COMPANY RESEARCH AND ANALYSIS REPORT

企業調査レポートビーロット
3452 東証 1 部
企業情報はこちら >>>紹介動画はこちら >>>2020 年 3 月 13 日（金）執筆：客員アナリスト

角田秀夫
FISCO Ltd. Analyst Hideo Kakuta

FISCO Ltd.
http://www.fisco.co.jp

COMPANY RESEARCH AND ANALYSIS REPORTFISCO Ltd.
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ビーロット2020 年 3 月 13 日（金）3452 東証 1 部

https://www.b-lot.co.jp/ir.html██目次■要約----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 01
1. 2019 年 12 月期通期の業績............ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

01

2. 今後の見通し....................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

01

3. 成長戦略・トピック.......................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

02

4. 株主還元策........................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

02■会社概要----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 03
1. 会社概要と沿革................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

03

2. 事業構成. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

05■市場動向----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 05■事業内容----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 06
1. 不動産投資開発事業.......................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

06

2. 不動産コンサルティング事業. ........ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

07

3. 不動産マネジメント事業.................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

08■業績動向----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 09
1. 2019 年 12 月期通期の業績概要.... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

09

2. 財務状況と経営指標.......................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10■ベンチマーク------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 11■今後の見通し------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 11■成長戦略・トピック------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 13
1. SBI 証券と協業で不動産投資型クラウドファンディング事業を計画. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

13

2. 納骨堂・葬儀場市場に参入。横濱聖苑のリニューアルに着手.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

14■株主還元策----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 15

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ビーロット2020 年 3 月 13 日（金）3452 東証 1 部

https://www.b-lot.co.jp/ir.html██要約2019 年 12 月期は 9 期連続となる増収増益を達成。
物件の大型化が進展し、販売用不動産（仕掛含む）は 19,903 百万円と過去最大に
ビーロット <3452> は、代表取締役社長の宮内誠（みやうちまこと）氏をはじめ不動産業界に長く従事してきたプロ集団が 2008 年に設立した「不動産投資開発事業」「不動産コンサルティング事業」「不動産マネジメント
事業」を中心とする不動産金融コンサルティング会社である。設立当初は不動産仲介及び賃貸管理が主であったが、不動産再生の分野で取引実績を着実に重ね、資金調達力が強化されるにつれて不動産投資・開発の割合を増やしてきた。関東だけでなく北海道・関西・九州にも進出し、全国の案件を扱う。またオフィスやマンションを主としつつも、近年はホテル・コンドミニアムを多く手掛け、介護施設や物流センターなど多様な不動産の開発及び再生に取り組んでいる。創業 6 年 2 ヶ月となる 2014 年 12 月には早くも上場（東証マザーズ）を果たし、2015 年にアセットマネジメント会社とシンガポール現地法人を設立、2016 年に関西の不動産会社を連結子会社化して関西圏に本格進出した。2017 年には東京のホテル事業会社を連結子会社化。2018 年には M&A 事業
関連及び人材関連の会社を設立、ゴルフ場受託運営会社を連結子会社化した。更に 2019 年には納骨堂及び葬祭場運営会社の株式 50% を取得し、成長を加速している。設立 10 年にして 2018 年 2 月に東証 1 部への市場変更を果たし、その信用力と知名度の向上により情報量や顧客数、金融機関との良好な取引関係が拡充している。
上場以降の過去 5 期の売上高の年平均成長率は 46.6%、経常利益では 64.2% と、業界でも群を抜く成長性が魅力である。
1. 2019 年 12 月期通期の業績
2019 年 12 月期通期の連結業績は、売上高で前期比 24.0% 増の 25,130 百万円、営業利益で同 20.5% 増の 3,985
百万円、経常利益で同 24.4% 増の 3,525 百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同 23.9% 増の 2,428 百万円と 9 期連続の増収増益を達成した。いずれも 20% を超える成長で、期初計画を上回って着地した。主力の不動産投資開発事業が大きく業績をけん引した。また、連結での平均売却単価は 882 百万円（前期は 661 百万円）となり、大型化が進んだ。特筆すべきは、総額約 80 億円で用途の異なる 4 物件（大阪の倉庫、京都のホテル、
東京のマンション 2 棟）をまとめて機関投資家に売却することを完遂し、バルク販売にて創業以降、過去最大の取引額として業績に寄与した点である。

