現在、人口減少や核家族化等により空き家が増加しており、その中には適切に管理されずに倒壊・損壊等の防災上の問題、異臭を放つ等の衛生上の問題、草木の繁茂等の景観上の問題など住民生活に重大な影響を及ぼす問題となっております。
このようなことから、平成２７年５月に施行された「空き家等対策の推進に関する特別措置法」により、空き家等の所有者（土地所有者含む）・管理者に対する管理責任が明確化されております。

空き家の管理を適切に行い、周辺に悪影響などを及ぼすことを未然に防止するとともに、老朽化の著しいものについては、解体等の措置を迅速に行うよう努めましょう。

”空き家”とは？
法律で対象となる“空き家”とは、居住していないまたは使用されていない「建物」とその「敷地」を言います。

所有者の”責務”とは？
所有者等（土地所有者含む）は、自らの責任において空き家等が管理不全な状態にならないよう、常に適正に維持管理をしなければなりません。
※管理をせず他人に損害を与えた場合には、所有者が損害賠償などの管理責任を問われることがあります。

周辺の生活環境を害する恐れがあるものや、住民の生命、身体、財産に被害を及ぼす可能性があり、さまざまなトラブルが予想されます。

・倒壊の恐れ。空き家の屋根や塀の破損⇒近所の家や歩行者へぶつかる恐れがある

・窓が壊れている、または施錠されていない⇒放火の恐れ、不審者の侵入、動物の住みつき・草木の繁茂、はみ出し。ごみの不法投棄⇒通行の支障、害虫の発生、異臭

空き家の管理不全が原因で、倒壊や外壁材の落下などにより隣家の建物損害や死亡事故などの人身損害を発生させた場合、空き家所有者は、その責任を定めた民法第７１７条による損害賠償責任を負う可能性があります（民事上の事件については、当事者同士で解決を図ることが原則となります。）※責任の所在は、空き家の所有者等（相続人含）に及びます。
【想定１】築 20 年

延べ床面積 25 坪

【想定２】11 歳

夫婦、子１人

外壁材等の落下による死亡事故の損害額

倒壊による隣家の全壊・3 人死亡事故の損害額
損害区分
住宅物
件 家財損
害 倒壊家屋の解体・処分
等
小計①

損害額
900万円
280万円
320万円

損害区分
死亡逸失
人
慰謝料
身
損
葬儀費用
害

1,500万円

小計②

合計①+②

20,860万円

出典：公益財団法人

男児死亡

損害額
11,740万円
7,100万円
520万円
19,360万円

損害区分
死亡逸失利益
人
慰謝料
身
損
葬儀費用
害
合計

損害額
3,400万円
2,100万円
130万円
5,630万円

日本住宅総合センター「空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査」より抜粋「倒壊の危険や衛生上有害、著しく景観を損なうと認められる状態のもの」を【特定空家等】といいます。
適切に管理されず、周辺の生活環境に悪影響がある空き家には、行政指導が行われます。さらに、特定空家等と判断された場合には、空家法による指導や勧告がされ、それでも改善されない場合には、命令を受けることがあります。

富士吉田市では、ふじよしだ定住促進センターを設置
し、空き家・空き店舗バンクを運営しています。市内に賃貸や売却したい物件をお持ちの方は、ぜひバンクへの登録をご検討ください。
登録された物件情報は、センターを通じて移住希望者や店舗利用希望者へ情報を提供させていただきます。
※定住促進センターは、情報の紹介や必要な連絡調整などは行いますが、所有者と利用希望者間で行う物件の賃貸借・売買に関する交渉・契約に関しての仲介行為は行いません。媒介を希望する場合は、市内の山梨県宅地建物取引協会員をご紹介させて頂きます。

よしだの暮らしの相談室（080-4170-3776）
へ問い合わせ

■対象者

申し込み・問い合わせ
ふじよしだ定住促進センター相談窓口

物件所有者などで物件の賃貸または売却が出来る方■対象物件
市内にある使用されていない居住用または事業用の建物（賃貸アパートなどは除く）■登録料無料■登録期間随時
または富士吉田市役所 ふるさと魅力推進課
TEL0555-22-1111 内線 296

不動産の賃貸や売買を行う際には、契約行為や所有権・境界の確認、不動産価格の評価などさまざまな手続き等が必要となります。各専門分野のプロに相談しましょう。

※各種専門家への問合せ先が不明な場合、「やまなし空き家相談手帳」をご覧ください。
（インターネットで「やまなし空き家相談手帳」と検索）□登記簿（土地・建物）、公図※法務局で取得□契約書（売買や賃貸借）・固定資産税納税通知書□地図・写真（外観・内観など）□建物図面

