2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

か

第２章
2-1

し

か し取引形態に応じた既存住宅売買瑕疵保険の違い
表 2-1-1

既存住宅売買瑕疵保険

個人間売買型①検査機関保証型
か し②仲介業者保証型③宅建業者売主型

宅建事業者（仲介業者）

宅建事業者（売主）

既存住宅売買瑕疵保険の概要

保険申込者

か し 検査機関
2-1（保証者）-1 既存住宅売買瑕疵保険の特徴
か

買取再販型

し

（1）建物状況調査売買契約に基づく引渡日よりと既存住宅売買瑕疵保険の関売買契約に基づく引渡日より係
保険期間

売買契約に基づく引渡日より「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」
30 年
4月
1 日施行）では、既存住宅を売買する際
1 年間、2 年間または 5 年間 （平成1 年間、2年間
または5 年間
2 年間または 5 年間
か しに、建物状況調査の実施とあわせて「既存住宅売買瑕疵保険」を活用することが想定されている。国土保険申込者の
か し
か し
80％
100％
100％
保険は、売買される既存住宅に
交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が取り扱う既存住宅売買瑕疵
てん補割合注）（免責金額 5 万円）
注）（免責金額
5 万円）
注）（免責金額 10 万円）
ついて現場検査を実施して合格すれば、引渡しから最大
5 年間の保証を受けることができる保険商品で

と免責金額

ある。

か し
500 万円
200 万円、500 万円
500 万円
また、建物状況調査と既存住宅売買瑕疵保険の「現場検査」は、同時に行うことを想定しているが、
保険金支払
または
1,000 万円
または 1,000 万円
または 1,000 万円
同一のものではないため、1 人の専門家（建築士）が、2 つの立場に基づき、調査・検査を行うこととな

限度額

か

し

（保険期間 5 年間の場合は、1,000保険を同時に申し込めば、下に記載のとおり、調査
万円 のみ）る。したがって、建物状況調査と既存住宅売買瑕疵

と保険の現場検査の内容もほぼ同じであり、専門家（建築士）の現地訪問が1 回で済むので料金面で優検査法人が行った瑕疵保証検査
保険加入検査
位である。
か

保険法人が
現場検査を実施について保険法人が現場検査
しまたは書類検査を実施

保険法人が現場検査を実施

既存住宅売買瑕疵保険の現場検査基準は、建物状況調査の基準と整合が図られており、検査項目や技
か し

術的判断指標の差はほとんどない。ただし、建物状況調査においては、調査できる部分のみを調査対象
注）てん補割合と免責金額は保険申込者（保証者）と住宅瑕疵
担保責任保険法人との間のものであり、保証を受ける買主
かしに対してはてん補割合と免責金額は無く、損害額のすべてが保証される。
保険の現場検査はあらかじめ想定された検査とすれば良いとされているのに対して、既存住宅売買瑕疵

項目すべての確認をしなければならないので注意を要する。また、建物状況調査は報告書が作成されるかしのだが、既存住宅売買瑕疵
（3）保険付保のメリット 保険の現場検査の報告書は公表しないなどの違いがある。
か し
か し
保険契約を行うことで、雨漏り等の不具合（瑕疵）が見つかった場合は、被保険者（登録検査機関ま既存住宅売買瑕疵保険を付保することにより、「登録免許税」「不動産取得税」「住宅ローン控除」
「す
か

し

か

し

のトラブル対策として既存住宅売買瑕疵保
たは宅建事業者）による保証が行われ、売主・買主間の瑕疵まい給付金」「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」などが優遇される。ただし、優遇を受けるためにか し
険の活用は有効である。
は、既存住宅売買瑕疵保険の付保条件の他にも諸条件を満たす必要がある。
1）登録免許税の特例措置
か し（2）既一般的には、築後存住宅売買瑕疵保険
種類
25の年以内（耐火建築物以外は20 年以内）の住宅が対象とされており、それ以
か

し

か し
既存住宅売買瑕疵保険は表 2-1-1 に示すように、既存住宅の取引形態や保証者の属性に応じて、個人
上の築年数であっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。
間売買において、登録検査機関が保証を行う ①「検査機関保証型」、宅建事業者（仲介業者）が保証を
2）不動産取得税の特例措置
行う ②「仲介業者保証型」、宅建事業者が既存住宅を買い取り再販する際に保証を行う ③「宅建業者
一般的には、昭和 57 年 1 月 1 日以降に新築された住宅が対象とされており、それ以上の築年数
か し売主型」の 3 つのタイプがある。
であっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。

3）住宅ローン減税
一般的には、木造が築 20 年以内、鉄筋コンクリート造が築 25 年以内の住宅が対象とされていかしるが、それ以上の築年数であっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。
4）すまい給付金（買取再販）
次の住宅が対象となる。
かし① 既存住宅売買瑕疵保険（宅建業者売主型）へ加入した住宅② 既存住宅性能表示制度を利用した住宅（耐震等級 1 以上のものに限る）
かし③ 建設後 10 年以内であって、住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅または建設住宅性能表示を利用している住宅

