平成 25 年 9 月10 日発行（毎月10 日発行）通巻第 429 号

公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会

大阪府・奈良県

大阪府東大阪市を中心とした中小零細企業群は戦後の日本経済を支えてきた。
高い技術力を有するモノづくり企業が多数集積している。

地域の活力︑日本の活力︱ 地場産業！

第●回

10

三輪素麺は、奈良県桜井市を中心とした三輪地方で生産されている。
奈良県三輪素麺工業協同組合HPによると、素麺発祥の地で、1,200年の歴史がある。

金魚の産地として全国的に有名な
奈良県大和郡山市。
養殖は、1724年に始まったと伝えられている。毎年8月に「全国金魚すくい選手権大会」を開催している。
（写真提供：大和郡山市役所 地域振興課）＊本年度の大会は終了いたしました。
「お笑い」は大阪の活力の源、もっとも代表的な地場産業の1つといってもいいだろう。
（写真は、なんばグランド花月）

Osaka

堺泉北臨海工業地帯は、大阪湾沿岸部に造成され、大阪府堺市、高石市、泉大津市にまたがる。
写真は築港浜寺西町より見た東燃ゼネラル石油堺工場。

9

September2013

リアルパートナー 9 月号

Nara
高級ブランド材としての人気のある吉野杉。
奈良県吉野地方の植林の歴史は古く、1500年頃から行われたという記録がある。

全宅連が26年度税制改正・土地住宅政策で提言
消費税率引上げに対応した「すまい給付金」制度の概要
都道府県宅建協会 活動レポート 各地で社会奉仕活動を実施③● 紙上研修

押さえておきたい媒介契約のポイント

不動産キャリアパーソン 開始3ヵ月で受講者が3,000名に

TOPICS1
全全宅連が26年度税制改正・
土地住宅政策で提言
宅連はこのほど「平成26年度税制改正及び土地住宅政策に関する提言書」
をまとめました。提言の実現に向けて、関係各方面に要望活動を実施します。
提言の内容は、次のとおりです。

Contents
02

September 2013

TOPICS
全宅連が26年度税制改正・土地住宅政策で提言／「すまい給付金」制度の概要／25年度国土交通大臣表彰／定期借家推進協議会が総会を開催

06
07
08
09
10

連載 vol.5 不動産トラブル事例とその法的論点

11

Information
不動産キャリアパーソン 開始3ヵ月で受講者が3,000名に／「ハトマークサイト」と「SUUMO（スーモ）」
が業務提携

12
13
14
15
16
20

連載 vol.26 基本を確実に！宅地建物取引講座

連載 vol.58 知っていれば役立つ税務相談119番
連載 vol.5 これでわかる！不動産登記簿の読み方＜税制関係＞
1 適用期限を迎える各種税制特例措置の延長
適用期限を迎える以下の特例措置については、
いずれも国民の住宅取得支援、
良質な住宅の供給・流通促進を図るうえで不可欠な措置であることから、適用期限を延長すること。
（1）新築住宅に係る固定資産税の減額措置の延長
新築住宅に係る固定資産税を3年間（マンションについて

連載 vol.34 不動産の経済学

は5年間）2分の1に減額する特例措置の適用期限（平成26連載 vol.5 都道府県宅建協会 活動レポート
各地で社会奉仕活動を実施 その3

年3月31日）を延長すること。
（2）住宅用土地に係る不動産取得税の特例措置
新築住宅用土地の軽減措置を受ける場合の、土地取得後
住宅新築までの期間要件を3年（原則：2年）とする特例措置及び新築住宅に係る宅地建物取引業者のみなし取得日を住宅新築から1年を経過した日（原則：6ヵ月）とする特例措置の連載 vol.27 知っておきたい！建築基礎知識

適用期限（平成26年3月31日）
を延長すること。

連載 vol.5 住まいのデータ解説（3）特定居住用財産の買換え及び交換の場合の特例措置の連載 vol.5 店舗考察

延長

紙上研修

押さえておきたい媒介契約のポイント

不動産実務セミナーを開催します／住まいの購入・売却ガイド／はじめての一人暮らしガイドブック

特定の居住用財産を買換え及び交換した場合の、譲渡益課税の繰延制度の適用期限（平成25年12月31日）
を延長すること。
（4）居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度の延長9月号
2013年9月10日発行 通巻第429号
発行／公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／伊藤博
編集人／壹岐昇一〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
TEL. 03-5821-8181（広報） FAX. 03-5821-8101
URL. http://www.zentaku.or.jp/●本誌の表紙は2012年10月号から南から順番に2都道府県をクローズアップし、地場産業を紹介しています。編集部では、読者のみなさまからのご意見・ご要望等を受付けています。
上記広報までご連絡いただくか、FAXをお送りください。

02

Sep. 2013 Realpartner

居住用財産を買換え、譲渡損失が発生した場合の損益通算及び繰越控除制度の適用期限（平成25年12月31日）
を延長すること。
（5）特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度
特定の居住用財産を売却し、譲渡損失が発生した場合の損益通算及び繰越控除制度の適用期限（平成25年12月31日）を延長すること。

（6）その他適用期限を迎える各種税制特例措置の延長＜政策関係＞①優良住宅地の造成等のために土地を売った場合の税率軽

1 宅地建物取引主任者の名称変更

減の特例…平成25年12月31日

昨今の宅地建物取引については、相当の専門性を有すること②法人の土地譲渡益重課制度及び個人の不動産業者等にが求められ、宅地建物取引主任者に対する社会的評価が高まっ係る土地譲渡益重課制度の適用停止措置…平成25年12ていることから、宅地建物取引主任者を「宅地建物取引士」に名月31日

称変更すること。
なお、名称変更するにあたっては資格者の設置③長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づく認定優良住宅を新築した場合における特例措置（登録免許税、不動産取得税、固定資産税）…平成26年3月31日④都市の低炭素化の促進に関する法律に基づく認定低炭素

要件等、基本的な枠組みについては現行制度を維持すること。

2 良質な既存住宅の流通活性化策の推進
環境保全に配慮する観点から、既存住宅を適切に維持管理し、良質ストックの活用・流通促進を図るための以下の施策

住宅を新築した場合における登録免許税の特例措置…平を講ずること。

成26年3月31日①住宅の補強やリフォーム等による質の改善が適切に評価に

2 景気対策としての土地譲渡所得課税に係る特別措置の創設等
土地の有効利用・流動化を通じた景気回復・経済再生等を図るため、土地等の長期譲渡所得課税について以下の措置を講ずること。
①3年間の時限措置として、長期に保有する土地等を譲渡した場合の特別控除制度（控除額500万円）を創設すること。
②みなし取得費（現行:譲渡収入金額の5%）を10％に引き上げること。

3 良質な既存住宅ストック形成を通じた国民の住生活向反映される既存住宅の評価システム（特に担保査定時）を構築すること。
②インスペクション（検査制度）
を充実させ、既存住宅の適正な価格形成を構築すること。
③住宅の履歴制度（リフォーム履歴等を蓄積し取引時に活用する仕組み）
を充実させること。

3 農地法の改善
農地法第5条の農地転用許可制度について、以下の見直しを行うこと。
①現行制度では、非線引き都市計画区域で用途地域の定め上を図るための特例措置の創設のない区域においては、宅地造成のみの転用は許可されな住宅の長寿命化を図り良質な既存住宅ストックをさらに形いこととなっているが、建築条件付の宅地分譲等当該宅地成していく観点から、不動産を買取り一定のリフォームを施しが遊休化する可能性が少ない場合や周辺の宅地化が相当

たうえで再度販売した場合における不動産取得税及び登録程度進んでいる場合には、転用が許可されるよう転用基準

免許税の非課税措置制度を創設すること。

を見直すこと。

4 各種軽減措置に係る適用要件の緩和
以下各種特例制度を次のとおり改善すること。
①適用要件のひとつである耐震適合証明取得の判定にあたっては、購入後に耐震化工事を実施し、適合証明を取得する場合についても適用対象とすること。
②床面積の下限面積を40㎡（現行50㎡）以上とすること。

②都市計画区域内の市街化調整区域について、都市計画法
第34条11号及び12号に伴う開発許可を得た場合には、宅地造成のみの転用を許可すること。
③非線引き都市計画区域内の用途地域の定めのある区域内においては、農地転用手続きを許可制でなく届出制にすること。

4 不動産任意売却円滑化を図るための法整備
複数の担保権が存在する不動産については、後順位抵当・住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除

権者の不同意等によってスムーズな任意売却を阻害する要・住宅用家屋に係る登録免許税の軽減措置

因となっていることから、利害関係者の利益に配慮しつつ、す

・直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合のべての担保権の抹消が可能となるような不動産任意売却の贈与税の非課税措置
・特定の贈与者から住宅取得等資金の贈与を受けた場
合の相続時精算課税の特例
・特定の居住用財産の買換え特例円滑化に係る法律を整備し、早期売却による債務者の負担軽減を図ること。

5 不動産登記制度の改善
不動産流通コストの軽減及び取引の円滑化を図るため不動産登記制度について、以下の改善を行うこと。
①登記事項証明書等の交付手数料等を引き下げること。

