q漂鼠同幽現出臥.LJI，I;.皿誌u国
調査診断・ 仕様決定に至る新しいスキーム
CWA(一社)建築防水安全品質協議会認証によるマンショシ大規模修繕の新しい取り組み@(15年保証を目指して)
立岡

陽(一社)建物調査診断受託セ ンタ一 理事/f
捕イントロン 代表取締役

調査診断 ・仕様決定に至る新しいスキーム
マンション大規模修繕 15年保証をめざして

司会橘高義典(東京都立大学教授)
安達和男(耐震総合安全機構理事長)
今本啓一(東京理科大学教授)
小山明男(明治大学教授)
田村雅紀(工学院大学教授)

立岡陽(一級建築士事務所 (鮒イン卜 口 ン /(一社)建物診断受託センタ一理事)

2022年 1月号

REFORM1
9

特集:新春座談会
調査診断・仕様決定に至 る新しいスキーム司『*新春座談会*

調査診断・仕様決定に至る新しいスキーム
マンション大規模修繕 15年保証をめざして
司会橘高義典(東京都立大学教授)
安達和男(耐震総合安全機構理事長)
今本啓一 (東京理科大学教授)
小山明男(明治大学教授)
田村雅紀(工学院大学教授)
立岡 陽(一級建築士事務所側イントロン/(一社)建物診断受託センター 理事)

、

A

はじめに

!

期に使用 するストック型社会に移行することが求められています。その中でマンショ ン等の長期的な維持保全や司会(橘高) 本日は皆さんお忙しい中、お集まり頂きあ

診断に関して、(従来見えにくい問題に対する)新しい枠様決定に至る新し
りがとうございます。「調査診断 ・仕 J組みというものを作る必要があると思っています。 その

いスキ ーム」 と言 うタイトルで新春座談会を始めたいと中で本誌に別途記事として 一般社団法 人 建 築 防 水 安全

思います。皆さんご存知のように温室効果ガスの削減目

品質協議会 (CWA)と一般社団法人 建物診断受託セン

標達成のため 、従来のフロー型社会から建築物をより長ター (TJC)等の概要 (p20""26参照)がありますが、その仕掛け人であり、ここにもご参加頂いている立岡陽氏にこのスキ ームについて解説頂きながら 、それに対して皆さんで意見を出しあっていければと思います。 よろ
前に簡単に参加の皆さんの 自己
しくお願いします。 その i
紹介から始めたいと思います。

橘 高 本 目 、 司会 を務めさせていただきます東京都立大の橘尚 と申 しま す
。 私は専門が建築材料で、特にコンクリート 工学や仕上げ材料について研究を行っています。
本日は よろしくお願いいたします。

一般社団法人建築防水安全品質協議会(略称:CWA)
設 立 2012年 3月
総織織成 :

名誉会長立石 英 前 ・(ー鰐)巳本建築セ ンタ ー理事
名誉顧問上村克郎 元建設省建築研究所所長
代表理事本橋健司芝浦工業大学 名誉教授(
一社)
建築研究娠興協会会長
理
事図中毒Z二東京工業大学名誉教授
近縁照失 ものっくり大学名誉教授

28

REFORM 20
22年 1月号

設立趣旨 :
CWA(
立、防水層の品質の確保、向上及びこれを施工する施工者の安全を確保 し、 周辺環境に悪影響を与えない建築防水工法、人口の減少に伴う施工技術者の減少に対応するため、 施工者の生産性を高める防水工法等の提言を行える防水構法のシンクタンク を
包指 して設立いたしました。

新春座談会:特集
マンション大規模修繕 1
5年保証をめざしてを使ったある試験体を作ってもらい、促進試験か何かで、Aの凶 tドW Gの成果物です。

その物理的耐周年数を評価して、劣化の想定年数が建てられたときに、それがゴールド ・シルバー ・ブロンズで、ちゃんと 2
1が出るかどうかの検証 データがあるとい いかなと思ったことがあ ります。
もしそれで、ゴールドとシルパー、全く何も取っていない人で本当に差が出るようなデータがでた時には、本刊にその峨人の技能の f見える化 J と汚 う形で、 「こういう人にお願いをするので、その場合は物理的耐周年数
がこれくらい変わり そうだ Jとい う流れになるようにし、これを B1
Mか何かに入れてあげ られれば、技能のりL
CWA‑厳祉団湾人掴鰻防ホ安量a
買値.
禽えるイじ」という情報を最終的な設計の妥当性とか、品質保証するためにどんどん使えるようになると思います。
安述さんが言われたような、きちんとその建物として大図 冊子:ウレタンゴム系塗膜防水層の塗E
葉原さ測定マニュアル

規模な改修が済んでいます、だから舟命もしっかりと伸ff
理組合としてはコストとかやはりその辺が気にびる、仲ばせますというような情報にできないかという橋高気がしました。

なるところです。今回のこの新しいスキームで、新たな評価の枠組み第三者性などを組み込むことで、多少はコ

立岡

職人技能を計るのは本当に難しくて、

RAS(
施

スト面での問題が出る反面、;反則的なスパンで何か有利

工技術者のライセンスを発行する(一社)大脱棋修繕工事 ・なことがあると か。 その辺、コストに閲しての何か有利

催県職人支援機構)のやり方も、まず材・料に対する知識な面はありますか?

と施 Tの技術という 2面で許制させて頂いています。
技能はめちゃくちゃ上手くても、学科ができない職人

立岡「見えるイじJ という言葉がキーワードになると思さんは、初料正しく扱える の?という問題もありますし、います。例えば診断結果に対して評定を受けたから 、高

理屈は良くわかってい ても技術が泌りないというこ とでい技能を持った職人さんが工事をしたからといって 、も閃ります。現在は、学科と実技の得点の悪い方に評価

100%長必命化につながるとは、言い切れないと恕いまを合わせる形で検定試験を行なっております。笑際の現す。 ただ、業務の袈付けを比える化して行間組合が納得場に RASの資絡を持つ職人さんが入られて、した̲I:で.
.
l.
4tを行うこ とが、安心 ・安全に経年を過ごす

5年、 1
0

年と経年した後に暴露 した施 T箇 所がどうなってい るかと首う評価は、これからの課題として考えたいと思いまことができる大規模修繕に繋がると思います。
このスキームが、ある

m味プランドのようなものに育っていくといいと思います。

す。
施̲L品質の定量化という事では、 LL
I中亨ニ先生がウレ

時計でも卓でもいいのですが、高価でもその製品を買

タン l院j
以を訓電流で計測するという研先をやられていた

う、買いたいというのは、それだけの価似と信頼の上にRASの実技検定架 f?で、訓電流を導入

成りなつがだと思います。ステータスを大規供修繕に求した!側U
Iの評側を取り入れてい ます。 また実際の現場でめるもことはありませんが、 TJCとしてのプランディ

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院厚管理に渦tlt
械を噂入して笑践しング、信頼のようなものがしっかり積み￨てげられると、ています。 そういった検査コミットの記録を BlMIこ残

一定の揃弘iもあると思います。

と思いますが、しながら、̲L司王後の定期点検で経年劣化のお録を TJC

ii
E
物の規模にもよりますが、人;規脱修繕 T事の予算をとして較み mねて数値化していく よ~も事要だと思います。

考えれば、調査診断等にかかる貸別を長期的な自で見れば、決して高価ではないと思います。適正な診断と仕様

司会

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.
6午前になりますが、これが今のお話の CW

選定 ・認証を受けながら、適正な」ぷJ$
貨で袋付けのある

2022年 1月号

REFORM37

特集:新春座談会
調査診断 ・仕様 決定 に理 る新しいスキーム

l
値を技術で行われる大規模修綿には、建物そのものの伽i

現業でやっておられる方に、この話をやってもらうこと上げる jJがあるのではないかと吉う思いもあります。

で、広がっていくのではと思います。

0一戸建てよりマンションへの意識変化
ブラン ドカ 広 報

田村 先ほど、安述さんがマンションでずっと住みたいと思っている人が刷えていると百うお話をされましたけ

今本 今仰ったプランドカを発部するためには、ブラン

れども、マンションでずっと住みたいと思うようになっ

ドとして周知されないといけないと思うのです。広報のたというのは、 一時的に賃貸で俄りるというのでなくて 、訴になりますけれども、このすごく良い取組をどうやっ

やはり伶みやすい品質というものが、新耐震以降であれてマンション符J!I:!組合に開けるのか。そういった戦略は 、ば、耐震性は ￨叫組なく、住み心地やメンテナンスというあるのでしょうか。知られてな んぼ(いくら)の世界でこと対して、それぞれの仕上げ材等々も長持ちするようすからね。

