一般社団法人 大阪府不動産コンサルティング協会

地域のエリアマネジメントの視点から空き家管理サービス事業を考える
一般社団法人 大阪府不動産コンサルティング協会は 2015年 5月「空き家管理マニュアル」を作成した。このマニュアルには、同協会が平成 26 年度の国交省補助事業「空き家見守りのための地域ビジネスサポートシステム構築事業」でまとめた「空き家見守りサービス作業マニュアル」とその実務関連資料（あわせて「空き家見守りビジネスサポートツール」）に、それまで蓄積してきた空き家管理の知識や考え方・情報等が加えられている。マニュア
ルで対象にしたのは、売却・除却といった出口戦略を念頭においたものではなくコミュニティビジネスによる空き家管理で、地域のエリアマネジメントの視点を持ちながら、管理サービスのみで採算が取れ、安価な管理料金で適正な管理を消費者に提供することを目的にしている。
（一社）大阪府不動産コンサルティング協会会長
米田淳氏に話を伺った。

空き家に対する市場認識が必要
─協会のこれまでの取り組みについて教えてください。
私たちは現在、国交省の「多世代交流型住宅ストック活用推進事業」などを通じて、空き家の活（一社）大阪府不動産コンサルティング協会 会長 米田淳氏

用についていろいろな試みを実践しているところです。
国交省の事業の取り組みについては、平成20年度の「地域における不動産の証券化・流動化モ

ら、空き家の利活用や管理について新しい先駆的な方法や対策などを考えてきました。
その際、一番ポイントにおいてきたのは、 まデル事業」を皮切りに、「ニュータウン空き家再ちづくりのシステムづくり生事業」「貝塚寺内町の歴史的風致維持向上推進

るまちづくりはどちらかというとどんぶり勘定だ調査」「空き家利活用ビジネススキーム創設事業」

ったり、法律や税務面で危ういケースが見受けら「中古マンション管理情報活用システム整備事業」

れます。そういったことによるトラブルが発生し「空き家見守りのための地域ビジネスサポートシないようにシステムをしっかり作ったり、リスクステム構築事業」、などを手掛けてきました。このを正しく認識したりできるようにすることを考えように、これまで毎年国交省の事業を推進しなが取り組んでいるところです。

28です。地域で手掛け

第１章

マニュアル表紙マニュアル目次

地域の安全性を確保する

資料編 表紙

昨年度は、『空き家管理マニュアル』を作成しました。
これは、自治体や NPO など地域でまちづくりなどをされている方々が空き家管理に取り組めるように作成した作業マニュアル的なものです。
日本の空き家問題の現状をみてみましょう。平成 25 年の住宅・土地統計調査によると、総住宅ストックは6,063万 戸、 空 き 家 は13.5％ の820 万戸です。空き家のうち、賃貸・売却用がた場合で、１部屋当たり平均２人が年間10 日滞460万戸で56％。持ち家（その他住宅）が 318在し、なおかつ民泊割合が35 ％で１部屋が年間万戸で39 ％。一方、新築着工戸数はここ 5 年間200 日稼働したとしても、需要は20 万戸程度に年平均86万戸供給されています。除却戸数は年しかならず、年間60 万戸増加する住宅ストック平均25 万戸なので、その差は 61 万戸。仮に世帯の３分の１にすぎません。つまり、インバウンド数が変わらなければ、毎年約 60 万戸の空き家を効果が期待できる空き家は限られているというこ生み出していたことになります。とになります。

もう１つの問題は一極集中ということ。大都市

したがって、空き家を増やさないためには新築圏で比べても東京特別区だけが流入・流出が増加を抑制すればいいということになりますが、供給しており、地方圏から大都市圏への流出が止まら規制をしない限り需要があるところには新築は供ない状況にあります。

給されます。一方、世帯数や人口を増やすというまた、インバウンドに期待する傾向もあります

ことも簡単ではありません。海外から移民をすぐが、仮にインバウンド人口が 2 , 000 万人になっ受け入れるわけにもいかないですし、建物の除却29

も難しい。このように空き家が減らない環境は見悪影響を及ぼさないよう空家等の適切な管理に努事に整っていますので、適正に管理されずに放っめるとするておかれた空き家が、外部不経済を起こすケース

き家の管理の重要性を伝えていくときに必ず触れは今後も増えていくでしょう。

るようにしています。という文言は非常に大切なので、空もう一点大切なことは、概要の中で触れられている地域で取り組む空き家管理の考え方

市町村はという部分です。空家法では空き家問題は市町村の課題と位置づけられました。
つまり、何をすれば魅力のあるまちづくりができ、─空き家対策についてどう取り組むべきでしょ