Sep. 2013 Realpartner03

②インターネット登記情報提供サービスによって提供される登から定期借家への切替えを認めること。

記情報について、法務局の窓口にて交付される登記事項証②契約締結の際の書面による事前説明義務を廃止すること。

明書と同様の証明機能を付与すること。

7 賃貸不動産管理業の確立

6 定期借家制度の改善

賃貸不動産管理業の適正化を図るため、管理業を取り巻く住宅ストックの有効活用を図るため、定期借家制度について以下の見直しを行うこと。

各種資格制度等の整備を図るとともに、賃貸不動産管理業を法的に確立させること。

①居住用建物について、当事者が合意した場合には普通借家

2 消費税率引上げに対応した「すまい給付金」制度の概要
消費税の税率の段階的な引上げが、平成26年4月から「すまい給付金」のさらに詳しい内容については、「すまい給予定されています。
「すまい給付金」は、消費税率引上付金準備事務局」にお問合せください。

げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために導入を予定している制度です。平成25年6月26日に行われた与党合意に基づく制度で、政府は今後、消費税引上げの判断も踏まえつつ、最終的な調整を行う予定です。
「すまい給付金」のポイントは次のとおりです。
●新築住宅だけでなく、中古住宅も対象。
●申請は、取得住宅を所有している人（持分保有者）単位で。
●給付額は、収入と取得住宅の持分割合に応じて。

＜注＞不動産会社が仲介する中古住宅などで、売主が個人の場合、消費税は課税されません。なお、消費税が課税される場合でも、課税されるのは建物価格にだけで、土地価格には課税されません。

◆すまい給付金準備事務局
ナビダイヤル：0570-064-186（有料）（9〜17時、土・日・祝含む）＊PHSや一部のIP電話からは 045-330-1904
URL

http://sumai-kyufu.jp

図表1●すまい給付金の給付のしくみイメージ●現金取得の場合も利用可。
ただし追加要件に注意。
平成26年4月から平成29年12月まで実施の予定で、「すまい給付金」を受取るためには、給付申請書を作成し、確認書類を添付して申請することが必要になります。給付のしくみイ
メージは、図表1のとおりです。
対象となる住宅は、図表2のとおりです。給付額は、図表3のとおりです。消費税が課税されない取引の場合は、給付の

住宅取得者

国

（事務局）

申請

消費税 8%・10%
取得・居住

給付金

各種証明書類

性能等証明

市区町村、法務局

対象にはなりません＜注＞。

新築・中古
50㎡以上

第三者機関

図表2●すまい給付金の対象となる住宅
対象となる住宅の要件は、新築住宅と中古住宅で異なります。なお、現金取得の場合は、追加要件を満たす必要があります。

新築住宅※1

住宅ローン
利用者の要件

現金取得者
の追加要件

●自らが居住する●床面積が50㎡以上●工事中の検査により品質が確認された次の住宅①住宅瑕疵担保責任保険に加入②建設住宅性能表示制度を利用 等

中古住宅●売主が宅地建物取引業者である●自らが居住する●床面積が50㎡以上●売買時等の検査により品質が確認された次の住宅①既存住宅売買瑕疵保険※3に加入②既存住宅性能表示制度を利用（耐震等級1以上に限る）③建設後10年以内で、新築時に住宅瑕疵担保責任保険に加入または建設住宅性能表示制度を利用

上記の住宅ローン利用者の要件に加えて上記の住宅ローン利用者の要件に加えて●フラット35Sの基準※2を満たす●50歳以上（住宅を引渡された年の12月31日時点）●50歳以上（住宅を引渡された年の12月31日時点） ●収入額の目安が650万円以下●収入額の目安が650万円以下（都道府県民税の所得割額が13.30万円以下）（都道府県民税の所得割額が13.30万円以下）※1 新築住宅は、工事完了後1年以内、かつ居住実績のない住宅※2 耐震性（免震住宅）、省エネルギー性、バリアフリー性または耐久性＆可変性のいずれかに優れた住宅※3 中古住宅の検査と保証がセットになった保険

04

Sep. 2013 Realpartner

TOPICS
図表3●すまい給付金の給付額
住宅取得者の取得時に適用される消費税率に応じ設定されています。
収入額（都道府県民税の所得割額）
によって給付基礎額が決まり、給付基礎額に登記上の持分割合を乗じた額（千円未満切り捨て）が給付されます。

給付額

=

給付基礎額

×

持分割合

建物の登記事項証明書（権利部）
で確認します。

収入額の目安（都道府県民税の所得割額）
によって決定収入の確認方法／市区町村が発行する課税証明書※1 に記載される都道府県民税の所得割額で確認します。
※1 個人住民税の課税証明書。発行市区町村により、名称が異なる場合があります。

■消費税率8％の場合
収入額の目安■消費税率10％の場合
都道府県民税の所得割額※2425万円以下

6.89万円以下425万円超 475万円以下

6.89万円超 8.39万円以下475万円超 510万円以下

8.39万円超 9.38万円以下

給付基礎額

30万円
20万円
10万円

※2 神奈川県は他の都道府県と住民税の税率が異なるため、収入額の目安は同じですが、所得割額が上表と異なります。詳しくは、すまい給付金制度のホームページ等をご確認ください。

収入額の目安450万円以下

都道府県民税の所得割額※2

給付基礎額

7.60万円以下

50万円
40万円
30万円
20万円
10万円

450万円超 525万円以下 7.60万円超 9.79万円以下525万円超 600万円以下 9.79万円超 11.90万円以下600万円超 675万円以下 11.90万円超 14.06万円以下675万円超 775万円以下 14.06万円超 17.26万円以下

注：現金取得者の収入額（目安）の上限650万円に相当する所得割額は13.30万円です。

夫婦（妻は収入なし）
および中学生以下の子どもが2人のモデル世帯において住宅取得する場合の夫の収入額の目安です。

例

住宅取得者

持分割合

居住の有無

給付基礎額

ご主人

50％

有

20万円

ご主人の給付額は、10万円（=20万円×50％）

奥様

30％

有

30万円

奥様の給付額は、9万円（=30万円×30％）

父親

20％

無

30万円

父親は、給付なし（居住していないため）それぞれ申請3 平成25年度国土交通大臣表彰
関係者25名、1団体が表彰

4 定期借家推進協議会が総会を開催

平

定

成25年度の国土交通大臣表彰で、全宅連・全宅保証・宅建協会関係者25名および優良団体として（社）大阪

期借家推進協議会は7月31日、東京・東海大学校友会
館で、伊藤博全宅連会長ら各会員代表の出席のもと、府宅建協会が表彰の栄に浴されました。表彰式は、7月10日

第15回通常総会を開催し、平成24年度事業報告・決算報告、に国土交通省内で行われました。

平成25年度事業計画案・予算案、規約の一部改正、役員改

全宅連・全宅保証・宅建協会推薦受賞者は次のとおりです

選案を審議、承認しました。
また、「すぐに役立つ宅建業者のた（推薦団体をもとに順不同。敬称略）。

めの定期借家基礎知識」の発刊を記念して吉田修平弁護士●全宅連推薦の講演が行われました。

沼尻 和彦（茨城）、山田 修平（東京）、坂本 久（神奈川）、千振 和雄（京都）、森 政喜（福岡）●全宅保証推薦

総会後の懇親会では、国会議員や学識経験者、国土交通省をはじめとする関係省庁・団体からの多数の来賓が出席しました。

水嶋 正夫（神奈川）、
日髙 順（大阪）、新井 成光（長崎）●都道府県宅建協会推薦
鈴木 東（岩手）、戸松 清一（秋田）、青柳 初夫（山形）、松田
英一（宮城）、泉 宣寛（千葉）、荒岡 正則（東京）、宮下 重
信（長野）、竹村 茂一（石川）、松尾 信明（兵庫）、尾形 季
久雄（奈良）、渡邉 俊裕（鳥取）、狩谷 拓生（岡山）、横井 秀
憲（香川）、柴山 利博（福岡）、岡野 敬司郎（佐賀）、大平 武
雄（宮崎）、佐多 孝志（宮崎）●優良団体
社団法人大阪府宅地建物取引業協会

Sep. 2013 Realpartner05

連 載 vol.

