⻑期優良住宅の普及の促進に関する法律等の改正について

2022 年 1 ⽉ 28 ⽇
⽇本 ERI 株式会社
⻑期優良住宅の普及の促進に関する法律（以下、⻑期優良住宅法）の施⾏から 10 年が経過することを踏まえ、2021 年 5 ⽉ 28 ⽇に「住宅の質の向上及び円滑な取引環境の整備のための⻑期優良住宅の普及の促進に関する法律等の⼀部を改正する法律」が公布されました。これを受けて「⻑期優良住宅の普及の促進に関する法律」の⼀部改正、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の⼀部改正、「特定住宅瑕疵担保責任の履⾏の確保等に関する法律」の⼀部改正等が⾏われます。
改正概要は下記の通りです。内容についてご確認いただき、計画等にお役⽴てください。

記■ 改正スケジュール【 2021 年 9 月 30 日 施行 】
・ 住宅紛争処理に時効の完成猶予効を付与【 第一弾施行 ： 2022 年 2 月 20 日 施行 】
・ 共同住宅について、区分所有者がそれぞれ認定を受ける仕組みから管理組合が⼀括して認定を受ける仕組みに変更（住棟認定）
・ 住宅性能評価を⾏う⺠間機関が住宅性能評価と⻑期優良住宅の基準の確認を併せて実施
・ 認定基準に災害リスクに配慮する基準を追加（災害の危険性が特に⾼いエリアを認定対象から除外等）
・ 特定⾏政庁が許可した施設等の容積率特例の創設（「⻑期優良型」総合設計）【 第二弾施行 ： 2022 年 10 月 1 日 施行 】
・ 良質な既存住宅を⻑期優良住宅として認定する制度を創設
・ リフォーム、既存住宅売買等に関する瑕疵保険に加⼊した住宅に係る紛争を住宅紛争処理の対象に追加

１

■【 第一弾施行 】 改正の概要（１）「共同住宅について、区分所有者がそれぞれ認定を受ける仕組みから管理組合が一括して認定を受ける仕組みに変更（住棟認定）
譲受⼈決定に伴う計画変更等の変更認定申請は、分譲事業者と区分所有者が住⼾毎に変更⼿続きを⾏う必要がありましたが、管理組合設⽴後に分譲事業者と管理組合が住棟単位で⼀括して変更⼿続きすることが可能となります。改正前・改正後の⽐較は以下の通りです。
改正前

改正後

住⼾単位認定住棟認定

住⼾毎の都度の変更⼿続きが必要管理組合設⽴後に⼀括して変更申請が可能⇒住⼾毎に対し認定通知書発⾏⇒住棟に対し認定通知書発⾏

認定（認定通知書︓住⼾数分発⾏）（認定通知書︓住棟 1 枚発⾏）

分譲事業者

分譲事業者

分譲事業者＋区分所有者

分譲事業者＋管理組合の管理者等

区分所有者

管理組合の管理者等

当初
認定申請
変更
認定申請
維持保全
実施主体

※計画の変更（譲受⼈の決定）の認定申請について施⾏⽇（2020 年 2 ⽉ 20 ⽇）以前に認定申請（旧基準適⽤）した場合における最初の「変更認定申請」の申請⽇が施⾏⽇以降のものについては、その申請から新しい⼿続き（住棟認定）が適⽤されます。

（２）住宅性能評価を行う民間機関が住宅性能評価と長期優良住宅の基準の確認を併せて実施（住宅性能表示制度との一体申請）
認定前の技術的審査に登録住宅性能評価機関を活⽤することは任意でしたが、今後⻑期優良住宅を申請する場合は、認定前の⻑期使⽤構造等の確認に登録住宅性能評価機関を活⽤することが法律で位置づけられます。

※従前通り(A)のルートも可２

（国⼟交通省資料より抜粋）

⻑期優良住宅と住宅性能評価の両⽅を利⽤する場合はそれぞれの申請・審査が必要でしたが住宅性能評価の申請に併せて⻑期使⽤構造等の確認（性能評価⼀体）の申請が可能となります。
⻑期使⽤構造等である旨の確認結果が添付された確認書若しくは住宅性能評価書⼜はこれらの写しを添えた場合、⻑期使⽤構造等に係る基準に適合しているものとして、所管⾏政庁の審査が省略されます。（認定申請時の添付図書も所管⾏政庁審査部分のみ添付となります。）
住宅性能評価は装着せず⻑期優良住宅の基準のみの確認（確認書）も引き続き可能です。
《認定申請の手続きフロー》 ※登録住宅性能評価機関での審査を活用する場合
改正前
登録
住宅性能評
価機
関申請

