八 千 代 町

TOWN OF YACHIYO

八千代町都市計画マスタープラン
改定（案）の概要

令和３年１月八千代町

2

序章 はじめに八 千 代 町

TOWN OF YACHIYO

改定の趣旨

八千代町都市計画マスタープランは、平成13年３⽉の策定後20年が経過し、近年の社会経済情勢の変化や人口減少・少子高齢社会、地方分権社会の到来など、時代の大きな転換期に対応するためには、新たな時代に対応した都市づくりに取り組む必要があります。
こうした中、同時に策定を進めている「八千代町第６次総合計画」や「第２期八千代町まち・ひと・しごと創⽣総合戦略」を都市計画の観点から補完する計画として、新たな都市計画マスタープランを策定していくものです。

対象区域
八千代町全域

目標年次
20年後の令和22年（2040年）※中間年次は令和12年（2030年）

目標年次における推計⼈⼝18,500人 （第６次八千代町総合計画と整合）

3

第１章 町の概況と課題の整理

八千代町の概況

八 千 代 町

TOWN OF YACHIYO

・人口はH7から減少傾向で、H27国勢調査では22,021人。反対に世帯数は増加傾向。
・65歳以上の高齢者は県平均と同様で26.5％。
・産業別就業⼈⼝は県平均に⽐べ、第１次産業と第２次産業の就業⽐率が⾼い。
・経営耕地面積は3,165haで、町の面積5,899haに対し約53％を占めている。

都市基盤整備の状況

・⼋千代中央地区⼟地区画整理事業（65.8ha）が施⾏中。
・現計画の住居系拡大市街地２箇所は未着手。
・都市計画道路７路線、延⻑11,520ｍが都市計画決定済み。
・都市公園は⼋千代町⺠公園（8.1ha）、中結城地区公園（3.8ha）の２公園が都市計画決定済み。
・市街化区域内の街区公園７箇所は未整備。
・公共下水道は計画910.5haのうち、認可251.6ha、整備済206.24haで、普及率は17.0％。
・農集排、合併浄化槽を含めた汚⽔処理⼈⼝普及率は66.0％

住⺠意向調査
令和元年７⽉〜８⽉に実施

4第１章 町の概況と課題の整理

都市づくりの課題

１ ⼈⼝減少・少⼦⾼齢化の進⾏を⾒据えた
まちづくり

現状の都市構造を維持しながら、住み続けられる環境や、町⺠⽣活を⽀える拠点の充実

２ 安全・安心、快適性の確保

自然災害の被害を最小限にし、安全で安心して暮らすことのできる災害に強いまちづくり

３ 地域資源の保全と活用

本町の地域資源である豊かな自然・田園環境を次世代に引き継ぐための保全・活用

４ 自然と調和した環境と景観の形成

市街地と自然環境が調和した安らぎとうるおいのある緑豊かな環境づくり

八 千 代 町

TOWN OF YACHIYO

５ 交通環境ネットワークの形成

⾼齢化の進⾏や温暖化対策などに対応可能な公共交通の利便性向上

６ 住み続けられる住宅・住環境の形成

地域コミュニティの育成や空き家対策など、安全で安⼼して住み続けられる住宅・環境づくり

７ 産業機能の活性化

地域の活⼒を維持するため、競争⼒のある付加価値の高い産業機能の集積

８ 町⺠と⾏政による協働のまちづくり

住⺠や企業・団体と協働した魅⼒と活⼒のあるまちづくり活動

９ 効率的・効果的な都市経営

人口減少や産業構造の変化に対応するための既存施設の効率的な運⽤や効果的な施設の再編

5第２章 全体構想

八 千 代 町

TOWN OF YACHIYO

将来都市像

都市として快適に快適に暮らせるまち
都市と自然が自然が調和し調和し、安心して安心して快適
八千代町の基調となっている豊かな自然・田園空間と、コンパクトにまとまりのある市街地とが調和したまちを形成します。

１

２ 生活都市基盤が整った快適な住環境を有する市街地を形成します。
⼋千代町が将来にわたって活⼒を維持していくため、町⺠が安心して住み続けることのできるまち、働くことのできるまちを目指します。