4240

2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

か

第２章
2-1

し

か し取引形態に応じた既存住宅売買瑕疵保険の違い
表 2-1-1

既存住宅売買瑕疵保険

個人間売買型①検査機関保証型
か し②仲介業者保証型③宅建業者売主型

宅建事業者（仲介業者）

宅建事業者（売主）

既存住宅売買瑕疵保険の概要

保険申込者

か し 検査機関
2-1（保証者）-1 既存住宅売買瑕疵保険の特徴
か

買取再販型

し

（1）建物状況調査売買契約に基づく引渡日よりと既存住宅売買瑕疵保険の関売買契約に基づく引渡日より係
保険期間

売買契約に基づく引渡日より「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」
30 年
4月
1 日施行）では、既存住宅を売買する際
1 年間、2 年間または 5 年間 （平成1 年間、2年間
または5 年間
2 年間または 5 年間
か しに、建物状況調査の実施とあわせて「既存住宅売買瑕疵保険」を活用することが想定されている。国土保険申込者の
か し
か し
100％
100％
80％
保険は、売買される既存住宅に
交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が取り扱う既存住宅売買瑕疵
てん補割合注）（免責金額 5 万円）
注）（免責金額
5 万円）
注）（免責金額 10 万円）
ついて現場検査を実施して合格すれば、引渡しから最大
5 年間の保証を受けることができる保険商品で

と免責金額

ある。

か し
500 万円
200 万円、500 万円
500 万円
また、建物状況調査と既存住宅売買瑕疵保険の「現場検査」は、同時に行うことを想定しているが、
保険金支払
または
1,000 万円
または 1,000 万円
または 1,000 万円
同一のものではないため、1 人の専門家（建築士）が、2 つの立場に基づき、調査・検査を行うこととな

限度額

か

し

（保険期間 5 年間の場合は、1,000保険を同時に申し込めば、下に記載のとおり、調査
万円 のみ）る。したがって、建物状況調査と既存住宅売買瑕疵

と保険の現場検査の内容もほぼ同じであり、専門家（建築士）の現地訪問が1 回で済むので料金面で優検査法人が行った瑕疵保証検査
保険加入検査
位である。
か

保険法人が
現場検査を実施について保険法人が現場検査
しまたは書類検査を実施

保険法人が現場検査を実施

既存住宅売買瑕疵保険の現場検査基準は、建物状況調査の基準と整合が図られており、検査項目や技
か し

術的判断指標の差はほとんどない。ただし、建物状況調査においては、調査できる部分のみを調査対象
注）てん補割合と免責金額は保険申込者（保証者）と住宅瑕疵
担保責任保険法人との間のものであり、保証を受ける買主
かしに対してはてん補割合と免責金額は無く、損害額のすべてが保証される。
保険の現場検査はあらかじめ想定された検査とすれば良いとされているのに対して、既存住宅売買瑕疵

項目すべての確認をしなければならないので注意を要する。また、建物状況調査は報告書が作成されるかしのだが、既存住宅売買瑕疵
（3）保険付保のメリット 保険の現場検査の報告書は公表しないなどの違いがある。
か し
か し
保険契約を行うことで、雨漏り等の不具合（瑕疵）が見つかった場合は、被保険者（登録検査機関ま既存住宅売買瑕疵保険を付保することにより、「登録免許税」「不動産取得税」「住宅ローン控除」
「す
か

し

か

し

のトラブル対策として既存住宅売買瑕疵保
たは宅建事業者）による保証が行われ、売主・買主間の瑕疵まい給付金」「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」などが優遇される。ただし、優遇を受けるためにか し
険の活用は有効である。
は、既存住宅売買瑕疵保険の付保条件の他にも諸条件を満たす必要がある。
1）登録免許税の特例措置
か し（2）既一般的には、築後存住宅売買瑕疵保険
種類
25の年以内（耐火建築物以外は20 年以内）の住宅が対象とされており、それ以
か

し

か し
既存住宅売買瑕疵保険は表 2-1-1 に示すように、既存住宅の取引形態や保証者の属性に応じて、個人
上の築年数であっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。
間売買において、登録検査機関が保証を行う ①「検査機関保証型」、宅建事業者（仲介業者）が保証を
2）不動産取得税の特例措置
行う ②「仲介業者保証型」、宅建事業者が既存住宅を買い取り再販する際に保証を行う ③「宅建業者
一般的には、昭和 57 年 1 月 1 日以降に新築された住宅が対象とされており、それ以上の築年数
か し売主型」の 3 つのタイプがある。
であっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。

3）住宅ローン減税
一般的には、木造が築 20 年以内、鉄筋コンクリート造が築 25 年以内の住宅が対象とされていかしるが、それ以上の築年数であっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。
4）すまい給付金（買取再販）
次の住宅が対象となる。
かし① 既存住宅売買瑕疵保険（宅建業者売主型）へ加入した住宅② 既存住宅性能表示制度を利用した住宅（耐震等級 1 以上のものに限る）
かし③ 建設後 10 年以内であって、住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅または建設住宅性能表示を利用している住宅

42
41

2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

か2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

し

か

し

2-1-2 既存住宅売買瑕表疵保2-1-1
険「取引形態に応じた既存住宅売買瑕疵
検査機関保証型」の概要
保険の違い（1）保険の仕組み

個人間売買型

買取再販型
かし①検査機関保証型②仲介業者保証型③宅建業者売主型
図 2-1-1 に示すように、建築士設計事務所等が検査機関として住宅瑕疵
担保責任保険法人に登録する
か

