千代田区マンション管理適正化推進計画（計画期間：令和５年４月〜令和７年３月）

１ 千代田区におけるマンションの管理の適正化に関する目標
区内におけるマンション数は、平成 30 年時点で約 490 棟、築４0 年以上のマンションは約138 棟と推計されています。今後⾼経年のマンションの急増が⾒込まれていますが、良質なマンションストックを形成するためには、管理不全を予防し適正な管理を促進することが重要です。本計画では、以下の目標を設定し、その実現に向け具体的な取り組みを推進します。
目標１ 管理組合による自主的かつ適正な維持管理の推進
マンションの管理は、区分所有者等で構成される管理組合が自らの責任で行うことが基本ですが、専門的な知識やノウハウの不足、居住者の⾼齢化等により、区分所有者等だけでは、管理組合の適正かつ円滑な運営が行き詰まる恐れがあります。
管理組合による自主的かつ適正な維持管理を促進するため、管理の重要性や方法等について普及啓発を図るとともに、管理組合の取組を支援します。
目標２ 管理状況届出制度等を活用した適正な維持管理の促進
居住者の高齢化や建築から一定の年数が経過したマンションが増加する中、今後管理不全に陥るマンションは増加し、居住環境はもとより、防災や防犯、衛生、地域の生活環境や市街地環境にも悪影響を及ぼすことが懸念されます。
管理不全の予防、適正な管理の促進に向けて、行政が管理組合を支援するため、マンションに関わる者の責務、管理状況届出制度及び管理状況に応じた助言・支援等の実施について規定した東京におけるマンションの適正な管理促進に関する条例（以下「都条例」という。）が、平成 31(2019)年に制定・公布されました。
届出等によって把握した管理状況に応じて、管理組合等が様々な支援策の中から選択できるよう、支援策の充実に取り組んでいきます。
２ マンションの管理の状況を把握するために千代田区が講ずる措置に関する事項
都条例に基づく管理状況届出制度の事務について、今後も当該制度の確実な運用とともに、公益財団法人まちみらい千代田（以下「まちみらい千代田」という。）による独自のマンション実態調査の実施等により、区内のマンションを取り巻く状況や管理状況の把握を進めます。

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３ マンションの管理の適正化の推進を図るための施策に関する事項
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成 12 年法律第 149 号。以下「法」という。）に基づき、管理計画の認定事務を実施します。
また、マンションに関する最適な行政サービスを一括して受けることができるよう、まちみらい千代田をマンション支援の総合窓口として位置付け、区との連携のもとワンストップサービスを提供しています。
なお、マンション実態調査や管理状況届出制度等により把握した、区内のマンションを取り巻く状況やマンションの管理状況等を踏まえ、長期修繕計画の作成などを制度化する条例等の制定に向けた取り組みを進めます。
４ 管理組合によるマンションの管理の適正化に関する指針（千代田区マンション管理適正化指針）に関する事項
法第３条の２第２項第４号に基づく千代田区マンション管理適正化指針を、国のマンション管理適正化指針と同様の内容とし、管理組合によるマンションの管理の適正化を推進するため、その基本的な考え方を示すとともに、法第５条の４の規定に基づき管理計画を認定する際の基準及び法第５条の２に基づき管理組合の管理者等に対し助言、指導等を行う場合の判断の基準を示します。

