｢区分所有法制の改正に関する中間試案｣に対する
神奈川県弁護士会の意見書
Kanagawa Bar Association's Opinion on the "Interim Draft on Amendment of
Condominium Law”
(神奈川県弁護士会司法制度委員会)林薫男､渡邉拓､田中宗一郎､中野智一朗､坂本学(マンション法研究会)濱田卓､佐藤元

はじめに

第１２ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策

約 20 年ぶりとなる区分所有法制の見直しに向けて､2022 年 9 月に法制審議会に設置され１ 集会の決議の円滑化

た区分所有法制部会(部会長:佐久間毅同志社(1)所在等不明区分所有者を集会の決議の母

大学大学院司法研究科教授)において調査審数から除外する仕組み

議が行われ､2023 年 6 月 8 日に開催された第【中間試案の内容】

9 回会議において｢区分所有法制の改正に関

ア 集会の決議からの除外

する中間試案｣がとりまとめられた｡この中間

建物の区分所有等に関する法律(昭和 37 年

試案は､2023 年 7 月 3 日に､事務当局である

法律第 69 号｡以下｢区分所有法｣という｡)にお

法務省民事局参事官室の責任において作成さける所在等不明区分所有者の集会の決議の母

れた｢区分所有法制の改正に関する中間試案

数からの除外に関し､次のような規律を設けの補足説明｣とともに公表され､同日から同年る｡

9 月 3 日までﾊﾟﾌﾞﾘｯｸ･ｺﾒﾝﾄの手続が実施され① 裁判所は､区分所有者を知ることができず､た｡

又はその所在を知ることができないときは､

神奈川県弁護士会(以下｢当会｣という｡)では､

当該区分所有者(以下｢所在等不明区分所有

中間試案に対し､司法制度委員会 が中心と者｣という｡)以外の区分所有者､管理者又は理なって議論を行い､2023 年 8 月 10 日付で法事の請求により､所在等不明区分所有者及び務省に対して意見書を提出した｡本稿は､以下その議決権を集会の決議から除外することがにおいて同意見書を掲載するものである(本できる旨の裁判(以下｢所在等不明区分所有者

誌掲載にあたって起案担当者名を加筆した)｡の除外決定｣という｡)をすることができる｡

法制審議会では中間試案後も議論が続いてい② 所在等不明区分所有者以外の区分所有者

るが､本稿は中間試案後の審議状況を踏まえは､①の規律により所在等不明区分所有者のたものではなく､あくまでも中間試案の段階

除外決定を受けたときは､管理者又は理事にでの意見書であるが､この時点での意見を専対し､遅滞なくその旨を通知するものとする｡

門実務研究において掲載する意義があると考イ 集会の招集の通知

１

え､発表するものである｡

所在等不明区分所有者の除外決定を受けた

なお､法制審議会における要綱の取りまと区分所有者に関して､区分所有法第 35 条の規めののち､2024 年の通常国会において､区分律を次のように改める｡集会の招集の通知は､所有法の改正法が成立する見込みである｡

所在等不明区分所有者の除外決定を受けた区(濱田卓･佐藤元)

分所有者には､発することを要しない｡(注 1)所在等不明区分所有者の除外決定の対5

象となる決議は､区分所有権の処分を伴うも

法第 69 条)において出席者の多数決による決のを含む全ての決議とすることを想定してい議を可能とすることについては､後記第 3 のる｡

2(2)ｱ①【C 案】として別途取り上げている｡(注 2)所在等不明区分所有者の除外決定及びイ 集会の招集の通知

その取消しの手続については､共有物の管理

集会の招集の通知に関する区分所有法第に係る決定(非訟事件手続法(平成 23 年法律35 条第 1 項本文の規律を次の下線部のよう

第 51 号)第 85 条)や所有者不明土地･建物管理に改める｡

命令(同法第 90 条)との異同を踏まえつつ､引集会の招集の通知は､会日より少なくともき続き検討する｡

一週間前に､会議の目的たる事項及びその議【当会の意見】案の要領を示して､各区分所有者に発しなけ(意見)ればならない｡

1 本文には賛成する｡【当会の意見】2(注 1)に賛成する｡(意見)3(注 2)に賛成する｡

1 アについて(理由)①について賛成する｡②及び③について､規本文及び(注1)については､区分所有建物の管約の定めによる出席者多数決議の可否を積極

理･再生の円滑化のために必要十分な内容であ的に検討すべきである｡④から⑥及び(注 1)にる｡

ついても引き続き慎重に検討すべきである｡(注2)については､所有者不明土地の解消に関す

2 イについてる改正民法と制度趣旨を同じくするため､これ賛成する｡

を参考に手続を検討することに異論はない｡(理由)(2)出席者の多数決による決議を可能とする

1 アについて仕組み(1)①について【中間試案の内容】

普通決議事項は､基本的には区分所有建物

ア 集会の決議の成立の日常的な維持管理の関する事項であり､管集会の決議の成立に関する規律を次のよう

理事務の円滑にも資する｡(2)②及び③についてに改めることについて､引き続き検討する｡
次の各号に掲げる集会の議事は､出席した

国外居住者や建物の老朽化等で関心を失っ

区分所有者及びその議決権の一定の多数で決た者が多い区分所有建物は､管理不全に陥るする｡

おそれが大きい｡また､現時点では管理に問題① 普通決議がないと思われる区分所有建物であっても､② 共用部分の変更決議

将来的には国外居住者や無関心層が多くなり､③ 復旧決議管理不全に陥るおそれはある｡④ 規約の設定･変更･廃止の決議

この点､規約の定めで出席者多数決議を可⑤ 管理組合法人の設立･解散の決議

能にすれば､将来的にも上記の事態に備える⑥ 義務違反者に対する専有部分の使用禁止

ことができる｡

請求･区分所有権等の競売請求の決議及び専したがって､共用部分の変更決議･復旧決議

有部分の引渡し等の請求の決議については､区分所有建物の管理の適正化･円(注 1)定足数の規律の要否や､規律を設けると滑化及び団体自治の観点から､規約の特別のした場合の定足数の割合の在り方について､定めによる出席者多数決議の可否を積極的に引き続き検討する｡

検討すべきである｡(注 2)団地内建物の建替え承認決議(区分所有(3)④から⑥について

6

団体自治の観点から､規約の特別の定めに制度よる出席者多数決議の可否についても､引き(1)所有者不明専有部分管理制度

続き慎重に検討すべきである｡【中間試案の内容】(4)(注 1)について所有者不明の専有部分を管理するための新たな財産管理制度として､次のような規律を

定足数の規律を設けることで､管理事務の停滞という不利益が生じる可能性がある｡し設ける｡

かし他方､今回の法制審では決議要件の緩和

ア 所有者不明専有部分管理命令も検討しており､決議が一定の区分所有者の① 裁判所は､区分所有者を知ることができず､意思に基づくものであることを担保するため

又はその所在を知ることができない専有部分に､定足数を法制化することも考えられるこ(専有部分が数人の共有に属する場合にあっとから､定足数の規律の要否等は引き続き慎ては､共有者を知ることができず､又はその所重に検討すべきである｡

在を知ることができない専有部分の共有持

2 イについて分)について､必要があると認めるときは､利現行法の｢会議の目的たる事項｣のみから､害関係人の請求により､その請求に係る専有｢議案の要領｣をも招集通知で示すことを必要部分又は共有持分を対象として､所有者不明とする内容であり､区分所有者の判断や集会

専有部分管理人による管理を命ずる処分(以での充実した議論等に資するため異論はな

下｢所有者不明専有部分管理命令｣という｡)をい｡

することができる｡(3)専有部分の共有者による議決権行使者の② 裁判所は､所有者不明専有部分管理命令を指定する場合には､当該所有者不明専有部分管理【中間試案の内容】

命令において､所有者不明専有部分管理人を議決権行使者の指定に関する区分所有法第選任しなければならない｡

40 条の規律を次のように改める｡③ 所有者不明専有部分管理命令の効力は､共専有部分が数人の共有に属するときは､共用部分､附属施設及び敷地利用権(所有権であ有者は､民法(明治 29 年法律第 89 号)第 252

る場合を含み､当該所有者不明専有部分管理条第 1 項及び第 2 項の規定により､議決権を命令の対象とされた専有部分の区分所有者又行使すべき者一人を定めなければならない｡

は共有持分を有する者が有するものに限会議の目的たる事項が建替え決議等の区分所

る｡以下同じ｡)並びに当該所有者不明専有部

有権等の処分を伴う決議であるときも､同様

分管理命令の対象とされた専有部分(共有持とする｡

分を対象として所有者不明専有部分管理命令【当会の意見】が発せられた場合にあっては､共有物である(意見)

専有部分)､共用部分､附属施設又は敷賛成する｡

地にある動産(当該所有者不明専有部分管理(理由)

命令の対象とされた専有部分の区分所有者又民法 252 条 3 項は適用しないという内容では共有持分を有する者が所有するものに限あるが､同項の｢共有者に特別の影響を及ぼする｡)に及ぶ｡

とき｣というのは､共有者間の内部的事情が分

イ 所有者不明専有部分管理人の権限からなければ判断ができず､集会において当① 所有者不明専有部分管理命令の対象とさ該事情を把握することは困難である｡

れた専有部分又は共有持分､所有者不明専有(中野智一朗)部分管理命令の効力が及ぶ共用部分､附属施設､敷地利用権及び動産並びにその管理､処分

２ 区分所有建物の管理に特化した財産管理

その他の事由により所有者不明専有部分管7

理人が得た財産(以下｢所有者不明専有部分

オ 所有者不明専有部分管理人の報酬等等｣という｡)の管理及び処分をする権利は､所所有者不明専有部分管理人による所有者不明

有者不明専有部分管理人に専属する｡

専有部分等の管理に必要な費用及び報酬は､② 所有者不明専有部分管理人が次に掲げる

所有者不明専有部分等の所有者等の負担とす

行為の範囲を超える行為をするには､裁判所る｡の許可を得なければならない｡ただし､この許(注 1)所有者不明専有部分管理命令の発令手

可がないことをもって善意の第三者に対抗す

続､公示方法､所有者不明専有部分管理人によることはできない｡

る供託､所有者不明専有部分管理命令の取消㋐ 保存行為手続等については､所有者不明建物管理命令㋑ 所有者不明専有部分等の性質を変えない(非訟事件手続法第 90 条)と同様とする方向

範囲内において､その利用又は改良を目的とで､引き続き検討する｡

する行為(注 2)本文イ①の管理処分権の内容に関し､所③ 所有者不明専有部分管理命令が発せられ有者不明専有部分管理人は集会の決議におけた場合には､所有者不明専有部分等に関するる議決権の行使権限を有すると考えられるが､訴えについては､所有者不明専有部分管理人

その範囲については､㋐建替え決議についてを原告又は被告とする｡

も賛否いずれの議決権を行使することができ

ウ 所有者不明専有部分管理人の義務

るが､賛成の議決権を行使すべき場合は限ら① 所有者不明専有部分管理人は､所有者不明

れるとする考え方と､㋑建替え決議について

専有部分等の所有者等(所有者不明専有部分

は賛成の議決権行使をすることができないと等の所有者及び共有持分を有する者並びに所する考え方とがある｡

有者不明専有部分管理命令の効力が及ぶ敷地【当会の意見】利用権を有する者及び共有持分を有する者(意見)をいう｡以下同じ｡)のために､善良な管理者の

1 本文に賛成する｡

注意をもって､その権限を行使しなければな

2 (注 1)に賛成する｡

らない｡

3 (注 2)については､㋐に賛成し､㋑に反対す② 数人の者の共有持分を対象として所有者る｡

不明専有部分管理命令が発せられたときは､(理由)

所有者不明専有部分管理人は､当該所有者不所有者不明不動産管理の必要性については

明専有部分管理命令の対象とされた共有持分

区分所有建物でも変わることはなく､他の不を有する者全員のために､誠実かつ公平にそ動産と同様に財産管理制度を設けるべきであの権限を行使しなければならない｡

る｡また､区分所有建物の場合には､共用部分

エ 所有者不明専有部分管理人の解任及び辞が存在し専有部分の各所有者が共同で利用す任るという特殊性がある｡そのため､共用部分に① 所有者不明専有部分管理人がその任務に放置された動産などへ管理命令の効力を及ぼ違反して所有者不明専有部分等に著しい損害

すなど､所有者不明建物管理命令から修正しを与えたことその他重要な事由があるときは､た上で財産管理制度を導入すべきである｡

裁判所は､利害関係人の請求により､所有者不発令手続等については､所有者不明建物管理

明専有部分管理人を解任することができ命令の場合と大きな違いはなく､同様の手続る｡にすべきである｡② 所有者不明専有部分管理人は､正当な事由

集会の決議については､理論的に制限されるがあるときは､裁判所の許可を得て､辞任する

ものではなく､実務的も大きな支障はないとことができる｡

考えられる｡建替決議については､費用負担な

8

どの問題があり賛成の議決権を行使できる場等｣という｡)の管理及び処分をする権限を有合は限られるものの､建替え決議を成立させする｡

た上で売却するといったことが想定できるこ② 管理不全専有部分管理人が次に掲げる行とから､議決権行使自体を否定する必要もな

為の範囲を超える行為をするには､裁判所のい｡

許可を得なければならない｡ただし､この許可(2)管理不全専有部分管理制度がないことをもって善意でかつ過失がない第【中間試案の内容】

三者に対抗することはできない｡

管理不全の専有部分を管理するための新た㋐ 保存行為な財産管理制度として､次のような規律を設㋑ 管理不全専有部分の性質を変えない範囲ける｡

内において､その利用又は改良を目的とする

ア 管理不全専有部分管理命令

行為① 裁判所は､区分所有者による専有部分の管③ 管理不全専有部分管理命令の対象とされ理が不適当であることによって他人の権利又た専有部分の処分についての②の許可をするは法律上保護される利益が侵害され､又は侵には､その区分所有者の同意がなければなら害されるおそれがある場合において､必要がない｡

あると認めるときは､利害関係人の請求に(注 1)管理不全専有部分の管理処分権は管理より､当該専有部分を対象として､管理不全専

不全専有部分管理人に専属させず､管理不全

有部分管理人による管理を命ずる処分(以下専有部分に関する訴えにおいても､管理不全｢管理不全専有部分管理命令｣という｡)をする

専有部分管理人を原告又は被告としないことことができる｡

を想定している｡② 裁判所は､管理不全専有部分管理命令をす(注 2)管理不全専有部分管理人は､集会の決議る場合には､当該管理不全専有部分管理命令

において､議決権を行使することはできない

において､管理不全専有部分管理人を選任しとすることを想定している｡

なければならない｡

ウ 管理不全専有部分管理人の義務③ 管理不全専有部分管理命令の効力は､共用① 管理不全専有部分管理人は､管理不全専有部分､附属施設及び敷地利用権(所有権である

部分等の所有者等(管理不全専有部分等の所場合を含み､当該管理不全専有部分管理命令

有者及び管理不全専有部分管理命令の効力がの対象とされた専有部分の区分所有者又はそ及ぶ敷地利用権を有する者をいう｡以下同の共有持分を有する者が有するものに限る｡

じ｡)のために､善良な管理者の注意をもって､以下同じ｡)並びに当該管理不全専有部分管理

その権限を行使しなければならない｡

命令の対象とされた専有部分､共用部分､附属② 管理不全専有部分等が数人の共有に属す施設又は敷地にある動産(当該管理不全専有

る場合には､管理不全専有部分管理人は､その部分管理命令の対象とされた専有部分の区分

共有持分を有する者全員のために､誠実かつ所有者又はその共有持分を有する者が所有す公平にその権限を行使しなければならない｡

るものに限る｡)に及ぶ｡

エ 管理不全専有部分管理人の解任及び辞任

イ 管理不全専有部分管理人の権限① 管理不全専有部分管理人がその任務に違① 管理不全専有部分管理人は､管理不全専有

反して管理不全専有部分等に著しい損害を与部分管理命令の対象とされた専有部分､管理

えたことその他重要な事由があるときは､裁不全専有部分管理命令の効力が及ぶ共用部分､判所は､利害関係人の請求により､管理不全専

附属施設､敷地利用権及び動産並びにその管有部分管理人を解任することができる｡

理､処分その他の事由により管理不全専有部② 管理不全専有部分管理人は､正当な事由が分管理人が得た財産(以下｢管理不全専有部分あるときは､裁判所の許可を得て､辞任するこ

