東京大学公共政策大学院

品川区みなみ児童遊園における区民農園設立に関する費用
便益分析
2014 年度「公共政策の経済評価」
経済政策コース 1 年 北川雄飛
経済政策コース 1 年 徐汐煒
経済政策コース 1 年 鈴木優花
経済政策コース 1 年 森悠太郎
2015/02/02

目次

Executive Summary ....................................................................................................................... 5
1 はじめに ................................................................................................................................... 6
2 分析の対象................................................................................................................................ 8
2.1 品川区立みなみ児童遊園の概要（2015 年 1 月末現在） .............................................. 8
2.2 マイガーデン南大井（区民農園）の概要（2015 年 1 月末現在） ............................... 8
2.3 マイガーデン南大井農園区画数の変化 .......................................................................... 9
3 分析の概要.............................................................................................................................. 11
3.1 分析枠組み ...................................................................................................................... 11
3.2 当事者適格・基準年度・社会的割引率・評価期間等 ................................................. 11
3.3 費用便益項目 .................................................................................................................. 11
3.3.1 便益項目 .................................................................................................................. 12
3.3.2 費用項目 .................................................................................................................. 12
4 便益の推計方法 ...................................................................................................................... 14
4.1 農園利用者便益の推計方法 ........................................................................................... 14
4.1.1 仮定 .......................................................................................................................... 14
4.1.2 大田区区民農園 ....................................................................................................... 14
4.1.3 需要関数の導出 ....................................................................................................... 15
4.2 農園事業者便益の推計方法 ........................................................................................... 16
4.3 公園維持管理費の減少分の推計方法............................................................................. 17
4.3.1 公園清掃費............................................................................................................... 17
4.3.2 植栽管理費............................................................................................................... 17
4.3.3 巡回警備費............................................................................................................... 18
4.3.4 高木剪定費............................................................................................................... 18
4.3.5 刈込費 ...................................................................................................................... 18
4.3.6 水道代 ...................................................................................................................... 18
4.4 最終価値の推計方法....................................................................................................... 18
5 費用の推計方法 ...................................................................................................................... 19
5.1 工事費の推計方法........................................................................................................... 19
5.1.1 マイガーデン南大井建設費.................................................................................... 19
5.1.2 一部区画を更地に工事 ........................................................................................... 19
5.1.3 更地部分を花壇に工事 ........................................................................................... 192

5.1.4 評価期間終了後に農園を公園に戻す工事............................................................. 19
5.2 農園維持管理費の推計方法 ........................................................................................... 19
5.2.1 講師報償金............................................................................................................... 19
5.2.2 講師保険料............................................................................................................... 20
5.2.3 収穫祭費 .................................................................................................................. 20
5.2.4 耕運機購入費........................................................................................................... 20
5.2.5 水道代 ...................................................................................................................... 20
5.2.6 物品購入費............................................................................................................... 20
5.2.7 郵券購入費............................................................................................................... 20
5.2.8 清掃維持管理委託費 ............................................................................................... 21
5.3 公園利用者便益の減少分の推計方法............................................................................ 21
5.3.1 最大値の推計........................................................................................................... 21
5.3.2 最小値の推計……………………………………………………………………… 22
5.4 外部効果の推計方法....................................................................................................... 23
5.4.1 市民農園の外部効果 ............................................................................................... 24
5.4.2 先行研究の援用 ....................................................................................................... 24
6 推計結果 ................................................................................................................................. 25
6.1 農園利用者便益の推計 ................................................................................................... 25
6.2 農園事業者便益の推計 ................................................................................................... 26
6.3 公園維持管理費の減少分の推計 ................................................................................... 26
6.4 最終価値の推計 .............................................................................................................. 26
6.5 工事費の推計 .................................................................................................................. 26
6.6 農園維持管理費の推計 ................................................................................................... 27
6.7 公園利用者便益の減少分の推計 ................................................................................... 27
6.8 農園外部効果の計算結果 ............................................................................................... 27
6.9 純便益の推計 .................................................................................................................. 28
6.10 財政収支の推計............................................................................................................. 29
7 感度分析 ................................................................................................................................. 30
7.1 最善ケース分析 .............................................................................................................. 30
7.1.1 農園利用者便益 ....................................................................................................... 30
7.1.2 農園維持管理費 ....................................................................................................... 30
7.1.3 公園利用者便益の減少分 ....................................................................................... 30

3

7.1.4 外部効果 .................................................................................................................. 30
7.1.5 最善ケース推計結果 ............................................................................................... 30
7.2 部分的感度分析 .............................................................................................................. 32
8 政策提言 ................................................................................................................................. 32
8.1 区民農園のまま純便益を正にする方向性の検討………………………………………31
8.2 公園に戻す場合の費用便益分析…………………………………………………………32
9 結論と今後の課題 .................................................................................................................. 35
9.1 結論…………………………………………………………………………………………34
9.2 分析の限界と今後の課題…………………………………………………………………34
謝辞 ............................................................................................................................................. 37
参考文献 ..................................................................................................................................... 38
付録 ............................................................................................................................................. 40

4

Executive Summary
研究の背景と目的
近年都市部において、市民農園の需要が高まり、行政もその普及を後押ししている。この流れを受け、2007 年に品川区が公園内に市民農園を開設するという事業を行った。しかし行政が主体となり、利用者を限定する市民農園を開設することは正当化されるのだろうか。本
研究では、品川区みなみ児童遊園における区民農園設立事業の費用便益分析を行い、その正当性について考察する。
分析手法
みなみ児童遊園に区民農園を開設する(With ケース)、開設せず公園のまま利用する(Without ケース)という２つの政策オプションについて、2007 年度〜20156 年度の 50 年間、品川区を当事者適格として分析する。費用便益項目は以下。


便益…農園利用者便益、農園事業者便益、公園維持管理費の削減、最終価値



費用…工事費、農園維持管理費、公園利用者便益の減少、農園外部効果
農園利用者・事業者便益は消費者余剰アプローチによって推計した。公園維持管理費、農園維持管理費、工事費は実績値より推計した。公園利用者便益は効用関数法により、農園外部効果はヘドニックアプローチにより求めた。
推計結果
純便益は大きく負となり、また最善ケースの感度分析においても、大きく負となった。基
本ケースの結果を以下に示す。
表１ 費用便益分析結果
便益
農園利用者便益
農園事業者便益
公園維持管理費の減少
最終価値
純便益
B/C

約百万円
1.4
22.0
49.0
0

費用
工事費
農園維持管理費の減少
公園利用者便益の減少
農園外部効果-304.7
0.19

約百万円
40.7
27.8
33.7
274.8

政策提言
上記推計結果より、品川区みなみ児童遊園における区民農園開設事業は正当化されず、早期に公園に戻すことを提言する。2018 年までに公園に戻せば、純便益は正となる。今後の課題としては、公園に戻した場合のそのスペースの有効活用法が挙げられる。

