【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成18年９月26日【計算期間】

第１期（自 平成17年９月12日 至 平成18年６月30日）【発行者名】

アドバンス・レジデンス投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区紀尾井町３番12号【事務連絡者氏名】

ＡＤインベストメント・マネジメント株式会社

佐 藤 研 三財務経理部長服部 雅充【連絡場所】

東京都千代田区紀尾井町３番12号【電話番号】

03-5216-1871【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）(1) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_010_2k_06332687_表紙_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】(1）【主要な経営指標等の推移】①

主要な経営指標等の推移
期
決算年月

単位

第１期
平成18年６月期

営業収益

百万円

1,715

（うち賃貸事業収益）

百万円

1,715

営業費用

百万円

696

（うち賃貸事業費用）

百万円

649

営業利益

百万円

1,019

経常利益

a

百万円

764

当期純利益

b

百万円

762

総資産額

c

百万円

52,109

有利子負債額d

百万円

26,490

純資産額

e

百万円

25,412

出資総額

f

百万円

24,649

分配総額

g

百万円

762

配当性向

g/b

発行済投資口総数h

一口当たり純資産額

e/h

一口当たり当期純利益
一口当たり分配金額

(注2)

(注3)
g/h

利益分配金
利益超過分配金

期末投下資本利益率（時価総額）
一口当たりFFO

99.9
53,200円

477,673円

18,833円

14,335円

14,335

円

－

(注4)

％

5.6

(b+m)/(f+d)

(注4)

％

3.8

(b+m)/(o×h+d)

(注4)

％

4.0

年換算配当利回り
投下資本利益率（出資総額）％
口(b+m)/h円

22,101円

36,502

o/i

倍

11.6

a/c

％

1.5

年換算

i

FFO倍率
総資産経常利益率
年換算

(注4)

(注4)

期末自己資本比率

e/c

自己資本利益率

b/e

年換算

％

2.4

％

48.8

(注5)

％

3.0

(注4)

％

5.0

期末総資産有利子負債比率

d/c

％

50.8

DSCR

j/k

倍

9.1

金利償却前当期純利益

j

百万円

1,321

支払利息

k

百万円

145

(注6)

百万円

1,479

(注4,7)

％

5.5

百万円

1,415

％

5.3

賃貸NOI

l
年換算NOI利回り

賃貸NCF

l-n
年換算NCF利回り(注4,7)

当期減価償却費

m

百万円

413

当期資本的支出額

n

百万円

64

期末投資口価格

o

円

－ 1 －
(1) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_020_2k_06332687_ファンド情報_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

423,000

（注１）金額については、記載未満の桁数を切捨てにより表示しています。各種比率等については小数点第２位を四捨五入して表示しています。
（注２）配当性向については小数点第１位未満を切り捨てて表示しています。
（注３）一口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。
（注４）年換算をする場合において１年を365日とし、当期実質運用日数221日により年換算を算出しています。
（注５）自己資本利益率＝当期純利益／（（期首純資産＋期末純資産）÷２）×100（当期につきましては、実質的に運用を開始した日である平成17年11月22日を期首とみなしています。）（注６）賃貸NOI（Net Operating Income）＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋当期減価償却費（注７）年換算NOI／物件取得価格、年換算NCF／物件取得価格（年換算NOI及び年換算NCFは、物件毎に運用日数を勘案して年換算した数値の合計としています。）②

当期の資産運用の経過（イ）投資法人の主な推移
アドバンス・レジデンス投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、ＡＤインベストメント・
マネジメント株式会社を設立企画人として、平成17年９月12日に出資総額100百万円（200口）で設立され、平成17年11月22日に発行済投資口数53,200口で東京証券取引所不動産投資
信託証券市場に上場（銘柄コード8978）しました。
本投資法人は、伊藤忠グループのバックアップを基に、賃貸住宅の特性である収益の安定性、投資地域及び住戸タイプの分散に着目した、中長期にわたる運用資産の安定成長実現を目指しています。上場直後に25物件、その後第１期中に４物件を取得し、第１期末（平成18年６月末）現在で、合計29物件（いずれも信託受益権）を保有しています。
（ロ）投資環境と運用の実績
ａ. 賃貸住宅市場の動向
国内の景気回復が徐々に明確なものとなる中、企業は長い間消極的だった設備投資や雇用を拡大する方向に動いています。このことが、就業や転勤等による人の移動を活発化させると共に、更なる都心回帰を促進しており、首都圏の賃貸需要は堅調に推移しました。
しかし、東京都心部では、若干落ち着いてはいるものの一定水準の物件供給も続いており、結果として物件の選別が進んでいることから、立地が劣り、又は建物の劣化が見られる等一部の物件では、稼働率の低下、賃料水準の下落を招いています。
地方都市は、総じて首都圏ほど景気回復の影響が浸透しておらず、地域経済の足元動向な
どから、賃貸需要の力強さに地域格差が生じています。
ｂ. 不動産売買市場の動向
ここ１～２年は内外の投資資金が急激に流入したため都心部を中心に不動産価格の上昇が続いていましたが、収益物件については、昨年の後半から上昇のペースは緩やかなものになりました。
一方、収益物件用地の高騰により仕込みが鈍っていた分譲マンション事業者が積極的に用地確保に動いたため、取得競争により住宅用素地価格の高騰が見られました。
ｃ. 運用の実績
このような環境の下、運用方針に則り、以下の通り運用を行いました。
ⅰ. 本投資法人は、平成17年10月24日付新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（以下「目論見書」といいます。）に取得予定資産として記載した25物件（取得価格：39,829百万円、賃貸可能面積58,247㎡）のうち、12物件（取得価格：23,401百万円、賃貸可能面積
33,034㎡）を平成17年11月22日に、13物件（取得価格：16,427百万円、賃貸可能面積
25,213㎡）を平成17年11月25日に取得し、運用を開始しました。
その後、「アルティス上野御徒町」「日吉台学生ハイツ」の２物件（取得価格：6,580－ 2 －(2) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_020_2k_06332687_ファンド情報_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

百万円、賃貸可能面積12,561㎡）、及び「アルティス文京本郷」「アルティス幡ヶ谷」の２物件（取得価格：2,753百万円、賃貸可能面積3,090㎡）を第１期中に取得し、第１期末時点においては物件数が29物件、取得価格の合計が49,162百万円、賃貸可能面積の合計が73,899.38㎡となっています。
ⅱ. 第１期は運用のスタート時期でもあり、本投資法人が投資方針に掲げる分散型ポート
フォリオの基礎を構築することに主眼を置き、物件を取得しました。個別には、賃貸需要が堅調であった都心主要7区及び都心部の物件を、価格の妥当性に留意しながら取得しました。また、比較的高い利回り収益が享受できると判断し、本投資法人の特徴のひとつである運営型賃貸住宅である「日吉台学生ハイツ」を取得しました。なお、期中における物件の売却はありません。
ⅲ. 本投資法人は、中長期的な運営管理業務の質の向上及び効率化を目指し、伊藤忠コム
ネット株式会社に対してマスターリース兼プロパティマネジメント（以下「ＰＭ」といいます。）業務を一括委託しました。更に、立地及び物件特性に応じて、一部の物件については、伊藤忠コムネット株式会社から数社のＰＭ会社に対して、ＰＭ業務を再委託しました。第１期中の運営管理に関しては、当該スキームを活用しながら上記の目的を達成する
ための準備（各種レポート様式の統一化等）及び検討、及び３月の入居者入れ替えに対応したリーシング活動の実施等に注力しました。
ⅳ. 本投資法人の保有する物件にかかる期中の稼働率は、良好なマーケット環境を受け順調に推移しました（平成18年６月末現在における稼働率は96.5％）。特に、ポートフォリオの約８割を占める都心主要７区及び都心部において、保有物件の住戸タイプをシングル・タイプ及びコンパクト・タイプ中心としていたことが多くの物件で95％を超える高稼働の維持に繋がり、収益面で寄与しました。一方、政令指定都市及びこれに準ずる都市については、大阪、京都、福岡、札幌において物件を保有していますが、概ね90％強の稼働率を維持し、ほぼ予想通りの結果となりました。
ｄ. 構造計算書偽造問題に対する取り組み
本投資法人は、物件を取得する際に株式会社損保ジャパン・リスクマネジメントに地震Ｐ
ＭＬの評価を依頼し、物件取得の判断の１つとしてきました。これに加え、保有する29物件
全ての構造計算書の妥当性につき、第三者機関（株式会社構造計画研究所）に調査を依頼し、構造計算書及び関連設計図書の照合・検証を行った結果、構造設計内容は妥当であり、建築基準法に基づく必要な強度が確保されている旨の調査結果を得ました。
（ハ）資金調達の概要
本投資法人は、上場時の25物件の取得にあたり、平成17年11月21日の公募による投資口の追加発行（53,000口）により、24,549百万円の資金を調達しました。また、平成17年11月25
日付けで複数の適格機関投資家から総額17,100百万円のタームローン（長期借入金）による借入れを行いました。「アルティス上野御徒町」「日吉台学生ハイツ」の２物件の取得に際しても同条件での借入れを行いました。
また、上場以降の新規物件取得時に機動的な資金調達を実現するため、複数の適格機関投資家との間で極度ローン（短期借入金）基本契約を締結し、「アルティス文京本郷」「アルティス幡ヶ谷」の２物件の取得にあたり、極度ローンとして2,890百万円の借入れを行いました。
これらの結果、第１期末現在における借入金の残高は26,490百万円（うち長期借入金は23,600百万円）、総資産に占める有利子負債の比率（以下「ＬＴＶ」といいます。）は50.8％となりました。これらの長期借入金のうち18,600百万円については、今後の金利上昇－ 3 －(3) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_020_2k_06332687_ファンド情報_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

リスクに対応するため金利スワップ契約を締結しており、実質金利を固定化しています。
当該借入れは、いずれも無担保・無保証での借入れであり、各適格機関投資家の厚い信頼を頂くことができた結果と考えています。
（ニ）業績及び分配の概況
上記の運用の結果、本投資法人は、平成18年６月期の実績として、営業収益1,715百万円、営業利益1,019百万円、経常利益764百万円、当期純利益762百万円を計上しました。
分配金については、租税特別措置法第67条の15の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金を14,335円としました。
③

次期の見通し（イ）運用環境の見通し
日本経済は、米国経済の減速や原油価格の高騰等、幾つかの懸念材料を抱えているものの、いずれも現時点で大きな問題とは考えられないことから、デフレ脱却へ向かって着実に前進するものと予想されます。企業の経営環境は好転しており、企業活動を支えるための雇用が大きな要因となって、都心部を中心とした首都圏における住宅の賃貸需要が引き続き堅調に推移するものと予測します。同時に、一定水準の供給も続くことから、顧客による物件選別の傾向にも変化は無いものと考えます。
賃貸住宅の売買市場は、収益物件価格についてはしばらくの間安定的に推移するものの、
収益物件用地については分譲マンション事業者による強気の販売見通しを反映した価格の上昇を予測しています。また、中期的には、資産インフレに伴う不動産価格全般の上昇を否定
し得ないと考えています。
（ロ）外部成長戦略
本投資法人は、このような運用環境の見通しを踏まえ、物件の取得について以下の方針で
取り組みます。
ａ. 伊藤忠サポートラインの活用
本投資法人は、ポートフォリオの市場競争力を高め計画的に資産規模を拡大するため、伊藤忠サポートライン会社との協調関係を強化する方針です。
資産運用会社は、マンションの企画開発力を有する伊藤忠サポートライン会社との間で、日常的に賃貸住宅マーケットに係る情報交換を行い市場動向の把握に努めています。伊藤忠
サポートライン会社による開発物件の取得機会を確保することで、ニーズに合致した良質な賃貸住宅の取得を着実に進めていくことができると考え、物件の開発段階から伊藤忠サポー
トライン会社との連携を強化します。また、伊藤忠サポートライン会社からの物件取得は原則として入札などによる価格競争を排除しており、厳しさを増す環境下において適切な価格で物件を取得する有効な手段と考えています。
伊藤忠サポートライン会社によるウェアハウジング機能の活用も積極的に行う予定です。
安定稼働に達した後に物件を取得することにより、リースアップの長期化による収益低下等のリスクを回避し運用の効率化に努めます。資産運用会社は、このような対策を講じること
で、資金調達を含めた資産運用全般に有効な計画的な物件の取得が可能になると考えていま
す。

－ 4 －
(4) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_020_2k_06332687_ファンド情報_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

ｂ. 各種サポートラインの活用
本投資法人及び資産運用会社は、日本土地建物株式会社及び日本土地建物販売株式会社と日土地サポートラインを、株式会社新日本建物、株式会社ノエルの各社とパートナーサポー
トラインを、株式会社センチュリー21・ジャパン、住友信託銀行株式会社及び東京建物不動産販売株式会社の各社と物件情報提供ラインを構築しており、これらのサポートラインを活用することで優良物件の確保に注力します。既に各サポートラインを通じて多くの物件の紹介を受けており、今後は本投資法人の運用方針に合致する案件の組入れを期待することができると考えています。
ｃ. 運営型賃貸住宅への取組み
本投資法人の特徴の一つでもあり、一般の賃貸住宅と比して高収益を期待することができる物件として運営型賃貸住宅への取組みも強化します。価値観やライフスタイルの多様化に伴い住宅に求められるサービスも多岐にわたることが予想され、フロントサービスや食事提供等の生活支援サービスが付与され、一般の賃貸住宅では捉えきれない需要を捕捉することが可能な運営型賃貸住宅（サービス・アパートメント、社会人及び学生向け寮、高齢者向け住宅等）への需要は、今後拡大することが予想されます。
なお、資産運用会社は、信頼性の高いオペレーターの一括借上げ方式による運営型賃貸住宅の流通が少ないとの認識から、各サポートラインを活用した開発物件の取得に努めます。
特に、マーケットの拡大が予想される高齢者向け住宅に関しては、オペレーターの運営能
力・経営状態が投資の是非を判断する際の極めて重要な要素と考えており、今後当該カテゴ
リーへの投資を進めるにあたって適切なオペレーターの選定をスポンサー会社の協力も得ながら進めていく方針です。
（ハ）内部成長戦略
資産運用会社は、中長期的な視野から成長を目指す戦略に則り、マスターリース兼ＰＭ業
務の一括受託会社である伊藤忠コムネット株式会社（本項において、以下「ＩＣＮ」といいます。）、及び建物管理業務受託会社である伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社（本項において、以下「ＩＵＣ」といいます。）と協調し、以下の通り取り組みます。
ａ. 賃貸管理システムの構築
資産運用会社は、ＩＣＮ及びＩＵＣと共に、本投資法人専用の賃貸管理システムを共同で構築します。
これによって、各社が顧客やリーシング・原状回復工事の進捗状況等の情報を共有化し、資産運用業務、ＰＭ業務、建物管理業務における指示・報告系統をより円滑に作用させること、また、投資法人の会計処理に係る機能をシステムに導入し一連の作業を簡易化することが可能になります。
いずれもＰＭ業務の効率化を図る上で非常に有効な手段であり、資産運用会社、ＩＣＮ、ＩＵＣ３社のリレーション強化、運営管理体制の再構築に繋がると考えています。資産運用
会社は、ＩＣＮ及びＩＵＣと共通の情報管理インフラを保持する利点を生かし、今後も様々な業務分野でＩＴ化を推進する方針です。
ｂ．運営管理面におけるブランドの確立
資産運用会社は、ＩＣＮ及びＩＵＣをはじめとする伊藤忠グループのバックアップにより、
運営管理面におけるマンションブランドの確立を目指します。
既に、伊藤忠グループのマーケティング会社である伊藤忠ファッションシステム株式会社－ 5 －(5) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_020_2k_06332687_ファンド情報_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

（以下「ＩＦＳ」といいます。）の協力を得て、インターネットを利用した賃貸マンションに関する意識調査を実施しました。また、本投資法人が保有する物件の入居者に対して同様のアンケート調査を実施しており、これらの結果を踏まえて顧客満足度の向上を基礎とした
幾つかの施策を講じる予定です。
まず、資産運用会社は、ＩＣＮ及びＩＵＣとの協調策として入居者に対するライフサポー
トの充実を図ります。
ＩＵＣは、建物の不具合等や各種サポートに関する問い合わせに24時間対応する「アイフロント24」を、建物管理を行っているすべてのマンションで実施していますが、本投資法人の保有する物件については、ＩＣＮとの連携により「アイフロント24」を拡充し、きめ細かな賃貸用基本サービスとして提供していきます。
また、上記とは別に、入居者向けの専用会員サイト（イントラネット）を設営し、会員情報誌の配布等も併せて行うことで、ユーザーの意識や要望を適時に捉える仕組みの構築、ユーザーにとって生活を楽しむために必要な独自のサービスコンテンツの開発、サービスプ
ログラムの設定に努めます。このため、資産運用会社、ＩＣＮ、ＩＵＣ及びＩＦＳと共同で担当チームを作り、前述の共通情報インフラ、コンテンツの開発においては伊藤忠グループの持つ取引基盤を活用しながらプロジェクトを推進します。
資産運用会社は、今後このような顧客重視の運営管理を地道に積み重ねることで、ブランドの定着を図る方針です。
（ニ）ポートフォリオ戦略
ポートフォリオの構築にあたっては、投資地域については引き続き都心主要７区及び都心部を中心とするものの、マーケットに回復の兆しがうかがえる地方都市にも投資し、政令指定都市及びこれに準ずる都市の比率を徐々に高めていく方針です。
住戸タイプについては、賃貸需要の特性を考慮し、当面の間シングル・タイプ及びコンパ
クト・タイプを中心とします。
また、売買マーケットの動向には今後より一層の注意が必要と考えており、新規物件の取得状況に鑑み、物件を入れ替えることでポートフォリオの充実を図りながら、含み益を実現することを検討していく方針です。
（ホ）財務戦略本投資法人は、財務の健全性、安定性、機動性の観点に立ち、上場時から無担保・無保証
かつ低利な長期借入金を柱に、短期借入金を効率的に組み合わせた機動的な資金調達を行っています。また、今後の金利上昇局面に備え金利スワップを利用した実質金利の固定化や、将来のリファイナンスリスクを低減するため、返済期日の分散化を図っています。
今後、分配金希薄化リスクに留意しながら適切な時期に増資を実施し、債券市場を見据えた格付けの取得及び投資法人債の発行を検討していきます。
（ヘ）情報開示
本投資法人は透明性確保の観点から、法定開示に加えて、有用かつ適切と判断される投資情報の、正確かつ迅速に理解し易い開示に努めます。具体的には、東京証券取引所の適時開示（TDnet登録及びプレスリリース）に加えて、本投資法人のホームページ（http://www.adr-reit.com）を通じた積極的な情報開示を行います。

－ 6 －(6) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_020_2k_06332687_ファンド情報_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

（ト）決算後に生じた重要な事実（資産の取得）本投資法人は、平成18年８月８日に以下の物件取得を決定し、当該物件に関して売買契約を締結しました。
（取得の概要）アルティス両国
取得予定資産：不動産を信託する信託の受益権

取得予定価格：913,000千円

取得予定日：平成18年９月１日（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都墨田区亀沢一丁目10番９号

用途

：共同住宅

面積

：土地 303.47㎡：建物 1,731.60㎡

構造・規模：ＲＣ、９階建

建築時期：平成18年２月10日（参考情報）
１．資産運用会社における重要な使用人の交代及び取締役の退任について
資産運用会社の平成18年８月28日開催の取締役会において、重要な使用人の交代が決議されました。
重要な使用人の交代（平成18年９月１日付）
財務経理部長（新）服部 雅充（旧）岡本 吉市

資産運用会社の平成18年８月28日開催の取締役会において、取締役の退任が決議されました。
取締役の退任（平成18年９月１日付）
取締役

岡本 吉市

２．伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社と伊藤忠コムネット株式会社の合併について
本投資法人がその保有する不動産のマスターリース兼ＰＭ業務を一括委託している伊藤忠
コムネット株式会社は、伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社と同社を存続会社とし平成18
年10月１日を効力発生日として合併することについて合意し、平成18年８月11日付けで合併契約書を締結しました。
３．保有物件（アルティス京橋）の運用方法が地区計画に抵触している件について
本投資法人所有物件である「アルティス京橋」に関し、建物の利用状況が地区計画の条件に適合していないことが判明しました。
（抵触の内容）本物件は、「中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例」に基づき、容積率の緩和を受け（指定容積率600％→容積率626.4％）建築確認を取得し建設されました。

－ 7 －(7) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_020_2k_06332687_ファンド情報_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

中央区によれば、同地区計画による容積率の緩和は定住性の高い住宅について適用され、マンスリーマンションは対象にならないとされていますが、本投資法人は、前所有者が本物件をマンスリーマンションとして運用していたものをそのまま承継し、現在に至っているものであります。
（対応）
本件は、既に関係当事者と協議・折衝を行い、地区計画に定める容積率の緩和要件を充足する状態に是正すべく、手続きを開始しております。
（業績への影響）
運用方法がマンスリーマンションから一般賃貸住宅に変更されるものの、現状の保証賃料
が周辺相場と大きく乖離していないこと、本物件の立地、仕様等が一般の賃貸住宅として充分に競争力があると考えられることから、平成18年12月期（平成18年７月１日～平成18年12月末日）における本投資法人の運用状況に与える影響は、軽微であると判断しております。
影響があると判明した場合には、本投資法人への負担がないような解決方法を検討します。
その対応方針の詳細及び業績予想につきましては、決定次第お知らせいたします。
(2）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、投資対象地域の分散化を考慮しつつ、居住の用に供されている不動産を主要な投資対象として投資を行い、中長期にわたる安定的収益の獲得と運用資産の成長を目指し、
投資主価値の極大化を図ります（規約別紙１「資産運用の対象及び方針 資産運用の基本方
針」）。
②

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人の発行する投資口は、投資主の請求による払戻しが認められない
クローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、投信法上の投資信託委託業者であるＡ
Ｄインベストメント・マネジメント株式会社（以下「資産運用会社」といいます。）にすべて委託してこれを行います。
（注）投資法人に関する法的枠組みは、大要以下の通りです。
投資法人は、投資信託委託業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行
可能投資口総数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。
投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株
式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。
投資法人の業務の執行は、執行役員により行われます。執行役員は、投資法人を代表します。また、執行役員の職務の執行を監督する機関として、監督役員が存在します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、投資法人には、会計監査を行う者として、会計監査人が存在します。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人は、いずれも投資主総会において選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役
員会及び会計監査人については、後記「(4) 投資法人の機構 ① 投資法人の機構」をご参照下さい。
投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を募集すること－ 8 －(8) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_020_2k_06332687_ファンド情報_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

もできます。
投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、
この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２ 投資方針 (1) 投資方針 及び (2) 投資対象」をご参照下さい。
投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２ 投資方針 (3) 分配方針」をご参照下さい。
登録投資法人は、内閣総理大臣の認可を受け投資法人資産運用業を営む投資信託委託業者（資産運用会社）にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。更に、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債の募集に関する事務、投資主名簿に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会
社及び一般事務受託者については、後記「(3) 投資法人の仕組み」をご参照下さい。

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(3）【投資法人の仕組み】①

本投資法人の仕組図

マスターリース兼プロパティ・
マネジメント業務受託者

本投資法人
(ヲ)
アドバンス・レジデンス
投資法人

伊藤忠コムネット株式会社

投資主総会
(ロ)
役員会
執行役員 佐藤研三
監督役員 松田秀次郎
監督役員 大嶋芳樹(ニ) 伊藤忠商事株式会社
会計監査人

一般事務受託者
資産保管会社
住友信託銀行株式会社(ハ)

投資主名簿等管理人(ホ) 伊藤忠都市開発株式会社(ヘ) 日本土地建物株式会社
日本土地建物販売株式会社(ト) 株式会社新日本建物(チ) 株式会社ノエル

(ニ)
(ホ)
(ヘ)
(ト)
(チ)
(リ)
(ヌ)
(ル)

監査法人トーマツ

みずほ信託銀行株式会社(イ)

資産運用会社(リ) 株式会社センチュリー21・
ジャパン(ヌ) 住友信託銀行株式会社

AD インベストメント・
マネジメント株式会社(ル) 東京建物不動産販売
株式会社(イ) 資産運用委託契約(ロ) 一般事務委託契約／資産保管委託契約(ハ) 投資口名義書換事務委託契約(ニ)(ホ)(ヘ) 優先交渉権等に関する覚書(ト)(チ) 交渉権等に関する覚書(リ) 加盟店による不動産情報提供に関する覚書(ヌ) 不動産等の仲介情報提供に関する協定書(ル) 不動産等売却情報の提供に関する覚書(ヲ) 建物賃貸借兼管理運営業務委託契約－ 10 －(10) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_020_2k_06332687_ファンド情報_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

②

本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
運営上の役割名称

関係業務の概要

投資法人

アドバンス・レジデンス
投資法人

資産運用会社ＡＤインベストメント・
マネジメント株式会社

一般事務受託者
資産保管会社

住友信託銀行株式会社

投資主名簿等管理人

みずほ信託銀行株式会社

規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、主として不動産等及び不動産対応証券等に投資することにより運用を行います。
本投資法人との間で平成17年９月12日付の資産運用委
託契約を締結しています。
投信法上の投資信託委託業者として、同契約に基づ
き、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います（投信法第198条第１項）。
資産運用会社に委託された業務の内容は、① 本投資法人の資産の運用に係る業務、② 本投資法人の資金調達に係る業務、③ 本投資法人への報告業務及び ④ その他本投資法人が随時委託する上記①から③に関連し又は付随する業務（本投資法人の役員会に出席して報告を行うことを含みます。）です。
本投資法人との間で平成17年９月12日付の一般事務委
託契約及び資産保管委託契約をそれぞれ締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第５号及び第６号）として、一般事務委託契約に基づき、本投資法人の①計算に関する事務、②会計帳簿の作成に関する事務及び③納税に関する事務を行い、また、④役員会の運営に関する事務、⑤投資主総会の運営に関する事務（投資主名簿等管理人が行う事務を除きます。）及び⑥
その他本投資法人が随時委託する上記④及び⑤に関連し又は付随する業務を行います。
更に、投信法上の資産保管会社として、資産保管委託
契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行います（投信法第208条第１項）。
本投資法人との間で平成17年９月12日付の投資口名義
書換事務委託契約を締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２号、第３号及び第６号。ただし、投資法人債に関する事務を除きます。）として、投資口名義書換事務委託契約に基づき、①投資主名簿の作成及び備置きその他投資主名簿
に関する事務、②本投資証券の発行に関する事務、③投資主に対して分配する金銭の計算及び支払に関する事
務、④投資主の本投資法人に対する権利行使に関する請
求その他投資主からの申出の受付に関する事務等を行います。

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③

上記以外の本投資法人の主な関係者
役割

伊藤忠サポート
ライン会社

名称

業務の内容

伊藤忠商事株式会社

伊藤忠都市開発株式会社

日土地サポート
ライン会社

日本土地建物株式会社
日本土地建物販売株式会社

パートナーサポートライン会社

株式会社新日本建物

株式会社ノエル

物件情報提供ライン会社

株式会社センチュリー21・ジャパン

住友信託銀行株式会社

東京建物不動産販売株式会社

マスターリース兼プロパティ・マネジ
メント業務受託者

伊藤忠コムネット株式会社

本投資法人及び資産運用会社との間で、平成17年10月20日付の優先交渉権等に関する覚書を締結しています。
業務の内容は、後記「２ 投資方針 (1) 投資方針 ②
本投資法人の成長戦略 (イ) 外部成長戦略 ａ. 伊藤忠サポートラインの活用による外部成長戦略」をご参照下さい。
本投資法人及び資産運用会社との間で、平成17年10月20日付の優先交渉権等に関する覚書を締結しています。
業務の内容は、後記「２ 投資方針 (1) 投資方針 ②
本投資法人の成長戦略 (イ) 外部成長戦略 ａ. 伊藤忠サポートラインの活用による外部成長戦略」をご参照下さい。
本投資法人及び資産運用会社との間で、平成17年10月20日付の優先交渉権等に関する覚書を締結しています。
業務の内容は、後記「２ 投資方針 (1) 投資方針 ②
本投資法人の成長戦略 (イ) 外部成長戦略 ｂ. 日土
地サポートラインの活用による外部成長戦略」をご参照下さい。
本投資法人及び資産運用会社との間で、平成17年10月20日付の交渉権等に関する覚書を締結しています。業務の内容は、後記「２ 投資方針 (1) 投資方針 ② 本投資法人の成長戦略 (イ) 外部成長戦略 ｃ. パート
ナーサポートラインの活用による外部成長戦略」をご参照下さい。
本投資法人及び資産運用会社との間で、平成17年10月20日付の交渉権等に関する覚書を締結しています。業務の内容は、後記「２ 投資方針 (1) 投資方針 ② 本投資法人の成長戦略 (イ) 外部成長戦略 ｃ. パート
ナーサポートラインの活用による外部成長戦略」をご参照下さい。
本投資法人及び資産運用会社との間で、平成17年10月20日付の加盟店による不動産情報提供に関する覚書を締結しています。業務の内容は、後記「２ 投資方針 (1)投資方針 ② 本投資法人の成長戦略 (イ) 外部成長戦
略 ｄ. 物件情報提供ラインの活用による外部成長戦略」及び同「(ロ) 内部成長戦略 ｂ. 株式会社セン
チュリー21・ジャパンの加盟店ネットワーク活用」をご参照下さい。
本投資法人及び資産運用会社との間で、平成17年10月20日付の不動産等の仲介情報提供に関する協定書を締結しています。業務の内容は、後記「２ 投資方針 (1)投資方針 ② 本投資法人の成長戦略 (イ) 外部成長戦
略 ｄ. 物件情報提供ラインの活用による外部成長戦略」をご参照下さい。
本投資法人及び資産運用会社との間で、平成17年10月20日付の不動産等売却情報の提供に関する覚書を締結しています。業務の内容は、後記「２ 投資方針 (1) 投資方針 ② 本投資法人の成長戦略 (イ) 外部成長戦略
ｄ. 物件情報提供ラインの活用による外部成長戦略」をご参照下さい。
本投資法人、資産運用会社及び本投資法人の運用資産の信託受託者との間で、建物賃貸借兼管理運営業務委託
契約書を締結します。業務の内容は、後記「２ 投資方
針 (1) 投資方針 ② 本投資法人の成長戦略 (ロ) 内部成長戦略 ａ. 賃貸運営管理業務の一括委託による効
果的・効率的な賃貸運営管理」をご参照下さい。

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(4）【投資法人の機構】①

投資法人の機構
本投資法人の執行役員は２名以内、監督役員は３名以内（ただし、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第17条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名、執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。
（イ）投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある
場合の他、出席した投資主の議決権の過半数でこれを行います（規約第11条）が、規約の変更（投信法第140条）等、投信法第93条の２第２項に定める決議は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって行われます（特別決議）。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなします（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第６章「資産運用の対象及び方針」及び別紙１）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記の通り投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
本投資法人の投資主総会は、その開催場所を東京都各区内として、２年に１回以上開催します（規約第９条第１項）。
また、本投資法人は、資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員は、かかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第34条の９）。また、本投資法人
が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。
（ロ）執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、第５項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条）。ただし、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委
託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なけ
ればなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する
上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、その構成員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決をもって行います（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項及び規約第22－ 13 －(13) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_020_2k_06332687_ファンド情報_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

条）。
投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は議決に加わることができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。
執行役員又は監督役員は、法令又は規約に違反する行為により本投資法人に損害を与えた
場合はこれを賠償する責任を負い、その他一定の場合に本投資法人に一定の金員を弁済する責任を負いますが（投信法第115条の６第１項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の６第７項）により、規約をもって、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員
又は監督役員の職務遂行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、賠償の責めに任ずべき額から以下の各号に掲げる金額を控除した額を限度として、役員会の決議をもって免除することができるものとしています。
ａ．役員会の決議の日の属する営業期間又はその前の各営業期間において、当該執行役員又は監督役員が報酬その他の職務遂行上の対価として本投資法人から受け、又は受けるべき財産上の利益（下記ｂ．に定めるものを除きます。）の額の営業期間毎の合計額のうち、最も高い額の４年分に相当する額（規約第20条第１号）
ｂ．当該執行役員又は監督役員が本投資法人から受けた退職慰労金の額及びその性質を有す
る財産上の利益の額の合計額と当該合計額をその職に就いていた年数で除した額に４を乗じた額とのいずれか低い額（規約第20条第２号）（ハ）会計監査人
本投資法人は、監査法人トーマツを会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の２第１項）とともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行います（投信法第115条の３第１項等）。

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②

投資法人の運用体制
前記の通り、本投資法人の資産運用は、資産運用会社に委託して行います。
資産運用会社であるＡＤインベストメント・マネジメント株式会社の組織及びそれぞれの業

務の概略は、以下の通りです。
資産運用会社組織図
株主総会
監査役
取締役会

代表取締役社長
コンプライアンス・
オフィサー

投資委員会

コンプライアンス委員会

経営管理部

投資開発部

資産運用部

財務経理部

資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。資産運用会社の各種業務は、経営管理部、投資開発部、資産運用部及び財務経理部の各部署並びにコンプライアンス・オフィサーに分掌され、経営管理部、投資開発部、資産運用部及び財務経理部の各業務については、担当の部長が統括します。
また、資産の運用に関する審議及び決議を行う機関として投資委員会を、コンプライアンス
及びコンプライアンス体制に関する審議又は決議を行う機関としてコンプライアンス委員会を設置しています。

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（イ）資産運用会社の各組織の業務の概要
各組織の主な業務は、以下の通りです。
部署名

分掌業務

経営管理部

・経営全般についての企画及び立案に関する事項
・資産運用委託契約の締結、変更又は解約に関する事項
・資産運用業務を受託した本投資法人の投資主総会に関する事務
・投資委員会の事務局
・コンプライアンス委員会の事務局
・外部の顧客からの苦情受付に関する事項
・人事及び総務に関する事項
・給与及び厚生に関する事項
・労務に関する事項
・文書に関する事項
・株式、株主及び株主総会に関する事項
・監督官庁、税務官署、各種協会その他諸団体への対応
・監督官庁宛申請書及び届出書の提出
・情報資産保護に関する事項
・法人関係情報の管理に関する事項
・ＩＲに関する事項（各種プレス・リリースの作成及び配布並びにＨＰの運営）
・広告宣伝に関する事項
・上記に付随する事務

