東京カンテイ プレスリリース / 2019 年 新築マンション PER の概況(中部圏)2020 年 5 月 7 日

東京カンテイ、中部圏における 2019 年 新築マンション PER を発表

2019 年の中部圏平均は 22.26 で 7 年連続の上昇、対象駅数も減少続く
マンション PER が最も低かった駅は「浜松」の 13.77、最も高かった駅は「いりなか」の 34.30●JR 名古屋駅の東側エリアや東山エリアでは価格高騰 近郊〜郊外ターミナル駅では割高なケースも2019 年における新築マンション PER（＝マンション価格が同じ駅勢圏のマンション賃料の何年分に相当するかを求めた値）の中部圏平均は 22.26（対象 40 駅）と前年から 0.16 ポイント上昇し、緩やかながら賃料見合いでの割安感が年々薄れつつある。マンション PER の算出可能駅における新築マンションの平均価格（70 ㎡換算）は前年比−0.9％の 4,283 万円、分譲マンションの平均賃料（70 ㎡換算）は−1.7％の 161,249 円で、ともに低下していた。新築マンション価格は他の都市圏よりも比較的割安な水準にあり、またマンション PER 自体も平均値・最大値ともに首都圏の水準を下回るなど、依然として相対的な割安感を維持している。
各駅のマンション PER を色分けした路線図を見ると、各色の分布状況はまだら模様となっており、名古屋市中心部であっても賃料水準の高さを背景に割安感を保っている駅を確認することができる。それに対して、近郊〜郊外エリアでは中部圏平均を下回る賃料水準から逆に赤色や桃色の駅が目立っている。賃料見合いで強い割安感を示す青色（18 未満）や表面利回り換算で 5％以上を維持している緑色（18 以上 20 未満）の合計シェアは 30.0％で、過半数割れとなった 2016 年以降も着実にそのシェアを縮めつつある。一方、中部圏平均のマンション PER を概ね上回っている桃色（22 以上 24 未満）やさらに強い割高感を示す赤色（24 以上）の合計シェアは昨年と同じく 50.0％で、割高な駅が大半を占める状況に変わりはない。これらの駅の多くは中部圏の中でも価格水準が高い名古屋市中心部に分布しているわけだが、他にも近郊〜郊外エリアに位置するターミナル駅がその賃料水準の低さから割高な駅として挙がっている。

岐阜

大曽根

名古屋

桑名

金山

豊田市

駅数シェア
マンション
PER

駅数

2015年

20.25

45

17.8%

11.1%

17.8%

31.1%

22.2%

2016年

20.67

54

14.8%

18.5%

20.4%

16.7%

29.6%

2017年

21.66

45

24.4%

24.4%

13.3%

22.2%

15.7%

2018年

22.10

42

31.0%

19.0%

16.7%

19.0%

14.3%

2019年

22.26

40

25.0%

25.0%

20.0%

25.0%

5.0%

24以上

22以上 20以上 18以上
18未満
24未満 22未満 20未満

豊橋

※各年にて最も大きいシェアの区分を赤色で表記している。

発

行

リリース日

株式会社 東京カンテイ
２０２０年５月７日（ 木）※本記事の無断転載を禁じます。東京カンテイ プレスリリース / 2019 年 新築マンション PER の概況(中部圏)2020 年 5 月 7 日●PER ランキングの第 1 位は昨年と同じく「浜松」 郊外立地の駅では一戸建て住宅を意識した値頃な価格
中部圏で最もマンション PER が低かった（割安感が強かった）駅は昨年と同じく JR東海道本線「浜松」の 13.77 で、新築価格・月額賃料ともに 2018 年から目立った変化が見られず、2019 年に分譲された物件は徒歩 9 分の小規模物件のみであった。対する賃料事例は東海道新幹線の停車駅ということもあり、大半の物件では中部圏平均を上回る賃料水準となっていたため、今回も賃料見合いで著しく割安な駅として登場することとなった。ランキング上位には「浜松」を含め、新築マンション価格が 2,000 万円台〜3,000 万円台の前半の駅が半数ほどを占めており、いずれも中部圏の近郊〜郊外エリアに位置している。郊外立地の駅
では値付けをする上で従来通り価格訴求力を有する一戸建て住宅は無視できない存在であり、購入者から一定以上の反響を得る必要があるため、価格レンジの上値は自ずと抑えられている。また、特定の物件から高額な賃料事例が発生したことで結果的にマンション PER が低くなった駅としては、「勝川」「総合リハビリセンター」「桜山」「吹上」の 4 駅が挙げられる。元々、各駅勢圏において賃料事例の件数自体さほど多くないこともあり、特定の物件バイアスが掛かりやすいことも多分に影響している。
一方、最もマンション PER が高かった（割高感が強かった）駅も昨年と同じく名古屋市営地下鉄鶴舞線「いりなか」の 34.30 で、新築マンション価格が横ばいとなったのに対して、分譲マンション賃料は前年から 7.2％低下したことで、マンション PER は 2.5 ポイントほど上昇する結果となった。東山エリアからは「いりなか」の他にも「星ヶ丘」や「東山公園」が登場しているわけだが、新築マンション価格はいずれも 5,000 万円台〜6,000 万円台で中部圏平均と比べてもかなり高めの水準となっている。元々、地元住民から住宅地としての人気を集めていることに加えて、分譲されるマンションも比較的資金に余裕がある購入層をターゲットとしているために、外観・内装とも趣向を凝らしたデザインであったり使用する建材に拘るケースも多く、販売価格は自ずと高額化する傾向にある。
さらに、近年では大手・準大手デベロッパーが手掛ける物件の増加もこれらの価格高騰の動きに拍車を掛けているようだ。なお、第 10 位の「今池」からはマンション PER が 25 ポイントを下回っており、表面利回り換算では 4％以上の水準を維持している。下位 20 駅の全てで 30 ポイントを超えている首都圏に比べれば、本当に賃料見合いで割高となっている駅はせいぜい 10 駅程度に限られている。

