TOKYOZAIDANFINAL ゲラ改定

土地開発公社の不良資産の推計とその要因分析#
神戸商科大学経済研究所

赤井伸郎*

土地開発公社の不良資産の推計とその要因分析# ..............................................1
１．はじめに ....................................................................................................2
２．実態把握（土地開発公社の債務把握と財政運営への影響） .......................4
2.1 公表データに基づく全国の土地開発公社の現状..................................... 4
2.2 不良資産額の推計と財政運営への影響 ................................................... 5

2.2.1 金利負担分の推計............................................................................... 6
2.2.2 保有土地資産の時価（資産価値）の推計 ........................................... 7
2.2.3 不良資産額（金利負担分を含む簿価損）と財政運営への影響........... 9
3．要因分析 ....................................................................................................10
3.1 要因仮説.................................................................................................. 10
3.2 実証モデル .............................................................................................. 12
3.3 データ ..................................................................................................... 13
3.4 推計結果と解釈....................................................................................... 13
４．おわりに ..................................................................................................14
参考文献..........................................................................................................15
参考資料..........................................................................................................16#

本稿の作成段階において、篠原哲氏・金坂成通氏、大阪府市町村課の方にお世話になった。
ここに記して感謝の意を表したい。

*

651-2197 神戸商科大学経済研究所 E-mail:akai@kobeuc.ac.jp

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１．はじめに
全国には、地方自治体が出資する外郭団体である「地方公社」が１万社以上存在している。それらは、自治体が 100％出資する特別法人（土地開発公社、道路公社、住宅供給公社）、非営利事業を目的とする民法法人（財団法人、社団法人）、営利事業を目的とする
商法法人（株式会社、有限会社）などから構成される。このうち、民間との共同出資で設立された政府出資 25%以上の法人は、一般的に「第三セクター」と呼ばれ1、近年、その破たんが相次ぎ、その経営手法に疑問が投げかけられている。2しかしながら、それ以上に地方自治体を悩ますものは、特別法人である。
特別法人とされる 3 公社のうち、特に土地開発公社の地方財政への影響が大きい。土地開発公社とは、自治体が、公共事業用地として土地を先行取得する目的で設立した公社である。3総務省によれば、1999 年度末において、その数は 1594 公社であり簿価総額は 8 兆2948 億円にも上っている。しかしながら、そのうち 4 兆 404 億円が、自治体に買い取られずに「塩漬け」（5 年以上保有土地）となっている。全国市民オンブズマン連絡会議4の東
京都を除く道府県や指定市、県庁所在市の全 94 公社を対象とした調査によれば、2000 年 3
月現在、土地公社の保有面積は 13295ha で、保有地総額は 4 兆 1897 億円である。このうち、問題の 5 年以上の「塩漬け」土地は東京ドームが約 1000 個入る広さの 4350ha で、保有額は1 兆 7503 億円であり 2 年前より 36%増え、支払利子も 3677 億円で 2 年前より 24%増えていることが示されている。
言うまでもなく、バブル期に購入され現在も「塩漬け」にされている土地の時価は、簿価よりもはるかに低く、土地購入のために公社が借り入れた資金を返すだけの資産は、公社には残っていないのが現状である。この資産と負債の差額は、住民の負担につながる「公的不良資産」と言えるであろう。

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これは旧自治省の定義であり、実際には厳密な定義は存在していない。
第三セクターの設立・破綻要因を分析したものに、赤井・篠原(2001)がある。
3
土地開発公社は、「公有地の拡大の推進に関する法律」（1972 年制定）に基づいて設立された。
自治体の事業計画が明らかになると対象地が急速に高騰し、取得が困難になるケースが増えた
ことが法制定のきっかけであった。その後、改定のたびに公社の活動範囲は広げられた。歴史的経緯は、「公有地拡大推進法詳解[六訂]」（1994）および山本 (1999)などを参照。公社の増加や活動範囲の拡大に関しては、笠（1994）および松並(1999)を参照。
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全国市民オンブズマン連絡会議 情報公開市民センター（http://www.jkcc.gr.jp/）
2

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土地開発公社の問題に関しては、事例紹介を中心にいくつかの指摘がなされてきた。5しかしながら、個別の事例から問題点を見極める事が重要である一方で、それらが日本全体で自治体運営にどのような影響を及ぼしているのか、また将来にわたってどのような影響を及ぼすのかを把握する事も重要である。
本来、公社は、母体である地方自治体に土地を事後的に購入してもらうことを前提に土地購入を行っているため、そのための借入金には、自治体の債務保証が課されている。6土地開発公社は、自治体の信用を背景に資金を借り土地購入を進めてきた。地価が右肩上がりであれば、「資産」としての価値は存在し、たとえその土地が有効に活用できなくとも売却が可能である限り、自治体運営に問題は生じない。しかしながら、バブルがはじけ地
価が下落すれば、その土地は「公的不良資産」となり、自治体運営を制約し、住民がそのつけを支払う事になる。
近年、地価のさらなる下落が続き、「塩漬け」土地の負担が拡大しており、一般的に土地開発公社の借金によって、母体である自治体の財政が破たんしかねない状態にある。実際に、土地開発公社の負債の影響で、母体である自治体が破綻状態に追い込まれたケースが存在する。2001 年まで日本で唯一の財政再建団体であった福岡県赤池町は土地開発公社の 19 億 9900 万円の負債と町営病院の赤字などで総額 27 億円の赤字を背負い込み、1991 年に赤字再建団体（準用）に転落した。これは「地方財政再建促進特別措置法」で定めているように、累積赤字が単年度歳入の 20％というデッドラインを超えたためであり、予算規
模が小さな自治体が多額の「隠れ債務」を抱え、財政破たんにつながった実例である。
自治体の存続をもおびやかす、このような土地開発公社という爆弾に対し、自治省(現総務省)は、2000 年 7 月に「土地開発公社経営健全化対策」を作成し、2001 年 6 月 30 日までに総務大臣または各都道府県知事が「土地開発公社経営健全化団体」を指定した。7今後、2005 年までに標準財政規模に対する土地の簿価総額を、0.25 以下（5 年超のものは 0.1 以下）にすることなどを条件に、特別交付税や措置や地方債発行基準の緩和を行っている。85

土地開発公社の問題をはじめて前面に出して議論した山本 (1999)では、土地開発公社の設立経
緯及びその問題点が、事例とともに紹介されている。そのほか、問題事例の紹介としては、宮城(2000)、実業界(2002 年 4 月号)、THEMIS(1999 年 11 月号)などを参照。
6
法的責任の所在に関する議論は、碓井(1999)を参照。
7
2000 年 10 月にこの団体として指定された川崎市と福岡県新宮町の健全化対策の詳細は、地方財務協会「地方財務」2001 年 2 月号の「再検証！土地開発公社」において紹介されている。
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しかしながら、この制度には、特別交付税措置や起債許可などのメリットがある反面、計画に基づき短期的に土地開発公社の保有土地の処理をしなければならず、自治体の苦しい財政運営をさらに圧迫することにもなるため、健全化団体に指定されるかどうかが各自治体の選択性

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これらの問題を建設的に議論し、今後の財政運営に役立てていくためには、議論の出発点として第一に日本全国の公的不良資産額の実態を把握すること、第二にこの問題を引き起こした制度的要因を客観的に解明すること、第三に問題の事後的な解決策として土地の有効利用の方法を議論することが必要である。9
本稿は以下のように構成されている。はじめに､第２節では、公表されているデータより、2000 年度末における全国の土地開発公社の現状を把握する。しかしながら、この情報だけでは、土地開発公社の実態は明らかではない。そこで、購入時点・地点の情報および地価情報を用いて、各公社が保有する不良資産額を推計し、公社がその母体となる自治体
財政に及ぼす影響を検討し、公社爆弾の実態を明らかにする。第３節では、この問題を引き起こした制度的要因を実証的に解明する。第４節では本稿で得られた公社の危機的状態の早期是正を提言するとともに、この問題を引き起こした経済的・制度的要因を十分に考慮した制度設計が、今後の健全な財政運営にとって必要である事を主張する。

２．実態把握（土地開発公社の債務把握と財政運営への影
響）2.1

公表データに基づく全国の土地開発公社の現状

本項では、総務省の 2000 年（平成 12 年）度末土地開発公社のデータから、土地開発公社の土地保有の状況を把握する。
まず、土地の保有面積と金額を見ていこう。