千代田区マンション管理適正化指針

千代田区マンション管理適正化指針は、管理組合によるマンションの管理の適正化を推進するため、その基本的な考え方を示すとともに、千代田区のマンションの適正な管理の推進と管理の行き詰まりの解消や管理不全に陥るマンションの発生防止し、住まいの安全性が確保され、安心して住み続けることができるまちを実現するため、必要な事項を示すものである。
１ 管理組合によるマンションの管理の適正化の基本的方向
マンションは、千代田区における重要な居住形態であり、その適切な管理は、マンションの区分所有者等だけでなく、社会的にも要請されているところである。
このようなマンションの重要性にかんがみ、マンションを社会的資産として、この資産価値をできる限り保全し、かつ、快適な居住環境が確保できるように、以下の点を踏まえつつ、マンションの管理を行うことを基本とするべきである。
（１） マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合であり、管理組合は、区分所有者等の意見が十分に反映されるよう、また、長期-2-的な見通しを持って、適正な運営を行うことが必要である。特に、その経理は、健全な会計を確保するよう、十分な配慮がなされる必要がある。また、第三者に管理事務を委託する場合は、その内容を十分に検討して契約を締結する必要がある。
（２） 管理組合を構成するマンションの区分所有者等は、管理組合の一員としての役割を十分認識して、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を適切に果たすよう努める必要がある。
（３） マンションの管理には専門的な知識を要する事項が多いため、管理組合は、問題に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の支援を得ながら、主体性をもって適切な対応をするよう心がけることが重要である。
（４） さらに、マンションの状況によっては、外部の専門家が、管理組合の管理者等又は役員に就任することも考えられるが、その場合には、マンションの区分所有者等が当該管理者等又は役員の選任や業務の監視等を適正に行うとともに、監視・監督の強化のための措置等を講じることにより適正な業務運営を担保することが重要である。
２ マンションの管理の適正化のために管理組合が留意すべき事項（１） 管理組合の運営
管理組合の自立的な運営は、マンションの区分所有者等の全員が参加し、その意見を反映することにより成り立つものである。そのため、管理組合の運営は、情報の開示、運営の透明化等を通じ、開かれた民主的なものとする必要がある。また、集会は、管理組合の最高意思決定機関である。したがって、管理組合の管理者等は、その意思決定にあたっては、事前に必要な資料を整備し、集会において適切な判断が行われるよう配慮する必要がある。
管理組合の管理者等は、マンション管理の目的が達成できるように、法令等を遵守し、マンションの区分所有者等のため、誠実にその職務を執行する必要がある。
（２） 管理規約
管理規約は、マンション管理の最高自治規範であることから、管理組合として管理規約を作成する必要がある。その作成にあたっては、管理組合は、建物の区分所有等に関する法律（昭和３７年法律第６９号）に則り、「マンション標準管理規約」を参考として、当該マンションの実態及びマンションの区分所有者等の意向を踏まえ、適切なものを作成し、必要に応じてその改正を行うこと、これらを十分周知すること-3-

が重要である。さらに、快適な居住環境を目指し、マンションの区分所有者等間のトラブルを未然に防止するために、使用細則等マンションの実態に即した具体的な住まい方のルールを定めておくことも重要である。
また、管理費等の滞納など管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合、管理組合の管理者等は、その是正のため、必要な勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、少額訴訟等その是正又は排除を求める法的措置をとることが重要である。
（３） 共用部分の範囲及び管理費用の明確化
管理組合は、マンションの快適な居住環境を確保するため、あらかじめ、共用部分の範囲及び管理費用を明確にし、トラブルの未然防止を図ることが重要である。
特に、専有部分と共用部分の区分、専用使用部分と共用部分の管理及び駐車場の使用等に関してトラブルが生じることが多いことから、適正な利用と公平な負担が確保されるよう、各部分の範囲及びこれに対するマンションの区分所有者等の負担を明確に定めておくことが重要である。
（４） 管理組合の経理管理組合がその機能を発揮するためには、その経済的基盤が確立されている必要がある。このため、管理費及び修繕積立金等について必要な費用を徴収するとともに、管理規約に基づき、これらの費目を帳簿上も明確に区分して経理を行い、適正に管理する必要がある。
また、管理組合の管理者等は、必要な帳票類を作成してこれを保管するとともに、マンションの区分所有者等の請求があった時は、これを速やかに開示することにより、経理の透明性を確保する必要がある。
（５） 長期修繕計画の作成及び見直し等
マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持向上を図るためには、適時適切な維持修繕を行うことが重要である。特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画を作成し、必要な修繕積立金を積み立てておく必要がある。
長期修繕計画の作成及び見直しにあたっては、「長期修繕計画作成ガイドライン」
を参考に、必要に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の意見を求め、また、あらかじめ建物診断等を行って、その計画を適切なものとするよう配慮する必要がある。長期修繕計画の実効性を確保するためには、修繕内容、資金計画を適正かつ明確に定め、それらをマンションの区分所有者等に十分周知させることが必要である。
管理組合の管理者等は、維持修繕を円滑かつ適切に実施するため、設計に関-4-

