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セイフティネット！
2024年公示地価、脱デフレの転機となれるか？
100年に一度の危機を救える？
公示地価､伸び率はバブル期以来！
地価上昇、地方に波及！
金利先高感､海外マネーに変調？

●株価、賃金の上昇に地価も続く？
バブル崩壊後、長らくマイナス圏内に沈んできた地価も、足元では日経平均株価が史上最高値をつけ、物価や賃金が上昇する中で流れが変わってきたようです。全国的に見て地価は景気が緩やかに回復している中、三大都市圏・地方圏ともに上昇基調を強めています。

●地価上昇、地方へ波及！

国土交通省が2024年公示地価を公表しました。株価や賃金に続き、地価にも上昇の動きが広がり、コロナ禍で落ち込んだ地点は一部を除き以前の地価まで回復しているもようです。

今年の公示地価は？
●全国平均3年連続で上昇！

昨年、28年ぶりにプラスに転じた地方圏は1.3％上昇で、伸び率もわずかに拡大。東京や大阪などの主要都市だけでなく、地方にも地価上昇の波が及んでいます。インバウンドの回復やインフラ整備、子育て支援などが追い風となり、地方の調査地点の5割弱で価格が上昇。

●そもそも公示地価とは？
一般の土地取引の指標で公共事業などで取得価格算定の規準となります。建物や抵当権、地上権がない更地として算定され、1地点を2人の不動産鑑定士が鑑定します。7月発表の路線価
や、3年ごと見直しの固定資産税評価額は公示地価を基準に算定されます。

＜地価の調査時点と発表時期＞

全用途の全国平均は前年比2.3％アップで3
年 連 続 の 上 昇。上 昇 率 が 2％ を 超 え る の は1991年の11.3％以来で、33年ぶり。住宅地は2.0％、商業地は3.1％の上昇で、いずれも3年連続で上昇率も拡大しています。地域別の上昇率はほぼ全域で前年を上回っています。

目的/用途

土地取引の指標となる
実勢価格

調査地点

約2万6,000

約2万強調査機関

国土交通省

都道府県

国税庁

＜変動率、地域別にみると＞ 単位％（ ）前年

調査時期

1月1日

7月1日

1月1日

全 用 途

発表時期

3月下旬

9月下旬

7月初旬

100％

100％

80％

住 宅 地

商 業 地

公示地価

基準地価

路線価

土地取引の指標
相続税･贈与税（公示地価のの算定基礎補てん）
約32万強

国

2.0 （ 1.4）

3.1 （ 1.8）

2.3 （ 1.6）

評価目安

三大都市圏
東 京 圏

5.2 （ 2.9）
5.6 （ 3.0）

3.5 （ 2.1）
4.0 （ 2.4）

1月1日午前0時が基準なので、夕方発生の能登半島地震の影響は反映されていません。

大 阪 圏

2.8 （ 1.7）
3.4 （ 2.1）
1.5 （ 0.7）

5.1 （ 2.3）

2.4 （ 1.2）

名古屋圏

2.8 （ 2.3）

4.3 （ 3.4）

3.3 （ 2.6）

●最高公示地価は18年連続の･･･

地 方 圏

1.2 （ 1.2）

1.5 （ 1.0）

1.3 （ 1.2）

中核4市*

7.0 （ 8.6）

9.2 （ 8.1）

7.7 （ 8.5）

そ の 他

0.6 （ 0.4）

0.6 （ 0.1）

0.7 （ 0.4）

全＊札幌・仙台・広島・福岡の4市
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全国の最高価格地点は、18年連続で東京都中央区銀座の「山野楽器銀座本店｣(商業地)で、1㎡当たり5,570万円（3.5％アップ）で前年1.5％から上昇率が拡大しています。
NEWS RELEASE 2024.04

NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE＜三大都市圏の最高住宅地区＞
東 京 圏 東京都港区赤坂
大 阪 圏 大阪市福島区福島名古屋圏 名古屋市中区栄

前年比4.5％7.8％
11.8％

535万円/㎡
125万円/㎡
190万円/㎡＜住宅地、商業地とも上昇が鮮明＞

茨城、三重、宮崎県が前年下落から上昇に転じています。また、商業地は上昇が23から29都
道 府 県 に 増 え、秋 田、福 井、岐 阜、静 岡、三重、山口県が上昇に転じました。
＜依然として下落が続く県も＞人口減少などで下落が続く地方では、住宅地では17件（前年は22県）、商業地で15県（前年は23県）が依然マイナスのままです。