投資開発部

・本投資法人による新規投資及び保有資産の処分の実行－新規投資の為の情報収集、取得の可否、取得価格及び取得交渉、並びに取得に関する契約締結に関する事項－保有資産の処分の為の処分価格、処分代り金の使途、処分交渉、及び処分に関する契約締結に関する事項
・国内外の一般経済、不動産、証券及び金融等市場の動向等に係る調査及び分析に関する事項
・投資法人の制度及び法令等の調査及び研究に関する事項
・不動産投資理論、スキームの調査及び研究に関する事項
・本投資法人の資産運用に係る基本的な投資方針及び投資基準に関する事項
・本投資法人の資産運用のための個別不動産に関する市場性及び評価に関する事項
・上記に付随する業務

資産運用部

・運用ガイドラインの制定及び変更
・本投資法人に係る年度資産運用計画書案及び中期（５年）資産運用計画書案（それぞれ資産運用、新規投資、保有資産処分及び修繕にかかる計画案を含みます。）の制定及び変更
・本投資法人に係る運用及び管理の実行
・本投資法人の保有資産のうち、有価証券の議決権行使等に関する事
項
・上記に付随する業務－ 16 －(16) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_020_2k_06332687_ファンド情報_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

部署名

分掌業務

財務経理部

・本投資法人の資金調達計画案及び余資の運用計画案の制定
・本投資法人の資金調達の実行（デット・ファイナンス（ローン及び投資法人債）及びエクイ
ティ・ファイナンス）
・本投資法人の財務に関する事項
・本投資法人の経理及び決算に関する事項
・財務に関する事項
・経理及び決算に関する事項
・本投資法人の法定帳簿等帳簿及び帳票類の写しの保管に関する事項（運用資産毎の経理及び決算から、投資法人の収益の分配及び配当までを含みます。）
・法定帳簿等帳簿及び帳票類その他重要な文書等の保管に関する事項
・格付機関との渉外に関する事項
・本投資法人の開示書類策定業務
・開示書類策定業務
・上記に付随する事項

コンプライアンス・
オフィサー

・コンプライアンス委員会で決議された法令その他規制の遵守に必要な処置に関する取組方針の推進及び実行・決定事項並びに契約書、規程、規約、マニュアル、報告書、資料及び広告宣伝物等に関する法令その他規制の遵守状況の監査
・各部における業務の内部監査及び報告
・国内及び海外の法規制状況の把握及び資産運用会社内における連絡及び徹底・コンプライアンスに関する役職員の指導及び研修・苦情、トラブル及びコンプライアンス違反行為等に対する協議及び対応（内部検査の結果に基づく業務の改善に関する事項を含みます。）
・個別案件に関するコンプライアンス上の問題の有無等の調査及び報告・上記に付随関連する資産運用会社のコンプライアンスのために必要となる事項－ 17 －(17) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_020_2k_06332687_ファンド情報_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

（ロ）委員会各委員会の概要は、以下の通りです。
ａ. 投資委員会
委員

代表取締役社長（委員長）、経営管理部長、投資開発部長、資産運用
部長及び財務経理部長

審議内容

ⅰ．投資法人資産運用業に関する運用方針（運用ガイドライン、年度
資産運用計画書及び中期（５年）資産運用計画書の制定及び変更等）に関する事項
ⅱ．投資法人資産運用業に係る資産の取得及び処分に関する事項
ⅲ．投資法人資産運用業のうち、利害関係者（後記「第二部 投資法
人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制
限(2）利害関係者との取引規程」に定義されます。以下同じです。）との取引に関する事項（ⅱ．に定める事項を除きます。）
ⅳ．投資法人資産運用業における利害関係者以外を相手方とする取引のうち、コンプライアンス・オフィサーがコンプライアンス委員
会での審議が必要であると判断した取引に関する事項（ⅱ．及びⅲ．に定める事項を除きます。）
ⅴ．本投資法人の資金調達に関する事項
ⅵ．投資法人資産運用業に係る運用評価、リスク管理に関する事項
ⅶ．その他付随する業務に関する事項
審議方法等

代表取締役社長を含む委員の３分の２以上が出席し、コンプライアン
ス・オフィサーが同席の上、代表取締役社長を含む出席委員の３分の２以上の賛成により決議します。なお、コンプライアンス・オフィ
サーは同席義務を負っているものの議決権を有していません。

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ｂ. コンプライアンス委員会委員

代表取締役社長、コンプライアンス・オフィサー（委員長）、経営管理部長及び外部委員（注１）

審議内容

ⅰ．コンプライアンス・マニュアルの制定及び変更に関する事項
ⅱ．投資法人資産運用業のうち利害関係者との取引に関する事項
ⅲ．投資法人資産運用業における利害関係者以外を相手方とする資産の取得及び処分のうち、運用ガイドラインに定める容認取引（後記「２ 投資方針 (1) 投資方針 ④ 投資基準」に定義されます。以下同じです。）に関する事項
ⅳ．投資法人資産運用業における利害関係者以外を相手方とする取引のうち、コンプライアンス・オフィサーがコンプライアンス委員
会での審議が必要であると判断した取引に関する事項
ⅴ．投資法人資産運用業に関する運用方針（運用ガイドライン、年度
資産運用計画書及び中期（５年）資産運用計画書の制定及び変更等）に関する事項
ⅵ．社内のコンプライアンス及びコンプライアンス体制に関する事項
ⅶ．社内諸規程・規則等の制定案及び改廃案に関する事項
ⅷ．その他コンプライアンス・オフィサーが随時定めるコンプライア
ンスに関する事項
ⅸ．苦情等（顧客その他の第三者から寄せられた苦情及び照会等をいいます。）への対応方針及び同種の苦情等の再発防止策に関する事項
ⅹ．その他付随する業務に関する事項

審議方法等

コンプライアンス・オフィサー及び外部委員を含む委員の３分の２以
上が出席し、上記各項目について、それぞれ所定の審議手続（注２）を履践します。

（注１）本書の日付現在、外部委員には、弁護士１名が就任しています。
（注２）上記ⅰ．、ⅴ．乃至ⅷ．及びⅹ．の事項については、コンプライアンス委員会において審議がなされた後、コンプライア
ンス・オフィサーが直ちに取締役会又は投資委員会に対して、当該審議事項を議案として提出するとともに、コンプライ
アンス委員会での審議の経過及びその結果を報告するものとします。
上記ⅱ．乃至ⅳ．の事項に関しては、後記「③ 投資運用の意思決定機構 （ハ）資産の取得及び売却に係る意思決定フ
ロー」をご参照下さい。資産の取得及び売却以外の取引に関しても手続は同様です。
上記ⅸ．の事項のうち、コンプライアンス・オフィサーが重要性に鑑み、（ⅰ）取締役会への付議を要するものと判断する苦情等への対応方針については、コンプライアンス・オフィサーが直ちに取締役会に対して、当該審議事項を付議するとともに、コンプライアンス委員会での審議の経過及びその結果を報告した上で、取締役会の決議により決定するものとします。また、（ⅱ）取締役会への付議を要しないものと判断する事項については、コンプライアンス委員会において苦情等への対応方針の決議を行うものとします。上記（ⅱ）の場合、コンプライアンス委員会における決議は全会一致によるものとします。

－ 19 －(19) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_020_2k_06332687_ファンド情報_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

③

投資運用の意思決定機構
資産運用会社は、規約に沿って、本投資法人から資産運用の委任を受けた資産運用会社として、運用ガイドラインを制定し、投資方針、利害関係者との取引のルール、分配の方針、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めます。
また、資産運用会社は、運用ガイドラインに従い、年度資産運用計画書等（中期（５年）資産運用計画書を含みます。）を制定し、運用ガイドラインに定める投資方針、利害関係者との取引のルールに従い、投資物件を選定し、その取得を決定します。
運用ガイドラインの制定及び変更及び年度資産運用計画書等の制定及び変更に係る意思決定
フロー並びに資産の取得及び売却に係る意思決定フローは以下の通りです。
（イ）運用ガイドラインの制定及び変更に係る意思決定フロー
ａ．資産運用部が、投資開発部、経営管理部及び財務経理部と協議の上、これを起案し、コンプライアンス委員会に付議します。
ｂ．コンプライアンス委員会で審議がなされた後、コンプライアンス・オフィサーは、直ちに投資委員会に対して、当該審議事項を議案として提出するとともに、コンプライアンス
委員会での審議の経過及びその結果を報告します。
ｃ．投資委員会で審議され、承認決議がなされた場合には、取締役会に付議されます。なお、投資委員会で否決された場合、当該議案は廃案となります。
ｄ．取締役会で審議され、承認決議がなされた場合には、制定されます。なお、取締役会で否決された場合、当該議案は廃案となります。
運用ガイドラインは、経済情勢、不動産市況等の変化に則して必要に応じて見直します。
運用ガイドラインを変更する必要が生じた場合には、資産運用部が、投資開発部、経営管理部及び財務経理部と協議の上、その変更を起案し、運用ガイドラインの制定の場合と同様な手続で決定します。
（ロ）年度資産運用計画書等の制定及び変更に係る意思決定フロー
ａ．資産運用部が、投資開発部、経営管理部及び財務経理部と協議の上、これを起案し、コンプライアンス委員会に付議します。
ｂ．コンプライアンス委員会で審議がなされた後、コンプライアンス・オフィサーは、直ちに投資委員会に対して、当該審議事項を議案として提出するとともに、コンプライアンス
委員会での審議の経過及びその結果を報告します。
ｃ．投資委員会で審議され、承認決議がなされた場合には、取締役会に付議されます。なお、投資委員会で否決された場合、当該議案は廃案となります。
ｄ．取締役会で審議され、承認決議がなされた場合には、制定されます。なお、取締役会で否決された場合、当該議案は廃案となります。
資産運用部は、運用実績及びマーケット状況を踏まえ、「年度資産運用計画書」等の変更が適切であると判断する場合は、その変更を立案し、制定する際と同様な手続で決定します。
また、「中期（５年）資産運用計画書」の制定及び変更についても、上記の手続を準用して行います。

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運用ガイドラインの制定及び変更
年度資産運用計画書等の制定及び変更

協議
投資開発部
経営管理部
財務経理部

資産運用部による起案

コンプライアンス委員会による審議
コンプライアンス・
オフィサーが審議の経過及び結果を報告

投資委員会による審議・承認

取締役会による審議・承認

否決

否決

廃案

廃案

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（ハ）資産の取得及び売却に係る意思決定フロー

・利害関係者取引
・運用ガイドラインに定める
容認取引

左記以外の
取引

投資開発部による起案
指摘事項
の通知

指摘事項に
対する回答書コンプライアンス・オフィサー

コンプライ
アンス・オ
フィサーが
審議の必要
があると判
断した取引

コンプライアンス委員会による審議
必要に応じて外部の専門家より意見書等を取得

1 物件 10 億円未満の取引については、
投資委員会で決定

投資委員会による審議・承認

否決

廃案

1 物件
10 億円以上の取引

本投資法人役員会による承認

否決
取締役会による審議・承認

廃案

ａ. 資産の取得
ⅰ. 投資開発部は、投資方針に合致する資産を選定の上、当該資産の取得に関する稟議を起案し、コンプライアンス・オフィサーに上程します。
ⅱ. コンプライアンス・オフィサーは、(ⅰ)投資法人資産運用業のうち利害関係者との取引、(ⅱ)運用ガイドラインに定める容認取引、並びに(ⅲ)上記(ⅰ)及び(ⅱ)の取引のほか、コ－ 22 －(22) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_020_2k_06332687_ファンド情報_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

ンプライアンス・オフィサーがコンプライアンス委員会での審議が必要であると判断した取引については、全件コンプライアンス委員会に付議し、その他の取引については、投資委員会に付議します。かかる審議に際しては、必要に応じて外部の専門家より意見書等を取得することができます。また、取得した意見書等は、資産取得の決定の一助として投資委員会及び取締役会に提出します。
ⅲ. コンプライアンス委員会に付議された、上記ⅱ．(ⅰ)乃至(ⅲ)の取引については、コン
プライアンス委員会における審議の結果、出席委員全員の意見が当該審議事項に賛成する
ことで一致した場合には、コンプライアンス・オフィサーは、直ちに投資委員会に対して、
当該審議事項を議案として提出するとともに、コンプライアンス委員会での審議の経過及びその結果を報告し、一致しなかった場合には、起案部に対し、その旨及び指摘事項を通知します。起案部は、当該指摘事項を検討し、議案である取引への取組みが妥当であると判断する場合には、その旨及び当該指摘事項に係る回答及び対策を、議案を取り下げる場
合にはその旨を記載した回答書により速やかにコンプライアンス・オフィサーに回答します。コンプライアンス・オフィサーは、起案部より当該指摘事項及び対策が記載された回答書を受領した場合には、回答書の内容を検討し、起案部と協議を行い、必要に応じて各コンプライアンス委員の意見を聴取した上で、投資委員会に対して当該審議事項を議案として提出します。その際、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス委員会での審議の経過とその結果、及びコンプライアンス委員会での指摘事項を報告するとともに、回答書を提出します。また、回答書の内容が議案を取り下げる旨のものであった場合には、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス委員会にてその旨を報告します。
ⅳ. 投資委員会で審議され、承認決議がなされた場合には、取締役会に付議されますが、１
物件10億円未満の取引でかつ利害関係者との取引ではない場合又は運用ガイドラインに定める容認取引でない場合には、投資委員会の決議をもって資産運用会社の意思決定としま
す。なお、投資委員会で否決された場合、当該議案は廃案となります。
ⅴ. １物件10億円以上の取引並びにⅱ．(ⅰ)及び(ⅱ)に定める取引については、取締役会で審議され、承認決議がなされた場合に、当該資産の取得が決定されます。ただし、ⅱ．
(ⅰ)及び(ⅱ)に定める取引については、投資委員会での承認決議後に本投資法人の役員会の事前承認（特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は、当該決議に参加することができません。）を得るものとします。なお、役員会又は取締役会で否決された場合、当該議案は廃案となります。
ｂ. 資産の売却
資産の売却に関しては、資産の取得と同様に、投資開発部で立案し、売却の是非について
コンプライアンス委員会及び投資委員会で審議後、取締役会において両委員会での審議内容を精査して決議が行われ、利害関係者との取引及び運用ガイドラインに定める容認取引については、本投資法人の役員会の事前承認を得るものとします。審議・決議方法等はすべて、資産の取得の場合と同様です。

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(5）【投資法人の出資総額】（本書の日付現在）
出資総額24,649,600千円

本投資法人が発行することができる投資口の総口数

2,000,000口

発行済投資口総数53,200口

最近５年間における出資総額及び発行済投資口総数の増減は、以下の通りです。
年月日

摘要

平成17年
９月12日

設立

平成17年
11月21日公募増資

出資総額（百万円）
増減

発行済投資口総数（口）

残高

増減

備考

残高

100

100

200

200

（注１）

24,54924,64953,00053,200（注２）（注１）１口当たり発行価格500,000円にて伊藤忠商事株式会社（200口）の出資により本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり発行価格480,000円（引受価額463,200円）にて、新規物件の取得資金等の調達を目的とする新投資口を公募発行しました。
（注３）記載した数値は、記載未満の桁数を切捨てにより表示しています。

(6）【主要な投資主の状況】
平成18年６月30日現在における主要な投資主は以下の通りです。
所有投資
口数
（口）

発行済投資口数に対する所有投資口の比率（％）

東京都中央区晴海一丁目８番11
号

4,368

8.21

日興シティ信託銀行株式会社（投信口）

東京都品川区東品川二丁目３番
14号

3,645

6.85

ステート ストリート バンク
アンド トラスト カンパニー
50615549 AVENUE JF KENNEDY L-1855
LUXEMBOURG

2,799

5.26

株式会社三井住友銀行

東京都千代田区有楽町一丁目１
番２号

2,625

4.93

モルガン・スタンレーアンドカンパ
ニーインク

1585 BROADWAY NEW YORK, NEW
YORK 10036, U.S.A.

2,539

4.77

伊藤忠商事株式会社（政策投資口）

東京都港区北青山二丁目５番１
号

2,200

4.14

アイビージェイ アジア セキュリ
ティーズ エルティディークライア
ント アカウント

17TH FLOOR, TWO PACIFICPLACE 88 QUEENSWAY，HONGKONG

1,302

2.45

伊藤忠都市開発株式会社

東京都中央区日本橋本町二丁目
７番１号

1,200

2.26

日本土地建物株式会社

東京都千代田区霞が関一丁目４
番１号

1,200

2.26

株式会社北洋銀行

北海道札幌市中央区大通西三丁
目11番地

1,044

1.96

22,92243.09

氏名又は名称住所

日本トラスティ・サービス信託銀行
株式会社（信託口）

合計（注）上表の割合は小数点第３位以下を四捨五入しています。

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２【投資方針】(1）【投資方針】①

本投資法人の基本戦略
本投資法人は、中長期にわたる安定的収益の獲得と運用資産の成長を目指し、日本全国に立地する、あらゆるタイプの居住の用に供されている不動産（以下「賃貸住宅」といいます。）
を投資対象として、分散を図りながら投資を行い、投資主価値の極大化を図ります。本投資法
人は、かかる目的達成のため、主に伊藤忠グループ（注１）、更に、資産運用会社に出資した企業等（注２）より、賃貸住宅の取得、運営管理及びマーケティングといった住宅事業に係る全面的なバックアップ、更には人材派遣を受けるとともに、伊藤忠グループ及びサポート企業（注２）の有する資産運用に関するスキルとノウハウを活用していきたいと考えています。本
投資法人は、かかる各企業との間で充実したサポート体制を構築し、投資基準に合致した運用
資産の確保に努め、本投資法人の着実な成長を目指します。
（注１）伊藤忠グループとは、伊藤忠商事株式会社及びその関係会社で構成されています。関係会社は、平成18年３月末日現在、連結子会社442社及び持分法適用関連会社209社の合計651社です。
（注２）資産運用会社の出資会社は、伊藤忠商事株式会社、伊藤忠都市開発株式会社、日本土地建物株式会社、株式会社あおぞら銀行、株式会社オリエントコーポレーション、株式会社新日本建物、住友信託銀行株式会社、株式会社センチュリー21・ジャパン、株式会社ノエル及びみずほ信託銀行株式会社の10社（以下「出資会社」といいます。）です。
かかる出資会社のほか、日本土地建物販売株式会社及び東京建物不動産販売株式会社（以下、伊藤忠商事株式会社、伊藤忠都市開発株式会社及び株式会社センチュリー21・ジャパンを除く出資会社と併せて「サポート企業」といいます。）が本投資法人のサポートを行います（後記「② 本投資法人の成長戦略 (イ) 外部成長戦略 ｄ. 物件情報提供ラインの活用による外部成長戦略」をご参照下さい。）。

本投資法人は、収益の安定性と、増加する賃貸住宅ニーズに支えられていると考える賃貸住宅市場に投資を行います。
本投資法人は、賃貸住宅について、オフィスビルや商業施設等に比較して、テナント、立地
及び住戸タイプについて分散投資が図り易いこと、また、住宅の賃料が生活必需コストとして、経済や社会情勢の影響を受けにくいことから、収益の安定性が高いと考えています。
また、我が国の人口の増加傾向が弱くなっているものの、東京都を中心とした首都圏人口は、増加が進んでいます。これは、都市的利便性のニーズの高まりや企業の拠点集約に伴う都心回帰の傾向を反映していると本投資法人は考えています。更に、シングル（単身世帯や学生等を指します。以下同じです。）やＤＩＮＫＳ（共働きのため夫婦共に収入があり、かつ子供のいない世帯をいいます。以下同じです。）の世帯の増加等により、一世帯当たりの人員数は減少傾向を示し、世帯数は増加の一途をたどっています。一方、本投資法人は、バブル崩壊以降不動産保有による資産形成が困難になっていること、また、日本企業の伝統的な雇用政策に変化が生じ、サラリーマンの雇用及びその収入の不安定化等から、個人の住宅所有志向が減衰し、逆に、企業リストラに伴い企業の社宅や寮が廃止される傾向にあると考えていることから、高齢化社会への移行等と相俟って、個人の賃貸住宅需要は高まっていると推測しています。

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＜世帯数及び世帯人員の推移＞
（万世帯）

5,000

（人/世帯）

一般世帯数
1人世帯
世帯人員

6,000

4.5

4.1

4,678
3.4

4,000

3.3
3,360

3.2

3.1

3,582

3,798

5,014

5,048

5,027

4.0

4,964

3.5

4,390
4,067

3.0
3.0

3,030

3,000

4,904

2.8

2.7

2.6

2.5
2.5

2.4

2.4

2.4

1,598

1,666

1,716 1.5

2.0

2,254
2,000

1,000
372

614

656

711

45

50

55

939

789

1,124

1,291

1,422

1,517

1.0
0.5
0.0

0
S35

60

H2

7

12

17

22

27

32

37

（注）平成12年までは、各年総務省「国勢調査」によります。
平成17年以降は、国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」（平成15年10月推計）によります。
出典：平成17年版 土地白書「土地の動向に関する年次報告」＜東京都の人口の推移＞
東京都人口（千人）

13,00012,452

12,50012,00011,50011,598

11,67011,61847

51

55

11,762

12,064

11,89911,878

11,79063

H4

8

11,252

11,000

10,63910,50010,000

9,684

9,500
9,000
8,500
8,0000
S35

39

43

59

12

出典：総務省統計局、都総務局統計部人口統計課「東京都の人口（推計）」（注）上記グラフは、出典記載の資料から抽出又は算出した数値をグラフ化したものです。

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16本投資法人は、このような人口及び世帯数の増加、それらを背景として賃貸住宅ニーズが上昇していると考えていることから、以下の戦略を採用します。
（イ）全国及び全住戸タイプへの分散投資
本投資法人は、投資対象エリアを全国とし、投資対象物件を全住戸タイプの賃貸住宅として、分散投資による収益の安定化を図ることを基本方針とします。資産配分にあたり、企業活動が集中する傾向があり、シングル及びＤＩＮＫＳを中心とした賃貸住宅のニーズの旺盛さと相俟って賃貸住宅に関して当面は大きなマーケットが形成されると考えられる東京都心（都心主要７区に重点的に投資を行います。）のシングル・タイプ及びコンパクト・タイプ
を中心に据えることとします（後記「③ ポートフォリオ構築方針 (イ) 投資対象エリア及び(ロ) 住戸タイプ」をご参照下さい。）。
（ロ）運営型賃貸住宅の組入れ
本投資法人は、企業の社宅や寮の廃止に伴って高まる賃貸住宅への代替需要、遠隔地にある学校への進学等に伴う学生の賃貸住宅需要、又は高齢化社会への移行に伴う高齢者の賃貸住宅需要等、一般の賃貸住宅では捉えきれない需要について的確に対応することができる賃貸住宅として、運営型賃貸住宅（オペレーターにより一括運営されている物件をいいます。
以下同じです。）に対して、中長期的に安定した収益実現の可能性を図るため投資を行っていきます。運営型賃貸住宅の特色や取得条件等については、後記「③ ポートフォリオ構築
方針 (ハ) 運営型賃貸住宅の組入れ」をご参照下さい。
本投資法人は、伊藤忠グループ及びサポート企業が有する多種多様な業種の取引先との取引基盤等を最大限活用して、物件の供給、物件情報の提供、賃貸運営及び物件管理のサポート等
多角的な支援を受けることにより上記の基本戦略を実現します。中でも、本投資法人が全面的に支援を受ける伊藤忠商事株式会社を中心とする伊藤忠グループは、30年余展開している「イトーピア（理想郷）」のブランドに象徴されるように、「豊かな暮らしの夢を実現するすまい」をテーマに住宅事業に取り組み、長年にわたり住宅供給の担い手としての役割を果たしてきました。本投資法人の全面的支援にあたり、総合商社である伊藤忠商事株式会社のネット
ワーク構築のノウハウを活かし、マーケティング、用地の選定及び購入、物件の企画及び開発、保有そして運営までの賃貸住宅の一貫システムを備え、安定的な物件の提供を図ります。すな
わち、本投資法人においては、市場にあわせた賃貸住宅の開発、市場動向を的確に把握した賃貸募集、入居者管理、全国に跨る賃貸住宅事業や入居者管理システム等、賃貸住宅関連事業を推進する上で必要な事項について、伊藤忠グループ内の各社による一貫システムが活用され、それぞれの業務や機能が強化されることをもって、本投資法人の外部成長と内部成長の実現を図ります。本投資法人の資産運用を行う資産運用会社は、伊藤忠グループをはじめとする各出資会社からの人的支援を受ける他、各出資会社が有する不動産や金融に関する運用ノウハウを最大限に活用して上記戦略を遂行し、投資主価値の極大化を目指します。
伊藤忠グループ及びサポート企業各社による支援について、後記「② 本投資法人の成長戦略」をご参照下さい。
なお、伊藤忠グループ又はサポート企業（東京建物不動産販売株式会社を除きます。）から投資資産を取得する場合には、その取引の基準を利害関係者との取引規程等により定め、かつ、
運営面においても独立性を保つ等、コンプライアンスやガバナンスの体制に十分に注意した運営を行います。利害関係者との取引規程については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３

管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限（2）利益関係者との取引規程」をご参照下

さい。

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②

本投資法人の成長戦略＜外部成長＞
伊藤忠サポートライン会社

日土地サポートライン会社

伊藤忠商事株式会社
伊藤忠都市開発株式会社

日本土地建物株式会社
日本土地建物販売株式会社

パートナーサポートライン会社

本投資法人

物件情報提供ライン会社

資産運用会社

株式会社センチュリー21・ジャパン
住友信託銀行株式会社
東京建物不動産販売株式会社

株式会社新日本建物
株式会社ノエル

加盟店の活用による賃貸マーケット情報の収集等

マスターリース兼プロパティ
マネジメント業務受託者

株式会社センチュリー21・ジャパン

伊藤忠コムネット株式会社

建物管理業務受託会社
伊藤忠アーバンコミュニティ
株式会社＜内部成長＞（イ）外部成長戦略
ａ．伊藤忠サポートラインの活用による外部成長戦略
本投資法人及び資産運用会社は、伊藤忠商事株式会社及び伊藤忠都市開発株式会社（両者を、以下「伊藤忠サポートライン会社」といいます。）との間で、外部成長を実現するため、
平成17年10月20日付で優先交渉権等に関する覚書（以下「伊藤忠サポートライン契約」といいます。）を締結しています。伊藤忠サポートライン契約に基づき、資産運用会社は、伊藤忠サポートライン会社が取り扱う不動産について、伊藤忠サポートライン会社以外の第三者に優先して購入を検討することができます。
ⅰ．伊藤忠サポートライン会社により企画・開発された物件の取得
本投資法人及び資産運用会社は、中長期的に着実な成長を図るため、伊藤忠サポートラ
イン会社を活用します。中でも分譲マンション開発に実績のある伊藤忠サポートライン会
社が自ら又は関連ＳＰＣ（注１）を通じて企画・開発する物件の優先的な取得機会の確保を重視します。かかる対応により、本投資法人は、伊藤忠サポートライン会社が有するマンション開発ノウハウに基づき、品質管理が行われた新築物件を取得する機会を確保する－ 28 －(28) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_030_2k_06332687_投資方針_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

ことができると考えています。更に、資産運用会社が、伊藤忠サポートライン会社との間の賃貸マーケットに係る情報交換や賃貸住宅の商品性に関する議論及び検討を通じて、本投資法人の投資方針に合致した物件の開発が増え、より多くの取得機会を確保することができると考えています。
また、伊藤忠サポートライン会社は、社内に専門チームを設置し、分譲マンションの開発ノウハウを活かした賃貸マンション専用ブランドである「アルティス」シリーズを立ち上げました。今後、伊藤忠サポートライン会社は、本投資法人の基本方針及び投資基準に合致する賃貸マンションを開発し、同シリーズを展開していく予定です。
（注１）本項において関連ＳＰＣとは、伊藤忠サポートライン会社がアセット・マネジメント業務かつ匿名組合出資を行っている特別目的会社をいいます。

ⅱ．伊藤忠サポートライン会社の概要（ⅰ）伊藤忠商事株式会社の概要
伊藤忠商事株式会社は、７つのディビジョン・カンパニーから構成されており、ディビジョン・カンパニーの１つである金融・不動産・保険・物流カンパニーが主に本投資法人をサポートします。同カンパニー内の建設・不動産部門は、住宅・物流施設・商業施設等の企画・開発及びこれら不動産の証券化事業に従事しており、住宅に関しては、
長年にわたり「シーアイ」や「イトーピア」シリーズの自社ブランドの分譲マンションを展開し、近年では賃貸マンションを対象としたプライベート・ファンドの運営（アセット・マネジメント業務）を行っています（平成18年３月期の売上高5,981,224百万円、同決算期末日現在の資本金202,241百万円）。
（ⅱ）伊藤忠都市開発株式会社の概要
伊藤忠都市開発株式会社は、伊藤忠商事株式会社が99.8％の議決権を所有する同社の連結子会社で、マンション・戸建の建設・分譲を行う伊藤忠グループの不動産会社です（平成18年３月期の売上高45,246百万円、同決算期末日現在の資本金8,725百万円、同決算期間におけるマンション販売戸数1,001戸）。また、不動産証券化スキームを活用
した賃貸不動産開発・投資を行っています。
ⅲ．伊藤忠サポートライン契約の概要（ⅰ）売却物件の優先交渉権
伊藤忠サポートライン会社が自ら又は関連ＳＰＣを通じて、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致する不動産等を売却しようとする場合、資産運用会社を通じて本投資法人に対して、優先的にその売却を申し入れるものとし、本投資法人がその取得を希望し一定期間中に当事者間で売却条件に合意した場合には、本投資法人に対して売却することとしています。
なお、売却条件が合意に達しなかった場合には、伊藤忠サポートライン会社及びその関連ＳＰＣは、当該不動産を第三者に売却することができますが、第三者が提示する条件が資産運用会社より提示された条件と同等以下である場合には、伊藤忠サポートライ
ン会社は資産運用会社に対して、再度当該不動産等の売却を第三者と同条件により申し
入れ、かかる売却条件で合意した場合には本投資法人に対して売却するものとされています。
（ⅱ）物件情報提供に係る優先交渉権
伊藤忠サポートライン会社は、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致する不動産等で、かつ第三者が保有し又は開発・保有を予定する不動産等に係る売却・仲介情報を得た場合、資産運用会社を通じて本投資法人に対して提供するものとし、資産運用会社
が当該情報に係る不動産等の本投資法人による購入を検討するための一定期間中、これ－ 29 －(29) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_030_2k_06332687_投資方針_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

を第三者に提供しないものとされています。
ⅳ．伊藤忠商事株式会社によるウェアハウジング機能の提供
将来における本投資法人の物件取得を実現するために、伊藤忠サポートライン会社以外の者が所有する不動産等について取得及び一時的な保有を、伊藤忠商事株式会社、又は同社がアセット・マネジメント業務かつ匿名組合出資等を行っている特別目的会社において行います。
ｂ．日土地サポートラインの活用による外部成長戦略
本投資法人及び資産運用会社は、日本土地建物株式会社（注２）及び日本土地建物販売株
式会社（注３）（両者を、以下「日土地サポートライン会社」といいます。）との間で、平成17年10月20日付で優先交渉権等に関する覚書を締結しています。
ⅰ．売却物件の優先交渉権
日土地サポートライン会社が自ら又は関連ＳＰＣ（注４）を通じて、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致する不動産等を売却しようとする場合（注５）、資産運用会社を通じて本投資法人に対して、優先的にその売却を申し入れるものとし、本投資法人がその取得を希望し一定期間中に当事者間で売却条件に合意した場合には、本投資法人に対して売却することができます。
なお、売却条件が合意に達しなかった場合には、日土地サポートライン会社及びその関連ＳＰＣは、当該不動産を第三者に売却することができますが、第三者が提示する条件が資産運用会社より提示された条件と同等以下である場合には、日土地サポートライン会社
は資産運用会社に対して、再度当該不動産等の売却を第三者と同条件により申し入れ、かかる売却条件で合意した場合には本投資法人に対して売却するものとされています。
ⅱ．物件の情報提供
本投資法人及び資産運用会社は、日土地サポートライン会社が入手する第三者保有の不動産等に関する売却・仲介情報のうち、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致するものについて、速やかに情報提供を受けることとしています（注６）。
（注２）日本土地建物株式会社は、昭和29年に株式会社日本勧業銀行（現株式会社みずほ銀行）系列の綜合不動産会社として設立され、住宅、オフィスビル、商業施設等の企画、開発、賃貸等を行っており、子会社等を通じて賃貸用不動産の管理、運営、不動産仲介、住宅分譲等、多角的な不動産事業を展開しています（平成17年10月期の売上高29,258百万円、同決算期末日現在の資本金5,000百万円）。
（注３）日本土地建物販売株式会社は、日本土地建物株式会社の持分法適用関連会社で、不動産仲介及び分譲用不動産の企画、開発、販売、不動産賃貸等を行っています（平成17年10月期の売上高6,976百万円、同決算期末日現在の資本金1,430
百万円）。
（注４）本項において関連ＳＰＣとは、日土地サポートライン会社がアセット・マネジメント業務又は匿名組合出資を行っている特別目的会社をいいます。
（注５）日土地サポートライン会社及び関連ＳＰＣが相互に売買を行う場合、又は売却先が日土地サポートライン会社の関係会社である場合を除きます。
（注６）日土地サポートライン会社、関連ＳＰＣ、又は日土地サポートライン会社の関係会社が自ら購入する場合を除きます。

ｃ．パートナーサポートラインの活用による外部成長戦略
本投資法人及び資産運用会社は、株式会社新日本建物（注７）及び株式会社ノエル（注８）との間で、平成17年10月20日付で交渉権等に関する覚書を締結しています。交渉権等に関する覚書に基づき、資産運用会社は、株式会社新日本建物及び株式会社ノエルが所有する不動産等のうち、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致するものを売却しようとする場
合、両社より売却の申入れを受けることとなっており、また、第三者が保有し又は開発・保有を予定する不動産等に係る売却・仲介情報を両社が得た場合、速やかに情報提供を受け、購入を検討することができます。
（注７）株式会社新日本建物は、マンション・戸建住宅の開発・分譲販売等を行う不動産会社で、ジャスダック証券取引所上－ 30 －(30) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_030_2k_06332687_投資方針_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

場企業です（平成18年３月期の売上高53,089百万円、同決算期末日現在の資本金1,401百万円）。
（注８）株式会社ノエルは、神奈川県と東京都を主たる営業地域として、マンション・戸建住宅等の開発・分譲販売等を行う
不動産会社で、ジャスダック証券取引所上場企業です（平成17年８月期の売上高33,137百万円、同決算期末日現在の資本金624百万円）。

