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縮退する街とのつき合い方

寄 稿〜錆びない街づくり〜

縮退する街とのつき合い方〜錆びない街づくり〜
日本プラチナタウン開発株式会社 代表取締役
東京大学大学院工学研究科建築学専攻 研究員

橋本泰作

1964年兵庫県生まれ
大阪府立大学大学院経済学研究科（公共経済学）修了
機械部品メーカー研究所、都市銀行系シンクタンク等を経て2002年に個人事務所開設
2012年に日本プラチナタウン開発株式会社を設立し、空き家の利活用提案や縮退する都市の在り方など、人口減少時代の住宅・都市機能について研究を行っている
また、2015年より産業総合技術研究所にて住環境と健康の関係に関するコンソーシア
ムの運営に関わるなど、多面的に住宅問題をとらえた活動も展開している
大阪府不動産コンサルティング協会所属

１．空き家があふれる日本

働き手が不足して経済活動が低下するかもしれないし、納税者が減少して税収が減少する

平成28年２月に発表された平成27年国勢調かもしれません。もっと身近な例では人が減

査の人口速報値は前回の平成22年国勢調査とるのだから家が余るかもしれないということ比べて初の人口減少となりました。多くのメがあります。ただ、住宅と人口の関係はもうディアで報道されましたので、ご存知の方も少し複雑のようです。

多いことと思います。人口という点ではついに日本の縮退が始まったのです。

住宅に関する統計として、総務省が５年に一度実施される住宅・土地統計調査がありま

国立社会保障・人口問題研究所が平成22年す。最新の調査は平成25年に実施されており、国勢調査結果を基に日本の将来推計人口を発

住宅総数は約6,063万戸、そのうち居住世帯表したのが平成24年１月。日本創生会議（座ありの住宅が約5,210万戸、居住世帯なしの長・増田寛也元総務相）が消滅可能性都市を住宅が約853万戸（そのうち空き家が約820万発表したのが平成26年２月。数多くの人口減戸）となっています（図１）。

少という情報に接し、多くの方は日本の人口過去の国勢調査と住宅土地統計の推移を見が減少することに対して違和感を持たなくてみると、居住世帯のある住宅数は一般世帯なったと思いますが、国勢調査の結果として人員数より一般世帯数と高い相関がみられま人口減少が現実となった事に衝撃を受けた方す。つまり住宅は人口ではなく世帯数が関係もおられるのではないでしょうか。

するということです（図２）。しかし一般世人口減少はあらゆる方面に影響を与えます。

帯人員数と一般世帯数の推移は必ずしも一致

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図１．居住あり住宅数、空き家数、空き家率の推移

していません。実際に平成27年国勢調査で一般世帯人員数は減少に転じますが、実は一般世帯数はまだ減少に転じておらず横ばいとなっています（図３）。
平成27年国勢調査では一般世帯数（施設等に居住する世帯を除いた世帯）は約5,188万世帯ですから、平成25年調査の居住世帯ありの住宅約5,210万戸は妥当な数字といえそうです。一方で住宅総数6,063万戸から推察す
れば「世帯数＜住宅総数」の状態となってお出所：住宅土地統計調査

図２．一般世帯数、一般世帯人員数と居住あり住宅数

り、居住世帯なしの住宅が余っている家ということになります。
しかし、やがて一般世帯数も減少に転じることが容易に予測できますから、居住世帯ありの住宅は減少します。居住世帯ありから居住世帯なしに転じる、すなわち空き家が増えることは避けられそうにありません。もちろん新たに空き家となった住宅を全て取り壊すというなら話は別ですが、そんなことにはならないでしょうから、これからは日本中に空き家が益々あふれてゆくことになります。

出所：国勢調査、住宅土地統計調査

図３．一般世帯数、一般世帯人員数の推移

２．モラトリアムと空き家管理
これから日本は空き家の増加が止まらないようですが、賃貸用や売買用として一時期空き家になることは致し方ないとしても、利用の目処もなく放置される空き家は防犯上も景観上も街の活性化という点でも地域から歓迎される存在ではありません。何とか空き家を減らさなければならないのです。
出所：国勢調査2

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空き家を減らす方法は、次の３つの方法し寄 稿
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縮退する街とのつき合い方かありません。

〜錆びない街づくり〜

家をどうするかという決断するまでのモラト㾎

空き家を作らないリアム期間なのかもしれません。そんな時に㾎空き家を利用するも大切な資産の価値を下げず、地域にも迷惑㾎空き家を取り壊す

をかけないためには空き家をきちんと管理す

当たり前すぎますが、でもこの３つです。

ることがとても重要となります。

そして、今ある空き家を減らす方法は誰かが空き家管理というと専門的な知識が必要で利用するか、取り壊して空き地にするしかあ簡単ではないと思われるかもしれませんが、りません。