9

とができる｡

ア 管理不全共用部分管理命令

オ 管理不全専有部分管理人の報酬等① 裁判所は､区分所有者による共用部分の管管理不全専有部分管理人による管理不全専有

理が不適当であることによって他人の権利又部分等の管理に必要な費用及び報酬は､当該は法律上保護される利益が侵害され､又は侵管理不全専有部分等の所有者等の負担とす

害されるおそれがある場合において､必要がる｡

あると認めるときは､利害関係人の請求に(注)管理不全専有部分管理命令の発令手続(陳より､当該共用部分を対象として､管理不全共述聴取を含む｡)､管理不全専有部分管理人に用部分管理人による管理を命ずる処分(以下よる供託､管理不全専有部分管理命令の取消｢管理不全共用部分管理命令｣という｡)をする

手続等については､管理不全建物管理命令(非ことができる｡

訟事件手続法第 91 条)と同様とする方向で､② 裁判所は､管理不全共用部分管理命令をす

引き続き検討する｡

る場合には､当該管理不全共用部分管理命令【当会の意見】において､管理不全共用部分管理人を選任し(意見)なければならない｡

1 本文に賛成する｡③ 管理不全共用部分管理命令の効力は､当該

2 イの(注 1)に賛成する｡

管理不全共用部分管理命令の対象とされた共3 イの(注 2)に賛成する｡

用部分にある動産(当該管理不全共用部分管4 オの(注)に賛成する｡

理命令の対象とされた共用部分の所有者又は(理由)

その共有持分を有する者が所有するものに

区分所有建物についても､管理不全のもの限る｡)に及ぶ｡

を管理する必要性はあり､適宜修正をした上

イ 管理不全共用部分管理人の権限で財産管理制度を導入すべきである｡いわゆ① 管理不全共用部分管理人は､管理不全共用るｺﾞﾐ屋敷のような状態を想定した場合､共用

部分管理命令の対象とされた共用部分及び管部分にはみ出した動産についても管理人にお理不全共用部分管理命令の効力が及ぶ動産並いて処分することが必要かつ相当であること

びにその管理､処分その他の事由により管理から､提案のような財産管理制度が望ましい｡

不全共用部分管理人が得た財産(以下｢管理不この財産管理制度は､対象となる専有部分の全共用部分等｣という｡)の管理及び処分をす

所有者が居住等を行っている場合も対象となる権限を有する｡

ることから､所有者の権限を制約することは② 管理不全共用部分管理人が次に掲げる行

慎重でなければならない｡管理不全を解消す為の範囲を超える行為をするには､裁判所のるためには､管理権を専属させる必要がある

許可を得なければならない｡ただし､この許可事案は稀であり､専属までは不要と考えられがないことをもって善意でかつ過失がない第る｡また､管理不全解消のために議決権行使が三者に対抗することはできない｡

必要となることは考えにくく､議決権行使を㋐ 保存行為認める必要もない｡㋑ 管理不全共用部分の性質を変えない範囲

発令手続等については､管理不全建物管理命内において､その利用又は改良を目的とする

令と異なる点はなく､同様とすべきである｡

行為(3)管理不全共用部分管理制度③ 管理不全共用部分管理命令の対象とされ【中間試案の内容】

た共用部分の処分についての②の許可をする

管理不全の共用部分を管理するための新たなには､全区分所有者(一部共用部分を対象とす

財産管理制度として､次のような規律を設けるときには当該部分の区分所有者)の同意がる｡

なければならない｡

10

(注)管理不全共用部分の管理処分権は管理不実務的ニーズがどれほどあるか未知数であ

全共用部分管理人に専属させず､管理不全共るものの､共用部分の管理に問題がある場合用部分に関する訴えにおいても､管理不全共のために法制度を整備しておくことには意義

用部分管理人を原告又は被告としないことをがあると考えられる｡(坂本学)想定している｡
ウ 管理不全共用部分管理人の義務① 管理不全共用部分管理人は､管理不全共用

３ 共用部分の変更決議の多数決要件の緩和

部分等の所有者のために､善良な管理者の注【中間試案の内容】

意をもって､その権限を行使しなければなら

共用部分の変更に関する区分所有法第 17 条

ない｡

第 1 項の規律を次のように改めることについ② 管理不全共用部分等が数人の共有に属すて､引き続き検討する｡

る場合には､管理不全共用部分管理人は､その(1) 法定の多数決割合の緩和

共有持分を有する者全員のために､誠実かつア 法定の多数決割合

公平にその権限を行使しなければならない｡【A 案】基本的な多数決割合を区分所有者及エ 管理不全共用部分管理人の解任及び辞任

び議決権の各【3 分の 2】以上とした上で､ｲ① 管理不全共用部分管理人がその任務に違の客観的事由がある場合には､多数決割合を反して管理不全共用部分等に著しい損害を与区分所有者及び議決権の各【過半数】とする｡

えたことその他重要な事由があるときは､裁【B 案】基本的な多数決割合を現行法どおり

判所は､利害関係人の請求により､管理不全共区分所有者及び議決権の各 4 分の 3 以上とし用部分管理人を解任することができる｡

た上で､ｲの客観的事由がある場合には､多数② 管理不全共用部分管理人は､正当な事由が決割合を区分所有者及び議決権の各【3 分のあるときは､裁判所の許可を得て､辞任するこ

2 以上】【過半数】とする｡とができる｡【C 案】多数決割合を現行法どおり区分所有

オ 管理不全共用部分管理人の報酬等者及び議決権の各 4 分の 3 以上とした上で､管理不全共用部分管理人による管理不全共用

出席者の多数決による決議を可能とする仕組部分等の管理に必要な費用及び報酬は､当該みの対象とする(前記 1(2)ｱ②参照)｡

管理不全共用部分等の所有者の負担とし､当イ 客観的事由

該管理不全共用部分等が数人の共有に属する【α案】区分所有建物の設置又は保存に瑕疵

ときは､その共有持分を有する者が連帯してがあることによって他人の権利又は法律上保負担する｡

護される利益が侵害され､又は侵害されるお(注)管理不全共用部分管理命令の発令手続(陳それがある場合において､その瑕疵の除去に述聴取を含む｡)､管理不全共用部分管理人に関して必要となる共用部分の変更

よる供託､管理不全共用部分管理命令の取消【β案】 区分所有建物が､建築完了時から手続等については､管理不全建物管理命令(非【30 年】【40 年】【50 年】が経過した場合に訟事件手続法第 91 条)と同様とする方向で､おける共用部分の変更

引き続き検討する｡【γ案】α案又はβ案のいずれかの事由が認【当会の意見】められる場合における共用部分の変更(意見)(2) 規約による多数決割合の緩和

1 本文に賛成する｡

多数決の割合を､区分所有者の頭数だけでな

2 イの(注)に賛成する｡

く議決権についても､規約で【過半数】まで減

3 オの(注)に賛成する｡

ずることができる｡(理由)(注 1)区分所有建物が政令で指定された災害

11

により大規模一部滅失をした場合の共用部分られる場合には､法定の多数決割合を【3 分のの変更決議の多数決割合の緩和については､2】という新たな多数決割合にではなく､【過別途､被災した区分所有建物の再生の円滑化

半数】にまで緩和することに特段問題はない

に関する方策(後記第 4 の 1(1)カ)において取と考えられる｡よって､B 案のうち【過半数】

り上げている｡とする案に賛成する｡(注 2)所在等不明区分所有者を決議の母数か

2 意見 1(2)についてら除外する仕組み(前記 1(1))は､共用部分の建築完了時からの経過期間にかかわらず､区変更決議の多数決要件を緩和するものでもあ分所有建物の設置又は保存に瑕疵がある場合る｡には法定の多数決割合の緩和が認められるべ(注 3)(1)ｱ【A 案】又は【B 案】を採った上で､きと考える｡よって､β案に賛成する｡

共用部分の変更決議を出席者の多数決による

2 意見 2 について決議を可能とする仕組みの対象とする案もあ

共用部分である設備が陳腐化した場合(例る｡

えば､分譲時にニーズのあったキッズルーム(注 4)(1)イ【β 案】については､建築完了時が利用されなくなった場合など｡)には､区分から【10 年】
【20 年】が経過した場合を対象

所有建物の経済的価値の維持･向上のために､とする案もある｡

その効用を著しく変更させるという意味での(注 5)復旧決議(区分所有法第 61 条第 5 項)の共用部分の変更が強く求められる｡また､共用

多数決要件の緩和についても､併せて検討す部分の形状又は効用を著しく変更させてバリる必要がある｡

ューアップを行うべき社会的･経済的要請が【当会の意見】ある場合(例えば大規模なＥＶ用充電器の設(意見)置など｡)も生じ得る｡このような個別具体的

1 本文(1)(法定の多数決割合の緩和)についてな事情に基づく効果的な共用部分の変更を可(1)同ｱ(法定の多数決割合)について能にすべく､区分所有建物の設置又は保存にB 案のうち【過半数】とする案に賛成する｡

瑕疵がある場合以外においても､その多数決(2)同ｲ(客観的事由)についての割合を現行法上認められている頭数だけでα案に賛成する｡もっとも､α案に該当するなく議決権についても規約で過半数まで減ずケースには､保存行為に該当するものもありることが認められてよいと考える｡(濱田卓)

得ると考えられる｡そのため､保存行為に該当するものについては本規律の対象外であって､従来どおり各共有者がすること(区分所有法

４ 管理に関する区分所有者の義務(区分所有

18 条 1 項ただし書き)を明記すべきである｡

者の責務)

2 本文(2)(規約による多数決割合の緩和)につ【中間試案の内容】
区分所有建物の管理に関する区分所有者の

いて
賛成する｡

義務に関し､次のような規律を設けることに(理由)ついて､引き続き検討する｡

1 意見 1(1)について

区分所有者は､区分所有者の団体の構成員共用部分の変更が区分所有者に対して与えとして､建物並びにその敷地及び附属施設のる影響に鑑みると､法定の多数決割合につい管理を適正かつ円滑に行うことができるよう､ては原則として現行法の規律を維持しつつ､相互に協力しなければならない｡

共用部分の変更を必要とする客観的事由があ(注)本文とは別に､区分所有者は､建物並びにる場合にこれを緩和することが適切であるとその敷地及び附属施設の管理を適正かつ円滑考えられる｡そして､所定の客観的事由が認めに行わなければならないものとする案もあ

12

る｡

定めがあるときは､集会の決議で決すること【当会の意見】

ができる｡

(意見)

② 専有部分の使用又は形状の変更を伴う共本文に賛成する｡

用部分の変更(その形状又は効用の著しい変(理由)

更を伴わないものを除く｡)は､規約に特別の建物を適切に維持管理するということは住定めがあるときは､共用部分の変更の決議と民だけでなく､その近隣住民などにとっても同様の多数決要件(前記 3 参照)の下で､集会の重要なことであり､特に区分所有建物におい決議で決することができる｡ては､区分所有者間の相互の協力が不可欠で③ ①及び②の決議においては､専有部分の利あり､たとえ努力義務であってもそのような用状況及び区分所有者が支払った対価その他義務を明文化することは賛成できる｡の事情を考慮して､区分所有者間の利害の衡(注)の文言は本文の相互協力義務が当然の前平が図られるようにしなければならない｡

提とされているとみることもでき､(注)の文【当会の意見】言では､逆に相互協力義務の存在が明確にな(意見)らない恐れがある｡①及び②において､｢規約に特別の定めがあ(渡邉拓)るとき｣に限定する法改正には反対する｡(理由)

５ 専有部分の保存･管理の円滑化

配管の全面更新等については､現行法下にお(1)他の区分所有者の専有部分の保存請求

いても､多くの理組合において既に実施して【中間試案の内容】

いる実績がある｡よって､本案のような法改正

区分所有法第 6 条第 2 項前段の規律を次のは実務上不可欠なものではない｡

下線部のように改める｡

のみならず､本案(①及び②)は､単に集会の区分所有者は､その専有部分又は共用部分決議によることを認めず､規約に特別の定めを保存し､又は改良するため必要な範囲内にがあるときに限定するものである｡このよう

おいて､他の区分所有者の専有部分又は自己な理解は少なくとも現在では一般的とは考えの所有に属しない共用部分の使用又は保存をられず､また近時の裁判例とも整合しない｡

請求することができる｡

すなわち､確かに､専有部分に関係する管理【当会の意見】事項(専有部分の用法の制限など)については､(意見)

集会の決議(普通決議が想定されている｡)で

賛成する｡
(理由)
専有部分の使用(立入り)後の｢保存｣は､｢使用｣と一連の行為であって必要性が高いことは足りず､より多数決要件の重い規約によってのみ行うことができると解すべきとの見解があった(法務省民事局参事官室編｢新しいマンション法｣昭和 58 年の 225 頁など)｡

から､これが可能であることを明確化するこ

しかし､区分所有法上､規約と集会の決議のとは適切である｡

効力について前者が後者に優位するとの定め(2)専有部分の使用等を伴う共用部分の管理はなく､むしろ両者が等価であることを前提(配管の全面更新等)とした定めを置いている(46 条 1 項 2 項)｡そ

【中間試案の内容】のため､専有部分の用法を制限する法形式に専有部分の使用等を伴う共用部分の管理について､規約と集会の決議とのいずれかを選関し､次のような規律を設ける｡

択するかは団体自治に委ねられていると解さ① 専有部分の使用又は形状の変更を伴う共れる(東京高判平成 15 年 12 月 4 日判時 1560

用部分の管理に関する事項は､規約に特別の号 66 頁､東京地判令和 2 年 6 月 2 日ウェスト

13

ロー､鎌野邦樹｢区分所有建物における規約･を設ける必要性等を慎重に検討すべきであ

使用細則･集会決議の関係について｣(千葉大る｡

学法学論集 19 巻 1 号 161 頁)｡また､規約が集(理由)

会の決議よりも多数決要件が重いという点

管理組合を法人化するﾒﾘｯﾄは実務上乏しい｡(いわゆる規約の最高法規性)についても､分そうであるにもかかわらず､管理組合が法人

譲業者が分譲前に相手方のない単独行為とし化を選択する理由は､やむを得ず区分所有権て規約を設定することができる(32 条)以上､等を取得せざるを得ない事態が生じたためで

昭和 58 年改正後の区分所有法においては大あることがほとんどであると考えられる｡具きな意味を見いだし得ない(稲本洋之助｢区分体的には､①管理費等の滞納者が区分所有す

所有法の法理｣法律時報 55 巻 9 号 11 頁)｡

る専有部分の市場価値が乏しいため､競落人

よって､専有部分の使用等を伴う管理につ等の特定承継人が現れないことから､管理組

いて､規約に特別の定めがなければならない

合が自らこれを取得して､集会室等に充てるとする本案は現行法下の解釈として強い疑義

ケース､②分譲時の瑕疵により､後発的に敷地があり､現に広く行われている実務(大規模修不足等の建築基準法違反の状態が生じてしま繕時に専有部分に立ち入ることを当然に集会ったことから､これを回避するために隣地を決議で決め､それに基づいて専有部分への立購入するなどするケース､③駐車場不足のた入りを行っていたり､専有部分内の柱の中をめに近隣の土地を取得するケースなどであ通る配管の交換の際に専有部分の形状の変更

る｡

を伴う工事を集会の決議に基づいて行ったり

このうち､法人化の理由の大部分をなすと思することもある｡専用部分である給排水管をわれる上記①及び②は､他に選択肢が乏しく､含む全面更新の場合には､一部規約を変更す

やむを得ず行われるものである｡特に②は､こる場合も多いが､それは主として修繕積立金

れを行わないという選択肢が事実上ない｡その取崩事由を追加するなどの観点から行われうであるにもかかわらず､本案によれば､②のているにとどまる｡)を不可能とするものであ

事案においても常に【4 分の 3】を要求する

るから､反対する｡というのであるから､例えば｢法人化そのもの(3)管理組合法人による区分所有権等の取得には賛成するが､自身が金銭的負担を負いた【中間試案の内容】

くはないため､当該区分所有権等の取得には管理組合法人による区分所有権等の取得に関し､次のような規律を設ける｡
管理組合法人は､建物並びにその敷地及び反対する｣という区分所有者が一定する生じた場合には､上記②のようなケースにおいても区分所有権等の取得が不可能となるおそれ

附属施設の管理を行うために必要な場合には､が生じる｡

区分所有者及び議決権の各【4 分の 3】以上

実務上､管理組合法人が区分所有権等を取得の多数による集会の決議で､当該建物の区分するに際しては､【過半数】以上の多数による所有権又は区分所有者が当該建物及び当該建集会の決議にて実施しているケースも多いと物が所在する土地と一体として管理又は使用思われる｡よって､上記②のケースなどを対象をすべき土地を取得することができる｡