し

保険申込者
が見つかった場合、ことで、登録検査機関が現場検査を行った個人間売買の既存住宅に雨漏りなどの瑕疵
検査機関
宅建事業者（仲介業者）
宅建事業者
（売主）
か し
（保証者）
保険契約を行い、登録検査機関が保証を行う制度である。登録検査機関が保険法人と既存住宅売買瑕疵

保証を行う際に必要な補修費用等を、保険でサポートする仕組み（図2-1-1）である。
売買契約に基づく引渡日より売買契約に基づく引渡日より売買契約に基づく引渡日より①

保険期間

登録検査機関による検査の実施
1 年間、2 年間または 5 年間 1 年間、2 年間または 5 年間
2 年間または 5 年間
か し瑕疵担保責任保険法人に登録された第三者の検査機関が住宅の検査を行う。
保険申込者の
80％
100％
100％
※大阪府内にあっては、（公社）大阪府建築士会等が検査機関登録されている。
てん補割合注）（免責金額 5 万円）② 登録検査機関が買主に対し保証注）（免責金額 5 万円）と免責金額

注）（免責金額 10 万円）
か

し

か

し

検査結果に基づき登録検査機関が買主に対し、住宅品質確保法に定める瑕疵担保責任と同等の瑕疵
500 万円
200 万円、500 万円
500 万円保証を行う。
保険金支払
または1,000 万円
または 1,000 万円
または 1,000 万円③ 登録検査機関の保証を保険がバックアップ
限度額
（保険期間

5 年間の場合は、1,000 万円

のみ）

登録検査機関が買主に対して行う保証責任を補完するための賠償責任保険である。
④

かし検査法人が行った瑕疵保証検査
登録検査機関倒産時は、瑕疵
担保責任保険法人が直接買主に対して保険金を支払い
保険法人が
保険法人が

保険加入検査について保険法人が現場検査

現場検査を実施
現場検査を実施
登録検査機関が倒産等により保証責任を果たせない場合は、買主が直接、保険金を保険法人に請求または書類検査を実施することができる。

か し注）てん補割合と免責金額は保険申込者（保証者）と住宅瑕疵
担保責任保険法人との間のものであり、保証を受ける買主
か し

図 2-1-1 既存住宅売買瑕疵保険【検査機関保証型】の仕組みに対してはてん補割合と免責金額は無く、損害額のすべてが保証される。

宅 建 業 者
（3）保険付保のメリット
かし

既存住宅売買瑕疵保険を付保することにより、「登録免許税」「不動産取得税」「住宅ローン控除」「す
まい給付金」「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」などが優遇される。ただし、優遇を受けるためにかしは、既存住宅売買瑕疵保険の付保条件の他にも諸条件を満たす必要がある。

④

1）登録免許税の特例措置
一般的には、築後 25 年以内（耐火建築物以外は 20 年以内）の住宅が対象とされており、それ以
② ①

①

か

し

上の築年数であっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。
2）不動産取得税の特例措置
一般的には、昭和 57 年 1 月 1 日以降に新築された住宅が対象とされており、それ以上の築年数
かしであっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。
③
3）住宅ローン減税
一般的には、木造が築 20 年以内、鉄筋コンクリート造が築 25 年以内の住宅が対象とされていかしるが、それ以上の築年数であっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。
出典：住宅保証機構㈱4）すまい給付金（買取再販）（2）保険付保の対象となる住宅
次の住宅が対象となる。
か し下記 1）～6）のすべてに該当する、引渡し前の既存住宅が保険付保の対象となる。
① 既存住宅売買瑕疵保険（宅建業者売主型）へ加入した住宅
1）個人（宅地建物取引業者以外の法人を含む）が売主として売買契約が締結される既存住宅② 既存住宅性能表示制度を利用した住宅（耐震等級 1 以上のものに限る）
か し
2）人の居住の用に供したことのある住宅（戸建住宅の場合、工事完了日から2 年経過した人の居住③ 建設後 10 年以内であって、住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅または建設住宅性能の用に供したことのない住宅を含む）
表示を利用している住宅
3）昭和 56 年 6 月 1 日施行の新耐震基準に適合している住宅（築年数、構造、工法は問わず）
かし4）瑕疵担保責任保険法人が実施する現場検査に合格した住宅
42
42

43

2-1
2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要
既存住宅売買瑕疵保険の概要
2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

5）現場検査実施後、木造、鉄骨造等は
5）現場検査実施後、木造、鉄骨造等は11年以内、ＲＣ造およびＳＲＣ造の共同住宅等は年以内、ＲＣ造およびＳＲＣ造の共同住宅等は22年以内に引年以内に引
5）現場検査実施後、木造、鉄骨造等は
1 年以内、ＲＣ造およびＳＲＣ造の共同住宅等は 2 年以内に引か し渡される住宅
渡される住宅第２章
既存住宅売買瑕疵保険 かか しし
渡される住宅6）登録検査機関と買主との間で、瑕疵
6）登録検査機関と買主との間で、瑕疵
保証責任について約定する住宅
保証責任について約定する住宅
か し
か し6）登録検査機関と買主との間で、瑕疵
保証責任について約定する住宅

