令和５年度 第1回古河市都市計画審議会• 日時：令和6年2月6日(火)午後2時• 場所：野本電設工業コスモスプラザ（ホール棟）• 事務局：都市計画課

本日の審議内容
■諮問案件
都市
マス

〇古河市都市計画マスタープランの一部改訂について

東谷
山貝田地・区〇地区計画の決定(東山田・谷貝地区)

下水道〇下水道の変更(下大野都市下水路)〇下水道の変更(磯部都市下水路)〇下水道の変更(古河市公共下水道)

駅
東部
地
区

〇用途地域の変更(古河市決定)〇地区計画の変更(古河駅東部地区)

古都諮問第１号
古河市都市計画マスタープランの一部改訂について

１

都市計画マスタープランの一部改訂について（１）古河市都市計画マスタープランとは
都市計画マスタープランは、都市計画法第18条の2に基づいて市町村が定める、市町村の都市計画の基本的な方針であり、以下のような役割を担っています。
〇中長期的な視点に立った都市の将来像を基本構想に即して明確にすること。
〇具体的な都市計画や事業計画の決定・変更の指針となること。
〇まちづくりに係る個別計画相互の調整を図ること。
〇住民の都市計画に対する理解とまちづくりへの主体的な取組みを促すこと。

（２）一部改訂の背景
古河市では、市の最上位計画となる「第２次古河市総合計画（平成28年3月）」や、都市計画区域の基本方針となる「古河都市計画区域マスタープラン（平成28年5月）」の策定・見直しに伴い、平成31年3月に「古河市都市計画マスタープラン」の改定を行いました。
本市では、改定以降、計画に基づいて、市街化区域の拡大や用途地域の変更、「茨城県圏央道沿線地域基本計画」の重点促進区域と整合を図って設定した「産業誘致促進区域（エリア）」における新たな産業誘致に向けた取り組みなどを進めてきました。
今回は、「茨城県圏央道沿線地域基本計画」の重点促進区域に、本市の「東山田・谷貝地区」を新たに追加することから、当該計画との整合を図るため、関連する方針・図の変更など、計画の一部を改訂するものです。
（３）主な改訂内容①「茨城県圏央道沿線地域基本計画」の重点促進区域との整合を図った「産業誘致促進区域（エリア）」の拡大（37㌻将来都市構造図／47㌻土地利用方針図／85㌻三和地区まちづくり構想図）②市街化区域の拡大に伴う「産業系市街地（エリア）」の拡大（37㌻将来都市構造図／47㌻土地利用方針図／52㌻交通体系整備方針図／85㌻三和地区まちづくり構想図）③用途地域の変更に伴う「複合系市街地エリア」の拡大（47㌻土地利用方針図）

２

改訂前 37㌻

改訂後 37㌻

都市計画マスタープランの改訂内容

改訂前 47㌻

改訂後 47㌻

土地利用方針図

土地利用方針図

改訂前 52㌻

改訂後 52㌻

交通体系整備方針図

交通体系整備方針図

改訂前 85㌻

改訂後 85㌻
三和地区まちづくり構想図

三和地区まちづくり構想図 諸川周辺地域拠点における拠点機能の誘導・創出

 従業者の定住促進や生活利便性向上に資する土地利用の展開

 諸川周辺地域拠点における拠点機能の誘導・創出

 従業者の定住促進や生活利便性向上に資する土地利用の展開
 新たな産業拠点としての機能の確保・増進

 新たな産業拠点としての機能の確保・増進

 新 4 号国道沿道における新規産業用地の創出

 新４号国道沿道における新規産業用地の創出

 住民の生活利便性の確保に向けたデマンド交通の維持

 住民の生活利便性の確保に向けたデマンド交通の維持 豊かな田園環境の管理・保全 豊かな田園環境の管理・保全

 既存集落コミュニティの維持・改善

 既存集落コミュニティの維持・改善

 安全・安心な居住環境の形成 安全・安心な居住環境の形成

古都諮問第２号
古河都市計画 地区計画の決定（東山田・谷貝地区）

東山田・谷貝地区の位置図

4国道
4BP

4国道125← 十間道路 →← 筑西幹線道路 →

56
国道

4354

対象地：東山田・谷貝地区

県道
国道

56354

17

県道

17BP

東山田・谷貝地区について■東山田・谷貝地区の概要
・地域特性 市東部に位置し、圏央道
境古河ICから約３ｋｍにあり、県道結城野田線が縦断している。
また、交通インフラが充実した場所であり、企業の立地ニーズが非常に高い地域である。
・区域面積 約２１．８ha
・令和5年6月に、４社の企業の立地が決定

