福岡市の初期民間分譲マンションにおける建物維持管理活動の経年変化－ H マンションにおけるケーススタディ －河添
1. 研究の背景と目的
我が国では分譲マンション

美穂

んだ分譲会社系列の管理会社に全面委託していた。第注 1)( 以下、マンション )1 回大規模修繕工事計画の際に、管理会社からの提案のストック総数は、約 675.3 万戸に達し（2020 年末現があり、これが契機となって、1989 年に管理組合を在）、築 40 年超の高経年マンションは約 103.3 万戸 ( マ設立した。分譲から 14 年経過していた。

ンションストック総数の約 15％ ) を占めている

1)2)

。

2) 管理規約（以下、規約とする。）( 図 2)：分譲初期か同時に、高経年マンションの管理適正化が重要視されらの入居者らが中心となって規約を継続的に改正しるようになり、法律の整備が進んでいる。

3)4)た。2020 年までに計 22 回規約が改正された。

H マンションは 1975 年に分譲され 45 年が経過する

3) 管理費・修繕積立金 ( 図 3)：分譲当初、管理費は高経年マンションに該当するが、居住者のマンション120 円 / ㎡、修繕積立金は 10 円 / ㎡と、当時の一般的への愛着度が高く、分譲開始から現在までほとんど空な 注 2) 額であった。1981 年以降、電気・水道料金の値

き室なく新入世帯に住み継がれており、高経年マン上げと細かな修繕が積み重なり赤字会計が続いたたションの管理を模索する上で示唆に富む事例である。

め、1988 年に管理費は 140 円 / ㎡、修繕積立金は 355)

H マンションに関して、中山ら は、建物の計画的円 / ㎡に値上げしている（図 3）。

特徴と、それらに呼応する住まい方、居住者からの評

表 1. 調査概要

価、さらに自主的な管理活動の形成などを報告している。一方、専有部分と共用部分の給排水管の取り合いやリフォーム時の配管、修繕積立金の残高など高経年時期(年,月)

目的と概要

2017.9区分所有者を対象に、建物と居住者の生活史に関するアンケート調査を実施。

理事会
ヒアリング調査2017.122021.10

理事会理事を対象に、総会・理事会議事録に未記載の事柄や詳細な経緯に関してヒアリングを実施。

管理組合総会資料(1978年-2020年)・理事会資料(20052021.5～2021.12 年-2020年)を基に、議題や管理に関る費用、役員構成の推移を整理。
マンション管理士の業務内容・区分所有者や管理組合マンション管理士
2021.12とのかかわり方に関してヒアリングを実施。
ヒアリング調査
管理組合
記録調査

マンションならではの問題に直面していることを、今後住み継いで行くための課題として挙げている。
本研究は、中山の指摘を踏まえて、以下の課題を設調査
アンケート調査

表 2. 建物概要定し明らかにすることにより、高経年マンションの管理適正化に関する知見を得ることを目的としている。①管理組合構成の変化②修繕積立金の推移を含む

竣工・入居開始時期
敷地面積 / 建築面積
構造 / 階数
戸数 / 住戸面積
共用施設

1975 年
3,063.63 m²/1,684.16 m²
鉄筋コンクリート造 /6 階建て
51 戸 /53.66 m² ～ 137.70 m²
駐車場 , 駐輪場 , ごみ集積所 , 管理組合事務所

建物維持管理活動③専有部分と共用部分の給排水管の配置図

取り合いやリフォーム時の配管に関する管理組合の取理組合資料調査と理事会 / マンション管理士へのヒア

1,500

公園

庭園

43,780の継承方法、明文化された経緯である。この為に、管6,000

104,500

り組み④ゴミ出し、ペット飼育などの生活マナー（注 2）

屋上広場

6,00

0

石庭リングを実施した（表 1）。
2.H マンションの概要

4,000

物干し場

6,000

2-1. 建物概要 ( 表 2)( 図 1)
1975 年に分譲開始された H マンションは、当時「高0級マンション」として供給された 5)。南北軸の中廊下

51020(m)特徴のある共用空間型で東西の住戸を雁行配置とし、各住戸の玄関脇に光庭を設けることで、高度利用と独立性を確保している。
2-2. 管理の概要
1) 管理形態：1975 年分譲開始当初は、管理のための居住者組織がなく、区分所有者が個人単位で契約を結