として､多数決要件に一定の例外(過半数)を【当会の意見】設けることを検討すべきである｡(意見)(4)区分所有者が国外にいる場合における国規律を設けることには賛成するが､区分所有

内管理人の仕組み

権及び議決権の各【4 分の 3】以上の多数に【中間試案の内容】

よる集会の決議を常に必要とする点について

区分所有者が国外にいる場合における国内は､これを【過半数】へと緩和する一定の例外

管理人に関し､次のような規律を設けること

14

について､引き続き検討する｡

2 さらに､国内管理人の権限について､民事① 区分所有者は､国内に住所若しくは居所又訴訟手続等との関係で､送達受取人(民訴法は本店若しくは主たる事務所を有せず､又は104 条 1 項後段)たる資格を付与することも検有しないこととなる場合には､その専有部分討すべきである｡

及び共用部分の管理に関する事務を行わせる(理由)

ため､国内に住所若しくは居所又は本店若し

1 意見 1 について

くは主たる事務所を有する者のうちから管理

都心部を中心に､分譲時から､区分所有者の人(以下｢国内管理人｣という｡)を選任するこ多くが国外居住の外国人であるというマンシとができる｡

ョンも多くなっている現状があることから､② 国内管理人は､次に掲げる行為をする権限

本文①のような任意ではなく､(注 1)のようにを有する｡

選任を義務付けることが必要である｡㋐ 保存行為仮に､本文①にとどめるのであれば､管理組㋑ 専有部分の性質を変えない範囲内におい合ごとの実情に沿った対応を可能とすべく､て､その利用又は改良を目的とする行為

規約に特別の定めを置くことによって国内管㋒ 集会の招集の通知の受領

理人の選任を義務付けることを可能にする案㋓ 集会における議決権の行使を検討すべきである｡㋔ 共用部分､建物の敷地若しくは共用部分以2 意見 2 について

外の建物の附属施設につき他の区分所有者に区分所有者が国外にいる事案において､実対して負う債務又は規約若しくは集会の決議

務上最も困難が生じているのは訴状等の送達に基づき他の区分所有者に対して負う債務のであると思われる｡もちろん､最終的には外国弁済送達によって法的には対応可能ではあるもの③ 区分所有者と国内管理人との関係は､②にの､上記現状からすれば､時間とｺｽﾄを要する

定めるもののほか､民法の委任に関する規定

外国送達を余儀なくされる管理組合の負担や､に従う｡

場合によっては裁判所の事務負担も無視でき(注 1)本文①とは別に､区分所有者は､国内にないと考えられ､これが限界に達する日が近

住所若しくは居所又は本店若しくは主たる事

い将来訪れるのではないかと危惧される｡こ務所を有せず､又は有しないこととなる場合の問題は､外国人投資家の増大という社会一には､正当な理由があるときを除いて､専有部

般の問題というよりは､①区分所有権を取得

分及び共用部分の管理に関する事務を行わせした者が当然に管理組合の構成員となること､るため､国内管理人を選任しなければならな②そのため管理組合の側からすれば事前に契いとする案もある｡

約等により上記外国送達のコスト等を排除す(注 2)専有部分が数人の共有に属する場合にる手立てを講じることが不可能であることなは､共有者全員が国内に住所等を有せず､又はどの点において分譲マンションの管理に特有有しないことになるときに､国内管理人を選の問題であると考えられることから､民事訴任する仕組みとすることを想定している｡

訟法ではなく､区分所有法において必要な手【当会の意見】当を検討すべきである｡このような規律が設(意見)けられたとしても､それは区分所有関係とい1 (注 1)に賛成する｡仮に､(注 1)ではなく本文

う特殊な共同関係に自らの意思により加入し①を採用するのであれば､規約に特別の定めた者が当然受忍すべき負担であると評価できを置くことによって国内管理人の選任を義務

る｡
(濱田卓)

付けることを可能にすることも検討すべきである｡

15

6 共用部分等に係る請求権の行使の円滑化決議がある場合には､現在の区分所有者及び【中間試案の内容】

区分所有者であった者を代理し､規約又は集区分所有建物の共用部分等に係る請求権の会の決議により訴訟追行することができると行使に関する区分所有法第 26 条第 2 項､第 4する規律を設ける考え方がある｡

項及び第 5 項につき､次のような規律を設け(注 2)本文に加え､共用部分等に係る請求権のることについて､引き続き検討する｡

発生後に区分所有権が譲渡された場合には､① 管理者は､区分所有法第 18 条第 4 項(第 21

別段の合意がない限り､当該共用部分等に係条において準用する場合を含む｡)の規定による請求権は､譲受人に移転するものとする規る損害保険契約に基づく保険金額並びに共用律を設ける考え方もある｡

部分等について生じた損害賠償金及び不当利【当会の意見】得による返還(以下｢共用部分等に係る請求(意見)権｣という｡)の請求及び受領について､共用部

本文①については､｢共用部分等に係る請求分等に係る請求権を有する者(区分所有者又権を有する者｣の部分を削除し､②については､は区分所有者であった者(以下｢前区分所有｢共用部分等に係る請求権を有する者のため者｣という｡)に限る｡以下同じ｡)を代理する｡に｣の部分を｢区分所有者又は区分所有者であ② 管理者は､規約又は集会の決議により､①った者のために｣に修正したうえで､(注 2)のに規律する事項に関し､共用部分等に係る請｢別段の合意がない限り､｣を削除し､当然承継求権を有する者のために､原告又は被告となを認める方向で立法化すべきである｡

ることができる｡(理由)③ ①及び②の規律は､管理者に対して別段の本文②の｢請求権を有する者のために｣とい意思表示をした前区分所有者については､適う文言は､｢請求権を有するとされる者のため用しない｡に｣という意味なのか､それとも文言通り請求④ 管理者は､②の規約により原告又は被告と権を有する区分所有者または前区分所有者のなったときは､遅滞なく､共用部分等に係る請みが被担当者となることができるという趣旨

求権を有する者にその旨を通知しなければななのか不明である｡前者の意味であるならば､らない｡管理者が②の集会の決議により原告日本語として非常にわかりにくい文言であり､又は被告となった場合において､共用部分等

実務上も後者の趣旨で理解されかねず､実務に係る請求権を有する者が前区分所有者であが混乱する可能性があり､文言として適切でるときも､同様とする｡

はない｡⑤ ④前段の場合において､共用部分等に係る

もし仮に､後者の趣旨であるならば､それは請求権を有する者が区分所有者であるときは､訴訟担当についての現行民事訴訟法の理解を

区分所有法第 35 条第 2 項から第 4 項までの誤ったものであると言わざるを得ない｡なぜ

規定を準用する｡

なら､請求権を有するかどうかを明らかにす(注 1)本文とは別に､共用部分等に係る請求権るために管理者に授権をして訴訟追行をしての発生後に区分所有権が譲渡された場合には､もらうのであるから､｢共用部分等に係る請求

管理者は､㋐原則として､その請求又は受領に権｣がまさに訴訟物となるのであり､その存否ついて､現在の区分所有者を代理し､規約又はを明らかにする訴訟を追行してもらう管理者

集会の決議により訴訟追行することができるに対する授権の資格としてその訴訟物たる請こととし､㋑㋐の例外として､共用部分等に係求権を有していることを要求するのは論理矛る請求権は管理者のみが行使し､各区分所有

盾以外の何物でもない｡本文②を後者の趣旨

者は共用部分等に係る請求権を個別に行使すで理解すれば､授権の際には請求権を有するることができないものとする規約又は集会の区分所有者からしか授権を受けることはでき

16

ないはずであるが､管理者はそれをどうやっめ､実際上は､②ほどの弊害は生じないかもして見分けるのか｡また､裁判所には自らが授権れないが､②と同様の理由で､請求権を有する資格のある(請求権を有している)区分所有者

者のみを代理するという文言は不正確である｡

から有効に授権を受けたものであることをど｢請求権を代理行使できる｣という文言であれのようにして証明するのか(これまで実務でば問題ないが､｢請求権を有する者を代理す行われてきた､規約又は集会決議の議事録のる｣という文言であれば､請求権を有しない者

写し以外にさらに何か添付書類を要求するのは代理できないかのように読めてしまう(こか)｡また､審理の結果､そもそも契約不適合がの場合の請求権の有無は本人の自覚の問題で存在しないことが明らかになった場合には､はなく実体法的帰属の問題であるため､代理管理者の当事者適格はどのように判断される

したが結果的に請求権がなかったとしても無のか｡②を後者の趣旨で理解するならば､被担権代理になるわけではない)｡代理権は本人の当者全員が損害賠償請求権を有していなかっ権利能力から授与されるものであり､本人がたことが明らかとなった以上は､管理者は有代理すべき請求権を有しているかどうかとは効な授権を受けていたとはいえず､管理者の関係がない｡その意味で､①の文言も誤解を生

訴訟追行は無効となり､訴えは却下されなけむ文言であり､意見のとおり修文すべきであればならないはずである｡訴訟担当をして訴る｡

訟追行をするということは､民訴 115 条 1 項 2

本文③は､別段の意思表示があれば､請求権号により､被担当者に判決効が及ぼされるのの保持及び行使について権利を留保できるこであるが､その判決効の中には､当然､敗訴判とを規定しようとしているが､これは､規約又決の判決効も及ぶことが想定されているはずは集会決議によって共用部分に係る請求権のであるが､審理の過程で請求権が存在しない行使について団体的制約を及ぼすことを認めことが明らかになった場合に､管理者は訴訟た最判平成 27 年 9 月 18 日の趣旨に反するも追行権を失うのであれば､請求棄却判決を出のである｡なぜなら､規約又は集会決議がある

すことはできず､常に却下判決となり､事実上､場合には､現区分所有者である間は判例法理敗訴判決の効力を及ぼすことはできなくなるによって請求権の個別行使が制限されるにもはずであるが､そのような帰結を容認する趣かかわらず､本文③によって､異議をとどめた

旨なのか｡

まま区分所有権を譲渡し元区分所有者になっ

なお､補足説明では､今回の改正の原因とした途端に個別に権利行使ができるようになるて東京地判平成 28 年 7 月 29 日が挙げられてというのは整合的ではない｡

いるが､この東京地判平成 28 年の問題は､｢管本文④については､共用部分から生じる請求

理者は､区分所有者全員を代理できる場合に権は持分割合によって細分化されるため､元限り､原告となって訴訟追行をすることがで

区分所有者が権利行使をしようと思っても､きる｣と判示した部分にあるのではなく､管理

そもそも､ｺｽﾄがかかり過ぎ現実的ではなく者は請求権を有している区分所有者からのみ(債権の発生原因事実から主張立証しなけれ授権されうると解し､訴訟要件の審査の段階ばならないにもかかわらず､請求できるのはで区分所有権の譲渡を受けた転買区分所有者

持分割合に応じた額のみである)､そのようなに損害賠償請求権の債権譲渡を受けた事実の元区分所有者に通知をすることには意味がな

立証を求めた点にある｡そして､本文の提案は､

く､いたずらに管理者の負担を増やすのみで

後者の趣旨であるならば､まさに､この東京地弊害でしかない｡

判平成 28 年と同じ誤りを犯している点に留共用部分等に係る請求権が区分所有権の譲意すべきである｡

渡に伴って当然承継されるという考え方につ①の代理については､訴訟要件ではないた

いては立法論としても難しいという意見もあ17

るが､そもそも､区分所有建物について､もはの請求権を処分することも可能という建前をや何の利害関係ももたなくなった元区分所有採りながら､区分所有権が譲渡された場合に者が､自らの意思にかかわらず共用部分の管は法律上当然にその請求権が区分所有権の譲理に必要な請求権を保持していることを法的受人に移転することを整合的に説明することに承認すること自体意味がない｡前記最判平は困難であると考えられる｡｣と説明されてい成 27 年 9 月 18 日によれば､規約又は集会決るが､そもそも契約不適合に基づく損害賠償議があれば共用部分についての不当利得返還請求権については､民法改正前はいざ知らず､請求権については管理者以外は行使できなく改正後は契約不適合があれば､当然に損害賠なるとしているが､規約又は集会決議でその償請求権が発生しているかどうかは自明ではような団体的拘束を及ぼすことができるのでない(当然に民法 415 条 1 項の要件を満たせあれば､共用部分の維持管理に必要な請求権

ば修補に代わる損害賠償を請求できるかどうについて立法で団体的制約を及ぼすことに何かは自明ではない)｡共用部分に契約不適合がら不都合はない｡また､区分所有法は本来は処あったとしても不可分債権である修補請求権

分の自由､分割の自由が民法で規定されていのままで各区分所有者が保有し､たとえ区分る共有持分権について､共用部分については､所有権を譲渡したとしても､修補請求権のま

区分所有法 15 条等で持分処分を禁止するな

まで元区分所有者が請求権を保有しているとど極めて強力な制限を加えている｡民法上のするならば､不可分債権者として各自修補が所有権について特別法で強力な制限を加えら請求できるとしても､保存行為を超えて修繕れるにもかかわらず､単なる債権に過ぎないに当たるような場合には､区分所有法 17 条な請求権について何ゆえ立法によって制限する

いし 18 条の決議要件による規制がかかり､そことができないのか説明がつかない(この関の場合には､事実上､元区分所有者独自の行使

連で､区分所有権を譲渡する際に共用部分には不可能となる｡そうすると､追完に代わる損不適合があることを理由に代金を減額した場

害賠償の前提として追完請求権の優位性を承合には､損害賠償請求権を譲渡人に与えなけ認する立場に立てば､事実上､修補を個別に催ればﾊﾞﾗﾝｽを失するという議論があるが､それ告することができない元区分所有者にはそもは単に共用部分の契約不適合が専有部分の価

そも修補に代わる損害賠償請求権は帰属して値に影響を及ぼしただけとみることも可能でいないとも解し得る｡(渡邉拓)あり､また､元区分所有者に損害賠償請求権を与えたところで､そのような請求権を元区分所有者が前述のｺｽﾄを無視して実際に行使し７ 管理に関する事務の合理化た事例があるのか､ないのであれば反論とし(1)集会におけるウェブ会議システムの活用ては成り立たないというべきである)｡同法【中間試案の内容】

15 条に規定されているように専有部分の処

議長及び集会に出席した区分所有者が映像分に伴って共用部分の持分も分離処分が禁止と音声の送受信により相手の状態を相互に認されているのと同様に､共用部分から生じた識しながら通話をすることができる方法によ

請求権についても､基本的に､共用部分の持分って集会を開催することができるとする規律権と分離して処分することを明文で禁止し､を設けることについては､その意義及び情報

当然に現区分所有者に承継される方向で立法

通信技術に不慣れな議長や区分所有者に与えすべきである｡

る影響を踏まえ､引き続き検討する｡

なお､中間試案の補足説明では｢共用部分等【当会の意見】に係る請求権は､請求権が発生した当時の各(意見)
ウェブ会議システムを活用して区分所有者

区分所有者に分属し､各区分所有者自身がそ18

の集会を開催することができるとする規律をげる区分に応じ､それぞれ当該各号に定める設けることに賛成する｡

方法による規約の閲覧を拒んではならない｡(理由)㋐ 規約が書面をもって作成されているとき

現行法の下でも解釈上可能とされていても,当該書面の閲覧

これを明文化することで,ウェブ会議システ㋑ 規約が電磁的記録をもって作成されていムの活用が可能であることを明確にし,国民るとき 当該電磁的記録に記録された情報のに対して広くその利用を促進することができ内容を法務省令で定める方法により表示したる｡

ものの当該規約の保管場所における閲覧

他方で,完全オンライン方式の可否について② ①㋑の場合には､規約の保管者は､①の請は,情報通信技術に不慣れな区分所有者に不求をした利害関係人に対し､①㋑の方法によ

利益がないよう,慎重に検討するべきである｡

る閲覧をさせることに代えて､当該電磁的記(2)事務の報告義務違反に対する罰則録に記録された情報を電磁的方法により提供【中間試案の内容】

することができる｡

事務の報告義務違反に対する罰則に関する【当会の意見】区分所有法第 71 条第 4 号の規律を次の下線(意見)部のように改めることについては､報告義務賛成する｡の意義を踏まえて慎重に検討する｡(理由)

第 43 条(第 47 条第 12 項(第 66 条において

インターネット環境が拡充している昨今の準用する場合を含む｡)において読み替えて適事情に鑑みれば,規約の閲覧を電子ﾒｰﾙ等の電用される場合及び第 66 条において準用する

