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サステナブルインフラの「いちご」

2024 年 7 月 31 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区丸の内二丁目6番1号
い ち ご ホ テ ル リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員
石井 絵梨子（コード番号 3463）www.ichigo-hotel.co.jp
資産運用会社名
い ち ご 投 資 顧 問 株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長執行役員
岩井 裕志
問合せ先 執行役員ホテルリート本部長 岩坂 英仁（電話番号 03-4485-5232）

資産の譲渡のお知らせ（ネストホテル札幌駅前）
いちごホテルリート投資法人（以下、「本投資法人」という。）の資産運用会社であるいちご投資顧問株式会社（以下、「本資産運用会社」という。）は、本日、資産の譲渡（以下、「本譲渡」という。）を決定いたしましたので、下記のとおりお知らせいたします。
なお、譲渡先は投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含む。以下、「投信法」という。）上の利害関係人等に該当するため、本日開催の本投資法人役員会の承認に基づく本投資法人の同意を取得しています。
記
1. 本譲渡の概要
物件番号 物件名称

001 ネストホテル札幌駅前

ホテルタイプ

宿泊主体・特化型ホテル（※1）

建物建築時期1984年6月

譲渡予定資産の種類

不動産信託受益権（土地・建物）

譲渡予定資産の取得日

2015年11月30日

譲渡先

いちご地所株式会社

媒介の有無

無

譲渡予定価格（※ 2）

4,700百万円

想定帳簿価格（※ 3）
譲渡予定価格から想定帳簿価格を差し引いた金額（※ 4）
譲渡損益（※ 5）

2,130百万円

鑑定評価額（※ 6）

2,730百万円

契約締結日

2024年7月31日

引渡予定日
代金決済予定日

2024年12月25日
2024年12月25日

2,569百万円
2,181百万円（※1）「宿泊主体・特化型ホテル」とは、駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア、ターミナル駅等の交通の要所近隣、高速道路のインターチェンジ付近等に位置し、付帯施設を限定、または最小限にして宿泊を主体としたホテルおよび宿泊に特化したホテルをいいます。以下同じです。
1（※2） 信託受益権及び動産売買契約書に記載された売買価格（固定資産税、都市計画税相当額の精算分および消費税相当額およびその他手数料等を除きます。）を記載しております。
（※3）「想定帳簿価格」は、2024年1月期の期末帳簿価格、引渡予定日までに予定されている資本的支出および想定される減価償却費を基に、本資産運用会社が算定した本日現在で想定される帳簿価格です。なお、百万円未満の金額を切り捨てております。
（※4） 譲渡予定価格から想定帳簿価格を差し引いた金額です。
（※5） 譲渡予定価格から想定帳簿価格、本資産運用会社の譲渡成果報酬、本譲渡に係るその他費用を差し引くことにより、本資産運用会社が算定した本日現在で想定される金額です。
（※6） 本投資法人の規約に定める資産評価の方法および基準ならびに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、大和不動産鑑定株式会社による2024年1月31日時点における鑑定評価額を記載しております。
2. 本譲渡の理由
本投資法人は、地域分散の効いた安定性の高いホテルポートフォリオの構築を通じて、投資主価値の最大化を図っております。この運用戦略の下、2023年8月に「コンフォートホテル大阪心斎橋（いちご心斎橋ビル）」「HOTEL THE KNOT YOKOHAMA」「クインテッサホテル伊勢志摩」「クインテッサホテル大垣」「THE KNOT SAPPORO」の5ホテルをスポンサーより取得し、地域分散の進展を実現しております。
譲渡予定資産は、札幌市営地下鉄南北線「さっぽろ」駅から徒歩約5分の札幌市の中心街に所在する宿泊主体・特化型ホテルであり、2015年11月の取得以降、心築（※1）を通じた資産価値の向上に注力してまいりました。
その結果、この度、譲渡先よりその資産価値をご評価いただき、鑑定評価額の約1.7倍、想定帳簿価格の約2.2倍の価格提示を受けたことから、本資産運用会社にて売却に係る検討を行いました。本投資法人では、札幌市中心部の宿泊マーケット拡大を見込み、上述のとおりTHE KNOTSAPPOROを取得いたしましたが、譲渡予定資産においては、今後、競争力維持を目的とした資本的支出や管理コスト等が増加する可能性を勘案し、本譲渡が投資主様の利益に繋がるものと判断したことから、譲渡を決定いたしました。
なお、本譲渡により2025年1月期決算において、約21億円の譲渡益（※2）を計上する見込みであり、全額投資主様に分配いたします。
本投資法人では、本譲渡により得た資金を新たなホテルの取得や心築による価値向上といった成長投資の資金として、戦略的に活用していく所存です。
（※1）心築（しんちく）とは、いちごの不動産技術のノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することをいい、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。
（※2）譲渡予定価格から想定帳簿価格、媒介手数料、本資産運用会社の譲渡成果報酬、本譲渡に係るその他費用を差し引くことにより、本資産運用会社が算定した本日現在で想定される金額です。