ｄ．物件情報提供ラインの活用による外部成長戦略
ⅰ．株式会社センチュリー21・ジャパンの加盟店ネットワーク活用
本投資法人及び資産運用会社は、株式会社センチュリー21・ジャパン（注９）との間で、平成17年10月20日付で加盟店による不動産情報提供に関する覚書を締結しており、同社が、首都圏、関西圏、中部圏及び九州圏に有する不動産業者加盟店（680店舗、平成18年３月末日現在）のネットワークを利用した物件の情報収集を展開します。
（注９）株式会社センチュリー21・ジャパンは、不動産業者を加盟店としてセンチュリー21フランチャイズシステムを運営するサブフランチャイザー（日本本部）であり、伊藤忠商事株式会社が55.3％の議決権を所有する伊藤忠グループの
ジャスダック証券取引所上場企業です（平成18年３月期の売上高2,745百万円、同決算期末日現在の資本金517百万円）。

ⅱ．住友信託銀行株式会社の情報提供による投資物件取得
本投資法人及び資産運用会社は、住友信託銀行株式会社（注10）との間で、平成17年10月20日付で不動産等の仲介情報提供に関する協定書を締結しています。不動産等の仲介情報提供に関する協定書に基づき、資産運用会社は、住友信託銀行株式会社が入手する第三者保有の不動産等の売却に関する仲介情報のうち、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致するものについて、速やかに情報提供を受けることとしています。
（注10）住友信託銀行株式会社は、銀行法（昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。）（以下「銀行法」といいます。）に基づく銀行業と共に金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律43号。その後の改正を含みます。）（以下「兼営法」といいます。）に基づく信託業務を中心とした金融サービス、並びに不動産事業を行う東京
証券取引所第一部上場企業です（平成18年３月期の経常収益558,127百万円、同決算期末日現在の資本金287,283百万円）。

ⅲ．東京建物不動産販売株式会社の情報提供による投資物件取得
本投資法人及び資産運用会社は、東京建物不動産販売株式会社（注11）との間で、平成17年10月20日付で不動産等売却情報の提供に関する覚書を締結しています。不動産等売却情報の提供に関する覚書に基づき、資産運用会社は、東京建物不動産販売株式会社が入手する第三者保有の不動産等に関する売却・仲介情報のうち、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致するものについて、速やかに情報提供を受けることとしています。
（注11）東京建物不動産販売株式会社は、東京証券取引所第一部上場企業である東京建物株式会社の連結子会社で、不動産の売買及び貸借等の仲介・代理を行う、東京証券取引所第二部上場企業です。（平成17年12月期の売上高13,224百万円、同決算期末日現在の資本金555百万円）。

（ロ）内部成長戦略
本投資法人及び資産運用会社は、伊藤忠グループ及びサポート企業から多角的な支援を受けるという基本方針に則り、伊藤忠コムネット株式会社（注１）、伊藤忠アーバンコミュニ
ティ株式会社（注２）及び株式会社センチュリー21・ジャパン各社との間で、資産価値の維持及びＰＭ業務水準を確保することを目指し、以下の通りサポート体制を構築しています。
（注１）伊藤忠コムネット株式会社は、伊藤忠商事株式会社の100％子会社で、賃貸住宅及び学生会館等の運営を行う、伊藤忠グループの不動産賃貸運営会社です（平成18年３月期の売上高4,633百万円、同決算期末日現在の資本金100百万円、管理戸数7,088戸）。
また、昭和52年に900戸余の学生専用会館の管理会社として設立された株式会社日吉台学生ハイツの運営部門を引き継いだ歴史を持ち、本投資法人が投資を予定している運営型賃貸住宅の運営管理に必要なノウハウを有しています。
（注２）伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社は、伊藤忠商事株式会社が51％、伊藤忠都市開発株式会社が49％の議決権を所有する伊藤忠商事株式会社の連結子会社で、主にマンション・オフィスビルの管理を行う伊藤忠グループの不動産管理会
社です（平成18年３月期の売上高12,590百万円、同決算期末日現在の資本金210百万円、マンション管理戸数64,950－ 31 －(31) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_030_2k_06332687_投資方針_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

戸）。

ａ．賃貸運営管理業務の一括委託による効果的・効率的な賃貸運営管理
本投資法人は、中長期的な運営管理業務の質の向上及び効率化を目指し、伊藤忠コムネッ
ト株式会社に対して、マスターリース兼ＰＭ業務を一括委託（以下、当該業務を受託する業
者を「マスターリース兼ＰＭ会社」といいます。）しました。更に、立地及び物件特性（住戸タイプ、仕様及び運営方法等）に応じて、一部の物件についてはマスターリース兼ＰＭ会社からＰＭ業務を再委託する適切な業者を選定する方針です。更に、会計等のデータを一元管理してマスターリース兼ＰＭ会社に集約することにより効率化とデータの活用を図り、また、マスターリース兼ＰＭ会社を窓口として、他のＰＭ会社及び賃貸媒介業者のネットワー
クを構築することにより、テナント・リーシングを強化していく方針です。
伊藤忠コムネット株式会社は、伊藤忠グループの住宅運営管理会社として豊富な実績を有しており、ＰＭ業務全般の適切な水準の確保を目的として同社をマスターリース兼ＰＭ会社に起用します。また、伊藤忠コムネット株式会社は、同じ伊藤忠グループで、長年にわたる
住宅管理実績を有する伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社との連携を既に構築しており、建物管理面でのコスト削減、資産価値維持を目指した修繕計画の立案及び実践を目的として、同社に建物管理業務を委託します。
ｂ．株式会社センチュリー21・ジャパンの加盟店ネットワーク活用
本投資法人及び資産運用会社は、株式会社センチュリー21・ジャパンとの間で、平成17年
10月20日付で加盟店による不動産情報提供に関する覚書を締結しており、同社の有する不動
産業者加盟店のネットワークを利用した、賃貸マーケット情報の収集やテナント・リーシン
グを展開します。
③

ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、賃貸住宅の特性を考慮しつつ、以下の方針に基づきポートフォリオを構築します。
（イ）投資対象エリア
東京都心を中心としながら、首都圏（注１）、政令指定都市（注２）及びこれに準ずる都市に所在する物件に投資し、以下の投資比率を目標に全国に分散投資を行います。
投資対象エリア

投資比率（注４）

都心主要７区（注３）40～60％

都心部（都心主要７区を除く東京23区）

20～40％

首都圏（東京23区を除く）

10～30％

政令指定都市及びこれに準ずる都市

10～30％（注１）首都圏とは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県をいいます。
（注２）首都圏に存する都市を除きます。
（注３）東京都港区、千代田区、渋谷区、新宿区、目黒区、世田谷区、品川区をいいます。
（注４）投資比率は、取得価格を基に算定されます。

－ 32 －(32) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_030_2k_06332687_投資方針_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

投資対象エリア

分析

都心主要７区

ＪＲ山手線の内側及びその周辺の地域で生活利便性が極めて良好である地区、エリアとしてのブランドイメージが定着している地区、及び従来からの住宅地で比較的新規物件の供給が難し
い地区が集積する地域

都心部（都心主要７区を除く東京23区）

立地特性・賃料水準等から、都心主要７区とは異なる賃貸需要が期待でき、ターミナル駅へのアクセスで都心主要７区に準じた利便性を有す
る地域、及び再開発計画等により将来性の見込める地区が存在する地域

首都圏（東京23区を除く）

主要駅から徒歩圏で、都心への良好なアクセスを有するベッドタウン地域、及び、独自の経済圏を有する地域

政令指定都市及びこれに準ずる都市

各地方経済圏で、一定の優位性を有する主要地
方都市（ロ）住戸タイプ
地域特性、社会情勢の動向、賃貸住宅需要の変化等に応じて、シングル向けからファミ
リー向けまで幅広いテナントを対象とする物件に投資し、以下の投資比率を目標に住戸タイプの分散投資を図ります。
住戸タイプ

専有面積

投資比率（注）

シングル・タイプ

30㎡未満

30～50％

コンパクト・タイプ

30㎡以上60㎡未満

30～50％

ファミリー・タイプ

60㎡以上100㎡未満

10～30％

100㎡以上０～10％

ラージ・タイプ

また、上記の投資比率とは別に、以下の投資を行うことができます。
住戸タイプ

投資比率（注）

ドミトリー・タイプ

上限20％（注）投資比率は、各物件の賃貸可能面積を基に算定されます。

－ 33 －(33) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_030_2k_06332687_投資方針_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

住戸タイプの定義・分析は、以下の通りです。
住戸タイプ
シングル・タイプ

定義・分析
・定義
専有面積が30㎡未満で、主に単身者向けのワンルーム、１ＤＫタ
イプの住戸
・分析
企業の単身寮廃止・晩婚化等のトレンドから、需要は旺盛であり、かつ一時的住居というニーズの性格からも、現状では最も大きなマーケットを形成している。

コンパクト・タイプ

・定義
専有面積が30㎡以上60㎡未満で、主に単身者及び小規模家族（２～３人）向けの１ＬＤＫ、２ＤＫタイプの住戸・分析
都心回帰、20～30代の個性的なライフスタイルを求める傾向、また、高齢者層の潜在需要等から、有望なマーケットを形成している。

ファミリー・タイプ

・定義
専有面積が60㎡以上100㎡未満で、主にファミリー向けの２ＬＤ
Ｋ、３ＬＤＫタイプの住戸
・分析
都心部にあっては、日本人の富裕層を中心に根強い需要があり魅力的な投資対象であるが、マーケットの規模は比較的小さい。
都心部以外の地域にあっては、分譲特に中古マンションとの比較で現状では賃貸住宅の優位性が一般的に見出し難いことから、立地やデザイン性などの差別化が図れる物件を厳選する。

ラージ・タイプ・定義
専有面積が100㎡以上で、主に外国人向けの高級賃貸住戸
・分析
マーケット規模が小さく、外資系企業の動向等に左右される。
有能と判断されるＰＭ業者（オペレーター）の管理運営による優良物件を厳選する。

ドミトリー・タイプ

・定義
浴室や洗濯機置場が無く、物件内の共用施設（共同浴場・ランド
リー等）の利用によって賄われる住戸
・分析
一般の住戸タイプと比較して汎用性に劣るが、後記の運営型賃貸住宅に属する場合のみ投資が可能となる。

（ハ）運営型賃貸住宅の組入れ
本投資法人は、一般の賃貸住宅とは異なる運営を行う物件（運営型賃貸住宅）に投資することができます。運営型賃貸住宅とは、サービス・アパートメント（短期滞在者向けの家具付賃貸住宅をいいます。以下同じです。）、社会人及び学生向けの寮、高齢者向け住宅等で、フロントサービスや食事提供等の生活支援サービスが付与された賃貸住宅をいいます。
本投資法人は、取得に際して以下の事項に留意しながら、総合的に判断して投資を行うも－ 34 －(34) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_030_2k_06332687_投資方針_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

のとします。
ａ．物件の特性（立地、利便性、周辺の状況等）から、社宅・寮等、物件の運営内容に照らし、将来的にエンドユーザーのニーズが見込めると判断されること。
ｂ．テナントである法人又はオペレーターへの一括賃貸を前提とし、テナントの信頼性、運営能力、実績等を考慮した上で、中長期的な安定収益の獲得が可能と判断されること。
④

投資基準
本投資法人は、投資にあたり以下の投資基準を満たすことを前提とします。ただし、以下の基準のうち(イ)及び(ロ)の各項目（細目を含みます。）に適合しない要素が３つまでであり、その投資が投資主価値の増大に寄与すると判断できる場合には、運用ガイドラインに定める容認取引として投資を行うことができるものとします。
（イ）保有期間
本投資法人は、原則として、５～10年の中長期保有を前提に投資するものとし、短期の売却を目的とした不動産の取得を行いません。
（ロ）取得基準
ａ．築年数
原則として、取得時において15年以内とします。
ｂ．立地
以下の要素に地域及び物件の特性を加味し、総合的に勘案した上で取得の是非を判断します。ただし、運用ガイドラインに定める容認取引の基準としては、各細目を１つの要素として勘定します。
ⅰ．最寄駅の都心部又は中心ターミナル駅へのアクセスの良否
ⅱ．最寄駅からの距離（シングル・タイプ及びコンパクト・タイプについては徒歩10分以内、ファミリー・タ
イプ及びラージ・タイプについては徒歩15分以内を目途とします。）
ⅲ．日照、眺望、景観、騒音等の住環境、嫌悪施設の有無
ⅳ．公共サービス、日常利便施設の有無
ⅴ．周辺の土地利用状況の適否
ｃ．構造
原則として、構造は、ＲＣ（鉄筋コンクリート）造又はＳＲＣ（鉄骨鉄筋コンクリート）
造で、新耐震基準（昭和56年に改正された建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）に基づく建物等の耐震基準を指します。以下同じです。）に適合している、又は同程度の建物とします。
ｄ．規模
ⅰ．原則として、１物件当たりの取得価格（取引価格を指し、取引に付随する費用を含みません。）は、ポートフォリオ全体の取得価格総額の20％以内とします。
ⅱ．原則として、１物件当たりの取得価格（取引価格を指し、取引に付随する費用を含みません。）は５億円以上とします。
ｅ．権利形態原則として、敷地も含めた物件全体の所有権を取得するものとしますが、ポートフォリオ
全体への影響を考慮した上で、以下の物件も取得できるものとします。
ⅰ．区分所有建物
原則として、50％以上の区分所有割合を取得できる場合とします。

－ 35 －(35) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_030_2k_06332687_投資方針_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

ⅱ．共有物件
管理・処分の自由度が確保できることを前提に、他の共有者の属性、信用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。
ⅲ．借地物件原則として、借地権又は定期借地権付建物を取得できるものとします。具体的には、借地契約の内容を、収益性、安全性、流動性等の観点から検討した上で取得の是非を判断し
ます。
ⅳ．その他
用益物権が付着している不動産等については、設定内容を確認の上、収益性、安全性、流動性等の観点から検討した上で取得の是非を判断します。
原則として、担保権設定物件は取得しません。
ｆ．環境・地質等
土壌汚染があり、適切な処理が行われていない物件、又は、日本国の法令（条例を含みます。）上不動産に対する使用が禁止又は制限されている有害物質を含む建材等を使用し適切な処置が施されていない物件は取得できません。
（ハ）デューデリジェンス基準
本投資法人は、物件の取得にあたり、当該不動産の予想収益、エリアの将来性、建物仕様、
耐震性能、権利関係、環境・地質等を充分に調査し、総合的に検討します。具体的には、投資対象不動産の投資価値を見極めるために、公正かつ調査能力・経験のある第三者による不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書、地震リスク診断報告書による分析評価及びマーケッ
トレポート等を参考にするとともに、経済的調査、物理的調査、法的調査等の物件精査を行った上で、総合的に判断します。
ａ．経済的調査
評価項目
テナント調査調査事項
ⅰ．テナントの信用情報
ⅱ．テナントの賃料支払状況等
ⅲ．テナントの業種、テナント数、賃借目的、契約内容及び用途等
ⅳ．現在及び過去の稼働率、平均入居期間、賃料推移及び将来の見通し
ⅴ．各建物における各テナントの占有割合等

市場調査

ⅰ．市場賃料、稼働率
ⅱ．競合物件・テナント需要動向等
ⅲ．周辺の開発計画の動向
ⅳ．商圏分析：商圏人口、世帯数及び商業指標等

収益関係

ⅰ．テナント誘致・物件の処分性等の競争力調査
ⅱ．賃貸借契約水準、賃貸借契約体系及び更新の可能性
ⅲ．費用水準、費用関連の契約体系及び更新の可能性
ⅳ．適正賃料水準、適正費用水準の調査及び将来予想される費用負担の可能性
ⅴ．修繕履歴及び修繕計画との比較における実際の修繕積立状況
ⅵ．公租公課－ 36 －(36) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_030_2k_06332687_投資方針_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

ｂ．物理的調査
評価項目
立地要因

調査事項
ⅰ．街路の状況、鉄道等主要交通機関からの利便性及び主要交通機関の乗降客数
ⅱ．利便施設、経済施設、教育施設、官公署、娯楽施設等の配置、近接性
ⅲ．周辺土地の利用状況及び将来の動向
ⅳ．都市計画及び地域計画
ⅴ．日照、眺望、景観及び騒音等環境状況
ⅵ．公共サービス・インフラ整備状況
ⅶ．地域の知名度、評判等の状況

建築・設備・

ⅰ．意匠、主要構造、築年数、設計・施工業者等

仕様概要

ⅱ．内外装の部材の状況＜住宅＞
間取り、天井高、空調設備、防犯設備、放送受信設備、インターネット配
備状況、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場及びエントランス等その他共用設備の状況等＜オフィス・店舗＞
前面道路との位置関係及び前面道路からの視認性、前面道路の繁華性、開口又は奥行等の形状と広さ、分割対応の可否、階数、天上高、空調方式、
電気容量、営業可能業種、駐車場その他共有施設の利用状況、フリーアク
セスフロア、床荷重等

耐震性能診断ⅰ．新耐震基準又はそれと同水準以上の性能の確保
ⅱ．地震リスク分析及び耐震診断実施

建物管理診断ⅰ．関係法規（建築基準法、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）（以下「消防法」といいます。）、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）その他建築法規及び自治体による指導要綱等）の遵守状況等
ⅱ．建物状況報告書における将来（10～12年程度）の修繕費見込み
ⅲ．建物管理状況の良否、管理規約の有無・内容、管理会社へのヒアリン
グⅳ．施工業者からの保証及びアフターサービス内容
ⅴ．近隣住民との協定書の有無

環境・土壌等ⅰ．アスベスト・フロン・ＰＣＢ等の有害物質の使用・管理状況
ⅱ．地質状況、土地利用履歴、土壌等の環境調査－ 37 －(37) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_030_2k_06332687_投資方針_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

ｃ．法的調査
評価項目

調査事項

権利関係への前所有者等の権利の確実性を検討します。特に共有、区分所有、借地物件

対応

等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等権利関係が複雑な物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討します。
ⅰ．借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利の有無
ⅱ．敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状況
ⅲ．敷金保全措置、長期修繕計画に基づく積立金の方針・措置
ⅳ．共有物不分割特約及びその登記の有無、共有物分割請求及び共有持分売却等に関する適切な措置の有無並びに共有者間における債権債務関係
ⅴ．区分所有の区分性
ⅵ．本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容とその承継の有無
ⅶ．借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約等の内容（特に優先譲渡条項の有無とその内容）
ⅷ．借地権設定者、区分所有者及び共有者等の法人・個人の別等の属性
ⅸ．不動産を信託する信託受益権については信託契約の内容

境界調査

境界確定の状況、越境物の有無とその状況（ニ）開発案件への投資方針
安定的賃貸収入を現に生じている不動産の取得を原則とし、自ら土地を取得し建物を建築する開発投資（既取得物件の建替も含みます。）は行わないものとします。ただし、第三者が建築中の物件については、竣工後のテナント確保が十分可能と判断され、完工・引渡しリ
スクが極小化されていると判断できる場合には、当該建物の竣工前の取得契約の締結も検討することができることとします。
⑤

運営管理方針運用資産の価値の維持向上、空室率の低減、運営管理コストの削減等、安定的な賃貸収益確保のため、以下の方針でＰＭ業務を委託します。
（イ）ＰＭ会社選定における基準
以下の観点から複数のＰＭ会社を比較検討することにより、効果的かつ効率的な運営管理の実行を図ります。
ａ．経験及び実績
ｂ．財務体質・信用力
ｃ．リーシング能力
ｄ．建物管理能力
ｅ．レポーティング能力
ｆ．報酬手数料の水準－ 38 －(38) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_030_2k_06332687_投資方針_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

（ロ）ＰＭ会社の管理及び指導監督方針
主に毎月のＰＭ業務報告書に基づき、以下の事項につき検証するとともに、ＰＭ会社に対し、運用管理計画に沿った運営管理を遂行させるための指導及び監督を行います。
ａ．テナントからの入金状況
ｂ．テナントの入退去の状況
ｃ．経費等の支払状況
ｄ．テナントからの要望・クレームとその対応
ｅ．新規テナントの獲得に関する情報及びその活動内容
ｆ．修繕等工事の状況（ハ）ＰＭ会社の評価
定期的（原則として１年）に以下の観点を含む事項につき運営管理実績を評価し、その結果によってはＰＭ会社の変更を検討します。
ａ．運営管理計画の達成度
ｂ．リーシング実績
ｃ．ＰＭ業務の遂行能力
ｄ．テナント対応能力（ニ）テナントの選定
以下の項目について総合的に評価して選定します。
ａ．法人
・業種、業歴、業況等

・賃貸借の内容（使用目的、契約期間等）

・

連帯保証人の有無とその属性

・保証会社による保証の適否

ｂ．個人

⑥

・

職業、勤務先の内容等

・年収、その他賃料負担能力の根拠

・賃貸借の内容（使用目的、契約期間等）

・

連帯保証人の有無とその属性

・保証会社による保証の適否

付保方針（イ）損害保険各不動産の特性に応じて適正と判断される内容の火災保険及び賠償責任保険を付保します。
（ロ）地震保険
個別の投資物件のＰＭＬ（予想最大損失率）（注）が20％を超過する場合、若しくは個別の投資物件が加わることによりポートフォリオ全体のＰＭＬが15％を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保を検討します。
（注）ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を意味し、個別物件に関するものと、ポートフォリ
オ全体に関するものとがあります。ＰＭＬについての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（再現期間475年、50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率（％）で示したものをいいます。以下同じです。

－ 39 －(39) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_030_2k_06332687_投資方針_os2不動産投信_AR投資法人_有報.docただし、予想損失額は、地震動による建物（構造部材・非構造部材・建築設備）の直接損失のみに関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。

⑦

資産運用計画書
資産運用会社は、本投資法人の運用資産全体について、年度資産運用計画書及び中期（５年）資産運用計画書を制定し、計画的な資産の運用を行います。これら資産運用計画書には、新規投資、保有資産の売却、及び物件毎の管理運営計画（修繕計画を含みます。）が含まれます。
（イ）年度資産運用計画書
営業期間毎に年度資産運用計画書を制定し、本投資法人の計画的なポートフォリオ運用を実施します。年度資産運用計画書は、各物件の収支予算、新規投資、保有資産の売却予定から構成され、各営業期間の開始時までに、資産運用会社のコンプライアンス委員会、投資委
員会及び取締役会において審議及び決議されます。
（ロ）中期（５年）資産運用計画書
中期（５年）資産運用計画書を制定し、本投資法人の中長期的な視野に立った計画的なポートフォリオ運用を実施します。中期（５年）資産運用計画書は、中期の各物件の収支予算、新規投資計画、保有資産の売却計画から構成され、各営業期間の開始時までに、資産運用会社のコンプライアンス委員会、投資委員会及び取締役会において審議及び決議されます。
（ハ）資産運用計画書の検証
年度資産運用計画書については、月次収支実績による検証を行い、予算と実績に乖離が見られる等、計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに変更年度資産運用計画書を制定します。
また、中期（５年）資産運用計画書については、営業期間毎に実績による検証を行い、予算と実績に乖離が見られる等、計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに変更中
期（５年）資産運用計画書を制定します。資産運用計画書の変更は、資産運用会社のコンプライアンス委員会、投資委員会及び取締役会において審議及び決議されます。
（ニ）売却方針
本投資法人は、中長期での運用を基本方針として物件の取得を行います。ただし、以下の事項を検討の上、総合的に判断して物件の売却を行うことがあります。
ａ．金融市場及び不動産市場の動向
ｂ．収益予想ｃ．資産価値の増減及びその予測
ｄ．立地エリアの将来性
ｅ．ポートフォリオの構成⑧

財務方針（イ）基本方針
本投資法人は、資金調達の機動性及び財務体質の健全性の維持を図りつつ、物件取得による外部成長の実現に努めます。

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（ロ）現預金の管理方針
本投資法人は、修繕、分配金の支払、物件の購入等の諸々の資金需要に対応するため、融資極度枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる現預金を常時保有します。また、余資の運用を目的として、安全性及び換金性を重視しながら、有価証券又は金銭債権に投資することがあります。
（ハ）借入れ及び投資法人債発行
ａ．短期又は長期、変動又は固定金利及び有担保又は無担保等のバランスをとりながら、借入
れ又は投資法人債の発行を行います。
ｂ．本投資法人の資産の総額に対する借入金及び投資法人債の残高の割合の上限は60％を目途とします。
ｃ．借入先の選定にあたっては、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、市場相場と比較しながら総合的に判断して決定します。なお、借入先は、証券取引法第２条第３項第１号に定義される適格機関投資家に限定します。
（ニ）投資口の追加発行
長期的かつ安定的な成長を目指し、投資口の希薄化に配慮しつつ投資口の追加発行を行い
ます。
⑨

開示方針

（イ）本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加えて、有用かつ適切と判断される投資情報を、正確かつ迅速に開示します。
（ロ）投信法、証券取引法、社団法人投資信託協会又は東京証券取引所等がそれぞれ要請する開示情報につき、それぞれ所定の様式及び本投資法人の諸規程に従って情報開示を行います。
（ハ）本投資法人は、投資主及び投資家に可能な限り迅速かつ理解し易い情報開示に努めます。
⑩

その他（イ）本投資法人は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権、地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の合計額に占める割合を100分の75以上とします。
（ロ）資産総額のうちに占める不動産、信託の受益権（不動産のみを信託をするものに限ります。）及び投信法施行令第３条第16号に規定する匿名組合出資持分（不動産のみに運用するものに限ります。）の価額の割合として租税特別措置法施行規則（昭和32年大蔵省令第15号。
その後の改正を含みます。）第22条の19第４項で定める割合（注）を100分の75以上とします。

（注）租税特別措置法施行規則の改正により、本書の日付現在、当該割合を規定する条項は上記の通りですが、規約別紙１「資産運用の対象及び方針 投資態度（b）」には、なお従前の通り、「第22条の19第３項で定める割合」と規定されています。

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(2）【投資対象】①

投資対象とする資産の種類
本投資法人の主要な投資対象は、下記の不動産等及び不動産対応証券とします（規約別紙１「資産運用の対象及び方針

資産運用の対象」）。

（イ）不動産等
ａ．不動産
ｂ．不動産の賃借権
ｃ．地上権
ｄ．不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括契約を含みますが、有価証券（投信法施行令第３条第１号において定めるものをいいます。以下同じです。）に該当するものを除きます。）
ｅ．信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
ｆ．当事者の一方が相手方の行う上記ａ．乃至ｅ．に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組
合出資持分」といいます。）
ｇ．信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）（ロ）不動産対応証券（裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする、次に掲げるものをいいます。以下同じです。）
ａ．優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）第２条第９項に定める優先出資証券をいいます。）
ｂ．受益証券（投信法第２条第12項に定める受益証券をいいます。）
ｃ．投資証券（投信法第２条第22項に定める投資証券をいいます。）
ｄ．特定目的信託の受益証券（資産流動化法第２条第15項に定める特定目的信託の受益証券（上記(イ) ｄ．、ｅ．又はｇ．に規定する資産に該当するものを除きます。）をいいます。）（ハ）本投資法人は、上記(イ)及び(ロ)に掲げる不動産等及び不動産対応証券の他、次に掲げる特定資産に投資することができます。
ａ．預金
ｂ．コール・ローン
ｃ．譲渡性預金証書
ｄ．有価証券（投信法第２条第５項に定義されるものをいいます。）（ただし、上記(ロ)の各号に掲げる特定資産を除きます。）
ｅ．金銭債権（投信法施行令第３条第11号に定めるものをいいます。）
ｆ．信託財産を上記ａ．乃至ｅ．に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
ｇ．金融先物取引等に係る権利（投信法施行令第３条第13号で定めるものをいいます。）
ｈ．金融デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第３条第14号に定めるものをいいます。）－ 42 －(42) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_030_2k_06332687_投資方針_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

（ニ）本投資法人は、不動産等への投資にあたり、必要がある場合には以下に掲げる資産に投資することができます。
ａ．商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に規定する商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権（不動産等への投資に付随するものに限ります。）
ｂ．信託財産を上記ａ．に掲げるものに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）
ｃ．株式（本投資法人が主たる投資対象とする特定資産への投資に付随する場合に取得する当
該不動産の管理会社等の株式に限ります。）②

投資基準及び地域別、用途別等による投資割合（イ）投資基準については、前記「(1) 投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針」をご参照下さい。
（ロ）地域別、用途別等による投資割合については、前記「(1) 投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針」をご参照下さい。
(3）【分配方針】
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします。
①

利益の分配（規約第32条第１号）（イ）投資主に分配する金銭の総額のうち、投信法第136条に定める利益の金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算される利益（決算期の貸借対照表上の資産合計額から負債合計額を控除した金額（純資産額）から出資総額、出資剰余金及び評価差額金の合計額（出資総額等）を控除した金額をいいます。）とします。
（ロ）分配金額は、原則として租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）第67条の15第１項（以下「課税の特例規定」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下「配当可能所得の金額」といいます。）の100分の90に相当する金額を超えて分配するものとします。
なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を分配可能金額から積み立てることができます。
②

利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、分配可能金額が配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額に満たない

場合、又は本投資法人が適切と判断した場合、社団法人投資信託協会の規則に定められる金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができます（規約第32条第２号本文）。ただし、上記の場合において、金銭の分配金額が本投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます（規約第32条第２号ただし書）。
本投資法人は、安定的な分配金の支払を重視しますが、利益を超えた金銭の分配に関して、かかる分配を受けた個人投資主がその分配の都度、税務上の譲渡損益の算定を自己において行うことが必要とされる限りにおいては、投資主に対して利益を超えた金銭の分配は行わないものとします。ただし、本投資法人が課税の特例規定における要件を満たすことを目的とする場－ 43 －(43) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_030_2k_06332687_投資方針_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

合等で、利益を超えた金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超えた金銭の分配を行うことがあります。
③

分配金の分配方法（規約第32条第３号）
分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から３か月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿（実質投資主名簿を含みます。）に記載又は投資主又は登録質権者を対象に投資口の所有口数に応じて分配します。また、本投資法人は、営業期間中に新たに発行された投資口に関する金銭の分配金額について、役員会の決定により、日割りにより計算することができます。
④

分配金請求権の除斥期間（規約第32条第４号）
本投資法人は、金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満3年を経過したときは、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。
⑤

投信協会規則（規約第32条第５号）
本投資法人は、上記①から④のほか、金銭の分配にあたっては、社団法人投資信託協会の定める規則等に従うものとします。
(4）【投資制限】①

規約に基づく投資制限
本投資法人の規約に基づく投資制限は以下の通りです。

（イ）投資制限（規約別紙１「資産運用の対象及び方針 投資制限」）
ａ. 有価証券及び金銭債権に係る制限
本投資法人は、有価証券及び金銭債権への投資を、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。
ｂ. 金融先物取引及び金融デリバティブ取引に係る制限
本投資法人は、金融先物取引に関する権利及び金融デリバティブ取引に関する権利への投資を、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとします。
ｃ. 本投資法人は、投資対象となる不動産（不動産を除く不動産等及び不動産対応証券の裏付けとなる不動産等を含みます。）を国内に所在する不動産に限定します。
ｄ. 本投資法人は、外貨建資産への投資は行わないものとします。
（ロ) 組入資産の貸付（規約別紙１「資産運用の対象及び方針 組入資産の貸付の目的及び範囲」）
ａ. 本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する不動産等以外の不動産対応証券の裏付けとなる不動産を含みます。）を賃
貸（駐車場、設置看板等の賃貸を含みます。）することができます。
ｂ. 本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を前記投資方針に従い運用することができます。
ｃ. 本投資法人は、運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する不動産等以外の不動産対応証券の裏付けとなる不動産を含みます。）以外の運用資産の貸付けを行うことがあります。

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（ハ) 借入れ及び投資法人債発行に係る制限（規約第30条）
ａ. 借入れの目的
本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的として、資金の借入れ又は投資法人債の発行を行うことができます。
借入れ及び投資法人債により収受した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等とします。
ｂ. 借入金の限度額
借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします。
ｃ. 借入先資金を借入れる場合は、証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家からの借入れに限るものとします。
ｄ. 担保の提供
上記ａ．の規定に基づき借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができます。
②

その他の投資制限
本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

－ 45 －(45) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_030_2k_06332687_投資方針_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

３【投資リスク】(1）［リスク要因］
以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、信託不動産に特有のリスクについては、後記「５ 運用状況 (2) 投資資産 ③その他投資資産の主要なもの（ロ）個別信託不動産の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリ
スクが現実化した場合、本投資証券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪化による分配金の減少が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
本項に記載されているリスク項目は、以下の通りです。
①

本投資証券の商品性に関するリスク（イ）本投資証券の市場価格の変動に関するリスク（ロ）金銭の分配に関するリスク（ハ）収入及び支出の変動に関するリスク（ニ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク②

本投資法人の運用方針に関するリスク（イ）優先交渉権等に関する覚書等に基づく物件取得が想定通りに行えないリスク（ロ）地域的な偏在に関するリスク（ハ）不動産を取得又は処分できないリスク（ニ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク（イ）伊藤忠商事株式会社等への依存、利益相反に関するリスク（ロ）伊藤忠コムネット株式会社への依存、利益相反に関するリスク（ハ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク（ニ）本投資法人の執行役員及び資産運用会社の人材に依存しているリスク（ホ）本投資法人及び資産運用会社の実績がないことによるリスク（ヘ）インサイダー取引規制等に係る法令上の禁止規定及び大量保有報告書制度に関する規制が存在しないことによるリスク（ト）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク（チ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク（リ）敷金及び保証金に関するリスク④

不動産及び信託の受益権に関するリスク（イ）不動産の欠陥又は瑕疵に関するリスク（ロ）賃貸借契約に関するリスク（ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク（ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク（ホ）不動産に係る行政法規及び条例等に関するリスク（ヘ）法令の制定又は変更に関するリスク（ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク－ 46 －(46) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_040_2k_06332687_投資リスク_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

（チ）マスターリース会社に関するリスク（リ）転貸に関するリスク（ヌ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク（ル）共有物件に関するリスク（ヲ）区分所有建物に関するリスク（ワ）借地物件に関するリスク（カ）借家物件に関するリスク（ヨ）開発物件に関するリスク（タ）有害物質に関するリスク（レ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク⑤