な建物なんだという秘臓が広まっているからかなという気がします。そう いう住民の方の直桜の戸iというのはな

司会 (橘高) こういったパンフレット (TJCパンフPいのですかね?何卜棟かのマンションで長く住みたいと

2
5"""26参照)を作って、まずはマンション管理土さん

思っているかどうかとか、ヒアリングとかアンケートみを対象に 一度配布をしていくようです。本年 (
2
0
2
2年)

たいな情報はまとまっているのですか。

6月に第 26凶 Uの辿築再生展が東京ビッグサイトでリアル開催されますが、池袋再生展にはマンション管理組合さんが意外と米てくれているようです。展示会にはそもそも REPCOというマンションリフォーム推進協議会さんや rマンション改修村J(建物診断設計事業協同組
合他)などの凶体が出版しているのですが、そこで管理組合向けのセミナーを￨期催すると会期の 3日間で し500
人ぐらい集めることができると聞いています。受講者はみんな符恕組合さんですけれど。そこで、この 6月に建築再生展で TJCのスキームを彼仮するとのこ とです。
また 、展示会のセミナ一安員会では、特別セミナーで立
さっき私が百・ったのは国交特のデータ <1
主￨土交通

附さんにこのスキームを献してもらう予定です。その際、安達

このpf1談会のメンパーで時￨日lを l時間ほどとってパネル

省資料 :平 成 3
0年瓜マンション総合調査結果からみた

ディスカッションを開催し、そこに管理員組合さんを集め

マンション肘伐とれZE
Rの現状

るのも 一つの PRのノう・法になると思います。

出(5)永住意識のグラフから :h
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1.マンション居住の状

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その機会を過してマンション管問組合の方の声も

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聞けるといいですね。 これだけのパネルディスカッシヨ

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ンも踏まえて、その後の質疑と 。 もしかしたらやはり費

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)なのです。平成になってから、周の訴になってしまうかもしれませんけれど、それはそ

ずっとマンションにぷ住したい方と、 一時的な住まい場

れで実態としてわかれば、いいと思いますね。

所だといういわゆる(かつての)r
住宅すごろく J の中の今本Ft
づけの方とは、完全に平成 10年位にう品私!という伶 i
司会(橘高) 建築再生以では、例年 CWAの枠を取って逆転して、今は永件志向が 6
2.8%(平成 30年)になっていて、だいたい 1
00人ぐらい入る CWA事用のセミナーいます。 これは色々な J)Ii凶があると思うのですね。やは会場も設けているようです。そこにも立問さんのようにりマンションの hが都心に近い、職場に近い、便利だと

38

REFORM 202
2年 1月号

新春座談会:特集
マンション大規模修繕 1
5年保証をめざしてか、維持管理が一戸建よりは楽だとか、色々な理由があ

例えば鉄筋コンクリ ー トの耐久性とかその辺は今本先生

ると足t
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す。住みやすい住宅として 、マンシヨンの方

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かございますか?
が色々研究されていますが、 f

がし、いと ，
Uわれる方が増えていると胃えます。

田村

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齢になっ た方の年￨
愉になると 、急にヒ ー ト

ショックの拶響が大きくなりますという話をテレビでよく制ますね。単純に戸建はめちゃめちゃ怨くなるのにく
らべて、マンションは結構両方の慌に扶まれ、冷暖房での断熱効民があるから ヒートショックが少ないとか、結局そうし寸健康保持に対 してもマンションの構造が効いているというデータがあればと思います。ずっ と住みつ
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れても健康安全性も保 ち易くなるとか、そうい うロジッ
クができる直前なのかなという気がしますね。

今本

さっきの改修の話しで、最近ちょっと別の業務で鉄筋コンクリ ー ト建築物の耐周年数寄~fdli というのをやっ

司会(橘高) 木造より RCのb・が、断熱が効いていればています。結局、中性化で見て行くのですけれども 、耐

夏涼しく冬暖かい。今は木造の方がコスト高で、 RCの周年数を延ばす ことができるような改修、実際そういう方がコスト的には安い というような論調もあります。き尖カはあると思うのです。それが何かこう見える形で評ちんと巡られたマ ンション は、 イzhみやすい 、住んでみた

価 されれば本当にい いな と思 っています。

ら 「
過 ごしやす いなJ とい う人たちがいて 、それ と比べさっきの費川対効果の 「効以」のi
情なのです。 例えばてー ji ~ての方が管理は難しいという考えもある よ う でAの.L訟で改修をす ると 、何もしないで 3
0年だ った 耐
周年数が 50年になればすごく明確ですよね。明確であすが。

ることと簡単であることは速いますけれども、さっき少安達でも、戸建ての方も進歩していますよ 。マンショ

しづっ データを蓄積と仰った中の一つにそういうものがンの診断等、問題になるところは、 lサイクルが I
I'"

人ってくると、コ ンクリートを研究している 立場の人間

1
3作として 、 2サイクルの 2
2
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0年とそれ以降だと思います。特に 30年以上のマンションの 中に は問題 をとしては改修で助け てもらえると非常にありがたい、というのはあります。

抱えたものがあ ります。戸建とマンションはどちら も良そうですね。今本先生におかlいした話だと思いま

くはなってきているので、 ずっと共存していくのだ と思立岡

います。むしろ少子化の問題と、新増コロナウイルスにすが、被りが 40m
mあればコンクリートの耐周年数は、よるリモートワークの問題で住宅そのものがどうなるか

かなり遣ってくるのではないか、という話があって、ずっという所だと思います。

と顕の小に残っています。構造阿があれば、新築の時の被り厚を確認する ことはできますが、 20年間修繕を行わなかった建物を診断した時、設計凶f
1
7より明らかに被専門の立場からの意見りの部い所は 、浸水による爆裂であばら筋がボロ ボロになっている組物もありました 。調査診断の時に鉄筋探査

橘高 色 々 な 意 見 が 出 てやっぱり問題として非常に皆さをして、診断報告:書の評価に反映するとか、 コンクリー

ん興味もあるし複雑だなと思うのですが、今日は皆さん

ト身I!体への止水性確保の尺肢として ífC~ なポイントにな

専門の立場から色々お話を伺えればと思うのですが、こると思います。

の新しいスキームに対して 、ご助 Z
1なり、問題点等とい材料メーカーの方にウレタン限i
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くは何1
0i
Eねればメン

うことを少し、話してもらえればと思うのですけれ ども、

テナンスフリーになりますか?何!門前ねることができま

2022年 1月号

REFORM39

特集:新春座談会
調査診断 ・仕織決定に至る新しいスキーム
すか?と聞いたことがありますが、 r
健常部であれば、ありましたけれども、コンクリートとインターフェイス

1C
D
Iもあればトップコートだけ培っておけば良いかもしの話が何かあるといいですね。

れない J といった話がありました。 ウレタン(塗膜)を何層重ねることが山米るといフ議論はあまりされていな。環境配慮の視点

く、災際の限界点はどこにあるかわかりません。

橘高小山先生は、日本建築学会環境配慮運嘗委員会

塗装も 1，
Uじですが、r.い公開のマンションで、もともとリシン吹きだった仕上げの 1:に 3問問の塗装を行いまの 主査で、その環境配l~ に閲してはご専門の立場から何か?

