E園 調査診断・仕様決定に至る新しいスキーム
CWA(一社)建築防水安全品質協議会認証によるm

マシション大規模修繕の新 しい取り組み、*"(15年保証を目指して)
立岡陽(一社)建物調査診断受託センタ

理 事 /(槻イン ト口 ン代表取締役

マンション大規模修繕 15年保証をめざして

司会橘高義典(東京都立大学教授)
安達和男(耐震総合安全機構理事長)
今本啓一 (東京理科大学 教授)
小 山明男(明治大学教授)
田村雅紀(工学院大学教授)
立岡陽(一級建築士事務所 (欄イント口ン/(一社)建物診断受託センタ 一 理事)

202
2年 1月号

REFORM

19

特集
調査診断・仕様決定に至る新しいスキーム

CWA(一社)建築防水安全品質協議会認証によるマンション大規模修繕の新しい取り組み(15年保証を目指して)(一社)建物調査診断受託センター理事 /株式会社イントロン代表取締役

立岡陽

はじめに

1

その中でも、建設労働者不足による建築 コストの高騰や技能員(職人)不足による施工品質確保の困難化も懸循環型社会に向けた動きが活発化する現在、建築関連念されています。

分野における C02排出量は、日本の総排出量の約 3分の lを占めると言われる程、建築は、計画、設計、建設、運用、廃棄に至る一連のライフサイクルで大量の資源とエネルギ ーを消費 し、 環境に大きな負荷を与えています。

優良マンションを残すための施策(長期保証を考える)

環境への負荷低減や少子高齢化が社会問題となっている
現在、建築業界でもストック建物のリノベーションによる新たな価値の創造や有効利用、ストック建物の適切な修繕による長寿命化で、ライフサイクルコストを低減することが問われています。

前述した、将来に向けた社会的な課題を前に、今後のマンション大規模修繕をどのように乗り切るか?
建物の所有者が建物を占有する期間、 十数年に l回のマンション大規模修繕の機会は思ったほど多くありませ特に、維持保全のための大掛かりな改修工事は、建物ん。 自身の資産に対して納得感のある適切な大規模修繕完成後、解体されるまでの長期間、定期的に行わ れ るこを行うためには、しっかりとした基準や裏付け のとから循環型社会を実現するために重要な役割を担ってる化"が必要と考えます。

います。
現在、ストックの時代を迎えたマンションの大規模修
繕は、年々増加傾向にある 一方で、、多くの管理組合にお見え

1調査診断 ・設計基準を
2 調査診断 ・改修設計の妥当性をいて、少子高齢化・建物老朽化の危機的な問題なども顕在化してきており、適切な修繕周期と将来必要になる資金の確保が大きな課題 とな ってきています。

4施工品質のラ 時人宇~.ø. _マンション大規模修繕は、君主明期の責任施工方式からA始まり、現在は設計事務所等、第三者が中立的な立場で大規模修繕のプロセスを先導する設計監理方式が主流になっており、建物劣化状況の判断や改修範囲 ・仕様の判断、工事数量等の積算、工事期間中の施工状況確認等は

20

REFORM 2022年 1月号

特集
CWA認証によるマンション大規模修繕の新しい取り組み設計者に委ねられています。 これら手法は 、双方の信頼Ja回 nese
Architectural
M aintenanceStandard

関係に基づき成立 しますが、マンション管理組合自体が確認 ・判断し、理解できる明確な基準や手法が無い現実

2・.保全..'問解脱もあります。
マンション大規模修 I橋のフ ロー で見えずらい部分と疑問点と して下記項目が挙げられます。
1.建物調査診断 :建物調査で、の着目点、劣化の判断基

準及び診断 内容は適切か。

2 改修仕様の選定 :建物の劣化状況や既存材料を考慮した改修仕様の選定は適切か。

3.工事積算:数量算定の明確な根拠を提示できるか。
4.工事 :選定した施工会社は、適切な 工事品質の確保が出来るか。

2. 調査診断・改修設計の妥当性を見える化:
一般社団法人建築防水安全品質協議会 (以下、 CWA)による改修仕様認証により学識者に よる第三者の視など 、「見える化」できない部分が挙げられます。