表 1 には、2000 年度末の保有土地の金額および面積が示されている。2000 年度末の全国土地開発公社の保有土地は、金額で 7 兆 7,221 億円、面積でも 29,841ha である。これを、土地開発公社の種類別にみると、道府県土地開発公社が 2 兆 341 億円､9,818ha、指定都市土地開発公社が 1 兆 3,267 億円、1,046ha、市区町村土地開発公社が 4 兆 3,613 億円、18,977ha とである限り、全ての自治体がこの制度を利用するとは限らない。実際、健全化団体に指定された団体は、全国 1594 公社のうち、73 地方公共団体の出資する 71 公社であり、その公社が保有する「塩漬け」土地は、全国の土地開発公社の保有する「塩漬け」土地の 22%にすぎない。したがって、この制度だけで、公的な不良資産問題が解決できるわけではない。経営健全化団体の指定については、平成 13 年 7 月 26 日付け総務省報道資料を参照。
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本稿は紙面の制約上、第一、第二の分析を中心とする。第三の土地の有効活用に関しては地方財務協会「地方財務」（2002 年 7 月号）の土地開発公社に関する特集号などを参照。

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なっている。金額ベースで道府県､指定都市､市町村の割合を見ると､それぞれ約 7％､17％､57％である。また､長期保有の状況は表 2 に表されており、5 年以上保有している土地は、
4 兆１,180 億円（保有土地全体の 53.3％）、13,290ha（同 44.5％）となっている。また、10年以上保有している土地は、1 兆 3,189 億円（同 17.1％）、5,979ha（同 20.0％）となっている。また、1999 年（平成 11 年）度末に比べて 5 年及び 10 年以上保有している土地が増加していることがわかる。これは、保有 5 年以上のいわゆる「塩漬け」土地の面積は減少しておらず、不良資産化した土地資産の処理が進んでいないことを示している。
次に、保有土地金額（簿価）を県域別10に比較してみよう。図 1 には 2000 年度末において各土地開発公社が保有する土地を、県域別に合算したものを図示している。まず、大阪の保有土地金額（簿価）が一番多く、8 千億円を超えている。自治体種類別に見ると、大阪府下及び兵庫県下では、他の都道府県レベルの自治体に比べて、大阪府公社や兵庫県公社の保有する額が多く、保有土地金額（簿価）を膨らませていることがわかる。また、神奈
川県下の保有土地金額（簿価）には、指定都市(横浜市､川崎市)が寄与している。次に続くのが兵庫県､そして愛知県である。全体的に､関東､関西で保有土地金額（簿価）が多いことがわかる。ただし、東京都の総額が少ない事は興味深い。これは、東京都単独の土地公社が存在しない事、東京都内では土地が流動的であり塩漬け土地が少ない事などが理由であると予想される。112.2

不良資産額の推計と財政運営への影響

前項では、全国の土地開発公社の保有土地面積や保有土地金額（簿価）を見てきた。利
用価値の少ない「塩漬け」土地の拡大が指摘されたものの、それが生み出す弊害としての
公的な不良資産額の大きさは明示的に示されていない。12以下では、県別､政令指定都市別､

10

次節の分析で必要とされる地価データの入手可能な県､指定都市、市のみの分析である。
2000 年度末総保有金額 7 兆 7221 億円に対し､ここで分析の対象とした市レベルまでの保有金額
合計で、約 7 兆 2147 億円になる(約 93％)。よって、本稿の分析で土地開発公社の抱える不良資
産額の大半は把握できている。また、千葉県内の「千葉地方土地開発公社」は地方公共団体が設立・運営母体ではなく、｢千葉県市町村事務組合｣が設立・運営母体のため、特別扱いとした。
11
なお、本稿では便宜上､東京都内の全「区土地開発公社」のデータの合計値を､「東京都土地開発公社」のデータとして扱っている。よって図 1 での東京都の県領域は、全「区土地開発公社」の合計値である。
12
平成 12 年度の総務省調査（平成 11 年度末時点データ）を元に、塩漬け土地保有額、その財政規模費を計算し、市町村別にランキング付けしたものに、全国市民オンブズマン連絡会議塩漬
け土地専門委員会（2001）がある。しかし、ここでは地価の下落を考慮しておらず、本稿の分析はこの点でさらに進んだものとなっている。

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都市別の地価の変化率を考慮して、土地開発公社が抱えている不良資産額（簿価損：解散処理に新たに必要な額）を推計する。具体的には、金利負担分の推計から取得原価を導出した後、地価の変化から時価を計測し、簿価損の実態を分析する。

2.2.1 金利負担分の推計

本項では、まず、簿価と取得価格の差である金利負担分を推計する。土地の保有には、資金が必要であり、その資金を投資すれば何らかのリターンが得られるはずである。土地の保有によってそのリターンが得られていないならば、その分も（本来得られていたであろうリターンを失ったと言う意味での）損失が発生していると言える。もしその資金を銀行から借りていたならば、そのコストは資金調達費用として明白となり、金利として事後的に請求される。土地開発公社は、自治体の債務保証を受けて、銀行から資金を借りていたケースが多いとされており、実際に土地開発公社の土地を処理するためには、この利子分も必要となる。実際、公表されている「簿価」データには、この利子分が含まれている。
以下では、土地保有に関わる資金によって実際にどれだけの利子（資金調達コスト）が発生したのかを推計する。以下では、簿価から資金調達コスト（金利負担分）を除いたもの
を、取得金額と定義する。13
まず、資金調達コストを推計するためには、土地開発公社が実際に借り入れた時点での金利の数値が必要であるが、実際の数値は入手できないものの、母体となる自治体への土地の転売を目的とした短期土地保有に対する調達金利は、ほぼ短期プライムレートに連動していると言われているため、付表のように金利を設定した。
また、推計のためには、各自治体が現在保有している土地に関して、購入時別の土地の面積・金額を把握する必要があるが、保有土地資産の購入時別内訳のデータは得られない。
一方で、保有期間別（10 年以上、5 年以上 10 年未満、5 年未満）の土地面積・金額は入手可能14であるため、以下の三つの手法を用いて、現時点で保有している土地資産の購入時

13

実際には、簿価は、用地費（取得価格）、補償費、工事費等、利子、人件費その他の付随費用の合計値として定義されており、簿価から利子を除いたものは、取得価格とは完全には一致しないが、その他の費用は、推計が困難であることなどから、用地費に含むものとした。したがって、本稿で推計する時価は、この点で過大なものとなっている。ただし、本稿の推計結果
は、このような過大推計の可能性を含みながらも時価が低いことを示しており、その他の費用の問題は、本稿の主要な結論には本質的な影響を与えないであろう。
14
土地開発公社が保有する土地には、大きく分けて公有地先行取得によるものと土地造成事業によるもの（公拡法第１７条第 1 項第 2 号）があり、その使途目的に応じて地価形成も異なって

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点を特定化した。
推計 （最良）（データから推察される購入期間のうち、地価が最も低い年度に土地を購入していたと想定するケース）このケースは、地価下落の被害が最小となる。
推計 （均等購入）（データから推察される購入期間において、毎年同じ額だけ土地を購入していたと想定するケース）
推計 （最悪）（データから推察される購入期間のうち、地価が最も高い年度に土地を購入していたと想定するケース）このケースは地価下落の被害が最大となる。
これらの 3 手法で推計された取得金額は、表 3 コラム(1)に示されている。均等に購入したと仮定した場合の、簿価に占める資金調達コスト（金利分）（推計手法 のケース）の影響
は、図 2 に示されている。
金利の影響は、約 5％から 30%であり、ばらついている。全自治体において同一の金利を用いて推計しているため、この差には、購入時点の差が現れていると考えられる。すな
わち、古くに購入した土地を現在も保有し続けている自治体ほど、金利負担が重くなっていると考えられる。（ここでは、金利のみに着目しているので、古くに購入した土地ほど金利負担が大きく悪影響を及ぼしている。一方、以下で検討する地価の影響は、バブル以前に土地を購入していれば地価下落による悪影響は少ないため逆方向に作用する。）特に和歌山県の金利の影響が大きい理由は、和歌山県の土地公社が保有する土地は、そのほとんどが 90 年以前に購入したものであるからである。

