平成 26 年 11 月10 日発行（毎月10 日発行）通巻第 441 号

公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会

全宅連
全宅保証

宮城県・山形県

日本有数の漁港である石巻漁港は震災で大打撃を受けたが、ふるさとの海を愛する人々や全国からの支援で、
平成25年の水揚高は、震災前（平成22年）と比較して数量で67％、金額で78％まで回復した。

宮城米といえば「ひとめぼれ」「ササニシキ」「まなむすめ」など。
どれも宮城県で開発され、おいしいお米として高く評価されている。
写真は、2014みやぎライシーレディー（提供：宮城米マーケティング推進機構）

Miyagi

東北地方の最大都市である仙台市は第3次産業の中心地で、就業者数の割合は81％（平成22年国勢調査）。
七夕祭りで有名な一番町は、同市を代表する商業地の1つ。

11
November2014

リアルパートナー 11 月号

26年度 消費者セミナー開催

全宅連 presents

インタビュー

地域の活力、日本の活力― 地場産業！

第● 回

22

全国屈指のブランド牛として評価されている米沢牛。
米沢市を中心とする三市五町で飼育、認定されている。
その味わいは、
自然豊かな環境と生産者のたゆまない努力の結晶。

山形県のさくらんぼ収穫量は全国の75％を占めている（平成25年・農林水産統計）。人気ナンバーワンの品種は「佐藤錦」。写真は、寒河江市のミスさくらんぼ2014（提供：寒河江市さくらんぼ観光課）

Yamagata

天童市は全国の将棋駒の大半を生産し、「将棋駒のふる里」といわれている。その歴史は江戸時代末期にさかのぼり、
天童藩財政が窮乏し、家臣の救済策として奨励したのが始まり。

理想の住まいの見つけかた

俳優 辰巳 琢郎 さん

災害への備え不動産取引における情報の提供に関する基礎知識（下）● トレンド・ウォッチ● 紙上研修26年度 不動産実務セミナーを開催します

不動産キャリアパーソン で検索

トレンド・ウォッチ

災害への備え顧客の安全、
自らの安全を守るために
内閣府防災担当

長沼 裕史

わが国は災害が多く、これまでも東日本大震災などの大規模地震災害が発生し、今後も首都直下地震、
南海トラフ地震等の大規模広域災害が予想されています。
また、地震災害だけでなく、台風、大雨、大雪、火山などの災害も発生することから、それらへも備えが必要です。
日頃からどのようなことについて準備が必要か簡単に紹介します。

災害に向けて
2 どのような備えが必要なのか（1）
自らの安全を守るための備え
災害は、いつどこにやってくるかわかりません。大地震や豪雨などの自然災害は、人間の力で食い止めることはできませ居住・勤務する地域で、どのような災害が1 想定されているか知ることことが可能です。例えば、地震における被害を小さくするため

まず、災害に備える上で必要なのは、居住・勤務する地域で、に、事務室・自宅内での家具の固定などの取組みや、食料品

んが、災害による被害は、私たちの日頃の努力によって減らす

どのような災害が予想されているかを知ることです。地方自治や水などの備蓄を自ら行うことを奨めています。

体によっては防災マップ（ハザードマップ）を作成し、ホーム◆参考：内閣府ホームページ・減災の手引き
URL http://www.bousai.go.jp/kyoiku/keigen/gensai/tebiki.html

ページや冊子などで周知しています。防災マップ（ハザードマップ）では、大地震、津波、洪水などの自然災害が発生した
場合の被害の様子や、避難場所・救援活動等必要な情報が掲載されています。
また、日頃から地域を歩いた際にどのような危険があるか（津波や洪水のおそれのある地域は、それらの警戒標識などを設置しているケースがある）
を知ることも重要です。

（2）顧客の安全を守るための備え
不動産業においては、賃貸物件の借主等の安全を守ることも重要な役目です。
このため、次のような取組みなどを行っていくことが必要です。
○賃貸物件の借主向けに、防災に係る情報の提供［ 地域のハザードマップ情報や避難場所の情報、減災の手引きなどの災害への備えに関する情報（例えば家具固定などの安全対策の周知）］や想定される災害に備えた火災・地震保険の活用などを紹介する取組みなど。
○賃貸物件等の耐震性の確認や耐震化。
○賃貸物件における防災訓練や食料・水などの備蓄確保など。
また、内閣府では地域や事業者による優良な取組みについて「平成26年版防災白書」で紹介しており、不動産業については以下の事例が上げられています。
◆事例：森ビル株式会社（六本木ヒルズ）「平成26年版防災白書」33ページ
URL http://www.bousai.go.jp/kaigirep/hakusho/h26/

02

Nov. 2014 Realpartner

3 地域における防災の取組みへの重要性

1●7つの備え災害対策においては、国や地方公共団体における公助の

自助、共助

2

取組みとともに、住民自身による自助や、地域コミュニティ等における共助による災害対策が重要な役割を果たすようになってきています。東日本大震災では、行政自体が被災し、行政機地域の危険を知る

能がマヒするなどの事例がありました。

3

このため、
マンションなどの地域住民自らが地域の自主防災組織などにおいて、災害への備えを進める取組みがあります。

地震に強い家

集合住宅などで防災への取組みが進むことにより災害時の減災などに資すると考えていますので、地域経済の担い手の一つである不動産業の方々にも積極的に取組んでいただきた
いと考えています。
◆「平成26年版防災白書」22ページ「第4章 地域コミュニティにおける先進的な取組の事例」
URL http://www.bousai.go.jp/kaigirep/hakusho/h26/

4

家具の固定

日ごろからの備え

5

6

家族で防災会議

地域とのつながり7※「内閣府HP・減災の手引き」からContents

November 201402 トレンド・ウォッチ

災害への備え 顧客の安全、自らの安全を守るために

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連載 vol.16 不動産トラブル事例とその法的論点
連載 vol.68 知っていれば役立つ税務相談119番
Information
愛知県の児童養護施設で一人暮らしに関する解説授業を実施／提携大学企業推薦制度のご案内／個人情報保護法等遵守の周知徹底を！／不動産キャリアパーソン受講のご案内
連載 vol.17 これでわかる！不動産登記簿の読み方
連載 vol.46 不動産の経済学
26年度 消費者セミナー開催 理想の住まいの見つけかた
インタビュー 俳優 辰巳 琢郎 さん
連載 vol.38 基本を確実に！宅地建物取引講座

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連載 vol.7 地域まちづくり活性化事例の紹介

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26年度 不動産実務セミナーを開催します連載 vol.7 what’s 地盤？
連載 vol.39 知っておきたい！建築基礎知識
紙上研修
不動産取引における情報の提供に関する基礎知識
（下）

11月号
2014年11月10日発行 通巻第441号
発行／公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／伊藤博
編集人／山上健一〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
TEL. 03-5821-8181（広報） FAX. 03-5821-8101
URL. http://www.zentaku.or.jp/●本誌の表紙は2012年10月号から南から順番に2都道府県をクローズアップし、地場産業を紹介しています。編集部では、読者のみなさまからのご意見・ご要望等を受付けています。上記広報までご連絡いただくか、FAXをお送りください。

Nov. 2014 Realpartner03

連 載 vol.

16

不動産トラブル事例とその法的論点
たかよし

弁護士

佐藤 貴美

多数の違反行為で宅建業者のみならず取引主任者も処分された事例
不動産適正取引推進機構：不動産トラブル事例データベースより◆ 要旨
期日までに引渡しを行わなかった、
さらに宅建業◆ 法的視点からの分析

法に定める制限を超える手付金を受領した等として、売主業者が免許取消処分とされた。

ⅰ明らかに「不当な履行遅延」行為に該当
宅建業法では、宅建業者が、
その業務に関してなすべき宅地・（1）事実関係
X 1は、売 主 業 者 Yとマンションの売 買 契 約を代 金
2,165万円で結び、手付金1,500万円を支払った。
その後、中間金として600万円を支払ったが、期日になっても引渡しが行われず、引渡し日を3ヵ月後に変更したにもかかわらず、変更後の期日に至っても履行はされなかった。X2は、Yとマンションの売買契約を代金1,750万円で結び、手付金1,000万円を支払ったが、やはり期日までに引渡しがなされなかった。
X1およびX2は、上記のほか、Yはマンションの売買契約の締結に当たり、重要事項説明書に、取引対象の土地に登記された抵当権の内容を記載せず、取引主任者yをしてその説明をさせなかったとして、行政庁に相談するとともに、代理人弁護士による被害届を行政庁に提出した。

（2）事情聴取行政庁でYに確認したところ、上記事実のほか、Yは、
X1およびX2との間で締結した売買契約において、売買代金の10分の2を超え、それぞれ1,500万円および1,000万円となる手付金相当額の違約金の定めを行ったこと、
売買代金の10分の1を超える手付金を受領する前に必要な保全措置を講じていないことが判明した。

（3）処分
行政庁は、Yは、①期日までに引渡しを行わなかった、②重要事項の説明において誤った説明を行った、③制
限を超える違約金の定めを行った、④制限を超える手付金を受領した、⑤保全すべき額の手付金を受領するに当たり、行うべき保全措置を講じなかった等として、Yを免許取消処分とした。
また、取引主任者であるyに対しては、重要事項の説明において取引対象の土地に登記された抵当権の内容を故意に説明せず、その情状が特に重いとして、登録を消除した。

