【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成19年５月30日【計算期間】

第４期 (自 平成18年９月１日 至 平成19年２月28日)【発行者名】

ニューシティ・レジデンス投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区六本木一丁目10番６号【事務連絡者氏名】

シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社

藤田 哲也

取締役兼ファイナンス本部長 岩崎 和行【連絡場所】

東京都港区六本木一丁目10番６号【電話番号】

03－6229－3860（代表）【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）(1) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_010_wk_07389192／表紙／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】(1）【主要な経営指標等の推移】①

主要な経営指標等の推移
期

単位

決算年月

第1期

第2期

第3期

第4期

平成17年8月

平成18年2月

平成18年8月

平成19年2月

営 業 収 益

百万円

3,224

3,346

4,201

5,678

（うち賃貸事業収益）

百万円(3,224)(3,346)(4,201)(4,734)

営 業 費 用

百万円

1,485

1,607

2,125

2,527

（うち賃貸事業費用）

百万円(1,143)(1,209)(1,559)(1,856)営 業 利 益

百万円

1,738

1,739

2,075

3,151

経 常 利 益

百万円

1,151

1,435

1,635

2,442

当 期 純 利 益

(a)

百万円

1,146

1,433

1,630

2,437

総 資 産 額(b)

百万円

104,678

135,663

164,094

181,509

純 資 産 額(c)

百万円

40,503

66,53966,75688,242百万円

出 資 総 額39,357

65,106

65,10685,791

発行済投資口総数(d)

口74,556

122,612

122,612

164,068

1口当たり純資産額(c)／(d)円

543,268

542,687

544,451

537,843

分 配 総 額

(e)

百万円

1,146

1,433

1,630

2,437

円

19,997

12,027

13,301

16,8041口当たり当期純利益金額
1口当たり分配金額（注3）(e)／(d)（うち1口当たり利益分配金）

自己資本利益率円

15,381

11,692

13,302

14,858円(15,381)(11,692)(13,302)(14,858)

円

(-)

(-)

(-)

(-)

（注4）

％

1.6 (2.2)

1.2 (2.4)

1.1 (2.2)

1.4 (2.9)（注4）％

2.9 (4.1)

2.7 (5.4)

2.4 (4.9)

3.1 (6.3)（うち1口当たり利益超過分配金）
総資産経常利益率(15,413)

自己資本比率(c)／(b)

％

38.7

49.0

40.7

48.6

配 当 性 向(e)／(a)

％

99.9

99.9

100.0

99.9

＜その他参考情報＞
投資物件数

(注5)

総賃貸可能面積
期末稼働率

件

77

86

93

94

㎡

153,429.01

183,722.52

227,310.82

246,553.52

％

91.7

94.6

92.3

94.2

当期減価償却費

百万円

510

500

651

737

当期資本的支出額

百万円

40

46

65

29

（注4） 百万円

2,591

2,637

3,293

3,615

9.3

12.7

7.4

7.6

22,231

15,774

18,616

19,351

18.3

16.9

13.6

15.5

百万円

62,20066,90094,60090,300

％

59.4

49.3

57.6

49.7

日

260

181

184

181

賃貸NOI（Net Operating Income)デット・サービス・
カバレッジ・レシオ
1口当たりFFO（Funds fromOperations)
FFO（Funds fromOperations）倍率

(注6)

（注4）
（注4）
（注4）

有利子負債総額
期末総資産有利子負債比率
当期運用日数

（注4）

倍
円
倍

－ 1 －
(1) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

（注１）金額については、記載未満の桁数を切捨てにより表示しております。各種比率等については小数点第２位を四捨五入して表示しております。なお、配当性向については、小数点第１位未満を切捨てにより表示しております。
（注２）営業収益等には、消費税等は含まれておりません。
（注３）１口当たり当期純利益金額は、当期純利益金額を日数加重平均投資口数で除することにより算定しておりますが、第１期は、実際に運用を開始した日である平成16年12月15日を期首とみなして日数加重平均投資口数により算定した１口当たり当期純利益金額を括弧内に併記しております。
（注４）記載した指標は以下の方法により算定しております。また、運用日数により年換算した数値を括弧内に併記しております。なお、第１期は平成16年12月15日より実質的に運用を開始しており、総資産経常利益率及び自己資本利益率は、平成16年12月15日を期首とみなして計算しております。
総資産経常利益率

経常利益／平均総資産額

平均総資産額＝（期首総資産額＋期末総資産額）÷2

自己資本利益率

当期純利益／平均純資産額

賃貸NOI

当期賃貸事業利益(賃貸事業収益－賃貸事業費用)＋当期減価償却費

デット・サービス・カバレッジ
・レシオ

金利償却前当期純利益／支払利息

1口当たりFFO（当期純利益＋減価償却費）／発行済投資口数

FFO倍率

期末投資口価格／年換算後1口当たりFFO

期末総資産有利子負債比率

期末有利子負債総額／期末総資産額

平均純資産額＝（期首純資産額＋期末純資産額）÷2（注５）投資物件数は、社会通念上、一体と認められる単位で記載しております。
（注６）「期末稼働率」とは、各期末時点での賃貸借契約締結済み住戸の賃貸面積の合計が賃貸可能面積の合計に占める割合を
いいます。

－ 2 －
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②

事業の状況
ニューシティ・レジデンス投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指し、運用資産の運用を行うことを基本方針としています（本投資法人の規約（以下「規約」といいます。）第27条）。
本投資法人は、全部又は一部が住居の用に供されている不動産が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産（規約第29条に定義するものをいいます。）に対して投資します。
また、投資対象地域は、東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいうものとしま
す。）を中心とし、かつ、地域分散にも配慮した、バランスのとれた投資を目指しています。
本投資法人の資産運用会社であるシービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント
株式会社（以下「資産運用会社」といいます。）は、規約及び本投資法人との資産運用委
託契約に基づいて、規約に定める資産運用に関する投資の基本方針を踏まえ、資産運用会
社の社内規程として、本投資法人の運用資産に適用される運用及び管理にかかる方針につき運用ガイドラインを制定し、本投資法人の運用資産にかかる運用方針を定めています。
かかる運用ガイドラインは、経済情勢、資本市場の動向、金利の動向、不動産を取り巻く市場環境、地域経済の発展状況、人口移動と世帯構成の推移、ライフスタイルや住環境への嗜好の変化、規制環境の変化等に鑑みて、資産運用会社が最も適切であると判断して制定されたものです。従って、運用ガイドラインは、今後、上述の経済及び不動産を取り巻く諸環境の変化等に伴い、規約に定める本投資法人の投資の基本方針を最も適切な態様で実現するため、資産運用会社の判断により機動的に変更されることがあります。
③

運用環境
本投資法人をとりまく運用環境は概ね以下のとおりです。

（イ）賃貸住宅市場
賃貸住宅市場においては、不動産に対する保有や利用の形態が個人、企業ともに変化しており、個人においてはライフスタイルや勤務形態の多様化により、企業においては社宅の保有から借り上げへの移行や家賃補助の導入による借り上げ社宅の奨励により、優良な賃貸住宅への需要は引き続き堅調に推移しています。また、開発に適した土地の価格の上昇に伴い、分譲住宅やマンションの価格も上昇傾向にあるため、相対的に賃貸住宅に対する家賃の価格優位性が高まってきており、賃貸物件に対する需要は今後も堅調に推移する
ものと見込んでおります。
供給面では、近年土地取得価格の上昇が著しく、開発に適した用地の希少性が高い都心部及び東京、大阪、名古屋を中心とする大都市圏においては、価格の上昇にもかかわらず
新築分譲マンションの販売が好調なことから、優良な賃貸住宅の供給は鈍化傾向にあり、堅調な需要に対して供給は依然として不十分であると判断しております。一方で地方中核都市においても、同様に、個人および企業セクターにおける保有から賃貸への流れや賃貸住宅の新規供給によって、賃貸住宅への新たな需要が喚起されていますが、建物グレードの高い優良な賃貸住宅の供給は依然として不十分と判断しています。

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（ロ）賃貸住宅売買市場
企業収益及び個人消費の改善に伴って都心部及び大都市圏を中心に地価の回復が顕著になっていることから、国内外の資金による日本の収益不動産への投資が活発化しております。なかでも将来的に需要が底堅いと想定される賃貸住宅への投資は継続して増加しており、好立地・高規格の賃貸住宅の取得競争は激化しております。

④

第４期の運用状況（イ）第4期のポートフォリオの成長（i）物件の追加取得及び保有物件の売却
本投資法人は、平成18年9月より93物件 （取得価格ベースで1,504億円、賃貸可能戸数合
計5,409戸）で第4期の資産運用を開始しました。その後、本投資法人はその基本方針に従い、中長期的な観点から着実な成長と安定した収益の確保を目指すべく、厳選した資産への追加
投資及び物件売却を行ってまいりました。当期は東京都心部の大型物件を積極的に取得したことで、平均資産規模を約18億円（上場時の約1.5倍）とし、ポートフォリオの一層の安定化を図ることができました。また、3物件の売却により944百万円の売却益を実現させるとともにポートフォリオにおける築年数の改善を図りました。結果として、当期末時点の保有資産
合計は、94物件、1,670億円となり、上場時の約2.7倍にまで成長しました。
以下は、当期における、本投資法人の運用資産の取得及び売却の概要を表によって示したものです。
当該月に取得された物件(物件数 / 取得価格合計)(注1)

当該月に売却された物件(物件数 / 売却価格合計)

各月末合計
(注3)

賃貸可能
戸数合計
(注4)

平成18年9月--

93物件 /1,504.1億円

5,409戸

平成18年10月-

3物件 / 86.9億円

90物件 / 1,427.7億円

5,314戸

平成18年11月--

90物件 / 1,427.7億円

5,314戸

平成18年12月

4物件 / 242.5億円-

94物件 / 1,670.2億円

5,779戸

平成19年1月--

94物件 / 1,670.2億円

5,779戸

平成19年2月--

94物件 / 1,670.2億円

5,779戸(注2)（注１）「当該月に取得された物件」とは、当該月に本投資法人により当該不動産及び当該不動産にかかる信託受益権が取得された物件をいいます。
（注２）「当該月に売却された物件」とは、当該月に本投資法人により当該不動産及び当該不動産にかかる信託受益権が売却された物件をいいます。
（注３）「各月末合計」とは、当該月末において既に本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権の信託財産たる不動産の総数と、不動産及び不動産信託受益権の取得価格の合計額をいいます。
（注４）「賃貸可能戸数合計」とは、当該月末において既に本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権にかかる不動産の賃貸可能戸数の合計をいいます。

－ 4 －(4) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(ii）リースアップリスクの回避
本投資法人は、引き続き築浅物件の取得に注力しています。築浅物件の取得においては、
一般的に、稼働を開始して間もないことから、入居者を確保できないリスク（リースアップ
リスク）が伴います。このリスクを回避するため、本投資法人は、必要に応じて築浅物件の一部につき、取得の際に、一定の稼働率（賃貸可能面積の合計に占める賃貸借契約締結済み
住戸の賃貸面積の合計の割合をいい、以下「稼働率」といいます。）に到達することを取得の条件とした停止条件付売買契約を締結することがあります。実際に、本投資法人は、当期中に取得した物件のうち2件について、停止条件付売買契約を締結しています。これらの2物
件は、稼働率が50％以上となることを取得の条件としています。また、同じく当期中に取得した新築の大型物件であるカテリーナ三田タワースイート（NCR）は、150戸（当該物件における本投資法人の取得部分のうち約56.8％）の成約見込みを確認した上で取得しています。
このように、本投資法人は築浅物件を取得する際に収益性が低下することがないよう、安定稼働した段階で新規の物件を取得するための配慮をしております。
(iii）稼働率の向上
第４期末現在の稼働率は、ポートフォリオ平均94.2％（面積ベース）となりました。期中に低稼働で取得した開発物件についても、早期リースアップを実現しています。前期の平成
18年６月に取得したニューシティレジデンス品川シーサイドタワー（取得価格9,350百万円、賃貸可能戸数208戸）は、６月末時点の稼働率34.6％から５カ月後の平成18年11月末に82.7％を達成、当期末の２月末時点での稼働率は、95.7％とほぼフル稼働状態となっています。
前期末の平成18年８月末時点で保有していたポートフォリオ（当期中に売却した3物件を除く90物件）で比較すると、当該90物件の平均稼働率は、92.2％（第3期末現在）から96.3％（第4期末現在）へ、４％強上昇しています。

（ロ）資金調達の状況
当期は、市場環境や金融動向等に鑑み、財務の安定性の向上に主眼を置き、負債比率の低減、円滑なリファイナンス、調達期間の一層の長期化、金利の固定化等を目標に掲げ、資金調達を実施してまいりました。
当期の実績としましては、平成18年11月に短期借入金の返済及び特定資産（投資信託及び投資法人に関する法律第２条第１項における意味を有します。以下同じです。）の取得資金等に充当する目的で、一般募集及び第三者割当による投資口の発行を行い、この結果、当期末の発行済投資口数は164,068口、出資総額は857億円となりました。また、特定資産の取得及び返済期限が到来した長期借入金のリファイナンス等に充当する目的で、総額430億円に上る大型の短期及び長期借入れを行いました。リファイナンスの際には、その対象となった借入金よりも借入期間を長期化し、期限の分散化を図りました。さらに、長期借入金のうち230
億円について、金利スワップによる金利の固定化を実施いたしました。
この結果、本投資法人の当期末の有利子負債残高は903億円（うち短期借入金375億円（一年以内返済予定長期借入金122億円含む）、長期借入金388億円、投資法人債140億円）となり、期末総資産有利子負債比率は49.7％、長期有利子負債比率は58.5%、長期固定比率（有利子負債残高に占める固定金利負債の比率）は52.3%となりました。
また、機動的な資金調達を可能とするため、以下のとおり平成18年11月に投資法人債の発行登録書を提出して発行枠の設定を行いました。
－ 5 －(5) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

発行登録書の概要
発行予定額

1,000億円以内

発行予定期間平成18年12月8日より平成20年12月7日まで
特定資産の取得資金、借入金の返済資金、投資法人債の償還

資金使途資金、敷金・保証金の返還資金、修繕等の支払資金、運転資
金等

なお、当期末時点における本投資法人の格付けの状況は以下のとおりです。
格付機関

格付内容

ムーディーズ・インベスターズ・

発行体格付：Ａ3

サービス・インク

格付けの見通し：ステーブル（安定的）株式会社格付投資情報センター

発行体格付：Ａ＋（Ｒ＆Ｉ）

格付けの方向性：安定的（注１）ムーディーズ・インベスターズ・サービス・インクの発行体格付とは、シニア無担保金融債務及び契約を履行する能力に関する同社の意見です。なお、格付けの見通しは、格付の中期的な方向性に関する意見であり、「ポジティブ」「ネガティブ」「ステーブル（安定的）」等で表されます。
（注２）株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）の発行体格付につきましては、発行体が負う金融債務についての総合的な債務能力に対する同社の意見です。なお、格付けの方向性は、発行体格付けの中期的な方向性に関する意見であり、「ポジティブ」「ネガティブ」「安定的」等で表されます。

（ハ）業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、第４期の実績として営業収益5,678百万円、営業利益金額3,151
百万円、経常利益金額2,442百万円、当期純利益金額2,437百万円を計上しました。
分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）
第67条の15の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は14,858円となりました。
⑤運用方針及び対処すべき課題
国土交通省が発表した2007年1月1日現在の公示地価は、全国平均（全用途）で16年ぶりに上昇に転じ、とりわけマンションやオフィスの需要が堅調な東京・大阪・名古屋の3大都市圏における地価の上昇が顕著であることに加え、仙台や福岡等地方の中核都市でも回復に転じる等、いわゆるバブル経済の崩壊後、長らく続いた「土地デフレ」からの脱却が明らかになりました。これに伴い、都心部及び東京、大阪、名古屋を中心とする大都市圏並
びに地方中核都市における開発に適した土地の取引価格は上昇しており、グローバル化に伴う海外資金の流入による旺盛な投資需要と相まって、優良な賃貸住宅不動産の取得競争は激化しており、その需給は逼迫しています。かかる投資環境下における今後の運用の成否の鍵は、安定した収益を将来的に確保できる優良投資用不動産を厳選して取得するための物件の選別と、大都市圏のみならず地方の中核都市も視野に入れたより幅広いパイプラ－ 6 －(6) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

インの構築やネットワークの拡大にあると考えています。
また、本投資法人では、これまで東京・大阪等の大都市圏にて取得してきた、いわゆる「近・新・大」といわれる物件を本投資法人のポートフォリオにおけるコア資産として位置づけていますが、これらの優良物件では、堅調な賃貸需要を背景として、入居者の入れ替えに伴う賃料水準の向上が見られており、この傾向は今後さらに顕著となっていくことが期待されます。本投資法人は、かかる賃料上昇に加え、資産運用における管理コストの削減及び管理水準の維持向上を図り、収益の持続的な内部成長を図っていくことを考えております。
一方で、日銀のゼロ金利解除により、財務面においても金利上昇という新たな局面への対応が求められており、調達金利の固定化や借入期間の長期化等の財務面における強化に加え、これまで以上に資産内容の充実化と効率的運用のための戦略が求められていると考
えております。
J-REIT市場は開設から５年が経過し、市場規模の拡大とともに上場投資法人数が増加してきており、投資法人間における差別化が求められています。本投資法人は、高品質なポートフォリオと、本投資法人の特徴であるブランド戦略を今後一層推進していくことで、差別化を図っていきたいと考えております。
さらに、上場投資法人及び資産運用会社におけるコンプライアンス遵守の姿勢が強く求められており、本投資法人の資産運用に際しては、コンプライアンス遵守の徹底を経営の基本として位置づけております。当期においては、更なる内部統制体制の強化を図るため、
下記のとおり資産運用会社の組織変更を行いました。
平成18年12月には、資産運用会社のコンプライアンス委員会を、コンプライアンス・リ
スク管理委員会として名称変更し、かつ、従来のコンプライアンス委員会にて審議、決議を行っていた法令遵守等のコンプライアンスに関する事項に加えて、資産運用会社の資産運用業務及びその他の業務運営に際してのリスクを適切に管理するための事項についても審議・決議する機関とし、その機能を拡充することにより、資産運用会社のリスク管理能力の向上を図りました。
そして、資産運用会社のコンプライアンス・オフィサー及びコンプライアンス・マネ
ジャーが従来より担当していたコンプライアンス・リスク管理業務及び内部検査業務につき、それぞれコンプライアンス・リスク管理室（新設）及び内部監査室（新設）として組織的に独立させ、取締役会の下、資産運用業務及びその他の業務運営に対するコンプライ
アンス・リスク管理及び内部監査機能の一層の強化を図りました。
また、平成19年２月には、資産運用会社の運用資産の拡大に伴い、組織体制の強化と業務の効率化を目的として、組織の改編と担当業務の一部見直しを実施することといたしま
した。従来の投資アセットマネジメント部、ファイナンス部、企画総務部をそれぞれ投資
アセットマネジメント本部、ファイナンス本部、企画総務本部に改編し、従来は各部の担
当セクションが遂行していた業務を原則として新設する部単位で遂行することにより、組織体制の強化と責任の明確化を図りました。かかる新しい組織体制の下、今後も厳格な姿
勢で業務を遂行してまいる所存です。
⑥決算後に生じた重要な事実(イ）資産の譲渡契約の締結
本投資法人は、不動産売買市場の動向、周辺の開発予測、収益性の見通し、個別物件の状況、ポートフォリオ全体の構成等を総合的に考慮した結果、譲渡時期、譲渡価額等が妥－ 7 －(7) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

当であると判断し、中長期的なポートフォリオの充実及び運用の効率化を推進するために下記記載の資産（以下「売却予定資産」ということがあります。）の売却を決定し公表し
ています。
物件番号
名称
譲渡価格
譲渡実行予定日
C-21

NCR神保町

3,275百万円

平成19年6月29日（ロ）投資法人債の発行
本投資法人は平成18年11月30日開催の役員会の決議に基づき、借入金の返済資金に充当する目的で以下のとおり投資法人債を発行し、平成19年4月12日に払込が完了致しました。
名称
第2回無担保
投資法人債
第3回無担保
投資法人債

発行年月日
平成19年
4月12日
平成19年
4月12日

発行価額の総額

利率

12,000百万円

1.79％

5,000百万円

2.15％

償還期限
平成24年
4月12日
平成26年
4月11日

償還方法

摘要

期日一括

(注)

期日一括

(注)

（注）特定投資法人債間限定同順位特約が付されております。

（ハ）借入金の返済
本投資法人は第4期末後、以下の借入金につき期限前に返済を行いました。
借入先
株式会社三井住友銀行
中央三井信託銀行株式会社
株式会社新生銀行
株式会社あおぞら銀行
株式会社福岡銀行
株式会社北洋銀行
住友信託銀行株式会社
株式会社りそな銀行
株式会社百五銀行
三井住友海上火災保険株式会社
株式会社山口銀行
株式会社千葉銀行
合計

返済金額
借入方法
4,300.39百万円
2,150.25百万円
2,150.20百万円
1,411.06百万円
1,343.87百万円
1,343.87百万円 無担保・
940.71百万円 無保証
671.93百万円
671.93百万円
671.93百万円
671.93百万円
671.93百万円
17,000百万円

返済日

平成19年4月17日－ 8 －(8) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(2）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指し、運用資産の運用を行うものとすることを基本方針としています（規約第27条）。
本投資法人は、その資産の運用を資産運用会社に全て委託しています。規約第41条第１項に基づき、かつ本投資法人と資産運用会社との間で平成16年９月27日に締結された資産運用委託契約（その後の変更契約を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定に従い、資産運用会社は、本投資法人の運用資産にかかる運用の方針につき、「運用ガイドライン」を制定しています。
②

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズ
ド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、投信法上の投資信託委託業者である資産運用会社にすべて委託してこれを行います。

－ 9 －(9) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(3）【投資法人の仕組み】①

本投資法人の仕組図

物件情報提供会社
会計監査人（一時会計監査人）
中央三井信託銀行株式会社
住友不動産販売株式会社
東急リバブル株式会社
三井不動産販売株式会社(業種別、五十音順)

物件情報･物件提供会社

株式会社ニューシティ
コーポレーション

本投資法人

あらた監査法人

ニューシティ･レジデンス投資法人

投資主総会

投資主名簿等管理人

三菱UFJ信託銀行株式会社

役員会
執行役員：藤田哲也
監督役員：島田耕一
監督役員：中村里佳

プロパティ・
マネジメント会社

一般事務受託者・資産保管会社

株式会社ニューシティ
プロパティサービス
ほか2社

みずほ信託銀行株式会社

情報提供会社

資産運用会社

シービー・リチャード・
エリス・インベスターズ・
エルエルシー
シービー・リチャード・
エリス・インベスターズ
株式会社

シービーアールイー・
レジデンシャル・
マネジメント株式会社

投資法人債管理者・投資法人債に関する一般事務受託者

中央三井信託銀行株式会社－ 10 －(10) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

②

本投資法人及び本投資法人の関係法人の運営上の役割、名称及び関係業務の概要
運営上の役割名称

関係業務の概要

投資法人

ニューシティ・
レジデンス投資法人

その規約に基づき、投資主より募集した資金等を主として運用資産に投資することにより中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。

資産運用会社

シービーアールイー・
レジデンシャル・
マネジメント株式会社

平成16年9月27日付で本投資法人との間で資産運用委託契約を締結しており、投信法上の投資信託委託業者として、同契約に基づき、本投資法人の定める規約及び資産運用会社の社内規程である運用ガイド
ライン等に従い、資産の運用に係る業務を行います。資産運用会社に委託された業務は①運用資産の運用に係る業務、②本投資法人が行う資金調達に係る業務、③運用資産の状況についての本投資法人への報告業務、④運用資産に係る運営計画の策定業
務、及び⑤その他本投資法人が随時委託する上記各号に付随し又は関連する業務です。

一般事務受託者／資産保管会社

みずほ信託銀行株式会社

平成16年9月27日付で本投資法人との間で一般事務委託契約及び資産保管業務委託契約をそれぞれ締結
しています。
上記一般事務委託契約（その後の変更を含む。）に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第3号乃至第6号）として、本投資法人の①投資証券の発行に関する事務、②機関の運営に関する事務の一部、③計算に関する事務、④会計帳簿の作成に関する事務、及び⑤納税に関する事務を行います。
また、上記資産保管業務委託契約（その後の変更を含む。）に基づき、投信法上の資産保管会社として、本投資法人の資産保管業務に係る業務及びそれに付随する金銭出納管理業務を行います。

投資主名簿等管理人

三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社

平成16年9月27日付で本投資法人との間で投資口事務代行委託契約を締結しており、同契約に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第2号及び第3号）として、①本投資法人の投資主名簿及び証券保管振替制度による実質投資主名簿（以下「実質投資主名簿」といいます。）、その他これに付属する帳簿の作成、②管理及び備置に関する事務、③
投資口の譲渡・移転等に係る名義書換、④投資証券の発行に関する事務、⑤投資主総会招集通知の発送及び議決権行使書に関する事務並びにその他の投資主総会の運営に関する事務、及び⑥投資主及び証券
保管振替制度による実質投資主（以下「実質投資主」といいます。）に対して分配する金銭の支払いに関する事務等を行います。

－ 11 －(11) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

投資法人債管理者／投資法人債に関する一般事
務受託者③

中央三井信託銀行
株式会社

平成18年2月10日付で、本投資法人との間で第1回無担保投資法人債（投資法人債間限定同順位特約付及び適格機関投資家限定）（以下「本投資法人債」といいます。）にかかる管理委託契約及び事務委託契約を締結しています。
上記管理委託契約に基づき、投信法上の投資法人債管理者として、本投資法人債にかかる弁済の受領、債権の保全その他の管理を行います。
また、上記事務委託契約に基づき、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第2号及び第6号）として、本投資法人債の投資法人原簿に関する事務並びに本投資法人債の投資法人債権者への元金の償還及び利息の支払いに関する事務を行います。

上記以外の本投資法人の主な関係者の役割、名称及び業務の概要
役割

名称

業務の概要

物件情報・
物件提供会社

株式会社ニュー
シティコーポレーション

平成16年10月28日付で本投資法人及び資産運用会社との間で不動産の情報提供及び業務支援に関する基本 協 定 書 （ Master Agreement concerning
Provision of Information on Real Estate andSupport of Business）を締結しており、同協定書に基づいて本投資法人に一定の情報及び物件を提供します。その詳細については、後記「２ 投資方針
(1）投資方針 ① 基本方針 (ロ）成長性の確保
ｂ．外部成長 (ⅰ）外部成長の４つの柱 (a）パイプライン戦略」をご参照下さい。

情報提供会社

シービー・
リチャード・エリス・
インベスターズ・
エルエルシー、
シービー・リチャー
ド・エリス・インベス
ターズ株式会社

平成16年10月28日付で資産運用会社との間で情報及び ア ド バ イ ス に 関 す る 合 意 書 （ Agreement
concerning Provision of Information and
Advice）を締結しており、同契約に基づき、一定の情報を提供します。その詳細については、後記「２投資方針 (1）投資方針 ① 基本方針 (ロ）成長性の確保 ａ．内部成長 (ⅱ）その他の取り組
み (c）ＣＢＲＥＩ及びＣＢＲＥＩ ＬＬＣからの情報提供」をご参照下さい。

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役割

名称

業務の概要

プロパティ・
マネジメント会社

株式会社ニューシティ
プロパティサービス

平成16年10月29日付で本投資法人、資産運用会社及び株式会社ニューシティエステートサービス（以下「ＮＣＥＳ」といいます。）の間で、本投資法人の取得資産にかかるプロパティ・マネジメント業務（例えば、保守、管理、修繕及び美化に関する業
務、不動産の運営、修繕、保守及び保守点検のため又は本契約の範囲内のその他の行為のために第三者と契約を締結する必要がある場合における第三者との契約締結、不動産の管理運営のために必要又は適当な装置、用具、機器、材料及び消耗品の購入等の物件管理業務、及び不動産のテナントに対し賃貸借契約に限った債務の支払いを履行させるための措置、その他のテナントへの賃貸管理業務に関わる一切の業務を指します。）（以下これらの業務を総称して「プロパティ・マネジメント業務」といい、当該業務の委託先を一般的に「プロパティ・マネジメ
ント（ＰＭ）会社」といいます。）の委託にかかる基本合意に関する基本合意書（以下「基本合意書」といいます。）を締結しています。本投資法人（信託受益権の形態で保有を予定している不動産については、信託受託者）は、直接に又は信託受益権の形
態により保有し、又は今後保有を予定する不動産について、不動産の運営のため必要となるプロパ
ティ・マネジメント業務につき、ＮＣＥＳに当該業務を原則として全て委託する方針を採ってまいりま
したが、ＮＣＥＳと株式会社ニューシティリビング
（以下「ＮＣＬ」といいます。）との合併後は、Ｎ
ＣＥＳの基本合意書における地位を承継するＮＣＰ
Ｓに、引き続き当該業務を原則として全て委託しています。当該基本合意書の詳細については、後記「２ 投資方針 (1）投資方針 ④ 運営管理方針(ロ）管理方針 ｃ．ＮＣＰＳとの基本合意」をご参照下さい。

物件情報提供会社

中央三井信託銀行株式
会社
住友不動産販売株式会社
東急リバブル株式会社
三井不動産販売株式会社

本投資法人は物件情報提供会社各社との間で、「不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書」を締結しており、第三者が保有し、又は開発・保有を予定
する不動産等に関する情報の提供を受けます。その詳細については、後記「２ 投資方針 (1）投資方
針 ① 基本方針 (ロ）成長性の確保 ｂ．外部
成長 (ⅰ）外部成長の４つの柱 (a）パイプライン戦略」をご参照下さい。

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(4）【投資法人の機構】①

投資法人の機構
本書の日付現在、本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員（注）は２名以上（但し、執行役員の員数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第16条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名並びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。なお、本投資法人の会計監査人はあらた監査法人です。
（注）「執行役員」とは、投信法に基づき、本投資法人の業務を執行するとともに、投資法人を代表する役員をいい、「監督役員」とは、投信法に基づき、執行役員の職務の執行を監督する役員をそれぞれいいます。

(イ）投資主総会
ａ．本投資法人の投資主総会は、東京都23区内において開催されます（規約第９条第３項）。
ｂ．投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会において決定されます。投資主総会における各投資主の議決権
及び決議方法については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営
３

投資主・投資法人債権者の権利 (1） 投資主の権利 ① 投資主総会における議決権（投資法第77条第２項第３号）」をご参照下さい。原則として、出席した投資主の議決権の過半数をもって決議されます（規約第11条第１項）が、規約の変更（投信法第140条）等一定の重要事項については、発行済投資口の過半数の投資口を有する
投資主が出席し、その議決権の３分の２以上に当たる多数による決議（特別決議）を経なければなりません（投信法第93条の２第２項）。但し、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出され、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、
当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第７章）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合
を含め、規約の変更には、上記のとおり投資主総会の特別決議が必要となります。
ｃ．また、本投資法人は、資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法
人の資産の運用にかかる業務を委託しています。資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要になります（投信法第34条の９）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。
(ロ）執行役員、監督役員及び役員会
ａ．執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資－ 14 －(14) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

法人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、同条第５項、会社法(平成17年法律第86号。以下「会社法」といいます。)第349条第４項）。但し、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の業務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の業務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の業務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信
法第114条第１項）。
ｂ．役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員たる執行役員及び監督役員の過半数が出席し、その過半数をもって行います（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、規約第22条第１項）。
ｃ．投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）及び本投資法人の役員会規則において、決議について特別の利害関係を有する執行役員及び監督役員は議決に加わることができないことが定められています。
(ハ）会計監査人
ａ．会計監査人は、投資主総会において選任されます（投信法第96条、規約第24条）。
但し、法令の規定により、設立の際に選任されたものとみなされる設立時会計監査人
はこの限りではありません。また、会計監査人が欠けた場合又は規約で定めた会計監
査人の員数が欠けた場合において、遅滞なく会計監査人が選任されないときは、役員
会は一時会計監査人の職務を行うべき者を選任しなければならないとされます（投信法第108条第3項）。
ｂ．本投資法人の設立の際に選任されたものとみなされる設立時会計監査人は中央青山監査法人でしたが、同監査法人は平成18年８月28日、会計監査人を辞任し、これを受けまして、本投資法人は平成18年８月28日付け役員会決議により、あらた監査法人を一時会計監査人に選任しています。
会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の２第１項、第115条の３第１項等）。
ｃ．会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなされます（投信法第103条、規約第25条第１項及び第２項）。
②

投資法人の運用体制
前記のとおり、本投資法人の資産運用は、資産運用会社に委託しています。資産運用会－ 15 －(15) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

社は、本投資法人との間の資産運用委託契約に基づき、本投資法人の資産の運用を行います。

(イ）資産運用会社の組織
資産運用会社は、下記の組織体制において、本投資法人より委託を受けた資産運用業
務を行います。資産運用会社は、投資方針、運用資産の取得、売却、運用資産の運営管
理方法を審議・決議し取締役会に上申するための合議体として投資委員会、並びにコン
プライアンス及びリスク管理にかかる基本的事項及び重要事項につき審議・決議し取締役会に上申するための合議体としてコンプライアンス・リスク管理委員会を設置しています。また、コンプライアンス（法令遵守）を担当する部署としてコンプライアンス・
リスク管理室、及び内部監査を担当する部署として内部監査室を設置しております。資産運用業務は、投資アセットマネジメント本部、ファイナンス本部及び企画総務本部の分掌によって実施されています。なお、資産運用会社において新たな組織単位が必要となったときは、取締役会の承認によってこれを設置します。

－ 16 －(16) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

組 織 図
株主総会

監査役

取締役会

投資委員会

コンプライアンス・
リスク管理委員会

内部監査室

コンプライアンス・
リスク管理室代表取締役
社長

投資アセットファイナンス本部

企画総務本部

財務部

企画部

経理部

総務部

マネジメント本部

リサーチ・ＩＲ部

アクイジション部

アセット
マネジメント部

業務企画部－ 17 －(17) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(ロ）資産運用会社の各室及び各本部の業務の概要
・法令・規則の要件に準拠した内部統制制度を含むコンプ
ライアンスの枠組みの立案に関する事項。
・ 社内規程が法令・規則に整合していることの確認に関する事項。
・ コンプライアンス及びリスク管理に関する役職員の社内教育に関する事項。
・ コンプライアンス及びリスク管理に係る役職員に対する助言に関する事項。
コンプライアンス・リスク管理室

・ 当社の業務に関連する法令・規則の改廃・新設等に係る社内通知に関する事項
・ 取引形態等の関連法令・規則の要件への適合性の検証に関する事項。
・ 苦情・トラブル・コンプライアンス違反行為等に対する協議・対応に関する事項。
・ コンプライアンス・リスク管理委員会の招集及び運営に関する事項。
・ リスク管理の態勢構築に関する事項。
・ 上記各号に付随する事項。
・ 内部監査計画書の作成及びそれに基づく定期監査の実施に関する事項。
・ 取締役会又は社長の特命等による特別監査の実施に関す

内部監査室

る事項。
・ 内部監査報告書の作成及び監査結果の取締役会及び社長への報告に関する事項。
・ 上記各号に付随する事項。
・ 国内外の一般経済及び不動産・証券・金融等市場の動向

投資アセットマネジメント
本部等に係る調査及び分析に関する事項。
リサーチ・ＩＲ
部・ 当社が資産の運用業務を受託する本投資法人の投資主に対する情報提供に関する事項。
・ 本投資法人の広報に関する事項。
・ 上記各号に付随する事項。
・ 本投資法人の資産運用のための個別不動産その他資産に係る基本的な投資方針・基準に関する事項。
・ 投資スキーム及び投資手法に関する事項。

アクイジション
部

・ 本投資法人の資産運用のための個別不動産その他資産取得のための情報収集、取得の可否、取得価格及び取得交渉、並びに取得に係る契約締結に関する事項。
・ 本投資法人の資産運用のための個別不動産に係る市場性及び評価に関する事項。
・ 上記各号に付随する事項。

－ 18 －(18) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

・ 本投資法人の資産（以下「運用資産等」という。）の運用に係る契約締結等の業務に関する事項。
・ 運用資産等の運用実績の評価に関する事項。
・ 運用資産等の資産運用計画その他運用方針及び計画に関する事項。
アセットマネジメント部・ 本投資法人の保有する個別不動産の維持管理に関する事項。
・ 運用資産等に属する有価証券の議決権行使等に関する事項。
・ 運用資産等の処分の可否並びに処分価格、処分代り金の使途、処分交渉及び処分に係る契約締結に関する事項。
・ 上記各号に付随する事項。
・ 本投資法人の資産の売買、賃貸、管理その他の運用等に係る諸記録の保管に関する事項。
・ 運用資産等の計数情報管理及び分析に関する事項。
・ 資産運用に係る情報管理に関する事項。
・ 資産運用管理システムの開発・運営・保守管理に関する
事項。

業務企画部

・ 資産運用に係る情報基盤（ＩＴインフラ）の管理・構築に関する事項。
・ 運用資産等に係る性能・品質の基準に関する事項。
・ 投資委員会の事務局に関する事項。
・ 投資アセットマネジメント本部のコンプライアンス・リ
スク管理に関する事項。
・ 上記各号に付随する事項。
・ 本投資法人による借入若しくは借り換え又は投資法人債の発行を行う場合の金融機関との渉外に関する事項。
・ 運用資産等の資金調達に関する事項。
・ 本投資法人のための個別不動産その他資産取得の資金調
達方法及び調達交渉に関する事項。

ファイナンス
本部・ 投資法人債権者並びに投資証券及び投資法人債の販売を財務部

行う証券会社及び登録金融機関に対する情報提供に関する事項。
・ 本投資法人の投資主に対する収益の分配・配当に係る基本方針の策定・変更に関する事項。
・ ファイナンス本部のコンプライアンス・リスク管理に関する事項。
・ 上記各号に付随する事項。

－ 19 －(19) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

・ 運用資産等の経理及び決算に関する事項。
・ 運用資産等の収益の分配・分配金の支払いに関する事項。
・ 本投資法人の法定帳簿等帳簿・帳票類の写しの保管に関
経理部

する事項。
・ 投資アセットマネジメント本部が保管する本投資法人の資産の売買、賃貸、管理その他の運用等に係る諸記録と本投資法人の資産保管会社及び一般事務受託者との間での諸帳票の照合作業に関する事項。
・ 上記各号に付随する事項。
・ 投資法人の制度、法令等の調査・研究に関する事項。
・ 本投資法人の投資主総会に関する事項。
・ 本投資法人の投資口発行に関する事項。

企画部

・ 資産運用委託契約の締結、変更又は解除に関する事項。
・ 諸官庁及び投資信託協会との渉外に関する事項。
・ 情報適時開示に関する事項。
・ 当社の経営全般についての企画・立案に関する事項。
・ 上記各号に付随する事項。
・ 資産運用会社の人事、給与、厚生、労務及び秘書に関する事項。

企画総務本部・ 資産運用会社の総務、文書及び管財に関する事項。
・ 諸規程・規則の制定・改廃に関する事項。
・ 資産運用会社の株式、株主及び株主総会に関する事項。
・ 取締役会の事務局に関する事項。
総務部・ 外部の顧客からの苦情受付に関する事項。
・ 資産運用会社の経理、予算及び決算に関する事項。
・ 資産運用会社の法定帳簿等帳簿・帳票類その他重要な文書等の保管に関する事項。
・ 企画総務本部のコンプライアンス・リスク管理に関する事項。
・ 上記各号に付随する事項。

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(ハ）委員会
資産運用会社には、本書の日付現在、投資委員会及びコンプライアンス・リスク管理委員会が設置されており、その概要は以下のとおりです。
ａ．投資委員会(ⅰ）構成員社長、投資アセットマネジメント担当取締役（委員長）、ファイナンス担当取締役、社外取締役、外部専門家（弁護士、公認会計士、不動産鑑定士又は不動産コンサルタ
ント等の資格を有し、かつ運用資産の運用等に関して専門的な知識を有する者として取締役会において選任された者をいいます。以下同じです。）により構成されます。
委員長は必要に応じて審議事項に関係のある役職員を審議に参加させることができます。また、監査役、コンプライアンス・オフィサー及びインターナル・オーディター
は、自らの判断により、投資委員会に出席して意見を述べることができます。
(ⅱ）目的
本投資法人の資産の運用等に関する事項を審議し、決議することを目的とします。
(ⅲ）審議方法等
投資委員会は原則として3ヶ月に1回開催するほか、必要に応じて随時開催され、投資委員会の議案は、決議対象となる議案について議決権を有する委員の過半数の賛成、かつ議決権を有する社外取締役全員の賛成により承認されます。なお、委員は1人につき1個の議決権を有します。但し、投資委員会の審議内容が、資産運用会社の利害関係者（注）と本投資法人との取引に関する事項を含む場合には、当該利害関係者に該当することとなる委員又は法人たる利害関係者の役員若しくは使用人の地位を現に有する委員（兼職の場合を含みますが、資産運用会社に転籍又は出向している場合を除きます。）は、当該決議対象となる議案についての審議に出席できず、議決権を有しません。また、委員が特別利害関係人に該当する場合、当該決議対象となる議案について議決権を有しません。
（注）

利害関係者とは、投信法第15条第２項にて定義される利害関係人等及び資産運用会社の10％以上の株主並びにかかる者の意向を受けて設立された特別目的会社（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）において規定する特定目的会社、会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成17年法律第87号、その後の改正を含みます。）において規定する特例有限会社、株式会社等を含みます。）を意味します。

(ⅳ）決議事項
投資委員会の決議事項は次のとおりとします。
（ａ） 取締役会に上申するもの
・ 資産運用の基本方針に関する事項
Ａ． 運用資産の運用に係る基本的な投資方針・基準（資産運用ガイドライン及び資産管理計画書）の策定及び変更
Ｂ． 投資法人の資金調達及び配当政策に係る基本的な方針
Ｃ． 資産種類別・地域別の当該資産に係る市場動向等投資環境の分析と今後の見－ 21 －(21) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

通し
Ｄ． その他の投資方針に係る重要事項
・ 個別の資産運用業務に関する事項
Ａ． 運用資産の運用・資金調達及び収益の分配・配当に係る方針の策定及び変更
Ｂ． 取得価格が10億円以上の個別不動産その他資産の取得の可否並びに取得価格、運用・資金調達方法及び取得交渉に係る方針の策定及び変更
Ｃ． 個別不動産の維持管理に係る方針の策定及び変更
Ｄ． 処分価格が10億円以上の個別不動産その他資産の処分の可否及び処分価格、処分代り金の使途、処分交渉に係る方針の策定及び変更
Ｅ．運用実績及び実績管理手法の方策検討の指示及びその承認
Ｆ． その他の運用資産の運用・資金調達に係る重要事項（b） 社長に上申するもの
・ 個別の資産運用業務に関する事項
Ａ． 取得価格が10億円未満の個別不動産その他資産の取得の可否並びに取得価格、運用・資金調達方法及び取得交渉に係る方針の策定及び変更
Ｂ． 処分価格が10億円未満の個別不動産その他資産の処分の可否及び処分価格、処分代り金の使途、処分交渉に係る方針の策定及び変更(ⅴ）権限
投資委員会は、上記決議事項を審議、決議し、取締役会又は社長に上申するものとします。
ｂ．コンプライアンス・リスク管理委員会(ⅰ）構成員
取締役及びコンプライアンス・オフィサーにより構成されます。コンプライアン
ス・リスク管理委員会の委員長は、チーフ・コンプライアンス・オフィサーとしま
す。委員長は必要に応じて審議事項に関係のある職員を審議に参加させることができます。また、監査役及びインターナル・オーディターは、自らの判断により、コンプライアンス・リスク管理委員会に出席して意見を述べることができます。
(ⅱ）目的
コンプライアンス・リスク管理委員会は、資産運用会社におけるコンプライアン
ス及びリスク管理にかかる事項を審議し、決議することを目的とします。
(ⅲ）審議方法等
コンプライアンス・リスク管理委員会は原則として3ヶ月に1回開催するほか、必要に応じて随時開催され、コンプライアンス・リスク管理委員会の議案は、議決権を有する委員の過半数の賛成、かつ議決権を有する社外取締役全員の賛成により承認されます。なお、委員は1人につき1個の議決権を有するものとします。但し、コンプライアンス・リスク管理委員会の審議内容が、資産運用会社の利害関係者と本投資法人との取引に関する事項を含む場合には、当該利害関係者に該当することと－ 22 －(22) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

なる委員又は法人たる利害関係者の役員若しくは使用人の地位を現に有する委員（兼職の場合を含むが、資産運用会社に転籍又は出向している場合を除きます。）
は、当該決議対象となる議案についての審議に出席できず、議決権も有しません。
また、委員が特別利害関係人に該当する場合、当該決議対象となる議案について議決権を有しません。
(ⅳ）決議事項
コンプライアンス・リスク管理委員会の決議事項は次のとおりとします。
（ａ） コンプライアンス・リスク管理の基本方針に関する事項
Ａ． コンプライアンス規程の策定及び変更
Ｂ． コンプライアンス・マニュアルの策定及び変更
Ｃ． コンプライアンス・プログラムの策定及び変更
Ｄ． リスク管理規程の策定及び変更
Ｅ． リスク管理実施要領の策定及び変更
Ｆ． その他の基本方針に係る重要な事項（ｂ） 個別の資産運用業務に係るコンプライアンス・リスク管理に関する事項
Ａ． コンプライアンス上不適切な行為又はそのおそれがある行為に対する改善措
置又は将来における未然防止措置等の必要な措置
Ｂ． 利害関係者と本投資法人との間の取引
Ｃ． 利害関係者（法人）の役員又は使用人と本投資法人との間の取引
Ｄ． その他の個別の資産運用業務に係る重要な事項（ｃ）その他のコンプライアンス・リスク管理に関する事項
Ａ． 取締役会の承認を要する規程の策定及び変更
Ｂ． その他の重要な事項(ⅴ）権限
コンプライアンス・リスク管理委員会は、上記決議事項を審議、決議し、取締役会に上申するものとします。また、法令等の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無を確認し、問題があると判断した場合には、業務改善、取引の中止・変更を取締役会又は社長に対して勧告します。
（ニ）コンプライアンス・リスク管理体制及びコンプライアンス・オフィサー
ａ．コンプライアンス・リスク管理体制(ⅰ）体制
資産運用会社は、投資信託委託業者としての社会的責任と使命を十分に認識し、投資法人の資産の運用業務を適正かつ公正に遂行するため、コンプライアンス及びリス
ク管理の徹底を経営の基本原則として位置づけ、コンプライアンス規程及びリスク管理規程等の社内規程を定め、コンプライアンス及びリスク管理統括責任者としてコン
プライアンス・リスク管理室にコンプライアンス・オフィサーを設置し、コンプライ－ 23 －(23) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

アンス及びリスク管理にかかる基本的事項及び重要事項等を審議・決議するコンプラ
イアンス・リスク管理委員会を設置しています。
(ⅱ）社内規程体系
コンプライアンス及びリスク管理のために実践すべき活動の基本的な内容についてはコンプライアンス規程及びリスク管理規程にそれぞれ定められ、その細目について
は、役職員に対するコンプライアンス・マニュアル等に定められます。また、コンプライアンス・リスク管理委員会は、コンプライアンス及びリスク管理のための具体的な実践計画として、コンプライアンス・プログラム等を策定します。
(ⅲ）投資判断におけるコンプライアンス及びリスク管理
後記「(ヘ）資産運用会社の意思決定手続」に記載のとおり、運用ガイドライン及び資産運用計画の決定、個別物件の取得・売却の決定プロセス、運営管理の決定プロセス等の重要な意思決定手続において、コンプライアンス・オフィサー又はコンプライアン
ス・リスク管理委員会が関与して、コンプライアンス及びリスク管理の状況の確認をします。コンプライアンス及びリスク管理上の問題が確認された場合には当該問題の指摘がなされ、当該事項について修正、再提出、又は廃棄が求められます。
ｂ．コンプライアンス・オフィサー(ⅰ）選任方法
コンプライアンス・オフィサーの選任及び解任については、取締役会の全員一致の決議によりなされます。コンプライアンス・オフィサーの職責の重大性に鑑み、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス及びリスク管理専任とします。
また、コンプライアンス・オフィサーには、コンプライアンス及びリスク管理のための十分な審査・監督能力を有する人材が選任されます。
(ⅱ）目的
本投資法人の資産運用業務が本投資法人の投資主の資金を運用する重要な行為であることから、資産運用会社は、そのコンプライアンス及びリスク管理の適切な推進に資するため、コンプライアンス及びリスク管理全般の企画立案及びその推進並びにコンプライアンス・リスク管理委員会の議事を統括するコンプライアンス及びリスク管理統括責任者として、コンプライアンス・リスク管理室にコンプライアン
ス・オフィサーを設置しています。
(ⅲ）権限
コンプライアンス・オフィサーは、資産運用会社におけるコンプライアンス及びリスク管理統括責任者として、社内のコンプライアンス及びリスク管理態勢を確立するとともに、それらの重要性に対する社内の意識を高めることに努めます。
このため、コンプライアンス・オフィサーは、取締役会において承認されたコンプ
ライアンス規程、リスク管理規程、コンプライアンス・マニュアル及びコンプライ
アンス・プログラムに基づく社内コンプライアンス及びリスク管理の推進に努めるとともに、国内外のコンプライアンス及びリスク管理環境等を把握し、資産運用会
社内の各部へ連絡及び徹底を図り、資産運用会社による本投資法人のための資産運用における業務執行が、法令、規約、その他の諸規程等に基づいていること及び適切なリスク管理態勢のもとに実施されていることを常に監視し、日常の業務執行に－ 24 －(24) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

おいてもコンプライアンス及びリスク管理状況の監視監督を行います。
また、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス及びリスク管理上重要な問題が生じた場合には直ちにコンプライアンス・リスク管理委員会に報告する義務を負っており、事案及び内容の重要性等に鑑みて必要と判断したときは、適宜コンプライアンス・リスク管理委員会を招集し、コンプライアンス及びリスク管理上重要な事項について審議することができます。
（ホ）内部監査ａ．目的
資産運用会社の内部監査においては、資産運用会社のすべての業務及び部署を対象とするものとします。内部監査においては、内部管理態勢の適切性及び有効性を検証・評価し、その結果に基づく情報の提供及び改善への助言及び提案等を通じて、業務の健全かつ適切な運営を確保し、もって経営目標の効果的達成に寄与することを目的とします。
ｂ．主体
内部監査は取締役会の任命する内部監査室のインターナル・オーディターが行い、監査責任者となります。インターナル・オーディターは、内部監査の実施にあたり必要があると認める場合には、社長の了解を得て、内部監査の実行行為の一部を社外の第三者に委託することができます。内部監査にはあらかじめ内部監査室が策定し、取締役会及び社長の承認を得た内部監査計画書に基づき行う定期監査と取締役会又は社長の特命により随時、あるいはインターナル・オーディターが必要と認め社長の承認を得て不定期に行う特別監査があります。
ｃ．内部監査の結果に基づく是正措置
インターナル・オーディターは、内部監査終了後遅滞なく内部監査の実施中に発見した重要な指摘事項及び勧告事項を記載した内部監査報告書を作成し、取締役会及び社長にその内容を報告します。その上で、指摘事項及び改善事項についてフォ
ローアップ表を作成し、社長の承認を得、被監査部署及び関係部署の長へ送付しなければなりません。当該部署の長はフォローアップ表に記載された要改善事項について、改善期限までに業務の改善を行い、期限経過後遅滞なくその改善状況を書面で社長及びインターナル・オーディターへ報告しなければなりません。インターナ
ル・オーディターは、定期的に改善状況の確認を行い取締役会及び社長に報告する
ものとします。
(ヘ）資産運用会社の意思決定手続
ａ．投資方針（運用ガイドライン及び資産運用計画）の決定プロセス
資産運用会社は、本投資法人の規約に従って、本投資法人のための資産の運用についての基本的な投資方針等を定める運用ガイドライン及び資産運用計画を作成します。
投資方針の決定プロセスは以下のとおりです。
投資アセットマネジメント本部におけるリサーチ・ＩＲ部は、投資法人の運用資産－ 25 －(25) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

にかかる市況全体の情勢及びマクロ市況分析並びに本投資法人のポートフォリオを構成する個々の資産の分析等を行います。これらの市場分析等に基づき、詳細な検討を加えた上で、業務企画部が運用ガイドライン案の起案を行い、アセットマネジメント
部が資産運用計画案の起案を行い、投資アセットマネジメント本部長に起案を提出します。但し、その前に必ず、その起案書類及びそれに付随関連する資料をコンプライ
アンス・オフィサーに提出し、起案事項に関する法令・諸規則（資産運用会社が業務を遂行するに際し遵守すべき法律、政省府令、地方公共団体の定める条例、その他の命令、投資信託協会の諸規則、資産運用会社と資産運用委託契約を締結する本投資法
人が上場する証券取引所の諸規則、本投資法人の規約、資産運用会社の定款及び社内諸規程並びにこれらに基づき資産運用会社が締結した諸契約（資産運用委託契約を含
みます。）等をいいます。）の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無に関する確認を受け、コンプライアンス・オフィサーの承認を受けなければなりません。
コンプライアンス・オフィサーは、起案事項に法令・諸規則への違反又は抵触が認められず、かつその他コンプライアンス上の問題がないと判断して当該起案事項を承認した場合には、その旨を当該起案を作成した部門に対して連絡します。当該部門は、承認済みの当該起案を投資アセットマネジメント本部長に提出します。投資アセット
マネジメント本部長は、当該起案の内容を審査し、投資アセットマネジメント本部長
が当該起案を承認した場合は、投資委員会に議案として提案します。
投資委員会は、立案された運用ガイドライン案又は資産運用計画案について、本投資法人が既に有する運用方針との整合性の観点等から、起案の内容を検討し、決議を行います。投資委員会の承認が得られた場合、投資委員会は、当該案に関する書類を取締役会に提出し、取締役会は、不動産及び不動産投資信託その他の各市場の状況、
投資戦略及び諸法令の遵守状況等を総合的に勘案し、当該案を承認するか否かを決議します。取締役会の承認によって当該運用ガイドライン又は資産運用計画案が最終的に決定されたこととなり、決定された事項は本投資法人の役員会に報告されます。但し、利害関係者との取引制限にかかる運用ガイドライン又は資産運用計画案の策定及び変更に関しては、取締役会において承認された後、本投資法人の役員会に付議され、役員会において承認された場合に、最終決定されたこととなります。
ｂ．個別物件の取得の決定プロセス
本投資法人の資産の具体的な運用は、投資アセットマネジメント本部のアクイジ
ション部及びアセットマネジメント部並びにファイナンス本部の財務部及び経理部が、それぞれの上記担当業務に応じて実行しますが、資産運用のうちで、個別物件の取得に関する具体的なプロセス（手順）は以下のとおりです。
ア ク イジ シ ョ ン部 は、 取 得 候補 案 件 を選 定し 、 当 該案 件 に 関す る詳 細 な 物件
デュー・ディリジェンスを行い、その結果を踏まえた取得計画案を策定し、コンプラ
イアンス・オフィサーに提出します。
コンプライアンス・オフィサーは、当該取得計画案等における法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無について確認します。コンプライアン
ス・オフィサーが当該取得計画を承認した場合（コンプライアンス・リスク管理委員
会での審議・承認を必要と判断する場合があります。）は、アクイジション部は、当該取得計画を、投資アセットマネジメント本部長に提出します。投資アセットマネジ
メント本部長は、当該取得計画案の内容を審査し、投資アセットマネジメント本部長－ 26 －(26) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

が当該取得計画を承認した場合は、投資委員会に提出します。
投資委員会では、当該案件が本投資法人の資産運用の基本方針に適合していることを確認するとともに、デュー・ディリジェンスの結果を踏まえた適正な取得価格の審議を行い、当該案件に関する取得の実行及び取引価格の承認を含めた決議を行います。
投資委員会は、当該取得計画案の修正及び再提出又は廃案を投資アセットマネジメン
ト本部長に指示することができます。当該案件にかかる取引価格が10億円以上の場合
又は利害関係者との取引に該当する場合（注）、投資委員会は、取得計画案を承認した後（利害関係者との取引の場合又はコンプライアンス・オフィサーが必要と認めた場合にはコンプライアンス・リスク管理委員会での承認を経て）、取締役会に当該取得計画案を提出します。当該取得計画案が取締役会において承認された場合、当該案が有効に資産運用会社の意思決定となり、当該案件の取得にかかる取締役会の決議内
容に従って、投資アセットマネジメント本部のアクイジション部は物件取得業務を行います。取締役会が当該取得計画案を承認しない場合、当該取得計画案の修正及び再提出又は廃案を投資委員会及び投資アセットマネジメント本部長並びにコンプライア
ンス・オフィサーに指示することができます。
（注）該当しない場合には、投資委員会の承認が得られたことをもって、当該取得計
画案が資産運用会社の意思決定となります。
ｃ．運用資産の売却及び運営管理並びにファイナンス戦略及び資金調達の決定プロセス
運用資産の売却及び運営管理に関する事項は、アセットマネジメント部から、コン
プライアンス・オフィサーの承認を得た上で、投資アセットマネジメント本部長に提出され、投資法人のファイナンス戦略及び投資法人の資金調達に関する事項は財務部から、コンプライアンス・オフィサーの承認を得た上で（いずれの場合も、コンプラ
イアンス・リスク管理委員会の審議・承認を必要と判断する場合があります。）、ファイナンス本部長に提出され、その後、各本部長から投資委員会に提出され、投資委員会の審議を経ます。1取引にかかる取引価格が10億円以上の場合又は利害関係者との取引に該当する場合（注）、投資委員会が承認した後（利害関係者との取引の場合
又はコンプライアンス・オフィサーが必要と認めた場合にはコンプライアンス・リス
ク管理委員会での承認を経て）、取締役会に付議され、取締役会により決定された場
合、かかる決定が資産運用会社の意思決定となり、かかる決定に従ってアセットマネ
ジメント部が取引を実行します。
（注）該当しない場合には、投資委員会の決定が資産運用会社の意思決定となります。

ｄ．利害関係者との取引における意思決定プロセス
利害関係者と本投資法人との取引にかかる議案については、資産運用会社の取締役会に付され、かかる議案は取締役全員の出席の下で、出席取締役の全員一致をもって決します。かかる決議に関して、当該利害関係者に該当することとなる取締役又は法人たる利害関係者の役員又は使用人の地位を現に有する取締役（兼職の場合を意味し、
資産運用会社に転籍又は出向している場合を除きます。）は、当該決議対象となる議案について議決権を有しないものとし、その取締役の数は、この場合の取締役及び出席取締役の数に算入しません。

－ 27 －(27) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(5）【投資法人の出資総額】（本書の日付現在）
出資総額85,791,179,400円

本投資法人が発行することができる投資口の総口数

2,000,000口

発行済投資口総数

164,068口

最近５年間における出資総額及び発行済投資口総数の増減は、以下のとおりです。
出資総額
年月日

発行済投資口総数

摘要

備考
増（減）

残高

増（減）

残高

平成16年９月27日

私募設立

150,000,000円

150,000,000円

300口

300口

（注1）

平成16年12月14日

公募増資

38,438,400,000円

38,588,400,000円

72,800口

73,100口（注2）

平成17年１月12日

第三者割当768,768,000円

39,357,168,000円

1,456口74,556口（注3）

平成17年９月13日

公募増資

24,968,979,000円

64,326,147,000円

46,600口

121,156口（注4）

平成17年10月12日

第三者割当780,146,640円

65,106,293,640円

1,456口122,612口（注5）

平成18年11月22日

公募増資

19,958,400,000円

85,064,693,640円

40,000口

162,612口（注6）

平成18年12月20日

第三者割当726,485,760円

85,791,179,400円

1,456口

164,068口（注7）（注1）本投資法人は、平成16年９月27日に設立されました。
（注2）1口当たり発行価格550,000円（引受価額528,000円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により投資口を追加発行しました。
（注3）平成16年12月14日を払込期日とする公募増資に伴い、1口当たり発行価額528,000円にて、みずほ証券株式会社に対して投資口の第三者割当を行い、平成17年1月12日に1,456口の投資口を発行しました。
（注4）平成17年９月13日に、1口当たり発行価格555,660円（引受価額535,815円）にて、本投資法人による特定資産の取得資金及び借入金の返済の一部等に充当することを目的として公募により投資口46,600口を追加発行しました。
（注5）平成17年９月13日を払込期日とする公募増資に伴い、1口当たり発行価額535,815円にて、みずほ証券株式会社に対して投資口の第三者割当を行い、平成17年10月12日に1,456口の投資口を発行しました。
（注6）平成18年11月22日に、1口当たり発行価格517,440円（引受価額498,960円）にて、本投資法人による特定資産の取得資金及び借入金の返済の一部等に充当することを目的として公募により投資口40,000口を追加発行しました。
（注7）平成18年11月22日を払込期日とする公募増資に伴い、1口当たり発行価額498,960円にて、みずほ証券株式会社に対して投資口の第三者割当を行い、平成18年12月20日に1,456口の投資口を発行しました。

－ 28 －(28) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(6）【主要な投資主の状況】
平成19年２月28日時点における主要な投資主の状況及び投資主のタイプ別の構成は次のとおりです。
①

主要な投資主の状況（平成19年２月28日現在）

住所

所有
投資口数
（口）

発行済投資口に対する所有
投資口数の
割合
（％）

東京都品川区東品10,798口

6.58%

9,162口5.58%

8,549口5.21%

7,388口4.50%

4,735口2.88%

4,627口2.82%

3,854口2.34%

3,417口2.08%

3,343口2.03%

3,249口1.98%

59,122口36.03%

氏名又は名称

日興シティ信託銀行株式会社（投信口）

川二丁目3番14号
モルガン・スタンレー・アンド・カンパニー・

東京都渋谷区恵比インターナショナル・リミテッド

寿四丁目20番3号
恵比寿ガーデンプ

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託レイスタワー
東京都中央区晴海
一丁目8番11号
東京都港区浜松町口）

二丁目11番3号

資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資東京都中央区晴海

信託口）

一丁目8番12号晴海アイランドトリ
トンスクエアオフィスタワーZ棟

ステートストリートバンクアンドトラストカン
パニー

東京都中央区日本橋兜町6番7号

506155野村信託銀行株式会社（投信口）

東京都千代田区大手町二丁目2番2号

ステートストリートバンクアンドトラストカン

東京都中央区日本

パニー

橋兜町6番7号

ゴールドマンサックスインターナショナル

東京都港区六本木
六丁目10番1号
六本木ヒルズ森タワー

ザチェースマンハッタンバンクエヌエイロンド

東京都中央区日本

ンエスエルオムニバスアカウント

橋兜町6番7号

合 計（注１）発行済投資口に対する所有投資口数の割合は、小数点第2位未満を切捨てにより表示しております。
（注２）平成19年１月１日から同年５月22日までの間において、下記のとおり大量保有報告書（大量保有報告書提出後に提出されている
変更報告書を含みます。以下同じとします。）が提出されています。また、下記の株券等保有割合は、大量保有報告書に記載の数値を表示しております。

－ 29 －(29) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

保有株券等の数
株券等保有割合
提出日

氏名又は名称

(総数)
（％）
(株・口)

平成19年2月7日

モルガン・スタンレー・アンド・カンパニー・インターナショナル・
リミテッド

7,972

4.86

平成19年3月6日

Prospect Asset Management, Inc.

