平成 28 年 3 月 16 日
各位
不動産投資信託証券発行者
スターアジア不動産投資法人
代表者名 執行役員

加藤篤志（ コ ー ド 番 号 3468）

資産運用会社ス タ ー ア ジ ア 投 資 顧 問 株式会社
代表者名 代表取締役社長
問合せ先
取締役兼財務管理部長
TEL: 03-5425-1340

加藤篤志

杉 原亨

平成 28 年 7 月期及び平成 29 年 1 月期の運用状況の予想に関するお知らせ
スターアジア不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、平成 28 年 7 月期（平成 27 年12 月 1 日～平成 28 年 7 月 31 日）及び平成 29 年 1 月期（平成 28 年 8 月 1 日～平成 29 年 1 月 31 日）の運用状況の予想について、下記のとおりお知らせいたします。
記

営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

平成 28 年 7 月期

1,811

1,145285

285（第 1 期）

百万円

百万円

百万円

百万円

平成 29 年 1 月期

1,952

1,185

1,050

1,050

（第 2 期）

百万円

百万円

百万円

百万円

（参考）
平成 28 年 7 月期：予想期末発行済投資口数 344,700 口
平成 29 年 1 月期：予想期末発行済投資口数 344,700 口

1 口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）

1 口当たり利益超過分配金

829 円―

3,046 円―1 口当たり予想当期純利益 829 円
1 口当たり予想当期純利益 3,046 円（注記）
1. 本投資法人の営業期間は毎年 2 月 1 日から 7 月末日まで及び 8 月 1 日から翌年 1 月末日までですが、第 1期営業期間は本投資法人設立の日（平成 27 年 12 月 1 日）から平成 28 年 7 月末日までとなります。なお、
第 1 期につきましては、平成 28 年 1 月 14 日付で私募増資を実施するとともに取得済資産（別紙に定義します。）を取得して運用を開始しています。従いまして、実質的な第 1 期営業期間は平成 28 年 1 月 14 日から平成 28 年 7 月 31 日まで（200 日）となります。また、第 1 期営業期間中の平成 28 年 4 月 20 日において、取得予定資産（別紙に定義します。）を取得する予定です。
2. 上記予想数値の算定にあたっては、新投資口の発行価格を 1 口当たり 100,000 円と仮定しています。
3. かかる予想数値は別紙「平成 28 年 7 月期及び平成 29 年 1 月期 運用状況の予想の前提条件」記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得若しくは売却、不動産市場等の推移、実際に決定される新投資口の発行数及び発行価格、金利の変動、又は本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益及び 1 口当たり分配金（利益超過分配
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の平成 28 年 7 月期及び平成 29 年 1 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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金は含まない）は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
4. 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
5. 本投資法人の投資口の東京証券取引所不動産投資信託証券市場への上場予定日は平成 28年 4月 20日です。
6. 単位未満の数値は切り捨てて表示しています。以下同じです。
以上＊ 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の平成 28 年 7 月期及び平成 29 年 1 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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【別紙】
平成 28 年 7 月期及び平成 29 年 1 月期
項目

運用状況の予想の前提条件

前提条件
平成 28 年 7 月期（第 1 期）:平成 27 年 12 月 1 日～平成 28 年 7 月 31 日（244 日）
平成 29 年 1 月期（第 2 期）:平成 28 年 8 月 1 日～平成 29 年 1 月 31 日（184 日）

計算期間

なお、第 1 期につきましては、平成 28 年 1 月 14 日付で私募増資を実施するとともに取得済資産（以下に定義します。）を取得して運用を開始しています。従いまして、実質的な第 1期営業期間は平成 28 年 1 月 14 日から平成 28 年 7 月 31 日まで（200 日）となります。また、平成 28 年 4 月 20 日に、「取得予定資産」（以下に定義します。）を取得する予定です。
※

運用資産

本日現在保有している 11 物件の不動産信託受益権（平成 28 年 1 月 14 日取得、以下「取得済資産」といいます。）に加えて、本日開催の役員会において決定した新投資口の発行により調達した資金をもって、平成 28 年 4 月 20 日に 7 物件の不動産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。）を取得する予定です。
運用状況の予想にあたっては、取得予定資産を上記日付に取得すること及び平成29 年 1 月期末まで運用資産の異動（新規物件の取得、保有物件の売却等）がないことを前提としています。
実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。

営業収益

取得済資産及び取得予定資産の賃貸事業収益については、取得済資産については各物件の前所有者より提供を受けた情報及び取得後の実績をベースに、取得予定資産については現所有者より提供を受けた情報及び取得予定日において効力を有する予定の賃貸借契約の内容をベースに、それぞれ市場動向等を勘案して算出しています。
営業収益については、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。

