RETIO. 2011. 10 NO.83

売主業者の説明に関する判例について¸
不動産適正取引推進機構

１
¸

はじめに

元専務理事

õ

接道義務

¹

前２号で、媒介業者の調査説明に関する

幸前 成

施設・事業制限判例を紹介しましたが、引き続き、売主業

ó

道

路

者の説明に関する判例について、本号と次

ô

河

川

号で紹介したいと思います。

õ

土地区画整理事業º

売主業者は、不動産取引の専門家です。

その他の制限加えて、取引の対象物件を所有して売主とó

災害防止制限して取引に関与し、買主は売主業者の情報ô

危険防止制限に頼らざるを得ませんから、売主業者と買õ

環境保全制限３

主との間には、情報、知識、交渉力のすべ

その他の利用関係¸てにおいて格段の差があります。従って、物件の利用等

売主業者は、不動産取引の公正と安全を確

ó

物件の利用

保するために、必要な正確な情報を開示し、

ô

設備機器の取扱い¹

説明する義務を負っています。

物件の瑕疵
ó

物理的瑕疵

売主業者の説明は、媒介業者と異なり、

ô

法律的瑕疵

取引物件と取引条件についての説明に限ら

õ

心理的瑕疵

れます。売主業者の説明に関する判例を分

ö

環境的瑕疵

類しますと、次のようになります。

÷

経済的瑕疵

¹

第一

º

取引物件の説明
１

日照・眺望
ó

日

照

ô

眺

望

私法上の権利関係
¸

所有権
ó

他人物

ô

範囲・面積

»

周辺環境
ó

道路等

抵当権等

ô

騒音・煤煙等

ó

抵当権

õ

その他

ô

その他

¹

２

第二

公法上の法令制限¸

取引条件の説明１

取引内容¸

地域地区等の制限

契約の内容・成否ó

市街化調整区域

ó

契約の内容

ô

用途地域

ô

契約の成否

16

RETIO. 2011. 10 NO.83

¹

売買価額

での土地の売買で建築を認めない行政指ó

価額の相当性導がなされている物件（河川拡幅対象地）

ô

値下げ販売

を売却したり（東京高判平 2. 1.25金商

õ

原野商法

845-19）、宅地造成目的での山林の売買

ö

その他

で保安林指定済の物件を売却したり（最特約条項

高判昭56. 9. 8判時1019-73）してはいけºó

ローン特約・買戻し特約

ô

手付金

õ

違約金

ö

瑕疵担保責任»ません。
③

買主の取引目的に照らして重要な事項について、虚偽の説明、誤解を招く説明

金銭の支払い、引渡し等をしたり、不利益な事実をかくしてはい

金銭の支払い等

けません。正確な説明をしないと、責任ô

登記の移転・引渡しを問われます。

２

ó

その他の取引条件¸

虚偽の説明をしてはいけません。売主

租税負担

業者は、「誤った情報を提供して、判断特例措置の適用を誤らせないようにする信義則上の義

ô

課税負担

務」があります（東京高判平11. 9. 8判¹

ó

その他の取引条件

時1710-110）。これを怠ると、錯誤無効、
詐欺取消、契約解除となることがありまº

正確な情報提供義務

す。空港周辺の土地の高さ制限について

売主業者は、買主が契約締結にあたっ

誤 っ た 説 明 を し た り （ 大 阪 高 判 平 1.

てその判断を誤ることのないよう、取引9.22判タ721-180）、一日中日が当たらな物件及び取引条件について、正確な情報

いのに午前中は確保されると説明したりを提供しなければなりません。判例は、（東京地判平 5. 3.29判時1466-104）、融資「居住用の不動産の売買において、買主不可物件を融資可能と説明したり（東京は売主業者の情報に頼らざるを得ないか

地判平 5.11.25判時1500-175）すると、錯ら、正確な情報の提示が必要であり、業誤無効になりますし、消火設備設置義務者は、買主の意思決定に重要な意義を持を免除された集会室を店舗として売却す

つ事実について、不正確な表示、説明をると、詐欺取消になります（横浜地判平してはならない信義則上の付随義務があ

11.10.27判例集未登載）。また、開発許可

る」としています（京都地判平12. 3.24

を受けていないのに「受けているから建判時1098-184）。

築できる」と説明したり（大阪高判昭①58. 7.19判時1099-59）、接道義務を満して買主の取引目的を承知していながら、いないのに即時建築可能と説明したりこれに適合しない取引をしてはいけませ（東京高判昭62. 6.30判時1240-66）すると、ん。建築目的での土地の売買で建築でき

契約解除になります。土地の売買においない物件を売却したり（大阪高判昭58.

て私道部分を含むのに「含まない」と説

7.19判時1099-59）、マンション建設目的

明すると、代金を減額しなければなりま②

17

RETIO. 2011. 10 NO.83

せん（東京地判昭37. 6.28法曹175-12）。

実を告げなかったり（名古屋地判昭53.

不正確な説明をしてはいけません。売

1.24金商606-19）すると、契約を解除さ主業者には、「買主の意思決定に重要なれることになります。売主業者が瑕疵の意義を持つ事実について、不正確な表示、存在を知っていたときは、瑕疵担保免責

説明をしてはならない信義則上の付随義特約の適用を主張することはできません

務」があります（京都地判平12. 3.24判（大阪地判平22. 3. 3 RETIO 78-98）。

時1098-184）。連棟式建物として建築確刑事責任を問われることもあります。

認を受け戸建住宅として建築した違法物売主業者が建築確認を受けないで建売住件であるのに、単に「連棟式住宅」と記宅を建築し、その事情を秘して売却する

載して違法物件であることを説明しないと、宅地建物取引業法第47条第 １号と、錯誤無効になりますし（大阪高判平（重要事項不告知禁止）違反の罪となり

17. 1.20 RETIO 72-100）、「地盤改良が必ます（大阪高判昭50. 7.15判時329-302）。

要となる場合がある」と記載しただけで他方、正確な説明をすれば、責任を問

は、瑕疵があることを明示したことにはわれることはありません。違法建築物でな り ま せ ん （ 名 古 屋 高 判 平 22. 1.20

あっても、売主業者がその事実とそれにRETIO 80-134）。

伴うリスクを説明し、買主が納得して取不利益な事実をかくしてはいけませ

引をしたのであれば、責任を問われません。売主業者は、「購入の意思決定に重ん（東京地判昭47.12.11判時708-57）。

要な意義を持つ事項について、事実を知④っていながら、故意にこれを秘匿して告売主業者の正確な情報提供義務とは、げない行為をしてはならないとの義務」

買主が契約締結にあたってその判断を誤を負っています（東京地判平11. 2.25判

ることのないよう、判断材料についての時1676-71）。これを怠ると、契約の取消

正確な情報提供義務です。行政指導であし又は解除となることがあります。国立っても、現実の運用がどうなっているか

公園特別地域の規制（東京地判昭を説明しなければいけません（東京高判

53.10.16判時937-51）、既存不適格建築物

平 2. 1.25金商845-19）。計画段階の道路（福岡地判平10.10.22判例集未登載）を隠計画であっても、事業化されるとどうな

して告げないと、詐欺取消しになります

るか、その公的な収用を伴う法的規制のし、新築マンションの眺望を強調しなが具体的状況等を説明しなければなりませら隣地の建築を故意に告げなかったりん（東京高判平21. 5.14 RETIO 76-64）。

（東京地判平18. 8.30岡本・仲介 465頁）、

将来の可能性についても、必要な、正確

別荘地の売買で隣接地域の産廃処分場建な説明をしなければなりません。判例は、設申請を故意に告げなかったり（東京地マンションのペットの飼育について先行

判平20.10.15 RETIO 78-110）すると、購入者とのトラブルの可能性を説明しな

消費者契約法第４条による契約取消しとかったことには、信義則上の義務違反がなります。また、建ぺい率違反の建築物あるとしていますし（大分地判平17.