2-1

既存住宅売買瑕疵保険の概要

（
（33）
）提
提出
出書
書類
類
（3）提出書類 かか しし か し2-1-既存住宅売買瑕疵
1 既存住宅か売し買瑕
疵保険の特徴既存住宅売買瑕疵保険【検査機関保証型】の場合は、保険契約申込時に下記の書類が必要となる。
保険【検査機関保証型】の場合は、保険契約申込時に下記の書類が必要となる。
か し
保険【検査機関保証型】の場合は、保険契約申込時に下記の書類が必要となる。
①
保険契約申込書
保険契約申込書（既存住宅売買瑕疵
1）①
建物状
況調査と
既存住宅売買瑕疵保険の関係① 保険契約申込書②② 設計図書一式
設計図書一式「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」（平成 30 年 4 月 1 日施行）では、既存住宅を売買する際
か し②
設計図書一式※に、建物状況調査の実施とあわせて「既存住宅売買瑕疵
③③ 新耐震基準に適合することが確認できる書面
新耐震基準に適合することが確認できる書面※保険」を活用することが想定されている。国土
か し
か し
※
③ 新耐震基準に適合することが確認できる書面
担保責任保険法人が取り扱う既存住宅売買瑕疵
保険は、売買される既存住宅に
交通大臣指定の住宅瑕疵
※確認済証（写）※確認済証（写）、検査済証（写）、検査済証（写）、建築確認記載事項証明（写）、建築確認記載事項証明（写）、建築計画概要書（写）といっ、建築計画概要書（写）といっ※確認済証（写）、検査済証（写）、建築確認記載事項証明（写）、建築計画概要書（写）といっ
ついて現場検査を実施して合格すれば、引渡しから最大
5 年間の保証を受けることができる保険商品でた公的書類にて建築確認日等より新耐震基準の適合を確認する。実建物の延べ床面積と公的た公的書類にて建築確認日等より新耐震基準の適合を確認する。実建物の延べ床面積と公的た公的書類にて建築確認日等より新耐震基準の適合を確認する。実建物の延べ床面積と公的ある。
書類の延べ床面積が大きく異なる場合には増築していると判断され、増築部分を含めた建物
書類の延べ床面積が大きく異なる場合には増築していると判断され、増築部分を含めた建物
か し
書類の延べ床面積が大きく異なる場合には増築していると判断され、増築部分を含めた建物
また、建物状況調査と既存住宅売買瑕疵
保険の「現場検査」は、同時に行うことを想定しているが、全体の耐震基準適合証明書（写）が別途必要となる。
全体の耐震基準適合証明書（写）が別途必要となる。
同一のものではないため、1
人の専門家（建築士）が、2 つの立場に基づき、調査・検査を行うこととな
全体の耐震基準適合証明書（写）が別途必要となる。
④④ 売買契約書
売買契約書
か し
かか しし
保険を同時に申し込めば、下に記載のとおり、調査る。したがって、建物状況調査と既存住宅売買瑕疵④ 売買契約書
保証検査報告書
保証検査報告書
⑤
⑤ か瑕疵
瑕疵
し
と保険の現場検査の内容もほぼ同じであり、専門家（建築士）の現地訪問が1 回で済むので料金面で優⑤ 瑕疵保証検査報告書
位である。
）保
保険
険料
料金
金等
等
（
（44）
か

し

4）保険料金等 保険の現場検査基準は、建物状況調査の基準と整合が図られており、検査項目や技（既存住宅売買瑕疵「検査機関保証型」の保険料金等は、登録検査機関が、保険法人に支払う保険料・現場検査手数料の「検査機関保証型」の保険料金等は、登録検査機関が、保険法人に支払う保険料・現場検査手数料の術的判断指標の差はほとんどない。ただし、建物状況調査においては、調査できる部分のみを調査対象「検査機関保証型」の保険料金等は、登録検査機関が、保険法人に支払う保険料・現場検査手数料のほか、保証料やオプション検査料を独自に設定しているため登録検査機関ごとに異なり、概ね
ほか、保証料やオプション検査料を独自に設定しているため登録検査機関ごとに異なり、概ね
55万円～
万円～
か し
とすれば良いとされているのに対して、既存住宅売買瑕疵保険の現場検査はあらかじめ想定された検査
ほか、保証料やオプション検査料を独自に設定しているため登録検査機関ごとに異なり、概ね5 万円～
1010万円程度である。なお、建物状況調査を同時に行う場合は、割引のセット料金を設定している登録検万円程度である。なお、建物状況調査を同時に行う場合は、割引のセット料金を設定している登録検項目すべての確認をしなければならないので注意を要する。また、建物状況調査は報告書が作成される10 万円程度である。なお、建物状況調査を同時に行う場合は、割引のセット料金を設定している登録検査機関もある。
査機関もある。
か し
保険の現場検査の報告書は公表しないなどの違いがある。
のだが、既存住宅売買瑕疵
査機関もある。
かし保険契約を行うことで、雨漏り等の不具合（瑕疵）が見つかった場合は、被保険者（登録検査機関ま
（
（
55）
）保
保証
証の
の支
支払
払対
対象
象と
と主
主な
な保
保険
険金
金
か し
か し
かか しし
のトラブル対策として既存住宅売買瑕疵保
たは宅建事業者）による保証が行われ、売主・買主間の瑕疵（5）保証の支払対象と主な保険金
保険付保住宅の売買契約締結時点における瑕疵
保険付保住宅の売買契約締結時点における瑕疵に起因する下記①、②または③の事由により、登録検に起因する下記①、②または③の事由により、登録検か し
険の活用は有効である。
保険付保住宅の売買契約締結時点における瑕疵に起因する下記①、②または③の事由により、登録検査機関が買主に対して補修を行う。
査機関が買主に対して補修を行う。
査機関が買主に対して補修を行う。
①① 構造耐力上主要な部分が基本的な耐力性能を満たさない場合：図
構造耐力上主要な部分が基本的な耐力性能を満たさない場合：図2-1-2
2-1-2の白色の部分の白色の部分か し（2①）既存
住宅売買瑕疵保険の種類
構造耐力上主要な部分が基本的な耐力性能を満たさない場合：図2-1-2 の白色の部分②② 雨水の浸入を防止する部分が防水性能を満たさない場合：図
雨水の浸入を防止する部分が防水性能を満たさない場合：図2-1-2
2-1-2の青色の部分の青色の部分
か し保険は表 2-1-1 に示すように、既存住宅の取引形態や保証者の属性に応じて、個人
既存住宅売買瑕疵② 雨水の浸入を防止する部分が防水性能を満たさない場合：図2-1-2 の青色の部分③③ 給水配管路・設備等が通常有すべき性能または機能を満たさない場合【オプション】
給水配管路・設備等が通常有すべき性能または機能を満たさない場合【オプション】
間売買において、登録検査機関が保証を行う①「検査機関保証型」、宅建事業者（仲介業者）が保証を③ 給水配管路・設備等が通常有すべき性能または機能を満たさない場合【オプション】
なお、保険金は主に補修費用、調査費用、仮住居・移転費用が対象となる。
なお、保険金は主に補修費用、調査費用、仮住居・移転費用が対象となる。
行う②「仲介業者保証型」、宅建事業者が既存住宅を買い取り再販する際に保証を行う ③「宅建業者
なお、保険金は主に補修費用、調査費用、仮住居・移転費用が対象となる。
図
図2-1-22-1-2保険の支払対象となる基本構造部分のイメージ図
保険の支払対象となる基本構造部分のイメージ図売主型」の 3 つのタイプがある。
図 2-1-2 保険の支払対象となる基本構造部分のイメージ図