磁的方法による送付によって可能とすること場合を含む｡)の規定に違反して､正当な理由

は,閲覧を請求する側及び閲覧をさせる側のがないのに報告をせず､又は虚偽の報告をし双方にとって,時間的にも実働的にも大きなたとき｡

効率化を図ることができる｡【当会の意見】(意見)
慎重に検討することに賛成する｡(理由)

このような規定を設けることによって,電磁的記録で作成された規約については,規約の閲覧のみならず複写(及びその交付)を可能にしたものと評価することができるが,電磁集会をウェブ会議で行うことが浸透した現的記録以外の方法で作成された規約を複写

在の実務においては,新たな感染症の感染拡(して請求者に交付)する場合にはある程度の大や自然災害等の予期し得ぬ緊急事態下にお手間や費用が必要になる一方で,電磁的記録

いても,年 1 回の開催は実現可能な範囲にあで作成されたものの複写(及びその交付)にはると考えられる｡そのためにも,ウェブ会議をそのような負担は少ないことからすれば,合明文化し,その利用を更に拡充することが望

理的な範囲での区別であるものといえる｡(田中宗一郎)ましい｡(3)規約の閲覧方法のﾃﾞｼﾞﾀﾙ化【中間試案の内容】
規約の閲覧に関する区分所有法第 33 条第2 項の規律を次のように改める｡

８ 区分所有建物が全部滅失した場合における敷地等の管理の円滑化【中間試案の内容】① 区分所有法第 33 条第 1 項の規定により規区分所有建物が全部滅失した場合の敷地等約を保管する者(以下｢規約の保管者｣といの管理に関し､次のような規律を設う｡)は､利害関係人の請求があったときは､正ける｡
区分所有建物が全部滅失した場合(取壊し

当な理由がある場合を除いて､次の各号に掲

19

制度又は区分所有者全員の同意に基づき取り

2 (注 2)に賛成する｡(注 3)については､㋐に賛壊された場合を含む｡)において､その建物に成し､㋑に反対する｡(注 1)については､引き係る敷地利用権が数人で有する所有権その他

続き検討すべきである｡の権利であったとき又はその建物の附属施設(理由)が数人で共有されているときは､その権利を区分所有建物滅失後も､一定期間､その敷地有する者は､区分所有建物が全部滅失した時の共有について､もともとあった団体的拘束から起算して【5 年】が経過するまでの間は､が及ぶと考え､敷地共有者等集会により､管集会を開き､規約を定め､及び管理者を置くこ理･変更･処分(再建･敷地売却)ができると考とができる｡

えるべきであり賛成する｡(注 1)本文の規律を設ける場合には､被災区分

団体的拘束の観点から言えば､一定期間､共所有建物の再建等に関する法律(平成 7 年法

有物分割が禁止されるとすることが論理一貫

律第 43 号｡以下｢被災区分所有法｣という｡)にするものと考える｡そのため､日弁連同様(注おける敷地共有者等集会の仕組みを維持する

3)㋐に賛成する｡仮に㋑を採用した場合には､かどうかを併せて検討する必要がある｡

集会の普通決議による共有物分割請求禁止の(注 2)集会においては､再建決議(後記第 2 の定めと､各共有持分権者による共有物分割請

2(1)ｴ)や敷地売却決議(後記第 2 の 2(1)ｵ)のほ

求の先後関係ないし優先関係などの整理が必か､敷地や附属施設に変更を加える行為(区分要になり､混乱を招く恐れがあるため､その意

所有法第 17 条第 1 項､第 21 条)や管理に関す

味でも､㋐に賛成である｡

る事項(区分所有法第 18 条､第 21 条)について(佐藤元)も決議をすることができるものとすることを想定している｡

９

第三者 を管理者 とする 場合の監 事の選(注 3)本文に加え､区分所有建物が全部滅失し任た時から 1 か月を経過する日の翌日以後区分【中間試案の内容】

所有建物が全部滅失した日から起算して【5

法人化していない区分所有者の団体におい年】を経過する日までの間(区分所有建物が取て､区分所有者以外の第三者を管理者として壊し制度又は区分所有者全員の同意に基づき選任する場合には､監事を選任しなければな

取り壊された場合には､区分所有建物が取りらないものとするとの規律を設けることにつ壊された日から起算して【5 年】を経過する

いては､慎重に検討する｡

日までの間)は､㋐法律上､土地等の共有物分【当会の意見】割請求をすることができないものとする考え(意見)
監事の規律を設けることに賛成する｡

方や､㋑新たな敷地共有者等集会等の仕組みを用いて､集会の普通決議で共有物分割請求(理由)
現在､管理会社が､第三者として管理者に就を禁ずることができるものとする考え方がある｡

任するいわゆる｢第三者管理｣が管理業者を中(注 4)本文の規律により開催される集会につ

心に積極的に進められている｡役員のなり手

いても､所在等不明区分所有者を決議の母数不足の問題などを背景に､管理組合側でも第から除外する仕組み(前記 1(1))や出席者の多三者管理を望む声がある｡
しかし､第三者管理には､①管理委託契約･数決による決議を可能とする仕組み(前記
1(2))の対象とすることを想定している｡

管理者契約や大規模修繕契約を締結する際の【当会の意見】利益相反が生じることに加え､②マンション(意見)に契約不適合等がある場合の損害賠償請求の1 本文に賛成する｡

行使が適切になされるか､③大規模な災害が20生じたときに第三者管理者が適切にその後の3】以上とする｡

復旧･建替え･解消の対応をできるのか､とい② 客観的事由

う問題がある｡【α案】 区分所有建物につき､本案は､第三者管理者を監事が監督するこ㋐ 地震に対する安全性に係る建築基準法(昭とで､利益相反により区分所有者が損失を被和 25 年法律第 201 号)又はこれに基づく命令

ることを可及的に防止するもので､上記①に若しくは条例の規定に準ずるものとして政省

関連するものである｡

令等で定める基準に適合していない管理組合法人においては､監事が必置とさ㋑ 火災に対する安全性に係る建築基準法又れていることから､法人化されていない区分

はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準所有者の団体においても､監事を設けることずるものとして政省令等によって定める基準について支障はないはずである｡に適合していない

区分所有者が管理者に就任する場合につい㋒ 外壁､外装材その他これらに類する建物のても､監事を必置とすべきかどうかも問題と部分が剝離し､落下することにより周辺に危なるが､現時点において､法人化されていない害を生ずるおそれがあるものとして政省令等

区分所有者の団体一般において監事が必要とによって定める基準に該当する

いうよりは､区分所有者以外の第三者が管理のいずれかの事由が認められる場合とする｡

者に就任する場合(管理業者のみでなく､マン【β-1 案】 ㋐から㋒までに加え､区分所有建ション管理士も含む)にその必要性が特に認物につき､められることから､法務省提案のとおり､区分㋓ 給水､排水その他の配管設備の損傷､腐食

所有者以外の第三者が管理者に就任する場合

その他の劣化により著しく衛生上有害となるに監事を設置することとすべきである｡

おそれがあるものとして政省令等によって定(佐藤元)

める基準に該当する㋔ 高齢者､障害者等の移動等の円滑化の促進

第 ２ 区 分所 有 建物 の再 生 の 円滑 化 を図る方策に関する法律(平成 18 年法律第 91 号)第 14条第 5 項に規定する建築物移動等円滑化基準に準ずるものとして政省令等によって定める

１ 建替えを円滑化するための仕組み

基準に適合していない(1)建替え決議の多数決要件の緩和のいずれかの事由が認められる場合とする｡【中間試案の内容】【β-2 案】 ㋐から㋒までに加え､区分所有建

区分所有法第 62 条第 1 項の規律を次のよ

物につき､うに改めることについて､引き続き検討する｡㋕ 建築完了時から【50 年】【60 年】【70 年】

ｱ 法定の多数決割合の緩和が経過した① 法定の多数決割合のいずれかの事由が認められる場合とする｡【A 案】基本的な多数決割合を区分所有者及【β-3 案】 区分所有建物が､㋐から㋒までにび議決権の各【4 分の 3】以上とした上で､②加え､㋓から㋕までの事の客観的事由がある場合には､多数決割合を由のいずれかが認められる場合とする｡

区分所有者及び議決権の各【3 分の 2】以上

ｲ 合意による多数決割合の緩和とする｡

区分所有者全員の合意により､多数決の割【B 案】基本的な多数決割合を現行法どおり

合を区分所有者及び議決権の各【4 分の 3】【3

区分所有者及び議決権の各 5 分の 4 以上とし分の 2】以上に引き下げることができるもの

た上で､②の客観的事由がある場合には､多数とする｡

決割合を区分所有者及び議決権の各【4 分の(注 1)区分所有建物が政令で指定された災害

21

により大規模一部滅失をした場合の建替え決

建替え要件の単純緩和(A 案)の根拠として､議の多数決割合の緩和については､別途､被災

次の点が指摘されている(部会資料 2･2 頁以した区分所有建物の再生の円滑化に関する方下)｡

策(後記第 4 の 1(1)ｱ)において取り上げてい①建替え決議は多数決要件が厳格であるたる｡

め､これを成立させることは容易ではなく､必(注 2)所在等不明区分所有者を決議の母数か要な賛成を得るのに多大な労力･時間が必要

ら除外する仕組み(前記第 1 の 1(1))は､建替えとなる｡

決議の多数決要件を緩和するものでもある｡②決議において反対票を投じた区分所有者(注 3)②の㋐から㋔までの存否については､非も､建替え決議がされれば､そ の後の催告手

訟事件の手続を設けて､裁判所の確認を経る

続の中で､大部分は建替えに参加する方向にこととする考え方があるが､同様の事由につ転ずることが一般的であり､決議の段階で 5

きマンション建替円滑化法制における行政の分の 4 の賛成まで得る必要はない｡

認定手続があることを踏まえつつ､引き続き③区分所有者の高齢化が進み､相続等によ検討する｡

り区分所有者の所在等が不明になって 5 分の【当会の意見】4 の賛成を得ることが困難になる事態が現に(意見)生じており､今後ますます増加することが見

1 ア(法定の多数決割合の緩和)について込まれるといった理由から､老朽化した区分

現行法を維持した上で､一定の客観的事由

所有建物の円滑な建替えが阻害されている｡

がある場合には多数決割合を緩和することに④建替えに向けたファイナンスが確保でき賛成する｡具体的には①については B 案(基本ているケースでは､反対者が多くてもこれに的には区分所有者及び議決権の各 5 分の 4 以

対する売渡し請求の原資があるのであり､そ上とし､②の客観的事由がある場合は各 4 分

れにもかかわらず一律に 5 分の 4 の多数の賛の 3 以上とする案)､及び②については α 案(㋐成を要求するのは要件として厳しすぎる｡

から㋒のように区分所有建物に耐震上等の危⑤区分所有建物が耐震性不足等で外部不経険性がある場合に限る)に賛成する｡これに対済を生じ､又はそのおそれがある場合や､大規

し､①の A 案､②のβ―1 案からβ―3 案まで

模災害により被災した場合には､公共の福祉は反対する｡の観点から､多数決割合を引き下げて､その建また､非訟事件手続き(注 3)を設けることに替えを促進する必要がある｡

賛成する｡ただし､本意見書の立場では客観的事由は､②の㋐から㋒までの認定に限ること

上記理由に対しては､次の指摘をすること
ができる｡

となる｡

①については､多数決要件が厳格であるの

なお､非訟事件手続とマンション建替え円

は､反対者をも含めて区分所有権という所有滑化法制における行政の認定手続やその後の権を失うためであり､その成立が容易でない建替え事業との双方を比較して､建替えが円のは当然である｡また､合意形成に時間をかけ､滑に進む仕組みがいずれであるか(あるいは5 分の 4 以上の多数決により決議しているか併存させるのがよいか)はよく検討すべきでらこそ､建替え後の手続が円滑に進む可能性ある｡

が高まっていたのであり､多数決要件を単純

2 イ(合意による多数決割合の緩和)についてに緩和すれば､最大で 4 分の 1(25%)の者が反反対する｡

対している中で､建替えを進めることになる(理由)から､建替え後の手続が円滑に進まない可能

1 建替えの多数決割合の単純緩和(A 案)につ性がある｡すなわち､5 分の 4 以上の多数決でいて決議していた現行法下のように催告によって､

22

建替えに参加する者が多い(上記②の理由参るといえる｡

照)という構造が維持されるとは限らず､反対したがって､⑤を根拠として､耐震性不足等

者による決議無効確認訴訟の提起や専有部分が認められることを条件に､現行法の要件をの占有継続などによる建替えの阻害要因が多緩和することを提案する B 案(ただし【β-1くなる可能性があること､建替えが成立した

案】には反対)は妥当であるが､A 案を採るこ

ものの売渡請求の原資が確保できないﾘｽｸがとはできない｡

高まることなど､必要な賛成を得るために合2 B 案及び客観的要件(【α案】､【β-1 案【β意形成に時間をかけないで済むようにするこ-2 案】及び【β-3 案】)についてとは､かえって建替えの円滑化を阻害する要(1)B 案､【α案】が妥当であること

因を増やすことになる恐れがある｡

耐震性不足等の【α案】㋐･㋑･㋒の要件を②については､上記のとおり､5 分の 4 以上満たす場合には､危険性が認められ､外部不経の多数決で決議していた現行法下のように催済が顕著であるから､その建替えに反対する告によって､建替えに参加する者が多いとい意思表示を尊重する必要性が後退するから､う構造が維持されるとは限らない｡なぜなら､建替え要件を緩和することができる｡

現行法において､催告により建替え反対者が(2)【β-1 案】(及びこれを含む【β-3 案】)に建替え参加者に転じるのは､｢多くの人が建替ついてえに賛成したなら｣という心理が働くからで【β-1 案】の㋓及び㋔については､それをあり､反対者が多くなるとこのような心理が取り除くための修繕に多額の費用を要するこ

働くとは限らないからである｡とになるため､建替えの必要性は高まると考③については､所在等不明者を決議の分母えられるが､生命･身体の安全への支障が生じから除く除外決定の制度が導入されれば､多るものではなく､外部不経済が顕著とまでは数決割合を引き下げる理由にならないことはいえないので､建替え要件の緩和を正当化す

部会資料 3･3 頁が指摘する通りであり､除外ることはできない｡したがって､【β-1 案】に決定の導入が既定路線である現状においては､は反対である｡③は多数決決議引き下げの理由にはならな(3)【β-2 案】についてい｡

新耐震基準の下で建築された区分所有建物④については､建替えに向けたﾌｧｲﾅﾝｽが確や､大規模修繕を適切に行っている建物につ保できているという限られた事例を前提としいては､築年数だけで､建物の危険性等外部不ている点で妥当ではなく､かつ､ﾌｧｲﾅﾝｽが確保

経済を肯定することは困難であるから､【β-2できるからという理由は､反対者の区分所有案】には賛成できない｡

権を奪うことが正当化されることにはならな

以上から､B 案及び【α案】に賛成である｡

い｡

3 非訟事件手続(注 3)を設けることについて⑤は､現行法の 5 分の 4 以上の多数決決議

日弁連意見書においても指摘されている通の要件を､緩和する根拠としては働くが､単純り､｢建替え要件の充足性については､基本的引き下げの根拠にはならない｡なお､現行法にには区分所有者の自治的な判断に委ねられておいても､建替え決議時には､議案の要領のほおり､争いが生じた場合は民事訴訟(建替え決かに｢建物の建替えをしないとした場合にお議の無効確認訴訟など)で解決が図られてきける当該建物の効用の維持又は回復(建物がている｡そのために､紛争解決までに相当長期

通常有すべき効用の確保を含む｡)をするのにの期間を要しており､建替えを行う事業者等

要する費用の額及びその内訳｣通知することがその点を懸念して事業から撤退する例が散が要請されており(区分所有法 62 条 5 項 2 号)､見される｣｡また､上記訴訟が係属した場合にこの中で耐震性不足等の要素は考慮されていは､金融機関が､マンション建替え組合に対す

23

る融資から撤退する例もある｡

下するとも考えられること(同･9 頁)

そのため､建替え決議無効確認訴訟などのまず､①については､そのようなニーズがそ紛争が起こることを可及的に防止するため､もそもあるか不明であり､分譲時に消費者は非訟事件手続による建替え要件の充足性を認