した。いずれ、塗jJ民を全面剥離して、下地を作り直して塗り直す時期が来るかもしれませんが、資金計画上も大小山

きな問題となる弘i
紫です。 これらの問題は、今後一つ一が、拙初に揃尚先制が仰ったみたいに、これからは ス トッ

つ解決していかないといけない課題です。

クです。 なんでス ト ックす~H，I: 会に移行しな くて はいけな

そういう振られ方をすると思わなかったのです

オーバーレイで行われる改修は、 ifJ
経年の建物に 対し

いかというと、 ￨舛らかに原加負荷が少 ないから。 今 はて下地の問題を考えていかなければいけない時期 にきてSDGsという訴もあって、そういう意味でも建築物のいる気がします。 このような問題に対しても今本先生の長寿命化は由民で社会への拶紳がある。長持ちさせるこ

仰るデータの務献は m~ になると j思います。

とによって、新築する出物が減れば、建設業の仕事は減ってしまうかもしれないけれども、私の研究分野でいうとコンクリートの耐久性分野のちょっとしたはやり

明らかに資源の投入悦が少なくて済むし、出てくる廃業というか、間違いなく'11
京になって行くキーワードが'「水」なのです。 中性化の耐周年数、その寿命が伸びる

物も、とんでもない Eのコンクリ ー トがらが、いっぱいというのは、単純に考えると 二酸化炭素が入って行くの

建物を長寿命化することが大事です。

今本

出てくることも減ってくる 。そういうところもあるので、をなるべく止めるというスタンスなのですが、別にそれ建築の場合、 ill
物を長寿命化しようとすると、 一時期が入って行っても水をきちんと人れないようにしてくれ「
メンテナンスフリー」 ということが言われたことがあ

る改修があると、やがてはそれをやっておけば絶対大丈

りましたけれども、あれはやはり建築においてはナンセ

夫という…

ンスで、(結局)手をかけながら住み続けるというところにいきつくだろうと思うのです。 しかも何十年、下手す

立岡

れば 1
00年以上も仇・うことまで考えるとやはり 、一番そうです。

大事な部分は、先ほど言 った履歴を践すというようなこ
今本

そういうメニューが附えてくると 、所有者からしても選択肢が広がってありがたいと思うのです。

とで、 1ri)!反を幣げていくことによって 、色んな部分が繋がって行き長が命化に蝶がるのではないか。 その長寿命化こそが環境影特にとって、プラスの面を生むの ではな

立岡

防水のメーカーの技術の 1.
iとの、 l関手が 1cmあればと 言 う話の件ですが、Ic
mのもう 一つの理的として、コンクリートのひび湖れにより、防水層にゼロスパン
テーシ ョンが起こ っても、防水!
脱原の下屈は引っ張られ切れるが、上附まで破断 rmがJrt
iくことはなく、水は入って来ないので、通常のひび押j
れであれば、 1c
mあれば大
丈夫ではないかという訴がありました 。そういった意味合いでいうとウレタンの似みに対する品質管理が重要な
理山は、きちんとあるということです。

今本

さっきシーリング材とのインターフェイスの話が40

REFORM 202
2年 1月号

いかと思います。

新春座談会:特集
マンション大規模修繕 1
5年保証をめざしてですので、是非こういう取組を発泌させて、普通に 「
直りみたいなので、着目されている材料や技術は色々ある

すのが当たり前だよね」とか、「どうせ出すならこういのですけれども、明確に 『これだけを使・っておけば環境

う所で安心して砲した方が良いよね J みたいな感じにに良いです」というものはないと思います。 よく授業のなっていくのがいいと思います。

中でいろいろな材料を紹介すると学生から、「結局何使えばいいのですか」と聞かれて、「それを考えるのが建やはり、今の世の中は蹴境配脂や SOGsで、かな

築の剥門家だJという投げ掛けで終わるのですけれども、り皆さんが者向しているというのはあります。 その辺で多様な側面や影響を知り ・考慮することだと思います。

橘高

今戸!のスキームが対応できるような形で、アピール出来るといいなと思います。

備高 今ちょうど話題が出て、本造と鉄筋コンクリ ート
造というのは色々長い間どちらの h'
カ 有利かという話が年数が延びることによって、制境負荷が減るみたあります。木造に関しては火災、防災の而でやはり鉄筋いなことを定対化すること。コストだけじゃなくて 、環コンクリートの方が多少有利だということもあるかもし

境負荷も減りますというのを、それは僕に 1~í泌を投げられない。そういう r
防災J とか「耐震」を合めて一つのれたみたいなところもあるのかもしれませんけれども、盛裂なキーワードかと思うのですけれど、安達さん何か

そういうシステムがあってもいいと思います。

アドパイスなり、今後のあり h'・とか、耐震診断の今後の小山

方向性とか。

0木造と鉄筋コンクリート造
安達 小 山 先生に質問ですが、木造が関境的に良いので0新耐震も進化している

尚間建物も木造でやろうという動ぎがありますが、環境

安 達 新 耐 震基準は 1981年からですから、新耐震の建的にいい梢法とか材料というのはあるのでしょうか。

物も 71
7いものは築 40if
三になっています。また 、新耐震'.
'でも実際に熊本地震や*日本大成災で被害がの建物の1山ています。 じつは新耐震の大きな掠燃は変わっていませんが、少しずつ部分的に、いろんな地震を受けて改善されています。特徴的なのは木造住宅で、 2004年の時に新しく耐震基準が変わりました。2004年以降の木造は非常に安全性が高いのです。同じようなことが鉄筋コ
ンクリート造でも言えますので、これから JASOでは、
そういう意味で新耐震建物の耐震性、特に初期の新耐成
建物の弱点みたいな所をどうやって補って行くかというのをテーマにしようとしています。
そのときにやはり資金の問題が出てきます。先ほど出
小山 実際にきちんと自身で排出祉を積み上げた こと はていたように 1
2'"3年の大規模修繕のサイクルを 1
5年ないのですけれども、木造の場合には今原肢といった時

以上にしますと、その何年間分かの樹立令が、そうしたに、地球制限化 =C02ということで、やはりカ ーボン

耐震の部分の補強や改善に使える 。 また、耐震よりもっニュートラルの観点から炭素を吸収する木材が「いいね」と耐久性のスパンが短い設備の機慌劣化、配管劣化などと、他かにそういう聞はあると思います。けれども、そに使えるという面があります。通 J
Eな診断による大規模

れ以外でも別の環境的な側面に買献する h.
法はある訳で修締のスパンの長期化というのは非常にす。セメント製造で大量に C02を排出するコンクリ ートす。

m
要だと思いまも長い時間をかければ C02を吸収します。 また、長く使うということ自体が、資源を投入しないという部分で0防犯・火災報知設備

環境面ではプラスになります。私個人的には、流行り廃橘高 後、関述して 「
防犯J というのも制りとマンシヨ

202
2年 1月号 REFORM

41

特集:新春座談会
調 査診 断 ・仕様決定に至 る新しいスキーム
ンの中で問題にしているところもあると思うのです。あできるようなシステムになっているというのが望ましいと火災報知l
設備ですとか、この辺の老朽化ですとか、こと。

れをどうやって更新するかというのは結構マンションで大きな問題だと聞いてます。 その辺の防犯に関しては何

0居住性、共用部と専有部の問題かありますかね。

橘高

ちょ っ と話が変わりますけれども、回村先生は主に建築材料金般ですけれども、内装村とか、最近ではペッ
立岡

防犯に関して 己・うと、防犯カメラとかオートロッ

トの居住性に闘しても拝見したりして、その辺、内装とクに頼っているマンションは多いと思います。防災設備

か居住性に対して何か、アドバイスなり問題点なりあり

等についても、機器の失効が来れば替える。壊れたとこ

ますでしょうか?