三和中学校
県道
結城野
田線
製造
業
製造業

東山田・谷貝地区

物運
流輸
製
造
業

八俣小学校
三和球場
県道尾崎境線

圏央道境古河ＩＣ↓地区計画について■地区計画・・・ 地区の特性に合わせたまちづくりのルールを決定し、規制と誘導を図ることで良好な住環境を形成するための計画です。

東山田・谷貝地区における地区計画とは■目標
新たな産業集積地区にふさわしい土地利用の誘導を図る■東山田・谷貝地区におけるまちづくりルール①建築物等の用途の制限②壁面の位置の制限③建築物の高さの最高限度④建築物等の形態又は意匠の制限

まちづくりルール①
建築物等の用途の制限■建築できるもの
・工場（危険性や環境を悪化させる恐れなし）
・倉庫
・事務所
・店舗（従業員のために建築するもの及び自社製品を販売するために建築するもの）■建築できないもの
・住宅、共同住宅、寄宿舎等
・まあじゃん屋、パチンコ屋、場外車券場等
・キャバレー、ナイトクラブ、カラオケボックス等
・寺社、教会等
・葬祭場

まちづくりルール②
壁面の位置の制限
火災の延焼を軽減させるため建物の壁の位置を隣地・道路境界線から２ｍ以上離します。

２m２m

まちづくりルール③
建築物の高さの最高限度１０ｍとする。
ただし、第一種又は第二種低層住居専用地域の日影規制（建築基準法別表第四第一項（は）（に）欄（一））を満たす場合に限り、高さの最高限度を定めないこととします。
10mを超える建物

敷地境界線

敷地境界より10m

日影測定水平面
1.5m
10m以内

10mを超える範囲＜建築物等の高さの最高限度（参考）＞【日影規制】
冬至の日（12/22頃）を基準に、一定時間以上の日影が生じないよう、規制すること。

〇敷地境界線から10ｍ以内：3時間 〇敷地境界線から10ｍ以上：2時間

まちづくりルール④
建築物及び工作物の形態又は意匠
周辺環境との調和及び景観に配慮します。

建築物及び工作物の色彩

屋外広告物の設置

古河市景観計画で定める範囲とし、周辺の景観に配慮します。

自家用広告物のみとし、敷地内に設置します。
形態及び色彩は、茨城県屋外広告物条例で規定する範囲とし、ネオン広告の場合は点滅させないなど、周辺環境に配慮します。

■色彩誘導基準のイメージ【景観形成重点路線】
避けた方が良い色彩高い推奨色彩範囲低
い低い

高い

古都諮問第３号
古河都市計画 下水道の変更（下大野都市下水路）
古都諮問第４号
古河都市計画 下水道の変更（磯部都市下水路）
古都諮問第５号
古河都市計画 下水道の変更（古河市公共下水道）

今回変更する都市計画下水道・下大野都市下水路
・磯部都市下水路
・古河市公共下水道

今回何が変わるのか？
都市下水路（下大野・磯部）を廃止

古河市公共下水道の排水区域に統合

都市計画の位置づけが変わるのみ※下水道使用料等は変わりません都市下水路について①■下大野都市下水路の概要
場

所 丘里工業団地南側から一級河川利根川に放流される、総延長約7,582mの主要幹線排水路

排水区域 約750ha

整備状況 昭和39年に都市計画決定を行い、昭和63年に全区間が整備済み

都市下水路について②■磯部都市下水路の概要
場

所 丘里工業団地北側から一級河川女沼川に接続する、総延長約6,130mの主要幹線排水路

排水区域 約480ha

整備状況 昭和48年に都市計画決定を行い、平成13年に総延長のうち3,375mが整備済み廃止する都市下水路の位置図
都市下水路の位置図
磯部都市下水路
排水区域：約480ha
国 道
国 道

125

古河駅

← 十間道路 →4BP

下大野都市下水路
排水区域：約750ha

国 道

4← 筑西幹線道路 →

県 道
国 道

56354
県 道

17BP

凡例
都市下水路

排水区域

古河市公共下水道について■古河市公共下水道の概要
経緯 古河市公共下水道は、旧古河市では昭和49年2月、旧総和町では昭和51年2月に都市計画決定され、市町村合併に伴い平成20年1月に統合され、現在の計画形状となっている。
※旧三和町区域については、古河市公共下水道（三和処理区）と別に都市計画決定

