大都市周辺においては、マンションを終の棲家にするという人も一般的になってきたが、経年によりマンションが老朽化することによって、管理の質が低下したり、建物そのものの品質が低下したりすることから多くの問題が起こりつつある。それに対応するため、6 月 24 日に公布された改正マンション管理適正化法と改正建替え円滑化法について解説する。
［この記事は、横浜市立大学国際教養学部・齊藤広子教授にご協力をいただき執筆しました］

マンションの老朽化に伴う問題とはどういうことか。

多くのマンションは
築年数の経過に伴って価値が下がっていく

たとえ築年数が40年を超えているマンションでも、
いわゆる「ヴィンテージマンション」であれば老朽化

2020年6月24日に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマ

図表 1

高経年マンションストックの増加

600

ンションの建替え等の円滑化に関する（万戸）

築 30 年超〜40 年未満（当該年時点で）法律の一部を改正する法律」
（以下では

500

「改正マンション管理適正化法」と表

築 40 年超〜50 年未満（当該年時点で）
築 50 年超（当該年時点で）400記）が公布された。
今回、法改正が行われた背景には、

300

老朽化マンションの増加を背景とし

200て、さまざまな問題が起こっているこ

100

116.4

とがある。築40年超のマンションは平成30年末で約81万戸あるが、10年後にはその約2.4倍に相当する約198万戸、20年後には約4.5倍の約367万戸が築40年超になると見られている（図表1）。

（築 30 年超＝
平成元年以前：197.8 万戸）

75.1
6.3

0

193.4

169.0

116.4

（築 40 年超＝
昭和 54 年以前
：81.4 万戸）

81.4

169.0

（築 40 年超＝
平成 11 年以前
：366.8 万戸）（築 40 年超＝
平成元年以前：197.8 万戸）

197.8

現在
10 年後
20 年後
（平成 30 年末）（令和 10 年末）（令和 20 年末）※現在の築 50 年超の分譲マンションの戸数は、国土交通省が把握している築 50 年超の公団・公社住宅の戸数を基に推計した戸数※10 年後、20 年後に築 30、40、50 年超となるマンションの戸数は、建築着工統計等を基に推計した平成 30 年末のストック分布を基に、10 年後、20 年後に築 30、40、50 年を超える戸数を推計したもの
出典：国土交通省「マンション政策の現状と課題」（令和元年度）より

September 2020

CONTENTS

特集 老朽化マンション問題解決の決め手となるか？

マンション管理適正化のための改正法が公布「住」のトレンドウォッチング

2

連載 第 23 回「水害ハザードマップ」が重要事項説明に！

6

注目の書 著者は語る『渋沢栄一の折れない心をつくる 33 の教え』渋澤 健

8

不動産関連データから読み解く「住まいの今」 連載 第 8 回

全国的に路線価が見直される !?

10

紙上研修 連載 第 191 回
改正民法（債権法関係）施行後によくある質問について［売買編］

12

全宅連・全宅保証 定時総会開催／第 2 回・第 3 回理事会

16

今月のアーカイブ

18

ハトマーク支援機構からのお知らせ
2020年9月号

20
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2

2020 年 9 月 10 日発行 通巻第 497 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／角 幸彦

〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8181（広報）FAX. 03 − 5821 − 8101

特集

老朽化マンション問題解決の決め手となるか？ マンション管理適正化のための改正法が公布

老朽化マンション問題解決の決め手となるか？

特集

マンション管理適正化のための改正法が公布

写真：PIXTA

問題とは無縁といってもいい。通常、マンションをは体制については、住民の所得水準がきわめて高く、修じめとする不動産は、築年数が経過すればするほど資繕積立金が十分に確保されているため、質の低下もほ産価値は低下していくが、ヴィンテージマンションは

とんど起こらない。

築年数が経過しても資産価値が落ちない。立地やブラ

たとえば、ヴィンテージマンションの代名詞といわ

ンド力、建物のデザイン、管理体制など、いずれにつれる東京都渋谷区広尾の「広尾ガーデンヒルズ」は、いても最高水準が維持されているからだ。とくに管理

1983年に竣工して37年が経過しているものの、いま

図表 2マンションの適正な管理と再生のフロー（イメージ）
繰り返し

入居

新築

管理

補修点検等を行い、日常管理を実施

修繕・改良

修繕・改良が困難な場合
例：耐震性不足
老朽化 等建替え
建替えにより新たなマンションを建設

敷地売却

適時適切な時期に計画修繕を実施

管理の適正化の推進

売却により更地化

再生の円滑化の推進

出典：国土交通省「管理の適正化と再生の円滑化の一体的な対応の必要性及び改正法の概要」（令和 2 年度）より作成

REAL PARTNER September 20203

でも住宅としてきわめて高い品質を維持しており、入居希望者が絶えないといわれている。マンションの老朽化に伴う問題とは、このようなヴィンテージマン
ションの対極の姿を思い浮かべるとわかりやすい。

図表 3マンション修繕積立金の積み立て状況
計画に対して20% 超の不足

不明

31.4%

15.5%

計画に対して10% 超〜20% の不足 2.5%

多くのマンションは築年数が経つごとに老朽化が目立っていく。老朽化させないために大規模修繕が行われるが、これも築年数を経て2回目、3回目の大規模修繕になる（前ページの図表2参照）と、かなりの数計画に対して5% 超〜10% の不足

2.1%

計画に対して5% 以下の不足

14.7%

34.8
%

のマンションで修繕積立金不足という問題が発生する。
修繕積立金が不足したときは、まずは積立金の値上げを検討するだろうが、賛成を得られない場合は、分譲で購入した住民が一時金を出し合うか、不足分を金融機関から借り入れることによって穴埋めすることに

N＝1,529

現在の修繕積立金残高が計画に比べて余剰がある 33.8%

出典：国土交通省「平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」（平成 31 年度）よりなるだろう。ただ、いずれにしても管理組合の総会で議決する必要がある。

て、管理組合に対してマンション管理を適正に行うた

しかし、どの方法を選ぼうとも最終的には住民の負めに指導・助言し、知事等が必要に応じて勧告を行う。

担増につながるため、なかなか方針が決まらず、結果

なかでも今回、注目されるのは「管理計画認定制度

的に大規模修繕が先延ばしされるケースも少なくなの実施」だ。8月18日、国土交通省は「マンション管い。そして老朽化が一段と進み、資産価値が下がるだ

理の新制度の施行に関する検討会」（座長：横浜市立

けでなく、建物の寿命が短くなってしまうこともあ大学教授・齊藤広子）の第2回会合を開催し、マンる。さらに住宅としての品質が低下するにつれて、空ション管理計画認定制度における認定基準に関する素き部屋が徐々に増えていき、それが犯罪の温床になる案が提示された。

リスクさえある。そうなると、ますますそのマンショ
ンの資産価値は下がっていく。まさに悪循環だ。

この認定制度は、マンション管理組合の管理者が認
定申請を総会で決議したうえで、管理計画と添付書類

今回、公布された「改正マンション管理適正化法」

を市区（町村部は都道府県）に提出・申請し、認定をは、文字どおり、マンション管理の適正化を図ること

もらうというものだ（この認定は5年ごとに更新するによって、老朽化に伴う問題を予防・解決することがことが検討されている）。

目的である。

最も注目されるポイントは「管理計画認定制度」の実施
今回の改正には3つの大きなポイントがある。第一

管理計画には、①修繕や管理の方法、②修繕や管理に必要な資金計画、③管理組合の運営状況などが記載される。また添付書類としては長期修繕計画や修繕積
立金の残高証明書、総会・理事会議事録、管理規約などが必要とされる模様だ。

に、マンション管理の適正化の推進を図るための基本

なかでも気になるのが、②の修繕や管理に必要な資的な方針、すなわち適切な修繕計画が立てられている

金計画だろう。前述したように、この点については修

か、計画に基づいて修繕積立金が積み立てられている

繕積立金の不足問題に悩まされているマンションが多か、管理組合の活動がしっかり行われているかといっいだけに、どのようにしてクリアするべきか頭の痛いた点について、国土交通大臣がこれを定め、市区（町問題だ。国土交通省が5年に1度まとめるマンション

村部は都道府県）はこの基本方針に基づき、マンショ

総合調査の最新版（2019年4月末発表）では、現在ン管理の適正化を推進する計画を策定する。

の積立額が計画に比べて不足する見通しのマンション

第二は、管理計画認定制度の実施によって、適切な管理計画を有しているマンションとして認定する。

が全体の約35％に上っている（図表3）。
第２回会合においては、「長期修繕計画の計画期間

第三は、管理適正化のための指導・助言、勧告など

全体での修繕積立金の総額が著しく低額でないこと」、の実施で、市区（町村部は都道府県）は必要に応じ「直前の事業年度の終了の日時点において、修繕積立

4

特集

老朽化マンション問題解決の決め手となるか？ マンション管理適正化のための改正法が公布

金の3ヵ月以上の滞納住戸数および滞納額が全体の１割以内であること」などが認定基準として提示されたが、「修繕積立金の3ヵ月以上の滞納住戸数および滞納額が全体の１割以内であること」については議論が