ろから順に直して行くという作却.組合は比較的多いと思
います。

田村

マンションだと、 id近では所布者さんの何%かの同窓があれば、ペットと 一緒に住めるといったような 、その辺が悩ましくて、そういう火災報知設備が共住環境の改将に対して、棋倒的に推進できる マンション用部分であってなおかつ 1
1
4有部分で位置づけがあまり明も期えていると思います。住む人の世帯織成は、多くの確ではないですね。本来、凶地全体の安全を確保するた

家族と 一つの家で‑緒に住むところからはやはり核家族

めには、共用部分だという位問づけが大事だと思うので化は進行していて、場合によっては子どもも一緒に住ますが、それを 一 斉に更新するとかということに関して、ないという感じのライフスタイルになっていく中、動物

何か課題があるのかなと思いますけれども。

と一緒に過ごすという選択をされる人の割合も圧倒的に橘高多い。では、働いているときにワンちゃんネコちゃんが、家の中で快適な渦湿度税境で、騒音もあまり聞こえないような環境は、マンションでは利点があるため、その点、ではやはり住みやすいのではないかなという気がします。
研究では音の問題に閲しては、マンションだと開口部が普通の伶宅より少なくなるので、外部から入ってくる音が小さいともいわれています。音でピック リして異常•行動を起こすとか、健康状態が剛容されないようにするという観点でも、ペットにとって良いという話はあります。 あとは内部の然気質に閲しても、非構造部材含め て材料の仕様が結構決まってきているし 、 また、色々な材

立 岡 月〔正 有部ではあるのですが、符理組合が音頭を取っ料を勝手に使ったりすることはないと思うので、vocて一括でやるということもあり、組合員の意識の問題がの影押などもペットに対して他燥な状態で留められてい大きいように思います。耐震の話でも安全 ・安心にどのれば、プラスに働くことは多いかなと今思った感想です。

くらいの対価を払う意識があるか、というところが一番大きいのではないかと思います。

橘高

肘住性とか、そういう内装も合めて、リフォ ーム、

改修に関してはかなり重要な要素になってくると思いま

0水災害と電気室

す。 その辺のコンサルも含めて、今凶のスキ ームでも対

i
品眼他のb
U
轡で/.1<災 1
1
5がW
Iえています。短時間の応できるようにな っているとありがたいかなと思うので

降雨虫が刑えてくることで、地下電気室の防水の強化や、す。手干伶戸別にはやはり色々な問題は抱えていると思い

電気室そのものの税制iiの移転が課題になってきます。

ますので。

橋高

その辺も柔軟にやはり、今￨可のスキ ームでは対応

立間

42

REFORM 2022年 1月号

安達以
イJWのリア;>j'ームの機会は、設備機器の劣佑 ・

新春座談会:特集
マンション大規桜修繕 1
5年保証をめざして陳腐化であったり、パリアフリー化のタイミングであっ官
inという部分で関わらせて国くわけですけれども、 このたり、売買のタイミングであったり、配管や設備機器もスキームの中で夜、が一番気にしている、期待していると間取りも変えてしまうといったスケルトンリフォ ームをころは、「施L品質の見える化J と 「
職人校能の見える化J

やられるん.もい らっしゃいます。 コンサルタントの立場という部分です。やはり f
f
i築の性能は家電製品みたいにで言 うと、将米行うであろう共川縦背の工事と専有部配はっきり分かるものではないし、特に施工みたいな部分

管の区分を管組組合と l
正分所有者が理解した上で、改修

ではばらつきを合みながら、性能をつくって行くところする際の区分やルールを決めて対応していくことが重要があります。そういう、施L品質や職人技能が明確になっになると思います。

た上で仕組みがある、というところに非常に大きな期待を持っています。

部の配1
1;、志向/1<管ですね、それを全
最近その専イi

橘高部共用部の一mlとみなして一斉に改修するという事例が絞近ありましたね。そういう方 I
h
Jに動いているのかなと。

iliの配管を銭すと漏水のリスクは付き纏いま
王
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立岡

すので、柏:
理組合主噂
で
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部配管もみなし共用部という j杉で民新や~/t: _DI~ を行う場介があります。 すでに専有部配管を含めたリフォームを済ませている住戸に関しては修繕樹立金に閲する不公平感が生まれるので、管理組合から民し続的に椋準的に掛かる工事費用を戻すような、工夫をされて取り組まれている符理組合さんもあり安達ます。

私が今、気にしているのは、古くて小さなマンションの管理会社が逃げてしまうという問題です。 もう修繕
今凶の TJCなり、そういう幅広い改修の知識、積立金を使いきったとか、今後大規模な改修をやるようノウハウというのが多分あると思うので、その辺を荊かな余ノJがないとなってしまうと、符理会主:1が逃げてしま橘高

してmけるとありがたいと思いますね。

います。 そうなった時には、門主管理しか選択肢がなくなります。 そうした古くて小さなマンションの自主管理を支えるような仕組みを、これから作って行かな くて は

まとめ 新しいスキームへの期待

いけないと思います。 そのことにも TJCは役に立つのではないかと思います。

橘高

では、皆さんに簡単に、新しいスキームに期待することとか、よUドひと日・ずつ聞ければと思います。

田村)I錯 住 宅 が 6000)J)iほどあり、その内 800万

戸ぐらいが空き家になっている現丘の問題が、地域環境
スキームの一番大きな直後的なメリットは小山先とか都市のストック卸境を考える t
で大きい問題になっ生が仰った 「安 心J は絶対あると思うのです。今日の座ていると思います。では、マンションタイプのものがど談会の話を過して、Ij'
lなる安心以外にも色々な末広がり

ういう条件で空き家になるか。 その中にはやはりその積的な可能性があると感じています。末広がりというと普立金の問題や、適切な維持符践をする }j法がないとかで、及ですよね。 あとは、改修効!誌の定虫化とか閏指すべき

急に不要になり陳腐化するとか、木造戸建てで起 こって

先の 1
1
棋が色々と比えてきた気がします。一個人としている問題は元々は耐別作数の問題も当然あると思いますも期待しています。

けれども、耐川 {I~数が長めのマンションでは 、そういう今本

ことが起こらないようになっていく方向性があるのかな
小山

私内身は捌科診断 ・改修設計の妥当性を第三者 評と思います。

20
2
2年 1月号 REFORM

43

特集:新春座談会
調査診断・仕様決定に至る新しいスキーム

あとは、コンクリーと仕上げ材とは上手く共同で寿命

たい~題です。

を上げるものだと思いますので、コンクリートで言ってまた、橘高先生からは、設備も含めて見られるといいいた 「邪後保全」で何か対処するというのを 、『予防保全」

ねという話。長期修繕計画を検討する lてでは、避けて通に出き換えられる仕組みは、仕上げ材の中でもある程度れない話だと思います。技術的な制J
Jiから予防保全が望は出来るのではないかと思っています。特に耐周年数がまれても、資金不足で工事ができないという管灘組合も分かつているものについては 「これから劣化が来ますあります。 TJCが長期修総計 Imjを比結えた建物診断をよ !J というところを来る直前で予防保全化できる技術

しっかりやって行く、優良なストックを造って行く為にもここで生まれて来れは宙白いなという気がします。 そは必要不可欠になると思いました。今後は、その辺にもういう躯体と仕上げが上手く連動した仕組みか鴨築でき?
主力して業務を進めて行ぎたいと思います。

ると良いかなという気がします。
橋高今日の座談会では色々多角的な話が山てきて今後
本日は、色々なお話をいただき、沢山の宿題をいのためには非常に有意義だったと jaいます。いずれにしただいたと j
ぶっています。今後は、技術の定量化 をどのても診断と工事の仕様を完全に分離して、第三者的な立ように進めていくかというところが大きな課題と思って場で見立てて行くというシステムは、今まであまりなおります。

かったことです。尚且つ、それを 「見えるイねするとい立岡

また、修繕周期をどう組み立てていくかという意味でうのは、住民にとって非常にありがたいことだと思いまは、現場で集めたデータを先生方 にフィードパックさせす。今後、是非それが、発展することを期待したいと思て引き、学術的に定量化できた情報をいただければ、管

