13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成25年11月27日【計算期間】

第11期（自【発行者名】

大和ハウスリート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都中央区日本橋茅場町二丁目３番６号【事務連絡者氏名】

大和ハウス・リート・マネジメント株式会社
取締役財務部長鈴木 剛弘【連絡場所】

東京都中央区日本橋茅場町二丁目３番６号【電話番号】

03-5651-2895【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

平成25年３月１日

筧至

平成25年８月31日）

正澄

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】（１）【主要な経営指標等の推移】①主要な経営指標等の推移
期別

第２期

第３期

第４期

第５期

第６期

決算年月

平成21年２月

平成21年８月

平成22年２月

平成22年８月

平成23年２月

（百万円）

591

906

807

808

803

（百万円）

580

906

807

808

803

（百万円）

285

462

409

406

405

うち不動産賃貸事業費用

（百万円）

228

390

342

340

339

営業利益又は営業損失（△）

（百万円）

305

444

397

401

397

経常利益又は経常損失（△）

（百万円）

226

328

285

293

285

当期純利益又は当期純損失（△）

（百万円）

131

189

164

169

165

出資総額

（百万円）

7,300

7,300

7,300

7,300

7,300

営業収益
うち不動産賃貸事業収益
営業費用

（口）

14,60014,60014,60014,60014,600

（百万円）

7,429

7,619

7,783

7,469

7,465

（％）

106.5

2.6

2.2

△4.0

△0.1

（百万円）

24,46423,872

23,96723,65523,627（対前期比）

（％）

96.9

△2.4

0.4

△1.3

△0.1

１口当たり純資産額（円）

508,873

521,871

533,110

511,633

511,322（円）

12,462

12,997

11,239

11,632

11,322

（百万円）

－

－

483

169

－

（円）

－

－

33,110

11,633－

うち１口当たり利益分配金

（円）

－

－

33,110

11,633－

うち１口当たり利益超過分配金

（円）

－

－

－

－

－

総資産経常利益率（注２）

（％）

1.2

1.4

1.2

1.2

1.2

（年換算）

（％）

2.5

2.7

2.4

2.4

2.4

自己資本比率（注２）

（％）

30.4

31.9

32.5

31.6

31.6

（対前期増減）

（％）

1.4

1.5

0.6

△0.9

0.0

自己資本利益率（注２）

（％）

2.4

2.5

2.1

2.2

2.2

（年換算）

（％）

4.8

5.0

4.3

4.4

4.5

配当性向（注２）

（％）

－

－

294.6

100.0

－

投資物件数

（件）

5

5

5

5

5

総賃貸可能面積（㎡）

74,224.40

74,224.40

74,224.40

74,224.40

74,224.40

テナント数

（件）

13

13

13

14

14

期末稼働率

（％）

99.8

99.4

99.4

99.9

99.9

発行済投資口総数
純資産額（対前期比）
総資産額

１口当たり当期純利益又は当期純損失（△）
（注２）
分配総額
１口当たり分配金額＜参考情報＞

当期減価償却費

（百万円）

135

165

165

165

165

当期資本的支出

（百万円）

－

0

－

0

8

賃貸ＮＯＩ（Net Operating Income）（注２）

（百万円）

488

681

630

632

629

（円）

17,54324,32822,571

22,966

22,672（百万円）

15,00014,25014,25014,25014,250

総資産有利子負債比率（注２）

（％）

61.3

59.7

59.5

60.2

60.3

当期運用日数

（日）

181

184

181

184

181

１口当たりＦＦＯ（Funds from Operation）（注２）
有利子負債（注２）- 1 -13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

期別

第７期

第８期

第９期

第10期

第11期

決算年月

平成23年８月

平成24年２月

平成24年８月

平成25年２月

平成25年８月

（百万円）

1,093

768

748

2,421

4,128

（百万円）

1,093

768

748

2,421

4,128

（百万円）

418

1,490

382

968

1,807

うち不動産賃貸事業費用

（百万円）

340

344

326

826

1,442

営業利益又は営業損失（△）

（百万円）

674

△721（注３）

365

1,452

2,320

経常利益又は経常損失（△）

（百万円）

561

△806

318

919

1,967

当期純利益又は当期純損失（△）

（百万円）

318

△709

198

918

1,967

出資総額

（百万円）

7,300

7,300

7,300

59,381

59,381（口）

14,60014,60014,600122,540

122,540

（百万円）

7,784

7,074

7,273

60,272

61,348

（％）

4.3

△9.1

2.8

728.7

1.8

（百万円）

23,534

21,156

21,330127,779

131,372（対前期比）

（％）

△0.4

△10.1

0.8

499.0

2.8

１口当たり純資産額（円）

533,165484,575

498,152

491,863

500,640（円）

21,842△48,589

13,576

13,15816,054

（百万円）

－

－

－

891

1,967

（円）

－

－

－

7,278

16,055

うち１口当たり利益分配金

（円）

－

－

－

7,278

16,055

うち１口当たり利益超過分配金

（円）

－

－

－

－

－

総資産経常利益率（注２）

（％）

2.4

△3.6

1.5

1.2

1.5

（年換算）

（％）

4.7

△7.2

3.0

2.5

3.0

自己資本比率（注２）

（％）

33.1

33.4

34.1

47.2

46.7

（対前期増減）

（％）

1.5

0.4

0.7

13.1

△0.5

自己資本利益率（注２）

（％）

4.2

△9.5

2.8

2.7

3.2

（年換算）

（％）

8.3

△19.1

5.5

5.5

6.4

配当性向（注２）

（％）

－

－

－

97.1（注４）

100.0

投資物件数

（件）

5

4

4

24

25

総賃貸可能面積（㎡）

74,224.40

70,802.37

70,802.37

531,535.41

540,812.49

テナント数

（件）

13

12

13

39

40

期末稼働率

（％）

99.9

99.8

99.9

100.0

100.0

当期減価償却費

（百万円）

165

164

159

605

843

当期資本的支出

（百万円）

5

0

5

－

57

賃貸ＮＯＩ（Net Operating Income）（注２）

（百万円）

919

589

581

2,200

3,529

（円）

33,19837,211

24,51012,44522,941（百万円）

13,68012,40012,40061,00063,000

総資産有利子負債比率（注２）

（％）

58.1

58.6

58.1

47.7

48.0

当期運用日数

（日）

184

182

184

181

184

営業収益
うち不動産賃貸事業収益
営業費用

発行済投資口総数
純資産額（対前期比）
総資産額

１口当たり当期純利益又は当期純損失（△）
（注２）
分配総額
１口当たり分配金額＜参考情報＞

１口当たりＦＦＯ（Funds from Operation）（注２）
有利子負債（注２）（注１）

営業収益等には、消費税等は含まれていません。

（注２）

記載した指標は以下の方法により算定しています。
総資産経常利益率＝経常利益÷（（期首総資産額＋期末総資産額）÷２）×100
自己資本比率＝期末純資産額÷期末総資産額×100
自己資本利益率＝当期純利益÷（（期首純資産額＋期末純資産額）÷２）×100
配当性向＝１口当たり分配金額（利益超過分配金は含まない）÷１口当たり当期純利益×100
賃貸ＮＯＩ＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋当期減価償却費- 2 -13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

１口当たりＦＦＯ＝（当期純利益＋減価償却費±不動産等売却損益）÷発行済投資口総数
有利子負債＝借入金＋投資法人債
総資産有利子負債比率＝有利子負債÷期末総資産額×100
１口当たり当期純利益又は当期純損失は、当期純利益又は当期純損失を第２期については10,512口（※）、第３期から第９期までについては14,600口、第10期については69,833口（※）第11期については122,540口で除することにより算出しています。
（※）各計算期間における日数加重平均投資口数です。
本書において特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切捨て、また、比率は四捨五入して記載しています。
（注３）

不動産売却に伴う損失1,087百万円を計上したため、営業損失を計上しています。

（注４）

第10期の配当性向は、新投資口の発行を行っていることから、次の算式により計算しています。

（注５）

第８期から第11期の財務諸表については、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）第193条の２第１項の規定に基づき、有限責任 あずさ監査法人の監査を受けていますが、第２期から第７期

配当性向＝分配総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100

までの財務諸表については、当該監査を受けていません。

- 3 -13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11②運用状況（イ）当期の概況
ａ．投資法人の主な推移
大和ハウスリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。以下「投信法」といいます。）に基づき、大和ハウス・リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、平成19年9月14日に設立し、平成19年10月23日関東財務局への登録が完了しました（関東財務局長第66号）。
本投資法人は、平成24年11月27日に公募による新投資口の発行を行い、翌28日付で株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード3263）。
本投資法人は、基本方針である「安定性」を最重要視した運用を達成するために、物流施設と商業施設を投資対象とし、中でも「高機能型物流施設」及び「専門店集積型商業施設」（いずれも後記「２ 投資方針
（1）投資方針 ① 基本方針」に定義します。以下同じです。）への投資を行います。また、本投資法人は全国の豊富な土地情報と顧客基盤に裏打ちされた物流施設と商業施設の豊富な開発実績を有する大和ハウスグ
ループ（注）とのコラボレーションを通じて、競争力の高い資産の取得による資産規模の着実な成長を図り、更には、資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により、資産価値の維持・向上を目指します。
当期（平成25年8月期）においては、商業施設のウニクス高崎（取得価格2,570百万円）を取得し、その結果、平成25年8月31日現在の本投資法人の保有資産は25物件（取得価格合計117,089百万円（百万円未満を四捨五入して記載しています。））となりました。
（注）「大和ハウスグループ」は、大和ハウス工業株式会社（以下「大和ハウス」又は「スポンサー」ということがあります。）
並びにその連結子会社101社、非連結子会社1社、持分法適用関連会社18社及び持分法非適用関連会社2社（平成25年10月1日現在）により構成されます。以下同じです。

ｂ．投資環境と運用実績
日本経済は平成24年12月の新政権発足以降のいわゆる「アベノミクス」効果や海外景気の持ち直しにより、
個人消費の底堅い推移や米国向けの輸出の増加が続くなど、緩やかな回復の動きが見られます。
不動産市場では、国土交通省が平成25年8月に発表した地価LOOKレポートによると、上昇を示す地区が全体の約3分の2を占め、地価動向は従来の下落・横ばい基調から上昇基調への転換が広範に見られます。こうした動きの要因には、利便性の高い商業系地区での不動産投資意欲の高まりや、住宅系地区での需要増加などがあり、三大都市圏や一部の地方圏においての地価上昇につながっていると見られます。
J-REIT市場では、個人投資家を始めとした資金流入を背景に東証REIT指数が平成24年12月終値から平成25年
3月の終値にかけ47％上昇した後、米国の金融緩和縮小等による長期金利の上昇懸念などから同6月終値にかけては15％下落するなど変動が大きい動きとなりましたが、不動産収益の改善期待や良好な資金調達環境もあり、平成25年1月から6月にかけてのJ-REITによる資産取得額が1兆3,000億円を超え、すでに平成24年1年間の実績（7,879億円）を大きく上回るなど不動産投資市場における物件の取得意欲が高まっています。
物流施設の賃貸マーケットは、インターネット通販会社、ファッション・アパレル業界及びその背景にある
３PL事業者の需要に支えられ、底堅く推移しています。シービーアールイー株式会社が平成25年8月に公表した大型マルチテナント型物流施設の賃貸マーケット動向によると、首都圏、近畿圏の空室率がそれぞれ2.7％、1.5％（平成25年6月現在）と依然として稼働率は安定しており、募集賃料の水準は横ばいから上昇基調で推移しています。当面はこれら業界の成長が見込まれるほか、コンビニエンスストアの店舗数増加に伴う物流量の増加などにより、配送ネットワーク・配送インフラの拡充ニーズに対応できる物流施設に対する需要は維持されるものと思われます。
商業施設を取り巻く環境については、商業販売統計による小売業販売額（自動車及び燃料販売額を除きます。）は平成25年1月から6月の上半期において前年比0.8％増と安定的に推移しており、百貨店等での高額品・耐久消費財を中心に個人消費の底堅さがみられます。またスーパーマーケット業界においても、プライベ
ートブランド（自主企画）商品における高価格帯商品の拡充など、より独自性を高めた販売戦略が展開されています。
かかる環境のもと、本投資法人は本資産運用会社の独自のネットワークを活用し、外部より商業施設のウニ
クス高崎（取得価格2,570百万円）を取得することで資産規模を拡大し、平成25年8月31日現在、保有物件25物件（期末帳簿価額合計115,515百万円）、総賃貸可能面積540,812.49㎡、稼働率99.99％（小数第３位を切捨てして記載しています。）となっています。

- 4 -13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

ｃ．資金調達の概要
本投資法人は、当期（平成25年8月期）において、不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、平成25年3月27日付にて借入期間10年の資金の借入2,000百万円を行い、当該借入について金利変動リスクをヘッジするため平成25年8月15日付で金利スワップ契約を締結しています。この結果、平成25年8月31日現在の借入金は63,000百万円となり、借入金の長期比率、固定金利比率ともに100.0％となっています。
なお、平成25年8月31日現在、本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。
信用格付業者

格付内容

格付の見通し株式会社日本格付研究所

長期発行体格付：AA－

安定的

ｄ．業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の実績は営業収益4,128百万円、営業利益2,320百万円、経常利益1,967百万円、当期純利益1,967百万円となりました。
また、分配金については、本投資法人の規約第46条第１号に定める分配方針に基づき、税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配
金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとした結果、投資口1口当たりの分配
金は16,055円となりました。
（ロ）次期の見通し
ａ．投資環境国内景気は、一部の新興国の景気下振れ懸念があるものの、東日本大震災からの復興需要、円高是正による輸出環境の改善や財政政策、金融政策の効果などを背景に、マインドの改善にも支えられ、次第に回復に向かうことが期待されます。
J-REIT市場に関しては、資金調達環境が安定してきたことに加え、新政権によるデフレ脱却に向けた経済政策効果などを背景に、物件取得意欲については引き続き高い水準で推移するものと思われます。
かかる環境の下、本投資法人は資産の運用に際して「安定性」を最重要視し、長期的な安定収益の確保と投資主価値の最大化を目指すとする基本方針に基づき、更なる資産規模の拡大と中長期的な資産価値の維持向上に努めていきます。
ｂ．運用方針及び対処すべき課題（ⅰ）外部成長戦略について
本投資法人は、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を実現するため、大和ハウス、
大和リース株式会社（以下「大和リース」といいます。）及び大和小田急建設株式会社（以下「大和小田急
建設」といいます。）（以下、総称して又は個別に「パイプライン・サポート会社」といいます。）各社との間で個別にパイプライン・サポート等に関する覚書（以下「サポート契約」といいます。）を締結し、安定的な外部成長を目指しています。本投資法人は、全国網羅的に張り巡らされた土地情報ネットワークにより、各地域経済の強みを活かした地域密着型の物件を供給できる、スポンサーである大和ハウスの開発力を最大限に活用し、外部成長戦略の実現を図ります。
大和ハウスグループが本投資法人の投資基準を理解し共有する体制を構築することで、開発段階から、本投資法人の目指す長期安定的なキャッシュ・フローの確保のための、テナントニーズに対応した物件の供給と、長期の賃貸借契約の締結に向けた継続的サポートの提供を本投資法人は受けることができます。
また、本投資法人は、大和ハウスグループからの物件情報の獲得に加え、本資産運用会社独自の情報収集ルートからも積極的に情報収集を行い、優良資産の取得に努めます。なお、本投資法人は、サポート契約に基づいて、外部物件の取得に際して、本投資法人による取得のタイミングまで大和ハウスによるウェアハウ
ジング機能の提供を受けることができます。

- 5 -13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（ⅱ）内部成長戦略について
本投資法人は、長期安定的な賃貸借契約が締結されている物件を選別して投資する方針であることから、収益性を高めるためには、運営の効率化による費用の抑制を図ることによって内部成長を推進することが重要となると、本投資法人は考えています。
大和ハウスは、「建築の工業化」の理念のもとで、設計及び施工における標準化、効率化等を実現し、その確かな施工技術力と全国各地で積み重ねてきた物流施設及び商業施設の豊富な実績やノウハウを活かし、経済的かつ計画的な維持管理の行いやすい建物を建築してきていると、本投資法人は考えています。
そして、本投資法人は、建物・設備のメンテナンスから、短期修繕、長期修繕、リニューアル工事及び再開発まで、長期にわたる一貫した大和ハウスグループのサポートを受けることによって、大和ハウスグルー
プのノウハウを活用でき、計画的、定期的に点検を行い建物の状況を把握し、適切な時期に適切な予防保全
的な修繕や、性能向上を図る改善を実施することが可能となり、ライフサイクルコストの最適化につながると考えています。
本投資法人は、大和ハウスグループによるライフサイクルコスト（後記「２投資方針（1）投資方針③ 大和ハウスとのコラボレーション」に定義します。以下同じです。）に関するサポート業務やプロパティ・マネジメント（以下「ＰＭ」といいます。）業務を通して大和ハウスグループのノウハウを活かした運営管理に努めるとともに、競争力及び資産価値の維持及び向上のための施策を講じることで、賃料及び稼働率の維持及び向上並びにコスト削減を目指します。
（ⅲ）財務戦略について
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針とします。
ｃ．決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

- 6 -13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（２）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、投信法に基づき設立された投資法人であり、主として、不動産等（後記「２投資対象 ① 投資対象とする資産の種類
及び不動産対応証券（後記「２ 投資方針

投資方針

(2）

(イ）不動産等」に列挙される資産をいいます。以下同じです。）(2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ロ）不動産対応証券」に列挙される資産をいいます。以下同じです。）（以下、不動産等及び不動産対応証券を総称して「不動産関連資産」ということがあります。）へ継続的に投資し、その資産を運用します。本投資法人は、その資産の運用に際して「安定性」を最重要視し、長期的にキャッシュフローの安定性を高める運用を行うとともに、運用
資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の最大化を目指すことを基本方針とします（規約第31条）。
②

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき、その資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法上の金融商品取引業者である本資産運用会社にすべて委託してこれを行います。
（注１）

投資法人に関する法的枠組みは、大要以下のとおりです。
投資法人は、金融商品取引法上の金融商品取引業者などの一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法
人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の設立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。
投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。
投資法人には、その機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員
は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。執行役員及び監督役員は役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、会計監査人は、投資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会において選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「(4）投資法人の機構 ① 投資法人の統治に関する事項」をご参照下さい。
投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募集することもできます。また、投資法人は一定の要件を充足した場合に、短期投資法人債を発行することができます。
投資法人は、投資口及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行による手取金及び借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２ 投資方針 (1）投資方針」及び「同(2）投資対象」をご参照下さい。
投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２

投資方針(3）分配方針」をご参照下さい。

登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。更に、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務、投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「(3）投資法人の仕組み」をご参照下さい。
（注２）

本投資法人の投資口は、振替投資口（振替法第226条第１項に定める意味を有します。以下同じです。）です（振替投資口である本投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第１項、第227条第１項）。

- 7 -13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932（３）【投資法人の仕組み】①

本投資法人の仕組図（イ）資産運用委託契約（ロ）一般事務委託契約／資産保管業務委託契約／投資主名簿等管理人委託契約（ハ）会計事務等に関する業務委託契約（ニ）パイプライン・サポート等に関する覚書- 8 -2013/11/26 14:10:11

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932②

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本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容

運営上の役割名称

関係業務の内容

投資法人

大和ハウスリート投資法人

規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、主として不動
産関連資産に投資することにより運用を行います。

資産運用会社

大和ハウス・リート・マネ
ジメント株式会社

本投資法人との間で平成19年９月20日付の資産運用委託契約（その後の変更を含みます。）を締結しています。
投信法上の資産運用会社として、同契約に基づき、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います（投信法第198条第１項）。
本資産運用会社に委託された業務の内容は、(イ)本投資法人の資産の運用に係る業務、(ロ)本投資法人の資金調達に係る業務、(ハ)本投資法人への報告業務及び(ニ)その他本投資法人が随時委託する上記(イ)から(ハ)に関連し又は付随する業務（本投資法人の役員会に出席して報告を行うことを含みます。）です。

機関運営事務受託者

三井住友信託銀行株式会社

資産保管会社
投資主名簿等管理人

本投資法人との間で平成19年９月20日付の一般事務委託契約及び資産保管業務委託契約並びに平成24年９月26日付の投資主名簿等管理人委託契約をそれぞれ締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第４号）として、一般事務委託契約に基づき、機関の運営に関する事務を行います。
また、投信法上の資産保管会社（投信法第208条第１項）として、資産保管業務委託契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務等を行います。
加えて、投信法上の一般事務受託者として、投資主名簿等管理人
委託契約に基づき、(イ)投資主名簿の作成及び備置きその他の投資主名簿に関する事務、(ロ)投資主に対して分配又は払戻しをす
る金銭の支払に関する事務及び(ハ)投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務等を行います（投信法第117条第２号、第３号及び第６号）。

会計事務受託者

税理士法人平成会計社

本投資法人との間で平成19年９月20日付の会計事務等に関する業
務委託契約（その後の変更を含みます。）を締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第５号及び第６号）
として、会計事務等に関する業務委託契約に基づき、(イ)計算に関する事務、(ロ)会計帳簿の作成に関する事務、(ハ)納税に関する事務並びに(ニ)その他(イ)から(ハ)の事務に関連し又は付随する業務等を行います。

③

上記以外の本投資法人の主な関係者
役割

名称

業務の内容

パイプライン・サポ
ート会社

大和ハウス工業株式会社
大和リース株式会社

本投資法人及び本資産運用会社との間で、平成24年８月20日付の
パイプライン・サポート等に関する覚書を締結しています。パイ

大和小田急建設株式会社

プライン・サポート会社としての役割の詳細については、後記「２ 投資方針 (1）投資方針 ④ 成長戦略 （ニ）パイプラ
イン・サポート会社とのサポート契約の活用」をご参照下さい。

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2013/11/26 14:10:11（４）【投資法人の機構】①

投資法人の統治に関する事項（イ）機関の内容
本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は２名以上（ただし、執行役員の員数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第20条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名、執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。
ａ．投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第16条）が、規約の変更（投信法第140条）等、投信法第93条の２第２項に定める決議は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって行われます（特別決議）（投信法第93条の２第２項）。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第１項、規約第17条第１項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第５章「資産運用」）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
本投資法人の投資主総会は、原則として２年に１回以上開催します（規約第９条第１項）。
また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員は、かかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を受けることが必要となります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。
ｂ．執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第１項、第５項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。ただし、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管業務委託契約の締結、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた一定の職務執行について
は、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第２項）。
監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。
役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。
役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることのできる執行役員及び監
督役員の過半数が出席し、その過半数をもって行います（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、規約第24条）。投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、第２項）において、決議について特別の利害関係を有する執行役員及び監督役員は議決に加わることができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員又は監督役員の数に算入しないことが定められています。
執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときには、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の６第１項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の６
第７項）により、規約をもって、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって前記賠償責任を免除することができます（規約第27条）。
ｃ．会計監査人
本投資法人は、有限責任

あずさ監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の２第１項）とともに、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行います（投信法第115条の３第１項等）。
会計監査人は、その任務を怠ったときには、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の６第１項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の６第７項）に- 10 -

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より、規約をもって、当該会計監査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって前記賠償責任を免除することができます（規約第30条）。
（ロ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人の役員会は、執行役員１名及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員２名で構成されています。２名の監督役員は、それぞれ本投資法人及び本資産運用会社と利害関係のない弁護士及び公認会計士で構成されています。
監督役員は、投資主総会の決議によって選任され、任期は、選任後２年間となっています。ただし、補欠として又は増員のために選任された役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とされています（投信法第96条第１項、規約第21条及び第22条第１項）。
役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる執行役員及び監督役員の過半数が出席し、その過半数をもって行うものとされています（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、規約第24条）。
本投資法人は、役員会において上記のような監督役員による監督の組織等を構成することにより厳格な内部管理体制を構築しています。
（ハ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携
本投資法人の役員会は、執行役員と監督役員により構成され、少なくとも３か月に１度これを開催するものと定められています。なお、本書の日付現在、実際の運営においては、原則として１か月に１度程度の頻度で役員会を開催しています。役員会においては、執行役員による本資産運用会社の業務執行状況等に関する報告が行われます。
各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況等の報告を受け、必要に応じて本資産運用会社の役職員に資産運用状況等の報告を求めます。
一方で、会計監査人は、決算期（毎年２月末日及び８月末日）毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を監督役員に報告します。また、会計監査人は、その職務を遂行するに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときは、遅滞なくこれを監督役員に報告しなければなりません（投信法第115条の３第１項）。
（ニ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
・本資産運用会社に対する管理体制
執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、本資産運用会社の役職員を役員会に同席させ、業務執行等について説明をさせることができます。
・一般事務受託者及び資産保管会社に対する管理体制
執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、一般事務受託者及び資産保管会社の役職員を役員会に同席させ、業務執行等について説明をさせることができます。

- 11 -

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投資法人の運用体制
前記のとおり、本投資法人は資産の運用を本資産運用会社に委託して行います。
（イ）業務運営の組織体制
本資産運用会社の業務運営の組織体制は、以下のとおりです。

本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産の運用に係る業務を行います。
また、本投資法人の資産の運用等に関する事項を審議し、決定すること等を目的とする機関として投資委員会
を、本資産運用会社における法令、諸規程、諸規則その他に係るコンプライアンス上の問題の有無を審議することを目的とする機関としてコンプライアンス委員会を、それぞれ設置しています。
（ロ）本資産運用会社の各組織の業務分掌体制
各組織の業務分掌体制は、以下のとおりです。
組織
投資運用部

主な業務の概略＜投資グループ＞
・本投資法人の運用ガイドライン及び投資方針の策定及び変更に関する事項
・本投資法人の資産取得・売却計画の策定に関する事項
・本投資法人の運用資産の取得及び売却
・不動産市場等の調査分析
・投資委員会の運営に関する事項
・その他上記に付随又は関連する事項＜運用グループ＞
・本投資法人の資産管理計画書の策定及び変更に関する事項
・本投資法人の資産の賃貸及び管理・本投資法人の賃借人の与信管理及び運用資産のリスク管理
・本投資法人の資産運用実績の分析・評価
・投資委員会の運営に関する事項
・その他上記に付随又は関連する事項- 12 -

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組織
財務部

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主な業務の概略
・本投資法人の年度運用計画及び資金計画の策定及び変更に関する事項
・本投資法人の資金調達の実行に関する事項
・本投資法人のＩＲに関する事項
・本投資法人の決算に関する事項
・本投資法人の分配金に関する事項
・本投資法人のポートフォリオ全般の管理及び分析
・本投資法人の情報開示に関する事項
・不動産投資信託証券市場及び資本市場の調査・分析
・その他上記に付随又は関連する事項

経営管理部

・本投資法人の投資主総会及び役員会の運営に関する事項
・本投資法人の会計、税務及び資金管理に関する事項
・その他本投資法人に関する事項で上記に付随する事項
・本資産運用会社の経営方針及び予算の策定等に関する事項
・本資産運用会社の株主総会及び取締役会の運営に関する事項
・本資産運用会社の規程の制定及び改廃に関する事項
・本資産運用会社の配当方針及び配当計画案の策定
・本資産運用会社の人事・総務全般に関する事項
・本資産運用会社の決算に関する事項
・監督官庁、関連諸団体等への対応
・苦情等処理、訴訟行為及び執行保全行為に関する事項
・リスク管理に関する事項
・その他上記に付随又は関連する事項

コンプライアンス・オフィサー・コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラム案の策定及び主要施策の実施
・法令諸規則等を厳格に遵守する企業風土を醸成するための本資産運用会社の役職員に対するコンプライアンスに関する指導、研修等の実施
・日常の業務執行における法令諸規則等の遵守状況についての監視監督及び必要な指示の実施
・法人関係情報管理責任者として、内部者取引防止のための法人関係情報の管理
・情報管理責任者として、内部情報の漏えい防止のための内部情報の管理
・内部監査責任者として、１事業年度に１回以上の内部監査の実施
・コンプライアンスに関する関係当局、外部専門家（弁護士、外部監査人等）への対応
・苦情等処理に関する苦情等対応責任者との協議及び必要な対応策の指示
・その他上記に付随又は関連する事項

コンプライアンス室

・法令等及び社内諸規程等の遵守状況の検証及び監督指導・内部監査の方針及び計画案策定並びに内部監査の実施
・コンプライアンスの方針に関する事項
・コンプライアンス・マニュアルの制定及び改正に関する事項
・コンプライアンス・プログラムの策定・実行及び見直しに関する事項
・コンプライアンスに関する社内研修等の実施に関する事項
・コンプライアンス委員会の運営に関する事項
・反社会的勢力の排除体制の策定及びその実行に関する事項
・その他上記に付随又は関連する事項- 13 -

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2013/11/26 14:10:11（ハ）委員会の概要
各委員会の概要は、以下のとおりです。
ａ．投資委員会委員

代表取締役社長、常勤取締役、投資運用部長、財務部長、経営管理部長及びコンプライア
ンス・オフィサー（委員長は、投資運用部担当取締役）（以下、総称して「投資委員会委員」ということがあります。）

審議内容(ⅰ)運用資産の運用に係る投資方針等の策定及び改定(ⅱ)年度運用計画の策定及び改定(ⅲ)本投資法人の運用資産の取得又は売却に関する選定及び条件の決定(ⅳ)運用資産に関する重要な契約締結及び変更並びに解約の決定(ⅴ)本投資法人の資金調達及び配当政策に係る基本方針の策定及び改定(ⅵ)その他運用資産の運用に係る重要事項

審議方法等

・投資委員会は、議決権を有する投資委員会委員の３分の２以上の出席により成立し、議決権を有する投資委員会委員の３分の２以上の賛成により議案を決定するものとします。ただし、代表取締役社長及びコンプライアンス・オフィサーの出席は必須とします。
・コンプライアンス・オフィサーを除く投資委員会委員は、１人につき１個の議決権を有しますが、本資産運用会社の利害関係者（後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３
管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限 （2）利益相反取引防止規程」をご参照下さい。以下同じです。）と本投資法人との取引に関して投資委員会が審議を行う場合には、当該利害関係者に該当することとなる議決権を有する投資委員会委員又は法人たる利害関係者の役員若しくは使用人の地位を現に有する議決権を有する投資委員会委員（兼職の場合を含みますが、本資産運用会社に出向又は転籍している場合を除きます。）は、当該決議に加わることができません。この場合、当該投資委員会委員の数は、上記の議決権を有する投資委員会委員の数に算入しません。
・コンプライアンス・オフィサーは、議決権を有しませんが、意見を述べることができ、また、投資委員会の審議過程でコンプライアンス上問題があると判断した場合には、投資委員会の審議の中断を命じることができます。かかる中断命令が発令された場合には、コンプライアンス・オフィサーが審議の再開を命じるまで、当該議案について投資委員会における審議及び決議を行うことはできません。

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2013/11/26 14:10:11

ｂ．コンプライアンス委員会委員

代表取締役社長、コンプライアンス・オフィサー、常勤取締役、投資運用部長、財務部
長、経営管理部長、及び外部委員１名（注）（委員長は、コンプライアンス・オフィサー）（以下、総称して「コンプライアンス委員会委員」ということがあります。）

審議内容(ⅰ)コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムの策定及び改定(ⅱ)コンプライアンス上不適切な行為及び不適切であるとの疑義がある行為に対する改善措置(ⅲ)重要な苦情等について、対応策及び再発防止策等に関する事項(ⅳ)取締役会において決定することを必要とする事項のうちコンプライアンス・オフィサ
ーが、コンプライアンス上の問題を審議する必要があると認めたもの(ⅴ)その他、コンプライアンス・オフィサーがコンプライアンス上問題があると判断した事項についてのコンプライアンス上の問題の有無(ⅵ)上記に準ずるコンプライアンス上重要な事項

審議方法等

・コンプライアンス委員会は、議決権を有するコンプライアンス委員会委員の３分の２以上の出席により成立し、議決権を有するコンプライアンス委員会委員の３分の２以上の賛成により議案を決定するものとします。ただし、コンプライアンス・オフィサー及び外部委員の出席は必須とし、コンプライアンス・オフィサー及び外部委員の賛成を必須の決議成立要件とします。
・コンプライアンス委員会委員は、１人につき１個の議決権を有しますが、本資産運用会
社の利害関係者と本投資法人との取引に関してコンプライアンス委員会が審議を行う場
合には、当該利害関係者に該当することとなる議決権を有するコンプライアンス委員会
委員又は法人たる利害関係者の役員若しくは使用人の地位を現に有する議決権を有する
コンプライアンス委員会委員（兼職の場合を含みますが、本資産運用会社に出向又は転籍している場合を除きます。）は、当該決議に加わることができません。この場合、当該コンプライアンス委員会委員の数は、上記の議決権を有するコンプライアンス委員会
委員の数に算入しません。
・コンプライアンス・オフィサーに支障ある場合等コンプライアンス委員会の招集又は出席が困難であり、かつ緊急の必要性があると認められるときは、コンプライアンス・オ
フィサーは、予め指名した者にその職務を代行させるものとしています。

（注）

本書の日付現在、弁護士１名が外部委員に選任されています。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932③

2013/11/26 14:10:11

投資運用の意思決定機構
本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託していますが、本資産運用会社の資産運用に関する重要な意
思決定プロセスは、以下のとおりです。
（イ）本投資法人の資産の運用に係る投資方針（運用ガイドライン）に関する意思決定

本資産運用会社は、本投資法人の規約の投資方針等の基本方針を実現するため、本投資法人の規約等に沿って運用ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係者との取引ルール、投資物件の取得及び投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めています。運用ガイドラインは、１年に１度見直しを行うことを原則としま
すが、見直しの結果によって変更を行わないこともあります。また、投資環境の大幅な変化が生じた場合には、その都度見直し及び変更を行うことがあります。
運用ガイドラインの策定の意思決定プロセスは、以下のとおりです。
運用ガイドラインは投資運用部投資グループが財務部と協議の上、議案を起案します。起案された議案
は、コンプライアンス室により法令等の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無が検討されます。
コンプライアンス室により問題がないと判断された場合には、当該議案は、投資委員会に上程されます。投資委員会において承認された議案は、投資委員会の審議結果とともに、コンプライアンス委員会に上程され、法令等の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無が審議されます。コンプライアンス委員会において承認された議案は、審議された委員会の審議結果とともに取締役会に上程されます。取締役会において承認された場合、承認された運用ガイドラインは策定されます。ただし、運用ガイドラインの重要事項の変更については、取締役会において承認された議案が、本投資法人の役員会に上程され、本投資法人の役員会において承認された場合、策定されます。なお、代表取締役社長は、上記に従い本投資法人の役員会に上程される場合を除き、策定後速やかに本投資法人の役員会に報告するものとします。
なお、各意思決定の過程で問題があると判断された場合には、当該議案の修正又は廃案が指示されます。
運用ガイドラインの変更の意思決定プロセスも、上記と同様です。

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2013/11/26 14:10:11（ロ）本投資法人の資産の取得及び売却に関する意思決定
運用資産の取得の意思決定プロセスは、以下のとおりです。

＜利害関係者以外の者からの取得＞
投資運用部投資グループは、運用資産の取得のために、所定のデュー・デリジェンスを行い、投資対象物件を選定の上、取得案件として起案します。
起案された議案は、コンプライアンス室により法令等の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無が検討されます。コンプライアンス室により問題がないと判断された場合には、当該議案は、投資委員会に上程されます。投資委員会において承認された議案は、投資委員会の審議結果とともに、コンプライ
アンス委員会に上程され、法令等の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無が審議されます。コンプライアンス委員会において承認された議案は、審議された委員会の審議結果とともに取締役会に上程されます。取締役会において承認された場合、承認された取得案件は実施されます。なお、代表取締役社
長は、承認された取得案件の内容について、承認後速やかに本投資法人の役員会に報告します。
＜利害関係者からの取得＞
利害関係者から運用資産を取得する場合には、取締役会において承認された議案は、本投資法人の役員会に上程され、更に本投資法人の役員会の承認を必要とします。本投資法人の役員会において承認された
場合、承認された取得案件は実施されます。
なお、各意思決定の過程で問題があると判断された場合には、当該議案の修正又は廃案が指示されます。
運用資産の売却の意思決定プロセスも、上記と同様です。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932④

2013/11/26 14:10:11

投資運用に関するリスク管理体制の整備状況
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以下のとおりリスク管理体制を整備しています。
（イ）運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
本資産運用会社は、本投資法人の規約の投資方針等の基本方針を実現するため、本投資法人の規約等に沿って運用ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係者との取引ルール、投資物件の取得及び売却並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めています。本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守すること
により、投資運用に係るリスクの管理に努めます。
また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理方針、リスク管理統括者及びリスク情報
発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要なリスクとして、運用リスク、本投資法人の財務に関するリスク、反社会的勢力に関するリスク、コンプライアンス等に関するリスク、税務リスク、
事務リスク、システムリスク及びレピュテーションリスク等を定義し、取締役会や本資産運用会社のリスクに関する統括者である経営管理部長及び各部のリスク管理に関する責任者である各部の部長の役割を定めています。なお、リスク管理状況については、各部長が、モニタリングをし、半年に１度代表取締役社長及び取締役会に報告することとされており、リスク管理体制の適切性及び有効性並びにリスク対策の実施状況等については、リスク管理の状況等を踏まえた上で、コンプライアンス・オフィサーが内部監査により検証を行い、その結果を代表取締役社長及び取締役会に報告するものとしています（かかる内部監査による検証の
詳細については、後記「（ロ）内部監査による検証」をご参照下さい。）。
（ロ）内部監査による検証
コンプライアンス・オフィサーは、内部監査責任者として、全部署に対して１事業年度に１回以上、定期の内部監査を実施するほか、代表取締役社長又は監査役の命令により随時内部監査を実施します。内部監査
は、会社の組織、制度及び業務が経営方針及び社内規程並びに法令諸規則等に従って適正かつ効率的に運用されているかについての検証、評価及び助言並びに各部署におけるリスク管理体制を含む内部管理体制等の適切性、有効性の検証及び問題点の改善方法の提言等を含むものとされています。コンプライアンス・オフ
ィサーは、内部監査終了後、遅滞なく内部監査報告書を作成し、代表取締役社長、取締役会及び被監査部署に報告するほか、内部監査における改善勧告又は指摘をした事項の改善状況について適時に確認を行うもの
としています。内部監査の結果及びこれに基づく業務の改善状況について本投資法人の役員会に報告するものとされています。なお、取締役会又はコンプライアンス・オフィサーは、必要があると判断した時は、弁護士等外部専門家等による外部監査を行い、外部専門家等から報告を求めることができます。
（ハ）利益相反取引防止規程
後記「第二部 投資法人の詳細情報

第３管理及び運営２

利害関係人との取引制限(2)利益相反取引防止規程」をご参照下さい。
（ニ）内部者取引管理規程
本資産運用会社では、内部者取引管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー類似取引の防止に努めています。なお、同規程によれば、本資産運用会社の役職員等は、本投資法人の投資口及び投資法人債について、売買等を行ってはならないものとされており、本資産運用会社の役職員でなくなった後も１年間は、当該規程に従わなければならないものとされています。
（ホ）フォワード・コミットメント等
フォワード・コミットメント等（後記「２投資方針(1）投資方針⑦

フォワード・コミットメント

等に関する基本方針」に定義します。）に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することにな
ります。このため、フォワード・コミットメント等を行う場合、本資産運用会社において、違約金、物件の取得額及び契約締結から物件引渡しまでの期間の各上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを策定し、当該リスクを管理しています。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（５）【投資法人の出資総額】（本書の日付現在）
出資総額59,381百万円

発行可能投資口総口数

2,000,000口

発行済投資口数の総数

122,540口

本投資法人設立以降の出資総額及び発行済投資口総数及び出資総額の異動は、以下のとおりです。
年月日

発行済投資口総数（口）

摘要

増減

残高

出資総額（百万円）
増減

備考

残高

平成19年９月14日

私募設立

400

400

200

200

（注１）

平成19年12月11日

私募増資

6,800

7,200

3,400

3,600

（注２）

平成20年12月10日

私募増資

7,400

14,600

3,700

7,300

（注３）

平成24年11月27日

公募増資

102,800

117,400

49,601

56,901（注４）

平成24年12月26日

第三者割当増資

5,140

122,540

2,480

59,381（注５）（注１）

本投資法人の設立に際して、１口当たり発行価格500,000円にて投資口を発行しました。

（注２）

１口当たり発行価格500,000円にて、新規物件の取得資金の調達を目的として私募により新投資口を発行しました。

（注３）

１口当たり発行価格500,000円にて、新規物件の取得資金及び借入金の返済資金の調達を目的として私募により新投資口を発行しま
した。

（注４）

１口当たり発行価額482,500円にて、新規物件の取得資金及び借入金の返済資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しま
した。

（注５）

１口当たり発行価額482,500円にて、公募増資に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。

（６）【主要な投資主の状況】
平成25年８月31日現在の投資主のうち、保有する投資口の比率が高い上位10名は以下の通りです。
発行済投資口の総所有投資口数数に対する所有投
氏名又は名称
住所（口）
資口数の割合（％）
日本トラスティ・サービス信託
東京都中央区晴海一丁目８番11号
29,14623.78
銀行株式会社（信託口）
大和ハウス工業株式会社

大阪府大阪市北区梅田三丁目３番５号

16,60013.55

東京都千代田区大手町二丁目２番２号

6,868

5.60

東京都港区浜松町二丁目11番３号

6,019

4.91

BATIMENT A, 33, RUE DE GASPERICH, L5826, LUXEMBOURG

5,409

4.41

4,928

4.02

P.O. BOX 351 BOSTON MASSACHUSETTS
02101 U.S.A.

