２．４

市街地整備型ＲＭＳの潜在的需要の把握

市街地整備型ＲＭＳの導入可能性を検討するためには、密集住宅市街地居住世帯の利用意向を把握することが重要である。リバース・モーゲージの利用に関する意向調査については 、これまで 、高齢者住宅財団や総務庁 、都市基盤整備公団等により実施されているが 、いずれの調査も一般世帯を対象としており、密集住宅市街地の居住世帯に限定した調査は行われたことがない。
そこで、本節では、まず密集住宅市街地の居住世帯を対象にアンケート調査を行い、世帯の属性や住宅改善の意向、リバース・モーゲージの利用意向等を把握・分析を行う。そして、市街地整備型ＲＭＳ（保険スキーム非適用タイプ）の試算により絞り込まれたＲＭ
対象層が実際の密集住宅市街地の中にどの程度存在し、また対象層のうちどの程度が建替え時のＲＭ利用に関心を抱いているかを、アンケート調査結果と照合することにより把握することにより、市街地整備型ＲＭＳの導入可能性を検討することを目的とする。
（１）アンケート調査結果の概要( a )調査対象地区
調査対象地区は 、全域が東京都防災都市づくり推進計画（ 平成 15 年 9 月 ）における「 整備地域」に該当し、一部が国の都市再生プロジェクト第 3 次決定（平成 13 年 12 月）における「重点密集住宅市街地 」（ 8,000ha ）に該当する、東京都中野区Ａ地区を選んだ。
Ａ地区は、地区面積 35.3ha 、人口 8,505 人、人口密度 241 人／ ha （ 2000 年国勢調査）
で 、 不燃領域率は 24.7 ％である 。 用途地域等は 、 第１種中高層住居専用地域・容積率 200％・建蔽率 60 ％と、第１種低層住居専用地域・容積率 150 ％・建蔽率 60 ％の２種類が指定され、全域に第１種高度地区および準防火地域が指定されている。
アンケート調査は、Ａ地区の一戸建て持家住宅の世帯主（ 1,230 世帯）を対象に、原則として訪問配布・訪問回収（回収時に留守の場合は返信用封筒および協力依頼文をポスティング）により行い、回収率は 51.7 ％であった。
( b )回答者の年齢構成
図 ２．４ ．１は、 アンケ ート回答者（世帯主）の年齢構成を示したものである。 65 歳以上の高齢世帯主が 56.8 ％を占め、居住者の高齢化が進行している様子が伺われる。
無回答
80歳～ 1.1%
12.6%

～39歳
4.3% 40～49歳
7.7%
50～54歳6.3%

75～79歳
13.1%

55～59歳
10.9%
70～74歳
17.2%

60～64歳12.9%
65～69歳14.0%

図２．４．１

回答者の年齢構成

93

( c )回答世帯の敷地規模分布
図２．４．２は、回答世帯の敷地規模分布を、持地、借地の別に示したものである。敷地規模 40 ～ 80 ㎡の狭小住宅が多いことが分かる。
( d )高齢期に経済的に不安に感じる費目
図２．４．３は、世帯主が高齢期に不安に感じる費目を示したものである 。「医療費」の 56.5 ％ 、「介護費用」の 41.0 ％に次いで 、「住宅改善費用」が 37.6 ％に上っている。
( e )回答世帯の年収および預貯金
図２．４．４は回答世帯の年収および預貯金を示したものである。借金をせず、自己資金のみで建替えを行うだけの年収や預貯金に乏しいことが推察される。
40㎡未満

