2023年度
明海大学 不動産学部
藤木研究室

学生成果発表資料

3年
3年
3年

Ｅさん

Ｋさん

Ｓさん

2024年1月19日

指導教員藤木亮介

千葉県富津市金谷地区調査

３年
Ｅさん
指導教員 藤木亮介●旧金谷小学校利活用について●金谷の歴史（金谷城）

旧金谷小学校は、令和 2 年 3 月末をもって閉校した富津市にある廃小学校である。旧金谷小学校は長年教育の場として地域コミュニティの形成に寄与してきた歴史や自然に恵まれた環境であることを踏まえ、現在は民間事業者によって利活用されている。
利活用の目的は、金谷地区の地域コミュニティの活性化や、賑わいの創出、地域振興につなげることである。
旧金谷小学校の事業者の選定にあたっては公募型プロポーザル方式が採用され、審査の結果、株式会社フューチャーリンクネットワーク（以降ＦＬＮ）が選定された。
現在、ＦＬＮは金谷地区の地域情報サイトや地域ポイントの運営をしていると共に、旧金谷小学校を拠点にコミュニティスペース、動画撮影スタジオを運営している。

金谷には戦国時代に築城された金谷城があった。築城時期は不明だが、戦国時代には里見実堯が城主だった。1555年に金谷城は落城したとあり、里見義堯は内房正木氏の離反を防ぐために金谷城を明け渡したとされている。1577年以降、金谷城より南側にある造海城（百首城）が重視され、上総・金谷城は使われなくなった。このように金谷の町は戦国時代からあるが、近年は久里浜との交通の便（フェリー）の良さもあり、鋸山をはじめとした観光と漁業がメインの町になっている。

●調査の目的●観光地としての役割「おかえり金谷小プロジェクト」は金谷地区の地域コミュニティの活性化や、賑わいの創出、地域振興につなげることを目的にＦＬＮが旧金谷小学校で行っているプロジェクトである。 「おかえり金谷小プロジェクト」では「おらが市」（マルシェ）などが開催されており、筆者自身も「おらが市」に参加した。
今、旧金谷小学校は地域コミュニティの拠点として機能しはじめたところであるが、利用されていない空教室がまだ複数残っている。その空教室の有効活用を検討するためには、まずはこの金谷地区の実態を正確に把握する必要がある。そこで、今回の取り組みでは、金谷地区について現地調査を行い、その実態を明らかにすることにした。

■鋸山の概要
鋸山（のこぎりやま）は高さ329.5ｍであり、房州石と言われる凝灰岩（ぎょうかいがん）を採石していたが、1985年を最後に採石を終了している。
明治から大正期には町の80％の住民がなんらかの形で採石に携わっていた。金谷小学校（廃校前）では、房州石の歴史研究を行う「石の教室」が行われていた。「石の教室」は地域の歴史文化を子供に継承する取り組みなっており、鋸山は地域の文化遺産としての認識も高まっている。

●調査項目と調査方法●金谷地区の人口調査項目：金谷地区の①歴史，②交通機関， ③人口構成，④住宅・空き家，⑤店舗の状況
調査方法：文献調査，ヒアリング調査，現地調査
調査範囲：金谷地区の商業エリア・漁業エリア・住宅エリア①（金谷地区の全体像参照）■金谷地区1990年～現在までの総人口推移（参考文献・画像引用：関東の城 http://umoretakojo.jp/Shiro/Kantou/index.htm）（参考文献：文化庁 文化遺産総合活用推進事業 実施計画）

（人）

2500

2178

2000

2021

1971
1467

1500

1628

1459

1276

1168

令 和 2年
2020年

令和五年
現在

1000
500
0
平 成 2年
1990年

平 成 7年
1995年

平 成 12年
2000年

平 成 17年
2005年

平 成 22年
2010年

平 成 27年
2015年■金谷地区の人口構成●金谷地区の全体像

住宅エリア②
商業エリア
漁業エリア
住宅エリア①

金谷地区は大きく分けると、商業エリ
ア、漁業エリア、住宅エリアの三つに分けることができる。
この内、住宅エリアはJRの線路を隔てて南側のエリア①と北側のエリア②に分けることができる。
今回の調査では商業エリア、漁業エリア、住宅エリア①を対象として調査を行った。住宅エリア②は住宅が分散して存在していると共に、広範囲に及ぶため、今回は調査から除外した。

●金谷地区の交通（フェリー）■浜金谷港
金谷地区には高速道路のインターチェンジや「浜金谷」というＪＲの駅があるが、賑わっている交通機関といえばフェリーターミナル（浜金谷港）が挙げられる。浜金谷港は慶応年間からある港であり、1960年には久里浜とのフェリーが就航している。現在は久里浜との交通の要所になっており、観光客が多く利用している。
■富津市と神奈川県はどう繋がるだろう
久里浜－浜金谷港間は、1960年に就航したフェリーを使えば約60分で行き来することができるが、東京湾アクアラインを利用した場合は90分以上かかる。