図表 4
（％）

30

ションならともかく、世帯数が少ないマンションの場

25も考えられるからだ。
この点については今後、議論を重ねていくなかで、どこを落としどころにするかが注目される。

認定を得られるかどうかでマンションの資産価値が変わることも…

36.4

35

あった。タワーマンションのように世帯数が多いマン
合、ほんの数世帯で全体の１割を超えてしまうケース

総会への実際の出席割合

40

24.5
21.2

20

18.0

15
14.3
10

〜100 戸

101〜
200 戸

201〜
300 戸

301〜
500 戸

501 戸以上

出典：国土交通省「平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」（平成 31 年度）より改正法が完全施行されるのは2022年度からになるが、そこに向けて管理計画認定制度による認定を受けそこでマンション管理適正化法の改正とともに、「マられるかどうかが、マンションの資産価値を左右する

ンションの建替え等の円滑化に関する法律（建替え円という見方もある。

滑化法）」の改正も行われた。

当然、認定を受けたマンションであればそれだけ市

これにより、従来は被災したマンションや耐震性不場での評価が高まるため、売却する際にも有利な条件

足のマンションに限定されていた「多数決による敷地で売却できる可能性がある。しかし、認定が受けられ売却」の対象が拡大されることになった。

なかったとなれば市場での評価は落ち、売却の際の条件が不利になる恐れが生じてくる。

マンションの敷地の売却は、民法上の原則ではいわゆる「共有物の処分」にあたるため、区分所有者全員

その意味において、これからは同制度による認定のの同意がなければ認められないことになるが、耐震性可否が、マンション選びの差別化要因になる可能性がが不足するマンションについては平成26年6月に、高まっていくだろう。したがって、修繕積立金や管理

建替え円滑化法が改正され、マンション敷地売却制度

費の滞納が起こらないように、マンション住民が管理が創設されて、多数決による売却が可能となった。

組合の活動にいっそう関心を持つような工夫が必要に今回の改正では、この対象をさらに拡大し、具体的なりそうだ。前掲の国土交通省の調査によれば、501には外壁の剥落などによる危害を及ぼす恐れのあるマ

戸以上の大規模マンションになると、総会への実際のンションも対象になり、耐震性不足のマンションと同出席割合が14％にとどまるとの結果が出ており、管様に、所有者の5分の4以上の合意があれば敷地売却

理組合活動への関心を住民が高めていかないと、自分が可能になった（建替え時の容積率特例を受けること

で自分の首を絞めることになってしまう（図表4）
。

もできる）
。

マンションの老朽化対策として「建替え円滑化法」も改正された

ただ、「多数決」とはいえ、所有者の5分の４以上の合意が必要なので、高齢の居住者のなかには、自分たちに残された時間、建替えや引っ越しにかかるコス

今回公布された改正マンション管理適正化法は、マトなどを勘案し、敷地売却に反対する人が出てくる恐ンションの老朽化に伴う問題の増加に歯止めをかける

れがある。とくに築年数が長いマンションほど高齢者

うえで、一定の効果はあるだろう。

が多く住み続けている場合もあり、住民の5分の４以

根本的な問題としては、今後、ますます増加してい上の賛成を得られるかどうか難しい面もあるだろう。

く老朽化マンションをどのように扱うかということがそうした点は今後の課題として残されるものの、今ある。冒頭でも触れたように、平成30年末において回の法改正によって老朽化マンションの再生についてもすでに81万戸ものマンションが築年数で40年を超一歩前進したのは事実であり、そこは素直に評価してえている。

いいだろう。

（文・編集部）REAL PARTNER September 2020

5

ング
ウォッチ

連載 第 23 回

レンド

「住」のト

宅地建物取引業法施行規則の一部が改正「水害ハザードマップ」が重要事項説明に！
宅地建物取引業法施行規則の一部が改正され、2020 年 8 月 28 日から重要事項説明に水害ハザードマップ［文・編集部］が加えられることとなった。その背景や内容について解説しよう。

水害の多くは事前にハザードマップで想定されている

たが、これまでは不動産を取引する際に、それに基づいたリスクの説明をすることが義務付けられていこのところ毎年のように日本各地で豪雨災害が起なかったため、不動産業者によって対応に温度差がきている。短時間に想定以上の雨が降ると、山間部あったようだ。顧客からの要望がなくても自ら説明においては地滑りを引き起こし、河川の周辺で水がしていたところがある一方、要望がなければとくに溜まりやすい地域では家屋浸水などの水害をもたら説明しないというところもあった。

している。

しかし、昨今の大規模な水害の頻発を背景とし死者224名、行方不明者8名という大災害となって、宅地建物取引業法施行規則の一部が改正され、た2018年7月の西日本豪雨に続き、2019年9月に2020年8月28日からは「不動産取引に際しての重は台風15号によって床上浸水127棟、床下浸水118

要事項説明として、水害ハザードマップを用いるこ棟という被害が、続いて10月の台風19号では床上とにより、水害リスクに関する説明を不動産契約締

浸水が8,129棟、床下浸水が2万2,892棟という大災結前までに行わなければならない」ということが定害が発生した。

められた。

とくに台風19号では、神奈川県川崎市のJR武蔵

地球温暖化の影響で海水温度が上がっているた

小杉駅周辺で、駅の改札口が水没したり、一部のタ

め、台風による水害リスクは今後、一段と高まる恐ワーマンションでエントランスから流れ込んだ水がれがあるなか、不動産取引時において水害リスクに

地下の電気系統を壊してエレベーターが動かなく係る情報が契約締結の意思決定を行ううえでますまなったりするなど、大都市でも大きな被害をもたらす重要な要素となってくることが、今回の法改正のし、水害とは縁がないと思われていたタワーマン

背景となっている。

ションでの被災だっただけに、大きな話題となった。
後の報道で明らかになったところによれば、武蔵小杉駅周辺のなかでも被災したタワーマンションが最新のハザードマップは国交省の HP から確認できる

立地している場所は、多摩川が氾濫したときに、浸今回の法改正によって、不動産業者は不動産取引

水継続期間が4週間に及ぶ可能性があるとの記載がに際して、顧客に対して事前に水害ハザードマップ

ハザードマップにあったという。自然災害のなかでを提示し、取引対象となる物件の位置を示すことがも、とくに水害については事前にある程度予測でき

義務付けられた。

るものであり、ハザードマップの有用性が改めて認識されたかたちだ。

水害リスクとは洪水、内水、高潮の3つが対象となっている。洪水は主に河川の氾濫を想定したものであるのに対して、内水は堤防の内側で発生した氾

頻発する水害を背景にハザードマップが重要事項説明に水害に限らず、さまざまな災害を想定したハザー
ドマップは、1990年代から各自治体で作られてき6濫のことで、たとえば市街地内を流れる側溝や排水路、下水道などから水が溢れる水害を指している。
高潮は台風や発達した低気圧が海岸部を通過する際や向岸風によって生じる海面の上昇のことだ。

国土交通省発行・水害リスク情報の重要事項説明に関する（国土交通省ホームページから一部抜粋）
何を重要事項説明として説明しなければならないのでしょうか。

宅地建物の所在地のみを説明すればよいのでしょうか。それ以外に何か説明する必要はありますか。

水防法の規定に基づき市町村が作成する水害ハザー
ドマップに、取引の対象となる宅地または建物の位置が含まれている場合には、当該水害ハザードマップにおける当該宅地または建物の所在地を示して説明しなければなりません。

近隣にある避難所についても、説明が義務付けられているものではないですが、その位置を示すことが望ましいです。
また、水防法に基づく水害ハザードマップは、必要に応じて変更される旨も併せて説明することが望ましいです。
なお、水害ハザードマップに記載されている詳細な内容の確認については、当該水害ハザードマップを作成した自治体に問い合わせるよう、相手方に伝えることが望ましいです。