います。

理
I
創l
介にフィ ー ドパックしていくことが間来ると思います。先生方のご協力が得られれば、 idjIi
収り組んで行き

4
4

REFORM 202
2年 1月号み:I
Jはどうもありがとうございました。

新春座談会:特集
マンション大規模修繕 1
5年 保 証 を め ざ し て

安達

NPO耐 j足総合安全機構(JASO)、開事長の安

調査診断・仕様決定に至る新しいスキーム

見化支限や￨日耐j
J
J建物の耐震診断を行っ達です。いこ耐jです。 本 Hはよろしくお願いします。
ている NPO田村

橘高

それでは立附さん、お願いします。

i学 院 大 学 の 凶 村 で す 。 宜 し く お 願 い い た し ます。この取り組みにより、ストック社会の建物が、実のあるストックになっていくことを願っています。

立岡

株式社会イントロンのぷ￨刈です。本日は宜しくお願いいたします。 私は創業として新築と改修の設計事務所を運営しております。ま た、修繕工事の最前線 で・施工
品質・の根幹となる職人技槌の~ 二 名・認定を行う こと で職人の不足解消や地位 li~ 1:を文援する活動と して、一般社団法人大創棋修総工市 ・ 鋭.l~職人支援機構の代表と 、

今回ご説明させていただく 一 般 社 団 法人 建 物 診 断 受 託

0経 緯

TJC
)の 理
センタ ー (

立岡す。

いただきたいと思います。当初は、材料メーカーさんかωを兼務させていただいておりま

それでは新しいスキームについて、お話をさせてら r
大規模修繕工場の長期保証J マンションの長寿命化
東京理科大学工学部建築学科の今本と申します。

を 兵 制 化 し て い く 為 の 診 断 β 法等に￨却する相談があっ

専門は建築材料で、 M近よく既必鉄筋コンクリート建築

たことが発端でした。建築ストックの活用が必須となる物の耐久性調有をやっております。 そういう調査を通し時代を背虫に長期保証に基づく建物診断や改修行:糠をて、適切な改修、保全の重要性を感じており、そういっ模索する巾で、修純白JlJが1:がる要素も多いことから、たところで￨剣われればと思っています。よ ろしくお願い

発注者である管理1!組合に、長寿命化に対する診断結果 ・します。

改 修 仕 様 に 対 す る 理 解 を 聞 く こ と が 重 要 と 考 え ま し た。

今本

また、第三者としての設計・事務所と管理組合の立ち位置

11です。 私も姐築材・料 が 専 門 で、主明治大学の小 1

や 、保証を交えた材料メーカーや施工会社の関係性を見には資源循 ~l を研究しています。 ^t- 同 のものに関速するVJ
修納言￨・同i
策 定、工 事 竣 工
僚し 、建物診断から始まり長 1

ものとしては、千tIて箆材や外装材の耐久性評価 という こに至るまでのマンション維持保全の業務のあり方も見とで、建物自体の制脊 ・診断にはあまり踏み込んでいな直すことが必裂と考・えました。

小山いのですが、よろしくお願いします。

1
980年代には施」二会t
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:が̲l:
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]C完成までの全てを詰:け000年 代 か ら は 、適負う 「武任施了.方式」がよ流で、 2性を見極めるための「設計!
慌 魁方式J が主流となり、建一般社団法人建物彰断受託センター (略称:TJC)代表理事.阿部E
量201
7年に一般社団法人建物診断受託センター(略称:TJC)
もとに協議・続行を~ね、マンシヨン大規模修繕業務での各指標 ・妥当性・積算線拠や施工品質の『見える化』に取り組みました ・『
見える化J 1
ま、マンシヨン管理組合主体で適正な診断と仕後提案 ・高品質な施工を健保できることを確認することが可能となることから、修繕周lIJlのロングスパン化を実現する簸も有効な手立ての!ま 5 つの r~える化の手法」で構成されています。

12345

として活動を開始し、改修・修再選の専門家としての知見と経験を一つであると考えます。
TJCが錠唱する大規線修総工ψの見える化『一実適正方式』

調査診断 ・設計規準を『見える化』
調査診断 ・改修設計の妥当性を『見える化』
積算板鎚を『見える化J
施工品質の『見える化Jut
人技能の『見える化』

202
2年 1月号 REFORM

29

特集:新春座談会
調 査 診断・仕様決 定 に 至る新し いス キーム

橘高

今ちょうど J.AMSの話が山ましたので、私の 方から簡単に JAM
Sの概要を説明いたします。
昨 2021年 2月に H本建築学会の材料施了.要員会より
建築保全標準 ・問解説(鉄筋コンクリー卜造建築物)というものが発刊されたのですけれども、これを J
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峨称で fJA

MS:ジャム ス」と日・って、 fJASS:ジャス Jと並んで今後耳にする機会が嫡えると思います。本容は鉄筋コ
ンクリ ー ト造建築物の維持保全に￨対して標準的な方法を示したものです。これまでの建築関係の指針とか仕様書
物診断 ・改修仕様選定、施工会社選定補助から現場監理類と異なって、かなりユニークな内符となっています。

まで、施工以外の全てを第三者の込qlJ
採に安ねるようにというのも 、 卜l
本池築学会で発刊している約 30離 におなりました。

よぶ建築工事機準仕様智 ・同解説は f
JASSJ と呼ば新築建物では、tI!築確認申請による法適合干審査や一定れていますけれども、これは新築工併を対象としたもの

規模以上の建物には指定機関による構造計算適合性判定

で、建物の長期維持に必要とされる補修改修正事などにが義務付けられています。また 、耐震診断 ・耐波設計でついては触れていないからです。広く活用されている fJ

も第三者評定等、診断 ・設計業務「適正の凡えるイじJ がASS5J は新築時の鉄筋コンクリート 工事の施工麟準行われていますが、 一般的に大規模修鱗̲L‑*ではこのよとして建築物の品質向上と合理化に武献していますけれ

うな評定(ピアチェック)が行われていないことから、ども、近年問題となっているコンクリート等稲々の劣化

発注者ー
である管理組合には 「
診断結果と改修仕様の適正に対する診断、改修については標準仕級官等の整備が遅似拠」が見えづらいことにも問題があると考えました。

れていたのです。同土交通省の大臣官房rf
庁営繕部が発建物診断見 える化への取り組み として、よ4体的な案件

行する建築保企業務共通仕様替というのは、建物 維持符

を、シンクタン クである(一社)建築防水安全品質協議

叫に関する仕様性の一つなのですが、守主に官公庁の建物

会 (CWA)で取り上げていただき、第三者認証機関としを対象としたものであって、一般的なマンション等を対て診断結果の諮問を頂き、結果が適正であるとの認証を象とする鉄筋コンクリート造の建物に対しては今回の建頂いた こ とが取組みの始まりです。

築保全標準が汎用性があり 、そ の適用範聞がはるかに広この織な評似Ii
認証は、管理組合で共有される指標としくなっ てい ます。

mできることH本建築学会では今まで、補修改修に出lする指針、考はもとより、建物の売買が行われる時の資産価値向上のえ方ーなどは示してきましたが、仕様古としての標準を訴一助になるのではないかと考えます。

したのは初めてであります。今凶このような調査診断 ・て奥付けがあり、今後の建物維持保全に活仕様決定に関わるスキ ームに f
JAMSJは非常に役に。 指 標 と して の JAMS
さらに 、具体的に;認証を受ける折都(以爺)を何処に立つものであると考えています。
今までのところで何かご発言がありましたら、お話いiJqくかというところで非常に困っていたのですが、タイ
ミング良く JAMS(U木建築学会建築保全椋準 ・同解

ただきたいのですが説(鉄筋コンクリート造建築物))ができ上がったという。 対 象 建 物 の築 年 数の 考 え 方

ことで、この J
AMS1"‑'5を基準に「大規棋修繕工事」

小 山 今 回この (‑.
tl:)建物診断受託センター (TJC)

そのものを進めていくのはどうかということで、現{tにでやる スキー ムで対象にする建物は、どこまで古いもの至っています。み:U ご ~HN百の先生方が JAMS 作成委員を相手にしているのかというのが側人的には気になって会のメ ンパーで もあられます。

