PART 3 マイホームのお金
1 住宅購入にはさまざまなお金がかかる住宅を購入するときには、物件価格以外にもさまざまなお金がかかります。
ここでは住宅購入にかかる費用と、頭金の必要性を確認していきましょう。

物件価格だけでは家は買えない?
住宅購入には物件価格＋諸費用がかかる住宅は数千万円単位の大きな買い物。
それだけに、必要な費用を正しく見積もったうえで、資金計画を立てる必要があります。ここでまず考えておきたいのが、住宅購入時に現金で用意しなければならないお金のことです。無理のない借り入れをするために住宅を買うときにかかるお金は?
この部分は現金で用意したい頭金諸費用（物件価格の （物件価格の3％〜10％ 2割以上が望ましい）程度）

は物件価格の2割以上の頭金を入れることが望まし
く、この分はなるべく現金で用意しましょう。また、住宅購入時には物件価格の3％〜 10％程度の諸費用がかかりますので、この分と頭金を併せて現金でどれくらい用意できそうか考えてみましょう。

住宅ローンの借入額

物件価格（例）物件価格3,000万円のマンションを購入する場合にかかるお金の目安
諸費用
頭金
約90万円
約600万円〜300万円

住宅ローンの借入額
約2,400万円

現金（約690万円〜900万円）

住宅購入にかかる諸費用をチェックしよう
購入した後にかかる諸費用も見積もっておこう
住宅を買うときにかかる諸費用には、ローンを借住宅購入にかかる諸費用の目安りるための手数料や、登記費用、税金、保険料など件で6％〜 10％程度のお金が必要となります。

物件価格の3％〜7％程度（新築）購入時があり、新築物件で物件価格の3％〜 7％、中古物
さらに住宅を購入した後にも、一戸建て、マンションともに維持費や税金などの諸費用がかかりま要となりますので、住宅ローンを組むときには、これらの費用も考え合わせたうえで、無理のない返済計画を立てることが大切です。

18 くらしとお金のワークブック

購入後す。これらの費用はローンの毎月返済額とは別に必物件価格の6％〜10％程度（中古）●登録免許税 ●司法書士報酬 ●不動産取得税●固定資産税精算金 ●ローン手数料 ●ローン保証料●適合証明手数料 ●火災保険料 ●地震保険料●印紙税 ●抵当権設定費用 ●仲介手数料など

一戸建て
マンション
共通

●増改築費、建物修繕費●管理費・修繕積立金 ●駐車場代●修繕積立一時金●固定資産税 ●都市計画税●火災保険料 ●地震保険料●設備・内装補修費など

と住宅ローンを知る
PA
R
T
1

頭金はどうして必要?
頭金には住宅ローン負担を軽減する役割がある
最近は物件価格の10割を借り入れることができ頭金が多いほど返済に余裕ができるる金融機関が多くなっていますが、頭金なしで住宅物件価格3,000万円、返済期間30年、金利2.5％（元利均等返済）の場合ローンを組むと、購入後の負担が大きくなってしま【頭金がゼロの場合】います。右の図は、3,000万円の物件を購入したと●毎月返済額：11万8,536円

払総額は約253万円も少なくなります。このように頭金が多いほど返済金額が少なくなるので、やはり物件価格の2割以上は頭金を用意したいものです。
また、物件価格（特に新築）は購入してすぐに、借入額頭金0円

る可能性が大きく、差額分を現金で用意しないと売3,000万円
総返済額

約4,267万円【頭金が購入価格の2割（600万円）の場合】●毎月返済額：9万4,829円

1割〜 2割は値下がりするのが一般的です。頭金を入れていないと当面は売却価格がローン残債を下回●総返済額：約4,267万円

マイホームのお金と住宅ローンを知るきの例です。頭金が2割とゼロの場合では、2割のほうが毎月返済額は2万3,707円、頭金を含めた支P
ART
2借入額
頭金

●頭金と総返済額の合計：約4,014万円

総返済額600万円

PART4

毎月返済額 2万3,707円減
支払総額 約253万円減

2,400万円

PART3

約3,414万円

るに売れなくなってしまうというリスクもあります。

PA
RT
5

住宅資金に充てられる金額はいくら?
緊急時に備えるお金は残しておこう
紹介したように、住宅を購入するときに頭金や諸に備えた緊急資金として、生活費の3カ月〜 1年分費用を用意することはとても大切です。とはいえ、貯程度が理想。残りの部分を頭金や諸費用に充てると蓄をすべてそれらに充ててしまうと、病気やけが、急いうのが1つの目安になります。下の書き込みシーなリストラなどで収入が途絶えてしまったときに、住トを利用して、あなたが住宅資金に充てることがで宅ローンの支払いが滞ってしまうことにもなりかねまきる金額の目安を算出してください。

