平成 27 年 10 月10 日発行（毎月10 日発行）通巻第 450 号

公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会

10

2015

27年度 消費者セミナー開催

宅建協会 presents 家族が幸せになる家えらび

27年度 不動産実務セミナーを開催します「相続」と「空き家問題」

地域の笑顔

28年度 国土交通省税制改正要望● 紙上研修 空家等対策特別措置法と特定空家等ガイドライン
連載 ハトマークグループ・
ビジョンの実践・取組み事例

不動産キャリアパーソン で

検索

全宅連
全宅保証

第7回

京都府

京都市内で
みかけた舞妓さん。

inJapan
第10代隨心院ミス小野小町（提供：隨心院）。小野小町は隨心院とゆかり深い。

丹後ちりめん。
京都府のちりめん類の出荷額は全国1位で、シェア79％（2012年）。

京都府でハトマークグループ・
ビジョンを実践する西村さん（P6掲載）。

京都府北部にある天橋立、
日本三景の1つ、
古代から奇勝・名勝として知られていた。

京の台所・錦市場。京都独自の食材など豊富に揃う。

京都府内の大学数（10万人あたり）は全国1位。
写真は同志社大学。

南丹市美山町内には数多くの茅葺き民家が現存。
北の集落は50戸のうち38棟が茅葺きの屋根。

世界遺産「古都京都の文化財」は17の寺社等で構成される。
写真は金閣寺（左）と清水寺（右）。

東映太秦映画村。
映画のテーマパークとして1975年にオープン。

「2015京都・ミスきもの」は、
和装振興と観光都市・京都のPR推進のため、行事やレセプションで、きもの姿で活動（提供：京都きものオーディション開催委員会）。

トピックス「相続」と「空き家問題」

1 平成27年度 不動産実務セミナーを開催します

昨年度4千名超受講の映像セミナー。今年は11月12日に全都道府県61会場一斉開催。
■セミナー内容■受講申込の流れ●第1部：超高齢化社会到来！ 実例から学ぶ相続対応の基礎①受 講申込：専 用の申込 用 紙 によりF A Xでお申込ください

講師：菊地 則夫氏（東京シティ税理士事務所

税理士）（申込用紙は全宅連ホームページからダウンロードしていただけます）。

●第2部：空き家急増！ 宅建事業者が担う地域活性化・地域貢②受講料支払：コンビニ払込票による事前支払です。払込票が献への取り組みのヒント

申込者1名につき１枚郵送されますので、所定の期日までにコ

出演：松村 秀一氏（東京大学大学院教授）（有）渡邉土地建物（千葉県）、丸順不動産（株）（大阪府）
他、宅建協会所属事業者（木）■開催日（全会場共通）：平成27年11月12日［受付］12：30～［開始］13：00［終了］16：30（予定）

ンビニエンスストアでお支払いください。

※セミナー当日会場での受講料支払は受付できません。
予めご了承の上ご理解ご協力をお願いいたします。

③受講票ＦＡＸ送信：受講料支払済みの方へ、受講票を10月27日（火）
から順次FAXでお送りします。

■受講料（おひとり分）

セミナー当日は受講票を会場受付にご提出ください。

①都道府県宅建協会会員およびその従業者／1,080円（税込）②その他／2,160円（税込）※お支払いいただいた受講料は返金いたしません。予めご了承ください。

■申込受付期間

平成27年9月14日（月）～10月30日（金）※各会場、定員に達し次第募集を締切とさせていただきます。

■都道府県会場一覧（全61会場）※「○○校」と記載の会場はすべて日建学院の校舎です。 ※すでに満員の場合はご了承ください。
北海道
青森県
岩手県
秋田県
山形県
宮城県
福島県
新潟県
長野県
山梨県
茨城県
栃木県
群馬県

北海道自治労会館、
旭川校
青森校
マリオス
（盛岡地域交流センター）
秋田校
山形校
ハーネル仙台
郡山校
デンカビッグスワン、
長岡校
長野校
山梨県不動産会館
水戸校、
つくば校
宇都宮校
群馬県不動産会館

埼玉県 埼玉県宅建会館、
朝霞台校
千葉県 千葉県不動産会館、
成田校
東京都 新宿校、
上野校
神奈川県 神奈川県不動産会館、
横浜校
富山県 富山校
石川県 金沢校
福井県 福井校
岐阜県 岐阜校
静岡県 パルシェ、
プラザヴェルデ、
浜松校
愛知県 名古屋本校、
IMYホール
三重県 四日市校

滋賀県
京都府
大阪府
兵庫県

草津商工会議所
徳島県 徳島校
京都府中小企業会館
香川県 高松校
新梅田研修センター
愛媛県 松山校
兵庫県不動産会館、
神戸校、 高知県 高知校
姫路商工会議所
福岡県 福岡県不動産会館、
天神校、
奈良県 奈良校
北九州校
和歌山県 和歌山校
佐賀県 佐賀校
鳥取県 鳥取県立生涯学習センター 長崎県 長崎校
島根県 松江校
熊本県 熊本校
岡山県 岡山校
大分県 ホルトホール大分
広島県 RCC文化センター
宮崎県 宮崎校
山口県 山口校
鹿児島県 鹿児島県市町村自治会館
沖縄県 沖縄県青年会館■セミナーの詳細については、全宅連ホームページまたは案内チラシをご覧ください。 URL http://www.zentaku.or.jp/■お問合せ先：不動産実務セミナー受付事務局 ＴＥＬ：03-6820-8865（東京事務代行㈱内：受付時間10時～17時、土日祝日を除く）

Contents

October 2015

02

Topics27年度不動産実務セミナーを開催します／28年度国土交通省
税制改正要望

04
05
06
07
08
09
10

連載 vol.25 不動産トラブル事例とその法的論点

13
14
15
16

連載 vol.16 what’
s 地盤？

20

ハトマーク キーボックス再発売

連載 vol.48 知っておきたい！建築基礎知識
連載 vol.16 地域まちづくり活性化事例の紹介
紙上研修
空家等対策特別措置法と特定空家等ガイドライン

連載 vol.77 知っていれば役立つ税務相談119番
連載 vol.7 ハトマークグループ・ビジョンの実践・取組み事例
不動産キャリアパーソンのご案内／PRポスター配布
連載 vol.26 これでわかる！不動産登記簿の読み方
連載 vol.55 不動産の経済学
Information
今年もインターンシップを実施／一人暮らしに関する解説授業／
27年度 消費者セミナー「家族が幸せになる家えらび」

12

連載 vol.47 基本を確実に！宅地建物取引講座

02

Oct. 2015 Realpartner

10月号
2015年10月10日発行 通巻第450号
発行／公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／伊藤博
編集人／山上健一〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3 URL. http://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03-5821-8181（広報） FAX. 03-5821-8101●本誌の表紙は2015年3月号から一都道府県をピックアップし、ハトマークグループ・ビジョンで目標に掲げている地域の笑顔とともに、街、産業、特産物、観光地、自然等を紹介しています。
編集部では、読者のみなさまからのご意見・ご要望等を受付けています。上記広報までご連絡い
ただくか、FAXをお送りください。

28年度
国土交通省税制改正要望

2

平成28年度国土交通省税制改正要望事項が、8月28日

4

住宅のリフォームをした場合の以下の固定資産税の特例措置の延長・拡充

・耐震改修が行われた既存住宅に係る固定資産税の特例に公表されました。不動産関連の主な項目は次の通りです。

措置（翌年1/2を減額）の3年間延長・バリアフリー及び省エネ改修工事に係る固定資産税の特1

新築住宅に係る固定資産税の減額措置（戸建て3年間、例措置（翌年1/3を減額）の3年間延長及び対象住宅の拡

マンション5年間：1/2減額）の2年間延長2充認定長期優良住宅の普及促進を目的とした以下の特例○工事翌年＊の固定資産税の一定割合を減額

措置の2年間延長

特例割合

・所有権保存登記（一般住宅特例0.15％→0.1％）、所有権移転登記（一般住宅特例0.3％→戸建て0.2％、マンション
0.1％）に係る軽減税率
・不動産取得税の課税標準からの控除額の特例（一般住宅