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01 16

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要約

2. 今後の見通し
2020 年 12 月期通期の連結業績予想については、売上高で前期比 19.4% 増の 30,000 百万円、営業利益で同24.9% 増の 4,979 百万円、経常利益で同 18.7% 増の 4,186 百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同17.1% 増の 2,843 百万円と売上・利益ともに高い成長を予想する。達成されれば 10 期連続の増収増益となる。
売上高の成長をけん引するのは、引き続き不動産投資開発事業。販売用不動産（仕掛含む）は 19,903 百万円（2019年 12 月期末）と過去最高レベルに達しており、仕込みは十分できている。過去 5 期の親会社株主に帰属する当期純利益を期初予想と実績で比較すると、いずれの期も期初予想を実績が大きく上回っており（22% ～ 60% の上振れ）安定感がある。同社の計画は物件ごとに積み上げて保守的に予想したものを公開しており、弊社では2020 年 12 月期の利益も予想を超えてくる可能性が高いと見ている。
3. 成長戦略・トピック
同社は 2020 年 2 月、不動産クラウドファンディング等において ( 株 )SBI 証券と協業する業務提携契約を締結した。協業の手始めとして、同社が保有する不動産のうち、良質かつ安定した収益不動産を小口化し、SBI 証券と協力しながら不動産投資商品として販売する。対象は、安定した資産形成を志向する富裕層や投資家。不動産
投資型クラウドファンディングは、TATERU<1435>、エー・ディー・ワークス <3250> など先行企業があるが、同社では、より安定した資産形成ができる新しい不動産投資市場を創出したい考えだ。現在、具体的な商品設計
や物件選定を行っており、早ければ許認可が整う 2020 年夏頃に第 1 弾のリリースを行う見込みだ。
4. 株主還元策
同社は株主還元策として配当を実施している。配当の基本方針としては、業績に応じた利益還元を基本とし「将来の事業展開」と「財務体質の強化」を勘案して総合的に決定する。2019 年 12 月期の 1 株当たりの配当は 60円（前期は 50 円）、配当性向 19.6%（前期は 19.9%）となった。前期を上回る利益を達成したことにより 4 期
連続の増配となった。2020 年 12 月期の配当予想は公表されていないが、親会社株主に帰属する当期純利益で前期比 17.1% 増の成長を予想しているため、順調に推移すれば引き続き増配が期待できると弊社では見ている。
Key Points

・主力の不動産投資開発事業では、柔軟な対応力（物件用途、地域、価格帯）と金融機関からの信頼を基盤に急成長
・2019 年 12 月期は 9 期連続となる増収増益を達成。物件の大型化が進展し、総額約 80 億円の 4物件バルク販売を完遂
・財務の安全性を維持しつつ資産規模拡大。販売用不動産（仕掛含む）は 19,903 百万円と過去最
大に・SBI 証券との協業で不動産投資型クラウドファンディング事業を計画
・ 2019 年 12 月期は 4 期連続の大幅増配。2020 年 12 月期は未定だが、利益の成長により高い増配ペースを期待

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要約

通期業績の推移
売上高（左軸）（百万円）

経常利益（右軸）

36,000

（百万円）
4,186

30,000

4,000

3,525
2,832

24,000

3,200

1,998

18,000

4,800

2,400
30,00025,13012,000
655
6,000
0

295
3,709

14/12期

6,950

1,600

20,267874

13,097800

11,6260

15/12期

16/12期単体
出所：決算短信よりフィスコ作成



17/12期

18/12期

19/12期

20/12期（予）

連結

██会社概要急成長中の不動産金融コンサルティング会社。
2014 年上場後の経常利益成長率は年平均 64%
1. 会社概要と沿革
同社は、代表取締役社長の宮内誠氏をはじめ不動産業界に長く従事してきたプロ集団が 2008 年に設立した「不動産投資開発事業」「不動産コンサルティング事業」「不動産マネジメント事業」を中心とする不動産金融コンサ
ルティング会社グループである。設立当初は不動産仲介及び賃貸管理が主であったが、自社投資を行い、不動産の価値を高める不動産再生の分野で取引実績を着実に重ね、資金調達力が強化されるにつれて、不動産投資・開発の割合を増やしてきた。関東だけでなく北海道・関西・九州にも進出し全国の案件を扱う。またオフィスやマンションを主としつつも、近年はホテル・コンドミニアムを積極的に手掛け、介護施設や物流センターなど多様な不動産の開発及び再生に取り組んでいる。

