長期修繕計画およびＬＣＣ算定システムの開発
Development of Long-term Repair Planning and Life Cycle Cost Estimation System

川本 和彦*1
Kazuhiko Kawamoto

木本 健二*2
Kenji Kimoto

要旨
建築物の「長期修繕計画システム」と「LCC（Life Cycle Cost） 算定システム」の概要について報告する。まず開発システムの特徴とデータの収集、システムの展開について、そして開発システムの算定フロー、開発システムの試行と事例分析について述べる。長期修繕計画システムは、建物運用開始時に修繕計画として設定期間内の修繕および更新の内容、時期、費用を計画するものである。また新築時だけでなくリニューアル工事時にも対応可能なデータと機能を付加している。LCC 算定システムは、企画および基本設計段階で、企画設計費、建設費のほか運用費や保全費、解体処分費を含めた建物の総費用（LCC）を算定するものである。設備システムの選択は運用費や保全費の算定と連動しており、省エネシステムの採用効果を把握できるようになっている。
本システムはゼネコン 11 社の共同開発であり、豊富なデータおよび事例の収集を実現している。共同開発ではシステムの標準型の開発に留め、各企業は標準型の仕様を独自のデータやデザイン、仕様へ設定を変更できる。また寒冷地域や熱暑地域など、地域の状況に則した仕様項目や標準単価の設定が可能であり、組織や地域特性への柔軟な対応が可能なシステムである。

キーワード：長期修繕計画 予防保全 ＬＣＣ ランニングコスト 省力化

１．はじめに

2.1 コンピュータ支援システムの特徴
両システムともに、算定過程では数値演算処理機能を、建物の長寿命化や省エネルギー化への需要に伴って長出力段階では集計表ならびにグラフの表示機能を必要とす期的な経済性に基づいた建物の企画・設計、運営管理が求る。これらの要求条件を勘案して、本開発では汎用の表計められており、長期修繕計画の立案と LCC の算定が重要に算ソフトウエアを援用してシステム構築を行った。

なってきた。しかしながら合理的な算定のための手順や根システムは長期修繕計画システムおよび LCC 算定システ

拠、それらに基づいた効率的な算定システムは十分に整備

ムともに、①建物概要や項目選択を行うデータ入力シートされていないのが実態である。本報では開発した「長期修群、②集計表やグラフ表示を行う出力シート群、③算定に繕計画システム」と「LCC（Life Cycle Cost） 算定システ

必要なデータを整理したデータベースシート群に区分されム」の概要について報告する。

る。特に入力シートは解りやすい GUI（Graphical User

システムの概要として、コンピュータ支援システムの特Interface）を実現し、効率的な入力を支援している。たと徴、システムが利用するデータベースについて説明する。

えば図 2, 7, 8 はデータ入力シートの例である。図 3, 4, 5,

次に長期修繕計画システムと LCC 算定システムの操作フロ

9, 10 は出力シートの例である。

ーと機能について説明する。最後に長期修繕計画と LCC 算

両システムともに、参照文献 4）を基として、部位・部材項目ごとに修繕更新費に関する複合単価、修繕および更定の試行と事例分析について述べる。

新周期、各種変換計数などをデータベースとして整理して２．システムの概要いる。既往のシステムでは事務所ビルのみを対象としているもの（参照文献 3）～4）参照）が多いが、本システムで長期修繕計画システムは建物運用開始時に、修繕計画とは事務所ビル以外に集合住宅、ホテル、病院、量販店、倉して設定期間内の修繕および更新の内容、時期、費用を計庫の 6 用途に対応できるようデータを揃えている。またリ画するものである。LCC 算定システムは企画および基本設

ニューアル工事時の計画や計画の修正にも対応できるよう計段階で、企画設計費、建設費、修繕更新費、運用費、保に、一般に「カバー工法」や「かぶせ施工」といわれる既全費、廃棄処分費を含む建物の供用期間にかかる総費用存部位や部材を撤去せずに被覆する構法データも整備して（LCC）を算定するものである。

