令和元年７月
神戸市都市局・建築住宅局

特別用途地区（都心機能誘導地区）の概要～令和２年７月１日より制限が施行されます～
多様な都市機能と居住機能とのバランスのとれた魅力と活気あふれる都心づくりをめざして、平成30年11月に都心の土地利用誘導施策をとりまとめ、平成31年3月５日に都市計画法に基づき、都心の商業地域に特別用途地区（都心機能誘導地区）を指定。
令和元年7月４日、神戸市民の住環境等をまもりそだてる条例により、その区域の制限に関して必要な規定を定めました。
※用途地域や指定容積率等の変更はありません。

（２）既存の建築物（建築基準法第３条第２項に規定する建築物）に対する取扱い①基準時（条例施行時：令和2年7月1日）に存する建築物を除却し、その敷地に建築物を新築（建替）する場合で、住宅等の用途に供する部分の床面積の合計が基準時より増加しないものについては、本制限を適用しません。
【建替え例】基準容積率が600％（敷地面積1000㎡）の場合■特別用途地区の内容

条例施行時の建物１回目の建替え

２回目の建替え

住宅等
600%
床面積6,000㎡

住宅等
条例施行時と同じ床面積（6000㎡）まで建替え可能※都心機能活性化地区の場合、住宅等
住宅等の容積率は400%まで条例施行時と同じ床面積（6000㎡）
でも建替え不可

なお、総合設計制度を適用している建築物等については、別途取扱が定められています。
②一定の範囲内での増築・改築，大規模な修繕・模様替については行うことができます。
一定の範囲【増築・改築等に対する緩和の規定】◎増築・改築⇒以下の条件を全て満たす場合，増築・改築が可能。
・基準時点の敷地面積に対して増改築後の容積率・建蔽率が現時点での建築基準法の規定に適合すること
・増築後の床面積の合計が基準時点における床面積の合計の1.2倍を超えな
いこと・増築後の条例不適合部分の床面積の合計が，基準時点における当該部分の床面積の1.2倍を超えないこと
・用途の変更を伴わないこと◎大規模な修繕・模様替⇒用途の変更を伴わない場合に限り可能丗丗丗丗丗万丗丗丗七丗丗丗丗丗丗丗（１）建築制限の内容

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都心機能高度集積地区

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丗丗丗乢丗丗丗丗丗乢※「住宅等」とは（都心機能誘導地区における定義）①建築基準法別表第２(い)項第１号から第３号に掲げる建築物住宅・兼用住宅・共同住宅、寄宿舎又は下宿②建築基準法第52条第３項に規定する老人ホーム等老人ホーム、福祉ホームその他これらに類するもの（居住のための施設としての継続的入所施設である社会福祉施設、有料老人ホーム及び更生保護施設）

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住宅等の用途に供する容積率の上限を400％とする
ただし、敷地面積1000㎡未満はこの制限が適用除外

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JR三ノ宮駅
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都心機能活性化地区

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神戸市役所2号館丹丗丗丗丗丗丗丗

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※全体で６００％まで建築可能ですが、住宅等の容積率その他都市計画制度（都市再生特別地区）による制限緩和
都心機能高度集積地区については、民間事業者から都市計画提案制度を活用してSOHO（オフィス兼用住宅）やホテルレジデンス（ホテルサービス付き住戸）など駅前の業務機能の高度な集積に一定寄与すると考えられる用途を含む事業提案があった場合は、その必要性を判断したうえで、都市再生特別地区の指定により一部導入を認めていきます。
（問い合わせ先）神戸市役所 TEL：078-331-8181（代表）・特別用途地区（都心機能誘導地区）の指定に関して ⇒ 都市局 都市計画課
・具体的な建築計画、既存不適格建築物の取扱いに関して⇒ 建築確認申請を出される指定確認検査機関等
第２版 令和１年７月８日

は４００％までしか建築できません。
-１--２-

（特別用途地区の指定について）

都心の土地利用誘導施策 検討の経緯
１．背景
神戸の都心の商業地域は、神戸市都市計画マスタープランで「高度商業・業務地」に位置づけられており、商業、業務、行政、文化、観光など、多様な都市機能を高度に集積させるため、市内の他のエリアと比べて高い容積率を面的に指定しています。