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ビーロット2020 年 3 月 13 日（金）3452 東証 1 部

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会社概要

創業 6 年 2 ヶ月となる 2014 年 12 月には早くも上場（東証マザーズ）を果たし、財務基盤が強化されたなかで成長を加速。2015 年にアセットマネジメント会社とシンガポール現地法人を設立（2 社とも連結子会社）。
2016 年には分譲住宅販売を行う ( 株 ) ライフステージ（本社：大阪市）を連結子会社化し、本格的に関西圏へ進出を果たした。更にミサワホームと共同出資で不動産ファンドを組成しており、M&A やファンドを通じた新たな成長ステージに突入。2017 年にはホテル事業を行う ( 株 ) ヴィエント・クリエーション（本社：港区）を連結子会社化。その他の M&A・出資案件としては、ゴルフ場受託運営の ( 株 ) ティアンドケイ（2018 年）、納骨堂・葬儀場運営の ( 株 ) 横濱聖苑（2019 年株式 50% 取得）があり、オペレーショナルアセット（運営を伴う不動産）に同社の特徴がある。2018 年 2 月に東証 1 部への市場変更を果たし、その信用力と知名度の向上に
より情報量や顧客数、金融機関との良好な取引関係が拡充している。上場以降の過去 5 期の売上高の年平均成長率は 46.6%、経常利益では 64.2% と、業界でも群を抜く成長性が魅力である。
沿革
2008年10月

東京都港区麻布台において、不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業を主とした株式会社ビーロット（資本金 50,000 千円）を設立

2008年11月

宅地建物取引業免許を取得（東京都知事免許（１）第 89915 号）

2009年 2月

賃貸管理の受託事業を開始

2009年 7月

第二種金融商品取引業登録（関東財務局長（金商）第 2235 号）

2009年10月

投資助言・代理業免許を追加登録（関東財務局長（金商）第 2235 号）

2010年 1月

東京都港区赤坂に本社を移転

2011年 4月

北海道札幌市中央区北二条東に札幌支店（現 北海道支社）を開設

2011年 6月

宅地建物取引業免許を東京都知事免許から国土交通大臣免許に変更（国土交通大臣（１）第 8157 号）

2012年 6月

自社保有物件の管理・運営事業を開始

2012年10月

北海道札幌市中央区北一条東に札幌支店を移転

2013年 3月

札幌支店を北海道支社と改称

2013年 9月

東京都港区新橋に本社を移転

2013年 9月

福岡県福岡市中央区薬院に福岡支社を開設

2014年12月

東京証券取引所マザーズに株式を上場

2015年 2月

ビーロット・アセットマネジメント株式会社を設立

2015年 5月

B-Lot Singapore Pte. Ltd. を設立

2015年 8月

ビーロット・アセットマネジメント株式会社が金融商品取引業（投資助言・代理業）登録（関東財務局長（金商）第 2862 号）

2016年 4月

株式会社ライフステージの全株式取得

2016年 7月

大阪府大阪市淀川区西中島に大阪支社を開設

2017年 1月

株式会社ヴィエント・クリエーションの全株式取得

2017年 2月

福岡県福岡市中央区赤阪に福岡支社を移転

2017年 6月

株式会社ヴィエント・クリエーションが本社を港区新橋に移転

2017年 7月

B-Lot Singapore Pte. Ltd. が本社を 20 Collyer Quay #23-01 Singapore に移転

2018年 2月

東京証券取引所第一部に市場変更

2018年 4月

株式会社ティアンドケイの株式取得

2018年 5月

ビーロット・キャピタルリンク株式会社を設立

2018年10月

東京都港区新橋に東京支社を開設

2019年 5月

東京支社へ本社移転・統合

2019年 5月

株式会社横濱聖苑の株式取得

出所：有価証券報告書、会社資料よりフィスコ作成

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ビーロット2020 年 3 月 13 日（金）3452 東証 1 部