排水区域 汚水 約2,602ha
雨水 約2,120ha → 今回変更は雨水のみ

変更する公共下水道の位置図
今回変更の位置図
古河市公共下水道排水
汚水排水区域：約2,602ha
雨水排水区域：約2,499ha
国 道
国 道

125

古河駅

4BP

← 十間道路 →国 道

4← 筑西幹線道路 →

県 道
国 道

56354
県 道

17
BP

凡例【雨水排水区域】
既決定
追加削除

古都諮問第６号
古河都市計画 用途地域の変更（古河市決定）
古都諮問第７号
古河都市計画 地区計画の変更（古河駅東部地区）

古河駅東部地区の位置図
古河駅東部地区の位置図
対象地：古河駅東部地区

国 道
国 道

125

古河駅

4BP

← 十間道路 →国 道

4← 筑西幹線道路 →

県 道
国 道

56354
県 道

17BP

古河駅東部地区の経緯
駅南地区の経緯年 月

経緯

平成9年3月27日 土地区画整理事業の都市計画決定
平成10年3月17日 土地区画整理事業の事業計画決定
平成12年4月

本工事着工

平成22年5月

古河赤十字病院の移転

令和2年9月十間道路南側に古河労働基準監督署の移転が決定

令和5年2月大街区(北側)に商業施設の進出が決定

令和5年3月大街区(南側)に古河警察署の移転が決定

古河駅東部地区について■古河駅東部地区の概要
場

所 古河駅から東へ約1.5ｋｍに位置し、旧古河市と旧総和町にまたがる

区域面積 約84.7ha
位置づけ 都市全体の中心的な役割を担う拠点（都市核の一部）
進捗状況 約4割の土地の整備が完了し、利活用が開始されている

国道125号

商業施設の進出が決定
旭町今泉線

古河警察署の移転が決定
十間通り

県道古河総和線

古河駅東部地区

なぜ用途地域の変更が必要なのか？

商業施設などの進出を契機に、沿道にサービス施設の立地を促し、魅力ある拠点形成を図るため

用途地域とは？
計画的な市街地を形成させるために「どこに、どのような種類の建物を、どのくらいの大きさまで建てられるか」を定めたルール
住宅系(8種類)

商業系(2種類)

工業系(3種類)

第1・2種低層地域

商業地域

準工業域

第1・2種中高層地域

近隣商業地域

工業地域

第1・2種住居地域

工業専用地域

準住居地域
田園住居地域

古河市には田園住居地域以外の全ての用途地域が指定されています。

用途地域の変更箇所
国道125号

国道125号

②③

①

十間道路

十間道路

①
県道古河総和線

県道古河総和線⑤④32

主要箇所①-1

今回変更する向堀川親水公園や市立体育館跡地に接する幅員13ｍの区画道路沿いの用途地域を変更します
【変更前】

【変更後】

第一種低層住居専用地域

第一種住居地域

主要箇所①-2

今回変更する【現在】

第一種低層住居専用地域【変更後】

第一種住居地域

旭町今泉線

旭町今泉線

西牛谷辺見線(工事中)
幅員13m道路
(工事中)

十間道路

県道
古河総和線

西牛谷辺見線(工事中)
幅員13m道路
(工事中)

十間道路

県道
古河総和線

34

主要箇所①-3

今回変更する【現在】
第一種低層住居専用地域

旭町今泉線

用途地域を変更するエリア【立地できる建物】

・住宅、学校、診療所

区画道路：幅員13ｍ

十間道路

【変更後】
第一種住居地域【立地できる建物】
西牛谷辺見線
(工事中)

県道
古河総和線

・住宅、学校、病院

・3,000㎡までの店舗、事務所、集会所、倉庫など

主要箇所①-4

今回変更する

旭町今泉線

用途地域を変更する
エリア

住環境を守るための規制を地区計画で行う6m道路にのみ接している宅地は、従前と同じ第一種低層住居専用地域と同じ制限にすることで、住環境を守ることとします。

区画道路：幅員13ｍ

十間道路

西牛谷辺見線
(工事中)

