＜参考資料＞研究概要（スライド版）

プロジェクト研究「市街地の再生技術に関する研究」「市街地の再生技術に関する研究」■技術政策課題：⑫ 都市・地域の活力の再生■サブテーマ：(35) 市街地の再生技術に関する研究■プロジェクトリーダー：
都市研究部長 坂 真哉
■担当研究部：
都市研究部 住宅研究部 建築研究部
総合技術政策研究センター■研究期間：
平成１４年度～１６年度■総研究費：約１３２百万円

研究の背景と目的
産業構造の転換
産業構造の転換
少子高齢化、人口減少
少子高齢化、人口減少
地球環境問題地球環境問題財政の逼迫
財政の逼迫

市街地の外延化
市街地の外延化
中心市街地の衰退
中心市街地の衰退
防災上危険な
防災上危険な
密集市街地
密集市街地

・・

不良資産の停滞
不良資産の停滞

制
約

都市
市再再生
生のの推推進
進
都

都市の課題

25

市街地の再生技術に関する研究
中心市街地の中心市街地の再整備
再整備
木造密集市街地の木造密集市街地の整備促進
整備促進
都市のコンパクト
都市のコンパクト
シティ化
シティ化

研究の構成研究成果目標政策展開

１．アーバンスケルトン方式を用
１．アーバンスケルトン方式を用いた中心市街地の再整備手
いた中心市街地の再整備手
法の開発
法の開発

社会経済状況・ニー
社会経済状況・ニー
ズの変化に柔軟にズの変化に柔軟に対応できる、段階的対応できる、段階的な都市の再整備手
な都市の再整備手
法
法

中心市街地の中心市街地の活性化
活性化

２．リバース・モーゲージを活用
２．リバース・モーゲージを活用した木造密集市街地の整備した木造密集市街地の整備
手法の開発
手法の開発

市街地整備とリンク
市街地整備とリンク
した高齢者の土地した高齢者の土地資産を建て替え資資産を建て替え資金等に転換、融資す金等に転換、融資する手法
る手法

密集市街地
密集市街地整備の促進
整備の促進

都市構造を評価し、都市構造を評価し、面的整備事業を評
面的整備事業を評価する手法
価する手法

コンパクトシコンパクトシティ化の促進ティ化の促進課題市街地の再生
課題市街地の再生

都市の全体像
都市の全体像

３．都市構造の評価手法の開発
３．都市構造の評価手法の開発

アーバンスケルトン方式を用いた中心市街地の再整備手法の開発
アーバンスケルトン方式

都市の建築物・構造物を 「長期耐用的基盤」 と部分的・段階的に整備される「二次構造物」 に分けて捉える
ＳＩ建築型

ｽｹﾙﾄﾝ

ｲﾝﾌｨﾙ

人工地盤型

スケルトン・インフィル分離型
住宅を多様な用途に一般化

二次構造物

公共空間と複合化する人 ｱｰﾊﾞﾝ
工地盤と、上部の建築物 ｽｹﾙﾄﾝ

成果目標①二次構造物の整備・流通方法②基盤及び二次構造物の所有・利用・管理方法③両者を分離した整備を可能とする確認・検査制度

社会経済状況・ニーズの変化に柔軟に対応できる、段階的な都市の再整備手法
基盤と二次構造物の分離による、多様な整備・投資・経営の方法
成果の活用方針①公民の連携した多様な投資を誘発・促進する環境整備への適用②需要に応じた都市の段階的再整備への適用③既存ストック活用、公的賃貸住宅の再生への適用

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①二次構造物の整備・流通方法
スケルトンとインフィルの所有・管理を分離し、住宅を利用する居住者自らインフィルの整備を行う方策＜ＳＩ建築型＞
一般の賃貸契約
居住者の内装整備は、不可あるいは原状回復が義務

