平成 19 年 3 月 1 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区永田町二丁目 11 番 1 号
日本レジデンシャル投資法人
執行役員
西 村
賢
（コード番号：8962）
投資信託委託業者名
東京都千代田区永田町二丁目 11 番 1 号
パシフィック･インベストメント･アドバイザーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長
山 内章
問合せ先 取締役
高 野剛（TEL：03-5251-8528）

資産の取得に関するお知らせ《パシフィックレジデンス大通西》
日本レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は本日、下記の通り、資産の取得を決定いたしましたので、お知らせいたします。
記
1. 取得の概要
(1)
(2)
(3)

物件の名称
取得資産
取得価額

(4)
(5)
(6)
(7)

売買契約締結日
取得予定日
取得先
取得資金

C-38 パシフィックレジデンス大通西（以下｢本物件｣といいます。）
不動産
1,790,000,000 円（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます。）【支払スケジュール】
譲渡実行時
全代金を支払平成 19 年 3 月 5 日
平成 19 年 3 月 5 日
株式会社都市デザインシステム（以下｢売主｣といいます。）
自己資金又は借入金による。

2．取得の理由
本投資法人の規約及び投資方針に基づき以下の理由により取得を行うものです。
(1)

理由

政令指定都市（首都圏を除く）等（注）における投資比率を高めるとともに、平均築年数の低減を図ることにより、ポートフォリオの充実を図るため。

1

(2)

物件の特色

①立地・利便性
本物件は、地下鉄最寄駅である「西 11 丁目」駅からは約 450ｍの位置にあり、ビジネス・商業中心地である「大通」駅、「さっぽろ」駅、「すすきの」駅付近へは徒歩によるアクセスも可能です。
本物件は札幌市の中心部に位置し、周辺には道庁・合同庁舎・裁判所等の官公署が存することから、札幌市内随一の業務商業エリアと認知されております。店舗・事務所部分については、かかる立地条件を重視する事業所等の需要が見込まれます。
また、住宅部分については、職住近接による利便性等の立地条件を重視する単身者、少人数世帯等の需要が見込まれます。
②本物件の建築プラン
本物件は平成 18 年 12 月に竣工しました。本物件の住宅部分は調理・暖房・給湯などの熱源をすべて電気で賄う「オール電化」仕様となっていることから、周辺競合物件との差別化が図られており、リーシングにおいても競争力を発揮するものと期待されます。
（注）政令指定都市等とは、政令指定都市の中心部へ通勤可能な地域及びその他賃貸住宅等の需要増加が見込まれる地域を指します。

3．取得資産の内容
物件の名称
所在地(注 1)
交通

土地

建物

所有形態
用途地域(注 2)
地積(注 1)
容積率/建ぺい率(注 3)
所有形態
種類(注 1)
延床面積(注 1)
建築時期(注 1)
構造(注 1)
賃貸可能戸数

賃貸可能面積所有形態
附属種類（注 2）建
延床面積（注 1）
物
構造（注 1）
取得価額
特記事項(担保設定等の有無)

パシフィックレジデンス大通西札幌市中央区大通西八丁目 2 番地 30、2 番地 42、2 番地 43（地番）札幌市中央区大通西八丁目 2 番 30 号（住居表示）
市営地下鉄南北線・東西線・東豊線「大通」駅 徒歩 7 分、市営地
下鉄東西線「西 11 丁目」駅 徒歩 6 分、札幌市電「西 8 丁目」駅
徒歩 4 分
所有権
商業地域
852.51 ㎡
600％/80％
所有権
共同住宅、事務所、駐車場
6,916.70 ㎡(注 4)
平成 18 年 12 月
鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 15 階建
103 戸［1K：12 戸、1DK：54 戸、1LDK：12 戸、2LDK：14 戸、店舗：
1 戸、事務所：10 戸］
4,512.24 ㎡
所有権
駐車場
46.58 ㎡
鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建
1,790,000,000 円（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます。）
なし