長（戸建て3年→5年、マンション5年→7年）

1/3減額

省エネ

1/3減額

3年延長

■バリアフリー・省エネ改修は以下の住宅についても対象とする（拡充）・バリアフリー：H19.1以降に新築・省エネ：H20.1以降に新築

買取再販事業者により一定の質の向上を図るための改修工事が行われた既存住宅を取得した場合の買主に課さ特例0.3％→0.1％）の2年間延長バリアフリー※耐震とバリアフリー又は省エネとは重畳適用不可。
バリアフリーと省エネは重畳適用可。

・固定資産税の新築住宅特例（1/2減額）の適用期間を延れる登録免許税の特例措置（所有権移転登記：一般住宅

1/2減額＊特に重要な避難路として自治体が指定する道路の沿道にある住宅の耐震改修は2年間1/2減額

1,200万円→1,300万円）

3

耐震

5

空き家の発生を抑制するため、旧耐震基準の下で建築された居住用家屋を相続し、相続後一定期間内に①耐震リフォーム又は②除却を行った場合、標準工事費の10％を所○宅地建物取引業者により一定の質の向上を図るための改修工事が行われた既存住宅を取得する場合に、買主に課される登録免許税の税率を一般住宅特例より引き下げることで、消費者の負担を軽減する。
リフォーム工事（一定の質の向上）＊

売 主

事業者

得税額から控除する制度の創設
6

サービス付き高齢者向け住宅に係る所得税及び法人税の特例措置（5年間 14％等）
について適用要件を一部見直した上で、2年間延長■H27.3.31までに取得等

買 主

5年間

割増償却28％（耐用年数35年以上40％）■H27.4.1からH28.3.31までの間に取得等
5年間

・不動産取得税
・登録免許税

割増償却14％（耐用年数35年以上20％）【要件】

床面積：25㎡以上/戸（専用部分のみ）
戸

所有権移転登記：0.1％（本則2％、一般住宅特例0.3％）＊耐震、省エネ、バリアフリー、水回り等のリフォーム

数：10戸以上

等適用期限の2年間延長（H30.3.31まで）
・5年間

割増償却14％（耐用年数35年以上20％）

・特定の医療・介護施設の併設要件を追加

7

居住用財産の買換え等に係る特例措置（譲渡益に係る課税繰延べ、譲渡損に係る損益通算及び繰越控除）
の2年
間延長

8

不動産取得税：宅地建物取引業者等が取得する新築住宅の取得日に係る特例措置及び一定の住宅用地に係る税額の減額措置の期間要件を緩和する特例措置の延長●詳細・問合せ等は国交省ホームページへ
URL

http://www.mlit.go.jp/page/kanbo01_hy_004215.html※以上の国交省案をベースに秋以降、与党税制調査会等で議論が進められ、年末には税制改正大綱が決定される見込みです。

Oct. 2015 Realpartner03

連 載 vol.

25

不動産トラブル事例とその法的論点
たかよし

弁護士

佐藤 貴美

車庫に関する不十分な説明をめぐるトラブル
不動産適正取引推進機構：不動産トラブル事例データベースより◆ 法的視点からの分析◆ 要旨
新築戸建て住宅を購入した買主が、駐車場への車庫入れが困難であるとして売主業者に対して白紙解約、損害賠償等を要求したもの。解決金30万円にて和解成立。

ⅰ車の出し入れは、居住者の日常生活の一部
本件は、新築の土地付き建物の取引において、引渡後、前面道路が狭いため買主（1）事案の概要
買主Xは、平成18年4月に新築の土地付建物を媒介業者Aを通じて売主業者Yから買受け、同年10月に引渡しを受けた。Xは、引渡しの翌日に初めて自家用車を駐車場に入庫したが、面している道路が狭いため入れるのが困難なことが発覚した。立ち会ったYの社員も困難さを認め、Yは駐車場の入口を広げることを申し出、11月初旬に工事を完了したが、若干改善されたものの抜本的な解決になっていないとXは主張した。Xは、重要事項説明時に「入庫の自家用車の入庫が困難なことが判明したことから、買主が当該物件は売却せざるを得ないなどとして、売主業者に対し損害賠償等を請求したものです。
造成工事完了前の宅地取引では、道路の位置と幅員を説明しますし、建築工事完
了前の建物取引では「建物の設備の設置が困難に思えるが大丈夫か？」と質問し、媒介業者Aは大丈夫と答えており、及び構造」である屋外の塀等の設置と関さらに引渡し数日前に現地でも、Yの社員に質問したが「大丈夫」との回答で連して車庫の状況等も説明がなされることあった。

になります（宅建業法35条1項5号）。いず

Xは、Yに対して白紙解除を要求したが応じないため、第三者への売却をれにしても車の出し入れは、いわば居住者考えており、Yに対しては、購入金額と売却金額との差額の補填、契約や引渡の日常生活の一部ですから、
それが困難なしの諸費用、精神的損害の賠償などを要求した。
これに対してYは、前面道場合などでは積極的に情報提供をするこ路、幅員、車庫の大きさについては契約前に説明済みであり、使用中の車はとが必要でしょう。本件でも、売主業者は、車庫の中に納まっており、現状でも問題はない、
さらに車が入れやすくなるよう

前面道路の幅などとあわせ、車庫の大きさに提案していると主張し、双方の折り合いが付かずに紛争になった。

等を重要事項説明時に説明しているところ（2）事案の経過です。

委員3名により3回の調整を行った。調整の過程でXは、入庫は大丈夫と聞いていたが、実際には何回も切り返さないと入らないことはYの社員も現場で立ち会って認めていることを主張、Yの言う隅切り対応では抜本的な解決にならず、売却を考えており売却に伴う損失の補填、登記費用、精神的な損害に対する補償などを要求するが、具体的な金額については委員の判断をいただきたいと主張した。
これに対してYは、隅切り部分のもう一段の改良により対応する方針であり、契約解除や金銭解決には応じないと主張した。
委員から、Yに対して、可能な隅切りの改良案及びその見積り費用算定、金銭解決の可能性の検討を要請したところ、Yは、改良案及びそのための費用
約29万円を提示し、金銭的解決の考えは無いことを改めて主張した。

（3）和解の内容
委員はYに対して、①契約段階では土地と建物を分けて契約し、建築確認
後に1本に契約し直していることの行政的な問題、②車庫の面している2項道
路は実際は2.9ｍだが、図面では整備済み4ｍと書いてあり、反対側のセットバックが当面なされないことをXに説明していないことの問題を指摘した。Xから30万円を受け取って早期解決したいとの申出があったことから、委員は、Yに対して調整案として解決金30万円による決着を提案、Yも了解したため和解が成立した。

04

Oct. 2015 Realpartnerⅱ 宅建業者は常に適切な情報提供を
しかし、調整の過程で、説明時の図面に記載されている道路幅の状況と現状が異なっていること、
セットバックが当面なされない旨の説明がなかったことが明らかになりました。
このことと、契約段階では買主も引渡後の状況を明確にイメージすることは困難であることを踏まえれば、媒介業者等からの「車庫入れは大丈夫」との発言が、買主の取引への疑念払拭に一定の役割を果たしたと考えることは十分可能でしょう。
結局のところ本件は、売主業者が改良工事費相当の金額を支払うことで和解となりましたが、不動産取引の一連の過程において、宅建業者の発言には重みがあります。不用意な発言等が場合によっては紛争につながりうることに十分注意し、宅建業者は常に適切な情報提供に努めなければなりません。

連 載 vol.