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会社概要

2. 事業構成
主力の不動産投資開発事業は、全社売上高の 84.3%、全社営業利益の 75.6% を占める。オフィスビルやマンションに投資をしてバリューアップして売却する「不動産再生型」と、土地を取得して新築の建物を建築する「不動産開発型」の 2 つのタイプがある。
不動産コンサルティング事業は、売上高構成比 5.0%、営業利益構成比 11.2% となっている。仲介業務がメインであり、相続対策としての資産入れ替え相談など、士業や金融機関からの紹介の顧客が主な対象である。連結子
会社ライフステージが行う分譲マンションの販売受託業務もこのセグメントに入る。
不動産マネジメント事業は、売上高構成比 10.7%、営業利益構成比 13.2% となっている。売却先の富裕層や投資家からの賃貸管理業務受託、自社で所有する賃貸用不動産の賃借などを行う。
3 事業の中では不動産投資開発事業が突出した業績を上げるが、同社では 3 事業がバランスを維持しながら成長することを理想として事業展開を行っている。
事業の内容と構成（連結、2019 年 12 月期）
事業セグメント

売上構成

営業利益構成不動産投資開発事業

1. 不動産再生
2. 不動産開発

主な業務内容

84.3%

75.6%

不動産コンサルティング事業

1. 不動産仲介
2. 不動産コンサルティング

5.0%

11.2%

不動産マネジメント事業

1. 不動産賃貸
2. プロパティマネジメント
3. アセットマネジメント

10.7%

13.2%

※営業利益構成比は利益調整前の値
出所：会社資料よりフィスコ作成██市場動向
同社事業を取り巻く不動産市場は堅調
不動産市況は首都圏を中心とする都市部と地方で温度差はあるものの、全体として堅調に推移している。同社の得意とする訪日外国人が多い地域の宿泊施設では、2019 年 1 月から 12 月まで稼働率が高止まりして推移した。
しかし、2020 年に入り新型コロナウイルス感染症の影響により訪日外国人が減少し、不透明な状況に変化している（2020 年 3 月初旬時点）。

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市場動向

オフィス（東京ビジネス地区）においては、2015 年からの 5 期において空室率が低下傾向であり、賃料も安定している。賃貸住宅（東京 23 区）においても需給の変動により若干の上下はあるが、2015 年からの 5 期において空室率は安定的に推移する。稼働率が高く安定していることは、賃貸収入を安定させるだけでなく、売買市場の環境も良好であることを示す。首都圏及び都市部では、市場の過熱感への警戒が必要なものの、市場の流動性に変化は見られない。

オフィス、賃貸住宅の空室率
オフィス平均空室率（左軸）(%)

賃貸住宅空室率（右軸）

10.00

(%)
20.00

8.00

16.00
12.95
11.54

6.00

4.03
4.00

12.79

12.69

11.41

3.61

12.00

8.00

3.12
1.88

2.00

1.55

0.00

4.00

0.00
2015年12月

2016年12月

2017年12月

2018年12月

2019年12月

注：東京ビジネス地区（都心 5 区 / 千代田・中央・港・新宿・渋谷区）
 、タス ( 株 )「空室率 TVI」よりフィスコ作成
出所：三鬼商事 ( 株 )「オフィスマーケットデータ」██事業内容主力の不動産投資開発事業では、柔軟な対応力（物件用途、地域、価格帯）と金融機関からの信頼を基盤に急成長
1. 不動産投資開発事業
不動産投資開発事業は同社の主力事業である。オフィスビルやマンションに投資をしてバリューアップして売却する「不動産再生型」と、土地を取得して新築建物を建築する「不動産開発型」の 2 つのタイプがある。近年
では不動産開発型の比率が増加しており、特にホテルでの実績が多い。また、取り扱う不動産は大型化しており、出口（売却先）として REIT や海外の投資家が増加傾向にある。

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06 16

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事業内容

不動産投資開発事業の業績推移
売上高（左軸）（百万円）

セグメント利益（右軸）

3,896

（百万円）

25,000

4,000
3,039

20,000

3,200

2,316
15,0002,400
21,185

10,000
989

839

464

5,000

3,236

9,977

6,137

1,600

17,208
10,980800

0014/12期

15/12期

16/12期

17/12期単体

18/12期

19/12期連結

出所：決算短信よりフィスコ作成



2. 不動産コンサルティング事業
不動産コンサルティング事業は仲介業務がメインであり、相続対策としての資産入れ替え相談など、士業や金融機関からの紹介の顧客が主な対象である。連結子会社ライフステージが行う分譲マンションの販売受託業務もこのセグメントに入る。実際は広範囲なコンサルティング業務全般を行っており、企業（不動産所有会社等）のM&A 仲介も含まれる。シンガポール現地法人においては、海外投資家に日本の不動産への投資を促進する機能があり、リピート顧客が増加している。過去 5 期の同セグメントの業績は、多少の上下はあるものの、売上高・セグメント利益ともに右肩上がりである。なお、2019 年 12 月期の売上高は 1,249 百万円（同 20.4% 増）、セ
グメント利益は 577 百万円（同 104.3% 増）であった。