重要事項説明の際には、どのような形で説明すればよいですか。また、重要事項説明書参考様式中の「水害ハザードマップにおける宅地建物の所在地」には何を記載すればよいでしょうか。
具体的には、水防法に基づく水害ハザードマップを提示しながら、当該マップにおける取引の対象となる宅地または建物の位置を示す必要があります。
また、重要事項説明書参考様式中の「水害ハザードマッ
プにおける宅地建物の所在地」には、当該マップにて所在地を示す旨（「別紙のとおり」、「別添ハザードマップ参照」
等）を記載することを想定しています。
水防法に基づく水害ハザードマップ上で宅地建物の位置が特定できない場合、どうしたらよいですか。
本説明義務は、水防法に基づく水害ハザードマップ
における宅地または建物の地番まで正確に示すことを求めるものではなく、おおむねの位置を示せば足りることとなります。位置が不明な場合は各市町村にお問い合わ
せください。
どのように取引の対象となる宅地または建物のおおむねの位置を示したらよいでしょうか。
宅地または建物の位置の具体的な示し方について、明確に定めてはおりませんが、水害ハザードマップ
を提示の上、当該宅地または建物の場所を指し示す、または水害ハザードマップ上において当該宅地または建物に印をつける、等が考えられます。
取引の対象となる宅地または建物は、浸水想定区域の外にありますが、それでも位置を示す必要はありますか。
取引の対象となる宅地建物は、その所在地が浸水想定区域の外にある場合でも、水防法に基づく水害ハ
ザードマップにおける位置を示さなければなりません。
その場合は、浸水想定区域の外であるからといって、水害のリスクがないと取引の相手方が誤認することがないよ
う配慮してください。

水害ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましいとされていますが、この場合、別添の水害ハザードマップにて物件の所在地から最も近い避難所の位置を表示することでよろしいのでしょうか。
位置を示した避難所が最適な避難所であると相手方が誤認することのないよう、物件周辺の複数の避難所の位置を水害ハザードマップにて示すことが望ましいと考えられます。
なお、水害ハザードマップに記載されている避難所についての詳細な内容の確認については、当該水害ハザード
マップを作成した自治体に問い合わせるよう、相手方に伝えることが望ましいです。
浸水想定区域に該当しないことをもって水害リスクがないと相手方が誤認することのないように配慮することが望ましいとありますが、この場合の説明方
法はどういったことが考えられますか。
たとえば、水害ハザードマップに記載してある、「雨の降り方や土地利用の変化等により地図に示した浸水区域以外のところでも浸水することがありますので、ご注意ください」「洪水浸水想定区域に指定されていない区
域においても浸水が発生する場合があります」というような文言を相手方に示しながら、当該文言を読み上げたうえで、詳細については市町村に問い合わせるよう案内することが考えられます。
所在地が浸水想定区域に該当する場合等に、顧客からより詳細な説明を求められた場合、宅地建物取引業者はどのように対応したらよいですか。
水害ハザードマップに記載のある市町村の窓口に問い合わせていただくよう、ご案内ください。

2015年に改正された「水防法」では、洪水によ報については、国土交通省の「ハザードマップポーる浸水想定区域を、想定しうる最大規模の洪水に拡タルサイト（https://disaportal.gsi.go.jp/）」から大するのと同時に、内水や高潮についても想定しう

もリンクが貼られている。

る最大規模の浸水想定区域を作成し、自治体は住民

このハザードマップを用いて、具体的に何をどうに対して、ハザードマップなどによってこれを周知説明すればいいのかについて、国土交通省のホームする必要があるとされた。

ページ（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/

このため、ハザードマップは一部自治体を除き各const/content/001354700.pdf）にあるQ&Aから

自治体のホームページや印刷物として誰でも見られ一部を抜粋したものを上に掲載したので参照にしてるようになっているほか、最新のハザードマップ情

いただきたい。

REAL PARTNER September 2020

7

は渋沢栄一の玄孫に当たります。玄孫は孫の孫で私すから、渋沢栄一から数えて5代目ということになります。栄一が亡くなったのは私が生まれた30年前ですから、当然、本人に直接会ったことはありません。
栄一はその生涯で500社ほどの会社と、600の社会的事業を立ち上げましたが、実は私たち子孫に金銭的な財
産はほとんど残しませんでした。しかし、その代わりにたくさんの「言葉」を残してくれました。
『論語と算盤』
私はよく自分の講演会や勉強会で『論語と算盤』という書名にある「と」が持つ力についてお話しすることがあります。論語は道徳心を、算盤は商売を意味しており、この両者はときどき相反するものとして位置付けられます。道徳心を優先させれば商売は儲からない。商売で儲けようと思うなら道徳心は犠牲にせざるを得ない。
つまり「論語か算盤か」という二者択一になりがちなのです。しかし、栄一は「道義を伴った利益を追求しなさい」、「公益を大事にしなさい」ということを伝えようとしました。道徳心と商売という一見、相反するように思われるものを融合させたのです。これが「と」の力です。
『論語と算盤』はいまでも多くの経営者、ビジネス
パースンにバイブルとして読み継がれていますが、何しろ世に出たのが1916（大正5）年ですから言葉がむずか
しく、読みやすい本ではありません。そこで若い人たちにも『論語と算盤』に親しんでもらえるよう、もし栄一が現代を生きていて、多くの人を前に講演したらどうなるかをイメージして書いたのが本書です。

渋コモンズ投信取締役会長という彼の著は、その集大成といってもいいでしょう。

渋沢栄一の折れない心をつくる の教え

本書を書いたきっかけを教えてください。

33

本書を通じていちばん伝えたかったのは、どういうことですか。

書のもうひとつのテーマは、「30代の決断」です。

本

栄一は33歳のとき、それまで勤めていた大蔵省を辞めて、日本初の銀行である第一国立銀行を設立しま

澤『渋沢栄一の折れない心をつくる 33 の教え』
東洋経済新報社

1600 円＋税「日本の資本主義の父」といわれる渋沢栄一。
「栄一は子孫に財産も残す
ことなくこの世を去ったと思っていましたが、実は 言葉 という大切な財産を残してくれたことに気づきました」と語る著者が、その言葉をもとに、夢を実現・持続させるためのヒントを記した必読の書。

8

注目の書 著者は語るした。

健

1873（明治6）年なので、維新から6年しか経っていません。日本の国力は弱く、下手をすれば列強の植民地に取り込まれてしまう恐れがありました。それほど、先行きの読めない時代だったのです。そういう時代であるにもかかわらず、栄一の言葉は未来志向でした。非常に厳しく、不透明な時代にあって、その目は常に未来を見つめていたのです。
いまの日本の30代は、ちょうどミレニアル世代に当たります。日本人全体で見れば、30代の人口比は低く、世代的マイノリティといってもいいでしょう。上の世代が大勢のポストを占めているため昇進しにくく、しかもウィズ
コロナで先行きの見通しが不透明な、ともすれば心が折れがちな時代を生きています。
ですからいまの30代の方々にも、どのような時代であったとしても、常に未来を信じることの大切さを伝えた
いと思いました。それが本書を通じて何よりも伝えたいメッセージです。
他の世代の方にとってはいかがでしょうか。

30

代を中心とする若者向けに書いた本ではあります
が、もちろん50代、60代という上の世代の人た

ちにも、本書を通じて伝えたいメッセージがあります。
私はいま59歳で、還暦間近です。この年齢になって最近、つくづく考えるのは、次の世代の人たちに自分はいったい何を残せるのかということです。
栄一は前述したように数々の言葉を残してくれました。
私たちも、これまで自分が経験して積み上げてきた知見を、若い人たちにバトンタッチしていくことはもちろんとして、それとともに、若い世代の人たちが活躍できる場を提供していくことが、人生の先輩としての責務だと思うのです。
しぶさわ けん●渋沢栄一の玄孫。外資系金融機関で金融市場の業務に携わり、米大手ヘッジファンドの日本代表を務める。2007 年にコモンズ投信を設立。
「論語と算盤」経営塾を主宰し、渋沢栄一の思想の現代意義を主なテーマとする講演活動・企業研修で全国を巡る。『渋沢（日本経済新聞出版社）、『あらすじ論語と算盤』（宝
栄一 100 の訓言』
島社）など著書多数。

私は自分が経営に参画している資産運用会社を通じて社会起業家への寄付活動を行ったり、アフリカで起業している若手日本人を応援したりしています。できることは人それぞれですが、いまの50代、60代の人たちには、自分の老後のことばかりを考えるのではなく、若い人たちに何を残せるのかを考えるきっかけにしてもらえればと思います。
（取材・文／編集部）

いま栄一が多くの人を前に講演したらどうなるかをイメージして書いたのが本書です
REAL PARTNER September 20209

不動産関連データから読み解く「住まいの今」［連載 第 8 回］

全国的に路線価が見直される!?
7 月 1 日に国税庁から路線価（2020 年 1 月 1 日時点）が公表されました。
しかし、今回は 9 月 20 日頃に公表される予定の基準地価の動向次第で、

