

LGC-05所沢ロジスティクス

倉庫棟9.7 事務所棟3.8

HTL-01

R&Bホテル梅田東

11.4

HTL-02

スマイルホテルなんば

12.3

HTL-03

ベストウェスタン東京西葛西

13.3

HTL-04

ベストウェスタン横浜

7.9

オフィス

既存棟12.7

A棟10.2 B棟7.9

住宅

物流施設

ホテル

ポートフォリオ全体(23物件)(注)
(注)

3.4

ポートフォリオ全体欄に記載の数値は、デロイトトーマツPRS株式会社による平成29年3月付「ポートフォリオ地震リ
スク評価報告」に基づいて、取得済資産及び取得予定資産のポートフォリオ全体に関するPML値(ポートフォリオPML値)を記載しています。

- 57 -

(ク) 取得済資産及び取得予定資産に係る建物の設計等に関する事項
取得済資産及び取得予定資産に係る建物の設計者、施工者、建築確認機関及び構造計算確認機関は、それぞれ以下のとおりです。
用途

物件
番号

物件名称

OFC-01 南麻布渋谷ビル

OFC-03 本町橋タワー

設計者(注1)

施工者(注1)

株式会社
小松沢建築設計事務所
清水建設株式会社関西
事業本部
一級建築士事務所

OFC-04 西新宿松屋ビル

清水建設株式会社

港区建築主事

清水建設株式会社
大阪支店

財団法人
日本建築総合試験所

大成建設株式会社一級大成建設株式会社

建築士事務所

東京支店

アルファベット
株式会社坂倉建築研究所 大千建設株式会社
オフ OFC-05
セブン
ィス
株式会社
東急建設株式会社
OFC-06 渋谷MKビル
現代都市建築設計事務所 東京支店
OFC-07 博多駅東113ビル
OFC-08
OFC-09アサヒビルヂン
グ

鉄建建設株式会社

鉄建建設株式会社

一級建築士事務所

福岡支店
大林組・相鉄建設株式会社松田平田RSC-07

アーバンパーク
株式会社アート設計柏岩槻
ロジスティクス横浜
LGC-02
ロジスティクス
LGC-01

鴻池組東京本店
一級建築士事務所
大成建設株式会社一級
建築士事務所

1号棟/三菱建設株式会社
船橋
一級建築士事務所
LGC-03
ロジスティクス 2号棟/株式会社竹中物流
工務店一級建築士事務所
施設

株式会社アース
アプレイザル(注2)

デロイトトーマ
ツPRS株式会社

港区建築主事株式会社アース
アプレイザル渋谷区建築主事

デロイトトーマ
ツPRS株式会社

福岡市建築主事

株式会社アース
アプレイザル(注3)

福岡市建築主事

株式会社アース
アプレイザル

佐藤工業株式会社

港区建築主事株式会社アース
アプレイザル

既存棟/株式会社
フジタ
増築棟/前田建設
工業株式会社

既存棟/渋谷区建築
主事
増築棟/株式会社
都市居住評価セン
ター

株式会社アース
アプレイザル大和ハウス工業
株式会社横浜支店

ビューローベリタス
ジャパン株式会社(注4)

奥村組土木興業
株式会社

建築検査機構株式
会社(注4)

株式会社奥村組

豊島区建築主事

デロイトトーマ
ツPRS株式会社

東急建設株式会社

柏市建築主事デロイトトーマ
ツPRS株式会社

株式会社鴻池組
東京本店
大成建設株式会社
横浜支店

株式会社グッド・
アイズ建築検査機構(注4)

1号棟/三菱建設株式会社
2号棟/株式会社竹中
工務店

1号棟/船橋市建築
主事
2号棟/船橋市建築主事

博多駅イースト 川岸興産株式会社一級建株式会社井上組
プレイス
築士事務所

アーバンパーク
株式会社現代建築研究所
麻布十番
既存棟/株式会社ケイテ
イ
アーバンパーク
建築研究所
RSC-02代官山
増築棟/株式会社長谷工
コーポレーション
大和ハウス工業株式会社
アーバンパーク
横浜支店建築設計部一級
RSC-04
住宅
新横浜
建築士事務所
アーバンパーク 株式会社アイビー設計
RSC-05難波事務所
アーバンパーク 株式会社奥村組一級建築
RSC-06
護国寺士事務所

東京都建築主事

構造計算
確認機関

横浜市建築主事

共同企業体

RSC-01

建築確認機関(注1)

横浜市建築主事

LGC-04原木
株式会社熊谷組一級建築
株式会社熊谷組
ロジスティクス 士事務所

LGC-05所沢
トーヨー建設株式会社一 トーヨー建設株式会
所沢市建築主事
ロジスティクス 級建築士事務所
社- 58 -

デロイトトーマ
ツPRS株式会社
1号棟/デロイト
トーマツPRS
株式会社
2号棟/株式会社
アースアプレイザル

SGSジャパン株式会社 (注4)

デロイトトーマ
ツPRS株式会社

用途

物件
番号

物件名称

設計者(注1)

施工者(注1)

建築確認機関(注1)積水ハウス株式会社
積水ハウス株式会社
HTL-01 R&Bホテル梅田東 特建プロジェクト開発部 特建プロジェクト
大阪市建築主事
一級建築士事務所
開発部
確認済証/ビュー
株式会社リビング
ローベリタススマイルホテル
HTL-02
ワールド一級建築士
株式会社大木工務店 ジャパン株式会社
なんば
事務所
検査済証/日本テス
ティング株式会社

構造計算
確認機関
株式会社アース
アプレイザル

株式会社アース
アプレイザルホテル
HTL-03

ベストウェスタ 株式会社北山建築設計事
飛島建設株式会社
ン東京西葛西務所

東京都建築主事

株式会社アース
アプレイザルHTL-04

ベストウェスタ 株式会社竹中工務店東京 株式会社竹中工務店
横浜市建築主事
ン横浜
本店一級建築士事務所
横浜支店

株式会社アース
アプレイザル(注1)「設計者」、「施工者」及び「建築確認機関」は当時の名称等を記載しています。

(注2)

主要な建物につき、建築基準法(昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。)(以下「建築基準法」といいます。)及び関連法令に基づき一般の基準よりも詳細な構造審査がなされる高層建築物構造評定を取得しているため、構造計算書の妥当性についての調査は行っていません。

(注3)

主要な建物につき、構造評定委員会による評定を取得しているため、構造計算書の妥当性についての調査は行っていません。

(注4)

主要な建物につき、構造計算適合性判定の対象となる建築物に該当しているため、構造計算書の妥当性についての調査は行っていません。

- 59 -

(ケ) ポートフォリオ分析
取得済資産及び取得予定資産の地域別及び規模別のポートフォリオ分散状況の概要は以下のとおりです。
a.

地域別
地域

取得(予定)価格合計

比率(注)

都心5区

16,863百万円

22.4％

上記以外の東京圏

42,946百万円

57.0％

東京圏

79.4％

東京圏以外

15,545百万円

20.6％

合計

75,354百万円

100.0％(注)「比率」は、取得(予定)価格合計ベースで計算し、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、
合計が100％にならない場合があります。「b.規模別」、「c.アセットタイプ(用途)別」、「d.取得ルート
別」及び「e.スポンサーの取得経緯別」において以下同じです。

(a)

オフィス
地域

取得(予定)価格合計

比率

都心5区

8,503百万円

33.9％

上記以外の東京圏

6,320百万円

25.2％

東京圏

59.2％

東京圏以外

10,236百万円

40.8％

合計

25,059百万円

100.0％(b)

住宅地域

取得(予定)価格合計

比率

都心5区

8,360百万円

55.6％

上記以外の東京圏

5,174百万円

34.4％

東京圏

90.1％

東京圏以外

1,490百万円

9.9％

合計

15,024百万円

100.0％- 60 -

(c)

物流施設
地域

取得(予定)価格合計

都心5区

比率
-

0.0％

24,377百万円

100.0％

東京圏

100.0％
上記以外の東京圏

東京圏以外
合計

(d)

-

0.0％

24,377百万円

100.0％

ホテル地域

取得(予定)価格合計

都心5区

比率
-

0.0％

7,075百万円

64.9％

東京圏

64.9％
上記以外の東京圏

b.

東京圏以外

3,819百万円

35.1％

合計

10,894百万円

100.0％

規模別取得(予定)価格

比率(注)

物件数

50億円以上100億円未満

5物件

21.7％

10億円以上50億円未満

18物件

78.3％

-

0.0％

23物件

100.0％

10億円未満合計(注)c.

「比率」は、物件数ベースで計算しています。

アセットタイプ(用途)別
用途

物件数

取得(予定)価格合計

比率

オフィス

8物件

25,059百万円

33.3％

住宅

6物件

15,024百万円

19.9％

物流施設

5物件

24,377百万円

32.3％

ホテル

4物件

10,894百万円

14.5％

合計

23物件

75,354百万円

100.0％- 61 -

d.

取得ルート別取得ルート

物件数

スポンサーグループ(関連ファンドを含みます。)

17物件

資産運用会社独自のルート(相対取引)(注)

6物件

合計
(注)

物件名称
南麻布渋谷ビル
本町橋タワー
アーバンパーク麻布十番
アーバンパーク代官山
岩槻ロジスティクス
横浜ロジスティクス
船橋ロジスティクス
R&Bホテル梅田東
スマイルホテルなんば
西新宿松屋ビル
アルファベットセブン
渋谷MKビル
アサヒビルヂング
博多駅イーストプレイス
原木ロジスティクス
ベストウェスタン東京西葛西
ベストウェスタン横浜
博多駅東113ビル
アーバンパーク新横浜
アーバンパーク難波
アーバンパーク護国寺
アーバンパーク柏
所沢ロジスティクス

23物件

取得(予定)価格
合計

比率65,505百万円

86.9％

9,849百万円

13.1％

75,354百万円

100.0％

上記の表において、物件取得の端緒となる情報等を資産運用会社が独自に得て、スポンサーグループによるウェアハウ
ジングを活用している「アーバンパーク新横浜」、「アーバンパーク護国寺」及び「アーバンパーク柏」は、「スポンサーグループ(関連ファンドを含みます。)」には含めず、「資産運用会社の独自ルート(相対取引)」に含めて記載しています。また、同様に物件取得の端緒となる情報等を資産運用会社が独自に得て、現所有者とスポンサーグループに属する合同会社SAPR2との間で締結された信託受益権売買契約の買主の地位を本投資法人が平成28年4月20日付で承継した「博多駅東113ビル」及び「アーバンパーク難波」も「資産運用会社の独自ルート(相対取引)」に含めて記載しています。

e.

スポンサーグループの取得経緯別
取得経緯

物件数

スポンサーグループのスペシャルシチュエーション投資(注)を通じた取得

3物件

海外投資家、国内金融機関及び国内
仲介会社等から情報を獲得し相対取
引により取得12物件

国内不動産会社との共同入札により取得

2物件

スポンサーグループの広範なリレーション
シップを活用した
取得

合計
(注)

17物件

物件名称

取得(予定)
価格合計

南麻布渋谷ビル
西新宿松屋ビル
6,461百万円
アルファベットセブン
本町橋タワー
渋谷MKビル
アサヒビルヂング
博多駅イーストプレイス
岩槻ロジスティクス
横浜ロジスティクス
50,684百万円
船橋ロジスティクス
原木ロジスティクス
R&Bホテル梅田東
スマイルホテルなんば
ベストウェスタン東京西葛西
ベストウェスタン横浜
アーバンパーク麻布十番
アーバンパーク代官山

比率
9.9％

77.4％

8,360百万円

12.8％

65,505百万円

100.0％

スペシャルシチュエーション投資の詳細は、上記「1 投資方針／(1)投資方針／⑦スターアジアについて／(ア)スターアジアの概要」をご参照ください。

- 62 -

(コ) 主要な不動産物件に関する状況
取得済資産及び取得予定資産のうち、平成29年1月末日現在で、主要な不動産物件(一体として使用されていると認められる土地に係る建物・施設であり、その総賃料収入が取得済資産及び取得予定資産の総賃料収入の合計の10％以上を占めるものをいいます。)及び総賃料収入において上位5物件に該当するものは、以下のとおりです。当該各取得済資産及び取得予定資産に係るテナントの数、賃料収入、賃貸面
積、賃貸可能面積については、上記「③第3期取得済資産及び取得予定資産の概要」
及び「⑤本取組み後のポートフォリオについて／(イ)取得済資産及び取得予定資産の一覧」をご参照ください。当該各取得済資産及び取得予定資産に係る稼働率の推移は以下のとおりです。
船橋
ロジスティクス(注1)

平成28年11月末日
稼働率の推移
平成28年12月末日

岩槻ロジスティクス

本町橋
タワー

アサヒ
ビルヂング

アーバンパーク
代官山

91.6％

100.0％

100.0％

91.4％

94.0％

91.6％

100.0％

100.0％

93.3％

95.5％

91.6％

100.0％

100.0％

96.4％

95.5％

(注2)

平成29年1月末日(注1)

本物件は、上記の主要な不動産物件に該当します。

(注2)「稼働率の推移」は、各取得済資産及び取得予定資産の売主から受領した情報をもとに、基準時点における各取得済
資産及び取得予定資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

(サ) 主要テナントへの賃貸の状況
取得済資産及び取得予定資産について、平成29年1月末日現在で、賃貸面積(取得済資産及び取得予定資産のうち複数の資産に同一のテナントが入居している場合
は、その賃貸面積の合計)が、同日現在における取得済資産及び取得予定資産の賃貸面積の合計の10％以上を占めているテナントの賃貸状況は、以下のとおりです。
テナント名

物件名称

非開示(注)

船橋ロジスティクス

非開示(注)

横浜ロジスティクス

非開示(注)

岩槻ロジスティクス

(注)

年間
賃料収入

賃貸面積(㎡)

契約満了日

敷金・保証金

契約更改の
方法

非開示

非開示

非開示

非開示

非開示

(注)

(注)

(注)

(注)

(注)

非開示

非開示

非開示

非開示

非開示

(注)

(注)

(注)

(注)

(注)

非開示

非開示

非開示

非開示

非開示

(注)

(注)

(注)

(注)

(注)

エンドテナント等の承諾が得られていないため、開示していません。

- 63 -

(シ) 賃貸面積上位10テナントに関する情報
取得済資産及び取得予定資産における賃貸面積の上位10社を占めるテナントは下表のとおりです。
テナント名

入居物件名

賃貸面積(㎡)(注1)

総賃貸可能面積に占める割合(％)(注2)

1

非開示(注3)

岩槻ロジスティクス

非開示(注3)16.7

2

非開示(注3)

船橋ロジスティクス

非開示(注3)12.1

3

非開示(注3)横浜ロジスティクス

非開示(注3)

10.2

4

株式会社レンブラントイン

ベストウェスタン東京西葛西
ベストウェスタン横浜

9,979.97

5.6

5

非開示(注3)

船橋ロジスティクス

非開示(注3)4.0

6

非開示(注3)

原木ロジスティクス

非開示(注3)3.5

7

非開示(注3)

原木ロジスティクス

非開示(注3)

3.4

8

リコージャパン株式会社

本町橋タワー

6,044.70

3.4

9

非開示(注3)所沢ロジスティクス

非開示(注3)3.4

10

花王株式会社

船橋ロジスティクス

5,888.87

3.3

116,666.68

65.7

上位10社合計(注1)「賃貸面積」は、平成29年1月末日現在における各取得済資産及び取得予定資産に係る各賃貸借契約に記載された賃貸面積の合計を記載しています。

(注2)「総賃貸可能面積に占める割合」には、全ての取得済資産及び取得予定資産の賃貸可能面積の合計に対する各テナントへ(注3)

エンドテナント等の承諾が得られていないため、開示していません。

の賃貸面積の割合を記載しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。

- 64 -

(ス) 担保の内容
本書の日付現在において、該当事項はありません。
⑥

各第3期取得済資産及び取得予定資産の概要
第3期取得済資産及び取得予定資産の個別の概要は、以下のとおりです。
(ア) 「物件番号」欄及び「分類」欄に関する説明「物件番号」欄及び「分類」欄には、本投資法人の第3期取得済資産及び取得予定
資産について、用途毎にオフィス(OFC)、商業施設(RTL)、住宅(RSC)、物流施設(LGC)
及びホテル(HTL)に分類し、分類毎に順に付した番号を記載しています。一つの物件が複数の用途に該当する複合施設の場合には、用途毎の想定賃料収入の合計が最も多い用途に分類しています。
(イ) 「特定資産の概要」欄に関する説明a.

「取得(予定)価格」欄には、第3期取得済資産又は取得予定資産に係る売買契約に記載された第3期取得済資産又は取得予定資産の売買代金(消費税及び地方消費税
並びに取得に要する費用は含みません。)を百万円未満を四捨五入して記載しています。

b.

「取得(予定)日」欄には、本投資法人が取得した又は取得を予定する年月日を記載しています。

c.

「所在地」欄には、登記簿上表示されている地番を記載しています。「住居表示」欄には、住居表示を記載しており、住居表示が未実施のものは、登記簿上の建物所在地(複数ある場合には、そのうちの一所在地)を記載しています。

d.

「土地」欄に関する説明(ⅰ) 「所有形態」欄には、第3期取得済資産及び取得予定資産に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ⅱ) 「敷地面積」欄には、登記簿上表示されている地積を記載しており、現況とは一致しない場合があります。
(ⅲ) 「用途地域」欄には、都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。)(以下「都市計画法」といいます。)第8条第1項第1号に掲げる
用途地域の種類を記載しています。
(ⅳ) 「建蔽率」欄及び「容積率」欄には、それぞれ建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。

e.

「建物」欄に関する説明(ⅰ) 「所有形態」欄には、第3期取得済資産及び取得予定資産に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ⅱ) 「延床面積」欄には、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しており、現況とは一致しない場合があります。
(ⅲ) 「用途」欄には、登記簿上表示されている種類のうち主要なものを記載しており、現況とは一致しない場合があります。
(ⅳ) 「建築時期」欄には、主たる建物について登記簿上表示されている新築時点を記載しています。
(ⅴ) 「構造・階数」欄には、主たる建物について登記簿上表示されている構造を記載しており、現況とは一致しない場合があります。

- 65 -

f.

「PM会社」欄には、本書の日付現在において、プロパティ・マネジメント業務が委託されている又は委託予定のプロパティ・マネジメント会社(以下「PM会社」といいます。)を記載しています。

g.

「マスターリース会社」欄には、本書の日付現在において、マスターリース業務が委託されている又は委託予定のマスターリース会社を記載しています。

(ウ) 「賃貸借の状況」欄に関する説明
a.

「賃貸可能面積」欄には、第3期取得済資産及び取得予定資産に係る建物のうち賃貸が可能な建物の床面積の合計面積(共有部分等を賃貸している場合には、当該部分に係る面積を含みます。)を記載しており、駐車場その他の用に供する土地の賃
貸可能面積を含みません。賃貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に表示されている面積又は建物図面等に基づき算出した面積を記載しているため、登記簿上表示されている延床面積とは必ずしも一致しません。なお、同欄は、第3期取得済資産の前所有者及び取得予定資産の現所有者から提供を受けた平成29年1月末日現在の情報をもとに記載しています。

b.

「賃貸面積」欄には、賃貸可能面積のうち、平成29年1月末日現在における第3期取得済資産及び取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しており、駐車場その他の用に供する土地の賃貸面積を含みません。なお、
同欄は、第3期取得済資産の前所有者及び取得予定資産の現所有者から提供を受けた平成29年1月末日現在の情報をもとに記載しています。

c.

「稼働率」欄には、第3期取得済資産及び取得予定資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、同欄は、第3期取得済資産の前所有者及び取得予定資産の現所有者から提供を受けた
平成29年1月末日現在の情報をもとに記載しています。

d.

「テナント総数」欄には、平成29年1月末日現在における第3期取得済資産及び取得予定資産に係る第3期賃貸借契約に表示された賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。1テナントが第3期取得済資産及び取得予定資産において複数の貸室を賃借している場合には、これを当該第3期取得済資産及び取得予定資産について1テナントと数え、複数の第3期取得済資産及び取得予定資産にわたって貸室を賃借している場合には、別に数えて延べテナント数を記載しています。なお、当該第3期取得済資産及び取得予定資産につきパススルー型マスターリースが締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。

e.

「月額賃料(共益費込)」欄には平成29年1月末日現在において有効な各テナントとの賃貸借契約に表示された月額賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。)の合計額を記載しています。

f.

「敷金・保証金」欄には、平成29年1月末日現在における第3期取得済資産及び取得予定資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載しています。なお、当該第3期取得済
資産及び取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額を記載しています。

- 66 -

(エ) 「特記事項」欄に関する説明「特記事項」欄には、第3期取得済資産及び取得予定資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項のほか、第3期取得済資産及び取得予定資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
(オ) 「不動産鑑定評価書の概要」欄に関する説明
a.

「不動産鑑定評価書の概要」欄は、大和不動産鑑定株式会社、一般財団法人日本
不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所が第3期取得済資産及び取得予定資産に関して作成した不動産鑑定評価書を基に記載しています。

b.

「鑑定評価額」欄の記載は、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。)及び不動産鑑定評価基準等に従い鑑定評価を行った不動産鑑定士等が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。

c.