する図書等を保管することが重要である。また、この図書等について、マンションの区分所有者等の求めに応じ、適時閲覧できるようにすることが重要である。
なお、建設後相当の期間が経過したマンションにおいては、長期修繕計画の検討を行う際には、必要に応じ、建替え等についても視野に入れて検討することが望ましい。建替え等の検討にあたっては、その過程をマンションの区分所有者等に周知させるなど透明性に配慮しつつ、各区分所有者等の意向を十分把握し、合意形成を図りながら進める必要がある。
（６） 発注等の適正化管理業務の委託や工事の発注等については、事業者の選定に係る意思決定の透明性確保や利益相反等に注意して、適正に行われる必要があるが、とりわけ外部の専門家が管理組合の管理者等又は役員に就任する場合においては、マンションの区分所有者等から信頼されるような発注等に係るルールの整備が必要である。
（７） 良好な居住環境の維持及び向上
マンションの資産価値や良好な居住環境を維持する観点から、防災に係る計画の作成・周知や訓練の実施、被災時を想定した管理規約上の取り決め、火災保険への加入等、管理組合としてマンションにおける防災・減災や防犯に取り組むことは重要である。
また、防災・減災、防犯に加え、日常的なトラブルの防止などの観点からも、マンションにおけるコミュニティ形成は重要なものであり、管理組合においても、区分所有法に則り、良好なコミュニティの形成に積極的に取り組むことが重要である。
一方、自治会及び町内会等（以下「自治会」という。）は、管理組合と異なり、各居住者が各自の判断で加入するものであることに留意するとともに、特に管理費の使途については、マンションの管理と自治会活動の範囲・相互関係を整理し、管理費と自治会費の徴収、支出を分けて適切に運用する必要がある。なお、このように適切な峻別や、代行徴収に係る負担の整理が行われるのであれば、自治会費の徴収を代行することや、防災や美化などのマンションの管理業務を自治会が行う活動と連携して行うことも差し支えない。
（８） その他配慮すべき事項
マンションが団地を構成する場合には、各棟固有の事情を踏まえつつ、全棟の連携をとって、全体としての適切な管理がなされるように配慮することが重要である。
複合用途型マンションにあっては、住宅部分と非住宅部分との利害の調整を図り、その管理、費用負担等について適切な配慮をすることが重要である。
また、管理組合は、組合員名簿や居住者名簿の管理方法等、個人情報の取り-5-