5

1 はじめに
近年都市部において、市民農園に対する需要が高まっている。市民農園とは、気軽に農業を楽しむことができる農園で、「農業者以外の相当数の都市住民等が、農地において、レク
リエーション等の目的で野菜栽培等の利用に供するための農園」と定義されている。その目
的は、都市住民の農作業を通した健康づくり、高齢者の生きがいづくり、家族一緒の土との触れ合い、レクリエーション等の余暇活動など多様である。
以下の図１に日本における地域類型別市民農園の開設数の推移を示す。これを見ると、平成 15（2003 年）年から H25（2013 年）年まで、市民農園の開設数が特に都市部において増加していることが分かる。また表１は、市民農園の応募率を示すが、都市部において特に応募率が高いことが分かる。以上より、近年都市部において市民農園に対する需要が高まっており、その需要に対して供給が追いついていないと言える。
これを受け、行政も市民農園の開設を後押ししている。2005 年の「食料・農業・農村基本計画」において、市民農園は「都市と農村の交流の促進」、「都市及びその周辺の地域における農業の振興」に資する取組として位置づけられており、特定農地貸付法の改正により開設要件を緩和するなどの取組が行われている。また行政開設の市民農園も多く、2013 年現在
で半数以上の市民農園が地方公共団体開設のものである。
品川区マイガーデン南大井も、需要の高まりを受け、行政によって設立された区民農園である。しかし農地ではなく、公園内の花壇スペースに開設された。前述のように市民農園の需要が高まっており、都市農業振興の観点からも、行政がその開設を支援するのは分かるが、行政が主体となるのは適当であろうか。公共財であり誰でも利用できる公園を縮小し、利用者が限定される区民農園を開設することは適当であろうか。
しかし公共ストックを市民農園として利用することは、財政的な観点からは望ましいかもしれない。今後、都市部でも深刻な人口減少局面を迎え、税収減やインフラの１人当たりの維持管理費の増加という課題に直面すると考えられる。市民農園は利用料収入があり、且つ管理は基本的に利用者が行うため維持管理費も安いと考えられる。
本稿では、利用者便益や財政収支の変化に着目しつつ費用便益分析を行い、マイガーデン
南大井開園事業の中間評価ならびに政策提言を行うとともに、行政主体で市民農園を開設す
ること、市民農園を公共ストックの活用法とすることの正当性について、一定の示唆を与えたい。
図１ 日本における地域類型別市民農園の開設数の推移

6

4,500

（農

4,000
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500

2,904 3,001
163
377
235

168
392
209

2,129 2,232

3,124 3,246
159
383
209
2,373

162
383
186

3,273 3,382
174
383
180

163
388
188

2,643
2,515 2,536

3,596
169
395
203
2,829

3,811
167
399
215
3,030

3,968 4,092
177
411
227
3,153

167
415
231

4,113
181
403
279

3,279 3,250

山間農業地域
中間農業地域
平地農業地域
都市的地域

1,000
500
0

H15

H16

H17

H18

H19

H20

H21

H22

H23

H24

H25

農林水産省ホームページより筆者作成
表１ 市民農園の応募率（平成 23 年度 3 月末）地域

応募率(%)

全国125

東京都特別区

264

川崎市

451

名古屋市

297

大阪市

273
農林水産省ホームページより引用

本稿の構成は以下の通りである。まず、第２章では本研究の対象である品川区立みなみ児
童遊園とマイガーデン南大井（区民農園）について概説する。続いて第３章では分析の概要を説明する。第４、５章ではそれぞれ便益、費用の推計方法を詳細に述べる。そして、それらの方法に基づく推計結果を第６章で紹介する。続く第７章では、推計における不確実性について検討し、第６章で得られた結果について感度分析を行う。第８章では、第７章で述べた感度分析の結果を踏まえ、今後の政策について提案する。最後に第９章で本研究の結論及
び今後の課題を述べる。

7

2 分析の対象
第２章では、本研究における分析の対象である品川区立みなみ児童遊園とマイガーデン南
大井（区立農園）について概説する。具体的には、品川区立みなみ児童遊園とマイガーデン
南大井の概要を述べた上で、マイガーデン南大井に対する区画数の変化について詳細に説明する。

2.1 品川区立みなみ児童遊園の概要（2015 年 1 月末現在）
品川区ホームページにより、以下に示すように、品川区みなみ児童遊園の北部は主に子供向けの遊戯ゾーンであり、南部は区民農園として設置されているということが分かった。
位置：品川区南大井一丁目１２番９号
面積：4966 m²
開園：1996 年（平成 8 年）
構成：北部は主に遊戯ゾーン、中間部に雑木、南部は区民用の農園がある
また、園内に大型複合遊具、トイレや公衆電話等の施設もある。マイガーデン南大井が建設される前の南部スペースは、「ふれあい花壇」という花壇が置かれた広場であった。しかし北部など他のスペースと比べ、利用者が非常に少なかったため、その有効活用を狙い、マイガーデン南大井を建設した。
図２ 品川区立みなみ児童遊園

筆者撮影

2.2 マイガーデン南大井（区民農園）の概要（2015 年 1 月末現在）
品川区ホームページに公表された「品川区マイガーデン設置要網」により、マイガーデン
南大井は 2008 年（平成 20 年）2 月に南大井児童遊園の敷地内に建設された。当初の設立目的
は、区民に健全な余暇活動の場を提供するとともに、緑化の推進にも寄与するということで8ある。具体的な位置、利用資格、利用料金、契約期間、区画面積、区画数、抽選倍率等を以下に示す。
位置：品川区南大井一丁目１３番８号（みなみ児童遊園の敷地内）
利用資格：（１）品川区内に居住している世帯（２）園芸に熱意のある世帯（３）現在、耕作に供することのできる空地を持たない世帯
利用料金：2,000 円/区画/月
契約期間：11 ヵ月/年
区画面積：10 m²/区画
区画数：36（貸出 32 区画）区画
抽選倍率：約 2.5 倍（2013、2014 年度）」
図３ マイガーデン南大井

左：品川区（2014）より引用 右：筆者撮影

2.3 マイガーデン南大井農園区画数の変化
表２にて、マイガーデン南大井の保有区画数、貸出区画数の推移を示す。設立当初は 63 区画であったのに対し、国道拡張計画を受けて 2011 年 4 月に約半分の 32 区画になった。その上、2011 年より、2013 年には 5 区画を増設し、現在の 36 区画（図４）になった。
表２ マイガーデン南大井農園区画数の変化
2008 年 2 月～
2011 年 2 月
2011 年 4 月～
2013 年 2 月
2013 年 4 月～

総区画数

貸出区画数

指導員用区画数

連絡員用区画数

63

57

3

3

32

27

2

2

36

32

2

2

品川区「マイガーデン南大井農園区画数」より引用

9

図４ マイガーデン南大井農園区画地図

品川区「マーガーデン南大井区画割図」より筆者作成

10

3 分析の概要
第３章では、本研究における分析の枠組みについて概説する。また、便益と費用のそれぞれの項目を整理する。

3.1 分析枠組み本研究では、政策を実施するというオプション（With ケース）、政策を実施しないというオプション（Without ケース）を以下の通りに設定し、費用便益分析を行う。
With ケース：品川区立みなみ児童遊園を再整備して区民農園を設立する
Without ケース：品川区立みなみ児童遊園のそのまま利用する

3.2 当事者適格・基準年度・社会的割引率・評価期間等
本研究における分析の前提条件として表３に示すようである。分析における基準年度を2014 年とする。また、国土交通省都市・地域整備局公園緑地課「改定第 1 版 小規模公園費
用対効果分析マニュアル」に基づき、社会的割引率は 4％、評価期間（プロジェクトライフ）は 2007 年度 1〜2056 年度の 50 年間とする。その上、本研究における 50 年間の評価期間が終了した後、区民農園がまた公園に戻すと仮定する。
表３ 分析の前提条件
当事者適格

品川区

基準年

2014 年

評価期間

2007 年度 1〜2056 年度の 50 年間

社会的割引率4%

物価調整

過去の原単位について、消費者物価指数 2を用いて調整

評価期間後事業は終了し、また公園に戻すとする

3.3 費用便益項目
本研究において、以下の項目を便益及び費用として推計する。具体的に表示したものが表４である。ただし、各便益・費用項目の個別の推計方法は次章以降で詳細に述べる。

1

年度とは、その年の 4 月〜次の年の 3 月までを指す。例：2015 年度は 2015 年 4 月〜2016 年 3 月

2

消費者物価指数は、IMF(2014)World Economic Outlook Database のものを使用

11

3.3.1 便益項目


農園利用者便益

品川区にヒアリングを行うことにより、区民農園への応募数が高いため、参加者は抽選により決まるということが分かった。これは With ケースにおいて、区民農園利用者の消費者余剰の増加分を意味する。