東京湾アクアライン

したがって、川崎－木更津間を結ぶ「東京湾アクアライン」と同様、浜金谷港と久里浜を結ぶフェリーは神奈川県と房総半島をつなぐ重要な交通になっていると言える。
なお、金谷地区には観光地である鋸山があり、フェリーを利用した観光客も多い。

久里浜港ー浜金谷港

総人口は、1990年には2000人以上であったが、時間がたつとともに人口が減っている。現在、金谷地区の総人口は1168人、その内65歳以上は619人である。
こんな人が少ないとゴーストタウンになるのではないか？と思って現地調査を行った。

●空き家・空き地の状況
調査方法：外観目視による判断基準：屋根、草、外壁、電気の使用状況など
現地調査の結果、空き家と推定される建築物が48件確認された。

●腐朽・破損がある空き家●金谷地区の道路

腐朽・破損がある空き家（主要な構造部分などに不具合があるもの）は空き家総数に対して、2割となっている。（腐朽の空き家は調査図中赤い 「☆」で示す）

住宅地の中に入っていくと幅4ｍ以上の道は少ないが、人が多いところはきれいな道路が整備されている。（写真Ⅾ1～Ⅾ5の道は、調査図③⑤における道）

D3

D2

D1

D4D5

●金谷地区の空き地
金谷地区には空き地も比較的多くある。空き地はほとんど使われていないが、使われている場合は駐車場として利用されてる。 （空き地は調査図中「Ｋ」で示す）

K4K3K2K1K7K6K5●金谷地区の店舗
観光客に向ける飲食店は商業エリア内に揃っている。その数は約20店舗である。（観光客向け店舗の内、写真があるものは調査図中「T」で示す）

T1

地元住民向けの日常生活用品を販売する店舗は住宅エリア内にそろっている。その数は６店舗である。 （地元住民向け店舗の内、写真があるものは調査図中「☆
（黒）」で示す）

T4T3T2☆1☆3☆2T8T7T6T5☆5☆4☆6●調査図①②①②③④⑤③④⑤●まとめ金谷地区は、高速道路、フェリー、電車がそろっており交通機関が充実している。金谷地区には鋸山があり観光地になっているが、観光客向けの店舗以外に地元住民向けの店舗もある。住宅街に入ると細い道路も多く、消防車や救急車などが入れない場所があるが、空き地が多いため避難はしやすい。また、きれいな道路が多く、まちづくりとしては「きれいな田舎」といった印象である。このようなことから、金谷地区には日常生活に必要な基礎施設がしっかり整備されていると言える。
一方、金谷の大きな課題は人口が減っていることである。また、高齢者が53%を占めており高齢化率も高い。人口が少なければ建物が空き家になる可能性が高まる。調査範囲の空き家の数は48棟（建物総数の７％）しかないが、外見だけで判断したため確認できていないの空き家もあると推測する。
結論として、金谷の現在の環境の良さを生かすために、旧金谷小学校の空き教室については、以下二つの使い方を提案する。
1．療養宿泊施設：旧金谷小学校の空き教室の大きさを踏まえると、宿泊施設としての利用が可能である。金谷地区の人口は少なく静かな町である。平日は観光客も多くない。自然豊かな環境の中、ゆっくりに静養することができる。
2．採石体験教室：鋸山は金谷地区の観光スポットとして多くの観光客が到来する。また、鋸山は観光価値だけでなく文化価値も高い。そこで、旧金谷小学校の空き教室を利用して、鋸山の採石の歴史や採石の方法を展示し、その文化を残していくための施設とする。

北千住柳原地区細街路の改善に向けた提案
３年
指導教員
研究の背景と目的

Ｋさん
藤木亮介

研究対象と研究方法

現在私は北千住駅周辺に居住しており、日々の生活の中で、木造住宅の密集、建物の老朽化、住人の高齢化を感じていた。密集や老朽化は私にとっても住人にとっても住みにくい環境となっていると考えている。北千住駅周辺をはじめ、東京都には木密化が進んでいる地域が多くある。背景には高度経済成長期があり、それまで耕作地として使われていた土地が住宅地へと姿を変えていった。一部ではインフラ整備が不十分のまま農地転用がなされ、密集した市街地が形成されていったのである。不動産学を学んでいくうちに自身の居住地域の環境を気にするようになり、安心して居住することのできる地域にしたいと考え、今回の研究テーマとして、地元の密集市街地の改善策を提案することにした。

