バｰドレポート・トピックス版 2021.6.24.
バードレポートは第 1.2.3.4 の月曜と木曜発行。
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http://www.birdreport.jp/ FAX 03-5389-0933-------------------------------------------------------------------有楽町から続く「丸の内仲通り」。神田へ続くのか仲通りを有楽町から歩きます。街路樹のトンネルとかつては半径 0.5 マイル(約 800m)以内限定の売却でしたが、距離制限が撤廃され対象地との距離に応じて容積率を駅敷地から移す(飛ばす)ことができます。
さてグランドセントラル駅東側隣接での再開発です。
土地は 5600 ㎡。通常の容積率は 1430％、駅から容積率 1283％分を買い、交通インフラ負担ボーナス加算して総容積率は 3750％となり 83 階建てです。

石畳。モニュメント、季節の花、イルミネーション。

駅西側隣接に同様 77 階建が昨年完成、低層の駅を挟通りは遊び感覚いっぱい。三菱地所の頑張りで、かみ 77 階と 83 階が並びます。(不動産鑑定 2021.5 月号.)

つての単なるオフィス街が、美しい街並みの通り道に日本は米国を学びます。歴史的建造物の東京駅丸の変貌しています。歩き続けて丸ビルを過ぎると東京駅

内駅舎の余剰容積率は新丸ビル等近隣ビルに売られ東前から皇居に真っすぐ向かう幅 73ｍの行幸通り。それ京駅近接は超高層ばかり。築地本願寺や湯島聖堂の余を渡ると新丸ビル。右折すればそのまま東京駅へ。

剰分は銀座や大手町に飛ばせないのかな。【別紙参照】

ただ駅前の旧国鉄本社跡地に鎮座する日本生命東京本部ビルの商業施設は地下コンビニ 1 軒だけのコンク-------------------------------------------------------------------日本橋一帯の再開発、東京駅から兜町へ続くのかリートのカタマリ、せっかくの街並みは壊れます。

東京駅日本橋口から日本橋交差点への永代通りは古東京の顔、東京駅前に置かれたコンクリートのカタいビル街でしたが数年で一変。呉服橋交差点に 38 階建マリです。街並みとか文化とか公共の福祉(土地基本法て常盤橋タワー完成。(文明開化期の石橋、日銀正面の2 条)は保険会社には無理なのか…。
（新宿駅西口正面で、(旧)常盤橋は東日本大震災被災復元工事完了し 2021 年

明治安田生命が旧安田生命本社ビル近隣の地上げを終5 月通行可能に。(新)常盤橋より新しい(旧)常盤橋。）

わらせ、再開発の着工です。大丈夫ですか？）

日本橋交差点から 1930 年築モダンな日本橋川沿い野右折はせず「丸の内仲通り」直進。まだ未完成とい村証券本社への一帯は日本橋 1 丁目中地区の巨大再開

うことか、石畳ではない普通の道路となり、そのまま発。日本橋川上空の首都高地下化の容積率ボーナスか。

永代通りを渡って「大手町仲通り」と名を変えます。

東京駅から日本橋交差点を渡り昭和通りの江戸橋交

東京建物(大手町タワー)は仲通り沿いを自然の森に差点を渡った地点から左の一帯は、日本橋川近くの日してくれました。仲通りは道路でなくなり、ビルの間本橋郵便局まで日本橋 1 丁目東地区の巨大再開発決定。の通路として直進します。遮るのは三菱地所の大手町郵便局の裏はもう兜町の東京証券取引所です。いずビル、ただビル内部を貫通する通路（通路部分の床はれ東京駅から日本橋を超え兜町茅場町に続く大規模ビ

中通りと同じ石の石畳…日経アーキテクチュア 2021.

ル街となりそう。日本橋は三井不動産主導。三菱地所

5.27.）が用意されそこを抜けるとまた大手町仲通り。

主導の大手町丸の内と張り合いながら、すごい街並み通りは日本橋川に突き当たり、そこが今の終点です。

をつくりそうです。(日刊建設工業新聞 2021.6.10.)

川に橋を架ける三菱地所の「内神田 1 丁目計画」。
この突き当たり終点の川に新たな人道橋を架け川の-------------------------------------------------------------------新たな重要文化財指定と登録有形文化財指定

向こう岸に広場をつくり。26 階建ビルを建て、神田と1964 年東京オリンピックのシンボル、丹下健三氏設大手町を直結。川を渡った神田の区道を無電柱美装化。

計の「代々木競技場」が重要文化財指定です。
「戦後建いずれは「神田仲通り」か？ (週刊住宅 2021.4.19.）

築の金字塔」と文化庁。2021 年東京オリンピックでも-------------------------------------------------------------------ＮＹでの駅の余剰容積率移転による都市再開発

使われます。（日経アーキテクチュア 2021.6.10.）「廃墟の女王」とは神戸市の旧志摩観光ホテル、1930

ニューヨークの歴史的建造物グランドセントラル駅

年竣工、1993 年廃業で廃墟化し、現在は樹木に埋もれの余剰容積率は 1960 年代に近隣メットライフビル(旧内部立入禁止。なお「廃墟の王」は長崎の軍艦島です。

パンナムビル)に売られました。残ったまま駅の余剰容「女王」はアールデコとも言われ優美な姿。何と現積率の切り売りを、その後も繰り返しています。

況「廃墟」で登録有形文化財の指定です。
（同 2021.5.7.）【別紙】ご参照。大手町ワクチン大規模接種センターでワクチン打ったら帰りに「仲通り(逆コース)」散歩がお勧め。