いる。現在、建築と設備で全 529 項目である。

*1 東京本店

建築営業部*2 芝浦工業大学

建築工学科

本システムはゼネコンの共同開発である。共同開発の長所として豊富なデータおよび事例の収集があげられる。長期修繕計画や LCC 算定においては、顧客や建物管理者に対して独自の計画内容を示すことと同時に、算定結果の妥当性を示すことも重要であり、共同開発による意義は大きい。
また自主開発でシステムを構築しており、機能追加や操作性の向上などのシステム改善は容易である。なお本開発ではシステムの試行と算定精度分析を継続的に行っている。
共同開発ではシステムの標準型の開発に留め、各企業は標準型の仕様を独自のデータやデザイン、仕様へ設定を変更する手順を採用した。また同じ企業内でも寒冷地域や熱暑地域に関する仕様項目の追加や標準単価の設定など、地域によってもシステムの仕様を変更することも可能である。
組織や地域特性への柔軟な対応が可能なシステムである。
2.2 長期修繕計画のフロー
長期修繕計画は、建物の運用開始時に、予防保全の観点から、対象建物の具体的な部位や部材、機器ごとの修繕と更新の内容、発生時期、発生費用を予測し、示すものである。図 1 に長期修繕計画の基本フローを示した。
（１）建物概要ならびに計画開始年や計画年数、価格変動

図1

長期修繕計画システムのフローと金利の設定など、計画のための基本条件を設定する。価格変動に関しては参照文献 4）の価格データを基に、修繕・更新の対象である部位・部材ごとに過去 20 年間の価格変動を一次回帰分析し、将来の変動率を予測している。金利はユーザが自由に設定可能である。
（２）システムには、参照文献 4）のデータを基に、修繕・更新が想定される部位・部材項目ごとに標準建設費単価や修繕周期、修繕率、修繕・更新単価係数の情報をデータベースとして整備している。
ユーザはデータベースの中から該当する修繕・更新部位もしくは部材を選択し、実施工数量を入力する（図 2 参照）。

図2

部位部材項目の選択

図3

タイムテーブルの出力

データベースの標準建設費単価が実情に合致しない場合は、採用単価として自由に変更できる。また修繕・更新対象の部位・部材がデータベースに存在しない場合は、ユーザが新たに項目を追加できる。データベースから類似項目を選択し、その内容を参照しながら新規項目を追加することも可能である。
（３）本システムでは修繕・更新は一定の周期で発生するものとしているが、修繕・更新周期が対象プロジェクトに合致しない場合は、ユーザが自由に発生年を調整できる。
その結果に基づいて、部位・部材ごとに修繕・更新タイムテーブルが表示される（図 3 参照）。

（４）計画期間に発生する修繕更新費が自動的に集計される。既往研究（たとえば参照文献 4））と同様、建設費単価に修繕単価係数を乗じて修繕時の複合単価へ換算する。新築時の施工数量に修繕率を乗じて修繕時の施工数量へ換算する。両者を乗じて修繕費とする。建設費単価に更新単価係数を乗じて更新時の複合単価へ換算する。その結果に新築時の施工数量を乗じて更新費とする。
修繕更新費の算定結果に基づいてグラフが表示される。
図 4 は、大分類：建築外部、建築内部、外構、電気設備、空調設備、衛生設備、搬送設備の 7 区分で毎年の支出を棒グラフ、累計費用を折れ線グラフで表示したものである。

図4

長期修繕更新費グラフの出力

特に集合住宅において求められる修繕積立金累計もあわせて表示することも可能である。中分類、小分類集計も出力可能である。また修繕更新費のほか、運用費と保全費を合わせて表示可能なグラフも出力可能である（図 5 参照）。
（５）長期修繕計画を実施するための組織表や委託業者一覧を挿入可能であり、建物利用の手引書ともなる。
2.3 ＬＣＣ算定のフロー
LCC 算定は、企画もしくは設計段階において、建物規模や構造、建築および設備に関する基本仕様に基づいて、建物全体の LCC を予測し、示すものである。本システムでは、