5

不動産トラブル事例とその法的論点
たかよし

弁護士

佐藤 貴美

建築基準法違反のある「違法貸しルーム」に係る宅地建物取引業者の関与について
今回は、このほど通達された国土交通省からの依頼・要請について説明します。

借主は退去を余儀なくされる場合がある
違法貸しルームは、仮に建築基準法に違反していれば、安全「違法貸しルーム」とは？

上の観点等から、
特定行政庁から当該建築物の除却等を命じられ、借主は当該物件から退去を余儀なくされる場合があります。

最近、オフィスや倉庫などの用途に供していると称しながら、宅建業法第47条では、宅地建物取引業者は、建物の形質

実際には多人数が住居として利用している建築物や、もともとや環境等に関する事項であって、取引の相手方等の判断に重はマンションの住戸や戸建住宅であったものを改修して多人数要な影響を及ぼすこととなるものについて、故意に事実を告げが住居として利用している建築物が見受けられます。

ず、または不実のことを告げる行為が禁止されていることから、

これらは、建築基準法の防火関係規定違反等の疑いがあることから、「脱法ハウス」
とか、「違法貸しルーム」などと呼ばれ、社会問題となっています。

違法貸しルームであることを説明せずに取引をすることは、同条違反のおそれが生じます。
さらに、安心安全な物件の提供を実現するという宅建業者

国土交通省は、これらの物件は､建築基準法上の｢寄宿舎｣の社会的責任の観点からは、窓その他の開口部の面積や防に該当する可能性が高く、防火上、主要な間仕切り壁を準耐

火上必要な間仕切り壁の構造等、建築基準法上の防火関係

火構造とすること等が必要との見解を示しました。
そして、建築規定等に違反している物件につき賃貸借の媒介等を行うこと

物の安全確保を図る観点から、情報受付窓口を設置して違反は適当であるとはいえません。

の疑いのある物件に係る情報の収集を行い､関係部署等に提そこで、通達では、
これらのことをあわせて全宅連会員の宅地供する体制をとるとともに、特定行政庁に対し、物件に関する情

建物取引業者に、次の点を周知することを求めているところです。

報収集や、必要に応じて消防部局等と連携して立ち入り調査等を行い、建築基準法の違反内容の確認や違反物件に対する是正指導を実施するよう、住宅局建築指導課長名で要請しています（平成25年6月10日・国住指第657号）。
そして、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会会
長あてにも、土地・建設産業局不動産業課長名で「建築基準法違反のある『違法貸しルーム』に係る宅地建物取引業者の関与について」の通達がなされました（平成25年7月19日・国土動第29号）。

①違法貸しルームの疑いがある物件については、その事実を告げること。
②仮に事実を告げた場合であっても、取引の相手方等に対し不測の損害を生じさせる懸念もあることに留意すること。
③違法貸しルームの疑いがある建築物に関する情報を入手した場合には、特定行政庁へ情報提供すること。

宅建業者におかれては、違法貸しルームの問題点や宅建業者としての関与の在り方につきあらためてご確認いただき、上記通達に則して適切に対応いただくことが大切です。

●国土交通省・建築基準法違反のある「違法貸しルーム」に係る関係団体への情報提供等の依頼について
URL

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house05_hh_000417.html

全宅連・全宅保証のホームページをご利用ください
全宅連・全宅保証は、一般の方が不動産取引に関して役立つ知識等を得られる
ホームページを開設しています。ホームページには不動産の基礎知識や不動産取引お役立ち情報のほか、政策提言と研究報告について専用バナーを設置し、全宅連の活動状況も閲覧できます。

URL http://www.zentaku.or.jp/

06

Sep. 2013 Realpartner

連 載 vol.

58

知っていれば役立つ税務相談
東京シティ税理士事務所 税理士

辛島 正史

既存住宅売買瑕疵保険加入による税制上の優遇措置の適用
中古住宅の取得にあたって税制上の優遇措置の適証されることになっています。
そして、実際に中古住宅に欠陥が用が受けられる住宅の範囲が拡大されたようです。

発見された場合には、修補費用や調査費用、転居・仮住まい費

その内容について教えてください。

中古住宅取得にあたっての優遇措置
住宅を取得する場合、住宅ローン控除や住宅取得等資金用などに充てるための保険金が宅建業者に支払われるというしくみです。

引渡し後の保険加入は優遇措置の対象外に係る贈与税の非課税制度など、各種の優遇規定が設けられ上記の税制上の優遇措置の適用を受けるためには、
その家

ています。
これまではその住宅について、（ 1）マンションなどの屋が既存住宅売買瑕疵保険に加入していることを証する書類

耐火建築物は築25年以内、木造など耐火建築物以外は築20を確定申告書に添付するなどして税務署または自治体に提出

年以内、
（ 2）
（ 1）の築年数を超えている場合には、新耐震基準する必要があります。具体的には、保険を引受ける住宅瑕疵担に適合していることについて証明されたものである（耐震基準

保責任保険法人（国土交通大臣が指定する住宅専門の保険適合証明書または建設住宅性能評価書の取得）、といった条会社）が発行する保険付保証明書がこれに該当し、保険契約件を満たす必要がありました。

者である宅建業者の申請に基づき、その宅建業者を通じて買

平成25年度の税制改正では、上記（1）の築年数の条件に主に交付されます。

かかわらず、その住宅について既存住宅売買瑕疵保険に加また、適用を受けるにあたっては、その中古住宅が平成25年

入していれば一定の優遇措置の適用を受けることができるよう4月1日以降に引渡されたものであることや、保険の加入後2年になりました。

内のものであるといった条件も付されています。
さらに、宅建業

具体的には、①住宅ローン控除（平成25年4月1日以後に既者が保険に加入する際には、住宅の引渡し前に専門の建築士

存住宅を取得し、自己の居住の用に供する場合）、②特定居による検査に合格することが必須となっていることから、引渡し住用財産の買換え等の特例（同25年1月1日以後に譲渡資産

後に保険に加入した中古住宅は優遇措置の対象とならないこを譲渡し、同25年4月1日以後に買換資産を取得する場合）、③とになっているので注意が必要です。

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税の特例（同25年4月1

住宅ストックの増加により、近年は優良な中古住宅をいかに

日以後に取得する場合。以下④および⑤についても同じ）、④

して流通させるかが国の重要な政策テーマにもなっており、さま

住宅用家屋の所有権の移転登記等に係る特例（登録免許税

ざまな施策が展開されているところです。今回、中古住宅に対）、⑤既存住宅に係る不動産取得税の課税標準の特例、につして税制上の優遇措置の適用が拡充されたことを機に、取引いて既存住宅売買瑕疵保険へ加入していれば適用が受けらの拡大につなげたいところです。

れることになっています。
この既 存 住 宅 売 買 瑕
疵保険とは、宅地建物取
引 業 者 が 販 売した既 存
住宅に欠陥（瑕疵）が発見された場 合に宅 建 業
者 が 負担 す べき修 補 費用などをまかなうための保険で、床の傾きや雨漏りなど構造部分と防水部
分に欠陥が見つかった場
合 、引 渡しから5 年 間 保●中古住宅を取得した場合の税制上の優遇措置のイメージ＜優遇措置が適用されるための要件＞＜適用される優遇措置＞

下記のうちのいずれかを満たすこと。

①住宅ローン控除（1）マンションなどの耐火建築物は築25年以内、②特定居住用財産の買換え等の特例

木造など耐火建築物以外は築20年以内。

③住宅取得等資金に係る贈与税の非（2）（ 1）の築年数を超えている場合には、新耐震基準に適合していることについて証明されたものである（耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の取得）。
（3）既存住宅売買瑕疵保険に加入している。

課税の特例④住宅用家屋の所有権の移転登記等に係る特例（登録免許税）⑤既存住宅に係る不動産取得税の課
税標準の特例

Sep. 2013 Realpartner07

連 載 vol.

5

不動産
登記の
ABC

こ れ で わ か る！不 動 産 登 記 簿 の 読 み 方
司法書士

阪田 智之

表題部の読み方③ 区分建物（マンション）〈上〉
マンションやオフィスビルのように、1つの建物の中に構造上区分され独立した部分（「専有部分」といいます）が複数ある建物を「区分建物」といい、各専有部分をそれぞれ所有権の目的（1つの不動産）として取引の対象とすることができます（※1）。

表題部の構成が多層的にう聞き慣れない言葉も出てきています。
これらについては、理論的なことになりますので、次回、解説します。

区分建物の表題部について
次に、区分建物の表題部です。上段の「専有部分の建物の表示」、下段の「所有者」については、特に問題はないでしょう（※2）。

区分建物の登記簿を読むのが苦手…という人は案外多い

残すは、中段の「敷地権の表示」という欄です。
また「敷地のではないでしょうか。苦手な人を生み出している要因ですが、権」という言葉が出てきました。
どうやら、区分建物の登記簿を

大きくは2つあると思います。

読むためには、「敷地権」は避けて通れないようですね。次回は1つめの要因は、形式的なこと、すなわち、「（一般の建物と比べて異なる）区分建物の表題部の構成」です。
下の登記事項証明書（イメージ）を見てください。
（ 固有の見

「敷地権」
を中心に解説します。
※1

区分建物」
がありますが、本稿では現在、一般的となっている「敷地

出しはついていませんが）「一棟の建物の表題部」と「区分建物の表題部」の2つの表題部で構成されています。そして、一棟の建物の表題部は、「専有部分の家屋番号」欄、「一棟の建物の表示」欄、「敷地権の目的である土地の表示」欄という3つのブロックで構成されています。一方、区分建物の表題部は、「専有部分の建物の表示」欄、
「敷地権の
表示」欄、
「 所有者」欄という3つのブロックで構成されています（※2）。
この多層的な表題部の構成に戸惑う人がいるわけですが、表題部の構成は形式的なことなので、慣れてしま
えばそれまでです。
ところが、何度登記簿を見てもやはり苦手…という人がいます。
なぜでしょうか？
そこで、2つめの要因―それは、理論的なことです（理論的なことですから、登記簿をただ見ているだけでは解決せず、その理論を学んでいただかなければなりません…）。
以下、区分建物の表題部を順に見ていきましょう。

一棟の建物の表題部について
まず、一棟の建物の表題部ですが、上段の「専有部分の家屋番号」と中段の「一棟の建物の表示」については、特に問題はないでしょう。
しかし、下段の「敷地権の目的である土地の表示」はどうでしょうか。
「土地の情報が記録されている」という形
式的な点はさておき、「なぜ建物の登記簿に土地の情報が記録されているのか？」疑問です。
また、
「敷地権」
とい

08

Sep. 2013 Realpartner

区分建物には、「 敷地権付きの区分建物」と「敷地権付きではない
権付きの区分建物」
を取り上げています。

※2

附属建物が存在する場合、「 附属建物の表示」欄が、別途設けられます。

●区分建物の登記事項証明書の一例（表題部のイメージ）

連 載 vol.