不動産コンサルティング事業の業績推移
売上高（左軸）

（百万円）
1,400

セグメント利益（右軸）
1,277

1,200

（百万円）
1,249

600

1,037
577

1,000
767

800

700

500
400

408
600

300

345
282

400

197
200
0

78

57

14/12期

15/12期100
0
16/12期単体
出所：決算短信よりフィスコ作成



200

171

17/12期

18/12期

19/12期連結

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事業内容

3. 不動産マネジメント事業
不動産マネジメント事業は、売却先の富裕層や投資家からの賃貸管理業務受託、自社で所有する賃貸用不動産の賃借などを行う。賃貸管理業務受託業務においては、投資家の資産運用ニーズを捉え、投資物件の選定・管理・
資産売却までのプロセスをマネジメントする手腕が問われる。同社は、同社が開発した物件を売却した後も AM（アセットマネジメント）・PM（プロパティマネジメント）を受託することができており、長期的な資産運用サポートができる企業として評価が高い。結果として AM・PM 受託件数は着実に増加している。2018 年 12 月
期第 2 四半期より連結されたティアンドケイ（ゴルフ場受託運営）も同セグメントに計上され、2019 年 12 月
期は通期で業績に加算された。自社所有不動産の賃貸収入は、ストックビジネスとして、安定収益を確保する
上では不可欠である。2019 年 12 月期は、期中に販売用不動産の売却が進んだため賃料収入は一過性の減少となったものの、過去 5 期の同セグメントの業績は、売上高・セグメント利益ともに概ね右肩上がりである。なお、
2019 年 12 月期の売上高は 2,695 百万円（同 33.3% 増）、セグメント利益は 679 百万円（同 24.7% 減）であった。
不動産マネジメント事業

事例紹介

出所：決算説明会資料より掲載

不動産マネジメント事業の業績推移
売上高（左軸）（百万円）

セグメント利益（右軸）

3,000

（百万円）
1,000

901

2,400

679

1,800

600

458
283
88
642
0

443

2,695

1,200

600

400

2,021
200

881

838

16/12期

17/12期275
14/12期0
15/12期単体
出所：決算短信よりフィスコ作成



800

18/12期

19/12期連結

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ビーロット2020 年 3 月 13 日（金）3452 東証 1 部

https://www.b-lot.co.jp/ir.html██業績動向2019 年 12 月期は 9 期連続となる増収増益を達成。
物件の大型化が進展。総額約 80 億円の 4 物件バルク販売を完遂
1. 2019 年 12 月期通期の業績概要
2019 年 12 月期通期の連結業績は、売上高で前期比 24.0% 増の 25,130 百万円、営業利益で同 20.5% 増の 3,985
百万円、経常利益で同 24.4% 増の 3,525 百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同 23.9% 増の 2,428 百万円と 9 期連続の増収増益を達成した。いずれも 20% を超える成長で、期初計画を上回って着地した。
主力の不動産投資開発事業が大きく業績をけん引した。売却件数は 24 件（前期は 26 件）。物件種類別では住宅
系不動産 14 件（同 14 件）、事務所・店舗ビル 5 件（同 7 件）、土地 2 件（同 2 件）、ホテル 2 件（同 3 件）、その他 1 件（同 0 件）と前期と傾向は変わらない。地域別では関東圏 15 件（同 11 件）、北海道圏 2 件（同 9 件）、
九州圏 3 件（同 5 件）
、関西圏 4 件（同 1 件）と関東圏・関西圏の比率が高かった。また、連結での平均売却単価は 882 百万円（前期は 661 百万円）となり、大型化が進んだ。特筆すべきは、総額約 80 億円で用途の異なる 4 物件（大阪の倉庫、京都のホテル、東京のマンション 2 棟）をまとめて機関投資家に売却することを完遂し、バルク販売にて創業以降、過去最大の取引額として業績に寄与した点である。
不動産コンサルティング事業においては、関東を中心に投資用不動産の売買仲介及びコンサルティング受託案件を積み重ね、堅調に推移し、全国で 19 件（前期は 27 件）成約した。また、子会社であるライフステージの分
譲マンションの受託販売における引渡件数が大幅に増加し、売上高及び利益に貢献した。
不動産マネジメント事業においては、プロパティマネジメントでの管理運営受託件数が 82 件（前期は 68 件）と増加した。管理運営受託の伸長に加え、2018 年 4 月に M&A により取得したティアンドケイの通期寄与も増収の要因となった。一方で、販売用不動産の売却が進み、販売用不動産による賃料収入が減少し、セグメント利益は減益となった。
2019 年 12 月期通期の業績（単位：百万円）
18/12 期