31-1

雁行型の外観エントランスロビー

図 1. 配置図・計画の特徴

明るい中廊下と独立性の高い玄関ポーチ

年度

1975 … 1980

管理体制

組織なし

1985

1990

役員任期
管理費（円 /m2）

1995

2000

2005

2010

管理組合設立140

修繕積立金（円 /m2） 10352020

2 年（連続 2 期の 4 年以内）

1年
120

2015
マンション管理士と顧問契約（再任の制限撤廃）

190
140

90

生活ルールの制定

1

管理規約改正

4

1

10

1

1210

1

1

190 円 /m²
140 円 /m²

210 円 /m²

1

リフォーム
ペット飼育
駐車場使用
美観・生活マナー

凡例

数 規約改正件数

初年 ( 課題 / 問題 / 発意 )

一時対応

長期的対策

図 2. 管理概要と細則制定の年表(万円)

35 円 /m²

10 円 /m²

11,00010,0009,000

第 1 回大規模修繕

第 2 回大規模修繕

外壁塗り替えエレベーター補修
ガス管引き込み工事

8,000
7,000
6,000

給排水管 ( 共用部分 ) の更新

5,000

3574 万円

4,000
3,000

2022 年

完済予定

2,000
1,0000(年)-1,000-2,000-3,000-4,000「理事会だより」発行開始

住民アンケートで、理事会と居住者がマンションについての共通理解を持てるシステムが必要との意見-5,000-6,000

凡例

収入（一時金）収入（修繕積立金）

支出

積立額

図 3. 修繕積立金額の推移
表 3. マンション管理士の活用

3. 理事会の構成

顧問契約

3-1. 役員の就任期間 / 選任方法
規約改正によって、役員の任期は 2007 年に 2 年に延長され、連続 2 期の 4 年以内を上限として再任が認＊理事会ヒアリングを基に作成

管理組合活動への影響

2011年

マンション管理士と顧問契約締結

主な業務内容理事会・総会に出席して助言する
区分所有者間及び管理組合との調整

助言内容(法律)(管理)適法かの判断理事会で検討すべき事項かの判断
管理費と修繕積立金のどちらの事項かの判断
管理費滞納問題時の弁護士の紹介められたが、役員の成り手不足から 2017 年に再任の(紹介)制限を撤廃した ( 図 2)。また、管理会社の紹介で 2011

4. 建物維持管理

年よりマンション管理士との顧問契約を結び、法律や4-1. 修繕積立金 ( 図 3)

管理に対する助言を得ながら運営することで、議案のH マンションでは、1990 年と 2011 年の 2 回、大規模作成や管理費・修繕積立金の徴収及び使い分けを以前修繕工事と、2015 年に給排水管の更新工事を実施しより円滑に行うことができている ( 表 3)。ている。工事費用に関して、第 1 回大規模修繕工事の3-2. 居住者との問題共有方法

際は区分所有者から住戸面積に応じた一時金を徴収す

1993 年 に 実 施 し た 居 住 者 ア ン ケ ー ト で、「理事会ることで対応した。第 2 回と給排水管工事では修繕積の現状がよく分からない」「共通意識を持つためにど立金を使用し、不足分は銀行からの借入で補うと同時こが問題かを理事会は具体的に明らかにすべき」との、に 3 度の修繕積立金の値上げが行われた。第 2 回工事

理事会と居住者全員が問題意識を共有できるようなシ前に 35 円だった修繕積立金は現在 210 円まで上がり、ステムを求める意見があった。2006 年に発行開始し、2022 年には銀行への返済が終わる見込みとしている。