環境保全等の観点から、解体時における建材の事前調査や廃材分別の細分化等の厳格化が進んでおり、解体費用が増加傾向にあります。使用・管理しない空き家は早めに解体をしましょう。

① 残置物の片づけをしておく → 解体費が安くなります。
② 解体費用の貯蓄や親族間で負担割合など計画を立てておく → 急時に対応できる。
※屋根や壁の破損により雨水が流れ込むと急激に劣化していきます。
③ 周辺の空家所有者と協力してまとめて解体する。 → 解体費が安くなります。
〇解体費の目安
木造住宅の場合 ㎡単価 1 万円～2 万円（坪単価 3 万円～6 万円）
例：一般的な木造住宅 120 ㎡120 万円～240 万円※建物の状態や周辺環境、解体業者等によって異なります。

人的被害等があった場合数千～数億円の損害賠償金の発生〇解体費が増える要因
・残置物が多く残っている・アスベストがある・敷地内に重機やトラックが入れない・敷地内に樹木がある等

ｖ

解体するメリット① 管理する手間や費用が省ける② 土地を売却しやすくなる→

定期的に建物の修繕等を行うことや現地の様子を確→認せずに済む
土地の売却まで行えば草木の管理責任もなくなる

解体しないことによるデメリット① 解体費用が増える可能性がある→ 年々増加傾向② 建物や草木を継続的に管理する手間や費用がかかる→ 蓄積すれば解体費用より費用がかかる可能性も③ 人的物的損害を与える可能性がある→ 損害賠償のリスクｖ

生まれ育った家を解体するには少し抵抗がある・・・。という方は大切な財産を守るためには、適切な管理が必要となります。また、管理されていない建物は資産価値も下がり将来的に売買する場合や賃貸する場合、その価値に影響を及ぼします。定期的に空き家の状態を確認し、適正に管理しましょう。

・外壁にひび割れ・穴・屋根、雨どいの破損・窓、ドアの破損
・樹木の繁茂等

・雨水の浸入・カビの発生・害虫の発生

等

・屋根や外壁の塗装・ひび・穴等の修復・草木の伐採等①定期的に建物およびその敷地の様子の確認および管理に行く。（月 1 回が理想的）
外部
内部清掃
ほこりやクモの巣等の清掃
建物・塀屋根・壁・塀等の破損の確認。修繕
雨漏り
天井、壁のシミ等の確認
樹木・雑草 剪定や草刈り
通風・換気 窓、押入れ等の開放
庭
ゴミ、虫の死骸、落葉等の片付け
給排水
通水、排水、サビ止め、凍結防止
郵便受け
郵便物の片付け害獣
軒裏、床下の確認
雨どい詰まりや破損の確認②修繕費用を貯蓄しておく。
③親族内で交代で管理する。または代表管理者を決めておく。
④遠方に住んでいる、高齢の為管理が難しい等の場合管理サービス会社に依頼する。
近隣の住民に管理や状況報告をお願いする。
⑤その他 近隣の方に空き家であることや連絡先を伝えておく。

適正に管理するメリット①資産価値の維持②近隣トラブルの回避③損害賠償の回避

ｖ④経済的負担減

建物の所有者が亡くなった場合で、所有者が持っていた建物が及ぼした責任は相続人全員に及びます。所有権移転等を速やかに行わないと、所有者の配偶者、子や親や兄弟にその権利がいくなど、枝分かれになり権利移転の手続きが煩雑になります。
相続の問題は、子や孫など末代にまで影響を及ぼします。次世代の為にも現在の建物や土地の所有者の確認、また権利関係を確認して、将来に備えましょう。

① 所有者等を確認する（登記内容を確認）
法務局で取得できる建物や土地の登記簿には所有権者や他の権利者（銀行や借人等）の情報が記載されています。贈与や売買、解体をするときは、すべての権利者と協議した上で行いましょう。
②生前に相続対策について協議しておく
建物や土地などの財産について親族間で話し合いをしておきましょう。
協議する内容 a)誰が所有・管理するのか。
b)管理するのか、売買するのか、解体するのか。またその費用など③専門家へ相談「権利関係」「相続」「生前贈与」「遺言」など様々な課題があります。各専門分野のプロに相談しましょう。

