第 11 回
中古住宅を 買うとき売る
とき

中古住宅を住宅取得に関する税制特例

買うとき
売るとき

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部上席研究員

Nakato Yasufumi

不動産適正取引推進機構では、不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、それらの成果を機関誌『RETIO』やウェブサイトにて情報提供している https://www.retio.or.jp/（一部、翌年の住民税）から最大 13 年間控除する住宅取得に関する税制特例

2制度です＊（表1）。

（2）リフォームに関する税の特例

良質な住宅の取得推進のため、購入やリフォーム等における税金等に関して、いろいろな優遇中古住宅について、一定の耐震、バリアフ制度が設けられています。税制特例については、

リー、省エネルギー（省エネ）等のリフォーム工

国税庁や国土交通省のウェブサイト＊ 1 などにお事を行った場合、一定の要件を満たすときには、いて、利用できるものがないか、確認をしてお必須工事については、対象工事限度額の範囲内きましょう。

で標準的な費用相当額の 10％、その他工事（必およ

須工事の対象工事限度額を超過する部分及びそ！ 税制特例を利用できるかは、購入者自身の他のリフォーム）については、必須工事全体にが税務署・税理士に確認を！

かか係る標準的な費用相当額の同額までの5％が、改税制特例の利用には、物件や購入者の収入などについて、一定の要件を満たす必要があり、どのような特例があるかや、利用ができるかな
どについては、購入者自身が税務署・税理士に確認をする必要があります。
なお、税理士法は税理士資格を持たない者が税務相談（無償でも）を行うことを禁じています。
税理士資格を持たない宅地建物取引業者等に、税金に関する個別具体的な調査・確認等を依頼することはできません。

修工事を完了した年の所得税額より控除される制度です（表 2）。
また、一定の要件を満たすリフォーム工事については、市区町村へ所定の手続きを行うことにより、工事翌年度の建物固定資産税の減額措置を受けることができます。

（3）登録免許税の軽減特例
土地・建物の所有権移転登記における登録免許税（不動産の価格＊ 3 × 税率）について、一定の住宅の購入と税制特例（2022 年 1月1日現在）

要件を満たす住宅用家屋（登記面積が 50㎡以上、（1）住宅ローン控除

住宅ローンに関する抵当権設定登記の申請に際1982 年 1 月 1 日以降建築など）は、移転登記やして、所定の手続きを行うことにより、税率の無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を軽減措置を受けることができます。

確保することを促進するため、住宅ローンを借またり入れて住宅の新築・取得又は増改築等をしたあらかじめ法務省のウェブサイト＊ 4 等にて、場合、一定の要件を満たすときには、年末のロー特例の確認をしておき、登記申請前に依頼するン残高（借入限度額の範囲内）の 0.7％を所得税司法書士と打ち合わせをしておきましょう。

＊1

 税庁
国
「マイホームを持ったとき」https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_1.htm
国土交通省「各税制の概要」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr2_000011.html＊2

国土交通省「住宅ローン減税」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html＊3固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は、その価格（固定資産税評価額）

＊4

法務局
「令和 4 年 4 月 1 日以降の登録免許税に関するお知らせ」https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000025_00002.html

2022.11
国民生活

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中古住宅を 買うとき売るとき
表 1 住宅ローン控除の概要

※国土交通省ウェブサイト＊ 2 を基に筆者作成

借入限度額

住宅の環境性能等

令和 4・5 年入居

令和 6・7 年入居

長期優良住宅（c）・低炭素住宅（d）
ZEH 水準省エネ住宅（e）
省エネ基準適合住宅（f）

3000 万円

3000 万円

その他の住宅①2000 万円

2000 万円

長期優良住宅・低炭素住宅

5000 万円

4500 万円

新築住宅

ZEH 水準省エネ住宅

4500 万円

3500 万円

再販住宅（b）

省エネ基準適合住宅

4000 万円

3000 万円

その他の住宅①3000 万円

0 円②

中古住宅（a）

控除期間10 年間

13 年間① 省エネ基準を満たさない住宅② 2023（令和 5）
年末までに新築の建築確認を受けた住宅に 2024・2025（令和 6・7）年に入居する場合は、借入限度額 2000 万円・控除期間 10 年間（a）中古住宅：1982 年 1 月 1 日以後に建築された、もしくは、地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして耐震基準適合証明書等による証明がされた、建築後使用されたことがある住宅で一定の要件を満たすもの（b）再販住宅：宅地建物取引業者が一定の増改築等（リフォーム）を行って販売した住宅で、前述（a）中古住宅の要件を満たすものであること、取得時において新築された日から 10 年を経過した家屋であること等の一定の要件を満たすもの（c）長期優良住宅：長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅として、所管行政庁より認定を受けた住宅で一定の要件を満たすもの（d）低炭素住宅：「エネルギーの使用の合理化等に関する法律」（省エネ法）の省エネ基準に比べて、一次エネルギー消費量が△10％以上となること、その他の低炭素化に資する措置が 2 項目以上講じられていること、などの基準を満たす低炭素建築
物と行政より認定を受けた住宅で一定の要件を満たすもの（e）ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準省エネ住宅：日本住宅性能表示基準における、断熱等性能等級 5 かつ一次エネルギー消費量等級 6 の性能を有する証明がされた住宅で、一定の要件を満たすもの（f）省エネ基準適合住宅：日本住宅性能表示基準における、断熱等性能等級 4 以上かつ一次エネルギー消費量等級 4 以上の性能を有する証明がされた住宅で一定の要件を満たすもの※適用要件等は、国税庁ウエブサイト「マイホームを持ったとき」