います。構造的な fl:
能で宗うと 198
1年の新耐従前と後では明らかに他物の安全性 という 部分では大きな迩いが30 REFORM 2
02
2年 1月号

新春座談会:特集
マンション大規模修繕 1
5年保証をめざしてありますし、とは弓‑え一方で以前のものでも耐震補強が小山

活本的には需要があれば、それにお応えするとい既になされている建物もあるわけで、その辺のところで、うことだろうと思いますが、色々なパターンがあるのだ

どういうことを考えているのか、または;‑)5・えていないの

ml
lの大規模修ろうと思います。一若干分かり易いのは 1I

かから始まって、メインはだいたい築何:(.
ドくらいのとこ繕で、すごくスッキリしているというか、最初Jそこからろを想定している 、とい ったところがあればお聞かせ頂

先のトレーサビリテ ィとい うか、予前で何をやっていたければと思います。

かもほぼわかっている 。 それが何凶 Uの大劇棋修繕からはこれが絡んでくるということになると色々なパタ ーンがあるのだろうと思います。

立問

トレーサピリティーとしての辿物峻工時からの「修，惜履歴J は、修繕を行なっていく上で大変重要な情報になると J
Bいます。これは J.AMSの tやでも論じられていることですが、新築時の設誌￨・コンセプトにおける構造、特に外装仕上げの仕様は、今後、繰り返し行われる全ての修綿の下地となります。 l恒111の修繕で新築の仕綴をどのように継承し、 2四回、 3阿目の修繕に繋いでいくかを考えた上で計画しなくてはいけないと思います。
立岡 小 11
先生が仰る「築年数」の制限は、以本的には追跡可能な修繕障や改修仕様データーの継JIk.は、修繕のないと考えています。本日ご山府の安i
J
Eさんの専門分野

設計を行う上で大変大きな ポイン トになると，思います。

となりますが、大規模修繕に関わっていく巾で耐震診断、耐民布1i
1訟を主軸にした大規模修綿もあります。今日のス

安遥

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tにはマン シヨンの永住化 という問題があるとトック挫物を"安全に長く"使っていくことを前提に考m.います。平 成 10年位に逆転して、ノ〉では約 63%位

えた場合、技術的には、当時の構造形式を勘案した耐震の方がマンシヨンに永住したいと希烈しています。やが補強と大鋭模修繕の実施がペストの選択になると思いまて・戸建てに移りたいという気持ちが変わってきています。

す。一方、いわゆる新耐震基準の建物は 1981年以降の最近、 5年ほど前から長期修繕計画カ:災で関わってい建物ですから、これが今年でちょうど築 40年になりまる併瑚車I
L合の耐震診断を行いましたが、 現状の資金計画

す。l
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交併では築 40年以上を「日経年マンション Jと言っ

で耐震補強の質問は賄えません。現在、老朽化の進んだています。

設備配作の L!j+が進行中で、ライ フラインを確保した上高経年マンショ ンで耐22補強、あるいは大規模修繕をで数年後に、大規模修繕が予定されています。耐震補強

やろうとしたときに、管理組合の資金というのは修繕積の資金に閲する問題については、全ての補強を行わなく立命しかありません。ですからその修繕杭立金をどのよても、 l附のピロティーだったり、 一部也物の主要な部
分の耐震性を上げることで、避難経路を確保し、安全性をぬ.めていくことが出来るのであれば大創棋修繕と{弁せて補強を検討した方がベタ ー という観点から耐22設計の検討に入ります。

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U耐震の建物については、建物の 2
定全性ui
Jl保に対する
予
算
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保できるか否かで、大きな迎いが出てくるかと思いますが、新耐震の建物であっても地提等によるダメ ー
ジを受けている建物もありますので、組物形状や構造的な特徴を押さえた上での診断も重要になると思います。

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2年 1月号 REFORM

31

特集:新春座談会
調 伐診断 ・仕様決定に至る新しいスキーム
うにやるべきことに按分するかという時に、建物の適正射えるかが、資金計画にも大きく影響すると思います。

な劣化診断、そして適正な改修 ・柿修がますます必要になると忠、います。

今本

組日間マン シ ョンのシーリング打ち称え というの

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りと 施工技術的に雌立されたところがあるのですか。
。 対象建物の規模の考え方
今本 小 1
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先生は建物の合さの視点の質問だったのです

立岡 建物の長寿命化がトレンドになっている現在、材が、私の場合は規模なのですけれど、超高層マンション料メーカーさんは長期保証の対応に迫われているようもそのうち商経年マンシヨンの位間づけに一部入ってくで、シーリング材メ ーカーさんも日耐久で、 10年保証

ると思いますが、そういうものに対してはどういうお考が出せる材料が流通し始めていますが、コスト的には向えをお持ちでしょうか。

価で全てのシ ー リングで仕織するには、費用がかかります。
製品そのも の品質に 闘 しては 1
0年以上の耐久性は十分あると言われますが、結局、シーリング材の接着面が破断すれば止水性を失い 、漏水するという事になります。
材料メーカーとの話では、プライマ-~布やシールを打ち込む職人さんの技能や新築時シーリング目地の施工精度は、改修工事における長期保祇や建物の長寿命化というおについて超高層マンシヨンに￨以らず大きな影響があるという併です。材料メ ーカーさんの取り納みだけでは災現不可能 と思います。

立岡

建物規模を面積で従えると低燭で広大な敷地に計。 品質保証に対する考え方

幽されているマンションと、超高岡マンションの様にス

田村

小山先生が規模の話をされていた小で途中まで出レンダーに真前ぐ伸びている建物では、新築当初の仕上かかっていたと思うのですが、各市1{立で色々な材料が使げを合めた建築に対する考えん‑も λきく異なると思いま

われています。 シーリングから構造体を含めて劣化割合す。大規模修繕工事に関しては、主となるム極にも大きとか故障本みたいなものを、桝治体への劣化機構と 、そな迎いがある と思います。

もそもの構造体施工時のクオ リテイコン トロールがどう

問地型マンショ ンと 組向柑マンションで、屋上防水にであったかを考l
越して、品質の低下を捉えて保 1
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:してい

必2
4なl伺般は決定的に奥なり、仮設 ij￨・阿についても超高く考え)5は、ものすごく材料が刷えたり、職人の技能の

府マンションでは風の影響を大きく受けることになり、ぷがある中では、非常に大きなハードルの向い取り組み丁:W
Iへの影符も甚大です。修綿に必要な 工稀へのアプ

かと思うのですね。ただ、絞初に橘向先生が言われたよ

ローチが大きく変わることで、大規模修繕のコスト配分

うに、新築を造るためにクオリテイコントロールをしても変わって来ます。先ほど安述さんが仰ったような修繕新しいものを造るというのはトヨタ '1:
産方式の車とかで柏立命の按分が建物形状特自の川!副として大創棋修繕工あったと思うのですけども、製造1寺にお符様に対 してJJ:

併の中でも 山てきます。技術imの例えとして、超高層マ

倒的な h
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質似誠できるかという部分ですが、これが建築

ンションが受ける風圧は、改修千1:様や修綿周期に大きくは難しかったと思うのです。今後、今同の 「見える化」

彬押すると思います。超高間マンションのサッシは低層とか 「伎術の妥当性」というのは、結肘それに取り組ん

マンシ ョンに比べ耐風圧の設定が日くなされていると思だ者が、改修した行為に対して r
1'
1げいます。地上階では問題のない風陀でも両層階の風圧と話だと思います。つまり、物理的耐なれば窓廻りに施設されているシーリングの破断は、漏くらいあるかとか、水密1'1:がどうし寸材料だと何年保証

水につながる劣化となります。{例制局 J
U
Jの主取h
を何処に

できるか、というところに踏み込んでいく話かなという

32 REFORM 2
02
2年 1月号x
w証J するという

m年数が改修後どれ

新春座談会:特集
マンション大規模修繕 1
5年保証をめざして気がします。そこは多分、コンクリートで物理的耐周年

田村数を考えること向身すごく難しかったところが、とうとuel
質のものでさえも、どういう使用条件で、何安定した fうi:
11:
材にまで入ってラ!
とており、かつ、 一定の技能を持っ年経っと飲附挙が先生するか、ですよね。災際、こ れのた人の能力に応じて反映されるということが必要かと思