6,952

4.24

平成19年4月5日

JPモルガン・アセット・マネジメント株式会社他全3社

6,695

4.08

平成19年5月22日

野村アセットマネジメント株式会社他全3社

7,125

4.34

平成19年5月22日

日興アセットマネジメント株式会社他全2社

10,411

6.35

②

投資主構成
（平成19年２月28日現在）
投資口の状況
区分

投資主数
（人）
割合
（％）
（注）
保有投資
口数
（口）
割合
（％）
（注）

政府及び
地方公共
団体

その他の
外国法人等 個人その他
国内法人

金融機関

証券会社

―

122

19

133

115

7,146

7,535

―

1.62

0.25

1.77

1.53

94.84

100.00―68,094

2,997

7,061

69,072

16,844

164,068

―

41.50

1.83

4.30

42.10

10.27

100.00（注）割合については、小数点第２位を四捨五入しています。よって、合計が100％にならない場合があります。

－ 30 －(30) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_020_wk_07389192／ファンド情報／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

計２【投資方針】(1）【投資方針】①

基本方針
本投資法人は、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指し、運用資産の運用を行うことを基本方針としています（規約第27条）。
資産運用会社は、本投資法人の規約及び本投資法人との資産運用委託契約に基づいて、本投資法人の規約に定める資産運用に関する投資の基本方針を踏まえ、資産運用会社の社内規程として、本投資法人の運用資産に適用される運用及び管理にかかる方針につき運用ガイドラインを制定し、本投資法人の運用資産にかかる運用方針を以下のとおり定めています。
かかる運用ガイドラインは、本書の日付現在における経済情勢、資本市場の動向、金利の動向、不動産を取り巻く市場環境、地域経済の発展状況、人口移動と世帯構成の推移、ライフス
タイルや住環境への嗜好の変化、規制環境の変化等に鑑みて、資産運用会社が最も適切であると判断して制定されたものです。従って、運用ガイドラインは、今後、上述の経済及び不動産を取り巻く諸環境の変化等に伴い、規約に定める本投資法人の投資の基本方針を最も適切な態様で実現するため、資産運用会社の判断により機動的に変更されることがあります。
(イ）ポートフォリオ構築方針
資産運用会社は、規約及び運用ガイドラインに基づき、以下のような方針でポートフォリオを構築します。
ａ．用途
本投資法人は、全部又は一部が住居の用に供されている不動産が本体又は裏付けとなっている、後記「(2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類（規約第29条） (イ）不動産等」のａ．乃至ｃ．記載の特定資産（以下「不動産関連資産」といいます。）に対して投資します（規約第28条第１項及び第２項）。かかる規約の規定を前提としたうえ、運用ガイドラインにおいて、不動産関連資産は、住居の用に供されるものを投資の対象とすることを原則としますが、近時の用途複合型施設（オフィス、住居、商業施設等を併設す
る多機能施設）の増加傾向に鑑み、また本投資法人による機動的な物件取得を可能とする
ため、本投資法人の保有する不動産関連資産の総賃貸可能面積の10％を限度として、住居以外の用に供される不動産関連資産に対する投資を行うことが許容されています。
本投資法人は、その主要な投資対象である住居の用に供される不動産関連資産、すなわ
ち賃貸住宅について、その特徴を以下のように分析しています。
(ｉ）賃貸住宅に対する需要
わが国の総人口は将来的に減少基調にあるものと推測されていますが、一方で世帯数に関しては、総人口の減少傾向と比較して、なだらかな減少にとどまるものと推測されています。
賃貸住宅物件に対するテナント需要は、総人口の変化よりも顧客単位である世帯数の変化による影響を受けやすいものと判断しており、このように世帯数の変化が今後も安定的であるとすれば、本投資法人のポートフォリオを構成する賃貸住宅物件に対するテ
ナント需要も安定的に推移するものと考えております。

－ 31 －(31) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(ⅱ）賃貸住宅による収益の安定性
社会に必要とされる衣食住のうち、住居の占める比重に鑑み、賃貸住宅は、景気動
向・経済・社会情勢の変動の影響を受けにくく、中長期的には安定した収益を見込むことができると考えています。特にいわゆるバブル経済崩壊後は、オフィスビルや商業施設との比較では賃貸住宅における賃料水準は、比較的安定的に推移していることが認められると考えています。
本投資法人は、以下のようなポートフォリオ構築方針に従って、賃貸住宅への投資をその資産運用の中核とします。
・

ポートフォリオ中の物件数及びテナント数における分散
賃貸住宅は、オフィス用不動産等の不動産ポートフォリオと比較した場合、１物件当たりの物件規模及び１テナントの全ポートフォリオに占める割合が小さいため、同程度の規模の不動産ポートフォリオであれば、賃貸住宅の場合には物件数及びテナント数においてより広く分散化が図られます。本投資法人は、住宅への投資に当たり、このようなポートフォリオの構築を実現し、安定的な収益の確保を図ります。

・

住居タイプの分散
ライフスタイルや住環境への嗜好の変化、人口特性、世代構成の推移、地域特性と社会情勢等に応じた多様なニーズにあわせ、賃貸住宅にはシングル（単身者）向けから
ファミリー向けまでの幅広いユーザー層を対象としてテナントポートフォリオを構築することを目指します。特に、世帯・家族構成に応じた住替えや地域間での住替え需要を幅広く取り込むことが可能となるポートフォリオの構築を目指します。

・

投資対象地域の分散
賃貸住宅は、通勤・通学を念頭に置いた交通の利便性や居住環境に優れた地域全般に需要が認められ、経営効率を優先して都市の中心部の立地を必要とするオフィスと比較して、賃貸住宅に適した地域は幅広く全国的に存在しています。このような賃貸住宅の特徴を理解したうえで、その他の地域と比較して高い家賃と強い需要の見込める東京圏を中心としつつも、地方における安定した収益の期待できる都市も投資対象地域とし、ポートフォリオ構築における地域的分散を図りつつ、さらに幅広い投資機会を追求します。

ｂ．地域
投資対象地域は、主として東京圏とし、その他、政令指定都市、県庁等所在地及びそれに準ずる都市並びにそれらの周辺通勤圏等を含みます（規約第28条第３項）。
また、本投資法人はそのポートフォリオ構築に当たり一定の地域的分散を図るため、取得価格（税金を含む必要費用を除きます。）を基準として、以下の比率を目標に投資する
ものとします。但し、経済情勢及び不動産市況等により、本投資法人が保有する不動産関連資産にかかる投資対象地域が一時的に以下の比率と整合しない場合があります。

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地域

比率

東京圏

70％以上

（うち都心主要5区）

30～70％（うち東京23区（都心主要5区を除きます。））

10～60％（うち東京23区を除く東京圏）

10～50％

地方

30％以下

ｃ．住居タイプ構成
資産運用会社は以下のとおり住居タイプを分類したうえで、ポートフォリオにおける住居タイプ毎の賃貸可能面積を基準とした構成比率につき、下表の比率に沿うことを目標としています。但し、経済情勢及び不動産市況等により、本投資法人が保有する住居タイプ
毎の構成比率が一時的に以下の比率と整合しない場合があります。
住居タイプ名称
シングルタイプ

比率20～40％（Ｓ）

住居タイプの分類方法＜想定テナント＞
単身居住者＜主たる投資地域＞
東京圏及び地方主要都市＜望ましい立地環境＞
最寄り駅、商業地及び職場等への利便性＜間取りと広さ＞
1Ｒ、1Ｋ（＋Ｓ）又は1ＤＫ（注1）

アーバンファミリー
タイプ（ＵＦ）

20～50％＜想定テナント＞
都会生活を好み、利便性を重視する1～3人家族、子供のいない夫婦（ＤＩＮＫＳ）や親子、又は独立事業従事者（ＳＯＨＯ）＜主たる投資地域＞
東京23区及び地方主要都市における中心地域＜望ましい立地環境＞
職住接近、買い物やレジャーや文化施設にも便利な場
所＜間取りと広さ＞
1Ｋ＋Ｓ、1ＤＫ（＋Ｓ）、ＬＤＫ＋Ｓ、1ＬＤＫ（＋Ｓ）、2ＤＫ又は2ＬＤＫ（注1）－ 33 －(33) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

住居タイプ名称

比率

ファミリータイプ

20～50％（Ｆ）

住居タイプの分類方法＜想定テナント＞
家族数2～4名程度の一般的家族形態＜主たる投資地域＞
東京圏及び地方主要都市＜望ましい立地環境＞
職場と最寄り駅への利便性に加え、良好な周辺住環境＜間取りと広さ＞
1ＤＫ＋Ｓ、1ＬＤＫ＋Ｓ、2ＤＫ（＋Ｓ）、2ＬＤＫ（＋Ｓ）、3ＤＫ、3ＬＤＫ（＋Ｓ）又は4ＬＤＫ（注1）
なお、1ＤＫ＋Ｓ、1ＬＤＫ＋Ｓ、2ＤＫ又は2ＬＤＫで広さが40㎡超60㎡以下の住居については、東京23区に所在する場合にはアーバンファミリータイプに分類します（注2）。

プレミアムタイプ

5～20％

(Ｐ）

＜想定テナント＞
家族数1～4名程度の家族構成を有する企業経営者及び専門職＜主たる投資地域＞東京23区＜望ましい立地環境＞
充実した住環境と高品質な住宅＜間取りと広さ＞
ＬＤＫ＋Ｓ、1ＬＤＫ（＋Ｓ）、2ＬＤＫ（＋Ｓ）、3
ＬＤＫ（＋Ｓ）又は4ＬＤＫ（注1）（注１）資産運用会社では、各住居の間取りを以下のように定めたうえで、各住居の間取りと各住居の面積に応じて、原則として下表のとおり各住居を各住居タイプに分類しています。
１Ｒ：住宅が一居室で構成されその居室が台所と一体となっている住宅

１Ｋ：台所及びその他の１居室によって構成された住宅

１Ｋ＋Ｓ：台所及びその他の１居室に加えて１つの納戸（サービスルーム）によって構成された住宅

１（２又は３）ＤＫ：4.5畳以上の広さの台所兼食事室及びその他の１居室（２居室又は３居室）で構成されている住宅１（２又は３）ＤＫ＋Ｓ：１（２又は３）ＤＫに加えて１つの納戸（サービスルーム）で構成されている住宅

ＬＤＫ＋Ｓ：10畳以上の広さの台所兼居間兼食事室及び１つの納戸（サービスルーム）で構成されている住宅

１（２、３又は４）ＬＤＫ ：10畳以上の広さの台所兼居間兼食事室（又は８畳以上の広さの居間兼食事室及びそれとは独立した台所）及びその他の１居室（２居室、３居室又は４居室）で構成されている住宅
１（２又は３）ＬＤＫ＋Ｓ ：１（２又は３）ＬＤＫに加えて１つの納戸（サービスルーム）で構成されている住宅－ 34 －(34) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

広さ

～30㎡
以下

～40㎡

～50㎡

～60㎡

～70㎡

～80㎡

～90㎡

～100㎡

100㎡超

1Ｒ又は1Ｋ

S

S

S

S

－

－

－

－

－

1ＤＫ又は
1Ｋ＋Ｓ

S

UF

UF

UF

UF

－

－

－

－

1ＬＤＫ又は
ＬＤＫ＋Ｓ

－

UF

UF

UF

UF

P

P

P

P

2ＤＫ又は
1ＤＫ＋Ｓ

－

UF

UF/F

UF/F

F

－

－

－

－

2ＬＤＫ又は
1ＬＤＫ＋Ｓ

－

UF

UF/F

UF/F

F

F

P

P

P

3ＤＫ又は
2ＤＫ＋Ｓ

－

－

F

F

F

－

－

－

－

3ＬＤＫ又は
2ＬＤＫ＋Ｓ

－

－

－

F

F

F

F

P

P

4ＬＤＫ又は
3ＬＤＫ＋Ｓ

－

－

－

－

－

F

F

F

P

間取り

（注２）資産運用会社は、１ＤＫ＋Ｓ、１ＬＤＫ＋Ｓ、２ＤＫ又は２ＬＤＫで広さが40㎡超60㎡以下の住居につき、想定されるテナント層や、ライフスタイルに基づき東京23区に所在する場合はアーバンファミリータイプに分類し、東京23区
以外に所在する場合はファミリータイプと分類しています。以下、同様です。

(ロ）成長性の確保
資産運用会社は、規約及び運用ガイドラインに従い、中長期的な視点から、内部成長と外部成長を通じて本投資法人の運用資産につき着実な成長と収益の確保を目指します。
ａ．内部成長（ⅰ）内部成長の４つの柱
本投資法人は、①「ニューシティレジデンス」ブランドの浸透、②高稼働率の達成・契約賃料の上昇、③コスト削減と管理品質向上及び④戦略的アセットマネジメントを、内部成長のための中期的戦略における４つの柱と位置づけ、以下のような具体的施策により、
キャッシュフローの最大化に努めています。

－ 35 －(35) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

■

内部成長の４つの柱「ニューシティレジデンス」

高稼働率の達成

ブランドの浸透

契約賃料の上昇●●●●

高品質・高水準な賃貸住宅の提供
多様なテナントサービスの提供（注１）
ニューシティレジデンスカードの発行（注１）
モニタリング調査の実施（注１）●●●

大規模物件の着実な稼動とリーシングノ
ウハウの蓄積新規契約時・更新時における賃料増額
有力賃貸媒介業者との協力関係構築

キャッシュフローの最大化

コスト削減と管理品質向上●●●

戦略的アセットマネジメント

エリア毎の効率的物件管理
管理会社の入札によるコスト削減と管理水準の向上
全国レベルでの管理水準の統一化●●

物件のパフォーマンス分析及びテナント
管理の効率化
ＭＲＩ（注２）によるパフォーマンス分
析・トラックレコードの蓄積（注１）株式会社ニューシティプロパティサービスを通して提供されるサービスです。
（注２）ＭＲＩとは、資産の運営管理を行うためのソフトウェアである、Management Reports Internationalを指します。詳細については、
後記「(d)戦略的アセットマネジメント」をご参照下さい。

(a）「ニューシティレジデンス」ブランドの浸透
一部の区分所有物件や一棟貸しの物件等は例外として、資産運用会社はその運用資産における統一名称である「ニューシティレジデンス」を、高級賃貸マンションブランドとして確立させること（ブランド戦略）を推進してまいりました。東京都内では、物件数の増加に伴い、資産運用会社としても「ニューシティレジデンス」ブランドの認知度は向上しつつあると考えています。入居者の視点に立ったサービスの提供を通じ、入居者による満足度の向上を図ることが、運用資産の投資効率に資するとの資産運用理念に基づき、今後も高品質な賃貸住宅を提供することによる高級感及び信頼感の醸成と同時に、入居者向けの各種サービスプログラムを提供することによって、他の賃貸住宅との差別化を企図しております。また、資産運用会社は、入居者により支持されるサービスを実現するため、入居者モニター制度を導入いたしました。入居者からモニターを募り、アンケートや座談会を実施しております。建物管理の内容や入居者サービスの利用状況
等、入居者の満足度を確かめながら、相互のコミュニケーションを図り、今後も迅速的確なサービスを提供してまいります。

＜賃貸生活をサポートするサービスプログラム＞－ 36 －(36) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

ブランド戦略の一環として入居者の利便性と満足度の向上を計り、競合賃貸住宅との差別化及び顧客である入居者の囲い込みを図るため、入居者向けの各種サービスを提供する以下のようなサービスプログラムを順次実施しており、かかるサービスの提供対象物
件を順次拡大しております。これらのサービスプログラムは、ＮＣＰＳを通じて提供されます。
Ａ．「Ｎｅｗ Ｃｉｔｙ２４」：このサービスは、平成18年７月に開始した24時間体制の入居者サポートのための専用ダイヤルサービスで、平成19年２月末現在、全国73物件で提供しています。当サービスは、従来からテナント向けに実施していたコールセンターサービスを強化したもので、居室内の水漏れ、エアコンの故障
等の緊急トラブルへの対応といったこれまでの機能に加え、日常生活での不明・不安なこと、疑問点等、住まいに関するあらゆる相談・問い合わせに24時間対応
可能な窓口を提供するものです。入居者は、このサービスを契約時からすぐ利用
することが可能で、入居前の疑問点や引越しに伴う様々な問合わせにも答えることができます。第４期中の受付件数は1977件であり、実際にサービスのために入居者のもとへ出動した件数は同期間中に118件ありました。問合わせの内容例としては有料放送が見たい、車庫証明を取りたい、誰かが駐車場に停めており困っている等があり、当該サービスを通じて迅速かつ的確なテナントサービスを提供することで、入居者の満足度の向上を図っております。
Ｂ．「ニューシティレジデンスカード」の発行：「ニューシティレジデンス」の名称が付された物件に居住する希望者には特典付き入居者専用クレジットカードが発行されます。入居者は「ニューシティレジデンスカード」を取得することにより、カードで支払った賃料の額に応じてポイントが貯まるので、当該ポイントが一定基準に達した場合には、入居中の物件で賃貸借契約を更新する際に更新料の一部に充当することが可能となるほか、日本航空グループが提供するマイレージへの転換や、選択肢の中から希望する物品に交換する特典を得ることができます。また、物件の賃借に際し、保証人を立てる必要がなくなるほか、上記カードの決済機能を用いて賃料を銀行口座から自動引落しすることが可能です。なお、平成19年２月末現在、取得済みの資産のうち78物件で導入しています。入居手続きや賃料支払手続きを簡素化できる利便性とともに、入居者に長期に居住して頂くための特典を提供することで、新規入居者を中心に好評を得ております。
Ｃ．「リビングオプション」：ＮＣＰＳが独自に選定し、ＮＣＰＳと入居者向けサービスの内容等について合意した業者によって提供されるサービスです。その内容は、以下のように衣食住に関わる多様なものとなっています。これらのサービス
は、入居者向けに配布する「リビングハンドブック」や、ＮＣＰＳの運営する「入居者専用ホームページ」を通じて入居者に紹介されます。入居者は、このサービス利用の場合には、直接にサービス提供会社と契約を締結することになります。平成19年２月末日現在、全国73物件で提供中です。
サービスメニュー：食材・飲料の宅配、衣類のクリーニング、ハウスクリーニン
グ、トランクルームの利用、家具・家電製品のレンタル、家事・買物の代行サー
ビス、パソコンサポート等
Ｄ．「リビングハンドブック」：居住者の皆様に、物件の管理体制、「リビングオプ－ 37 －(37) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

ション」の内容、物件の周辺エリア情報、緊急機関情報等を記載した入居者専用
ハンドブックを発行しています。管理会社と入居者の双方向コミュニケーションにも利用しています。平成19年２月末現在、東京圏の47物件において実施中のサービスです。
Ｅ．「入居者専用ホームページ」：ＮＣＰＳが運営する入居者のみが利用できるホームページです。リビングオプションの案内と利用方法、物件の管理体制の説明、管理会社の案内、生活サポート情報、住み替えのご案内（他の「ニューシティレ
ジデンス」ブランド物件の紹介）等の内容となっており、賃貸生活に役立つ情報を発信するとともに、管理会社と入居者の双方向コミュニケーションにも利用しています。平成19年２月末現在、全国73物件において実施中のサービスです。
＜高い品質の賃貸住宅の提供＞
資産運用会社は、建物の機能向上のための施策やテナント満足度の向上へのための施策として、例えば、近年のセキュリティ（保安・保全）に対する関心の高さに鑑み、「ニューシティレジデンス」の名称の付された物件に共通のサービスとして、原則として全物件の各住戸の玄関ドアの鍵をＣＰＣ（Crime Prevention Cylinder、財団法
人全国防犯協会連合会認定の防犯対応鍵）認定の仕様のディンプルキーとしています。
さらに、オートロックシステムやセキュリティ・カメラ、窓枠センサー、二重ロック
等のセキュリティシステムに関する先端技術の導入や、昨今のＩＴ環境への関心の増大を考慮して光ファイバー等による高速インターネット接続環境の整備を行う等の施策についても、新築物件に限らず適宜導入を実行しています。また、高品質な住空間を入居者に提供するために、一部の物件ではビルトイン浄水器付システムキッチン、
ＴＶモニター・浴室乾燥機付バス・ウォシュレット付トイレ設備、収納付三面鏡洗面台等の導入も実行しています。
(b）高稼働率の達成・契約賃料の上昇
安定的な収益の達成のためには、保有物件の高稼働率の維持が重要ですので、上記のブランド戦略を推進するとともに、有力賃貸媒介業者との協力関係を構築し、高品質かつ魅力ある賃貸物件の供給に努めています。資産運用会社では、高品質な賃貸住宅としての「ニューシティレジデンス」ブランドの認知度が向上してきたことに伴って、ニューシティレジデンスに対する賃貸需要が高まってきているものと考えております。
また、大規模物件においても着実な稼働を維持し、リーシングノウハウを蓄積すること
で、新規契約時・更新時における賃料増額の好機を十分に活用し、契約賃料を増額できる環境が整いつつあると考えております。
第３期（平成18年３月１日～平成18年８月31日）中の保有物件のテナント入替え及び更新件数の合計は773件ですが、これらにつき市場分析の観点から、期中のテナント入替え及び更新時の新賃料について旧賃料からの上昇・下落割合の比較分析を行った結果、件数ベースにおいて「賃料上昇」は29.8%、230件、「賃料下落」は11.9%、92件、「変わらず」は58.3%、451件となっております。また、第４期（平成18年９月１日～平成19
年２月28日）についても期中の保有物件のテナント入替え及び更新件数の合計960件について同様の分析をしたところ、「賃料上昇」は27.1%、260件、「賃料下落」は9.0%、
86件、「変わらず」は64.0%、614件でした。

－ 38 －(38) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

（注）「テナント入替え」にかかる件数は、当該計算期間内において新しいテナントを賃借人として賃貸借契約期間が開始された件数の合計件数を、「更新」にかかる件数は、当該計算期間内において賃貸借契約の更新により既存のテナントとの間で更新された賃貸借契約にかかる契約期間が開始された件数の合計件数を記載しています。また、割合（％）については小数点第２位を四捨五入しています。

第１期末以降第４期末までの各月末における保有物件のうち賃貸借契約締結済みの住居について賃料坪単価（稼働面積ベース）の推移を算出したところ、以下の表のとおりとなっていま
す。
平成17年

平成17年

平成17年

平成17年

平成17年

平成18年

平成18年

8月末

9月末

10月末

11月末

12月末

1月末

2月末

賃料坪単価

賃料坪単価

賃料坪単価

100

101.4

101.4

101.7

101.6

103.2

平成18年

平成18年

平成18年

平成18年

平成18年

平成18年

3月末

4月末

5月末

6月末

7月末

8月末

102.8

104.1

104.0

103.4

103.4

103.4

平成18年

平成18年

平成18年

平成18年

平成19年

平成19年

9月末

10月末

11月末

12月末

1月末

2月末

103.2

103.0

103.3

104.0

105.1

103.6

105.8

（注１）平成17年８月末の賃料坪単価(専有面積3.3平方メートル当たりの賃料)を100とした指数を記載しております。専有面積については賃貸借契約締結済みの住戸の賃貸可能面積の合計を用いております。いずれも小数点第２位を四捨五入しています。
（注２）賃料坪単価の算出においては、事務所、店舗等の住居以外の用途にかかる面積を除きます。

(c）コスト削減と管理品質向上
オフィス又は商業施設等の用途に供される不動産と比較して、賃貸住宅物件は１物件当たりの規模が比較的小さいうえ、物件数及びテナント数が多く、また投資地域の分散化が容易であることから、その反面、時として、組織的かつ効率的な運営・管理が困難となるおそれもあります。そのため、オフィス等向け不動産に比べて運営・管理面での労力が相対的に大きいうえ、運営や管理基準を均質化することが一般的に困難であると言われることがあります。このような賃貸住宅の管理にかかる特質に鑑み、本投資法人
は、その保有する不動産関連資産について、原則として、ＮＣＰＳに運営・管理を委託することとしています。これによって、規模の利益により運営・管理コスト単価の削減
や運営・管理のクオリティ・コントロールを実現するとともに、全国レベルでの管理水準の統一化を図ります。また、本投資法人は資産運用会社を通じて定期的にＮＣＰＳの業務運営状況、サービスの質、財務内容、経営方針等について検証を行うこととし、これによってＮＣＰＳとの間で健全な緊張関係を図り、常に顧客を念頭に置いたサービスと物件価値の向上を目指しています。
さらに、建物管理会社については、資産運用会社の監督の下、プロパティ・マネジメ
ント（ＰＭ）会社が物件を所在地域に応じて複数のエリア毎にグループ化した上で競争入札方式で建物管理会社を指名することにより、規模の利益と競争原理を利用して建物管理コストの削減と管理品質の向上を目指しつつ、エリア毎の効率的物件管理を実現していく方針です。実際に平成18年７月から平成19年２月の期間中に実施した競争入札では、入札の対象とした67物件における建物管理コストにつき、従来の月額合計約25百万－ 39 －(39) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

円から、月額合計約2.5百万円（約10％）の削減を実現できたことに加え、建物管理仕様に含まれている建物共用部の清掃時間を、入札対象とした物件のうち仕様の見直しを実施した50物件で平均1時間延長したほか、エレベーター、自動ドア、給湯設備、植栽の保守及び点検に関する管理仕様の向上等、競争入札を通じてコストの削減と同時に管理品質の向上を実現しております。今後は入札対象物件をさらに拡大する予定です。
(d）戦略的アセットマネジメント
資産運用会社は、戦略的なアセットマネジメント手法を構築すべく、平成19年２月に実施した組織変更に伴い、投資アセットマネジメント本部内に新設した業務企画部において、従来より投資アセットマネジメント部情報企画担当にて管掌していた運用資産の計数情報管理・分析、資産運用に関する情報管理、資産運用管理システムの開発・運営・保守管理、ITインフラの管理・構築に関する事項等を遂行し、アセットマネジメン
ト部が本投資法人にて保有する物件を運用するために必要な情報の提供と管理を行っております。資産運用会社は、資産の運営管理のツールとして、米国Intuit Inc.の製品で国際的に不動産関連企業が導入している定評あるソフトウェアであるManagement
Reports International（ＭＲＩ）を導入し、運用資産のパフォーマンス分析やトラッ
クレコードの蓄積及びテナントデータの分析を行い、投資判断のデータとして資産の運営・管理へのフィードバックを行っております。また、これらのデータを、運用資産に関しプロパティ・マネジメント業務の委託先であるプロパティ・マネジメント(ＰＭ)会社と共有することにより、管理運営業務の迅速化を図りつつ、地域物件特性を踏まえた効果的なテナント募集活動を展開するとともに、物件の競争力の維持・向上に注力しております。
このように本投資法人のポートフォリオを構成する物件の運用においては、プロパ
ティ・マネジメント業務を集約化すると同時に組織的な管理を行い、規模の利益を活かしつつ入居者専用の各種サービスを導入し、物件の魅力を高めることにより物件の競争力を高め、収益の安定と向上を図ることに努めています。今後も、かかるサービスプロ
グラムの入居者による利用度を高めると同時に、入居者とのコミュニケーションの窓口（「リビングデスク」及び「Ｎｅｗ Ｃｉｔｙ２４」を活用し、入居者の多様なニーズに応えることで、「ニューシティレジデンス」のブランド戦略を一層推進してまいります。
本投資法人では、このような差別化が物件競争力の維持向上と入居期間の長期化に繋がり、本投資法人が保有するポートフォリオからの長期安定的なキャッシュフローの創出を実現するものと考えています。
(ⅱ）その他の取り組み(a）ＮＣＰＳのノウハウの活用
本投資法人の投資方針により、その保有・取得する資産は物件数、住戸タイプ及び投資地域の点で分散・多様化することが予定されています。本投資法人は、このような運用資産を組織的かつ効率的に運営する管理体制を構築するため、本投資法人の運用資産の管理運営にかかるプロパティ・マネジメント業務をＮＣＰＳに原則として全て委託するものとしています。ＮＣＰＳは賃貸住宅のプロパティ・マネジメントを主たる業務とする法人であり、平成16年９月17日に設立されたＮＣＬが、ＮＣＥＳと合併することに－ 40 －(40) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.docよって、本投資法人のプロパティ・マネジメント業務を原則として一括して受託していたＮＣＥＳの地位を承継し、その後、商号を変更したものです。
本投資法人は、ＮＣＰＳの賃貸住宅の運営・管理のノウハウを活用し、ＮＣＰＳが地域的特性や物件特性を十分斟酌した効率的かつ良質な賃貸営業とサービスを提供することにより、入居者の満足度を向上させ、物件の価値を維持・向上させ、ひいては稼働率
及び賃料の維持・向上を図ることを目指しています。
(b）有力賃貸媒介業者との協調関係
また、ＮＣＰＳは、本投資法人の運用資産に対するテナント営業力の強化の一環として、有力賃貸媒介業者との建物賃貸借業務委託契約の締結を促進しております。ＮＣ
ＥＳは、これまで株式会社エイブル、株式会社タイセイ・ハウジー、株式会社タウンハ
ウジング、東急リバブル株式会社、株式会社ミニミニ、株式会社リロエステート（以下、レジデントファースト株式会社も含め、それぞれを「賃貸媒介受託者」といいます。）との間でそれぞれ契約を締結していましたが、平成17年12月10日付で契約を締結したレ
ジデントファースト株式会社と合わせて、平成19年２月末日現在、合計7社と契約を締結しており、ＮＣＰＳはそのＮＣＥＳの契約上の地位を承継しております。ＮＣＰＳは、
これらの賃貸媒介受託者との提携関係を通じ、賃貸媒介受託者の全国を統括する本部に働きかけ、かかる本部から各エリア店舗へニューシティレジデンスの名称の付された物件に関する情報伝達が円滑に進むように努めています。また、かかる賃貸媒介受託者の店舗、営業ネットワーク、ウェブサイト等を活用して入居希望者に対し空室情報の提供をし、賃貸媒介受託者から入居者の紹介を受けています。さらに、管理面では画一的処理によりＮＣＰＳが管理する物件について賃貸借契約締結業務等の賃貸借媒介業務を効率的に委託することができます。資産運用会社はこのような賃貸媒介受託者との協調関係を築くことは、本投資法人が保有する運用資産の空室期間の短縮及び稼働率の向上に寄与するものと考えています。
(c）ＣＢＲＥＩ及びＣＢＲＥＩ ＬＬＣからの情報提供
資産運用会社は、資産運用会社の主要な株主であるシービー・リチャード・エリス・
インベスターズ株式会社（以下「ＣＢＲＥＩ」といいます。）及びシービー・リチャー
ド・エリス・インベスターズ・エルエルシー（以下「ＣＢＲＥＩ ＬＬＣ」といいます。）との間で、「情報及びアドバイスに関する合意書」（Agreement concerning
Provision of Information and Advice）を平成16年10月28日付で締結しており、資産運用会社はかかる合意書に基づき、ＣＢＲＥＩ及びＣＢＲＥＩ ＬＬＣから以下の情報の提供を受けています。資産運用会社はかかる情報を活用し、内部成長及び外部成長に資するノウハウの向上に役立てています。
・

米国における不動産投資信託（ＲＥＩＴ）市場に関する情報

・

米国における不動産市場に関する情報

・

米国における金融市場の不動産を含む金融商品に関する情報「情報及びアドバイスに関する合意書」の有効期間は当該合意書の締結日から５年とされていますが、資産運用契約の終了の際には当該合意書も自動的に終了します。締結日から５年が経過した場合に資産運用契約が有効であれば、１年更新されますが、当事者の一方が従前と同じ条件の下での契約の更新に障害をもたらす事由があるものと判断－ 41 －(41) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

した場合、相手方に３ヶ月前までに通知を行います。その場合、当事者双方が合意に達した場合には新たな条件の下で本契約が継続され、合意に達しない場合には、各当事者は本契約を終了させることができます。
なお、ＣＢＲＥＩ及びＣＢＲＥＩ ＬＬＣはニューヨーク証券取引所上場企業である
CB Richard Ellis Group, Inc.（以下「ＣＢＲＥ」といいます。）が実質的に全額出資する会社です。ＣＢＲＥは、米国ロサンゼルスに本社を置き、世界各国の300以上の支店に24,000人を超える従業員を有しており、ＣＢＲＥの平成18年12月期の営業収入は約40億ドルであり、同年の営業収入の点で世界最大の商業不動産サービス会社の一つといえます。資産運用会社であるシービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式
会社はＣＢＲＥの持分法適用会社となっております。また、ＣＢＲＥＩ ＬＬＣは、不動産の投資マネジメントサービスを提供しています。
ｂ．外部成長（ⅰ）外部成長の４つの柱
本投資法人はその運用ガイドラインに従い、資産規模を拡大することにより安定した収益の確保を目指しています。また資産規模の拡大に際し、相対的に収益性の高い物件を取得することにより、外部成長、すなわちポートフォリオ資産の拡大による収益の向上を目指しています。物件の取得につきましては、各物件の地域的特性、各物件に対する需要の動向、物件の特徴等を多角的に分析し、収益性の高い物件及び将来的に安定的な収益の見込める物件への投資を積極的に行います。物件の取得競争の中で有利な物件購入を実現するため、資産運用会社は、資産運用会社の出資会社である株式会社ニューシティコーポレーションとのパ
イプラインを軸としつつ、信託銀行、大手不動産業者及び住宅ディベロッパー等との広範かつ良好な関係を通じて、物件情報を収集し、優良物件の取得機会の拡大を図ります。
外部成長につきましては、①パイプライン戦略、②取得手法の多様化、③収益性の重視及び④デュー・ディリジェンスの強化を、中期的戦略のための４つの柱と位置づけています。

－ 42 －(42) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

■

外部成長の４つの柱
パイプライン戦略

収益性重視のエリア・物件選別●●

スポンサーである株式会社ニューシティ
コーポレーションとの協働（不動産の情報提供及び業務支援に関する基本協定書）● 物件情報提供会社との連携（不動産等の仲介情報提供に関する基本協

●

定書）

●

住友不動産販売株式会社
中央三井信託銀行株式会社
東急リバブル株式会社
三井不動産販売株式会社

賃料上昇ポテンシャルの高ポートフォリ
オの構築
・都心主要5区への重点投資（注）・「近・新・大」のポートフォリオ・コ
ア資産の取得政令指定都市中心部における収益性のある物件への選別投資
低稼動率で取得する開発物件では、売主との間の賃貸借契約締結により収益を安定化

ポートフォリオの充実

取得手法の多様化●●

デュー・ディリジェンスの強化

物件ソーシング力の強化
開発物件の取得推進
・過度の取得競争を回避
・建物デザイン・スペックについてNCRのブランド戦略に合致した物件の取得を
推進

●

●
●

建物エンジニアリング・レポート及び鑑定評価書の社内ダブルチェック体制の構
築
建築中の取得予定物件につき独自の定期施工検査
売主による補償・売主からの瑕疵担保請求権の取得（注）「都心主要5区」とは、港区、渋谷区、新宿区、千代田区及び中央区をいいます。

（a）パイプライン戦略
資産運用会社は、かねてよりスポンサーの１社である株式会社ニューシティコー
ポレーション（以下「ＮＣＣ」といいます。）及びその意向を受けて設立された特別目的会社（これらを併せて「ＮＣＣ等」ということがあります。）との協働に加え、中央三井信託銀行株式会社、住友不動産販売株式会社、東急リバブル株式会社
及び三井不動産販売株式会社（以下併せて「物件情報提供会社」といいます。）からの不動産等に関する仲介情報を軸に物件取得を進めていく方針の下、外部成長を推進してまいりました。

－ 43 －(43) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

本投資法人及び資産運用会社は、ＮＣＣとの間で、ＮＣＣ又は第三者が保有する不動産に関する情報及び不動産の取得にかかる情報の提供及び業務支援に関し、「不動産の情報提供及び業務支援に関する基本協定書」（Master Agreement
concerning Provision of Information of Real Estate and Support ofBusiness）を締結しています。同社とのパイプライン戦略は、今後も本投資法人の外部成長における重要な柱として位置付けております。第３期中及び第４期中には、ＮＣＣ等からの取得物件はそれぞれ６物件及び３物件で、第４期末現在において合計67物件（購入物件数で第４期末現在において本投資法人が保有する資産全体の71％）となっています。また、ＮＣＣ等による仲介によって取得した物件は第４期末現在において合計29物件（同41％）となっています。上場後、ＮＣＣ等から取得する新規物件においては、原則として売買契約締結日以降、一定の稼働率になった
段階で本投資法人が取得することを基本とし、リースアップリスクを軽減し、新規物件を安定稼動した段階で取得するための契約上の配慮をしてきております。また、今後はマンション開発業者でもあるＮＣＣ等の開発した物件の購入について、本投
資法人の投資方針の範囲内で積極的に取組んでいく予定です。ＮＣＣ等からの開発
物件の取得に際しては、本投資法人の希望する仕様の物件を取得することが可能な場合もあり、これにより「ニューシティレジデンス」の仕様の統一を図ることも将来的に期待できます。
また、本投資法人及び資産運用会社は、物件情報提供会社との間で、不動産の情報の提供について、「不動産の仲介情報提供に関する基本協定書」を個別に締結しています。資産運用会社は物件情報提供会社との間で定期的に情報入手の機会を設定すること等を通じ、市場における不動産等の情報を把握してきております。今後
も物件情報提供会社が持つ幅広いネットワークを活用し、投資機会の発掘に努めてまいります。
（b）取得手法の多様化
本投資法人は、築浅物件(新築又は築年数３年以内の物件)の取得を目指していますが、物件取得競争は過熱しており、優良物件の取得機会の獲得に不可欠なものとして大手不動産業者・開発業者とのネットワーク構築に引き続き努めております。
具体的には、資産運用会社は、以下のような、ＮＣＣ等、信託銀行、大手不動産業
者及び住宅デベロッパー等との広範かつ良好な関係を通じて、物件情報を収集し、優良物件の取得機会の拡大を目指しています。

－ 44 －(44) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

＜ＮＣＣとの基本協定＞
本投資法人、資産運用会社及びＮＣＣとの間の平成16年10月28日付「不動産の情報提供及び業務支援に関する基本協定書」は、以下のとおりです。（なお、Ｎ
ＣＣは平成12年７月に設立された住宅開発事業を行う不動産会社です。）
第三者が保有する不動産等に関する情報提供
イ．第三者が開発・保有し又は開発・保有を予定する不動産につき、運用ガイドラ
インの定める投資基準を満たす不動産等にかかる処分又は仲介に関する情報（以下「不動産等処分情報」といいます。）をＮＣＣが入手し、ＮＣＣが、当
該不動産が安定的収益を生み出し得、かつＮＣＣ自体があらゆる方法（商品性変更、リース戦略、資本支出、経費管理、財務又は取引の仕組みの変更、ポートフォリオ分散化、開発及び再開発といった方法を含みます。）を用いても当
該不動産等に価値を付加できないものと、真摯に判断した場合にはＮＣＣは、
当該不動産等処分情報を第三者に対して提供する前に、かかる情報を資産運用会社に通知（以下「仲介情報提供通知」といいます。）します。但し、ＮＣＣが、当該不動産等処分情報を本投資法人に優先的に提供することがＮＣＣと第三者の間の契約若しくは合意又は適用法令に違反する場合は、この限りではありません。
ロ．資産運用会社は、当該不動産処分情報にかかる不動産等の本投資法人による購入を検討するか否かについて、仲介情報提供通知の受領から10営業日以内にＮＣＣに対して書面により回答し、ＮＣＣは、かかる期間中、かかる不動産等処
分情報を資産運用会社及び本投資法人以外の第三者に対して提供せず、また、自ら当該不動産等を購入するための交渉を当該不動産の所有者等との間で一切行わないものとされます。但し、ＮＣＣがかかる期間内に資産運用会社から当該不動産等の購入を検討しない旨の通知を受領した場合には、以後、ＮＣＣは当該不動産等につき、本投資法人以外への情報提供又は自らの購入につき制約を受けないものとされます。
ＮＣＣが保有する不動産等に関する情報提供
イ．ＮＣＣ又はＮＣＣが管理する特別目的会社が開発・保有する不動産等又は開発・保有を予定する不動産等（但し、建築基準法に定める建築確認取得前の不動産等及びＮＣＣが分譲マンションとして個別に売却する目的で開発する不動産等を除きます。）のうち、運用ガイドラインの定める投資基準を満たす不動産をＮＣＣが売却しようとする場合、ＮＣＣは、当該情報を第三者に対して提供する前に、かかる情報を資産運用会社に対して通知（以下「売却情報提供通知」といいます。）し、本投資法人に対し、市場価格に従いかつ公正な競争の下での透明性ある売却手続に基づいて当該不動産の購入を検討する機会を与えるものとされます。
ロ．この場合、資産運用会社は、当該不動産等の本投資法人による購入を検討する
か否かについて、売却情報提供通知の受領から10営業日以内にＮＣＣに対して回答し、ＮＣＣは、かかる期間中、当該不動産等に関する情報を第三者に対して提供せず、また、第三者と当該不動産等の売却に関する交渉を行わないものとされます。但し、ＮＣＣがかかる期間内に資産運用会社から当該不動産等の購入を検討しない旨の通知を受領した場合には、以後ＮＣＣは、当該不動産等－ 45 －(45) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

の情報を第三者に提供することができるものとされます。
ハ．資産運用会社が、上記イ．又はロ．に従って不動産等の購入の申出を行った場
合、ＮＣＣは、かかる不動産等の購入につき第三者も含めた入札を実行するか否かを決定し、入札の実行を行わない旨をＮＣＣが決定した場合、ＮＣＣは、
本投資法人に不動産等を売却するための交渉を、資産運用会社との間で誠実に行うものとされます。この場合、ＮＣＣは、資産運用会社との不動産等売却に関する交渉を停止する権利を留保していますが、将来、当該不動産等の売却を実行する旨を決定した場合には、資産運用会社との間で改めて交渉を行うこととされます。これに対し、ＮＣＣが第三者による入札の実施を決定し、第三者が不動産等につき特定の価格をもって購入申込みを行った場合、ＮＣＣは、当該第三者によって提示された購入条件（購入申出価格を含みます。）を本投資法人の提示する購入条件と比較し、本投資法人が提示する買値が第三者の入札価格と同一若しくはそれより高価である場合又は両者から提示されたかかる条件に概ね相違がない場合、ＮＣＣは、不動産等を本投資法人に売却しなければなりません。なお、この場合、ＮＣＣと本投資法人との間で締結される不動産に関する売買契約の条件は、独立当事者間（アームスレングス）取引条件をもって行うものとされます。
業務の支援
資産運用会社が要請する場合には、ＮＣＣは、資産運用会社に対し、別途合意
した条件（報酬を含みます。）の下、リサーチ・サービス、物件取得サポート・
サービス及びアドバイザリー・サービス等のサービス（業務の支援）を提供します。
また、中央三井信託銀行株式会社、住友不動産販売株式会社、東急リバブル株
式会社及び三井不動産販売株式会社の各社は、物件情報提供会社との立場において、それぞれ本投資法人及び資産運用会社との間で、不動産等に関する情報の提供について、以下の概要の「不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書」（以下「仲介情報提供にかかる基本協定書」といいます。）を平成16年10月28日付で個別に締結しています。
イ．第三者が保有し又は開発・保有を予定する不動産等につき、物件情報提供会社
が、運用ガイドラインの定める投資基準を満たす不動産等にかかる売却・仲介
情報を知った場合、物件情報提供会社は、速やかに当該情報を、運用会社に対して書面により通知します。
ロ．上記イ．の場合、資産運用会社は、かかる通知に記載の不動産等を本投資法人
が購入を検討するか否かについて、かかる通知を受領した後10営業日以内に物件情報提供会社に対して書面により回答します。
ハ．仲介情報提供にかかる基本協定書の有効期間は当該協定書締結日より１年間とされ、期間満了日の30日前までに互いに他方当事者に対して期間を更新しない旨の書面による通知を行わない限り、さらに１年間、同一の条件にて自動更新
され、以後も同様とされます。
また、取得競争を回避する目的とする取得手法の多様化の一環として、上記物－ 46 －(46) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

件情報提供会社に留まらず、信託銀行や大手仲介会社からの情報収集、並びにデベロッパーから開発物件を直接取得するための情報開拓に注力してまいります。
なかでも開発物件の取得に関しては、本投資法人が自らかかる新規開発業務を行うことはありませんが、デベロッパーが開発中の物件に対し、その開発初期の段階において、本投資法人が当該物件の工事完成を停止条件として売買契約締結を行うことにより、比較的有利な条件での取得が可能となる場合があり、また、初期段階からそのデザイン・スペックの計画策定に積極的に参画することで、「ニューシティレジデンス」のブランド戦略（高品質な賃貸住宅の提供）に合致した新規開発物件の取得を進めていく方針です。
（c）収益性重視のエリア・物件選別
ポートフォリオの収益性を重視する観点から、物件への投資において、賃料の上昇の期待が高いものと考えうる地域への重点的投資が重要な戦略であると考えております。その観点から、都心主要５区の物件への投資を継続して行う等、将来的な収益の向上の潜在力が大きいと考えられる、いわゆる「近・新・大」に類する資産（本投資法人がコア（中核的）資産と位置づける資産）に重点的投資を行う方針です。
一方で、分散投資及び投資リターンの向上の観点から一定程度の地方への拡大も進めてきておりますが、この場合、上述の観点も踏まえ賃貸住宅需要が底堅いと見られる政令指定都市において、立地と収益性を重視した投資対象となる物件の選別を行っています。
また、開発物件の取得の際には当初、未稼働物件・低稼働物件の保有を余儀なくされ、取得から高稼働率の実現までの一定期間において収益性の低下を導くことが多いですが、このような収益への悪影響を回避するため、一定の期間について売主との間で賃貸借契約を締結し、一定額の賃料を受領するという方策や、一定の稼働率になった段階で本投資法人が取得することを条件とし、かかる収益性の低下リス
クを軽減し、新規物件を安定稼働した段階で取得するための契約上の配慮をしております。また、収益性の観点からは、築年数が必ずしも浅くない物件についても、取得後に収益の向上が図れるものと判断される場合につき、適宜ポートフォリオに追加する方針です。
（d）デュー・ディリジェンスの強化
投資アセットマネジメント本部業務企画部では、上記「ａ．内部成長 (i)内部成長の4つの柱（d）戦略的アセットマネジメント」にて記述した戦略的なアセットマ
ネジメントのための事項に加え、運用資産の性能・品質の基準に関する事項、及び同本部内のコンプライアンス・リスク管理に関する事項を担当しており、物件の取得に際しては、アクイジション部による建物エンジニアリング・レポート及び鑑定
評価書の精査後に、これらの書類のダブルチェックを行い、取得に際してのデュー・ディリジェンス機能の強化を図ります。
また、新規開発物件の取得までの過程においては、資産運用会社又はその委託にかかる専門家が、住戸の間取り及び仕様に関し開発業者との協議を可能な限り行い、
高級賃貸住宅としての「ニューシティレジデンス」ブランドの仕様基準及び賃貸需要に合致した物件を取得するよう努め、また、工事期間中は施工内容の定期的検査等により開発物件の品質を可能な限りチェックする方針です。

－ 47 －(47) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

②

投資態度
本投資法人が取得する資産の組入比率は、以下の方針によります（規約第28条第５項）。

(イ）特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とします。
(ロ）資産の総額のうちに占める租税特別措置法第67条の15第９項に規定する不動産等の価額の割合として財務省令で定める割合を100分の75以上とします。
③

投資基準(イ）保有期間
本投資法人は、原則として、中長期の保有を目的として不動産等を取得し、当初から短期で売却することを想定して不動産等を取得しません。なお、中長期とは、５年から15年の期間を意味します。
(ロ）取得基準
個別の不動産等の取得基準は、以下のとおりとします。
ａ．築年数
築年数については、取得時において、原則として15年以内とします。
ｂ．立地
各地域の実情に鑑み以下の要素も総合的に勘案して取得を決定します。
・

公共交通手段その他地域の実情に応じた交通利便性

・

周辺の土地利用状況及び将来の動向

・

都市計画及び地域計画

・

日照、眺望、景観、騒音等の住環境

・教育、買い物、公共サービス等の利便性

ｃ．建物の状況
建物診断を行ったうえで、構造はＲＣ（鉄筋コンクリート）造又はＳＲＣ（鉄骨鉄筋コンクリート）造、新耐震基準に適合している建物を原則とします。また、耐久性、維持管理の適応性等の観点から、中長期にわたり良好な居住性の維持ができるものとします。
ｄ．権利形態原則として、敷地も含めた１棟全体の所有権が取得できる場合としますが、それ以外の以下の場合には、以下の事項を考慮して取得を決定するものとします。
(ｉ）共有物件
原則として、取得しません。但し、ほかの共有持分所有者が少数かつ社会的信用を有－ 48 －(48) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

する者と認められる場合で、本投資法人が共有物件の運営管理について一定のコント
ロールを有し、かつほかの共有者が持分権を売却する際に、本投資法人が優先してその交渉権を得られる等、共有によるリスクをある程度低減できると判断するに十分な条件が整っている場合には、取得することができるものとします。
(ⅱ）区分所有物件
原則として、50％以上の持分割合を取得できる場合とします。
(ⅲ）借地物件
借地契約の内容を考慮のうえ、収益性、権利の安定性及び市場性に与える影響を考慮・判断をするものとします。
(ⅳ）担保権・用益物権付着物件
用益物権が付着している不動産等については、設定内容を確認のうえ、収益性、権利の安定性及び市場性に与える影響を考慮・判断し、取得するものとします。原則として、担保権設定物件は取得しません。
ｅ．投資額(ｉ）不動産等一物件当たりの取得価格（税金を含む必要費用を除きます。）は、原則としてポートフォリオ全体の20％以内とします。
(ⅱ）不動産等一物件当たりの取得価格（税金を含む必要費用を除きます。）は、原則として１億円以上とします。区分所有物件の場合には、物件とは、取得する区分所有権に対応する不動産全体をいいます。
(ⅲ）合理的な市場価格に基づいて取得するものとします。また、利害関係者から取得する
場合の取得価格（税金を含む必要費用を除きます。）は、鑑定評価額と同等か又はそれ未満の金額とします。
ｆ．開発物件
開発中の不動産への投資は、完工・引渡しに関するリスクが軽減又は最小化されると判断される場合、建物竣工後の取得を条件に不動産関連資産の取得のための契約を締結することができるものとします。
(ハ）デュー・ディリジェンスの基準
本投資法人は、投資する個々の不動産等を選定するに当たり、当該不動産等の予想収益、立地エリアの将来性、建築仕様、耐震性能、権利関係、遵法性、入居テナント、建物管理
状況、環境・地質等を総合的に検討し、下記の基準に従って十分な調査を実施するものとします。

－ 49 －(49) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

ａ．運用不動産の経済的調査、物理的調査及び法的調査等の詳細な調査（デュー・ディリ
ジェンス）を実施します。
評価項目

調査事項

テナント調査 ①テナントの信用情報②テナントの賃料支払状況等③テナントの業種、テナント数、賃借目的、契約内容、世帯状況、用途等④現在及び過去の稼働率、平均入居期間、賃料推移及び将来の見通し⑤各建物における各テナントの占有割合、分布割合等
市場調査①市場賃料、稼働率②競合物件・テナント需要動向等

経済的③周辺の開発計画の動向調査④商圏分析：商圏人口、世帯数、商業指標等
収益関係①テナント誘致・物件の処分性等の競争力調査②賃貸借契約水準、賃貸借契約体系及び更新の可能性③費用水準、費用関連の契約体系及び更新の可能性④適正賃料水準、適正費用水準の調査、将来予想される費用負担の可
能性⑤修繕履歴及び修繕計画との比較における実際の修繕積立状況
⑥公租公課

立地要因

①街路の状況、鉄道等主要交通機関からの利便性、主要交通機関の乗降客数②利便施設、経済施設、教育施設、官公署、娯楽施設等の配置、近接性③周辺土地の利用状況並びに将来の動向④都市計画及び地域計画⑤日照、眺望、景観、騒音等環境状況⑥公共サービス・インフラ整備状況⑦地域の知名度、評判等の状況

建築・設備・ ①意匠、主要構造、築年数、設計・施工業者等
物理的
調査

仕様概要

②内外装の部材の状況＜住宅＞
間取り、天井高、空調設備、防犯設備、放送受信設備、インターネッ
ト配備状況、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、エントラン
ス等その他共用設備の状況等＜オフィス・店舗＞
前面道路との位置関係及び前面道路からの視認性、前面道路の繁華性、開口又は奥行等の形状と広さ、分割対応の可否、階数、天上高、空調方式、電気容量、営業可能業種、駐車場その他共有施設の利用状
況、フリーアクセスフロア、床荷重等

耐震性能診断 ①新耐震基準（昭和56年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準を指します。）又はそれと同水準以上の性能の確保②地震リスク分析及び耐震診断実施－ 50 －(50) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

建物・管理診 ①関係法規（建築基準法、消防法、都市計画法その他建築法規及び自断治体による指導要綱等）の遵守状況等②建物状況報告書における将来（10～12年程度）の修繕費見込み③建物管理状況の良否、管理規約の有無・内容、管理会社へのヒアリ

物理的

ング

調査

④施工業者からの保証及びアフターサービス内容⑤近隣住民との協定書の有無
環境・土壌等 ①アスベスト・フロン・ＰＣＢ等の有害物質の使用・管理状況②地質状況、土地利用履歴、土壌等の環境調査
権利関係への 前所有者等の権利の確実性を検討。特に共有・区分所有・借地物件
対応

等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない
等権利関係が複雑な物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討します。
①借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先するほかの権利の有無②敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状況③敷金保全措置、長期修繕計画に基づく積立金の方針・措置

法的④共有物不分割特約及びその登記の有無、共有物分割請求及び共有持調査

分売却等に関する適切な措置の有無並びに共有者間における債権債務関係⑤区分所有の区分性⑥本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容とその承継の有無⑦借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約等の内容（特に優先譲渡条項の有無とその内容）⑧借地権設定者、区分所有者及び共有者等の法人・個人の別等の属性⑨不動産を信託する信託受益権については信託契約の内容
境界調査①境界確定の状況、越境物の有無とその状況

ｂ．個別の不動産等の調査・投資適格性の判断に関しては、デュー・ディリジェンスにおける調査を下に、取引に当たって留意すべき事項を十分に調査、認識したうえで投資適格性を判断します。
ｃ．専門性・客観性・透明性の観点から、建物調査（耐震判断を含みます。）、環境調査、鑑定評価については、利害関係を有しない独立した外部業者へ調査を委託します。
④

運営管理方針(イ）賃貸方針
以下の項目を総合斟酌して決めます。

－ 51 －(51) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

ａ．法人
・

業種、業歴、決算内容（財務の健全性）等

・

賃貸借の目的（使用目的、期間等）

・

連帯保証人の有無とその属性

・保証会社による保証の適否

ｂ．個人・

勤務先とその内容、勤続年数等

・年収（年収に占める賃料総額の割合等）

・

賃貸借の目的（使用目的、期間、入居人数等）

・

連帯保証人の有無とその属性（本人との続柄等）

・

保証会社による保証の適否

・

年齢、性別、家族構成等(ロ）管理方針ａ．プロパティ・マネジメント会社
入居者の生活基盤となる賃貸住宅を中心とする本投資法人のポートフォリオ管理において、日常の現場レベルでテナント管理及び建物管理に関する種々施策の実施や提案に関する業務を遂行するプロパティ・マネジメント会社には、とりわけ賃貸住宅のプロパティ・
マネジメント業務に精通した高い専門性と、組織的かつ効率的な業務遂行能力が不可決であると考えています。また、かかる能力を有しかつ地域的に分散化された物件に入居する多数のテナントを対象に、高品質かつ均質なサービスを提供することを可能とするプロパ
ティ・マネジメント会社を選定し、当該業務を委託することは、本投資法人のポートフォ
リオの維持運営上、最も重要な要件の一つであるものとも考えています。
そこで、本投資法人は上記方針の下、当該要件を満たすプロパティ・マネジメント会社としてＮＣＰＳを主たるプロパティ・マネジメント会社としており、平成19年２月末日現在保有している94物件のうち87物件についてプロパティ・マネジメント業務を委託しています（各物件の詳細については、後記「５ 運用状況 (2）投資資産 ② 投資不動産物件」をご参照下さい。）。
資産運用会社は、ＮＣＰＳが以下の要件を満たす限り、本投資法人が将来において組入れを行う物件のプロパティ・マネジメント業務をＮＣＰＳに委託することとしています。
・

ＮＣＰＳが物件所在地域、及び物件所在地域の不動産市場に精通しており、資産運用会社の定める委託業務仕様に基づき、プロパティ・マネジメント業務を遂行できる組
織的体制が構築されており、許認可上の要請を満たしていること。

・

新規テナント募集に関する物件所在地域の地元仲介業者とのネットワークが構築されていること。

・

プロパティ・マネジメント業務に対する報酬が、物件所在地域の相場の範囲内であること。

－ 52 －(52) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

ｂ．プロパティ・マネジメント会社の管理・監督方針(ｉ）プロパティ・マネジメント会社との一体的な運営管理
資産運用会社は、運営管理年間計画に基づき、定期的（原則として毎月）に、プロパ
ティ・マネジメント会社と以下の事項に関する確認及び対応についての協議を行います。
・前月までの収支状況と予算対比

・

既存テナントの動向（賃料等債権回収状況、テナントからの要請や苦情の有無とその対処状況、賃貸借契約更改状況等）

・

賃貸市場の動向に関する検討及び新規テナント募集のための営業活動の状況

・

運用不動産の建物管理状況（躯体や設備のメンテナンス状況、修繕工事の実施状況、
及び翌月以降の修繕計画の有無、その必要性の検討等）

・

運用不動産の遵法性に関する状況（法定定期検査の実施状況等）

・

運用不動産の居住環境や近隣等周辺環境の状況

・

管理経費削減を含む収益性向上の検討

・

入居者向けサービスプログラムの実施状況（但し、このサービスプログラムは、プロ
パティ・マネジメント会社がＮＣＰＳである場合のみ協議対象とするものとします。）

・

その他、資産運用会社において協議が必要と考える事項(ⅱ）プロパティ・マネジメント会社の評価
資産運用会社は、定期的（原則として一年毎）に、プロパティ・マネジメント会社の運営実績に関し、以下の観点を含む事項につき、評価及び査定を行います。その結果によっては、プロパティ・マネジメント会社に対し、業務内容の変更や改善の指示を行うほか、場合によってはプロパティ・マネジメント会社を変更することがあります。
・

運営計画の達成度とプロパティ・マネジメント会社による貢献度

・

新規テナント募集営業状況

・

運用不動産の管理状況と改善提案能力

・

プロパティ・マネジメント業務遂行上の正確性や遂行能力

・

資産運用会社からの要請や指示に対する対応能力とプロパティ・マネジメント会社からの報告状況

・

入居者による満足度

・

改修工事計画策定及び工事管理能力・

契約上の報酬の物件所在地域の相場からの乖離の有無

・

入居者向けサービスプログラムの実施運営状況（このサービスプログラムは、ＮＣＰ
Ｓに関してのみ査定するものとします。）

ｃ．ＮＣＰＳとの基本合意
ＮＣＰＳは、以下の概要の基本合意書の当事者としての地位をＮＣＥＳより承継しています。以下、基本合意書の内容は、資産運用会社、本投資法人及びＮＣＰＳとの間の契約として記載します。
(ｉ）ＮＣＰＳは、本投資法人が取得する不動産又はその信託受益権の信託財産たる不動産
について、不動産については本投資法人が、信託受益権の信託財産たる不動産について－ 53 －(53) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

は本投資法人及びその信託受託者が要請した場合には、プロパティ・マネジメント業務を受託するものとします。
(ⅱ）ＮＣＰＳは、将来にわたり本契約が有効である限り、本投資法人及びその信託受託者に対しその現在保有し将来保有する全ての物件に対して必要とされるプロパティ・マネ
ジメント業務を適切に履行するために必要な員数の能力・経験を有する従業員を、常に維持するものとされています。
(ⅲ）ＮＣＰＳは、資産運用会社の事前の書面による承諾があれば、本投資法人が保有する不動産又は本投資法人が保有する信託受益権の信託財産たる不動産以外の不動産について、プロパティ・マネジメント業務を受託することができますが、かかる場合であっても、上記不動産にかかるプロパティ・マネジメント業務を優先して遂行しなくてはなりません。
ｄ．付保方針(ｉ）損害保険の付保に関しては、各不動産の特性に応じて適正と判断される内容の火災保
険及び賠償責任保険を付保します。
(ⅱ）地震保険の付保に関しては、ポートフォリオ全体の予想損失率（注）が15％以上となった場合に、一定の不動産について地震保険を付保し、当該不動産を除外したポート
フォリオ全体の予想損失率が15％を超えないものとします。利益保険は全ての不動産に付保します。
（注）「予想損失率」とは、地震による予想最大損失率をいいます。予想損失率には個別物件に関するものと、
ポートフォリオ全体に関するものとがあります。本書においては、想定した予定使用期間（50年）中に、想定される最大規模の地震（再現期間475年に一度の大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率（％）で示したものをいいます。

⑤

売却方針
本投資法人は、不動産関連資産を、中長期的観点から保有するものとし、短期的にこれらを売却しないものとします。但し、不動産関連資産の効率的運用には、単なる中長期的な保有のみならず、適切な時期及び機会において物件を売却することにより売却益を得ることも重要な戦略であるところ、賃貸住宅は物件毎の規模が小さいため、物件を売却することにより資金回収等を図りポートフォリオの柔軟な組替えが比較的容易であることに鑑み、不動産市場の動向、周辺の開発予測、収益性の見通し、個別物件の状況、ポートフォリオ全体の構成等を考慮のうえ、総合的に判断して個々の不動産関連資産を売却するものとします。
⑥

年度計画等
資産運用会社は、本投資法人の営業期間毎に運用資産全体について「年度運用計画」を、各

運用不動産について「物件別事業計画」を策定し、計画的な資産の運用を行います。
(イ）年度運用計画
本投資法人の保有するポートフォリオの運営管理について、営業期間毎に、年度運用計－ 54 －(54) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

画を策定し、計画的な運営管理を実施します。年度運用計画は、各営業期間開始時点のポートフォリオ全体の収支予算及び物件別事業計画により構成するものとし、各営業期間の開始時までに投資委員会の決議により決定されます。
(ロ）物件別事業計画
個別の運用不動産における内部成長の実現のため、営業期間毎に策定される物件別事業
計画は、当営業期間の収支予算（月次収支予算を含みます。）、リーシング計画、大規模修繕計画等の項目から構成されます。
(ハ）年度運用計画の検証
ａ．月次での検証
資産運用会社は、運用不動産毎及びポートフォリオ全体での月次収支実績を検証します。
月次収支予算と実績に乖離が見られる等、年度運用計画の見直しが必要と判断される場
合には、速やかに修正年度運用計画（期中運用計画）を策定します。なお、期中に不動産等の取得・売却を行った場合も同様とします。
ｂ．営業期間毎の検証
各運用不動産及びポートフォリオ全体の運用状況を分析し、それを踏まえて、翌営業期間以降の年度運用計画を策定します。
⑦

財務方針(イ）基本方針
本投資法人のために、財務活動の機動性と資金繰りの安定及び金利収支の改善の諸点に注意しながら最適な資金調達構造を維持し、それにより物件取得による本投資法人の外部成長を図ります。
(ロ）借入れ及び投資法人債発行
ａ．基本方針資産規模の拡大に対応するため、資金調達手段を多様化し、また格付取得による信用力を反映した無担保借入れ等により、いっそうの柔軟性及び機動性を高めていきます。また、
金利上昇リスクやリファイナンスリスクのヘッジのために、短期から長期、変動金利から固定金利への促進を図り、さらにはリファイナンス時期の平準化にも考慮しつつ、本投資法人の借入れ又は投資法人債の発行を行います。
ｂ．総資産に対する負債比率
ＬＴＶ（注）の上限は、60％を目途とします。但し、資産の取得状況や投資口の追加発
行のタイミング等により一時的に上記数値を超えることがあります。
（注）ローン・トゥー・ヴァリュー・レシオといい、通常は、物件の価値に対する借入金に代表される負債の割合を表す数値を意味します。本書においては、特に、本投資法人の借入金及び投資法人債発行残高の本投資法人の資産総額に対する百分率割合を意味します。以下「ＬＴＶ」といいます。

－ 55 －(55) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

ｃ．借入先の選定
借入先の選定にあたっては、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、市場条件とも比べながら、その内容を総合的に考慮してこれを選定します。なお、借入先は、証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家に限ります。
(ハ）投資口の追加発行
本投資法人の資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境を的確に把握したうえ
で、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下及び投資口一口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮しつつ、投資口の追加発行を行います。
⑧

開示方針(イ）投信法、証券取引法、東京証券取引所、投資信託協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って開示を行います。
(ロ）投資家に対して可能な限り迅速かつ正確な情報開示ができる環境を整えることに努めます。

(2）【投資対象】①

投資対象とする資産の種類（規約第29条）
以下、本投資法人による投資対象を示します。

(イ）不動産等
本投資法人はその規約で、主として以下に掲げる特定資産に投資するものとしています（規約第29条第１項）。
ａ．不動産
ｂ．次に掲げる各資産（以下併せて「不動産同等物」と総称し、不動産及び不動産同等物を併せて「不動産等」と総称します。）(ｉ）不動産の賃借権(ⅱ）地上権(ⅲ）不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と併せて信託する包括契約を含みますが、有価証券に該当するものを除きます。）(ⅳ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）(ｖ）当事者の一方が相手方の行う(a)不動産又は(b)上記(ｉ)乃至(ⅳ)に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約にかかる出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）－ 56 －(56) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(ⅵ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
ｃ．裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲
げるもの（以下併せて「不動産対応証券」と総称します。）(ｉ）優先出資証券（資産流動化法第２条第９項に定める優先出資証券をいいます。）(ⅱ）受益証券（投信法第２条第12項に定める受益証券をいいます。）(ⅲ）投資証券（投信法第２条第22項に定める投資証券をいいます。）(ⅳ）特定目的信託の受益証券（資産流動化法第２条第15項に定める特定目的信託の受益証券（上記ｂ．(ⅲ)、(ⅳ)又は(ⅵ)に掲げる資産に該当するものを除きます。）(ロ）その他
本投資法人は、前項に掲げる特定資産のほか、以下の特定資産により運用します（規約第29条第２項）。
ａ．次に掲げる特定資産(ｉ）預金(ⅱ）コールローン(ⅲ）国債証券（証券取引法第２条第１項第１号で定めるものをいいます。）(ⅳ）地方債証券（証券取引法第２条第１項第２号で定めるものをいいます。）(ｖ）特別の法律により法人の発行する債券（証券取引法第２条第１項第３号で定めるものをいいます。）(ⅵ）譲渡性預金(ⅶ）株券（証券取引法第２条第１項第６号で定めるものをいいます。但し、規約第27条に定める資産運用の基本方針のため必要又は有用と認められる場合に投資できるものとします。）(ⅷ）コマーシャル・ペーパー（証券取引法第２条第１項第８号に定めるものをいいます。）(ⅸ）資産流動化法に規定する特定社債券（資産流動化法第２条第９項に定める特定社債券をいいます。）(ⅹ)金銭債権（投信法施行令第３条第11号に定めるものをいいます。）(xi)信託財産を主として本ａ．(ｉ)乃至(ⅹ）に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
ｂ．金融デリバティブ取引に関する権利（投信法施行令第３条第14号に定めるものをいいます。）
ｃ．その他、規約第27条に定める資産運用の基本方針のため必要又は有用と認められる特定資産(ハ）本投資法人は、上記(イ）及び(ロ）に定める特定資産のほか、次に掲げる資産に投資することがあります。但し、規約第27条に定める資産運用の基本方針のために必要若しくは有用と認められる場合又は本投資法人の組織運営に必要若しくは有用と認められる場
合に投資できるものとします。
－ 57 －(57) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

a. 商標法（昭和34年法律第127号、その後の改正を含みます。）に基づく商標権等（商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。）
b. 温泉法（昭和23年法律第125号、その後の改正を含みます。）において定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備
c. 資産流動化法に規定する特定出資（資産流動化法に定められるものをいいます。）
d. 民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。）上の動産
e. 民法上の組合の出資持分（但し、不動産、不動産の賃借権又は地上権を出資することにより設立され、その賃貸・運営・管理を目的としたものに限ります。）
f. 信託財産として上記a乃至eを信託する信託の受益権
g. その他、本投資法人の保有にかかる不動産等の運用に必要なものとして、本投資法人の投資口を表示する投資証券を上場する証券取引所等が認めるもの②

投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合(イ）投資基準については、前記「(1）投資方針 ③ 投資基準」をご参照下さい。
(ロ）種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「(1）投資方針 ① 基本
方針 (イ）ポートフォリオ構築方針」をご参照下さい。

－ 58 －(58) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(3）【分配方針】
本投資法人は、毎決算期最終の投資主名簿（実質投資主名簿を含みます。）に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権者に対して、以下の方針に従って金銭の分配を行うものとし
ます。
①

利益の分配
本投資法人は、利益（本投資法人の貸借対照表上の純資産額から出資総額、出資剰余金及び評価差額金の合計額を控除した金額をいい、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従って計算されるものとします。）の額に相当する金額の全額又はその一部を金銭により投資主に分配します（規約第35条第１項第(1)号）。
②

利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、役員会において適切と判断した場合、利益の額に当該営業期間の減価償却額に相当する金額を加えた金額に達するまで投資主に金銭を分配することができます。利益を超えて投資主に分配される金額は、まず出資剰余金から控除し、控除しきれない額は出資総額から控除します。但し、社団法人投資信託協会の規則等において定める額を限度とします（規約第35条第１項第(2)号）。
本投資法人は、安定的な分配金の支払いを重視しますが、利益を超える金銭の分配に関して、かかる分配を受けた投資主がその分配の都度譲渡損益の算定を行うことが必要となる現行の税務の取扱いがなされる限りにおいては、投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わないものとします。
③

金銭の分配の制限
日本の租税関連法令が、本投資法人の投資主に対して分配する金銭について一定の要件の下で損金算入を認めている場合、日本の租税関連法令が当該損金算入を認めるために定めた要件を満たすように投資主に金銭を分配しなければなりません（規約第35条第１項第(3)号）。
本投資法人が借入れを行う場合、その財務状況により、金銭の分配を制限又は停止するとの契約上の制約に服すことがあります。
④

分配金の支払方法
決算期最終の投資主名簿（実質投資主名簿を含みます。）に記載のある投資主又は登録投資口質権者に対して、その所有口数に相当する金銭の分配の支払いを行います。当該支払いは、原則として決算期から３ヶ月以内に、必要な税金を控除した後の金額をもって行います（規約第35条第２項）。
⑤

金銭の分配の除斥期間
投資主に対する金銭の分配の支払いが行われずにその支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払いの義務を免れるものとします。なお、金銭の分配の未払金には利息を付しません（規約第35条第３項）。
(4）【投資制限】①

規約に基づく投資制限
本投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。

(イ）前記「(2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類（規約第29条）(ロ）その他」に定－ 59 －(59) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

める有価証券及び金銭債権等は、積極的に投資を行うものでなく、安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとします（規約第30条第１項）。
(ロ）前記「(2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類（規約第29条）(ロ）その他」に掲
げる金融デリバティブ取引に関するかかる権利は、本投資法人にかかる負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします（規約第30条第２項）。
(ハ）本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費又は分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。なお、資金を借入れる場合は、証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家からの借入れに限ります（規約第36条第１項）。その場合には、
本投資法人は運用資産を担保として提供することができます（規約第36条第２項）。借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えることはできません（規約第36条第３項）。
②

投信法による制限
本投資法人は投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。

(イ）資産運用会社による運用制限
登録を行った投資法人は、投資信託委託業者（資産運用会社）にその資産の運用にかかる業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社は、本投資法人の資産の運用にかかる業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、後記「第二部 投資法人の詳細情報
第３ 管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限」に記載される利害関係人等との取引制
限を除く主なものは次のとおりです。
ａ．投資法人相互間の取引
資産運用会社が資産の運用を行う投資法人相互間において取引を行うこと（投信法第34条の３第１項第５号）。但し、双方の投資法人の投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる以下の場合を除きます（投信法施行令第33条）。
(ｉ）次に掲げる要件の全てを満たす取引
Ａ．次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること。
Ⅰ．資産運用委託契約の終了に伴うものである場合
Ⅱ．投資口の払戻しに伴う払戻金の支払いに応じるために行うものである場合
Ⅲ．その資産について、法令の規定又は規約に定められている投資の割合を超えるおそれがある場合において、その割合を超えることを避けるために行うものである
場合
Ⅳ．投資法人相互間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合
Ｂ．有価証券の売買その他の「投資信託及び投資法人に関する法律施行規則」（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいま－ 60 －(60) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

す。）で定める取引であって、同規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること。
(ⅱ）個別の取引毎に双方の投資法人の全ての投資主の同意を得て行う取引(ⅲ）その他投資主の保護に欠けるおそれのないものとして監督官庁の承認を受けて行う取引
ｂ．投資信託財産と投資法人の取引資産運用会社が投資信託委託業者として運用指図を行う投資信託財産と資産の運用を行う投資法人との間において取引を行うことを受託会社に指図すること（投信法第15条第１項第３号）。但し、投資信託財産にかかる受益者又は投資法人の投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる以下の取引を除きます（投信法施行令第18条）。
(ｉ）投資信託財産について、次に掲げる要件の全てを満たす取引
Ａ．次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること。
Ⅰ．投資信託契約の終了に伴うものである場合
Ⅱ．投資信託契約の一部解約に伴う解約金の支払いに応ずるために行うものである場
合Ⅲ．法令の規定又は投資信託約款に定められている投資の割合を超えるおそれがある場合において、その割合を超えることを避けるために行うものである場合
Ⅳ．投資法人との間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合
Ｂ．有価証券の売買その他の投信法施行規則で定める取引であって、投信法施行規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること。
(ⅱ）投資法人について、次に掲げる要件の全てを満たす取引
Ａ．次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること。
Ⅰ．資産運用委託契約の終了に伴うものである場合
Ⅱ．投資口の払戻しに伴う払戻金の支払いに応ずるために行うものである場合
Ⅲ．その資産について、法令の規定又は規約に定められている投資の割合を超えるおそれがある場合において、その割合を超えることを避けるために行うものである
場合
Ⅳ．投資信託財産との間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合
Ｂ．有価証券の売買その他の投信法施行規則で定める取引であって、投信法施行規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること。
(ⅲ）個別の取引毎に全ての受益者及び全ての投資主の同意を得て行う取引(ⅳ）その他受益者及び投資主の保護に欠けるおそれのないものとして監督官庁の承認を受－ 61 －(61) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_030_wk_07389192／投資方針／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

けて行う取引ｃ．第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の有価証券等に関し、当該投資法人の資産の運用としての取引に基づく価格、指数、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は当該投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うこと（投信法第34条の３第１項第６号）。
ｄ．投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が当該投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うこと（投信法第34条の３第１項第７号）。
ｅ．その他投信法施行規則で定める取引
上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資主の保護に欠け、若しくは投資法人の資産の運用の適正を害し、又は投資法人の信用を失墜させるおそれのあるものとして投信法施行規則で定める以下の行為（投信法第34条の３第１項第８号、投信法施行規則第52条）。
(ｉ）資産の運用の範囲及びその実行に関する事項、報酬の額又は支払いの時期その他の資産運用委託契約の内容の重要な部分の変更を、投信法第34条の７において準用する有価証券に係る投資顧問業の規制等に関する法律（昭和61年法律第74号、その後の改正を含みます。以下「投資顧問業法」といいます。）第15条第１項に規定する書面に準ずる書面を交付しないで行うこと（当該書面の交付に代えて、電磁的方法により当該書面に記載すべき事項を提供する場合にあっては、当該事項を提供しないで行うこと。）。
(ⅱ）資産運用会社が資産運用委託契約を締結した投資法人以外の者の利益を図るため、当該投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと（投信法第34条の３第１項第６号
及び第７号並びに第２項第１号乃至第３号までに掲げる取引に該当する場合を除きます。）。
(ⅲ）他人から不当な制限又は拘束を受けて投資法人の資産の売買その他の取引を行い、又は行わないこと。
(ⅳ）特定の銘柄の有価証券等について、不当に売買高若しくは取引高を増加させ、又は作為的に値付けを行うことを目的とした取引を行うこと。
(ｖ）投資法人のために投資顧問業法第２条第13項に規定する証券取引行為を行う場合において、当該証券取引行為の相手方の代理人となること（但し、資産運用会社が証券業を営んでいる場合（資産運用会社が証券取引法第２条第12項に定める証券仲介業者又は外国証券業者に関する法律（昭和46年法律第５号。その後の改正を含みます。以下「外国証券業者に関する法律」といいます。）第２条第２号の２に定める許可外国証券業者である場合は除きます。）を除きます。）。