同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑定評価は、現時点及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

d.

鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所、株
式会社谷澤総合鑑定所と本投資法人又は本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

(カ) 「本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト」欄に関する説明
本資産運用会社が、不動産鑑定評価書及びマーケットレポート等を参考に、独自に調査した内容も踏まえて、当該物件に関する基本的性格、特徴等を記載し、併せて当該物件の取得の経緯(スポンサーグループから取得した物件についてはスポンサーグループの、本資産運用会社が独自に売却情報を取得した物件についてはその取得の経緯)を記載しています。
(キ) 「人口動態分析等、マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析」欄に関する説明
各種不動産情報専門会社からの情報及び公表資料に基づき本資産運用会社の独自のマーケット分析について記載しています。
(ク) 「本投資法人による総合評価」欄に関する説明
上記(カ)及び(キ)を踏まえた本投資法人独自の評価を記載しています。

- 67 -

第3期取得済資産
物件番号 RSC-06
特定資産の概要

物件名称

特定資産の種類
取得価格

信託受益権
1,460百万円

鑑定評価額
所在地

1,480百万円
売主
東京都豊島区雑司が谷一丁目346番1

住居表示
最寄駅

東京都豊島区雑司が谷1-5-4
東京メトロ副都心線「雑司が谷」駅徒歩約7分
所有形態
敷地面積

土地

アーバンパーク護国寺
信託受託者
取得日

分類

住宅

三井住友信託銀行株式会社
平成29年2月1日
合同会社SAPR4

所有権942.66㎡(注1)
80％
所有権

用途地域

近隣商業地域

容積率300％(注2)

2,451.72㎡
平成2年2月28日
株式会社長谷工ライブ
ネット

用途
構造・階数

共同住宅・事務所・駐車場・倉庫・管理人室
鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付5階建

マスターリース会社

株式会社長谷工ライブネット

賃貸借の状況
賃貸可能面積1,964.04㎡

テナント総数

100

賃貸面積
稼働率

1,849.23㎡
94.2％

月額賃料(共益費込)
敷金・保証金7,909千円
8,108,500円

建蔽率
所有形態

建物

延床面積
建築時期
PM会社

特記事項
該当事項はありません。
(注1)

敷地面積のうち、50.85㎡を道路(特別区道)として、豊島区に無償で提供しています。

(注2)

本件建物については、2つの用途地域(近隣商業地域及び第1種中高層住居専用地域)にまたがっていること及び前面道路幅員により、加重平均により許容される容積率は278.68％です。

- 68 -

(単位：円)不動産鑑定評価書の概要
物件名

アーバンパーク護国寺

鑑定評価額

1,480,000,000

鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

平成28年11月1日
項目

内容

概要等

1,480,000,000

収益価格(1)運営収益(ア)－イ)

直接還元法による価格とDCF 法による価格を関連づけて試算。

1,500,000,000

直接還元法による価格)

ア)潜在総収益イ)空室等損失等(2)運営費用

103,021,000
108,234,000
5,213,000

対象不動産の稼働状況、類似不動産の稼働状況、今後の需給動向を考慮し査定。

26,772,000

維持管理費

6,340,000

契約条件、類似不動産の水準を参考に査定。

水道光熱費

5,600,000

実績額、類似不動産の水準を参考に査定。

修繕費

3,933,000

原状回復費、ER の修繕更新費用、類似不動産の水準を参考に査定。

PMフィー

1,927,000

契約条件、類似不動産の水準を参考に査定。

テナント募集費用等

4,569,000

契約条件、類似不動産の水準を参考に査定。

公租公課

3,595,000

実績額に基づき査定。

損害保険料

288,000

類似不動産の水準を参考に査定。

その他費用

520,000

インターネット使用料を計上。

(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2))(4)一時金の運用益

76,249,000
82,000(5)資本的支出

7,480,000(6)純収益(NCF＝(3)＋(4)－(5))

68,851,000(7)還元利回り

4.6％

DCF法による価格

1,450,000,000

運用利回りを1.0％と査定。
ERの修繕更新費用、類似不動産の水準を参考に査定。

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

割引率

4.4％

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

最終還元利回り4.8％

経年リスク、市況リスク等を加味して査定。

積算価格

945,000,000

土地比率

80.2％

建物比率

19.8％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

土地価格と建物価格の合計に市場修正率を乗じて試算。

収益価格を採用し、積算価格は参考に留め決定。

本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト(1）物件説明①

東京メトロ副都心線「雑司が谷」駅徒歩約7分、有楽町線「護国寺」駅徒歩約10分及びJR山手線等「池袋」駅徒歩圏内に位置するシングルタイプレジデンス②

本物件の存する「目白、護国寺・早稲田」エリアは、早稲田大学、日本女子大学及び学習院大学等をはじめとする多数の大学及び短期大学が集積し、また業務集積地へのアクセスも良好なことから、主に学生及び若年層の社③

会人の単身世帯が多く住んでいるエリア
洗練されたタイル張りのファサードに加え、住戸内における各種住宅設備も一定のグレードを有しており、また各大学等へのアクセスも良好であることから、本物件のメインターゲットとなる「学生及び若年層の社会人」といった単身世帯に対して訴求性の高い物件(2）取得ハイライト
本資産運用会社の独自のネットワークを通じて物件情報を獲得し、相対取引により取得(スポンサーグループによるウェアハウジング機能を活用)- 69 -

人口動態分析等、マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析(1）人口・世帯数
豊島区の人口は平成17年以降堅調に推移しており、平成28年には28万人を超えています。また世帯数も平成7年以降、一貫して増加し続け、平成28年には17万世帯を超えています。

※出所

豊島区

(2）家族類型別世帯数
シングル世帯、ディンクス世帯及びファミリー世帯いずれも、増加基調又はほぼ横ばいの水準にて堅調に推移しています。特にシングル世帯の増加率が著しく、全世帯の50％強をシングル世帯が占めており、同区におけるシング
ル世帯の住宅需要の底堅さを示しているといえます。

※出所- 70 -

豊島区

(3）マーケット分析
賃料に関しては、平成23年後半以降、ほぼ横ばいの水準で安定的に推移しています。空室率に関しては、若干の上下動はあるものの、平成25年後半以降低下基調にあり、平成28年前半においては1％の水準にまで低下しており、豊島区のシングルタイプレジデンスの底堅さを示しているといえます。

※出所

上場J-REIT公表データ(豊島区、築21年～、シングルタイプ・コンパクトタイプのレジデンス)を基に一般財団法人日本
不動産研究所が作成(1Hは上半期(1月～6月)、2Hは下半期(7月～12月)を意味します。)(4）本資産運用会社独自の分析
前記のとおり、本物件の存する「目白、護国寺・早稲田」エリアは、早稲田大学、日本女子大学及び学習院大学等をはじめとする多数の大学及び短期大学が集積しています。本物件のプロパティ・マネジメント会社の調査によれ
ば、本物件の近隣エリアに存する大学等に所属する学生数は概ね9万人弱と試算されており、当該学生の賃貸需要を取り込むことにより、本エリア内のシングルタイプレジデンスは高いテナント訴求性を有する物件であるといえます。

本投資法人による総合評価：収益の安定性を評価
以下の事由に基づき、本物件は中長期的に安定的な収入を得ることができると本投資法人は考えています。
(1）豊島区は相対的に単身世帯の割合が高いことから、特にシングルタイプレジデンスに対するテナント需要層が厚い(2）多数の大学及び短期大学が集積し、また業務集積地へのアクセスも良好なことから、主に学生及び若年層の社会人の単身世帯に対して訴求力の強い「目白、護国寺・早稲田」エリアに立地- 71 -

取得予定資産物件番号 OFC-09
特定資産の概要

物件名称

博多駅イーストプレイス

特定資産の種類
取得予定価格

信託受益権
2,286百万円

鑑定評価額
所在地

2,370百万円
売主
合同会社Seahorse
福岡県福岡市博多区博多駅東三丁目15番2 ほか

住居表示
最寄駅

福岡県福岡市博多区博多駅東3-1-26
JR線・福岡市営地下鉄空港線「博多」駅徒歩約10分

信託受託者
取得予定日

分類

オフィス

三井住友信託銀行株式会社
平成29年4月6日

所有形態
敷地面積

所有権
1,129.86㎡

建蔽率
所有形態

PM会社

80％
所有権
6,243.13㎡(駐車場：94.00㎡を含む)
昭和61年2月24日
福岡地所株式会社

賃貸借の状況
賃貸可能面積4,632.70㎡

テナント総数

17

賃貸面積
稼働率

4,257.85㎡
91.9％

月額賃料(共益費込)
敷金・保証金11,931千円
51,590,227円

土地

建物

延床面積
建築時期

用途地域

商業地域

容積率

500％(注)

用途

事務所

構造・階数
マスターリース会社

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根9階建
本投資法人

特記事項
該当事項はありません。
(注)

本件建物は、容積率が異なる地域(600％・500％)にまたがっており、加重平均により許容される容積率は561.3％になります。

- 72 -

(単位：円)不動産鑑定評価書の概要
物件名

博多駅イーストプレイス

鑑定評価額

2,370,000,000

鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

価格時点

平成29年2月1日
項目

内容

概要等

2,370,000,000

収益価格(1)運営収益(ア)－イ)

DCF法による価格を重視し、直接還元法による価格にて検証し、試算。

2,400,000,000

直接還元法による価格)

173,695,177

ア)潜在総収益

187,086,104

イ)空室等損失等

13,390,927(2)運営費用

当該地域における平均空室率、対象不動産の競争力等を考慮して計上。

55,260,154

維持管理費

12,304,400

類似不動産の水準、過年度実績額に基づき査定。

水道光熱費

15,974,000

過年度実績額に稼働率を考慮し査定。

修繕費

6,385,000

ERに基づき計上。

PMフィー

3,912,324

テナント募集費用等

837,848

公租公課

13,848,582

損害保険料

1,325,000

その他費用

673,000(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2))(6)純収益(NCF＝(3)＋(4)－(5))

実績額を参考にして査定。
類似不動産の水準を参考にして査定。
実績額に基づき査定。

118,435,023(4)一時金の運用益(5)資本的支出

類似不動産の水準を参考に査定。
類似不動産の水準を参考に、新規入居テナントの支払賃料1.0ヶ月分を計上。

455,189
1,450,725

運用利回りを1.0％と査定。
ERに基づき計上。

117,439,487(7)還元利回り

4.9％

DCF法による価格

2,360,000,000

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

割引率

4.7％

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

最終還元利回り5.1％

経年リスク、市況リスク等を加味して査定。

積算価格

2,010,000,000

土地比率

79.4％

建物比率

20.6％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

再調達原価に減価修正を行い試算。

収益価格を標準に積算価格を参考として決定。

本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト(1）物件説明①

JR線・福岡市営地下鉄空港線「博多」駅徒歩約10分に立地しており、福岡市の中でもオフィス集積性の高い博多
駅東エリアに所在するマルチテナントオフィスビル②「博多」駅至近という立地特性上、オフィスビル及びホテル等が建ち並び、事務所の集積性の高いエリア。また
博多駅エリアは駅前再開発等の影響により、商業・オフィスエリアとして今後益々発展していくことが期待される③

平成27年のエントランスホール及び共用部(一部)のリニューアル工事により、洗練されたイメージのオフィスビルに改修されており、各種設備についても、一般的なテナントが望む水準を充足しており、幅広い業種のテナン
ト企業に対して訴求力を有する物件(2）取得ハイライト
スポンサーグループが広範なリレーションシップを通じて相対取引により取得した物件を、本投資法人がスポンサー
グループより取得していた優先交渉権を活用して取得予定- 73 -

人口動態分析等、マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析(1）人口動態分析等① 福岡市博多区の人口数・世帯数はいずれも大幅に増加していることから、今後も底堅い人口増が見込めるエリアであると考えています。
② また事業所数及び従業員数に関しても、平成24年に一時的に減少しましたが、平成26年には再び増加に転じています。
③ また若者(15～29歳)の人口比率は19.5％と政令指定都市間で全国1位であり、労働力人口の比率が相対的に高いことが、福岡市の地域経済の活性化に寄与するものと見込まれます。
福岡市博多区 - 人口・世帯数

福岡市博多区 - 事業所数・従業員数

※出所

福岡市

※出所

総務省統計局「経済センサス基礎調査」（注）若者は、15～29歳をいいます。
※出所 「平成22年国勢調査」(2）マーケット分析① 賃料水準は、下記グラフの賃料インデックスの推移のとおり、ほぼ横ばいで推移しているものの、平成26年前半
以降増加基調にて推移しています。今後も博多駅前の再開発事業等の影響により、横ばい又は相応の回復基調に転じていくことが期待されます。
② 空室率に関しても、下記グラフの空室率の推移のとおり、平成26年前半以降低下基調にあり、平成27年前半以降
は、約1％前後の水準にて推移しています。今後も、博多駅前エリアのオフィス需要の底堅さは継続していくものと本資産運用会社は考えています。

※出所

上場J-REIT公表データ(福岡市、築21～35年、延床面積1,500坪以上5,000坪未満のオフィス)を基に一般財団法人日本不動産研究所が作成- 74 -

(3）本資産運用会社独自の分析① 博多駅前の代表的な再開発ビルとしては、「KITTE博多」及び「JRJP博多ビル」があり、いずれも平成28年春に開業しました。これにより、更なる博多駅前エリアの活性化が見込まれます。
② 加えて、「グローバル創業・雇用創出特区」により「天神ビッグバンプロジェクト」が始動し、天神明治通り地区の航空法高さ制限の緩和及び地下鉄七隈線・天神線の延伸等による天神地区の活性化、さらには福岡空港の滑走路増設や国土交通省主導による博多港へのクルーズ船の寄航数の飛躍的な増加等の計画が実現された場合にはインバウンド需要の更なる高まりも期待され、福岡市はより一層活性化していくものと本資産運用会社は考えて
います。

※出所:

(左図)

西日本新聞社、qBiz内記事(平成28年1月20日分)「九州の都市再開発

博多駅前再開発に新顔

大型オフィスビル建設へ

現郵便局跡、18年完成予定」より本資産運用会社作成
(右図)

福岡市

ふくおか市政だより

平成27年4月1日

本投資法人による総合評価：収益の安定性及び成長性を評価
以下の事由に基づき、本物件は中長期的に安定的な収入を得ることができ、かつ将来的に賃料増額等による収益の成長性も見込めるものと本投資法人は考えています。
(1）駅前再開発事業等の完成により、オフィス集積度が高まった博多駅東エリアに立地(2）エントランスホール及び共用部のリニューアル工事により洗練されたイメージのオフィスビルに改修されており、また、小規模のフロア分割が可能であり、幅広い業種の企業の支社需要に柔軟に対応(3）「天神ビッグバンプロジェクト」の始動や福岡市営地下鉄各線の延伸等により、福岡(博多)エリアは、より一層の活性化が期待される。

- 75 -

取得予定資産物件番号 RSC-07
特定資産の概要

物件名称

特定資産の種類
取得予定価格

信託受益権
1,186百万円

鑑定評価額
所在地

1,190百万円
売主
千葉県柏市柏三丁目808番1 ほか

住居表示
最寄駅

千葉県柏市柏3-10-13
JR常磐線「柏」駅徒歩約6分

土地

所有形態
敷地面積

所有権
1,597.85㎡

建蔽率
所有形態
延床面積
建築時期

アーバンパーク柏

分類

信託受託者
取得予定日

住宅

三菱UFJ信託銀行株式会社
平成29年4月6日
合同会社SAPR4

用途地域

近隣商業地域

80％
所有権

容積率

300％

4,243.71㎡
平成9年8月28日
伊藤忠アーバンコミュ
ニティ株式会社

用途
構造・階数

共同住宅
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建

マスターリース会社

伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

賃貸借の状況
賃貸可能面積2,954.77㎡

テナント総数

36

賃貸面積
稼働率

2,532.07㎡
85.7％

月額賃料(共益費込)
敷金・保証金4,680千円
5,922,890円

建物

PM会社

特記事項
該当事項はありません。
(注)スポンサーに対して、ウェアハウジングを依頼した物件であり、本書の日付現在、スポンサーグループである、合同会社SAPR4が所有しています。なお、ウェアハウジングの依頼に伴う別途の対価はありません。

- 76 -

(単位：円)不動産鑑定評価書の概要
物件名

アーバンパーク柏

鑑定評価額

1,190,000,000

鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

平成29年2月1日
項目

内容

概要等

1,190,000,000

収益価格(1)運営収益(ア)－イ)

DCF 法による価格を標準に直接還元法による検証を行い試算。

1,220,000,000

直接還元法による価格)

ア)潜在総収益イ)空室等損失等(2)運営費用

78,222,163

収支実績等を参考に決定。

83,438,541
5,216,378
17,403,354

維持管理費

2,340,178

プロパティマネジメント業務委託契約書に基づき設定。

水道光熱費

1,241,003

収益事例等に基づき想定。

修繕費

3,659,544

ER、類似事例に基づき査定。

PMフィー

1,564,443

プロパティマネジメント業務委託契約書に基づき設定。

テナント募集費用等

2,141,942

公租公課

5,919,800

実績額に基づき査定。

損害保険料

380,000

標準的な料率に基づき想定。

その他費用

156,444

収益事例等に基づきを計上。

(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2))(4)一時金の運用益

60,818,809
115,835運用利回りを1.0％と査定。

(5)資本的支出

3,800,000

ER、類似事例に基づき査定。

(6)純収益(NCF＝(3)＋(4)－(5))

57,134,644(7)還元利回り

4.7％

DCF法による価格

1,180,000,000

類似不動産の取引利回りとの比較検討、将来の純収益の変動予測を勘案して査
定。

割引率

4.8％

対象不動産の個別リスクを勘案して査定。

最終還元利回り

4.9％

還元利回りに将来の予測不確実性を加味して査定。

1,170,000,000

対象不動産の再調達価格に減価修正を行って試算。

積算価格
土地比率

52.8％

建物比率

47.2％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

収益価格を標準に、積算価格での検証を行い決定。

本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト(1）物件説明①

JR常磐線・東武野田線「柏」駅徒歩約6分に立地するファミリータイプレジデンス②

千葉県を代表するベッドタウンとして有名であり、都心まで電車利用により約30分(注)という良好なアクセスに加え、柏駅前には「柏高島屋」を代表とした大型商業施設が集積している等、高い生活利便性を有するとともに、「柏の葉キャンパスエリア」を中心とした文教都市としての色彩も有しており、豊富な自然環境も相まってファミリー世帯に対して高い訴求性を有する柏エリアに立地する物件③

洗練されたタイル貼りのファサード及び一部リニューアルが施された住戸内における各種住宅設備も高グレード
なものとなっており、本物件のメインターゲットとなるファミリー世帯に対して訴求性の高い物件(注)

JR「柏」駅からJR「東京」駅までの概算所要時間(JR常磐線特別快速を利用)です。

(2）取得ハイライト
本資産運用会社の独自のネットワークを通じて物件情報を獲得し、相対取引により取得予定(スポンサーグループによるウェアハウジング機能を活用)- 77 -

人口動態分析等、マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析(1）人口動態分析等① 人口・世帯数
千葉県柏市の人口及び世帯数は、いずれも堅調に推移しています。また、将来の推計人口及び推計世帯数に関しても、2030年にかけて増加基調にあることから、柏市の人口・世帯数は今後も底堅く推移していくものと考えて
います。

※出所

柏市

※出所

柏市

将来推計人口・世帯数の見通し②

最寄駅の乗降客数
最寄駅であるJR常磐線「柏」駅の一日あたりの平均乗車人員に関しては、平成24年以降増加基調にあり、相応に多くの背後人口を有しています。

※出所- 78 -

JR東日本

(2）マーケット分析① 賃料水準は、下記グラフの賃料インデックスの推移のとおり、平成23年後半以降、概ね横ばいで安定的に推移しています。
② 空室率に関しては、下記グラフの空室率の推移のとおり、平成26年前半以降低下基調にあり、その後平成27年後
半以降、3％前後の水準にまで低下しており、柏市の賃貸住宅の底堅さ及び安定性を示しているといえます。

※出所

上場J-REIT公表データ(柏市・船橋市・浦安市・市川市・松戸市、ファミリータイプのレジデンス)を基に一般財団法人日本不動産研
究所が作成(3）本資産運用会社独自の分析① 柏駅周辺地区における再開発事業については、(イ)「柏駅東口地区(柏そごう)」をはじめとして、4箇所の市街
地再開発事業が完了しており、「柏駅東口D街区第一地区」が実施中となっています。

※出所- 79 -柏市

②

また柏駅東口地区においては、昭和63年に「地区再生計画」が策定されており、4本の都市計画道路の整備による回遊性の向上や、商店街の更新等により、広域商業拠点として相応しい街並みの形成を図っていくものとされています。このことから、柏駅周辺エリアは千葉県を代表する商業エリアとして今後より一層活性化することが期待されます。

※出所

柏市

本投資法人による総合評価：収益の安定性を評価
以下の事由に基づき、本物件は中長期的に安定的な収入を得ることができると本投資法人は考えています。
(1）都心への交通アクセスが良好であり、千葉県を代表するベッドタウンである柏エリアに立地(2）洗練されたファサードに加え、高品質の住宅設備が充実(3）柏駅前の再開発事業等の完成により、今後中長期的にみて更なる発展が期待される。