実はそんなことはありません。これからは空「それができるのなら誰も苦労をしません。

き家の管理が重要になるということで国土交それができないから空き家となっているので通省の支援を受けた専門家の団体が作成したす。」とお叱りの声が聞こえてきそうですが、空き家管理のマニュアルやツール類がすでにそれはごもっともな話です。空き家に関係す整備されていますので、建築や不動産に詳しる多くの方にはそれぞれの思いや考えがあり、くない方でも明日から十分に実践できます。

簡単に売ったり貸したり取り壊したりすると（図４、図５、図６、図７）

いう決断ができないのが現実でしょう。
でも本当にそうでしょうか？

空き家を所ただ、所有する空き家が遠距離にあり、自分で管理できない人も少なくないと思います。

有されている方は本気で決断をしようとされ民間事業者で空き家管理を請け負うところもているでしょうか？

空き家を何かしようと出てきていますが、費用面や心理面でお願い決断するのは面倒だし、このまま放置しておするに至らないケースもあるでしょう。しかいても特に困らないから放置しておこう。そし、マニュアルやツール類が整備されたこと

んな空き家の所有者も決して少なくないのでを契機として自治体が中心となって空き家管はないかと思います。

図４．空き家管理マニュアル

もちろん空き家をどうするかという決断がすぐに出来ない場合も少なくないでしょうが、空き家である期間が長くなれば、もう一度利用をしようとした時には手を入れなければならないこともありますし、何より空き家があることで地域にご迷惑をかけているかもしれません。せっかくの資産が負の資産になってしまいます。
様々な要因である時期に空き家になるのは致し方ないのかもしれませんが、それは空き

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図５．空き家管理
ビジネスサポートツール

図６．空き家管理作業マニュア
ルの一部

図７．空き家管理作業マニュア
ルの一部（作業に必要な用具が写真入りで紹介されています）（作業手順が写真入りで紹介されています）（作業マニュアル類）

理に取り組む事例も出てきています。てきます。

例えば大阪府池田市では池田市役所が中心

ただ、空き家といっても全てが利用できるとなり、空き家管理ツールを作成した大阪府

ものばかりではなく、誰が見てもやがては取不動産コンサルティング協会、管理作業を請り壊すしかないという空き家もあります。そけ負うシルバー人材センターが連携して市民

れは建物の状態が悪いという場合もありますに低価格の空き家管理サービスを紹介していが、建物は良好な状態であっても利用する人ます。行政が関与することにより依頼者の不が見込めないという地域の問題もあるかもし安も軽減されますから、このような事例は今れません。おそらく所有者も似たような認識後も増えてくると思われます。

を持っているのではないでしょうか。
例えば長崎では人口減少が顕著な離島や山

３．残せる空き家と残せない空き家

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間部がありますが、いくら空き家を管理して空き家バンクに登録していても入居希望者は空き家をどうするかの決断ができるまではそう簡単には現れませんが、一方ですぐに入適切に管理をすることが重要になると思いま

居希望者が現れる場合もあります。それは単すが、管理をしているからと言っていつまでに建物の問題だけではなく就業環境や教育環も空き家のまま放置するのは勿体ない話です。

境や医療体制など様々な社会的要因が絡んでうまく活用すれば所有者だけでなく地域にいるためで、地域内でも利用される可能性がとっても良い効果が生まれる空き家も少なくある＝残せる空き家と、利用が難しい＝残せないし、何より人が住むと街に活気が生まれない空き家が生まれているのです。

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しかし離島や山間部だけではなく都市部でいる残せる空き家を発掘するためにも、空きも、交通の便が悪かったり斜面地であったり家の所有者が気軽に相談できる受け皿づくりして入居希望者が現れにくい場合もあります

だと思います。誰にも相談できず、当面困っし、狭い道しか接道していなくて再建築できたことが起きていないので先送りしている空ないため買い手が付きにくいなど都市部ならき家の所有者は少なからずおられます。また

ではの要因もあったりもします。実はどの地不動産に関する相談は敷居が高いうえに、知域にも残せる空き家と残せない空き家が混在

識が不足していて騙されるのではないかといしており、空き家ごとに置かれている状況をう不安が色濃くあるのかもしれません。

判断しなければならないのです。

具体的には行政が窓口となり、実際に相談そうなると、もはや空き家問題を解決するを受ける民間団体と連携して、空き家で悩む

糸口は単純な地域性だけでは見つけられませ

前にちょっとした相談ができる仕組みをつくん。空き家１軒１軒にそれぞれの処方箋が必ることが、所有者が空き家問題に向き合う要となります。空き家の所有者にも使われるきっかけになるかもしれません。空き家の所機会が少なく残すことが難しい空き家もある有者と共に、残せる空き家なのか残せない空ということに対して理解を深めていただく機き家なのか、活用するのか処分するのか管理会を増やし、同時に使われる可能性が高く残しながら先送りするのかを考えることは有効