1,817

1.48

株式会社八十二銀行

長野県長野市中御所字岡田178番地８

1,815

1.48

富士火災海上保険株式会社

大阪府大阪市中央区南船場一丁目18番11号

1,794

1.46

全国共済農業協同組合連合会

東京都千代田区平河町二丁目７番９号ＪＡ
共済ビル

1,142

0.93

75,53861.64

野村信託銀行株式会社（投信口）
日本マスタートラスト信託銀行
株式会社（信託口）
ノムラバンクルクセンブルグエ
スエー
資産管理サービス信託銀行株式
会社（証券投資信託口）
ステート ストリート バンク
アンド トラスト カンパニー
５０５２２５

東京都中央区晴海一丁目８番12号 晴海ア
イランドトリトンスクエアオフィスタワー
Z棟

合計- 19 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（参考）平成25年８月31日現在の所有者区分別の投資主数及び投資口数並びにそれらの比率は、以下の通りです。
投資主数（人）
所有者区分

投資口数（口）
投資主比率
（％）

投資口比率
（％）

個人・その他

5,438

93.61

15,58812.72

金融機関(注)98

1.69

69,12856.41

その他の国内法人

182

3.13

21,08917.21

外国法人・個人

91

1.57

16,735

13.66

5,809

100.00122,540

100.00

合計(注)第一種金融商品取引業者を含みます。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

２【投資方針】（１）【投資方針】① 基本方針本投資法人は、その資産の運用に際して「安定性」を最重要視し、長期的にキャッシュフローの安定性を高める運用を行うとともに、運用資産の着実な成長を図ることにより、長期的な安定収益の確保と投資主価値の最大化を目指すことを基本方針とします。かかる基本方針を達成するために、物流施設と商業施設を投資対象とし、中でも「高機能型物流施設」（注１）及び「専門店集積型商業施設」（注２）への投資によって投資主への安定した運用成果の分配を目指します。
（注１）「高機能型物流施設」とは、本投資法人が物流適地と考える立地に所在し、本投資法人が十分な競争力を有すると考える
水準を満たす設備・仕様を備えた物流施設をいいます。以下同じです。

（注２）「専門店集積型商業施設」とは、本投資法人が商業適地と考える立地に所在し、商品やサービスがその地域の消費者に広く認知されている専門店を核として構成され、その地域の顧客層や購買力等に合致したテナント業態及び規模を有する商業施設、又は周辺の複数の商業施設と一体となっている商業施設群のうち当該専門店が入居している商業施設をいいます。以下同じです。

本投資法人は、生産者と消費者を繋ぐ物流施設と、流通小売企業と消費者を繋ぐ商業施設を、いずれも消費者との接点となる、人々の生活に密着した分野に係る資産と考えています。すなわち、これらの資産は、いかなる経済環境のもとにおいても必要不可欠なものであり、今後も安定的な需要が見込まれ、安定性を最重要視する本投資法人の基本方針に適うものと考えています。
また、本投資法人は、物流施設及び商業施設について、他の用途の不動産と比較した場合、法人テナントとの長期契約が可能であり、かつ稼働率も安定しているという傾向があるため、長期にわたり安定的な収益を確保するのに適したアセットタイプであると考えています。本投資法人は、これらのアセットタイプについて、適切な物件の選定及び運営を通じてテナント満足度の高い資産の運用を行うことが可能であり、長期の賃貸借契約を締結することによって、本投資法人の長期的にキャッシュフローの安定性を高める運用が可能になると考えています。
本投資法人は、前記のとおり長期的に安定収益を実現できる物流施設及び商業施設の２つのアセットタイプに対して、組入比率の制約を設けず柔軟に投資することにより、他のアセットタイプに投資する場合と比較してよりキャッシュフローの安定したポートフォリオの構築を目指します。また、本投資法人は、その成長戦略の遂行にあたり、本資産運用会社独自のノウハウとネットワークを活かし、物件取得チャンネルの多角化を推進するとともに、全国の豊富な土地情報と顧客基盤に裏付けられた物流施設と商業施設の豊富な開発実績を有する大和ハ
ウスグループとのコラボレーションを通じて、競争力の高い資産の取得による資産規模の着実な成長を図り、更には、資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により、資産価値の維持・向上を目指します。
②

本投資法人が投資対象とする物流施設と商業施設（イ）高機能型物流施設への投資とその優位性
本投資法人は、その投資対象とする高機能型物流施設について、長期的にキャッシュフローの安定性を高める見地から、立地とスペックの二つの観点について以下の考え方に基づき、物件選定を進めていきます。
立地の観点からは、消費地及び生産地への近接性、並びにそれらを結びつける交通ネットワーク（高速道路、空港、港湾等）へのアクセスが、物件選定において非常に重要な要素であると本投資法人は考えています。
また、近年の消費者ニーズの多様化に対応できる物流システム構築の流れの中では、受注出荷処理、在庫管理及び配送管理等の高度な情報処理や、ピッキング、値札付、梱包及び検品等の流通加工等の様々な作業（以下「付加価値提供サービス」といいます。）を物流施設内で行うニーズが高まっていることから、かかるニーズに対応できる労働力の確保が容易であり、通勤利便性が高い立地であることも重要な要素であると本投資法人は考えています。
一方、スペックの観点からは、付加価値提供サービスを実施するためのスペースや仕様を備えていることが重要な要素であると考えています。具体的には、原則として、一定規模以上の延床面積（6,000㎡以上）
や、床荷重（1.5ｔ／㎡以上）、天井高（５ｍ以上）、柱間隔（８ｍ以上）といった仕様を有すること、規模と取扱荷物、配送頻度等に適した接車バース、エレベーター、垂直搬送機等が設置され、作業環境が整備されていること、及び立地に応じた駐車場台数が確保されていること等を重視して物件選定を行う方針です。
本投資法人は、これらに加えて、自然環境等周辺環境への負荷が少ないことなどの要素も加味し、本投資法人の基本方針に合致した物流施設を選定していく方針です。

- 21 -

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2013/11/26 14:10:11

更に、本投資法人は、前記の立地とスペックの二つの観点からの物件選定にあたり、長期的に安定した資産運用の選択肢を確保するために、以下の二つの観点にも配慮します。
（ⅰ）テナントニーズへの対応の可能性
前記の観点に従い選別された高機能型物流施設は、立地とスペックの両面から様々なテナントのニーズに合致する十分に汎用的な物件であるといえます。加えて、テナントの利用形態や取扱荷物の特性にあわせたテナントニーズへの個別対応が可能なスペックを有するかどうかも重要であると本投資法人は考えています。そして、かかる個別対応を行うことができる物流施設は、高いテナント満足度を獲得することが可能であり、これにより、テナントに長期の賃貸借契約を締結する強いインセンティブが生じるものと本投資法人は考えています。本投資法人は、物流施設がかかるテナントニーズへの対応可能性のある汎用的なスペックを有することを重視して物件選定を行う方針です。
（ⅱ）将来的なテナントの入替えへの対応の可能性
本投資法人は、テナントニーズへの個別対応がなされている物件に投資する場合にも、後継テナントのニーズに応じたリニューアル等の対応が可能な高機能型物流施設を選別し、投資します。
前記の各観点から選別された高機能型物流施設は、物流施設として求められる立地とスペック、幅広い物流テナントのニーズに適応できる汎用性等の特徴に照らして、本投資法人の目指す長期安定的なキャッシュフローの確保を実現できる運用資産であると本投資法人は考えています。

- 22 -

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2013/11/26 14:10:11＜競争力のある設備・仕様を備えた高機能型物流施設＞（注）

本投資法人は、上記仕様のすべてを備えていない場合であっても、他の要素を考慮し、投資を行う場合があります。

- 23 -

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2013/11/26 14:10:11（ロ）専門店集積型商業施設への投資とその優位性
本投資法人は、その投資対象とする専門店集積型商業施設について、長期的にキャッシュフローの安定性を高める見地から、立地とテナントの二つの観点について以下の考え方に基づき、物件選定を進めていきます。
立地の観点からは、商業施設として長期的に安定的な集客力を維持できるための要件として、幹線道路、
生活道路、市街地からのアクセスが良好であり、施設自体の視認性が高いことを重視します。また、商業施
設は、個別性が強いことから、それぞれの物件が立地する商圏や地域の特性を精緻に見極め、それに合致したフロア構成、駐車場台数等の施設特性を有することを重視します。更に、物件規模についても商圏の特性に応じた適切な規模を有していることを重視します。
一方、テナントの観点からは、各業種において競争力を有する専門店を中心とした施設であること、生活に密着した認知度の高いテナント構成であること、核テナント（注）との契約が長期で締結されていること、稼働率が安定しており、中長期にわたって安定性が見込めること等を重視して物件選定を行う方針です。
（注）

賃貸面積が2,000㎡以上のテナントをいいます。以下同じです。

前記の各観点から選別された専門店集積型商業施設は、本投資法人の目指す長期安定的なキャッシュフロ
ーの確保を実現できる運用資産であると本投資法人は考えています。
＜競争力のある専門店を中心とする専門店集積型商業施設＞- 24 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932③

2013/11/26 14:10:11

大和ハウスグループとのコラボレーション
本投資法人は、本資産運用会社にその資産の運用を委託し、利益相反取引への対策に留意しつつ、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略の実現によって基本方針の達成を目指します。物流施設及び商業
施設の企画開発等はいずれも大和ハウスグループの中核事業のひとつと位置づけられていることから、本投資法
人は、大和ハウスグループが有する高機能型物流施設及び専門店集積型商業施設の企画開発力、全国的に事業展開を行ってきた歴史を通じて蓄積されてきた各地域の土地情報、長年にわたり築き上げられた幅広いテナントとの強固なリレーション、テナントリーシング力、プロパティ・マネジメントの強み、及び企画開発から管理までを一貫して請け負うことができる総合力を最大限に活用して、本投資法人の外部成長と内部成長を実現する方針です。
外部成長の面では、高機能型物流施設については、主として大和ハウスの開発物件であり、消費地及び生産地への近接性、並びにそれらを結びつける交通ネットワーク（高速道路、空港、港湾等）へのアクセス、労働力確保の見地から通勤利便性等に優れた優良物流施設である「Ｄプロジェクト」シリーズから取得する方針であり（注１）、競争力を維持しつつ安定的な外部成長を実現できると考えています。専門店集積型商業施設については、大和ハウスグループが長期にわたりロードサイドを中心にその出店ノウハウを蓄積し、テナント誘致の競争力を獲得してきた複合商業施設を軸として、地域や商圏の特徴に応じた最適な規模及び物件特性を有する商業施設を取得する方針です。
本資産運用会社は、大和ハウスとの企画・開発会議を設置し、物流施設及び商業施設の開発に関する情報を共有します。また、大和ハウスが開発する物流施設及び商業施設を将来的に本投資法人が取得する可能性があることから、大和ハウスによる物流施設及び商業施設の開発に際して、本投資法人の投資方針に沿った立地、スペッ
ク等の要望や提案を行っていきます。これにより、本投資法人の投資方針に沿った新規物件の取得の可能性を高め、本投資法人の更なる成長を目指します。
更に、内部成長の面では、物流施設及び商業施設の豊富な施工実績を持つ大和ハウスが総合建設会社として培ってきたノウハウ及び大和ハウスグループの運営管理ノウハウを最大限に活用した「ライフサイクルコスト（注２）の最適化」を図る方針です（なお、詳細については、後記「④下さい。）。

成長戦略（ロ）内部成長戦略」をご参照

大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を追求する上で、本投資法人は十分な利益相反対策を講じて透明性の高い取引を行う方針です。本投資法人の成長と大和ハウスグループの事業の発展が同時に達成される運用を実践することによって、長期安定的な投資主利益の確保を目指します。
（注１）「Ｄプロジェクト」は大和ハウスの登録商標ですが、本投資法人は大和ハウスより、かかる商標の使用許諾を受けていま（注２）「ライフサイクルコスト」とは、建物の設計から施工、運用、解体処分までの建物の生涯を通じて生じる様々な費用を総称していいます。ライフサイクルコストは、初期建設費であるイニシャルコストと、光熱費や保全・修繕費等のランニン

す。

グコストで構成され、本投資法人は、主としてかかるライフサイクルコストのうち、ランニングコストに注目した運用戦略を採用しています。以下同じです。

④

成長戦略（イ）外部成長戦略
ａ．大和ハウスグループによるサポート
本投資法人は、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を実現するため、大和ハウス、
大和リース及び大和小田急建設各社との間で個別にサポート契約を締結し、安定的な外部成長を目指します。本投資法人は、全国網羅的に張り巡らされた土地情報ネットワークにより、各地域経済の強みを活かした地域密着型の物件を供給できる、スポンサーである大和ハウスの開発力を最大限に活用し、外部成長戦略の実現を図ります。
大和ハウスグループが本投資法人の投資基準を理解し共有する体制を構築することで、開発段階から、本投資法人の目指す長期安定的なキャッシュフローの確保のための、テナントニーズに対応した物件の供給と、長期の賃貸借契約の締結に向けた継続的サポートの提供を本投資法人は受けることができます。
ｂ．独自の外部成長戦略
本投資法人は、大和ハウスグループからの物件情報の獲得に加え、本資産運用会社独自の情報収集ルートからも積極的に情報収集を行い、優良資産の取得に努めます。なお、本投資法人は、サポート契約に基づいて、外部物件の取得に際して、本投資法人による取得のタイミングまで大和ハウスによるウェアハウジング
機能の提供を受けることができます。
本投資法人は、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を追求する上で、十分な利益相
反対策を講じて透明性の高い取引を行う方針です（本投資法人が講じる利益相反対策の詳細は、後記「（ハ）大和ハウスのＲＥＩＴ戦略と投資主利益に配慮した運営体制の確保」をご参照下さい。）。本投資- 25 -

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2013/11/26 14:10:11

法人の発展・成長と大和ハウスグループの事業の発展が同時に達成される運用を実践することによって、長期安定的な投資主利益の確保を目指します。
（ロ）内部成長戦略
本投資法人は、長期安定的な賃貸借契約が締結されている物件を選別して投資する方針であることから、収益性を高めるためには、運営の効率化による費用の抑制を図ることによって内部成長を推進することが重要となると、本投資法人は考えています。
大和ハウスは、「建築の工業化」の理念のもとで、設計及び施工における標準化、効率化等を実現し、その確かな施工技術力と全国各地で積み重ねてきた物流施設及び商業施設の豊富な実績やノウハウを活かし、経済的かつ計画的な維持管理の行いやすい建物を建築してきていると、本投資法人は考えています。
そして、本投資法人は、建物・設備のメンテナンスから、短期修繕、長期修繕、リニューアル工事及び再開発まで、長期にわたる一貫した大和ハウスグループのサポートを受けることによって、大和ハウスグルー
プのノウハウを活用でき、計画的、定期的に点検を行い建物の状況を把握し、適切な時期に適切な予防保全
的な修繕や、性能向上を図る改善を実施することが可能となり、ライフサイクルコストの最適化につながると考えています。
本投資法人は、大和ハウスグループによるライフサイクルコストに関するサポート業務やＰＭ業務を通して大和ハウスグループのノウハウを活かした運営管理に努めるとともに、競争力及び資産価値の維持及び向上のための施策を講じることで、賃料及び稼働率の維持及び向上並びにコスト削減を目指します。
（ハ）大和ハウスのＲＥＩＴ戦略と投資主利益に配慮した運営体制の確保
ａ．大和ハウスのＲＥＩＴ戦略
大和ハウスは、テナントが主として個人である賃貸住宅については大和ハウス・レジデンシャル投資法人
に対して、テナントが主として法人である物流施設と商業施設については本投資法人に対して、物件情報の提供や優先的売買交渉権の付与等を行うサポート契約を締結し、それぞれの投資法人の成長戦略を支える方針です。

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2013/11/26 14:10:11

また、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を追求する上で、本投資法人は十分な利益相反対策を講じて透明性の高い取引を行う方針です。本投資法人の発展・成長と大和ハウスグループの事
業の発展が同時に達成される運用を実践することによって、長期安定的な投資主利益の確保を目指します。
ｂ．大和ハウスによる投資口の保有（セイムボート出資）
大和ハウスは、本投資法人の投資主の利益と本投資法人のスポンサーである自社の利益を共通のものとするという観点から、サポート契約において、(ⅰ)本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、当該投資口の一部を取得することについて真摯に検討する意向であること、及び(ⅱ)本投資法人の投資口を保有する
場合には、保有した投資口については、特段の事情がない限り保有を継続する意向であることを本投資法人
及び本資産運用会社との間で確認しています。
ｃ．利益相反対策と第三者性を確保した運営体制を採用
ⅰ．投資主の利益保護を目的とした意思決定フローにおける第三者性の確保
本投資法人は、利害関係者との取引を行うにあたっては、第三者である外部委員の賛成を要件とするコンプライアンス委員会の決議と、第三者である役員のみで構成され、その過半数の賛成を要件とする投資法人役員会の承認を要することとしており、第三者性を確保した運営体制を採用しています。

ⅱ．利益相反取引防止に係る自主ルールの採用
本投資法人は、利害関係者との取引に関して大要以下のルールを採用しており、利益相反取引防止に努めています（かかる利益相反取引防止に係る自主ルールの詳細については、後記「第二部 投資法人の詳
細情報 第３い。）。

管理及び運営２

利害関係人との取引制限

利害関係者との取引種類(2)利益相反取引防止規程」をご参照下さ
取引基準の概要

物件取得

鑑定評価額を超える場合には取得しない（注）

物件売却

鑑定評価額未満となる場合には売却しない

物件賃貸

市場価格、周辺相場及び対象物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して適正な賃貸条件に基づき賃貸する
原則として実績、マーケット水準、役務提供の内容及び業務総量を勘ＰＭ業務委託案の上、適正な条件で決定する
本資産運用会社による定期的なパフォーマンス・チェックの結果、基準に達しない場合には契約を更新しない
宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みま売買・賃貸の媒介業務の委託

工事発注（１件当たり1,000万円以上の工事）（注）す。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）に規定する報酬の範囲内とし、提供業務の内容等を勘案の上、適正な条件で決定する
第三者見積価格又は意見書等の検証資料を取得の上、対象物件に対する熟知度等を総合的に判断して適正価格により発注する

大和ハウスがウェアハウジングした物件を取得する場合には、１投資案件当たりの投資額に、利害関係者が当該物件取得のために負担した諸費用を加算した金額をもって、取得することができるものとします。

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2013/11/26 14:10:11（ニ）パイプライン・サポート会社とのサポート契約の活用
本投資法人は、パイプライン・サポート会社との間で、パイプライン・サポート等に関する契約（いずれも有効期間は10年間であり、更新できます。）を締結しています。本投資法人は、着実な外部成長及び内部成長を実現するためにパイプライン・サポート等に関する契約を最大限に活用します。
本投資法人が締結している各パイプライン・サポート等に関する契約の概要は、以下のとおりです。
ａ．大和ハウスとのパイプライン・サポート等に関する覚書ⅰ．
優先的売買交渉

大和ハウスは、以下の場合に、自ら又は一定の者をして、本投資法人及び本資産運用会社に対し、第三者に先立ち当該不動産等に関する情報を優先的に提供し、優先的に売買交渉をする権利（以下、本権の付与及び優
先的物件情報のⅰ．において、「優先的売買交渉権」といいます。）を付与します（注）。
・自ら又は自らが出資し若しくは不動産等のアセットマネジメント業務を受託している特別目的会

提供社（以下、本ａ．において、「グループＳＰＣ」といいます。）が保有し又は今後開発して保有することになる国内の適格不動産等（本投資法人から取得した不動産等を含みます。）を売却しようとする場合・大和ハウス及びグループＳＰＣを除く大和ハウスのグループに属する会社（大和ハウスの連結子
会社をいい、本資産運用会社及び本投資法人並びに大和ハウス・アセットマネジメント株式会社
を除きます。以下、本ａ．において、「グループ会社」といいます。）が保有し又は今後開発して保有することになる国内の適格不動産等を売却しようとする場合＜優先的売買交渉権の概要＞
・所定の期間、本投資法人及び本資産運用会社が優先的に取得を検討できる
・上記所定の期間の経過まで、大和ハウスは、当該優先的売買交渉権の対象となる物件の情報を第三者に提供してはならない
・情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は優先交渉権付与者が当該第三者に提示する売却条件が本投資法人及び本資産運用会社の提示した条件と同等又はそれ以下であった場合、本投資法人及び本資産運用会社に対しその取得の意向を再度確認し、本投資法人
及び本資産運用会社が再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じる＜適用除外＞
以下の事由がある場合には、優先的売買交渉権の付与は行われません。
・第三者との共同事業に基づき開発・取得した不動産等で、当該第三者に譲渡又は優先交渉権を付与することをあらかじめ合意している場合
・共有持分、出資持分を一定の条件の下で他の共有者、出資者に譲渡又は優先交渉権を付与することを他の共有者又は出資者との間であらかじめ合意している場合
・行政機関の要請に基づいて不動産等を売却する場合
・覚書締結前に既に締結済みの第三者との契約に基づき、当該第三者に対して優先交渉権を付与することを要する場合
また、大和ハウスは、自らの取引先である個人又は法人（デベロッパーを含みます。）が所有又は開発する国内の適格不動産等について、当該個人又は法人が売却を検討していることを知った場合には、当該不動産等の所有者又は開発者の意向等で情報を提供することができない場合を除き、本投資法人及び本資産運用会社に対し、遅くとも第三者に情報を提供すると同時に当該不動産等に関する情報を提供します。

ⅱ．
売却物件に関す

大和ハウスは、原則として、本投資法人及び本資産運用会社が保有資産の売却を予定している旨を通知した場合には、当該売却予定の不動産等を購入する意欲があると合理的に見込まれる購入希望者のる情報の提供情報を、本投資法人及び本資産運用会社に対し、第三者に先立ち優先的に提供します。

ⅲ．
リーシングサポ

大和ハウスは、本投資法人の為に、常に最新の賃貸需要動向の把握に努めるとともに、本投資法人が取得を意図する適格不動産等及び本投資法人の保有する不動産等について、実効的なリーシング戦略

ート業務の提供を策定する等リーシングに関するサポート業務を提供するものとし、本投資法人による早期のテナン
ト確保を可能とするべく最大限努力します。

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ａ．大和ハウスとのパイプライン・サポート等に関する覚書
ⅳ．

本投資法人及び本資産運用会社は、将来における本投資法人による適格不動産等の取得を目的としウェアハウジン
グ機能の提供て、覚書当事者以外の第三者である売主により保有又は運用されている適格不動産等（以下、本ⅳ．
において、「取得予定不動産等」といいます。）の取得及び一時的な保有（以下、本ⅳ．において、「ウェアハウジング」といいます。）を大和ハウスに依頼することができます。
＜大和ハウスが提供するウェアハウジング機能の概要＞
・本投資法人及び本資産運用会社は、取得予定時期並びに取得予定価格又は取得価格の決定方法を提示した上で、ウェアハウジングを大和ハウスに依頼することができる
・大和ハウスが前記の依頼を受諾した場合、大和ハウス、本投資法人及び本資産運用会社は、基本的事項について書面により合意し、大和ハウスは、かかる合意に基づき大和ハウス又は大和ハウスが保有又は運営する特別目的会社において当該取得予定不動産等を取得し、保有する
・大和ハウスは、取得予定不動産等を取得した場合、本投資法人及び本資産運用会社が提示した取得予定時期を経過するまでの間、本投資法人以外の第三者に当該取得予定不動産等の売却その他の処分の申入れをしてはならず、また、かかる期間内に本投資法人及び本資産運用会社が取得を申し出た場合、大和ハウス、本投資法人及び本資産運用会社との間で取得予定不動産等の売却に関する詳細を合意の上、当該取得予定不動産等を本投資法人に売却する
・本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人及び本資産運用会社が提示した取得予定時期に当該取得予定不動産等を取得することが困難となった場合には、大和ハウスに対してその旨及び希望する延長後の取得予定時期を通知し、取得予定時期を延長することができる。ただし、かかる通知による取得予定時期の延長は、通算で１年間を超えることはできないⅴ．
本投資法人の保本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の保有資産の再開発を希望する場合には大和ハウスに対し、第三者に先立ち当該不動産等に関する情報を優先的に提供するものとされています。

有資産の再開発に関する支援＜大和ハウスに対する優先的物件情報提供の概要＞
・所定の期間、大和ハウスが当該不動産等に係る再開発計画案（当該不動産等を大和ハウスが買い取り、収益不動産（毎月一定の賃料収入のある不動産等のうち適格不動産等に該当するものをいいます。）の再開発を行うことを内容とする再開発計画案に限ります。）による取得を優先的に検討できる
・上記所定の期間の経過まで、本投資法人及び本資産運用会社は、当該優先的売買交渉権の対象となる物件の情報を第三者に提供してはならない
所定の期間内に、大和ハウスから、本投資法人及び本資産運用会社が合理的に満足する内容の再開発計画案の提出を受けた場合には、本投資法人及び本資産運用会社は、大和ハウスに対し、第三者に先立ち当該不動産等に関して優先的に売買交渉をする権利（以下、本ⅴ．において、「優先的売買交渉権」といいます。）を付与します。
＜優先的売買交渉権の概要＞
・所定の期間経過まで、本投資法人及び本資産運用会社は、大和ハウス以外の第三者との間で、当該不動産等に関する売買その他の処分に関する交渉を行ってはならず、かつ、当該不動産等に関する情報も提供してはならず、また、大和ハウスとの間で、当該不動産等の売買交渉をする
・情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は本投資法人及び本資産運用会社が当該第三者に提示する売却条件が大和ハウスの提示した条件と同等又はそれ以下であった場合、大和ハウスに対しその購入意思を再度確認し、大和ハウスが再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じる

ⅵ．

大和ハウスは、建物・設備のメンテナンス、短期修繕、長期修繕、リニューアル工事及び再開発等の施設運営に関す
るアドバイザリ

コスト並びに運営費用（以下、本ⅵ．において、「ライフサイクルコスト」といいます。）を最適化
し、当該不動産等につき効率的に競争力を維持することを目的に、本投資法人の為に、修繕・リニュ

ー業務の提供ーアルに関するノウハウの提供その他の施設運営に関するアドバイザリー業務を提供するものとし、
本投資法人の保有する不動産等のライフサイクルコストの最適化に協力します。

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ａ．大和ハウスとのパイプライン・サポート等に関する覚書
ⅶ．

大和ハウスは、本投資法人及び本資産運用会社の依頼があった場合には、本資産運用会社に対し、適その他の支援

用法令に反しない範囲で、不動産等取得及び運用に関する助言・補助、人材の派遣を含め必要とされる人材確保への協力、並びに投資判断に必要な資料及び情報の提供、本資産運用会社の役職員に対する研修の提供その他の必要な支援を行います。

ⅷ．

大和ハウスは、本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、当該投資口の一部を取得することに投資口の取得及び保有

ついて真摯に検討する意向であること、及び、本投資法人の投資口を保有する場合には、保有した投資口については、特段の事情がない限り保有を継続する意向であることを確認します。

（注）グループ会社が本投資法人又は本資産運用会社との間で物件情報の提供に関し別途の契約等を締結している場合には、当該契約等に定めるところによるものとされており、当該グループ会社に対して適用されません。

ｂ．大和リースとのパイプライン・サポート等に関する覚書
ⅰ．

左記の事項について、大和ハウスとのパイプライン・サポート等に関する覚書と実質的に同内容のサ優先的売買交渉権の付与及び優

ポートを受けることを合意しています。なお、大和ハウスとのパイプライン・サポート等に関する覚書の概要については、上記.「a. 大和ハウスとのパイプライン・サポート等に関する覚書」をご参

先的物件情報の
提供

照下さい。

ⅱ．
売却物件に関する情報の提供ⅲ．
リーシングサポート業務の提供
ⅳ．
その他の支援大和リースは、本投資法人及び本資産運用会社の依頼があった場合には、本資産運用会社に対し、適用法令に反しない範囲で、不動産等取得及び運用に関する助言・補助、並びに投資判断に必要な資料
及び情報の提供、その他の必要な支援を行います。

ｃ．大和小田急建設とのパイプライン・サポート等に関する覚書
ⅰ．

左記の事項について、大和ハウスとのパイプライン・サポート等に関する覚書と実質的に同内容のサ優先的売買交渉権の付与及び優

ポートを受けることを合意しています。なお、大和ハウスとのパイプライン・サポート等に関する覚書の概要については、上記.「a. 大和ハウスとのパイプライン・サポート等に関する覚書」をご参

先的物件情報の
提供

照下さい。

ⅱ．
売却物件に関する情報の提供ⅲ．
その他の支援大和小田急建設は、本投資法人及び本資産運用会社の依頼があった場合には、本資産運用会社に対し、投信法及び適用法令に反しない範囲で、不動産等取得及び運用に関する助言・補助、並びに投資判断に必要な資料及び情報の提供、その他の必要な支援を行います。

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ポートフォリオ構築方針（イ）ポートフォリオ構築方針の基本的考え方
本投資法人は、物流施設及び商業施設を運用資産として、ポートフォリオを構築することを基本方針とします。
ａ．投資対象地域
本投資法人は、三大都市圏（注）に60％（取得価格ベース）以上投資します。
ｂ．投資対象規模
物流施設、商業施設ともに運用の効率性等の観点から原則として１物件当たり10億円以上とします。また、単一物件がポートフォリオ全体に占める割合については、当該投資物件取得後の投資総額の30％を上限
とします。
（注）

「三大都市圏」とは、首都圏、中部圏及び近畿圏をいい、うち「首都圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県を、「中部圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県を、「近畿圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をそれぞれいいます。以下同じです。

（ロ）投資対象物件の投資基準
前記「② 本投資法人が投資対象とする物流施設と商業施設 （イ）高機能型物流施設への投資とその優位性」及び「同（ロ）専門店集積型商業施設への投資とその優位性」に定めるものに加え、原則として以下の投資基準を充足する物件に投資します。
投資基準
概ね10年以内の物件とします。ただし、大規模修繕等により建物性能が向上したものはこの限り

築年数

ではありません。

テナント

信用度及び反社会的勢力との関係をチェックします。
新耐震基準適合、耐震補強工事実施済み又はＰＭＬ（Probable Maximum Loss：予想最大損害

耐震性率）（以下「ＰＭＬ」といいます。）（注）が15％未満の建物であることを原則とし、ポートフォリオＰＭＬは10％未満を維持します。
完全所有権を原則とします。共有物件の場合、持分割合は原則として50％以上とし、他の所有者の信用力等を検討の上、個別物件毎に総合的に判断します。区分所有等の場合も同様に判断しま権利関係す。また、借地物件については、原則として、建物所有を目的とする借地権付の建物のみを投資対象とし、借地権設定者の属性を慎重に検討し、地代の改定、借地契約更新時の更新料負担の有
無その他の借地契約の内容等を総合的に検討して判断します。

環境・地質等

建物内有害物質含有状況、土壌汚染状況等を十分に調査・分析した上で、現況及びその中長期的な影響を検討し、個別物件毎に総合的に判断します。

遵法性

都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準（注）「ＰＭＬ」とは、当該地域で予想される最大規模の地震（475年に１度起こる可能性のある大地震＝50年間に起こる可能性が10％を超法」といいます。）等の関連諸法令を遵守している物件に投資します。
える大地震）を対象物件が受けた場合に、被災後の建物を被災以前の状態に戻すための工事費が総建替費に占める割合（％）を示したものをいいます。以下同じです。

（ハ）用途毎の方針
ａ．物流施設
ⅰ．分類
本投資法人は、投資対象とする高機能型物流施設を、以下の２つのタイプに分類しています。
分類

概要

ＢＴＳ型
（ビルド・トゥ・スーツ型）

マルチテナント型

将来的なテナントの入替えにも対応できるよう様々な業種にマッチする物流適地に立地しておに、建物の一定の汎用性を確保しながら、テナン
トの要望を取り入れたタイプの物流施設

り、同地に適した規模・グレード・設備を有する
物流施設- 31 -

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ⅱ．評価項目本投資法人の投資対象となる高機能型物流施設の評価項目は、以下のとおりです。調達、生産から販
売、消費に至るサプライチェーンの中で、市場動向への迅速な対応、物流の効率化に寄与する立地特性、施設仕様を有すると判断でき、中長期にわたる競争優位性及び収益の安定性を確保できる物件に投資を行います。
・消費地、生産地への近接性
・高速道路、空港、港湾等へのアクセス性
・労働力確保の容易性と通勤利便性

立地

・自然環境等の周辺環境
規模

・延床面積6,000㎡以上
・賃料水準
・賃貸借契約期間、残存賃貸借契約期間
・敷金金額

契約内容

・中途解約条項
テナント

設備・仕様

・業種

・賃料収入の安定性

・テナント構成・要求賃貸面積

・信用状況
・競争力

・接車バース・エレベーター、垂直搬送機

・床荷重（1.5ｔ／㎡以上）
・床高

・事務所、休憩室
・作業環境

・天井高（５ｍ以上）
・柱間隔（８ｍ以上）

・駐車場
・施設としての汎用性

・空調照明設備
ｂ．商業施設
ⅰ．分類
本投資法人は、投資対象とする専門店集積型商業施設を、以下の３つのタイプに分類しています。
分類
概要
（注）

モール型（注）

ロードサイド型

アーバン型

幹線道路、生活道路沿いに立地

幹線道路、生活道路沿いに立地

ターミナル駅近郊、都市繁華街

したエンクローズドモール、オープンモールからなる商業施設

し独立した店舗による単体及び複合商業施設に立地する商業施設

モール型のうち、エンクローズドモールとは、建物内にすべての店舗を収容し、空調の整ったモールを中央に配置するタイプのショ
ッピングモールをいいます。また、オープンモールとは、店舗間を結ぶモールを建物の外側に配置し、屋根を設けないタイプ（庇程度の屋根を設ける場合を含みます。）のショッピングモールをいいます。

- 32 -

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ⅱ．評価項目本投資法人が投資対象とする専門店集積型商業施設の評価項目は、以下のとおりです。施設全体の競争力及び将来的な競争力の維持可能性、商圏の安定性・成長性や、商圏内での競争力、テナントの信用力、契約賃料の妥当性、競合施設の近隣への出店可能性の有無等を総合的に判断した上で、収益の安定性及び成長性の期待できる物件に投資を行います。
分類

立地

規模

契約内容

テナント

設備・仕様

モール型

ロードサイド型

アーバン型

・幹線道路、生活道路からのア
クセス性

・幹線道路、生活道路からのア
クセス性・最寄り駅の乗降客数
・周辺繁華街の繁華度とその継・施設全体の視認性
・商圏内の規模の優位性

・施設全体の視認性

延床面積8,000㎡以上

延床面積3,000㎡以上

続性
延床面積500㎡以上

・賃料水準
・賃貸借契約期間、残存賃貸借契約期間
・敷金金額
・中途解約条項・業種
・テナント構成

・信用状況
・競争力

・要求賃貸面積・賃料収入の安定性

・ブランド力
・集客力

・フロア形状、導線・エレベーター、エスカレーター

・電気、水道、ガス容量
・空調照明設備

・駐車場
・施設としての汎用性・内外装（ニ）開発案件等への投資方針
本投資法人は、原則として、取得する時点で未稼働の物件等は投資対象としません。ただし、未稼働物件
又は建設予定若しくは建設中の物件であっても、稼働又は竣工後の入居テナント確保が十分可能と判断され、取得後の収益の安定性が見込まれ、かつ、完工、引渡しのリスクが極小化されている場合には、投資を行うことができるものとします。
もっとも、かかる開発案件の取得の意思決定においては、当初の意思決定時点で建物が竣工していないことから、竣工後の物件が当該意思決定時の想定と異なるものとなり、結果的に本投資法人の投資基準に合致しなくなることもあります。そのため、本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人が締結する開発案件の売買契約について、「当該開発案件の竣工後に本投資法人及び本資産運用会社が行うデュー・デリジェンス（竣工済物件におけるデュー・デリジェンスと同様のものです。）において本投資法人の投資基準に適合すること」を停止条件として締結することとします。
スポンサーの組成する開発型ＳＰＣ（特別目的会社）に対しては、原則としてエクイティ出資（株式等の取得の他、匿名組合出資を含みます。以下同じです。）は行わないものとします。ただし、スポンサー以外の第三者の組成する開発型ＳＰＣに対しては、物件の買取りの優先交渉権を取得することを目的としたエクイティ出資を行うことができるものとします。
（ホ）その他の投資態度
本投資法人は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合が100分の75以上となるよう資産運用を行う
ものとします（規約第34条第３項）。
また、本投資法人は、その有する資産の総額のうちに占める租税特別措置法施行規則（昭和32年大蔵省令第15号。その後の改正を含みます。）第22条の19第５項に定める不動産等の価額の割合が100分の70以上となるよう資産運用を行うものとします（規約第34条第４項）。

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デュー・デリジェンス
本投資法人は、投資対象資産の取得に際して、以下に記載する「デュー・デリジェンス項目」の各調査項目について、経済的調査、物理的調査及び法的調査を十分に実施し、収益の安定性及び成長性を阻害する要因等の有無を把握するとともに、それらの評価に基づいて投資対象資産としての妥当性を検証します。
（イ）デュー・デリジェンス項目
調査・評価内容

経済的調査

テナント調査評価・分析事項の概要
ⅰ．テナント（必要に応じて、転借人を含みます。以下同じです。）の信用状況
ⅱ．テナントの賃料支払状況
ⅲ．テナントの賃借目的、契約形態、契約内容等
ⅳ．テナントの業種、業界動向、業界内でのポジショニング及び収益実績等
ⅴ．当該物件におけるテナント構成
ⅵ．関連法令等の遵守状況

マーケット調査

ⅰ．当該物件の周辺地域のマーケット賃料、稼働率
ⅱ．当該物件の周辺地域の競合状況及びテナントの需要動向

収益性評価

ⅰ．賃貸借契約形態及び賃料の安定性
ⅱ．現行賃料とマーケット賃料の乖離状況及びその将来見通し

ⅲ．当該物件の周辺地域の都市計画及び開発計画の動向

ⅲ．テナント退去の可能性及び代替テナント確保の容易性
ⅳ．テナントの賃料減額の見込み
ⅴ．公租公課の変動可能性
ⅵ．ＰＭ契約の形態及び管理水準、ＰＭフィーの妥当性
ⅶ．修繕履歴及び修繕計画、現行の劣化状況を踏まえた予想修繕費、設備等の更新費等の負担（年度修繕計画及び中長期修繕計画の検証）とその妥当性
ⅷ．修繕積立の状況及び積立金額の妥当性
ⅸ．費用水準、支出関連契約の妥当性
物理的調査

立地評価

ⅰ．街路の状況、地域特性、周辺環境
ⅱ．交通アクセスの優位性及び競争力
ⅲ．周辺地域の土地利用状況、水害及び火災等の災害履歴
ⅳ．商業立地としての安定性及びその成長性
ⅴ．競合施設の状況
ⅵ．周辺地域での開発状況
ⅶ．他用途への転用の可能性
ⅷ．物流動向及び物流ニーズに基づいた交通立地上の優位性、競争力の有無（消費地への近接性、高速道路ＩＣへのアクセス、労働力確保の容易性、接道状
況等）

建物評価

ⅰ．建物（竣工年月日、主要構造、規模等）及びその設備（電気設備、空調設
備、給排水衛生施設、防犯設備、昇降機設備、駐車場等）の状況
ⅱ．建築仕様（基準階面積、フロア形状、天井高、照度、外構、屋上、外装、内装等）の確認（設計図書、建築確認通知書、検査済証等）
ⅲ．建物管理状況、管理に関する契約内容
ⅳ．修繕履歴、現行の劣化状況、修繕計画の検証
ⅴ．設計者、施工者、建築主、建築確認機関等
ⅵ．当該物件が周囲の環境に与える影響

安全性評価

ⅰ．テナントによる特殊な危険物等の使用の有無
ⅱ．テナントによる安全管理の状況（過去の事故又は災害発生の履歴等）
ⅲ．テナントによる保険の付保状況
ⅳ．耐震性能（新耐震基準（昭和56年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準をいいます。）又はそれと同等の性能を有することの確認）
ⅴ．ＰＭＬの状況- 34 -

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調査・評価内容
物理的調査

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評価・分析事項の概要

土壌汚染・

ⅰ．アスベスト、ポリ塩化ビフェニル（ＰＣＢ）、フロン等の有害汚染物質の使

環境・地質調査用及び管理状況ⅱ．土地利用履歴
ⅲ．土壌環境基準対象物質（四塩化炭素等）の使用可能性
ⅳ．事故の履歴（化学物質の漏えい事故、火災、水害等の有無）
ⅴ．廃棄物の処理（廃棄物投棄可能性の有無）
ⅵ．土地の形質変更、地下水汚染、周辺地域の地下水・土壌汚染、周辺地域における化学物質使用業者の有無
ⅶ．過去の土壌汚染に係る指摘の有無
ⅷ．法、条例、公害防止協定、要綱等に基づく、土壌・地下水にかかる行政との協議の有無
ⅸ．液状化の発生可能性

法的調査

権利関係

ⅰ．所有権、地上権、借地権等の賃借権、共有・準共有、区分所有、担保の設定状況等の権利関係
ⅱ．登記関係（登記簿、公図等）
ⅲ．テナントとの賃貸借契約の内容
ⅳ．信託契約の内容
ⅴ．行政法規関係（都市計画法等）
ⅵ．訴訟の有無とその状況、相手方との取決め、協定書等
ⅶ．前所有者等の状況

法令上の制限ⅰ．遵法性、既存不適格の有無
ⅱ．建物関連法令等、条例、協定等による建築制限、用途制限、使用制限等の有
無テナント関係

ⅰ．賃貸借契約、転貸借契約、使用貸借契約等の調査
ⅱ．テナントとの紛争の有無及び紛争発生の可能性

境界調査

ⅰ．境界確定の状況
ⅱ．越境物の有無とその状況、隣接地権者等との紛争の有無- 35 -

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2013/11/26 14:10:11（ロ）土壌汚染調査基準
本投資法人は、原則として、土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）及びその他の環境関連法令、都道府県及び政令指定都市等の地方自治体の条例又は指導内容等に従って適切に処理されている物件を投資対象とします。その判断をするために、売買契約締結時までに外部専門家による土壌汚染調査を実施し、本資産運用会社が別途定める「土壌汚染調査・対策フロー」に基づき、投資適格性の評価・判断を行います。なお、土壌汚染以外のその他環境に関する事項についてもデュー・デリジェンス項目に基づき判断を行います。
＜土壌汚染調査・対策フロー＞（注１）

地歴（過去の土壌汚染対策工事を含みます。）調査だけでは土壌汚染の問題が存在する可能性が低いと判断できない場合。

（注２）

健康被害が生じる可能性や、周辺環境に影響を及ぼす可能性が客観的に低いと判断される場合には、「土壌汚染の問題が存在する（注３）

売主との協議により、売主又は買主が汚染の除去等を行うことを決定した場合。

可能性が低いと判断できる場合」に分類します。

⑦

フォワード・コミットメント等に関する基本方針
本投資法人は、フォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結日から１か月以上経過した後に決済（物件引渡し）を行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。以下同じです。）を行う場合には、過大なフォワード・コミットメント等が本投資法人の財務に与える影響の大きさに鑑み、フォワード・コミットメント等の実行に際しては、あらかじめ慎重に検討して対応するものとしており、違約金、物件の取得額及び契約締結から物件引渡しまでの期間の各上限並びに決済資金の調達方法等について一定の基準に従うものとしています。また、フォワード・コミットメント等を行った場合には、設定理由、解約条件及び履行できない場合の本投資法人の財務に与える影響を含むフォワード・コミットメント等の概要を開示するものとしています。

⑧

管理運営方針（イ）基本方針
本投資法人は、中長期的な運用を行い、安定的な収益の確保を図ります。テナントニーズを把握すること
で競争力の維持向上、収入の拡大及び費用の低減を行い、個別物件のキャッシュフローの極大化を目指します。また、計画的な改修工事によって資産価値の向上を図ります。
（ロ）プロパティ・マネジメント会社の選定方針
プロパティ・マネジメント会社（以下「ＰＭ会社」といいます。）の選定に当たっては、「ＰＭ会社選定基準」の各選定事項を十分に勘案の上、物件の特性を最もよく理解し、適切な管理業務を行うことができると考えられるＰＭ会社に業務を委託します。組入物件が大和ハウスグループの開発物件である場合には、原則として大和ハウスグループからＰＭ会社を選定し、一貫した業務体制を有する大和ハウスグループの総合力を最大限に活用することで、個別物件のキャッシュフローの極大化を図ります。
大和ハウスグループは、マーケティング、用地選定、企画・開発から建築、リーシング、管理・運営に至るまで、物件開発に関するすべての業務をグループ内で完結する体制を有しており、一貫した管理運営を行うことが可能です。ただし、大和ハウスグループへ業務委託を行う場合には、利益相反取引防止の観点から、本資産運用会社で定める利益相反取引防止規程に基づく所定の手続に従って行うこととします。

- 36 -

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2013/11/26 14:10:11

また、定期的（原則として毎年）に「ＰＭ会社選定基準」の各選定事項を勘案し、ＰＭ会社の運営実績を評価します。その結果によっては当該ＰＭ会社に対して改善の指示等を行うほか、ＰＭ会社の変更を検討するものとします。
＜ＰＭ会社選定基準＞
選定事項

内容

用途又はエリアの管理業務受託実績

・対象施設と同じ用途又はエリアでの管理業務実績があるか

決算内容及び財務状況等の経営内容

・過去３期における業績内容
・緊急時の対応を含めた人員配置は十分か・情報管理体制（社内・社外）は十分なレベルにあるか・社内監査体制は独立した組織であるか

組織体制

・有資格者及び専門技術者の有無等
・テナントリーシング能力は十分にあるか、また適切にリーシング業
テナントリーシング能力務が行われているか・用途又はエリアの賃貸マーケットに十分精通しているか

施設運営管理能力、施設技術管理能力・担当部署に十分かつ適切な人員配置はなされているか・テナント管理は適切に行うことができるか・担当部署において十分かつ適切な人員配置はなされているか

ＰＭ能力、施設維持管理能力

・ＰＭレポート実績があるか・ＰＭレポートは要求水準をみたしているかＰＭ業務内容に相応した報酬水準

・委託する業務内容に応じた、適切な範囲内での報酬水準となっているか（ハ）リーシング方針
マーケット動向及びテナント動向を把握し、適正な賃貸条件の検討を行うとともに、ＰＭ会社を活用した
優良テナントの確保に努めるものとします。
テナントの選定に当たっては、信用度及び反社会的勢力との関係をチェックし、賃料水準、賃貸借契約期間、敷金金額、業種、要求賃貸面積、当該物件におけるテナント構成等を総合的に判断します。
ａ．物流施設固定賃料の長期賃貸借契約（原則10年以上）を基本とすることで、賃料収入の安定化及び運営管理の効率化を図ります。
ｂ．商業施設核テナントについては固定賃料の長期賃貸借契約（原則10年以上）を基本とすることで、賃料収入の安定化及び運営管理の効率化を図ります。また、テナント数、核テナントとの契約内容等物件ごとの状況に応じて、サブリース型マスターリース契約、パススルー型マスターリース契約及びテナントとの直接契約を選択します。マスターレッシーの選定に当たっては上記諸要因に加え、契約実績、テナント管理能力及び施設運
営管理能力等を総合的に判断します（注）。
（注）「マスターリース」とは、信託受託者又は本投資法人がマスターレッシー（転貸人）に転貸を目的として賃貸し、マス
ターレッシーがエンドテナント（転借人）に転貸することをいい、転貸借による受取賃料の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る方式をサブリース型マスターリース、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式を
パススルー型マスターリースといいます。以下同じです。

（ニ）修繕計画及び資本的支出に関する方針
中長期的な視野から、物件毎に市場競争力、テナントの満足度の維持及び向上を考慮した営業戦略的な修繕計画を策定し、必要な修繕・資本的支出を行うものとします。
修繕等は、原則として個別物件の減価償却費の範囲内で行うものとしますが、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断します。ただし、テナントの営業政策上の観点から必要なものについては早期に実施します。
修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、減価償却費及び修繕計画を考慮した上で、必要な額を積み立てます。

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2013/11/26 14:10:11（ホ）付保方針
火災・事故等に起因する建物への損害又は対人・対物事故に関する第三者からの損害賠償請求等に対処するため、必要な火災保険及び損害賠償保険を運用資産に付保します。
地震保険の付保は、地震の発生時に予想される個別物件及びポートフォリオ全体に対する影響並びに保険の実効性を勘案して総合的に判断します。個別物件のＰＭＬが15％を超えた場合には、災害による影響と保険料負担等を総合的に比較の上、地震保険の付保を検討します。
引受保険会社の選定に際しては、原則として大和ハウスインシュアランス株式会社（注）を保険代理店とし、複数の保険会社の条件等を検討します。
（注）⑨

大和ハウスの全額出資子会社であり、損害保険代理業を営んでいます。

売却方針
本投資法人は、中長期にわたって運用資産を保有し、安定収益を確保することを基本方針としているため、運用資産の短期的な売却は原則として行わないものとします。ただし、不動産マーケットの状況及びその分析等から勘案して最適なポートフォリオの維持のために必要であると判断する場合には、運用資産の短期的な売却を検討することがあります。
売却に当たっては、不動産鑑定評価などの第三者意見を参考にしつつ、マーケット調査、類似の取引事例、当該投資物件の将来にわたる収益性等を勘案した上で、ポートフォリオ全体が受ける影響等も考慮に入れて総合的に判断します。

⑩

財務方針（イ）基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針とします。
（ロ）エクイティ・ファイナンス
新投資口の発行は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、金融資本市場の動向、経済環境、
新たな運用資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化（新投資口の発行による投資口１口当たりの議決権割合の低下及び投資口１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮した上で、機動的に行います。
（ハ）デット・ファイナンス
ａ．安定した財務運営
金融機関との良好な関係に基づく安定したバンクフォーメーションを構築することを目指します。また、借入れの長期化と返済期限の分散を図るとともに、必要に応じてコミットメントラインを設定する等、安定性に配慮します。
ｂ．ＬＴＶ水準
財務健全性の確保のため、本投資法人の資産総額のうち有利子負債（借入金額、投資法人債発行残高、短期投資法人債発行残高）残高の占める割合（ローン・トゥー・バリューといい、以下「ＬＴＶ」といいます。）は、60％を上限とします。ただし、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。
ｃ．借入れの限度額及び借入先原則として、無担保及び無保証で調達します。借入金、投資法人債及び短期投資法人債発行の限度額はそれぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします。
資金の借入先は、信用力、実績及び資金量を総合的に判断し、継続的に安定的な取引が可能な金融機関（金融商品取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家（ただし、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第１項第１号ロ(2)に規定する機関投資家で、かつ、地方税法施行令（昭和25年政令第245号。その後の改正を含みます。）（以下「地方税法施行令」といいます。）附則第７条第７項第３号に規定する適格機関投資家のうち総務省
令で定めるものに限ります。））（以下「機関投資家」ということがあります。）を選定するものとします。
ｄ．担保設定方針
資金調達に際しては、本投資法人の運用資産を担保として提供することができるものとします。