77

知っていれば役立つ税務相談
東京シティ税理士事務所

山端 康幸

代表税理士

相続時精算課税制度を利用してアパートを無税で贈与できます
親が所有するアパートなどの収益不動産を、相続時精算課税制度を利用して子に無税で贈与することで、所得税対策・相続税対策ができるという話を聞きました。制度の内容と具体的方法について教えてください。
親の収益不動産を子に贈与する大まかなメリットをあげると、次のとおりです。親の家賃収入を子の所得に移転させることで、親の所得分散による所得税の節税と、収益物件の収入が親に蓄積することを抑制して、相続財産を増加させないという効果があり、さらに子に移転した収益不動産の収益で、子が相続税
納税資金を蓄積できる効果もあります。

1 相続時精算課税制度とは？

ることが一般的です。
この敷金債務をアパートとセットで贈与した場合、「 負担付贈与」に該当し、建物が上記の評価額ではな

相続時精算課税制度とは、贈与税の「暦年課税」（110万円

く、時価（実勢価格）で課税されることとなります。
この時価課税の基礎控除まで非課税）に代え、一定の要件のもと2,500万円を避けるため、建物の贈与とともに、敷金部分は現金で贈与すまで無税で贈与でき、2,500万円を超えた場合は一律20％の税る必要があります。

率で課税されるという制度です。
この制度による贈与財産は、④敷地の評価に対する配慮

贈与者が亡くなった時に、相続財産に加算して相続税額が計

賃貸建物の敷地の評価は貸家建付地という評価になり、相算（すでに納めた贈与税額がある場合は相続税から控除）
さ

続税・贈与税の評価額は下がります。
この場合、貸家建付地にれます。

よる評価減は、土地建物の所有者が両方とも同一の個人でな

贈与税が無税ということではなく、相続財産の前渡し制度とければ対象となりません。

いえます。贈与者の年齢が60歳以上の直系尊属、受贈者の年

親のアパートの建物のみを贈与すると、建物が親名義だった

齢が20歳以上などの要件がありますが､贈与できる財産に制間に賃貸借契約を結んだ部屋部分だけ貸家建付地として評限がないため､アパートなどの収益不動産を贈与することがで価できます。
その後、空室になった場合、この評価方法がなくな

きます。

ります。
この貸家建付地の評価を継続するにはサブリース契約

2 贈与の手順①アパートの建物のみを贈与をすることが必要です。

⑤不動産管理会社とサブリース契約を結ぶ
貸家建付地の評価を継続する対策として、贈与前に親と不土地と建物を贈与すると評価が高額になるため､アパートの動産管理会社がサブリース契約をします。
このサブリース契約

建物のみを贈与します。建物の評価額が2,500万円以下です

により、入居者が替わってもオーナーとサブリース会社との契約と贈与税はかかりません。

は変わらないので、貸家建付地の評価減は継続して受けられ②建物の評価ます。

建物の評価は、相続税評価額となります。建物の評価額は、次のように計算されます。
固定資産税評価額×（1－借家権割合〈0.3〉×賃貸割合）③敷金相当額を現金贈与する
通常アパートの場合、貸主はテナントから敷金を預かってい不動産管理会社は、子が株主であり経営も主体となる会社が望ましいでしょう。
＊＊＊

このようにスキームが少し複雑になりますが、収益不動産の贈与で所得税・相続税対策を行うことができます。

Oct. 2015 Realpartner

05

7

み

連 載 vol.

笑顔になをん

ハトマークグループ・ビジョンの実践●地域貢献・安心居住の取組み事例

株式会社八清（京都府）

京都の伝統的住まいである京町家に新たな命を吹き込み、保全活動を推進
京都らしいまち並みと、その住文化を承継する伝統的な都市型住宅である「京町家」。
しかし、老朽化による建て替えや取り壊しで年々その数を減らし、近年、官民入り混じっての保護活動が展開されています。
そうした京町家にリノベーションやコンバージョンで新たな命を吹き込み、保全活動をリードしてきたのが、間もなく創業60年を迎える
地元老舗不動産会社の（株）八清（京都市下京区、代表取締役：西村孝平氏）です。

潜在的価値を引き出して、オンリーワンの京町家に仕上げる
同社は建売住宅の販売をメインにしていましたが、建売用地に建つ古家を改装し西村社長て売り出したところ、瞬く間に売れた経験から、中古住宅を買い取り改修して販売する、
今でいうリノベーションビジネスを立ち上げました。
そうした中、学識経験者や行政などさまざまな人材が参加して京都のまちづくりの問題点についての提言を行っているグループに参加したことで、京都の伝統的住まいである京町家保全の重要性と、その魅力にとり付かれました。
「中古住宅をいくら改装しても、新築住宅には敵いません。
しかし京町家は、
どんなにボロボロでも、またそれが再建築不可の路地奥の町家であっても新築にはない風情のある改修をすれば、立派に付加価値の付いた京町家に変身することができます」と、西村社長は力強く語ります。
外観は可能な限り京町家伝統のスタイルに戻し、内装はふんだんに古建具を利用し、新築にはない
味わいと手作り感のある仕上げにするのが特徴です。京町家に新しさを強調する仕上げは不向きであり、あえて新しくするのは水回りぐらい。
それでも流し台はオリジナルの方が人気があります。
それこそ、オン
リーワンの京町家と言える仕上げになります。仕入れから改修プランの策定、ホームページやパンフレッ
ト作成など、
プロモーション、管理までワンストップサービスを提供。今では、リノベーション住戸の9割は京町家専用の住宅ローン開発、京町家の証券化事業を立ち上げ
地元金融機関と掛け合い、京町家専用の住宅ローンを開発させたり、京町家の証券化事業を立ち上げたり、京町家の理解を深めてもらうための「京町家検定」を創設したりと、
さまざまな角度から、京町家の活用と保全に同社は取り組んできました。
「京町家の改修も、証券化も、検定も、どれについても手間と時間がかかります。
しかし、このような人が嫌がる面倒なことに地道に取り組んでいくことで、お客さまや地域のみなさんが評価してくれ、社会的信用につながります。
中小不動産業者にとって、最大の大手対策になるとアピールしたいですね」と、西村社長は笑顔で話してくれました。
ハトマークグループ 10年後の理想の姿

私たち、ハトマークグループは、みんなを笑顔にするために、地域に寄り添い、生活サポートのパートナーになることを目指します。

編集／全宅連不動産総合研究所

06

Oct. 2015 Realpartner

協力／不動産流通研究所

内装は現代のライフスタイルにマッチした間取りや仕様で再生した京町家外観

京町家です。京町家のシェアハウスや京別邸というマンスリーの運営も手掛けています。

不動産キャリアパーソン テキストをリニューアル！
®

WEB申込時の事務手数料も無料に
不動産キャリアパーソンのテキストと講義動画をリニューアルしました。
さらに、WEB申込の際の決済事務手数料（従来は324円）が無料になりました。より申込しやすく、学習しやすくなった不動産キャリアパーソン、
この機会にぜひ受講をご検討下さい。
今回のテキストリニューアルの主なポイントは次のとおりです。

NEW!

NEW!

テキスト ここがリニューアル①第1編を一新！
第1編を『入門編』と位置付け、従来の心構え・ビジネスマ
ナーに加え、取引全体の概要解説、受付業務の内容を追加
し、より実務的な内容になりました。

読みやすく、見やすくなったテキスト

テキストを2分冊化②テキストを2分冊化！

より実務的な内容に第1編『入門編』と第2～6編『実践編』に2分冊化。
より持
ち運びやすくなりました。実務経験の無い方は
『入門編』
から

学習単元

学習、経験のある方は『実践編』
を学習など、実務経験に応じた学習も可能です。

③より読みやすく、より見やすく！

入門編テキスト（全148ページ）
第1編・不動産キャリアパーソンとしての大切な心構え

各編に学習のポイントを追加しました。
また、「 文字が多く

実践編テキスト（全342ページ）

読みづらい」などの要望にお応えし、図表を多用するなどより

第2編・物件調査・価格査定

見やすいテキストになりました。

第3編・不動産広告④実務演習を追加！

各編に学習内容の仕上げページとして、仮想物件の取引を想定した実務演習を追加しました。

受講申込等、詳しくは全宅連ホームページへ

第4編・資金計画
第5編・契約の基本
リフォーム、建築、災害への備え）
第6編・その他知識（賃貸借・管理、

不動産キャリアパーソン で検索

ハトマークグループPRポスター
配布のご案内全宅連は、ハトマークを消費者のみなさまにさらに知っていただくために、PRポスター（A3版）を作成しました。都道府県宅建協会を通じて会員のみなさまに配布されますので、店頭等への掲示をお願い致します。

Oct. 2015 Realpartner07

連 載 vol.