理事会で議論した内容を載せた理事会だよりは、居住

4-2. 評価の高い共有部分注 3)( 表 4）者が現在マンションで問題になっていることを把握す

バルコニーにある花壇は、第 2 回大規模修繕時の設る手段となるとともに、生活上の注意点の周知にも使計会社からの修繕計画を受け、居住者からの発意で議われている。

決権・区分所有者の 3/4 以上の賛成を必要とする特別31-2

決議事項として、撤去の採決がとられ、否決不採用の善を求めることになった。2005 年にマンション内のため存続することとなった。植栽の種類の更新や噴水ルール作りが理事会で議論されるが、本来ペットの飼の再稼動など、エントランス周りの環境を重点的に整育は不可であることもあり、該当者に理事長が使用細5)則を手渡す等、その後も個別対応にとどまる。

備する姿勢もうかがえる。先行研究 では外観、バルコニー、エントランスなどの共用部分が、居住者の世

しかし 2014 年にも共用廊下への糞の放置があり、代にかかわらず高い評価を得ていることが報告されて理事長から生活マナーの徹底を促す注意喚起が行われおり、共有部分の維持管理活動が居住者のマンションるなど問題は続き、やむをえずペットの飼育を認めてへの評価につながっていることがわかる。

飼い方を定めたペット飼育細則を 2016 年に制定した。

4-3. 生活ルール

注 4)

制定の経緯＜給排水管＞～各細則が追加・制定された経緯を、総会議事録、理‘90

凡例：給排水管のトラブル・赤水の発生

事会ヒアリングを基に考察した。

問題

・漏水問題

一時的対応

リフォーム細則 ( 図 4）：分譲開始から 15 年経過した・発生の都度修繕

長期的対策

・施工業者への原因追求の依頼 (99)1990 年頃から給排水管の老朽化に伴う赤水の発生やその他・給水管防錆材の導入 (02)

漏水が問題となる。管理組合では、防錆材の導入、施「専有 / 共用部分の境界の曖昧さが工業者への原因追及の依頼等で対応しているが、専有＊「」は総会議事録より
総会内での居住者の発言課題として残る」(99)‘04

建物調査診断 / トラブル

部分と共用部分の境界が曖昧で、「この問題が解決し・赤水・漏水・詰まり‘05

ないと実行できないのが現状」と 1999 年総会で伝えら

第 7 条 ( 建物の専有部分と共用部分 )れているように、給排水管の工事に苦戦していた。

規約改正
‘06

給排水管の修繕～2005 年以降、専有部分と共用部分の境界を明確化する規約の改正が進むと、給排水管の工事に関する質

・定期洗浄に伴う損傷の修繕 (06)・老朽化に伴う専有部分の修繕 (13~)

疑等に対して、費用負担者は区分所有者か管理組合か・修繕の対応範囲において区分所有者 / 管理組合の別を示しる。この頃から徐々に専有部分のリフォーム事例が増加し、2016 年の保険会社を変更時の事前診断では共ながら説明・対応‘16用部分だけでなく専有部分の配管取替え実施状況が高‘10

リフォーム事例の増加
・床仕上げ材の変更

リフォームへの評価

・給排水管の更新

・保険会社から専有部分の配管取替状況を高く評価されるいことが評価されている。この評価を踏まえ、「専有部分のリフォーム時には配管も取り替えることを管理＜リフォーム＞～を丁寧に説明し、対応した事例が見られるようにな

リフォームに伴うトラブル「専有部分のリフォーム時には配管も取り替 ・上階の騒音問題 (10)えることを管理組合から明示しては」(16)