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(ロ）同一株式の取得制限
登録投資法人は、同一の法人の発行する株式にかかる議決権を、保有する当該株式にかかる議決権の総数の100分の50を超えて取得することができません（投信法第194条、投信法施行規則第221条）。
(ハ）自己投資口の取得及び質受けの制限
投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項）。
a．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合。
b．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合。
c.その他投信法施行規則で定める場合。
(ニ）子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人の発行済投資口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該他の投資法人は、取得することができません（投信法第81条第１項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子
法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます。
a．合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合。
b.その他投信法施行規則で定める場合。
③

その他の投資制限(イ）有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
(ロ）集中投資
集中投資について法令上制限はありません。なお、不動産の用途・所在地域による分散投資に関する方針について、前記「(1）投資方針 ① 基本方針」をご参照下さい。
(ハ）他のファンドへの投資
他のファンド（投資証券及び投資信託の受益証券）への投資について、規約上の制限はありません。

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３【投資リスク】(1）リスク要因
以下には、本投資証券及び本投資法人の発行する投資法人債（以下「投資法人債」といいます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。
但し、以下は本投資証券及び投資法人債への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が本書の日付現在取得し又は取得を予定している個別の不動産又は信託受益権の信託財産たる不動産に特有のリスクについては、
後記「５ 運用状況 （２）投資資産 ② 投資不動産物件 ハ. 個別資産の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券又は投資法人債の市場価格は下落すると考えられ、その結果、元本の欠損が生じる可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、本投資証券の分配金の額が減少し、又は投資法人債の元利金の支払いが遅延する可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本「３ 投資リスク」を含む本書の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
本「３ 投資リスク」に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
①

一般的なリスク(イ）投資口・投資証券の商品性に関するリスク(ロ）本投資証券の払戻しが無いことに関するリスク(ハ）本投資証券の市場性に関するリスク(ニ）本投資証券の価格変動に関するリスク(ホ）投資口の希薄化に関するリスク(ヘ）金銭の分配に関するリスク(ト）ＬＴＶに関するリスク(チ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク(リ）本投資法人の登録が取消されるリスク②

商品設計及び関係者に関するリスク(イ）収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク(ロ）借入れ及び投資法人債に関するリスク(ハ）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク(ニ）ＮＣＣへの依存に関するリスク(ホ）資産運用会社に関するリスク(ヘ）プロパティ・マネジメント会社に関するリスク(ト）役員の職務遂行にかかるリスク(チ）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク(リ）本投資法人や資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク－ 64 －(64) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(ヌ）インサイダー取引規制等が存在しないことによるリスク(ル）敷金・保証金の利用に関するリスク(ヲ）投資対象を主として住居用の不動産としていることによるリスク(ワ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク③

不動産関連資産－不動産に関するリスク(イ）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク(ロ）物件取得の競争に関するリスク(ハ）テナントの獲得競争に関するリスク(ニ）不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク(ホ）土地の境界紛争等に関するリスク(ヘ）不動産にかかる行政法規・条例等に関するリスク(ト）法令等の変更に関するリスク(チ）区分所有物件に関するリスク(リ）共有物件に関するリスク(ヌ）借地物件に関するリスク(ル）開発物件に関するリスク(ヲ）鑑定評価額に関するリスク(ワ）わが国における賃貸借契約に関するリスク(カ）マスターリースに関するリスク(ヨ）賃料の減額に関するリスク(タ）不動産の運用費用の増加に関するリスク(レ）入居者の建物使用態様に関するリスク(ソ）不動産の毀損等に関するリスク(ツ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク(ネ）不動産にかかる所有者責任に関するリスク(ナ）有害物質にかかるリスク(ラ）投資対象とする不動産の偏在に関するリスク(ム）テナントの支払能力に関するリスク(ウ）売主の倒産等の影響を受けるリスク(ヰ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク④

不動産関連資産－信託受益権特有のリスク(イ）信託受益者として負うリスク(ロ）信託の受益権の流動性にかかるリスク(ハ）信託受託者にかかるリスク(ニ）専門家報告書等に関するリスク⑤

税制等に関するリスク(イ）利益の配当等の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク(ロ）会計処理と税務処理との乖離により90％超支払配当要件が満たされないリスク－ 65 －(65) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(ハ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク及び90％超支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク(ニ）保証金、建設協力金、敷金に関するリスク(ホ）同族会社に該当するリスク(ヘ）不動産の取得に伴う軽減措置の適用が受けられないリスク(ト）税制変更に関するリスク(チ）投資口を保有する投資主について本投資法人のコントロールが及ばないリスク(リ）借入金にかかる利益配当等の損金算入要件に関するリスク(ヌ) 減損会計の適用に関するリスク①

一般的なリスク(イ）投資口・投資証券の商品性に関するリスク
投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質（いわゆるエクイティ証券としての性質）を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は本投資法人の業務又は財産の状況に影響されるものであり、譲渡による換価時に投資金額以上の回収を図ることができるとの保証はありません。また、本投資法人にかかる通常の清算又は倒産手続の下における清算においては、エクイティ証券として最劣後の地位となり、元本すなわち投資額の全部又は一部の支払いが行われない可能性があります。投資証券は、元本の保証が行われる商品ではなく、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象になっていません。
(ロ）本投資証券の払戻しが無いことに関するリスク
本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。従って、投資主が本投資証券を換価する手段は、投資主総会での決議に基づき本投資法人が解散し清算された場合の残余財産分配請求権等を除き、第三者に対する売却（証券取引所に上場されている場合には取引市場を通じた売却を含みます。）に限られます。本投資証券の第三者に対する売却が困難又は不可能となった場合、投資主は、本投資証券を希望する時期及び条件で換価できないことになります。
(ハ）本投資証券の市場性に関するリスク
本投資証券は、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他により、「不動産投資信託証券に関する有価証券上場規程の特例」に規定される上場廃止基準に抵触する
場合には、本投資証券の上場が廃止されます。
本投資証券の上場が廃止された場合、又はその他の理由で本投資証券の東京証券取引所における売却が困難若しくは不可能となった場合には、投資主は、本投資証券を希望する時期又は条件で換価できないか、全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
上記に加えて、本書の日付現在では、不動産投資信託の将来の市場規模を予測することはできず、本投資証券がどの程度活発に取引されるかも予測できません。さらに、不動産投資信託の上場市場の存続も保証されていません。
(ニ）本投資証券の価格変動に関するリスク
本投資証券の市場価格は、取引所における需給関係や、不動産関連資産への投資の動向、ほかの資産への投資との比較、エクイティ市場の状況、金利情勢、経済情勢等、市場を取り－ 66 －(66) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

巻く様々な要因の影響を受けます。また、地震等の天災その他の事象を契機として、不動産への投資とそれ以外の資産への投資との比較により、不動産投資信託全般の需給が崩れないとの保証はありません。
本投資証券が取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資証券の市場価格が大幅に下落する可能性があります。
本投資法人は、不動産及び信託受益権を主な投資対象としていますが、不動産の価格及び信託受益権の価格は、不動産市況、社会情勢等の影響を特に受け易いといえます。さらに、不動産の流動性は一般に低いので、望ましい時期及び価格で不動産を売却することができない可能性があり、そのために実際の売却時までに価格が下落する可能性等もあります。これらの要因により本投資法人の保有する資産の価値が下落すれば、本投資証券の市場価格の下落をもたらす可能性があります。
また、東京証券取引所の不動産投資信託証券市場の将来的な規模及び同市場における流動性の不確実性、法制や税制の変更等が本投資証券の価格形成に影響を及ぼす可能性があります。
(ホ）投資口の希薄化に関するリスク
本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを随時必要としています。かかる資金の手当てを目的として投資口を随時追加発行する予定です。投資口が追加発行された場合、既存の投資主が有する投資口の本投資法人の発行
済投資口総数に対する割合は希薄化する可能性があります。また、期中において追加発行された投資口に対して、その期の保有期間が異なるにもかかわらず、既存の投資主が有する投資口と同額の金銭の分配を行う予定であり、既存の投資主が有する投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの純資産額や市場における需給バランスが影響を受けることがあります。
(ヘ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「２ 投資方針 (3）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、如何なる場合においても保証されるものではありません。
(ト）ＬＴＶに関するリスク
本投資法人のＬＴＶの上限は、資産運用会社の運用ガイドラインにより60％としますが、資産の取得等に伴い一時的に60％を超えることがあります。ＬＴＶの値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果投資主への分配額が減少するおそれがあります。
(チ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク
不動産又は不動産を主たる裏付けとする信託受益権等を主な運用対象とする投資法人の設立は、投信法並びに政令及び規則の改正により平成12年11月以降可能になりました。今後、かかる投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更
され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方
針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

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(リ）本投資法人の登録が取消されるリスク
本投資法人は、投信法の下で投資法人としての登録を受けており、将来にわたりこれを維持する方針ですが、一定の事由が発生した場合、登録を取消される可能性があります。その場合、本投資証券の上場が廃止されるとともに、本投資法人は解散すべきものとされ、清算手続に入ることになります。
②

商品設計及び関係者に関するリスク(イ）収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク
本投資法人の収益は、主として本投資法人が取得する不動産関連資産からの賃料収入に依存しています。不動産関連資産にかかる賃料収入は、不動産関連資産の稼働率の低下、賃料水準の低下（賃料水準に関しては、後記「③ 不動産関連資産－不動産に関するリスク(ワ）わが国における賃貸借契約に関するリスク及び(ヨ）賃料の減額に関するリスク」も併
せてご参照下さい。）、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により、大きく減少する可能性があります。テナントの入居時及びその後の支払能力又は信用状態は入居後に悪化する可能性もあります。また、当該不動産関連資産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
本投資法人は、資産運用会社を通じて、良質のテナントを確保すべく努力しますが、その目的が達成されるとは限りません。
また、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出（注）、未稼働の不動産関連資産の取得等は、キャッシュフローを減ずる効果をもたらし、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
賃料収入のほか、不動産関連資産の売却に伴い収入が発生する可能性がありますが、不動産関連資産の売却に伴う収入は、恒常的に発生するものではなく、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるものであって、安定的に得られる性格のものではありません。
他方、不動産関連資産に関する費用としては、減価償却費、不動産関連資産に関して課される公租公課、不動産関連資産に関して付保された保険の保険料、管理組合費、水道光熱費、不動産管理費用、清掃衛生業務、保安警備業務及び設備管理業務等の建物管理業務にかかる費用、維持修繕費用、借地借家料並びにテナント誘致費用（媒介手数料、広告料等）等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります（費用の増加リスクに関しては、後記「③ 不動産関連資産－不動産に関するリスク (タ）不動産の運用費用の増加に関するリスク」も併せてご参照下さい。）。
（注）建物の修繕等において、固定資産（建物・設備等）の機能、価値を増加、又は耐用年数を伸長させるための支出をいいます。

このように、不動産関連資産からの収入が減少する可能性がある一方で、不動産関連資産に関する費用が増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額の減少その他の悪影響を及ぼす可能性があります。
(ロ）借入れ及び投資法人債に関するリスク
本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行うことを予定しています。本投資法人は規約において、その上限を、借入れについては１兆円、投資法人債については１兆円（但し、合計して１兆－ 68 －(68) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

円を超えないものとします。）としています。
借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後、本投資法人の希望する時期及び条件で借入れ及び投資法人債の発行を行うことができるという保証はありません。
借入れ及び投資法人債の金利は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合、その後の市場動向にも左右されます。一般的に、市場金利が上昇傾向にある場合、本投資法人の利払額は増加します。
金利が上昇しても本投資法人の受取る賃料収入等が連動して上昇するわけではないので、分配可能金額は減少する可能性があります。税法上、利益配当の損金算入要件のうち、投資法人による借入金の借入先を適格機関投資家に限定するという要件により、本投資法人が資金調達を行うに際して、借入先が限定され資金調達が機動的に行えない場合があります。追加の借入れを行おうとする際には、担保提供等の条件について制約が課され、本投資法人が希望する条件での借入れができなくなる可能性もあります。
また、本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、ＬＴＶ等に応じて投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、修繕費用や預り金等に対応した現金の積立てを強制される場合もあり、また物件の取得に一定の制約が課され、規約等の変更が制限される場合もあります。このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらすほか、これらの制約により投資主への金銭の分配が制限され、利益配当等の損金算入要件（後記「⑤ 税制等に関するリスク (イ) 利益の配当等の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク」をご参照下さい。）を満たせなくなる等、投資主への金銭の分配に重大な悪影響を及ぼす場合があります。
借入れ又は投資法人債の発行において不動産関連資産に担保を設定した場合（当初は無担保の借入れ又は投資法人債であっても、一定の条件の下に担保設定を要求される場合もあります。）、本投資法人が担保の設定された不動産関連資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により不動産関連資産の評価額が借入先によって引下げられた場合又はほかの借入れを行う場合等、一定の条件の下に不動産関連資産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。特に、不動産関連資産からのキャッシュフローが減少したり、その評価額が引下げられたりした場合には、借入先より借入金の早期返済を強制され、本投資法人の希望しない条件で借替え資金を調達せざるを得なくなったり、借入先より不動産関連資産の売却による返済を強制され、本投資法
人の希望しない時期及び条件で不動産関連資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
借換えや不動産関連資産の売却等によって借入金の期限前返済を行う場合には、違約金等の返済又は償還コストがその時点の金利情勢によって決定されることがあり、予測しがたい
経済状況の変動が投資主に損害を与える可能性もあります。
さらに、本投資法人が返済期が到来した借入れ又は投資法人債の借換えを行うことができないことにより、本投資法人のキャッシュフロー、金利情勢その他の理由により、不動産関連資産を処分しなければ借入れ及び投資法人債の返済ができなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の希望しない時期及び条件で不動産関連資産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
本投資法人が借入れ又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることがあるとともに、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立が行われる可能性があります。

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(ハ）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会
社に、一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できるとの保証はありません。資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につき投信法上の善管注意義務及び忠実義務を負っていますが、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、一定の場合には、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約又は解除されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者への委託が必須のものとされているため、委託契約が解約又は解除された場合には、本投資法人は新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を選任する必要があります。しかし、新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を速やかに選任できるとの保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があるほか、場合によっては本投資証券が上場廃止になる可能性もあります。さらに、資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社が、破産等により投信法における認可又は業務遂行能力を喪失する場合には、新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社への委託が必要となり、上記と同様のリスクがあります。
(ニ）ＮＣＣへの依存に関するリスク
本投資法人及び資産運用会社は、ＮＣＣとの間で、不動産の情報提供及び業務支援に関する基本協定書を締結しており、同協定書に基づいて、同社より、物件情報の提供及び業務支援を受けています。これにより、本投資法人及び資産運用会社は、ＮＣＣと密接な関係を持ち、本投資法人による安定した収益の確保と成長を目指しますが、同時に同社の影響を受けやすい状態になっているといえます。
従って、本投資法人及び資産運用会社とＮＣＣとのかかる関係が継続できない場合、又はＮＣＣの財務状態が悪化した場合には本投資法人の収益や成長等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ホ）資産運用会社に関するリスク
本投資法人が適切な不動産関連資産を確保するためには、特に資産運用会社の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、資産運用会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が常に維持されるとの保証はありません。
本投資法人は、投資主総会の承認を得て資産運用会社との資産運用委託契約を解約することができます。また、本投資法人は、投信法及び資産運用委託契約の規定に基づいて、資産運用会社が職務上の義務に違反した場合その他一定の場合に資産運用会社との資産運用委託
契約を解約又は解除することができるほか、資産運用会社が投信法上の投資信託委託業者でなくなったときその他一定の場合には資産運用会社との資産運用委託契約を解約又は解除しなければならないとされています。資産運用会社との資産運用委託契約が解約又は解除された場合、現在の資産運用会社との資産運用委託契約においては一定の手当てがなされていますが、一般的には上記(ハ)に記載のリスクがあてはまります。また、資産運用会社の変更は、
本投資法人の借入金債務及び投資法人債の期限の利益の喪失事由となる可能性があります。

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(ヘ）プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
不動産関連資産に関しては、プロパティ・マネジメント会社が選定され、当該関連する不動産関連資産につきプロパティ・マネジメント業務を行います。
一般に、建物の保守管理を含めたプロパティ・マネジメント業務全般の成否は、管理会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、不動産関連資産の管理については、管理を委託するプロパティ・マネジメント会社の業務遂行能力に強く依拠することになりますが、
プロパティ・マネジメント会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。特に、資産運用会社はプロパティ・マネジメント業務をＮＣＰＳに原則として全て委託する方針であるため、本投資法人の資産管理はＮＣＰＳの業務遂行能力に強く依拠しています。よってプロパティ・マネジメント会社、特にＮＣＰＳの業務遂行が円滑になされない場合又は業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、プロパティ・マネジメント会社が、破産及びその他の法的倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投資法
人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可能性があります。
(ト）役員の職務遂行にかかるリスク
投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務の監督等を行う監督役員は、投資法人からの受任者として善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負っています。な
お、本投資法人においては執行役員が資産運用会社の代表取締役社長を兼任しております。
本投資法人の執行役員又は監督役員が、職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資主が損害を受ける可能性があります（なお、執行役員及び監督役員の業務の詳細については、前記「１ 投資法人の概況 （4）投資法人の機構」をご参照下さい。）。
(チ）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
投信法上、資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し善良な管理者の注意をもって、本投資法人の資産の運用にかかる業務を遂行することが義務づけられているほか（投信法第34条の２）、資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため本投資法人の利益を害することとなる取引を行うことが明示的に禁止されています（投信法第34条の３
第２項第１号及び第２号）。
しかしながら、資産運用会社はほかの投資法人等の資産運用会社となる可能性があり、その場合、上記の善管注意義務や忠実義務等の存在にもかかわらず、本投資法人に不利益となる意思決定を行う可能性を否定できません。
また、資産運用会社は、本投資法人に対し善管注意義務と忠実義務を負いますが、さらに投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定され、さらに運用ガイドラインに基づく自主的なルールも定めています（詳細については、前記「１ 投資法人の概況 （4）投資法人の機構」及び後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限」をご参照下さい。）。
資産運用会社の大株主は資産運用会社を介して本投資法人が行う取引について、それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。加えて、かかる大株主は、自ら不動産投資、運用業務を行っており又は将来行うことがあるほか、資産運用－ 71 －(71) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

業務を行うほかの会社に出資を現在行っており又は将来行う可能性があります。そのため、第一に、資産運用会社が、かかる大株主に有利な条件で、本投資法人にかかる資産を取得させることにより、かかる大株主の利益を図るおそれがあり、第二に、本投資法人とかかる大株主が特定の資産の取得若しくは処分又は特定の資産の賃貸借若しくは管理委託に関して競合する場合、資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、かかる大株主又はその顧客の利益を優先し、その結果本投資法人の利益を害することとなるおそれがあります。
投信法では、損害が生じた場合に資産運用会社の責任を追及できるよう、資産運用会社や投資法人の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積されるような体制を充実させています。さらに、資産運用会社は、特定資産の価格等の調査を一定の専門家に行わせること
で、価格の公正さを確保し、投資判断の決定プロセス等に客観性・公明性を持たせる体制をとっています。
しかし、資産運用会社が上記の行為準則に反したり、法定の措置を適正にとらない場合には、投資主に損害が発生する可能性があります。
(リ）本投資法人や資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク
本投資法人及び資産運用会社は、それぞれ平成16年９月及び平成15年５月に設立されたものであり、未だ実績が乏しく、過去の実績を的確に評価することは難しいものと思われます。
このことは、将来の運用成果等を予測することが難しいことを意味します。
(ヌ）インサイダー取引規制等が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、上場投資証券は、上場株式等と異なり、証券取引法第166条に定める会
社関係者の禁止行為（いわゆる「インサイダー取引規制」）の対象ではありません。従って、
本投資法人の関係者が本投資法人にかかる一定の重要な事実を立場上知り、その重要事実の公表前に本投資証券の取引を行った場合であっても証券取引法上はインサイダー取引規制に抵触いたしません。しかし、本投資法人の関係者が証券取引法で禁じられているインサイダー取引（注）に類似する取引を行った場合には、取引市場における本投資証券に対する投資家の信頼を害し、ひいては本投資証券の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。なお、資産運用会社は、社内規則においてインサイダー取引の類似取引の防止規程を設けています。但し、かかる社内規則は証券取引法の定めるインサイダー
取引規則と一致するとは限らず、かつ、法令に基づかない社内規則の場合には刑事罰は科されないため、法令と同じ程度の実効性が確保されないおそれがあります。なお、本投資法人が借入れを行っている場合において、借入先である適格機関投資家は、融資の条件として、
本投資法人に対し公表されていない重要事実の開示を要求できる立場に立つことがあります。
（注）上場会社等の役員・大株主・その他の会社関係者が証券の投資判断に影響を及ぼす重要な未公開の内部情報を有する場合に、それを利用して行う不公正な証券取引で、売買取引の公正と投資者保護のために規制される取引をいいます。但し、投資法人では法令上は規制されていません。

(ル）敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、不動産関連資産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合に、賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に予想外の金額の敷金又は保証金の返還義務が生じることにより、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよりも調達コストの高い借入れ
等により調達せざるを得なくなることもあります。また、賃貸借契約に伴い敷金又は保証金－ 72 －(72) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

の一部が一定期間において償却される旨の合意がなされることがありますが、かかる償却部分の金額については当該期間の途中で契約が中途解約された場合には償却できない可能性があり、また、かかる金額の多寡によってはかかる合意そのものが無効とされる可能性があります。そのような場合にも、想定外の時期に予想外の金額の敷金又は保証金の返還義務が生じることがあります。さらに、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
(ヲ）投資対象を主として住居用の不動産としていることによるリスク
本投資法人は、主として住居の用に供されている不動産を投資対象としています。従って、景気動向、人口動向等、賃貸住宅市場の状況を左右する要因如何によって、賃貸住宅のテナントが獲得できなかったり、テナントが賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。また、本投資法人は賃貸住宅の将来における安定需要及び賃貸住宅による収益の将来的安定性を見込んでいますが、そのような見込みが現実化する保証はありません。
(ワ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、
投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を得ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
③

不動産関連資産－不動産に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、前記「２ 投資方針 (2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類（規約第29条）」に記載のとおり、不動産関連資産等です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。従って、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「④ 不動産関連資産―信託受益権特有のリスク」をご参照下さい。
また、本投資法人は、将来、不動産を直接取得する可能性があり、この場合、以下のリスクは直接にあてはまることになります。
(イ）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、上記の特性のほかに、取引当事者の属性や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等の特性もあります。これらの特性のために、不動産は、国債・長期預金等の金融商品等に比べ一般的に流動性が相対的に低い資産として理解されています。そして、それぞれの不動産の個別性が強いため、売買において一定の時間と費用を要しますし、その時間や費用の見積もりが難しく、予想よりも多くの時間と費用が費やされ、その結果、不動産を取得若しくは売却できない可能性があり、さらに、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建－ 73 －(73) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様が単純ではないことがあり、以上の流動性等に関するリスクが増幅されます。
経済環境や不動産需給関係の影響によっては、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性もあります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法
人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(ロ）物件取得の競争に関するリスク
本投資法人は、その規約において、不動産関連資産を主たる投資対象として、中長期的な観点から、不動産関連資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うことを
その投資の基本方針としています。しかしながら、不動産投資信託その他のファンド、大小の投資家等による不動産投資は今後活発化する可能性があり、その場合、物件取得の競争が激化し、物件取得がそもそもできず又は投資採算の観点から希望した価格での物件取得ができない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える
資産のポートフォリオを実現できない可能性があります。また、本投資法人は、ＮＣＣ等からその意向に沿った形で物件取得を実現できない可能性もあります。その他、本書記載の様々なリスクや要因により、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(ハ）テナントの獲得競争に関するリスク
通常、不動産関連資産は、ほかの不動産とのテナント獲得競争にさらされているため、競合する不動産の新築、リニューアル等の競争条件の変化や、競合不動産の募集賃料水準の引下げ等により、賃料引下げや稼働率の低下を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する場
合があります。特に、立地条件や建物仕様等の点で本投資法人の不動産関連資産に優る競合
不動産がある場合、その傾向は顕著になるものと予想されます。
(ニ）不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク
一般に、不動産には地盤地質、構造、材質等に関して欠陥、瑕疵等（隠れたるものを含みます。）が存在している可能性があります。また、適用される法令上の規制に対する遵守や、周辺の土地利用状況等によっても、その瑕疵や欠陥となる可能性となるものが含まれています。そこで、資産運用会社が不動産又は信託受益権の選定・取得の判断を行うに当たっては、対象となる不動産関連資産について利害関係のない第三者の建設会社等の専門業者から建物状況評価報告書等を取得し、かつ、原則として当該不動産又は信託受益権の売主から売買契約等において譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得するとともに、一定の瑕疵担保責任（注）を負担させることとしています。（但し、特に特別目的会社から譲渡を受ける場
合は、瑕疵担保責任を負担させられないこともあります。）しかし、建物状況評価報告書等の作成にかかる専門業者の調査には、提供される資料の内容やその調査範囲及び時間的な制
約等から一定の限界があり、不動産関連資産に関する欠陥・瑕疵について完全に報告が行われているとは限りません。さらに、建物状況評価報告書等で指摘されなかった事項であっても、本投資法人が不動産又は信託受益権を取得した後に欠陥、瑕疵等の存在が判明する可能性があります。
また、不動産又は信託受益権の売主の表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとは限らず、本投資法人の取得後に欠陥、瑕疵等の存在が判明する可能性がある一方、表明及び保証の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例です（なお、強制競売で購入した物件に－ 74 －(74) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

ついては、瑕疵担保責任の追及はできません（民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）第570条但書）。）。さらに、不動産又は信託受益権の売主が表明及び保証を全く行わず、若しくは制限的にしか行わない場合、又は瑕疵担保責任を全く負担せず、若しくは制限的にしか負担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産又は信託受益権を取得する可能性があります。
不動産関連資産に欠陥、瑕疵等が存在する場合、その程度によっては、当該不動産関連資産の資産価値が減少する可能性があり、又は、これを防ぐために、買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他にかかる予定外の費用を負担せざるを得ない可能性があります。そして、これらに関し売主に対して表明及び保証違反を理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及することが法的には可能であっても、売主が特別目的会社や経済的に破綻した会社である等のためその資力が十分でなかったり、解散等により存在しなくなっている等の事情により、責任追及に実効性がなく本投資法人に費用負担が発生するおそれがあります。
本投資法人は現に特別目的会社から不動産関連資産を取得する予定であり、本投資法人が取得を予定している信託受益権の購入にかかる停止条件付信託受益権売買契約上、売主は、責任財産を限定してのみ瑕疵担保責任を負っています。
不動産をめぐる権利義務関係も、その特殊性や複雑性のゆえに種々の問題を引き起こす可能性があります。本投資法人は不動産関連資産を取得するに当たって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない
一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえない
ため、本投資法人の取得後に、当初より売主が所有権を取得し得なかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。これらの問題が発生した場合、前述した欠陥や瑕疵等と同様、法律上又は契約上の瑕疵担保責任や表明保証責任を追及できることもありますが、そのような責任追及には実効性がないおそれもあります。
（注）民法第570条に基づく、売買の目的物に隠れた瑕疵があったときに売主が買主に対して負う責任をいいます。

(ホ）土地の境界紛争等に関するリスク
不動産関連資産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できず又は境界標の確認ができないまま、当該不動産関連資産を取得する事例が一般に少なからず見られ、本投資法人において今後取得する物件についてもその可能性は小さくありません。従って、状況次第では、後日これを処分するときに事実上の障害が発生し、また境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、不動産関連資産について予定外の費用又は損失を負担する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産関連資産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性もあります。
これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(ヘ）不動産にかかる行政法規・条例等に関するリスク
不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規制に服します。その建築時点（正確には建築確認取得時点）においては、建築基準法上及び関連法令上適格であった建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制の下では不適格になることがあります。例えば、建築基準法は、耐－ 75 －(75) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

震基準について昭和56年にいわゆる新耐震基準を採用し、それ以降に建築されるべき建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されています。
その他、不動産は、様々な規制の下にあり、国の法令のほか、各地方公共団体の条例や行政規則等による規制があることもあります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、これらの義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。また、道路指定により敷地面積・容積率が結果として減少することもあります。そして、これらの規制も、随時改正・変更されています。
法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことがあります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建替えたりしようとする際に、従前の建物と同等の建ぺい率・容積率（注）・高度・設備等を維持できなくな
り、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。
以上のほか、土地収用法や土地区画整理法のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は不動産の価値が減殺される可能性があります。
（注）「建ぺい率」とは、建築基準法第53条に定められる、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいい、本書では用途地
域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。なお、本書で記載する建ぺい率は、敷地が街区の角にあることその他の要因により実際に適用される割合とは、異なる場合があります。「容積率」とは、建築基準法第52条により定められる、建築物の各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合をいい、本書では用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。なお、本書で記載する容積率は、前面道路の幅員その他の要因により実際に適用される割合とは、異なる場合があります。また、「用途地域」とは、都市計画法第８条第１項第１号に掲げられているものをいいます。地域内で建築（新築・増築・改築・移転）したり建物の用途を変更したりするような場合には、用途地域の種類によって一定の制限を受けることがあります。

(ト）法令等の変更に関するリスク
消防法等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、将来的には不動産関連資産の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法等の不動産に関する行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の事業により、不動産関連資産に関する権利が制限される可能性があります。さらに、環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、不動産関連資産について、大気、土壌、地下水等の汚染にかかる調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課される可能性もあります。このように、法令又は条例の制定・改廃等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
(チ）区分所有物件に関するリスク
区分所有建物（注）とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（建物の躯体、エントランス部分等）から構成されます。不動産が区分所有物件である場合には、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約等に服します。この管理規約等は、原則として区分所有者及びその議－ 76 －(76) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

決権の各４分の３以上の多数決によらなければ変更できません（区分所有法第31条）。なお、建替え決議等においてはさらに多数決の要件が加重されています。また、区分所有者の議決権数は、必ずしも区分所有割合（専有部分の床面積割合）に比例するわけではありません。
従って、本投資法人が議決権の４分の３を有していない場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を十分に反映させることができない可能性があります。
区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができます。従って、本投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更される可能性があります。新区分所有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、区分所有規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合にほかの区分所有者の先買権又は優先交渉権、処分における一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が区分所有権を処分する際に事前に優先交渉をほかの区分所有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
（注）一棟の建物であっても、構造上複数の部分に区分され、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に使用される場合には、各々の建物部分は分離してそれぞれ所有権の対象とすることができます。このような所有権のこと
を区分所有権といい、区分所有権を有する者のことを区分所有者、区分所有の対象となる建物全体を区分所有建物といいます。

また、区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができます。その結果、本投資法人の不動産関連資産の価値や収益は、ほかの区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。
加えて、ほかの区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、本投資法人が不動産関連資産の劣化を避けるため、その立替払を余儀なくされるおそれがあります。これらの場合、本投資法人は、ほかの区分所有者にかかる立替払金の償還を請求することができ、かかる請求権については区分所有法第７条により担保権（先取特権）が与えられていますが、当該ほかの区分所有者の資力の如何によっては、償還を受けることができない可能性があります。
なお、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（注）（区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するために、
区分所有法第22条で、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されています（但し、区分所有規約で別段の定めをすることはできます。）。そして、敷地権（敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されて登記されている権利をいいます。）の登記がなされている場合には、専有部分とは別に敷地利用権だけが分離されて処分されても、当該分離処分は無効となります。しかし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません。その結果、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性等があります。そのような場
合には、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、減価要因が増加する可能性があります。
（注）区分所有建物の専有部分を使用するための建物の敷地に関する権利をいいます。

(リ）共有物件に関するリスク
不動産関連資産が第三者との間で共有されている場合、その保存・利用・処分等について－ 77 －(77) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、ほかの共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
共有物全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。従って、本投資法人は共有物を希望する時期及び価格で売却できないおそれがあります。もっとも、共有者には共有物の分割を請求する権利があり（民法第256条第１項本文）、これにより単独の処分又は使用収益を行うことが可能ですが、現物分割が不可能である場合は、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第２項）。また、本投資法人が分割を請求できる反面、本投資法人が分割を望まないときでも、ほかの共有者からの請求にも服さなければならない可能性があります。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが（民法第256条第１項但書）、その場合であっても、合意の有効期間（同条により、５年が最長ですが、５年を限度に更新することも可能です。）が満了していたり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者が破産した場合又は共有者について会社更生手続若しくは民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（但し、共有者は、破産、会社更生手続又は民事再生手続の対象となったほかの共有者の有する共有持分を相当の償金を支払って取得することができます（破産法（平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）第52条、会社更生法（平成14年法律第154号、その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法（平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。）第48条）。）。共有不動産の分割がなされた場合、当該不動産にかかる賃料収入等に大幅な変動が生じる可能性があるほか、現物分割又は価額償還の方法により分割がなされ、本投資法人が共有不動産の一部又は全部を取得する
場合において、ほかの共有者が分割前にその共有持分に設定していた担保権に服することを余儀なくされる可能性もあります。
他方、共有持分については、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができます。従って、本投資法人の意向にかかわりなくほかの共有者が変更される可能性があります。新共有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、共有者間の協定書乃至規約等において、当該不動産の持分を処分するに際し、ほかの共有者の先買権又は優先交渉権、事前同意の取得その他処分における一定の手続の履践等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が持分を処分する際に事前に優先交渉をほかの共有者と行う等の制約を受ける可能性があります。
共有不動産を賃貸に供する場合、賃貸人の賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されています。従って、本投資法人は、ほかの共有者（賃貸人）の債権者により当該ほかの共有者の持分を超えて賃料債権全部が差し押えられたり、賃借人からの敷金返還債務をほかの共有者がその持分等に応じて履行しない場合に、敷金全部の返還債務を負わされる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、自己の持分に応じた賃料債権相当額やほかの共有者のために負担拠出した敷金返還債務相当額の償還を当該ほかの共有者に請求することができますが、当該ほかの共有者の資力の如何によっては、償還を受けることができないおそれがあります。
また、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、当該不動産やその持分が法的手続の対象となる、又は、劣化する等の可能性があ－ 78 －(78) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

ります。
共有不動産については、上記のような制約やリスクがあるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、単独所有の場合には存在しない減価要因が加わる可能性があります。
(ヌ）借地物件に関するリスク
本投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物に投資することがありますが、このような物件は、土地建物とともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、期限の到来により消滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶され、又は借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場
合に、本投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治42年法律第40号、その後の改正を含みます。）又は借地借家法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。
以下「借地借家法」といいます。）等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人
又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払いを要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
（ル）開発物件に関するリスク
本投資法人は、前記「２投資方針（1）投資方針 ③投資基準（ロ）取得基準 f．開発

物件」に記載のとおり、原則として開発中の不動産への投資を行うことは予定していません。
但し、建物竣工後の取得を条件に不動産関連資産の取得のための契約を締結した上で、投資することがあります。建築中の不動産については、既に完成した物件を取得する場合に比べて、以下に例示するような固有のリスクが加わります。
a．開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることがあり、これらが開発の遅延、変更又は中止の原因となる可能性。
b．工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止される可能性。
c．開発コストが当初の計画を大きく上回る可能性。
d．天変地異により開発が遅延、変更又は中止される可能性。
e．行政上の許認可手続により開発が遅延、変更又は中止される可能性。
f．開発過程において事故が生じる可能性。

－ 79 －(79) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

g．その他予期せぬ事情により開発の遅延、変更又は中止が必要となる可能性。
これらの結果、開発物件からの収益等が予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法
人が被る可能性があります。また、竣工直後は稼働率が通常低く、稼働率を上げるのに予想以上の時間がかかることもあります。このため本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。
(ヲ）鑑定評価額に関するリスク
不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士による地域分析、個別分析等の分析の結果に基づく、ある一定時点における不動産鑑定士の判断や意見を示したものにとどまります。同
一物件について鑑定評価を行った場合でも、個々の不動産鑑定士によって、その適用する評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、かかる鑑定の結果が現在及び将来において当該鑑定評価額による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額をもって売却されるとは限りません。
(ワ）わが国における賃貸借契約に関するリスク
わが国における賃貸用住居そのほかの賃貸借契約では、契約期間を２年とし、その後別段の意思表示がない限り自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにかか
わらず、テナントが一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合が多く見受けられます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。
なお、賃貸人からの賃貸借契約の更新拒絶及び解除は、正当事由の存在が認められる場合を除いて困難であることが多いのが実情です。
定期賃貸借契約においては、テナントの賃料減額請求権を契約で排除することが可能です。
また、定期賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。
また、定期賃貸借契約において契約期間中は賃料改定を行わない約束がなされた場合、一般的な賃料水準が上昇することにより、一般的な賃料水準に対する当該定期賃貸借契約の賃料が相対的に低下する可能性があります。
高級賃貸用住宅は、相対的に需要（入居者）が限定されていて市場が小さく、このような住居がほかから新規供給された場合、市場への影響が少なくないことがあります。加えて、
既存テナントが退去した場合、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下する場合もあり、時として代替テナント確保のために賃料水準を下げることもあります。また、そのような賃貸用住居は、欧米系企業・多国籍企業において海外から派遣される赴任者等を主な入居者として想定しているため、経済状況、国際状況の変化等により需要が大きく減少し、そのために不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナン
ト確保のために賃料水準引下げを余儀なくされる可能性があり、そのような場合、賃料収入が大きな影響を受ける可能性もあります。

－ 80 －(80) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(カ）マスターリースに関するリスク
本投資法人の保有する不動産又は信託不動産においては、賃借人（サブリース会社）が当
該不動産の所有者である本投資法人又は信託不動産の所有者である信託受託者との間でマス
ターリース契約を締結して建物を一括して貸借するとともに賃貸管理業務を受託し、その上で各貸室を第三者に対して転貸する、いわゆるサブリースの運用形態をとっているものが多くあります。サブリース会社の財務状態が悪化した場合、サブリース会社から賃貸人である
本投資法人又は信託受託者への賃料の支払いが滞るほか、賃貸管理その他サブリース会社としての機能に支障をきたして不動産又は信託不動産の稼働率が低下する可能性があり、本投資法人の収入が減少するおそれがあります。
(ヨ）賃料の減額に関するリスク
不動産関連資産のテナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、賃貸人とテナントの合意により減額される可能性があります。さらに、テナントが賃貸人に対し、借地借家法第32条（又は借家法（大正10年法律第50号、その後の改正を含みます。）第７条）に基づく賃料減額請求権を行使する可能性もあります。また、不動産関連資産と競合すると思われる不動産の賃料水準が全般的に低下した場合には、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約における賃料の額が従前の賃料の額と比較して低下するとともに、上記のような賃料減額の可能性もより増大することになり、本投資法人の賃料収入の減少をもたらす可能性があります。
上記のような通常の建物賃貸借に対して、一定の要件を満たすことにより、比較的長期の契約期間中、借地借家法第32条の賃料増減額請求権に服さない建物賃貸借（以下「定期建物賃貸借」といいます。）が存在します。もっとも、定期建物賃貸借契約においてテナントが契約期間の定めにかかわらず早期解約した場合、契約上の当然の権利として又は違約金条項に基づく権利として、残期間の賃料全てについて必ずテナントに対して請求できるかどうか
は、未だ事例の蓄積が乏しいため定かでありません。特に、残期間の途中で新たなテナントが見つかり、賃料収入が得られることとなった場合には、その効力が制限される可能性があります。なお、そもそも契約上、違約金の額が一定期間の賃料に対応する分だけに限られている場合もあり得ます。また、賃貸人にとって、定期建物賃貸借契約には、通常の賃貸借契約に比べ契約期間中の賃料収入の安定が期待できるという有利な面がある一方で、賃料が低く抑えられがちであったり、特約の定め方によっては一般的な賃料水準が上昇する場合でもそれに応じた賃料収入の増加を期待することができない等、不利益な面もあります。
なお、本投資法人が賃貸している不動産関連資産を賃借人が転貸している場合には、転貸条件が必ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人が転借人と直接の賃貸借契約関係を有することとなったとき、低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があります。
(タ）不動産の運用費用の増加に関するリスク
経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理にかかる費用又は備品調達等の管理コストの上昇、修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。一方
で、不動産関連資産からの収入がこれに対応して増加するとの保証はありません。
(レ）入居者の建物使用態様に関するリスク
建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更
工事、内装の変更等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態とな－ 81 －(81) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

り、本投資法人が、その改善のための費用を負担する可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の関与なしに行われる可能性があります。その他、「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律」（平成３年法律第77号、その後の改正を含みます。）に定める暴力団の入居や、入居者による「風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律」（昭和23年法律第122号、その後の改正を含みます。）に定める風俗営業の開始等入居者の建物使用態様により不動産関連資産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
(ソ）不動産の毀損等に関するリスク
不動産関連資産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となることがあります。
かかる修繕に多額の費用を要する場合があり、また、修繕工事の内容やその実施の仕方によっては、テナントの使用収益に影響を与えたり、テナントの館内移転が必要となったりするため、賃料収入等が減少し又は少なからぬ付帯費用が発生する場合があります。他方、かかる修繕が困難若しくは不可能な場合には、将来的に不動産関連資産から得られる賃料収入等が減少するおそれがあります。これらの結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
(ツ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、暴風雨、洪水、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、電気的事故、機械的事故、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により、不動産関連資産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が消滅、減少する可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物が不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。また、これらの災害等によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性もあります。
但し、本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険や包括賠償責任保険等を付保する方針です。しかし、不動産関連資産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害等（例えば、故意によるもの、戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるものとは限りません。）が発生する可能性又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われず若しくは遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場
合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
本投資法人の付保に関する方針の概要については、前記「２ 投資方針 (1）投資方針④

運営管理方針」をご参照下さい。

(ネ）不動産にかかる所有者責任に関するリスク
本投資法人の不動産関連資産の瑕疵等を原因として、第三者の生命、身体又は財産その他
法律上保護に値する利益を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損失を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上、占有者に過失がない場合は無過失責任を負うこととされています（民法717条第１項但書）。
不動産関連資産に関しては、施設賠償責任保険等の適切な保険を付保する予定です。しかし、不動産関連資産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払－ 82 －(82) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

われる上限額を上回る損害が発生する可能性又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われず若しくは遅れる可能性は否定できません。
(ナ）有害物質にかかるリスク
不動産関連資産として取得した土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている場
合、当該敷地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、不動産関連資産として取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されているか、若しくは使用されている可能性がある場合やＰＣＢが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交
換や、保管・撤去費用等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
本書の日付現在、アスベスト等を使用している若しくは使用している可能性のある建物が、取得済みの不動産に含まれています。
また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産関連資産の所有者として損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
(ラ）投資対象とする不動産の偏在に関するリスク
本投資法人は、前記「２投資方針 (1）投資方針」に記載された投資方針に基づき運用を行いますが、その投資対象とする不動産が、不動産市況によって一定の用途又は地域に偏在した場合、当該地域における地震その他の災害、市況の低迷による稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、テナント獲得に際し賃貸市場において投資対象とする不動産相互間で競合し、結果として賃料収入が減少し、本投資法人の収益に影響を与える可能性があり得ます。
また、一般に、資産総額に占める個別の投資対象とする不動産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、資産総額に占める割合が大きい不動産
関連資産に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した
場合には、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
(ム）テナントの支払能力に関するリスク
賃借人（テナント）が特に解約の意思を示さなくても、テナントの財務状況が悪化した場
合又はテナントが破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった
場合には、賃料の支払いが滞る可能性があります。このような延滞された賃料等（場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。）の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超えると、投資主に損害を与える可能性があります。特に、全賃料収入のうち特定のテナントからの賃料収入が占める割合が小さくない場合においては、当該テナントが賃料の支払能力を失った場合には、当該不動産の賃料収入に与える影響が大きくなります。また、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払を以ってこれに対抗することができるため、テナントが賃貸人側の何らかの落ち度を理由に意図的な賃料不払を以って対抗する可能性もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入にも影響を及ぼすこととなるため、投資主に損害を与える可能性があります。本投資法人では、かかるリ
スクを低減するために、テナント信用力を勘案したテナント選定及び賃料支払状況等の管理体制の整備を行い、また、投資対象の適切な分散を図りますが、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。

－ 83 －(83) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(ウ）売主の倒産等の影響を受けるリスク
一般に、不動産又は信託受益権を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産又は信託受益権の売買又は売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人により否認される可能性があります。また、財産状態が健全でない売主が不動産又は信託受益権を売却した
場合、当該不動産又は信託受益権の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取消される可能性があります。
また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格づけることにより、依然としてその目的物が売主（又は倒産手続における管財人乃至財団）に属すると解される可能性があり、特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得ます。
(ヰ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が運用資産を売却した場合に、当該運用資産に物的又は法律的な瑕疵があるた
めに、法律の規定に従い、瑕疵担保責任を負う可能性があります。特に、本投資法人は、宅地建物取引業法上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、瑕疵担保責任を排除することが原則としてできません。
また、法律の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、運用不動産の性状その他に関する表明保証責任や瑕疵担保責任を負う可能性があります。
これらの法律上又は契約上の表明保証責任や瑕疵担保責任を負う場合には、買主から売買契約を解除され、又は買主が被った損害の賠償をしなければならず、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
さらに、賃貸中の運用不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれに倣うのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予定外の出費を強いられる場合があり得ます。
④

不動産関連資産－信託受益権特有のリスク(イ）信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが（信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。以下「信託法」といいます。）第７条）、他方で信託受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（信託法第36条及び第37条）。即ち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。従って、本投資法人が不動産、土地の賃借権若し
くは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・
ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますし、一旦不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。

－ 84 －(84) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(ロ）信託の受益権の流動性にかかるリスク
本投資法人が信託の受益権を保有運用資産とする場合、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分するときは、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。
さらに、不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については証券取引法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、平成16年12月の信託業法の改正に伴い、信託受益権販売業が新たに規定され、信託の受益権の明確な仲介業務
ルールが定められており、かかる法令改正により、信託の受益権の流動性が従来より高まる
可能性がありますが、有価証券と比較すると相対的に流動性が低いというリスクが存在します。このように信託の受益権も、有価証券と比較すると相対的に流動性が低いというリスクが存在します。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負って信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
(ハ）信託受託者にかかるリスク
ａ．信託受託者の破産・会社更生等にかかるリスク
信託法上、受託者が破産宣告を受け又は会社更生手続その他の倒産手続の対象となった
場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては明文の規定はないものの、信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が信託受託者の破産財団又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。信託受託者が破産した場合、信託法第42条第１項に基づき信託受託者の任務は終了し、信託法第50条に基づき信託財産の名義人でもなくなることから、信託財産は破産財団に属さないと説明する向きもあります（破産法第34条第１項）。また、信託法第16条によれば、信託財産に対する信託受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は受託者の債権者との関係では信託受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられ、信託財産は管財人等による取戻リスクにさらされないものと考えられます。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
ｂ．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する
信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが（信託法第31条）、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
信託受益権を取得するに際しては、十分なデュー・ディリジェンスを実施し、①信託契約上、当該信託の目的が受益者の利益のためにのみ行われていることが明確にされている－ 85 －(85) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

こと、②信託財産の処分や信託財産に属する金銭の運用等についても、厳しい制約を課されていることが満たされている信託の受益権のみ投資対象とすることで、信託財産が勝手に処分されたり、信託財産が新たに債務を負担して、その結果として本投資法人が不利益を被る可能性は回避されると考えられますが、常にそのようなことを回避できるとの保証はありません。
(ニ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評
価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
建物状況調査報告書及び地震リスク分析報告書は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び施設管理者への聞き取りを行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出される予想損失率も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。予想損失率は、予想損失額の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる場合があります。
⑤

税制等に関するリスク(イ）利益の配当等の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件（以下「利益配当等の損金算入要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の課税所得の計算上損金に算入することが認められています。本投資法人は、本書の日付以降、かかる要件を満たすよう継続して努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の減少、分配金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により利益配当等の損金算入要件の全てを満たすことができない可能性があります。かかる場合、利益の配当等を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
なお、課税上の取扱いについては、後記「４ 手数料等及び税金 (5）課税上の取扱い」
をご参照下さい。
(ロ）会計処理と税務処理との乖離により90％超支払配当要件が満たされないリスク
利益配当等の損金算入要件のうち、配当可能所得あるいは配当可能額の90％超の分配を行うべきとする要件（以下「90％超支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の会計上の利益ではなく税務上の所得を基礎として90％超支払配当要件の判定を行うこととされています。従って、会計処理と税務上の取扱いの差異により、この要件を満たすことが困難となる場合があります。

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(ハ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク及び90％超支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違等により過年度の課税所
得計算について税務否認等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生する
ことがあり、投資家への分配金の予想額の修正が必要となる場合があります。また、過年度における90％超支払配当要件が事後的に満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が全額否認され、本投資法人の税負担が増
大し、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
(ニ）保証金、建設協力金、敷金に関するリスク
利益配当等の損金算入要件のひとつに、借入れを行う場合には証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家のみから行うことという要件があります。従って、保証金、建設協力金又は敷金等の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された
場合においては、利益配当等の損金算入要件を満たせないことになります。また、敷引き、償却等の取扱いに関して会計・税務の取扱いが異なった場合には、追加で税負担が発生し、又は利益配当等の損金算入要件が満たせない可能性があります。
(ホ）同族会社に該当するリスク
利益配当等の損金算入要件のうち、事業年度終了時に同族会社に該当していないこと（発行済投資口の総口数の50％超が上位３位以内の投資主グループによって保有されていないこと）とする要件については、投資口が市場で流通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、結果として満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、利益の配当等を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
(ヘ）不動産の取得に伴う軽減措置の適用が受けられないリスク
投資法人が直接に不動産を取得する場合において、投資法人の規約に資産運用の方針として一定の内容の記載があり、その他の税務上の要件を満たす場合には、登録免許税及び不動産取得税の軽減措置の適用が認められています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更等され若しくは軽減措置が廃止された場合にはこの軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。
(ト）税制変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈が変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資口にかかる利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制が変更された場合、投資口の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。
(チ）投資口を保有する投資主について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
利益配当等の損金算入要件のひとつに、事業年度終了の時において発行済投資口が50人以上の投資主によって所有されていること、又は、適格機関投資家のみによって所有されていることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、投資口を所有する投資主が50人未満になる可能性がありま－ 87 －(87) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

す。
(リ）借入金にかかる利益配当等の損金算入要件に関するリスク
利益配当等の損金算入要件のひとつに、借入れを行う場合には証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家のみから行うことという要件があります。従って、本投資法
人が何らかの理由により適格機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合においては、利益配当等の損金算入要件を満たせないことになります。その結果、本投資法人の税負担が増大し、投資家への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
(ヌ）減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損にかかる会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設置に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）が、平成17年４月１日以後開始
する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第２期計算期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。
(2）投資リスクに対する管理体制
本投資法人は、上記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規制を遵守するとともに、資産運用会社においては適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
具体的な取組みは、以下のとおりです。
①

資産運用会社の体制(イ）資産運用会社は、資産運用会社が策定し、本投資法人の役員会に報告される「運用ガイド
ライン」を遵守すること並びに資産運用会社のコンプライアンス規程及びリスク管理規程に基づきコンプライアンス・リスク管理を行います。
(ロ）資産運用会社は、利害関係者との本投資法人の間の取引については、資産運用会社の取締役会に付され、取締役の全員が出席の上、出席取締役全員一致をもって取引にかかる議案を決するものとされています。かつ、利害関係取引に関する自主ルールを定めており、これを遵守することにより利益相反にかかるリスク管理を行います。
(ハ）資産運用会社は、内部者取引の未然防止についての社内規程を定め、役職員のインサイダー取引の類似取引防止に努めています。

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(ニ）資産運用会社は、委員会を設け、運用にかかる年度計画や取得・売却に関する事項を審議することにより、異なる視点からリスク管理を行います。
(ホ）資産運用会社は、コンプライアンス・リスク管理を所管するコンプライアンス・オフィ
サーが統括するコンプライアンス・リスク管理委員会を設け、投資委員会による審議の経過及び投資判断について審議し、法令遵守の状況を監視します。また、その結果については、
内容により取締役会の決議事項とされています。
(ヘ）資産運用会社は、コンプライアンスに関する社内体制を整備し、コンプライアンス上の問題の発生についての対応を講じています。また、コンプライアンス・マニュアルを作成し、コンプライアンス基本方針や役職員の行動規範を定めるのみならず定期的にコンプライアン
ス研修を実施します。
②

本投資法人の体制
本投資法人は、３か月に１回以上役員会を開催し、資産運用会社の運用状況の報告を受ける

ほか、執行役員は適宜資産運用会社の運用状況を聴取及び関係書類の閲覧・調査を実施し、資産運用会社の管理・監督を行います。
以上のように、本投資法人及び資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しない
ことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資主に損失が生ずる恐れがあります。

－ 89 －(89) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_040_wk_07389192／投資リスク／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

４【手数料等及び税金】(1）【申込手数料】
該当事項はありません。
(2）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主（証券保管振替制度に関する実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第５条）、該当事項はありません。
(3）【管理報酬等】
以下は、本書の日付現在の状況です。
①

役員報酬
本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払時期は、次のとおりとしま
す（規約第18条）。

(イ）執行役員の報酬は、１人当たり月額100万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該月の末日までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
(ロ）監督役員の報酬は、１人当たり月額50万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該月の末日までに監査役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
（注）本投資法人は、投信法第115条の６第１項の行為に関する執行役員又は監督役員の責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、賠償の責任を負う額から次に掲げる金額を控除した額を限度として、役員会の決議をもって免除することができるものとしています（規約第19条）。なお、会計監査人の責任を免除することができる点につき、後記「⑧ 会計監査人報酬」の（注）をご参照下さい。
・当該執行役員又は監督役員がその在職中に投資法人から職務執行の対価として受け、又は受けるべき財産上の利益の一
年間当たりの額に相当する額として法令で定める方法により算定される額に４を乗じて得た額。

②

資産運用会社への支払報酬
本投資法人は、資産運用会社と締結した資産運用委託契約に従い、資産運用会社に対して
委託業務報酬を支払います。当該報酬は、運用報酬１、２及び３からなり、その計算方法及び支払いの時期は以下のとおりです。その支払いに際しては、当該報酬にかかる消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いにかかる委託業務報酬に、それにかかる消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、運用会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座振替の方法により支払います。

(イ）運用報酬１
各計算期間において本投資法人が保有する各運用資産の保有期間に応じて、当該各運用資産の資産額に年率0.50％を乗じた額（１年を365日とした実日数による日割計算。１円未満切捨。）を上限とする金額を運用報酬１とします。なお、「計算期間」とは、本投資法
人の決算期の翌日（同日を含みます。）から３ヶ月目の月末日（同日を含みます。）まで、－ 90 －(90) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_050_wk_07389192／手数料等／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

及び、当該末日の翌日（同日を含みます。）から決算期（同日を含みます。）までの各期間をいいます。但し、最初の計算期間は、本投資法人の成立日（同日を含みます。）から最初に到来する決算期の３ヶ月前の月末日（同日を含みます。）までとします。また、各運用資産の「資産額」とは、計算期間中に本投資法人が取得した運用資産については、取得時の当該運用資産にかかる鑑定評価額を、それ以外の運用資産については、直前の決算期を調査の時点として鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査等による価格を意味します。
運用報酬１は、各計算期間の終了日から１ヶ月以内に支払うものとします。
(ロ）運用報酬２
本投資法人の各営業期間毎に算定される運用報酬２控除前の分配可能金額の3.0％に相当する金額（１円未満切捨。）を運用報酬２とします。なお、「分配可能金額」とは、日本国において一般に公正妥当と認められる企業会計基準に準拠して計算される税引前当期純利益に繰越欠損金があるときはその金額を填補した後の金額をいいます。
運用報酬２は、当該営業期間にかかる決算書類の承認後１ヶ月以内に支払うものとします。
(ハ）運用報酬３
本投資法人が規約に定める特定資産を取得した場合において、その取得価額（但し、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。）の1.0％を上限とする料率を乗じた金額を運用報酬３とします。
運用報酬３は、本投資法人が当該特定資産を取得した日が属する月の翌月末日までに支払うものとします。
③

一般事務受託者への支払報酬
本投資法人は、一般事務受託者であるみずほ信託銀行株式会社（以下「一般事務受託者」といいます。）に対して以下の業務を委託しています。

(イ）本投資法人の機関の運営に関する事務（投信法第117条第４号に規定する事務のうち、本投資法人が投資主名簿等管理人である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（以下「投資主名簿等管理人」といいます。）との間で本投資法人の成立時に締結した投資口事務代行委託契約において投資主名簿等管理人に委託された事務以外のもの。）(ロ）計算に関する事務（投信法第117条第５号に規定する事務。）(ハ）会計帳簿の作成に関する事務（投信法第117条第６号及び投信法施行規則第169条第２項第６号に規定する事務のうち、上記の投資口事務代行委託契約において投資主名簿等管理人に委託された事務以外のもの。）(ニ）納税に関する事務（投信法第117条第６号及び投信法施行規則第169条第２項第７号に規定する事務。）(ホ）その他(イ)乃至(ニ)に準ずる業務又は付随する一定の業務－ 91 －(91) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_050_wk_07389192／手数料等／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
ａ．上記の業務にかかる報酬（以下「一般事務報酬」といいます。）の計算期間は、３月又は９月の各１日から、その直後に到来する２月又は８月の各末日までとします。
ｂ．各計算期間の一般事務報酬は、本投資法人の保有する資産が不動産信託の受益権又は預金であることを前提に、当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算日における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第２項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、６ヶ月分の料率を記載した下記記載の基準報酬額表により計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額とします。なお、資産総額が1,000億円に満たない場合には、これを1,000億円として計算します。また、円未満の端数は切捨てるものとします。
（基準報酬額表）
資産総額算定方法（6ヶ月分）

500億円以下の部分について

資産総額×0.0200％

500億円超1,000億円以下の部分について

資産総額×0.0175％

1,000億円超の部分について

資産総額×0.0150％

ｃ．本投資法人は、各計算期間の一般事務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。支払いに要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担とします。
ｄ．経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議し合意の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
ｅ．上記ｂ．に定める一般事務報酬の金額は、本投資法人の保有する資産が不動産信託の受益権又は預金であることを前提としています。本投資法人の保有する資産にこれら以外の資産が含まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、
本投資法人及び一般事務受託者は、一般事務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって協議します。
ｆ．本投資法人は、上記ｂ．に定める一般事務報酬にかかる消費税及び地方消費税（以下「消費税等」といいます。）を別途負担し、一般事務受託者に対する当該報酬の支払いの際に消費税等相当額を加算して支払うものとします。
④

投資主名簿等管理人への支払報酬
本投資法人は、投資主名簿等管理人である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に対して以下の業務を委託しています。

(イ）投資主名簿及び実質投資主名簿、その他これに付属する帳簿の作成、管理及び備置に関す－ 92 －(92) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_050_wk_07389192／手数料等／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

る事務(ロ）投資口の譲渡・移転等にかかる名義書換、質権の登録又は抹消、信託財産の表示又はその抹消及び実質投資主の通知の受理に関する事務(ハ）投資主名簿の投資口の数と実質投資主名簿の投資口の数との合算に関する事務(ニ）投資証券の発行に関する事務(ホ）投資主の投資証券不所持申出及び投資証券の発行又は返還請求の受理等に関する事務(ヘ）投資主、実質投資主及び登録投資口質権者並びにこれらの法定代理人又は以上の者の常任
代理人の氏名、住所及び印鑑の登録又はその変更の登録に関する事務(ト）前各号に掲げるもののほか、投資口に関して投資主又は実質投資主が提出する届出の受理に関する事務(チ）投資主総会招集通知の発送及び議決権行使書に関する事務並びにその他の投資主総会の運営に関する事務(リ）投資主及び実質投資主に対して分配する金銭の支払いに関する事務(ヌ）投資主及び実質投資主からの照会に対する応答に関する事務(ル）投資口に関する統計及び法令又は契約に基づく官庁、証券取引所、証券保管振替機構等への届出又は報告のための資料の作成に関する事務(ヲ）新投資口の発行、投資口の併合・分割その他に関連して本投資法人が臨時に指定する事務(ワ）投資主及び実質投資主に対する通知、催告、報告等の発送に関する事務(カ）投資主及び実質投資主の権利行使に関する請求その他の投資主及び実質投資主からの申出の受付に関する事務（前各号の事務に関連するものに限ります。）(ヨ）(イ)乃至(カ)に掲げる事務に付帯する印紙税等の納付に関する事務(タ）(イ)乃至(ヨ)に掲げる事項に付随する事務並びにその他前各号以外の投信法第 117条第２号、第３号（但し、投資法人債券の発行に関する事務を除きます。）及び第４号（但し、投資主総会の運営に関するものに限ります。）に規定する事務－ 93 －(93) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_050_wk_07389192／手数料等／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
ａ．本投資法人は委託事務代行の対価として、投資主名簿等管理人に対し、当該契約書の下表に掲げる手数料を支払うものとします。但し、下表に定めのない事務に対する手数料は、本投資法人、投資主名簿等管理人協議の上決定するものとします。
ｂ．投資主名簿等管理人は上記ａ．の手数料を毎月計算して翌月中に請求し、本投資法人
は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座振替による方法により支払うものとします。
ｃ．上記ａ．の記載にかかわらず、本投資法人がその投資口を上場する日の前日までは、下表に掲げる手数料によらず、投資主名簿等管理人の手数料は月額金30,000円とします。なお、１ヶ月に満たない期間については、実日数をもとに日割計算するものとします。

－ 94 －(94) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_050_wk_07389192／手数料等／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

項目
投資主名簿管理料
（基本料）

名義書換料

分配金計算料

分配金支払料
投資証券交換分合料
諸届受理料
諸通知封入発送料

返戻郵便物整理料
議決権行使書作成集計料

証明・調査料
保管振替 実質投資主管理料
制度関係

実質投資主に関するデータ受理料

手数料
１．月末現在の投資主1名につき下記段階により区分計算した合計額の6分の1（月額）
5,000名まで 390円
10,000名まで 330円
30,000名まで 280円
50,000名まで 230円
100,000名まで 180円
100,001名以上 150円
但し月額の最低額を220,000円とします
２．月中に失格となった投資主1名につき55円
１．名義書換(1）書換投資証券枚数1枚につき115円(2）書換投資口数1口につき、①から③の場合を除き120円① 証券保管振替機構名義への書換の場合100円② 商号変更の提出の際に投資証券上への投資主名表示の変更を行った場合60円③ 合併による名義書換の場合60円
２．投資証券不所持(1）不所持申出又は交付返還1枚につき115円の2分の1(2）不所持申出又は交付返還1口につき、証券保管振替機構名義の場合を除き、120円の2分の1（証券保管振替機構の場合50円）
１．投資主1名につき下記段階により区分計算した合計額
5,000名まで 120円
10,000名まで 105円
30,000名まで
90円
50,000名まで
75円
100,000名まで60円
100,001名以上
50円
但し1回の最低額を350,000円とします
２．振込指定分 1件につき 130円加算
１．分配金領収証又は郵便振替支払通知書 1枚につき 500円
２．月末現在未払投資主 1名につき 5円
１．交付投資証券1枚につき75円
２．回収投資証券1枚につき70円
諸届受理1件につき550円
１．封入発送料(1）封書① 機械封入の場合
封入物2種まで1通につき25円 1種増す毎に5円加算② 手作業封入の場合 封入物2種まで1通につき35円 1種増す毎に10円加算(2）はがき 1通につき15円
但し、1回の発送につき最低額を30,000円とします
２．書留適用分 1通につき30円加算
３．発送差止・送付先指定 1通につき200円
４．振込通知を分配金計算書と分配金振込先確認書に分割した場合1件につき25円加算
５．ラベル貼付料 1通につき5円
返戻郵便物1通につき 250円
１．議決権行使書作成料 作成1枚につき18円
２．議決権行使書集計料 集計1枚につき25円
但し1回の集計につき最低額を25,000円とします
発行証明書1枚、又は調査1件1名義につき600円
１．月末現在の実質投資主1名につき下記段階により区分計算した合計額の6分の1（月額）
5,000名まで 210円
10,000名まで 180円
30,000名まで
150円
50,000名まで 120円
50,001名以上 100円
但し月額の最低を60,000円とします
２．月中に失格となった実質投資主1名につき40円
１．実質投資主票登録料
受理1件につき200円
２．実質投資主通知受理料 受理1件につき100円

本表に定めのない臨時事務（新投資口の発行事務、臨時に行う投資主確定事務及び投資口分布統計表作
成事務、商号変更等による投資証券一斉引換事務又は解約に関する事務等）については両当事者協議の上、その都度手数料を定めます。

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⑤

資産保管会社への支払報酬
本投資法人は、資産保管会社であるみずほ信託銀行株式会社（以下、「本資産保管会社」といいます。）に対して、本投資法人の資産の保管にかかる業務を委託しています。
上記の業務に対して本投資法人は、以下のとおり資産保管会社に報酬を支払います。

(イ）上記の業務にかかる報酬（以下「資産保管業務報酬」といいます。）は、３月又は９月の各１日から、その直後に到来する２月、８月の各末日までを計算期間とします。
(ロ）各計算期間の資産保管業務報酬は、本投資法人の保有する資産が不動産信託の受益権又は預金であることを前提に、当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算日における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第２項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、６ヶ月分の料率を記載した下記記載の基準報酬額表により計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額とします。なお、資産総額が1,000億円に満たない場合には、これを1,000億円として計算します。また、円未満の端数は切捨てるものとします。
（基準報酬額表）
資産総額算定方法（6ヶ月分）

500億円以下の部分について

資産総額×0.0100％

500億円超1,000億円以下の部分について

資産総額×0.0075％

1,000億円超の部分について

資産総額×0.0050％(ハ）本投資法人は、各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。支払いに要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担となります。
(ニ）経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び本資産保管会社は、互いに協議し合意の上、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。
(ホ）上記(ロ）に定める資産保管業務報酬にかかる金額は、本投資法人の保有する資産が不動
産信託の受益権又は預金であることを前提としています。本投資法人の保有する資産にこれら以外の資産が含まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、本投資法人及び本資産保管会社は、資産保管業務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって協議します。
(ヘ）本投資法人は、上記(ロ）に定める資産保管業務報酬にかかる消費税等を別途負担し、本資産保管会社に対する当該報酬支払いの際に消費税等相当額を加算して支払うものとします。

－ 96 －(96) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_050_wk_07389192／手数料等／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

⑥

第１回無担保投資法人債（以下、「本投資法人債」といいます。）の発行代理事務、支払代理事務及び期中事務に係る一般事務受託者への支払報酬
本投資法人が本投資法人債に係る発行事務、支払代理事務及び期中事務の一般事務受託者である中央三井信託銀行株式会社に対して支払う手数料は、金10,100,000円（消費税及び地方消費税を含みません。）であり、本投資法人債の払込日に、本投資法人債の払込金から、手数料及び消費税を控除した金額を、上記一般事務受託者から受領することにより、支払済
みです。
買入消却事務の委託に関する手数料としては、消却金額の10,000分の0.5を支払い、当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税相当額は、本投資法人が負担します。
⑦

本投資法人債の投資法人債管理者への支払報酬
本投資法人は、本投資法人債に係る投資法人債管理者である中央三井信託銀行株式会社に対して、投資法人債管理の委託に関する手数料として本投資法人債について、発行日から償還期日までの間、以下に定めるところに従い、毎１か年につき本投資法人債の現存額に2.0／10,000（年率）を乗じた金額を次の通り支払います。なお、当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税相当額は、本投資法人が負担します。

(イ）手数料の計算期間は、毎年３月及び９月（以下、本(イ)において「支払月」という。）までの各々前６ヶ月間とします。ただし、初回の手数料については、発行日の翌日から最初の支払月の月末までとし、また、最後の手数料についてはその直前の支払月の翌月初から満期償還日まで、もしくは買入消却により本投資法人債の総額が消滅した場合には、その消滅した日の属する月の月末までとします。
(ロ）各計算期間内の毎月の手数料は、各々その前月末における本投資法人債残高に対し、月割により計算します。ただし、発行月については発行日の翌日から発行日の属する月の月末までの手数料を発行額に対して日割で計算します。また、満期償還月については当該月初から償還日までの手数料を前月末における投資法人債残高に対して日割で計算し、この場合の日割計算は、年365日の方法によります。
(ハ）手数料の支払日は、各計算期間の最終月の25日（銀行休業日にあたるときはその前銀行営
業日）とする。ただし、満期償還の場合は満期償還日とし、買入消却により本投資法人債の総額が消滅した場合には、消滅した日の翌日から10銀行営業日目とします。

⑧

会計監査人報酬
会計監査人の報酬は、１営業期間につき、金1,500万円を上限として役員会で決定する金額とします。その支払いは決算日後３月以内に会計監査人の指定する口座へ振込む方法により行います（規約第26条）。

－ 97 －(97) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_050_wk_07389192／手数料等／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

（注）本投資法人は、投信法第115条の６第１項の行為に関する会計監査人の責任について、当該会計監査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、賠償の責任を負う額から次に掲げる金額を控除した額を限度として、役員会の決議をもって免除することができるものとしています（規約第19条）。
・当該会計監査人がその在職中に投資法人から職務執行の対価として受け、又は受けるべき財産上の利益の一年間当たりの額に相当する額として法令で定める方法により算定される額に２を乗じて得た額。

(4）【その他の手数料等】
本投資法人は、資産運用会社及び資産保管会社が本投資法人から委託を受けた業務を処理す
るに際し要する以下の諸費用を負担するほか、当該費用が立て替えられた場合の立替金の遅延
利息又は発生した損害金を負担します。
①