公示地価の個別事情●圏別の地価動向をみる＜東京圏＞ 東京23区すべてで上昇率拡大！

●地価上昇を分析すると･･･

商業地は5.6％、住宅地3.4％アップでいずれも都内全区で上昇率が拡大。商業地は観光客回復で台東区が9.1％と高く、成田空港へのアクセスが良い荒川区が8.3％。住宅地は神奈川県小田原市などで下落から上層に転じた。

住宅地 都市中心部や利便性･住環境が良好な地
域は住宅需要が堅調で、地価上昇が継続＜大阪圏＞ 回復鮮明、商業地2年連続で上昇

商業地

住宅地

インバウンドが回復した繁華街や観光地
商業地 で大幅回復、再開発事業が進展している地域も期待感から上昇が継続
大手半導体メーカーの工場進出で、関連その他 企業の事務所や従業員住宅用地の需要が旺盛で、商業･住宅･工業地とも上昇＜名古屋圏＞ 開発相次ぐ栄地区がけん引！

●地方上昇地点が32年ぶりに？
上昇地点は調査対象の全国約2万6,000ヵ所の65％とさらに増加し、三大都市圏は9割近くが上昇。地方圏は1992年以来32年ぶりに地方圏の上昇地点数が下落を逆転しています。

＜上昇・横ばい・下落地点数の推移＞
全
上昇

2024年
全国

2023年
三大 2024年
都市圏

2023年

2024年
地方圏

2023年
中核4市

2024年
2023年16,660(65%)
14,849(58%)
10,301(86%)
9,358(78%)
6,359(47%)
5,491(40%)
1,308(98%)
1,290(97%)

用 途
横ばい下落

3,162(12%)
3,802(15%)
848(7%)
1,355(11%)
2,317(17%)
2,447(18%)8(1%)
19(1%)

5,783(23%)
6,940(27%)
893(7%)
1,312(11%)
4,890(36%)
5,628(41%)
16(1%)
25(2%)●都道府県別でも上昇が増加！
都道府県別では、住宅地の上昇が前年の24から29都道府県に増え、その中で青森、秋田
NEWS RELEASE 2024.04

商業地6％上昇で、前年の2.5％に続いて2年連続の上昇。大阪府内の上昇率1位はインバウンド回復のミナミで25.3％。大阪府商業地の最高価格
地点は4年連続で｢グランフロント大阪南館｣。
住宅地は1.6％アップで3年連続の上昇に。

商業地は4.3％上昇で、名古屋市全16区が前年
か ら 上 昇。愛 知 県 内 の上 昇 率 ト ップ は「トヨタホ ー ム 栄 ビ ル ｣ で 15％。住 宅 地 は 2.8％ 上 昇 した。名古屋市中心部のマンション需要が底堅い。

＜地方圏＞ 商業地、中核4市の上昇続く！
商業地は1.5％上昇で3年連続。中核4市はいず
れ も 前 年 か ら 上 昇 幅 が 拡 大。住 宅 地 は 1.2％ 上昇。リゾート地としてインバウンドに人気の高い
北海道富良野市は上昇率全国トップで27.9％。

●変動地点の個別事情！

（）は前年

要因
所在地
地価と変動率◆3大都市圏の最高価格、最大上昇率地点の地価動向
320,000円/㎡
交通･生活利便性で 千葉県流山-25
17.2％(8.3％）
住宅需要が堅調 おおたかの森(住宅地)大阪中央5-19
インバウンド回復で
6,200,000円/㎡
なんば駅(商業地)
店舗需要回復25.3％(1.0％）◆住宅地の地価動向（交通利便性向上が決め手）
相鉄新横浜線開通 横浜保土ヶ谷-14
252,000円/㎡
西谷駅(住宅地)利便性向上
13.0%(5.2％）
北大阪急行延伸
大阪府箕面-19
276,000円/㎡
千里中央駅(住宅地)
新駅開業期待8.7％(5.8％）◆インフラ整備、再開発の進展（賑わい向上へ期待感）
渋谷5— 22
31,300,000円/㎡
渋谷駅周辺
渋谷駅(商業地)
複数の再開発事業
9.8％(2.5％）
広島南5-92,550,000円/㎡
広島駅南口広場
広島駅(商業地)
再開発効果
9.4％(7.9％）
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NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE

要因
所在地
地価と変動率◆観光地の地価動向（観光客とイバウンドの大幅回復で）
熱海5-1
206,000円/㎡
観光客増加で熱海駅(商業地)
店舗需要高まる13.2％(11.7％）
京都東山5-7
3,890,000円/㎡
インバウンド回復
祇園四条駅(商業地)
14.4％(6.3％）
店舗需要拡大◆大手半導体メーカー進出地（工場周辺がごっそりアップ）
北海道千歳-19
76,500円/㎡
ラピダス進出決定
千歳駅(住宅地)23.4％(21.6％）
土地需要旺盛熊本県菊陽5-1
JASM開始見据え
95,500円/㎡
三里木駅(商業地)
関連企業進出
30.8％(21.7％）

今後の地価動向は？
●コロナからの回復鮮明●半年ごとの動向でみると！
基準地価との共通地点で年の前後半の動きを見ると、年の後半(2023年7月～)の方が上昇幅が大きく、回復基調の加速が鮮明です。

＜公示と基準地価の共通地点の半年ごと動向＞
住宅地

商業地

2024年公示前半
後半
年間2024年公示
前半
後半
年間

1.4
1.5
3.0
1.9
2.34.3
全 国 平 均
＜公示地価との共通地点の半年ごとの変動率＞
1.6
1.9
3.5
2.6
3.2
5.9
三大都市圏
1.9
2.2
4.2
2.6
3.3
6.0
東 京 圏
1.1
1.1
2.2
3.0
3.3
6.4
大 阪 圏
1.6
1.9
3.5
1.9
2.6
4.6
名古屋圏
1.1
1.1
2.2
1.0
1.2
2.2
地
方圏
3.2
3.5
6.8
4.0
3.8
8.0
中核４市

昨年5月には新型コロナの感染症法上の位置付けが「5類｣となり、行動制限が撤廃されました。人流回復を受けて店舗需要が増えたほか、オフィス需要も底堅いのが現状です。

＊基準地価(毎年7月1日時点)との共通地点(1,576地点、うち住宅地1,079地、商業地497地点）での集計
前半：2023年1月1日～2023年7月1日の変動率
後半：2023年7月1日～2024年1月1日の変動率＜訪日客コロナ前の8割に回復＞●海外勢の投資3割減少！

23年の訪日客数はコロナ前の19年の8割ほどの水準に戻した。青森市の商業地は32年ぶりにプラスに転じた。クルーズ船再開や「青森ねぶた祭」で観光客を引き寄せた。

＜在宅勤務縮小でオフィス回帰＞
東京は在宅勤務の縮小などでオフィス回帰が鮮明に。東京23区の商業地は平均7％プラスで、大型オフィスビルのテナント誘致が好調。

●新築マンション､初の1億円超えマンション人気が地価を押し上げています。
不動産研究所(東京･新宿)によると23年の東京23区の新築マンション平均価格は1億1,483万円と、初めて1億円を突破。高価格帯でも利便性が高く、再開発などで将来の資産価値が期待できる物件が富裕層から人気とか。

今後の地価動向の懸念材料は日銀のマイナス金利解禁が及ぼす影響です。海外投資家は低金利下の日本で資金調達し、不動産に投資するメリットが大きかったのですが、利上げへ動くと投資環境は変わってきます。
＜金利上昇の警戒感から不動産売却＞
23年の国内不動産投資が前年比4％伸びた半面、海外勢の投資は32.5％減少。利上げ警戒感から日本の不動産を売却する動きが見られ、好調な株価を念頭に投資対象が株式などに移行も。

●バブル期の3～4割の水準！
日経平均はバブル超えでも、当時2千百兆円に膨らんだ地価総額の戻りはまだ半分程度。

＜バブルの山は高かった＞●半導体投資が地価をけん引！
地方の投資も勢いづいています。半導体企業の進出が相次ぎ、国内の関連投資額は29年までに9兆円規模に上る見通し。新たな雇用が生じる地域で住宅需要や消費が活発になり、住宅地や商業地の地価も上向く好循環。

全国平均価格は1991年と比べると。住宅地は約4割、商業地は3割の水準＜TSMC＞サムソン超え､世界シェア50％超
1987年創業で台湾政府が設立に関わり、半導体製造技術の革新を続け、世界最大の半導体受託製造企業に。時価総額5,597億ﾄﾞﾙ超(ﾄﾖﾀの2倍)で世界第11位、ｻﾑｿﾝやｲﾝﾃﾙを上回るまでに成長。