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ｅ．コミットメントライン等の設定
将来の運用資産の追加取得又は債務の返済に係る必要資金の機動的な調達を目的として、コミットメント
ライン契約等の事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
ｆ．投資法人債
金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日を総合的に勘案した上で、投資法人債の発行を行うことがあります。
ｇ．短期投資法人債
金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日を総合的に勘案した上で、短期投資法人債の発行を行うことがあります。
（ニ）その他
ａ．デリバティブ取引に係る権利
借入れその他の資金調達に係る金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第３条第２号に定めるデリバティブ取引に係る権利への投資を行うことができます。
ｂ．キャッシュ・マネジメント
想定される資金需要（不動産関連資産の取得代金、運用資産に係る不動産に要する修繕費用、運転資金、敷金及び保証金等の返還金、小口債務の返済金並びに分配金等）に対応するため、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
余剰資金の運用は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、慎重に行います。
テナントから預かった敷金及び保証金等を可能な範囲で取得・運用資金として活用します。
⑪

開示方針（イ）基本方針
本投資法人は、常に投資家の視点に立ち、投信法及び金融商品取引法その他の適用法令並びに東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会（以下「投信協会」といいます。）等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、迅速、正確かつ公平な情報開示を行います。
（ロ）利害関係者との取引に関する情報開示
本投資法人が、利害関係者と一定の取引を行う場合には、透明性確保の観点から、本資産運用会社の定める利益相反取引防止規程及び適用ある法令諸規則の定めに従って、適切な方法により速やかに情報開示を行います。
（ハ）物件取得時の情報開示
本投資法人の物件取得時には、テナント、マーケット状況、物件の特性など投資の判断材料となった事項について、個別に開示すべき情報を検討し、詳細に情報開示していく方針です。
（ニ）その他の情報開示
本投資法人は、上記(イ)から(ハ)までに該当しない情報であっても、投資家にとって有用かつ適切と判断する情報については、本資産運用会社の定める適時開示規程に基づき、自主的に情報開示するものとします。

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2013/11/26 14:10:11（２）【投資対象】① 投資対象とする資産の種類
本投資法人の主要な投資対象は、次に掲げる不動産等及び不動産対応証券（以下、本①において、「不動産関連資産」といいます。）とします（規約第32条）。
（イ）不動産等
ａ．不動産
ｂ．不動産の賃借権
ｃ．地上権
ｄ．不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する
包括信託を含みます。）
ｅ．信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
ｆ．当事者の一方が相手方の行う前記ａ．からｅ．までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行う
ことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）
ｇ．信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（ロ）不動産対応証券（資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるものをいいます。）
ａ．優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）第２条第９項に定めるものをいいます。）
ｂ．受益証券（投信法第２条第７項に定めるものをいいます。）（後記(ハ)ｎ．に該当するものを除きます。）
ｃ．投資証券（投信法第２条第15項に定めるものをいいます。）
ｄ．特定目的信託の受益証券（資産流動化法第２条第15項に定めるもの（前記(イ)ｄ．、ｅ．又はｇ．に掲げる資産に該当するものを除きます。）をいいます。）（ハ）本投資法人は、前記(イ)及び(ロ)に掲げる不動産関連資産のほか、以下に掲げる特定資産に投資することができます。
ａ．預金
ｂ．コールローン
ｃ．国債証券（金融商品取引法第２条第１項第１号に定めるものをいいます。）
ｄ．地方債証券（金融商品取引法第２条第１項第２号に定めるものをいいます。）
ｅ．特別の法律により法人の発行する債券（金融商品取引法第２条第１項第３号に定めるものをいいます。）
ｆ．社債券（金融商品取引法第２条第１項第５号に定めるものをいいます。ただし、新株予約権付社債券を除きます。）
ｇ．譲渡性預金ｈ．貸付信託の受益証券（金融商品取引法第２条第１項第12号に定めるものをいいます。）
ｉ．コマーシャル・ペーパー（金融商品取引法第２条第１項第15号に定めるものをいいます。）
ｊ．資産流動化法に定める特定社債券（金融商品取引法第２条第１項第４号に定めるものをいいます。）
ｋ．金銭債権（投信法施行令第３条第７号に定めるものをいいます。以下本①において同じです。）
ｌ．株券（実質的に不動産関連資産に投資することを目的とする場合又は不動産関連資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限ります。）及び海外キャプティブ再保険会社への優先株出資
ｍ．外国法人が発行する譲渡性預金証書（金融商品取引法第２条第１項第21号に定めるものをいいます。）
ｎ．公社債投資信託の受益証券（投信法第２条第４項に定める証券投資信託の受益証券のうち、前記ｃ．、ｄ．、ｆ．、ｉ．又はｍ．に掲げる資産等への投資として運用することを目的としたものをいいます。）
ｏ．投信法第２条第18項に定める投資法人債券
ｐ．信託財産を主として前記ａ．からｍ．まで及びｏ．に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
ｑ．デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第３条第２号に定めるものをいいます。）
ｒ．有価証券（投信法施行令第３条第１号に定めるものをいいます。以下、本①において同じです。）（ただし、前記(イ)及び(ロ)、本(ハ)並びに後記(ニ)で別途定めるものを除きます。以下、本①において同じです。）- 40 -

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2013/11/26 14:10:11（ニ）本投資法人は、前記(イ)、(ロ)及び(ハ)のほか、不動産等への投資に付随して取得する以下に掲げる特定資産以外の資産に投資することができます。
ａ．商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に定める商標権又はその専用使用権若しく
は通常使用権
ｂ．著作権法（昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。）に定める著作権等
ｃ．温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）に定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等
ｄ．動産（民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）で規定されるもののうち、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に附加された物をいいます。）
ｅ．前記ａ．からｄ．までに掲げるものに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
ｆ．資産流動化法第２条第６項に定める特定出資
ｇ．民法第667条に規定される組合の出資持分（不動産、不動産の賃借権及び地上権を出資することにより設立され、その賃貸、運営又は管理等を目的としたものに限ります。）
ｈ．各種保険契約に係る権利（不動産関連資産の投資に係るリスクを軽減することを目的とする場合に限ります。）
ｉ．地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく算定
割当量その他これに類似するもの、又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）
ｊ．その他、本投資法人の保有に係る不動産等の運用に必要な権利（ホ）金融商品取引法第２条第２項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、前記(イ)から(ニ)を適用するものとします。
②

投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合（イ）投資基準については、前記「(1）投資方針 ② 本投資法人が投資対象とする物流施設と商業施設」及び同「⑤ポートフォリオ構築方針」をご参照下さい。

（ロ）種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「(1）投資方針 ② 本投資法人が投資対象とする物流施設と商業施設」並びに同「⑤ ポートフォリオ構築方針 （ロ）投資対象物件の投資基準」及
び「（ハ）用途毎の方針」をご参照下さい。

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2013/11/26 14:10:11（３）【分配方針】
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第46条から第49条まで）。
投資主に分配する金銭の総額（規約第46条第１号）①（イ）本投資法人の利益（以下「分配可能金額」といいます。）は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基
準及び慣行に従い計算される利益（決算期の貸借対照表上の資産合計額から負債合計額を控除した金額（純資産額）から出資総額及び出資剰余金（出資総額等）並びに評価・換算差額等の合計額を控除した金額をいいます。）とします。
（ロ）本投資法人は、原則として租税特別措置法第67条の15第１項に規定される本投資法人の配当可能利益の額として政令で定める金額（以下「配当可能利益の金額」といいます。）の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。以下、本(3)において同じです。）を超えて分配するものとします。
なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、分配準備積立金
並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます。ただし、税務上の欠損金が発生した場合、又は欠損金の繰越控除により税務上の所得が発生しない場合はこの限りではなく、本投資法人が合理的に決定する金額とします。
②

利益を超えた金銭の分配（規約第46条第２号）
本投資法人は、分配可能金額が配当可能利益の金額の100分の90に相当する金額以下である場合、又は本投資法人が適切と判断した場合、利益の額に当該決算期に計上した固定資産の減価償却額に相当する金額を加えた金額に達するまで投資主に金銭を分配することができます。ただし、この場合において、なおも金銭の分配金額が配当可能利益の金額の100分の90に相当する金額以下である場合、又は本投資法人が適切と判断した場合、本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます。利益を超えて投資主に分配される金額は、まず出資剰余金から控除し、控除しきれない額は出資総額から控除します。

③

金銭の分配の方法（規約第47条）
本投資法人は、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者に対して、その所有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に相当する金銭の分配を行います。当該分配は、原則として決算期から３か月以内に行われます。

④

金銭の分配の除斥期間（規約第48条）
投資主に対する金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払の義務を免れるものとします。なお、金銭の分配の未払金には利息を付さないものとします。

⑤

投信協会規則（規約第49条）
本投資法人は、規約に定めるほか、金銭の分配にあたっては、投信協会の定める規則等に従うものとします。

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2013/11/26 14:10:11（４）【投資制限】①

規約に基づく投資制限
本投資法人の規約に基づく投資制限は、以下のとおりです。
（イ）投資制限（規約第34条）
ａ．金銭債権及び有価証券に係る制限
本投資法人は、金銭債権及び有価証券（不動産関連資産に該当するものを除きます。）への投資を、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。
ｂ．デリバティブ取引に係る制限
本投資法人は、前記「(2）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」（ハ）ｑ．に掲げるデリバティブ
取引に係る権利への投資を、本投資法人に係る負債から生じる為替リスク、価格変動リスク、金利変動リス
クその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとします。
（ロ）収入金等の再投資等（規約第35条）
本投資法人は、運用資産の売却代金、有価証券に係る利息、配当金及び償還金、利子等、信託配当、匿名組合出資持分に係る分配金、不動産等の賃料収入その他収入金並びに敷金及び保証金を投資又は再投資に充当することができます。
（ハ）組入資産の貸付けの目的及び範囲（規約第36条）
ａ．本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する不動産等及び不動産関連資産の裏付けとなる不動産を含みます。）を、原則として賃貸するものとします。
ｂ．本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を前記「１ 投資法人の概況 (2）投資法人の目的及び基本的性格 ① 投資法人の目的及び基本的性格」、前記「（イ）投資制限」及び前記「（ロ）収入金等の再投資等」に従い運用します。
ｃ．本投資法人は、運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する不動産等及び不動産関連資産の裏付けとなる不動産を含みます。）以外の運用資産の貸付けを行うことがあります。
（ニ）借入金及び投資法人債発行の限度額等（規約第７章）
ａ．借入れ及び投資法人債の発行目的（規約第41条）
本投資法人は、前記「１ 投資法人の概況 (2）投資法人の目的及び基本的性格①

投資法人の目的及び基本的性格」に従い、金融商品取引法第２条第３項第１号に定める適格機関投資家（ただし、租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ(2)に定める機関投資家で、かつ、地方税法施行令附則第７条第７項第３号に定める適格機関投資家のうち総務省令で定めるものに限ります。）からの借入れ及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行を行うことができます。
ｂ．借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途（規約第42条）
借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、法令で定められるところに従い、資産の取得、修繕等、敷金及び保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済（借入金及び投資法人債の債務の履行を含みます。）等とします。
ｃ．借入金及び投資法人債発行の限度額（規約第43条）
借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします。
ｄ．担保提供（規約第44条）
本投資法人は、借入れ又は投資法人債の発行に際して、運用資産を担保として提供することができます。

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その他の投資制限（イ）有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
（ロ）集中投資
単一物件がポートフォリオ全体に占める割合については、当該投資物件取得後の投資総額の30％を上限とします。なお、ポートフォリオの構築方針については、前記「(1）投資方針 ② 本投資法人が投資対象とする物流施設と商業施設」及び同「⑤ポートフォリオ構築方針」をご参照下さい。

（ハ）他のファンドへの投資
他のファンドへの投資について制限はありません。ただし、本投資法人は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合が100分の75以上となるよう資産運用を行うとともに（規約第34条第３項）、その有する資産の総額のうちに占める租税特別措置法施行規則（昭和32年大蔵省令第15号。その後の改正を含みます。）
第22条の19第５項に定める不動産等の価額の割合が100分の70以上となるよう資産運用を行うものとします（規約第34条第４項）。

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2013/11/26 14:10:11

３【投資リスク】(1）リスク要因
以下には、本投資口への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。
ただし、以下は本投資口への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人の運用資産である個別の不動産信託受益権及び不動産に特有のリスクについては、後記「５ 運用状況 (2）投資資産 ④ 個別不動産及び信託不動産の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針です
が、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口の市場価格は下落し、発行価格に比べて低くなることもあると予想され、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の減少その他の財務状況の悪化により、分配金の減少が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で、本投資口に関する投資判断を行う必要があります。
なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
本投資口の商品性に関するリスク①（イ）本投資口の市場価格の変動に関するリスク（ロ）投資口の市場での取引に関するリスク（ハ）金銭の分配に関するリスク（ニ）収入及び支出の変動に関するリスク（ホ）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク（ヘ）新投資口の発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク②

本投資法人の運用方針に関するリスク（イ）サポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク（ロ）物流施設を主たる投資対象としていることに関するリスク（ハ）商業施設を主たる投資対象としていることに関するリスク（ニ）シングル・テナント物件等に関するリスク（ホ）テナント集中に関するリスク（ヘ）ＰＭ会社に関するリスク（ト）不動産関連資産等を取得又は処分できないリスク（チ）新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク（リ）敷金及び保証金に関するリスク③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク（イ）大和ハウスグループへの依存、利益相反に関するリスク（ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク（ハ）本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク（ニ）本投資法人及び本資産運用会社の過去の運用実績が将来の本投資法人の運用結果と必ずしも一致しないリ
スク（ホ）インサイダー取引規制等に係る法令上の禁止規定が存在しないことによるリスク（ヘ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク（ト）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
不動産及び信託の受益権に関する法的リスク④（イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク（ロ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク（ハ）賃貸借契約に関するリスク（ニ）災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化のリスク（ホ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク（ヘ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク（ト）法令の制定・変更に関するリスク（チ）売主の倒産等の影響を受けるリスク（リ）転貸に関するリスク（ヌ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク（ル）マスターリースに関するリスク- 45 -

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2013/11/26 14:10:11（ヲ）区分所有建物に関するリスク（ワ）共有物件に関するリスク（カ）借地物件に関するリスク（ヨ）借家物件に関するリスク（タ）開発中の物件に関するリスク（レ）フォワード・コミットメント等に係るリスク（ソ）有害物質等に関するリスク（ツ）埋立地に関するリスク（ネ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク（ナ）信託の受益権の準共有等に関するリスク（ラ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク（ム）底地物件に関するリスク
税制に関するリスク⑤（イ）導管性要件に係るリスク（ロ）多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90％超を配当できないリスク（ハ）利益が計上されているにもかかわらず、資金不足により配当が十分にできないリスク（ニ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク（ホ）配当後の留保利益に対して通常の法人税等の課税が行われるリスク（ヘ）機関投資家以外からの借入れに関するリスク（ト）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（チ）一般的な税制の変更に関するリスク⑥

その他（イ）専門家の意見への依拠に関するリスク（ロ）減損会計の適用に関するリスク（ハ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク（ニ）優先出資証券への投資に関するリスク①

本投資口の商品性に関するリスク（イ）本投資口の市場価格の変動に関するリスク
本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本
投資口を換金する手段は、第三者に対する売却に限定されます。
本投資口の市場価格は、本投資口が上場している東京証券取引所における投資家の本投資口についての需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく市場価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、本投資法人の経営成績及び財政状態、上場不動産投資信託に関する一般的な状況、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他の市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われ、本投資口についての需給のバランスが変動した場合にも、本投資
口の市場価格が下落することがあります。
本投資口の市場価格が下落した場合、投資主は、本投資口を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、損失を被る可能性があります。
（ロ）投資口の市場での取引に関するリスク
本投資口の上場は、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定される上場不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には廃止されます。
本投資口の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資口を相対で譲渡する他に換金の手段がない
ため、本投資口を本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資口の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損害を受ける可能性があります。

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2013/11/26 14:10:11（ハ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「２ 投資方針 (3）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（本「(1）リスク要因」の項において、以下「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売却に伴う損益、減損損失の発生や建替えに伴う除却損等により期間損益が変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。
（ニ）収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下、売上歩合賃料が採用されている場合のテナントの売上減等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関する法的リスク （ハ）賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。本書において開示されている本投資法人の運用資産の賃料総額は、当該資産の今後の賃料総額と必ずしも一致するものではありません。また、当該資産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出及び支払金利が状況により増大し、キャッシュフローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資口の市場価格が下落することがあります。
（ホ）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意思決定に参画できる
他、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権
利とは必ずしも同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は必ずしも決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第17条第１項）。更に、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。
（ヘ）新投資口の発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、新投資口を随時発行する予定ですが、かかる新投資口の発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に発行された新投資口に対して、当該営業期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、新投資口の発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
更に、新投資口の発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの価値や市場における本投資口の需給バランスが影響を受け、本投資口の市場価格が下落する可能性があります。
②

本投資法人の運用方針に関するリスク（イ）サポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
本投資法人及び本資産運用会社は、パイプライン・サポート会社との間で、サポート契約を締結しています。
しかし、サポート契約は、一定の不動産につき、本投資法人及び本資産運用会社に情報の提供を受ける権
利や取得に関する優先交渉権等を与えるものにすぎず、パイプライン・サポート会社は、本投資法人に対して、本投資法人の希望する不動産をその希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。すなわち、本投資法人は、サポート契約により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適切と判断する
価格で取得できることまで確保されているわけではありません。

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したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
（ロ）物流施設を主たる投資対象としていることに関するリスク
本投資法人は、不動産の中でも、物流施設を主たる投資対象としており、本投資法人はこれに伴う特有のリスクを抱えています。
例えば、運用資産の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあります。その結果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
更に、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化した場合、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなり、当該物流施設のテナント需要が低下する可能性があります。場合によっては、これらによりテナントが、賃料を約定通り支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。
上記のほかにも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、その建物の特性、適用規制、テ
ナント特性等に起因して特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ハ）商業施設を主たる投資対象としていることに関するリスク
本投資法人は、不動産の中でも、商業施設を主たる投資対象としており、本投資法人はこれに伴う特有のリスクを抱えています。
すなわち、本投資法人の業績は、消費者の全体的な消費傾向、小売産業の全体的動向、本投資法人が保有する商業施設の商圏内の競争状況、人口動向等に大きく依存しています。場合によっては、これらによりテナントが、賃料を約定通り支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退店した
り、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。
上記のほかにも、本投資法人が商業施設を投資対象としていることから、その建物の特性、適用規制、テ
ナント特性等に起因して特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ニ）シングル・テナント物件等に関するリスク
本投資法人の運用資産には、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングル・テナント物件も含
まれており、ほとんどの物件には、このような単一のテナント又は少数の中心的な大規模テナントが存在しています。
一般的に、中心的な大規模テナントを有する物件やシングル・テナント物件である物流施設及び商業施設
においては、かかる中心的な大規模テナントやシングル・テナントの使途や用法にあわせて仕様等が決められていることがあります。そのため、既存テナントが退去した場合、かかる仕様等の特殊性や空室部分の規模等が原因となり、後継テナントとなりうる者が限定され、後継テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、物件の稼働率が大きく減少し、後継テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
更に、このような中心的な大規模テナントを有する物件やシングル・テナント物件においては、当該テナントとの間で、優先購入権や処分禁止に関する合意（その内容は様々です。）がなされることがあり、物件の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場合に、当該テナントに優先購入権が与えられている等により、物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。かかる
合意がなされている場合、取得及び売却により多くの時間や費用を要したり、価格の減価要因となる可能性があります。
（ホ）テナント集中に関するリスク運用資産である投資対象不動産のテナント数が少なくなればなるほど、本投資法人は特定のテナントの支
払能力、退去その他の事情による影響を受けやすくなります。特に、単一のテナントしか存在しない投資対
象不動産においては、本投資法人の当該投資対象不動産からの収益等は、当該テナントの支払能力、当該投資対象不動産からの転出・退去その他の事情により大きく左右されます。また、賃貸面積の大きなテナントが退去したときに、大きな空室が生じ、他のテナントを探しその空室を回復させるのに時間を要することがあり、その期間が長期になればなるほど、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、
本投資法人の運用資産における特定の少数のテナントの賃借比率が増大したときは、当該テナントの財務状- 48 -

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況や営業状況が悪化した場合、本投資法人の収益も悪影響を受ける可能性があります。本投資法人の運用資産におけるテナントについては、後記「５要」をご参照下さい。

運用状況(2）投資資産④

個別不動産及び信託不動産の概（ヘ）ＰＭ会社に関するリスク
一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等不動産の管理業務全般の成否は、ＰＭ会社の能力、経験、ノウ
ハウによるところが大きく、本投資法人が保有する不動産の管理についても、管理を委託するＰＭ会社の業
務遂行能力に相当程度依拠することになります。管理委託先を選定するにあたっては、各ＰＭ会社の能力、経験、ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、当該ＰＭ会社における人的・財産的基盤が維持される保証はありません。また、ＰＭ会社は複数の不動産に関して、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産に係るＰＭ業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該ＰＭ会社は、本投資法人以外の者の利益を優先する
ことにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
本投資法人は、ＰＭ会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除することはできますが、後任のＰＭ会社が任命されるまではＰＭ会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する可能性があります。
（ト）不動産関連資産等を取得又は処分できないリスク
不動産関連資産等は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望する時期に希望する不動産関連資産等を取得又は処分できない可能性があります。また、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産関連資産等を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性もあります。更に、本投資法人が不動産関連資産等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性もあります。
その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。
（チ）新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、
金利情勢その他の要因による影響を受けます。このため、本投資法人が今後予定する新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行について、今後本投資法人の希望する時期及び条件で、新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合には、様々な条件、例えば、ＬＴＶ等の財務指標に関する財務制限、追加担保提供義務、現金その他の一定資産の留保義務、期限の利益喪失又は強制早期弁済に関する条件、資産取得その他の特定取引の制限、投資主への分配の制約、本投資法人の規約の変更その他の業務等に関する制約等が要請されます。このような制約等が本投資法人の運営に支障をきた
し、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。更に、これらの制約等に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。
借入れ又は投資法人債の発行において運用資産に担保を設定した場合、本投資法人が担保の設定された運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに他の運用資産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。また、担保不動産からのキャッシュフローが減少した
り、その評価額が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
加えて、本投資法人は、ＬＴＶについては、60％を上限としますが、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。ＬＴＶが高まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を- 49 -

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受け易くなり、その結果、投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
（リ）敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人は、運用資産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金その他の投資資金として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉、賃借人による中途解約等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、本投資法人は、敷金又は保証金の返還に必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク（イ）大和ハウスグループへの依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、大和ハウスグループとのコラボレーションにより外部成長及び内部成長を実現することを基本戦略としています。かかる成長戦略に基づき、本投資法人は、大和ハウスグループから、大和ハウスが開発した物件の供給その他の外部成長のためのサポート、及びライフサイクルコストに関するサポート業務
やＰＭ業務その他の内部成長のためのサポートを、今後継続的に受けることとしています。
また、大和ハウスは、本書の日付現在、本資産運用会社の完全親会社であるだけでなく、本資産運用会社の主要な役職員の出向元であり、本投資法人の運用資産の主要なマスターリース会社であり、かつ、主要なＰＭ業務の委託先でもあります。
更に、本投資法人及び本資産運用会社は、上記のようなサポートに関連して、大和ハウスとサポート契約を締結しています。また、本投資法人は、大和ハウス又は大和情報サービス株式会社から「Ｄプロジェク
ト」、「フォレオ」、「アクロスモール」等の商標の使用許諾を受けています。
このように、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する大和ハウスグループの影響は相当程度高いといえます。
したがって、本投資法人が大和ハウスグループとの間で本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
また、本投資法人は、資産運用活動を通じて、大和ハウスグループとの間で取引等を行う可能性があり、この場合、本資産運用会社と大和ハウスグループの上記のような関係から、大和ハウスグループの利益のために、本投資法人の投資主の利益に反する取引等が行われる可能性があります。なお、かかる利益相反に関するリスクへの対策については後記「(2）投資リスクに対する管理体制」をご参照下さい。これらの対策にもかかわらず、大和ハウスグループが本投資法人の利益に反する取引を行った場合には、投資主に損害が発生する可能性があります。
加えて、本投資法人及び本資産運用会社が大和ハウスグループとの間で締結している契約は、大和ハウス
グループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではなく、また、物件を本投資法人に拠出することを義務づけるものでもありません。大和ハウスグループは、不動産開発投資業務を自ら行い、又はファンド（上場投資法人を含みます。）を組成しそのファンドから運用を受託する等、様々な形で不動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社と大和ハウスグループとが、特定の資産の取得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。
上記のような利益相反が問題となりうる場合としては、例えば、大和ハウスグループからの物件取得に際しての取得価格その他の購入条件、マスターリース会社である大和ハウスグループに対する賃貸条件、大和ハウスグループに対する瑕疵担保責任の追及その他の権利行使、サポート契約の更新の有無、テナントの誘致その他のＰＭ業務の遂行などがあげられます。
これらの利益相反により、本投資法人の利益が不当に害され、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
（ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、すべての執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意
思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主に損害が発生する可能性があります。
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また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。
このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託
者から委託を受ける業者として、ＰＭ会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈
怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ハ）本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
（ニ）本投資法人及び本資産運用会社の過去の運用実績が将来の本投資法人の運用結果と必ずしも一致しないリ
スク
本投資法人及び本資産運用会社は、それぞれ平成19年９月14日及び平成18年６月２日に設立されました。
本資産運用会社は、本投資法人の上場以前に、本投資法人の資産運用を、平成19年12月から約５年間にわたり行い、本投資法人の運用実績を有していましたが、本投資法人の上場に際して多数の資産を取得し、また、投資主数も大幅に増加したことから、本投資法人の性質は、本投資法人の上場の前後で大きく異なっています。また、本投資法人の上場後、本資産運用会社による運用期間は、約１年に留まっています。そのため、本投資法人及び本資産運用会社の過去の運用実績から、今後の実績を予測することは困難であって、本資産運用会社は、必ずしも想定どおりの運用を行うことができるとは限らず、運用実績の予測は将来の本投資法人の運用結果と必ずしも一致しないリスクがあります。
（ホ）インサイダー取引規制等に係る法令上の禁止規定が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、投資法人の発行する上場投資口は、上場株式等と異なり、金融商品取引法に定めるいわ
ゆるインサイダー取引規制の対象ではありません。したがって、本投資法人の関係者や取引先が、本投資法
人に関する重要な事実をその立場上知り、その重要な事実の公表前に本投資口の取引を行った場合であっても金融商品取引法上のインサイダー取引規制には抵触しません。本投資法人及び本資産運用会社は、その内部規則において、役職員等が本投資口の取引を行うことを禁止していますが、本投資法人及び本資産運用会
社の役職員等がかかる規則を遵守しない等により、本投資法人の関係者が金融商品取引法で禁じられている
インサイダー取引に類似の取引を行った場合には、本投資口に対する一般の信頼を害し、ひいては本投資口の市場価格の下落や流動性の低下等の悪影響をもたらす可能性があります。
なお、平成25年６月12日に投資法人の発行する投資口へのインサイダー取引規制の導入等を定めた金融商品取引法等の一部を改正する法律（平成25年法律第45号）が成立しました。投資口にインサイダー取引規制を適用する改正条文は、公布の日（平成25年６月19日）から１年以内の政令で定める日から施行される予定です。このため、同法施行後は、本投資法人の発行する投資口の取引は、金融商品取引法に定めるいわゆるインサイダー取引規制の対象になります。
（ヘ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリオ、構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、かかる投資方針等が変更される可能性があります。また、本投資法人の発行する投資証券について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運営形態等が他の投資主の想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。
（ト）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性がありま- 51 -

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す。
また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した
場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配にあずかることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主
は、投資金額の全部又は一部について回収することができない可能性があります。
④

不動産及び信託の受益権に関する法的リスク
本投資法人の主たる運用資産は、前記「２ 投資方針 (2）投資対象
載のとおり、不動産関連資産です。本投資法人は、後記「５ 運用状況

① 投資対象とする資産の種類」に記(2）投資資産 ④ 個別不動産及び信託不動産の概要」に記載する不動産又は不動産を信託する信託の受益権を運用資産としています。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関する法的リスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ネ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照下さい。
（イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。本資産運
用会社が不動産の選定・取得の判断を行うに当たっては、当該不動産について定評のある専門業者から建物状況評価報告書を取得するなどの物件精査を行うことにしていますが、建物状況評価報告書で指摘されなかった事項について、取得後に欠陥、瑕疵等が判明する可能性もあります。建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はありませんし、不動産に想定し得ない隠れた欠陥・瑕疵等が取得後に判明するおそれもあります。本投資法人は、状況に応じて、前所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任を負担させる場合もありますが、表明及び保証をさせ、又は瑕疵担保責任を負担させることにより、かかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっている
ために実効性がない場合もあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては、当該不動産の資産価値が低下することを防ぐた
めに買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなる
ことがあり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
加えて、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
（ロ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人
が不動産を売却する場合には、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。更に、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又は義務等を負う場合があり得ます。

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2013/11/26 14:10:11（ハ）賃貸借契約に関するリスク
ａ．賃貸借契約の締結・解約及び更新に関するリスク
賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃借人からの一方的意思表示により賃貸借契約を終了することが可能であるため、賃借人から賃料が得られることが将来にわたって確定されているものではありません。また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。このような理由により、稼働率が低下した場合、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。
なお、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所の判断により所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。更に、賃貸借契約が終了し、新たな賃貸借契約を締結する場合に、新たな賃貸借契約の賃料等が従前の賃貸借契約よりも低額となり、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
ｂ．賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法（平成14年
法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下、総称して「倒産等手続」といいます。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
また、マスターリースを行っている不動産のほか、一部の不動産については、一棟全体を一括して賃貸しているため、当該不動産の賃借人の財務状況が悪化した場合には、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える場合があります。
ｃ．賃料改定に係るリスク賃貸借契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、賃料等が賃借人との協議に基づき改定されることがありますので、本投資法人が保有する不動産について、本書の日付現在の賃料等が今後も維持される保証はありません。賃料等の改定により賃料等が減額された場合、又は賃貸借契約の内容の変更に伴い賃料等が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料等を増額できるとは限りません。
ｄ．賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができ、これにより、当該不動産から得られる賃料収入が減
少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
ｅ．定期建物賃貸借契約に関するリスク
本投資法人は、運用資産の賃貸にあたり、定期建物賃貸借契約を利用することがあります。しかしながら、定期建物賃貸借契約の効力が認められるには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるた
め、かかる要件が充足されなかった場合（かかる要件の充足を証明できない場合を含みます。）には、定期建物賃貸借契約としての効力が認められず、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り扱われる可能性があります。その結果、賃料減額請求権を排除する特約の効力が認められず、又は建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
（ニ）災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、火山の噴火、高潮、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が毀損、滅失又は劣化し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社
による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
（ホ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が- 53 -

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発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契
約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、
本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる
賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
（ヘ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の不動産の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、土地区画整理法（昭和29年法律第119号。その後の改正を含みます。）に基づく土地区画整理事業施行区域内の土地における土地の形質の変更及び建築物建築等の制限、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
以上の結果、本投資法人の運用資産の価値が低下し、投資主に損害が発生する可能性があります。
（ト）法令の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）（以下「消防法」といいます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があるほか、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、適用、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
（チ）売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により詐害行為として取り消される可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した
場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本(チ)において「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取り消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場
合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
本投資法人は、管財人等により不動産の売買が否認又は取り消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取り消されるリスク等を回避するよう努めま- 54 -

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すが、このリスクを完全に排除することは困難です。
更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
（リ）転貸に関するリスク
賃借人に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナ
ントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契
約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ヌ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、その利用状況を管理しています
が、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、テナントの利用状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。
例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工事、内装の変更、その他利用状況等により、建築基準法、消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。
また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
また、近隣の住民からクレームが出され、本投資法人の運営に悪影響が及ぶ可能性があります。
（ル）マスターリースに関するリスク
本投資法人が運用する特定の不動産において、マスターリース会社（転貸人）が当該不動産の所有者である本投資法人又は信託受託者との間でマスターリース契約を締結し、その上で、エンドテナントに対して転貸する、いわゆるマスターリースの形態をとっており、また、今後も同様の形態をとる場合があります。この場合、マスターリース会社の財務状態が悪化したときは、エンドテナントがマスターリース会社に賃料を支払ったとしても、マスターリース会社の債権者がマスターリース会社のエンドテナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターリース会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
（ヲ）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替えをする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数での建替え決議が必要とされるなど（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、他の区分所有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。また、前記のとおり、区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができるため、区分所有者は、予期せず他の区分所有者が変動し、その結果、不利益を受ける可能性があります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条第１項）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうち- 55 -

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2013/11/26 14:10:11の一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権などを敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、既に述べた不動産を処分できないリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
（ワ）共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第２項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は５年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
更に、前記のとおり、共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されているため、共有者
は、他の賃貸人である共有者が予期せず変動し、その結果、不利益を受ける可能性もあります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却に
より多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
（カ）借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）第４条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通
借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件
取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在す- 56 -

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る土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設
定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
（ヨ）借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上、又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
（タ）開発中の物件に関するリスク
本投資法人は、前記「２ 投資方針

(1）投資方針⑤

ポートフォリオ構築方針（ニ）開発案件等への投資方針」に記載のとおり、竣工前の未稼働の物件等は原則として投資対象とはしない予定です。しかし、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約とおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発中の当該物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（レ）フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産又は不動産を信託する信託の受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コ
ミットメント（不動産等の売買契約のうち契約締結から１か月以上経過した後に不動産等の決済・物件引渡しを行うことを条件としているもの）等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は不動産を信託する信託の受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する
旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
（ソ）有害物質等に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性がありま- 57 -

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す。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物
質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やポ
リ塩化ビフェニル（ＰＣＢ）が保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。
また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分
若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人にかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
更に、原子力発電所の事故等により、本投資法人の運用資産又はその所在周辺地域において、放射能汚染
又は風評被害が発生した場合には、当該地域における社会的又は経済的活動が阻害され、その結果、当該運用資産の収益性やその価値が減少する可能性があります。
加えて、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき
大気、土壌、地下水、放射能等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課されたり、また有害物質等に関連する会計基準の変更等により本投資法人の損益が悪影響を受ける可能性があります。
以上のような事由により、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
（ツ）埋立地に関するリスク
本投資法人の運用資産には、埋立地に立地するものが含まれていますが、埋立地に所在する不動産には、埋立に使用した土壌に有害物質が含まれている等の理由により、土地に有害物質が含まれている可能性があります（当該土地に有害物質が含まれる場合のリスクの詳細は、上記「（ソ）有害物質等に関するリスク」
をご参照下さい。）。また、埋立地は沿岸部に所在することも多く、津波、高潮その他の災害、海面上昇等による被害を受ける可能性もあります（かかる災害が生じた場合のリスクの詳細は、上記「（ニ）災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化のリスク」をご参照下さい。）。更に、埋立地の地盤は、軟弱である可能性があることから、当該土地上の建物について、不等沈下その他の沈下を生じる可能性があるほか、地震の際には液状化による沈下や毀損等の被害を生じる可能性もあります。これらの理由により当該不動産が被害を受けた場合、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性がある
ほか、当該不動産の価値が下落する可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主が損失を被る可能性があります。
（ネ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更
に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投- 58 -

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資法人が不測の損害を被る可能性があります。
更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責
任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。
（ナ）信託の受益権の準共有等に関するリスク運用資産である不動産信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、準共有されている権利の管理は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条）、本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
また、準共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、準共有されている信託
受益権については、準共有者間で準共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場
合があります。
不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権は不可分債権となり不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は不可分債務になると一般的には解されており、準共有者は他の準共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
更に、前記のとおり、準共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されているため、準共有
者は、他の準共有者が予期せず変動し、その結果、不利益を受ける可能性もあります。
準共有されている信託受益権については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるた
め、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
（ラ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、又は物件の売却や交換の他、新たな資産取得若しくは譲渡に向けたその他の手法を利用する可能性があります。資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で適時開示により公表される場合もありえます。かかる資産取得又は譲渡の結果、本投資法人の収益や財務状況に変動が生じる可能性があります。
（ム）底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件には特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し（ただし、定期借地権設定契約の効力が認められるには、借地借家法所定の要件を充足する必要があるため、かかる要件が充足されなかった場合（かかる要件の充足を証明できない場合を含みます。）には、定期借地権設定契約としての効力が認められない可能性があります。）、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第４条）。借地権者より時価での建物買取りを請求される場合、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借家法第19条）や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。
更に、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞り、延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性があります。加えて、土地の賃料の改定、又は、借地権者による借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求により、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。

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2013/11/26 14:10:11⑤

税制に関するリスク（イ）導管性要件に係るリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による利益の配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、資金の調達先、借入金等の定義の不明確性、会計処理と税務処理の取扱いの差異に起因する法人税額等の発生、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等の額を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関しては、後記「４ 手数料等及び税金 (5）課税上の取扱い ② 投資法人の税
務 （イ）利益配当等の損金算入」をご参照下さい。
（ロ）多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90％超を配当できないリスク
導管性要件のうち、配当可能利益の額（会計上の税引前当期純利益に前期繰越損失、負ののれん発生益及び減損損失に係る一定の調整を加えた後の額（なお、平成25年4月1日以後開始事業年度における当該調整については、同日以後に利益から積立金として積み立てた買換特例圧縮積立金に係る一定の調整がこれらに加わります。））の90％超（又は配当可能額の90％超）の分配を行わなければならないとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）については、会計上の税引前当期純利益を基礎とした配当可能利益の額と税引後当期純利益を基礎とした実際の利益配当等の額の比較によりその判定を行うこととされています。減損損
失を要因とした法人税額等が発生した場合におきましては上述のとおり、配当可能利益の額の計算上、一定の調整が行われることとされていますが、減損損失以外の何らかの要因によって本投資法人に多額の法人税等の課税が行われる場合には、支払配当要件を満たすことが困難となり、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ハ）利益が計上されているにもかかわらず、資金不足により配当が十分にできないリスク
本投資法人において利益が生じている際の配当原資が不足する場合、借入金や資産の処分により原資を確保する可能性があります。しかし、導管性要件を満たすための借入先の制限や資産処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、支払配当要件を満たせなくなる可能性があります。この場合、通常の法人と同様の法人税等の課税を受けることとなり、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ニ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ホ）配当後の留保利益に対して通常の法人税等の課税が行われるリスク
利益配当前当期利益から利益配当額を控除した後の当期利益に係る課税所得に対しては、通常の法人と同様に法人税等の課税が行われます。利益の配当等の損金算入規定が適用されたとしても利益の配当等の額が課税所得額の100％に相当しない場合には、投資法人として税負担が生じ、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ヘ）機関投資家以外からの借入れに関するリスク
導管性要件として、借入れを行う場合には機関投資家のみからこれを行うべきとされています。したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを余儀なくされた場合、上記要件を満たせないことになります。また、建設協力金、保証金、敷金又は売上預り金（主に商業施設において、賃料、共益費等を控除した上、所定の期日に返還することを目的として、毎日の営業終了後に当該日の売上金としてテナントから預託を受ける金銭をいいます。）等の全部又は一部がテナントからの借入れの範疇に入るものと解釈された場合、導管性要件を満たせないことになります。これらによって、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。

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2013/11/26 14:10:11（ト）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合が100分の75以上となる
よう資産運用を行うこととしています（規約第34条第３項）。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に倉庫等以外の不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置（後記「４ 手数料等及び税金 (5）課
税上の取扱い ② 投資法人の税務 （ロ）不動産流通税の軽減措置」をご参照下さい。）の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
（チ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
⑥

その他（イ）専門家の意見への依拠に関するリスク
本投資法人又は本資産運用会社は、原則として、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の鑑定評価を不動産鑑定士等に依頼し、鑑定評価書を取得しますが、不動産等の鑑定評価額は、個々の不動
産鑑定士等の分析に基づく分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法
又は時期によって鑑定評価額の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
また、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の建築物環境調査報告書、土壌汚染のリスクに関する評価報告書、地震リスク診断報告書及び構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書等を取得することがありますが、これらの報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見であり、調査会社、評価方法、調査の方法等によって調査結果及びリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、これらの報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産等に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
更に、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、マーケットレポート
等のマーケットに関する第三者機関による分析又は統計情報を取得することがありますが、マーケットレポ
ート等により提示されるマーケットに関する第三者機関による分析又は統計情報は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。
加えて、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等のＰＭＬの算定を専門家等に依頼することがありますが、不動産に関して算出されるＰＭＬは、個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎず、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

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2013/11/26 14:10:11（ロ）減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審
議会 平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）が、平成17年４月１日以後開始する事業年度より適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用不動産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。
景気情勢や不動産価格の変動等によって本投資法人の保有している資産の価格が大幅に下落した場合などに、会計上減損損失が発生する可能性があります。
（ハ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人は、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。この場合、本投資法人が出資する匿名組合の営業者は、本投資法人の出資金を不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合、意図されない課税が生じた場合等には、本投資法人
が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されていることがあり、また、確立された流通市場も存在しないため、その流動性は低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。
（ニ）優先出資証券への投資に関するリスク
本投資法人は、資産流動化法に基づく特定目的会社が発行する優先出資証券への投資を行うことがあります。本投資法人が出資する特定目的会社は、本投資法人からの出資金を不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合、更には特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、本投資法人が当該優先出資証券より得られる配当金や分配される残余財産が減少し、その結果、本投資法人が特定目的会社に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、優先出資証券については、特定目的会社への出資者、貸付人又は特定社債権者との間で契約上譲渡を禁止若しくは制限されていることがあり、また、確立された流通市場も存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。

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2013/11/26 14:10:11(2）投資リスクに対する管理体制
本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
①

本投資法人の体制（イ）役員会
本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。本投資法人の役員会は、少なくとも３か月に１回開催されるものと定められています。なお、本書の日付現在、実際の運営においては、原則として１か月に１回程度の頻度で役員会を開催しています。各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況等の報告を受けます。
（ロ）本資産運用会社への牽制
本投資法人と本資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約において、本投資法人から委託業務に関して報告を要求された場合、原則としてかかる報告の要求を拒否することができず、また、かかる場合以外にも、委託業務に関して適宜、役員会に報告する旨を定めています。また、本資産運用会社が策定する運用ガイドラインの重要事項の変更や利害関係者との資産の取得及び売却等の取引については、本投資法人の役員会の承認を必要とするほか、利害関係者以外の者との資産の取得及び売却等の取引についても本投資法
人の役員会への報告を本資産運用会社に要求することにより、本投資法人の投資リスクを管理しています。
そのほか、各役員は、本投資法人の役員会において、必要に応じて本資産運用会社の役職員に資産運用状況等の報告を求めます。
（ハ）内部者取引等管理規程
本投資法人は、内部者取引等管理規程を制定し、役員によるインサイダー類似取引の防止に努めています。なお、同規程によれば、本投資法人の役員は、本投資法人の投資口及び投資法人債について、売買等を行ってはならないものとされており、本投資法人の役員は、本投資法人の役員でなくなった後も１年間は、当該規程に従わなければならないものとされています。

②

本資産運用会社の体制
本資産運用会社は、前記のようなリスクに対し、以下のとおりリスク管理体制を整備しています。
（イ）運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
本資産運用会社は、本投資法人の規約の投資方針等の基本方針を実現するため、本投資法人の規約等に沿って運用ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係者との取引ルール、投資物件の取得及び投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めています。本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めます。
また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理方針、リスク管理統括者及びリスク情報
発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要なリスクとして、運用リスク、本投資法人の財務に関するリスク、反社会的勢力に関するリスク、コンプライアンス等に関するリスク、税務リスク、
事務リスク、システムリスク及びレピュテーションリスク等を定義し、取締役会や本資産運用会社のリスクに関する統括者である経営管理部長及び各部のリスク管理に関する責任者である各部の部長の役割を定めています。なお、リスク管理状況については、各部長が、モニタリングをし、半年に１度代表取締役社長及び取締役会に報告することとされており、リスク管理体制の適切性及び有効性並びにリスク対策の実施状況等については、リスク管理の状況等を踏まえた上で、コンプライアンス・オフィサーが内部監査により検証を行い、その結果を代表取締役社長及び取締役会に報告するものとされています（かかる内部監査による検証の詳細については、後記「（ロ）内部監査による検証」をご参照下さい。）。
（ロ）内部監査による検証
コンプライアンス・オフィサーは、内部監査責任者として、全部署に対して１事業年度に１回以上、定期の内部監査を実施するほか、代表取締役社長又は監査役の命令により随時内部監査を実施します。内部監査
は、会社の組織、制度及び業務が経営方針及び法令諸規則等に従って適正かつ効率的に運用されているかについての検証、評価及び助言並びに各部署におけるリスク管理体制を含む内部管理体制等の適切性、有効性の検証及び問題点の改善方法の提言等を含むものとされています。コンプライアンス・オフィサーは、内部監査終了後遅滞なく内部監査報告書を作成し、代表取締役社長、取締役会及び被監査部署に報告するほか、内部監査における改善勧告又は指摘をした事項の改善状況について適時に確認を行うものとされています。
内部監査の結果及びこれに基づく業務の改善状況については、本投資法人の役員会に報告するものとされています。なお、取締役会又はコンプライアンス・オフィサーは、必要があると判断した時は、弁護士等外部- 63 -

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専門家等による外部監査を行い、外部専門家等から報告を求めることができます。
（ハ）利益相反取引防止規程
後記「第二部 投資法人の詳細情報