税制に関するリスク（イ）導管性要件に関するリスク（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク⑥

その他
専門家の意見への依拠に関するリスク①

本投資証券の商品性に関するリスク（イ）本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます。
本投資証券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、
金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。
そのため、投資主は、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
（ロ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「２ 投資方針 (3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「(1) リスク要因」の項において「不動産」と総称しま
す。）の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
（ハ）収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約通りの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動
産及び信託の受益権に関するリスク (ロ) 賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。本書において開示されている運用資産の過去の収支の状況や賃料総額も、当該資産－ 47 －(47) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_040_2k_06332687_投資リスク_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

の今後の収支の状況や賃料総額を必ずしも予測させ又は保証するものではありません。また、
当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
（ニ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に追加発行された投資口に対して、当該計算期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの価値や市場における需給バラン
スが影響を受ける可能性があります。
②

本投資法人の運用方針に関するリスク（イ）優先交渉権等に関する覚書等に基づく物件取得が想定通りに行えないリスク
本投資法人及び資産運用会社は、伊藤忠サポートライン会社、日土地サポートライン会社、パートナーサポートライン会社及び物件情報提供ライン会社との間で、優先交渉権等に関する覚書等を締結しています。しかし、これらの会社は、一定の不動産につき、本投資法人及び資産運用会社に情報の提供を受ける権利や取得に関する優先交渉権等を与えるものにすぎず、これらの会社は、本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務等を負っているわけではありません。また、これらの会社が本投資法人と競合して不動産を取得する可能性を完全に排除するものではありません。即ち、本投資法人は、優先交渉
権等に関する覚書等により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適切な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。
したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
（ロ）地域的な偏在に関するリスク
本投資法人は、取得価格を基準として40～60％以上を都心主要7区に所在する不動産等に投資する予定です。このように、投資対象となる不動産が地域的に偏在していることから、
都心主要７区における地域経済や不動産マーケットの変動、地震・台風等の災害、人口変動などの特有な事象の発生によって、本投資法人の収益に重大な悪影響が生じる可能性があります。
（ハ）不動産を取得又は処分できないリスク
不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いた
め、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、不動産－ 48 －(48) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_040_2k_06332687_投資リスク_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

投資信託、その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資は活発化する傾向にあるものと考えられ、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等及び不動産対応証券等を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとしても、投資採算の観点か
ら希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法
人が不動産等及び不動産対応証券等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。
（ニ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額
等に悪影響を及ぼす可能性があります。
③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク（イ）伊藤忠商事株式会社等への依存、利益相反に関するリスク
伊藤忠商事株式会社は、本書の日付現在、本投資法人の資産運用会社の39.0％の株式を保有しており、資産運用会社の常勤取締役及び従業員の主要な出向元であり、資産運用会社の社外取締役の兼任先です。また、本投資法人及び資産運用会社は、優先交渉権等に関する覚書を締結しています（優先交渉権等に関する覚書については、前記「２ 投資方針 (1) 投資方針 ② 本投資法人の成長戦略 (イ) 外部成長戦略 ａ. 伊藤忠サポートラインの活用
による外部成長戦略」をご参照下さい。）。
即ち、本投資法人及び資産運用会社は、伊藤忠商事株式会社と密接な関係を有しており、
本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する影響は相当程度高いということができます。
したがって、本投資法人及び資産運用会社が伊藤忠商事株式会社との間で、本書の日付現在における関係と同様の関係を維持できなくなった場合や、伊藤忠商事株式会社に業務の懈
怠その他義務違反があった場合、上記契約が解除された場合、伊藤忠商事株式会社が倒産手
続その他の理由により業務遂行能力を維持できなくなった場合等には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
更に、本投資法人や資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、伊藤忠商事株式会社－ 49 －(49) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_040_2k_06332687_投資リスク_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

又は同社が運用するファンドとの間で取引を行う場合、伊藤忠商事株式会社又は同社が運用するファンドの利益を図るために、本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
上記のほか、本投資法人及び資産運用会社は、本投資法人の資産運用会社の出資会社との間で優先交渉権等に関する覚書等を締結しています。出資会社についても、上記の伊藤忠商事株式会社と同様のことが言えます。
（ロ）伊藤忠コムネット株式会社への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、不動産のマスターリース兼ＰＭ業務を伊藤忠コムネット株式会社へ一括委託する方針です（伊藤忠コムネット株式会社については、前記「２ 投資方針 (1) 投資方
針② 本投資法人の成長戦略 (ロ) 内部成長戦略 ａ. 賃貸運営管理業務の一括委託による効果的・効率的な賃貸運営管理」をご参照下さい。）。
即ち、本投資法人及び資産運用会社は、伊藤忠コムネット株式会社と密接な関係を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する伊藤忠コムネット株式会社の影響は相当程度高いと考えられます。
したがって、本投資法人及び資産運用会社が伊藤忠コムネット株式会社との間で、本書の日付における関係と同様の関係を維持できなくなった場合や、伊藤忠コムネット株式会社に業務の懈怠その他義務違反があった場合、上記契約が解除された場合、伊藤忠コムネット株
式会社が倒産手続その他の理由により業務遂行能力を維持できなくなった場合等には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
（ハ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事
務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。
また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主に損害が発生する可能性があります。
また、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている
善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。
このほかに、資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、ＰＭ会社、建物の管理会社、テナント債務の保証受託会社等があります。本投資法人の収益性の向上及び安定のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はなく、またこれらの者との契約が将来にわたり維持される保証もありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合その他何らかの理由によりこれらの者との契約が終了した場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

－ 50 －(50) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_040_2k_06332687_投資リスク_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

（ニ）本投資法人の執行役員及び資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
（ホ）本投資法人及び資産運用会社の実績がないことによるリスク
本投資法人及び資産運用会社は、それぞれ平成17年９月12日及び平成17年２月２日に設立されました。資産運用会社にとって、本投資法人が、投資法人資産運用業務を行う初めての投資法人であるために、今後の実績を予測することは困難です。
（ヘ）インサイダー取引規制等に係る法令上の禁止規定及び大量保有報告書制度に関する規制が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、本投資法人の発行する投資証券は、上場株式等と異なり、証券取引法に定めるいわゆるインサイダー取引規制の対象ではありません。
本投資法人及び資産運用会社の一部の役職員は本投資法人の発行する投資証券を保有する可能性があります。本投資法人及び資産運用会社は、その内部規則において、役職員が証券取引法で禁じられているインサイダー取引に類似の取引を行わないよう規制し、役職員の行う本投資法人の発行する投資証券の取得及び譲渡に関する手続きも定めていますが、本投資法人及び資産運用会社の役職員等がかかる規則を遵守せずにインサイダー取引に類似の取引を行った場合には、本投資証券に対する一般の信頼を害し、ひいては市場価格の下落や本投資証券の流動性の低下等の悪影響をもたらす可能性があります。
また、本投資法人の発行する投資証券については、上場株式等と異なり、大量保有報告書制度に関する規制は設けられていませんので、本投資証券につき支配権獲得その他を意図した取得が情報開示なしに行われる可能性があります。かかる支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運営形態等
が他の投資主の想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。
（ト）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、
投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
（チ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配を受けることによってしか投資金額を回収することができ－ 51 －(51) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_040_2k_06332687_投資リスク_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

ません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部を回収することができない可能性があります。
（リ）敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人
が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす
可能性があります。
④

不動産及び信託の受益権に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、前記「２ 投資方針 (2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載の通り、不動産等及び不動産対応証券です。不動産を信託する信託の受益権
その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(レ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照下さい。
（イ）不動産の欠陥又は瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。本投資法人は、状況によっては、前所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年
法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅建業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。従って、本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性がありま－ 52 －(52) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_040_2k_06332687_投資リスク_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

す。
また、不動産登記簿の記録を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、
本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及することとなります
が、その実効性があるとの保証はありません。
（ロ）賃貸借契約に関するリスク
ａ．賃貸借契約の解約リスク、更新がなされないリスク
賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了したり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。なお、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によって解
約ペナルティが減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
ｂ．賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
ｃ．賃料改定に係るリスク
テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉
いかんによっては、必ずしも、規定通りに賃料を増額できるとは限りません。
ｄ．賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。
請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。なお、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合には、同条に基づく賃料増額請求もできなくなるので、かかる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情により一般的な相場に比べて低額となり、通常の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性があります。
ｅ．敷引特約に関するリスク
敷引特約がある賃貸借契約については、敷引額の敷金額に対する割合が高い場合において、敷引特約の全部又は一部の有効性が否定され、本投資法人が引き継いだ敷金額より多額の敷－ 53 －(53) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_040_2k_06332687_投資リスク_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

金返還債務を負う可能性があります。
（ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額される場合若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
（ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）上無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、上記(ハ)と同様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕又は対処に関連して多額の費用を要する可能性があります。加えて、不動産の所在地によっては、自然由来と推定される原因によって有害物質が存在し、その対処に関連して相当の費用を要する可能性があります。かかる修繕又は対処が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
更に、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理
や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
（ホ）不動産に係る行政法規及び条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよ
う手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保
護法に基づく試掘調査義務、航空法による建造物等の高さ制限、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施
設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の－ 54 －(54) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_040_2k_06332687_投資リスク_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
（ヘ）法令の制定又は変更に関するリスク
土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
また、消防法その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。
このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
（ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
更に、取引の態様によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若し
くは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
（チ）マスターリース会社に関するリスク運用資産である特定の不動産において、ＰＭ会社が不動産の所有者である信託受託者との間でマスターリース契約を締結してマスターリース会社となり、その上でエンドテナントに対して転貸している場合があります。また、今後も同様の形態を用いる場合があります。
この場合、マスターリース会社の財務状態の悪化により、エンドテナントからマスター
リース会社に対して賃料が支払われたにもかかわらず、マスターリース会社から賃貸人である信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
また、マスターリース会社の倒産又は契約期間満了等によりマスターリース契約が終了した場合には、稼働率の低下等が生じる可能性があります。

－ 55 －(55) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_040_2k_06332687_投資リスク_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

（リ）転貸に関するリスク
賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ヌ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
（ル）共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第２項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は５年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持－ 56 －(56) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_040_2k_06332687_投資リスク_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
（ヲ）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法
第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のう
ちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
（ワ）借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。
また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）第４条）を除き、借地上に存在－ 57 －(57) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_040_2k_06332687_投資リスク_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格
が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。
この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、
本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場
合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
（カ）借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、上記(ワ)の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸
借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
（ヨ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費
用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

－ 58 －(58) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_040_2k_06332687_投資リスク_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

（タ）有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やＰＣＢ廃棄物が保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人にかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される
可能性があります。
（レ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、主として不動産を信託の受益権の形式で取得します。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することにな
り、有価証券のような流動性がありません。
信託法上、信託受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又－ 59 －(59) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_040_2k_06332687_投資リスク_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。
⑤

税制に関するリスク（イ）導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、借入金等の定義に係る不明確性、会計処理と税務処理の取扱いの差異、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらし、本投資証券の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。また、本投資法人において、導管性要件を満たさないこととなる場合、支払配当額が法人税の課税所得の計算上損金不算入となるため、会計上の利益と税務上の課税所得の間に大幅な乖離が生じる可能性があります。このような一事業年度における会計上の利益及び税務上の課税所得の大幅な乖離は、その乖離の生じた事業年度以降の支払配当要件へも影響を及ぼすこととなる場合があります。即ち、本投資法人の租税債務が発生することにより、次年度以降も支払配当要件を満たすことが困難となり、通常の法人と同様に法人税等の課税を受けることとなり、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。なお、導管性要件に関しては、後記「４ 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い ② 投資法人の税務 (イ) 利益配当等の損金算入」をご参照下さい。
（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により税務否認等の更正処分を受けた場合には、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合が100分の75以上となるよ
うに資産を運用すること（規約別紙１「資産運用の対象及び方針 投資態度」第５項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若－ 60 －(60) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_040_2k_06332687_投資リスク_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有若しくは売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
⑥

その他

専門家の意見への依拠に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づ
く、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出されるＰＭＬ値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。ＰＭＬ値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
(2）［投資リスクに対する管理体制］
本投資法人及び資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているもの
ではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
（イ）本投資法人の体制
ａ．役員会
本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。本投資法
人の定時役員会は、少なくとも３か月に一度、開催され、定時役員会において、執行役員は、
資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況等を報告するものとされています。また、定時役員会において、法令等の遵守の基本方針を決定するとともに、定期的に法令等遵守に関する事項について議論するものとされています。
ｂ．資産運用会社への牽制
本投資法人と資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約には、資産運用会社が規約の基準に従って運用ガイドラインを制定すること並びに投信法、規約、運用ガイドライン及び資産運用会社の社内諸規則に従って委託業務を遂行することを定めています。また、運用会社が制定する資産運用計画書等は本投資法人が承認するものであり、かつ、資産運用会社に対して本投資法人への報告義務を負わしめていることにより、本投資法人の投資リスクに対する管理体制を強化しています。
ｃ．内部者取引等管理規程－ 61 －(61) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_040_2k_06332687_投資リスク_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

本投資法人は、内部者取引等管理規程を制定し、役員によるインサイダー類似取引の防止に努めています。なお、同規程においては、本投資法人の執行役員が投資口の売買を行うことは禁止されています。
（ロ）資産運用会社の体制
ａ．運用ガイドラインの制定及び遵守
資産運用会社は、規約に沿って、本投資法人から資産運用の一任を受けた投資法人資産運用会社として、運用ガイドラインを制定し、投資方針、利害関係者との取引のルール、分配の方
針、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めています。資産運用会社は、
運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めます。
ｂ．組織体制資産運用会社では、利害関係者との取引等の一定の重要事項については、コンプライアン
ス・オフィサーが審査した上、コンプライアンス委員会及び投資委員会の審議・決議を経て、更に、本投資法人の役員会の承認を得るという厳格な手続を経ることが要求されています。このような手続により、資産運用会社は、リスクの存在及び量を十分に把握します。前記「１
投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構」をご参照下さい。
ｃ．利害関係者との取引規程
後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限（2） 利害関係者との取引規程」をご参照下さい。
ｄ．内部者取引等管理規程
資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定し、資産運用会社の役職員等によるインサイダー類似取引の防止に努めています。なお、同規程によれば、資産運用会社の役職員等が本投資法人の投資口を取得することは禁止されています。

－ 62 －(62) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_040_2k_06332687_投資リスク_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

４【手数料等及び税金】(1）【申込手数料】
該当事項はありません。
(2）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第８条）、該当事項はありません。
(3）【管理報酬等】①

役員報酬（規約第19条）
本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、次の通りとします。

（イ）各執行役員の報酬は、１人当たり月額80万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。
（ロ）各監督役員の報酬は、１人当たり月額50万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。
②

資産運用会社への資産運用報酬（規約第33条及び別紙３「投資信託委託業者に対する資産運用報酬」）
本投資法人が運用資産の運用を委託する投資信託委託業者に支払う報酬の計算方法及び支払の時期は次の通りとします。なお、各報酬の支払に際しては、当該報酬に係る消費税及び地方
消費税相当額を加えた金額を投資信託委託業者の指定する銀行口座へ入金する方法で支払うものとします。
（イ）基本報酬
本投資法人の直前の営業期間の決算日付の貸借対照表（投信法第131条第１項の承認を受けたものに限ります。以下「貸借対照表」といいます。）に記載された総資産額に年率0.50％を乗じた額（１年365日として当該計算期間の実日数による日割計算）を上限とする
金額を決算日より２か月以内に支払います。
ただし、本投資法人の第１期の営業期間については、当該期間中に本投資法人が取得した不動産及び不動産対応証券の「売買代金」の合計金額に年率0.50％を乗じた金額（本投資法
人が当該不動産及び不動産対応証券を取得した日から第１期の決算期までの実日数による日割計算）を上限とする金額を決算日より２か月以内に支払います。「売買代金」とは、売買契約書に記載された金額とし、取得に伴う費用並びに消費税及び地方消費税を除くものとします。
（ロ）取得報酬
新たに不動産等及び不動産対応証券を取得した場合、当該不動産等の「売買代金」に1.0％を乗じた額を上限とする金額を取得日の属する月の翌月末までに支払います。「売買代金」とは、売買契約書に記載された金額とし、取得に伴う費用並びに消費税及び地方消費税を除くものとします。
（ハ）譲渡報酬
不動産等及び不動産対応証券を譲渡した場合、当該不動産等の「売買代金」に0.50％を乗－ 63 －(63) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_050_2k_06332687_手数料等_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

じた額を上限とする金額を譲渡日の属する月の翌月末までに支払います。「売買代金」とは、売買契約書に記載された金額とし、譲渡に伴う費用並びに消費税及び地方消費税を除くものとします。
（ニ）インセンティブ報酬
本投資法人の当該営業期間の税引前当期純利益（インセンティブ報酬控除前で、繰越欠損金があるときはその金額を補填した後の金額とします。）に3.0％を乗じた額を上限とする
金額を決算日より３か月以内に支払います。
③

資産保管会社、一般事務受託者及び投資主名簿等管理人への支払手数料（規約第35条及び別紙４「成立時の資産の運用を行う投資信託委託業者、一般事務受託者及び資産保管会社」）
資産保管会社、一般事務受託者及び投資主名簿等管理人がそれぞれの業務を遂行することに対する対価である事務受託手数料は、以下の通りです。
（イ）資産保管会社の報酬
ａ．本投資法人は委託業務の対価として資産保管会社に対し、下記ｃ．に基づき計算された業
務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、下記ｃ．に定めのない業務に対する手数料は、本投資法人及び資産保管会社が協議の上決定するものとします。
ｂ．資産保管会社は、本投資法人の計算期間毎に、上記ａ．に基づき業務手数料並びに当該業
務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上本投資法人に請求し、本投資法
人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。
ｃ．業務手数料の計算方法
手数料金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額を上限として、その資産構成に応じて算出した金額とします。
（計算式）
各月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.03％÷12
なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が１か月に満たない月の月額手数料については、当該月における当該月の日数に対する資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。資産保管会社の委託業務日に当該月の末日が含まれない場合は、前月末の合計残高試算表上の総資産額に対して上記計算式を用いて計算するものとします。
上記計算により算出された手数料金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。
（ロ）一般事務受託者の報酬
ａ．本投資法人は委託業務の対価として一般事務受託者に対し、下記ｃ．に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、下記ｃ．に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び一般事務
受託者が協議の上決定するものとします。
ｂ．一般事務受託者は、本投資法人の計算期間毎に、上記ａ．に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上本投資法人に請求し、本投資－ 64 －(64) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_050_2k_06332687_手数料等_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。
ｃ．業務手数料の計算方法
手数料金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額を上限として、その資産構成に応じて算出した金額とします。
（計算式）
各月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.09％÷12
なお、計算対象月における一般事務受託者の委託業務日数が１か月に満たない月の月額手数料については、当該月における当該月の日数に対する一般事務受託者の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。一般事務受託者の委託業務日に当該月の末日が含まれない場合は、前月末の合計残高試算表上の総資産額に対して上記計算式を用いて計算するものとします。
上記計算により算出された手数料金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。
（ハ）投資主名簿等管理人の報酬
本投資法人は、委託事務手数料として、下記の委託事務手数料表により計算した金額を上限として別途合意する金額を支払うものとします。ただし、投資証券の発行に関する事務その他本投資法人が臨時に委託する事務については、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上その手数料を定めます。投資主名簿等管理人は、上記の手数料を毎月末に締切り、翌月20日までに本投資法人に請求し、本投資法人はその月末までに、投資主名簿等管理人の指定する銀行口座に振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）の方法により、これを支払います。支払日が、銀行休業日の場合、前営業日を支払日とします。
項目
基本料対象事務の内容
１．投資主名簿の管理

計算単位及び計算方法

１．毎月の基本料は、各月末現在の投資主数につき下記段階に投資主名簿の維持管理

応じ区分計算したものの合計額の６分の１。ただし、月額

期末投資主の確定

最低基本料を200,000円とする。

２．期末統計資料の作成（所有者別、所有数別、地域別分（投資主数）（投資主１名あたりの基本料）

投資主数のうち最初の5,000名について

480円

布状況）

5,000名超10,000名以下の部分について

420円

投資主一覧表の作成

10,000名超

30,000名以下の部分について

360円（全投資主、大投資主）

30,000名超

50,000名以下の部分について300円

ただし、いずれも１部のみ

50,000名超100,000名以下の部分について260円

３．除籍投資主名簿の整理
名義書換料（消費税別）

100,000名を超える部分について

225円

４．新規投資主の登録

２．月中に除籍となった投資主１名につき70円

投資主の名義書換、質権の登録又はそ名義書換料は、下記料率により計算した金額の合計額の抹消、信託財産の表示又はその抹消(1) 受付投資証券の売買１単位につき110円

並びに投資証券の表示変更に関し投資(2) 受付投資証券の枚数１毎につき120円

証券及び投資主名簿への記載－ 65 －(65) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_050_2k_06332687_手数料等_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

項目対象事務の内容

計算単位及び計算方法（消費税別）

投資証券管

１．予備投資証券の保管

１．予備投資証券の廃棄１枚につき

15円

理料

２．予備投資証券の廃棄

２．回収投資証券１枚につき80円

交付投資証券１枚につき80円

３．除権判決、毀損、汚損、分割、併合、満欄、引換等の事由による投３．交付１件につき80円

資証券の回収並びに交付
４．未引換及び未交付投資証券の管理
５．未引換及び未交付投資証券の交付
不所持取扱

１．不所持申し出受理

手数料

２．不所持投資証券の交付

１．不所持申し出について下記により計算した金額の合計
受付投資証券の売買単位１単位につき60円

２．不所持投資証券の交付について下記により計算した金額の合計
交付投資証券の売買１単位につき
分配金支払
管理料

１．分配金支払原簿、分配金領収書60円

１．分配金等を受領する投資主数につき、下記段階に応じ区分（又は郵便振替支払通知書）、指計算したものの合計額。

定口座振込票、払込通知書の作

ただし、１回の対象事務の最低管理料を350,000円とする。

成、支払済分配金領収証等による記帳整理、未払分配金確定及び支（投資主数）（投資主１名あたりの管理料）

投資主数のうち最初の5,000名について120円

払調書の作成、印紙税納付の手続

5,000名超10,000名以下の部分について

110円

き

10,000名超

30,000名以下の部分について

100円

30,000名超

50,000名以下の部分について80円

取扱期間）経過後の分配金等の支50,000名超100,000名以下の部分について

払及び支払原簿の管理

100,000名を超える部分について

２．銀行取扱期間（又は総務省簡易払

60円
50円

２．指定口座振込分については１件につき130円を加算。
３．各支払基準日現在の未払い対象投資主に対する支払１件につき諸届管理料

１．住所変更届、改印届、分配金受領方法指定書等の諸届の受理
電話による所有投資証券、印影、450円

１．諸届受理１件、又は回答１件につき600円

２．調査、発行又は確認１件につき600円

ただし、調査・証明事項は名義人１名につき１件とする。

諸届受理有無及び投資口数の確認
依頼に対する回答
２．相続等による投資主名簿記載事項の調査、税務関係の調査及び分配
金支払証明書、投資主名簿登録証
明書等諸証明書の発行
分配金振込指定銀行への口座確認
投資主総会

１．議決権行使書用紙（委任状用紙）

関係手数料の作成並びに返送議決権行使書

１通につき（委任状）の受理、集計

議決権行使書用紙（委任状用紙）の集計

２．投資主総会当日出席投資主の受付、議決権個数集計の記録等の事

１．議決権行使書用紙（委任状用紙）の作成

１通につき
２．派遣者１名につき15円
30円
10,000円

務
郵便物関係

投資主総会の招集通知状、同決議通知

１．封入物２種まで

手数料

状、営業報告書、分配金領収証（又は期末、基準日現在投資主１名につき指定口座振込通知書）等投資主総会、封入物３種まで

決算関係書類の封入・発送事務

期末、基準日現在投資主１名につきただし、宛名印書、照合作業を含む

ハガキ
期末、基準日現在投資主１名につき－ 66 －(66) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_050_2k_06332687_手数料等_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

35円
35円
23円

項目

対象事務の内容

実質投資主

１. 実質投資主名簿の管理

管理料

２．実質投資主間及び一般投資主と実質投資主間の名寄せ管理

計算単位及び計算方法（消費税別）

１．毎月の実質投資主管理料は、各月末現在の投資主数（実質投資主間名寄せ後）につき、下記段階に応じ区分計算したものの合計額。
ただし、月額最低管理料を50,000円とする。
（実質投資主数）（実質投資主１名あたりの基本料）

実質投資主数のうち最初の5,000名について

データ

実質投資主データの受付及び管理

管理料

45円

5,000名超10,000名以下の部分について

40円

10,000名超

30,000名以下の部分について

35円

30,000名超

50,000名以下の部分について

30円

50,000名超の部分について25円

２．除籍となった実質投資主１名につき55円

３．参加者から提出された実質投資主票１件につき200円

データ１件につき150円（ニ）会計監査人報酬（規約第27条）
会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期毎に1,500万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該決算期後３か月以内に支払うものとします。
(4）【その他の手数料等】
本投資法人の負担に帰すべき設立費用は、本投資法人の設立に係る専門家（弁護士、公認会
計士及び税理士等を含みます。）に対する報酬及びその他設立のための事務に必要となる費用（設立登記の登録免許税、創立総会に関する費用、投信法第187条に規定する登録のために支出した費用及び投資証券の作成印刷費等を含みます。）とし、その金額は１億円を上限とします（規約第38条）。
(5）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記の通りです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
①

投資主の税務（イ) 個人投資主の税務
ａ．利益の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る利益の分配は、配当所得として取扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適用はありません。ただし、上場投資口の利益の分配は特例の対象となり、個人投資主は金額にかかわらず源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能となります。また、利益の分配に係る特例による源泉徴収税率は、平成20年３月31日までに支払を受けるべきものに関しては10％（所得税７％、住民税３％）、平成20年４月１日以後に支払を受けるべきものに関しては20％（所得税15％、住民税５％）となります。なお、大口個人投資主（発行済投資口総数の５％以上を保有）はこの特例の対象とはならず、原則通り20％の税率により所得税が源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されます。

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ｂ．利益を超えた金銭の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配は、出資の払戻しとして取扱われ、この出資払戻しのうち払戻しを行った本投資法人の出資金等に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうち、みなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の取扱
いは、下記ｃ．の投資口の譲渡における本投資法人の投資口を証券会社等を通じて譲渡する
場合と原則同様になります。
（注１）みなし配当の金額は、次のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。
みなし配当の金額＝出資の払戻し額－払戻し等に対応する投資法人の出資金等の額（注２）投資口の譲渡に係る収入金額は、以下の通り算定されます。
投資口の譲渡に係る収入金額＝出資の払戻し額－みなし配当金額（注１）（注３）投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。
出資払戻し直前の取得価額 ×※投資法人の出資払戻し総額
投資法人の税務上の前期末の純資産価額※※※

前期末から払戻しの直前までの間に資本等の金額が増加又は減少した場合には、その増加額を加算した又は減少額を控除した金額となります。

※※ この割合は、小数点以下第３位未満の端数がある時は切り上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。
（注４）投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。
投資口の譲渡損益の額＝譲渡収入金額（注２）－譲渡原価の額（注３）ｃ．投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益は、株式等の譲渡所得等として、原則20％（所
得税15％、住民税５％）の税率による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合
は、他の株式等の譲渡所得等との相殺は認められますが、株式等の譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。ただし、本上場投資口を証券会社等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。
（ⅰ）申告分離課税の上記20％の税率は、平成19年12月31日までの譲渡等に関しては10％（所
得税７％、住民税３％）となります。
（ⅱ）投資口の譲渡等により損失が生じた場合において、その損失をその譲渡日の属する年度
における他の株式等の譲渡所得等の金額から控除しきれないため株式等の譲渡所得等の合計が損失となった場合は、申告を要件に、翌年以降３年間にわたりこの損失を株式等に係る譲渡所得等の金額から繰越控除することが認められます。
（ⅲ）証券会社等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては源泉徴収による申告不要の選択が認められます。
源泉税率は、平成19年12月31日までの譲渡等に対しては10％（所得税７％、住民税３％）、
平成20年１月１日以後の譲渡等に対しては20％（所得税15％、住民税５％）となります。
（ロ) 法人投資主の税務
ａ．利益の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る利益の分配は、受取配当等として取扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収されます。ただし、上場投資口の利益の分配は特例の対象となり、この所得税の源泉税率は平成20年３月31日までに支払を受けるべきものに関して－ 68 －(68) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_050_2k_06332687_手数料等_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

は７％、平成20年４月１日以後に支払を受けるべきものに関しては15％となります。この源
泉税は、利子配当等に対する所得税として一定の要件の下、所得税額控除の対象となります。
なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。
ｂ．利益を超えた金銭の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配は、出資の払戻しとして取扱われ、この出資払戻し金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資金等に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうち、みなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応す
る譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。（前記「(イ)個人投資主の税務 ｃ．投資口の譲渡に係る税務」をご参照下さい。）（注１）みなし配当の金額は、次のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。
みなし配当の金額＝出資の払戻し額－払戻し等に対応する投資法人の出資金等の額（注２）投資口の譲渡に係る収入金額は、以下の通り算定されます。
投資口の譲渡に係る収入金額＝出資の払戻し額－みなし配当金額（注１）（注３）投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。
出資払戻し直前の取得価額 ×※投資法人の出資払戻し総額
投資法人の税務上の前期末の純資産価額※※※

前期末から払戻しの直前までの間に資本等の金額が増加又は減少した場合には、その増加額を加算した又は減少額を控除した金額となります。

※※ この割合は、小数点以下第３位未満の端数がある時は切り上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。
（注４）投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。
投資口の譲渡損益の額＝譲渡収入金額（注２）－譲渡原価の額（注３）ｃ．投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則約定
日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。
ｄ．投資口の期末評価方法
法人投資主による本投資法人の投資口の期末評価方法については、税務上、投資口が売買目的有価証券である場合には時価法、売買目的外有価証券である場合には原価法が適用されます。
②

投資法人の税務（イ）利益配当等の損金算入
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を損金に算入することが認められています。利益の配当等を損金算入するために留意すべき主要な要件（導管性要件）は以下の通りです。
ａ．当該事業年度に係る配当等の額の支払額が当該事業年度の配当可能所得の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること
ｂ．他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（注）ｃ．適格機関投資家（証券取引法第２条第３項第１号）以外の者から借入れを行っていないことｄ．事業年度の終了時において、３人以下の投資主及びその特殊関係者により発行済投資口総－ 69 －(69) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_050_2k_06332687_手数料等_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

数の50％超を保有される同族会社に該当していないこと
ｅ．発行する投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約に記載・記録されていること
ｆ．事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること（注) 一定の要件を満たすことにより、特定目的会社の優先出資証券の全部が保有された場合は、上記ｂ．の要件の除外事項となります。

（ロ) 不動産流通税の軽減措置
ａ．登録免許税
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税価格の２％の税率により課されますが、土地に対しては平成18年４月１日から平成20年３月31日までは、１％とされております。なお、投資法人規約において、資産運用の方針として、特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃貸借若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合である「特定不動産の割合」を100分の75以上とする旨の定めがあること、その他の要件を満たす投資法人が、平成18年４月１日から平成20年３月31日までに取得する
不動産に対しては、登録免許税の税率が特例により0.8％に軽減されます。
ｂ．不動産取得税
不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税価格の４％の税率により課されますが、平成18年４月１日から平成21年３月31日までに住宅又は土地を取得した場合の税率は3.0％、平成18年４月１日から平成20年３月31日までに住宅以外の家屋を取得した場合の税率は3.5％とされています。また平成21年３月31日までに宅地及び宅地比準土地を取得した場合は、取得した不動産の価格の２分の１に課税標準は軽減されます。なお、投資法人の規約に資産運用の方針として「特定不動産の割合」を100分の75以上とする旨の記載があることとその他の要件を満たす投資法人が、平成19年３月31日までに規約に従い特定資産のう
ち一定の不動産を取得した場合には、当該不動産の取得に係る不動産取得税の課税標準が特例により３分の１に軽減されます。

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５【運用状況】(1）【投資状況】
本投資法人の第１期末における投資状況の概要は以下の通りです。
資産の種類

第１期
（平成18年６月30日現在）

地域
(注１)

用途

保有総額
（百万円）(注２)対総資産比率（％）(注３)

都心主要７区

24,93147.8

都心部

16,052

30.8

首都圏

4,284

8.2

政令指定都市 等

5,028

9.6

信託不動産合計

50,29696.5

預金・その他の資産

1,812

3.5

資産総額

52,109

100.0

信託不動産

賃貸住宅

（注１）「都心主要７区」とは、東京都港区、千代田区、渋谷区、新宿区、目黒区、世田谷区、品川区を、「都心部」とは、都心主要７区を除く東京23区を、「首都圏」とは、東京23区を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県を、「政令指定都市等」とは、首都圏に存する都市を除く政令指定都市及びこれに準ずる都市を表します。
（注２）保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっており、百万円未満を切り捨てています。
（注３）対総資産比率については、小数点第２位以下を四捨五入しています。

第１期（平成18年６月30日現在）
金額（百万円）

対総資産比率（％）

負債総額（注４）

26,69651.2

純資産総額（注４）25,41248.8

資産総額（注４）

52,109100.0（注４）負債総額、純資産総額、資産総額は、決算日時点の貸借対照表計上額を記載しています。

(2）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
該当事項はありません。
③【その他投資資産の主要なもの】
本投資法人が平成18年６月30日現在保有する信託受益権の信託財産である不動産（以下「信託不動産」といいます。）の概要は以下のとおりです。下記信託不動産は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途が賃貸住宅である建物及びその敷地です。

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（イ）信託不動産の概要及び価格と投資比率
地域
(注１)

都心主要
７区

都心部

首都圏

政令指定
都市等

物件
番号
(注２)

物件名称

取得価格
(百万円)
(注３)

期末帳簿価格
(百万円)

期末評価額
（百万円）
(注４)

投資
比率
(注５)