不動産エコノミスト

吉崎 誠二

路線価が修正される可能性がありそうです。その理由や背景について解説します。

ご存知のとおり、地価には「実勢価格」「公示地価す。新型コロナウイルスの問題により、現在の地価は／基準地価」「相続税評価額（相続税路線価）」「固定

エリアによってはコロナ禍が起こる前に比べて大幅に

資産税評価額（固定資産税路線価）」があり、よく落ち込んでいる恐れがあるからです。

「一物四価」（公示地価と基準地価を分ければ「五価」）

新型コロナウイルスによる問題は、2月にダイヤモといわれます（図表 1）。その地価のうち、相続税やンドプリンセス号での感染拡大が明らかになって以降贈与税の税額を算出する際に用いられる路線価に本格化してきたため、今回公表された路線価には新（2020年1月1日時点）が7月1日に国税庁から公表さ型コロナウイルスによる影響が加味されていません。

れました。

もし、9月20日に公表される予定の基準地価が大きく

路線価は、7月1日に公表されたものが、公表され下がり、路線価よりも安くなっていたら、それはありた年の1月1日から12月31日までの土地の評価に用えない話になります。路線価は公示価格・基準地価のいられるのが基本です。ところが今年は、9月をもっ

おおむね80％と決められているからです。

て路線価の見直しが行われる可能性がありそうです。

したがって、9月20日に公表される基準地価が想定

具体的には、9月20日頃に公表予定の「基準地価」を以上に大きく下げ、路線価を下回るような事態になっベースにして、路線価の見直しが行われる可能性が高た場合は、路線価の見直しが行われ、改めて基準地価

まっています。

の80％程度になるように調整されるという異例の事

図表1

公示価格

内

態が起こることが考えられるのです。

土地公的価格について
基準値標準価格

固定資産税評価額

相続税路線価一般の土地取 一般の土地取引 固定資産税、不動産 相続税や贈与引価格の指標 価格の指標（公 取得税、登録免許税 税の計算の基
示地価の補完） などの税金の基礎と 礎となる価格
なる価格

容

1月1日

とはいえ、路線価の見直しは、これまでもさまざまな事情で地価が大幅に下落したときに行われたことが基準日

毎年1月1日

毎年7月1日

公表時期

3月下旬

9月下旬

3〜4月

7月初旬

決定機関

国土交通省

都道府県

市町村

国税庁

国税庁が公表する路線価は、税を算定するためにそ

評価の目安

100%

100%

70%

80%

の土地の評価額を明確にする、ということが目的で存（3年に一度評価替え）

毎年1月1日路線価の見直しは
従来も災害時には行われてきた

新型コロナウイルスの影響で基準地価が路線価を下回る事態が起こる？

あります。

在していますから、基準日である1月1日から公表時である7月1日までの間に大きな災害などが起こった
場合は、評価額の修正が検討されます。

基本的に路線価は、国土交通省が1月1日時点の地

たとえば2016年4月14日と16日の両日に熊本を襲

価を3月に公表する「公示価格」、各都道府県が7月1

い、熊本県と大分県の一部に甚大な被害を及ぼした最日を基準日にして算出・公表している「基準地価」に

大震度7の熊本地震では、被害地域に該当する土地の対して、おおむねそれらの80％程度の価格になるよ

路線価に対して一定率の調整率を乗じることにより、うに調整しています。

路線価の見直しが行われました。

しかし、今年に関してはひとつ問題が生じていま

10

このときの調整率については、国税庁のサイトに詳図表2-1 2020年、路線価格ベスト10（国税庁HPより作成）

細が出ていますが、宅地はおおむね95〜100％でしたから、それほど大きな調整にはなりませんでした。た

最高路線価

だ、被害が甚大だった益城町あたりでは、調整率が順位75％になったところもありました。再評価以前の路

1
2

東京

中央区銀座5丁目

大阪

北区角田町

3

横浜

として、不動産価格に少なからぬ影響が生じていると

4
5
6
7
8

想定されているわけです。

910線価に比べて25％も低く算出されたことになります。
一方、今回は激甚災害ではありませんが、今年2月あたりから新型コロナウイルスのパンデミックが生じ、経済活動全体が停滞を余儀なくされたことを主因

インバウンドで地価が上昇してきた地域が大きな影響を受ける

都市名

令和2年分 令和元年分（千円） （千円）

最高路線価の所在地

45,92021,60045,60016,000

西区南幸1丁目
横浜駅西口バスターミナル前通り

15,60011,600名古屋

中村区名駅1丁目

名駅通り

福岡

中央区天神2丁目

渡辺通り

京都下京区四条通寺町東入2丁目御旅町

神戸

中央区三宮町1丁目

三宮センター街

札幌

中央区北5条西3丁目

札幌停車場線通り

12,480
8,800
6,730
5,760
5,720

11,040
7,870
5,700
4,900
4,880

さいたま

大宮区桜木町2丁目
大宮駅西口駅前ロータリー

4,260

3,700

広島

中区胡町

3,290

3,050

図表2-2

銀座中央通り

御堂筋

四条通

相生通り

2020年、路線価上昇率ベスト10（国税庁HPより作成）
最高路線価の対前年変動率では、どのような修正が行われそうなのでしょう
順位か。ここで2020年の路線価についてダイジェストしておきましょう（図表 2-1、2-2）。

都市名

最高路線価の所在地

令和 2 年分 令和元年分
（％）
（％）

那覇

久茂地 3 丁目

最も高額だったのは東京都中央区銀座5丁目銀座中

1
2

大阪

北区角田町

央通りで、1㎡あたり4,592万円でした。昨年からの3

横浜

西区南幸 1 丁目
横浜駅西口バスターミナル前通り

4
5
6
7
8

奈良

東向中町

京都

下京区四条通寺町東入 2 丁目御旅町

神戸

中央区三宮町 1 丁目

札幌

中央区北 5 条西 3 丁目

熊本

中央区手取本町

で比較すると、最も上昇したのは沖縄県那覇市の国際

9

さいたま

通りで40.8％の上昇でした。2位は大阪梅田付近の御

10

宇都宮

堂筋で35％の上昇、それ以下は横浜、奈良、京都、

図表2-1、2-2

伸び率は0.7％でしたが、一昨年から昨年までは2.9％だったので、伸び率は鈍化しています。
また、各都道府県の最高価格地点の路線価を上昇率

神戸、札幌となっていて、いずれもインバウンド観光

う異常事態で、8月に公表された4〜6月期のGDPの落ち込みも顕著ですから（図表 3）、路線価に及ぼす

図表 3
（％）
2
0
2

15.1

12.1

宮みらい

13.7

2.0

札幌停車場線通り

下通り

宇都宮駅東口駅前ロータリー

GDP 成長率（季節調整済前期比）
実質 GDP 成長率の推移

0.4

0.0

0
0.6

−

4

6

−

6

−

8

1.8

−

8

−

10

−

（％）
2

−

−

一部地域に留まるものではありません。ウイルスは全

大宮区桜木町 2 丁目
大宮駅西口駅前ロータリー

四条通

三宮センター街

4

しは必定だと思われます。

が、新型コロナウイルスを主因とした地価の下落は、

11.9
20.0
25.0
15.1
21.3

2

−

の被災地を対象にした路線価の見直しが行われました

13.3

21.2
18.1
17.6
17.2
16.5

−

−

準地価を見てみないとわかりませんが、路線価の見直
東日本大震災や熊本地震など激甚災害のときは、そ

34.5

大宮通り

2020/rosenka/01.htm

影響もかなり大きくなるでしょう。
どのくらい下がるのかは、9月20日に公表される基

39.2
27.4

＊路線価は、毎年1月1日を評価時点として、地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に評価＊前回の路線価：https://www.nta.go.jp/information/release/kokuzeicho/

客の流入が著しかったところばかりです。
それがいまは、インバウンド観光客がほぼゼロとい

40.8
35.0

国際通り

御堂筋

7.8

−

4–6月 7–9月 10–12月 1–3月 4-6月
2019年
2020年

−

10

名目 GDP 成長率の推移
0.5

0.4
0.5

−

1.5

−

7.4

−

4–6月 7–9月 10–12月 1–3月 4-6月
2019年
2020年

（出典：内閣府経済社会総合研究所）

国に広がり、経済活動を麻痺させるまでに追い込もう
としています。
これまでに疫病による路線価の見直しは行われたことがなく、かつ全国規模で見直しが行われるとしたら、それも初めてのことです。それだけに、今後の国税庁からの発表には要注目です。

吉崎誠二（よしざき せいじ）
1971 年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学
博士前期課程修了。1997 年船井総合研究所入所。Real Estate ビジネ
スチームの責任者、上席コンサルタントを経て、2013 年に株式会社
ディー・サインに取締役として参画し、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。2016 年より一般社団法人 住宅・不動産総合研究所理事長を務める。著書に『大激変 2020 年の住宅・不動産市場』（朝日新聞出版）、『不動産サイクル理論で読み解く──不動産投資のプロフェッショナル戦術』（日本実業出版社）などがある。