26

不動産
登記の
ABC

こ れ で わ か る！不 動 産 登 記 簿 の 読 み 方
司法書士

阪田 智之

表示の登記と権利の登記の差異
これまで、登記簿の表題部（表示の登記）や権利部（権利のは、特別の規定がある場合は、登記官の職権による登記が認

登記）を個別にみてきましたが、このあたりで一度、両者を比較められています（同76条２項等）（※4）。

してみたいと思います。表示の登記と権利の登記では、記録内（3）⑤について～登記官の実質的審査権の有無

容、すなわち、公示の対象に大きな違いがありましたが、この他に、どのような違いがあるのでしょうか。

登記官の職権登記や実質的審査権は？

表示の登記について、登記官が必要ありと認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査（実地調査）することができ、当該調査において、登記官は、不動産の所有者その他の関係者に対して質問したり、文書等の提示を求めたりすること

表示の登記と権利の登記は、いずれも不動産取引の安全とができます（同29条）。不動産の物理的現況を公示する表示に円滑を図ることなどを目的とし、表示の登記は、権利の登記の前関する登記においては、登記官が現地を確認することが登記提となります。表示の登記と権利の登記とは、その形式、手続的の真実性を担保するために重要であるからです。
このように、

構造等において異なる点が多くありますが、主な相違点として表示の登記については、登記官に実地調査権（実質的審査

は、①公示の対象、②対抗力の有無、③所有者等の申請義務権）が認められています。

の有無、④登記官による職権登記の可否、⑤登記官の実質的これに対して、権利の登記については、登記官の審査対象

審査権の有無、⑥登録免許税課税の有無、が挙げられます。

は、登記記録のほか、申請人が提供した申請情報および添付

まず、①の公示の対象ですが、これまでいくどとなくみてきた

情報に限定されています（いわゆる「形式的審査」）。
ただし、
申

ように、表示の登記は、「不動産の物理的現況」であるのに対請権限のない者による登記申請は、却下事由に該当するためし、権利の登記は「不動産についての権利関係」です（※1）。

（同25条４号）、例外的に「申請人となるべき者以外の者が申請

また、②の対抗力の有無ですが、表示の登記には対抗力がなしていると疑うに足りる相当な理由があると認めるとき」は、登記いのに対し、権利の登記には対抗力があります（※2）。そして、官は、当該申請人の申請権限の有無を調査することができま③～⑥ですが、これについては説明が必要ですので以下、順す（同24条）。

番に解説していきます。

（4）⑥について～登録免許税の有無（1）③について～所有者等の申請義務の有無

表示の登記は、土地の分筆・合筆の登記や建物の分割の登表示の登記は原則として、不動産の所有者に申請の義務が記・区分の登記・合併の登記を除き、登録免許税は課税されま課せられています（不動産登記法36条、同47条等）。
これは、せんが、権利の登記は、登記の種類や登記の原因等の態様に不動産の物理的現況を迅速かつ正確に登記記録に反映させ応じて、登録免許税が課税されます。

る必要があるからです。
これに対して、権利の登記は、【 連載※1 【連載 VOL.3（表題部の読み方①）】（2013年6月号）参照。

VOL.20（ 登記手続の端緒）】（ 2015年3月号）で解説したように、申請するか否かは当事者の任意です（※3）。

（2）④について～登記官による職権登記の可否表示の登記であるか権利の登記であるかは問わず、登記は、当事者の申請または官庁もしくは公署の嘱託により行うのが原則です（同16条）。ただし、表示の登記は、不動産の現況を客観的に公示することが目的の登記であるため、登記官の職権による登記が認められています（同28条）。
なお、表示の登記であっても、土地の分筆・合筆の登記（同39条）や建物の分割の登記・区分の登記・合併の登記（同54条）等の登記は、申請人が任意に行うべき性質の登記ですので、申請による登記を原則とします。一方、権利の登記において08

Oct. 2015 Realpartner※2 【連載 VOL.22（対抗力とは？）】（2015年5月号）参照。
※3

表示の登記申請義務を懈怠したときは、10万円以下の過料の制裁に処せられます（同法164条）。

※4 【連載VOL.20（登記手続の端緒）】（2015年3月号）参照。

●登記事項証明書の一例（イメージ）

連 載 vol.

55

不動産の経済学
公立大学法人 宮城大学 事業構想学部教授

田辺 信之

人間心理を知って不動産ビジネスに活用しよう（行動経済学） …専門家の予測能力の真偽は？
今回は、｢市場の動きを予測して利益を上げる｣ことができるか測の的中率を20年間にわたって調査しています。
その結果は、について説明します。私たちは自分の資産運用に関して、株式専門家の予測の的中率は、素人並みであり、得意分野でさえも、などの専門家に任せたり、専門家の話を参考にして運用先を決

素人の予測を大きく上回る成績は得られなかったというものでめたりしています。株式投資信託にお金を預け、手数料を払ってした。専門家は、素人に比べて専門分野に関して多くの知識を専門家に運用してもらうのは、前者の典型例です。
こうした行動持ち、優れた分析をしていることは言うまでもありません。
このたの前提になっているのは、専門家は将来の市場予測を私たち

め、私たちは専門家の予測は的中する確率が高いと考える傾よりも正確にできる（少なくともそうだと信じている）ということで向がありますし、専門家も自信を持って将来を語ります。
しかしす。でも本当に、専門家は素人よりも正確に市場の動きを予測

実験結果は、知識や分析力と予測能力とは必ずしも関係がなできるのでしょうか。
この点については、｢市場の特性｣と「専門いことを示しています。
もちろん、平均を上回る的中率を示した

家の予測能力｣の二つの観点から考える必要があります。

専門家もいますから、全員がそうだということではないかもしれ

一つ目の｢市場の特性｣については、株式や債券などの市場ません。

を｢効率的市場｣と考えることができるかどうかがポイントとなりま

それでは株式ではなく、不動産分野ではどうでしょうか。少なす。｢効率的市場｣とは、投資家全員があらゆる情報を持ってくとも、株式市場と比べて、不動産市場が｢効率的市場｣でない

いて合理的な投資判断をし、市場価格が利用可能な情報をことは明らかです。売買対象となる商品は金融商品と異なり、瞬時に反映している市場のことを指します。
このような市場では、一つひとつ違うものですし、不動産の時価が瞬時に明らかにな

投資家の誰かが抜け駆けして利益を上げることはできません。

ることはありません。売買・賃貸情報も専門家の方が入手しやもし、ある銘柄の株価が実力に比べて安ければ、その情報はすい場合が多いでしょう。｢専門家の予測能力｣に関しても、不瞬時に市場に広がって割安な株式に投資が殺到し、株価が上

動産は地域密着型のビジネスですから、予測以前の問題とし昇する結果、割安ではなくなってしまうからです。

て、専門家の方がその地域の特性や開発計画、事業主体の株式の上場市場では、企業の情報開示が進んでおり、投資取組み姿勢などの重要情報を知っている場合が多いでしょう。

家の動きが株価に瞬時に反映されるので、株式市場はかなりその意味では、不動産市場の専門家は、専門性を発揮する、よ

効率的市場に近いと考えられています。そうであれば、専門家

り大きな機会を与えられているということかもしれません。

がいくら高度な分析をしても、市場の平均を上回る運用成果を上げることは難しいことになります。すべての情報は株価にす
でに織込まれているからです。
日本でも2014年末までに設定された日本株を投資対象とする公募投資信託580本（指数連動

これから株式市場は黄金期を迎えます（私の分析能力であれば将来予測は可能だ）。

専門家型除く）のうち、2015年の運用成績が、市場の平均（東証株価指数）の値動きを上回っていたのは、全体の3割に過ぎなかったという分析もあります。
ただ、株式市場が完全に効率的市場だと言えるかどうかは疑問が残るため、断定的には言えない面もあります。

専門家の予測的中率は、素人並み?!
仮に効率的市場ではなくて、専門家の知見が生かせるチャンスがある市場だと考えた場合に問題になるのが、二つ目のなるほど！
説明はもっともだ。
さすがに専門家は違う。
だけど、本当に将来のことがわかるのかな？

「専門家の予測能力｣です。
この点については、
ペンシルベニア
大学のフィリップ・テトロック教授が、専門家による政治経済予

Oct. 2015 Realpartner09インフォメーション

1

今年もインターンシップを実施

た」など、前向きな感想をいただきました。今回インターンシッ
プに参加された学生にとって、不動産業界が一層身近となり、この経験が各々の社会生活の中で活かされることを期待して全宅連は不動産業界の発展につながる人材の育成を目的とし、インターンシップ事業を推進しています。今年も不動産います。