法律・相続全般、遺産分割

相続人の確認、土地・建物□協議、審判の代理、相続人の権利関係、家庭裁判所提・土地、建物※法務局で取得

調査、協議書等作成 等出の書面作成相談 等□公図※法務局で取得□

写真（外観・内観など）

□地図

□

建物図面
相続関係がわかる書類

登記事項証明書（登記簿）

相続関係、契約書の作成、土地・建物の売却、□行政機関提出の書面作成

相続・贈与等の税金関係

・戸籍謄本相談等・家系図等※本籍地の役所で取得□その他・契約書（売買や賃貸借関係）
・固定資産税納税通知書

建物の処分を行うときは、建物所有者の財産となるので、基本的には土地所有者は処分できません。有事に備え、土地所有者と家屋所所有者間で建物の将来的な扱いを話し合っておきましょう。

① 適正管理を促す
貸した土地上の建物や草木の管理を適正に管理してもらうよう促す。
② 契約内容を確認する
土地の貸借の契約書がない、先代の土地所有者が行った口約束なので不明というケースが多く見受けられます。口約束はトラブルのもとです。建物所有者が確認できるうちに再確認しましょう。
契約書がない場合→宅建業者や司法書士等に相談し改めて書面等で契約を結びましょう。
③ 建物登記をしてもらう（未登記の場合）
古い建物は未登記である場合が多いです。未登記の場合、責任の所在が不透明となります。建物所有者に登記してもらうようお願いしてください。表題登記は義務です。不明な場合は法務局や土地家屋調査士に相談してもらってください。
④ 将来の利活用について計画を立ててもらう
将来、売却するのか、解体するのか建物所有者に意向確認を行ってください。解体する場合、解体する資金があるか等を確認し、資金がない場合は定期的な費用の貯蓄も検討してもらってください。

時が経つにつれ、建物所有者が住所を転々としたり、亡くなっていたり、相続人が枝分かれしていたり、専門家でも所有者を特定することが困難となります。今すぐに対応しましょう。
① 相続した土地に他人の建物があり、且つ建物所有者がわからない
対処法：法務局で建物の登記簿を取得。所有者がわかります。
② 建物の登記上の所有者が亡くなっている、所在がわからない
対処法：弁護士や司法書士等に相談しましょう。
③ 建物の登記がなく、所有者がわからない
対処法：近隣の方に聞込み。解体したい場合は弁護士に相談しましょう。

空き家の土地所有者に係るデメリット①

危険な空き家等と判断され、指導が重なると土地課税の優遇措置がなくなり課税が上がる可能性があります。

②

家屋所有者が不明な場合、空き家の解体がなされず、土地の売買や賃借、相続が困難になります。

③

弁護士等への家屋所有者の調査依頼や裁判等の費用がかかります。

ｖ□屋根・軒屋根材の異常（変形、破損、はがれ）
日ごろから定期的に状況を点検し、不良箇所がある場合は補修しましょう

アンテナの異常（傾き、倒れ）軒天材の異常（シミ、はがれ、浮き）
雨どいの異常（水漏れ、はずれ、割れ、落下）□窓・ドア
ガラスの割れ、施錠、ひび、開閉の不具合□外壁
外壁材の異常（穴、浮き、はがれ、ひび）□バルコニー・ベランダ
床材、手すりの異常（たわみ、サビ、破損）□土台・基礎
土台・基礎の異常（ひび、割れ、腐朽）□家の中雨漏り（天井や床に湿ったシミがある）□家のまわり床の傾き塀の異常（傾き、ひび、割れ）

カビの発生

雑草、樹木の繁茂

壁紙のはがれ、波うち

害虫等の発生（蚊、ハチ、ネズミ、シロアリ）

ゴミなどの不法投棄

ゴミなどの不法投棄

富士吉田市の住宅に関する補助制度について（※一定の要件あり）

・昭和 56 年 5 月以前の木造住宅は、「無料」で耐震診断を行っております。
診断の結果、耐震性がないと判断された場合、「耐震改修」「建替」の補助があります。
・道路等に面するブロック塀等の撤去・改修の補助があります。

Q&A
・市で空家を壊してくれるのか。 → 家屋所有者の財産となるため、原則、市では壊せません。
・空家の解体の補助はあるのか。 → 原則ありません。

空き家の譲渡所得の 3,000 万円特別控除について被相続人が居住していた空き家を相続した人が、当該家屋（耐震性のない場合は耐震改修したものに限り、その敷地を含む）又は取壊し後の土地を譲渡し、一定の要件を満たす場合には、その譲渡所得から最高 3,000 万円まで控除される特例があります。詳しくは、税務署や税理士にご相談ください。