３

基本方針
方針１

方針２

方針３

方針４

便利で快適なまち

活⼒と賑わいのあるまち

自然・田園環境と共生するまち

人にやさしいまち6第２章 全体構想

八 千 代 町

TOWN OF YACHIYO

都市空間構造都市機能を支える 拠点区分

中心拠点町⺠の暮らしを⽀える各種都市機能が集積する拠点

産業拠点

生産・流通機能が集積する町の産業を支える拠点

ふれあい交流拠点

多彩な交流や休息・余暇活動を楽しむ機能が集積する拠点
日常生活や地域コミュニティなど、暮らしの機能が集積する各地域の中心的な拠点

地域拠点

拠点やゾーンをつなぐ 軸

区

分

配置の方針

広域交通軸

周辺都市及び広域圏を結び、都市間の交流や連携につなげる
交通軸

都市交通軸

広域交通軸を補完し、町内を結ぶ町の骨格を形成する交通軸

水と緑の軸

豊かな自然環境・景観と合わせて親水性を活かし、潤いと交流を創出する環境軸

土地利⽤の区域 ゾーン

区

都市空間構造図

配置の方針

分

配置の方針

住居系
市街地ゾーン

住宅を中⼼に暮らしに必要な機能などが集積する複合住宅ゾーン

産業系
市街地ゾーン

本町の産業を支える産業ゾーン

沿道系
市街地ゾーン
水田・畑作
集落共⽣ゾーン

広域的な交通流動を活かした商業などの沿道サービスゾーン

農業生産環境を保全しながら、既存集落と共⽣・調和するゾーン

7

第２章 全体構想

八 千 代 町

TOWN OF YACHIYO

⼟地利⽤の⽅針

主要な用途の類型
⼟地利⽤区分⼟地利⽤⽅針図

規制・誘導の方針

⼀般住宅地

ゆとりある街並みを有した低層⼾建住宅が主体の低密度な住宅地を形成します。

複合住宅地

低層⼾建住宅と低中層の集合住宅を主体としつつ、生活利便の向上に資する⾝近な商業施設等の⽴地を許容する住宅地を形成します。
地区の主な集落を中⼼に、周辺環境との調和に配慮しながら、実情に応じた集落環境の維持・活性化を図ります。

沿道サービス地

⾃動⾞交通の利便性を活かした沿道⽴地型の商業・業務施設等が集積⽴地する商業地を形成します。

近隣商業地

町⺠の⽇常的な暮らしを⽀える⾝近な商業・業務施設等が集積⽴地する商業地を形成します。

産業地

周辺の緑豊かな環境との調和に配慮しながら、既存の生産施設等を維持するとともに、新たな企業が⽴地・集積する産業地を形成します。

農業保全地

農業の振興を図るため、⼀団のまとまりを有する優良農地の維持・保全を図ります。

⽥園集落地

農業⽣産環境と調和した集落の良好な⽣活環境の維持・向上を図るとともに、農業の振興と自然環境との調和に配慮しながら、実情に応じた既存集落の維持・活性化を図ります。

スポーツ・レクリエーション地

主な公園や交流施設などを中⼼に、町⺠の交流の場・憩いの場としての機能の維持・充実を図ります。

河川

自然的・景観的に優れた河川環境等の保全・活用を図ります。

8第２章 全体構想

八 千 代 町

TOWN OF YACHIYO

交通体系の方針
主要幹線道路▶ 国道125号▶ 国道125号バイパス（都計道3・3・1 国道125号）▶ 筑⻄幹線道路▶ 県道結城坂東線（都計道3・4・2 菅⾕若線）

幹線道路▶ 県道つくば古河線▶ 県道若境線▶ 県道高崎坂東線▶ 広域農道▶ １級町道８号線、12号線、町道3019号線▶ ⻤怒川ふれあい道路

その他の交通サービス
・ 既存バス路線の利⽤促進
・ デマンド交通（⼋菜まゎ〜る号）の利便性向上

交通体系方針図

9第２章 全体構想

八 千 代 町

TOWN OF YACHIYO

水・緑環境づくりの方針、その他
水・緑環境● ⻤怒川周辺や⽥園環境などの⽔・緑空間の形成● ふれあい交流拠点を活⽤した水・緑の拠点づくり● 隣接市と連携したサイクリングロードなどのネット
ワーク形成