故障本をデータで取るのはすごく難しい。
機械部品だと、います。すごく大きい品質保証のイ1:組みに手を付けられ

何刀:II~ I
使うとある回数で、故防IH
I線が上がってくる 。統計

たのかなという感じがしており、その辺りの部分で、説l題のグラフでパスタブの形のように揃ける11':採があるのでがあれば教えて欲しいのです。

すけれど、それを品質保証するために、どのくらいになっ

すごく興味深い話です。構造体とか無機系材料のmえて、放障になるかというデータが結局たら劣化叫がなかったわけで、この設備だったら何年くらいで、故障率がこれくらいでとか、シーリングだったら何年くらいで劣化するとかというデータを集めておかなければいけない。
メーカーさんは品質上保柾できないといいながらも 、
それは施了.の影響がコントロ ールできないから保証できないと召うのと同じと思われ、今凶は、そこまでも踏まえて取り組むのですから、例えば変性シリコンのものであれば、こういうマ ンシ ョンの上附、ド附で何壬I~ ぐらいで劣化している、技能者はこういう人であった 、という

立岡「
品質保証 J に付いてもメーカ ーさんとの話で良ようなデータとい うのは集められそうにないで、すか ?

く出て米 ます。先ほ どのシーリング材に対する品質保証にもあるとおり材料には自信あるが、半製i
l
t
l
である材料

立岡

に人の予が入 ると、保証の範囲や概念が崩れるという事

かなければいけない問題だと思います。実際、我々が調だと思います。長期保証の話ですと、防水材メーカ ーさ子t
診断をやるときには、まず入れるおも・が限定されてしんにも 1
5年保証が出せないかと dう問い合わせがある

まうということと、その他の問所も令部が全部入れるよ

ようですが、建物の形状や納まりによっては、同じ材料

うな蹴境にないところもあります。ただ工事に入った時でも保証を出してもら えない場合があります。ある防水には完全に足場が建て られる形になりますので、そ れぞ材メ}カーさんは、 15年保証をスペックに入れるときれの而であったり階層であったり、そういった部分の劣には、メーカー劇場確認が必須の会社もあります。

化状加をサンプリ ングしなが らそういうデータを先生方守それに闘し ては、やはり これから務稲を重ねてい

例えば、ひび割れ補修をした部般についても確実に躯に提供して、こんな状況でしたというものから 、 また新体の挙動がある場合、補修した部位の全てに向ーの保証

しい解が見えて くる。 そういうことが今後の積み重ねなは山せますか?と言う事です。長期保証については、施のかなと。

て会社とメ ーカーがリスクを負う*になりますので、そうfl1j1)1に応じられるものではないと思います。保証を出田村

す側 と受ける側が対等に向き合うためには、施工範聞やかもしれませんけれども 、
品質保証を行う評制Iiのために、部位について、保証の内容を 見える 化する恥が必要に思

これらのデータを 一定の公共性があるものとし て集 めています。実際には、建物の状態が良 ければ、保証が切れ

いく、そういうことが必嬰なのですね。

そういった具体的な細かいデータは 、個人のものた取を開由に大規模修繕を行うことはないと思います。
保証に頼るだけでなく、 メー カーが拠示する期待耐周年

立岡

数を指際の・っとして修繕時期を勘泌することも大切でなっているわけです。改修後 10{ド￨制の l
自は、定期的なはないかと思います。

点検も行われますので、サンプリング調査を行い、結果大規模修繕後は、採録試験を建物そのもので行を先4ねん・と情報共有いただき、物'rl:の劣化状況を第三者

2
0
2
2年 1月号 REFORM

33

特集:新春座談会
調 査診断・仕様決定に至 る新しい スキーム
ご意J~や期待するようなことを発汗疎ければと思います。

まずな阿さん、今回のスキームについて、管理組合の立場からどういうメ リッ トがあるかお話頂けますでしょ

‑
‑

うか。

ー

立岡

まず、胃頭で言わせていただいた診断結果と選定

句S:
F仕様について認証を受けるというのは、 dfti.長診断の第三‑・‑布・認証のスキームを参考にしています。診断結果に対して学識経験者の第三者の認証をねることで、適切な診断 ・
仕様選定結果に基づいて大劇院修綿が山来た。自分たちとして評側いただけると、修締}i!il
捌の評価軸のーっとしのマンションが適正に維持管理されている証明にもなて活周していけるのかと思います。サンプリングに時聞る。ひいては、長期修繕昔'lffI~の諜付けにもなることで管はかかると思いますが、数多くのデータを収集できると組組合の安心感は 、かなり 大きくなると思います。

思います。
今本

0建築の品質保証とは

さきほどの、材料のものは良いけれど、インタ ー

フェイスの部分で破断が起きて、災際の耐周年数として，建築の場合、それを構成する~ "1
1'1
こは製造者責任は材料の耐用年数より短くなってしまう 。マンション符が掛かりますが、建築全体に対して製造者貨任は掛かり

明組合の人たちの立場で見ると、材料で寿命を迎えても、ません。 そのかわり建築では取舵賀イ'
i:があります。そしインターフェイスで寿命を迎えても、結局、例えばシーて材料の保証期間があります。なぜかと言えば、建築はリングであればその寿命がそこまでになってしまう訳

劇場でアッセンブリーし、出来 ￨二がったものなので、全で、インターフェースを取り巻くメーカーとか施工者が、体の白任が誰にあるかという問題が起こり得るからで緊密な迎艇が取れてニーズをしっかり実践できるようにす。施ぶが恋い、材料が悪い、それから設計が悪いと責なれば、OlJ
えば今までシーリング材の定命が ]0年と 言っ

任の押し付け合いになってしまう可能性があるのです。

ていたものが、 TT.Cがやると 25年とか 35年になりま

今脱の TJCの試みというのは改修ではありますが、建すということになれば固に見えたアピールになると思う

物診断をする人、設計をする人、それから改修工事をすのです。 こういうスキームの 説明をされたのですけど、る人、それぞれの役割lを分けて独'f
J.させ、それぞれが第そういった枠組みの中で通常 10年と言われるものの延二省の認~IEや 、第三者の検査.、教 fr とか、そういう方法

必を μ体的な数値 として拠採できるようにする為には、と納めながら明確にしていき、立任の分但を行う 、そう

まずそれが nJ
能かどうかということ、可能であればどういう仕組みだと思います。ユーザーであるマンションのいう形であればできるのかというところをちょっとお考

住民の方が安心して依頼し診断を受ける、その試みとしえがあれば教えていただきたいのですが。

安達tて:i.'l虫だと思います。
立岡

大規模修繕のサイクルに関していうと、補償に頼るという考え方は馴染まないと思います。 1
0年保証す

発注者としての管理組合のメリット

るということは 、 1
0年持ってあたり liijという話で、期待ifH
川午数という尺度で見れば、保 ii
Eが切れてからいつ

話が非常に、ディテールというか専門的になりままで延命できるかが勝負だと比lいます。尖際の建物で起したか ら訴しを戻して、発注者側の杭:瑚組合として、こき ている不 μ合の殆どは、初~的な施 T. ミスやメーカーの新しいスキームがどうい った点でメリットがあるか。

の規定する施工基準を 守 らないがによるものが殆どでその辺の話を少ししたいと思うのですけれど、丁度安達す。 T ~~ の最前線で最も 重要なもののーつは職人の技能さんがお話ししたので、それについてみなさんの自由なだと jBいますが、そのほとんどが親方からの伝右主です。

橘高

34

REFORM 202
2年 1月号

新春座談会:特集
マンション大規模修繕 1
5年保証をめざしてn

親Hが ¥l迫ったことを教えると、タ3
チも I
I
i
J
じ綴に間違えはあたらなかったのですけれども、白分のところに i世
百
きた施工を行う !.J~ になります。材料を取り巻くメーカーと換えると、大規模修繕をやつた H，

