特集 維持管理

官庁施設における適切な保全の推進について
国土交通省大臣官房官庁営繕部計画課保全指導室
官庁施設ストック高度化推進官

ほん まだいさく

本間大策

１． はじめに

２． 国家機関の建築物等の現況について

既存の官庁施設は延べ床面積にして約５，１００万

前述したように，国家機関の建築物の総延べ面2m と膨大なストックとなっており，築後経過年

積は，５，１００万m2，施設数は約１７，４００施設（財務数が長く今後劣化が急激に進行すると考えられる

省国有財産情報公開システムの平成１９年３月３１日

施設の割合が，年々高くなっていくと予想されま

現在のデータを国土交通省で分析）と，膨大な量す。に達しています。経年別に，延べ面積と施設数で国土交通省では，これら膨大なストックの保全が計画的かつ効率的に実施され，良好なストック分類すると，おおよそ図―１のとおりとなります。

として長期にわたって有効活用が図られるようにこれらを見ると，まず，建設後３０年を超過してするため，保全業務の計画，実施，評価および改いる施設が，延べ面積で３割以上，施設数で見る善の各段階において，保全業務を支援するためのと約４割に達しています。これらの施設は１９７０年

ツールや基準類を整備する等，官庁施設における代後半以前に建てられた施設ですので，大体，第保全業務の適正化を推進しています。

二次オイルショックの辺りまでに建設された施設

本稿では，国家機関の建築物の現状のほか，イと見て良いでしょう。

ンターネットを通じて利用する保全業務を支援す

次に，建設後２１年から３０年の施設は，延べ床面るためのツールである，保全業務支援システム

積で約１５％，施設数では２割以上を占めていま（ Building Information system for Maintenanceす。これらの施設は，第二次オイルショック以後

and Management Support in National govern-からバブル経済期前までのいわゆる安定成長期に

ment：以 下「BIMMS―N」と い う）の 概 略 に つ建てられた施設と見て良いでしょう。一般的に，いてご紹介します。

建築後３０年前後には大規模な修繕や大型設備機器（空調機器など）の更新が増えるため，これらの施設において修繕と更新を計画的に実施していく必要があります。

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経年別面積

図―１

経年別施設数国家機関の建築物等の経年別シェア

また，このような修繕・更新のための費用のほか，建築物には光熱水費や保守点検や執務環境測に行うシステムについて検討を行っています。
また，平成１４年には国土交通省の社会資本整備審議会答申（平成１４年３月２５日）において，「IT定のための運用費用も必要となります。
これらを鑑みると，国家機関の建築物はこれらを活用した保全情報データベースシステム等を構膨大な数の施設に対する日常の運用費用のほか，築する必要がある」旨，答申がなされています。

その約半数以上において，今後，大規模な修繕・これら，ストックマネジメント技術検討委員会の成果や，審議会答申を受け，国土交通省は保全更新費用が必要となることが予想されます。

業務支援システム（BIMMS―N）を平成１６年に構築し，平成１７年度から運用を開始しました。

３． BIMMS―N開発の経緯

４． BIMMS―Nの概要

国家機関の建築物においては，施設の保全はその施設を管理している各省庁が行うこととなっていますが，国土交通省はそれらが適正に保全されるための指導や支援を行っています。

BIMMS―Nは，施設管理者が義務づけられている法定点検の記録を支援する機能のほか，施設の前述のような，老朽化した施設が今後増大して部材・機材の情報（部材・機材の設置年月，交換いくという問題意識は以前から持たれており，平履歴など）の管理，光熱水費の記録などの機能を成１
１年には「官庁施設のストックマネジメント技持っています。

術検討委員会」を設置（当時の建設省）し，保全また，国土交通省で行っている保全に関する情計画や保全情報を有機的に連携させて保全を適正報の収集（保全実態調査）の結果をインターネッ

図―２

BIMMS―Nのしくみ

建設マネジメント技術

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明，空気調和設備の浮遊粉塵量など）ト経由で報告できる機能も持っています。
BIMMS―Nは，インターネットを介して提供さ・施設の状況（空気環境，照明照度，衛生環境，れ るASP（Application Service Provider）方 式

漏水，避難経路等における障害物の有無など）を採用しているため，データはデータセンターで・維持管理（電気・油・ガス等の年間・月別使用厳重に一括管理・保存されます。また，システム量，故障履歴，修繕履歴など）にアクセスする際には，IDとパスワードによるこの調査は，昭和６２年から実施しており，当初保護，利用者ごとのアクセスレベルの設定などのは調査対象を合同庁舎をはじめとする一部庁舎とセキュリティも考慮しています。システムの利用していました。また，紙での提出だったため，毎に際しても，特別な設備を導入する必要はなく，年，調査対象施設全体のおおむね１／５施設ずつインターネットに接続できる環境があれば，どこ実施していました。

からでもアクセスが可能となっています（図―２）。

平成１６年度からは，BIMMS―Nの運用に伴い保全実態調査をインターネット上から行うこととしたため，各施設の管理者が，パソコン上から上記項目等を入力し，報告することができるようにな

５． BIMMS―Nの各機能っています（図―３）。
また，報告されている全国の施設の光熱水に関! 保全実態調査情報管理機能

する統計データを用いて，各省庁ごとに当該施設保全実態調査は，国家機関の建築物等の保全ののベンチマーク分析を行うことも可能となってい実体と問題点を把握し，適正な保全を実施するこます。とを目的とした調査で，官公庁施設の建設等に関