04

Nov. 2014 Realpartner

建物の登記、引渡しや対価の支払を不当に遅延する行為を禁止しています（宅建業法44条）。
これは、宅建業者が当事者となる場合に適用され、売主のとき（登記・引渡の遅延）のみならず、買主のとき（対価の支払の遅延）にも適用されます。
ここでいう「不当な履行遅延」行為に当たるか否かは、個々の具体的な取引ごとに社会通念によって判断されます。本件では、一人の買主に対し、当初定めた期日になっても引渡しが行われず、かつ、業者側の要請により引渡し日を3ヵ月後に変更したにもかかわらず、変更後の期日に至っても履行はされなかったということであり、
さらに別な買主に対しても期日までの履行がなかった
ことをあわせ考えれば、宅建業者として禁止される「不当な履行
遅延」行為に該当するものであったといえましょう。
そして本件では、
ほかにも、重要事項説明や違約金、手付金の取扱い等につき宅建業法に違反する行為が多数あったことから、免許取消処分にまで至ったところです。

ⅱ 取引士の名にふさわしい職務遂行を
本件は、宅建業者のみならず、宅地建物取引主任者も、重要事
項説明において取引対象の土地に登記された抵当権の内容を故意に説明しなかったことなどから、登録の消除処分がなされている点にも注目すべきでしょう。宅建業法では、取引主任者として行う事
務に関し不正または著しく不当な行為をし、情状が特に重いときは、
都道府県知事は当該取引主任者の登録を消除しなければならないと規定しています（宅建業法68条の2第1項第4号前段）。
取引主任者は来年度、「宅地建物取引士」と名称変更がなさ
れますが、その職務内容や責務、監督処分等に係る取扱いは、取引主任者のときと変更はありません（新たに規定された責務等
も、これまでの実務上の取扱いを明文化したものと考えられます）。
しかし実際には、関係者からは、「士」
として、今まで以上にコンプ
ライアンスや高度な職業倫理等に基づいた対応が期待されることも想定されます。本件のような「不正または著しく不当な行為」
がないよう、改めて法令に規定されている職責等を確認し、取引士の名にふさわしい職務遂行を心がけることが大切でしょう。

連 載 vol.

68

知っていれば役立つ税務相談
東京シティ税理士事務所

税理士・公認会計士

山田 寛英

時価よりも著しく低い金額の譲渡にご注意を！
土地を譲渡する際に、時価よりも著しく低い金額で規定」に該当した場合は、合意した金額ではなく、時価で譲渡

譲渡した場合、税務上どのように課税されることにしたものとして課税されることがあります。
「同族会社の行為又なりますか？

は計算の否認規定」とは、同族会社において株主と役員が同一人物であり、個人と会社間で税負担を不当に減少させる取取引金額が時価よりも著しく低い金額（税務上では「著しく引が行われやすい環境があり、そのような租税回避行為を防低い額の対価」という）となるか否かは、その財産の種類、数量

止するために定められた規定です。

の多寡、時価（通常の取引価格）と対価との差額の代償、その（買主）同族会社：実際の取引価額と時価との差額を受贈益と他諸般の事情を総合的に考慮して、時価と比較して社会通念して収益計上します。法人税法では、法人は原則として経済合上著しく低い額であるか否かにより判断します。時価（通常の理性がある行動をとると考え、資産を取得した場合、時価で計

取引価格）とは、第三者間で取引した場合に通常成立するで上することが原則となっているためです。

あろう価額をさし、路線価や固定資産税評価額は適用できな＊同族会社とは、株主ならびにこれらと特殊の関係にある個人

いこととなっています。不動産鑑定評価額や公示地価を参考と（その者の配偶者、六親等内の親族、三親等内の姻族など）おする場合もあります。

よび法人が有する株式の総数が、その会社の発行済み株式

当事者双方に想定外の税金が発生する総数の50%以上に相当する会社のことです。

●パターン3：（売主）
同族会社C→（買主）
同族会社D

時価から著しく低い金額での取引は、当事者双方に対して、（売主）同族会社C：当事者間で合意した金額ではなく時価で譲渡所得税や受贈益等の税金が発生するおそれがあります。

譲渡したものとして計算します。合意した金額と時価との差額

譲渡のパターンを4つに分けて説明します。

は、譲渡益として計上する一方、同額を寄付金として計上しま
す。法人税の計算上、寄付金は一定の制限があり費用計上で●パターン1：（売主）親族A→（買主）親族B

きない一方、譲渡益部分についても税金がかかるため税負担（売主）親族A：当事者間で合意した売却金額で譲渡所得税をは重くなります。

計算します。取得金額よりも高い金額で売却した場合には、
もう（買主）同族会社D：当事者間で合意した金額と時価との差額

け部分について譲渡所得税が発生します。他方、取得金額よを受贈益として収益計上します（パターン2と同様の考え方）。

りも低い金額で売却した場合には、もうけは出ないため、譲渡●パターン4：（売主）
同族会社

所得税は発生しません。
また、売却金額が時価の2分の1未満→（買主）
同族会社関係者（役員・株主・従業員など）の場合には、譲渡損はなかったものとみなされます。

（売主）同族会社：当事者間で合意した金額ではなく時価で譲（買主）親族B：時価よりも著しく低い価額で購入した場合には、渡したものとして計算します。合意した金額と時価との差額は、時価と購入金額の差額部分ついて、経済的利益が発生して譲渡益として計上する一方、同額を寄付金として計上します。

いることとなるため、その部分に対して贈与税が発生することと法人税の計算上、寄付金は一定の制限があり、費用計上できなります。

ない一方、譲渡益部分についても税金がかかるため税負担は●パターン2：（売主）同族会社関係者（役員・株主・従業員など）

重くなります（パターン3と同様の考え方）。
また、その個人が法

→（買主）
同族会社*

人の役員である場合、寄付金ではなく役員賞与となり費用計（売主）同族会社関係者（役員・株主・従業員など）：売却金額上に制限を受ける場合があります。従業員である場合、従業員が時価の2分の1未満のときに限り、時価で譲渡したものとみな賞与となります。

して課税を行います（「みなし譲渡課税」という）。
したがって、（買主）同族会社関係者（役員・株主・従業員など）：当事者間譲渡所得税を計算する際の売却金額は、当事者間で合意しで合意した金額と時価との差額が所得（一時所得）として所得た金額ではなく、時価を用います。
また、売却金額が時価の2分税が課税されます。
また、その個人が法人の役員や従業員での1以上である場合でも、「同族会社の行為又は計算の否認ある場合には、給与所得として課税されます。

Nov. 2014 Realpartner05

インフォメーション

1

愛知県の児童養護施設で一人暮らしに関する解説授業を実施

2

提携大学企業推薦制度のご案内

全宅連・全宅保証は、若年層を対象にした一人暮らしに役

明海大学不動産学部と宇都宮共和大学シティライフ学部

立つ知識を掲載した『はじめての一人暮らしガイドブック』
をは、全宅連との協定に基づいて、宅建協会会員の子弟および作成し、高校や大学などの教育機関や地方自治体等に寄贈

従業者を対象とした推薦入試制度を設けています。不動産

するとともに、同ガイドブックの内容をもとにした解説授業も業界の人材育成・後継者養成のため、両大学の企業推薦特実施しています。

別入学試験制度の活用をご検討ください。入試日程等は次

今回は10月5日に愛知県犬山市の児童養護施設・溢愛館のとおりです。

で、地元愛知県宅建協会の協力のもとで行われました。同協

明海大学不動産学部

http://www.meikai.ac.jp/

会の副会長で全宅連・全宅保証の深谷政次理事が講師を務め、進学・就職を今後迎える学生を対象に、ガイドブック■入試日程（B日程）に記載されている賃貸借契約の基礎知識、部屋探し、金銭：平成27年2月19日（木）～3月4日（水）
・願書受付期間（全宅連必着）

管理、生活マナー等についての講義、解説が行われました。

・試験日：平成27年3月17日（火）

講義後、学生からの質問もあり、補足の説明が行われました。

・合格発表日：平成27年3月18日（水）
・試験科目：面接のみ

解説授業の様子■出願資格等のお問合せ◆明海大学 浦安キャンパス入試事務室〒279-8550

講師の深谷理事

千葉県浦安市明海1丁目

TEL.047-355-5116（直）宇都宮共和大学シティライフ学部
http://www.kyowa-u.ac.jp/■入試日程：平成27年1月5日（月）～1月23日（金）
・願書受付期間（全宅連必着）
・試験日：平成27年2月14日（土）
・合格発表：平成27年2月20日（金）
・試験科目：面接のみ■出願資格等のお問合せ◆宇都宮共和大学 宇都宮シティキャンパス〒320-0811
はじめての
一人暮らし
ガイドブック栃木県宇都宮市大通り1-3-18

TEL.028-650-6611●提携大学企業推薦制度の入試要項の請求連絡先〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3 全宅連会館3階
TEL.03-5821-8112（直） （公社）全宅連 広報研修部