2.2.2 保有土地資産の時価（資産価値）の推計

本節では、都市別の地価の変化率を考慮して、各自治体の土地開発公社が抱えている資産の時価を推計し、取得原価との差額を推計する。
推計を行うためには、各時点で購入した土地が現在いくらまで下がっているのかを知る必要がある。そのためには、以下のステップが必要である。
（１）各自治体、各地点毎に、購入時点での地価（取得原価）と現在の地価（時価）か
ら、地価の下落率（減価率）を把握する。
（２）各自治体が現在保有している土地に関して、購入時別の土地価格を把握し、取得いると考えられるが、本稿ではデータの制約上､保有土地は県別､都市別で同一の地価を持ち平均的な地価変動に従うものと仮定し、保有土地の地価を推計した。

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金額に減価率をかけることによって保有金額（時価）を求める。
まず、（１）のステップを行うためには、県､指定都市､市の各地点ごとの地価が必要である。（実際には、県､指定都市､市内でも、立地特性に依存して地価の変化率が異なると考えられるが、データの制約から、各団体における標準的な土地の地価を用い、県､市内部の土地は全てその地価で取引されていると仮定する。）また、地価のデータが市レベルまでしか入手できなかったため、以下の推計は、県､政令指定都市､市のみに限定する。な
お本節では、県域別に集計した値を分析対象として用いる。15
データは、「地域経済総覧」（各年度版）より都道府県別地価調査のデータを入手した。
1986 年から 2000 年にかけての各県の地価変化は、図 3 に表されている。相対的に見て､東京､大阪など都市部の地価がバブル期に大きく上昇したことがわかる。また、県内の都市別に地価変化をみると、バブル期には地方圏ではその県の中心といえる都市の地価の下落が大きかったが､その他の都市では､バブルの影響をほとんど受けていないことがわかる（例；新潟（図 4）。
次に、（２）のステップを行うためには、各公社が現在保有している土地に関して、購入時別の土地の価格を把握する必要があるが、上で説明したように、保有土地資産の購入
時別内訳のデータは得られなかった。そこで、金利負担分の推計と同様、三つの方法で、現時点で保有している土地資産の購入時点を推計し、2000 年度末での時価を求めた。
3 手法で推計された時価、（簿価との差額としての）不良資産額および土地資産の減価率
は、表 3 に示されている。
まず、前項で求められた取得金額を下に推計された時価は、表 3 コラム(2)に示されている。推計された時価を見てみると、推計手法によって大きく異なることがわかり、これは、どの時点で土地を購入しているかが、現在の土地開発公社の資産価値に大きな影響を与えていることを示している。県域別に地価下落の影響を見るために、推計取得金額 と推計
保有金額（時価） の格差を表したものが図 5 である。図を見ると、大阪､兵庫､神奈川､
愛知､埼玉等の地域が大きな打撃を受けた可能性が示唆される。バブル期に地価が高騰した地域において､資産価値の下落が大きいといえる。では、どのくらい下落したのであろうか。そこで次に、資産価値の減価率を見てみよう。

15

推計に必要な地価データが不足する市の土地開発公社（北海道北広島市､北海道石狩市､埼玉県
吉川市､千葉県袖ヶ浦市、京都府京田辺市､兵庫県篠山市､奈良県香芝市、福岡県古賀市）は、市の公社を県域別に合算する際、除外している。また、複数の市で合同して公社を運営している
場合､設立・運営の中心となる市で土地を購入していると仮定する。

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推計された資産の減価率（＝時価／簿価）は表 3 コラム(3)に示されている。最大減価率
は推計時価 では、16％にとどまるが、推計時価 では、51％にも達する。また、推計時
価 を用いて図に表したものが図 6 である。減価率の大きくなる地域は、バブル期に地価が高騰した地域である。

2.2.3 不良資産額（金利負担分を含む簿価損）と財政運営への影響

本節（本項）では、土地開発公社を清算していく上で必要となる金利負担分を含む簿価損を「不良資産額」と定義し、県域別の財政運営への影響を検討する。16
実際の不良資産額（＝簿価損）は、返済すべき額としての簿価と、現時点で公社が保有する資産（土地保有金額（時価）17）との差額として表され、3.1 節で導出した金利負担分（簿価と取得金額との差）と 3.2 節で推計した地価下落分の合計値となる。三つの推計方法
による簿価と現在保有している土地の時価金額を表したものが、図 7 である。埼玉､神奈
川､愛知､大阪､兵庫などで大きく下落していることがわかる。よりわかりやすく､簿価と時価（保有総額）との差額を図示したものが､図 8 である。その額は大阪府で 5000 億円にも達していることがわかる。また、金利負担分と土地下落分をあわせた、簿価からの価値の減価率は、図 9 に表されている。この図から、簿価に占める不良資産額は、推計 で 60%にも達しており、実際のところ、帳簿上の資産のうち存在している資産は 40%にすぎないのである。また、30％を越える地域が全国の 3/4 近くにのぼっている。ただし、財政規模の大きい団体では、不良資産額の財政運営への影響は少なくなるため、この値のみから公社の不良資産が財政的に大きな問題であると判断するべきではない。財政規模の考慮が必要である。
そこで、不良資産額が、実際の各市の財政運営に及ぼす影響を検討するために、その額が財政規模にしめる割合を計算した。各地域でその割合は図 10 に示されている。（詳細な数値は、表 4 コラム(5)参照。）埼玉､神奈川､大阪､兵庫、奈良､和歌山で 12％を超えている。今後、土地開発公社の処理段階において、本体の自治体の財政運営に支障が生じる可16

本稿では「県域別の財政規模」を､（県の標準財政規模）＋（政令指定都市の標準財政規模）＋（県内全市の標準財政規模）として定義している。
17
実際には、公社が保有する資産は、現在保有する土地以外に剰余金が存在するが、データの制約のために本稿では考慮していない。

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能性が示唆される。18
また、図 10 には、金利負担分や余剰金の影響を除いた、実質的な地価の下落による財政運営への影響（詳細な数値は、表 4：コラム(4)参照。）も示されているが、地価下落の効果は、平均して、公社が財政運営に及ぼした影響のほぼ 65%であることがわかる。
さらに、これらの不良資産額を住民で負担すると想定した場合の影響を見るために、県別に住民及び就業者一人当たりの負担額を推計したのが、図 11（詳細な数値は、表 4：
コラム(6)参照。）である。相対的に人口の少ない和歌山の負担額が最高となり、その就業者一人あたりの負担額は、8 万円を超える。

3．要因分析
不良資産額を拡大させた主な要因としては、地価の将来予測能力の欠如、情報公開の不備による説明責任の欠如、金融業界・建設業界の影響、バブル崩壊後の土地下落の緩和および土地需要の創出にむけた経済対策（1995 年「経済対策」および 1998 年「総合経済対策」）の一環としての公有地拡大に関する促進策（自治省）などが考えられる。ここでは､第 2 節で推計された、不良資産額の県別の財政運営への悪影響度(2000 年度)を被説明変数にした回帰分析をおこなう。

3.1 要因仮説
第一の要因は、政府の土地価格の変化に対する将来予測の不備である。その当時、政府
は、「土地は永遠に値上がりする資産である」というバブル土地神話におどらされ、開発計画が十分に検討されていない土地をも先行取得してきた。このようなずさんな公社の体制が、現在の土地開発公社の不良資産問題を招いたのである。
第二の要因は、議会のチェックと事後的情報公開の不備である。土地開発公社の土地先行取得には、議会の判断が必要ではなく、柔軟に土地の購入が可能であった半面、その利用価値に関しては、十分なチェックが働かなかったため、現在の不良資産問題を招いたと考えられる。もちろん、債務保証額は議会にも報告されていたはずであるが、（複式簿記に基づく）十分なストック会計がなされていない政府会計システムの下では、債務保証に

18

ここでの割合は、県別に集計された値（県域別総不良資産額／県域別財政規模）である。したがって､個別の市で見た場合､不良資産額が財政規模の５０％を超える自治体も存在する。