19/12 期

実績

構成比

実績

構成比

前期比

売上高

20,267100.0%

25,130100.0%

24.0%

売上総利益

5,797

28.6%

6,980

27.8%

20.4%

販売費及び一般管理費

2,490

12.3%

2,995

11.9%

20.3%

営業利益

3,307

16.3%

3,985

15.9%

20.5%

経常利益

2,832

14.0%

3,525

14.0%

24.4%

親会社株主に帰属する
当期純利益

1,960

9.7%

2,428

9.7%

23.9%

出所：決算短信よりフィスコ作成

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業績動向

財務の安全性を維持しつつ資産規模拡大。
販売用不動産（仕掛含む）は 19,903 百万円と過去最大に
2. 財務状況と経営指標
2019 年 12 月期末の総資産は前期比 9,287 百万円増の 33,555 百万円となり、大幅に資産規模が拡大した。そのうち流動資産は 8,221 百万円増であり、販売用不動産（仕掛含む）の 5,402 百万円増が主な要因であった。
販売用不動産（仕掛含む）の残高は 19,903 百万円と積み上がり、将来に向けて新規開発及び土地の仕入れを順調に進めていることが分かる。現金及び預金は前期比 1,090 百万円の増加となり、期末残高 7,153 百万円と余裕がある。
負債合計は前期比 7,158 百万円増の 25,401 百万円となった。そのうち流動負債は同 5,035 百万円増の 11,093
百万円であり、1 年内返済予定の長期借入金及び短期借入金の増加が主要因である。更に、無担保で総額約 43億円のシンジケートローンを組成するなど、金融機関との良好な関係を示している。固定負債は同 2,123 百万円増の 14,308 百万円であり、長期借入金の増加が主要因である。固定負債（長期借入金、社債）で長期に調達し、流動資産（販売用不動産、仕掛販売用不動産等）を増やす財務戦略が実現されている。
経営指標（2019 年 12 月期末）では、流動比率が 269.4% と安全性の目安となる 200% を上回る。また、自己資本比率は 24.3% と一定水準を維持しており、レバレッジを効かせ成長を志向している。
連結貸借対照表、経営指標（単位：百万円）
18/12 期末

19/12 期末

増減額

21,65929,881

8,221

（現預金）

6,063

7,153

1,090

（販売用不動産）

6,847

2,586

-4,260（仕掛販売用不動産）

7,653

17,316

9,663

固定資産

2,573

3,650

1,076

総資産

24,26833,555

9,287

流動負債

6,057

11,093

5,035

固定負債

12,185

14,308

2,123

負債合計

18,242

25,401

7,158

純資産合計

6,025

8,154

2,128

負債純資産合計

24,26833,5559,287

流動比率（流動資産÷流動負債）357.6%

269.4%-88.2pt

自己資本比率（自己資本÷総資産）

24.6%

24.3%

0.3pt

流動資産

＜安全性＞

出所：決算短信よりフィスコ作成

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https://www.b-lot.co.jp/ir.html██ベンチマークROE34.4% と業界屈指の経営効率を誇る
不動産業界で開発・投資・再生を行う企業（売上高で 1,000 億円以下）を対象として直近通期決算におけるROE 及び ROA を比較した。ROE に関しては同社が 34.4% とトップであり、ROA においても 8.4% と高水準にある。同社の経営効率が高く、企業価値の向上が図れていると言えるだろう。

ROE、ROAの同業他社比較
ROE

(%)