溢愛館のみなさんからのお礼のお便り

3

全な対応を取る責任を有していることは言うまでもありません。

個人情報保護法等遵守の周知徹底を！

つきましては、「 国土交通省所管分野における個人情報保護に関するガイドライン」（※1）
および「不動産流通業におけ個人情報は、個人の人格尊重の理念のもとに慎重に取扱る個人情報保護法の適用の考え方」（※2）
による個人情報のわれるべきものであり、個人情報保護法に基づき、個人情報を適切な取扱いについて、改めて周知徹底するとともに、組織取扱うすべての事業者にとっての極めて重要な義務として、
そ内の安全管理措置、委託先およびその先に関する事業者のの適正な取扱いが求められてきました。宅建業者も国民の信監督、外部からの適正な個人情報の取得を含めた個人情報

頼を得て事業を行うためにも、個人情報保護法を遵守し、万保護法等の遵守に関し、万全を期するようお願いいたします。

◆（※1）国土交通省所管分野における個人情報保護に関するガイドライン◆（※2）不動産流通業における個人情報保護法の適用の考え方

06

Nov. 2014 Realpartner

URL

URL

http://www.mlit.go.jp/common/000207542.pdf

http://www.mlit.go.jp/common/000215849.pdf

4

不動産キャリアパーソン受講者1万名突破！
仕事の入門、再点検、飛躍で活用できます

不動産キャリアパーソンの学習内容について数多くお問合せがあるため、今号からテキスト各編についてご紹介します。

不動産キャリアパーソン講座テキスト【第１編：従業者としての大切な心構え】の内容
衣・食・住、
これらは人間が生活していく中で欠かすことの

不動産キャリアパーソン
講座テキスト従業者としての大切な心構え
1 （社会的使命と役割、トラブル事例、宅建業法）

2

物件調査・価格査定

3

不動産広告

できないものです。
その中の「住」
である宅地や建物、
たとえば住宅であれば生活拠点となり、事務所や店舗であれば経済活動の拠点となります。
これらを提供する上でなくてはならない存在が宅地建物取引業者です。
第1編では、「 住」
を扱う者（従業者）のみならず、一般消費者のみなさまにもためになる基礎的内容をまとめています。
すでに宅建業に従事している方にとっては自分自身の仕事を振り返って点検でき、これから社会に出る方には、社会人として

資金計画
4 （資金計画、
住宅ローン）
契約の基本

5 （売買契約、賃貸借契約）
その他知識

6 （賃貸管理、建築、リフォーム、関係法令）の入門編的内容になっています。
具体的には、第1編は4つの章から構成されています。

第3章は、クレーム・トラブルへの対応がテーマで、クレーム

まず、第1章では社会的使命と役割として、宅地建物取引やトラブルの原因やその対処法、不動産売買や賃貸借に関業者の社会における使命・役割・倫理、宅建業におけるコン

するさまざまなトラブル事例を紹介し、クレームをトラブルにしプライアンス、宅地建物取引業者およびその使用人である宅ないための適切な対応、そのための考え方や対応についても

地建物取引主任者や従業者の守秘義務の遵守・基本的人解説しています。

権の尊重、不動産業における顧客サービスの重要性等について記しています。

最後の第4章では宅地建物取引業法の基本知識として、宅建業法の目的、同法の構成と枠組み、関連する法令等の紹続く第2章では、顧客対応の基本として、相手に好印象を介、宅建業者になるための要件や業務上の規則、また不動産与える身だしなみから表情や態度、言葉づかい、電話での応の売買や交換、賃借の相談を受けた場合の成約に向けた取対やビジネスメールの正しい使い方等、一社会人としてのビり組み方や実際の契約の流れ、契約に先立つ重要事項説明

ジネスマナーの基本についてアドバイスやQ&Aを交えて学習については説明の相手方別の解説、義務付けられている契できる内容となっています。

約内容記載書面の交付等について解説しています。
受講申込等、詳しくは全宅連ホームページへ

受講者の声

不動産業界の知識不足解消に◆受講のきっかけ

不動産キャリアパーソン で検索

千葉県宅建協会に加入し不動産業を始めるにあたり、受講を勧められました。
◆受講した感想

現場でも使いそうな実践的な出題が中心で、新人営業マンなどにぜひ受講させるべき資格だと感じました。取引主任者を取っている方でも再度、いい家見つかる不動産屋さん合同会社
角田 稔康さん（千葉県）

受
随 講
時 者
募 の
集 声
中！

◆ 一般消費者の方も全国で受講

実践での法律の再認識などにも役立つ資格と言えますね。不動産業界の知識不足の解消にも役立ついい資格です。

◆宅建業には就いていないが、消費者として参考（勉強）になった。（54歳女性）◆宅建で細かい部分までは理解していなかったので、素人の私は勉強になりました。（42歳女性）

不動産キャリアパーソンを受講し修了された方の感想を募集しています。下記のいずれかの方法で、「 受講のきっかけや感想、受講による効果等」を全宅連へお寄せください。お送りいただいた中から毎号本誌にて紹介しています。
【投稿にあたって】住所、氏名、会社名、電話番号、
メールアドレスを明記のうえ、下記のいずれかの方法でお送りください。
【受講者の声投稿先】 ①ｅメール event@zentaku.or.jp②郵送 〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3 全宅連会館3階 (公社)全宅連 広報研修部 宛

Nov. 2014 Realpartner

07

17

連載
載 vol.
vol.
連

不動産
登記の
ABC

これ
れで
でわ
わか
か る！不
る！不 動
動産
産登
登記
記簿
簿の
の読
読み
み方
方
こ
司法書士
司法書士

阪田 智之
智之
阪田

注意すべき登記 ④ 仮差押の登記
これまで注意すべき登記として、して、「差押の登記」
を3種類（①
これまで注意すべき登記と「差押の登記」
を3種類（①の間に債務者が第三者に自己の財産を売却するなどして処分の間に債務者が第三者に自己の財産を売却するなどして処分

担保権の実行による差押、②強制執行による差押、③滞納処
担保権の実行による差押、②強制執行による差押、
③滞納処

してしまう
うと、
と、
せっかく勝訴しても無駄になってしまいます。
裁判
してしま
せっかく勝訴しても無駄になってしまいます。
裁判分による差押）取り上げました。
した。
今回は、「仮差押の登記」につ分による差押）取り上げま
今回は、「仮差押の登記」につに勝って強制執行することができるのは、とができるのは、裁判で被告となったに勝って強制執行するこ裁判で被告となった

いてお話しいたします。
いてお話しいたします。

債務者の有する財産に対してだけだからです。
債務者の有する財産に対してだけだからです。
そこで、債務者が強制執行を妨害しよう
うととして財産を処分す
して財産を処分す
そこで、債務者が強制執行を妨害しよ

事案
事案

ること
とを防ぐため、を防ぐため、判決が出るまでの間、債務者の財産をととりあるこ
判決が出るまでの間、債務者の財産をりあ

土地の購入を検討している人が、当該土地の登記事項
土地の購入を検討している人が、当該土地の登記事項

えず仮に差し押さえておく
く「仮差押」という制度が設けられていえず仮に差し押さえてお「仮差押」という制度が設けられてい証明書を取得してみたところ、
下（登記事項証明書の一証明書を取得してみたところ、
下（登記事項証明書の一ます。
あらかじめ仮差押をしておく
しておくこ
ことによ
とによって、って、勝訴したときのきのます。
あらかじめ仮差押を勝訴したと

例）のような記録があったとします。
この場合、
どのよう
例）
のような記録があったとします。
この場合、
どのよう

債権回収を確実なものにするこものにすることができとができます。
ます。
債権回収を確実な以上のことから、とから、
甲野春子は株式会社U金融に対して債務以上のこ
甲野春子は株式会社U金融に対して債務な点に注意すればよいでしょうか。
な点に注意すればよいでしょうか。

を負っていて、株式会社U金融が債権回収の保全として仮差して仮差を負っていて、株式会社U金融が債権回収の保全と押をしたと考えられます。
したと考えられます。
仮差押をした場合、した場合、債権者は債務者
押を
仮差押を
債権者は債務者

債務者の財産処分を防ぐための登記
債務者の財産処分を防ぐための登記し、勝訴判決が出たときに仮差押を差押にきに仮差押を差押にに対して裁判を起こし、に対して裁判を起こ
勝訴判決が出たと

甲区順位番号2番の登記に注目して
してく
ください。
ださい。
本事案では、
甲区順位番号2番の登記に注目
本事案では、
順位番号１番で甲野春子が所有権移転の登記を受けていま
順位番号１番で甲野春子が所有権移転の登記を受けていま改めるのが通常ですので、
本件不動産もいずれ競売にかけら改めるのが通常ですので、
本件不動産もいずれ競売にかけられる可能性が高いといえます。
れる可能性が高いといえます。
したがって、
仮差押の登記がされている不動産を購入した
したがって、
仮差押の登記がされている不動産を購入したす。
しかしその後、順位番号2番で「仮差押の登記」がされていす。
しかしその後、順位番号2番で「仮差押の登記」がされていいのであれば、仮差押債権者（株式会社U金融）が敗訴していのであれば、仮差押債権者（株式会社U金融）が敗訴してることが分かりとが分かります。
ます。
るこ
前回までの
「差押」
と今回の
「仮差押」
とでは、
どういった点
前回までの
「差押」
と今回の
「仮差押」
とでは、
どういった点