21

140～60㎡未満

821460～80㎡未満

771380～100㎡未満

54

17100～120㎡未満

10120～140㎡未満

9140～160㎡未満

8160～180㎡未満

8180㎡以上

9

無回答

持地

57

借地

3730
3489
11

1020

40

図２．４．２6080

100（件）

回答世帯の敷地規模分布

その他

1.7

教養娯楽費

3.4
37.6

住宅改善費用（建て替えや修繕費用）
住宅費用（家賃や地代）

6.9

葬式費用

5.1
41.0

介護費用

56.5

医療費
28.9

日常の生活費0.0

図２．４．３
100万円未満
2.3%

10.030.0

40.0

50.0

60.0

高齢期に経済的に不安に感じる費目（複数回答）

100～200万円
200～300万円
未満
未満
6.3%
6.9%

200万円未満
7.4%

300～400万円
未満
7.4%
400～500万円
未満
5.4%
500～600万円
未満
5.2%

無回答
45.6%

1500万円以上
3.5%
1000～1500万円未満
4.3%

20.0

700～1000万円
未満
7.8%

図２．４．４200～400万円
未満
5.5%

400～600万円
未満
5.4%
600～800万円
未満
2.2%
800～1000万円
未満
3.8%

無回答
53.3%

600～700万円
未満
5.2%

3000万円以上
7.4%

1000～2000万円未満
9.5%
2000～3000万円未満
5.5%

回答世帯の年収（左）および預貯金（右）94( f )持地持家世帯の住宅改善意向別に見たＲＭ利用意向
図２．４．５は、持地持家世帯について住宅改善意向別にＲＭ利用意向を尋ねたものである 。「利用したい 」「条件によっては利用したい」を合わせると、全体で 49.5 ％を占める 。「利用したい」の回答は「建替えたいと考えている」で 17.2 ％と最も多い 。「条件によっては利用したい」の回答も含めると 、「建替えたいが資金が工面できない」で 68.6 ％と最も多い。
( g )借地持家世帯の住宅改善意向別に見たＲＭ利用意向
図２．４．６は、借地持家世帯について住宅改善意向別にＲＭ利用意向を尋ねたものである 。「利用したい 」「条件によっては利用したい」を合わせると、全体で 51.2 ％を占める 。「利用したい」の回答は「建替えたいが資金が工面できない」で 25.0 ％と最も多い。
（２）試算結果とアンケート調査結果の重ね合わせ
ここで、２．３．２の試算結果から抽出された市街地整備型ＲＭＳ（保険スキーム非適用タイプ）の利用が見込まれる地権者属性と 、（１）に示した東京都中野区Ａ地区におけ
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%90%

建て替えたいと考えている(n=64)

17.2

48.4

34.4

建て替えたいが資金が工面できない(n=51)

15.7

52.9

31.4

修繕したいと考えている(n=108)

5.6

修繕したいが資金が工面できない(n=13)

7.7

売却して転居したいと思う(n=46)
特に考えてはいない(n=116)

41.7

15.2

その他(n=16)計(n=414)

41.3

30.2

67.2

31.3

68.8

8.7

40.8

50.5

条件によっては利用したい

利用したくない

持地持家世帯の住宅改善意向別に見たＲＭ利用意向
0%

建て替えたいと考えている(n=7)

修繕したいと考えている(n=23)

10%

20%

30%

14.3

50%

60%

28.6

4.3

70%

80%

57.1

47.8

47.8
20.0

80.0

売却して転居したいと思う(n=6)

66.7

33.3

25.9

特に考えてはいない(n=27)

90%

75.0

修繕したいが資金が工面できない(n=10)

74.1

その他(n=1)計(n=82)40%

25.0

建て替えたいが資金が工面できない(n=8)