■研究対象地・研究対象地は東京都足立区柳原二丁目の一部。
・対象地は幅員4m未満の細街路が多い地域であり、その対策が必要である。

■研究方法
・対象地の情報を集めた後、現地調査を行う。
・足立区の整備事業を精査する。
・足立区役所の細街路整備課、荒川河川事務所へのヒアリングを行う。

研究対象地

北千住の歴史
■江戸時代

■明治時代

■昭和時代

■現在

〜近郊野菜の集散地としての発展〜
北千住は江戸四宿の一つである千住宿として栄えた。旅籠屋は少数であったが家数・人口ともに四宿の中で一番多く、物資の集散地や陸送の拠点として栄えた。

〜水運の拠点として発展〜
レンガの需要が高まり料土に恵まれていた千住地区は、高品質なものを水運を利用して運んでいた。

〜密集市街地の形成〜
高度経済成長期を機に農地転用や区画整理が活発化していった。鉄道が多く作られ、密集市街地が形成されていった。

〜住宅の過密化〜住宅の過密化が伺える。３階建ての木造住宅が増えてきた。

調査対象地の危険度と実態

建物倒壊危険度
区市町名■建物の現状

■水害

■火災
町丁目名

火災危険度

総合危険度

災害時
地盤活動
分類 危険量 順位 ランク 危険量 順位 ランク 困難係 危険量 順位 ランク（棟/ha）（棟/ha）（棟/ha）
数

荒川区

荒川６丁目

沖積
12.00
低地3

20

5 19.01

250.30 9.36

15

荒川区

町屋４丁目

沖積
14.54
低地485 14.96

650.31 9.06

25

足立区

柳原２丁目

沖積
16.72
低地4

3

5 22.371

50.22 8.63

35

足立区

千住柳町

沖積
14.95
低地4

5

5 13.1495

0.30 8.53

45

墨田区

京島２丁目

沖積
19.52
低地4

1

5 17.7735

0.21 7.95

55

墨田区

墨田３丁目

沖積
14.52
低地4

9

5 17.384

50.24 7.74

65

足立区

千住大川町

沖積
12.43
低地4

19

5 12.1910

50.29 7.22

75

東京都都市整備局の地震に関する危険度測定調査
柳原2丁目は総合危険度順位が3位であり、建物の倒壊危険度、火災危険度とも高い。
火災時には建物の倒壊のリスクがさらに高まる。
さらに、倒壊することで延焼のリスクも高まる。

①荒川放水路の計画図

江戸時代は幾度も水害にあっており、それにより隅田川の水量を減らすべく荒川放水路が計画された。
しかし、現在の荒川のハザードマップでは、対象地は危険区域に指定されており浸水被害は20m以上とされている。

②ハザードマップ

建物は木造が多く、築年数が経っている物件が多い。空き家は少々見受けられるが、写真の物件はどれも住んでいることが確認された。
災害が起これば今にも倒壊しそうな物件や隣地との空間を十分に確保されていない物件がある。

道路の状況
周辺には一号道路（幅員４m以上）が囲うように整備されている。一号道路の内側には２項道路（４m未満）が多く入り組んでいる。
写真は２項道路にも満たない「通路」とされている場所。通路に面する建物は築年数が古く老朽化が進んでいる。中には未接道地の建物もあり、それらは建て替えが進んでいない現状がある。

上図は研究対象地の範囲の中にある未接道地の建物。
比較的少ないように見えるが円で囲んだ場所は未接道地の建物が多く並んでいる。

円のエリアには上の写真にある通路からしか入ることができない。住人にヒアリングをしたところ、進入経路はここしかなく不便とのことであった。
円のエリア内の2件は空き家になっており、管理が行き届いておらず植物が生い茂っていた。

足立区の細街路整備事業の概要
足立区の細街路整備事業とは道路幅員を４m以上確保するためにそれにかかる私有地の寄付を足立区がお願いする事業である。
細街路整備後は原則として拡幅部分を分筆し地目を公衆用道路としなければならない。やむをえない場合は所有権は従前のままとなる（私道）。しかし、私権は制限される。私道の場合は所有者の自主管理になる。

区所有

私有地

私有地

区所
有

整備前

細街路整備事業のアプローチは個々の土地に対して行われるため、左図のような道路形状が生まれることがある。実際に下写真のような状況なっている。

細街路整備事業に協力すると助成金がでるが、以下の手続きを見ると、確認申請を想定していることから新築時を主な対象としていることが分かる。しかし、これでは建物の建替えや新築する時にしかこの事業は進まないと推測される。
細街路協議書提出