P-1

アルティスコート赤坂桧町

4,930

4,990

4,970

10.0％

P-2

アルティス島津山

2,860

2,897

2,850

5.8％

P-3

アルティス中目黒

1,730

1,756

1,770

3.5％

P-4

アパートメンツ弦巻

1,229

1,251

1,279

2.5％

P-5

クレストコート麻布十番

1,987

2,021

2,098

4.0％

P-6

アルティス渋谷代官山

1,690

1,719

1,720

3.4％

P-7

アルティス池尻大橋

1,230

1,259

1,280

2.5％

P-8

スペーシア新宿

3,120

3,185

3,150

6.3％

P-9

アルティス下落合

1,450

1,484

1,500

2.9％

P-10

スペーシア九段下

2,270

2,319

2,366

4.6％

P-11

チェスターハウス九段下

865

886

873

1.8％

P-12

アルティス幡ヶ谷

1,130

1,158

1,130

2.3％

C-1

アルティス三越前

1,920

1,952

1,980

3.9％

C-2

アルティス蒲田

2,640

2,694

2,740

5.4％

C-3

アルティス池袋

1,520

1,552

1,540

3.1％

C-4

アルティス京橋

1,050

1,073

1,020

2.1％

C-5

アルティス本郷

1,680

1,712

1,740

3.4％

C-6

アルティス浅草橋

1,060

1,089

1,110

2.2％

C-7

メゾンエクレーレ江古田

953

1,005

952

1.9％

C-8

アルティス上野御徒町

3,160

3,252

3,190

6.4％

C-9

アルティス文京本郷

1,623

1,719

1,640

3.3％

◆S-1

日吉台学生ハイツ

3,420

3,498

3,641

7.0％

S-2

チェスターハウス川口

770

786

763

1.6％

R-1

ピアレージュＦ

610

629

646

1.2％

R-2

ロイヤル西本町R-3

イトーピア京都学生会館

R-4
R-5
R-6

オ・ドミール南郷街

560

579

594

1.1％

1,671

1,718

1,719

3.4％

ジェイド博多

602

621

623

1.2％

マインズ博多駅東

602

621

605

1.2％

合計

827

858

832

1.7％

49,16250,29650,323100.0％（注１）「都心主要７区」とは、東京都港区、千代田区、渋谷区、新宿区、目黒区、世田谷区、品川区を、「都心部」とは、都心主要７区を除く東京23区を、「首都圏」とは、東京23区を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県を、「政令指定都市等」とは、首都圏に存する都市を除く政令指定都市及びこれに準ずる都市を表します。
（注２）◆印は、運営型賃貸住宅に該当することを示します。
（注３）「取得価格」は、受益権譲渡契約書に記載された各信託受益権の売買代金を記載しており、公租公課及び取得に要した費用は含まれておらず、百万円未満を切り捨てています。
（注４）「期末評価額」欄には、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」に基づき、平成18年６月30日を価格時点とする不動産鑑定士による調査価格を記載しており、百万円未満を切り捨てています。
（注５）「投資比率」は、全不動産等の取得価格の合計に対する当該不動産等の取得価格の比率をいい、小数点第２位以下を四捨五入しています。

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（ロ）個別信託不動産の概要
本投資法人が平成18年６月30日現在保有する信託不動産に関する概要は、以下のとおりです。
(a）「地域」の欄における、「都心主要７区」とは、東京都港区、千代田区、渋谷区、新宿区、目黒区、世田谷区、品川区を、「都心部」とは、都心主要７区を除く東京23区を、「首都圏」とは、東京23区を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県を、「政令指定都市等」とは、首都圏に存する都市を除く政令指定都市及びこれに準ずる都市を表します。
(b）「所有形態」欄は、信託不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(c）「敷地面積」欄は、登記簿上表示されている地積を記載しています。
(d）「延床面積」欄は、登記簿上表示されている一棟の建物全体の延床面積を記載しています。
(e）「構造・階数」欄は、登記簿上の表示に基づき、以下の略称により記載しています。
RC：鉄筋コンクリート造、SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造
F：地上階数、B：地下階数（例）5F/B1：地上５階建て地下１階付(f）「建築時期」欄は、登記簿上表示されている新築時点を、以下の略称により記載しています。
H：平成、S：昭和 （例）H15/5：平成15年５月(g）「賃貸可能戸数」欄は、個々の信託不動産について本投資法人の取得部分における賃貸が可能な戸数を記載しています。
(h）「賃貸可能面積」欄は、個々の信託不動産について本投資法人の取得部分における賃貸が可能な面積を記載しています。
(i）「取得価格」の「価格」欄は、受益権譲渡契約書に記載された各信託受益権の売買代金を記載しており、公租公課及び取得に要した費用は含まれておらず、百万円未満を切り捨てています。
(j）「取得価格」の「比率」欄は、信託不動産等の取得価格の合計に対する各信託不動産等の取得価格の比率をいい、小数点第２位以下を四捨五入しています。
(k）「期末評価額」の欄は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」に基づき、平成18年６月30日を価格時点とする不動産鑑定士による調査価格を記載しており、百万円未満を切り捨てています。
(l）「ＰＭＬ」の欄は、株式会社損保ジャパン・リスクマネジメント作成の地震ＰＭＬ評価
報告書に基づき記載しています。ＰＭＬとは地震による予想最大損失率を意味し、個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。ＰＭＬについての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（再現期間475年、50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率（％）で示したものをいいます。以下同じです。
ただし、予想損失額は、地震動による建物（構造部材・非構造部材・建築設備）の直接損失のみに関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。なお、地震ＰＭＬ評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、その内容の正確性を保証するものではありません。

－ 73 －(73) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

地
域

都
心
主
要
７
区

物件
番号

物件名

所有形態
(注１)

所在地
(住居表示)

上：土地
下：建物

延床面積
（㎡）

1,194.39

6,151.48

RC
14F/B1

H16/12111

4,602.70

4,930

10.0％

4,970

6.79％

H16/12115

3,474.30

2,860

5.8％

2,850

8.64％

構造
階数

建築
時期

比率

期末
評価額
ＰＭＬ
（百万円）

東京都港区赤坂七丁目
11番12号

P-2

アルティス
島津山

東京都品川区東五反田
一丁目２番42号

所有権993.274,221.40

RC
13F/B1

P-3

アルティス
中目黒

東京都目黒区中目黒三丁目３番１号

所有権

392.96

1,901.70

RC
11F

H17/2

88

1,694.18

1,730

3.5％

1,770

6.69％

P-4

アパートメンツ弦巻

東京都世田谷区弦巻二丁目10番９号

所有権

1,164.10

1,869.77

RC
5F/B1

H14/3

28

1,769.67

1,229

2.5％

1,279

8.09％

P-5

クレストコート
麻布十番

東京都港区麻布十番二丁目12番12号

所有権417.672,564.94

SRC
12F/B1

H11/1144

1,986.76

1,987

4.0％

2,098

9.79％

P-6

アルティス
渋谷代官山

東京都渋谷区東一丁目
27番２号

所有権

327.591,810.64

RC
9F

H17/5

50

1,654.29

1,690

3.4％

1,720

7.65％

P-7

アルティス
池尻大橋

東京都世田谷区池尻三丁目24番20号

所有権318.16

1,609.47

RC
15F

H17/8

42

1,423.38

1,230

2.5％

1,280

14.67％

P-8

スペーシア
新宿

東京都新宿区新宿一丁目33番10号

所有権

492.994,171.21

SRC
14F/B1

H15/2

92

3,268.45

3,120

6.3％

3,150

5.84％

P-9

アルティス
下落合

東京都新宿区中落合二丁目７番10号

所有権

1,253.12

2,726.15

RC
5F

H17/3

44

2,430.20

1,450

2.9％

1,500

5.09％

P-10

スペーシア
九段下

東京都千代田区神田神保町二丁目23番地

所有権

464.793,262.68

SRC
13F/B1

H16/3

862,845.89

2,270

4.6％

2,366

10.16％

P-11

チェスターハウス
九段下

東京都千代田区飯田橋
二丁目12番７号

所有権
区分所有権
(注２)

227.56

1,175.56

RC
9F

H16/2

23

1,011.10

865

1.8％

873

16.27％

P-12

アルティス
幡ヶ谷

東京都渋谷区本町六丁目35番４号

所有権

394.301,214.68

RC
8F

H18/2

35

1,129.72

1,130

2.3％

1,130

7.17％

758

27,290.64

24,491

49.8％

24,986

－

C-1

アルティス
三越前

東京都中央区日本橋本町三丁目６番７号

2,829.06

SRC
15F

H17/2

105

2,552.07

1,920

3.9％

1,980

8.85％

C-2

アルティス
蒲田

東京都大田区蒲田五丁目21番５号

所有権

748.93

5,637.66

RC
15F

H17/3

166

4,110.54

2,640

5.4％

2,740

19.91％

C-3

アルティス
池袋

東京都豊島区池袋二丁目24番20号

所有権

1,349.45

2,818.90

RC
5F

H17/3

60

2,207.63

1,520

3.1％

1,540

6.16％

C-4

アルティス
京橋

東京都中央区八丁堀三丁目11番14号

所有権249.74

1,738.61

RC
12F

H17/8

44

1,473.48

1,050

2.1％

1,020

10.60％

C-5

アルティス
本郷

東京都文京区本郷一丁目24番４号

所有権

462.902,444.42

RC
12F

H17/7

65

2,165.35

1,680

3.4％

1,740

4.50％

C-6

アルティス
浅草橋

東京都台東区蔵前一丁
目５番５号

所有権

273.042,193.73

RC
12F

H17/8

47

1,816.14

1,060

2.2％

1,110

11.41％

C-7

メゾンエクレーレ
江古田

東京都練馬区旭丘二丁目25番10号

所有権

1,317.82

1,656.31

RC
4F

H5/3

93

1,591.71

953

1.9％

952

2.16％

C-8

アルティス
上野御徒町

東京都台東区台東四丁
目７番２号

所有権

693.31

4,246.99

SRC
15F

H18/2

127

4,009.27

3,160

6.4％

3,190

5.00％

C-9

アルティス
文京本郷

東京都文京区本郷三丁目17番６号

所有権

340.61

2,198.60

RC
14F

H18/1

所有権

所有権

339.10

◆S-1

日吉台学生
ハイツ

神奈川県横浜市港北区
箕輪町一丁目１番

所有権

S-2

チェスターハウス川口

埼玉県川口市飯塚二丁目８番16号

所有権

R-1

ピアレージュＦ

大阪府大阪市西区立売
堀一丁目９番36号

所有権
区分所有権
(注２)

R-2

ロイヤル
西本町

大阪府大阪市西区西本町二丁目１番14号

R-3

70

1,960.40

1,623

3.3％

1,640

5.94％

777

21,886.59

15,60731.7％

15,912－

4,706.63

15,245.05
(注３)

RC
9F/B1

S44/3

920

8,552.00

3,420

7.0％

3,641

19.60％

1,205.20

2,395.31

SRC
11F

H3/3

39

2,023.11

770

1.6％

763

13.03％

959

10,575.11

4,190

8.5％

4,404

－

278.701,633.28

RC
11F

H14/7

50

1,253.80

610

1.2％

646

12.15％

所有権

277.15

1,572.18

RC
11F

H14/6

50

1,195.10

560

1.1％

594

12.25％

イトーピア
京都学生会館

京都府京都市上京区新町室町の間今出川上る
畠山町200番地１他

所有権

2,162.00

4,204.76

RC
7F

H11/2

154

3,714.11

1,671

3.4％

1,719

18.57％

R-4

ジェイド
博多

福岡県福岡市博多区博多駅南二丁目３番13号

所有権351.25

1,778.28

SRC
13F

H14/9

60

1,699.35

602

1.2％

623

0.21％

R-5

マインズ
博多駅東

福岡県福岡市博多区東光一丁目６番16号

所有権454.781,815.92

RC
10F

H14/2

54

1,749.42

602

1.2％

605

0.11％

R-6

オ・ドミール
南郷街

北海道札幌市白石区南郷通二丁目北２番１号

所有権3,033.37

6,010.50

SRC
10F/B1

S61/1268

4,535.26

827

1.7％

832

6.21％

436

14,147.04

4,872

9.9％

5,020

－

2,930

73,899.38

49,162100.0％

50,323

9.18％

小計

政
令
指
定
都
市
等

価格
(百万円)

アルティスコート
赤坂桧町

小計

首
都
圏

賃貸可
能面積
（㎡）

P-1

小計

都
心
部

賃貸可
能戸数
（戸）

取得価格

敷地
面積
（㎡）

小計
合計

（注１）所有形態については、土地、建物とも「所有権」の場合は１行に省略しています。
（注２）区分所有物件については、それぞれの建物にかかる区分所有権のすべてが信託不動産に含まれています。
（注３）本投資法人による取得前に前所有者が実施した建築基準法上の瑕疵を治癒するための是正工事に伴い、延床面積が是正工事前（15,801.61㎡）に比べ556.56㎡減少しております。

－ 74 －(74) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

（ハ）個別信託不動産の収益状況
当期における各信託不動産の収益状況は以下のとおりです。収益状況に関する数値は、以下に従い算出されています。
・

金額は千円未満を切り捨てています。したがって、記載されている金額を合算しても合計値は必ずしも一致しません。

・「期末稼働率」は、平成18年６月30日現在における個々の信託不動産における賃貸可能
面積に対する賃貸面積の割合を記載しており、小数点第２位以下を四捨五入しています。

・「賃貸料収入」は、賃料（住宅のほか、店舗、事務所、倉庫の賃料も含みます。）、共
益費、駐車場使用料等が含まれています。

・「その他収入」は、礼金収入、敷金償却額、更新時手数料収入、水道光熱費収入、自動販売機収入、鍵交換収入等が含まれています。

・「公租公課」に含まれる固定資産税、都市計画税及び償却資産税の納付義務は原則として毎年１月１日時点における所有者に課されます。取得時における前所有者との未経過
固定資産税等相当額の精算額は付随費用の一部として不動産等の取得原価に算入されており、賃貸事業費用としては計上されていません。

・「その他費用」には、信託報酬、町内会費等が含まれています。
（単位：千円）

物件番号

P-1

物件名称

アルティスコート
赤坂桧町

運用期間

自
至

運用日数

P-2

P-3

P-4

P-5

アルティス島津山

アルティス中目黒

アパートメンツ
弦巻

クレストコート
麻布十番

平成17年11月22日
平成18年６月30日

平成17年11月22日
平成18年６月30日

平成17年11月22日
平成18年６月30日

平成17年11月22日
平成18年６月30日

平成17年11月22日
平成18年６月30日

221日

221日

221日

221日

221日

期末稼働率

93.8％

95.5％

100.0％

92.9％

96.5％

(A)賃貸事業収入 小計

178,586

110,435

59,79649,82070,910170,289

107,265

59,74347,871

68,915

賃貸料収入

8,297

3,170

53

1,949

1,995

(B)賃貸事業費用 小計

その他収入26,447

13,412

2,392

7,240

11,533

管理業務委託費

15,990

8,727

597

4,031

6,439

賃貸募集経費

4,700

383

0

607

1,700

公租公課

922

855

675

792

1,341

水道光熱費

1,254

1,150

0

440

624

496

343

220

134

197

2,253

497

59

736

665

損害保険料
修繕費
その他費用
(C)NOI＝(A)－(B)(D)資本的支出

829

1,455

838

498

565

152,139

97,02357,40342,57959,376

0

0

0

1,316

0

152,139

97,02357,403

41,26359,376(F)減価償却費

51,68439,39923,9007,421

10,956(G)賃貸事業損益＝(C)－(F)100,455

57,62433,50335,15848,420(E)NCF＝(C)－(D)－ 75 －(75) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

物件番号

P-6

P-7

P-8

P-9

P-10

物件名称

アルティス
渋谷代官山

アルティス
池尻大橋

スペーシア新宿

アルティス下落合

スペーシア九段下

平成17年11月25日
平成18年６月30日

平成17年11月25日
平成18年６月30日

平成17年11月22日
平成18年６月30日

平成17年11月25日
平成18年６月30日

平成17年11月25日
平成18年６月30日

218日

218日

221日

218日

218日

運用期間

自
至

運用日数
期末稼働率

94.8％

97.2％

88.0％

93.5％

98.7％

(A)賃貸事業収入 小計

61,71049,315

115,190

57,37090,11460,352

48,163

109,11455,391

87,252

賃貸料収入

1,358

1,151

6,076

1,978

2,862

(B)賃貸事業費用 小計

その他収入

7,071

7,328

16,972

9,459

9,921

管理業務委託費

5,090

3,788

10,519

5,593

6,146

0

0

1,387

1,205

469

公租公課

248

385

804

299

569

水道光熱費

464

409

1,071

578

1,092

賃貸募集経費

損害保険料

131

170

310

197

293

修繕費

468

1,163

2,320

784

215

その他費用
(C)NOI＝(A)－(B)

668

1,411

558

800

1,134

54,63841,987

98,217

47,91180,193(D)資本的支出(E)NCF＝(C)－(D)

0

0

1,648

0

0

54,63841,98796,56947,91180,193(F)減価償却費

8,643

9,428

22,102

10,781

17,112(G)賃貸事業損益＝(C)－(F)45,99432,55876,11537,12963,080

物件番号

P-11

P-12

C-1

C-2

C-3

物件名称

チェスターハウス
九段下

アルティス幡ヶ谷

アルティス三越前

アルティス蒲田アルティス池袋

平成17年11月25日
平成18年６月30日

平成18年４月14日
平成18年６月30日

平成17年11月22日
平成18年６月30日

平成17年11月22日
平成18年６月30日

平成17年11月25日
平成18年６月30日

218日

78日

221日

221日

218日

運用期間

自
至

運用日数
期末稼働率

96.3％

100.0％

100.0％

98.8％

100.0％(A)賃貸事業収入 小計

29,776

13,96877,518118,279

56,20028,176

13,96877,069115,630

56,200

賃貸料収入

1,600

0

448

2,649

0

(B)賃貸事業費用 小計

その他収入

7,769

1,275

6,181

15,814

3,422

管理業務委託費

5,486

997

2,954

10,594

1,485

賃貸募集経費

562

0

0

0

0

公租公課

193

0

704

1,305

571

水道光熱費

241

82

852

1,197

511

損害保険料

113

24

253

405

180

修繕費

526

0

432

561

170

その他費用
(C)NOI＝(A)－(B)(D)資本的支出(E)NCF＝(C)－(D)

645

170

985

1,749

502

22,007

12,693

71,336

102,465

52,777

0

0

0

0

0

22,007

12,693

71,336

102,465

52,777(F)減価償却費

6,555

2,177

24,72634,6529,814(G)賃貸事業損益＝(C)－(F)15,451

10,516

46,61067,81342,963－ 76 －(76) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

物件番号

C-4

物件名称
運用期間

自
至

運用日数

C-5

C-6

C-7

C-8
アルティス
上野御徒町

アルティス京橋アルティス本郷アルティス浅草橋

メゾンエクレーレ
江古田

平成17年11月25日
平成18年６月30日

平成17年11月25日
平成18年６月30日

平成17年11月25日
平成18年６月30日

平成17年11月22日
平成18年６月30日

平成18年３月20日
平成18年６月30日

218日

218日

218日

221日

103日

期末稼働率

100.0％

100.0％

97.8％

98.9％

100.0％(A)賃貸事業収入 小計

36,84851,42846,636

46,956

9,792

36,84851,38044,22442,535

9,792

賃貸料収入

0

48

2,411

4,421

0

(B)賃貸事業費用 小計

その他収入

4,438

3,271

6,818

13,958

1,791

管理業務委託費

3,063

1,530

3,987

6,120

1,117

0

0

803

1,413

0

公租公課

171

526

288

685

0

水道光熱費

429

530

516

422

192

損害保険料

134

182

169

120

129

0

23

388

2,473

60

賃貸募集経費

修繕費
その他費用(C)NOI＝(A)－(B)

639

477

663

2,723

291

32,41048,15739,81732,9988,001(D)資本的支出(E)NCF＝(C)－(D)

0

0

0

36,878032,41048,15739,817△3,8808,001(F)減価償却費

7,321

9,841

9,400

5,815

12,132(G)賃貸事業損益＝(C)－(F)25,08938,31630,417

27,182△4,130

物件番号

C-9

◆S-1

S-2

R-1

R-2

物件名称

アルティス
文京本郷

日吉台学生ハイツ

チェスターハウス川口

ピアレージュＦ

ロイヤル西本町

平成18年３月１日
平成18年６月30日

平成18年３月30日
平成18年６月30日

平成17年11月25日
平成18年６月30日

平成17年11月25日
平成18年６月30日

平成17年11月25日
平成18年６月30日

122日

93日

218日

218日

218日

運用期間

自
至

運用日数
期末稼働率

64.7％

100.0％

100.0％

94.0％

98.0％

(A)賃貸事業収入 小計

15,78788,96937,122

29,686

27,072

13,85688,96935,31528,171

24,784

賃貸料収入

1,931

0

1,807

1,515

2,288

(B)賃貸事業費用 小計

その他収入

4,210

5,277

8,012

5,955

5,577

管理業務委託費

2,567

3,681

4,074

2,344

2,339

賃貸募集経費

1,075

0

503

1,018

1,027

公租公課

0

0

930

730

593

水道光熱費

203

0

406

619

290

損害保険料

95

397

136

114

109

修繕費

0

882

1,079

525

582

その他費用
(C)NOI＝(A)－(B)(D)資本的支出

267

316

880

602

633

11,577

83,692

29,10923,731

21,495

0

8,863

0

0

0

(E)NCF＝(C)－(D)11,57774,828

29,10923,731

21,495(F)減価償却費

5,610

25,202

6,395

6,694

6,414

(G)賃貸事業損益＝(C)－(F)5,966

58,48922,714

17,03615,081－ 77 －(77) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

物件番号

R-3

R-4

R-5

R-6

物件名称

イトーピア
京都学生会館

ジェイド博多マインズ博多駅東

オ・ドミール南郷街

平成17年11月25日
平成18年６月30日

平成17年11月22日
平成18年６月30日

平成17年11月22日
平成18年６月30日

平成17年11月22日
平成18年６月30日

218日

221日

221日

221日

運用期間

自
至

運用日数

合計

期末稼働率

100.0％

92.0％

88.7％

100.0％

96.5％(A)賃貸事業収入 小計

82,11029,80028,59445,561

1,715,363

82,11028,04225,81645,561

1,662,817

賃貸料収入

0

1,757

2,777

0

52,545(B)賃貸事業費用 小計

その他収入13,747

5,839

6,731

4,075

235,945

管理業務委託費

10,269

2,452

2,408

671

135,070

0

109

199

0

17,168

賃貸募集経費
公租公課

2,286

770

606

1,851

19,111

水道光熱費

250

1,006

1,023

0

15,864

損害保険料

301

117

113

211

5,806

修繕費

126

685

1,617

823

20,119

その他費用(C)NOI＝(A)－(B)

513

698

762

518

22,80468,36323,961

21,863

41,485

1,479,417(D)資本的支出

3,476

0

0

12,14864,331(E)NCF＝(C)－(D)64,88623,961

21,86329,336

1,415,085(F)減価償却費

15,780

6,732

6,530

9,935

413,163(G)賃貸事業損益＝(C)－(F)52,582

17,22915,332

31,5491,066,254－ 78 －(78) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

（ニ）各信託不動産の当期末帳簿価格の内訳
平成18年６月30日現在における各信託不動産の帳簿価格の内訳は下表のとおりです。
下表については以下の方針に従い記載しています。
・「取得価格」欄には、受益権譲渡契約書に記載された各信託受益権の売買代金を記載しており、公租公課及び取得に要した費用は含まれておらず、千円未満を切り捨てています。

・「デューデリジェンス関連費用」欄には、不動産鑑定評価報告書取得費用、エンジニア
リング・レポート取得費用、地震ＰＭＬ評価報告書取得費用、弁護士費用等を記載しており、千円未満を切り捨てています。

・「運用会社報酬」欄には、本投資法人と資産運用委託契約を締結しているＡＤインベス
トメント・マネジメント株式会社に対して支払った取得報酬額を記載しており、千円未
満を切り捨てています。

・「仲介手数料」欄には、本投資法人が各信託不動産を取得するに際して仲介会社に対して支払った仲介手数料等を記載しており、千円未満を切り捨てています。

・「公租公課」欄には、本投資法人が各信託不動産の売買に関して締結した受益権譲渡契約書に基づき売主に対して支払った未経過固定資産税等相当額の精算額を記載しており、千円未満を切り捨てています。

・「その他」欄には、主に、本投資法人が各信託不動産の取得に関連して支払った諸費用を記載しており、千円未満を切り捨てています。

・「資本的支出累計額」欄には、各信託不動産について、本投資法人が取得した日から平成18年６月30日までに計上した資本的支出の累計額を記載しており、千円未満を切り捨てています。

・「減価償却累計額」欄には、各信託不動産について、本投資法人が取得した日から平成18年６月30日までに計上した減価償却費の累計額を記載しており、千円未満を切り捨てています。

－ 79 －(79) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc（単位：千円）
物件番号

P-1

P-2

P-3

P-4

P-5

物件名称

アルティスコート
赤坂桧町

アルティス
島津山

アルティス
中目黒

アパートメンツ
弦巻

クレストコート
麻布十番(A)取得価格

4,930,000

2,860,000

1,730,000

1,229,000

1,987,000

信託土地
信託建物

3,090,000
1,840,000

1,570,000
1,290,000

880,000
850,000

741,000
488,000

1,266,000
721,000(B)建物消費税

92,00064,50042,50024,40036,050(C)税込取得価格＝(A)＋(B)5,022,000

2,924,500

1,772,500

1,253,400

2,023,050(D)デューデリジェンス関連
費用

4,107

2,913

2,155

2,035

2,344

(E)運用会社報酬

6,259

15,529

9,009

5,449

3,871

(F)仲介手数料

0

0

0

0

0

(G)公租公課

334

416

140

162

651

(H)その他

175

257

209

△1,517

149

0

0

0

1,316

0

51,68439,39923,9007,421

10,956

4,990,461

2,897,697

1,756,554

1,251,846

2,021,497(I)資本的支出累計額(J)減価償却累計額(J)当期末帳簿価格＝(C)＋(D)＋(E)＋(F)＋(G)＋(H)＋(I)－(J)

物件番号

P-6

P-7

物件名称

アルティス
渋谷代官山

アルティス
池尻大橋

P-8

P-9

P-10

スペーシア新宿

アルティス
下落合

スペーシア
九段下

(A)取得価格

1,690,000

1,230,000

3,120,000

1,450,000

2,270,000

信託土地
信託建物

1,091,000
599,000

577,000
653,000

1,665,000
1,455,000

703,000
747,000

1,143,000
1,127,000(B)建物消費税

29,95032,65072,75037,35056,350(C)税込取得価格＝(A)＋(B)1,719,950

1,262,650

3,192,750

1,487,350

2,326,350(D)デューデリジェンス関連
費用

2,540

2,563

2,814

2,494

2,254

(E)運用会社報酬

5,323

3,874

9,828

4,567

7,150

(F)仲介手数料

0

0

0

0

0

(G)公租公課

364

175

397

392

252

(H)その他

123

118

172

120

152

0

0

1,648

0

0

8,643

9,428

22,102

10,781

17,112

1,719,658

1,259,954

3,185,508

1,484,143

2,319,047(I)資本的支出累計額(J)減価償却累計額(J)当期末帳簿価格＝(C)＋(D)＋(E)＋(F)＋(G)＋(H)＋(I)－(J)

物件番号

P-11

P-12

C-1

C-2

C-3

物件名称

チェスターハウス
九段下

アルティス
幡ヶ谷

アルティス
三越前

アルティス蒲田アルティス池袋(A)取得価格

865,700

1,130,000

1,920,000

2,640,000

1,520,000

信託土地
信託建物

434,700
431,000

729,000
401,000

959,000
961,000

1,099,000
1,541,000

840,000
680,000(B)建物消費税

21,55020,05048,05077,05034,000(C)税込取得価格＝(A)＋(B)887,250

1,150,050

1,968,050

2,717,050

1,554,000(D)デューデリジェンス関連
費用

2,150

2,846

2,291

2,805

2,521

(E)運用会社報酬

4,788

2,726

3,559

6,048

8,316

(F)仲介手数料

0

0

0

0

0

(G)公租公課

79

1,703

352

514

409

(H)その他

380

2,754

124

132

127

0

0

0

0

0

6,555

2,177

24,72634,6529,814

886,030

1,158,736

1,952,140

2,694,167

1,552,032(I)資本的支出累計額(J)減価償却累計額(J)当期末帳簿価格＝(C)＋(D)＋(E)＋(F)＋(G)＋(H)＋(I)－(J)－ 80 －(80) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc（単位：千円）
物件番号
物件名称

C-4
アルティス京橋

C-5

C-6

C-7

C-8

アルティス本郷

アルティス
浅草橋

メゾンエクレーレ
江古田

アルティス
上野御徒町

(A)取得価格

1,050,000

1,680,000

1,060,000

953,900

3,160,000

信託土地
信託建物

543,000
507,000

998,000
682,000

409,000
651,000

643,900
310,000

1,480,000
1,680,000(B)建物消費税

25,35034,10032,55015,50084,000(C)税込取得価格＝(A)＋(B)

1,075,350

1,714,100

1,092,550

969,400

3,244,000(D)デューデリジェンス関連
費用

2,281

2,955

2,600

1,974

4,337

(E)運用会社報酬

9,954

3,307

5,292

3,339

3,004

(F)仲介手数料

0

0

0

0

0

(G)公租公課

254

310

204

330

3,167

(H)その他

117

△392

△181

149

3,566

0

0

0

36,878

0

7,321

9,841

9,400

5,815

12,132

1,073,989

1,712,424

1,089,112

1,005,921

3,252,893(I)資本的支出累計額(J)減価償却累計額(J)当期末帳簿価格＝(C)＋(D)＋(E)＋(F)＋(G)＋(H)＋(I)－(J)

物件番号

C-9

◆S-1

S-2

R-1

R-2

物件名称

アルティス
文京本郷

日吉台学生
ハイツ

チェスターハウス川口

ピアレージュＦ

ロイヤル西本町(A)取得価格

1,623,358

3,420,000

770,600

610,000

560,000

信託土地
信託建物

870,530
752,828

2,084,000
1,336,000

434,600
336,000

170,000
440,000

139,000
421,000(B)建物消費税

37,64166,80016,80022,00021,050(C)税込取得価格＝(A)＋(B)

1,661,000

3,486,800

787,400

632,000

581,050(D)デューデリジェンス関連
費用

3,790

3,907

2,163

1,455

2,185

(E)運用会社報酬

5,113

10,773

2,427

1,921

1,764

(F)仲介手数料

51,1350000(G)公租公課

1,585

9,941

421

367

299

(H)その他

2,667

3,649

159

118

114

0

8,863

0

0

0

5,610

25,202

6,395

6,694

6,414

1,719,680

3,498,732

786,176

629,167

579,000(I)資本的支出累計額(J)減価償却累計額(J)当期末帳簿価格＝(C)＋(D)＋(E)＋(F)＋(G)＋(H)＋(I)－(J)

物件番号

R-3

物件名称

イトーピア
京都学生会館R-4
ジェイド博多R-5

R-6

マインズ博多駅東

オ・ドミール
南郷街

合計(A)取得価格

1,671,000

602,000

602,100

827,700

49,162,358

信託土地
信託建物

687,000
984,000

160,000
442,000

173,100
429,000

366,700
461,000

25,946,530
23,215,828(B)建物消費税

49,20022,10021,45023,0501,160,791(C)税込取得価格＝(A)＋(B)1,720,200

624,100

623,550

850,750

50,323,150(D)デューデリジェンス関連
費用

2,111

1,941

1,782

2,033

74,359(E)運用会社報酬

5,263

1,896

1,896

2,607

154,861

0

0

0

0

51,135(G)公租公課

1,062

404

327

928

25,952(H)その他

1,923

241

123

301

16,041(I)資本的支出累計額

3,476

0

0

12,14864,331(J)減価償却累計額

15,780

6,732

6,530

9,935

413,163

1,718,257

621,852

621,149

858,832

50,296,669(F)仲介手数料(J)当期末帳簿価格＝(C)＋(D)＋(E)＋(F)＋(G)＋(H)＋(I)－(J)－ 81 －(81) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

（ホ）運用資産の資本的支出
ａ．資本的支出の予定
本書の日付現在保有する信託不動産において、現在計画している改修工事等に伴う資本的支出のうち主なものは以下の通りです。なお、資本的支出の予定金額のうち、工事の内容等に従い会計上の費用に区分される結果となるものが発生する場合があります。
工事予定金額（百万円）（注）
不動産等の名称（所在）

目的

予定期間

当期
支払額

総額

既支払
総額

日吉台学生ハイツ（神奈川県横浜市港北区）

外壁補修工事等

自 平成18年８月
至 平成18年９月

28

0

0

オ・ドミール南郷街（北海道札幌市白石区）

居室改修工事等

自 平成18年８月
至 平成18年12月

7

0

0

35

0

0

合計
（注) 百万円未満を切り捨てています。

ｂ．当期中に行った資本的支出
保有不動産等において、当期中に本投資法人が実施した資本的支出に該当する工事は以下の通りです。当期中の資本的支出はポートフォリオ全体で55百万円であり、当期中の修繕費20百万円とあわせ、合計75百万円の工事を実施しています。
不動産等の名称
（所在）

目的

支出金額
（百万円）
(注)

実施期間

メゾンエクレーレ江古田（東京都練馬区）

外壁塗装、防水工事等

自 平成18年１月
至 平成18年６月

36

スペーシア新宿（東京都新宿区）

駐車場車路補修工事等

自 平成18年３月
至 平成18年６月

1

アパートメンツ弦巻（東京都世田谷区）

防犯カメラ設置工事等

自 平成18年６月
至 平成18年６月

1

イトーピア京都学生会館（京都府京都市上京区）

立体駐車設備補修工事等

自 平成18年４月
至 平成18年４月

3

オ・ドミール南郷街（北海道札幌市白石区）

居室改修工事等

自 平成17年12月
至 平成18年６月

12

合計

55

（注) 百万円未満を切り捨てています。

ｃ．修繕積立金本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、将来の中長期的な大規模修繕工事等の資金支払に充当することを目的として、修繕積立金を第１期中のキャッシュ・
フローの中から以下の通り積み立てています。
（単位：百万円）
当期
自 平成17年９月12日
至 平成18年６月30日

営業期間
前期末積立金残高

－

当期積立額

73

当期積立金取崩額

－

次期繰越額

73

－ 82 －(82) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

（ヘ）不動産鑑定評価の概要
本投資法人が平成18年６月30日現在保有する信託不動産における不動産鑑定評価の概要は以下の通りです。
前回調査(注１)

物件
番号

物件名称

期末
鑑定 帳簿
会社 価格
(注３) (百万円)

鑑定評価額(百万円)

期末調査(注２)