＜ラピダス＞ 次世代半導体の国産化
ソニー､トヨタ自動車､デンソー､キオクシア､NTT､NEC､ソフトバンク､三菱UFJ銀行の8社が出資し、半導体の専門家集団が設立した半導体新会社。日本政府も700億円の開発費を拠出。

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地価については利上げや建設コスト上昇の影響があると懸念されます。経済を底上げして地価上昇の勢いを持続できるかが今後の焦点になります。日本経済が脱デフレの転機を迎えるのか、今後の動向を見守りたいものです。
NEWS RELEASE 2024.04

給付金か定額減税か－物価高対策の効果のほどは？
●給付金と定額減税あわせて5兆円規模“手取りを増やして家計を支援”する物価高対策は、合計所得1,805万円超(給与収入２千万円超)の高所得者を除く全世帯が対象。給付金は１世帯10万円で３月から支給開始。定額減税は6月からで、3人家族なら12万円(所得税9万円＋住民税3万円)の減税と魅力的ですが、大きな手取り増にならない可能性も…。

●住民税減税の仕組み
ｻﾗﾘｰﾏﾝの住民税減税は1年間かけて行われます。
①6月の住民税を0とし、②7月から来年5月まで11回分割で減税後の住民税を給料から引くことに。
家族3人で9万円のはずの減税でも、月々は▲2,700円の減税でしかなく、手取増は実感しにくそうです。
ちなみに、事業所得者は6月の第１期納付額から、年金所得者は10月分の特別徴収税額から、減税分が調整されます。

６月からの定額減税には落とし穴がいっぱい！
◆定額減税と年末調整の違いに注意
定額減税は本人、扶養親族とも“居住者”に限定。
扶養控除にならない16歳未満の子も対象となるなど、通常の扶養控除と考え方が異なり、注意が必要！
◆給料での減税対象：6月1日在籍者
月々の減税は6月1日時点在籍の社員だけが対象。
その後入社した社員は年末調整で対応します。
◆もし7月以降に家族が増えたら？

●サラリーマンの所得税減税の仕組み◆給与計算の現場は大混乱に！
ｻﾗﾘｰﾏﾝは、6月からの給料・賞与で“源泉所得税を徴収しない”方法で減税されます。
6月で減税しきれなければ、７月以降年末調整まで月々減税を受けることになります。
減税事務はかなり複雑で、6月からの給与計算や年末調整ではかなりの混乱やﾐｽが懸念されます。国税
庁では研修動画や特設ｻｲﾄを開設。勿論給与計算ｼｽﾃﾑも更新が必要、なんとも現場泣かせの制度です。
◆減税しきれない人には併せて給付金支給あり月収35万円で扶養家族3人のケースでは、月々の源泉所得税額が3,400円で、減税額▲9万円を給料から差引くことは不可能です。
そこで各市区町村では、23年度の所得税をもとに減税しきれない見込みの納税者を抽出し、不足額を“給付金”として支給することが決まっています。
もし、年末調整後に給付金に不足が出た場合は、24（Ｒ7）年に追加給付されることに…（万一過大になっても、返金調整しないもようです）。
NEWS RELEASE 2024.04

月々の減税は“6月1日時点の扶養親族数”で行い、その後の異動は年末調整で調整します。
◆給与年収が2千万円超。減税しないでほしいが…
事業主は甲欄適用者について全員減税手続きをする義務があるため、選択の余地はありません。

●最後は確定申告で調整◆事業所得、不動産所得のある方確定申告する方は、原則、来年の確定申告で定額減税を計算します。ただし、予定納税があれば、本人分３万円は第１期予定納税額（納期限：9月30日まで）から控除され、控除しきれない金額は第２期予定納税額から控除されます。
◆公的年金の受給者6月1日以後受け取る年金の源泉徴収税額を徴収しない、というやり方で12月まで減税されます。
◆富裕層は確定申告で減税分を調整
定額減税は合計所得1,805万円超の方は対象外、予定納税や給料で減税を受けても、所得ｵｰﾊﾞｰなら減税されなかったとして確定申告します。
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金 利 ・ 為 替 ・ 株価 推 移 表