- 80 -

取得予定資産物件番号 LGC-04
特定資産の概要

物件名称

特定資産の種類
取得予定価格

信託受益権
4,700百万円

鑑定評価額
所在地

4,860百万円
売主
千葉県市川市原木2526番42 ほか

住居表示
最寄IC

―
東関東自動車道（以下「東関道」といいます。）「湾岸市川」IC至近
所有形態
敷地面積

土地

原木ロジスティクス

分類

信託受託者
取得予定日

物流施設

三菱UFJ信託銀行株式会社
平成29年4月6日(注1)
合同会社Enterprise

所有権
用途地域

準工業地域

建蔽率
所有形態

6,242.76㎡(注2)
60％
所有権

容積率

200％

延床面積

12,471.50㎡

用途

建築時期

平成27年8月14日

構造・階数

倉庫
鉄筋コンクリート・鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき
5階建

株式会社シーアールイ
ー

マスターリース会社

賃貸借の状況
賃貸可能面積12,185.78㎡

テナント総数

2

賃貸面積
稼働率

非開示(注3)100.0％

月額賃料(共益費込)
敷金・保証金非開示(注3)
非開示(注3)

建物

PM会社

―

特記事項
該当事項はありません。
(注1)「原木ロジスティクス」に係る信託受益権の準共有持分73％については、平成29年2月28日付で売主を合同会社Enterprise、買主を本投資法人、取得予定日を平成29年4月末日までとする売買契約を締結しています。その余の信託受益権の準共有持分27％については、平成
29年2月28日付で、売主を合同会社Enterprise、買主を合同会社SAPR2、取得予定日を平成29年4月末日までとする売買契約が締結され、本投資法人は、平成29年3月17日付で、同契約に基づく買主の地位を合同会社SAPR2からを承継する旨の買主の地位承継に関する合意書を締結しています。なお、本投資法人は、双方の信託受益権の準共有持分を、平成29年4月6日において一括して取得することを予定し
ています。

(注2)

単独所有部分6,240.96㎡のほか共有部分11,818.84㎡の10万分の8,116も取得予定です。

(注3)

エンドテナントの承諾が得られていないため、開示していません。

(注4)

本件土地の一部（建物の敷地となっていない土地18筆（単独所有部分3筆66.17㎡、共有部分15筆に上記持分割合を乗じた661.61㎡）に、独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構による鉄道敷設のための地上権が設定（地代：無償）されています。

- 81 -

(単位：円)不動産鑑定評価書の概要
物件名

原木ロジスティクス

鑑定評価額

4,860,000,000

鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定価格時点

平成29年2月1日
項目

内容

概要等

4,860,000,000

収益価格(1)運営収益(ア)－イ)

DCF 法による価格を標準に直接還元法による検証を行い試算。

4,970,000,000

直接還元法による価格)

ア)潜在総収益259,444,821

イ)空室等損失等(2)運営費用

収支実績等を参考に決定。

259,444,821
0
48,906,038

維持管理費

5,995,404

プロパティマネジメント業務委託契約書に基づき設定。

水道光熱費

13,891,789

収益事例等に基づき想定。

修繕費

1,130,000

ER、類似事例に基づき査定。

PMフィー

2,400,000

プロパティマネジメント業務委託契約書に基づき設定。

テナント募集費用等
公租公課

020,878,400

実績額に基づき査定。

損害保険料

565,000

標準的な料率に基づき想定。

その他費用

4,045,445

管理組合の年会費等を計上。

(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2))(4)一時金の運用益(5)資本的支出(6)純収益(NCF＝(3)＋(4)－(5))

210,538,783
603,876

運用利回りを1.0％と査定。

2,260,000

ER、類似事例に基づき査定。

208,882,659(7)還元利回り

4.2％

DCF法による価格

4,810,000,000

類似不動産の取引利回りとの比較検討、将来の純収益の変動予測を勘案して査
定。

割引率

4.1％

対象不動産の個別リスクを勘案して査定。5年目以降は4.3％。

最終還元利回り

4.4％

還元利回りに将来の予測不確実性を加味して査定。

4,810,000,000

対象不動産の再調達価格に減価修正を行って試算。

積算価格
土地比率

69.6％

建物比率

30.4％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

収益価格を標準に、積算価格での検証を行い決定。

本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト(1）物件説明①

東関道「湾岸市川」IC至近、京葉道路「原木」ICから南方約1.6kmに位置するマルチテナントタイプの物流施設②

東関道に乗り入れることにより、都心部へのアクセスが容易であることに加え、千葉県各所の消費地へのアクセスも可能であり、Eコマース需要に柔軟に対応できる立地特性③

JR京葉線「二俣新町」駅から徒歩約5分であり、従業員確保も容易な立地④

十分なスペースの接車バース、乗用エレベーター1台、荷物用エレベーター2台と円滑な搬出入作業を行うことができるとともに、階高約6.5m、柱スパン9m～11mと汎用性の高いスペックを兼ね備えた物件(2）取得ハイライト
スポンサーグループの持つ広範なリレーションシップのうち、海外投資家から物件情報を得て相対取引により取得した、スポンサーグループが運用中の物件を本投資法人がスポンサーグループより取得していた優先交渉権の活用により取得予定- 82 -

人口動態分析等、マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析(1）人口動態分析等(EC市場及び3PL市場の分析)① 日本国内の電子商取引(EC)の市場規模(売上高)は、大幅に拡大し続け、平成18年に約4.4兆円だったものが、平成27年には約13.8兆円と約3倍にまで拡大しました。
② また企業の物流機能の全部又は一部を受託するサード・パーティー・ロジスティクス(3PL)の市場規模(売上高)も大幅に拡大し続け、平成17年に約1.0兆円だったものが、平成27年には約2.5兆円と約2.5倍にまで成長しており、今後もこのロジスティクス業界の拡大傾向は継続するものと考えています。

※出所

シービーアールイー株式会社(2）マーケット分析
賃料水準に関しては、千葉県(中大型)及び千葉湾岸ゾーンに存する物流施設の募集賃料指数は、平成21年以降ほぼ横ばいにて推移していましたが、平成27年以降、若干の上下動はあるものの、微増傾向にあります。成約賃料もほぼ同様に推移しているものと推測されることから、今後も安定的かつ底堅く推移していくものと考えています。

※出所- 83 -

シービーアールイー株式会社

(3）本資産運用会社独自の分析① 本物件は、東関道「湾岸市川」IC至近、京葉道路「原木」ICから南方約1.6kmに位置し、かつ「東京」駅から30km圏内に位置していることから都心部へのアクセスは良好な立地であるといえます。また、東関道により、千葉・茨城エリアへのアクセスも可能であり、かつ羽田空港及び成田空港へのアクセスも良く、航空物流にも対応することができます。
② 最寄駅である「二俣新町」駅からも徒歩約5分と徒歩圏内であり、本物件内に勤務する従業員確保の観点からも訴求性が高いといえます。
③ また、外環道の整備も着々と進んでおり、外環道と東関道を接続するための「三郷～高谷区間」は平成29年を目処に開通予定であり、この開通により、埼玉エリアへのアクセスも飛躍的に向上することになり、東京圏において、広域的かつ多くの消費地への配送が可能となります。

※出所

東京都都市整備局

本投資法人による総合評価：収益の安定性を評価
以下の事由に基づき、本物件は中長期的に安定した収入を得ることができると本投資法人は考えています。
(1）多くの物流施設が集積している千葉湾岸エリアに立地し、かつ最寄駅から徒歩圏内であり、従業員確保の観点からも訴求性が高い(2）築浅物件であることに加え、十分なスペースの接車バース・乗用エレベーター1台、荷物用エレベーター2台と円滑な搬出入作業を行うことができるとともに、階高約6.5m、柱スパン約9～11mと汎用性の高い最新鋭設備を兼ね備えた物件(3）都心部へのアクセスに加え、外環道の開通により、首都圏を広域的にアクセスすることが可能- 84 -

取得予定資産物件番号 LGC-05
特定資産の概要

物件名称

特定資産の種類
取得予定価格

信託受益権(注1)
1,300百万円

鑑定評価額
所在地

1,360百万円
売主
埼玉県所沢市大字下富字月見原735番1

住居表示
最寄IC

埼玉県所沢市下富735-1
関越自動車道(以下「関越道」といいます。)「所沢」IC約8.7km

土地

建物

所有形態
敷地面積

所有権
8,645.63㎡

建蔽率
所有形態
延床面積
建築時期

PM会社

所沢ロジスティクス

分類

信託受託者
取得予定日

物流施設

三菱UFJ信託銀行株式会社(注1)
平成29年4月6日
株式会社フォーカス

用途地域―(市街化調整区域)

60％
所有権5,994.75㎡(合計)
事務所：528.00㎡
倉庫：5,466.75㎡

容積率

200％

用途

事務所・倉庫平成11年4月30日

構造・階数

事務所：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
倉庫：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺2階建

株式会社シーアールイ
ー

マスターリース会社―
1

賃貸借の状況
賃貸可能面積賃貸面積5,994.75㎡
非開示(注2)

テナント総数
月額賃料(共益費込)

非開示(注2)

稼働率
特記事項

100.0％

敷金・保証金非開示(注2)

該当事項はありません。
(注1)

取得予定日に新たに設定する信託受益権を取得する予定です。

(注2)

エンドテナントの承諾が得られていないため、開示していません。

- 85 -

(単位：円)不動産鑑定評価書の概要
物件名

所沢ロジスティクス

鑑定評価額

1,360,000,000

鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

平成29年2月1日
項目

内容

概要等

1,360,000,000

収益価格(1)運営収益(ア)－イ)

直接還元法による価格とDCF 法による価格を関連づけて試算。

1,370,000,000

直接還元法による価格)

ア)潜在総収益87,048,000
87,048,000

イ)空室等損失等(2)運営費用

09,583,000

維持管理費

0

賃借人負担のため計上しない。

水道光熱費

0

賃借人負担のため計上しない。

修繕費

2,452,000

過年度実績を参考に、ER の修繕更新費を考慮して計上。

PMフィー

1,800,000

契約条件、類似不動産の水準を参考に査定。

テナント募集費用等

0

公租公課

4,823,000

損害保険料

508,000

その他費用

0

実績額に基づき査定。
類似不動産の水準を参考に査定。

(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2))

77,465,000(4)一時金の運用益

1,000,000

運用利回りを1.0％と査定。

(5)資本的支出

5,949,000

ERの修繕更新費用、類似不動産の水準を参考に査定。

(6)純収益(NCF＝(3)＋(4)－(5))

72,516,000(7)還元利回り

5.3％

DCF法による価格

1,350,000,000

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

割引率

4.9％

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

最終還元利回り5.6％

経年リスク、市況リスク等を加味して査定。

積算価格

1,080,000,000

土地比率

63.3％

建物比率

36.7％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

土地価格と建物価格の合計に市場修正率を乗じて試算。

収益価格を採用し、積算価格は参考に留め決定。

本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト(1）物件説明①

関越道「所沢」ICから北西約8.7kmに立地する中小物流テナント向けのマルチテナントタイプの物流施設兼倉庫②

関越道に乗り入れることにより、都心部への良好なアクセスのみならず、外環道や圏央道の開通により首都圏における各消費地を広くカバーすることが可能となる③

十分なスペースの接車バース、荷物用エレベーター2台、階高約5.5ｍ～6.0ｍ、柱スパン約9.5ｍと汎用性の高いスペックを兼ね備えた物件(2）取得ハイライト
本資産運用会社の独自のネットワークを通じて物件情報を獲得し、相対取引により取得予定- 86 -

人口動態分析等、マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析(1）人口動態分析等(EC市場及び3PL市場の分析)
原木ロジスティクスと同様です。
(2）マーケット分析(ア）空室率首都圏における中小型の物流施設兼倉庫(以下「中小型物流施設等」といいます。)の空室率は、下記グラフのとおり、旺盛なテナント需要を背景に、平成28年12月の時点において、0～2％の低水準にて推移しており、本物件の所在する「埼玉：関越道・東北自動車道(東北道)エリア」は空室率ゼロとなっています。

※出所

株式会社シーアールイー(イ）マーケット状況
本物件の所在する「埼玉：関越道・東北道エリア」は、圏央道の開通により、東京中心部及び首都圏における各消費地へのアクセスが良好となり、同エリアにおける中小型物流施設等が都心への配送拠点として利用されるケースが多くなっています。
このように各種エリアへのアクセスが良好であるにもかかわらず、中小物流施設等の新規供給は限定的であること等から、今後もテナント訴求性が高まっていくエリアであると考えています。

※出所

株式会社シーアールイーによるマーケットレポートをもとに本資産運用会社が作成- 87 -

(3）本資産運用会社独自の分析「東京」駅から概ね30km圏内に立地する都心近接型の物流施設は、東京中心部及び首都圏における各消費地へのア
クセスの良さから大型の物流施設のみならず、中小型物流施設等においても一定のテナント訴求力を有するものと考えています。
その主な要因としては、中小型物流施設等のメインテナントが、テナントの絶対数が多い「商物一体型のベンダーや卸売業者」及び「下請の中小物流会社」(以下総称して「中小物流テナント」といいます。)であり、大手の3PL会
社や大手の荷主が拠点を構える大型物流施設の周辺に、多くの中小物流テナントが中小型物流施設等を賃借して運営していることが挙げられます。また近時においては、拡大基調のEコマース需要に基づく配送をタイムリーに行うた
めに、首都圏の各消費地の周辺エリアに中小型物流施設等を賃借する動きも広がっています。
このことから中小型物流施設等は、「大型物流施設の補助的施設」としての役割だけではなく、近時においてはE
コマース需要を支えるための、「ラストワンマイル用の配送拠点施設」として存在感を示しており、この傾向はEコ
マース需要に比例して今後も底堅く続いていくものと考えています。
また中小物流テナントが大型物流施設を賃借する場合、フロアの一部を賃借することが大半になるため、結果接車
バースの数が少なくなるだけでなく賃借部分が使い勝手の悪い形状になる傾向があります。この点、中小型物流施設
等を一棟全体で賃借することにより、多くの接車バースを使用できるだけでなく、賃借部分の形状が整形のため柔軟に使用することができ、このことも中小型物流施設等のテナント訴求力の強さを示しているといえます。

本投資法人による総合評価：収益の安定性を評価
以下の事由に基づき、本物件は中長期的に安定的な収入を得ることができると本投資法人は考えています。
(1）圏央道の開通により、東京中心部及び首都圏における各消費地へのアクセスが飛躍的に向上した所沢エリアに立地(2）接車バース・階高・柱スパン等、中小物流テナント向けの施設として十分なスペックを装備(3）中小型物流施設等は、「大型物流施設の補助的施設」としての役割だけではなく、近時においてはEコマース需要を支えるための「ラストワンマイル用の配送拠点施設」として一定のテナント訴求力を具備- 88 -

取得予定資産物件番号 HTL-03
特定資産の概要

物件名称

特定資産の種類
取得予定価格

信託受益権
3,827百万円

鑑定評価額
所在地

3,890百万円
売主
東京都江戸川区西葛西六丁目17番10 ほか

住居表示
最寄駅

東京都江戸川区西葛西6-17-9
東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩約2分

土地

所有形態
敷地面積

所有権
1,418.00㎡

建蔽率
所有形態
延床面積
建築時期

ベストウェスタン東京西葛西
信託受託者
取得予定日

分類

ホテル

みずほ信託銀行株式会社
平成29年4月6日
合同会社Seahorse

用途地域

商業地域

80％
所有権

容積率

500％(注1)

5,293.88㎡
平成3年3月19日

用途
構造・階数

ホテル
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建

PM会社
賃貸借の状況

清水総合開発株式会社

マスターリース会社－

賃貸可能面積賃貸面積5,293.88㎡
5,293.88㎡

テナント総数
月額賃料(共益費込)

1
非開示(注2)(注3)

稼働率
特記事項

100.0％

敷金・保証金非開示(注3)

建物

該当事項はありません。
(注1)

本件建物は前面道路幅員により許容される容積率は360％です。

(注2)

賃料は固定賃料及び変動賃料により構成されています。

(注3)

エンドテナントの承諾が得られていないため、開示していません。

- 89 -

(単位：円)不動産鑑定評価書の概要
物件名

ベストウェスタン東京西葛西

鑑定評価額

3,890,000,000

鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

平成29年2月1日
項目

内容

概要等

3,890,000,000

収益価格(1)運営収益(ア)－イ)

直接還元法による価格とDCF 法による価格を関連づけて試算。

3,940,000,000

直接還元法による価格)

ア)潜在総収益203,251,000
203,251,000

イ)空室等損失等(2)運営費用

021,244,000

維持管理費

0

賃借人負担のため計上しない。

水道光熱費

0

賃借人負担のため計上しない。

修繕費

2,384,000

過年度実績を参考に、ER の修繕更新費を考慮して計上。

PMフィー

2,400,000

契約条件、類似不動産の水準を参考に査定。

テナント募集費用等
公租公課

015,894,000

損害保険料

536,000

その他費用

30,000(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2))(4)一時金の運用益(5)資本的支出(6)純収益(NCF＝(3)＋(4)－(5))

実績額に基づき査定。
類似不動産の水準を参考に査定。

182,007,000
846,000
5,563,000

運用利回りを1.0％と査定。
ERの修繕更新費用、類似不動産の水準を参考に査定。

177,290,000(7)還元利回り

4.5％

DCF法による価格

3,830,000,000

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

割引率

4.3％

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

最終還元利回り4.7％

経年リスク、市況リスク等を加味して査定。

積算価格

2,990,000,000

土地比率

79.9％

建物比率

20.1％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

土地価格と建物価格の合計に市場修正率を乗じて試算。

収益価格を採用し、積算価格は参考に留め決定。

本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト(1）物件説明①

東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩約2分に立地するビジネスホテル②

東京都内における主要ビジネスエリア及び観光スポットへのアクセスが良好であり、ビジネス需要及びレジャー
需要いずれも取り込めるとともに、東京ディズニーリゾート(以下「TDR」といいます。)まで直線距離で約4kmと近接していることから、TDRに関連するレジャー需要も取り込める立地特性③

シングル(113室)・ダブル(8室)・ツイン(33室)・その他(33室)と利用用途に応じた様々な客室タイプを備えており、レストラン及び各種パーティ・会議・セミナー等に対応可能な多目的ルームも有する等、幅広い客層に対して訴求性の高いホテル(2）取得ハイライト
スポンサーグループの持つ広範なリレーションシップを通じて相対取引により取得した、スポンサーグループが運用中の物件を本投資法人がスポンサーグループより取得していた優先交渉権を活用して取得予定- 90 -

人口動態分析等、マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析(1）人口動態分析等① 東京都江戸川区の人口は、毎年増加基調にあり、平成27年には32万人を超えるまで増加しています。
② 最寄駅である東京メトロ東西線「西葛西」駅及びその隣駅である「葛西」駅の1日平均の乗降人員の推移は、毎
年底堅く推移しており、平成26年には合計で20万人を超えています。
③ さらに、東京都における延べ宿泊者数も増加基調にあり、平成23年度に約4,150万人であった延べ宿泊者数が、
平成27年度には約5,900万人と、約42％増加しています。

※出所

※出所

※出所

- 91 -

江戸川区

統計江戸川

観光庁「宿泊旅行統計調査」

(2）マーケット分析
東京都所在のビジネスホテルにおける平均客室単価(ADR)及び稼働率は、下記グラフのとおり平成23年以降、増加基
調が継続しており、平成27年にはADRは11,000円を超え、稼動率は90％の水準を安定的に推移しています。今後もこの傾向は継続し、東京都のビジネスホテル需要は底堅く推移していくものと見込まれます。

※出所

株式会社日本ホテルアプレイザル(3）本資産運用会社独自の分析① 本物件は西葛西というエリア特性上、東京都内における主要ビジネスエリア及び観光スポットへのアクセスが良好であることから、ビジネス需要及びレジャー需要いずれも取り込めるホテルであると考えています。
ビジネス需要に関しては、東西線沿線が主要路線となることから、同線沿線に拠点を構える企業に加えて、京橋・日本橋周辺の企業や豊洲のIT関連企業の出張宿泊需要をバランスよく取り込めるものと見込んでいます。
② レジャー需要に関しては、TDRに関連するレジャー需要が中心となります。下記グラフのとおり、年間入園者数は若干の上下動はあるも、増加基調が継続しており、平成25年以降、3,000万人を超える入園者数を維持しており、今後も底堅く推移していくものと見込まれることから、TDRに来園する様々な需要層を効率的に取り込むことが可能であると考えています。

※出所- 92 -

株式会社オリエンタルランドホームページ

③

インバウンド需要に関しては、下記グラフのとおり、訪日外客数が、近年飛躍的に増加しており、平成28年は年間2,400万人を超える客数となりました。本物件に関しては、都内における主要観光スポットへのアクセスの良さから、特に東京観光目的のアジア系の訪日外客の割合が高い傾向にあり、今後もこの傾向は継続するものと考えています。なお、このほかにもMICE(Meeting, Incentive, Convention & Exhibition)需要として、東京ビッグサイト、東京国際フォーラム及び東京辰巳国際水泳場等において開催されるイベント需要も取り込むこともでき、多面的な宿泊需要を効率的に取り込めるホテルであると考えています。