収益還元法

計

土地

建物

直接
還元
価格
(百万
円)

原価法

鑑定評価額(百万円)

直接
ＤＣＦ
還元
割引
価格
率
利回
(百万
り
(％)
円)
(％)

最終
還元
利回
り
(％)

積算
価格
(百万
円)

計

土地

4,970

収益還元法

原価法

建物

直接
還元
価格
(百万
円)

直接
ＤＣＦ
還元
割引
価格
率
利回
(百万
り
(％)
円)
(％)

最終
還元
利回
り
(％)

積算
価格
(百万
円)

3,380

1,590

5,020

4.7

4,920

4.5

4.9

4,780

P-1

アルティスコート
赤坂桧町

①

4,990

4,930

3,090

1,840

5,020

4.8

4,840

4.7

5.1

3,510

P-2

アルティス島津山

①

2,897

2,860

1,570

1,290

2,910

5.1

2,800

5.0

5.4

2,020

2,850

1,700

1,150

2,880

5.1

2,820

4.9

5.3

2,600

P-3

アルティス中目黒

①

1,756

1,740

885

855

1,780

4.9

1,700

4.7

5.1

948

1,770

975

795

1,810

4.8

1,720

4.6

5.0

1,250

P-4

アパートメンツ弦
巻

②

1,251

1,229

740

488

1,289

5.3

1,229

5.0

5.8

998

1,279

802

476

1,342

5.1

1,279

4.8

5.6

976

P-5

クレストコート
麻布十番

②

2,021

1,987

1,266

721

2,101

4.7

1,987

4.4

5.2

1,174

2,098

1,407

691

2,228

4.5

2,098

4.2

5.0

1,245

P-6

アルティス
渋谷代官山

①

1,719

1,700

1,097

603

1,730

5.0

1,670

4.9

5.3

1,050

1,720

1,180

540

1,730

4.9

1,700

4.7

5.1

1,390

P-7

アルティス池尻大
橋

①

1,259

1,230

577

653

1,250

5.1

1,210

5.0

5.4

740

1,280

705

575

1,290

5.0

1,270

4.8

5.2

1,030

P-8

スペーシア新宿

②

3,185

3,120

1,665

1,455

3,264

4.9

3,120

4.6

5.4

1,857

3,150

1,758

1,392

3,309

4.7

3,150

4.4

5.2

1,890

P-9

アルティス下落合

①

1,484

1,450

703

747

1,470

5.2

1,420

5.1

5.5

1,160

1,500

754

746

1,500

5.1

1,490

4.9

5.3

1,370

P-10

スペーシア九段下

②

2,319

2,300

1,158

1,142

2,393

5.1

2,300

4.8

5.6

1,347

2,366

1,284

1,082

2,471

4.9

2,366

4.6

5.4

1,345

P-11

チェスターハウス
九段下

②

886

865

434

431

891

4.8

865

4.5

5.3

443

873

456

417

922

4.6

873

4.3

5.1

447

P-12

アルティス幡ヶ谷

①

1,158

1,130

729

401

1,150

4.9

1,100

4.8

5.2

756

1,130

754

376

1,140

4.9

1,110

4.7

5.1

935

C-1

アルティス三越前

①

1,952

1,940

969

971

1,960

5.1

1,910

5.0

5.5

1,360

1,980

1,050

930

1,990

5.0

1,960

4.9

5.3

1,700

C-2

アルティス蒲田

①

2,694

2,690

1,120

1,570

2,730

5.5

2,650

5.4

5.8

1,930

2,740

1,260

1,480

2,750

5.3

2,730

5.1

5.5

2,370

C-3

アルティス池袋

①

1,552

1,520

840

680

1,540

5.1

1,490

5.0

5.4

1,170

1,540

904

636

1,550

5.1

1,530

4.9

5.3

1,450

C-4

アルティス京橋

①

1,073

1,050

543

507

1,070

5.1

1,030

5.0

5.4

764

1,020

566

454

1,030

5.1

1,010

4.9

5.3

966

C-5

アルティス本郷

①

1,712

1,680

998

682

1,710

4.9

1,640

4.8

5.2

1,230

1,740

1,080

660

1,750

4.8

1,720

4.6

5.0

1,550

C-6

アルティス浅草橋

①

1,089

1,060

409

651

1,080

5.4

1,040

5.3

5.7

777

1,110

447

663

1,110

5.3

1,100

5.1

5.5

942

C-7

メゾンエクレーレ
江古田

②

1,005

953

644

309

995

5.6

953

5.3

6.1

620

952

659

292

1,002

5.4

952

5.1

5.9

625

C-8

アルティス
上野御徒町

①

3,252

3,160

1,480

1,680

3,190

5.3

3,120

4.8

5.5

1,830

3,190

1,650

1,540

3,210

5.2

3,160

5.0

5.4

2,430

C-9

アルティス文京本
郷

①

1,719

1,640

804

836

1,670

4.9

1,600

4.8

5.2

1,330

1,640

819

821

1,660

4.9

1,610

4.7

5.1

1,350

◆S-1 日吉台学生ハイツ

②

3,498

3,446

2,100

1,346

3,434

7.8

3,446

7.5

8.3

2,782

3,641

2,493

1,148

3,630

7.7

3,641

7.4

8.2

2,476

S-2

チェスターハウス
川口

②

786

770

435

335

795

5.7

770

5.4

6.2

576

763

445

317

791

5.7

763

5.4

6.2

567

R-1

ピアレージュＦ

①

629

612

171

441

619

5.8

605

5.6

6.1

469

646

196

450

650

5.4

642

5.2

5.6

563

R-2

ロイヤル西本町

①

579

560

139

421

566

5.9

553

5.7

6.2

435

594

159

434

599

5.5

589

5.3

5.7

518

R-3

イトーピア
京都学生会館

②

1,718

1,723

708

1,015

1,808

5.8

1,723

5.5

6.3

1,417

1,719

764

955

1,819

5.5

1,719

5.2

6.0

1,435

R-4

ジェイド博多

②

621

602

159

442

622

6.0

602

5.7

6.5

482

623

184

438

650

5.8

623

5.5

6.3

462

R-5

マインズ博多駅東

②

621

602

173

428

625

6.0

602

5.7

6.5

490

605

197

408

633

5.8

605

5.5

6.3

474

R-6

オ・ドミール南郷
街

②

858

827

367

460

814

6.4

827

6.1

6.9

835

832

397

434

785

6.3

832

6.0

6.8

787

－ 48,805－－ 34,503 50,323 28,429 21,894 51,254－ 49,984－－ 39,925

合計

50,296 49,379 25,976 23,403 50,479（注１）「前回調査」とは、アルティス幡ヶ谷、アルティス文京本郷については、平成18年１月12日、これらを除く27物件は平成17年９月１日
を価格時点とする不動産鑑定士による価格調査をいいます。
（注２）「期末調査」とは、平成18年６月30日を価格時点とする不動産鑑定士による価格調査をいいます。
（注３）「鑑定会社」は、それぞれ以下の通りです。
①

財団法人日本不動産研究所②

株式会社中央不動産鑑定所－ 83 －(83) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

（ト）保有資産に係る賃貸借の状況
ａ．個別不動産に関する賃貸状況の概要
平成18年６月30日現在における本投資法人の保有資産に係る信託不動産に関する賃貸状況の概要は以下の通りです。
マスター
リース種別
(注７)

月額賃料
(千円)
(注８)

敷金・
保証金等
(千円)
(注９)

93.8

パス・スルー型

21,89850,088112

95.5

パス・スルー型

14,131

25,612

88

88

100.0

賃料保証型

8,184

8,184

1

28

26

92.9

パス・スルー型

5,785

12,477

1,917.06

1

44

42

96.5

パス・スルー型

9,276

19,773

1,654.29

1,568.43

1

50

47

94.8

パス・スルー型

8,192

23,968

アルティス池尻大橋

1,423.38

1,383.37

1

42

41

97.2

パス・スルー型

6,525

7,267

P-8

スペーシア新宿

3,268.45

2,876.17

1

92

81

88.0

パス・スルー型

14,73035,086

P-9

アルティス下落合

2,430.20

2,272.31

1

44

41

93.5

パス・スルー型

7,618

15,520P-10

スペーシア九段下

2,845.89

2,809.96

1

86

85

98.7

パス・スルー型

11,89915,479

P-11

チェスターハウス九段下

1,011.10

973.70

1

23

22

96.3

パス・スルー型

4,258

10,057

P-12

アルティス幡ヶ谷

1,129.72

1,129.72

1

35

35

100.0

パス・スルー型

5,516

22,724

C-1

アルティス三越前

2,552.07

2,552.07

1

105

105

100.0

賃料保証型

10,20021,084

C-2

アルティス蒲田

4,110.54

4,062.38

1

166

164

98.8

パス・スルー型

15,41729,335

C-3

アルティス池袋

2,207.63

2,207.63

1

60

60

100.0

賃料保証型

7,439

－

C-4

アルティス京橋

1,473.48

1,473.48

1

44

44

100.0

賃料保証型

5,400

5,400

C-5

アルティス本郷2,165.35

2,165.35

1

65

65

100.0

賃料保証型

8,243

－

C-6

アルティス浅草橋

1,816.14

1,775.60

1

47

46

97.8

パス・スルー型

6,124

12,768

C-7

メゾンエクレーレ江古田

1,591.71

1,574.64

1

93

92

98.9

パス・スルー型

5,955

10,579C-8

アルティス上野御徒町

4,009.27

4,009.27

1

127

127

100.0

賃料保証型
(注10)

15,87845,160

C-9

アルティス文京本郷1,960.40

1,269.20

1

70

54

64.7

パス・スルー型
(注11)

5,540

2,556

◆S-1

日吉台学生ハイツ

8,552.00

8,552.00

1

920

920

100.0

賃料保証型

28,892－

S-2

チェスターハウス川口

2,023.11

2,023.11

1

39

39

100.0

パス・スルー型

4,578

10,602

R-1

ピアレージュＦ

1,253.80

1,178.50

1

50

47

94.0

パス・スルー型

3,610

4,770

R-2

ロイヤル西本町

1,195.10

1,171.03

1

50

49

98.0

パス・スルー型

3,523

5,000

R-3

イトーピア京都学生会館

3,714.11

3,714.11

1

154

154

100.0

賃料保証型

9,933

15,400

R-4

ジェイド博多1,699.35

1,562.89

1

60

55

92.0

パス・スルー型

3,375

1,919

R-5

マインズ博多駅東

1,749.42

1,551.98

1

54

48

88.7

パス・スルー型

3,107

3,572

R-6

オ・ドミール南郷街

4,535.26

4,535.26

1

68

68

100.0

賃料保証型

5,529

－

73,899.38 71,282.94

29

2,930

2,864

96.5

260,764

414,383

物件名称

賃貸可能
面積(㎡)
(注１)

賃貸面積 テナント 賃貸可能 賃貸戸数(㎡)の総数 戸数(戸)
(戸)
(注２)
(注３)
(注４)
(注５)

P-1

アルティスコート赤坂桧町

4,602.70

4,318.57

1

111

107

P-2

アルティス島津山

3,474.30

3,316.71

1

115

P-3

アルティス中目黒

1,694.18

1,694.18

1

P-4

アパートメンツ弦巻

1,769.67

1,644.26

P-5

クレストコート麻布十番

1,986.76

P-6

アルティス渋谷代官山

P-7

物件
番号

合計

稼働率
(％)
(注６)

（注１）「賃貸可能面積」欄には、個々の信託不動産について本投資法人の取得部分における賃貸が可能な面積を記載しています。
（注２）「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち賃貸が行われている面積を意味し、原則として賃貸借契約書に表示されている賃貸面積を記載しています。但し、賃貸借契約書の記載に明白な誤謬がある場合には、投資法人が知る情報、竣工図等に基づき記載しています。
（注３）「テナントの総数」欄には、１テナントが複数の貸室を賃貸している場合、同一物件については１テナントとして、複数の物件にわた－ 84 －(84) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

る場合にも同様に記載しています。また、１の賃借人が複数の転借人に転貸借（サブリース）している物件については、１テナントとして記載しています。
（注４）「賃貸可能戸数」欄には、個々の信託不動産について本投資法人の取得部分における賃貸が可能な戸数を記載しています。
（注５）「賃貸戸数」欄には、賃貸可能戸数のうちエンド・テナントに対して賃貸している戸数を記載しています。
（注６）「稼働率」欄には、個々の信託不動産における賃貸可能面積に対する賃貸面積の割合を記載しており、小数点第２位以下を四捨五入しています。マスターリース種別が、「賃料保証型」（賃料保証が付されているマスターリース契約が締結されているもの及びマスター
リース契約に賃料保証は付されていないが、マスターリース会社とマスターリース会社より一括転貸を受けている転借人との間の転貸借契約に賃料保証が付されているもの）の場合、稼働率を100％として記載しています。なお、「合計」欄には、総賃貸可能面積に対する総賃貸面積の割合を記載しています。
（注７）「マスターリース種別」欄には、エンド・テナントが支払う賃料と同額の賃料を受領する契約形態の場合は「パス・スルー型」、マス
ターリース会社が固定賃料を支払う契約形態及びマスターリース会社より一括転貸を受ける転貸借契約の転借人が固定賃料を支払う契約形態の場合は「賃料保証型」として記載しています。
（注８）「月額賃料」欄には、マスターリース種別がパス・スルー型の場合には、原則として平成18年６月30日時点においてマスターリース会
社又は信託受託者とエンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に表示された月間賃料（共益費を含みますが、月極駐車場
やトランクルーム等の付属施設の使用料は除きます。）の合計額を消費税等を含めて記載し、千円未満を切り捨てています。また、マスターリース種別が賃料保証型の場合には、月間保証賃料（共益費を含みますが、月極駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料は除きます。）を消費税等を含めて記載し、千円未満を切り捨てています。
（注９）「敷金・保証金等」欄には、マスターリース種別がパス・スルー型の場合には、原則として、平成18年６月30日現在においてマスター
リース会社又は信託受託者とエンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に基づく各賃借人との敷金・保証金等の残高の内、返還義務を負う金額（駐車場等の付属施設の敷金を含みません。）を記載し、千円未満を切り捨てています。また、マスターリース種
別が賃料保証型の場合には、平成18年６月30日現在において信託受託者とマスターリース会社との間で締結されている賃貸借契約書に基づくマスターリース会社との敷金・保証金等の残高の内、返還義務を負う金額（駐車場等の付属施設の敷金を含みません。）を記載
し、千円未満を切り捨てています。
（注10) 店舗部分についてはパス・スルー型の契約となっています。
（注11) シングル・タイプ住戸（49戸）については賃料保証型の契約となっています。

ｂ．稼働率の推移
当期における各地域の物件稼働率の推移は以下のとおりです。
地域(注１)

稼働率（％）
（注２）
平成17年
11月末

平成17年
12月末

平成18年
１月末

平成18年
２月末

平成18年
３月末

平成18年
４月末

平成18年
５月末

平成18年
６月末

都心主要７区

95.3

95.4

94.0

96.3

94.9

95.8

94.7

94.9

都心部

99.0

98.8

99.1

99.5

95.7

95.6

95.9

96.4

首都圏

94.9

94.9

94.9

94.9

99.0

99.0

99.0

100.0

政令指定都市等

98.1

98.4

98.5

97.2

95.9

95.3

96.1

96.9

全体

97.0

97.0

96.5

97.3

95.9

96.1

96.0

96.5

（注１）「都心主要7区」とは、東京都港区、千代田区、渋谷区、新宿区、目黒区、世田谷区、品川区を、「都心部」とは、都心主要７区を除く東京23区を、「首都圏」とは、東京23区を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県を、「政令指定都市等」とは、首都圏に存する都市を除く政令指定都市及びこれに準ずる都市を表します。
（注２）「稼働率」には、各地域に存する信託不動産における賃貸可能面積に対する賃貸面積の割合を記載しており、小数点第２位以下を四捨五入しています。マスターリース種別が、「賃料保証型」の場合、稼働率を100％として記載しています。

－ 85 －(85) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

（チ）主要テナントに関する情報
ａ．主要なテナントの一覧
平成18年６月30日現在における本投資法人の保有資産に係る信託不動産の主要テナントは、以下の通りです。本投資法人は、中長期的な運営管理業務の質の向上及び効率化を目指し、全ての信託不動産において伊藤忠コムネット株式会社（以下「マスターリース会社」といいます。）に対しマスターリース兼ＰＭ業務を一括委託しています。
テナントの名称

伊藤忠コムネット
株式会社

業種

賃貸面積
（㎡）
（注１）

物件名称

賃貸比率
（％）
（注２）

年間賃料
（千円）
（注３）

日吉台学生ハイツ

8,552.00

11.6

346,704

アルティスコート赤坂桧町

4,602.70

6.2

262,785

オ・ドミール南郷街

4,535.26

6.1

66,359アルティス蒲田

4,110.54

5.6

185,004

アルティス上野御徒町

4,009.27

5.4

190,543

イトーピア京都学生会館

3,714.11

5.0

119,196

アルティス島津山

3,474.30

4.7

169,572

スペーシア新宿

3,268.45

4.4

176,768

スペーシア九段下

2,845.89

3.9

142,788

アルティス三越前

2,552.07

3.5

122,407

アルティス下落合

2,430.20

3.3

91,416

アルティス池袋

2,207.63

3.0

89,274

アルティス本郷2,165.35

2.9

98,926

チェスターハウス川口

2,023.11

2.7

54,936

クレストコート麻布十番

1,986.76

2.7

111,322

アルティス文京本郷1,960.40

2.7

66,488

アルティス浅草橋

1,816.14

2.5

73,488

アパートメンツ弦巻

1,769.67

2.4

69,426

マインズ博多駅東

1,749.42

2.4

37,284

ジェイド博多1,699.35

2.3

40,500

アルティス中目黒

1,694.18

2.3

98,208

アルティス渋谷代官山

1,654.29

2.2

98,310

メゾンエクレーレ江古田

1,591.71

2.2

71,460

アルティス京橋

1,473.48

2.064,800

アルティス池尻大橋

1,423.38

1.9

78,306

ピアレージュＦ

1,253.80

1.7

43,329

ロイヤル西本町

1,195.10

1.6

42,278

アルティス幡ヶ谷

1,129.72

1.5

66,195

チェスターハウス九段下

1,011.11

1.4

51,102

主要テナントの合計

73,899.38

100.0

3,129,178

ポートフォリオ全体

73,899.38－

3,129,178

不動産
管理業（注１）「賃貸面積」欄には、各信託不動産につき、マスターリース会社と信託受託者との間で締結されている賃貸借契約書に基づき、マス
ターリース会社に賃貸している面積を記載しています。
（注２）「賃貸比率」欄には、ポートフォリオ全体の総賃貸面積に占める各信託不動産の賃貸面積の割合を記載し、小数点第２位以下を四捨五－ 86 －(86) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

入しています。
（注３）「年間賃料」欄には、各信託不動産について、各テナント又はエンド・テナントとの間で平成18年６月30日現在締結されている賃貸借契約に基づく月額賃料（共益費を含みますが、駐車場使用料等の附属施設の使用料は含みません。）を12倍した金額を記載し、千円未満を切り捨てています。

ｂ．主要なテナントへの賃貸条件
テナントの名称

伊藤忠コムネット
株式会社

業種

不動産
管理業

物件名称

契約満了日

日吉台学生ハイツ

平成23年３月31日

アルティスコート赤坂桧町

平成22年11月30日

オ・ドミール南郷街

平成22年11月30日

アルティス上野御徒町

平成23年３月31日

イトーピア京都学生会館

平成22年11月30日

スペーシア新宿平成22年11月30日

アルティス下落合

平成22年11月30日

アルティス池袋

平成22年11月30日

アルティス本郷

平成22年11月30日

チェスターハウス川口

平成22年11月30日

クレストコート麻布十番

平成22年11月30日

アルティス文京本郷

平成28年３月１日

アルティス浅草橋

平成22年11月30日

アパートメンツ弦巻

平成22年11月30日

マインズ博多駅東

平成22年11月30日

ジェイド博多平成22年11月30日

アルティス渋谷代官山

平成22年11月30日

メゾンエクレーレ江古田

平成22年11月30日

アルティス京橋

平成22年11月30日

アルティス池尻大橋

平成22年11月30日

ピアレージュＦ

平成22年11月30日

ロイヤル西本町

平成22年11月30日

アルティス幡ヶ谷

平成23年３月31日

チェスターハウス九段下

平成22年11月30日

アルティス蒲田平成22年11月30日

アルティス島津山

平成22年11月30日

スペーシア九段下

平成22年11月30日

アルティス三越前

平成22年11月30日

アルティス中目黒

平成22年11月30日

契約更改の方法

契約期間満了の３ヶ月前までに賃貸人又は賃借人が相手方に対し書面による別段の意思表示をしない場合には、同一条件により更に１年間継続され、その後も同様とする。

信託期間延長に伴い延長するものとする。

－ 87 －(87) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

ｃ．マスターリース会社、サブリース会社、ＰＭ会社の一覧
本投資法人では、一部の賃料保証型物件についてマスターリース会社よりサブリース会社に一括サブリースすると共に、各信託不動産の立地及び物件特性等に応じて、一部の物件については適切な業者にＰＭ業務を再委託しています。各信託不動産におけるサブリース会社、
ＰＭ会社は以下のとおりです。

物件
番号

物件名称

マスター
リース
会社

サブリース
会社
（注）
－

PM会社

P-1

アルティスコート赤坂桧町

P-2

アルティス島津山

P-3

アルティス中目黒P-4

アパートメンツ弦巻－

伊藤忠コムネット株式会社

P-5

クレストコート麻布十番－

伊藤忠コムネット株式会社

P-6

アルティス渋谷代官山－

株式会社長谷工ライブネット

P-7

アルティス池尻大橋－

株式会社ジョイント・アセット
マネジメントP-8

スペーシア新宿－

伊藤忠コムネット株式会社

P-9

アルティス下落合－

株式会社長谷工ライブネット

P-10

スペーシア九段下－

伊藤忠コムネット株式会社

P-11

チェスターハウス九段下－

株式会社ジョイント・アセット
マネジメント－株式会社ジェイ・エス・ビー－

三井不動産住宅リース株式会社
伊藤忠コムネット株式会社
株式会社ジェイ・エス・ビー

P-12

アルティス幡ヶ谷

C-1

アルティス三越前

C-2

アルティス蒲田C-3

アルティス池袋C-4

アルティス京橋C-5

アルティス本郷－

伊藤忠コムネット株式会社

C-6

アルティス浅草橋－

三井不動産住宅リース株式会社

C-7

メゾンエクレーレ江古田－

伊藤忠コムネット株式会社

C-8

アルティス上野御徒町

C-9

アルティス文京本郷－

伊藤忠コムネット株式会社◆S-1

日吉台学生ハイツ－

伊藤忠コムネット株式会社

S-2

チェスターハウス川口－

株式会社長谷工ライブネット

R-1

ピアレージュＦ－

伊藤忠コムネット株式会社

R-2

ロイヤル西本町－

伊藤忠コムネット株式会社

R-3

イトーピア京都学生会館

R-4

ジェイド博多R-5

マインズ博多駅東

R-6

オ・ドミール南郷街

スターツアメニティー株式会社
伊藤忠
コムネット
株式会社

－

株式会社長谷工ライブネット－

伊藤忠コムネット株式会社

株式会社クローバー・ライフ

スターツアメニティー株式会社

コープ総合リビング株式会社

株式会社エッセ

伊藤忠コムネット株式会社
スターツアメニティー株式会社

伊藤忠コムネット株式会社

スターツアメニティー株式会社

コープ総合リビング株式会社－

株式会社東急コミュニティー

－株式会社東急コミュニティー
株式会社エッセ（注）サブリース会社が存在しない場合（マスターリース会社がエンド・テナントに対し直接賃貸している場合）、サブリース会社の欄を「－」として記載しています。

－ 88 －(88) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

（リ）ポートフォリオの分散状況
当期末時点における本投資法人の投資不動産物件のａ．地域別、ｂ．築年数別、ｃ．住戸
タイプ別の分散状況は以下の通りです。
ａ．地域別分散状況
地域

取得価格
（百万円）

比率
（％）

都心主要７区

24,49149.8

都心部

15,607

31.7

首都圏

4,190

8.5

政令指定都市 等

4,872

9.9

合計

49,162100.0

ｂ．築年数別分散状況
築年数

取得価格
（百万円）

比率
（％）

１年以下

10,933

22.2

１年超５年以下

28,598

58.2

５年超10年以下

3,658

7.4

10年超

5,972

12.1

49,162100.0

合計
ｃ．住戸タイプ別分散状況
住戸タイプ

賃貸可能面積（㎡）

比率（％）

シングル・タイプ

26,008.92

35.2

コンパクト・タイプ

29,993.11

40.6

ファミリー・タイプ

7,818.91

10.6

0.00

0.0

ドミトリー・タイプ

8,552.00

11.6

その他

1,526.44

2.1

73,899.38

100.0

ラージ・タイプ合計－ 89 －(89) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

（ヌ）主要な信託不動産に関する情報
本投資法人の保有資産に係る信託不動産のうち、当期の不動産賃貸事業収入が全信託不動
産の不動産賃貸事業収入の合計額の10％以上を占める物件は、以下の通りです。
（平成18年６月30日現在）＜アルティスコート赤坂桧町＞
テナント総数1

当期における不動産賃貸事業収入

178,586千円

当期における全信託不動産の不動産賃貸事

10.4％

業収入の合計に占める割合
賃貸面積4,318.57㎡

賃貸可能面積4,602.70㎡

当期における稼働率の推移

平成17年11月末

95.4％

（注）

平成17年12月末

97.5％

平成18年１月末

94.8％

平成18年２月末

98.7％

平成18年３月末

97.4％

平成18年４月末

95.0％

平成18年５月末

94.0％

平成18年６月末

93.8％（注）賃貸可能面積に対する賃貸面積の割合を記載しており、小数点第２位以下を四捨五入しています。

－ 90 －(90) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

(3）【運用実績】①【純資産等の推移】
第１期計算期間末日における本投資法人の総資産額、純資産総額及び投資口の１口当たり純
資産額は次のとおりです。なお、総資産額、純資産総額及び投資口の１口当たり純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載しておりません。

第１期計算期間末（平成18年６月30日）

総資産額
（百万円）

純資産総額
（百万円）

１口当たり純資産額（円）

52,10925,412477,673（注）総資産額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。

（本投資証券の取引所価格の推移）

各計算期間の最高・
最低投資口価格

上場日以
降の月別
最高・最
低投資口
価格及び
売買高

期

第１期

決算年月

平成18年６月

最高（円）485,000

最低（円）415,000

月別

平成17年
11月

12月

平成18年
１月

２月

３月

４月

５月

６月

最高
（円）

466,000

483,000

464,000

477,000

468,000

485,000

474,000

457,000

最低（円）

441,000

444,000

428,000

448,000

453,000

460,000

433,000

415,000

売買高
（口）

8,511

15,310

3,443

3,510

2,384

1,701

1,366

2,333

月別

７月

８月

最高
（円）

423,000

435,000

最低（円）

398,000

397,000

売買高
（口）

1,349

1,814

（注）最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の取引値によります。

②【分配の推移】
当期（第１期）の分配金は、１口当たり14,335円であり、投資法人の課税所得から利益分配金相当額を損金として控除する法人税課税の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、当期未処分利益の概ね全額を分配することとしています。
計算期間

分配金総額
（千円）

１口当たり分配金（円）

第１期 自 平成17年９月12日
至 平成18年６月30日

762,622

14,335－ 91 －(91) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

③【自己資本利益率（収益率）の推移】
計算期間

自己資本利益率（注１）（年換算値）（注２）

第１期 自 平成17年９月12日
至 平成18年６月30日

3.0％（5.0％）（注１）当期純利益金額／｛（期首純資産額＋期末純資産額）／２｝（第１期の期首は、実質的に運用を開始した平成17年11月22日時点としております。）（注２）実質運用期間により算出した年換算値を括弧内に記載しています。

－ 92 －(92) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_060_2k_06332687_運用状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
平成17年９月８日

設立企画人（ＡＤインベストメント・マネジメント株式会社）による投信
法第69条第１項に基づく本投資法人の設立に係る届出

平成17年９月12日

投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立

平成17年９月13日

投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請

平成17年９月20日

規約の変更

平成17年10月７日

規約の変更

平成17年10月17日

内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施（登録番号 関東財務局長 第41号）

平成17年10月20日

規約の変更

平成17年11月22日

東京証券取引所に上場
資産運用の開始

２【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名

氏名

執行

佐藤 研三

役員

主要略歴
昭和45年４月

伊藤忠商事株式会社入社 調査室

昭和53年４月

同 産業プラント部

昭和63年４月

同 海外不動産部海外不動産販売チーム長代行

昭和63年８月

同 海外不動産部海外不動産第四課長

平成元年４月

同 海外建設第一部海外建設第一課長

平成２年12月

同 海外不動産開発室豪州チーム長

平成８年７月同 不動産事業開発部長代行

平成13年４月

同 建設・不動産部門長補佐

平成15年６月

伊豆大仁開発株式会社 代表取締役社長

平成17年６月

ＡＤインベストメント・マネジメント株式会社 代表取締役 （現在に至る）

平成17年９月

アドバンス・レジデンス投資法人 執行役
員 （現在に至る）－ 93 －(93) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_070_2k_06332687_詳細情報_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

所有投
資口数
（口）
－

役職名

氏名

監督

松田 秀次郎

役員

主要略歴
昭和39年６月

伊藤瑛介公認会計士事務所入所

昭和39年12月

プライス・ウォーターハウス会計事務所入

所有投
資口数
（口）
－

所
昭和44年４月

公認会計士松田秀次郎事務所開業

昭和44年６月

日本アイビーエム株式会社入社

昭和46年３月

等松青木監査法人（現監査法人トーマツ）
入所

昭和56年５月

ダウケミカル日本株式会社入社 予算管理担当部長

昭和56年７月

トリンプ・インターナショナル株式会社入社 取締役財務本部長

昭和59年11月

日本エー・エム・ピー株式会社入社 財務
本部長

平成４年12月

日本モレックス株式会社入社 北アジア地域担当フィナンシャルディレクター兼日本
モレックス株式会社財務本部長

平成11年10月

株式会社ティ・ワイ・オー 監査役 （現在に至る）

平成13年６月

株式会社花王 監査役

平成17年３月

株式会社ドリーミュージック 取締役（非常勤） （現在に至る）

平成17年９月

アドバンス・レジデンス投資法人 監督役
員 （現在に至る）

平成18年６月

曙ブレーキ工業株式会社監査役（非常勤）（現在に至る）

監督

大嶋 芳樹

役員

昭和42年10月

司法試験合格昭和45年４月

弁護士登録

昭和53年４月

赤坂総合法律事務所開設 （現在に至る）

平成17年９月

アドバンス・レジデンス投資法人監督役員－（現在に至る）（注）佐藤研三は、資産運用会社であるＡＤインベストメント・マネジメント株式会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼務しており、投信法第13条に基づき、平成17年９月８日付で金融庁長官より兼職の承認を得ています。

３【その他】(1）役員の変更
執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議をもって選任されます（投信法第96条）。ただし、法令の規定により、設立の際に選任されたものとみなされる執行役員及び監督役員はこの限りではありません（投信法第72条、規約第18条第１項ただし書）。
執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年です（規約第18条第２項）。ただし、補欠又は増員のため選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第18条第２項ただし書）。

－ 94 －(94) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_070_2k_06332687_詳細情報_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

執行役員及び監督役員の解任は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって行われます（投信法第106条）。執行役員又は監督役員の職務の遂行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず、投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決されたときは、発行済投資口の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は、当該投資主総会の日から30日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条）。
(2）規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項①

規約等の重要事項の変更
後記「第３ 管理及び運営 １ 資産管理等の概要 (5) その他 (ハ) 規約の変更に関する手続」をご参照下さい。
②

事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。

③

出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。

(3）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。

２【買戻し手続等】
本投資法人の発行する投資証券は、クローズド・エンド型であり、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第８条）。
本投資証券は、東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、証券取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。

－ 95 －(95) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_070_2k_06332687_詳細情報_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】(1）【資産の評価】（イ) 本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、後記「(4) 計算期間」記載の決算
期毎に、以下の算式にて算出します。
１口当たり純資産額＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷発行済投資口総数（ロ) 本投資法人の資産評価の方法及び基準は、次の通り投資対象資産の種類毎に定めます（規約別紙２「資産評価の方法、基準及び基準日」第１項）。
ⅰ. 不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、建物及び設備等についての減価償却額の算定方法は定額法によります。ただし、本投資法人が採用する算定方法が正当な事由により適当ではないと判断する場合でかつ投資者保護上、問題ないと合理的に判断できる場合には、他の算定方法に変更することができるものとします。
ⅱ. 不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する信託の受益権
信託財産が上記ⅰ．に掲げる資産の場合は、上記ⅰ．に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
ⅲ. 信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
信託財産の構成資産が上記ⅰ．に掲げる資産の場合は、上記ⅰ．に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
ⅳ. 不動産に関する匿名組合出資持分
匿名組合出資持分の構成資産が上記ⅰ．乃至ⅲ．に掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額により評価します。
ⅴ. 信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権信託財産である匿名組合出資持分について上記ⅳ．に従った評価を行い、金融資産については一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
ⅵ. 有価証券
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額を用います。市場価格がない場合には、合理的に算定された価額により評価します。
ⅶ. 金銭債権
取得価額から、貸倒引当金を控除した金額により評価します。ただし、当該金銭債権を債権
金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額との差額の性格
が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額により評価します。
ⅷ. 金融先物取引に関する権利及び金融デリバティブ取引に関する権利－ 96 －(96) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_080_2k_06332687_管理及び_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

①

取引所に上場している金融先物取引及びデリバティブ取引により生じる債権及び債務
当該取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。

②

取引所の相場がない非上場金融先物取引及びデリバティブ取引により生じる債権及び債務
市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額。なお、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。