農園事業者便益

当該事業者の収益である。品川区防災まちづくり事業部の、区民農園の開設による収益の増加分等である。


公園維持管理費の削減

区民農園の開設により、公園清掃費をはじめ、植栽管理（除草）費、巡回警備費、刈込費、高木剪定費、水道代等を含む公園維持管理費の減少分を指す。


最終価値

このプロジェクトでの便益・費用、公園を農園にした場合（With ケース）と公園のままの場合（Without ケース）の差である。だが、3.2.で述べたように、本研究における 50
年間の評価期間が終了した後、区民農園がまた公園に戻すと仮定する。

3.3.2 費用項目


工事費With ケースにおいて、区民農園の開設に伴う建設費、一部区画を更地に工事と、更地部分を花壇に工事に係る費用、そして、評価期間終了後に農園を公園に戻す費用等項目を含む工事費である。


農園維持管理費

講師報償金、水道費、物品購入費、郵券購入費、清掃維持管理委託費、収穫祭費、耕運機購入費、講師保険料等項目を含め、区民農園の開設に伴う農園維持管理費である。


公園利用者便益の減少

With ケースにおいて区民農園として使われたスペースによる公園利用者便益の減少分である。


農園外部効果

区民農園の設立による近隣住民に与える正・負の外部効果を指す。正の外部効果と言え
ば、景観効果や防災効果等が挙げられるのに対して、土埃、農薬飛散、堆肥の臭い、利用者のゴミ放棄、路上駐車等項目が負の外部効果として扱う。
表４ 費用便益項目一覧
便益

費用

農園利用者便益

工事費

農園事業者便益

農園維持管理費12公園維持管理費の削減

公園利用者便益の減少

最終価値

農園外部効果13

4 便益の推計方法
本章では、第三章に述べた評価項目のうち、便益項目の推計方法について述べる。費用項
目の推計方法については次節で述べる。

4.1 農園利用者便益の推計方法
マイガーデン南大井の需要関数を作成し、消費者余剰アプローチによって推計する。マイガーデン南大井は開園以来利用料が一定であるため、地理的性質が似ている隣接する大田区の利用料・応募数データをもとに需要関数を導出する。つまり、異なる利用料を設定する大田区の応募状況をもとに、南大井で価格が変化したときの応募数を推計するわけである。その傾きを求めるのに(1)パネルデータ分析による傾きの推定(2)各年の南大井と大田区から得られた価格・数量の 2 点を結び各年の傾きを推定という 2 つのやり方を用いた。

4.1.1 仮定
需要関数の価格・数量点はそれぞれ、区民農園の年間利用料、年当たりの応募者世帯数で表す。またマイガーデン南大井、大田区区民農園とも車での来園が禁止されているため、その利用者を徒歩で通える範囲の住民と仮定する。具体的には農園から半径 750m 圏内の町丁目に住む住民とする。この理由は、国交省「小規模公園費用対効果分析手法マニュアル」にて、徒歩で利用する街区公園の検討対象範囲が公園から半径 750m 圏内に設定されているためである。また、需要関数は線型であるという強い仮定を置く。
4.1.2 大田区区民農園
大田区の、以下 3 つ 3の区民農園のデータを利用する。
① 田園調布区民農園② 千鳥区民農園③ 「馬込エリア」区民農園
また利用料と募集状況が南大井と異なるため、以下の処理を行った。

3

大田区には、①と②に加えて、西馬込区民農園、第二西馬込区民農園、南馬込六丁目区民農園、

南馬込五丁目農園の合わせて 5 つの区民農園がある。うち南馬込五丁目は梅の木の管理の手伝いを利用者が行う農園で、他が好きな作物を自由に栽培するのに対して性質が異なるため分析対象から外す。馬込の農園は近接しているため、南馬込五丁目を除いた 3 つを「馬込エリア」区民農園として 1 つの農園とみなす。

14

どの区民農園も利用期間は 23 ヶ月とされているため、1 年の利用料を 23 ヶ月の利用料の 1/2とした。2 年に 1 回募集の無い年があるが、その年は前年の応募数と同じとした。また 2 期連続の利用が禁止されているため、利用者は全員継続利用を希望すると仮定し、応募数は実際の応募数に前年の利用数を加えたものを用いた。
まとめると、表５(例として 2013 年度のもの)のようになる。
表５ 農園別概要
区民農園

価格(円/年)

応募数(世帯)

周辺世帯数(世帯)南大井22,000176

20,788

田園調布

6,900

184

13,186

千鳥

6,900

666

16,714

馬込エリア

6,900

699

16,779ここで、田園調布区民農園は、他の大田区の農園と比べ、周辺世帯数の割に応募数が極端に少ないことが分かる。この理由を田園調布は高級住宅街であり、住民の区民農園への選好が千鳥、馬込エリアと異なるためと考え、基本ケースでは大田区区民農園のデータを除き、需要関数を導出する。

4.1.3 需要関数の導出(1) パネルデータ分析による需要関数導出
南大井、千鳥、馬込エリアの 3 つの個体の、南大井が開園した 2008 年から 2013 年までの 6
年間のデータを用いる。被説明変数には応募数を、説明変数には利用料、周辺世帯数、区画数を設定し、変量効果モデル、固定効果モデルの 2 つのモデルで回帰分析を行った。その結果、変量効果モデル、固定効果モデルともに、利用料の応募数に対する係数は 5%水準で有意に推計された。例として変量効果モデルのものを表にて示す。
表７ 推計結果(変量効果モデル)
変数

4

係数

判定 4

t値

被説明変数

応募数

説明変数

年間利用料

-0.0455987

-2.70

周辺世帯数

-0.1446469

-1.70

＊＊

＊＊＊、＊＊、＊はそれぞれ、1%、5%、10%の水準で統計的に有意であることを示す。

15

区画数

-4.880865

決定係数

-1.22
0.9020ハウスマン検定の結果、「固定効果モデルよりも変量効果モデルが正しい」という仮説が正しい確率が 0.90％と十分に高かったかため、基本ケースでは変量効果モデルより得られた値を採用する。また田園調布を含めた場合についても、有意な結果が得られた。(付録参照)。
得られた係数から傾きを求め、各年の南大井の応募数より、各年の需要関数を推定する。

(2) ２つの価格数量点を結び需要関数導出
大田区の千鳥、馬込エリアの応募数の平均を、南大井の異なる価格の際の応募数をみなし、2 点を結び各年の需要関数を導出する。すなわち需要関数の傾きは各年で異なる。ここで周辺の世帯数の違いを考慮し、平均する際に用いる応募数を、以下のように調整する。
調整済み応募数=千鳥 or 馬込実際の応募数×南大井周辺の世帯数/千鳥 or 馬込の世帯数…(1)
田園調布を加えた場合も、同様に求める。
２つの方法で得られた需要関数は、表７のようになる(例として 2013 年のもの)。
表８ 2013 年の需要関数の例
方法

田園調布

需要関数

(1)

含む

y=-24.7x+26,021

除く

y=-21.9x+25,575

含む

y=-21.1x+25,436

除く

y=-15.4x+24,502(2)

4.2 農園事業者便益の推計方法
1 年間の農園事業者便益は、数式(2)によって推計できる。

16

農園事業者便益/年＝貸出区画数×年間利用料…(2)

マイガーデン南大井の貸出区画数は、57 区画 5、27 区画 6、32 区画と変更を重ねてきたが、今回の分析においては、平成 25 年度以降の 32 区画から評価期間修了時まで区画数の変更はない
ものと仮定する。
また、利用料は 2,000 円/月であるため、年間 7の利用料金は 22,000 円として計算する。

4.3 公園維持管理費の減少分の推計方法
Without ケースの公園の状態から、With ケースの農園の状態にした際、公園の維持管理費は削減され、当事者適格である品川区にとっては便益となる。品川区へのヒアリングに基づき、管理費を六項目に分類した。そのうち、公園清掃費、植栽管理費、巡回警備費、刈込費、高木剪定費は、「平成 27 年度品川区公園当初予算歳出見積書」の原単位を使用し、推計する。
これらは平成 27 年度の価格であるため、物価調整は行っていない。水道代については、Without ケースの公園「ふれあい花壇」だった際の過去の実績値を物価調整し、その平均値を使用する。各項目各年の数値を割引後、合計値を算出し、公園維持管理費の減少分とする。