REAL PARTNER September 202011

連載 第 191 回

改正民法（債権法関係）施行後によくある質問について［売買編］
深沢綜合法律事務所 弁護士

柴田 龍太郎

債権法に関する改正民法が令和 2 年 4 月 1 日に施行されましたが、今回は会員さんからよくある売買契約の質問について解説したいと思います。

手付解除に関する改正民法 557 条は、旧法 557② 改正民法（債権法）では、債務不履行の要件であ条が「売主はその倍額を償還して、契約の解除

る旧法の「責めに帰すべき事由」を「契約及び取をすることができる」と規定していたのを「売主はそ引上の社会通念に照らし責めに帰すべき事由」にの倍額を現実に提供して、契約の解除をすることがで変更し、英米法的な当事者の合意重視に転換した

Q1きる」と改めましたが、 現実の提供

A1とは何ですか。

ことです。ここでも契約の当事者が、売主の責任

改正民法557条は、最高裁判決（平成6年3月についてどのように合意したか、買主は何を容認

22日）の内容にそって規定を変えたもので、したかで、売主の責任が具体的に決まるというこ

現実の提供 とは、買主に対して手付けの倍額を支となのです。

払う旨口頭で申し入れただけでは足りず、金銭を買主③ すでに、大手の不動産会社では改正民法を先取り宅に持参するとか、買主の銀行口座に振り込むというする形で契約書に充実した特約事項・容認事項をように、売主が手付の倍額の給付について自分がなす

採用しており、中小の不動産業者もその流れに追べきことを全部行い、買主が受領すれば履行が完了す

従せざるを得ないということです。

る程度のことを実行することをいうとされています。

Q2

改正民法施行後、特約・容認事項が重要だといろいろなところでいわれるのですが、その理由を教えてください。

A2 以下の3つの理由に要約できると思います。

Q3

上記の合意（特約・容認事項）と民法の規定・
社会通念の構造を図示し、その関係を解説してください。

A3 以下に図示します。
契約を解釈する三要素（3 つの輪）

① 旧民法時代のことですが、最高裁判決（平成22年

日本の社会通念

6月1日）が瑕疵担保責任における「瑕疵」について契約締結時の社会通念に照らし、通常有すべき性状、性能を有しないことの要件に加え、当事者

契約書記載内容（当事者の合意）の合意を一要素としたことです。すなわち、「瑕疵」については、具体的な契約を離れて抽象的にとらえるのではなく、①契約締結時の契約の内容（特約）に照らし、通常または特別に予定されていた品質・各契約類型の権利・義務を規定

性能を欠く場合と、②ある事柄を瑕疵とするかの売買・賃貸等の民法の規定

契約書に記載す る こ と で、
任 意 規 定、裁判官の判断を排除したいという欲求

契約当事者の合意ということになったのです。この考え方は、改正民法（債権法）では、「契約の内容甲に適合しない場合の売主の責任」としてさらに当事者の合意を優先する形に純化されたのです。これについては後記 Q6 の比較図を参照してください。

12

ポイント

契約締結という法律行為

乙2 つ目の●（当事者の合意）は、1 つ目の小さな●（売買・賃貸等（日本の社会通念）にも優先し、の民法の規定）にも、３つ目の●上下に拡大することによって 1 つ目の●と３つ目の●を消すことができる。

契約関係を解釈する要素には「民法の規定」、「社会【特約例 1】化学工場の跡地で土壌汚染の可能性があ通念」、「特約・容認事項」があります。すなわち、我る場合（①〜④、⑴〜⑷は複数選択可）について検討

が国の民法の各規定は原則「任意規定」ですから、当してみましょう。

然のことながら民法の各規定よりも「特約・容認事項

本件土地は平成31年まで化学工場の敷地として使の当事者の合意」が優先することになり、また、法務用されており（地歴）、土壌汚染、産業廃棄物埋蔵の当局は、当事者の合意は「取引上の社会通念」にも優可能性はあるため（危険性の内在）、買主は分譲地と先する旨を明言したことから（法制審部会資料79−して購入するものであるが（購入目的）（売主・買主）3、8頁以下）、もし、日本の「民法典」にも「取引上は、残金決済までに調査するものとする。

の社会通念」にも拘束されたくないというのであれその結果（保証・容認の内容・契約の効力・費用負ば、契約書において事細かに合意すれば良いことにな

担の決定）
、

ります。

① 汚染・埋蔵等がある場合は、（売主・買主）の責任

これにより特にTPPやFTA（自由貿易協定）のもと負担で汚染・埋蔵等を除去しなければならない。

とで、日本の企業・人と取引をする海外企業は、当初② 汚染・埋蔵等がある場合はその除去費用は（売主・の合意や設定された基準に基づき投資がしやすくなる
わけで、トラブルが起きた際、裁判になっても日本の民法の規定や日本の取引上の社会通念により左右されないという担保を獲得したことになります。
この点は、国内の契約のあり方や形態にも影響すると思われ、民法改正後は、取引上の社会通念を前提とした「瑕疵担保責任」が廃止され、合意を前提とする「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」に転換することとあいまって、不動産取引の実務面でもさらに契約文言、特約重視の傾向が強まると思われます。

買主）の負担とする。
③ 汚染・埋蔵等がある場合、その除去費用が○○円
以下であれば（売主・買主）が負担する。
④ 汚染・埋蔵等があり、その除去等に〇〇万円以上の費用を要する場合は、（売主・買主あるいは双方）
は、本契約を解除できるものとする。
この場合、（1）調査に要した費用は（売主・買主）の負担とする。
（2）買主は、売主に対し、損害賠償請求はできない。
（3）買主は、売主に対し、損害賠償（違約金）請求できる。
（4）売主・買主は互いに損害賠償請求できないものとする。

その意味でも大手の売買契約書の特約・容認事項を事細かに書き入れるスタイルが今後のスタンダードなも個々のケースでは、売主あるいは買主が責任・費のになると思います。

用を負担する場合があります。それはどちらが契約を締結することを強く望んでいるかで変わって

Q4

全宅連では令和 2 年 8 月頃、特約・容認事項のきます。

文例集を公表し、各会員は同文例集を利用できるようになるということですが、すべての特約・容認【特約例 2】地下 5 ｍ以下に基礎杭が残存している可事項が文例化されるとは限らないと思います。そこ

能性がある場合

で、個々の取引で特約・容認事項を作成する場合の手順・要素について説明してください。

A4 手順・要素は、以下のように考えます。

本件土地は平成30年4月まで鉄筋コンクリート造
りの地上4階、地下1階の構造の商業ビル用地として使用しており（地歴）、同ビルを解体した際、売主は地下5mまでは基礎杭が取り除かれていることを現地① 物件の履歴（地歴・家歴等）

確認したが（売主の保証範囲）、それ以下の地層に基② 物件に内在する危険性と売主の保証範囲

礎杭（パイル）が存在する可能性はある（地歴に滞在③ 買主の購入目的する危険性）。買主は、本件土地を木造2階建て4棟④ 買主の危険性の容認のための分譲地として購入するものであり（買主の購⑤ 値引きの有無

入目的）、地下5m以下に基礎杭が存在する可能性を物件の履歴から予想し得る危険性と売主の保証範

容認して本件土地を購入するものであり、地下5m以

囲、買主の容認内容、費用負担を個別列挙していくこ

下の地層に基礎杭が存在したとしても同存在は契約不とになると思います。

適合に該当するものでなく（買主の容認）、売主に対し追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の一切の責任を問わないことを確認する。それらの状況をREAL PARTNER September 202013

種々考慮、協議して当初予定していた売買代金から金い」という特約は無効となってしまいます。さらに、。
○○万円を値引きしたものである（値引きの有無）「……基礎杭の存在は契約不適合に該当するものでな
く、売主はこの点について契約不適合責任を負わないQ5

上記の「地下 5 ｍ以下に基礎杭（パイル）が存（あるいは、「売主に対し追完請求、代金減額請求、在する可能性がある場合の特約」を宅建業者が解除、損害賠償等の一切の責任を問わないこと確

売主の場合に使用する問題点について教えてください。

認する」）というような特約をしていいかは今後議論

上記の特約については、宅建業法40条の関係になると思います。どうしても文言上は「契約不適合

では次の2つの点で検討が必要です。

責任を負わない」との禁じ手の文句に抵触することに

A5① パイルの可能性を契約不適合責任の対象外とすることが宅建業法40条に違反しないか。

なるからです。
今後、個々のケースの実務上の積み上げの中で特約「パイルがあるか不明」、「土壌汚染があるか不明」

が有効となるケース、無効となるケースは出てきますであるというのは、単に売主の認識を開示したに過ぎし、多くの議論もなされると思います。その議論の中ず、社会通念上特段の事情がない限り、土壌汚染の無で、たとえば宅建業者あるいは事業者が売主の場合、い土地を引き渡すことが契約の目的とされていると解