仮差押の登記が抹消されるのを待つか、仮差押債権者（株式
仮差押の登記が抹消されるのを待つか、仮差押債権者（株式が異なるのでしょょうか。
うか。
読んで字のごとく、く、「仮の差押」というわが異なるのでし
読んで字のごと「仮の差押」というわ

会社U金融）
が売却代金から返済を受け、仮差押を取り下げ
会社U金融）
が売却代金から返済を受け、仮差押を取り下げ

けですが、
仮差押は、
ある権利関係が係争中、
たとえば、
えば、
「貸金
貸金
けですが、
仮差押は、
ある権利関係が係争中、
たと
「

てもらえる
らえるよ
よう、
う、
事前に調整しておく
く必要があ
必要があり
ります。
ます。
ても
事前に調整してお債権の有無」について争いがあって、当該権利の有無
債権の有無」について争いがあって、当該権利の有無が確定していないこととを示しています。
を示しています。
とはいえ、仮差押が確定していないこ
とはいえ、
仮差押

●登記事項証明書の一例【権利部【権利部（甲区）（甲区）のイメージ）のイメージ）】●登記事項証明書の一例】

は、差押の前段階といえるもので、もので、いずれ本差押に移行
は、差押の前段階といえる
いずれ本差押に移行
し競売にかけられる可能性がありります。
ます。
し競売にかけられる可能性があ
前回お話ししま
しましたが、したが、担保を有していない一般債権
前回お話し
担保を有していない一般債権者が強制執行をするには、勝訴判決を得る等して債権者が強制執行をするには、勝訴判決を得る等して債権の存在を公的に証明する必要があります。
ます。
しかし、
一般
の存在を公的に証明する必要がありしかし、一般
的に裁判には長い期間がかかるため、判決が出るまで的に裁判には長い期間がかかるため、判決が出るまで

全宅連・全宅保証のホームページをご利用ください
ご利用ください！ 無料電話相談と会員専用サイト
全宅連・全宅保証ホームページ（http://www.zentaku.or.jp/）で「宅建協会会員限定メ
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（11月21日、12月19日 ）宅建協会会員限定・業務支援サイト
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08
08

Nov.
Nov. 20142014 Realpartner
Realpartner

詳細はホームページでご確認ください。 http://www.hatomark.or.jp/

連 載 vol.

46

不動産の経済学
公立大学法人 宮城大学 事業構想学部教授

田辺 信之

人間心理を知って不動産ビジネスに活用しよう（行動経済学）㉔…「適正な価格」とはそもそも何？
先ごろ発表された2014年の基準地価で、都市部におけるていたと考えられます。

不動産価格の上昇や一部地方都市における価格回復のトレン

では、私達は不動産や株式に投資する場合、こうしたアンカドが明らかになりました。一方で、不動産価格の上昇が行き過リング効果にどのように対処していけばよいのでしょうか。一

ぎると、バブルを生み出す懸念も生じます。

つの方法は、冷静なときに、自分なりの適正水準を決めておき、ですが、そもそもバブルとは何なのでしょうか。
「適正な価

経済環境の変化にかかわらず、それを守ることです。そこで考格から大きく乖離して不動産や株式などの資産価格が上昇す

える「適正な価格」が本当に妥当なものであるかは誰にもわること」だとよく言われます。これを聞くと、もっともな説明のよかりませんが、少なくとも大きな怪我をすることは回避できる

うに感じます。でも、「適正な価格」とはそもそも何なのでしょでしょう。もう一つの方法は、多くの機関投資家が用いている

うか。いったい誰が「適正な価格」がわかるのでしょうか。も「損切りルール」の採用です。これは株価などが取得価格より

ちろん、不動産でも株式でも、理論的な価格を算出する公式

15％とか、20％以上下落したら売却してしまうというルールをや何らかの基準があり、中長期的には妥当性の高い考え方であらかじめ定めておくものです。

はあるかもしれません。とはいえ、それらに従って算出した価そうはいっても、人間はそう簡単にはいかないもののようで格が、その時々の経済環境や市場動向を反映した「適正な価す。カリフォルニア工科大学のコリン・キャメラー教授が株式格」であるとは限らない場合も多いように思います。

投資で行った実験によれば、多くの人は株価の上昇局面で投そう考えると、「適正な価格」が何であるかは、なかなかわ

資し、「株価が急落する前に手を引けば、爆弾の入った鞄を持からないというのが実態に近いところでしょう。それなのに、たされたまま取り残されたかわいそうな人たちを犠牲にして、なぜ「今はバブルだ」とか、「いやそうではない」と言うことが大金をもうけることができる」と考える傾向があります。これはできるのでしょうか。それは、そうした意見の主張者が考える「もっと馬鹿がいる」理論と呼ばれているそうです＊。

「適正な価格」が、その人にとってのアンカー（起算点）に＊ ウィリアム・パウンドストーン著、松浦俊輔訳『プライスレスなっているからです。その人にとっては、自らが考える「適正な必ず得する行動経済学の法則』より引用

価格」がバブルかどうかを判断するためのアンカーになっているということです。

●バブル期にアンカーが上昇した構造

アンカリング効果と対処方法だからこそ、実際にバブルになっても、アンカーが上昇する
ことによって、多くの人は「もっと不動産価格が上がってもおかしくない」と考えて投資をしてしまうのです。今や懐かしい話になりましたが、1990年前後のバブル期には、日本の地価

この土地を買うなら高くても
坪当たり100万円がいいところだろう。だけど、みんながそういうなら150万円までは大丈夫そうだな！

東京の国際都市化が進み、海外投資家が買いにくるので、地価はますます上がりますよ。

高騰がいかに妥当であるかということを説明するために、「東京の国際都市化が進み土地の買い手がますます増える」からであるからとか、「日本は平野が狭い」からであるからとか、さらには「日本人は農耕民族なので土地への執着心が強い」ためであるとか、さまざまな理論が生み出されました。いずれも、多くの人々のアンカーを高める効果を持つものでした。バブル崩壊後も、多くの企業が「もう少し待てば、元の価格に近いところまで戻るはずだ」と考えて、不動産や株式を持ち続けて損失を膨らませましたが、これにはアンカリング効果も作用し日本は農業国で土地への執着心が強いから 、地 価 は もっと あ
がってもおかしくない。

Nov. 2014 Realpartner

09

TOPICS
26年度 消費者セミナー開催
全宅連 presents クロノス住宅セミナーvol.3

理想の住まいの見つけかた

一般消費者の方々に不全 宅連・全宅保証は、動産の取引等に関する理解を深めていただ

一仁常務理事によるパネルディスカッションが行われました。

くことを目的として、9月21日に東京・木材会館、9月23日（不辰巳さんは10年以上リフォームに関する番組を担当されて動産の日）に福岡・レソラNTT夢天神ホールで消費者セミ

おり、これまでの経験をふまえ、リフォームに適した住宅の構

第2部では、辰巳琢郎さん、井形慶子さん、全宅連の阪井造や、中古住宅の選び方などの、理想の住まいを手に入れナーを開催しました。
今年で3回目となる本セミナーの司会は、スポーツジャー

るためのアドバイス等をお話ししていただきました。

ナリストの中西哲生さんとフリーアナウンサーの高橋万里恵

阪井常務理事は、現在の住宅事情、中古物件を購入するさん。
ゲストに俳優の辰巳琢郎さん、作家の井形慶子さんを際のアドバイス等、専門家としての意見を述べるとともに、お迎えして、2部構成で行われました。

昨年度から全宅連が実施している『不動産キャリアパーソ

第1部は、井形慶子さんの体験をもとに、中古住宅のリフォームについてトークを展開。井形さんはイギリスに100ン』は「消費者のみなさまにも、ぜひ受講していただきたい」とPRしました。

回以上行かれており、イギリスに自宅も所有されています。
イ

セミナー当日は両会場ともに定員を上回る多くの消費者ギリスで築100年以上の住宅をリフォームした事例や、吉の方にご来場いただき、急遽、座席を追加するなど、昨年、祥寺で社宅用に中古マンションを購入し、自らリフォームを一昨年に引き続き大きな盛り上がりをみせました。

行った事例などを写真を交えて紹介され、理想の住まいを

第1部・井形さんの講演

リフォームを通じて手に入れる魅力等をお話ししていただきました。
会場入口に並べられた
ハトマークグループ・ビジョンと全宅連の事業を紹介するパネル

パネルディスカッション。
左から、高橋さん、中西さん、
辰巳さん、井形さん、阪井常務理事

会場の様子

入場者の列。急遽、座席を追加
今年も中西さんと高橋さんの司会で進行しました
パネラーの辰巳さん。
長年の経験を踏まえたアドバイスをしていただきました
北里厚副会長が主催者挨拶（福岡会場）