所
管⾏
政
庁

申請

・技術的審査依頼書

改正後（確認書）

改正後（性能評価⼀体）

⻑期確認のみ⻑期確認＋性能評価・⻑期確認申請書

審査・住宅性能評価申請書
・住宅性能評価・⻑期使⽤構造等

・⻑期使⽤構造等

・⻑期使⽤構造等

・⻑期確認書・住宅性能評価書

・その他基準交付・適合証（⻑期使⽤構造等適合）（共同住宅︓申請住⼾数分）（共同住宅︓住棟 1 枚）

（共同住宅︓申請住⼾数分）

・申請書

・申請書

・申請書

・添付図書

・添付図書（⻑期使⽤構造等の ・添付図書（⻑期使⽤構造等の確認に係る内容を除く）

確認に係る内容を除く）

・⻑期確認書・住宅性能評価書

・その他基準・その他基準・その他基準・認定通知書・認定通知書・認定通知書（共同住宅︓申請住⼾数分）（共同住宅︓住棟 1 枚）

（共同住宅︓住棟 1 枚）

・適合証
審査交付

・⻑期使⽤構造等３《認定申請時の添付図書》※長期確認書もしくは住宅性能評価書又はこれらの写しを添えた場合

改正前

改正後明⽰すべき事項※――

設計内容説明書付近⾒取り図付近⾒取り図・⽅位、道路及び⽬標となる地物

配置図

配置図

・縮尺、⽅位、敷地境界線、敷地内における建築物の位置及び申請に係る建築物と他の建築物との別仕様書

―

各階平⾯図

―

各階平⾯図

・縮尺、⽅位、間取り、各室の名称、⽤途及び⼨法、居室の⼨法、階段の⼨法

⽤途別床⾯積表

⽤途別床⾯積表

・⽤途別床⾯積表・⽤途別の床⾯積

床⾯積求積図

床⾯積求積図・床⾯積の求積に必要な建築物の各部分の⼨法及び算式

２⾯以上の⽴⾯図

２⾯以上の⽴⾯図

・縮尺、外壁、開⼝部の位置

断⾯図⼜は矩計図

断⾯図⼜は矩計図

・縮尺、建築物の⾼さ、外壁及び屋根の構造、軒の⾼さ、軒及びひさしの出

伏図 （基礎伏図、各階床――――――――

伏図、⼩屋伏図）

各部詳細図（外壁や天井等の納まり等）

各種計算書（構造計算書、省エネ計算書等）

機器表（換気設備や給排⽔設備の種類等）※

災害基準の評価に必要と考えられる書類については、各⾏政庁において別途定められます。

「認定申請⽇」が施⾏⽇の前か後かで判断します。

《旧基準と新基準の適用について》【新基準】災害配慮基準、容積特例の適用
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旧基準旧基準

△ → ▲

□ → ■

依頼

認定申請

適合証

認定△ → ▲

□ →■

依頼

認定申請

認定

32/20 以降適合証活用できない
32022/2/20（施⾏⽇）

適合証

△ → ▲

□ →■

依頼

認定申請

適合証

新基準

４

認定

◎ → ●

□ → ■

申請

認定申請

確認書

認定

技術的審査の適合証を添付した認定申請については改正施⾏⽇より前までの申請を推奨しています。（評価機関向け説明会

質問への回答（2021/10/8 時点）による）（３）認定基準に災害リスクに配慮する基準（災害配慮基準）を追加（災害の危険性が特に高いエリアを認定対象から除外等）
現在、⻑期優良住宅の認定にあたり、地震以外の災害リスクは考慮されていません。
今般の改正により、認定基準に「⾃然災害による被害の発⽣の防⽌または軽減に配慮されものであること」が追加されます。