4.3.1 公園清掃費
公園の清掃は週に 3 回行われるため、月に 12 回行われる。そこで、1 年間の公園清掃費は、
数式(3)によって求められる。
5.97 円×面積(㎡)×12 回×12 ヶ月…(3)

面積は、各年の農園部分面積を使用し、平成 19 年度から平成 22 年度は 630 ㎡、平成 23 年
度と平成 24 年度は 320 ㎡、平成 25 年度以降は 360 ㎡であった。

4.3.2 植栽管理費
公園の除草などにかかる費用である。植栽管理は月に 3 回行われる。1 年間の植栽管理費は、
数式(4)によって求められる。

5

平成 19 年度から平成 22 年度まで

6

平成 23 年度及び平成 24 年度

7

マイガーデン南大井の貸出期間は 11 か月間であるため、年間の利用料は、月間利用料×11 か月分

である。

17

308 円×面積(㎡)×0.159×3 回×12 ヶ月…(4)

面積に使用した値については 4.3.1 項で述べた通りである。

4.3.3 巡回警備費
巡回警備は月に一度行われる。1 年間の植栽管理費は数式(5)によって求められる。
28,080 円×1 回×12 ヶ月…(5)

4.3.4 高木剪定費
銀杏や桜などの高木を月に一度剪定する費用である。1 年間の高木剪定費は、数式(6)によって求められる。
5,096 円×本数×0.12×1 回×12 ヶ月…(6)

本数について、今回の分析においては、Without ケースの際に 5 本、With ケースの時に 4 本高木があるため、減少分としては差分の 1 本分のみ考慮する。

4.3.5 刈込費
高木に分類されない低木等を月に一度手入れする費用である。1 年間の刈込費は、数式(7)によって求められる。
430 円×面積(㎡)×0.12×1 回×12 ヶ月…(7)

面積に使用した値については 4.3.1 項で述べた通りである。

4.3.6 水道代
マイガーデン南大井が市民農園として運営する以前、「ふれあい花壇」という名の公園として運営されていた。水道代のデータは、平成 17 年度が 14,477 円、平成 18 年度が 14,112 円であった。これらの数値を物価調整後、平均をとり、公園の 1 年間の水道代とする。

4.4 最終価値の推計方法
最終価値は、評価期間終了後に残る価値のことである。正確には、評価期間終了時における With ケースと Without ケースの便益・費用の差となる。今回の分析では、評価期間終了後

18

は公園に戻すと仮定しているため、Without ケースと同じ状態となり、その差は 0 円とみなす
ことができる。

5 費用の推計方法
5.1 工事費の推計方法
5.1.1 マイガーデン南大井建設費
平成 19 年度にマイガーデン南大井を建設した費用である。品川区へのヒアリングにより得た数値を利用する。

5.1.2 一部区画を更地に工事
平成 22 年度、31 区画分の農園を国道拡幅のために更地にした。この費用は後述の清掃維持
管理委託費に含まれているためここでは考慮しない。

5.1.3 更地部分を花壇に工事
平成 24 年度、5.1.2 で述べた更地部分に花壇を建設した。その費用は品川区へのヒアリン
グにより得た数値を利用する。

5.1.4 評価期間終了後に農園を公園に戻す工事
評価期間終了時 2056 年に、農園を公園に戻す費用を推計する。まず、更地に戻す費用は、
平成 22 年度にならい、清掃維持管理費委託費に含まれると仮定する。
次に、更地にした部分に花壇を建設する費用を、数式(8)を用いて推計する。
平成 24 年度工事費÷平成 24 年度公園部分面積×2056 年度農園部分面積…(8)5.2 農園維持管理費の推計方法
品川区へのヒアリングに基づき、農園維持管理費を八項目に分類した。平成 25 年度までは過去の値を用いる。以下に、各項目の平成 26 年度以降の原単位の推計方法を述べる。
5.2.1 講師報償金
平成 25 年度は、月 5000 円の報奨金を 12 ヶ月分、二名の講師に支払っている。加えて、臨時講師費に 15,000 円支払っており、合計で 135,000 円が年間でかかっている。平成 26 年度もこの点に変更はないと仮定する。

19

5.2.2 講師保険料
講師保険料についても平成 25 年度から変更がないと仮定し、その値を用いる。ただし、過去の数値において、保険料は変動があったため、平成 25 年度の値の物価調整した後の値 908
円/年を原単位として使用する。

5.2.3 収穫祭費
平成 22 年度から平成 25 年度、収穫祭の費用として 300,000 円を計上している。平成 26 年
度以降もこの点に変更はないと仮定する。

5.2.4 耕運機購入費
マイガーデン南大井建設時に、94,000 円で耕運機を購入している。10 年毎 8に同額の耕運機を購入すると仮定する。
5.2.5 項から 5.2.8 項については不確実性があるため、それぞれの項目について最大値と最小値も推計する。詳しくは「7 感度分析」にて述べる。

5.2.5 水道代
過去の水道代実績値を物価調整後、各年の区画数で割り、平成 26 年度の区画数をかけた値を基本ケースの値 27,575 円/年とする。
物価調整後の水道代/区画の最大値は 1,553 円、最小値は 530 円であった。それぞれに平成 26
年度の区画数をかけ、最大ケースの値を 55,896 円/年、最小ケースの値を 19,066 円/年とする。

5.2.6 物品購入費
過去の物品購入費実績値を物価調整後、各年の区画数で割り、平成 26 年度の区画数をかけた値を基本ケースの値 78,092 円/年とする。
物価調整後の物品購入費/区画の最大値は 3,171 円、最小値は 1,347 円であった。それぞれに
平成 26 年度の区画数をかけ、最大ケースの値を 114,174 円/年、最小ケースの値を 48,506 円/年とする。

5.2.7 郵券購入費
過去の郵券購入費実績値を物価調整後、平成 21 年度から 9平成 25 年度の平均値をとる。10の位を四捨五入 10し、基本ケースの値を 27，500 円/年とする。動揺に、最大値は 41,200 円/
年、最小値は 20,000 円/年とする。
8

耕運機の減価償却期間が 10 年であるため。

20

5.2.8 清掃維持管理委託費
過去の清掃維持管理委託費実績値を物価調整後、各年の区画数で割り、平成 26 年度の区画数をかけた値を基本ケースの値 355,149 円/年とする。
物価調整後の清掃維持管理委託費/区画の最大値は 12,377 円、最小値は 8,089 円であった。それぞれに平成 26 年度の区画数をかけ、最大ケースの値を 445,560 円/年、最小ケースの値を
291,189 円/年とする。

5.3 公園利用者便益の減少分の推計方法
このプロジェクトによって失われてしまう、公園としての便益を費用として計上する。その最大値と最小値の中間の値を基本ケースとする。最大値は国土交通省「小規模公園費用対効果分析手法マニュアル」より求めた値で、最小値は農園となったスペースの以前の利用状
況を考慮して求めた値である。

5.3.1 最大値の推計公園となったスペースの便益を、without ケース(もとの広さ)の公園と with ケースの(農園となることで一部面積が減少した)公園を、それぞれ新たに建設した際に発生する便益の差とする。国土交通省「小規模公園費用対効果分析手法マニュアル」にある、小規模公園 11を新たに建設した際の便益の推計方法に基づき推計する。手法は効用関数法により、世帯ごとの公園の価値に対する支払意思額を推計する。
以下、マニュアルの手法について簡単に述べる。
（1）公園の 3 つの価値
公園には以下の 3 つの価値とされており、価値別に効用関数を定める。
①利用価値…実際に公園を利用する、または将来の利用を担保する価値②環境価値…都市景観の向上、または都市環境を維持・改善する価値③防災価値…震災等災害時に有効に機能する価値（2）モデル9