せん。このため、ある程度の蓄えは残しつつ、物件価格の2割以上の住宅資金を準備するのが理想です。
手元に残しておきたいお金の目安は、不意の事態住宅資金に充てられる金額の目安
貯蓄すべてを頭金などに充ててしまうと、万一の出費に対応できないため緊急資金として理想的には生活費の1年分程度は残しておきたい

購入時の貯蓄額−

緊急資金

住宅資金に充てられる金額を書き出してみよう
購入時の貯蓄額

緊急資金−万円

＝万円

PAR
T
6PA
RT
7う
みましょ
記 入して住宅資金に充てられる金額

PA
R
T
8万円

くらしとお金のワークブック

19

PART 3

マイホームのお金と住宅ローンを知る

2 借りられる額と買える額
住宅ローンを組むときに、無理のない返済額はいくらなのか、また、いくらくらいの物件が買えるのかを計算してみましょう。

無理なく買える物件価格を見きわめよう
無理なく払える毎月返済額をチェックしてみよう
現在の住居費（家賃＋住宅用の積立）から購入後の維持費を引いた金額が、毎月返済額の目安です。

現在の家賃/月

住宅購入のために積立していたお金/月＋購入後の維持費/月−＝（駐車場代、管理費・修繕積立金など）

無理なく払える毎月返済額（A）（例）毎月の家賃8万円、住宅購入のために積立していたお金５万円、購入後の維持費３万円の場合
現在の家賃/月8住宅購入のために積立していたお金/月＋5万円

購入後の維持費/月（駐車場代、管理費・修繕積立金など）−

3万円＝無理なく払える
毎月返済額（A）

万円

10 万円

無理なく返せる借入可能額をチェックしてみよう
上記で算出した毎月返済額をもとに、借りられる金額を下の一覧でチェックしてみましょう。

毎月の返済額別 借入可能額（B）
無理なく払える
毎月返済額（A）

6万円

8万円

10万円

利率（％）

返済期間別借入可能額（万円）

20年

25年

30年

35年

1.0
2.0
2.5
3.0
3.5
1.0
2.0
2.5

1,304
1,190
1,130
1,080
1,030
1,739
1,580
1,510

1,592
1,420
1,340
1,270
1,200
2,122
1,890
1,780

1,865
1,620
1,520
1,420
1,340
2,4872,160
2,020

2,125
1,810
1,680
1,560
1,450
2,834
2,420
2,240

3.0

（単位：万円）
無理なく払える
毎月返済額（A）

利率（％）

返済期間別借入可能額（万円） （例）

20年

25年

30年

35年

1.0
2.0
2.5
3.0
3.5
1.0
2.0
2.5

2,609
2,370
2,260
2,160
2,070
3,044
2,770
2,640

3,184
2,830
2,670
2,530
2,400
3,714
3,300
3,120

3,730
3,250
3,040
2,850
2,670
4,352
3,790
3,540

4,251
3,620
3,360
3,120
2,900
4,959
4,230
3,920

1,440 1,690 1,900 2,080

3.0

2,520 2,950 3,320 3,640

3.51,380 1,600 1,780 1,940

3.5

2,410 2,800 3,120 3,390

1.0

2,174 2,653 3,109 3,542

1.0

3,479 4,245 4,974 5,668

2.0

1,980 2,360 2,710 3,020

2.5

1,890 2,230 2,530 2,800

3.0

1,800

3.5

14万円

2.0

3,160 3,770 4,330 4,830

2.5

3,020 3,570 4,050 4,480

2,110 2,370 2,600

3.0

2,880 3,370 3,800 4,160

1,720 2,000 2,230 2,420

3.5

2,760 3,200 3,560 3,870※元利均等返済、ボーナス払いなしの場合の概算

20 くらしとお金のワークブック

12万円

16万円

毎月返済額10万円、利率2.5%
期間30年の場合

借入可能額（B）

2,530万円

無理のない毎月返済額から、買える物件価格の目安を算出してみようPART
1

左ページで無理なく払える毎月返済額（A）と借入可能額（B）を確認していくらくらいの物件が買えるのかをチェックしてみましょう。
PART
2

うみましょ記 入してあなたの無理のない毎月返済可能額はいくら?