タイプ１

タイプ２

タイプ３

新しい賃貸契約（内装放棄型）

新しい賃貸契約（内装譲渡型）

スケルトン賃貸（賃借権方式）

分譲
マンション

賃借権を得た居住者が内装を整備
退去時には賃借権とともに内装を譲渡

居住者が所有し、内装整備は自由

建物所有者が認める範囲内で居住者が自己資金で内装を整備
退居時に内装は放棄 退居時に次居住者へ
建物所有者のものに内装を譲渡可
神奈川県公社
手づくりリフォーム

現状の課題・限界公団
フリープラン賃貸

新たな選択肢賃借権方式の提案①各住戸に賃借権を設定し、これを登記（賃借権の戸別登記のため区分所有建物とし、家主（一人）が全専有部分を所有）。
賃借権は定期借家によるｽｹﾙﾄﾝ賃貸とし、譲渡・転貸を容認②インフィル整備費用の融資は、賃借権を担保として実施（賃借権に担保仮登記）。融資を受けた人が破産した時には、金融機関が賃借権（インフィル含む）を取得し処分③賃借権者の組合を設立し、生活ルール等に関する規約を締結。管理は建物所有者が行うが、停滞時は賃借権者が代行

契約上内装の譲渡が不可（ﾀｲﾌﾟ1）
内装は譲渡できるが成立しにくく、また内装を担保に融資が受けられない（ﾀｲﾌﾟ2）↓内装の譲渡・流通が困難
内装整備の資金調達が困難②基盤及び二次構造物の所有・利用・管理方法
市街地整備を行う場合の所有・利用等の仕組み＜人工地盤型＞
整備イメージ
人工地盤と二次構造物を分離
整備前
二次構造物は段階的開発と個別更新を可能とする二次構造物建設

既存事例の大半は公的主体の一体的開発
区分所有では、二次構造物が建っていない地盤上の空間権利を規定できない

人工地盤建設空間利用の権利の規定方法の提案①区分地上権を応用し、人工地盤部分または地盤上(二次構造物)の空間利用の権利を規定

全体の完成

整備タイプの検討②人工地盤を不動産登記の対象、二次構造物も一種の建物として登記対象とし、地盤上を一種の敷地権とする立体基盤所有法(仮称)人工地盤での整備が想定される場面を４つに整理、所有関係・事業プロセス等を検討①既存建物活用型②道路拡幅型③駅前面的開発型④密集住宅地整備型

既存建物の屋上や人工地盤の 人工地盤上に建物を上げ、地盤 人工地盤下を駅前広場とつない 元区画を反映し地盤上に戸建上部を利用して建物を建設
下を用い歩道・道路を拡幅で拡大、地盤上は商業空間建設、地盤下は施設・駐車場
二次構造物

区分
地上権
駅舎

人工地盤
土地

道路

駅前広場

27

③S と I を分離した整備を可能とする確認・検査制度
ｲﾝﾌｨﾙの段階的整備に対して合理的な確認の仕組み＜ＳＩ建築型＞
ＳＩ建築型の確認をもとに応用した仕組み＜人工地盤型＞
現行システムの課題

段階的確認・検査方式の提案

テナントが未確定で内装は遅れて計画する
場合、設計の二度手間、工事の無駄、未使用内装の廃棄が問題①ｽｹﾙﾄﾝの確認Sとｲﾝﾌｨﾙの確認Iを分離②最初に確認S、設計確定した部分から確認I③完了検査Sと完了検査Ｉを受け、両方の検査済証が揃った部分から順次使用開始

建物設計（標準設計）
テナント未決定部分
は標準プラン・仕様

着工

設計
変更
テナント決定につれて設計変更

建物完成

改装
工事

建物全体に係る構造・設備等（スケルトン）

テナント未決
テナント決定後
定部分は標準 標準内装を壊し内装で仕上げ 内装を造り替え

テナント区画の内装・設備等（インフィル）

確認
Ｓ

検査
Ｓ

（消防同意）［検査済証Ｓ］

確認
Ｉ1

検査Ｉ1

［確認報告Ｉ1］［検査報告Ｉ1］

確認
Ｉn

検査
Ｉn

［確認報告Ｉn］［検査報告Ｉn］‥‥‥

現行制度の運用改善の提案①設計変更を想定し、仕様・プランに幅を持たせて確認②民間機関による検査代行②仮使用承認の技術 (将来的には民間機関による承認)基準を整理 確認計画
計画
検査仮使用変更