平成 19 年度、平成 20 年度はマイガーデン東五反田も含まれており、平成 21 年度からマイガー

デン南大井のみになったため。
10

郵券の購入費は通常 100 の位までであるため。

11

徒歩での利用が見込まれ、子どもの遊び場や憩いの場、災害時は一次避難地としての機能を持つ

公園

21

効用関数は確定項と確率項のランダム変数によって定義され、確定項は説明要因の線形関数とする。公園の選択確率については、効用関数の誤差項がガンベル分布 G(0,λ12)に従うとする。価値別の確定項と選択確率を用いて、世帯が対象公園と競合公園からなる選択肢集合
より得られる最大効用の値を求める式を設定し、この式が世帯の満足度を定義するとする。
最後に等価的偏差 13の考え方に基づき、公園ができる前後の世帯の満足度の差を負担金のパラメータで除して、世帯当たりの便益を算出する。なお、モデルのパラメータは全てマニュア
ルにて指定されている。
（3）変数
公園の価値は、以下の変数に依存するが、それぞれ下記のように求めた。
表９ 変数の求め方一覧
変数名

求め方

世帯数

マイガーデン南大井を街区公園 14とし、その検討対象半径 15である半径 750m 圏内の町丁目の世帯をその対象とする。したがって品川区の 10 の町丁目 16が対象となる。将来世帯数については、
東京都人口統計課(2014)「区市町村一般世帯数—総数—」における、品川区全体の 5 年ごとの増加率を 1/5 乗したものを 1 年ごとの増加率として推計した。

競合公園

みなみ児童遊園を街区公園とみなすため、街区公園が該当する
が、検討対象半径内の市が指定する街区公園 17と、面積 1,000 ㎡
以上の児童遊園 18を競合公園とした。あまりにも小さい児童遊園については、街区公園との仮定を置くこともできないと考え、1,000 ㎡という基準を設定した。

公園緑地面積公園緑地とは、樹林、花壇、池などの水面を指す。品川区は緑地・オープンスペースの面積を把握していなかったため、隣接12マニュアルでは λ=1 としている。

13

公園整備などの「変化」を諦めるために世帯が求める最小補償額

14

国土交通省 HP にて「もっぱら街区に居住するものの利用を目的とする公園で誘致距離 250m の範囲で 1 箇所あたり面積 0.25ha を標準として配置する」と定義されている。みなみ児童遊園の面積は約 5,000 ㎡であり標準の約 1/2 だが、分析の都合上街区公園であるとする。
15

誘致距離 250m の 3 倍。最寄りの公園を利用するとは限らないとの考えにもとづく。

16

南大井 1〜6 丁目、大井 6 丁目、東大井 2・3 丁目、勝島 1・2 丁目

17

浜川公園、新浜川公園、鈴ヶ森公園、桐畑公園、わかくさ公園、関ヶ原公園

18

鈴ヶ森道路児童遊園、大井倉田児童遊園、鹿島庚塚児童遊園

22

する港区の区立公園(ここでは全て街区公園とみなす)と児童遊
園の平均緑被率 19を品川区の公園にそれぞれ適用する。
公園オープンスペース面積

オープンスペースとは園路、広場、運動広場、駐車場などを指す。公園には施設など、緑地、オープンスペース以外も存在す
るが、ここでは上で求めた緑地以外の部分をオープンスペースとみなす。

公園までの所要時間

マニュアルでは検討対象半径内の町丁目の地理的中心から公園までの経路長を地図上で計測するとされている。しかし、ここでは簡易的に地理的中心ではなく該当町丁目からランダムに地点を選び、そこから公園まで経路長と所要時間を Google map を利用し求めた。

防災施設の有無

防災施設については、マニュアルでは備蓄倉庫、耐震性貯水槽、災害用トイレの 3 施設が利用可能な状態であれば 1、そうでなければ 0 とする。しかし備蓄倉庫についてのデータが無かったため、それ以外の 2 施設があれば 1 としている。

しかし、このようにマニュアルに基づき求めた農園となったスペースの便益は、過大推計であると考えられる。その理由は、マニュアルはあくまで遊具や上述の防災施設などを備えた一般的な公園を建設した際の便益を推計するためのものだが、農園となったスペースには
前述のようなものがない。ゆえに公園となったスペース(ふれあい花壇)は、一般的な公園よりも、また公園の他の箇所よりも利用価値が低いと考えられる。

5.3.2 最小値の推計
品川区まちづくり防災事業部公園課に対しヒアリングを行ったところ、マイガーデン南大井建設前の公園スペースである「ふれあい花壇」は、他の遊具などがあるスペースに比べて利用者が著しく少なかったことが分かり、公園としての価値はほとんど無かった可能性がある。

5.4 外部効果の推計方法
市民農園が近隣住民に及ぼす正・負の外部効果が周辺地価に帰着していると考え、ヘドニッ
クアプローチにより推計する。ヘドニックアプローチとは、環境の良し悪しが住宅価格や土地価格に反映されるというキャピタリゼーション仮説 20に基づき、主に環境財が地価に与える

19

緑被率とは、全面積に占める緑覆地、つまり樹木被覆地、草地、屋上緑地の占める割合のことである。港区の平均は区立公園 58.41%、児童遊園 59.35%
20

人や企業の移動が自由で、移動コストが低いこと、環境評価が個人間で異ならないことなどがその成立条件だが、ここではそれらが全て満たされていると仮定する。

23

影響を分析する手法である。実際のマイガーデン南大井周辺の土地の取引価格を用いて行うことが望ましいが、時間的・技術的制約から先行研究の推計結果を援用する。負の外部効果
が正の外部効果を上回ったため、上回った分を費用に計上する。また、本研究では農園の利用者便益を別途推計しているため、農園の利用者便益は地価に帰着していないと仮定する。

5.4.1 市民農園の外部効果
市民農園は、表８に示すような正・負の外部効果を持つとされている。
表 10 市民農園の外部効果
正の外部効果

景観改善効果、防災効果(例：延焼防止)

負の外部効果土埃、農薬の飛散、堆肥の臭い、利用者のゴミ放棄、路上駐車

武内(2012)21によれば、市民農園は一般的に農地よりも負の外部性が大きい。その理由は、利用者は素人であり、プロの農家に比べて農園の管理、農薬・堆肥などの備品の扱いが悪く、またマナーの悪い利用者がゴミの放棄や路上駐車を行うためである。

5.4.2 先行研究の援用
以下 2 つのヘドニックアプローチを行った先行研究の、3 つの原単位を援用する。援用する先行研究は、分析対象エリアの性質が品川区に近いことを条件に選んだ。
表 11 援用する先行研究一覧
先行研究

対象エリア

推計結果

①武内(2012)

東京 23 区

市民農園 1 ㎡につき、半径 200m 圏内の地価を-7.168 円/㎡②武内(2012)

東京 23 区

市民農園以外の農地 1 ㎡につき同圏内地価を-2.44 円/㎡③煤賀(2014)22

世田谷区

生産緑地 231 ㎡につき、半径 25m 圏内の地価を-0.018％/㎡

市民農園の外部効果を計測している①の原単位を用いるのが最も望ましいと考えられるが、マイガーデン南大井は一般的な市民農園に比べて負の外部効果が小さいと考えられる。理由21

武内香澄(2012)「市民農園の外部効果について農地との比較分析ー東京都区部を対象にしてー」

22

煤賀達(2014)「生産緑地が周囲に及ぼす外部性についての分析」

23

生産緑地とは、公害や災害の防止、農林漁業との調和した都市環境の保全等に効果があると考えられる、市街化区域内に行政により設定された農地である。(生産緑地法より)24

は、プロの農家が指導員となり利用者の農園管理を指導しているため、また車での来園が禁止されており路上駐車が起こらないためである。しかし一般的農地ほど外部効果が抑えられてはいない(市民農園特有の負の外部効果はゼロではない)と考えられるため、最大値(①の原単位を採用)と最小値(②か③の原単位を採用)の中間の値を基本ケースとする。