阪井一仁常務理事が主催者挨拶（東京会場）◆詳細は全宅連HP

10Nov. 2014 Realpartner

URL

最後にジャンケン大会が行われ、ジャンケン勝利者に司会者・ゲストからプレゼントが贈られました

http://www.zentaku.or.jp

俳優

辰巳 琢郎 さん

建物単体だけでなく街並みも考えるリモデルをInterv ew

1958年生まれ、大阪市出身、京都大学文学部卒業と同時にNHK朝の連続テレビ小説『ロマンス』で全国区デビュー。その後、テレビはもちろん、映画、舞台等、数多くに出演、知性・品格・遊び心と三拍子 揃った俳優として活躍している。住まい関連にも造詣が深く、2008年から自ら企画した『辰巳琢郎の家物語～リモ
デル☆きらり』（BS朝日）で、リフォームより一歩進んだリモデルを紹介している。

9月に開催された全宅連・全宅保証の消費者セミナーで、
パネルディスカッションにパネラーとして参加していただいた
辰巳琢郎さんに、住まいのことや街のことなどについてお聞きしました。
―長年、リフォーム・リモデル関連のテレビ番組に出演され、さまざまな家を見られていると思いますが、特に印象に残っている家は？
たくさんあり過ぎて選ぶのが難しいのですが、敢えて1つだけあげるとすれば、東京・本郷にあったボロボロの三軒長屋のリモデルです。
昔、樋口一葉が住んでいた場所の近くです。間口1間半、奥行き5間半*
ぐらいの2階建ての狭い家がリモデルされました。その家の前を通るだ
けで、佇まいに魅かれました。玄関に格子があって、夜になると灯りがついて廊下伝いに奥が見えます。本当に狭い家なのですが、空間を上手に使い、質感が感じられる建物に変身しました。
さらに、家を大事にするだけでなく、街並みも大事にしたいという設計コンセプトが感じられ、周辺と見事に調和していました。
先日、仕事で旧ユーゴスラビアに行きました。そのときに、昔、ベネチアの植民地だった街を訪れたのですが、洗練された各々の建物の屋根が赤に統一され、街の景観というものをあらためて認識しました。
ヨーロッパには、
そういう街並みがいくつもあります。
日本だと私も住んでいたことがある京都がそうですが、現在の京都は、昔を取り戻そうという動きと味気ない建物がせめぎ合っているという感じですね。観光立国・日本を目指すためには、
これからは建物単体だけでなく、街並み全体を考える必要があると思います。
―もし、これから住み替えをするなら、どんな場所で、どんな家に住みたいですか？
場所については、現実には仕事があって東京を離れることはできないのですが、瀬戸内の海岸べりに住みたいですね。海が見えて、いろいろなものがあって、食べ物もおいしい。海外は地中海などいろいろなところを回ったことがあるのですが、瀬戸内はそれよりもいいですね。家についてはそれほど具体的なイメージはありませんが、荷物がどんどん増えてきているのに忙しくて整理する時間がなかなかつくれないので、荷物を全部放り込める部屋がほしいですね（笑）。
―心に残っている不動産店はありますか？ また不動産業界に期待することは？
ある不動産店で、契約したかった物件に先客があって契約できなかったことがありました。
ところが、
その方の
ローンが成約せず、あらためてご連絡をいただき、その後、いろいろとお世話になったことがあります。
今回のセミナーで、約7戸に1戸が空き家になっていることを知りました。不動産業者の方々は、住まいの“かかりつけ医”“ 総合診療医”のような存在として今後、対応していただきたいと思います。
さらに観光立国・日本のためにも、住まいの“かかりつけ医”だけでなく、街づくりの“かかりつけ医”
として力を発揮してくださることを期待します。

＊1間は6尺、約1.82m

TOKYO FM／JFN38局 毎週月曜日～金曜日 朝6：00～9：00

Nov. 2014 Realpartner

11

連 載 vol.

38

基 本 を 確 実 に！ 宅 地 建 物 取 引 講 座「法令上の制限調査」に伴う関係法令等の基礎知識「地域地区制度」「地区計画制度」のポイントと留意点（その1）千葉 喬
た比較的新しい地区レベルの街づくりに関する

Question制度で、当時の西ドイツの開発手法のBプランを参考にしたものとされています。その目的は、用途地域等の「地域地区制度」および「地区計画

良好な街づくりを計画的に進めるため既存の制度」は、法令上の制限調査で基本的で重要な調

他の都市計画を前提に、ある一定のまとまりを査と考えていますので、これらの制度について教もった地区を対象に、その地区の特性にふさ

えてください。

わしい、
その地区の実情にあった、
よりきめ
細かな街づくり（「地区詳細計画」の街づくり）のため、建築物の形態規制（容積率、建ぺい率、高さおよびAnswer
1. 地域地区制度とは都市計画区域では、都市計画として地域・地区または街区などの地域地区が定められています。
もっとも重要である12種

壁面の位置等）、用途の規制および地区施設（街区内の居住者等に利用される
道路、公園、緑地、広場等の公共空地）の効果的な配置などを総合的に計画することにより、地区内の建築や開発行為を規制し、誘導する都市計画です。

類の用途地域をはじめ、特別用途地区、特定街区、高度地区、地区計画は、全体的な都市計画の規制と個々の建築物の防火・準防火地区、景観地区および都市再生特別地区等多く

規制との中間的なレベルである地区レベルの街づくりの先鞭をの種類（12種類の用途地域を含めると約40種類）があります。

つけた手法と言うことができます。

地域地区制度は都市計画上、
もっとも根幹的で歴史のある制

地区計画制度が創設された当初は、都市計画法に基づく度として、大正8年に住居、商業、工業の3地域が指定され、現地区計画と沿道整備法（幹線道路の沿道の整備に関する法在まで、その時代の状況や変化に応じて制度改正等が行われ

律）に基づく沿道整備計画（後の改正により沿道地区計画にています。

名称変更）の2種類でした。その後、時代の変化や要請により用途地域をはじめ地域地区は、建築物の用途や容積・構造

地区制度が拡充されると同時に、そのバリエーションが増大し、等の形態に一定の規制を加えることにより、土地利用面で都市住民の意向を反映した詳細な計画のもと、弾力的な計画によりの適正かつ合理的な実現を目指すものです。すなわち、土地実状に応じて弾力的に運用し、その地区のあるべき姿に向利用計画に基づいて土地を地域地区に指定し、どのような用かって住民が協力して整備し、実現して行く手法として、地域

途に、どの程度の規模の建築物敷地にするか等を都市計画と地区制度と共に都市計画の柱になっています（下図参照）。

して定め、建築基準法等による個別法とリンクして、具体的に規制を行うものです。
これらの地域地区は都市計画図等で調査し、関係する建築基準法、特に都市計画区域内の制限規定は同法第三章（集認することが重要です。

2. 地区計画制度とは地区計画制度は上記の地域地区制度に比べ、昭和55年の都市計画法および建築基準法の一部改正によって創設され

12

Nov. 2014 Realpartner

ついては、次号で説明します。
●地区計画制度の種類と関係法
地区計画（都市計画法）

地区計画等

団規定）
と深いつながりがありますので、関係機関の所轄で確

なお、地区計画等によって街づくりを規制し誘導する手法に

防災街区整備地区計画（密集市街地整備法）
歴史的風致維持向上地区計画（歴史まちづくり法）
沿道地区計画（沿道整備法）
集落地区計画（集落地域整備法）

連 載 vol.

7

地 域 ま ち づ くり 活 性 化 事 例 の 紹 介

独自の景観計画が施行できる景観行政団体（長野県駒ケ根市）

NPO法人ストリートデザイン研究機構 理事

髙橋 芳文（4）経済の活性化

今号は、長野県駒ケ根市の取り組みを紹介します。
先日、駒ヶ根市で「地域の魅力は看板から！ 集客にも景観に

景観行政団体となった駒ヶ根市は、独自の屋外広告物条例

も魅力的な看板とは？」という演題をいただき、講演をしてきましの制定の準備を進めています。2004年の景観法制定以降、看た。駒ヶ根市は、人口約3万2,000人、長野県南部、伊那谷のほ板は、景観阻害要因として悪者にされることが多いのが実情でぼ中央に位置し、東に南アルプス（赤石山脈）、西に中央アルプ

す。
それは、景観法が「美しい国づくり政策大綱」（2003国土交ス（木曾山脈）の3千メートル級の山々を、まちから望むことがで通省）
をベースにしているからです。

きる自然豊かなまちです。

「美しい国づくり政策大綱」は、戦後に築かれた文化に対し、駒ヶ根市が発行している観光総合パンフレットには、「アルプ

社会資本は量的に充足されたが、電線、ブロック塀、不揃いなビスがふたつ映えるまち」「見てもらいたい風景があります」というル、看板、標識が雑然と立ち並ぶ様子は「美しさとはほど遠い光

キャッチコピーが掲載されています。

景」と評し、それを改善するために行政の方向を美しい国づくり

自然景観美しい駒ヶ根市では、景観育成に取り組んでいまと定め、自然景観との調和を図りつつ整備するという方針です。

す。駒ヶ根市のホームページから抜粋させていただきますが、このような背景があるなかで、
自然景観美しい駒ヶ根市が、駒ヶ根市は、独自の景観計画をつくることができる景観行政団

看板を風景から排除する方向で考えるのではなく、地域資源と体になりました。
「天与の財産である雄大な景色や豊かな自然、して、地域の魅力は看板から！という取り組みができる方向で

そして先人が築いてきた街並みや中山間、農地等の風景に調条例制定等を考えられているのは、
とても素晴らしいことです。

和した景観を守り、新たに良好な景観を創出するため、平成25

自然景観と屋外広告物の共存。
「駒ヶ根市では訪ねていただ

年3月31日をもって駒ヶ根市は景観行政団体に移行しました。
まいた皆さんに雄大で美しい自然とまち並みとの調和を心地よくた、平成25年6月より景観計画を施行し、さらに市民・事業者・行

楽しんでいただけるような“おもてなし”の景観づくりを目指して政が一体となって主体的な景観育成に取り組んでいきます」

います」とのこと。駒ヶ根市の取り組みにこれからも注目していきたいと思います。

景観育成に取り組む意義

銀座どおり

駒ヶ根駅前

駒ヶ根市では、「景観育成に取り組む意義」を地域まちづくり活性化のためとして、4つ挙げています。
（1）市民が誇れるまちづくり（2）地域の資源や特性を活かすまちづくり（3）観光の活性化

花桃

アルプスと水仙●駒ヶ根市の観光総合パンフレット

URL

千畳敷カール（中央アルプス）

http://www.kankou-komagane.com/downlord/pdf/001.pdf

Nov. 2014 Realpartner13

連 載 vol.