承認

変更

人工地盤型への応用①人工地盤及び二次構造物の最終形を示した「想定計画」で全体を確認（S相当）②設計が確定した二次構造物から順次確認・検査を行い、使用を開始（I相当）済①仕様・プランに範囲を持たせた確認

アーバンスケルトン方式を用いた中心市街地の再整備手法の開発
研究成果とその活用

賃借権方式に対応したファイナンスシステム
人工地盤の所有関係を「区分地上権」を活用して規定する方法

モデルプロ
ジェクト等での実証・応用

成果の普及
啓発

所有関係を規定する新しい法体系「立体基盤所有法（仮称）要綱」
人工地盤型による
市街地整備事業のプロトタイプ

社会的需要の喚起

人工地盤に関する確認検査のスキーム
段階的整備に対応した確認・検査制度の運用改善方法
段階的な確認・検査を行う新しいスキーム

28

金融シ
ステムの整備

法務省等関係部局の検討・調整
モデル実験による試行・検証
実施に係る体制の整備
本省関係部局での検討・調整

研究成果の活用 （施策への反映等）

賃借権方式によるスケルトン定借の仕組み

リバース・モーゲージを活用した木造密集市街地の整備手法の開発
成果目標
市街地整備事業主体

密集住宅市街地整備型
密集住宅市街地整備型
リバース・モーゲージ・システム
リバース・モーゲージ・システム（市街地整備型ＲＭＳ）の開発（市街地整備型ＲＭＳ）の開発
リバース・モーゲージと市街地整備をリンクさせ、市街地整備を前提に高齢地権者の土地資産を建て替え資金等に転換、融資する仕組み（公共団体、ＮＰＯ、民間）
・敷地整序
・道路拡幅・共同化ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾄ
・公園整備 等
市街地整備による増価

市街地整備

自己建替え
＜共同化＞

自己建替え
＜戸建て＞

高齢地権者

持家

自己
建替え

持地
担保（死亡時、所有権移転）

建替え資金
融資、年金

ＲＭＳ運用主体
資金調達

金利

金融機関

リスク
補償

保険料

ＲＭ保険機構成果の活用方針
本システムの活用により、z本システムの活用指針の作成
z公的住宅融資制度の拡充
z保険制度の確立に向けた基礎的資料の提供

z零細高齢地権者の住宅改善意欲の向上
z密集市街地整備の円滑化
z防災性・住環境・居住性の向上
z高齢者の零細不良土地資産が良資産となって流動化（１）市街地整備型ＲＭＳのモデル構築
市街地整備とリバース・モーゲージを組み合わせたシステムを開発
さらに、保険スキームを付加したシステムについても検討
システムの骨格□ＲＭＳ運用主体（マネジメント）■市街地整備事業主体（市街地整備）■金融機関（資金融資）■ＲＭ保険機構（リスクヘッジ）の各主体の連携により構成（一主体が複数機能を担うこともあり）システム化のメリット●市街地整備による土地評価額の高まりにより、融資額が増大●高齢者の不動産を建て替え資金等として生前に有効活用できる●取得不動産は、競売によらず賃貸・分譲が可能●高齢者の不良土地資産が良資産として流動化●保険スキームによるリスクヘッジで、より多額の融資と、終身にわたる継続居住が可能

融資方式

保険による長生きリスクのヘッジ●不動産担保型

契約者の長生きにより、融資残高が融資限度額を上回った（担保割れした）場合、契約者に対し、契約者の不動産（従後）を担保に、住宅改善費用、生活資金、保険料、利子を融資。融資残高は、不動産の売却等により元利一括により回収●不動産担保型では終身に渡り利子分に保険金が支払われる●不動産売却型●不動産売却型では終身に渡り家賃分に保険金が支払われる

契約者の不動産を契約当初に（従後評価額で）買い取り、契約者の従後の家賃、保険料と相殺

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（２）シミュレーションによる融資可能額の試算
長生きリスクをヘッジする保険スキームの適用有無別に、融資可能額を試算
保険スキーム適用タイプ●不動産担保型‥‥当初一括融資される住宅改善資金 → 約900～1,000万円（1,800万円×0.8×約65％＝1,800万円×約52％）●不動産売却型‥‥終身支払いが保証される月額家賃 → 約８～９万円／月