であることを告げなかったり（東京地判5.30判タ1233-267）、転売益取得の可能性

昭39.12.17判時406-58）、保安林指定の事に関し、正確な見通しを十分に説明せず、

18

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容易に転売益を確保できると軽信させた⑥

売主業者のこの説明は、相手が理解で場合、説明義務を怠った過失があるとしきるように行わなければいけません。判ています（大阪高判平 8. 9.25判時1594-

例は、「売主業者が重要事項説明書を読77）。また、未完成物件にあっては、完

み上げ、市街化調整区域にあること、連成後の状況について、「その実物を見分棟式住宅であることを口頭で伝えたからできたのと同程度にまで説明する義務」といって、買主が違法建築であっても売があります（大阪高判平11. 9.17判タ

却や再築が困難であることを承知した上

1051-286）。

で、本件売買契約を締結したものである

売主業者は、中古物件の転売に際してとは認められない」としています（大阪高判平17. 1.20 RETIO 72-100）。

も、必要な調査説明を行わなければなりません。「現況有姿売買」と説明しても、瑕疵担保責任を免れることはできませ

売主業者は、この説明を媒介業者が行⑦ん。築21年の中古住宅の現況有姿売買にったときでも、責任を転嫁することはでついて、土台が白ありに浸食され、構造きません。売主業者が同席しながら、媒耐力上危険性を有するとき、瑕疵担保責

介業者の説明の誤りを訂正しなかったと任がありますし（東京地判平18. 1.20判

きは、その責任を負わなければなりませタ1240-284）、中古マンションの売買にん（大阪高判平 1. 9.22判タ714-187）。まおいて、雨もり等の隠れた瑕疵がないかた、売主業者が同席せず、説明を媒介業

調査説明をしなかったことには、義務違者にまかせたときでも、売主業者は、責反 が あ り ま す （ 東 京 地 判 平 13. 1.29

任を免れることはできません（東京地判RETIO 56-47）。また、競売物件の現況

平21. 4.13 RETIO 77-110）。買主に告知

調査報告書に「事故物件（自殺）」の記するよう媒介業者に指示していても、媒載があれば、その把握に努めなければな

介業者がその告知をしなかったときは、りません（東京地判平18. 7.27 RETIO

売主業者も責任を問われます（東京地裁78-82）。

八王子支判平12. 8.31岡本・仲介 434頁）。

⑤

判例の中には、売主業者のこの義務を»一歩進めて、あえて買おうとする買主に売主業者の説明に関するその他の問題①

対してその認識に誤りがないか確認すべ

セールストークか合意があったのか

き義務があるとしたものがあります。接売主業者の説明で問題になるのは、セ

道義務に違反し、適法な建築ができない

ールストークにとどまるのか、合意があ

土地の売主業者に対し、「契約の締結にったのかです。

先立ち、このような土地をあえて買おう

判例は、これらの判定にあたって、チとする買主に対して、その認識に誤りがラシ、パンフレット等諸資料を総合的にないかどうかを自ら確認すべき注意義務検討して、その判断を下しています。眺がある」のにこれを怠ったことには、不望が優れているとか、環境基準に適合し法行為責任があるとしています（東京地ている等については、売主業者にとって判平 6. 7.25判時1533-64）。

かなり厳しい判断が下されています。

19

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他方、値下げ販売の合意について、判売主業者の説明に関する判例

例は、書面化されていないとして合意の成立を否定し（東京地判平 8. 2. 5判タ

第一907-188 等）、また、将来の値下げの説
明義務についても、「現に交渉中の相手

１

方とのそれまでの関係や交渉経過あるい

取引物件の説明
私法上の権利関係

は値下げの可能性の程度ないし時期等諸¸ 所有権

般の事情からみて、これを直ちに相手方に伝えなければ信義に反するような特段

ó

他人物の事情があるとき」でなければ違反にな①

他人物の説明ら な い と し て い ま す （ 大 阪 高 判 平 9.

イ

2.27 RETIO 40-33,［15-48］）。

正確な説明をしなかったものａ

市道と処分禁止の仮処分の存在
・東京高判昭52. 3.31②

判時858-69,

説明後の信義則上の義務

判タ355-283

売主業者が日照・眺望等の長所を強調

売主業者が、他人名義の土地（３

して契約の締結を勧誘した場合、信義則筆）の売買において、他人物である

上、自らこれを阻害する行為をしてはなことを説明したが、１筆が市道であらない義務を負います。判例は、売主業

り、他の１筆に処分禁止の仮処分の者がマンションの眺望の良さを強調し、あることを説明せず、不誠実な対応

南側隣地に眺望を阻害する建物が建つ可をしたことには、重要事項説明を怠能性がないと説明したので、買主がこれった売主業者としての付随義務違反

を信じて購入した事案について、売主業があり、買主は、中間金の支払いを者には、「南側隣地に本件マンションのしなくても、契約を解除し、違約金眺望を阻害する建物を自ら建築し、又はの支払いを求めることができる。

これと同視される行為をしないという信ロ

義則上の義務がある」としています（大阪地判平 5.12. 9判時1507-151, 判タ888-

買主も承知していたもの
ａ

買主の銀行融資の拒否
・東京地判昭54. 7. 3212）。

判時953-93,

判タ398-135
売主業者が、土地付売建住宅の売買において、土地が他人名義であることを買主に告げ、買主もこれを承知している場合、買主の銀行融資が二重売買の危険性を理由に拒否され、これを当てにしていた売主業者の土地代金の支払いができなくなったとき、買主は、売主業者に対し、支払済みの金銭の返還を求めること

20

RETIO. 2011. 10 NO.83

ロはできるが、違約金の支払いを求め

範囲の明示が誤っていたものａ

ることはできない。

地番表示上は含まれていないもの
・大阪地判昭50.12. 9 判時821-135②

売却権限の説明イ

売主業者が、建売住宅建設目的で売渡承諾書の交付
ａの土地の売買において、現地で行っ履行しなかったもの
・東京高判昭53. 3.30

た範囲の明示特定が誤っていて、ほ判タ369-167

ぼ中央部分に他人所有の土地が存在

売主業者が、他人名義の土地建物

し、買主業者が当該土地を買い受けの売買において、売渡承諾書等売却ざるを得なくなったことには、地番権限を証する書類の交付を求められ表示上同土地が含まれていないとしながら、これを履行しなかった場合、ても、担保責任がある。
ｂ

これらの義務は売主の付随的な義務合意があるとされたもの
・東京地判昭37. 6.28

ではあるが売主の重要な義務違反であるから、買主は、契約を解除する

法曹175-12

売主業者が、土地（101.61坪）の売買において、私道部分（ 21.20坪）

ことができる。

を含まないと説明して契約を締結し
ô

範囲・面積

たところ、私道部分が含まれている

①

境界・範囲

ことが判明したときは、私道部分を

イ

境界の確認を怠ったものａ

含まないものとしての合意があるか

私道部分（位置指定道路）
・東京地判平20.12.26

ら、買主は、代金の減額を請求する

RETIO 77-ことができる。

106②

売主業者が、中古住宅の売買にお面
イ

いて、私道部分（位置指定道路）の実測との大幅乖離ａ

境界について隣地所有者の越境があ

錯誤無効
・東京地判昭50. 5.14 判時798-59

る旨説明したが、隣地所有者は越境ｂ

積していないと主張しており、境界が山林の売買において、売主業者が確定していないのであるから、売主

代金算定の基礎とした面積に比し業者は債務の本旨に従った履行をして、実測面積が１／４に過ぎないこておらず、買主は、契約を解除するとには、要素の錯誤があり、無効でことができる。