売主の責任という観点を回避するため買主（非宅建業されるので、土壌汚染がある土地を引き渡した場合に者・消費者）側からの容認事項にとどめて処理するとは契約不適合責任は免れないとし、特に宅建業者が自いう方式もあり得ると思います（すなわち、あえてら売主となる場合には、契約不適合責任につき、通知「売主は契約不適合責任を負わない」あるいは「買主期間を除き、民法よりも買主に不利な特約を設けるこ

は追加請求権等の契約不適合に関する請求権等を有しとはできないので、改正された民法の下で、「パイルない」とは書かないで、事実の容認でとどめてしまうがあるか不明である」「土壞汚染があるかどうか不明という方式です）。

である」「雨漏りがあるかどうか不明である」といっ

ただし、このスタイルについてもその特約内容に応た約定を設けて宅建業法40条の拘束を回避できない

じた、しかるべき代金減額をしてない場合などは、宅ものと考える、との趣旨の論考があります（『民法改建業法40条、消費者契約法8条の趣旨を投却するこ

正と不動産取引』（一社）土地総合研究所（編）57頁）。

とを理由とし、または、公序良俗あるいは消費者契約

これに対し、売買の日的物の品質が不明であること

法10条に反するとして無効になる可能性はあると思を契約の内容として明確に規定し、さらに代金決定にいます。実務が安定するまで時間を要することを覚悟も盛り込んであれば買主は契約不適合責任を追及できしなければなりません。

ないはずであるとの反論もあります（「日本不動産学会」No.ll6、65頁）。この議論は、「土壤汚染の可能性

14

契約不適合の要件の 1 つ「品質」について教えはあるが売主は契約不適合責任を負わない」という特Q6 てください。新築建売住宅の売買契約におけ約の効力についても影響するものと思われます。

る、「品質」の基準は何になるのでしょうか。たとえば② パイル、土壌汚染の存在は確定的であるが、それ新築というくくりのなかで、内装工事の仕上げに関しについて契約不適合責任を負わないという特約にて、買主の求めている品質と、売主の想定品質のずれ

ついては以下のとおりです。

への対応が、安易に買主から見て契約不適合とされる①の議論とは別に、仮に確定的にパイル、土壌汚染のではと考えています（人の手作りによる造作品の場が存在することが確実な場合でも、改正民法（債権法

合、仕上がりに関する美的感覚が人により違うため）。

関係）施行後、宅建業者は、通知期間を2年以上とし何か良い方策はあるでしょうか。

なければなりませんし、また改正消費者契約法8条
は、売主が追完請求、代金減額請求に応じる場合や売A6

主から委託を受けた他の事業者が損害賠償の全部また定義されることもありました。最高裁平成22年6月1

は一部を負い、あるいは追完請求に応じる場合を除日の判例では、「契約の趣旨」を探求する場合の要素

き、契約不適合による損害賠償責任の全部、一部を免として、契約時の社会通念の他に当事者の合意も斟酌除する条項を無効としています。

するという点を明確にしました。

「瑕疵」とは「契約締結時の契約の趣旨に照らし通常有すべき性状、性能を有しないこと」としたがって、たとえばこの当事者間の売買契約で今回、「瑕疵担保責任」を「契約不適合」に改めた

は、上記のように「契約不適合責任をまったく負わな

理由の一つとして、この最高裁判例が根拠とされていますが（「法制審議会部会資料」75Ａ、9頁）、実務上留意すべきは、下記図のように瑕疵担保責任では第1Q7

契約不適合という制度がよくわからないので、売主・買主の同意を得て、この売買契約においの判断基準であった契約時の社会通念を前提としたては旧法の瑕疵担保責任によるという特約をしたいの「性状」が、新法の契約不適合制度では、第2の判断ですが、問題がありますか。

基準となり、瑕疵担保責任では、第2の判断基準であった「当事者の合意による性状」が第1の判断基準

A7にせり上がっているということなのです。

瑕疵担保制度の下では買主の請求権は損害賠償請求

特約自由の原則から一見問題がないように思う
かもしれませんが、次のような問題があります。

（原則「信頼利益の賠償」）、契約の目的を達しない場

瑕疵担保責任と契約不適合責任の構造比較
瑕疵担保責任（旧法）

契約不適合責任（新法）

売買契約の当事者間において目的物がどのような品質・性能を有することが予定されていたかについては①契約時の社会通念に照らし通常有すべき性状・性能を有しない（第一判断）①契約（合意）の内容に適合しない（第一判断）②当事者の合意、予定した内容に適合しない（第二判断）②合意があいまいなときに社
会通念に照らし通常有すべ
き性状・性能 を斟酌する ?
（第二判断）

合の無催告解除という2つの請求権に限りますが、契約不適合制度上の買主の請求権は追完請求、代金減額
請求、催告解除、無催告解除、損害賠償（履行利益）の5つであり、買主にとって原則有利な制度です。仲介業者である質問者も契約不適合制度がわからないということは買主にそのことを十分理解させていない可能性が高いと思われ、後で買主から不十分な仲介をしたというクレームが入る可能性があります。
そればかりか瑕疵担保制度と契約不適合では時効の制度が大きく異なります。瑕疵担保制度では買主は隠（フッ素に関する平成 22 年 6 月 1 日の最高裁判例の構造）※瑕疵担保責任の第一判断と第二判断の位置づけが、契約不適合では逆転することになる。

れたる瑕疵を知ってから1年以内に損害賠償請求をなし、引渡しから10年の時効になるのに対し、契約不そうすると新築住宅の品質についても「契約内容」

適合責任では契約不適合を知ってから1年以内に契約で決めるということであり、その契約内容は第一義的不適合を通知し、5年以内に権利行使をしなければなには当事者の合意で決め、仮に合意がはっきりしない

らないことになっています。したがって瑕疵担保制度

場合には契約時の社会通念で決めるということになるを前提とした特約をした場合、契約不適合制度の時効と思います。したがって、新築住宅の品質についても制度と相入れないことになり合意の一部無効や対処法

以上のように判断がなされますので、新築住宅の品質にかなりの混乱が予想されますから、やはり旧法の瑕に関し、将来のトラブルを回避するためには、契約に疵担保制度によるという特約は許されないと解しま

際して、売主は買主に対して詳細な「設計図書」やす。ちなみに、時効制度は当事者の合意で変更できな「仕様書」を交付する必要があるでしょう。買主はそいとされていることにも留意が必要です。

れを前提に購入するか否か、あるいは代金額を受入れるか否かを決めるでしょうから、それが具体的な当事者の合意内容となります。
ご質問の「良い方策」としては、設計図書にできるだけ詳細に材質や仕様を記入することということになるでしょう。内装工事についても詳細な仕様書の活用が求められますし、逆に完成されたものがその設計図書や仕様書と異なる場合には契約不適合として追完や代金減額、損害賠償、契約解除が主張される可能性があります。この点は従前に増して十分な留意が必要です。

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全宅連・全宅保証 定時総会開催
令和 2 年 7 月 29 日

全宅連・全宅保証は、7月29日、都内のホテルで令和2年度
定時総会を開催しました。新型コロナウイルス感染症の影響により、例年よりも1カ月遅れ、Web出席を活用するなど規模を縮小しての開催となりました。
全宅連の総会では、議事に先立ち、不動産キャリアパーソン

不動産キャリアパーソン表彰（1社累計50名以上）（大阪府宅建協会 他）
積水ハウス
（株）
（株）
イーグランド （東京都宅建協会 他）（株）福屋不動産販売 （大阪府宅建協会 他）

受講の取組み、不動産総合研究所の地域貢献活動の取組みに係る表彰者（右段参照）が紹介されました。
続いて、令和元年度事業報告、2年度事業計画・収支予算の報告後、令和元年度決算、任期満了に伴う理事・監事の選任がいずれも原案どおり承認されました。
全宅保証の総会では、令和元年度事業報告、令和元年度決算［地域貢献活動表彰］
阿部多不動産（株）
阿部俊夫氏（山形県宅建協会）
大里綜合管理（株）
野老真理子氏（千葉県宅建協会）

報告、令和2年度事業計画・収支予算の報告後、理事・監事の選任が承認されました。

全宅連・全宅保証 第2回理事会 令和2年8月6日
全宅連および全宅保証は、8月6日に理事会を開催し、会長に坂本久氏を選任しました。坂本会長は平成30年6月就任以
来2期目。また、両団体の副会長3名、常務理事16名がそれぞれ選任され、新執行部が誕生しました。