34

不動産の経済学
公立大学法人 宮城大学 事業構想学部教授

田辺 信之

アベノミクスが不動産市場に与える影響②
現在のアベノミクスは、「 期待」が重要な役割を果たしていま効果」が見られるものの、
日本ではそれほど明らかではないとすす。
これから景気が良くなり、物価も上昇していくという「期待」

る研究もあります。
日本では米国ほど個人が株式を保有していが企業や個人の共通認識になれば、企業も個人も大量に供給ないので、そもそも資産効果を享受する人が少ないことも、
そのされたお金を積極的に使おうとするので、実体経済も改善する

原因のひとつとされています。
また、不動産についても、日本人はずです。そうした「期待」を醸成することが可能かどうかで、は自宅を投資対象というよりも、永続的に住む居住空間である

意見が分かれているのです。

と考える傾向が強いため、不動産価格が上昇しても、それが直資産価格は上昇期待が生まれやすい

接的には消費を増やすことにはつながらない傾向があります。
ここまでの話をまとめましょう。
アベノミクスの金融政策によっしかし、ここまでの話は、
あくまでも一般的な物価水準が上がて大量のお金が銀行に供給されて、将来の景気回復や物価るかどうかという議論です。一方で、不動産や株式などの「資上昇に対する「期待」を醸成することができれば、投資や消費

産価格」に関しては、一般的な物価水準の場合とは異なり、上が盛んになってデフレ脱却への道が切り開かれます。
ここでは昇するだろうという「期待」が形成され、価格は上昇するという「期待」の醸成ができるかどうかがポイントになります。

ことで、あまり異論はないようです。

一方、不動産や株式などの「資産価格」に関しては、上昇期日銀がお金を大量に供給すれば、仮にそのお金の多くが銀待が生まれやすいことから、価格が上昇する可能性が高まりま行などの金融機関に留まったり、企業の設備投資や個人の消す。実際、アベノミクス発動以来、不動産も株式も変動はあるも費に回ったりしなくとも、その一部が投資資金として、株式や不のの、それ以前と比較すれば、価格は上昇しています。
ですが、動産などの資産に向かうことは容易に想像できます。
日銀が金

これがデフレ脱却に結びつくかどうかは、「資産効果」がどの程融緩和によって、これからも低金利を続けようとしているのです

度、消費や投資を刺激するかにかかっています。
しかも、実体から、投資資金を債券などの固定金利（低金利）を受取る商品

経済の回復を伴わない「資産価格」の上昇はバブルになり易に投資するよりも、高い収益が期待できる株式や不動産に投資いので、それが破裂したときの経済的なダメージには注意が必

しようとするインセンティブが働くからです。
また、不動産価格や要です。

株価が上昇すれば、投資資金がさらに市場に流入するので、アベノミクスはある意味で世界でも類例のない「壮大な実価格がいっそう上昇します。すなわち、「資産価格」については、験」であり、
その効果を現段階では評価することは難しい面が一般的な物価水準よりも「期待」を動かすことが容易だと考えあります。
いずれにしても、現在の不動産価格の上昇はアベノミられているのです。

クスの効果だけではなく、そもそも市況が不動産のマーケットサですから、アベノミクスの金融政策によって株価や不動産価

イクル上の回復過程にあったことが背景になっています。その格が上昇したからといって、それが即、アベノミクスが成功した

意味では、アベノミクスの効果だけに頼るのではなく、不動産業ことを意味するわけではありません。
とはいえ、株式や不動産のに携わる方々が、市場拡大のために着実な努力を積み重ねて価格が上昇すると、企業も個人も保有資産の価値が増加していくことが大切です。

豊かさを実感するようになるので、投資や消費を増やす傾向があります。
このことを「資産効果」と呼んでいます。実際に80年

株券

不動産などの資産価格と一般的な物価の動きは一致するとは限らないのか！

代後半のバブル経済の頃には、「資産効果」が投資や消費を刺激した面がありました。そうであれば、アベノミクスによって株式や不動産の価格が上昇すれば、「資産効果」を通じて消費や投資が活発になり、景気回復や一般物価水準の上昇につながるという考え方も十分に成り立ちそうです。

資産価格

一般の物価

ところが、株価の上昇については、米国では明らかな「資産Sep. 2013 Realpartner09

vol.5 都道府県宅建協会 活動レポート

連載＊ 公益的な事業を中心に各地で社会奉仕活動を実施 その3
このページでは、各地の宅建協会の活動状況について、公益的な事業を中心に特集を組んでお伝えしています。
今号は、前々号、前号に引き続き、各都道府県宅建協会が実施した社会奉仕活動について報告します。

鳥取県宅建協会

青森県宅建協会
青森県宅建協会・八戸支部は、平成25年5月12日に「八

鳥取県宅建協会・中部支部はPR事業の一環で平成25年

戸うみねこマラソン全国大会」に参加しました。毎年、全国

6月15日に、未来ウォーク実行委員会主催の「SUN-IN未来

から多数のランナーがエントリーし、八戸水産公社が発着点

ウォーク」5kmの部に参加しました｡同支部の会員と事務局となっています。

員だけでなく､今年も米子市等他支部の会員も参加しました。

八戸支部では今年は20名がエントリーしました。午前9時に市民ランナーがスタートし、宅建協会のベストを着ての全員が宅建協会の法被を着てパークスクエアを出発し、同行参加の地域の人達と交流を行いました。

ぼり旗を持って走っている写真がデーリー東北新聞の朝刊

現在は石畳の散策ロードとなっていますが､昔はSLが疾駆

一面に掲載され、ハトマークをPRすることができました。
またしていた倉吉線跡を歩いたり、旱天の慈雨を受けながら名跡、大会終了後には、参加者が自主的にマラソンコースおよび

古城のコースを逍遥､満喫したり、日頃車で通り過ごしている

沿道の清掃活動

住宅街をスローペースで歩いたりして、自身が取扱っている物

を行 い 環 境 美 化件を紹介しながらの情報交換等も行われました。

に努めました。

「SUN-IN 未来ウォーク」に参加「八戸うみねこマラソン全国大会」に参加

群馬県宅建協会
群馬県宅建協会・太田支部は、「金山（かなやま）を美しくす

兵庫県宅建協会は、平成２５年８月２９日、社会奉仕活動の一環として、神戸市主催の道路美化デーのイベントに参加し
ました。

る会」
が主催する金山清掃市民運動に毎年、参加しています。

「道路美化運動ふれあい月間」の関連行事として行われた

毎年9月の第1日曜日に実施され、市内約100の企業・団もので、神戸市三宮の花時計からJR元町駅まで、まだまだ残体から総勢約3,000人が集まります。太田市のシンボルであ暑が厳しい中でしたが、会員１７名が参加し、ごみ拾い・はりる金山の清掃活動を通じ、日頃お世話になっている地域社会

がみ撤去等の美化活動を行いました。

金山清掃市民運動に参加
Sep. 2013 Realpartner

道路美化デーのイベントに参加に貢献しています。

10

兵庫県宅建協会

高知県宅建協会
高知県宅建協会は、高知市内の各地区役員・会員による地域社会への貢献として、社会奉仕活動を行っています。
毎月1回、第1金曜日に町内清掃を実施しています。作業用ベストは協会のPRを兼ね、ハトマークをバックプリントしたものを着用しています。天候状況や早朝実施のため、少数人員での作業となることもありますが、地域社会に貢献する社会奉仕活動を今後も継続できるよう努力しています。

毎月1回、町内清掃を実施

インフォメーションています。
この『不動産キャリアパーソン』は、実際の不動産取引で活かされる「実務」基礎知識の修得に重点を置いた講座です。実務で必要な基礎知識を、取引の流れに沿って体系的に学習できますので、年齢や実務経験、宅地建物取引主任者資格の有無を問わず幅広い方々が受講されています。
また、修了試験もすでに各地の指定会場で毎月行われていま

年8月実施修了試験受験者の調査︶

3ヵ月で3,000名を超え、全国各地から大きな反響をいただい

25

修了試験を受験された受講者の％の方が﹃実務上参考になった﹄と回答されました︒『不動産キャリアパーソン』の受講者数が、5月のスタート以来︵平成

1

不動産キャリアパーソン 開始3ヵ月で受講者が3,000名に80す。試験の受験者数も800名を超え、全国的に大きな盛り上がりを見せています。今後は全国各地の『不動産キャリアパーソン』
が、
ますます活躍されることでしょう。
まだ受講されていない方は、日頃の業務の再確認やキャリアアップのためなど、
この機会に是非ご利用ください。
【受講料】①宅建協会会員及びその従業者：8,400円（税込）②会員以外の方：12,600円（税込）※上記受講料には、通信教育費用、修了試験受験料（1回分）、
資格登録料が含まれます。
◆受講申込みは、所属の宅建協会または全宅連ホームページから