公園・緑地

● 住区基幹公園などの身近な公園・緑地の整備● 町公共施設等総合管理計画に基づく公園・緑地などの機能充実

景観形成● 緑あふれる田園環境の維持・形成● 水と緑の拠点・軸の景観的特徴の強化● 史跡や公共施設と調和した美しい公共空間の形成

その他● 上下⽔道施設の適正管理と計画的な整備● 公共公益施設の計画的な整備・更新● 防災環境の形成と空き家の利活⽤● ユニバーサルデザインの推進と健康・福祉の拠点などの環境整備

水・緑環境方針図

10

第３章 地域別構想

八 千 代 町

TOWN OF YACHIYO

地域区分の考え方

地域別構想における区分は、身近な生活圏である小学校区を単位とした町内５地区を基本として下の図のように設定します。
各地域は、それぞれが生活に必要な都市機能をすべて備えた生活圏を形成するものではなく、地域の現状や空間構成、住⺠意識調査等からの特性を踏まえ、都市機能を分担し、各地区が補完し合いながら充実した生活圏を形成することを目指します。

各地区の共通事項

⼟地利⽤・拠点づくりでは、各地区の現状や空間構成を考慮しながら、地区計画制度等を活⽤した地域拠点の形成を図ります。

市街化区域内は引き続き用途地域を基本とした市街地形成を進めます。
農村集落の⽣活環境の維持向上と、周辺の優良農地の維持保全を図ります。
交通体系では、主要幹線道路や幹線道路のほか、⽣活道路や通学路などの交通環境の向上を図ります。
水・緑環境では、サイクリングロードを活かした地域振興策や、公園などの公共施設の適正な維持管理を図ります。
都市施設となる上下水道施設やコミュニティ活動の拠点となる施設の整備と適正な維持管理を図ります。

11第３章 地域別構想

⻄豊⽥地区【⻤怒川とつくばを望み、緑豊かにのびやかにくらす⻄豊⽥】

街と⾥をつなぐ「むすび」の地域■⼟地利⽤・拠点づくり

⻄豊⽥⼩学校と東中学校の中間地点である国道125号沿線を中⼼に、地域住⺠の暮らしを⽀える地域拠点の形成を図ります。
また、産業拠点となる菅⾕地区や若地区においては、既存工場の維持や新たな企業の誘致など、産業地としての活性化を図りながら、優良農地は引き続き維持保全を⾏い、バランスの取れた⼟地利⽤を図ります。

■交通体系

主要幹線道路︓国道125号、同バイパス（計画）
幹線道路︓県道つくば古河線、若境線、⾼崎坂東線、
⻤怒川ふれあい道路、1級町道8号線、12号線
その他︓ 1級町道3号線、6号線、7号線、13号線■水・緑体系、その他

⻤怒川堤防のサイクリングロードを活かすため、休憩所や案内板、リバースポット整備を進めます。

八 千 代 町

TOWN OF YACHIYO

12第３章 地域別構想

安静地区【水と緑を守り、ゆるやかに、こころ豊かにくらす安静】

緑に抱かれた「なごみ」の地域■⼟地利⽤・拠点づくり

安静⼩学校周辺を中⼼に、地域住⺠の暮らしを⽀える地域拠点の形成を図ります。エリア内では、既存の商業施設の維持活性化や⽣活利便施設を誘致できるような⼟地利⽤により、⽣活利便性の向上を図ります。
また、緑豊かな安静地区については、当町の基幹産業である農業を活かした6次産業化の⽀援や、優良農地を維持保全しながら、既存集落の⽣活環境の維持、向上を図ります。

■交通体系

主要幹線道路︓県道結城坂東線
幹線道路︓県道つくば古河線、若境線、1級町道8号線
その他︓ 1級町道9号線、15号線、2級町道8号線■水・緑体系、その他

東蕗⽥緑地環境保全地域や平地林の保全・活⽤や、栗⼭の佛性寺や尾崎の古墳などの歴史的、文化的資源の周辺環境を含めた維持保全・利活⽤を図ります。

八 千 代 町

TOWN OF YACHIYO

13第３章 地域別構想

中結城地区【町ぐらし・田舎ぐらしが協奏する八千代のまんなか中結城】

八千代らしさの「かなめ」の地域■⼟地利⽤・拠点づくり

中結城小学校周辺及び国道125号沿線において、町の中心地としてふさわしい拠点の形成を図ります。
また、産業拠点となる菅谷地区においては、新たな企業が⽴地できる産業系⼟地利⽤の拡⼤を検討していきます。
その他、市街地から離れた農村集落周辺などのまとまりのある優良農地の維持保全を図るとともに、農村集落では農業⽣産環境と調和した⼟地利⽤を図ります。