組合から明示しては」との意見が出され、一方で床仕
2020上げ材の変更による上階からの騒音が問題であったた

リフォーム細則

図 4. リフォーム細則の制定の経緯

め、配管の取り換えや床仕上げ材の制限を定めたリ

凡例：図 4 に同じ＜ペット飼育＞

フォーム細則が 2020 年に制定された。

分譲開始時からペット飼育は不可として売買していた‘00

無断飼育・ペット可としての無断売出しの増加～

ペット飼育細則 ( 図 5）：分譲開始当初は、ペットの飼‘75

育は不可として販売されていたが、2000 年頃から無共用部分でのトラブル断飼育・ペット可としての無断住戸売出しが増加し、敷地及び施設内共用部分でのペットの糞尿・抜け毛が・糞尿‘04

散見されるようになる。総会では2004年に議題となり、総会で議論・飼育者に自主的に「ペット飼育委員会」を結成し改善を行うことを要求

飼育者に「ペット飼育委員会」の結成等、自主的な改‘05表 4. 評価の高い共用部分の維持・修繕‘06＊理事会ヒアリングを基に作成

・抜け毛

評価の高い共用部分の維持・修繕の経緯

マンション内のルール作りを理事会で議論
個別対応
・理事長から飼育者へ使用細則を手渡す

バルコニーの花壇：
2010年5月臨時総会で、委託契約先の設計監理会社から工事見積時の施工範囲・施行仕様について説明があった。修繕計画書にバルコニー花壇の現行案/撤去案があり、居住者からの発意で特別決議事項である「2.花壇を撤去する」の採決が採られた。3/4以上の賛成が得られず、否決不採用となった。

共用部分でのトラブル
・糞尿‘14

植栽（貝塚伊吹）の植え替え：「重々しい、古い」*と感じていた貝塚伊吹をもみじに植え替えた(2019年)。
元々、駐車場でなかった場所を駐車場としたため、貝塚伊吹の葉がよく車に落ちていた。

理事長が総会で注意喚起
・ペット飼育を含めた生活マナーの徹底

2016

噴水：
「住宅購入は主婦が決定権を持つ」*との考えから、住宅のアプローチを重視している副理事長の提案で、停止していたエントランス前の噴水を再び稼動させた。

ペット飼育細則

図 5. ペット飼育細則制定の経緯

31-3

駐車場使用細則 ( 図 6）：1993 年の住民アンケートでは＜駐車場＞

違法駐車が指摘され、見栄え・利便性・排気による前～‘93

凡例：図 4 に同じ
トラブル
・違法駐車

庭の樹木の枯れが問題視される。2003 年には総会で‘03

注意喚起を行う等一時的な対応が見られるが、翌年駐「みっともない」
・前庭の樹木の枯れ「出入りが不自由」

総会で注意喚起・玄関前、庇のポール内は駐車禁止

車場の転貸の指摘といった契約上の問題も発生する。
‘042011 年の管理会社変更に伴い、駐車場の契約を管＊「」は総会議事録よりトラブル

総会後懇談会での・駐車場の転貸の指摘 (06)

理会社ではなく管理組合と個人の間で結びなおすこと‘11を契機に駐車場使用細則の制定が総会で議論される‘12

居住者の発言管理会社変更契約形態の変更を総会で承認
・前管理会社 - 個人を管理組合 - 個人に変更

が、同時に提案されていた駐輪場使用細則や防犯カメラ運用細則とも関連していることから再検討が必要と駐車場使用細則・使用料値上げが総会で議論の判断で採決を見送った。

・駐輪場との兼ね合いもあり採決には至らず再検討

その後 2013 年に駐車場を 1 枠潰してバイク置き場をバイク置き場新設‘13

・駐車場を１枠つぶして設置新設し、バイクを含めた自転車等駐輪細則を制定した。
2015 年には防犯カメラ運用細則の制定を完了し、理2013

事会での再検討を経て 2017 年に駐車場使用細則の制

2017

自転車等駐輪細則
駐車場使用細則

図 6. 駐車場細則制定の経緯定を行った。
美観・生活マナーに関する追記 ( 図 7）：1989 年に管理

＜美観・マナー＞～‘90

組合の活動が始まったが、1990 年・1993 年に行われたアンケートでは、外回りの環境整備や新入居者への生活マナー指導が管理人への要望として挙がってい～‘93

る。このことから美観・生活マナー関しては、問題意識が強い一方、対応は管理会社頼みの姿勢がうかがえ‘04る。布団や洗濯物の干し方について、1991 年に、外凡例：図 4 に同じ管理人へ要望