そのような理解をして区分所有建物を購入し定する仕組みを設けるべきである｡

ないことが指摘できる｡

もっとも､非訟事件手続とマンション建替②③については､そもそもここで基本的にえ円滑化法制における行政の認定手続やその想定されている合意は､分譲時の合意(通常原後の建替え事業とを双方を比較して､建替え

始規約に規定されるものと思われる)であり､が円滑に進む仕組みがいずれであるかはよく

分譲当時の区分所有者が､(上記のとおり建替検討すべきである｡マンション等区分所有建え要件が緩和されていることを十分に認識し物の建替え事業は､訴訟等により事業の進行て区分所有建物を購入するとは思われないがｽﾄｯﾌﾟすると､融資の撤退､建築ｺｽﾄの増大なが)建替え要件を緩和することに合意していど様々な状況が変化し､建替え事業が遂行でたとしても､その後建替え決議がされる段階

きない恐れが高まる｡そのため､決議においてでの区分所有者がそれを積極的に容認してい建替えを決めたのであれば､できる限り事業るとは限らず､建替え決議時の区分所有者のがｽﾄｯﾌﾟしないような法制を構築すべきであ

意思を基準にすれば､区分所有者の自治を尊る｡その観点から､非訟事件手続を設けること

重することや反対者に対する利益保護の要請とマンション建替え円滑化法制における行政が相対的に低下することを根拠とすることは手法とを比較し､(両者を併存させることも含妥当でないといえる｡

め)､より建替えが円滑に進む制度を構築すべ

したがって､合意による多数決要件緩和(ｲ)きである｡

を導入することには反対である｡

4 合意による多数決要件の緩和(ｲ)について(2)建替え決議がされた場合の賃借権等の消

この案は､次の根拠により提案されているものである｡

滅【中間試案の内容】①合意により多数決割合を引き下げる仕組

建替え決議がされた場合の賃借権等の消滅

みがあれば､建替えによる更新がしやすい区に関し､次のような規律を設けることについ

分所有建物の取得を望む者のニーズに合致すて､引き続き検討する｡

ること(部会資料 2･3 頁)(さらに具体的には､

ア 建替え決議がされた場合の賃借権の消滅｢例えば､今後､分譲マンションを販売する者(ｱ) 存続期間中の賃借権の消滅が､公正証書による規約において､『建築完了【A 案】

時から 30 年が経過したときは､法定された多① 建替え決議においては､区分所有法第 62

数決割合より低い割合で建替え決議をするこ

条第 2 項所定の事項のほか､次の事項を定めとができる』という定めを設定し､更新がされなければならない｡

やすい区分所有建物を望む者にとって魅力的㋐ 建物の取壊しの工事の着手時期の目安

な商品を提供することが可能になると考えら㋑ 専有部分の賃貸借が終了する日れる｣との指摘をしている(同･9 頁))② ①㋐に規律する着手時期の目安は､①㋑に②区分所有者の自治を尊重すること(同･9頁)

規律する日後【1 か月以内】としなければならない｡③全員同意により建替え決議の多数決割合③ 建替え決議の日から①㋑に規律する日まの引き下げが決定された場合には､後の決議での期間は､【6 か月】【1 年】を下ってはなの段階で建替えに反対する者がそんざいしたらない｡

としても､その利益保護の要請は相対的に低④ 専有部分の賃貸借は､①㋑に規律する日が24

終了した時において終了する｡

る)ことができるものとする考え方がある｡【B 案】(注 4)(ｱ)【B 案】については､建替え決議の前① 建替え決議があったときは､建替え決議に後に補償金目当てで濫用的に賃借権が設定さ賛成した各区分所有者､建替え決議の内容にれることを防止する仕組みの要否について､より建替えに参加する旨を回答した各区分所

併せて検討する必要がある｡

有者(これらの者の承継人を含む｡)若しくは(注 5)(ｱ)【B 案】については､その対象をいわこれらの者の全員の合意により指定された者

ゆる特定要除却要件(前記(1)ｱ②㋐~㋒参照)を又は専有部分の賃貸人である区分所有者は､満たす客観的事由がある区分所有建物に限定

専有部分の賃借人に対し､賃借権消滅請求をした上で､当該客観的事由の存否の認定や補することができる｡

償金額の相当性について認定するための非訟② ①の規律により賃借権消滅請求がされた事件の手続を創設すべきであるとする考え方

時から【4 か月】
【6 か月】が経過したときは､があるが､同様の客観的事由につきマンショ

専有部分の賃借権は､消滅する｡

ン建替円滑化法制における認定手続があるこ③ ①の規律により賃借権消滅請求を受けたとを踏まえつつ､引き続き検討する｡

専有部分の賃借人は､②の規律により専有部(注 6)(ｱ)【B 案】②③については､補償金の支分の賃借権が消滅したときは､賃借権消滅請払と賃借権の消滅による明渡しとを同時履行求をした者に対し､賃借権の消滅により通常とする考え方がある｡

生ずる損失の補償金の支払を請求することが(注 7)(ｱ)【B 案】③の｢賃借権の消滅により通できる｡

常生ずる損失の補償金｣は､公共用地の取得に④ ③の規律により請求を受けた者(専有部分伴う損失補償基準(昭和 37 年 10 月 12 日用地の賃貸人である区分所有者を除く｡)は､補償対策連絡会決定)における借家人が受ける補金の支払をしたときは､専有部分の賃貸人で償(いわゆる通損補償)と同水準とすることをある区分所有者に対して求償権を有する｡

想定しているが､公共用地の取得の場合との(ｲ) 更新等に関する借地借家法の適用除外

異同を踏まえ､引き続き検討する｡

建替え決議があった場合において､専有部分(注 8)(ｱ)【B 案】③の補償金額については､本の賃貸人が賃借人に対し賃貸借の更新の拒絶文とは別に､区分所有権及び敷地利用権の時の通知又は賃貸借の解約の申入れをするとき価を上限とする相当額とする考え方がある｡

は､借地借家法(平成 3 年法律第 90 号)第 26(注 9)非区分所有建物を区分所有建物とする

条第 2 項､第 27 条第 2 項及び第 28 条(更新拒ことによって賃貸人が賃借権を不当に消滅さ絶､解約申入れの正当事由等に関する規律)のせることを防止する規律を設けることにつき､規定は､適用しない｡

引き続き検討する｡(注 1)期間や使用及び収益の目的の定めのあ【当会の意見】る使用貸借についても(ｱ)と同様の規律を設(意見)けることにつき､引き続き検討する｡

1 前述の建替え決議の多数決要件の緩和に(注 2)(ｱ)【A 案】については､専有部分の賃借関する②α案を前提に､(注 5)の㋐~㋒のよう人は､【A 案】の規律により賃貸借が終了したに｢建物に耐震上等の危険性がある｣場合で､ときは､賃貸人に対し､一定の補償金の支払をかつ､(注 6)のように｢補償金の支払いと賃借求めることができるものとする考え方があ権の消滅による明渡しとを同時履行とする｣

る｡

ことを条件に､B 案に賛成する｡(注 3)(ｱ)【A 案】①㋑に規律する日につき､建2 また､賃借権消滅の要件の充足性を裁判所替え決議の成立後､集会の決議により変更すが審査して､これを許可する制度(注 5 と同旨｡

る(賃貸借が終了する日までの期間を延長す

以下｢賃借権消滅許可制度｣という｡)を設ける

25

べきである｡その場合､当該許可確定時から相② ①㋐に規律する着手時期の目安は､①㋑に当期間(たとえば 6 ヶ月)経過後に賃借権が消規律する日後【1 か月以内】としなければな

滅するとすべきである｡

らない｡

3 (注 1)､(注 4)､(注 5)及び(注 6)に賛成する｡③ 建替え決議の日から①㋑に規律する日ま(注 7)乃至(注 9)については､引き続き検討すでの期間は､【6 か月】【1 年】を下ってはなべきである｡

らない｡

4 これに対し､(ｱ)A 案及び(ｲ)案には反対する｡④ 専有部分の配偶者居住権は､①㋑に規律す

A 案を前提とする(注 2)及び(注 3)にも反対する日が満了した時に消滅する｡

る｡

【B 案】

(理由)

① 建替え決議があったときは､建替え決議に

今回の改正においてあえて建物賃借権消滅

賛成した各区分所有者､建替え決議の内容にを認める根拠は､必ずしも明らかではなく､区より建替えに参加する旨を回答した各区分所

分所有建物を賃借して居住又は営業等をして有者(これらの者の承継人を含む｡)若しくはいる者が､区分所有者の意向のみで当然に賃これらの者の全員の合意により指定された者

借権を失うとすることは､建物賃借人の保護又は配偶者居住権が設定された専有部分の区の観点から見て妥当とは言えないため､単に分所有者は､専有部分の配偶者居住権を有す

建替え決議が成立しただけで､基本的に賃借る者に対し､配偶者居住権消滅請求をするこ権が消滅する((ｱ)A 案)及び正当事由に関するとができる｡

借地借家法の適用がない((ｲ)案)とすることは② ①の規律により配偶者居住権消滅請求が妥当でなく､反対する｡

された時から【4 か月】【6 か月】が経過した

他方で､区分所有建物に耐震上等の危険性がときは､専有部分の配偶者居住権は､消滅すある場合は､近隣住民のみならず建物を利用る｡

する賃借人にとっても､生命･身体の安全に対③ ①の規律により配偶者居住権消滅請求をする支障が生じていると言うべきであるから､受けた専有部分の配偶者居住権を有する者は､建物賃借権の保護を後退させることを正当化②の規律により専有部分の配偶者居住権が消できる｡ただし､賃借人保護の観点から､補償滅したときは､配偶者居住権消滅請求をした金の支払いと賃借人による専有部分の明渡し者に対し､配偶者居住権の消滅により通常生の関係を同時履行の関係とすべきこと､賃借ずる損失の補償金の支払を請求することがで権消滅についての裁判所の許可制度を設ける

きる｡

べきであることも､日弁連と同意見である｡④ ③の規律により請求を受けた者(配偶者居イ 建替え決議がされた場合の配偶者居住権住権が設定された専有部分の区分所有者を除の消滅く｡)は､補償金の支払をしたときは､配偶者居【中間試案の内容】

住権が設定された専有部分の区分所有者に対建替え決議がされた場合の配偶者居住権のして求償権を有する｡

消滅に関し､次のような規律を設けることに(注 1)【B 案】については､その対象を､いわゆ

ついて､引き続き検討する｡

る特定要除却要件(前記(1)ｱ②㋐~㋒参照)を満【A 案】

たす客観的事由がある区分所有建物に限定し① 建替え決議においては､区分所有法第 62

た上で､当該客観的事由の存否の認定や補償条第 2 項所定の事項のほか､次の事項を定め

金額の相当性について認定するための非訟事

なければならない｡

件の手続を創設すべきであるとする考え方が㋐ 建物の取壊しの工事の着手時期の目安あるが､同様の客観的事由につきマンション㋑ 専有部分の配偶者居住権が消滅する日

建替円滑化法制における認定手続があること

26

を踏まえつつ､引き続き検討する｡

関する規律を設けることの是非については､(注 2)【B 案】②③については､補償金の支払

賃借権等の利用権との異同を踏まえ､引き続と配偶者居住権の消滅による明渡しとを同時き検討する｡

履行とする考え方がある｡【当会の意見】(注 3)【B 案】③の｢配偶者居住権の消滅によ(意見)り通常生ずる損失の補償金｣は､公共用地の取得に伴う損失補償基準における配偶者居住権反対する｡新たな規律を設ける必要はない｡(理由)者が受ける補償(いわゆる通損補償)と同水準部会資料(部会資料 4.18 頁)及び日弁連意見とすることを想定しているが､公共用地の取において指摘されているとおり､担保権につ得の場合との異同や配偶者居住権の特質を踏いては､債務者である区分所有者や建替えをまえ､引き続き検討する｡

推進する第三者が､担保権者に対して弁済を(注 4)【B 案】③の補償金額については､本文して担保権を消滅させることが可能であるとは別に､区分所有権及び敷地利用権の時価(第三者弁済につき民法 474 条)ことから､新を上限とする相当額とする考え方がある｡

たな規律を導入する必要はないと考える｡【当会の意見】また､マンションに限っては､現行法におい(意見)ても､権利変換手続に組み込むことができる

前述の建替え決議の多数決要件の緩和に関ため(マンション建替え円滑化法 57 条 3 項)､する②α案を前提に､(注 1)の㋐~㋒のようにマンション建替え事業においては､抵当権等｢建物に耐震上等の危険性がある｣場合で､か担保権の存在が建替えの支障にならないことつ､(注 2)のとおり｢専有部分の明渡しと配偶も指摘できる｡

者居住権に対する適切な補償金の支払いを同

2 多数決による区分所有建物の再生､区分所

時履行とする｣ことを条件として､B 案に賛成

有関係の解消する｡(1) 建物･敷地の一括売却､建物取壊し等

また､(注 3)及び(注 4)は引き続き検討すべ【中間試案の内容】
区分所有関係の解消及び区分所有建物の再きである｡
A 案には反対する｡(理由)
配偶者居住権については､遺産分割の段階

生のための新たな制度として､次のような規律を設ける｡
ア 建物敷地売却制度

で､配偶者居住権の価値が考慮されていると① 敷地利用権が数人で有する所有権その他いう意味で､居住権を有する配偶者が一定のの権利である場合には､集会において､区分所支出をしているとみることができるから､財有者､議決権及び当該敷地利用権の持分の価産的に保護することが必要不可欠である｡そ格の一定の多数決により､区分所有建物及びこで､補償金の支払いを前提とする B 案に賛

その敷地(これに関する権利を含む｡)を売却成する｡

する旨の決議(以下｢建物敷地売却決議｣とい

また､配偶者居住権保護の観点から､補償金う｡)をすることができる｡の支払いと賃借人による専有部分の明渡しの② 建物敷地売却決議においては､次の事項を関係を同時履行の関係とすべきこと､賃借権定めなければならない｡

消滅についての裁判所の許可制度を設けるべ㋐ 売却の相手方となるべき者の氏名又は名きであることも､日弁連と同意見である｡

称

ウ 建替え決議がされた場合の担保権の消滅㋑ 売却による代金の見込額【中間試案の内容】㋒ 売却によって各区分所有者が取得するこ

建替え決議がされた場合の担保権の消滅にとができる金銭の額の算定方法に関する事項

27

③ ②ｳの事項は､各区分所有者の衡平を害しの権利(以下｢敷地共有持分等｣という｡)を有ないように定めなければならない｡する者(以下｢敷地共有者等｣という｡)の議決

イ 建物取壊し敷地売却制度

権の一定の割合の多数決により､滅失した区① 敷地利用権が数人で有する所有権その他

分所有建物に係る建物の敷地若しくはその一の権利である場合には､集会において､区分所

部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは有者､議決権及び当該敷地利用権の持分の価一部を含む土地に建物を建築する旨の決議

格の一定の多数決により､区分所有建物を取(以下｢再建決議｣という｡)をすることができ

り壊し､かつ､これに係る建物の敷地(これにる｡

関する権利を含む｡②において同じ｡)を売却② 再建決議においては､次の事項を定めなけする旨の決議(以下｢建物取壊し敷地売却決ればならない｡

議｣という｡)をすることができる｡㋐ 新たに建築する建物(以下｢再建建物｣とい② 建物取壊し敷地売却決議においては､次のう｡)の設計の概事項を定めなければならない｡

要㋐ 区分所有建物の取壊しに要する費用の概㋑ 再建建物の建築に要する費用の概算額

算額㋒ ㋑に規律する費用の分担に関する事項㋑ ㋐に規律する費用の分担に関する事項㋓ 再建建物の区分所有権の帰属に関する事㋒ 建物の敷地の売却の相手方となるべき者

項の氏名又は名称③ ②㋒及び㋓の事項は､各敷地共有者等の衡㋓ 建物の敷地の売却による代金の見込額

平を害しないように定めなければならない｡③ ②㋑の事項は､各区分所有者の衡平を害し

オ 敷地売却制度

ないように定めなければならない｡① 区分所有建物の全部が滅失した場合におウ 取壊し制度

いて､その区分所有建物に係る敷地利用権が① 敷地利用権が数人で有する所有権その他

数人で有する所有権その他の権利であったとの権利である場合には､集会において､区分所

きは､敷地共有者等集会において､敷地共有者

有者及び議決権の一定の多数決により､当該等の議決権の一定の多数決により､敷地共有

区分所有建物を取り壊す旨の決議(以下｢取壊持分等に係る土地(これに関する権利を含し決議｣という｡)をすることができる｡

む｡)を売却する旨の決議(以下｢敷地売却決② 取壊し決議においては､次の事項を定めな議｣という｡)をすることができる｡

ければならない｡② 敷地売却決議においては､次の事項を定め㋐ 区分所有建物の取壊しに要する費用の概なければならない｡

算額㋐ 売却の相手方となるべき者の氏名又は名㋑ ㋐に規律する費用の分担に関する事項

称③ ②㋑の事項は､各区分所有者の衡平を害し㋑ 売却による代金の見込額ないように定めなければならない｡

カ アからオまでの手続

エ 再建制度(ｱ) 集会の招集の通知① 区分所有建物の全部が滅失した場合(建替① アからオまでの各①の決議事項を会議のえ決議に基づき取り壊された場合を除き､ウ目的とする集会を招集するときは､区分所有の取壊し決議又は区分所有者全員の同意に基