扱いにあたっては、個人情報の保護に関する法律（平成１５年法律第５７号）による個人情報取扱事業者としての義務を負うことに十分に留意する必要がある。
３ マンションの管理の適正化のためにマンションの区分所有者等が留意すべき事項マンションを購入しようとする者は、マンションの管理の重要性を十分認識し、売買契約だけでなく、管理規約、使用細則、管理委託契約、長期修繕計画等管理に関する事項に十分に留意することが重要である。また、管理組合及びマンションの区分所有者等は、マンションを購入しようとする者に対するこれらの情報の提供に配慮する必要がある。
マンションの区分所有者等は、その居住形態が戸建てとは異なり、相隣関係等に配慮を要する住まい方であることを十分に認識し、その上で、マンションの快適かつ適正な利用と資産価値の維持を図るため、管理組合の一員として、進んで、集会その他の管理組合の管理運営に参加するとともに、定められた管理規約、集会の決議等を遵守する必要がある。そのためにも、マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関する法律等についての理解を深めることが重要である。
専有部分の賃借人等の占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、マンションの区分所有者等が管理規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負うことに十分に留意することが必要である。
４ マンションの管理の適正化のための管理委託に関する事項
管理組合は、マンションの管理の主体は管理組合自身であることを認識したうえ
で、管理事務の全部又は一部を第三者に委託しようとする場合は、「マンション標準管理委託契約書」を参考に、その委託内容を十分に検討し、書面又は電磁的方法（管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の承諾を得た場合に限る。）をもって管理委託契約を締結することが重要である。
管理委託契約先を選定する場合には、管理組合の管理者等は、事前に必要な資料を収集し、マンションの区分所有者等にその情報を公開するとともに、マンション管理業者の行う説明会を活用し、適正な選定がなされるように努める必要がある。
管理委託契約先が選定されたときは、管理組合の管理者等は、説明会等を通じてマンションの区分所有者等に対し、当該契約内容を周知するとともに、マンション管理業者の行う管理事務の報告等を活用し、管理事務の適正化が図られるよう努める必要がある。
万一、マンション管理業者の業務に関して問題が生じた場合には、管理組合は、当該マンション管理業者にその解決を求めるとともに、必要に応じ、マンション管理業者の所属する団体にその解決を求める等の措置を講じる必要がある。
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【別紙 1】千代田区マンション管理適正化指針（法第５条の４に基づく管理計画の認定の基準）
法第５条の４に基づく管理計画の認定の基準は、以下の基準のいずれにも適合することとする。
１ 管理組合の運営（１）管理者等が定められていること。
（２）監事が選任されていること。
（３）集会が年１回以上開催されていること。
２ 管理規約（１）管理規約が作成されていること。
（２）マンションの適切な管理のため、管理規約において災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部の立ち入り、修繕等の履歴情報の管理等について定められていること。
（３）マンションの管理状況に係る情報取得の円滑化のため、管理規約において、管理組合の財務・管理に関する情報の書面の交付（または電磁的方法による提供）について定められていること。
３ 管理組合の経理（１）管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること。
（２）修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと。
（３）直前の事業年度の終了の日時点における修繕積立金の３か月以上の滞納額が全体の１割以内であること。
４ 長期修繕計画の作成及び見直し等（１）長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、長期修繕計画の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金額について集会にて決議されていること。
（２）長期修繕計画の作成または見直しが７年以内に行われていること。
（３）長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が 30 年以上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事が２回以上含まれるように設定されていること。
（４）長期修繕計画において将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していないこと。
（５）長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと。
（６）長期修繕計画の計画期間の最終年度において、借入金の残高のない長期修繕計画となっていること。

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５ その他（１）管理組合がマンションの区分所有者等への平常時における連絡に加え、災害等の緊急時に迅速な対応を行うため、組合員名簿、居住者名簿を備えているとともに、１年に１回以上は内容の確認を行っていること。
【別紙 2】千代田区マンション管理適正化指針（法第５条の２に基づく助言、指導及び勧告を行う際の判断の基準）
法第５条の２に基づき管理組合の管理者等に対して助言、指導及び勧告を行う
際の判断の基準の目安は、以下の事項が遵守されていない場合とする。
１ 管理組合の運営（１）管理組合の運営を円滑に行うため管理者等を定めること。
（２）少なくとも集会を年に一回以上開催すること。
２ 管理規約管理規約を作成し、必要に応じ、その改正を行うこと。
３ 管理組合の経理管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理を行い、適正に管理すること。
４ 長期修繕計画の作成及び見直し等
適時適切な維持修繕を行うため、修繕積立金を積み立てておくこと。

５ マンションの管理の適正化に関する啓発及び知識の普及に関する事項
区はマンションの総合相談窓口をまちみらい千代田に設置し、定期的に区内のマンション管理組合に対してマンションに関する情報提供を実施しています。
これらのマンション管理の適正化に関する取組を今後も継続するとともに、管理計画の認定制度の啓発及び知識の普及を進めます。
６ 計画期間
令和５(２０２３)年度から令和６(２０２４)年度までとします。
なお、国・東京都の住宅施策の動向や住宅基本計画の見直し等に合わせ、必要に応じて適宜見直しを図るものとします。
７ その他マンションの管理の適正化の推進に関し必要な事項
認定審査事務を迅速化かつ効果的に行うため、法第５条の１２に基づく指定認定事務支援法人を指定します。

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