6 推計結果6.1 農園利用者便益の推計
4.１節で求めた需要関数をもとに、消費者余剰アプローチにより便益を推定する。
なお、2014 年度以降のマイガーデン南大井、大田区区民農園の区画数、利用料、応募数、周辺世帯数は 2013 年度と同じと仮定する。
利用世帯は抽選により決まることを考慮すると、消費者余剰は下図の青色の部分になる。
図５ 年当たり余剰分析

推計結果は以下
表 12 利用者便益推計結果
方法

田園調布

(1)

含む

(最大)2,269,153

除く(基本)2,017,349

含む(最小)1,408,022

除く

1,929,884(2)

消費者余剰(円)25

6.2 農園事業者便益の推計
4.2 節で述べた推計方法に示した 1 年間の農園事業者便益が、毎年同額かかると仮定し、農園
事業者便益の推計結果は、20,321,784 円となった。

6.3 公園維持管理費の減少分の推計
4.3 節で述べた推計方法に示した 1 年間の公園維持管理費の各項目が、毎年同額かかると仮定し、表 12 に示すような推計結果となった。
表１3 公園維持管理費減少分推計結果
項目

推計結果(円)

公園清掃費

10,176,019

植栽管理費

20,868,509

巡回警備費

9,906,574

高木剪定費7,329,461

刈込費

215,743

水道代

429,314

合計

48,925,620

6.4 最終価値の推計
4.4 節で述べた通り、最終価値は 0 円となる。

6.5 工事費の推計
4.5 節で述べた推計方法に示した通り、表 13 のような推計結果となった。合計金額は物価調
整後、割引した数値を示す。
表１4 工事費推計結果
年度

工事内容

金額(円)

平成 19 年度

マイガーデン南大井建設

19,398,750

平成 22 年度

31 区画を更地にする工事

0

平成 24 年度

更地に花壇を建設

11,445,000

26

2056 年度

農園部分を更地にし、花壇を建設

9,987,303

合計※物価調整と割引を行った数値

40,705,242

6.6 農園維持管理費の推計
4.6 節で述べた推計方法に示した 1 年間の農園維持管理費の各項目が、毎年同額かかると仮定し、表 14 のような推計結果となった。
表１5 農園維持管理費推計結果
項目

合計(円)

最大(円)

最小(円)

講師報償金

3,952,523

3,952,523

3,952,523

講師保険料

27,86927,86927,869

収穫祭費

8,220,758

8,220,758

8,220,758

耕運機購入費330,052

330,052

330,052

水道代

909,566

1,509,561

729,303

物品購入費

2,658,244

3,422,662

2,031,453

郵券購入費

807,606

1,097,849

648,714

清掃維持管理委託費

10,883,022

12,798,441

9,527,981

合計

27,789,640

31,359,715

25,468,654

6.7 公園利用者便益の減少分の推計
基本ケースでは、最大値と最小値の中間の値を採用する。
5.3 節で述べた推計方法に従うと、以下のようになる。
最大値：67,334,143 円
最小値：0 円ゆえに基本ケースは、33,667,071 円となる。

6.8 農園外部効果の計算結果得られた原単位をもとに、数式(9)により年当たりの外部効果を推計する。

27

原単位(円/㎡) × 農地面積(㎡) × 影響圏内(㎡) × 利子率(=0.0424)…(9)

計算結果は、
最大値：約 4.1 億円(①を使用)、最小値：約 1.4 億円(②を使用)より、
基本ケースは、約 2.7 億円となった(つまり、負の外部効果が正の外部効果を約 2.7 億円上回るということである)。
6.9 純便益の推計
純便益は、便益合計から費用合計を差し引いた値である。推計結果は以下の通りとなった。
表１6 純便益推計結果
項目
便益

単位：円(B/C は除く)
農園利用者便益

1,375,613

農園事業者便益

21,949,485

公園維持管理費の減少分

48,925,620

最終価値
便益合計
費用

0
72,250,722

工事費

40,705,242

農園維持管理費

27,789,640

公園利用者便益の減少分

33,667,071

外部効果

274,777,622

費用合計

376,939,574

純便益-304,688,853

B/C

0.19

このように、純便益は大きく負となり、B/C も 0.19 とかなり小さい値となる。よって、マイガーデン南大井の区民農園事業は、費用便益分析の観点からは、正当化されない。

24

国土交通省「外部性評価の解説(案)」に基づき利子率は 0.04(社会的割引率に一致)とした。

28

6.10 財政収支の推計
これまでに推計した項目のうち、当事者適格である品川区の歳入及び歳出について考える。
便益項目のうち、農園事業者便益と公園維持管理費削減分は歳入となる。また、費用のうち、工事費及び農園維持管理費が歳出となる。
表１7 財政収支推計結果
項目
歳入

単位：円
農園事業者便益
公園維持管理費削減分

歳入合計
歳出

※21,949,485
48,925,620
70,875,105

工事費

40,705,242

農園維持管理費

27,789,640

歳出合計

68,494,882

純歳入

2,380,223

歳入合計から歳出合計を差し引いた金額は表に示した約 200 万円となり、公園を農園にした方が財政収支が改善されることがわかる。しかしその絶対額は大きくない。

29

7 感度分析
ここでは、結果の頑強性を検証するために、１つの感度分析を行う。１つ目は、最善ケー
ス分析を行う。不確実性を持つ項目のうち、最善の場合の推計結果をもとにし、純便益を算定する。２つ目は、部分的感度分析を行う。費用便益項目のうち最も影響が大きいと考えられる項目を変化させ、純便益が正となる値を推計する。
7.1 最善ケース分析
純便益が負となったため、最も純便益が大きくなるケースを想定したときも、純便益がふとなるかを検証する。農園利用者便益、農園維持管理費、公園利用者便益の減少分、外部効
果について、不確実性を持つ変数を変化させる。推計結果のうち、便益項目については最大値を、費用項目については最小値を用い、純便益を算定する。

7.1.1 農園利用者便益
最大値である、田園調布区民農園を大田区応募数の平均に入れ、2 つの価格数量点を結んで需要関数を推定する方法で求めたものを用いる。詳細は４.１節を参照されたい。

7.1.2 農園維持管理費
前述の八項目のうち、水道代、物品購入費、郵券購入費、清掃維持管理委託費の 4 項目を変化させ、農園維持管理費の最小値を用いる。推計方法については 5.2.5 項から 5.2.8 項を参照
されたい。

7.1.3 公園利用者便益の減少分最小値である、0 円を用いる。詳しくは４.３節を参照されたい。

7.1.4 外部効果
農園の外部効果は負であるため、費用項目として考慮している。そのため、最善ケースでは絶対値が小さい値を用いる。推計方法は 5.4 節を参照されたい。

7.1.5 最善ケース推計結果
最善ケースにおける純便益推計結果は表 17 の通りになった。
表１8 最善ケース推計結果

30

項目
便益

基本ケース

最善ケース

農園利用者便益

2,017,349

2,269,163

農園事業者便益

21,949,485

21,949,485

公園維持管理費の減少分

48,925,620

48,925,620

0072,892,453

73,144,268

工事費

40,705,242

40,705,242

農園維持管理費

27,789,640

25,468,654

公園利用者便益の減少分

33,667,071

0

外部効果

274,777,622

139,562,322

費用合計

376,939,574

205,736,218

純便益-304,047,122-132,591,950

0.19

0.36

最終価値
便益合計
費用

B/C

また、表 18 に、最善ケースにおける財政収支についてもまとめる。
表１９ 最善ケース財政収支推計結果
項目
歳入

基本ケース

最善ケース

農園事業者便益

21,949,485

21,949,485

公園維持管理費削減分

48,925,620

48,925,620

70,875,105

70,875,105

工事費

40,705,242

40,705,242

農園維持管理費

27,789,640

25,468,654

歳出合計

68,494,882

66,173,895

純歳入

2,380,223

4,701,209

歳入合計
歳出最善ケースでは、純便益、財政収支ともにその額は大きくなる。しかし、純便益はそれでも
約 1 億円負り、B/C も 1 を下回る。そのため、この政策の純便益が負になるという結果が頑健であることが言える。