出典：住宅保証機構㈱出典：住宅保証機構㈱

44
44
44

出典：住宅保証機構㈱43

2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

2-1 既存住宅売買瑕疵保険の概要

か（6）保険期間し

表 2-1-1 取引形態に応じた既存住宅売買瑕疵保険の違い

売買契約に基づく引渡し日より 1 年間、2年間または 5 年間のいずれかを選択することができる。
個人間売買型
買取再販型
か

し

か

し

①検査機関保証型②仲介業者保証型③宅建業者売主型担保責任法人指定の保証書により瑕疵
保証責任につただし、登録検査機関と買主との間で、住宅瑕疵

いて約定していることが前提である。なお、保険期間については、保険法人ごとに取扱いが異なるため
保険申込者
検査機関
宅建事業者（仲介業者）
宅建事業者（売主）注意が必要である。
（保証者）
売買契約に基づく引渡日より売買契約に基づく引渡日より保険期間売買契約に基づく引渡日より（7）保険の対象とならない年間損害または 5 年間
1 年間、2

1 年間、2 年間または 5 年間
2 年間または 5 年間
下記の事由により生じた損害については、保険の対象とならない。この他にも保険の対象とならない
保険申込者の
か し
80％
100％
100％
場合があるので、住宅瑕疵担保責任保険法人ごとに確認が必要である。
てん補割合注）（免責金額 5 万円）
注）（免責金額 5 万円）
注）（免責金額 10 万円）
1）洪水、台風等の自然変象または火災、落雷、爆発等の偶然または外来の事由

と免責金額

か

し

2）土地の沈下・隆起・移動・振動・軟弱化・土砂崩れ、土砂の流出・流入または土地造成工事の瑕疵
500 万円
200 万円、500 万円
500 万円
か し保険金支払によらない保険付保住宅の自然の消耗等の事由
3）虫食いまたは瑕疵
または
1,000 万円
または 1,000 万円
または 1,000 万円
4）保険付保住宅の著しい不適正使用または著しく不適切な維持管理
限度額
（保険期間

5 年間の場合は、1,000 万円

のみ）

か

し

5）保険開始日以降に行った住宅の増築・改築・補修の工事またはそれらの工事部分の瑕疵検査法人が行った瑕疵保証検査
6）地震または噴火もしくはこれらによる津波が原因となって生じた火災による損壊、損害、埋没、流
保険法人が
保険法人が

保険加入検査について保険法人
が現場検査
か し

現場検査を実施
現場検査の原因がこれらによらないことが明らかな場合を除く。
） を実施
出等の被害（ただし、瑕疵
または書類検査を実施
か し注）てん補割合と免責金額は保険申込者（保証者）と住宅瑕疵担保責任保険法人との間のものであり、保証を受ける買主（8）保険申込手続きの流れに対してはてん補割合と免責金額は無く、損害額のすべてが保証される。

かし保険申込手続きの基本的な流れは図 2-1-3 の通り。なお、登録検査機関による瑕疵保証検査を行う者
かし担保責保険任法人による現場検査が必要となる場合があるため、の属性（所持資格等）により住宅瑕疵
（3）か保し険付保のメリット
か し住宅瑕疵担保責任保険法人ごとに確認が必要である。
既存住宅売買瑕疵保険を付保することにより、「登録免許税」「不動産取得税」「住宅ローン控除」「す
まい給付金」「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」などが優遇される。ただし、優遇を受けるためにか し
図 2-1-3 保険申込手続きの流れ（例）は、既存住宅売買瑕疵保険の付保条件の他にも諸条件を満たす必要がある。
1）登録免許税の特例措置①登録検査機関への検査・保証の依頼者は、売主又は買主のいずれでも可能である。