ある。

擁壁敷地部分
・東京地判昭57.6.17

ロ判時1060-102

数量指示売買ａ あたるが消滅時効が成立している

売主業者が、ビル建築目的での土地の売買において、境界の確認を怠ものり、擁壁敷地部分について都有地で・大阪高判昭55.11.11 判時1000-96あると主張されたことには、担保責売主業者が、土地の売買において、任がある。

実測面積124.14坪、坪当り単価１万21

RETIO. 2011. 10 NO.83

3,000円、代金 161万 3,820円で売り

ａ

差押登記があったもの

渡したところ、引渡し13年後になっ・東京地判判決年月日不明（東京高て114.03坪しかないことが判明した

判昭61.11.27判タ646-198 の原審判

ことは、数量指示売買にあたるが、

決）［09-09］

消滅時効が成立している。

売主業者が、土地の売買において、

ｂ 面積の表示はあるがあたらないも７月前の登記簿謄本に基づき抵当権の・東京地判昭39.12.17の設定登記は抹消すると説明した
判時406-58,

が、その後の差押登記等により、履判タ172-207

行できなかったことには、債務不履

売主業者が、土地建物の売買にお行責任がある。

いて、「土地 40.21坪（含私道５坪）、
建物 18.25坪」と表示したが有効面②

積 27.47坪しかなかったことについ根抵当権の設定イ

新たな設定ａて、買主は現地を３度見分し、また詐言を弄したもの

売買価額は坪当り単価を基準として・大阪地判昭63. 5.25

坪数を乗じて計算したものではな

107, 判タ698-241

く、「土地建物は現状のままの契約

売主業者が、土地建物の売買におによる」との特約があることからす

いて、抵当権を抹消したが、その後れば、この土地建物の坪数の表示は、住宅ローン設定に必要だと詐言を弄

その同一性を示すための標識たる意

して権利証を司法書士から取り戻義を有するに過ぎない（なお、本件し、新たな根抵当権を設定したこと

は、売主業者に建ぺい率違反の瑕疵

には、債務不履行責任がある。

判時1316-

担保責任があるとされた）。
ｃ

面積の明示がなくあたらないもの

ô・東京地判昭40.10.30① 担保に入っていることを説明せず、倒判時440-41

その他
産したもの

売主業者が、新築マンションの売イ

買において、面積について明示して代表取締役の責任ａいない場合、売買代金は面積に単価

所有権移転請求権仮登記・東京高判昭48.10.31 判時732-94を乗じて算出されたものではなく、数量指示売買にあたらないから、買売主業者が、土地の売買において、

主は、面積が不足しているとして代高利貸の担保のため所有権移転請求

金減額の請求をすることはできな権仮登記がなされていることを秘しい。

て契約を締結し倒産した場合、売主業者の代表取締役は、商法 266条の¹ 抵当権等ó

抵当権①

抵当権の抹消イ３の規定により、損害賠償責任を負う。
ｂ

買戻特約付きの譲渡
・東京高判昭49. 2.28 金商411-11

できなかったもの

22

RETIO. 2011. 10 NO.83②

売主業者（前事案と同一業者）が、

違法建築物
イ

土地の売買において、資金繰りのた

建築確認のないものａ

め買戻特約付きで譲渡していること

誤った説明をしたもの
・千 葉 地 裁 佐 倉 支 判 平 9. 4.16を秘して契約を締結し、買戻しをしない間に倒産して登記が他に移転し

RETIO 38-32,［11-05］た場合、売主業者の代表取締役は、売主業者が、市街化調整区域内の商法 266条の３の規定により、損害

土地建物の売買において、既存宅地賠償責任を負う。

で建築確認が下りていると誤った説明をしたことには、説明義務違反があり、買主は、契約を解除すること

２

ができる。

公法上の法令制限

ロ 連棟式建物として建築確認をとった¸ 地域地区等の制限
ó

市街化調整区域

①

建築制限
イ

もの
ａ 売却再築困難の説明をしなかった
もの・大阪高判平17. 1.20

虚偽の説明をしたもの
ａ

RETIO 72-100

「既存権利の取得がある」
・浦和地判平 8. 3.28［11-06］

売主業者が、市街化調整区域内の売主業者が、市街化調整区域内の既存宅地の建売住宅の売買におい土地の売買において、既存権利の取て、連棟式建物として建築確認を受得があると虚偽の説明をしたことにけ戸建住宅として建築した違法物件

は、不法行為責任がある。

であるのに、重要事項説明で単に「連棟式住宅」と記載し、これを読ロ 開発許可の検査済証の交付のないもみ上げただけでは、売却再築が困難のなことを買主が承知して契約を締結

ａ 「開発許可を受けている」と説明したとは認められず、要素の錯誤がしたもの
・大阪高判昭58. 7.19あるから、無効である。
判時1099-59,

判タ512-137

ô

用途地域

売主業者が、市街化調整区域内の

①

容積制限
イ

住宅建築目的での土地の売買におい

制限内容
ａて、開発許可の検査済証の交付のな告げなかったもの
・東京地判昭47. 2.29 判時676-40

いものを、開発許可を受けているか
ら建築できると誤った説明をしたこ

売主業者が、住居地域（建ぺい率とには、説明義務違反があり、買主４割）内の私道負担のある土地の売は、契約を解除することができる。

買において、24㎡の建物しか建たないことを告げなかったことには、瑕

23

RETIO. 2011. 10 NO.83

疵担保責任があり、買主は、契約をとなり、将来建替えの際容積率が解除することができる。

200％から 150％に減少することを説明しなかったことは、買主を偽罔

ロ

違反建築物
ａ

して購入させたものであり、買主は、告げなかったもの
・東京地判昭39.12.17

詐欺を理由に契約を取り消すことが判時406-58,

できる。
ｂ

判タ172-207

説明しているもの

売主業者が、第二種空地地区（建・東京地判平21. 2.20

ぺい率３割）内の建売住宅の売買に

162, WL02208012

おいて、違反建築物（建ぺい率７割）

売主業者が、中古マンション（既であることを告げなかったことに存不適格建築物）の一室の売買におは、瑕疵担保責任があり、買主は、いて、「本物件は、東側土地の建物契約を解除することができる。