ROA

40.0
35.0

34.4

30.0
25.0
25.0

20.0

17.3

15.0
10.0

16.8

10.3

8.4

16.4

15.3
11.2

8.7

6.2

5.0

5.6

5.9

6.0

5.0

2.2

0.0
同社

A社

B社

C社

D社

E社

F社

G社

注：ROA= 当期純利益÷期首期末平均総資産
出所：各社決算短信よりフィスコ作成██今後の見通し
2020 年 12 月期も増収増益予想。都心マンションなど在庫も豊富
2020 年 12 月期通期の連結業績は、売上高で前期比 19.4% 増の 30,000 百万円、営業利益で同 24.9% 増の 4,979
百万円、経常利益で同 18.7% 増の 4,186 百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同 17.1% 増の 2,843 百万円と売上高・利益ともに高い成長を予想する。達成されれば 10 期連続の増収増益となる。

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今後の見通し売上高の成長をけん引するのは、引き続き不動産投資開発事業である。販売用不動産（仕掛含む）は 19,903 百万円（2019 年 12 月期末）と過去最高レベルに達しており、仕込みは十分できている。主な在庫では、開発・マンション（福岡市、東京都文京区、名古屋市）、再生・マンション（福岡県柳川市）、開発・介護施設（神奈川県鎌倉市）などである。2019 年 12 月期に総額約 43 億円のシンジケートローンを組成するなど、金融機関との良好な関係なども勘案すると、進行期も順調な仕入れが期待できる。
同社がこだわるのは利益（特に親会社株主に帰属する当期純利益）の計画必達である。利益安定化を追求するために、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業にも力を注ぐ。ちなみに過去 5 期の親会社株主に帰属する当期純利益を期初予想と実績で比較すると、いずれの期も期初予想を実績が大きく上回っており（22% ～ 60% の上振れ）、安定感がある。同社の計画は物件ごとに積み上げて保守的に予想したものを公開しており、弊社では 2020 年 12 月期の利益も予想を超えてくる可能性が高いと見ている。
2020 年 12 月期通期の連結業績予想（単位：百万円）
19/12 期

20/12 期

実績

構成比

予想

構成比

前期比

売上高

25,130100.0%

30,000100.0%

19.4%

営業利益

3,985

15.9%

4,979

16.6%

24.9%

経常利益

3,525

14.0%

4,186

14.0%

18.7%

親会社株主に帰属する
当期純利益

2,428

9.7%

2,843

9.5%

17.1%

出所：決算短信よりフィスコ作成

親会社株主に帰属する当期純利益の予想・実績比較
期初予想

（百万円）

実績

3,000

2,843

2,500

2,357
1,960

2,000
1,414

1,500

1,250

1,000
500

2,428

781
400

482

588

250

0
15/12期

16/12期

17/12期

18/12期

19/12期

20/12期

注：2015 年 12 月期は「当期純利益」

出所：決算説明会資料、決算短信よりフィスコ作成

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https://www.b-lot.co.jp/ir.html██成長戦略・トピック
SBI 証券と協業で不動産投資型クラウドファンディング事業を計画。
納骨堂・葬儀場事業に進出
1. SBI 証券と協業で不動産投資型クラウドファンディング事業を計画
同社は 2020 年 2 月、不動産クラウドファンディング等において SBI 証券と協業する業務提携契約を締結した。
協業の手始めとして、同社が保有する不動産のうち、良質かつ安定した収益不動産を小口化し、SBI 証券と協力しながら不動産投資商品として販売する。対象は、安定した資産形成を志向する富裕層や投資家である。不動産
投資型クラウドファンディングは、TATERU やエー・ディー・ワークスなど先行企業があるが、同社では、より安定した資産形成ができる新しい不動産投資市場を創出したい考えだ。現在、具体的な商品設計や物件選定を行っており、早ければ許認可が整う 2020 年夏頃に第 1 弾のリリースを行う見込みだ。
SBI 証券は、日本におけるオンライン総合証券の先駆者として、業界最低水準の手数料体系、豊富かつ良質な投資時報、リアルタイム取引ツールの提供、魅力ある投資機会（商品）の提供を行ってきた。総合口座数で 513
万口座、預かり資産残高 14.1 兆円、個人株式委託売買代金シェア 35.2%（いずれも 2020 年 3 月期第３四半期
累計）と、いずれにおいてもオンライン証券業界トップの地位を築いている。
不動産投資型クラウドファンディング事業「B-Lot Crowd Funding」