■交通体系

主要幹線道路︓国道125号、県道結城坂東線、筑⻄幹線道路（整備中）
幹線道路︓県道若境線、広域農道、1級町道12号線
その他︓ 1級町道4号線、5号線■水・緑体系、その他

ふれあい交流拠点の⼋千代町⺠公園は、周辺施設と連携しながら拠点としての魅⼒向上を図るとともに、街区公園の整備や地区公園の維持管理を図ります。

八 千 代 町

TOWN OF YACHIYO

14第３章 地域別構想

下結城地区【農・工のめぐみ豊かに、働き、住まい、ふれあう下結城】

町を支える「ゆかり」の地域■⼟地利⽤・拠点づくり

下結城⼩学校周辺の住宅集積地を中⼼に、地域住⺠の暮らしを支える地域拠点の形成を図ります。エリア内では、既存の商業施設の維持活性化や⽣活利便施設を誘致できるような⼟地利⽤により、⽣活利便性の向上を図ります。
また、産業拠点となる⻄⼭⼯業団地は市街化区域拡⼤の検討を⾏い、⽔⼝地区については、隣接する古河名崎⼯業団地の既存企業と連携し、住居系地区計画を活用した職住近接型の地域拠点としての⼟地利⽤を検討していきます。

■交通体系

主要幹線道路︓県道つくば古河線バイパス（計画）
幹線道路︓県道つくば古河線、若境線、広域農道、町道3019号線
その他︓ 1級町道5号線、9号線、2級町道7号線■水・緑体系、その他

ふれあい交流拠点の⼋千代グリーンビレッジは、周辺施設と連携しながら拠点としての魅⼒向上を図るとともに、地区公園などの適正な維持管理を図ります。

八 千 代 町

TOWN OF YACHIYO

15第３章 地域別構想

川⻄地区【⻤怒川の⽔辺に寄り添い、くらしうるおう川⻄】

水と緑がもたらす「めぐみ」の地域■⼟地利⽤・拠点づくり

川⻄⼩学校周辺を中⼼に、地域住⺠が安⼼して暮らせる地域拠点の形成を図ります。
また、⽔と緑が調和した川⻄地区については、⽔辺を活かした交流機能や農業を活かした6次産業化⽀援のほか、優良農地を維持保全しながら、既存集落の⽣活環境の維持、向上を図ります。

■交通体系

主要幹線道路︓なし
幹線道路︓県道⾼崎坂東線、⻤怒川ふれあい道路、広域農道
その他︓ 県道山王下妻線、1級町道1号線、6号線、7号線、13号線■水・緑体系、その他

⻤怒川堤防のサイクリングロードを活かすため、休憩所や案内板、リバースポット整備を進めます。
野⽖緑地環境保全地域などの⾃然環境や、新⻑⾕寺、⿅嶋神社などの歴史的・⽂化的資源の維持保全・利活⽤を図ります。

八 千 代 町

TOWN OF YACHIYO

16第４章 実現化の方策

八 千 代 町

TOWN OF YACHIYO

都市づくりのあり方

活●八千代町都市計画マスタープランに関わるすべての人々と共有するための周知広報●上位計画や関連する各種計画との整合用
推●調整区域の地区計画制度活⽤など、積極的な都市計画の決定・変更●多⾯的な評価検証と、効率的かつ効果的な都市づくりの推進●国や県の補助⾦活⽤や⺠間活⼒の導⼊

進体●道路、公園、上下⽔道などの都市基盤整備部門との相互連携の強化と横断的組織体制●国、県など関係機関との調整・協⼒●町⺠、事業者、⾏政がそれぞれの役割を理解した協働による都市づくり体制の整備

制
進捗管理●PDCAサイクルに基づく適正な進⾏管理●社会情勢の変化や関連計画の動向を踏まえ、必要に応じた計画の⾒直し●⾒直しは審議会や学識経験者の意⾒を聴取