東京カンテイ プレスリリース / 2021 年 新築マンション PER の概況(中部圏)

2022 年 5 月 9 日

東京カンテイ、中部圏における“2021 年 新築マンション PER”を発表

2021 年の中部圏平均は 23.01 に拡大、初めて 23 ポイント台に達する
マンション PER が最も低かった駅は「大須観音」の 14.16、最も高かった駅は「赤池」の 35.44●これまで割安感を保っていた「岐阜」や「桑名」などのサテライト都市でも価格高騰の動き
2021 年における新築マンション PER（＝マンション価格が同じ駅勢圏のマンション賃料の何年分に相当するかを求めた値）の中部圏平均は 23.01（対象 36 駅）と前年から 0.80 ポイント上昇したことで、初めて 23 ポイント台に達した。
マンション PER の算出可能駅における新築マンションの平均価格（70 ㎡換算）が前年比＋1.7％の 4,795 万円と上昇したのに対して、分譲マンションの平均賃料（70 ㎡換算）は－1.6％の 176,652 円と低下したために、賃料見合いでの割高感が大幅に強まる結果となった。
各駅のマンション PER を色分けした路線図を見ると、名古屋市中心部の名駅周辺～東山エリアにかけてトッドが密集しており、近郊～郊外エリアでは点在している程度である状況に変わりない。ただし、これまで比較的割安感を保っていた「岐阜」や「桑名」などのサテライト都市においても暖色系の色味に変わってきている様子が確認できる。
青色と緑色の合計シェアは 20.5％→22.3％で小幅ながら 2012 年以来の拡大となったが、当時の合計シェア（80.5％）と比較して賃料見合いで割安感の強い駅が如何に激減したのかが窺える。なお、名古屋市中心部においても「大須観音」「本山」「庄内通」の 3 駅で青色となっているが、いずれも分譲された新築マンションと賃料事例が発生した物件の属性に大きな乖離があることに起因しており、実態よりも低めになっているものと考えられる。また、比較的割安感がある黄色や中部圏平均のマンション PER を概ね上回っている桃色も駅数・シェアともに縮減している。一方、強い割高感を示す赤色は駅数こそ 12 駅で昨年から変わっていないが、シェアは 30.8％→33.3％と拡大して 2018 年に記録していた最高値（31.0％）を上回った。

岐阜

大曽根
名古屋

金山
桑名

豊田市

駅数シェア
マンション
PER

駅数

24以上

22以上 20以上 18以上
18未満
24未満 22未満 20未満

2017年

21.66

45

24.4%

24.4%

13.3%

22.2%

15.7%

2018年

22.10

42

31.0%

19.0%

16.7%

19.0%

14.3%

2019年

22.26

40

25.0%

25.0%

20.0%

25.0%

5.0%

2020年

22.21

39

30.8%

25.6%

23.1%

5.1%

15.4%

2021年

23.01

36

33.3%

22.2%

22.2%

11.1%

11.2%

豊橋

※各年にて最も大きいシェアの区分を赤色で表記している。

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株式会社 東京カンテイ２０２２年５月９日（ 月）※本記事の無断転載を禁じます。

東京カンテイ プレスリリース / 2021 年 新築マンション PER の概況(中部圏)