図5

長期修繕更新費グラフの出力（運用費他含む）

最大 3 つまで計画案を設定し、算定結果を比較することができる。
本システムにおける LCC 算定の費目は企画設計費、建設費、修繕更新費、運用費、保全費、廃棄処分費の 6 費目である。算定に際して、建設費は躯体費と建築仕上費、設備費に分け、修繕更新費は建築修繕更新費と設備修繕更新費に分けている。図 6 に LCC 算定の基本フローを示した。
（１）最大 3 つまでの計画案に対して建物概要や計画開始年、計画年数、価格変動と金利の設定などの計画条件を設定する（図 7 参照）。
（２）躯体費の算定：内訳は仮設工事費と土工地業費、純躯体費である。いずれも各工事単価に延床面積を乗じて算定する。各単価は、本開発の参加ゼネコンでの実績ならびに参照文献 2）に基づいて、RC 造、SRC 造、S 造の 3 構造種別かつ 6 用途別に設定されている。
（３）建築仕上費と建築修繕更新費の算定：ユーザは計画案毎に建築部位・部材を選択し、採用比率を入力する（図8 参照）。数量は部位・部材ごとに建築面積や延床面積を用いて採用比率に基づいて概算される。建築仕上費は項目毎に単価に概算数量を乗じ、集計する。修繕更新費は長期修繕計画システムにおける算定方式と同様である。
図6ＬＣＣ算定フロー

（４）設備費と設備修繕更新費の算定：ユーザは各計画案に対して設備機器を選択し、採用比率を入力する。施工数量もしくは容量は部位・機器毎に建築面積や延床面積、トランス容量などを用いて、採用比率に基づいて概算される。
設備費は項目ごとに単価に上記の概算数量を乗じ、集計する。修繕更新費は長期修繕計画システムにおける算定方式と同様である。事前に 8 つの空調システムデータを用意しており、その選択結果に基づいて関連費目が概算される。
（５）企画設計費の算定：内訳は設計業務費と監理業務費であり、参照文献 1）を基としている。両費目とも業務量に標準日額人件費を乗じて算定する。なお両業務量は建設

図7

建物概要の入力費に基づいて算定する。
（６）運用費の算定：内訳は電力費、水道費、ガス費である。集合住宅の場合は共用部が対象であり、電力費と水道費について細目ごとに使用量に単価を乗じて集計する。集合住宅以外の場合は、計画案ごとに選定した設備システムに基づいて、用途に応じて上記 3 費目のエネルギー使用量を概算し、エネルギー単価を乗じて運用費とするしくみである。なお電力に対しては、夜間電力を考慮することができる。
（７）保全費の算定：集合住宅の場合、自主管理・部分管

図8

部位部材項目の選択

図9

ＬＣＣ推移の比較

図 10

ＬＣＣ構成の比較

理・全面委託の管理形態ごとに管理単価を設定しており、共用部の延床面積を乗じて保全費を算定している。
集合住宅以外の場合、内訳を清掃費、設備管理費、保守費、警備費、植栽管理費、塵芥処理費とし、細目ごとに用途に応じて数量もしくは容量を概算し、単価を乗じて集計する。なお清掃費や警備費については業務形態を選択できる。
（８）廃棄処分費の算定：内訳は解体工事費とコンクリー
ト処分費である。ともに地上部、地下部、基礎部、杭部に、解体工事費の場合はさらに内装部に区分し、用途に応じて数量を概算し、単価を乗じて集計する。
（９）LCC 集計とグラフ表示：LCC 算定では代替案との比較が重要であり、案ごとの①LCC 集計表、②LCC 内訳表、③毎年の費目別グラフ、④毎年の費目別累計グラフの他、各案相互の比較資料として⑤LCC 比較グラフ、⑥費目別構成比較グラフが出力可能である。
図 9 と 10 に事務所ビルの LCC 算定事例を示す。図 9 は計画期間における毎年の LCC 推移を、図 10 は基本設計案と代替 A 案と代替 B 案の LCC 構成の比較を示している。この例の場合、基本設計案が代替 A 案、代替 B 案より建物全体のLCC を低減できることがわかる。

３．長期修繕計画とＬＣＣ試算の分析

ビル 10 件について試算ならびに分析をおこなった。集合住宅の内訳は住戸数 40 戸程度：2 件、70～90 戸：3 件、110

修繕更新費／建設費開発に携わったゼネコン共同で、集合住宅 7 件、事務所100%搬送設備
衛生設備
空調設備
電気設備
外構
建築内部
建築外部

75%
50%
25%0%

戸程度：2 件の合計 7 物件である。いずれも RC 造民間分譲ABC

マンションで、建物供用期間の費目は共用部のみを対象とした。事務所ビルは延床面積 3,000m2 未満：4 件、3,000m2

図 11以上 10,000m2 未満：4 件、10,000m2 以上：2 件の合計 10 物
SRC 造：3 件、柱 SRC・梁 S 造：1 件の構成となっている。
建物所在地は事務所の 1 件（宮崎県）を除き、すべて東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県の首都圏であり、建物の竣100%