評価方法

評価方法
大和不動産鑑定株式会社による鑑定評価
鑑定評価額
1,810,000,000 円
価格時点
平成 19 年 2 月 1 日(注1)「所在地（住居表示を除きます。）」「地積」「種類」「延床面積」「建築時期」及び「構造」
については、登記簿上に表示されているものを記載しています。
(注2) ｢用途地域」については、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
(注3)「容積率」については、建築基準法第52条に定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合を2「建ぺい率」については、建築基準法第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合を記載しています。
建 物 状 況 調 査

委託調査会社
緊急修繕費用
短期修繕費用今後 12 年間必要と思われる修繕・更新費用
再調達価格
建物状況調査報告書日付
PML 値

株式会社東京建築検査機構なし（緊急を要する修繕費用）なし（1 年以内に必要とする修繕費用）
10,610,000 円

地震リスク診断1,620,000,000 円
平成 19 年 2 月 7 日0.9％
当該 PML の数値は、株式会社インターリスク総研の地震リスク診断報告書に基づくものです。但し、本地震リスク診断報告書については、委託調査業者の見解に過ぎず、内容を保証するものではありません。PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を指し、ここでは、想定した予定使用期間中に、想定される最大規模の地震（再現期間 475 年に一度の最大地震＝50年間に起こる可能性が 10%の最大地震）によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率（％）
で示したものを意味します。

4. 取得先の概要
商
本店

代
資大所

在表
本の株号

株式会社都市デザインシステム

地

東京都渋谷区道玄坂一丁目 14 番 6 号ヒューマックス渋谷ビル 4Ｆ

者

代表取締役

額

4 億 5487 万 5000 円

主梶原文生

1. 梶原文生
2. 三菱ＵＦＪキャピタル（株）
3. （株）ジャフコ
4. 従業員持株会

41.6％
7.0％
6.6％
6.0％
（平成 19 年 1 月 30 日現在）

主 な 事 業 の 内 容

1. 不動産の売買、交換、賃貸、管理及びその仲介
2. 建築設計及び監理並びに建築及び土木工事の請負
3. 建築、不動産に関するコンサルタント業
4. 経営コンサルタント業

本投資法人又は投資信託
委 託 業 者 と の 関 係

特になし

3

5. 媒介の概要
（1）
商
本店

所

在号

パシフィックマネジメント株式会社

地

東京都千代田区永田町二丁目 11 番 1 号

代

表者

代表取締役

手数

料

21,902,500 円（但し、消費税及び地方消費税を除きます。）

本投資法人又は投資信託
委 託 業 者 と の 関 係

高塚優

パシフィックマネジメント株式会社は、本投資法人の資産運用会社の株主であり、投信法に定める資産運用会社の利害関係人等に該当します。なお、パシフィックマネジメント株式会社の資産運用会社に対する出資比率は 78.2%です。

（2）
商
本店

所

在号

アースプランニング株式会社地

東京都渋谷区渋谷一丁目 8 番 3 号

代

表者

代表取締役

手数

料

26,797,500 円（但し、消費税及び地方消費税を除きます。）

本投資法人又は投資信託
委 託 業 者 と の 関 係

髙橋民雄

特になし

（3）
商
本店

所

在号

東友物産株式会社地

札幌市中央区大通西二十一丁目 46 番地

代

表者

代表取締役

手数

料

5,000,000 円（但し、消費税及び地方消費税を除きます。）

本投資法人又は投資信託
委 託 業 者 と の 関 係

國岡正治

特になし

6. 取得資産の設計等に関する事項
本投資法人は、本物件の建築主、施工者、建物設計者、構造設計者及び建築確認機関を確認いたしました。その詳細は、下記の表のとおりです。
平成 19 年 2 月 28 日時点において、本物件の建築主、施工者、設計者はいずれも国土交通省
より構造計算書の偽装があった物件に関与した者として公表された企業に該当しませんが、日本ＥＲＩ株式会社が建築確認を行っております。しかしながら、本投資法人では専門の第三者調査機関（明豊ファシリティワークス株式会社）に再調査を依頼し、構造計算書等に故意の改ざん、偽造等の不正は見受けられず、法律に準拠した構造計算が実施されたものと判断するとの調査結果を得ております。
また、本投資法人では、物件を購入する際のデューディリジェンスにおいて、確認検査機関による建築確認の調査とは別の視点から地震リスク調査を必ず実施しており、構造図面や構造設計概要書等を用いた図面審査及び現地調査に基づき独自に購入建物の構造上の耐力を考慮し、購入物件に関する適切な地震リスク分析を行ったうえで取得を判断しております。
（参考 1）取得資産の設計に関連する業者等
物件名称