2

3. 本譲渡予定資産の概要
資産の概要
物件名称
特定資産の種類所在地
信託受託者
信託契約の期間
所有形態
面積
土地
用途地域
建ぺい率 / 容積率
所有形態
用途
建物
構造・階層
延床面積
建築時期
テナント総数賃料（※）

ネストホテル札幌駅前
不動産信託受益権
北海道札幌市中央区北二条西二丁目9番地2
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2015年11月30日 ～ 2025年11月30日
所有権899.01m2
商業地域
80% / 800%
所有権
ホテル
SRC造 B1F / 11F
5,734.93m2
1984年6月30日
1（2024年6月30日時点）
最低保証賃料：63,521,729円／年額
変動賃料：当該月のGOPから、最低保証賃料、当該月の売上に一定比率

敷金・保証金
賃貸可能面積賃貸面積を乗じた額および当該月のGOPに一定比率を乗じた額等を控除した額
敷金：15,900,000円、保証金：-円
5,734.93m2
5,734.93m2

2024年2月末 2024年3月末 2024年4月末 2024年5月末 2024年6月末
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
2,160百万円
取得価格
鑑定評価機関大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額
価格時点
2024年1月31日
鑑定評価額
2,730百万円（※）最低保証賃料は2024年2月から2025年1月までの最低保証賃料（年額）を記載しています。
稼働率の推移変動賃料の内容は賃借人より同意を得られなかったため、詳細について記載していません。

3

鑑定評価書の概要
物件名称
ネストホテル札幌駅前
鑑定評価額
2,730,000,000円
鑑定評価機関の名称
大和不動産鑑定株式会社
価格時点
2024年1月31日
項目
内容
概要等
将来の純収益の変動を明示することによって価格を導いた
収益価格
2,720,000,000円 DCF法による収益価格がより説明力が高く、説得力があると判断
直接還元法による価格
2,750,000,000円
運営収益
179,379,000円 収支想定、類似事例等を参考に査定した収益
可能総収益179,379,000円
空室等損失合計0円
運営費用
18,421,722円
維持管理費0円 賃借人が負担することを前提とするため、未計上
水道光熱費0円 賃借人が負担することを前提とするため、未計上
3,016,167円 エンジニアリング・レポートに基づき、12年間平均修繕費用
修繕費を計上PMフィー
1,200,000円 依頼者提示書類等に基づき計上
テナント募集費用等0円
公租公課
12,829,400円 2023年度実績額に基づき査定し、計上（償却資産税を含む）
損害保険料
479,260円 実績額に基づき計上
その他費用
896,895円 変動費用として、運用収益の0.5%相当額を計上
運営純収益160,957,278円
一時金の運用益159,000円 敷金等につき、運用利回り1.0%で計上
エンジニアリング・レポートに基づき、12年間平均修繕費用
資本的支出
23,372,083円にFF&Eリザーブを考慮のうえ、計上
FF＆Eリザーブ
0円
純収益137,744,195円
近隣地域または同一需給圏内の類似地域等における複数の還元利回り
5.0%
取引利回りを比較検討し査定
DCF法による価格
2,720,000,000円
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融資産に係る利回割引率
4.8%
りとの比較等から査定
還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の最終還元利回り
5.2%
市場性等を考慮して査定
積算価格
1,910,000,000円
土地比率
90.5%
建物およびFF&Eの積算価格を、土地の積算価格、建物およ
建物比率
9.5%
びFF&Eの積算価格の合計で除した比率を記載
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
特になし