点で調査診断結果並びに改修設計の認定評価を得る 。

このような状況下において、今の時代に適合するマンション大規模修繕を創成するため 、2017年に 一般社団一股祉関法人 建策防水安全品質悩障会)が設立され、法人建物診断受託センタ ー(以下で TJC

評価証

改修・修繕の専門家として知見と経験をもとに協議 ・試.
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行を重ね、マ ンシ ョン大規模修繕業務での各指標 ・妥当.. ，.，・...い鳩 附~ . . .，， ~.川，.... . “B

性 ・積算根拠や施工品質の「見えるイ七」に取り組みまし
た。

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「見える 化」は 、マンション管理組合主体で適正な診断と仕様提案 ・高品質な施工の確保を確認することが可能となることから、修繕周期のロングス パン化を実現する最も有効な手立ての一つで・あると考えます。

3. 積算根拠を見える化:TJCが提唱する大規模修繕工事の見える 化「一貫適正方式」を以下の通り説明いたします。

ビルデイングインフォメ ーションモデ リング (以下、B1M)の導入により調査診断での劣化状況(位置 ・数量)を見える 化や積算根拠を 3Dデータ化、調査段階の劣化数量と積算数量根拠を 可視化する 。

一貫適正方式『見える化の手法』
TJCは、 一貫適正方式のスキームの中で「調査診断・改修仕様検討 ・工事検査」を担い、 5つの見える化"を提唱し、マンシ ョン大規模修繕工事の長期保証と修繕周期のロングスパン化を実現します。

1.調査診断・設計基準を見える化:

4. 施工品質を見える化:

建築保全標準(以下、 JA MS 1"'"5)(
一般社 団法

一般社団法人建物長寿命化施工協会(以下、 BLA)人日本建築学会発刊)を建物維持保全、品質の基準との技能が証明された技能員(職人)による品質施工をし、大規模修繕工事のプロセスを 一気通貫で実現する。

実施 します。

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特集
調査診断・仕様決定に至る新しいスキーム

5. 職人技能を見える化:

全標準/ JAMSを出版。建物の点検、調査・診断、補修 ・一般社団法人大規模修繕工事・優良職人支援機構(以下、 RAS)は、大規模修繕に特化した職人技能検

改修設計、補修 ・改修工事に関する規準や標準仕様書の整備が行なわれました。

定を実施、施工者団体 BLAの技能員 (職人)技術検定MS)は、 JAMS1‑RC(一建築保全標準(以下、 JAを行い、高品質で施工できる技術の裏付けを行う 。

般共通事項)、 JAMS2‑RC(点検標準仕標)、 JAMS

3‑RC(調査 ・診断標準仕様書)、 JAMS4‑RC(補修・補修 ・改修工事標準仕改修設計基準)、 JAMS5‑RC(様書)で構成され、建物点検から維持保全診断 ・改修工事まで、建築物の所有者や管理者が、建物の劣化状況を詳細にかっ正確に把握し、補修・改修工事実施の要否判断や、工事を行う際の仕様を勘案するための標準仕様書として作成されています。

JAMS1‑RC(一般共通事項)では、建築保全の適用
1
臣、用語等について示し、保範囲、基本方針、保全の手 )全計画の作成に ついて規定するとともに、保全計画に関保全の基準は、建築保全標準 JAMSにわる建物所有者や保全計画作成者の役割についても規定(調査診断から工事完了そして将来の建物維持保全へ)しています。

JAMS2‑RC(点検標準仕様)では、建築保全におけ

1.調査診断・設計基準を見える化
JAMS3‑RC準拠

る点検の目的や種類及び範囲を示し、点検の頻度や重要性についての区分、内容を規定しています。

JAMS3‑RC(調査 ・診断標準仕様書)では 、建築物

建築保全標準(JAMS:Japanese Architectural Maintenance

調査・診断に関する鉄筋コンクリ ート構造体、外装仕上Standerd)