ⅸ. 金銭の信託の受益権
投資運用する資産に応じて、上記ⅰ．乃至ⅷ．及び下記ⅹ．に定める当該投資資産の評価方
法に従い評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
ⅹ. その他
上記に定めがない場合は、投信法、社団法人投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評価額又は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準により付されるべき評価額をもって評価します。
（ハ) 資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記(ロ)と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします（規約別紙２「資産評価の方法、基準及び基準日」第２項）。
ⅰ. 不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等により求めた評価額。
ⅱ. 不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する信託の受益権並びに不動産に関する匿名組合
出資持分
信託財産又は匿名組合出資持分の構成資産が上記ⅰ．に掲げる資産については上記ⅰ．に従った評価を、金融資産については一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
（ニ) 本投資法人の資産評価の基準日は、原則として各決算期（毎年６月末日及び12月末日）とします。（規約別紙２「資産評価の方法、基準及び基準日」第３項）。
（ホ) １口当たりの純資産額については、投資法人の計算書類の注記表に記載されることになっています（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）第58条、第68条）が、貸借対照表を含む計算書類等は決算期毎に作成され（投信法第129条）、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して承認された旨が書面にて通知され、承認済みの計算書類等が会計監査報告とともに投資主に提供されます（投信法第131条第２項乃至第５項、投資法人計算規則第81条）。
投資主は、純資産額の情報について、本投資法人の一般事務受託者（住友信託銀行株式会社）の本支店で入手することができ、また、本投資法人のウェブサイトにおいて、計算書類等を閲覧することができます。
(2）【保管】
投資主は、証券会社等との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託できます。
保護預りの場合、本投資証券は、混蔵保管され、投資主に対しては取引残高報告書が定期的に－ 97 －(97) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_080_2k_06332687_管理及び_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

交付されます。
投資主から本投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、また当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を保管振替機構に預託する場合、保管振替機構は、預託を受けた本投資証券について預託者毎に分別保管せず、他の預託者から預託を受けた本投資証券と混蔵保管することによって集中保管します。保管振替機構は、その預託を受けた本投資証券について預託後相当の時期に保管振替機構名義への書換の請求を本投資法人に対して行います。保管振替機構に預託され保管振替機構名義に書き換えられた本投資証券について売買が行われた場合には、その決済のために本投資証券の券面を実際に授受するのではなく、保管振替機構に設けられた口座間の振替によって決済が行われます。ただし、保管振替機構に本投資証券を預託した投資主は本投資証券の保管の委託をした証
券会社等に申し出ることによって、保管振替機構に預託した投資証券の交付及び返還を受けることができます。なお、本投資証券が東京証券取引所に上場できない場合には保管振替機構に預託することはできません。
投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできます。保護預りを行わない
場合、本投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することになります。
(3）【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。
(4）【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年１月１日から６月末日まで、及び７月１日から12月末日までの各６か月間とし、各営業期間の末日をそれぞれ決算期といいます。ただし、本投資法人の第１期営業期間は、本投資法人成立の日（平成17年９月12日）から平成18年６月末日までとします（規約第31条）。
(5）【その他】（イ) 増減資に関する制限
ⅰ. 最低純資産額
本投資法人が常時保持する最低限度の純資産額は、5,000万円です（規約第７条）。
ⅱ. 投資口の追加発行
本投資法人が発行することができる投資口の総口数は、200万口とします。本投資法人は、かかる投資口数の範囲内において、役員会の承認を得て投資口の追加発行ができます。当該投資口の追加発行における１口当たりの発行価額は、発行日毎に均等に定めるものとし、本投資法人に属する資産の内容に照らし公正な価額として執行役員が決定し、役員会で承認する価額とします（規約第５条第１項及び第３項）。
ⅲ. 国内における募集
本投資法人が発行する投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとします（規約第５条第２項）。
（ロ) 解散条件
本投資法人における解散事由は以下の通りです（投信法第143条）。
ⅰ. 投資主総会の決議
ⅱ. 合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）
ⅲ. 破産手続開始の決定－ 98 －(98) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_080_2k_06332687_管理及び_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

ⅳ. 解散を命ずる裁判
ⅴ. 投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し（ハ) 規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項）。ただし、書面による議決権行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなすことにつき、後記「３ 投資主・投資法人債権者の権利 (1) 投資主総会における議決権 ②」をご参照下
さい。
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、上場規程の特例に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、証券取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は、証券取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
（ニ) 関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下の通りです。

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①

資産運用会社：ＡＤインベストメント・マネジメント株式会社
資産運用委託契約
期間

本投資法人が投信法に基づく登録を完了した日に効力を生じ、契約期間は定めないものとします。

更新

該当事項はありません。

解約

ⅰ．本投資法人は、資産運用会社が投信法第50条に規定される投資信託協会の会員でなくなった場合には、事前に投資主総会の決議を経た上で、資産運用会社に対して書面による通知を行うことにより直ちに同契約を解約することができます。
ⅱ．本投資法人は、資産運用会社に対して、６か月前に書面による通知をし、かつ、事前に資産運用会社は投資主総会の承認又は内閣総理大臣の許可を得た本投資法人の同意を得た上で、同契約を解約することができます。
ⅲ．本投資法人は、資産運用会社に次に掲げるいずれかの事由が生じた場合、役員会の決議により、直ちに同契約を解約することができます。
（ⅰ）資産運用会社が同契約の規定に違反した場合（ただし、当該違反が是正可能なものである場合に、資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正したと、本投資法
人の役員会が認めた場合を除きます。）（ⅱ）資産運用会社につき、支払停止、支払不能、破産手続開始、再生手続開
始、更生手続開始、会社整理開始又は特別清算開始の申立て、重要な財産に対する差押命令の送達等の事由が発生した場合（ⅲ）上記に掲げる場合のほか、資産運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合
ⅳ．本投資法人は、資産運用会社が次の各号のいずれかに該当する場合、同契約を解約します。
（ⅰ）投資信託委託業者（投信法に定義されます。）でなくなった場合（ⅱ）投信法第200条各号のいずれかに該当する場合（ⅲ）解散した場合
ⅴ．資産運用会社は、本投資法人に対して、６か月前の書面による通知をもって、同契約の解約を提案することができるものとし、本投資法人は、当該解約の提案を受けた場合、直ちに投資主総会を開催して資産運用に係る委託契約の解約に関する承認を求め、又は、やむを得ない事由がある場合は内閣総理大臣の許可を求めるものとします。資産運用に係る委託契約の解約に関し投資主総会の承認が得られた場合又は内閣総理大臣の許可が得られた場合、本投資法人は、当該解約に同意するものとし、資産運用に係る委託契約は、通知に定められた解約日において終了するものとします。

変更等

本投資法人及び資産運用会社の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に従って、変更することができます。

－ 100 －
(100) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_080_2k_06332687_管理及び_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

②

一般事務受託者兼資産保管会社：住友信託銀行株式会社
一般事務委託契約期間

同契約の効力発生日から向こう３年間とします。

更新

有効期間満了の６か月前までに、本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方から文書による別段の申し出がなされなかったときは、同契約は従前と同一の条件にて自動的に３年間延長するものとし、その後も同様とします。

解約

ⅰ．当事者間の文書による解約の合意。ただし、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場合には同契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
ⅱ．当事者のいずれか一方が同契約に違反し催告後も違反が是正されず、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって同契約は失効するものとします。ただし、本投資法人からの解除は役員会の承認を条件とします。なお、本投資法人及び一般事務受託者は同契約失効後においても同契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げません。

変更等

ⅰ．同契約の内容については、本投資法人は、役員会の承認を得た上で、両当事者の合意により、これを変更することができます。
ⅱ．上記ⅰ．の変更にあたっては、本投資法人の規約、委託業務に係る規程、規則等及び投信法を含む法令を遵守するものとします。

資産保管委託契約期間

同契約締結日から３年間とします。

更新

有効期間満了の６か月前までに本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方から文書による別段の申し出がなされなかったときは、同契約は従前と同一の条件にて自動的に３年間延長するものとし、その後も同様とします。

解約

ⅰ．当事者間の文書による解約の合意。ただし、本投資法人の役員会の承認を条件とします。この場合には同契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効します。
ⅱ．当事者のいずれか一方が同契約に違反し催告後も違反が是正されず、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって同契約は失効するものとします。ただし、本投資法人からの解除は役員会の承認を条件とします。なお、本投資法人及び資産保管会社は同契約失効後においても同契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げません。

変更等

ⅰ．同契約の内容については、本投資法人は、役員会の承認を得た上で、両当事者の合意により、これを変更することができます。
ⅱ．上記ⅰ．の変更にあたっては、本投資法人の規約、委託業務に係る規程、規則等及び投信法を含む法令を遵守するものとします。

－ 101 －
(101) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_080_2k_06332687_管理及び_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

③

投資主名簿等管理人：みずほ信託銀行株式会社
投資口名義書換事務委託契約
期間同契約締結日から１年間とします。

更新

有効期間満了の６か月前までに本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか
らも書面による契約解除の通知がなされなかった場合には、同契約は従前と同一の条件にて自動的に更に１年間延長されるものとし、その後も同様とします。なお、契約解除の通知があったときは、当該通知が相手方に到達した日から３か月経過後最初に開催される本投資法人の定時投資主総会終結の時に、同契約は終了します。

解約

ⅰ．本投資法人及び投資主名簿等管理人が、書面により契約解除に合意した場合。なお、この場合には、同契約は本投資法人及び投資主名簿等管理人が合意して指定した日に終了します。
ⅱ．本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方が同契約に違反し、同契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反を催告してから30日間以内に違反した当事者が同違反を是正しない場合。なお、同契約は同30日間の経過後に解除することができます。
ⅲ．本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方が、手形交換所の取引停止処分、支払いの停止又は破産手続開始、再生手続開始、特別清算開始、会社整理開始若しくは更生手続開始の申立等により信用状態が著しく不安定になり、投資口名義書換事務委託契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められる場合。なお、この場合には、投資口名義書換事務委託契約を直ちに解除することができます。

変更等④

本投資法人及び投資主名簿等管理人間で協議の上、契約内容を変更します。

会計監査人：監査法人トーマツ
本投資法人は、監査法人トーマツを会計監査人とします。
会計監査人は、投資主総会において選任します（規約第25条）。会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。
会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします（規約第26条）。
（ホ）公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。

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２【利害関係人との取引制限】(1）法令に基づく制限①

利益相反取引の制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について次の行為を行うことが禁じられています（投信法第34条の３第２項、投信法施行令第21条、第33条及び投信法施行規則第53条）。ここで「利害関係人等」とは、資産運用会社の総株主の議決権の過半数を保有していること、その他の当該資産運用会社と密接な関係を有する者として投信法施行令で定める者をいいます（投信法第15条第２項第１号、投信法施行令第20条）。
（イ) 資産運用会社の利害関係人等である次のａ．からｇ．までに掲げる者の当該ａ．からｇ．
までのそれぞれに定める顧客等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと（投信法第34条の３第２項第１号）。
ａ. 投資信託委託業者 投資信託委託業に係る受益者又は投資法人資産運用業に係る投資法人
ｂ. 信託会社 信託の引受けを行う業務に係る受益者
ｃ. 信託業務を営む金融機関 信託の引受けを行う業務に係る受益者
ｄ. 投資顧問業者 投資顧問業に係る顧客又は当該投資顧問業者が締結した投資一任契約に係る顧客
ｅ. 宅地建物取引業者 宅地建物取引業に係る顧客
ｆ. 不動産特定共同事業者

不動産特定共同事業の事業参加者

ｇ. 上記ａ．からｆ．までに掲げる者のほか、特定資産に係る業務を営む者として投信法施行令で定める者 投信法施行令で定める顧客等（ロ) 資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと（投信法第34条の３第２項第２号）。
（ハ) 資産運用会社の利害関係人等である次に掲げる者の利益を図るため、投資法人の資産の運用の方針、投資法人の純資産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うこと（投信法第34条の３第２項第３号）。
ａ. 証券会社等
ｂ. 登録金融機関（証券取引法第65条の２第３項に定める登録金融機関をいいます。以下同様とします。）
ｃ. 宅地建物取引業者
ｄ. 上記ａ．からｃ．までに掲げる者のほか、投信法施行令で定める者（ニ) 資産運用会社の利害関係人等である証券会社が有価証券の引受けに係る主幹事会社である
場合において、当該有価証券の募集又は売出しの条件に影響を及ぼすために実勢を反映しな
い作為的な相場を形成することを目的とした取引を行うこと（投信法第34条の３第２項第４号）。
（ホ) 資産運用会社の利害関係人等である発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関が有価証券の募集、私募若しくは売出し又は募集、私募若しくは売出しの取扱いを行っている
場合において、当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該発行者、証券会社、証券仲介業
者又は登録金融機関の要請を受けて、当該有価証券を投資法人の資産をもって取得し、又は買い付けること（投信法施行規則第53条第１号）。
（ヘ) 資産運用会社の利害関係人等である不動産特定共同事業者が不動産特定共同事業契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該不動産特定共同事業契約の締結額が当該不動産特定共同事業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該不動産特定共同事業－ 103 －
(103) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_090_2k_06332687_利害関係人_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

者の要請を受けて、当該不動産特定共同事業契約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること（投信法施行規則第53条第２号）。
（ト) 資産運用会社の利害関係人等である匿名組合の営業者が匿名組合契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該匿名組合契約の出資額が当該匿名組合の営業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該匿名組合の営業者の要請を受けて、当該匿名組合契約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること（投信法施行規則第53条
第３号）。
（チ) 資産運用会社の利害関係人等である信託業者等が信託契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該信託契約に係る信託財産の額が当該信託業者等が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託業者等の要請を受けて、当該信託契約に係る受益権を投資法人の資産をもって取得すること（投信法施行規則第53条第４号）。
（リ) 資産運用会社の利害関係人等である信託受益権販売業者が信託受益権の販売又はその代理
若しくは媒介を行っている場合において、当該信託受益権販売業者に対する当該信託受益権の買付けの申込みの額が当該信託受益権販売業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託受益権販売業者の要請を受けて当該信託受益権を投資法人の資産をもって買い付けること（投信法施行規則第53条第５号）。
②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本項において同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第34条の6第2項）。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第34条の6第4項、第26条第３項）。
③

資産の運用の制限
登録投資法人は、①その執行役員又は監督役員、②その資産の運用を行う投資信託委託業者、③その執行役員又は監督役員の親族、④その資産の運用を行う投資信託委託業者の取締役、会
計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若し
くは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で、次に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第95条乃至第97条）。
ａ. 有価証券の取得又は譲渡
ｂ. 有価証券の貸借
ｃ. 不動産の取得又は譲渡
ｄ. 不動産の貸借
ｅ. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引－ 104 －
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（ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。）④

特定資産の価格等の調査
投信法第34条の４及びこれに関する法令により定められた特定資産（指定資産を除きます。）について取得及び譲渡等の取引が行われた場合は、資産運用会社の利害関係人等及びその資産保管会社を除く外部の所定の第三者により価格等の調査を受けるものとします。
ここで、外部の所定の第三者とは、以下のもの（投信法施行令に定める者を除きます。）をいいます。
ａ. 弁護士又は弁護士法人ｂ. 公認会計士又は監査法人
ｃ. 不動産鑑定士
なお、調査の対象である資産が不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいいます。）であるときは、不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえて調査します。
また、ここで規定する価格等の調査は、利害関係人等以外の第三者との間で取引が行われた
場合にも、実施しなければならないことに留意します。
(2) 利害関係者との取引規程
資産運用会社は、資産運用業務に関する取引を行う上で、自己又は利害関係者との取引に係る規程を大要以下の通り定めています。
①

法令の遵守
資産運用会社は、利害関係者との間において、本投資法人の利益を害する取引又は不必要な取引を行ってはなりません。利害関係者との間で取引を行う場合は、投信法、投信法施行令、投信法施行規則及び利害関係者との取引規程の定めを遵守するものとします。
②

利害関係者
利害関係者とは次の者をいいます。

（イ) 投信法第15条第２項第１号に定める利害関係人等（ロ) 資産運用会社の議決権を保有するすべての株主（上記（イ）に該当する者を除きます。）
及びその役員（ハ) 上記（イ）又は（ロ）に該当する者が過半の出資を行う等重要な影響を及ぼし得るＳＰＣ（上記（イ）に該当する者を除きます。）③

利害関係者との取引
利害関係者との取引規程には、利害関係者との取引について以下の通り取引条件が規定されています。取引条件の検証にあたっては、法令や諸規則に定める基準を遵守した上で、通常の同様の取引と比較して本投資法人に不利益となることのないよう、コンプライアンス委員会において十分な検証を行うこととします。
（イ) 資産の取得
ａ. 本投資法人が利害関係者から不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権、若しくは地上権を信託する信託受益権を取得する場合は、利害関係者でない不動産鑑定業者
による鑑定評価額を超えて取得してはなりません。ただし、鑑定評価額は、不動産そのものの価格を評価したものであり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。

－ 105 －
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ｂ. 本投資法人が利害関係者からその他の特定資産を取得する場合は、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記ａ．に準ずるものとします。
（ロ) 資産の譲渡
ａ. 利害関係者へ不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する不動産信託受益権を譲渡する場合（信託受益権を保有する場合において、信託財産たる不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託受託者を通じて譲渡する場合を含みます。）は、利害関係者でない不動産鑑定業者による鑑定評価額未満で譲渡してはなりません。
ただし、鑑定評価額は、不動産そのものの価格を評価したものであり、税金、売却費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。
ｂ. 利害関係者にその他の特定資産を譲渡する場合は、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記の規定に準ずるものとします。
（ハ) 不動産の賃貸
利害関係者に本投資法人の保有する不動産を賃貸する場合（信託受益権を保有する場合において信託財産たる不動産を信託受託者を通じて賃貸する場合を含みます。）は、市場価格、周辺相場等を調査し、適正と判断される条件で賃貸しなければなりません。
（ニ) 不動産管理業務等の委託
ａ. 利害関係者に本投資法人の保有する不動産に係る不動産管理業務等を委託する場合（信託受益権を保有する場合において信託財産たる不動産に係る不動産管理業務等を信託受託者を通じて委託する場合を含みます。）は、委託先については、実績、会社信用度等を調査するとともに、委託料については、複数の管理会社の受注価格及び内容と比較検討の上、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定します。
ｂ. 本投資法人が取得する不動産について、利害関係者が既に不動産管理業務等を行っている場合（信託受益権を取得する場合において、信託財産たる不動産について不動産管理業務等を行っている場合を含みます。）は、取得後も引き続き当該不動産に係る不動産管理業務等
は当該利害関係者に委託することができるものとし、委託料の決定については上記に準ずるものとします。
（ホ) 不動産等の売買及び賃貸の媒介業務の委託
ａ. 利害関係者に不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権、若しくは地上権を信託する信託受益権の売買の媒介を委託する場合（信託受益権を保有する場合において、信託財産たる不動産、不動産の賃借権又は地上権の売買の媒介を信託受託者を通じて委託する場合を含みます。）は、委託先に支払う報酬は、宅建業法第46条に規定する報酬の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
ｂ. 利害関係者に本投資法人の保有する不動産の賃貸の媒介を委託する場合（信託受益権を保有する場合において信託財産たる不動産の賃貸の媒介を信託受託者を通じて委託する場合を含みます。）は、委託先に支払う報酬は、宅建業法第46条に規定する報酬の範囲内とし、賃料水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
（へ) 工事の発注
利害関係者に本投資法人の保有する不動産に係る工事等を発注する場合（信託受益権を保有する場合において、信託財産たる不動産の工事等を信託受託者を通じて発注する場合を含みます。）は、実績、会社信用度等を勘案の上、第三者の見積り価格及び内容等を比較検討した上で、適正と判断される条件で行うものとします。

－ 106 －
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④

利害関係者との取引に関する手続
利害関係者との間で取引を行う場合、社内規程の定めに従い、当該利害関係者との間の取引内容につき、以下の手続を経るものとします。
（イ) 起案部は、当該取引に係る稟議書を作成の上、コンプライアンス・オフィサーに提出します。
（ロ) コンプライアンス・オフィサーは、当該稟議書の内容を精査の上、コンプライアンス委員会を招集し、コンプライアンス委員会において、当該取引を行うことの是非を審議するものとします。かかる審議に際しては、必要に応じて外部の専門家より意見書等を徴求することができます。また、取得した意見書等は、資産取得の決定の一助として投資委員会及び取締役会に提出するものとします。
（ハ) コンプライアンス委員会における審議の結果、出席委員全員の意見が当該審議事項に賛成することで一致した場合には、コンプライアンス・オフィサーは、直ちに投資委員会に対して、当該取引を議案として提出するとともに、コンプライアンス委員会での審議の経過及びその結果を報告するものとします。
（ニ) コンプライアンス委員会における審議の結果、出席委員全員の意見が当該審議事項に賛成することで一致しなかった場合には、コンプライアンス・オフィサーは、起案部に対し、その旨及び指摘事項を通知するものとします。起案部は、当該指摘事項を検討し、議案である
取引への取組みが妥当であると判断する場合には、その旨及び当該指摘事項に係る回答及び対策を、議案を取り下げる場合にはその旨を記載した回答書により速やかにコンプライアン
ス・オフィサーに回答するものとします。コンプライアンス・オフィサーが起案部より当該指摘事項及び対策が記載された回答書を受領したときは、コンプライアンス・オフィサーは回答書の内容を検討し、起案部と協議を行い、必要に応じて各コンプライアンス委員の意見を聴取した上で、投資委員会に対して当該審議事項を議案として提出し、コンプライアンス
委員会での審議の経過とその結果、及びコンプライアンス委員会での指摘事項を報告するとともに、回答書を提出するものとします。この場合、投資委員会においては、回答書の内容も十分考慮の上、当該取引の是非につき審議を行わなければなりません。また、回答書の内容が議案を取り下げる旨のものであったときは、コンプライアンス・オフィサーはコンプラ
イアンス委員会にてその旨を報告するものとします。
（ホ) 投資委員会における審議の結果、当該審議事項につき承認された場合には、投資委員会の委員長は、本投資法人の役員会の承認を求めるものとします。
（ヘ) 投資委員会の委員長は、上記（ホ）の投資委員会及び本投資法人の役員会の承認を得たときは、取締役会に対し、コンプライアンス委員会及び投資委員会等における審議の経過及び決議内容の報告を行うとともに、当該審議事項を付議するものとします。
（ト) 取締役会は、当該審議事項の是非を審議し、決議を行うものとします。
⑤

本投資法人への報告
資産運用会社の指図に基づき、本投資法人が資産運用会社若しくはその取締役、資産運用会

社が資産の運用を行う他の投資法人、資産運用会社が運用の指図を行う投資信託財産又は利害関係者との間において特定資産の売買その他投信法に定める取引を行ったときは、投信法の定めに従い、当該取引に係る事項を記載した書面を、本投資法人又は資産運用会社が資産の運用を行う他の投資法人、その他投信法に定める者に対して交付するものとします。

－ 107 －
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(3）利害関係人との取引状況
第１期に係る利害関係人等との特定資産の売買取引等は以下のとおりです。
①

取引状況
売買金額等
区分
買付額等（千円）
49,162,358
総額

売付額等（千円）－

うち利害関係人等からの買付額

うち利害関係人等への売付額

46,409,000（94.4％）－（－％）

アイエーエム・ディベロップメ
ント有限会社

14,080,000（30.3％）－（－％）

アイティーシー・レジデンシャ
ル有限会社

9,321,700（20.1％）－（－％）

エヌエスセブン・レジデンシャ
ル有限会社

9,680,000（20.9％）－（－％）

イトーピア・アセットホール
ディングス株式会社

5,091,000（11.0％）－（－％）

アイエー・レジデンシャル・
ホールディングス有限会社

3,906,300（8.4％）－（－％）

伊藤忠都市開発株式会社

3,160,000（6.8％）－（－％）

有限会社アルゴ・ファースト

1,170,000（2.5％）－（－％）

46,409,000 （100.0％）

－

（－％）

利害関係人等との取引の内訳

合計（注１) 投信法施行令第20条に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している投資信託委託業者の利害関係人等及び投信法
第９条第３項に定義される投資信託委託業者の主要株主の内、当期において取引のあった者は、アイエーエム・ディベロップ
メント有限会社、アイティーシー・レジデンシャル有限会社、エヌエスセブン・レジデンシャル有限会社、イトーピア・ア
セットホールディングス株式会社、アイエー・レジデンシャル・ホールディングス有限会社、伊藤忠都市開発株式会社、有限会社アルゴ・ファーストです。
（注２) 上記数値は、売買契約書に記載された売買価格を記載しています。
（注３) 括弧内の数値は、それぞれの総額に対する比率（％）を記載しています。

－ 108 －
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②

支払手数料等の金額
区分

利害関係人等との取引内訳

支払手数料等総
額（Ａ）
（千円）

支払先

割合

支払額（Ｂ）（千円）（Ｂ）／（Ａ）

不動産売買手数料

48,700

伊藤忠コムネット株式会社

48,700

100％

管理業務費

135,700

伊藤忠コムネット株式会社

130,493

96.6％

水道光熱費

15,864

伊藤忠コムネット
株式会社

339

2.1％

その他賃貸事業費用

23,613

伊藤忠コムネット株式会社

19,71783.5％（注) 投信法施行令第20条に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している投資信託委託業者の利害関係人等及び投信法第９条第３項に定義される投資信託委託業者の主要株主の内、当期において取引のあった者は、伊藤忠コムネット株式会社です。

３【投資主・投資法人債権者の権利】(1) 投資主総会における議決権①

本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています（投信法第94条第１項、会社法第308条第１項本文）。投資主総会において決議される事項
は、以下の通りです。
（イ) 執行役員、監督役員及び会計監査人の選任（ただし、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除きます。）及び解任（投信法第96条、第104条乃至第106条）（ロ) 投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結及び解約の承認又は同意（投信法第198条
第２項、第206条第１項、第34条の９第２項）（ハ) 投資口の併合（投信法第81条の２第２項、会社法第180条第２項）（ニ) 投資法人の解散（投信法第143条第３号）（ホ) 規約の変更（投信法第140条）（ヘ) その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項（投信法第89条）②

投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下の通りです。

（イ) 投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、出席した投資主の議決権の過半数でこれを行います（規約第11条）。
（ロ) 投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主を代理人として、議決権を行使することができます（規約第12条第１項）。投資主又は代理人に選任された投資主は、投資主総会
毎に代理権を証する書面を予め本投資法人に提出しなければなりません（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項、規約第12条第２項）。
（ハ) 投資主総会に出席しない投資主は、書面によって議決権を行使することができます（投信法第90条の２第２項、第92条第１項、規約第13条第１項）。
（ニ) 書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法
第92条第２項、規約第13条第２項）。
（ホ) 投資主総会に出席しない投資主は、本投資法人の承諾を得て、電磁的方法により議決権を行使することができます（投信法第92条の２第１項）。
（ヘ) 投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反－ 109 －(109) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_090_2k_06332687_利害関係人_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなします（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。
（ト) 上記（ヘ）の定めに基づき議案に賛成するものとみなされた投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第93条第３項、規約第14条第２項）。
（チ) 決算期から３か月以内の日を会日とする投資主総会を開催する場合、本投資法人は、決算
期の最終の投資主名簿（実質投資主名簿を含みます。以下同じです。）に記載された投資主
又は登録質権者をもって、その招集に係る投資主総会において権利を行使することのできる投資主又は登録質権者とします（規約第15条第１項）。
（リ) 上記（チ）のほか、本投資法人は、必要があるときは、役員会の決議を経て法令に従い予め公告して、一定の日における最終の投資主名簿に記載されている投資主又は登録質権者をもって、その権利を行使すべき投資主又は登録質権者とするものとします（投信法第82条第３項、規約第15条第２項）。
(2) その他の共益権①

代表訴訟提起権（投信法第34条の８第３項、第116条、第119条、会社法第847条）
６か月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対し、書面をもって、資産運

用会社、一般事務受託者、執行役員、監督役員又は会計監査人の責任を追及する訴えの提起を請求することができ、本投資法人が請求の日から60日以内に訴えを提起しないときは、当該請求をした投資主は、本投資法人のために訴えを提起することができます。
②

投資主総会決議取消訴権等（投信法第94条第２項、会社法第830条、第831条）
投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反するとき、又は決議について特別の利害関係を有する者が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がされたときには、決議の日から３か月以内に、訴えをもって当該投資主総会の決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議が存在しないこと又は無効であることの確認を訴えをもって請求することができます。
③

執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）
執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に著しい損害が生ずるおそれがあるときは、６か月前から引き続き投資口を有する投資主は、執行役員に対し、その行為をやめることを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
④

新投資口発行無効訴権（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の発行の効力が生じた日から６か月以内に、本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
⑤

合併無効訴権（投信法第150条、会社法828条第１項第７号、第８号）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から６か月以内に合併無効の訴えを提起することができます。
⑥

設立無効訴権（投信法第75条第６項、会社法828条第１項第１号）
投資主は、本投資法人の設立につき重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して本投資法人の成立の日から２年以内に設立無効の訴えを提起することができます。

－ 110 －
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⑦

投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項、第305条第１項）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を6か月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会の日の８週間前までに一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができ、また、投資主総会の目的である事項につき当該投資主の提出しようとする
議案の要領を投資主総会の招集通知に記載し、又は記録することを請求することができます。
⑧

投資主総会招集権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６か月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会の目的である事項及び招集の理由を示して、投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続が行われない場合又は請求があった日から８週間以内の日を投資主総会の日とする投資主総会の招集の通知が発せられない場合には、招集の請求をした投資主は、内閣総理大臣の許可を得て、投資主総会を招集することができます。
⑨

検査役選任請求権（投信法第94条第１項、会社法第306条第１項、投信法第110条）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６か月前から引き続き有する投資主は、投資主総会に係る招集の手続及び決議の方法を調査させるため、当該投資主総会に先立ち、内閣総理大臣に対し、検査役の選任の申立てをすることができます。また、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業務の執行に関し、不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを疑うべき事由があるときに本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため、内閣総理大臣に対し、検査役の選任の申立てをすることができます。
⑩

執行役員等解任請求権等（投信法第104条第１項、第３項、会社法第854条第１項第２号）
執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議により解任することができます。また、発行済

投資口の100分の３以上の口数の投資口を6か月前から引き続き有する投資主は、執行役員又は監督役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず当該役員を解任する旨の議案が投資主総会において否決されたときは、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該役員の解任を請求することができます。
⑪

解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の10分の１以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著しく困難な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ、若しくは生じるおそれがあるとき、又は本投資法人の財産の管理若しくは処分が著しく失当で、本投資法人の存立を危うくするときにおいて、やむを得ない事由があるときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。
(3）分配金請求権（投信法第137条）
投資主は、本投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。
(4）残余財産分配請求権（投信法第158条）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の所有する投資口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています。
(5）払戻請求権（規約第８条）
投資主は、投資口の払戻請求権は有していません。

－ 111 －
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(6）投資口の処分権（投信法第78条第１項、第２項、第３項）
投資主は、投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます。
(7）投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第85条第１項、第３項、会社法第217条）
投資主は、本投資法人が投資口を発行した日以後、遅滞なく投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申し出ることもできます。
(8）帳簿閲覧請求権（投信法第128条の３）
投資主は、本投資法人の営業時間内はいつでも、会計帳簿又はこれに関する資料の閲覧又は謄写を請求することができます。ただし、この請求は、理由を明らかにしてしなければなりません。

－ 112 －
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第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】(1）【名称、資本金の額及び事業の内容】
ａ．名称
ＡＤインベストメント・マネジメント株式会社
ｂ．資本金の額
本書の日付現在

300百万円ｃ．事業の内容
ⅰ

投資信託委託業ⅱ

投資法人資産運用業

ⅲ

ⅰ及びⅱに直接関連する宅地建物取引業

ⅳ

前各号に付帯関連する一切の業務

①

会社の沿革
年月日

②

事項

平成17年２月２日

ジャパン・レジデンシャル・マネジメント株式会社設立

平成17年４月９日

宅地建物取引業者免許取得（免許証番号 東京都知事(1) 第84325号）

平成17年５月17日

ＡＤインベストメント・マネジメント株式会社に商号変更

平成17年６月23日

宅建業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号 国土交通大臣認可第34号）

平成17年９月８日

投信法上の投資信託委託業者の認可取得（認可番号 内閣総理大臣第49号）

株式の総数及び資本金の額の増減（イ）発行する株式の総数（本書の日付現在）
10,000株（ロ）発行済株式の総数（本書の日付現在）
6,000株（ハ）最近５年間における資本金の額の増減
平成17年３月11日付で増資が行われ、これにより資本金の額は20百万円から100百万円に増額されています。
平成17年５月27日付で増資が行われ、これにより資本金の額は100百万円から300百万円に増額されています。
③

その他（イ）役員の変更
資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において総株主の議決権の過半数を有する
株主が出席し、その株主の議決権の過半数の賛成によって選任します。取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、就任後２年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、就任後４年内の最終の決算期に関する定時株－ 113 －
(113) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_100_2k_06332687_関係法人の状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

主総会の終結の時までです。ただし、補欠又は増員として就任した取締役の任期は、前任者
他の在任取締役の任期の残存期間と同一とし、補欠として就任した監査役の任期は前任者の任期の残存期間と同一とします。資産運用会社において取締役及び監査役の変更があった場
合には、監督官庁へ遅滞なく届け出ます（投信法第10条の３第２項第１号、第８条第１項第３号）。また、資産運用会社の常務に従事する取締役が他の会社の常務に従事し又は事業を営もうとする場合には、内閣総理大臣の承認を必要とします（投信法第13条）。
（ロ）訴訟事件その他資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
④

関係業務の概要
本投資法人が、資産運用会社に委託する業務の内容は次の通りです。

（イ）本投資法人の資産の運用に係る業務（ロ）本投資法人が行う資金調達に係る業務（ハ）本投資法人への報告業務（ニ）その他本投資法人が随時委託する上記に関連し又は付随する業務(2）【運用体制】
資産運用会社の運用体制については、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況
１

投資法人の概況 （4）投資法人の機構」をご参照下さい。

(3）【大株主の状況】（本書の日付現在）
氏名又は名称

住所

所有株式数
（株）

発行済投資口数
に対する所有株
式数の比率（％）

伊藤忠商事株式会社

東京都港区北青山二丁目５番１号

2,340

39.00

伊藤忠都市開発株式会社

東京都中央区日本橋本町二丁目７番１号

1,200

20.00

日本土地建物株式会社

東京都千代田区霞ヶ関一丁目４番１号

1,200

20.00

株式会社あおぞら銀行

東京都千代田区九段南一丁目３番１号

180

3.00

株式会社オリエントコー
ポレーション

東京都千代田区麹町五丁目２番地１

180

3.00

株式会社新日本建物

東京都新宿区岩戸町５番１号

180

3.00

住友信託銀行株式会社

大阪市中央区北浜四丁目５番33号

180

3.00

株式会社センチュリー
21・ジャパン

東京都港区北青山二丁目12番16号

180

3.00

株式会社ノエル

神奈川県川崎市二子五丁目１番１号

180

3.00

みずほ信託銀行株式会社

東京都中央区八重洲一丁目２番１号

180

3.00

－ 114 －
(114) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_100_2k_06332687_関係法人の状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