100.0
4.9
利用したい

図２．４．６

46.2
43.5

利用したい

図２．４．５

52.8

46.2

2.6

100%

46.3
条件によっては利用したい

48.8
利用したくない

借地持家世帯の住宅改善意向別に見たＲＭ利用意向

95

100%

る居住者アンケート調査でのＲＭ利用意向を重ね合わせ、ＲＭ利用対象層がどの程度存在し、またＲＭ利用対象層のうちどの程度が建替え時のＲＭ利用に関心を抱いているかを調べる 。（ただし、アンケート調査という制約上、建替え後の住宅形式を特定せずにＲＭの利用意向を尋ねているため、そのまま共同建替えを条件とする「保険スキーム非適用タイプ」の利用意向とすることには注意を要する 。）( a )「ＲＭ対象層」の定義
まず、従前敷地面積に換算した図２．３．１６および図２．３．１７から、各ケース別に従後床面積 55 ㎡を確保するために「保険スキーム非適用タイプ」の利用が見込まれる従前敷地面積の範囲（ＲＭ対象層）を抽出する。アンケート調査を実施した東京都中野区
Ａ地区近辺の公示地価は概ね 40 万円／㎡であるため、地価 40 万円／㎡の場合の試算結果を用いる。なお、アンケート調査では、敷地規模に関する設問は 20 ㎡刻みの選択肢としたため 、それに合わせるべく「 ＲＭ対象層 」の従前敷地面積も便宜上 20 ㎡刻みとする 。
各ケース別に「ＲＭ対象層」を次のように定義する。
①従前が持地、従後が所有権住宅のケース
契約時年齢 60 ～ 74 歳では従前敷地面積 40 ～ 60 ㎡、 75 歳以上では 20 ～ 60 ㎡を「ＲＭ対象層」とする。
②従前が持地、従後が定期借地権付き住宅のケース
契約時年齢 60 歳以上すべてで従前敷地面積 20 ～ 40 ㎡を「ＲＭ対象層」とする。
③従前が借地、従後が所有権住宅のケース
契約時年齢 60 ～ 74 歳では従前敷地面積 60 ～ 100 ㎡、 75 歳以上では 40 ～ 100 ㎡
を「ＲＭ対象層」とする。
④従前が借地、従後が定期借地権付き住宅のケース
契約時年齢 60 ～ 79 歳では従前敷地面積 40 ～ 60 ㎡、 80 歳以上では 20 ～ 60 ㎡を「ＲＭ対象層」とする。
ま た 、「 Ｒ Ｍ 対 象 層 」 よ り も 従 前 敷 地 面 積 が 大 き い 場 合 を 「 借 金 不 要 層 」、 小 さ い 場 合を「持出必要層」と呼ぶこととする。
なお、以上の区分はあくまで従後床面積 55 ㎡の確保可能性を基準にしている。実際は「借金不要層」であっても従後床面積を 55 ㎡よりも広く確保するためにＲＭの利用や自己資金の持ち出しを希望する世帯の存在が予想される。
( b )潜在的需要層の把握
表２ ．４ ．１は 、アンケート調査から得られた敷地規模とＲＭ利用意向の関係を 、図２ ．
３．１６および図２．３．１７から分類した従後床面積 55 ㎡の確保可能性による地権者属性毎に集計し直したものである。母集団は世帯主年齢 60 歳以上の一戸建て持家住宅居住世帯で、従前が持地の 343 世帯、従前が借地の 71 世帯である。
①持地から所有権住宅を取得する場合では、ＲＭ対象層は 12.3 ％存在し、そのうちＲＭ利用意向世帯は 54.5 ％を占めている。借金不要層は 84.4 ％に達するが、この層でもＲＭの利用意向は 44.9 ％に達している。
②持地から定期借地権付き住宅を取得する場合では、ＲＭ対象層もその中のＲＭ利用意向世帯も少ない。ＲＭ対象層は全体の 3.3 ％に過ぎない。全体の 96.7 ％が借金不要層であり、等価交換のみで従後床面積 55 ㎡を確保できる。ただし、この層でもＲＭ

96

表２．４．１

従後床面積 55 ㎡の確保可能性（従前資産額）による地権者属性の分類とアンケート調査によるリバース・モーゲージ利用意向の関係①持地から所有権住宅を取得する場合③借地から所有権住宅を取得する場合

アンケートによるＲＭ利用意向
従後床面積55㎡の利用したい,確保可能性による地権者属性の分類 条件によっては 利用したくない
利用したいアンケートによるＲＭ利用意向
従後床面積55㎡の利用したい,確保可能性による地権者属性の分類 条件によっては 利用したくない
利用したい

借金不要層
ＲＭ対象層
持出必要層
全 体

102(44.9%)
18(54.5%)2(22.2%)
122(45.4%)

125(55.1%)
15(45.5%)
7(77.8%)147(54.6%)

全 体
227(84.4%)33(12.3%)9(3.3%)
269(100.0%)

借金不要層
ＲＭ対象層
持出必要層
全 体

17(50.0%)11(44.0%)5(83.3%)33(50.8%)

17(50.0%)14(56.0%)1(16.7%)32(49.2%)②持地から定期借地権付き住宅を取得する場合④借地から定期借地権付き住宅を取得する場合

アンケートによるＲＭ利用意向
従後床面積55㎡の利用したい,確保可能性による地権者属性の分類 条件によっては 利用したくない
利用したいアンケートによるＲＭ利用意向
従後床面積55㎡の利用したい,確保可能性による地権者属性の分類 条件によっては 利用したくない
利用したい

借金不要層
ＲＭ対象層
持出必要層
全 体

120(46.2%)2(22.2%)0(－)
122(45.4%)

140(53.8%)
7(77.8%)0(－)
147(54.6%)

全 体
260(96.7%)9(3.3%)
0(0.0%)
269(100.0%)