第３管理及び運営２

利害関係人との取引制限（2）利益相反取引防止規程」をご参照下さい。
（ニ）内部者取引管理規程
本資産運用会社では、内部者取引管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー類似取引の防止に努めています。なお、同規程によれば、本資産運用会社の役職員等は、本投資法人の投資口及び投資法人債について、売買等を行ってはならないものとされており、本資産運用会社の役職員は、本資産運用会社の役職員でなくなった後も１年間は、当該規程に従わなければならないものとされています。
（ホ）フォワード・コミットメント等
フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオ
フバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を行う場合、本資産運用会社において、違約金、物件の取得額及び契約締結から物件引渡しまでの期間の各上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを策定し、当該リスクを管理しています。

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2013/11/26 14:10:11４【手数料等及び税金】（１）【申込手数料】
該当事項はありません。
（２）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第６条）、該当事項はありません。
（３）【管理報酬等】①

役員報酬（規約第51条）（イ）各執行役員に対する報酬は、月額60万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして役員会が定める金額とし、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。
（ロ）各監督役員に対する報酬は、月額60万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして役員会が定める金額とし、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。

②

本資産運用会社への資産運用報酬（規約第50条及び別紙「資産運用会社に対する資産運用報酬」）
本投資法人が本資産運用会社に支払う報酬の計算方法及び支払の時期はそれぞれ以下のとおりとします。な
お、本投資法人は、かかる報酬の金額並びにこれに対する消費税及び地方消費税相当額を本資産運用会社の指定する銀行口座への振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。
（イ）運用報酬Ⅰ
本投資法人の直前の決算期の総資産額（当該直前の決算期の貸借対照表に記載された総資産額をいいます。）に年率0.3％を上限とする料率を乗じた額（１年365日として当該計算期間の実日数による日割計算）に消費税及び地方消費税を加算した金額とし、当該決算期より３か月以内に支払うものとします。
（ロ）運用報酬Ⅱ
本投資法人の各営業期間における利益（運用報酬Ⅱ並びにそれに伴う消費税及び地方消費税の納付差額計
上前の税引前当期純利益をいいます。なお、前営業期間より繰り越された前期繰越損失の額があるときはその金額を補填した後の金額とします。）に４％を上限とする料率を乗じた金額（１円未満切捨て）に消費税
及び地方消費税を加算した金額を、当該決算期より３か月以内に支払うものとします。
（ハ）運用報酬Ⅲ
本投資法人が不動産等を取得又は譲渡した場合、当該運用資産の取得価額又は譲渡価額（いずれも消費税
及び地方消費税並びに取得又は譲渡に伴う費用は除きます。）に0.5％を上限とする料率を乗じて得た金額を、当該運用資産を取得又は譲渡した日の属する月の翌月末日までに支払うものとします。
ただし、大和ハウスグループ等利害関係者からの運用資産の取得又は大和ハウスグループ等利害関係者への運用資産の譲渡については、当該運用資産の取得価額又は譲渡価額（いずれも消費税及び地方消費税並びに取得又は譲渡に伴う費用は除きます。）に0.25％を上限とする料率を乗じた金額を、支払うものとします。

③

資産保管会社、機関運営事務受託者、会計事務受託者、投資主名簿等管理人への支払手数料
資産保管会社、機関運営事務受託者、会計事務受託者、投資主名簿等管理人がそれぞれの業務を遂行することに対する対価である事務受託手数料は、以下のとおりです。
（イ）資産保管会社の報酬
ａ．本投資法人は、委託事務遂行の対価として資産保管会社に対し、資産総額に年率0.02％を乗じた額を上限として委託報酬並びにこれに対する消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。
ｂ．資産保管会社は、上記ａ．記載の委託報酬を、各決算期の末日の属する月の10日までに本投資法人に対して請求し、本投資法人は、各決算期の末日（当該日が営業日でない場合には、前営業日）までに、資産保管会社の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。

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2013/11/26 14:10:11

ｃ．上記ａ．記載の委託報酬が経済情勢の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変動により不適正になったときは、本投資法人及び資産保管会社は協議の上これを変更することができます。
（ロ）機関運営事務受託者の報酬
ａ．本投資法人は委託事務遂行の対価として機関運営事務受託者に対し、以下に定める委託事務報酬（以下、本(ロ)において「本委託事務報酬」といいます。）を支払うものとし、本投資法人は、各決算期毎に機関運営事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座振替の方法により支払うものとします。
ⅰ．役員会への陪席及び役員会の議事録の作成に関する事務
本委託事務報酬は役員会１開催当たり上限15万円とします。
ⅱ．投資主総会の議事録の作成に関する事務
本委託事務報酬は投資主総会１開催当たり上限20万円とします。
ⅲ．委託事務報酬に関する消費税及び地方消費税は、本投資法人の負担とします。
ｂ．本委託事務報酬が経済情勢の著しい若しくは急激な変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変更によ
り適正ではなくなったときは、本投資法人及び機関運営事務受託者は協議の上これを変更することができます。
ｃ．本委託事務報酬については、機関運営事務受託者は、本投資法人の各決算期の末日の属する月の翌月の10日（当該日が営業日でない場合には、前営業日）までに本投資法人に対して請求するものとし、本投資法人
は、機関運営事務受託者から請求を受けた日の属する月の末日までに支払うものとします。
（ハ）会計事務受託者の報酬
ａ．委託料の月額は、以下の算式により計算された額（千円未満の端数は切捨て。消費税及び地方消費税別
途。以下、本（ハ）において「本業務委託料月額」といいます。）とし、本投資法人は会計事務受託者の請求に基づき（ただし、会計事務受託者は、当該請求を各月末日の10営業日前までに行うものとします。）、当月分を当月末までに、会計事務受託者の指定する銀行口座へ振込又は口座間振替の方法により支払います。なお、本業務委託料月額に対する消費税及び地方消費税並びに当該振込に要する振込手数料及び当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は、いずれも本投資法人の負担とします。
本業務委託料月額＝年額固定報酬額×１/12＋変動報酬月額単価×月末時点保有物件数
ここで、年額固定報酬額は、金7,488,000円とし、変動報酬月額単価は、金24,000円とします。
ｂ．上記ａ．において１か月に満たない月に係る委託料は、１か月分とみなして算出し、日割計算は行わない
ものとします。
ｃ．新規に物件を取得した場合（区分所有権などの部分的な取得等を含みます。）には、初期の固定資産台帳
作成・登録報酬として、別途本投資法人と会計事務受託者の間で協議の上決定した額を、本投資法人は会計
事務受託者に対して、作成完了時の翌月末日までに会計事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料
並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとします。
ｄ．税務調査の立会等、委託業務範囲を超える事項が発生した場合の委託料については、別途本投資法人と会計事務受託者の間で協議の上決定します。
ｅ．本投資法人及び会計事務受託者は、上記ａ．の業務委託料が経済情勢の変動又は当事者の一方的若しくは双方の事情の変化により不適当となったときは、協議の上これを変更することができます。
（ニ）投資主名簿等管理人の報酬
ａ．本投資法人は、委託事務手数料として、以下の委託事務手数料表により計算した金額を投資主名簿等管理人に支払うものとします。ただし委託事務手数料表に定めのない事務手数料は、その都度本投資法人と投資主名簿等管理人の間で協議の上定めます。
ｂ．経済情勢の変動、委託事務の内容の変化等により、上記ａ．の定めによりがたい事情が生じた場合は、随時本投資法人と投資主名簿等管理人の間で協議の上これを変更し得るものとします。

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ｃ．委託事務手数料は、投資主名簿等管理人は毎月末に締切り翌月15日までに本投資法人に請求し、本投資法
人はその月中にこれを支払うものとします。
＜委託事務手数料表＞
ⅰ．通常事務手数料
手数料項目

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲（ⅰ）直近の総投資主通知
投資主数を基準として、投資主１名につき下記

基本手数料

投資主名簿等の管理平常業務に伴う月報等諸報告

段階に応じ区分計算した合計額の６分の１。
ただし、月額の最低料金は200,000円としま

期末、中間一定日及び四半期一定日現在（臨時確定を除きます。）における投資す。

主の確定と諸統計表の作成
5,000名まで

480円

10,000名まで
30,000名まで

420円
360円

50,000名まで
100,000名まで

300円
260円

100,001名以上（ⅱ）除籍投資主

225円
除籍投資主データの整理

１名につき

70円

（ⅰ）基準日現在における総投資主通知投資主数を基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額。

分配金の計算及び分配金明細表の作成
分配金領収証の作成
印紙税の納付手続

ただし、最低料金は350,000円とします。
分配金支払調書の作成
5,000名まで120円 分配金の未払確定及び未払分配金明細表

分配金事務手数料

分配金支払手数料

諸届・調査・証明
手数料

10,000名まで
30,000名まで

110円
100円

の作成
分配金振込通知及び分配金振込テープ又50,000名まで
100,000名まで

80円
60円

は分配金振込票の作成
一般税率以外の源泉徴収税率の適用

100,001名以上（ⅱ）指定振込払いの取扱分配金計算書の作成

１件につき

50円
150円

（ⅲ）ゆうちょ銀行分配金領収証の分割
１枚につき

100円

（ⅳ）特別税率の適用（ⅴ）分配金計算書作成

１件につき
１件につき

150円
15円

（ⅰ）分配金領収証

１枚につき

450円

（ⅱ）毎月末現在における未払の分配金領収証
１枚につき取扱期間経過後の分配金の支払
未払分配金の管理

3円

（ⅰ）諸届
（ⅱ）調査

１件につき
１件につき

300円 投資主情報変更通知データの受理及び投1,200円 資主名簿の更新（ⅲ）証明（ⅳ）投資口異動証明

１件につき
１件につき

600円 口座管理機関経由の分配金振込指定の受1,200円 理（ⅴ）個別投資主通知（ⅵ）情報提供請求

１件につき
１件につき

300円 税務調査等についての調査、回答
300円 諸証明書の発行
投資口異動証明書の発行
個別投資主通知の受理及び報告
情報提供請求及び振替口座簿記載事項通知の受領、報告- 67 -

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手数料項目

手数料計算単位及び計算方法（ⅰ）封入発送料

還付郵便物整理（ⅱ）封入発送料
（手封入）

事務範囲

封入物２種まで（機械封入）

諸通知発送手数料

封入発送料

封入物２種まで
１通につき40円…葉書の発送…諸通知等発送のための宛

照合料

名印書
…２種以上の封入物についての照合…資料交換及び投信資料等（ⅳ）宛名印書料（ⅴ）照合料

１通につき１照合につき

15円
10円

資料交換等

（ⅵ）資料交換等送付料

１通につき

60円

送付料

200円

投資主総会関係書類、分配金、その他還１通につきの宛名印書、封入、発送付郵便物の整理、保管、再送
議決権行使書面用紙の作成
15円

議決権行使書面１枚につき議決権不統一行使集計料

議決権行使書面の集計
議決権不統一行使の集計
70円

１件につき
投資主提案等の競合議案集計料

投資主提案等の競合議案の集計

70円加算

１件につき
70円加算
ただし、最低料金は70,000円とします。
ｂ．本投資法人が集計登録を行う場合
議決権行使書面１枚につき35円

ただし、最低料金は30,000円とします。
（ⅲ）投資主総会受付補助等

投資主総会受付事務補助１名につき１日（ⅳ）データ保存料

10,000円
書面行使した議決権行使書面の表裏イメ

１回につき70,000円（ⅰ）全投資主を記載する場合
１名につき

20円

（ⅱ）一部の投資主を記載する場合
該当投資主１名につき20円（ⅰ）全投資主対象の場合

ージデータ及び投資主情報に関するCDROMの作成
大口投資主一覧表等各種投資主一覧表の作成

CD-ROMの作成

１名につき（ⅱ）一部の投資主対象の場合

CD-ROM作成手数料

葉書発送料
宛名印書料

１種増すごとに10円加算
１通につき
8円

（ⅱ）議決権行使集計料
ａ．投資主名簿等管理人が集計登録を行う場合

手数料

封入、発送、選別及び書留受領証の作成（ⅲ）葉書発送料（ⅰ）議決権行使書面作成料
議決権行使書面１枚につき投資主一覧表作成…招集通知、決議通知等の

１通につき
25円
１種増すごとに5円加算

手数料

投資主総会関係手数料

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15円

該当投資主１名につき20円
ただし、(ⅰ)及び(ⅱ)ともに最低料金は50,000円とします。
（ⅲ）投資主情報分析CD-ROM作成料
30,000円加算（ⅳ）CD-ROM複写料
１枚につき27,500円

複写手数料

複写用紙１枚につき

30円

分配金振込

投資主１名につき50円 分配金振込勧誘状の宛名印書及び封入並

投資主勧誘料

投資主一覧表及び分配金明細表等の複写
びに発送- 68 -

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ⅱ．振替制度関係手数料
手数料項目
新規住所
氏名データ

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

新規住所氏名データ１件につき100円

新規住所氏名データの作成

総投資主通知データ１件につき150円

総投資主通知データの受領及び投資主名

処理手数料
総投資主通知
データ処理
手数料
④

簿への更新

会計監査人報酬（規約第52条）
会計監査人に対する報酬は、監査の対象となる決算期毎に2,000万円を上限として役員会が定める金額とし、当該金額を、毎年２月、５月、８月及び11月の各末日までにそれまでの３か月分を会計監査人が指定する口座へ振り込む方法により支払います。

⑤

手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
（照会先）
大和ハウス・リート・マネジメント株式会社
東京都中央区日本橋茅場町二丁目３番６号
電話番号03-5651-2895（４）【その他の手数料等】
本投資法人は、以下の費用について負担するものとします。
①

運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社、投資主名簿等管理人及び本資産運用会社との間の各委託契約において本投資法人が負担することと定められた委託業務又は事務を処理するために要した②

諸費用
投資口及び投資法人債券の発行に関する費用③④

借入れ等に関する費用分配金支払に関する費用⑤

有価証券届出書、目論見書、資産運用報告、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用⑥⑦

本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用
本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用⑧⑨

執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等
運用資産の取得、管理、売却等に係る費用⑩⑪

本投資口が東京証券取引所への上場及び上場を維持するのに要する費用
信託報酬⑫

その他上記①から⑪までに類する費用- 69 -

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2013/11/26 14:10:11（５）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは以下のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いがなされることがあります。
① 投資主の税務（イ）個人投資主の税務
ａ．利益の分配に係る税務
個人投資主が投資法人から受取る利益の分配は、配当所得として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適用はありません。この規定は、
本投資法人が利益配当等の額を損金算入するための要件（導管性要件）を満たさない場合も同様です。
また、平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間は、所得税の額に2.1％の税率を乗じて計算した金額に相当する復興特別所得税が併せて課されます。なお、各個人投資主が有する出資口数によっては、上場株式等の配当等に係る特例の対象となり、その課税関係は以下のとおり異なります。
ⅰ．発行済投資口総数の100分の３未満の口数を有する個人投資主の取扱い（ⅰ）本投資法人の事業年度終了の日に、本投資法人の発行済投資口総数の100分の３以上に相当す
る口数を有する者以外の個人投資主が、本投資法人より分配を受取る際の源泉徴収税率は、所得税15％、地方税（住民税）５％とされています。ただし、平成25年12月31日までの間に受取る分
配金の源泉徴収税率に関しては、所得税７％、地方税（住民税）３％に軽減されています。
（ⅱ）個人投資主が受取る分配金については、その金額にかかわらず、総合課税に代えて源泉徴収だ
けで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能です（住民税についても申告不要です。）。
（ⅲ）上場株式等の配当等については、総合課税に代えて申告分離課税を選択することが可能です。
申告分離課税を選択した場合の税率は原則20％（所得税15％、住民税５％）ですが、平成25年12月31日までの間は、10％（所得税７％、住民税３％）の軽減税率が適用されます。
（ⅳ）金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内で本投資法人からの利益の分配を受取ることも可能です。また、後記「ｃ．投資口の譲渡に係る税務」記載のとおり、上場株式等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。）は、一定の上場株式等の譲渡損失の金額と通算できることになっています。
ⅱ．発行済投資口総数の100分の３以上の口数を有する個人投資主の取扱い
本投資法人の事業年度終了の日に、本投資法人の発行済投資口総数の100分の３以上に相当する口数を有する個人投資主については、本投資法人より受取る利益の分配に対して所得税20％（地方税は課されません。）が源泉徴収された後、総合課税となります。なお、１回に受取る分配金額が、10万円に分配金の計算期間の月数を乗じて12で除した金額以下の場合に限り、源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能です（住民税については別途申告が必要となります。）。
なお、上述のとおり、上記源泉所得税及び申告所得税については、平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間は、所得税の額に2.1％の税率を乗じて計算した金額に相当する復興特別所得税が併せて課されます。また、平成26年から実施される少額上場株式等の非課税口座制度（いわゆる日本版
ISA、愛称：NISA（ニーサ））に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において管理されている上場株式等（平成26年から平成35年までの10年間、新規投資額（ロールオーバーも可能）で毎年100万円を上限。）に係る配当等で、その非課税口座の開設年の１月１日から５年以内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
ｂ．利益を超える金銭の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受取る利益を超える金銭の分配は、出資の払戻し（資本の払戻し）として扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等（本投資法人の資本金等の額）に相当す
る金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として前記「ａ．利益の分配に係る税務」記
載の利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当を上回る金
額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の額の扱い
は、後記「ｃ．投資口の譲渡に係る税務」記載の投資口の譲渡の場合と同様になります。さらに、出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は、この出資の払戻しを受ける直前の投資口の取得価額から出資の払戻しに係る上記譲渡原価を控除した金額（注５）となります。

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ｃ．投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益は、株式等に係る譲渡所得等として、原則20％（所得税15％、住民税５％）の税率による申告分離課税の対象となります。なお、平成25年１月１日から平成49
年12月31日までの間の譲渡等については、所得税の額に2.1％を乗じて計算した金額に相当する復興特別所得税が併せて課されます。また、譲渡損が生じた場合は他の株式等に係る譲渡所得等との相殺は認められますが、株式等の譲渡所得等の合計額が損失となったときには、他の所得との損益通算はできません。ただし、本投資法人の投資口を証券会社等の金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、上場株式等の譲渡に係る以下の特例の対象となります。
ⅰ．申告分離課税の上記20％の税率は、平成25年12月31日までの譲渡等に関しては10％（所得税７％、住民税３％）となります。
ⅱ．本投資口の譲渡等により損失が生じた場合において、その譲渡損失のうちその譲渡日の属する年度分の株式等に係る譲渡所得等の金額の計算上控除しきれない金額は、確定申告書に上場株式等に係る譲渡損失の金額の計算に関する明細書その他一定の書類を添付し、その後も連続して確定申告書を提出することを要件にその年の翌年以降３年間にわたり、株式等の譲渡所得等の金額から繰越控除を行うことが認められます。なお、その年分の上場株式等の譲渡損失の金額又はその年の前年以前３年内の各年に生じた譲渡損失の金額は、確定申告書に上場株式等に係る譲渡損失の金額の計算に関する明細書その他一定の書類を添付することを要件に、上場株式等の配当所得の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。）を限度として、配当所得の金額から控除されます。
ⅲ．金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（所定の手続により源泉徴収を選択した
特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては、一定の要件の下に源泉徴収による申告不要の選択が認められます。源泉徴収税率は、平成25年12月31日までの譲渡等に対しては10％（所得税７％、住民税３％）とされており、その金額にかかわらず申告不要の選択が適用できます。なお、特定口座の源泉徴収選択口座内において上場株式等の配当等を受取ることを選択した場合において、この源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡損失の金額があるときは、その配当等の額の総額からその譲渡損失の金額を控除した残額に対して源泉徴収税率を適用して所得税の計算が行われます。
ⅳ．平成26年から実施される少額上場株式等の非課税口座制度（いわゆる日本版ISA、愛称：NISA（ニーサ））に基づき、非課税口座の開設年の１月１日から５年内にその非課税口座において管理されている上場株式等（平成26年から平成35年までの10年間、新規投資額（ロールオーバーも可能）で毎年100万円を上限。）を譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。
ⅴ．なお、上述のとおり、上記源泉所得税及び申告所得税については、平成25年１月１日から平成49年
12月31日までの間は、復興特別所得税として、所得税額に2.1％を乗じた金額が併せて課されます。
（ロ）法人投資主の税務
ａ．利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受取る利益の分配は、受取配当等として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収されます。ただし、上場投資法人である本投資法人から受取る利益の分配は特例の対象となり、所得税については、平成25年12月31日までは７％、平成26年１月１日以後は15％の源泉徴収税率が適用されます。なお、平成25年１月１日から平成49年12月31日までの間は復興特別所得税として、所得税の額に2.1％を乗じた金額が併せて源泉徴収されます。
この源泉所得税は法人投資主の法人税の申告上、法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります（復興特別所得税は復興特別法人税からの控除対象となります。）。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。この規定は、本投資法人が利益配当等の損金算入要件を満たさない場合も同様です。
ｂ．利益を超える金銭の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受取る利益を超える金銭の分配は、出資の払戻し（資本の払戻し）として扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等（本投資法人の資本金等の額）に相当す
る金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として「ａ．利益の分配に係る税務」記載の利益の配当と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当を上回る金額
は、投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を各自算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の額の取扱
いは、後記「ｄ．投資口の譲渡に係る税務」記載の投資口の譲渡の場合と同様となります。
なお、出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は、この出資の払戻しを受ける直前の投資口の取得価額から出資の払戻しに係る上記譲渡原価を控除した金額（注５）となります。

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ｃ．投資口の保有に係る税務
法人投資主が保有する投資証券が、税務上の売買目的有価証券に該当する場合には、当該法人投資主の事業年度末において時価法により評価され、その評価損益は課税所得に影響を与えることになります。
ｄ．投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則として約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。
（注１）

みなし配当の金額は次のように計算されます。なお、この金額は投資法人からお知らせします。
「みなし配当の金額」＝出資の払戻し（資本の払戻し）額－
投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額（資本金等の額）
なお、上記「投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額（資本金等の額）」は下記のように計算されます。
「投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額（資本金等の額）」＝投資法人の出資の払戻し（資本の払戻し）によ

出資の払戻し（資本の払戻し）直前の投資法人の出資等の金額（資本金等の額） ××（*）

り減少した資本剰余金の額（**）
投資法人の前事業年度末の簿価純資産額（*）（***）

投資主の出資の払戻し（資本の払戻し）直前の払戻しに係る所有投資口数
投資法人の払戻しに係る投資口総数

前事業年度末から払戻しの直前までの間に資本金等の額が増加し又は減少した場合には、その増加額を加算した又は減少額を減算した金額となります。以下本注において同じです。

（**）

投資法人の出資の払戻し（資本の払戻し）により減少した資本剰余金の額が、投資法人の前事業
年度末の簿価純資産額を超える場合は、投資法人の前事業年度末の簿価純資産額と同額としま
す。

（***）

この割合は、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が零以下である場合は零とされ、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が零を超え、かつ、投資法人の前事業年度末の簿価純資産額（*）が零以下である場合は１とされます。また、この割合に小数第３位未満の端数が生じるときは切上げとなりま
す。

（注２）

投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のとおり算定されます。

（注３）

投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。以下本注において同じです。

「投資口の譲渡に係る収入金額」＝出資の払戻し（資本の払戻し）額－みなし配当金額

投資法人の出資の払戻し（資本の払戻し）によ

出資の払戻し（資本の払戻し）直前の取
得価額

（*）

×

り減少した資本剰余金の額（**）（***）

投資法人の前事業年度末の簿価純資産額（*）

前事業年度末から払戻しの直前までの間に資本金等の額が増加し又は減少した場合には、その増加額を加算した又は減少額を減算した金額となります。以下本注において同じです。

（**）

投資法人の出資の払戻し（資本の払戻し）により減少した資本剰余金の額が、投資法人の前事業
年度末の簿価純資産額を超える場合は、投資法人の前事業年度末の簿価純資産額と同額としま
す。

（***）

この割合は、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が零以下である場合は零とされ、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が零を超え、かつ、投資法人の前事業年度末の簿価純資産額（*）が零以下である場合は１とされます。また、この割合に小数第３位未満の端数が生じるときは切上げとなります。この割合に関しては、投資法人からお知らせすることになっています。

（注４）

投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。

（注５）「投資口の譲渡損益の額」＝譲渡収入金額－譲渡原価の額
出資の払戻し（資本の払戻し）を受けた後の投資口の取得価額は、以下のようになります。
「出資の払戻し（資本の払戻し）を受けた後の投資口の取得価額」＝出資の払戻し（資本の払戻し）を受ける直前の投資口の取得価額－譲渡原価の額- 72 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932②

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投資法人の税務（イ）利益配当等の損金算入
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等の額を損金に算入することが認められています。利益の配当等の額を損金算入するための要件（導管性要件）のうち主なものは以下のとおりです。
ａ．配当等の額が配当可能利益の額の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること
ｂ．他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（なお、平成25年度における金融商品取引法等の一部を改正する法律の施行日以後に終了する事業年度においては、専ら海外不動産保有等の取引を行うことを目的とする一定の法人を除きます。）
ｃ．機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ(2)に規定するものをいいます。）以外の者から借入れを行っていないこと
ｄ．事業年度の終了時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
ｅ．投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約に記載・記録されていること
ｆ．事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること
なお、利益配当前当期利益から利益配当額を控除した後の当期利益に係る課税所得に対しては、通常の法人と同様に法人税等（平成24年４月１日から平成27年３月31日までの期間に開始する事業年度については復興特別法人税として、法人税額に10％を乗じた金額が併せて課されます。）の課税が行われますので、利益の配当等の損金算入規定が適用されたとしても、これが配当等の損金算入前の課税所得額の100％に相当しない場合には、投資法人として税負担が生じることとなります。
（ロ）不動産流通税の軽減措置
ａ．登録免許税
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、登録免許税が課税標準額に対して原則２％の税率により課されますが、土地に対しては平成24年４月１日から平成27年３月31日までは1.5％と軽減されています。ただし、規約に資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち、特定不動産（投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の当該投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（下記ｂ．において「特定不動産の割合」といいます。）
を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人が取得する倉庫等以外の不動産に対しては、特例により不動産の所有権の移転登記に対する登録免許税の税率が、平成24年４月１日から平成27年３月31日までは1.3％に軽減されます。
ｂ．不動産取得税
不動産を取得した際には、不動産取得税が課税標準額に対して原則４％の税率により課されますが、土地及び住宅用の建物に対しては平成27年３月31日までは３％とされています。また、平成27年3月31日までに取得する宅地及び宅地比準土地については、不動産取得税の課税標準額が2分の1に軽減されます。さらに、規約に資産運用の方針として、特定不動産の割合を100分の75以上とする旨の記載がある
ことその他の要件を満たす投資法人が平成27年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、特例
により不動産取得税の課税標準額が５分の２に軽減されます（倉庫用の土地及び建物に関しては対象外となっています。）。

- 73 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

５【運用状況】（１）【投資状況】
本投資法人の平成25年８月31日現在における投資状況の概況は、以下のとおりです。
資産の種類

用途

保有総額
（百万円）（注１）

地域

資産総額に対する
比率（％）

首都圏

63,740

48.5

中部圏

7,496

5.7

近畿圏

4,582

3.5

その他

12,7849.7

小計88,60467.4

首都圏

13,490

10.3

中部圏

－

－

近畿圏

4,716

3.6

その他

8,704

6.6

小計

26,91120.5

合計

115,51587.9

預金・その他の資産

15,85612.1

資産総額（注２）

131,372

100.0

負債総額（注２）

70,02353.3

純資産総額（注２）61,348

46.7

三大都市圏
物流施設

信託不動産
三大都市圏
商業施設

（注１）

「保有総額」は、平成25年８月31日現在の貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によります。

（注２）「資産総額」、「負債総額」及び「純資産総額」は、帳簿価額を記載しています。

（２）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
本投資法人が平成25年８月31日現在に保有する投資有価証券は、以下のとおりです。
（単位：千円）
銘柄

種類
国債証券

30年分離元本国債（第27回）
合計

券面
総額

帳簿
価額

10,000

6,134－

10,000

6,134

－ －

償還
期限

利率

平成49年
９月20日

②【投資不動産物件】
該当事項はありません。

- 74 -

未収
利息

前払経過
利子

評価額

評価
損益

投資
比率

－

－

6,445

310

0.0％

－

－

6,445

310

0.0％

備考
営業保証金として供託しています。

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11③【その他投資資産の主要なもの】（イ）信託不動産の概要
本投資法人が平成25年８月31日現在保有する信託不動産の概要は、以下のとおりです。
ａ．信託不動産の概要
物件
番号
(注１)

信託不動産
（物件名称）

取得
価格
（百万円）
（注２）

投資
比率
（％）
（注３）

当期末
帳簿価額
（百万円）
（注４）

期末
算定価額
（百万円）
（注５）

取得
年月日

L-B-1

Ｄプロジェクト
町田

7,600

6.5

7,569

8,170

平成24年
11月29日

L-B-2

Ｄプロジェクト
八王子

12,60010.8

12,511

13,500平成24年
11月29日

2,600

2.2

2,594

2,980

4,440

3.8

4,427

5,630

7,700

6.6

7,678

8,350

L-B-3
L-B-4
L-B-5

Ｄプロジェクト
愛川町
Ｄプロジェクト
新三郷
Ｄプロジェクト
浦安Ⅰ

平成24年
11月28日平成24年
11月29日平成24年
11月28日

L-B-6

Ｄプロジェクト
浦安Ⅱ

21,40018.3

21,351

22,900平成24年
11月29日

L-B-7

Ｄプロジェクト
茜浜

2,550

2.2

2,544

2,710

平成24年
11月28日

5,100

4.4

5,063

5,750

6,650

5.7

6,602

7,750

L-B-8
L-B-9

Ｄプロジェクト野田
Ｄプロジェクト犬山

平成24年
11月28日平成24年
11月28日L-B-10

Ｄプロジェクト
岐阜

900

0.8

894

1,070

平成24年
11月29日L-B-11

Ｄプロジェクト
寝屋川

4,600

3.9

4,582

5,300

平成24年
11月28日

600

0.5

597

781

1,000

0.9

992

1,150

1,250

1.1

1,237

1,370

L-B-15

Ｄプロジェクト
土浦

2,880

2.5

2,854

3,230

平成24年
11月29日L-B-16

Ｄプロジェクト
御殿場

950

0.8

945

1,110

平成24年
11月28日L-B-12
L-B-13
L-B-14

Ｄプロジェクト
札幌南
Ｄプロジェクト盛岡
Ｄプロジェクト
仙台南- 75 -

平成24年
11月28日平成24年
11月29日平成24年
11月28日13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件
番号
(注１)

信託不動産
（物件名称）

取得
価格
（百万円）
（注２）

投資
比率
（％）
（注３）

2013/11/26 14:10:11

当期末
帳簿価額
（百万円）
（注４）

期末
算定価額
（百万円）
（注５）

取得
年月日

L-B-17

Ｄプロジェクト
西広島

990

0.8

992

1,160

平成24年
11月28日L-B-18

Ｄプロジェクト
福岡宇美

3,100

2.6

3,080

3,590

平成24年
11月29日

2,100

1.8

2,083

2,540

89,01076.0

88,604

99,041

7,419

6.3

6,850

7,270

5,040

4.3

4,716

4,350

5,360

4.6

4,992

4,800

R-M-4

ウニクス
高崎

2,570

2.2

2,649

2,700

平成25年
３月27日

R-R-1

ライフ
相模原若松店

1,650

1.4

1,646

1,500

平成20年
12月11日

6,040

5.2

6,055

6,130

28,07924.0

26,911

26,750117,089

100.0

115,515

125,791

L-B-19Ｄプロジェクト
鳥栖
物流施設

R-M-1
R-M-2
R-M-3

R-R-2

合計

アクロスモール
新鎌ヶ谷
フォレオ
ひらかた
クイズゲート浦和

フォレオ
せんだい宮の杜
商業施設

合計

ポートフォリオ合計

平成24年
11月29日

平成19年
12月12日
平成20年
12月11日
平成20年
12月11日平成24年
11月29日（注１）「物件番号」は、用途の分類に応じて、物件毎に番号を付したものであり、Lは物流施設を、Rは商業施設をそれぞれ表し、そのう（注２）「取得価格」は、譲渡価格を記載しています。なお、譲渡価格には、消費税及び地方消費税並びに取得に要した諸費用は含まず、百万円未満を四捨五入して記載しています。以下同じです。

（注３）「投資比率」は、取得価格の総額に対する各資産の取得価格の比率を記載しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。

（注４）「当期末帳簿価額」は、平成25年８月31日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しており、百万円未満を切捨てして記載して（注５）「期末算定価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づ

ちL-BはBTS型（ビルド・トゥ・スーツ型）を、R-Rはロードサイド型を、R-Mはモール型を、それぞれ表します。以下同じです。

います。
き、株式会社谷澤総合鑑定所及び一般財団法人日本不動産研究所による平成25年８月31日を価格時点とする鑑定評価額又は調査価額を百万円未満を切捨てして記載しています。

- 76 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

ｂ．信託不動産の所在地、建築時期、テナント数、年間賃料、総賃貸可能面積、総賃貸面積、及び稼働率は以下のとおりです。
建築
時期
（注１）

総賃貸
可能面積
（㎡）
（注４）

総賃貸
面積
（㎡）
（注５）

稼働率
（％）
(注６)

信託不動産
（物件名称）

L-B-1

Ｄプロジェクト
町田

東京都
町田市

平成18年
10月１日

1
(1)

－(注７)

50,490.39

50,490.39

100.00

L-B-2

Ｄプロジェクト
八王子

東京都
八王子市

平成20年
12月１日

2

－(注７)

62,394.17

62,394.17

100.00

Ｄプロジェクト
愛川町
Ｄプロジェクト
新三郷
Ｄプロジェクト
浦安Ⅰ

神奈川県
愛甲郡
埼玉県
三郷市
千葉県
浦安市

平成18年
６月30日
平成21年
４月15日
平成17年
５月31日

1
(1)

－(注７)

14,240.84

14,240.84

100.001－(注７)

11,289.91

11,289.91

100.001－(注７)36,515.81

36,515.81

100.00

L-B-6

Ｄプロジェクト
浦安Ⅱ

千葉県
浦安市

平成19年
４月10日

1
(1)

－(注７)

72,320.01

72,320.01

100.00

L-B-7

Ｄプロジェクト
茜浜

千葉県
習志野市

平成17年
10月11日

1
(1)

－(注７)

11,663.39

11,663.39

100.00

Ｄプロジェクト野田
Ｄプロジェクト犬山
Ｄプロジェクト
岐阜

千葉県
野田市
愛知県
犬山市
岐阜県
安八郡

平成19年
９月30日
平成21年
12月10日
平成21年
２月28日

1

－(注７)

29,232.53

29,232.53

100.001－(注７)43,723.70

43,723.70

100.001－(注７)7,669.91

7,669.91

100.00

L-B-11

Ｄプロジェクト
寝屋川

大阪府
寝屋川市

平成21年
７月23日

1

－(注７)

11,151.51

11,151.51

100.00

L-B-12

Ｄプロジェクト
札幌南

北海道
北広島市

平成19年
10月30日1－(注７)

6,749.10

6,749.10

100.00

Ｄプロジェクト盛岡
Ｄプロジェクト
仙台南
Ｄプロジェクト
土浦

岩手県
岩手郡
宮城県
岩沼市
茨城県
土浦市

平成14年
９月13日
平成18年
３月28日
平成21年
２月19日

1

－(注７)

9,558.32

9,558.32

100.001－(注７)

11,052.27

11,052.27

100.001－(注７)17,448.86

17,448.86

100.00

L-B-16

Ｄプロジェクト
御殿場

静岡県
御殿場市

平成21年
１月15日

1

－(注７)

6,737.53

6,737.53

100.00

L-B-17

Ｄプロジェクト
西広島

広島県
広島市

平成20年
１月10日

2

－(注７)

5,093.51

5,093.51

100.00

Ｄプロジェクト
福岡宇美
Ｄプロジェクト
鳥栖

福岡県
糟屋郡
佐賀県
鳥栖市

平成18年
５月１日
平成21年
２月19日

4

242

24,729.56

24,729.56

100.001－(注７)8,826.00

8,826.00

100.0024

5,999

440,887.32

440,887.32

100.00

L-B-3
L-B-4
L-B-5

L-B-8
L-B-9
L-B-10

L-B-13
L-B-14L-B-15

L-B-18L-B-19

所在地

物流施設

合計

テナント数
（注２）

年間賃料
（消費税別）
（百万円）
（注３）

物件
番号

- 77 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

平成18年
10月31日1

551

41,742.84

41,742.84

100.00

フォレオ
ひらかた

大阪府
枚方市

平成18年
11月20日

1
(23)

376

16,380.78

16,367.31

99.91

クイズゲート
浦和
ウニクス
高崎
ライフ
相模原若松店

埼玉県
さいたま市
群馬県
高崎市
神奈川県
相模原市

平成20年
２月17日
平成20年
11月５日
平成19年
４月25日

11

349

9,705.31

9,705.31

100.001

260

9,277.08

9,277.08

100.001－(注７)2,973.44

2,973.44

100.00フォレオ
せんだい宮の杜

宮城県
仙台市

平成21年
10月６日

1

477

19,845.72

19,845.72

100.00

16

2,114

99,925.17

99,911.70

99.98

40

8,113

540,812.49

540,799.02

99.99

アクロスモール
新鎌ヶ谷

R-M-2

R-R-2

総賃貸
面積
（㎡）
（注５）

千葉県
鎌ヶ谷市

R-M-1

R-R-1

総賃貸
可能面積
（㎡）
（注４）

テナント数
（注２）

信託不動産
（物件名称）

R-M-4

年間賃料（消費税別）
（百万円）
（注３）

建築
時期
（注１）

物件
番号

R-M-3

2013/11/26 14:10:11

所在地

商業施設

合計

ポートフォリオ

合計

稼働率
（％）
(注６)

（注１）

「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月を記載しています。主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。
（注２） 「テナント数」は、平成25年８月31日現在における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に基づく物件毎のテナント数を記載しています。ただし、マスターリース会社が賃貸人等との間で賃貸借契約を締結している場合、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの対象物件については、かかるマスターリース会社の数の後に括弧書きでエンド
テナントの数を記載し、転貸借稼働率の変動にかかわらず一定の賃料を受け取るサブリース型マスターリースの対象物件については、かかるマスターリース会社のみをテナントとしてテナント数を記載しています。
（注３） 「年間賃料」は、平成25年８月31日現在における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された建物に係る年間賃料又は月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている信託不動産については、その合計額）を百万円未満を四捨五入して記載しています。ただし、マスターリース会社が賃貸人等との間でエンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結している場合、平成25年８月31日現在における各信託不動産に係る各転貸借契約書に表示された年間賃料又は月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の転貸借契約が契約されている信託不動産については、その合計額）を百万円未満を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の「年間賃料」を足し合わせてもポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
（注４） 「総賃貸可能面積」は、各信託不動産に係る建物の賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と
本投資法人が考える面積を記載しています。
（注５） 「総賃貸面積」は、平成25年８月31日現在における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された賃貸面積を記載しています。
ただし、マスターリース会社が賃貸人等との間で、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取るパススルー型マス
ターリースによる賃貸借契約を締結している場合、平成25年８月31日現在における各信託不動産に係る各転貸借契約書に表示されたエンドテナントの賃貸面積を記載しています。なお、各賃貸借契約書等においては、延床面積に含まれない部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、賃貸面積が延床面積を上回る場合があります。特に、物流施設において庇部分が賃貸面積に含まれる場合、賃貸面積が延床面積を大幅に上回る場合があります。
（注６） 平成25年８月31日現在の稼働率（総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合）について、小数第３位を切捨てして記載しています。したがって、記載されている数値を足し合わせても合計値と一致しない場合があります。
（注７） 賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

c. 主要な不動産等に関する情報
本投資法人が平成25年8月31日現在保有する信託不動産のうち、主要な信託不動産（当期の総賃貸事業収入の合計額の10％以上を占める信託不動産）は、Ｄプロジェクト浦安Ⅱ及びＤプロジェクト八王子です。当該信託不動産のテナント数、賃貸事業収入、総賃貸面積、総賃貸可能面積及び最近5年間の稼働率の推移については、前記b.、後記「(ロ) 信託不動産の収益の状況」及び後記「(ハ) 稼働率の推移
下さい。

- 78 -

b.」をご参照

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（ロ）信託不動産の収益の状況
各信託不動産に係る賃貸事業収入等の収益状況概要は、以下のとおりです。
収益状況に関する数値は、以下に従い算出されています。
（ⅰ）金額は、千円単位で表示し、単位未満を切捨てして記載しています。そのため、記載されている数
値を合計しても必ずしも合計値と一致しません。
（ⅱ）「その他賃貸事業収入」には、共益費、駐車場使用料、看板掲出料、水道光熱費収入、自動販売機
収入、礼金収入、更新時手数料、原状回復収入、解約違約金等が含まれています。
（ⅲ）「公租公課」に含まれる固定資産税及び都市計画税の納付義務は原則として毎年１月１日時点における所有者に課されます。取得時における前所有者との未経過の固定資産税及び都市計画税相当額の精算額は、付随費用の一部として不動産等の取得原価に算入されており、賃貸事業費用としては計上されていません。
（ⅳ）「外注委託費」には、プロパティ・マネジメント報酬、施設管理費等が含まれています。
（ⅴ）「修繕費」は、年度による差異が大きいこと及び定期的に発生する金額でないこと等から、対象期間における修繕費が、本投資法人が資産を長期にわたり継続して保有する場合の修繕費の金額と大きく異なる可能性があります。
（ⅵ）「損害保険料」には、支払保険料を対象期間で按分した金額を計上しています。
（ⅶ）「その他賃貸事業費用」には、水光熱費、信託報酬等が含まれています。
（ⅷ）「減価償却費」は、開示期間の月数に対応する金額を計上しています。
物件番号
名称

運用期間

L-B-1

L-B-2

L-B-3

L-B-4

ＤプロジェクトＤプロジェクトＤプロジェクトＤプロジェクト

町田

八王子

愛川町

新三郷

自:平成25年３月１日

自:平成25年３月１日

自:平成25年３月１日

自:平成25年３月１日

至:平成25年８月31日

至:平成25年８月31日

至:平成25年８月31日

至:平成25年８月31日

損益情報
－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

公租公課

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

外注委託費

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

損害保険料

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

修繕費

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

（A)賃貸事業収入

小計

賃貸事業収入その他賃貸事業収入（B)賃貸事業費用

小計

その他賃貸事業費用

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

220,132

366,230

81,615

151,139（D）減価償却費

49,813

104,896

15,843

26,771（E）不動産賃貸事業損益（＝C-D)

170,318

261,334

65,771

124,367（C）NOI（＝A-B）- 79 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号
名称
運用期間

2013/11/26 14:10:11

L-B-5

L-B-6

L-B-7

L-B-8

ＤプロジェクトＤプロジェクトＤプロジェクトＤプロジェクト

浦安Ⅰ

浦安Ⅱ

茜浜

野田

自:平成25年３月１日

自:平成25年３月１日

自:平成25年３月１日

自:平成25年３月１日

至:平成25年８月31日

至:平成25年８月31日

至:平成25年８月31日

至:平成25年８月31日

損益情報
－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

賃貸事業収入

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

その他賃貸事業収入

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

公租公課

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

外注委託費

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

損害保険料

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

修繕費

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

その他賃貸事業費用

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）
153,828（A)賃貸事業収入（B)賃貸事業費用

小計

小計（C）NOI（＝A-B）

200,343554,336

69,730（D）減価償却費

44,230109,201

15,78044,532（E）不動産賃貸事業損益（＝C-D)

156,112445,134

53,950109,295

物件番号
名称
運用期間

L-B-9

L-B-10

L-B-11

L-B-12

ＤプロジェクトＤプロジェクトＤプロジェクトＤプロジェクト

犬山

岐阜

寝屋川

札幌南

自:平成25年３月１日

自:平成25年３月１日

自:平成25年３月１日

自:平成25年３月１日

至:平成25年８月31日

至:平成25年８月31日

至:平成25年８月31日

至:平成25年８月31日

損益情報（A)賃貸事業収入

小計

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

公租公課

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

外注委託費

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

損害保険料

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

修繕費

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

その他賃貸事業費用

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

（C）NOI（＝A-B）

226,513

31,426142,655

25,360（D）減価償却費

56,607

9,562

30,234

7,081（E）不動産賃貸事業損益（＝C-D)

169,905

21,864112,420

18,278

賃貸事業収入その他賃貸事業収入（B)賃貸事業費用

小計

物件番号
名称
運用期間

L-B-13

L-B-14L-B-15

L-B-16

ＤプロジェクトＤプロジェクトＤプロジェクトＤプロジェクト

盛岡

仙台南

土浦

御殿場

自:平成25年３月１日

自:平成25年３月１日

自:平成25年３月１日

自:平成25年３月１日

至:平成25年８月31日

至:平成25年８月31日

至:平成25年８月31日

至:平成25年８月31日

損益情報（A)賃貸事業収入

小計

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

賃貸事業収入

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

その他賃貸事業収入

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

公租公課

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

外注委託費

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

損害保険料

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

修繕費

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

その他賃貸事業費用

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）
33,126（B)賃貸事業費用

小計（C）NOI（＝A-B）

36,68643,554

99,483（D）減価償却費

11,212

15,202

28,702

8,725（E）不動産賃貸事業損益（＝C-D)

25,47328,35270,781

24,401- 80 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号
名称
運用期間

2013/11/26 14:10:11

L-B-17

L-B-18L-B-19ＤプロジェクトＤプロジェクトＤプロジェクト

物流施設

西広島

福岡宇美

鳥栖

自:平成25年３月１日

自:平成25年３月１日

自:平成25年３月１日

至:平成25年８月31日

至:平成25年８月31日

至:平成25年８月31日

合計

損益情報
（A)賃貸事業収入

小計

－（注）

121,889－（注）

3,023,984

賃貸事業収入－（注）

120,853－（注）

2,999,439

その他賃貸事業収入

－（注）

1,036

－（注）

24,544－（注）

13,782－（注）

368,462

公租公課

－（注）

9,721

－（注）

265,760

外注委託費

－（注）

3,156

－（注）

74,860

損害保険料

－（注）

253

－（注）

5,220

修繕費

－（注）

150

－（注）

12,877

その他賃貸事業費用

－（注）

500

－（注）

9,744

38,053

108,10773,196

2,655,521（D）減価償却費

7,316

28,061

20,144

633,923（E）不動産賃貸事業損益（＝C-D)