と一緒に建築されており、将来にお・東京地判平 2. 2.27

いて建替え等の際に同規模、又は同判時1365-79,

RETIO 82-

判タ743-180

規模以上の建物が建築できない場合売主業者が、新築マンションの売がある」と説明したことに、説明義

買において、敷地面積について隣地

務違反はない。

とあわせて建築確認をとり、完成検②

査の際建ぺい率違反であるとして検高さ制限
イ

査済証が交付されていない物件につ

第二種高度地区の斜線制限ａ

いて、そのことを告知せず放置した

説明しなかったもの
・東京地判平21. 4.13

ことには、不法行為責任がある。
ｂ

110

告げているもの・東京地判昭47.12.11

RETIO 77-

判時708-57

売主業者が、第二種高度地区内の売主業者が、住居地域（建ぺい率

土地（33.02㎡）の売買において、３割）内の建売住宅の売買において、買主の取引目的（延べ面積 100㎡程

建ぺい率違反建築物であることを買

度の建物建築）を認識しながら、重主に告げ、買主も承知していたので

要事項説明の際別室で待機し、第二あるから、責任はない。

種高度地区の斜線制限により買主の希望する建物が建築ができない物件

ハ既存不適格建築物ａであることを説明しなかったことに告げなかったもの
・福岡地判平10.10.22

は、説明義務違反がある。
判例集未登
③

載

敷地制限
イ

売主業者が、新築売残りマンショ

住宅建設等指導要綱
ａンの売買において、用途地域の変更

説明しなかったもの
・大阪地判平 9. 6.30

（第一種中高層住居専用地域）によ

369頁

り容積率について既存不適格建築物

24

岡本・仲介

RETIO. 2011. 10 NO.83

ロ

売主業者が、建売戸建住宅の売買

工事施工停止命令違反物件ａにおいて、住宅建設等指導要綱の敷刑事責任・大阪高判昭60.12.17

地制限に違反し、虚偽の建築確認申判時1179-

請により竣工検査を受けられないも153のであることを説明しなかったこと

売主業者が、建売住宅の売買におには、説明義務違反がある。

いて、建築確認を受けずに他人名義で建築し、工事施工停止命令を無視

④

利用制限

して工事を強行し売却したことにイ 回転広場として道路位置指定を受けは、刑事責任がある（懲役６月執行

ているもの
ａ

猶予３年、罰金30万円）。

引渡し21年後の請求・最高判

平13.11.27

民集55-6-

1311,金商1134-3
・東京高判平 9.12.11

õ

接道義務

①

道路位置指定イ

金商1134-8

・東京地判平 9. 4.25 金商1134-9

受けていないものａ 「即時建築可能」と説明したもの
・東京高判昭62. 6.30

売主業者が、土地建物の売買にお判時1240-66,

判タ658-129

いて、その３割近くが回転広場とし

・千葉地裁一宮支判昭61. 8. 8て道路位置指定を受けていることを判説明しなかったことには、瑕疵担保

例集未登載責任があるが、その請求が引渡しを売主業者が、建築目的の土地の売受けた後21年を経過してなされたも買において、接続道路について、道のであるから、消滅時効期間を経過

路位置指定を受けていないのに即時している。

建築可能と誤った説明をしたことには、瑕疵担保責任があり、買主は、

⑤

建築確認
イ

契約を解除することができる。
なお、

確認の有無

買主が建築確認の得られないことを

ａ 宅建業法47条１号に該当するとし知った日は、県庁からの回答があったもの
・大阪高判昭50. 7.15

た日である。
ｂ 接道義務違反の説明をしなかった

判時815-119,

もの判タ329-302

・奈良地裁葛城支判平14. 9.20

売主業者が、新築建売住宅の売買下において、建築確認を受けていない

級裁主要判決情報

ことを秘して売却した場合、是正措

売主業者が、新築建売住宅の売買置の命令を受けることがあるから、において、接続道路について、道路

建築確認の有無は、購入者の利益に位置指定を受けておらず、接道義務関する重要な事項であり、宅建業法に違反することを説明しなかったこ

47条１号に該当する。

とには、瑕疵担保責任があり、買主
は、契約を解除することができる。

25

RETIO. 2011. 10 NO.83

②

接道部分

違反し、建築確認を受けられない事

1.23mしかないもの

イ

情を秘して建売代金の交付を受けた

ａ 買主の認識に誤りがないか確認しことは、詐欺罪を成立させる。

なかったもの¹ 施設・事業制限

・東京地判平 6. 7.25 判時1533-64
売主業者が、買換目的での土地建ó道

物の売買において、接道部分が①

都市計画道路1.23mしかなく、本件土地のみを申イ

路
土地の一部がかかっているものａ

請敷地とした場合適法に建築するこ

説明しなかったものとはほとんど不可能であるから、契・東京地判平22. 1.26

約の締結に先立ち買主に対してその160, WL01268009

認識に誤りがないかどうかを確認す

売主業者が、新築戸建住宅の売買べき注意義務があるところ、これをにおいて、土地の一部が都市計画道

怠ったことには、過失があり、不法路にかかっており、50㎝後退するこ

行為責任がある。

ととなることについて重要事項説明

RETIO 82-

を怠ったことには、債務不履行責任③

二戸一棟の長屋としての建築確認
イがある。

一棟の建物としての建築ａ②

説明をしなかったもの
・大阪高判平11. 9.30

主要生活道路計画
イ

判時1724-60,

土地収用の可能性
ａ

判タ1042-168

説明しなかったもの
・東京高判平21. 5.14

・大阪地判平 8. 6.28 判タ1042-174

RETIO 76-64

売主業者が、新築建売住宅の売買において、公道に1.75mしか接して売主業者が、新築戸建住宅の売買いない本件土地の接道要件をみたすにおいて、土地（約26坪）の30％とため隣地の建売住宅と二戸一棟の長建物の一部が主要生活道路計画にか屋として建築確認を受けながら、一かっており、事業化されると土地収棟の建物として建築したことを説明用の可能性があることを説明しなか

せず、あえて分筆して売買したことったことには、瑕疵担保責任がある。

には、損害賠償責任がある。
④

違反建築物

①

河川区域

川
水没のおそれａ

しなかったもの

誤った説明をしたもの
・東京地判昭61.10.15 判時1248-73

詐欺罪
・東京高判昭57. 2.18

河イ

イ 建築確認を受けられない事情を説明ａô

売主業者が、河川堤外地のテニス

東刑33-2-9

売主業者が、新築建売住宅の売買

コート利用目的での売買において、

において、建築基準法の接道義務に河川区域の指定と水資源開発工事の

26

RETIO. 2011. 10 NO.83

施行について説明をせず、水没のおついて説明しなかったことには、説それはないと虚偽の説明をしたこと

明義務違反がある。

には、不法行為責任がある。

º その他の制限②

河川拡幅対象地イ

建築を認めない行政指導ａó

災害防止制限①

保安林の指定イ

説明しなかったもの
・東京高判平 2. 1.25 金商845-19

説明しなかったもの
ａ

契約の解除
・最高判昭56. 9. 8

売主業者が、ワンルームマンショ

判時1019-73,判

ン建設目的での河川接続地の売買に

タ453-70

おいて、その１／３が河川拡幅対象

売主業者が、宅地造成分譲目的で地で建築を認めない行政指導がなさの山林の売買において、保安林指定れている物件であることを説明しなの事実を告げなかったことには、瑕

かったことには、説明義務違反があ

疵担保責任があり、買主は、契約をり、買主は、契約を解除することが解除することができる。

できる。

・名古屋地判昭53. 1.24

金商606-

19õ

土地区画整理事業①

仮換地指定のなされた土地
イ

売主業者が、宅地造成分譲目的での山林の売買において、保安林指定移転登記
ａの事実を告げなかったことには、瑕

行わなかったもの

疵担保責任があり、買主は、契約を・大阪地判昭29. 7.10 下民5-7-1063

解除することができる。
・岡山地裁津山支判昭51. 9.21

売主業者が、土地区画整理事業施判

行区域内の仮換地指定のなされた土時853-78, 判タ351-303

地の売買において、換地処分公告前

売主業者が、転売目的での山林のであるから、従前の土地について分売買において、保安林の指定につい筆登記又は所有権移転登記をするこて調査説明を怠ったことには、瑕疵とが可能であるにかかわらず、これ担保責任があり、買主は、契約を解を怠ったことには、債務不履行責任除することができる。