不動産関連資産の取得及び処分に関する費用
登録免許税、不動産取得税、契約締結等に伴う印紙税その他不動産関連資産の取得及び処分にかかる公租公課、不動産関連資産の取得及び処分にかかる仲介手数料等、不動産関連資
産の取得時及び取得検討時のデュー・ディリジェンス等の調査にかかる費用（外部の専門業者に対する報酬及び手数料等を含みます。）、不動産信託受託者へ支払う信託報酬及び費用、鑑定評価費用、専門家等に対する報酬又は費用（法律顧問、税務・会計顧問及び司法書士等を含みます。）等②

運用資産の運営に関する費用
テナント誘致にかかる費用（媒介手数料、広告宣伝費等）、管理委託費用（プロパティ・
マネジメント会社へ支払う報酬及び外注委託費を含みます。）、不動産関連資産に付保された保険料、不動産関連資産にかかる維持修繕費用（改修等を含みます。）、水道光熱費、借地借家料、運用資産の維持にかかる公租公課、不動産信託受託者へ支払う信託報酬及び費用等③

借入れ等（投資法人債を含みます。）に関する費用
有価証券届出書及び目論見書等の作成、印刷及び交付にかかる費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用も含みます。）、借入金利息及び借入れにかかる諸費用（借入枠設定費用、ローン実行手数料等）、投資法人債の発行にかかる諸費用（引受手数料等）、本投資法人の広告宣伝、ＩＲ活動にかかる費用、専門家等に対する報酬又は費用（法律顧問、税務・会計
顧問及び司法書士等を含みます。）等④

運用報告書等の作成等に関する費用
有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出にかかる費用、財務諸表、資産運用
報告、計算書類、附属明細書、資産管理計画書等の作成、印刷及び交付にかかる費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用も含みます。）、運用資産にかかる定期的な調査の費用、専門家等に対する報酬又は費用（法律顧問、税務・会計顧問及び司法書士等を含みます。）
等⑤

投資証券又は投資法人債の発行にかかる費用
有価証券届出書及び目論見書等の作成、印刷及び交付にかかる費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用も含みます。）、申込証及び券面の作成、印刷及び交付にかかる費用（印－ 98 －(98) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_050_wk_07389192／手数料等／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

紙税を含みます。）、投資証券の上場及びその上場維持に関する費用（上場審査費用、上場
費用等）、払込金取扱手数料、アドバイザー（法律顧問、税務・会計顧問、司法書士及び証券会社等を含みます。）に支払う費用、募集にかかる広告宣伝費等⑥

本投資法人の運営に関係する費用分配金支払いにかかる費用（取扱手数料、領収証作成交付費用等）、投資主総会招集にかかる費用（公告費用、招集通知作成交付費用、会場設置運営費用等）、執行役員及び監督役
員にかかる保険料等⑦

その他上記に類する本投資法人が負担すべき費用
上記のほか、これらに類する費用を本投資法人が負担することがあります。

(5）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する一般的な課税上の取扱いは以下のとおりです。税法等が改正された場合は、以下の内容が変更になることがあります。
①

個人投資主の税務(イ）利益の分配にかかる税務
個人投資主が本投資法人から受取る利益の配当は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われます。従って、分配金を受取る際に20％の税率により源泉徴収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適用はありません。
但し、個人投資主が本投資法人から平成21年３月31日までの間に受取るべき分配金については、源泉徴収税率は10％（所得税７％、地方税３％）、平成21年４月１日以降に受取るべき分配金については20％（所得税15％、地方税５％）となっています。
なお、本投資法人の配当については、受取る金額にかかわらず源泉徴収のみで課税関係を終了させる配当所得申告不要制度の選択が可能です。従って、個人投資主が本投資法人から受取る分配金については、源泉徴収だけで納税手続を終了することができます。
但し、これらの特例は配当等の支払にかかる基準日における本投資法人の発行済投資口総数の100分の５以上を有する個人については適用されません。
(ロ）利益を超える金銭の分配にかかる税務
個人投資主が本投資法人から受取る利益を超える金銭の分配は、資本の払戻しとして取り扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記(イ)における利益の配当と同様の課税上の取扱いを受けます。また、資本の払戻し額のうち、みなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡にかかる収入金額として取り扱われます。個人投資主はこの収入に対応する譲渡原価を計算する必要があります（注２）。この計算の結果、譲渡収入と譲渡原価との間に差額がある場合には、株式等の譲渡所得として原則として下記(ハ）と同様の課税上の取扱いを受けます。
資本の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は、この資本の払戻しを受ける直前の投資口の取得価額から、資本の払戻しにかかる譲渡原価を控除した金額です。

－ 99 －(99) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_050_wk_07389192／手数料等／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

（注１） みなし配当

資本の投資法人の資本の各投資主の資本の払戻し直前の保有投資口数＝ 払戻し － 払戻し直前の税務 × 一定割合＊ ×
投資法人の資本の払戻し直前の発行済投資口総数
額
上の資本金等の額

投資法人の資本の払戻し総額
＊一定割合

＝

（小数点第３位未満を切上げ）
投資法人の税務上の前期末純資産価額（前期期末時から当該払戻し等の直前の時までの間に、資本金等の額又は連結個別
資本金等の額が増加又は減少した場合には、その増加した金額を加算し又はその減少した金額を控除した金額）（注２）譲渡収入の金額 ＝ 資本の払戻し額 － みなし配当金額（注１）
譲渡原価の額 ＝ 資本の払戻し直前の投資口の取得価額 × 一定割合＊（上記＊と同じ）

なお、（注）のみなし配当の額及び一定割合については、本投資法人から各投資主に通知します。
(ハ）投資口の譲渡にかかる税務
個人投資主が上場投資口である本投資法人の投資口を証券会社等を通じて譲渡する場合の税率は、平成20年12月31日までは、10％（所得税７％、地方税３％）、平成21年１月１日以降は20％（所得税15％、地方税５％）の税率により課税されます。
本投資法人の投資口の譲渡に際して譲渡損が生じた場合は、ほかの株式等の譲渡にかかる譲渡所得等の金額との通算は認められますが、株式等の譲渡にかかる譲渡所得等の合計額が損失となった場合は、その損失はほかの所得と通算することはできません。但し、証券会社等を通じて上場投資証券たる投資口を譲渡したこと等により生じた譲渡損失のうちその譲渡日の属する年分の株式等の譲渡にかかる譲渡所得等の金額の計算上控除しきれない金額は、一定の要件の下で、その年の翌年以後３年内の各年分の株式等の譲渡にかかる譲渡所得等の金額からの繰越控除が認められます。この規定の適用を受ける場合は、譲渡損失が生じた年以降、連続して確定申告書及び譲渡損失の金額の計算に関する明細書等の提出が必要です。
②

法人投資主の税務(イ）利益の分配にかかる税務
法人投資主が本投資法人から受取る利益の分配は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の事業年度において益金計上されます。利益分配を受取る際には20％の税率で源泉徴収されますが、この源泉税は所得税額控除の対象となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。
但し、平成21年３月31日までに受取るべき分配金については、所得税の源泉徴収税率が７％、平成21年４月１日以後に受取るべき分配金については15％の税率に軽減されます。
(ロ）利益を超える金銭の分配にかかる税務
法人投資主が本投資法人から受取る利益を超える金銭の分配は、資本の払戻しとして取り扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当として上記(イ)における利益の配当と同様の課税上の取扱いを受けます。また、資本の払戻し額のうちみなし配当を上回る金額は投資口の譲渡にかかる収入金額として取り扱われます。各投資主はこの収入に対応する譲渡原価を計算する必要があります。この計算の結果、譲渡収入と譲渡原価との間に差額がある場合に－ 100 －
(100) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_050_wk_07389192／手数料等／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

は譲渡損益として原則として(ニ)と同様の課税上の取扱いを受けます。みなし配当、譲渡
原価、譲渡損益の計算方法は個人投資主の場合と同様です。
資本の払戻しを受けた後の投資口の帳簿価額は、この資本の払戻しを受ける直前の投資口の帳簿価額から、資本の払戻しにかかる譲渡原価を控除した金額となります。
(ハ）投資口の期末評価方法
法人投資主による投資口の期末評価方法については、税務上、投資口が売買目的有価証券である場合には期末日の時価で、売買目的以外の有価証券である場合には原価で評価されます。
(ニ）投資口の譲渡にかかる税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、法人税の課税所得の計算上、益金又は損金として計上されます。
③

本投資法人の税務(イ）利益配当等の損金算入要件
税法上、一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を本投資法人の損金に算入することが認められていますが、そのための主な要件は次のとおりです。
ａ．配当等の額が配当可能所得の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること。
ｂ．他の法人の発行済株式又は出資の総数又は総額の50％以上を有していないこと。
ｃ．借入れは、適格機関投資家からのものであること。
ｄ．事業年度終了時に同族会社に該当していないこと。
ｅ．発行する投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約において記載されていること。
ｆ．投資法人の事業年度終了時において、その発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること。

－ 101 －
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(ロ）不動産流通税の軽減措置
ａ．登録免許税
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税価格の２％の税率により課されます。なお、平成18年４月１日から平成20年３月31日まで
は、土地に関する部分は税率が１％となります。但し、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合である「特定不動産の割合」を75％以上とする旨の記載があること、その他の要件を満たす投資法人は、平成18年４月１日から平成20年３月31日までに取得する不動産に対しては、登録免許税の税率が0.8％に軽減されます。
ｂ．不動産取得税
不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が不動産の価格に対し４％の税率により課されます。なお、この税率は、住宅及び土地の取得については平成18年４月１日から平成21年３月31日までは３％、住宅以外の家屋の取得については平成18年４月１日から平成20年３月31日までの２年間に限り3.5％となります。但し、規約において、資産の運用の方針として、「特定不動産の割合」を75％以上とする旨の記載があること
その他の要件を満たす投資法人は平成21年３月31日までに取得する不動産に対しては、不動産取得税の課税標準が３分の１に軽減されます。また、特別土地保有税については
平成15年以降当分の間その課税が行われないこととなりました。

－ 102 －
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５【運用状況】(1）【投資状況】
本投資法人の第４期末（平成19年2月末日）現在における投資状況の概要は以下のとおりです。

資産の種類

不動産

地域
（注１）

用途

保有総額
（百万円）（注２）

都心主要５区

12,8037.1

東京23区（都心主要５区を除
く。）

3,293

1.8

―

―

地方

11,8556.5

都心主要５区

79,66043.9

東京23区（都心主要５区を除く。）

34,16718.8

東京23区を除く東京圏

18,111

10.0

地方

11,734

6.5

171,625

94.6

9,884

5.4

181,509

100.0

賃貸住宅

東京23区を除く東京圏

不動産
信託受益権

資産総額に対する比率（%）(注３)

賃貸住宅

小計
預金その他資産
資産総額

金額（百万円）

資産総額に対する
比率（%）

負債総額

93,267

51.4

純資産総額

88,242

48.6（注１）「地域」欄に記載されている「都心主要５区」とは、港区、渋谷区、新宿区、千代田区及び中央区を、「東京23区(都心主要５区を除く。)」とは、都心主要５区を除く東京23区を、「東京23区を除く東京圏」とは、東京23区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「地方」とは、それ以外の地域をそれぞれ表します。
（注２）保有総額は、貸借対照表計上額（不動産及び不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額の合計額）によっています。
（注３）資産総額に対する比率については、小数点第２位を四捨五入しています。

－ 103 －
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(2）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
投資法人が平成19年２月末日（第４期末）現在保有する不動産又は信託受益権の信託財産たる不動産（94物件）（以下「第４期末保有資産」といいます。）の概要は以下のとおりです。なお、
下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、平成19年２月末日現在のものです。また、本投資法人が第４期末後に取得した、又は取得する予定の資産については、後記「ハ.個別資産の概要（参考情報）」をご参照下さい。
物件番号

地域

名称

取得価格

比率

鑑定評価額

第4期末
帳簿価額

（注1）

（注2）

（注3）
（百万円）

（注4）

（注5）
（百万円）

（百万円）

取得時期

C-1

NCR南青山

3,783

2.27%

3,817

3,821

平成16年12月15日

C-2

NCR西麻布ツインタワー

3,315

1.98%

3,321

3,348

平成16年12月17日

C-3

NCR西麻布

3,143

1.88%

3,175

3,168

平成16年12月15日

C-4

NCRお茶の水

2,300

1.38%

2,300

2,319

平成16年12月17日

C-5

NCR参宮橋

1,734

1.04%

1,727

1,752

平成16年12月15日

C-6

NCR新宿壱番館

1,978

1.18%

2,011

1,999

平成16年12月15日

C-7

NCR新宿弐番館

889

0.53%

909

900

平成16年12月15日

C-8

NCR日本橋イースト

1,622

0.97%

1,617

1,638

平成16年12月15日

C-9

NCR日本橋ウエスト

1,480

0.89%

1,470

1,494

平成16年12月15日

C-10

NCR銀座ツインⅠ

1,133

0.68%

1,134

1,143

平成16年12月15日

C-11

NCR銀座ツインⅡ

968

0.58%

964

977

平成16年12月15日

C-12

NCR原宿

1,220

0.73%

1,210

1,235

平成16年12月17日

NCR三田

986

0.59%

988

998

平成16年12月15日

NCR代々木上原

765

0.46%

765

774

平成16年12月17日

C-15

NCR千駄ヶ谷

695

0.42%

685

704

平成16年12月17日

C-16

NCR新宿7丁目

626

0.37%

626

643

平成16年12月17日

C-17

NCR市谷左内町

577

0.35%

575

585

平成16年12月17日

C-18

NCR日本橋人形町Ⅰ

1,230

0.74%

1,230

1,245

平成17年2月25日

C-19

NCR日本橋人形町Ⅱ

1,290

0.77%

1,290

1,304

平成17年2月25日

C-20

NCR新御茶ノ水

1,160

0.69%

1,160

1,181

平成17年2月25日

C-21

NCR神保町

2,803

1.68%

3,053

2,852

平成17年6月10日

C-22

NCR日本橋人形町Ⅲ

1,662

1.00%

1,680

1,684

平成17年6月10日

C-23

NCR神保町Ⅱ

1,470

0.88%

1,470

1,541

平成17年7月5日

C-24

NCR銀座イーストⅢ

841

0.50%

868

897

平成17年7月5日

C-25

NCR新宿御苑Ⅰ

3,140

1.88%

3,020

3,237

平成17年7月28日

C-26

NCR笹塚

3,050

1.83%

3,090

3,148

平成17年7月28日

C-27

NCR高輪台

1,180

0.71%

1,150

1,233

平成17年7月28日

C-13
C-14

都心主要
5区

－ 104 －
(104) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

地域

名称

取得価格

比率

鑑定評価額

第4期末
帳簿価額

（注1）

（注2）

（注3）
（百万円）

（注4）

（注5）
（百万円）

（百万円）

C-28

NCR日本橋人形町Ⅳ

842

0.50%

844

886

平成17年7月28日

C-29

NCR新宿御苑Ⅱ

580

0.35%

590

617

平成17年7月28日

C-30

NCR銀座イーストⅣ

510

0.31%

512

546

平成17年7月28日

C-31

NCR高輪台Ⅱ

1,530

0.92%

1,500

1,596

平成17年9月21日

NCR南麻布

840

0.50%

830

889

平成17年9月21日

NCR南麻布イースト

1,260

0.75%

1,284

1,300

平成17年12月26日

C-34

NCR銀座

4,000

2.39%

4,050

4,174

平成18年4月27日

C-35

NCR日本橋水天宮

3,332

1.99%

3,307

3,489

平成18年4月27日

C-36

NCR高輪

10,995

6.58%

11,00011,387平成18年1月11日

C-37

NCR東日本橋

4,930

2.95%

4,910

5,139

平成18年12月1日

C-38

カテリーナ三田タワース
イート(NCR)（注6）

16,2009.70%

16,40016,597平成18年12月22日

90,05953.92%

90,532

92,463

物件番号

C-32
C-33

都心主要
5区

計

取得時期

－ 105 －
(105) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号

地域
（注1）

比率

鑑定評価額

第4期末
帳簿価額

（注3）
（百万円）

（注4）

（注5）
（百万円）

（百万円）

名称

取得価格

（注2）

取得時期

M-2

NCR等々力

1,850

1.11%

1,850

1,876

平成16年12月15日

M-3

NCR本所吾妻橋

1,122

0.67%

1,130

1,133

平成16年12月15日

M-4

NCR北沢

1,070

0.64%

1,090

1,082

平成16年12月17日

M-5

NCR目黒

1,050

0.63%

1,040

1,062

平成16年12月17日

M-6

NCR洗足公園

921

0.55%

924

935

平成16年12月17日

M-8

NCR門前仲町

524

0.31%

543

530

平成16年12月15日

M-9

NCR田園調布

511

0.31%

511

520

平成16年12月17日

M-10

NCR根岸

356

0.21%

354

361

平成16年12月17日

M-11

NCR上池台

238

0.14%

238

241

平成16年12月17日

M-12

NCR大塚

1,290

0.77%

1,290

1,306

平成17年2月25日

M-13

NCR森下

985

0.59%

985

998

平成17年2月25日

NCR若林公園

970

0.58%

969

988

平成17年4月21日

M-15

NCR浅草橋

870

0.52%

896

913

平成17年4月19日

M-16

NCR学芸大学

1,210

0.72%

1,320

1,262

平成17年5月31日

M-17

NCR自由が丘

1,470

0.88%

1,470

1,529

平成17年7月28日

M-18

NCR目白イースト

1,080

0.65%

1,075

1,131

平成17年7月29日

M-19

NCR入谷

675

0.40%

674

718

平成17年7月29日

M-20

NCR池袋

3,227

1.93%

3,300

3,338

平成17年9月21日

M-21

NCR要町

1,360

0.81%

1,360

1,417

平成18年1月11日

M-22

NCR上野タワー

2,990

1.79%

2,976

3,091

平成18年2月1日

M-23

NCR品川シーサイドタワー

9,350

5.60%

9,450

9,726

平成18年6月30日

M-24

NCR八雲

1,160

0.69%

1,180

1,219

平成18年12月1日

M-26

NCR戸越銀座

1,960

1.17%

2,040

2,074

平成18年12月13日

36,23921.70%

36,66537,460

M-14

東京23区

計

－ 106 －
(106) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

地域

名称

取得価格

比率

鑑定評価額

第4期末
帳簿価額

（注1）

（注2）

（注3）
（百万円）

（注4）

（注5）
（百万円）

（百万円）

G-1

NCR横浜イースト

6,753

4.04%

6,766

6,788

平成16年12月15日

G-2

NCR船橋本町

1,083

0.65%

1,076

1,094

平成16年12月17日

G-3

SH 元住吉

1,058

0.63%

1,107

1,031

平成16年12月15日

G-4

NCR豊田

1,053

0.63%

1,046

1,058

平成16年12月15日

G-5

NCR西船橋

997

0.60%

997

1,006

平成16年12月17日

G-6

NCR舞浜

844

0.51%

841

853

平成16年12月17日

G-7

NCR市川妙典

769

0.46%

775

778

平成16年12月17日

G-8

NCR久米川

715

0.43%

706

722

平成16年12月17日

G-9

NCR浦安

653

0.39%

658

661

平成16年12月17日

NCR南行徳Ⅰ

648

0.39%

655

656

平成16年12月17日

G-11

NCR南行徳Ⅱ

447

0.27%

450

453

平成16年12月17日

G-12

NCR野毛山

469

0.28%

468

477

平成16年12月17日

G-13

NCR南林間

456

0.27%

461

460

平成16年12月17日

G-14

NCR湘南

445

0.27%

445

456

平成16年12月17日

G-15

LM淵野辺本町

222

0.13%

212

212

平成16年12月17日

G-16

LM東青梅第三

175

0.10%

168

176

平成16年12月17日

G-17

PT市川

620

0.37%

634

659

平成17年7月28日

G-18

PT塩焼

310

0.19%

348

340

平成17年7月28日

G-19

PT堀江

193

0.12%

221

222

平成17年7月28日

17,91010.72%

18,034

18,111

物件番号

G-10

東京圏

計

－ 107 －
(107) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

取得時期

物件番号

地域

名称

取得価格

比率

鑑定評価額

第4期末
帳簿価額

（注1）

（注2）

（注3）
（百万円）

（注4）

（注5）
（百万円）

（百万円）

取得時期

R-1

NCR大通公園

726

0.43%

722

731

平成16年12月17日

R-2

五色山ハイツ

720

0.43%

678

726

平成16年12月15日

R-3

NCR西公園

379

0.23%

385

375

平成16年12月17日

R-4

NCR西大濠

258

0.15%

263

257

平成16年12月17日

R-5

NCR加古川

274

0.16%

263

273

平成16年12月17日

R-6

LM前橋西片貝

202

0.12%

195

203

平成16年12月17日

アプリーレ垂水

1,710

1.02%

1,710

1,732

平成17年2月25日

R-9

クレスト草津

3,830

2.29%

3,806

3,973

平成17年6月28日

R-10

NCR本町イースト

1,740

1.04%

1,781

1,780

平成17年12月1日

R-11

NCR新梅田

1,640

0.98%

1,719

1,679

平成17年12月1日

R-12

NCR静岡鷹匠

770

0.46%

808

840

平成18年3月30日

R-13

NCR阿倍野

5,400

3.23%

5,360

5,626

平成18年4月27日

R-14

NCR大手通

382

0.23%

410

404

平成18年4月27日

R-16

NCR日本橋高津

4,780

2.86%

4,820

4,983

平成18年6月30日

計22,811

13.66%

22,92023,589

合計

167,019100.00%168,151

171,625

R-7
地方（注１）「地域」欄に記載されている「都心主要５区」とは、港区、渋谷区、新宿区、千代田区及び中央区を、「東京23区（都心主要
５区を除きます。）」とは、都心主要５区を除く東京23区を、「東京23区を除く東京圏」とは、東京23区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「地方」とは、それ以外の地域をそれぞれ表します。
（注２）「名称」欄に記載されている「ＮＣＲ」は、ニューシティレジデンスを、「ＬＭ」は、ライオンズマンションを、「ＳＨ」は、
ゾンネンハイムを、「ＰＴ」は、パークテラスをそれぞれ表します。
（注３）「取得価格」欄には、取得済み資産についての取得価格を記載しています。
（注４）「比率」欄には、取得済み資産である各資産の取得価格が取得価格額に占める割合を記載しており、小数点第三位を四捨五入しています。
（注５）「鑑定評価額」は、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。）及び不動産鑑定評
価基準等に従って鑑定評価を行った不動産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。
（注６）本物件にかかる建物の登記簿上の建物の名称は「カテリーナ三田タワースイート」ですが、本投資法人の取得する本物件（264戸）に関しては、テナントに対してニューシティレジデンスブランド戦略に基づいた一定のサービスの提供をすることから、「カテリーナ三田タワースイート（ニューシティレジデンス）」の名称で運営しており、かかる運営上の名称を記載
しています。以下同じです。

－ 108 －
(108) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

上記不動産又は信託不動産のうち、売主が利害関係者である場合、ＮＣＰＳ等の利害関係者がプロパティ・マネジメント会社又はサブリース会社（注）となっている場合は、利害関係者との間の取引に関する本投資法人の資産運用にかかる自主ルールに従い、関連契約に関し、以下の審議、決議を経て必要な承認がなされております。
（注）第三者に転貸することを目的とした賃貸借契約を本投資法人又は信託受託者との間で締結している賃借人をいいます。

・資産運用会社の投資委員会による審議及び決議
・資産運用会社のコンプライアンス・リスク管理委員会による審議及び決議
・資産運用会社の取締役会による審議及び決議－ 109 －(109) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

イ. 不動産及び信託不動産の概要
第４期末保有資産にかかる不動産又は信託不動産（信託財産にかかる不動産を言います。
以下同じです。）の名称、賃貸可能面積、賃貸面積、賃貸可能戸数、賃貸戸数、稼働率、住居タイプ別面積比率は以下のとおりです。
＜不動産及び信託不動産の概要＞
物件
番号

名称（注1）

賃貸可能
面積（㎡）
（注2）

賃貸面積
（㎡）
（注3）

賃貸
賃貸
可能
戸数
戸数
（戸）
（戸）
(注5)
(注4)

稼働率
（注6）

C-1

NCR南青山3,473.28

3,412.03

62

61

98.2%

C-2

NCR西麻布ツインタワー

3,296.44

3,149.38

60

58

95.5%

住居タイプ別面積比率（注7）

間取り別戸数S（戸）（注8）

UF

F

P

その他

1DK(2)、1LDK(60)100%

1R(24)、1LDK(28)、
27%

50%

11%

12%

2LDK(4)、その他(4)1LDK(28)、

C-3

NCR西麻布

2,802.62

2,674.68

37

35

95.4%

33%

1LDK+S(1)、2LDK(7)、67%

2LDK+S(1)1R(1)、1LDK(38)、
C-4

NCRお茶の水

2,507.30

2,351.63

44

42

C-5

NCR参宮橋1,898.47

1,756.26

C-6

NCR新宿壱番館

2,235.58

C-7

NCR新宿弐番館

C-8

93.8%

26

24

2,193.58

105

103

98.1%

100%

1K(105)

1,024.49

999.37

41

40

97.5%

100%

1K(41)

NCR日本橋イー
スト

1,940.94

1,872.68

62

60

96.5%

60%

40%

1K(43)、1LDK(19)C-9NCR日本橋ウエ
スト

1,858.34

1,815.92

55

54

97.7%

75%

25%

1K(44)、1LDK(11)C-10NCR銀座ツインⅠ

1,444.52

1,421.37

40

39

98.4%

12%

87%

C-11

NCR銀座ツインⅡ

1,244.54

1,244.5433

33

100.0%

100%

C-12

NCR原宿

1,225.26

1,225.26

21

21

100.0%

89%

C-13

NCR三田

1,128.80

1,128.803030

100.0%C-14

NCR代々木上原

811.95811.9525

25

100.0%

1%

85%

5%

12%

71%

8%

2LDK(2)、その他(3)1LDK(5)、2LDK(12)、

92.5%

17%

2LDK+S(2)、3LDK(7)1K(6)、1DK(29)、2%2DK(4)、その他(1)
1DK(22)、2DK(11)LDK+S(4)、1LDK(5)、11%

1LDK+S(7)、2LDK(5)1LDK(20)、2DK(10)100%

1K(3)、1DK(16)、
9%

83%

8%

1LDK(4)、その他(2)－ 110 －
(110) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件
番号

名称（注1）

賃貸可能
面積（㎡）
（注2）

賃貸面積
（㎡）
（注3）

賃貸
賃貸
可能
戸数
戸数
（戸）
（戸）
(注5)
(注4)

稼働率
（注6）

21

20

95.8%

23

21

21

19

住居タイプ別面積比率（注7）

間取り別戸数SUFF（戸）（注8）

8%

69%

24%

19%

81%

P

その他

1K(2)、1DK(11)、
C-15

NCR千駄ヶ谷

803.03769.66

C-16

NCR新宿７丁目

957.60870.81

C-17

NCR市谷左内町

694.16624.62

C-18

NCR日本橋人形町Ⅰ

1LDK(5)、2LDK(3)1K(2)、1DK(8)、

90.9%
90.0%

2DK(13)
1R(19)、1K(2)100%

1LDK(8)、
1,747.90

1,691.69

32

31

96.8%

66%

34%

1LDK+S(16)、2LDK(2)、3LDK(6)1DK(14)、1LDK(16)、

C-19

NCR日本橋人形
町Ⅱ

1,826.80

1,826.80

C-20

NCR新御茶ノ水

1,308.38

1,273.35

C-21

NCR神保町3,201.83

2,973.12

C-22

NCR日本橋人形町Ⅲ

2,117.46

1,913.47

C-23

NCR神保町Ⅱ

1,628.80

C-24

NCR銀座イース
トⅢ

972.5138

38

100.0%

32

31

65

60

63

58

1,602.12

60

59

98.4%

100%

927.07

41

39

95.3%

87%

65%

35%

78%

22%

3LDK(8)
1DK(21)、1LDK+S(7)、97.3%

2LDK+S(2)、3LDK(2)1DK(22)、

92.9%

100%

1LDK+S(11)、2LDK(32)1K(48)、1LDK(6)、

90.4%

65%

35%

2DK(3)、2LDK(6)1K(60)

13%

1K(38)、1DK(3)1R(43)、1K(22)、

C-25

NCR新宿御苑Ⅰ

3,594.16

3,594.16

108

108

100.0%

57%

43%

1DK(38)、1LDK(3)、2LDK(2)
1K(18)、1LDK(54)、

C-26

NCR笹塚

3,701.70

3,656.98

90

89

C-27

NCR高輪台

1,147.44

1,112.36

C-28

NCR日本橋人形町Ⅳ

1,105.20

C-29

NCR新宿御苑Ⅱ

668.79

98.8%

32

31

1,105.20

48

48

100.0%

100%

1K(48)

668.7927

27

100.0%

100%

1R(27)

18%

82%

22%

78%

2LDK(18)
1R(8)、1DK(8)、96.9%

1LDK(16)－ 111 －
(111) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件
番号

C-30

名称（注1）

NCR銀座イース
トⅣ

賃貸可能
面積（㎡）
（注2）

賃貸面積
（㎡）
（注3）

681.00

647

賃貸
賃貸
可能
戸数
戸数
（戸）
（戸）
(注5)
(注4)

稼働率
（注6）

19

95.0%

住居タイプ別面積比率（注7）

間取り別戸数SUF（戸）（注8）

7%

93%

F

P

その他

1K(2)、1DK(16)、20

1LDK(2)
1R(11)、1DK(9)、C-31

NCR高輪台Ⅱ

1,567.84

1,455.51

40

37

92.8%

23%

1LDK(16)、2DK(1)、77%

2LDK(3)
1R(8)、1K+S(1)、C-32

NCR南麻布

882.67763.03

24

21

86.4%

24%

1DK+S(5)、1DK(6)、76%

1LDK(4)
C-33

NCR南麻布イースト

1,217.92

1,126.06

40

37

92.5%

100%

C-34

NCR銀座

3,494.42

3,462.30

96

95

99.1%

37%

C-35

NCR日本橋水天宮

4,602.95

4,420.73

88

85

1R(40)
1R(44)、1DK(12)、

C-36

NCR高輪

63%

1LDK(27)、1LDK+S(13)1LDK(66)、

10,408.26

9,960.26

169

161

96.0%

95.7%

85%

8%

53%

15%

22%

1LDK+S(11)、2LDK(11)1K(20)、1K+S(2)、1LDK(97)、
1LDK+S(2)、2LDK(41)、2LDK+S(6)、3LDK(1)17%

1LDK(12)、2LDK(38)C-37

NCR東日本橋

6,442.28

6,390.07

103

101

99.2%

37%

1% 3LDK(48)、4LDK(3)63%

その他(2)

C-38

カテリーナ三田タワース
イート(NCR)
計

17,553.76

99,219.39

11,487.07

90,379.68

1K(2)、1LDK(120)、

264
(759)
(注9)

182

2,186

2,042

65.4%

1%

36%

47%

2LDK(77)、

16%

3LDK(65)
91.1%

21%

53%

19%

7%

1%

－ 112 －
(112) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件
番号

名称（注1）

賃貸可能
面積（㎡）
（注2）

賃貸面積
（㎡）
（注3）

2,863.78

2,718.51

賃貸
賃貸
可能
戸数
戸数
（戸）
（戸）
(注5)
(注4)

稼働率
（注6）

21

94.9%

住居タイプ別面積比率（注7）

間取り別戸数S（戸）（注8）

UF

F

P

その他

2LDK(5)、3LDK(14)、M-2

NCR等々力22

100%

4LDK(3)
1LDK(4)、1LDK+S(2)、M-3NCR本所吾妻橋

2,255.88

2,255.883535

100.0%

33%

63%

4%

2LDK(10)、3LDK(18)、4LDK(1)

M-4

NCR北沢

1,220.16

975.65

15

12

80.0%

2LDK(3)、3LDK(12)100%

1LDK(11)、
M-5

NCR目黒

1,414.73

1,414.73

26

26

100.0%

95%

1LDK+S(11)、5%2LDK(3)、2LDK+S(1)
M-6

NCR洗足公園

1,608.40

1,608.40

19

19100.0%

M-8

NCR門前仲町

887.94887.9431

31100.0%

M-9

NCR田園調布

1,066.08

1,066.0817

17

100.0%

34%

M-10

NCR根岸

594.79547.54

12

11

92.1%

100%

1LDK(6)、2LDK(6)M-11NCR上池台414.45414.4512

12100.0%

57%

43%

1R(8)、1LDK(4)

M-12

NCR大塚

1,784.50

1,656.84

54

50

92.8%

81%

19%

1K+S(9)

M-13

NCR森下

1,383.90

1,383.90

38

38

100.0%

M-14

NCR若林公園

1,425.43

1,425.43

23

23

M-15

NCR浅草橋1,537.84

1,482.30

32

31

70%

30%

3LDK(19)
1R(15)、1K(16)

100%
66%

2LDK(6)、3LDK(11)1R(2)、1K(43)、1DK(18)、1LDK(18)、100%

2LDK(2)
1LDK(2)、2LDK(17)、100.0%

35%

65%

3LDK(4)
1DK(8)、2DK(8)、

96.4%

100%

2LDK(16)－ 113 －
(113) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件
番号

名称（注1）

賃貸可能
面積（㎡）
（注2）

賃貸面積
（㎡）
（注3）

賃貸
賃貸
可能
戸数
戸数
（戸）
（戸）
(注5)
(注4)

住居タイプ別面積比率（注7）

間取り別戸数S（戸）（注8）

稼働率
（注6）
UF

F

P

その他

1R(12)、1LDK(10)、
M-16

NCR学芸大学

1,602.88

1,476.06

38

35

92.1%

27%

LDK+S(4)、73%

1LDK+S(4)、2LDK(8)1R(6)、1K(1)、
M-17

NCR自由が丘

1,472.47

1,406.70

40

38

95.5%

15%

1DK(20)、1LDK(11)、85%

2LDK(2)
1DK(4)、1LDK+S(10)、M-18

NCR目白イース
ト

1,658.90

1,658.902929

100.0%

38%

2DK(3)、1DK+S(1)、62%

2LDK(2)、3LDK(9)
M-19

NCR入谷

1,415.15

1,415.15

2222100.0%

44%

1LDK(11)、2LDK(11)56%

1K(12)、 1DK(48)、
1LDK(13)、2DK(11)、
M-20

NCR池袋

3,644.35

3,499.98

87

83

96.0%

10%

85%

5%

2LDK(1)、
2LDK+S(1)、 3LDK(1)

M-21

NCR要町

1,624.06

1,624.06

73

73

100.0%

1K(73)

100%

1R(26)、 1LDK(48)、
M-22

NCR上野タワー

4,197.66

4,071.52

102

99

97.0%

21%

2％ 1LDK+S(13)、77％

2LDK(13)、 その他(2)1LDK(35)、
M-23

NCR品川シーサ
イドタワー

12,732.35

12,139.21

208

199

95.3%

37%

2LDK(102)、63%

3LDK(70)、3LDK+S(1)1LDK(1)、1LDK+S(2)
M-24

NCR八雲

1,276.91

1,206.9

18

17

94.5%

13%

2LDK(10)、3LDK(4)87%

3LDK+S(1)1K(27)、1DK(9)M-26

NCR戸越銀座

計2,682.22

2,682.228080

100.0%

20%

80%

50,764.83

49,018.35

1,033

1,001

96.6%

13%

47%

LDK+S(8)、1LDK(36)

33%

7%

0%

－ 114 －
(114) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件
番号

名称（注1）

賃貸可能
面積（㎡）
（注2）

賃貸面積
（㎡）
（注3）

賃貸
賃貸
可能
戸数
戸数
（戸）
（戸）
(注5)
(注4)

住居タイプ別面積比率（注7）

間取り別戸数S（戸）（注8）

稼働率
（注6）
UF

F

P

その他

1R(72)、1LDK(18)、
1LDK+S(5)、G-1

NCR横浜イースト

2LDK(77)、
12,349.46

12,198.78

228

225

98.8%

15%

8%

77%

2LDK+S(8)、3LDK(43)、4LDK(4)、
その他(1)G-2

G-3

NCR船橋本町

SH元住吉

1,496.40

2,910.25

1,496.40

86

86

2,658.91

57
(73)
(注9)

52

67

66

100.0%

1K(86)

100%

1R(10)、1LDK(22)、
91.4%

8%

34%

37%

6% 2LDK(3)、3LDK(14)、15%4LDK(1)、その他(7)2DK(36)、3DK(26)、

G-4

NCR豊田

3,630.55

3,574.21

98.4%

G-5

NCR西船橋1,597.32

1,557.88

81

79

97.5%

100%

1R(81)

G-6

NCR舞浜

1,287.72

1,221.96

61

58

94.9%

100%

1K(61)

G-7

NCR市川妙典

1,218.00

1,218.00

58

58

100.0%

100%

1K(58)G-8

NCR久米川2,013.93

1,889.94

31

29

93.8%

G-9

NCR浦安

1,074.53

1,074.53

51

51

100.0%

100%

1K(51

G-10

NCR南行徳Ⅰ

1,031.81

968.6

49

46

93.9%

100%

1K(49)

名称（注1）

賃貸可能
面積（㎡）
（注2）

賃貸面積
（㎡）
（注3）

賃貸
賃貸
可能
戸数
戸数
（戸）
（戸）
(注5)
(注4)

稼働率
（注6）

100%

3LDK(5)2LDK+S(16)、

物件
番号

100%

3LDK(12)、4LDK(3)住居タイプ別面積比率（注7）

間取り別戸数S（戸）（注8）

UF

F

P

その他

G-11

NCR南行徳Ⅱ

724.63600.47

35

29

82.9%

100%

1K(35)

G-12

NCR野毛山744.90

744.9

30

30

100.0%

100%

1K(30)
1DK(1)、1LDK+S(18)、G-13

NCR南林間

1,489.44

1,438.05

29

28

96.5%

2%

7% 2DK(1)、2LDK(8)、91%

その他(1)
1,082.28

1,025.28

19

18

94.7%

100%

2LDK(19)

LM淵野辺本町

997.92793.80

15
(26)
(注9)

12

79.5%

100%

3LDK(15)G-16

LM東青梅第三659.03524.22

33
(61)
(注9)

26

79.5%

100%

G-17

PT市川

876.89876.8940

40100.0%

93%

G-18

PT塩焼

583.76518.96

36

32

88.9%

100%

1K(36)

G-19

PT堀江

374.33320.56

22

19

85.6%

100%

1K(22)

計36,143.15

347,012.34

1,028

984

96.0%

38%

G-14

NCR湘南

G-15

1R(33)
7% 1K(39)、その他(1)

6%

54%

1%

1%

－ 115 －
(115) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件
番号

名称（注1）

賃貸可能
面積（㎡）
（注2）

賃貸面積
（㎡）
（注3）

賃貸
賃貸
可能
戸数
戸数
（戸）
（戸）
(注5)
(注4)

稼働率
（注6）

住居タイプ別面積比率（注7）

間取り別戸数S（戸）（注8）

UF

F

P

その他

R-1

NCR大通公園

2,996.24

2,237.82

40

30

74.7%

100%

2LDK(8)、3LDK(32)R-2

五色山ハイツ2,253.34

2,253.34

33

33

100.0%

100%

3LDK(28)、4LDK(5)R-3NCR西公園1,483.50

1,483.50

30

30

100.0%

100%

2LDK(30)

R-4

NCR西大濠1,013.22

1,013.221717100.0%

100%

2LDK(15)、4LDK(2)R-5NCR加古川1,888.02

1,610.37

34

29

85.3%

100%

2LDK(34)
1DK(1)、2DK(3)、R-6LM前橋西片貝1,284.45

1,232.60

23
(40)
(注9)

2DK+S(4)、
22

96.0%

3%

97%

2LDK+S(1)、3DK(2)、3LDK(12)R-7

アプリーレ垂水6,545.25

6,545.25

99

99

100.0%

R-9

クレスト草津

13,452.80

13,452.80

540

540

100.0%

100%

R-10

NCR本町イース
ト

3,471.39

3,232.70

117

109

93.1%

85%

15%

1K(105)、1LDK(12)R-11NCR新梅田3,279.36

3,028.20

108

100

92.3%

75%

25%

1K(88)、1DK(20)R-12NCR静岡鷹匠

1,731.52

1,614.89

45

42

93.3%

100%

1LDK(45)

3LDK(99)100%

1R(540)1LDK(10)、2LDK(20)、R-13

NCR阿倍野

10,832.11

10,551.40

153

149

97.4%

4%

90%

3LDK(73)、4LDK(49)、6%

その他(1)
R-14

NCR大手通725.09860.48

31

26

84.3%

3% 1K(30)、その他(1)97%

1R(91)、1DK(120)、
R-16

NCR日本橋高津

9,096.70

9,334.47

262

254

97.5%

55%

13%

12%

1LDK(15)、2LDK(25)、21%

2LDK+S(5)、3LDK(6)計60,426.15

58,077.88

1,532

1,480

96.1%

41%

8%

47%

4%

0%

合計

246,553.52

232,178.25

5,779

5,507

94.2%

27%

34%

34%

6%

1%

（注１）「名称」欄に記載されている「ＮＣＲ」は、ニューシティレジデンスを、「ＬＭ」は、ライオンズマンションを、「ＳＨ」は、ゾンネンハイムを、「ＰＴ」は、パークテラスをそれぞれ表します。
（注２）「賃貸可能面積」欄は、個々の不動産又は信託不動産について本投資法人の取得部分又は取得予定部分における賃貸が可能な面積を意味します。
（注３）「賃貸面積」欄には、賃貸可能面積のうち、平成19年２月28日現在、実際にエンド・テナント（後記「ハ.個別資産の概要 (ロ）「所在地」「土地」「建物」に関する説明」に定義されます。）との間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を意味し、原則として本投資法人、信託受託者又はサブリース会社（後記「ハ.個別資産の概
要 (ロ）「所在地」「土地」「建物」に関する説明」に定義されます。）とエンド・テナントとの間の賃貸借契約書に表示されている賃貸面積を記載しています。但し、賃貸借契約書の記載に明白な誤謬がある場合は、取得済み資産の前所有者から提供を受けた情報、竣工図面等に基づき記載しています。
（注４）「賃貸可能戸数」欄には、平成19年２月28日現在、個々の不動産及び信託不動産について賃貸が可能な戸数を記載しています。区分所有については、本募集後ポートフォリオに含まれる戸数を記載しています。
（注５）「賃貸戸数」欄には、平成19年２月28日現在、エンド・テナントに対して賃貸されている戸数を記載しています。
（注６）「稼働率」欄は、個々の不動産及び信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。
（注７）「住居タイプ別面積比率」欄には、各住居タイプの住居の賃貸可能面積の合計が個々の不動産及び信託不動産の賃貸
可能面積の合計に占める割合を記載しており、小数点以下を四捨五入しています。よって、上記の各合計数値が各数
値の合計数値と一致しない場合があります。「住居タイプ別面積比率」欄に記載されている「Ｓ」は、シングルタイ
プを、「ＵＦ」は、アーバンファミリータイプを、「Ｆ」は、ファミリータイプを、「Ｐ」は、プレミアムタイプをそれぞれ表しています。なお、「その他」欄には、店舗、事務所等、住居以外の用途にかかる賃貸可能面積及び比率を記載しています。

－ 116 －(116) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

（注８）「間取り別戸数」欄には、間取り別の賃貸可能戸数を記載しています。「間取り別戸数」欄に記載されている間取りは以下の分類に従って記載しています。
１Ｒ：住宅が一居室で構成されその居室が台所と一体となっている住宅

１Ｋ：台所及びその他の１居室によって構成された住宅

１Ｋ＋Ｓ：台所及びその他の１居室に加えて１つの納戸（サービスルーム）によって構成された住宅

１（２又は３）ＤＫ：4.5畳以上の広さの台所兼食事室及びその他の１居室（２居室又は３居室）で構成されている住宅

１（２又は３）ＤＫ＋Ｓ ：１（２又は３）ＤＫに加えて１つの納戸（サービスルーム）で構成されている住宅
ＬＤＫ＋Ｓ：10畳以上の広さの台所兼居間兼食事室及び１つの納戸（サービスルーム）で構成されている
住宅

１（２、３又は４）ＬＤＫ：10畳以上の広さの台所兼居間兼食事室（又は８畳以上の広さの居間兼食事室及びそれとは独立した台所）及びその他の１居室（２居室、３居室又は４居室）で構成されている住宅
１（２又は３）ＬＤＫ＋Ｓ：１（２又は３）ＬＤＫに加えて１つの納戸（サービスルーム）で構成されている住宅
その他：店舗、事務所等、住居以外の用途（注９）以下の区分所有建物にかかる「賃貸可能戸数」欄には、取得済み資産に含まれる戸数を記載し、建物全体の戸数を括弧の中に記載しています。
カテリーナ三田タワースイート(NCR)、ＳＨ元住吉、ＬＭ淵野辺本町、ＬＭ東青梅第三、ＬＭ前橋西片貝

ロ. 不動産及び信託不動産の収益状況
各不動産又は信託不動産にかかる月額賃料、賃貸事業収入等の収益状況は、以下のとおりです。
収益状況に関する数値は、以下に従い算出されています。
・取得価格以外の金額は、千円単位で表示し、単位未満を切り捨てて記載しています。そのため、記載されている数値を合計しても必ずしも合計値と一致しません。
・取得価格については、百万円未満を四捨五入して記載しています。
・「月額賃料」「敷金・保証金等」「稼働率」は、平成19年２月28日現在のものを記載
しています。

・「月額賃料」は、原則として、平成19年２月28日時点において本投資法人、信託受託者又はサブリース会社とエンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に表示された月間賃料（月極駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料は除きます。）の合計額を記載しています。

・「敷金・保証金等」は、原則として、平成19年２月28日時点において本投資法人、信託受託者又はサブリース会社とエンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に基づく店舗、事務所、住居の用途に関わる部分（駐車場等を除きます。）についての各賃借人の敷金・保証金等の平成19年２月28日時点における残高（返還不要な部分がある
場合には、当該金額控除後の金額）の合計額を記載しています。
・「賃貸料収入」には、賃貸料及び駐車場収入が含まれています。
・「その他収入」には、付帯収入及びその他賃貸事業収入が含まれています。
・「修繕維持費」「物件管理委託料」「仲介手数料及び広告費等」は、発生時に費用計上しています。
・「修繕維持費」及び「資本的支出」は、年度による差異が大きいこと及び定期的に発生する金額でないこと等から、対象期間における修繕費及び資本的支出が、本投資法人が運用資産を長期にわたり継続して保有する場合の修繕費及び資本的支出の金額と大きく異なる可能性があります。
・「信託報酬」は、開示期間の日数に対応する金額を計上しています。
・「その他」には、銀行手数料、借地代及び弁護士報酬等が含まれております。
・ 「減価償却費」は、開示期間の月数に対応する金額を計上しています。
・ NCR目黒三田、NCR経堂及びNCR上本町は、平成18年10月31日付で譲渡しているため、運－ 117 －
(117) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

用期間は平成18年10月30日までとなります。

－ 118 －
(118) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

＜不動産又は信託不動産の収益状況＞
物件番号

C-1

C-2

C-3

C-4

名称

NCR南青山NCR西麻布ツインタワー

NCR西麻布NCRお茶の水

運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

月額賃料

18,722

15,00814,3519,648

敷金・保証金等

39,42551,47629,193

26,292

稼働率

98.2%

95.5%

95.4%

93.8%

(A)賃貸事業収入 小計

111,788

90,17392,56861,514

賃貸料収入

109,984

86,36585,392

57,413

その他収入

1,804

3,807

7,176

4,101

(B)賃貸事業費用 小計

26,49918,64023,59513,007

修繕維持費

5,466

5,726

5,686

3,761

水道光熱費

1,505

1,110

3,938

683

物件管理委託料

3,337

2,591

2,577

1,812

固定資産税等

2,417

1,532

3,233

2,444

156

139

143

111

7,030

5,416

5,688

2,884

信託報酬

945

1,160

1,100

805

その他

5,639

961

1,228

504

(C)NOI(=A-B)

85,28971,532

68,972

48,507

損益情報

保険料
仲介手数料及び広告費等(D)減価償却費

9,577

8,687

9,434

8,182

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)75,711

62,84459,53840,324(F)資本的支出

835

1,023

－

－

(G)NCF＝（C) －（F)84,45470,50968,972

48,507

取得価格（百万円）

3,783

3,315

3,143

2,300

物件番号

C-5

C-6

C-7

C-8

名称

NCR参宮橋NCR新宿壱番館

NCR新宿弐番館

NCR日本橋イースト

運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

月額賃料

6,985

9,971

4,629

8,078

敷金・保証金等

13,971

16,727

7,626

15,244

稼働率

92.5%

98.1%

97.5%

96.5%

(A)賃貸事業収入 小計

50,03664,44429,44947,299

賃貸料収入

44,33559,68427,33644,425

その他収入

5,701

4,760

2,113

2,873

(B)賃貸事業費用 小計

11,79815,334

8,236

14,305

修繕維持費

2,369

3,619

1,818

3,145

水道光熱費

531

792

569

1,918

物件管理委託料

1,396

1,759

789

1,418

固定資産税等

2,443

2,502

1,253

265

84

96

43

87

3,922

5,090

2,908

5,609

損益情報

保険料
仲介手数料及び広告費等
信託報酬

606

692

311

405

その他

443

781

540

1,454

(C)NOI(=A-B)

38,23849,11021,212

32,994(D)減価償却費

4,990

6,434

2,944

5,635

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)33,24742,675

18,26827,359(F)資本的支出

－

483

483

－

(G)NCF＝（C) －（F)38,23848,626

20,72932,994

取得価格（百万円）

1,734

1,978

889

1,622

－ 119 －
(119) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号

C-9

C-10

C-11

C-12

名称

NCR日本橋ウエスト

NCR銀座ツインⅠ

NCR銀座ツインⅡ

NCR原宿

運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

月額賃料

7,210

5,645

5,031

5,392

敷金・保証金等

14,117

11,687

9,749

13,981

稼働率

97.7%

98.4%

100.0%

100.0%(A)賃貸事業収入 小計

44,202

34,021

30,69933,375

賃貸料収入

42,12632,74029,25130,208

その他収入

2,075

1,281

1,448

3,166

(B)賃貸事業費用 小計

10,890

7,123

6,105

10,783

修繕維持費

2,372

1,970

1,693

2,567

水道光熱費

1,505

781

547

504

物件管理委託料

1,287

971

882

965

固定資産税等

910

318

294

1,449

損益情報

保険料
仲介手数料及び広告費等

87

71

61

56

3,577

2,602

2,216

4,420

信託報酬

400

200

200

400

その他

749

207

208

418

(C)NOI(=A-B)

33,311

26,89824,593

22,591(D)減価償却費

5,793

4,919

4,306

3,814

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)27,517

21,97820,287

18,777(F)資本的支出

－

298

298

538

(G)NCF＝（C) －（F)33,311

26,60024,29522,053

取得価格（百万円）

1,480

1,133

968

1,220

物件番号

C-13

C-14

C-15

C-16

名称

NCR三田

NCR代々木上原

NCR千駄ヶ谷

NCR新宿7丁目

運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

月額賃料

5,282

3,698

3,208

敷金・保証金等

10,386

7,649

7,408

2,791
5,582

稼働率

100.0%

100.0%

95.8%

90.9%

(A)賃貸事業収入 小計

31,34623,92821,20518,752

賃貸料収入

29,805

21,276

19,57317,801

その他収入

1,541

2,652

1,631

950

(B)賃貸事業費用 小計

6,001

5,819

4,456

5,282

修繕維持費

1,520

1,392

1,206

2,073

水道光熱費

467

272

319

486

物件管理委託料

888

655

597

516

固定資産税等

365

921

935

998

保険料

57

38

33

42

1,623

1,790

669

473

信託報酬

400

400

400

400

その他

678

349

295

290

(C)NOI(=A-B)

25,345

18,10816,74813,470

損益情報

仲介手数料及び広告費等(D)減価償却費

3,754

2,447

2,154

2,768

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)21,59015,661

14,593

10,701(F)資本的支出

－

－

401

590

(G)NCF＝（C) －（F)25,345

18,10816,346

12,880

取得価格（百万円）

986

765

695

626

－ 120 －
(120) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号

C-17

C-18

C-19

C-20

名称

NCR市谷左内町

NCR日本橋人形町Ⅰ

NCR日本橋人形町Ⅱ

NCR新御茶ノ水

運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

月額賃料

2,535

6,034

6,560

5,492

敷金・保証金等

4,928

14,576

14,004

12,985

稼働率

90.0%

96.8%

100.0%

97.3%(A)賃貸事業収入 小計

16,416

40,837

41,79035,481

賃貸料収入

14,98035,50537,31431,872

その他収入

1,435

5,332

4,476

3,609

(B)賃貸事業費用 小計

4,927

9,564

10,024

7,347

修繕維持費

1,572

2,396

2,305

1,611

水道光熱費

243

721

771

440

物件管理委託料

402

1,077

1,124

977

固定資産税等

887

357

452

560

保険料

34

82

81

67

1,234

3,807

4,091

2,626

信託報酬

400

400

400

400

その他

154

719

798

664

(C)NOI(=A-B)

11,48831,27331,76528,133

損益情報

仲介手数料及び広告費等(D)減価償却費

2,259

5,558

5,740

4,651

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)9,229

25,71426,02523,482(F)資本的支出

－

986

－

－

(G)NCF＝（C) －（F)11,48830,286

31,76528,133

取得価格（百万円）

577

1,230

1,290

1,160

物件番号

C-21

C-22

C-23

C-24

名称

NCR神保町

NCR日本橋人形町Ⅲ

NCR神保町Ⅱ

NCR銀座イーストⅢ

運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

月額賃料

13,474

7,467

6,841

4,153

敷金・保証金等

27,438

14,660

7,537

5,787

稼働率

92.9%

90.4%

98.4%

95.3%

(A)賃貸事業収入 小計

90,122

51,13645,316

26,260

賃貸料収入

86,52548,01740,061

24,243

その他収入

3,596

3,119

5,255

2,017

(B)賃貸事業費用 小計

16,0669,610

11,289

7,630

修繕維持費

1,808

1,879

2,141

1,920

水道光熱費

1,336

664

580

434

物件管理委託料

2,565

1,397

1,197

744

固定資産税等

1,441

933

1,389

805

損益情報

保険料
仲介手数料及び広告費等

87

100

73

57

3,919

3,069

4,685

2,720
294

信託報酬

400

400

514

その他

4,507

1,165

706

654

(C)NOI(=A-B)

74,056

41,52534,027

18,629(D)減価償却費

10,999

6,779

4,989

4,030

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)63,05734,74529,037

14,599(F)資本的支出

－

－

－

－

(G)NCF＝（C) －（F)74,056

41,52534,027

18,629

取得価格（百万円）

2,803

1,662

1,470

841

－ 121 －
(121) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号

C-25

C-26

C-27

名称

NCR新宿御苑Ⅰ

NCR笹塚

NCR高輪台C-28
NCR日本橋人形町Ⅳ

運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

月額賃料

15,00015,1345,178

敷金・保証金等

19,22432,251

10,484

4,638
9,277

稼働率

100.0%

98.8%

96.9%

100.0%(A)賃貸事業収入 小計

90,004

97,60630,77827,833

賃貸料収入

90,00090,26328,94027,833

その他収入

4

7,342

1,837

－

(B)賃貸事業費用 小計

14,398

19,160

7,125

4,381

修繕維持費

3,631

5,973

1,529

923

水道光熱費

686

921

413

403

物件管理委託料

3,150

2,734

921

835

固定資産税等

2,750

781

344

835

損益情報

保険料

185

175

58

52

仲介手数料及び広告費等

527

7,424

2,467

159
400

信託報酬

1,548

400

400

その他

1,917

750

992

772

(C)NOI(=A-B)

75,60678,44523,652

23,452(D)減価償却費

13,147

11,356

3,859

4,100

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)62,45967,08819,793

19,352(F)資本的支出

－

1,450

487

－

(G)NCF＝（C) －（F)75,60676,994

23,16523,452

取得価格（百万円）

3,140

3,050

1,180

842

物件番号

C-29

C-30

C-31

C-32

名称

NCR新宿御苑Ⅱ

NCR銀座イーストⅣ

NCR高輪台Ⅱ

NCR南麻布

運用期間
月額賃料

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

2,835

2,712

6,455

3,370

－

5,855

13,4606,945

100.0%

95.0%

92.8%

86.4%

(A)賃貸事業収入 小計

17,01017,613

41,991

22,469

賃貸料収入

17,01016,64539,302

21,256

その他収入

－

968

2,688

1,212

(B)賃貸事業費用 小計

3,183

5,015

8,508

5,426

修繕維持費

780

1,209

1,915

1,463

水道光熱費

252

342

511

271

物件管理委託料

680

513

1,139

639

固定資産税等

610

474

504

457

敷金・保証金等
稼働率
損益情報

保険料

36

34

73

38

仲介手数料及び広告費等

103

1,242

2,749

1,699
294

信託報酬

400

400

535

その他

320

797

1,078

562

(C)NOI(=A-B)

13,826

12,59833,482

17,042(D)減価償却費

2,730

2,523

4,797

2,624

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)11,096

10,074

28,685

14,417(F)資本的支出

－

－

－

－

(G)NCF＝（C) －（F)13,826

12,59833,482

17,042

取得価格（百万円）

580

510

1,530

840

－ 122 －
(122) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号

C-33

C-34

C-35

名称

NCR南麻布イースト

NCR銀座

NCR日本橋水天宮

NCR高輪

運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

C-36

月額賃料

5,848

17,633

15,721

43,370

敷金・保証金等

11,14830,72830,212

89,147

稼働率

92.5%

99.1%

96.0%

95.7%

(A)賃貸事業収入 小計

38,841

96,70896,385

279,601

賃貸料収入

37,552

94,33593,837274,090

その他収入

1,289

2,373

2,547

5,510

(B)賃貸事業費用 小計

5,954

28,70019,84736,308

修繕維持費

1,434

2,917

3,929

6,833

水道光熱費

429

1,765

925

2,595

物件管理委託料

1,117

3,023

2,826

8,217

固定資産税等

1,106

－

－

－

保険料

62

195

208

555

仲介手数料及び広告費等

671

19,776

10,216

5,722

信託報酬

441

－

－

3,848

その他

691

1,022

1,740

8,535

(C)NOI(=A-B)

32,88768,00876,537

243,293(D)減価償却費

4,220

13,826

14,36633,755(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)28,66654,181

62,170209,537

損益情報(F)資本的支出

529

－

－

1,572

(G)NCF＝（C) －（F)32,35768,00876,537

241,720

取得価格（百万円）

1,260

4,000

3,332

10,995

物件番号

C-37

C-38

M-1

M-2

NCR目黒三田

NCR等々力カテリーナ三田タワース
名称

NCR東日本橋

イート（ニューシティレ
ジデンス）

運用期間

自:平成18年12月1日

自:平成18年12月22日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成18年10月30日

至:平成19年2月28日

月額賃料

22,25652,464－9,049

敷金・保証金等

45,090105,289－

22,573

稼働率

99.2%

65.4%

－

94.9%

(A)賃貸事業収入 小計

60,148103,027

68,021

57,356

賃貸料収入

59,76369,30862,01953,912

その他収入

384

33,719

6,002

3,444

(B)賃貸事業費用 小計

23,05359,556

16,28918,220

修繕維持費

3,025

10,066

2,846

6,662

水道光熱費

424

126

4,520

924

2,212

1,187

1,999

1,637
4,379

損益情報

物件管理委託料
固定資産税等

－

－

4,999

保険料

147

464

78

135

16,82136,648

971

3,614
647

仲介手数料及び広告費等
信託報酬

－

756

698

その他

421

10,307174

218(C)NOI(=A-B)

37,09543,47051,732

39,136(D)減価償却費

11,09135,176

7,647

7,553

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)26,004

8,294

44,08531,583(F)資本的支出

225

－

－

3,407

(G)NCF＝（C) －（F)36,86943,47051,73235,728

取得価格（百万円）

4,930

16,200

6,066

1,850

－ 123 －
(123) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号

M-3

M-4

M-5

名称

NCR本所吾妻橋

NCR北沢

NCR目黒

NCR洗足公園

運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

M-6

月額賃料

5,938

4,098

4,963

敷金・保証金等

11,872

11,270

9,926

4,922
9,844

稼働率

100.0%

80.0%

100.0%

100.0%(A)賃貸事業収入 小計

37,141

26,42028,25930,250

賃貸料収入

36,45725,05527,93929,309

その他収入

683

1,364

319

940

(B)賃貸事業費用 小計

5,449

8,006

5,817

7,400

修繕維持費

1,652

2,199

1,538

2,583

水道光熱費

614

728

398

560

物件管理委託料

1,095

748

841

880

固定資産税等

263

1,224

1,421

1,878

損益情報

保険料
仲介手数料及び広告費等

92

54

59

63

1,044

2,444

970

835

信託報酬

400

374

400

400

その他

286

230

188

198

(C)NOI(=A-B)

31,692

18,41322,441

22,849(D)減価償却費

6,142

3,579

3,940

3,184

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)25,54914,83318,501

19,665(F)資本的支出

－

－

－

1,654

(G)NCF＝（C) －（F)31,692

18,41322,441

21,195

取得価格（百万円）

1,122

1,070

1,050

921

物件番号

M-7

M-8

M-9

名称

NCR経堂

NCR門前仲町

NCR田園調布

M-10
NCR根岸

運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成18年10月30日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

月額賃料

－

2,952

2,863

敷金・保証金等

－

8,856

6,216

1,543
3,086

稼働率

－

100.0%

100.0%

92.1%(A)賃貸事業収入 小計

9,422

20,90919,310

11,541

賃貸料収入

8,675

17,957

17,176

9,871

その他収入

747

2,952

2,134

1,669

(B)賃貸事業費用 小計

8,256

4,981

5,250

4,606

修繕維持費

6,070

856

2,023

1,904

水道光熱費

560

409

499

267

物件管理委託料

276

538

548

309

固定資産税等

637

損益情報

1,048

1,006

1,092

保険料

27

39

43

27

仲介手数料及び広告費等

138

1,609

559

936

信託報酬

82

400

400

400

その他

52

121

85

124

(C)NOI(=A-B)

1,166

15,92814,0596,934(D)減価償却費

1,494

2,818

1,861

1,861

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)△328

13,10912,198

5,073

－

－

725

512

(G)NCF＝（C) －（F)△328

15,92813,3346,422

取得価格（百万円）

715

524

511

356

(F)資本的支出－ 124 －
(124) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号

M-11

M-12

M-13

名称

NCR上池台

NCR大塚

NCR森下

NCR若林公園

運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

M-14

月額賃料

1,456

6,030

5,090

敷金・保証金等

2,813

13,20010,838

4,793
9,534

稼働率

100.0%

92.8%

100.0%

100.0%(A)賃貸事業収入 小計

8,477

44,04934,60030,143

賃貸料収入

8,420

38,04030,37627,391

その他収入

57

6,009

4,223

2,751

(B)賃貸事業費用 小計

2,690

9,930

7,636

7,123

修繕維持費

575

3,123

1,882

1,574

水道光熱費

67

573

542

473

物件管理委託料

246

1,109

887

817

固定資産税等

224

594

228

1,012

損益情報

保険料

16

93

72

67

仲介手数料及び広告費等

513

3,489

3,135

2,615

信託報酬

400

400

400

339

その他

646

546

487

222

(C)NOI(=A-B)

5,787

34,11926,96323,020(D)減価償却費

1,388

6,187

4,831

4,530

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)4,398

27,931

22,132

18,489(F)資本的支出

－

－

－

－

(G)NCF＝（C) －（F)5,787

34,11926,96323,020

取得価格（百万円）

238

1,290

985

970

物件番号

M-15

M-16

M-17

名称

NCR浅草橋NCR学芸大学

NCR自由が丘

NCR目白イースト

運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

M-18

月額賃料

4,923

5,894

6,597

5,675

敷金・保証金等

10,425

11,78814,321

12,625

稼働率

96.4%

92.1%

95.5%

100.0%(A)賃貸事業収入 小計

31,54339,49543,22034,968

賃貸料収入

29,88539,02240,602

34,128

その他収入

1,658

472

2,617

839

(B)賃貸事業費用 小計

5,401

5,120

7,237

6,292

修繕維持費

1,283

1,454

1,831

2,073

水道光熱費

518

416

376

362

物件管理委託料

935

1,135

1,408

1,008

固定資産税等

685

658

577

362

保険料

67

69

69

63

仲介手数料及び広告費等

765

679

1,707

1,675

信託報酬

304

400

400

378

その他

840

305

865

367

(C)NOI(=A-B)

26,142

34,37435,982

28,676

損益情報(D)減価償却費

4,848

5,221

4,471

4,361

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)21,29329,15331,511

24,314(F)資本的支出

－

－

－

155

(G)NCF＝（C) －（F)26,142

34,37435,982

28,520

取得価格（百万円）

870

1,210

1,470

1,080

－ 125 －
(125) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号

M-19

M-20

M-21

名称

NCR入谷

NCR池袋

NCR要町

M-22
NCR上野タワー

運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

月額賃料

3,771

14,681

6,518

15,186

敷金・保証金等

7,715

31,072

13,55333,183

稼働率

100.0%

96.0%

100.0%

97.0%(A)賃貸事業収入 小計

23,526

93,652

39,711

98,336

賃貸料収入

21,781

90,63438,72393,873

その他収入

1,744

3,018

987

4,463

(B)賃貸事業費用 小計

6,280

15,902

6,380

15,701

修繕維持費

2,298

4,932

1,722

4,999

水道光熱費

407

1,183

400

2,060

物件管理委託料

689

2,732

1,162

2,858

固定資産税等

325

1,243

－

－

保険料

56

183

75

210
3,297

損益情報

仲介手数料及び広告費等

1,978

3,947

976

信託報酬

236

1,129

750

750

その他

287

549

1,293

1,524

(C)NOI(=A-B)

17,24577,75033,33082,635(D)減価償却費

3,895

12,1494,986

15,044(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)13,34965,601

28,34367,590

－

294

－

－

(G)NCF＝（C) －（F)17,24577,45633,33082,635

取得価格（百万円）

675

3,227

1,360

2,990

(F)資本的支出

物件番号

M-23

M-24

M-26

G-1

NCR八雲

NCR戸越銀座

NCR横浜イースト

自:平成18年9月1日

自:平成18年12月1日

自:平成18年12月13日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

NCR品川シーサイドタ

名称

ワー

運用期間
月額賃料

43,6494,842

10,57933,479

敷金・保証金等

73,646

11,40911,712

67,510

稼働率

95.3%

94.5%

100.0%

98.8%(A)賃貸事業収入 小計

231,598

14,265

17,297

227,883

賃貸料収入

214,170

14,23017,173

219,493

その他収入

17,427

34

123

8,389

(B)賃貸事業費用 小計

71,391

4,062

28,45438,820

修繕維持費

8,381

769

798

10,941

水道光熱費

4,678

153

377

2,544

物件管理委託料

6,886

528

709

6,600

－

－

－

10,150

損益情報

固定資産税等
保険料
仲介手数料及び広告費等

674

27

51

581

45,7972,410

26,224

5,294

信託報酬

750

－

－

1,688

その他

4,223

172

291

1,018

(C)NOI(=A-B)

160,207

10,202-11,156

189,063(D)減価償却費

47,581

2,096

4,829

44,082(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)112,6258,106-15,986

144,980(F)資本的支出

1,924

185

1,367

－

(G)NCF＝（C) －（F)158,282

10,017-12,524

189,063

取得価格（百万円）

9,350

1,160

1,960

6,753

－ 126 －
(126) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号

G-2

G-3

G-4

名称

NCR船橋本町

SH元住吉

NCR豊田

G-5
NCR西船橋運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

月額賃料

6,622

6,870

6,956

5,312

敷金・保証金等

12,384

14,358

14,271

10,348

稼働率

100.0%

91.4%

98.4%

97.5%

(A)賃貸事業収入 小計

44,37655,781

44,38135,223

賃貸料収入

39,732

42,16142,42532,261

その他収入

4,644

13,619

1,955

2,962

(B)賃貸事業費用 小計

5,353

18,45912,725

8,810

修繕維持費

1,196

11,200

5,273

3,012

水道光熱費

18

3

995

619

物件管理委託料

1,986

1,227

1,280

985

固定資産税等

1,548

3,183

2,712

1,524

損益情報

保険料

65

151

143

68

仲介手数料及び広告費等

－

2,135

1,569

1,643

信託報酬

400

370

400

400

その他

137

187

351

555

(C)NOI(=A-B)

39,02237,321

31,655

26,413(D)減価償却費

4,799

6,051

9,570

4,538

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)34,222

31,27022,084

21,874(F)資本的支出

134

856

282

－

(G)NCF＝（C) －（F)38,88736,46531,372

26,413

取得価格（百万円）

1,083

1,058

1,053

997

物件番号

G-6

G-7

G-8

名称

NCR舞浜

NCR市川妙典

NCR久米川

G-9
NCR浦安

運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

月額賃料

4,408

4,466

3,547

敷金・保証金等

8,236

8,352

7,074

3,825
7,140

稼働率

94.9%

100.0%

93.8%

100.0%(A)賃貸事業収入 小計

31,40926,886

23,70822,948

賃貸料収入

27,576

26,886

21,952

22,948

その他収入

3,833

－

1,756

－

(B)賃貸事業費用 小計

4,523

4,010

6,713

3,618

修繕維持費

1,026

792

2,918

764

水道光熱費

293

213

330

194

物件管理委託料

1,385

1,344

647

1,147

固定資産税等

1,144

1,095

1,496

974

保険料

57

48

76

45

仲介手数料及び広告費等

85

－

708

－

信託報酬

400

400

400

400

損益情報

その他

131

116

136

92

(C)NOI(=A-B)