げ、防水分野でこれまでに培われてきた用語や診断基準を整理統一化 し、調査・診断業務を独立的なものとして結果の透明性を高める規定がされています。

，JapaneseArchitectural
M aintenanceStandard

JAMS4‑RC(補修 ・改修設計基準)、 JAMS5‑R

C(補修・改修工事標準仕様書)では、日本建築学会が..
保全相I!
・‑関傍観

既に発刊、示されてきた建築物の補修 ・改修に関する考，.・・・時.
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ー 『え方を尊重し、整理統合 RC造建築物に対する補修 ・改修設計基準及び補修・改修工事標準仕様書を制定しています。
補修 ・改修設計基準及び補修・改修工事標準仕様書では、本書 に基づき補修 ・改修工事の材料 ・工法が適切に選択され、改修工事が適切に実施されることが重要 とさ'"'‑'
5R
Cより)れています。 (建築保全標準 JAMS1
日本建築学会では、建物維持保全技術の現状と循環型社会に向けた今後の課題として、ストックの時代を背景

TJCは、 JAMSに準拠した調査診断 ・設計基準を「見にした建築保全 の重要性が高まることを勘案し、新築をえる イんした 上で、大規模修繕のプロセスの技術基準を対象とした JASSだけでなく、補修 ・改修工事標準仕

一気 通 貫で「見える化」して推進します。 JAMS3か様蓄 を作成するための活動を経て 2021年 2月、建築保ら始まる大規模修繕の循環 プロセスは、 JAMS5で工22 REFORM 202
2年 1月号

特集
CWA認証によるマンション大規模修繕 の新しい取り組み事を終えた後、再び J
AMS1、 2に戻り日常のメンテナンスで建物の維持保全を行う循環に入ります。

ロイヤルシャト一入船公園
調査診断報告及び改修仕様総括書

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一 般 社 団 法 人 建 築 防水安全品質協議会 (CWA)は、防水層の品質の確保、向上及びこれを施工する施工者の安全を確保し、周辺環境に悪影響を与えない建築防水工

CWAの第三者認証により調査・診断結果

法や人口の減少に伴う施工技術者の減少に対応するた並びに改修仕様提案の裏付けをめ、施工者の生産性を高める防水工法等の提言を行える
防水工法のシンクタンクを目指して設立された団体で、

2. 調査診断・改修設計の妥当性を見える化

JAMS3・4・RC 準拠
JAMS3、 4建物調査診断結果と改修仕様書の選定
は、 JAMSの全プロセスの中でも重要な位置を占めま

建 築 保 全 標 準 /JAMSの作成メンバ ーでもある学識者から構成されています。調査診断 ・仕様決定について TJC名で評価申請を行い、 CWAから第三者とし て諮問、評価を受ける ことになります。

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適切な劣佑状況の見立てと既存の状況に合わせた改修仕様や、諸条件を加味した大規模修繕実施時期の適切な

1
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判断がなければ、実際に行われる工事や将来に向けた長一般社団法人建第防水安全品質揖.会

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期修繕計画に大きな影響を及ぼす可能性があるためです。適切な診断、適切な改修仕様の選定は、建物の長寿・・
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命化に資する修繕の根源となります。

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これまでの設計監理方式では、設計者がこれら全てを判断、管理組合に提案の上プロセスが進められています

TJCでは、大規模修繕実施の判断に至る結果を 一CWA)を第三者
般社団法人建築防水安全品質協議会 (が、..剛M ・ M 調~..叩四一・..._... .... 叩…

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認定機関として、 内部に"調査診断 ・仕様評価委員会"を設置、調査診断の内容と結果の妥当性について学識者BIMを介した積算で見積もりのによる諮問を経て、認定・評価を取得し、調査診断 ・改透明性・裏付けを確保