がある。
②
ロ

賦課金の納付ａ

イ 屋内消火設備設置義務を免除された

説明しなかったもの
・東京地判平21. 3. 2

防火制限
集会室

RETIO 78-

ａ112

店舗として売却したもの
・横浜地判平11.10.27

売主業者が、土地区画整理事業施

判例集未登

載

行区域内の仮換地指定のなされた土売主業者が、中古マンションの店

地の売買において、賦課金の納付に舗の売買において、本件物件が屋内

27

RETIO. 2011. 10 NO.83

イ

消火設備設置義務を免除された集会

物件の所在
ａ

室であって、店舗として利用できな

全く異なる説明をしたもの

いものであることを知りながら売却

・東京地判昭58. 6.29 判タ508-128

した場合、買主は、詐欺を理由に売売主業者が、投資目的の別荘用地買契約を取り消すことができる。

の売買において、国鉄の駅からそう遠くなく付近に民家が点在する別荘

ô

危険防止制限分譲地の一区画と説明したが、駅か①

空港周辺の高さ制限

ら10㎞離れた交通困難な山中の物件

イ 媒介業者の誤った説明を訂正しなかであったことには、要素の錯誤があったもの
ａ

り、無効である。

錯誤無効・大阪高判平 1. 9.22 判タ714-187

ロマンションの方位ａ

売主業者が、工場建設目的での空不正確な説明をしたもの
・京都地判平12. 3.24

港周辺の土地の売買において、建築

判タ1098-物の高さ制限（0.26m〜2.39m）に184

ついて、媒介業者の誤った説明（２

売主業者が、新築マンション（未〜４m）を訂正しなかったことには、完成）の売買において、全戸南向き

要素の錯誤があり、無効である。

と広告をしたが、62度西に向いていたことは、買主の意思決定に重要なõ

環境保全制限意義を持つ事実について不正確な表①

国立公園特別地域

示・説明をしたものであり、信義則

イ

秘匿したものａ

上の付随義務違反がある。

詐欺取消
・東京地判昭53.10.16 判時937-51

②

道
イ

路

売主業者が、別荘建設目的での国

公道からの進入路
ａ

立公園特別地域内の土地の売買にお現地で見分しているもの
・神戸地裁姫路支判平12. 7.26

いて、その規制についてことさら沈最黙して告知しなかったことは、詐欺

新・判例36頁

であり、買主は契約を取り消すこと

売主業者が、建築条件付土地売買ができる。

において、公道からの進入路（幅員2.5m）について説明しなかったが、進入路の形状は客観的に明らかであ３

り、買主が２回現地で見分しているその他の利用関係のであるから、車での進入に切返しが必要であるとしても、説明義務違¸ 物件の利用等
ó

物件の利用

①

物件の所在・方位反があるとはいえない。
ロ

28

公的除雪サービス

RETIO. 2011. 10 NO.83ａ

誤った説明をしたもの
・釧路地裁帯広支判平15. 3.31

イ

管理組合規約の説明
ａ

最問題はないとしたもの
・東京地判平16. 9.22

新・判例74頁
売主業者が、建売住宅の売買にお

下級裁主要

判決情報

いて、前面道路を公道と説明したが、売主業者が、新築マンション（未その説明が誤っており、公的除雪サ完成）の売買において、ペットの飼ービスを受けられなかったことに育に関し、制定予定の管理組合規約

は、売主業者としての注意義務違反の説明をしたことに、問題はない。

がある。
ロ
③

駐車場

将来の可能性イａ 正確な情報を提供しなかったもの
・大分地判平17. 5.30

第三者所有のもの
ａ

判タ1233-267

正確な説明をしなかったもの
・横浜地判平 9. 4.23 判時1629-103

売主業者が、新築マンションの売売主業者が、新築マンション（未買において、ペットの飼育に関し、完成）の売買において、駐車場につ

先行購入者に対し将来の可能性について「敷地外に20台確保」と重要事いて正確な情報を提供せず、また、

項説明書に記載したが、その所有者

後行購入者に対し先行購入者とのトが第三者であり、利用契約締結の可

ラブルの可能性を説明しなかったこ

否について正確に説明しなかったことには、信義則上の義務違反がある。

とには、売主としての付随義務違反
ハがある。

規約で禁止されているもの
ａ 一部の者に暗黙に認める発言をしロ

一部借上げ駐車場ａ

たもの
・東京地判平13.10. 9

その説明をしなかったもの
・東京高判昭53. 5.31 判タ368-237

RETIO 81-24

売主業者が、新築マンション（未売主業者が、新築マンション（未完成）の売買において、駐車場（５完成）の売買において、ペットの飼台）付きとして広告し、５台をこえ育に関し、規約で禁止されているにる申込みについても借上げ駐車場にもかかわらず、一部の者に対しこれ

より駐車場賃貸借契約を締結した場を暗黙に認める発言をし、ペットの合、本来の駐車場と性格を異にする飼育が禁止されていると信じて購入ものであることを説明していなかっした者に精神的苦痛を与えたことにたのであるから、借上げを理由に契は、責任がある。

約を解除して、明渡しを求めること⑤はできない。

バルコニーの避難通路
イ④

ペットの飼育説明しなかったものａ29

特異なものでないとしたもの

RETIO. 2011. 10 NO.83

・広島地判昭54. 3.23

イ

判タ392-163

大量の産業廃棄物等ａ

売主業者が、中古マンションの売特別の除去工事が必要なもの

買において、バルコニーが緊急時の・東京地判平 4.10.28

避難通路とされていることを説明し

124, 判タ831-159

なかったが、その制限の程度が大き売主業者が、土地建物の売買におくなく特異なものでもないから、特いて、地中に大量の産業廃棄物等がに売主が避難通路としての利用制限

存することを知りながら買主業者にがない旨を明示したような特別の場

説明せず、特別の除去工事が必要と合でなければ瑕疵にあたるとはいえなったことには、瑕疵担保責任があず、瑕疵担保責任はない。

り、商法第 526条第 ３項の適用が判時1467-ある。
ô

設備機器の取扱い①

専有部分の防火扉
イロ

水資源開発公団の導水管ａ

損害がないとしたもの
・東京地判平 9.10.17

操作方法の説明義務ａ49,［08-16］

火災による死亡・最高判平17. 9.16

RETIO 42-

判時1912-8, 判

売主業者が、別荘地（1,150㎡）

タ1192-256の売買において、水資源開発公団の売主業者が、分譲マンションの売導水管埋設の事実を秘して説明しな買において、専有部分の防火扉の電かったことには、瑕疵担保責任があ源スイッチの位置、操作方法等を説るが、22㎡に過ぎず、建物所有の用明しなかったが、売買契約の付随義に供さないものであるから、損害が務として、これを説明すべき義務があるとはいえない。

ある。
ハ②

プロパンガス器具イ

マンホール等の残置
ａ・大阪地判昭57. 5.20

取扱説明中の安全確認
ａ

判土（土）

2152

火災事故の発生・東京地判昭60. 9.24

宅地が陥没したもの

判時1190-58,

売主業者が、造成宅地の売買にお判タ589-100

いて、マンホール・旧排水管を残置売主業者が、建売住宅の売買におし、その説明をしないまま、４年後いて、プロパンガス器具の取扱説明

下水が溢水等して宅地が陥没するこ

中、専門業者の立会いを求めず、漫ととなったことには、瑕疵担保責任

然と元栓を開いて、火災事故を惹起がある。

したことには、不法行為責任がある。
二¹ 物件の瑕疵

構造物等の存在ａ

瑕疵にあたらないとしたもの

ó

物理的瑕疵

・東京地判平22. 4. 8 RETIO 81-53①

埋設物の存在売主業者の建売住宅の売買におい30

RETIO. 2011. 10 NO.83て、敷地内にコンクリート製の構造

買主が建築した建物の基礎等に亀裂物等が埋設されていても、居住用建が生じたことには、不法行為責任が物敷地としての一般的な利用が大きある。

く妨げられているとはいえないし、ハ

また、増改築や建替えの必要性は新軟弱地盤
ａ 「地盤改良が必要な場合がある」

築建物の売買において直ちに現実化との記載

することのない不確実なものである

・名古屋高判平22. 1.20

から、瑕疵にはあたらない。

RETIO

80-134ホ

基礎杭の残置ａ

売主業者が、分譲地の売買におい説明しているもの
・東京地判平22. 8.30て、地盤が軟弱で地盤改良工事が必RETIO 82-

要なものであったにもかかわらず、

166

単に「造成地のため地盤調査後地盤売主業者が、土地の売買において、改良が必要な場合がある」と記載し「基礎杭が残置されています。種類、たことは、記載内容があいまいで、本数等については別紙『全体杭配置