法第 35 条第 1 項の通知は､同項の規定にかかづき取り壊された場合を含む｡ｵにおいて同わらず､当該集会の会日より少なくとも【2 かじ｡)において､その区分所有建物に係る敷地

月】前に発しなければならない｡ただし､この利用権が数人で有する所有権その他の権利で期間は､規約で伸長することができる｡

あったときは､敷地共有者等集会において､そ② アからオまでの各①の決議事項を会議の28

目的とする集会を招集する場合において､区(注 6 エ及びオに関しては､区分所有建物が全分所有法第 35 条第 1 項の通知をするときは､部滅失した後､再建決議や敷地売却決議を行

同条第 5 項に規定する議案の要領のほか､当うことができる期間に制限を設けるとともに､該行為を必要とする理由(並びにアからウま

敷地の共有物分割請求を一定期間制限するこ

での各制度においては､当該行為をしないととについて､別途取り上げている(前記第 1 のした場合における当該建物の効用の維持又は8(注 3)参照)｡

回復(建物が通常有すべき効用の確保を含(注 7)ア、イ及びオについては､その要件(対象む｡)をするのに要する費用の額及びその内訳､となる区分所有建物に一定の客観的事由があ

建物の修繕に関する計画が定められている場

ること等)の存否につき､非訟事件の手続を設合には当該計画の内容及び建物につき修繕積

けて､裁判所の確認を経ることとする考え方

立金として積み立てられている金額)をも通があるが､同様の事由につきマンション建替

知しなければならない｡

円滑化法制における行政の認定手続があるこ(ｲ) 説明会の開催とを踏まえつつ､引き続き検討する｡

アからオまでの各①の決議事項を会議の目的【当会の意見】とする集会を招集した者は､当該集会の会日(意見)よりも少なくとも【1 か月】前までに､当該招1 本文アからウについては､(注 7)の非訟手続集の際に通知すべき事項について区分所有者を設けることを条件に､いずれも賛成する｡

及び敷地共有者等に対し説明を行うための説

ただし､5 分の4 以上の多数決決議による場

明会を開催しなければならない｡

合も非訟手続による裁判所の認定を得るべ(注 1)アからオまでのいずれについても､決議きである｡

要件は､建替え決議と同様とすることを想定

2 本文エ及びオについて賛成する｡その場合している(前記 1(1)参照)｡の多数決要件については､敷地共有者等の(注 2)アからオまでのいずれについても､決議議決権の 5 分の 4 以上とするのが妥当であがされた行為に参加しない区分所有者の区分る｡

所有権及び敷地利用権又は敷地共有者等の敷3 本文カについて賛成する｡

地共有持分等は､売渡し請求によって､当該行4 (注 1)､(注 2)及び(注 7)に賛成する｡(注 3)に為に参加する区分所有者又は敷地共有者等については､区分所有建物に耐震上等の危険集約させることとし､その手続は､建替え決議性があり､かつ､区分所有者及び議決権の各と同様とする(アからウまでについては､裁判

4 分の 3 以上の賛成があること及び裁判所による建物の明渡し猶予に関する規律を含による賃借権等(配偶者居住権含む)の消滅

む｡)ことを想定している｡

許可制度を設けることを条件に賛成する｡(注 3)アからウまでについては､建替え決議が(注 4)については反対する｡

された場合の賃借権等を消滅させる仕組み

5 なお､上記 1 の意見に関連して､非訟事件手(前記 1(2)参照)と同様の仕組みを設けること

続を設けることと､マンション建替え円滑を想定している｡

化法制における行政の認定手続､そこでの(注 4)アからウまでについては､(注 1)とは別

建物敷地売却決議の制度､及び同法制におに､建替え決議よりも多数決要件を重くすべ

いてその他の解消手法を新設することとをきとする考え方がある｡

比較して､解消が円滑に進む仕組みがいず(注 5)エ及びオの敷地共有者等集会についてれであるか(あるいは併存させるのがよい

は､区分所有建物が全部滅失した場合の敷地か)はよく検討すべきである｡

等の管理を円滑化するための仕組みとして､(理由)

別途取り上げている(前記第 1 の 8 参照)｡

部会資料 2･13 頁においても指摘されてい29

るとおり､余剰床の販売による収益の確保が去区分所有者等の居住の安定にとって､非訟難しくなっているため､建替えにおける区分手続と行政法による手法のいずれが優越する所有者の平均負担額は､1941 万円余り(2017のか等を検討の上､両者を併存させるのか否

年~2021 年)に拡大しているため､建替えが区かも含め､多角的に検討を行うべきである｡

分所有者にとっての現実的な選択肢ではなく(2)全ての専有部分の形状等の変更を伴う共なりつつある｡

用部分の管理(一棟リノベーション決議)

戸建てにおいても､建物が老朽化し､建替え【中間試案の内容】
いわゆる一棟リノベーション決議に関し､ができなければ､建物付きで土地を売却する､
建物解体後に土地を売却するという選択をす

次のような規律を設ける｡
集会においては､建替え決議と同様の多数るのが通常である｡
そこで､区分所有建物においても､建物敷地決要件の下で(前記 1(1)参照)､一棟リノベー

売却等の選択肢を設けるべきであり､これをション決議(全ての専有部分の形状､面積又はマンションのみでなく､区分所有建物一般に位置関係の変更を伴う共用部分の管理に関す広げるべきである｡また､区分所有法の昭和る事項(その形状又は効用の著しい変更を伴

58 年改正の段階においても､多数決による解うもの及び保存行為を含む｡)についての決議

消が検討されていたが､当時においては解消をいう｡)をすることができる｡

が我が国の区分所有者の意識に必ずしも合致(注)一棟リノベーション決議において定めなしないとの理由で､制度化が見送られていたければならない事項､集会の招集手続､決議に(濱崎恭生『建物区分所有法の改正』(法曹会､賛成しなかった区分所有者の取扱い等につい1989 年)377‐378 頁)｡しかし､上記の通り､建ては､建替え決議を参考に､引き続き検討す替えが現実的な選択肢ではなくなりつつあり､る｡

かつ､マンション建替え円滑化法により敷地【当会の意見】売却が認められている現行法を前提とすれば､(意見)解消制度を導入することが､我が国の区分所

前述の建替え決議の多数決要件に関する①

有者の意識に合致するようになったと評価か

B 案及び②α案と同様の多数決要件とするこすべきであり､解消制度を導入することに､賛とを前提に､(注)も含めて賛成する｡

成である｡

なお､一棟リノベーション工事にかかる費用

そして､その方法としては､今回提案されている 5 つの制度を導入すべきである｡の程度を踏まえて一棟リノベーション工事の実効性を検討すべきである｡また､すべての専

もっとも､特に建物敷地売却(ｱ)､建物取壊

有部分の変更を伴わないリノベーション工事

し敷地(ｲ)売却及び敷地売却(ｵ)については､地についても､｢専有部分の使用等を伴う共用部

上げ屋による区分所有権の買い集めのような分の管理｣に含めるのではなく､独立して制度ことが起こることが懸念されるため､区分所構築をすべきである｡

有者及び議決権の 5 分の 4 以上の決議の場合(理由)
区分所有者の建替え費用の負担が大きくなであっても､裁判所ないし行政が関与することが適切である｡っているため､建替えが現実的な選択肢では

基本的には､裁判所の非訟手続をまずは検なくなってきている中で､一棟リノベーショ

討すべきであるが､マンション建替え円滑化

ンは新たな選択肢として規律を設けるべきで法制における行政の認定手続､そこでの建物ある｡もっとも､これまでの検討では､一棟リ

敷地売却決議の制度､及び同法制においてそ

ノベーションにかかる工事費用の負担が建替の他の解消手法を新設することとも併せて検えと比較して小さくなるのかについて､具体討し､建物敷地売却事業等の円滑な遂行や､退的な数値による検討がないので､一棟を単一

30

所有者が所有するﾋﾞﾙの一棟リノベーション部の専有部分についての工事を伴うリノベーにかかった費用の分析等､具体的数値に基づ

ションよりも､実施が容易ということになり､いた検討をすべきである｡

バランスを欠く｡

一棟リノベーション決議は､全ての専有部

したがって､一部の専有部分についての工分の形状､面積又は位置関係の変更を伴う共事を伴うリノベーション工事も､一棟リノベ

用部分の管理に関する事項(その形状又は効ーション工事と同様の枠組みで検討されるべ用の著しい変更を伴うもの及び保存行為を含きであり､例えば､影響のある一部の専有部分

む｡)についての決議､と定義されるため､全ての区分所有者については､買取請求を認める､の専有部分の形状等の変更がされなければ一

金銭的な補償を認める､などにより､｢特別の棟リノベーション決議の適用がない｡他方で､影響｣を受ける区分所有者の同意を必ずしも一部の専有部分について工事を行うリノベー

要しない仕組みを構築すべきである｡

ション工事については､｢専有部分の使用等を(3)敷地の一部売却伴う共用部分の管理｣の仕組みにより対応す【中間試案の内容】

るとされる(中間試案補足説明 95 頁)｡
しかし､実際には､全ての専有部分の工事を

区分所有建物の敷地の一部を売却することを可能とする新たな制度として､次のような伴わないリノベーションが行われることも考規律を設ける｡

えられ(例えば UR の実施するルネサンス計① 敷地利用権が数人で有する所有権その他

画参照)､一部の専有部分についての工事を伴の権利である場合には､区分所有法第 22 条第うリノベーションも一棟リノベーションと少1 項本文の定めにかかわらず､集会において､なくとも同条件で行いうるとして､再生の選区分所有者､議決権及び当該敷地利用権の持択肢を広く確保すべきである｡にもかかわら分の価格の一定の多数決により､当該敷地利ず､一部の専有部分についての工事を伴うリ用権の一部を売却する旨の決議(以下｢一部敷ノベーションを｢専有部分の使用等を伴う共地売却決議｣という｡)をすることができる｡

用部分の管理｣により行うことになれば､その② 一部敷地売却決議においては､次の事項を前提となる規約変更の段階あるいは集会決議

定めなければならない｡の段階で､負担を被る区分所有者に｢特別の影㋐ 売却の対象となるべき土地の区域

響｣があるとして､その同意を得なければなら㋑ 売却の相手方となるべき者の氏名又は名ない可能性が極めて高く(規約変更につき区称

分所有法 31 条 1 項後段､集会決議につき同法㋒ 売却による代金の見込額

17 条 2 項｡)､その同意が得られなければ､工事③ ①の決議事項を会議の目的とする集会をを実施することはできない｡(現行法上で耐震招集する場合において､区分所有法第 35 条第補強工事により一部の専有部分の専有面積に1 項の通知は､同項の規定にかかわらず､当該影響があるなどの場合と同様である｡)｡他方

集会の会日より少なくとも【2 か月】前に発で､全ての専有部分の形状の変更等を伴う一しなければならない｡ただし､この期間は､規棟リノベーション工事については､(本文の案

約で伸長することができる｡

では検討中ではあるものの)建替えのように④ ①の決議事項を会議の目的とする集会を反対者に対する売渡請求を認め､あるいは復招集する場合において､区分所有法第 35 条第旧決議のように反対者による買取請求を認め

1 項の通知をするときは､同条第5項に規定することになれば､反対者の同意を得ずとも工る議案の要領のほか､次の事項をも通知しな事を実施することができることになり､よりければならない｡

効果の大きい､全ての専有部分の形状の変更㋐ 敷地利用権の一部の売却を必要とする理等を伴う一棟リノベーション工事の方が､一由31

㋑ 建物の敷地､共用部分及び専有部分の使用費用により建替えのための資金を捻出し､建に及ぼす影響の有無及び程度

替えが円滑に進む可能性もある｡⑤ ③の集会を招集した者は､当該集会の会日

他方で､区分所有者の団体の自治的判断によよりも少なくとも【1 か月】前までに､④の当り､敷地の一部売却を認めると､結果として､該招集の際に通知すべき事項について区分所

容積率が不足することになったり､敷地の形有者に対し説明を行うための説明会を開催し態の変化によって区分所有者の使用に支障をなければならない｡

来す可能性が否定できないなど､問題が生じ(注 1)決議の多数決割合は､建替え決議の基本る恐れがあり､これらが生じる恐れがある以的な多数決割合と同様(【5 分の 4】又は【4

上､制度の導入を肯定することは困難である｡

分の 3】以上｡前記 1(1)参照)とすることを想そのため､敷地の一部売却には反対である｡

定しているが､客観的事由があることによっ(佐藤元)てこれを緩和することは想定していない｡(注 2)区分所有建物の敷地の一部の売却が専
有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきとき

第 ３ 団地 の 管理 ･ 再生 の 円 滑化 を 図る方策

は､その専有部分の所有者の承諾を得なければならないとの規律を設けるとの考え方があ１

団地内 建物の全 部又は 一部が全 部滅失る｡

した場合における団地の管理の円滑化(注 3)敷地の一部売却に参加しない区分所有【中間試案の内容】

者の保有する対象敷地の敷地利用権について

団地内建物の全部又は一部が全部滅失したは､売渡し請求によって､これに参加する区分

場合における団地内建物等の管理に関し､次所有者に集約させることが考えられ､その手のような規律を設ける｡
一団地内にある数棟の建物(団地内建物)の続は､建替え決議におけるものと同様とする
ことが考えられる｡

土地又は附属施設(これらに関する権利を含【当会の意見】む｡)が団地内建物の所有者(区分所有建物に(意見)あっては､区分所有者)の共有に属する場合に反対する｡

おいて､団地内建物の全部又は一部が全部滅(理由)失したとき(区分所有建物にあっては､取壊し敷地を一部売却することは､例えば､敷地内

制度又は区分所有者全員の同意に基づき取りに私道が含まれている場合(団地で見られる)

壊されたときを含む｡)は､滅失した建物の所において､当該部分を地方自治体に譲渡して､有者であった者も含めて集会を開き､規約を公道にしてもらうことを管理組合が希望する定め､及び管理者を置くことができる｡

ような場合には､必要性が認められるところ(注 1)団地内建物の一部が全部滅失した場合ではある｡また､区分所有建物の敷地内に都市については､被災区分所有法を参考に､再建承計画道路が区分所有建物建設時から含まれて認決議､建替え承認決議､建替え再建承認決議

いるような事例もあり､このような事例にお及び一括建替え等決議の仕組みを設けた上で､いては､当該都市計画事業が実施される段階

それらの決議を本文により開催される集会でで､現行法上は､区分所有者の全員同意が得ら決議することができるものとすることを想定れなければ敷地の売却ができないので､収用している｡

手続によっているが､決議による敷地の一部(注 2)本文に加えて団地の敷地等の共有物分売却が認められれば､これを売却手続によっ割請求を制限する規律を設けるかどうかは､ても進めることができるようになる｡さらに､団地の敷地の共有物分割請求の規律(後記 4

建替えと同時期に決議することで､敷地売却参照)との関係を踏まえて引き続き検討する｡

32

【当会の意見】㋐ 地震に対する安全性に係る建築基準法又(意見)

はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準本文及び(注 1)は賛成する｡(注 2)の規律をずるものとして政省令等で定める基準に適合設けるかどうかについては､後記第 3 の 4(団していない地の敷地の共有物分割請求の規律)との関係㋑ 火災に対する安全性に係る建築基準法又を踏まえ引き続き検討すべきである｡

はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準(理由)ずるものとして政省令等によって定める基準

団地内建物の全部が滅失した場合には､団に適合していない

地関係が消滅するが､従前の団地管理の団体㋒ 外壁､外装材その他これらに類する建物の的拘束が敷地共有者等に及び､一定期間､団地部分が剝離し､落下することにより周辺に危