出所：決算説明会資料より掲載

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成長戦略・トピック

2. 納骨堂・葬儀場市場に参入。横濱聖苑のリニューアルに着手
同社は、宿泊施設や介護施設等のオペレーショナルアセットを積極的に取得し、計画的に安定収益を生み出す運営会社とパートナーシップを組むことで、資産価値を向上させることを得意としている。2019 年 5 月には、納骨堂事業及び葬儀場事業を行う横濱聖苑の株式 50％を取得し、持分法適用関連会社化した。同社は、横浜市営
地下鉄ブルーライン「岸根公園」駅より徒歩 6 分の好立地に所在し、営業開始から 45 年の実績がある（旧：横浜富士霊廟）。現在、室内墓の増設、外観のリフォーム及び耐震工事を行っており、2020 年夏にリニューアルオープンの予定である。リニューアルに当たっては、同社の再生ノウハウをフル活用する。建築・設計においては、世界的な建築家の隈研吾（くまけんご）氏に依頼し、モダンで温もり溢れる空間にする。食事メニューにおいては、イタリアンの匠である落合務（おちあいつとむ）氏、和食の匠である笠原将弘（かさはらまさひろ）氏に監修を依頼し、和・洋・スイーツなどを提供する予定だ。納骨壇数は、2019 年 5 月時点の 3,258 基から最大1 万基に増やす計画だ。相場では 1 基につき 100 万円程度の販売価格となる。高齢化社会が進展するなか、市場が拡大するとともに長期安定収入が見込める期待のビジネスである。
横濱聖苑のリニューアル

出所：決算説明会資料より掲載

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成長戦略・トピック

横濱聖苑の概要
名称

株式会社横濱聖苑

所在地

神奈川県横浜市港北区篠原町 97 番地 1

アクセス

横浜市営地下鉄ブルーライン「岸根公園」駅より徒歩 6 分

代表者役職・氏名

代表取締役社長

事業内容

納骨堂の賃貸及び管理、葬祭の式場設備の提供及び貸会場の経営、生花及び冠婚葬祭用品の販売と賃貸、冠婚葬祭施行に関する一切の請負、不動産の管理及び賃貸並びにその斡旋

資本金10 百万円設立年月日

2019 年 3 月 1 日に新設分割（旧：株式会社横浜富士霊廟として 45 年間営業）

株主

株式会社デリス建築研究所

土地建物

土地：2,894㎡、建物：3,665㎡

納骨壇数

2019 年 5 月時点で 3,258 基（10,000 基まで増設予定）

取得株式数、異動後の所有株式数

100 株、議決権所有割合 50.0％

取得価額

378 百万円（概算額）

株式譲渡実行日2019 年 5 月 20 日

青木 俊実

株式会社ビーロット

出所：プレスリリース、決算説明会資料よりフィスコ作成██株主還元策2019 年 12 月期は 4 期連続の大幅増配。2020 年 12 月期は未定だが、利益の成長により高い増配ペースが期待できる
同社は株主還元策として配当を実施している。配当の基本方針としては、業績に応じた利益還元を基本とし「将来の事業展開」と「財務体質の強化」を勘案して総合的に決定する。2019 年 12 月期の 1 株当たりの配当は 60円（前期は 50 円）、配当性向 19.6%（前期は 19.9%）となった。前期を上回る利益を達成したことにより 4 期
連続の増配となった。2020 年 12 月期の配当予想は公表されていないが、親会社株主に帰属する当期純利益で前期比 17.1% 増の成長を予想しているため、順調に推移すれば引き続き増配が期待できる。
また株主優待制度も導入しており、2019 年 12 月 31 日現在で 100 株以上を所有する株主に対して、QUO カー
ド（1,000 円相当分）が贈られる。

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ビーロット2020 年 3 月 13 日（金）3452 東証 1 部

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株主還元策

1株当たり配当金と配当性向
1株当たり配当金（左軸）（円）

配当性向（右軸）

70.0

35.0%

60.0

30.0%

50.0

25.0%
19.9%

19.6%

40.0

20.0%

30.0

11.3%

12.0%

60.0

15.0%

50.0

20.0

10.0%

10.0

5.0%

19.5
0.0

0.0

8.5

14/12期

15/12期

16/12期

0.0

0.0%
単体

17/12期

18/12期

19/12期連結

注：2018 年 1 月に 1：2 の株式分割を実施。2017 年 12 月期以前は、遡及して修正
出所：決算短信よりフィスコ作成

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