7

地盤の補強
what’s地盤？

ジャパンホームシールド（株）技術統括部技術推進部部長

今回は、地盤が緩かった場合の対処の方法について説明します。

宅には 多く利 用さ

小尾 英彰

柱状
地盤改良

れている地盤改良方法です。

地盤が緩かったら

表層地盤改良は、地盤が緩い場合でも家が建てられないほど緩いといったこと

地表の1～2m程度

はめったにありません。適切な対策を行えば、問題なく家を建てを掘 削し土と粉 状ることができる地盤が大半です。緩い地盤に対処するには大の 固 化 材を攪 拌

別すると3つの方法があります。

（かくはん）
して締め①地盤にかかる負担（荷重）を小さくして沈下しづらくする。

固 めることで 強 い②地盤を改良し建物の重さに耐えられるよう地盤を強くする。

地盤を改良します。

③杭を打設して家を支える。

表層地盤改良はそ①は少しわかりづらいかもしれませんが、簡単に言うと布基の 名 のとおり表 層

礎からベタ基礎にするなどの方法があります。
これは基礎が土部しか 改 良しないに接する面積（接地面積）を広くすることで地盤にかかる負担

ので、表層部にだけ（荷重）を小さくしてしまう方法です。例えるなら、ハイヒールからス

布基礎

ベタ基礎

表層
地盤改良

緩い層があるといった場合に適用する地盤改良方法です。

杭を打設して強い地盤で家を支える

ニーカーに履き替える

地中深くに固く締まった良好な地盤がある場合には、固い地イメージです。建築基盤まで杭を打設して家を支える方法があります。杭の材料には、準法の告示1347号に鋼管やコンクリート、

お い て 、布 基 礎 は木材が使用されます。

30kN/㎡の地耐力がそれ ぞ れ の 材 質に必要としているのに対よって特 徴 がありまし、ベタ基礎は20kN/

す が 、コストや 施 工㎡以 上とされており、性、地盤の状況を検布基礎に比べて小さ討し適切な材料を選い地耐力でも適用す

ぶ必要があります。

ることが可能です。

地盤を強くする

鋼管杭等

土地に杭が残っている場合の対処
地盤改良や杭が打設された土地は、家を建替える際に障害地盤を強くする方法は数多くありますが、中でも多く行われとなる場合があります。
このような場合、どこにどのような改良やているのが柱状地盤改良と表層地盤改良です。柱状地盤改杭が残存しているという正確な情報さえあれば、建替時に残良は、地盤に直径400～600mmの穴を掘り、土に固化材（セメ

存した杭を避けて新しい杭を打つなどの対処をすることが可ントのようなもの）と水を混ぜたミルク状のものを混合攪拌して能です。土地の売買時には、こういった地盤改良の履歴などの柱状の硬い改良体を作り、これにより建物を支える方法です。

資料を売主から入手し、買主に説明しておくことでトラブルを回この方法は、軟弱層が薄い場合（2m程度）から厚い場合（8m避することができます。

程度）
まで幅広く対応することができる上、安価なため戸建住

14Nov. 2014 Realpartner

次回は地震と地盤についての話です。

連 載 vol.

39

知 っ て お き た い！

建築基礎知識敷地条件と建築計画①
角地と中間画地（上）明海大学不動産学部教授

中城 康彦

中間画地と角地の土地価格を比較すると、角地の方が高く、（2）中間画地の斜線制限（敷地B）

特に高度利用が求められる商業地域等においては10％～20％

道路境界線であるbe側からは道路斜線制限がかかり、隣地程度の格差を見ることが一般的となっています。角地は本当に境界線であるef、fc、cb側からは隣地斜線制限がかかります。

利用効率が高いでしょうか。
もしくは、そのことを合理的に説明できるでしょうか。商業地域で指定容積率600％のケースを念頭に検討してみましょう。敷地規模は同じです（図表1参照）。

原則をそのまま数字にすると建築物を敷地一杯に建築するとして、上記の原則をそのまま適用して数字で示すと、それぞれの境界線上で建築可能な

図表1●中間画地と角地

高さは図表2のとおりとなります。
cdf

階高を1階で5.0m、基準階で3.8mとすると、8階の高さは31.6mです。実際に建築する場合は敷地境界線から後退して

11,50011500

建築しますが、現行法では後退した距離に応じて高さ制限が合理化（緩和）されます。工事のために必要となる寸法を例えば50cmとして、この寸法だけ境界線から後退した大きさを「広さの限度」とすると、敷地Bの場合は、「 広さの限度」の状態で8

e

b

a

階建てが建築可能となります。基準容積率600％もほぼこの高さで使い切ることができますので、「 最有効使用＊」の状態を実

4,000
4000

8,000
8000

現できます。

8,000
8000

これに対して角地の場合は4mの道路側では建築可能な高さが6mとなり、1階しか建築できないことになります。
これでは基20,00020000

準容積率を使い切ることができず、中間画地と比較して、とてもこちらの土地価格が高いことにはなりません。

2以上の前面道路がある場合の緩和措置
角地や二方路地は前面道路が2つあり、三方路地や四方路
地はさらに多くの前面道路に接しています。
このような場合は道路斜線制限の適用について緩和があります。それについては、次号で解説します。

斜線制限の原則＊合理的合法的で、かつ、最高最善の使い方。土地の効用が最高度

商業地域では3つの斜線制限のうち、北側斜線制限の適用に発揮される状態で、更地価格を求める場合の前提となる利用方法。不動産鑑定評価基準の用語。

はありませんので、道路斜線制限（勾配１：1.5）と隣地斜線制限（立ち上がり

図表2●原則通り適用した場合の斜線制限の内容

31m、勾配１：2.5）が適用されます。

（1）角地の斜線制限（敷地A）
道路境界線であるabとda側からは
道路斜線制限がかかり、隣地境界線であるbcとcd側からは隣地斜線制限がかかります。

角地（敷地A）
敷地
斜線制限の
境界線 種類

中間画地（敷地B）

建築可能な高さ

敷地
境界線

斜線制限の
種類

建築可能な高さab

道路斜線制限30m（20m×1.5）

be

道路斜線制限30m（20m×1.5）bc

隣地斜線制限31m（立ち上がり分）

ef

隣地斜線制限31m（立ち上がり分）

cd

隣地斜線制限31m（立ち上がり分）

fc

隣地斜線制限31m（立ち上がり分）

da

道路斜線制限6m（4m×1.5）

cb

隣地斜線制限31m（立ち上がり分）

Nov. 2014 Realpartner

15

紙上研修

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

第●号

不動産取引における情報の提供に関する基礎知識（下）

135

弁護士

渡辺 晋

不動産を利用するには、自ら不動産の所有権を取得する方法と、他人が所有する不動産を賃借する方法があります。いずれの方法を採る場合であっても、不動産が人々の生活や営業の基盤をなすことに違いはありません。不動産を賃借して利用する場合にも、正しい情報を得たうえで契約を締結しなければ、豊かなライフスタイルを実現することはできませんし、宅建業者が賃借人に対して説明すべき35条事項には、物思わぬトラブルが発生することにもなってしまいます。

件に関する事項と取引の条件に関する事項があります（宅建そこで、今回は前回に引き続き、不動産取引におけ

業法35条1項各号、宅建業法施行規則16条・16条の2・16

る情報提供の問題をとりあげ、建物賃貸借の場面に条の4の3＜注1＞）。

おける35条事項の説明、35条事項以外の説明、
およ＜注1＞物件に関する事項としては、（ 1）建物の上に存する登記されび不動産広告について、それぞれの問題を検討する
こととします。