26,88622,875

16,995

19,330(D)減価償却費

3,830

3,107

4,799

2,971

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)23,056

19,76812,196

16,358(F)資本的支出

－

826

826

－

(G)NCF＝（C) －（F)26,886

16,16916,16919,330

取得価格（百万円）

844

769

715

653

－ 127 －
(127) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号

G-10

G-11

G-12

名称

NCR南行徳Ⅰ

NCR南行徳Ⅱ

NCR野毛山G-13
NCR南林間

運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

月額賃料

3,400

2,188

2,339

2,694

敷金・保証金等

6,338

4,086

4,682

6,308

稼働率

93.9%

82.9%

100.0%

96.5%(A)賃貸事業収入 小計

21,06014,801

16,102

16,667

賃貸料収入

20,641

13,433

14,97816,237

その他収入

418

1,367

1,123

430

(B)賃貸事業費用 小計

4,822

3,458

3,809

4,134

修繕維持費

1,085

1,166

940

1,466

水道光熱費

206

193

382

374

物件管理委託料

1,001

675

442

490

固定資産税等

923

691

794

769

損益情報

保険料
仲介手数料及び広告費等

44

32

34

56

1,045

193

647

460

信託報酬

400

400

400

400

その他

116

107

166

116

(C)NOI(=A-B)

16,237

11,342

12,292

12,533(D)減価償却費

2,946

2,124

2,403

3,879

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)13,290

9,217

9,889

8,653

(F)資本的支出

－

－

929

－

(G)NCF＝（C) －（F)16,237

11,342

11,363

12,533

取得価格（百万円）

648

447

469

456

物件番号

G-14

G-15

G-16

G-17

名称

NCR湘南

LM淵野辺本町

LM東青梅第三

PT市川

運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

月額賃料

2,254

1,210

1,049

敷金・保証金等

4,508

2,420

2,014

3,308
7,314

稼働率

94.7%

79.5%

79.5%

100.0%(A)賃貸事業収入 小計

16,063

7,450

5,690

19,852

賃貸料収入

14,530

7,260

5,496

19,852

その他収入

1,532

190

194

－

(B)賃貸事業費用 小計

4,632

18,538

4,491

3,706

修繕維持費

1,384

17,136

2,837

853

水道光熱費

168

－

－

280

物件管理委託料

446

206

168

992

固定資産税等

1,012

731

545

1,054
43

損益情報

保険料

40

50

52

仲介手数料及び広告費等

919

-33

438

－

信託報酬

400

400

400

400

その他

260

47

49

82

(C)NOI(=A-B)

11,430-11,088

1,198

16,145(D)減価償却費

2,312

1,761

1,547

3,205

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)9,118-12,850-349

12,939(F)資本的支出

156

－

－

－

(G)NCF＝（C) －（F)11,273-11,088

1,198

16,145

取得価格（百万円）

445

222

175

620

－ 128 －
(128) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号

G-18

G-19

R-1

名称

PT塩焼

PT堀江

NCR大通公園R-2
五色山ハイツ運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

月額賃料

2,194

1,295

3,427

4,331

敷金・保証金等

4,151

2,304

6,712

71,948

稼働率

88.9%

85.6%

74.7%

100.0%(A)賃貸事業収入 小計

14,478

7,967

23,93928,258

賃貸料収入

13,784

7,453

23,54528,255

その他収入

693

514

394

2

(B)賃貸事業費用 小計

3,661

3,236

8,580

4,687

修繕維持費

1,460

1,528

2,808

1,252

水道光熱費

214

307

501

90

物件管理委託料

688

383

667

996

固定資産税等

682

277

2,294

1,800

保険料

37

18

109

79

仲介手数料及び広告費等

94

237

933

124

信託報酬

400

400

400

252

その他

82

84

864

91

(C)NOI(=A-B)

10,817

4,730

15,35823,570

損益情報(D)減価償却費

2,844

1,784

7,492

6,543

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)

7,972

2,945

7,865

17,027(F)資本的支出

－

449

－

1,310

(G)NCF＝（C) －（F)10,817

4,280

15,35822,260

取得価格（百万円）

310

193

726

720

物件番号

R-3

R-4

R-5

名称

NCR西公園NCR西大濠NCR加古川R-6
LM前橋西片貝

運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

月額賃料

2,507

1,681

2,199

敷金・保証金等

3,254

2,163

4,625

1,575
3,018

稼働率

100.0%

100.0%

85.3%

96.0%

(A)賃貸事業収入 小計

18,164

11,084

15,761

9,116

賃貸料収入

14,852

9,703

14,452

8,658

その他収入

3,312

1,380

1,308

458

(B)賃貸事業費用 小計

7,888

4,918

6,881

5,061

修繕維持費

3,266

1,948

3,702

3,101

水道光熱費

382

328

156

－

物件管理委託料

430

288

411

261

固定資産税等

1,258

941

1,331

753

51

38

63

66

1,667

677

653

423

信託報酬

400

400

400

400

その他

432

296

160

54

(C)NOI(=A-B)

10,276

6,165

8,880

4,054

損益情報

保険料
仲介手数料及び広告費等(D)減価償却費

3,149

1,892

1,755

2,334

(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)

7,126

4,272

7,125

1,719

(F)資本的支出

－

－

1,248

203

(G)NCF＝（C) －（F)10,276

6,165

7,631

3,850

取得価格（百万円）

379

258

274

202

－ 129 －
(129) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号

R-7

R-8

R-9

名称

アプリーレ垂水

NCR上本町

クレスト草津

R-10
NCR本町イースト

運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成18年10月30日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

10,358－25,9209,356

31,074－27,0009,650

100.0%－

100.0%

93.1%(A)賃貸事業収入 小計

62,148

11,325

158,898

64,067

賃貸料収入

62,1488,600

156,893

58,688

その他収入

－

2,725

2,005

5,378

4,149

4,246

16,88014,797

修繕維持費

－

1,628

1,188

2,550

水道光熱費

－

214

－

2,690

月額賃料
敷金・保証金等
稼働率
損益情報(B)賃貸事業費用 小計

物件管理委託料

10

326

805

2,015

3,485

836

10,955

3,722

保険料

172

25

288

156

仲介手数料及び広告費等

－

938

656

1,357

信託報酬

427

98

1,340

609

その他

54

177

1,645

1,693

固定資産税等(C)NOI(=A-B)

57,9987,078

142,018

49,270(D)減価償却費

10,888

1,644

40,15010,693(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)47,1095,434

101,867

38,576

－

－

248

－

(G)NCF＝（C) －（F)57,998

7,078

141,769

49,270

取得価格（百万円）

1,710

855

3,830

1,740

(F)資本的支出

物件番号

R-11

R-12

R-13

名称

NCR新梅田NCR静岡鷹匠

NCR阿倍野R-14
NCR大手通運用期間

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

自:平成18年9月1日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

至:平成19年2月28日

月額賃料

8,689

5,124

27,3122,100

敷金・保証金等

10,023

9,868

30,846

2,025

稼働率

92.3%

93.3%

97.4%

84.3%

(A)賃貸事業収入 小計

60,70532,463

169,766

13,798

賃貸料収入

56,117

27,532

156,277

13,429

その他収入

4,587

4,930

13,489369(B)賃貸事業費用 小計

13,3505,516

46,398

3,639

修繕維持費

3,414

1,497

6,076

1,192

水道光熱費

1,880

792

4,450

270

物件管理委託料

2,008

1,139

5,843

529

固定資産税等

3,951

－

－

－

保険料

154

80

435

37

仲介手数料及び広告費等

811

1,859

25,597

1,237

信託報酬

574

－

－

－

その他

555

146

3,995

369

(C)NOI(=A-B)

47,35526,946

123,367

10,159(D)減価償却費

10,911

7,497

30,9712,823(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)36,443

19,44992,396

7,335

損益情報

(F)資本的支出

－

－

1,197

340

(G)NCF＝（C) －（F)47,35526,946

122,1699,819

取得価格（百万円）

1,640

770

5,400

382

－ 130 －
(130) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号

R-16

名称

NCR日本橋高津

運用期間

自:平成18年9月1日
至:平成19年2月28日

月額賃料24,751

敷金・保証金等

34,252

稼働率

97.5%

損益情報
(A)賃貸事業収入 小計

156,805

賃貸料収入

151,739

その他収入

5,065

(B)賃貸事業費用 小計

25,727

修繕維持費

8,953

水道光熱費

2,242

物件管理委託料

4,711

固定資産税等

－

保険料

468

仲介手数料及び広告費等
信託報酬

5,485
－

その他

3,866

(C)NOI(=A-B)

131,077(D)減価償却費

33,459(E)賃貸事業損益＝（C)－（D)97,618(F)資本的支出

123(G)NCF＝（C) －（F)130,954

取得価格（百万円）

4,780－ 131 －(131) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

ハ. 個別資産の概要
第４期末保有資産にかかる不動産又は信託不動産の個別の概要は、以下のとおりです。また、参考情報として、第４期末後に取得した資産及び取得する予定の資産の概要を記載しています。
(イ）「物件特性」欄に関する説明
ａ．「物件特性」欄の記載は、原則として株式会社谷澤総合鑑定所、株式会社東京合同鑑定事務所、株式会社中央不動産鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社東京カンテイ、東京建物株式会社又は三井不動産販売株式会社作成の各不動産又は各信託不動産にかかる鑑定評価書における記載に基づき作成しています。
ｂ．駅からの徒歩による所要時間は、「不動産の表示に関する公正競争規約」（平成17年公正取引委員会告示第23号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」（平成17年公正取引委員会承認第107号）に基づき、道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を記載しています。
(ロ）「所在地」「土地」「建物」欄に関する説明
ａ．「所在地（地番）」欄には、登記簿上表示されている地番を記載しています。
ｂ．「所有形態」欄には、不動産に関して本投資法人が保有する権利又は信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。
ｃ．土地の「面積」欄には、登記簿上表示されている地積を記載しています。
ｄ．「用途地域」欄には、都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。
以下「都市計画法」といいます。）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
ｅ．「容積率」欄には、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
ｆ．「建ぺい率」欄には、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
ｇ．建物の「用途」欄には、第４期末後に取得する予定の未竣工物件を除き、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。第４期末後に取得する予定の未竣工物件については登記簿が存在しないことから、建築確認上の建築確認済証において用途として記載されているものを記載しています。
ｈ．建物の「構造・階数」欄には、第４期末後に取得する予定の未竣工物件を除き、登記簿上表示されている構造を記載しています。第４期末後に取得する予定の未竣工物－ 132 －(132) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

件については登記簿が存在しないことから、建築確認上の建築確認済証において構造・階数として記載されている数値を記載しています。なお、「構造・階数」欄に記
載の略称は、それぞれ次を表します。
ＲＣ：鉄筋コンクリート造、ＳＲＣ：鉄骨鉄筋コンクリート造、Ｓ：鉄骨造、Ｆ：階、Ｂ：地下ｉ．建物の「延床面積」欄には、第４期末後に取得する予定の未竣工物件を除き登記簿上表示されている建物の各階の床面積の合計を記載しています。第４期末後に取得する予定の未竣工物件については登記簿が存在しないことから、建築確認上の建築確認済証において延床面積として記載されている数値を記載しています。
ｊ．建物の「建築年月日」欄には、第４期末後に取得する予定の未竣工物件を除き登記簿上表示されている当初新築時点を記載しています。第４期末後に取得する予定の未竣工物件についてはその予定日を記載しています。
ｋ．「ＰＭ会社」欄には、平成19年２月末日現在において、各不動産又は各信託不動産についてプロパティ・マネジメント業務を既に委託し、またはかかる不動産の取得後に委託する予定のプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
ｌ．「サブリース会社」欄は、平成19年２月末日現在を基準に記載しています。
ｍ．「サブリース会社」欄には、第三者に転貸することを目的とした賃貸借契約を本投資法人又は信託受託者との間で締結している又は締結する予定の賃借人（以下「サブリース会社」といいます。）を記載しています。「サブリース会社」欄に記載されているＮＣＰＳ以外の以下の６社は、いずれもＮＣＣの意向を受けて設立された特別目的会社です。
ニューシティ・リーシング・ワン有限会社
ニューシティ・リーシング・ツー有限会社
ニューシティ・レジデンス・フォー有限会社
ニューシティ・リーシング・フォー有限会社
ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会社
ニューシティ・リーシング・シックス有限会社
平成19年２月末日現在、各不動産又は信託不動産の各物件（アプリーレ垂水を除きます。）について、ＮＣＰＳ及び上記６社のいずれかの会社をサブリース会社としてマスターリース契約（一括賃貸借契約）が締結されています。本投資法人は、各不動産又は各信託不動産（アプリーレ垂水を除きます。）の全戸につき、各エンド・テナ
ントの同意を得たうえ、マスターリース契約の形式でサブリース会社に賃貸し、サブ
リース会社が各エンド・テナントに転貸する仕組みを用いて、資産運用を実行する意向です。従前の所有者（又は賃貸人）と賃貸借契約を締結している一部のエンド・テ
ナントについては、平成19年２月末日現在において、賃貸人の変更に対する同意が未取得であるため、上記のサブリース会社からかかるエンド・テナントへの転貸ではな
く、本投資法人又は信託受託者とかかるエンド・テナントの間で直接の賃貸借契約が－ 133 －
(133) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

維持されています。なお、本書において「エンド・テナント」とは、サブリース会社
から転貸を受けている転借人及び本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人（サブリース会社を除きます。）を併せたものをいいます。
上記のサブリース会社との間のマスターリース契約においては、本投資法人又は信託受託者がサブリース会社から収受する賃料は、サブリース会社がエンド・テナントから収受する賃料と実質的に同額となっており、賃料の保証がされていません。これらのサブリース会社との間の契約の詳細については、後記「チ．主要なテナントの概要
及びテナントの全体概要 (イ）主要なテナントの概要」をご参照下さい。
(ハ）「取得価格」欄に関する説明
取得済み資産については取得価格を、取得予定資産については不動産売買契約又は信託受益権売買契約に記載された売買代金（消費税等相当額を除きます。）を記載しています。金額は百万円未満を四捨五入しています。
(ニ）「特記事項」欄に関する説明「特記事項」欄の記載については、以下の事項を含む、当該資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
ａ．法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
ｂ．権利関係等にかかる負担又は制限の主なもの
ｃ．本物件の境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等
ｄ．共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの－ 134 －
(134) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_060_wk_07389192／運用状況01／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

＜個別資産の概要＞
物件番号：C-1

物件名称：ニューシティレジデンス南青山

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ銀座線、千代田線、半蔵門線が乗り入れる「表参道」駅から徒歩13分の距離に位置します。建物は地上14階建てのタワー型マンションで、主要開口部は南、東及び西向きです。近隣には「骨董通り」等のショッピングストリートがあり、再開発が進行する六本木エリアまで道路距離で約1,500ｍです。

所在地（住所）東京都港区南青山六丁目10番9号（地番）東京都港区南青山六丁目319番1

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

453.88㎡

用途

共同住宅・車庫

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、14F

容積率/建ぺい率500％／80％

延床面積4,091.22㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積3,473.28㎡

信託期間満了日

平成20年7月30日

賃貸可能戸数62戸

取得価格（百万円）

3,783

建築年月日

平成14年8月28日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地の一部につき都市計画道路の計画決定に基づき、都市計画道路による土地収用が実施された
結果、現在の建物は基準容積率を超過する既存不適格建築物となっています。

物件番号：C-2

サブリース会社

ニューシティ・レジデンス・フォー有限会社

物件名称：ニューシティレジデンス西麻布ツインタワー 特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ日比谷線・都営大江戸線「六本木」駅及び東京メトロ千代田線「乃木坂」駅からそれぞれ徒歩11分の距離に位置します。建物は地上15階地下1階のタワー型マンションで、1フロア2住戸のレイアウトでプライバシーと採光に配慮されています。六本木周辺は六本木ヒルズのオープンに加え、防衛庁跡地の再開発への着手等、就業人口及び居住人口の増加が期待されています。

所在地（住所）東京都港区西麻布二丁目26番20号（地番）東京都港区西麻布二丁目110番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

619.39㎡

用途

共同住宅・店舗

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、15F/B1F

容積率/建ぺい率600％／80％

延床面積3,649.41㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積3,296.44㎡

信託期間満了日

平成21年3月10日

賃貸可能戸数60戸

取得価格（百万円）

3,315

建築年月日

平成15年3月28日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会
社－ 135 －
(135) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：C-3

物件名称：ニューシティレジデンス西麻布

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ日比谷線・都営地下鉄大江戸線「六本木」駅から徒歩5分の距離に位置します。建物の主要開口部は南向きです。六本木周辺は六本木ヒルズのオープンに加え、防衛庁跡地の再開発への着手等、就業人口及び居住人口の増加が期待されています。

所在地（住所）東京都港区西麻布一丁目3番12号（地番）東京都港区西麻布一丁目3番19他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,410.40㎡

用途

共同住宅・駐車場

用途地域

第二種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、5F/B1F

容積率/建ぺい率

300％／60％

延床面積3,980.68㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積2,802.62㎡

信託期間満了日

平成21年1月20日

賃貸可能戸数37戸

取得価格（百万円）

3,143

建築年月日

平成14年3月14日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

信託不動産にかかる土地の容積率は本来300％ですが、前面道路幅員による制限により容積率は215％となっています。

物件番号：C-4

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンスお茶の水

ニューシティ・リーシング・フォー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅及び東京メトロ半蔵門線「神保町」駅からそれぞれ徒歩5分及び6分、ＪＲ中央本線・総武線「御茶ノ水」駅から徒歩7分の距離に位置します。建物の主要開口部は南西向きで、南西側には小川広場（公園）があります。神保町は古くから古本屋街として知られていますが、近年は神保町一丁目南部地区市街地再開発事業の完成等、地域開発が促進されている地域です。

所在地（住所）東京都千代田区神田小川町三丁目24番1号（地番）東京都千代田区神田小川町三丁目24番1他4筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

593.61㎡

用途

共同住宅・店舗

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、8F

容積率/建ぺい率500％／80％

延床面積3,242.08㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積2,507.30㎡

信託期間満了日

平成21年3月10日

賃貸可能戸数44戸

取得価格（百万円）

2,300

建築年月日

平成14年8月30日

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会
社

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

信託不動産にかかる土地の容積率は本来500％ですが、前面道路幅員による制限により容積率は480％となっています。

－ 136 －
(136) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：C-5

物件名称：ニューシティレジデンス参宮橋

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

小田急線「参宮橋」駅から徒歩5分の距離に位置します。建物の主要開口部は南西向きです。周辺は第二種低層住宅専用地
域に指定されています。「参宮橋」駅から新都心「新宿」駅まで2駅です。東京都庁を擁する西新宿の高層オフィス街まで
道路距離で約1,800ｍです。また、周辺には代々木公園・明治神宮があります。

所在地（住所）東京都渋谷区代々木四丁目52番12号（地番）東京都渋谷区代々木四丁目52番16他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,652.90㎡

用途

共同住宅

用途地域

第二種低層住居専用地域

構造・階数

RC、4F/B1F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積2,369.00㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,898.47㎡

信託期間満了日

平成21年2月19日

賃貸可能戸数26戸

取得価格（百万円）

1,734

建築年月日

平成10年10月2日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

物件番号：C-6

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス新宿壱番館

ニューシティ・リーシング・フォー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ丸の内線「西新宿」駅へ徒歩6分のほか、ＪＲ中央本線「大久保」駅へも徒歩7分、新都心新宿のターミナル駅
である「新宿」駅へも徒歩15分の距離に位置します。建物の主要開口部は西向きです。周辺は中規模マンションと一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅街であるとともに、近隣に北新宿の再開発地域があります。

所在地（住所）東京都新宿区北新宿一丁目19番12号（地番）東京都新宿区北新宿一丁目301番52

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

1,018.29㎡

用途

居宅

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

RC、7F

容積率/建ぺい率

300％／60％

延床面積2,558.28㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積2,235.58㎡

信託期間満了日

平成20年7月22日

賃貸可能戸数105戸

取得価格（百万円）

1,978

建築年月日

平成14年5月28日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、角地指定により70％となっています。
３．信託不動産にかかる土地の容積率は本来300％ですが、前面道路幅員による制限により、容積率は229.2％となっています。

－ 137 －
(137) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：C-7

物件名称：ニューシティレジデンス新宿弐番館

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ丸の内線「西新宿」駅へ徒歩6分のほか、ＪＲ中央本線「大久保」駅へも徒歩7分、新都心新宿のターミナル駅
である「新宿」駅へも徒歩15分の距離に位置します。建物の主要開口部は東向きです。周辺は閑静な住宅街であるとともに、近隣に北新宿の再開発地域があります。

所在地（住所）東京都新宿区北新宿一丁目21番16号（地番）東京都新宿区北新宿一丁目301番2他1筆

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

779.81㎡

用途

居宅

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

RC、6F

容積率/建ぺい率

300％／60％

延床面積1,129.86㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,024.49㎡

信託期間満了日

平成20年7月22日

賃貸可能戸数41戸

取得価格（百万円）

889

建築年月日

平成14年4月24日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地の一部（地番301番2）は建築基準法第42条第1項第3号（建築基準法第3章が適用されるに至った際すでに存在する道路・既存道路）に基づく道路です。当該道路については明確な権利に基づく通行権等又は取り決め等は存在しないものの、従前より近隣住民のための生活用道路として用いられ、道路上に交通標識・電柱も設置され、自動車による通行・駐停車等も行われる等、現在も継続的に近隣住民による利用がなされています。
３．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、角地指定による緩和により建ぺい率は70％となっています。
４．信託不動産にかかる土地の容積率は300％ですが、前面道路幅員による制限により200.8％となっています。

物件番号：C-8

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス日本橋イースト

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅へ徒歩2分の距離に位置します。また、日比谷線「人形町」駅へも徒歩5分の距離です。「水天宮前」駅から「大手町」駅へは2駅、「人形町」駅から「日本橋」駅へは1駅です。建物の主要開口部は南東及
び北東向きです。「水天宮前」駅前には成田空港への玄関口となる東京シティーエアーターミナルのほか、ロイヤルパー
クホテルもあります。

所在地（住所）東京都中央区日本橋蛎殻町二丁目8番13号（地番）東京都中央区日本橋蛎殻町二丁目8番20他5筆

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

343.01㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、10F

容積率/建ぺい率500％／80％

延床面積2,370.62㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,940.94㎡

信託期間満了日

平成20年7月30日

賃貸可能戸数62戸

取得価格（百万円）

1,622

建築年月日

平成15年4月25日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・レジデンス・フォー有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地については中央区の「街並み誘導型地区計画」により一定の建物建築の際には容積率が緩和されていますが、平成16年4月にかかる緩和幅が縮小された結果、信託不動産にかかる建物は既存不適格の状態になっています。

－ 138 －
(138) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：C-9

物件名称：ニューシティレジデンス日本橋ウエスト

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅へ徒歩2分の距離に位置します。また、日比谷線「人形町」駅へも徒歩5分の距離です。建物の主要開口部は南東及び北東向きです。「水天宮前」駅から「大手町」駅へは2駅、「人形町」駅から「日本橋」駅へは1駅です。「水天宮前」駅前には成田空港への玄関口となる東京シティーエアーターミナルのほか、ロイヤルパーク
ホテルもあります。

所在地（住所）東京都中央区日本橋蛎殻町一丁目38番16号（地番）東京都中央区日本橋蛎殻町一丁目38番26他5筆

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

354.16㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、12F

容積率/建ぺい率700％／80％

延床面積2,374.79㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,858.34㎡

信託期間満了日

平成20年7月30日

賃貸可能戸数55戸

取得価格（百万円）

1,480

建築年月日

平成15年4月30日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は本来700％ですが、前面道路幅員による制限等により容積率は693％となっています。
３．信託不動産にかかる土地のうち北東側道路（私道）の一部には、蛎殻町一丁目町内会にて管理所有している街灯が設置されています。

物件番号：C-10

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス銀座ツインⅠ

ニューシティ・レジデンス・フォー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩2分、ＪＲ京葉線・東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅から徒歩6分の距離に位置します。建物の主要開口部は南向きです。周辺は中高層のオフィスビルやマンションが建ち並ぶ地域ですが、近年の新規供給によりマンションの割合が高まる傾向にあります。

所在地（住所）東京都中央区入船三丁目10番10号（地番）東京都中央区入船三丁目19番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

242.21㎡

用途

共同住宅・店舗

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、12F

容積率/建ぺい率500％／80％

延床面積1,915.85㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,444.52㎡

信託期間満了日

平成20年11月20日

賃貸可能戸数40戸

取得価格（百万円）

1,133

建築年月日

平成15年9月18日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・フォー有限会社

特記事項

信託不動産にかかる土地については中央区の「街並み誘導型地区計画」により一定の建物建築の際には容積率が緩和されていますが、平成16年4月にかかる緩和幅が縮小された結果、信託不動産にかかる建物は既存不適格の状態になっています。

－ 139 －
(139) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：C-11

物件名称：ニューシティレジデンス銀座ツインⅡ

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩5分、ＪＲ京葉線・東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅から徒歩4分の距離に位置します。建物の主要開口部は東向きです。周辺は中高層のオフィスビルやマンションが建ち並ぶ地域ですが、近年の新規供給によりマンションの割合が高まる傾向にあります。

所在地（住所）東京都中央区入船二丁目6番4号（地番）東京都中央区入船二丁目11番10

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

212.30㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、12F

容積率/建ぺい率500％／80％

延床面積1,419.05㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,244.54㎡

信託期間満了日

平成20年11月20日

賃貸可能戸数33戸

取得価格（百万円）

968

建築年月日

平成15年9月18日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

信託不動産にかかる土地については中央区の「街並み誘導型地区計画」によって一定の建物建築の際に容積率が緩和されていますが、平成16年4月にかかる緩和幅が縮小された結果、信託不動産にかかる建物は既存不適格の状態になっています。

物件番号：C-12

物件名称：ニューシティレジデンス原宿

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・フォー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ山手線「原宿」駅から徒歩8分、東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅から徒歩12分の距離に位置します。周辺環境は比較的閑静な住宅街を形成しています。建物の主要開口部は東向きです。最寄りの「原宿」駅周辺に形成されるショッピ
ング街に加え、渋谷・新宿等のターミナルのほか、明治神宮や代々木公園、神宮外苑等の緑豊かな施設も身近にある環境
です。

所在地

（住所）東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目55番3号（地番）東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目303番17

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

633.60㎡

用途

共同住宅

用途地域

第二種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、5F

容積率/建ぺい率

300％／60％

延床面積1,314.24㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,225.26㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数21戸

取得価格（百万円）

1,220

建築年月日

平成12年9月12日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特記事項

１．隣接地所有者との間で一部境界確認が未了です。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は本来300％ですが、前面道路幅員による容積率の制限により、容積率は288％となっています。

－ 140 －
(140) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：C-13

物件名称：ニューシティレジデンス三田

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ山手線「田町」駅から徒歩10分、都営三田線「三田」駅から徒歩8分に加え、都営大江戸線「赤羽橋」駅も徒歩6分で利用可能です。建物の主要開口部は東及び南向きです。周辺はマンションと事務所ビルの混在地域です。また、三田地区
は、イタリアやオーストラリア等の各国大使館や慶應義塾大学も点在するエリアです。

所在地（住所）東京都港区三田二丁目7番16号（地番）東京都港区三田二丁目6番5

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

205.11㎡

用途

居宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、11F

容積率/建ぺい率600％／80％

延床面積1,257.94㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,128.80㎡

信託期間満了日

平成21年4月27日

賃貸可能戸数30戸

取得価格（百万円）

986

建築年月日

平成15年2月20日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により、建ぺ
い率は100％となっています。

物件番号：C-14

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス代々木上原

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

小田急線急行停車駅・東京メトロ千代田線始発駅の「代々木上原」駅から徒歩4分の距離に位置します。建物の主要開口部
は北西向きです。周辺地域は中層マンションを中心として一般住宅や事務所併用住宅が建ち並ぶ住宅地域です。また、周辺には代々木公園があります。

所在地（住所）東京都渋谷区上原一丁目17番16号（地番）東京都渋谷区上原一丁目1338番17他5筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

486.70㎡

用途

共同住宅・事務所

用途地域

第二種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、4F/B1F

容積率/建ぺい率

300％／60％

延床面積1,051.36㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積811.95㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数25戸

取得価格（百万円）

765

建築年月日

平成12年10月25日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特記事項

１．登記所備付の公図に記載されている本物件土地と隣接土地（地番1340番6）との筆界が現況と相違しています（公図上
は両土地が接している部分がありますが、現況は接していません。）。
２．隣接地所有者との間で一部境界確認が未了です。
３．建物延床面積にはゴミ置き場4.8㎡を含みます。
４．信託不動産にかかる土地の容積率は本来300％ですが、前面道路幅員による制限により、容積率は208％となっています。

－ 141 －
(141) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：C-15

物件名称：ニューシティレジデンス千駄ヶ谷

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ中央本線「千駄ヶ谷」駅から徒歩9分の距離に位置します。建物の主要開口部は南東向きです。周辺には神宮外苑があります。また、通称「キラー通り」を通って東京メトロ銀座線「外苑前」駅まで徒歩15分の距離にあります。

所在地（住所）東京都渋谷区千駄ヶ谷二丁目9番10号（地番）東京都渋谷区千駄ヶ谷二丁目9番6他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

544.06㎡

用途

共同住宅

用途地域

第二種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、4F

容積率/建ぺい率

300％／60％

延床面積885.63㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積803.03㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数21戸

取得価格（百万円）

695

建築年月日

平成12年3月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

信託不動産にかかる土地の容積率は本来300％ですが、前面道路幅員による制限により、容積率は164％となっています。

物件番号：C-16

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス新宿7丁目

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

都営大江戸線「東新宿」駅から徒歩8分に位置します。建物の主要開口部は東及び西向きです。周辺には早稲田大学や東京
女子医大病院があります。また、新宿から一駅のＪＲ山手線「新大久保」駅も徒歩13分の距離にあります。

所在地（住所）東京都新宿区新宿七丁目17番16号（地番）東京都新宿区新宿七丁目83番他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

638.08㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、5F/B1F

容積率/建ぺい率

300％／60％

延床面積1,113.08㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積957.60㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数23戸

取得価格（百万円）

626

建築年月日

平成7年1月30日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特記事項

信託不動産にかかる土地の容積率は本来300％ですが、前面道路幅員による容積率の制限により、容積率は約218.4％となっています。

－ 142 －(142) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：C-17

物件名称：ニューシティレジデンス市谷左内町

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ中央本線のほか、東京メトロ南北線・有楽町線・都営新宿線の計4路線が集まる「市ヶ谷」駅から徒歩5分の距離に位置します。建物の主要開口部は北西向きです。東京の中心部にありながら比較的閑静な場所に立地します。

所在地（住所）東京都新宿区市谷左内町21番地（地番）東京都新宿区市谷左内町21番23他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

427.61㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

RC、4F/B1F

容積率/建ぺい率

300％／60％

延床面積

978.63㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積694.16㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数21戸

取得価格（百万円）

577

建築年月日

平成12年9月29日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地には、私道部分（2,333.53㎡）の共有持分（共有持分割合31分の2）が含まれていますが、上記土地面積には、当該私道部分の共有部分は含まれていません。
２．信託不動産にかかる建物の敷地は公道に通じていないため、かかる私道を利用することによってのみ公道に出ることが可能です。かかる私道の一部を、隣接するほかの土地と交換するとの契約が平成18年3月15日に締結され、当該私道の形状が変わりましたが、信託不動産に関して特段の悪影響はございません。

物件番号： C-18

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス日本橋人形町Ⅰ

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ日比谷線「人形町」駅徒歩約4分の他、ＪＲ総武線「馬喰町」、都営地下鉄新宿線「馬喰横山」、都営地下鉄浅草線「東日本橋」の各駅からそれぞれ5～6分程度の距離に位置します。4駅4路線を利用できることに加え、東京のオフィ
ス中心街である丸の内、大手町、日本橋等への直線距離も約1.7ｋｍ以内と圧倒的な利便性を誇ります。主要開口部は南東向き、利便性を重んじるビジネスマンに適した物件と考えられます。

所在地（住所）東京都中央区日本橋富沢町7番15号（地番）東京都中央区日本橋富沢町10番19他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

245.67㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、13F

容積率/建ぺい率

600%/80%

延床面積1,923.30㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,747.90㎡

信託期間満了日

平成22年12月10日

賃貸可能戸数32戸

取得価格（百万円）

1,230

建築年月日

平成16年8月25日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・シックス有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい
率は100％となっています。
２．信託不動産にかかる土地については中央区の「街並み誘導型地区計画」により一定の建物建築の際には容積率が緩和されていますが、平成16年4月にかかる緩和幅が縮小された結果、信託不動産にかかる建物は既存不適格の状態になっています。

－ 143 －
(143) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号： C-19

物件名称：ニューシティレジデンス日本橋人形町Ⅱ

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は最寄りの都営地下鉄新宿線「馬喰横山」駅徒歩約4分の他、ＪＲ総武線「馬喰町」、東京メトロ日比谷線「人形町」、都営地下鉄浅草線「東日本橋」の各駅からそれぞれ5から6分程度の距離に位置します。4駅4路線を利用できることに加え、東京のオフィス中心街である丸の内、大手町、日本橋等への直線距離も約1.7ｋｍ以内であり、利便性が非常に高い立地です。主要開口部は北東向き、利便性を重んじるビジネスマンに適した物件と考えられます。

所在地(住所)東京都中央区日本橋富沢町8番12号（地番）東京都中央区日本橋富沢町8番13

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

276.99㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、12F

容積率/建ぺい率

600%/80%

延床面積1,970.14㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,826.80㎡

信託期間満了日

平成22年12月10日

賃貸可能戸数38戸

取得価格（百万円）

1,290

建築年月日

平成16年8月18日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい
率は100％となっています。
２．信託不動産にかかる土地については中央区の「街並み誘導型地区計画」により一定の建物建築の際には容積率が緩和されていますが、平成16年4月にかかる緩和幅が縮小された結果、信託不動産にかかる建物は既存不適格の状態になっています。

物件番号： C-20

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス新御茶ノ水

ニューシティ・リーシング・シックス有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件所在の神田淡路町は古くから学生街又は古本屋街として有名で、地域内には大手企業の本社が位置するほか、近年
は神保町一丁目南部地区市街地再開発事業の完成等、地域開発が促進されている地域です。徒歩2分の東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅から「大手町」駅まで1駅、「東京」駅まで2駅です。主要開口部は南東及び北西向きとなっています。

所在地（住所）東京都千代田区神田淡路町二丁目3番地4（地番）東京都千代田区神田淡路町二丁目3番3他2筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

237.73㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、B1F/10F

容積率/建ぺい率

600%/80% 500%/80%

延床面積1,497.01㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,308.38㎡

信託期間満了日

平成22年9月30日

賃貸可能戸数32戸

取得価格（百万円）

1,160

建築年月日

平成16年7月27日

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・シックス有限会
社

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい
率は100％となっています。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出す
ると、566.95％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります）。

－ 144 －
(144) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号： C-21

物件名称：ニューシティレジデンス神保町※

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件所在の神保町地域は古くから学生街又は古本屋街として有名ですが、近年は神保町一丁目南部地区市街地再開発事
業の完成等、地域開発が促進されています。本物件はその開発地域の東側に近接する全戸南向きの物件です。本物件から徒歩3分の都営地下鉄三田線東京及び東京メトロ半蔵門線「神保町」駅からビジネスの中心「大手町」駅までは1駅の便利
さです。

所在地

（住所）東京都千代田区神田小川町三丁目7番4号（地番）東京都千代田区神田小川町三丁目7番4

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

554.26㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、12F

容積率/建ぺい率

600%/80%

延床面積3,612.36㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積3,201.83㎡

信託期間満了日

平成22年10月28日

賃貸可能戸数65戸

取得価格（百万円）

2,803

建築年月日

平成16年9月7日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

※ 上記資産は、売却予定資産です。

物件番号： C-22

物件名称：ニューシティレジデンス日本橋人形町Ⅲ

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

都営地下鉄新宿線「馬喰横山」駅のほか、都営地下鉄浅草線「東日本橋」駅、ＪＲ総武線「馬喰町」駅までそれぞれ徒歩
約3分、4分、東京メトロ日比谷線「人形町」駅まで徒歩約7分に立地しています。主要開口部は北東向き、4駅4路線を利用できる利便性に加え、東京のオフィス中心街である丸の内、大手町、日本橋等への直線距離も約1.7ｋｍ以内と利便性が非常に高い立地です。

所在地（住所）東京都中央区日本橋富沢町12番11号（地番）東京都中央区日本橋富沢町7番11他3筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

387.12㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、10F

容積率/建ぺい率

600%/80%

延床面積2,539.30㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積2,117.46㎡

信託期間満了日

平成23年2月3日

賃貸可能戸数63戸

取得価格（百万円）

1,662

建築年月日

平成16年12月20日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

信託不動産にかかる土地の容積率は本来600％ですが、中央区の「街並み誘導型地区計画」による緩和により容積率は600.30％となっています。

－ 145 －
(145) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号： C-23

物件名称：ニューシティレジデンス神保町Ⅱ

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ半蔵門線「神保町」駅及び都営新宿線「神保町」駅を最寄駅（徒歩約4分）とする全戸南向きのシングルタイプのマンションです。都心にもかかわらず店舗、病院、公的機関等が近隣に所在する生活利便性の高い立地であり、単身者・DINKS等の居住者にとって都市の機能的な生活を満喫できるエリアとなっています。

所在地（住所）東京都千代田区神田神保町二丁目40番8号（地番）東京都千代田区神田神保町二丁目40番8

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

340.26㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、11F

容積率/建ぺい率

500%/80%

延床面積1,830.23㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,628.80㎡

信託期間満了日

平成25年6月30日

賃貸可能戸数60戸

取得価格（百万円）

1,470

建築年月日

平成16年5月7日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

物件番号： C-24

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス銀座イーストⅢ

株式会社ニューシティプロパティサービス

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ有楽町線「新富町」駅並びに東京メトロ日比谷線及びJR京葉線「八丁堀」駅を最寄駅（徒歩約4分）とする北
東・南西向きシングルタイプのマンションです。下町の面影を残しながらも都内各所への優れた交通利便性の高い立地であり、周辺には、店舗、病院、公的機関等の生活利便設備が完備されています。

所在地（住所）東京都中央区入船二丁目8番8号（地番）東京都中央区入船二丁目15番2他2筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

189.01㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、12F

容積率/建ぺい率

500%/80%

延床面積1,116.75㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積972.51㎡

信託期間満了日

平成25年6月30日

賃貸可能戸数41戸

取得価格（百万円）

841

建築年月日

平成16年6月1日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい
率は100％となっています。
２．信託不動産にかかる土地については中央区の「街並み誘導型地区計画」により一定の建物建築の際には容積率が緩和されていますが、平成16年4月にかかる緩和幅が縮小された結果、信託不動産にかかる建物は既存不適格の状態になっています。

－ 146 －
(146) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号： C-25

物件名称：ニューシティレジデンス新宿御苑Ⅰ

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は、都営新宿線「新宿三丁目」駅徒歩約3分、東京メトロ丸の内線「新宿御苑」駅徒歩約4分、JR・小田急・丸ノ内線「新宿」駅徒歩約10分に位置する主要開口部が南西向きのシングルタイプ及びアーバンファミリータイプのマンションです。周囲はマンション・店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商住混在地域であり、交通・生活とも利便性の高い物件です。本
物件は株式会社ダイナシティへの一括賃貸物件で、賃料保証型の賃貸借に供されています。

所在地（住所）東京都新宿区新宿二丁目14番4号（地番）東京都新宿区新宿二丁目14番3

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

643.53㎡

用途

居宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、15F

容積率/建ぺい率

700%/80%

延床面積3,891.30㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積3,594.16㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数108戸

取得価格（百万円）

3,140

建築年月日

平成15年9月3日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい
率は100％となっています。

物件番号： C-26

物件名称：ニューシティレジデンス笹塚

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

京王線「笹塚」駅徒歩約4分に位置するアーバンファミリータイプを中心とする主要開口部は西向き及び南向きのマンションです。生活利便性、交通利便性も良好であり新宿区域を始めとした都心への接近性を重視するビジネスマン及び大学、専門学校等へ通学する学生等の需要が見込まれます。

所在地（住所）東京都渋谷区笹塚一丁目61番17号

土地（地番）東京都渋谷区笹塚一丁目61番7他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

909.33㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、10F

容積率/建ぺい率(用途地域指定)500%/80%
400%/80%

延床面積4,263.10㎡

建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積3,701.70㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数90戸

取得価格（百万円）

3,050

建築年月日

平成16年9月7日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい
率は100％となっています。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出す
ると、445.18％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります。）。

－ 147 －(147) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号： C-27

物件名称：ニューシティレジデンス高輪台

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

都営浅草線「高輪台」駅徒歩約4分に位置するアーバンファミリータイプを中心とする南向き主体のマンションです。近隣には高輪プリンスホテル・明治学院大学があり、落ち着いた環境の中にも文化の香り漂う地域です。周辺には徒歩圏内に
小・中学校等の教育施設、「高輪台」駅前周辺には近隣商店街が存し、通勤・通学、買い物をはじめとする生活利便性も
良好です。

所在地

（住所）東京都港区高輪三丁目4番12号（地番）東京都港区高輪三丁目2番14

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

242.9㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、9F

容積率/建ぺい率

500%/80%

延床面積1,506.50㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,147.44㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数32戸

取得価格（百万円）

1,180

建築年月日

平成16年2月23日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

物件番号： C-28
Ⅳ

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス日本橋人形町

株式会社ニューシティプロパティサービス

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

都営新宿線「馬喰横山」駅徒歩約2分に位置する北西向きのシングルタイプのマンションです。加えてＪＲ総武線「馬喰町」駅より徒歩約4分及び都営浅草線「東日本橋」駅より徒歩約3分に位置し、3駅3路線の利用が可能である等、生活利便性、交通利便性も良好です。都心への接近性、利便性を選好するビジネスマン及びその世帯等の需要が見込まれます。本物件は、現在法人の社宅用途として、一括賃貸されている物件です。

所在地（住所）東京都中央区東日本橋三丁目5番6号（地番）東京都中央区東日本橋三丁目4番3

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

204.92㎡

用途

居宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、13F

容積率/建ぺい率

600%/80%

延床面積1,232.04㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,105.20㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数48戸

取得価格（百万円）

842

建築年月日

平成15年4月22日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい
率は100％となっています。

－ 148 －
(148) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号： C-29

物件名称：ニューシティレジデンス新宿御苑Ⅱ

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

新宿区の東部に位置し、東京メトロ丸の内線「新宿御苑」徒歩約5分、都営地下鉄新宿線「新宿三丁目」駅徒歩約9分、JR線等「新宿」駅から徒歩約16分に位置する南東向きのシングルタイプのマンションです。周辺は、マンション等が建ち並び、新宿駅徒歩圏内でありながら住居としての色彩の強い地域となっています。本物件は、株式会社ジョイントレントへの一括賃貸物件で、賃料保証型の賃貸借に供されています。

所在地（住所）東京都新宿区新宿一丁目29番15号（地番）東京都新宿区新宿一丁目29番23

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

152.72㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、10F

容積率/建ぺい率

600%/80%

延床面積943.62㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積668.79㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数27戸

取得価格（百万円）

580

建築年月日

平成16年3月26日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい
率は100％となっています。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は本来600％ですが、前面道路幅員による制限及び特定道路による緩和のため、容積率は482％となっています。

物件番号： C-30

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス銀座イーストⅣ

株式会社ニューシティプロパティサービス

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ有楽町線「新富町」駅より徒歩約2分に位置し、また、ＪＲ京葉線及び東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅まで徒歩約8分と両駅の利用が可能である等、生活利便性、交通利便性の良好な全戸南向きのシングルタイプのマンションです。
都心への接近性、利便性を選好するビジネスマン及びその世帯等の需要が見込まれる物件です。

所在地（住所）東京都中央区入船三丁目10番8号（地番）東京都中央区入船三丁目19番13

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

132.24㎡

用途

居宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、11F

容積率/建ぺい率

500%/80%

延床面積788.96㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積681.00㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数20戸

取得価格（百万円）

510

建築年月日

平成15年12月8日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい
率は100％となっています。
３．信託不動産にかかる土地については中央区の「街並み誘導型地区計画」により一定の建物建築の際には容積率が緩和されていますが、平成16年4月にかかる緩和幅が縮小された結果、信託不動産にかかる建物は既存不適格の状態になっています。

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物件番号： C-31

物件名称：ニューシティレジデンス高輪台Ⅱ

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

都営浅草線「高輪台」駅徒歩約4分に位置する主要開口部は東向きと西向きのアーバンファミリータイプを中心とするマンションです。周囲は江戸時代の武家屋敷からの流れを汲む古くからの住宅地となっています。近傍に高輪プリンスホテ
ル・明治学院大学があり、落ち着いた環境の中にも文化の香り漂う地域です。また徒歩圏内に小・中学校等の教育施設、「高輪台」駅前周辺には近隣商店街があり通勤・通学、買い物等の生活利便性は良好です。

所在地（住所）東京都港区高輪三丁目5番6号（地番）東京都港区高輪三丁目2番59

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

545.68㎡

用途

共同住宅・駐輪場

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

RC、6F/B1F

容積率/建ぺい率

300%/60%

延床面積

1,881.63㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,567.84㎡

信託期間満了日

平成25年9月30日

賃貸可能戸数40戸

取得価格（百万円）

1,530

建築年月日

平成16年9月7日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

信託不動産にかかる土地の容積率は本来300％ですが、前面道路幅員による制限により、容積率は237.2％となっています。

物件番号： C-32

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス南麻布

株式会社ニューシティプロパティサービス

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅徒歩約8分に位置する南向き中心のアーバンファミリータイプのマンションです。「麻布十番」駅から「六本木」駅まで1駅約2分、「新宿」駅まで約12分と交通利便性も良好です。本物件所在の南麻布地域は都内でも有数の高級住宅地として知られており、富裕層及び外国人滞在者向けの高級住宅も見受けられる一方、隠れ家的高級レストランも存在する地域となっています。

所在地（住所）東京都港区南麻布二丁目2番27号（地番）東京都港区南麻布二丁目3番18

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

304.80㎡

用途

共同住宅

用途地域

準工業地域

構造・階数

RC、6F

容積率/建ぺい率

400%/60%

延床面積962.57㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積882.67㎡

信託期間満了日

平成25年9月30日

賃貸可能戸数24戸

取得価格（百万円）

840

建築年月日

平成16年7月27日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．隣接地所有者との間で一部境界確認が未了です。
２．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、角地指定かつ防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺ
い率は80％となっています。
３．信託不動産にかかる土地の容積率は本来400％ですが、前面道路幅員による制限により、容積率は330.36％となっています。

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物件番号： C-33

物件名称：ニューシティレジデンス南麻布イースト

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は、東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅徒歩約6分に位置するシングルタイプのマンションです。本物件の所在する地域は、港区のほぼ中央部にあたり、麻布十番一丁目～四丁目を中心として南麻布、元麻布から成り立っています。江戸時代より商店街が発展し、当時江戸城より南では最も栄えた繁華街であったと言われており、幕末の開国時にはアメリカ領事館が開かれ、明治時代には他国の領事館・大使館が設けられたことから現在でも外国人居住者が多く、国際色豊かな町となっています。近年では「麻布十番」駅が開設され、地下鉄2路線が利用可能となったことにより、従来からの地域的なイメージ・名声に交通利便性が加わり、現在では選好性が非常に高いエリアとなっています。

所在地（住所）東京都港区南麻布一丁目5番31号（地番）東京都港区南麻布一丁目41番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

389.48㎡

用途

共同住宅

用途地域

準工業地域

構造・階数

RC、9F

容積率/建ぺい率

400%/60%

延床面積1,641.85㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,217.92㎡

信託期間満了日

平成27年12月31日

賃貸可能戸数40戸

取得価格（百万円）

1,260

建築年月日

平成17年9月28日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、防火地域内にある耐火建築物のため、建ぺい率は70％となっています。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は本来400％ですが、西側道路の幅員による制限により、容積率は336.6％となっています。

物件番号： C-34

物件名称：ニューシティレジデンス銀座

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特定資産の種類

不動産

物件特性

都営地下鉄大江戸線「築地市場」駅から徒歩約4分に位置する、シングルタイプとアーバンファミリータイプを中心とするマンションです。本物件の所在する地域は銀座地区内の「中央通り」以南における商業地域であり、最寄駅のほか、都営
地下鉄浅草線・東京メトロ日比谷線「東銀座」駅からも徒歩約7分に位置しています。

所在地（住所）東京都中央区銀座八丁目18番2号（地番）東京都中央区銀座八丁目215番4他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

491.03㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、14F

容積率/建ぺい率

700%/80%

延床面積4,386.07㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積3,494.42㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数96戸

取得価格（百万円）

4,000

建築年月日

平成17年10月19日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。
２．不動産にかかる土地の容積率は本来700％ですが、「用途別容積型地区計画」、「街並み誘導型地区計画区域」内によ
る緩和により容積率は875％となっています（数値は建物エンジニアリング・レポートによります）。
３．敷地内北西側に私道（建築基準法42条2項道路）が存在しています。私道部分及び道路後退部分22.89㎡は建築確認面
積から除外しており、建築確認対象面積は468.14㎡となります。私道利用者の水道管及びガス管が埋設されております。

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物件番号： C-35

物件名称：ニューシティレジデンス日本橋水天宮

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅徒歩約7分、東京メトロ半蔵門線「水天宮」駅徒歩約5分に位置する
アーバンファミリータイプを中心とするマンションです。本物件の所在する地域は、中央区の北東部に当たり、東京メト
ロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩圏内の日本橋蛎殻町、日本橋小網町等を中心として成立する地域として把握されます。

所在地（住所）東京都中央区日本橋小網町2番1号（地番）東京都中央区日本橋小網町2番8他2筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

692.83㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、RC、12F

容積率/建ぺい率

500%/80%

延床面積5,188.68㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積4,602.95㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数88戸

取得価格（百万円）

3,332

建築年月日

平成17年7月25日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。
２．不動産にかかる土地については中央区の「街並み誘導型地区計画」により一定の建物建築の際には容積率が緩和されていますが、平成16年4月にかかる緩和幅が縮小された結果、不動産にかかる建物は既存不適格の状態になっています。

物件番号： C-36

物件名称：ニューシティレジデンス高輪

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は、都営地下鉄浅草線「泉岳寺」駅徒歩約1分のアーバンファミリータイプを中心とするマンションです。本物件の所在する地域は、国道15号（第一京浜）沿いに中高層の店舗事務所、共同住宅等が混在する地域です。本物件は築後間もなく、かつ、いわゆる分譲仕様で建築されているため、設計・品等は良好であり、賃貸物件として貸室の規模・貸室内の設備についても標準以上の水準にあります。また、交通利便性等の立地条件を重視するビジネスマンや、都心接近性と住環境を求めるディンクス・ファミリー層等の賃貸需要が見込めるため、中長期的に物件競争力が維持できると考えられる
物件です。

所在地

（住所）東京都港区高輪二丁目17番12号

土地（地番）東京都港区高輪二丁目147番他7筆

所有形態

所有権及び借地権

所有形態

所有権

面積

2,814.14㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域・第一種住居地域

構造・階数

SRC、12F/B1F

容積率/建ぺい率

600%/80%
400%/60%
300%/60%

延床面積14,216.78㎡

建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積10,408.26㎡

信託期間満了日

平成26年1月31日

賃貸可能戸数169戸

取得価格（百万円）

10,995

建築年月日

平成17年8月4日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出するし緩和措置を加味すると、73.78％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります）。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出す
ると、382.79％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります）。
３．本物件北側道路との官民境界は、当初委託者は既に合意していますが、東側隣地所有者（株式会社ホテル東京）が官
民境界に合意していないため、本物件の官民境界の一部が未了です。

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物件番号：C-37

物件名称：ニューシティレジデンス東日本橋

特定資産の種類

不動産

物件特性

都営浅草線「東日本橋」駅徒歩約2分、また都営新宿線「馬喰横山」駅、JR総武快速線「馬喰町」駅へは徒歩約3分、「馬喰町」駅からは「東京」駅まで約5分の距離に位置します。本物件は、中層のマンションや店舗、事務所が立ち並ぶ商業地域に位置します。従来は繊維関係の問屋が集積する地域でしたが、都心へのアクセス性の高さから近年では新築マンションが多く見受けられます。

所在地（住所）東京都中央区日本橋横山町9番14号

土地（地番）東京都中央区日本橋横山町10番7

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

815.57㎡

用途

店舗共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、16F/B1F

容積率/建ぺい率

700%／80%

延床面積7,740.43㎡

建物

受託者

なし

賃貸可能面積6,442.28㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数103戸

取得価格（百万円）

4,930

建築年月日

平成18年2月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。
２．不動産にかかる土地の容積率は本来700％ですが、「中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例」（東京都市計画日本橋問屋街地区地区整備計画区域）に基づき、容積率に1.2倍を乗じた840％となっています。

物件番号：C-38

物件名称：カテリーナ三田タワースイート（ニューシティレジデンス）

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は、地上36階建のイーストアーク棟及び地上28階建のウエストアーク棟の2棟から構成されています。本物件は都営
地下鉄三田・浅草線「三田」駅から徒歩約2分、ＪＲ山手線・京浜東北線「田町」駅から徒歩約4分に位置します。また「田町」駅から「品川」駅へはＪＲで約3分、「東京」駅へは約8分、「三田」駅より「羽田空港」駅へは約22分の距離に位置しております。中高層オフィスの他、小規模のオフィスや店舗が建ち並ぶとともに、近年は工場跡地における大規模共同住宅の供給等、共同住宅も目立ち始めた地域です。

所在地（住所）東京都港区芝四丁目16番1号、2号

土地（地番）東京都港区芝四丁目136番1

所有形態

所有権（共有）

所有形態

区分所有権

面積

6,834.67㎡

用途

居宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、36F/B2F

容積率/建ぺい率

700%／80%

延床面積78,173.82㎡

建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積17,553.76㎡

信託期間満了日

平成24年12月31日

賃貸可能戸数264戸

取得価格（百万円）

16,200

建築年月日

平成18年8月4日

PM会社

特記事項

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

１．本物件は、北西側に位置する「三菱ケミカルホールディングスビル」（以下「本近隣ビル」といいます。）の敷地（敷地面積約2,093㎡）と一体的に開発が行われ、都市計画法及び建築基準法第59条の2第1項の規定による総合設計制
度及び建築基準法第86条第1項の規定による一団地建築物設計制度（以下併せて「本制度」といいます。）により制限が緩和された結果、建ぺい率及び容積率がそれぞれ54.88％及び907.45％に定められました。本近隣ビルの敷地所有者と本建物の前々所有者との間の合意で、本制度により認定された内容を将来の大規模改修・建替等の場合に遵守すること等が定められており、本投資法人を含む本建物の区分所有者はかかる合意による権利義務を承継しています。
２．信託不動産にかかる建物は区分所有建物であるところ、信託受益者の持分割合は5,088,099分の1,755,376であるため管理規約上過半数の議決権を有していませんが、特別決議事項においては単独の反対により議案の可決を妨げることは可能です。敷地権につき登記がなされています。

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物件番号：M-2

物件名称：ニューシティレジデンス等々力

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は東急田園都市線「二子玉川」駅と東急東横線「自由が丘」駅を沿線に有する東急大井町線「等々力」駅徒歩7分に位置します。周辺環境の多くは第一種低層住居専用地域に指定されており、比較的良好な住宅環境が保持されています。
建物主要開口部は南西向きです。本物件北側には「等々力渓谷」で知られる谷沢川が流れています。

所在地（住所）東京都世田谷区中町一丁目16番7号（地番）東京都世田谷区中町一丁目40番3他1筆

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

3,660.77㎡

用途

居宅

用途地域

第一種低層住居専用地域

構造・階数

RC、3F/B2F

容積率/建ぺい率100％／50％

延床面積3,905.32㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積2,863.78㎡

信託期間満了日

平成20年7月22日

賃貸可能戸数22戸

取得価格（百万円）

1,850

建築年月日

平成5年3月29日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来50％ですが、第2種風致地区指定による制限により、建ぺい率は40％となっています。
３．信託不動産にかかる本件土地の一部（地番40番3、802.89㎡）は、世田谷区との土地使用貸借の合意に基づき、同区が無償で公園として使用しています。また、同区は、かかる土地の一部を同区が公園として供用するために必要な設備を設置することができます。
４．信託不動産にかかる土地である地番40番3は無道路地のため原則として建築物の敷地となりませんが、上記3の土地使用貸借、河川橋の設置、上記3の公園の管理用通路の設定等の条件の下で、地番40番3を一棟の敷地に含めた建ぺい率
及び容積率の適用を世田谷区に許可された上で、建物が建築されています。よって、将来の建替時においては、世田谷区との再協議が必要となります。

物件番号：M-3

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス本所吾妻橋

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

都営浅草線「本所吾妻橋」駅から徒歩9分のほか、ＪＲ総武線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅から徒歩18分の距離に位置します。建物の主要開口部は東及び西向きです。最寄り駅からビジネス街である「日本橋」、「新橋」、「汐留」等へのアクセスに恵まれるほか、周辺には小・中学校等の教育施設や、スーパー・銀行等が建ち並ぶ比較的交通利便性・生活利便性に恵まれた立地といえます。

所在地（住所）東京都墨田区本所三丁目7番11号（地番）東京都墨田区本所三丁目18番4他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

545.83㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域・準工業地域

構造・階数

SRC、RC、14F

容積率/建ぺい率500％／80％ 300％／60％

延床面積2,540.32㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積2,255.88㎡

信託期間満了日

平成21年1月19日

賃貸可能戸数35戸

取得価格（百万円）

1,122

建築年月日

平成15年9月30日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・フォー有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の容積率・建ぺい率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると、それぞれ431.51％・89.72％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります。）。
２．信託不動産にかかる土地の東側接面道路は、都市計画道路に指定されており、本件土地の一部（103.23㎡）が都市計
画道路内に位置しています。

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物件番号：M-4

物件名称：ニューシティレジデンス北沢

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

京王井の頭線「池ノ上」駅から徒歩5分、小田急線「東北沢」駅から徒歩7分、小田急線及び井の頭線の急行停車駅「下北沢」駅から徒歩12分と3駅2路線が利用可能な立地です。建物の主要開口部は南西向きです。周辺は第一種低層住居専用地
域に指定されており、比較的良好な住環境が保たれている地域です。

所在地（住所）東京都世田谷区北沢一丁目15番5（地番）東京都世田谷区北沢一丁目452番25

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

888.67㎡

用途

共同住宅・駐車場

用途地域

第一種低層住居専用地域

構造・階数

RC、4F

容積率/建ぺい率150％／50％

延床面積1,662.45㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,220.16㎡

信託期間満了日

平成21年3月10日

賃貸可能戸数15戸

取得価格（百万円）

1,070

建築年月日

平成14年1月8日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

物件番号：M-5

物件名称：ニューシティレジデンス目黒

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会
社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ山手線ほか4路線が集まる「目黒」駅から徒歩15分の距離に位置します。建物の主要開口部は西向きです。本物件の東側には目黒川が流れており、その川沿いは約830本の桜が植えられた並木道となっています。

所在地（住所）東京都目黒区目黒二丁目1番13号（地番）東京都目黒区目黒二丁目768番1他2筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

565.45㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

RC、7F

容積率/建ぺい率

300％／60％

延床面積

1,518.00㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,414.73㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数26戸

取得価格（百万円）

1,050

建築年月日

平成12年4月11日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特記事項

信託不動産にかかる土地の容積率は本来300％ですが、前面道路幅員による制限により、容積率は290.8％となっています。

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(155) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：M-6

物件名称：ニューシティレジデンス洗足公園

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東急大井町線「北千束」駅から徒歩5分の距離に位置します。建物の主要開口部は南向きです。周辺は第一種低層住居専用地域に指定されており、一戸建てを中心とした比較的良好な住宅環境が保たれている地域です。周辺には洗足池公園があ
ります。

所在地

（住所）東京都大田区南千束二丁目11番1号（地番）東京都大田区南千束二丁目200番

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

1,826.66㎡

用途

居宅

用途地域

第一種低層住居専用地域

構造・階数

RC、3F

容積率/建ぺい率100％／50％

延床面積

1,818.62㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,608.40㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数19戸

取得価格（百万円）

921

建築年月日

平成7年4月12日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来50％ですが、第2種風致地区指定による建ぺい率の制限により、建ぺい率は40％となっています。

物件番号：M-8

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス門前仲町

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ東西線及び都営大江戸線「門前仲町」駅からそれぞれ徒歩6分、5分の距離に位置します。周辺は中層マンションを中心として店舗併用住宅や店舗つきマンション、事務所ビルも散見される地域です。本物件は、現在法人の社宅用途として、一括賃貸されている物件です。

所在地（住所）東京都江東区福住一丁目17番12号（地番）東京都江東区福住一丁目2番1他2筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

187.56㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、9F

容積率/建ぺい率500％／80％

延床面積1,212.17㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積887.94㎡

信託期間満了日

平成21年4月27日

賃貸可能戸数31戸

取得価格（百万円）

524

建築年月日

平成12年9月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により、建ぺい率
は100％となっています。

－ 156 －
(156) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：M-9

物件名称：ニューシティレジデンス田園調布

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東急東横線「田園調布」駅から徒歩15分の距離に位置します。建物の主要開口部は南向きです。周辺は第一種住居専用地
域に指定されており、一戸建てを中心とした比較的良好な住環境が保たれた地域です。多摩川にも程近い距離（南側約300ｍ）です。敷地内には全戸分の駐車場が確保されています。

所在地（住所）東京都大田区田園調布五丁目35番15号（地番）東京都大田区田園調布五丁目35番31

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

1,233.53㎡

用途

居宅

用途地域

第一種低層住居専用地域

構造・階数

RC、3F

容積率/建ぺい率100％／50％

延床面積1,169.74㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,066.08㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数17戸

取得価格（百万円）

511

建築年月日

平成7年7月17日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来50％ですが、第2種風致地区指定による制限により、建ぺい率は40％となっています。

物件番号：M-10

物件名称：ニューシティレジデンス根岸

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ日比谷線「入谷」駅から徒歩9分の距離に位置します。ＪＲ山手線の「鶯谷」駅までも徒歩13分です。建物の主要開口部は南東向きです。周辺地域はマンション、店舗、事務所が混在する商業地域です。

所在地（住所）東京都台東区根岸四丁目15番16号（地番）東京都台東区根岸四丁目57番7

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

238.38㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種住居地域・商業地域

構造・階数

RC、8F

容積率/建ぺい率

300％／60％ 500％／80％

延床面積717.89㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積594.79㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数12戸

取得価格（百万円）

356

建築年月日

平成12年7月5日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の容積率・建ぺい率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると、それぞれ499.52％・99.95％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります。）。
２．信託不動産にかかる建物は、信託不動産にかかる土地の建ぺい率につき角地等緩和の適用を受けて建築されています。

－ 157 －
(157) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：M-11

物件名称：ニューシティレジデンス上池台

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東急池上線「長原」駅から徒歩4分の距離に位置します。建物の主要開口部は南東向きです。いわゆるデザイナーズマン
ションとして、天井高を高く、窓の開口部も広くとった開放的なステューディオタイプが主な間取りです。昭和大学病院のある「旗の台」駅も徒歩5分の距離です。

所在地（住所）東京都大田区上池台一丁目4番15号（地番）東京都大田区上池台一丁目109番1

所有形態

借地権

所有形態

所有権

面積

242.73㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種中高層住居専用地域

構造・階数

S、4F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積421.42㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積414.45㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数12戸

取得価格（百万円）

238

建築年月日

平成14年3月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる建物の敷地利用権は土地賃貸借契約に基づく賃借権です。土地賃借権について登記簿には、「譲渡、転貸できる」旨の特約が記載されていますが、土地賃貸借契約及び覚書により、「譲渡、転貸」は土地所有者の承諾を得ることが必要になっています。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は本来200％ですが、前面道路幅員による制限により、容積率は約160％となっています。

物件番号： M-12

物件名称：ニューシティレジデンス大塚

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ山手線「大塚」駅から徒歩約4分、南と東へ緩やかな傾斜をもつ高台に位置し、南側は中高層のマンションや事務所ビルが建ち並ぶ閑静な地域です。山手線を最寄り駅にすることから、池袋のみならず、新宿、渋谷等に通勤する顧客をターゲットとしています。主要開口部は南向きと東向き。ダブルオートロック・ＴＶモニター・2重鍵・防犯窓センサー等の設備があり、セキュリティを中心に、賃貸住宅としての優位な機能性を有しています。

所在地（住所）東京都豊島区東池袋二丁目32番20号（地番）東京都豊島区東池袋二丁目2421番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

330.28㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種住居地域、商業地域

構造・階数

SRC、13F

容積率/建ぺい率(用途地域指定)400%/60% 700%/80%

延床面積2,022.6㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,784.50㎡

信託期間満了日

平成22年9月30日

賃貸可能戸数54戸

取得価格（百万円）

1,290

建築年月日

平成16年9月1日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・シックス有限会
社

１．信託不動産にかかる土地の容積率・建ぺい率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均
特記事項

値を算出すると、それぞれ656.38％・77.08％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります。）。
２．豊島区中高層集合住宅建築指導要綱に基づき、一定の台数の駐車場の確保が義務付けられていますが、3台分につき、
平成19年２月末日現在、確保されておりません。

－ 158 －
(158) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号： M-13

物件名称：ニューシティレジデンス森下

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

最寄り駅である都営地下鉄新宿線「森下」駅から至近の距離に位置します。都営地下鉄新宿線を利用した大手町（「小川町」駅乗換え）及び新宿方面、再開発により発展しつつある汐留エリアへのアクセスも容易です。全戸南向きという各住戸の配置の良好さに加え、ダブルオートロック・ＴＶモニター・2重鍵や防犯窓センサー等の設備があり、セキュリティに配慮した設備を有しています。

所在地（住所）東京都江東区森下一丁目16番12号（地番）東京都江東区森下一丁目3番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

299.09㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、11F

容積率/建ぺい率

500%/80%

延床面積1,578.19㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,383.90㎡

信託期間満了日

平成22年10月15日

賃貸可能戸数38戸

取得価格（百万円）

985

建築年月日

平成16年9月6日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

物件番号： M-14

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス若林公園

ニューシティ・リーシング・シックス有限会
社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

周辺には若林公園・烏山緑道があり閑静で良好な住宅環境を形成しています。南西角地に位置することに加え、主面開口部が南東向きと方位にも恵まれています。全住戸が幅8.3ｍ以上の広い間口を有する住戸又は角住戸であり、開放感のある住戸プランが特徴です。

所在地（住所）東京都世田谷区若林四丁目39番4号（地番）東京都世田谷区若林四丁目334番1

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

800.22㎡

用途

居宅

用途地域

第一種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、4F

容積率/建ぺい率

200%/60%

延床面積1,809.79㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,425.43㎡

信託期間満了日

平成25年4月20日

賃貸可能戸数23戸

取得価格（百万円）

970

建築年月日

平成16年2月27日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
特記事項

２．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、角地指定による緩和により建ぺい率は70％となっています。
３．「区役所周辺街づくり計画」の変更により隣地境界線からの外壁後退距離は1ｍ以上と変更された結果、信託不動産にかかる建物は既存不適格の状態になっています。

－ 159 －
(159) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号： M-15

物件名称：ニューシティレジデンス浅草橋

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ総武線「浅草橋」駅及び都営浅草線「浅草橋」駅より徒歩5分のアーバンファミリータイプのマンションです。全戸南
東向きと方位に恵まれ、かつ最寄り駅から都心への利便性も高い物件ですが、それに加え、基準階の天井高は約2.8メート
ル、良質な建具・内装、全部屋エアコン標準装備、ＴＶ付きジャグジーバスの付置等、仕様が充実しています。

所在地（住所）東京都台東区柳橋二丁目16番21号（地番）東京都台東区柳橋二丁目11番7

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

447.57㎡

用途

居宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、9F

容積率/建ぺい率

500%/80%

延床面積1,701.28㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,537.84㎡

信託期間満了日

平成25年4月18日

賃貸可能戸数32戸

取得価格（百万円）

870

建築年月日

平成17年1月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は本来500％ですが、前面道路幅員による制限により容積率は約360％となっています。
３．台東区集合住宅建築指導要綱に基づき、一定の台数の駐車場の確保が義務付けられていますが、6台分につき、平成19年２月末日現在、確保されておりません。

物件番号： M-16

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス学芸大学

株式会社ニューシティプロパティサービス

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

最寄駅 東急東横線「学芸大学」駅まで徒歩8分、周辺は閑静な住宅地です。「学芸大学」駅からJR山手線「渋谷」駅まで
は急行を利用して約8分、集客力の高い「自由が丘」駅や「代官山」駅へのアクセスも各駅を利用して約5分以内と利便性にも優れた立地です。主要開口部は南東向きのアーバンファミリータイプのマンションです。

所在地（住所）東京都世田谷区下馬六丁目46番6号（地番）東京都世田谷区下馬六丁目54番2他3筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

970.73㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種低層住居専用地域

構造・階数

RC、4F

容積率/建ぺい率

150%/50%

延床面積1,919.59㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,602.88㎡

信託期間満了日

平成25年5月31日

賃貸可能戸数38戸

取得価格（百万円）

1,210

建築年月日

平成17年4月14日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

－ 160 －
(160) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号： M-17

物件名称：ニューシティレジデンス自由が丘

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東急東横線及び東急大井町線「自由が丘」駅徒歩約8分に位置する西向き・東向き主体のアーバンファミリータイプを中心とするマンションです。当該最寄駅から東急東横線を利用して「渋谷」駅まで約15分、東急大井町線を利用して「目黒」駅へも約15分と交通利便性に優れています。周辺は、比較的規模の大きな画地に高級マンションと風格ある戸建住宅が混在する閑静な住宅街を形成しています。

所在地（住所）東京都目黒区自由が丘一丁目20番1号（地番）東京都目黒区自由が丘一丁目330番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