2「ハトマークサイト」と「SUUMO（スーモ）」が業務提携≪受講者の声（抜粋）≫（年齢／性別／従事年数／宅建主任者取得の有無）

・社員教育に使える実務的な内容が多い。
（43歳／男性／18年／有）・思い違いをしていたことなどが分かったので実務という意味では宅建試験より実用的だと思いました。
（31歳／女性／8年／有）・契約書作成の際に参考になった。
（47歳／女性／5年／無）・充実した内容です。実務で活用できます。
（55歳／男性／25年／有）・実務上、注意しておくべき点が多く記してある。
（65歳／男性／10年／有）・ローンの組み方や広告等具体的な説明で参考になるものがありました。
（55歳／男性／28年／有）URL http://www.zentaku.or.jp/public/training/career/index.html

当面は以下の都道府県＊で実施していく予定ですが、実施時期、申込方法等の詳細につきましては、後日ご案内します。

全宅連統合サイト「ハトマークサイト」
から（株）
リクルート住まいカンパニーが運営する「SUUMO（スーモ）」へ、データ連携が＊北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、福島県、茨城

行えるよう業務提携をしました。
この提携により、SUUMO掲載

県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、新潟県、会社であればハトマークサイトから物件の登録ができるようになります。

富山県、福井県、山梨県、長野県、岐阜県、愛知県、三重県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県、愛媛県、高知県

Sep. 2013 Realpartner

11

連 載 vol.

26

基 本 を 確 実 に！ 宅 地 建 物 取 引 講 座「法令上の制限調査」に伴う関係法令等の基礎知識
用途地域等の建築制限調査のポイントと取引上の留意点②
千葉 喬
専用地域では、共同住宅は可能ですが、300㎡の店舗は禁止

Question

されています。

用途地域の建築制限調査に関して、建物敷地が2種類以

用途も建築が禁止されていますので、建築可能な地域は第1種・上の地域にまたがっている場合、一棟の建物が異なる用途（業

第2種低層住居専用地域および工業専用地域以外の用途地

態）に使用されている場合、オフィスビルを共同住宅等に用途域となります。仮に店舗を事務所にした場合は、さらに第1種中変更する場合などの注意点を教えてください。

高層住居専用地域が禁止されていますので、建築が可能とな

そのほかに工業専用地域では、共同住宅と店舗のいずれのる地域はさらに厳しくなりますので複合用途の建築物には、
それAnswer
1. 建物敷地が異なる用途地域にわたる場合

3. 用途変更と用途地域制限
用途地域の用途制限は、建築（新築、増築、改築および移建物敷地が2種類以上の用途地域にまたがる場合や用途

転をいう）することが規制の対象とされるだけでなく、建築後の地域の内外にわたる場合は、通常の容積率や建ぺい率と異な用途変更も規制されています。すなわち、建物が適法に、あるる取扱いがされます。

用途に使用された後において、建築基準法に規定する建築確

たとえば、敷地面積700㎡が第2種住居地域400㎡と第1種
中高層住居専用地域300㎡にまたがる場合、敷地面積の過半

認申請の必要の有無にかかわらず用途地域による規制が準用されますので注意してください（同法87条2項）。

が属する地域である第2種住居地域の用途制限が適用されま

用途変更で建築確認申請が必要な場合は、一般建築物をす。
この際に注意すべきは、敷地内の建物の位置に関係なく、特殊建築物（学校、劇場、病院、百貨店、遊技場、共同住宅

あくまでも敷地が対象となります。

等、主として防災面から見て特殊な用途の建築物をいう）で

それでは仮に3種類以上の地域にまたがり過半となる地域

100㎡を超えるものに用途変更する場合は類似の用途間で変がない敷地の場合の取扱いですが、この点について建築基準更する場合（たとえば旅館をホテル、百貨店をスーパー等）
を除法上明確な規定がありませんので、同法の趣旨により判断せざ

いて、建築確認申請をしなければなりません。

るを得ません。
このような場合には、予定建築物の建築が可能

用途変更で近年注目されているものに、都市部における既な用途地域の面積の合計が全体の敷地面積の過半であるか

存のオフィスビルの空室率の問題を解消するために、一般建築

否かにより判断することになりますが、行政所轄担当課でも確物のオフィスビルを特殊建築物の共同住宅に用途変更して使認する必要があります。

用するコンバージョンビジネスの登場があります。

2. 複合用途の建築物の場合

12

ぞれの用途地域ごとに十分注意して判断する必要があります。

ここで問題なのは、住宅の居室として扱わなければならない
室が法の基準を満たしているか否かということです。住宅の居一棟の建物に住宅または事務所等、一つの用途のみに利室とするには床面積の「7分の1」以上の採光に有効な開口部用されている場合に限らず、他の異なる用途にも利用されていが設けられる必要がありますが、一般建築物のオフィスビルにる場合には次のように取扱います。
このような、いわゆる「複合は採光に関する規定がないため、フロアを壁により間仕切って用途建物」の用途制限は、それぞれの用途地域ごとに建築で居室を確保しても採光に有効となる部分が不足することに注きるか否かで判断します。

意しなければなりません。

たとえば、「げたばきマンション」のように1階部分が300㎡の

なお、この問題に関して近隣商業地域と商業地域に限って物品販売店舗と2階以上が共同住宅の複合用途の建築物を規制の緩和がされています（詳細は平成15年改正国交省告建築する場合に、第1種低層住居専用地域と第2種低層住居

示第303号参照）。

Sep. 2013 Realpartner

連 載 vol.

27

知 っ て お き た い！

建築基礎知識修繕等の改良行為を建物の価格に
反映する
中城 康彦
明海大学不動産学部教授

中古住宅の流通促進に際しては、建物の価格を適切に評価することが必要となります。特に、更新・改修等の工事の実績があり、経過年数に比して高い資産価値を有している建物については、その実績を価格に適切に反映することが不可避となります。
この点が中古住宅流通活性化のキーポイントの一つで、国土交通省も従来の評価方法を抜本的に見直す予定です（国土交通省「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会報告

C3に移行し、耐用年数はT7まで延長します。
更新・改修工事等の修繕履歴を価格に反映することは中古建物の価格評価の重要なポイントですが、修繕履歴の内容を示す図書等が保存されていないことが多いこともあり、実際には修繕履歴を価格に反映することは限定的となりがちです。建物
価格評価において修繕履歴を反映することは結構面倒です。
実際には異なる時期に異なる部位でさまざまな修繕を行うこと書」2013年6月）。

を考えれば、評価作業が膨大になることも、修繕履歴を価格に

1. 建物の価格の一般的な考え方反映してこなかった理由の一つです。

わが国では、建物の価格は一般に新築時が最も高く、時間が経過するとともに価格を低下させ、社会が求める性能を失った
時点で解体されるものと考えられています。図1の新築時の価格（P7；価格＝100）と解体時の価格（T5；価格＝0）を結ぶ線はいろいろのものが考えられますが、両者を直線で結んで考えることが一般的です（定額法；図1の価格線C1）。
この考えは建築のために要する原価と経過年数の関係から建物価格を求める方法
で、原価法（コストアプローチ）といわれるものです。
原価法で求める価格を積算価格と呼びます。積算価格は中古建物（住宅）の価格を求める場合に多く用いられます。積算

3. 経済的耐用年数を利用する方法
更新・改修工事等の具体的な資料が入手できないなど、価格線C2を確定しにくい場合であっても、現地調査等により、評価
対象建物の耐用年数を設定することは比較的簡単です。図2のように、T3時点の工事により、耐用年数がT5からT6まで延びたと判定した場合、T6とP7を結んだ価格線C2 が、価格線C2を代替するとして、これを利用します。
この結果、価格線C2 のT4
時点での価格はP3 と求められます。
耐用年数が延びることに注目する方法は比較的多く用いられますが、工事を終わった直後には、工事による価格上昇分価格を求める一般式は下の計算式のとおりです。

（P2-P4）のうち、少しの部分（P1-P3 ）しか価格に反映されない

2. 更新・改修工事費用の価格への反映

一方、工事が終わってから時間が経つと、より多くの部分が価既存建物に更新・改修工事を行うと価値が高まると考えられます。T3時点
において更

図１●コストアプローチによる建物価格

格に反映されるようになります。
この方法は一般的な感覚と逆の計算結果をもたらす性質があることに留意する必要があります。
図2●耐用年数が延びることに注目する方法

新・改 修 工 事を行うと価 格はP2からP4に上 昇し、価 格線はC 2に移行します 。更新・改 修 工 事を繰り返 すことによって 価格 線はさらに●計算式

積算価格（中古建物価格）＝再調達原価（新築に要する原価）−減価修正額（時の経過による価値の減少額）＜例＞耐用年数60年の建物について、20年経過した時点の価格は？
（新築時の価格を100とする）

積算価格＝100−（100×20/60）＝67

Sep. 2013 Realpartner13

連 載 vol.