※出所

日本政府観光局

本投資法人による総合評価：収益の安定性及び成長性を評価
以下の事由に基づき、本物件は中長期的に安定的な収入を得ることができ、かつ将来的に賃料増額等による収益の成長性も見込めるものと本投資法人は考えています。
(1）東京都内における主要ビジネスエリア及び観光スポットへのアクセスが良好な「西葛西」エリアに立地(2）110室を超えるシングルルームに加えて、利用用途に応じた様々な客室タイプを備えており、多くのビジネス客及び観光客に柔軟に対応(3）東西線沿線に拠点を構える企業に関連するビジネス需要、TDRを中心とするレジャー需要、アジア系を中心とした
インバウンド需要及び都内の各種イベント需要に基づくMICE需要等、多角的な宿泊需要を取り込むことが可能- 93 -

取得予定資産物件番号 HTL-04
特定資産の概要

物件名称

特定資産の種類
取得予定価格

信託受益権
3,248百万円

鑑定評価額
所在地

3,270百万円
売主
合同会社Seahorse
神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央四丁目29番1 ほか

住居表示
最寄駅

神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央4-29-1
京浜急行線「京急鶴見」駅徒歩約3分

土地

所有形態
敷地面積

所有権
782.66㎡

建蔽率
所有形態
延床面積
建築時期

ベストウェスタン横浜
信託受託者
取得予定日

分類

ホテル

みずほ信託銀行株式会社
平成29年4月6日

用途地域

商業地域

100％
所有権

容積率

600％

4,686.09㎡
昭和62年9月21日

用途
構造・階数

ホテル
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建

PM会社
賃貸借の状況

清水総合開発株式会社

マスターリース会社－

賃貸可能面積賃貸面積4,686.09㎡
4,686.09㎡

テナント総数
月額賃料(共益費込)

1
非開示(注1)(注2)

稼働率
特記事項

100.0％

敷金・保証金非開示(注2)

建物

該当事項はありません。
(注1)

賃料は固定賃料及び変動賃料により構成されています。

(注2)

エンドテナントの承諾が得られていないため、開示していません。

- 94 -

(単位：円)不動産鑑定評価書の概要
物件名

ベストウェスタン横浜

鑑定評価額

3,270,000,000

鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

平成29年2月1日
項目

内容

概要等

3,270,000,000

収益価格(1)運営収益(ア)－イ)

直接還元法による価格とDCF 法による価格を関連づけて試算。

3,280,000,000

直接還元法による価格)

ア)潜在総収益169,022,000
169,022,000

イ)空室等損失等(2)運営費用

0
14,495,000

維持管理費

0

賃借人負担のため計上しない。

水道光熱費

0

賃借人負担のため計上しない。

修繕費

1,970,000

過年度実績を参考に、ER の修繕更新費を考慮して計上。

PMフィー

2,400,000

契約条件、類似不動産の水準を参考に査定。

テナント募集費用等

0

公租公課

9,662,000

損害保険料

433,000

その他費用

30,000(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2))(4)一時金の運用益(5)資本的支出(6)純収益(NCF＝(3)＋(4)－(5))

実績額に基づき査定。
類似不動産の水準を参考に査定。

154,527,000
804,000
4,598,000

運用利回りを1.0％と査定。
ERの修繕更新費用、類似不動産の水準を参考に査定。

150,733,000(7)還元利回り

4.6％

DCF法による価格

3,250,000,000

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

割引率

4.3％

対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。

最終還元利回り4.7％

経年リスク、市況リスク等を加味して査定。

積算価格

1,730,000,000

土地比率

74.6％

建物比率

25.4％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

土地価格と建物価格の合計に市場修正率を乗じて試算。

収益価格を採用し、積算価格は参考に留め決定。

本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト(1）物件説明①

JR京浜東北線「鶴見」駅徒歩約4分及び京浜急行線「京急鶴見」駅徒歩約3分に立地するビジネスホテル②

横浜及び川崎等の神奈川県内の主要エリア、並びに東京国際空港(羽田空港)まで電車利用で約20分以内という良好なアクセスから、ビジネス需要及びレジャー需要いずれも取り込める立地特性③

シングル(144室)・ダブル(22室)・ツイン(19室)と利用用途に応じた様々な客室タイプを備えており、レストラ
ン及び各種パーティ・会議・セミナー等に対応可能な多目的ルームを有した幅広い客層に対して訴求性の高いホテル(2）取得ハイライト
スポンサーグループの持つ広範なリレーションシップを通じて相対取引により取得した、スポンサーグループが運用中の物件を本投資法人がスポンサーグループより取得していた優先交渉権を活用して取得予定- 95 -

人口動態分析等、マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析(1）人口動態分析等①横浜市鶴見区の人口は、毎年増加基調にあり、平成28年には373万人を超える規模まで増加しています。
②JR「鶴見」駅の1日平均の乗降人員の推移は、若干上下動はあるものの、毎年底堅く推移しており、平成27年には合計で7.9万人を超えています。
③さらに、横浜市における延べ宿泊客数も、同市内における観光客数に比例して増加基調にあり、平成23年度に約471万人であった延べ宿泊者数が、平成27年度には約666万人と、約41％増加しています。

- 96 -

※出所

横浜市

※出所

JR東日本

※出所

横浜市文化観光局

(2）マーケット分析
横浜市所在のホテルにおける平均客室単価(ADR)及び稼働率は、下記グラフのとおり平成23年以降、増加基調が継続しており、平成27年にはADRは14,000円を超え、稼動率は約80％～90％程度の水準で安定的に推移しています。
今後もこの傾向は継続し、横浜市のホテル需要は底堅く推移していくものと見込まれます。

※出所

株式会社日本ホテルアプレイザル(3）本資産運用会社独自の分析① ビジネス需要に関しては、横浜エリアに本社若しくは主要拠点を構える企業のビジネス需要に加え、そごうや高島屋等の大型デパート関連のビジネス需要についても取り込めるものと見込んでいます。
② レジャー需要に関しては、みなとみらい、中華街、山下公園等の主要観光スポットへの観光需要が中心となりま
すが、横浜スタジアム、パシフィコ横浜及び横浜アリーナ等での大型イベント(コンサート等)の開催時におけるレジャー需要も取り込めるものと見込んでいます。
③ このほかにもMICE需要として、横浜市で開催される国際会議等の需要も取り込むことも可能であり、多様な宿泊需要を効率的に取り込めるホテルであると考えています。

本投資法人による総合評価：収益の安定性及び成長性を評価
以下の事由に基づき、本物件は中長期的に安定的な収入を得ることができ、かつ将来的に賃料増額等による収益の成長性も見込めるものと本投資法人は考えています。
(1）横浜及び川崎等の神奈川県内の主要エリア並びに東京国際空港(羽田空港)へのアクセスが良好な「鶴見」エリアに立地(2）横浜エリアに本社若しくは主要拠点を構える企業に関連するビジネス需要、横浜エリアにおける各種主要観光スポットを中心とするレジャー需要、横浜市で開催される国際会議に基づくMICE需要等、多様な宿泊需要を取り込むことが可能(3）140室を超えるシングルルームに加えて、利用用途に応じた様々な客室タイプを備えており、多くのビジネス客及び観光客に柔軟に対応- 97 -

３

投資リスク
以下の内容は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第1 ファンドの状況／3 投資リスク」を一括して記載したものであり、参照有価証券報告書の記載を変更又は追加した箇所は＿罫で示しています。
(１)

リスク要因
以下においては、本投資口への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。また、今後本投資法人が投資法人債(以下「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。)又は新投資口予約権(以下「本新投資口予約権」といいます。)を発行する場合、これらの事項は本投資法人債及び本新投資口予約権への投資に関してもリスク要因となる可能性があります。但し、以下は本投資口、本投資法人債及び本新投資
口予約権への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標
及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
本投資法人は、可能な限りこれらのリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
以下に記載するリスクが現実化した場合、分配金の額が減少し、又は本投資口・本投資法人
債・本新投資口予約権の市場価格が下落する可能性があり、その結果、各投資家が投資した金額を回収できなくなる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書における本項以外の記載事項並びに参照有価証券報告書の記載事項を慎重に検討したうえで本投資口に関する投資判断を行う必要があります。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
①

本投資法人が発行する投資口に係るリスク(ア)投資口の商品性に係るリスク(イ)換金性・流動性に係るリスク(ウ)市場価格の変動に係るリスク(エ)金銭の分配に係るリスク(オ)投資口の希薄化に係るリスク(カ)LTVに関するリスク(キ)投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク②

本投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク(ア)投資法人の組織運営に係るリスク(イ)投資法人の制度に係るリスク(ウ)インサイダー取引規制に関するリスク(エ)投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク(オ)不動産の取得方法に係るリスク(カ)自己投資口取得に係るリスク③

本投資法人の運用方針に関するリスク(ア)運用資産の地域的偏在に関するリスク- 98 -

(イ)余裕資金の運用に係るリスク(ウ)物件の取得競争に係るリスク(エ)本投資法人の資金調達(金利環境)に係るリスク④

不動産に係るリスク(ア)不動産の流動性に係るリスク(イ)専門家報告書等に関するリスク(ウ)不動産の瑕疵に係るリスク(エ)土地の境界等に係るリスク(オ)不動産から得られる賃料収入に係るリスク(カ)マスターリースに係るリスク(キ)PM会社、BM会社等に係るリスク(ク)不動産の運用費用の増加に係るリスク(ケ)建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク(コ)建築基準法等の規制に係るリスク(サ)法令等の変更に関するリスク(シ)共有物件に係るリスク(ス)区分所有建物に係るリスク(セ)借地権に係るリスク(ソ)開発物件に係るリスク(タ)底地物件に係るリスク(チ)有害物質又は放射能汚染に係るリスク(ツ)水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク(テ)埋立地に関するリスク(ト)地球温暖化対策に関するリスク(ナ)不動産の所有者責任に係るリスク(ニ)テナント集中に係るリスク(ヌ)テナントの業態の偏りに関するリスク(ネ)物流施設に係るリスク(ノ)ホテルに係るリスク(ハ)フォワード・コミットメント等に係るリスク(ヒ)テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク(フ)売主の倒産等の影響に係るリスク(ヘ)不動産の売却における制限に係るリスク(ホ)不動産の売却に伴う責任に係るリスク⑤

不動産信託受益権に係るリスク(ア)信託受益者として負うリスク(イ)不動産信託受益権の流動性に係るリスク(ウ)不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク(エ)不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク(オ)不動産信託受益権の準共有等に係るリスク⑥

取得予定資産の取得を実行することができないリスク- 99 -

⑦

譲渡予定資産の譲渡を実行することができないリスク⑧

匿名組合出資に係るリスク⑨

メザニンローンへの投資に係るリスク(ア)メザニンローンの仕組み上のリスク(イ)不動産価格下落リスク(ウ)裏付けとなる不動産等に関するリスク(エ)流動性リスク(オ)SPCに係るリスク(カ)上場廃止リスク⑩

税制に係るリスク(ア)導管性要件に係るリスク(イ)税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク(ウ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク(エ)一般的な税制の変更に係るリスク⑪

減損会計の適用に係るリスク⑫

一時差異等調整引当額の戻入れにより利益の分配が減少するリスク①

本投資法人が発行する投資口に係るリスク(ア)投資口の商品性に係るリスク
投資口は、株式会社における株式に類似する性質を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は、経済状況や不動産及び証券市場等の動向、本投資法人の収益又は財産及び業務の状況に影響され、譲渡による換価時点において投資金額以上の金額の回収を図ることができる保証はありません。
投資口は、投資額の保証がなされる商品ではなく、金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではありません。本投資法人が通常の清算又は倒産手続により清算される場
合、投資主は、本投資法人の全ての債権者への弁済の後でなければ、投資口の払戻しを受けることはできず、投資金額のほとんどを回収できない可能性があります。
(イ)換金性・流動性に係るリスク
本投資口については、投資主からの請求による投資口の払戻しが認められないクロー
ズド・エンド型であるため、投資主が本投資口を換金するためには、原則として東京証券取引所を通じて、又は同取引所外において、第三者に売却することが必要となります。なお、本投資法人は、投資主との合意により、本投資法人の投資口を有償で取得することができます(規約第5条第2項)。
本投資口は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場していますが、本投資口について投資家の希望する時期と条件で取引できるとの保証や、常に買主が存在するとの保証はなく、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。
本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他により、上場廃止基準に抵触する場合には、本投資口の上場が廃止されます。本投資口の上場市場における売却が困難又は不可能となった場合には、本投資口の売却を希望する投資主は、相対取引に- 100 -

よる他なく、本投資口を希望する時期又は条件で換価できないか、全く換価できない可能性があります。
なお、本投資法人が本投資法人債又は本新投資口予約権を発行した場合、本投資法人
債及び本新投資口予約権には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。
(ウ)市場価格の変動に係るリスク
本投資口の市場価格は、本投資口の売買高及び需給バランス、不動産投資信託証券以外の金融商品に対する投資との比較における優劣、金利動向、為替相場、市場環境や景気動向等によって左右されます。また、地震、津波、液状化等の天災を含む不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等を契機として、不動産投資信託証券の市場価格が下落するおそれがあります。
本投資法人は、不動産関連資産を主たる投資対象としていますが、それらの評価額
は、不動産市況、景気動向、不動産の需給バランス、かかる需要を左右することのある
経済の全般的状況、法制又は税制の変更、社会情勢その他の要因により変動します。本
投資口の市場価格は、一般に本投資法人の保有に係る運用資産の評価額に影響されるため、運用資産である不動産関連資産の評価額の変動や、これに影響を及ぼすと考えられる諸要因により変動することがあります。
また、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行により行われる場合には、投資口一口当たりの純資産額が減少することがあり、さらには市場における投資口の需給バランスに影響を与えることになり、その結果、本投資口の市場価格が悪影響を受けるおそれがあります。さらに、投資口の大口保有者が大量に保有投資口を売却した場合には、需給のバランスにより市場価格が大幅に下落する可能性があります。
加えて、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。
なお、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格が変動することがあり、また格付けの見直しや引下げによる影響を受けることがあります。
(エ)金銭の分配に係るリスク
本投資法人は参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第1 ファンドの状況／2
投資方針／(3)分配方針」に記載する分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行いますが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではありません。特に、不動産関連資産から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等の場合、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
(オ)投資口の希薄化に係るリスク
本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行により行われる場合には、既存の投資主が有する投資口の本投資法
人の発行済投資口総数に対する割合が希薄化し、また、投資口一口当たりの純資産額の減少等のため投資口の投資利回りが低下し、投資口の価値が下落する可能性があります。また、期中において新投資口が発行される場合、その期の投資口保有期間にかかわらず、既存の投資口と同額の金銭の分配がなされるため、既存の投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、今後、新投資口の発行がなされる場合、投資口- 101 -

一口当たりの純資産額が減少する場合や、市場における投資口の需給バランスに悪影響を与える場合があり、その結果、投資口の価格が悪影響を受けるおそれがあります。
(カ)LTVに関するリスク
本投資法人のLTVは、本資産運用会社の運用ガイドラインにより原則として60％を上限としますが、資産の取得等に伴い一時的に60％を超えることがあります。LTVの値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果投資主への分配額が減少するおそれがあります。
(キ)投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、本投資法人の意思決定に参画できるほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し(投信法第131条第2項)、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案(複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。)について賛成するものとみなされます(投信法第93条第1項
及び規約第14条第1項)。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。
これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。
②

本投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク
本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団(投信法第2条第12項)であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人という制度固有のリスクが存在します。

(ア)本投資法人の組織運営に係るリスク
本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
a.

役員の職務遂行に係るリスク
投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務を監督する監督役員は、善良な管理者としての注意義務(以下「善管注意義務」といいます。)を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務(以下「忠実義務」といいます。)を負います。しかし、職務遂行上、本投資法人の執行役員又は監督役員が善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合は、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。

b.

本投資法人の資金調達に係るリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第1 ファンドの状
況／2 投資方針／(1)投資方針」及び上記「1 投資方針」に記載の投資方針に従い、借入れを行いますが、将来的に本投資法人債の発行を行う可能性もあります。
なお、本投資法人は、規約において、借入金及び本投資法人債発行の限度額を、そ- 102 -

れぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとしています(規約第36条第3項)。
借入れ及び本投資法人債を発行する場合におけるその条件は、その時々の金利実
勢、本投資法人の収益及び財務状況並びに信用格付業者からの格付、一般的な経済環境のほか、貸付人の自己資本比率規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因
による影響を受けるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で借入れ及び本投資法人債の発行を行うことができる保証はありません。また、借入れにあたり税法上の導管性要件(下記「⑨税制に係るリスク／(ア)導管性要件に係るリスク」をご参照ください。)を満たすためには、その借入先を租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)(以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15に規定する機関投資家である適格機関投資家に限定する必要があるため、借入先が限定され機動的な資金調達ができない場合があります。
借入れ及び本投資法人債の発行を行う際には、他の債務のための担保提供の制限、本投資法人の収益状況や財務状況が一定の条件を下回った場合における担保の提供及び現金その他の一定資産の留保、一定の財務指標を基準とした追加借入制
限、資産取得の制限、投資主への分配に係る制限、その他本投資法人の収益状況や財務状況及び業務に係る約束や制限が課されることがあります。このような約束や制限は、本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
本投資法人は、借入れや本投資法人債について、保有する運用資産又はその裏付けとなる資産の全部又は一部を担保に供することがあります。この場合、本投資法
人は、被担保債権である借入れの弁済又は本投資法人債の償還をしない限り、担保対象たる運用資産の処分につき貸付人等の承諾を取得する等の制限を受ける可能性があります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で運用資産を処分できないおそれがあります。また、収益性の悪化等により担保不動産の評価額が借入先によって引下げられた場合等には、追加の担保設定や借入金の早期返済を求められることがあり、また、かかる早期返済や返済期日における返済のための資金を調達するため、本投資法人の希望しない条件での借換え資金の調達や、希望しない時期
及び条件での運用資産の処分を強いられ、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
借換えや不動産関連資産の売却等によって借入金の期限前返済を行う場合には、違約金等又は償還コストがその時点の金利情勢によって決定されることがあり、予測しがたい経済状況の変動が投資主に損害を与える可能性もあります。
さらに、本投資法人が返済期の到来した借入れ又は投資法人債の借換えを行うことができないことにより、本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により、不動産関連資産を処分しなければ借入れ及び投資法人債の返済ができなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の希望しない時期及び条件で不動
産関連資産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、契約上金利が固定されておらず一定の指標に連動するものとされている場
合等には、契約期間中に金利が上昇する可能性があり、その結果分配可能金額が減少する可能性があります。
本投資法人が借入れ又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して仮差押等の保全処分や差押等の強制執行が行われることがあるとともに、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立てが行われる可能性があります。
- 103 -

新投資口又は新投資口予約権の発行により資金調達を行う場合、投資口の発行時
期及び価格はその時々の市場価格等により左右され、場合により、本投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。
c.

投資法人の倒産リスク及び登録取消リスク
本投資法人も、一般の法人と同様、債務超過に至る可能性を否定することができません。本投資法人は、現行法上、破産法(平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。)、民事再生法(平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。)及び投信法上の特別清算手続の適用を受けます。
また、本投資法人は、資産の運用を行うために投信法に基づき投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合、かかる登録を取り消される可能性があります。登録が取り消されると、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散することとなります。本投資法人が解散し、清算する場合には、投資主は、当初の投資金額の回収を期待できない可能性があります。

(イ)投資法人の制度に係るリスク
投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。
a.