不動産評価額1,800万円の場合

保険スキーム非適用タイプ
z 密集市街地内で実施される等価交換方式の共同建て替え事業において、必要住宅床面積取得の不足資金を、従後の住宅資産を担保としてＲＭ融資（保険非適用なので、利子融資は終身とならない）
2500
従前
評
価額

2000
1500

（1000）

万円（従前権利）「権利変換＋増し床」
又は近接地への住み替え（従後権利）

500
0

契約時
年齢（歳）

土地所有権

＜所有権住宅＞
共同住宅の床＋土地共有持ち分

借地権＜定期借地権付き住宅＞
共同住宅の床＋定期借地権持ち分

60 65 70 75 80 85 90

60 65 70 75 80 85 90

60 65 70 75 80 85 90

60 65 70 75 80 85 90

従後：所有権住宅
地価：40万円/㎡

従後：所有権住宅
地価：30万円/㎡

従後：定期借地権住宅
地価：40万円/㎡

従後：定期借地権住宅
地価：30万円/㎡

ＲＭの適用が見込まれる従前土地評価額の範囲※必要床面積は一律５５㎡（２人世帯の都市居住型誘導居住水準）と設定※不足資金について従後の住宅資産を担保としてＲＭ融資を受ける。

（３）市街地整備型ＲＭＳの潜在的需要の把握
実際の密集市街地におけるＲＭ対象層の拡がりと、ＲＭ利用意向を把握
アンケート調査と融資可能額試算結果の重ね合わせ＜対象＞東京都中野区A地区の戸建持家住宅の世帯主1,230人（回収率51.7％）
ｃｆ．「高齢期に経済的に不安に感じる費目」①医療費（56.5％）、②介護費用（41.0％）、③住宅改善費用（37.6％）①持地から所有権住宅を取得する場合
アンケートによるＲＭ利用意向
従後床面積55㎡の利用したい,確保可能性による地権者属性の分類 条件によっては 利用したくない
利用したい

借金不要層
ＲＭ対象層
持出必要層
全 体

102(44.9%)
18(54.5%)2(22.2%)
122(45.4%)

125(55.1%)
15(45.5%)
7(77.8%)147(54.6%)○持地→所有権住宅で、「ＲＭ対象層」
は12.3％、うち利用意向ありは54.5％「借金不要層」
全 体

ＲＭ融資を受けることなく、従前資産により55㎡の床面積が確保可能な層

227(84.4%)33(12.3%)9(3.3%)
269(100.0%)「ＲＭ対象層」
ＲＭ融資額により増し床負担金を捻出でき、55㎡の床面積が確保可能な層「持出必要層」
ＲＭ融資額では増し床負担金を捻出できず、自己資金の持ち出しが必要な層■ＲＭの活用による事業円滑化効果の期待（従後床面積の拡大等、ＲＭ利用対象者の範囲拡大により、さらに政策効果が高まる可能性もあり）○「借金不要層」でも約半数が利用意向

30

リバース・モーゲージを活用した木造密集市街地の整備手法の開発
研究成果とその活用

本省関係部局での検討・調整

市街地整備型ＲＭＳの潜在的需要の把握

研究成果の活用 （施策への反映等）

市街地整備型ＲＭＳのモデル構築（保険非適用型）

保険システムの整備システムの概念の普及、関連主体の連携促進

本省、住宅金融公庫、保険機関等での検討
・調整

市街地整備型ＲＭＳのモデル構築（保険適用型）

都市構造の評価手法の開発
成果目標①都市構造のコンパクト化概念整理②都市構造の現状把握手法の開発③都市のコンパクト化に向けた事業評価手法の開発

成果の活用方針z「都市構造の現状把握手法の開発」により、ある時点の都市の持続可能性（コンパクト性）を定量的・総体的にわかりやすく表す指標を開発し、行政コストの削減等の施策検討の基礎的資料とする。
z「都市のコンパクト化に係る事業評価手法の開発」により、中心市街地や木造密集市街地の整備による都市構造のコンパクト化を都市全域にわたって動的に把握し、持続可能性に寄与する望ましい事業のあり方を評価する基礎的資料とする。