5

住まいのデータ解説

消費者の生活実感と住み替え意向の関係
リクルート住まい研究所 主任研究員

今回は（株）三菱総合研究所のパネルアンケート調査〈注〉を用い、消費者の住み替え予定に影響を与える要素として、生活の現在水準の評価といえる「①生活全般への満足度（以下、満足度）」や「②今の自分の生活の幸福度（以下、幸福度）」と、ていきそうだという生活の変化感を持てるか、という要素に影響されそうだと考えることができそうです。

変化を感じる段階で住み替え動機が形成

生活の変化感の評価といえる「③昨年と比較した生活の向上

以上のような関係性が読み取れる現在水準の評価と生活実感（以下、向上実感）」や「④今後の暮らし向きの向上見通の変化感ですが、次にそれぞれと住み替えの予定との関係にし（以下、向上見通し）」のうち、どの要素がより予定の有無にはどのような関係があるかを見てみました。その結果、現時点関係があるのかを比較してみました。

の満足度や幸福度よりも生活が向上している、
あるいは良くな

まず、現在水準の評価と生活の変化感の評価の関係を確る見通しという「変化感」を持っている層により住み替えの予定

かめてみます。4つの指標の関係を、①満足度と③向上実感、があるとの回答が多い傾向が見受けられました（図1〜4参照）。

①満足度と④向上見通し、②幸福度と③向上実感、②幸福度

このことから消費者が住み替えを考えるタイミングとして、実感とと④向上見通し、という組合せのいずれをみても強い関係性がして生活に満足した段階ではなく、変化を感じる段階で住まい確認できますが、少し詳細にみると今の暮らしの水準を満足、を変える動機が形成されている可能性を示している、と考える

幸福と考えるためには生活が向上している、あるいは向上してことができそうです。

いくという変化の実感が必要である一方、変化の実感があるだ

住まいを変える直接的な契機として、一般的には転勤や進けでは生活の満足度や幸福度が高いわけではないという結果

学あるいは家族構成の変化など生活変化に対応するような行が読み取れます。消費者が生活の変化の実感を、体感が積み為が挙げられますが、そうした行為を契機とした住み替え意向

重なり継続することが満足や幸福を感じるという順番を考えれがより押上げられそうになるかを察知する意味で、消費者のば、
こうした4指標の関係性はある意味当たり前の結果かもし「生活の変化の実感の有無」を注視することは、参考になる見れません。いずれにしても消費者のある時点での満足度や幸方と言えそうです。

福度は、暮らしが（良い方向に）変わってきた、あるいは変わっ〈注〉（株）三菱総合研究所・生活者市場予測システム（mif）

図1●現在の生活の生活全般の満足度と住み替え予定

図2●現在の生活の幸福度と住み替え予定

合計

合計

満足

とても幸せである

どちらかといえば満足

幸せである

どちらともいえない

どちらともいえない

どちらかといえば不満

あまり幸せではない不満

まったく幸せではない

わからない

わからない
0

10 20 30 40 50 60 70 80 90 100％

図3●昨年同時期と比べた生活の向上実感と住み替え予定

0

合計向上している

良くなっていく同じようなもの

同じようなもの

低下している

悪くなっていく

わからない

わからない
0

10 20 30 40 50 60 70 80 90 100％

予定はない

Sep. 2013 Realpartner

10 20 30 40 50 60 70 80 90 100％

図4●この先の生活の見通しと住み替え予定

合計

14

矢部 智仁

1年以内

0

2〜3年以内

10 20 30 40 50 60 70 80 90 100％

3年より先

連 載 vol.

5

看板の種類と効果的に使い分ける方法

店舗考察

屋外広告士

店舗考察
今号は、看板の種類と活用法について解説します。看板には、屋上看板、
ポール看板、袖看板、欄間看板、スタンド看板な髙橋 芳文

スタンド看板に入店しやすい情報を掲げる

ど、さまざまな種類があります。一般的な不動産の店舗で使わスタンド看板は、店舗前の自店の敷地に設置します。用途にれる代表的な看板と、それらの看板を効果的に使い分ける方

より、店舗の入口に対して、垂直に設置することも平行に設置法について、見ていきましょう。

することもあります。
スタンド看板活用のポイントは、お店の特長

袖看板は遠くからでも認識できるように
袖看板は、店舗に垂直に設置することで、道路を歩いている
人、車に乗っている人の視界に自然と入ってきます。試しに店をしっかり伝えることです。
イラストのスタンド看板活用例では、物件の区分を「ご家族向け」「カップル向け」「単身向け」に分けて、ターゲットへの訴求を明確にして、店舗の情報発信を行っています。

舗から30m〜60m離れた位置まで歩いて行って、そこから店また、お客様が初めて入店するときに安心できるように、雑誌

舗の方向を眺めてみてください。
あなたの店舗が「不動産業」

や新聞などに掲載されたことがあるのなら、その記事を目立つだということが分かるでしょうか。

ように掲げておくとよいでしょう。
また、たくさんの人が店舗を利

袖看板活用のポイントは、人は自分にとって必要な情報を探用している具体的な証拠として、お客様の声（来店してみてどしています。ですので、どういう商売、業種かが遠くからでも認うだったかなどのご意見・ご感想）を集め、スタンド看板にお客識できるよう、情報を詰め込みすぎないで掲載することです。

様の声を掲げておくのも効果的です。人間には「大勢のやるこ

欄間看板で他店との差別化を図る
欄間（らんま）看板は、店舗の欄間部分の入口上に平行に設置します。欄間部分とは、天井と鴨居との間のスペースのことです。屋号などを掲げることで店舗の顔となります。欄間看板とは正しい」と考え、同調して行動するという心理があります。
この心理を利用して看板をつくると、お客様にとって格段に入店しやすい店舗になります。
次号からは、店舗のサービスや人の動きに視点を移し、店舗考察を解説していきます。

活用のポイントは、看板の素
材、色、形状、デザインを工夫

●袖看板

●欄間看板

することで、店舗らしさ が良い雰 囲 気としてお客 様に伝わるようにすることです。
欄間看板には、内照式の電 飾 看 板、外 照 式のパネル
看板と、大きく分けると2種類●スタンド看板のタイプの看 板があります 。
筆者のおすすめは、パネル看板です。パネル看板は、木材を看板のベースにして、文字を立体的にするなど、素材や形状、デザインの自由度が高くなりますので、他店との差別化を図りたい場合は効果的です。

Sep. 2013 Realpartner

15

紙上研修

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会苦情解決・研修業務委員会

押さえておきたい
媒介契約のポイント（公財）不動産流通近代化センター

第●号

不動産相談室相談員・講師

123

渡邊 秀男
（渡邊不動産取引法実務研究所代表）

今回は、媒介契約に絞り込んだ業務上の「ポイント」
について、「何が正しいのか」「どのようにすれば正しい業務ができるのか」という視点から、Q&A方式で学習することにします。

Ⅰ

媒介契約とはどういう契約か

1 仲介にはなぜ代理と媒介があるのか？
QQ 仲介には、代理と媒介の2つの業務形態があると聞いていますが、通常は「媒介」のことを仲介というのではありません

尽力すべきなのです。

か。

3 媒介契約は口頭でも成立するか？

AA 一般的には、そのとおりです。
しかし、宅建業務においては、
それは正しい認識とはいえません。

QQ 媒介契約の本当の目的が媒介業者の報酬請求を確実に

QQ それはなぜですか。

するためのものであることはよくわかりましたが、媒介契約も

AA 確かに、「 代理」は本人を代理して取引（法律行為）
を行う

契約ですから、本来は口頭でも媒介契約は成立するのではあ

わけですから、本人そのものの行為といってよく、「 媒介」のよ

りませんか。媒介契約書とか媒介契約約款といった書面でのうに、両者の間に入って取引の仲立ち（あっせん＝事実行為）締結は本来、必要ないのではありませんか。

をするというものではありません。
ところが、宅建業の場合には、AA よくそのようなことを言う人がいますが、その考え方は間古来より専門業者であるあっせん業者（口入れ屋＝差配人）

違っています。

が当事者に代わって取引をまとめていくというケースが多かっ

QQ それはどうしてですか。

たために、宅建業法においても、自ら当事者として取引を行う

AA それは、不動産は他の財産と違って、極めて高額で貴重分譲業者（賃貸業者は必ずしも宅建業者ではありません）と、な財産ですから、確かな証拠もないのに当事者の言い分だけ

その代理・媒介をする「代理・媒介業者」
すなわち「仲介業者」

で契約の成立を認めたのでは、後日の権利関係ひいては社会に分けて、それぞれの業者が守るべき業務についての行為規経済活動に多大な混乱を引き起こすことにもなりかねないか

制などを定めているのです。

らです。そのために、宅建業法は取引に関与した宅建業者に

2 媒介契約は何を目的とする契約なのか？

16

対し「書面交付義務」
を課し（宅建業法第37条）、
これに違反した場合に厳しい行政処分を課しているのです（業務停止処

QQ 媒介契約（媒介契約約款）というのは、媒介業者が取引分＝同法第65条第2項第2号）。

の成立に向けて尽力する契約だということで、媒介業者の努

QQ ということは、
この宅建業法上の「書面交付」は、実務上力義務だけが目立つ契約になっていますが、この契約の本当「契約書の交付」
を意味しますから、本件の媒介契約についての目的は何なのですか。