瑕疵があることを明示したものでは図』等を参照してください」と重要ないから、瑕疵担保責任を免れない。
ｂ

事項説明書で説明しているから、隠説明のないもの・東京高判平13.12.26

れた瑕疵にはあたらない。

判タ1115-185②

・東京地判平13. 6.27

不等沈下
イ

建物の勾配の傾斜ａ

判時1779-44,

判タ1095-158「現状有姿売買」

売主業者が、新築建売住宅の売買・千葉地裁松戸支判平 6. 8.25

判において、当該土地が軟弱地盤のた

時1543-149

め床の変形、外壁の亀裂等を来した売主業者が、中古住宅の売買におことには、瑕疵担保責任があり、買いて、「現状有姿売買」と説明して主は、契約を解除することができる。
ｃ

も、土地の不等沈下により建物の勾買主業者も知り得たもの
・大阪地判昭60.11.15

配の傾斜があることには、瑕疵担保

判時1199-117, 判タ600-126

責任がある。

売主業者が、宅地分譲目的の造成
ロ

建物の基礎の亀裂
ａ

団地の売買において、軟弱地盤対策

ごみの放置
・秋田地判平10.11.20

として土地改良工事を行い、４〜５
判自194-88

年後の分譲を前提としていたのに、売主業者が、土地の売買において、圧密沈下が続き、６年たっても分譲

地下に堆積したごみの存在を知りなできないことには瑕疵があるが、買がら、これを除去することなく宅地主業者も取引上一般に要求される程に造成・分譲して、不等沈下が生じ、度の注意を払えば、その可能性を知31

RETIO. 2011. 10 NO.83

り得たのであるから、隠れた瑕疵に・東京地判平15. 4.10 判時1870-57

はあたらず、瑕疵担保責任はない。

売主業者が、新築マンションの売買において、１階部分が浸水しやす

③

擁壁の亀裂
イ

いことを知りながらその対策を講じ

大規模な補修工事が必要なものａ

なかったことには、瑕疵担保責任が「大したことはない」

あり、特約期間（引渡し後２年）を・大阪高判平 2. 1.24 判タ721-180

過ぎても、責任を負わなければなら売主業者が、土地の売買において、ない。

擁壁の亀裂について、大規模な補修
ロ

工事が必要なのに大したことはない

駐車場部分の冠水
ａと誤った説明をしたことには、要素瑕疵にあたらないとしたもの
・東京高判平15. 9.25の錯誤があり、無効である。

判タ1153-167④

・さいたま地裁川越支判平14. 9.24

雨もり・白ありイ

雨もりａ

最新・判例34頁

調査説明をしなかったもの
・東京地判平13. 1.29

売主業者が、新築建売住宅の売買

RETIO 56-において、駐車場部分の冠水しやす

47いことを説明しなかったが、建物敷売主業者が、中古マンションの売地としての利用に具体的な支障が生買において、雨もり等の隠れた瑕疵

じているものではなく、隠れた瑕疵

がないか調査説明をしなかったことがあったとはいえない。

には、調査説明義務違反による債務⑥

不履行責任がある。

強度不足
イ

ロ

白あり
ａ

ａ

「新耐震基準に基づく安心設計」
・札幌地判平22. 4.22 判時2083-96

構造耐力上危険性のあるもの
・東京地判平18. 1.20⑤

耐震偽装マンション

判タ1240-

売主業者が「新耐震基準に基づく

284

安心設計」として販売したマンショ

売主業者が、競売で取得した中古ンが耐震偽装マンションであった場

建物（リフォーム）の売買において、合、当該契約は、耐震強度を具備し「現況有姿売買」と説明しても、土た建物であることを当然の大前提と台が白ありに浸食され、構造耐力上してなされたものであり、耐震強度