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関する判断材料も十分ではなかったのである。
第三の要因は、自治省（現総務省）における公有地拡大に関する促進策である。1972 年に制定された「公有地の拡大の推進に関する法律」に基づいて、公社が設立された。そも
そも自治体の事業計画が明らかになると対象地が急速に高騰し、取得が困難になるケースが増えたことが法制定のきっかけだったといわれている。そのため、高騰前の「迅速な土地確保」を理由に土地購入には議決を不要とする公社が有効であったのである。その後、バブル崩壊後の土地下落の緩和および土地需要の創出にむけた経済対策19の一環として、交付税措置による事業債や利子の負担軽減措置により土地取得を促進した。これらの土地取得拡大は、現在の不良資産問題を拡大させたと考えられる。
本稿では、データの制約から、クロスセクションデータを用いており、第三の仮説の検証は不可能であるため、以下の仮説を検証する。
1.地価下落率が大きいほど、不良資産額が増大し、財政運営への悪影響度が大きくなる。
2.土地開発公社に関する（事後的）情報公開がなされていなければ、財政運営が非効率となり、不良資産額が増大し、財政運営への悪影響度が大きくなる。
3.資金調達が容易な地域ほど、財政運営が非効率となり、不良資産額は大きく、財政運営への悪影響度は大きくなる。
4.土地開発公社の役職員に、地方公共団体の退職者や出向者が多いほど、財政運営が非効率となり、不良資産額は多く、財政運営への悪影響度は大きくなる。
それぞれの仮説は、以下の様に解釈することができる。
1.もし、バブル崩壊を予期せずに各自治体が一律に土地を購入していれば、土地の下落率が大きい自治体ほど損害が大きいはずである。よって、地価下落率が大きい自治体ほど、不良資産額が大きく、財政運営への悪影響が大きい。
2.土地開発公社の、「土地を議会の議決なしに購入できる」という利点は、一般に土地開発公社の弊害をも生じたといわれている。すなわち、誰の意思決定で、どこの土地を購入したかが一般的に事後的にも公開されず、母体自治体の意向のままに土地開発公社
が利用された可能性が大きいのである。（以下の 4.を参照。）したがって、母体自治体の私利益追求のため、公共用地として使えない無駄な土地を購入することも可能となっている。この制度の欠陥を補完しうるものとして、情報公開制度があげられる。こ19

この対策は、1995 年「経済対策」および 1998 年「総合経済対策」に含まれている。

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れは、事後的に、土地開発公社が購入した土地を無駄なものとして把握し、その意思決定者を明らかにすることによって、事前的に、意思決定者の無駄な土地を買う行動を制約するという効力をもつ。したがって、情報公開制度の整っている革新的な自治体ほど、健全な土地購入がうながされ、情報公開制度の充実は、土地開発公社の不良資産発生を抑制し、財政運営によい影響を与えたと考えられる。
3.土地開発公社は、2 で述べたような自治体の思惑が一般に目に見えない形で実現しやすく、外部からの影響を受けやすい。特に母体自治体の非効率な政策を助長した原因に、資金調達の容易さの問題がある。バブル後、金融機関の多い都市部では資金余剰であり、民間にとって地方債（縁故債）や土地開発公社は、リスクの少ない貸付先であった。一方、縁故債の消化懸念がないことから、総務省も縁故債が自動的に割り当てられる地方単独事業に対しては、内容を十分に吟味することなく縁故債（公共用地先行取得事業
債、基盤事業債、地域総合整備事業債）を許可する傾向にあった。また、地方債の償還
費の半分程度は地方交付税で措置されることから、その償還費に対する責任感は薄く、過剰にインフラ整備プロジェクトを立ち上げることになったと考えられる。これは母体自治体の政策であるが、その政策に伴い土地開発公社も将来計画が甘いまま土地を先行取得し続けることになったと考えられる。したがって、金融・保険業割合が高い
地域ほど、資金調達の容易さを通じた総務省の許可の甘さから、縁故債が多く発行され、母体自治体の非効率なプロジェクトの推進を通じた無駄な土地購入により不良資産額が拡大し、財政運営への悪影響が広がったと考えられる。
4.土地開発公社の役職員には自治体からの退職者・出向者も多い。特に役員への天下りの割合が高いほど、母体自治体に従順で、土地買い支えなどの無駄な土地を購入する政策に従いやすいと考えられる。また、不動産取引が専門でない役員が購入に関わることで、（民間業者が購入する場合と比較して）将来的に価値のない土地を購入した可能性がある。よって、天下り役員の割合の増大は、不良資産額の増加要因で、財政運営に悪影響を与えたと考えられる。

3.2 実証モデル
本節では、都道府県別のクロスセクションモデルを用いて、最小二乗法により土地開発
公社の不良資産の財政運営への悪影響度を分析する。

IoBadloani = α0 ٛ Xβٛ εi

TOKYOZAIDANFINAL ゲラ改定

ここで、添え字 i は、地域（都道府県）を表す。また、IoBadloan は土地開発公社の不良資産の県別悪影響度であり、 X は、各地域での産業構造などの制度外的外生要因と、土地開発公社の制度的要因を表す変数のベクターである。最後に、 εi は誤差項を表す変数であり
i.i.d.を仮定する。 β は本稿で想定する要因に関わる係数ベクターであり、 α0 は定数項の係数スカラーである。

3.3 データ
本節の推計で用いるデータは、以下の通りである。（表 5 参照）まず、被説明変数には
第 2 節で推計した、土地開発公社の不良資産額（2000 年）のうち、道府県自治体の額を各都道府県の標準財政規模で割った値を、各県の土地開発公社の不良資産による財政運営への悪影響度として用いる。（東京都は、独自の土地開発公社を持たないので、サンプルは東京都を除く４６道府県となる。）なお、各県の平成 12 年度の標準財政規模のデータは、「地方財政統計年報 平成 13 年版」（地方財務協会）より入手した。
また、説明変数としては以下のデータを用いた。地価下落率は 2000 年の地価を、1985 年
から 2000 年の最高地価で割った値を用いた。データは「地域経済総覧 1986～2002 年版」（東洋経済）より入手した。情報公開度制度の充実度は、土地開発公社の情報公開に関わる総合得点を使い、「第 4 回情報公開度ランキング」（全国市民オンブズマン連絡会議 1999）
より入手した。また金融・保険業を通じた資金調達の容易さに関しては、県内総生産に占める金融・保険業割合（「県民経済計算年報」から入手）の 1985 年から 1998 年の平均値と、地方債許可額に占める銀行等縁故債の割合（「地方債統年報」（地方債統計協会）から入手）の 1985 年から 2000 年の平均値を使用した。天下り割合はバブル前後（1987、1990、
1993）の土地開発公社の役員に占める地方公共団体の退職者と出向者を合わせた割合の平均値を用い、データは「地方公社総覧」（地域政策研究会）から入手した。その他の地域的要因の調整変数として用いた第 1 次産業割合と第 3 次産業割合の 1985 年から 1998 年の平均値は「県民経済計算年報」より入手した。

3.4 推計結果と解釈
推計結果は表 6 に示されている。推計より､以下の結果が観察される。地価下落率に関しては、すべての推計式において、有意にマイナスの符号が得られており、不良資産額を増大させる要因となったことがわかる。情報公開の度合いも、すべての推計式において、

TOKYOZAIDANFINAL ゲラ改定

有意にマイナスの符号が得られており、情報公開の不備は不良資産額を増大させる要因となったことがわかる。金融業界との癒着を検証するために、本推計では、金融･保険業割
合と銀行等縁故債／地方債の変数を用いた。その係数値は、すべての推計において有意であり、不良資産額を増大させる要因となったことがわかる。最後に、いくつかの推計式から、バブル前後の天下り役職員の割合が不良資産額を増大させる要因となっていた可能性があることがわかる。
結果として、以下の結論が得られた。
土地開発公社の財政運営への悪影響度の拡大に､
1地価の下落率が正の影響を与えた可能性があること
2情報公開制度の充実度の代理変数である「情報公開度」が負の影響(すなわち､財政運営に良い影響)を与えた可能性があること
3資金調達の容易さの代理変数である「金融・保険業割合」と、「銀行等縁故債／地方債」
が、無駄なプロジェクトを推進し、正の影響を与えた可能性があること
4バブルの前後で、土地開発公社の地方公共団体からの退職者・出向者の割合を示す「天下り割合」が正の影響を与えた可能性があることが確認された。
この結果から、本節のはじめに要因として考えた政府の土地価格の変化に対する将来予測の不備、議会のチェックと事後的情報公開の不備およびそこから生じる政治的要因（銀行業界との癒着・天下り問題）が実際に生じていることが、実証された。

４．おわりに
土地開発公社の問題に関しては、これまでにもいくつかの指摘がなされてきたが、それらは事例紹介などが中心であり、その問題点や問題の影響の大きさ（不良資産額の実態把握）に関しては、全く分析されていない。個別の事例から問題点を見極める事は重要である一方で、それらが日本全体でどのような影響を及ぼしているのかを把握する事も重要である。
以上の観点から、本稿では、まず以下の検討を行った。第一に、全国の土地開発公社の財務データから、県域別の土地保有額の格差を明らかにした。第二に、資金調達コストを考慮し、実際に公社（および保有土地）を処理していくために必要な実質的な損失額の規模を推計するとともに、都市別の地価変化率から、保有土地の地価を推計し、簿価と時価