県道
古河総和線

①一団の土地の利用の緩和をする→用途地域の変更で対応②従前の住環境を守るために必要な規制を行う→地区計画の変更で対応

その他の箇所①

今回変更する

【変更後】

【現在】

第一種低層住居専用地域

第二種住居地域

用途図

第二種住居地域

航空写真

黒線：変更前
赤線：変更後

第一種低層住居専用地域

第一種住居地域

その他の箇所②

今回変更する【現在】【変更後】

第一種低層住居専用地域
用途図

第二種住居地域
計画図(変更前)

第一種低層住居専用地域（旧）

道路南側が用途地域界になっている

計画図(変更後)（新）第二種住居地域

黒線：変更前
赤線：変更後水路と道路が兼用となるため、用途地域界を変える必要がある

その他の箇所③

今回変更する【現在】

第一種低層住居専用地域【変更後】

第一種住居地域
航空写真

用途図

第二種住居地域
現状の用途地域では、幅員27m道路の沿道としての土地利用が難しい

古河第三中学校

航空写真

古河第三中学校

第一種住居地域
第一種低層住居専用地域西牛谷辺見線
39その他の箇所④

今回変更する【現在】

第一種中高層住居専用地域
用途図

第一種中高層住居専用地域

古河第三中学校南側を工事した際に、敷地を直線に変更したため

黒線：変更前
赤線：変更後第一種住居地域【変更後】

第一種住居地域
航空写真

古河第三中学校

中学校と宅地の境界は直線になっている
40

地区計画とは■地区計画とは？
地区の特性に合わせたまちづくりのルールを決し、規制と誘導を図ることで良好な住環境を形成すること■古河駅東部地区におけるまちづくりルール①エリア区分と土地利用方針②地域にふさわしくない建築物の制限③敷地の最低限度 ④壁面位置の制限⑤垣・さくの制限⑥建築物の意匠の制限

古河駅東部地区のエリア区分■エリア区分と土地利用方針

用途地域と連動した土地利用をエリア区分

土地利用の方針

低層戸建住宅地区(1低層)戸建住宅を中心に、ゆとりと潤いのある住宅地形成を図る

地区サービス地区(1住居)周辺住民の生活の利便性に寄与する店舗や併用住宅等を主体とした市街地形成を図る

地域サービス地区(2住居)
広域サービス地区(準住居)

生活関連施設や業務施設等の集積を図り、地区のシンボルにふさわしい街並みの形成を図る
広域幹線道路沿道の立地特性を活かし、地区内居住者や地区外からの来訪者を許容できるような適正な土地利用を図る

複合的サービス地区(近隣商業)

公共公益施設や商業施設等の複合的な土地利用を図る

秩序と調和のとれた土地利用を促していきます地区計画の変更点【緩和】①店舗・事務所等の立地基準の緩和②畜舎の立地基準の緩和③自動車車庫・物置等の制限の緩和【規制】①沿道(幅員12m未満)に接する宅地への規制②風俗営業店舗の立地基準の規制③複合的サービス地区の立地基準の規制

今回変更する

主要な緩和①-1■店舗・事務所等の立地基準の緩和
ｚ

【変更前】

【変更後】

地区サービス地区

地区サービス地区(第一種住居地域)(第一種住居地域)

地域サービス地区

地域サービス地区(第二種住居地域)(第二種住居地域)

広域サービス地区

広域サービス地区(準住居地域)(準住居地域)

幅員１６m以上の道路に接する敷地のみ建築可能

幅員１2m以上の道路に接する敷地ならば建築可能

両側歩道のある道路沿いに、コンビニなどの店舗の立地が可能に今回変更する

主要な緩和①-2■店舗・事務所等の立地基準の緩和
ｚ

【変更前】

【変更後】

広域サービス地区

広域サービス地区(準住居地域)(準住居地域)

幅員１６m未満の道路に接する敷地は50㎡未満の店舗・事務所のみ建築可能

幅員１2m未満の道路でも店舗・事務所の場合は1,500㎡なら建築可能※高等専門学校・専修学校などもOK

国道125号と大規模商業施設に挟まれたエリアのポテンシャルを活かす今回変更する

その他の緩和①■沿道(幅員12m以上) における立地基準の緩和
ｚ

【変更前】

【変更後】

地区サービス地区

地区サービス地区(第一種住居地域)(第一種住居地域)

地域サービス地区

地域サービス地区(第二種住居地域)(第二種住居地域)

広域サービス地区

広域サービス地区(準住居地域)(準住居地域)