活性化するのかということを地域が考えなくてはうか？

いけないということです。その結果は不動産流通

空き家対策についてはいくつかのアプローチがあります。１つは個人資産の有効活用やリスクマ市場にも直接跳ね返って来ますので、不動産業者にとっても非常に重要なことです。

ネジメントとして「個の空き家対策」という考え

空き家対策の３本柱は、利活用と除却と管理で方。２つめは、地域の「エリアマネジメントとしす。そのうちの管理については、すでに空き家管ての空き家対策」の考え方。３つめが、売買・賃理サービス提供業者というものが多数存在してい貸流通市場における「良質な空き家の利活用」でます。地域の不動産会社、管理会社のほか、建設す。建物の状態や立地だけではなく、希少性や遵会社、清掃業者、リフォーム会社、電鉄会社、警法性、地域特性などに優れた空き家は、市場のニ備会社なども参入しています。これら参入企業は、ーズで活用されていきます。例えば、古民家やブ基本的に「個の空き家対策」を意識した空き家管ランド地域の町家や、民泊、高齢者用住宅などに理、つまり出口戦略として空き家管理を考えてい適した空き家などがこれに当たります。それぞれ、ます。実際に私たちも空き家管理ビジネスに取り空き家の解消に向けたアプローチを進めるのです

組んだ当初は、不動産コンサルタントとして、空が、何らかの事情で活用や除却が進まないケース

き家管理をすることで、将来的に相続対策や売買があります。そのような場合には除却や活用に至に展開していけばいいと考えていました。

るまでの管理が重要になってきます。したがって、しかし、地域のエリアマネジメントや地域の空地域で空き家対策を考える場合にはその地域に適き家対策としての管理を考えると、「出口戦略だ合した空き家管理システムを持つことが不可欠で、けを意識したやり方とは管理の仕方が少し違うのそうしておかなければ、まちづくりは廃れていっではないか？」と思うようになりました。そこでてしまうのではないかということが私たちの問題

私たちは、国交省の空き家管理等基盤強化推進事意識です。
昨年（2015年）５月に全面施行になった『空家等対策の推進に関する特別措置法』（以下空家法）の第３条には、空き家所有者の責務が明記されています。建築基準法にもこのような文言がありましたが空家法にも示されました。 空家等の所有者または管理者は周辺の生活環境に

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サービス内容と料金

第１章

地域の安全性を確保する業として２年間、空き家管理サービス提供業者と徒歩で空き家管理ができる地域を選択しました。

は違う角度からの取り組みを行いました。低廉なこのような調査と実践を通じて、最終的に『空管理料金設定で空き家管理業を成立させないと普き家見守りビジネスサポートツール』として、空及はしないだろうという前提で、空き家管理ビジき家管理の作業マニュアルの作成と事前状況確認ネスを、単独で小規模の管理戸数でも事業が成立書、業務委託契約書、管理実施報告書など、管理できるような方策を検討したのです。個の空き家作業の際に必要なドキュメントの整備を進めてい対策ではなく、地域の空き家対策としての管理のきました。なお、ここでの『空き家見守りビジネ考え方を軸にしました。

スプラン』は、管理サービスのみで採算性がある地域をみると、すでに地域の清掃をしている団

空き家管理ビジネスとしました。

体や高齢者向け在宅福祉サービスに取り組む

管理サービス提供事業者への実態調査でわかっNPOなどがあります。そういった組織や、自治た課題は、作業を一人で行う場合は自分の責任で体の空き家バンクなどとの協力が可能なはずです

できますが、組織で行うには難しい問題がたくさので、地域の福祉や既存システムとの連携によるん出てくるということでした。

空き家管理ビジネスを検討しました。空き家バン

そこで空き家の管理作業を、管理スタッフ、運クは契約が成立しないと料金が発生しませんが、用管理者、事業者、がやることの３段階に分け、そこに管理を組み込むことによって通常時でも管その際の組織の形態を３種類考えました。

理収入が入るような仕組みにしていくことを目指①管理スタッフ受託方式：運用管理者と管理スタしました。

ッフを全て一人が行う方式。
②運用管理者受託方式：運用管理者と管理スタッ

地域ビジネスサポートシステムの構築

フで行う方式。
③包括受託方式：事業者・管理者・管理スタッフが行う方式

─システムの具体的な内容を教えてください。

それぞれ利点と欠点を出して評価した結果、小今回の取り組みである『空き家見守りのための規模な事業者が地域の高齢者や主婦などを有効活地域ビジネスサポートシステム構築事業』は、次用しやすい②を採用しました。のように進めました。まず、全国の空き家管理サ