営業費用

主たる営業費用である取得済資産及び取得予定資産の賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、取得済資産については各物件の前所有者より提供を受けた情報及び取得後の実績をベースに、取得予定資産については現所有者より提供を受けた情報に基づき、過去の実績値をベースに、それぞれ費用の変動要素を反映して算出しています。一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については現所有者と期間按分による計算を行い取得時に 算しますが、本投資法人においては算金分が取得原価に算れるた 平成
28 年 7 月期及び平成 29 年 1 月期については費用計上 れませ 。したがいまして、取得済資産及び取得予定資産については、平成 29 年 の固定資産税及び都市計画税等が平成 29 年 7 月期 ら費用計上 れることとなります。取得済資産及び取得予定資産について取得原価に算 する固定資産税及び都市計画税等のは 306を想定しています。なお、通期で固定資産税及び都市計画税等が費用れた場合のは、平成 29 年 7 月期に 159、平成 30 年 1月期に 159をでいます。
建物の費は、平成 28 年 7 月期に 23、平成 29 年 1 月期に 22をそれぞれでいます。なお、予想し い要 に基づ 建物の等により費がに発 する可能性があること、一般 に年 による金 の 異が き

当該精か総額
繕百万円
化さ影響額
百万円 見込ん
修繕
見込ん
緊急 生

相当
入ささ

度

入さん

精め

百万円

百万円
難 因的度

く

毀損額 差百万円
修大

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の平成 28 年 7 月期及び平成 29 年 1 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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項目

前提条件

くなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
減価償却費については、付 随 費用等を 含め て定 額 法により算出しており、平成28 年 7 月期に 229 百万円を、平成 29 年 1 月期に 239 百万円を、それぞれ見込んでいます。

営業外費用

借入金

投資口

当利 超
含

1 口 たり分配金（ 益 過分配金は まない）的創百万円
係百万円 見込ん他
載 融 関連百万円 見込ん括認め生括方針 継続
則 観点
当 採方針
則 今 継続 採
支 利息
他融 関連額
百万円
百万円 見込ん
有利子負債の総額は、平成 28 年 7 月期末 32,600 百万円、平成 29 年 1 月期末29,918 百万円を前提としています。
本日現在、取得済資産 43,740 百万円の取得資金等として、平成 28 年 1 月 14 日に借り入れた借入金 31,756 百万円及び同日付発行した劣後投資法人債 4,574 百万円の負債があります。これに対して、平成 28 年 4 月 20 日に金融商品取引法第2 条第 3 項第 1 号に規定する適格機関投資家より総額 32,600 百万円の新規借入れを行う予定であり、当該新規借入れ及び新投資口発行に伴う資金調達による手取金の一部を原資として上記借入金全額 31,756 百万円の返済及び劣後投資法人債全額の買入消却を行うことを前提としています。
平成 28 年 7 月期末の LTV は 47.55％程度、平成 29 年 1 月期末の LTV は 44.92％程度となる見込みです。
LTV の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債総額÷資産総額×100
今回発行する新投資口の発行価額により、LTV は変動する可能性があります。
本日現在発行済みである 97,000 口に加えて、本日開催の役員会において決定した新投資口の発行（235,900 口）及び第 三 者 割当 による新投資口の発行（上 限11,800 口）によって新規に発行される予定の投資口数の上限である合計 247,700口が全て発行されることを前提としています。
上記を除き、平成 29 年 1 月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、上記の新規に発行される予定の投資口数の上限である 247,700 口を含む平成 28 年 7 月期及び平成 29 年 1 月期の予想期末発行済投資口数 344,700 口により算出しています。
1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性があります。
第 1 期における 1 口当たり分配金は、上記の通り、本投資法人の設立に伴う創業
平成 28 年 7 月期の一時 な費用は、 業費として 63、新投資口の発行及び投資口の上場に る費用として 140をでいます。その 、以下に記 の 資費用の 449をでおります。これらの費用のうち、会計上及び税務上一 費用計上がられているものにつきましては、発 時に一費用計上をしております。会計の性の原 のにより、 社が 用した会計は、原 、 後もして 用いたします。
払及びその資費用の合計 として、平成 28 年 7 月期に 604、平成 29 年 1 月期に 135をでいます。

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の平成 28 年 7 月期及び平成 29 年 1 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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項目や当
込ん

追前提条件

伴 融 関連 やど円 見込ん
未 生 め
降費 、上場時の物件 加取得に う 資
費用 投資口発行費な の営業外費
用の一時 な発 によるにより、829 をでいます。また第 2 期の 1
口 たり分配金は、固定資産税及び都市計画税等が 発 のた 、3,046 円をでいます（固定資産税及び都市計画税等は、第 3 期以 に費用として発 いたします。）。

当利 超

1 口 たり益 過分配金

その他

的生

影響

生

見

利 超
施
対的支 占め 割
か守的
べく
当面
利 超
施
法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
一般 的 な 経 済動向及び不動産市況等に不 測 の 重大 な変 化 が 生じ ないことを前提

本投資法人は、規約上、 益 過分配を実 することは可能ですが、減価償却費に する資本出のる 合を勘案し、 つ、保な財務運営をす、の間、 益 過分配は実 しない予定です。としています。

ご注意：本報道発表文は、本投資法人の平成 28 年 7 月期及び平成 29 年 1 月期の運用状況の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う
際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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