TOKYOZAIDANFINAL ゲラ改定

（保有総額）との差額（簿価損：不良資産額）の規模を県域別に明らかにした。第三に、その額が、母体の自治体の財政運営に与える影響を県域別に検討した。
以上より、土地開発公社の現状が危機的な状態にあり、今後の自治体の財政運営に大きな支障をきたす可能性が、県域別に明らかとなった。バブルが崩壊し、土地資産が不良資産化した現在となっては、自治体の財政運営にも配慮しながら、一刻も早くその負の資産を処理し、将来の財政運営に支障をきたすことがないように、適切な対策を行っていくべきである。20
しかしながら、それだけではなく、今後、このような事態を引き起こさないためにも、このような事態が生じてしまった要因を厳密に検証する必要がある。実際、バブルの崩壊
は、日本全国を巻き込んだ歴史的経済問題であり、その問題から完全に独立した財政運営は不可能であったとしても、これまでの公社制度において、その運営手法、予算の執行体
制、土地購入時の将来性の評価や事後的なチェック体制に問題が無かったのか、言い換えれば、その制度の中に、曖昧な責任体質や政治圧力などに代表される、公社の効率的な運営を妨げる要因が存在しなかったのかを検証することは重要である。これらの問題を解決していかない限り、このような事態は今後も生じる可能性がある。今後、公社の問題を過去の失敗と片付けるのではなく、その制度や運営の中に潜んでいた行政的欠陥を洗い出す
ことが、将来の健全な財政運営のためにも必要である。
本稿では､これらのうち、事後的なチェック体制の不備（情報公開制度の不備）や、金融業者との癒着、また運営する地方公共団体からの天下り役職員が、公社運営に影響を与えた可能性があることを実証した。その他の要因について実証的に明らかにすることが､今後の研究課題である。

参考文献
赤井伸郎・篠原哲(2001)「第三セクターの設立・破綻要因分析-新しい公共投資手法 PFI の成功にむけて-」日本経済研究 NO.44 2002,3 141-166
山本節子（1999）「土地開発公社」築地書館
笠京子（1994）「地方公社の研究―小さな政府論は地方政府を縮小したか―」日本行政学会(編)『年報行政研究 29 行政学と行政法学の対話』ぎょうせい

20

ただし、土地開発公社の不良資産と化した土地を自治体がただ単に買い上げるだけでは、不良資産が土地開発公社から自治体にスライドしただけで､何ら問題の解決にはならない。自治体
が買い上げた土地をいかに有効に活用するかが今後の課題である。

TOKYOZAIDANFINAL ゲラ改定

宮城敏郎(2000)「地方公社における公的サービスの供給システムとそのニーズ―土地開発公社を事例として―」産業総合研究（沖縄国際大学産業総合研究所）p97-116
松並潤(1999) 「地方公社はなぜ 1980 年代以降も増加し続けたのか？」大阪学院大学法学研究 26(1)p127-150

碓井光明(1999) 「土地開発公社による用地取得をめぐる諸問題」地方財政 38(7) (地方財務協会) p4～16

参考資料
保有資産データ：平成 12 年度土地開発公社事業実績調査結果（総務省報道資料）
土地開発公社データ：「地方公社総覧」昭和 59,63,平成 2,5 年版,1997,1999
財政規模データ：「地方財政統計年報 平成 13 年版」 地方財務協会｢市町村別決算状況調（平成 12 年度）｣ 地方財務協会
県別・都市別地価データ：「地域経済総覧」東洋経済 1986～2002 年版
県別産業割合データ：「県民経済計算年報」1985～1998
県別地方債データ：「地方債統計年報」1985～2000 年度
情報公開度データ：「第 4 回情報公開度ランキング」全国市民オンブズマン連絡会議 1999
「総務省『土地開発公社経営健全化対策』に係わる調査資料 その 1」（2001）全国市オン
ブズマン連絡会議塩漬け土地専門委員会「実業界」(2002 年 4 月号) ｐ116-119 実業界「THEMIS」 (1999 年 11 月号) p104-107 テーミス社「公有地拡大推進法詳解[六訂]」地域政策研究会編

ぎょうせい

1994 年TOKYOZAIDANFINAL ゲラ改定

表 1

自治体別、保有土地金額及び面積(2000 年度末)
平成１２年度末

保有土地金
額 ベース

保有土地面
積ベース

平成１１年度末

増減

道府県

２兆

３４１億円

２兆２，２６９億円

△８．７％

指定都市
市町村

１兆３，２６７億円
４兆３，６１３億円

１兆３，７５９億円
４兆６，９１９億円

△３．６％
△７．０％

全国計
道府県
指定都市
市町村
全国計

７兆７，２２１億円
９，８１８ｈａ１，０４６ｈａ
１８，９７７ｈａ
２９，８４１ｈａ

８兆２，９４８億円
１１，７０９ｈａ
１，１００ｈａ１９，８１２ｈａ
３２，６２０ｈａ△６．９％△16．１％
△４．９％
△４．２％
△８．５％

(平成 12 年度土地開発公社事業実績調査結果（総務省報道資料）より抜粋)

表 2

保有期間別、保有土地金額及び面積(2000 年度末)

５年以上保有土地
１０年以上保
金額ベース
有土地
５年以上保有土地
１０年以上保
面積ベース
有土地

平成１２年度末
４兆１，１８０億円
53.30%
１兆３，１８９億円
17.10%
１３，２９０ｈａ
44.50%
５，９７９ｈａ20.00%

平成１１年度末
４兆 ４０４億円
48.70%
１兆１，１２３億円
13.40%
１２，７７１ｈａ
39.20%
５，３８５ｈａ16.50%

増減
1.90%
18.60%
4.10%
11.00%(平成 12 年度土地開発公社事業実績調査結果（総務省報道資料）より抜粋)
上段：金額及び面積、下段：保有土地全体に占める割合

TOKYOZAIDANFINAL ゲラ改定

表 3

取得・保有金額及び地価減価率(2000 年度末)