せる空き家にはきちんと活用できる仕組みがだと思います。

用意されていることが必要です。
そして何より重要なことは、街に埋もれて
図８．地域内の不動産活用の仕組み

例えば大阪府不動産コンサルティング協会
は空き家をはじめとする低活用不動産の問題を解決するための窓口（不動産利活用センター）を官民連携で設置し、地域内で不動産活用する仕組みを提唱しています（図８）。
不動産利活用センターで相談を受けた空き家は不動産引取支援機構が、空き家になる前の場合は自宅不動産活用センターが適正な処方箋を作成し、所有者の意思決定を支援
すると同時に、必要に応じて専門家に繋ぐという仕組みでながさき経済 2017.15

す。最近では空き家の処分に困って有償でもいずれにしても住宅にも生老病死があり、良いから引き取ってほしいという要望も増え病や死のステージに近い住宅には終活が必要ているとのことです。になります。それでは住宅の終活とは何でしょうか？

４．住宅にも「終活」時代が到来
少し話は変わりますが、人口減少と同時に社会課題として議論が活発化しているのが高すでに書きましたように住宅は人間とは異なり死の後のステージがあります
から、住宅の終活は死後に向けた準備です。
それは所有者の終活にも連動してくるとても大切な内容です。

齢社会です。高齢社会は年金や医療介護など、住宅の終活に関連するタイミングは大きく多くの課題が複雑に絡んできます。そんな時２つあります。一つは人が住まなくなった時代を反映してか、最近は終活という言葉も広あるいはいずれは誰も住まなくなると分かっまり、多くの高齢者が自分の人生の閉じ方をた時、もう一つは相続が発生する時です。そ考える時代になってきました。

して住宅の終活の主な内容としては建築とし実は住宅にも人間と同じように生老病死がての話と権利の話が中心となります。特に権あります。住宅は人が住むために建築される利の話は非常に複雑ですから、機会を見つけものですから、空き家は死が近づきつつあるて早く取り組むことが肝要です。

病気の状態と言えるのではないでしょうか。

いずれにしても、今後発生する事態（人が人間と違うのは「死＝取り壊し」で終わりで住まない、相続が発生する等）を予測して、はなく、取り壊した後に建て替えや、住宅とその後に対処する時に障害となることに対ししては再生しないが土地を活用するというスて事前に準備しておくことです。家財の整理テージがあることです（図９）。

や住宅のメンテナンスもそうですし、権利者

図９．住宅の生老病死の把握（古い家では結構大変なことがあります）も手を付けておくと、いざというときに助かります。
そしてこれから注目されるのは病気＝空き家にしないための予防策です。全く人間と同じ状況になってきましたね。
例えば高齢の所有者がおひとりで住まわれていて、子供さんなどの関係者が遠方で暮ら

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図10．危険な空き家になる前にしている場合は間違いなく「空き家予備軍」の都市では人口が減少し、街の縮退が待ったです。きっと皆さんの周りにも似たようなおなしの状況です。縮退する街と付き合うしか宅があるのではないでしょうか？

ないのです。

このようなお宅では、空き家になってしま単に地方創生と叫んでいるだけでは何も変う前に単身でお住まいの高齢者の住み替えをわりません。まずは身近にできることから取されると同時に住宅の活用法を検討すれば対り組むことが何よりの特効薬です。そのため応策の幅はずいぶん広がりますし、結果的にに街にある空き家の所有者に寄り添い、それ費用も安く済ませることができるかもしれま

ぞれの空き家に適した処方性を作成し、それせん。先手必勝で空き家の予防策を実施するが実行できるように官民一体となった場づくことは所有者やその関係者、地域にとってもりが第一歩となるのではないでしょうか。

有効な手段になり得るのです。

「錆びない、街づくり」というのは、決しとはいっても、高齢の方が簡単に住み替えて鉄を使わない木造主体の街づくりではなく、に同意してくれるとは限りませんし、住み替

人生のステージや置かれている状況に合わせえ先の確保が困難な場合があるかもしれませて住み替えを行い易くすることで、住人が流ん。もちろんすべての方がうまく事を運べる

動化し、街から空き家を減らすことを目指す

わけではありませんが、１軒でも空き家になための合言葉です。人が動けば、お金も動くることを予防するという地道な活動こそ、こし、街には活気が出てきます。

れからの時代に求められると思います（図10）。

コンパクトシティ政策にも限界が見え隠れする中、ありのままの街を受け入れながら、どのように縮退する街と付き合っていくかが

５．錆びない、街づくり

地域力として試される時です。官民一体となって錆びない街づくりを実践するために、住宅も街も人が住まないと錆びてしまいま

街に関わる皆さんが共有できるグランドデザす。それはまるで澱んだ淵のようで、一度そインを描き、一歩一歩着実に歩みを進めまのような状態になってしまうと、再生するにしょう。

は思いの外の時間と労力と費用が掛かってしまうものです。しかし、これから日本の多く

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