2022.7.13

暗雲漂う米住宅市場
経済調査部

１．新築住宅販売件数は低下基調

エコノミスト伊藤基（図表1）新築住宅の販売件数と在庫件数の推移

米国の住宅市場は、感染拡大に伴う在宅勤務需要の 拡大などを背景に、ここまでは堅調に推移してきた。FRB（米連邦準備制度理事会）による金融緩和策によって住宅ローン 金利が（年率換算、3ヵ月後方移動平均）
万戸
55万戸
110
100

新築住宅販売件数5090

新築住宅在庫件数（右軸）45

住宅投資が米国の実質 GDP に占める割合は 4％弱に過ぎな

22/521/5

21/112520/1150

年 12 月）との比較で約 1.5 倍にまで増加した（図表 1）。

20/530に拡大し、2020 年 9 月には 100 万戸を突破、コロナ禍前（201919/113560
19/57018/11率換算、3 ヵ月後方移動平均）を見ると、2020 年 6 月以降急速

18/54017/118017/5低下したことも追い風となった。新築住宅販売件数の推移（年（出所）米商務省

いが、経済への波及効果が大きい需要項目である。引っ越しのタイミングで大型家電や調度品などをすべて買い替えることも珍しくないだけに、実質 GDP の約 7 割を占める個人消費にも大きな影響を及ぼす。
しかし、足元の新築住宅販売件数は低下基調となっている。5 月は 68 万戸と 3 ヵ月連続で減少し、2020 年 5 月以来、2 年ぶりの低水準となった。一方で、5 月の新築住宅在庫件数は 43 万戸と、2008 年以来の最高水準にまで積み上がっている。パウエル FRB 議長も、6 月 FOMC（米連邦公開市場委員会）後に行なわれた会見で、住宅投資

25％（図表2）S&Pケースシラー住宅価格指数(前年比）

17/10

２．住宅価格とローン金利の上昇が重石に17/4に減速感がみられると指摘している。

住宅販売が落ち込んでいる大きな要因の一つとして 、住宅価格の高騰が挙げられる。全米主要 20 都市の住宅価格の動向

20を示す S ＆P ケースシラー住宅価格指数は、4 月に前年比1521.2％まで上昇した（図表 2）。上昇幅は過去最大で、値ごろ10感のある物件を見つけるのが一段と難しくなっている 。マイ5アミなど、人気が高い地域では、30％を超える上昇となってい
22/4

21/4

21/10

（出所）米S＆Pダウ・ジョーンズ・インディシーズ

20/10

20/4

19/10

19/4

18/10

アル世代の需要が影響を与えている可能性が挙げられ る。ミ

018/4

る例も珍しくない。背景には、在宅需要の拡大のほか、ミレニ
レニアル世代のなかでも、人口の多い年代（1989 年から 1993年生まれ）が、2019 年から 2023 年にかけて 30 歳を迎えている。米国では、初めて住宅を購入するピークの年齢が 30 歳前後と言われている。この世代が住宅市場に参入したタイミングとコロナ禍で住宅需要が強まったタイミングが重なったことによって需給が一段と引き締まり、住宅価格の記録的な上昇を招いたと考えられる 。こうしたなか、家計の所得中央値で購入できる住宅の割合は、2020 年第 1 四半期以降、均してみれば低下基調で推移しており、2022 年第 1 四半期には 56.9％と、過去平均の 63.7％を大きく下回っている。これは、平均的な家計にとって、住宅購入のハードルが以前と比べて高くなっている様子を示している。

1Meiji Yasuda Research Institute, Inc.

％

また、住宅ローン金利の上昇も強い向かい風となっている。

（図表3）30年固定住宅ローン金利

6

米連邦住宅貸付抵当公社（フレディマック）が発表している 3 0

5.5

年固定の住宅ローン金利は、6 月下旬には一時 5.81％まで上22/722/1

い総額コストは 30％弱増えたことになる。

21/7

2.521/1

ン金利はすでに約 2.5％ポイント上昇していることから、支払20/7

320/1

い総額が約 10％強増加する計算になる。昨年末から住宅ロー

19/7

3.519/1支払い）の場合、借入コストが 1％ポイント上昇すると、支払18/7

418/1

勢に転じたことを反映している。30 年固定ローン（元利均等

17/7

4.5

16/7

昇した（図表 3）。3 月の FOMC 以降、FRB が積極的な利上げ姿

17/15（出所）フレディマック

住宅購入環境の悪化を裏付けるように、米連邦住宅 抵当公庫（ファニーメイ）が公表する住宅購入センチメントは、低下基調で推移している。同調査によると、「今が住宅を購入するのに適した時期ではない」との回答が全体の 79％を占め、調査開始以来最大となっており、人々が住宅購入に慎重な姿勢を強めている様子がうかがえる。
（図表4）建築資材価格の推移（前年比）

し上げている（図表 4）。窓やドアといった資材価格も、国

22/5

22/2

21/11

21/8

21/5

21/2

20/11

20/8

20/5

る窓枠や配線などの価格が上昇しており、建築コストを押木材

20/2

価格の上昇によって、アルミニウム、銅などからできてい19/11前の水準を大きく上回っている。木材以外では、国際商品

非鉄配線

19/8材価格は低下しているものの、依然としてウッドショック

窓枠19/2「ウッドショック」が発生し、注目を集めた。その後、木18/8格の高止まりが続いている。2021 年に木材価格が急騰する

18/5

住宅需要に対する向かい風が強まるなかで、建築資材価

19/5％454035302520151050-5-10-1518/11

３．建築資材の価格高止まりが続く（出所）米労働省

際的なサプライチェーンの目詰まりなどによる供給不足で高騰している。全米建設業協会によると、木材を除く建築資材の価格は前年から 20％近く上昇しているとのことである。国際商品価格はウクライナ情勢次第の面が大きいが、各国がロシアに科している制裁がすぐに解除される可能性は低い。また、サプライチェーンの目詰まりの解消にも時間を要する可能性が高いことなどを勘案すると、建築資材価格の高止まりはしばらくの間続きそうである。
４．2 022 年の住宅投資は弱含み
今後の米住宅市場は、減速基調が鮮明になると予想する。FRB は当面利上げを継続する姿勢を示しており、住宅ローン金利は足元の水準から一段と上昇する可能性が高い。建設業者の景況感が悪化しているほか、建築資材価格の高止まりが当面続く見通しであり、年内の住宅投資は実質 GDP 成長率の押し下げ要因となろう。

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