も「書面交付義務」
すなわち「契約書の作成義務」があるといAA この契約の本当の目的は、媒介業者が媒介報酬の請求をうことなのですね。

確実に行うことができるようにするためのものなのです。
したAA そのとおりです（宅建業法第34条の2第1項本文）。いず

がって、媒介業者はこの媒介契約を締結しなければ、媒介報れにしても、媒介契約は口頭で成立させることはできず、この酬を受領することができませんので、媒介業者としては、約定

書面交付義務に違反した場合には、業務停止等の行政処分されている一つひとつの義務を着実に履行し、成約に向けての対象になるということです（同法第65条第2項第2号）。

Sep. 2013 Realpartner

4 委任状だけの媒介契約もあるのか？

うという約定をしている場合です。
したがって、
そのような約定

QQ 以前に、業界の先輩から聞いたことがあるのですが、今でしなければなりません。
これが、媒介業者の報酬請求権は「成も「委任状」
だけで媒介活動を行っている人もいるのですか。

功報酬」
であるといわれる所以なのです。

AA いると思います。私も、時々そういう方から相談を受けるこQ しかし、専属専任媒介契約の場合には、依頼者のQ「自己発とがあります。

見取引」の場合には報酬相当額の違約金を請求できるように

QQ その
「委任状」
だけで媒介活動をするというのは、どういうなっていますよね。

ことなのでしょうか。媒介契約書というものは使っていないの

AA そのとおりです。専属専任媒介契約約款の第10条に、「自でしょうか。

己発見取引」の場合の違約金についての定めがあります。
したAA 全く使っていないということはないと思いますが、つい昔かがって、媒介業者が専属専任媒介契約を締結していれば、依らのやり方で、「 委任状」
だけを交付してもらって営業している

頼者に対し違約金の請求ができます。

のだと思います。

2 手数料の全額は払わないといわれたら？

QQ しかし、
この「委任状」により媒介活動を行うというのは、がない場合には、媒介業者が、その無駄になった費用を負担問題があるのではありませんか。

Q
よくある話として、いざ仲介手数料（報酬）を支Q ところで、AA 大いにあると思います。
ただ、
その
「委任状」
に宅建業法第

払うという段になると、依頼者が「まけてくれ」
とか、「 過去にこ34条の2に定められているいわゆる必要事項がすべて盛り込

ういうことがあったので、全額は払わない」というゴタゴタが生まれていれば、話は別です。
しかし、「 委任状」というのは、本来じることがありますが、このような場合に、
そういう過去の事実は代理権限の授権証書として用いられているものですから、について考慮しなくてはならないのでしょうか。

「代理」の場合であればともかく、「 媒介」の場合には、やはりAA 過去の事実いかんによります。たとえば、そのような事実所定の国土交通省作成の標準媒介契約書を利用して営業活がなければ、
このような事態にはならなかった（たとえば、売主動を行うのが適切であり、最も正しいやり方だと思います。

であれば…値段が下がった、買主であれば…結果的に高い買物をさせられた）というようなものでなければ、基本的にはⅡ 媒介契約に違反すればどうなるか
1 媒介業者はいつ手数料がもらえるのか？
QQ 媒介業者の報酬請求権は、媒介業者の媒介によって契約が成立した時に初めて発生すると聞いていますが、それは約定報酬額に影響は与えませんが、
たとえば連絡の不徹底とか、報告義務の遅れというような、いわば配慮不足や約定義
務違反がある場合には、一種の媒介契約上の債務不履行として一定の考慮はする必要があるでしょう。

3 指定流通機構に登録しなかったら？

正しいのですか。

Q
Q 専属専任媒介契約を締結する際によく問題になるのは、AA 正しい考え方です。
それは、媒介業者が媒介活動をしない「自宅を売り出したことを他人に知られたくない。
おたくの会社のに契約が成立した場合、報酬請求権は発生しないというこだけに頼むのだから、自分の希望を聞いてほしい」ということとです。その典型的な例が、依頼者による「自己発見取引」でで、指定流通機構に登録をしないでほしいという依頼者の要す。
これは、媒介業者の媒介（仲立ち）によって契約が成立し望にどう応えるべきかという問題があります。
どのように対応たわけではなく、依頼者が自ら取引の相手方を探索して契約したらよいでしょうか。

を成立させたわけですから、媒介業者に報酬請求権は発生しAA 結論から言えば、「 法律上の義務ですから、登録しないわ

ないのです。

けにはいかないのです」という説得をするしかないといえます

QQ そうなりますと、媒介業者はそれまでの間に広告を出した（宅建業法第34条の2第5項）。

り、現地案内をしてきたりした費用などが無駄になってしまいQ
中には依頼者が宅建業法をよく勉強していて、Q ところが、ますが、それらの費用はどうなるのでしょうか。

「だって、指定流通機構に登録をしなくても、おたくの会社がAA 原則として、依頼者に請求することはできません。

行政処分を受けることはないのだから、いいではありません

QQ 「原則として」ということは、例外もあるということですね。

か」と言ってくる依頼者もいるのです。
このような場合、どのよAA そうです。例外は、媒介業者が依頼者との間で、あらかじうに対応したらよいのでしょう。

めそのような場合の費用について、依頼者が媒介業者に支払

AA その行政処分のことは、宅建業法第65条第2項の業務停

Sep. 2013 Realpartner

17

止処分の規定の中に、指定流通機構への登録義務（同法第これを買主に見せて、買主から売渡条件で買い受ける旨の34条の2第5項）が入っていないことから、そのような発言に「買付証明書」を直接受領した場合、これにより、当事者間になっていると思いますが、それはやや短絡的な発言で、宅建業売買契約の予約ないし条件付の売買契約が成立したとみて

法は、今回のような依頼者にも配慮して、ストレートには業務よいでしょうか。

停止処分の対象にはしていませんが、そのような登録拒否をAA 残念ながら、売買契約の予約も条件付の売買契約も成立当然のように考えている宅建業者に対しては、他の条項によっしたとみることはできません。なぜならば、当事者が直接会って、行政指導や勧告処分などがなされることになっていますのて合意をしたわけではないからです。

で（同法第71条）、
そのような依頼者に対し同調するような対

QQ そうしますと、何らかのかたちで当事者が会っていれば、
そ

応は正しい対応とはいえません。

の可能性があるわけですね。

4 あらかじめ更新の申出書を受領したら？

AA そういうことです。
たとえば、買主が物件を見るために現地に行き、そこで売主に会い、媒介業者を交え、当事者が売買条

QQ 専属専任媒介契約の締結時に、依頼者から「できるだけ件について話をしたというような事情でもあれば、話は別です。

高い値段で、
じっくり時間をかけて売ってほしい」と言われたのとはいっても、売買契約そのものが成立したというには、前述

で、最初の媒介契約の期間を法定の3ヵ月とし、その際に次ののとおり、契約書の作成がない限り、難しいでしょう。

3ヵ月分の更新の「申出書」
を依頼者から受領した場合、法的QQ それでは、当事者間で売渡承諾書と買付証明書を直接に問題が生ずるのでしょうか。

交換したという場合はどうでしょうか。

AA 直ちに法令違反という判断が出るかどうかはわかりませAA それであれば可能性はありますが、
それでも、
その承諾書

んが、次の更新の際の「申出書」
を最初の媒介契約の締結時や証明書に書かれている内容いかんによっては、予約の成立に受領するというのでは、何のために宅建業法が媒介契約の程度が限界ではないでしょうか。

期間を「3ヵ月」にしたのかという、法の趣旨を潜脱するのでは

QQ 予約というと、再度の本契約の合意がなければならない

ないかといわれてもやむを得ないと思われます。
したがって、ということになりますね。

依頼者が3ヵ月後の更新時に更新を拒絶した場合には、媒介AA そのとおりです。通常の予約の場合は、あらためて本契約契約の締結時に受領した更新の「申出書」は無効とされる可の合意が必要になります。
そのために民法は、その予約につい

能性が高いと解されます。そのために、標準専属専任媒介契て、本契約の成立がしやすいように一歩進め、売主・買主のい約約款の第13条第2項に、更新をするには、「 有効期間の満ずれかが本契約を締結することのできる権限（予約完結権）

了に際して依頼者（甲）から媒介業者（乙）に対し文書でその旨を付与した場合の規定を置いているのです（一方の予約：民を申し出るものとします」と定めているのです。つまり、媒介契法第556条）。
もちろん、当事者が特約をすれば、双方が予約

約の「自動更新」や更新の「事前合意」は禁止されていると解

完結権をもつ、
いわゆる「双方の予約」もできます。

すべきです。

2 媒介の場合にクーリングオフの適用はあるか？

QQ そうすると、同じような問題でよくあるのは、更新の1週間くらい前にあらかじめ更新の申出をし、契約を締結したが、更QQ 宅建業者が売主になっている物件を媒介業者が媒介し新時（期間満了時）に依頼者が更新を断ってきた場合には、た場合、クーリングオフの適用はあるのでしょうか。

更新はなかったことになりますね。

AA 当然あります。
もちろん、その媒介による契約の申込み、あるAA そのとおりです。
しかし、期間の満了後に断ってきた場合

いは契約の締結が、売主業者の「事務所等」
または当該媒介業にはすでに更新はなされていますので、費用の償還請求はで者の「事務所等」
で行われた場合は別です（宅建業法第37条