建築主

施工者

建物設計者

構造設計者

建築確認機関

パシフィッ
クレジデン
ス大通西

株式会社都市デザインシス
テム

前田建設工業株式会社

有限会社
谷内建築研究所

有限会社
前田建築事務所

札幌市
日本ＥＲＩ株式会社

4

（参考 2）第三者調査機関の概要（構造計算書の再調査）
社名
本店所在地
代表者
資本金

主な事業内容本投資法人との関係

明豊ファシリティワークス株式会社
東京都千代田区麹町五丁目 4 番地
代表取締役社長 大見 和敏
530,526 千円
1. プロジェクトマネジメント（建設プロジェクトの基本計画の提言及び発注者の代行者として設計から施工完了に至るまでの総合的な管理業務）
2. コンストラクションマネジメント（建設プロジェクトにおいて、発注者の代行者として、施工業者選定の支援および工事実施状況の管理業務）
3. ファシリティマネジメント(発注者の経営課題や要望に応じたファシリティの基本計画の調査・分析及び提言する業務)およびファシリティマネジメントに関するコンサルタント業務
4. 建築一式工事・電気工事・管工事・内装仕上げ工事・消防施設工事
5. 建設プロジェクトに関する設計業務(建築設計・電気設備設定・機械設備設計・情報設備設計・オフィスレイアウト等)
6. 設計プロジェクトに関するコンサルタント業務
7. 事務用機器・情報通信機器・什器備品・室内装飾品等の販売並びに賃貸
8. コンピュータのハードウェア・ソフトウエアの開発、販売、リース並びに賃貸
9. 通信機器の製造、販売、輸出入並びに施工
10. 特定労働者派遣事業
11. 全各号に付帯する一切の業務
特になし（参考 3）第三者調査機関の概要（地震リスク診断）
社名
本店所在地
代表者
資本金

主な事業内容本投資法人との関係

株式会社インターリスク総研
東京都千代田区神田駿河台三丁目 9 番地
代表取締役社長 海浪 憲一
3 億 3,000 万円
1. 個人・企業・団体等が直面するリスク及びリスクマネジメン
トに関する調査研究の受託並びにコンサルティング業務
2. 経済、金融、社会、生活文化、科学技術、自然科学等に関する調査研究の受託並びにコンサルティング業務
3. 前 2 号に関する情報収集・提供、教育及びそのコンサルティ
ング業務
4. 前各号に関する各種講演会・セミナーの開催及び出版物等の刊行業務
5. その他前各号の業務に付帯又は関連する事項
特になし

7. 当該資産の取得後の運用状況見通し
平成 19 年 5 月期（平成 18 年 12 月 1 日～平成 19 年 5 月 31 日）における本投資法人の運用状況の見通しについては、本物件の取得による修正はありません。
以＊ 本資料の配布先： 兜クラブ、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会＊ 本投資法人のホームページアドレス http://www.nric.co.jp

5上【添付資料 1】本物件の価格に関する鑑定評価額サマリー(単位：千円)

鑑定評価額（特定価格）
総収入
賃料収入

内容
1,810,000
140,497
121,530

駐車場収入

16,128

権利金収入（住宅部分）
一時金の運用益1,917

41,803
5,721

水道光熱費

2,452

プロパティ・マネジ
メント・フィー
公租公課

3,913

賃貸可能床面積 1 坪当たり月額 350 円と査定。
賃貸可能床面積 1 坪当たり月額 150 円と査定。
各支払時期に支払われる支払賃料等の合計額に空室損を考慮した額の 3.0％と査定。
土地については、平成 18 年度固定資産評価額を参考に課税標準額を想定し査定。なお、課税標準額想定の際には、小規模住宅用地の特例の適用を受けることを考慮。
建物については、建築図面をもとに課税標準額を想定し査定したが、中長期的な観点からＤＣＦ法にて想定した標準的金額を計上。
延床面積 1 坪当たり年額 300 円と査定。