修設計の見える化"を推進し ます。

3. 積算根拠を見える化
大規模修繕の工事費は、施工数量×工事単価により算 出され、工事数量は慣例として設計から参考数量として提示される事が多くあります。竣工している建物の施202
2年 1月号

REFORM

23特集
調査診断・仕様決定に至 る新しいスキーム
工数量は、しっかりとした調査を行えば、現在も将来も工事完成時の保証に付いても、メ ーカーの技術基準が使える確定数量 とすることが可能ですが、何処をどの様満たせない施工部位(納まり)については保証できなかっに積算したかを管理組合に理解できるよう可視化するこたり、材料メ ーカー と施工会社の商流に起因するパワ ーとは困難です。 この点において施工数量 はブラック BO

バランス等の問題で不具合に対する 責任範囲や所在が不Xとなり、工事見積もりの見える化は不可能になります。

明瞭になりがちな問題もあります。 TJCでは、仕様書

TJCでは、積算範囲・数量 を B1Mソフトにより 「見等で現場の納まりを加味した技術的基準 を明確にした上えるイ七」、 3次元グラフィックデータで誰もが簡単に確で、材料や施工の責任範囲、発注者を含めた立ち位置も認できる積算根拠を作成します。工事単価は見積もりを明確にすることを推奨します。

依頼する施工会社や工事時期により変動 しますが、 施工

一般 社 団 法 人 建 物 長 寿命化施工協会 (BLA)は、高数量を「見えるイ七」する事で管理組合が適切な工事金額

い技能が証明された技能員 (職人)と 適切な施工管理にの検証を行うこ とを可能に します。

より、 JAMS5に準拠 した高品質な施工を具現化するために設立された団体です。

建物の維持保全に関する B1Mの導入は、 JAMSでも提唱されており、工事積算根拠のほか、調査劣化数量、BLAが考 える根拠 と範囲は、 以下の通りです。

工事補修数量等、調査診断から大規模修繕工事、工事終

1，施工基準として JAMS5に準拠する 。

了後の点検、次回大規模修繕工事や設備系改修工事にも2 長期の保証に資する 施工品質確保のために技能を証活用できる建物のデータと修繕履歴(カルテ)とし て継承されていくことが推奨されています。

明できる職人で、施工を行ーう。

3，保証範囲と区分を 明確にする (材料はメ ーカー、工事 は施工会社での保証内容 と範囲を明記。不具合が生じた場合、原因を確認 した上で各社が対応する )。

建物診断から設計を経て長寿命化に資する大規模修繕を具現化させるために4， BLAとして第三者賠償保険に入り保証に対する裏付けを右
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呆す る。

5， TJCによる第三者検査により品質の確認を行う 。

4. 施工品質を見える化 JAMS5・RC 準拠
JAMS3 ・4基準で CWA認証を受けた適切な診断...，，_.. .

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結果に基づく改修仕様を具現化するのは施工です。マンシ ョン管理組合が長期修繕積立金を投下する 最大の目的
は、高い施工品質の大規模修繕工事 を行う 事で、 TJC，，，
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岨が推奨する長寿命化 に資する大規模修繕には 、 JAMS

5施工基準での工事実施が必要不可欠です。
また、工事で使用される材料は、半製品であることから技能 員 (職人)が現場で製品 化 することになります。
技能員の技術は施工品質 に直結し、長期保証の根底になることか ら技能を証明された、職人による施工が望まれ

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工事 中の検査 は施工会社も行いますが、 TJCでは施工品質や 手順等 を確認するため、 JAMSに準拠した 第三者検査 を行い ます。検査では積算で使用した B1Mを流用して補修箇所 ・数量 を見える化、 実数精算項 目に付いても透明性を持たせ次回大規模修繕のデータベースとして引き継ぐことが出来る資料を作成します。

24

REFORM 202
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CWA認証によるマンション大規模修繕の新しい取り組みの依存度は高いと 言 える 一方で¥元請施工会社は職人の長期保証の裏付けとして職人技能は、必要不可欠技量 まで把握していな い事が殆ど で、現場監督の管理能力と社内検査体制だけでは、高品質は語れません。
長期保証の実現は、メ ーカ ーが作る材料の品質と施工