日経平均株価40,000

為替

39,347.04

38,915.87

277.4035,000日経平均株価151.87円・ドル為替30,000176.0583.19

25,000
基準割引率及び基準貸付利率

20,0008.900

915,000

6

10,0005.5

1.600

短期ﾌﾟﾗｲﾑﾚｰﾄ

1.475

7,863.29

3.5

5,000
0

長期ﾌﾟﾗｲﾑﾚｰﾄ

2.5

1.375

0.3

1.250

75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

20%
320
300
19%
28018%
26017%
240
22016%
20015%
180
16014%
14013%
12012%
10080
11%60
10%
金利
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%

年度 1955 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
なべ底
不 況 岩戸景気

景気

いざなぎ景気

第１次
石油不況

第２次
石油不況

戦後最長回復ｱﾍﾞﾉﾐｸｽ景気、ーッ

電 経な 一 皇国サ大兼東いカＥＧア世沖札第消核ロカマ第自食カパ国焼男Ｎ東消３バ学連就阪携消長日そ 米北新冬郵い消米民大東東ア消安マ北司令新東 露 新型
ソ民酎女Ｙ京費Ｋブ校立職神帯費野本ご 国朝型ソ政ざえ国主学日京ベ費全イ朝法和型京ライ二動管
気 済べ 万 太民ラ都業京ざラＣＮポ帯縄幌一費家Ｐ ロ 平 返 冬 次 者 族 キ オ カ 次 車 法 ド コ の 40 雇 株 の 税 職 ル ５ 与 氷 淡 電 税 冬 初 う テ 鮮 肺 ナ 民 な た 発 党 生 本 ス ノ 税 保 ナ 鮮 取 元 コ 五 ウ コ
釜 白底 円 子所リ市農オなへの大カミ 8 障ス問引年ロ輪ク ロケ
崩日党河路話５季脳・ ロ拉炎韓営ぎ年
石生改式ン中％用式地ス
書不 札 結得住 家 リ ぎ Ｔ ヨ 世 11 均 還 季 石 物 世ラ ナ洗況 発 婚倍マ宅４ン景Ｖ
界号貯のオ油価帯ド登保油産正公普流の機市価タ若壊制が期大が％オ死生致 S 流化超金世政就震イク％関金題で消ナ行
濯 もは者にス成は震急にリ臓保 日被 A ブ法え問界権職災ツス
衆 及 意 伸 会 場 69
増ン難割ピ気等ロ第月蓄調リシ急が事場有シ台
連利・逮費感コイ ５､機 はじ 大 Ｔ計平公超
２の題金交内・リ・青法導仮捕税染ロ ナ 類
２面高印ン
は３騰 64 件
数米電台識び均暴％トに経タ立じ災増ン器４ 本害 R
クじＣパ位着百式ピ等 やま 卒 Ｖ画均団
敬済等落上％発ブ千拡ナ侵 へ
富色 ･ 入想が 穀 話 数 90
まピ移社 初者 S ム成 M 発融代定福
ク狂に覚家 戦る 初 ２が月競３開まが共に陸万万ク世通が百％酎法
昇３遠揺ト植経 狂帰流・立 & 覚危
率 島 ・ 士 L 中 ・ 通 日 10る％大禍攻 ･クを営 牛国行アクム台省界帳登万にハが魔乱％されA機
庭 後・で・ イ
過原自山 E 国リ貨産
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ラ開実破 病開紙物は突エ一廃場台
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催不価
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化 は万の突最事党界ノ客五騰長グ輪観安 ボ
破１ 台
52 農万 突足
ま曜地時
不ビ延客進 イ
五時 な５倍
神成破爆輪
低故政遺２ 破ム
業にる
日価代権産ベ買正輪代 い千器立期開行 ス
W
催制
千復登ルい事
円
杯
円
度
活録賞
件
開始
（ー

２０２４年４月８日

円高不況 バブル景気 平成不況、、、、ー、、ー、ーー、、

ッ

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151.87円

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為替(円／ﾄﾞﾙ)ー

表、39,347円

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日経平均株価ー年」

2.010％、ﾌﾗｯﾄ35（住宅ﾛｰﾝ）ッ済「ョッ1.600％）

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1.775％「３年内ﾌﾟﾗｲﾑﾚｰﾄ

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変動長期ー

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短期ﾌﾟﾗｲﾑﾚｰﾄ「0.30％、日基準貸付金利Copyright© EIWA Consulting, Inc. All Rights Reserved