●インターンシップ事業提携大学

業界への就業を志望する大学生を対象に、宅建協会の会員

明海大学不動産学部（千葉県）4名

企業の協力のもと、不動産取引実務の就業体験を行いました。

城西大学現代政策学部（埼玉県）6名

主な就業内容は、物件案内や現地調査への同行、間取り

ベニヤ商事で常葉大学法学部（静岡県）1名（※今期より新規参加）

図の作成、契約の立会いな●実習先の宅建協会会員企業

ど多 岐に渡り、学 生からは

茨城県：ベニヤ商事（株）「大学の授業で学んだこと

埼玉県：
（株）
アークレスト、（株）東洋不動産を実務で体験し、理解が深（株）、藤屋商事（株）
千葉県：塚田商事（株）、彦田ハウジング

まった」「 不動産業は奥が深

東京都：
（株）
アークランド、（株）
ミスターホームズ

く、興 味 深い仕 事だと思っ

静岡県：
（株）
ミサワホーム静岡

アークレストで（学生3名とスタッフの方） 東洋不動産で

塚田商事で

彦田ハウジングで

藤屋商事で

ミスターホームズでミサワホーム静岡で

2アークランドで一人暮らしに関する
解説授業を実施

解説授業の様子

全宅連・全宅保証は『はじめての一人暮らしガイドブック』
を作成し、高校や大学などの教育機関に寄贈するとともに、部屋探しの流れやポイントを説明する解説授業も実施しています。
今回は、9月24日に宮城県佐沼高校で、宮城県宅建協会の佐々木正勝会
長が講師を務め、高校3年生を対象に、ガイドブック解説授業を行いました。

全宅連・全宅保証のホームページをご利用ください
全宅連・全宅保証は、一般の方が不動産取引に関して役立つ知識等を得られる
ホームページを開設しています。ホームページには不動産の基礎知識や不動産取引お役立ち情報のほか、政策提言と研究報告について専用バナーを設置し、全宅連の活動状況も閲覧できます。

URL http://www.zentaku.or.jp/

10Oct. 2015 Realpartner

27年度 消費者セミナー

宅建協会 presents クロノス住宅セミナー

3 家族が幸せになる家えらび
全宅連・全宅保証は、一般消費者の方々に不動産取引をました。渡辺さん、高樹さんは現在の住まいに満足されている

身近に感じ、理解を深めていただくことを目的としたセミナーとのことで、理想の住まいに出会い、その後、愛着のある住まを毎年開催しています。今年は、9月12日に宮城、9月23日（不いに変化させていくという2人の話は、まさしく理想的な家え

動産の日）に東京、9月26日に兵庫の3会場での開催となりまらびだと感じました。

した。

また、建築家の天野さんは専門家の観点から「将来よりも今回で4回目となるTOKYO FMの「クロノス住宅セミナー」

現在を優先して家選びをすることが大切」と語られました。

は毎回好評をいただき、
テレビ番組「完成！ドリームハウス」の「減築」という考え方により、家族の成長度に応じて住まいを

立会人を務める渡辺正行さん、横浜国立大学建設学科を卒変えることが容易になった現代こそ、「 今」を大切にしてほしい

業されたフリーアナウンサーの高樹千佳子さん、建築家の天とのことでした。

野彰さんをゲストにお迎えしました。

全宅連の阪井一仁常務理事は「インターネットだけでなく、セミナーは「家族が幸せになる家えらび」をテーマに進行。

地域事情に精通したハトマークの宅建業者に相談して、ぜひ30代で住宅を購入した渡辺さんは、
ライフスタイルに合わせお気に入りの物件を探してほしい」と話し、購入時のポイント

つつ、リフォームをしながら永く住まいと向き合ってきた経験や確認すべき事項についてアドバイスしました。

を話されました。高樹さんは結婚を機に購入されたマンションについて、ご自身で地盤や土地の高低差を調べるなど、隅々ま

セミナー当日は、
すべての会場で定員を上回る多くの方々にご来場いただき、大盛況のうちに終了しました。

でセルフチェックをされてから物件を決めるまでのお話をされ定員を上回る多くの人で満席になった会場

会場入口に並べられたパネル。
ハトマークグループ・ビジョンと全宅連の事業をアピール

ゲストの
高樹さん

ゲストの
天野さん

トークの様子。左2人が司会の高橋万里恵さん（フリーアナウンサー）、
中西哲生さん（スポーツジャーナリスト）、
一番右が阪井常務理事

ゲストの
渡辺さん

宮城会場（エル・パーク仙台） 東京会場（TOKYO・FM
兵庫会場（神戸国際会館）
でで挨拶する宮城県宅建協会
ホール）
で挨拶する東京都 挨拶する兵庫県宅建協会の佐々木正勝会長
宅建協会の瀬川信義会長の山端和幸会長（全宅連 副会長）（全宅保証 副会長）

最後にジャンケン大会が行われ、ジャンケン勝利者に司会者
・ゲストからプレゼントが贈られました

Oct. 2015 Realpartner

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連 載 vol.

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基 本 を 確 実 に！ 宅 地 建 物 取 引 講 座「法令上の制限調査」に伴う関係法令等の基礎知識
用途地域内の補完系ゾーニングのポイントと留意点（その1）
千葉 喬

Question
用途地域内に重ねて指定される用途用途地区の種類をあらかじめ法令で限定せずに、それぞれの都市計画で定めることとされました。

規制および容積率、高さ等の形態規これらの地区の用途制限は建築基準法の用途

制の補完系ゾーニングについて

規制（前号参照）
を除くほか、
その地区の指定目のポイントや調査上の留意点

的を実現するために建築物の用途制限また等について教えてください。

は禁止に関する必要な規定は同法第49条で地方公共団体の条例で定めることとされています。

Answer1. 用途地域内の補完系ゾーニングとは（1）用途規制の補完ゾーニング
用途地域は都市計画の基本的ゾーニングとして、将来の都

また、その地区の指定目的のため必要である場合には国土交通大臣の承認を得て、条例で用途制限を緩和することができることになっています。
この条例
が特別用途地区の用途制限を定める根拠で、「49条条例」と呼ばれていますので物件調査では、
この委任条例に注意することが必要です。

市像を誘導する最も重要な地域であり、建築基準法では用途

なお、従来定められていました次の11種類は都市計画を変規制のほか、容積率、高さ等の形態規制と並ぶ同法第三章

更しない限り、そのまま継承されることになっていますので、実（集団規定）の骨格を担うものです。
このような用途地域の規制

務の参考のため指定された都市数・面積の大小順に列挙しては全国一律の建築規制に対し、地域の特性にふさわしい特別おきます。

の目的のために用途地域内に重ねて指定することで、その地①特別工業地区、②文教地区、③特別業務地区、④娯楽・域の用途規制を附加または緩和し、土地利用の増進や環境のレクリエーション地区、⑤観光地区、⑥中高層階住居専用地区、保護を図り、用途地域の一般的用途規制の一部を地域に応じ⑦小売店舗地区、⑧研究開発地区、⑨事務所地区、⑩厚生て、
きめ細かい用途規制を実現する補完ゾーニングとして「特地区、⑪商業専用地区

別用途地区」があります。

（2）形態制限の補完ゾーニング

また、特別用途地区における用途の制限を定める根拠である「49条条例」のほかに、委任条例として「50条条例」がありま

用途地域内に重ねて指定されるものに、上記の特別用途地

す。
この条例は、特別用途地区についても用途地域と同様に、

区のほか、「高度地区」「高度利用地区」があります。用途地域

地区内の建築物の敷地、構造や建築設備に関する制限で当の容積率や高さ等に対して制限を加えたり、緩和したりするこ

該地域や地区の指定の目的のため必要なものは、地方公共団とにより、用途地域における形態制限を補完するものです。

体の条例で定められることになっていますので、調査する際に2. 特別用途地区の種類と法的根拠チェックすることが必要です。
なお、特別用途地区の改正後の指定については、特別用途用途地域の補完ゾーニングの特別用途地区は従来、法律

地区設定の目的を明確にすることになっています。
この指定がで4種類、施行令で7種類の11種類が定められていましたが、されると、地区指定の目的を達成するため、地方公共団体は建平成10年の改正で法令により限定されないことになり、その地

築基準法49条に基づく条例を定めることで、用途地域による建区の特性にふさわしい土地利用の増進や環境の保護等の多築物の建築の制限の付加や禁止による強化または緩和がなさ

様なニーズに対応し、きめ細かな用途制限を図るために特別れるので、注意する必要があります。

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Oct. 2015 Realpartner

連 載 vol.