11,359674

テナント募集費用

2,789

入居者入替費用1,180

空室損失相当額

7,236

貸倒損失相当額－

資本的支出
純収益還元利回り
直接還元法による収益価格
DCF 法による価格割引率
最終還元利回り

同一需給圏内における類似建物の新規賃料の水準及びその動向に基づき、評価対象不動産の中長期的競争力等を勘案の上査定。
周辺地域における賃料水準を勘案して適正賃料を査定。
空室率も考慮のうえ入替部分の想定新規賃料の1 ヶ月分を計上して査定。
運用利回りについては、長期金利の指標となる国債利回り、金融機関の貸出金利等を総合的に勘案して 2.0％と査定し、これを想定預かり保証金の額に乗じて求めた。

921

総費用
建物管理費

損害保険料

査定根拠

貸室について、想定入替率を適用した場合の入替部分の想定新規賃料１ヶ月分を計上。
賃借人の退去に伴うメンテナンス費用を 4,000円/坪と想定し、入替率を考慮して査定。
当該地域における現状の空室率及び賃料水準並びに将来における需給バランス、対象不動産の個別性等を考慮して中長期的に安定的であると認められる貸室・駐車場の空室率を査定し、賃料収入に係る空室損失相当額を計上。
保証金により担保されるものとして計上しない。
建物再調達原価の 0.4％相当額と査定。

6,480
98,6945.4％
1,830,000
1,780,000
5.3％
5.6％

6

積算価格
土地･建物価格の合計
2,110,000
土地価格
487,377
建物価格
1,620,000(注 1) 上記数値は、不動産鑑定評価書に記載される収益還元法（直接還元法）上の想定の年間収支であり、当期の予想数値ではありません。
(注 2) 上記の総収入の値が、各収入の値の合計と合致しないのは、各収入について、不動産鑑定評価書に示された額の千円未満の位を四捨五入した値を表示しているためであり、上記の総収入は、不動産鑑定評価書に示された各収入の額の和につき千円未満の位を四捨五入した値です。
(注 3) 上記の総費用の値が、各費用の値の合計と合致しないのは、各費用について、調査報告書に示された額の千円未満の位を四捨五入した値を表示しているためであり、上記の総費用は、調査報告書に示された各費用の額の和につき千円未満の位を四捨五入した値です。

【添付資料 2】本件取得後のポートフォリオ（取得（予定）価格ベース）（単位：千円）

資産区分
（注 1）
コア 1
コア 2
サブコア
総計

都心主要 5 区
65,246,104
38,282,400
5,612,000
109,140,504

地域（注 2）
東京 23 区
首都圏
63,357,831
4,095,000
7,136,000
1,950,000
7,317,600
4,074,600
77,811,431
10,119,600

政令指定都市等
21,030,650
7,795,900
4,978,900
33,805,450

総計
153,729,586
55,164,300
21,983,100
230,876,986(注 1)

資産区分（コア／サブコア）
コアアセットとは、利便性、周辺環境、管理状況、劣化状態、設備仕様等の観点から特に良好な居住環境を長期継続的に提供可能な物件を対象とします。サブコアアセットとはコアアセットに準ずる競争力を有し、相対的に収益性及び流動性に優れた物件、とりわけ中長期的に安定した賃料収入が見込める物件を対象とします。なお、コアアセットのうち「パシフィック」の冠名を付した物件を「コア 1」、それ以外を「コア 2」と区分いたします。

(注 2)

都心主要 5 区とは、港区、渋谷区、新宿区、目黒区及び千代田区を指します。東京 23 区とは、当該地域から都心主要 5区を除いたものを指します。首都圏とは、東京都（東京 23 区を除く）、神奈川県、埼玉県及び千葉県の 1 都 3 県を指します。政令指定都市等とは、政令指定都市の中心部へ通勤可能な地域及びその他賃貸住宅等の需要増加が見込まれる地域を指します。
上記の数字は、いずれも単位未満切り捨てで表示しております。

(注 3)

7

【添付資料 3】本物件の外観写真

8

【添付資料 4】本物件の地図

9