第中古住宅を13 回

中古住宅を売るとき（その2）買うとき売るとき

中戸 康文

一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部上席研究員

Nakato Yasufumi

不動産適正取引推進機構では、不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、それらの成果を機関誌『RETIO』やウェブサイトにて情報提供している https://www.retio.or.jp/521 条 2 項）。

契約条件交渉・契約締結●売主の情報提供義務（1）条件交渉

契約をしようとする者は、「必要な情報を自ら収集して検討し、契約すべきかを自らが決定す購入希望者が現れたら、媒介業者を介して、契約条件の交渉を行います。

る」のが原則です。しかし、契約当事者間の情報〈主な交渉条件〉量に大きな格差がある場合、この原則は不適当・売買金額（土地・建物金額の内訳）、手付金額なため、契約の交渉に入った者の間では、一定・契約の締結時期、不動産の引渡し時期の場合、重要な情報を相手方に提供すべき「信・売主の契約不適合責任の担保責任負担期間義則上の義務」を負うとされています（図 1）。
買主の契約の判断に影響を及ぼす重要な情報

・不動産に不具合等が存する場合、その告知とを売主が提供しなかった（情報格差を解消しな売主・買主の負担区分・土地実測・公簿取引の別、境界の明示方法

かった）
ことが原因で買主に損害が生じた場合、・公租公課の清算方法

売主に情報提供義務違反による賠償責任が生じ・ローン特約、買換特約等る場合があります。交渉に入ったら、売主が知る〈条件交渉の基本〉

重要な情報等を買主に告知し、目的物に関する●契約を締結する・しないは自由

情報格差を解消して交渉を行う必要があります。

買付証明書・売渡承諾書を相互に授受し、契（2）契約内容の確認ポイント

約の交渉を行っていたとしても、売買契約を締①契約不適合責任への対応

結するまでは、売却の取りやめ、別の買主と交売主は、引き渡した中古住宅に、種類・品質渉を行うこと（買主側も、購入の取りやめ、他の等に関して契約の内容に適合していない不具合

物件の購入交渉を行うこと）は自由です＊ 1。

等があった場合、売主は契約で予定されていた●契約の内容は自由に決定できる

種類・品質等を満たす修補等の担保責任（契約不売主・買主は、法令の制限内において、売買適合責任）を負います（図 2）。中古住宅の売買にの契約内容を自由に決めることができます（民法

おいて一番多いトラブルが、この契約不適合に

図 1 売買交渉での不公平な情報格差の解消

図 2 契約不適合責任のイメージ〈売主〉

売主が知る重要な情報

＊1

買主に告知

情報格差を解消

売買代金

買主が収集できない、売主が知る重要な情報〈売買契約時〉〈買主〉

買主がその調査によって知る重要な情報

売買契約において予定された土地建物の種類・品質等〈引渡し時〉
売主に修補等を行う義務（契約不適合責任）
買主に引き渡された土地
建物の種類・品質等

ウェブ版「国民生活」2022 年 1 月号 16 ページ「(2) 契約の交渉と契約の成立」https://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-202201_05.pdf

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国民生活15中古住宅を 買うとき売るとき関するものですので、慎重な対応が必要です。

を買主が分担するという、リスクの分担に関す（ア）売主の告知と契約不適合責任る契約です。売主・買主は、当該リスク分担を契約不適合に関するトラブル回避の観点か考慮して、売買金額を決めることになります＊ 3。

ら、契約交渉に際して購入希望者には、売主がなお、既存住宅売買瑕疵保険＊4を利用すると、か し知る不具合等について、あらかじめ媒介業者が契約不適合トラブルの回避に役立ちます。

用意する告知書（土地・建物の状況等の報告書）②契約内容が履行可能かの確認等を通じて告知をしておきます。

売主の債務となる契約内容について、その履また、売買契約を締結する際には、「売主・行を確実に行うことができるか確認をします。

買主双方が確認をした当該不具合等があるこ

履行ができない可能性があるものについては、と、その負担を売主・買主どちらが負うのか」履行できなかった場合の取扱い（白紙解除にすを売買契約書に記載し、売買する目的物の種類・る、別途協議を行う）
についても、契約内容のす品質等を明らかにしておきます（図 3）。

り合わせを行っておく必要があります。
履行できない場合の対応検討が必要な例

図 3 契約不適合トラブル回避の観点から・予定していた住み替え先への転居ができず土地建物の明け渡しができない場合・売主が確定実測図の作成義務を負う契約内容において、隣地との境界確認書が得られず確定実測図が作成できない場合
・建物借主の退去を得て土地建物を引き渡す
契約内容において、借主が立ち退きをしない場合＊ 5・土地が借地の場合に、買主への借地権譲渡承諾が土地所有者より得られない場合告知書にて、買主の契約締結の判断に影響すると思われる、売主が知る土地・建物の不具合等を告知し、当該不具合があることを契約内容とする

告知書

売買契約書

不具合等があることを、売主は買主に告知した
旨、買 主 は 告 知 を 受 けた旨を明らかにする「不具合等の存在、およびその負担を、売主・買主どちらが負うか」等の合意内容を具体的に記載する③契約の解除方法の確認※引渡しされる設備等の範囲に関するトラブル回避の観点から「付帯設備一覧表」等も併せて作成することが望ましい