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日本各地の地盤の特色…【中国エリア】

軟らかい土が堆積した平野
ジャパンホームシールド（株）技術統括部技術推進部部長

what’s地盤？

小尾 英彰

日本で縄文時代（約6,000年前）を迎えた頃、瀬戸内を海に変えた海水面の上昇は止まらず、現在よりも数m高くなっていま

今回は中国エリアの地盤についてです。中国エリアは本州した。当時の岡山平野はその大部分が「吉備の穴海」と呼ばの西部に位置しており、
「岡山県」
「広島県」
「山口県」
「島根

れる内海化しており、非常に軟らかい粘土が堆積していきまし県」「鳥取県」から構成されています。今回は、日本全国でも特た。その後、気候の寒冷化による海水面の低下と、古代から中に弱い地盤が広がっていることで知られる岡山平野を中心に

国エリア（山陰・山陽地方）
で盛んに行われてきた、たたら製鉄*

お話します。

による影響で、大量の土砂を川に流したことにより河口付近に非常に軟らかい砂の堆積が進んでいきました。
さらに、戦国時〈岡山県立記録資料館所蔵〉

瀬戸内海に浮かぶ島々

瀬戸内海は昔陸だった代から始まった干拓によって、中国エリア最大の平野が作られていきました。
こうして、以前は海であったところが、陸地化されていったことで人々の生活圏が広がっていきましたが、その足元には非常に軟らかい地盤が数m～十数mの厚さで堆積しているのです。
それでは、
この「岡山平野」は住宅の地盤として考えた場合どうでしょうか？ 岡山平野付近は瀬戸内海が海化する際、海水が入ってくるのが一番遅かった地域でした。そのため、他の地

瀬戸内海は、大小1,000あまりの島々が浮かび、とても美しい域と比べると土砂が溜まってからあまり時間が経過していない景色です。
しかし、今から2万年くらい前はまったく違った景色

地盤となります。岡山平野の南へ行けば行くほど地盤が軟らかでした。

くなる傾向にあり、今も地盤沈下が進行している箇所もあるほど

昔は地球全体がとても寒くて海が凍りついていたので、海面です。
このような場所で住宅を建築する場合には、家が沈んでは今よりも130mも低く、瀬戸内海は陸地でした。平らな土地が傾かないように地盤の補強が必要となります。特に、田んぼや広がり、
中国山地から注ぎ込まれる無数の川が流れていたと考

畑に土を入れて地面を嵩上げして宅地化した土地では、建物えられています。今では瀬戸内海に浮かぶ島々も、当時はこのの下はもちろんのこと、擁壁等がある場合にはその下にも地盤平原を見渡せる小高い丘の頂上だったのです。 その後、次第の補強が必要になってきます。

に気候が暖かくなってくるにつれ、海の氷が溶けだし、海水面が次第に高くなっていきました。
そうなると、平原であった場所にも徐々に海水が入ってきて、かつて小高い丘だった頂上が島となり、今の風光明媚な瀬戸内海となっていったのです。

日本有数の弱い地盤「岡山平野」

地盤情報の重要性
岡山平野では、昔海だった場所が農地になり、今では住宅地となっています。一見すると平たく、周囲に同規模の住宅が建っている場所でも、地面の下にはさまざまな危険が潜んでいることがあります。
こうした危険を未然に防ぐには、
まず敷地の地盤情報を可能な限り収集しておくことが第一です。
また、その敷地だけに留まらず、周辺地域を含めた地形、地質、地理、近年における地歴を知ることも、地盤の状況を知る上でとても有効になってきます。
まずは、こうした地盤情報の収集から始めることが安全・安心を目指した家づくりのスタートラインになります。
次回は四国エリアを予定しています。

〈作成：株式会社フジタ地質（国土地理院発行数値地図及びカシミール3D使用）〉＊たたら製鉄…砂鉄から鉄を得る方法。大量の土砂を掘削し、わずかに含まれる砂鉄をより分け、残りの土は川に捨てられました。

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知 っ て お き た い！

建築基礎知識塔屋の機能とビルのグレード
明海大学不動産学部教授

中城 康彦

1 屋上から突出する塔屋

3 街並みやスカイラインの点では厄介

ビルの屋上から突出した小さな部分を一般に塔屋といい、屋

塔屋は建物が機能を発揮するために必要であり、それゆえに内階段の階段室やエレベーター機械室に用いられます。階段と建築基準法で例外規定を適用して「優遇」
しますが、
街並みやス

エレベーターは隣接することも多く、一つの塔屋に屋上に出るたカイラインを整える観点からは厄介です。斜線制限を守った建物

めの階段とエレベーター機械室が収められることも少なくありまが並んでいる中で、塔屋が突出することが認められるからです。

せん。
ロープ式のエレベーターは、昇降路の直上に機械室を設

センターコアが採用できる大規模事務所ビルの場合は、突出

けて、モーターを稼動させ、ロープを巻いたり伸ばしたりして、上する塔屋は建物の中央部でバランスがよいことに加え、規模が下に動きます。最上階にエレベーターを着床させるために必要大きいために地面から見ても目立たず、あまり問題とならない一なオーバーヘッドは、最上階の階高より高いことが多く、エレベー方、中小規模の事務所ビルでは片寄コアが採用されることが多ター機械室の床の位置は、屋上スラブより高くなります。図ではく、突出が目立ちます（連載VOL.44・2015年5月号参照）。

エレベーター機械室の床スラブは最上階のスラブより1,300ミリ

乱雑になりがちなビルの屋上を外部から見えないようにするた高くなっています。必要なオーバーヘッドはエレベーターの速さでめに、パラペット上部に目隠しを設けることがあります。パラペット

異なり、速いほど高くなります。

をそのまま高くすると、建築物の高さに算入されてしまいますの

エレベーターの定期点検等のために、屋上からエレベーター

で、建築物とは縁を切り、屋上工作物とすることが一般的です。

機械室に上がる階段を設けなければならず、階段には手摺が目隠しの仕上げを建築物の外壁仕上げと同じにすれば、外部必要となります。手摺は鋼製でペンキ仕上げのことが多く、手入からは見分けがつきません。
ただし、よく見れば、
パラペット部分とれが不良の場合は、経年により錆が出ます。エレベーター機械

目隠し部分の間に少し隙間が観察できます。
グレードが高いビル

室まわりの階段や手摺が、造り方と管理状況の両面で、雑然とでは、目隠しを設けて街並みに配慮することが多くなっています。

した印象を与えることがあります。塔屋の上に高架水槽を置い●事務所ビルの断面図 （地下１階、地上8階〈塔屋付〉、高さ31ｍ）

たり、広告看板（建築物には含まれない）を設けることもあり、
これらが相まって、突出の程度が大きくなり、屋上の雑然とした感じを増幅します。最近では、機械室が不要なエレベーターも使
われています。

2 階数、高さの例外規定（建築基準法）（1）階数
塔屋の床面積が建築面積の1/8以下の場合は階数に入りません。階数を示す方法として、8階建て（塔屋付）などが用いられます。一方で、同じ広さの塔屋でも建築面積が狭い、
すなわち、小規
模地に建つビルでは階数に数えることになり、9階建てになります。

（2）高さ
階数と同じ基準で、高さ12mまでの塔屋は建築物の高さに含みません。高さ12mを超える塔屋は稀ですので、ほとんどの塔屋は高さに含まれず、道路斜線制限、隣地斜線制限を受けないことになります。
ただし、低層住居専用地域の場合は、高さに算入されない塔屋の高さは5mまでとなります（絶対高さ制限および日
影規制の場合）。図では塔屋部分が隣地斜線制限をオーバーしているように見えますが、建築基準法上は塔屋全体が高さに含まれないため、違反建築物にはなりません。

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Oct. 2015 Realpartner

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地 域 ま ち づ くり 活 性 化 事 例 の 紹 介

東京の景観考…オリンピック開催に向けて〈上〉

NPO法人ストリートデザイン研究機構 理事髙橋 芳文

今号と次号、いつもの連載とは趣向を変え2回にわけて、東東京の混乱した街並みは、戦後の焼野原から驚くべきス

京の景観のことについて書きます。筆者は、景観の問題はまちピードで復興を遂げてきた日本の歴史の縮図でもあり、いわばづくりにも大きな影響を与えると考えています。2020年東京オリ

活力の結集ともいえます。
こうした戦後に築かれた文化に対し、

ンピック開催が決まりました。東京オリンピックに向けて、東京の国土交通省の「美しい国づくり政策大綱」（国土交通省2003）

景観、特に広告のある風景、広告景観はこれからどのように変は、社会資本は量的に充足されたが、電線、ブロック塀、不揃いわっていくのでしょうか。

なビル、看板、標識が雑然と立ち並ぶ様子は「美しさとはほど遠

まず、はじめに景観についてですが、景観には、工学的な景

い風景」
と評し、
それを改善するために行政の方向を美しい国

観と地理学的な景観という大きく分けると2つのアプローチがあづくりと定め、自然との調和を図りつつ整備する方針だとしましります。工学的景観とは、景観を新たに創造するというように、た。