本投資法人以外の関係者への依存に係るリスク(ⅰ)本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者への依存に係るリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法
人の円滑な業務遂行の実現は、これらの者の能力、経験及びノウハウに大きく依拠していますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財産的基盤を常に維持できるとの保証はありません。金融商品取引法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を経営する銀行等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者は、投資法人の設立時及び設立後新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないこととの調査が執行役員及び監督役員により行われています
が、それぞれの業務受託者において、本投資法人に対して負う善管注意義務及び忠実義務に反する行為を行う場合には、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。
その他、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、破産手続又は会社更生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投資法人はそれらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、さらに本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約を解約し又は解除することが求められることがあります。そのような場合、本投資法
人は、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、日常の業務遂行に影響を受けることになります。また、委託契約が解約又は解除された場合には、新たな資産運用会
社、資産保管会社又は一般事務受託者を選定し、これらの者に対して上記各業務を委託することが必要とされます。しかし、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、上記各業務及び事務を委託できるとの保証はなく、そのような第三者を速やかに選定できない場合には、本投資法人の存続及び損益の状況等に悪影響を及ぼす- 104 -

他、適切な資産運用会社を選定できない場合には、本投資口が上場廃止になる可能性もあります。
(ⅱ)スポンサーグループへの依存に係るリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第1 ファンドの状況／2 投資方針／(1)投資方針／⑧投資主の利益の最大化のための戦略／(イ)スポンサー・サポートの概要」に記載のとおり、スポンサー及び本資産運用会社との間のスポンサー・サポート契約により、スポンサーグループが、不動産等の売却に関する一定の情報を資産運用会社に提供すること(売却情報提供)、スポンサーグループが本資産運用会社から将来における本投資法人による円滑な取得を推進することを目的として不動産等の一時的な保有の依頼を受けた場合には真摯に検討すること(ウェアハウジング機能)、スポンサーグルー
プが、本投資法人が本投資法人の取得対象不動産につき全体を取得できない等の場合に共同投資の依頼を受けた場合には真摯に検討すること(共同投資)、ス
ポンサーグループが本投資法人の必要な人材の確保に協力すること(人材確保に関する協力)、スポンサーグループが本投資法人が既に保有し又は取得を検討している不動産等の運営・管理、賃貸、コンバージョン、リニューアル、開発等に係る補助業務及び助言業務等のアドバイザリー業務(アドバイザリー業
務)を行うこと並びにスポンサーグループが不動産等の売買マーケット及び不動産等の賃貸マーケットに係る事項等につき情報提供を行い、意見及び情報を交換すること(情報交換)等に合意しています。
このように、本投資法人の新規物件の取得機会の確保及び資産規模の拡大等の外部成長は、スポンサーグループの能力、経験及びノウハウによるところが大きいといえます。しかしながら、スポンサー・サポート契約は、スポンサー
グループに本投資法人に対する不動産の売却義務を課し、又は優先交渉権等を付与するものではなく、スポンサーグループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。また、スポンサーは、スポンサー・
サポート契約において、スポンサーグループが保有・運用する対象不動産及び第三者により保有される対象不動産の売却情報を提供するものとされています
が、スポンサーグループが保有・運用する対象不動産については原則としてかかる情報を提供することを義務付けるものであり、また第三者により保有される対象不動産の売却情報については当該対象不動産がマルコム・エフ・マクリ
ーン4世及び増山太郎の両名が投資判断を行うファンドの投資基準に合致する場合及び守秘義務等の制約がある場合等一定の場合には情報提供の義務を負わないものとされており、スポンサーが入手する対象不動産の全ての売却情報が本投資法人に提供されることを確保するものでもありません。
また、スポンサーグループが上記のサポートの提供に必要な人的・財産的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、スポンサー・サポート契
約が何らかの理由で解除され若しくは更新されず、又はその他の理由によりス
ポンサーグループによるサポートが期待どおりの成果をあげない場合には、本投資法人の損益の状況及び存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。さらに、
本投資法人や資産運用会社が、スポンサーグループと取引を行う場合において、スポンサーグループの利益を図るために、結果的に本投資法人の投資主の利益に反することとなる行為を行う可能性が完全に排除されているわけではな
く、その場合には本投資法人に損害が発生する可能性があります。資産運用会- 105 -

社は、利益相反対策のための社内規程を設け、利益相反の可能性のある行為に対して十分な対応をとることとしていますが、かかるリスクを完全に排除できるとの保証はありません。
さらに、スポンサーグループを含むスターアジアの創業者であり出資者であるマルコム・エフ・マクリーン4世及び増山太郎は、同グループの資金調達を含む運営及び投資判断において重要な役割を果たしており、スポンサーグルー
プは、特に資金調達及び海外投資家からの情報取得並びに投資判断において相当程度両名に依存しています。両名のいずれか又は双方に不慮の事故、その他
何らかの理由により業務執行が困難となるような事態が生じた場合、スポンサーグループの業務運営に影響が生じ、その結果、本投資法人がスポンサー・サ
ポート契約に基づいて期待するサポートが得られず、本投資法人の運営に重大な影響が生じる可能性があります。但し、マルコム・エフ・マクリーン4世及び増山太郎は、本資産運用会社の株式の全てを保有する株主であるスターアジ
ア・アセット・マネジメント・エルエルシーに係る投資判断を行っていますが、両名とも本資産運用会社の役職員ではなく、かつ本資産運用会社の業務にも従事しておらず、その意味において本資産運用会社について所有と経営は分離されています。そのため、上記のような事態が生じた場合でも、本資産運用
会社による本投資法人の資産運用が直ちに停止するといった事態に繋がるもの
ではありません。
また、スポンサーグループを含むスターアジアは両名の他、各分野における専門的な知識及び経験を有する少数の役職員により運営されています。これらのメンバーが予期せぬ退社等により同グループを去り、適時に同等の代替の人材の確保が困難である場合、同グループの業務運営に支障を来たし、その結果、本投資法人がスポンサー・サポート契約に基づいて期待するサポートが得られず、本投資法人の運営に重大な影響が生じる可能性があります。
b.

資産の運用に係るリスク(ⅰ)収益及び費用、キャッシュ・フローの変動に係るリスク
本投資法人の収益は、主として本投資法人が取得し、保有する不動産関連資
産からの賃料収入に依存しています。かかる賃料収入は、不動産関連資産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延、賃料の減免(フリーレント及びレントホリデーによるものを含みます。)等
により、大きく減少する可能性があります。特に、テナント数が少ない物流施
設、ホテル、オフィスビルやその他の用途の不動産において、テナントの退去、テナントによる賃料不払い又は遅延が生じた場合には、キャッシュ・フロ
ーに与える影響は大きくなります。また、当該不動産に関して締結される賃貸
借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
本投資法人は、本資産運用会社を通じて、良質のテナントを確保すべく努力しますが、その目的が達成されるとは限りません。また、良質と判断されるテ
ナントを確保しても、当該テナントが永続的に本投資法人の保有する不動産を賃借し続けるとの保証はなく、また、かかるテナントの財務状況が悪化する可能性もあります。
上記の賃料収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼働の不動産関連資産の取得、売却損の発生による- 106 -

再投資の資金規模の縮小等は、キャッシュ・フローを減じる効果をもたらし、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
賃料収入の他、不動産関連資産の売却が行われた場合には売却益が発生する可能性もありますが、不動産関連資産の売却益は、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるものであり、恒常的・安定的に得られる性格のものではありません。
他方、不動産関連資産に関する費用としては、減価償却費、不動産関連資産に関して課される公租公課、不動産関連資産に関して付保された保険の保険料、管理組合費、水道光熱費、不動産管理費用、清掃衛生業務、保安警備業務
及び設備管理業務等の建物管理業務に係る費用、維持修繕費用、借地借家料並びにテナント誘致費用(媒介手数料、広告料等)等があります。かかる費用の額
は状況により増大する可能性があります。さらに、不動産関連資産の売却に当たって売却損が生じた場合には、かかる売却損が損失として計上されます。
これらの要因により、投資主への分配金額等の減少その他の悪影響を及ぼす可能性があります。
(ⅱ)本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材への依存リスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
(ⅲ)本資産運用会社の運用能力に係るリスク
本資産運用会社は、本投資法人に対し善管注意義務を負い、本投資法人のために忠実義務を負いますが、資産運用の結果に対して何らの保証を行うものではありません。資産運用会社となるためには金融商品取引法上の投資運用業の登録を行う必要があり、本資産運用会社は投信法及び金融商品取引法に基づく監督を受けていることから、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、投信法及び金融商品取引法はその運用能力まで保証するものではありません。
本投資法人は、平成27年12月1日に設立され、本資産運用会社は、本投資法
人が平成27年12月21日に投信法第187条に基づく登録を受けた後本投資法人の資産運用業務を開始したものであり、運用開始から現在までの期間は短期間にすぎません。したがって、過去の実績から今後の実績を予測することは容易ではありません。なお、本資産運用会社は、平成27年6月22日に設立されて以降
本投資法人の資産運用以外の資産運用を行っていないため本投資法人以外の過去の運用実績はなく、また、スターアジアの運用実績は、本投資法人としての今後の運用実績を保証するものではありません。
本投資法人は、投資主総会の承認を得て資産運用委託契約を解約することができ、また、投信法及び資産運用委託契約の規定に基づいて、本資産運用会社が職務上の義務に違反した場合その他一定の場合に、資産運用委託契約を解約し、本資産運用会社を解任することができる他、投信法上、本資産運用会社が金融商品取引法上の金融商品取引業者でなくなったとき、その他一定の場合には、資産運用委託契約を解約又は解除しなければならないものとされています。資産運用委託契約を解約又は解除する場合、それに先立ち後任の資産運用会社の選定が必要になりますが、かかる選定までの期間中は、解任すべきと判- 107 -

断された本資産運用会社による資産の運用が継続することになります。また、後任の資産運用会社が適切な運用能力を有することが保証されているわけでもありません。
(ⅳ)本資産運用会社の利益相反行為等に係るリスク
本資産運用会社は、本投資法人に対し善管注意義務を負い、また、本投資法
人のために行為すべき忠実義務を負います。さらに、本資産運用会社の行為により本投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、本資産運用会社は、金融商品取引法により、通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、本投資法人の利益を害することとなる取引を内容とした運用を行うこと等一定の行為を禁止されています。しかしながら、本資産運用会社が、上記の義務や規制に反した場
合には、本投資法人に損害が発生するリスクがあります。
また、金融商品取引法上、資産運用会社は、複数の投資法人、ファンド等の資産運用を受託することを禁じられておらず、今後、本資産運用会社が、本投資法人の他に、投資法人や私募ファンド等の資産運用を開始することにより、
本投資法人と他の投資法人又はファンド等の投資対象が競合する可能性も排除されておりません。
加えて、本資産運用会社の親会社を含むスターアジアは、本資産運用会社以外において日本での不動産関連事業を行っており、スターアジア又はスターア
ジアがその運用を行う不動産ファンド等が本資産運用会社が行う取引に関与する場合があります。
そのような場合に、本資産運用会社以外のスポンサーグループ各社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引又は行為を行う可能性を否定することはできません。
本資産運用会社は、投信法の定める利害関係人等を含む一定のスポンサー関
係者との取引について、利益相反対策のための社内規程を設け、利益相反の可能性のある行為に対して十分な対応をとることとしていますが、上記リスクを完全に排除できる保証はありません。
(ⅴ)本資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に係るリスク規約に規定されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本資産運用会社がこれを具体化するために制定した運用ガイドラインについては、投資主総会の承認を得ることなく、その時々の市場環境等に応じ、原則として本資産運用会社の判断により機動的に改訂することが可能です。かかる運用ガイドラインの改訂により、意図したとおりの運用成果を収めることができるとの保証はなく、結果的に本投資法人の資産運用及び損益の状況に悪影響を及ぼすおそれがあります。また、本資産
運用会社は、運用ガイドラインに従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後その変更を行わないとは限りません。このような、本資産運用会
社における社内体制等の変更によって、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。

- 108 -

(ウ)インサイダー取引規制に関するリスク
投資口の取引についても、金融商品取引法が定めるインサイダー取引の規制対象となります。
発行者である投資法人の役員だけでなく、資産運用会社及びその特定関係者(資産運用会社の親会社、及び投信法第201条第1項に規定する資産運用会社の利害関係人等のうち、一定の基準を満たす取引を行い、又は行った法人)の役職員が会社関係者として上記規制の対象者に含まれることになるとともに、投資法人及び資産運用会社に関連する事実が重要事実として規定されており、これらの解釈・運用が定着していないことに伴い本投資法人の円滑な資産運用に悪影響が生じる可能性があるほか、本投資口につきイ
ンサイダー取引規制に違反する行為が行われた場合には、投資家の本投資口又は不動産投資信託証券市場に対する信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらすおそれがあります。なお、上場投資口については、上場株式
同様、大量保有報告書制度の対象となっています。
(エ)投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度上の取扱い若しくは解釈は大幅に変更
され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、損益の状況に悪影響を及ぼす可能性があります。
(オ)不動産の取得方法に係るリスク
本投資法人は、今後不動産を取得するにあたり、投資法人としての税制上の軽減措置を受けることを目的として、当該不動産についての所有権等の移転本登記申請を譲渡代
金支払日後直ちに行わない場合があります。この場合、売主が譲渡代金支払い後本登記申請までの間に当該不動産を二重譲渡し、担保提供し、又は売主が倒産すること等により、本投資法人が当該不動産の完全な所有権を取得できなくなる可能性があり、また、同時に支払済みの譲渡代金の全部又は一部につき返還を受けられなくなる可能性があります。本投資法人は、上記軽減措置に関する手続のために必要な一定期間について、仮登記を経ること等により本登記の順位を保全して上記リスクを回避する方針ですが、仮登記には順位保全効果しかなく、本登記がなされる前に売主が倒産した場合等には本投資法人が保護されない可能性があり、上記リスクを完全に排除できるわけではありません。
(カ)自己投資口取得に係るリスク
本投資法人は、資金調達環境、金融マーケットの状況、本投資法人の投資口価格の状況等を勘案し、投資主還元と資本コストの最適化に資すると判断した場合、自己投資口の取得を行うことがありますが、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも投資法人にとって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。また、投資法人が税務上の特例要件を満たし法人税が課税されないこととなるためには、税引前当期利益に一定の調整を加えた金額の90％超の配当を行う必要があります(以下「90％超配当要件」といいます。)が、自己投資口は貸借対照表上、純資産の控除項目として計上されることから、税引前当期利益に比し、本投資法人が実際に配当できる金額が自己投資口の金額分減少する可能性があり、結果として、決算期を超えて自己投資口を保有し続けた場合に90％超配当要件を満たせない可能性があります。

- 109 -

③

本投資法人の運用方針に関するリスク(ア)運用資産の地域的偏在に関するリスク
本投資法人は、上記「1 投資方針／(1) 投資方針／③投資方針／(ア)東京圏への優先、重点投資～東京圏比率70％以上～」に記載のとおり、ポートフォリオの構築において、一定の地理的分散投資を行うものの、東京圏、またその中でも特に都心5区を重点投資対象地域としています。したがって、東京圏、またその中でも特に都心5区における経済状況の停滞又は悪化、不動産賃貸市場の動向、地震その他の災害等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
また、本投資法人の運用資産である不動産が近接して所在する場合には、テナント獲得に際し、賃貸市場において本投資法人が保有する不動産相互間で競合し、結果として賃料収入が減少し、本投資法人の収益に影響を与える可能性があります。
さらに、一般に、総資産額に占める個別の運用資産の割合は、総資産額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、総資産額に占める割合が大きい運用資産に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
(イ)余裕資金の運用に係るリスク
本投資法人は、不動産の賃借人から受領した賃料、預託を受けている敷金又は保証金等の余裕資金を投資資金として運用する場合があります。特に、物流施設、ホテル及び商業施設においては、賃借人が多額の敷金、保証金又は売上預り金(主に商業施設において、賃料、共益費等を控除した上、所定の期日に返還することを目的として、毎日の営業終了後に当該日の売上金としてテナントから預託を受ける金銭をいいます。)を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託することがあります。本投資法人が余裕
資金を投資資金として運用するような場合、想定した運用利益をあげることができず、又は、元本欠損が生じる可能性があります。また、賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をその投資利回りよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得な
くなり、その結果本投資法人の損益の状況に悪影響を及ぼすおそれがあります。
(ウ)物件の取得競争に係るリスク
本投資法人は、規約において、不動産関連資産を主たる投資対象として、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことを基本方針としています。しかしながら、J-REITによる取得活動及び国内外の投資家等による不動産に対する投資は積極化する傾向にあり、本投資法人が投資対象とするような不動産について競合する状況が今後も継続すると思われ、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産を取得することができるとは限りません。さらに、本資産運用会社が新たなファンド等の運用を開始し、投資対象が本投資法人と競合する場
合には、ローテーション・ルール等により物件取得ができない可能性があります。また、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーとの間で、スポンサーグループが保有する対象不動産に係る売却情報を本投資法人及び本資産運用会社に提供する旨を含む
スポンサー・サポート契約を締結しています。しかし、スポンサー・サポート契約は、
対象不動産につき、本投資法人及び本資産運用会社に情報の提供を受ける権利を与えるものにすぎず、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー・サポート契約に基づいて取得に関する優先交渉権等を包括的に付与されておらず(個別交渉によりスポンサーから取得に関する優先交渉権等を取得する場合はあります。)、また、本投資法人に対- 110 -

して、当該不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。即ち、本投資法人は、スポンサー・サポート契約により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適切な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。これらに起因して、希望する物件の取得ができない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考えるポートフォリオを実現できない可能性があります。
これらの結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(エ)本投資法人の資金調達(金利環境)に係るリスク
新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法
人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が新たに設けられたり、運用資産に担保を新たに又は追加して設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。なお、本投資法人が現在行っている借入れについては、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを定める等の財務制限条項が設けられています。
借入れ又は投資法人債の発行において運用資産に担保を設定した場合、本投資法人が担保の設定された運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに運用資産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。また、担保の対象となる運用資産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、借入れ及び投資法人債の金利その他の条件やこれに関する費用は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向並びに投資法人債に係る格付等に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇
し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額
等に悪影響を及ぼす可能性があります。

- 111 -

④

不動産に係るリスク
本投資法人の主たる運用資産(取得予定資産を含みます。)は、上記「2 投資対象／⑤本
取組み後のポートフォリオについて」に記載の不動産等です。また、不動産信託受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる
不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産信託受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託受益権特有のリスクについては、下記「⑤不動産信託受益権に係るリスク」
をご参照ください。

(ア)不動産の流動性に係るリスク
不動産は、その有する不動性(非移動性)及び個別性(非同質性、非代替性)等の特性から、流通市場の発達した有価証券と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、取引時に実施する物理的状況や権利関係等の調査(デューデリジェンス)の結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な欠陥や瑕疵等が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が下落する可能性があります。不動産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によってもその市場価格は変動します。したがって、
本投資法人が不動産を処分する場合にも、希望どおりの価格や時期等で売却できない可能性があります。
不動産の中でも、特に、本投資法人が投資対象としている、物流施設、ホテル及び商業施設は、オフィス等の他の種類の不動産に比べ、立地、用途及び構造等が特殊であり、売り手及び買い手ともに限定される傾向があるため、一般的に流動性が低い点に留意が必要です。
さらに、不動産が共有される場合、区分所有建物である場合、又は土地と建物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様によっては、以上の流動性等に関するリスクが相対的に増幅します。
(イ)専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における不動産鑑定士等による評価を示したものにとどまります。また、その評価の目的・方法は、必ずしも転売や再取得の場合における市場価格を算出することではありません。加えて、同じ不動産について鑑定評価等を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法又は調査の方法若しくは時期等によって鑑定評価額や調査価格が異なる可能性があります。したがって、かかる鑑定評価及び価格調査の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても当該鑑定評価額又は当該調査価格をもって売却されるとは限りません。
土壌汚染リスク評価報告書は、個々の専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
エンジニアリングレポート(建物状況調査報告書)及び地震リスク分析に係る報告書
は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び施設管理者への聞取りを行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用及び再調達価格の算出並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載するも- 112 -

のであり、また、提供される資料の内容や時間的制約等から一定の限界があり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、予想損失額の再調達価格に対する比率で示されますが、将来地震が発生した場合、予想以上に多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
(ウ)不動産の瑕疵に係るリスク
不動産は、物件毎に個性を持ち、代替性が低いという性質を有しています。したがって、本投資法人が保有し、又は今後取得する不動産に一定の瑕疵があった場合、本投資法人は損害を被ることがあります。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、土地に含有される有害物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等(隠れたものを含みます。また、工事における施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等を含みますが、これらに限りません。)があり、この他、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあります。また、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経た不動産についても、
一般的に、建物の施工を受託した建築会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されていない可能性があり、当該行政法規が求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はなく、想定し得ない隠れた欠陥・瑕疵等が取得後に判明するおそれもあります。その他、不動産に関する権利が第三者の権利により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることもあり得ます。
不動産の売買においては、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります(買主は瑕疵があることを知った日から1年以内に解除権又は損害賠償請求権の行使をすることができます。)。したがって、本投資法人が特定の不動産の買主となる場合、不動産に係る物理的、法的な瑕疵があり、それが隠れたものである場合には、上記に従い、本投資法人は売主に対して瑕疵担保責任を追及することができます。また、本投資法人では、取得しようとする不動産に係る売買契約等において売主から一定の事実に関する表明及び保証を取得し、瑕疵の内容等について責任の所在を明確化したうえで不動産を取得することを原則としています。
しかし、裁判所による競売で購入する不動産については、法律上、瑕疵担保責任の追及ができません。さらに、売主が既に解散・清算されている場合、又は売主が倒産し、若しくはその主要な資産が本投資法人に売却した不動産のみであった特別目的会社等であるためにその資力が十分でない場合には、買主である本投資法人は、実際には売主との関係において上記の瑕疵担保責任による保護を受けることができず、損害を被ることになります。また、個別の事情により、売買契約上売主が瑕疵担保責任を負担する期間を限定し、又はこれを全く負わない旨の特約をすることがあります。さらに、売主が表明・保証した事項が真実かつ正確であるとの保証はなく、個別の事情により、売主が行う表明・保証の対象、これに基づく補償責任の期間又は補償金額が限定され、あるいは表明・保証が全く行われない場合もあります。
本投資法人では、不動産を取得しようとする場合、当該不動産について自ら調査を行う他、宅地建物取引業者が作成する重要事項説明書等の関係書類の調査、売主に対する資料の徴求を行い、かつ、建物の構造、耐震性、法令や条例の適合状況、有害物質の有
無、隣地との境界等について、信頼のおける中立の建設会社、不動産業者、リサーチ会
社等の専門業者からのエンジニアリングレポート(建物状況調査報告書)、地震リスク分
析に係る報告書等を取得し、欠陥及び瑕疵の有無を精査します。しかし、本投資法人に- 113 -

よる不動産の取得に際して行われる上記の調査には限界があり、提供される資料の内
容、依頼を受けた専門家の能力、売主やその前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な書面等の範囲及び時間的な制約等から、不動産に関する欠陥・瑕疵について事前に全てを認識することができるとの保証はありません。したがって、本投資法人による取得の後に、取得した不動産に欠陥や瑕疵等が判明する可能性があります。
このような場合には、当該瑕疵を理由とした不動産の資産価値が減耗することを防ぐために買主である本投資法人がその補修その他の措置を取ることになり、予定しない補修費用等が発生し、売主からかかる費用の賠償や補償が得られないと、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵の程度によっては、補修その他の措置を取ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に隠れた瑕疵があった場合については、上記と同様のリスクがあります。そこで、不動産の信託契約及び受益権売買契約において、売主に信託設定日等において既に存在していた原資産である不動産の瑕疵について瑕疵担保責任を負担させ、又は一定の事実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても上記のように実効性がない場合及びそもそも責任を負担させなかった
場合には、当該不動産の実質的所有者である本投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵の程度によっては、補修その他の措置を取ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
加えて、わが国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して当該不動産に第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありま
せん。
(エ)土地の境界等に係るリスク
我が国においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地の所有者若しくは占有者からの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに実質的な障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(オ)不動産から得られる賃料収入に係るリスク
本投資法人が不動産を保有する場合には、本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接保有する不動産の賃料収入です。また、本投資法人が不動産信託受益権を保有する場
合には、本投資法人の主な収入は、不動産信託受益権に基づく信託の純利益の配当です
が、その主たる原資は、不動産信託受託者が原資産たる不動産についてテナントとの間で締結する賃貸借契約に基づく賃料収入です。
このような不動産の賃料収入に影響を与える主なリスクは、以下のとおりです。
- 114 -

a.