30,73780,04653,051

2,021,598（B)賃貸事業費用

小計（C）NOI（＝A-B）

物件番号

R-M-1

R-M-2

R-M-3

R-M-4

アクロスモール

フォレオ

クイズゲート

ウニクス

新鎌ヶ谷

ひらかた

浦和

高崎

自:平成25年３月１日

自:平成25年３月１日

自:平成25年３月１日

自:平成25年３月27日

至:平成25年８月31日

至:平成25年８月31日

至:平成25年８月31日

至:平成25年８月31日

273,450

189,343

241,147

111,716

273,450

188,185

175,283

111,716－

1,158

65,864－39,791

38,761

83,36820,569公租公課26,301

23,646

14,421

－

外注委託費

8,256

8,319

32,17017,480

名称
運用期間
損益情報
（A)賃貸事業収入

小計

賃貸事業収入その他賃貸事業収入（B)賃貸事業費用

小計

損害保険料

494

361

191

108

4,239

2,822

1,327

2,464

500

3,611

35,256

516（C）NOI（＝A-B）

233,658

150,581

157,778

91,146（D）減価償却費

71,04842,15351,436

14,224（E）不動産賃貸事業損益（＝C-D)

162,610

108,428

106,342

76,922

修繕費
その他賃貸事業費用

物件番号
名称
運用期間

R-R-1

R-R-2

ライフ

フォレオ

商業施設

相模原若松店

せんだい宮の杜

自:平成25年３月１日

自:平成25年３月１日

至:平成25年８月31日

至:平成25年８月31日

合計

ポートフォリオ合計

損益情報（A)賃貸事業収入

小計

－（注）

238,500

1,104,162

4,128,146

賃貸事業収入－（注）

238,500

1,037,135

4,036,575

その他賃貸事業収入－（注）－

67,027

91,571－（注）26,920230,485598,948

公租公課

－（注）

21,712

89,974355,735

外注委託費

－（注）

3,600

72,196

147,057

損害保険料

－（注）

258

1,446

6,667

修繕費

－（注）

850

25,98238,859その他賃貸事業費用

－（注）

500

40,88450,62928,931

211,579

873,677

3,529,198（B)賃貸事業費用

小計（C）NOI（＝A-B）（D）減価償却費

4,263

26,586

209,712

843,635（E）不動産賃貸事業損益（＝C-D)

24,667

184,992

663,964

2,685,562（注） 賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

- 81 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（ハ）稼働率の推移
ａ．各決算期時点における信託不動産のポートフォリオ稼働率の推移は以下のとおりです。
総賃貸可能面積
（㎡）

投資物件数

総賃貸面積
（㎡）

稼働率
（％）（注）

第２期（平成21年２月28日）

5

74,224.40

74,056.66

99.77

第３期（平成21年８月31日）

5

74,224.40

74,056.66

99.77

第４期（平成22年２月28日）

5

74,224.40

73,754.47

99.36

第５期（平成22年８月31日）

5

74,224.40

74,171.46

99.92

第６期（平成23年２月28日）

5

74,224.40

74,156.19

99.90

第７期（平成23年８月31日）

5

74,224.40

74,116.72

99.85

第８期（平成24年２月29日）

4

70,802.37

70,694.69

99.84

第９期（平成24年８月31日）

4

70,802.37

70,734.16

99.90

第10期（平成25年２月28日）

24

531,535.41

531,521.94

99.99

第11期（平成25年８月31日）

25

540,812.49

540,799.02

99.99(注)稼働率（総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合）について、小数第３位を切捨てして記載しています。

- 82 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

ｂ．各決算期時点における各信託不動産毎の稼働率の推移は以下のとおりです。
（単位：％）
第２期

物件
番号

物件名称

Ｄプロジェクト
L-B-1
町田
L-B-2
L-B-3

Ｄプロジェクト八王子
Ｄプロジェクト
愛川町

第３期

第４期

第５期

第６期

第７期

第８期

第９期

第10期

第11期

（平成21年 （平成21年 （平成22年 （平成22年 （平成23年 （平成23年 （平成24年 （平成24年（平成25年（平成25年２月28日） ８月31日） ２月28日） ８月31日） ２月28日） ８月31日） ２月29日） ８月31日）

２月28日）

８月31日）

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00

L-B-4

Ｄプロジェクト
新三郷

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00

L-B-5

Ｄプロジェクト
浦安Ⅰ

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00

L-B-6

Ｄプロジェクト
浦安Ⅱ

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00

L-B-7
L-B-8

Ｄプロジェクト
茜浜
Ｄプロジェクト野田

L-B-9

Ｄプロジェクト
犬山

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00

L-B-10

Ｄプロジェクト
岐阜

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00

L-B-11
L-B-12

Ｄプロジェクト寝屋川
Ｄプロジェクト札幌南

L-B-13

Ｄプロジェクト
盛岡

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00

L-B-14

Ｄプロジェクト
仙台南

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00

L-B-15
L-B-16
L-B-17

Ｄプロジェクト土浦
Ｄプロジェクト御殿場
Ｄプロジェクト西広島

L-B-18

Ｄプロジェクト
福岡宇美

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00

L-B-19Ｄプロジェクト
鳥栖

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00

100.00100.00

R-M-2 フォレオひらかた

99.91

99.91

97.89

99.91

99.91

99.91

99.91

99.91

99.91

99.91

R-M-3 クイズゲート浦和

98.41

98.41

98.71

99.59

99.43

99.02

99.02

99.43

100.00100.00

-

-

-

-

-

-

-

-

-

100.00100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00

100.00100.00100.00100.00

R-M-1

アクロスモール
新鎌ヶ谷R-M-4 ウニクス高崎
R-R-1 ライフ相模原若松店
R-R-2

フォレオ
せんだい宮の杜

-

-

-

-

-

-

-

(注)本表には、各期末における各信託不動産の稼働率を、小数第３位を切捨てして記載しています。

- 83 --

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（ニ）主要テナントの概要
ａ．主要テナントの概要
本投資法人の平成25年８月31日現在における主要テナント及びテナント毎の当期賃料収入と賃貸面積は、以下のとおりです。なお、主要テナントとは、当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積（ポートフォリオ全体の賃貸面積の合計）の10％以上を占めるテナントをいいます。
テナントの名称

業種

物件名称

当期賃料収入（百万円）

賃料収入比率
（％）
（注１）

賃貸面積
（㎡）

面積比率
（％）
（注１）

Ｄプロジェクト町田
Ｄプロジェクト
日立キャピタル

その他金融業株式会社

愛川町
Ｄプロジェクト

－（注２）

－（注２）

148,714.63

27.5

－（注２）

－（注２）

90,170.01

16.7

浦安Ⅱ
Ｄプロジェクト
茜浜
Ｄプロジェクト八王子
Ｄプロジェクト
野田
食品卸売業

三菱食品株式会社

Ｄプロジェクト
札幌南
Ｄプロジェクト盛岡
Ｄプロジェクト
仙台南

小計

－

－

1,589

38.5

238,884.64

44.2

テナント全体の合計

－

－

4,128

100.0

540,799.02

100.0（注１）小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注２）賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

ｂ．主要テナントへの賃貸条件
本投資法人の平成25年８月31日現在における主要テナントへの賃貸条件は以下のとおりです。
テナントの名称

物件名称

契約満了日

Ｄプロジェクト

平成39年

町田

２月28日

Ｄプロジェクト

契約更改の方法
更新に関する合意はありません。

愛川町

平成38年
６月30日

更新に関する合意はありません。

日立キャピタル株式会社

Ｄプロジェクト

平成39年

更新に関する合意はありません。

浦安Ⅱ

５月31日

Ｄプロジェクト

平成37年

茜浜

10月10日Ｄプロジェクト八王子－（注）

Ｄプロジェクト
野田
三菱食品株式会社

Ｄプロジェクト
札幌南
Ｄプロジェクト盛岡
Ｄプロジェクト
仙台南

－（注）
－（注）
－（注）
－（注）

更新に関する合意はありません。
更新に関する合意はありません。
更新に関する合意はありません。
更新に関する合意はありません。
更新に関する合意はありません。
更新に関する合意はありません。

（注） 賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

- 84 -

年間賃料（百万円）

敷金・保証金
（百万円）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

－（注）

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（ホ）鑑定評価書に係る概要
収益価格（百万円）
物件
番号

信託不動産
（物件名称）

鑑定機関

価格時点

鑑定
評価額
(百万円)

L-B-1

Ｄプロジェクト
町田

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成25年
８月31日

L-B-2

Ｄプロジェクト
八王子株式会社
谷澤総合鑑定所

平成25年
８月31日

Ｄプロジェクト
愛川町
Ｄプロジェクト
新三郷
Ｄプロジェクト浦安Ⅰ
Ｄプロジェクト浦安ⅡＤプロジェクト
茜浜
Ｄプロジェクト野田
Ｄプロジェクト犬山
Ｄプロジェクト岐阜
Ｄプロジェクト寝屋川

株式会社
谷澤総合鑑定所
株式会社
谷澤総合鑑定所
株式会社
谷澤総合鑑定所
株式会社
谷澤総合鑑定所
株式会社
谷澤総合鑑定所
株式会社
谷澤総合鑑定所
株式会社
谷澤総合鑑定所
株式会社
谷澤総合鑑定所
株式会社
谷澤総合鑑定所

平成25年
８月31日
平成25年
８月31日
平成25年
８月31日
平成25年
８月31日
平成25年
８月31日
平成25年
８月31日
平成25年
８月31日
平成25年
８月31日
平成25年
８月31日

L-B-3
L-B-4
L-B-5
L-B-6
L-B-7
L-B-8
L-B-9
L-B-10
L-B-11

直接還元法
による価格

還元
利回り
（％）

ＤＣＦ法に
よる価格

8,170

8,300

5.3

8,110

5.2

5.5

13,50013,2005.3

13,600

１～６年度
5.2
７～10年度
5.3

5.5

2,980

3,010

5.4

2,960

5.4

5.6

5,630

5,670

5.4

5,610

5.4

5.6

8,350

8,530

4.8

8,270

4.9

5.0

22,90022,8004.8

23,000

4.8

5.0

2,710

2,740

5.1

2,690

5.2

5.3

5,750

5,750

5.3

5,750

5.2

5.5

7,750

7,640

5.7

7,800

5.6

5.9

1,070

1,050

5.9

1,080

5.8

6.1

5,300

5,280

5.4

5,310

5.4

5.6

１～４年度
6.3
５～10年度
6.4

6.7

最終還元
利回り
（％）

割引率
（％）

L-B-12

Ｄプロジェクト
札幌南

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成25年
８月31日

781

775

6.5

784

L-B-13

Ｄプロジェクト盛岡

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成25年
８月31日

1,150

1,140

6.4

1,150

6.3

6.6

6.1

L-B-14L-B-15
L-B-16

Ｄプロジェクト
仙台南

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成25年
８月31日

Ｄプロジェクト土浦
Ｄプロジェクト
御殿場

株式会社
谷澤総合鑑定所
株式会社
谷澤総合鑑定所

平成25年
８月31日
平成25年
８月31日

1,370

1,360

5.9

1,380

１～８年度
5.7
９～10年度
5.8

3,230

3,150

5.6

3,260

5.5

5.8

1,110

1,090

5.8

1,120

5.7

6.0

Ａ棟
１～10年度
5.9
11年度～
6.0
Ｂ棟
5.9
Ａ棟
１～２年度
5.7
３年度～
5.9
Ｂ棟
１～９年度
5.7
10年度～
5.9
Ｃ棟
5.9
Ｄ棟
１～８年度
5.8
９年度～
5.9

L-B-17

Ｄプロジェクト
西広島

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成25年
８月31日

1,160

1,110

5.9

1,180

L-B-18

Ｄプロジェクト
福岡宇美

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成25年
８月31日

3,590

3,590

6.0

3,590

L-B-19Ｄプロジェクト鳥栖

株式会社
谷澤総合鑑定所

平成25年
８月31日

2,540

2,550

5.8

2,540

5.8

6.0

99,041

98,735－99,184

－

－

物流施設

合計

- 85 -

6.1

6.2

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

収益価格（百万円）
物件
番号

R-M-1
R-M-2
R-M-3
R-M-4
R-R-1
R-R-2

信託不動産
（物件名称）

鑑定機関

価格時点

アクロスモール
新鎌ヶ谷
フォレオ
ひらかた
クイズゲート浦和
ウニクス
高崎
ライフ相模原若松店
フォレオ
せんだい宮の杜

一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所
一般財団法人日本不動産研究所

平成25年
８月31日
平成25年
８月31日
平成25年
８月31日
平成25年
８月31日
平成25年
８月31日
平成25年
８月31日

商業施設

合計

ポートフォリオ

合計

鑑定
評価額
(百万円)

直接還元法
による価格

還元
利回り
（％）

ＤＣＦ法に
よる価格

7,270

7,290

6.4

7,250

6.1

6.6

4,350

4,370

6.8

4,320

6.3

6.9

4,800

4,830

6.3

4,770

5.8

6.3

2,700

2,700

7.2

2,690

6.9

7.4

1,500

1,510

5.8

1,480

5.4

5.9

6,130

6,150

6.8

6,110

6.5

7.0

26,75026,850－26,620－－125,791

125,585－

125,804－－- 86 -

最終還元
利回り
（％）

割引率
（％）

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（ヘ）エンジニアリング・レポートの概要
各信託不動産について、建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法等の法令遵守状況調
査、建物有害物質含有調査等のエンジニアリング・レポートを東京海上日動リスクコンサルティング株式会
社より取得しています。エンジニアリング・レポートの概要は、以下のとおりです。
短期修繕費
（千円）
（注）

信託不動産
（物件名称）

調査年月日

L-B-1

Ｄプロジェクト町田

平成24年９月

－

－

6,288

L-B-2

Ｄプロジェクト八王子

平成24年９月

－

－

3,292

L-B-3

Ｄプロジェクト愛川町

平成24年９月

－

－

600

L-B-4

Ｄプロジェクト新三郷

平成24年９月

－

－

－

L-B-5

Ｄプロジェクト浦安Ⅰ

平成24年９月

－

－

5,489

L-B-6

Ｄプロジェクト浦安Ⅱ

平成24年９月

－

－

3,850

L-B-7

Ｄプロジェクト茜浜

平成24年９月

－

－

430

L-B-8

Ｄプロジェクト野田

平成24年９月

－

－

1,342

L-B-9

Ｄプロジェクト犬山

平成24年９月

－

－

2,525

L-B-10

Ｄプロジェクト岐阜

平成24年９月－－－

L-B-11

Ｄプロジェクト寝屋川

平成24年９月－－－

L-B-12

Ｄプロジェクト札幌南

平成24年９月－－

354

L-B-13

Ｄプロジェクト盛岡

平成24年９月

－

－

2,633

L-B-14

Ｄプロジェクト仙台南

平成24年９月－－

634

L-B-15

Ｄプロジェクト土浦

平成24年９月－－－

L-B-16

Ｄプロジェクト御殿場

平成24年９月－－

54

L-B-17

Ｄプロジェクト西広島

平成24年９月－－

828

L-B-18

Ｄプロジェクト福岡宇美

平成24年９月

－

－

3,154

L-B-19Ｄプロジェクト鳥栖

平成24年９月

－

－

－

R-M-1

アクロスモール新鎌ヶ谷

平成24年９月－－

24,941

R-M-2

フォレオひらかた

平成24年９月－－

20,471

R-M-3

クイズゲート浦和

平成24年９月－－

10,776

R-M-4

ウニクス高崎平成25年３月

－

－

6,448

R-R-1

ライフ相模原若松店

平成24年９月

－

－

2,768

R-R-2

フォレオせんだい宮の杜

平成24年９月

－

－

1,387

合計

－

－

－

－

98,264

（注）

緊急修繕費
（千円）

長期修繕費
（千円）
（注）

物件
番号

「短期修繕費」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が試算した各調査時点における１年以内に必要とする修繕費を記載しています。
「長期修繕費」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が試算した各調査時点における12年間の修繕費用を本資産運用会
社にて年平均額に換算した金額を千円未満を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の「長期修繕費」を足し合わせてもポートフォリオ合計と一致していない場合があります。

- 87 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（ト）地震リスク調査報告書の概要
各信託不動産に係るＰＭＬは、以下のとおりです。各ＰＭＬの数値は、東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社による平成25年８月付地震リスク評価報告書に基づいて記載しています。なお、本書の日付現在、各信託不動産について地震保険は付保していません。
物件番号

信託不動産（物件名称）

ＰＭＬ（％）

L-B-1

Ｄプロジェクト町田

2.7

L-B-2

Ｄプロジェクト八王子

6.0

L-B-3

Ｄプロジェクト愛川町

5.5

L-B-4

Ｄプロジェクト新三郷

0.8

L-B-5

Ｄプロジェクト浦安Ⅰ

3.5

L-B-6

Ｄプロジェクト浦安Ⅱ

2.1

L-B-7

Ｄプロジェクト茜浜

1.7

L-B-8

Ｄプロジェクト野田

1.7

L-B-9

Ｄプロジェクト犬山

3.4

L-B-10

Ｄプロジェクト岐阜

4.1

L-B-11

Ｄプロジェクト寝屋川

2.7

L-B-12

Ｄプロジェクト札幌南

1.9

L-B-13

Ｄプロジェクト盛岡

8.1

L-B-14

Ｄプロジェクト仙台南

1.5

L-B-15

Ｄプロジェクト土浦

1.6

L-B-16

Ｄプロジェクト御殿場

7.0

L-B-17

Ｄプロジェクト西広島

2.3

L-B-18

Ｄプロジェクト福岡宇美

1.3

L-B-19Ｄプロジェクト鳥栖

4.2

R-M-1

アクロスモール新鎌ヶ谷

2.4

R-M-2

フォレオひらかた

13.3

R-M-3

クイズゲート浦和

1.8

R-M-4

ウニクス高崎1.0

R-R-1

ライフ相模原若松店

11.0

R-R-2

フォレオせんだい宮の杜

2.8

ポートフォリオ全体（注）
（注）

1.9

「ポートフォリオ全体」欄記載の数値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による平成25年８月付地震リスク評価報告書に基づいて25物件の集合体に対して個別物件と同様にＰＭＬを求めた数値（ポートフォリオＰＭＬ）を記載しています。

- 88 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（チ）設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関、構造計算調査機関
各信託不動産の設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算調査機関は、以下のとおりで
す。
物件
番号

物件名称

設計者

構造設計者

施工者

確認検査機関L-B-1

Ｄプロジェクト町田

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

株式会社東京建
築検査機構

L-B-2

Ｄプロジェクト八王子

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業
株式会社

日本ＥＲＩ
株式会社

L-B-3

Ｄプロジェクト
愛川町

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

ビューロベリタ
スジャパン
株式会社

L-B-4

Ｄプロジェクト
新三郷

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業
株式会社

L-B-5

Ｄプロジェクト
浦安Ⅰ

大和ハウス工業株式会社（倉庫）
株式会社関越（事務所）

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業
株式会社
（倉庫）
株式会社
ウッディホーム
（事務所）

L-B-6

Ｄプロジェクト
浦安Ⅱ

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

株式会社都市居住評価センター

L-B-7

Ｄプロジェクト
茜浜

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業
株式会社

日本ＥＲＩ
株式会社

L-B-8

Ｄプロジェクト野田

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

株式会社都市居住評価センター

L-B-9

Ｄプロジェクト犬山

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

ビューロベリタ
スジャパン
株式会社

－

Ｄプロジェクト岐阜
Ｄプロジェクト寝屋川

大和ハウス工業株式会社
大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社
大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社
大和ハウス工業
株式会社

岐阜県

－

財団法人大阪建
築防災センター－

L-B-12

Ｄプロジェクト札幌南

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業
株式会社

日本ＥＲＩ
株式会社

L-B-13

Ｄプロジェクト盛岡

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

岩手県L-B-14

Ｄプロジェクト
仙台南

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

株式会社仙台都
市整備センター

L-B-15

Ｄプロジェクト土浦

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業
株式会社

日本ＥＲＩ
株式会社

L-B-10
L-B-11- 89 -

財団法人さいたま住宅検査センター
株式会社都市居住評価センター（倉庫）
株式会社千葉県
建築住宅センター（事務所）

構造計算調査機関
東京海上日動リスクコンサル
ティング
株式会社
東京海上日動リスクコンサル
ティング
株式会社
東京海上日動リスクコンサル
ティング
株式会社
－

東京海上日動リスクコンサル
ティング
株式会社
東京海上日動リスクコンサル
ティング
株式会社
東京海上日動リスクコンサル
ティング
株式会社
東京海上日動リスクコンサル
ティング
株式会社

東京海上日動リスクコンサル
ティング
株式会社
東京海上日動リスクコンサル
ティング
株式会社
東京海上日動リスクコンサル
ティング
株式会社
－

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

物件
番号

物件名称

設計者

構造設計者

施工者

L-B-16

Ｄプロジェクト御殿場

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

L-B-17

Ｄプロジェクト
西広島

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

L-B-18

Ｄプロジェクト
福岡宇美

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業
株式会社

日本ＥＲＩ
株式会社

L-B-19Ｄプロジェクト鳥栖

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業
株式会社

佐賀県

R-M-1

アクロスモール
新鎌ヶ谷

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業
株式会社

日本ＥＲＩ
株式会社

R-M-2

フォレオひらかた

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業
株式会社

佐藤工業
株式会社

財団法人日本建
築総合試験所

R-M-3

クイズゲート浦和

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

財団法人さいたま住宅検査センター

R-M-4

ウニクス高崎

三井住友建設株式会社

三井住友建設株式会社

三井住友建設株式会社・
岩堀建設工業株式会社

財団法人日本建
築センター

－

R-R-1

ライフ相模原若松店

株式会社
アリオ建築設計事務所

株式会社
アリオ建築設計事務所

株式会社
ピーエス三菱日本建築検査協会株式会社

東京海上日動リスクコンサル
ティング
株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社（B2/B3/D1/D2/D3/E1/E2棟）
松井建設
株式会社
（A/B1棟）株式会社
ナカノフドー建設（C1/C2/C3/C4
棟）

日本ＥＲＩ
株式会社
（A/B1/C1/C2/
C3/C4/D1/D2棟）
財団法人宮城県
建築住宅センター（B2/B3/D3/E1
/E2棟）

R-R-2

（注1）

フォレオ
せんだい宮の杜

大和ハウス工業株式会社

確認検査機関

構造計算調査機関

財団法人静岡県
建築住宅まちづ
くりセンター
日本ＥＲＩ
株式会社（Ａ棟)株式会社ジェイ・イー・サポート（Ｂ棟）－－

東京海上日動リスクコンサル
ティング
株式会社－
東京海上日動リスクコンサル
ティング
株式会社
東京海上日動リスクコンサル
ティング
株式会社
東京海上日動リスクコンサル
ティング
株式会社

－

本投資法人は、平成19年６月20日施行の改正建築基準法の改正日以前に建築確認申請された建築物について、第三者専門機関より、「本評価の範囲では、設計者の故意により構造計算書の改ざんが行われている疑いは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計が為されていると判断する。」という調査結果を得ています。

（注2）

設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算調査機関については、各物件の設計者等に係る当時の名称等を記載しています。

（リ）担保提供の状況
該当事項はありません。

- 90 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932④

2013/11/26 14:10:11

個別不動産及び信託不動産の概要
本投資法人が平成25年８月31日現在保有する信託不動産の個別の概要は、以下のとおりです。
なお、以下に記載する各物件の「特定資産の概要」、「賃貸借の概要」の各欄の記載については、特段の記載がない限り以下のとおりであり、平成25年８月31日現在の情報に基づいて記載しています。
（イ）「物件番号」、「用途」及び「分類」の記載について
・「物件番号」は、前記「(1）投資方針 ⑤ ポートフォリオ構築方針 （ハ）用途毎の方針」に記載の各用途の分類に応じて、物件毎に番号を付したものであり、Ｌは物流施設を、Ｒは商業施設をそれぞれ表し、そのうちL-BはＢＴＳ型（ビルド・トゥ・スーツ型）を、R-Rはロードサイド型を、R-Mはモール型を、それぞれ表します。
・「用途」は、前記「(1）投資方針
記載しています。

⑤

ポートフォリオ構築方針（ハ）用途毎の方針」に記載の各用途を・「分類」は、前記「(1）投資方針
分類を記載しています。

⑤

ポートフォリオ構築方針（ハ）用途毎の方針」に記載の各用途の（ロ）「特定資産の概要」欄の記載について
・「取得年月日」は、本投資法人が当該資産を取得した日を記載しています。
・「取得価格」は、当該資産の譲渡価額を記載しています。なお、譲渡価額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要した諸費用は含まず、百万円未満を四捨五入して記載しています。
・「建物状況評価の概要」は、本投資法人からの委託に基づき、東京海上日動リスクコンサルティング株式会
社が、投資対象不動産に関する建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法等の法令遵守状
況調査、建物有害物質含有調査等の建物状況評価を実施し、作成した当該評価結果に係る報告書の概要を記載しています。当該各報告内容は、一定時点における上記調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性
及び正確性を保証するものではありません。なお、「調査年月日」は、調査業者により調査・作成された建物状況評価報告書の作成日付を記載しています。
・土地の「所在地」は、住居表示を記載しており、住居表示がないものは登記簿上の建物所在地（複数ある場
合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・土地の「面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「建ぺい率／容積率」は、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値（指定建ぺい率）及び容積率の上限値（指定容積率）（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定建ぺい
率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、また、指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、いずれも実際に適用される建ぺい率及び容積率とは異なる場合があります。
・土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人又は信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・建物の「構造と階数」及び「建築時期」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・建物の「延床面積」及び「種類」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、附属建物の面積は含まれておらず、また、現況とは一致しない可能性があります。
・「担保設定の有無」は、設定されている担保がある場合に、その概要を記載しています。
・「テナント数」は、平成25年８月31日現在における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に基づく物件毎のテナント数を記載しています。ただし、マスターリース会社が賃貸人等との間で賃貸借契約を締結している場
合、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの対象物件については、かかるマスターリース会社数の後に括弧書きでエンドテナントの数を記載し、転貸借稼働率の変動にかかわらず一定の賃料を受け取るサブリース型マスターリースの対象物件については、かかるマスター
リース会社のみをテナントとしてテナント数を記載しています。
・「特記事項」は、本書の日付現在において権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（ハ）「賃貸借の概要」欄の記載について
・「賃貸借の概要」は、平成25年８月31日現在における各信託不動産について締結されている各賃貸借契約書の内容を記載しています。
・「賃貸面積」は、平成25年８月31日現在における各信託不動産について締結されている各賃貸借契約書に表示されている賃貸面積を記載しています。ただし、マスターリース会社が賃貸人等との間で、エンドテナン
トからの賃料等を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結している場合、平成25年８月31日現在における各信託不動産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書に表示されたエンドテナントへの賃貸面積を記載しています。なお、各信託不動産に係る各賃貸借契約書又は各転貸借契約書においては、延床面積に含まれない部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、賃貸面積が延床面積を上回る場合があります。特に、物流施設において庇部分が賃貸面積に含まれる場合、賃貸面積が延床面積を大幅に上回る場合があります。
・「年間賃料」は、平成25年８月31日現在における各信託不動産について締結されている各賃貸借契約書に表示された年間賃料又は月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている信託不動産については、その合計額）を記載しています。ただし、マスターリース会社が賃貸人等との間でエンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結している場合、平成25年８月31日現在における各信託不動産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書に表示された年間賃料又は月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の転貸借契約が契約されている信託不動産については、その合計額）を記載しています。
・「敷金・保証金」は、平成25年８月31日現在における各信託不動産について締結されている各賃貸借契約書に規定する敷金及び保証金の予定残高の合計額（複数の賃貸借契約が契約されている信託不動産については、その合計額）を記載しています。ただし、マスターリース会社が賃貸人等との間でエンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結している場
合、平成25年８月31日現在における各信託不動産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書に規定する敷金及び保証金の予定残高の合計額（複数の転貸借契約が契約されている信託不動産については、その合計額）を記載しています。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号

Ｄプロジェクト町田

L-B-1

2013/11/26 14:10:11

用途

物流施設

分類

ＢＴＳ型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社

取得年月日

平成24年11月29日

の概要

調査年月日

平成24年９月

取得価格

7,600百万円

緊急修繕費

0円

信託受益
権の概要

信託設定日

平成20年12月11日

短期修繕費

0円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

長期修繕費75,450,000円／12年

信託期間満了日

平成34年11月30日

土地

所在地

東京都町田市小山ヶ丘二丁目１番６号

面積33,860.49㎡（年平均：6,288,000円）
建物

構造と階数

鉄骨・鉄筋コンクリート造
５階建

建築時期

平成18年10月１日

用途地域

準工業地域

延床面積

50,490.34㎡

建ぺい率／

60％／200％

種類

倉庫

所有権

所有形態

所有権

容積率
所有形態
担保設定の有無

なし

ＰＭ会社

大和ハウス工業株式会社

マスターリース会社

日立キャピタル株式会社

テナント数

1

特記事項：
本件土地の前所有者は、その一部の売主である東京都との間で、所有権移転の日（平成16年10月28日）から10年を経過する日までに東京都から取得した土地の全部又は一部について所有権、地上権、質権、使用貸借による権利、賃借権、その他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、又は移転しようとする場合は、あらかじめ東京都の承認を得ることを合意しており、現所有者である信託受託者はその義務を承継しています。
賃貸借の概要
賃借人
日立キャピタル
株式会社

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

契約期間

敷金・保証金平成20年12月11日
50,490.39㎡－(注)から平成39年２月28日まで－(注)

契約形態：パススルー型マスターリース契約
賃料改定：賃貸借期間満了まで据え置くことに合意します。
契約更新：更新に関する合意はありません。
中途解約：賃借人は、自己の都合により賃貸借契約を終了させようとする場合は、中途解約日の12か月以上前に書面にて申し入れるものとします。転貸借契約が解除、解約される等、その他の理由の如何にかかわらず終了
したとき、賃貸借契約は終了するものとします。この場合、賃借人が転貸借契約の終了により転借人より違約金を受領した場合には、賃借人は賃貸人に対して、当該違約金と同額の金員を賃貸借契約終了に係る違約金として支払うものとします。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号
L-B-2

Ｄプロジェクト八王子

用途分類
特定資産の概要
建物状
況評価
の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得年月日
取得価格
信託受益 信託設定日権の概要 信託受託者
信託期間満了日
土地所在地

平成24年11月29日
12,600百万円
平成21年２月27日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
平成44年11月30日
東京都八王子市南大沢三丁目21
番１他
45,285.43㎡
準工業地域
60％／200％

建物

2013/11/26 14:10:11

物流施設
ＢＴＳ型
調査業者
調査年月日
緊急修繕費
短期修繕費
長期修繕費
構造と階数

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社
平成24年９月
0円
0円
39,500,000円／12年（年平均：3,292,000円）
鉄骨造
４階建
平成20年12月１日
58,678.15㎡
倉庫

面積
建築時期
用途地域
延床面積
建ぺい率／
種類
容積率
所有形態
所有権
所有形態
所有権
担保設定の有無
なし
ＰＭ会社
大和ハウス工業株式会社
マスターリース会社
－
テナント数
2
特記事項：
１．本件土地の一部（1,506.97㎡）に神奈川県川崎市の導水ずい道の設置を目的とした区分地上権が設定されています。
２．本件土地は新住宅市街地開発法によって造成された宅地であり、本件土地又は本件建物につき所有権、地上権、質権、使用貸借による権利又は賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転を行う場合、造成工事の完了告示日（平成15年２月27日又は平成18年２月13日）の翌日から起算して10年の間は、東京都知事の承認を得る必要があります。
３．本件土地の前所有者は、その一部の売主である東京都との間で、所有権移転の日（平成18年６月27日）の翌日か
ら起算して10年を経過する日まで東京都から取得した土地の全部又は一部について、所有権、地上権、質権、使用貸借による権利又は賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、又は移転しようとする場合は、
あらかじめ東京都の承認を得ることを合意しており、現所有者である信託受託者はその義務を承継しています。

賃借人

賃貸面積

三菱食品株式会社

33,577.79㎡

東京ロジファクトリー
株式会社

28,816.38㎡

賃貸借の概要
年間賃料（消費税別）

契約期間

敷金・保証金－(注)－(注)

平成21年２月27日
から平成41年
２月28日まで－(注)＜三菱食品株式会社＞
契約形態：普通建物賃貸借契約
賃料改定：賃貸借期間開始日から５年毎に行うものとし、賃料は本件建物及び本件土地に係る公租公課、火災保険料、長期プライムレートの増減を総合的に勘案し、協議の上、新賃料を決定するものとします。
次回賃料改定時期：平成26年２月27日
契約更新：更新に関する合意はありません。
中途解約：賃借人は賃貸借契約を中途解約できないものとします。ただし、賃借人は、中途解約日の６か月前までに書面にて申し入れ、かつ所定の違約金を支払うことにより、中途解約できるものとします。
＜東京ロジファクトリー株式会社＞
契約形態：普通建物賃貸借契約
賃料改定：賃貸借期間開始日から５年毎に行うものとし、賃料は本件建物及び本件土地に係る公租公課、火災保険料、経済情勢を総合的に勘案し、協議の上、決定するものとします。
次回賃料改定時期：平成26年２月27日
契約更新：更新に関する合意はありません。
中途解約：賃借人は賃貸借契約を中途解約できないものとします。ただし、賃借人は、中途解約日の６か月前までに書面にて申し入れ、かつ所定の違約金を支払うことにより、中途解約できるものとします。ただし、平成
31年３月１日以降はかかる違約金は適用されないものとします。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号

Ｄプロジェクト愛川町

L-B-3

2013/11/26 14:10:11

用途

物流施設

分類

ＢＴＳ型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社

取得年月日

平成24年11月28日

の概要

調査年月日

平成24年９月

取得価格

2,600百万円

緊急修繕費

0円

信託受益
権の概要

信託設定日

平成20年３月26日

短期修繕費

0円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

長期修繕費7,200,000円／12年

信託期間満了日

平成44年11月30日

土地

所在地

神奈川県愛甲郡愛川町中津字桜台4020番12

面積17,397.31㎡（年平均：600,000円）
建物

構造と階数

鉄骨造
２階建

建築時期

平成18年６月30日

用途地域

工業専用地域

延床面積13,213.43㎡

建ぺい率／

45％／200％

種類

倉庫

所有権

所有形態

所有権

容積率
所有形態
担保設定の有無

なし

ＰＭ会社

大和ハウス工業株式会社

マスターリース会社

日立キャピタル株式会社

テナント数

1

特記事項：
該当事項はありません。
賃貸借の概要
賃借人
日立キャピタル
株式会社

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

14,240.84㎡

－(注)

契約期間
平成20年３月26日
から平成38年

敷金・保証金－(注)

６月30日まで

契約形態：パススルー型マスターリース契約
賃料改定：転貸借契約において転借人から賃借人に支払うべき賃料が改定された場合、賃借人はその事実を書面にて通知し、賃貸人に賃料の改定を申し入れることができ、別途協議の上、新賃料を決定することができるものとします。
次回賃料改定時期：平成28年７月１日
契約更新：更新に関する合意はありません。
中途解約：賃借人は、中途解約はできないものとします。ただし、賃借人が中途解約日の６か月以上前までに書面にて申し入れ、賃貸人が同意した場合はこの限りでないものとします。
転貸借契約が解除、解約される等、その他の理由の如何にかかわらず終了したとき、賃貸借契約は終了するものとします。この場合、賃借人が転貸借契約の終了により転借人より違約金を受領した場合には、賃借人は賃貸人に対して、当該違約金と同額の金員を賃貸借契約終了に係る違約金として支払うものとします。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号

Ｄプロジェクト新三郷

L-B-4

2013/11/26 14:10:11

用途

物流施設

分類

ＢＴＳ型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

取得年月日

平成24年11月29日

の概要

調査年月日

平成24年９月

取得価格

4,440百万円

緊急修繕費

0円

信託設定日

平成21年５月29日

短期修繕費

0円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

長期修繕費0円／12年

信託期間満了日

平成44年11月30日

所在地

埼玉県三郷市新三郷ららシティ（注）

面積9,616.60㎡

信託受益
権の概要
土地

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社（年平均：0円）
建物

構造と階数

鉄骨造
２階建

建築時期

平成21年４月15日

用途地域

第二種住居地域

延床面積11,257.04㎡

建ぺい率／

60％／200％

種類

事務所

所有権

所有形態

所有権

容積率
所有形態
担保設定の有無

なし

ＰＭ会社

大和ハウス工業株式会社

マスターリース会社

－

テナント数

1

特記事項：
該当事項はありません。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

賃貸借の概要賃借人
株式会社
アサヒセキュリティ

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

契約期間

敷金・保証金平成21年５月１日
11,289.91㎡－(注)から平成41年４月30日まで－(注)

契約形態：普通建物賃貸借契約
賃料改定：賃貸借期間開始日から５年毎に行うものとし、賃料は本件建物及び本件土地に係る公租公課、火災保険料、長期プライムレートの増減、近隣建物との賃料比較、諸般の経済情勢の変化等を総合的に勘案し、これが不相当となったときは協議の上適正額に改定できるものとします。
次回賃料改定時期：平成26年５月１日
契約更新：更新に関する合意はありません。
中途解約：賃借人は、賃貸借契約を中途解約できません。賃貸借期間開始日より20年に満たずに賃貸借契約を中途解約する場合、中途解約日の６か月前までに書面にて申し入れ、所定の違約金を支払うものとします。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号

Ｄプロジェクト浦安Ⅰ

L-B-5

2013/11/26 14:10:11

用途

物流施設

分類

ＢＴＳ型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社

取得年月日

平成24年11月28日

取得価格（注）7,700百万円

の概要
（注）

信託受益
権の概要

信託設定日

平成22年４月30日

短期修繕費

0円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

長期修繕費65,866,000円／12年

信託期間満了日

平成44年11月30日

土地

所在地

千葉県浦安市千鳥12番１

面積（注）

調査年月日

平成24年９月

緊急修繕費0円（年平均：5,489,000円）
建物

構造と階数

（倉庫）鉄骨造５階建（事務所）軽量鉄骨造平屋建

19,571.14㎡

建築時期（倉庫）平成17年５月31日（事務所）平成20年７月18日

用途地域

準工業地域

延床面積

36,515.81㎡

建ぺい率／

60％／200％

種類

倉庫、事務所

所有権

所有形態

所有権

（注）
容積率
所有形態
担保設定の有無

なし

ＰＭ会社

大和ハウス工業株式会社

マスターリース会社

－

テナント数

1

特記事項：
該当事項はありません。
（注）

本物件は、倉庫及び事務所の２棟の建物及びその敷地から成り、取得価格、土地の面積、建物状況評価の概要及び建物の延床面積は、いずれも２棟の合計の数値を記載しています。

賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

契約期間

敷金・保証金平成17年６月１日
株式会社ナカノ商会

36,515.81㎡－(注)から平成38年２月28日まで－(注)

契約形態：普通建物賃貸借契約
賃料改定：賃貸借期間満了まで据え置くことに合意します。
契約更新：賃貸借期間満了の６か月以前までに双方から何等の申し出のない場合は、賃貸借期間を５年間更新するものとし、以後も同様とします。
中途解約：賃借人は、自己の都合により賃貸借契約を終了させようとする場合、中途解約日の６か月以上前に書面にて申し入れるものとします。この場合、賃借人は賃貸人に対して所定の違約金を支払うものとします。ただし、平成38年２月28日以降はかかる違約金は適用されないものとします。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号

Ｄプロジェクト浦安Ⅱ

L-B-6

2013/11/26 14:10:11

用途

物流施設

分類

ＢＴＳ型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社

取得年月日

平成24年11月29日

の概要

調査年月日

平成24年９月

取得価格

21,400百万円

緊急修繕費

0円

信託受益
権の概要

信託設定日

平成20年12月11日

短期修繕費

0円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

長期修繕費46,200,000円／12年

信託期間満了日

平成34年11月30日

土地

所在地

千葉県浦安市千鳥11番５

面積38,456.00㎡（年平均：3,850,000円）
建物

構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート
造５階建

建築時期

平成19年４月10日

用途地域

準工業地域

延床面積

72,320.01㎡

建ぺい率／

60％／200％

種類

倉庫

所有権

所有形態

所有権

容積率
所有形態
担保設定の有無

なし

ＰＭ会社

大和ハウス工業株式会社

マスターリース会社

日立キャピタル株式会社

テナント数

1

特記事項：
該当事項はありません。
賃貸借の概要
賃借人
日立キャピタル
株式会社

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

72,320.01㎡

－(注)

契約期間
平成20年12月11日
から平成39年

敷金・保証金－(注)

５月31日まで

契約形態：パススルー型マスターリース契約
賃料改定：－(注)
契約更新：更新に関する合意はありません。
中途解約：賃借人は、自己の都合により賃貸借契約を終了させようとする場合は、中途解約日の６か月以上前に書面にて申し入れるものとします。
転貸借契約が解除、解約される等、その他の理由の如何にかかわらず終了したとき、賃貸借契約は終了するものとします。この場合、賃借人が転貸借契約の終了により転借人より違約金を受領した場合には、賃借人は賃貸人に対して、当該違約金と同額の金員を賃貸借契約終了に係る違約金として支払うものとします。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号

Ｄプロジェクト茜浜

L-B-7

2013/11/26 14:10:11

用途

物流施設

分類

ＢＴＳ型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社

取得年月日

平成24年11月28日

の概要

調査年月日

平成24年９月

取得価格

2,550百万円

緊急修繕費

0円

信託受益
権の概要

信託設定日

平成19年７月31日

短期修繕費

0円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

長期修繕費

5,159,000円／12年

信託期間満了日

平成44年11月30日

土地

所在地（住居表示）

千葉県習志野市茜浜三丁目２番８号

面積

13,000.00㎡（年平均：430,000円）
建物

構造と階数

鉄骨造
２階建

建築時期

平成17年10月11日

用途地域

工業専用地域

延床面積11,656.89㎡

建ぺい率／

50％／200％

種類

作業所

所有権

所有形態

所有権

容積率
所有形態
担保設定の有無

なし

ＰＭ会社

大和ハウス工業株式会社

マスターリース会社

日立キャピタル株式会社

テナント数

1

特記事項：
該当事項はありません。
賃貸借の概要
賃借人
日立キャピタル
株式会社

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

11,663.39㎡

－(注)

契約期間
平成19年７月31日
から平成37年

敷金・保証金－(注)

10月10日まで

契約形態：パススルー型マスターリース契約
賃料改定：転貸借契約において転借人から賃借人に支払うべき賃料が改定された場合、賃借人はその事実を書面にて通知し、賃貸人に賃料の改定を申し入れることができ、別途協議の上、新賃料を決定することができるものとします。
次回賃料改定時期：平成27年10月11日
契約更新：更新に関する合意はありません。
中途解約：賃借人は、自己の都合により賃貸借契約を終了させようとする場合は、中途解約日の６か月以上前に書面にて申し入れるものとします。
転貸借契約が解除、解約される等、その他の理由の如何にかかわらず終了したとき、賃貸借契約は終了するものとします。この場合、賃借人が転貸借契約の終了により転借人より違約金を受領した場合には、賃借人は賃貸人に対して、当該違約金と同額の金員を賃貸借契約終了に係る違約金として支払うものとします。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号

Ｄプロジェクト野田

L-B-8

2013/11/26 14:10:11

用途

物流施設

分類

ＢＴＳ型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社

取得年月日

平成24年11月28日

の概要

調査年月日

平成24年９月

取得価格

5,100百万円

緊急修繕費

0円

信託受益
権の概要

信託設定日

平成22年３月26日

短期修繕費

0円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

長期修繕費

16,100,000円／12年

信託期間満了日

平成44年11月30日

土地

所在地

千葉県野田市二ツ塚字溜井１番１他

面積34,686.75㎡（年平均：1,342,000円）
建物

構造と階数

鉄骨造
２階建

建築時期

平成19年９月30日

用途地域

工業専用地域

延床面積29,190.21㎡

建ぺい率／

60％／200％

種類

倉庫

所有権

所有形態

所有権

容積率
所有形態
担保設定の有無

なし

ＰＭ会社

大和ハウス工業株式会社

マスターリース会社

－

テナント数

1

特記事項：
該当事項はありません。
賃貸借の概要賃借人
三菱食品株式会社

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

29,232.53㎡

－(注)

契約期間

敷金・保証金－(注)－(注)

契約形態：普通建物賃貸借契約
賃料改定：賃貸借期間開始日から５年毎に行うものとし、賃料は本件建物及び本件土地に係る公租公課、火災保険料、地代の増減及び長期プライムレートの変動を総合的に勘案し、協議の上決定するものとします。
次回賃料改定時期：平成29年10月１日
契約更新：更新に関する合意はありません。
中途解約：賃借人が賃貸人に対し賃貸借契約の中途解約を申し入れた場合、又は周辺環境の住宅地化等により本件建物が賃貸借契約締結時の営業目的にそって使用することが事実上困難であると賃借人が判断した場合は、協議の上、賃借人は賃貸借契約を中途解約できるものとします。この場合、賃借人は、中途解約日の６か
月以上前に書面にて申し入れ、所定の違約金を支払うものとします。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

- 100 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号

Ｄプロジェクト犬山

L-B-9

2013/11/26 14:10:11

用途

物流施設

分類

ＢＴＳ型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社

取得年月日

平成24年11月28日

の概要

調査年月日

平成24年９月

取得価格

6,650百万円

緊急修繕費

0円

信託受益
権の概要

信託設定日

平成22年４月30日

短期修繕費

0円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

長期修繕費30,300,000円／12年

信託期間満了日

平成44年11月30日

土地

所在地

愛知県犬山市高根洞５番５

面積46,530.87㎡（年平均：2,525,000円）
建物

構造と階数

鉄骨造
４階建

建築時期

平成21年12月10日

用途地域

工業専用地域

延床面積42,083.63㎡

建ぺい率／

60％／200％

種類

作業所・事務所

所有権

所有形態

所有権

容積率
所有形態
担保設定の有無

なし

ＰＭ会社

大和ハウス工業株式会社

マスターリース会社

－

テナント数

1

特記事項：
１．本件土地の前所有者は、売主である愛知県との間で、売買契約締結日（平成20年８月29日）から10年間本件不動産の一部又は全部について、売買、譲与、交換、出資等による所有権の移転をし、又は抵当権、質権、地上権、使用貸借による権利若しくは賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利の設定をする場合等には、あらかじめ愛知県の書面による承諾を得ることを合意しており、現所有者である信託受託者はその義務を承継しています。
２．信託受託者は、本件建物の賃借人であるタキヒヨー株式会社が賃借している隣接不動産の所有者との間で、タキ
ヒヨー株式会社の車両等が本件土地及び隣接土地を相互に通行することを、互いに承諾しています。
賃貸借の概要賃借人