検査・保証依頼

一般的には、築後 25 年以内（耐火建築物以外は 20 年以内）の住宅が対象とされており、それ以かし上の築年数であっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。
②登録検査機関から保険法人

2）不動産取得税の特例措置
へ保険加入の申込み

登録検査機関は、保険法人に保険の申込手続きを行う。

一般的には、昭和 57 年 1 月 1 日以降に新築された住宅が対象とされており、それ以上の築年数
かしであっても既存住宅売買瑕疵保険の付保住宅であれば対象となる。
登録検査機関は、瑕疵保証を行うための検査を実③登録検査機関による検査

3）住宅ローン減税

施する。

一般的には、木造が築 20 年以内、鉄筋コンクリート造が築 25 年以内の住宅が対象とされていかし保険の付保住宅であれば対象となる。
るが、それ以上の築年数であっても既存住宅売買瑕疵
登録検査機関と買主は、保証書により瑕疵保証責任④登録検査機関と買主は瑕疵保証を約定
4）すまい給付金（買取再販）

について約定する。

次の住宅が対象となる。
かし① 既存住宅売買瑕疵保険（宅建業者売主型）へ加入した住宅⑤登録検査機関と保険法人
登録検査機関と保険法人は保険契約を締結する。
② との保険契約の締結
既存住宅性能表示制度を利用した住宅（耐震等級 1 以上のものに限る）
登録検査機関から買主に保険付保証明書を交付する。
か し③ 建設後 10 年以内であって、住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅または建設住宅性能表示を利用している住宅
登録検査機関による保証開始

出典：住宅保証機構㈱の資料を加工
を加工

42
44

45

2-2
2-2 事故発生状況及び事故事例
事故発生状況及び事故事例

2-2 事故発生状況及び事故事例
2-2 事故事例及び事故発生状況

2-2
故発
事生
例状況及び事故事例
2--22-2事故発生状況及び事故事例
事事故
か

し

2-2

事故発生状況及び事故事例

か し
か し

か

し

2-2-1
2-2-1図 2-2-1
既存住宅売買瑕疵保険の事故発生状況
2-2既存住宅売買瑕疵
-1 既存住宅売買瑕疵
既存住宅売買保険の保険金支払が多い、漏水事故事例を下記に示す。
瑕疵保険の事故発生状況
保険の事故発生状況
既存住宅の事故発生部位（1）事故発生部位（1）事故発生部位（1）事故発生部位

事故の発生部位は、
図
外壁からの雨水の浸入が◆事例１
事故の発生部位は、
図2-2-1
2-2-1のように、のように、外壁からの雨水の浸入が 事故の発生部位は、図 2-2-1 のように、外壁から一番多くを占めている。
「外壁」は築年数やその当時の施工状態に一番多くを占めている。
「外壁」は築年数やその当2 階建、平成 4 年築（築 27 年）
・物件概要：軽量鉄骨造
一番多くを占めている。
「外壁」は築年数やその当時の施工状態にもよるが、防水紙の不具合は外見からは判断できない為、外壁にひ
1 年間、支払限度額 500 万円
・保険内容：保険期間もよるが、防水紙の不具合は外見からは判断できない為、外壁にひ もよるが、防水紙の不具合は外見からは判断でき
び割れ等の不具合があると漏水事故に直結する場合が多い。
び割れ等の不具合があると漏水事故に直結する場
2 か月
・発生時期：保険開始後
び割れ等の不具合があると漏水事故に直結する場合が多い。
か し
か し

か

し

保険の特徴である「給排水管路特約」
か
次いで既存住宅売買瑕疵
階和室東窓の鴨居や縦枠等に雨染みが発生
・漏水事故の事象：1
保険の特徴である「給排水管路特約」
か 次いで既存住宅売買瑕疵保険の特徴である「給次いで既存住宅売買瑕疵
らの事故が約「給排水管路」は建物内部や地中らの事故が約22割を占めている。
割を占めている。
「給排水管路」は建物内部や地中 らの事故が約 2 割を占めている。「給排水管路」はに隠蔽していることが多いために原因箇所の特定が難しく、配管全に隠蔽していることが多いために原因箇所の特定が難しく、配管全に隠蔽していることが多いために原因箇所の特定体を別途新設するなどにより補修費用が高額となる場合がある。
体を別途新設するなどにより補修費用が高額となる場合がある。 体を別途新設するなどにより補修費用が高額とな（2）事故発見までの経過日数（2）事故発見までの経過日数（2）事故発見までの経過日数

か し
か し

か

し

買主が引渡しを受けた日が瑕疵買主が引渡しを受けた日が瑕疵保険の保険開始
買主が引渡しを受けた日が瑕疵保険の保険開始日となるが、その日から事故発見までの日数は、平均
保険の保険開始日となるが、その日から事故発見までの日数は、平均
で
55割強が
100
で 300 日余り、100
日以内の発見率は約
4 割にの
で300
300日余り、100
日余り、100日以内の発見率は約日以内の発見率は約44割にのぼる。給排水管路に限ると実に割にのぼる。給排水管路に限ると実に割強が100日以内に
日以内に
か し
か し