(4）【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名
代表取締役
社長

氏名

佐藤 研三

主要略歴
前記「第１ 投資法人の追加情報 ２ 役員の状況」をご参照下さい。
昭和50年４月

所有
株式数
（株）
－

株式会社第一勧業銀行入行（田無支店、有楽
町支店、大阪支店等勤務）

昭和62年４月

東京リース株式会社出向

平成元年４月株式会社第一勧業銀行 財務サービス部、大
手町支店

取締役
経営管理部長松﨑 寛

平成７年７月

同 法人企画部

平成９年４月同 溝の口支店副支店長

平成11年４月

日本土地建物株式会社出向 資産運用部投資

－

相談室次長
平成15年１月

同 入社 資産開発運用部証券化グループ次長

平成17年６月

ＡＤインベストメント・マネジメント株式会
社出向 取締役経営管理部長（現在に至る）

常務取締役
投資開発部長髙坂 健司

昭和63年４月

伊藤忠商事株式会社入社 大阪建設第二部

平成６年４月同 大阪建設部平成11年４月

同 不動産事業開発部

平成13年７月

同 大阪建設部大阪建設第四課長代行

平成14年10月

同 建設部建設第三課長代行

平成16年４月

同 建設部建設第二課長 兼 建設不動産投

－

資顧問室長
平成17年６月

ＡＤインベストメント・マネジメント株式会
社出向 常務取締役投資開発部長（現在に至る）取締役
資産運用部長森永 修元

平成２年４月

伊藤忠商事株式会社入社 建設第一部

平成10年３月

同 建設・不動産事業審査部

平成13年４月

同 建設部建設第一課 兼 不動産証券化事
業室

平成16年４月

同 建設部建設第二課長代行 兼不動産投資顧問室長代行

平成17年６月

ＡＤインベストメント・マネジメント株式会
社出向 取締役資産運用部長（現在に至る）－ 115 －
(115) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_100_2k_06332687_関係法人の状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

－

役職名

取締役
（非常勤）

氏名

寺坂 晴男

主要略歴
昭和48年４月

伊藤忠商事株式会社入社 名古屋支社

昭和51年４月

同 建設部門

昭和55年４月

伊藤忠不動産株式会社出向

平成２年７月

伊藤忠商事株式会社 建設本部

平成９年12月

伊藤忠都市開発株式会社出向

平成12年６月

同 取締役 都市住宅事業部長

平成15年６月

同 常務取締役 都市住宅事業部長

平成16年６月

同 常務取締役 社長補佐 都市住宅事業部

所有
株式数
（株）

－

長
平成16年10月

同 常務取締役 社長補佐

平成17年６月

ＡＤインベストメント・マネジメント株式会
社 取締役就任（現在に至る）

平成17年６月

伊藤忠都市開発株式会社 専務取締役 社長補佐（現在に至る）

取締役
（非常勤）

松

典男

昭和58年４月

伊藤忠商事株式会社入社 大阪建設部

平成９年３月

同 建設部建設第一課

平成12年４月

同 建設部建設第一課長

平成15年４月

同 建設部長代行

平成16年４月

同 大阪建設部長

平成18年４月

同 建設第一部長（現在に至る）

平成18年６月

ＡＤインベストメント・マネジメント株式会－

社 取締役（現在に至る）

監査役
（非常勤）

福沢 達也

平成元年４月

伊藤忠商事株式会社入社 建設開発部

平成５年４月

同 法務部

平成７年４月

同 海外建設部平成８年10月

Earth-Wind Enterprise Inc.出向

平成９年４月伊藤忠香港会社出向

平成13年４月

Earth-Wind Enterprise Inc.出向（取締役）

平成14年10月

伊藤忠商事株式会社 金融・不動産・保険・物流経営管理部

平成17年２月

ＡＤインベストメント・マネジメント株式会社（当時ジャパン・レジデンシャル・マネジ
メント株式会社） 監査役（現在に至る）

平成17年４月

伊藤忠商事株式会社 金融・不動産・保険・物流経営管理部 事業・審査課長（現在に至る）－ 116 －(116) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_100_2k_06332687_関係法人の状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc－

また、重要な使用人は以下の通りです。
役職名

氏名

主要略歴

昭和54年４月

株式会社第一勧業銀行入行 本所支店

昭和57年11月

同 東新宿支店

昭和59年４月

同 ロンドン支店

平成３年12月

同 国際金融部プロジェクトファイナンスグ

所有
株式数
（株）

ループ
平成８年９月ＤＫＢ アジアリミテッド（香港）出向 副社長

平成11年４月
財務経理部長服部 雅充

株式会社第一勧業銀行 国際金融部シンジ
ケーショングループ次長

平成12年11月

同 投資銀行部ストラクチャードファイナン－

スグループ次長
平成14年４月

株式会社みずほコーポレート銀行 不動産
ファイナンス営業部次長

平成15年５月

みずほ証券株式会社出向 インベストメント
バンキングプロダクツグループ統括部長

平成18年６月

ＡＤインベストメント・マネジメント株式会
社出向 財務経理部担当部長

平成18年９月

同 財務経理部長（現在に至る）

昭和50年４月

株式会社日本不動産銀行入行（現株式会社あおぞら銀行）福岡支店

コンプライアンス・オフィ
サー

山本 宏政

昭和54年５月

同 上野支店

昭和57年８月

同 資金業務部

平成７年４月

同 横浜支店副支店長

平成11年１月

同 債券営業部副部長

平成12年10月

同 債券営業部長

平成13年11月

同 大阪支店大阪総務部長

平成16年７月

同 関西支店関西総務部長

平成17年４月

同 コンプライアンス部コンプライアンス・

－

オフィサー
平成17年６月

ＡＤインベストメント・マネジメント株式会
社出向 コンプライアンス・オフィサー

平成18年８月

同 入社（現在に至る）（注１）本書の日付現在、資産運用会社の従業員は、17名（正社員５名、出向者９名、派遣社員２名、業務委託社員１名）です。
（注２）佐藤研三は、資産運用会社であるＡＤインベストメント・マネジメント株式会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼務しており、投信法第13条に基づき、平成17年９月８日付で金融庁長官より兼職の承認を得ています。

－ 117 －
(117) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_100_2k_06332687_関係法人の状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

(5）【事業の内容及び営業の概況】①

事業の内容
資産運用会社は、投信法上の投資信託委託業者として投資法人資産運用業を行っています。

②

営業の概況
本書の日付現在、資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人のみです。

③

関係業務の概況

ａ．資産運用業務
資産運用会社は、投信法、規約及び運用ガイドラインその他の資産運用会社の内部規則に従い、本投資法人の資産の運用業務を行います。また、資産の運用業務に関し第三者より苦情を申し立てられた場合における当該苦情の処理その他必要な行為、及びその他本投資法人の資産の運用に関連し又は付随する業務を行います。
ｂ．資金調達業務
資産運用会社は、本投資法人が行う、投資口の追加発行、投資法人債の発行、資金の借入れ若しくは借換え、又はこれらに類する資金調達行為に関し、本投資法人に代わり業務を行います。
ｃ．報告業務
資産運用会社は、投信法に従った報告書の作成及び交付、その他本投資法人の要求に基づき委託業務に関する報告を行います。
ｄ．その他上記に付随する業務を行います。
④

資本関係
本書の日付現在、本投資法人と資産運用会社との間には資本関係はありません。

－ 118 －
(118) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_100_2k_06332687_関係法人の状況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

２【その他の関係法人の概況】
Ａ

一般事務受託者及び資産保管会社（投信法第117条第５号及び第６号並びに第208条関係）(1）【名称、資本金の額及び事業の内容】
ａ. 名称
住友信託銀行株式会社
ｂ. 資本金の額
平成18年３月31日現在

287,283百万円

ｃ. 事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。
(2）【関係業務の概要】
ａ. 一般事務受託者としての業務（ⅰ) 本投資法人の計算に関する事務（ⅱ) 本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務（ⅲ) 本投資法人の納税に関する事務
ｂ. 資産保管会社としての業務（ⅰ) 資産保管に係る業務（ⅱ) 資産保管業務に付随する以下に掲げる業務
・

本投資法人名義の預金口座からの振込

・

本投資法人名義の預金口座の開設及び解約・その他上記に準ずる業務(3）【資本関係】
本書の日付現在、本投資法人と住友信託銀行株式会社との間には資本関係はありません。
Ｂ

投資主名簿等管理人（投信法第117条第１号乃至第４号関係）(1）名称、資本金の額及び事業の内容
ａ. 名称
みずほ信託銀行株式会社
ｂ. 資本金の額
平成18年３月31日現在

247,231百万円

ｃ. 事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。
(2）関係業務の概要
ａ. 投資主名簿及び実質投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事項
ｂ. 投資口の名義書換、質権の登録又はその抹消及び信託財産の表示又はその抹消に関する事項
ｃ. 投資主、実質投資主及び登録質権者又はこれらの者の代理人等の氏名、住所及び印鑑の登録に関する事項ｄ. 実質投資主通知及び実質投資主の登録又は抹消に関する事項
ｅ. 投資証券不所持の取扱に関する事項
ｆ. 投資主及び実質投資主の提出する届出の受理に関する事項
ｇ. 投資主及び実質投資主の名寄せに関する事項
ｈ. 投資証券の発行、保管、交付及び回収に関する事項－ 119 －
(119) ／ 2006/09/25 16:48 (2006/09/25 16:48) ／ 000000_e1_110_2k_06332687_関係法人の概況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

ｉ. 投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付、議決権行使書（又は委任状）の作成、並びに投資主総会受付事務補助に関する事項
ｊ. 金銭の分配の計算及びその支払のための手続に関する事項
ｋ. 投資口に関する照会応答、諸証明書の発行及び事故届出の受理に関する事項
ｌ. 分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の未払分配金の確定及びその支払に関する事項
ｍ. 新投資口の発行（投資口の併合又は分割を含みます。）に関する事項
ｎ. 法令又は投資口名義書換事務委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事項ｏ. 前各号に掲げる委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理保管に関する事項
ｐ. 前各号に掲げる事務のほか、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえ定める事項
ｑ. 前各号に掲げる委託事務にかかる印紙税の代理納付
ｒ. 前各号に掲げる事務のほか、これらに付随する業務(3）資本関係
本書の日付現在、本投資法人とみずほ信託銀行株式会社との間には資本関係はありません。

－ 120 －
(120) ／ 2006/09/25 16:48 (2006/09/25 16:48) ／ 000000_e1_110_2k_06332687_関係法人の概況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号、以下「財務諸表等規則」という。）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号）に基づいて作成しております。
２．監査証明について
本投資法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づき、第１期計算期間（平成18年９月12日から平成18年６月30日まで）の財務諸表について、監査法人トーマツの監査を受けております。
３．連結財務諸表について
本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成しておりません。

－ 121 －
(121) ／ 2006/09/25 16:48 (2006/09/25 16:48) ／ 000000_e1_120_2k_06332687_投資法人経理_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

１【財務諸表】(1）【貸借対照表】
区分

第１期（平成18年６月30日現在）

注記
番号

金額（千円）

構成比％（資産の部）
Ⅰ

流動資産
預金651,900

信託預金

838,687

営業未収入金54,554

前払費用

50,532

繰延税金資産31

未収消費税等

73,926

流動資産合計Ⅱ

1,669,633

3.2

固定資産

１．有形固定資産
信託建物
減価償却累計額

24,018,939△369,255

信託構築物

23,649,683

120,539

減価償却累計額△6,390信託機械及び装置

74,260

減価償却累計額△3,148

信託工具器具備品

383,936

減価償却累計額△34,367

信託土地

114,148

71,111

349,568
26,112,157

その他

126

減価償却累計額△18

有形固定資産合計

10750,296,776

96.5

２．投資その他の資産
長期前払費用

87,999

差入預託保証金

10,000

投資その他の資産合計
固定資産合計Ⅲ

97,9990.2

50,394,775

96.7

繰延資産
投資口発行費用

44,810繰延資産合計44,8100.1

52,109,218

100.0

資産合計
－ 122 －

(122) ／ 2006/09/25 16:48 (2006/09/25 16:48) ／ 000000_e1_120_2k_06332687_投資法人経理_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

区分

第１期
（平成18年６月30日現在）

注記
番号

金額（千円）

構成比％（負債の部）
Ⅰ

流動負債
営業未払金

25,784

短期借入金

2,890,000

未払金

100,321

未払費用

31,981

未払法人税等

1,542

前受収益

Ⅱ

927

その他流動負債

17,811

流動負債合計

3,068,368

5.9

固定負債
長期借入金

23,600,000

長期未払金

5,185

信託預り敷金保証金

23,422

固定負債合計23,628,607

45.3

26,696,975

51.2

24,649,600

47.3

762,643

1.5

25,412,243

48.8

純資産合計

25,412,24348.8

負債・純資産合計

52,109,218

100.0

負債合計
（純資産の部）
投資主資本
１．出資総額※２

２．剰余金
当期未処分利益
投資主資本合計－ 123 －
(123) ／ 2006/09/25 16:48 (2006/09/25 16:48) ／ 000000_e1_120_2k_06332687_投資法人経理_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

(2）【損益計算書】

区分

第１期
自 平成17年９月12日
至 平成18年６月30日

注記
番号

金額（千円）

百分比
％

Ⅰ

営業収益
賃貸事業収入Ⅱ※１1,715,363

100.0

696,186

40.6

1,019,176

59.4

63,4573.7

318,479

18.6

経常利益

764,15444.5

税引前当期純利益

764,154

44.5

1,510

0.0

当期純利益

762,64344.5

当期未処分利益

762,643

営業費用
賃貸事業費用※１

649,108

資産運用報酬

10,611

資産保管委託報酬

6,357

一般事務委託報酬

15,362

役員報酬

1,920

その他営業費用

12,826

営業利益
Ⅲ

営業外収益
受取利息

4

還付消費税等収入
Ⅳ

63,452

営業外費用
支払利息

145,278

創業費償却

68,347

投資口発行費用償却

11,202

投資口公開関連費用

45,964

支払手数料

23,264

融資関連費用

24,421

法人税、住民税及び事業税

1,542

法人税等調整額△31－ 124 －
(124) ／ 2006/09/25 16:48 (2006/09/25 16:48) ／ 000000_e1_120_2k_06332687_投資法人経理_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

(3）【投資主資本等変動計算書】
第１期（自 平成17年９月12日 至 平成18年６月30日）
投資主資本（千円）
純資産合計
（千円）

剰余金
出資総額

前期末残高

投資主資本
合計

当期未
処分利益
─

─

─

─

24,649,600

─

24,649,600

24,649,600

─

762,643

762,643

762,643

当期変動額合計

24,649,600

762,643

25,412,243

25,412,243

当期末残高

24,649,600

762,643

25,412,243

25,412,243

当期変動額
投資口の発行
当期純利益－ 125 －
(125) ／ 2006/09/25 16:48 (2006/09/25 16:48) ／ 000000_e1_120_2k_06332687_投資法人経理_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

(4）【注記表】（重要な会計方針）
第１期
自 平成17年９月12日
至 平成18年６月30日

区分
１．固定資産の減価償却の方法(1）有形固定資産定額法を採用しております。
なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
信託建物

７～46年

信託構築物

９～34年

信託機械及び装置

14～15年

信託工具器具備品

４～14年(2）長期前払費用定額法を採用しております。
２．繰延資産の処理方法(1）創業費
支出時に全額費用として処理しております。
(2）投資口発行費用
３年間の各計算期間で均等額を償却しております。
なお、平成17年11月21日付一般募集による投資口の発行は、引受証券会社
が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」という。）によっております。
「スプレッド方式」では、発行価格と発行価額の差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払はありません。平
成17年11月21日付一般募集による投資口発行に際し、発行価格と発行価額との差額の総額は890,400千円であり、引受証券会社が発行価格で一般投資家に販売する買受引受契約（「従来方式」という。）による投資口発行であれば、投資口発行費用として処理されたものであります。
このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、投資口発行費用が712,320千円、投資口発行費用償却が178,080千円各々少なく計上され、また経常利益及び税引前当期純利益は178,080千円多く計上されております。

３．収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、該当不動産等の取得価額に算入しております。当該計算期間において不動産の取得価額に算入した固定資産税等相当額は25,952千円であります。

４．リース取引の処
理方法

リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス
リース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。
－ 126 －

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第１期
自 平成17年９月12日
至 平成18年６月30日

区分
５．ヘッジ会計の方
法①ヘッジ会計の方法
特例処理を採用しております。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段

金利スワップ取引

ヘッジ対象

借入金利

③ヘッジ方針本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
④ヘッジ有効性の評価方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しております。
６．キャッシュ・フ

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金

ロー計算書にお及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能でける資金の範囲あり、且つ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

７．その他財務諸表(1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法

作成のための基保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産本となる重要な内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘事項

定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の項目については、貸借対照表において区分掲記しております。
①

信託預金

②

信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具器具備品
信託土地③

信託預り敷金保証金(2）消費税及び地方消費税の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっております。但し、固定資産及び繰延資産（税務上の繰延資産を含む）に係る消費税及び地方
消費税の会計処理については、税込処理によっております。
（貸借対照表関係）
第１期（平成18年６月30日現在）
１．担保に供している資産及び担保を付している債務
該当事項はありません。
２. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
50,000千円－ 127 －
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（損益計算書関係）
第１期
自 平成17年９月12日
至 平成18年６月30日
１. 不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃貸料

1,589,008

共益費17,348

水道光熱費収入

3,156

駐車場収入

50,078

その他賃貸事業収入

55,770

不動産賃貸事業収益合計

1,715,363
1,715,363

Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費

135,070

修繕費

20,119

水道光熱費

15,864

公租公課

19,111

損害保険料

5,806

信託報酬

16,359

減価償却費

413,163

その他賃貸事業費用

23,613649,108

不動産賃貸事業費用合計

649,108

Ｃ. 不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

1,066,254（投資主資本等変動計算書関係）
自至第１期
平成17年９月12日
平成18年６月30日

発行可能投資口の総口数及び発行済投資口数
発行可能投資口の総口数
発行済投資口数

2,000,000口
53,200口－ 128 －
(128) ／ 2006/09/25 16:48 (2006/09/25 16:48) ／ 000000_e1_120_2k_06332687_投資法人経理_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

（キャッシュ・フロー計算書関係）
自至第１期
平成17年９月12日
平成18年６月30日

１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
預金651,900千円

信託預金

838,687千円

現金及び現金同等物

1,490,587千円（リース取引関係）
自至第１期
平成17年９月12日
平成18年６月30日

１. リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引（借主側）①リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額及び期末残高相当額（単位：千円）
取得価額相当額

減価償却累計額相当額

期末残高相当額

信託工具器具備品

10,351

985

9,366

計

10,351985

9,366（注）取得価額相当額の算定は、未経過リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法
によっています。

②未経過リース料期末残高相当額
一年内2,979千円

一年超

6,710千円

合計

9,690千円③支払リース料及び減価償却費相当額支払リース料

629千円

減価償却費相当額

985千円④減価償却費相当額の算定方法
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
２. オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
一年内578,259千円

一年超

59,480千円

合計

637,740千円（有価証券関係）
第１期（自 平成17年９月12日 至 平成18年６月30日）
有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。

－ 129 －
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（デリバティブ取引関係）
自至第１期
平成17年９月12日
平成18年６月30日

１．取引の状況に関する事項(1）取引の内容
本投資法人の利用しているデリバティブ取引は、金利スワップ取引です。
(2）取引に関する取組方針
将来の金利変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針です。
(3）本投資法人のデリバティブ取引は、金利関連では借入金金利等の将来の金利市場における利率上昇による変動リスクを回避する目的で利用しております。
なお、デリバティブを利用してヘッジ会計を行っております。
①ヘッジ会計の方法
特例処理を採用しております。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段

金利スワップ取引

ヘッジ対象

借入金利

③ヘッジ方針本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
④ヘッジ有効性の評価方法
金利スワップは特例処理によっているため、有効性の評価は省略しております。
(4）取引に係るリスクの内容
金利スワップ取引は市場金利の変動によるリスクを有しております。
なお、取引相手先は高格付を有する金融機関に限定しているため、信用リスクはほどんとないと認識しております。
(5）取引に係るリスク管理体制
投資法人経理規定金融リスク管理方針に基づき、リスク管理を行っております。
２．取引の時価等に関する事項
全て特例処理が適用されているため、注記を省略しております。
（退職給付会計関係）
第１期（自 平成17年９月12日 至 平成18年６月30日）
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

－ 130 －
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（税効果会計関係）
第１期
平成17年９月12日
平成18年６月30日

自至
１．繰延税金資産の発生の原因別の内訳（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額

31千円

繰延税金資産計

31千円（繰延税金資産の純額）

31千円

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
法定実効税率39.39％（調整）支払分配金の損金算入額△39.31％

その他

0.12％

税効果会計適用後の法人税等の負担率0.20％（持分法損益等）
第１期（自 平成17年９月12日 至 平成18年６月30日）
本投資法人には関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
（関連当事者との取引）第１期（自 平成17年９月12日 至 平成18年６月30日）①

支配投資主及び法人主要投資主等
該当事項はありません。

②
属
性

役
員
及
び
そ
の
近
親
者

氏
名

佐
藤
研
三

役員及び個人主要投資主等
住
所

－

資本金又
は出資金
（千円）

－

関係内容
事業の内 投資口等
容又は職 の所有
役員
事業上業（被所有） の兼
の関係
任等

本投資法
人執行役
員兼ＡＤ
インベス
トメン
ト・マネ
ジメント
株式会社
代表取締
役

－

取引
期末
科
金額
残高
目
（千円）
（千円）

取引の内容

基本報酬

(注２)
10,611

未払金(注３)
11,141

資産運
用報酬
の支払
(注１)

ＡＤインベストメ
ント・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払

取得報酬

(注３)
(注４)
154,861

－

－

設立企
画人報
酬の支
払
(注１)

ＡＤインベストメント・マネ
ジメント株式会社への設立企
画人報酬の支払(注３)
63,000－－－（注１）本投資法人執行役員 佐藤研三が第三者（ＡＤインベストメント・マネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、各報酬
額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
（注２）取引金額には消費税等が含まれておりません。
（注３）取引金額、期末残高には消費税等が含まれております。
（注４）該当不動産等の取得価額に算入しております。

－ 131 －(131) ／ 2006/09/25 16:48 (2006/09/25 16:48) ／ 000000_e1_120_2k_06332687_投資法人経理_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

③

子法人等
該当事項はありません。

④

兄弟法人等
該当事項はありません。

（投資口１口当たり情報）第１期
自 平成17年９月12日
至 平成18年６月30日
１口当たり純資産額

477,673円

１口当たり当期純利益

18,833円

１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定し、円単位未満を切捨てて表示しております。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注）１口当りの当期純利益の算定上の基礎は以下の通りであります。

第１期
自 平成17年９月12日
至 平成18年６月30日
当期純利益（千円）

762,643

普通投資主に帰属しない金額（千円）－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

762,643

普通投資口の期中平均投資口数（口）40,313－ 132 －(132) ／ 2006/09/25 16:48 (2006/09/25 16:48) ／ 000000_e1_120_2k_06332687_投資法人経理_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc（重要な後発事象）
自至第１期
平成17年９月12日
平成18年６月30日

資産の取得
本投資法人は、平成18年８月８日に以下の物件取得を決定しており、当該物件に関して売買契約を締結しています。
（取得の概要）アルティス両国
取得予定資産：不動産を信託する信託の受益権

取得予定価格：913,000千円

取得予定日：平成18年９月１日（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都墨田区亀沢一丁目10番９号
用途

：共同住宅

面積

：土地 303.47㎡：建物 1,731.60㎡

構造・規模：ＲＣ、９階建

建築時期：平成18年２月10日(5）【金銭の分配に係る計算書】
第１期
自 平成17年９月12日
至 平成18年６月30日

区分Ⅰ

当期未処分利益

762,643,202円

Ⅱ

分配金の額

762,622,000円（投資口１口当たりの分配金の額）
Ⅲ(14,335円)

次期繰越利益分配金の額の算出方法

21,202円
本投資法人の規約第32条第１項に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第67条の15に規定されている本投資法人の配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。か
かる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数53,200口の整数倍の最大値となる762,622,000円を利益分配金として分配することといたしました。なお、本投資法
人の規約第32条第２項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

－ 133 －
(133) ／ 2006/09/25 16:48 (2006/09/25 16:48) ／ 000000_e1_120_2k_06332687_投資法人経理_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

(6）【キャッシュ・フロー計算書】

区分

注記
番号

第１期
自 平成17年９月12日
至 平成18年６月30日
金額（千円）

Ⅰ

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

764,154

減価償却費

413,181

投資口発行費用償却

11,202

投資口公開関連費用

45,964

受取利息

△4

支払利息

145,278

営業未収入金の増加（△）・減少額△54,554

前払費用の増加（△）・減少額△50,532

未収消費税等の増加（△）・減少額△73,926

営業未払金の増加・減少額（△）

25,784

未払金の増加・減少額（△）

48,086

前受金の増加・減少額（△）

927

長期前払費用の増加（△）・減少額△87,999

その他

11,933
小計

1,199,496

利息の受取額4

利息の支払額△113,297

法人税等の支払額△0

営業活動によるキャッシュ・フロー
Ⅱ

1,086,202

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出△50,651,822

差入敷金保証金の支出△10,000

信託預り敷金保証金の収入

233,781

信託預り敷金保証金の支出△204,481

投資活動によるキャッシュ・フロー
Ⅲ△50,632,522

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入

2,890,000

長期借入金の借入による収入

23,600,000

投資口の発行による収入

24,649,600

投資口発行費用の支出△56,012

投資口公開関連費用△45,964

その他△714

財務活動によるキャッシュ・フロー

51,036,907

Ⅳ

現金及び現金同等物の増加額

1,490,587

Ⅴ

現金及び現金同等物の期首残高

Ⅵ

現金及び現金同等物の期末残高－※１1,490,587（注）キャッシュ・フロー計算書に関する注記は、注記表に記載しております。

－ 134 －
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(7）【附属明細表】①

有価証券明細表
該当事項はありません。

②

有価証券先物取引等及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
契約額等（千円）

区分

種類

市場取
引以外
の取引

金利スワップ取引

うち１年超
（千円）

時価
（千円）

受取変動・支払固定

18,600,000

18,600,000－

合計

18,600,000

18,600,000－（注１）上記の契約額等は、想定元本に基づいて表示しております。
（注２）当該取引契約は、金融商品会計基準上の特例処理の要件を満たしていますので、時価は記載しておりません。

③

不動産等明細表のうち総括表
減価償却累計額

資産の種類

有
形
固
定
資
産

前期末
残高
(千円)

当期
増加額
(千円)

当期
減少額
(千円)

当期末
残高
(千円)

差引
当期末
残高
(千円)

当期
償却額
(千円)

(千円)

信託建物

－

24,018,939－

24,018,939

369,255

369,255

23,649,683

信託
構築物

－

120,539－

120,539

6,390

6,390

114,148

信託機械
及び装置

－

74,260－74,260

3,148

3,148

71,111

信託工具
器具備品

－

383,936－

383,936

34,36734,367

349,568

信託土地－

26,112,157－

26,112,157－－

26,112,157

その他

－

126

－

126

18

18

107

合計

－

50,709,958－

50,709,958

413,181

413,181

50,296,776

摘要（注）信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具器具備品、信託土地の当期増加額は以下の物件を取得したことによるものです。
アルティスコート赤坂桧町

アルティス島津山

アルティス中目黒

クレストコート麻布十番

アルティス渋谷代官山

アルティス池尻大橋

アパートメンツ弦巻
スペーシア新宿

アルティス下落合

スペーシア九段下

チェスターハウス九段下

アルティス幡ヶ谷

アルティス三越前

アルティス蒲田アルティス池袋アルティス京橋アルティス本郷アルティス浅草橋

メゾンエクレーレ江古田

アルティス上野御徒町

アルティス文京本郷

日吉台学生ハイツ

チェスターハウス川口

ピアレージュＦ

ロイヤル西本町

イトーピア京都学生会館

ジェイド博多マインズ博多駅東

オ・ドミール南郷街④

その他特定資産の明細表
該当事項はありません。

⑤

投資法人債明細表
該当事項はありません。
－ 135 －

(135) ／ 2006/09/25 16:48 (2006/09/25 16:48) ／ 000000_e1_120_2k_06332687_投資法人経理_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

⑥

借入金明細表
区分
借入先

短
期
借
入
金

長
期
借
入
金

前期
末残高
(千円)

当期
増加額
(千円)

当期
減少額
(千円)

当期末
残高
(千円)

住友信託銀行株式会社―

870,000―

870,000

株式会社
あおぞら銀行―

860,000―

860,000

住友信託銀行株式会社―

580,000―

580,000

株式会社
あおぞら銀行―

580,000―

580,000

合計―

2,890,000―

2,890,000

株式会社
あおぞら銀行―

1,700,000―

1,700,000

住友信託銀行株式会社―

1,500,000―

1,500,000

株式会社
新生銀行

―

1,000,000―

1,000,000

株式会社
八十二銀行

―

500,000―

500,000

株式会社
大分銀行

―

300,000―

300,000

住友信託銀行株式会社―

1,600,000―

1,600,000

株式会社
あおぞら銀行―

1,600,000―

1,600,000

株式会社
みずほコーポレート銀行―

1,000,000―

1,000,000

三菱ＵＦＪ
信託銀行株式会社―

2,000,000―

2,000,000

住友信託銀行株式会社―

2,100,000―

2,100,000

株式会社
あおぞら銀行―

1,300,000―

1,300,000

株式会社
みずほコーポレート銀行―

500,000―

500,000株式会社
三井住友銀行―

2,000,000―

2,000,000

住友信託銀行株式会社―

400,000―

400,000

株式会社
あおぞら銀行―

400,000―

400,000株式会社
みずほコーポレート銀行―

500,000―

500,000株式会社
三井住友銀行―

1,700,000―

1,700,000

住友信託銀行株式会社―

2,100,000―

2,100,000

株式会社
あおぞら銀行―

1,400,000―

1,400,000

合計―

23,600,000―

23,600,000

平均
利率
(注１)
(注２)

返済期限

使途

摘要

0.49％

平成18年
11月21日

(注４)

無担保
無保証

0.51％

平成20年
11月25日

(注４)

無担保
無保証

1.25％

平成21年
11月25日

(注４)

無担保
無保証

1.48％

平成22年
11月25日

(注４)

無担保
無保証

1.66％

平成21年
11月25日

(注４)

無担保
無保証

1.61％

平成22年
11月25日

(注４)

無担保
無保証

1.61％

平成22年
11月25日

(注４)

無担保
無保証

（注１）平均利率は期中の加重平均を記載しています。なお上記借入先に支払われた融資関連手数料は含まれません。

－ 136 －
(136) ／ 2006/09/25 16:48 (2006/09/25 16:48) ／ 000000_e1_120_2k_06332687_投資法人経理_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

（注２）金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行った借入金については、金利スワップの効果を勘案した加重平均利率を記載しています。
（注３）契約ごとに記載しています。
（注４）資金使途は、すべて不動産信託受益権の取得及び関連費用等への充当資金です。
（注５）長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）の当期末から起算して５年以内における１年ごとの返済予定額は次の通りです。
１年超２年以内（千円）

２年超３年以内（千円）

３年超４年以内（千円）

４年超５年以内（千円）－

5,000,000

7,000,000

11,600,000－ 137 －
(137) ／ 2006/09/25 16:48 (2006/09/25 16:48) ／ 000000_e1_120_2k_06332687_投資法人経理_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成18年７月31日現在）
Ⅰ

資産総額

52,200百万円

Ⅱ

負債総額

26,555百万円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

25,645百万円

Ⅳ

発行済数量

53,200口

Ⅴ

１口当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

482,061円（注) 資産総額、負債総額及び純資産総額は、帳簿価額を百万円未満を切り捨てて記載しています。

－ 138 －
(138) ／ 2006/09/25 16:48 (2006/09/25 16:48) ／ 000000_e1_130_2k_06332687_投資法人現況_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

第６【販売及び買戻しの実績】
計算期間第１期計算期間
自 平成17年９月12日
至 平成18年６月30日

販売日

販売口数

買戻し口数

発行済投資口数

平成17年９月12日

200口
(－口)

－口
(－口)

200口

平成17年11月21日

53,000口
(－口)

－口
(－口)

53,200口（注１) 本邦外における販売口数及び買戻し口数を括弧により内書きしています。
（注２) 本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。

－ 139 －
(139) ／ 2006/09/25 16:48 (2006/09/25 16:48) ／ 000000_e1_140_2k_06332687_販売及び買戻し_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

第７【参考情報】
第１期計算期間中、以下の書類を関東財務局長に提出しています。
１．有価証券届出書
有価証券届出書（添付書類を含みます。）を平成17年10月24日に関東財務局長に提出しました。
２．有価証券届出書の訂正届出書
上記１．の訂正届出書（添付書類を含みます。）を平成17年11月４日に関東財務局長に提出しました。
３．有価証券届出書の訂正届出書
上記１．の訂正届出書（添付書類を含みます。）を平成17年11月14日に関東財務局長に提出しました。

－ 140 －
(140) ／ 2006/09/25 16:48 (2006/09/25 16:48) ／ 000000_e1_150_2k_06332687_参考情報_os2不動産投信_AR投資法人_有報.doc

独立監査人の監査報告書

平成１８年９月２０日
アドバンス・レジデンス投資法人
役

員

会

御中

監査法人 ト ー マ ツ

指定社員
業務執行社員公認会計士

村 山 周 平印

指定社員
業務執行社員公認会計士

木 村 研 一印

当監査法人は、証券取引法第１９３条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているアドバンス・レジデンス投資法人の平成１７年９月１２日から平成１８年６月３０日までの計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、注記
表、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、アドバンス・レジデンス投資法人の平成１８年６月３０日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
当監査法人は、投資法人に対し、監査証明との同時提供が認められる公認会計士法第２条第２項の業
務を継続的に行っている。
以※上

上記は、当投資法人が、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は
当投資法人が別途保管しております。

(1) ／ 2006/09/25 16:47 (2006/09/25 16:47) ／ 000000_e1_010_2k_06332687／当期／os2不動産投信.doc