理事長が総会で注意喚起 (91)・外回りの環境整備

・バルコニーの外から見える位置に・新入居者へのマナー指導

洗濯物や布団を干さないこと

美観上の意見・マナーの悪化
・地上放送アンテナの残存

・廊下の放置物・布団が外から見える

・ゴミの出し方の悪化

看板の設置・状況を撮影し貼付け
・ゴミの出し方から見える位置には干さないよう理事長が総会で促しているが改善せず、その後も廊下の放置物・ゴミの出‘05

し方など生活マナーの悪化が問題となった。
2004 年になるとゴミの出し方が総会で議題にのぼ

マンション内のルール作りを理事会で議論チラシを掲示、各戸に配布 (05)

使用細則に追加し各戸に配布 (05)・住戸前廊下の放置物禁止

・ゴミの出し方・布団の干し方

り、ゴミ置き場に看板を設置し、不当なゴミ出しを撮

理事会だよりで事例を周知 (07)

影して貼り付けることで注意を促すことが承認される・ゴミの出し方など、管理組合主体の対応が見られるようになる。

‘12

ルールの徹底問題・制定したルールが守られない事例

2005 年、マンション内のルールづくりが理事会で議論され、ゴミの出し方・布団の干し方については、

2015

セキュリティ問題

防犯カメラ運用細則

使用細則に追加し各戸に配布する形で明文化した。廊図 7. 美観・生活マナー明文化の経緯

下の放置物については、共用部分であるため私物の放今後、新入居者に住み継がれていっても、継続的な維置をやめるようにチラシを作成し掲示、各戸に配布す持修繕・修繕積立金の見直し、既定のルールの提示・るにとどめた。理事会だよりではゴミの出し方の悪い改正を通じて恒常性を持った管理を行うことが可能で事例を紹介するなど、ルールの周知に努めている。

あると考えられる。

2015 年には、増加する新入居者に伴う生活ルール及びその他のマナーが守られない事例の増加と、外部に対するセキュリティ強化のために、防犯カメラが設置され運用細則が制定された。
5. まとめ
高経年化にともなう問題に対し、一時的対応から明文化へと移る過程及び管理組合構成を変化させていく【注釈】
注 1) マンションの定義：本研究では「区分所有の共同住宅」であるもののみを指す。
注 2) 生活マナーの定義：本研究では「暗黙の了解として形成された生活上の細かな注意点」とする。
注3)6)によると福岡県の1984年以前完成分譲マンションでは「修繕積立金はほぼ10円-20円/m2に納まっている」とある。
注 4) 生活ルールの定義：本研究では「生活上の注意点が明文化され、守るべき規則となったもの」とする。
【参考文献】
1) 分譲マンションストック戸数 マンションに関する統計・データ等 国土交通省 HP 2021
2) 築後 30、40、50 年超の分譲マンション数 マンションに関する統計・データ等 国土交通省 HP 2021
3) マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律（令和２年法律第 62 号） 概要 国土交通省 HP 2020.64) マンション管理適正化推進計画 福岡市 HP 2021.85) 中山颯梧、大塚将貴、他：福岡市の初期民間分譲マンションの住まい方と管理活動の経年変化
その 1-3, 日本建築学会大会学術講演梗概集 ( 東北 ) 2018.96) 神品恭二他 分譲集合住宅の管理組合調査 -1985 北九州市 福岡市 - その 3 管理費 修繕積立金
各種保険 日本建築学会大会学術講演梗概集 ( 北海道 ) 1986.8

ことで、徐々に管理組合の対応力の向上がうかがえる。

31-4