タキヒヨー株式会社

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

43,723.70㎡

－(注)

契約期間
平成22年１月１日
から平成41年

敷金・保証金－(注)

12月31日まで
契約形態：定期建物賃貸借契約
賃料改定：賃貸借期間開始日から満５年毎に行うことがあり、賃料は本件建物及び本件土地に係る公租公課、火災保険料、近隣の賃貸借の賃料、物価変動指数、その他経済情勢の変動等を総合的に勘案し、賃料が不相当と認められたときに、協議の上、決定するものとします。
次回賃料改定時期：平成27年１月１日
契約更新：更新がなく、賃貸借期間満了により終了します。賃貸借期間満了日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約（再契約）を締結する場合を除き、賃貸借期間満了日までに、本件建物を明け渡さなければないものとします。
中途解約：賃借人は賃貸借契約を原則的に中途解約できないものとします。ただし、賃借人が、中途解約日の８か月前に書面で申し入れ、賃貸人が書面により承諾した場合に限り行うことができるものとします。なお、かかる場合、賃借人は賃貸人に対して所定の違約金を支払うものとします。ただし、平成37年１月１日以降はかかる違約金は適用されないものとします。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

- 101 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号
L-B-10

Ｄプロジェクト岐阜

2013/11/26 14:10:11

用途

物流施設

分類

ＢＴＳ型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

取得年月日

平成24年11月29日

の概要

調査年月日

平成24年９月

取得価格

900百万円

緊急修繕費

0円

信託設定日

平成21年３月31日

短期修繕費

0円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

長期修繕費0円／12年

信託期間満了日

平成44年11月30日

所在地

岐阜県安八郡輪之内町南波字村
東449番９他

面積

信託受益
権の概要
土地

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社（年平均：0円）
建物

構造と階数

鉄骨造
２階建

7,333.37㎡

建築時期

平成21年２月28日

用途地域

無指定地域

延床面積

6,921.06㎡

建ぺい率／

60％／200％

種類

倉庫

所有権

所有形態

所有権

容積率
所有形態
担保設定の有無

なし

ＰＭ会社

大和ハウス工業株式会社

マスターリース会社

－

テナント数

1

特記事項：
該当事項はありません。
賃貸借の概要賃借人

株式会社合通賃貸面積

年間賃料（消費税別）

7,669.91㎡

－(注)

契約期間
平成21年３月23日
から平成36年

敷金・保証金－(注)

３月22日まで
契約形態：普通建物賃貸借契約
賃料改定：賃貸借期間開始日から５年毎に行うものとし、賃料は本件建物及び本件土地に係る公租公課、火災保険料、長期プライムレートの増減を総合的に勘案し、協議の上、新賃料を決定するものとします。
次回賃料改定時期：平成26年３月23日
契約更新：更新に関する合意はありません。
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中は中途解約できないものとします。ただし、賃借人は、中途解約日の６か月前までに書面にて申し入れ、かつ所定の違約金を支払うことにより、中途解約できるものとします。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

- 102 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号

Ｄプロジェクト寝屋川

L-B-11

2013/11/26 14:10:11

用途

物流施設

分類

ＢＴＳ型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

取得年月日

平成24年11月28日

の概要

調査年月日

平成24年９月

取得価格

4,600百万円

緊急修繕費

0円

信託設定日

平成22年３月26日

短期修繕費

0円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

長期修繕費0円／12年

信託期間満了日

平成44年11月30日

所在地（住居表示）

大阪府寝屋川市点野二丁目24番12号

面積9,865.97㎡

信託受益
権の概要
土地

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社（年平均：0円）
建物

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造
４階建

建築時期

平成21年７月23日

用途地域

準工業地域

延床面積

11,303.11㎡

建ぺい率／

60％／200％

種類

倉庫・事務所

所有権

所有形態

所有権

容積率
所有形態
担保設定の有無

なし

ＰＭ会社

大和ハウス工業株式会社

マスターリース会社

－

テナント数

1

特記事項：
該当事項はありません。
賃貸借の概要賃借人
日本ハム株式会社

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

11,151.51㎡

－(注)

契約期間

敷金・保証金－(注)－(注)

契約形態：定期建物賃貸借契約
賃料改定：賃料及び駐車場代は本物件引渡日（契約開始日と同様）から満３年間据え置くものとします。４年目以降の賃料及び駐車場代は、前月の賃料を基礎額として、据え置き期間満了日までに協議の上決定し、以後も満３年経過毎に同様とします。ただし、据え置き期間満了日までに当該協議が行われないあるいは調わな
かった場合は、賃料及び駐車場代は、据え置き期間満了日から新たに満３年間据え置くものとします。
次回賃料改定時期：平成27年８月１日
契約更新：更新がなく、賃貸借期間満了により終了します。賃貸借期間満了日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約（再契約）を締結する場合を除き、賃貸借期間満了日までに、本件建物を明け渡さなければないものとします。
中途解約：賃借人は賃貸借契約を中途解約することはできないものとします。ただし、賃借人が12か月前までに書面にて申し入れ、賃貸人が書面により同意した場合はこの限りではありません。この場合、賃借人は所定の違約金を支払うものとします。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

- 103 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号

Ｄプロジェクト札幌南

L-B-12

2013/11/26 14:10:11

用途

物流施設

分類

ＢＴＳ型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社

取得年月日

平成24年11月28日

の概要

調査年月日

平成24年９月

取得価格

600百万円

緊急修繕費

0円

信託受益
権の概要

信託設定日

平成19年５月31日

短期修繕費

0円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

長期修繕費

4,250,000円／12年

信託期間満了日

平成44年11月30日

土地

所在地

北海道北広島市輪厚中央五丁目
７番１他

面積

10,986.06㎡（年平均：354,000円）
建物

構造と階数

鉄骨造
２階建

建築時期

平成19年10月30日

用途地域

準工業地域

延床面積

6,749.10㎡

建ぺい率／

60％／200％

種類

倉庫

所有権

所有形態

所有権

容積率
所有形態
担保設定の有無

なし

ＰＭ会社

大和ハウス工業株式会社

マスターリース会社

－

テナント数

1

特記事項：
該当事項はありません。
賃貸借の概要賃借人
三菱食品株式会社

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

6,749.10㎡

－(注)

契約期間

敷金・保証金－(注)－(注)

契約形態：普通建物賃貸借契約
賃料改定：賃貸借契約期間開始日から５年毎に行うものとし、賃料は本件建物及び本件土地に係る公租公課、火災保険料、長期プライムレートの増減を総合的に勘案し、協議の上決定するものとします。
次回賃料改定時期：平成29年12月１日
契約更新：更新に関する合意はありません。
中途解約：賃借人は、賃貸借契約を中途解約できないものとします。ただし、賃借人は中途解約日の６か月前までに書面にて申し入れ、所定の違約金を支払うことにより中途解約できるものとします。ただし、平成29年12月１日以降はかかる違約金は適用されないものとします。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

- 104 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号

Ｄプロジェクト盛岡

L-B-13

2013/11/26 14:10:11

用途

物流施設

分類

ＢＴＳ型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社

取得年月日

平成24年11月29日

の概要

調査年月日

平成24年９月

取得価格

1,000百万円

緊急修繕費

0円

信託受益
権の概要

信託設定日

平成18年12月20日

短期修繕費

0円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

長期修繕費

31,600,000円／12年

信託期間満了日

平成44年11月30日

土地

所在地

岩手県岩手郡滝沢村大釜字風林
３番18他

面積

15,990.00㎡（年平均：2,633,000円）
建物

構造と階数

鉄骨造
２階建

建築時期

平成14年９月13日

用途地域

都市計画区域外

延床面積8,849.12㎡

建ぺい率／

60％／200％

種類

倉庫・事務所

所有権

所有形態

所有権

容積率（注）
所有形態
担保設定の有無

なし

ＰＭ会社

大和ハウス工業株式会社

マスターリース会社

－

テナント数

1

特記事項：
該当事項はありません。
（注）

本件土地は都市計画区域外に所在しているため、建築基準法第３章の規定の適用はありませんが、滝沢村との間で締結されている「盛岡西リサーチパーク環境形成協定書」において定められている、建ぺい率（60％）及び容積率（200％）の制限を記載しています。

賃貸借の概要賃借人
三菱食品株式会社

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

9,558.32㎡

契約期間

－(注)

敷金・保証金－(注)－(注)

契約形態：普通建物賃貸借契約
賃料改定：賃貸借期間開始日から５年毎に行うものとし、賃料は本件建物及び本件土地に係る公租公課、火災保険料、地代の増減を総合的に勘案し、協議の上決定するものとします。
次回賃料改定時期：なし
契約更新：更新に関する合意はありません。
中途解約：賃借人が賃貸人に対し賃貸借契約の中途解約を申し入れた場合、又は周辺環境の住宅地化等により本件建物が賃貸借契約締結時の営業目的にそって使用することが事実上困難であると賃借人が判断した場合は、協議の上、賃借人は賃貸借契約を中途解約できるものとします。この場合、中途解約日の６か月以上前に書面にて申し入れ、所定の違約金を支払うものとします。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

- 105 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号

Ｄプロジェクト仙台南

L-B-142013/11/26 14:10:11

用途

物流施設

分類

ＢＴＳ型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社

取得年月日

平成24年11月28日

の概要

調査年月日

平成24年９月

取得価格

1,250百万円

緊急修繕費

0円

信託受益
権の概要

信託設定日

平成22年３月26日

短期修繕費

0円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

長期修繕費

7,610,000円／12年

信託期間満了日

平成44年11月30日

土地

所在地

宮城県岩沼市空港南三丁目２番39

面積

17,092.58㎡（年平均：634,000円）
建物

構造と階数

鉄骨造
２階建

建築時期

平成18年３月28日

用途地域

工業専用地域

延床面積11,042.27㎡

建ぺい率／

60％／200％

種類

倉庫・事務所

所有権

所有形態

所有権

容積率
所有形態
担保設定の有無

なし

ＰＭ会社

大和ハウス工業株式会社

マスターリース会社

－

テナント数

1

特記事項：
該当事項はありません。
賃貸借の概要賃借人
三菱食品株式会社

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

11,052.27㎡

－(注)

契約期間

敷金・保証金－(注)－(注)

契約形態：普通建物賃貸借契約
賃料改定：賃貸借期間開始日から５年毎に行うものとし、賃料は本件建物及び本件土地に係る公租公課、火災保険料、地代の増減及び長期プライムレートの変動を総合的に勘案し、協議の上決定するものとします。
次回賃料改定時期：平成28年４月１日
契約更新：更新に関する合意はありません。
中途解約：賃借人が賃貸人に対し賃貸借契約の中途解約を申し入れた場合、又は周辺環境の住宅地化等により本件建物が賃貸借契約締結時の営業目的にそって使用することが事実上困難であると賃借人が判断した場合は、協議の上、賃借人は賃貸借契約を中途解約できるものとします。この場合、中途解約日の６か月以上前に書面にて申し入れ、所定の違約金を支払うものとします。ただし、平成33年４月１日以降はかかる違約金は適用されないものとします。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

- 106 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号

Ｄプロジェクト土浦

L-B-15

2013/11/26 14:10:11

用途

物流施設

分類

ＢＴＳ型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

取得年月日

平成24年11月29日

の概要

調査年月日

平成24年９月

取得価格

2,880百万円

緊急修繕費

0円

信託設定日

平成21年３月31日

短期修繕費

0円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

長期修繕費0円／12年

信託期間満了日

平成44年11月30日

所在地

茨城県土浦市本郷字原山20番29

構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート
造６階建

面積

18,191.52㎡

建築時期

平成21年２月19日

信託受益
権の概要
土地

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社（年平均：0円）
建物

用途地域

工業専用地域

延床面積17,448.86㎡

建ぺい率／

60％／200％

種類

作業所・倉庫・事務所

所有権

所有形態

所有権

容積率
所有形態
担保設定の有無

なし

ＰＭ会社

大和ハウス工業株式会社

マスターリース会社

－

テナント数

1

特記事項：
本件土地の前所有者は、売主である公益財団法人茨城県開発公社との間で、売買契約の締結日（平成20年６月25日）
から10年間本件土地について、所有権を移転し並びに地上権、質権、使用貸借による権利又は賃借権、その他の使用及び収益を目的とする権利を設定し又は移転しようとする場合には、あらかじめ公益財団法人茨城県開発公社の承認を得ることを合意しており、現所有者である信託受託者はその義務を承継しています。
賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

ヤマトマルチメンテナ
ンスソリューションズ
株式会社

契約期間

敷金・保証金平成21年４月１日
17,448.86㎡－(注)から平成41年
４月14日まで－(注)

契約形態：普通建物賃貸借契約
賃料改定：賃貸借期間開始日から３年毎に行うものとし、賃料は本件建物及び本件土地に係る公租公課、火災保険料、長期プライムレートの増減等を総合的に勘案し、協議の上決定するものとします。
次回賃料改定時期：平成27年４月１日
契約更新：賃借人が賃貸借契約の延長を希望する場合は、賃貸借契約終了日の６か月前に書面にて申し入れるものとします。延長の際の賃貸借条件については、協議の上、決定するものとします。
中途解約：賃借人は賃貸借契約を原則的に中途解約できないものとします。ただし、賃貸借契約の中途解約を申し入れる場合は、中途解約日の８か月前に書面にて申し入れるものとします。賃借人は、上記申し入れを行
い、中途解約をする場合、所定の違約金を賃貸人に支払うものとします。
優先交渉：本件不動産又は信託受益権を売却する場合、賃借人に対してその購入の意思を確認しなくてはならず、賃借人が５営業日以内に購入意思の表示をした場合、20営業日の期間賃借人と売買に関する協議を行うものとします。ただし、買主が大和ハウス、大和ハウスがスポンサーとして関与する投資法人、大和ハウスのグループ会社、又は大和ハウスが中心となって組成する私募ファンドの場合はこの限りではありません。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

- 107 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号
L-B-16

Ｄプロジェクト御殿場

2013/11/26 14:10:11

用途

物流施設

分類

ＢＴＳ型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

取得年月日

平成24年11月28日

の概要

調査年月日

平成24年９月

取得価格

950百万円

緊急修繕費

0円

信託設定日

平成22年３月26日

短期修繕費

0円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

長期修繕費

650,000円／12年

信託期間満了日

平成44年11月30日

所在地

静岡県御殿場市神場字大通2271
番10

面積

信託受益
権の概要
土地

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社（年平均：54,000円）
建物

構造と階数

鉄骨造
４階建

6,154.07㎡

建築時期

平成21年１月15日

用途地域

市街化調整区域

延床面積6,457.26㎡

建ぺい率／

60％／200％

種類

倉庫・事務所

所有権

所有形態

所有権

容積率
所有形態
担保設定の有無

なし

ＰＭ会社

大和ハウス工業株式会社

マスターリース会社

－

テナント数

1

特記事項：
該当事項はありません。
賃貸借の概要賃借人

北港運輸株式会社

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

6,737.53㎡

－(注)

契約期間
平成21年１月15日
から平成41年

敷金・保証金－(注)

１月14日まで
契約形態：普通建物賃貸借契約
賃料改定：賃貸借期間開始日から５年毎に行うものとし、賃料は本件土地及び本件建物に係る公租公課、火災保険料、長期プライムレートの増減を総合的に勘案し、協議の上決定するものとします。
次回賃料改定時期：平成26年１月15日
契約更新：更新に関する合意はありません。
中途解約：賃借人は、賃貸借契約を中途解約できないものとします。ただし、賃借人は、中途解約日の６か月前までに書面にて申し入れ、賃貸人に対して所定の違約金を支払うことにより、中途解約できるものとします。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

- 108 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号
L-B-17

Ｄプロジェクト西広島

2013/11/26 14:10:11

用途

物流施設

分類

ＢＴＳ型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社

取得年月日

平成24年11月28日

調査年月日

平成24年９月

取得価格（注１）

990百万円

の概要
(注１)

緊急修繕費

0円

信託受益
権の概要

平成20年３月26日（Ａ棟）
平成24年11月28日（Ｂ棟）

短期修繕費

0円

長期修繕費

9,941,000円／12年（年平均：828,000円）

構造と階数

鉄骨造３階建（Ａ棟）
鉄骨造２階建（Ｂ棟）

信託設定日

（注２）

土地

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成44年11月30日（Ａ棟）
平成44年11月30日（Ｂ棟）

所在地（住居表示）

広島県広島市安佐南区伴南二丁目３番11号（Ａ棟）

建物

広島県広島市安佐南区伴南二丁目３番13号（Ｂ棟）
面積（注１）

24,049.72㎡

建築時期

平成20年１月10日（Ａ棟）
平成20年10月24日（Ｂ棟）

用途地域

工業地域

延床面積

4,453.45㎡

（注１）
建ぺい率／

60％／200％

容積率50％／100％（市街化調整区域）

所有形態

所有権

種類

冷蔵倉庫・倉庫・事務所（Ａ棟）
倉庫・事務所（Ｂ棟）

所有形態

所有権

担保設定の有無

なし

ＰＭ会社

大和ハウス工業株式会社

マスターリース会社

－

テナント数

2

特記事項：
本件土地の敷地の一部（11,421㎡）は、森林法に定める保安林に指定されています。
（注１）

本物件は、Ａ棟及びＢ棟の２棟の建物及びその敷地から成り、取得価格、土地の面積、建物状況評価の概要及び建物の延床面積は、いずれも２棟の合計の数値を記載しています。

（注２）

本物件は、上記２棟の各建物及びそれらの敷地ごとに信託が設定されており、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社を信託受託者とする２つの信託受益権から成っていますが、各信託の信託受託者及び本投資法人の間で本物件の一括運用が合意されています。

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2013/11/26 14:10:11

賃貸借の概要賃借人
ユーシーシーフーヅ
株式会社

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

敷金・保証金平成19年12月25日
から平成35年

2,993.51㎡（Ａ棟）
北港運輸株式会社
（Ｂ棟）

契約期間

－(注)
2,100.00㎡

１月31日まで
平成20年11月１日－(注)から平成40年
10月31日まで（Ａ棟）
契約形態：定期建物賃貸借契約
賃料改定：賃料は本物件引渡月（契約開始月と同様）から満３年間据え置くものとします。４年目以降の賃料は、前月の賃料を基礎額として、据え置き期間満了日までに、協議の上決定し、以後も満３年経過毎に同様とします。
次回賃料改定時期：平成25年12月25日
契約更新：更新がなく、賃貸借期間満了により終了します。賃貸借期間満了日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約（再契約）を締結する場合を除き、賃貸借期間満了日までに、本件建物を明け渡さなければないものとします。
中途解約：賃借人は、賃貸借契約を中途解約できないものとします。ただし、賃借人が賃貸借契約の中途解約したい
旨を６か月前までに書面で申し入れ、賃貸人が同意した場合はこの限りではありません。この場合、賃借人は所定の違約金を賃貸人に支払うものとします。
（Ｂ棟）
契約形態：定期建物賃貸借契約
賃料改定：賃料は本物件引渡月から満５年間据え置くものとします。６年目以降の賃料は、前月の賃料を基礎額として、据え置き期間満了日までに、協議の上決定し、以後も満５年経過毎に同様とします。
次回賃料改定時期：平成30年11月１日
契約更新：更新がなく、賃貸借期間満了により終了します。賃貸借期間満了日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約（再契約）を締結する場合を除き、賃貸借期間満了日までに、本件建物を明け渡さなければないものとします。
中途解約：賃借人は賃貸借契約を中途解約できないものとします。ただし、賃借人は、中途解約日の６か月前までに書面にて申し入れ、所定の違約金を賃貸人に支払うことにより中途解約できるものとします。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

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物件番号
L-B-18

Ｄプロジェクト福岡宇美

2013/11/26 14:10:11

用途

物流施設

分類

ＢＴＳ型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権（注２）

建物状
況評価

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社

取得年月日

平成24年11月29日

調査年月日

平成24年９月

取得価格（注１）

3,100百万円

の概要
(注１)

緊急修繕費

0円

信託受益
権の概要

平成18年２月17日（Ａ／Ｂ／Ｃ棟）

短期修繕費

0円

長期修繕費

37,850,000円／12年

信託設定日

（注２）

平成18年８月31日（Ｄ棟）

土地

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

信託期間満了日

平成34年11月30日

所在地

福岡県糟屋郡宇美町大字井野字野口384番15他（Ａ棟）（年平均：3,154,000円）
建物

構造と階数

福岡県糟屋郡宇美町大字井野字稲木369番15他（Ｂ棟）

鉄骨造２階建て（Ａ／Ｂ／Ｄ棟）
鉄骨造３階建て（Ｃ棟）

福岡県糟屋郡宇美町大字井野字稲木369番11（Ｃ棟）
福岡県糟屋郡宇美町大字井野字岩長浦316番590（Ｄ棟）
面積（注１）

31,476.78㎡

建築時期

平成18年５月１日（Ｃ棟）
平成18年６月28日（Ａ棟）
平成18年７月29日（Ｄ棟）
平成19年３月12日（Ｂ棟）

用途地域

工業専用地域

延床面積23,742.02㎡

（注１）
建ぺい率／

40％／200％

種類

容積率
所有形態

倉庫（Ａ棟）
倉庫・事務所（Ｂ／Ｃ／Ｄ棟）

所有権

所有形態

所有権

担保設定の有無なし

ＰＭ会社

大和情報サービス株式会社

マスターリース会社

－

テナント数

4

特記事項：
該当事項はありません。
（注１）

本物件は、Ａ棟からＤ棟までの４棟の建物及びその敷地から成り、取得価格、土地の面積、建物状況評価の概要及び建物の延床面（注２）

本物件は、上記４棟の各建物及びそれらの敷地ごとに信託が設定されており、三井住友信託銀行株式会社を信託受託者とする４つの信託受益権から成っていますが、各信託の信託受託者及び本投資法人の間で本物件の一括運用及び一括譲渡義務等が合意されて積は、いずれも４棟の合計の数値を記載しています。

います。

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2013/11/26 14:10:11

賃貸借の概要
賃借人

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

契約期間

日本通運株式会社（Ａ棟）

14,779.82㎡

平成18年７月21日
から平成28年
１月20日までクリエイト株式会社（Ｂ棟）

1,396.20㎡

平成19年４月16日
から平成34年４月15日まで株式会社
富士ロジテック（Ｃ棟）

7,111.50㎡

平成18年６月１日
から平成28年
５月31日まで

1,442.04㎡

平成18年９月１日
から平成33年８月31日まで

株式会社
ジャパンビバレッジ
ホールディングス（Ｄ棟）

241,706,400円

敷金・保証金198,277,000円（Ａ棟）
契約形態：定期建物賃貸借契約
賃料改定：借地借家法第32条に定める賃料の減額請求権の規定は適用されず、賃料の改定は行いません。土地・建物の価格の急激な上昇、公課公租の負担の大幅な増加、近隣の賃貸借の賃料その他経済情勢に大幅な変動があり、賃料の額が不相応となった場合は、合意の上、賃料を改定できます。なお、かかる賃料の改定は賃料を増加する場合に限られ、また賃借人は、借地借家法第32条に基づく借賃減額請求権を予め放棄します。
契約更新：更新がなく、賃貸借期間満了により終了します。賃貸借期間満了日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約（再契約）を締結する場合を除き、賃貸借期間満了日までに、本件建物を明け渡さなければないものとします。
中途解約：賃借人は賃貸借契約を中途解約することはできません。ただし、賃借人が、６か月前までに書面で申し入れ、賃貸人が同意した場合はこの限りではありません。この場合、賃借人は賃貸人に対して所定の違約金を支払うものとします。
（Ｂ棟）
契約形態：定期建物賃貸借契約
賃料改定：借地借家法第32条に定める賃料の減額請求権の規定は適用されず、賃料の改定は行いません。土地・建物の価格の急激な上昇、公課公租の負担の大幅な増加、近隣の賃貸借の賃料その他経済情勢に大幅な変動があり、賃料の額が不相応となった場合は、合意の上、賃料を改定できます。なお、かかる賃料の改定は賃料を増加する場合に限られ、また賃借人は、借地借家法第32条に基づく借賃減額請求権を予め放棄します。
契約更新：更新がなく、賃貸借期間満了により終了します。賃貸借期間満了日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約（再契約）を締結する場合を除き、賃貸借期間満了日までに、本件建物を明け渡さなければないものとします。
中途解約：賃借人は賃貸借契約を中途解約することはできません。ただし、賃借人が、６か月前までに相手方に対し書面で申し入れ、賃貸人が同意した場合はこの限りではありません。この場合、賃借人は賃貸人に対して所定の違約金を支払うものとします。
（Ｃ棟）
契約形態：普通建物賃貸借契約
賃料改定：賃料起算日（平成18年７月１日）より満５か年間据え置き、経済条件等の著しい変化のあったときは、協議の上、改定することができます。
契約更新：期間満了の６か月前までに、協議の上、決定します。
中途解約：賃借人は賃貸借開始後５年間、賃貸借契約を中途解約できないものとします。ただし、賃借人にやむを得ない事由があり、６か月以上前に書面にて申し入れた場合には、賃貸借契約を中途解約することができます。なお、かかる場合、賃借人は賃貸人に対して所定の違約金を支払うものとします。
賃借人は、賃貸借開始後６年目以降賃貸借満了日までに、やむを得ない事由があり、６か月以上前に書面にて申し入れた場合には、賃貸借契約を中途解約することができます。この場合、賃借人は賃貸人に対して所定の違約金を支払うものとします。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

賃貸借の概要（Ｄ棟）
契約形態：定期建物賃貸借契約
賃料改定：３年毎に賃料の改定を行います。改定額は別途協議の上、決定します。
土地・建物の価格の急激な上昇、公租公課の負担の大幅な増加、近隣の賃貸借の賃料その他経済情勢に大幅な変動があり、賃料の額が不相応となった場合は、合意の上、賃料を改定できます。
次回賃料改定時期：平成27年９月１日
契約更新：更新がなく、賃貸借期間満了により終了します。賃貸借期間満了日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約（再契約）を締結する場合を除き、賃貸借期間満了日までに、本件建物を明け渡さなければないものとします。
中途解約：賃借人は賃貸借契約を中途解約することはできません。ただし、賃借人が、６か月前までに書面で申し入れ、賃貸人が同意した場合はこの限りではありません。この場合、賃借人は賃貸人に対して所定の違約金を支払うものとします。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号

Ｄプロジェクト鳥栖

L-B-192013/11/26 14:10:11

用途

物流施設

分類

ＢＴＳ型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

取得年月日

平成24年11月29日

の概要

調査年月日

平成24年９月

取得価格

2,100百万円

緊急修繕費

0円

信託設定日

平成21年３月31日

短期修繕費

0円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

長期修繕費0円／12年

信託期間満了日

平成44年11月30日

所在地

佐賀県鳥栖市姫方町字蓮原1623
番２他

面積

12,395.42㎡

信託受益
権の概要
土地

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社（年平均：0円）
建物

構造と階数

鉄骨造
２階建

建築時期

平成21年２月19日

用途地域

準工業地域（注）延床面積8,504.62㎡

建ぺい率／

60％／200％

種類

倉庫・事務所

所有権

所有形態

所有権

容積率
所有形態
担保設定の有無

なし

ＰＭ会社

大和ハウス工業株式会社

マスターリース会社

－

テナント数

1

特記事項：
本件土地の前所有者は、売主である佐賀県との間で、工事完了公告の日（平成20年２月22日）の翌日から起算して10年経過するまでの間、原則として、本件不動産に関する所有権等の権利の設定又は移転について佐賀県の承認を受けることを合意しており、現所有者である信託受託者及び信託受益者である本投資法人はその義務を承継しています。
（注）

本件土地は、都市計画法に定める流通業務地区に定められており、当該地区では、流通業務市街地の整備に関する法律の規定により、建築基準法による用途制限は適用されず、トラックターミナル、卸売市場、倉庫、荷捌き場、事務所、金属板や紙の切断あるいは製材、製氷工場等以外は建設できません。

賃貸借の概要賃借人
日本ハム株式会社

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

8,826.00㎡

契約期間

－(注)

敷金・保証金－(注)－(注)

契約形態：定期建物賃貸借契約
賃料改定：賃料は本物件引渡日（契約開始日と同様）から満３か年据え置くものとします。４年目以降の賃料は、前月の賃料を基礎額として、据え置き期間満了日までに、協議の上決定し、以後も満３年経過毎に同様とします。ただし、据え置き期間満了日までに当該協議が行われない、あるいは調わなかった場合は、賃料
は、据え置き期間満了日から新たに満３か年据え置くものとします。
次回賃料改定時期：平成27年４月１日
契約更新：更新がなく、賃貸借期間満了により終了します。賃貸借期間満了日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約（再契約）を締結する場合を除き、賃貸借期間満了日までに、本件建物を明け渡さなければないものとします。
中途解約：賃借人は、賃貸借契約を解約することはできないものとします。ただし、賃借人が自己の都合により賃貸借契約を終了させようとする場合は、中途解約日の12か月前までに書面にて申し入れるものとします。かかる場合、賃借人は所定の違約金を支払うものとします。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号
R-M-1

アクロスモール新鎌ヶ谷

2013/11/26 14:10:11

用途

商業施設

分類

モール型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社

取得年月日

平成19年12月12日

の概要

調査年月日

平成24年９月

取得価格

7,419百万円

緊急修繕費

0円

信託受益
権の概要

信託設定日

平成19年12月12日

短期修繕費

0円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

長期修繕費299,297,000円／12年

信託期間満了日

平成29年11月30日

土地

所在地（住居表示）

千葉県鎌ヶ谷市新鎌ヶ谷二丁目
12番１号

面積

17,367.08㎡（年平均：24,941,000円）
建物

構造と階数

鉄骨造
４階建

建築時期

平成18年10月31日

用途地域

商業地域

延床面積

35,852.43㎡

建ぺい率／

80％／400％

種類

店舗

所有権

所有形態

所有権

容積率
所有形態

駐車場

担保設定の有無なし

ＰＭ会社

大和情報サービス株式会社

マスターリース会社

大和情報サービス株式会社

テナント数

1

特記事項：
該当事項はありません。
賃貸借の概要賃借人
大和情報サービス
株式会社

賃貸面積

41,742.84㎡

年間賃料（消費税別）
551,400,000円

契約期間
平成19年12月12日
から平成29年

敷金・保証金551,400,000円

12月11日まで

契約形態：サブリース型マスターリース契約
賃料改定：契約締結日（平成19年12月12日）より３年間は据え置き、以後３年毎に協議の上、見直します。公租公課の負担の増減、近隣の賃貸借の賃料その他経済情勢に変動があり、賃料の額が不相当となった場合は、協議の上、改定できます。
次回賃料改定時期：平成25年12月12日
契約更新：１年毎の自動更新とします。期間満了の６か月前までに当事者の一方から書面による更新拒絶の通知がある場合はこの限りではありません。
中途解約：賃貸人は解約日の６か月前までに書面をもってその旨を賃借人に通知し、解約することができます。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号
R-M-2

フォレオひらかた

2013/11/26 14:10:11

用途

商業施設

分類

モール型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社

取得年月日

平成20年12月11日

の概要

調査年月日

平成24年９月

取得価格

5,040百万円

緊急修繕費

0円

信託設定日

平成19年３月23日

短期修繕費

0円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

長期修繕費245,654,000円／12年

信託期間満了日

平成39年３月31日

所在地（住居表示）

大阪府枚方市高野道一丁目20番10号

面積26,736.12㎡

信託受益
権の概要
土地

（年平均：20,471,000円）
建物

構造と階数

鉄骨造
４階建

建築時期

平成18年11月20日

用途地域

準工業地域

延床面積

21,499.16㎡

建ぺい率／

60％／200％

種類

店舗

所有権

所有形態

容積率
所有形態

映画館
所有権

担保設定の有無

なし

ＰＭ会社

ダイワロイヤル株式会社

マスターリース会社

ダイワロイヤル株式会社

テナント数

1(23）

特記事項：
本件土地の一部（1,550.27㎡）について、交野市東倉治三丁目2027番の土地を要益地として地役権が設定されており、電線路において建造物及び工作物の高さが制限されています。
賃貸借の概要賃借人
ダイワロイヤル
株式会社

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

契約期間

敷金・保証金平成19年３月23日
16,367.31㎡

376,421,736円

から平成39年３月31日まで

534,933,600円

契約形態：パススルー型マスターリース契約
賃料改定：該当ありません。
契約更新：１年毎の自動更新とします。期間満了の６か月前までに当事者の一方から書面による更新拒絶の通知がある場合はこの限りではありません。
中途解約：該当ありません。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号
R-M-3

クイズゲート浦和

2013/11/26 14:10:11

用途

商業施設

分類

モール型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社

取得年月日

平成20年12月11日

の概要

調査年月日

平成24年９月

取得価格

5,360百万円

緊急修繕費

0円

信託受益
権の概要

信託設定日

平成20年３月27日

短期修繕費

0円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

長期修繕費

129,306,000円／12年

信託期間満了日

平成30年３月27日

土地

所在地

埼玉県さいたま市緑区大字中尾
3720番

面積

（年平均：10,776,000円）
建物

構造と階数

鉄骨造
地下１階付２階建

9,917.35㎡

建築時期

平成20年２月17日

用途地域

第二種住居地域・準住居地域・

延床面積17,028.40㎡

建ぺい率／

60％／200％・

種類

店舗

容積率

60％／200％・60％／200％

所有形態

所有権

第一種中高層住居専用地域
駐車場
事務所
所有形態

所有権

担保設定の有無なし

ＰＭ会社

大和情報サービス株式会社

マスターリース会社

－

テナント数

11

特記事項：
該当事項はありません。
賃貸借の概要賃借人
株式会社ビジョンメガネ
他合計11テナント

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

敷金・保証金平成20年３月27日
9,705.31.㎡

349,266,420円

－(注)
（注）

契約期間

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

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から平成40年
３月26日まで他

288,511,100円

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号
R-M-4

ウニクス高崎2013/11/26 14:10:11

用途

商業施設

分類

モール型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社

取得年月日

平成25年３月27日

の概要

調査年月日

平成25年３月

取得価格

2,570百万円

緊急修繕費

0円

信託設定日

平成25年３月27日

短期修繕費

0円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

長期修繕費

77,378,000円／12年

信託期間満了日

平成35年３月31日

所在地

群馬県高崎市飯塚町字西金井
1150番地5他

面積

信託受益
権の概要
土地

（年平均：6,448,000円）
構造と階数

鉄骨造
２階建

19,256.35㎡

建築時期

平成20年11月５日

用途地域

近隣商業地域・第二種住居地域

延床面積9,801.89㎡

建ぺい率／
容積率

80％／200％・60％／200％

種類

店舗

所有形態

建物

所有権

所有形態

所有権

担保設定の有無

なし

ＰＭ会社

株式会社ピーアンドディ
コンサルティング

マスターリース会社

株式会社ピーアンドディ

テナント数

1

コンサルティング
特記事項：
該当事項はありません。
賃貸借の概要賃借人
株式会社ピーアンドディコンサルティング

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

契約期間

敷金・保証金平成20年11月20日
9,277.08㎡

259,740,000円

から平成40年
11月19日まで

151,515,000円

契約形態：サブリース型マスターリース契約
賃料改定：賃貸借契約日を起算日として満3年経過毎に、経済情勢の変動に対応することを原則として、公租公課の増減・土地建物価格の高低、又は近傍隣地の建物賃貸条件等を考慮のうえ協議をし改訂できます。
次回賃料改定時期：平成26年12月９日
契約更新：更新がなく、賃貸借期間満了により終了します。
中途解約：賃貸借開始日から10年間は賃貸借契約を中途解約することができません。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号

ライフ相模原若松店

R-R-1

2013/11/26 14:10:11

用途

商業施設

分類

ロードサイド型

特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状
況評価

調査業者

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社

取得年月日

平成20年12月11日

の概要

調査年月日

平成24年９月

取得価格

1,650百万円

緊急修繕費

0円

信託受益
権の概要

信託設定日

平成20年３月27日

短期修繕費

0円

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

長期修繕費

33,213,000円／12年

信託期間満了日

平成30年３月27日

土地所在地（住居表示）

神奈川県相模原市南区若松五丁目19番５号面積（年平均：2,768,000円）
建物

構造と階数

鉄骨造
２階建

3,831.88㎡

建築時期

平成19年４月25日

用途地域

第一種住居地域・第一種低層住居専用地域

延床面積2,913.24㎡

建ぺい率／
容積率

60％／200％・50％／100％

種類

店舗

所有形態

所有権

所有形態

所有権

担保設定の有無なし

ＰＭ会社

大和情報サービス株式会社

マスターリース会社

－

テナント数

1

特記事項：
該当事項はありません。
賃貸借の概要
賃借人
株式会社
ライフコーポレーション

賃貸面積

年間賃料
（消費税別）

契約期間

敷金・保証金平成19年５月22日
2,973.44㎡－(注)から平成39年５月21日まで－(注)

契約形態：定期建物賃貸借契約
賃料改定：３年毎に物価の変動その他の経済情勢等を考慮して、４年目を第１回目とし、以降満３年毎に協議の上、改定できます。
次回賃料改定時期：平成28年５月22日
契約更新：更新がなく、賃貸借期間満了により終了します。賃貸借期間満了日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約（再契約）を締結する場合を除き、賃貸借期間満了日までに、本件建物を明け渡さなければないものとします。
中途解約：賃貸借契約の存続期間中は、解約することはできません。ただし、賃借人は、賃借人に生じたやむを得ない事情により解約をしようとする場合には、解約日の１年以上前に書面により通知して賃貸借契約を中途解約することができます。なお、かかる場合、賃借人は賃貸人に対して所定の違約金を支払うものとします。
（注）

賃借人の承諾が得られなかったため、開示していません。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

物件番号
R-R-2

フォレオせんだい宮の杜

用途分類
特定資産の概要
建物状
況評価
の概要
(注)

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得年月日
取得価格（注）
信託受益 信託設定日権の概要 信託受託者
信託期間満了日
土地
所在地（住居表示）

平成24年11月29日
6,040百万円
平成24年11月29日
三井住友信託銀行株式会社
平成34年11月30日
宮城県仙台市宮城野区東仙台四丁目14番５号（Ａ棟）
宮城県仙台市宮城野区東仙台四丁目14番１号（Ｂ１棟）
宮城県仙台市宮城野区東仙台四丁目14番２号（Ｂ２棟）
宮城県仙台市宮城野区東仙台四丁目14番３号（Ｂ３棟）
宮城県仙台市宮城野区東仙台四丁目14番６号（Ｃ１棟）
宮城県仙台市宮城野区東仙台四丁目14番10号（Ｃ２棟）
宮城県仙台市宮城野区東仙台四丁目14番８号（Ｃ３棟）
宮城県仙台市宮城野区東仙台四丁目14番７号（Ｃ４棟）
宮城県仙台市宮城野区東仙台四丁目６番31号（Ｄ１棟）
宮城県仙台市宮城野区東仙台四丁目６番30号（Ｄ２棟）
宮城県仙台市宮城野区東仙台四丁目６番32号（Ｄ３棟）
宮城県仙台市宮城野区東仙台四丁目７番１号（Ｅ１棟）
宮城県仙台市宮城野区東仙台四丁目７番２号（Ｅ２棟）
42,273.93㎡

面積（注）

用途地域
建ぺい率／
容積率

所有形態
担保設定の有無
マスターリース会社
特記事項：
該当事項はありません。
（注）

第一種住居地域
第二種住居地域
60％／200％

建物

2013/11/26 14:10:11

商業施設
ロードサイド型
調査業者
調査年月日
緊急修繕費
短期修繕費
長期修繕費
構造と階数

建築時期

延床面積
（注）
種類

所有権
なし
大和ハウス工業株式会社

所有形態
ＰＭ会社
テナント数

東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社
平成24年９月
0円
0円
16,646,000円／12年（年平均：1,387,000円）
鉄骨造２階建（Ａ／Ｂ１／Ｃ１／Ｄ１／
Ｅ１棟）
木造平家建（Ｂ２／Ｂ３棟）
鉄骨造平家建（Ｃ２／Ｃ３／Ｃ４／Ｄ２／
Ｄ３／Ｅ２棟）

平成21年10月６日（Ｃ２棟）
平成21年10月13日（Ｂ２／Ｂ３棟）
平成21年10月16日（Ｃ３／Ｃ４／Ｅ１／Ｅ２
棟）
平成21年10月19日（Ａ棟）
平成21年10月21日（Ｄ２棟）
平成21年10月26日（Ｄ１棟）
平成21年10月27日（Ｃ１／Ｄ３棟）
平成21年10月29日（Ｂ１棟）
19,845.72㎡（建物13棟）
店舗（Ａ／Ｂ１／Ｂ２／Ｂ３／
Ｃ１／Ｃ２／Ｄ１／Ｄ２／
Ｄ３／Ｅ２棟）
店舗・診療所（Ｃ３棟）
店舗・教習所（Ｃ４棟）
診療所・店舗（Ｅ１棟）
所有権
大和情報サービス株式会社
1

本物件は、Ａ棟、Ｂ１からＢ３棟まで、Ｃ１からＣ４棟まで、Ｄ１からＤ３棟まで並びにＥ１及びＥ２棟の13棟の建物及びそれらの敷地から成り、取得価格、土地の面積、建物状況評価の概要及び建物の延床面積は、いずれも13棟の建物及びそれらの敷地の合計の数値を記載しています。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

賃貸借の概要賃借人
大和ハウス工業株式会社

賃貸面積19,845.72㎡

年間賃料（消費税別）
477,000,000円

契約期間
平成24年11月29日
から平成34年

敷金・保証金238,500,000円

11月30日まで

契約形態：サブリース型マスターリース契約
賃料改定：賃料の改定はないものとします。ただし、公租公課の上昇等により、賃貸人の費用負担が増えた場合のみ協議の上賃料を増額改定できるものとします。
契約更新：更新がなく、賃貸借期間満了により終了します。賃貸借期間満了日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約（再契約）を締結する場合を除き、賃貸借期間満了日までに、本件建物を明け渡さなければないものとします。
中途解約：賃借人は、賃貸借期間中、賃貸借契約を中途解約することができません。

- 121 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932⑤

2013/11/26 14:10:11

ポートフォリオ分散の状況
信託不動産に係る平成25年８月31日現在におけるポートフォリオの概況は、以下のとおりです。
（イ）用途別
用途区分

取得価格
（百万円）

物件数

比率（％）
（注１）

物流施設

19

89,010

76.0

商業施設

6

28,07924.0

25117,089100.0

合計（ロ）地域区分別
地域区分

三大都市圏

取得価格
（百万円）

物件数

比率（％）
（注１）

首都圏

11

78,419

67.0

中部圏

2

7,550

6.4

近畿圏

2

9,640

8.2

10

21,48018.3

25117,089

100.0

その他
合計

81.7

（ハ）賃貸期間別（注２）（ポートフォリオ）平均賃貸借契約期間（※）

17.6年

平均賃貸借残存期間（※）

12.6年

次回賃料改定までの期間（※）

3.8年

（※）

年間賃料ベース（加重平均）（契約期間別）
賃貸期間

テナント数
（注３）

年間賃料（消費税別）（百万円）（注４）

比率（％）
（注５）

10年以上

50

7,919

97.6

10年未満

12

194

2.4

62

8,113

100.0

合計
（残存期間別）
賃貸期間

テナント数
（注３）

年間賃料（消費税別）（百万円）（注４）

比率（％）
（注５）

15年以上

9

2,622

32.3

10年以上15年未満

20

3,878

47.8

５年以上10年未満

7

656

8.1

５年未満

26

956

11.8

62

8,113

100.0

合計

- 122 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（ニ）築年数別
築年数（注６）

取得価格
（百万円）

物件数

比率（％）
（注１）

５年未満

10

43,73037.3

５年以上10年未満

14

72,359

61.8

10年以上

1

1,000

0.9

25

117,089

100.0

合計

平均築年数（※）（※）

5.9年

取得価格ベース（加重平均）（ホ）契約形態別契約形態

年間賃料（消費税別）（百万円）（注４）

物件数

比率（％）
（注５）

サブリース型
マスターリース

3

1,288

15.9

パススルー型
マスターリース

5

2,428

29.9

ダイレクトリース

17

4,396

54.2

25

8,113

100.0

合計
（へ）賃料形態（賃貸面積ベース）
契約形態

テナント数
（注３）

賃貸面積
（㎡）

比率
（％）

固定賃料

62

540,799.02

100.0

歩合賃料

－

－

－

62

540,799.02

100.0

合計
（ト）契約（年間賃料ベース）
契約形態

テナント数
（注３）

年間賃料（消費税別）（百万円）（注４）

比率（％）
（注５）

定期借家契約

45

2,802

34.5

普通借家契約

17

5,310

65.5

62

8,113

100.0

合計

（チ）中途解約時違約金設定（年間賃料ベース）
契約形態

テナント数
（注３）

年間賃料（消費税別）（百万円）（注４）

比率（％）
（注５）

有

59

7,354

90.6

無

3

759

9.4

62

8,113

100.0

合計

- 123 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932（注１）

2013/11/26 14:10:11「比率」は、資産の取得価格の総額に対する、各項目に該当する資産の取得価格の合計の比率を、小数第２位を四捨五入して記載
しています。したがって、記載されている数値を足し合わせても合計値と一致しない場合があります。

（注２）「賃貸期間」は、平成25年８月31日現在における各信託不動産について締結されている各賃貸借契約書に基づいて記載していま
す。

（注３）

「テナント数」は、平成25年８月31日現在における各信託不動産に係るエンドテナントの数（ただし、サブリース型マスターリースによる賃貸借契約を締結している場合は、マスターリース会社をエンドテナントとみなして算出した数）を記載しています。