（国⼟交通省資料より抜粋）

例えば、災害の危険性が特に⾼いエリアは認定対象から除外されます。⼀定の災害の危険性はあるものの居住継続が必要とされる区域については所管⾏政庁において必要な措置を求めることができることとされています。
認定申請の際は建設地管轄の所管⾏政庁の要綱において災害配慮基準の確認をお願いします。
基本的な考え⽅○⾃然災害のリスクは地域により多様であることから、所管⾏政庁が地域の実情を踏まえ、災害配慮基準を設定するが、⻑期優良住宅の趣旨を踏まえた配慮の⽅法について、国が基本⽅針を⽰す。
○「⻑期にわたり良好な状態で使⽤していく」とする⻑期優良住宅の趣旨を踏まえ、その⽴地する地域において想定される⾃然災害のリスク（種類や被害の程度等）に応じて、「原則、認定を⾏わない」、「必要な措置を求めて認定する」等の配慮を求めることとする。

基本方針※⾃然災害のリスクに応じた各区域の扱い・考え⽅

ⅰ．⼟砂災害特別警戒区域などの⾃然災害のリスクが特に⾼い区域については、⻑期にわたり良好な状態で使⽤することに適しているとは⾔えないことから、認定を⾏わないことを基本とする。
（地すべり防⽌区域、急傾斜地崩壊危険区域、⼟砂災害特別警戒区域等）
ⅱ．災害危険区域のように⾃然災害のリスクに応じて建築禁⽌から建築制限まで、建築規制の内容が様々である区域については、所管⾏政庁の判断で、その建築制限の内容を、認定除外も含めて強化することができることとする。
（災害危険区域等、津波災害特別警戒区域等）
ⅲ．また、浸⽔想定区域のように、⼀定の⾃然災害のリスクはあるものの、建築制限はなく⼀律に居住を避けるべ
きとまではいえない区域については、地域の実情を踏まえ、所管⾏政庁が⻑期にわたり良好な状態で使⽤するために必要な措置を定めることができるようにする。
（浸⽔想定区域、⼟砂災害警戒区域、津波災害警戒区域のほか、浸⽔ハザードマップにおいて⼀定以上の災害リスクがある区域を対象に対策を求めることが考えられる。）

技術的助言※災害配慮基準における考え⽅の解説、参考となる具体な措置の例、その他留意事項①災害配慮基準の設定・公表

５・基準の設定に当たっては、「庁内の各担当部局間（治⽔、防災、都市計画、建築等）」、「⾃然災害のリスクのある区域の指定権者と所管⾏政庁」の連絡調整を⾏うこと
・基準は具体的であること。施⾏前に時間的余裕を持って公表し、⼗分な周知を図ること。
②災害配慮基準の基本的な考え⽅
基本⽅針における⾃然災害のリスクに応じた各エリアの扱い・考え⽅（３つのグループ分け）③認定を⾏わない区域における例外
・宅地の安全化を図る開発⾏為等により区域の指定が解除されることが決定している場合⼜は短期間のうちに解除されることが確実と⾒込まれる場合
例）⼟砂災害特別警戒区域において、対策⼯事（待受擁壁の設置等）や地形の変更（⼭が無くなる等）を⾏う場合
等・⻑期優良住宅を建築する敷地に占める⾃然災害のリスクのある区域等の⾯積の割合が僅少であるとともに、当該区域の利⽤を禁⽌し、⼜は制限する場合等④⻑期にわたり良好な状態で使⽤するために必要な措置の例（ⅱ及びⅲグループの認定を受けて建築をしようとする⻑期優良住宅において⻑期にわたり良好な状態で使⽤するために必要な措置の例）
・⻑期優良住宅が⼟砂法第７条第１項に規定する⼟砂災害警戒区域に建築される場合は、当該住宅の基礎及び主要構造部は鉄筋コンクリート造⼜はこれに類する構造とすること・⻑期優良住宅が⽔防法第１４条第１項に規定する洪⽔浸⽔想定区域に建築される場合は、地盤⾯の⾼さを想定浸⽔深（当該区域の指定にあたって明⽰された、浸⽔した場合に想定される⽔深をいう。）以上とすること、共同住宅の受変電設備を⼀定の⾼さ以上に設けること等

災害配慮基準（所管行政庁・要綱等）※所管⾏政庁が災害配慮基準を作成・公表

例．●●市「⻑期優良住宅の普及の促進に関する法律」に関する要綱（災害配慮基準）
第●条（国⼟交通省資料より）（４）特定行政庁が許可した施設等の容積率特例の創設（「長期優良型」総合設計）認定⻑期優良住宅について、⼀定の敷地⾯積を有し、市街地の環境の整備改善に資すると認められた場合に、容積率制限が緩和されます。

（国⼟交通省資料より抜粋）

以上

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