さらに、サービス内容別に３つのプランを作成

ービス提供事業者にサービスの実態のヒアリングしました。それぞれ作業内容を決めて、作業時間を行いました。次に空き家管理業務における消費を設定し、それがビジネスとして成立するかどう者保護のポイントとコンプライアンスポイントをかについての実証実験をし、事業採算性を検討しまとめ、それらを基に『空き家見守りビジネスプ
管理スタッフ受託方式

ラン（サービス内容、料金、見守り作業、体制等の仕組み）』を構築し、大阪府池田市の伏尾台と奈き家管理ビジネス、ある種のついでビジネス

契約

所有

良県橿原市八木町の２カ所で、コミュニティ型空所有者（依頼者）が成立する可能性を検証しました。伏尾台は南北

管理スタッフ
管理作業兼運用管理者
兼空き家管理事業者

１Km 圏の中に 2,295世帯あり、八木町も東西南
北 1.5 Kｍ圏の中に 2 ,928 世帯ある地区になりま空き家す。地域で町管理をすることを目指しましたので、31た。
「空き家が空き家で無くなるときのきっかけ

運用管理者受託方式はどういうときか」という質問もしましたが、こ所有者
（依頼者）

契約

運用管理者

宅地では戸建住宅を賃貸等で活用するという発想

研修
作業指示

空き家

管理作業

雇用又は外注

ちらは全員「売却のとき」との回答で、郊外の住所有空き家管理事業者

全国ネットワークを生かすことが必要

管理スタッフ─宅建業者は何をすべきでしょうか？

包括受託方式

所有者
（依頼者）

契約

今回は管理作業に注目しましたが、今後の課題
空き家管理事業者所有として、管理作業者をマネジメントする運用管理

研修契約

研修
作業指示
管理作業

業務についても効率化と適正化が必要であり、雇用又は外注

運用管理者

空き家はまだ根づいていないようです。

管理スタッフ

『空き家見守りサービス作業マニュアル』と同様の教育的資料を作成することが必要だということが挙げられます。さらに、草木が生い茂る際の作業など時期的検証作業も必要です。また空き家管理ビジネスは、管理を提供するサービスと提供をました。
作業するに当たっては、作業に必要な持ち物、持ち物や消耗品の費用、作業にかかる時間を調査。

受ける側の所有者のニーズが合致したところから成立することから、所有者ニーズの分析や市場調査も必要になるだろうと思います。

所有者には市長名（公文書）で空き家協力のお願

実際に空き家管理サービスを実施してみると、いをするとともに、事前に自治会用の説明資料を

空き家管理は思った以上に奥が深いことがわかり作り、自治会と警察へのあいさつも行って、地域ました。空き家問題の解決には流通の部分が必要の人の信頼を得た上で事業に取り掛かりました。

不可欠です。空き家が流通するためには、ただ住その後、各所有者に説明して回り、４名の所有者宅をそのままおいておけばいいのではなく、流通から承諾を得てサービスを開始しました。ヒアリするように手を加え、商品にすることが重要になングをした北九州の業者には、「空き家管理は変ってきます。そのためには、どこから資金調達す化を見つけることだ」と教えていただきましたが、るのか、どのように改修するのかなどについて、実際やってみると、変化を把握するのは難しく、コンサルティングをしていかなくてはなりません。

「不動産の管理と空き家の管理は違う」と感じま

その部分を宅建業者が担い、その役割をもって地した。また、一人で管理していればトラブルと認域のまちづくりのプラットフォームに積極的に参識しないことも組織でやると大事になってしまう加し、協力していくことが大切だと感じています。という経験もしました。

さらに、空家法では全く触れられていませんが、また、同時に「地域の人が空き家管理すること空き家対策には非常に重要なことがあります。そについてどう思うか」というアンケートも実施しれは空き家対策のネットワークです。空き家を訪ました。その中には、「近くの人に自分の家を見問しても所有者は別の場所に住んでいるためすぐてほしくないので嫌だ」という声などもありましには会えません。連絡を取るためには、どうして

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第１章

地域の安全性を確保するも広域の対策と広域での連携が必要不可欠になってきます。そういう意味では、全宅連のような全国組織は空き家対策にとって非常に重要になります。当協会でも空き家相談窓口として電話相談を受けていますが、問い合わせの方の現住所が広範囲にわたるため、その方たちに物件が存在する地域で対処できる窓口を紹介できればとてもスムーズにいくでしょう。全宅連でそういうネットワークができればいいと思います。
いずれにしても、空き家は不動産です。その不動産をどうするかについては、不動産業者がもっと主体的に関与していくべきだと思います。

伏尾台の街並み空き家見守りサービス作業中

公益社団法人

全国宅地建物取引業協会連合会

空き家対策等地域守りに関する調査研究/

公益社団法人

全国宅地建物取引業保証協会

RENOVATION2016発行

より抜粋

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