44. 譲渡先の概要
商号

いちご地所株式会社

本店所在地

東京都千代田区丸の内二丁目6番1号
丸の内パークビルディング20階

代表者

代表取締役社長 細野 康英

資本金500百万円

設立年月日

2005年11月10日

事業内容

心を込めて現存不動産に新しい価値を創造する不動産心築（しんちく）事業

純資産

27,789百万円（2024年2月28日現在）

総資産130,195百万円（2024年2月28日現在）

大株主（2024年2月28日現在）

いちご株式会社 （100%）

本投資法人または本資産運用会社との関係
人的関係

いちご地所株式会社（以下、「いちご地所」という。
）との間に人的関係はありません。ただし、本資産運用会社およびいちご地所の従業員は、親会社であるいちご株式会社より出向しています。

取引関係

本投資法人は、2023年8月25日付でいちご地所より、HOTEL
THE KNOT YOKOHAMA、クインテッサホテル伊勢志摩、クインテッサホテル大垣およびTHE KNOT SAPPOROを取得しています。

関連当事者への該当状況

いちご地所は、同社の親会社であるいちご株式会社の100%子会社であり、投信法に定める「利害関係人等」および本資産運用会社の利益相反対策に係る自主ルール（利害関係者取引規程）における「利害関係者」ならびに関連当事者に該当します。

（※）いちご地所は、投信法に定める「利害関係人等」に該当するため、本資産運用会社の利害関係者取引規程に従い、本投資法人役員会の承認に基づく本投資法人の事前同意を得ています。また、不動産鑑定評価書に対するセカンド・オピニオンを取得し、鑑定評価書の妥当性を確認しています。
5. フォワード・コミットメント等に関する事項
本譲渡に係る信託受益権売買契約（以下、「本契約」という。
）については、譲渡予定日が4か月を25日経過した2024年12月25日であることから、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等（※）に該当いたします。
本契約においては、本投資法人または譲渡先に本契約の条項につき違反があったときは、その相手方は本契約を解除し、違約金として契約解除された当該不動産の売買代金の10%相当額を請求することができるものとされています。
ただし、本投資法人が売主であることから、損害賠償金の負担が生じることにより、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は極めて低いと考えております。
（※）先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済、物件引渡しを行うこととしているもの、その他にこれに類する契約をいいます。
6. 媒介の概要
該当事項はありません。
57. 決済方法
譲渡時に一括決済いたします。
8. 譲渡代金の使途譲渡益約21億円（※）の全額を2025年1月期の分配金として投資主様に還元いたします。
残額は手元資金とし、投資主価値の最大化を図るべく、資産取得や心築による価値向上等、戦略的に活用してまいります。
（※）譲渡予定価格から想定帳簿価格、本資産運用会社の譲渡成果報酬、本譲渡に係るその他費用を差し引くことにより、本資産運用会社が算定した本日現在で想定される金額です。
9. 今後の見通し
本譲渡に伴う、2025年1月期の運用状況予想については、本日付発表の「2025年1月期の運用状況および分配予想の修正のお知らせ」に記載のとおりです。
以 上6