不動産の稼働状況に係るリスク
不動産の稼働率は、事前に予測することが困難であり、予想し得ない事情により低下する可能性があります。
一般的な賃貸借契約では、契約期間を2年程度とするものの、テナントからの一定期間前の予告により期間中いつでも解約でき、また、期間満了時までに解約の意
思表示がなされれば更新されない(意思表示がない場合には自動的に2年程度の期間をもって契約が更新される)ものとされています。このような場合、テナントは、契約期間中であっても賃貸借契約を終了させることが可能であり、かつ、期間満了
時に契約の更新がなされる保証もありません。契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果賃料収入が減少する可能性があります。
期間の定めのある賃貸借契約においてテナントに中途解約権を付与していない場
合、テナントは、使用の有無にかかわらず、当該賃貸借契約の有効期間中は賃料を支払う義務を負担するのが原則ですが、契約が早期に解除され、テナントが退去した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が認められない場合もあります。なお、賃貸人からの賃貸借契約(下記「c.賃料の減額に係るリスク」に記載の原則的な定期建物賃貸借契約の場合を除きます。)の更新拒絶及び解除は、正当事由の存在が認められる場合を除いて困難であることが多いのが実情です。
本投資法人においても、一部のテナントを除き、上記のような一般的な条件の賃貸借契約を締結し、又は承継することは避けられません。したがって、解約が増加
し、又は更新がなされないことにより稼働率が低下し、不動産から得られる賃料収入が減少して、投資主に損害を与える可能性があります。また、解約が多く発生する場合、上記収入の減少のみならず、退去するテナントへの敷金・保証金の返還等が必要となり、十分な積立金が留保されていない場合には、新たな資金調達を余儀なくされ、その結果、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
なお、賃貸借契約で期間内の解約を制限し、違反についての違約金条項を置くこともありますが、違約金の額その他の状況によっては、裁判所によって違約金が一部減額される、又はかかる条項の効力が否定される可能性があります。

b.

テナントの信用力及び賃料不払いに係るリスク賃貸借契約が終了しない場合においても、テナントの財務状況が悪化し、又はテ
ナントが破産手続、会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃料の支払いが滞る可能性があります。このような延滞された賃料等(場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。)の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超えると、本投資法人の収益に影響を与える可能性があります。特に、全賃料収入のうち特定のテナントからの賃料収入が占める割合が小さくない場合においては、当該テナントが賃料の支払能力を失った場合には、当該不動産の賃料収入に与える影響が大きくなります。
また、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払いをもってこれに対抗することができるため、テナントが賃貸人側の何らかの落
ち度を理由に意図的な賃料不払いをもって対抗する可能性もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。新規のテナントを入居させるに当たっては、その信用力について調査を行いますが、かかる調査が完全であるとは限らず、また、入居後に財務状況が悪化することもあり、リスクを完全に防ぐことはできません。

- 115 -

c.

賃料の減額に係るリスク
上記のとおり、テナントとの一般的な賃貸借契約では2年程度の期間毎に契約が更新され、その都度賃料が改定される可能性があります。賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合もありますが、このような契約においては、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行う旨の定めがなされることがあります。また、契約期間中であっても、賃料相場の下落その他の様々な事情により、テナントから減額の請求を受け、これに合意することを余儀なくされることがあります。また、本投資法人が保有する不動産と競合すると思われる不動産の賃料水準が全般的に低下した場合には、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約における賃料の額が従前の賃料の額と比べて低下するとともに、上記のような賃料減額の可能性もより増大することになり、本投資法人の賃料収入の減少をもたらす可能性があります。
さらに、テナントは、定期建物賃貸借契約において賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては、借地借家法(平成3年法律第40号、その後の改正を含みます。)(以下「借地借家法」といいます。)に基づく賃料減額請求をすることができます。当事者間で変更後の金額について協議が調わない場合には、賃貸人は、減額を相当とする裁判が確定するまで、テナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払いを請求することができます。但し、その間に賃貸人が実際に支払いを受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年1割の利息を付してテナントに返還しなければなりません。したがって、テナントから賃料減額請求権の行使があった場合には、賃貸人としては、この利息支払いのリスクを避けるために従前の賃料を減額して請求をせざるを得ない場合もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入が減少するため、本投資法人の収益に影響を与える可能性があります。
これに対し、借地借家法に定める一定の要件を満たして締結された定期建物賃貸
借契約においては、当事者間の合意により、上記賃料増減額請求権を排除することができます。もっとも、定期建物賃貸借契約においてテナントが契約期間の定めにかかわらず早期解約した場合、契約上の当然の権利として又は違約金条項に基づく権利として、残期間の賃料全てについて必ずテナントに対して請求できるかどうか
は、未だ事例の蓄積が乏しいため定かでありません。特に、残期間の途中で新たなテナントが見つかり、賃料収入が得られることとなった場合には、その効力が制限される可能性があります。なお、そもそも契約上、違約金の額が一定期間の賃料に対応する分だけに限られている場合もあります。また、定期建物賃貸借契約では、通常の賃貸借契約に比べて契約期間中の賃料収入の安定が期待できますが、他方で賃料が低く抑えられる傾向にあり、特約の定め方によっては一般的な賃料水準が上昇する場合でもそれに応じた賃料収入の増加を期待することができない等、不利益な面もあります。さらには、契約締結の方法又はこれをめぐる事情の如何によっては、借地借家法に定める一定の要件を満たしていないと判断され、定期建物賃貸借契約であることが否定される可能性があります。
いわゆるハイグレード賃貸用住居は、相対的に需要(入居者)が限定されていて市場が小さく、このような住居が他から新規供給された場合、市場への影響が少なくないことがあります。加えて、既存テナントが退去した場合、代替テナントが入居するまでの期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下する場合もあり、時として代替テナント確保のために賃料水準を下げることもあります。また、ハイグレー
ド賃貸用住居は、欧米系企業・多国籍企業において海外から派遣される赴任者等を- 116 -

主な入居者として想定しているため、経済状況、国際状況の変化等により需要が大きく減少し、そのために不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準引下げを余儀なくされる可能性があり、そのような場合、賃料収入が大きな影響を受ける可能性もあります。
なお、本投資法人又は信託受託者が賃貸している不動産を賃借人が転貸している
場合には、転貸条件が必ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法
人又は信託受託者が転借人と直接の賃貸借契約関係を有することとなったとき、低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があります。
d.

テナントの獲得競争に係るリスク
不動産関連資産は、競合する不動産の新築、リニューアル等の競争条件の変化
や、競合不動産の募集賃料水準の引下げ等により、賃料引下げや稼働率の低下を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する場合があります。需給のバランスが崩れた場合や、立地条件や建物仕様等の点で本投資法人の不動産関連資産に優る競合不動産がある場合、その傾向は顕著になるものと予想されます。

(カ)マスターリースに係るリスク
本投資法人は、その保有する不動産につき、転貸を目的として賃借人(マスターリース会社)に一括して賃貸することがあります。このように、マスターリース会社に当該不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人又は信託受託者は、
当該不動産に入居する転借人(エンドテナント)を自己の意思により選択できなくなった
り、退去させられなくなる可能性があります。
また、パススルー型マスターリースの場合、エンドテナントの信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、マスターリース会社が転貸借
契約上の転貸人としての債務の履行を怠った場合には、エンドテナントは賃料不払いをもってこれに対抗することができるため、エンドテナントがマスターリース会社側の何らかの落ち度を理由に意図的な賃料不払いを以って対抗する可能性もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入にも悪影響を及ぼすこととなります。
一方、賃料保証型マスターリースにおいては、マスターリース会社の財務状況の悪化等により、マスターリース会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があります。
マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマスター
リース契約が終了した場合、本投資法人が所有者として、エンドテナントとの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のエンドテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合があります。このような場合、本投資法人がエンドテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、エンドテナントが旧マスターリー
ス会社に賃料等を支払った場合、本投資法人はエンドテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を与える可能性があります。また、転貸借契約に基づきマスターリース会社に敷金・保証金等が預託される場合であって、これらが本投資法人又は信託受託者に預託されないときは、マスターリース
会社の倒産により、本投資法人又は信託受託者がエンドテナントから敷金返還請求を受けるおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を与える可能性があります。

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(キ)PM会社、BM会社等に係るリスク
一般に、建物の保守管理、テナントの管理を含めた不動産の管理が成功するか否か
は、PM会社やビルディング・マネジメント会社(以下「BM会社」といいます。)等(以下、併せて「PM会社等」と総称します。)の能力、経験、ノウハウによるところが大き
く、本投資法人においても、管理の良否及びその結果としての収益性の確保について、PM会社等の業務遂行能力に大きく依拠することになります。特に、オフィスや居住用施設に比べて物流施設、ホテル及び商業施設のテナント候補は限定されており、テナントとの良好かつ強固な関係を有するPM会社を選定し、そのリーシング能力を活用することが重要となります。本資産運用会社は、本資産運用会社の内規である「プロパティ・マ
ネジメント会社の選定手順書」に従い、原則として、活動履歴、信用力等の調査を経て一定の要件を満たす業者の中で過去に委託実績のある業者を含む複数の業者から見積書を取得したうえで、当該見積書記載の諸条件等を総合的に勘案し、最も適切な業者をPM会社として選定(BM会社についてはPM会社と協議して選定)する方針ですが、選定に係る調査は完全であるとは限らず、選定されたPM会社等における人的・財産的基盤が優良である保証はありません。仮に選任時点では優良であってもそれが将来にわたって維持されるとの保証もありません。よって、プロパティ・マネジメント会社の業務遂行が円滑になされない場合又は業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、PM会社等は、一般に、本投資法人以外の顧客からもプロパティ・マネジメント業務等を受託するため、テナントへのリーシング
等において、本投資法人と他の顧客との利益相反が生じる場合があります。本投資法人
は、プロパティ・マネジメント業務委託契約や建物管理委託契約において、PM会社等につき業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、自ら又は不動産信託受託者に指図して、PM会社等に対して改善を求め、又はPM会社等との契約を解除する権利を確保する方針です。しかし、PM会社等が交代する場合、後任のPM会社等が選任され、管理業務を開始するまでは、一時的に当該不動産の管理状況が悪化し、本投資法人が損失を被るおそれがあります。なお、本投資法人が不動産信託受益権を保有する場合においてPM会社等が解任されたときは、不動産信託受託者において、その善良な管理者の注意義務に従って信託財産たる不動産を一時的に管理することになります。また、テナントからの賃料が、PM会社経由で支払われる場合、PM会社の倒産等により、PM会社がその時点において収受しこれを不動産信託受託者又は本投資法人に支払う前の賃料を回収することができず、
本投資法人が損害を被る可能性があります。
(ク)不動産の運用費用の増加に係るリスク
不動産の運用に関する費用においては、不動産管理費用、減価償却費、保険料、水道光熱費等、金額が比較的固定されたものが多いため、賃料が減少した場合、かかる費用の減少が実行できないことにより、本投資法人の利益が大きく減少することがあります。また、経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用又は備品調達等の管理コストの上昇、修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性もありますが、その場合に、不動産関連資産からの収入がこれに対応して増加するとの保証はありません。
(ケ)建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震、火災や風水害等の天災地変その他の事象によって、毀損、滅失又は劣化する可能性があります。このような場合には、毀- 118 -

損、滅失した箇所を修復するため予期せぬ費用が発生するばかりでなく、一定期間建物が稼働不能となることを余儀なくされ、賃料収入が減少し、費用が増加することで本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、完全な修復が行われたか否かにかかわらず、評価額が下落するおそれもあります。
そこで、本投資法人は、火災等の災害や事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、運用資産の特性に応じた適切な損害保険(火災保険、施設賠償保険等)を付保する方針としています。こうした保険によって、予期せざるリスクが顕在化した場合にも、かかる保険による保険金をあてることで、原状回復を行うことが一定程度期待できます。但し、個々の不動産に関する状況により保険契約が締結されない可能性、保険金の上限額を上回る損害が発生する可能性、保険でカバーされない災害や事故(戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるとは限りません。また、通常の火災保険では地震による火災はカバーされません。)が発生する可能性、又は保険会社が当該保険会社の財務状況の如何にかかわらず保険金を完全に支払わず、若しくは支払いが遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により、建物を事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震が起った場合、本投資法
人の保有する不動産のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本投資法人は、我が国における地震による災害の影響度の甚大性とその発生の可能性に鑑み、ポートフォリオ全体に与える影響及び保険の実効性を考慮し、ポート
フォリオPMLが15％を超える場合又は個別物件のPMLが20％を超える場合において、ポー
トフォリオPMLが15％を超える部分又は個別物件のPMLが20％を超える部分に関して地震保険を付保することを検討します。但し、地震保険を付保しても人的被害の賠償については、保険でカバーされないこともあります。また、個々の物件の具体的事情により、保険の提供が受けられず、当該物件につき地震保険を付保できない可能性もあります。
(コ)建築基準法等の規制に係るリスク
不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法等の規制に服します。このような規制には建物の構造等自体に関するものと、
建築確認申請義務等の手続に関するものがあります。その他、不動産は、都市計画法、道路法、航空法、文化財保護法、海岸法等の様々な規制のもとにあり、さらに国の法令に加えて、各地方公共団体の条例や行政規則等によって、建築に制限が加わったり、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務が課される等の他、これらの義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。また、道路指定により敷地面積・容積率が結果として減少することもあります。これらの規制は、随時改正・変更されており、その内容によっては、不動産の管理費用等が増加したり、増改築や再建築の際に、既存の建物と建蔽率や容積率等の点で同様の建物が維持できない可能性もあります。
建築時点(正確には建築確認取得時点)においては、建築基準法上及び関連法令上適格であった建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制のもとでは不適格になることがあります。例えば、建築基準法は、耐震基準について昭和56年にいわゆる新耐震基準を採用し、それ以降に建築される建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されています。本投資法人の取得・保有する不動産等には、現行の法令に一部適合していないものの違法とはならない、いわゆる既存不適格の建物を含む場合があります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建替えたりしようとす- 119 -

る際に、従前の建物と同等の建蔽率・容積率・高度・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替え自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。また、建物の構造等が適法であっても手続に不備があった場合には、工事のやり直しを余儀なくされ、関連する費用等が増加して、投資主に損害を与える可能性があります。
以上の他、土地収用法や土地区画整理法、都市再開発法のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は不動産の価値が減殺される可能性があります。また、都市計画法や地区計画の変更により既存の建物が既存不適格となること
によって、再建築が制限されることもあります。
(サ)法令等の変更に関するリスク
消防法(昭和23年法律第186号、その後の改正を含みます。)(以下「消防法」といいます。)等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、将来的には不動産関連資産の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法等の不動産に関する行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の事業により、不動産関連資産に関する権利が制限される可能性があります。さらに、環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、不動産関連資産について、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課される可能性もあります。このように、法令又は条例の制定・改廃等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
(シ)共有物件に係るリスク
不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は、法的に様々な側面で制約を伴います。
共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有物の変更に当たる行為には共有者全員の合意を要し、変更に当たらない管理行為は共有者の持分の過半数で決定するものとされています。したがって、特に本投資法人が持分の過半を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため、他の共有者によるかかる権利行使によって、本投資法人の当該不動産の利用が妨げられる可能性があります。
共有不動産を賃貸する場合、賃料債権は不可分債権であり、敷金返還債務は不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の共有者(賃貸人)の債権者が当該共有者の持分の割合を超えて賃料債権全部を差押え、又は他の共有者がテナントからの敷金返還債務をその持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が敷金全額を返還せざるを得なくなる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、差押えられた賃料のうち自己の持分に応じた金額の支払いや返還した敷金のうち他の共有者の持分に応じた金額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、支払い又は償還を受けることができない可能性があります。共有不動産に課税される固定資産税等の公租公課、共有不動産の修繕費、保険料等についても、他の共有者が債務を履行しない場合は、同様の問題があります。
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また、不動産を共有する場合、他の共有者から共有物の分割請求を受ける可能性があります。現物による分割が不可能である場合又は著しくその価値を損なうおそれのある場合は、本投資法人の意向にかかわらず、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが、合意の有効期間は5年以内とされています。しかも、不動産に関する不分割特約は、その旨の登記をしなければ当該不動産の共有持分の譲受人等第三者に対抗できないことがあります。また、共有者において、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は、特約があっても、管財人等は分割の請求をすることができます。但し、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます。
共有者は、自己の共有持分を自由に処分することができます。したがって、本投資法
人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。これに対し、共有者間の協定書等において、共有者が共有持分を処分する場合に他の共有者に先買権若し
くは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。
この場合は、本投資法人の知らない間に他の共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
また、他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物の分割がなされても、共有されていた不動産全体について、当該共有者(抵当権設定者)の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、本投資法人の共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後の本投資法人の保有する不動産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減
価要因が増す可能性があります。
(ス)区分所有建物に係るリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。)(以下「区分所有法」といいます。)の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分(居室等)と共有となる共用部分(建物の躯体、エントランス部分
等)から構成されます。
区分所有建物の場合、建物及びその敷地(以下「区分所有物件」といいます。)若しく
は付属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、区分所有法の規定に従い、また、区分所有者間で定められる管理規約その他の規則(以下「管理規約等」といいます。)がある場合にはこれに服します。管理規約は、原則として、区分所有者数及びその議決権(管理規約に別段の定めのない限り、区分所有者の所有する専有部分の床面積の割合)の各4分の3以上の多数決によらなければ変更できません。区分所有者の集会は少なくとも毎年1回開催され、集会の議事は区分所有法又は管理規約等で別段の定めがない限り区分所有者及び議決権の各過半数で決しますが、建替決議等においてはさらに多数決の要件が加重されています。保有資産が区分所有物件の一部であって本投資法人単独では上記決議要件を満足できない場合、区分所有物件の管理及び運営について
本投資法人の意向を十分に反映させることができない可能性があります。また、区分所有者間での管理規約等又は権利関係に関する紛争が発生する危険もあります。
さらに、他の区分所有者が自己の負担すべき区分所有建物の共有部分に係る公租公課、修繕費又は保険料等の支払い又は積立を履行しない場合、本投資法人が保有資産の- 121 -

劣化を避けるため、その立替払を余儀なくされるおそれがあります。これらの場合、本投資法人は、他の区分所有者に係る立替払金の償還を請求することができ、かかる請求権については区分所有法により担保権(先取特権)が与えられていますが、当該他の区分
所有者の資力の如何によっては、償還を受けることができない可能性があります。
各区分所有者は、自己の所有する専有部分を自由に処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の区分所有者が変更される可能性があります。これに対し、管理規約等において、区分所有者が専有部分(所有権の共有持分その他の敷地利用権(以下に定義します。)を含みます。)を処分する場合に他の区分所有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合には、本投資法人が専有部分を取得する場合や処分する場合には、かかる手続を履践する(又は売主により履践される)必要があります。
また、各区分所有者は、自己の所有する専有部分を自由に賃貸し、その他使用収益することができます。また、他の区分所有者による建物への変更工事や内装の変更等により、本投資法人の専有部分を含む建物全体が建築基準法、消防法その他の法令や条例等に違反する状態となる可能性があります。本投資法人の保有資産である専有部分の価値や収益は、このような他の区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利(所有権の共有持分等)を敷地利用権といいますが、区分所有法は、原則として、専有部分と敷地利用権を分離して処分することを禁止し、不動産登記法は敷地権の登記の制度を用意しています。しかし、敷地につき、敷地権の登記がなされていない場合には、専有部分と敷地利用権を分離して処分されたときに、その処分の無効を善意の第三者に主張することができません。
また、区分所有建物の敷地が数筆の土地であり、各区分所有者が、これらの土地の一部について、単独で敷地利用権を有している場合(いわゆる分有形式)には、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが可能とされています。分離処分がなされると、区分所有物件を巡る権利関係が複雑になるため、既に述べた不動産に係る流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。なお、本書の日付現在、本投資法人の保有資産には区分所有建物はありません。
(セ)借地権に係るリスク
本投資法人は、借地権(土地の賃借権及び地上権)と借地権設定地上の建物(以下「借地物件」といいます。)に投資することがありますが、借地物件は、土地建物ともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではな
く、期限の到来により消滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶されることがあり、また、借地権者側に地代不払い等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律(明治42年法律第40号、その後の改正を含みます。)又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が借地権に先立ち対抗要件を具備した担保権の実行によるものであ- 122 -