事故が発生している（平成。新築住宅の瑕疵44年目であることと事故が発生している（平成31 年 3 月末時点）。新事故が発生している（平成3131年
年33月末時点）
月末時点）。新築住宅の瑕疵事故の発生が平均で事故の発生が平均で年目であることと和室東側窓 鴨居等に染み
和室東側窓 敷居等に染み比較すると既存住宅の場合は非常に短期間と言える。売買にともない新たに所有者（買主）となったの比較すると既存住宅の場合は非常に短期間と言え比較すると既存住宅の場合は非常に短期間と言える。売買にともない新たに所有者（買主）となったの
か し
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か

し

ち、リフォーム工事等で瑕疵保険の目視検査では見られていないような奥まった小屋裏や壁内などに雨ち、リフォーム工事等で瑕疵保険の目視検査では・原因：保険開始以前のリフォーム工事において、既存外壁に乾式タイルパネルを施工した際のち、リフォーム工事等で瑕疵保険の目視検査では見られていないような奥まった小屋裏や壁内などに雨染みが発見されることもあるため、引渡後の早い日数での事故発見が多いと考えられる。
染みが発見されることもあるため、引渡後の早い不具合
染みが発見されることもあるため、引渡後の早い日数での事故発見が多いと考えられる。
②外壁と下屋根の取合①破風板と外壁の取合見切りの隙間（3）事故発生率（3）事故発生率（3）事故発生率
上記のとおり、発見日までの日数は新築住宅と比較して非常に短期間であるが、事故発生率について
上記のとおり、発見日までの日数は新築住宅と
上記のとおり、発見日までの日数は新築住宅と比較して非常に短期間であるが、事故発生率について

も新築住宅がおよそ
既存住宅は
100
約
も新築住宅がおよそ
1,000
件につき数件であるのも新築住宅がおよそ1,000
1,000件につき数件であるのに対し、件につき数件であるのに対し、既存住宅は100件につき数件と、件につき数件と、約10～1510～15倍倍と大変な高率である。また戸建住宅と分譲マンションの一戸室の発生率では戸建住宅が各段に高率であと大変な高率である。また戸建住宅と分譲マンシと大変な高率である。また戸建住宅と分譲マンションの一戸室の発生率では戸建住宅が各段に高率である。この理由として、分譲マンションは計画修繕によりメンテナンスされている場合が多く、反対に戸る。この理由として、分譲マンションは計画修繕る。この理由として、分譲マンションは計画修繕によりメンテナンスされている場合が多く、反対に戸建住宅はメンテナンスが不十分な場合が多い事が一因と考えられる。また、戸建住宅で築年数が古いも建住宅はメンテナンスが不十分な場合が多い事が建住宅はメンテナンスが不十分な場合が多い事が一因と考えられる。また、戸建住宅で築年数が古いものほど外壁が紫外線と風雨に長年さらされて劣化しているため、事故の発生が多くなると想定できる。
のほど外壁が紫外線と風雨に長年さらされて劣化のほど外壁が紫外線と風雨に長年さらされて劣化しているため、事故の発生が多くなると想定できる。
か し
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か

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なお、築年数の古いものでも瑕疵
なお、築年数の古いものでも瑕疵保険の保険料が保険の保険料が高くなることはない。
なお、築年数の古いものでも瑕疵保険の保険料が高くなることはない。
か し
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か

し

（4）宅建事業者による瑕疵
（4）宅建事業者による瑕疵保険加入の促進（4）宅建事業者による瑕疵保険加入の促進
保険加入の促進
既存住宅は事故発生率が高く、また事故発生までの期間が非常に短いのが特徴である。
既存住宅は事故発生率が高く、また事故発生ま
既存住宅は事故発生率が高く、また事故発生までの期間が非常に短いのが特徴である。

住宅の買主にとっては一生に住宅の買主にとっては一生に 1、2 回しかない
住宅の買主にとっては一生に1、2
1、2回しかない高額で大切な買い物であり、宅建事業者は買主に対し回しかない高額で大切な買い物であり、宅建事業者は買主に対し
か し
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て、建物状況調査と併せて瑕疵
て、建物状況調査と併せて瑕疵保険の加入を促進
保険の加入を促進して頂きたい。また、売主が売買後のトラブルリスクて、建物状況調査と併せて瑕疵保険の加入を促進して頂きたい。また、売主が売買後のトラブルリスク
か し
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を軽減するため、瑕疵を軽減するため、瑕疵保険を付ける場合も考えら保険を付ける場合も考えられ、瑕疵保険に加入するために補修費用が高額になる保険に加入するために補修費用が高額になるを軽減するため、瑕疵保険を付ける場合も考えられ、瑕疵ケースもあるが、買主への配慮も考えて、宅建事業者から売主への加入の提案が必要と考える。
ケースもあるが、買主への配慮も考えて、宅建事
ケースもあるが、買主への配慮も考えて、宅建事業者から売主への加入の提案が必要と考える。
④見切材とサッシの取合

漏水事象③バルコニー笠木と外壁の取合

発生箇所

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46

47
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2-2 事故発生状況及び事故事例

2-2 事故事例及び事故発生状況

・補修内容
2-2-2 事故事例
かし

既存住宅売買瑕疵保険の保険金支払が多い、漏水事故事例を下記に示す。
①取合部隙間シール②下地板金再施工◆ 事例１
・物件概要：軽量鉄骨造 2 階建、平成 4 年築（築 27 年）
・保険内容：保険期間 1 年間、支払限度額 500 万円
・発生時期：保険開始後 2 か月
・漏水事故の事象：1 階和室東窓の鴨居や縦枠等に雨染みが発生

