2018 年 7 月 23 日
各位
不動産投資信託証券発行者
スターアジア不動産投資法人
代表者名 執行役員

加藤篤志（ コ ー ド番 号 3468）

資産運用会社ス タ ー ア ジ ア 投 資 顧 問 株式会社
代 表 者 名 代 表 取締 役 社長
問合せ先
取 締 役 兼財 務 管理 部 長
TEL: 03-5425-1340

加藤篤志

杉 原亨

2018 年 7 月期並びに2019 年 1 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ
スターアジア不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2018 年 3 月 16 日付にて公表した「平成 30 年 1 月期決算短信」中の「２．平成 30 年 7 月期（平成 30 年 2 月 1 日～平成30 年 7 月 31 日）及び平成 31 年 1 月期（平成 30 年 8 月 1 日～平成 31 年 1 月 31 日）の運用状況の予想」（以下、「前回発表予想」といいます。）を修正することといたしましたので、下記のとおりお知らせいたします。
記

１．2018 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想の修正
営業収益

営業利益

経常利益

当期

1 口当たり
分配金純利益（利益超過分配金は含まない）

前回発表予想

2,751

1,504

1,231

1,230

(A)

百万円

百万円

百万円

百万円

今回修正予想

2,801

1,534

1,264

1,263

(B)

百万円

百万円

百万円

百万円

49

29

32

32

百万円

百万円

百万円

百万円

1.8％

2.0％

2.7％

2.7％

増減額
(C)=(B)-(A)
増減率(D)=(C)/(A)1

1 口当たり利益超過

1 口当たり分配金（利益超過分配金を含む）

分配金

2,750 円

0円

2,750 円2,770 円

0円

2,770 円

20 円0円

20 円

0.7％

－0.7％

２．2019 年 1 月期の運用状況及び分配金の予想の修正
営業収益

営業利益

経常利益

当期

1 口当たり分配金

純利益（利益超過分配金は含まない）

前回発表予想

2,732

1,497

1,320

1,319

(A)

百万円

百万円

百万円

百万円

今回修正予想

3,154

1,863

1,685

1,684

(B)

百万円

百万円

百万円

百万円

増減額
(C)=(B)-(A)
増減率(D)=(C)/(A)

422

366

365

365

百万円

百万円

百万円

百万円

15.5％

24.5％

27.7％

27.7％

1 口当たり利益超過

1 口当たり分配金（利益超過分配金を含む）

分配金

2,804 円

0円

2,804 円

3,580 円

0円

3,580 円

776 円

0円

776 円

27.7％

－27.7％（注記）
1. 上記予想数値は、別紙「2018 年 7 月期並びに 2019 年 1 月期の運用状況及び分配金の予想の前提条件」記
載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得若しくは譲渡、不動産市場等の推移、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用の環境の変化、金利の変動、今後の新投資口の発行、又は本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、上記予想数値は分配金の額を保証するものではありません。
2. 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
3. 単位未満の数値は切り捨て、比率は小数第 2 位を四捨五入した数値を記載しています。

３．修正及び公表の理由
前回発表予想からの修正事項及びその公表の理由は以下の通りです。
2019 年 1 月期においては、本日付「国内不動産信託受益権の取得及び譲渡（資産入替）に関するお知らせ」にて公表した資産の取得（以下「本取得」といいます。）及び譲渡（以下「本譲渡」といいます。）の決定に伴い、運用状況及び分配金の予想の前提条件に変更が生じ、主として本譲渡による売却益（401 百万円）（見込み金額）により、2019 年 1 月期の営業収益の予想に 10％以上、1 口当たりの分配金の予想に 5％以上の差異がそれぞれ生じる見込みとなったため、運用状況及び分配金の予想の修正を公表するものです。
また、2018 年 7 月期の運用状況は、主としてオフィスポートフォリオにおける賃料ギャップの解消、住宅の稼働率の上昇、物流施設における再契約の締結による賃料増額の実現などの戦略的なリーシング活動により、賃貸事業収益が拡大し、当期純利益が前回発表予想より 32 百万円増加する見込みとなりました。これに伴い、前回発表予想の公表時には、分配金の算出にあたり、63 百万円の内部留保の取り崩しを前提としていましたが、上記当期純利益の増加及び分配金水準を勘案し、当該取崩額を 23 百万円減額し、40 百万円に変更することとしました。この結果、1 口当たり分配金の予想値が増額となる見込みであり、当該前提条件の変更を踏まえた運用状況及び分配金の予想の修正を公表するものです。
（注記）
1.「賃料ギャップ」とは、周辺相場賃料単価と契約賃料単価の差を指します。なお、周辺相場賃料単価は、各オフィスの周辺相場賃料に関する賃料査定額(レンジの中央値)です。ここで、「周辺相場賃料単価」とは、シービーアールイー株式会社が、各オフィス及びその周辺の競合資産における直近の成約状況及びマーケット環境等を総合的に勘案した上で、各賃料査定時現在においてテナント誘致を実施し、新規入居テナントが各オフィスのフロア単位等で成約すると仮定した場合に適正と考えられる賃料として査定した1 坪当たりの賃料単価をいいます。また、契約賃料単価は、各賃料査定時現在における各オフィスの全テナントの契約賃料を稼働部分の面積で除して算出しています。なお、共益費を含み、賃料査定時現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。また、消費税は含みません。