なお，保全実態調査の結果については，毎年度する法律（以下「官公法」という）に基づき実施「国家機関の建築物等の保全の現況」として，国しています。

土交通省のホームページにて公表していますの調査項目の一部は以下のとおりとなります。
・敷地内建物概要（施設名称，敷地内建物延べ面で，是 非，一 度 ご 覧 く だ さ い（http : //www.
mlit.go.jp/gobuild/sesaku/hozen/stm.htm）。

積，建物棟数など）
・保全の体制（保全担当者の有無，保全計画書の"点検記録情報管理機能

作成状況，点検記録簿の記録・整備状況など）

点検記録情報管理機能は，法定点検の記録を保・点検状況（建物構造，建物仕上げ，非常用照全業務支援システムで管理するための機能です

図―３３４ 建設マネジメント技術

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保全実態調査情報管理機能

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図―４

点検記録情報管理機能（図―４）。

"

施設管理機能建築基準法，官公法および消防法についての点

施設管理機能は，機器・部材・備品の台帳・履検を記録することができ，その内容はMicrosoft歴の管理，入居者への対応，運営業務のスケジュExcel形式で出力が可能となっています。また，ール管理，光熱水費やエネルギーデータの管理に前回の点検記録から，点検期限が近づいた場合に関する業務の支援およびデータ管理機能を提供し警告を表示し新たな点検を促す機能などもありまています。施設管理機能は，「日常管理」「依頼・す。

クレーム管理」「機器・部材・備品管理」「エネル

この機能を使用して点検の記録を行っている場
合，前述の保全実態調査の関連する項目に，点検記録情報を取り込む機能もついています。
なお，法令改正などで点検項目に変更がある場
合には，随時，当機能にも変更を反映させていま

ギー管理」等の管理機能からなります。
「日常管理」の機能では，作業記録や日々発生するクレームへの対応状況など，毎日の作業報告書を自動作成していく感覚で登録・管理できます。
「依頼・クレーム管理」では，「日常管理」です。

登録した入居者からの依頼やクレームについて，!

基本情報管理機能

基本情報管理機能は土地，建物の所在地，面進捗管理を行うことや，分析を行うことが可能です。

積，地目，構造，工事・診断の履歴，資産関連情「機器・部材・備品管理」の機能では，機器・報書類など，基本的な不動産情報を管理するもの部材・備品の台帳や履歴を登録・管理できます。

です。この機能は，「土地情報」と「建物情報」「エネルギー管理」は，光熱水費や使用した光熱の管理機能から構成されています。

水量のデータを蓄積し，年度比較や月度比較を行「土地情報」の管理機能は，土地の所在地，面うことができるようになっています。変化の分析

積，都市計画，地質・地盤，地権者等の情報を管や異常値を把握することにより，早期の対策も可理することがでます。

能です。

「建物情報」の管理機能は，建物の所在地，構また，施設管理機能の中には，「中長期保全計造，延べ床面積，所有者等，建物の管理に必要な画管理」の機能もあり，登録した機器・部材・備情報の登録・管理ができるほか，登録できる容量品のデータを元に，中長期保全計画の策定，修正は限られていますが，図面・写真・文書のデータ（変更）を行うこともできます。策定の際には，の管理もできるようになっています。

台帳ごとに登録されている更新費用，修繕費用，建設マネジメント技術

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図―５

中長期保全計画作成機能

更新周期，修繕周期，取得年等の情報に基づい帳，法定点検報告様式，建築物点検マニュアルやて，任意年数の更新・修繕費用を，機器・部材・関連法令等，保全に役立つ情報をダウンロードで備品ごとに算出・集計し，MicrosoftのExcel形式きる，「保全技術情報提供機能」の機能も備えてにてシートが出力されます。

います。

ここで出力されたExcelシートは，各年度にかかる修繕・改修費用の標準値が表とグラフになっ６． おわりにていますので，施設管理者はこれをたたき台に，個別具体の実情を加味して修正し，中長期保全計画を作成していくことになります。
中長期保全計画を策定することにより，計画的な保全業務の実施や保全予算の予測等に役立てることができます（図―５）。

本稿では，国家機関の建築物の現状・問題点と，BIMMS―Nという保全を支援するためのツールを簡単に紹介しました。
冒頭にも述べましたように，今後は老朽化した既存ストックを適切に維持保全していく必要があ! 複数施設総合評価・分析機能

ります。これらは限られた予算で行わなければな

複数施設総合評価・分析機能は，本システムにらず，維持保全の優先順位を付けた上でなるべく登録された情報を複数の施設にまたがり抽出する低コストで行う必要があります。そのためには，機能です。抽出されたデータを利用することによ

現在の状態のほか，将来の改修部位，改修費用，り，管理コストやエネルギーコストのベンチマー

改修時期等，ライフサイクルコストにかかわる情クの算出や，耐用年数，施設の仕様の傾向の分析

報を把握することが重要となります。

を行う等の利用方法が考えられます。

しかし，本当に重要なことは，BIMMS―Nのよ

この機能は，個別の施設の施設管理者が使用すうなツールによって収集・整理した情報をもとる機能と言うよりは，国で言えば地方ブロック機に，いかに各施設の実情に合わせた適切な保全を関が所管する複数の施設に関して，施設を抽出し実施するかということです。ツールがあると，そたりする場合に用いるものです。例えば，鉄筋コれだけで保全が適正化されるという錯覚が生じる

ンクリート造で地上３階建て以上の施設をリストことがよくありますが，実際には，ツールは単なアップする，といった場合に用います。

る道具にすぎません。今後はこのような観点から，施設管理者に対してBIMMS―N等のより有効" その他の機能な活用方法等を提供して行きたいと思っていまBIMMS―Nには上記のほかに，標準的な保全台す。

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