動物病院・ペットショップ等→建築禁止

動物病院・ペットショップ等→建築可能※建築基準法上、畜舎と同等の扱いになる。

※畜舎は引き続き、建築不可にする。

収容施設を伴う動物病院などは畜舎に準じた扱いとなるが、幅員１２ｍ以上の沿道に限り建築可能に今回変更する

その他の緩和②■自動車車庫・物置等の制限の緩和
境界から１ｍ以内に建築物等の壁面を設置すると規制の対象高さの制限を削除（変更前） 高さが2.3ｍ以下の物置等で床面積の合計が５㎡以内のものは制限対象外（変更後） 物置等で床面積の合計が５㎡以内のものは制限対象外
高さの制限を削除（変更前） 自動車車庫で軒の高さが2.3ｍ以下のものは制限対象外（変更後） 壁を有さない車庫は制限対象外

今回変更する

主要な規制①-1■沿道(幅員12m未満) に接する宅地への規制
ｚ【目的】
両側歩道のない道路の街区に、多くの車が進入してこないようにし、よりよい住環境を維持するため、第一種低層住居専用地域並みの制限をかける× 建築できない建物：店舗・事務所、集会場など
ｚ○ 建築できる建物：戸建て住宅、併用住宅など【例外】①地区・地域サービス地区は、50㎡以下の事務所・店舗であれば建築可能→以前からも50㎡以下は事務所等は建築可能であるため②広域サービス地区は、1,500㎡以下の事務所・店舗であれば建築可能→沿道利用のニーズに応えるため、今回の変更で緩和するため

今回変更する

主要な規制①-2■新たな規制の対象となるエリア(一例)ｚ

古河体育館跡地西側にある幅員13m道路周辺

第一種低層住居専用地域並みの制限をかけるエリア

今回の変更で第一種住居地域(地域サービス地区)になるエリア

今回の規制対象となるエリア(一例)【対象エリア】
広域サービス地区

用途地域図(一部)

国道125号(準住居地域）

地区サービス地区(第一種住居地域）

地域サービス地区(第二種住居地域）

この規制は、古河駅東部地区内にある全ての準住居地域、第一種住居地域、第二種住居地域が対象になります。

旭町今泉線

今回変更する

その他の規制①■風俗営業店舗の立地基準の規制
ｚ

【変更前】

【変更後】

広域サービス地区

広域サービス地区(準住居地域)(準住居地域)

文化交流拠点地区

複合的サービス地区(近隣商業地域)(近隣商業地域)

風営法で定める風俗営業店舗(1～３号)→建築可能

風営法で定める風俗営業店舗(1～３号)→建築不可※性風俗店は、用途地域で規制されている。

※性風俗店は、用途地域で規制されている。

風 営 法
第2条第1項

第１号営業：パブ、スナック、キャバレーなど
第2号営業：低照度のバー、居酒屋など
第3号営業：区画や個室などで区切られた飲食店

今回変更する

その他の規制②■複合的サービス地区の立地基準の規制
ｚ

民間事業者などに土地を売却し、商業施設などの立地が決定したため、今後も拠点にふさわしい土地利用が継続できるよう、建築物の制限を設ける
【変更前】

【変更後】

文化交流拠点地区

複合的サービス地区(近隣商業地域)(近隣商業地域)

今
回制
限
する
建物

・寄宿舎、下宿
・自動車教習所、・畜舎（動物病院、ペットショップなどを除く）
・マージャン屋、ぱちんこ屋、射的場、勝馬投票券販売所など・倉庫業を営む倉庫、工場
・風営法第2条第1項第1～３号の風俗営業店舗

本日説明した主な内容
用途地域
幅員13ｍ道路沿いにサービス施設の立地を促し、魅力的な拠点をつくるため、用途地域を変更する
第一種低層住居専用地域

第一種住居地域

地区計画
地区計画で第一種低層住居専用地域同等の制限をかけて、地域の住環境を守る
建築できない建物：店舗、事務所、病院、葬儀場

今後のスケジュール
都
市
マス

都市計画マスタープランの一部改訂

令和6年
2月6日

令和6年
2月下旬

東谷
山貝
田 地 地区計画の決定
・区

下
水道

駅
東部
地区

下水道の変更用途地域の変更
地区計画の変更

第1回古河市都市計画審議会

公表・茨城県への通知

令和6年
3月上旬

茨城県知事協議

令和6年
3月中旬

都市計画決定の告示