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_1.htm 等を参照

表 2 リフォームに関する所得税の特例

※国土交通省ウェブサイトを基に筆者作成

所得税必須工事（控除率 10％）

その他工事
（控除率 5％）

対象工事（いずれか実施）

対象工事
限度額

耐震

250 万円62.5 万円

バリアフリー

200 万円

60 万円

省エネ

250 万円（350 万円）①

三世代同居

250 万円

耐震＋省エネ＋耐久性
長期優良住宅化
耐震 or 省エネ＋耐久性

対象工事
対象工事限度額

最大控除額（必須工事とその他工事合計）〈対象工事〉
必須工事の対象工事限度額超過分及びその他のリフォーム

62.5 万円（67.5 万円）①
62.5 万円〈対象工事限度額〉
必須工事に係る標準的な費用
500 万円（②）（600 万円）① 相当額と同額まで

75 万円（80 万円）①

250 万円（350 万円）①62.5 万円（67.5 万円）①

①カッコ内の金額は、太陽光発電を設置する場合②最大対象工事限度額は必須工事と併せて合計 1000 万円が限度※適用要件等は、国土交通省ウェブサイト「住宅 - 各税制の概要 - 住宅のリフォームに利用可能な税制特例」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr2_000011.html 等を参照

2022.11
国民生活

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中古住宅を 買うとき売るとき（4）不動産取得税の軽減特例

与税の課税方式）に代えて、贈与財産について贈× 税率）は、不与税（特別控除額 2500 万円＊ 9 ）を支払い、相続動産の取得に対して、その所在地の都道府県が、時にその贈与財産と相続財産を合計した価格をその不動産の取得者に課税をする税金です。

基礎とした相続税額から、支払った贈与税を控不動産取得税（不動産の価格＊5一定の要件を満たす住宅・住宅用土地につい除することにより、贈与税・相続税を一体化しては、住宅 1 戸当たりの控除額があるなどの特て納税する制度です。住宅取得等資金の贈与に例がありますので、都道府県の不動産取得税については、2023 年 12 月 31 日まで、贈与者が関するウェブサイトにおいて、あらかじめ確認

60 歳未満でも、相続時精算課税を選択することをしておきましょう。

ができます＊ 10。

（5）住宅取得等資金の贈与に関する特例

なお、相続時精算課税を選択した場合は、相続時まで継続され、途中で撤回することはでき

個人（贈与者）から贈与を受けた個人（受贈者）
は、贈与税が課税されますが、直系尊属から、住ません。

宅取得等資金の贈与を受けた場合、一定の要件〈計算イメージ〉を満たすときは、次の制度の適用を受けること

贈与時の贈与税額計算（受贈金額−特別控除額 2500 万円）
× 20％

ができます＊ 6。
● 住宅取得等資金の非課税

相続時の相続税額計算（贈与税精算）（受贈金額＋相続財産額）による相続税額−贈与時に支払った贈与税額

2022 年 1 月 1 日から 2023 年 12 月 31 日までの間に、父母や祖父母など直系尊属から、住宅※特例の対象となる、受贈者、住宅等の要件については、国税庁ウェ
ブサイト＊ 11 等を参照

取得等資金の贈与を受けた場合、一定の要件を（6）中古住宅購入後に耐震工事を行う場合満たすときは、次の非課税限度額まで贈与税がにおけるローン控除等の適用について＊7非課税となります。

現行の耐震基準に適合しない中古住宅を購入〈贈与税非課税限度額〉
省エネ等住宅※ 1

左記以外の住宅

1000 万円

500 万円

した場合、入居前までに耐震工事を行い現行の耐震基準に適合する証明を受けるなど、一定の要件を満たした場合は、※1 ①
 断熱等性能等級 4 以上もしくは一次エネルギー消費量等級 4 以上
②耐震等級 2 以上もしくは免震建築物③高齢者等配慮対策等級 3 以上のいずれかに適合する住宅※ 2 特例の対象となる、受贈者、住宅等の要件については、国税庁ウェ
ブサイト＊ 8 等を参照

・住宅ローン減税
・住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置
・住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の● 相続時精算課税選択の特例

特例措置
・住宅に係る不動産取得税の課税標準の特例措

相続時精算課税は、60 歳以上の親又は祖父母置から 18 歳以上の推定相続人や孫への贈与につを受けることが可能な場合があります＊ 12。

いて、受贈者の選択により、暦年課税（通常の贈＊5固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は、その価格（固定資産税評価額）

＊6

国税庁
「財産をもらったとき」https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_4.htm#tokurei＊7暦年課税制度（基礎控除額 110 万円）または相続時精算課税制度いずれかと重複適用が可能

＊8

国税庁
「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm＊9累計 2500 万円まで、複数年にわたって利用できる＊10 住宅取得資金贈与と重複適用可能、暦年課税制度（基礎控除額 110 万円）とは重複適用ができない＊11 国税庁「相続時精算課税選択の特例」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4503.htm＊12 国土交通省「中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合について」

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000031.html
2022.11
国民生活18