バｰドレポート・トピックス版
2021 年 6 月 24 日号の参考になさって下さい。
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により、「特定容積率制度」がはじまります。
隣接敷地にではなく離れた敷地に既存建物の余剰容積率を飛ばせるようになりました。この容積率に東京駅舎の復元工事と容積率売買対価をつければ容積率売買です。歴史的建築物の維東京駅丸の内が完成当時の姿に復元されました。

持を図りながらの都市部開発促進を目的としました。

観光客の増加で、近隣の商業施設は売上急増です。

この制度はある程度業務集積された地区であれば2012 年 10 月の対前年比売り上げでは、東京駅改札適用可能ですが、指定を受けたのは未だ東京駅周辺内の飲食物販のグランスタは 35.9％増、丸ビルの地区だけです。言い換えれば、特定容積率制度は16.6％増、新丸ビル 20.3％増。2013 年 3 月には隣接東京駅プロジェクトのための制度となっています。のＪＰタワー(東京中央郵便局)商業施設がオープン、2013 年秋には八重洲側を南北に結ぶ大屋根が完成、(バードレポート・トピックス版 2012.12.20)----------------------------------------------------------------------

2014 年には八重洲駅前広場の整備が控えています。

容積率の錬金術

東京駅の賑わいはまだまだ収まりそうにありません。

余剰容積率は売れるのです。ただ東京駅は錬金術駅舎復元での赤いタイルは 50 万枚。創建時と同じでなく、単に未利用財産(余剰容積率)を換金処分し知多半島の赤土を使いますが、それでも創建時の色ただけです。三菱ＵＦＪ信託銀行本店ビルは容積率合いを再現するのは苦労があったようです。タイル

1235％で 2003 年に竣工です。ところが 2004 年に基メーカーは受注前にもかかわらず 100 トンの土を買準容積率が 1300％に引き上げられ、気が付けば余剰い 1 万 5000 枚のタイル試作までしていました。

容積率 65％。この余剰容積率を隣接する再開発ビル

さて、駅舎の復元工事は 500 億円と言われていまに 7 億円で売却。降って涌いた 7 億円錬金術です。

す。そのねん出には特定容積率制度が使われました。

東京駅の人気スポット丸ビル隣接に三菱商事ビル

それは容積率売買で空中権売買とも言われます。

があります。建て替えに際し容積率 300％割増を受

東京駅丸の内駅舎の敷地面積は 2 万 5800 ㎡で法定けました。容積率が湧いて出ました。しかし三菱商

容積率 900％として許容容積率は床面積換算で 23 万事ビルへのこの割増分は三菱地所の丸ビルに使われ㎡です。完成後の駅舎延床面積は 4.3 万㎡に過ぎまました。移転した容積率に値段が付いてお金が動けせん。余剰容積率を近隣のビルに売却しました。

ば錬金術です。容積率移転は特定街区・総合的設計・丸の内パークビル・新丸ビルに 5.2 万㎡、ＪＰタ特例容積率・連担建築物設計制度、等適用が必要。

ワーに 2.5 万㎡、東京ビルに 2.1 万㎡、グラントウ

官民提携の元手捻出錬金術

キョウノース・サウスに 7.9 万㎡で、合計約 18 万㎡

空想ですが、日比谷公園(第 1 種住居地域・容積率を移転したようです。これらのビルは容積率を買っ300％)を現況そのままで余剰容積率を三菱地所に売たことで、本来の建築可能な床面積よりそれだけ大却しましょう。三菱地所は容積率を近隣再開発に使きなビルを建築できることとなったのです。

い、東京都はその資金で老朽化した日比谷公会堂をさて 500 億円を 18 万㎡で割って坪換算すると坪大改装できます。

100 万円弱(つまり容積率 100％当たり単価)。東京駅

ロサンゼルス市は図書館を改装しようにも資金不前のビルの容積率なのに、そんなに低い金額なので足、市中心部の公園敷地の余剰容積率を売却し、そしょうか？。内訳は非公開のようで詳細不明です。の資金で図書館を大改装したという実例があります。

(日経アーキテクチュア 2012.11.25)(なお日比谷公園地下には戦前からの軍の巨大地昔から「特定街区」「総合的設計」等では複数建築

下施設が地下幾層にも広がっているという都市伝説物の敷地を一つとみなして容積率等を適用し、結果があります。だとすればすでに容積率オーバーで既的に容積率移転を認める制度はありました。しかし、存不適格かもしれませんが…。)

対象が原則すべて新築のときに限られ既存建築物か

東京都水道局は、都心部の給水所の未利用容積率らの容積率移転は例外を除き認められませんでした。 を隣接の 24 階建てビル(森ビルのオランダヒルズ)
1998 年に「連担建築物設計制度」により既存建物の余剰容積率が隣接敷地に移転できるようになりました。そして 2001 年の建築基準法と都市計画法改正に移し、資金支出なしで一定の床面積を取得しました。公園も似たようなものです。
(バードレポート 2013.7.1.)