搬送設備
衛生設備
空調設備
電気設備
外構
建築内部
建築外部

75%
50%
25%abcd100%の多くが 35 年未満であることを考慮し、検討期間を 35 年

80%
構成比率

（１）長期修繕計画における修繕更新費の分析：更新年数

ghij

長期修繕計画算定結果（事務所/35 年）
廃棄処分費
保全費
運用費
修繕更新費
建設費
企画設計費

40%
20%

ビルとも、建物ごとに修繕更新費に占める割合が異なる傾

0%
A

B

CDE

FG

集合住宅 建物名

向にあることがわかる。これは物件ごとに構工法および設備機器類が異なること、ならびに試算者の判断のばらつき

図 13
100%

費の合計では、集合住宅で建設費の 50～80％に、事務所ビ80%構成比率などに起因するものと考えられる。しかしながら修繕更新

事務所ビルの場合：82％である。

f60%と図 12（事務所）に示す（注 1）参照）。集合住宅・事務所は大きくない。平均すると、集合住宅の場合：建設費の 65％、e事務所 建物名

図 12ルで 70～100％にそれぞれ分布し、建物の規模による差異

G

長期修繕計画算定結果（集合住宅/35 年）

めて高い設備システムの採用事例は入っていない。

（修繕更新費試算結果／建設費実績値）を図 11（集合住宅）

F0%

工年は 1993 年～2003 年である。なお省エネルギー性の極に設定した場合の実際の建設費に対する修繕更新費の割合

E

125%
修繕更新費／建設費件である。構造別に分類すると S 造：3 件、RC 造：3 件、D集合住宅 建物名

ＬＣＣ算定結果（集合住宅/50 年）
廃棄処分費
保全費
運用費
修繕更新費
建設費
企画設計費

60%
40%
20%
0%
abcd

実態は様々であるが、現実的な事例として検討期間を 50

efghij事務所 建物名（２）LCC 算定における構成比率の分析：建物供用年数の
図 14

ＬＣＣ算定結果（事務所/50 年）年と設定した場合の LCC 算定結果を図 13（集合住宅）と図14（事務所ビル）に示す。大項目毎の構成比率を表しておと図 16（事務所ビル）に示す。一部で建物規模が大きい場り、集合住宅、事務所ビルとも若干のばらつきがあるもの

合にずれが生じるものの、概ね一致していることがわかる。の、概ね一定の構成比率になっている。ばらつきの要因と集合住宅の場合、全般的に実績値より若干高めの算定結果して、構工法および設備機器類が異なること、試算者の判となっている。事務所ビルにおける回帰式は実績値のそれ断のばらつき以外に、事務所ビルでは警備方式、清掃内容によく近似している。などの違いが保全費の差異としてあらわれていることを指検討期間を 35 年とした場合の修繕更新費の、長期修繕計摘できる。平均すると集合住宅の場合、建設費：36％、修画システムによる算定値と LCC 算定システムによる算定値

繕更新費：29％、運用費：1％、保全費：25％であり、事務の比較結果を図 17（集合住宅）と図 18（事務所ビル）に示所ビルの場合、それぞれ 19％、30％、22％、26％である。

す。建物規模が大きい場合にずれが生じるものの、概ね傾向は一致していることがわかる。

（３）LCC 算定における傾向分析：LCC 算定システムによる検討期間を 50 年とした場合の LCC 傾向を図 19（集合住建設費の算定値と実績値の比較結果を、図 15（集合住宅）宅）と図 20（事務所ビル）に示す。集合住宅の場合は戸数、1,400
実績値
LCCｼｽﾃﾑ試算
線形 (実績値)線形 (LCCｼｽﾃﾑ試算)

1,600

y = 19.56 x - 208.40
R2 = 0.92

1,000800

y = 14.03 x + 45.35
R2 = 0.82

600

1,000800

y = 8.07 x + 102.89
R2 = 0.64

600
y = 8.62 x + 32.34
R2 = 0.78

400

400

020406080

100

2,00000120

20406080

1001200

図 17

建設費の比較分析(集合住宅)

修繕更新費の比較分析(集合住宅) 図 19

y = 0.27 x - 53.91
2R = 1.00

4,000

実績値

3,000

LCCｼｽﾃﾑ試算

2,000

5,000
4,000
3,000

y = 0.17 x + 245.87
R2 = 0.82
長期修繕計画 35年
LCC 35年
線形 (長期修繕計画 35年)
線形 (LCC 35年)