る場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払いを要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で借地物件を処分することができないおそれがあります。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
その他、保有資産には含まれていませんが、地方自治法(昭和22年法律第67号、その後の改正を含みます。)(以下「地方自治法」といいます。)に定める地方公共団体がその普通財産を貸し付けた場合、その貸付期間中であっても、当該地方公共団体において公用又は公共用に供するため必要が生じたときは、普通地方公共団体の長はその契約を解除できるとされています(地方自治法第238条の5第4項)。したがって、地方公共団体
から土地その他の資産を賃借した場合、本投資法人は、その契約に違反がない場合であっても解除されることがあり、その場合には本投資法人の資産運用及び収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ソ)開発物件に係るリスク
本投資法人は、原則として、取得時点において稼働している物件に投資を行います。
しかし、将来、運用ガイドラインに定める投資方針に従って、竣工後に不動産等を取得するために予め開発段階で当該不動産等の売買契約等を締結する可能性及び竣工前の不動産等を取得する可能性があります。かかる場合、既に稼働中の物件を取得する場合に比べて、a)開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見され、これらが開発の遅延、変更又は中止の原因となる可能性、b)工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止される可能性、c)開発コストが当初の計画を大きく上回る可能性、d)天災地変により開発が遅延、変更又は中止される可能性、
e)行政上の許認可手続により開発が遅延、変更又は中止される可能性、f)開発過程において事故が生じる可能性、g)竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られない可能性、h)その他予期せぬ事情により開発が遅延、変更又は中止される可能性等のリスクがあります。これらの結果、竣工後における物件からの収益が本投資法人の予想を大きく下回る可能性がある他、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が被る可能性があり、そのため本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。
(タ)底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地物
件を取得することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります(借地借家法第13条等)。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記
正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に予測することは困難であり、- 123 -

借地権者の行う時価での建物買取請求により時価での建物の買取りを請求される場合であっても、買取価格が本投資法人の希望する価格以下となる保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払いが、敷金及び保証金等で担保される範囲を超えて延滞する等の場合は本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。借地契約において賃料等の借地契約の内容について定期的に見直しを行うこととされている場合には、賃料の改定により賃料が減額されると、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
(チ)有害物質又は放射能汚染等に係るリスク
土地については、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性や利用する地下水に有害物質が含まれている可能性は否定できず、かかる有害物質が埋蔵又は含有されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替浄化等が必要となる場合には、予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
土壌汚染等に関しては、土壌汚染対策法(平成14年法律第53号、その後の改正を含みます。)に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命じられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は支出を余儀なくされた費用についてその原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
特に、物流施設の立地する地域は、工場跡地等の土壌汚染が懸念される地域であることが多く、上記リスクは他の物件を取得する場合に比して相対的に高いものとなります。
また、建物について、一般的に建材等にアスベスト、PCBその他の有害物質を含む建材又は設備が使用され、又は過去に使用されていた可能性があります。かかる場合には、当該建物の価値が下落する可能性があります。また、かかる有害物質の有無を検査する必要が生じたり、有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には、予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接的に又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
また、環境関連法令につき、将来不動産に関して規制が強化され、不動産の所有者に
大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務が課され又は無過失責任を問われることとなる可能性があります。
さらに、原子力発電所の事故等により、保有不動産又はその所在周辺地域において、
放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、当該不動産の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該不動産の所在す- 124 -

る地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
(ツ)水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク
本投資法人が不動産等を取得する場合において、当該不動産等に、浄化槽、ちゅう房
施設及び入浴施設等の水質汚濁防止法に規定される特定施設が設置されている場合があります。
水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出するおそれがある場合には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善や特定施設の使用若しくは排出水の排出の一時停止を命ぜられることがあり、また、特定施設の破損その他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出され又は地下に浸透したこと
により人の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物質等を含む水の排出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じない場合には、都道府県知事により応急の措置を命ぜられることがあります。さらに、有害物質に該当する物質を含む水の地下への浸透があったことにより、現に人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な限度において、地下水の水質の浄化のための措置を命ぜられることがあります。これらの場合、本投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加えて、かかる有害物質が含まれた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体を害したときは、当該排出又は地下への浸透をした者は、無過失責任を負うものとされていることから、特定施設において事故等が生じた場合には、本投資法人が第三者に対して多額の損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主が損失を被る可能性があります。
(テ)埋立地に関するリスク
本投資法人の保有資産には、埋立地に立地するものが含まれていますが、埋立地に所在する不動産には、埋立に使用した土壌に有害物質が含まれている等の理由により、土地に有害物質が含まれている可能性があります(当該土地に有害物質が含まれる場合のリスクの詳細は、上記「(チ)有害物質又は放射能汚染等に係るリスク」をご参照ください。)。また、埋立地は沿岸部に所在することも多く、津波、高潮その他の災害、海面上昇等による被害を受ける可能性もあります。さらに、埋立地の地盤は、軟弱である可能性があることから、当該土地上の建物について、不等沈下その他の沈下を生じる可能性があるほか、地震の際には液状化による沈下や毀損等の被害を生じる可能性もあります。これらの理由により当該不動産が被害を受けた場合、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があるほか、当該不動産の価値が下落する可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主が損失を被る可能性があります。
(ト)地球温暖化対策に関するリスク
法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の不動産の所有者に温室効果ガス
排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度設計又は拡充に伴い、排出量削減のための建物改修工事を実施したり、排出権又は再エネクレ
ジット等を取得する等の負担を余儀なくされる可能性があります。

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(ナ)不動産の所有者責任に係るリスク
土地の工作物(建物を含みます。)の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています。したがって、本投資法人の保有する不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。本投資法人の投資対象であるホテルは、人を宿泊させるという特質から、第三者、特に宿泊客の生命、身体又は財産等を侵害する危険性も想定されます。
本投資法人は、保有不動産に関し、賠償責任保険その他の適切な保険を付保する方針
ですが、保険契約に基づいて支払われる保険金の上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故が発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
(ニ)テナント集中に係るリスク
本投資法人の運用資産である不動産が単一又は少数のテナントに賃貸される場合、テ
ナントの営業状況、財務状況の悪化等による賃料支払いの遅延や賃料の減額の要求に応じざるを得ないことにより、本投資法人の収益等に影響を与える可能性があります。また、単一又は少数のテナントに賃貸される物件からかかるテナントが退去した場合には、一度に多額の敷金等の返還を余儀なくされ、かつ、稼働率が急激に低下するため、一時的に当該不動産の収益が急激に悪化すること、また、場合によっては多額の減損損失の計上が必要となることがあります。もっとも、そのようなテナントがマスターリースの形態を用いた運用不動産におけるサブレッシーである場合は、当該テナントの退去が直ちにマスターリース契約の終了につながるとは限りませんが、その場合においてもかかるテナントの退去を受けてマスターレッシーがマスターリース契約の更新に際して更新しない等の判断に至る可能性は否定できません。なお、不動産が土地である場合
は、一続きの土地が一括して賃貸されるものと予想されますので、建物の場合に関する
上記と同様のリスクが存在することになります。
また、セール・アンド・リースバック方式により取得した不動産で、テナントが自社の本社等として一棟借りしている建物について、当該テナントの当該建物からの退去に伴い当該本社仕様となっている建物を一般テナントビル仕様に改装する場合は、多額の費用を要することが予想され、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす場合があります。さらに、テナントが倒産した場合、双方未履行の双務契約としてテナントの管財人が解除権を行使し、敷金・保証金の返還を求めてくる可能性があります。この場合の解除権の行使は法律で認められたものであるため、本投資法人は、違約金条項があっても違約金を取得できない可能性があります。当該テナントが相対的に賃料収入の大きなテ
ナントである場合は、本投資法人の収益が重大な悪影響を受ける可能性があります。広
い面積を一度に賃借するテナントを誘致することは困難な場合があり、また、複数のテ
ナントを探して稼働率を回復させるのに時間を要する可能性があり、場合によっては賃貸条件の緩和を求められ、かかる期間の長期化又は賃貸条件の悪化により、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

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(ヌ)テナントの業態の偏りに関するリスク
物流施設の場合、個別企業の実需を前提に施設が設置されることが多く、立地、規模、仕様等が物件毎に異なっており、テナントや用途が相対的に限定される傾向があるという特徴があります。そうした物件の場合には実需の個別企業の収益力が減退した
り、事業内容が変化したとき、賃貸借条件に悪影響が及んだり、業務からの撤退を余儀なくされることがあり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。その他
物流施設特有のリスクについては、下記「(ネ)物流施設に係るリスク」をご参照ください。
ホテルの場合、用途に応じた構造の特殊性からテナントの業態を大きく変更することが困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、収益力が減退するときには業務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのような場合には、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、テナントが退去した際に、用途に応じた構造の特殊性から、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナン
トが入居するまでの期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下することや、代替テ
ナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。その他ホテル特有のリスクについては、下記「(ノ)ホテルに係るリスク」をご参照ください。
商業施設の場合、その立地条件により、テナントの業態を大きく変更することは困難であることが多く、保有資産のテナントの業態が、総合スーパーマーケット、百貨店等の特定の業態に偏った場合には、当該業態が、消費性向の変化に伴い小売業としての競争力を失うことにより、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
また、テナントが退去した際に、用途に応じた構造の特殊性から、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
(ネ)物流施設に係るリスク
本投資法人の投資対象には物流施設が含まれますが、物流施設には、前述のリスクに加えて、他の用途の不動産に比べ、以下のような特有のリスクがあります。
まず、物流施設に対する需要は、日本経済全体の動向、特に流通量の動向に影響を与える様々な事象による影響を受けています。これには、今後の日本の景気動向、生産活動の海外移転等の進捗状況、人口の推移、生産活動と消費活動を結ぶ流通形態の変化等が含まれます。また、本投資法人が投資対象としている物流施設には海外への輸出拠点
又は海外からの輸入拠点として使用される物件も含まれることから、テナント需要は、
為替等の経済情勢にも左右される可能性があります。これらの推移によっては、本投資法人が投資対象とする物流施設に対する需要が全般的に減少し、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
物流施設全体に対する需要が減少しない場合でも、今後の生産拠点や物流形態の変化
等により、特定の物流施設に対する需要が低下し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、生産拠点の移転、新たな道路網の整備等により、既存の物流拠点がその立地上の優位性を失い、当該物流施設のテナント需要が低下する可能性があります。また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革
新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化した場合、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなり、当該物流施設のテナント需要が低下する可能性もあります。
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さらに、特定の物流施設の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあります。その結果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性等も考えられます。
本投資法人の保有する物流施設のテナントが、港湾労働法(昭和63年法律第40号、その後の改正を含みます。)に定める港湾運送の業務に従事すること等により、同法の適用を受ける場合、当該テナントには、同法を遵守するための費用負担等が生じ、その結果、テナントの収益を悪化させる可能性及び同法の適用のない他の物流施設に比べて競合上不利になる可能性があり、これらを通じて本投資法人の収益性に悪影響が及ぶ可能性があります。
シングル・テナントを含む、単一又は少数の核となる大規模テナントが存在する物件においては、当該テナントとの間で、優先購入権や処分禁止に関する合意(その内容は様々です。)がなされることがあり、物件の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場合に、当該テナントに優先購入権が与えられている等により、物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。かかる合意がなされている場合、取得及び売却により多くの時間や費用を要したり、価格の減価要因となる可能性があります。
その他、物流施設については、建物の特性、適用規制、テナントの特性等に起因して特有のリスクがあり、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
(ノ)ホテルに係るリスク
本投資法人の投資対象にはホテルが含まれますが、ホテルには、前述のリスクに加えて、他の用途の不動産に比べ、以下のような特有のリスクがあります。
一般的にホテルの賃貸借契約の賃貸借期間は比較的短期なものから10年以上の長期のものまであり、また、賃料も固定のものからオペレーターの売上げに連動するものまで様々な内容のものがあり、それら契約条件如何によりホテルを用途とする不動産に係る賃料収入は影響を受けることがあります。また、賃貸借契約ではなくオペレーターとの間で運営委託契約を締結する場合もあり、この場合、当該ホテルからの収入はホテル運
営収益に連動することになるため、季節的要因、経済的要因等によりその収入が大きく変動するおそれがあります。
しかし、ホテルは、装置産業としての性格が強く、また、運営にあたり高度な知識が要求されることから、経済の動向や他のホテルとの競合に伴いホテルの収益力が減退するときには、テナントがホテルの営業から撤退し、退去することがあります。既存テナントが退去した場合、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
さらに、ホテルは、一般に、競争力維持のため、家具、什器、備品、装飾品及び厨房機器等、ホテル運営に必要な資産を定期的に更新する等の設備投資が必要になり、かかる投資の可否及び成否により売上げが影響を受ける場合があります。また、ホテル事業
は労働集約的・資本集約的な事業であることから、固定負担が重く損益分岐点が高い場
合が多く、売上げ上昇時の収益性の向上が見込みやすい反面、売上げ減の場合の利益落
ち込みのリスクが相対的に高いといえ、売上げが減少した場合には本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。

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(ハ)フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産又は信託受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コ
ミットメント(先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約)等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は信託受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。
フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得
資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払いにより、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
(ヒ)テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
本投資法人は、テナントの属性や資力を勘案のうえ、賃貸借契約を締結するか否かを決定し、締結後もPM会社を通じてその利用状況を管理しますが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、本投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあります。また、一部のテナントの属性により、又は、反社会的勢力が賃貸人の承諾なくして建物の一部を占拠する場合等に、当該不動産が全体として悪影響を受けることがあります。このような場合には、当該不動産の価値が減損し、本投資法人の収益に悪影響が及ぶおそれがあります。
加えて、テナントによる建物への変更工事、内装の変更等により建築基準法、消防法
その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人がその改善のための費用を負担することを余儀なくされる可能性があります。
(フ)売主の倒産等の影響に係るリスク
本投資法人が不動産等を取得した後に、売主について破産手続、民事再生手続、会社更生手続等の倒産手続が開始された場合、当該不動産等の売買契約又はその対抗要件具備行為が、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。この場合、不動産等は破産財団等に取り戻される一方で、本投資法人が売主に支払った売買代金等の返還請求権は、倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。倒産手続が開始されない場合であっても、売主の財務状況が劣悪である場合には、当該不動産等に係る売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。
また、いわゆる真正売買の問題として、裁判所又は管財人等が、本投資法人を買主とする売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等がなおも売主(倒産手続であればその財団等)に属すると判断することがあります。この場合には、本投資法人は、あたかも当該不動産等についての担保権者であるかのように取り扱われ、担保権(とみなされた権利)の行使に対する制約を受けることとなります。特に、会社更生手続では、担保権の実行は会社更生手続に従って行われて、弁済金額が切下げられることとなり、担保権の実行を手続外で行える破産手続等に比べて、本投資法人はより大きな損害を受けるおそれがあります。
また、上記否認の問題は、売主の前所有者(本投資法人から見て前々所有者)が倒産した場合にも生じ得ます。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者- 129 -

である売主が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である本投資法人にも及ぶことになります。
以上のとおり、本投資法人又はその売主の売買契約が否認され、詐害行為取消権の行使を受け、又は真正売買性が否定された場合には、本投資法人に損害が生じるおそれがあります。
さらに、本投資法人が売主から不動産を取得すると同時に当該不動産を一括して売主に賃貸する取引(いわゆるセールス・アンド・リースバック取引)等、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性(いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク)もあります。
(ヘ)不動産の売却における制限に係るリスク
不動産等の売却については、上記のとおり他の区分所有者や共有者によって契約上その処分について制限が課されることがある他、賃貸借契約において賃借人に対し賃貸借
契約期間中は売却をしない旨や土地と建物を分離譲渡しない旨を約したり、第三者に売却する前に賃借人に対して買取りについての優先交渉権を与えたりする場合があります。そのような場合、不動産市場の動向を見ながら最も有利な条件で売却することが難しくなり、本投資法人は、通常であれば得ることができる利益を得ることができなくな
るおそれがあります。
(ホ)不動産の売却に伴う責任に係るリスク
本投資法人が保有不動産を売却した場合に、当該不動産に物的又は法律的な瑕疵があるために、法律の規定に従い、瑕疵担保責任を負う可能性があります。特に、本投資法
人は、宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。)上みなし
宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、瑕疵担保責任を排除することが原則としてできません。
また、法律の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、物件の性状その他に関する表
明保証責任や瑕疵担保責任を負う可能性があります。
これらの法律上又は契約上の表明保証責任や瑕疵担保責任を負う場合には、買主から売買契約を解除され、あるいは、買主が被った損害の賠償をしなければならず、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予定外の出費を強いられる場合があります。
⑤

不動産信託受益権に係るリスク
本投資法人は、不動産、地上権又は土地の賃借権を主な信託財産とする不動産信託受益権を取得します。この場合、不動産信託受託者が不動産の名義上の所有者(又は地上権者若
しくは賃借人)となり、信託受益者である本投資法人のために不動産を管理、運用、処分します。信託受益者である本投資法人は、不動産信託受託者に指図をすることによりその運用方針に従った運用を行うこととなります。不動産を直接所有する場合と不動産信託受益権を保有する場合とでは、税務上の取扱い、資産を担保提供する方法等に違いがありま- 130 -

す。不動産信託受益権を取得する場合、本投資法人は、以下のような不動産信託受益権特有のリスクを負います。
なお、以下、平成19年9月30日施行の信託法(平成18年法律第108号)を「新信託法」といい、新信託法施行と同時に廃止された信託法(大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。)を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、平成19年9月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます(信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律(平成18年法律第109号)第2条)。
(ア)信託受益者として負うリスク
信託受益者とは、信託の利益を享受する者とされ、信託の収益は、信託交付金等の形で信託受益者に引渡され、信託が終了するときは信託財産全てが交付されます。
他方で、旧信託法のもとでは、信託財産に関する租税、不動産信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等(以下「信託費用等」といいます。)は、最終的に信託受益者が負担することになっています(旧信託法第36条第2項)。すなわち、信託受益者は、名義上は信託財産の所有者ではありませんが、信託財産に係る経済的利益及び損失の最終的な帰属主体といえます。したがって、不動産信託受益権を保有する場合も、不動産そのものを所有する場合と同様に不動産に係るリスクを負うことになります。また、不動産信託受託者は、信託事務の遂行に関して被った損害につき、信託財産から支弁を受け又は信託受益者にその賠償を請求することができます。不動産信託受託者は、かかる信託費用支払いの担保として信託財産を留置することができる他、信託費用未払いの場合には信託財産である不動産を売却することができます。このため、信託財産からの支弁又は信託受益者に対する請求がなされた場合、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。新信託法のもとでは、旧信託法第36条第2項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と不動産信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し不動産信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり(新信託法第48条第5項、第54条第4項)、その場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
(イ)不動産信託受益権の流動性に係るリスク
本投資法人が不動産信託受益権を運用資産とする場合において、不動産信託受託者を通じて信託財産たる不動産を処分する場合には、上記の不動産の流動性に係るリスクが存在します。
また、不動産信託受益権を譲渡しようとする場合には、不動産信託受託者の事前の承諾を要求されることがあります。さらに、譲渡する不動産信託受益権については有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため(新信託法第94条)、株券や社債券のような典型的な有価証券と比較すると相対的に流動性が低い
ものといえます。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負って信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
(ウ)不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク
不動産信託受託者につき破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続が開始された場合における信託財産の取扱いに関しては、旧信託法のもとでは、明文の規定はないものの、同法の諸規定や信託財産の独立性という観点から、信託財産が破産財- 131 -