＋住宅購入のために積立していたお金/月万円−購入後の維持費/月（駐車場代、管理費・修繕積立金など）＝無理なく払える毎月返済額（A）万円万円

万円

マイホームのお金と住宅ローンを知る

現在の家賃/月DL

あなたが買える物件の価格はいくら?
借入可能額（B）

用意できる住宅資金＋諸費用の金額−＝万円万円万円※P20の「毎月の返済額別借入可能額」の表でチェック※P19で算出した住宅資金に充てられる金額を記入希望する物件価格があれば、その10％で試算

PART
4買える物件価格の目安万円

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RT5※実際の諸費用は物件によって異なる返済負担率もチェックしてみよう

PAR
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6

年収に占める住宅ローン負担の比率＝返済負担率
せっかく理想の家を手にいれても、住宅ローン負担が大きすぎて日々の暮らしが厳しくなっては、元も子もありません。そこで確認しておきたいのが、「返済負担率」です。
「返済負担率」は、年収におけどのファイナンシャル・プランナーに相談してみるのがよいでしょう。

毎月返済額×12カ月

融機関が融資額を決める際の基準にもなります。

年収う住宅ローン負担を抑えておくのが一つの目安です。ただし、家計の状況によっては25％でも負担が大きいケースもありますし、逆に余裕があるケースもあります。詳しくはCFP®認定者、AFP認定者なP
A
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7

返済負担率の計算式

る年間の住宅ローン返済額の比率を表すもので、金基本的には「返済負担率」が25％を超えないよP
ART
3× 100 ＝返済負担率（例）年収500万円
毎月返済額10万円（ボーナス払いなし）の場合

10万円×12カ月500万円

× 100 ＝

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RT8

返済負担率24%

くらしとお金のワークブック

21PART 3

マイホームのお金と住宅ローンを知る

3 住宅ローンの選び方
ひとことで住宅ローンといっても、金利タイプや返済方式にはいくつか種類があります。
ここでは基本的な住宅ローンの種類と選び方を確認しておきましょう。

住宅ローン負担に影響する3つの要素
住宅ローン負担は「借入額」「金利」「返済期間」で変わる住宅ローンの利息や支払額に影響するのが、「借入額」「、金利」、「返済期間」の3つです。借入額が少ないほど利息は少なく済みますし、同じ借入額なら金利が低いほど、借入期間が短いほど、支払う利息は少なくなります。このため、住宅ローン負担を減らすためには、頭金を多く用意して借入額を減らし、なるべく金利が低い住宅ローンを探すことが重要です。返済期間は短いほど、利息を含めた総返済額は住宅ローンの負担に影響する
「借入額」
「金利」
「返済期間」

軽い

借入額が少ないほど総返済額が少ない

少ない

借入額多い

金利が低いほど総支払利息が少ない

低い

少なく済みますが、その分月々の負担は増えることになりますので、家計とのバランスも大切です。

重い

住宅ローン負担

金利

高い

返済期間が短いほど総支払利息が少ない※

短い

返済期間長い※同じ借入金額の場合、返済期間が短いほど毎月返済額の負担は大きくなる

返済方法は「元利均等」と「元金均等」の2種類「元金均等」は取り扱う金融機関が限られる
住宅ローンの返済方式には「元利均等返済方式（以下、元利均等）」と「元金均等返済方式（以下、元金均等）」の2種類があります。
「元利均等」は元金計が立てやすいというメリットがあります。
一方「元金均等」は元金部分のみが一定で、その毎月返済額が一定で当初は元金の割合が少ない

元利均等返済
毎月返済額と利息を合わせた毎月返済額が一定なので、生活設2つの返済方式と特徴

元金返済期間乗せになるタイプ。ローン残高が減るのに応じて利数経過とともに毎月返済額は減っていきます。っており、「元金均等」は取り扱いのある金融機関が限られています。

毎月返済額における元金の金額が一定

元金均等返済毎月返済額

ちなみに、現在の主流は「元利均等」タイプとな●現在の主流はこの返済方式

利息時点でのローン残高に応じた利息が毎月返済額に上息額も減りますので、当初の支払いが多いものの年●毎月返済額がずっと一定なので、返済計画が立てやすい●当初は利息が占める割合が大きく、元金の減りが遅い