1,000

線形 (LCCｼｽﾃﾑ試算)

0

図 16

5,000

10,00015,00020,000事務所

延床面積 （㎡）

25,000

建設費の比較分析(事務所)120

ＬＣＣの傾向分析(集合住宅)

25,000y = 1.34 x - 30.51
R2 = 1.00

20,00015,00010,0005,000
0030,000

100

30,0000080

LCC 50年
線形 (LCC 50年)

35,000y = 0.26 x + 39.72
R2 = 0.99

2,000

線形 (実績値)1,000

修繕更新費 （百万円）

5,000

60

40,0006,000

y = 0.28 x + 81.82
2R = 0.95

6,000

40

戸数 （戸）

7,000

8,000
7,000

20

戸数 （戸）

戸数 （戸）

図 15

y = 45.58 x - 17.49
R2 = 0.90

3,00000

建設費 （百万円）

4,000

1,000

200200

LCC 50年
線形 (LCC 50年)

5,000

LCC 50年 算定値 （百万円）

建設費 （百万円）

1,400
1,2006,000
長期修繕計画 35年
LCC 35年
線形 (長期修繕計画 35年)
線形 (LCC 35年)

1,200
修繕更新費 （百万円）

1,800

LCC 50年 算定値 （百万円）

2,000

5,000

10,00015,00020,00025,00030,000

0

図 18

5,000

10,00015,00020,00025,00030,000

延床面積 （㎡）

延床面積 （㎡）

修繕更新費の比較分析(事務所)

図 20

ＬＣＣの傾向分析(事務所)

事務所ビルの場合は延床面積が LCC と非常に高い相関関係

参照文献にあることがわかる。

1) （社）東京都建築士事務所協会：建築士事務所の業務報
酬算定指針、2003

４．まとめ

2) 建設工業経営研究会：建設工事原価分析情報、大成出
版、1999.4

長期修繕計画システムおよび LCC 算定システムの構成、

3) （社）建築業協会：ﾗｲﾌｻｲｸﾙｺｽﾄ（LCC）略算ﾌﾟﾛｸﾞﾗﾑ、2000.3

算定フローと各種機能、集合住宅および事務所ビルを対象

4) BELCA：建築物の LC 評価用データ集（改訂第 3 版）、2002.4とした試算分析について報告した。

5) 建築設備技術者協会：竣工設備データ集 ELPAC、1999

汎用ソフトウエアを用いたコンピュータ支援システムの6) 空気調和・衛生工学会：空気調和・衛生工学便覧、2002

構築は、長期修繕計画ならびに LCC 算定業務の省力化とともに、さまざまな条件に対応可能な柔軟なシステムの構築

参考文献を実現している。また共同開発により、開発の効率化や、

1) （財）国土開発技術研究センター：保全・耐久性向上技

概算精度の信頼性と向上にも有効であった。
試算分析を通して、建物用途ならびに規模に則した特徴をみることができた。今後は、更なる算定精度の向上、建物形状の考慮、躯体修繕の考慮および地球環境への影響分析を進める必要がある。

術の経済性評価手法、技報堂出版、1986.7
2) （財）建築保全センター：改訂建築物のライフサイクル
コスト、（財）経済調査会、2000.5
3) 田島、角田、小松：施設管理におけるライフサイクル計
画に必要な更新費の算定手法に関する研究、日本建築学
会計画系論文集第 540 号、pp.243-249、2001.2

注釈4) 杉田、藤上、村川、西名、西本：事務所建築における維

1) 図８における事務所Ｃは空調別途工事により空調費の持管理状況を考慮したライフサイクルコスト算出に関みデータ欠落。

する基礎的研究、日本建築学会計画系論文集第 541 号、

2）本開発は下記ゼネコン 11 社の共同によるものである。

pp.185-191、2001.3

青木あすなろ建設、浅沼組、大木建設、鴻池組、西武建設、

5) 木本、萩原、斉藤、関谷、山本：建築物の長期修繕計画

錢高組、大末建設、鉄建建設、東洋建設、飛島建設、ピー

システムおよび LCC 算定システムの開発（その 1～5）、エス三菱（五十音順）。

日 本 建 築 学 会 大 会 学 術 講 演 梗 概 集 、 pp.1327-1336 、
2004.8