31①都市構造のコンパクト化概念の整理
コンパクトシティと持続可能性との関連を整理し、持続可能な都市整備の評価手法の必要性について検討（１）コンパクトシティと持続可能性
zコンパクトシティ：近年は、持続可能な都市を実現するための空間形態の一つとして用いられる
z持続可能性には、以下の３種類が考えられる。
①環境的持続可能性、②経済的持続可能性、③社会的持続可能性
z本研究では、社会経済的に持続可能な都市形態としてのコンパク
トシティについて検討（２）持続可能な都市整備を見極めるための評価手法が必要
z都市の持続可能性（コンパクト性）に係る状態を総体的・定量的に表す分かりやすい指標が必要
z都市のコンパクト化を進め持続可能性に貢献する事業を都市全体の構造から長期的に評価する手法が必要②都市構造の現状把握手法の開発
コンパクト性評価指標の開発（１）人口分布に関するコンパクト性評価指標の開発
100%

z中心市街地の空洞化を示す定量的指標がないことから、昼・夜間人口のコンパクト性を把握するための指標を提案。

60%

CI = ∫ ( f ( x) − s( x))dx ÷ ∫ (1 − s( x))dx ×100

40%s(x) ：市街地の中心から半径 x kmの円内に含まれる面積が市域全体に占める割合

0%

RR00f (x) ：市街地の中心から半径 x kmの円内に含まれる人口が市域全体に占める割合

f (x)

80%

20%

13

579r

11距離（km）

青森市における s(x), f (x)のグラフ（千円/人）
30
新潟市

呉市

25

長野市

水戸市

（２）コンパクト性評価指標と行政コストとの関連分析

面積人口s(x)

20
豊橋市

15
青森市

10

人口（夜間人口、昼間人口）のコンパクト性指標と行政コストとの関連を分析した結果、１人あたり下水道費は高い相関を示した。

相関係数：－０．９３

500.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.080.0

コンパクト性指標（夜間人口：全域）

１人あたり下水道費とコンパクト性指標の関連32

③都市のコンパクト化に係る事業評価手法の開発
再開発事業等の面整備事業が都市全体構造や持続可能性に与えるインパクトを分析するための概念モデルを構築（１）既存の事業評価手法をそのまま応用した場合の課題
z空間的課題：既存の評価手法では、空間的に限られた範囲の影響を考慮しているため、都市構造全体に与える影響を評価することが困難
都市全体で影響を考慮すべき
z時間的課題：既存の評価手法では、社会経済状況の変化による便益の時間的変化を考慮していな
いため、持続可能性の評価が困難
時間経過を考慮すべき（２）面的整備事業のインパクト分析手法の概念提案
z空間的課題を解決するために：都市全域にわたり各町丁目毎に詳細なエリアデータベースを構築
１）アクセシビリティ・データ
対象施設：買い物、就業機会、公的サービス、レクレーション、・・・
２）アメニティ・データ
計測対象：景観、騒音、緑地、コミュニティ、・・・
３）アクティビティ・データ
計測対象：人口、企業、エネルギー消費、交通量、・・・

z時間的課題を解決するために：
持続可能性を評価するための基盤整備として、上記エリアデータベースを時系列に整備

都市構造の評価手法の開発
研究成果とその活用指標の精度の検証

人口の空間的分布の定量的把握手法

エリア評価データベースの概念モデル

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実市街地での試行・検証

本省関連部局での検討調整

研究成果の活用 （施策への反映等）

モデル都市での計画策定試行実験

日本型コンパクトシティの概念整理

研究実施体制［大学］

国土交通本省

筑波大学
東京工業大学
小樽商科大学

国土技術政策総合研究所

千葉大学
早稲田大学
大妻女子大学［民間企業］
鹿島建設(株)大成建設(株)

都市研究部
住宅研究部
建築研究部
総合技術政策研究［専門家・団体］(財)計量計画研究所(社)全国市街地再開発協会(社)新都市ハウジング協会(財)日本建築防災協会(社)建築研究振興協会
日本建築行政会議(株)C-まち計画室

センター

独立行政法人都市再生機構独立行政法人
建築研究所

住宅金融公庫三井住友建設(株)(株)オフィスビル総合研究所(株)価値総合研究所

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