危険性を有することには、瑕疵担保に関し錯誤があるから、要素の錯誤責任がある。

があり、無効である。

浸水・冠水
イ

⑦

建物の浸水
ａ

排水・通気設備
イ

対策を講じなかったもの

地下壁の排水設備
ａ

32

浸水現象

RETIO. 2011. 10 NO.83

・神戸地判平 9. 9. 8ａ判時1652-114,

・千葉地判昭59. 8. 7 判時542-245

判タ974-150

ロ

売主業者が、転売目的での土地建売主業者が、土地建物の売買にお物の売買において、地下壁の排水手

いて、買主の食堂経営目的を知りな段として水抜き空間及び排水パイプ

がら、これに適しない浸透式排水施の設置を約束しながら、これを設け設を引き渡したことには、買主の営ずに浸水現象が生じたことには、瑕業に適合すべき排水処理施設の設置

疵担保責任があり、買主は、契約をについて調査確認を怠った注意義務

解除することができる。

違反がある。

通気管の開口ａ

食堂に適しないもの

ロ

異臭の流入

厨房用換気設備ａ・東京高判平 6. 2.24 判タ859-203

設備不足のもの・東京高判平 1. 8.10 金商838-14

売主業者が、賃貸目的での新築マ

売主業者が、飲食店経営目的でのンションの売買において、瑕疵なきマンションの売買において、厨房用建物を引き渡すべき合意があったの

換気設備が不足していて建築基準法に、通気管の先端が天井裏で開口し、に違反しないで設置することは不可

汚水の湿気と異臭が屋内に流入した能であることを説明しなかったこと

ことには、瑕疵担保責任がある。

には、責任があり、買主は、契約を解除することができる。

ô

法律的瑕疵

①

土地の法律的瑕疵ハイ 他の土地と重複している蓋然性の高ａ

購入目的の表示のないもの
・東京地判平21. 5.15

い土地
判時1274-

売主業者が、キャバレー賃貸中の115, 判タ665-178

事務所店舗ビルの売買において、避売主業者が、公図の記載と形状が難階段の建築基準法適合性についてほぼ符合し、実測面積も公簿面積と情報提供をしなかったが、契約締結

見合った土地を売り渡した場合におの際買主業者がその購入目的を表示

いて、他人の所有地と重複している

した形跡がなく、キャバレー等への蓋然性の高いものであったときは、賃貸を前提とした契約締結とは認め

将来訴訟等法的解決をみる以外ない

られないから、後日買主業者が是正という意味において法律的な支障が工事を行うこととなったことについあり、瑕疵担保責任がある。

て、売主業者に責任があるとはいえない。

②

設備の法律的瑕疵イ

RETIO 79-

84ａ 法的解決以外に手段のないもの
・京都地判昭62.12.10

避難階段

õ

排水処理施設33

心理的瑕疵

RETIO. 2011. 10 NO.83

①

自殺物件
イ

居住目的での中古建物の売買にお

飛降り自殺
ａ

いて、６年半前の投薬治療患者の死知っていたもの・東京地判平20. 4.28

亡について売主業者から説明がなか
判タ1275-ったが、死体検案書に睡眠薬中毒に329

よる自殺という記載があるものの致

売主業者が、収益目的の中古マン

死量に達するものではなく、自殺のションの売買において、２年１月前

事実は認められないから、売主業者に飛降り自殺があったことを知ってに瑕疵担保責任はない。

いながら、これを告知・説明しなかニったことには、告知・説明義務違反

競売入手物件ａがある。

「事故物件（自殺）」の記載
・東京地判平18. 7.27

ロ

82

縊死自殺
ａ

引渡し５日前の賃借人の自殺
・東京高判平22. 7.20

売主業者が、建売住宅建設目的で

RETIO 82-の土地建物（競売入手物件）の売買

168
・横浜地判平22. 1.28

RETIO 78-において、現況調査報告書の記載
判タ1336-（「事故物件（自殺）」）の把握に努め

183

ず、１年４ヵ月前の自殺を説明しな

収益目的の賃貸アパート（築１年、かったことには、注意義務違反があ10室）の売買において、引渡し５日る。

前にその一室の賃借人が縊死自殺し②たことは、危険負担条項の毀損にあ殺人事件
50年前の殺人事件

イ

たり、売主業者がその損害を負担しａ

なければならない。

媒介業者が説明しなかったもの
・東 京 地 裁 八 王 子 支 判 平 12. 8.31

ハ岡本・仲介 434頁

睡眠薬自殺
ａ

病院での死亡・東京地判平21. 6.26

売主業者が、造成宅地の住宅建築
RETIO 78-

目的での売買において、50年前の殺76人事件の事実を買主に伝えるよう媒

売主業者が、収益目的の中古建物介業者に指示したのに、媒介業者がの売買において、元所有者の親族がその説明をしなかった場合、瑕疵担

１年11月前に睡眠薬自殺を図り、病保責任がある（媒介業者には、説明院で死亡したことを知らずに告げな義務違反がある）。

かったことには、瑕疵担保責任がある。
ｂ

自殺とは認められないとしたもの
・東京地判平22. 1.15

RETIO 79-

ö

環境的瑕疵

①

ホルムアルデヒド
イ 環境物質対策基準を相当程度超える

96

水準のもの

34

RETIO. 2011. 10 NO.83

ａ・東京地判平17.12. 5ロ・大阪地判平11. 5. 8 RETIO 49-73

虚偽の広告
判時1914-

売主業者が、新築マンション（未107, 判タ1219-266

完成）の売買において、階下ポンプ

売主業者が、新築マンション（未室の騒音についての質問に対し、完成）の売買において、環境物質対「昔はしたが、今はしない」と答え

策基準適合の家具使用とチラシで広たが、その騒音がひどく、N-45で告したのに、入居後のホルムアルデ

３級（遮音性能上最低限度）となっヒド濃度が相当程度超える水準にあたことには、要素の錯誤があり、無ったことには、瑕疵担保責任がある。

効である。

F2等級の建材の使用
ａ

居室の遮音性能

説明しなかったもの
・東京地判平21.10. 1②

ハａ

問題のないもの・神戸地判平14. 5.31

消法82-267,

下級裁主要

判決情報

売主業者が、新築マンション（未売主業者が、新築マンション（１完成）の売買において、F1等級で階）の売買において、居室の遮音性はなく、F2等級の建材を使用した能について特別な保証をしたとは認のに、その事実とそれに伴うリスク

められず、また、環境基準に照らしについて説明をせず、買主がシック買主の居室は通常人の居住に支障のハウス症候群から化学物質過敏症にない程度の遮音性能を有することに移行したことには、不法行為責任が問題はなく、隠れた瑕疵があるとは

ある。

いえない。

騒

RETIO 78-108

イ

音

③

防音サッシ
ａ

イ

性能不十分のもの
・福岡地判平 3.12.26

土壌汚染
高濃度の油分の含有ａ

土壌の入替え・東京地判平21. 3.19

判時1411-RETIO 79-10192

売主業者が、新築マンション（未売主業者が、転売目的の土地建物完成）の売買において、高性能防音の売買において、その土壌が高濃度

サッシを使用しており、鉄道騒音はの油分で汚染されており、土壌を入大丈夫だと説明したが、その性能がれ替えるしかないことには、瑕疵担不十分で、不眠・不快感を与えたこ

保責任がある。

とには、不法行為責任がある。
ロ
ロａ

階下ポンプ室ａ

鉛等の存在
高額の処理費・東京地判平20. 9.24

「昔はしたが、今はしない」

72

・大阪高判平12.12.15 判時1758-58

35

RETIO 76-

RETIO. 2011. 10 NO.83

ａ

売主業者が、分譲マンション建設「午前中の日照は確保される」目的の土地の売買において、前所有

・東京地判平 5. 3.29 判時1466-104

者からの地質報告書により説明した売主業者が、新築マンション（未が、その後の調査により地中に鉛・完成）の売買において、隣地の建築

カドミウム・アスベストが存在し、についての買主の質問に対し、ビルその処理に高額の費用を要すること

は建つが午前中の日照は確保されるが判明したことには、瑕疵担保責任と説明し、買主がこれを信じて買っがあり、買主業者は、契約を解除す

たのに、一日中日が当たらなくなっることができる。

たことには、要素の錯誤があり、無商法 526条の適用

ｂ・東京地判平21. 3. 6

効である。
RETIO 77-ｂ

「承諾がなければ建たない」
・東京地判平10. 9.16130判タ1038-226

売主業者が、土地建物の売買において、指定基準を超える鉛の存在を売主業者が、中古マンションの売告げなかったが、買主が商人であり、買において、隣地の建築についての引渡しを受けた後６ヵ月を経過して買主の質問に対し、本件マンションいるから、買主は、瑕疵担保責任をの区分所有者の承諾がなければ建た追求することができない。

ないと虚偽の説明をし、買主がこれを信じて買ったのに、日照が阻害さ

÷

経済的瑕疵

れることとなったことには、要素の①

投資用マンション

錯誤があり、無効である。

イ

収益価値に関する瑕疵
ａ

賃料収入の確保不能
・東京地判平21.12.28

ロ
RETIO 82-

契約の解除
ａ 「２階建しか建たないとの約定が164, WL12288011

ある」

売主業者が、中国人向け収益目的

・大阪地判昭61.12.12 判タ668-178

での賃貸マンションの売買におい売主業者が、新築マンション（未て、猶予期間（４ヵ月）経過後の月完成）の売買において、隣地の建築

額 100万円程度の賃料収入を保証しについて、２階建建物しか建たない

たのに、その確保ができなかったことの約定があるから日照が確保されとには、目的物の収益価値に関してると説明したのに、隣地が売却され隠れた瑕疵があり、瑕疵担保責任をて４階建建物が建築されたことに負う。

は、瑕疵担保責任があり、買主は、契約を解除することができる。

º 日照・眺望ó日①

虚偽の説明をしたもの
イ

照ハ

隣地を売却したもの
ａ 「現状よりも高い建物は建たない」
・東京地判平13.11. 8 判時1797-79

錯誤無効

36

RETIO. 2011. 10 NO.83

売主業者が、新築マンション（未地の売買において、南側隣地の高架完成）の売買において、隣地につい道路建設工事を知悉しながら、これて現状（平屋建）よりも高い建物はを告知しなかったことには、重大な建たないと説明したのに、これを他義務違反がある。

に売却して、２階建建売住宅が建築③されたことには、不法行為責任及び知らなかったもの
イ

債務不履行責任がある。

隣地のマンション建築計画ａ

ニ

・東京地判昭49. 1.25

オーバートークａ

１年後の建築「しばらくは建たない」
・東京高判平11. 9. 8

判時746-52,

判タ307-246

判時1710-

売主業者が新築マンション（未完110, 判タ1046-175

成）を売買した１年後、隣地所有者

売主業者が、新築マンション（未が５階建マンションを建築したこと完成）の売買において、南側隣地にについて、売主業者は、その計画をしばらく建物は建築されない旨の期知らなかったから、調査説明義務違待を持たせて契約を締結させたが、反があるとはいえない。
ｂ