特徴●毎月返済額は徐々に減っていく

利息
元金
返済期間

22 くらしとお金のワークブック

特徴●元金の減りが早いため、その分総支払利息が少なくなる●取り扱いのある金融機関が限られる

P
ART
1

住宅ローンには3つの金利タイプがある
それぞれの金利タイプのメリット・デメリットを知ろう
住宅ローンには、借り入れたときの金利が固定さなりますが、毎月返済額が先々の市場金利によってれる期間によって「固定金利型」「、固定金利選択型」、変動するリスクがあります。逆にフラット35に代表「変動金利型」の3つの金利タイプがあります。変動

される「固定金利型」は、適用金利は高めですが、毎タイプや固定期間が短いタイプほど適用金利は低く月返済額は常に一定です。

金利がずっと変わらない【固定金利型】

一定期間金利が固定される

半年ごとに金利が見直される【固定金利選択型】【変動金利型】

返済額

返済額

返済額

金利

金利

金利

5年目

10年目 15年目 20年目 （返済期間）

5年目

10年目 15年目 20年目 （返済期間）●最初に固定金利の期間を選択する●固定期間終了後にその時点の金利で次の期間と金利タイプを選ぶ（選べないタイプもある）●固定期間終了後は返済額が変わる

5年目

特徴

特徴特徴

●返済額が一定●適用金利が完済まで変わらない（11年目以降に金利が上がる2 段階固定金利の場合もある）

マイホームのお金と住宅ローンを知る

住宅ローンには3つの金利タイプがある

PA
RT
2P
ART4

10年目 15年目 20年目 （返済期間）●市場金利に合わせて半年ごと、年2回金利の見直しが行われる●適用金利が変わっても返済額は 5 年間は変わらないように元金返済分が調整される

住宅ローン選びチェックシート

PART
3う
みましょ記 入してPA
RT
5

住宅ローンには金利や手数料、繰り上げ返済のしやすさなど、いくつか比較ポイントがあります。チェックシートを使って、検討中のローンを比較してみましょう。
金融機関名□固定金利型

金利タイプは?

年）□変動金利型

金利優遇の適用は?

ローン保証料は?

（その後全期間％優遇）（当初％優遇）□融資額の（（繰り上げ返済手数料は?

（団体信用生命保険の保険料は?

）円□融資額の（）円□不要％優遇））円〜（）円（PART7）円）％□一括払い（□金利に上乗せ□金利に含まれる□年払い（％優遇）□（）％□一括払い（□金利に上乗せ年（その後全期間□ない□（繰り上げ返済はいくらからできる?

年）

□ある年

□ない

融資手数料は?

□固定金利選択型（固定期間□変動金利型□ある（当初PA
RT6□固定金利型□固定金利選択型（固定期間）円□不要）円〜

PART8）円□金利に含まれる）円□年払い（）円

くらしとお金のワークブック

23

PART 3

マイホームのお金と住宅ローンを知る

4「借り換え」と「繰り上げ返済」を考えよう
住宅ローンは借りて終わりではありません。賢く返済するためにも「借り換え」や「繰り上げ返済」の基本を押さえておきましょう。

繰り上げ返済の基本をチェックしよう
手持ち資金に余裕がある人は繰り上げ返済を検討しよう
住宅ローンは、借りた後もしっかりメンテナンスをすることによって、負担を減らすことができる可

期間短縮型

済期間を短縮する「期間短縮型」と、毎月の返済額利息す。繰り上げ返済には、毎月返済額はそのままで返利息軽減額

毎月の返済額はそのままで返済期間を短縮

毎月返済額

能性があります。その方法の1つが繰り上げ返済で繰り上げ返済の2つのタイプ

元金繰り上げ返済した元金（返済期間が短縮）を軽減する「返済額軽減型」の2つのタイプがあり、支払う利息を減らしたい人や完済期間を早めたい人
なら「期間短縮型」、月々の返済額負担を減らした返済額軽減型

教育費や生活費が足りなくなってしまうというケー

利息

ただし、繰り上げ返済に資金を回し過ぎたあまり、返済期間はそのままで毎月の返済額を減らす
毎月返済額いという人なら「返済額軽減型」が向いています。

返済期間利息軽減額

元金スもあります。繰り上げ返済を利用するときは、他の支出とのバランスも考えましょう。

繰り上げ返済した元金（返済額が軽減）

返済期間繰り上げ返済の効果は?
利息軽減効果が高いのは「期間短縮型」
返済方式ごとの、効果を見てみましょう。右の表は、借入額3,000万円の住宅ローンで、5年後に100万円を繰り上げ返済したときの例です。期間短縮型を選択した場合、毎月返済額は変わりませんが、返済期間が1年4カ月短縮となり、利息は約107万円軽減されます。一方、返済額軽減型を選択した場
合は、返済期間は変わりませんが、毎月返済額は4,753円軽減され、利息は約42万円減となり、利息軽減効果は「期間短縮型」のほうが高くなります。