（２）
（3）
推計保有金額(時価）（３手法） 土地減価率（％）（3手法）
推計保有 推計保有 推計保有金額(時 金額(時 金額(時取得金額 推計取得
保有金額-(1簿価（2000 取得金額① ②（均等購 金額③(最 価）①(最 価)②(均 価）③(最 -(1悪)；f d/a)-(1-e/b) f/c)良）；d 等購入)；e
悪）;c
入）;b
年度末） （最良）;a
1 北海道内180,584144591.36
143,519 143342.93 142,909
122,882 102,648-1%-14% -28%
2 青森県内
31,26429235.22
28,260 27312.823
28,29625,30022,666-3%-10% -17%
3 岩手県内37,97533207.89
32,757 32322.249
33,68432,402
31,1281%-1% -4%4 宮城県内141,877
125021.58
121,679 118468.93 116,536
95,74576,280-7%-21% -36%
5 秋田県内21,30919949.28
19,372 18921.719
20,03018,787
17,6690%-3% -7%
6 山形県内52,68048090.07
46,846 46640.097
46,66345,19843,470-3%-4% -7%
7 福島県内82,44473527.58
72,212 71192.741
69,76559,89750,145-5%-17% -30%
8 茨城県内135,887
126117.10
120,795 117457.07 114,088
86,385-10%- -26%
9 栃木県内53,06147866.68
46,641 45445.716
48,06341,85935,6840%-10% -21%
10 群馬県内
85,94878098.80
74,903 73266.305
68,09955,49444,540-13%-26% -39%
11 埼玉県内
502,682425982.60
410,394 393184.64 371,369- 216,328-13%- -45%
12 千葉県内
277,367
253019.37
244,453 235175.03 217,076
165,769 123,164-14%-32% -48%
13 東京都内
284,825
256,645
244,572
230,866
123,886
96,74773,422-16%-31% -44%
14 神奈川県内 721,181
622381.22
596,418 568180.14 524,365
395,328 308,140-16%-34% -46%
15 新潟県内
126,785
117629.13
114,230 111644.53 112,615
98,71886,483-4%-14% -23%
16 富山県内
48,34043883.22
42,417 41694.519
40,42334,382
29,591-8%-19% -29%
17 石川県内
96,08182433.56
80,929 80582.577
82,34572,19560,9790%-11% -24%
18 福井県内
36,29532610.32
31,294 30676.621
30,18026,747
23,615-7%-15% -23%
19 山梨県内
66,18154473.27
53,588 52874.535
50,77442,03331,375-7%-22% -41%
20 長野県内
138,498
124620.54
120,905 117745.86 112,548
98,84087,861-10%-18% -25%
21 岐阜県内
125,271116104.67
112,852 109677.74 110,229
93,84079,600-5%-17% -27%
22 静岡県内
154,858
138692.28
133,294 127717.51 126,391
105,744
86,044-9%-21% -33%
23 愛知県内
543,597499155.45
478,950 458391.88 450,996- 296,951-10%- -35%
24 三重県内
142,432
126718.49
122,673 119919.78 124,359
107,169
90,934-2%-13% -24%
25 滋賀県内
79,46769798.30
67,123 64191.431
64,49253,37940,521-8%-20% -37%
26 京都府内
169,255147292.00
142,513 137135.22 129,909
102,065
74,558-12%-28% -46%
27 大阪府内
859,923744628.21
721,038 694521.33 653,491
489,952 341,771-12%-32% -51%
28 兵庫県内
599,471545860.73
522,097 496081.31 506,748
413,385 323,527-7%-21% -35%
29 奈良県内
138,913120412.55
116,611112513.2 115,540
91,79967,256-4%-21% -40%
30 和歌山県内 118,976
85623.81
86,068 88888.235
79,32470,24952,664-7%-18% -41%
31 鳥取県内
35,51333233.15
32,395 31504.063
33,09530,42728,1290%-6% -11%32 島根県内
50,49347084.34
47,030 47235.265
48,064
46,99745,8782%
0% -3%
33 岡山県内
147,619135897.15
129,290 121722.79 118,474
98,74081,195-13%-24% -33%
34 広島県内
159,131148942.84
144,502 140146.87 146,086
127,793 108,990-2%-12% -22%
35 山口県内
93,18975291.56
77,189 78563.845
83,84180,14275,78511%
4% -4%
36 徳島県内
14,56813761.06
13,398 12999.434
13,91912,972
12,0581%-3% -7%37 香川県内
55,70848456.04
47,441 46472.443
47,08640,42532,992-3%-15% -29%
38 愛媛県内
37,18532388.83
31,919 31417.851
31,31528,98727,024-3%-9% -14%39 高知県内
51,30044468.65
44,597 44863.029
47,05344,28442,1896%-1% -6%40 福岡県内
218,105
206591.23
202,248 197305.66 205,970
178,130 147,972
0%-12% -25%
41 佐賀県内
39,58231472.66
32,023 32217.518
34,83933,24230,21511%
4% -6%
42 長崎県内
65,00757044.65
56,331 55012.859
55,04348,93442,795-4%-13% -22%
43 熊本県内
19,09716730.75
16,432 16205.284
17,263
15,047
13,0283%-8% -20%44 大分県内
43,63541345.33
39,861 38780.676
40,47337,32534,771-2%-6% -10%45 宮崎県内
23,82822718.09
21,927 21125.391
22,446
20,497
18,703-1%-7% -11%46 鹿児島県内 23,492
21325.57
20,543 19804.765
22,392
20,45818,594
5%
0% -6%
47 沖縄県内
83,84678350.08
75,275 71619.964
69,35159,531
51,355-11%-21% -28%
最大値
11%4% -3%
最小値 -16%-34% -51%※「－」のセルについて；推計方法②は期間中の毎年の地価情報をすべて 必要とするが､一部地価情報がない市があるため､県内合計値を推計で きなかったことを示す。また､最大値、最小値は「－」を除いて計算している。
単位；百万円（１）
推計取得金額（３手法）

TOKYOZAIDANFINAL ゲラ改定

表 4

不良資産額の財政運営への影響

（4）
（５）
（6）
財政運営への影響(地価下落 財政運営への影響(金利＋地分）
価)
一人あたり不良債権額
推計取得 推計取得 推計取得
金額①
金額②
金額③
簿価－推 簿価－推 簿価－推(簿価）－ (簿価）－ (簿価）－ 簿価－推 簿価－推 簿価－推 計保有金 計保有金 計保有金
推計保有 推計保有 推計保有 計保有金 計保有金 計保有金 額(時価) 額(時価) 額(時価)
金額①
金額②
金額③
額(時価） 額(時価） 額(時価） ①／人口 ②／人口 ③／人口
単位；百万 (時価）／ (時価）／ (時価）／ ①／財政 ②／財政 ③／財政 （単位；
（単位；
（単位；
円
財政規模 財政規模 財政規模 規模
規模
規模
円）
円）
円）
1 北海道内0.069%
0.849%
1.674%
1.550%
2.373%
3.206%
6,630
10,154
13,7142 青森県内0.161%
0.508%
0.798%
0.510%
1.024%
1.476%
1,979
3,977
5,733
3 岩手県内-0.079%0.059%
0.199%
0.716%
0.930%
1.143%
3,011
3,910
4,804
4 宮城県内
1.051%
3.213%
5.227%
3.140%
5.716%
8.128%
10,812
19,682
27,9875 秋田県内-0.016%
0.117%
0.249%
0.255%
0.502%
0.724%
1,063
2,096
3,025
6 山形県内
0.267%
0.308%
0.592%
1.125%
1.398%
1.721%
4,833
6,010
7,398
7 福島県内
0.486%
1.592%
2.721%
1.639%
2.915%
4.176%
5,935
10,554
15,1198 茨城県内
1.361%
3.515%
2.466%
5.600%
7,281
16,5359 栃木県内-0.030%0.728%
1.486%
0.761%
1.705%
2.645%
2,498
5,600
8,686
10 群馬県内
1.553%
3.015%
4.462%
2.772%
4.730%
6.432%
8,846
15,093
20,522
11 埼玉県内
2.734%
8.855%
6.574%- 14.337%
19,114
41,68212 千葉県内
1.910%
4.180%
5.951%
3.203%
5.929%
8.192%
10,231
18,937
26,166
13 東京都内
0.716%
1.336%
1.801%
1.159%
2.013%
2.747%
3,137
5,448
7,434
14 神奈川県内
3.496%
7.172%
9.274%
7.019% 11.621% 14.731%
23,51438,93049,34615 新潟県内
0.539%
1.668%
2.706%
1.524%
3.018%
4.334%
5,708
11,306
16,23516 富山県内
0.732%
1.699%
2.560%
1.674%
2.952%
3.965%
7,031
12,396
16,65117 石川県内
0.018%
1.803%
4.046%
2.835%
4.929%
7.244%
11,684
20,31729,85718 福井県内
0.642%
1.201%
1.866%
1.616%
2.522%
3.350%
7,383
11,52815,311
19 山梨県内
1.076%
3.361%
6.254%
4.482%
7.024% 10.125%
17,401
27,27239,31020 長野県内
1.462%
2.672%
3.619%
3.143%
4.803%
6.133%
11,78318,00722,99221 岐阜県内
0.828%
2.680%
4.240%
2.120%
4.431%
6.438%
7,132
14,902
21,65422 静岡県内
1.003%
2.246%
3.398%
2.321%
4.005%
5.611%
7,572
13,06418,30423 愛知県内
2.011%
6.741%
3.867%- 10.299%
13,40735,71024 三重県内
0.360%
2.363%
4.418%
2.755%
5.375%
7.849%
9,730
18,98527,72625 滋賀県内
1.203%
3.116%
5.367%
3.396%
5.915%
8.831%
11,297
19,68029,38026 京都府内
1.722%
4.007%
6.200%
3.898%
6.657%
9.382%
15,34926,212
36,94327 大阪府内
2.835%
7.189% 10.974%
6.422% 11.510% 16.120%
23,92942,88660,06328 兵庫県内
1.954%
5.431%
8.621%
4.633%
9.297% 13.786%
16,79333,702
49,97729 奈良県内
0.977%
4.977%
9.077%
4.688%
9.450% 14.372%
16,12932,51149,44830 和歌山県内
1.465%
3.680%
8.426%
9.224% 11.335% 15.425%
36,33644,652
60,76631 鳥取県内
0.047%
0.670%
1.150%
0.824%
1.732%
2.515%
3,914
8,232
11,95232 島根県内-0.253%0.008%
0.351%
0.628%
0.904%
1.194%
3,181
4,578
6,043
33 岡山県内
2.367%
4.150%
5.506%
3.959%
6.640%
9.023%
14,88824,96833,93034 広島県内
0.270%
1.580%
2.946%
1.233%
2.963%
4.741%
4,539
10,903
17,44535 山口県内-1.400% -0.484%
0.455%
1.531%
2.136%
2.849%
6,092
8,503
11,34236 徳島県内-0.042%
0.113%
0.249%
0.172%
0.422%
0.664%
779
1,916
3,011
37 香川県内
0.369%
1.890%
3.632%
2.323%
4.118%
6.120%
8,334
14,773
21,95738 愛媛県内
0.188%
0.514%
0.771%
1.030%
1.438%
1.782%
3,882
5,423
6,721
39 高知県内-0.632%0.077%
0.654%
1.038%
1.715%
2.227%
5,184
8,564
11,12140 福岡県内
0.037%
1.419%
2.902%
0.714%
2.352%
4.126%
2,443
8,047
14,11841 佐賀県内-0.969% -0.351%
0.577%
1.366%
1.826%
2.697%
5,369
7,176
10,60242 長崎県内
0.345%
1.275%
2.105%
1.717%
2.769%
3.827%
6,503
10,49014,49643 熊本県内-0.082%0.213%
0.490%
0.283%
0.624%
0.935%
981
2,166
3,246
44 大分県内
0.168%
0.488%
0.772%
0.609%
1.215%
1.707%
2,558
5,103
7,169
45 宮崎県内
0.056%
0.294%
0.498%
0.284%
0.685%
1.054%
1,164
2,806
4,318
46 鹿児島県内 -0.158%
0.013%
0.179%
0.163%
0.449%
0.725%
616
1,698
2,741
47 沖縄県内
1.920%
3.360%
4.324%
3.093%
5.188%
6.933%
10,941
18,35324,525
最大値
3.496%
7.189% 10.974%
9.224% 11.621% 16.120%
36,33644,652
60,766
最小値-1.400% -0.484%
0.179%
0.163%
0.422%
0.664%
616
1,698
2,741
平均値
0.736%
1.964%
3.465%
2.393%
3.892%
5.780%
8,700
14,353
20,919※「－」のセルについて；推計方法②は期間中の毎年の地価情報をすべて必要とするが､一部地価情報がない市があるため､県内合計値を推計できなかったことを示す。また､最大値、最小値、平均値は「-」を除いて計算している。