敷地共有者等の集会によって､管理等を行い害を生ずるおそれがあるものとして政省令等うるとするのが適切である｡

によって定める基準に該当する

また､団地内建物の一部滅失についても､同のいずれかの事由が認められる場合とする｡

様に滅失前の団地管理の団体的拘束が及び､【β-1 案】㋐から㋒までに加え､団地内建物

民法上の共有の規律によらず､団地の敷地共の全部につき､有者等の集会等によって､管理等を行いうる㋓ 給水､排水その他の配管設備の損傷､腐食とするのが適切である｡

その他の劣化により著しく衛生上有害となる
おそれがあるものとして政省令等によって定２ 団地内建物の建替えの円滑化める基準に該当する(1)団地内建物の一括建替え決議の多数決要㋔ 高齢者､障害者等の移動等の円滑化の促進

件の緩和に関する法律第 14 条第 5 項に規定する建築【中間試案の内容】

物移動等円滑化基準に準ずるものとして政省

団地内建物の一括建替え決議に関する区分

令等によって定める基準に適合していない

所有法第 70 条の規律を次のように改めるこのいずれかの事由が認められる場合とする｡とについて､引き続き検討する｡【β-2 案】㋐から㋒までに加え､団地内建物

ア 全体要件の全部につき､(ｱ) 法定の多数決割合の緩和㋕ 建築完了時から【50 年】【60 年】【70① 法定の多数決割合

年】が経過した【A 案】基本的な多数決割合を団地内建物ののいずれかの事由が認められる場合とする｡

区分所有者及び議決権の各【4 分の 3】以上

【β-3 案】団地内建物の全部につき､㋐からとした上で､団地内建物の全部について②の㋒までに加え､㋓から㋕までのいずれかの事

客観的事由がある場合には､多数決割合を団由が認められる場合とする｡

地内建物の区分所有者及び議決権の各【3 分(ｲ) 合意による多数決割合の緩和の 2】以上とする｡

団地内建物の区分所有者全員の合意により､【B 案】基本的な多数決割合を現行法どおり

多数決の割合を団地内建物の区分所有者及び団地内建物の区分所有者及び議決権の各 5 分

議決権の各【4 分の 3】【3 分の 2】以上に引の 4 以上とした上で､団地内建物の全部につき下げることができるものとする｡

いて②の客観的事由がある場合には､多数決

イ 各棟要件割合を団地内建物の区分所有者及び議決権の(ｱ) 法定の多数決割合の緩和

各【4 分の 3】以上とする｡① 法定の多数決割合② 客観的事由【A 案】区分所有法第 70 条第 1 項ただし書【α案】団地内建物の全部につき､の多数決要件(いわゆる各棟要件)の多数決割

33

合を､区分所有者及び議決権の各【過半数】と㋕ 建築完了時から【50 年】【60 年】【70する｡

年】が経過した【B 案】各棟要件の基本的な多数決割合を現のいずれかの事由が認められる場合とする｡

行法どおり区分所有者及び議決権の各 3 分の【β-3 案】当該区分所有建物が､㋐から㋒ま

2 以上とした上で､②の客観的事由がある区

でに加え､㋓から㋕まで

分所有建物については､多数決割合を区分所のいずれかの事由が認められる場合とする｡

有者及び議決権の各【過半数】とする｡(ｲ) 合意による多数決割合の緩和【C 案】区分所有者及び議決権の各 3 分の 2

団地内建物の区分所有者全員の合意により､以上の賛成がある場合に限り一括建替え決議

各棟要件の多数決割合を【過半数】まで引きをすることができるという現行法の各棟要件

下げることができるものとする｡の枠組みを改め､各棟につき区分所有者及び(注 1)所在等不明区分所有者を決議の母数か議決権の【3 分の 1 以上】【2 分の 1 以上】

ら除外する仕組み(前記第 1 の 1(1))は､一括建の反対がない限り一括建替え決議をすること

替え決議の全体要件及び各棟要件を緩和するができるものとする｡

ものでもある｡② 客観的事由(注 2)ｲ(ｱ)①については､基本的には現行法ど【α案】当該区分所有建物につき､おり区分所有者及び議決権の各 3 分の 2 以上

㋐ 地震に対する安全性に係る建築基準法又の賛成がある場合に限り一括建替え決議をす

はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準ることができるものとした上で､同②の客観ずるものとして政省令等で定める基準に適合的事由がある区分所有建物については､区分していない

所有者及び議決権の【3 分の 1 以上】【2 分㋑ 火災に対する安全性に係る建築基準法又の 1 以上】の反対がない限り一括建替え決議

はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準をすることができるものとすることも考えらずるものとして政省令等によって定める基準れる｡に適合していない(注 3)ｲ(ｱ)①の【A 案】及び【B 案】について㋒ 外壁､外装材その他これらに類する建物のは､本文の区分所有者及び議決権の各【過半部分が剝離し､落下することにより周辺に危数】とする案とは別に､各【5 分の 3 以上】と害を生ずるおそれがあるものとして政省令等することも考えられる｡

によって定める基準に該当する(注 4)全体要件及び各棟要件の㋐から㋔までのいずれかの事由が認められる場合とする｡の客観的事由の存否につき､非訟事件の手続【β-1 案】㋐から㋒までに加え､当該区分所を設けて､裁判所の確認を経ることとする考有建物につき､え方があるが､同様の事由につきマンション㋓ 給水､排水その他の配管設備の損傷､腐食建替円滑化法制における行政の認定手続があ

その他の劣化により著しく衛生上有害となるることを踏まえつつ､引き続き検討する｡

おそれがあるものとして政省令等によって定【当会の意見】める基準に該当する(意見)㋔ 高齢者､障害者等の移動等の円滑化の促進

1 ア(全体要件)についてに関する法律第 14 条第 5 項に規定する建築

同(ｱ)①(法定の多数決割合)については､B

物移動等円滑化基準に準ずるものとして政省案に賛成する｡また､非訟事件手続きを設ける

令等によって定める基準に適合していないこと(注 4 と同旨)に賛成する｡ただし､本意見のいずれかの事由が認められる場合とする｡

書の立場では(注 4)は､㋐から｢㋒｣の認定に限【β-2 案】㋐から㋒までに加え､当該区分所ることとなる｡A 案には反対する｡

有建物につき､

同(ｱ)②(客観的事由)については､α案に賛34成する｡β-1 案からβ―3 案までは反対する｡

びその行使)は後退させるべきであるから､土同(ｲ)(合意による多数決割合の緩和)につい

地所有者による土地所有権の行使がより優先ては反対する｡

され､決議要件の緩和が正当化される｡

2 イ(各棟要件)についてしたがって､B 案及びα案に賛成である｡
A 案及び合意による要件緩和を許容する C

同(ｱ)①(法定の多数決割合)については､基本的には B 案に立った上で､(注 3)の区分所有

案には､日弁連同様に反対である｡

者及び議決権の各 5 分の 3 以上とする案に賛

2 各棟要件について成する｡A 案､C 案及び(注 2)に反対する｡

上記のとおり､土地と建物が別の我が国の同(ｱ)②(客観的事由)については､α案に賛

法制においては､各棟要件が過半数を相当超成する｡β―1 案からβ―3 案までは反対すえるものでなければ､正当化されない(最判平る｡

成 21 年 4 月 23 日判ﾀ 1229 号 121 頁参照)｡

同(ｲ)(合意による多数決割合の緩和)については反対する｡

そのため､各棟要件の単純引き下げは妥当ではない｡

3 なお､非訟事件手続とマンション建替え円

他方で､建物の耐震性不足など危険性が認滑化法制における行政の認定手続やその後のめられる場合には､建物所有者の所有権(およ建替え事業とを双方を比較して､建替えが円びその行使)は後退させるべきであるから､土滑に進む仕組みがいずれであるか(あるいは地所有者による土地所有権の行使がより優先併存させるのがよいか)はよく検討すべきでされ､決議要件の緩和が正当化される｡
したがって､B 案(5 分の 3 案)及びα案に賛

ある｡
(理由)

成である｡

1 全体要件について
団地一括建替えは､各棟の建替え決議の積
み上げではなく､区分所有者の頭数と土地のA 案及び合意による要件緩和を許容する C
案には､日弁連同様に反対である｡
3 非訟手続について

共有持分割合による議決権の一定数以上によ建替えを巡る訴訟･紛争の長期化を可及的る決議により成立するものであり､土地と建に防ぐべく､客観的要件を含め､建替え要件に物が別々の不動産である我が国の法制においついて裁判所による認定を行う非訟手続の導ては､5 分の4以上の多数決割合よりも緩和す

入に賛成である｡

ることについては慎重であるべきである｡平

もっとも､非訟事件手続とマンション建替

成 14 年の区分所有法改正時においては､団地

え円滑化法制における行政の認定手続やそのにおいては､①敷地の有効活用､②敷地の一部

後の建替え事業とを双方を比較して､建替え処分による建替え費用の捻出という実利的なが円滑に進む仕組みがいずれであるかはよく理由により団地一括建替え決議が導入された｡

検討すべきである｡マンション等区分所有建原則的多数決割合を､5 分の4 よりも緩和する

物の建替え事業は､訴訟等により事業の進行のであれば､より積極的に､団地においては団がｽﾄｯﾌﾟすると､融資の撤退､建築ｺｽﾄの増大な地全体の開発利益(土地所有者による土地所

ど様々な状況が変化し､建替え事業が遂行で有権の行使)が､建物所有者の所有権(およびきない恐れが高まる｡そのため､決議においてその行使)よりも優先されるべきであること

建替えを決めたのであれば､できる限り事業が積極的に論証されなければならない｡現時がｽﾄｯﾌﾟしないような法制を構築すべきであ

点で､そのような理屈は見当たらないので､原る｡その観点から､非訟事件手続を設けること

則的多数決割合は､引き下げるべきではない｡とマンション建替え円滑化法制における行政

他方で､建物の耐震性不足など危険性が認手法とを比較し､(両者を併存させることも含められる場合には､建物所有者の所有権(およめ)､より建替えが円滑に進む制度を構築すべ

35

きである｡

害を生ずるおそれがあるものとして政省令等(2)団地内建物の建替え承認決議の多数決要によって定める基準に該当する

件の緩和のいずれかの事由が認められる場合とする｡【中間試案の内容】【β-1 案】㋐から㋒までに加え､特定建物に団地内建物のうちの特定建物の建替え承認つき､決議に関する区分所有法第 69 条第 1 項の規㋓ 給水､排水その他の配管設備の損傷､腐食

律を次のように改めることについて､引き続その他の劣化により著しく衛生上有害となるき検討する｡

おそれがあるものとして政省令等によって定ｱ 法定の多数決割合の緩和

める基準に該当する① 法定の多数決割合㋔ 高齢者､障害者等の移動等の円滑化の促進【A 案】基本的な多数決割合を議決権の【3に関する法律第 14 条第 5 項に規定する建築

分の 2 以上】とした上で､特定建物に②の客

物移動等円滑化基準に準ずるものとして政省

観的事由がある場合には､多数決割合を議決

令等によって定める基準に適合していない権の【過半数】とする｡のいずれかの事由が認められる場合とする｡【B 案】基本的な多数決割合を現行法どおり【β-2 案】㋐から㋒までに加え､特定建物に議決権の 4 分の 3 以上とした上で､特定建物つき､に②の客観的事由がある場合には､多数決割㋕ 建築完了時から【50 年】【60 年】【70 年】

合を議決権の各【3 分の 2 以上】とする｡

が経過した【C 案】多数決割合を現行法どおり議決権ののいずれかの事由が認められる場合とする｡

4 分の 3 以上とした上で､建替え承認決議を､【β-3 案】特定建物が､㋐から㋒までに加え､出席者の多数決による決議を可能とする仕組㋓から㋕までのいずれかの事由が認められるみの対象とする(前記第 1 の 1(2)(注 2)参照)｡

場合とする｡【D 案】議決権の各 4 分の 3 以上の賛成によ

ｲ 規約による多数決割合の緩和

る建替え承認決議がある場合に限り特定建物

建替え承認決議の多数決要件を､団地建物の建替えをすることができるという現行法の所有者の団体又は団地管理組合法人の規約で､枠組みを改め､建替え決議が成立した後､一定議決権の【3 分の 2 以上】【過半数】まで減ず

期間内に議決権の【4 分の 1 以上】【3 分の 1

ることができるものとする｡

以上】【2 分の 1 以上】の反対による建替え不(注 1)所在等不明区分所有者を決議の母数か承認決議がない限り､特定建物の建替えをすら除外する仕組み(前記第 1 の 1(1))は､建替えることができるものとする｡

承認決議の多数決要件を緩和するものでもあ② 客観的事由る｡【α案】特定建物につき､(注 2)ｱ①【A 案】又は【B 案】を採った上で､㋐ 地震に対する安全性に係る建築基準法又建替え承認決議を出席者の多数決による決議はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準を可能とする仕組みの対象とする案もある｡

ずるものとして政省令等で定める基準に適合(注 3)特定建物の建替えが当該特定建物以外していないの建物(以下｢当該他の建物｣という｡)の建替㋑ 火災に対する安全性に係る建築基準法又えに特別の影響を及ぼすべき場合における当はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準該他の建物の区分所有者等の保護に関する区ずるものとして政省令等によって定める基準

分所有法第 69 条第 5 項の規律は､維持するこに適合していないとを前提としている｡㋒ 外壁､外装材その他これらに類する建物の(注 4)建替え承認決議の招集通知において､新部分が剝離し､落下することにより周辺に危たに建築する建物の設計の概要として､当該36

建物の建築による団地内建物の容積率等に対① 法定の多数決割合する影響について記載する運用の在り方につ【A 案】基本的な多数決割合を団地内建物のいては､引き続き検討する｡

区分所有者及び議決権の各【4 分の 3】以上

【当会の意見】とした上で､団地内建物の全部について②の(意見)

客観的事由がある場合には､多数決割合を団

1 本文ア①(法定の多数決割合)については B

地内建物の区分所有者及び議決権の各【3 分案に賛成する｡A 案､C 案及び D 案には反対すの 2】以上とする｡

る｡【B 案】基本的な多数決割合を団地内建物の2 同②(客観的事由)についてはα案に賛成す

区分所有者及び議決権の各 5 分の 4 以上としる｡β―1 案から β―3 案までは反対する｡

た上で､団地内建物の全部について②の客観

3 本文ｲ(規約による多数決割合の緩和)は反的事由がある場合には､多数決割合を団地内対する｡

建物の区分所有者及び議決権の各【4 分の 3】

4 (注1)は賛成する｡(注2)は規約により別段の以上とする｡

定めをすることで出席多数決を可能とする範② 客観的事由

囲で賛成する｡(注 3)は引き続き検討すべきで【α案】団地内建物の全部につき､ある｡㋐ 地震に対する安全性に係る建築基準法又(理由)はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準建替え承認決議の要件緩和の必要性･要望

ずるものとして政省令等で定める基準に適合が大きいとは思われないので､基本的に現行していない法の規律を維持して､耐震性不足等危険性要㋑ 火災に対する安全性に係る建築基準法又件が認められる場合には､要件緩和をする Bはこれに基づく命令若しくは条例の規定に準案及びα案に賛成である｡

ずるものとして政省令等によって定める基準

３ 団地内建物･敷地の一括売却に適合していない【中間試案の内容】㋒ 外壁､外装材その他これらに類する建物の団地内建物の一括建物敷地売却決議に関し､部分が剝離し､落下することにより周辺に危次のような規律を設けることにつき､引き続害を生ずるおそれがあるものとして政省令等き検討する｡

によって定める基準に該当する(1) 一括建物敷地売却決議のいずれかの事由が認められる場合とする｡

団地内建物の全部が区分所有建物であり､当【β-1 案】㋐から㋒までに加え､団地内建物

該団地内建物について団地管理規約が定めらの全部につき､れており､かつ､それらの所在する土地が当該㋓ 給水､排水その他の配管設備の損傷､腐食

団地内建物の団地建物所有者の共有に属する

その他の劣化により著しく衛生上有害となる

場合には､当該団地内建物の区分所有者で構おそれがあるものとして政省令等によって定成される団地建物所有者の団体又は団地管理

める基準に該当する組合法人の集会(以下｢団地管理組合等の集㋔ 高齢者､障害者等の移動等の円滑化の促進会｣という｡) において､一定の多数決で､当該に関する法律第 14 条第 5 項に規定する建築

団地内建物及びその敷地利用権を一括して売物移動等円滑化基準に準ずるものとして政省却する旨の決議(以下｢一括建物敷地売却決令等によって定める基準に適合していない議｣という｡)をすることができる｡のいずれかの事由が認められる場合とする｡(2) 団地管理組合等の集会において必要とさ【β-2 案】㋐から㋒までに加え､団地内建物