（注４）「年間賃料」は、平成25年８月31日現在における各信託不動産について締結されている各賃貸借契約書に表示された年間賃料又は月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（ただし、マスターリース会社が賃貸人等との間でエンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結している場合、平成25年８月31日現在
における各信託不動産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書に表示された年間賃料又は月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額）の合計額を、百万円未満を四捨五入して記載しています。

（注５）「比率」は、ポートフォリオの年間賃料の総額に対する、各項目に該当する年間賃料額の比率を、小数第２位を四捨五入して記載（注６）「築年数」は、平成25年８月31日時点における築年数に基づいて記載しています。

しています。したがって、記載されている数値を足し合わせても合計値と一致しない場合があります。

- 124 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（３）【運用実績】①【純資産等の推移】
総資産額
（百万円）

年月日

純資産総額
（百万円）

１口当たり純資産額（円）

第６期計算期間末（平成23年２月末日）

23,627

7,465

511,322

第７期計算期間末（平成23年８月末日）

23,534

7,784

533,165

21,156

7,074

484,575

21,3307,273

498,152

第８期計算期間末（平成24年２月末日）
第９期計算期間末（平成24年８月末日）
第10期計算期間末

127,779

60,272491,863（平成25年２月末日）(126,887)(59,381)(484,585)

第11期計算期間末（平成25年８月末日）

131,372(129,404)

61,348(59,381)500,640(484,585)

（注１）
（注２）

総資産額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。
本投資法人の総資産額、純資産総額及び１口当たり純資産額については、期中では正確に把握できないため、各月末における推移（注３）

括弧内の数値は、各計算期間末に分配が行われたときの分配落の額を記載しています。

は記載していません。

また本投資法人の投資証券が東京証券取引所不動産投資信託証券市場に平成24年11月28日付で上場されており、同取引所における市場相場は以下のとおりです。
回次

第10期

第11期

計算期間別

決算年月

最高・最低
投資口価格

平成25年
２月

平成25年
８月

最高（円）

670,000

814,000

最低（円）

501,000

634,000

月別

平成25年
３月

平成25年
４月

月別最高・最低投資口価格

平成25年
５月

平成25年
６月

平成25年
７月

平成25年
８月

最高（円）

814,000

793,000

747,000

713,000

712,000

700,000

最低（円）655,000

715,000

645,000

641,000

666,000

634,000(注)最高・最低投資口価格は東京証券取引所の終値によります。

- 125 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11②【分配の推移】
分配総額
（百万円）

計算期間

１口当たり分配金
（円）

第６期（自

平成22年９月１日

至

平成23年２月28日）

－

－

第７期（自

平成23年３月１日

至

平成23年８月31日）

－

－

第８期（自

平成23年９月１日

至

平成24年２月29日）

－

－

第９期（自

平成24年３月１日

至

平成24年８月31日）－－

第10期（自平成24年９月１日

至

平成25年２月28日）

891

7,278

第11期（自平成25年３月１日

至

平成25年８月31日）

1,967

16,055③【自己資本利益率（収益率）の推移】
自己資本利益率
（注）

計算期間

年換算値

第６期（自

平成22年９月１日

至

平成23年２月28日）

2.2％

4.5％

第７期（自

平成23年３月１日

至

平成23年８月31日）

4.2％

8.3％

第８期（自

平成23年９月１日

至

平成24年２月29日）△9.5％△19.1％

第９期（自平成24年３月１日

至

平成24年８月31日）

2.8％

5.5％

第10期（自平成24年９月１日

至

平成25年２月28日）

2.7％

5.5％

第11期（自平成25年３月１日

至

平成25年８月31日）

3.2％

6.4％

（注）

自己資本利益率＝当期純利益÷（（期首純資産額＋期末純資産額）÷２）×100- 126 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
平成19年９月12日

設立企画人（大和ハウス・リート・マネジメント株式会社）による投信法第69条第１項に基づく本投資法人の設立に係る届出

平成19年９月14日
平成19年９月28日

投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立
投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請

平成19年10月23日

内閣総理大臣による投信法第189条に基づく本投資法人の登録の実施（登録番号
財務局長 第66号）

平成20年１月29日
平成20年４月11日

規約の変更
規約の変更

平成20年５月19日
平成24年８月20日

規約の変更
規約の変更

平成24年10月17日
平成24年11月28日

規約の変更
東京証券取引所に上場

関東

２【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名
執行役員

監督役員

監督役員

氏名
筧

佐々木

菊池

正澄

秀一

哲史

所有
投資口数
（口）

主要略歴
昭和47年４月

三井信託銀行株式会社（現平成６年５月入行
同社

三井住友信託銀行株式会社）

五反田支店長平成８年７月
平成９年５月

同社
同社

融資企画部付部長
審査第一部長平成12年４月

中央三井信託銀行株式会社（現社） 日本橋営業第三部長

平成12年６月
平成13年３月

同社
同社

平成15年６月
平成18年６月

大東紡織株式会社
同社 取締役社長

平成20年６月
平成22年６月

株式会社日本トリム 監査役 就任
中央三井信用保証株式会社（現 三井住友トラスト保証株

平成24年６月

式会社） 顧問
株式会社システムトラスト研究所－

三井住友信託銀行株式会

執行役員日本橋営業第三部長
執行役員大阪支店長
専務取締役
就任

就任

監査役

平成24年９月

大和ハウスリート投資法人

昭和55年４月

弁護士登録（東京弁護士会）
真田法律事務所 入所

昭和60年４月
平成５年２月佐々木法律事務所 開設
佐々木・鈴木法律事務所

平成17年９月
平成19年９月

株式会社伊勢半本店 社外取締役（現任）
大和ハウスリート投資法人 監督役員 就任（現任）

平成２年４月
平成７年９月大正製薬株式会社 入社 販売計画部販売計画課
上野システム株式会社 入社 業務部業務課

平成９年９月
平成13年10月

大内明公認会計士事務所 入所
朝日監査法人（現 有限責任 あずさ監査法人）

平成19年２月
平成19年９月

菊池哲史公認会計士事務所
大和ハウスリート投資法人

平成21年10月

税理士法人まもる- 127 -

執行役員

就任

就任（現任）－

開設

パートナー（現任）

－

入社

代表社員

開業（現任）
監督役員 就任（現任）就任（現任）

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2013/11/26 14:10:11

３【その他】(1）役員の変更
執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条、規約第21条）。ただし、役員が欠けた場合等において、関東財務局長は、必要があると認めるときは、利害関係人の申立てにより、一時役員の職務を行うべき者を選任することができます（投信法第108条第２項、第225条第１項及び第５項）。
執行役員及び監督役員の任期は、選任後２年です（規約第22条第１項本文）。ただし、補欠として又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第22条第１項
ただし書）。また、補欠の執行役員又は監督役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会（当該投資主総会において執行役員又は監督役員が選任されなかった場合には、執行役員又は監督役員が選任された直近の投資主総会）において選任された執行役員又は監督役員の任期が満了する時までとします。ただし、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げないものとします（規約第22条第２項）。
執行役員及び監督役員の解任は投資主総会において、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって行います（投信法第104条、第106条）。執行役員又は監督役員の職
務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、当該役員を解任する旨の議案が投資主総会において否決されたときは、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６か月前から引き続き有する投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に、訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。
(2）規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項①

規約等の重要事項の変更
規約の変更手続き等については、後記「第３管理及び運営

１

資産管理等の概要(5）その他③

規約の変更に関する手続」をご参照下さい。
②

事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。

③

出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。

(3）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。

２【買戻し手続等】
本投資口は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第６条）。
本投資口は東京証券取引所に上場されており、同金融商品取引所を通じて売買することが可能です。また、金融商品取引所外で本投資口を譲渡することも可能です。

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2013/11/26 14:10:11

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】（１）【資産の評価】① 本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、後記「(4）計算期間」記載の決算期ごとに、以下の算式にて算出します。
１口当たり純資産額＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷発行済投資口総数②

本投資法人の資産評価の方法及び基準は、運用資産の種類毎に定めるものとし、原則として以下のとおりとします（規約第39条）。
（イ）前記「第一部 ファンド情報第１ファンドの状況

２

投資方針(2）投資対象①

投資対象とする資産の種類」(イ)ａ．、ｂ．及びｃ．に定める不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、建物及び設備等についての減価償却額の算定方法は定額法によります。ただし、本投資法人が採用する算定方法が正当な事由により適当ではないと判断する場合で、かつ投資家保護上、問題ないと合理的に判断することができる場合には、他の算定方法に変更することができるものとします。
（ロ）前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況

２

投資方針

(2）投資対象①

投資対象とする資産の種類」(イ)ｄ．に定める不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権
信託資産である不動産、不動産の賃借権又は地上権については、取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、建物及び設備等の減価償却額は、定額法により計算します。ただし、定額法により計算することが、正当な事由により適当ではなくなった場合で、かつ投資家保護上問題がないと判断できる場合に限り、他の評価方法により計算することができるものとします。また、信託資産である金融資産については、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従って評価した後に、その信託資産合計額から信託負債合計額を控除して計算した当該信託の受益権の持分相当額をもって、当該信託の受益権を評価します。
（ハ）前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針 (2）投資対象 ① 投資対象とす
る資産の種類」(イ)ｅ．に定める信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
信託資産である不動産、不動産の賃借権又は地上権については、前記(イ)に従って評価し、また、信託資産である金融資産については、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従って評価した後に、その信託資産合計額から信託負債合計額を控除して計算した当該信託の受益権の持分相当額をもって、当該信託の受益権を評価します。
（ニ）前記「第一部 ファンド情報 第１ファンドの状況

２

投資方針(2）投資対象①

投資対象とする資産の種類」(イ)ｆ．に定める不動産に関する匿名組合出資持分
匿名組合の資産である不動産、不動産の賃借権又は地上権については、前記(イ)に従って評価し、また、匿名組合の資産である金融資産については、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従って評価した後に、これらの資産合計額から匿名組合の負債合計額を控除して計算した匿名組合の純資産額の本投資法人の出資持分に相当する金額をもって、匿名組合出資持分を評価します。
（ホ）前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針 (2）投資対象①

投資対象とする資産の種類」(イ)ｇ．に定める信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権信託財産である匿名組合出資持分について前記(ニ)に従った評価を行い、金融資産及び負債については一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従った評価を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
（ヘ）有価証券（前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針

(2）投資対象①

投資対象とする資産の種類」(ロ)及び(ハ)ｒ．に定めるものを含みますが、前記(イ)から(ホ)に定めるもの
を除きます。）
ａ．金融商品取引所に上場されている有価証券
金融商品取引所が開設する取引所有価証券市場における最終価格（終値をいいます。ただし、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値）をいいます。以下同じです。）に基づき計算した価額をもって、金融商品取引所に上場されている有価証券を評価するものとします。なお、同日において最終価格がない場合には、同日前直近における最終価格に基づき算出した価額より評価します。

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ｂ．その他の有価証券
金融商品取引業者等から気配相場が提示されているときは、原則として当該気配相場により評価するものとします。気配相場が提示されていないときは、原則として投信協会の評価規則に準じて付されるべき評価額をもって、その他の有価証券を評価します。
（ト）前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況

２

投資方針

(2）投資対象①

投資対象とする資産の種類」(ハ)ｋ．に定める金銭債権
取得価額から貸倒見積額に基づいて計算した貸倒引当金を控除した額をもって、金銭債権を評価します。
ただし、当該金銭債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得価額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額により評価します。
（チ）前記「第一部 ファンド情報 第１ファンドの状況

２

投資方針(2）投資対象①

投資対象とする資産の種類」(ハ)ｑ．に定めるデリバティブ取引に係る権利
ａ．金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務
当該金融商品取引所の最終価格に基づき算出した価額により評価します。なお、同日において最終価格がない場合には、同日前直近における最終価格に基づき算出した価額より評価します。
ｂ．金融商品取引所のない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務
市場価格に準じるものとして合理的な方法により算定された価額により評価します。なお、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。
ただし、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行により、ヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会計が適用できるものとします。また、金融商品会計基準に定める金利スワップの特例処理の要件を充足するものについては、金利スワップの特例処理を適用できるものとします。
（リ）その他
前記に定めがない場合は、当該資産の種類毎に、投信協会の評価規則又は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行により付されるべき評価額をもって評価するものとします。
③

有価証券届出書、有価証券報告書及び資産運用報告等に価格を記載する目的で、前記②と異なる方法で評価する場合には、次のとおり評価するものとします（規約第40条）。
（イ）前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針 (2）投資対象
る資産の種類」(イ)ａ．、ｂ．及びｃ．に定める不動産、不動産の賃借権及び地上権投資対象とす①

投資対象とす原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等により求めた価額をもって評価します。
（ロ）前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針 (2）投資対象①

る資産の種類」(イ)ｄ．に定める不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権及び同ｅ．
に定める信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
信託資産である不動産、不動産の賃借権又は地上権については、原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等により求めた価額をもって評価します。また、信託資産である金融資産については、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従って評価した後に、信託財産合計額から信託負債合計額を控除して計算した当該信託の受益権の持分相当額をもって、当該信託の受益権を評価します。
（ハ）前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針 (2）投資対象①

投資対象とする資産の種類」(イ)ｆ．に定める不動産に関する匿名組合出資持分及び同ｇ．に定める不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
匿名組合の資産である不動産、不動産の賃借権又は地上権については、前記(ロ)に従った評価を行い、また、匿名組合の資産である金融資産については、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従って評価した後に、これらの資産合計額から匿名組合の負債合計額を控除して計算した匿名組合の純資産額の本投資法人の出資持分に相当する金額をもって、匿名組合出資持分を評価します。また、信託財産である
匿名組合出資持分については、本(ハ)第１文に従った評価を行い、金融資産及び負債については一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従った評価を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
④

本投資法人の資産評価の基準日は、決算期（毎年２月末日及び８月末日）とします（規約第38条）。ただし、有価証券（満期まで保有する目的で投資した有価証券は除きます。）又はその他の特定資産であって、市場価格に基づく価額をもって評価できる資産については、毎月末とします（規約第38条ただし書）。

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１口当たりの純資産額については、投資法人の計算書類の注記表に記載されることになっています（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）第58条、第68条）。投資法人は、各営業期間（毎年３月１日から８月末日まで、及び９月１日から翌年２月末日まで）に係る計算書類（貸借対照表、損益計算書を含みます。）、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明細書を作成し（投信法第129条）、役員会により承認された場合、遅滞なく投資主に対して承認された旨を通知し、承認済みの計算書類等を会計監査報告とともに投資主に提供します（投信法
第131条第２項から第５項まで、投資法人計算規則第81条）。また、１口当たりの純資産額は、金融商品取引法に基づいて決算期後３か月以内に提出される有価証券報告書にも記載されます。

⑥

投資口１口当たりの純資産額についての投資者による照会方法
投資口１口当たりの純資産額については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
（照会先）
大和ハウス・リート・マネジメント株式会社
東京都中央区日本橋茅場町二丁目３番６号
電話番号 03-5651-2895（２）【保管】
本投資法人の発行する投資口は振替投資口であるため、該当事項はありません。ただし、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しないとき、又は本振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときには、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます（振替法第227条第２項）。この場合、投資主は証券会社等と保護預り契約を締結して投資証券の保管を依頼し、又は、投資主自身が直接保管することができます。
（３）【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。
（４）【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年３月１日から８月末日まで、及び９月１日から翌年２月末日までとします（規約第45条）。
（５）【その他】① 増減資に関する制限（イ）最低純資産額
本投資法人が常時保持する最低限度の純資産額は、5,000万円とします（規約第８条）。
（ロ）投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、200万口とします。本投資法人は、発行可能投資口総口数の範囲内において、役員会の承認を得て、その発行する投資口を引き受ける者の募集を行うことができます。当該
募集投資口（当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいいます。）の発行における１口当たりの払込金額は、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な金額として役員会で承認を得て決定した金額とします（規約第５条第１項及び第３項）。
（ハ）国内における募集
本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合
は、100分の50を超えるものとします（規約第５条第２項）。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932②

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解散条件
本投資法人における解散事由は、以下のとおりです（投信法第143条）。
（イ）投資主総会の決議（ロ）合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）（ハ）破産手続開始の決定（ニ）解散を命ずる裁判（ホ）投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し③

規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって可決される必要があります（投信法第93条の２第２項、第140条）。なお、投資主総会における決議の方法については、後記「３(1）投資主総会における議決権」をご参照下さい。

投資主・投資法人債権者の権利

投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は、金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932④

2013/11/26 14:10:11

関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下のとおりです。
（イ）本資産運用会社：大和ハウス・リート・マネジメント株式会社＜資産運用委託契約＞期間

契約期間の定めはありません。

更新

契約期間の定めはないため、該当事項はありません。

解約

ⅰ．本投資法人は、本資産運用会社が投信協会の会員でなくなった場合には、事前に投資主総会の決議を経た上で、本資産運用会社に対して書面による通知を行うことにより直ちに本契約を解約することができます。
ⅱ．本投資法人は、本資産運用会社に対して、６か月前に書面による通知をし、かつ、事前に投資主総会の決議を経た上で、本契約を解約することができます。
ⅲ．本資産運用会社は、本投資法人に対して、６か月前の書面による通知をもって、本契約の解約を申し入れることができるものとし、本投資法人は、当該解約の申入れを受けた場合、直ちに投資主総会を開催して本契約の解約に関する承認を求め、又は、やむを得ない事由がある場合は内閣総理大臣の許可を求めるものとします。本契約の解約に関し投資主総会の承認が得られた場合又は内閣総理大臣の許可が得られた場合、本投資法人は、当該解約申入れに同意するものとし、本契約は、通知に定められた解約日において終了するものとします。
ⅳ．上記ⅰ．からⅲ．にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由のいずれかに該当する場合、役員会の決議により、直ちに本契約を解約することができます。
（ⅰ）本資産運用会社が職務上の義務に違反し、又は職務を怠った場合（ただし、当該違反が是正可能なものである場合に、本資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）（ⅱ）本資産運用会社につき、支払停止、支払不能、破産手続開始、民事再生法上の再生手続開始、会社更生手続開始又は特別清算開始の申立て、重要な財産に対する差押え命令の送達等の事由が発生した場合（ⅲ）上記(ⅰ)及び(ⅱ)に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合
ⅴ．本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由のいずれかに該当する場合、本契約を解約します。
（ⅰ）金融商品取引法に定める金融商品取引業者でなくなった場合（ⅱ）投信法第200条各号のいずれかに該当する場合（ⅲ）解散した場合
ⅵ．上記ⅰ．からⅴ．従い、本契約の解約が行われる場合においても、本資産運用会社は、委託業務を遂行する後任者が選任され、当該業務を開始するまでは、本投資法人の指示に従い、引き続き委託業務を遂行するものとします。

変更等

本契約は、両当事者の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に従って、変更することができる
ものとします。

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2013/11/26 14:10:11（ロ）機関運営事務受託者兼資産保管会社：三井住友信託銀行株式会社＜一般事務委託契約＞
期間

本契約締結日から２年間とします（本書の日付現在の有効期間は、平成25年９月20日から１年間で
す。）。

更新

期間満了の１か月前までに本投資法人又は機関運営事務受託者のいずれか一方から文書による申し出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より１年間延長するものとし、その後も同様とします。ただし、契約期間中に本投資法人が解散となった場合は、その解散日までとします。

解約

ⅰ．本契約は、いずれかの一方から相手方に対する文書による通知により、直ちに解約することができます。ただし、機関運営事務受託者が本契約を解約する場合は、本投資法人が法令に基づき機関運営事務の委託を義務付けられていることに鑑み、本投資法人が機関運営事務受託者以外の委託業務を受託する者（以下、本項目において「後任一般事務受託者」といいます。）との間で委託事務の委託に関する契約を締結するまで、解約通知で指定の解約日（解約の効力が発生する日をいいます。以下同じです。）より更に90日間解約の効力発生を延期できるものとします。具体的には以下のとおり取り扱います。
（ⅰ）解約日時点で本投資法人と後任一般事務受託者との間で機関運営事務に関する一般事務委託契約が締結されている場合は、当該解約日で本契約は終了します。
（ⅱ）解約日時点で本投資法人と後任一般事務受託者との間で機関運営事務に関する一般事務委託契約が締結されていない場合は、当初の解約日より90日間経過時に本契約が終了するものとします。
ただし、本投資法人が当該90日の期間内に後任一般事務受託者との機関運営事務に関する一般事
務委託契約締結に向けて真摯な努力をしていないと機関運営事務受託者が合理的に判断する事由がない場合には、機関運営事務受託者は、解約の効力発生時を更に延長することにつき、本投資法人と誠実に協議するものとします。
ⅱ．機関運営事務受託者は、上記ⅰ．ただし書にもかかわらず本投資法人が次に定める事由の一つにでも該当する場合、本投資法人に対する文書による通知により、直ちに本契約を解約することができます。
（ⅰ）本契約の各条項に違背し、かつ、かかる不履行が本契約の継続に重大な支障を及ぼすと認められた場合（ⅱ）破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立てがなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき
ⅲ．上記ⅰ．及びⅱ．の通知は、相手方の商業登記簿上の本店所在地又は相手方が他方当事者に届出た住所に宛てて発信したときは、これが到達しない場合も通常到達すべき日に到達したものとみなします。

変更等

本投資法人及び機関運営事務受託者は、互いに協議し合意の上、本契約の各条項の定めを変更することができます。変更にあたっては関係法令を遵守するとともに本投資法人の規約との整合性に配慮するものとし、書面をもって行うものとします。

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2013/11/26 14:10:11＜資産保管業務委託契約＞
期間

本契約締結日から２年間とします（本書の日付現在の有効期間は、平成25年９月20日から２年間で
す。）。

更新

期間満了の３か月前までに本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方から文書による申出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より２年間延長するものとし、その後も同様とします。ただし、契約期間中に本投資法人が解散した場合は、その解散日までとします。

解約

ⅰ．本契約を解約する場合は、いずれか一方から相手方に対し、その３か月前までに文書により通知します。ただし、資産保管会社が本契約を解約する場合は、本投資法人が法令に基づき資産保管業務の委託を義務付けられていることに鑑み、本投資法人が資産保管会社以外の者（以下、本項目において「後任保管会社」といいます。）との間で資産保管業務の委託に関する契約を締結するまで、解約通知で指定の解約日（解約の効力が発生する日をいいます。以下同じです。）より更に90日間解約の効
力発生を延期することができるものとします。具体的には以下のとおり取り扱います。
（ⅰ）解約日時点で本投資法人と後任保管会社との間で資産保管業務委託契約が締結されている場合
は、当該解約日で本契約は終了します。
（ⅱ）解約日時点で本投資法人と後任保管会社との間で資産保管業務委託契約が締結されていない場合
は、当初の解約日より90日間経過時に本契約が終了するものとします。ただし、本投資法人が当該90日の期間内に後任保管会社との資産保管業務委託契約締結に向けて真摯な努力をしていないと資産保管会社が合理的に判断する事由がない場合には、資産保管会社は、解約の効力発生時を更に延長することにつき、本投資法人と誠実に協議するものとします。
ⅱ．本投資法人及び資産保管会社は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する文書による通知により、直ちに本契約を解約することができます。
（ⅰ）本契約の各条項に違背し、かつ引き続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合（ⅱ）破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立てがなされたとき又は手形交換所の取引停止処分を受けたとき

変更等

本契約の内容が法令その他当事者の一方若しくは双方の事情によりその履行に支障をきたすに至ったと
き、又はそのおそれのあるときは、本投資法人及び資産保管会社は協議の上、これを改定することができます。改定に当たっては関係法令及び本投資法人の規約との整合性及び準則性を遵守するものとし、書面（本投資法人については役員会での承認があったことを示す書類を含みます。）をもって行うものとします。
（ハ）会計事務受託者：税理士法人平成会計社＜会計事務等に関する業務委託契約書＞

期間

平成19年９月14日から平成20年８月末日までとします（本書の日付現在の有効期間は、平成25年９月１日から１年間です。）。

更新

期間満了３か月前までに双方いずれからも文書による別段の申出がないときは、本契約は従前と同一の条件にて更に１年間自動的に延長されるものとし、以後も同様とします。

解約

ⅰ．本契約を解約する場合は、双方いずれかの一方から相手方に対し、その３か月前までに文書により通知します。ただし、会計事務受託者より本契約を解約する場合は、本投資法人が法令に基づき本業務の委託を義務付けられていることに鑑み、本投資法人が会計事務受託者以外の者との間で本業務の委託に関する契約を締結し本業務が引き継がれるまで、本契約は引き続き効力を有するものとします。
ⅱ．本投資法人及び会計事務受託者は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する文書による通知により、直ちに本契約を解約することができます。
（ⅰ）本契約の各条項のいずれかに違背し、かつ、かかる不履行が本契約の継続に重大な支障を及ぼすと認められる場合（ⅱ）破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立てがなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき
ⅲ．会計事務受託者は、本投資法人に対し、本契約の終了に当たり、本業務の引継ぎに必要な事務を行うなど本契約終了後の業務の移行に関して最大限協力する義務を負うものとします。

変更等

本投資法人及び会計事務受託者は、互いに協議し合意の上、本契約の各条項の定めを変更することができます。変更に当たっては関係法令を遵守するとともに本投資法人の規約との整合性に配慮するものとし、書面をもって行うものとします。

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2013/11/26 14:10:11（ニ）投資主名簿等管理人：三井住友信託銀行株式会社＜投資主名簿等管理人委託契約＞
期間

平成24年９月26日から効力を生じ、契約期間の定めはありません。

更新

契約期間の定めはないため、該当事項はありません。

解約

本契約は、次に掲げる事由によって終了するものとします。
（ⅰ）当事者間の文書による解約の合意。この場合には本契約は当事者間の合意によって定める時に終了します。
（ⅱ）当事者のいずれか一方より他方に対する文書による解約の通知。この場合には本契約はその通知到達の日から３か月以上経過後の日であって、当事者間の合意によって定める日に終了します。ただし、当事者間において、平成28年9月30日までの間、本投資法人から当該解約通知を行わない旨を合意しています。
（ⅲ）当事者のいずれか一方において破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始（以下、本項目において総称して又は個別に「倒産手続開始」といいます。）の申立があったとき（ただし、当該申立が30営業日以内に取り下げ若しくは却下若しくは棄却されたときを除きます。）、倒産手続開始の決定があったとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたときにおけ
る、他方が行う文書による解約の通知。この場合には本契約はその通知において指定する日に終了します。
（ⅳ）当事者のいずれか一方が本契約に違反し、かつその違反が引続き本契約の履行に重大なる支障をおよぼすと認められた場合、他方が行う文書による解約の通知。この場合には本契約はその通知到達の日から２週間経過後に終了します。
（ホ）関係法人との契約の変更に関する開示の方法
関係法人との契約が変更された場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に従って開示される場合があるほか、かかる契約の変更が、主要な関係法人の異動又は運用に関する基本方針、投資制限若しくは分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
⑤

会計監査人：有限責任 あずさ監査法人
本投資法人は、有限責任 あずさ監査法人を会計監査人とします。
会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します（規約第28条）。会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がされなかったときは、当該投資主総会において再任されたものとみなします（規約第29条）。

⑥

公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行います（規約第４条）。

- 136 -

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2013/11/26 14:10:11

２【利害関係人との取引制限】(1）法令に基づく制限① 利益相反取引の制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、その親法人等又は子法人等が関与する以下の行為を禁止されています（金融商品取引法第44条の３第１項、投信法第223条の３第３項、投信法施行令第130条第２項）。ここで、「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいい（金融商品取引法第31条の４第３項）、「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していること
その他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいいます（金融商品取引法第31条の４第４項）。
（イ）通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項第１号、投信法第223条の３第３項、投信法施行令第130条第２項）。
（ロ）当該金融商品取引業者との間で金融商品取引法第２条第８項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること（金融商品取引法第44条の３第１項第２号、投信法第223条の３第３項）。
（ハ）当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方
針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第44条の３第１項第３号、投信法第223条の３第３項）。
（ニ）上記(イ)から(ハ)までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして内閣府令に定める行為（金融商品取引法第44条の３第１項第４号、金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。）第153条、投信法第223条の３第３項、投信法施行規則第267条）。
②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。本項において、以下同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第203条第２項）。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とする
ものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第203条第４項、第５条第２項）。

③

資産の運用の制限
登録投資法人は、ａ．その執行役員又は監督役員、ｂ．その資産運用会社、ｃ．その執行役員又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、ｄ．当該資産運用会社の取締役、会計参与（会
計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間において次に掲げる行為（投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条から第118条まで）。
ａ．有価証券の取得又は譲渡
ｂ．有価証券の貸借
ｃ．不動産の取得又は譲渡
ｄ．不動産の貸借- 137 -

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ｅ．宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引等以外の特定資産に係る取引（ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。）④

特定資産の価格等の調査
資産運用会社は、特定資産（土地若しくは建物又はこれらに関する権利若しくは資産であって投信法施行令で定めるものに限ります。以下、本④において「不動産等資産」といいます。）の取得又は譲渡が行われたときは、当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を、不動産鑑定士であって利害関係人等でないものに行わせなければならないものとされています（ただし、当該取得又は譲渡に先立って当該鑑定評価を行わせている場合は、この限りでありません。）。
また、資産運用会社は、不動産等資産以外の特定資産（指定資産を除きます。）の取得又は譲渡等の行為が行われたときは、投資法人、その資産運用会社（その利害関係人等を含みます。）及びその資産保管会社以外の者であって政令で定めるものに当該特定資産の価格等の調査を行わせなければならないものとされています（ただし、当該行為に先立って当該調査を行わせている場合は、この限りでありません。）。

(2）利益相反取引防止規程
本資産運用会社は、資産運用業務を適正に遂行するために、本資産運用会社と一定の利害関係を有する利害関係者との取引に関する自主ルールを大要以下のとおり定めています。
① 基本原則利害関係者との間で、物件の取得、売却、賃貸、ＰＭ業務の委託、売買若しくは賃貸の媒介の委託又は工事発注（１件当たり1,000万円以上の工事に限ります。）を行う場合、投資委員会及びコンプライアンス委員会並びに取締役会において承認が得られることに加え、当該利害関係者との取引に先立ち、本投資法人の役員会においても承認されることを要するものとします。
②

利害関係者の範囲「利害関係者」とは、以下の(イ)から(ハ)までのいずれかに該当する者をいいます。
（イ）投信法第201条第１項及び投信法施行令に規定する本資産運用会社の利害関係人等（ロ）本資産運用会社の発行済み株式の100分の10以上を保有している株主（上記(イ)に該当する者を除きます。）及び株主が法人であるときはその株主の役員及び関係会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号、その後の改正を含みます。）第８条第８項に定義される意味を有します。なお、当該株主が同規則に定める財務諸表提出会社であるか否かにかかわらず、財務諸表提出会社とみなして関係会社を判断するものとします。）（ハ）上記(イ)又は(ロ)に該当する会社が不動産に関する資産運用委託契約を締結する、若しくは過半の出資、匿名組合出資若しくは優先出資を行っている、又は該当会社の役職員が役員の過半数を占める等、その意思決定に関して重要な影響を及ぼし得ると認められる特別目的会社（資産流動化法第２条第３項に規定する特定目的会社を含みます。）③

利害関係者との取引基準
本投資法人が利害関係者との取引を行う場合、以下に定める取引基準に従うものとします。
（イ）利害関係者からの物件の取得
ａ．不動産、不動産の賃借権、地上権及び不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託受益権の場合
利害関係者以外の者が作成する鑑定評価書を参照し、１投資案件当たりの投資額が鑑定評価額を超える場
合には、取得しないものとします。
ただし、本投資法人の投資適格物件を利害関係者が本投資法人への譲渡を前提として一時的に取得し、その後本投資法人が取得する場合には、１投資案件当たりの投資額に、利害関係者が当該物件取得のために負担した諸費用を加算した金額をもって、取得することができるものとします。
ｂ．その他の特定資産の場合時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記ａ．に準じるものとします。
（ロ）利害関係者への物件の売却
ａ．不動産、不動産の賃借権、地上権及び不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託受益権の場合
利害関係者以外が作成する鑑定評価書を参照し、１投資案件当たりの売却額が鑑定評価額未満となる場合には、売却しないものとします。

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ｂ．その他の特定資産の場合時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記ａ．に準じるものとします。
（ハ）利害関係者への物件の賃貸
市場価格、周辺相場及び対象物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、必要に応じて利害関係人等でない第三者の意見書等を参考の上、適正な賃貸条件に基づき賃貸するものとします。
（ニ）利害関係者へのＰＭ業務の委託
ａ．ＰＭ会社への業務委託報酬等
利害関係者にＰＭ業務を委託する場合は、実績、会社信用度等を調査するとともに、締結するＰＭ業務委
託契約の業務委託報酬については、実績、マーケット水準、役務提供の内容及び業務総量等を勘案の上、適正な条件で決定するものとします。
ただし、本投資法人が取得する物件について、利害関係者が本投資法人の取得以前からＰＭ業務等を行っている場合は、当該利害関係者について倒産リスク及び緊急時対応体制の不備等重大な問題がなく、かつ、
新たなＰＭ会社を選定し、取得後３か月以内に変更することを条件に、取得以前と同一の条件で当該利害関係者への委託を一時的に継続することができるものとします。
ｂ．ＰＭ業務委託契約の更新
本資産運用会社によるパフォーマンス・チェックを定期的に行い、本資産運用会社の定める基準に達しない場合には、契約を更新しないものとします。
（ホ）利害関係者への売買又は賃貸の媒介の委託
ａ．売買の媒介手数料
媒介手数料は宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内とし、売買価格の水準及び提供業務の内容等を勘案の上、適正な条件で決定します。
ｂ．賃貸の媒介手数料
媒介手数料は宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内とし、賃料の水準及び提供業務の内容等を勘案の上、適正な条件で決定します。
（ヘ）利害関係者への工事発注（１件当たり1,000万円以上の工事に限ります。）
利害関係者以外の第三者の見積価格又は意見書等の検証資料を取得の上、対象物件に対する熟知度等を総合的に判断して、適正な価格により、利害関係者に発注するものとします。利害関係者に対して工事の発注を行う場合、発注先別に期ごとに資産運用報告において開示するものとします。
④

利益相反行為の防止等（イ）本資産運用会社は、利害関係者以外との取引であっても、関連法令を遵守するとともに、業務を遂行する際に利益相反行為を行わず、また、利害関係者との間において、本投資法人の利益を害する取引又は不必要な取引を行ってはならないものとします。
（ロ）本資産運用会社は、利害関係者と取引を行う場合は、金融商品取引法、投信法、投信法施行令及び利益相反取引防止規程の定めを遵守するものとします。

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2013/11/26 14:10:11(3）利害関係人等その他特別の関係にある者との取引状況等①

取引状況：不動産等の取得
第11期における利害関係人等その他特別の関係にある者との売買取引等については、該当事項はありません。

②

取引状況：ＰＭ報酬その他の金銭支払取引

第11期における利害関係人等その他特別の関係にある者とのＰＭ報酬その他の金銭支払取引の内容は、以下のとおりです。
利害関係人等その他特別の関係に総額に対する割合
ある者との取引の内訳
支払手数料等総額
区分（Ｂ／Ａ）（Ａ）（千円）
支払金額（Ｂ）
（％）
支払先
（千円）

外注委託費
（注１）

修繕工事

49,55233.7

ダイワロイヤル株式会社

8,319

5.7

株式会社ダイワサービス

6,096

4.1

大和ハウス工業株式会社

65,60844.6

大和情報サービス株式会社

78,49979.4

ダイワロイヤル株式会社

3,741

3.8

株式会社ダイワサービス

352

0.4

147,057

98,870（注２）

大和情報サービス株式会社（注１）

外注委託費には、建物管理報酬の額を含んでいます。

（注２）

修繕工事には、修繕費のほか資本的支出及び保険対応修繕等の額も含んでいます。

③

取引状況：賃貸借等取引
第11期における利害関係人等その他特別の関係にある者との賃貸借等取引の内容は、以下のとおりです。
対総不動産賃貸
取引金額
区分
賃貸人・賃借人の名称
物件名称
事業収益比率（千円）（％）

賃料等の受取大和情報サービス株式会社

アクロスモール新鎌ヶ谷

273,450

6.6

賃料等の受取大和ハウス工業株式会社

フォレオせんだい宮の杜

238,500

5.8- 140 -

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３【投資主・投資法人債権者の権利】(1）投資主総会における議決権① 本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています（投信法第77条
第２項第３号、第94条第１項、会社法第308条第１項本文）。投資主総会において決議される事項は、以下のとおりです。
（イ）執行役員、監督役員及び会計監査人の選任（ただし、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除きます。）及び解任（投信法第96条、第104条、第106条）（ロ）資産運用会社との資産運用委託契約の締結及び解約の承認又は同意（投信法第198条第２項、第205条、第206条第１項）（ハ）投資口の併合（投信法第81条の２第２項、会社法第180条第２項（第３号を除きます。））（ニ）投資法人の解散（投信法第143条第３号）（ホ）規約の変更（投信法第140条）（ヘ）その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項（投信法第89条）②

投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。

（イ）投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第16条）。
（ロ）投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主１名を代理人として、その議決権を行使することができます（規約第13条第１項）。ただし、当該投資主又は代理人は、投資主総会毎にその代理権を証明する書面を
予め本投資法人に提出しなければなりません（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項及び第２項、規約第13条第２項）。
（ハ）書面による議決権の行使は、投資主が議決権を行使するための書面（以下「議決権行使書面」といいます。）に必要な事項を記載し、法令で定める時までに当該記載をした議決権行使書面を本投資法人に提出して行います（投信法第90条の２第２項、第92条第１項、規約第14条第１項）。
（ニ）書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条第２項、規約第14条第２項）。
（ホ）電磁的方法による議決権の行使は、法令で定めるところにより、本投資法人の承諾を得て、法令で定める時までに議決権行使書面に記載すべき事項を、電磁的方法により本投資法人に提供して行います（投信法第92条の２第１項、規約第15条第１項）。
（ヘ）電磁的方法によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条の２
第３項、規約第15条第２項）。
（ト）投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第１項、規約第17条第１項）。
（チ）前記(ト)の定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第93条第３項、規約第17条第２項）。
（リ）本投資法人は、投資主総会をその直前の決算期から３か月以内の日を投資主総会の日として開催する場合、当該決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、当該投資主総会において権利を行使することのできる投資主とします。
また、上記の定めにかかわらず、本投資法人は、役員会の決議により予め公告をして、一定の日における最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権者をもって、その権利を行使すべき投資主又は登録投資口質権者とすることができます（投信法第77条の３第２項、規約第12条第１項、第２項）。

- 141 -

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2013/11/26 14:10:11(2）その他の共益権①

代表訴訟提起権（投信法第204条、第116条、第119条、会社法第847条（第２項を除きます。））
６か月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対し、書面その他投信法施行規則で定める方法
により、資産運用会社、執行役員、監督役員若しくは会計監査人、又は一般事務受託者の責任を追及する訴えの提起を請求することができ、本投資法人が請求の日から60日以内に訴えを提起しないときは、当該請求をした投資主は、本投資法人のために訴えを提起することができます。
投資主総会決議取消訴権等（投信法第94条第２項、会社法第830条、第831条）②

投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し、若しくは著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反するとき、又は決議について特別の利害関係を有する者が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がされたときには、決議の日から３か月以内に、訴えをもって当該決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議が存在しないこと又は無効であることの確認を訴えをもって請求することができます。
執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）③

６か月前から引き続き投資口を有する投資主は、執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若し
くは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法
人に回復することができない損害が生ずるおそれがあるときは、当該執行役員に対し、その行為をやめることを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
④

新投資口発行無効訴権（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項第２号、第２項第２号）
投資主は、新投資口の発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の発行の効力が生じた日から６か月以内に、本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第１項第７号、第８号、第２項第７号、第８号）⑤

投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、合併の効力が生じた日から６か月以内に、合併無効の訴えを提起することができます。
⑥

設立無効訴権（投信法第75条第６項、会社法第828条第１項第１号、第２項第１号）
投資主は、設立手続に重大な瑕疵があった場合には、本投資法人の成立の日から２年以内に設立無効の訴えを提起することができます。
投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項、第305条第１項）⑦

発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６か月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し投資主総会の日の８週間前までに、一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができ、また、投資主
総会の目的である事項につき当該投資主が提出しようとする議案の要領を招集通知に記載又は記録することを請求することができます。
⑧

投資主総会招集権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６か月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会の目的である事項及び招集の理由を示して投資主総会の招集を請求することができ、請求の後遅滞なく招集の手続が行われない場合又は請求があった日から８週間以内の日を投資主総会の日とする投資主総会の招集の通知が発せられない場合には、内閣総理大臣の許可を得て招集することができます。
検査役選任請求権（投信法第94条第１項、会社法第306条第１項、投信法第110条）⑨

発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を有する投資主は、投資主総会に係る招集の手続及び決議の方法を調査させるため、当該投資主総会に先立ち、内閣総理大臣に対し、検査役の選任の申立てをすることができます。また、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業務の執行に関し、不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを疑うに足りる事由があるときは、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため、内閣総理大臣に対し、検査役の選任の申立てをすることができます。
⑩

執行役員等解任請求権（投信法第104条第１項、第３項、会社法第854条第１項第２号）
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６か月前から引き続き有する投資主は、執行役員又は監督役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、当該役員を解任する旨の議案が投資主総会において否決されたときには、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該役員の解任を請求することができます。
⑪ 解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の10分の１以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著しく困難な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生ずるおそれがあるときや、本投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で、本投資法人の存立を危うくするときにおいて、やむを得ない事由があるときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。

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2013/11/26 14:10:11(3）分配金請求権（投信法第77条第２項第１号、第137条）
本投資法人の投資主は、本投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、各投資主の有する投資口の口数に応じて金銭の分配を受けることができます。
なお、本振替投資口については、本投資法人が誤って本投資法人に対抗できないものとされた振替投資口について行った金銭の分配についても、本投資法人は当該分配に係る金額の返還を求めることができません。この場合、
本投資法人は、当該分配に係る金額の限度において、投資主の振替機関等に対する損害賠償請求権を取得します（振替法第228条、第149条）。
(4）残余財産分配請求権（投信法第77条第２項第２号、第158条）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています。
(5）払戻請求権（規約第６条）
投資主は、投資口の払戻請求権を有していません。
(6）投資口の処分権（投信法第78条第１項から第３項まで）
投資主は投資口を自由に譲渡することができます。
本振替投資口については、投資主は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に本振替投資口の振替（譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）が行
われることにより、本振替投資口の譲渡を行うことができます（振替法第228条、第140条）。ただし、本振替投資口の譲渡は、本振替投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第１項）。なお、投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数、基準日等の通知をいいます。以下同じです。）により行われます（振替法第228条、第152条第１項）。
(7）投資証券交付請求権（振替法第227条第１項、第２項、投信法第85条第１項）
本投資法人の投資口は、振替法の適用を受ける振替投資口であり、本投資法人は、投資証券を発行することができません（振替法第227条第１項）。ただし、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若し
くは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は本振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなった場合には、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することができます（振替法第227条第２項）。
(8）帳簿等閲覧請求権（投信法第128条の３）
投資主は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、会計帳簿又はこれに関する資料の閲覧又は謄写を請求することができます。ただし、この場合においては、当該請求の理由を明らかにして行わなければなりません。
(9）少数投資主権の行使手続（振替法第228条、第154条）
振替投資口に係る少数投資主権等の行使に際しては、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記載又は記録により判定されることになります。したがって、少数投資主権を行使しようとする投資主は、保管振替機構
が個別投資主通知（保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。以下同じです。）を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出ることができます。投資主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後４週間が経過する日までに限り、少数投資主権を行使することができます。

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第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
ａ．名称
大和ハウス・リート・マネジメント株式会社
ｂ．資本金の額
本書の日付現在ｃ．事業の内容

200百万円ⅰ．投資運用業
ⅱ．投資法人の設立企画人としての業務
ⅲ．宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業
ⅳ．不動産の売買、所有、管理、賃貸、運用及びその仲介
ⅴ．投信法に基づく一般事務の受託業務
ⅵ．不動産に係わる投資顧問業及び投資一任契約に関する業務
ⅶ．資産の管理、運営及び資産の流動化に関するコンサルティング
ⅷ．上記ⅰ.からⅶ.に付帯関連する一切の業務
①

会社の沿革

平成18年６月２日

大和ハウス・リート・マネジメント株式会社設立

平成18年７月28日

宅地建物取引業の免許取得（免許証番号 東京都知事(2)第86218号）

平成19年３月８日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号 国土交通大臣認可第54号）

平成19年７月３日

投信法上の投資信託委託業者に係る業務認可取得（認可番号 内閣総理大臣第75号）

平成19年９月30日
平成21年10月５日（注）

金融商品取引業（投資運用業）に係る登録（関東財務局長（金商）第354号）（注）東京都中央区日本橋茅場町二丁目３番６号に本店移転

平成19年９月30日付で金融商品取引業者の登録を受けたものとみなされ、平成19年11月29日付で証券取引法等の一部を改正する法律（平成18年法律第65号）附則第159条第２項の手続を完了しています。

②

株式の総数及び資本金の額の増減（イ）発行可能株式総数（本書の日付現在）
32,000株（ロ）発行済株式の総数（本書の日付現在）
8,000株（ハ）最近５年間における資本金の額の増減
最近５年間における資本金の額の増減はありません。

③

その他（イ）役員の変更
本資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、出席した当該株主の議決権の過半数の決議によって選任します。取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、選任後１年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時までで、監査役の任期は、選任後４年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までです。ただし、補欠により選任された取締役の任期は、退任した取締役の任期の満了する時までとします。また、増員により選任された取締役の任期は、他の在任取締役の任期の満了する時までとします。補欠により選任された監査役の任期は、退任した監査役の任期の満了すべき時までとします。本資産運用会社において取締役及び監査役に変更があった場合には、２週間以内に監督官庁へ届け出ます（金融商品取引法第31条第１項、第29条の２第１項第３号）。また、本資産
運用会社の取締役は、他の会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）、監査役若しくは執行役に就任した場合（他の会社の取締役、会計参与、監査役又は執行役が金融商品取引業者の取締役又は執行役を兼ねることとなった場合を含みます。）又は他の会社の取締役、会計参与、- 144 -