TOKYOZAIDANFINAL ゲラ改定

表 5

変数名
財政運営への
悪影響度

平均値

標準偏差

0.031

0.034

地価下落率

0.610

0.186

情報公開度
金融・保険業割
合18.652

4.187

0.039

0.006

銀行等縁故債
／地方債

0.380

0.087

天下り割合93

0.838

0.237

天下り割合90

0.526

0.349

天下り割合87
第一次産業割
合
第三次産業割
合

0.845

0.205

0.035

0.021

0.638

0.070

使用データの記述統計

定義
年度(年)
出所
推計県別土地開発公社不良債権額③／平成12年度県別標準財政規模 平成12年度末
本稿二節で推計
２０００年地価／（１９８６～２０００年の「地域経済総覧」1987
最高地価）
1986～2000年 から2000（東洋経済）「第4回情報公開度ラン
土地開発公社に関する情報公開度の 1999年11月調 キング」（全国市民オン
総合得点
査
ブズマン連絡会議）
経済活動別県内総生産の金融・保険 1985～1998年
業割合１９８５～１９９８年度の平均値 度「県民経済計算年報」
1985～2000年度の地方債許可額に占 1985～2000年 「地方債統計年報」(地める銀行等縁故債割合の平均値
度
方債協会）
1993年の（公共団体関係役員数）／「地方公社総覧」(地域(総役員数）
平成5年版
政策研究会）
1990年の（公共団体関係役員数）／「地方公社総覧」(地域(総役員数）
平成2年版
政策研究会）
1987年の（公共団体関係役員数）／「地方公社総覧」(地域(総役員数）
昭和63年版
政策研究会）
1985～2000年の経済活動別県内総 1985～1998年
生産の第一次産業割合の平均値
度「県民経済計算年報」
1985～2000年の経済活動別県内総 1985～1998年
生産の第三次産業割合の平均値
度「県民経済計算年報」

TOKYOZAIDANFINAL ゲラ改定

表 6

回帰結果

千葉地方土地開発公社
政令指定都市市（合計）県1000000

900000800000

25%

20%

15%

10%

5%

沖 縄 県 内鹿 児 島 県 内
宮 崎 県 内大 分 県 内熊 本 県 内長 崎 県 内佐 賀 県 内福 岡 県 内高 知 県 内愛 媛 県 内香 川 県 内徳 島 県 内山 口 県 内広 島 県 内岡 山 県 内鳥 取 県 内島 根 県 内奈 良 県 内和 歌 山 県 内

京 都 府 内兵 庫 県 内大 阪 府 内三 重 県 内鹿 児 島 県 内

沖 縄 県 内宮 崎 県 内熊 本 県 内大 分 県 内長 崎 県 内福 岡 県 内佐 賀 県 内高 知 県 内香 川 県 内愛 媛 県 内徳 島 県 内広 島 県 内山 口 県 内岡 山 県 内鳥 取 県 内島 根 県 内奈 良 県 内和 歌 山 県 内

兵 庫 県 内京 都 府 内大 阪 府 内愛 知 県 内三 重 県 内

滋 賀 県 内岐 阜 県 内静 岡 県 内山 梨 県 内長 野 県 内石 川 県 内福 井 県 内新 潟 県 内富 山 県 内神 奈 川 県 内

千 葉 県 内東 京 都 内埼 玉 県 内栃 木 県 内群 馬 県 内福 島 県 内茨 城 県 内山 形 県 内秋 田 県 内県域名

滋 賀 県 内福 井 県 内022

愛 知 県 内静 岡 県 内岐 阜 県 内長 野 県 内山 梨 県 内石 川 県 内富 山 県 内新 潟 県 内神 奈 川 県 内
東 京 都 内千 葉 県 内埼 玉 県 内群 馬 県 内栃 木 県 内福 島 県 内茨 城 県 内山 形 県 内秋 田 県 内宮 城 県 内岩 手 県 内北 海 道 内青 森 県 内岩 手 県 内宮 城 県 内北 海 道 内青 森 県 内0%

600000500000400000
単位；百万円TOKYOZAIDANFINAL ゲラ改定

図 1 土地保有額（簿価）(県・政令市・市)

700000300000200000100000

県域別※千葉県内の「千葉地方土地開発公社」は地方公共団体が設立・運営母体ではなく、｢千葉県市町村事務組合｣が設立・運営母体のため、特別扱いとした。

図 2 簿価における金利の割合（％）(県+政令市＋市)30%(簿価－推計取得金額②）／簿価

TOKYOZAIDANFINAL ゲラ改定

図 3 都道府県別地価推移(1986-2000)

35000

30000

単位；１００円

25000

20000

15000

北海道

青森県

岩手県

宮城県

秋田県

山形県

福島県

茨城県

栃木県

群馬県

埼玉県

千葉県

東京都

神奈川県

新潟県

富山県

石川県

福井県

山梨県

長野県

岐阜県

静岡県

愛知県

三重県

滋賀県

京都府

大阪府

兵庫県

奈良県

和歌山県

鳥取県

島根県

岡山県

広島県

山口県

徳島県

香川県

愛媛県

高知県

福岡県

佐賀県

長崎県

熊本県

大分県

宮崎県

鹿児島県

沖縄県

10000

5000

0
1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

図 4 新潟県下の市における地価の推移（1985-2000）
新潟
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500

19
85
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00

0

23

新潟
長岡
三条
柏崎
新発田
新津
十日町
村上
糸魚川
新井
五泉
白根
上越
豊栄
小千谷
加茂
見附
燕
栃尾
両津

500000

400000300000
単位；百万円

推計取得金額③(最高地価で）2000末時価③700000

沖縄県内
鹿児島県内
宮崎県内
大分県内
長崎県内

熊本県内
佐賀県内
福岡県内
高知県内
愛媛県内
香川県内
徳島県内
山口県内
岡山県内

広島県内
島根県内
鳥取県内

兵庫県内

奈良県内

和歌山県内

大阪府内
滋賀県内

沖 縄 県 内宮 崎 県 内鹿 児 島 県 内

熊 本 県 内長 崎 県 内大 分 県 内福 岡 県 内佐 賀 県 内高 知 県 内香 川 県 内愛 媛 県 内徳 島 県 内広 島 県 内山 口 県 内岡 山 県 内鳥 取 県 内島 根 県 内兵 庫 県 内奈 良 県 内和 歌 山 県 内