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株式会社 東京カンテイ
２０２０年５月７日（ 木）※本記事の無断転載を禁じます。

東京カンテイ プレスリリース / 2019 年 新築マンション PER の概況(中部圏)2020 年 5 月 7 日●PER が前年から最も低下した駅は「総合リハビリセンター」、物件バイアスによって月額賃料は 22.9％も上昇
前年に比べて最も割安感が強まった駅は名古屋市営地下鉄名城線「総合リハビリセンター」で、賃料換算での回収期間は丸 4年短くなって中部圏平均を下回る結果となった。新築マンション価格では若干の上昇もあったが、賃料事例においては大手デベロッパーが供給した高額レジデンス 1 物件のみからの発生に留まった影響で、月額賃料は前年から 22.9％も上昇しており、完全に特定の物件バイアスが作用したことによる結果である。同じように、月額賃料が前年から 10％以上も上昇していた駅としては「吹上」「東山公園」「桜山」が該当し、「勝川」に至ってもこれらの駅に類する形で登場したケースと見るべきだろう。ランキング上位の中で純粋に割安感が強まった駅は「三河安城」「高岳」「瑞穂区役所」「大曽根」「大須観音」「伏見」の 6 駅だが、このうちマンション PER の差分が 1 ポイントを超えたのは「三河安城」のみであった。新築マンションの価格水準自体も数百万円ほどしか低下していないケースが大半であることから、中部圏においても割安感が本格的に強まった駅がほとんどなかったと言っても決して間違いではない。
一方、前年から最も割高感が強まった駅は名古屋市営地下鉄桜通線「徳重」で、マンション PER は 2018 年に比べて回収までに 4年ほど余計にかかる状況となった。月額賃料に変化がなかったのに対して、新築マンション価格は 800 万円以上も上昇して 4,000 万円の大台に達していた。ただし、マンション PER の水準自体は中部圏平均と大差なく、賃料見合いで見る限りでは一般勤労者でも十分手が届く価格レンジに留まっていると捉えることもできる。純粋に賃料見合いで割高感が強まった駅は、他にも「丸の内」「近鉄四日市」「御器所」「金山」「相生山」「上社」「車道」「新瑞橋」「茶屋ヶ坂」を挙げられるが、目立った価格上昇を示したのは「丸の内」のみであった。
それ以外での価格上昇幅は数百万円以内に留まっており、マンション PER の差分を見ても 1 ポイントも開いていないケースが大半である。
●新築マンション PER の算出方法と改訂版（カンテイアイ 95 号以降）における変更点について分譲マンションの新築価格が、同じ駅勢圏の分譲マンション賃料の何年分に相当するかを求めた値。
マンション PER ＝ マンション価格 ÷ （月額賃料 × 12）
一般に、マンション PER が低ければ賃料見合いでは割安で買いやすく、反対に高ければ割高で買いにくいことを意味する。なお、改訂版ではデータの均質化を図るために、分譲マンションの募集賃料も 新築相当 （＝直近 3 年間に発生した築 3 年未満の事例を対象）とし、対象も最寄駅からの所要時間が徒歩 20 分以内の物件に改めた。

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株式会社 東京カンテイ
２０２０年５月７日（ 木）※本記事の無断転載を禁じます。