胞丁.占・が施寸:
JE
YV
1についてしっかりとしたぷ思疎通の上

の}
μ
L
宥
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が山てきて、なんだかんだ立って真ん中らへんにに迎切な施了.ができれば、 メーカーの行う ~~Wl対応年数なる 。 その l
時にやはり ー若干効いたのは組合として積立金1‑分にクリアできるものと考えます。 私が代表を務が1"くらあるのかということです。 その純￨
注i
の巾で、安

めさせていただいております一般社府￨
法人大劇棋修繕工

かろう J
邸かろうはやっぱりさすがにダメだし、逆に高す

事 ・優良職人支般機構 (RAS)では、材料メーカー協力

ぎてもダメと、結局真ん中らへんに泌ち着いてしまうこのもと大規模修繕工事の最前線で施J.:品質の綴斡となるとが多いと思います。

は、職人技能の第云者認定行い、正しい技術の連携、見える

そういうものに対して 、あとは費用対効来的に、この
保j1
11や認証、そして安達さんの仰った色々な部分での r
見化に努めております。

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拐の辿物では、壁面の方位や舶栽などの周辺政境にえる化」をすることが、どれくらい上乗せになって くる

より同じ他物でも劣化 の度合いは抜!なります。ま た、大かというところな どが、どこ まで作民に理解されるか。

劇棋修緋では一部状態の良い部位があっても足場を掛け

あとはやはり住み手の意識ですね。私自身だったら、自るとなったら、修繕することがほとんどで、実際のとこ分が￨剣わっているから言う訳じゃないですけれども、ろ大規模修繕の胤期は、資金的な替えや漏水に対するリ

ちょっとした合額であればこういうものがあると安心だ

スク、建物の美観などを図りながら、適切な時期に工事し、そっちに乗ろうかなと思うことはある 。 だけど、 一

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2年から 15年くらい方で、そうじゃな くて積立金が全然なくてみたいな 、 もを行っていくことが一般的で、の問に了.邪を行う管理組合が多いと思います。

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・い挫物でそんな修繕積立金の "1・阿が鍛初から破綻し先に申し上げた職人の正しい技術による施工は 、劣化ているようなものもあるわけですよね。そういう 中で、の進行を緩やかにすることに谷与し、保証年数を超えた

何かこれによって性能が絡段にアップするということに期待対応~数に近づけるための取り組みになっているとなれば、先ほど立￨剤さんが仰っていたもI
Ii値がそこに生ま思います。修繕周期が 25年 30年になるとは千寺い切れ

れるかもしれない。そことの関係みたいな所が強くある

ませんが、TJCが行う第三 者認証を合めた、"綴拠ののだろうと思いますね。

見える化"への一連の取り組みは、保証年数を超える建TJ.Cの「事業のポイント 」にも脅かれています

物修繕周 W
lのロングスパン化に繋がる取り組みだと思い

立岡

ます。

が、今まで見えづらかった大規模修締の内容を州何に f見える化」できるかということだと思います。修繕積立金のあるなしに関わらず、管理組合μがJ.:4tの必要性を納得した上で、行うことが重要だと思います。

t寸1の積算綬拠についても、小山先生が仰るように 、
両いところから安いところまで、建物税艇によっては数千万円の違いが出てくることもあります。 これまでの設計事務所にとって、管狸組合にも瑚鮮できる積算根拠の見えるイじはかなりハ ー ドルの高い作業でした。
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、 TJCでは B1Mを使って数以を 1
1山すること!
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合自ら積算根拠を確認山米るシステムを導入で、む;Jします。T.事金額は、 数i
立xtj"¥似Iiで郡関されますので、

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肝"Jjになれば、工事単価の適正fl
日絡絡を縫認する小山

管理J!組合にとって何がメリットか、私 もマ ンショ

ことで価絡の「見える化」は、 1ザ能になります。適正価

ンに伶んでいますし、くじ引きで負けて廻官長になった

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で玉事が行える会社であれば、何処の会主:
1を選こともあります。 たまたまそれが、大規模修繕の時期にんでも金額聞での心配はいりません。 その上で、現場監

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2年 1月号 REFORM

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特集:新春座談会
調査診断・仕様決定に至る新しいスキーム
督の経験であったり、会社の笑績で、あったり、技術力で表れない技能や施工に対するノウハウを定長指標としてあったり、管理組合の価値基準で施工会祉を選出する 。

管理組合に r
見える化 J することも 重要だと思います。

そういう選び方が、より良い会社を選出する秘訣になるような気がします。

小山

今の段階では「安心料」というところで、「見える化J や、 責任を明確化していくことによって 、安心しさっきの費用対効果の「費用 J は、割りとお金でて頼めるというか、そこに対する費用になるのかなとい

クリアではないですか。効果の「定量化 J というか、そう感じがしています。我々は研究者なので、すぐに定量

こをどうしていったらいいのかが、こういう 工法を使う化したくなるのですが、建物は中々そこまでは行かない。

今本と標準のものに比べて何十万円安くなりますというのは明確な lつですし、さっきの寿命が何年伸びるというの

安達 実情では 、管理不全問題があります。管理不全のも割りとその分、積立金が:駒えていき 、数値 i
こ世き換え

マンションの精力J
Iが問題になっていて 、怪l
交省で管理計やすいですよね。 その効果を数値に置き換えるやり方は画を義務づけるということを行っています。 これはよくないですかね。そこが多分、マンション管理組合の人に言われる 2つの「老い」問題で、住民の老イじと、建物のとってみると、高すぎるのは良くないけれども、安かろ

老化が原因です。 dいマンションほど当然老人の方が多うはやっぱり怖いので、 真ん中を取らざるを得ない。そい訳です。 30代でマンションを買われた方は 、40年経

この効果の定量指様がないから 、そ うならざ、るをえない

っと 70歳になってしまう 。年金生活の中で資金計画をのだと思うのです。

立て、大規模修繕を行うことになります。 ところが、古いマンション程、修繕積立金がありませんから 、住宅合融金支援機構などの、いわゆる融資を受けて改修了.
事を行います。本当に貴重なお金です。
もう 一つの、ネガティブな問題に不適切コンザル問題があります。 これは 「不適切な」診断者や設計者が、施工者からキックパックを受け、不当に安い金額で診断や設i計 を行って、その後高い工事費を発注するような設計図を作る 。 こういうことに対してマンションの住人は、
非;常に不安感を持っているわけです。 その不安感を何とかしなくてはいけません。
ところが、小山先生の仰った f安心料J 以上に切実な

立岡 製品グレードと施工品質に基づく修繕周期の定最話としてマンションの理事に今ゃなり 手がいない問題が化と 言 う事 になるかと思いますが、修繕積立金にどのよあります。抽選でも皆やりたがらない。 このため今後、うな影響 を与えるかというところが、 一番ポイントにな

理事の外部化、つまり専門家に外注するような形が増えると思います。

てい くのではないかと思います。そこまできている中で長期j修繕計画がマイナスになる場合に正常化する方法
は、修繕積立金 を値上げするか、 積み立てる 1
寺聞を稼いも、やはり永住 していかないといけないということですから 、深刻な問題だと思います。

で資金を 替えるかの 2択になります。長寿命化と 言 う観点から考えた時、長期保証の山る材料を使えば、間期の田村 補修や改修をする時の笑際の担い手は、 工事をすロングスパン化 は可能になりますが、ウレタン防水のる専門技術をもっ技能士ですが、適切な工事が本当にさ

トップコ ー ト材を変えたり 、 2回塗 りしたり 、縦 ・横にれているかどうかというのが判断が難しいという問題が透ける 司
王 なく塗ること 等の細かい作業ーやノウハウを積み大きくあるということですね。前に聞いた話で、職人の上げていくことで、品質向上の一助となり、 自に見えな技能を評価するときに、ゴールドとかシルバーとかレベ

い長寿命化も進めることがで きます。 このような保証にルがありましたよね?。 このレベルごとに全 く同じ材料

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