景観を操作的に扱い、視覚的側面から景観空間の構造を分

この「美しい国づくり政策大綱」をベースに2004年に景観法

析し、美しい景観の構成要素を提示するものと言われています。

が制定されました。
この景観法の成立を受けて屋外広告物法

一方、地理学的景観とは、景観を地域から解明しようとするもも改正され、美観風致の維持から良好な景観の創造という概ので、美の概念を持ち込まず、文化的アプローチをするものと念が加わりました。つまり
「美しい」
「醜い」
という相対的な価値言われています。
日本では、おもに工学的景観の視点で、調和

基準を、絶対的な基準のように規定しようとする美のシナリオがという概念をベースに「美しい」「醜い」で良好な景観が議論さ日本全国、都市景観から自然景観まで一律にできてしまったとれています。

いうことです。当然ながら、規定の詳細を条例化するよう任され東京の景観は復興を遂げてきた日本の縮図た自治体としても、その意図を汲まざるを得ません。
これはどういうことかと言うと、少し極端に言えば、エネルギッ

屋外広告物の規制では「良い景観」とは、すなわち周辺環

シュで活力のある猥雑でごちゃごちゃした都市景観は醜いとい境との「調和」を保つことと同義に扱われています。
そして調和う図式です。要するに価値基準として、猥雑さが魅力的であっを乱す最たるものが看板である、という論調が後を絶ちません。

ても美しくないものは評価できなくなってしまったのです。実は、

それは、
ヨーロッパの整然とした街並みこそが最高であると一

このことは案外大きな問題であると筆者は認識しています。次方的に定義づけることで、その対局にある日本の東京の混沌と号は、
カオスの美という視点で東京の景観を見ていきたいと思した景観を醜いとする1つの図式です。

います。

東京の混沌とした景観

Oct. 2015 Realpartner

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紙上研修

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

第●号

空家等対策特別措置法と特定空家等に対する措置に関するガイドライン
国土交通省住宅局

144

住宅総合整備課「空家等対策の推進に関する特別措置法」
が平成27年2月26日に一部施行され、同年5月26日に全面施行されました。法律の全面施行と同時に「『特定空家等に対する措置』に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」
も策定されました。
それぞれの概要と、宅建業者等に期待される役割について解説します。

Ⅰ

法の背景

近年、人口減少や既存住宅の老朽化、社会的ニーズの変化等に伴い、空き家が年々増加しています。総務省が実施す

Ⅱ

法の概要

る住宅・土地統計調査によると、平成25年10月1日時点における全国の空き家の総数は820万戸、住宅総数に占める割合（1）定義（第2条）

は13.5％で過去最高となりました。また、空き家の総数のう

空き家について「空家等」と「特定空家等」の2つが定義さ

ち、別荘等の「二次的住宅」並びに「賃貸用の住宅」及び「売れています。まず「空家等」とは、建築物またはこれに附属却用の住宅」を除く「その他の住宅」に属する空き家の数はする工作物であって居住その他の使用がなされていないこ

318万戸となり、この20年間で約2倍に増加しています。

とが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定

適切な管理がなされていない空き家は、安全性・防犯性

着するものを含む）とされており、建築物だけでなく敷地内の低下、ゴミの不法投棄等衛生環境の悪化、景観の阻害等の工作物や立木等も対象に含められています（第1項）。

さまざまな分野で地 域の良好な生活環境を脅かす要因と次に「特定空家等」とは、放置することが不適切な状態になっていることから、平成27年4月の時点で約430の地方公あると認められる空家等とされています。具体的な「特定空共団体が空き家対策条例を制定し、対策に取り組んできま家等」の状態としては、①倒壊等著しく保安上危険となるおしたが、地方公共団体レベルでは対応できない問題もありそれのある状態、②著しく衛生上有害となるおそれのある状ます。そうした状況を踏まえ、先の第187回（臨時）国会にお態、③適切な管理が行われないことにより著しく景観を損いて、議員立法により「空家等対策の推進に関する特別措なっている状態、④その他周辺の生活環境の保全を図るた置法」（平成26年法律第127号。以下「法」という）が成立

めに放置することが不適切である状態、の4つが規定されてし、平成26年11月27日に公布されました。

います（第2項）。

16

Oct. 2015 Realpartner

（2）国による基本指針の策定・市町村によるは地方税法第22条の秘密漏えいに当たるおそれがあること

計画の策定等（第3条～第8条）

から、同じ市町村内であっても税務部局から他部局へ情報

まず、空家等の所有者等や市町村（特別区を含む。以下提供することは原則としてできないものとされていました。

同じ）の責務について定められています。空家等の所有者等

しかし、固定資産税情報の内部利用については、市町村かは周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、適切な管理らも要望が出されていたものであり、本条により法律上の手に努めるとされ（第3条）、市町村においては空家等に関す当てがなされたところです。

る対策についての計画（以下「空家等対策計画」）の作成及そのほか、市町村は空家等に関するデータベースの整備

び対策の実施等を適切に講じるよう努めるとされています

や空家等に関する正確な情報を把握するために必要な措置（第4条）。

を講ずるよう努めるものとされています（第11条）。

次に、国土交通大臣及び総務大臣は、空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針（以（4）所有者等による空家等の適切な管理の促進（第12条）

下「基 本指針」）を策定するものとされ（第5条）、市町村

市町村は、所有者等による空家等の適切な管理を促進す

は、この基本指針に即して空家等対策計画を定めることがるため、情報の提供、助言など必要な援助を行うよう努めできます（第6条）。また、基本指針は、平成27年2月26日にるものとされています。

策定・公表されました。

（5）空家等及びその跡地の活用等（第13条）

基本指針の具体的な内容としては、空家等対策の実施に市町村は、空家等及びその跡地に関する情報の提供その関する基本的な事項、空家等対策計画に関する事項など空他これらの活用のために必要な対策を講ずるよう努めるも家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するために必のとされています。

要な事項が記載されています。中でも空家等対策計画の作（6）特定空家等に対する措置（第14条、第16条）

成に当たっては、空家等対策の基本的な方針、計画期間、

保安上危険な空家等に対しては、建築基準法等の既存の空家等の調査、適切な管理や活用の促進、特定空家等に対法令に基づいて行政が対応することは現行でも可能です

する措置、住民等からの相談への対応等について定めるもが、空家等が引き起こすさまざまな問題への総合的な対策のとされ、既に適切な管理が行われていない空家等に関すを講ずるため、地方公共団体の中には空家対策 条例を定る対策だけでなく、予防的な措置や利活用等についても定め、所有者等に対する指導、勧告、命令等の措置を講じてめることができます。

いるところもあります。

また、市町村は、空家等対策計画の作成、実施等に関す法においては、特定空家等に対する措置として、助言・指る協議を行うための協議会を組織することができるとされ、

導 、勧 告、命 令、代 執行という一 連の手 続を規 定しており協議会の構成としては、市町村長（特別区の区長を含む。以

（第14条）、市町村長は、特定空家等の所有者等に対して、下同じ）のほか、地域住民、市議会議員、学識経 験者等が除却、修繕、立木竹の伐採等の必要な措置をとるようにま規定されています（第7条）。

ず助言・指導を行い、助言・指導によって措置がされない場

なお、都道府県は、市町村が講ずる措置について、情報合は勧告、さらには命令へと段階的に手続を進めていくこと

提供や技術的助言等に努めるとされ、市町村は空家等対策

で、所有者等による措置の履行を求めていくこととなりま計画の作成、実施等に関し都道府県に対して必要な援助をす。命令を受けた者が必要な措置を履行しないときは、行求めることができます（第8条）。

政代執行が可能とされており、命令に違反した者は50万円（3）空家等についての情報収集（第9条～第11条）

以下の過料に処するとされています（第16条）。

空家等の所在や所有者等を把握するための調査など市

また、過失がなくてその措置を命ぜられる者を確知するこ

町村長は法の施行に必要な調査ができ、また特定空家等にとができないときは、助言・指導、勧告、命令といった手続対する措置をとるために必要な限度において、空家等へのを経ずに市町村長が自ら措置を行うこともできるとされてい立入調査ができます（第9条）。