全宅連・全宅保証 令和2・3年度役員一覧■全宅連・全宅保証会長（代表理事）坂本久 （神奈川）■全宅連・副会長（※）（代表理事）
張 替 武 敏 （茨城）千 振 和 雄 （京都）
三 上 浩 二 （長崎）
■全宅連常務理事（※）
佐々木正勝 （宮城）高 橋 一 夫 （山形）江 原 貞 治 （埼玉）石 川 公 之 （千葉）
桑 原 弘 光 （東京）16

飯 野 郁 男 （東京）
草 間 時 彦 （神奈川）菅尾
悟 （三重）
二 村 伝 治 （愛知）泉
藤 博 （滋賀）
柴 田 茂 德 （兵庫）
吉 村 岩 雄 （奈良）壹 岐 昇 一 （鳥取）山 下 德 隆 （高知）加 藤 龍 雄 （福岡）西 釜 博 文 （熊本）
■全宅保証・副会長（※）（代表理事）
多 田 幸 司 （岩手）伊藤
亘 （愛知）

山 上 健 一 （岡山）
■全宅保証常務理事（※）
伊 藤 一 三 （北海道）長田
満 （山梨）
青木
亨 （栃木）
長 井 貞 二 （群馬）
髙 﨑 正 雄 （千葉）
大 滝 睦 男 （東京）岡田日出則 （神奈川）新 谷 健 二 （石川）宇 野 篤 哉 （静岡）伊 藤 良 之 （京都）
高 村 永 振 （大阪）角幸 彦 （和歌山）
神庭日出男 （島根）大 谷 雅 昭 （香川）木 田 文 男 （宮崎）知念
聡 （沖縄）■全宅連・
全宅保証理事森尾
薫 （北海道）片 岡 雄 也 （北海道）
藤 林 吉 明 （青森）博 （秋田）
赤田
伊 東 孝 弥 （福島）
三 輪 昭 彦 （埼玉）渡 邉 勝 久 （埼玉）
飯 田 成 寿 （埼玉）平 川 嘉 博 （千葉）
瀬 川 信 義 （東京）

三ッ石孝司 （東京）
浅 野 達 哉 （東京）
伊 藤 嘉 信 （東京）谷
雄 介 （東京）
菅 野 俊 彦 （東京）
小 能 大 介 （東京）長谷川守信 （東京）井上寛 （東京）
久保田辰彦 （東京）
水 落 雄 一 （神奈川）
三 橋 義 人 （神奈川）
河 端 信 雄 （新潟）長 澤 一 喜 （長野）
前 田 隆 夫 （富山）山 下 健 治 （福井）山 本 武 久 （岐阜）

会長挨拶
この度、全宅連･全宅保証会長に再選されました坂本久です。会長就任にあたり一
言ご挨拶申し上げます。
さて、ご承知のとおり年初より全世界にて新型コロナウイルスが感染拡大し、我が国でも緊急事態宣言の発出、外出自粛･休業要請など人の移動が制限され未曾有の事態となっております。8月に発表されたGDPの年率換算はマイナス27.8％で戦後最悪の下落となり、未だ出口が見えない状況です。
このようななか、本会では窮地にあるテナントへの家賃助成措置を要望し、7月より家賃支援給付金制度が発足しました。また、成長戦略の一環として銀行の不動産仲介業解禁検討の動きをいち早く掴み、関係各方面に要望した結果、解禁検討は原案か
全国宅地建物取引業協会連合会
全国宅地建物取引業保証協会

会長

坂本 久

ら削除されました。これらは大きな成果と自負しております。
100年に一度の危機のなか、10万会員の経済活動と40万従業者の雇用の維持は大命題であり、本会では以下の諸施策を講じてまいります。
税制では、来年の固定資産税評価替えでの商業地の課税標準の一定期間の据え置
き、住宅ローン控除の控除期間の拡充措置、住宅取得資金贈与制度に係わる非課税限
度額の据え置き等を要望し、不動産市場の冷え込みの緩和を図ります。
また、政府の掲げる「新しい生活様式」にマッチしたオンラインやWebを活用し更なるデジタル化について取組んでいきます。
まずは、この8月よりクラウド型の書式作成システムを稼働させ利便性を向上させるとともに、9月にはホームページを一新、そして今後はWebによる研修システムの整備・充実を図る所存です。さらに本会の各種会議をオンラインを活用して行い、事業執行の迅速化を図る所存です。
昨年のワールドカップラグビーの「ワンチーム」の理念のもと、全宅連、全宅保証、宅建協会等、ハトマークグループの連携強化と組織力向上により今後も皆様の業務支援を念頭に公益活動の充実を図ることをお約束し、私の挨拶とさせていただきます。

全宅連・全宅保証 第3回理事会※全宅連・副会長、常務理事は全宅保証・理事を兼務し、全宅保証・副会長、常務理事は全宅連・理事を兼務する

令和2年8月28日

全宅連・全宅保証は、8月28日、第3回理事会を開催し、専務理事の指名、組織整備・入会促進特別委員会の設置、専門委員会および合同委員会等の委員が承認されました。
木 俣 純 一 （静岡）
岡 本 大 忍 （愛知）
岩 村 清 司 （愛知）尾 久 土 治 （大阪）神丸
豊 （大阪）
菅 沼 正 浩 （大阪）荒木均 （大阪）
長 尾 敏 春 （大阪）
河 内 敬 雄 （大阪）
松 本 高 亮 （兵庫）西 口 寿 雄 （兵庫）新 谷 勝 彦 （兵庫）津 村 義 康 （広島）
岡 本 洋 三 （広島）
尾 村 成 一 （山口）
清 水 哲 也 （徳島）

小 林 昌 三 （愛媛）
柴 山 利 博 （福岡）
三 好 孝 一 （福岡）今 林 政 秋 （福岡）
岡野敬司郎 （佐賀）宮 﨑 教 生 （大分）
岩 川 初 男 （鹿児島）■全宅連・監事
室 岡 和 俊 （埼玉）
初 澤 宣 廣 （静岡）
藤 本 武 志 （高知）
神 内 敏 之 （員外）
■全宅保証・監事
橋場
寛 （青森）

松 尾 信 明 （兵庫）上 原 祥 典 （山口）
米 村 信 夫 （員外）

【全宅連】

【全宅保証】

専務理事

津 村 義 康 （広島）

総務財務委員長

高 橋 一 夫 （山形）

政策推進委員長

草 間 時 彦 （神奈川）

情報提供委員長

飯 野 郁 男 （東京）

不動産総合研究所所長

加 藤 龍 雄 （福岡）専務理事

岡 本 大 忍 （愛知）総務委員長

高 村 永 振 （大阪）

財務委員長

青木

弁済業務委員長

神庭日出男 （島根）亨 （栃木）

苦情解決・研修業務委員長 髙 﨑 正 雄 （千葉）中央審議会委員長
広報啓発委員長【全宅連・
全宅保証
人材育成委員長
合同委員会】

組織整備・入会促進特別委員長

坂本

久 （神奈川）角

幸 彦 （和歌山）

知念

聡 （沖縄）

吉 村 岩 雄 （奈良）REAL PARTNER September 202017

不動産関連アーカイブ
国土交通省

令和2年6月12日 「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が成立
6 月 12 日、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（賃貸住宅管理適正化法）
が参議院本会議において可決成立しました。サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置（2020 年 12 月施行）
、賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設（2021 年 6 月施行）が柱となっています。

令和2年6月新型コロナウイルス感染症による影響を受けた
各種事業者においてご活用いただける支援メニューを公表
国土交通省 HP において、新型コロナウイルス感染症による影響を受けた各種事業者においてご活用いただける支援メニューを一覧にしたものを公表することとな
り、不動産業における支援メニュー一覧についても公表されています。

国税庁

令和2年7月1日

令和2年分路線価
国税庁は 7 月 1 日、令和 2 年分の路線価を公表しました。都道府県庁所在都市の最高
路線価の上昇都市が 38 に増え上昇傾向が継続、標準宅地の評価基準額の対前年変動
率の平均値も 5 年連続の上昇となりました。

国土交通省

令和2年7月10日

新型コロナウイルス感染症の影響を受けた事業者への支援施策等（家賃支援給付金）について
新型コロナウイルス感染症の影響を受けた事業者の方々に対する事業継続についての支援策として、第 2 次補正予算において、「家賃支援給付金」が創設され、国土交通省より本会宛て家賃支援給付金の取扱い等に関し周知の依頼がありました。

令和2年7月14日

令和2年7月豪雨による災害に伴う宅地建物取引業法等の特例措置について令和 2 年 7 月豪雨による被災地域の災害の被害者の権利利益の保全等を図るため、宅地建物取引業の免許等の有効期間の延長、および宅地建物取引業者、マンション管
理業者、賃貸住宅管理業者等の変更の届出等の不履行の場合の免責等が措置されました。