団、再生債務者又は更生会社の財産その他不動産信託受託者の固有財産に属すると解釈される可能性は、極めて小さいものと考えられていました。新信託法においては、信託
財産は不動産信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています(新信託法第25条第1項、第4項及び第7項)。
但し、不動産、地上権又は土地の賃借権の場合は、信託財産であることを破産管財人
等の第三者に対抗するためには、信託された財産について信託の公示(信託の登記)が必要とされます。
(エ)不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク
不動産信託受託者は、信託業務を行うにあたり、信託受益者に対して忠実義務及び善管注意義務を負い、信託受益者を害するおそれのある一定の行為を行ってはならないものとされています。しかし、不動産信託受託者が、かかる義務又は信託契約上の義務に反して信託財産である不動産を処分すること、又は信託財産である不動産を引当てとして何らかの債務を負うこと等がないとはいいきれず、これらの場合には、不動産信託受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。また、受託者が、その権限に属しない行為又は信託財産に属する財産を固有財産に帰属させる等の利益相反行為を行うことにより、本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は、信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を信託受益者に認めていますが、常にかかる権利の行使により損害を回復できるとは限りません。
(オ)不動産信託受益権の準共有等に係るリスク
不動産信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。旧信託法のもとでは所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が可能な限り準用されます(民法第264条)。新信
託法のもとでは信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり(新
信託法第105条以下)、不動産信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
旧信託法では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている不動産
信託受益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し(民法第251条)、変更に当たらない管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する(民法第252条)ものと考えられます。したがって、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
一方、新信託法のもとでは、信託契約において意思決定の方法が定められていない場
合、一定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます(新信託法第105条第1項本文)。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができないこととなります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれのもとでも、準共有者
は、不動産信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断- 132 -

で処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交
渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合
は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限
り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差押さえ、又は他の準共有者が不動産信託受
託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払いや支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができます
が、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払い又は償還を受けることができない可能性があります。
⑥

取得予定資産の取得を実行することができないリスク
本投資法人は、上記「2 投資対象／③第3期取得済資産及び取得予定資産の概要」に記載の取得予定資産の取得を予定しています。経済環境等が著しく変わった場合、売却代金を取得予定資産の取得資金に充てる予定の譲渡予定資産の売却が実行できない場合、その他
相手方の事情等により信託受益権売買契約において定められた停止条件又は前提条件が成就しない場合等においては、取得予定資産を取得することができない可能性があります。
この場合、本投資法人は代替資産の取得を検討しますが、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はなく、手元資金を有利に運用することができないときには、投資主に損害を与える可能性があります。

⑦

譲渡予定資産の譲渡を実行することができないリスク
本投資法人は、上記「2投資対象／④譲渡済資産及び譲渡予定資産の概要」に記載の譲渡予定資産の譲渡を予定しています。譲渡予定資産については、平成29年2月28日に、平成
29年3月31日を譲渡実行日とする信託受益権準共有持分49％(譲渡予定価格2,459.8百万円)
及び平成29年8月1日を譲渡実行日とする信託受益権準共有持分51％(譲渡予定価格2,560.2
百万円)の売買契約を締結しています。信託受益権準共有持分51％を対象とする売買契約においては、本投資法人に重大な表明保証違反があった場合には、買主は当該契約を解除することができます。信託受益権準共有持分49％を対象とする売買契約においては、本投資法人に重大な表明保証違反があった場合の解除の定めに加え、手付金の定めがなされており、買主は当該手付金を放棄することによって、当該契約を解除することができます。これらの解除が行われた場合、本投資法人は代わりの買主に譲渡予定資産の譲渡を行うことを検討しますが、本投資法人が予定していた譲渡価格での譲渡を行える保証はありません。譲渡予定資産の譲渡が予定していた譲渡価格での譲渡を行えなかった場合、又は譲渡予定資産の譲渡を実行することができなかった場合、本投資法人が予定していた内部留保や投資主への分配金の額が減少する可能性があります。

- 133 -

⑧

匿名組合出資に係るリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。匿名組合に出資する場合、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資することになりますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合、意図されない課税が生じた場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はあ
りません。

⑨

メザニンローンへの投資に係るリスク(ア)メザニンローンの仕組み上のリスク
一般的に、メザニンローン債権にはシニアローン債権よりも高い金利が付される一方で、その返済順位はシニアローン債権に劣後するため、シニアローン債権よりも貸倒れのリスクが高くなります。
また、メザニンローン債権については、シニアローン債権の元利金の優先的な弁済その他シニアローン債権者の権利を確保することを目的として、一定の事由が発生した場
合にメザニンローン債権の利息の支払いを繰り延べる旨の条項や、シニアローン債権者の意向に反して債務者の期限の利益を喪失させることができない旨の条項が設けられる等、通常の貸付債権の条件とは異なる不利益な条項が設けられる場合があり、かかる不利益な条項の存在ゆえに、メザニンローン債権の元本及び利息の全部又は一部が適時に返済されず、貸付人としての権利行使における重大な制約となる可能性があります。
(イ)不動産価格下落リスク
メザニンローンは、一般に、SPCに対する貸付けを行い、裏付けとなる不動産等及びそこから生じる収益のみを引当てとするノンリコースローンの形式がとられます。そのため、SPCによる債務不履行等に基づき担保権等が実行される際に、裏付けとなる不動産等の価格がエクイティ投資家の出資額を超えて下落し、当該不動産等を売却してもその手取金がSPCが支払義務を負うシニアローン債権及びメザニンローン債権の元本及び利息全額並びにその他の費用等の支払額に満たないような場合には、メザニンローン債権の元本及び利息の全部又は一部が返済されない可能性があります。
またメザニンローンについては、SPCによる債務不履行等の一定の場合、メザニンロ
ーンの貸付人に対して裏付けとなる不動産等の処分についての指図権が付与される場合があり、かかる指図権の行使により本投資法人が当該不動産等を取得できる場合がありますが、本投資法人にとってかかる不動産等の取得が経済的にメリットがあるという保証はなく、また本投資法人がかかる不動産等の取得に必要な資金を適時に望ましい条件
で調達できる保証もありません。また、かかる指図権その他の権利は、メザニンローンに関する契約に基づいて行使されますが、SPCその他の当事者がこれらの契約上の義務を遵守する保証はなく、かかる場合には法的手続その他権利行使のために想定外の費用及び時間を要する場合があります。他方で、SPCによる債務不履行等の場合において、シニアローン債権者に対して裏付けとなる不動産等の処分についての指図権が付与され- 134 -

る場合もあります。この場合、シニアローン債権者が、メザニンローン債権者に不利な条件で当該不動産等の処分についての指図権を行使し、又は当該不動産等に対する担保権を実行する結果、メザニンローン債権の元本及び利息の全部又は一部が返済されない可能性があります。かかる事態を回避する手段としてメザニンローン債権者に対してシニアローン債権を買い取る権利が付与される場合がありますが、メザニンローン債権者がかかる買取りに必要な資金を適時に望ましい条件で調達できる保証もありません。また、メザニンローン債権者である本投資法人がSPCに対して追加出資を行いシニアロー
ンを弁済する等の方法によりメザニンローンの権利の保全を図ることも考えられます
が、投資法人に適用される法令上又は税務上の出資制限により、仮に資金を調達することができたとしても、かかる追加出資を行うことができる保証はありません。
加えて、メザニンローンの裏付けとなる不動産等の評価額が下落した場合に、貸倒引当金を計上する必要が生じる可能性があります。
一方で、裏付けとなる不動産等の価値が上昇した場合でも、メザニンローン債権者
は、予定された元利金を超えて支払いを受けることはできません。
(ウ)裏付けとなる不動産等に関するリスク
メザニンローン債権の元本及び利息の支払いの原資はローンの裏付けとなる不動産等から生じる賃料等の収入及び当該不動産等の売却手取金であるため、上記「④不動産に係るリスク」及び「⑤不動産信託受益権に関するリスク」に記載されたリスクが顕在化した場合には、メザニンローン債権への元本及び利息の支払いに悪影響が生じる可能性があります。
(エ)流動性リスク
メザニンローンは、金融商品取引所のような確立した流通市場がある株式等の有価証券と比べて流動性が低く、本投資法人が適切と考える時期及び価格での第三者への譲渡が困難となる可能性があり、また、譲渡が行われる場合であっても、本投資法人が適切と考える価格よりも低い価格での譲渡を余儀なくされる可能性があります。
(オ)SPCに係るリスク
SPCが主体となって締結する関連契約には、一般に、責任財産限定特約並びに強制執行申立権及び倒産手続申立権の制限特約に関する規定が設けられます。しかしながら、これらの特約が、執行手続又は倒産手続において規定どおりの効力をもたらす合意であると認定されるか否かについては、確定的な先例となる裁判例は見当たらず、実際のSPCに対する執行手続又は倒産手続においてこれらの特約の効力が否定された場合には、関連契約において企図されていない形でSPCに対する執行手続又は倒産手続が行われ、メザニンローン債権者の権利行使に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。
(カ)上場廃止リスク
メザニンローン債権が各計算期間末日における総資産の5％を超えた場合であって、1
年以内に5％以下とならない場合には、東京証券取引所規則の上場廃止基準に抵触し上場廃止となる可能性があります。また、本投資法人が他の運用資産を売却した結果、メザニンローン債権が各計算期間末日における総資産の5％を超えることとなった場合もこの上場廃止基準に抵触するため、他の運用資産の売却が望ましいと考えられる場合であっても、上場廃止基準への抵触を回避するためにかかる売却が制限される場合があります。
- 135 -

⑩

税制に係るリスク本投資法人には、以下のような税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投資法人の会計処理に関する助言を専門家に継続的に依頼して、税制についての情報や現行の税制についての税務当局の見解を収集して、できる限り事前に対応する体制を取っています。

(ア)導管性要件に係るリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件(導管性要件)を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
支払配当要件 (利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること)
国内50％超募 投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集され集要件
る投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するものをいいま
借入先要件
す。次の所有先要件において同じです。)以外の者から借入れを行っていないこと事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されて所有先要件いること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行済投
非同族会社要資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していな件
いこと会社支配禁止 他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと(一定の海外子会社を除要件
きます。)
本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
a.

会計処理と税務処理との不一致によるリスク
会計処理と税務処理との不一致(税会不一致)が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額(又は配当可能額)は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当(又は配当可能額の90％超の金銭分配)ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、平成27年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配(下記「4 課税上の取扱い／①個人投資主の税務／Ｂ．一時差異等調整引
当額の分配に係る税務」において定義します。)により法人税額の発生を抑えることができるようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額(過年度法人税等)が発生した場合には、法人税等は一時差異- 136 -

等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。
b.

資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。

c.

借入先要件に関するリスク
本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではな
いためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。

d.

投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。

(イ)税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ウ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること(規約第28条第5項)としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税(登録免許税及び不動産取得税)の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
(エ)一般的な税制の変更に係るリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手- 137 -

取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
⑪

減損会計の適用に係るリスク
固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審議会平成14年8月9日))及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第6号平成15年10月31日)(以下「減損会計」といいます。)が、本投資法人においても適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の固定資産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。

⑫

一時差異等調整引当額の戻入れにより利益の分配が減少するリスク
本投資法人が貸借対照表の純資産の部に一時差異等調整引当額を計上している場合、一時差異等調整引当額の計上は、会計と税務における損益の認識のタイミングの調整のために行われるものであるため、当該引当額の計上に起因した税会不一致が解消したタイミン
グでその戻入れが求められます。当該戻入れは本投資法人の利益をもって行われることか
ら、当該未処分利益が一時差異等調整引当額の戻入れに充当される結果、分配可能金額が減少する可能性があります。
なお、純資産控除項目(主に繰延ヘッジ損益のマイナス)に起因する一時差異等調整引当額に関しては、その戻入れの原資となる利益が過年度から繰り越されるため、当該戻入れによって当期の利益に対応する利益分配金が減少することはありません。

(２)投資リスクに関する管理体制
上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関し、以下の検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。本投資法人及び本資産運用会社は可能な限り、本投資口又は本投資法人債への投資に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、これらの措置が結果的に十分な成果を収めるとの保証はありません。
①

本投資法人の体制
本投資法人は、少なくとも3ヶ月に1回以上役員会を開催し、適宜本資産運用会社の運用状況の報告を受けるほか、執行役員は適宜本資産運用会社の運用状況を聴取及び関係書類の閲覧・調査を実施し、本資産運用会社の管理・監督を行います。

②

本資産運用会社の体制(ア)本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守するとともに、本資産運用会社のコンプラ
イアンス規程及び本投資法人のリスク管理規程に基づきコンプライアンス及びリスク管理を行います。
(イ)本資産運用会社は、利害関係人等と本投資法人との間の取引については、原則として、
本資産運用会社の投資委員会、コンプライアンス委員会、取締役会に付され取引に係る議案を審議するものとされています。かつ、利害関係取引に関する自主ルールを定めており、これを遵守することにより利益相反に係るリスク管理を行います。
- 138 -

(ウ)本資産運用会社は、投資法人に係るインサイダー取引規制導入に十分な対応を図るための内部態勢を構築し、内部者取引の未然防止についての役職員による有価証券の自己売買等に関する基準を定め、役職員等のインサイダー取引(インサイダー類似取引も含まれます。)の防止に努めています。
(エ)本資産運用会社は、投資委員会及びコンプライアンス委員会を設け、運用に係る年度計
画や取得・売却に関する事項を審議することにより、様々な視点からリスク管理を行います。
(オ)本資産運用会社は、コンプライアンスを統括するコンプライアンス・オフィサーが、法令遵守の状況を監視します。
(カ)本資産運用会社は、リスクを管理するため、コンプライアンス・オフィサーをリスク管理部門とし、本資産運用会社のリスクの所在及びリスクの種類を理解したうえで、運用部門の担当者に当該内容を理解・認識させるよう、適切な方策を講じるものとします。
投資運用部は、投資基準に適合しなくなった不動産がある場合には、当該不動産の入替、売却等について検討を行い、さらに、投資基準に適合しなくなった不動産の状況について、定期的かつ必要に応じ取締役会へ報告するものとします。
(キ)本資産運用会社は、コンプライアンスに関する社内体制を整備し、コンプライアンス上の問題の発生についての対策を講じています。また、コンプライアンス・マニュアルを作成し、コンプライアンス基本方針や役職員等の行動規範を定め定期的にコンプライア
ンス研修を実施します。
(ク)本資産運用会社は、内部監査に関する社内体制を整備し、取締役会の監督に基づく実効的な監視活動を通じて、リスクを特定し、その最小化を図っています。内部監査に関する担当者兼責任者であるコンプライアンス・オフィサーは、他の組織及び部署から独立した組織として維持するものとします。
以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しな
いことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資主に損失が生じるおそれがあります。

- 139 -

４

課税上の取扱い
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。
①

個人投資主の税務
Ａ．利益の分配に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。但し、配当控除の適用はありません。
(ア)源泉徴収税率
分配金支払開始日

源泉徴収税率

平成26年1月1日～平成49年12月31日

20.315％(所得税15.315％

住民税5％)

平成50年1月1日～

20％

住民税5％)(注1)(注2)(所得税15％平成26年1月1日～平成49年12月31日の所得税率には、復興特別所得税(所得税の額の2.1％相当)を含みます。
配当基準日において発行済投資口総数の3％以上を保有する個人(以下「大口個人投資主」といいます。)に対しては、上記税率ではなく、所得税20％(平成26年1月1日～平成49年12月31日は20.42％)の源泉徴収税率が適用されます。

(イ)確定申告
大口個人投資主を除き、金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税を完結させることが可能です(確定申告不要制度)。
但し、総合課税による累進税率が上記(ア)の税率より低くなる場合には申告した方が有利になることがあり、また、上場株式等を金融商品取引業者等(証券会社等)を通じて譲渡したこと等により生じた損失(以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。)がある場合には申告分離課税による損益通算や繰越控除を行う方が有利になることがあります。
確定申告をする

確定申告をしない(下記のいずれか一方を選択)(確定申告不要制度)

総合課税

申告分離課税

借入金利子の控除

あり

あり

税率

累進税率

上記(ア)と同じ

配当控除なし(注2)

なし

上場株式等に係る譲渡損
失との損益通算なし

あり

扶養控除等の判定

合計所得金額に含まれる合計所得金額に(注1)含まれる(注3)(注1)

合計所得金額に含まれない

大口個人投資主が1回に受け取る配当金額が5万円超(6ヶ月決算換算)の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります。

(注2)

投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。

(注3)

上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除を行う場合にはその控除前の金額になります。

- 140 -

(ウ)源泉徴収選択口座への受入れ
源泉徴収ありを選択した特定口座(以下「源泉徴収選択口座」といいます。)が開設されている金融商品取引業者等(証券会社等)に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口
座に受け入れることができます。この場合、配当金の受取方法については『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。
(エ)少額投資非課税制度(NISA：ニーサ)
金融商品取引業者等(証券会社等)に開設した非課税口座(以下「NISA口座」といいます。)に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、非課税の適用を受けるためには、配当金の受取方法について『株式数比例配分方式』を選択し、NISA口座で受け取る必要があります。
年間投資上限額

NISA(満20歳以上)

平成26年～平成27年

100万円

平成28年～平成35年

120万円

ジュニアNISA(未成年者)
80万円

Ｂ．一時差異等調整引当額の分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する額の分配(以下「一時差異等調整引当額の分配」といいます。)は、所得税法上本則配当として扱われ、
上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます(投資口の譲渡損益は発生
しません)。
Ｃ．その他の利益超過分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
(ア)みなし配当
この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には、上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
(イ)みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注1)を算定し、投資口の譲渡損益(注2)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記Ｄ．における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整(減額)(注3)を行います。
(注1)

譲渡原価の額＝従前の取得価額×純資産減少割合(注2)

譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額(注3)

調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額※

純資産減少割合は、本投資法人から通知します。

- 141 -

Ｄ．投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、ほかの上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、ほかの所得との損益通算はできません。
(ア)税率
譲渡日

(注)

申告分離課税による税率

平成26年1月1日～平成49年12月31日

20.315％(所得税15.315％

住民税5％)

平成50年1月1日～

20％

住民税5％)(所得税15％平成26年1月1日～平成49年12月31日の所得税率には、復興特別所得税(所得税の額の2.1％相当)を含みます。

(イ)上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。また、損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後３年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。なお、譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。
(ウ)源泉徴収選択口座内の譲渡
源泉徴収選択口座内の上場株式等の譲渡による所得は、上記(ア)と同じ税率による源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。また、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の初めに還付されます。
(エ)少額投資非課税制度(NISA：ニーサ)
NISA口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所
得税及び住民税が課されません。なお、NISA口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記(イ)及び(ウ)の損益通算や繰越控除は適用できません。
(注)②

NISAの年間投資上限額については上記Ａ．(エ)をご参照ください。

法人投資主の税務
Ａ．利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。
上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税及び復興特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。

- 142 -

分配金支払開始日

源泉徴収税率

平成26年1月1日～平成49年12月31日

15.315％(復興特別所得税0.315％を含みます。)

平成50年1月1日～

15％

Ｂ．一時差異等調整引当額の分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税法上本則配当として扱われ、上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます(投資口の譲渡損益は発生しません)。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。
Ｃ．その他の利益超過分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
(ア)みなし配当
この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には、上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。
(イ)みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整(減額)を行います。
(注)

譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整(減額)の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。

Ｄ．投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。
③

投資法人の税務
Ａ．利益配当等の損金算入
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件(導管性要件)を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

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投資法人の主な導管性要件
配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
支払配当要件(利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること)
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内におい

国内50％超募集要件て募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載
又は記録があること
機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するものをいいます。次の所有先要件において同じです。)以外の者から借借入先要件入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること

所有先要件

事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同非同族会社要件

族会社に該当していないこと
会社支配禁止要件

ほかの法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと(一定の海外子会社を除きます。)

Ｂ．不動産流通税の軽減措置(ア)登録免許税
本投資法人が平成29年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が軽減されます。但し、平成29年度税制改正により平成
31年3月31日までに延長される予定です。
平成24年4月1日

不動産の所有権の取得日～平成29年3月31日

土地(一般)

1.5％

建物(一般)

2.0％(原則)

本投資法人が取得する不動産

1.3％

(注)

平成29年4月1日～

2.0％(原則)

倉庫及びその敷地は、平成27年4月1日以後取得分から軽減の対象になります。

(イ)不動産取得税
本投資法人が平成29年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。但し、平成29年度税制改正により平成
31年3月31日までに延長される予定です。
(注1)
(注2)

共同住宅及びその敷地にあっては、建物の全ての区画が50㎡以上のものに限り適用されます。
倉庫のうち床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものとその敷地は、平成27年4月1日以後取得分から軽減の対象になります。

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第３【参照書類を縦覧に供している場所】
スターアジア不動産投資法人

本店(東京都港区愛宕二丁目5番1号

愛宕グリーンヒルズMORIタワー18階)

株式会社東京証券取引所(東京都中央区日本橋兜町2番1号)- 145 -

第三部【特別情報】
1

第１【内国投資証券事務の概要】
名義書換の手続、取扱場所、取次所、事務受託者の名称及び住所並びに手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
本投資口については、本投資法人は、原則として、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります(社債株式等振替法第226条第1項、第227条第1項)。本投資
口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知(振替機関である保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。)により行われます(社債株式等振替法第228条、第152条第1項)。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替(譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。)の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります(社債株式等振替法第228条、第140条)。本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することはできません(投信法第79条第1項)。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は次のとおり
です。
取扱場所

：東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
三井住友信託銀行株式会社

取次所

証券代行部

：該当事項はありません。

投資主名簿等管理人の名称及び住所：東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
三井住友信託銀行株式会社
手数料
2

：なし

投資主に対する特典
該当事項はありません。

3

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

4その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

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第２【その他】
該当事項はありません。

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