ます。

さらに、空家等の所有者等を把握するために固定資産税

なお、法第14条に基づく市町村長による特定空家等に対情報等の内部利用ができることとなりました（第10条）。固する措置は、空家等対策計画の策定の有無にかかわらず、

定資産税の納税者等に関する情報には、所有者の現住所な講ずることができます。

どが記載されていますが、当該情報の空家等対策への利用

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（7）財政上の措置及び税制上の措置等（第15条）

家等に該当するか否かを総合的に判断するとされています。

市町村が行う空家等に関する対策の適切かつ円滑な実最後に第3章では「特定空家等に対する措置」として、空施に資するため、空家等に関する対策の実施に要する費用

家等の所有者等の事情の把握や、「特定空家等に対する措に対する補助等の財政上の措置を講ずるほか、税制上の措置」の事前準備、さらには特定空家等の所有者等への助置等を講ずるものとされています。

言・指導、勧告、命令の実施に際して必要な手続や、最終手

なお、平成27年度税制改正において、「空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく必要な措置の勧告の対象段である代執行などの措置を行う際の具体的な手続が示されています。

となった特定空家等に係る土地について、住宅用地に係る以上を参考にしつつ、市町村は立入調査、助言・指導、勧固定資産税及び都市計画税の課税標準の特例措置の対象

告、命令等の「特定空家等に対する措置」について、手続をから除外する措置を講ずる」こととされ、所要の地方税法進めることとなります。

改正が行われました。

（1）別紙1の概要（8）施行について
法は、平成27年2月26日に一部施行され、同年5月26日には特定空家等に関する措置（第9条第2項から第5項まで、第14条及び第16条の規定）についても施行され、全面施行となりました。

別紙1では、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危
険となるおそれのある状態」の参考となる基準を示しています。
まず、建築物が著しく保安上危険となるおそれがある例のうち、建築物が倒壊等するおそれがある例として、「建築物の著しい傾斜」及び「建築物の構造耐力上主要な部分の損Ⅲ「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）の概要

傷等」を例示しています。次に、屋根、外壁等が脱落、飛散等するおそれがある例として、「屋根の変形」「屋根ふき材の剥落」「壁体を貫通する穴の発生」「看板、給湯設備等の転倒」「屋外階段、バルコニーが腐食、破損または脱落」等を例示しています。また、擁壁が老朽化し危険となるおそれ

法第14条第14項に基づき、国土交通大臣及び総務大臣がある例として「擁壁表面の水のしみ出し、流出」等を例示

は、特定空家等に対する措置の適切な実施を図るために必しています。

要な指針を定めることができることとされており、平成27年（2）別紙2の概要

5月26日に「『特定空家等に対する措置』に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」が策定されました。

別紙2では、「そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態」の参考となる基準を示しています。
まず、建築物または設備等の破損等が原因で「吹付け石

このガイドラインは、市町村が特定空家等の判断の参考

綿等が飛散し暴露する可能性が高い状況」「浄化槽等の放となる基準等（別紙1～4）及び「特定空家等に対する措置」

置、破損等による汚物の流出、臭気の発生があり、地域住民に係る手続について、参考となる考え方を示すものであり、の日常生活に支障を及ぼしている状態」「排水等の流出によ

市町村は「特定空家等に対する措置」を講ずるか否かにつる臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障を及ぼしいて、ガイドラインを参考にしつつ手続を進めることとなりている状態」を例示しています。また、ごみ等の放置、不法ます。

投棄が原因で、「ごみ等の放置、不法投棄による臭気の発まず、第1章においては、「空家等に対する対応」に際し生があり、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている状況」て、具体の事案に対する措置を検討する際の視点や所有者「ごみ等の放置、不法投棄により、多数のねずみ、はえ、蚊

等の特定方法などについて示されています。

等が発生し、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている状

次に第2章には「『特定空家等に対する措置』を講ずるに際して参考となる事項」が示されています。具体的には、別紙況」を例示しています。

（3）別紙3の概要

1～4に空家等の物的状態の判断に際しての参考となる基準

別紙3では、「適切な管理が行われていないことにより著を示し、その基準を参考に周辺の建築物や通行人等に対ししく景観を損なっている状態」の参考となる基準を示してい悪影響をもたらすおそれがあるか否か、もたらすとすれば悪ます。

影響の程度と危険等の切迫性はどうかを勘案して、特定空18Oct. 2015 Realpartner

まず、適切な管 理が行われていない結果、既存の景観

紙上研修 第● 号

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ルールに著しく適合していない状態となっている例として、した。引き続き、空き家等の除却や活用に関する地方公共「景観法に基づき景観計画を策定している場合において、団体の取組を支援していきます。

当該景観計画に定める建築物または工作物の形態意匠等の制限に著しく適合していない状態」「地域で定められた景観保全に係るルールに著しく適合しない状態」等を例示

Ⅴしています。また、その他周囲の景観と著しく不調和な状態

宅地建物取引業者等に期待される役割

として、「屋根、外壁等が、汚物や落書き等で外見上大きく
傷んだり汚れたまま放置されている状態」「多数の窓ガラス

上記Ⅱの（2）にあるとおり、市町村は法第7条に基づき、が割れたまま放置されている状態」「立木等が建築物の全空家等対策計画の作成及び変更並びに実施に関する協議

面を覆う程度まで繁茂している状態」等を例示しています。

を行うための「協議 会」を組 織することができます。これ（4）別紙4の概要

は、空家等対策計画の作成、実施等に当たり、協議会を設

別紙4では、「その他周辺の生活環境の保全を図るためにけることで、地域のニーズをより丁寧に汲み取ることや、空放置することが不適切である状態」の参考となる基準を示家等対策について専門性、公平性を高めることが期待できしています。

るとともに、協議会に人材を糾合し、地域を挙げて空家等

まず、立木が原因で「立木の枝等が近隣の道路等にはみ対策に取り組むことができるからであり、このような協議会

出し、歩行者等の通行を妨げている状態」等を例示していの構成員に関し、「不動産取引」の専門家として、宅地建物ます。次に、空家等に住みついた動物等が原因で「動物のふ取引業者にもその役割が期待されています。

ん尿その他の汚物の放置により、臭気が発生し、地域住民

また、上記Ⅱの（4）を踏まえ、市町村が空家等の所有者等の日常生活に支障を及ぼしている状態」「シロアリが大量に及び周辺住民からの相談体制を整備するに当たっては、「空

発生し、近隣の家屋に飛来し、地域住民の生活環境に悪影家等をめぐる一般的な相談はまず市町村において対応した響を及ぼすおそれがある状態」等を例示しています。最後

上で、専門的な相談については宅地建物取引業者等の関係に、建築物等の不適切な管理が原因で「門扉が施錠されて事業者や関係資格者等専門家の団体と連携して対応するもいない、窓ガラスが割れている等不特定の者が容易に侵入のとすることも考えられる」と基本指針に記載されており、こできる状態で放置されている状態」等を例示しています。

こでも宅地建物取引業者やその団体が不動産に関する専門性を発揮することが期待されています。具体的には、例えばⅣ空家等対策の取組に対する支援策の例

空家等のニーズを探り、それを使用する予定のない所有者と、当該空家等を活用したい者とをマッチングし、使い手のいなかった空家等を市場流通させる場合などの専門的な相談に宅地建物取引業者が対応することが考えられます。

国土交通省では、居住環境の整備改善を図る観点から、

このように、空家等をめぐる問題を解消するためには、不社会資本整備総合交付金等の基幹事業である「空き家再生

動産に関する専門知識を有する宅地建物取引業者の役割等推進事業」により、空き家住宅等の除却や活用を促進すが求められる場合があるものと考えられることから、各宅地

る地方公共団体の取組を支援しています。

建物取引業者におかれては、空家等の市場流通、マッチン

この「空き家再生等推進事業」は除却事業タイプと活用

グ、空家等の適切な管理、空家等の利活用策の策定など、事業タイプの2つがあり、除却事業タイプにおいては、老朽化

多様な側面から空家等対策にご協力いただきたいと考えてした空き家等を除却し、地域のポケットパークとして活用すいます。

る等の取組がなされており、また、活用事業タイプにおいては、空き家等を改修して滞在体験施設や交流・展示施設等の地域の活性化に資する用途として活用する等の取組がなされています。
さらに、平成27年度より法第6条に基づき市町村が空家等対策計画を策定する際に必要な空き家住宅等の現況を把握するための調査経費についても助成対象に追加されま

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