借金不要層
ＲＭ対象層
持出必要層
全 体

27(49.1%)
5(71.4%)1(33.3%)33(50.8%)28(50.9%)2(28.6%)2(66.7%)32(49.2%)

全 体
34(52.3%)
25(38.5%)6(9.2%)
65(100.0%)

全 体
55(84.6%)
7(10.8%)3(4.6%)
65(100.0%)の利用意向は 46.2 ％に達している。
③借地から所有権住宅を取得する場合では、ＲＭ対象層は 38.5 ％と４ケースの中で最も高く 、そのうちの 44.0 ％がＲＭ利用意向世帯である 。なお 、サンプルは少ないが 、「持出必要層」の利用意向が 66.7 ％と高い。
④借地から定期借地権付き住宅を取得する場合では、ＲＭ対象層は 10.8 ％と高くないが、このうちのＲＭ利用意向世帯の割合は 71.4 ％と４ケースの中で最も高い。
以上より 、「保険スキーム非適用タイプ」の効果は借地権者に対して大きいことが推測されるが 、持地から所有権住宅を取得する場合のＲＭ対象層や 、等価交換で従後床面積 55㎡が確保可能な借金不要層においても約半数がＲＭ利用意向世帯であることから、ＲＭ利用対象者の範囲の拡大により政策効果が高まることも考えられる。
２．５

まとめ

本章では、まず、密集市街地に居住する高齢者世帯の生活安定に配慮しつつ、零細な土地資産を活用して市街地整備を促進する手法として、ＲＭと市街地整備をリンクさせ、市街地整備を前提に彼らの土地・建物資産を建替え資金等の住宅改善資金や生活資金に転換することにより、木造密集市街地の整備促進に資することを目的とする市街地整備型ＲＭＳを提案し、モデルを構築した。そして、シミュレーションにより市街地整備型ＲＭＳにおける融資可能額の試算を「保険スキーム適用タイプ」と「非適用タイプ」に分けて行うとともに、具体の密集市街地において居住者アンケート調査を行いＲＭ利用意向を把握することにより市街地整備型ＲＭＳの導入可能性を検討した。

97

その結果 、ＲＭ保険機構により長生きリスクがヘッジされる「 保険スキーム適用タイプ 」
では、不動産評価額が 1,800 万円の場合、不動産担保型では当初一括融資される住宅改善資金は 約 900 ～ 1,000 万円（ 1,800 万円× 0.8 ×約 65 ％＝ 1,800 万円×約 52 ％ ）、不動産売却型では終身支払いが保証される生活資金（月額家賃）は約８～９万円／月と試算された。一方、保険スキームの適用はせず、密集市街地内で実施される等価交換方式の共同建替え事業において必要住宅床面積取得の不足資金を従後の住宅資産を担保としてＲＭ融資が行われる「保険スキーム非適用タイプ」では、契約時年齢 65 歳の場合、従前土地評価額が 1,300 ～ 1,400 万円程度でも 55 ㎡の所有権マンションに、 700 ～ 900 万円程度でも55 ㎡の定期借地権付きマンションに、概ね終身居住可能となることが試算された。
具体の密集市街地での居住者アンケート調査では 、「条件次第」の回答を含め世帯主の４～５割がＲＭの関心を抱いていることが明らかとなった。また 、「保険スキーム非適用タイプ」の試算結果とアンケート回答結果を重ね合わせると、持地から所有権マンションを取得する場合の「ＲＭ対象層」は 12.3 ％で、そのうち「利用意向あり」は 54.5 ％に達することが明らかとなった 。
「 借金不要層 」でも 44.9 ％が利用意向を示していることから 、ＲＭ利用対象者の範囲の拡大により政策効果が高まることも考えられる。
以上の検討から、密集市街地整備でのＲＭの活用は、住宅改善資金が不足する高齢者にとって選択肢が増える点で事業推進に一定の効果があると推察される。契約者数が限られる現時点では、零細権利者を対象とした共同建替え事業における「保険スキーム非適用タイプ」が現実的であると考えられるが、将来的に密集市街地で本システムを本格的に展開するには、アメリカのＦＨＡ保険のような保険制度の導入やリバース・モーゲージ債権の証券化・流動化によるリスク回避が望まれる。
市街地整備にリバース・モーゲージを活用する動きは、長野市の土地区画整理事業における移転促進、中野区の耐震改修等で始まっている。今後これらの政策効果も検証していきたい。

98