以上2＜ご参考＞
本日付で公表した他のプレスリリース
・国内不動産信託受益権の取得及び譲渡（資産入替）に関するお知らせ
・国内不動産信託受益権の取得及び譲渡（資産入替）に関する補足説明資料＊ 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://starasia-reit.com

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【別紙】
2018 年 7 月期並びに 2019 年 1 月期の運用状況及び分配金の予想の前提条件
項目

前提条件

計算期間

 2018 年 7 月期（第 5 期）:2018 年 2 月 1 日～2018 年 7 月 31 日（181 日）
 2019 年 1 月期（第 6 期）:2018 年 8 月 1 日～2019 年 1 月 31 日（184 日）

運用資産

 本日現在における本投資法人の保有資産（29 物件の不動産信託受益権及び 2 件のメザニンローン債権（以下「現保有資産」といいます。なお、現保有資産のうち、不動産信託受益権に係るものを以下「現保有資産（不動産等）」といい、現保有資産のうち、メザニンローン債権に係るものを以下「現保有資産（メザニン）」といいます。）について、以下の本取得及び本譲渡を除き、2019 年 1 月期末までの間に運用資産の異動（新規資産の取得、現保有資産の売却等）が生じないことを前提としています。
＜本取得＞
物件名称：
ホテル WBF 福岡天神南取得予定日：
契約上の取得予定日は 2018 年 12 月末日までの別途合意する日としていますが、運用状況及び分配金の予想の作成においては、2018 年 12 月 28 日を取得日とすることを前提としています。
＜本譲渡＞
物件名称：
博多駅東 113 ビル
譲渡予定日：
第 1 回 2018 年 12 月 3 日（準共有持分 49％の譲渡）
第 2 回 2019 年 2 月 1 日（準共有持分 51％の譲渡）
 実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。

営業収益

 現保有資産（不動産等）の賃貸事業収益については、本日現在効力を有する賃貸借契約の内容をベースに、本取得の対象となる資産の賃貸事業収益については、現所有者より提供を受けた情報及び取得予定日において効力を有する予定の賃貸借契約の内容をベースに、それぞれ市場動向等を勘案して算出しています。また、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
 現保有資産（メザニン）の利息又は配当収益については、本日現在効力を有する現保有資産（メザニン）の内容を定める要項又は信託契約の内容等をベースに算出しています。また、利息又は配当の不払いがないことを前提としています。
 本譲渡（第 1 回）による売却益として、2019 年 1 月期に 401 百万円の計上を見込んでおります。実際には、売買の成否、譲渡価格、譲渡日その他の条件により変動する可能性があります。

営業費用

 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値等をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。
 固定資産税及び都市計画税等については、2018 年 7 月期に 175 百万円、2019 年1 月期に 175 百万円の費用計上を見込んでいます。なお、本取得の対象となる資産については、取得時に売主と期間按分による精算を行う予定ですが、本投資法人においては当該精算金相当分が取得原価に算入されるため、本取得の対象となる資産に係る 2018 年度の固定資産税及び都市計画税等 7 百万円（年税額であり、実際の精算額とは異なります。）は 2019 年 1 月期において費用計上されません。
本取得の対象となる資産に係る固定資産税及び都市計画税等については 2019 年7 月期より費用計上されることを見込んでいます。
 建物の修繕費は、スターアジア投資顧問株式会社が策定する修繕計画を基に、2018 年 7 月期に 90 百万円、2019 年 1 月期に 68 百万円を見込んでいます。なお、

4項目前提条件
予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2018 年7 月期に 355 百万円、2019 年 1 月期に 365 百万円を見込んでいます。

NOI

 ポートフォリオ全体の NOI については、2018 年 7 月期に 2,142 百万円、2019 年1 月期に 2,124 百万円を見込んでいます。
 NOI の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用（減価償却費を除く）

営業外費用

 2018 年 2 月に実施した新投資口の発行に係る一時的な費用として、2018 年 7 月期に 7 百万円を見込んでいます。
 支払利息及びその他融資関連費用の合計額として、2018 年 7 月期に 262 百万円、2019 年 1 月期に 177 百万円を見込んでいます。

借入金

 有利子負債の総額は、本日現在、43,230 百万円の借入残高があり、このうち 190百万円について、消費税等の還付金等を原資として 2019 年 1 月期中に期限前弁済を行うことを前提としています。
 上記を除き、2019 年 1 月期末までに新規借入れ及び期限前弁済を含む既存借入金の返済がないことを前提としています。

投資口 本日現在の発行済投資口の総口数 470,624 口を前提としています。
 2019 年 1 月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。

 1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
 なお、本投資法人は、デリバティブ取引（金利スワップ）を行っていますが、純資産控除項目（投資法人の計算に関する規則第 2 条第 30 号ロに定めるものをいいます。）である繰延ヘッジ損失については、2019 年 1 月期末まで発生せず、純1 口当たり資産控除項目の変動による 1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）への分配金影響がない前提で算出しています。
（利益超過分配 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発金は含まない）
生等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性があります。また、純資産控除項目の変動により、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）が影響を受ける可能性があります。
 前回発表予想の前提条件において、2018 年 7 月期に、63 百万円の内部留保の取り崩しを見込んでいましたが、これを 40 百万円に変更します。
 上記のとおり、純資産控除項目である繰延ヘッジ損失が発生しない前提であり、利益超過分配のうち、一時差異等調整引当額に係るものについては、現時点にお1 口当たりいて行う予定はありません。
利益超過分配金 また、利益超過分配のうち、税法上の出資等減少分配に該当するものについては現時点において行う予定はありません。

その他

 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

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