その６月後に11階建マンションが建買主が認識可能であったもの
・札幌地判昭63. 6.28

築されることとなったことには、正判時1294-

確な情報を提供しなかった告知義務

110違反がある。

売主業者が新築マンション（未完成）を売買した後、西側隣地所有者②

秘匿したものイ

が10階建マンションを建築したこと

隣地所有者の建築計画告知の申入れについて、買主は同土地に将来マンａ 購入の意思決定に重要な意義をもションが建つことを認識可能であつ事項

り、また、売主業者は隣地所有者の・東京地判平11. 2.25 判時1676-71

計画を知らなかったから、信義則違売主業者が、新築マンション（未反による債務不履行責任があるとは完成）の売買において、南側隣地所いえない。

有者から社宅建築計画を告知するよロ

う申入れを受けながら、故意にこれ買主の取引目的ａ 媒介業者は知っていたが、売主業を秘匿したことには、購入の意思決者は知らなかったもの

定に重要な意義をもつ事項について

・千葉地判平14. 1.10の告知義務違反がある。

判時1807-118
ロ

高架道路建設工事ａ

売主業者が、土地建物の売買にお媒介業者に告げなかったもの

いて、南側隣地の擁壁建設計画を説・松山地判平10. 5.11 判タ994-187

明しなかったことについて、買主の売主業者が、住宅建築目的での土

環境重視の取引目的を知らされてい

37

RETIO. 2011. 10 NO.83

なかったのであるから、説明義務違完成）の売買において、買主の隅田反があるとはいえない。

川花火観望目的を知りながら、その１年後に自ら東側隣地に高層マンシ④

知っている事項は説明したもの
イ

ョンを建築したことには、不法行為

保健センターの建築ａ

責任がある。
・仙台地決平 7. 8.24

公共施設用地としての利用予定
・東京地判昭58.12.27

判時1564-105, 判タ893-78

判時1124-191, 判タ521-151

売主業者が、新築マンション（未売主業者が、新築マンション（未完成）の売買において、仙台の眺望完成）の売買において、隣地は公共を強調しながら、その後南側隣地を施設用地であると説明した１年後、買い受けてマンションの建築に着工

５階建保健センターが建築され、日したことは、信義則上の義務に違反照が阻害されることとなったことにし、その背信性が著しいから、工事

ついて、売主業者は、知っている事を続行してはならない。
ｂ

項をすべて説明したのであるから、他に売却したもの
・大阪地判平 5.12. 9

説明義務違反があるとはいえない。

判時1507-

151, 判タ888-212ô眺望

売主業者が、新築マンション（未①

強調したもの完成）の売買において、大阪湾の眺イ

眺望阻害行為ａ

望を強調しながら、その１年後南側自ら建築したもの

隣地を他に売却し、マンションが建・横浜地判平 8. 2.16 判時1608-135

築されたことは、信義則上の義務に売主業者が、新築マンション（未違反した違法なものであり、不法行

完成）の売買において、草津の眺望

為責任がある。
ｃを強調しながら、引渡し３年後に自・東京地判平 2. 9.11 判タ753-171

ら東側隣地にマンションを建築した
ことには、不法行為責任がある。
・札幌地判平16. 3.31

受忍限度を超えないもの
売主業者が、新築マンションの売

下級裁主要買において、伊豆高原の眺望を強調

判決情報しながら、その２年後海側隣地に４売主業者が、新築マンション（未階建保養所の建築に着工したが、国完成）の売買において、札幌の眺望

立公園第二種特別地域の規制に適合を強調しながら、その１年後自ら南し、買主の眺望阻害現象のための設側近隣（57m）の土地に高層マンシ

計変更もしており、眺望阻害の程度

ョンを建築したことには、不法行為も受忍限度を超えるものではないか

責任がある。

ら、買主は、工事続行の禁止を求め

・東京地判平18.12. 8

判時1963-83,

ることはできない。

判タ1248-245
ロ

売主業者が、新築マンション（未38

眺望阻害要因RETIO. 2011. 10 NO.83ａ

秘匿したもの・東京地判平18. 8.30

ョン建築計画については知らなかっ岡本・仲介たのであるから、告知義務違反があ465頁, RETIO 79-69

るとはいえない。
ｄ 保証があったとは認められないも売主業者が、新築マンション（未の完成）の売買において、一般的な環
境の変化については説明をしたが、・東京地判平 2. 6.26 判タ743-190

北側隣地所有者の３階建建築計画を売主業者が、リゾートマンション

故意に告げなかったことは、消費者の売買において、南房総の眺望を強契約法第 ４条第 ２項の不利益事実調したが、その３年後隣地にマンシの不告知に該当し、買主は、契約をョンが建築されたことについて、眺

取り消すことができる。

望は変更を余儀なくされるもので、

ｂ 完成後の眺望の正確な情報提供義

その保証があったとは認められない

務から、責任があるとはいえない。

・大阪高判平11. 9.17

判タ1051-286②

・京都地判平10. 3.24

眺望の変化の説明等をしているもの
イ

判タ1051-290

マンション建設の予定ａ

説明を尽しているもの
・東京地判平12. 2.14

売主業者が、新築マンション（未最新・判例完成）の売買において、二条城の景

43頁

観を強調しながら、これを阻害する

売主業者が、新築マンション（未隣接ビル屋上のクーリングタワーの完成）の売買において、眺望につい存在を説明しなかったことには、完て、隣接地にマンション建設が予定

成後の眺望の正確な情報提供義務のされており変化が予想される旨重要違反があり、買主は、契約を解除す

事項説明において説明しているのでることができる。

あるから、広告に「都市を望む豊か・福岡地判平18. 2. 2 判タ1224-255

な景観」との文言があり、入居段階

売主業者が、新築マンション（未で同マンションが完成して景観が変完成）の売買において、「全戸オー化していても、説明義務違反はない。
ｂ

シャンビュー」と眺望を強調しなが・大阪高判平19. 9.21

ら、これを阻害する電柱・送電線の・大阪地判平18.10.27

明義務違反があり、買主は、契約を

岡本・仲介

212頁

解除することができる。
その存在を知らなかったもの
・東京地判平 5.11.29

岡本・仲介

212頁

存在を説明しなかったことには、説ｃ

買主も承知していたもの

売主業者が、新築マンション（未判時1498-98

完成）の売買において、眺望につい売主業者が、リゾートマンションて、南側近接地にマンション建設計の売買において、北アルプスの眺望

画のあることを説明し、買主も同説を強調したが、隣地所有者のマンシ明会に出席する等これを承知して買39

RETIO. 2011. 10 NO.83

い受けたのであるから、説明義務違反はない。
ロ

眺望の変化の可能性
ａ

十分説明しているもの
・大阪地判平20. 6.25

RETIO 71-104
売主業者が、新築マンション（未完成）の売買において、隣地に中高層建築物が建築されて眺望に変化が生じる可能性があることを十分説明しているのであるから、説明義務違反があるとはいえない。
ｂ 眺望を強調せず、変化を予定しているもの
・大阪地判平11.12.13

判時1719-101
売主業者が、新築マンション（完成）の売買において、眺望を強調せず、南側隣地について「将来建築物が増改築され環境が変化することがあるので、ご了承ください」と説明をしていることに、説明義務違反があるとはいえない。
・大阪地判平11.12.24

岡本・仲介

472頁
売主業者が、新築マンション（完成）の売買において、眺望の良さを宣伝せず、分譲後の周辺の環境が変化し得ることを予定していたのであるから、８年後33m離れた地点にマンションを建築しても、買主の利益を不当に侵害したとは認められない。

40