【ご参考】本譲渡後のポートフォリオの状況

固定+変動賃料
固定賃料
固定＋変動賃料
変動賃料
固定＋変動賃料
固定賃料
固定＋変動賃料
固定+変動賃料
固定賃料
固定+変動賃料
固定賃料

取得価格
（百万円）
（※2）
1,450300
4,9001,490
670
2,200
4,800
3,910
1,360
3,700
1,550

投資比率
（%）
（※3）
2.1
0.4
7.2
2.2
1.0
3.2
7.1
5.8
2.0
5.5
2.3

固定+変動賃料

2,670

3.9

固定賃料
固定賃料
固定＋変動賃料
固定＋変動賃料
固定+変動賃料
固定+変動賃料

5,308
300
610
1,070
4,480
1,630

7.8
0.4
0.9
1.6
6.6
2.4

固定+変動賃料

1,490

2.2

固定+変動賃料

7,600

11.2

固定＋変動賃料

3,700

5.5

1,200
1,610
1,800
1,725
1,500
1,080
1,380
2,220
67,703（※1）「A」は北海道・東北、「B」は関東甲信越、「C」は東京、「D」は北陸・東海、「E」
は近畿、「F」は中国・四国、「G」は九州・沖縄に各物件が所在することを示します。
（※2）「取得価格」は、百万円未満を切り捨てて記載しております。
（※3）「投資比率」は、取得価格の合計に対する各物件の取得価格の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。

1.8
2.4
2.7
2.5
2.2
1.6
2.0
3.3

物件番号
（※1）
A-2
A-3
A-4
B-1
B-2
B-3
B-4
C-1
C-3
C-4
D-1

008
018
033
020
027028030
012
016025006

D-2003

D-3
D-4
D-5
D-6
E-1
E-3

011
019
031032001005

E-4007E-5010E-6029

F-1
F-2
F-3
F-4
F-5
F-6
G-1
G-3017015
021022024
026009023

物件名称

地域

ネストホテル札幌大通
北海道札幌市
コンフォートホテル釧路
北海道釧路市THE KNOT SAPPORO
北海道札幌市
カプセルプラス横浜
神奈川県横浜市
スマイルホテル長野
長野県長野市ホテルサンシャイン宇都宮
栃木県宇都宮市
HOTEL THE KNOT YOKOHAMA
神奈川県横浜市
スマイルホテル東京阿佐ヶ谷
東京都杉並区
ホテルリブマックス日本橋箱崎
東京都中央区
ザ・ワンファイブ東京渋谷
東京都渋谷区
コンフォートホテル浜松
静岡県浜松市ホテルウィングインターナショナル
愛知県名古屋市
名古屋
コンフォートホテル中部国際空港
愛知県常滑市
コンフォートホテル鈴鹿
三重県鈴鹿市クインテッサホテル伊勢志摩
三重県志摩市クインテッサホテル大垣
岐阜県大垣市スマイルホテル京都四条
京都府京都市
ザ・ワンファイブ大阪堺筋
大阪府大阪市ホテルウィングインターナショナル
兵庫県神戸市
神戸新長田駅前
ネストホテル大阪心斎橋
大阪府大阪市
コンフォートホテル大阪心斎橋
大阪府大阪市（いちご心斎橋ビル）
ザ・ワンファイブ岡山
岡山県岡山市
ネストホテル松山
愛媛県松山市
アーバイン広島エグゼクティブ
広島県広島市
ザ・ワンファイブガーデン倉敷
岡山県倉敷市
ヴァリエホテル広島
広島県広島市下関駅西ワシントンホテルプラザ
山口県下関市
ザ・ワンファイブ福岡天神
福岡県福岡市
ネストホテル熊本
熊本県熊本市合計（29ホテル）

7

賃料形態

固定+変動賃料
固定+変動賃料
固定賃料
固定+変動賃料
固定+変動賃料
固定賃料
固定+変動賃料
固定+変動賃料

100.0