令和2年７月17日

宅地建物取引業法施行規則および宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の一部改正について
宅地建物取引業法施行規則の一部が改正され、水防法に基づき作成された水害ハザー
ドマップにおける取引対象の宅地または建物の所在地が新たに重要事項説明の項目として位置付けられました。8 月 28 日から施行されています。
これに併せて宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の対応箇所について、具体的な説明の方法や配慮すべき事項等を追加する等の所要の改正が行われ、同日より施行されています。

令和2年7月30日
7月31日
8月3日

18

印紙税非課税措置の該当区域追加について
災害関連の印紙税の非課税措置について、適用対象となる災害に「令和 2 年 7 月豪雨
による災害」が追加されました。
【災害発生日・該当区域】7 月 4 日・熊本県（全域）／7 月 6 日・福岡県大牟田市／7
月 4 日・鹿児島県鹿屋市、垂水市／7 月 6 日・大分県玖珠郡九重町、日田市、由布市、
玖珠郡玖珠町／7 月 8 日・岐阜県下呂市／7 月 13 日・島根県江津市

インフォメーション
全宅連・全宅保証・宅建協会

令和2年国土交通大臣表彰22人が受賞
全宅連、全宅保証、都道府県宅建協会の推薦で、令和 2 年 7 月 10 日に次の 22 名が、国土交通大臣表彰の受賞の栄に浴されました（※敬称略）。
〔全宅連推薦〕

永井 彰 （東京都）
岡田日出則（神奈川）横山智司 （神奈川）伊藤 亘 （愛知県）
伊藤良之 （京都府）〔全宅保証推薦〕〔都道府県宅建協会推薦〕

岩﨑健恭 （東京都）
二村伝治 （愛知）
岩村清司 （愛知）髙橋 茂 （岩手県） 山口利昭 （東京都）
田中勇一 （山形県） 櫻井 宏 （長野県）
池田茂雄 （宮城県） 田中廣行 （石川県）
渡邉勝久 （埼玉県） 尾頭一喜 （愛知県）
平川嘉博 （千葉県） 青木登喜雄（三重県）

松本高亮 （兵庫県）
氏原光隆 （高知県）
鶴田誠二 （福岡県）
牧野幸男 （鹿児島県）

8月19日 「ハトサポ」がリニューアル
全宅連では、8 月 19 日に会員業務支援サイト「ハトサポ」をリニューアルし、新ハトサポをリ
リースしました。新ハトサポでは、「ハトマークWeb 書式作成システム」や「特約・容認事項文例集」（東京都宅建協同組合提供）等の新たなコンテンツの提供を開始しました。なお、9 月 15日に一般向けサイトも一新する予定。

地域のために
私たちにできることは何か ──。
全宅連 不動産総合研究所では、全国の宅建業者が行う空き家対策・地域貢献活動の取り組みを紹介する事例集「RENOVATION〜新しい不動産業を目指して〜」を発刊しています。
この事例集は、10 年後の将来を見据えこれからの新しい不動産業のあり方として、空き家問題や地方創生などの地域課題を解決し、地域の魅力を向上させることを通じて自分たちのビジネスも発展していくという「地域密着型ビジネス」モデルを 5 つのテーマにわけて紹介しています。

最新版 掲載事例
1. これからの不動産業のあり方を考える
2. 新しい管理のあり方を追求する〜住宅とコミュニティについて考える〜
3. 地域の安全を確保する取り組み
4. 顧客志向の経営の実践
5. 地域を魅力的にする試み

バックナンバー含め、全宅連不動産総合研究所ホームページからダウンロードいただけますので、是非参考にしてください。

https://www.zentaku.or.jp/research/estate/research_project/archive2019/REAL PARTNER September 202019

ハトマーク支援機構からのお知らせ

ハトマーク支援機構は、全国の宅建協会にご所属の会員の皆様の業務に役立つ商品やサービスをご紹介しています。

2020年9月号

新商品情報 日常業務を楽に！

80種類以上の商品・サービスをご用意！
日頃の業務にお役立てください。

『 ITサポート＆セキュリティー』等各種商品の取り扱いを開始

ハトマーク支援機構では、民間企業各社と提携し、宅建協会所属会員様の業務の様々な場面で役立つ商品やサービスをご紹介しています。

売買の場面で
住宅ローン

P21

賃貸・管理の場面で業務効率化・経費削減に

家財保険

携帯電話、スマホ

価格査定システム

コールセンター＆駆付け代行

物件パンフレット作成システム

貸店舗物件テナント発掘

P23

P20

物件バーチャルツアー作成

P20

ITサポート＆セキュリティー

P22

建物状況調査ウォーターサーバー

ホームページ作成支援

シロアリ検査＆工事

引越

キーボックス

フラット35適合検査

ホームセキュリティ

スマートキー
P22

インターネット回線

事務用品全般アイリスオーヤマ家具家電

第三者事業承継支援

駐車場運営管理システム

がん保険、医療保険

簡易改修工事

太陽光発電システム

マイカー共済リフォーム用住宅建材

など

地盤調査
土壌汚染コンサルティング
リフォーム工事

P22

など

防災用品

7月20日に、NTT東日本（東日本電信電話㈱）の取り扱う以下商品の提供を開始しました。
『 ITサポート＆セキュリティ』
Word やExcel など、会員のPC利用・設定を、電話でのサポートや、サポートセンターによるPCの遠隔操作でサポートするサービス。

『ギガらくカメラ』
インターネットを介してWEBからいつでも映像確認できるクラウド型のネットワーク防犯カメラ。

『 AIよみと〜る／おまかせRPA 』
スキャンした紙のデータをAIによる高い読取
り精度で文字を自動テキスト化／ PC への文字入力などの定型業務をロボットが自動化。

など
この商品に関するお問い合わせ先

全ての商品・サービスの詳細はハトマーク支援機構ホームページからご覧いただけます。

https://www.hatomark.or.jp/〈株式会社建築資料研究社 日建学院〉

20

NTT東日本（東日本電信電話㈱）［電話］
0120-202-028※受付時間9:00 〜 17:00（土日祝、年末年始除く）〈LIFE STYLE 株式会社〉

〈全宅住宅ローン株式会社〉

REAL PARTNER September 202021

〈東日本電信電話株式会社〉〈株式会社大塚商会〉

22〈SOMPO リスクマネジメント株式会社〉

〈株式会社ザイマックスインフォニスタ〉

REAL PARTNER September 202023

2020 年 9 月号 リアルパートナー
令和2年9月10日発行（隔月10日発行）通巻第497号

ば、いつでもどこでも簡単に契約書式を作成することができる「ハトマークWeb書式作成システム」を新たにリリースしました。このシステムは、全宅連が公開する契約書式をWeb上で簡単に作成・保存・再編集できるもので、書式作成業務の大幅な効率化が可能です。宅建協会会員なら、無料でご利用いただけますので、まずは一度お試しいただき、使いやすさを実感してください！

ポイント

ポイント

1

2

3

無料·インストール不要

簡単操作で書式作成

いつでもどこでも作成可

全宅連会員専用サイト「ハトサポ」からすぐにお使いいただけます。専用のソフ
トをインストールする必 要はありません。バージョンアップなどの手間もありません。※ただし推奨環境あり

直感的に所定の入力欄に入力していくだけで、あっという間に簡単に契 約書式作成できます。書式はサーバーに保存される他、PDFでパソコン等にも保存できます。

インターネット環境さえあれば、365日
24時間、時間や場所を選ばずに契約書式の作成が可能です。

ポイント

ポイント

ポイント

4

5

6

複数スタッフと共同編集

重複項目は自動連動

呼出し機能が充実

複 数のスタッフ等と分担作 業・再編 集
もOK！ 作成書式はサーバーに保存されるので、万一パソコン等が故障・紛失しても安心です。

書式間(重要事項説明書と契約書等)で共通する入力項目は自動連 動（または引用）されるため、再入力の手間を大幅に削減できます。

あらかじめ物件情報や宅建業者・宅建士
情報、顧客情報等をマスタ登録しておけ
ば、ワンクリックで呼出し可能。共同仲介の相手が宅建協会会員の情報なら、会員DBからの呼出しもできます。

ご利用方法

全宅連会員業務支援サイト「ハトサポ」にログインいただき、「ハトマークWeb書式作成システム」
ボタンをクリックすると、本システムの利用画面に遷移します。
※「ハトサポ」にログインするには、ハトサポに利用登録し、ハトサポID・パスワードを取得する必要があります。ハトサポ会員への登録は、ハトサポログイン画面にある「利用登録がまだの方はこちら」
より、ご自身で行うことができます。
全宅連HP：https://www.zentaku.or.jp/（公社）全国宅地建物取引業協会連合会

編集人／角 幸彦

ポイント

発行人／坂本 久

6つのポイント

発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

全宅連では、会員の書式作成業務の効率化を支援するため、インターネット環境があれ