5. 職人技能を見える化の基準が条件となりますが、技能員の能力も裏付けのあ工事の品質は、職人の技能に宿る 。

るものばかりでないという現実もあります。 201
4年に大規模修繕で扱われる材料は半製品で、適切な施工を材料メーカー協力のもと設立した 一般 社 団 法 人 大 規 模

通じて初めて材料の性能を発揮します。現場施工の最前修繕工事優良職人支援機構(以下、 RAS)は、独立した線で材料の性能や工事の品質を語る時、技能員の能力へ第三者の立場で技能員個人"の技能を評価、オ ーバー

レイの施工を基本 とした大規模修繕に特化 した主要 5工
種 (8工法)の職人技能検定を実施、施工者団体 BLAの技能員 (職人)技術検定を行い 、高品質で施工できる技術の裏付けを行います。
職人技能が担保されることで、高品質な施工、保証の裏付けとなります。

RASが実施する技能検定 (5工種、 8工法)
1.防水(ウレタン、塩ビシ ー ト、アスフアル ト(熱 ・冷))

2.塗装

3.下地補修4. シー リング

5. 防滑塩ビシ ー ト

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建物の竣工から終着まで、継続される維持管理、メン

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テナンス、大規模修繕によって建物は健全に維持され資"111凋鳳 2019 4:!回淘珂 a r~l

産価値も保たれることになります。

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ルJ(‑... ..1)1“刷・ ・旬、a・u ・・・n・‘a ・~J温時代1<::見合う修鎗品質のために別々の社団が集 結 !

TJC
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2022年 1月号

REFORM25

特集
調査診断・仕様決定に至る新しいスキーム

TJCが CWA監修の検査基準を基に品質検査を行い、 BLAが竣工後の様書)に準拠した施工を行い、建物診断から工事 まで、ほぼ人の手で行われる大規模修繕が適切なものであることを証明するには、適切な工事保証を履行します。

基準"を用いて、 技術的な裏付"を第三者に受けながら、発注者が理解でき5

業務適正の見える 化" を進めていくことが肝要です。

RASは、 BLAが登用する職人技能を CWA監修の基準で技能検定を行い認証 します。

6. B1Mは、 建物調査診断から活用、劣化数量、積算

TJCの適正一貫方式は、 4つの独立した一般社団法

数量を見える化、さらに施工中の補修数量をデータ人が連携し、それぞれの立ち位置で大規模修繕の工程、化することで、工事保証範囲、実数精算金額を見え全てを見える化、長寿命化に資する品質の裏付けを持っる化します。 これら B1Mデー タは、次回の大規模て対応します。

修繕工事や設備工事のデータベース(建物カルテ)

JAMS1
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'‑'5基準を品質の拠り所として業務を進として活用されます。

めます。

大規模修繕工事終了後、管理組合は JAMSl‑RC

2. TJCが JAMS3RC(調査・診断標準仕様書)、(一般共通事項)の基準に立ち返り、建築保全の適用JAMS4‑RC(補修 ・改修設計基準)に準拠、調査範囲、基本方針、保全の手順、保全計画を作成しま診断から改修設計(改修仕様書)の作成を行います。

す。 TJCと大規模修繕施工会社 は、日 常管理を請

3.CWA調査診断 ・仕様評価委員会は、調査報告書を点検標準仕け負う管理会社と共に JAMS2‑RC(基に調査診断者に対して諮問を行い診断内容と 改修様)をベースに、各自の建築保全における点検を行

4

仕様の評価、評定を行います。

うことで、建物は JAMS基準の下、良好な経年が補修・改修工事標準仕BLAは、 JAMS5‑RC(可能となります。

従来の「設計監理方式 jの一般的な流れ から 現代に適合する「一貫適正方式」
比較図から見る、大規模修繕 工事の現状と問題点と改善解決

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見える化

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REFORM 2022年 1月号

適正方式 J