857.39㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、5F

容積率/建ぺい率

150%/60% 200%/60%

延床面積

1,775.97㎡

土地

建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,472.47

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数40戸

取得価格（百万円）

1,470

建築年月日

平成16年4月26日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の容積率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出す
ると、180.51％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります。）。
２．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、角地指定による緩和により建ぺい率は70％となっています。

物件番号： M-18

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス目白イースト

株式会社ニューシティプロパティサービス

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は、最寄駅であるJR山手線「目白」駅及び「高田馬場」駅よりそれぞれ徒歩約14分、都電荒川線「学習院下」駅より徒歩約1分、平成19年度に開通予定とされる東京メトロ13号線の新駅（仮称：雑司ヶ谷駅）より徒歩6分に位置する全戸
東向きのアーバンファミリータイプ及びファミリータイプのマンションです。周辺は学習院大学や日本女子大学があり、落ち着いた環境の中にも文教の香りが漂う地域です。

所在地（住所）東京都豊島区高田二丁目8番16号（地番）東京都豊島区高田二丁目519番7

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

584.69㎡

用途

共同住宅

用途地域

準工業地域

構造・階数

RC、8F

容積率/建ぺい率

300%/60%

延床面積

1,796.22㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,658.90㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数29戸

取得価格（百万円）

1,080

建築年月日

平成17年4月23日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、角地指定による緩和により建ぺい率は70％となっています。

－ 161 －
(161) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号： M-19

物件名称：ニューシティレジデンス入谷

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は、東京メトロ日比谷線「入谷」駅から徒歩約3分及び「三ノ輪」駅まで徒歩約9分に位置する全戸南東向きのアー
バンファミリータイプ及びファミリータイプのマンションです。交通利便性が良いことに加え、通勤・通学、買い物をはじめとする生活利便性にも富んでいます。

所在地（住所）東京都台東区下谷三丁目1番28号（地番）東京都台東区下谷三丁目163番11

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

209.05㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、12F

容積率/建ぺい率

700%/80%

延床面積1,561.67㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,415.15㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数22戸

取得価格（百万円）

675

建築年月日

平成17年6月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

物件番号： M-20

物件名称：ニューシティレジデンス池袋

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ各線・東京メトロ有楽町線「池袋」駅より約徒歩約5分に位置する西向き南向き主体のアーバンファミリータイプを中心とするマンションです。最寄駅である「池袋」駅は多くの鉄道路線があるターミナル駅であり交通利便性は良好です。
駅周辺には商業施設が多数集積しており、交通利便性・生活利便性等の立地条件を重視する単身者及び少人数世帯の需要が見込まれます。

所在地（住所）東京都豊島区西池袋三丁目1番12号

土地（地番）東京都豊島区西池袋三丁目1番6

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

544.72㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、14F

容積率/建ぺい率(用途地域指定)

800%/80%
600%/80%

延床面積4,386.18㎡

建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積3,644.35㎡

信託期間満了日

平成25年9月30日

賃貸可能戸数87戸

取得価格（百万円）

3,227

建築年月日

平成17年1月26日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい
率は100％となっています。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出す
ると、699.56％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります。）。

－ 162 －
(162) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号： M-21

物件名称：ニューシティレジデンス要町

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は、東京メトロ有楽町線「要町」駅徒歩約1分のシングルタイプを中心とするマンションです。本物件の所在する地
域は、周囲に中高層の店舗・事務所ビル、マンションが多く見受けられる商住混在地域です。当該地域は、地下鉄等を利用することにより、「池袋」駅まで約3分程度、「東京」駅までは約25分程度と、都内各所へのアクセスは良好です。

所在地（住所）東京都豊島区西池袋五丁目26番10号

土地（地番）東京都豊島区西池袋五丁目6番17

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

407.54㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域・第一種住居地域

構造・階数

RC、13F

容積率/建ぺい率(用途地域指定)500%/80%
300%/60%

延床面積

1,787.61㎡

建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,624.06㎡

信託期間満了日

平成26年1月31日

賃貸可能戸数73戸

取得価格（百万円）

1,360

建築年月日

平成17年8月4日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の建ぺい率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出
すると83.48％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります）。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出す
ると434.88％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります）。

物件番号： M-22

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス上野タワー

株式会社ニューシティプロパティサービス

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は、東京メトロ日比谷線「入谷」駅徒歩約2分に位置するアーバンファミリータイプを中心とするマンションです。
本物件の存する地域は、鉄道交通の面では、上記の東京メトロ日比谷線「入谷駅」のほか、本物件から徒歩約10分のＪＲ
山の手線「上野」駅等が利用可能であり、道路交通の面では、「昭和通り」に面しており、また「国際通り」、「言問通り」などの幹線道路に近接しているため、丸の内・大手町等を中心とした都心へのアクセスが良好であり、利便性が高いエリアです。

所在地（住所）東京都台東区北上野一丁目15番5号（地番）東京都台東区北上野一丁目73番2他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

626.72㎡

用途

共同住宅・店舗

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、14F/B1F

容積率/建ぺい率

700%/80%

延床面積5,336.74㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積4,197.66㎡

信託期間満了日

平成28年2月29日

賃貸可能戸数102戸

取得価格（百万円）

2,990

建築年月日

平成17年2月22日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

－ 163 －
(163) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号： M-23

物件名称：ニューシティレジデンス品川シーサイドタワー

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩約5分に位置するファミリータイプを中心とした地上25階建のタワーマンションです。本物件の所在する地域には、海岸通り沿いにオフィスビルやマンション等が建ち並び、周辺には再開発による新しい商業施設やスポーツクラブ等が見受けられます。本物件の正面にあるバス停より「品川駅東口」バス停までは約15分、また本物件から徒歩約5分の京浜急行線「青物横丁」駅から同線「品川」駅までは約5分と、品川方面への交通利便性があるほか、上記「青物横丁」駅から羽田空港まで約20分、東京臨海高速鉄道「品川シーサイド」駅からJR線「新宿」駅まで約18分と都心へのアクセス性に優れています。

所在地（住所）東京都品川区東品川四丁目10番18号（地番）東京都品川区東品川四丁目50番4

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

2,523.55㎡

用途

共同住宅

用途地域

準工業地域

構造・階数

RC、25F/B2F

容積率/建ぺい率

300%/60%

延床面積17,509.66㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積12,732.35㎡

信託期間満了日

平成24年1月27日

賃貸可能戸数208戸

取得価格（百万円）

9,350

建築年月日

平成17年11月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

不動産にかかる土地の容積率は本来300％ですが、総合設計制度の特例により容積率は533.02％となっています。

物件番号： M-24

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス八雲

株式会社ニューシティプロパティサービス

特定資産の種類

不動産

物件特性

東急東横線「都立大学」駅徒歩約13分の距離に位置します。最寄の「八雲」バス停までは徒歩約2分であり、このバスを利用して最寄駅の「都立大学」駅のほかに東急田園都市線「駒沢大学」駅及び東急目黒線「田園調布」駅へのアクセスが可能です。また「都立大学」駅から渋谷までは約10分、新宿までは約20分の距離に位置します。

所在地（住所）東京都目黒区八雲二丁目20番5号（地番）東京都目黒区八雲二丁目43番1他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

756.54㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種低層住居専用地域

構造・階数

RC、3F/B1F

容積率/建ぺい率

150%/60%

延床面積

1,486.54㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積1,276.91㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数18戸

取得価格（百万円）

1,160

建築年月日

平成17年11月4日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、角地指定による緩和により建ぺい率は70％となっています。

－ 164 －
(164) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号： M-26

物件名称：ニューシティレジデンス戸越銀座

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、東急池上線「戸越銀座」駅から徒歩約6分、東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩約9分に位置する、1Ｋ、1LDKタイプを中心とした地上10階建のマンションです。本物件は、最寄り駅から東急池上線及び東急目黒線の2線利用が可能
であり、都心へのアクセス性に優れています。周辺には武蔵小山商店街、戸越銀座商店街等も所在する生活利便性に優れた立地であることから、都心接近性、生活利便性を求める独身者、ディンクス等を中心とした都心通勤者等への底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）東京都品川区平塚三丁目16番34号（地番）東京都品川区平塚三丁目768番4

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

579.65㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域・準工業地域

構造・階数

RC、10F

容積率/建ぺい率

500%/80%・200%/60%

延床面積3,203.64㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積2,682.22㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数80戸

取得価格（百万円）

1,960

建築年月日

平成18年5月17日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．本件土地の北西側の一部が、都市計画道路の予定地となっています。計画道路拡幅後の本件土地の面積は約560.45㎡（予定）となります。
２．不動産にかかる土地の建ぺい率は、本来80%(商業地域）/60%（準工業地域）ですが、角地指定かつ防火地域内の耐火建物による緩和により、100%(商業地域）/80%（準工業地域）となっています
３．不動産にかかる土地の建ぺい率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると99.90％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります）。
４．不動産にかかる土地の容積率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると498.52％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります）。

物件番号：G-1

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス横浜イースト

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は「横浜」駅から徒歩6分に位置します。建物は地上21階の超高層建物（約71.3ｍ）で主要開口部は南東向きです。
建物には免震装置が設置されています。横浜駅は一日の乗降客数が1,922,000人（平成14年）を数える神奈川県下一番のターミナル駅です。周辺は事務所とマンションが混在する地域です。

所在地（住所）神奈川県横浜市神奈川区金港町8番1号（地番）神奈川県横浜市神奈川区金港町8番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

2,342.18㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、21F

容積率/建ぺい率500％／80％

延床面積17,433.76㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積12,349.46㎡

信託期間満了日

平成21年4月27日

賃貸可能戸数228戸

取得価格（百万円）

6,753

建築年月日

平成15年3月13日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の容積率は本来500％ですが、横浜市市街地環境設計制度による容積率の緩和により、容積率は579.96％となっています。
２．建物の延床面積には駐車場（鉄骨造、平屋）218.72㎡を含みます。

－ 165 －
(165) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：G-2

物件名称：ニューシティレジデンス船橋本町

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ総武線、東武野田線「船橋」駅、及び京成本線「京成船橋」駅より徒歩3～4分の距離に位置します。建物の主要開口部は南向きです。沿線有数の繁華街である「船橋」駅周辺は再開発事業も進み、ターミナル都市として更なる発展が期待されています。本物件は、現在法人の社宅用途として、一括賃貸されている物件です。

所在地（住所）千葉県船橋市本町四丁目4番8号（地番）千葉県船橋市本町四丁目1285番19

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

462.84㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、10F/B1F

容積率/建ぺい率400％／80％

延床面積1,826.01㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,496.40㎡

信託期間満了日

平成21年3月21日

賃貸可能戸数86戸

取得価格（百万円）

1,083

建築年月日

平成9年3月21日

株式会社ダイニチ

特記事項

１．建物延床面積にはゴミ置き場（コンクリートブロック造）5.31㎡を含みます。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は本来400％ですが、前面道路幅員による制限により容積率は360％となっています。

物件番号：G-3

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会
社

PM会社

物件名称：ゾンネンハイム元住吉

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東急東横線「元住吉」駅から通称「ブレーメン通り商店街」を通って徒歩12分の距離に位置します。建物はＬ型形状の2棟配棟で主要開口部は南及び東向きです。本物件が所在する川崎市中原区には富士通株式会社・日本電気株式会社・キヤノン株式会社等の事業所があります。

所在地（住所）神奈川県川崎市中原区井田中ノ町8番8号（地番）神奈川県川崎市中原区井田中ノ町164番2他1筆

所有形態

所有権（共有）

所有形態

区分所有権

面積

1,706.37㎡

用途

居宅・事務所

用途地域

第一種中高層住居専用地域・第一種住居地域・近隣商業地域

構造・階数

RC、7F/B1F

容積率/建ぺい率

300％／80％ 200％／60％

延床面積4,775.59㎡

土地

建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積2,910.25㎡

信託期間満了日

平成21年2月19日

賃貸可能戸数57戸

取得価格（百万円）

1,058

建築年月日

平成3年4月19日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・フォー有限会社

特記事項

１．信託不動産の建物は区分所有建物であり、信託不動産にかかる管理規約によれば、信託受託者は管理組合の総会において過半数の議決権を有しています。敷地権につき、登記がなされています。
２．信託不動産にかかる土地の容積率・建ぺい率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると、それぞれ257.63％・76.52％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります。）。

－ 166 －
(166) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：G-4

物件名称：ニューシティレジデンス豊田

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ中央本線「豊田」駅から徒歩13分の距離に位置します。建物はＬ型で主要開口部は南及び東向きです。豊田から八王子にかけて、ＪＲ中央本線沿線には株式会社東芝、日野自動車株式会社・オリンパス株式会社等の事業所が所在しています。また、「豊田」駅から4路線の集中する「立川」駅までは2駅です。

所在地（住所）東京都日野市旭が丘三丁目2番23号（地番）東京都日野市旭が丘三丁目2番23

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権

面積

1,904.85㎡

用途

居宅

用途地域

工業地域

構造・階数

SRC、8F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積3,878.99㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積3,630.55㎡

信託期間満了日

平成21年1月21日

賃貸可能戸数67戸

取得価格（百万円）

1,053

建築年月日

平成4年6月29日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

信託不動産にかかる建物は区分所有建物ですが、信託受託者が専有部分の全てを所有しており、ほかに区分所有者は存在しません。

物件番号：G-5

物件名称：ニューシティレジデンス西船橋

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・フォー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ総武線・東京メトロ東西線等の4路線が利用可能な「西船橋」駅から徒歩3分の距離に位置します。建物の主要開口部
は南東向きです。周辺地域は中高層マンションのほか、事務所ビル等が見られる地域です。

所在地（住所）千葉県船橋市西船四丁目19番16号（地番）千葉県船橋市西船四丁目308番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

657.99㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、10F

容積率/建ぺい率400％／80％

延床面積1,869.09㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,597.32㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数81戸

取得価格（百万円）

997

建築年月日

平成13年3月2日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社－ 167 －
(167) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：G-6

物件名称：ニューシティレジデンス舞浜

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ京葉線「舞浜」駅から徒歩15分の距離に位置します。建物の主要開口部は南西向きです。周辺地域は区画整然とした街路に沿って比較的新しい建物が連坦していて、居住環境は比較的良好です。

所在地（住所）千葉県浦安市富士見五丁目14番17号（地番）千葉県浦安市富士見五丁目2405番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

696.88㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、6F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積1,422.75㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,287.72㎡

信託期間満了日

平成21年3月21日

賃貸可能戸数61戸

取得価格（百万円）

844

建築年月日

平成15年3月28日

PM会社

株式会社ダイニチ

特記事項

該当事項はありません。

物件番号：G-7

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス市川妙典

ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会
社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ東西線「妙典」駅より徒歩9分の距離に位置します。建物の主要開口部は南西向きです。周辺は大型マンションや学校が多く立地する住宅街です。本物件は、現在法人の社宅用途として、一括賃貸されている物件です。

所在地（住所）千葉県市川市塩焼二丁目14番20号（地番）千葉県市川市塩焼二丁目17番28

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

635.21㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

RC、5F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積1,284.11㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,218.00㎡

信託期間満了日

平成21年3月21日

賃貸可能戸数58戸

取得価格（百万円）

769

建築年月日

平成15年3月15日

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会
社

PM会社

株式会社ダイニチ

特記事項

信託不動産の土地にかかる建ぺい率は本来60％ですが、角地指定による緩和により建ぺい率は70％となっています。

－ 168 －
(168) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：G-8

物件名称：ニューシティレジデンス久米川

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

西武新宿線「久米川」駅から徒歩9分、「東村山」駅から徒歩12分の距離に位置します。建物の主要開口部は南西向きです。近隣には東村山市役所をはじめ、両方の最寄駅にイトーヨーカドーや西友等の大型スーパーがあります。

所在地（住所）東京都東村山市本町一丁目12番1号（地番）東京都東村山市本町一丁目12番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,144.21㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種中高層住居専用地域・第一種住居地域・準住居地域

構造・階数

SRC、7F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積2,178.64㎡

土地

建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積2,013.93㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数31戸

取得価格（百万円）

715

建築年月日

平成11年12月6日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の東側道路境界線沿いの幅約5ｍが都市計画道路（東3・3・8号線）の予定地となっています。なお、従前の所有者と東村山市との間の協定書に基づき、①都市計画事業実施の際には協力することと、②目的物件を分譲する際には都市計画道路の将来拡張計画の変更が予定されていることを購入者に伝えることが必要とされます。都市計画道路が事業実施され容積率が見直されない場合、道路提供部分の容積消化分が基準容積率を超過し、既存不適格建物になる可能性があります。
２．建物延床面積には、電気室・ポンプ室（21.36㎡）が含まれます。

物件番号：G-9

物件名称：ニューシティレジデンス浦安

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件は東京メトロ東西線「浦安」及び「南行徳」駅からそれぞれ徒歩8、7分の距離に位置します。建物の主要開口部は南向きです。2駅利用の駅前に商業地域が形成されていることから、生活利便性は比較的良好です。本物件は、現在法人の社宅用途として、一括賃貸されている物件です。

所在地（住所）千葉県市川市新井三丁目30番4号（地番）千葉県市川市新井三丁目30番3他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

553.00㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

RC、5F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積1,137.97㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,074.53㎡

信託期間満了日

平成21年3月21日

賃貸可能戸数51戸

取得価格（百万円）

653

建築年月日

平成15年2月14日

PM会社

株式会社ダイニチ

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会社

特記事項

信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、角地指定によりる緩和により建ぺい率は70％となっています。

－ 169 －
(169) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：G-10

物件名称：ニューシティレジデンス南行徳Ⅰ

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ東西線「南行徳」駅から徒歩13分の距離に位置します。建物の主要開口部は南西向きです。周辺にはダイエーとヤマダ電機を核とした大型複合ショッピングセンターがあります。

所在地（住所）千葉県市川市南行徳四丁目1番26号（地番）千葉県市川市南行徳四丁目1番6

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

530.49㎡

用途

共同住宅

用途地域

第二種住居地域

構造・階数

RC、5F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積1,091.40㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,031.81㎡

信託期間満了日

平成21年3月21日

賃貸可能戸数49戸

取得価格（百万円）

648

建築年月日

平成15年3月14日

PM会社

株式会社ダイニチ

特記事項

該当事項はありません。

物件番号：G-11

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス南行徳Ⅱ

ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会
社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ東西線「南行徳」駅から徒歩12分の距離に位置します。建物の主要開口部は南東及び北東向きです。周辺にはダイエーとヤマダ電機を核とした大型複合ショッピングセンターがあります。

所在地（住所）千葉県市川市南行徳四丁目1番5号（地番）千葉県市川市南行徳四丁目1番46

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

377.96㎡

用途

共同住宅

用途地域

第二種住居地域

構造・階数

RC、6F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積810.22㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積724.63㎡

信託期間満了日

平成21年3月21日

賃貸可能戸数35戸

取得価格（百万円）

447

建築年月日

平成15年3月14日

PM会社

株式会社ダイニチ

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会社－ 170 －
(170) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：G-12

物件名称：ニューシティレジデンス野毛山

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

京浜急行線「日の出町」駅から徒歩1分の駅前の距離に位置します。建物の主要開口部は南西向きです。みなとみらい（ＭＭ）21地区の玄関口であるＪＲ根岸線「桜木町」駅、横浜の官庁やオフィスが集まり中華街の玄関口でもある「関内」駅までそれぞれ道路距離で約700ｍ、1,000ｍの位置です。「日の出町」駅から「横浜」駅までは2駅4分です。

所在地（住所）神奈川県横浜市中区日ノ出町一丁目6番（地番）神奈川県横浜市中区日ノ出町一丁目6番他2筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

626.99㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、6F

容積率/建ぺい率400％／80％

延床面積830.85㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積744.90㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数30戸

取得価格（百万円）

469

建築年月日

平成12年9月7日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地と西側隣接地（地番14）との境界付近で登記所備付の公図に記載されている土地の形状が現
況と相違しています。
２．信託不動産にかかる土地の容積率は本来400％ですが、前面道路幅員による制限により容積率は324％となっています。

物件番号：G-13

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス南林間

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

小田急江ノ島線「南林間」駅から徒歩2分の距離に位置します。建物の主要開口部は南東向きです。周辺地域は中層の雑居ビル、マンション、飲食店が混在する商業地域です。

所在地（住所）神奈川県大和市南林間二丁目11番16号（地番）神奈川県大和市南林間二丁目3343番49他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

428.78㎡

用途

共同住宅・店舗

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、8F

容積率/建ぺい率400％／80％

延床面積1,615.17㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,489.44㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数29戸

取得価格（百万円）

456

建築年月日

平成14年4月16日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

特記事項

隣接地所有者との間で一部境界確認が未了です。

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社－ 171 －
(171) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：G-14

物件名称：ニューシティレジデンス湘南

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ東海道本線「茅ヶ崎」駅から徒歩14分の距離に位置します。建物の主要開口部は南向きです。本物件から茅ヶ崎海岸
までは徒歩3分の距離にあります。茅ヶ崎駅までの道は平坦な一本道でバスの利用も可能です。

所在地（住所）神奈川県茅ヶ崎市東海岸南一丁目20番4号（地番）神奈川県茅ヶ崎市東海岸南一丁目11323番34他7筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,315.73㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種低層住居専用地域・第一種
住居地域

構造・階数

RC、3F

容積率/建ぺい率100％／50％ 200％／60％

延床面積

1,121.98㎡

土地

建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,082.28㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数19戸

取得価格（百万円）

445

建築年月日

平成12年2月25日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の東側が接面する舗装県道は都市計画道路で、都市計画道路予定線は現況道路境界線から約5.7ｍ西方の敷地内を通っています。
２．信託不動産にかかる土地の容積率・建ぺい率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると、それぞれ153.15％、55.31％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります。）。
３．信託不動産にかかる建物の建築の際に、従前の所有者と茅ヶ崎市との間の協定により一定の台数の駐車場の確保が義務付けられていますが、4台分につき、平成19年２月末日現在、確保されておりません。

物件番号：G-15

サブリース会社

物件名称：ライオンズマンション淵野辺本町

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ横浜線「淵野辺」駅から徒歩19分の距離に位置します。建物の主要開口部は南東向きです。「町田」駅から「橋本」駅にかけてのＪＲ横浜線沿線には日本電気株式会社、三菱重工業株式会社、日産自動車株式会社等の事業所が所在しており、「淵野辺」駅を最寄り駅とした青山学院大学もあります。

所在地（住所）神奈川県相模原市淵野辺本町四丁目38番13（地番）神奈川県相模原市淵野辺本町四丁目1043番2

所有形態

所有権（共有）

所有形態

区分所有権

面積

919.01㎡

用途

居宅

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

SRC、RC、9F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積

1,788.58㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積997.92㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数15戸

取得価格（百万円）

222

建築年月日

平成3年8月30日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特記事項

１．隣接地所有者との間で一部境界確認が未了です。
２．信託不動産にかかる建物は区分所有建物であるところ、信託受益者の所有部分は26戸中15戸であるため管理規約上過半数の議決権を有しています。敷地権につき登記がなされています。

－ 172 －
(172) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：G-16

物件名称：ライオンズマンション東青梅第三特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ青梅線「東青梅」駅から徒歩8分に位置します。建物の主要開口部は東向きです。最寄の東青梅駅周辺には市役所関連
諸施設、スーパー、金融機関が存する等、生活利便性は比較的良好です。

所在地（住所）東京都青梅市東青梅六丁目10番2号（地番）東京都青梅市東青梅六丁目10番2他3筆

所有形態

所有権（共有）

所有形態

区分所有権

面積

1,057.87㎡

用途

居宅

用途地域

第一種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、7F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積2,076.85㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積659.03㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数33戸

取得価格（百万円）

175

建築年月日

平成4年5月12日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．信託不動産にかかる土地のうち、東京都青梅市東青梅六丁目10番9、同所10番10及び同所10番12の土地につき東京電力
株式会社を地役権者とする送電線設置のための地役権が設定されており、送電線設置路の送電線路から一定の範囲内
における建造物の築造等が禁止されています。
２．信託不動産にかかる建物は区分所有建物であるところ、信託受益者の共用持分割合は197,766分の65,903であるため管理規約上過半数の議決権を有していませんが、特別決議事項においては単独の反対により議案の可決を妨げることは可能です。敷地権につき登記がなされています。
３．隣接地所有者との間で一部境界確認が未了です。

物件番号： G-17

サブリース会社

物件名称：パークテラス市川

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ総武線「市川」駅より徒歩約4分及び京成電鉄本線「市川真間」より徒歩約6分に位置する南向き・北向きのシングル
タイプのマンションです。「市川」駅から「東京」駅まで快速を利用して約20分と都心への接近性は良好です。周囲は徒歩圏内に小・中学校等の教育施設、「市川」駅前周辺には商業施設が集積しており、通勤・通学、買い物をはじめとする
日常における生活上の利便性は良好と考えられます。1階店舗を除く全ての住戸は現在社宅用途として一括賃貸されている
物件です。

所在地

（住所）千葉県市川市市川一丁目24番3号（地番）千葉県市川市市川一丁目1045番4他2筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

228.63㎡

用途

共同住宅、事務所

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、9F

容積率/建ぺい率

400%/80%

延床面積1,063.41㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積876.89㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数40戸

取得価格（百万円）

620

建築年月日

平成16年4月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

特記事項

隣接地所有者との間で一部境界確認が未了です。

株式会社ニューシティプロパティサービス

－ 173 －
(173) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号： G-18

物件名称：パークテラス塩焼

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

東京メトロ東西線「妙典」駅徒歩約13分、「塩焼4丁目」バス停まで徒歩約4分の位置に所在する南向き主体のシングルタ
イプのマンションです。「妙典」駅から「大手町」駅までは約25分と都心へのアクセスが良好です。また、隣接する地域には徒歩圏内に小・中学校等の教育施設、「妙典駅」周辺には大型スーパーマーケット等があり、通勤・通学、買い物を
はじめとする生活利便性も魅力的な物件です。

所在地（住所）千葉県市川市塩焼四丁目12番22号（地番）千葉県市川市塩焼四丁目12番地94他4筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

485.21㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、3F

容積率/建ぺい率

200%/60%

延床面積871.84㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積583.76㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数36戸

取得価格（百万円）

310

建築年月日

平成5年4月30日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

信託不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、角地指定による緩和により建ぺい率は70％となっています。

物件番号： G-19

物件名称：パークテラス堀江

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ京葉線「新浦安」駅から徒歩で約22分、当該物件の最寄バス停「東野一丁目」より徒歩約2分の位置に所在する南向き
シングルタイプのマンションです。京葉線「新浦安」駅から「東京」駅まで快速を利用して約15分と都心へのアクセスも良好です。徒歩圏内に小・中学校等の教育施設、南西側には近隣商店街があり、通勤・通学、買い物をはじめとする生活利便性も魅力的な物件です。

所在地（住所）千葉県浦安市堀江一丁目2番14号（地番）千葉県浦安市堀江一丁目1671番他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

280.96㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

RC、3F

容積率/建ぺい率

200%/60%

延床面積407.62㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積374.33㎡

信託期間満了日

平成25年7月31日

賃貸可能戸数22戸

取得価格（百万円）

193

建築年月日

平成3年3月7日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

－ 174 －
(174) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：R-1

物件名称：ニューシティレジデンス大通公園

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

札幌市営地下鉄東西線「西11丁目」駅から徒歩5分に位置します。建物の主要開口部は南向きです。周辺には合同庁舎や裁判所等の公共公益施設及びオフィスビルが建ち並び、また札幌医大病院をはじめとする規模の大きな病院も所在しています。

所在地（住所）北海道札幌市中央区南一条西十三丁目4番地60（地番）北海道札幌市中央区南一条西十三丁目4番60

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

804.79㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、9F/B1F

容積率/建ぺい率400％／80％

延床面積3,692.02㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積2,996.24㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数40戸

取得価格（百万円）

726

建築年月日

平成12年10月13日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

隣接地所有者との間で一部境界確認が未了です。

物件番号：R-2

サブリース会社

物件名称：五色山ハイツ

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ山陽本線「垂水」駅から徒歩12分、山陽電鉄本線「霞ヶ丘」駅から徒歩6分の距離に位置します。建物の主要開口部は南向きです。南傾斜の高台に建っています。「霞ヶ丘」駅から神戸の中心地「三宮」駅までは「垂水」駅を経由して5駅18分の距離です（乗り換え時間は含みません）。「垂水」駅の海側にはマリンピア神戸（ショッピングセンター）が開業しています。本物件は、現在法人の社宅用途として、一括賃貸されている物件です。

所在地（住所）兵庫県神戸市垂水区五色山四丁目20番18号（地番）兵庫県神戸市垂水区五色山四丁目1508番

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,923.14㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

RC、7F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積2,470.13㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積2,253.34㎡

信託期間満了日

平成21年2月19日

賃貸可能戸数33戸

取得価格（百万円）

720

建築年月日

平成5年8月19日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・フォー有限会社

特記事項

１．信託不動産にかかる土地の北側道路は、都市計画道路であり、利用上の制限が課される可能性があります。
２．建物延床面積には、電気室（21㎡）、ポンプ室（20.65㎡）及び自転車置き場（35.7㎡）が含まれます。

－ 175 －
(175) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：R-3

物件名称：ニューシティレジデンス西公園

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

福岡市営地下鉄1号線「大濠公園」駅から徒歩7分に位置します。建物の主要開口部は南向きです。「西新」駅から「姪浜」駅までの間では近年活発に住宅開発が行われているエリアです。本物件の近くには西公園のほか、大濠公園、舞鶴公園もあります。

所在地（住所）福岡県福岡市中央区荒戸二丁目5番6号（地番）福岡県福岡市中央区荒戸二丁目141番

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

642.24㎡

用途

共同住宅

用途地域

近隣商業地域

構造・階数

RC、11F

容積率/建ぺい率

300％／80％

延床面積1,578.37㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,483.50㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数30戸

取得価格（百万円）

379

建築年月日

平成12年10月12日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

物件番号：R-4

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス西大濠

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

福岡市営地下鉄1号線「西新」駅、「唐人町」駅それぞれ徒歩8、10分の距離に位置します。建物の主要開口部は南西向きです。「西新」駅から「姪浜」駅までの間では近年活発に住宅開発が行われているエリアです。本物件の近くには西公園のほか、大濠公園及び舞鶴公園もあります。

所在地（住所）福岡県福岡市中央区今川二丁目7番44号（地番）福岡県福岡市中央区今川二丁目七区365番

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

763.49㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種住居地域

構造・階数

RC、5F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積1,099.47㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,013.22㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数17戸

取得価格（百万円）

258

建築年月日

平成12年5月15日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社－ 176 －
(176) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号：R-5

物件名称：ニューシティレジデンス加古川

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

ＪＲ山陽本線「加古川」駅から徒歩18分に位置します。建物は壱番館、弐番館の2棟から構成されており、それぞれの主要
開口部は南及び南東向きです。山陽本線快速で「三ノ宮」駅まで約29分、「大阪」駅まで50分です。周辺は一般住宅を中
心にマンション、店舗も見られる住宅地域です。

所在地（住所）兵庫県加古川市加古川町美乃利字397番地1、380番地1（地番）兵庫県加古川市加古川町美乃利字知原380番1他3筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

5,833.65㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、3F

容積率/建ぺい率200％／60％

延床面積

1,918.62㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,888.02㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数34戸

取得価格（百万円）

274

建築年月日

平成12年9月8日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．筆界確認書記載の当該各境界の記載の一部に不備があることにより、隣地所有者との間での一部の境界合意の存否は必ずしも明らかではありません。
２．信託不動産にかかる土地は不整形地であり、かつ増水時の調整池を兼ねた通路等を含んでいます。

物件番号：R-6

サブリース会社

物件名称：ライオンズマンション前橋西片貝

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

上毛電気鉄道「三俣」駅及び「片貝」駅からそれぞれ徒歩8分の距離に位置します。建物はＬ型の形状で主要開口部は南及び東向きです。「三俣」駅から「中央前橋」駅までは2駅3分の距離です。「片貝」駅前には深夜24時まで営業している
スーパー「フレッセイ」があります。

所在地（住所）群馬県前橋市西片貝町一丁目301番地5（地番）群馬県前橋市西片貝町一丁目301番5

所有形態

所有権（共有）

所有形態

区分所有権

面積

1,224.00㎡

用途

居宅

用途地域

―

構造・階数

RC、6F

容積率/建ぺい率200％／70％

延床面積2,444.14㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積1,284.45㎡

信託期間満了日

平成20年7月24日

賃貸可能戸数23戸

取得価格（百万円）

202

建築年月日

平成4年2月19日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ツー有限会社

特記事項

１．隣接地所有者との間で一部境界確認が未了です。
２．信託不動産にかかる建物は区分所有建物であるところ、信託受益者の所有部分は40戸中23戸であるため管理規約上過半数の議決権を有しています。敷地権につき登記がなされています。
３．信託不動産にかかる建物の在する地域は都市計画区域の市街化調整区域に指定されています。なお、信託不動産にかかる土地については「既存宅地」の確認を受けて建物が建築されています。

－ 177 －
(177) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号： R-7

物件名称：アプリーレ垂水

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

本物件周辺は神戸市郊外のベッドタウンと位置づけられる地域で、中高層のマンションを主体とし戸建住宅も見られる閑静な住宅地域です。最寄りのJR「垂水」駅までは徒歩約16分、加えて豊富なバス便も利用できます。102台の平面駐車場は
自家用車通勤の需要にも対応しています。主要開口部は南東向きです。全戸ファミリータイプで、定期借家契約により企業の社宅として使用されています。

所在地（住所）兵庫県神戸市垂水区高丸七丁目3番1号（地番）兵庫県神戸市垂水区高丸七丁目2246番70

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

5,708.48㎡

用途

共同住宅

用途地域

第一種中高層住居専用地域

構造・階数

RC、12F

容積率/建ぺい率

200%/60%

延床面積6,989.53㎡

土地
建物

受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

賃貸可能面積6,545.25㎡

信託期間満了日

平成22年11月26日

賃貸可能戸数99戸

取得価格（百万円）

1,710

建築年月日

平成15年1月22日

PM会社

株式会社神戸製鋼所

特記事項

該当事項はありません。

物件番号： R-9

物件名称：クレスト草津

サブリース会社

該当なし

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

草津市は、京阪神の大都市近郊に所在し、ベットタウンとして、また工業都市として、そして立命館大学・龍谷大学等のキャンパスタウンとして発展してきました。本物件は、「南草津」駅から約3km、立命館大学びわこキャンパスまで約2.4㎞、龍谷大学瀬田学舎まで約3km、滋賀医科大学まで約1.6kmと各大学と近く、安定した需要が期待できる南東向き主体の
学生マンションです。本物件は、コープ総合リビング株式会社への一括賃貸物件で、賃料保証型の賃貸借に供されています。

所在地（住所）滋賀県草津市笠山五丁目3番27号（地番）滋賀県草津市笠山五丁目字笹ノ口480番他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積（注）

7,615.08㎡

用途

共同住宅

用途地域

工業地域

構造・階数

RC、11F/B2

容積率/建ぺい率

200%/60%

延床面積15,176.45㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積13,452.80㎡

信託期間満了日

平成25年6月30日

賃貸可能戸数540戸

取得価格（百万円）

3,830

建築年月日

平成11年2月4日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

（注）信託不動産にかかる土地の一部（約6.01㎡）につき、第4期末後に、都市計画に基づき滋賀県との間で土地売買契約が締結され、当該売買後の信託不動産にかかる土地の登記簿上の面積は、7,609.07㎡となる予定です。

－ 178 －
(178) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号： R-10

物件名称：ニューシティレジデンス本町イースト

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

大阪地下鉄堺筋線・中央線「堺筋本町」駅から徒歩約3分に位置する主要開口部が南向き・北向きのシングルタイプを中心とするマンションです。最寄り駅「堺筋本町」駅から大阪市営中央線で「本町」駅まで約1分、「本町」駅から大阪市営御堂筋線で「梅田」駅まで約5分と大阪の中心地への接近性も良好であることから、利便性を志向する単身者に人気が高く賃貸需要は旺盛な地域です。

所在地（住所）大阪府大阪市中央区久太郎町一丁目3番7号（地番）大阪府大阪市中央区久太郎町一丁目54番

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

639.45㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、15F

容積率/建ぺい率

600%/80%

延床面積4,402.21㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積3,471.39㎡

信託期間満了日

平成25年12月31日

賃貸可能戸数117戸

取得価格（百万円）

1,740

建築年月日

平成17年2月22日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

物件番号： R-11

物件名称：ニューシティレジデンス新梅田

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特定資産の種類

信託不動産

物件特性

阪急「中津」駅から南西方約480m（徒歩6分）、阪急「梅田」駅から北西約1,300mに立地する主要開口部が西向き・南向きのシングルタイプを中心とする物件です。隣接する梅田地区には、大規模商業施設やホテル、文化・娯楽施設が集積しさらに縦横に地下街が形成される等、西日本最大の商業地域が形成されています。都心接近性に加え生活利便性の高い地域であることから単身者やファミリー層に人気が高く、賃貸需要は旺盛な地域といえます。

所在地（住所）大阪府大阪市北区中津六丁目8番21号（地番）大阪府大阪市北区中津六丁目11番7

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,149.22㎡

用途

共同住宅

用途地域

準工業地域

構造・階数

RC、11F

容積率/建ぺい率

300%/60%

延床面積3,642.57㎡

土地
建物

受託者

みずほ信託銀行株式会社

賃貸可能面積3,279.90㎡

信託期間満了日

平成25年12月31日

賃貸可能戸数108戸

取得価格（百万円）

1,640

建築年月日

平成17年2月14日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

－ 179 －
(179) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号： R-12

物件名称：ニューシティレジデンス静岡鷹匠

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、最寄駅ＪＲ東海道線・東海道新幹線「静岡」駅より徒歩8分に位置しています。静岡駅前のデパート等が立地する商業エリア、駿府公園周辺の市役所・文化会館等が立地する文化エリアに立地し生活にも至便性があり、また駅からも徒歩圏という交通利便性に優れたマンションです。周辺は駿府城下の屋敷町と呼ばれるに相応しい格式ある閉静な住宅地
です。

所在地

（住所）静岡県静岡市葵区鷹匠二丁目14番8号（地番）静岡県静岡市葵区鷹匠二丁目14番4

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

510.55㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、12F

容積率/建ぺい率

400%/80%

延床面積1,938.36㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積1,731.52㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数45戸

取得価格（百万円）

770

建築年月日

平成18年2月22日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．隣接地所有者との間で一部境界確認が未了です。
２．不動産にかかる土地に一部隣接地の鉢植えが越境しております。

物件番号： R-13

サブリース会社

物件名称：ニューシティレジデンス阿倍野

株式会社ニューシティプロパティサービス

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、大阪市営地下鉄谷町線「阿倍野」駅徒歩約2分に位置するファミリータイプを中心とするマンションです。本物
件の存する地域は、大阪市南部の商業・交通の中心的位置にある「天王寺ターミナル」に近接し、上記の地下鉄谷町線「阿倍野」駅のほかＪＲ大阪環状線・阪和線「天王寺」駅、大阪市営地下鉄御堂筋線「天王寺」駅及び近鉄南大阪線「大阪阿倍野橋」駅がそれぞれ徒歩4分程度で利用可能であるため、交通利便性が高いエリアです。

所在地（住所）大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋二丁目4番37
号土地（地番）大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋二丁目34番5

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

2,174.13㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

SRC、15F

容積率/建ぺい率(用途地域指定)

800%/80%
400%/80%

延床面積11,579.44㎡

建物

受託者

なし

賃貸可能面積10,832.11㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数153戸

取得価格（百万円）

5,400

建築年月日

平成18年1月17日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。
２．不動産にかかる土地の容積率は、用途地域の違いにより異なりますが、その対象面積による加重平均値を算出すると、556.30％となります（数値は建物エンジニアリング・レポートによります）。
３．不動産にかかる土地には、私道部分（約108㎡）が含まれており、東側道路の一部となっています。
４．不動産にかかる土地に一部隣接地の建物等が越境しており、当該越境に関し覚書を締結しております。
５．不動産にかかる土地に商店会所有のアーケードの一部が越境しておりますが、当該越境に関し書面等を取り交わしておりません。
６．不動産にかかる土地に一部隣接地の建物からの排水管があり、排水枡に接続されております。
７．不動産にかかる土地の一部には、周辺自治会及び近隣住民との申し合わせにより通路が2箇所（合計約90㎡）設置されています。

－ 180 －
(180) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件番号： R-14

物件名称：ニューシティレジデンス大手通

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、大阪市営地下鉄堺筋線「北浜」駅徒歩約9分に位置するシングルタイプのマンションです。本物件の存する地
域は、スーパー、飲食店、各種金融機関の支店等が存しており、日常の生活利便性が良好であり、鉄道交通の面では、
上記の地下鉄堺筋線「北浜」駅のほか同線「堺筋本町」駅、大阪市営地下鉄谷町線「谷町四丁目」駅、「天満橋」駅が本物件からほぼ同距離で利用可能であるため、交通利便性が高いエリアです。

所在地（住所）大阪府大阪市中央区大手通二丁目4番15号（地番）大阪府大阪市中央区大手通二丁目39番1

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

139.33㎡

用途

共同住宅・店舗

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、11F

容積率/建ぺい率

800%/80%

延床面積938.03㎡

土地

建物

受託者

なし

賃貸可能面積860.48㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数31戸

取得価格（百万円）

382

建築年月日

平成18年1月17日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

特記事項

１．不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率
は100％となっています。
２．不動産にかかる土地に一部隣接地の建物等が越境しており、当該越境に関し覚書を締結しております。

物件番号： R-16 物件名称： ニューシティレジデンス日本橋高津

株式会社ニューシティプロパティサービス

特定資産の種類

不動産

物件特性

大阪市営地下鉄堺筋線「日本橋」駅から徒歩3 分の距離に位置します。本物件の所在する商業地域には、低層階を店
舗・事務所として利用する中高層のマンションや店舗、オフィスビル等が建ち並び、周辺には「国立文楽劇場」等の文化施設が見受けられます。最寄駅の「日本橋」駅からは「なんば」駅まで1駅で約2分、「新大阪」駅までは約20分程度
です。

所在地

（住所）大阪府大阪市中央区高津二丁目4番6号（地番）大阪府大阪市中央区高津二丁目19番8

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,413.07㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC14F/B1F

容積率/建ぺい率

800%/80%

延床面積13,340.10㎡

土地

建物

受託者

なし

賃貸可能面積9,334.47㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数262戸

取得価格（百万円）

4,780

建築年月日

平成18年1月31日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

－ 181 －
(181) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_070_wk_07389192／運用状況02／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

（参考情報）第４期末後に取得した資産及び取得する予定の資産の概要（１）本投資法人は、第4期末（平成19年２月28日）後に下記（a）から（d）に記載の不動産の所有権を取得致しました。
（a）ニューシティレジデンス栄（取得日：平成19年３月23日）
物件番号： R-15 物件名称： ニューシティレジデンス栄

特定資産の種類

不動産

物件特性

名古屋市営地下鉄東山線・名城線「栄」駅徒歩約4分の距離に位置します。周辺にはデパート等の商業施設やオフィスビ
ルが集積し、区役所や芸術文化センターにも近接しております。

所在地（住所）愛知県名古屋市中区栄4丁目16番10号（地番）愛知県名古屋市中区栄4丁目1610番

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

497.65㎡

用途

共同住宅・店舗

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、13F

容積率/建ぺい率

600%/80%

延床面積3,040.01㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積2,836.00㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数73戸

取得価格（百万円）

1,361

建築年月日

平成19年2月19日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

（ｂ）ニューシティレジデンス心斎橋イーストタワー（取得日：平成19年３月27日）
物件番号： R-20

物件名称：ニューシティレジデンス心斎橋イーストタワー

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、大阪市営地下堺筋線「長堀橋」から徒歩約2分に位置する1LDKから4LDKのマンションです。周辺は、商業地内にマンション・事務所ビル等が立地する住商混在の地域です。関西有数の繁華街である心斎橋商店街まで、徒歩約15分の距
離にあり、生活利便性に優れた立地であることから、都心接近性、生活利便性を求めるディンクス・ファミリー層を中心とした底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）大阪府大阪市中央区島之内一丁目15番25号（地番）大阪府大阪市中央区島之内一丁目19番10

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,477.65㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、28F

容積率/建ぺい率

400%/80%

延床面積12,018.55㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積8,747.40㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数133戸

取得価格（百万円）

4,693

建築年月日

平成19年1月5日

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービ
ス

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

特記事項

１．不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。
２．不動産にかかる土地の容積率は本来400％ですが、大阪市総合設計制度に基づく特例により、容積率は675.93％となっています。

－ 182 －
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（ｃ）ニューシティレジデンス三宮（取得日：平成19年３月27日）
物件番号： R-21

物件名称：ニューシティレジデンス三宮

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、神戸新交通ポートアイランド線「貿易センター」駅から徒歩約1分に位置する地上15階建のシングルタイプのマンションです。本物件は、地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅、ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅、阪神本線「三宮」駅、
阪急神戸線「三宮」駅、地下鉄西神・山手線「三宮」駅のいずれからも徒歩圏内であり、交通利便性に優れています。また、周辺にはデパート等の商業施設、市役所・合同庁舎等の公共公益施設、磯上公園等も所在する生活利便性にも優れた立地であり、都心接近性及び利便性を指向する単身者を中心とした底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）兵庫県神戸市中央区磯辺通三丁目2番31号（地番）兵庫県神戸市中央区磯辺通三丁目308番

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

473.22㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、11F

容積率/建ぺい率

700%/80%

延床面積3,371.98㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積3,071.60㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数112戸

取得価格（百万円）

1,485

建築年月日

平成19年1月31日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社（注）

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

（注）本投資法人は、本物件の所有権を取得することに伴い、前所有者の、有限会社KANSAIとの賃貸借契約における賃貸人としての地位を承継しております。有限会社KANSAIとの間の賃貸借契約は平成19年6月30日に終了する予定ですが、終了後は、本投資法人は、サブリース
会社に対して建物を一括して賃貸し、その上で各貸室を第三者に対して転貸する、いわゆるサブリースの運用形態により、本物件を運用する予定です。

（ｄ）ニューシティレジデンス勾当台公園（取得日：平成19年４月26日）
物件番号： R-22

物件名称：ニューシティレジデンス勾当台公園

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は、市営地下鉄南北線「勾当台公園」駅から徒歩約7分に位置する、1Ｋと1LDKタイプを中心とした地上11階建のマンションです。本物件は、最寄り駅である上記勾当台公園駅からJR東北新幹線「仙台」駅まで約5分と交通利便性に優れています。周辺には市役所・県庁が所在し生活利便性に優れた立地であることから、職住接近性、生活利便性を求める独身者、ディンクス等を中心とした通勤者等の底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）宮城県仙台市青葉区国分町三丁目10番24号（地番）宮城県仙台市青葉区国分町三丁目10番12

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

380.16㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、11F/B1F

容積率/建ぺい率

500%/80%

延床面積2,017.22㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積1,684.10㎡

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数50戸

取得価格（百万円）

655

建築年月日

平成19年2月26日

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス

サブリース会社（注）

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

（注） 本物件については、売主である仙南ハウス産業株式会社との間で賃貸借契約を締結し、仙南ハウス産業株式会社は、本投資法人に賃料として一定の金額（1ヶ月：4,135,350円）を支払う予定ですが、かかる賃貸借契約は平成19年10月25日に終了する予定です。当該賃貸借契約終了後は、本投資法人は、サブリース会社に対して建物を一括して賃貸し、その上で各貸し室を第三者に対して転貸する、いわゆるサブリースの運用形態により、本物件を運用する予定です。

－ 183 －
(183) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_080_wk_07389192／運用状況03／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

（２）また、本投資法人は、下記（ｅ）から（ｊ）に記載の不動産所有権を取得することを決定し、公表しております。
（ｅ）ニューシティレジデンス森下ウエスト（仮称）（取得予定日：平成19年６月30日）
物件番号： M-25

物件名称：ニューシティレジデンス森下ウエスト（仮称）

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は都営地下鉄新宿線・都営地下鉄大江戸線「森下」駅から徒歩約3分に位置する、シングルタイプの地上11階建のマンションです。 本物件の所在するエリアは、マンション・事務所等が混在する地域ですが、都心への交通利便性に優れることから、近年では単身者向け住宅エリアとして注目されています。

所在地（住所）東京都江東区新大橋二丁目12番（以下未定）（地番）東京都江東区新大橋二丁目9番7

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

340.57㎡

用途

共同住宅

用途地域

準工業地域

構造・階数

RC、11F

容積率/建ぺい率

400%/60%

延床面積1,682.15㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積1,276.00㎡（予定）

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数40戸（予定）取得価格（百万円）

810

建築年月日

平成19年5月（予定）サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス
（予定）

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス（予定）

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来60％ですが、準工業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は70％となっています。

（ｆ）ニューシティレジデンス円山裏参道（仮称）（取得予定日：平成19年９月20日）
物件番号： R-17 物件名称： ニューシティレジデンス円山裏参道（仮称）

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は市営地下鉄東西線「西18丁目」駅から徒歩約7分に位置する、1ＬＤＫと2ＬＤＫタイプを中心とした地上10階建のマンションです。本物件は、円山公園に至る「裏参道」とよばれる南1条通に面しており、周辺には札幌医科大学付属病院や円山公園等も所在する生活利便性に優れた立地です。

所在地（住所）北海道札幌市中央区南二条西二十一丁目（以下未定）（地番）北海道札幌市中央区南二条西二十一丁目55番1他1筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

532.43㎡

用途

共同住宅

用途地域

近隣商業地域

構造・階数

RC、10F

容積率/建ぺい率

300%/80%

延床面積2,026.59㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積1,522.89㎡（予定）

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数36戸（予定）取得価格（百万円）

486

建築年月日

平成19年9月（予定）

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス
（予定）

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

株式会社ニューシティプロパティサービス（予定）－ 184 －
(184) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_080_wk_07389192／運用状況03／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

（ｇ）ニューシティレジデンス円山表参道（仮称）（取得予定日：平成20年３月25日）
物件番号： R-18 物件名称： ニューシティレジデンス円山表参道（仮称）

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は市営地下鉄東西線「西18丁目」駅から徒歩約7 分に位置する、1ＬＤＫと2ＬＤＫタイプを中心とした地上14階建のマンションとなる予定です。本物件は、北海道神宮の表参道にあたる主要道路「宮の沢 北1条線」に面しており、周辺には札幌医科大学付属病院や円山公園、北海道立近代美術館等も所在する生活利便性に優れた立地です。「西18丁目」
駅から札幌市中心部の「大通」駅へは市営地下鉄東西線で約4分と交通利便性にも優れており、利便性と良好な住環境を求める少人数世帯を中心とした底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）北海道札幌市中央区北一条西二十一丁目
2番（以下未定）（地番）北海道札幌市中央区北一条西二十一丁目46番29

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

1,583.12㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、14F

容積率/建ぺい率

400%/80%

延床面積8,431.38㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積6,100.31㎡（予定）

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数146戸（予定）

取得価格（百万円）

2,045

建築年月日

平成20年3月（予定）

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス
（予定）

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、角地指定による緩和により建ぺい率は90％となっています。

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社（予定）（ｈ）ニューシティレジデンス東比恵（仮称）（取得予定日：平成19年11月30日）
物件番号： R-19 物件名称： ニューシティレジデンス東比恵（仮称）

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は1ＬＤＫ15戸と1Ｒ及び1Ｋ100戸からなる地上10階建のマンションです。交通機関としては市営地下鉄空港線「東比恵」駅から徒歩約3分に位置し、「福岡空港」へ市営地下鉄空港線で1駅、約3分、「天神」駅へは3駅、約8分と交通利
便性に優れています。周辺環境としては、本物件の北東側には御笠川、南西側には比恵公園が位置し、住環境が良好です。従って、交通利便性や住環境を重視する単身赴任者や、単身者層に底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）福岡県福岡市博多区比恵町134番（以下未定）（地番）福岡県福岡市博多区比恵町134番

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

734.75㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、10F

容積率/建ぺい率

400%/80%

延床面積3,851.07㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積3,061.60㎡（予定）

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数

115戸（予定）

取得価格（百万円）

1,230

建築年月日

平成19年10月（予定）

PM会社

株式会社ニューシティプロパティサービス
（予定）

特記事項

該当事項はありません。

サブリース会社

ニューシティ・リーシング・ワン有限会社（予定）－ 185 －
(185) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_080_wk_07389192／運用状況03／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

（ⅰ）ニューシティレジデンス一番町（仮称）（取得予定日：平成19年７月31日）
物件番号： R-22 物件名称： ニューシティレジデン一番町（仮称）

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は市営地下鉄南北線「仙台」駅から徒歩約9 分、JR東北新幹線「仙台駅」から徒歩約13分に位置する、1Kと1LDKを中心とした地上10階建と地上9階建の2棟からなるマンションとなる予定です。本物件の周辺には仙台市の中心商業施設である「ぶらんどーむ一番丁」「サンモール一番町」「マーブルロードおおまち」のアーケード商店街表する百貨店「藤崎デパート」等が集積するとともに、東北大学ほか専門学校等の教育施設が所在する生活利便性に優れた立地であることから、生活利便性を求める単身者、ディンクス等を中心とした底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）宮城県仙台市青葉区一番町一丁目６番（以下未定）（地番）宮城県仙台市青葉区一番町一丁目６番26他１筆

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

772.50㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

土地

容積率/建ぺい率

建物

500%/80%

A棟/RC、10F
B棟/RC、9F

延床面積3,659.37㎡

受託者なし

賃貸可能面積3,659.37㎡（予定）

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数68戸（予定）取得価格（百万円）

965

建築年月日

平成19年5月（予定）

PM会社

未定

サブリース会社

未定

特記事項

不動産にかかる土地の建ぺい率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建ぺい率は100％となっています。

（ｊ）ニューシティレジデンス大町（仮称）（取得予定日：平成19年８月15日）
物件番号： R-23 物件名称： ニューシティレジデンス大町（仮称）

特定資産の種類

不動産

物件特性

本物件は市営地下鉄南北線「広瀬通」駅から徒歩約13 分に位置する、1ルーム72戸からなる地上13階建のマンションとなる予定です。本物件の周辺には仙台の中心商業施設である「ぶらんどーむ一番丁」「サンモール一番町」「マーブルロー
ドおおまち」のアーケード商店街があります。また、最寄の西公園交差点では平成27年に市営地下鉄東西線「西公園（仮称）」駅の建設が予定されており、生活利便性に優れた立地であることから、生活利便性を求める単身者を中心とした底堅い賃貸需要が期待できます。

所在地（住所）宮城県仙台市青葉区大町二丁目５番（以下未定）（地番）宮城県仙台市青葉区大町二丁目５番８

所有形態

所有権

所有形態

所有権

面積

452.95㎡

用途

共同住宅

用途地域

商業地域

構造・階数

RC、13F/B1F

容積率/建ぺい率

500%/80%

延床面積3,085.50㎡

土地
建物

受託者

なし

賃貸可能面積2,149.08㎡（予定）

信託期間満了日なし

賃貸可能戸数72戸（予定）取得価格（百万円）

842

建築年月日

平成19年6月（予定）

PM会社

未定

サブリース会社

未定

特記事項

不動産にかかる土地の建蔽率は本来80％ですが、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により建蔽率は100％となっています。

－ 186 －
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ニ

鑑定評価書の概要
本投資法人は、保有する各不動産又は各信託不動産毎に、株式会社谷澤総合鑑定所、株

式会社東京合同鑑定事務所、株式会社中央不動産鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、株式
会社東京カンテイ、東京建物株式会社又は三井不動産株式会社から鑑定評価書を取得しています。
以下は、本投資法人が、第４期末に保有している不動産又は信託不動産に関して取得している不動産鑑定評価書の概要です。

＜鑑定評価書の概要＞
概要
物件
番号

名称（注1）

取得
価格
(注2)

出来
鑑定
上り
評価額
利回り
(百万円)
(注3)

収益還元法
直接
還元価格
(百万円)

原価法

直接還
DCF
元利回
割引率
価格
り
(注4)
(百万円)
(注4)

最終
還元
利回り
(注4)

積算
価格
(百万円)

価格時点

鑑定
会社
(注5)

C-1

NCR南青山

3,783

3,817

5.1%

3,864

5.0%

3,797

4.9%

5.3%

1,878 平成19年2月28日

T

C-2

NCR西麻布ツインタワー

3,315

3,321

4.8%

3,424

4.7%

3,277

4.9%

5.0%

2,195 平成19年2月28日

T

C-3

NCR西麻布

3,143

3,175

4.8%

3,268

4.7%

3,135

4.9%

5.0%

2,711 平成19年2月28日

T

C-4

NCRお茶の水

2,300

2,300

5.0%

2,390

4.8%

2,200

5.0%

5.2%

1,390 平成19年2月28日

G

C-5

NCR参宮橋

1,734

1,727

5.0%

1,796

4.8%

1,698

5.0%

5.1%

2,048 平成19年2月28日

T

C-6

NCR新宿壱番館

1,978

2,011

5.0%

2,070

4.9%

1,986

5.1%

5.2%

1,034 平成19年2月28日

T

C-7

NCR新宿弐番館

889

909

5.0%

936

4.9%

897

5.1%

5.2%

506 平成19年2月28日

T

C-8

NCR日本橋イースト

1,622

1,617

5.0%

1,643

4.9%

1,606

4.9%

5.2%

821 平成19年2月28日

T

C-9

NCR日本橋ウエスト

1,480

1,470

5.0%

1,494

4.9%

1,459

4.9%

5.2%

825 平成19年2月28日

T

1,133

1,134

5.1%

1,147

5.0%

1,128

4.9%

5.3%

668 平成19年2月28日

T

C-10 NCR銀座ツインⅠ
C-11 NCR銀座ツインⅡ

968

964

5.0%

973

5.0%

960

4.9%

5.3%

565 平成19年2月28日

T

C-12 NCR原宿

1,220

1,210

4.9%

1,260

4.7%

1,150

5.0%

5.1%

1,020 平成19年2月28日

G

C-13 NCR三田

986

988

4.9%

1,012

4.8%

977

5.0%

5.1%

877 平成19年2月28日

T

C-14 NCR代々木上原

765

765

4.9%

791

4.7%

746

5.0%

5.1%

621 平成19年2月28日

G

C-15 NCR千駄ヶ谷

695

685

4.8%

704

4.7%

666

5.0%

5.1%

619 平成19年2月28日

G

C-16 NCR新宿７丁目

626

626

5.1%

660

4.8%

593

5.0%

5.2%

575 平成19年2月28日

G

C-17 NCR市谷左内町

577

575

4.9%

598

4.7%

553

5.0%

5.1%

481 平成19年2月28日

G

C-18 NCR日本橋人形町Ⅰ

1,230

1,230

5.0%

1,250

4.9%

1,210

5.0%

5.3%

666 平成19年2月28日

G

C-19 NCR日本橋人形町Ⅱ

1,290

1,290

5.0%

1,300

4.9%

1,280

5.0%

5.3%

692 平成19年2月28日

G－ 187 －
(187) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_080_wk_07389192／運用状況03／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

概要
物件
番号

名称（注1）

取得
価格
(注2)

出来
鑑定
上り
評価額
利回り
(百万円)
(注3)

収益還元法
直接
還元価格
(百万円)

原価法

直接還
DCF
元利回
割引率
価格
(注4)
り
(百万円)
(注4)

最終
還元
利回り
(注4)

積算
価格
(百万円)

価格時点

鑑定
会社
(注5)

C-20 NCR新御茶ノ水

1,160

1,160

4.8%

1,190

4.7%

1,130

5.0%

5.1%

944 平成19年2月28日

G

C-21 NCR神保町

2,803

3,053

4.9%

3,141

4.8%

3,015

5.0%

5.1%

2,090 平成19年2月28日

T

C-22 NCR日本橋人形町Ⅲ

1,662

1,680

5.0%

1,710

4.9%

1,640

5.0%

5.3%

877 平成19年2月28日

G

C-23 NCR神保町Ⅱ

1,470

1,470

4.9%

1,520

4.7%

1,410

5.0%

5.1%

931 平成19年2月28日

G

841

868

4.9%

883

4.8%

853

5.0%

5.2%

550 平成19年2月28日

G

C-25 NCR新宿御苑Ⅰ

3,140

3,020

5.1%

3,126

4.9%

2,974

5.1%

5.2%

1,912 平成19年2月28日

T

C-26 NCR笹塚

3,050

3,090

4.9%

3,130

4.8%

3,060

4.7%

5.0%

1,950 平成19年2月28日

D

C-27 NCR高輪台

1,180

1,150

4.9%

1,200

4.7%

1,090

5.0%

5.1%

849 平成19年2月28日

G

C-28 NCR日本橋人形町Ⅳ

842

844

858

5.0%

832

4.9%

5.2%

580

590

611

4.9%

581

5.0%

5.2%

474 平成19年2月28日
388 平成19年2月28日

D

C-29 NCR新宿御苑Ⅱ

5.1%
5.1%

C-30 NCR銀座イーストⅣ

510

512

5.1%

520

509

1,530

1,500

4.9%

1,560

1,430

4.9%
5.0%

5.2%
5.1%

321 平成19年2月28日
1,150 平成19年2月28日

D

C-31 NCR高輪台Ⅱ

5.0%
4.7%

C-32 NCR南麻布

840

830

4.9%

864

4.7%

804

5.0%

5.1%

G

C-33 NCR南麻布イースト

1,260

1,284

4.9%

1,311

4.8%

1,272

4.9%

5.1%

644 平成19年2月28日
1,077 平成19年2月28日

C-34 NCR銀座

4,000

4,050

4.7%

4,060

4.7%

4,030

4.5%

4.9%

M

C-35 NCR日本橋水天宮

3,332

3,307

5.3%

3,342

5.2%

3,292

5.1%

5.5%

3,100 平成19年2月28日
1,856 平成19年2月28日

C-36 NCR高輪

10,995

11,000

4.6%

11,000

4.6%

11,000

4.4%

4.8%

C-37 NCR東日本橋
4,930
カテリーナ三田タワース
C-38
16,200イート（NCR）

4,910

4.6%

4,930

4.6%

4,890

4.4%

16,4004.8%

16,7004.7%

16,400

4.4%

C-24 NCR銀座イーストⅢ

T
G
T
T

4.7%

8,870 平成19年2月28日
3,860 平成19年2月28日

TT

4.8%

12,700 平成19年2月28日

TT

M

概要
物件
番号

名称（注1）

取得
価格
(注2)

出来
鑑定
上り
評価額
利回り
(百万円)
(注3)

収益還元法
直接
還元価格
(百万円)

原価法

直接還
DCF
元利回
割引率
価格
り
(注4)
(百万円)
(注4)

最終
還元
利回り
(注4)

積算
価格
(百万円)

価格時点

鑑定
会社
(注5)

M-2

NCR等々力

1,850

1,850

5.0%

194

4.8%

181

5.0%

5.2%

194 平成19年2月28日

G

M-3

NCR本所吾妻橋

1,122

1,130

5.2%

1,145

5.1%

1,124

5.1%

5.4%

742 平成19年2月28日

T

M-4

NCR北沢

1,070

1,090

4.9%

1,130

4.7%

1,050

5.0%

5.1%

787 平成19年2月28日

G

M-5

NCR目黒

1,050

1,040

5.0%

1,090

4.8%

999

5.0%

5.2%

646 平成19年2月28日

G

M-6

NCR洗足公園

921

924

5.1%

948

5.0%

900

5.3%

5.4%

1,120 平成19年2月28日

G

M-8

NCR門前仲町

524

543

5.4%

551

5.3%

539

5.3%

5.6%

285 平成19年2月28日

T

M-9

NCR田園調布

511

511

5.1%

524

5.0%

497

5.3%

5.4%

720 平成19年2月28日

G

M-10 NCR根岸

356

354

5.0%

371

4.8%

338

5.0%

5.2%

280 平成19年2月28日

G

M-11 NCR上池台

238

238

6.2%

247

6.0%

229

6.3%

6.4%

154 平成19年2月28日

G

M-12 NCR大塚

1,290

1,290

5.0%

1,310

4.9%

1,270

5.0%

5.3%

752 平成19年2月28日

G

M-13 NCR森下

985

985

4.9%

994

4.9%

979

5.0%

5.3%

555 平成19年2月28日

G

M-14 NCR若林公園

970

969

4.8%

976

4.8%

951

4.7%

5.0%

824 平成19年2月28日

D

M-15 NCR浅草橋

870

896

5.3%

921

5.2%

896

4.9%

5.7%

578 平成19年2月28日

C

M-16 NCR学芸大学

1,210

1,320

4.7%

1,310

4.7%

1,330

5.0%

5.1%

1,020 平成19年2月28日

G

M-17 NCR自由が丘

1,470

1,470

4.8%

1,510

4.7%

1,420

5.0%

5.1%

1,380 平成19年2月28日

G

M-18 NCR目白イースト

1,080

1,075

5.3%

1,111

5.1%

1,038

5.1%

5.4%

661 平成19年2月28日

K

M-19 NCR入谷

675

674

5.1%

692

5.0%

655

5.4%

5.3%

504 平成19年2月28日

K

M-20 NCR池袋

3,227

3,300

4.8%

3,350

4.7%

3,250

4.6%

4.9%

1,670 平成19年2月28日

D

M-21 NCR要町

1,360

1,360

4.8%

1,370

4.8%

1,350

4.6%

5.0%

861 平成19年2月28日

M－ 188 －
(188) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_080_wk_07389192／運用状況03／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

概要
物件
番号

名称（注1）

取得
価格
(注2)

出来
鑑定
上り
評価額
利回り
(百万円)
(注3)

収益還元法
直接
還元価格
(百万円)

原価法

直接還
DCF
元利回
割引率
価格
(注4)
り
(百万円)
(注4)

最終
還元
利回り
(注4)

積算
価格
(百万円)

価格時点

鑑定
会社
(注5)

M-22 NCR上野タワー
NCR品川シーサイド
M-23
タワー
M-24 NCR八雲

2,990

2,976

5.3%

3,026

5.2%

2,954

5.3%

5.5%

1,714 平成19年2月28日

T

9,350

9,450

5.0%

9,450

5.0%

9,440

4.8%

5.2%

6,670 平成19年2月28日

M

1,160

1,180

4.5%

1,180

4.5%

1,170

4.3%

4.7%

895 平成19年2月28日

M

M-26 NCR戸越銀座

1,960

2,040

4.8%

2,050

4.8

2,030

4.7%

5.0%

1,230 平成19年2月28日

D

G-1

NCR横浜イースト

6,753

6,766

5.1%

6,877

5.0%

6,718

5.0%

5.3%

4,409 平成19年2月28日

T

G-2

NCR船橋本町

1,083

1,076

5.5%

1,053

5.6%

1,086

5.7%

5.9%

385 平成19年2月28日

T

G-3

SH元住吉

1,058

1,107

5.5%

1,124

5.4%

1,100

5.4%

5.7%

1,043 平成19年2月28日

T

G-4

NCR豊田

1,053

1,046

6.0%

1,042

6.0%

1,048

5.7%

6.3%

782 平成19年2月28日

T

G-5

NCR西船橋

997

997

5.5%

1,023

5.4%

977

5.5%

5.8%

549 平成19年2月28日

G

G-6

NCR舞浜

844

841

5.7%

868

5.5%

830

5.5%

5.8%

460 平成19年2月28日

T

G-7

NCR市川妙典

769

775

5.7%

792

5.6%

768

5.9%

5.9%

429 平成19年2月28日

T

G-8

NCR久米川

715

706

5.6%

738

5.4%

674

5.5%

5.8%

676 平成19年2月28日

G

G-9

NCR浦安

653

658

5.7%

673

5.6%

652

5.9%

5.9%

381 平成19年2月28日

T

G-10 NCR南行徳Ⅰ

648

655

5.7%

679

5.5%

645

5.5%

5.8%

375 平成19年2月28日

T

G-11 NCR南行徳Ⅱ

447

450

5.8%

474

5.5%

440

5.6%

5.8%

269 平成19年2月28日

T

G-12 NCR野毛山

469

468

5.2%

479

5.1%

457

5.3%

5.5%

352 平成19年2月28日

G

G-13 NCR南林間

456

461

5.4%

459

5.4%

464

5.5%

5.8%

427 平成19年2月28日

G

G-14 NCR湘南

445

445

5.3%

455

5.2%

434

5.5%

5.6%

529 平成19年2月28日

G

G-15 LM淵野辺本町

222

212

5.8%

215

5.7%

208

5.6%

6.1%

230 平成19年2月28日

G－ 189 －
(189) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_080_wk_07389192／運用状況03／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

概要
物件
番号

名称（注1）

取得
価格
(注2)

出来
鑑定
上り
評価額
利回り
(百万円)
(注3)

収益還元法
直接
還元価格
(百万円)

原価法

直接還
DCF
元利回
割引率
価格
(注4)
り
(百万円)
(注4)

最終
還元
利回り
(注4)

積算
価格
(百万円)

価格時点

鑑定
会社
(注5)