契約はいったん成立すると、解除しなければ（イ）売主の契約不適合責任の負担期間ならない事情が生じたとしても、契約の内容に引渡しをした土地建物に契約不適合が存して従って行うもの以外、一方的に解除することがいた場合の担保責任を、売買の決済後も長期にできません。契約解除ができる場合とその方法わたって負うことは、売主にとって負担が大きについて、確認をしておきます。

く、また契約が安定しないことから、一般に不なお、契約の解除方法については、本連載第7回＊ 6 と第 8 回＊ 7 で詳しく解説しています。

動産の売買契約では、売主の担保責任の負担期間を一定期間とする特約＊ 2 を置くことが行わ住宅の買換えを行う場合の注意点れています。
この売主の担保責任を一定期間とする特約は、原則売主が負う契約不適合に関するリスク住宅の買換えを行う場合、新住宅の購入と現＊2

個人売主が中古住宅を売却する場合、担保責任の期間は「負わない ～ 2 年」の間で決定されることが多い

＊3

ウ
 ェブ版
「国民生活」
2022 年 8 月号 17 ページ「図：土地建物に不具合・損傷等が生じた（存していた）場合の「売主・買主」のリスク分担の例」

＊4

ウェブ版
「国民生活」2022 年 4 月号 16 ページ「既存住宅売買瑕疵保険」https://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-202204_05.pdf＊5借主が立ち退きを拒んだ場合、売主に正当事由があったとしても、その立ち退きには裁判所の判決が必要となる

＊6

ウェブ版
「国民生活」2022 年 7 月号 17 ページ「契約解除の方法について確認する（その 1）」

＊7

ウェブ版
「国民生活」2022 年 8 月号 15 ～ 16 ページ「契約解除の方法について確認する（その 2）」

https://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-202208_05.pdf

https://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-202207_05.pdf
https://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-202208_05.pdf

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16中古住宅を 買うとき売るときであることが必要です。

住宅の売却を同時に行う同時売買が理想ですが、売買契約を締結しても、相手方が契約を解除す

売買契約書締結における確認ポイントは、本る可能性はゼロではないので、購入、売却の各

連載第 7 回＊ 8 と第 8 回 ＊ 9 をご確認ください。

売買契約には、相手方の承諾を得て買換えの特契約後、引渡しまでに行うこと約を付すことが必要となります。
しかし、買換え特約の承諾が得られない場合

主なものは次のとおりです。

や同時売買ができなかった場合、「売り先行」（現①抵当権抹消登記の手続きについて、あらかじ住宅を先に売却し、一度仮住まいに転居、その後め抵当権設定の金融機関と打合せをし、必要新住宅を購入する）、または「買い先行」（新住宅な書類を準備しておくの購入を優先し、転居後に現住宅の売却を進め②実測取引の場合、決済日に間に合うよう、速る）を検討することになりますが、その場合は次やかに実測作業の手配を行うの問題点がクリアーできるか、検討をしておく③買主への境界明示を行う必要があります。

買主への境界の明示は売主の責務です。
後日、①売り先行の場合境界トラブルに巻き込まれることのないよう、現住宅を売却して購入資金を確保するので、売主・買主間（できれば隣地所有者間とも）の現仮住まいへの引っ越し費用や家賃等の負担が発地での境界明示・確認（または、隣地との境界生しますが、資金的に安全・確実な方法です。

確認書による境界確認）は、決済・引渡し日ましかし、売却後に、新住宅が購入できないと、でに必ず行っておきます。

現住宅を売却した意味がありませんので、売り④土地・建物明け渡しの準備と引っ越し先行を行う場合は、不動産の需給状況や購入予引っ越し、電気・ガス・水道等の契約解除、算から、希望する住宅の購入見込みが高い場合料金の精算の準備を行います。実際の引っ越しである必要があります。

は、買主のローン承認が得られ、契約の履行が②買い先行の場合確実に行われるめどが立った後に行います。

新住宅が確保できることから、買換えの目的⑤土地・建物引渡し前の取引不動産の状況につは達成できますが、現住宅の売却が速やかにでいての立会確認〈推奨〉

きないと、資金繰りが難しいことになります。

中古住宅の売買では、引渡し後に「建物・設新住宅の購入資金を、つなぎ融資等の利用で備に不具合があった、引き継ぐ予定の付属設備行った場合、ローンの返済期限や金利負担などがなかった」等のトラブルがよく聞かれます。

から、現住宅を売り急ぐことになりやすいこと、決済・引渡し直前において、売主・買主が立ちもし売却できなかった場合には、つなぎ融資の会い、建物の状況や設備の稼働状況等の確認を返済めどが立たない危険な状態になることを考お互いに行っておくことが推奨されます。

えておく必要があります。

契約締結後、決済・不動産の引渡しまでの流れについては、本連載第 9 回＊ 10 をご参照くだ買い先行は、現住宅を売却できなくても、資金的に余裕があり、資金繰りに問題がない場合

さい。

か、現住宅が市場的に需要があり、予定価格以（次号に続く）上での早期売却ができるめどが立っている場合
＊8

ウェブ版
「国民生活」2022 年 7 月号「不動産売買契約書（その 1）」https://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-202207_05.pdf

＊9

ウェブ版
「国民生活」2022 年 8 月号「不動産売買契約書（その 2）」https://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-202208_05.pdf＊10 ウェブ版「国民生活」2022 年 9 月号 14 ページ「図 1 一般的な中古住宅売買（土地実測売買）における契約後の流れ」

https://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-202209_05.pdf

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