R１.７.４ 用途地域図（抜粋）

しかし、近年、都市機能の充実や交通利便性の高さなどから、高容積率を活用した大規模マンションが多く建設され、人口は震災前（平成２年）の約1.6倍に増加しています。

用途地域図（都心部抜粋）
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域

新神戸

都心の商業地域
都市再生緊急整備地域

第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域

三宮
都市の活力とにぎわいを創出
元町するためには、働く場とともにえき≈まち空間
一定の定住人口が必要であり、神戸都心においても同様です。
しかし、過度に居住機能が増加すると、商業・業務などの都市機能の立地阻害や小学校など子育て関連施設の不足、災害時の避難場所・備蓄のさらなる確保などの課題が懸念されるため、都市機能とバランスのとれた都心居住を誘導していく必要があります。
工業専用地域・定住人口が急激に増加している都心の商業地域（p.3用途地域図参照）の現状をふまえて、都市機能とバランスのとれた都心居住を誘導していくため、特別用途地区（都心機能活性化地区）を指定しています。
：都心機能高度集積地区

・なかでも、三宮駅周辺は「えき≈まち空間」
として、人と公共交通優先の公共空間の再整備や景観形成、多様な都市機能の集積に官民が連携して取り組み、神戸の玄関口にふさわしい高質な空間づくりを行っていくエリアです。
このため、「えき≈まち空間」の範囲をベースに、商業・業務などの都市機能に特化した土地利用を誘導していくため、特別用途地区（都心機能高度集積地区）を指定しています。
・特別用途地区の制限内容は、「神戸市民の住環境等をまもりそだてる条例」に定めています。
⇒制限内容はp.１、p.２をご覧ください。
※「特別用途地区」とは？
都市計画法に基づき、地区の特性にふさわしい土地利用の増進等を図るため、用途地域を補完して定める地域地区で、区域は都市計画で定め、制限内容は建築基準法に基づく条例で定める。

（都心の土地利用に関する検討経過）

２．都心の土地利用誘導施策
多様な都市機能と居住機能とのバランスのとれた魅力と活気あふれる都心づくりを目指して、以下の３つの基本方針と具体の施策を取りまとめ、順次実施していっております。

H27年度 H28年度

H30年度

H29年度

H31.1

・歩いて楽しむ回遊ルートの魅力を高めます。

地域との協働のまちづくりにより、建物低層部に店舗などを誘導する地区計画の活用など)③回遊ルートでのにぎわい創出にむけた取り組み

R2.7.1

条例の施行

令和2年7月1日より運用開始予定）

R1.7.4
特別用途地区 制(限内容
条例の公布

総合設計制度の要領改正（住宅等への適用を除外）

都市計画決定（令和1年7月４日 公布／令和2年7月1日 施行予定）

都市計画審議会「神戸市民の住環境等をまもりそだてる条例」の一部改正（制限内容）

H31.1

H31.3.5

意見募集の実施

・都市機能とバランスのとれた都心居住を誘導します。

（平成31年3月5日 告示）

住環境条例の改正案
総合設計制度許可取扱要領
改正案 公表②バランス良い都心居住の誘導策

特別用途地区の都市計画案
改正案 公表都市計画決定（区域）

意見募集の実施

特別用途地区の指定

H30.3 H30.11

有識者会議報告書 公表

企業誘致施策の拡充
附置義務駐車場の隔地の要件緩和等

H28.7

都心の土地利用誘導施策（素案）の公表（令和2年7月１日より運用開始予定）

H27.9

都心の土地利用のあり方に関する有識者会議の開催

総合設計制度の要領改正（容積率緩和の拡大(住宅等をのぞく)）「都心の将来ビジョンの実現に向けた土地利用の誘導に関する基本的な考え方」公表

・民間事業による都市機能の誘導、活性化を促進します。
・特に三宮駅周辺は、多様な都市機能の集積を高めていきます。

具体の施策「神戸の都心の未来の姿」［将来ビジョン］策定①都市機能の活性化策

建築基準法（制限）に関する手続き
-３-

令和2年度

都市計画法（区域）に関する手続き

都心の土地利用誘導施策の体系図
基本方針

令和1年度

-４-