整備後

測量により後退位置を仮標示

建築確認申請

工事着手に現場立ち合い

細街路助成金工事申請書・細街路整備施工依頼書を工事希
望日30日前までに提出

仮標示が動いていないことを確認

塀の撤去・インフラ移設等

助成金の請求細街路整備工事問題と解決に向けた提案■問題①■解決に向けた提案

細街路整備事業はほとんど進んでいないことが現状の問題として指摘できる。その要因として、足立区の細街路整備事業は「建物を新築する者等に対してしかアプローチをしていない」ということが挙げられる。足立区は、建物の新築や建て替え時以外は、土地所有者に対して積極的にアプローチすることはない。つまり、既存の建物が建っている土地は、土地所有者が自らの意思で行わない限りセットバックがなされることはない。したがって、この事業は整備の進捗が遅く、細街路がほとんど改善されていないことが問題点として指摘できる。

問題②を踏まえ、細街路になっている一つの道を一度に改善することを考えた。こうすることで、その道に接する全ての土地が４m道路に接することになり、その土地の価額の向上が見込まれる。この方法では一つ一つの土地面積は小さくなるが、土地が小さくなった分を差し引いても全ての土地の価額が上昇すれば皆にメリットが生じ、事業に対する合意も得やすくなる。
そこで今回は、この提案を実施した場合、その前後で土地の価額がどのように変動するかを路線価を使って検証する。
赤枠の土地に対するアプローチがないため図のような凹凸のある道路なってしまっている。

今回は下図の青線の道を対象に検証する。
研究対象地周辺の土地価格を路線価図から見ると以下となっている。
・前面道路が２項道路（細街路）の場合
33/0.8=41.25→1㎡あたり41.3万円■問題②・前面道路が一号道路の場合
38/0.8=47.50→1㎡あたり47.5万円

研究対象地は細街路が入り組んでいることが挙げられる。右図のように細街路①に細街路②が接しているような道路も多い。細街路②だけを整備したとしても、細街路①の整備が進まなければ細街路②の利便性は向上しない。
また、自分の家の前だけ幅員4mになっても、周りの土地が事業に協力しなければ幅員4mの道路に接道しているということの利点には繋がらない。したがって、周りが一斉に土地を寄付しないとメリットが生じないのがこの事業の欠点である。

検 証

1.3645m

8.625m

④86.50㎡

8.241m2.0m③72.34㎡③①②■事業後の土地の価額

①の土地

①の土地

全土地面積：94.50㎡
セットバック部分
それ以外の部分

セットバックを除いた部分：94.50㎡－6.185㎡＝88.315㎡：9.732m×0.6355m＝ 6.185㎡：94.50－6.185＝88.315㎡

セットバック部分の土地価額：6.185㎡×41.3万円×0.3（低減率）＝76.6万円
それ以外の部分の土地価額 ：88.315㎡×41.3万円＝3,647.4万円：76.6万円＋3,647.4万円＝3,724.0万円①の土地価額：88.351㎡×47.5万円＝4,195.0万円【上記と同様の手順で②③④の土地価額を算出】①の土地価額②の土地価額③の土地価額④の土地価額：4,195.0万円：2,983.5万円：3,175.9万円：3,859.9万円■検証結果

9.732m【上記と同様の手順で②③④の土地価額を算出】
1.3645m

2.729m

7.472m

①94.50㎡④■従前の土地の価額①の土地価額2.0m

対象地の概略を下図に整理した。
①〜④の土地はセットバックしていない。
①〜④が赤い敷地を都に寄付してセットバックした時の従前の土地価額と事業後の土地価額を比較し、全ての土地の価額が上昇しているかを検証する。

②67.56㎡①の土地価額②の土地価額③の土地価額④の土地価額：3,724.0万円：2,653.0万円：2,829.2万円：3,420.9万円①の土地価額： 3,724.0万円②の土地価額： 2,653.0万円③の土地価額： 2,829.2万円④の土地価額： 3,420.9万円→→→→

4,195.0万円（12.6％増）
2,983.5万円（12.5％増）
3,175.9万円（12.3％増）
3,859.9万円（12.8％増）

全ての土地で価額が上昇することが確認できる。

まとめ
今回研究対象とした細街路では、２項道路を拡幅（セットバック部分を寄付）することで、その道路に接する私有地は狭くなるものの、土地価額は約12.5％上昇することがわかった。
今回の提案手法は土地区画整理事業のような大きな土地の改変を伴わずに行えるため、スピーディーに整備が進められるとが考えられる。

しかし、既存建物がある中で、この事業を足立区が行うことは困難と言える。そこでこの事業はその地域に強い不動産業者が率先して行うことで、推進できるのではないかと考える。研究対象地は一人の地主が大きな土地を所有していることが多い土地柄である。
そういった地主に対してアプローチを積極的に行うことで、効率のよい整備につながると考える。

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