31

7.2 部分的感度分析
この節では、費用便益項目のうち、最も大きい値を持つ外部効果がいくらになれば純便益が正になるかを示す。なお、他の項目は基本ケースの値をとるとする。
基本ケースにおける便益合計額は、約 7,300 万円である。そして、外部効果以外の費用合計額
は約 1 億 200 万円である。したがって、その差分である約 2,900 万円分以上の正の外部効果が生じた場合に、純便益は正となる。

8 政策提言７、８の結果より、マイガーデン南大井開設事業は、純便益が大きく負となり、費用便益分析の観点からは望ましくない。財政収支は数百万円単位で正となるが、そのために数億単位の純便益の負は正当化できないだろう。また利用者を限定し、公園の場合と比較して利用者便益が大きく減少させ、近隣住民に大きな不効用を及ぼす割に、農園利用者１人当たりの年間平均便益も 1,871 円程度と、利用料が 22,000 円であることを考えると非常に小さい。以上の理由から、マイガーデン南大井を閉園し、児童遊園に戻すことを提案する。
以下ではこの提案の正当性を示す。まず現状の改善策を行ったとしてもマイガーデン南大井のままでは純便益が負となろうことを示し、次いで農園の建設費というサンクコストがあるにもかかわらず公園に戻すことが適切であることを、費用便益分析によって示す。
8.1 区民農園のまま純便益を正にする方向性の検討
利用者１人当たりの便益が小さくとも、農園を廃止するとなると利用者の大きな反発が予想される。品川区としても、一度決めたものを元に戻すという政策は実行しにくいだろう。
しかし、改善策を講じても農園のままでは純便益が負になることが分かれば、反発が生じても、やりにくい政策でも、実行するのではなかろうか。
農園のまま純便益を正にするために考えられる施策として、まず負の外部効果を小さくすることが考えられる。負の外部効果が大きいことが、純便益が負となる主な原因と考えられるからである。具体的には、次の２つである。
① 農地面積の拡大
負の外部効果も増大するが、面積拡大によって、本稿では農地面積の小ささから捨象した
正の外部効果 25を計上し、その増加により負の外部効果を縮小できる可能性がある。これは利用者便益、事業者便益の増加にも繋がる。
25

生体系保全、水資源涵養、国土保全などある程度の規模があってその価値が発生すると考えられるもの。

32

② 利用者の指導を徹底
５.４節にて、農園を扱うのが素人であるため、畑や資材の管理が悪く通常の農地よりも負の外部効果が大きいことについて述べた。農薬の使用方法の指導などを徹底し、農園の管理体制を強化することで、負の外部効果を減らすことができるだろう。また利用者を抽選ではなく、面接などによって決め、ルールを守る人に優先的に利用させるなども考えられる。
また、総余剰を増加させる施策として、次の２つが考えられる。
③ 利用料の値上げ
利用料を高くすると、それまでよりも WTP26の高い人が農園を利用することとなり、抽選
形式による便益の減少が抑えられ、総余剰は増加する(付録１参照)。加えて、WTP の高い
人はより徹底して農園管理を行うと考えられるため、負の外部効果も抑制できるだろう。
④ 利用者の満足度向上
指導者の質を向上させ、栽培の難易度の高い野菜を育てることができるようになれば、達成感が増す。また、現在は年に一度行われている収穫祭にて、余った野菜を売ることができるが、この販売の機会を増やせばより満足度は上がるだろう。これらは消費者余剰の増加に繋がる。
しかし、これらの施策の効果は限定的であり、純便益を正とすることはできないだろう。
①はまず都市計画上農地面積を増やすのは困難であることから現実的でないが、正の外部効
果が数億単位で増えるとは考えにくい。また②は市民農園特有の負の外部効果は減らせるが、農地としての負の外部効果が減るわけではない。③、④はそもそも利用者便益が小さく、増加分にも限界がある。ゆえに、改善策を行ったとしても、農園のままでは純便益を正とする
ことはできない。
8.2 公園に戻す場合の費用便益分析
ここで、我々の提言である「マイガーデン南大井を閉園し、公園に戻す」ことが、建設費などサンクコストが発生する状況下でも望ましいと言えるかについて、費用便益分析を行い検証する。また、すぐに公園に戻すことは難しいと考えられるため、2016 年度 27〜2056 年度
までそれぞれの年に戻した場合について検討した。また、悲観的ケースとして公園の便益を最小値(0 円)としたケースについても行った。費用便益項目は以下である(n 年度に公園に戻すとする 28)。

26

Willingness to Pay の略。支払意思額のことであり、この場合は農園を 1 年間利用するのに払っても良いと消費者が思う金額を表す。
27

2015 年度の予算や施策は決定済みであり、最短でも 2016 年度となる。

28

公園へ戻す工事は n-1 年度末、すなわち n 年 3 月の 1 ヶ月間に行い、公園に戻ったときの便益と費用は n 年度期初から発生するとする。

33

表２０ 費用便益項目(公園に戻す場合)
便益

費用

n-1 年度以前の農園利用者便益

n-1 年度以前の公園便益の減少

n-1 年度以前の農園利用者便益

n-1 年度以前の農園維持管理費

n-1 年度以前の公園維持管理費の減少 n-1 年度以前の農園外部効果
n 年度以降の公園利用者便益

n 年度以降の農園利用者便益の減少

n 年度以降の農園維持管理費の減少

n 年度以降の農園事業者便益の減少

n 年度以降の農園外部効果

n 年度以降の公園維持管理費

最終価値

建設費(農園建設)
建設費(公園に再建設時)

結果は、2018 年度までに公園に戻すと純便益は正、それ以降は負となった。なお、早く戻した方が純便益はより大きく、2016 年に公園に戻した場合は約 6.6 億円の純便益が生じる。
また、公園利用者便益がゼロのケースも同様の結果となった。主要な結果は表２１の通りである。
表２１ 公園に戻した場合の純便益および B/C
公園に戻す年度

基本ケース
純便益

基本ケース
B/C

公園便益ゼロ時
純便益

公園便益ゼロ時
B/C

2016

66,971,734

1.24

49,261,150

1.19

2017

41,022,664

1.14

27,403,327

1.10

2018

15,893,353

1.05

6,219,127

1.02

2019

-8,119,462

0.97-13,989,525

0.95

｜

｜

2056

-468,660,655

｜

｜
0.14

｜

-401,444,0200.16

上記より、2018 年度までに、農園を公園に戻すことが費用便益分析の観点から望ましく、この結果はある程度頑健であることが分かった。ゆえに、我々の政策提言は適切なものであると言える。加えて、公園の便益がゼロであっても純便益が正になるが、ただもとの「ふれあい花壇」に戻すのではなく、より利用者便益を高めるようにこのスペースを活用すること34

が重要であろう。その活用法については、住民のニーズに合った、且つ区民農園のように利用者を限定することがなくあくまで公共財としての公園であるようなものが望ましいだろう。