G-16 LM東青梅第三

175

168

5.6%

169

5.6%

167

5.5%

6.0%

150 平成19年2月28日

G

G-17 ＰＴ市川

620

634

5.2%

647

5.1%

620

5.4%

5.5%

459 平成19年2月28日

G

G-18 ＰＴ塩焼

310

348

5.8%

355

5.7%

342

5.8%

6.1%

298 平成19年2月28日

G

G-19 ＰＴ堀江

193

221

5.9%

228

5.7%

214

5.8%

6.1%

147 平成19年2月28日

G

R-1

NCR大通公園

726

722

5.7%

728

5.7%

719

5.5%

6.0%

697 平成19年2月28日

TR-2

五色山ハイツ

720

678

7.0%

687

6.9%

671

7.0%

7.3%

626 平成19年2月28日

G

R-3

NCR西公園

379

385

6.0%

388

6.0%

383

6.0%

6.3%

372 平成19年2月28日

T

R-4

NCR西大濠

258

263

6.0%

266

5.9%

261

6.0%

6.2%

321 平成19年2月28日

T

R-5

NCR加古川

274

263

8.0%

264

8.0%

262

8.0%

8.3%

544 平成19年2月28日

T

R-6

LM前橋西片貝

202

195

6.3%

200

6.1%

189

5.8%

6.5%

217 平成19年2月28日

G

R-7

アプリーレ垂水

1,710

1,710

6.3%

1,750

6.2%

1,670

6.5%

6.6%

1,670 平成19年2月28日

G

R-9

クレスト草津

3,830

3,806

6.6%

3,807

6.6%

3,806

6.6%

6.9%

2,444 平成19年2月28日

T

R-10 NCR本町イースト

1,740

1,781

5.4%

1,801

5.3%

1,772

5.3%

5.6%

1,146 平成19年2月28日

T

R-11 NCR新梅田

1,640

1,719

5.6%

1,738

5.5%

1,711

5.5%

5.8%

1,125 平成19年2月28日

T

R-12 NCR静岡鷹匠

770

808

6.3%

808

6.3%

808

6.5%

6.7%

585 平成19年2月28日

G

R-13 NCR阿倍野

5,400

5,360

5.1%

5,400

5.1%

5,340

5.1%

5.4%

4,210 平成19年2月28日

T

R-14 NCR大手通

382

410

5.6%

420

5.5%

405

5.5%

5.8%

310 平成19年2月28日

T

R-16 NCR日本橋高津
4,780
4,820
5.0%
4,820
5.0%
4,820
4.8%
5.2%
3,690 平成19年2月28日（注１）「名称」欄に記載されている「ＮＣＲ」は、ニューシティレジデンスを、「ＬＭ」は、ライオンズマンションを、「ＳＨ」は、ゾ
ンネンハイムを、「ＰＴ」はパークテラスをそれぞれ表します。
（注２）「取得価格」欄には、取得価格を記載し、金額は百万円未満を四捨五入しています。
（注３）「出来上り利回り」欄には、各不動産又は各信託不動産に帰属する純利益（直接還元法ＮＣＦ）を鑑定評価額で除した利回りを記載しており、小数点第２位を四捨五入しています。
（注４）「直接還元利回り」、「割引率」及び「最終還元利回り」については、小数点第２位を四捨五入しています。
（注５）「鑑定会社」欄に記載されている「Ｃ」は株式会社中央不動産鑑定所、「Ｄ」は大和不動産鑑定株式会社、「Ｇ」は株式会社東京
合同鑑定事務所、「Ｋ」は株式会社東京カンテイ、「Ｔ」は株式会社谷澤総合鑑定所、「ＴＴ」は東京建物株式会社、「Ｍ」は三井不動産販売株式会社をそれぞれ表します。これらの鑑定会社と本投資法人との間に、利害関係はありません。

M－ 190 －
(190) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_080_wk_07389192／運用状況03／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

ホ. 建物エンジニアリング・レポートの概要
本投資法人は、保有する各不動産又は各信託不動産毎に、建物検査、建物評価、関連法
規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物エンジニアリング・レポート（注１）をボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社又は株式会社インデックスコンサ
ルティングから取得しています。また、応用アール・エム・エス株式会社から地震リスク
分析報告書を取得しています（注２）。以下に記載されている数値は、第４期末保有資産にかかる建物エンジニアリング・レポートの概要です。
（注１）建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価について専門家が作成したレポートをいいます。建物エンジニアリング・レポー
トの記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。
（注２）地震リスク分析報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。

－ 191 －(191) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_080_wk_07389192／運用状況03／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

＜建物エンジニアリング・レポートの概要＞
物件
番号

名称（注1）

修繕費（千円）（注2） 建物再調 予想
達価格
損失率
1年
取得後 (百万円)
緊急
（注3）
以内
12年間 （注2）

調査時点

調査会社

C-1

NCR南青山0018,471787

5.3%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-2

NCR西麻布ツインタワー

00

17,767714

5.0%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-3

NCR西麻布0017,550736

2.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-4

NCRお茶の水

0

0

9,811

586

13.5%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-5

NCR参宮橋0039,141440

6.5%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-6

NCR新宿壱番館

0

0

20,239501

11.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-7

NCR新宿弐番館

0

0

9,660

228

9.5%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-8

NCR日本橋イースト

0

0

16,031463

14.1%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-9

NCR日本橋ウエスト

0012,815470

13.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-10

NCR銀座ツインⅠ

0

0

9,674

387

8.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-11

NCR銀座ツインⅡ

00

15,306338

6.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-12

NCR原宿

0

0

16,043302

12.3%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-13

NCR三田

0

0

9,243

308

8.7%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-14

NCR代々木上原

0015,898198

13.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-15

NCR千駄ヶ谷

0020,040173

7.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-16

NCR新宿７丁目

00

34,560235

5.3%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-17

NCR市谷左内町

0013,954181

5.6%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-18

NCR日本橋人形町Ⅰ

0

0

9,806

441

5.2%

平成17年1月

株式会社インデックス コンサルティング

C-19

NCR日本橋人形町Ⅱ0010,195453

6.2%

平成17年1月

株式会社インデックス コンサルティング

C-20

NCR新御茶ノ水

0

0

8,968

366

7.3%

平成17年1月

株式会社インデックス コンサルティング

C-21

NCR神保町00

17,910844

6.8%

平成17年1月

株式会社インデックス コンサルティング

C-22

NCR日本橋人形町Ⅲ

0011,360539

9.8%

平成17年1月

株式会社インデックス コンサルティング

C-23

NCR神保町Ⅱ0013,690383

10.0%

平成17年6月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-24

NCR銀座イーストⅢ00

14,070307

11.1%

平成17年6月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-25

NCR新宿御苑Ⅰ0021,864998

4.6%

平成17年6月

株式会社インデックス コンサルティング－ 192 －
(192) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_080_wk_07389192／運用状況03／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件
番号

名称（注1）

修繕費（千円）（注2） 建物再調 予想
達価格
損失率
1年
取得後 (百万円)
緊急
（注3）
以内
12年間 （注2）

調査時点

調査会社

C-26

NCR笹塚

0

0

27,980928

5.7%

平成17年6月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-27

NCR高輪台0010,807307

9.7%

平成17年6月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-28

NCR日本橋人形町Ⅳ

150

013,062299

8.9%

平成17年6月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-29

NCR新宿御苑Ⅱ

0

0

4,920

198

6.3%

平成17年6月

株式会社インデックス コンサルティング

C-30

NCR銀座イーストⅣ

0

0

3,890

184

11.3%

平成17年6月

株式会社インデックス コンサルティング

C-31

NCR高輪台Ⅱ0012,980178

10.7%

平成17年11月

株式会社インデックス コンサルティング

C-32

NCR南麻布

0

0

9,830

200

7.2%

平成17年6月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

C-33

NCR南麻布イースト

0

0

8,424

320

6.9%

平成17年12月

株式会社インデックス コンサルティング

C-34

NCR銀座

0

0

23,255

1,051

2.8%

平成17年11月

株式会社インデックス コンサルティング

C-35

NCR日本橋水天宮

0022,863

1,122

7.8%

平成17年10月

株式会社インデックス コンサルティング

C-36

NCR 高輪0058,760

2,705

5.3%

平成17年11月

株式会社インデックス コンサルティング

NCR東日本橋
カテリーナ三田タワース
C-38
イート（NCR）
M-2 NCR等々力

0033,798

1,739

7.7%

平成18年5月

株式会社インデックス コンサルティング

－

－

－

17,4301.2%

平成18年12月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

00

102,093733

8.6%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-3

NCR本所吾妻橋

0012,140512

9.2%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-4

NCR北沢

0

0

8,222

283

7.0%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-5

NCR目黒

0

0

18,803320

8.2%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-6

NCR洗足公園

0066,742342

10.1%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-8

NCR門前仲町0015,962

213

14.1%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-9

NCR田園調布

0046,433234

6.2%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-10

NCR根岸

0

0

16,771

148

17.7%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-11

NCR上池台00

13,66586

8.3%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-12

NCR大塚

0

0

11,470520

9.6%

平成17年1月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-13

NCR森下

0

0

10,790404

6.3%

平成17年1月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-14

NCR若林公園

0

0

9,260

364

3.6%

平成17年3月

株式会社インデックス コンサルティング

M-15

NCR浅草橋

0

0

9,280

360

7.0%

平成17年3月

株式会社インデックス コンサルティング

C-37

物件
番号

名称（注1）

修繕費（千円）（注2） 建物再調 予想
達価格
損失率
1年
取得後 (百万円)
緊急
（注3）
以内
12年間 （注2）

調査時点

調査会社

M-16

NCR学芸大学

0015,800364

6.3%

平成17年5月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-17

NCR自由が丘

0012,680358

7.0%

平成17年7月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-18

NCR目白イースト

0

0

8,782

327

7.0%

平成17年6月

株式会社インデックス コンサルティング

M-19

NCR入谷

0

0

7,690

308

12.9%

平成17年6月

株式会社インデックス コンサルティング

M-20

NCR池袋

0

0

25,850977

6.0%

平成17年6月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-21

NCR要町

0

0

16,550400

11.8%

平成17年10月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-22

0

0

26,040

1,110

4.2%

平成18年1月

株式会社インデックス コンサルティング

0084,284

3,721

1.7%

平成18年2月

株式会社インデックス コンサルティング

M-24

NCR上野タワー
NCR品川シーサイドタ
ワー
NCR八雲

0

0

7,695

320

6.1%

平成18年5月

株式会社インデックス コンサルティング

M-26

NCR戸越銀座

0014,744727

11.4%

平成18年11月

株式会社インデックス コンサルティング

G-1

NCR横浜イースト

00184,671

3,187

1.2%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-2

NCR船橋本町

0052,117342

22.2%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-3

SH元住吉

－

－

－

911

11.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-4

NCR豊田

0

0

47,480815

7.6%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-5

NCR西船橋0018,933368

8.3%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-6

NCR舞浜

0

0

9,948

311

14.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-7

NCR市川妙典

0

0

6,617

257

14.4%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-8

NCR久米川0033,314431

8.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-9

NCR浦安

0

0

7,498

243

12.1%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-10

NCR南行徳Ⅰ

0

0

9,513

242

18.4%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

M-23－ 193 －
(193) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_080_wk_07389192／運用状況03／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

物件
番号

名称（注1）

修繕費（千円）（注2） 建物再調 予想
達価格
損失率
1年
取得後 (百万円)
緊急
（注3）
以内
12年間 （注2）

調査時点

調査会社

G-11

NCR南行徳Ⅱ

0

0

6,949

173

17.0%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-12

NCR野毛山00

11,073187

9.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-13

NCR南林間

0

0

6,411

323

11.7%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-14

NCR湘南

0

0

19,319226

6.1%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-15

LM淵野辺本町

－

－

－

344

5.2%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-16

LM東青梅第三

－

－

－

400

4.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

G-17

PT市川

0

0

4,930

238

9.9%

平成17年6月

株式会社インデックス コンサルティング

G-18

PT塩焼

400

5,470

38,000210

8.6%

平成17年6月

株式会社インデックス コンサルティング

G-19

PT堀江

0

1,466

23,44698

9.1%

平成17年6月

株式会社インデックス コンサルティング

R-1

NCR大通公園

00

22,562620

0.8%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

R-2

五色山ハイツ0031,245438

4.5%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

R-3

NCR西公園0

0

16,666282

0.02%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

R-4

NCR西大濠0015,923212

0.6%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

R-5

NCR加古川0019,255354

2.2%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

R-6

LM前橋西片貝

－

－

－

454

4.9%

平成16年9月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

R-7

アプリーレ垂水

0030,836903

4.6%

平成17年1月

ボヴィス・レンドリース・ジャパン株式会社

R-9

クレスト草津00224,400

2,981

6.1%

平成17年6月

株式会社インデックス コンサルティング

R-10

NCR本町イースト0024,310863

7.6%

平成17年7月

株式会社インデックス コンサルティング

R-11

NCR新梅田0021,240846

11.3%

平成17年7月

株式会社インデックス コンサルティング

R-12

NCR静岡鷹匠

0

0

8,320

445

9.5%

平成18年3月

株式会社インデックス コンサルティング

R-13

NCR阿倍野0056,860

2,382

6.2%

平成18年2月

株式会社インデックス コンサルティング

R-14

NCR大手通

0

0

5,658

207

4.5%

平成18年2月

株式会社インデックス コンサルティング

R-16 NCR日本橋高津
0077,5052,607
5.6%
平成18年2月
株式会社インデックス コンサルティング（注１）「名称」欄に記載されている「ＮＣＲ」は、ニューシティレジデンスを、「ＬＭ」は、ライオンズマンションを、「ＳＨ」は、ゾ
ンネンハイムを、「ＰＴ」はパークテラスをそれぞれ表します。
（注２）「修繕費」及び「建物再調達価格」については、それぞれ千円未満、百万円未満を切り捨てています。
（注３）「予想損失率」については、応用アール・エム・エス株式会社作成の地震リスク分析報告書の記載に基づき、同社により自然災害
リスク分析ソフトウェアＲｉｓｋＬｉｎｋ®を用いて算出された地震による年超過確率約0.21％（再現期間475年、50年間における超過確率10％に相当）における予想損失率です。応用アール・エム・エス株式会社は、平成18年9月に地震リスク分析手法を更新しており、上表の「予想損失率」欄には、当該手法に基づき新たに算出された数値を記載しています。
（注４）以下の区分所有建物については、修繕費の算定をしていません。
カテリーナ三田タワースイート（NCR）、ＳＨ元住吉、ＬＭ淵野辺本町、ＬＭ東青梅第三、ＬＭ前橋西片貝－ 194 －
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へ. 保有不動産の資本的支出
１．資本的支出の予定
既存投資物件に関し、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれております。
工事予定金額（百万円）

不動産等の名称（所 在）（注）NCR南青山（東京都港区）
NCR日本橋イースト（東京都中央区）
NCR日本橋ウエスト（東京都中央区）
NCR豊田（東京都日野市）
NCR等々力（東京都世田谷区）
NCR洗足公園（東京都大田区）
五色山ハイツ（兵庫県神戸市）
クレスト草津
（滋賀県草津市）

目 的

予定期間

室内改装、掲示板設置、室
内家具家電交換

総 額

当期支払額

既支払総額

自
至

平成19年3月
平成19年8月

3

0

0

自
至

平成19年3月
平成19年8月

3

0

0

自
至

平成19年3月
平成19年8月

3

0

0

自
至

平成19年3月
平成19年8月

3

00

シャワー設備更新、エアコ
ン交換、家電交換

自至

平成19年3月
平成19年8月

400

室内改装、ポンプ交換、防犯カメラ設置、花壇改修、駐車場鉄部塗装

自至

平成19年3月
平成19年8月

700

通用口扉取替え、玄関オー
トドア化工事、給湯器交換

自至

平成19年3月
平成19年8月

400

雨水ポンプ交換、ラジエン
トヒーター交換、エレベー
タ2,3号機ロープ交換

自至平成19年3月
平成19年8月

1200

防犯カメラ設置、室内家具
家電交換、自転車ラック設
置
防犯カメラ設置、室内家具
家電交換、自転車ラック設
置
建物診断、駐車場鉄部塗装、室内改装(注)「不動産等の名称」欄に記載されている「NCR」は、ニューシティレジデンスを表します。

２．期中の資本的支出
第4期において、本投資法人が信託不動産に対して実施した資本的支出の概要は以下のとおりです。
また、当期の資本的支出の総額は29百万円であり、当期費用に区分された修繕費47百万円と合わせて76百万円の工事を実施しております。
不動産等の名称（所 在）（注）目 的NCR等々力（東京都世田谷区）

防犯カメラ設置工事

自至

平成19年2月
平成19年2月

2

NCR笹塚（東京都渋谷区）

防犯カメラ設置工事

自至

平成18年12月
平成18年12月

1

NCR品川シーサイドタワー（東京都品川区）

駐車場入口チェーンゲート設置
工事

自至

平成18年11月
平成18年11月

1

期 間

支出金額
（百万円）

その他

24

合 計

29

(注)「不動産等の名称」欄に記載されている「NCR」は、ニューシティレジデンスを表します。

－ 195 －
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３．長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てております。

営業期間
前期末積立金残高
当期積立額
当期積立金取崩額
次期繰越額

第1期
自 平成16年9月27日
至 平成17年8月31日
47
4
42

第2期
自 平成17年9月1日
至 平成18年2月28日
42
33
75

第3期
自 平成18年3月1日
至 平成18年8月31日
75
36
111

(単位：百万円)
第4期
自 平成18年9月1日
至 平成19年2月28日
111
32
11
132

（注）上記に記載した積立金とは別に、区分所有建物等の管理規約等に基づく修繕積立金として、平成19年2月28日現在181百万円を積み立てております。

ト. ポートフォリオの分散状況
本投資法人の第４期末保有資産にかかる不動産又は信託不動産の(イ）地域別、(ロ）築年
数別、(ハ）住居タイプ別の分散状況は以下のとおりです。
(イ）地域別（平成19年2月28日現在）
地域（注1）

取得価格（円）比率（％）(注2)

都心主要5区

90,059,000,000

53.9

東京23区（都心主要5区を除きます。）

36,238,600,000

21.7

東京23区を除く東京圏

17,910,000,000

10.7

地方

22,811,000,000

13.7

167,018,600,000

100.0

合計

(ロ）築年数別（※）（平成19年2月28日現在）
年数

取得価格（円）比率（％）（注2）2年以下68,843,600,000

41.2

2年超4年以下

57,031,000,000

34.1

4年超6年以下

18,203,000,000

10.9

6年超8年以下

8,453,000,000

5.1

8年超

14,488,000,000

8.7

167,018,600,000

100.0

合計

（※）取得価格に基づき、加重平均したポートフォリオの平成19年2月28日現在の平均築年数は3.3年です（小数点第２位を四捨五入しています。）。

－ 196 －
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(ハ）住居タイプ別（平成19年2月28日現在）
住居タイプ（注3）

賃貸可能面積（㎡）（注4）

比率（％）（注2）

シングルタイプ

65,682.54

26.6

アーバンファミリータイプ

82,850.88

33.6

ファミリータイプ

83,085.98

33.7

プレミアムタイプ

13,655.80

5.5

その他

1,278.32

0.5

246,553.52

100.0

合計

（注１）「地域」欄に記載されている「都心主要５区」とは、港区、渋谷区、新宿区、千代田区及び中央区を、「東京23区（都心主要５区
を除く。）」とは、都心主要５区を除く東京23区を、「東京23区を除く東京圏」とは、東京23区を除く東京都、神奈川県、千葉県
及び埼玉県を、「地方」とは、それ以外の地域をそれぞれ表します。
（注２）「比率」欄には、取得価格の総額に対する比率又は総賃貸可能面積に対する比率を記載しており、小数点以下第２位を四捨五入しています。従って、記載されている数値を足し合わせても必ずしも100％となりません。
（注３）「住居タイプ」の「その他」欄には、店舗、事務所等、住居以外の用途にかかる賃貸可能面積及び比率を記載しています。
（注４）「賃貸可能面積」は、個々の不動産及び信託不動産について本投資法人の取得部分における賃貸が可能な面積を意味します。

チ. 主要なテナントの概要及びテナントの全体概要(イ）主要なテナントの概要
ａ．主要なテナントの一覧
第４期末保有資産にかかる不動産及び信託不動産における主要なテナント毎の年間賃料と賃貸面積は下表のとおりです。なお、ここで「主要なテナント」とは、当該テ
ナントへの賃貸面積が、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の10％以上を占めるものをいいます。

－ 197 －
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＜主要なテナントの一覧＞（平成19年２月末日現在）
番号

テナント名
（注1）

業種
（注1）

賃貸面積（㎡）（注2）

年間賃料総額（百万円）（注3）1

株式会社ニューシティプロ
パティサービス

不動産管理業

124,492.73

5,328

2

ニューシティ・リーシン
グ・ワン有限会社

特別目的会社

30,406.17

1,236

3

ニューシティ・リーシン
グ・ツー有限会社

特別目的会社

24,905.08

757

4

ニューシティ・リーシン
グ・フォー有限会社（注4）

特別目的会社

17,839.19

673

特別目的会社

13,056.62643

特別目的会社

7,832.58

350

特別目的会社

7,100.63

408

225,633.00

9,398

232,178.25

9,523

97.2％

98.7％

5

6

7

ニューシティ・リーシン
グ・ファイヴ有限会社（注4）ニューシティ・リーシン
グ・シックス有限会社（注4）ニューシティ・レジデン
ス・フォー有限会社（注4）

主要なテナントの合計
全体ポートフォリオの合計（全体のポートフォリオに占める比率）（注１）サブリース会社であるニューシティ・リーシング・ワン有限会社、ニューシティ・リーシング・ツー有限会社、ニューシティ・
リーシング・フォー有限会社、ニューシティ・リーシング・ファイヴ有限会社、ニューシティ・リーシング・シックス有限会社及びニューシティ・レジデンス・フォー有限会社の６社は、いずれも株式会社ニューシティコーポレーションの意向を受けて設立された特別目的会社であり、不動産の賃貸借及びそれに付随する業務のみを行う有限会社です。平成19年２月末日現在、保有する各不動産及び各信託不動産（アプリーレ垂水を除く。）について、上記６社、株式会社ニューシティプロパティサービスの７社のう
ちいずれかの会社をサブリース会社としてマスターリース契約（一括賃貸借契約）が締結されています。本投資法人は、保有する各不動産及び各信託不動産の全戸（アプリーレ垂水を除く。）につき、各エンド・テナントの同意を得た上、本投資法人又は信託受託者がマスターリース契約の形式でサブリース会社に賃貸し、サブリース会社が各エンド・テナントに転貸する仕組みを用いて、資産運用を実行する意向です。しかし、従前の所有者（又は賃貸人）と直接の賃貸借契約を締結している一部のエンド・テナントについては、賃貸人の変更に対する同意を取得していないため、上記のサブリース会社からかかるエンド・テナントへの転貸ではなく、本投資法人又は信託受託者とかかるエンド・テナントの間で直接の賃貸借契約が維持されています。
（注２）「賃貸面積」欄には、実際に賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を意味し、原則として本投資法人、信託受託者又はサブリース会社とエンド・テナントとの間の賃貸借契約書に表示されている賃貸面積を記載しています。
（注３）「年間賃料総額」は、平成19年２月28日現在における月間賃料を12倍して百万円未満を四捨五入して記載しています。従って、各主要なテナントの「年間賃料総額」の合計が全体ポートフォリオの合計と一致しない場合があります。
（注４）当該テナントは、当該テナントへの賃貸面積が、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の10％以上を占める「主要なテナント」には該当しませんが、上記（注１）記載のサブリース会社の一つであるため、ここに併せて記載しています。

－ 198 －
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ｂ．主要なテナントへの賃貸条件
前記ａ．記載のサブリース会社との間のマスターリース契約（一括賃貸借契約）は、
いずれも第三者に転貸することを目的とした賃貸借契約です（注１）。これらのサブ
リース会社から収受する賃料は、各サブリース会社が転借人（エンド・テナント）から収受する賃料と同額となっており、賃料の保証はされていません。また、本投資法
人又は信託受託者は、かかるサブリース会社のいずれからも敷金・保証金を収受していません（注２）。かかるサブリース会社へ賃貸している物件名及び賃貸借契約の契約満了日は、それぞれ以下のとおりです。
（平成19年２月末日現在）
番号

テナント名

1

ニューシティ・リーシング・ワ
ン有限会社

2

ニューシティ・リーシング・
ツー有限会社3

ニューシティ・レジデンス・
フォー有限会社

物件名（注3）

契約満了日（注4）

ＮＣＲ横浜イースト
ＮＣＲ三田
ＮＣＲ門前仲町
ＮＣＲ新宿壱番館
ＮＣＲ新宿弐番館
ＮＣＲ等々力ＮＣＲ東日本橋
ＮＣＲ八雲
ＮＣＲ戸越銀座
ＮＣＲ原宿
ＮＣＲ西船橋ＮＣＲ目黒
ＮＣＲ洗足公園
ＮＣＲ久米川
ＮＣＲ代々木上原
ＮＣＲ千駄ヶ谷
ＮＣＲ新宿7丁目
ＮＣＲ市谷左内町
ＮＣＲ田園調布
ＮＣＲ野毛山ＮＣＲ湘南
ＮＣＲ根岸
ＮＣＲ上池台ＮＣＲ南林間ＮＣＲ大通公園
ＮＣＲ加古川ＮＣＲ西公園ＮＣＲ西大濠ＬＭ東青梅第三
ＬＭ前橋西片貝ＬＭ淵野辺本町
ＮＣＲ日本橋イースト
ＮＣＲ日本橋ウエスト
ＮＣＲ南青山平成21年4月27日
平成21年4月27日
平成21年4月27日
平成20年7月22日
平成20年7月22日
平成20年7月22日
平成19年12月31日
平成19年12月31日
平成19年12月31日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月24日
平成20年7月30日
平成20年7月30日
平成20年7月30日－ 199 －
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番号

テナント名

4

ニューシティ・リーシング・
フォー有限会社

5

ニューシティ・リーシング・
ファイヴ有限会社

6

ニューシティ・リーシング・シッ
クス有限会社

物件名（注3）
ＮＣＲ銀座ツインⅠ
ＮＣＲ銀座ツインⅡ
ＮＣＲ本所吾妻橋
ＮＣＲ豊田
ＮＣＲ西麻布ＳＨ元住吉
ＮＣＲ参宮橋
五色山ハイツＮＣＲお茶の水
ＮＣＲ北沢
ＮＣＲ西麻布ツインタワー
ＮＣＲ浦安
ＮＣＲ舞浜
ＮＣＲ南行徳Ⅰ
ＮＣＲ南行徳Ⅱ
ＮＣＲ船橋本町
ＮＣＲ市川妙典
ＮＣＲ日本橋人形町Ⅰ
ＮＣＲ日本橋人形町Ⅱ
ＮＣＲ新御茶ノ水
ＮＣＲ大塚
ＮＣＲ森下

契約満了日（注4）
平成20年11月20日
平成20年11月20日
平成21年1月19日
平成21年1月21日
平成21年1月20日
平成21年2月19日
平成21年2月19日
平成21年2月19日
平成21年3月10日
平成21年3月10日
平成21年3月10日
平成21年3月21日
平成21年3月21日
平成21年3月21日
平成21年3月21日
平成21年3月21日
平成21年3月21日
平成22年12月10日
平成22年12月10日
平成22年9月30日
平成22年9月30日
平成22年10月15日－ 200 －
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番号

7

テナント名

株式会社ニューシティプロパ
ティサービス

物件名（注3）
ＮＣＲ神保町
ＮＣＲ日本橋人形町Ⅲ
ＮＣＲ神保町Ⅱ
ＮＣＲ銀座イーストⅢ
ＮＣＲ新宿御苑Ⅰ
ＮＣＲ笹塚
ＮＣＲ高輪台ＮＣＲ日本橋人形町Ⅳ
ＮＣＲ新宿御苑Ⅱ
ＮＣＲ銀座イーストⅣ
ＮＣＲ若林公園
ＮＣＲ浅草橋ＮＣＲ学芸大学
ＮＣＲ自由が丘
ＮＣＲ目白イースト
ＮＣＲ入谷
ＰＴ市川
ＰＴ塩焼
ＰＴ堀江
クレスト草津
ＮＣＲ高輪台Ⅱ
ＮＣＲ南麻布ＮＣＲ池袋
ＮＣＲ本町イースト
ＮＣＲ新梅田ＮＣＲ南麻布イースト
ＮＣＲ高輪
ＮＣＲ要町
ＮＣＲ上野タワー
ＮＣＲ静岡鷹匠
ＮＣＲ銀座
ＮＣＲ日本橋水天宮
ＮＣＲ阿倍野ＮＣＲ大手通ＮＣＲ品川シーサイドタワー
ＮＣＲ日本橋高津
カテリーナ三田タワース
イート（ＮＣＲ）

契約満了日（注4）
平成22年10月28日
平成23年2月3日
平成25年6月30日
平成25年6月30日
平成25年7月31日
平成25年7月31日
平成25年7月31日
平成25年7月31日
平成25年7月31日
平成25年7月31日
平成25年4月20日
平成25年4月18日
平成25年5月31日
平成25年7月31日
平成25年7月31日
平成25年7月31日
平成25年7月31日
平成25年7月31日
平成25年7月31日
平成25年6月30日
平成25年9月30日
平成25年9月30日
平成25年9月30日
平成25年12月31日
平成25年12月31日
平成27年12月31日
平成28年1月31日
平成28年1月31日
平成26年2月28日
平成19年3月31日
平成19年12月31日
平成19年12月31日
平成19年12月31日
平成19年12月31日
平成19年12月31日
平成19年12月31日
平成19年12月31日（注１）本投資法人は、保有する各不動産及び各信託不動産（アプリーレ垂水を除く。）の全戸につき、各エンド・テナントの同意を得た
上、本投資法人又は信託受託者がマスターリース契約（一括賃貸借契約）の形式で上記サブリース会社に賃貸し、サブリース会社
が各エンド・テナントに転貸する仕組みを用いて資産運用を実行する意向です。当該同意の状況については、前記「a．主要なテ
ナントの一覧」記載の表の（注１）をご参照下さい。
（注２）平成19年２月末日現在、上記のサブリース会社から本投資法人又は信託受託者に敷金・保証金は預託されていませんが、かかるサブリース会社はエンド・テナントから敷金・保証金を受領し、それを本投資法人又は信託受託者に預託しています（但し、各エンド・テナントのうち、上記（注１）記載の同意をしていないエンド・テナントについては、本投資法人又は信託受託者との間の賃貸借契約が維持されるため、当該エンド・テナントにかかる敷金・保証金は本投資法人又は信託受託者の勘定で保管されています。）。

－ 201 －
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（注３）「物件名」欄に記載されている「ＮＣＲ」は、ニューシティレジデンスを、「ＬＭ」は、ライオンズマンションを、「ＳＨ」は、
ゾンネンハイムを、「ＰＴ」はパークテラスをそれぞれ表します。
（注４）上記のいずれの賃貸借契約において、対象となる不動産が信託不動産である場合、当該信託契約が終了又は延長された場合には、当該賃貸借契約も同様に終了又は延長されることになります。

(ロ）賃貸借の状況の全体概要
第４期末保有資産全体に関する賃貸借の状況は以下のとおりです。
（平成19年２月末日現在）
テナントの総数の合計（注1）8月額総賃料（注2）

793,591,707円

敷金・保証金の合計（注3）

1,583,279,400円

総賃貸可能面積（注4）246,553.52㎡

総賃貸面積（注5）

232,178.25㎡

稼働率（注6）94.2％

総賃貸可能戸数（注7）

5,779戸賃貸戸数（注8）

5,507戸（注１）「テナントの総数の合計」欄において、サブリース会社とマスターリース契約（一括賃貸借契約）が締結されている場合、テナント数は１として記載しています。その場合、サブリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンド・テナントより取得したものと想定してテナント数を計算しています。また、１テナントが複数の貸室を賃借している場合には、１テナントとして記載しています。
（注２）「月額総賃料」欄には、原則として、平成19年２月末時点において本投資法人、信託受託者又はサブリース会社とエンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に表示された月間賃料（月極駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料は除きます。）の合計額を記載しています。
（注３)「敷金・保証金の合計」欄については、原則として、平成19年２月末時点において本投資法人、信託受託者又はサブリース会社とエンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に基づく店舗、事務所、住居の用途に関わる部分（駐車場等を除きます。）についての各賃借人の敷金・保証金等の平成19年２月末時点における残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額を記載しています。
（注４）「総賃貸可能面積」欄は、個々の不動産及び信託不動産について本投資法人の取得部分における賃貸が可能な総面積を意味します。
（注５）「総賃貸面積」欄には、賃貸可能面積のうち、実際にエンド・テナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている総面積を意味し、原則として本投資法人、信託受託者又はサブリース会社とエンド・テナントとの間の賃貸借契約書に表示されている総賃貸面積を記載しています。但し、賃貸借契約書の記載に明白な誤謬がある場合は、第4期末保有資産の前所有者から提供を受けた情報、竣工図面等に基づき記載しています。
（注６）「稼働率」欄は、総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を記載しており、小数点第２位を四捨五入しています。
（注７）「総賃貸可能戸数」欄には、個々の不動産及び信託不動産について賃貸が可能な総戸数を記載しています。
（注８）「賃貸戸数」欄には、エンド・テナントに対して賃貸している戸数を記載しています。

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(ハ）稼働率の推移

年月
項目

平成16年
12月末

平成17年
1月末

平成17年
2月末

平成17年
3月末

平成17年
4月末

平成17年
5月末

平成17年
6月末

平成17年
7月末

平成17年
8月末

総賃貸可能
面積（㎡）

93,786.64 93,786.64

110,209.67

110,209.67

113,172.94

114,775.82

133,547.91

153,429.01

153,429.01

賃貸契約面積（㎡）

86,421.24 86,438.52

101,081.13

101,745.56

103,624.89

104,086.50

123,410.73

140,342.51

140,713.59

稼働率

92.1%

92.2%

91.7%

92.3%

91.6%

90.7%

92.4%

91.5%

91.7%

物件数

50

50

57

57

59

60

63

77

77

2,067

2,067

2,390

2,390

2,445

2,483

3,151

3,766

3,766

賃貸可能戸数
（戸）

年月
項目

平成17年
9月末

平成17年
10月末

平成17年
11月末

平成17年
12月末

平成18年
1月末

平成18年
2月末

平成18年
3月末

平成18年
4月末

平成18年
5月末

平成18年
6月末

平成18年
7月末

平成18年
8月末

総賃貸可
能面積
（㎡）

159,523.87

159,523.87

159,523.87

167,492.54

179,524.86

183,722.52

185,454.04

205,244.00

205,244.00

227,310.82

227,310.82

227,310.82

賃貸契約
面積
（㎡）

145,450.36

147,427.94

149,812.79

159,045.13

167,769.53

173,790.16

175,032.95

185,999.58

187,758.75

203,273.81

207,085.07

209,809.37

稼働率

91.2%

92.4%

93.9%

95.0%

93.5%

94.6%

94.4%

90.6%

91.5%

89.4%

91.1%

92.3%

物件数

80

80

80

83

85

86

87

91

91

93

93

93

賃貸可能
戸数
（戸）

3,917

3,917

3,917

4,182

4,426

4,528

4,571

4,939

4,939

5,409

5,409

5,409

年月
項目

平成18年
9月末

平成18年
10月末

平成18年
11月末

平成18年
12月末

平成19年
1月末

平成19年
2月末

総賃貸可能
面積（㎡）

227,310.82

218,598.35

218,598.35

246,553.52

246,553.52

246,553.52

賃貸契約
面積（㎡）

212,880.57

205,527.22

206,843.35

221,821.98

228,049.69

232,178.25

稼働率

93.7%

94.0%

94.6%

90.0%

92.5%

94.2%

物件数

93

90

90

94

94

94

5,409

5,314

5,314

5,779

5,779

5,779

賃貸可能
戸数（戸）

（注１）「総賃貸可能面積」とは、個々の不動産及び信託不動産について本投資法人の所有部分における賃貸が可能な面積を意味します。
（注２）「賃貸契約面積」とは、「総賃貸可能面積」のうち、実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を意味します。

③【その他投資資産の主要なもの】
不動産信託受益権については、前記「②投資不動産物件」をご参照下さい。その他については該当事項はありません。

－ 203 －
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(3）【運用実績】①【純資産等の推移】
本投資法人の総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額は以下のとおりです。な
お、総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載していません。
年月
平成17年8月（第1期）
平成18年2月（第2期）
平成18年8月（第3期）
平成19年2月
（第4期）

総資産額
（百万円）
104,678（103,531）
135,663（134,229）
164,094（162,463）
181,509（179,072）

純資産総額
（百万円）
40,503（39,357）
66,539（65,106）
66,756（65,125）
88,242（85,805）

1口当たりの純資産額（円）
543,268（527,887）
542,687（530,995）
544,451（531,149）
537,843（522,985）（注）各計算期間末に分配を行った後の分配落の額を括弧内に記載しております。

東京証券取引所における本投資証券の近時の市場相場は以下のとおりです。

月別最高・
最低
投資口価格
及び売買高

月別

平成18年
9月

平成18年
10月

平成18年
11月

平成18年
12月

平成19年
1月

平成19年
2月

最高

550,000円

565,000円

535,000円

550,000円

592,000円

663,000円

最低497,000円

519,000円

505,000円

521,000円

547,000円

566,000円

売買
高6,723口7,790口30,720口

14,745口

12,400口

24,281口－ 204 －
(204) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_080_wk_07389192／運用状況03／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

②【分配の推移】
本投資法人の分配総額、１口当たりの分配の額は以下のとおりです。
計算期間

分配総額

1口当たりの
分配金

第1期

自
至

平成16年9月27日
平成17年8月31日

1,146 百万円

15,381

円

第2期

自
至

平成17年9月1日
平成18年2月28日

1,433 百万円

11,692

円

第3期

自
至

平成18年3月1日
平成18年8月31日

1,630 百万円

13,302

円

第4期

自
至

平成18年9月1日
平成19年2月28日

2,437 百万円

14,858円③【自己資本利益率（収益率）の推移】
本投資法人の自己資本利益率は以下のとおりです。

第1期
第2期
第3期
第4期

自
至
自
至
自
至
自
至

計算期間
平成16年9月27日
平成17年8月31日
平成17年9月1日
平成18年2月28日
平成18年3月1日
平成18年8月31日
平成18年9月1日
平成19年2月28日

自己資本利益率（注1）

年換算値

2.9 %

4.1 %

2.7 %

5.4 %

2.4 %

4.9 %

3.1 %

6.3 %

（注）自己資本利益率＝当期純利益／平均純資産額
平均純資産額＝（期首純資産額＋期末純資産額）÷２
なお、第１期は平成16年12月15日より実質的に運用を開始しており、平成16年12月15日を期首とみなして計算しております。

－ 205 －
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第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
平成16年９月21日

設立企画人（シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社）による投信法第69条に基づく設立にかかる届出

平成16年９月27日

投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の設立

平成16年９月27日

投信法第188条に基づく登録の申請

平成16年10月27日

投信法第187条に基づく内閣総理大臣による登録の実施（登録番号 関東財務局長 第28号）

平成16年12月15日

東京証券取引所に上場－ 206 －
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２【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名

氏名

主要略歴
昭和59年4月

住友不動産株式会社入社 住宅事業本部

昭和63年11月

住友不動産ニューヨーク・インク執行副社

所有投資口数

長 兼 ラソラーナ・ニューヨーク・イン
ク 執行副社長
平成12年8月

同 社長兼ＳＲＤアメリカインク社長

平成13年1月

同 兼 住友不動産カリフォルニア・イン
ク社長

執行役員

藤田 哲也

（注1）

平成14年4月

住友不動産株式会社 ビル事業本部

平成14年7月

シービー・リチャード・エリス・インベス

0

ターズ株式会社シニア・ヴァイス・プレジ
デント兼マネジング・ディレクター
平成16年4月

シービーアールイー・レジデンシャル・マ
ネジメント株式会社代表取締役社長 就任（現在に至る）平成16年9月

ニューシティ・レジデンス投資法人 執行役員就任（現在に至る）

監督役員

島田 耕一

（注2）

昭和59年4月

住友不動産株式会社 入社 総務部

平成3年4月最高裁判所司法研修所 入所

平成5年4月弁護士登録（第一東京弁護士会） 山分榮法律事務所 入所（現在に至る）

平成16年9月

0

ニューシティ・レジデンス投資法人 監督
役員就任（現在に至る）

監督役員

中村 里佳

（注2）

昭和61年10月

中央会計事務所 入所

平成2年2月公認会計士登録

平成11年4月

株式会社さくら綜合事務所 入所（現在に至る）

平成16年9月

0

ニューシティ・レジデンス投資法人 監督
役員就任（現在に至る）（注１）本投資法人の執行役員は、本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるシービーアールイー・レジデンシャル・マネジ
メント株式会社の代表取締役社長を兼務しており、投信法第13条に基づき、平成16年９月17日付で金融庁長官より兼職の承認を得ています。
（注２）監督役員は、上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めいずれも本投資法人と利害関係はありません。

３【その他】(1） 役員の変更
執行役員及び監督役員は、投資主総会において選任されます（投信法第96条、規約第17条第１項）。但し、法令の規定により、設立の際選任されたものとみなされる設立時執行役員及び設立時監督役員は、この限りではありません（投信法第72条）。
執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年です（規約第17条第２項）。但し、補欠又－ 207 －
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は増員のために選任された執行役員及び監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第17条第２項但書）。
執行役員及び監督役員の解任は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもってこれを行う必要があります（投信法第106条）。執行役員又は監督役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決されたときは、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主（６ヶ月前より引続き当該投資口を有する者に限ります。）は、30日以内に、訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
(2） 規約の変更、営業譲渡又は営業譲受、出資の状況その他の重要事項①

規約等の重要事項の変更
該当事項はありません。

②

営業譲渡又は営業譲受
該当事項はありません。

③

出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。

(3） 訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事
実はありません。

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。

２【買戻し手続等】
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条）。
本書の日付現在、本投資証券は東京証券取引所に上場されており、本投資証券を東京証券取引所を通じて売買することができます。また、証券取引所外で本投資証券を譲渡することもできます。

－ 208 －
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第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】(1）【資産の評価】①

１口当たりの純資産額の算出
本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、後記「(4) 計算期間」記載の決算期毎に、以下の算式にて算出します。
１口当たりの純資産額 ＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷ 発行済投資口総数②

資産評価の方法
本投資法人の資産評価の方法は、下記のとおり運用資産の種類毎に定めます（規約第33条）。

(イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権（規約第29条第１項第１号、第２号①又は②に定めるもの）
取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分については定額法により算定します。但し、設備等については正当な事由により採用した方法による評価が適当ではなくなった場合であり、かつ投資者保護上問題ないと合理的に判断できる場合に限り、ほかの評価方法に変更することができるものとします。
(ロ）不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（規約第29条第１項第２号③に定めるもの）
信託財産が（イ）に掲げる資産の場合は（イ）に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をしたうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
(ハ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（規約29条第１項第２号④に定めるもの）
信託財産の構成資産が（イ）に掲げる資産の場合は、（イ）に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行ったうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した
価額とします。
(ニ）不動産に関する匿名組合出資持分（規約第29条第１項第２号⑤に定めるもの）
匿名組合出資持分の構成資産が（イ）乃至（ハ）に掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行ったうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額とします。
(ホ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（規約第29条第１項第２号⑥に定めるもの）－ 209 －
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信託財産である匿名組合出資持分について（ニ）に従った評価を行ったうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。
(ヘ）有価証券（規約第29条第１項第３号、第２項第１号③乃至⑤、⑦乃至⑨に定めるもの）公表されている最終価格に基づき算出した価額又はこれに準ずるものとして合理的な方法により算出した価額とします。但し、優先出資証券及びコマーシャル・ペーパーについて、公表されている最終価格に基づき算出した価額又は合理的に算出された価額がない場合には、取得原価により評価します。
(ト）金銭債権（規約第29条第２項第１号⑩に定めるもの）
取得価額から、貸倒引当金を控除した金額。但し、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額とします。
(チ）金銭の信託の受益権（規約第29条第２項第１号⑪に定めるもの）
信託財産の構成資産が（ヘ）又は（ト）の場合は、それぞれに定める方法に従って評価し、それらの合計額をもって評価します。
(リ）金融デリバティブ取引に関する権利（規約第29条第２項第２号に定めるもの）
ａ．取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務基準日における当該取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された
売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。なお、同日において最終価格がない場合には、同日前直近における最終価格に基づき算出した価額より評価します。
ｂ．取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務
市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額。なお、時価評価に当たっては、最善の見積り額を使用するものとするが、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。
ｃ．一般に公正妥当と認められる企業会計の基準によりヘッジ取引と認められるものについてはヘッジ会計が適用できるものとします。
ｄ．その他
上記に定めがない場合は、社団法人投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評価額又は一般に公正妥当と認められる会計基準により付されるべき評価額をもって評価します。
③

資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記②と異なる方法で評価する場合には、－ 210 －
(210) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_100_wk_07389192／管理及び運営／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

下記のように評価するものとします（規約第33条第２項）。
(イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額(ロ）不動産、地上権又は土地の賃借権を信託する信託の受益権及び不動産に関する匿名組
合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が上記（イ）に掲げる資産の場合は（イ）に従った評
価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をしたうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額④

資産評価の基準日は、本投資法人の各営業期間の末日としますが、規約第29条第１項第３号及び第２項に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末とします（規約第33条第３項）。

⑤

公表方法及び投資者による照会方法
１口当たりの純資産額については、計算書類の注記表に記載されることになっています（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。
以下「投資法人計算規則」といいます。）第58条、第68条）。貸借対照表を含む計算書
類等は、各営業期間毎に作成され（投信法第129条）、役員会により承認された場合には遅滞なく投資主に対してその旨が書面にて通知され、承認済みの計算書類等が会計監査報告とともに投資主に提供されます（投信法第131条）。
投資主は、純資産額の情報について、本投資法人の一般事務受託者（みずほ信託銀行
株式会社）の本支店で入手することができます。

(2）【保管】
投資主は、証券会社等との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託することができます。保護預りの場合、本投資証券は混蔵保管され、投資主に対しては預り証が交付されます。保護預り証券について預り証を省略し、取引の都度、その時点で残高が記載された「取引明細書」を交付する方法によることも可能です。
投資主から本投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、また当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を機構に預託することができます。この場合、機構は預託された本投資証券について分別管理せず混蔵保管によって集中管理します。機構は、預託された本投資証券について預託後相当の時期に機構名義への名義書換えの請求を本投資法人に対して行います。機構に本投資証券を預託した投資主は、本投資証券の保管の委託をした証券会社等に申出ることにより、機構に預託した本投資証券の券面の交付及び返還を受けることができます。
投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできます。保護預りを行わず直接保有する場合、本投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することとなります。
(3）【存続期間】
本投資法人の規約に存続期間の定めはありません。

－ 211 －
(211) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_100_wk_07389192／管理及び運営／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(4）【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年３月１日から８月末日まで及び９月１日から翌年２月末日までとし、各営業期間の末日をそれぞれ決算期とします（規約第34条）。
(5）【その他】①

増減資に関する制限(イ）投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、2,000,000口とします（規約第６条第１項）。
本投資法人は、かかる投資口の総口数の範囲内において、役員会の承認を得たうえで、投資口の追加発行ができます。投資口の追加発行における１口当たりの発行価額は、本投資法人に属する資産の内容に照らして公正な価額として役員会で決定した価額とします（規約第６条第３項）。
(ロ）国内における募集
本投資法人が発行する投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えることとします（規約第６条第２項）。
(ハ）最低純資産額の変更
本投資法人は、5,000万円を純資産額の最低限度額として保持します（規約第８条）。
なお、投信法第67条第４項により、現在のところ5,000万円を下回る額を最低純資産額とする規約変更はできません。
②

解散事由
本投資法人における解散事由は以下のとおりです（投信法第143条）。

(イ）規約で定めた存続期間の満了又は解散の事由の発生（なお、本投資法人の規約において存続期間又は解散事由の定めはありません。）。
(ロ）投資主総会の決議(ハ）合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）(ニ）破産手続開始の決定(ホ) 投信法第143条の３第１項の規定又は第144条において準用する会社法第824条第１項の規定による解散を命ずる裁判(ヘ）投信法第187条の登録の取消し－ 212 －
(212) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_100_wk_07389192／管理及び運営／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

③

規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって、規約の変更に関する議案が可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項）。但し、書面による議決権行使及び議決権の代理行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなされる場合があることにつき、後記「３ 投資主・投資法人債権者の権利 (1）投資主の権利 ① 投資主総会における議決権」をご参照下さい。
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は金銭の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、証券取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は証券取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
本投資法人の登録申請書記載事項が変更された場合には、関東財務局に対し変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。

④

関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定の概要は、以下のとおりです。

(イ）資産運用会社（シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社）との間の資産運用委託契約
ａ．契約期間資産運用委託契約は、本投資法人が投資法人として投信法第189条に基づき登録がなされた日（平成16年10月28日）に効力を生ずるものとし、その有効期間は効力発生の日から１年間とします。但し、期間満了の３ヶ月前までに双方いずれからも書面による別段の申出がないときは、さらに従前と同一条件にて自動的に１年間延長されるものとし、以後も同様とします。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項(ⅰ）本投資法人又は資産運用会社は、相手方に対し、３ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人は投資主総会の承認を得たうえで、運用会社は本投資法
人の同意を得たうえで、当該契約を解約することができます。
(ⅱ）上記（ⅰ）の記載にかかわらず、本投資法人は、資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、役員会の決議により当該契約を解約することができます。
（ａ）資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき（ｂ）上記（ａ）に掲げる場合のほか、資産の運用にかかる業務を引続き委託することに堪えない重大な事由があるとき－ 213 －
(213) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_100_wk_07389192／管理及び運営／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(ⅲ）本投資法人は、資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該契約を解約しなければなりません。この場合、資産運用会社は当該契約の解約に同意するものとします。
（ａ）投資信託委託業者でなくなったとき（ｂ）投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき（ｃ）解散したときｃ．契約の内容の変更に関する事項
資産運用委託契約は、本投資法人及び資産運用会社の書面による合意により変更
することができます。
ｄ．解約又は契約の変更の開示方法
資産運用委託契約が解約され、資産運用会社の異動があった場合には、証券取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また資産運用委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届
け出られます（投信法第191条）。
(ロ）一般事務受託者（みずほ信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約
ａ．契約期間一般事務委託契約の有効期間は、平成20年８月31日までとします。但し、かかる有効期間の満了予定日の３ヶ月前までに、当事者のいずれか一方からその相手方に対して、有効期間の満了予定日をもって契約を解除する旨の書面による通知がなされな
かったときは、当該契約の有効期間は自動的に期間満了の日の翌日よりさらに２年間延長されるものとし、以後も同様とします。なお、かかる契約解除の通知があったときは、現行の有効期間の満了をもって当該契約は終了します。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項(ⅰ）当事者が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、当該契約は当事者が合意して指定した日に終了します。
(ⅱ）当事者のいずれか一方が一般事務委託契約に違反し、一般事務委託契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反を通告してから30日間以内に違反した当事者が同違反を是正しない場合。なおこの場合、当該契約は同30日間の経過後に解除することができます。
(ⅲ）当事者のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき。又は、当事者いずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押え、仮差押え、仮処分、強制執行若しくは滞納処－ 214 －
(214) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_100_wk_07389192／管理及び運営／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

分を受けたとき。これらの場合、その相手方は当該契約を直ちに解除することができます。
(ⅳ）当事者のいずれか一方について、当該契約に定める業務の遂行に著しく支障があると合理的に判断される場合。この場合、その相手方は書面にてその判断を通知することにより当該契約を直ちに解除することができます。
ｃ．契約の内容の変更に関する事項
一般事務委託契約は、本投資法人及び一般事務受託者が協議し合意のうえ、契約の各条項の定めを変更することができます。変更に当たっては関係法令との整合性及び本投資法人の規約との整合性及び準則性を遵守するものとし、書面をもって行うものとします。
ｄ．契約の変更の開示方法
一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、証券取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
(ハ）投資主名簿等管理人（三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社）との間の投資口事務代行委託契約ａ．契約期間投資口事務代行委託契約の有効期間は、契約の効力発生日（平成16年９月27日）から平成19年９月30日までとし、有効期間満了の３ヶ月前までに当事者のいずれか一方から文書による別段の申出がなされなかったときは、従前と同一の条件にて自動的に１年間延長するものとし、その後も同様とします。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
投資口事務代行委託契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
(ⅰ）当事者間の文書による解約の合意。但し、この場合には、当該契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
(ⅱ）当事者のいずれか一方に次に掲げる事由が生じたときは、ほかの当事者は契約の解除を文書で通知することができます。当該契約は、解除を通知する文書において指定する日に失効するものとします。
（a）支払停止又は会社更生手続開始、民事再生手続開始、破産手続開始、特別清算手続開始、特定調停手続その他これらに類する倒産手続開始の申立がなされた場
合（ｂ）当該契約につき、重大な違反をした場合－ 215 －
(215) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_100_wk_07389192／管理及び運営／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

ｃ．契約の内容の変更に関する事項
投資口事務代行委託契約の内容については、当事者間で協議のうえ、書面により合意した場合に限り、変更することができます。
ｄ．契約の変更の開示方法
投資口事務代行委託契約が解約され、投資主名簿等管理人の異動があった場合には、証券取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届
け出られます（投信法第191条）。
(ニ）資産保管会社（みずほ信託銀行株式会社）との間の資産保管業務委託契約
ａ．契約期間
資産保管委託契約の有効期間は、平成20年８月31日までとします。但し、かかる有効期間の満了予定日の３ヶ月前までに、当事者のいずれか一方からその相手方に対して、有効期間の満了予定日をもって契約を解除する旨の書面による通知がなされな
かったときは、当該契約の有効期間は自動的に期間満了の日の翌日よりさらに２年間延長されるものとし、以後も同様とします。なお、かかる契約解除の通知があったときは、現行の有効期間の満了をもって当該契約は終了します。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
上記ａ．にかかわらず、以下のそれぞれに掲げる場合には、資産保管委託契約を解除することができます。
(ⅰ）当事者が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、資産保管委託契約は
本投資法人及び資産保管会社が合意して指定した日に終了します。
(ⅱ）当事者のいずれか一方が当該契約に違反し、当該契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反を通告してから30日間以内に違反した当事者が同違反を是正しない場合。なおこの場合、当該契約は同30日間の経過後に解除することができます。
(ⅲ）当事者のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産、特別清算開始、会社更生手
続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき。若しくは、当事者のいずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押え、仮差押え、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき。これらの場合、その相手方は当該契約を直ちに解除することができます。
(ⅳ）当事者のいずれか一方について、当該契約に定める業務の遂行に著しく支障があると合理的に判断される場合。なおこの場合、その相手方は書面にてその判断を通知することにより当該契約を直ちに解除することができます。
ｃ．契約の内容の変更に関する事項－ 216 －
(216) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_100_wk_07389192／管理及び運営／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

当事者は、互いに協議し合意のうえ、契約の各条項の定めを変更することができます。変更にあたっては関係法令との整合性及び本投資法人の規約との整合性並びに準則性を遵守するものとし、書面をもって行うものとします。
ｄ．契約の変更の開示方法
資産保管委託契約が解約され、資産保管会社の異動があった場合には、証券取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、関東財務局に資産保管会社の変更が届け出られます（投信法第191条）。
(ホ）第１回無担保投資法人債（以下、「本投資法人債」といいます。）の発行事務、支払代理事務及び期中事務に係る一般事務受託者（中央三井信託銀行）との間の一般事務委
託契約
ａ．契約期間
契約期間に関する定めはありません。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
契約期間中の解約に関する定めはありません。
ｃ．契約内容の変更に関する事項
契約内容に変更の必要が生じたときは、当事者間で変更に関する協定をすることとしています。
ｄ．契約の変更の開示方法
一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、証券取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に変更内容が届
け出られます（投信法第191条）(ヘ）本投資法人債の投資法人債管理者（中央三井信託銀行）との間の管理委託契約
ａ．契約期間
契約期間に関する定めはありません。
ｂ．契約期間中の解約に関する事項
契約期間中の解約に関する定めはありません。
ｃ．契約内容の変更に関する事項
契約内容に変更の必要が生じたときは、そのつど当事者は相互にこれに関する協定をします。ただし、本投資法人債の投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項の変更は、投資法人債権者集会の決議を要します。
ｄ．契約の変更の開示方法
契約の変更のために投資法人債権者集会の決議を要する場合、かかる投資法人債権－ 217 －
(217) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_100_wk_07389192／管理及び運営／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

者集会は、本投資法人又は投資法人債管理者がこれを招集し、会日より少なくとも３週間前にかかる投資法人債権者集会を開く旨及び会議の目的たる事項を公告します。
また、投資法人債権者集会の決議について認可（かかる認可がなければ決議の効力が発生しません。）又は不認可の決定があった場合にも、本投資法人により公告がなされます。
(ト）会計監査人：あらた監査法人
会計監査人は、投資主総会において選任するものとされ（規約第24条）、会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとされ、会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされな
かったときは、その投資主総会において再任されたものとみなされています（規約第25条）。本投資法人の設立の際に選任されたものとみなされる設立時会計監査人は中央青山監査法人でしたが、同監査法人は平成18年８月28日、会計監査人を辞任し、これを受けまして、本投資法人は平成18年８月28日付け役員会決議により、あらた監査法人を一時会計監査人に選任しています。
⑤

公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。

－ 218 －
(218) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_100_wk_07389192／管理及び運営／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

２【利害関係人との取引制限】(1） 法令に基づく制限①

利害関係人との取引制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について以下の行為を行うことが禁じられています（投信法第34条の３第２項、投信法施行令第21条、
第33条、投信法施行規則第53条）。ここで「利害関係人等」とは、資産運用会社の総株
主の議決権の過半数を保有していること、その他当該資産運用会社と密接な関係を有する者として投信法施行令で定める者を意味します（投信法第15条第２項１号、投信法施行令第20条）。

(イ）資産運用会社の利害関係人等である次のａ．からｇ．までに掲げる者の当該ａ．からｇ．までのそれぞれに定める顧客等の利益を得るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
ａ．投資信託委託業者

投資信託委託業に係る受益者又は投資法人資産運用業に係る投資法人

ｂ．信託会社

信託の引受けを行う業務に係る受益者

ｃ．信託業務を営む金融機関

信託の引受けを行う業務に係る受益者

ｄ．投資顧問業者

投資顧問業に係る顧客又は当該投資顧問業者が締結した投資一任契約に係る顧客

ｅ．宅地建物取引業者（注）

宅地建物取引業に係る顧客

ｆ．不動産特定共同事業者

不動産特定共同事業の事業参加者

ｇ．上記ａ．からf．までに掲げる者

投信法施行令で定める顧客等のほか、特定資産に係る業務を営む者として投信法施行令で定めるもの（注）宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。）第３条第１項に基づく、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けて、宅地建物の売買・交換又は貸借の媒介等を反覆継続して営む者をいいます。

(ロ）資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
(ハ）資産運用会社の利害関係人等である以下に掲げる者の利益を図るため、投資法人の資産の運用の方針、投資法人の純資産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うこと。
ａ．証券会社等
ｂ．登録金融機関
ｃ．宅地建物取引業者
ｄ．上記ａ．からｃ．までに掲げる者のほか、投信法施行令で定めるもの－ 219 －
(219) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_100_wk_07389192／管理及び運営／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(ニ）資産運用会社の利害関係人等である証券会社がほかの有価証券の引受けにかかる主幹事会社（投信法第15条第２項第４号に規定する主幹事会社をいいます。）である場合において、当該有価証券の募集又は売出しの条件に影響を及ぼすために実勢を反映しない
作為的な相場を形成することを目的とした取引を行うこと。
(ホ）資産運用会社の利害関係人等である発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機
関が有価証券の募集、私募若しくは売出し又は募集、私募若しくは売出しの取扱いを行っている場合において、当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該発行者、証券会社、証券仲介業
者又は登録金融機関が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関の要請を受けて、当該有価証券を投資法人の資産をもって取得し、又は買い付けること。
(ヘ）資産運用会社の利害関係人等である不動産特定共同事業者が不動産特定共同事業契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該不動産特定共同事業契約の締結額が当該不動産特定共同事業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該不動産
特定共同事業者の要請を受けて、当該不動産特定共同事業契約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
(ト）資産運用会社の利害関係人等である匿名組合の営業者が匿名組合契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該匿名組合契約の出資額が当該匿名組合の営業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該匿名組合の営業者の要請を受けて、当該匿名組合契約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
(チ）資産運用会社の利害関係人等である信託業者等が信託契約の締結に係る勧誘をする場
合において、当該信託契約に係る信託財産の額が当該信託業者等が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託業者等の要請を受けて、当該信託契約に係る受益権を投資法人の資産をもって取得すること。
(リ）資産運用会社の利害関係人等である信託受益権販売業者が信託受益権の販売又はその代理若しくは媒介を行っている場合において、当該信託受益権販売業者に対する当該信託受益権の買付けの申込みの額が当該信託受益権販売業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託受益権販売業者の要請を受けて、当該信託受益権を投資法人の資産をもって買い付けること。
②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信
法施行規則で定めるものを除きます。以下、本②において同じ意味で用います。）の売
買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第34条の６第２項）。

－ 220 －
(220) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_100_wk_07389192／管理及び運営／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第34条の６第４項、第26条第３項）。
③

資産の運用の制限
投資法人は、①投資法人の執行役員又は監督役員、②資産運用会社、③投資法人の執行役員又は監督役員の親族、④資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含む。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません（投信法第195条、投信法施行令第117条及び第118条、投信法第193条、投信法施行令第116条）。

ａ．有価証券の取得又は譲渡
ｂ．有価証券の貸借
ｃ．不動産の取得又は譲渡
ｄ．不動産の貸借
ｅ．宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
なお、投信法施行令第117条において、①投資信託委託業者に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、②投信法第34条の10第２項の届出をして不動産の管理業務を営む投資信託委託業者に、不動産の管理を委託すること等が認められています。資産運用会社は、本書の日付現在投信法第34条の10第２項の届出を行っていません。
(2） 本投資法人の資産運用にかかる自主ルール（利益相反対策ルール）①

一般原則
資産運用会社は、利害関係者との取引に関しては、法令上の問題点がないかのみならず、資産運用会社が運用資産の受託者として当該取引においてその責務を果たすよう、
資産運用会社の内規である運用ガイドライン及び委員会規程に以下のような定めをおい
ています。
②

概要

(イ）資産運用会社の取締役会規則又は委員会規程に基づき、以下の要請があります。
・

利害関係者と本投資法人との取引にかかる議案については、資産運用会社の取締役の全員が出席し、出席取締役の全員一致をもって決し、かかる決議に関して、当該利害関係者に該当することとなる取締役又は法人たる利害関係者の役員又は使用人の地位を現に有する取締役（兼職の場合を意味し、当会社に転籍又は出向－ 221 －
(221) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_100_wk_07389192／管理及び運営／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

している場合を除きます。）は、当該決議対象となる議案について議決権を有しないものとし、その取締役の数は、この場合の取締役及び出席取締役の数に算入しません。
但し、病気、事故、その他やむを得ない事情により出席できない取締役が、かかる事実を証する書面を取締役会に提出した場合には（但し、やむを得ない事情
により事前に当該書面を提出することが困難であるとほかの取締役全員が認めた場合には、可能な限り速やかに当該書面を提出すれば足ります。）、当該取締役はこの場合の取締役及び出席取締役の数に算入されません。
・

投資委員会の審議内容に、利害関係者と本投資法人との間の取引に関する事項が含まれる場合には、当該利害関係者に該当することとなる委員又は法人たる利害関係者の役員又は使用人の地位を現に有する委員（兼職の場合を含みますが、当該会社に出向又は転籍している場合を除きます。）を、投資委員会に出席させることはできません。

・

投資委員会の決議の採択において、利害関係者と本投資法人との間の取引に関する議案については、議決権を有する委員の議決権の過半数の賛成かつ議決権を有する社外取締役及び外部専門家の全員の賛成により採択されなければなりません。

・

投資委員会（及びコンプライアンス・リスク管理委員会）の委員は、１人につき１個の議決権を有しますが、利害関係者と本投資法人との取引に関して投資委員会（又はコンプライアンス・リスク管理委員会）が審議を行う場合には、当該利害関係者に該当することとなる投資委員（又はコンプライアンス・リスク管理委員）又は法人たる利害関係者の役員若しくは使用人の地位を現に有する投資委員（又はコンプライアンス・リスク管理委員）（兼職の場合を含むが、当会社に出向又は転籍している場合を除きます。）は、当該決議対象となる議案について議決権を有しません。

・

コンプライアンス・リスク管理委員会の審議内容に、利害関係者と本投資法人との間の取引に関する事項が含まれる場合には、当該利害関係者に該当することとなるコンプライアンス・リスク管理委員又は法人たる利害関係者の役員若しくは使用人の地位を現に有するコンプライアンス委員（兼職の場合を含むが、当会社に出向又は転籍している場合を除きます。）を、コンプライアンス・リスク管理委員会に出席させることはできません。

・

利害関係者と本投資法人との間の取引及び法人たる利害関係者の役員又は使用人の地位を現に有する者と本投資法人との取引については、コンプライアンス・リ
スク管理委員会が審議し、コンプライアンス・リスク管理委員会で可決された後、取締役会に付議されなければなりません。

(ロ）運用ガイドラインにおいて、下記③のような基準に従って、利害関係者との取引を行うことが義務付けられています。

－ 222 －
(222) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_100_wk_07389192／管理及び運営／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

③

基準
利害関係者との以下の取引に関しては、それぞれの以下の基準に基づいて行うものとします。但し、かかる取引が実行された後に遅滞なく、資産運用会社は本投資法人に当該取引の内容等を報告するものとします。

(イ）利害関係者からの物件・資産の取得
ａ．不動産及び不動産信託受益権の場合
１物件当たりの「投資額」（購入金額のみを指し、税金・取得費用等は含みません。）は、鑑定評価額以下とします。但し、売主が当該不動産等の取得に要した諸費用（各種手数料、デュー・ディリジェンス費用、登録免許税等）相当額を上限として、鑑定評価額を上回る価格で取得することがあります。
ｂ．その他の特定資産の場合時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記ａ．に従うものとします。
(ロ）利害関係者への物件・資産の売却
ａ．不動産及び不動産信託受益権の場合
１物件当たりの「売却額」（売却金額のみを指し、税金・取得費用等は含みません。）は、鑑定評価額以上とします。
ｂ．その他の特定資産の場合時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記ａ．に従うものとします。
(ハ）利害関係者への物件の賃貸
市場相場及び当該物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案し、適正な賃貸条件に基づき賃貸します。
(ニ）利害関係者へのプロパティ・マネジメント業務の委託
資産運用会社は、株式会社ニューシティプロパティサービスが以下の要件を満たす限
り、本投資法人が将来において組入れを行う物件のプロパティ・マネジメント業務を同社に委託することとしています。
・

物件所在地域及び物件所在地域の不動産市場に精通しており、資産運用会社の定める委託業務仕様に基づき、プロパティ・マネジメント業務を遂行できる組織的体制が構築されており、許認可上の要請を満たしていること。

・

新規テナント募集に関する物件所在地域の地元仲介業者とのネットワークが構築されていること。

・

プロパティ・マネジメント業務に対する報酬が、物件所在地域の相場の範囲内であること。

－ 223 －
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(ホ）利害関係者による売買・賃貸の媒介又は仲介手数料
ａ．売買
媒介又は仲介手数料は売買価格の３％を上限とします。
ｂ．賃貸
媒介又は仲介手数料は契約賃料の１ヶ月分相当を上限とします。
(ヘ）利害関係者に対する工事の発注
第三者の見積価格、内容と比較検討したうえで発注します。

－ 224 －
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④利害関係人との取引状況等
第４期に係る利害関係人との取引状況は以下のとおりです。
（イ）取引状況区分

売買金額等
買付額等（千円）

売付額等（千円）

24,250,000
総額－

うち利害関係人からの買付額

うち利害関係人への売付額

（注1）

（注1）

22,290,000(91.9%)－（－）

16,200,000(72.7%)

4,930,000(22.1%)－（－）

1,160,000(5.2%)－（－）

22,290,000(100.0%)－（－）

利害関係人との取引の内訳（注1）
株式会社ニューシティ
コーポレーション
ニューシティ・リアルエス
テイト・トレーディング・
セブン有限会社
ニューシティ・ファンド・
ワン・レジデンシャル有限会社
合計（ロ）支払手数料等
区分

不動産仲介手数料（注2）

利害関係人との取引の内訳（注1）
支払額B
（千円）
支払先
（注3）
株式会社ニューシティコーポレー
165,375
165,375
ション

Ｂ／Ａ
（％）

支払手数料
総額A
（千円）

100.0%

修繕維持費

277,829

株式会社ニューシティプロパティ
サービス

129,092

46.5%

物件管理委託料

135,677

株式会社ニューシティプロパティ
サービス

128,136

94.4%

仲介手数料及び広告費等

358,515

株式会社ニューシティプロパティ
サービス

314,173

87.6%

株式会社ニューシティプロパティ
サービス

22,92027.4%

ニューシティ・リーシング・ワン
有限会社

408

0.5%

ニューシティ・リーシング・ツー
有限会社

589

0.7%

ニューシティ・レジデンス・
フォー有限会社

347

0.4%

ニューシティ・リーシング・
フォー有限会社

406

0.5%

ニューシティ・リーシング゛・
ファイヴ有限会社

383

0.5%

ニューシティ・リーシング・シッ
クス有限会社

314

0.4%

その他賃貸事業費用

83,533(注1）上表に記載する「利害関係人」とは、投信法第15条第2項にて定義される利害関係人等及び資産運用会社の10％以上の株主並びにかかる者の意向を受けて設立された特別目的会社（資産流動化法において規定する特定目的会社、会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成17年法律第87号、その後の改正を含みます。）において規定する特例有限会社、株式会社等を含みます。）をいいます。
(注2）不動産仲介手数料については、不動産及び信託不動産の取得価額に算入しております。
(注3）当期における要支払額を記載しております。

－ 225 －
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３【投資主・投資法人債権者の権利】（1）投資主の権利
投資主が投信法及び本投資法人の規約により有する主な権利の内容及び行使手続の概要
は次のとおりです。
①