た権利、（ 2）法令に基づく制限、（ 3）電気・ガス・水道、その他建物の設備の状況、（ 4）工事完了前の建物に関する事項、（ 5）区分所有の建物に関する事項、（ 6）石綿、耐震診断があり、取引の条件に関する事項としては、（ 1）賃料以外に授受される金銭の額および金銭の授受の目的、（2）契約の解除に関する事項、（3）損害賠償額の予定または違約金に関する事項、（ 4）手付金等受領の場合の措置、（ 5）支払金または預り金に関する事項、（ 6）契約期間および契約の更新に関する事項、（ 7）定期建物賃貸借・終身建物賃貸借に関する事項、（ 8）
建物の用途その他の利用に係る制限に関する事項、（ 9）契約終了時
における敷金などの精算に関する事項、（ 10）建物管理の委託に関する事項がある。

Ⅰ

35条事項の説明

第2

第1

宅建業法に基づく35条事項の説明

1 登記された権利

各説明事項の検討

宅建業者は、建物賃貸借の仲介を行うにあたっては、契約

賃借人にとって、賃貸人が建物の所有者であるかどうかは、成立に先だって取引主任者をして、あらかじめ宅建業法で定契約前に知っておくべき事柄です。
また、賃借人は、建物の引められた事項（35条事項）に関して、書面を交付したうえで説渡しを受ければ対抗力を取得し、引渡しの後に権利を取得し明をさせなければなりません（35条1項）。

た者に対して賃借権を主張することができますが、他方で、引

16Nov. 2014 Realpartner

渡しの前に登記を経由していた担保権者や差押債権者に対しては、自らの賃借権を主張できず、担保権が実行されるなどして明渡しを求められれば、これに応じざるをえません。

4 定期建物賃貸借に関する事項
定期建物賃貸借（借地借家法38条1項）
は、更新のない賃貸借です。定期建物賃貸借の仲介を行うにあたっては、仲介業

そこで、建物の上に存する登記された権利（権利の種類・内者は、賃貸借が更新のない定期建物賃貸借であることの説明

容、登記名義人または登記簿の表題部に記録された所有者を要します（35条1項14号、規則16条の4の3第9号）＜注3＞。

の氏名、法人にあっては、その名称）（ 35条1項1号）
が、35条＜注3＞定期建物賃貸借契約を締結するにあたって、賃貸人は書面事項とされています＜注2＞。

による事前説明を行わなければならない（借地借家法38条2項）。賃＜注2＞民法上、賃貸借の目的物は、賃貸人所有である必要はなく、貸人のこの事前説明は、仲介業者に義務づけられる35条事項の説

他人物賃貸借も有効である（民法559条・560条）。他人物賃貸借は、

明とは異なるものであるが、一般に、仲介業者が、35条事項の説明と所有者が建物を不動産会社に賃貸し、賃借人たる不動産会社が転ともに、賃貸人を代理するなどして、35条事項の説明とあわせてこの貸人として実際の利用者に転貸するという仕組み（サブリース事業）

事前説明を行っている（事前説明のための書面は、実務上35条説明などにおいて、実際上数多く利用されている。仲介会社には、登記上のための書面とは別の書面とされている）。宅建業者が賃貸人を代の所有者を説明すべき義務が課されているが、賃貸人には、原則とし理して事前説明を行う行為は、宅建業法上の貸借の代理の一部にて、誰が所有者であるかを説明する義務はなく、転貸借について所有

該当し、宅建業法が適用される（宅地建物取引業法の解釈・運用の者の承諾がなかったり、所有者の承諾を得られない可能性が高いと考え方）。

きなどの事情があるときに限って、説明義務があるとされている（京
都地裁昭和61年4月18日判決、東京地裁平成20年6月16日判決）。

5 原状回復原状回復が建物賃貸借における極めて重要な問題であっ2 設備の状況て、原状回復を巡るトラブルが社会問題にまで至っているのは35条事項として、法律上「飲用水・電気・ガスの供給、排水周知のとおりです。
ところが、明文にはないものの、原状回復にのための施設の整備の状況」
が示されており（35条1項4号）、関する事項が35条と関連することは、存外知られていません。

加えて、規則によって、浴室、便所、台所等建物の設備の整備

すなわち、35条事項として「敷金その他いかなる名義をもっの有無、形態、使用の可否等日常生活に通常使用する設備のて授受されるかを問わず、契約終了時において精算することと整備の状況も、説明すべき事項とされています（規則第16条

されている金銭の精算に関する事項」
が定められており、仲介の4の3第7号）。
たとえば、居住用の建物では、ユニットバス等業者の説明事項となっています（35条1項14号、規則16条の設備の形態、エアコンの使用の可否が、説明事項に該当しの4の3第11号）。そして、一定の範囲の原状回復費用としてます。事業用の建物（オフィス、店舗等）にあっては、空調設備

敷金が充当される予定の有無、原状回復義務の範囲として定等事業用の建物に固有の事項のうち、事業の業種、取引の実まっているものなどが、これに該当するとされます。

情等を勘案し重要なものについて、説明が必要です（宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方）。

国土交通省は、
この条項について、貸借の契約の締結に際してあらかじめ定まっている事項を説明すべき事項としたものであり、こうした事項が定まっていない場合にはその旨を説明

3 区分所有に関する事項
分譲マンションには、区分所有であることによる特有のルールがあるために分譲マンションの賃貸借では、管理規約などする必要があるとも説明しています（宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方）。原状回復の問題は、35条事項の内実をなすものとされているわけです。

管理、使用に関する事項が35条事項となります（35条1項6

賃貸住宅における原状回復の問題に対し、独自の取組みを号）。具体的には、専有部分の用途その他の利用の制限に関している自治体もあります。東京都では賃貸住宅紛争防止条

する規約の説明を要します（規則16条の2第3号）。
たとえば、

例（東京ルール）が定められ、賃貸住宅における原状回復の店舗などの事業用用途の使用禁止、
フローリングへの貼替工問題に関し、宅建業者に対し、賃借人への書面の交付と、退事・ペット飼育・ピアノ使用等の禁止などの定めがあれば、こ去時の原状回復および入居中の修繕について、費用負担をれらを説明しなければなりません。マンションの管理がマンシ伴う「法律上の原則」や「判例による定着した考え方」などの

ョン管理会社に委託されているときは、マンション管理会社の説明を義務づけています。東京ルールは、宅建業者が東京都

名称や主たる事務所の所在地も、35条事項です（規則16条内にある居住用の賃貸住宅の仲介をする場合には、宅建業の2第8号）。

者の事務所の所在地の如何を問わず、適用されるものとなっNov. 2014 Realpartner17

ています。

目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理

また、埼玉県・千葉県・神奈川県は連名で、平成16年9月

的欠陥も含まれる」（東京地裁平成18年12月6日判決）とされ、に「建物賃貸借の重要事項説明等について」と題し、宅建業

仲介会社には、自殺後一定期間この事実を説明すべき義務者に対し、原状回復ガイドラインを参考とし、建物を借りようがあるとされています（東京地裁平成23年1月27日判決）。

とする者に対して、原状回復と通常損耗補修特約について説
明し、原状回復に係る紛争の未然防止に努められたい、とする文書を発表しています。大阪府も、平成25年3月に、大阪府版の原状回復のトラブルを防止するためのガイドライン（「賃
貸住宅の原状回復トラブルを防止するために」）を作成し、公表しました。

Ⅲ

不動産広告に関する問題

1 必要な表示事項
不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）には、不動産賃貸に関する不動産広告において表示をすべき必要なⅡ

35条事項以外の説明

第1

宅建業者の一般的な注意義務

事項が定められています（別表9）。

2 おとり広告
取引の意思がない物件や取引をすることのできない物件に宅建業者が消費者に説明すべき事項は、35条事項に限ら

ついて広告を行うことを、
おとり広告といいます。
おとり広告は、れません。宅建業者の一般的な注意義務について、裁判所の広告をみて集まる人々に対し、その物件はすでに貸してしまっ

判断においても、「 宅地建物取引主任者に対して不動産の売たなどと称して、ほかの物件を紹介して押しつけるものです。

買や賃貸借に関する仲介等を依頼しようとする者は、宅地建広告で賃貸すると表示した物件と、現実に賃貸しようとする物物取引主任者が一定の専門的な経験や知識等を有すること

件とが異なりますので、著しく事実に相違するものであり、誇を前提として、社会通念上、不動産の売買や賃貸借に際して大広告のひとつです。事実に反する広告ですので、誇大広告

当然に想定される一般的なリスクや不利益を回避するためのとして禁止されます（宅建業法32条、表示規約21条）。

サービス等の提供を目的としてこれを依頼するものであろう。

インターネット広告において、契約が成立して決済に至り、そうであれば、宅地建物取引主任者は、不動産取引等の仲介取引ができなくなっているにもかかわらず、物件を広告表示か等を依頼する者に対して、不動産取引等に際して社会的に当そのままインターネット上に残しているという例
ら削除せずに、然に想定される一般的なリスクや不利益を回避するため、一がみられますが、実際には取引の対象となり得ない物件を広定の依頼の範囲内で対象物件の客観的状況や権利制限の告表示するものであって、おとり広告となります。

有無等を調査したり、調査結果に基づいて説明をするべき義務を負っているものというべきである」（ 東京地裁平成21年63 広告料金月22日判決）、「一般に、不動産媒介業者は、宅地建物取引業