れる多数決要件(いわゆる全体要件)の全部につき､ア 法定の多数決割合等㋕ 建築完了時から【50 年】【60 年】【7037

年】が経過した【β-1 案】㋐から㋒までに加え､当該区分所のいずれかの事由が認められる場合とする｡

有建物につき､【β-3 案】団地内建物の全部につき､㋐から㋓ 給水､排水その他の配管設備の損傷､腐食㋒までに加え､㋓から㋕までのいずれかの事

その他の劣化により著しく衛生上有害となる

由が認められる場合とする｡

おそれがあるものとして政省令等によって定イ 合意による多数決割合

める基準に該当する

当該団地内建物の区分所有者全員の合意によ㋔ 高齢者､障害者等の移動等の円滑化の促進

り､全体要件の多数決の割合を【4 分の 3】【3に関する法律第 14 条第 5 項に規定する建築

分の 2】以上に引き下げることができるもの

物移動等円滑化基準に準ずるものとして政省とする｡

令等によって定める基準に適合していない(3) 各区分所有建物において必要となる賛成のいずれかの事由が認められる場合とする｡

等(いわゆる各棟要件)【β-2 案】㋐から㋒までに加え､当該区分所

ア 法定の多数決割合等

有建物につき､① 法定の多数決割合㋕ 建築完了時から【50 年】【60 年】【70【A 案】一括建物敷地売却について各区分所

年】が経過した

有建物において必要となる多数決要件(いわのいずれかの事由が認められる場合とする｡

ゆる各棟要件)の多数決割合を､区分所有者及【β-3 案】当該区分所有建物につき､㋐からび議決権の各【過半数】とする｡㋒までに加え､㋓から㋕までのいずれかの事【B 案】各棟要件の基本的な多数決割合を区由が認められる場合とする｡

分所有者及び議決権の各 3 分の 2 以上としたイ 合意による多数決割合

上で､②の客観的事由がある区分所有建物に団地内建物の区分所有者全員の合意により､

ついては､多数決割合を区分所有者及び議決

各棟要件に係る多数決割合を【過半数】まで権の各【過半数】とする｡

引き下げることができるものとする｡【C 案】各棟につき区分所有者及び議決権の(注 1)全体要件･各棟要件のいずれについても､【3 分の 1 以上】【過半数】の反対がない限所在等不明区分所有者を決議の母数から除外

り､一括建物敷地売却決議をすることができする仕組み(前記第 1 の 1(1))の対象とするこるものとする｡とを想定している｡② 客観的事由(注 2)決議の手続については､団地内の建物の【α案】当該区分所有建物につき､一括建替え決議を参考に引き続き検討する｡㋐ 地震に対する安全性に係る建築基準法又(注 3)全体要件･各棟要件のいずれについても､はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準㋐から㋔までの客観的事由については､一括

ずるものとして政省令等で定める基準に適合

建物敷地売却の後に当該客観的事由を解消す

していない

るための再生手法がとられることを想定して㋑ 火災に対する安全性に係る建築基準法又いる｡

はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準(注 4)各棟要件のｱ①の【A 案】及び【B 案】

ずるものとして政省令等によって定める基準については､本文の区分所有者及び議決権のに適合していない

各【過半数】とする案とは別に､各【5 分の 3

㋒ 外壁､外装材その他これらに類する建物の以上】とすることも考えられる｡

部分が剝離し､落下することにより周辺に危(注 5)全体要件及び各棟要件の㋐から㋔まで害を生ずるおそれがあるものとして政省令等の客観的事由の存否につき､非訟事件の手続によって定める基準に該当するを設けて､裁判所の確認を経ることとする考のいずれかの事由が認められる場合とする｡

え方があるが､同様の事由につきマンション38

建替円滑化法制における行政の認定手続がある｡

ることを踏まえつつ､引き続き検討する｡

また､建替えが現実的な選択肢でなくなって【当会の意見】いることからも､団地内建物の一括建物敷地(意見)

売却決議を規定すべきであるといえる｡

1 本文(1)の一括建物敷地売却決議の制度を手続としては､裁判所ないし行政が関与す

創設することについては､(注 5)の非訟事件手

ることが適切である｡基本的には､裁判所の非続を設けることを条件に､賛成する｡ただし､訟手続をまずは検討すべきであるが､マンシ

本意見書の立場では､裁判所の確認を要する

ョン建替え円滑化法制における行政の認定手客観的事由は全体要件及び各棟要件の各㋐か

続､そこでの建物敷地売却決議の制度､及び同ら㋒までの事由に限られることとなる｡

法制において団地一括建物敷地売却制度を新2 本文(2)の全体要件のうち､ｱ①(法定の多数設することとも併せて検討し､建物敷地売却

決割合)については B 案に賛成し､A 案に反対

事業等の円滑な遂行や､退去区分所有者等のする｡ｱ②(客観的事由)についてはα案に賛成

居住の安定にとって､非訟手続と行政法によし､β―1 案からβ―3 案までには反対する｡

る手法のいずれが優越するのか等を検討の上､同ｲ(合意による多数決割合)についても反対

両者を併存させるのか否かも含め､多角的にする｡

検討を行うべきである｡

3 本文(3)の各棟要件のうち､ｱ①(法定の多数

４ 団地の敷地の分割決割合)については､基本的に B 案に賛成する【中間試案の内容】

が､その多数決割合については(注 4)の 5 分の団地の敷地を分割する仕組みとして､次の3 以上とする案に賛成する｡B 案のうち多数

ような規律を設けることについて､団地内の決割合を過半数とすることについては反対す

区分所有建物の管理不全状態の解消を確保する｡A 案及び C 案にも反対する｡

ることができるかという観点を踏まえ､引き同②(客観的事由)については､α案に賛成

続き検討する｡

するが､β―1 案からβ―3 案までには反対す(2)団地の敷地の共有物分割の請求る｡同ｲ(合意による多数決割合)については反【中間試案の内容】
一団地内に数棟の区分所有建物があって､対する｡
4 (注 1)､(注 2)､及び(注 4)は賛成する｡(注 3)

その団地内の土地(これらに関する権利を含

及び(注 5)は､客観的事由が㋐から㋒までに限む｡)がそれらの区分所有建物の区分所有者のられることを条件に賛成する｡

共有に属する場合において､団地内の特定の5 なお､上記 1 の意見に関連して､非訟事件手

区分所有建物(以下｢特定建物｣という｡)に次続を設けることと､マンション建替え円滑化の【ｱからｳまで】【ｱからｵまで】のいずれか

法制における行政の認定手続､そこでの建物の事由があるときは､それらの区分所有建物

敷地売却決議の制度(あるいは同法においての区分所有者は､当該土地から特定建物の敷団地一括建物敷地売却制度を導入すること)

地の現物を分割する方法による共有物の分割とを比較して､解消が円滑に進む仕組みがいを裁判所に請求することができる｡

ずれであるか(あるいは非訟手続と行政手続

ア 特定建物が､地震に対する安全性に係る建を併存させるのがよいか)はよく検討すべき

築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例である｡の規定に準ずるものとして政省令等によって(理由)定める基準に適合していないと認められると団地内建物の一括建物敷地売却等の決議のき｡

制度は､マンション建替え円滑化法にも規定

イ 特定建物が､火災に対する安全性に係る建がないことから､これを法制度化すべきであ

築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例

39

の規定に準ずるものとして政省令等によって(理由)定める基準に適合していないと認められると日弁連同様に､アからウの客観的事由が存在き｡

すること及び分割の適切性につき､裁判所のウ 特定建物が､外壁､外装材その他これらに確認･判断を経ることを条件に､賛成する｡

類する建物の部分が剝離し､落下することに分割の適切性の判断には､(注 1)の場合も含より周辺に危害を生ずるおそれがあるものとむと考えるべきである｡したがって､(注 1)にして政省令等によって定める基準に該当する賛成する｡と認められるとき｡(2)団地の敷地共有持分に設定された担保権

エ 特定建物が､給水､排水その他の配管設備の取扱いの損傷､腐食その他の劣化により著しく衛生【中間試案の内容】

上有害となるおそれがあるものとして政省令

団地内の区分所有建物の専有部分に係る敷等によって定める基準に該当すると認められ地共有持分に先取特権､質権若しくは 抵当権るとき｡の登記､仮登記､買戻しの特約その他権利の消オ 特定建物が､高齢者､障害者等の移動等の滅に関する事項の定めの登記又は処分の制限

円滑化の促進に関する法律第 14 条第 5 項にの登記(以下｢担保権等の登記｣という｡)に係規定する建築物移動等円滑化基準に準ずるもる権利が存する場合において､(1)の規律によのとして政省令等によって定める基準に適合

り特定建物の敷地が現物を分割する方法によしていないと認められるとき｡

り団地の敷地から分割されたときは､当該担(注 1)専有部分と敷地利用権の分離処分禁止

保権等の登記に係る権利は､その設定者又はの原則や各種の行政上の規制等に照らし､敷設定後に敷地共有持分を取得した第三取得者

地の現物を分割する方法により適切に共有物が取得する敷地共有持分に当然に集中し､そを分割することができないときは､共有物分

れ以外の土地を目的とする担保権等の登記に割請求が棄却されることを想定している｡

係る権利は存続しないものとする｡(注 2)敷地分割の後に特定建物の客観的事由(注)団地内の区分所有建物全てについて分離が解消されることを確保する方法については､処分可能規約がある場合には適用しないもの

裁判手続は敷地の分割が実現することで終了とする方向で､引き続き検討する｡

することを踏まえ､引き続き検討する｡【当会の意見】(注 3)共有物分割の請求は､特定建物の区分所(意見)有者のうち多数のもの又は団地内の区分所有

団地の敷地共有持分に設定された抵当権等者全体のうち多数のものが行わなければならは､敷地の分割後は､その設定者が取得する敷ないものとする方向で､引き続き検討する｡

地共有持分に当然に集中し､それ以外の土地【当会の意見】を目的とする抵当権等は存続しないものとす(意見)ることについて､抵当権者の不利益を解消す

1 本文(1)についてる方策が採られることを条件に､賛成する｡

アからウの客観的事由が存在すること及び(理由)
判例の分散説は混乱を招くので､集中説が分割の適切性につき､いずれにも裁判所の確認･判断を経ることを条件に､賛成する｡

妥当である｡(佐藤元)エ又はオの事由に基づく団地の敷地の分割請求には反対する｡
2 (注)について(注 1)は賛成する｡(注 2)及び(注 3)は引き続

第 ４ 被 災区 分 所有 建物 の 再 生の 円 滑化を図る方策き検討すべきである｡

40

１ 被災した区分所有建物の再建等に関する【3 分の 2】以上の多数で､滅失した共用部分

多数決要件の緩和を復旧する旨の決議をすることができる｡【中間試案の内容】

カ 共用部分の変更決議に関する規律の創設(1)大規模一部滅失

政令で定める災害により区分所有建物が大規

政令で定める災害により大規模一部滅失を

模一部滅失をした場合においては､区分所有

した区分所有建物の建替え等の多数決要件の者集会において､区分所有者及び議決権の各緩和に関し､次のような規律を設ける｡【3 分の 2】以上の多数で､共用部分の変更(そア 建替え決議に関する規律の創設の形状又は効用の著しい変更を伴わないもの政令で定める災害により区分所有建物が大規を除く｡)の決議をすることができる｡

模一部滅失をした場合においては､区分所有(2) 全部滅失者集会において､区分所有者及び議決権の各政令で定める災害により全部滅失した区分【3 分の 2】以上の多数で､建替え決議をする

所有建物の再建等の多数決要件の緩和に関し､ことができる｡

次のような規律を設ける｡

イ 建物敷地売却決議に関する規律の見直し

ア 再建決議に関する規律の見直し

政令で定める災害により区分所有建物が大規

政令で定める災害により区分所有建物が全部

模一部滅失をした場合において､当該区分所

滅失した場合においては､敷地共有者等集会

有建物に係る敷地利用権が数人で有する所有において､敷地共有者等の議決権の【3 分の 2】

権その他の権利であるときは､区分所有者集

以上の多数で､再建決議をすることができる｡

会において､区分所有者､議決権及び当該敷地

イ 敷地売却決議に関する規律の見直し

利用権の持分の価格の各【3 分の 2】以上の政令で定める災害により区分所有建物が全部多数で､建物敷地売却決議をすることができ滅失した場合においては､敷地共有者等集会る｡

において､敷地共有者等の議決権の【3 分の 2】

ウ 建物取壊し敷地売却決議に関する規律の以上の多数で､敷地売却決議をすることがで

見直し

きる｡

政令で定める災害により区分所有建物が大規(注 1)本文とは別に､いずれの多数決割合につ模一部滅失をした場合において､当該区分所

いても､【4 分の 3】以上とする考え方がある｡

有建物に係る敷地利用権が数人で有する所有(注 2)団地内建物の全部又は一部が政令で指権その他の権利であるときは､区分所有者集定された災害により大規模一部滅失又は全部会において､区分所有者､議決権及び当該敷地滅失した場合についても､本文の規律を踏ま

利用権の持分の価格の各【3 分の 2】以上のえ､多数決要件を緩和する方向で引き続き検多数で､建物取壊し敷地売却決議をすること

討する｡

ができる｡

【当会の意見】エ 取壊し決議に関する規律の見直し(意見)

政令で定める災害により区分所有建物が大規

1 本文(1)について

模一部滅失をした場合においては､区分所有政令で指定された災害により大規模一部滅者集会において､区分所有者及び議決権の各失をした区分所有建物に関し､建替え決議(ｱ)､【3 分の 2】以上の多数で､取壊し決議をする

建物敷地売却決議(ｲ)､建物取壊し敷地売却決ことができる｡

議(ｳ)､取壊し決議(ｴ)､復旧決議(ｵ)､及び共用部

オ 復旧決議に関する規律の創設

分の変更決議(ｶ)のいずれについても､多数決

政令で定める災害により区分所有建物が大規要件を緩和することに賛成する｡

模一部滅失をした場合においては､区分所有者集会において､区分所有者及び議決権の各

上記いずれについても､多数決要件の割合
を 3 分の 2 以上とすべきである｡

41

2 本文(2)について(意見)

政令で指定された災害により全部滅失をした区分所有建物に関する再建決議(ｱ)及び敷決議可能期間を延長すること及びその期間
を 3 年間に延長することに賛成する｡(注)については引き続き検討すべきであ

地売却決議(ｲ)のいずれについても､多数決要件を緩和することに賛成する｡
上記いずれについても､多数決要件の割合

る｡
(理由)

を 3 分の 2 以上とすべきである｡
3 注について(注 1)は反対する｡(注 2)は引き続き検討すべきである｡

大規模一部滅失時の決議可能期間を延長す
ることは､東日本大震災や熊本震災の被災地において､まさに求められていたものであり､3 年に延長することに賛成である｡

(理由)

(佐藤元)

災害からの復興の円滑化の観点から､大規
模一部滅失及び全部滅失の場合の種々の決議につき､3 分の2 の多数により決することができるとし､また､わかりやすさの観点から､一部滅失の場合の復旧及び変更についても 3 分

専門実務研究会であるマンション法研究会
からも有志が参加した。
２ 「第１」以下の番号は中間試案の「第１」以下の番号にそれぞれ対応している。太字が中間試案における見出しである。
１の 2 とすることを支持する｡
ただし､3 分の 2 の多数決決議とした場合､3分の 1 の者が反対者になるため､建替え非賛
成者への売渡請求や復旧の場合の反対者による買取請求の対応を､賛成者側が十分に行えるのか(特にﾌｧｲﾅﾝｽの点で問題があり､公的資金を投入するのか否かも関連して問題となる)については､被災地から要件緩和の要望が出ていなかったことの考慮(なぜそのような要望がなかったのかという意味の検討)も含
めて､十分に議論を尽くすべきである｡
2 大規模一部滅失時の決議可能期間の延長【中間試案の内容】
大規模一部滅失時の決議可能期間の規律を
次のように改める｡
政令で定める災害により大規模一部滅失をした区分所有建物に係る前記 1(1)の各決議は､その政令の施行の日から起算して【3 年】を経過する日までの間､行うことができるものとする｡(注)全部滅失の場合も含め､決議可能期間である 3 年間を経過した後であっても､災害を再指定する政令を制定することにより､決議可能期間の延長を可能とすることについて､引き続き検討する｡【当会の意見】42