京 都 府 内大 阪 府 内愛 知 県 内

滋 賀 県 内三 重 県 内福 島 県 内-｛1-（推計保有額③／推計取得金額③）｝；減価率

-50%

京都府内
三重県内

岐 阜 県 内静 岡 県 内長 野 県 内山 梨 県 内石 川 県 内福 井 県 内富 山 県 内新 潟 県 内神 奈 川 県 内
千 葉 県 内東 京 都 内埼 玉 県 内群 馬 県 内栃 木 県 内茨 城 県 内山 形 県 内秋 田 県 内岩 手 県 内宮 城 県 内北 海 道 内青 森 県 内

24

愛知県内
岐阜県内

静岡県内
長野県内
山梨県内
福井県内
石川県内
新潟県内

富山県内
神奈川県内
東京都内
千葉県内
埼玉県内
群馬県内
栃木県内
茨城県内
福島県内
山形県内
秋田県内
宮城県内
岩手県内

0

北海道内

青森県内

-30%

減価率(％)TOKYOZAIDANFINAL ゲラ改定

図 5 取得金額(簿価)と保有金額(時価)の比較(地価下落分の影
響)(2000 年度末)

800000600000200000100000県域名

図 6 土地資産の減価率(推計保有額③(時価)を考慮) (2000 年度末)

0%

-10%

-20%

-40%

-60%

県域名

図 7 簿価と推計保有金額(時価)の比較(金利負担分＋地価下落の影

600000.00

500000.00

400000.00
単位；百万円

保有金額（簿価）
保有金額(時価)①
保有金額(時価）②
保有金額(時価）③
1000000.00

900000.00

800000.00

鹿 児 島 県 内

鹿 児 島 県 内

新 潟 県 内栃 木 県 内図 9 金利負担分、地価下落分両方を含む減価率(2000 年度末)

沖 縄 県 内宮 崎 県 内長 崎 県 内大 分 県 内熊 本 県 内福 岡 県 内佐 賀 県 内高 知 県 内香 川 県 内愛 媛 県 内徳 島 県 内広 島 県 内山 口 県 内岡 山 県 内鳥 取 県 内島 根 県 内奈 良 県 内和 歌 山 県 内

兵 庫 県 内大 阪 府 内

滋 賀 県 内京 都 府 内愛 知 県 内三 重 県 内静 岡 県 内岐 阜 県 内長 野 県 内福 井 県 内山 梨 県 内石 川 県 内富 山 県 内神 奈 川 県 内

千 葉 県 内東 京 都

埼 玉 県 内群 馬 県 内福 島 県 内茨 城 県 内山 形 県 内岩 手 県 内秋 田 県 内宮 城 県 内県域名

沖 縄 県 内熊 本 県 内宮 崎 県 内大 分 県 内長 崎 県 内佐 賀 県 内福 岡 県 内高 知 県 内愛 媛 県 内香 川 県 内徳 島 県 内山 口 県 内広 島 県 内岡 山 県 内島 根 県 内奈 良 県 内鳥 取 県 内和 歌 山 県 内
兵 庫 県 内大 阪 府 内
滋 賀 県 内三 重 県 内京 都 府 内愛 知 県 内静 岡 県 内岐 阜 県 内0.00

25

長 野 県 内石 川 県 内山 梨 県 内福 井 県 内富 山 県 内新 潟 県 内神 奈 川 県 内
東 京 都 内千 葉 県 内埼 玉 県 内群 馬 県 内栃 木 県 内茨 城 県 内福 島 県 内山 形 県 内秋 田 県 内宮 城 県 内岩 手 県 内北 海 道 内青 森 県 内0

青 森 県 内北 海 道 内400,000

300,000

200,000
単位;百万円TOKYOZAIDANFINAL ゲラ改定

響)(2000 年度末)

700000.00

300000.00

200000.00

100000.00

県域名

図 8 不良資産額（3 手法）

不良債権額①(＝保有金額(簿価）－保有金額(時価）①）600,000

不良債権額②(＝保有金額(簿価)－保有金額(時価)②）

500,000

不良債権額③(＝保有金額(簿価)－保有金額(時価）③）

100,000

TOKYOZAIDANFINAL ゲラ改定

16%

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

沖 縄 県 内鹿 児 島 県 内
大 分 県 内宮 崎 県 内熊 本 県 内佐 賀 県 内長 崎 県 内福 岡 県 内高 知 県 内愛 媛 県 内県域名

香 川 県 内－（不良債権額①／簿価）－(不良債権額②／簿価）－(不良債権額③／簿価）-70%

徳 島 県 内山 口 県 内広 島 県 内

地価下落の影響(＝取得金額(簿価)－保有金額(時価)）不良債権の影響(＝保有金額(簿価)－保有金額(時価)）18%

岡 山 県 内島 根 県 内鳥 取 県 内和 歌 山 県 内
奈 良 県 内兵 庫 県 内大 阪 府 内鹿 児 島 県 内

沖 縄 県 内宮 崎 県 内熊 本 県 内大 分 県 内長 崎 県 内福 岡 県 内佐 賀 県 内高 知 県 内香 川 県 内愛 媛 県 内徳 島 県 内広 島 県 内山 口 県 内岡 山 県 内鳥 取 県 内島 根 県 内奈 良 県 内和 歌 山 県 内

兵 庫 県 内大 阪 府 内

滋 賀 県 内京 都 府 内愛 知 県 内三 重 県 内県域名

京 都 府 内
滋 賀 県 内三 重 県 内静 岡 県 内岐 阜 県 内静 岡 県 内長 野 県 内山 梨 県 内石 川 県 内福 井 県 内新 潟 県 内富 山 県 内神 奈 川 県 内

千 葉 県 内東 京 都 内埼 玉 県 内栃 木 県 内群 馬 県 内福 島 県 内茨 城 県 内山 形 県 内宮 城 県 内秋 田 県 内岩 手 県 内26

愛 知 県 内岐 阜 県 内長 野 県 内山 梨 県 内福 井 県 内石 川 県 内富 山 県 内新 潟 県 内神 奈 川 県 内
東 京 都 内千 葉 県 内埼 玉 県 内群 馬 県 内栃 木 県 内茨 城 県 内福 島 県 内山 形 県 内秋 田 県 内岩 手 県 内宮 城 県 内北 海 道 内青 森 県 内0%

青 森 県 内北 海 道 内

0%

-10%

-20%

-30%

-40%

-50%

-60%

図 10 財政規模に占める不良資産額及び土地下落分の割合(2000 年度
末)8000060000
単位;円TOKYOZAIDANFINAL ゲラ改定

図 11 住民及び就業者一人当りの不良資産額

不良債権額②／全住民数

不良債権額③／就業者数
120000

沖 縄 県 内鹿 児 島 県 内
大 分 県 内宮 崎 県 内長 崎 県 内熊 本 県 内佐 賀 県 内高 知 県 内福 岡 県 内香 川 県 内愛 媛 県 内山 口 県 内徳 島 県 内広 島 県 内岡 山 県 内島 根 県 内和 歌 山 県 内

鳥 取 県 内兵 庫 県 内奈 良 県 内京 都 府 内静 岡 県 内県域名

大 阪 府 内
滋 賀 県 内三 重 県 内愛 知 県 内27

岐 阜 県 内山 梨 県 内長 野 県 内福 井 県 内富 山 県 内石 川 県 内神 奈 川 県 内

新 潟 県 内東 京 都 内千 葉 県 内群 馬 県 内埼 玉 県 内栃 木 県 内茨 城 県 内山 形 県 内福 島 県 内秋 田 県 内宮 城 県 内岩 手 県 内北 海 道 内青 森 県 内0

不良債権額③／全住民数
140000

不良債権額②／就業者数
100000

40000

20000

TOKYOZAIDANFINAL ゲラ改定

付表

推定金利 (単位％）
85年度
5
86年度
4.5
87年度
3.5
88年度
3.5
89年度
5
90年度
8
91年度
7.5
92年度
5
93年度
4
94年度
3
95年度
2
96年度
1.6
97年度
1.6
98年度
1.5
99年度
1.5
2000年度1.5
注：短期プライムレートを参考。

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TOKYOZAIDANFINAL ゲラ改定

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