宅建業者が受けることのできる報酬の額は、告示によって法上、賃貸目的物の賃借人になろうとする者に対して、賃貸目定められています（46条1項、昭和45年建設省告示第1552

的物に関する重要な事項を告知すべき義務がある」（ 東京地号）。宅建業者は、定められた額をこえて報酬を受けてはなり

裁平成18年12月6日判決）とされています。

ません（46条2項）。不当に高額の報酬を要求する行為は禁第2

心理的欠陥の説明

仲介会社は、依頼者に対して、賃借人が賃借開始後に生ず止され（47条2号）、不当に高額の報酬を要求する行為には、
1年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金、
またはこれらの併科という罰則もあります（80条）。

るであろう不利益が重大なものであれば、これを説明しなけ

ところで、報酬規程第7①には、報酬の上限額の定めに続ればなりません。説明すべき不利益には、建物利用に伴う心けて、報酬とは別に、広告料金を請求することができる旨の定

理的なもの（心理的欠陥）が含まれます。

めがあり、宅建業者が、依頼者に対し、所定の報酬以外に広わが国においては、建物を賃借して居住する者にとって、物告料の支払を請求することも、稀ではないようです。

件内で過去に自殺があったという歴史的事情は、心理的に住しかし仲介会社が、報酬とは別に広告の料金を依頼者に請

み心地に影響を及ぼすと考えられています。
「賃貸目的物に関求することができるケースは、限定されています。東京高裁は、する重要な事項には、賃貸目的物の物理的欠陥のほか、賃貸「一般に宅建業者が土地建物の売買の媒介にあたって通常

18

Nov. 2014 Realpartner

紙
上
研
修
第

135
●
号

●不動産の表示に関する公正競争規約の別表9

１ 広告主の名称又は商号

12 礼金等を必要とするときはその旨及びその額

２ 広告主の事務所の所在地

13 敷金、保証金等を必要とするときは、その旨及びその３ 広告主の事務所（宅建業法施行規則第６条の２第１号の施設を含む。）の電話番号
４ 宅建業法による免許証番号
５ 所属団体名及び公正取引協議会加盟事業者である旨

額（償却をする場合は、その旨及びその額又はその割合）
14 住宅総合保険等の損害保険料等を必要とするときはその旨
15 家賃保証会社等と契約することを条件とするときは

６ 取引態様［貸主、代理、媒介（仲介）の別］

その旨及びその額

７ 物件の所在地（町又は字の名称まで）

16 管理費又は共益費等

８ 交通の利便17 定期建物賃貸借であるときはその旨及びその期間

９ 建物面積又は専有面積

18 入札及び競り売りの場合においては、規則第１２条に

10 建物の建築年（建築工事が完了していない場合
は、入居予定年月）
11 賃料

定める事項
19 取引条件の有効期限
20 情報登録日又は直前の更新日及び次回の更新予定日必要とされる程度の広告宣伝費用は、営業経費として報酬の賃貸人と仲介会社との間で、賃借人から支払われた礼金を範囲に含まれているものと解されるから、本件告示第6＜注4＞

仲介会社が広告料名目で取得する旨の合意（礼金取得合意）

が特に容認する広告の料金とは、大手新聞への広告掲載料がなされていた事案です。

等報酬の範囲内でまかなうことが相当でない多額の費用を要

まず、賃貸人と仲介会社の礼金取得合意について、「 賃借する特別の広告の料金を意味するものと解すべきであり、また、人から礼金名目の下に賃料の1か月又は2か月分相当額の金

本件告示第6が依頼者の依頼によって行う場合にだけ広告員を出えんさせることを前提として、これを仲介会社においての料金に相当する額の金員の受領を許したのは、宅建業者が広告料の名目により取得することを認めるものであるが、この依頼者の依頼を受けないのに一方的に多額の費用を要するような合意は、宅建業法の定めに違反し、無効であるというよ

広告宣伝を行い、その費用の負担を依頼者に強要することをりほかはない」としたうえ、賃借人が賃貸人に礼金を支払うと防止しようとしたものと解されるから、特に依頼者から広告をの礼金支払合意についても、「強行規定を潜脱する目的で、仲行うことの依頼があり、その費用の負担につき事前に依頼者介会社が広告料名目の金員を取得するために定めたものでの承諾があった場合又はこれと同視することのできるような事あるから、賃借人と賃貸人との間の礼金支払合意も、礼金取後において依頼者が広告を行ったこと及びその費用の負担に得合意と同様に、宅建業法の規定に反し、無効である」とされつき全く異議なくこれを承諾した場合に限り、広告の料金にています。

相当する額の金員を受領することができるものと解すべきであ＜注4＞現行の告示第7は、
かつては告示第6であった。

る」（東京高裁昭和57年9月28日判決）と判断しています。
つまり、①報酬の範囲内でまかなうことが相当でない多額の費用を要すること、②依頼者から特に依頼があったこと、③費用負担についての依頼者の承諾、④請求額が具体の広告に要する費用に相当する額の範囲内、という限定された要件を満たす場合に限って、報酬とは別の広告料金請求が許されるわけです。
宅建業者の報酬請求のルール違反は、裁判所でも厳しく糾弾されます。東京地裁平成25年6月26日判決は、賃借人が賃貸人に礼金を支払う合意がなされ（礼金支払合意）、加えて、

ご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メール
によるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。
ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会

紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

Nov. 2014 Realpartner19「中古住宅調査」と「民法改正」

全宅連・全宅保証は、平成27年2月10日に「中古住宅調査」と「民法改正」
をテーマに不動産実務セミナーを開催します。
このセミナーは全国のより多くの方に受講いただけるよう、昨年度から全都道府県に会場を設け、講義映像を全国一斉に放映する方法で開催しています。
昨年度は2,000名を超える方に受講いただきました。今回はさらに受講促進を図るため会場数を増加しました。

■セミナー内容■受講申込からの流れ

●第1部

①受講申込

「現地解説！中古住宅調査」

専用の申込用紙によりＦＡＸでお申込ください●第2部（申込用紙は全宅連ホームページからもダウンロードでき「民法改正間近！不動産取引への影響と対応」

ます）。

講師：柴田 龍太郎 氏（深澤綜合法律事務所 弁護士）

②受講料支払
コンビニ払込票による事前支払です。払込票が申込者1名に■開催日つき1枚郵送されますので、所定の期日までにコンビニエン

平成27年2月10日（火）［受付］12：30～

スストアでお支払いください。

［開始］13：00 ［終了］16：45（予定）※セミナー当日会場での受講料支払は受付できません。
予めご了承のうえご理解ご協力をお願いいたします。

■受講料（1名分）③受講票FAX送付①都道府県宅建協会会員およびその従業者/1,080円（税込）

受講料支払済みの方へ、受講票を１月２７日（火）より順次②一般消費者等/2,160円（税込）

FAXにてお送りいたします。セミナー当日は受講票を会場受※お支払いただいた受講料は付にご提出ください。

返金いたしません。
■申込受付期間

予めご了承ください。

平成26年12月1日（月）～平成27年1月30日（金）※各会場、定員に達し次第、募集を締め切りとさせていただきます。

■都道府県会場一覧（全61会場）※「○○校」と記載の会場はすべて日建学院の校舎です。
北海道 札幌市民ホール、旭川校

群馬県

群馬校

滋賀県

滋賀校

香川県

高松校

青森県 青森校

埼玉県

大宮川鍋ビル、朝霞台校

京都府

京都テルサ

愛媛県

松山校

岩手県 盛岡校

千葉県

千葉校、成田校、柏校

大阪府

新梅田研修センター、
なんば校

高知県

高知校

秋田県 秋田テルサ

東京都

新宿校、上野校

兵庫県

神戸校、姫路校

福岡県

天神校、北九州校

山形県 山形校

神奈川県 神奈川県産業振興センター、横浜校

奈良県

奈良校

佐賀県

佐賀校

宮城県 フォレスト仙台

富山県

富山校

和歌山県 和歌山校

長崎県

長崎校

福島県 郡山校

石川県

金沢校

鳥取県

鳥取校

熊本県

熊本校

新潟県 新潟校、長岡校

福井県

福井校

島根県

松江校

大分県

大分校

長野県 長野校

岐阜県

岐阜校

岡山県

岡山校

宮崎県

宮崎校

山梨県 山梨校

静岡県 グランシップ静岡、沼津校、浜松校

広島県

広島校

鹿児島県 鹿児島校

茨城県 水戸校、つくば校

愛知県

名古屋本校、岡崎校

山口県

山口校

沖縄県

栃木県 宇都宮校

三重県

四日市校

徳島県

徳島校

沖縄校

■セミナーの詳細等については、全宅連ホームページをご覧ください。 URL http://www.zentaku.or.jp/■お問合せ先：不動産実務セミナー受付事務局

TEL.03-6820-8865（受付時間：10時～17時 土日祝日・12月27日～1月4日を除く）

平成26年11月10日発行（毎月10日発行） 通巻第441号 発行人／伊藤博 編集人／山上健一
発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

今回のテーマはいずれも不動産取引に関わるすべての方に必要なタイム
リーな内容です。みなさまの受講をお待ちしております。

リアルパートナー11月号

不動産実務セミナーを開催します

11 November 2014

平成26年度