投資主総会における議決権（投信法第77条第２項第３号）
投信法又は本投資法人の規約により定められる一定の事項は、投資主より構成される
投資主総会で決議されます。投資主は、その有する投資口１口につき１個の議決権を有します（投信法第94条第１項、会社法第308条第１項本文）。投資主総会においては、原則として発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって決議されますが（投信法第93条の２第１項）、規約の変更その他一定の重要事項に関しては、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって、決議されなけ
ればなりません（投信法第93条の２第２項）。
投資主総会において権利を行使すべき投資主は、役員会の決議を経て法令に従い予め公告して定める基準日現在の最終の投資主名簿に記載されている投資主とします（投信法第77条の３第２項、規約第15条）。
投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第92条第１項）。また、投資主は、投資法人の承諾を得て、電磁的方法により議決権を行使することができます（投信法第92条の２）。さらに、投資主は、代理人により議決権を行使することができます。但し、投資主が代理人をもって議決権を行使しようとするときは、その代理人は本投資法人の議決権を有する投資主に限られます（規約第11条第２項）。これらの方法にかかわらず、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。

②

その他の共益権(イ） 代表訴訟提起権（投信法第34条の８第３項、第116条、第119条、会社法第847条）
６ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面対して書面をもって、資産運用会社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴
えの提起を請求することができ、本投資法人が請求の日から60日以内に訴えを提起しないときは、本投資法人のために自ら訴えを提起することができます。
(ロ） 投資主総会決議取消権（投信法第94条第２項、会社法第830条、第831条）
投資主は、ａ．招集の手続若しくは決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、ｂ．決議の内容が規約に違反するとき、又はｃ．決議につき特別の利害関係を有する者が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときは、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効を確認する訴えを提起することができます。

－ 226 －
(226) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_100_wk_07389192／管理及び運営／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(ハ） 執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）
執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法
人に回復することができない損害が発生するおそれがあるときは、６ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、執行役員に対してその行為をやめることを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
(ニ） 新投資口発行無効訴権（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の発行の効力が生じた日から６ヶ月以内に本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
(ホ） 合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第１項）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から６ヶ月以内に合併無効の訴えを提起することができます。
(ヘ） 設立無効訴権（投信法第75条第６項、会社法第828条第１項）
投資主は、本投資法人の設立につき重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して本投資法人の成立の日から２年以内に設立無効の訴えを提起することができます。
(ト） 投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会の日の８週間前までに一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができます。但し、その事項が総会で決議すべきものでない場合
はこの限りではありません。
(チ） 投資主総会招集権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、会議の目的である事項及び招集の理由を示して、投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合には、監督官庁の許可を得て自ら招集することができます。
(リ） 検査役選任請求権（投信法第94条第１項、会社法第306条第１項、投信法第110条）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、
投資主総会に係る招集手続及び決議の方法を調査させるため、投資主総会に先立って検査役の選任を監督官庁に請求することができます。また、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため
検査役の選任を監督官庁に申し立てることができます。
(ヌ） 執行役員等解任請求権（投信法第104条、会社法第854条第１項第２号）
執行役員及び監督役員は投資主総会の決議により解任することができますが、執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発行済投資口の100分の３以上に当たる投資口を－ 227 －
(227) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_100_wk_07389192／管理及び運営／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

６ヶ月前から引き続き有する投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます。
(ル） 解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の10分の１以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著しく困難な状況に至り、投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生じるおそれがあるときや、投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で投資法人の存立を危うくするときには、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。
③

分配請求権（投信法第77条第２項第１号、第137条第１項）
投資主は、投信法及び本投資法人の規約に定められた金銭の分配方針に従って作成された金銭の分配に係る計算書に従い、保有投資口数に応じて金銭の分配を受ける権利を有します。金銭の分配方針に関しては前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針 (3）分配方針」をご参照下さい。

④

残余財産分配請求権（投信法第77条第２項第２号、第158条）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、保有投資口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有します。

⑤

払戻請求権（規約第５条）
投資主は、投資口の払戻請求権を有しません。

⑥

投資口の処分権（投信法第78条第１項、第３項）
投資主は投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡できます。

⑦

投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第85条第１項、第３項、会社法第217条）
投資主は、投資法人が投資口を発行した日以後遅滞なく、当該投資口にかかる投資証
券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申出ることも
できます。

⑧

帳簿閲覧請求権（投信法第128条の３、会社法第433条第２項（第３号を除く。））
投資主は、本投資法人の営業時間内はいつでも、請求の理由を明らかにして、会計帳簿又はこれに関連する資料の閲覧又は謄写を請求することができます。

(2）投資法人債権者の権利
投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。
①

元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。

②

投資法人債の譲渡
投資法人債券を発行する旨の定めのある投資法人債の移転は、譲渡人及び譲受人間の－ 228 －(228) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_100_wk_07389192／管理及び運営／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

意思表示及び投資法人債券を交付することにより行われます（投信法第139条の７、会社法第687条）。このうち、取得者が、記名式の投資法人債の譲渡を第三者に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要であり、投資法人に対抗するためには、取得者の氏名及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録することが必要です（投信法第139条の７、会社法第688条第２項）。これに対し、取得者が、無記名式の投資法人債の譲渡を第三者及び投資法人に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要です（投信法第139条の７、会社法第688条第３項）。
③

投資法人債権者集会における議決権(イ）投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合のほか、投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項について、決議を行うことができます（投信法第139条の10第２項、会社法第716条）。
投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、その有する投資法人債の合計金額（償還済みの額を除きます。）に応じて議決権を行使することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第723条第1項）。投資法人債権者は、投資法人債権者集会に出席する代わりに書面や電磁的方法によって議決権を行使することも可能です（投信法第139条の10第２項、会社法第726条、第727条）。
投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によってその効力を生じます（投信法第139条の10第２項、会社法第734条）。

(ロ）投資法人債権者集会の決議方法は、以下のとおりです（投信法第139条の10第２項、
会社法724条第１項、第２項）。
ａ．法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、出席した議決権者の議決権の総額の２分の１を超える議決権を有する者の同意をもって行われます（普通決議）。
ｂ．投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の５分の１以上で、かつ、出席した議決権者の議決権の総額の３分の２以上の議決権を有する者の同意をもって行われます（特別決議）。
(ハ）投資法人債総額（償還済みの額を除きます。）の10分の１以上に当たる投資法人債を有する投資法人債権者は、投資法人債権者集会の目的である事項及び招集の理由を本投資法人又は投資法人債管理者に対して示して、投資法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第１項）。
かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会を招集することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第３項）。
(ニ）投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第731条第３項）。
④

投資法人債管理者
本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済の受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しな－ 229 －

(229) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_100_wk_07389192／管理及び運営／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

ければなりません。但し、各投資法人債の金額が１億円以上である場合その他投資法人債
権者の保護に欠けるおそれがないものとして投信法施行規則で定める場合は、この限りではありません（投信法第139条の８）。

－ 230 －
(230) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_100_wk_07389192／管理及び運営／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】(1）【名称、資本金の額及び事業の内容】①

名称
シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社（英文ではCBRE Residential Management KKと表示します。）

②

資本金の額
２億1,000万円（本書の日付現在）

③

事業の内容
投信法第２条第17項に規定する投資法人資産運用業務を行います。

(イ）会社の沿革
年月日事項

平成15年5月27日

会社設立

平成15年10月17日

宅地建物取引業者免許取得（免許番号 東京都知事(1)第82436号）

平成16年8月5日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号 国土交通大臣認可第22号）

平成16年9月17日

投信法上の投資信託委託業者の認可取得（認可番号 内閣総理大臣第33号）(ロ）株式の総数及び資本金の額の増減
ａ．発行する株式の総数（本書の日付現在）
6,000 株ｂ．発行済株式の総数（本書の日付現在）
4,200 株ｃ．最近５年間における資本金の額の増減
年月日

資本金の増減平成16年5月26日

資本の額を1,000万円から1億1,000万円に増額

平成16年7月21日

資本の額を1億1,000万円から2億1,000万円に増額－ 231 －
(231) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_110_wk_07389192／関係法人の状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(ハ）経理の概況
資産運用会社は、第４期（自平成18年４月１日至平成19年３月31日）の財務諸表についてあらた監査法人の監査を受けております。
資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。なお、金額については、千円未満を四捨五入して記載しております。
ａ．最近の事業年度における主な資産と負債の概況（単位：千円）
平成19年3月31日現在
総資産1,116,127

総負債

389,815

純資産

726,312ｂ．最近の事業年度における損益の概況（単位：千円）
自 平成18年4月 1日
至 平成19年3月31日
営業収益

1,470,680

経常利益

677,447

当期純利益

371,045(ニ）その他
ａ．役員の変更
資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において議決権のある発行済株式の総数の過半数を超える株主が出席し、その株主の議決権の過半数の賛成により選任されます。取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、就任後２年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、就
任後４年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までです。但し、補欠又は増員として就任した取締役の任期は、前任者又は現任者の残任期間と同一とし、補欠として就任した監査役の任期は、前任者の残任期間とします。資産運用会社において取締役及び監査役の変更があった場合には、監督官庁へ遅滞なく届け出ます（投信法第10条の３第２項第１号、第８条第１項第３号）。また、資産運用会社の常務に従事する取締役がほかの会社の常務に従事し又は事業を営もうとする場合には、監督官庁の承認を必要とします（投信法第13条）。
ｂ．訴訟事件その他資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

－ 232 －
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(ホ）関係業務の概要
本投資法人が、資産運用会社に委託する業務の内容は以下のとおりです。
ａ．本投資法人の資産の運用にかかる業務
ｂ．本投資法人が行う資金調達にかかる業務
ｃ．本投資法人の資産の状況についての本投資法人への報告業務
ｄ．本投資法人の資産にかかる運営計画の策定業務
ｅ．その他本投資法人が随時委託する上記ａ．乃至ｄ．に付随し又は関連する業務(2）【運用体制】
運用体制については、前記「第一部ファンド情報 第1 ファンドの状況 1 投資法人の概況（4）投資法人の機構 ②投資法人の運用体制」をご参照下さい。

(3）【大株主の状況】（平成19年２月末日現在）
所有株式数
（株）

比率（％）
（注）

1,785

42.5

東京都港区六本木一丁目6番1号
泉ガーデンタワー29階

1,785

42.5

株式会社ＣＳＫホールディングス

東京都港区南青山二丁目26番1号

420

10.0

みずほ信託銀行株式会社

東京都中央区八重洲一丁目2番1号

105

2.5

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目4番5
号

105

2.5

4,200

100.0

名称

住所

シービー・リチャード・エリス・
インベスターズ株式会社

東京都港区六本木一丁目6番1号

株式会社ニューシティコーポレー
ション

合計(注）上表中における「比率」は、発行済株式総数に対する所有株式数の比率を表しています。

－ 233 －
(233) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_110_wk_07389192／関係法人の状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(4）【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名

氏名

主要略歴
昭和59年4月

所有株式数

住友不動産株式会社 入社
住宅事業本部

昭和63年11月

住友不動産ニューヨーク・インク
執行副社長 兼 ラソラーナ・ニュー
ヨーク・インク 執行副社長

平成12年8月

同社長 兼 ＳＲＤアメリカインク社長

平成13年1月
代表取締役
社長

同 兼 住友不動産カリフォルニア・イ
ンク 社長

藤田 哲也

平成14年4月

住友不動産株式会社 ビル事業本部

平成14年7月

シービー・リチャード・エリス・インベ

0

スターズ株式会社
シニア・ヴァイス・プレジデント兼マネ
ジング・ディレクター
平成16年4月

シービーアールイー・レジデンシャル・
マネジメント株式会社
代表取締役社長 就任（現在に至る）

平成16年9月

ニューシティ・レジデンス投資法人
執行役員就任（現在に至る）（注）代表取締役社長藤田哲也は本投資法人の執行役員を兼務しており、投信法第13条に基づき平成16年９月17日付で金融庁長官より兼職の承認を得ています。

－ 234 －
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役職名

氏名

主要略歴
昭和57年4月

所有株式数

住友不動産株式会社 住宅事業本部高層事業部

常務取締役兼投資アセットマネジメント新井 潤

本部長（注）

昭和58年9月

同上 秘書室昭和62年3月

同上 住宅事業本部用地部

平成1年4月同上 住宅事業本部開発部

平成3年6月同上 住宅事業本部都市開発部

平成9年6月同上 東京新宿支店支店長代理

平成9年7月同上 名古屋支店長

平成13年6月

株式会社ランドビジネス 常務取締役

平成17年8月

シービーアールイー・レジデンシャル・0

マネジメント株式会社 投資アセットマ
ネジメント部副部長
平成17年11月

同上 常務取締役兼投資アセットマネジ
メント部長

平成19年2月

同上 常務取締役兼投資アセットマネジ
メント本部長就任（現在に至る）

昭和52年4月

株式会社神戸製鋼所 入社
重機械営業部、資金部

昭和62年7月

三井信託銀行株式会社（現中央三井信託銀行株式会社） 入社
国際市場資金部

取締役兼
ファイナンス
本部長

岩崎 和行

平成2年7月

同上 八重洲口支店

平成5年4月同上 本店審査部

平成9年3月同上 大阪支店不動産部

平成11年5月

同上 玉川支店支店長

平成12年9月

同上 岡山支店支店長

平成14年10月

同上 浦和支店支店長

平成17年1月

同上 新宿西口支店支店長

平成17年11月

シービーアールイー・レジデンシャル・0

マネジメント株式会社 入社
取締役兼ファイナンス部長
平成19年2月

同上 取締役兼ファイナンス本部長就任（現在に至る）（注）常務取締役兼投資アセットマネジメント本部長新井潤は、執行役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、平成18年６月２日
開催の本投資法人の第２回投資主総会において、補欠執行役員として選任されました。本投資法人の執行役員が法令に定める員数を欠くことになる場合、補欠執行役員は執行役員として本投資法人の常務に従事することになるため、平成18年５月16日に金融庁に投信法第13条に基づく兼職の承認を申請し、平成18年11月17日付で金融庁長官より兼職の承認を得ています。

- 235 －－(- 235 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_110_wk_07389192／関係法人の状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

役職名

氏名

主要略歴
昭和47年4月

住友不動産株式会社 入社

昭和53年11月

同上 ハワイ駐在 現地法人

所有株式数

（Ekahanui, Inc.）
取締役・執行副社長（EVP）
昭和63年11月

同上 ニューヨーク駐在 現地法人
（Sumitomo Realty & Development（N.Y.）, Inc.） 上席副社長(SVP)

平成1年6月同上 海外事業本部 海外事業部
部長補佐

平成2年6月同上 福岡支店 副支店長

平成3年3月同上
泉開発株式会社（小倉ホテル）出向
常務取締役（代表取締役）

平成8年7月同上 福岡支店長

平成9年7月同上 住宅事業本部 事業管理部
副部長

平成11年1月

取締役兼
企画総務
本部長

田尻 正明

同上 住宅事業本部 開発管理部
副部長

平成11年9月

同上 事業開発本部 建売事業部長

平成12年4月

同上 ハウジング事業本部
事業管理部長平成12年8月

同上 ハウジング事業本部
東日本事業部長

平成13年4月

同上 マンション事業本部
品質管理部長平成15年4月

同上 マンション事業本部
開発管理部長平成16年1月

同上 名古屋支店長

平成17年6月

株式会社ニューシティコーポレーション
取締役副社長（開発担当） 就任

平成17年10月

シービーアールイー・レジデンシャル・
マネジメント株式会社入社
企画総務部担当顧問

平成17年11月

同上 取締役就任

平成19年2月

同上 取締役兼企画総務本部長就任（現在に至る）- 236 －－(- 236 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_110_wk_07389192／関係法人の状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

0

役職名

氏名

主要略歴
昭和49年4月

野村證券株式会社 入社

昭和58年9月

モルガン・スタンレー証券会社 入社

昭和63年4月

クレディ・スイス・ファースト・ボスト

所有株式数

ン証券会社 入社
平成8年7月キャピタル・パートナーズ・ホールディ
ングス株式会社
代表取締役（現在に至る）

平成13年5月

Capital.jp株式会社
代表取締役（現在に至る）

平成13年6月
取締役
（非常勤）

筒井 豊春

プルデンシャル・ファイナンシャル・ア
ドバイザーズ証券会社取締役

平成13年6月

ヒューマン・キャピタル・ネットワーク
ス株式会社 代表取締役（現在に至る）

平成13年11月

ら・べるびぃ株式会社代表取締役会長（現在に至る）

平成14年11月

株式会社 健康水 代表取締役 （現在に至る）

平成15年5月

キャピタル・パートナーズ証券株式会社
代表取締役社長兼ＣＥＯ（現在に至る）

平成16年7月

シービーアールイー・レジデンシャル・
マネジメント株式会社
取締役就任（現在に至る）- 237 －－(- 237 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_110_wk_07389192／関係法人の状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

0

役職名

氏名

主要略歴
昭和41年4月

所有株式数

日本長期信用銀行 入社
営業第5部配属

昭和48年12月

同 大阪支店資金部調査役

昭和51年12月

同 国際金融部調査役

昭和53年12月

同 ニューヨーク支店 次長

昭和58年7月

同 マーチャントバンキンググループ
Ｍ＆Ａグループヘッド

取締役
（非常勤）

久志本 一郎

昭和62年12月

同 池袋支店長

平成2年2月

同 営業第八部長

平成5年11月

ケンブリッチ・エネルギー・リサーチシ
ニア フェロー

平成7年5月0

ホテルインベストメント株式会社
代表取締役社長

平成10年5月

パシフィック・アドバイザリー・グルー
プ設立
株式会社ピーエージージャパン
代表取締役社長（現在に至る）

平成16年7月

シービーアールイー・レジデンシャル・
マネジメント株式会社
取締役就任（現在に至る）

昭和57年5月

エトナ・リアルティー・インベスター
ズ、西部地域マネージャー

平成4年8月コール・インベストメント・マネジメン
ト、カリフォルニア西部地域 社長

平成8年2月コール・インベストメント・マネジメン
ト、常務取締役

取締役

ウィリアム・（非常勤）

エム・ハリス

平成12年3月

シー・ビー・リチャード・エリス・イン
ベスターズ
業務執行最高責任者

平成17年11月

シービーアールイー・レジデンシャル・
マネジメント株式会社
取締役（非常勤）就任 （現在に至る）

平成19年1月

シー・ビー・リチャード・エリス・インベスターズ
社長兼業務執行最高責任者(現在に至る)- 238 －－(- 238 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_110_wk_07389192／関係法人の状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

0昭和58年9月

青山監査法人（プライス・ウオーターハウス）入社

平成7年7月監査役（非常勤）

兼山公認会計士事務所を開設（現在に至
る）

兼山 嘉人

平成17年6月

0

シービーアールイー・レジデンシャル・
マネジメント株式会社
監査役（非常勤）就任 （現在に至る）

平成17年9月

株式会社ニューシティコーポレーション
監査役（非常勤）（現在に至る）

なお、資産運用会社の取締役、監査役以外の重要な役職者は、以下のとおりです。
（本書の日付現在）
役職名

氏名

チーフ・コン
プライアン
ス・オフイ

大津 啓二

主要略歴
昭和58年4月

大成建設株式会社 入社

平成13年4月

司法研修所 入所

平成14年10月

弁護士登録（第二東京弁護士会）

平成14年11月

大成建設株式会社 法務部 入社

平成19年2月

シービーアールイー・レジデンシャル・

サー

所有株式数

0

マネジメント株式会社 入社
平成19年3月

同上 チーフ・コンプライアンス・オフ
イサー（現在に至る）(5）【事業の内容及び営業の概況】
資産運用会社は、投信法に定める投資信託委託業者として、投資法人資産運用業を行っています。本書の日付現在、資産運用会社が資産の運用を行う投資法人又は運用の指図を行う投資
信託財産は、本投資法人のみです。

- 239 －－(- 239 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_110_wk_07389192／関係法人の状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

２【その他の関係法人の概況】(1）一般事務受託者兼資産保管会社①【名称、資本金の額及び事業の内容】(イ）名称
みずほ信託銀行株式会社(ロ）資本金の額
247,231百万円（平成19年３月31日現在）(ハ）事業の内容
銀行法（昭和56年法律第59号、その後の改正を含みます。以下「銀行法」といいます。）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号、その後の改正を含みます。以下「兼営法」といいます。）に基づき信託業務を営んでいます。
②【関係業務の概要】
一般事務受託者としての業務（名義書換等にかかる一般事務受託者としての業務は除きます。）及び資産保管会社としての以下の業務を行います。
(イ）本投資法人の機関の運営に関する事務（投信法第117条第４号に規定する事務のうち、本投資法人が投資主名簿等管理人である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社との間で本投資法人の成立時に締結した投資口事務代行委託契約において投資主名簿等管理人に委託された事務以外のもの。）(ロ）計算に関する事務（投信法第117条第５号に規定する事務。）(ハ）会計帳簿の作成に関する事務（投信法第117条第６号及び投信法施行規則第169条第２項第６号に規定する事務のうち、上記の投資口事務代行委託契約において投資主名簿等管理人に委託された事務以外のもの。）(ニ）納税に関する事務（投信法第117条第６号及び投信法施行規則第169条第２項第７号に規定する事務。）(ホ）その他(イ)乃至(ニ)に準ずる業務又は付随する一定の業務③【資本関係】
該当事項はありません。

- 240 －－(- 240 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_110_wk_07389192／関係法人の状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(2）投資主名簿等管理人①

名称、資本金の額及び事業の内容(イ）名称
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社(ロ）資本金の額
324,279百万円（平成19年３月31日現在）(ハ）事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。
②

関係業務の概要
以下の名義書換業務を行います。
(イ）投資主名簿及び実質投資主名簿、その他これに付属する帳簿の作成、管理及び備置に関する事務(ロ）投資口の譲渡・移転等にかかる名義書換、質権の登録又は抹消、信託財産の表示又はその抹消及び実質投資主の通知の受理に関する事務(ハ）投資主名簿の投資口の数と実質投資主名簿の投資口の数との合算に関する事務(ニ）投資証券の発行に関する事務(ホ）投資主の投資証券不所持申出及び投資証券の発行又は返還請求の受理等に関する事務(ヘ）投資主、実質投資主及び登録投資口質権者並びにこれらの法定代理人又は以上の者の常任代理人の氏名、住所及び印鑑の登録又はその変更の登録に関する事務(ト）前各号に掲げるもののほか、投資口に関して投資主又は実質投資主が提出する届出の受理に関する事務(チ）投資主総会招集通知の発送及び議決権行使書に関する事務並びにその他の投資主総会の運営に関する事務(リ）投資主及び実質投資主に対して分配する金銭の支払いに関する事務(ヌ）投資主及び実質投資主からの照会に対する応答に関する事務(ル）投資口に関する統計及び法令又は契約に基づく官庁、証券取引所、証券保管振替機構等への届出又は報告のための資料の作成に関する事務(ヲ）新投資口の発行、投資口の併合・分割その他に関連して本投資法人が臨時に指定する事- 241 －－(- 241 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_110_wk_07389192／関係法人の状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

務(ワ）投資主及び実質投資主に対する通知、催告、報告等の発送に関する事務(カ）投資主及び実質投資主の権利行使に関する請求その他の投資主及び実質投資主からの申出の受付に関する事務（前各号の事務に関連するものに限ります。）(ヨ）(イ)乃至(カ)に掲げる事務に付帯する印紙税等の納付に関する事務(タ) (イ)乃至(ヨ)に掲げる事項に付随する事務並びにその他前各号以外の投信法第117条第２号、第３号（但し、投資法人債券の発行に関する事務を除きます。）及び第４号（但し、投資主総会の運営に関するものに限ります。）に規定する事務③

資本関係
該当事項はありません。

(3）本投資法人債にかかる一般事務受託者兼投資法人債管理者①

名称、資本金の額及び事業の内容(イ）名称
中央三井信託銀行株式会社(ロ）資本金の額
358,174百万円（平成19年３月31日現在）(ハ）事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務等に関する法律に基づき信託業務を営んでいます。
②

関係業務の概要
本投資法人債に関して、以下の業務を行います。

(イ）投資法人債管理者としての業務(ロ）発行代理人としての一般事務受託者としての業務(ハ）支払代理人としての一般事務受託者としての業務(ニ）投資法人債原簿及び謄本の調製並びに投資法人債原簿の管理、記帳等の期中事務③

資本関係
該当事項はありません。

- 242 －－(- 242 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_110_wk_07389192／関係法人の状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号、以下「財務諸表等規則」という。）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号）に基づいて作成しております。

２．監査証明について
本投資法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づき、第３期計算期間（平成18年３月1日から
平成18年８月31日まで）及び第４期計算期間（平成18年９月1日から平成19年２月28日まで）の財務
諸表について、あらた監査法人の監査を受けております。

３．連結財務諸表について
本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成しておりません。

－ 243 －
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１【財務諸表】(1）【貸借対照表】
第3期（平成18年8月31日現在）
区分

注記
番号

第4期
（平成19年2月28日現在）

構成比
（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（資産の部）
Ⅰ．流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金※1

営業未収入金
前渡金

3,624,190

4,713,872

3,835,147

3,885,406

125,735

136,718

1,218,000

700,000

前払費用

58,43947,387

未収消費税等

46,449-その他の流動資産

17,45624,134

貸倒引当金△2,075△3,616

流動資産合計8,923,342

5.5

9,503,902

5.2

Ⅱ．固定資産１．有形固定資産
建物

8,100,235

減価償却累計額

67,282

構築物

10,896,689
8,032,952

174,835

56,072

減価償却累計額

383

機械装置

87,15755,6881,021

161,176

減価償却累計額

1,696

工具器具備品6,380

土地

159,480

4,545※1

減価償却累計額

16,617

信託構築物※1

減価償却累計額
信託機械装置※1

減価償却累計額
信託工具器具備品
減価償却累計額
信託土地
有形固定資産合計

50,398,835

503,391
454,800

12,828490,563615,229558,631

31,528407,363
34,948※1

1,988,547

582,216
23,585※1

52,387,383
47,198,135

464,381
9,581

340,813
16,600,462

48,717,249
1,519,113

204,931357,431257,912
11,074,399

信託建物

86,136

209,476

264,293

減価償却累計額

10,721,854

583,701

409,766
372,41450,51885,836,151
154,000,564

359,247
90,926,678

93.8

170,713,224

94.1

２．無形固定資産
信託借地権
その他無形固定資産
無形固定資産合計※1913,996

913,996

5,429

5,252

919,425

0.6

919,248

３．投資その他の資産差入預託保証金

10,274

10,274

長期前払費用

95,642

116,156

修繕積立金

65,435

181,632

デリバティブ資産

31,34828,871－ 244 －
(244) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

0.5

投資その他の資産合計
固定資産合計202,701

0.1

336,9340.2

155,122,691

94.5

171,969,407

94.8

Ⅲ．繰延資産投資法人債発行費48,806

繰延資産合計48,8060.0

36,6040.0

164,094,839

100.0

181,509,914

100.0

資産合計

36,604－ 245 －
(245) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

第3期（平成18年8月31日現在）
区分

注記
番号

第4期
（平成19年2月28日現在）

構成比
（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）（負債の部）
Ⅰ．流動負債
営業未払金

162,516

255,079

短期借入金

※1,2

33,500,000

25,300,000

一年以内返済予定
長期借入金※1

10,200,000

12,200,000

未払金

327,937

382,161

未払費用

120,506

155,213

未払消費税等-

32,675

未払法人税等

605

4,983

383,743436,150-

11,03848,67813,381

前受金繰延税金負債
その他の流動負債
流動負債合計44,743,987

27.3

38,790,68421.4

Ⅱ．固定負債
投資法人債
長期借入金

※1

14,000,000

14,000,000

36,900,000

38,800,000

繰延税金負債

12,348-

預り敷金保証金

127,520

217,062

1,554,656

1,455,701

信託預り敷金保証金
デリバティブ債務-

3,592

固定負債合計52,594,525

32.0

54,476,356

30.0

負債合計

97,338,513

59.3

93,267,040

51.4（純資産の部）※3

Ⅰ．投資主資本1．出資総額65,106,293

85,791,179

1,631,032

2,437,788

2．剰余金
当期未処分利益
投資主資本合計

66,737,326

40.7

88,228,967

48.6

Ⅱ．評価・換算差額等
1．繰延ヘッジ損益評価・換算差額等合計

19,00013,90619,0000.0

13,9060.0

純資産合計

66,756,326

40.7

88,242,87448.6

負債・純資産合計

164,094,839

100.0

181,509,914

100.0- 246 －－(- 246 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(2）【損益計算書】
自
至
区分

注記
番号

第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日

自
至
構成比
（％）

金額（千円）

第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日
構成比（％）

金額（千円）

１．営業収益不動産賃貸事業収入※1

4,201,057

4,734,746

不動産等売却益※2-※11,559,231

1,856,401

4,201,057

100.0

944,147

5,678,893

100.0

2,527,493

44.5

3,151,400

55.5

2,712

0.0

711,69212.5

２．営業費用
不動産賃貸事業費用
資産運用報酬

398,530

462,192

資産保管委託報酬

7,561

10,704

一般事務委託報酬

22,93927,212

役員報酬
その他営業費用

4,200
132,940

営業利益金額4,200
2,125,403

50.6

2,075,654

49.4

166,782

３．営業外収益
受取利息

197

雑収入

1,886

805
2,083

0.0

1,907

４．営業外費用
支払利息

240,258

371,280

融資関連費用73,871

123,257

投資法人債利息

113,899

110,903-88,544

投資口交付費
投資法人債発行費償却

12,201

その他営業外費用

2,369

12,201
442,60110.5

経常利益金額1,635,136

38.9

2,442,420

43.0

税引前当期純利益金額

1,635,136

38.9

2,442,420

43.0

4,170

0.1

4,679

0.1

1,630,965

38.8

2,437,740

42.9

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
当期純利益金額

4,128
42

5,012

前期繰越利益
当期未処分利益

5,505

△333

67

47

1,631,032

2,437,788- 247 －－(- 247 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(3）【投資主資本等変動計算書】
第３期（自 平成18年３月１日 至 平成18年８月31日）（単位：千円）
投資主資本

評価・換算差額等
純資産合計

剰余金

出資総額

投資主資本合計

繰延ヘッジ損益

当期末処分利益
平成18年2月28日残高

65,106,293

1,433,646

66,539,940-

66,539,940

剰余金の分配-△1,433,579△1,433,579-△1,433,579

当期純利益金額-

1,630,965

1,630,965-

1,630,965

繰延ヘッジ損益---

19,00019,000

当期変動額の合計-

197,385

197,385

19,000216,386

65,106,293

1,631,032

66,737,326

19,00066,756,326

当期中の変動額

平成18年8月31日残高

第４期（自 平成18年９月１日 至 平成19年２月28日）（単位：千円）
投資主資本

評価・換算差額等
純資産合計

剰余金

出資総額

投資主資本合計

繰延ヘッジ損益

当期末処分利益
平成18年8月31日残高

65,106,293

1,631,032

66,737,326

19,00066,756,326

20,684,885-

20,684,885-

20,684,885

剰余金の分配

-△1,630,984△1,630,984-△1,630,984

当期純利益金額-

2,437,740

2,437,740-

2,437,740

繰延ヘッジ損益---△5,093△5,093

当期変動額の合計

20,684,885

806,755

21,491,641△5,093

21,486,547

平成19年2月28日残高

85,791,179

2,437,788

88,228,967

13,90688,242,874

当期中の変動額
新投資口の発行- 248 －－(- 248 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(4）【注記表】
前期については、「重要な会計方針」、「会計方針の変更」及び「注記事項」を記載しております。
〔重要な会計方針に係る事項に関する注記〕
項目
１．固定資産の減価償却の方法

自
至

第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日①有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。

自
至

第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日①有形固定資産（信託財産を含む）
同左

なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
建物

2～65年

構築物

10～65年

機械装置

17～30年

工具器具備品

2～15年②無形固定資産②無形固定資産
その他無形固定資産定額法を採用しております。

同左③長期前払費用③長期前払費用定額法を採用しております。
２．繰延資産の処理方法

その他無形固定資産①-

同左①投資口交付費
支出時に全額費用として処理しております。
なお、平成18年11月22日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」という。）によっております。
「スプレッド方式」では、発行価格と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法
人から引受証券会社への引受手数料の支払いはありません。平成18年11月22日付
一般募集による新投資口発行に際し、発行価格と発行価額との差額の総額は、739,200千円であり、引受証券会社は発行価額で引受を行い、同一の発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」という。）による新投資口発行であれば、投資口交付費として処理されていたものであります。
このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、投資口交付費は、739,200千円少なく計上され、また経常利益金額及び税引前当期純利益金額は同額多く計上されております。

- 249 －－(- 249 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

項目

自
至

第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日②投資法人債発行費

第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日②投資法人債発行費

3年間で均等額を償却しております。
３．引当金の計上基準

自
至

同左
貸倒引当金

貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債

同左権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
４．収益及び費用の計上基準

固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、５．ヘッジ会計の方法

固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について

都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当計算

は、賦課決定された税額のうち、当計算

期間に対応する額を不動産賃貸事業費用

期間に対応する額を不動産賃貸事業費用

として費用処理する方法を採用しておりとして費用処理する方法を採用しており

ます。

ます。

なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人

なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は不動に支払った固定資産税等の精算金は不動産賃貸事業費用として計上せず、該当不産賃貸事業費用として計上せず、該当不動産等の取得価額に算入しております。

動産等の取得価額に算入しております。

当期において不動産等の取得原価に算入

当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は13,046千円でした固定資産税等相当額は1,191千円です。

す。

①繰延ヘッジ等のヘッジ会計の方法①繰延ヘッジ等のヘッジ会計の方法

繰延ヘッジ処理によっております。

繰延ヘッジ処理によっております。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理によっております。

②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段

金利スワップ取引

ヘッジ対象

借入金金利

②ヘッジ手段とヘッジ対象
同左③ヘッジ方針③ヘッジ方針本投資法人は財務方針に基づき投資法

同左

人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引をおこなっております。
④ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動④ヘッジの有効性評価の方法
同左の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フ
ロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、ヘッジの有効性の評価を省略しております。

- 250 －－(- 250 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

項目

自
至

第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日

６．不動産等を信託財産とする

保有する不動産等を信託財産とする信信託受益権に関する会計処理

託受益権については、信託財産内の全て

方法の資産及び負債勘定並びに信託財産に生

自
至

第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日

同左

じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科
目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財
産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしております。
ａ．信託現金及び信託預金
ｂ．信託建物、信託構築物、信託機械
装置、信託工具器具備品、信託土
地、信託借地権
ｃ．信託預り敷金保証金
７．消費税等の処理方法

消費税及び地方消費税の会計処理は、同左

税抜方式によっております。但し、固定資産に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入しています。
８．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資同左

金（現金及び現金同等物）は、手許現金
及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリ
スクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

- 251 －－(- 251 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

〔会計方針の変更に関する注記〕
項目

自
至

第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日

貸借対照表の純資産の部の表示

当期より、「貸借対照表の純資産の部のに関する会計基準

表示に関する会計基準」（企業会計基準委員会

平成17年12月9日

自
至

第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日
－

企業会計基

準第5号）及び「貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準等の適用指針」（企業会計基準適用指針第8号 平成
17年12月9日）を適用しております。
これによる損益への影響はありません。
なお、従来の「出資の部」の合計に相当する金額は66,737,326千円です。

〔追加情報〕
項目
金利スワップの特例処理

自
至

第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日
－

自
至

第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日

金利スワップの処理方法として、従来、繰延ヘッジ処理によっておりました
が、投信法の改正（平成18年5月1日施行）に伴い、本改正後開始した金利ス
ワップのうち、特例処理の要件を満たすものについては、特例処理を採用しております。
この結果、従来の処理より負債が43,881千円減少し、純資産が同額増加しております。また、損益に与える影響はございません。

- 252 －－(- 252 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

〔貸借対照表に関する注記〕
第3期（平成18年8月31日現在）

第4期（平成19年2月28日現在）※１．担保に供している資産及び担保を付している債務※１．担保に供している資産及び担保を付している債務

以下の資産を信託財産とする信託受益権に質権が設定されています。

以下の資産を信託財産とする信託受益権に質権が設定されています。

（単位：千円）（単位：千円）

信託現金及び信託預金

3,362,148

信託現金及び信託預金

2,154,062

信託建物

40,713,576

信託建物

27,853,419

信託構築物

386,782

信託構築物

282,767

信託機械装置418,287

信託機械装置82,581

216,096

信託工具器具備品

信託工具器具備品
信託土地72,252,781

信託借地権

155,199
合計

137,190

信託土地

48,513,072
合計

79,023,094

117,504,872

担保を付している債務は次のとおりです。

担保を付している債務は次のとおりです。

（単位：千円）（単位：千円）

短期借入金

5,800,000

一年以内返済予定長期借入金

10,200,000

一年以内返済予定長期借入金

12,200,000

長期借入金

36,900,000

長期借入金

21,100,000

合計

52,900,000

合計

33,300,000※２．コミットメントライン契約※２．コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締同左結しております。
（単位：千円）（単位：千円）コミットメントライン契約の総額
当期末借入残高
当期末未使用枠残高

コミットメントライン契約の総額2,000,000

2,000,000

当期末借入残高－

当期末未使用枠残高

2,000,000※３．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に－2,000,000※３．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額定める最低純資産額
50,000千円- 253 －－(- 253 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

50,000千円

〔損益計算書に関する注記〕
自至第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日

自
至

第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日※１．不動産賃貸事業損益の内訳※１．不動産賃貸事業損益の内訳

Ａ．不動産賃貸事業収益

Ａ．不動産賃貸事業収益（単位：千円）（単位：千円）不動産賃貸事業収入

不動産賃貸事業収入
賃貸料

賃貸料

3,839,485

4,305,680

118,438

駐車場収入

付帯収入

14,463

付帯収入

15,516

その他賃貸事業収入

228,670

その他賃貸事業収入

276,017

合計

4,201,057

合計

4,734,746

駐車場収入

Ｂ．不動産賃貸事業費用

Ｂ．不動産賃貸事業費用（単位：千円）（単位：千円）不動産賃貸事業費用
修繕維持費

137,530

不動産賃貸事業費用
199,279

修繕維持費

水道光熱費

55,650水道光熱費

74,617

物件管理委託料

125,982

物件管理委託料

135,677

固定資産税等

122,917

固定資産税等

123,485

保険料

9,400

283,269

保険料

10,488

仲介手数料及び広告費等

293,329

仲介手数料及び広告費等

358,515

信託報酬46,457

信託報酬

46,459

減価償却費

651,652

減価償却費

737,301

貸倒引当金繰入額
その他賃貸事業費用
合計

504
54,0591,559,231

貸倒引当金繰入額

3,053

その他賃貸事業費用

83,533

合計

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

1,856,401

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）
2,641,825千円

2,878,345千円※２．不動産等売却損益の内訳（単位：千円）M-1 ニューシティレジデンス目黒三田
不動産等売却収入

7,070,000

不動産等売却原価

6,086,246

その他売却費用

25,913

不動産等売却益

957,840

M-7 ニューシティレジデンス経堂
不動産等売却収入

757,000

不動産等売却原価

748,249

その他売却費用

4,975

不動産等売却益

3,775

R-8 ニューシティレジデンス上本町
不動産等売却収入

859,000

不動産等売却原価

871,805

その他売却費用

4,662

不動産等売却損△17,468- 254 －－(- 254 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
自至第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日

自
至

第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日

１．発行可能投資口総数

2,000,000口

１．発行可能投資口総数

2,000,000口

２．発行済投資口総数

122,612口

２．発行済投資口総数

164,068口〔キャッシュフロー計算書に関する注記〕
自至第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日

自至※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記

第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係されている科目の金額との関係（平成18年8月31日現在）（平成19年2月28日現在）

現金及び預金勘定

3,624,190千円

現金及び預金勘定

4,713,872千円

信託現金及び信託預金勘定

3,835,147千円

信託現金及び信託預金勘定

3,885,406千円

預り敷金保証金対応預金（注）△148,019千円

預り敷金保証金対応預金（注）△264,317千円△1,637,659千円

信託預り敷金保証金対応信託預金（注）△1,496,798千円

信託預り敷金保証金対応信託預金（注）
現金及び現金同等物

現金及び現金同等物

5,673,658千円（注）テナントから預っている敷金保証金のために留保さ

6,838,162千円（注）テナントから預っている敷金保証金のために留保されている預金及び信託預金です。

れている預金及び信託預金です。

〔リース取引に関する注記〕
自至第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日

オペレーティング・リース取引（貸手側）

自
至

第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日

オペレーティング・リース取引（貸手側）

未経過リース料

未経過リース料
488,796千円

1年内

1年超

593,741千円

1年超

544,433千円

合計

1,082,537千円

合計

956,469千円

1年内411,036千円〔有価証券に関する注記〕
第３期（自平成18年３月1日 至平成18年８月31日）
有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。
第４期（自平成18年９月1日 至平成19年２月28日）
有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。

- 255 －－(- 255 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

〔デリバティブ取引に関する注記〕
第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日

自
至

自
至

第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日

１．取引の状況に関する事項

１．取引の状況に関する事項（1）取引の内容（1）取引の内容
同左

本投資法人の利用しているデリバティブ取引は、金利関連では金利スワップ取引であります。

（2）取引に関する取組方針（2）取引に関する取組方針

同左

本投資法人のデリバティブ取引は、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。

（3）取引の利用目的（3）取引の利用目的

同左

本投資法人のデリバティブ取引は、金利関連では借入金利等の将来の金利市場における利率上昇による変動リスクを回避する目的で利用しております。
なお、デリバティブ取引を利用しているヘッジ会計を行っております。
①

ヘッジ会計の手法①

ヘッジ会計の手法

繰延ヘッジ処理によっております。

繰延ヘッジ処理によっております。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理によっております。

②

②

③

ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段

金利スワップ取引

ヘッジ対象

借入金金利

ヘッジ手段とヘッジ対象
同左

③

ヘッジ方針

ヘッジ方針
同左

本投資法人は財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
④④

ヘッジ有効性の評価方法

ヘッジ有効性の評価方法
同左

ヘッジ対象のキャッシュ・フローの変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検討することにより、有効性の評価を行っております。但し、金利スワッ
プの特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しております。
（4）取引に係るリスクの内容（4）取引に係るリスクの内容
同左

金利スワップ取引は、市場金利の変動によるリスクを有しております。
なお、取引相手先は高格付を有する金融機関に限定しているため、信用リスクはほとんどないと認識しております。
（5）取引に係るリスク管理体制（5）取引に係るリスク管理体制

資産運用会社の運用管理手続に基づき、リスク管理

同左を行っております。
２．取引の時価等に関する事項

２．取引の時価等に関する事項

全てヘッジ会計が適用されているため、注記を省略し同左ております。

- 256 －－(- 256 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

〔退職給付に関する注記〕
第３期（自平成18年３月１日 至平成18年８月31日）
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
第４期（自平成18年９月１日 至平成19年２月28日）
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

〔税効果会計に関する注記〕
自至第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日

自至

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内

第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内

訳

訳（単位：千円）（繰延税金資産）（単位：千円）（繰延税金資産）

未払事業税損金不算入額-

未払事業税損金不算入額

333

貸倒損失否認663

貸倒損失否認

1,945

貸倒引当金損金算入限度超過額

817

貸倒引当金損金算入限度超過額

1,432

繰延税金資産小計

1,479

評価性引当額△1,479繰延税金資産合計-（繰延税金資産の純額）-

繰延税金資産小計

3,710

評価性引当額△3,377

繰延税金資産合計

333（繰延税金負債）（繰延税金負債）
繰延ヘッジ損益

12,348

繰延ヘッジ損益

11,372

繰延税金負債合計

12,348

繰延税金負債合計

11,372（繰延税金負債の純額）

11,038２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳との差異の原因となった主な項目別の内訳（単位：％）
法定実効税率39.39

法定実効税率

39.39

（調整）

（調整）
支払分配金の損金算入額（単位：％）△39.21

支払分配金の損金算入額△39.31

その他

0.08

その他

0.11

税効果会計適用後の法人税の負担率0.26

税効果会計適用後の法人税の負担率0.19〔持分法損益等に関する注記〕
第３期（自平成18年３月１日 至平成18年８月31日）
本投資法人には関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
第４期（自平成18年９月１日 至平成19年２月28日）
本投資法人には関連会社が存在しないため、該当事項はありません。

- 257 －－(- 257 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

〔関連当事者との取引に関する注記〕
第３期（自平成18年３月１日 至平成18年８月31日）
１．親会社及び法人主要投資主等
該当事項はありません。
２．役員及び個人主要投資主等
属性

氏名

職業

議決権等の
所有（被所
有）割合
（％）

取引の内容

本投資法人執行役員
シービーアールイー・レジデン
兼シービーアール
役員及び（被所有） シャル・マネジメント株式会社へ
その近親 藤田哲也 イー・レジデンシャ
間接 0.0 の資産運用報酬の支払（注１）
ル・マネジメント株者(注２)
式会社代表取締役

取引金額
(千円)

科目

期末残高
(千円)

678,670 未払金

247,740(注１）藤田哲也が第三者（シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注２）資産運用報酬には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬280,140千円が含まれております。
(注３）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。

３．子会社等
該当事項はありません。
４．兄弟会社等
該当事項はありません

第４期（自平成18年９月１日 至平成19年２月28日）
１．親会社及び法人主要投資主等
該当事項はありません。
２．役員及び個人主要投資主等

属性

氏名

職業

議決権等の
所有（被所
有）割合
（％）

取引の内容

本投資法人執行役員
シービーアールイー・レジデン
役員及び兼シービーアール（被所有） シャル・マネジメント株式会社へ
その近親 藤田哲也 イー・レジデンシャ
間接 0.0 の資産運用報酬の支払（注１）
ル・マネジメント株者(注２)
式会社代表取締役

取引金額
(千円)

科目

期末残高
(千円)

704,692 未払金

291,127(注１）藤田哲也が第三者（シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注２）資産運用報酬には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬242,500千円が含まれております。
(注３）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。

３．子会社等
該当事項はありません。
４．兄弟会社等
該当事項はありません。

- 258 －－(- 258 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

〔1口当たり情報に関する注記〕
自至第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日

自
至

第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日

1口当たり純資産額

544,451円

1口当たり純資産額

537,843円

1口当たり当期純利益金額

13,301円

1口当たり当期純利益金額

16,804円

1口当たり当期純利益金額は、当期純利益金額を日同左

数加重平均投資口数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載しておりません。

自至当期純利益金額（千円）

第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日

期中平均投資口数（口）第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日

1,630,965

2,437,740――

1,630,965

2,437,740

122,612145,062

普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益金額
（千円）

自
至

- 259 －－(- 259 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

〔重要な後発事象に関する注記〕
自至第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日

自至１．投資口の追加発行

第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日

１．資産の譲渡契約の締結

平成18年10月27日及び平成18年11月14日開催の役員会

本投資法人は、平成19年4月13日付で、以下の不動において、借入金の返済及び不動産等（特定資産）の取

産信託受益権の譲渡契約を締結しました。

得等を目的として、下記のとおり新投資口の発行を決議
し、公募による新投資口の発行については、平成18年11［ニューシティレジデンス神保町］

月22日に払込が完了しました。

譲渡価格（注）：3,275百万円

損益に与える影響：営業収益として不動産等売

この結果、出資総額は85,064,693,640円、発行済み投資口数は162,612口となっております。

却益約400百万円を計上する
予定です。

①

公募による新投資口の発行（一般募集）

・

発行新投資口数：40,000口

・発行価格の総額：20,697,600,000円（1口当たり

譲渡予定日：平成19年6月29日

譲渡先：GEリアル・エステート株式
会社

517,440円）
・

発行価額の総額：19,958,400,000円（1口当たり（注）譲渡価格は、固定資産税及び都市計画税相当額の498,960円）

精算金額並びに消費税及び地方消費税を除きま・

払込期日：平成18年11月22日

す。

②

第三者割当による新投資口発行（注）・

発行新投資口数：1,456口

・

発行価額の総額：726,485,760円（1口当たりに基づき、借入金の返済に充当する目的で以下のとお

498,960円）

り投資法人債を発行し、平成19年4月12日に払込が完・払込期日：平成18年12月20日

了致しました。

・

割当先：みずほ証券株式会社

２．投資法人債の発行
本投資法人は平成18年11月30日開催の役員会決議（注）第三者割当における発行投資口数の全部又は一部①

第２回無担保投資法人債につき申し込みが行われず、その結果、失権により当・発行年月日：平成19年4月12日

該第三者割当における最終的な発行口数がその限度で・発行価額の総額：12,000百万円

減少し、又は全く発行されない場合があります。

・

利率：1.79％・

償還期限：平成24年4月12日

・

償還方法：期日一括②

第３回無担保投資法人債

・発行年月日：平成19年4月12日

・ 発行価額の総額： 5,000百万円
・ 利率：2.15％
・ 償還期限：平成26年4月11日
・ 償還方法：期日一括- 260 －－(- 260 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

自
至

第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日

自至

２．借入金の返済

第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日

３．借入金の返済

本投資法人は、平成18年11月24日付けで、以下の借入金を返済することを決定いたしました。
借入先

返済金額

中央三井信託銀行株式会社

2,100百万円

住友信託銀行株式会社

1,900百万円

株式会社新生銀行

1,900百万円

株式会社広島銀行

1,900百万円

三井住友海上火災保険株式会社

1,900百万円

株式会社福岡銀行

1,000百万円

株式会社百五銀行

1,000百万円

株式会社北洋銀行

1,000百万円

株式会社山口銀行

1,000百万円

株式会社千葉銀行

500百万円株式会社静岡銀行

500百万円小計

14,700百万円

中央三井信託銀行株式会社

1,834百万円

株式会社新生銀行

1,223百万円

株式会社りそな銀行

407百万円株式会社福岡銀行

407百万円株式会社百五銀行

407百万円株式会社北洋銀行

407百万円株式会社武蔵野銀行

407百万円株式会社千葉銀行

203百万円

小計

5,300百万円

合計

20,000百万円

借入方法

変動金利
・無担保
・無保証

変動金利
・無担保
・無保証

本投資法人は第4期末後、以下の借入金につき期限前に返済を行いました。

返済
予定日

①

借入先および返済金額
株式会社三井住友銀行
4,300.39百万円
中央三井信託銀行株式会社
2,150.25百万円
株式会社新生銀行
2,150.20百万円
株式会社あおぞら銀行
1,411.06百万円
株式会社福岡銀行
1,343.87百万円
株式会社北洋銀行
1,343.87百万円
住友信託銀行株式会社
940.71百万円
株式会社りそな銀行
671.93百万円
株式会社百五銀行
671.93百万円
三井住友海上火災保険株式会社 671.93百万円
株式会社山口銀行
671.93百万円
株式会社千葉銀行
671.93百万円
合計
17,000百万円

平成18年
11月30日②

借入方法：無担保・無保証③

返済日：平成19年4月17日

平成18年
11月30日- 261 －－(- 261 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

自
至

第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日

自
至

第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日

３．資産の譲渡
本投資法人は、平成18年10月31日に以下の不動産信託受益権の譲渡を行いました。
①ニューシティレジデンス目黒三田
譲渡価格（注）：7,070百万円

損益に与える影響：営業収益として不動産等売却益約948百万円を計上する予定です。

譲渡先：GEリアル・エステー
ト株式会社②ニューシティレジデンス経堂
譲渡価格（注）：757百万円

損益に与える影響：営業収益として不動産等売却益約4百万円を計上する予定です。

譲渡先：GEリアル・エステー
ト株式会社③ニューシティレジデンス上本町
譲渡価格（注）：859百万円

損益に与える影響：営業収益として不動産 等 売 却 損 約 17 百 万円を計上する予定です。

譲渡先：GEリアル・エステー
ト株式会社（注）譲渡価格は、固定資産税及び都市計画税相当額の精算金額並びに消費税及び地方消費税等を除きます。

- 262 －－(- 262 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(5）【金銭の分配に係る計算書】
区分

自
至

第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日

自
至

第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日

Ⅰ

当期未処分利益

1,631,032千円

2,437,788千円

Ⅱ

分配金の額

1,630,984千円

2,437,722千円(13,302円)(14,858円)

47千円

65千円

（投資口1口当たりの分配金の額）Ⅲ

次期繰越利益分配金の額の算出方法

本投資法人の規約第35条第1項に定本投資法人の規約第35条第1項に定める金銭の分配の方針に基づき、分配

める金銭の分配の方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ金の額は利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第67条の15に規定され租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能所得の金額」の90％ている「配当可能所得の金額」の90％に相当する金額を超えるものとしておに相当する金額を超えるものとしております。かかる方針により、当期未処

ります。かかる方針により、当期未処

分利益を超えない額で発行済投資口

分利益を超えない額で発行済投資口

122,612口の整数倍の最大値となる

164,068口の整数倍の最大値となる

1,630,984千円を利益配分として分配

2,437,722千円を利益配分として分配することといたしました。なお、本投することといたしました。なお、本投資法人規約第35条第1項(2)に定める利資法人規約第35条第1項(2)に定める利益を超えた金額の分配は行いません。

益を超えた金額の分配は行いません。

（注）投資口１口当たり分配金以外の金額は、いずれも千円未満を切捨て記載しております。

- 263 －－(- 263 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(6）【キャッシュ・フロー計算書】

区分

注記
番号

自
至

第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日

自至金額（千円）

第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日
金額（千円）

Ⅰ．営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益金額

1,635,136

2,442,420

減価償却費

651,652

737,301

長期前払費用償却額

35,50339,552

投資法人債発行費償却額

12,201

12,201

受取利息

△197

△805

支払利息

354,158

482,183

投資口交付費-88,544

営業未収入金の増加・減少額△23,560△9,798

未収消費税等の増加・減少額△15,323

46,449

営業未払金の増加・減少額△12,649

92,562

未払金の増加・減少額

111,527

61,057-32,675

未払消費税等の増加・減少額
前受金の増加・減少額
信託有形固定資産の売却による減少額
長期前払費用の支払額

118,133

52,406-

7,706,296-△60,066

その他△27,891△86,059

小計

2,838,689

11,636,922

利息の受取額190805

利息の支払額△290,636△447,477△4,962△634

2,543,281

11,189,615

法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
Ⅱ．投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出△17,912,409△7,294,971

信託有形固定資産の取得による支出△9,894,496△16,661,391

前渡金による支出△1,218,000△700,000△2,308△245

無形固定資産の取得による支出
差入預託保証金の支出

△100

-

預り敷金保証金の収入

149,511103,286

預り敷金保証金の支出
預り敷金保証金対応預金の預入による支出
預り敷金保証金対応預金の引出による収入
信託預り敷金保証金の収入△3,276△3,692△151,297△132,678

3,278

16,380264,210277,068

信託預り敷金保証金の支出△132,931△313,338

信託預り敷金保証金対応信託預金の預入による支出△288,485△283,119

信託預り敷金保証金対応信託預金の引出による収入

136,855

423,981

修繕積立金の支出△3,435△121,738△29,052,885△24,690,468

投資活動によるキャッシュ・フロー

- 264 －－(- 264 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

区分

注記
番号

自
至

第3期
平成18年3月 1日
平成18年8月31日

自至金額（千円）

第4期
平成18年9月 1日
平成19年2月28日
金額（千円）

Ⅲ．財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入

27,700,000

25,300,000

短期借入金の返済による支出-△33,500,000

長期借入金の借入による収入-

17,700,000

長期借入金の返済による支出-△13,800,000

投資口の発行による収入-

20,684,885

投資口交付費による支出-△88,544

分配金の支払額△1,433,579△1,630,984

財務活動によるキャッシュ・フロー

26,266,420

14,665,356

Ⅳ．現金及び現金同等物の増加・減少額△243,183

1,164,504

Ⅴ．現金及び現金同等物の期首残高

5,916,841

5,673,658

5,673,658

6,838,162

Ⅵ．現金及び現金同等物の期末残高※1- 265 －－(- 265 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

(7）【附属明細表】①

有価証券明細表
該当事項はございません。

②

有価証券先物取引等及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表（単位：千円）

区分

契約額等

種類

時価
うち1年超

市場取引以外の取引

金利スワップ取引
受取変動・支払固定
合計

33,200,000

23,000,000△18,60233,200,000

23,000,000△18,602（注１）金利スワップ取引の残高表示は、想定元本に基づいて表示しております。
（注２）当該取引契約の相手方が市場実勢金利等を基に算出した価額で評価しております。

③

不動産等明細表のうち総括表（単位：千円）
前期末
残高8,100,235

当期増加額
2,796,454

-

当期末
残高
10,896,689

償却
累計額
174,835

当期
償却額
107,552

差引当期末
残高
10,721,854

構築物

56,07231,085（注1）-87,157

1,021

637

86,136（注1）

機械装置

161,176

工具器具備品264,293

48,299-209,476

4,545

2,848

204,931（注1）

93,138-357,431

16,617

10,237

340,813（注1）

土地

11,074,399

5,526,063-

16,600,462--

16,600,462

48,717,249

6,204,836

2,534,702

52,387,383

1,988,547

585,891

50,398,835

信託構築物

464,381

63,474

24,465503,391

12,8283,984

490,563

信託機械装置582,216

57,34024,327615,229

31,5289,300

583,701

信託工具器具備品

407,363

11,442

9,038

409,766

50,518

16,848359,247

信託土地

85,836,151

10,324,297

5,233,771

90,926,678--

90,926,678

（注1）
（注2）
（注3）
（注2）
（注3）
（注2）
（注3）
（注2）
（注3）
（注2）
（注3）

信託建物

小計

155,663,538

25,156,432

7,826,304

172,993,667

2,280,442

737,301

170,713,224

913,996--

913,996--

913,996

6,215

245

-

6,461

1,209

423

5,252

資産の種類
建物

有形
固定
資産

信託借地権
無形
固定
資産

その他無形固定
資産

当期
減少額

小計

920,211245-

920,457

1,209

423

919,248

合計

156,583,749

25,156,678

7,826,304

173,914,124

2,281,651

737,724

171,632,472

摘要（注1）建物、構築物、機械装置、工具器具備品、土地の増加は、主として以下の物件を取得したことによるものです。
NCR東日本橋
NCR八雲
NCR戸越銀座（注2）信託建物、信託構築物、信託機械装置、信託工具器具備品、信託土地の増加は、主として以下の物件を取得したことによるものです。
カテリーナ三田タワースイート（NCR）（注3）信託建物、信託構築物、信託機械装置、信託工具器具備品、信託土地の減少は、主として以下の物件を売却したことによるものです。
NCR目黒三田
NCR経堂
NCR上本町（注）「ＮＣＲ」は、ニューシティレジデンスを表します。

- 266 －－(- 266 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

④

その他特定資産の明細表
該当事項はありません。

⑤

投資法人債明細表

銘柄

発行年月日

前期末残高
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

利率
（％）

償還期限

使途

担保

第1回無担保投
資法人債
(注2)

平成18年
2月24日

14,000,000―

14,000,000

1.61

平成23年
2月24日

(注1)

無

14,000,000―

14,000,000

合計(注１）資金使途は、短期借入金の返済及び不動産信託受益権の購入等です。
(注２）適格機関投資家限定及び投資法人債間限定同順位特約が付されております。
(注３）投資法人債の貸借対照表日後５年以内における１年ごとの償還予定額の総額は以下のとおりです。

投資法人債

1年超2年以内（千円）

2年超3年以内（千円）

3年超4年以内（千円）

4年超5年以内（千円）――

14,000,000―- 267 －－(- 267 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

⑥

借入金明細表
区

分
借入先

短期
借入金

前期末
残 高
(千円)

当 期
増加額
(千円)

当 期
減少額
(千円)

当期末
残 高
(千円)

平均
利率
(注1)

返 済
期 限

株式会社あおぞら銀行

1,300,000－

1,300,000

－

1.27%

平成18年
12月26日中央三井信託銀行株式会社

1,400,000－

1,400,000

－

1.27%

平成19年
1月11日

株式会社あおぞら銀行

3,100,000－

3,100,000

－

1.27%

平成19年
2月1日

中央三井信託銀行株式会社

2,100,000－

2,100,000－

住友信託銀行株式会社

1,900,000－

1,900,000－

三井住友海上火災保険株式会社

1,900,000－

1,900,000－

株式会社新生銀行

1,900,000－

1,900,000－

株式会社広島銀行

1,900,000－

1,900,000－

株式会社百五銀行

1,000,000－

1,000,000

－

0.88%

平成19年
4月27日

株式会社福岡銀行

1,000,000－

1,000,000－

株式会社北洋銀行

1,000,000－

1,000,000－

株式会社山口銀行

1,000,000－

1,000,000－

株式会社千葉銀行

500,000－

500,000－

株式会社静岡銀行

500,000－

500,000－

中央三井信託銀行株式会社

4,500,000－

4,500,000－

株式会社新生銀行

3,000,000－

3,000,000－

株式会社りそな銀行

1,000,000－

1,000,000－

株式会社百五銀行

1,000,000－

1,000,000－

株式会社福岡銀行

1,000,000－

1,000,000

－

0.88%

平成19年
6月29日

株式会社北洋銀行

1,000,000－

1,000,000－

株式会社武蔵野銀行

1,000,000－

1,000,000－

株式会社千葉銀行

500,000－

500,000－

株式会社三井住友銀行－

6,400,000－

6,400,000

0.96%

平成19年
11月30日株式会社あおぞら銀行－

2,100,000－

2,100,000

0.98%

平成19年
12月13日中央三井信託銀行株式会社－

3,200,000－

3,200,000

株式会社新生銀行－

3,200,000－

3,200,000

株式会社福岡銀行－

2,000,000－

2,000,000

1.01%

平成19年
12月21日株式会社北洋銀行－

2,000,000－

2,000,000

住友信託銀行株式会社－

1,400,000－

1,400,000

株式会社りそな銀行－

1,000,000－

1,000,000

株式会社百五銀行－

1,000,000－

1,000,000

三井住友海上火災保険株式会社－

1,000,000－

1,000,000

株式会社山口銀行－

1,000,000－

1,000,000

株式会社千葉銀行－

1,000,000－

1,000,000

小 計

33,500,000

25,300,000

33,500,000

25,300,000- 268 －－(- 268 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

使途

摘 要

（注2）

有担保

（注2）

無担保

区

分
借入先

当 期
減少額
(千円)

当期末
残 高
(千円)

2,300,000－

2,300,000－

住友信託銀行株式会社

1,800,000－

1,800,000－

農林中央金庫1,800,000－

1,800,000－

株式会社みずほ銀行

1,800,000－

1,800,000－

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行
株式会社新生銀行

600,000－

600,000－

1,400,000－

1,400,000－

500,000－

500,000－

中央三井信託銀行株式会社

5,300,000－

1,073,856

4,226,143

みずほ信託銀行株式会社

4,100,000－

830,718

3,269,281

三菱UFJ信託銀行株式会社

3,600,000－

729,4112,870,588

住友信託銀行株式会社

2,300,000－

466,013

1,833,986

25,500,000－

13,300,000

12,200,000

中央三井信託銀行株式会社

5,800,000－

134,259

5,665,740

株式会社あおぞら銀行

5,700,000－

131,9445,568,055

住友信託銀行株式会社

3,100,000－

71,7593,028,240

株式会社りそな銀行

3,000,000－

69,4442,930,555

小 計

長期
借入金

当 期
増加額
(千円)

中央三井信託銀行株式会社

三菱UFJ信託銀行株式会社
一年以内
返済予定
長期
借入金

前期末
残 高
(千円)

三菱UFJ信託銀行株式会社

3,000,000－

69,4442,930,555

株式会社百五銀行

1,000,000－

23,148976,851

株式会社みずほ銀行－

4,000,000－

4,000,000

三菱UFJ信託銀行株式会社－

1,500,000－

1,500,000

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行－

1,400,000－

1,400,000

住友信託銀行株式会社－

1,000,000－

1,000,000

株式会社新生銀行－

1,000,000－

1,000,000

中央三井信託銀行株式会社－

800,000－

800,000

農林中央金庫－5,000,000－

5,000,000

株式会社あおぞら銀行－

3,000,000－

3,000,000

小 計
合 計

21,600,000

17,700,000

500,000

38,800,000

80,600,000

43,000,000

47,300,000

76,300,000

平均
利率
(注1)

返 済
期 限

使途

摘 要

0.77%

平成18年
12月18日

（注2）

有担保

0.86%

平成19年
12月17日

（注2）

有担保

1.14%

平成20年
9月21日

（注3）

有担保

0.87%

平成20年
12月18日

0.96%

平成21年
12月18日

（注4）

無担保

1.80%

平成22年
12月17日（注１）「平均利率」は、借入先金融機関ごとの借入利率を小数点第３位で四捨五入して表示しております。また、金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行った借入金については、その効果を勘案した加重平均利率を記載しております。
（注２）資金使途は、いずれも不動産または不動産信託受益権の購入資金です。
（注３）資金使途は、短期借入金の返済及び不動産信託受益権の購入等です。
（注４）資金使途は、短期借入金及び長期借入金の返済資金です。
（注５）長期借入金の貸借対照表日後５年以内における返済予定額の総額は以下のとおりです。

（単位：千円）1年超2年以内

2年超3年以内

25,100,000

5,700,000

3年超4年以内4年超5年以内

5年超8,000,000－－- 269 －－(- 269 -) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_120_wk_07389192／経理状況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成19年２月末日現在）
金 額
Ⅰ．資産総額181,509,914千円

Ⅱ．負債総額93,267,040千円

Ⅲ．純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

88,242,874千円

Ⅳ．発行済数量

164,068口

Ⅴ．1口当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

537,843円－ 270 －
(270) ／ 2007/05/30 15:33 (2007/05/30 15:33) ／ F13482_e1_130_wk_07389192／投資法人の現況／os2不動産_ニューシティ／有報.doc

第６【販売及び買戻しの実績】

第４期の直近４計算期間における本投資法人の投資口の販売及び買戻しの状況は以下のとおりで
す。
計算期間

発行日
平成16年9月27日

自至第1期計算期間
平成16年9月27日
平成17年8月31日

平成16年12月14日
平成17年1月12日

自至

第2期計算期間
平成17年9月 1日
平成18年2月28日

自至

第3期計算期間
平成18年3月 1日
平成18年8月31日

第4期計算期間
自 平成18年9月 1日
至 平成19年2月28日

平成17年9月13日
平成17年10月12日

販売口数

買戻し口数

発行済口数

300口
（0口）
72,800口（9,392口）
1,456口（0口）
46,600口（6,789口）
1,456口
（0口）

0口
（0口）
0口
（0口）
0口
（0口）
0口
（0口）
0口
（0口）

300口
（0口）
73,100口（9,392口）
74,556口（9,392口）
121,156口（16,181口）
122,612口（16,181口）
122,612口（16,181口）

該当なし

平成18年11月22日

40,000口（12,379口）

0口（0口）

162,612口（28,560口）

平成18年12月20日

1,456口
（0口）

0口
（0口）

164,068口（28,560口）（注１）括弧内の数は、本邦外における販売口数です。
（注２）本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。

－ 271 －
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第７【参考情報】
第４期計算期間の開始日から、本有価証券報告書提出日までの間に以下の書類を提出しました。
１．有価証券報告書の訂正報告書
平成18年５月30日に関東財務局長に提出した有価証券報告書の訂正報告書を平成18年10月26日に関東財務局長に提出しました。
２．有価証券届出書
有価証券届出書（添付書類を含みます。）を平成18年10月27日に関東財務局長に提出しました。
３．有価証券届出書の訂正届出書
平成18年10月27日に関東財務局長に提出した有価証券届出書の訂正届出書を平成18年10月31日、
平成18年11月８日、平成18年11月14日及び平成18年11月15日に関東財務局長に提出しました。
４．有価証券報告書
第３期（平成18年８月期）有価証券報告書（添付書類を含みます。）を平成18年11月29日に関東財務局長に提出しました。
５．発行登録書
発行登録書（添付書類を含みます。）を平成18年11月30日に関東財務局長に提出しました。
６．発行登録追補書類
平成18年11月30日に関東財務局長に提出した発行登録書の発行登録追補書類（添付書類を含みます。）を平成19年４月６日に関東財務局長に提出しました。
７．有価証券報告書の訂正報告書
平成18年11月29日に関東財務局長に提出した有価証券報告書の訂正報告書を平成19年５月24日に関東財務局長に提出しました。
８．訂正発行登録書
平成18年11月30日に関東財務局長に提出した発行登録書の訂正発行登録書を平成19年５月24日に関東財務局長に提出しました。

－ 272 －
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独立 監 査 人 の 監 査 報 告 書
平成１８年１１月２４日

ニューシティ・レジデンス投資法人
役

員 会

御 中

あらた監査法人

代 表 社 員
公認会計士
業務執行社員清水毅

業務執行社員 公認会計士

松

木

克

史

当監査法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているニューシティ・レジデンス投資法人の平成１８年３月１日から平成１８年８月３１日までの計算期間の財務
諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、注記表、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、
当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ニューシティ・レジデンス投資法人の平成１８年８月３１日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。

追記情報
１．注記表の「会計方針の変更に関する注記」に記載されているとおり、投資法人は当営業期間より貸借対照表の純資産の部の表示に関する会計基準が適用されることとなるため、この会計基準により財務諸表を作成している。
２．注記表の「重要な後発事象に関する注記」に記載されているとおり、投資法人は投資口の追加発行、借入金の返済及び資産の譲渡を行っている。

投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以（※）上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。

(1) ／ 2007/05/30 15:31 (2007/05/30 15:31) ／ F13482_e1_010_wk_06341592／前期／os2不動産_ニューシティR.doc

上

独

立 監

査 人 の 監 査 報 告 書
平成１９年５月２１日

ニューシティ・レジデンス投資法人
役

員 会

御 中

あらた監査法人
指定社員
業務執行社員

公認会計士

吉

田

周

邦

指定社員
業務執行社員

公認会計士

松

木

克

史

当監査法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているニューシティ・レジデンス投資法人の平成１８年９月１日から平成１９年２月２８日までの計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、注記表、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、
当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ニューシティ・レジデンス投資法人の平成１９年２月２８日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
追記情報
注記表の「重要な後発事象に関する注記」に記載されているとおり、投資法人は資産の譲渡契約の締結、投資法
人債の発行及び借入金の返済を行っている。

投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（※）上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。

(1) ／ 2007/05/30 15:32 (2007/05/30 15:32) ／ F13482_e1_010_wk_07389192／当期／os2不動産_ニューシティ.doc