2022 年 5 月 9 日●PER ランキングの第 1 位は「大須観音」、高額賃料事例を除いたマンション PER は 23.37 で圏域平均を上回る
中部圏で最もマンション PER が低かった（割安感が強かった）駅は名古屋市営 地下鉄 鶴舞線「 大須観音」の 14.16 で、賃料換算での回収期間は中部圏平均に比べて 9 年ほど短い計算となる。当該駅勢圏では駅徒歩 5 分のタワーマンションから平均で 28 万円を超える高額賃料事例が多数発生している影響から、販売価格が“見かけ上”割安な状況が依然として続いている。なお、新築価格と月額賃料が比較可能な物件におけるマンション PER は駅平均より 8 ポイント以上も上回る23.37 で、こちらも昨年からほぼ横ばいとなっている。また、「浜松」や「庄内通」でも新築価格と分譲賃料の対象物件において立地条件のスペックが大きく異なっており、実際のマンション PER はさらに上振れると考えられる。対照的に、「丸の内」「名鉄岐阜」「豊橋」「新栄町」「久屋大通」「国際センター」の 6 駅は賃料事例が発生していた物件に比べて分譲された新築マンションのスペックが相対的に優れているため、実際のマンション PER はこれよりも下振れる。なお、上記を除いた「勝川」 「 東岡崎」「 茶屋ヶ 坂」「岐阜」「東浦」に関するマンション PER は概ね額面通りと捉えても特段問題ない。
一方、最もマンション PER が高かった（割高感が強かった）駅は名古屋市営地下鉄鶴舞線「赤池」の 35.44 で、中部圏平均と比較して回収には 12 年以上も余計にかかる計算となる。2021 年には駅徒歩 1 分の物件や大手デベロッパーの物件が高スペック・高ブランドを背景に強気な値付けで販売されたことで、賃料見合いで最も割高な駅となった。また、第 9 位の「名古屋」においては賃料事例が発生していたのが全て非タワー物件であったのに対して、分譲された新築マンションは 42 階建てのタワーマンションをはじめ 17 階以上の物件で占められており、中～高層階に位置する住戸においてはステータス性や希少性の高さなどから周辺相場よりかなり高額な価格帯で販売されている。そのため、今回はマンション PER が実際よりもやや高めに出たものとみられ、前述したタワー物件から賃料事例が発生し始める来年以降にはマンション PER が現水準よりも幾分か下振れることが見込まれる。首都圏や近畿圏においては、マンション PER の上位・下位ランキングに登場する駅に関するエリア分けがはっきりと表れており、前者は概ね近郊～郊外エリア、後者は都市中心部という傾向となっているわけだが、中部圏においては名古屋市中心部でも上位駅・下位駅が混在するなど、分化があまり進んでいないといった特徴を有している。

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株式会社 東京カンテイ
２０２２年５月９日（ 月）※本記事の無断転載を禁じます。

東京カンテイ プレスリリース / 2021 年 新築マンション PER の概況(中部圏)

2022 年 5 月 9 日●PER が前年から最も低下した駅は「丸の内」、物件バイアスによる価格低下＆賃料上昇で“見かけ上”割安に前年に比べて最も割安感が強まった駅は名古屋市営地下鉄桜通線「丸の内」で、賃料換算での回収期間は 4 年ほど短くなった。新築マンション価格は前年から 9％超下げているが、これは昨年分譲されていた大手デベロッパーのタワー物件が今回対象から外れていたことも一因と考えられる。なお、昨年から販売が継続している物件に限って見た場合は 4％程度の下落に留まっている。一方、駅平均の月額賃料は 10％近く上昇しているが、今回は大手デベロッパーが手掛けた駅徒歩 4 分で 19 階建ての物件から平均で 25 万円超の高額賃料事例が多数発生していた影響が大きい。
そのため、当該駅における割安感の強まりはやや過大に示されていると捉えるのが妥当であろう。この他、月額賃料の上昇が目立った駅のうち、「東岡崎」と「岐阜」に関しては物件バイアスによるものであった。
「新栄町」「本山」「近鉄四日市」「久屋大通」「大須観音」の 5 駅では新築マンション価格の低下が主体で割安感が高まっていたが、昨年から今年にかけて販売が継続している物件で比較して実際に価格の低下が認められたのは「新栄町」や「近鉄四日市」のみで、下落率も 2％～5％程度と駅平均よりもだいぶ下回っている。
一方、前年から最も割高感が強まった駅は名古屋市営地下鉄名城線「瑞穂運動場東」で、マンション PER は 2020年に比べて 6 年以上も余計にかかる状況となった。昨年は駅徒歩 9 分の物件のみが分譲されていたが、今回は大手デベロッパーが手掛けた駅徒歩 4 分の物件も販売が開始されており、駅近やブランド力を背景に販売価格は前者の物件よりも 1 千万円以上も高い水準となっている。この他、新築マンション価格が前年から 5％以上も上昇した駅としては「高岳」「桑名」「名鉄岐阜」「山王」「勝川」「桜山」の 6 駅が該当する。このうち、「高岳」では白壁エリアで高級レジデンスが、「名鉄岐阜」では 35 階建ての大規模タワーマンションがそれぞれ分譲されていた影響から、10％を大幅に超える上昇率を示している。
●新築マンション PER の算出方法と改訂版（カンテイアイ 95 号以降）における変更点について分譲マンションの新築価格が、同じ駅勢圏の分譲マンション賃料の何年分に相当するかを求めた値。
マンション PER ＝ マンション価格 ÷ （月額賃料 × 12）
一般に、マンション PER が低ければ賃料見合いでは割安で買いやすく、反対に高ければ割高で買いにくいことを意味する。なお、改訂版ではデータの均質化を図るために、分譲マンションの募集賃料も“新築相当”（＝直近 3 年間に発生した築 3 年未満の事例を対象）とし、対象も最寄駅からの所要時間が徒歩 20 分以内の物件に改めた。

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