漏水事象④取合部シール

発生箇所

和室東側窓 鴨居等に染み

和室東側窓 敷居等に染み・保険金支払額：約 48 万円
・原③笠木と外壁の取合部シール

因：保険開始以前のリフォーム工事において、既存外壁に乾式タイルパネルを施工した際の◆ 事例２ 不具合
【外壁からの漏水事故】②外壁と下屋根の取合①破風板と外壁の取合見切りの隙間

・物件概要：木造軸組 2 階建 153 ㎡、屋根/瓦葺、外壁/ラス下地しっくい塗、平成 5 年築（築 26 年）
・保険内容：保険期間 5 年間、支払限度額 1,000 万円
・発生時期：保険開始後 1 か月
・漏水事故の事象：引渡し後すぐの内装リフォーム工事中に、1 階リビングの外壁に雨水の滴りを発見
・原

因：金属屋根と外壁取合部の雨仕舞不良

・補修内容：対象部の 2 階外壁、金属屋根を剥がして補修（図 2-2-2）
・保険金支払額：約 125 万円
図 2-2-2 保険認定範囲図【原因箇所の特定】

原因箇所④見切材とサッシの取合

漏水事象

雨漏れ箇所

③バルコニー笠木と外壁の取合

発生箇所

48
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2-2 事故発生状況及び事故事例

2-2 事故事例及び事故発生状況

・補修内容
2-2-2 事故事例
かし

既存住宅売買瑕疵保険の保険金支払が多い、漏水事故事例を下記に示す。
①取合部隙間シール②下地板金再施工◆ 事例１
・物件概要：軽量鉄骨造 2 階建、平成 4 年築（築 27 年）
・保険内容：保険期間 1 年間、支払限度額 500 万円
・発生時期：保険開始後 2 か月
・漏水事故の事象：1 階和室東窓の鴨居や縦枠等に雨染みが発生

漏水事象④取合部シール

発生箇所

和室東側窓 鴨居等に染み

和室東側窓 敷居等に染み・保険金支払額：約 48 万円
・原③笠木と外壁の取合部シール

因：保険開始以前のリフォーム工事において、既存外壁に乾式タイルパネルを施工した際の◆ 事例２ 不具合
【外壁からの漏水事故】②外壁と下屋根の取合①破風板と外壁の取合見切りの隙間

・物件概要：木造軸組 2 階建 153 ㎡、屋根/瓦葺、外壁/ラス下地しっくい塗、平成 5 年築（築 26 年）
・保険内容：保険期間 5 年間、支払限度額 1,000 万円
・発生時期：保険開始後 1 か月
・漏水事故の事象：引渡し後すぐの内装リフォーム工事中に、1 階リビングの外壁に雨水の滴りを発見
・原

因：金属屋根と外壁取合部の雨仕舞不良

・補修内容：対象部の 2 階外壁、金属屋根を剥がして補修（図 2-2-2）
・保険金支払額：約 125 万円
図 2-2-2 保険認定範囲図【原因箇所の特定】

原因箇所④見切材とサッシの取合

漏水事象

雨漏れ箇所

③バルコニー笠木と外壁の取合

発生箇所

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2-2 事故発生状況及び事故事例【内装張替え時の壁面の雨染み】
・補修内容

2-2 事故事例及び事故発生状況【接近して撮影】①取合部隙間シール②下地板金再施工◆ 事例３【給湯管路からの漏水事故】④取合部シール

漏水事象
発生箇所③笠木と外壁の取合部シール

・物件概要：RC 造 7 階建マンションの 701 号室、専有面積 52 ㎡、昭和 61 年築（築 33 年）
・保険金支払額：約 481万円
年間、支払限度額 1,000 万円
・保険内容：保険期間・発生時期：保険開始後 3 か月
◆ 事例２号室住戸の浴室・廊下・洗面室の天井から水漏れが発生（図 2-2-3）・漏水事故の事象：601・原
因：上階 701 号室の住戸内の給湯管の水圧検査を実施したところ、上階住戸内にある給湯管か【外壁からの漏水事故】
2 階建 153 ㎡、屋根/瓦葺、外壁/ラス下地しっくい塗、平成 5 年築（築 26 年）
・物件概要：木造軸組
ら漏水し、下階の住戸天井に漏水したものと判明
ユニットバスを解体しないとできないため、
1,000 万円
新たに給湯管を設置し、・保険内容：保険期間 5 年間、支払限度額
・補修内容：既設給湯管の交換は、
1 か月
・発生時期：保険開始後
洗面・浴室・台所に接続して補修（図2-2-4）
・保険金支払額：約51 万円
階リビングの外壁に雨水の滴りを発見
・漏水事故の事象：引渡し後すぐの内装リフォーム工事中に、1
因：金属屋根と外壁取合部の雨仕舞不良
図 2-2-34 保険認定範囲図
図 2-2-23 下階住戸の被害範囲
2 階外壁、金属屋根を剥がして補修（図 2-2-2）
・補修内容：対象部の・原・保険金支払額：約 125 万円
図 2-2-2 保険認定範囲図【原因箇所の特定】

原因箇所
雨漏れ箇所

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