9 結論と今後の課題
9.1 結論
マイガーデン南大井の開設は、費用便益分析の観点から正当化できない。財政収支は改善するものの、近隣住民にとっては大きなディスアメニティとなり、また利用者が限定される
ため利用者便益も大きく減少する。またその一部の農園利用者の便益もかなり小さく、住民の便益を著しく減少させる政策であったと言える。
農園のままでは改善策を行ったとしても純便益を正にすることは難しく、ゆえに 2018 年までに、もとの「ふれあい花壇」か、それ以上の利用価値を提供する公園にする政策を提言する。
また、上述の通り区民農園は、少なくとも品川区では近隣への悪影響を及ぼす割に利用者便益が少ないため、行政が主体となって整備するべきではなく、その普及は民間事業者の取り組みに任せ、むしろピグー税を課すなど負の外部効果の抑制を図るべきであろう。区民農園を公共ストックの活用方法とすることについては、確かに農園の維持管理費は公園よりは安く事業者収入も発生するが、上述のように問題点が多く正当化されない。
9.2 分析の限界と今後の課題
ここでは、本分析の限界を指摘し、今後の課題を述べたい。本分析には大別して２つの限界がある。費用便益項目の推計方法における限界と、その結果が与える示唆における限界である。
推計方法における限界だが、特に農園利用者便益、公園利用者便益、農園外部効果の３つの項目について、その便益・費用を正しく推計できなかった可能性が高い。
農園利用者便益については、データ制約からその需要関数を推計するのに大田区の区民農園のデータを用いており、真の需要関数とは乖離しているだろう。また需要関数は線形であるという強い仮定を置いている。アンケート調査等を実施して仮想市場法により需要関数を導出した方が、より正確に南大井周辺の世帯の WTP を推計できるだろう。
公園利用者便益については、一般的な公園でなく、公園の花壇のみ設置されたスペースの便益を求めるという特殊性から、適切な推計手法を見つけることができず、最小値と最大値の間を用いた。これも仮想市場法を用いることで、正確性を高められるかもしれない。
農園外部効果については、先行研究の結果を援用していることでまず正確性は劣るが、加えて以下の 3 つの問題を指摘する。

35

1) キャピタリゼーション仮説成立条件を満たさない
実際には、人や企業の移動が自由、移動コストが低い、土地市場が競争的ではなく、また援用した先行研究では地価データとして公示地価を用いているが、公示地価は実際の土地の取引価格ではない。
2) 近隣住民に及ぼす外部効果のみ計測
ヘドニックアプローチは周辺地価への影響からその外部効果を計測するため、近隣住民以外に及ぼす外部効果については計測できておらず、過小推計である可能性がある。
3) 援用した原単位は全て、限界的に 1 ㎡の農園ができたときのものである
4-3 では原単位にマイガーデン南大井の農園面積を乗じているが、限界的に 1 ㎡の農園ができたときと、630 ㎡(初年度マイガーデン南大井面積)の農園ができたときとでは、その単位当たりの地価への影響は単に、1 ㎡のものの 630 倍ではないだろう。このように品川区の地価関数を推定し、with ケース without ケースの地価の差をとるという正規の方法を用いなかったがために、大きな計算上の誤差が生じていると考えられる。
外部効果は費用便益の中で最も大きな値となる項目であり、これが一番重大である。マイガーデン南大井周辺の土地の取引価格を用いヘドニック分析を行い、且つ近隣住民以外に及ぼす外部効果についても検討することが必要であろう。

結果が与える示唆における限界としては、次の２つが挙げられる。
１つ目は、本分析はあくまで１つの市民農園開設事業を対象としており、一般化して行政が主体となって市民農園を開設することの是非を論じるには限界がある。行政が開設した複数の市民農園を対象とした分析が必要であろう。マイガーデン南大井よりも規模の大きい市
民農園を対象に含めれば、８.１節で述べたように面積の小ささゆえに捨象していた便益を考慮でき、異なる結果となる可能性もある。
２つ目は、本分析では公園を市民農園とした事例を対象としており、こちらも一般化して、
市民農園の公共ストックの活用方法としての是非を論じるには限界がある。公園だけでなく、他の公共ストックを公園にした場合の検討が必要だろう。

36

謝辞
本稿の執筆にあたって、多くの方にご指導いただいた。中間報告等を通じてご指導をいた
だいた先生方には大変お世話になった。品川区防災まちづくり事業部公園課の方々には、ご多忙の中分析に必要な資料を提供していただいた。特に、公園維持担当の八木聡主査、池田
明彦様には、公園建設以前の事から現在に至るまでの様々な情報を提供していただいた。この場を借りて厚く御礼申し上げたい。
なお、本研究における分析結果は全て筆者たちの見解であり、ご指導いただいた方々の見解を示すものではない。また本稿にあり得る誤りは全て筆者たちに帰する。

37

参考文献
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国土交通省国土技術総合研究所総合技術政策研究センター建設マネジメント技術室（2004）「外部経済評価の解説（案）」
国土交通省都市・地域整備局公園緑地課（2007）「改定第１版小規模公園費用対効果分析手法
マニュアル」
品川区（2007）「品川区マイガーデン設置用網」
品川区（2014）「マイガーデン南大井農園区画数」
品川区（2014）「マーガーデン南大井区画割図」
品川区（2014）「しながわの公園（公園調書）平成 26 年度版」
農林水産省（2005）「食料・農業・農村基本計画」
農林水産省（2008）「農業集落排水事業費用対効果分析マニュアル」
煤賀達（2014）「生産緑地が周辺に及ぼす外部効性についての分析」
原直行・加藤弘二（2005）「ヘドニック法による大都市農地の外部効果の計測」香川大学経済論叢
港区（2012）「港区みどりの実態調査（第８次）報告書」
大

田

区

「

区

民

農

園

の

お

知

ら

せ

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＜

https://www.city.ota.tokyo.jp/sangyo/nougyou/kuminnnouenosirase.html＞2015 年 2 月 2日アクセス
国 土 交 通 省 都 市 局 公 園 緑 地 ・ 景 観 課 「 都 市 公 園 の 種 類 」 ＜http://www.mlit.go.jp/crd/park/shisaku/p_toshi/syurui/＞2015 年 2 月 2 日アクセス
品川区

「実りの秋

区民農園「マイガーデン南大井」収穫祭」＜

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000024000/hpg000023942.htm＞2014 年 2 月 2日アクセス
品川区 「児童遊園」＜http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000000400/hpg000000355.htm＞2015 年 2 月 2 日
アクセス
東 京 都 総 務 局 「 東 京 都 世 帯 数 の 予 測 — 統 計 デ ー タ — 平 成 26 年 3 月 」 ＜http://www.toukei.metro.tokyo.jp/syosoku/sy-data.htm＞2015 年 2 月 2 日アクセス
農

林

水

産

省

「

市

民

農

園

を

め

ぐ

る

状

況

」

＜

http://www.maff.go.jp/j/nousin/nougyou/simin_noen/zyokyo.html＞2015 年 2 月 2 日アク

38

セス

39

付録
付録１ パネルデータ分析結果(基本ケース以外)
表２２ 固定効果モデル(田園調布除く)
変数

係数

t値

判定

被説明変数 応募数
説明変数

年間利用料

-0.07085

-2.92

周辺世帯数

-0.767727

-0.63

区画数

0.5239571

-0.10

決定係数

＊＊

0.8892表２３ 変量効果モデル(田園調布含む)
変数

係数

t値

判定

被説明変数

応募数

説明変数

年間利用料

-0.0405385

-2.42

＊＊

周辺世帯数

0.0779963

2.46

＊＊

区画数

5.595398

3.08

＊＊＊

決定係数

0.8824

表２４ 固定効果モデル(田園調布含む)
変数

係数

t値

判定

被説明変数 応募数
説明変数

年間利用料

-0.0539238

-2.74

周辺世帯数

-0.0382919-0.37

1.716442

0.36

区画数
決定係数

＊＊

0.3351

40

付録２ 農園利用料の値上げについて
8 政策提言において、農園の年間利用料を上げることを提案した。ここでは、その根拠を簡
単に補足説明する。
6.1 節で述べた通り、現在の年間利用料において生み出される利用者便益は、図 6 の青色の部分である。また、4.2 節で述べた通り、農園事業者便益/年＝貸出区画数×年間利用料であるので、図 6 のオレンジ色の部分となる。このとき応募世帯数は図 6 の「現在の応募世帯数」に示すところであり、利用世帯数を上回っていることがわかる。
ここで、農園の年間利用料を「値上げ後の年間利用料」まで上げた場合を考える。このとき、利用世帯数と応募世帯数は等しくなる。そして、利用者便益と事業者便益の合計は、黄色＋青色＋オレンジ色の範囲となる。この図によれば、利用者便益は減ることになるが、事業者便益の増加は、便益項目に計上されるため、純便益は増加すると考えられる。

図６ 農園の年間利用料(縦軸)と応募世帯数(横軸)の関係

41