きるでしょう（標準専属専任媒介契約約款第12条）。

の2第1項、同法施行規則第16条の5第1号ハ）。
しかし、その媒介業者がさらに他の媒介業者に客付けを依頼し、その再委

Ⅲ 媒介による売買契約の成立とは
1 売渡承諾書と買付証明書で売買契約は成立
するか？
QQ 媒介業者が、売主から直接「売渡承諾書」の交付を受け、

18

Sep. 2013 Realpartner

託を受けた媒介業者の「事務所等」
で契約の申込み等を行った場合には、
クーリングオフの対象になる可能性があります。

紙上研修 第● 号

123

Ⅳ 媒介報酬に関する裁判例
1 契約が解除された場合の報酬請求権方が高額になる）ということを記載しておき、あとでトラブルが生じないようにしておくことも必要でしょう。
QQ この特約が、「 違約解除」の場合に、違約金の受領者からだけ報酬をもらうというのであれば、まず問題は生じないで

QQ たとえば、媒介業者の媒介によって売買契約が成立した

しょうね。

後に、手付解除など当事者の都合で売買契約が解除になったAA そうですね。違約金は通常売買代金の10％相当額以上で場合、すでに受領している媒介報酬の半金や残金決済時に受定めることが多いでしょうから、問題は少ないでしょう。

領する残りの半金がどうなるのかという問題については、いろ3 建築条件付土地売買の場合の報酬請求権

いろな裁判例があるようですが…。
AA 結論から言えば、媒介業者の報酬請求権には影響がない

QQ 建築条件付土地売買の場合の媒介業者の報酬請求権はというのが原則です。
その理由は、売買契約を解除したのは当いつ発生するのですか。売買契約が成立した時点で請求して事者の都合であって、媒介業者には関係がないからであり、媒もよいのですか。

介業者の報酬請求権は、売買契約の成立と同時に、その全額AA 建築条件を「停止条件」とした場合には、その停止条件でについて発生するものだからです。

ある建物の請負契約が成立した時に初めて報酬請求権が発QQ ということは、「 手付解除」の場合には残りの半金も受領生すると解すべきでしょうから、土地の売買契約が成立しただ

できるということですね。

けでは、請求できないのが原則です。

AA そのとおりです。
ただ、その点で大事なことは、媒介業者がQQ それでは、建築条件を「解除条件」とした場合には請求で残りの半金を請求するにあたり、媒介業者に何の落ち度もな

きるのですね。

いということが前提になりますので、
たとえば媒介業者の物件

AA 請求できます。その代わり、所定の期日までに請負契約が調査が不十分だったために、買主に嫌気が差して契約を解除

成立しなければ、その全額を返還しなければなりません。

したというようなケースでは、場合によっては、残りの半金はも

4 他人物売買の場合の報酬請求権とより、契約締結時の半金についても返還を求められ、さらには手付金相当額の損害賠償請求を受けるということも十分考QQ 宅建業者だけでなく、一般の人も他人物売買（他人の権えられますので、注意が必要です。

利の売買＝民法第560条）
を行うことがありますが、この場合QQ そうすると、当事者の「違約解除」の場合には、媒介業者の媒介業者の報酬請求権はいつ発生するのですか。

の報酬請求権に影響はないといえますね。

AA 裁判例としては、報酬請求権の発生時期を売買契約の成AA それが必ずしもそうとは言い切れないのです。
なぜならば、立時期とするもの（東京地裁・昭和56年6月24日判決など）と、当事者が代金の支払いができなくなったり、物件の引渡しがで履行の完了（所有権の移転）まで求めるもの（東京地裁・昭和

きなくなったりすることについても、媒介業者が全く関与してい51年11月28日判決など）とに分かれていますが、実務の扱いないとは言い切れない場合があるからです。
たとえば、買主のとしては、履行の完了まで求めたうえで、報酬請求をすべきで買い換えに媒介業者が関与しているような場合には、媒介業

しょう。

者が全く関与していないとは言い切れないからです。

2 契約解除の場合の報酬特約の可否
QQ たとえば売買契約が「手付解除」
された場合に、手付の没ご質問について収による取得・倍返しを受けた方からだけ報酬を受けるという紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先ま特約は有効なのでしょうか。

でご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メール

AA 有効です（最高裁・昭和45年2月26日判決）。
QQ この方法ですと、媒介業者との間で報酬問題でもめることはまずないでしょうね。
AA そうですね。
しかし、それでも「少額手付」の場合にはやはり問題になりますので、できることなら、媒介契約書にそういうリスクがある（つまり、没収する手付金より、支払う媒介報酬のによるご質問はお断りさせていただいております）。
また、執筆者に確認のうえご回答申し上げますので、回答には時間を要しますことをご了承ください。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。
ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会
紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

Sep. 2013 Realpartner19

1

不動産実務セミナーを開催します

全宅連・全宅保証は、11月に不動産実務セミナーを開催します。

平成25年11月12日（火）［受付］12：30〜 ［開始］13：00 ［終了］16：45

マにした講義と質疑応答の映像を全都道府県（合計58会場）一

■ 受講料（おひとり）

斉にご覧いただくセミナーです。ぜひ受講いただき、日頃の業務に① 宅建協会会員およびその従業者…1,050円（税込）

お役立てください。

② 一般…2,100円（税込）■ セミナー内容■ 受講料のお支払方法

リアルパートナー9月号

今回は、第1部は「相続」、第2部は「経営戦略・人材育成」をテー

受講申込後、全宅連から払込票ハガキが送られま・第1部（80分）「相続税増税間近！不動産相続コンサルティングの実践実務」

すので、お近くのコンビニエンスストアで払込票によ

講師：福田 郁雄氏 （株）福田財産コンサル代表

りお支払いください。
■ 受講申込方法（2種類からお選びください）・第2部（80分）① 専用の申込用紙によるFAX申込

講師：味園 健治氏 （株）船井総合研究所上席コンサルタント② 全宅連ホームページからインターネット申込・質疑応答（40分）
講義中・休憩時間中に受講者からメール・FAXでお寄せいただ
いた質問に、講師が回答します。
■ 開催日（全会場共通）
セミナーの詳細や受講のお申込等については全宅連ホームページをご確認ください。
■全宅連HP

http://www.zentaku.or.jp/■お問合せ

全宅連 不動産実務セミナー担当／TEL. 03-5821-8112■都道府県会場一覧（全58会場）※「○○校」と記載の会場はすべて日建学院の校舎です。

福田郁雄氏（第1部講師）

味園健治氏（第2部講師）

北海道 札幌市教育文化会館、旭川校

群馬県 群馬校

滋賀県

滋賀校

香川県 高松校

青森県 青森校

埼玉県 埼玉県産業技術総合センター、川越校

京都府

京都テルサ

愛媛県 松山校

岩手県 盛岡校

千葉県 千葉校、柏校、成田校

大阪府

新梅田研修センター、
なんば校

高知県 高知校

秋田県 秋田校

東京都 新宿校、上野校

兵庫県

神戸校

福岡県 天神校、北九州校

山形県 山形校

神奈川県 横浜校、藤沢校

奈良県

奈良校

佐賀県 佐賀校

宮城県 東京エレクトロンホール宮城

富山県 富山校

和歌山県 和歌山校

長崎県 長崎校

福島県 郡山校

石川県 金沢校

鳥取県

鳥取校

熊本県 熊本校

新潟県 新潟校

福井県 福井校

島根県

松江校

大分県 大分校

長野県 長野校

岐阜県 岐阜校

岡山県

岡山校

宮崎県 宮崎校

山梨県 山梨校

静岡県 静岡校、沼津校

広島県

広島校

鹿児島県 鹿児島校

茨城県 水戸校、つくば校

愛知県 名古屋本校、岡崎校

山口県

山口校

沖縄県 沖縄校

栃木県 宇都宮校

三重県 津校

徳島県

徳島校『住まいの購入ガイド』『 住まいの売却ガイド』を発行

2

全宅連・全宅保証は、消費者のみなさまが住まいを購入・売却するときに必要となる
法知識や手続き等について解説した冊子を発行しました。
●各1冊105円（税込）※別途送料必要●最小申込数30冊（以後10冊単位で追加）●ともにA4判、表紙・本文カラー ●お申込方法／全宅連HP（http://www.zentaku.or.jp/）参照●お問合せ…全宅連広報研修部 TEL.03-5821-8181

リニューアル版『はじめての一人暮らしガイドブック』を発行
全宅連・全宅保証は、若者が大学進学等ではじめて一人暮らしをする際に必要となる賃貸借に関する知識や生活マナーなどを掲載したガイドブックを、このほど内容等をリニューアルして発行しました。
●1冊50円（税込）※別途送料必要●最小申込数20冊（以後10冊単位で追加）● A5判、表紙・本文カラー ●お申込方法／全宅連HP（http://www.zentaku.or.jp/）参照●お問合せ…全宅連広報研修部 TEL.03-5821-8181

3

平成25年9月10日発行（毎月10日発行） 通巻第429号 発行人／伊藤博 編集人／壹岐昇一
発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円「人口減・高齢化社会における中小不動産業の経営戦略」

9 September 201311/12（火）開 催