24 くらしとお金のワークブック

繰り上げ返済の効果●借入額3,000万円、金利3%、30年返済、5年後に100万円を繰り上げ返済した場合

期間短縮型
繰り上げ返済額

返済額軽減型

100万円

繰り上げ返済の効果

期間が1年4カ月短縮される

毎月返済額が4,753円減る

軽減利息額

106万9,503円

42万1,050円

利息軽減効果は「期間短縮型」の方が高い

PA
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1

借り換えの基本をチェックしよう
より有利な住宅ローンに借り換えて返済を軽減

この部分の支払い利息が軽減される

借り換えのしくみ

現在借りている住宅ローンの金利が高めな人、また今後適用金利が上がる人などは、住宅ローンを借現在借りている住宅ローンり換えることによって、総返済額を減らしたり、毎利息月返済額を抑えることができる可能性があります。
借り換えする際は別の金融機関から現在の住宅ロ

利息借入額ことになります。借り換えにはさまざまな手数料が借入額借り換えの効果がある人は?

かかるため、手数料を差し引いても負担軽減効果が見込めることが、借り換えるときの条件です。どの①住宅ローンの残高が1,000万円以上ある

ような住宅ローンに借り換えるべきかは人によって②借り換え後の金利が1％以上低くなる異なります。右の図にある3つの条件に当てはまる

マイホームのお金と住宅ローンを知る

ーン残高に相当するお金を借り入れ、返済に充てる

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2

借り換え後の住宅ローン③残存期間が10年以上ある

人は、具体的に検討してみるとよいでしょう。

PA
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4

住宅購入の優遇制度をチェックしよう
住宅を購入する場合、多くの人が住宅ローンを利用します。このときの金利負担を軽減するための制度が住宅ローン減税です。住宅ローンを借り入れて住宅を新築・取得、増改築等を行った場合、年末の住宅ローン残高の0.7%を所得税 （一部、翌年の住民税） から最大13年間控除してくれます。 税額が控除されるため納税者にとってはメリットを実感できる制度ですが、 要件が多いだけでなく、その内容も入居年によって異なるため注意が必要です。
近年の傾向としては、住宅の環境性能等を重視して借り入れ限度額を設定していることがあります。 2024・25
年に省エネ基準を満たさない新築住宅へ入居すると住宅ローン減税は受けられません。 住宅購入時には、最新の住宅ローン減税情報を確認しましょう。

●住宅ローン減税の対象となる借入残高上限
長期優良住宅・低炭素住宅
新築住宅
買取再販※1

ZEH水準省エネ住宅
省エネ基準適合住宅
その他の住宅※2

既存住宅

長期優良住宅・低炭素住宅
ZEH水準省エネ住宅
省エネ基準適合住宅
その他の住宅PART
3

住宅ローン減税とは？
●住宅ローン減税を受けるための主な要件

PART
5①自らが居住するための住宅②床面積が50㎡以上※③合計所得金額が2,000万円以下④住宅ローンの借入期間が10年以上

PART
6⑤引き渡し日、または工事完了から6カ月以内に入居⑥昭和57年以降に建築、または現行の耐震基準に適合 など※2024年末までに建築確認を受けた新築住宅を取得等する場合、合計所得金額1,000万円以下に限り、床面積要件が40㎡以上

2023年入居

2024・2025年入居

5,000万円

4,500万円※34,500万円
4,000万円
3,000万円

3,500万円※33,000万円※30円※23,000万円

控除率

控除期間

PA
R
T
713年間※20.7%
10年間

PA
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8

2,000万円※1 宅地建物取引業者により一定の増改築が行われた居住用家屋※2 省エネ基準を満たさない住宅。
2024年以降に新築の建築確認を受けた場合、住宅ローン減税の対象外（2023年末までに新築の建築確認を受けた住宅に2024・25年に入居する場合は、借入限度額2,000万円・控除期間10年間）※3 一定要件を満たす子育て世帯等については2023年入居の上限額が維持される

くらしとお金のワークブック

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