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監査役若しくは執行役を退任した場合には、遅滞なく、その旨を内閣総理大臣に届け出なければなりません（金融商品取引法第31条の４第１項）。
（ロ）訴訟事件その他本資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
④

関係業務の概要
本投資法人が、本資産運用会社に委託する主な業務は資産の運用に係る業務です。

（２）【運用体制】
本資産運用会社の組織体制については、前記「第一部の概況

ファンド情報第１

ファンドの状況

１

投資法人(4)投資法人の機構」をご参照下さい。

（３）【大株主の状況】（本書の日付現在）
氏名又は名称
大和ハウス工業株式会社
（注）

所有株式数
（株）

住所
大阪府大阪市北区梅田三丁目３番５号

比率
（％）
（注）

8,000

100.0

「比率」とは、発行済株式総数に対する所有株式数の比率をいいます。

（４）【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名

氏

名

代表取締役
（常勤）

名島

弘尚

主要略歴
昭和58年４月
平成８年４月
平成11年６月
平成13年12月
平成16年４月
平成18年６月
平成23年４月
平成24年６月
平成24年７月
平成24年８月

取締役
投資運用部長
（常勤）

松竹

健二朗

平成25年４月
昭和58年４月
平成６年１月
平成11年10月
平成16年４月
平成17年１月

平成17年11月
平成18年10月
平成21年５月
平成24年８月

大和ハウス工業株式会社 入社
同社 倉敷支店 経理総務課 課長
同社 本社 経理部 経理課 課長
同社 管理本部 経理部 税務・会計グループ グループ長
同社 管理本部 経理部 次長 兼 税務・会計グループ
グループ長
同社 本店 管理部 部長
同社 東京支社 経理部長
同社 本社 経理部付 部長
大和ハウス・リート・マネジメント株式会社 出向 顧問
大和ハウス・リート・マネジメント株式会社 代表取締役
社長 就任（現任）
同社 転籍
大和ハウス工業株式会社 入社
同社 大阪本社 流通店舗営業本部 課長
同社 滋賀支店 流通店舗営業所 所長
同社 営業本部 流通店舗事業推進部 ロック推進室 課長
モリモト・アセットマネジメント株式会社（現 大和ハウ
ス・アセットマネジメント株式会社） 出向 取締役企画部長 就任
同社 専務取締役（投資運用部門担当） 就任
大和ハウス・リート・マネジメント株式会社 出向 取締役投資運用部長 就任
同社代表取締役社長 就任
大和ハウスリート投資法人 執行役員 就任
大和ハウス・リート・マネジメント株式会社 取締役投資運用部長 就任（現任）- 145 -

所有
株式数
（株）
－

－

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役職名

氏

名

取締役
財務部長

鈴木

剛弘

（常勤）

取締役

金澤

英明

経営管理部長
（常勤）

監査役
（非常勤）

萩原

栄

2013/11/26 14:10:11

所有
株式数
（株）

主要略歴
平成２年４月
平成10年11月

株式会社北海道拓殖銀行 入行
中央信託銀行株式会社（現 三井住友信託銀行株式会社）

平成12年４月

中央三井信託銀行株式会社（現社）

平成12年11月
平成14年10月

同社
同社

平成15年10月
平成16年４月

同社 不動産営業部
株式会社アセットビジネスコンサルティング

平成17年４月
平成18年10月

株式会社三井住友銀行 出向
アルファソリューションズ株式会社

平成19年10月

中央三井信託銀行株式会社（現社）大阪支店 不動産部 課長

平成23年10月

大和ハウス・リート・マネジメント株式会社
役財務部長 就任（現任）

昭和51年４月

大和ハウス工業株式会社

平成７年４月
平成９年４月

同社
同社

本社 経理部 課長
滋賀支店 経理総務課

平成13年11月
平成17年４月

同社
同社

奈良支店
東京支社

平成18年４月
平成18年６月

同社 不動産事業開発室 リート準備室 上席主任
大和ハウス・リート・マネジメント株式会社 出向

平成20年１月

部担当部長
同社 取締役財務部長

平成20年10月
平成23年10月

同社
同社

平成６年４月平成12年10月

萩原茂税理士事務所
税理士登録

平成13年10月
平成18年５月

朝日監査法人（現公認会計士登録

平成19年１月
平成20年１月

萩原栄公認会計士事務所 所長 就任（現任）
税理士法人フェニックス東京事務所 社員就任

平成20年４月

大和ハウス・リート・マネジメント株式会社
任（現任）

平成25年２月
平成25年２月

ブライトリング・アジア株式会社 監査役 就任（現任）
株式会社ケーアイエス 監査役 就任（現任）

平成25年４月

ブライトリング・ジャパン株式会社
任）－

三井住友信託銀行株式会

資産金融営業部
不動産投資顧問部
出向

出向

三井住友信託銀行株式会
出向

取締

入社

－
課長

経理総務課 課長
経理部 経理グループ

グループ長
財務

就任

取締役財務部長兼経営管理部長 就任
取締役経営管理部長 就任（現任）- 146 -

入所
有限責任－
あずさ監査法人）入社

監査役

監査役

就任（現

就

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2013/11/26 14:10:11（５）【事業の内容及び営業の概況】①

事業の内容
本資産運用会社は、投信法上の資産運用会社として登録投資法人の資産運用を行っています。

②

営業の概況
本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人のみです。

③

関係業務の概況
本資産運用会社は、以下の業務又は事務を行っています。
（イ）本投資法人の資産の運用に係る業務（ロ）本投資法人の資金調達に係る業務（ハ）本投資法人への報告業務（ニ）その他本投資法人が随時委託する前記(イ)から(ハ)に関連し又は付随する業務（本投資法人の役員会に出席して報告を行うことを含みます。）④

資本関係
本書の日付現在、本資産運用会社は本投資法人の投資口を保有していません。

- 147 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

２【その他の関係法人の概況】
Ａ

機関運営事務受託者及び資産保管会社（投信法第117条第４号及び第208条関係）（１）名称、資本金の額及び事業の内容
ａ．名称
三井住友信託銀行株式会社
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
ｂ．資本金の額
平成25年３月31日現在
ｃ．事業の内容

342,037百万円

銀行法（昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。）（以下「銀行法」といいます。）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号。その後の改正を含みます。）（以下「兼営法」といいます。）に基づき信託業務を営んでいます。
（２）関係業務の概要
ａ．機関運営事務受託者としての業務
ⅰ．役員会への陪席
ⅱ．役員会の議事録の作成に関する事務
ⅲ．投資主総会の議事録の作成に関する事務
ⅳ．その他本投資法人及び機関運営事務受託者間で別途合意した事務
ｂ．資産保管会社としての業務
ⅰ．本投資法人の保有する資産に関して、それぞれの資産に係る権利行使をする際に必要とする当該資産に係る権利を証する書類等（不動産の登記済証、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書、書類）その他の書類等の保管
ⅱ．預金口座の入出金の管理及び振替管理事務
ⅲ．帳簿等の作成事務
ⅳ．上記に関して必要となる配送及び輸送事務
ⅴ．本投資法人の印鑑の保管事務
ⅵ．その他上記ⅰ．からⅴ．に準ずる業務又は付随する業務（３）資本関係
平成25年10月22日現在、三井住友信託銀行株式会社は、本投資口を722口保有しています。
Ｂ

会計事務受託者（投信法第117条第５号及び第６号関係）（１）名称、資本金の額及び事業の内容
ａ．名称
税理士法人平成会計社
東京都中央区日本橋一丁目４番１号

日本橋一丁目ビルディング

ｂ．資本金の額
該当事項はありません。
ｃ．事業の内容
税理士業を営んでいます。
（２）関係業務の概要
ａ．計算に関する事務
ｂ．会計帳簿の作成に関する事務
ｃ．納税に関する事務
ｄ．その他上記ａ．からｃ.の事務に関連し又は付随する業務（３）資本関係
本書の日付現在、本投資法人と税理士法人平成会計社との間には資本関係はありません。

- 148 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

Ｃ

2013/11/26 14:10:11

投資主名簿等管理人（投信法第117条第２号、第３号及び第６号関係）（１）名称、資本金の額及び事業の内容
ａ．名称
三井住友信託銀行株式会社
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
ｂ．資本金の額
平成25年３月31日現在

342,037百万円

ｃ．事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。
（２）関係業務の概要
ａ．投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事務
ｂ．投資主名簿への記録、投資口の質権の登録又はその抹消に関する事務
ｃ．投資主等の氏名、住所の登録に関する事務
ｄ．投資主等の提出する届出の受理に関する事務
ｅ．投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書面（又は委任状）の作成等に関する事務
ｆ．金銭の分配（以下、本(2)において「分配金」といいます。）の計算及びその支払のための手続に関する事
務
ｇ．分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払に関する事務
ｈ．投資口に関する照会応答、諸証明書の発行に関する事務
ｉ．委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類（以下、本(2)において「使用済書類」といいます。）及び未達郵便物の整理保管に関する事務
ｊ．募集投資口の発行に関する事務
ｋ．投資証券の発行に関する事務
ｌ．投資口の併合又は分割に関する事務
ｍ．投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務（上記ａ．からｌ．の事務に関連するものに限ります。）
ｎ．法令又はこの契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事務
ｏ．その他振替機関との情報の授受に関する事務
ｐ．上記ａ．からｏ．に掲げる事務のほか、本投資法人と投資主名簿等管理人との協議の上定める事務（３）資本関係
平成25年10月22日現在、三井住友信託銀行株式会社は、本投資口を722口保有しています。

- 149 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）に基づいて作成しています。

２．監査証明について
本投資法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第11期計算期間（平成25年３月１日から平成25年８月31日まで）の財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人の監査を受けています。

３．連結財務諸表について
本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成していません。

- 150 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

１【財務諸表】（１）【貸借対照表】（単位：千円）第10期(平成25年２月28日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
未収消費税等
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）

第11期(平成25年８月31日)

3,959,773
7,362,648
13,731
134,656
2,172,672
104,928
13,748,410

7,513,846
7,706,696
11,648133,247－
100,116
15,465,556

52,402,113△1,843,680
50,558,432

53,380,855△2,645,266
50,735,588

2,106,811△86,927

2,156,788△128,977

2,019,883

2,027,810

信託土地61,060,143

62,751,887

有形固定資産合計

113,638,459

115,515,287

3,230

2,890

3,230

2,890

無形固定資産その他
無形固定資産合計
投資その他の資産投資有価証券
長期前払費用※3

投資その他の資産合計
固定資産合計資産合計- 151 -

6,054
383,358
389,412※3

6,134
382,315
388,449

114,031,102

115,906,627

127,779,512

131,372,184

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（単位：千円）第10期(平成25年２月28日)

第11期(平成25年８月31日)

負債の部
流動負債
営業未払金
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
その他

43,5358,145
78,951
605－
385,684
53,62875,895
12,205
301,698
605
119,485
408,916
23,895

流動負債合計570,552

942,702

61,000,000
5,935,967
66,935,967

63,000,000
6,081,051
69,081,051

67,506,519

70,023,753

59,381,050

59,381,050

891,943
891,943

1,967,380
1,967,380

固定負債
長期借入金
信託預り敷金及び保証金
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計

60,272,993

投資主資本合計※2

純資産合計

60,272,993
127,779,512

負債純資産合計- 152 -

61,348,430※2

61,348,430
131,372,184

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（２）【損益計算書】（単位：千円）
自至
営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入

第10期
平成24年９月１日
平成25年２月28日※1, ※2

自至第11期
平成25年３月１日
平成25年８月31日

2,346,448
74,7272,421,176※1, ※2

826,422
68,922
1,833
15,5746,000
50,175968,929※1, ※2※2

営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用※1, ※2※1

営業費用合計4,036,575
91,571
4,128,146※2

1,442,583
275,240
11,457
16,6286,000
55,7301,807,640

1,452,247

2,320,505

612
41
750
80
1,484

1,281
7,576
645
80
9,583

153,538
292,785
87,85919534,203285,344－
76,8478362,200

経常利益

919,528

1,967,888

税引前当期純利益

919,528

1,967,888

605
605

605
605

当期純利益

918,923

1,967,283

前期繰越利益又は前期繰越損失（△）
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）△26,979
891,94397
1,967,380

営業利益
営業外収益
受取利息
消費税等還付加算金
受取保険金
その他
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
投資口交付費
融資関連費用その他※1

営業外費用合計

法人税、住民税及び事業税
法人税等合計- 153 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（３）【投資主資本等変動計算書】（単位：千円）自至第10期
平成24年９月１日
平成25年２月28日

投資主資本
出資総額
当期首残高
当期変動額
新投資口の発行
当期変動額合計
※1

当期末残高
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
当期首残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
剰余金合計
当期首残高
当期変動額
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
投資主資本合計
当期首残高
当期変動額
新投資口の発行
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

自
至

第11期
平成25年３月１日
平成25年８月31日

7,300,000

59,381,050

52,081,050
52,081,050－－

59,381,050※159,381,050△26,979

891,943－918,923
918,923△891,846
1,967,283
1,075,436

891,943

1,967,380△26,979

891,943－918,923
918,923△891,846
1,967,283
1,075,436

891,943

1,967,380

7,273,020

60,272,993

52,081,050－
918,923
52,999,973－△891,846
1,967,283
1,075,436

60,272,993

61,348,430

純資産合計
当期首残高
当期変動額
新投資口の発行
剰余金の配当当期純利益

7,273,020

60,272,993

52,081,050－
918,923－△891,846
1,967,283

当期変動額合計

52,999,973

1,075,436

60,272,993

61,348,430

当期末残高- 154 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（４）【金銭の分配に係る計算書】
自
至

科目

第10期
平成24年９月１日
平成25年２月28日

自
至

金額（円）
Ⅰ

当期未処分利益Ⅱ

分配金額（投資口１口当たりの分配

金額（円）891,943,611

1,967,380,547

891,846,120(7,278)

1,967,379,700(16,055)

97,491847

本投資法人の規約第46条第１号に定める分配方針に基づき、分配金額は利益の本投資法人の規約第46条第１号に定める分配方針に基づき、分配金額は利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第67条の15に規定されている本投資法人の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第67条の15に規定されている本投資法人の配当可能利益の金額の100分の90に相当する金額を超えるものとします。かかる

配当可能利益の金額の100分の90に相当する金額を超えるものとします。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口総数122,540口の整数方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口総数122,540口の整数倍の最大値となる891,846,120円を利益分配金として分配することとしました。

倍の最大値となる1,967,379,700円を利益分配金として分配することとしまし

なお、本投資法人規約第46条第２号に定める利益を超えた金銭の分配は行いまた。
なお、本投資法人規約第46条第２号にせん。

定める利益を超えた金銭の分配は行いま
せん。

金の額）
Ⅲ 次期繰越利益
分配金額の算出方法

第11期
平成25年３月１日
平成25年８月31日- 155 -

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2013/11/26 14:10:11（５）【キャッシュ・フロー計算書】（単位：千円）自至第10期
平成24年９月１日
平成25年２月28日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
受取利息
支払利息
投資口交付費
前払費用の増減額（△は増加）
長期前払費用の増減額（△は増加）
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払費用の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
預り金の増減額（△は減少）
その他

自
至

第11期
平成25年３月１日
平成25年８月31日

919,528
606,144△612
153,538
292,785△127,469△383,358△5,856△2,172,672
16,809△1,030△1,20928,095
293,020
29,822△116,705

1,967,888
843,975△1,281
285,344
－
1,408
1,043
2,083
2,172,672
32,359119,485920
216,535
23,231△29,733△7,099小計△469,169

5,628,833

利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額

612△154,961
△605

1,281
△279,132△605

営業活動によるキャッシュ・フロー

△624,123

5,350,377

投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出
その他△95,754,196△3,400△2,720,463－

投資活動によるキャッシュ・フロー

△95,757,596△2,720,463

61,000,000△12,400,000
51,788,264－
100,388,264

2,000,000－－△888,706
1,111,293

4,006,544

3,741,207

財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資口の発行による収入分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高※1

現金及び現金同等物の期末残高- 156 -

1,618,069
5,624,614※1

5,624,614
9,365,821

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（６）【注記表】（継続企業の前提に関する注記）
該当事項はありません。
（重要な会計方針に係る事項に関する注記）
１．資産の評価基準及び評価の

有価証券

方法
２．固定資産の減価償却の方法

満期保有目的の債券償却原価法（定額法）を採用しています。
有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
信託建物
３～46年
信託構築物

10～30年

３．繰延資産の処理方法

投資口交付費
支出時に全額費用処理しています。

４．収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。
不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、第10期48,696千円、第11期15,274千円です。

５．ヘッジ会計の方法(1)ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
ヘッジ対象

金利スワップ取引
借入金金利(3)ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4)ヘッジ有効性評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。
６．不動産等を信託財産とする
信託受益権に関する会計処
理方法

保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について貸借対照表及び損益計算書の該当科目に計上しています。
なお、該当勘定科目において信託財産のうち、重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
① 信託現金及び信託預金②③

信託建物、信託構築物、信託土地
信託預り敷金及び保証金

７．キャッシュ・フロー計算書

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及における資金の範囲

び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

８．消費税等の処理方法

消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

- 157 -

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2013/11/26 14:10:11（貸借対照表に関する注記）
１

コミットメントライン契約に係る借入未実行残高等
本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。
（単位：千円）第10期（平成25年２月28日）
コミットメントライン契約の総額
借入実行残高
借入未実行残高※２

第11期（平成25年８月31日）

10,000,000

10,000,000－－

10,000,000

10,000,000

投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額（単位：千円）第10期（平成25年２月28日）

第11期（平成25年８月31日）

50,000※３

50,000

宅地建物取引業法に基づく営業保証金として国債を東京法務局に供託しています。
（単位：千円）第10期（平成25年２月28日）

投資有価証券

6,054- 158 -

第11期
（平成25年８月31日）
6,134

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（損益計算書に関する注記）※１

主要投資主との営業取引による取引高（単位：千円）第10期
平成24年９月１日
平成25年２月28日

自至(1）営業取引による取引高(2）営業取引以外の取引による取引高
※２

自
至

第11期
平成25年３月１日
平成25年８月31日

155,823

304,108

5,979－

不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）第10期
平成24年９月１日
平成25年２月28日

自
至

自
至

第11期
平成25年３月１日
平成25年８月31日

Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入

2,346,448

4,036,575

その他賃貸事業収入
共益費収入

42,543

その他収入

32,183

不動産賃貸事業収益合計

54,53674,72737,0352,421,176

91,571
4,128,146

Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用公租公課

68,710355,735

外注委託費

90,302147,057

損害保険料

4,414

6,667

修繕費

15,32038,859

減価償却費

605,974

843,635

その他賃貸事業費用

41,700826,422

50,6291,442,583

不動産賃貸事業費用合計

826,422

1,442,583

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

1,594,753

2,685,562（投資主資本等変動計算書に関する注記）※１

発行可能投資口総口数及び発行済投資口数
自至

発行可能投資口総口数
発行済投資口数- 159 -

第10期
平成24年９月１日
平成25年２月28日

自
至

第11期
平成25年３月１日
平成25年８月31日

2,000,000口

2,000,000口

122,540口

122,540口

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）※１

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（単位：千円）自至第10期
平成24年９月１日
平成25年２月28日

自
至

第11期
平成25年３月１日
平成25年８月31日

現金及び預金3,959,773

7,513,846

信託現金及び信託預金

7,362,648

7,706,696△5,697,806△5,854,721

5,624,614

9,365,821

使途制限付信託預金（注）現金及び現金同等物（注）

テナントから預かっている敷金であり、テナント退去時にテナントに返還するため信託口座内に留保している預金（リース取引に関する注記）
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料（単位：千円）第10期（平成25年２月28日）

第11期（平成25年８月31日）

１年内

5,532,604

5,792,344

１年超

45,948,780

44,762,224

合計

51,481,385

50,554,568- 160 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（金融商品に関する注記）
１．金融商品の状況に関する事項(1）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、不動産等取得代金等を新投資口の追加発行、金融機関からの借入及び投資法人債の発行により、調達を行います。
デリバティブ取引については、借入その他資金調達に係る金利変動リスクその他リスクをヘッジすることを目的として行うものとします。
余剰資金の運用は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りを充分勘案の上、慎重に行います。
(2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されています。当該リスクに関しては、信用格付の高い預入先金融機関と取引することにより、リスクを限定しています。
借入金の資金使途は、運用資産の追加取得又は債務の返済等を目的としたものであり、返済時の流動性のリスクに晒されています。当該リスクに関しては、投資口の発行等による資本市場からの調達能力の維持・強化に努めること、主要取引銀行との間でコミットメントライン貸付契約をしていること、資産運用会社の報告に基づき月次の資金繰り表を作成・更新するとともに、手許流動性を維持することにより、管理しています。
また、変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し、固定金利借入れ等の割合を増加させることで金利上昇の影響を軽減させています。当期末現在、変動金利による借入金については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナント退去等による流動性のリスクに晒されています。当該リスクに関しては、信託財産に預け入れをするなどの方法により管理しています。
(3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なる場合もあります。

- 161 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

２．金融商品の時価等に関する事項
平成25年２月28日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表に含まれていません。（（注２）をご参照下さい。）（単位：千円）
貸借対照表計上額

時価差額(1）現金及び預金

3,959,773

3,959,773－(2）信託現金及び信託預金

7,362,648

7,362,648－(3）投資有価証券
満期保有目的の債券
資産計(4）長期借入金(5）信託預り敷金及び保証金
負債計

6,054

6,300

245

11,328,475

11,328,721

245

61,000,000

60,981,214△18,785

238,160

221,262△16,897

61,238,160

61,202,477△35,682

平成25年８月31日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表に含まれていません。（（注２）をご参照下さい。）（単位：千円）
貸借対照表計上額

時価差額(1）現金及び預金

7,513,846

7,513,846－(2）信託現金及び信託預金

7,706,696

7,706,696－(3）投資有価証券
満期保有目的の債券

6,134

6,445

310

15,226,678

15,226,988

310

63,000,000

62,775,041△224,958

226,329

211,145△15,183

63,226,329

62,986,187△240,141

－

－

－

資産計
(4）長期借入金(5）信託預り敷金及び保証金
負債計
デリバティブ取引（注１）

金融商品の時価の算定方法
資産(1）現金及び預金、(2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、
当該帳簿価額によっています。
(3）投資有価証券
時価については、売買参考統計値によっています。
なお、満期保有目的の債券についての貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は後記「有価証券に関する注記」をご参照下さい。
負債(4）長期借入金
このうち変動金利によるものは短期間で市場金利を反映しており、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を残存期間に対応した同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5）信託預り敷金及び保証金
時価については、その将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間を加味した利率で割り引いて算定しています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。

- 162 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932（注２）

時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額

信託預り敷金及び保証金（単位：千円）第11期（平成25年８月31日）

第10期（平成25年２月28日）

区分※

2013/11/26 14:10:11

5,697,806※

5,854,721

信託預り敷金に関しては、市場価格がなく、かつ賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積もることが困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。

（注３）

金銭債権及び満期のある有価証券の決算日（平成25年２月28日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

現金及び預金3,959,773

－

－

－

－

－

信託現金及び信託預金

7,362,648

－

－

－

－

－

－

－
－

－
－

－
－

－
－

10,000

投資有価証券
満期保有目的の債券
合計

11,322,421

10,000

金銭債権及び満期のある有価証券の決算日（平成25年８月31日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

現金及び預金7,513,846

－

－

－

－

－

信託現金及び信託預金

7,706,696

－

－

－

－

－

－

－
－

－
－

－
－

－
－

10,000

投資有価証券
満期保有目的の債券
合計（注４）

15,220,543

10,000

借入金の決算日（平成25年２月28日）後の返済予定額（単位：千円）
１年以内

長期借入金
合計

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

－

－

20,000,000

15,000,000

16,000,000

10,000,000－－

20,000,000

15,000,000

16,000,000

10,000,000

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

借入金の決算日（平成25年８月31日）後の返済予定額（単位：千円）
１年以内
長期借入金
合計

１年超
２年以内

－

－

20,000,000

15,000,000

16,000,000

12,000,000－－

20,000,000

15,000,000

16,000,000

12,000,000- 163 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（有価証券に関する注記）
第10期（平成25年２月28日）
満期保有目的の債券（単位：千円）
種類

貸借対照表
計上額

時価が貸借対照表計上額を超えるもの

国債

6,054

6,300

245

時価が貸借対照表計上額を超えないもの

－

－

－

－

6,054

6,300

245

合計

時価

差額

第11期（平成25年８月31日）
満期保有目的の債券（単位：千円）
種類

貸借対照表
計上額

時価が貸借対照表計上額を超えるもの

国債

6,134

6,445

310

時価が貸借対照表計上額を超えないもの

－

－

－

－

6,134

6,445

310

合計

時価

差額

（デリバティブ取引に関する注記）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
第10期（平成25年２月28日）及び第11期（平成25年８月31日）において該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
第10期（平成25年２月28日）
該当事項はありません。
第11期（平成25年８月31日）（単位：千円）
ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の
種類等

主な
ヘッジ対象

金利スワップの特例処理

金利スワップ取引
支払固定・受取変動

長期借入金

契約額等
うち１年超
2,000,000

2,000,000

時価

当該時価の
算定方法

（注）

－

（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。（前記「金融商品に関する注記」２.金融商品の時価等に関する事項（注１）（４）をご参照下さい。）（退職給付に関する注記）
第10期（平成25年２月28日）及び第11期（平成25年８月31日）において、本投資法人は退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

- 164 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（税効果会計に関する注記）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（単位：千円）第10期（平成25年２月28日）

第11期（平成25年８月31日）

繰延税金資産（固定）繰越欠損金

189,866

189,677

繰延税金資産（固定）小計

189,866

189,677△189,866△189,677

繰延税金資産（固定）合計－－

繰延税金資産（固定）の純額－－

評価性引当額

２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳（単位：％）
第10期（平成25年２月28日）
法定実効税率

第11期（平成25年８月31日）

36.59

36.59

支払分配金の損金算入額△35.49△36.58

評価性引当額の増減

△1.13

△0.01

0.10

0.03

0.07

0.03

（調整）

その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率（持分法損益等に関する注記）
第10期（自 平成24年９月１日 至 平成25年２月28日）
本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
第11期（自平成25年３月１日

至

平成25年８月31日）

本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。

- 165 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（関連当事者との取引に関する注記）
１．親会社及び法人主要投資主等
第10期（自 平成24年９月１日
会社等の名
称又は氏名

種類

所在地

資本金又は
出資金
（百万円）

至

平成25年２月28日）

事業の内容
又は職業

議決権等の
所有（被所
有）割合
（％）

関連当事者
との関係

取引の内容

融資関連費
用（注３）
外注委託費

大和ハウス

法人主要

工業株式会

投資主

社

大阪市
北区

110,120

建設業

13.5

マスターリ

雑費

ース兼プロ

賃貸収入等

パティマネ

不動産等信

ジメント業

託受益権の

務委託

購入

取引金額
（千円）
（注１）

科目

5,979

－

33,373

営業未払金

250
122,200

6,500,000

期末残高
（千円）
（注１）
－

－

18,816－

前受金－

41,737

－

（注４）
信託預り敷
金の引受
（注１）

取引金額には、消費税等は含まれておりませんが、期末残高には含まれています。

（注２）

取引条件の決定方法等：市場の実勢に基づいて決定しています。

238,500

信託預り
敷金及び238,500

保証金（注３） 当期において、債務保証契約が満了しています。
（注４） 不動産信託受益権の購入に係る取引金額には、受益権譲渡契約書に記載された不動産等の譲渡金額を記載しており、当該不動産等の購入に要した費用（売買媒介手数料、公租公課等）は含まれていません。

第11期（自
会社等の名
称又は氏名

種類

大和ハウス

法人主要

工業株式会
社

投資主

平成25年３月１日

所在地

大阪市
北区

資本金又は
出資金
（百万円）

至

平成25年８月31日）

事業の内容
又は職業

議決権等の
所有（被所
有）割合
（％）

関連当事者
との関係

取引の内容

取引金額
（千円）
（注１）

マスターリ

外注委託費

65,608

賃貸収入等

238,500

ース兼プロ
161,699

建設業

13.5

パティマネ
ジメント業
務委託

（注１）

取引金額には、消費税等は含まれておりませんが、期末残高には含まれています。

（注２）

取引条件の決定方法等：市場の実勢に基づいて決定しています。

２．関連会社等第10期（自平成24年９月１日

至

平成25年２月28日）

至

平成25年８月31日）

該当事項はありません。
第11期（自 平成25年３月１日
該当事項はありません。

- 166 -

科目

営業未払
金
前受金

期末残高
（千円）
（注１）
19,017
41,737

信託預り
－

－

敷金及び
保証金

238,500

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

３．兄弟会社等第10期（自
種類

会社等の名
称又は氏名

平成24年９月１日

所在地

資本金又は
出資金
（百万円）

至

平成25年２月28日）

事業の内容
又は職業

議決権等の
所有（被所
有）割合
（％）

法人主要
投資主が
議決権の
過半数を
所有して

関連当事者
との関係

マスターリ
大和情報サ
ービス株式
会社

東京都
台東区

200

ース兼プロ

不動産

－

管理業

パティマネ
ジメント業
務委託

いる会社

法人主要
投資主が
議決権の
過半数を
所有して

ダイワロイ
ヤル株式会
社

東京都
千代田区

500

不動産

－

管理業

所有して

外注委託費

46,104

水道光熱費

27,617

その他賃貸
事業費用
修繕費等
（注３）

ス

西区

130

不動産

－

管理業

－

賃貸収入等

273,000
7,694

その他賃貸
事業費用
修繕費等

外注委託費
大阪市

3,149

営業未払
金

18,539

敷金及び保証金

546,000

前受金

47,775

営業未払
金

3,048
営業未払

修繕費等
（注３）

1,815

3,970

保有不動産
の修繕等

期末残高
（千円）
（注１）

11,138

外注委託費

（注３）

株式会社ダ
イワサービ

1,906

科目

信託預り
－

マネジメン
ト業務委託

法人主要

過半数を

取引金額
（千円）
（注１）

プロパティ

いる会社
投資主が
議決権の

取引の内容

110

金

1,116

いる会社
法人主要
投資主が

大和ハウス

議決権の

・リート・

東京都

過半数を

マネジメン

中央区

所有して
いる会社

ト株式会社

（注１）

取引金額には、消費税等は含まれておりませんが、期末残高には含まれています。

（注２）

取引条件の決定方法等：市場の実勢に基づいて決定しています。

（注３）

修繕費等には、修繕費のほか資本的支出及び保険対応修繕等の額も含んでいます。

200

投資運用業

－

- 167 -

資産運用業

資産運用報

務の委託

酬

306,547

未払費用

72,368

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

第11期（自
会社等の名
称又は氏名

種類

平成25年３月１日

所在地

資本金又は
出資金
（百万円）

至

平成25年８月31日）

事業の内容
又は職業

議決権等の
所有（被所
有）割合
（％）

法人主要
投資主が
議決権の

大和情報サ
ービス株式

過半数を

会社

所有して

東京都
台東区

200

2013/11/26 14:10:11

関連当事者
との関係

マスターリ
ース兼プロ

不動産

－

管理業

パティマネ
ジメント業
務委託

いる会社

取引の内容

取引金額
（千円）
（注１）

外注委託費

49,552

水道光熱費

31,922

その他賃貸
事業費用

2,672

修繕費等
（注３）
信託預り敷
金の引受

法人主要
投資主が

ダイワロイ

議決権の

ヤル株式会

過半数を

社

所有して
いる会社

東京都
千代田区

500

不動産

－

管理業

8,319

事業費用

ト業務委託

修繕費等
（注３）

法人主要

外注委託費

投資主が

株式会社ダ

議決権の

イワサービ
ス

過半数を
所有して

大阪市
西区

130

不動産

－

管理業

2,899

前受金

営業未払
金

（注３）

48,247

1,646

6,096
営業未払

修繕費等

551,400

3,741

保有不動産
の修繕等

敷金及び
保証金

273,450

その他賃貸

41,536

信託預り
5,400

賃貸収入等

マネジメン

営業未払
金

期末残高
（千円）
（注１）

78,499

外注委託費
プロパティ

科目

352

金

1,253

いる会社
法人主要
投資主が

大和ハウス

議決権の
過半数を

・リート・
マネジメン

所有して

ト株式会社

東京都
中央区

200

投資運用業

－

資産運用業
務の委託

いる会社
（注１）

取引金額には、消費税等は含まれておりませんが、期末残高には含まれています。

（注２）
（注３）

取引条件の決定方法等：市場の実勢に基づいて決定しています。
修繕費等には、修繕費のほか資本的支出及び保険対応修繕等の額も含んでいます。

４．役員及び個人主要投資主等
第10期（自 平成24年９月１日
該当事項はありません。
第11期（自 平成25年３月１日
該当事項はありません。

至平成25年２月28日）

至

平成25年８月31日）- 168 -

資産運用報
酬288,090

未払費用

289,002

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（資産除去債務に関する注記）
第10期（自 平成24年９月１日
該当事項はありません。

至平成25年２月28日）

第11期（自至平成25年８月31日）

平成25年３月１日

該当事項はありません。
（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人では、首都圏及びその他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸物流施設及び賃貸
商業施設を有しています。これらの賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）自至第10期
平成24年９月１日
平成25年２月28日

自
至

第11期
平成25年３月１日
平成25年８月31日

貸借対照表計上額
期首残高18,484,398

113,638,459

期中増減額

95,154,061

1,876,827

期末残高

113,638,459

115,515,287

119,583,000

125,791,000

期末時価
（注１）

貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。

（注２）

期中増減額のうち、第10期の主な増加額はＤプロジェクト浦安Ⅱ等20物件の取得（95,759,778千円）によるものであり、主な減少額は減価償却費（605,974千円）の計上によるものです。第11期の主な増加額はウニクス高崎の取得（2,662,587千円）によるものであり、主な減少額は減価償却費（843,635千円）の計上によるものです。

（注３）

期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。

なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

- 169 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（セグメント情報等に関する注記）
１．セグメント情報(1）報告セグメントの概要
本投資法人の報告セグメントは、本投資法人の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、最高経営意思決定機関が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものです。
本投資法人は、本邦に所在している賃貸物流施設及び賃貸商業施設を対象に資産運用を行っています。
したがって、本投資法人は、運用資産の種類別セグメントから構成されており、「物流施設賃貸事業」
及び「商業施設賃貸事業」の２つを報告セグメントとしています。
(2）報告セグメントの利益、資産及び負債等の測定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「重要な会計方針に係る事項に関する注記」における記載と概ね同一です。報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値です。
(3）報告セグメントの利益、資産及び負債等に関する情報
第10期（自平成24年９月１日

至

平成25年２月28日）（単位：千円）

物流施設
賃貸事業

商業施設
賃貸事業

調整額
（注２）

財務諸表
計上額

営業収益（注１）

1,552,075

869,100－

2,421,176

セグメント利益

1,081,308

502,815△131,876

1,452,247

セグメント資産94,587,357

26,586,492

6,605,662

127,779,512

422,615

183,359170

606,144

89,654,863

6,099,332

3,400

95,757,596

その他の項目
減価償却費
有形固定資産及び無形固定資産の増加額（注１）本投資法人の営業収益は、すべて外部顧客に対するものです。
（注２）セグメント利益の調整額△131,876千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用です。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料、役員報酬等です。
セグメント資産の調整額6,605,662千円は、流動資産6,254,687千円、投資その他の資産347,745千円等です。
その他項目の減価償却費の調整額170千円は、全社資産である無形固定資産の減価償却費です。
その他項目の有形固定資産及び無形固定資産の増加額は、各報告セグメントに帰属しない全社資産で無形固定資産3,400千円です。

第11期（自平成25年３月１日

至

平成25年８月31日）（単位：千円）

物流施設
賃貸事業

商業施設
賃貸事業

調整額
（注２）

財務諸表
計上額

営業収益（注１）

3,023,984

1,104,162－

4,128,146

セグメント利益

2,012,558

660,959△353,012

2,320,505

セグメント資産94,105,907

29,276,334

7,989,941

131,372,184

633,923

209,712340

843,975－

2,720,463－

2,720,463

その他の項目
減価償却費
有形固定資産及び無形固定資産の増加額（注１）本投資法人の営業収益は、すべて外部顧客に対するものです。
（注２）セグメント利益の調整額△353,012千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用です。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料、役員報酬等です。
セグメント資産の調整額7,989,941千円は、流動資産7,635,341千円、投資その他の資産351,710千円等です。
その他項目の減価償却費の調整額340千円は、全社資産である無形固定資産の減価償却費です。

- 170 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

２．関連情報第10期（自 平成24年９月１日 至(1）製品及びサービスに関する情報

平成25年２月28日）

本投資法人の報告セグメントは、製品及びサービス毎に構成しているため、記載を省略しています。
（「報告セグメントの利益、資産及び負債等に関する情報」をご参照下さい。）(2）地域に関する情報① 営業収益②

本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
有形固定資産本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

(3）主要な顧客に関する情報（単位：千円）
顧客の名称又は氏名

営業収益関連するセグメント

日立キャピタル株式会社－（注２）

物流施設賃貸事業

三菱食品株式会社－（注２）

物流施設賃貸事業

273,000

商業施設賃貸事業

大和情報サービス株式会社（注１）（注１）

本投資法人は、マスターリース契約に係る物件を大和情報サービス株式会社に賃貸し、大和情報サービス株式会社（注２）

賃料等を開示することについてテナントの承諾が得られなかったため、記載していません。

は転借人にこれを転貸しています。

第11期（自平成25年３月１日

至

平成25年８月31日）(1）製品及びサービスに関する情報
本投資法人の報告セグメントは、製品及びサービス毎に構成しているため、記載を省略しています。
（「報告セグメントの利益、資産及び負債等に関する情報」をご参照下さい。）(2）地域に関する情報①

営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

②

有形固定資産本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
(3）主要な顧客に関する情報（単位：千円）
顧客の名称又は氏名

（注）

営業収益

関連するセグメント

日立キャピタル株式会社－（注）

物流施設賃貸事業

三菱食品株式会社－（注）

物流施設賃貸事業

賃料等を開示することについてテナントの承諾が得られなかったため、記載していません。

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13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（１口当たり情報に関する注記）
自
至

第10期
平成24年９月１日
平成25年２月28日

自
至

第11期
平成25年３月１日
平成25年８月31日

１口当たり純資産額

491,863円

500,640円

１口当たり当期純利益

13,158円

16,054円（注１）

１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資
口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。

（注２）

１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

自至当期純利益（千円）

第10期
平成24年９月１日
平成25年２月28日

自
至

第11期
平成25年３月１日
平成25年８月31日

918,923

1,967,283

普通投資主に帰属しない金額（千円）－－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

918,923

1,967,283

期中平均投資口数（口）69,833

122,540（重要な後発事象に関する注記）
該当事項はありません。

- 172 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11（７）【附属明細表】
Ａ．有価証券明細表（イ）株式及び投資証券以外の有価証券（単位：千円）
銘柄

種類
国債証券

券面総額

帳簿価額

未収利息

前払経過利子10,000

6,134

－

－

6,445

310

10,000

6,134

－

－

6,445

310

30年分離元本国債（第27回）
合計

評価額

評価損益

備考
営業保証金として供託しています。

Ｂ．デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表（単位：千円）区分

市場取引以外の取引

契約額等(注１)

種類

時価(注２)

うち1年超

金利スワップ取引
支払固定・受取変動
合計

2,000,000

2,000,000－

2,000,000

2,000,000－（注１） 契約額等は、想定元本に基づいて記載しています。
（注２） 当該取引は、金融商品に関する会計基準上の特例処理の要件を満たしているため時価の記載は省略しています。

Ｃ．不動産等明細表のうち総括表（単位：千円）
減価償却累計額
資産の種類

有形固
定資産

当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期末残高

又は償却
累計額

当期償却額

差引当期末
残高

摘要

信託建物

52,402,113

978,741－

53,380,855

2,645,266

801,585

50,735,588

－

信託構築物

2,106,811

49,977－2,156,788

128,977

42,0492,027,810－

信託土地61,060,143

1,691,744－

62,751,887－－

62,751,887－

小計

115,569,067

2,720,463－

118,289,531

2,774,244

843,635

115,515,287

－

3,400

－

－

3,400

510

340

2,890

－

115,572,467

2,720,463－

118,292,931

2,774,754

843,975

115,518,177－

無形固定資産合計（注） 当期増加額のうち主な増加額はウニクス高崎の取得(2,662,587千円）によるものです。

Ｄ．その他特定資産の明細表
不動産を主な信託財産とする信託受益権は、Ｃ．不動産等明細表のうち総括表に含めて記載しており、当期末現在、同表及びＡ．有価証券明細表並びにＢ．デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表の記載以外に本投資法人が投資対象とする主な特定資産の組み入れはないため、記載を省略しています。
Ｅ．投資法人債明細表
該当事項はありません。

- 173 -

13945641_有価証券報告書（ＲＥＩＴ）_20131126140932

2013/11/26 14:10:11

Ｆ．借入金等明細表
区分

当期首残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

株式会社三井住友銀行

4,250,000－－

4,250,000

三井住友信託銀行株式会社

4,250,000－－

4,250,000

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

4,250,000－－

4,250,000

借入先

平均利率
（注１）

0.73％
株式会社みずほ銀行（注２）4,250,000－－

4,250,000

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2,000,000－－

2,000,000

株式会社りそな銀行

1,000,000－－

1,000,000

株式会社三井住友銀行

3,000,000－－

3,000,000

三井住友信託銀行株式会社

3,000,000－－

3,000,000

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

3,000,000－－

3,000,000

株式会社みずほ銀行（注２）3,000,000－－

3,000,000

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

2,000,000－－

2,000,000

株式会社りそな銀行

1,000,000－－

1,000,000

株式会社三井住友銀行

3,000,000－－

3,000,000

三井住友信託銀行株式会社

3,000,000－－

3,000,000

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

3,000,000－－

3,000,000

0.83％

長期借
入金

0.96％
株式会社みずほ銀行（注２）3,000,000－－

3,000,000

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

1,000,000－－

1,000,000

株式会社日本政策投資銀行

3,000,000－－

3,000,000

株式会社三井住友銀行

2,000,000－－

2,000,000

三井住友信託銀行株式会社

2,000,000－－

2,000,000

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

2,000,000－－

2,000,000

株式会社みずほ銀行（注２）2,000,000－－

2,000,000

株式会社日本政策投資銀行

2,000,000－－

2,000,000

三井住友信託銀行株式会社－

2,000,000－

2,000,000

61,000,000

2,000,000－

63,000,000

合計

1.29％

返済期限

平成27年
11月30日平成28年
11月29日平成29年
11月29日

平成31年
11月29日

0.80％

平成35年

（注３）

３月27日

使途

摘要

（注４）

（注４）

（注４）

（注４）

（注５）

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

無担保
無保証

（注１）

「平均利率」は、期中加重平均利率を小数第３位を四捨五入して記載しています。

（注２）

株式会社みずほコーポレート銀行は、平成25年７月１日付で株式会社みずほ銀行と合併し、商号を株式会社みずほ銀行に変更して（注３）

平成25年８月15日付金利スワップ契約締結により、平成25年８月19日以降実質的に年率1.49625％で固定化されており、当該金利スワップの効果を勘案した利率を記載しています。

（注４）

借入金の使途は、不動産信託受益権の取得資金及び借入金の返済資金です。

（注５）

借入金の使途は、不動産信託受益権の取得資金です。

（注６）

長期借入金の貸借対照表日後５年以内における１年毎の返済予定額の総額は以下のとおりです。

います。

（単位：千円）１年超２年以内
長期借入金

２年超３年以内－

20,000,000- 174 -

３年超４年以内
15,000,000

４年超５年以内
16,000,000

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２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成25年８月31日現在）
金額
Ⅰ．資産総額131,372,184,055円

Ⅱ．負債総額70,023,753,508円

Ⅲ．純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

61,348,430,547円

Ⅳ．発行済数量122,540口

Ⅴ．１口当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

500,640円- 175 -

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第６【販売及び買戻しの実績】
計算期間

（自

第６期
平成22年９月１日

至

平成23年２月28日）

販売口数
（口）

販売日

平成23年３月１日
平成23年８月31日）

発行済口数
（口）

該当事項なし

0
(0)

0
(0)

14,600(0)

該当事項なし

0
(0)

0
(0)

14,600(0)0014,600

(0)

(0)

(0)

0
(0)

0
(0)

14,600
(0)

第７期
（自
至

買戻し口数
（口）

第８期
（自
至

平成23年９月１日
平成24年２月29日）

該当事項なし（自第９期
平成24年３月１日

至

平成24年８月31日）
平成24年11月27日

（自

第10期
平成24年９月１日

至

平成25年２月28日）

平成24年12月26日

（自

第11期
平成25年３月１日

該当事項なし該当事項なし至 平成25年８月31日）（注１）

括弧内の数は、本邦外における販売口数及び発行済口数です。

（注２）

本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。

- 176 -

102,800

0

117,400(20,560)(0)(20,560)

5,140
(0)

0
(0)

122,540(20,560)00122,540(0)(0)(20,560)

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第７【参考情報】
当計算期間の開始日から、本有価証券報告書の提出日までの間に、以下の書類を関東財務局に提出しています。
平成25年５月24日

有価証券報告書

平成25年６月19日

有価証券報告書の訂正報告書

平成25年11月15日

有価証券報告書の訂正報告書- 177 -

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独立監査人の監査報告書

平成25年11月26日

大和ハウスリート投資法人
役員会 御中有限責任 あずさ監査法人
指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

浅野

俊治

印

指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

田澤 治郎

印

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられている大和ハウスリート投資法人の平成25年３月１日から平成25年８月31日までの第11期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書、注
記表及び附属明細表について監査を行った。
財務諸表に対する経営者の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、
当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに基づき監査を実施することを求めている。
監査においては、財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、当監査法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用される。財務
諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、財務諸表の作成と適正な表示に関連する内部統制を検討する。
また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査意見
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、大和ハウ
スリート投資法人の平成25年８月31日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フ
ローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以
※

１．

※

書提出会社）が別途保管しています。
２． 財務諸表の範囲にはＸＢＲＬデータ自体は含まれていません。

上

上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人（有価証券報告